江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0982民初3373号原告：大丰锦隆房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320982560346835E，住所地盐城市大丰区飞达路北侧、常新路东侧（同德村五组）。法定代表人：任爱珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵春根，江苏丰元律师事务所律师。被告：蔡某，男，1977年9月23日出生，汉族，住盐城市大丰区。被告：成秀凤，女，1972年11月3日出生，汉族，住盐城市大丰区。被告：蔡子烨，男，2002年3月18日出生，汉族，住盐城市大丰区。法定监护人：蔡某（系蔡子烨的父亲），男，1977年9月23日出生，汉族，住盐城市大丰区。原告大丰锦隆房地产开发有限公司（以下简称锦隆公司）与被告蔡某、成秀凤、蔡子烨商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦隆公司的委托诉讼代理人赵春根，被告成秀凤到庭参加了诉讼，被告蔡某、蔡子烨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告锦隆公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年12月27日订立的《商品房买卖合同》；2.判令被告承担违约金90900元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月27日，原、被告双方订立《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发建设的位于大丰区，房屋总价909122元，被告支付首付款279122元，余款630000元以银行抵押贷款支付，被告的银行贷款在抵押他项权证办妥前由原告提供阶段性担保，如被告不按贷款合同约定还款而致原告实际承担担保责任的，视为被告对原告违约，原告有权随时解除买卖合同，并要求被告按房屋总价的10%承担违约金。买卖合同订立后，被告按约支付了首付款，并以被告成秀凤的名义与江苏银行大丰支行签订了《个人借款合同》一份，贷款银行也按贷款合同约定向原告转付了630000元购房款。2019年6月4日，被告成秀凤出具《书面说明》，明确表示从2019年5月份开始已不再还款。2019年6月5日，江苏银行大丰支行向原告发出通知，要求原告承担担保责任。2019年6月12日，江苏银行大丰支行从原告开立于该行的担保保证金账户中扣划515282.88元至成秀凤账户，从成秀凤账户收回了被告成秀凤应还的全部本息。被告成秀凤不按时还款，致原告实际承担代偿责任，被告的行为构成对原告付款义务的实质性违约。为维护自身合法权益，特具状法院，请求支持原告的诉讼请求。被告成秀凤辩称，我缴纳的首付款是369122元，我在首付279122元后，又追交了90000元。现在房价已经上涨了，我不同意解除合同。目前蔡某已经离家出走，我无法和他解决这个事情。我是想要这个房子的。我认为这个事情需要蔡某父子出庭，三方共同解决这个问题，因为这个房子并非我个人的。即使解除合同，原告主张的违约金我认为过高，要求调减。被告蔡某庭后提供答辩状辩称，本案所涉房屋系三个被告共同所有，被告成秀凤在未征得我的同意下擅自作出不再偿还贷款的情况说明，损害了我的合法权益。我和成秀凤仅是夫妻感情不合，在闹离婚，待婚姻纠纷处理好后可以单方继续履行合同。即使合同解除，已付部分房款也应三人均分。故不同意解除《商品房买卖合同》。被告蔡子烨未答辩。原告锦隆公司围绕诉讼请求依法提交的证据有：《商品房买卖合同》、《个人借款合同（房贷综合版）》、成秀凤出具的《情况说明》、江苏银行大丰支行保证金扣划通知书、江苏银行大丰支行特种转账凭证两份等证据。被告成秀凤对证据的真实性均无异议。并向法庭提交了江苏银行借记卡活期交易明细，以证明已付款的数额。本院根据到庭当事人的陈述以及确认的证据，认定事实如下：2017年12月27日，原告锦隆公司与被告蔡某、成秀凤、蔡子烨签订《商品房买卖合同》一份。约定：买受人为蔡某、成秀凤、蔡子烨，出卖人为锦隆公司，出卖人将位于盐城市大丰区出卖给买受人，房屋建筑面积124.18平方米，单价7321元/平方米，房屋总价909122元；合同附件十一《补充协议》第6条约定：在出卖人为买受人向贷款银行提供担保的情况下，在担保期间内，如果买受人对银行违约，则视同对出卖人违约，如因买受人的原因导致出卖人被贷款银行要求履行担保责任，则买受人应赔偿出卖人为买受人向贷款银行履行担保责任而受到的全部损失（包括但不限于贷款本金、利息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费等），并且出卖人有权随时解除本合同，买受人还应另行按合同总额的10%向出卖人支付违约金；出卖人有权将买受人所购房屋另行出售，出卖人有权从买受人已支付的房款中优先扣除上述损失、违约金和其他各项费用，出卖人实际损失超过买受人支付房款时，由买受人据实补足赔偿等。合同签订后，被告支付首付款369122元。2018年2月1日，被告成秀凤与江苏银行大丰支行签订《个人借款合同》一份，约定贷款540000元，每月等额本金还款等；并由原告锦隆公司提供阶段性连带责任担保，同时进行抵押担保。借款合同签订后，被告仅还款12个月，最后一次还款日为2019年4月10日。2019年6月4日，被告成秀凤向江苏银行大丰支行出具《情况说明》一份，内容为：“因本人个人原因，在江苏银行大丰支行个人房贷，从2019年5月开始不再还款（因老公离家出走半年多）。因本案所涉房屋目前尚未办理房屋所有权证和他项权证，江苏银行大丰支行于2019年6月5日向原告锦隆公司发出《保证金扣划通知》一份，并于2019年6月12日从原告锦隆公司在江苏银行大丰支行的保证金账户中扣划担保保证金516282.88元，用于归还成秀凤的贷款本息。2019年6月19日，原告锦隆公司向本院提起诉讼。本院认为，原告锦隆公司与被告蔡某、成秀凤、蔡子烨签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告未能按约向贷款银行归还贷款，导致原告锦隆公司被银行要求履行担保责任，被扣划保证金516282.88元，按照《商品房买卖合同》的约定，三名被告已构成违约，原告有权要求解除合同，三名被告虽然不同意解除合同，但始终未能就如何履行合同达成一致意见，故对原告锦隆公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因原告锦隆公司要求被告支付合同总额10%的违约金过高，考虑到原告锦隆公司被扣划保证金后的利息损失、诉讼产生的相关费用，以及房屋的升值空间，本院对原告锦隆公司主张的违约金酌情支持被扣划保证金的10%，即51628元。被告蔡某、蔡子烨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其举证、质证和抗辩权利的放弃，由此可能导致对其不利的民事法律后果，应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告大丰锦隆房地产开发有限公司与被告蔡某、成秀凤、蔡子烨于2017年12月27日签订的合同编号为YS38482009820171227的《商品房买卖合同》。二、被告蔡某、成秀凤、蔡子烨赔偿原告大丰锦隆房地产开发有限公司违约金51628元。此款于本判决生效后30日内履行完毕。三、驳回原告大丰锦隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告蔡某、成秀凤、蔡子烨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本10份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  朱 列二〇一九年九月十日法官助理  杨月红书 记 员  朱菁菁附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的过分高于造成的损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。