黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑11民终723号上诉人(一审被告)：董欣，男，1983年7月1日出生，汉族，职工，住嫩江市。被上诉人（一审原告）：嫩江县丽景物业管理有限责任公司，住所地嫩江市扶贫楼1号楼厢房2层。法定代表人：王立涛，该公司经理。委托诉讼代理人：宁忠和，男，该公司职工。上诉人董欣因与被上诉人嫩江县丽景物业管理有限责任公司（以下简称丽景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服嫩江县人民法院（2019）黑1121民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人董欣，被上诉人丽景物业公司的委托诉讼代理人宁忠和到庭参加询问。本案现已审理终结。董欣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.丽景物业公司赔偿董欣因外墙开裂导致的经济损失550元；3.丽景物业公司负担诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定基本事实不清，丽景物业公司没有履行维修、养护、管理等义务，应承担相应的赔偿责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。董欣在一审中列举了丽景物业公司在管理服务中存在的诸多问题，其没有按照服务内容及标准进行服务，违约在先。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，董欣享有先履行抗辩权，在丽景物业公司纠正错误前，有权拒绝支付物业服务费用。而一审判决认为丽景物业公司不构成根本违约及董欣未提起反诉，使丽景物业公司逃避了违约责任。2.一审判决适用法律不当，损害了董欣的合法权益。2016年7月董欣的房屋因外墙破损导致室内墙体霉潮，多次向丽景物业公司申请维修基金进行维修，但丽景物业公司却以房屋质量问题归开发商负责为由拒不维修。因丽景物业公司对此不予处理，董欣自行维修共支付费用550元。董欣的房屋外墙主体渗漏发生在前，丽景物业公司收取物业费发生在后。本案满足先履行抗辩权的构成要件。而一审判决以物业服务合同属于双务合同，在合同期内双方应同时履行各自义务，未能采纳董欣的抗辩理由是错误的。丽景物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.丽景物业公司自2016年接管以来做了大量工作，赢得了大多数业主的认可，董欣以各种理由拒交物业费。2.董欣因自家外墙开裂导致室内墙体霉潮，其要求物业公司承担费用不符合《物业管理条例》的规定。董欣让丽景物业公司为其申请维修基金，亦不符合该条例的规定。使用维修基金的前提是发生共同部位而非业主家中，且物业专项维修基金至少需要占总人数三分之二的业主和占建筑面积三分之二的业主同意才能使用，董欣的请求不符合上述条件。丽景物业公司向一审法院起诉请求:董欣立即给付2016年5月至2017年5月的物业费424元及24个月的滞纳金61元；给付2017年5月至2018年5月的物业费424元及12个月的滞纳金31元，合计940元。一审法院认定事实：2016年5月18日，丽景物业公司与黑河市正亿房地产开发公司签订了倾情巴黎园小区前期物业服务合同，合同约定由丽景物业公司为倾情巴黎园小区提供物业服务，期限为三年，自2016年5月18至2019年5月18日。合同约定物业服务费用按业主建筑面积每平方米每月0.38元收取，于每年年初一次性缴纳。董欣为倾情巴黎园小区3号楼2单元501室业主，房屋建筑面积83.27平方米，未交纳2016年5月至2018年5月两年期间的物业服务费用。倾情巴黎园小区现未达到封闭管理条件，小区内商业区、居住区混合，小区内配套设施老化，单元门破损，楼道内可见涂画较多，整体卫生有打扫不及时情况。一审法院认为，丽景物业公司与黑河市正亿房地产开发公司签订的倾情巴黎园小区前期物业服务合同合法有效，丽景物业公司入驻小区为小区业主提供物业服务,与包括董欣在内的业主构成物业服务合同关系，双方均应按合同约定履行各自义务，双方均受合同约束。物业服务合同属于双务合同，在合同期内双方应同时履行各自义务，故董欣提出的先履行抗辩，本院不予采纳。