湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1023民初1277号 原告：李艳，女，1985年11月14日出生，汉族，个体工商户，住湖南省永兴县。 委托代理人：邓建军，湖南金鸥律师事务所律师。 被告：刘爱兰，女，1970年1月13日出生，汉族，郴州市生态环境局永兴分局职工，住湖南省永兴县。 委托代理人：李飞，湖南金鸥律师事务所律师。 被告：张高飞，男，1984年6月1日出生，汉族，郴州市生态环境局永兴分局职工，住湖南省永兴县。 原告李艳诉被告刘爱兰、张高飞合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法由审判员李翠霞于2019年7月25日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李艳及其委托代理人邓建军、被告刘爱兰及其委托代理人李飞、被告张高飞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李艳向本院提出诉讼请求：1、确认刘爱兰与张高飞于2018年6月23日签订的《购房协议书》无效；2、刘爱兰将位于永兴县环境资源保护局家属楼电梯房021室恢复成毛坯房返还给李艳；3、刘爱兰、张高飞承担本案诉讼费。事实和理由：李艳与张高飞系夫妻关系，双方于2008年3月4日登记结婚。2012年6月，李艳与张高飞共同购买了永兴县环境资源保护局家属楼电梯房021室一套。双方在永兴县住房公积金管理部共同签订了《住房公积金职工住房委托贷款合同》办理了该套住房贷款。2018年6月23日，刘爱兰与张高飞在李艳不知情的情况下签订了《购房协议书》，张高飞擅自将夫妻共同所有的该套住房低价出售给刘爱兰。2018年9月，李艳得知该情况后找到刘爱兰，告诉刘爱兰：张高飞擅自将与李艳共同所有的该套房屋低价卖给刘爱兰，两人之间签订的购房无效，并要求刘爱兰返还房屋。因刘爱兰与张高飞都是永兴县环境资源保护局的工作人员，该套房屋又系单位集体购房，因此李艳于2018年9月16日向永兴县环境资源保护局的领导书面汇报了张高飞擅自出售夫妻共同所有的房屋给刘爱兰一事。永兴县环境资源保护局家属楼电梯房021室系李艳与张高飞夫妻共同财产，按照法律规定，处分共同财产需经共同人一致同意，部分共有人擅自处分共同财产的行为应认定为无效行为，因此，张高飞与刘爱兰在李艳不知情的情况签订的《购房协议书》因违反法律的强制性规定应认定为无效合同。为此，李艳诉至法院。 刘爱兰辩称：1、答辩人与张高飞签订的《购房协议书》合法有效。答辩人与张高飞系完全民事行为能力人，签订的合同是双方的真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，因此双方签订的合同合法有效；2、李艳以涉案房屋属于夫妻共同财产，张高飞未经其同意出售房屋，因此主张张高飞与答辩人签订的购房协议书无效。按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该主张不成立；3、2018年6月23日，张高飞与答辩人签订《购房协议书》，答辩人支付了全部购房款，并对房屋进行了装修。一年多后，李艳主张该购房协议书无效，并要求返还房屋，且不肯退回购房款和赔偿损失，明显没有法律依据，属于诈骗行为；4、李艳以涉案房屋未取得产权证等理由不适用善意取得，但善意取得制度是物权取得的特别规定，不能就此确定合同效力。综上，请求法院驳回李艳的诉请。 张高飞辩称：该房产属于答辩人与李艳共同所有的房屋，答辩人私自与刘爱兰签订房屋买卖合同是无效合同。 经审理查明：2008年3月4日，李艳与张高飞登记结婚。2010年，郴州市生态环境局永兴分局（原永兴县环境资源保护局）组织单位职工开展集资建房，集资购房户按1850元/M2预交集资购房款，集资房屋建设16层，集资房屋第8层定价为均价1850元/M2，楼层差价为50元/M2，张高飞作为单位职工参加了该次集资建房。2012年6月25日，张高飞（甲方）与郴州市住房公积金管理中心永兴县营业部（乙方）、中国银行股份有限公司永兴支行（丙方），长沙长银企业信用担保投资有限公司郴州分公司（丁方）签订了案涉房屋的《住房公积金职工住房委托贷款合同》，约定：甲方从乙方贷款250000元用于其集资住房，担保方式为抵押加质押，抵押担保人及抵押物产权共有人同意本合同项下的《抵押物清单》已载明财产的全部权益作为偿还本合同的贷款担保。