内蒙古自治区包头市中级人民法院                   民事判决书   (2019)内02民终1740号     上诉人（一审被告）：郭育宗，现住内蒙古自治区包头市青山区。   被上诉人（一审原告）：包头市如佳物业服务有限责任公司。   法定代表人：胡建华，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吴玉宝。          上诉人郭育宗因与被上诉人包头市如佳物业服务有限责任公司（以下简称如佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   郭育宗上诉请求：依法改判驳回如佳物业公司的诉讼请求或者发回重审。其上诉主张的事实和理由是：   一、如佳物业公司未履行物业服务合同主要内容，没有提供核心物业服务。一审法院仅依据如佳物业公司提供的《草原社区居委会证明》和《田城康都苑小区前期物业管理委托合同书》（以下简称《前期物业合同》）认定郭育宗应向如佳物业公司支付物业费属于证据不足，事实不清。该两份证据只能证明双方存在服务服务合同关系，不能证明如佳物业公司提供了完整合规的物业服务。如佳物业公司不仅未提供完善的物业服务，还存在违法违规的问题:   首先，社区安保设备投入严重不足，管理措施缺乏。截止目前，本小区单元门入口没有监控录像，外人可以随意进出，没有基本安保措施，近8年来本小区至少发生4起入室盗窃案件。2010年底，郭育宗家中被盗丢失49000元现金，公安立案后，因物业公司没有监控设备无法找到线索，至今未能破案，物业公司存在严重过错。且自从家中被盗之后，郭育宗与物业公司经理说不给解决就以丢失的钱抵顶物业费，如佳物业公司姓岳的经理没有否认，就视为其同意了，而且对方直到2017年起诉之前都没有找郭育宗要过物业费。   其次，电动车管理混乱，存在安全隐患。郭育宗入住以来，一楼单元内电梯口常年有电动车停放，如佳物业公司没有采取积极措施规范电动车的存放和充电问题。   第三，房屋维修方面物业公司长期拒绝履行义务，扩大郭育宗的损失。郭育宗使用的1801号房屋于2013、2014年8月多处出现漏水问题，郭育宗发现后及时与如佳物业公司经理联系，物业公司一直未进行修理，漏水的地方至今更加严重。2019年郭育宗自行花费3万元把屋内墙面屋顶进行修复，但屋顶和外墙漏水地方至今无人维修。   二、如佳物业公司未提供基本消防安全防范服务已经构成违约，郭育宗有权拒绝支付物业费。康都苑小区1号楼共18层，总高超过54米，属于建筑规范规定的高层建筑。如佳物业公司对高层建筑的消防安全不管不问，至今无专业技术操作人员，无消防设施设备检查，无灭火水源，无消防演练演习等。因康都苑小区的消防控制室与郭育宗底店相邻，自郭育宗入住康都苑以来，从未见如佳物业公司使用和维护该设施。目前消防控制室主机断电多年，消防栓无水，整栋楼火灾报警系统、消火栓全部无法使用。郭育宗发现消防控制室处于闲置状态后当即要求如佳物业公司整改，但其无动于衷，置国家法律法规和居民声明安全于不顾。2017年1号楼4楼业主家着火一事，直到黑烟冒出窗外，才被邻居发现，如佳物业公司提供的消防服务形同虚设。此外，物业服务合同应当适用《合同法》的规定，一审法院适用民法通则来审理本案，属于法律适用错误。   如佳物业公司辩称：一、如佳物业公司自2009年4月与开发公司签订合法前期物业服务合同后履行了全部的服务义务。郭育宗是案涉房屋的实际使用人，自2009年入住之日起一直没有交纳物业费。郭育宗抗辩的不交物业费的理由不能成立。如佳物业公司的服务在2017年荣获包头市物业管理协会颁发的二级物业管理住宅小区牌匾，这是行业领导对如佳物业公司工作的认可。二、郭育宗提到的2017年8月1日1号楼4楼住户家中着火的情况，是如佳物业公司小区保安在巡逻过程中发现后迅速报警并通知业主回家。业主回家后发现是鱼缸中的加热棒故障引发的烟雾，及时进行了清理。待消防官兵赶到已经没有救火必要，也用不上消防设施。此外，小区消防控制室被郭育宗违规装修封闭在其底店内，物业人员根本无法进入。三、根据物业管理条例，物业公司只负责小区公共设施设备的维修养护义务，不包括小区设施设备的投入，小区单元门口没有监控录像设备也不是物业公司的责任。郭育宗提到的家中被盗的情况是在家中门窗完好的情况下被盗，如佳物业公司没有过错不应当承担责任。四、单元内存放电动车充电的情况经过物业公司工作现在已经清理，不存在问题。五、郭育宗称其房屋2013年房顶漏水时此小区还在保修期内，如佳物业公司也和开发商多次联系维修但没有结果。郭育宗本来就是开发单位的主要负责人之一，开发商不作为与物业公司无关。   如佳物业公司向一审法院起诉请求：1、郭育宗立即支付如佳物业公司2010年6月1日至2018年5月31日的物业服务费38907元并支付违约金37278元，以上费用总计76185元；2、本案诉讼费用由郭育宗负担。   一审法院认定的事实：2009年4月20日，如佳物业公司与包头市田城房地产开发有限公司（以下简称田城房产公司）签订《前期物业合同》。合同约定，田城房产公司选聘如佳物业公司为田城康都苑小区实施前期物业服务的事宜，合同期限从签字之日起至业主委员会与如佳物业公司签订新的物业服务合同生效时本合同终止。《前期物业合同》约定根据本物业管理区域具体情况和政府物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准按建筑面积计算，住宅每月每平方米1.50元，商业物业每月每平方米2.00元；全年物业服务费需提前两个月交清，逾期不交者，每日按所欠费用的3‰加收违约金。本合同自双方签字之日起生效。   郭育宗实际占有使用坐落于包头市青山区田城康都苑小区**号房屋，双方均认可该房屋建筑面积为270.19平方米。