山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初9790号 原告：邢某某,女,1966年11月12日生,汉族,住山东省蒙阴县。 委托诉讼代理人:惠善军,山东鹏哲律师事务所律师。 被告:丁某某,男,1979年1月9日生,汉族,住山东省沂南县。 委托诉讼代理人:石兰朝,山东铭星律师事务所律师。 被告:马某,男,1983年12月5日生，汉族,住临沂市兰山区。 原告邢某某与被告丁某某、马某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢某某的委托诉讼代理人惠善军，被告丁某某的委托诉讼代理人石兰朝到庭参加诉讼。被告马某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告邢某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告邢某某与被告丁某某于2018年7月26日签订的《房屋买卖合同》，返还原告邢某某购房款24万元,并支付违约金156000元，共计396000元；2.被告马某对被告丁某某的上述责任承担连带责任；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月2日,被告丁某某与被告马某签订了《房屋独家定金协议》，被告丁某某以76.4万元的价格购买了马某所有的位于临沂市经开区××楼××单元××室的房屋一处。2018年7月17日,经鲁盟地产经纪连锁有限公司（以下简称鲁盟公司）居间，原告邢某某与被告丁某某签订《定金合同》，双方约定原告自愿购买被告丁某某坐落于经开区××楼××单元××室房屋一处，当日,原告向鲁盟公司支付50000元。2018年7月26日,经鲁盟公司居间，原告与被告签订《房屋买卖合同》,约定原告购买被告的该处房屋。合同签订后，原告将20万元支付至鲁盟公司,当日,鲁盟公司向原告出具收款收据一份,原告支付的25万元中的1万元转为购房定金由鲁盟公司收取,剩余的24万元作为房款，由鲁盟公司直接支付给了被告,同时，被告向原告出具房款收到条一张。2019年5月份，原告得知该房屋被兰山区人民法院查封。原、被告双方之间的《房屋买卖合同》因房屋被法院查封已无法履行，被告的行为已构成根本违约。为维护原告的合法权益,特诉至法院,请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告丁某某辩称：1.被告丁某某不同意解除合同,依据代理人丁某某与代理人冯子军所签订的房屋买卖合同第五条约定,在涉案房屋具备办证条件时,20个工作日内办理完毕,并在产权证办理完后,10个工作日内协助乙方办理过户。现在涉案房屋尚不符合办理条件,更无法过户；合同是在2018年7月26日签订的,涉案房屋被查封是在2019年5月,查封发生在合同签订之后,属于意外情形,并非是在被告签订合同时恶意隐瞒房屋被查封而出售,本案不属于原告可以单方面解除合同的法定情形。房屋被查封的原因是因为马某欠银行信用卡贷款11万元(本金9万元+利息2万元),数额并不大,只要清偿就能解封,因此，只要在房屋符合过户条件时,在合同约定的最后过户期限届满之前,被告能够解除对涉案房屋的查封,使房屋顺利过户就不构成违约。因此，本案不应解除合同,应当继续履行。而且依据合同第五条第2款的规定,在房屋符合过户条件后被告未在10个工作日内协助过户,届满后超过30日未办理的才构成违约,并适用违约金条款。因此，本案原告对于违约金的请求不符合合同的约定,不应支持。2.被告丁某某在房屋买卖合同中并非是卖方,而是卖方的代理人,原告交付给被告的24万元首付款中,其中19万元已经转交给了被告马某。即使本案最终因无法实际履行而解除合同,被告丁某某仅需要向原告返还5万元的房屋差价,剩余的19万以及其他合同义务应当由马某来承担。3.本案合同的签订,收款收据的名称均不是原告,原告并非是本案适格的诉讼主体。综上，应当依法驳回原告的诉讼请求。 被告马某未作答辩。 原告方提交了如下证据:证据一、原告邢某某的身份证复印件一份,证明原告的身份情况。