江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7060号上诉人(原审被告)：南京金宣公寓管理有限公司苏州分公司。委托诉讼代理人：杨林,该公司员工。被上诉人(原审原告)：周立华。被上诉人(原审原告)：王美凤。原审被告：南京金宣公寓管理有限公司。上诉人南京金宣公寓管理有限公司苏州分公司（以下简称金宣公寓苏州分公司）因与被上诉人周立华、王美凤、原审被告南京金宣公寓管理有限公司（以下简称金宣公寓）房屋租赁合同纠纷一案不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金宣公寓苏州分公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项。事实和理由：1、本案房屋租赁合同的双方是金宣公寓苏州分公司与周立华、王美凤。金宣公寓不是合同当事人，周立华、王美凤将金宣公寓作为共同被告起诉，明显程序违法。2、根据上诉人与周立华、王美凤签订的《苏州市房屋出租委托代理合同》，出租代理期内需提前提出解除合同的意思表示，应通知对方，并按月租金的200%支付违约金。周立华、王美凤于2019年1月26日通知上诉人解除合同，但未支付200%的违约金，不符合双方约定的解除合同的条件。此后上诉人仍带人看房，希望双方继续履行合同。但一审法院判决双方的租赁合同于2019年1月26日解除不符合实际。周立华、王美凤辩称，请求维持一审判决。金宣公寓二审未发表意见。周立华、王美凤向一审法院起诉请求：判令金宣公寓苏州分公司、金宣公寓支付租金17391元、违约金6400元，退还租客押金2500元及预收房租5000元。一审法院认定事实：周立华、王美凤系苏州吴中经济开发区郭巷街道尹山湖路1697号1514室房屋所有权人。2018年3月23日，周立华（甲方）与金宣公寓苏州分公司（乙方）签订苏州市房屋出租委托代理合同，载明甲方将上述房屋交由乙方出租，乙方出租代理权限：1、代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；2、代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；3、代甲方向承租人收取租金；4、代甲方向税务部门缴纳税费；5、监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；代理期限自2018年3月23日至2021年3月23日，共3年。本合同约定的房屋代理期中免租期，由乙方免费使用，无需向甲方支付租金，免租期为第一年100天，第二年、第三年均为0天；甲方于2018年3月23日前将房屋交付乙方，每月房屋租金为3200元，乙方应按合同约定向甲方缴纳租金，乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2018年3月23日，第二次2018年6月23日，第三次2018年9月23日，第四次2018年12月23日；乙方未按规定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。该合同附有房屋交割清单，交房日期为2018年3月23日，金宣公寓苏州分公司已加盖合同专用章，周立华在合同中注明收款账户。2019年1月25日，周立华、王美凤向金宣公寓苏州分公司负责人寄送《苏州市房屋出租委托代理合同》解除通知书，明确因金宣公寓苏州分公司“并没有按照合同约定履行义务，长期拖欠我方租金不予支付”，“现我方通知你方，自收到本通知书之日起，《苏州市房屋出租委托代理合同》予以解除”，“你方应当立即支付我方租金、违约金，并返还租客押金及预交租金”。金宣公寓苏州分公司于2019年1月26日签收该通知书。庭审中，周立华、王美凤表示，其自行装修房屋，通过网络出租，金宣公寓苏州分公司主动联系提出托管代理，双方签订三年合同，金宣公寓苏州分公司确保每月租金3200元，每三个月支付一次，出租事宜均由金宣公寓苏州分公司负责，因约定三年代理期，才协商100天免租期，主张租金中未扣减免租期；金宣公寓苏州分公司仅于2018年3月23日支付9600元，于2018年9月25日支付5333元，双方合同于2019年1月26日解除，发送解除通知时，已对金宣公寓苏州分公司人员予以说明；金宣公寓苏州分公司将房屋出租给案外人姜春英，每月租金2500元，租期至2019年5月17日，姜春英已向金宣公寓苏州分公司支付截止2019年2月13日的租金，后自2019年2月14日起按每月2500元标准向其支付部分租金，其已同意由姜春英使用至2019年5月17日，到期后再收回房屋。为此，周立华、王美凤提供姜春英与金宣公寓苏州分公司订立的苏州市房屋租赁合同，约定金宣公寓苏州分公司受周立华、王美凤委托签订合同，将尹山湖路1697号1514室房屋出租给姜春英，租期2018年5月18日至2019年5月17日，每月租金2500元，押金为2500元，各期租金支付时间：首次2018年5月14日，第二次2018年8月14日，第三次2018年11月14日，第四次是2019年2月14日。