贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3963号上诉人（一审被告）：贵州鼎瑞房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道浙大南路。统一社会信用代码：91520328596366985C。法定代表人：汪兴玉，董事长。委托诉讼代理人：张超，重庆索通律师事务所律师。上诉人（一审原告）：石伟，男，汉族，1987年5月23日出生，住贵州省湄潭县。委托诉讼代理人：李形余，贵州名城（余庆）律师事务所律师。上诉人（一审原告）：田茂会，女，汉族，1993年10月16日出生，住贵州省湄潭县。委托诉讼代理人：石伟，系田茂会之夫。一审第三人：中国建设银行股份有限公司湄潭支行，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道办事处可桢路41号，统一社会信用代码：91520328214950271L。负责人：王征。委托诉讼代理人：费志强，该行客户经理。上诉人贵州鼎瑞房地产开发有限公司（以下简称鼎瑞房开公司）因与上诉人石伟、田茂会，一审第三人中国建设银行股份有限公司湄潭支行(以下简称建设银行湄潭支行)房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2019）黔0328民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鼎瑞房开公司上诉请求：一、撤销（2019）黔0328民初1160号民事判决书第五项；二、改判驳回石伟、田茂会要求鼎瑞房开公司赔偿经济损失的一审诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由石伟、田茂会负担。事实及理由：1、鼎瑞房开公司将案涉房屋出售给石伟、田茂会的时间是2018年3月，但鼎瑞房开公司到2018年7月才知道案涉房屋已经被安置给案外人安敏，且本案产生的原因系指挥部在统计还房统计表时出现错误，错误的将案涉3-16-2写成3-11-2，鼎瑞房开公司并非故意隐瞒所售房屋为安置房的事实，不应当承担已付房款一倍的赔偿责任。2、指挥部为了方便还房，要求鼎瑞房开公司在空白《还房交接书》上盖章，本案的《还房交接书》就是鼎瑞房开公司出具的空白《还房交接书》之一，指挥部错误的将3-11-2填写为3-16-2，将3-16-2还房给案外人安敏，未经过鼎瑞房开公司，鼎瑞房开公司也就无从知晓案涉房屋已经被安置给案外人。故《还房交接书》并不能说明鼎瑞房开公司明知案涉房系安置房，故意隐瞒销售。石伟、田茂会辩称，石伟在购买房屋时鼎瑞房开公司是明知房屋系安置房，且已经安置给案外人，其与案外人还签订了交房确认书。鼎瑞房开公司称还房确认书系空白的，我方不认可，即便是空白的，但加盖了鼎瑞房开公司的印章，其就应当承担相应的责任。石伟、田茂会上诉请求：一、撤销（2019）黔0328民初1160号民事判决并依法改判支持石伟、田茂会的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由鼎瑞房开公司负担。事实及理由：1、一审法院主观认定石伟、田茂会缴纳的购房款为首付款95977元加已偿还借款本息16773.35元，共计112750.35元，属于错误认定，严重损害了石伟、田茂会的合法利益，且违反法律规定，上诉人的购房款应当认定为316997元。2、一审认定石伟、田茂会在本案中未尽到审慎义务，减轻鼎瑞房开公司的10%的违约责任，于法无据，系主观认定。3、本案产生的原因系鼎瑞房开公司不讲诚信、故意隐瞒出售房屋实情。一审受理费依法应当由鼎瑞房开公司全部承担，一审认定石伟、田茂会承担4750元，属于主观任意错误分担诉讼费。鼎瑞房开公司辩称，一审已经查明石伟已付购房款为112750.35元，剩余贷款鼎瑞房开公司为其担保。鼎瑞房开公司并非故意隐瞒案涉房屋系安置房，不应承担已付房款一倍的违约责任。一审第三人建设银行湄潭支行称，对一审判决没有意见。石伟、田茂会向一审法院起诉请求：1、判令解除石伟、田茂会与鼎瑞房开公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除石伟、田茂会与建设银行湄潭支行签订的《个人住房借款合同》及《担保合同》；3、判令鼎瑞房开公司返还石伟、田茂会已付购房款95977元、维修基金5677元、契税等费用5373元、登记费110元，并从2018年3月23日起按照中国人民银行同期同类借款利率计算利息至该款还清时止；4、判令鼎瑞房开公司立即偿还石伟、田茂会已支付的按揭借款本息15248.50元，其余未偿还的借款本息由鼎瑞房开公司直接偿还给建设银行湄潭支行；5、判令鼎瑞房开公司赔偿石伟、田茂会已付房款一倍的损失316977元；6、诉讼费由鼎瑞房开公司承担。