天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终4571号上诉人（原审原告）：张秀，女，1988年5月16日出生，汉族，住山东省单县。委托诉讼代理人：陈清波，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋红，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中浩（天津）投资发展有限公司，住所地天津市武清区自行车王国产业园区祥园道160号102-4（集中办公区）。法定代表人：耿福亮，总经理。委托诉讼代理人：张龙，上海锦天城（天津）律师事务所律师。上诉人张秀因与被上诉人中浩（天津）投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2018）津0114民初15967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张秀的委托诉讼代理人陈清波、被上诉人中浩（天津）投资发展有限公司的委托诉讼代理人张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判被上诉人向上诉人支付因其逾期交房产生的利息及违约金共44695.12元；3．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院错误将政府命令认定为不可抗力情形，不符合合同法关于不可抗力的规定。再者，即使属于不可抗力情形，一审法院错误地将履行期限届满之日以后的天数也计算在内，违反法律规定。2．关于违约金计算方式的问题，一审法院将当事人双方相互支付违约金和利息的约定不明条款均作出利于被上诉人的解释，存在不公平、偏袒被上诉人的情形。3．双方对合同中上诉人支付房款时间和违约条款并未形成合意，逾期支付房屋的责任属于被上诉人，上诉人逾期支付尾款存在免责情形。4．即使认定上诉人逾期支付房屋尾款存在违约，但一审法院计算利息和违约金存在错误和不公平的情形。5．一审法院在被上诉人未提起反诉的情况下，直接将逾期付款的违约金予以抵扣，审理程序错误，有袒护被上诉人之嫌。6．被上诉人延期交房属于无限期拖延，至今未明确表示将于何时向上诉人交付房屋，法院应对该严重违约行为予以惩罚性赔偿，以督促被上诉人尽快履行交房的义务。否则，一审法院所确定的违约金数额尚不足以对被上诉人造成压力，不能起到督促被上诉人积极完成交房义务，违背约定违约金的目的和作用。中浩（天津）投资发展有限公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。张秀向一审法院起诉请求：1．判令中浩（天津）投资发展有限公司继续履行合同约定的交房义务；2．判令中浩（天津）投资发展有限公司因逾期交房而向张秀支付已付款利息及违约金，共计44695.12元（暂计至2018年11月22日，全部利息及违约金请计至实际交付房屋之日止）；3．本案诉讼费用由中浩（天津）投资发展有限公司承担。一审法院认定事实：2016年8月8日，张秀、中浩（天津）投资发展有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定由张秀购买中浩（天津）投资发展有限公司开发的位于天津市武清区住宅用房一套，建筑面积88.69平方米，每平方米的价格为5643.40元，总价款500513元。合同第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。中浩（天津）投资发展有限公司应于2017年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付张秀使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按据实延期交付中浩（天津）投资发展有限公司不承担违约方式处理。合同第五条约定，除遇不可抗力外，中浩（天津）投资发展有限公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，张秀有权向中浩（天津）投资发展有限公司追究已付款利息，利息自合同约定中浩（天津）投资发展有限公司应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，张秀在向中浩（天津）投资发展有限公司追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究中浩（天津）投资发展有限公司违约责任。第3种约定内容为：合同继续履行，中浩（天津）投资发展有限公司应支付张秀已付房款0.1／000违约金至延期交房次日起算。合同附件六补充协议第一项下第一款约定，出卖人如遇以下情况导致延期交房，出卖人免于承担任何利息支付责任及违约赔偿责任，交房时间根据工期延误的期限相应顺延；影响工程进度但非出卖人过错且出卖人无法预见和控制的客观原因中包括执行法律、法规和政府规章等强制性文件。