黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终4006号上诉人（原审原告）：黑龙江省八建建筑工程有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区明德路96号。法定代表人：梁尔军，董事长。委托诉讼代理人：史天文，黑龙江佳旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张钢力，男，1954年6月5日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：褚凤阳，男，1984年7月7日生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张婷琦，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李英芬，女，1954年11月3日生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张婷琦，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人黑龙江省八建建筑工程有限责任公司（以下简称八建公司）因与被上诉人张钢力、褚凤阳、李英芬确认合同效力纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初11607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人八建公司委托诉讼代理人史天文，被上诉人褚凤阳、李英芬共同委托诉讼代理人张婷琦到庭参加诉讼。被上诉人张钢力经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。八建公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持八建公司的一审诉讼请求。事实和理由：2000年12月10日，黑龙江省第一建筑工程公司（以下简称省一建公司）与哈尔滨中宝房地产综合开发有限公司（以下简称中宝公司）签订协议，约定中宝公司将位于哈尔滨市南岗区铁路街166号现为138号的中宝大厦A栋和B栋在建工程转让给省一建公司，并经哈尔滨市中级人民法院（2002）哈民一初字第82号民事调解书予以确认。省一建公司已按该民事调解书履行了全部义务。2002年6月16日，中宝公司与张钢力签订中宝大厦A栋11层D号房产的《商品房买卖合同》，将房屋出售给张钢力，哈尔滨市住房保障和房产管理局为其颁发房屋所有权证（房权证号为哈房权证南字第××号）。2010年中宝公司被哈尔滨威乐斯房地产开发有限公司（以下简称威乐斯公司）吸收合并。2010年5月10日，省一建公司将对中宝大厦的一切权利转让给八建公司，八建公司在南岗区人民法院起诉张钢力与威乐斯公司，主张其转让无效，经审理南岗区人民法院（2013）南民一初字第1140号民事判决书及哈尔滨市中级民法院（2016）黑01民终字第717号民事判决均认定案涉房屋归八建公司所有，张钢力与中宝公司商品房买卖合同无效。同时八建公司又以哈尔滨市住房保障和房产管理局、哈尔滨市国土资源局为被告主张为张钢力颁发房屋所有权证行为违法，并撤销该房产证。南岗区人民法院经审理，市房管局证明张钢力于2011年6月24日将案涉房屋转让给褚广田并办理过户手续，最终法院下达（2016）黑0103行初303号行政判决，认定房管局给张钢力发证行为违法，该判决已生效。张钢力已经被依法确认其购买案涉房产及办理房产证行为无效。张钢力转让给褚广田，而褚凤阳作为威乐斯公司的员工，同样在另案中购买中宝大厦房产的行为被确认无效，故褚广田应当对案涉房屋的情况有所了解，其主观存在与张钢力恶意串通，两人买卖行为应属无效。褚凤阳、李英芬辩称，一、一审法院对于褚广田与张钢力房屋买卖的事实认定清楚。1.2011年7月，张钢力与褚广田在房产交易中心办理了房屋买卖手续，并办理了更名过户。双方签订房屋买卖合同时，张钢力已经取得房屋所有权证书，且双方买卖系真实意思表示，房屋买卖合同合法有效。张钢力房屋买卖合同纠纷是2013年在南岗区人民法院起诉立案，于2016年判决确认张钢力的房屋买卖合同无效，但张钢力与褚广田的案涉房屋买卖交易发生在2011年。八建公司对案涉房屋买卖合同效力的判定是在2016年，因此从时间上看，即使张钢力的房屋买卖合同被确认无效，也不影响张钢力与褚广田之间的房屋买卖合同效力。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，纵使法院确认了张钢力的买卖合同无效，前一手买卖合同无效不必然导致后一手买卖合同无效，褚广田与张钢力的房屋买卖行为在先，应认定合同合法有效。依据《民法总则》第三条规定，法院应从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期的初衷出发，考虑到案涉房屋交易的自愿性真实性，八建公司并没有足够的证据证明张钢力与褚广田当年的交易行为违反法律规定。3.褚广田在房屋买卖交易前并不认识张钢力，2015年1月17日褚广田死亡，该房屋所有权由其妻子李英芬、儿子褚凤阳所继承。八建公司称褚凤阳是威乐斯公司员工，这并非事实，褚凤阳从未在威乐斯公司工作过，八建公司也没有提交证据证实，其应承担不利后果。三、一审适用法律正确。张钢力未到庭，亦未提交书面答辩意见。八建公司向一审法院起诉请求：1.确认张钢力、褚凤阳、李英芬之间关于哈尔滨市南岗区教化街A栋11层D号（中宝大厦A栋11层D号）商品房买卖合同无效。一审法院认定事实：褚广田于2015年1月17日死亡，褚凤阳系褚广田儿子，李英芬系褚广田妻子。2011年7月5日张钢力将其名下的位于哈尔滨市南岗区教化街98号A栋11层D号房产转让给褚广田，双方在南岗区房产交易所办理了变更登记，约定了50万元的房款。褚凤阳、李英芬称当时双方的房款交易金额是160万元，第一次首付50万现金，托管50万元，最后又支付了60万元。2011年7月14日张钢力为褚广田出具收据一份，内容为“人民币壹佰陆拾万整，上款系房款”。一审法院调取的案涉房屋全档中的契税完税证显示案涉房产交易契税的计税金额为1,576,972元。另查明，八建公司于2013年起诉确认中宝公司与张钢力买卖合同无效纠纷一案，一审法院作出（2013）南民一初字第1140号民事判决书，判决确认中宝公司与张钢力签订的商品房买卖合同无效。威乐斯公司不服判决，提起上诉。哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01民终字717号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。