云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初1727号原告陈石林，男，汉族，1981年4月30日生，沾益区人，住曲靖市沾益区。原告李芸惠，女，汉族，1979年4月20日生，沾益区人，住址同上。共同委托代理人蒋开品，曲靖市沾益区龙华街道法律服务所法律工作者，特被授权代理。被告牛宁，男，汉族，1974年5月27日生，陆良县人，住曲靖市陆良县。被告邵靓，女，汉族，1971年10月26日生，陆良县人，住址同上。共同委托代理人张华，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。第三人云南丰巨房地产经纪有限公司锦湘分公司。统一社会信用代码：915303025873621225。法定代表人蔡启仲，系公司总经理。地址：云南省曲靖市麒麟区文笔路锦湘南郡A幢46号。委托代理人王旭浩，公司员工，特别授权代理。原告陈石林、李芸惠诉被告牛宁、邵靓、第三人云南丰巨房地产经纪有限公司锦湘分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月15日公开开庭审理了本案。原告陈石林及共同委托代理人蒋开品，被告牛宁、邵靓及共同委托代理人张华，第三人云南丰巨房地产经纪有限公司锦湘分公司（丰巨公司）委托代理人王旭浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2017年8月6日原被告双方在第三人丰巨公司的斡旋下签订了《房屋买卖三方合同》，被告将位于曲靖市麒麟区瑞和西路芙蓉凰小区福至阁A6号建筑面积为306平方米的房屋一套出售与原告，双方约定原告以住房公积金支付房款，待办理过户时向被告支付45万元，剩余购房款75万元在过户后三个月内支付完毕。合同签订后，原告如约向被告支付了购房定金100000元。但被告一直未办理过户手续，直至2018年年底原告才得知，被告已将该房屋转卖与他人，导致合同不能履行。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房定金后将房屋出卖给他人，被告的行为已违约。为维护原告的合法权益，依法向人民法院起诉，请求判令：1、由二被告继续履行合同，或由二被告承担返还原告的购房定金100000元，并承担年利率6%资金占用利息9500元；2、由二被告承担违约责任向原告支付双倍定金200000元；3、由二被告承担诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为由二被告双倍返还定金200000元，并承担年利率6%计算的资金占用费9500元；将诉讼请求第二项变更为由二被告赔偿原告违约损失58130.13元。被告牛宁、邵靓辩称，原被告签订房屋买卖合同属实。两被告系夫妻关系，2017年5月，被告因急需用钱（另行买房、偿还债权人借款），故委托本案第三人低价（原有买方出过172-180万元）出售被告所有的位于曲靖市麒麟区瑞和西路福蓉凰小区福至阁A6号建筑面积为306平方米的一套房屋，该房屋尚未办理宗地图。本案第三人居间到原告购买被告的上述房屋，并称二个月内可以办下宗地图，宗地图办理后可办理过户手续。在第三人的居间下，原被告、第三人于2017年8月6日就上述房屋的买卖签订了一份《买卖合同》。合同约定了房屋总价款125万元，付款方式为于办理银行按揭贷款时，支付首付款55万元，余款70万元由原告在不动产登记过户之日起三个月内，原告通过公积金贷款支付答辩人，第三人对该70万元提供担保。合同还约定由原告支付被告购房定金10万元，于签订合同当天支付5万元，于2017年8月8日前支付5万元，同时约定了在取得土地宗图时办理过户手续，付清所有款项后交付房屋，佣金25000元由原告支付。原被告签订合同后，原告也按约定支付了10万元定金（答辩人实际收到9万元，1万元被第三人扣作保证金）。但自合同签订后两个月后，上述房屋的土地宗地图并未按第三人所称得以顺利办理，导致该房屋迟迟不能过户。至2018年9月，土地宗地图一致未能办理，致使原告不能取得房屋，被告也不能取得房款，双方的合同目的均未能得以实现，于是原被告、第三人开始协商解除合同，经多次协商，于2018年10月24日，经第三人协调，原告明确同意被告将房屋另行出售。