广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1008号上诉人（原审原告）：林进飞，男，1965年7月10日出生，汉族，住阳江市阳东区。上诉人（原审原告）：陈清，女，1965年11月4日出生，汉族，住阳江市阳东区。上诉人（原审被告）：阳江市锦峰房地产开发有限公司。住所地：阳江市金郊集贸市场东区D37号。法定代表人：陈翠珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。上诉人林进飞、陈清因与上诉人阳江市锦峰房地产开发有限公司（以下简称锦峰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2019年4月17日作出的（2019）粤1702民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林进飞、陈清上诉请求：（一）撤销一审判决第二项，改判锦峰公司向林进飞、陈清支付违约金99458.4元[暂计至2019年3月4日（一审立案日）全部违约金计至实际交房之日止]；（二）本案诉讼费用由锦峰公司承担。事实与理由：（一）一审认定的违约金计算期限错误。1、违约金的截止日认定错误。一审认定2018年1月3日《不动产权证书》签发之日为锦峰公司逾期交房违约的截止日是事实认定错误。林进飞、陈清虽然通过《不动产权证书》取得了涉案房屋的所有权，但锦峰公司至今仍未交付房屋给林进飞、陈清使用，锦峰公司仍然处于违约状态。因此，违约金的截止日应认定为锦峰公司实际交付房屋之日。2、林进飞、陈清并未造成损失扩大，违约金的计算不应扣除未采取措施期间。根据合同法第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”林进飞、陈清采取措施的前提是有办法阻止损失的扩大。但在房屋买卖合同中，房屋的交付是锦峰公司决定的，林进飞、陈清没有办法改变该事实。一审认定林进飞、陈清不能就该部分损失要求赔偿是事实认定错误。3、即使认为林进飞、陈清未能及时采取措施致使损失扩大，一审对未采取措施期间的认定也存在错误。锦峰公司在2018年1月3日后，多次催告林进飞、陈清领取《不动产权证书》，此时，林进飞、陈清认为锦峰公司已经做好了履约准备，林进飞、陈清领取《不动产权证书》之日就可以获得房屋的所有权能。直至2018年10月3日领取了《不动产权证书》后林进飞、陈清才发现锦峰公司依旧不能交付房屋。因此，2018年10月3日才是林进飞、陈清知道涉案房屋不能交付使用之日。至此，林进飞、陈清才应当采取措施防止损失扩大，而不是一审认定的2018年1月3日。（三）一审认定2015年5月2日至2017年5月1日的违约金已过诉讼时效是事实认定与适用法律错误。1、2015年5月2日至2017年5月1日的违约金并未超过诉讼时效。林进飞、陈清到一审开庭之日才知道锦峰公司不同意因逾期交房需向林进飞、陈清支付逾期交房违约金的事实。2、即使认为部分违约金已过诉讼时效，一审对已过诉讼时效违约金的期间也计算错误。根据民法通则第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”林进飞、陈清于2019年3月4日就该案提起了本案诉讼，此时诉讼时效中断。即该日之前二年内的违约金均未超过诉讼时效，也就是说，2017年3月4日之后的违约金均未超过诉讼时效。综上所述，请二审法院改判支持林进飞、陈清的上诉请求。锦峰公司上诉请求：（一）撤销原审判决；（二）判决驳回林进飞、陈清的所有诉讼请求；（三）本案的一二审诉讼费全部由林进飞、陈清承担。事实与理由：（一）林进飞、陈清严重违反诚实信用原则。锦峰公司已多次通知林进飞、陈清办理房屋交接手续，2016年9月14日，林进飞、陈清的儿子林良勇领走过涉案房屋的钥匙，2017年6月21日林良勇还代领了《广东省商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（该商品房竣工时间为2016年10月9日），2017年12月8日林进飞又领取了多一份的《广东省商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但林进飞、陈清仍然否认收到通知。林进飞、陈清签名确认清楚明白《“创业花园”置业计划表》、《创业花园购房须知》的所有内容，即明白垃圾清运路费500元/户是收楼费用，收楼费用只有在业主收楼时才会发生。《创业花园认购协议书》约定该房建筑面积为114.51平方米，成交单价为4141.90元，成交总价为474289元。房款分期支付：2014年2月3日支付定金20000元；2014年3月17日支付房款150000（含定金），到2014年4月15日再支付150000元，余款174289元和办理房产证等费用34490元，共208779元于2014年6月30日前一次性付清。然而，林进飞、陈清并没有遵守约定，以在外地工作等理由拖延支付房款余款174289元和办理房产证等费用34490元，共208779元。林进飞、陈清明知自2014年10月1日起办理交楼手续，但其经多次催促仍未支付房款余款174289元和办理房产证等费用34490元，并未签订《商品房买卖合同》，锦峰公司有权依据《创业花园认购协议书》第二条将订购的商品房另行出售，定金不予退还。林进飞、陈清拖延至2015年3月30日才付清购房款、2015年3月30日才支付办证费用23959元，但仍然没有签订《商品房买卖合同》。2015年4月25日，林进飞、陈清到创业花园售楼部签订《广东省商品房买卖合同》时，锦峰公司也再次告知可以办理收楼手续。2016年4月28日，锦峰公司开具了林进飞、陈清的购房发票，2018年1月3日，办出了不动产权证，期间，锦峰公司多次通知林进飞、陈清领取退还的办证费、不动产权证等，但其拖延至2018年10月3日才领取。