安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0104民初7179号原告：安徽省振大投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市星火路99号兴海苑31幢。法定代表人：张群，总经理。委托诉讼代理人：柏懿婧，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：郭晓明，男，1983年4月2日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。被告：合肥袅雄体育文化发展有限公司环球金融广场分公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路88号环球金融广场负一层中段。负责人：郭德宝。被告：合肥袅雄体育文化发展有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区柏景湾毫州路综合楼201室。法定代表人：郭德宝。原告安徽省振大投资发展有限公司与被告郭晓明、合肥袅雄体育文化发展有限公司环球金融广场分公司（以下简称枭雄分公司）、合肥袅雄体育文化发展有限公司（以下简称袅雄公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人柏懿婧到庭参加诉讼，三被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告支付原告自2018年7月6日起至2018年12月31日的房屋租金共计537703元；2.判令三被告支付逾期支付租金违约金202435.48元（暂时计算至2018年8月1日，之后延续计算至款清之日止）；3.本案的诉讼费用由三个被告承担。诉讼中，原告于2019年2月11日增加诉讼请求：1.判令解除2016年10月19日原被告双方签订的租赁合同；2.判决被告按照合同9.3条的约定支付解约违约金，为月租金的2倍，计184800元；3.判决原告不返还郭晓明支付的履约保证金10万元。2019年5月6日。原告又将诉讼请求“判令三被告支付原告自2018年7月6日起至2018年12月31日的房屋租金共计537703元”增加变更为“判令三被告支付原告自2018年7月6日起至2018年12月31日的房屋租金共计537703元（租金暂计算至2018年12月31日，之后延续计算至租赁合同解除之日止，此后的占用费应按照原租赁合同约定的标准支付至商铺实际返还之日止），增加租金暂计算至2019年5月6日为388080元。”事实和理由：原告与郭晓明于2016年10月19日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将本市蜀山区长江西路88号环球金融广场负一层中段1680平方米房屋出租给郭晓明用于“F健身会所”经营使用，租赁期限为2016年10月30日至2024年10月29日止共计8年，月租赁使用费为55元/平方米/月，双方还对租金支付方式、违约责任等做了约定：1.第4.3条规定，合同签订后三个工作日内应当支付10万元履约保证金，并在装修期2个月内分两次支付租金共计55.44万元，后期租金则按照半年支付，期满前5日内支付完下半年度租金。2.第10.2条规定，乙方（郭晓明）逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.5%支付违约金。然而，事实情况为，从2017年初起郭晓明就拖欠租金，已经累计多次长时间违约。原告考虑到郭晓明经济情况，于2017年2月9日、2017年3月7日两次签订了补充协议，为其减免了高达79002元的违约金，但之后被告仍然拖欠房租直至2018年，逾期支付租金情形已然违约，因此应当按照合同约定承担相应的逾期支付违约金暂时共计269640.33元（暂时计算至2018年8月1日，之后延续计算至款清之日止）。并且，2018年7月开始，郭晓明已经逾期支付2018年下半年租金长达2个多月。郭晓明及“F健身会所”处于停业状态，员工均已离职，郭晓明及“F健身会所”7月、8月房租分文未交，按照合同第4.3条先付后租的约定，郭晓明应当在6月30日前五日内支付下半年度租金554400元（1680平方米×55元/平方米/月×6个月），然而原告与郭晓明及枭雄分公司、袅雄公司多次协商交涉，但三被告均以无钱交房租为由拖欠至今。无奈之下，原告只能诉诸法院。经查，郭晓明在签订租赁房屋合同（租赁合同签订时间：2016年10月19日）后于2016年10月27日注册成立了枭雄公司，郭晓明为该公司股东；于2016年12月19日注册成立了枭雄分公司，住所地在郭晓明所租赁的涉案房屋内，实际上也是该两家公司实际使用该房屋并经营“F健身会所”，同时在郭晓明欠付水电费时，交出付款承诺时郭晓明个人签字、袅雄公司盖章，证明袅雄公司对承租人所欠合同债务构成债务加入，即该企业以自己的名义与出租人进行债务对账，以上证明房屋签约承租人为郭晓明，房屋实际使用人为郭晓明、枭雄分公司、枭雄公司。因此，原告有权请求郭晓明、枭雄公司和枭雄分公司承担合同违约责任及租金支付义务。