云南省福贡县人民法院民 事 判 决 书（2019）云3323民初158号原告：福贡县矿产品公司清算组，住所地福贡县发改局办公楼**。清算组负责人：和学强。委托诉讼代理人：李雪伟，云南大怒江律师事务所律师。特别授权代理。被告：颜志初，男，1969年12月29日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区，现住福贡县。被告：周友爱，男，1973年12月25日出生，汉族，住湖南省邵东县，现住福贡县。原告福贡县矿产品公司清算组（以下简称清算组）与被告颜志初、周友爱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清算组的委托诉讼代理人李雪伟、被告颜志初、周友爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清算组向本院提出诉讼请求：⒈判令解除福贡县矿产品公司与二被告于2010年5月6日签订的《房屋租赁合同》；⒉判令二被告腾退移交租赁房屋；⒊本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：福贡县矿产品公司系福贡县第一民族服装厂和福贡县供销公司整合形成，并于2000年11月注册登记，主要经营矿产品的经销，经济性质为集体所有，后因公司内部管理及改制问题交织等原因，公司经营一直未步入正轨。为了偿还公司债务，经福贡县矿产品公司与二被告协商于2010年5月签订了《房屋租赁合同》，租赁合同约定：房屋坐落于福贡县（原矿产品公司一楼），铺面六间，建筑面积共计259.74m2。租赁期限为20年，自2011年1月1日起将出租房屋交付乙方使用。至2030年12月31日收回。租金按每间每月1，250.00元一次性付清20年，租金合计1，800，000.00元。合同还对双方权利和义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，福贡县矿产品公司按约定将出租房屋交付给被告使用，被告一次性支付了租金1，800，000.00元。2011年，福贡县矿产品公司开始改制，但一直未能形成实际改制方案，改制一直处于停顿状态。2017年9月10日，福贡县人民政府发布了《关于对福贡县2017年城市棚户区（城中村）改造项目国有（集体）土地上房屋进行征收决定的公告》，将福贡县矿产品公司出租给被告的房屋列入了棚改征收范围。但因福贡县矿产品公司改制工作停顿多年，无法理顺关系，为解决福贡县矿产品公司遗留的历史问题，2018年3月13日成立了原告清算组，由原告清算组接管公司进行注销清算。因情势变更导致双方签订的房屋租赁合同无法继续履行，原告清算组根据合同法的规定于2018年4月13日向被告送达了《通知》，决定终止合同，并要求被告在一个月内搬离（限定时间为：2018年4月13日至2018年5月13日）。但被告以合同未到期、要求赔偿等理由未按通知要求搬离。现原告清算组已经与福贡县上帕镇人民政府签订了《福贡县2017年城市棚户区（城中村）改造下娃底片区建设项目货币补偿协议》，同意政府对福贡县矿产品公司位于上帕镇上帕街的房屋进行征收，但被告未按原告清算组通知要求搬离腾退房屋导致原告清算组无法向房屋征收部门移交房屋。原告清算组也曾于2019年5月与被告协商，仍未能达成一致意见。原告清算组为推进清算工作，积极支持棚改征收工作，依法提起诉讼。二被告辩称，福贡县矿产品公司在2010年4月间为了偿还欠福贡县农业银行一笔1，800，000.00元的到期债务，在别无他法的情况下找到公司位于铺面承租户想办法，设想是通过预付房租的方式出租房屋筹款，当时除了被告颜志初外，其他承租户都没有表达出上述方式的租房意愿。被告颜志初作为来自湖南的外乡人，当时已是公司十年来的承租户，感念公司给予被告颜志初容身之地和对于今后发展考虑，尽管一时也无法筹集到1，800，000.00元，经多方打听邀约到同乡被告周友爱，二人共同出力东借西凑了1，800，000.00元，于2010年5月12日帮助公司还清了银行债务，解除了公司的燃眉之急，化解了公司如不能按期还债而被拍卖的风险，同时二被告通过预付1，800，000.00元房租的方式与公司于2010年5月6日签订一份《房屋租赁合同》，该合同是双方依《中华人民共和国合同法》订立，是转移房屋使用权的合同，是诺成、双务、有偿合同，应当受到法律保护。按合同约定，二被告获得了福贡县矿产品公司位于年的使用权，使用期限是2011年1月1日起到2030年12月31日止。福贡县矿产品公司称“合同签订后，福贡县矿产品公司按约定将出租房屋给被告使用”，但事实是自2011年1月1日起，公司在不同时间陆续将合同所指的中间四间铺面腾空给二被告使用，余下的南北两端两间铺面则一直被公司退休职工龚明建、克恰及其家人侵占至今，公司未全面履行应尽的义务。原告清算组于2018年3月成立，在2018年4月13日向二被告下达《通知》前，二被告一概不知情。《中华人民共和国合同法》规定“合同生效后当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或解除合同。”原告清算组称“但被告以合同未到期、要求赔偿等理由未按通知要求搬离。”二被告在收到《通知》前后，原告清算组都未曾就合同情况与二被告协商过，况且当时接到《通知》的所有公司承租户搬离者寥寥无几，持续到2019年4月底才基本搬离，最后结清房租的时候，原告清算组还少收了百分之十。在二被告未获得赔偿的情况下，原告清算组仅凭一纸《通知》就要求二被告搬离房屋，于事实和法律无依据。原告清算组未与二被告就解除合同进行过实质性的协商。