陕西省西安市中级人民法院 民 事  判  决 书 （2019）陕01民终8428号 上诉人（原审被告）：张保莲，女，1959年8月27日出生，汉族，自由职业者，户籍所在地西安市莲湖区，现住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：李金社，陕西大瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾刚，男，1993年6月27日出生，汉族，北京商旺宝网络科技有限公司员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李世栋，西安市莲湖区西关法律服务所法律工作者。上诉人张保莲因与被上诉人贾刚房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，张保莲系西安市莲湖区潘家村小区10号楼3单元30504室房屋所有权人，该房屋一直由张保莲出租。2017年张保莲离开西安随其子居住后，委托案外人田某乙协助其出租管理该房屋。2017年10月田某乙将涉案房屋出售给贾刚，贾刚母亲田某甲向张保莲转款30万元。后张保莲将涉案房屋房产证原件及其户口本原件邮寄给案外人田某乙，田某乙转交给贾刚。2017年12月15日贾刚与陕西引智空间装饰工程有限公司签订《室内装修工程施工合同》，对涉案房屋进行翻新装修，总价款为156800元，该公司于2018年4月对房屋开始装修，于2018年8月入住，后在物业部门缴纳天然气安装费2596元。2018年11月张保莲因未与田某乙就涉案房屋买卖事宜协商一致，遂前往房屋管理部门挂失房产证，并重新登记办理了新的不动产产权证。贾刚诉至原审法院称，2017年10月贾刚经中间人田某乙与张保莲达成口头协议，由贾刚购买张保莲所有的位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX单元XX室，建筑面积75㎡房屋，售价33万元，由贾刚一次性支付30万元，张保莲将房屋连同屋内家具一并交付贾刚，钥匙由中间人交付给贾刚，等2018年张保莲回西安后办理房屋产权过户手续，贾刚将剩余购房款3万元支付给张保莲。双方确认后，张保莲将其银行卡号发给中间人，中间人转发给贾刚，贾刚母亲通过银行转账方式给张保莲转款30万元，并注明为购房款。张保莲在收到转账汇款后，把自己的户口本原件、房产证原件邮寄给中间人，中间人收到后转交给贾刚。至此，贾刚、张保莲的房屋交易已按约完成，只等办理产权过户手续。房屋交付贾刚后，贾刚于2017年12月对房屋的水、电重新做了改造，由于是用作婚房，贾刚和装修公司签订合同精装该房，于2018年4月开始装修，2018年6月装修结束，2018年8月入住。2018年11月21日，张保莲联系中间人要面谈商量一下房子的事情，表示要涨价，中间人没有同意，张保莲遂不再与贾刚协商房屋买卖事宜，并前往房管局办理了涉案房屋产权证挂失登记，重新办理了新的不动产产权证，以其行为表示不再履行合同的意愿。贾刚认为，张保莲的行为已明显构成违约，应退还收取贾刚的购房款，并赔偿装修损失、购买家具家电损失、安装天然气的费用及因房屋涨价产生的增值损失。为维护贾刚合法权益，诉至法院，请求：1、依法解除贾刚、张保莲经中间人居间达成的口头房屋买卖合同；2、依法判令张保莲退还贾刚支付的购房款300000元；3、依法判令张保莲赔偿贾刚房屋装修损失156800元、购买家具家电损失32765元、天然气安装费2596元，合计192161元；4、依法判令张保莲赔偿贾刚房屋增值损失27万元；5、本案诉讼费由张保莲承担。张保莲辩称，首先，贾刚、张保莲之间没有买卖合同，也没有商谈房屋买卖事宜，更没有电函可以证明双方形成的房屋买卖合同关系，张保莲也从未委托任何人代为出售房屋。贾刚作为成年人，应当意识到不签订合同的风险，贾刚支出的费用，应由其自行承担。其次，涉案房屋为拆迁安置房屋，是张保莲与其儿子的共同财产，张保莲无权单独处分。综上，贾刚、张保莲之间的合同不成立、不生效，也应为无效，贾刚起诉不成立，依法应予驳回。原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。贾刚认为其与张保莲之间存在房屋买卖合同关系，应向法庭提供证据支持其主张，但贾刚现有证据却不足以支持其主张，理由如下：关于田某乙的证言，田某乙称张保莲委托其出售涉案房屋，但未有张保莲书写的委托书，张保莲对此亦否认，结合其与贾刚之间的亲属关系，对其证言不予采信；关于田某甲转款凭证，转款凭证上虽载明转款用途为房款，但也只是田某甲单方所写，不能据此认定张保莲对卖方之事知情并认可。张保莲虽有邮寄房产证及户口本原件的行为，但接收对象为田某乙而非贾刚，且张保莲在得知田某乙将房屋出售给贾刚后已将房产证及户口本挂失并重新办理，进一步表明其不认可田某乙代其出售房屋的行为。