江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初975号原告：盐城华达置业有限公司，统一社会信用代码913209026613096036，住所地盐城市亭湖区便仓镇便仓村三组。法定代表人：卞荣女，该公司执行董事。委托诉讼代理人：费祝华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：束必晟，江苏众连晟律师事务所律师。被告：陈仕和，男，汉族。委托诉讼代理人：陈海艳，盐城市大丰区经济开发区法律服务所法律工作者。第三人：李洪坤，男，汉族。原告盐城华达置业有限公司（以下简称华达公司）与被告陈仕和、第三人李洪坤商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院于2018年7月9日作出（2017）苏0982民初6152号民事判决，被告陈仕和不服判决向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉，江苏省盐城市中级人民法院于2018年12月24日裁定撤销（2017）苏0982民初6152号民事判决，将本案发回本院重审，本院于2019年2月18日立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华达公司的委托诉讼代理人费祝华、束必晟，被告陈仕和及其委托诉讼代理人陈海艳，第三人李洪坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华达公司最初向本院提出诉讼请求：1、确认2013年7月6日，原告向被告发出的（2013）第04号《解除商品房买卖合同通知书》合法有效，2011年11月10日双方签订的11份商品房买卖合同（合同编号：0573382020111109、0573382120111109、0573382220111109、0573383220111110、0573383420111110、0573383520111110、0573383620111110、0573383720111110、0573383820111110、0573383920111110、0573384020111110）已经依法解除；2、本案的诉讼费用由被告承担。审理中原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的11套商品房买卖合同无效（合同编号：0573382020111109、0573382120111109、0573382220111109、0573383220111110、0573383420111110、0573383520111110、0573383620111110、0573383720111110、0573383820111110、0573383920111110、0573384020111110），并判令被告协助原告到合同登记机关办理11套商品房买卖合同备案撤销手续。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年11月10日，原、被告签订了11份商品房买卖合同，该合同仅是向住建局用于备案。原告手中没有正式的合同文本，商品房的价格也是随便写的，不符合客观实际，被告也没有按照合同约定交付房款，原告亦没有交付房屋，该合同仅是原告当时的代理人李洪坤为了向被告借款所作的抵押。商品房买卖合同签订后，第三人多次向被告借贷，都是用原告开发的商品房进行担保，最早签订了20套房屋买卖合同草案，第三人不断的偿还被告款项，逐步回购，还有11套商品房备案没有撤销，但事实上第三人已经偿还了被告的借款。实际上担保也是无效的，没有办理商品房抵押登记，更未办理他项权证，所以，原告和被告之间的商品房买卖合同应当认定为无效。综上，请求法院支持原告诉讼请求。被告陈仕和辩称，原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，符合买卖合同的要件，一、双方当事人的主体适格。二、双方当事人的意思表示真实。三、没有违反法律法规。