丁方自愿以个人账户内住房公积金余额为甲方提供担保。其中，李艳在抵押物清单产权共有人处签字。2018年，刘爱兰想在单位家属楼购买房产，同事张高飞提出其房产想出售，双方遂达成买卖房产意向。2018年6月23日，在磋商签订买卖房屋协议时，刘爱兰提出张高飞的妻子李艳应到场，张高飞称其妻子李艳即将临产，不方便到场签订协议，张高飞（甲方）与刘爱兰（乙方）两人签订了《购房协议书》，双方约定：甲方将其拥有独立产权的位于郴州市永兴县环保局家属楼电梯房021室（一楼），建筑面积142.27平方米（实际面积以办理的房屋所有权证的面积为准），以总价人民币叁拾伍万贰仟捌佰元整（￥352800.00）出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。甲方承诺：1、保证对出售的房屋拥有独立产权，无任何家庭纠纷。保证该出售房屋未予出租或其它纠纷。因出租或纠纷等原因所产生的任何问题由甲方承担并负责解决；2、保证将该房屋按约定的价格（即总价人民币352800元整）出售给乙方；……4、承诺因甲方原因造成不能更名给乙方，甲方须向乙方支付违约金伍万元整。……乙方承诺：1、保证按约定价格（即总价人民币352800元整）向甲方购买该房屋；2、乙方支付给甲方定金陆万元整，并在签订协议起一个月内支付剩余款292800元整；……4、承诺因乙方原因不再购买该房屋，乙方须向甲方支付违约金伍万元整。双方签订协议后，刘爱兰依约向张高飞支付了购房款352800元,张高飞向刘爱兰出具收条，载明：今收到刘爱兰环保局家属楼电梯房021室购房款352800元整，房款已清，收款人：张高飞。张高飞亦将房屋钥匙交付给刘爱兰。2018年9月，李艳向刘爱兰提出其不知道张高飞将房子卖给刘爱兰，该房屋售价过低，该房屋属于夫妻共同财产，其不同意售房。双方经多次协商无果后李艳遂于2019年7月1日向本院提起诉讼，双方由此酿成纠纷。 另查明，刘爱兰于2019年对案涉房屋进行了装修，截至2019年9月20日案涉房产尚未办理不动产证。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述、结婚证、住房公积金职工住房委托贷款合同、购房协议书、收条、微信记录、问话笔录等证据证明，足以认定。 本院认为，本案争议焦点是张高飞与刘爱兰签订的购房协议书的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，案涉房屋系单位职工集资房，刘爱兰与单位同事张高飞签订案涉房屋的购房协议书，双方签订协议后，刘爱兰依约向张高飞支付了全部购房款，张高飞亦将该房屋交付给刘爱兰。由此可见，该购房协议书系双方真实意思表示。张高飞与刘爱兰经磋商后确定案涉房屋的交易价格，对于出卖方张高飞而言，该价格有一定的利润空间。刘爱兰与张高飞系工作同事，并无其他利害关系，现有证据显示交易过程合乎常理，不存在恶意串通，损害他人利益的情形。该购房协议书也未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此该协议书是合法有效的房屋买卖合同，对双方当事人均具有法律约束力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故争议房屋是否为张高飞与李艳的共有房屋，不是本案的争议焦点。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、驳回原告李艳要求确认被告刘爱兰与张高飞于2018年6月23日签订的《购房协议书》无效的诉讼请求； 二、驳回原告李艳要求被告刘爱兰将位于永兴县环保局家属楼电梯房021室恢复成毛坯房返还给原告的诉讼请求。 如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取80元，由原告李艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李翠霞 二〇一九年九月二十日  法官助理刘思思 书记员鲍黎 法官寄语：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。