姜春英到庭述称，周立华、王美凤提供的房屋租赁合同属实，其已向金宣公寓苏州分公司支付至2019年2月13日的租金，后向周立华、王美凤支付两个月租金5000元，已向金宣公寓苏州分公司人员说明租金要支付给周立华、王美凤，房屋仍由其占用，直到2019年5月17日，后续租金仍按每月2500元标准支付给周立华、王美凤。以上事实，由周立华、王美凤提供的房屋出租委托代理合同、解除通知书、邮单、签收信息、房屋租赁合同及当事人陈述等证据附卷佐证。一审法院认为，周立华、王美凤与金宣公寓苏州分公司签订的出租代理合同系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守履行。金宣公寓苏州分公司与金宣公寓未到庭应诉，视为放弃抗辩权利，应承担相应的法律后果。从合同内容看，周立华、王美凤将涉案房屋交由金宣公寓苏州分公司管理出租，金宣公寓苏州分公司按约向周立华、王美凤支付定额租金，并代办租赁手续。合同明确约定金宣公寓苏州分公司向周立华、王美凤支付租金的日期，如逾期5日以上，周立华、王美凤有权单方面解除合同，并主张租金的200%作为违约金。金宣公寓苏州分公司仅于2018年3月23日、9月25日分别支付9600元、5333元，确实未按时足额支付租金，构成违约。周立华、王美凤于2019年1月25日通知金宣公寓苏州分公司解除合同，金宣公寓苏州分公司于次日收取该通知。双方签订的出租代理合同于2019年1月26日已经解除。金宣公寓苏州分公司逾期支付租金，周立华、王美凤以此解除合同，要求金宣公寓苏州分公司支付违约金6400元，合法有据，予以支持。合同解除后，金宣公寓苏州分公司理应返还房屋，并按原合同标准支付占有使用费，但金宣公寓苏州分公司已将涉案房屋出租给姜春英，租期至2019年5月17日，周立华、王美凤同意到期后再收回房屋，而姜春英也要求继续使用至租期届满之日，故占有使用费应以该日为准，周立华、王美凤仅主张计算至2019年5月14日，并无不当。合同约定第一年免租期100天，金宣公寓苏州分公司可免费使用，无需支付租金，相应免租期应在计算租金时予以扣减。按照每月3200元计算，至2019年2月14日，产生租金、占有使用费共计23872.94元，扣减金宣公寓苏州分公司已付款14933元，仍需支付8939.94元。至于2019年2月15日至5月14日，周立华、王美凤主张租金差额2100元，符合法律规定，予以支持。截止2019年5月14日，金宣公寓苏州分公司仍应支付11039.94元。金宣公司设立金宣公寓苏州分公司，应对分公司债务承担清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、南京金宣公寓管理有限公司苏州分公司于判决生效之日起十日内支付周立华、王美凤租金及占有使用费人民币11039.94元、违约金人民币6400元。二、南京金宣公寓管理有限公司对上述债务承担清偿责任。案件受理费减半收取为人民币249元，由周立华、王美凤负担131元，南京金宣公寓管理有限公司苏州分公司、南京金宣公寓管理有限公司负担118元。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，周立华、王美凤与金宣公寓苏州分公司签订了《苏州市房屋出租委托代理合同》，该合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据该合同内容，金宣公寓苏州分公司应当在2018年3月23日、2018年6月23日、2018年9月23日、2018年12月23日分别向周立华、王美凤支付房屋租金，如逾期5日以上，周立华、王美凤有权单方解除合同，并要求金宣公寓苏州分公司支付违约金。现金宣公寓苏州分公司仅于2018年3月23日、9月25日分别支付租金9600元、5333元，至周立华、王美凤向金宣公寓苏州分公司发送解除通知书时，金宣公司苏州分公司确实存在逾期5日以上支付租金的行为。周立华、王美凤要求解除合同，事实和法律依据充分，本院予以支持。经核算，一审法院计算的房屋占有使用费及违约金符合双方的约定，亦不违反法律规定，本院予以确认。金宣公寓苏州分公司是金宣公寓设立的分公司，金宣公寓苏州分公司不具有法人资格，其民事责任应当由金宣公寓承担。周立华、王美凤将金宣公寓作为共同被告起诉，符合法律规定。综上，金宣公寓苏州分公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币498元，由上诉人南京金宣公寓管理有限公司苏州分公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇一九年九月二十五日书记员 陈闵悦