广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初23939号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街**。法定代表人：杜凤君，董事长。委托诉讼代理人：顾丹、陈静雯，广东盈隆律师事务所律师、实习人员。被告：广东中烟工业有限责任公司，住，住所地广州市天河区林和西横路****/div>法定代表人：唐健。委托诉讼代理人：林勋华，广州金鹏律师事务所律师。被告：广州市嘉泰拆迁有限公司，住所地广州市，住所地广州市越秀区淘金北路正平南街**金满楼首层**法定代表人：骆蔚权，董事长。委托诉讼代理人：俞智斌，男，1967年7月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，系公司员工。委托诉讼代理人：骆蔚林，男，1969年6月27日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，系公司员工。原告广州越秀物业发展有限公司与被告广东中烟工业有限责任公司（以下简称中烟公司）、广州市嘉泰拆迁有限公司（以下简称嘉泰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托诉讼代理人顾丹，被告广东中烟工业有限责任公司的委托诉讼代理人林勋华，被告广州市嘉泰拆迁有限公司的委托诉讼代理人俞智斌、骆蔚林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2004年1月1日至判决生效之日的物业管理费（暂计至2019年6月5日为13504.6元，其中2004年1月1日至2011年6月30日按照0.68元/平方米计算，为5602.88元；2011年7月1日至2016年3月31日按照0.83元/平方米计算，为4331.25元；2016年4月1日至判决生效之日按照1元/平方米，暂计至2019年6月5日为3570.47元）；2、被告支付逾期违约金，按每日千分之三计算，从当月6日起以当月应付管理费为本金，分别计算至付清之日止，暂计至2019年6月5日为13504.6元。事实和理由：1995年开始，原告分期进驻同德花园小区提供物业管理服务，2007年，广州市城市建设开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，约定，甲方将小区委托给乙方实行物业管理，委托管理期限为2年，自2007年7月1日至2009年6月30日，合同期内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行聘请物业管理公司，合同约定了物业管理费的收费标准，同时约定乙方向业主或物业使用人收取。2011年6月，除电梯楼外的其他区域的物业管理费进行了第一次提升，且获得业主双过半同意；2016年初同德花园小区再次进行物业管理费提升，亦获得业主双过半同意。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号）》第一条的规定，涉案物业服务合同效力及于被告。现原告为被告提供的物业服务，被告自2004年1月1日起拖欠广州市白云区西槎路同雅苑同雅北街33号301房（以下简称涉案房屋）的物业管理费至今，遂诉至法院，请求法院判如所请。被告中烟公司辩称：原告主体不适格，其并无证据证实为同德小区提供物业服务，应驳回起诉。原告的诉讼请求已超过诉讼时效，超过部分不应得到支持。原告诉请的房屋并非中烟公司的物业，中烟公司已将涉案房屋交付给嘉泰公司，根据民法通则第72条的规定，嘉泰公司已取得涉案房屋的所有权并成为实际业主，该事实在2017年已由嘉泰公司出具承诺函予以确认，故应由嘉泰公司承担物业管理费。被告嘉泰公司辩称：涉案房屋一直登记在中烟公司名下，并未移交给嘉泰公司，亦未按照《广州市中山七路用地拆迁工程承包合同》的约定将产权转移给嘉泰公司，故根据物权法的规定，涉案房屋的物业管理费及滞纳金应由中烟公司承担。2003年以来，嘉泰公司多次催促中烟公司办理涉案房屋的产权转移登记手续，但中烟公司均以企业多次变更、内部审批手续复杂繁琐为由要求涉案房屋的所有税费均由嘉泰公司承担，故嘉泰公司才被迫签订《确认协议》及《关于拆迁安置剩余房屋产权转移登记事宜的承诺函》。