2018年12月5日，被告迫于如果房屋不能及时出售将面临继续缴纳物业费和承担借款利息的压力，将房屋出卖给了被告的债权人。2019年1月9日，原被告就解除合同补偿问题达成一致，即由被告退还原告定金后再补偿原告5万元。双方解除协议后，因中介费的原告，故相关事宜拖延至今没有办理。综上，原被告之间的房屋买卖合同关系已经双方协商一致于2018年10月24日解除，故原告要求被告继续履行合同或承担违约责任没有事实和法律依据，不应支持。但被告愿意按照双方协商的结果退还原告定金10万元并另行补偿原告5万元费用。第三人云南丰巨房地产经纪有限公司锦湘分公司辩称，2017年8月6日原被告双方在其公司签订合同，并约定相应事项，但因宗地图未办理，交易未正常履行。在2018年原被告双方通过第三人开始协调，2018年年初，原告要求解除合同，买房资金不足没有解除，到2018年下半年，原被告双方又来协商退款事宜，但是双方之间赔偿款无法达成一致意见。2019年1月23日双方又到公司协商，但因中介费的原因未协商一致。原告陈石林、李芸惠为支持其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：1、身份证复印件，用于证明原告的主体资格；2、房屋买卖合同一份，用于证明原被告之间的房屋买卖事实；3、收条一份、汇款凭证一份，用于证明原告向被告支付购房定金的事实；4、买卖合同打印件一份，用于证明被告已将房屋转卖他人的事实；5、广发银行还款计划查询、还款计划、分期详情手机截屏各一份，对账单18份、云南省农村信用社账户流水明细表1份、中国农业银行贷款表一份，用于证明原告所造成的损失58130.13元的事实。经质证，被告牛宁、邵靓对原告提交的证据1三性无异议；对证据2三性无异议，但双方对房屋的过户约定是取得宗地图时，双方在办理过户的当天原告就应该支付首付款，所有款清后交房，中介费由原告承担，并且双方都知晓没有土地证的事情，由于第三人承诺可以办理土地证双方才签订；对证据3三性无异议，但被告实际收到9万元，另1万元被第三人留作保证金；对证据4的真实性、合法性无异议，但与本案无关，被告是经过原告同意后才将房屋抵债处理；对证据5无法核实真实性，与本案无关，原被告约定在宗地图办理后才支付首付款，但是宗地图一致未办理，不清楚原告贷款的用途。第三人云南丰巨房地产经纪有限公司锦湘分公司对原告提交证据1、2、3、4三性无异议；对证据5不知情。本院认为，原告陈石林、李芸惠提交的证据1、2、3客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；对证据4系打印件，无法核实真实性，但被告自认房屋已出售他人；证据5与本案无关，原告也未提交其他证据予以佐证，因此本院不予采信。被告牛宁、邵靓为支持其抗辩，依法向本院提交以下证据：1、买卖合同一份，用于证明原被告于2017年8月6日在第三人居间介绍下签订了《买卖合同》，合同对房屋坐落、房款的支付、定金的支付等进行了约定，另原告对本案房屋的土地使用权办理情况系知情；2、收据一份、POS机签购单凭证一份，用于证明因房屋迟迟不能过户，被告需继续承担物业管理费，给被告造成了相应损失；3、告知函一份，用于证明合同签订后至2018年10月8日，因土地宗地图非因原被告双方原因迟迟未能取得，房屋未能过户，导致被告不能取得房款，原告不能接受房屋，双方的合同目的均不能实现，故被告委托第三人告知原告在2018年10月18日前前来协商房屋的后续事宜；4、2018年10月21日的视听资料一份，用于证明2018年10月21日原被告就被告可以重新卖房基本达成一致，仅在补偿问题上存在争议，并建议通过第三人协调；5、2018年10月24日视听资料两份，用于证明2018年10月24日，经本案第三人协调，原告明确同意被告将房屋另行出售；6、2019年1月9日视听资料一份，用于证明原被告于2019年1月9日就补偿问题达成一致，即由被告补偿原告5万元。7、视听资料一份，用于证明原被告就房屋另行出售、补偿问题没有争议，仅对中介费问题产生争议；8、POS机签购单九份，用于证明被告因急需用钱而卖房的事实；9、房屋登记备案表，用于证明被告之子购房急需用钱才出售房屋的事实；10、短信记录，用于证明原被告于2019年1月4日已经商议并确定补偿数额。