对于郭育宗如何入住该房屋，如佳物业公司与郭育宗陈述不一，如佳物业公司称郭育宗是田房产公司的股东，田城房产公司将房屋交付郭育宗，如佳物业公司不清楚郭育宗与田城房产公司之间是否有书面的购房合同；郭育宗否认其为田城房产公司的股东，称其与田城房产公司的老板系朋友，在田城康都苑项目中，双方有过合作；现居住使用的房屋尚未最终确定归郭育宗所有，房屋钥匙是从如佳物业公司处领取还是从田城房地开发公司领取，郭育宗记不清了。双方当事人均认可郭育宗占有使用田城康都苑小区1号楼1801号的时间为2010年6月1日。郭育宗自2010年6月1日至2018年5月31日应向如佳物业公司缴纳物业服务费38907.36元。   一审法院认为: 如佳物业公司与田城房产公司签订的《前期物业合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。该物业服务合同对田城康都苑小区全体业主具有约束力。郭育宗是否是坐落于包头市青山区田城康都苑小区1栋1801号房屋的产权人，如佳物业公司未举证，郭育宗称该房屋尚未最终确定归郭育宗所有，但郭育宗认可其2010年6月1日实际占有使用该房至今，故依法认定郭育宗为包头市青山区田城康都苑小区1栋1801号房屋实际占有使用人，如佳物业公司与田城房产公司签订的《前期物业合同》对郭育宗具有约束力。如佳物业公司依约为郭育宗居住小区提供物业服务后，郭育宗应依约向如佳物业公司支付物业服务费。现如佳物业公司要求郭育宗支付2010年6月1日至2018年5月31日的物业服务费38907元，经查，该时段郭育宗实际欠如佳物业公司物业费38907.36元，故如佳物业公司的该请求，理由充分，该院予以支持。如佳物业公司要求郭育宗支付违约金37278元，如佳物业公司在提供物业服务期间，针对郭育宗提出的家中失窃、房顶漏雨等情况如何应对、处理，郭育宗未举证，如佳物业公司的物业服务存在轻微瑕疵，现如佳物业公司要求郭育宗支付违约金，依据不足，该院不予支持。郭育宗以未与田城房产开发公司签订购房合同，未与如佳物业公司签订物业服务合同为由拒缴物业服务费的抗辩理由，依据不足，该院不予支持；郭育宗以家中被盗、房屋漏雨为由拒缴物业服务费的抗辩理由，依据不足，该院不予支持。   一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决：一、郭育宗支付如佳物业公司2010年6月1日至2018年5月31日物业服务费38907元，于本判决书生效之日起三十日内付清；二、驳回如佳物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1850元，由如佳物业公司负担905元，郭育宗负担945元，郭育宗负担的部分于本判决书生效之日起三十日内随上述款项一并给付如佳物业公司。   二审期间，郭育宗向法庭提交以下证据：提供2段2019年4月21日录制的视频，分别证明小区消防设施闲置不使用以及所有楼栋里电动车、自行车停靠混乱，该现象自2019年新换物业经理之后有所改观。如佳物业公司质证称，对楼道内停放自行车电动车的视频不能证明是案涉小区的；消防控制室的视频真实性认可，但消防控制室从2010年郭育宗装修完之后，与他的底店封闭在一起了，物业公司没有钥匙，也进不去。   二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为：如佳物业公司与田城房产开发公司签订的《前期物业合同》合法有效，该合同对于田城康都苑小区全体业主具有约束力。双方当事人对于郭育宗自2010年6月1日起占有使用案涉房屋且未支付过物业费的事实均无异议，本院予以确认。   关于郭育宗提出的因家中被盗、房屋漏水等问题。郭育宗认可双方当事人未就家中失窃问题达成减免物业费的一致意见；郭育宗亦无证据证明其家中漏水的情形是因如佳物业公司管理不善所致，因此，郭育宗以此为由拒绝支付物业费没有事实和法律依据。   关于郭育宗主张如佳物业公司服务不到位的问题。郭育宗二审提供的证据不足以证明如佳物业公司存在物业服务不到位的问题足以达到全额减免物业费的程度。针对如佳物业公司存在的服务瑕疵问题，一审法院不予支持如佳物业公司诉请的违约金的请求，也是在综合考虑包头市物业服务行业的整体状况以及案涉小区当前实际状况的基础上进行的客观判断。因此，郭育宗以此为由拒绝支付物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。   关于郭育宗提出的消防问题。双方当事人均认可案涉小区1栋的消防控制室与郭育宗底店相邻，且郭育宗将该消防控制室与其底店封闭在一起。郭育宗将原本属于小区公共使用的消防控制室封闭在自己的底店范围内明显存在过错。该事由不能作为郭育宗拒绝支付物业费的理由。但是，根据《中华人民共和国消防法》第十六条（三）项“机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：……（三）对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查”之规定，消防控制室能否正常使用直接关系到整个小区居民的生命财产安全，如佳物业公司作为小区公共设施的管理者，应当对消防设施有定期检测养护的责任。如佳物业公司在得知郭育宗将消防控制室封闭之后亦没有积极与郭育宗协调解决此事，同样存在过错。本院认为，双方当事人应当立即处理消防控制室现存问题，恢复原状，以便于如佳物业公司使用管理，以确保小区安全。   综上所述，郭育宗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1850元，由上诉人郭育宗负担。   本判决为终审判决。             审判长   范丽宏   审判员   魏晓燕   审判员   邢海峰     二○一九年九月二十九日     法 官 助 理 贺     颖   书记员   杨  苏敦