一审法院认定事实：石伟、田茂会系夫妻关系；鼎瑞房开公司是依法登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格，其经营范围包括房地产开发经营。2012年8月，湄潭县人民政府决定征收开发湄潭县城马山路口片区开发建设项目，涉及被拆迁居民113户，安置方式可以选择住房产权调换。2014年3月1日，鼎瑞房开公司获准开发建设马山路口棚户区改造项目3、4号楼建设工程（北城名都）。2016年6月20日，鼎瑞房开公司与建设银行湄潭支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，鼎瑞房开公司为其开发销售的马山路口棚户区改造项目买受人在建设银行湄潭支行处的借款提供连带责任担保，担保2016年6月20日至2021年6月20日之间发生的债权。2018年3月26日，石伟、田茂会与鼎瑞房开公司签订《商品房买卖合同》，石伟、田茂会购买鼎瑞房开公司开发建设的该项目3号楼16层16-2号住房一套（94.62㎡)，总价款316977元，约定签订合同时付款95977元，余款221000元以银行按揭借款支付。2018年3月23日，石伟、田茂会向鼎瑞房开公司支付了首期付款95977元、登记费80元、档案费30元、维修基金5677元；2018年7月13日，石伟、田茂会向鼎瑞房开公司支付了契税、测绘费、电视初装费等5373元。2018年5月4日，石伟、田茂会与建设银行湄潭支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向建设银行湄潭支行借款221000元用于向鼎瑞房开公司支付购房余款；同时石伟、田茂会与建设银行湄潭支行约定，对本案借款的担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由借款人核对无误、收执之日止。除本合同约定的担保条款外，本合同项下的债权属于建设银行湄潭支行与鼎瑞房开公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》范围之内。另查明，湄潭县住房和城乡建设局于2012年8月14日与安置户安敏签订了《湄潭县马山路口片区开发建设项目国有土地上房屋征收与补偿协议》，该协议约定湄潭县住房和城乡建设局提供位于该项目规划拟建商品房，结构为砖混，性质为商品电梯房调换给安敏；调换房屋栋号为：3号楼，房号为16-A-3#，套内建筑面积为74.62平方米。湄潭县住房和城乡建设局的委托代理人即湄潭县城马山路口棚户区改造“北城名都”项目指挥部副指挥长陈启元及安置户安敏均在该协议上签名，并加盖了湄潭县房屋征收协议专用章。后湄潭县城马山路口棚户区改造“北城名都”项目指挥部于2017年7月并入湄潭县老城区城市改造建设指挥部，该指挥部2017年7月29日向鼎瑞房开公司出具了《北城名都3、4号楼还房数据统计表》，该表上注明安置给安敏的房屋系3栋（号）11层的A-3号房屋；后该指挥部与鼎瑞房开公司经核对并共同制作了《北城名都3、4、5号楼还迁住房面积统计表》，该表上注明安敏的安置房原房号为3-11-A-3，现房号3-11-2；后该指挥部将“北城名都”项目3号楼16-3号房（即16-A-3#号房）调整为3-16-2号房，并将该房按照与被拆迁人安敏的拆迁安置协议安置给了被拆迁人安敏，原湄潭县城马山路口棚户区改造“北城名都”项目指挥部、鼎瑞房开公司及安敏于2017年3月20日三方共同办理了还房交接手续。2018年7月底，石伟、田茂会在接房时发现其所购房屋被案外人安敏装修入住，鼎瑞房开公司未能按照与石伟、田茂会签订的《商品房买卖合同》向石伟、田茂会交付房屋。还查明，2018年5月4日，石伟、田茂会与建设银行湄潭支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》向建设银行湄潭支行借款221000元向鼎瑞房开公司支付购房款余款后，石伟、田茂会向建设银行湄潭支行偿还借款本息具体情况为：2018年6月14日偿还本息1524.85元（其中：本金505.12元、利息1019.73元）、2018年7月14日偿还本息1524.85元（其中：本金507.45元、利息1017.40元）、2018年8月14日偿还本息1524.85元（其中：本金509.80元、利息1015.05元）、2018年9月14日偿还本息1524.85元（其中：本金512.14.12元、利息1012.71元）、2018年10月14日偿还本息1524.85元（其中：本金514.51元、利息1010.34元）、2018年11月14日偿还本息1524.85元（其中：本金516.88元、利息1007.97元）