贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初7147号原告李光菊，女，1972年5月23日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人邵帅，贵州简曦律师事务所律师。被告王建平，男，1956年6月1日生，汉族，住贵阳市南明区。被告王建国，男，1961年11月27日生，汉族，住址同上。被告王建军，女，1955年2月10日生，回族，住贵阳市观山湖区。委托代理人王建国，男，1961年11月27日生，汉族，系被告王建军兄弟。被告王传银，男，1943年8月12日生，回族，住贵阳市云岩区。原告李光菊诉被告王建平、丁文歧、王建国房屋买卖合同纠纷一案，因被告丁文歧于2017年12月12日死亡，无诉讼主体资格，本院依法追加王建军、王传银作为本案被告参加诉讼，于2019年8月19日适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李光菊及其委托代理人邵帅，被告王建平、王建国、王建军委托代理人王建国到庭参加诉讼，被告王传银经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李光菊提出如下诉讼请求：1、依法确认位于贵阳市云岩区××仙人洞路××新村××单元××号房屋所有权归原告所有；2、被告协助原告办理位于贵阳市云岩区××仙人洞路××新村××单元××号房屋的所有权变更过户登记给原告所有；3、诉讼费、保全费、保全责任保险费、公告费由被告承担。事实及理由：被告王建平、王建国系丁文歧与王光颜（于2003年10月20日病故）之子。丁文歧与王光颜共同所有位于贵阳市云岩区××仙人洞路××新村××单元××号房屋一套（产权证号：筑房权证云岩字第××号，所有权人：王光颜，建筑面积52.35平方米），在王光颜去世后，丁文歧与王建国同意房屋所有权归被告王建平所有，故王建平于2007年12月22日将房屋作价12万元出售给原告所有，原告于同日支付购房款100000元给被告王建平，并约定三日内办理房屋所有权变更过户登记给原告所有。2008年6月12日，被告王建平委托李思萍向原告收取购房款10000元，被告王建平共计收到原告支付购房款11万元，剩余购房尾款10000元被告王建平将房屋办理变更过户登记给原告所有后支付给被告王建平。综上，原告与被告王建平达成房屋出售的一致意见后，原告按约定向被告王建平支付了购房款，且被告王建平将房屋及房屋所有权证交付给原告占有和持有，原告对房屋实际占有和使用及居住至今；但被告却一直未按约定履行协助义务和拒不将上述房屋办理所有权变更过户登记给原告所有，经催促未果，故诉至法院，请求判令如前所请。被告王建平辩称，我与李光菊系房屋抵押借款关系，不存在房屋买卖关系，请求驳回原告诉讼请求。理由如下：2007年12月22日经人介绍我用我父亲的房产证和家人给我的赠与合同作为抵押，在李光菊处借得人民币10万元，李光菊提出其无房屋居住，要求我将房屋钥匙交给她，因我急用钱，就同意其入住，后我有能力偿债时多次上门找李光菊未果，至此，李光菊从未找过我，以致李光菊无我出具的借款收据。2019年6月我儿子到涉案房屋中找到李光菊儿子，才知道李光菊未居住在此，6月8日或是9日，我和我儿子再次去东山找到李光菊儿子，告知传说该房屋可能要拆迁，如李光菊不作处理，一旦拆迁得不到拆迁款，李光菊儿子这才告知我李光菊联系方式。6月13日我电话联系李光菊并约她来我家商量还款事宜，我的想法是还她的钱，再加上李思萍在她这里得1万元共计11万元，利息和我房屋租金抵消，结果李光菊非说是买卖房屋，还强调说李思萍写得有字据，我告诉她李思萍不能代表我，要四姊妹都同意才能处理房屋，故协商无果。如我与李光菊之间是买卖关系，这么多年其并未要求过户，与常理不符，其目的在于低价购买我家房屋。被告王建国辩称，1、王建平无权处分涉案房屋。