河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初5064号原告信阳市其友物业服务有限公司。法定代表人郭其友，系该公司经理。委托代理人骈天民，河南冠南律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告聂民生，男，汉族，1977年7月8日生，住浉河区。委托代理人杨冰川、胡睿（实习），河南豫金律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告信阳市其友物业服务有限公司（以下简称其友物业公司）与被告聂民生物业合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告其友物业公司的委托代理人骈天民，被告聂民生的委托代理人杨冰川、胡睿（实习）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告其友物业公司诉称，一、2014年5月16日原告和信阳市浉河区海虹汉都小区业主委员会签订海虹汉都物业服务公司，开始为海虹汉都小区的业主提供物业服务，由于海虹汉都小区都是高层建筑，自来水公司的供水无法直接供给每一位小区业主，需要原告二次加压后供水给每一位小区业主，为此该小区的水费都是原告先行垫付交给自来水公司，然后原告再向小区业主收取；2018年11月28日原告与信阳市浉河区海虹汉都小区业主委员会协商解除物业服务合同；被告的物业服务费交至2016年4月27日，截止2018年11月28日被告共计拖欠原告物业服务费4164元，水费交至2017年2月份，截止2018年11月28日被告共计拖欠原告水费46元。综上所诉，为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付拖欠的2016年4月28日至2018年11月28日的物业服务费4164元及利息；二、被告支付拖欠的2017年3月至2018年11月28日的水费46元及利息；三、被告承担本案诉讼费用。被告聂民生辩称，一、1、被答辩人进入海虹汉都小区进行物业管理，答辩人被多次卸水表停水，导致无法正常入住海虹汉都小区，被答辩人收取两年的物业费却迟迟不开发票；2、2017年4月3日清明节前一天，答辩人偶尔从外地回去一次，却发现家里没水，原因是被答辩人把水表私自卸走了，多次联系都没给装上，直至第二天都没水洗脸急忙赶回去祭扫，事后，被答辩人告诉我他卸了几十个水表并非我一家，并向我展示了那些卸下来的水表，受到多次卸水表的影响，答辩人受到的心理伤害吓得过年都一直没敢回去入住；3、被答辩人主张的物业管理费收费不合理，缺乏依据，强迫业主接受他们不合理的物业费等费用，私自涨价和动用维修基金，拒绝业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利；4、被答辩人在海虹汉都服务期间，不能尽心尽力的维护业主的各种权益，门上小广告到处都是，尤其是在多次请求下清理门上粘贴的小广告时，清理不当把门划伤，答辩人受到损失，电梯经常坏，水表被无故拆掉，小区业主的东西经常丢，小区里楼道里电瓶车乱停乱放，各种安全隐患随处可见，多次要求他整改，都没有作用。在过年期间被答辩人还找人上门恐吓业主，大家都生活在恐惧中，这也是好多业主拒缴物业费的原因。综上，被答辩人所提出的要求都是他的不作为引起的，这一事实在第一次开庭中已经判过一次，可以缴纳一半的物业费，请求法院驳回被答辩人的全部诉求；二、1、答辩人未交2016年4月至2018年4月这1年的物业费的原因是原告私自卸掉答辩人家中水表且锯断水管导致全家无法用水，其无赖耍流氓的行为严重侵犯了答辩人的合法权益（详见答辩人提交的证据9-③）。退一步讲，因原告服务不达标且多次侵犯答辩人权利，该笔物业费应免交或少交；2、原告与小区的物业合同关系在2018年4月27日便已结束，原告也在小区公告栏里明确告知业主其在合同到期2018年4月27日后自动退出小区，故自此以后的时间里，答辩人不向其交纳水费以及物业费合情合理，其无权向答辩人索要合同到期后的物业费以及水费；在合同到期后的水费以及物业费，答辩人已经交给新物业，故答辩人并未欠任何费用；3、原告第一次签订的合同中约定物业费是0.95元/平方，后期如果需要调整，需双方协商，然其并未通知被告以及小区其他业主，私自提高物业费至1.1元/平方，并以不交物业费就卸水表等方式来威胁业主交费，很多业主对其这种耍无赖的方式实在没有办法才交了水费和物业费；4、双方合同并未约定违约利息等，根据合同法的规定，原告无权主张违约利息；三、原告收取被告两年物业费应开取正规发票；四、本案诉讼费用由原告承担。经审理查明，2014年5月16日，原告其友物业公司作为乙方与甲方信阳市浉河区海虹汉都小区业主委员会签订了《海虹汉都物业服务合同书》，合同有效期两年，约定由甲方委托乙方对海虹汉都小区实行专业化、一体化的物业管理，并约定物业管理费用为住宅0.95元/平方米，无综合管理费，经营性商户1.9元/平方米。合同到期后，2016年4月29日—2018年4月28原告其友物业与海虹汉都业主委员会两次续签了《物业服务合同》，且合同中将物业管理费用变更为1.1元/平方米，经营性商户1.5元/平方米。后因多数业主反映原告其友物业公司在管理中存在卸水表等野蛮行为，服务不达标，在合同到期后经海虹汉都业主委员会决定更换物业公司，新物业富元智慧服务有限公司于2018年12月份正式入驻该小区。另查明，被告聂民生为该小区业主，因对原告服务不满意从2016年4月28日起未交纳物业费用并拖欠了2017年3月至2018年11月的水费46元。以上事实有物业服务合同、物业费缴纳票据、物业管理现场照片及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2014年5月—2018年4月28日期间，原告信阳其友物业公司与海虹汉都业主委员会共签订了三份《物业服务合同书》，原告具有物业服务企业资质，且该合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。因业主委员会有权代表该小区全体业主，故该合同对原告其友物业及小区全体业主均具有约束力，双方均应当积极履行各自的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持。物业服务企业已经按照合同约定及规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本院认为，被告方提交的证据仅能证明原告在管理上存在瑕疵，但不能否认其提供了相应的管理及服务，故被告即业主方应当按照合同约定按期缴纳物业费及代收的水费。再根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十条的规定，物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付合同终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案被告业主方辩称在双方终止合同后原告方拒绝退出，但并未有相关证据证明该事实，另结合新物业入驻时间，故对于原告主张的物业费截止日期为2018年11月28日，应当予以支持。同时，根据被告业主方在庭审中提交的关于小区卫生、公共设施维护及管理的照片可以看出，原告方在管理和服务中确实存在一定瑕疵。业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准，本案中众多业主对原告的服务均表示不满。综上考虑，本院认为，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平及民法通则中公平原则的考虑，本院对物业公司主张的物业管理服务费酌情予以调整，即在原收费的基础上酌情扣减20%，被告应缴纳原告诉请物业费4164元的80%，即3331.2元。同时对于被告业主方认为原告存在其他侵权行为损害了业主方的利益，与本案不是同一法律关系，可另行主张权利。对于原告其友物业主张的利息，因双方并未在合同中进行约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，第十条之规定，判决如下：一、被告聂民生应于本判决生效后十日内向原告信阳市其友物业服务有限公司支付物业管理费3331.2元及水费46元。二、驳回原告信阳市其友物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，则依《中华人民共和囯民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告聂民生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  万欣二〇一九年九月二十三日书记员  崔晶