综上，贾刚、张保莲之间未就涉案房屋的买卖事宜进行过协商，也未签订过书面协议或合同，现有证据亦无法证明张保莲有将涉案房屋出售于贾刚的意思表示，且张保莲明确表示未授权田某乙出售涉案房屋，贾刚仅以田某乙与张保莲关系较好便主张田某乙有权代理依据不足，因此贾刚、张保莲之间的房屋买卖合同关系不成立。因30万元为案外人田某甲所转，贾刚无权要求张保莲返还，但田某甲明确表明该30万元实际为贾刚所有，并同意将该款直接返还给贾刚，故张保莲应将收取的30万元返还给贾刚。关于装修损失部分，因贾刚对涉案房屋的装修并未征得张保莲的同意，其要求张保莲赔偿其全部装修损失，无事实及法律依据，但张保莲确因贾刚的装修行为而获益，基于公平原则，其应在利用价值范围内给予适当补偿。故对于未形成附合的装修装饰物，贾刚应自行拆除；对于已形成附合的装修装饰物，依法酌定张保莲给予贾刚5万元补偿。给涉案房屋安装天然气，属于对房屋的添附，贾刚因此缴纳的费用应由张保莲承担。关于贾刚购买的家具家电，自购买时便由其使用，亦可在腾房时自行搬离，故其要求张保莲赔偿购买家具家电的损失，依法不予支持。因双方买卖关系不成立，贾刚主张房屋增值损失，无事实及法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第一百一十四条、第一百五十七条、第一百七十一条第一款之规定，原审法院遂判决：一、本判决生效后十日内，被告张保莲退还原告贾刚300000元；二、本判决生效后十日内，被告张保莲退还原告贾刚天然气安装费2596元；三、本判决生效后十日内，被告张保莲支付原告贾刚房屋装修补偿金50000元；四、驳回原告贾刚要求被告张保莲赔偿家具家电损失32765元的诉讼请求；五、驳回原告贾刚要求被告张保莲赔偿房屋增值损失270000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。6案件受理费11422元（原告已预交），减半收取5711元，由被告张保莲承担2000元，原告贾刚自行承担3711元。宣判后，张保莲不服，向本院提起上诉称，一审法院认定本案当事人之间没有证据证明双方之间存在房屋买卖关系，其亲属之间的证言不予采信，故认定房屋买卖关系不成立，对此结论张宝莲认可，张保莲认为，其亲属的证言不采信，判决返还所转30万元无法律依据和事实依据。同时房屋也是刚装修不久，又有财产，无法律依据进入张保莲房屋居住并非法进行部分改动破坏了张保莲的装修，故判决补偿无法律依据，特此上诉，请求：1、撤销一审判决第一、二、三项；2、驳回贾刚的诉讼请求；3、判决贾刚承担一、二审诉讼费。贾刚辩称，贾刚过于相信田某乙与自己的关系，张保莲系因房价上涨而反悔出卖房屋。贾刚汇款前与张保莲对房价及相关的细节有过沟通，但由于更换手机导致证据没有保留。张保莲不同意出售房屋后，贾刚与张保莲通过两次电话，内容是张保莲要涨价至80万。2、田某甲一审表示30万元是贾刚的，同意把30万元返还给贾刚，表示不知情田某乙与张保莲之间的债务纠纷。张保莲收的30万元应返还给贾刚。3贾刚不是非法居住在涉案房屋，是基于合同关系才居住涉案房屋并对涉案房屋进行装修。母亲田某甲向张保莲转款30万元后，张保莲将涉案房屋房产证原件及其户口本原件邮寄给案外人田某乙，田某乙转交给贾刚。并注明为购房款。综上，认为原审判决正确，应予维持。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为， 2017年10月贾刚母亲田某甲向张保莲转款30万元，并注明为购房款，后张保莲将涉案房屋房产证原件及其户口本原件邮寄给案外人田某乙并由田某乙转交给贾刚。上述事实表明，虽然贾刚未能与张保莲达成书面的房屋买卖合同，但张保莲确存在出售涉案房屋的动机和事实行为，在之后其拒绝向贾刚售卖涉案房屋后，张保莲占有涉案30万元已没有合法根据。在田某甲认可系代子贾刚付款的情况下，原审判决张保莲向贾刚返还涉案30万元并无不当。同理，贾刚代张保莲交付的2596元天然气安装费亦应一并返还。另，贾刚占有涉案房屋并非属于非法占有，且事实上张保莲确因贾刚的装修行为使涉案房屋的居住条件得以明显改善，故在拆除必然价值减损的情况下，原审判决将装修添附折价给付贾刚亦于法有据，而且原审酌定的添附补偿并不倚高，故本院予以确认。综上，原审判决正确，应予维持。张保莲的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。张保莲预交的6589元二审案件受理费由张保莲负担。本判决为终审判决。 审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年九月二日  书 记 员  范致远 1