证据二、被告马某、丁某某的身份证复印件各一份,证明二被告的身份情况。证据三、被告马某与被告丁某某签订的《房屋独家定金协议》照片打印件一份,证明在原告与被告丁某某签订《房屋买卖合同》时,被告丁某某出示给原告的,原告拍照留存,原件留存于被告丁某某处,2018年7月2号,被告丁某某以76.4万元的价格购买了被告马某位于临沂经济开发区××路西侧皇山华府1-2-202花园洋房。证据四、原告邢某某、被告丁某某签订的《定金合同》复印件一份(原件留存于鲁盟地产公司)、原告邢某某、被告丁某某签订的鲁盟地产经纪连有限公司签订的《房屋买卖合同》一份,证明原告邢某某以78万元的价格购买了被告丁某某的位于临沂经济开发区××路西侧皇山华府1-2-202花园洋房,若被告违约,原告有权解除合同,被告应向原告支付总房款20%的违约金即156000元。证据五、银行刷卡小票两份、民生银行对账单一份、定金收据一份、被告丁某某出具的收到条一份,鲁盟地产出具的结算单复印件一份,证明原告按照合同约定向鲁盟地产公司支付购房款25万元,其中24万元转为购房款由被告丁某某支取,其中1万元转为购房定金留存于鲁盟地产公司。证据六、临沂市不动产登记中心出具的本案涉案房屋位于经济区皇山华府1号楼202室的房屋被兰山区人民法院查封的查封登记信息一份,证明涉案房屋已被法院查封,导致原告与被告签订的《房屋买卖合同》已不能履行,原告合同目的不能实现,被告已构成根本违约。被告丁某某的质证意见是:对证据一、二无异议。对证据三的真实性无异议,但该份证据的原件在丁某某与原告签订房屋买卖合同时交付给了原告方的中介武敏,现原件存放于武敏处,且该证据也能够证实在丁某某与原告签订房屋买卖合同时,原告明知房子的房东仍然是马某,所有房屋办证以及房屋过户、交付房屋等合同义务的履行方均是马某。对证据四的真实性无异议,但对于合同第六条违约条款的约定,只有在一方违约导致交易无法继续进行时才使用违约金条款,并且合同第五条第1、2款已经对房屋办证以及过户做出了更具体明确的约定,因此对于办证和过户的合同义务应当按照合同第五条的约定执行。对证据五无异议。对证据六的真实性无异议,但该查封是发生在双方合同签订之后,而且该查封在马某清偿完信用卡贷款后随时可以解除,该份证据不能足以证实本案房屋买卖合同无法继续履行。原告方的反驳意见为:涉案房屋被查封后至今被告没有以实际行动去履行银行信用卡还款,并解除房屋查封的行为,表明被告以实际行动证明了其无继续履行房屋买卖合同的行为。因此，被告的辩称与其实际行动不符,我方主张因法院查封导致我方无法实现与事实是相符的。过户期限是办完房产证之后10个工作日,该房屋压了红线不能办理房产证。冯子军是原告丈夫的亲弟弟,原告在蒙阴居住,冯子军在兰山区居住,当时原告购买房屋时因为来回不方便,就委托了冯子军代理处理房屋买卖事宜；原告外甥女王岚代支付了5万元房款,冯子军代支付20万元,在房屋买卖合同中冯子军在代理人处签的名字,在双方之前签的定金协议中签名为原告本人邢某某,购买人为原告邢某某,从被告丁某某与马某签订的房屋买卖协议来看,涉案房屋实际卖方为本案被告丁某某,我方为买方。 被告丁某某提交了如下证据:收到条复印件二份,由马某分别在2018年9月16日18万元、2018年10月6日1万元,证明丁某某已经将24万购房首付款中的19万元转交给了马某,原件与买卖协议一并在原告的中介武敏处。原告的质证意见为:对该证据的真实性无异议,关联性有异议,我方支付给被告丁某某的房款数额是24万元,被告丁某某是在我方支付房款后近两个月的时间才支付给了被告马某,被告丁某某支付房款的行为系履行其与马某签订的房屋买卖协议的行为,不是转交我方的房款,其如转交的话应是24万元,而不是19万元。 本院经审理认定事实如下：2018年7月2日，被告丁某某与被告马某签订了《房屋独家定金协议》，被告丁某某以76.4万元的价格购买了被告马某所有的位于临沂市经开区××楼××单元××室的房屋一处。同月17日,原告邢某某（乙方）与被告丁某某（甲方）签订了定金合同一份，该合同约定：原告邢某某购买被告丁某某所有的位于经开区××楼××单元××室房屋一处,房屋建筑面积125平方米，房屋总价款为78万元整，原告交纳5万元作为购房定金，中介服务费1万元由原告支付。