被告已经按照合同约定给付全部购房款，原告未能按照合同约定交付房屋，原告应承担相应的违约责任，原告方陈述本案中没有办理房屋抵押合同及他项权证是事实，因为本案中被告是全额付房款，故无需办理房屋的抵押和他项权证，在庭审中，被告从未陈述过该2797340元为借款，房屋对该借款进行担保，这是原告的一面之词，对于涉案的20套房屋的价格是经过双方协商确定的价格，且未明显低于市场价。第三人和原告向被告回购了9套房屋，回购的总价额为1300340元，而非原告陈述的50万元，在2011年11月5日四方签订协议明确了原告向被告交付的是房款，而非第三人向被告的借款，用房屋为该借款担保。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人李洪坤述称，我本人曾向被告借过钱，金额为150万元，从我借款之日到2013年10月（因为刑事案件被审理）期间，我每个月都付给陈仕和利息52500元。开始借的就是150万元，中途还了借，借了又还。2011年7月28日，我经办了华达公司与陈仕和签订的20套房屋的买卖合同草案，后来在2011年11月10日，我为借款作抵押，又就各套房屋分别签订了备案合同。当时之所以用房子抵押向被告借款，是因为没钱付工人工资。借款系由韦铁和介绍，也是由韦铁和担保的。在此期间，我与被告签订了房屋买卖合同作为借款抵押。实际上，被告并未支付房款，华达公司也没有开具房款的税票。被告称要求原告交房，但其也没有通知我们交房。综上，案涉房屋买卖合同系为借款抵押所签订，借款已经还给陈仕和了，不欠陈仕和钱了，陈仕和应该协助撤销房屋的备案登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了汇款凭条、商品房买卖合同草案、商品房买卖合同、商品房买卖合同备案查询表、《解除商品房买卖合同通知书》、快递存根、情况说明、函、本院（2015）大民初字第01410号民事判决书、盐城市中级人民法院（2016）苏09民终2443号民事判决书、银行业务回单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据本身的真实性未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月20日，李洪坤向陈仕和出具了借款150万元借条，陈仕和实际汇给李洪坤1447500元。2011年7月28日，华达公司（出卖人，委托代理人李洪坤）与陈仕和（买受人）签订了商品房买卖合同草案一份，约定陈仕和购买华达公司开发的白驹蚕茧站商住楼x幢101、102、103、104、201、202、203、204、301、302、303、304、401、402、403、404、501、502、503、504号房，房屋总价款为2797340元。2011年7月28日付房款2797340元，2011年12月30日前，出卖人将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等。2011年7月30日，第三人李洪坤作为借款人向陈仕和出具了借条一份，载明：“今借到出借人陈仕和人民币伍拾万元整（￥50.0000万元），借款期间自2011年7月30日至2011年12月29日，现向出借人作如下承诺：1、确保此款于2011年12月29日前全部归还出借人。①如逾期归还，须向出借人支付逾期利息（逾期利息按银行同期最高贷款利率的四倍计算），同时须向出借人另行支付逾期违约金人民币元/天；②如借款人不按期足额归还此借款，出借人将依法（诉讼由出借人所在地法院管辖）进行追偿，由此所产生的各项费用（诉讼费、律师代理费、保全费、差旅费及其他为实现此债权而产生的一切费用）由借款人承担。2、为确保借款人按期足额向出借人偿还此借款，担保人张来平、韦铁和自愿为借款人上述借款行为形成对出借人的债务（本金利息偿还、违约金承担、诉讼费、律师代理费、保全费、差旅费及其他为实现而产生的一切费用）向出借人提供连带责任担保，担保期间为借款人履行债务期限届满之日起二年。3、如借款人、担保人向出借人提供的材料、信息存在虚假情况的，将向出借人承担违约金人民币贰万元（￥20000）等。”李洪坤又在该借条下方加注“委托打款韦铁和。”当日，陈仕和即通过交通银行向韦铁和转账50万元。