文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终1685号上诉人（原审原告）李彩好，男，1967年7月2日出生，汉族，户籍所在地福建省连江县，经常居所地湖北省来凤县。委托诉讼代理人：谭笔铭，湖北雄震律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北德顺房地产综合开发有限公司，住所地：湖北省来凤县翔凤镇渝鄂路**。法定代表人：汤慧霞，董事长。委托诉讼代理人：陈祖新，湖北欧兴红律师事务所律师。上诉人李彩好与上诉人湖北德顺房地产综合开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，均不服湖北省来凤县人民法院（2019）鄂2827民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李彩好及其委托诉讼代理人谭笔铭、上诉人湖北德顺房地产综合开发有限公司的委托诉讼代理人陈祖新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李彩好上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判湖北德顺房地产综合开发有限公司立即返还李彩好购房预付款980000元，并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准支付从2018年2月8日起至返还完全部购房预付款之日止的利息。2.撤销一审判决第三项，改判湖北德顺房地产综合开发有限公司双倍返还李彩好定金800000元。事实和理由：李彩好与湖北德顺房地产综合开发有限公司签订的订购协议是合法有效的，双方应依约履行。一审判决适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十六条属于适用法律错误，一审判决据此认定预售合同自始没有法律约束力，从而不予支持李彩好要求支付预期购房款利息及双倍返还定金的诉讼请求，是错误的，应予纠正。湖北德顺房地产综合开发有限公司隐瞒所售商铺的实际面积，在诱使李彩好签订协议后，湖北德顺房地产综合开发有限公司又单方面改变商铺的通道和门户，致使李彩好所认购的商铺失去应有的商业价值，因不能达到李彩好的合同目的而被迫诉请解除双方的认购协议，湖北德顺房地产综合开发有限公司应对其违约行为承担法律责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，湖北德顺房地产综合开发有限公司在与李彩好签订认购协议时出具的平面图也应当属于要约。同时，按照该司法解释第四条以及第十七条的规定，李彩好诉请双倍返还定金和要求支付购房款利息具有事实和法律依据。针对李彩好的上诉，湖北德顺房地产综合开发有限公司未发表答辩意见。上诉人湖北德顺房地产综合开发有限公司上诉请求：请求撤销原判，发回重审。事实和理由：一、原审违反法定程序。李彩好的诉讼请求是要求解除认购协议，双倍返还定金、退还预付购房款并承担利息，而一审法院擅自变更审理案由为因重大误解而请求撤销民事合同之诉并以此作出判决，实属违反法定程序。二、双方签订的认购协议属于预约合同，一审法院将李彩好交付的除购房诚意金20000元之外的全部款项认定为定金属于认定事实不清。三、原审判决适用法律错误。一审法院违反法定程序，不审理起诉的解除合同之诉，导致适用法律也出现错误。针对湖北德顺房地产综合开发有限公司的上诉，李彩好辩称，一审判决不存在程序违法的问题，李彩好提起的是商品房预售合同纠纷，一审判决认定本案的合同为可撤销合同，是适用法律错误，不是程序问题。另外，一审判决对本案事实认定是清楚的，湖北德顺房地产综合开发有限公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回湖北德顺房地产综合开发有限公司的上诉，按照李彩好的上诉请求进行改判。李彩好向一审法院起诉请求：1、解除李彩好与湖北德顺房地产综合开发有限公司于2017年11月15日签订的《来凤·中心广场认筹协议书》及双方于2018年1月6日签订的编号为S0000276号、S0000194号《[来凤·中心商业广场]商铺认购协议》；2、判令湖北德顺房地产综合开发有限公司返还李彩好交纳的20000元商品认购诚意金、购房预付款960000元，合计980000元，并按照中国人民银行规定的金融机构贷款利率的标准支付利息；3、判令湖北德顺房地产综合开发有限公司双倍返还李彩好交纳的商品认购订金800000元（40万元×2）。以上2、3项共计1780000元；4、案件受理费由湖北德顺房地产综合开发有限公司承担。一审法院认定事实：李彩好与湖北德顺房地产综合开发有限公司于2017年1月15日签订了《来凤·中心广场认筹协议书》一份，李彩好向湖北德顺房地产综合开发有限公司交纳了20000元商铺购买诚意金。