黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0803民初745号原告（反诉被告）：徐友利，男，1950年8月27日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：吕红蕾，黑龙江鸿臻律师事务所律师。被告（反诉原告）：黑龙江盛和物业管理有限公司，住所地佳木斯市郊区（永红）。法定代表人：石禹，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇，黑龙江远东律师集团（佳木斯）事务所律师。原告（反诉被告）徐友利与被告（反诉原告）黑龙江盛和物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐友利委托诉讼代理人吕红蕾、被告黑龙江盛和物业管理有限公司委托诉讼代理人王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐友利向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还物业费2072.59元、电梯费660元、生活垃圾费54元共计2786.59元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告公司系原告徐友利居住的杏林公馆小区的物业管理公司，负责为杏林公馆业主提供物业服务。2017年12月31日，被告向原告收取了2018年1月1日至2018年12月31日的物业费2261元、电梯费720元、生活垃圾处理费54元，合计3035元，被告于同日为原告出具收据一张。但是在收取上述费用后，被告并未履行相应的职责，于2018年1月31日弃管该小区。而被告代收了生活垃圾费后并未代原告缴纳。因此，扣除已服务的物业费188.41元、电梯费60元，物业公司应返还给原告2786.59元。因双方协商未果，故原告诉讼来院。黑龙江盛和物业管理有限公司辩称，被告公司系从事物业管理的公司，该涉案小区系由黑龙江省天恒房地产开发有限公司（以下简称“天恒公司”）与佳木斯大学附属第一医院合作建设的医疗配套用房、职工住宅，不属于商品房；2011年3月9日，天恒公司与被告签订了《前期物业服务委托合同》，选聘物业公司对该小区提供物业服务，合同签订后被告提供物业服务至2018年5月，被告按要求提供正常的物业服务，其中物业服务范围指整体性服务即整个小区的场所、绿地公共面积等，缴纳物业费的计算方式是按年度为单位，业主所缴纳的物业费均用于整体的物业服务上，不与单个业主进行物业费结算；原告徐友利诉请的各项费用都属于物业公司合理的收取费用，生活垃圾费系物业公司代建设局收取，不应返还；被告不存在弃管的情形，一直提供正常的物业管理服务，该小区在2018年4月成立业主委员会，并正式向本公司递交交接函，明确告知物业公司于2015年5月31日退出管理，原告诉请的各项费用应当在业主委员会监督下，与下一家物业公司进行整体性对接，不应返还给原告。黑龙江盛和物业管理有限公司向本院提出反诉请求：1.请求判令原告（反诉被告）徐友利支付拖欠的2011年6月1月至2016年12月31日物业费及电梯费8322元及违约金利息（从2017年1月1日起至本判决生效时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.案件受理费由原告（反诉被告）徐友利承担。事实和理由：本案涉案房屋是由天恒公司与佳木斯大学附属第一医院合作开发建设的医疗配套用户、职工住宅，不属于商品房，开工建设前就已经按照医院的分房方案，分配给本院符合条件的职工。2011年3月9日，天恒公司与被告公司（反诉原告）签订《前期物业服务委托合同》，选聘物业公司对杏林公馆小区提供前期物业服务，被告公司（反诉原告）签订合同后，即对杏林公馆小区整体提供物业服务至2018年5月31日。依照职工住宅的性质及物业公司提供物业服务的时间，杏林公馆的每位业主都需缴纳2011年6月1日—2018年5月期间的物业费用；原告（反诉被告）徐友利在2016年12月29日办理入户时，向被告（反诉原告）出具了欠条，承认拖欠2017年以前的物业费。被告（反诉原告）多次向原告（反诉被告）索要物业费均未果，故被告（反诉原告）反诉至法院。徐友利辩称，涉案房屋虽是职工住宅，但是并不影响认定交付的时间，不能认为在未建设房屋时选好了具体的房屋就认为已经完成了交付；工程竣工验收合格并不等于交付完成，房屋交付应以办理入户手续为准，不能以工程竣工验收合格时间认定交纳物业费的起始时间；按照法律规定及物业公司与涉案房屋开发单位的约定，对于房屋交付徐友利之前产生的物业费，徐友利无需支付，根据物业公司与天恒公司签订的《前期物业服务委托合同》第七条约定:“业主应于开发商通知房屋（车位）交付之日起交纳物业服务费用。