广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10879号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢茂荣，男，1973年5月8日出生，汉族，住址江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：伍卫军，广东君言（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市中贯达投资发展有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道将石社区塘下围塘下路2号B栋2楼C区。法定代表人：潘菊。委托代理人：殷绪焱，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人谢茂荣因与被上诉人深圳市中贯达投资发展有限公司（以下简称中贯达投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初18700号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人谢茂荣上诉请求：1.维持原审判决第一、二、六项；2.撤销原审判决第三、四、五项并改判支持谢茂荣的诉讼请求；3.判决中贯达投资公司返还谢茂荣租金63500元并赔偿投资损失30000元；4.一、二审诉讼费由中贯达投资公司承担。事实与理由：1.涉案厂房系违法建筑，双方签订的《厂房租赁合同书》系无效合同，且过错在中贯达投资公司，谢茂荣不应支付违约金30000元。中贯达投资公司未举证证明其出租的厂房已取得《建设工程规划许可证》或持有合法的权属证书，原审判决认定事实及适用法律错误。中贯达投资公司自2017年12月30日起，为了牟取非法利益，恶意在谢茂荣租赁的厂房门口划定收费性的货车停车位，导致谢茂荣无法正常经营，无力支付2018年6月份房租等费用6700元，其所收取的2018年1月至6月房租等费用63500元，应退还给谢茂荣。中贯达投资公司非法收取谢茂荣的租房保证金、水电押金等费用31000元，现因中贯达投资公司的过错导致谢茂荣经营异常，应当退还，且该合同无效，中贯达投资公司无权没收谢茂荣的租房保证金30000元。2.谢茂荣拥有的采购订单34800元具有正常营利的现实性。2018年6月25日案外人深圳市德睿行汽车服务有限公司向谢茂荣订立10套价值34800元的车用木地板，因中贯达投资公司恶意侵占原附属于谢茂荣使用的经营场地且自2018年7月3日起停电，导致谢茂荣被迫停工，无法在约定的期限内交货。谢茂荣租用中贯达投资公司的厂房后，因经营需要花费装修费共计60000元，因中贯达投资公司的过错导致合同无效，中贯达投资公司应赔偿谢茂荣的所受损失。3.2018年7月10日，中贯达投资公司强行上锁封门霸占涉案厂房并将谢茂荣价值8万元的材料及生产设备等资产非法占有，中贯达投资公司应归还谢茂荣的财产。中贯达投资公司于2017年12月30日起就对所涉案厂房附属停车位强行霸占致谢茂荣无法营业，原审判决谢茂荣支付中贯达投资公司2018年6月、7月租金、村委管理费及垃圾费等合计18360元，及其滞纳金，没有事实及法律依据。被上诉人中贯达投资公司辩称，1.谢茂荣经营不善，意图违约，又不愿意承担违约责任，恶意寻找借口强行要求解除合同。涉案房屋为光明新区公明办事处李松蓢社区全体合法财产，中贯达投资公司通过深圳联合产权交易所公开招租，合法有效，双方签订合同亦合法有效。中贯达投资公司提交的证据表明，谢茂荣历来拖欠租金。中贯达投资公司于7月份多次要求谢茂荣支付租金，继续履行合同，但谢茂荣提出无理要求，要求解除合同并拒绝支付费用。谢茂荣应当继续履行合同，依据双方签订的合同，谢茂荣应当支付租金，并承担相关违约责任。谢茂荣请求返还租金63500元、赔偿损失3万元，没有事实和法律依据，一审时没有对该两项金额进行审理。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。谢茂荣一审的诉讼请求为：1.解除原告与被告于2017年10月11日签订的《厂房租赁合同书》；2.被告返还原告租房保证金、电费押金等费用25000元（扣除6月份6000元的租金）；3.被告赔偿原告因停电造成停产的实际经济损失34800元，及房屋装修损失60000元；4.被告返还原告所承租厂房内的全部设备;5、由被告承担本案全部诉讼费。中贯达投资公司一审的反诉请求为：1.原告向被告支付租金、管理费、维修基金48220元及利息2656元（以各月所欠款项为基数，自各笔款项应缴纳最后一日起，按月利率2%暂计至反诉之日，应计至付清之日止）；2.原告向被告支付违约金34300元（在依约没收原告交付的保证金30000元的基础上）；3.原告承担所有诉讼费。原审法院经审理查明，被告中贯达投资公司通过深圳联合产权交易所公开招标的形式，承租深圳市公明李松蓢股份有限公司“光明新区公明办事处李松蓢社区第一工业区xx路xxx物业”，租赁期限从2017年8月10日至2020年8月9日。2017年10月11日被告中贯达投资公司将上述承租的部分物业，即公明李松蓢第一工业区xxx号xxx栋xxx厂房，面积400平方米，与原告谢茂荣签订租赁合同，合同期限为2017年10月11日至2020年9月30日。原审法院认为，一、关于解除原告与被告2017年10月11日签订的厂房租赁合同的问题。原告房租缴纳至2018年5月，2018年6月部分房租、7月房租未向被告缴纳并于2018年8月向法院起诉，请求法院判令解除双方租赁合同，符合解除合同的法律规定，予以支持。二、关于租房保证金30000元、电费押金1000元退回的问题。原告与被告之间的租赁合同有约定，原告未及时足额缴纳租金超过一个月的，租房保证金予以没收。