四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8700号 原告：四川省嘉丽来物业管理有限责任公司，住所地成都市太升北路56-58号江信大厦25楼1号。 法定代表人：李进，总经理。 委托诉讼代理人：张传禹，男，系该公司员工。 被告：李春梅，女，1963年1月28日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：年珂，四川汇圣律师事务所律师。 原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）与被告李春梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，依法由审判员李拥军独任审判，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告嘉丽来物业公司的委托诉讼代理人张传禹，被告李春梅及其委托诉讼代理人年珂，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 嘉丽来物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.李春梅向嘉丽来物业公司支付物业服务费11538.76元及违约金3461.6元；2.案件受理费由李春梅承担。事实与理由：李春梅系齐力花园小区18-B-306的业主。嘉丽来物业公司与齐力花园业委会签订《齐力花园小区物业管理服务合同》，约定：嘉丽来物业公司为齐力花园小区提供物业服务，齐力花园小区业主和物业使用人应按合同约定足额缴纳物业服务费等相关费用；缴纳时间为每月（或季）10日至15日；逾期未交纳物业费的，应从逾期之日起，每日按欠费总额的3‰支付违约金。嘉丽来物业公司一直为齐力花园小区提供物业服务至本诉讼日未离场。截止2019年6月末，李春梅共拖欠嘉丽来物业公司物业服务费11538.76元，按约定违约金达数万元，现嘉丽来物业公司酌情主张仅按其所欠物业服务费的30%违约金即3461.6元。嘉丽来物业公司为维护自身合法权益，特诉至法院。 李春梅辩称，1.嘉丽来物业公司要求补缴物管费的依据是与齐力花园签订的《齐力花园小区物业服务合同》、《齐力花园物业服务试用合同》，合同分别于2011年4月30日和2012年10月31日到期，合同到期后即失效。其后与齐力花园未再签订有效的物管服务合同，故起诉欠缴物管费无依据；2.嘉丽来物业公司提供物业期间，人力物力投入不足，管理水平不高，设施管理不到位等，导致小区安全事故频发，2012年8月3日李春梅家中被盗，事件发生后与嘉丽来物业公司经理李立新达成口头协议，以9000元物业服务费来抵扣损失；3.嘉丽来物业公司对小区的卫生、绿化、车辆管理均存在管理不善；4.嘉丽来物业公司主张的物业服务费已过时效。请求法院驳回嘉丽来物业公司的诉讼请求。 经审理查明，2006年5月6日，齐力花园业主大会业主委员会与嘉丽来物业公司签订《齐力花园小区物业管理服务合同》，主要约定：多层住宅物业管理服务费按建筑面积0.80元/平方米·月标准，由嘉丽来物业公司向业主或物业使用人收取；合同期限自2006年5月1日至2011年4月30日止。 2012年7月18日，青羊区齐力花园第三届业主委员会（甲方）与嘉丽来物业公司（乙方）签订《齐力花园物业服务试用合同》，主要约定：1.乙方为齐力花园小区提供物业服务；2.乙方按房屋建筑面积向业主和物业使用人收取下列标准的物业服务费用：多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1.00元/平方米·月收取；3.业主或物业使用人逾期交纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金；4.城市生活垃圾处置费按国家相关规定执行（此项作为乙方代收代缴费用）；5.本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日止；6.本合同试用期满后，乙方通过对业主满意率的测评，如业主满意率双过半数通过，则试用期合格。试用期合格后甲、乙双方将另行签订正式物业服务合同。 李春梅为成都市青羊区青羊大道318号18栋2单元306号（即齐力花园小区18-B-306）房屋的所有权人，房屋建筑面积为133.86平方米。 庭审中，嘉丽来物业公司为证明其主张，出示了：1.齐力花园18-B-306欠费明细，证明齐力花园18-B-306号住宅房的业主李春梅自2012年4月至2019年6月欠缴物业服务费11538.76元（4个月×133.86平方米×0.80元/平方米·月+83个月×133.86平方米×1.00元/平方米·月）及违约金3461.6元（11538.76元×30%），合计15000.39元；2.成都市青羊区府南街道锦屏社区开具的证明、代缴的水费和垃圾费的发票，证明嘉丽来物业公司在为齐力花园小区提供物业服务；3.政府相关部门表彰、业主认同资料等，证明嘉丽来物业公司履行职责获得可政府部门的表彰和业主好评。 李春梅为证明其主张，向本院提交：1.接警记录，证明2012年8月3日李春梅家中被盗事实；2.府南街道锦屏社区居民委员会出具的《关于要求嘉丽来物业公司正常履职的告知函》、业委会关于齐力花园重新选聘物业公司的请示、齐力花园2018年物业服务情况调查、小区设施设备的照片等，证明嘉丽来物业公司某些行为严重干扰小区业主和业委会正常开展工作，影响到小区业主的正常生活秩序，嘉丽来物业公司对小区房屋共有部分、公共绿地、景观、公用设施等维护保养不利，对安全监控不完善等现象存在，齐力花园小区业主及业委会均对嘉丽来物业公司提供的物业服务表示不满。 庭审后，嘉丽来物业公司提交新证据：1.四川省成都市成都公证处出具的《公证书》，载明：嘉丽来物业公司于2018年1月9日至公证处，因齐力花园小区有一百五十七户业主/使用人拖欠物管费、停车费、水费、垃圾清运费等费用，嘉丽来物业公司需要向上述业主/使用人送达“通知单”以履行告知义务，特向公证处申请对嘉丽来物业公司向上述一百五十七户业主/使用人在小区单元楼处的信报箱留置送达“通知单”的行为及过程办理保全证据公证。