云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初4041号原告云南雨田物业服务有限公司。法定代表人张西伦，董事长。地址：云南省曲靖市麒麟巷41号。委托代理人张鳅予，该公司员工，特别授权代理。委托代理人何孟星，麒麟区白石江法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告王燕，女，汉族，1980年7月3日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告云南雨田物业服务有限公司诉被告王燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告云南雨田物业服务有限公司的委托代理人张鳅予、何孟星到庭参加诉讼。被告王燕经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告云南雨田物业服务有限公司诉称，2010年1月14日曲靖立得物业管理有限公司成立，2013年4月1日曲靖立得物业管理有限公司变更为云南屹泽物业服务有限公司。2018年1月22日云南屹泽物业服务有限公司变更为云南雨田物业服务有限公司。2010年1月15日曲靖立得物业管理有限公司与曲靖立得房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：由曲靖立得物业管理有限公司对麟翠苑小区提供前期物业管理服务，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中，普通多层住宅每月每平方米0.68元。物管费收取方式为按年收取，于每年的4月份预收下一年度的相关物业费用，逾期交纳的，将按每天加收所欠费用0.3%的标准支付滞纳金。双方合同中约定的物业价格已向曲靖市发展和改革委员会登记管理备案。2018年1月23日曲靖立得物业管理有限公司与云南雨田物业服务有限公司签订前期物业管理服务合同的补充协议，补充协议约定曲靖立得物业管理有限公司与曲靖立得房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》，将由名称变更为云南雨田物业服务有限公司继续履行。2002年3月14日被告与曲靖立得房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》，购买了坐落于曲靖市麒麟区麟翠苑小区的业主，开始被告按时交纳各种物业服务费，但自2015年6月1日开始，被告拒绝交纳物业费，经原告多次催要未果。为维护原告的合法权益，请求人民法院报判令被告支付原告2015年6月1日--2018年5月31日的物业管理费2997.58元、物业管理费违约金（滞纳金）3282.35元、电费6044.5元、水费227.5元、二次供水费180元、电梯电费440.82元、垃圾清运费396元，共计13568.75元；案件受理费由被告承担。被告王燕未提交答辩状。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各1份，欲证明原告的诉讼主体资格及相应的物业资质等级。2、准予变更登记通知书、登记卡片1份，欲证明原告由曲靖立得物业管理有限公司登记变更为云南屹泽物业服务有限公司，再由云南屹泽物业服务有限公司变更为云南雨田物业服务有限公司的事实。3、商品房购销合同1份，欲证明被告系麟翠苑小区2-703号业主，该房屋建筑面积为122.45㎡。4、前期物业管理服务合同1份、前期物业管理服务合同补充协议2份，欲证明原告与麟翠苑小区的开发商曲靖立得房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同的事实，合同对相关物业费的收费标准及违约金进行了约定；且曲靖立得物业管理公司对名称进行二次变更后，但双方所签订的原合同继续履行。5、曲靖市发改委文件3份，欲证明经曲靖市发改委批准备案，麟翠苑小区物业服务费标准按每月0.68元／㎡收取。6、供用电合同（高压）1份，欲证明2013年7月3日至2016年7月3日，原告与曲靖供电局签订供电协议，原告代收电费并已将各小区所用的电费统一支付给曲靖供电局。7、水费收缴协议3份，欲证明原告代供水方收缴税费的事实。8、催缴记录表登记表5份，欲证明原告工作人员自2016年9月向被告催缴至今。9、被告王燕物业费收据、水电费收据、二次供水费收据、垃圾清运费收据、电梯使用费收据各1份，欲证明王燕物业费交至2015年6月1日止，水电费交至2017年8月15日，二次供水费、垃圾清运费、电梯使用费交至2014年11月18日。10、业主欠费明细1份，欲证明被告欠物业费及滞纳金的情况。11、业主手册1份，欲证明业主在接房时原告发放给每户业主的业主手册及业主手册中住宅小区管理规定中已告知了小区管理经费。被告王燕未到庭发表质证意见，也未向本院提交证据。本院认为，原告向本院提交的证据，真实、合法，与本案有关联，经本院审理予以确认。本案经审理，本院确认如下法律事实：被告系麟翠苑小区2幢703室业主，该房屋建筑面积为122.45平方米。2010年1月15日曲靖立得物业管理有限公司与曲靖立得房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，约定将曲靖立得房地产开发有限责任公司开发建设的麟翠苑小区的物业委托给原告管理；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为0.68元／㎡／月、车库公共分摊费（主要用于照明垫付、卫生费）为每车位15元／月、电梯运行维护费（含电梯运行电费）为0.1元／㎡、垃圾处置费及清运费每户11元／月、水电费由物业公司代抄代收；物业费的收取方式为按年收取，于每年的6月份预收下一年度的相关物业费用，未按时足额缴纳物业费的，按每天加收所欠费用的0.3%的标准支付滞纳金；合同期限自2010年1月15日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同还约定了物业内容与质量、双方的权利义务等内容。曲靖市发展和改革委员会出具的物业服务价格管理备案证显示麟翠苑小区物业服务价格与《前期物业管理服务合同》约定一致。被告2015年6月1日至2018年5月31日期间拖欠原告物业费2997.58元（122.45㎡×0.68元/月/㎡×36个月）、二次供水费180元（5元/月×36个月）、电梯电费440.82元（122.45㎡×0.1元/月/㎡×36个月）、垃圾清运费396元（11元/月×36个月）；被告2017年8月15日至2019年3月15日拖欠原告电费6044.5元及水费227.5元。另查明，云南屹泽物业服务有限公司的曾用名为曲靖立得物业管理有限公司，2018年1月22日，云南屹泽物业服务有限公司变更登记为云南雨田物业服务有限公司。本院认为，物业管理是指业主通过物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主或使用人支付服务费的合同。被告系麟翠苑小区的业主，原告具有从事物业服务的资格。原告与曲靖立得房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》对被告在内的麟翠苑小区业主均具有约束力。被告接受了原告提供的物业管理服务，理应交纳相应的物业服务等费用，其未依约按时交纳相关费用属违约，应当承担违约责任，故原告诉请要求被告给付拖欠至2018年5月31日物业费2997.58、二次供水费180元、电梯电费440.82元、垃圾清运费396元及2017年8月15日至2019年3月15日的电费6044.5元、水费227.5元的诉讼请求合理，于法有据，本院予以支持。原告主张的要求被告给付违约金3282.35元的诉求，明显高于原告的损失，应按欠费总额的10%支付违约金，较为合理，原告的诉求，本院不予完全支持。综上所述，依据《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十一条、第四十二条；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王燕于本判决发生法律效力后十五日内支付原告云南雨田物业服务有限公司2015年6月1日至2018年5月31日期间的物业服务费2997.58、二次供水费180元、电梯电费440.82元、垃圾清运费396元及2017年8月15日至2019年3月15日的电费6044.5元、水费227.5元；支付原告违约金1156.87元，合计11443.27元。二、驳回原告云南雨田物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费166元（原告已预交），由原告云南雨田物业服务有限公司承担39元，由被告王燕承担130元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曹琪梅人民陪审员  武昔花人民陪审员  许祥英二〇一九年九月二十四日书 记 员  马仲坚