甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2865号上诉人（原审原告）：黄鑫，男，1978年3月21日出生，汉族，兰州市经济技术开发区城市投融资发展公司职工，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘亚岚，甘肃得舍律师事务所律师。上诉人（原审原告）：柴晔文，女，1978年2月8日出生，汉族，甘肃路桥建设集团合约部管理人员，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘亚岚，甘肃得舍律师事务所律师。上诉人（原审被告）：兰州蓝宝石物业管理有限责任公司，住所地兰州市城关区民主西路33号。法定代表人：王维剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘尚青，兰州市城关区五泉法律服务所法律工作者。上诉人黄鑫、柴晔文因与上诉人兰州蓝宝石物业管理有限责任公司（以下简称“蓝宝石物业公司”）财产损害赔偿纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄鑫、柴晔文共同上诉请求：1.撤销城关区人民法院（2019）甘0102民初2299号民事判决；2.依法改判支持黄鑫、柴晔文的诉讼请求；3.本案的一审、二审费用由蓝宝石物业公司承担。事实与理由：一、一审法院判决前后矛盾，一审法院认定蓝宝石物业公司对单元楼主下水管道负有管理维护的义务，本案系蓝宝石物业公司未尽到日常维护管理责任，故一审法院在上述认定下酌定损失不符合法律规定，黄鑫、柴晔文与蓝宝石物业公司系物业服务合同关系，蓝宝石物业公司未尽到日常维护管理责任属于违约，应承担相应赔偿责任，一审法院应按照损失数额判定蓝宝石物业公司的责任。二、一审法院认定黄鑫、柴晔文有责任错误，在涉案房屋漏水之前，黄鑫、柴晔文每周检查房屋并带领租户看房，后房屋出租给租户，不存在无人看管及居住的状态。且对于下水管道堵塞导致的反水，黄鑫、柴晔文系无法提前采取安全措施的。本案造成损害的主要原因系蓝宝石物业公司未按时清理管道，其应承担相应责任。蓝宝石物业公司辩称，一审判决认定事实不清，黄鑫、柴晔文的上诉理由不能成立，依法应驳回其上诉请求。蓝宝石物业公司上诉请求：1.依法撤销兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2299号民事判决第一项，并驳回黄鑫、柴晔文的请求。2.本案的费用由黄鑫、柴晔文承担。事实与理由：一、蓝宝石物业公司不是黄鑫、柴晔文住房下水管道的侵权人，也不是造成下水堵塞的责任人，故蓝宝石物业公司不是本案适格主体。二、一审法院认定事实不清，采信证据不当。黄鑫、柴晔文家中管道堵塞系因其家中无人、疏于管理、私自改建管道造成的，且事故发生后，蓝宝石物业公司已尽到疏通管道的义务，不存在违约的事实。本案仅是黄鑫、柴晔文家中管道堵塞，并非公用主管道堵塞，蓝宝石物业公司作为物业服务企业对主管道均进行定期检修，并未发现主管道堵塞的情况。一审法院仅依据现场照片推断黄鑫、柴晔文的损失无事实和法律依据，且黄鑫、柴晔文提供的公证照片亦非事发当时的照片，不能反映其损失的真实性。三、一审法院适用法律错误，蓝宝石物业公司作为物业服务企业，是为全体业主的公有设备管道服务，并不是为黄鑫、柴晔文单独服务，同时双方未签订物业服务合同，无法确定住户的专用管道应是物业服务的范围。黄鑫、柴晔文共同辩称，一、蓝宝石物业公司是本案适格主体，本案案由是物业合同服务纠纷，并非侵权责任纠纷，黄鑫、柴晔文与蓝宝石物业公司形成物业合同关系，在蓝宝石物业公司没有履行合同义务的情况下造成的损失，其应承担赔偿责任，故蓝宝石物业公司是本案适格主体。二、一审判决认定黄鑫、柴晔文家中长期无人不属实，黄鑫、柴晔文已尽到看管义务，蓝宝石物业公司陈述黄鑫、柴晔文私自改建管道不属实。三、一审法院并未查清管道堵塞的根源，本案中并不是黄鑫、柴晔文家中的管道堵塞，且蓝宝石物业公司未进行每月检查，其定期检修的维护管理义务并未尽到。另，被堵塞的管道系单元楼主下水管道，属于共用设施、设备，是蓝宝石物业公司的管理维护范围。