涉案房屋系父亲王光颜遗产，2004年7月4日，母亲丁文歧提出“王建平对其抚养，该房由丁文歧及王传银、王建国、王建军赠与给王建平”后被告及其他继承人与王建平签订了《赠与协议》，后王建平并未履行抚养母亲丁文歧的义务，且多次作出伤害兄弟姊妹感情的行为，故王建平多次要求继承人办理房屋产权过户，被告及其他继承人未同意，且多次表示撤回上述赠与，故未办理产权变更登记，故王建平无权处分，关于被告王建平侵害被告权利，被告保留另案提出诉讼的权利；2、原告李光菊未举证证明其与王建平之间属于借贷关系还是买卖关系。仅有李思萍出具《收条》，但无王建平签字确认，故对《收条》合法性、关联性、真实性不予认可，原告应承担举证不能后果。3、即使王建平与李光菊系买卖关系，李光菊不符合善意取得要件，该房系八楼中高层建筑，处于东山，属于三类地段，根据《贵阳市房地产管理局、贵阳市物价局关于公布2007年下半年贵阳市同级别土地上住房平均交易价格的公告》，三类地段中高层4385元/㎡，房屋总价经计算，应不低于229423.2元，但就算一个李光菊所述，花费共计11万元（且11万元非王建平所得），且未办理过户登记，故李光菊不符合善意取得要件，综上请求驳回原告诉讼请求。被告王建军辩称，1、原告主张本案系房屋买卖法律关系无事实依据，请求驳回；2、原告与被告王建平之间系借款法律关系，请求查明事实，维护公民合法权益。理由如下：1、争议房屋产权人系父亲王光颜，父亲去世后，我们考虑到王建平没有住房的实际困难和没有工作，没有固定收入等生活上的实际困难，经王建平要求，我们同意将仍在父亲名下贵阳市云岩区东山仙人洞路豪力新村B栋3单元8层2号房屋给王建平居住，虽然按王建平要求写了赠与协议，但我们本意是给王建平居住，而且顾虑和担心到房屋在交付王建平使用后的产权安全性，一直未按照法律关于赠与必须过户的法律规定，到房屋产权登记部门办理房屋过户手续，保证了该房屋的产权至今仍在父亲名下。2、赠与行为的完成是以产权转移登记的公示为效力，根据物权法第九条、合同法第一百八十七条、一百八十五条规定，房屋的赠与内容未违反法律规定，但是根据赠与合同的特殊性，没有办理房屋产权的转移过户登记，赠与行为就未完成，赠与关系没有成就，据此，该房屋尚未产生不动产所有权转移法律效力，仍归产权人王光颜的法定继承人所有，王建平无权处置，原告诉请无事实基础和法律依据。3、王建平与李光菊系借款关系，我们以赠与行使同意将该房屋给王建平使用完全是基于对王建平生活、住房困难的考虑，即使王建平想出售房屋换取生活费，也必须完善赠与法律程序，将房屋过户致其名下后方有权处分；王建平向李光菊借款后，由于无固定收入和积蓄，没能及时归还属实，但王建平称其有能力归还借款时，曾几次找李光菊未果，其自认为房屋给李光菊居住可与借款利息抵消，故使得借款久拖未还，尤其王建平患病后更无力归还借款，不能因时间长就简单认定系买卖关系；4、由于该房产我未办理产权转移登记，不能判定赠与行为完成，不能确认该房属于王建平，王建平将有产权争议的房屋作为抵押物抵押给李光菊，没有法律意义上的交付，因此，不能以王建平长期无力还款导致长期不能赎回房屋的表象，认定双方是房屋买卖关系。5、双方没有签订书面合同，查明案件事实尤为重要，恳请以事实为依据，以法律为准绳，公平维护被告权益。被告王传银无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交下列证据：原被告身份证复印件、户籍信息、常住人口登记表，证明原告身份情况，被告王建平、王建国系丁文歧、王光颜之子，王光颜于2003年10月20日病故，王建平、王建国、丁文歧系王光颜的法定继承人。被告王建平、王建国、王建军表示对真实性无异议。《收条》、《赠与协议》、房屋所有权证、商品住宅质量保证书、契税证各一份、银行取款记录4份，证明位于云岩区××仙人洞路××新村××单元××号房屋所有权人系王光颜，王光颜去世后，其法定继承人于2004年7月4日对王光颜遗留房屋作出遗产继承分配处理，王光颜的法定继承人自愿同意上述房屋价值57585元、将房屋所有权利全部处分归王建平个人继承，王建平对房屋享有完全处分权，其将房屋出卖给原告具有合法处分权，原告因购买取得房屋的所有权，被告应协助办理变更过户给原告。