综上，原被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，原告将房屋交付给被告使用并保证水电等配套设施的供应，履行了租赁合同的主要义务，被告理应按约定支付房租，现被告拖欠租金行为已经构成违约，且违约时间已经长达两年之久。另外，由于郭晓明在原告诉讼前期尚能联系到，但诉讼后失去联系。因此，原告变更了诉讼请求。原告主张的违约金计算明细为：1．按照合同约定2017年12月31日前应当支付554400半年房租（2018年1月-2018年6月)，实际郭晓明支付时间和数额：2017年12月13日付款138600元、2018年1月15日付款138600元、2018年3月16日付款140000元、2018年3月19日付款137200元。因此，违约金为：(554400元-138600元)×O.5%×15天(2017年12月31日-2018年1月15日)=31185元；(554400元-138600元-138600元)×0.5%×60天(2018年1月15日-2018年3月16日)=83160元；(554400元-138600元-138600元-140000元)×0.5%×3天(2018年3月16日-2018年3月19日)=2058元，合计违约金116403元。2．按照合同约定2018年6月30日前应当支付554400半年房租（2018年7月-2018年12月)，实际被告分文未支付，水电费多支付16697元抵扣房租。因此违约金为537703元×0.5%×32天（2018年6月30日-2018年8月1日)=86032.48元。以上违约金累计202435.48元（暂时计算至2018年8月1日，之后延续计算至款清之日止）。被告郭晓明、枭雄分公司、袅雄公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举证据，本院认定如下：原告举证的营业执照、身份证、企业信用信息公示报告、房屋租赁合同及其补充协议、支付水电费用条据，符合证据的三性，予以确认。原告举证的郭晓明支付F健身房租赁保证金及租金银行收款单据明细复印件、郭晓明支付F健身房水电费银行收款单据明细复印件，因未提交原件予以核对，故不予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月19日，出租房（甲方）原告与承租方（乙方）郭晓明签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：甲方出租给乙方的房屋位于安徽省合肥市蜀山区长江西路88号环球金融广场负一层中段，乙方实际向甲方租赁的建筑面积约为1680平方米；甲乙双方同意，租赁该房屋作为运动健身及配套服务使用，该物业的经营名称为F健身会所；甲乙双方约定，甲方于2016年10月30日（交房日）前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2016年10月30日（起租日）起至2024年10月29日止共计8年，甲方给予乙方免租装修期为3个月自2016年10月30日起至2017年1月30日止，甲方给予乙方经营免租期3个月（此3个月免租期在乙方后期第6年、第7年、第8年租金中每年分别扣减一个月）如果经甲乙双方协商推迟交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延；4.2租赁期内，该房屋整体月租赁费用为55元/㎡/月（其中房屋租金为22元/㎡/月、设备使用费为16.5元/㎡/月、物业管理费为16.5元/㎡/月），租金每三年递增5%，即第1-3年55元/㎡/月、第4-6年57.75元/㎡/月年、第7-8年60.64元/㎡/月；4.3租金支付原则：先付后用，合同签订三个工作日内支付10万元履约保证金剩余六个月租金55.44万元乙方保证在装修期第一个月底前支付三个月租金277200元，第二个月底前再次支付三个月租金277200元，同时甲方保证乙方营业执照办理完结。后期租金则按半年支付，期满前5日内支付完下半年租金；4.5如乙方需在承租房屋所在地注册成立子公司（或分公司）的，甲乙双方同意乙方先行按照房屋租赁合同约定支付费用，甲方应按照已付金额提供收款收据。如乙方承租房屋所在地子公司（或分公司）营业执照已经办理完毕的，本合同承租主体自动变更为该下属子公司和分公司，甲方开具收据及支付租金都以该子公司和分公司名称为准；5.1租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、煤、热能、通讯等与经营相关的费用由乙方承担……；9.3甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。如给对方造成损失，而支付的违约金不足以补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分；9.3.6乙方每次迟延支付租金累积超过60天仍未付款的；10.2乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.5%支付违约金。