广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初2201号 原告：广西融晟物业服务有限公司，住南宁市沙井大道**南宁国际商业贸易中心G型商业楼**房，统一社会信用代码：9145010577171460X7。 法定代表人：何汝妹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁凡，该公司会计。 被告：廖有善，男，汉族，1962年2月2日出生，住南，住南宁市div> 原告广西融晟物业服务有限公司与被告廖有善物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告广西融晟物业服务有限公司委托诉讼代理人梁凡到庭参加了诉讼，被告廖有善经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西融晟物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业管理综合费3309.02元及逾期付款违约金（自2016年8月起至付清之日止，按每天3‰计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年8月，广西旺达房地产开发投资有限公司与广东中奥物业管理有限公司南宁分公司签订《前期物业管理服务合同》，约定广西旺达房地产开发投资有限公司委托广东中奥物业管理有限公司南宁分公司对融晟·公园大地小区提供物业管理。后由于广东中奥物业管理有限公司南宁分公司怠于履行义务，2012年6月6日广西旺达房地产开发投资有限公司与广东中奥物业管理有限公司签订《终止物业服务合同协议》，约定广东中奥物业管理有限公司将物业合同债权债务转移给广西旺达房地产开发投资有限公司，且该协议已在小区进行公示。2012年10月18日原告与广西旺达房地产开发投资有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为小区提供物业服务。被告自2016年8月起拖欠物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、公用电费、公用水费、二次加压费及自用水费。被告作为小区业主，已享受原告提供的物业服务，应当按时交纳物业服务费用。被告拖欠费用的行为构成违约，应承担违约责任。 被告廖有善未作答辩。 根据原告的起诉，归纳本案的调查重点为：1.《前期物业管理服务合同》的效力如何？2.物业服务合同的履行情况？原告的各项诉讼请求是否合法有据？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据14缴费通知单，系原告自行制作，无法核实真实性，故本院对该证据不予采信；原告提交的证据17融晟·公园大地B区各楼栋公摊电费分摊计算表及公园大地B区公摊水费公示表，系原告自行制作，无法核实真实性，本院对该证据不予采信。 经审理查明，原告公司成立于2005年3月10日，为有限责任公司，经营范围为物业管理服务等。 被告于2009年12月30日向广西旺达房地产开发投资有限公司购买位于江南区南宁国际商业贸易中心B14栋1单元1603号房，建筑面积为67.43平方米。2012年10月18日，广西旺达房地产开发投资有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，甲方委托乙方对南宁国际商业贸易中心B地块（推广名：融晟.公园大地）提供前期物业管理服务事宜。约定如下：第一条、物业基本情况：物业名称：南宁国际商业贸易中心B地块；坐落位置：南宁市江南区；第六条、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，无房产证按商品销售合同记载的建筑面积计算），具体收费标准如下：多层住宅：0.60元/月平方米建筑面积；高层住宅：0.70元/月平方米建筑面积；其他收费项目收费标准如下：乙方向物业业主或使用人按￥8元/月/户收取城市生活垃圾清运费用（此费用为乙方代政府部门收取，征收方式和标准随政府政策进行调整）；乙方向物业业主或使用人按￥30元/月/户收取电梯年检及维护费（底层住户免收）。第七条、物业管理服务各项费用和维修基金收费时间及方式：住宅物业服务费、垃圾清运费等相关服务费用及维修资金按每6个月为一周期交纳，业主应按照《商品房销售合同》内约定的交付日起交纳物业服务费、垃圾清运费等相关服务费用及维修资金；业主或物业使用人应在每周期前5日内按时向乙方交纳当期物业服务费、垃圾清运费等相关服务费用及维修资金，履行交纳义务;第九条、物业共用部分运行（包括路灯、电梯、二次增压水泵、小区水系、水电表损、水电管线损等）发生的能耗费用由乙方另行向业主按拥有的建筑面积按月据实合理分摊；第二十六条、专项维修资金的缴存暂按住宅：0.1元/月/平方米，商业：0.2元/月/平方米标准向业主收取。第三十二条、甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第八条、第九条、第十一条的约定，未能按时交纳物业服务费用或者维修资金的，自逾期时起，乙方可以向责任方加收欠费总额日计千分之三的违约金；第三十六条、本合同期限自双方签订本合同之日起至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；第四十六条、本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。被告向原告缴纳2016年8月之前的物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费及缴纳2016年7月之前的公用电费、公用水费、二次加压费及自用水费，之后被告未缴纳上述相关费用。 另查明，原告于2012年10月19日向南宁市物价局申请备案，南宁市物价局于2012年10月29日就融晟.公园大地作出南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表，该表中载明：同意二级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯1.02元/㎡，备案有效期限至2015年10月29日。 2010年4月8日，南宁市人民政府作出《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》（南佳费〔2010〕31号）中载明：一、从2010年元月一日起，全市区范围内统一执行我市第三步城镇生活垃圾处理费收费标准。即城镇居（村）民为8元/户·月收取；不再设暂住民居城镇生活垃圾处理费的收费标准。 