原告未就其为何未足额缴纳房租、水电费提交证据予以证实其主张，应承担举证不能的法律后果。双方合同均系双方真实意思的表示，双方均应当依据合同约定履行自己的权利义务，故原告主张退回租房保证金30000元的诉求，不予支持。电费押金1000元，被告没有提交证据予以抗辩，被告应当予以退回，原告诉请被告退回电费押金1000元的诉求，予以支持。三、关于被告停电给原告造成的损失34800元、房屋装修损失60000元的问题。原告举证证实的所谓损失采购订单34800元，仅可说明该订单是原告经营营利的一种可能性，而不是原告认为的损失，也不符合法律上的实际损失的定义，且原告的主张与被告的停电行为，没有法律上必然的因果关系。原告主张被告赔偿停电造成的34800元损失的诉求，于法无据，不予支持。原告与被告双方在租赁合同中明确约定，被告在出租时以厂房现状交付给原告使用，原告应按照相关规定对厂房进行装修及办理各类手续，由此产生的费用与责任与被告无关，由原告自行负责。原告诉请被告支付装修费用60000元的诉求，不予支持。四、关于被告返还原告所承租厂房内的全部设备问题。该项诉求，系原告基于所有权的一种诉求，原告应当向法庭提交相应的证据对返还物品具有所有权进行举证，原告没有就其要求返还的物品具有所有权进行举证，应当承担举证不能的法律后果。原告该项诉求，于法无据，不予支持。五、关于被告反诉请求原告支付租金、管理费、维修基金48220元及利息2656元（以各月所欠款项为基数，自各笔款项应缴纳最后一日起，按月利率2%暂计至反诉之日，应计至付清之日止）的问题。原、被告双方确认2018年6月缴纳租金5000元。依据双方合同约定，原告每月需向被告缴纳租金10000元、村委管理费及垃圾费600元、厂长费300元、门卫及本区物业管理费700元、公用电费45元、公用水费35元，合计11680元，扣除原告已经缴纳的5000元，原告还需向被告缴纳2018年6月、7月两月费用18360元。其余费用，被告没有提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。双方在合同中约定“逾期未交者按每日仟分之五收取滞纳金”，被告反诉请求原告按月利率2%计算逾期利息的诉求，于法不悖，予以支持。其中以6680元为本金的利息自2018年7月1日起算，以11680元为本金的利息自2018年8月1日起算。六、关于被告反诉请求原告支付违约金34330元的问题。原告、被告关于违约金约定，被告除没收所有押金外原告还应赔偿被告一倍的房屋租赁保证金及被告给予的免租期与中介费。被告未就免租期与中介费进行举证，也没有证据证实其实际造成损失的情况，但原告未依据合同的约定缴纳房租及相关费用存在违约行为，原告应当支付被告违约金30000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，判决：一、确认解除原告谢茂荣与被告深圳市中贯达投资发展有限公司于2017年10月11日签订的租赁合同；二、被告深圳市中贯达投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内退还原告谢茂荣电费押金1000元；三、原告谢茂荣应于判决生效之日起十日内支付被告深圳市中贯达投资发展有限公司租金、管理费18360元及利息（利息按月利率2%计算，其中以6680元为本金的利息自2018年7月1日起算，以11680元为本金的利息自2018年8月1日起算，计至全部付清之日止）；四、原告谢茂荣应于判决生效之日起十日内支付被告深圳市中贯达投资发展有限公司违约金30000元；五、驳回原告其他诉讼请求；六、驳回被告其他反诉请求。一审案件受理费1348元，反诉费965元，由原告承担1500元，由被告承担813元。本院经审理查明的事实与原审一致。另查明，中贯达投资公司在二审庭审中确认涉案物业属于违建物业。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同。中贯达投资公司确认涉案物业为违建物业，依照合同法的规定，其与谢茂荣签订的合同属于无效合同。无效合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，中贯达投资公司应当返还谢茂荣电费押金1000元、保证金30000元，谢茂荣应当支付中贯达投资公司租金、管理费18360元及利息。谢茂荣没有提交证据证明遭受的经济损失系中贯达投资公司的过错，也没有提交证据证明厂房内的设备系其所有，应承担举证不能的不利后果。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初18700号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初18700号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项；三、被上诉人深圳市中贯达投资发展有限公司返还上诉人谢茂荣保证金30000元；四、驳回上诉人谢茂荣的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人深圳市中贯达投资发展有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1348元，反诉费965元，由上诉人谢茂荣负担1200元，被上诉人深圳市中贯达投资发展有限公司负担1113元。二审案件受理费3663元，由上诉人谢茂荣负担1500元，被上诉人深圳市中贯达投资发展有限公司负担2163元。本判决为终审判决。审判长  曾瑞香审判员  李 飞审判员  袁劲秋二〇一九年九月十七日书记员  魏思禹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。