广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初5430号 原告：广西瀚林地产开发有限公司，住所地南宁市高新区滨河路。 法定代表人：陈楷锋，总经理。 委托诉讼代理人：李艳芬，广西瀚林地产开发有限公司员工。 被告：莫焕秋，女，1985年5月22日出生，汉族，住广西横县。 原告广西瀚林地产开发有限公司（以下简称瀚林公司）与被告莫焕秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告瀚林公司的委托诉讼代理人李艳芬到庭参加诉讼;被告莫焕秋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告瀚林公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并撤销《商品房买卖合同》登记备案证明、预告登记证明；2.被告承担解除合同违约金213675元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。2016年3月23日，原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《商品房买卖合同》及补充协议，未违反国家相关的法律法规，属真实有效的合同，合同约定被告以按揭付款的方式购买原告开发的南宁市江南区瀚林名门5号楼xx层xx号商品房，房屋总价款为712250元。二、被告未按《个人购房/车位借款及担保合同》约定偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任，已构成违约。2016年9月14日，原、被告以及中国民生银行股份有限公司南宁分行三方在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《个人购房/车位借款及担保合同》，原告作为被告的保证人，对被告借贷民生银行534000元承担保证责任，合同第54条约定：如借款人违反合同约定义务，视为发生违约事件，银行可要求保证人履行保证责任，其中违约行为包含被告连续三个月或累计六个月未能按合同约定还本息（无论保证人是否已代借款人清偿）。基于此约定，因被告作为借款人累计超过二十八个月未能按合同约定还本息构成了违约行为，导致民生银行根据本合同约定要求保证人原告承担了保证责任，严重损害了原告的合法权益。三、原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，被告应按合同的约定承担违约责任。根据原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第八条第1项及《商品房买卖合同》附件六补充协议第13条的约定：“因买受人未履行包括但不限于按揭合同或其他跟本次购房有关的合同义务，导致出卖人承担了担保责任的，按以下方式处理：①出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的，出卖人有权单方解除合同，并按合同原价收回商品房另作处理，买受人应向出卖人支付该商品房总价30%违约金，买受人且应承担因此损失的税费”。原告认为，原、被告双方应严格按合同约定履行。但被告并未按照《个人购房/车位借款及担保合同》履行偿还银行贷款义务，导致原告承担了担保责任，依据《商品房买卖合同》及其补充协议的规定，原告有权解除合同，并按合同原价收回商品房另作处理，且被告应承担应付款30%的违约金和承担原告因被告逾期还款为实现权利所支付的所有费用。四、为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，恳请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 原告提交以下证据：1.《南宁市商品房买卖合同》，证明：①被告于2016年3月23日购买原告开发的南宁市江南区瀚林名门5号楼xx层xx号商品房，房屋总价款为712250元；②因被告未履行包括但不限于未能按贷款合同约定支付供楼款而导致原告需承担担保责任的，原告有权在承担担保责任的范围内向被告追偿，且原告因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由被告承担，被告还应按原告已承担担保责任金额的30%向原告支付违约金；2.莫焕秋身份证复印件，证明：被告的身份信息；3.个人购房/车位借款及担保合同，证明：被告向中国民生银行股份有限公司借款534000元，原告作为保证人；4.开发商代偿通知书、记账凭证，证明：被告逾期未偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任；5.商品房买卖合同登记备案证明、预购商品房预告登记证明、零售贷款对公客户回单。 被告莫焕秋未到庭亦未提交答辩意见及证据。 根据原告的起诉，归纳本案调查重点如下：原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2016年3月23日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于南宁市江南区瀚林名门5号楼xx层xx号房屋，房屋建筑面积118.31平方米，其中套内建筑面积95.63平方米，分摊的共有共用建筑面积22.68平方米。按套内建筑面积计价，商品房单价为7447.98元，总金额712250元。被告在签订合同之日交纳首期款178250元（含定金），占全部房价款的25%；余款占全部房价款的75%，计534000元，由被告向银行申请按揭付款。被告如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。原告应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付被告使用。