同月26日，原告邢某某委托代理人冯子军（乙方）与被告丁某某（甲方）签订了房屋买卖合同一份，买卖合同第五条约定：“若能一次性办理乙方名下产权证时，甲方应于一个工作日内积极配合乙方办理完毕，办证及相关费用均由乙方承担；若需要办理到甲方名下再过户到乙方名下，甲方应在具备办理房权证条件时20个工作日内办理完毕，办证及相关费用均由甲方承担；甲方应于产权证办理后10个工作日内协助乙方办理过户，过户税费等相关费用由乙方承担，但甲方不得以任何理由再向乙方收取额外费用。以上约定，甲方每拖延一日承担100元费用，凡超过30日内以上未办理，按甲方违约处理，违约责任按本协议第六条第1款规定执行”。第六条约定：“本合同签订后，一方违约导致交易无法继续进行，购房定金作为违约金概不退还，并赔偿甲方和丙方损失；甲方违约导致交易无法继续进行，应以双倍定金赔付和总房价的20%向乙方支付违约金（此违约金中含丙方2.7%居间服务费），守约方可解除合同”。合同签订后,双方均按约履行,原告于2018年7月26日将定金10000元支付给中介鲁盟公司，将首付款24万元支付给被告丁某某，共计25万元。后该房屋于2019年4月30日被本院查封。2019年5月份，原告得知该房屋被查封后，认为被告无法继续履行办理房屋过户的约定，要求解除合同，遭到被告拒绝。当事人经协商未果，原告遂诉至本院。 上述事实，主要根据原、被告双方的陈述、举证、质证，并经庭审调查等予以认定，相关证据均已收集、记录在卷。 本院认为，房屋买卖合同是诺成性合同。原告邢某某与被告丁某某于2018年7月17日签订的《定金合同》和2018年7月26日委托他人代为签订的《房屋买卖合同》,均系双方当事人的真实意思表示，内容及形式均不违背法律强制性规定，为有效合同，该合同对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定的内容积极履行各自的义务。被告丁某某是以自己的名义独立与原告签订了上述房屋买卖合同，其辩解称其仅是原房主的代理人，与事实不符，本院对此不予采信。现原告已经履行了自己支付首付款与定金的义务，被告丁某某却由于标的房屋被法院查封而不能实现房屋产权过户，经原告催告后，在合理期间内仍未能及时交纳保证金以解除房屋查封，已经对原告构成履行合同违约，应当承担相应的违约责任。原告请求解除合同，理由合法，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。双方合同中约定当双方违约时违约金按双倍返还定金并总房款20%的比例进行计算，原告要求按房款总价的20%计算违约金，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告丁某某在履行与被告马某签订的《房屋独家定金协议》时，由于马某欠银行信用卡数额11万元导致房屋被查封，因此，被告丁某某因违约造成的损失，可以另行依照其与马某的合同约定要求赔偿。根据合同相对性的要求，原告请求判令被告马某对被告丁某某的上述合同义务承担连带责任，没有法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告邢某某与被告丁某某于2018年7月17日签订的《定金合同》和于2018年7月26日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告丁某某退还给原告邢某某已经支付的购房款24万元； 三、被告丁某某赔偿给原告邢某某合同违约金156000元； 四、驳回原告邢某某的其他诉讼请求。 上述第二至三项，均于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3620元（已减半）、保全费2520元，均由被告丁某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 张培亮 二〇一九年九月十七日 法官助理 李玉萍 书 记 员 张卓然