综上所述，从林进飞、陈清及其儿子的一系列行为可知，林进飞、陈清已经收到锦峰公司通知其办理房屋交接手续。（二）虽然锦峰公司多次催促收楼，但林进飞、陈清为了不支付物业管理费而拒不收楼。根据《广东省商品房买卖合同》第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为买受人已验收，并接收了该商品楼，在闲置期间如被损坏，出卖人不予负责。”的规定，2015年3月30日，林进飞、陈清支付了收楼后装修时产生的装修垃圾清运费500元的时间应视为林进飞、陈清已经接收了xxx小区xxx号。（三）林进飞、陈清长达三年多都没有提起诉讼，因此其诉讼请求已超过了诉讼时效。综上所述，请二审法院支持锦峰公司的上诉请求。林进飞、陈清向一审法院起诉请求：（一）锦峰公司继续履行合同约定的交房义务；（二）锦峰公司因逾期交房需向林进飞、陈清支付违约金97106.1元（暂计至2019年2月2日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；（三）本案诉讼费由锦峰公司承担。一审法院认定事实：2014年2月3日，林进飞、陈清与锦峰公司签订《创业花园认购书》，主要约定：林进飞、陈清愿意购买锦峰公司位于阳江市江城区xxx小区xxx号号物业，该房建筑面积114.51平方米，成交单价为4141.90元每平方米，总价为474289元；2014年2月3日支付定金20000元，2014年3月17日支付房款150000元（含定金），2014年4月15日再支付150000元，余款174289元和办理房产证等费用34490元，共208779元于2014年6月30日前一次性付清；林进飞、陈清须在议定时间内向锦峰公司付清所需支付的款项及办理相关的购买手续，否则锦峰公司有权对林进飞、陈清所定购的商品房另行出售，定金不予退还。签订认购书后，林进飞、陈清于2014年2月3日向锦峰公司支付购房定金20000元、2014年3月17日支付购房款130000元、2014年4月13日支付购房款150000元、2015年3月28日支付维修基金8531元、2015年3月30日分别支付购房款147510元和26779元、办证费23959元、垃圾清运费500元。锦峰公司于2015年3月30日向林进飞、陈清出具了总房款474289元的收据。2015年4月25日，林进飞、陈清（买受人）与锦峰公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015041371），主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区xxx小区xxx号房，该房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2xxx8号，建筑面积共114.51平方米（其中套内建筑面积97.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.97平方米），按套内面积计算，单价为每平方米4862.51元，总金额为474289元，签订本合同时一次性支付房款474289元。其中合同第八条约定：出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。第十一条关于房屋交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为买受人已验收，并接收了该商品房，在闲置期间如被损坏，出卖人不予负责。林进飞、陈清向锦峰公司购买的上述商品房于2018年1月3日取得了《不动产权证书》，权利人是林进飞、陈清，该证书登记的商品房竣工时间为2016年10月9日。一审另查明，林进飞、陈清的儿子林良勇曾于2016年9月14日领用过林进飞、陈清购买的上述商品房的钥匙，后又归还给锦峰公司。一审法院认为：林进飞、陈清与锦峰公司签订的《创业花园认购书》和《商品房买卖合同》主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应恪守合同义务。林进飞、陈清没有按认购书约定的时间支付购房余款及办房证等费用，锦峰公司后来又收受林进飞、陈清房款的行为表示同意变更认购书约定的付款时间。锦峰公司在林进飞、陈清付清全部购房款及其他费用后，才与林进飞、陈清签订正式的《商品房买卖合同》，更应严格遵守约定的交房义务，现涉案商品房已办理了《不动产权证书》，权利人是林进飞、陈清，林进飞、陈清请求锦峰公司履行交房义务，一审法院予以支持。对于林进飞、陈清请求的逾期交房违约金，根据合同约定，锦峰公司应当在2015年5月1日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给林进飞、陈清使用，而根据涉案的商品房《不动产权证书》记载，涉案商品房的竣工时间为2016年10月9日，显然，锦峰公司无法按合同约定的时间履行交房义务，林进飞、陈清的儿子林良勇于2016年9月14日领用过钥匙后又交还的行为，不能认定锦峰公司已完成房屋交付，因为当时的涉案商品房尚未竣工，锦峰公司也没有提供证据证实涉案商品房的竣工验收时间，林进飞、陈清有权拒绝接收房屋。此后，锦峰公司也没有按合同的约定书面通知林进飞、陈清办理房屋交付手续，故锦峰公司应向林进飞、陈清承担逾期交房的违约责任。双方约定的最迟交房时间是2015年5月1日前，故违约时间应从2015年5月2日起计算，涉案商品房已于2018年1月3日办理了《不动产权证书》，林进飞、陈清至此应当知道涉案商品房完全可以交付使用，应当向锦峰公司提出交付房屋的要求，但林进飞、陈清也没有要求锦峰公司交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，因此，林进飞、陈清请求锦峰公司支付逾期交房违约金应计至2018年1月3日止。