四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0722民初3617号 原告：四川梓州物业服务有限公司。 住址：四川省三台县潼川镇解放上街49号。 法定代表人：欧菊红，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：高大勇，系该公司法律顾问，特别授权。 被告：韩冬梅，女，汉族，1980年11月24日出生，住四川省三台县，现住四川省三台县。 原告四川梓州物业服务有限公司（以下简称“梓州物业公司”）与被告韩冬梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告梓州物业公司的委托诉讼代理人高大勇，被告韩冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梓州物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费2692.8元（2017年8月1日至2019年7月31日，共24个月）；2、依法判决或调解被告向原告支付违约金1346.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月29日物业公司与xx国际公寓业主委员会签订了《xx国际公寓物业服务协议》。自2017年8月1日起，被告一直未交物业服务费。虽经原告多次催收，但被告至今仍以种种理由拒不缴纳物业服务费。为保护原告合法权益，现向法院提起诉讼，请准予诉请。 被告韩冬梅辩称，1.2016年《物业服务协议》签订程序不合法，没有召开业主大会由业主共同决定，无法证实涨价系业主的真实意思表示，属无效合同，被告多次主动按照1元/㎡的标准要求付费被拒，从而被迫选择缓交物管费；2.三台法院（2018）川0722民初2182号民事判决书适用法律不正确，绵阳中院（2018）川07民终2705号民事判决书未核查xx国际公寓关于上调物管费业主意见征求表原件，不予认可；3.原告利用业主停车位、公共场所的物业出租及利用公寓墙面、电梯接广告获取的收益，在没有善意返还的情况下已经足够维持物业公司的经营；4.对催款记录资料真实性无异议，对其载明的电话内容有异议；5.2018-2019年工作简报不能真实反映原告的服务情况，原告在管理期间未尽管理义务造成被告财务损害和损失；6.2016年7月-2017年7月按照1.2元每平方米缴纳的物业费，交费时未发现没召开业主大会。 原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.原告的营业执照、法定代表人身份证明，证明原告的身份情况；2.业委会备案登记、2016年《物业服务协议》、工作函，证明原告对被告所在小区服务及原告向被告收取物业管理费的依据；3.房屋面积测绘报告，证明房屋建筑面积的情况；4.催收证明的照片，证明原告向被告催收物业服务费的情况；5.三台法院2018川0722民初2182号和绵阳中院2018川07民终2705号民事判决书，证明自2016年1月1日起执行每月每平1.2元的标准合法；6.2018-2019年工作简报5页，证实原告提供了相应的物业服务。 被告围绕答辩举出如下证据：1.xx国际公寓关于上调物管费业主意见征求表复印件，证明涨价的基础是错误的，不应该调至1.2元每平方米，希望对方出示致电及短信的记录，还有代签的相关证据，无法证实涨价系业主的真实意思表示；2.绵房管函（2014）59号文件，证明如何确定业主身份；3.2013年业主大会议事规则，证明业委会如何履行职责以及业主大会的权利；4.工商信息及变更记录11页，证明物业公司与梓州实业的关系以及2016年违规违法的行为，樊向阳取得法定代表人的时间；5.2017年庭审笔录1份，证明原告在庭审中说签订物业服务协议前没有召开业主大会，是根据前期物业合同置换过来的；6.李瑞云的手写记录1份，证明没有召开业主大会，且没有由业委会作出涨价决定；7.缴纳物业费抽样调查表22张，证明原告所说很多人缴纳了1.2元标准的物业费不属实；8.授权委托书、公开信和拒交物管费告知书，证明业主从2017年7月由业主代表开始维权，多数业主没有缴纳1.2元标准物业费。 本院经审理认定事实如下：被告韩冬梅系三台县XX路xx国际公寓X期X-XX-X高层住宅业主，房屋建筑面积为93.51平方米。