附件六补充合同中双方约定，张秀于2016年8月8日前向中浩（天津）投资发展有限公司支付房款150513元，其余房款350000元，张秀采用银行贷款方式支付，张秀须于2016年8月15日前向贷款银行交齐贷款所需买受人提供的材料和费用，并保证贷款于本合同签订之日起60日内划入中浩（天津）投资发展有限公司指定账户。张秀应于2016年10月7日前保证贷款划入中浩（天津）投资发展有限公司账户，但张秀于2016年10月12日才通过银行贷款交齐剩余房款350000元，逾期5天。中浩（天津）投资发展有限公司亦未能在合同约定的期限内交付房屋，故成讼。天津市建设工程质量安全监督管理总队下发津建质安总【2016】92号文件，载明于2016年11月15日至2016年12月31日全市所有在建施工项目一律停止施工。美丽天津一号工程指挥部发出的美丽天津一号工程【2017】9号文件，载明自2017年8月25日至9月10日期间停止所有施工工地的土石方作业。天津市武清区建设工程质量安全监督管理支队下发的武建支字【2017】37号文件，要求自2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业，以上中浩（天津）投资发展有限公司因政府强制性文件要求的停工天数共计246天。一审法院认为，张秀、中浩（天津）投资发展有限公司之间签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。关于中浩（天津）投资发展有限公司免责事由及违约责任问题。张秀、中浩（天津）投资发展有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》附件六补充协议第一条第一款约定，执行法律、法规和政府规章等强制性文件导致商品房逾期交付的，属影响工程进度但非出卖人过错且出卖人无法预见和控制的客观原因，出卖人免于承担任何利息支付责任及违约赔偿责任。涉案房屋所在的项目主体在建筑施工过程中，因中浩（天津）投资发展有限公司为落实政府部门津建质安总【2016】92号文件、美丽天津一号工程【2017】9号文件、武建支字【2017】37号文件的限期停工要求，导致停工246天。上述通知均系属政府部门发出的强制性文件，各文件均要求在规定的时间内，停止在建设工地的一切土石方等作业，而涉案房屋所在的主体及配套工程均涉及到土石方等作业，该停工时间对工程造成的影响，是中浩（天津）投资发展有限公司事先不能预判好和掌控的，属于中浩（天津）投资发展有限公司免责的合理时间，由此引发的逾期交房行为，中浩（天津）投资发展有限公司依约可以免责。综上，合同约定中浩（天津）投资发展有限公司的交房时间为2017年11月1日，加上停工的246天，中浩（天津）投资发展有限公司交付房屋的时间顺延至2018年7月5日前。关于张秀、中浩（天津）投资发展有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》第五条第三款双方关于违约金计算方式的约定问题，一审法院认为，在张秀、中浩（天津）投资发展有限公司对条款理解有争议的情况下，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款，确定该条款的真实意思。合同第五条第三款违约金计算方式的书写虽与前两款不一致，但并不影响张秀对该条款中违约金计算方式的理解，张秀亦在合同上签字，表明对该约定是认可的，该约定是双方的真实意思表示，故0.1/000即十万分之一；对张秀主张该表述为万分之一，且第三款属于格式条款，不符合公平原则，一审法院不予支持。关于张秀逾期交付房款的问题，张秀未能按照双方签订的商品房买卖合同的约定按期支付全部购房款，造成中浩（天津）投资发展有限公司经济损失，张秀对此应承担全部责任。张秀主张签字时并没有附件六补充合同，因房管局印发的《天津市商品房买卖合同》为制式共12页，张秀签字的第6页，亦表明合同共12页，附件六补充合同是在第11页，故张秀在签订合同时对附件六补充合同的约定应是知晓的，对张秀的该项主张一审法院不予支持。张秀主张其贷款审批受到银行和政府的影响，张秀逾期付款的原因是不可抗力，不能归责于张秀，但张秀提交的《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》是2016年11月25日发布，发布的时间在合同约定张秀应当取得贷款后，故张秀的主张于法无据，一审法院不予支持。张秀主张中浩（天津）投资发展有限公司继续履行合同约定的交房义务，因交付特定的商品房属于非金钱债务，直至一审庭审过程中涉案房屋尚未完成竣工验收，房屋在客观上不具备法律规定的交付条件，且何时具备交付条件也无法确定，故张秀的主张一审法院不予支持，张秀可在诉争房屋具备交房条件后另行提起诉讼。逾期交付房屋和逾期付款的违约责任均属于金钱债务，中浩（天津）投资发展有限公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任，张秀亦应按合同约定承担逾期付款的违约责任。张秀主张中浩（天津）投资发展有限公司因逾期交房支付自2017年11月2日至实际交付房屋之日止的已付款利息及违约金，于法无据，一审法院不予支持，关于上述利息和违约金的截止时间，张秀主张至实际交房之日止，但因何时具备交付条件现为未知状态，一审法院仅就已经发生且能够确认的期间作出利息和违约金的核算和认定，故以一审庭审辩论终结的时间即2019年3月13日作为认定的截止时间为宜。