2011年8月2日，李洪坤向陈仕和出具了加盖华达公司公章及法定代表人费祝建私章的《法人单位授权委托书》一份，载明：“我费祝建系盐城华达置业有限公司法定代表人，现委派我单位李洪坤同志，代表我方办理大丰市白驹镇蚕茧站开发项目售房工作、其中三号楼的售房款可直接汇到李洪坤名下的个人银行账户，该授权人在办理相关事宜过程中签置（署）的一切文件和处理与之相关的一切事务我单位均认可有效。授权代理人无转委权，特此委托。”同日，陈仕和通过中国建设银行分别向李洪坤转款60万元、1316500元，加之陈仕和根据李洪坤指示向韦铁和转账的50万元，李洪坤为此于当日向陈仕和出具了收条一份，载明：“收到转账贰佰肆壹万陆仟伍佰元（￥2416500.00元），其中交行50.00万元，建行1916500.00元。李洪坤.2011.8.2”。此外，第三人李洪坤另向被告陈仕和出具了收条一份，载明：“今收到陈仕和现金计叁拾捌万零捌佰肆拾元整。今收人：李洪坤.2011.8.2”。收款当日，李洪坤又制作并向陈仕和出具了收据一份，载明交款单位：陈仕和，人民币2797340.00元，收款事由：大丰市白驹镇蚕茧站开发项目叁号楼。第三人李洪坤在该收据上签名，并加盖了盐城华达置业有限公司白驹项目部印章。2011年10月26日，李洪坤向陈仕和出具了借条一份，载明：“今借到出借人陈仕和人民币壹佰伍拾万元整（￥1500000.00元），借款期间自2011年10月26日至2012年3月25日，现向出借人作如下承诺：1、确保此款于2012年3月25日前全部归还出借人。①如逾期归还，须向出借人支付逾期利息（逾期利息按银行同期最高贷款利率的四倍计算），同时须向借款人另行支付逾期违约金人民币3000元/天；②如借款人不按期足额归还此借款，出借人将依法（诉讼由出借人所在地法院管辖）进行追偿，由此所产生的各项费用（诉讼费、律师代理费、保全费、差旅费及其他为实现此债权而产生的一切费用）由借款人承担。2、为确保借款人按期足额向出借人偿还此借款，担保人：自愿为借款人上述借款行为形成对出借人的债务（本金利息偿还、违约金承担、诉讼费、律师代理费、保全费、差旅费及其他为实现而产生的一切费用）向出借人提供连带责任担保，担保期间为借款人履行债务期限届满之日起二年。3、如借款人、担保人向出借人提供的材料、信息存在虚假情况的，将向出借人承担违约金人民币贰万元（￥20000）等。”当日，陈仕和通过银行转账向李洪坤支付1447500元。2011年11月5日，盐城华达置业有限公司（甲方）与陈仕和（乙方）、李洪坤（丙方）签订协议书一份，载明：“经甲乙丙三方协商，于2011年7月30日就甲、乙双方所签订的商品房买卖合同，因甲方、丙方的原因，现多次与乙方协商退房达成如下协议：一、于2011年7月30日就甲、乙双方所签订的大丰白驹镇原蚕茧站内商住楼x#楼20套住房，现因甲方、丙方原因，恳求乙方作退房处理，退房款作甲方的委托人丙方李洪坤的借款，由乙方出借给李洪坤（甲方委托代理人）作为白驹房产开发的经营所需资金。二、原乙方的购房款贰佰柒拾玖万柒仟叁佰肆拾元（￥2797340元），甲方委托人丙方李洪坤已开出收据及收条，现甲方、丙方以原开出的收据收条作为借款人丙方李洪坤的借款收款的凭证，以及出借人乙方陈仕和作为借给李洪坤的借款凭据。甲方同意为丙方借款贰佰万元整作为担保单位，以及本协议担保方两家共同担保，并重新签订借款手续（附后）。三、经三方协商，借款人丙方李洪坤于2011年11月5日前已归还柒拾玖万柒仟叁佰肆拾元（￥797340元），下欠出借人陈仕和人民币计贰佰万元整（￥2000000元），甲方与丙方共同承诺于2011年11月10日前全部归还给乙方，如不归还，甲方、丙方把白驹原蚕茧站内3#楼其中的十五套住房按原合同订价给乙方名下（原合同附后），否则按合同价的30%作为违约金补偿给乙方，并归还贰佰万元本息。如甲方按原合同价重新签订十五套住房给乙方名下，则丙方借款手续及两方担保自动无效，所借贰佰万元本息归还乙方时，乙方与甲方再办理十五套退房手续。四、乙方的退房款或出借款在退房手续过程中及出借所需缴纳的税费，甲方、丙方承诺乙方不承担任何费用，均由甲方、丙方承担。原签订的合同复印件作发生争议的依据。五、本协议在履行过程中发生的争议，由三方当事人协商解决。协商不成，可诉讼至乙方所在地人民法院。六、本协议连同附件一式四份，具有同等法律效力。七、本协议自三方及担保方签订之日起生效，担保方愿意承担相应的法律担保连带责任。