关于董欣提出的丽景物业公司资质的问题，国务院公布的《物业管理条例》并未对物业管理活动实行资质管理制度，故对董欣提出的丽景物业公司不具备管理资质的抗辩理由，本院不予采纳。关于董欣提出的丽景物业公司应有完善的物业管理方案、管理人员应统一着装、对业主征求意见等诸多不满之处，有小区基础条件不足的原因，亦有业主对高品质生活环境追求与物业公司提供物业服务等级较低的矛盾。小区居住环境的提升有赖于业主热心参与、物业公司的精心服务，也需要大量财力的投入，是各方面努力才能达成的结果。丽景物业公司在以后的工作中亦应改善服务态度，工作中的各种问题与业主及时沟通，小区基础条件所限不能解决的问题积极为业主争取各方面的支持与投入，才能良性互动，共同创造宜居环境。上述问题，亦不构成丽景物业公司在物业服务中的根本违约，故董欣以上述理由拒绝交纳物业费用，于法无据，本院不予支持。关于丽景物业公司收取物业费用的标准和违约金的问题，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”因此，董欣应按照合同约定标准交纳2016年5月至2018年5月两年期间物业费用，鉴于丽景物业公司为董欣提供的物业服务存在不符合物业合同约定的情况，本院酌情支持80%。关于丽景物业公司要求董欣支付违约金的诉讼请求，因物业服务合同对违约金未予约定，且丽景物业公司在物业合同履行期间也存在违约行为，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于丽景物业公司收取二次垃圾倒运费和楼道灯、监控、电费问题，根据《物业管理条例》的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，因物业服务合同中未约定这两项费用，故丽景物业公司要求董欣支付二次垃圾倒运费和楼道灯、监控、电费的请求，本院不予支持。经核算，董欣房屋建筑面积为83.27平方米，物业费用标准为0.38元每平方米每月，董欣应支付2016年5月至2018年5月期间的物业费用为759.42元×80%=607.54元。关于董欣提出的丽景物业公司不履行物业服务合同，应采取补救措施、赔偿损失的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”本案中，董欣并未提起反诉，亦未阐述具体的补救措施及赔偿标准，故董欣的上述主张，本案不予处理，董欣可另行主张权利。综上所述，本案中丽景物业公司已提供了基本物业服务，董欣应交纳相应的物业费，董欣以日常生活中的种种不便为由，拒交物业费，无助于小区居住环境的改善，相反会损害其他业主及自身的权利，故丽景物业公司要求董欣支付拖欠物业费的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、董欣于本判决生效后10日内支付丽景物业公司2016年5月至2018年5月期间的物业费607.54元；二、驳回丽景物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由董欣负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，黑河市正亿房地产开发有限公司与嫩江县丽景物业管理有限公司于2016年5月18日签订了《前期物业服务合同》，丽景物业公司与业主董欣均应按照该合同的约定履行各自的义务。现丽景物业公司要求董欣交纳物业费用，董欣以物业公司存在违约行为，其享有先履行抗辩权为由进行抗辩，同时对物业公司的收费标准不予认可。首先，关于先履行抗辩权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。该条规定的先履行抗辩权以义务履行顺序为一方当事人享有权利的成立条件，而本案物业服务合同约定“业主应于年初一次性交纳物业服务费用”。据此，董欣交纳物业费的义务在先，丽景物业公司履行物业服务的义务在后，董欣不享有该法律规定中的先履行抗辩权。其次，关于丽景物业公司的违约行为。丽景物业公司提供的物业服务虽然存在瑕疵，不符合合同约定，但丽景物业公司已履行了合同的主要内容，董欣应当支付相应的物业管理费用。一审判决据此扣减了20%的物业费，即董欣按照合同约定价格的80%支付物业费是适当的。综上所述，董欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由董欣负担。本判决为终审判决。审判长 曹 伟审判员 张 岩审判员 梁天元二〇一九年九月二十九日书记员 赵 伟