广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8599号原告：广州欣欣物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街镜湖大道16号轩逸花园15栋首层，统一社会信用代码91440114698699844R。法定代表人：高建国。委托诉讼代理人：杨文、张荣庆，均为该公司职员。被告：江湘伦，男，1967年9月11日出生，汉族，住广州市花都区，被告：黄月开，女，1974年10月16日出生，汉族，住广州市花都区，共同委托诉讼代理人：范国茂，广东合誉律师事务所律师。原告广州欣欣物业管理有限公司（以下简称欣欣公司）诉被告江湘伦、黄月开物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告欣欣公司的诉讼代理人杨文、张荣庆，被告江湘伦及被告江湘伦、黄月开的共同委托诉讼代理人范国茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣欣公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付从2012年1月1日至2019年6月30日拖欠的物业管理费13142.70元、公共用电分摊费（2011年11月至2019年6月）1742.86元、垃圾处理费（2012年1月至2019年6月）360元以及滞纳金（从2012年2月1日计算至付清之日止，暂计至2019年6月30日）17527.58元，合计32773.14元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了位于广州市花都区新雅街镜湖大道16号的轩逸花园10栋1202房，并于2011年10月1日办理了收楼手续，该房屋已交付被告使用。原告为轩逸花园的物业管理公司，向被告提供了物业服务，但被告却没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务。自2012年1月至2019年6月，被告拖欠原告物业管理费13142.70元、公共用电分摊费1742.86元、垃圾处理费360元以及滞纳金17527.58元，合计32773.14元。期间经原告多次催缴，被告一直不履行缴费义务。截至原告起诉之日，被告依然拒缴拖欠的物业费用。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。被告江湘伦、黄月开答辩称，原被告之间没有签订合同与协议，被告与开发商第三人签订的前期物业服务合同没有约定违约金以及滞纳金，原告无权收取该费用；原告以开发商第三人交接的时间是在2012年4月1日，原告无权收取2012年4月1日前的所有的费用；原告与第三人约定的滞纳金属于约定无效，滞纳金不适用于原告与第三人或被告平等的主体之间的平等的约定，原告无权收取；原告所向被告发出的律师函，被告没有收到，同时被告也没有享受原告的管理服务，原告收取滞纳金或违约金没有依据；原告无权就扩大损失主张权利，按民法通则合同法侵权责任法的有关规定，原告没有及时采取防止损失扩大，无权要求被告承担相应责任，我方认为按合同被告与第三人的约定，如我方欠费超过三个月，原告就应该提起诉讼，原告由于没有及时起诉所引起的滞纳金为扩大损失，不应由我方承担；按合同法114条及合同法解释2的第二条，原告主张的滞纳金不应由被告承担，如果原告主张是违约金，标准过高，如果要计算应该按中国人民银行同期同类贷款利率计算，同时不应该超过欠费总额30%，按照被告与第三人开发商签订的合同约定，物业管理费应该按商品房买卖合同约定的建筑面积95.83平方米计算。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街镜湖大道16号10栋1202房，建筑面积97.35平方米，权属人是两被告江湘伦、黄月开。2010年8月24日，江湘伦、黄月开（乙方）与广州常元房地产开发实业有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》及附件一至七，约定由乙方向甲方购买涉案房屋，涉案房屋的建筑面积为95.83平方米。合同附件五约定，乙方按建筑面积每月每平方米1.5元缴纳物业管理费。同日，江湘伦、黄月开（乙方）与广州市美林基业物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定由甲方提供前期物业服务管理。合同第四条约定住宅暂按建筑面积每月每平方米1.5元计收（不含公共水电费分摊）；银行转账为每月10号划扣当月费用。第六条代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费等代收缴费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定。第十条违约责任四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从次月首日起每天按欠费总额的千分之一缴付滞纳金。合同落款处甲方由广州市美林基业物业管理有限公司轩逸分公司盖章。江湘伦、黄月开于2011年10月1日办理收楼手续。2012年3月5日，欣欣公司（乙方）与广州常元房地产开发实业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对涉案小区实施前期物业管理服务，服务期限自2012年3月15日至2015年3月14日。合同第三十八条约定，本物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会珠定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；.．.．.．物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。2012年3月31日，广州市美林基业物业管理有限公司轩逸分公司（甲方、移交方）与欣欣公司（乙方、接收方）签订《轩逸花园物业管理工作确认完成交接协议》，约定由甲方将2012年4月1日前轩逸花园业主或外业务单位（个人）拖欠甲方的相关款项（包括但不限于物业服务费、水电公摊费、停车费、有偿服务费等）的债权移交乙方享有。