2018年1月6日，李彩好（乙方）与湖北德顺房地产综合开发有限公司（甲方）签订了两份《【来凤·中心商业广场】商铺认购协议》（编号为：S0000276、S0000194），李彩好认购位于来凤县【来凤·中心商业广场】一期6号楼177号商铺（物业建筑面积47.56㎡，总铺款－总铺款×21%（三年租金）3609233元）、178号商铺（物业建筑面积57.75㎡，总铺款－总铺款×21%（三年租金）4324782元），付款方式均为：“经甲乙双方协商一致，签订本认购协议时，乙方自愿向甲方交纳定金200000元，甲方出具收据给乙方。乙方签订《商品房买卖合同》时后采取按揭贷款方式购买该商铺”。李彩好当天向湖北德顺房地产综合开发有限公司交款360000元认购定金，后李彩好以其老婆邱燕英的名义于2018年2月7日向湖北德顺房地产综合开发有限公司交纳了1000000元的认购定金。因李彩好认为湖北德顺房地产综合开发有限公司存在所售门面存在公摊面积过大以及擅自更改通道等问题，故向法院起诉。另查明，湖北德顺房地产综合开发有限公司于2019年3月18日向李彩好送达《敦促签订商品房预售买卖合同的通知》，后于2019年3月23日向李彩好邮寄送达《关于解除《[来凤·中心商业广场]商铺认购协议》的通知》，李彩好于2019年3月23日签收。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。关于李彩好要求解除与湖北德顺房地产综合开发有限公司于2017年11月15日签订的《来凤·中心广场认筹协议书》及双方于2018年1月6日签订的编号为S0000276号、S0000194号《[来凤·中心商业广场]商铺认购协议》的诉讼请求。本案中，因双方于2017年11月15日签订的《来凤·中心广场认筹协议书》被《【来凤·中心商业广场】商铺认购协议》吸收，故不存在解除《来凤·中心广场认筹协议书》的情形，至于李彩好与湖北德顺房地产综合开发有限公司在签订的两份《【来凤·中心商业广场】商铺认购协议》（编号为：S0000276、S0000194），虽然合同载明物业建筑面积分别为47.56㎡（其中套内面积35.2㎡，公摊面积12.36㎡，单价96061元/㎡）、57.75㎡（其中套内面积47.75㎡，公摊面积15.01㎡，单价94795元/㎡），但是并未在协议中标注套内面积和公摊面积，而李彩好认为其购买的物业建筑面积为其实际面积，考虑到该合同为湖北德顺房地产综合开发有限公司提供的格式合同且公摊面积价值为260余万元，数额巨大，故可以认定李彩好、湖北德顺房地产综合开发有限公司在签订两份《【来凤·中心商业广场】商铺认购协议》时存在重大误解，根据《合同法》第五十四条第一款第（一）项之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的。”，故李彩好要求解除《【来凤·中心商业广场】商铺认购协议》（编号为：S0000276、S0000194）的诉讼请求，予以支持；关于李彩好主张判令湖北德顺房地产综合开发有限公司返还李彩好交纳的20000元商品认购诚意金、购房预付款960000元，合计980000元，并按照中国人民银行规定的金融机构贷款利率的标准支付利息以及判令湖北德顺房地产综合开发有限公司双方返还李彩好交纳的商品认购订金800000元的诉讼请求，根据《合同法》第五十六条之规定：“合同无效或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，故双方在合同中关于定金的约定不具有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”，故湖北德顺房地产综合开发有限公司应当返还李彩好购房诚意金20000元及购房定金1360000元，共计1380000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除李彩好与湖北德顺房地产综合开发有限公司于2018年1月6日订立的编号分别为S0000276、S0000194《【来凤·中心商业广场】商铺认购协议》。二、湖北德顺房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还李彩好1380000元。三、驳回李彩好其他诉讼请求。案件受理费10410元，减半收取5205元，由李彩好承担2602.5元，湖北德顺房地产综合开发有限公司承担2602.5元。本案二审期间，当事人均未提交新证据。2019年9月24日，本院组织双方当事人对案涉商铺进行了现场查勘，商铺内部系水泥毛胚，临街一面设置有玻璃幕墙，玻璃幕墙上开设一玻璃门，面朝商铺的左边通道一侧为完全开放状态，面朝商铺的右边外侧设置有一道玻璃门。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，李彩好（乙方）与湖北德顺房地产综合开发有限公司（甲方）签订的两份《【来凤·中心商业广场】商铺认购协议》（编号为：S0000276、S0000194）第四部分约定：1、乙方须在2018年1月12日前签订《商品房买卖合同》，并缴纳房款。2、甲方与乙方签订本认购书后，在协议有效期内有义务为乙方保留该物业。……4、乙方未能按时与甲方签订《商品房买卖合同》，甲方有权将商铺另行出售，同时认购定金不予退还。