被告王建平、王建国、王建军对该组证据真实性无异议，银行流水与被告无关，收条无王建平签字，对证明目的不予认可。不动产查询信息一份，证明上述房屋至今仍登记在王光颜名下，无查封、抵押登记情况，具备办理变更登记条件。被告王建平、王建国、王建军对真实性无异议。录音一份，证明原告与王建平对房屋买卖交易和买卖行为产生的民事法律关系，并同意办理上述房屋过户登记给原告所有，王建平确认收到李光菊支付的购房款11万元，其中10万元为王建平收取，1万元为王建平委托李思萍收取，王建平认可房屋出售价款为2500元每平方米。被告王建平认可系与其通话，内容均系原告陈述，不认可原来的房价。被告王建平当庭提交以下证据：短信一份，证明我在发信息给原告协商房屋事宜情况下，原告说有事不能协商情况下所通电话。原告认可该信息，证明原被告之间是房屋买卖合同关系。被告王建国、王建军表示无异议。被告王建国当庭提交以下证据：公告两份，证明涉案房屋在2007年房价为4380元每平方米。原告对真实性不予认可，房屋所有权人有权自行对房屋定价处理，不受外界干扰，双方处置房屋系真实意思表示，且房价在当时是合理的。被告王建平、王建军表示无异议。因龙思仪被关押在“王武监狱”，庭审后，本院依法到“王武监狱”向龙思仪进行询问，其称王建平与李光菊之间系房屋买卖关系，王建平卖房，李光菊购买，房屋坐落在豪力公寓8楼，因为其去该地玩过，所以记得；房屋成交价大约13万元，房产证当时抵押在寄卖行，王建平带我和李光菊去寄卖行拿取，寄卖行的人叫黄某，李光菊出10万元，其中5万元由王建平收取，有5万元由黄某收取；收条是起一个证明作用，大概1年左右，王建平女朋友又去找李光菊要了1我那远，因为王建平当时出事了，什么事不清楚，我在场担保，李光菊才将这1万元给李思萍；双方没有签订买卖合同，王建平说过两天过户，但后面没有过户，房款是双方自行协商的，我在场，没有其他人在场，双方协商房屋单价是2500元还是3500元记不清楚了；收条是我写的，王建平拿到钱后有事先走（是黄某拿的钱，另5万元是我带给王建平的）。本院依法组织原被告双方进行质证，原告表示无异议，龙思仪陈述与事实一致。被告王建平对其陈述内容有异议，不属实，我没有与龙思仪一起去黄某家，龙思仪陈述我拿走5万元又陈述其将该款送至我家中相互矛盾，当时我与龙思仪均未写条子，收条没有异议，是龙思仪书写，与我无关，说是购房款，但《收条》中龙思仪签名与笔录中签名不是同一人书写，请法庭调查，对于录音系近期所作，我说做不了主要和家人商量是指眼下的房屋交易，而非12年前的交易，有关龙思仪的证词与事实不符，差距太大，无逻辑性，询问其是否存在抵押借款事宜，其回答是存在房屋买卖，我认为有人事先找过龙思仪，其陈述房款是双方在场协商与事实不符，我从未与二人协商过房款事宜，更不会协商单价为2500元还是3500元，买卖房屋的事不可能没有签订合同，龙思仪陈述系其带原告到黄某处支付款项自相矛盾。被告王建国、王建军表示龙思仪物权出具收条，涉案房屋并非龙思仪房屋，无王建平签名，也无原告签名，申请对收条中龙思仪、李思萍签名进行鉴定。被告王建国庭后申请证人黄某出庭，黄某述称：我与王建国系朋友关系，不认识李光菊，因王建平经济困难，大约十年前向我借款4万元，并提供豪力新村房屋的产权证书作为抵押；后王建平电话联系我有人要取房屋手续，让我将房屋手续给这人，我收到这人的4万元后将房屋手续给了这人，李光菊是否在场记不清楚，为何要将房屋手续拿给这人不清楚，之后王建平没有居住在这房屋中。原告表示对交付房屋手续过程的真实性予以认可。被告王建国、王建军表示无异议。被告王传银无证据提交。本院经审理认定以下事实：被告王建平、王建国、王建军、王传银系王光颜、丁文歧子女，王光颜因死亡于2003年10月20日注销户籍登记，丁文歧于2017年12月12日因病去世。