云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3818号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区新路中段广福城A11-3幢6B号。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：陈丽凤，女，汉族，1985年7月13日生，住福建省南安市。委托诉讼代理人：宋帅，云南枢环律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨琼芬，女，汉族，1961年5月10日生，住云南省昆明市官渡区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）、陈丽凤因与被上诉人杨琼芬居间合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初9696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人尊园公司上诉请求：1、撤销昆明市西山区人民法院作出的（2018）云0111民初9696号民事判决书，改判两被上诉人向上诉人支付居间报酬27000元及违约金；2、两被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、根据法律规定及合同约定，上诉人居间撮合促成的涉案合同是三方当事人真实意思表示，三方均应依约履行；原审法院已经认定上诉人提供了媒介服务，促成了合同的订立；两被上诉人跳过上诉人，私下过户成功，想要逃避支付中介费，依法依约都应由两被上诉人向上诉人支付佣金27000元。二、原审法院“酌情”支付上诉人，无任何事实及法律依据，适用法律严重错误，且严重损害上诉人的合法利益。综上，上诉人恳请贵院依法撤销原判、予以改判，支持上诉人的全部上诉请求。上诉人陈丽凤辩称，第一，尊园公司并未全部履行居间合同的义务，大部分义务未完成，依法不应支付居间报酬。第二，尊园公司在提供居间服务过程中不负责任，欺瞒答辩人，导致答辩人与其签订的居间合同目的不能实现。第三，尊园公司在本案中并没有促成房屋合同买卖的成立，依法不能收取居间报酬。被上诉人杨琼芬称，由于尊园公司不负责任，只让我们签了居间合同就让我们必须交27000元，但办事效率达不到买方要求。尊园公司保证2018年7月办理过户手续，一直拖到8月底没有办理过户手续，买方因为小孩上学着急，所以最后没有促成合同。所以，因为尊园公司的过错造成居间服务没有完成，不应我来承担中介费。上诉人陈丽凤上诉请求：1、请求依法撤销（2018）云0111民初9696号民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定案件事实不清；二、一审法院适用法律错误；三、即使被上诉人应该取得居间报酬，但一审法院判决的居间报酬数额也过高了。现上诉人依法提起上诉，请求贵院依法审理，并支持上诉人的上诉请求。上诉人尊园公司辩称，第一，上诉人陈丽凤说我方欺骗她，但其一审没有提供证据证明。第二，上诉人陈丽凤说合同只是居间合同，不是房屋买卖正式合同，我方认为两份合同是均生效的。第三，上诉人陈丽凤说对于支持数额过高，我方不认可。作为中介方，我方最重要的一部分就是促成双方房屋买卖及居间合同的签订，房屋中介卖的就是信息，帮买卖双方牵线搭桥，且后续两被上诉人顺利买卖成功也是在成功签订合同的基础上。被上诉人杨琼芬也收到了10万元的定金。由于两被上诉人基于逃避中介费私下过户，使得其他居间服务我方单方无法完成。被上诉人杨琼芬称，本案款项与我无关，是陈丽凤和尊园公司之间的中介服务，协议上也没有写让我付，应该由买方付，而不是卖方付。而且一审我提交的由陈丽凤书写的承诺书也写明了“若尊园地产就此事连带起诉杨琼芬的话，本人承诺为此事负全部责任，绝不牵扯杨琼芬。”一审原告昆明尊园房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、二被告立即共同连带向原告支付人民币27000元；2、二被告立即共同连带向原告支付违约金（以27000元为基数，从2018年6月30日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为2295元）（暂计至起诉之日共计为29295元）；3、二被告共同连带承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月22日，被告杨琼芬（卖方）、被告陈丽凤（买方）、原告尊园地产公司（经纪方）三方共同签署了昆明尊园房地产经纪有限公司《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：两被告双方通过原告出售及购买位于昆明市世纪城茗春苑9栋1单元5A房屋，被告杨琼芬保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局制定的房屋上市标准，房屋建筑面积为161.22平方米（以房产证记载或实际面积为准），房屋成交价为1760000元。两被告约定于2018年6月29日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。并于签订本合同时，被告陈丽凤支付购房定金100000元，该款由被告陈丽凤支付给原告，被告陈丽凤同意原告向被告杨琼芬转交定金100000元。被告陈丽凤通过银行按揭付款，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款80万元（办理资金监管，按照贷款金额多退少补）。