合同履行中，乙方拖欠甲方应当在装修期的第二个月底（2016年12月31日前）再次支付三个月租金计277200元。对此，双方分别于2017年2月9日、2017年3月7日签订了《补充协议》、《补充协议（二）》。其中，《补充协议（二）》明确：第2条……乙方计租起始时间为2017年1月1日—2024年12月31日，甲方给予乙方经营免租期3个月（此3个月在乙方租期的第6年、7年、8年每年分别扣减1个月）。原告持有的由郭晓明签字、袅雄公司盖章、落款日期为2018年1月10日的《条据》写明：“2018年1月18日之前交清10月11月12月份水电费用”。袅雄公司成立于2016年10月27日，股东为郭晓明、刘淑芹。枭雄分公司成立于2016年12月19日，系袅雄公司设立领取营业执照的分支机构，注册资本为0元。本院于2019年4月16日向郭晓明、枭雄分公司、袅雄公司公告送达了原告于2019年2月11日增加诉讼请求的诉状副本。本院认为，合法的合同关系受法律保护。因郭晓明于2016年12月19日在承租房屋所在地注册成立了枭雄分公司，依据《房屋租赁合同》4.5的约定，应认定合同相对人已变更为原告与枭雄分公司。因枭雄分公司系袅雄公司设立的分支机构，且其注册资本为0元，故其民事责任应由袅雄公司承担。此外，依据原告持有的由郭晓明签字、袅雄公司盖章、落款日期为2018年1月10日《条据》的内容，应认定郭晓明的签字属于袅雄公司的职务行为，《条据》的付款义务人应为袅雄公司。因此，应驳回原告对郭晓明、枭雄分公司的诉讼请求。对于租金给付，系承租人应履行之义务。被告对原告主张的租金、逾期支付租金时间未能举证予以推翻，故应予以采信。本院于2019年4月16日已公告向被告送达了原告增加解除合同诉讼请求的诉状副本，依据合同9.3和9.3.6条之约定，应认定合同于此日起解除，袅雄公司应向原告支付违约金184800元，2018年7月6日至2018年12月31日欠付的租金537703元，及2019年1月1日至案涉房屋实际返还之日期间的租金、占有使用费【按照《房屋租赁合同》4.2条及补充协议（二）第2条的约定予以计算】。依据合同对履约保证金的约定，应认定履约保证金属于担保性质，故对原告主张不予以返还履约保证金的诉讼请求不予以支持。因合同10.2条约定的逾期支付租金违约金过高，而被告系公告送达，故本院酌情将其调整为按年利率7.125%（4.75%×1.5倍）计算，其金额为：1、(554400元-138600元)×7.125%÷365天×15天(2017年12月31日-2018年1月15日)=1217.50元；(554400元-138600元-138600元)×7.125%÷365天×60天(2018年1月15日-2018年3月16日)=3246.66元；(554400元-138600元-138600元-140000元)×7.125%÷365天×3天(2018年3月16日-2018年3月19日)=80.35元，合计违约金4544.51元；2、2018年7月6日至2018年12月31日欠付租金537703元的相应违约金，按年利率7.125%，自2018年6月30日计算至款清之日止。综上所述，原告的诉讼请求，应部分予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下：一、案涉合同于2019年4月16日解除；二、合肥袅雄体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向安徽省振大投资发展有限公司支付解除合同违约金184800元；三、合肥袅雄体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向安徽省振大投资发展有限公司支付逾期给付2018年1月1日至2018年6月30日租金违约金4544.51元；四、合肥袅雄体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向安徽省振大投资发展有限公司支付逾期给付2018年7月6日至2018年12月31日租金537703元的相应违约金（按年利率7.125%，自2018年6月30日计算至537703元款清之日止）；五、合肥袅雄体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向安徽省振大投资发展有限公司支付欠付的2018年7月6日至2018年12月31日租金537703元，及2019年1月1日至案涉房屋实际返还之日期间的租金、占有使用费【按照《房屋租赁合同》4.2条及补充协议（二）第2条的约定予以计算】；六、驳回安徽省振大投资发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17517元，由安徽省振大投资发展有限公司负担2000元，合肥袅雄体育文化发展有限公司负担15517元；公告费1500元，由安徽省振大投资发展有限公司负担1000元；合肥袅雄体育文化发展有限公司负担500元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 戴 刚人民陪审员 张 燕人民陪审员 晁慧芳二〇一九年九月二十七日书 记 员 袁 媛