双方均认可李彩好于2017年1月15日支付的20000元诚意金在签订认购协议后转为认购定金，并享受优惠20000元后李彩好实际支付的定金为380000元。本院认为，综合双方当事人的上诉理由及答辩意见，本案二审审理焦点为本案系因可归责于哪一方当事人的原因而未能订立商品房买卖合同以及案涉定金如何处理。案涉《认筹协议书》中有支付的诚意金在签订正式认购协议后自动转为认购金的约定，可以视为系《商铺认购协议》的一部分，以上协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。审查以上协议的内容，系双方当事人为在将来一定期限订立商品房买卖合同而达成的允诺，其性质应属预约合同。预约合同是独立的合同，单独发生法律效力，对双方当事人均具拘束力，双方应信守预约合同的约定。《商铺认购协议》中明确约定李彩好须在2018年1月12日前签订《商品房买卖合同》，并缴纳房款。李彩好称其未按约定期限签订《商品房买卖合同》，系因商铺的开门方向、开设门的数量与湖北德顺房地产综合开发有限公司认购时提供的商铺平面分布图有出入，以及商铺实测使用面积与认购协议有较大出入。本院认为，预约合同与本约合同是完全独立的两个合同，在合同的内容和目的上有所不同，预约合同的合同目的是为了订立本约合同，而本约合同的合同目的是确立双方权利义务，直接具备履行内容。审查本案认购协议的内容，双方当事人订立认购协议的目的是约定将来订立商品房买卖合同，锁定交易机会，而非规定具体房屋买卖合同的权利义务。李彩好未在约定期限内签订商品房买卖合同的理由不具有正当性，通过现场查勘，案涉商铺的方位、户型与认购时提供的平面分布图均能吻合，内部仍处于在建状态，仅在临街一面玻璃幕墙上没有按照平面分布图上标识开设两个门，只开设了一个玻璃门，此一差别本院认为并不足以影响双方缔结商品房买卖合同的合同目的实现，且湖北德顺房地产综合开发有限公司表示对于开设门的数量在后续建设中亦可进行整改。另外，认购协议中明确约定商铺面积为建筑面积，李彩好称实测使用面积与约定建筑面积有出入的理由亦不能成立。双方对于交易的实现及履行还需在此后通过签订更加正式和完善的商品房买卖合同来确定，李彩好亦可通过在签订正式的商品房买卖合同时与湖北德顺房地产综合开发有限公司就双方权利义务进行磋商，而不是选择违反预约合同中按期签订本约的约定。李彩好违反了认购协议中约定，未在期限内与湖北德顺房地产综合开发有限公司就商品房买卖合同进行磋商和签订，理应承担相应的违约责任。依据《合同法》第九十四条的规定，李彩好迟延履行主要债务且经敦促后仍然没有签订商品房买卖合同，湖北德顺房地产综合开发有限公司享有合同解除权，并履行了通知义务，给李彩好邮寄送达了《关于解除《[来凤·中心商业广场]商铺认购协议》的通知》，李彩好已于2019年3月23日签收，本院确认双方签订的《认筹协议书》及《商铺认购协议》已于2019年3月23日解除。一审判决适用《合同法》有关合同一方因重大误解撤销权的规定属于适用法律错误。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿。”李彩好于2018年2月7日支付的1000000元款项，虽然收据上注明系定金，但双方当事人在认购协议中明确约定定金仅为20万元，此款应认定为交付的购房款，现合同已经解除，李彩好要求退还购房款1000000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。但系因李彩好违约导致合同解除，其要求支付购房款利息的诉讼请求不予支持。关于定金的处理，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，系因李彩好一方原因未能订立商品房买卖合同，按照定金罚则的有关规定，收取定金的一方可不予返还，故对李彩好要求返还定金的诉讼请求不予支持。综上，上诉人湖北德顺房地产综合开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省来凤县人民法院（2019）鄂2827民初710号判决；二、确认李彩好与湖北德顺房地产综合开发有限公司订立的《来凤·中心广场认筹协议书》以及编号分别为S0000276、S0000194的《【来凤·中心商业广场】商铺认购协议》已于2019年3月23日解除；三、湖北德顺房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还李彩好购房款1000000元；四、驳回李彩好其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5205元，二审案件受理费24710元，一、二审案件受理费共计29915元，由上诉人李彩好负担26991元，由上诉人湖北德顺房地产综合开发有限公司负担2924元。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙            本件与原件核对无异      二〇一九年九月二十九日书记员 欧顺恩