对于2019年3月14日之后的逾期交房利息和违约金的诉请，因实际交付之日无法确定，一审法院不予处理，张秀可在已经发生且期间能够确认的情况下再行起诉。中浩（天津）投资发展有限公司应于2018年7月5日前交付房屋，张秀应在2016年10月7日前交齐贷款，故一审法院支持中浩（天津）投资发展有限公司应向张秀张秀支付逾期利息（计算方式为：中浩（天津）投资发展有限公司应给付张秀的以500513元为基数，自2018年7月6日至2019年3月13日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息减去张秀应给付中浩（天津）投资发展有限公司的以350000元为基数，自2016年10月8日起至2016年10月12日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息）和中浩（天津）投资发展有限公司应向张秀张秀支付以500513元为基数，自2018年7月6日至2019年3月13日止，按日十万分之一的标准计算的逾期违约金。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条之规定，一审法院判决：一、中浩（天津）投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向张秀支付逾期利息（计算方式为：中浩（天津）投资发展有限公司应给付张秀的以500513元为基数，自2018年7月6日至2019年3月13日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息减去张秀应给付中浩（天津）投资发展有限公司的以350000元为基数，自2016年10月8日起至2016年10月12日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息）；二、中浩（天津）投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向张秀支付以500513元为基数，自2018年7月6日至2019年3月13日止，按日十万分之一的标准计算的逾期违约金；三、驳回张秀的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费459元，由中浩（天津）投资发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方当事人之间签订的《天津市商品房买卖合同》内容、形式合法，一审判决认定该合同为有效合同正确，双方均应诚信履约。根据合同约定，中浩（天津）投资发展有限公司负有在2017年11月1日前向张秀交付涉案房屋使用的义务，但其至今未能如约履行，故一审判决中浩（天津）投资发展有限公司承担延迟交房的违约责任并无不当。从合同内容来看，双方已明确将执行法律、法规和政府规章等强制性文件作为工期顺延的条件。而且，政府相关停工文件均发布于涉案房屋所在项目主体的建筑施工过程中，其影响属于中浩（天津）投资发展有限公司不能预见、不可避免及不能克服的客观情况。据此，一审认定将工期顺延246天亦属合理，本院不持异议。由于合同中违约金计算方式的相关表述存在瑕疵，在双方对此不能达成一致意见的情况下，一审法院根据对合同相关条款内容以及合同目的进行分析后，采通常理解作出的合同文意的解释，是对双方当事人合法权益保护的平衡，本院认为可以成立。张秀以该条款属于格式条款，约定不明时应作出不利于提供方的解释为由主张适用“万分之一”的标准，缺乏相应的事实和法律依据，亦不利于双方合法权益保护的平衡，本院不予采信。张秀未能按照合同附件六补充合同中所约定的期限支付全部购房款，造成中浩（天津）投资发展有限公司经济损失，应承担相应的违约责任。对于张秀应支付的违约金和利息的具体数额，一审所作判决适当，符合合同约定，本院予以维持。张秀主张上述附件六补充合同是在其不知情的情况下插进去的，但是并不能提供充分的证据，考虑到合同及附件的完整性、对应页码的连续性，对该主张本院不予采信。张秀主张办理按揭贷款的进度由中浩（天津）投资发展有限公司控制，其对逾期付款没有责任，缺乏相应的依据，本院不予支持。关于张秀提出的一审判决直接将其逾期付款的利息予以抵扣的问题，一审中，中浩（天津）投资发展有限公司对此已提出明确抗辩意见。鉴于所涉利息均属于赔偿损失的范围，一审判决以抵扣的方式予以处理，符合公平原则，本院不持异议。张秀上诉称抵扣双方利息的做法违反审理程序，于法无据，本院不予支持。综上所述，张秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费917元，由上诉人张秀负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇一九年九月二十六日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；