诉争位于贵阳市云岩区××仙人洞路××新村××单元××号房屋（产权证号为：筑房权证云岩字第××号）登记在王光颜名下，2004年7月4日，王建平作为受赠人、王建平、丁文歧、王传银、王建国、王建军作为赠与人签订一份《赠与协议》，主要约定：经2004年7月4日全家人商议，同意按父亲遗愿，将父亲王光颜生前购买的贵阳市云岩区仙人洞路豪力新村B栋七单元8楼2号，建筑面积52.35平方米，总价57585元的房屋壹套赠与二儿子王建平，二儿子王建平今后不再参与父母房屋产权的分割。附：筑房权证云岩字第××号房屋所有权证一本，契税完税凭证字第0101号（财税227107号）一本等房产手续。2007年12月22日，案外人龙思仪向原告出具一份《收条》，载明：今收到李光菊买王建平房屋（东山豪力新村B幢8楼/单元2号）款拾万元正。被告王建平于同日将房屋产权证书、《赠与协议》、《商品房住宅质量保证书》、《契税证》原件向案外人黄某赎回后交予原告，并于同日将该房屋交付原告居住使用至今。2008年6月12日，李思萍作为收款人、龙思仪作为证人在上述《收条》中补充以下内容：2008年6月12日后补李思萍壹万元正，共计拾壹万元，尾款手续补清再付。2019年6月13日，王建平向李光菊发送信息称“我明确的告诉你们东山的房子是我父亲留下的房子应归我家兄弟姊妹四人所有。现我兄妹们要我现在按他们现在应得的房价给他们的钱，所以我才和你们商量一个合理的价格把房屋过户给你们，否则我难呀？试问你们这样拖下去不能解决问题嘛？如果拖到拆迁房时就怪不到我不解决的了？望你我都让步寻找一个合情合理的价钱我才拿得出给我家兄妹们应得到的一份，我是一个才出来一年的人分文没得让我拿我兄妹们应得到的我拿不出，我同意过户要是价格不合理的划我家人不同意，拖到拆迁房子时就不能怪我不通情达理了！”2019年6月15日，原告李光菊拨打被告王建平电话，通话内容节选如下：原告称“然后你合共得了我的11万了嘛？”被告王建平称“哎哎好。”原告“那时房价我们几姊妹将的是2500元一个平方了嘛对不对嘛？你的意思是让我考虑一下，你的意思是准备咋个嘛王哥……要咋个嘛大家好好的商量。”被告王建平“其实要咋个你已经清楚了的了嘛，我讲哪样那天都讲清楚了的了嘛。”原告“你的意思讲的就是那天讲的单价了嘛？”王建平“哎。”李光菊“意思你不按07年你和我讲的2500一平方过户给我们了嘛？”王建平“等于是我给你讲嘛，我已经给你讲了，我的家人不是我作主，是我的家人姊妹，我咋个都不可能答应了嘛。”……李光菊“你的意思就是要按现在的房价你才过户给我们啊？”王建平“不是的，可以商量嘛，可以便宜点的了嘛。”……李光菊“我的意思就是说我们07年我付10万给你，08年你又喊李思萍姐和到证明人龙哥来拿的这1万。”王建平“我一共得到你11万了嘛。”“得11万，那么现在呢就是说我还要按现在的房价拿钱给他们，我们商量一下，你再补好多给我，亏了我要贴给他们了嘛。”……庭审中，被告王建平称系龙思仪介绍其与李光菊借款，认可收到原告10万元，1万元不清楚，此时其被关押在乌当区看守所，李思萍与其系朋友关系，现不知道下落。原告称系龙思仪介绍其购房。针对被告王建国提出涉案房屋每平米2500元单价过低，本院依法询问其是否申请鉴定，其表示不申请鉴定。经本院释明，原告将其诉讼请求第一项变更为：确认原告与被告王建平事实房屋买卖合同关系有效。后因被告王建平未按约定将上述房屋过户至原告名下，原告遂诉至本院，提出如前诉请。本院认为：本案争议焦点在于原告与被告王建平之间系房屋买卖合同关系还是抵押借款关系、被告王建平对涉案房屋的处分是否属于无权处分行为。针对焦点一，经查，首先，案外人龙思仪出具收条中载明所收款项10万元性质系房款，被告王建平亦认可收到该款10万元；庭审中，原被告双方均确认龙思仪参与双方交易过程，经本院依法向龙思仪核实，其述称原告李光菊与被告王建平之间确系房屋买卖关系；其次，从原告与被告王建平2019年6月15日通话录音来看，双方并未提及抵押借款问题；被告王建平对于原告所提及的房屋买卖、单价、所收款项等问题未予否认；第三，被告王建平当庭确认房屋自《收条》出具当日2007年12月22日便交付原告居住使用至今。