已竣工但尚未售出，或者因甲方（天恒公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方于每月10日前向乙方支付上一月份的服务费用，至房屋售出或交付给物业买受人为止”，故对于房屋交付给徐友利之前的物业服务费用应由被告向开发建设单位主张权利，与原告无关；黑龙江省高级人民法院（2017）黑执复64号中明确载明：要求涉案房屋开发公司将该小区5至30层住宅交付给佳木斯大学附属第一医院，可以证实，涉案房屋是在人民法院强制执行的情况下才完成交付的，并不是徐友利故意不办理入住，涉案房屋交付给徐友利的时间为2017年11月25日，以前产生的物业服务费用与其无关；收费情况说明并不是被告享有物业费债权的凭证不能作为认定欠付物业费的依据，且其中的部分诉请已经超过三年诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的收据1份的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对原告提供的证据：1.佳木斯市向阳区光明社区服务中心证明1份、向阳区物业指导中心关于佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会回复函1份、杏林公馆小区物业撤出通告（复印件）1份、杏林公馆业主微信群聊天记录截图2张、佳木斯大学附属第一医院缴纳杏林公馆小区公共部分电费发票（复印件）11张，证明被告于2018年1月弃管佳木斯市杏林公馆小区的事实。经庭审质证，被告对佳木斯市向阳区光明社区服务中心证明的真实性有异议，被告公司法人曾经去该实，社区副主任明确表示他们出具该证明时没有官方的记载，属于某人私自加盖公章，该证明不具有法律效力，被告公司从未在社区服务中心进行过调解；对于向阳区物业指导中心关于佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会回复函的真实性有异议，认为落款单位与公章单位不一致，不符合正式公文的格式要求，不具备证明效力；对于杏林公馆小区物业撤出通告真实性没有异议，该小区成立业主委员会后，被告公司明确告知各业主，也向物业办进行了备案；对杏林公馆业主微信群聊天记录截图的真实性有异议；对于电费收据的真实性没有异议，需要说明的是这部分电费是供热的热源电源，被告公司不管供热。本院经审查认为，佳木斯市向阳区光明社区服务中心出具的证明与佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会向被告黑龙江盛和物业管理有限公司发函相矛盾，本院对该证明不予确认，对其他证据的真实性予以确认。对被告提供的证据：1.合作开发建设佳木斯大学附属第一医院医疗配套用房、职工住宅合同（复印件）1份，证明2009年2月10日，佳木斯大学附属第一医院与黑龙江天恒房地产开发有限公司签订合同，天恒公司是开发建设的主体；本案所涉的房屋属职工住宅房屋，开工建设前就已经按照佳木斯市大学附属第一医院的分房方案，分配给本院符合条件的单位职工；合同第一条明确约定天恒房地产公司的权利义务包含物业管理部分，在杏林公馆没有成立业主委员会之前有权委托前期物业；本案所涉的房屋不是商品房，属职工住宅，原告作为职工获得职工住宅，依法应缴纳以往拖欠的物业费。经庭审质证，原告对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为不能认定签订了开发建设合同就完成了房屋的交付，对于入住以前的物业服务费用，原告无需缴纳。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。2.前期物业服务委托合同（复印件）1份，证明2011年3月9日，黑龙江天恒房地产开发有限公司与被告盛和物业公司签订合同；合同第二条约定了前期物业管理服务的内容，第六条明确约定了物业服务费用标准，被告按约提供物业服务。经庭审质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为被告与开发建设单位签订前期物业服务委托合同的时间并不是原告入户时间，不应认定被告与开发建设单位签订了合同就完成了交付。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。3.关于佳木斯大学附属第一医院综合楼物业交接函1份，证明2018年3月31日，本案所涉的杏林公馆成立召开业主大会选举产生业主委员会，并于2018年4月16日正式成立；业主委员会成立后，于2018年5月23日向被告下达物业交接函，函中明确约定被告提供物业服务的终止时间为2018年5月31日，被告按照该时间退出杏林公馆的物业服务；经庭审质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为该证据是物业交接函，根据物业管理条例规定，物业交接与物业合同是不同概念，物业交接并不包括返还被告未履行部分的物业服务费用。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。4.收据（复印件）3张、欠条（复印件）1张，证明原告在办理入住时明确承认拖欠以往的物业费用（2011年6月份-2016年12月份物业费及电梯费8322元）。