合同附件六《合同补充协议》第十三条约定：因被告未履行包括但不限于按揭合同或其他跟本次购房有关的合同义务，导致原告承担了担保责任的，按以下方式处理：原告在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的，原告有权单方解除合同，并按合同原价收回该商品房另作处理，被告应向原告支付该商品房总价款30%的违约金，被告且应承担因此损失的税费。 2016年5月3日，被告购买的位于南宁市江南区瀚林名门5号楼xx层xx号房屋在南宁市房产管理局办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：xx1087），登记的买受人为被告莫焕秋；于2016年8月16日办理了编号为邕房预字第xx63号《预购商品房预告登记》，预告登记权利人为被告莫焕秋。 2016年9月14日，被告作为借款人、中国民生银行股份有限公司南宁分行（以下简称民生银行南宁分行）作为贷款人，原告瀚林公司作为保证人，三方签订《个人购房/车位借款及担保合同》，约定被告以涉案房屋作为抵押向民生银行南宁分行借款534000元，借款期限共360月，自2016年9月14日起至2046年9月14日止。购房借款以按月等额本息还款法偿还借款。民生银行南宁分行采用受托支付方式进行支付借款，以被告购房款的名义一次性划入原告瀚林公司指定的银行账户中。原告瀚林公司自愿依本合同的约定为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及被告应付的其他款项承担连带保证责任。被告违反承诺、陈述或保证，或者违反本合同约定义务，或在本合同履行过程中发生以下情况之一的【即被告连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息（无论原告是否已代为清偿）的】，视为发生违约事件，民生银行南宁分行有权行使其权利：……（3）依法处分担保物并优先受偿，或要求保证人履行保证责任。合同签订后，民生银行南宁分行依约将上述借款支付给原告。 2019年4月23日，民生银行南宁分行向原告瀚林公司发出《开发商代偿通知书》，载明：原告瀚林公司担保的客户被告莫焕秋在民生银行南宁分行办理的房屋按揭贷款，由于被告累计28次逾期，逾期天数已达136天，根据合作协议约定，原告瀚林公司应对此笔贷款的偿还金额承担连带责任，民生银行南宁分行将从原告瀚林公司在该行开立的账户中扣除527062.08元。 2019年5月21日，民生银行南宁分行从原告瀚林公司账户中扣除528598.82元（包含借款人莫焕秋的借款本金516110.57元、利息12235.35元、罚息252.9元）。 本院认为：被告莫焕秋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，应承担对自己不利的法律后果。 原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。 本案中，被告购买原告的房产是通过支付约25%的首期房款后，余款通过银行按揭贷款支付。因此，被告除严格履行原被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》的约定外，还必须严格履行其与相关贷款银行即民生银行南宁分行签订的贷款合同约定的义务。而被告未能按照原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》严格履行义务，亦未能严格履行其与民生银行南宁分行签订的《个人购房/车位借款及担保合同》约定的义务，导致原告履行了作为贷款担保人代替被告向民生银行南宁分行支付了被告所欠的全部剩余贷款本息。按照双方的约定，原告在此情况下可以解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，因此，原告要求解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，符合双方的约定，本院予以支持。根据合同约定，因被告的上述违约行为，导致原告承担了担保责任的，被告应向原告支付商品房总价款30%的违约金，故原告诉请被告承担解除合同违约金的诉请，依据充分，本院予以支持，违约金为712250元×30%=213675元。 原、被告双方解除商品房买卖合同后，被告配合原告办理注销南宁市江南区瀚林名门5号楼xx层xx号房屋的商品房买卖合同登记备案证明和预告登记是被告应履行的义务，原告要求被告配合原告办理注销南宁市江南区瀚林名门5号楼xx层xx号房屋的商品房买卖合同登记备案和预购商品房预告登记，合法有据，本院予以支持。 被告已向原告支付的首付款等费用，由被告自行与原告协商处理或另案起诉，本院不宜在本案中一并处理。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西瀚林地产开发有限公司与被告莫焕秋于2016年3月23日签订的《南宁市商品房买卖合同》； 二、被告莫焕秋配合原告广西瀚林地产开发有限公司到南宁市房产管理局办理注销南宁市江南区瀚林名门5号楼xx层xx号房的商品房买卖合同登记备案证明（登记编号：xx1087）和预购商品房预告登记【编号为邕房预字第xx63号】； 三、被告莫焕秋向原告广西瀚林地产开发有限公司支付解除合同违约金213675元。 上述应履行义务,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人未按判决指定的期间履行非给付金钱义务的，应向权利人支付迟延履行金。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4505元,由被告莫焕秋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  周均宁 人民陪审员  覃秀程 二〇一九年九月十一日 书 记 员  周 微 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。