济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初2601号原告：赵玮，男，1981年7月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨申申，山东全诚律师事务所律师。被告：济南恒大西区置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：张志良，男，1980年5月27日出生，汉族，该单位员工，住济南市，。原告赵玮与被告济南恒大西区置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵玮的委托诉讼代理人杨申申，被告恒大公司的委托诉讼代理人张志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵玮向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期修复自己房产漏水处，排除对原告房屋的漏水妨害；2.判令被告承担原告损失5000元；3.判令被告支付逾期交房违约金12921.7元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月18日，原、被告签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告开发的恒大雅苑住宅一套，房号为3号楼2-2203室。合同第八条明确，被告应于2015年10月30日前将具备《分期综合验收备案证明》的商品房交付原告使用。原告于2015年10月31日进行验收房屋，发现房屋存在诸多质量问题，原告多次与被告进行协商维修，直到2016年3月15日，被告才将质量问题维修完成，导致原告在收房后一直无法入住，影响原告的正常使用，属于延期交付。根据合同规定，被告应支付违约金。原告在被告进行维修期间发现马桶水管漏水，原告就此问题多次向被告提出要求维修，但被告至今未维修完毕，严重影响原告使用。恒大公司辩称，我司按照合同约定已经交付房屋，原告于2015年10月31日已接收房屋，不存在逾期交房情形，原告主张因质量问题进行维修，属延期交付，无合同依据和法律依据，其主张的逾期交房违约金与损失属于重复主张，且超过诉讼时效，我司不予认可，原告主张的马桶水管漏水，根据法律规定及住宅质量保证书约定保修期限为一年，自原告接收房屋至今，已超出保修期，我司不予承担责任，且是否存在漏水我司无法确定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵玮提交证据一：商品房买卖合同一份，证实原被告于2013年1月18日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的恒大雅苑3-2-2203号商品房，并约定被告应于2015年10月30日之前交付房屋且交付条件为该房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》同时约定了逾期交房的违约责任，逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但被告在向原告交房时并未取得分期综合验收备案证明，并不符合交房条件，且原告并未实际接收该房屋，该房屋一直由被告进行维修，维修期间原告并无法使用。证据二：恒大雅苑物业维修中心维修单打印件一份及马桶漏水照片两张，证实原告于2016年6月4日向维修公司保修，报修项目为马桶底部漏水，该问题至今仍未修复，该维修单业主签字并非赵玮所签，该马桶漏水问题仍未解决，维修单是被告留存，原告并无原件。证据三：录音光盘一份及录音笔录六份，证实原告与被告一直就房屋质量问题与被告协商要求其修复，但其直至2016年3月15日房屋才维修完毕，且其马桶问题在2016年2月11日原告就已向被告反映，直至现在被告仍未维修，在原告起诉以后被告就与原告联系，沟通马桶解决问题，其在庭审中主张没有该问题，属于逃避责任，被告在答辩时主张马桶漏水问题其不清楚，违反事实。证据四：济南市城乡建设委员会屏幕截图一份，证实被告于2017年11月14日方才取得3号楼分期综合验收备案，直到此时其才符合交房条件。恒大公司对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，该合同附件五补充协议第三条已将交房条件予以变更，我司交房时已达到变更后的交房条件，且违约金约定为按日计算，原告的主张已经超过诉讼时效，根据该补充协议第六条第三项约定：如存在质量问题我司只承担维修责任，原告不得以除房屋地基基础和主体结构存在质量为由拒绝接收房屋，且原告在诉状中明确陈述质量问题已经修复，我司不应承担其他责任。对证据二的真实性有异议，维修单非原件，且原告已签字修复存在的问题，对照片的真实性有异议，该照片无法证实拍摄的时间、地点，且无法看出是否存在质量问题或漏水问题。对证据三真实性有异议，不能证明原告的主张，我司不予认可。对证据四真实性有异议，该证据非原件我司不予认可，且合同已变更了交房条件。恒大公司提交证据一：收楼物品确认表，证明我司已向原告交付房屋，原告已接收房屋。证据二：房屋建筑工程竣工验收备案单，证明我司交房时已达到合同补充协议约定的交房条件，不存在质量问题。赵玮对证据一真实性无异议，即使该收楼物品确认表是原告本人所签亦无法证实被告已经交房义务，首先房屋存在质量问题原告无法入住，无法满足其居住目的其签订商品房买卖的目的无法实现，被告属于延期交付，在原告收楼之后，被告进行长达四个月的维修，以此认为原告已经收房没有任何依据。对证据二的真实性没有异议，但无法证实其不存在质量问题。根据原告提交的与被告的录音光盘能够证实在2015年11月直至2016年3月份原告一直与被告沟通其房屋内的质量问题包括砖、餐厅、门下垂、马桶漏水问题等，其主张不存在质量问题没有任何依据。对赵玮提交的商品房买卖合同真实性本院予以确认，对证据二恒大公司虽有异议，但未提交相反证据证明，对该证据本院予以确认。对于证据三，因无法核实录音当事人身份，对此证据不予采纳。对证据四，本院予以确认。对恒大公司提交的证据真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月18日，赵玮与恒大公司签订《房屋买卖合同》一份，由赵玮购买恒大公司开发的恒大雅苑3号楼2-2203室房屋一套。双方合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月30日前，将取得《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定，如逾期交付商品房不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同补充协议第三条约定，双方同意将合同第八条修改为：出卖人应当在2015年10月30日前将取得《建筑工程消防验收意见书》及《电梯安全检验合格证》的房屋交付买受人。补充协议第十三条约定，本补充协议与买卖合同约定不一致的，以本补充协议为准。2015年11月1日，恒大公司将商品房交付赵玮使用，赵玮签订《收楼物品确认表》。赵玮在使用过程中，发现房屋存在马桶漏水等问题，赵玮通知恒大公司进行维修。根据赵玮提交的2017年3月5日的《恒大雅苑物业服务中心维修单》显示，马桶底部漏水已完成维修，赵玮在评价栏里打钩非常满意，并签字确认。本院认为赵玮与恒大公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件的合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件均有效。双方均应按照合同约定严格履行合同内容。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，双方合同第八条约定的商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》，双方合同的补充协议第三条将交付条件修改为出卖人取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，且补充协议第十三条约定，本补充协议与买卖合同约定不一致的，以本补充协议为准。该补充协议系当事人的真实意思表示，房屋交付标准应以补充协议的约定为准，故恒大公司将取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》但未取得《分期综合验收备案证明》的房屋交付赵玮并无不当。且双方的这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款合法有效。赵玮以恒大公司未取得《分期综合验收备案证明》为由要求支付逾期交房违约金，本院不予支持。关于赵玮要求恒大公司对马桶漏水处进行维修，根据其提交的照片，能够确认恒大公司已完成维修责任，其继续要求维修的诉讼请求，本院不予支持。其要求的损失，无证据证明，不予支持。赵玮依据房屋存在马桶漏水等部分问题要求恒大公司支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回赵玮的诉讼请求。案件受理费248元，减半收取124元，由赵玮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 郭卫东二〇一九年九月十六日法官助理 牟 阳书 记 员 肖望旭