广州市美林基业物业管理有限公司于2012年3月31日退出涉案小区。欣欣公司主张其于2012年4月1日进入涉案小区进行管理至今。江湘伦、黄月开自2012年1月始未支付物业管理费、公摊电费及垃圾处理费。江湘伦、黄月可以涉案房屋为毛坯房，其未入住，其并未享受物业管理服务为由，拒绝支付物业管理费、公摊电费及垃圾处理费。2018年3月13日,欣欣公司（乙方）与广州常元房地产开发实业有限公司（甲方）签订《的补充协议》，约定：3、原合同第三十八条约定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”因轩逸花园至今未召开业主大会，所有原合同自动延续有效。4、本协议经甲乙双方签章后生效，即成为《前期物业服务合同》不可分割的组成部分，与《前期物业服务合同》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款外，原协议的其余部分应完全继续有效。欣欣公司主张其曾通过短信、电话等方式向江湘伦、黄月开追讨拖欠的物业管理费、公摊电费及垃圾处理费。欣欣公司分别于2013年10月28日、2015年5月4日、2016年7月29日、2017年11月14日，通过快递方式向江湘伦、黄月开商品房预售合同的联系地址发出律师函，要求江湘伦、黄月开向其支付拖欠的物业服务费、公摊电费、垃圾处理费及滞纳金。江湘伦、黄月开否认收到上述律师函，否认其曾收到缴费通知。欣欣公司主张其垫付了涉案小区的公摊电费，并提交了电费发票拟证实其主张。江湘伦、黄月开对于公摊电费、垃圾处理费无异议。另查明，欣欣公司主张涉案小区业主未按期支付物业管理费的，从次月1日开始计算滞纳金；涉案小区至今尚未成立业主委员会。欣欣公司主张若业主不按时支付物业管理费，会影响其运作，给其造成经济压力及损失，滞纳金的约定是为了约束业主按时缴费。本院认为，根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由此可见，欣欣公司提供的物业管理服务由全体业主享有。江湘伦、黄月开作为涉案房屋的权属人，享受了欣欣公司提供的物业管理服务，理应向欣欣公司支付物业服务费，欣欣公司的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。即便涉案房屋为毛坯房，江湘伦、黄月开仍需要向欣欣公司支付物业管理费。涉案小区此前的物业管理公司广州市美林基业物业管理有限公司轩逸分公司已与欣欣公司签订《轩逸花园物业管理工作确认完成交接协议》，明确将2012年4月1日前轩逸花园业主或外业务单位（个人）拖欠广州市美林基业物业管理有限公司轩逸分公司的相关款项（包括但不限于物业服务费、水电公摊费、停车费、有偿服务费等）的债权移交欣欣公司享有。故欣欣公司有权要求江湘伦、黄月开向其支付2012年1月1日至2012年3月31日的物业管理费、垃圾处理费及2011年11月至2012年3月的公摊电费。2012年4月1日至2019年6月30日的物业管理费、公摊电费及垃圾处理费，江湘伦、黄月开应向欣欣公司支付。欣欣公司与江湘伦、黄月开均确认涉案房屋的建筑面积为97.35平方米。物业管理费应按照房屋的建筑面积收取。经核算，江湘伦、黄月开应向欣欣公司支付的物业管理费为13142.25元（1.5元/月/平方米×97.35平方米×90个月）。欣欣公司要求江湘伦、黄月开支付13142.25元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。欣欣公司提交的电费发票足以证实其已垫付涉案小区的公摊电费，且江湘伦、黄月开对于向欣欣公司支付公摊电费及垃圾处理费无异议。欣欣公司要求江湘伦、黄月开支付2011年11月至2019年6月的公摊电费1742.86元、2012年1月至2019年6月的垃圾处理费360元，合法有据，本院予以支持。关于滞纳金，江湘伦、黄月开并未与欣欣公司签订前期物业服务协议，欣欣公司要求江湘伦、黄月开按照每日千分之一的标准向其支付滞纳金，本院不予支持。欣欣公司主张业主不按时支付物业管理费，会给其造成损失。且江湘伦、黄月开拖欠向欣欣公司支付物业管理费，确会导致欣欣公司产生利息损失。故本院酌定江湘伦、黄月开从欠费次月1日开始，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，向欣欣公司支付利息至付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第三十二条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告江湘伦、黄月开于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州欣欣物业管理有限公司支付自2012年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费13142.25元；二、被告江湘伦、黄月开于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州欣欣物业管理有限公司支付利息（利息以每月应缴的物业服务费146.03元为本金，分别从欠缴次月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，每月利息以不超过当月物业管理服务费本金为限）;三、被告江湘伦、黄月开于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州欣欣物业管理有限公司支付2011年11月至2019年6月的公摊电费1742.86元；四、被告江湘伦、黄月开于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州欣欣物业管理有限公司支付2012年1月至2019年6月的垃圾处理费360元；五、驳回原告广州欣欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元，由原告广州欣欣物业管理有限公司负担210元，由被告江湘伦、黄月开负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇一九年九月十八日书记员  利文智