黄鑫、柴晔文向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令蓝宝石物业公司赔偿给黄鑫、柴晔文造成的经济损失106,021.17元；2.请求判令蓝宝石物业公司赔偿黄鑫、柴晔文的租金损失833.33元（暂计算至2019年1月11日，最终以实际维修完好的日期为准，按年租金7500元计算）；以上共计106,854.50元；3.本案诉讼费用由蓝宝石物业公司承担。一审法院认定事实：黄鑫、柴晔文系兰州市城关区铁路西村街道民主西路39号13幢12层建筑面积153.16㎡房屋所有权人，黄鑫、柴晔文于2014年将房屋出租给他人，2018年10月租赁期限届满，租户搬离，此后，房屋无人居住。2018年11月21日，黄鑫、柴晔文接到通知，房屋渗水，遂到房屋查看，发现房屋厨房下水管道反水，房屋大面积被浸泡，黄鑫、柴晔文通知蓝宝石物业公司后，蓝宝石物业公司安排工作人员检查，2小时后，疏通管道。另查，黄鑫、柴晔文与蓝宝石物业公司之间存在物业服务合同关系。黄鑫、柴晔文与蓝宝石物业公司沟通房屋损失赔偿无果，遂向法院提起诉讼。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，未能按照合同约定履行义务的，应当承担违约责任。关于阻塞管道是否为公共管道，蓝宝石物业公司是否对该部分管道负有检查维护义务的问题。蓝宝石物业公司在庭审中称黄鑫、柴晔文所居住的建筑从功能上划分为三部分：12层以上（包括12层）为居民住宅部分，10层以下（包括10层）为商用部分，11层为管道层是居民住宅部分与整栋建筑主管道进行连接的部分，阻塞物是自黄鑫、柴晔文所居住单元的厨房下水管道内取出的，该部分管道不是公共管道，不应由其承担赔偿责任，应由该单元全体住户承担赔偿责任。《中华人民共和国物业法》中对专有部分和公共部分的规定实际上是对公共部分由谁享有所有权的规定，业主在与物业公司订立物业合同时可以约定由物业公司承担共有部分的管理维护义务。从《中华人民共和国物业管理条例》的相关规定和物业服务的特点来看，物业服务企业对全体或部分业主所有的共有部分进行管理维护是其主要服务内容之一，因此，黄鑫、柴晔文、蓝宝石物业公司虽未订立书面物业合同，但蓝宝石物业公司作为物业服务企业应当承担对包括单元下水主管道在内的单元业主共有部分的管理维护义务，故对蓝宝石物业公司的主张不予采信。关于蓝宝石物业公司应否承担赔偿黄鑫、柴晔文损失责任的问题。蓝宝石物业公司是否承担赔偿责任主要是看其是否尽到管理维护义务。由于黄鑫、柴晔文、蓝宝石物业公司对阻塞物、阻塞情况陈述不一致，双方也均未保留清理管道时的影像证据，故无法判定下水管道阻塞是否仅因家用下水软管进入主下水管道造成，所以，判断蓝宝石物业公司是否尽到管理维护义务应当从两方面考量：一是蓝宝石物业公司是否对管道进行检查清理，检查清理是否能够达到日常维护要求，二是蓝宝石物业公司在接到管道阻塞通知后是否在合理时间内清除阻塞物。蓝宝石物业公司主张每年4月和10月会安排人员对11层管道层进行检查清理，对管道的检查清理方式为打开下水主管道接入单元层的管道孔查看，如果堵了就进行疏通，但蓝宝石物业公司未对采取这样的清理检查方式能否达到保证管道畅通的目的提供依据，应当承担不利后果，故蓝宝石物业公司未尽到日常维护管理责任；蓝宝石物业公司在接到黄鑫、柴晔文下水阻塞通知后，迅速组织维修人员疏通下水管道，所用时间合理，蓝宝石物业公司尽到了及时维修的义务。黄鑫、柴晔文在庭审中称下水阻塞发生时，涉案房屋中无人居住，之前的租客也未向黄鑫、柴晔文反映下水有阻塞情况，从黄鑫、柴晔文提供的房屋受损情况来看，自下水阻塞发生到黄鑫、柴晔文发现阻塞反水经过了相当长的一段时间，黄鑫、柴晔文作为房屋的所有人在房屋长期无人居住使用的情况下，未采取安全措施，对自己房屋损害的发生及损失的扩大负有责任。综上所述，蓝宝石物业公司对黄鑫、柴晔文的损失负有一定责任。关于黄鑫、柴晔文的损失数额和蓝宝石物业公司应承担的赔偿数额的问题。由于黄鑫、柴晔文并未对其损失进行鉴定，蓝宝石物业公司也未能提供黄鑫、柴晔文损失情况的证据，黄鑫、柴晔文提供的公证书和装修预算表可以作为判定黄鑫、柴晔文损失的依据，从黄鑫、柴晔文提供的公证书照片和光盘来看，涉案房屋浸泡面积较大，地板和墙壁受损明显，需要更换，柜体和门、门套损害情况不明，无法判断是否必须更换。