后中烟公司仍不能配合办理过户，故在中烟公司隐瞒重要事实、提供虚假情况、违背嘉泰公司真实意思情况下，嘉泰公司与中烟公司签订的上述协议及承诺函有违诚实信用原则。在拆迁期间，涉案房屋系用于公证封存被拆迁人物品的，后物品于2010年9月才腾空，涉案房屋也在当时交还给中烟公司，故嘉泰公司从未占有、使用、收益和处分涉案房屋，原告与嘉泰公司不存在物业服务合同关系，拖欠的物业管理费及滞纳金与嘉泰公司无关。经审理查明，广州市城市建设开发有限公司（甲方）与广州市城建开发物业有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方将同德花园委托给乙方实行物业管理，委托管理期限为2年，自2007年7月1日至2009年6月30日，合同期内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行选聘物业管理公司；本物业的管理服务费：一、四、五区及2-1、2、3、4、5幢多层住宅按建筑面积每月每平方米0.68元，其余多层住宅按建筑面积每月每平方米0.75元，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.95元，商铺按建筑面积每月每平方米1.8元，由乙方向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人应当于每月5日前交纳当月的物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按欠交管理服务费总额的千分之三交纳滞纳金；本合同期满时，如小区还没有成立业主委员会，则本合同继续执行，直至小区业主委员会成立后与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效之日止；等等。2001年7月6日，嘉泰公司（乙方）与广州卷烟二厂（甲方）签订《广州市中山七路用地拆迁工程承包合同》，约定，甲方将征用土地（中山七路以南到世纪广场、康王路以西到广州卷烟二厂的24343平方米）的北片用地范围拆迁工程发包给乙方承包，拆迁范围包括拆迁、安置、补偿、永迁、管线迁移及有关工作，甲方负责审批与被拆迁户签订的补偿安置协议和购房合同，并在3-5个工作日内批复和支付相关款项；拆迁工程总承包款为71451644.07元，承包该地块拆迁安置全面完成后，在承包总额之内所剩下的房屋属乙方所有，在拆迁完成该地块结案后，甲、乙双方办理有关产权移交手续；等等。2001年10月11日、2001年10月12日、2001年12月28日，嘉泰公司（乙方）与广州卷烟二厂（甲方）分别签订《补充协议》，依次约定双方同意以28间、6间、30间房屋作为拆迁补偿用房，对应的房屋价款5390369.62元、753163.83元、6267703元在合同总承包额中扣除。2002年4月28日，广州市国土资源和房屋管理局作出穗房拆裁字[2001]800号房屋拆迁裁决书，记载申请人广州卷烟二厂，被申请人为案外人黄章明等人，裁决内容之一为申请人应于本裁决书送达之日起7日内在属其所有的涉案房屋作为拆除被申请人黄章明等人原有房屋的产权调换补偿，并共被申请人黄章明等人永迁居住；被申请人黄章明等人应于本裁决书送达之日起7日内腾空广州市荔湾区龙津中路连元三巷6号房屋；等等。2002年9月3日，广州市人民政府作出穗府复字[2002]80号广州市人民政府行政复议决定书，决定维持穗房拆裁字[2001]800号房屋拆迁裁决书。2003年4月21日，广东省公证处作出（2003）粤公证内字第22231号公证书，记载于2003年4月10日来到广州市荔湾区龙津中路连元三巷6号房屋内对该房间内的物品进行了清点，并进行保全，保全物品封存于涉案房屋。2003年6月26日，涉案房屋登记至广州卷烟二厂名下，建筑面积91.55平方米。2004年12月14日，广州卷烟二厂变更名称为广东卷烟总厂。2009年11月3日，广东卷烟总厂经核准注销登记。2010年9月7日，中烟公司（广州卷烟二厂、甲方）与黄章明等人（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方拆除乙方荔湾区龙津中路连元三巷六号房，双方同意按本条第1项的方式办理原址房屋的补偿：1、货币补偿，甲方于2008年10月31日前向乙方支付400000元用作拆迁乙方原址房屋的补偿；另约定原址房屋的拆迁弃产作价补偿款于乙方搬出并腾空涉案房屋以及将涉案房屋的锁匙交给甲方，与有关部门完结所有手续后，双方协商定好时间由甲方一次性支付给乙方；等等。