广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初1029号 原告：广西合景恒富投资有限公司，注册地南宁市良庆区五象岭路南二里东一巷******房，住所地南宁市良庆区凯旋路**广西合景国际金融广场**，统一社会信用代码914501000790748025。 法定代表人：黄妍萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李劲邦，广西冠鸿律师事务所律师。 被告：隋素云，女，1972年10月17日出生，汉族，住黑龙江省集贤县。 案由：商品房预售合同纠纷 立案日期：2019年4月3日 开庭日期：2019年9月23日公开开庭 适用程序：普通程序 原告诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》等购房文件（合同编号：YS10086419）；2.判令被告向原告支付违约金210778元；3.判令被告协助原告注销南宁市良庆区凯旋路18号广西合景国际金融广场803号房屋的备案登记手续，注销房屋备案登记手续相关的手续费等由被告承担；4.判令本案的律师费35000元由被告承担；5.判令本案的诉讼费用由被告承担；6.判令被告对其应支付的上述费用，在原告向被告退还其已支付的购房款中有权优先直接扣除或抵扣。庭审中，原告表示将第三项诉讼请求中的“等”字去掉。 被告未作答辩。 本案相关事实： 一、合同名称和签订时间：《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10086419），2017年6月28日。 二、合同标的：被告购买原告开发建设的位于南宁市良庆区凯旋路18号广西合景国际金融广场803号商品房，该房建筑面积86.68平方米，房价款1053889元。 三、合同相关约定：合同附件六《合同补充协议》第一条第一款第三项：首期款于2017年6月28日前支付105389元、于2017年7月31日前支付105389元、于2017年9月30日前支付105389元、于2017年11月30日前支付211722元；余款526000元由买受人在本合同签订时申请办理光大银行10年按揭贷款手续，并以其选定的按揭方式缴清全部房款。第一条第二款第一项：买受人确认在签订本合同前，已详细了解办理银行按揭贷款的有关规定及需要买受人提交的所有资料和所需缴纳的费用，买受人确认自身条件能满足银行按揭贷款要求。第一条第二款第二项：买受人已知晓办理按揭贷款的相关政策及所需的资料，并承诺在本条第一款第三项约定的全部首期款付款期限届满之日起7个工作日内办妥银行按揭申请手续，即将申请银行贷款的全部资料（包括但不限于提供办理按揭所需全部资料及签署相关文件）提交给按揭银行或银行指定的第三方。出卖人于本合同签订之日已向按揭银行提供需由出卖人提供的全部证件资料。买受人逾期办妥银行按揭申请手续的，每逾期一日，买受人应按按揭贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金，逾期30日，出卖人有权选择单方面解除本合同，并按本补充协议第十一条的约定执行。第一条第二款第三项：买受人应在本条第一款第三项约定的全部首期款付款期限届满之日起30日内办妥银行按揭放款手续（即买受人应保证全部贷款金额在前述期限内划入出卖人指定账户内）。否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。第一条第二款第四项：买受人选择按揭贷款方式支付购房价款的，不影响买受人按期支付购房价款之义务。如买受人逾期办妥银行按揭申请手续或办妥银行按揭放款手续的，或按揭银行批准或实际发放的按揭款少于买受人申请的按揭款的，则买受人仍应当继续履行支付购房款的义务，并在本合同约定的应办妥银行按揭放款手续期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余或差额购房款。否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。第一条第三款：买受人确认在签订本合同前已充分了解国家及南宁市的购房政策、银行贷款政策，并明确知悉国家及南宁市政府会不时对购房政策及贷款政策进行调整。买受人承诺，如因买受人不符合购房政策或购房政策的变化原因导致买受人无法购房商品房的，出卖人有权单方面解除合同并按本补充协议第十一条的约定执行；如因买受人不符合贷款政策或贷款政策的变化原因导致买受人无法满足银行贷款条件的，买受人须按本补充协议第一条第二款第四项执行。第二条第一款：买受人逾期支付购房款（包括因任何原因导致按揭银行未在本合同约定的应办妥银行按揭放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号的情形）及其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、首期物业专项维修资金、税费、应预交的物业服务费及其他应付费用），每逾期一日，买受人应按应付未付款的万分之五向出卖人支付违约金（本合同另有约定除外），且出卖人有权顺延交付商品房的时间及延期申请房屋所有权登记或办结《商品房现售备案证明》及提交资料；逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本补充协议第十一条约定执行。第十一条第一款：若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付商品房房款总额20%的违约金并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同备案登记撤销手续在内的所有合同解除手续，因此所产生的全部费用由买受人承担。无论因任何原因导致本合同解除的，买受人均应自合同解除之日起15日内与出卖人到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，买受人应向出卖人支付房价款总额万分之五的违约金。买受人与出卖人到房管部门办妥合同解除手续后出卖人根据本合同约定将买受人已支付购房款退还买受人的（不计利息退还），不论何种原因，出卖人均有权在向买受人退还其已支付的购房款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）。如买受人已付房价款不足以扣除前述违约金及相关费用的，则买受人应另行赔偿出卖人。如出卖人需向买受人支付有关款项的，应在前述合同解除手续办妥后方予办理。 四、房屋交付情况及现状：房屋未交付被告，无抵押、无查封信息。 五、合同履行情况：被告分别于2017年6月28日、2017年7月31日、2017年11月30日、2017年12月8日支付105389元（定金5万元+首期款55389元）、购房款105389元、购房款105389元、购房款211722元，合计527889元。原告于2017年7月10日为被告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201707041962）。 六、需要说明的其他事项：原告曾向被告发出催告函，要求被告限期办妥银行按揭申请手续及按揭放款手续。广西合景恒富投资有限公司委托广西冠鸿律师事务所代为参加本案诉讼，支出一审及其执行阶段的律师服务费35000元。 本院裁判意见： 案涉《南宁市商品房买卖合同》及其附件系有效合同，因被告原因，原告根据案涉《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第一款、第十一条第一款约定，要求解除案涉《南宁市商品房买卖合同》及其附件，要求被告支付解除合同违约金210778元（1053889元×20%），协助注销《商品房买卖合同登记备案证明》并承担因此产生的费用，有合同依据，且被告未能到庭提出异议并提供证据反驳，故本院予以支持。原告要求被告赔偿律师费损失缺乏合同依据，本院不予支持。原告要求从退还被告已支付的购房款中优先直接扣除或抵扣上述款项，由于相关款项数额存在不确定性，如注销《商品房买卖合同登记备案证明》所产生的费用数额不确定，不宜在本案中直接作出裁判，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除广西合景恒富投资有限公司与隋素云于2017年6月28日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10086419）及其附件； 二、隋素云于本判决生效之日起10日内向广西合景恒富投资有限公司支付解除合同违约金210778元； 三、隋素云于本判决生效之日起15日内协助广西合景恒富投资有限公司注销南宁市良庆区凯旋路18号广西合景国际金融广场803号房屋的《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201707041962），并承担因此产生的费用； 四、驳回广西合景恒富投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费16497元，由广西合景恒富投资有限公司负担444元，隋素云负担16053元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李喜杰 审 判 员 彭情宝 审 判 员 王 荣 二〇一九年九月三十日 法官助理 姚杰林 书 记 员 廖羽冰