考虑黄鑫、柴晔文对自己房屋损害的发生及损失的扩大负有责任，酌情认为蓝宝石物业公司应赔偿黄鑫、柴晔文房屋的装修损失为5000元。黄鑫、柴晔文提供的租赁合同为2014年签订，黄鑫、柴晔文在庭审中承认租客于2018年10月租期已满并搬离，管道阻塞反水发生时房屋并未出租，黄鑫、柴晔文主张的租金损失并未实际发生，故对黄鑫、柴晔文的该项诉讼请求不予支持。综上所述，蓝宝石物业公司未能尽到日常管理维护公共管道的义务，应当承担黄鑫、柴晔文的部分损失，黄鑫、柴晔文在房屋长期无人居住的情况下，未采取合理安全措施，对自己损失的发生及扩大负有责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、兰州蓝宝石物业管理有限责任公司赔偿黄鑫、柴晔文房屋装修损失费5000元；二、驳回黄鑫、柴晔文的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2436元，减半收取1218元，由黄鑫、柴晔文负担1161元，兰州蓝宝石物业管理有限责任公司负担57元。二审中黄鑫、柴晔文向本院提交了新证据一：《建筑装饰工程施工合同》，证明由于下水被堵，房屋被浸泡，其重新装修共花费37000元。新证据二：三张收据，证明其已向施工方支付上述费用。蓝宝石物业公司质证意见：上述两份证据是黄鑫、柴晔文单方制作的，其并不知情，也未征得其同意，该费用与其无关。本院认为，在本案诉讼期间，若对损失未经过鉴定，要求由对方承担相关损失的，需要事前征得对方同意，维修系黄鑫、柴晔文的单方行为，故对上述证据本院不予采信。蓝宝石物业公司向本院提交了新证据：收据，证明涉案房屋系承租户装修的，非业主本人，该损失不应由业主本人主张。黄鑫、柴晔文质证意见：该证据系复印件，对其主张的事实有异议。本院认为，该证据系复印件，故本院对该证据不予采信。针对双方争议的案件事实，经二审审理查明与原审判决认定案件的基本事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。黄鑫、柴晔文在知晓其房屋厨房处下水管道堵塞渗水浸泡其房屋后，通知蓝宝石物业公司，蓝宝石物业公司在接到通知后及时安排工作人员进行检查，2小时后，派人疏通了下水管道。蓝宝石物业公司及时检查并疏通管道的行为，已尽到了蓝宝石物业公司的合同维修义务，蓝宝石物业公司并不存在违约和过错。因下水管道系隐蔽工程，何时发生堵塞、堵塞在何处、何原因堵塞，均不能通过直接观察及时发现，只有发现有渗水、向上反水、集水、泡水等情况时，才能判断出哪一条下水管堵了。保证下水管道通畅，主要依靠同单元各住户良好的生活和行为习惯，维护单元下水通道的自觉性，保证不向下水道丢弃杂物，并保持必要谨慎、及时观察。因使用的经常性和高层多用户性及各个用户的生活习惯差异性，下水管道发生堵塞是难以避免的，蓝宝石物业公司不能保证其管护的下水道不发生堵塞。综上，蓝宝石物业公司并不存在违约，也不存在过错，故黄鑫、柴晔文主张其房屋的浸泡应由蓝宝石物业公司赔偿其损失，无事实与法律依据。对黄鑫、柴晔文上诉主张蓝宝石物业公司因未尽到日常维护管理责任属于违约，应承担相应赔偿责任，应按照损失数额判定其责任的上诉请求，本院不予支持。蓝宝石物业公司主张其不应承担黄鑫、柴晔文损失的上诉理由成立，一审法院酌定由蓝宝石物业公司赔偿黄鑫、柴晔文损失5000元不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人蓝宝石物业公司的上诉理由成立，本院予以支持，上诉人黄鑫、柴晔文的上诉理由不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2299号民事判决；二、驳回黄鑫、柴晔文的诉讼请求。一、二审案件受理费3654元，由上诉人黄鑫、柴晔文承担。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 张海东审判员 靳文丽二０一九年九月二十三日书记员 徐梦君