2017年4月19日，嘉泰公司向中烟公司出具《关于拆迁安置剩余房屋产权转移登记事宜的承诺函》，记载嘉泰公司与广州卷烟二厂签订的《广州市中山七路用地拆迁工程承包合同》已取得《关于批准拆迁结案的函》，根据拆迁合同约定，在承包总额之内剩下的房屋属我公司（嘉泰公司）所有，为推进完成剩余房屋3套（包括涉案房屋）的产权转移登记工作，我公司在此不可撤销地同意、承诺和保证：我公司承担与该3套房屋有关的所有税项和费用，包括但不限于任何政府部门和/或任何性质的机构向我公司和/或贵公司收取的与上述房屋有关的全部税费和任何其他性质的款项，以及房屋产权转移登记过程中任何政府部门和/或任何性质的机构向我公司和/贵公司收取的全部税费和任何其他性质的款项（包括但不限于所得税、营业税、印花税、房产税、土地增值税、契税、以及各项滞纳金、行政罚款、行政规费等），均由我公司承担和支付，贵公司无需就上述房屋的产权转移登记等事宜承担和支付任何款项；上述房屋在拆迁合同签订至今由我公司占有和负责管理，如贵公司因上述房屋涉及任何法律责任，慨由我公司负责承担；等等。2017年7月14日，中烟公司（甲方）与嘉泰公司（乙方）签订《确认协议》，约定，鉴于甲乙双方签订了《广州市中山七路用地拆迁工程承包合同》及三份《补充协议》，乙方完成拆迁地块的拆迁补偿工作后，以工程款购买的拆迁补偿用房尚剩余3套（包括涉案房屋）自购买至今由乙方实际占有和管理；甲乙双方确认，3套房屋所有权应归属于乙方，甲方已于2003年9月30日与乙方完成拆迁合同项下的结算，并已向乙方付清拆迁合同项下全部结算款项；甲方除协助和配合乙方办理3套剩余房屋转移登记手续外，在拆迁合同项下不存在任何其他未与乙方结清的债权债务和/或责任（包括但不限于工程计算款、各项税费、违约金/违约责任、赔偿金/赔偿责任等）；乙方将自行承担3套剩余房屋产权自甲方名下转移登记至乙方名下所发生的以及与此有关的所有税项和费用（具体金额应以不动产登记部门和相关税务部门核定的金额为准），无论该等税项和费用的缴纳义务人为甲方还是乙方，如因乙方未及时支付任何税项或费用导致转移登记手续迟延，概由乙方自行承担一切后果与责任；等等。2018年12月24日，涉案房屋登记至中烟公司名下。另查，原告于1992年1月2日成立，于2017年6月22日将名称由广州城建开发物业有限公司变更为广州越秀物业发展有限公司。原告主张涉案房屋的物业管理费于2011年7月开始提升为0.83元/平方米、于2016年4月1日提升为1元/平方米，出示以下证据拟证实：1、关于同德花园小区开展物业服务费提升工作的函；2、关于同德花园提升物业服务费征询业主意见的通知；3、关于同德花园小区物业服务费标准调整意见征询统计结果公告；4、同德花园2016年管理费提升公示照片；5、同意物业管理费提升业主专有面积的明细表；6、关于同德花园小区提升物业服务费的函。被告中烟公司对上述证据均不予确认；被告嘉泰公司对上述证据真实性、合法性无异议，但主张费用不应由其承担。审理中，原告称因涉案房屋登记的是嘉泰公司的联系方式，故物业服务费均是向嘉泰公司催收；明确物业服务费仅主张至开庭之月即2019年9月。被告嘉泰公司确认原告每年或隔年便会向嘉泰公司催收物业服务费，主张有几次将催收情况转告给中烟公司，但未能提供证据证实。被告中烟公司确认广州卷烟二厂的权利义务由中烟公司承担；称从未收到原告或嘉泰公司催收物业费的通知，主张涉案房屋的产权已被政府裁决归案外人所有。以上事实，有《物业服务合同》、关于同德花园小区开展物业服务费提升工作的函、关于同德花园提升物业服务费征询业主意见的通知、关于同德花园小区物业服务费标准调整意见征询统计结果公告、同德花园2016年管理费提升公示照片、同意物业管理费提升业主专有面积的明细表、关于同德花园小区提升物业服务费的函、业主/使用人档案登记表、《广州市中山七路用地拆迁工程承包合同》、《补充协议》、房屋拆迁裁决书、行政复议决定书、公证书、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《关于拆迁安置剩余房屋产权转移登记事宜的承诺函》、《确认协议》及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与广州市城市建设开发有限公司签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告作为开发商委托的小区物业管理服务公司，与涉案房屋的业主之间存在物业管理服务合同关系。