甲方：华达公司，乙方：陈仕和，丙方：李洪坤，协议担保方：大丰市威旗农药助剂厂、盐城华达置业有限公司”。2011年11月10日，华达公司（出卖人，委托代理人李洪坤）与陈仕和（买受人）分别就白驹蚕茧站商住楼x幢103室（建筑面积104.95平方米，合同编号：0573383420111110）、104室（建筑面积110.23平方米，合同编号：0573383520111110）、202室（建筑面积104.95平方米，合同编号：0573383620111110）、203室（建筑面积104.95平方米，合同编号：0573383720111110）、204室（建筑面积110.23平方米，合同编号：0573383820111110）、302室（建筑面积104.95平方米，合同编号：0573383920111110）、303室（建筑面积104.95平方米，合同编号：0573384020111110）、402室（建筑面积104.95平方米，合同编号：0573383220111110）、502室（建筑面积104.95平方米，合同编号：0573382020111109）、503室（建筑面积104.95平方米，合同编号：0573382120111109）、504室（建筑面积110.23平方米，合同编号：0573382220111109）分别签订了商品房买卖合同各一份，并在房屋行政主管部门进行了网上备案登记，合同载明房款分别为136435元、143299元、136435元、136435元、143299元、136435元、136435元、136435元、136435元、136435元、143299元，上述房款计1521377元。当日，双方还对三号楼102室、404室、403室、501室四套房屋签订了商品房买卖合同，并亦进行了备案登记，后采取回购的方式解除了备案登记。2012年3月27日，李洪坤向陈仕和出具了借条一份，载明：“今借到出借人陈仕和人民币壹佰伍拾万元整（￥1500000.00元），借款期间自2012年3月26日至2012年9月25日，现向出借人作如下承诺：1、确保此款于2012年9月25日前全部归还出借人。①借款利率按月息3.5%收取。如逾期归还，须向出借人另行支付逾期违约金人民币壹仟元/天；②如借款人不按期足额归还此借款，出借人将依法（诉讼由出借人所在地法院管辖）进行追偿，由此所产生的各项费用（诉讼费、律师代理费、保全费、差旅费及其他为实现此债权而产生的一切费用）由借款人承担。2、为确保借款人按期足额向出借人偿还此借款，担保人：盐城华达置业有限公司自愿为借款人上述借款行为形成对出借人的债务（本金利息偿还、违约金承担、诉讼费、律师代理费、保全费、差旅费及其他为实现而产生的一切费用）向出借人提供连带责任担保，担保期间为借款人履行债务期限届满之日起二年。3、如借款人、担保人向出借人提供的材料、信息存在虚假情况的，将向出借人承担违约金人民币贰万元（￥20000）等。”2012年3月29日，陈仕和汇给李洪坤800000元。2012年4月1日，陈仕和汇给李洪坤648220元。2013年7月6日，华达公司向被告陈仕和发出《解除商品房买卖合同通知书》【盐城华达（2013）第04号】一份，载明：“陈仕和先生：您好！2011年11月10日我司与您签订了11份商品房买卖合同，您作为买受人购买大丰市白驹镇蚕茧站商住楼，房号为x-103、x-104、x-202、x-203、x-204、x-302、x-303、x-402、x-502、x-503、x-504，合计11套，合同业（已）经大丰市住建局网上备案。合同第六条约定买受人应一次性付清房款，您至今未给我公司付款，根据合同第七条1款（2）项约定买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。您已构成违约。根据《合同法》第九十四条第4项规定，我司决定解除与您签订的11套商品房买卖合同。合同编号0573383420111110、0573383520111110、0573383620111110、0573383720111110、0573383820111110、0573383920111110、0573384020111110、0573383220111110、0573382020111109、0573382120111109、0573382220111109。