、2018年12月14日偿还本息1524.85元（其中：本金519.26元、利息1005.59元）、2019年1月14日偿还本息1524.85元（其中：本金521.66元、利息1003.19元）、2019年2月14日偿还本息1524.85元（其中：本金524.07元、利息1000.78元）、2019年3月14日偿还本息1524.85元（其中：本金526.49元、利息998.36元）、2019年4月14日偿还本息1524.85元（其中：本金528.92元、利息995.93元），截止2019年4月15日，石伟、田茂会共向建设银行湄潭支行偿还了借款本金5686.30元、利息11087.05元，本息共计16773.35元，石伟、田茂会尚欠建设银行湄潭支行借款本金215313.70元及其余利息未偿还。一审法院认为，石伟、田茂会与鼎瑞房开公司签订《商品房买卖合同》，约定向鼎瑞房开公司购买其开发的“北城名都”项目3号楼的16-A-3#号房（现该房号为3-16-2号房）系双方的真实意思表示，未违反法律规定，双方之间构成了房屋买卖合同关系。石伟、田茂会与建设银行湄潭支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》向其借款221000元用于向鼎瑞房开公司支付购房余款，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，双方之间构成了借款合同关系。鼎瑞房开公司与建设银行湄潭支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，鼎瑞房开公司自愿为其开发销售的马山路口棚户区改造项目的买受人含本案石伟、田茂会在建设银行湄潭支行处的借款提供连带责任担保，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，双方之间构成了连带责任保证关系。现由于本案的房屋系安敏的拆迁安置房，其已装修入住，鼎瑞房开公司无法向石伟、田茂会交付约定的房屋，现石伟、田茂会要求解除与鼎瑞房开公司2018年3月26日签订的《商品房买卖合同》，于法有据，一审法院予以支持。本案《个人住房（商业用房）借款合同》系在《商品房买卖合同》的基础之上产生的，且石伟、田茂会已将本案争议的房屋向建设银行湄潭支行用于借款抵押，现由于《商品房买卖合同》被依法解除，故在基础上产生的《个人住房（商业用房）借款合同》的借款、抵押等关系亦应一并解除。本案上述两合同解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项关于“出卖人签订商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，鼎瑞房开公司应将石伟、田茂会已付的购房款及利息返还给石伟、田茂会。关于石伟、田茂会购房款的数额，根据石伟、田茂会交款的项目，一审法院依法将石伟、田茂会向鼎瑞房开公司缴纳的首付款95977元及截止2019年4月15日已向建设银行湄潭支行偿还的借款本息16773.35元，共计112750.35元确认为石伟、田茂会已付的购房款，鼎瑞房开公司应将该款及利息返还给石伟、田茂会；对石伟、田茂会向鼎瑞房开公司给付的登记费80元、档案费30元、维修基金5677元及契税、测绘费、电视初装费等5373元，共计11160元，这些款项的名称已表明不属于购房款，故一审法院对该部分款项不计入石伟、田茂会的购房款范围，但鼎瑞房开公司亦应向石伟、田茂会返还这些款项。现石伟、田茂会诉请鼎瑞房开公司返还上述已支付的款项及按照中国人民银行同期同类借款利率支付利息的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于利息的计算时间，对石伟、田茂会缴纳的112750.35元购房款部分，结合其2018年3月23日缴纳首付款95977元的时间及按月偿还借款本息的情况，故利息的计算时间应分段分数额进行计算；对石伟、田茂会向鼎瑞房开公司缴纳的11160元非购房款部分利息的支付时间应自石伟、田茂会2018年7月13日向鼎瑞房开公司缴纳完毕的次日开始计算。关于本案争议房屋，虽然在《北城名都3、4号楼还房数据统计表》及《北城名都3、4、5号楼还迁住房面积统计表》两份材料中均注明了安敏的安置房原房号为3-11-A-3（现房号3-11-2），但根据安敏的拆迁安置协议和安敏现装修入住的房屋均证明了本案争议的房屋即16-A-3#号房（现该房号为3-16-2号房）一直系拆迁补偿安置房屋；即使本案争议的房屋原本不是安敏的拆迁补偿安置房屋，但安敏在2017年3月20日与鼎瑞房开公司及指挥部办理还房交接手续时领取了该房的钥匙，安敏对此并未提出任何异议且已装修入住，该房的性质亦最终变成了拆迁补偿安置房屋。