本院认为，关于《前期物业管理服务合同》的效力问题。原告与广西旺达房地产开发投资有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同中未违反法律和行政法规的强制性规定的条款，是合法有效的条款。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据上述法律规定，广西旺达房地产开发投资有限公司作为建设单位依法与原告签订的《前期物业管理服务合同》对被告具有约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同生效后，原告向包括被告在内的业主提供物业服务，被告应按照合同约定向原告支付物业服务费等。依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于物业服务费：《前期物业管理服务合同》中约定高层住宅物业服务费为0.7元/㎡·月，故自2016年9月1日起至2018年11月30日期间物业服务费为1274.43元（67.43㎡×0.7元/㎡·月×27月）。 关于物业服务费违约金：被告未按约定向原告缴纳物业服务费，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。《前期物业管理服务合同》中约定，自逾期时起，原告可以向被告加收欠费总额日计千分之三的违约金。被告未对违约金约定是否过分高于原告的实际损失提出抗辩，也未申请本院进行调整，本院不依职权调整。《前期物业管理服务合同》中约定，物业服务费用每6个月为一周期交纳，业主或物业使用人应在每周期前5日内履行交纳义务，则物业服务费违约金自逾期之日即每周期第一个月6日起计算。物业服务费违约金计算方式为：自2016年9月1日至2018年11月30日止，以6个月物业服务费47.20元（67.43㎡×0.7元/㎡·月×6月）为基数，按每日3‰为标准计算，自每周期第一个月6日起计算至清偿物业服务费之日止。 关于电梯维护费：《前期物业管理服务合同》中约定电梯维护费为30元/月/户，故自2016年9月1日起至2018年11月30日期间电梯维护费为810元（30×27月）。 关于电梯维护费违约金：被告未按约定向原告缴纳电梯维护费，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。《前期物业管理服务合同》中约定，自逾期时起，原告可以向被告加收欠费总额日计千分之三的违约金。被告未对违约金约定是否过分高于原告的实际损失提出抗辩，也未申请本院进行调整，本院不依职权调整。《前期物业管理服务合同》中约定，电梯维护费每6个月为一周期交纳，业主或物业使用人应在每周期前5日内履行交纳义务，则电梯维护费违约金自逾期之日即每周期第一个月6日起计算。电梯维护费违约金计算方式为：自2016年9月1日至2018年11月30日止，以6个月电梯维护费180元（30×6月）为基数，按每日3‰为标准计算，自每周期第一个月6日起计算至清偿电梯维护费之日止。 关于垃圾处理费：原告代收的城市生活垃圾处理费，符合南宁市人民政府文件的规定。故自2016年9月1日起至2018年11月30日期间的垃圾处理费216元（8元×27个月）。 关于垃圾处理费违约金：被告未按约定向原告缴纳垃圾处理费，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。《前期物业管理服务合同》中约定，自逾期时起，原告可以向被告加收欠费总额日计千分之三的违约金。被告未对违约金约定是否过分高于原告的实际损失提出抗辩，也未申请本院进行调整，本院不依职权调整。《前期物业管理服务合同》中约定，垃圾处理费每6个月为一周期交纳，业主或物业使用人应在每周期前5日内履行交纳义务，则垃圾处理费违约金自逾期之日即每周期第一个月6日起计算。垃圾处理费违约金计算方式为：自2016年9月1日至2018年11月30日止，以6个月垃圾处理费48元（8×6月）为基数，按每日3‰为标准计算，自每周期第一个月6日起计算至清偿垃圾处理费之日止。 关于水费、公摊水费、公摊电费、二次加压费：水费按业主或物业使用人实际发生金额据实代收及公摊水费、公摊电费、二次加压费按实际发生公用水、电费、加压电费实行据实按建筑面积分摊收取，即原告有权向被告收取水费、公摊水费、公摊电费、二次加压费。但原告提交的证据只罗列了水费、公摊水费、公摊电费、二次加压费数额，没有实际发生的水电费收费票据及被告如何分摊依据。依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故原告主张被告支付水费、公摊水费、公摊电费、二次加压费的请求，证据不足，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告廖有善向原告广西融晟物业服务有限公司支付2016年9月1日起至2018年11月30日期间物业服务费1274.43元； 被告廖有善向原告广西融晟物业服务有限公司支付物业服务费违约金（计算方式：自2016年9月1日至2018年11月30日止，以6个月物业服务费47.20元为基数，按每日3‰为标准计算，自每周期第一个月6日起计算至清偿物业服务费之日止）； 被告廖有善向原告广西融晟物业服务有限公司支付自2016年9月1日起至2018年11月30日期间电梯维护费810元； 四、被告廖有善向原告广西融晟物业服务有限公司支付电梯维护费违约金（计算方式：自2016年9月1日至2018年11月30日止，以6个月电梯维护费180元为基数，按每日3‰为标准计算，自每周期第一个月6日起计算至清偿电梯维护费之日止）； 五、被告廖有善向原告广西融晟物业服务有限公司支付自2016年9月1日起至2018年11月30日期间的垃圾处理费216元； 六、被告廖有善向原告广西融晟物业服务有限公司支付垃圾处理费违约金（计算方式为：自2018年9月1日至2018年11月30日止，以6个月垃圾处理费48元为基数，按每日3‰为标准计算，自每周期第一个月6日起计算至清偿垃圾处理费之日止）； 七、驳回原告广西融晟物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本民事判决书生效之日起十日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级之被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由被告廖有善负担35元，原告广西融晟物业服务有限公司负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王兴霞 人民陪审员  饶保祥 人民陪审员  陆 敏 二〇一九年九月五日 书 记 员  陆世任