原告系有资质的从事物业管理服务的企业，负责为涉案房屋所在的xx国际公寓一期提供物业服务。 2016年9月29日，双方再次签订《梓州国际物业服务协议》，约定由原告继续进行物业管理服务，期限自2016年10月1日至2018年12月24日，住宅房屋的物业管理费变更为，按建筑面积每月每平方米1.2元由业主负责交，如合同到期，甲方（即三台县xx国际公寓业主委员会）未新选聘物业服务公司，合同有效期至甲方新选聘到物业服务公司，或由甲方自治管理止，同时约定“若逾期交纳物管费，逾期1年内，另行收取滞纳金20%；逾期超过1年，另行收取滞纳金50%”。2018年12月14日，xx国际公寓业主委员会向梓州物业公司发工作函载明，由于xx国际公寓业主委员会现暂未选聘新的物业服务公司，也无法自治管理，为了保障全体业主/物业使用人正常生活秩序和其他合法权益。因此，请贵公司按2016年9月26日xx国际公寓业主委员会与贵公司签订的《xx国际公寓物业服务协议》继续履行。 另查明：被告2016年7月-2017年7月按照1.2元每平方米缴纳的物业费,自2017年8月1日起未缴纳物业服务费。 上述事实，有当事人陈述、营业执照、法定代表人身份证明复印件、业委会备案登记复印件、2016年《物业服务协议》复印件、工作函复印件、房屋面积测绘报告复印件、催收证明的照片打印件等证据经庭审质证在卷证实。 本院认为，本案系物业合同纠纷。双方当事人在本案中的争议焦点在于：被告是否应当按照1.2元/㎡的标准支付拖欠物业管理费及违约金的问题。原告主张被告按照2016年签订的《xx国际公寓物业服务协议》履行缴费义务，被告辩称该协议系业委会未取得业主授权与物业公司签订的，是无效合同。根据《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。xx国际公寓业主委员会未召开业主大会，也未通过书面征求意见的方式取得业主授权与物业公司签订《xx国际公寓物业服务协议》侵害业主权益，但《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。所以《xx国际公寓物业服务协议》并非当然无效，而2016年9月26日签订至今，未有业主向人民法院主张申请撤销该协议，反而小区过半数业主按照1.2元/㎡的价格实际履行该协议，以实际行为追认该协议有效，故针对被告辩称该协议无效的答辩意见本院不予采纳，该协议对xx国际公寓小区所有业主具有约束力，该小区业主应当按照约定物业费标准即1.2元/㎡缴纳物业管理费。被告辩称原告调整物业管理费不合法，因该价格调整的是2014年签订的物业服务合同，而该合同已经实际履行完毕且被新的物业服务合同替代，故该调价行为合法与否与本案无关，本案不予论述。根据《xx国际公寓物业服务协议》约定，如合同到期，甲方（即三台县xx国际公寓业主委员会）未新选聘物业服务公司，合同有效期至甲方新选聘到物业服务公司，或由甲方自治管理止。被告未举证证明已选聘新的物业服务公司或自治管理，应当根据该协议约定认定合同有效期至甲方新选聘到物业服务公司。原告亦履行了对xx国际公寓物业管理的义务，而被告作为业主应按协议缴纳该费用，并支付相应的违约金。原告提供催收记录显示被告自2017年8月1日起开始拖欠物业管理费，被告当庭未提出异议，本院予以认可。原告的诉讼请求理由正当，管理费实际为2693.09元，原告主张2692.8元视为原告对自己实体权益的处分，本院予以支持；对违约金计算标准过高，本院予以调整。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五款、第十一条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告韩冬梅在本判决书生效之日起二十日内向原告四川梓州物业服务有限公司支付2017年8月1日至2019年7月31日物业服务费2692.8元及违约金（违约金以2692.8元为基数，从2017年8月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率支付至给付之日止）； 二、驳回原告四川梓州物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告韩冬梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员  涂 欣 二〇一九年九月二十五日 法官助理  肖 尧 书 记 员  汪文涓