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定和二被告与公司所签合同第七条约定，显然没有发生不可抗力导致合同不能履行的情形，故二被告要求原告清算组继续履行合同，请求驳回原告清算组的诉讼请求，维护二被告的合法权益。原告清算组围绕诉讼主张依法向本院提交了以下证据：⒈一份营业执照复印件、一份福贡县人民政府福政复〔2018〕42号文件原件、一份福贡县发展改革和经济贸易信息化局福发改经信发〔2018〕44号文件原件、一份备案通知书原件、一份福贡县人民政府办公室〔2019〕—104号文件原件、一份法定代表人身份证明原件，欲证明原告清算组系依法成立负责福贡县矿产品公司的清算工作并经备案的事实。⒉一份房屋租赁合同复印件，欲证明福贡县矿产品公司与被告签订的租赁合同的具体约定内容。⒊一份福贡县人民政府福政发〔2011〕30号文件复印件，欲证明福贡县人民政府于2011年成立了福贡县矿产品公司改制工作协调领导小组的事实。⒋一份关于对福贡县2017年城市棚户区（城中村）改造项目国有（集体）土地上房屋进行征收决定的公告复印件，欲证明福贡县矿产品公司租赁给被告的房屋被征收的事实。⒌通知、发文登记表复印件各一份，欲证明原告清算组于2018年4月通知被告终止合同并要求被告限期搬离的事实。⒍一份关于与福贡县矿产品公司所签订房屋租赁合同不能如期履行要求赔偿的报告复印件，欲证明被告向原告清算组提交的赔偿报告内容。经质证，二被告对原告清算组提交的证据1、2、3、4、5、6均无异议。二被告为证明其答辩主张依法向本院提交了以下证据：房屋租赁合同、收据原件各一份，欲证明二被告与福贡县矿产品公司签订了房屋租赁合同，对租赁房屋有20年的使用权。经质证，原告清算组对二被告提交的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：福贡县矿产品公司成立于2000年11月27日，经济性质为集体所有。为偿还公司债务，福贡县矿产品公司与二被告于2010年5月6日签订一份房屋租赁合同，双方在合同中约定：福贡县矿产品公司将座落于福贡县的一楼六间铺面出租给二被告，房屋建筑面积为259.74m2；租赁期限为20年，从2011年1月1日起至2030年12月31日止；租金为每间每月1，250.00元，二被告一次性付清20年的租金，合计为1，800，000.00元，二被告在双方签订合同之日需向福贡县矿产品公司交纳300，000.00元定金，并于2010年5月13前一次性付清余款1，500，000.00元。双方还对权利和义务、违约责任等在合同中进行了约定。合同签订后，二被告于2010年5月12日依约向福贡县矿产品公司支付了六间房屋20年的租金1，800，000.00元，福贡县矿产品公司从2011年1月1日起先后将其中的四间房屋交给二被告使用，另外两间被福贡县矿产品公司职工占用，直至2015年，二被告才从被占用的两间房屋中取得半间房屋的使用权。2017年9月10日，福贡县人民政府发布了对福贡县2017年城市棚户区（城中村）改造项目国有（集体）土地上房屋进行征收决定的公告，福贡县矿产品公司出租给二被告的六间房屋在棚改征收范围内。2018年3月13日，福贡县人民政府同意成立福贡县矿产品公司清算组全面接管福贡县矿产品公司，原告清算组与福贡县上帕镇人民政府签订了《福贡县2017年城市棚户区（城中村）改造下娃底片区建设项目货币补偿协议》，同意政府对福贡县矿产品公司位于上帕镇上帕街的房屋进行征收，原告清算组于2018年4月13日向二被告送达了《通知》，决定全面终止合同，并要求二被告在一个月内搬离，限定时限为2018年4月13日至2018年5月13日，被告以合同未到期、要求赔偿等理由未按通知要求搬离。原告清算组于2019年6月26日向本院提起诉讼，诉求：⒈判令解除福贡县矿产品公司与二被告于2010年5月6日签订的《房屋租赁合同》；⒉判令二被告腾退移交租赁房屋；⒊本案诉讼费用由二被告承担。本院认为，福贡县矿产品公司与二被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，合同合法、有效。福贡县矿产品公司、二被告本应依约全面履行各自义务，但因案涉房屋已被政府征收，合同已丧失继续履行的基础，合同目的已不能实现，故原告清算组提出解除福贡县矿产品公司与二被告于2010年5月6日签订的房屋租赁合同的主张，本院予以支持。庭审中，二被告对解除房屋租赁合同亦无异议，但提出要对损失进行合理的赔偿和补偿，二被告在本案审理过程中，未就解除房屋租赁合同造成的损失提起反诉，故本院在本案中对二被告的损失问题不作处理，二被告可与原告清算组协商解决，亦可另行提起诉讼主张赔偿、补偿损失。现二被告实际使用的租赁房屋为四间半，另外一间半被福贡县矿产品公司职工占用，故二被告应腾退并移交给原告清算组的租赁房屋为合同项下的四间半房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、解除福贡县矿产品公司与被告颜志初、周友爱于2010年5月6日签订的《房屋租赁合同》。二、被告颜志初、周友爱于本判决生效之日起十五日内腾退并移交四间半的租赁房屋给原告福贡县矿产品公司清算组。三、驳回原告福贡县矿产品公司清算组的其他诉讼请求。案件受理费500.00元，由原告福贡县矿产品公司清算组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。审判员  李建忠二〇一九年九月二十三日书记员  胡玉姣附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。