江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终994号 上诉人（原审原告）：陈菊文，男，1954年1月28日生，汉族，系南昌交兴五交化公司法人代表，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：王小萍，北京盈科（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200111905656。 委托诉讼代理人：周勇，北京盈科（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201810054512。 被上诉人（原审被告）：南昌市第二运输总公司，地址：江西省南昌市东湖区。 法定代表人：黄睦秀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何桂红，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201311281477。 委托诉讼代理人：王捷，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201910085704。 陈菊文因与南昌市第二运输总公司（以下简称二运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初7738号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈菊文上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决第二项，依法改判二运公司向陈菊文支付房屋价值补偿款人民币2962222元；2.依法判令二运公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、陈菊文一直使用被征收房屋，并按期交纳全部租金，是被征收房屋的实际承租人，公园房管所对此也知情，现因拆迁导致房屋租赁关系解除后，应当享有获得征收补偿的权利。1.二运公司就将诉争房屋交给陈菊文使用，陈菊文也一直按期向二运公司支付租金及管理费。虽然陈菊文与二运公司之间未签订书面的租赁合同，但实际上已形成事实上的不定期租赁关系，陈菊文应当认定为被征收房屋的实际承租人。2.陈菊文一直实际使用诉争房屋用于经营店铺，应当享有获得征收补偿的权利。二、被征收人公园房管所支付给二运公司的房屋价值补偿款4273691.84元，是公园房管所给全体承租方的补偿。陈菊文实际使用被征收房屋，是被征收房屋的实际承租人，有权按照其实际承租面积获得房屋价值补偿款人民币2962222元。1.2017年12月，诉争房屋被征收后，被征收人公园房管所将房屋价值补偿款的50%及即4273691.84元支付给二运公司。该部分补偿款，是被征收人给房屋承租方的整体补偿，二运公司是案涉房屋的名义承租人，陈菊文则是被征收房屋的实际承租人，公园房管所支付给承租方的房屋价值补偿款应由陈菊文与二运公司共同分配。2.根据我国法律的一般原则，陈菊文与二运公司之间未签订书面的租赁合同，应当按照合同履行的实际情况确定房屋价值补偿款如何分配。3.自1990年前后二运公司将被征收房屋交给陈菊文经营后，就从未使用、管理过该房屋，仅仅是该房屋名义上的承租人。4.按照合同履行的实际情况，陈菊文应当获得其承租部分房屋的大部分补偿款。三、二运公司仅是诉争房屋的名义承租人，并未因房屋被征收而受到任何经济损失，将房屋价值补偿款全部判给二运公司显失公平。 二运公司辩称：一、陈菊文对一审查明的二运公司是案涉店面承租人这一事实，明确表示无异议。二运公司作为案涉XX号店面的合法承租人，依法有权取得房屋价值补偿款4273691.84元。二、陈菊文在本案一审时已明确自认他与二运公司之间是承包关系，而不是租赁关系。而且陈菊文无论是基于承包关系还是实际承租人身份，都不具有取得案涉店面房屋价值补偿的主体资格，其要求二运公司支付2962222元拆迁补偿款，无事实和法律依据。据此，请求二审法院依法驳回陈菊文的全部诉讼请求。 陈菊文向一审法院起诉请求：1.二运公司返还陈菊文拆迁补偿款4162540.37元；2.二运公司支付陈菊文2018年9月15日起至2018年11月14日利息33994.1元至付清之日止的利息（以4162540.37元为基数，按同期银行贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由二运公司承担。 一审法院经审理查明：位于南昌市东湖区苏圃路**店面系南昌市东湖区公园房管所直管非住宅公房，建筑面积125.61平方米。