后鼎瑞房开公司与石伟、田茂会签订《商品房买卖合同》又将该房卖给石伟、田茂会，故鼎瑞房开公司应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项的规定向石伟、田茂会赔偿其已付购房款112750.35元一倍的经济损失，但由于石伟、田茂会向鼎瑞房开公司购买本案争议房屋时，该房屋已修好系现房，且安敏当时已装修入住，石伟、田茂会如果当时查看了房屋情况就完全能够避免本案情况的发生，由于石伟、田茂会未尽到审慎义务，故应适当减轻鼎瑞房开公司的赔偿责任，结合本案实际，一审法院酌定鼎瑞房开公司在向石伟、田茂会赔偿已付购房款一倍的赔偿责任中减轻其10%的责任，即鼎瑞房开公司应赔偿石伟、田茂会的经济损失为101475.32元（112750.35元×90%=101475.32元）。本案由于鼎瑞房开公司的原因导致了石伟、田茂会与建设银行湄潭支行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》解除，虽然石伟、田茂会的借款合同标的包含在鼎瑞房开公司与建设银行湄潭支行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中，但鼎瑞房开公司不是对石伟、田茂会未能偿还的借款本息部分承担连带偿还的保证责任而是直接向建设银行湄潭支行承担返还责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保借款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保借款合同的，应予支持。”及第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保借款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房借款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，本案石伟、田茂会向建设银行湄潭支行借款221000元用于向鼎瑞房开公司支付购房余款，建设银行湄潭支行已按与石伟、田茂会的约定将该款全部支付给鼎瑞房开公司，故对石伟、田茂会尚欠建设银行湄潭支行的借款本金215313.70元及其余利息应由鼎瑞房开公司负责偿还，利息的计算应按石伟、田茂会与建设银行湄潭支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定进行计算。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条第一款第一项、第二十四条、第二十五条第二款及《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定,判决：一、解除石伟、田茂会与贵州鼎瑞房地产开发有限公司于2018年3月26日签订的《商品房买卖合同》。二、解除石伟、田茂会与中国建设银行股份有限公司湄潭县支行于2018年5月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。三、限贵州鼎瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还石伟、田茂会已付购房款112750.35元及利息（其中：2018年3月24日至2018年6月14日期间以95977元为基数、2018年6月15日至2018年7月14日期间以97501.85元为基数、2018年7月15日至2018年8月14日期间以99026.70元为基数、2018年8月15日至2018年9月14日期间以100551.55元为基数、2018年9月15日至2018年10月14日期间以102076.40元为基数、2018年10月15日至2018年11月14日期间以103601.25元为基数、2018年11月15日至2018年12月14日期间以105126.10元为基数、2018年12月15日至2019年1月14日期间以106650.95元为基数、2019年1月15日至2019年2月14日期间以108175.80元为基数、2019年2月15日至2019年3月14日期间以109700.65元为基数、2019年3月15日至2019年4月14日期间以111225.50元为基数、2019年4月15日起至清偿之日止以112750.35元基数，利息计算标准均按照中国人民银行同期同类借款利率标准进行计算）。四、限贵州鼎瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还石伟、田茂会的登记费80元、档案费30元、维修基金5677元及契税、测绘费、电视初装费等5373元，共计11160元及利息（利息自2018年7月14日起至给付完毕之日止按照中国人民银行同期同类借款利率标准进行计算）。