该通知书到达您时，即解除您与我司签订的所有商品房买卖合同。未尽事宜，可与我司法律顾问束律师联系，电话189××××3658，如有异议请求大丰市人民法院确认解除合同的效力。”2013年7月13日，陈仕和向华达公司发出《函》一份，载明：“致盐城华达置业有限公司暨费祝建先生：贵司（2013）第04号《解除商品房买卖合同通知书》收悉，但由于本人已全面履行了11份商品房买卖合同约定的付款义务，并不存在《合同法》第九十四条规定的可以通知解除合同的情形，故不能产生‘合同自通知到达对方时解除’的法律后果。鉴于本人早已将11份商品房买卖合同约定的房款按贵司2011年8月2日《法人单位授权委托书》的要求，汇付李洪坤个人银行账户，履行了合同义务。现请贵司尽快将符合合同约定和法律规定的商品房交付于我。特此函告。”2016年5月30日，盐城市大丰区公安局刘庄派出所出具了情况说明一份，载明：“本机关在侦查李洪坤涉嫌伪造印章一案中，李洪坤供述其私刻了盐城华达置业有限公司的公章以及盐城华达置业有限公司白驹项目部的章印，经盐城市公安局物证鉴定所鉴定两枚印章系李洪坤个人印刻。特此说明。”2017年11月9日，原告华达公司向本院提起诉讼。审理中，陈仕和提起反诉。请求判令华达公司、李洪坤共同返还陈仕和购房款1531377元，并承付此款自2011年8月3日起至给付之日止按年利率24%计算的利息等。2018年7月5日，本院作出（2017）苏0982民初6152号之二民事裁定书，裁定：驳回陈仕和提起的反诉。审理中，李洪坤向本院提交了银行业务回单数份及其自制银行转账流水记录，载明的付款情况分别为：1、2011年8月17日，存入陈仕和银行卡账户52500元；2、2011年9月21日，存入陈仕和银行卡账户52500元；3、2011年10月31日，倪惠娟通过银行转账向陈仕和给付50万元；4、2011年11月4日倪惠娟通过银行转账向陈仕和给付297340元；5、2011年11月29日，倪惠娟通过银行转账向陈仕和给付52500元；6、2012年1月9日，李洪坤通过银行转账向陈仕和给付400000元；7、2012年1月10日，倪惠娟通过银行转账向陈仕和给付112579元；8、2012年1月20日，李洪坤通过银行转账向陈仕和给付52500元；9、2012年2月25日，倪惠娟通过银行转账向陈仕和给付52500元；10、2012年3月26日，李洪坤通过银行转账向陈仕和给付1370000元；11、2012年4月10日，李洪坤通过银行转账向陈仕和给付52500元；12、2012年4月27日，存入陈仕和银行账户52500元；13、2012年5月8日，李洪坤转入陈仕和银行账户52500元；14、2012年5月21日倪惠娟通过银行转账向陈仕和给付52500元；15、2012年6月13日，存入陈仕和银行账户52500元；16、2012年6月29日倪惠娟通过银行转账向陈仕和给付52500元；17、2012年6月29日李洪坤通过银行转账向陈仕和给付52500元；18、2012年7月9日，存入陈仕和银行账户52500元；19、2012年8月14日，李洪坤通过银行转账向陈仕和给付70万元；20、2012年8月14日，存入陈仕和银行账户30万元；21、2012年9月1日，存入陈仕和银行账户52500元；22、2012年9月21日，存入陈仕和银行账户52500元；23、2012年9月27日，倪惠娟通过银行转账向陈仕和给付52500元；24、2012年10月29日，倪惠娟通过银行转账向陈仕和给付48万元；25、2012年10月29日，倪惠娟通过银行转账向陈仕和给付572500元；26、2012年10月30日，李洪坤通过银行转账向陈仕和给付50万元。27、2012年12月19日，李洪坤通过银行转账向陈仕和给付105000元。28、2012年12月21日，存入陈仕和银行账户37500元；29、2013年1月9日，倪惠娟通过银行转账向陈仕和给付52500元；30、2013年1月29日是，李洪坤通过银行转账向陈仕和给付157500元；31、2013年3月4日，存入陈仕和银行账户52500元；32、2013年3月5日，存入陈仕和银行账户98000元。