八建公司于2016年起诉哈尔滨市住房保障和房产管理局、哈尔滨市国土资源局、第三人张钢力颁发房屋所有权证一案，一审法院作出（2016）黑0103行初306号行政判决书，判决确认哈尔滨市住房保障和房产管理局于2002年7月10日为第三人张钢力颁发的哈房南字第00063676号房屋所有权证行政行为违法。再查明，2000年12月10日，省一建公司与中宝公司签订协议，约定将位于哈尔滨市南岗区铁路街166号（现改为138号）的中宝大厦A栋和B栋在建工程建筑面积23,542.54平方米，以每平方米2000元的价格转让给省一建公司，共计47,085,080元；协议还约定中宝公司同意省一建公司以中宝公司的名义销售该工程的商品房，并负责提供办理商品房的有关手续，费用由省一建公司承担；购楼付款方式冲抵拖欠的工程款7,800,000元和该楼A栋第14、15、16层建筑面积3300平方米（按每米3000元价格）的购房款9,900,000元，还应给29,385,080元，中宝公司同意分三次付清，于2001年1月10日付款10,000,000元，2001年6月10日付款10,000,000元，2001年12月10日付款9,385,080元。如省一建公司不能按期付款，将承担日万分之五的滞纳金。该协议签订后，由于省一建公司未按期付款，中宝公司诉至法院，经哈尔滨市中级人民法院调解，下发（2002）哈民一初字第82号民事调解书，省一建公司将其所有的座落于哈尔滨市道外区北头道街的丰光大厦一至四层及地下停车场建筑面积18,029.28平方米房产交付给中宝公司，以抵偿所拖欠的房款29,385,080元，有关完成所有权转移的相关手续由双方共同办理。该调解书生效后，中宝公司办理了丰光大厦的产权变更手续。省一建公司未办理中宝大厦产权变更手续。2010年5月10日，省一建公司与八建公司签订《债权转让协议书》，省一建公司将对中宝大厦的一切权利转让给八建公司。同日，省一建公司向哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司发出债权转让通知书，通知哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司，省一建公司将其对中宝大厦的一切权利转让给八建公司。中宝公司于2006年4月17日变更为哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司，哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司于2007年7月15日召开第二次股东会议，通过决议哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司与威乐斯公司合并，同时办理哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司注销登记。2007年7月16日，威乐斯公司第三次股东会议决议，通过威乐斯公司吸收合并哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司和哈尔滨丰光商贸有限公司，并于2007年7月24日签订公司合并合同书，哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司和哈尔滨丰光商贸有限公司债权、债务由威乐斯公司承继，哈尔滨润阳房地产综合开发有限公司和哈尔滨丰光商贸有限公司注销。一审法院认为，关于张钢力与褚广田签订的关于案涉房屋买卖合同的效力问题。一方面，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。八建公司主张褚广田对案涉中宝大厦及威乐斯公司所进行的非法转让是知情的、与张钢力恶意串通并以明显低于市场价格进行交易，但其未能举示证据证明该主张。另外褚凤阳、李英芬举示的证据可以证明褚广田与张钢力存在真实的房屋买卖交易。八建公司主张的事实，证据不足，一审法院不予支持。另一方面，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据上述规定，即使出卖人在处分标的物时对标的物没有所有权或者处分权，买卖双方签订的合同仍是有效的。本案中，虽然法院最终确认中宝公司与张钢力签订的商品房买卖合同无效，但不能以此就确认张钢力与褚广田签订的商品房买卖合同是无效的。判决：驳回八建公司的诉讼请求。案件受理费100元，由八建公司负担。公告费560元，由张钢力负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是张钢力与褚广田签订的房屋买卖合同效力的问题。八建公司主张褚凤阳为威乐斯公司员工，亦购买了中宝大厦的房屋，其房屋买卖合同已被确认无效，张钢力与褚广田存在恶意串通买卖案涉房屋的情形。因八建公司没有举示证据证明褚凤阳为威乐斯公司员工，且其于2013年向法院分别起诉确认张钢力与中宝公司、褚凤阳与中宝公司各自签订的房屋买卖合同无效，2016年本院分别作出确认两份买卖合同无效的维持判决。而张钢力与褚广田买卖案涉房屋行为系发生在2011年，八建公司在起诉确认张钢力与中宝公司的买卖合同无效一案中，其并未主张本案买卖合同为无效合同，而褚凤阳与中宝公司买卖合同所涉及的房屋亦不是案涉房屋，故八建公司没有证据证实张钢力与褚广田存在恶意串通的可能性。案涉房屋建筑面积为258.52平方米，褚凤阳、李英芬主张房屋价款为160万元并在一审中提交了张钢力出具的房款收据，一审法院调取的案涉房屋档案中的契税完税证显示案涉房产交易契税的计税金额为1,576,972元，可以判断案涉房屋价款符合当时市场行情，并不存在交易价格明显过低的情形。以上事实表明双方签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，并不存在导致合同无效的法定情节，应属合法有效。虽中宝公司与张钢力之间的商品房买卖合同后被确认无效，但并不能导致其张钢力与褚广田签订的房屋买卖合同无效的后果，褚广田取得案涉房屋属于善意取得。哈尔滨市住房保障和房产管理为张钢力颁发的案涉房屋所有权证行政行为被确认违法亦不能否定褚广田取得所有权证的正当性，不影响双方签订的房屋买卖合同的效力。八建公司可另行向张钢力主张赔偿损失。综上所述，八建公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黑龙江省八建建筑工程有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  李妮娜审判员  孟朋卓二〇一九年九月十六日书记员  于文娟