由于锦峰公司提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。”和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”的规定，2015年5月2日至2017年5月1日的该部分逾期交房违约金，因已超过诉讼时效，一审法院不予支持，锦峰公司应支付给林进飞、陈清的逾期交房违约金应从2017年5月2日起计至2018年1月3日止，共247天，按合同约定的每日按已交付房价款的万分之一点五计算，违约金为17572.41元（474289元×0.00015/天×247天）。综上所述，林进飞、陈清请求锦峰公司履行交房义务及支付逾期交房违约金，理据充分，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、限锦峰公司在本判决发生法律效力之日起十日内将阳江市江城区xxx小区xxx号房交付给林进飞、陈清；二、限锦峰公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金17572.41元给林进飞、陈清；三、驳回林进飞、陈清的其他诉讼请求。本案一审受理费减半收取1113元（该款林进飞、陈清已预交），由林进飞、陈清负担993元，锦峰公司负担120元。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，在二审诉讼过程中，锦峰公司陈述“一审判决之后，林进飞、陈清的儿子打烂涉案房屋的入户门，我们在2019年6月27日将房屋交付给林进飞、陈清方，门是林良勇打烂的，门是由林进飞方处理，办理了收楼手续。”林进飞、陈清对锦峰公司的上述陈述予以认可。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，锦峰公司与林进飞、陈清签订《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。合同签订后，林进飞、陈清已向锦峰公司付清了购房款，锦峰公司也将涉案商品房转移登记在林进飞、陈清名下。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是锦峰公司是否构成逾期交楼违约、违约期间如何确定以及一审认定的“2015年5月2日至2017年5月1日的该部分逾期交房违约金”已超过诉讼时效是否正确的问题。首先，关于锦峰公司是否构成逾期交楼违约问题。合同约定，锦峰公司应当在2015年5月1日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给林进飞、陈清使用，而涉案商品房的竣工时间为2016年10月9日，显然，锦峰公司确有不能按合同约定的时间交房的事实。虽然林进飞、陈清的儿子林良勇曾于2016年9月14日领用过钥匙，但因此时涉案房屋尚未竣工，林进飞、陈清有权拒绝接收房屋，故应认定林良勇向锦峰公司交还钥匙是拒绝接收房屋的行为。由于锦峰公司未能举证证明其已按合同的约定书面通知林进飞、陈清办理房屋交付手续，故一审认定锦峰公司应向林进飞、陈清承担逾期交房的违约责任正确，本院予以支持。锦峰公司主张其已履行通知义务证据不足，本院不予采信。其次，关于违约期间如何确定问题。合同约定交房时间是2015年5月1日前，故一审认定违约时间应从2015年5月2日起计算并无不妥，本院予以确认。关于交房的争议，林进飞、陈清主张锦峰公司至今没有按合同以书面形式通知其收房，而锦峰公司主张林进飞、陈清是“为了不支付物业管理费而拒不收楼”。对此，本院认为，锦峰公司虽然未书面通知林进飞、陈清收房，但因涉案商品房已于2018年1月3日办理了《不动产权证书》，林进飞、陈清也领取了该证，故此，林进飞、陈清此时应当知道涉案商品房符合交付条件，理应与锦峰公司协作履行交付房屋的手续。林进飞、陈清在付清购房款、领取产权证之后，明知符合交楼条件而长时间没有要求锦峰公司交付房屋，怠于行使合同权利，故一审确定锦峰公司支付逾期交房违约金应计至2018年1月3日止并无不当，本院予以维持。最后，关于诉讼时效问题。林进飞、陈清于2019年3月4日提起本案诉讼，未能提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形。本案锦峰公司的违约行为成立于《中华人民共和国民法总则》施行之前，原审根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，认定2015年5月2日至2017年5月1日的该部分逾期交房违约金已超过二年的诉讼时效期间正确。由此，一审判决锦峰公司应支付给林进飞、陈清的逾期交房违约金应从2017年5月2日起计至2018年1月3日止，共247天，按合同约定的每日按已交付房价款的万分之一点五计算，违约金为17572.41元（474289元×0.00015/天×247天）并无不妥，本院予以维持。另外，在本案一审判决之后，林进飞、陈清在上诉期间已经实际占有涉案房屋并进行了装修，锦峰公司也认可其在2019年6月27日与林进飞、陈清办理了收楼手续，因该行为并不影响对一审判决的执行，故本院没有必要对原审判决第一项进行变更。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。林进飞、陈清和锦峰公司的上诉均理据不足，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2086元，由林进飞、陈清负担1847元，阳江市锦峰房地产开发有限公司负担239元。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年九月二十日法官助理詹礼迪书记员刘小颜附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。