另查，徐佩萍因第三人李洪坤2012年10月31日向其借款，且借据担保人处加盖了华达公司、大丰市威旗农药助剂厂印章，于2013年12月23日向本院提起诉讼，要求李洪坤偿还其借款本金150万元，并承担该款自2012年10月31日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息，支付代理费35353元，被告华达公司、大丰市威旗农药助剂厂承担连带清偿责任。2014年3月20日，本院作出（2014）大发民初字第0002号民事判决书，判决：一、李洪坤偿还徐佩萍借款150万元，并承担该款自2012年10月31日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息，给付徐佩萍代理费35353元；二、华达公司、大丰市威旗农药助剂厂对上述还款义务承担连带清偿责任。华达公司、大丰市威旗农药助剂厂不服，向盐城市中级人民法院提起上诉。2015年5月11日，盐城市中级人民法院作出（2014）盐民终字第01510号民事裁定书，裁定：一、撤销大丰市人民法院（2014）大发民初字第0002号民事判决;二、发回大丰市人民法院重审。本院于2015年6月4日立案受理后，依法进行了重新审理。2016年3月24日，本院作出（2015）大民初字第01410号民事判决书，判决：一、李洪坤偿还徐佩萍借款1447500元，并承担该款自2012年10月31日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息，给付徐佩萍代理费35353元；二、华达公司、大丰市威旗农药助剂厂对上述还款义务承担连带清偿责任。李洪坤、华达公司不服，向盐城市中级人民法院提起上诉。2016年8月21日，盐城市中级人民法院作出（2016）苏09民终2443号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。再查明，2014年12月13日，盐城市中级人民法院的工作人员向陈仕和作了一份调查笔录，载明：“？今天通知你来了解徐佩萍出借给李洪坤借款的相关事实，你要如实反映情况。陈：知道。2012年10月31日徐佩萍委托我同一天汇钱给李洪坤947500元（交通银行）、500000元（农行），李洪坤向徐佩萍立的借据，我与徐佩萍是江苏大泽置业有限公司同事，徐佩萍是我公司银行辅助会计。后李洪坤一直未还款。没过几天徐佩萍将我出借给李洪坤947500元、500000元还给我了。在这之前李洪坤借我不少钱，100多万、200多万全有过的，我还未起诉他，因为他有华达公司13套房屋押在我这里。我不会再跟李洪坤要这两笔钱，这是我与徐佩萍之间的事情……”。本院认为，商品房销售合同是指房地产企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案的争议焦点是：一、案涉11份商品房买卖合同是否有效？二、案涉11份商品房买卖合同的备案登记能否撤销？现分别作如下评判：一、案涉11份商品房买卖合同是否有效？要确认上述合同的效力，首先要确认陈仕和与华达公司之间的法律关系性质。本案中，华达公司、李洪坤主张陈仕和与华达公司签订商品房买卖合同系为李洪坤向陈仕和借款提供的担保，陈仕和主张与华达公司之间系商品房买卖合同关系。由于本案双方对签订的商品房买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。第一，从实现合同目的方面看，合同均约定2011年12月31日一次性交付房款，数年之间华达公司一直未开具购房款发票，陈仕和亦未缴纳维修资金，双方并没有因积极履行转移房屋所有权而有实质性的行为，从交易本身的商业风险考虑亦具有一定的不合理之处。第二，在签订商品房买卖合同之前，李洪坤与陈仕和之间已发生数额达1447500元民间借贷关系。2011年7月28日，华达公司与陈仕和签订了20套商品房买卖合同草案一份，房屋总价款为2797340元。约定2011年7月28日付房款2797340元，2011年12月30日前，出卖人将具备商品房经验收合格条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用等。2011年7月28日当日陈仕和并未付房款。2011年7月30日，李洪坤作为借款人向陈仕和出具了50万的借条，该借款汇给了韦铁和，按常理在欠房款的情况下，不应该由李洪坤出具借条，后于2011年8月2日又与其它款项一同既出具了收条，又出具了加盖华达公司白驹项目部印章的收据。