2018年1月15日，公证处安排了工作人员从物管中心出发，按照下述路线进行“通知单”的留置送达：18号B座306号、18号B座204号等。兹证明与本公证书相粘连的“通知单”的原件与现场投送的“通知单”的原件相符，光盘记载内容与现场拍摄实际状况相符。其中被公证的“通知单”中包含18-B-306号住户；2.EMS寄件单照片，寄件日期为2016年8月15日，收件人为李春梅，内件品名为物业费催缴单，显示由李春梅本人签收，证明适用诉讼时效中断；3.2013年12月31日向18栋B座306号房张贴的催缴费用通知单照片、2015年12月1日向18栋B座306号房张贴的催缴费用通知单照片，证明多次向李春梅进行催缴通知，诉讼时效中断。李春梅称：1.仅认可2018年1月15日收到了催缴通知书；2.未提供寄件的具体内容，不能证明邮寄的是催缴通知书；3.张贴的催缴通知单，无法核实拍摄时间，不能证明李春梅收到催缴通知单，不能证明诉讼时效中断。 上述事实有齐力花园小区物业管理服务合同、齐力花园物业服务试用合同、欠费明细、社区证明、齐力花园2018年物业服务情况调查、公证书、相关照片及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，李春梅系齐力花园小区18-B-306号住宅房的业主。2012年7月18日，嘉丽来物业公司与齐力花园第三届业委会签订《齐力花园物业服务试用合同》，合同试用期自2012年8月1日至2012年10月31日，后相继产生齐力花园第四届、第五届业委会，齐力花园第四届、第五届业委会未与嘉丽来物业公司签订新的物业服务合同。试用合同到期后，嘉丽来物业公司一直在为齐力花园小区提供物业服务，李春梅事实上接受了物业服务，视为双方存在事实物业服务关系，李春梅应向嘉丽来物业公司支付物业服务费，2012年4月至2012年7月的物业服务费标准参照《齐力花园小区物业管理服务合同》，2012年8月至2019年6月的物业服务费标准参照《齐力花园物业服务试用合同》。 根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定，可知只有法律、行政法规强制性规定或双方明确约定采用书面形式订立合同的情况下，若双方未订立书面合同，则合同不成立，而齐力花园业委会或李春梅均未与嘉丽来物业公司明确约定采用书面形式订立合同，且物业服务合同也非法律、行政法规强制性规定的需采用书面形式订立的合同。故李春梅主张《齐力花园物业服务试用合同》到期，没有可依据的现行有效的合同来约束其交纳物业服务费。本院不予支持。 李春梅以嘉丽来物业公司存在多种管理不善、未与业主沟通、家中被盗等为由拒交物业服务费，应通过其他途径处理，但不能以拒交物业服务费的方式“维权”。如果李春梅以不缴纳物业服务费的方式“维权”，该行为将损害该小区已交物业服务费的业主的合法权益。 李春梅主张2012年8月3日家中被盗，后与时任嘉丽来物业公司的经理李立新达成口头协议：抵扣9000元的物业服务费作为补偿，并有证人在场证明。依据不足，本院不予支持。 关于诉讼时效。嘉丽来物业公司提供的张贴于李春梅住房的两张催缴通知单照片，无法核实拍摄时间，不能证明2013年12月31日与2015年12月1日嘉丽来物业公司向李春梅送达了催缴通知单。李春梅主张不能证明嘉丽来物业公司向李春梅邮寄的是催缴通知单，应由李春梅举证证明收到的邮件内容不是催缴通知单，李春梅未提供证据证明，应承担不利后果。嘉丽来物业公司主张2013年12月31日、2015年12月1日向李春梅送达了催缴通知单，适用诉讼时效中断，本院不予支持。嘉丽来物业公司主张2016年8月15日向李春梅送达了催缴通知单，适用诉讼时效中断，本院予以支持。李春梅确认嘉丽来物业公司2018年1月15日向其送达了催缴通知书，本院予以确认。 根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”之规定，嘉丽来物业公司于2018年1月15日向李春梅催缴物业服务费，其主张李春梅缴纳2015年1月之后的物业服务费尚未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”结合嘉丽来物业公司于2016年8月15日向李春梅邮寄送达催缴通知单，应当认定嘉丽来物业公司最早于2016年8月15日向李春梅催缴物业服务费，嘉丽来物业公司主张李春梅缴纳2014年8月之后的物业服务费尚未超过诉讼时效。李春梅主张部分物业服务费已经超过诉讼时效，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”结合嘉丽来物业公司的主张，李春梅应当支付嘉丽来物业公司2014年8月至2019年6月期间物业服务费7630.02元（57个月×133.86平方米×1.00元/平方米·月）。 关于违约金。《齐力花园物业服务试用合同》于2012年10月31日到期后，齐力花园业委会与嘉丽来物业公司并未重新签订物业服务合同，对于嘉丽来物业公司要求李春梅承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、李春梅于本判决生效之日起十日内向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司支付自2014年8月至2019年6月期间的物业服务费7630.02元； 二、驳回四川省嘉丽来物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费164元，减半收取为82元，由李春梅负担60元，四川省嘉丽来物业管理有限责任公司负担22元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  李拥军 二〇一九年九月二十三日 书记员  何韵琴