除定金和首付款之外的剩余房款由被告陈丽凤贷款银行支付给被告杨琼芬，若银行未发放贷款或实际数额不够支付房款，被告陈丽凤应在产权转移登记至买方名下后三个月内补足。两被告确认，双方委托原告提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现原告已促成双方签署本合同，则原告有权收取居间报酬（佣金），基于原告签署本合同前已提供之服务，被告陈丽凤同意向原告支付佣金27000元，于2018年6月29日前支付。买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），双方按协商确定的方式补偿原告（若未能协商确定，则二被告按上列佣金总额标准共同连带补偿原告佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向原告支付佣金损失，买卖双方违约，则共同连带支付。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他方办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。后，原告并未协助两被告办理产权转移登记过户手续及银行贷款手续，两被告自行办理了产权转移登记过户手续，被告陈丽凤自行办理了银行按揭贷款手续。现因被告未向原告支付佣金，原告遂诉至一审法院，主张如上诉求。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定……本案原告尊园地产公司与两被告签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。本案中原告及两被告所签订的合同包含两个合同关系，即被告杨琼芬与被告陈丽凤之间的买卖合同以及买卖双方与原告尊园地产公司之间的居间合同。原告作为居间人，为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，促成双方签订了房屋买卖合同。作为职业居间人，原告的义务不止于促成合同的签订，还应包括按照诚实信用原则、协助买卖合同履行（查明房屋权属情况、确认贷款资格、过户等）等附随义务。原告虽然促成了房屋买卖合同的订立，但原告未能协助双方办理过户手续，其居间服务尚未全部完成；买方是否具有贷款资格，原告也没有履行事前协助查询的义务，银行按揭贷款由被告陈丽凤自行至银行办理。故，原告要求被告支付居间报酬27000元，一审法院根据原告的劳务付出情况，酌情确认为20000元。根据原被告双方签订的《房屋买卖暨居间合同》第十五条之约定：本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他方办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。故对于应支付原告的佣金由被告杨琼芬及被告陈丽凤共同连带支付。另，对于原告主张的违约金，一审法院认为，原告在一审法院已经支持部分佣金的情况下，原告并无其他损失，且原告亦未完全履行居间服务，故对于违约金的诉讼请求本院不再予以支持。据此，一审法院判决：一、被告杨琼芬、被告陈丽凤于本判决生效之日起十日内一次性共同连带支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间报酬20000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费532元，由被告杨琼芬、被告陈丽凤共同连带承担399元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司承担133元。本案二审期间，上诉人尊园公司与被上诉人杨琼芬对一审认定事实均无异议。上诉人陈丽凤对一审认定事实有补充：1、上诉人陈丽凤同意支付佣金的前提是要求尊园公司完成房屋买卖、过户等一切手续，但一审法院没有对此进行事实认定。2、原审判决倒数第9行，关于原告未协助两被告办理产权转移登记的原因一审法院没有进行认定。上诉人陈丽凤对其有异议的事实并未提交相应证据予以证实，一审法院认定事实并无不当，本院对一审法院认定事实予以确认。本案二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，上诉人尊园公司与上诉人陈丽凤、被上诉人杨琼芬签订的《房屋买卖暨居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力，故上诉人尊园公司主张收取居间报酬于法有据，本院予以支持。但是，上诉人尊园公司在本案中提供的服务仅为促成合同签订，其应当提供的协助产权登记过户、房屋交付等服务并未实际提供，其收取的报酬与履行的合同义务并不对等，一审判决将居间费用酌情调整为20000元并无不当。另，根据《房屋买卖暨居间合同》第十五条的约定，佣金应由买卖双方共同连带支付，故陈丽凤、杨琼芬应当向尊园公司共同连带支付居间报酬。至于违约金，《房屋买卖暨居间合同》约定的违约金金额高于法律的规定，且上诉人尊园公司并未提交证据证明因违约导致的损失，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费532元，由昆明尊园房地产经纪有限公司承担266元，剩余的266元，退还给昆明尊园房地产经纪有限公司；由陈丽凤承担532元，剩余的266元，退还给陈丽凤。本判决为终审判决。审判长 吴 娴审判员 白 皓审判员 饶丽佳二〇一九年九月二十六日书记员 王蓓蓓