经庭审质证，原告对三张收据真实性没有异议；认为欠条是被告利用其优势地位强令原告签署，不签署不办理入户手续，应当认定为无效。本院经审查认为，该组证据具有真实性、合法性，本院对该组证据的真实性予以确认。5.水费票据6张、电费票据6张、电梯维修费票据1张，证明被告一直在提供物业服务，为公共部分交纳相关费用至2018年5月31日，不存在弃管行为。经庭审质证，原告对该证据有异议，认为无法证明被告的主张。本院经审查认为，该组证据能够与其他证据相互印证，本院对该组证据的真实性予以确认。6.垃圾车收据1份，证明被告一直提供物业服务清运垃圾，不存在弃管行为，一直服务到2018年5月31日。经庭审质证，原告对该证据有异议，认为该收据是被告单方制作，没有相关人员盖章签字，不能认定被告向相关主体缴纳了垃圾费用。本院经审查认为，该证据具有真实性、合法性，本院对该组证据的真实性予以确认。7.业主购买水费收据5份，证明被告从自来水公司购水后，业主向被告正常购水，被告一直提供物业服务至2018年5月31日。经庭审质证，原告对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为只能证明被告在弃管情况下仍向部分业主收取了水费。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。8.刘晶砾、苗波收据各6张，证明刘晶砾、苗波是杏林公馆小区业主，二位业主全部缴纳物业费用从未拖欠物业费用。经庭审质证，原告对该组证据有异议，认为收据没有被告单位公章。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2009年2月10日，天恒公司与佳木斯大学附属第一医院签订《合作开发建设佳木斯大学附属第一医院医疗配套用房、职工住宅合同》一份。2011年3月9日，天恒公司与被告签订《前期物业服务委托合同》一份。2017年12月31日，原告徐友利向被告交纳物业费、电梯费、生活垃圾费，合计3035元。另查明，2016年12月29日，原告徐友利为被告黑龙江盛和物业管理有限公司出具欠条1份，载明：截止到2016年12月31日，原告徐友利欠被告2011年6月1月至2016年12月31日物业费及电梯费8322元。再查明，2018年5月23日，佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会向被告黑龙江盛和物业管理有限公司发函：2018年3月31日，佳木斯大学附属第一医院综合楼业主召开业主大会选举产生业主委员会，经佳木斯市向阳区物业管理办公室与向阳区光明社区服务中心公示、确认和备案，2018年4月16日佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会正式成立。本届业主大会决定解除与被告物业公司的前期物业服务合同，授权本小区业主委员会办理此事。要求被告物业公司自接到本函之日起，7日内向业主退还已收取的2018年5月31日之后的物业服务费、电梯费、垃圾处理费、装修保证金等与物业服务相关的各类缴费。本业主委员会定于2018年5月28日9时，对佳木斯大学附属第一医院综合楼物业进行交接。本院认为，物业服务合同纠纷，是指当事人达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告提供的证据足以证明被告提供物业服务至2018年5月31日，故原告交纳的物业费在扣除已服务五个月的物业费、电梯费后，被告应返还原告。对被告要求原告徐友利支付拖欠的2011年6月1月至2016年12月31日物业费、电梯费8322元的请求，因原告在办理入住时为被告出具欠条，对拖欠的物业费予以明确，故对被告物业公司的该反诉请求，本院予以支持。对被告物业公司要求给付违约金利息的诉讼请求，本院认为，原告未支付物业费的行为已构成违约，故对被告物业公司要求给付违约金利息的诉讼请求予以支持。另2016年12月29日，原告徐友利为被告黑龙江盛和物业管理有限公司出具拖欠物业费欠条，至被告提起反诉主张权利时并未超过三年的诉讼时效，故本院对原告主张超过诉讼时效的辩解不予采信。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黑龙江盛和物业管理有限公司于本判决生效后10日内，返还原告（反诉被告）徐友利物业服务费合计1793元；二、原告（反诉被告）徐友利于本判决生效后10日内，给付被告（反诉原告）黑龙江盛和物业管理有限公司拖欠的物业费及电梯费8322元及违约金利息（以8322元为基数，从2017年1月1日起至本判决生效时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告（反诉原告）黑龙江盛和物业管理有限公司负担。反诉费25元，由原告（反诉被告）徐友利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  陈林二〇一九年九月二十九日法官助理徐天瑶书记员李雪艳