自上世纪70年代末至2017年底，公园房管所将该店面出租给二运公司，双方就此签订了租赁合同，二运公司承租房屋初期用于开办汽车维修厂门市部并交付租金，公园房管所向二运公司出具了租金收条。二运公司系集体所有制企业，陈菊文系该公司职工，自上世纪八十年代末九十年代初开始，陈菊文内部承包二运公司在诉争房屋开办的汽车维修厂门市部，自负盈亏，同时负责门市部人员工资。后门市部撤销，陈菊文仍使用该店面自行经营项目，每月向二运公司交纳租金和管理费，但双方未签订书面合同。根据收据反映，陈菊文在2016年每月向二运公司委派的南昌市永兴实业开发公司交付3370元，包括租金2470元和管理费900元。期间，陈菊文对诉争店面（面积108.83平方米）进行了改造装修并使用店面至2017年12月房屋拆迁。2016年12月28日，南昌市东湖区人民政府作出东征字[2016]第17号房屋征收决定书，将本案诉争店面列入征收范围。同时征收决定书附“征收补偿方案”，其中第六条第（七）款第（1）项载明“征收直管非住宅公房的承租人是国有单位或集体单位的，征收部门按被征收房屋市场评估价补偿给被征收人，由被征收人按承租期限补偿给承租人，其中承租期限超过15年的，支付房屋补偿款的50%”。第（2）、（3）项载明装饰装修、搬迁、经营性停产停业及提前签约奖励等补偿款由租赁合同当事人依法解决。2017年12月29日，征收部门与房管所签订非住宅货币补偿协议书，确定拆迁补偿金额为8900742.23元，其中包括房屋征收补偿款8547383.67元、提前搬迁奖励60000元、搬迁补助628.05元、装修补偿35209元、经营性停产停业补偿款256421.51元、热水器迁移费100元、两台空调迁移费1000元。公园房管所收到该补偿款后，根据“征收补偿方案”的规定于2018年1月与二运公司签订了一份货币补偿协议书，房管所同意将所得补偿款中房屋价值货币补偿的50%即4273691.84元、提前搬迁奖励60000元、搬迁补助628.05元、装修补偿35209元、经营性停产停业补偿款256421.51元、热水器迁移费100元、两台空调迁移费1000元共计4627050.40元支付给二运公司。后因房管所未实际给付上述补偿款，二运公司于2018年5月将公园房管所起诉至一审法院，一审法院作出（2018）赣0102民初3848号民事判决书，判令南昌市东湖区公园房管所向南昌市第二运输总公司支付拆迁补偿款4627050.40元。据此判决，公园房管所于2018年9月将拆迁补偿款4627050.40元全部支付给了二运公司。 一审法院认为：：位于南昌市东湖区苏圃路**店面系南昌市东湖区公园房管所直管非住宅公房二运公司系集体所有制企业，作为与被征收人公园房管所签订租赁合同的承租方，得到房屋征收货币补偿4273691.84元以及提前搬迁奖励60000元、搬迁补助628.05元、装修补偿35209元、经营性停产停业补偿款256421.51元、热水器迁移费100元、两台空调迁移费1000元共计4627050.4元，事实清楚。本案的争议焦点为：1.陈菊文与被征收人公园房管所以及二运公司的法律关系？诉争房屋的被征收人公园房管所仅与二运公司签订了租赁合同并向二运公司收取租金，与陈菊文并无租赁关系，陈菊文基于承包二运公司开办的汽车维修厂门市部，使用被拆除租赁物中的108.83平方米，并在该门市部撤销后仍使用店面自行经营至房屋被征收拆除，二运公司在向陈菊文收取等同付公园房管所租金金额的基础上加收管理费，至此，二运公司与陈菊文的承包关系在汽车维修厂门市部撤销后变更为租赁关系，实际上双方已形成不定期租赁关系。2.陈菊文作为次承租人是否享有拆迁补偿款的收益权以及补偿款的范围和金额？二运公司作为承租方再次转租，其通过民事行为已将该房屋因拆迁享有的部分权利有偿转移给了他人，故相应的补偿款归属也随之发生转移。陈菊文作为次承租人实际使用诉争房屋从事经营并因拆迁导致租赁合同提前终止，且在相关部门确定的搬迁时间内履行了清场搬离的义务，应当享有相应的拆迁补偿权利。根据法律规定和政策所确认的补偿款项目性质，停产停业损失补偿、提前搬迁奖、搬迁补助、装修补偿款的实际受益人应为陈菊文。因二运公司承租的房屋面积为125.61平方米，陈菊文使用的面积为108.83平方米，二运公司应当按面积比例将收到的提前搬迁奖励51984.7元、搬迁补助544.15元、装修补偿30505.50元、经营性停产停业补偿款222166.65元，热水器迁移费100元、两台空调迁移费1000元共计306301元给付陈菊文。此外，陈菊文主张给付房屋价值补偿款，因被征收房屋系直管非住宅公房，根据政府征收补偿方案中第六条第（七）款关于直管非住宅公房补偿规定中“承租人是国有单位或集体单位的，征收部门按被征收房屋市场评估价补偿给被征收人，由被征收人按照下列规定补偿承租人以及承租期限超过15年的，支付房屋补偿款的50%”的条款内容，公园房管所将所得8547383.67元被征收房屋价值补偿款的50%即4273691.84元分配给二运公司，其合法性已由生效判决书作出确认。