五、限贵州鼎瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿石伟、田茂会经济损失101475.32元。六、限贵州鼎瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司湄潭县支行偿还借款本金215313.70元及利息（利息按石伟、田茂会与中国建设银行股份有限公司湄潭县支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定进行计算）。七、驳回石伟、田茂会其余诉讼请求。案件受理费10296元，由石伟、田茂会负担4750元，贵州鼎瑞房地产开发有限公司负担5546元。本院二审期间，鼎瑞房开公司提交了《用章登记表》以及《湄潭县老城区建设指挥部文件》各一份，用以证明：指挥部向鼎瑞房开公司领取了20份已盖章的空白还房交接书，其中案涉还房交接书就是这20份中的一份。指挥部将案涉房屋错误的安置给案外人，鼎瑞房开公司并不知情，不存在故意隐瞒情形，不应当承担已付房款一倍的赔偿责任。石伟、田茂会认为前述证据不能达到鼎瑞房开公司的证明目的。另查明，本案一审文书中将第三人“中国建设银行股份有限公司湄潭支行”的名称写成了“中国建设银行股份有限公司湄潭县支行”。本院审理查明的其余事实与一审无异。本院认为，鼎瑞房开公司上诉称其并未故意隐瞒所售房屋系拆迁安置房，其不应当承担已付房款一倍的赔偿责任。经查，原湄潭县城马山路口棚户区改造“北城名都”项目指挥部、鼎瑞房开公司及安敏于2017年3月20日三方共同办理了还房交接手续，签署了还房交接书。鼎瑞房开公司主张指挥部曾向其领取了20份空白还房交接书，安敏签署的还房交接书就是这20份中的一份，项目指挥部将案涉房屋错误的安置给案外人，其并不知情。但其所举证证据不足以证明安敏签署的还房交接书即系项目指挥部向其领取的20份空白还房交接书之一，亦不足以证明其不知晓涉案房屋系安置给安敏的房屋。故鼎瑞房开公司前述上诉理由不能成立，本院不予支持。关于石伟、田茂会要求鼎瑞房开公司赔偿已付房款一倍的损失316977元的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定赋予了购房人在出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除时，除了可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的权利。该权利是基于购房人已履行支付购房款的义务而产生，权利和义务具有对等性。本案中，石伟、田茂会实际自行支付的款项为首付款95977元以及已偿还的按揭贷款本息16773.35元，共计112750.35元。对于剩余按揭贷款，虽然鼎瑞房开公司已实际收取，但并非由石伟、田茂会实际支付，且在本案《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，剩余按揭贷款及利息亦非由石伟、田茂会向建设银行湄潭支行返还，而是由鼎瑞房开公司向建设银行湄潭支行返还。故一审法院在本案中将石伟、田茂会实际自行支付的款项112750.35元的一倍认定为经济损失较为公平合理。由于石伟、田茂会向鼎瑞房开公司购买的案涉房屋系现房，且安敏当时已装修入住，石伟、田茂会如果当时查看了房屋情况就完全能够避免本案情况的发生，一审法院基于石伟、田茂会未尽到审慎义务，酌定鼎瑞房开公司在向石伟、田茂会赔偿已付购房款一倍的赔偿责任中减轻其10%的责任并无不当。综上，石伟、田茂会要求鼎瑞房开公司赔偿316997元损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于诉讼费的负担问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款明确规定：部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，石伟、田茂会的诉讼请求并未全部获得支持，一审法院根据本案具体情况决定石伟、田茂会与鼎瑞房开公司各自负担诉讼费用的数额符合法律规定。综上所述，鼎瑞房开公司，石伟、田茂会的上诉请求均不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20592元，由贵州鼎瑞房地产开发有限公司负担10296元，由石伟、田茂会负担10296元。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年九月二日书记员  李 毅