被告中烟公司抗辩其并非实际产权人，本院认为，涉案房屋最初登记在广州卷烟二厂的名下，后于2018年12月24日登记至中烟公司名下，根据物权登记原则，涉案房屋的产权应依据物权登记为准，现被告中烟公司未能举证证实涉案房屋的产权登记存在错误，故被告中烟公司应为涉案房屋的产权人即业主。《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。现根据嘉泰公司出具的承诺函中“上述房屋在拆迁合同签订至今由我（嘉泰）公司占有和负责管理，如贵（中烟）公司因上述房屋涉及任何法律责任，概由我公司负责承担”的约定可知，嘉泰公司作为涉案房屋的使用人已承诺承担涉案房屋的任何法律责任，该责任应包括原告主张的物业服务费，故原告要求嘉泰公司支付物业服务费合法合理，本院予以支持；中烟公司作为业主则应对嘉泰公司应承担的物业服务费承担连带清偿责任。关于应缴期间，嘉泰公司确认原告每年或隔年均会向嘉泰公司催收物业服务费，故原告主张被告嘉泰公司应承担2004年1月1日至2019年9月的物业服务费合法合理，本院予以支持。中烟公司抗辩原告诉请超过诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条的规定“对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力。”现嘉泰公司与中烟公司为连带债务人，原告每年或隔年均向嘉泰公司主张物业服务费产生诉讼时效中断并重新计算的效力，该效力及于中烟公司，故中烟公司抗辩超过诉讼时效理据不足，本院不予采纳。关于费用标准，原告出示关于同德花园小区开展物业服务费提升工作的函、关于同德花园提升物业服务费征询业主意见的通知、关于同德花园小区物业服务费标准调整意见征询统计结果公告、同德花园2016年管理费提升公示照片、同意物业管理费提升业主专有面积的明细表、关于同德花园小区提升物业服务费的函，主张涉案房屋的物业服务费自2011年7月开始为0.83元/平方米、自2016年4月开始为1元/平方米，中烟公司虽不予确认，但未能提供相反证据予以反驳，故本院对原告上述主张予以采信。经计算，涉案房屋的物业服务费各阶段分别为62.25元/月、75.99元/月、91.55元/月，2004年1月至2011年6月共为5602.5元（62.25元/月×90月），2011年7月至2016年3月共为4331.43元（75.99元/月×57月），2016年4月至2019年9月的物业服务费共计3845.1元（91.55元/月×42月），共计13779.03元。关于逾期缴费的违约金即滞纳金，嘉泰公司、中烟公司确实存在逾期缴纳物业服务费的行为，故原告依据合同约定要求被告自每月六号开始按照每日千分之三支付滞纳金至付清之日止合法合理，本院予以支持，但最高应以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广州市嘉泰拆迁有限公司向原告广州越秀物业发展有限公司支付2004年1月1日至2019年9月30日的物业服务费13779.03元；二、于本判决生效之日起五日内，被告广州市嘉泰拆迁有限公司向原告广州越秀物业发展有限公司支付物业服务费滞纳金（滞纳金标准为每日千分之三，自每月6日起均以当月物业服务费为本金均计算至付清之日止，并均以本金为限）；三、被告广东中烟工业有限责任公司对上述判决第一、二项中被告广州市嘉泰拆迁有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费238元，由被告广州市嘉泰拆迁有限公司、广东中烟工业有限责任公司共同承担，被告承担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内直接支付给广州越秀物业发展有限公司。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年九月二十四日书记员  蔡佳丽