陈菊文既未与公园房管所签订租赁合同，作为个人也不具备参与分配该项补偿款的主体资格，其要求二运公司将所得的被征收房屋价值补偿款中3702777.5元（4273691.84元除以125.61乘以108.83）不符合相关政府部门对直管非住宅公房征收房屋价值补偿款的分配所作出的特别规定，陈菊文的该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。3.陈菊文主张二运公司承担拖延给付补偿款期间的利息是否成立？二运公司在2018年9月收到公园房管所给付的补偿款后，因陈菊文向二运公司主张给付金额不符合政府规定，导致双方产生分歧，并非二运公司主观故意，故陈菊文主张拖延给付补偿款期间的利息，理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，参照国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条及2014年江西省人民政府发布的《江西省国有土地上房屋与补偿实施办法》第三十一条、第三十二条、第三十六条之规定，判决：一、南昌市第二运输总公司在本判决生效后五日内向陈菊文支付房屋拆迁补偿款共计306301元;二、驳回陈菊文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由陈菊文预交的案件受理费40370元，由陈菊文承担34475元，南昌市第二运输总公司承担5895元。 本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，诉争房屋系南昌市东湖区公园房管所直管非住宅公房。南昌市东湖区公园房管所与二运公司签订了租赁合同将案涉房屋出租给二运公司，并向二运公司收取租金。陈菊文基于承包二运公司开办的汽车维修厂门市部，使用被拆除租赁房屋中的108.83平方米，并在该门市部撤销后仍使用店面自行经营至房屋被征收拆除，二运公司在向陈菊文收取等同付公园房管所租金金额的基础上加收管理费，至此，二运公司与陈菊文的承包关系在汽车维修厂门市部撤销后变更为租赁关系，实际上双方已形成不定期租赁关系。根据已查明事实，案涉房屋拆迁，二运公司系集体所有制企业，作为与被征收人公园房管所签订租赁合同的承租方，得到房屋征收货币补偿4273691.84元以及提前搬迁奖励60000元、搬迁补助628.05元、装修补偿35209元、经营性停产停业补偿款256421.51元、热水器迁移费100元、两台空调迁移费1000元，共计4627050.4元。关于陈菊文要求二运公司支付房屋价值补偿款的诉讼请求。本院认为，陈菊文作为次承租人实际使用诉争房屋从事经营并因拆迁导致租赁合同提前终止，且在相关部门确定的搬迁时间内履行了清场搬离的义务，应当享有相应的拆迁补偿权利。根据法律规定和政策所确认的补偿款项目性质，停产停业损失补偿、提前搬迁奖、搬迁补助、装修补偿款的实际受益人应为陈菊文。因二运公司承租的房屋面积为125.61平方米，陈菊文使用的面积为108.83平方米，故一审法院判决二运公司应当按面积比例将收到的提前搬迁奖励51984.7元、搬迁补助544.15元、装修补偿30505.50元、经营性停产停业补偿款222166.65元，热水器迁移费100元、两台空调迁移费1000元共计306301元给付陈菊文，并无不妥，本院予以支持。对于陈菊文上诉请求二运公司向其支付房屋价值补偿款2962222元的主张，由于房屋征收货币补偿4273691.84元，是依据政府征收补偿方案中第六条第（七）款关于直管非住宅公房补偿规定“承租人是国有单位或集体单位的，征收部门按被征收房屋市场评估价补偿给被征收人，由被征收人按照下列规定补偿承租人以及承租期限超过15年的，支付房屋补偿款的50%”，公园房管所将所得8547383.67元被征收房屋价值补偿款的50%即4273691.84元分配给二运公司，陈菊文既未与公园房管所签订租赁合同，作为个人也不具备参与分配该项补偿款的主体资格，故其要求二运公司支付房屋价值补偿款2962222元的主张，不符合相关政府部门对直管非住宅公房征收房屋价值补偿款的分配所作出的特别规定，陈菊文的该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人陈菊文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37922元，由上诉人陈菊文承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇一九年九月十六日 法官助理 钟 情 书 记 员 史雅文