第四，被告王建平申请证人黄某出庭，其仅述称将房屋手续原件交付过程，并不知晓为何交付，即其证人证言未能证明原告与被告王建平之间系抵押借款关系，被告王建平亦未能提交其他证据对双方之间系抵押借款关系予以证明，应承担举证不能后果。综上，结合房屋产权证书、《赠与协议》、《商品房住宅质量保证书》、《契税证》等相关资料原件由原告持有等情况，本院认定原告与被告王建平之间存在事实房屋买卖合同关系。针对焦点二，经查，首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”规定，王建平处分涉案诉争房屋行为并不自然无效；其次，被告王建平、王建国、王建军、王传银与丁文歧签订的《赠与协议》，约定将诉争房屋赠与给被告王建平，涉案房屋虽未办理产权过户登记，但该房屋在交付原告李光菊前实际由被告王建平占有使用，该房屋产权证书亦由被告王建平保管，根据《最高人民法院印发关于贯彻执行若干问题的意见》第128条“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，……未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”规定，赠与行为系有效行为。故对被告该主张，本院不予采纳。对被告王建国要求对《收条》中“龙思仪”、“李思萍”签名进行鉴定的申请，经查，龙思仪已对其在《收条》上本人签名真实性予以确认；其次，被告王建平当庭已认可其收到10万元款项，并在通话录音中认可其共计收到11万元；第三，王建国并非署名人本人，其作为申请主体并不适格；结合本案案情，该鉴定无必要进行，为避免增加当事人负担，故本院不予准许。对原告主张被告协助办理诉争房屋过户至其名下的诉请，涉案房屋登记在四被告父亲王光颜名下，现四被告作为合法继承人，已承诺将诉争房屋赠与被告王建平，被告王建平作为房屋受赠人，有权对该房屋进行处分；对于房屋价款，根据双方通话情况，原告两次提及房屋单价为2500元每平方米，被告王建平均未对该单价予以否认，故双方约定的房屋单价为2500元/㎡存在高度盖然性；诉争房屋面积共计52.35㎡，应付购房款共计130800元，现原告已支付被告王建平11万元购房款，占绝大部分房款比例，协助办理过户手续作为房屋买卖合同的附随义务，原告有权在王建平补办涉案房屋过户手续后要求被告王建平将该房屋过户至其名下。故对原告该诉请，于事实法律有据，本院亦予以支持。对剩余房款20800元，被告王建平有权另案提起主张。对被告王建国主张诉争房屋在2007年12月22日价格2500元/㎡过低的主张，经查，首先，其当庭提交的《贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》对本案无参考作用，故本院不予采纳。其提交的《关于公布2007年下半年贵阳市同级别土地上住房平均交易价格的公告》，其中载明东山路属于四级地段，四类地段中高层参考价为2795元/㎡，原告主张房屋成交单价2500元并不明显低于该价格。其次，庭审中，经本院释明，被告王建国并未申请对2007年12月22日诉争房屋单价进行评估，即其未能举证证明原告取得该房屋单价过低、非善意取得，故对其主张涉案房屋单价过低的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院印发关于贯彻执行若干问题的意见》第128条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、确认原告李光菊与被告被告王建平之间事实房屋买卖合同关系有效；二、被告王建平、王建国、王建军、王传银于本判决生效之日起十日内协助原告李光菊办理位于“贵阳市云岩区××仙人洞路××新村××单元××号”房屋过户登记手续。案件受理费1350元，由被告王建平负担（该款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇一九年九月十八日书记员 李安涛