经质证，原告陈石林、李芸惠对被告提交的证据1三性无异议；对证据2不予认可；对证据3三性无异议，但未与被告达成协议；对证据4不予认可，录音不完整，被告避重就轻；对证据5不予认可，该证据系被告与第三人之间的通话，原告没有承诺；对证据6不予认可；对证据7不予认可，被告避重就轻；证据8、9与本案无关，不予认可；证据10不予认可，原告的意思是处理完损失后再用5万元来处理的事实。第三人云南丰巨房地产经纪有限公司锦湘分公司对被告提交的证据1、3、5无异议；对证据2、4、7、8、9、10第三人无法确定，不知情；证据6当时双方协商过赔偿金额，但因卖方与第三人关于中介费未达成一致意见，故未解除合同；另关于定金10万元，第三人确扣留1万元作为保证金，但在房屋交易成功之后退还卖方。本院认为，被告牛宁、邵靓提交的证据1、3客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；证据2、8、9与本案无关；证据4、5、6、7、10客观真实，但对被告欲证明的目的待事实部分予以综合认定；第三人云南丰巨房地产经纪有限公司锦湘分公司未向本院提交相应证据。本院经庭审和质证，确认以下法律事实：2017年8月6日，原告陈石林、李芸惠与被告牛宁、邵靓在第三人云南丰巨房地产经纪有限公司锦湘分公司的居间下签订了《买卖合同》，合同约定甲（被告牛宁、邵靓）乙（原告陈石林、李芸惠）通过丙方（第三人云南丰巨房地产经纪有限公司锦湘分公司）代理出售及购入位于曲靖市福蓉凰福至阁A6房屋一套，建筑面积为306平方米，成交价格1250000元；甲乙双方约定于取得土地宗地图时办理交易过户相关手续。合同签订时，乙方交付购房定金100000元，余款于办理银行按揭贷款时，支付首付款550000元（含购房定金），700000元待公积金房款后由银行直接划入甲方账户。交房时间为款清交房。合同还就其他进行了约定。合同签订后，原告李芸惠于当日向被告牛宁支付了50000元定金，于2017年8月7日向第三人云南丰巨房地产经纪有限公司锦湘分公司法定代表人蔡启冲转款50000元。后被告一直未能办理涉案房屋的土地宗地图，便协商合同的解除事宜，但均未协商达成一致意见。2018年12月5日，被告将涉案房屋出售与案外人陈红燕、刘俊。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2017年8月6日原被告签订了房屋买卖合同，形成买卖合同关系，合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应受法律的保护，双方当事人应依照合同的约定履行义务。合同签订后，原告依约向被告支付了10万元定金，被告本应依照合同约定办理相应产权证，进而履行约定的房屋交易过户手续。但被告并未依照合同约定履行相应义务，即应承担违约责任。被告抗辩因涉案房屋未能办理土地宗地图，故不能按约定办理房屋的过户手续，后原被告双方就房屋另行出售进行协商并达成一致意见，因此不应承担双倍返还定金。本院认为，首先被告提交的证据仅是双方之间的协商过程，双方并未最终达成一致意见，即使原被告在2019年1月9日对赔偿事宜协商达成一致意见，但被告在2018年12月5日已将房屋出售与他人，被告在此时已单方违约；其次，本案房屋买卖合同并非不能履行，经庭审调查，该房屋截止开庭时仍未办理土地宗地图，但被告仍将房屋出售与他人，因此该合同具备履行的条件。故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告未因不可抗力、意外事件等事由而未履行合同，应承担违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条的规定，判决如下：一、由被告牛宁、邵靓于本判决生效之日起三十日内双倍返还原告陈石林、李芸惠定金200000元。二、驳回原告陈石林、李芸惠的其他诉讼请求。案件受理费5943元，由被告牛宁、邵靓承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  张朝波审判员  高 飞审判员  刘春宏二〇一九年九月一日书记员  崔 弘