2011年11月10日华达公司与陈仕和签订了涉案商品房买卖合同，并在房屋行政主管部门进行了网上备案，合同均约定2011年11月10日一次性交付房款，房价均为1300元每平方米，也均约定在2011年12月31日前交付。从房款交付情况看，在合同中未注明房款已于2011年8月2日已付；从房价看，不符合不同楼层、不同位置、不同户型一房一价的售房特征。上述几个方面与民间借贷中用房屋作担保特点相符。第三、陈仕和与华达公司之间有回购房屋的交易事实和从2011年11月5日协议约定看，双方均认可华达公司在签订商品房买卖合同后，仍保有通过回购的方式将房屋买卖备案合同撤销的权利，这与房屋买卖合同关系中买受人付清房款后，出卖方负有交付房屋并办理房产所有权转移过户义务的通常权利义务内容不相一致。而与近年实践中出现的签订商品房买卖合同为借款担保，卖方保有房屋回购权的常见方式相吻合。第四，在（2014）盐民终01510号一案审理过程中，盐城市中级人民法院工作人员于2014年12月13日向陈仕和进行调查时，陈仕和陈述:“…在这之前李洪坤借我不少钱，100多万、200多万全有过的，我还未起诉他，因为他有华达公司13套房屋押在我这里。…”由上述几点分析可见，陈仕和与华达公司签订商品房买卖合同是为李洪坤向陈仕和借款所作的担保，陈仕和与华达公司不存在真实的商品房买卖的意思表示，故以虚假意思表示签订的房屋买卖合同应属无效。二、案涉11份商品房买卖合同的备案登记能否撤销？本案中，陈仕和与华达公司签订的商品房买卖合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条的规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，华达公司为李洪坤借款提供担保，将房屋买卖合同备案实质上是为了保证借款顺利偿还的一种履行方式。但备案登记是房屋管理部门对销售的房产进行行政管理的一项手段，应当以有效的商品房买卖合同为依据和前提。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”对于这种名为房屋买卖实为民间借贷担保的房屋买卖合同，如出借人主张权利应按民间借贷法律关系进行处理。故应当撤销案涉11份商品房买卖合同的备案登记。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告盐城华达置业有限公司与被告陈仕和于2011年11月10日签订的盐城市大丰区白驹蚕茧站商住楼x幢103室（合同编号：0573383420111110）、104室（合同编号：0573383520111110）、202室（合同编号：0573383620111110）、203室（合同编号：0573383720111110）、204室（合同编号：0573383820111110）、302室（合同编号：0573383920111110）、303室（合同编号：0573384020111110）、402室（合同编号：0573383220111110）、502室（合同编号：0573382020111109）、503室（合同编号：0573382120111109）、504室（合同编号：0573382220111109）商品房买卖合同无效。二、被告陈仕和协助原告盐城华达置业有限公司到合同登记机关办理上述第一项中11套商品房买卖合同备案撤销手续，本判决生效后30日内履行完毕。案件受理费15975元，由被告陈仕和负担，于本判决生效之日起15日内汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××99。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈祚宏审 判 员  奚锦静人民陪审员  沈冠山二〇一九年九月二十六日法官 助理  戴青华书 记 员  陈琳琳附录法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。2、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。