四川省北川羌族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0726民初2570号 原告：绵阳忠宇物业服务有限公司，住所地四川省绵阳市安州区花荄镇好医生大道（富贵苑）9幢一楼11-12号。 法定代表人：雍丹，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：雍强，男，1979年5月9日出生，汉族，住四川省安县（系该公司员工）。 被告：绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司，住所地绵阳市安州区花荄金鸿路。 法定代表人：陈前春。 委托诉讼代理人：涂海洋，男，1981年2月17日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区（系该公司员工）。 被告：付兴来，男，1987年9月16日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县。 委托诉讼代理人：王丹丹，四川石泉律师事务所律师。 原告绵阳忠宇物业服务有限公司（下称：忠宇物业公司）与被告绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司（下称：忠宇房地产公司）、付兴来物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告忠宇物业公司的法定代表人雍丹、委托诉讼代理人雍强，忠宇房地产公司委托诉讼代理人涂海洋，被告付兴来及其委托委托诉讼代理人王丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告忠宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告忠宇房地产公司、付兴来连带支付欠交原告自2017年3月24日起至2019年6月30日止的物业服务费20，628.97元、生活垃圾费135.00元、公共耗能费1，586.84元、水费792.00元、电费4，045.60元，合计27，188.41元；2、判决二被告连带承担按合同约定，以27，188.41元为基数计算的5%的违约金；3．判决二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告于2013年12月15日与被告忠宇房地产公司签订了《前期物业服务合同》，由原告负责北川羌族自治县安昌镇东方路为民巷安北花园小区的物业服务。该合同约定，营业用物业物管费每月每平方米1.30元；业主或物业租用者未及时交纳物业服务费及代收的相关费用，应按欠交费用总额的5%交纳违约金。2016年3月，被告忠宇房地产公司与付兴来签订了为期5年的《商铺租赁合同》，由付兴来租用忠宇房地产公司的商铺587.72平方米用于开网吧。该合同约定付兴来应按时交纳租金、保证金及水、电、气和物业费，若不按时交纳，视为违约。原告依合同约定进行了该小区的物业服务，但是二被告从2017年3月24日起拒交物业费和原告代交的水电费等费用。原告多次催收无果，现向法院起诉，请求判决如上所请。 被告忠宇房地产公司辩称：我公司与原告签订的《前期物业服务合同》以及与付兴来签订的《商铺租赁合同》的内容是真实的。我公司是案涉商铺的所有权人，付兴来是案涉商铺的实际租赁使用人。我公司认可原告按《前期物业服务合同》约定的内容履行了相应的物业服务义务。因为付兴来是案涉商铺的实际使用者，所以物业服务费等费用按《商铺租赁合同》的约定，应由付兴来按时向原告缴纳。如果付兴来不向原告缴纳物业服务费，我公司将从其向我公司交纳的租用商铺保证金中扣收交纳。 被告付兴来辩称：1．我没有和原告签订物业服务合同，也不知道原告与忠宇房地产公司签订的物业服务合同的具体内容，所以不是本案的适格主体；2．原告并未实质履行物业服务，没有按照约定内容提供服务所以不能按照约定主张物业费；3．原告诉请的生活垃清运费和公共能耗费已包含在物业服务费中了，不能另行主张；4．原告没有履行好物业服务的义务，所以我才拒交物业服务费，所以我不应承担违约责任；5．根据合同约定，原告的物业服务包括代收代缴水电等费用，原告应按照实际缴纳的金额向物业用户收费，虽然原告撤回了此项诉请，我方认为原告提高了收费的单价多收了我的电费应该予以返还并主张抵消物业费。 经审理查明：原告于2013年12月15日与被告忠宇房地产公司签订了《前期物业服务合同》，由原告负责北川羌族自治县安昌镇xx路为民巷xx小区的物业服务。该合同约定了服务期限、物业服务的具体内容、物业服务质量与标准、合同双方的权利与义务、物业服务费用、代收代缴费、违约责任等内容。根据该合同约定：营业用物业的物管费为，每月每平方米1.30元；业主或物业租用者等用户未及时交纳物业服务费及代收的相关费用，应按欠交费用总额的5%交纳违约金。该合同签订后，原告即依合同约定于2015年6月30日入住该小区进行物业服务。2016年3月，被告忠宇房地产公司与付兴来签订了为期5年的《商铺租赁合同》，约定付兴来租用案涉的忠宇房地产公司的商铺587.72平方米用于开网吧。该合同约定付兴来应按时交纳租金、保证金及水、电、气和物业费等费用，若不按时交纳，视为违约。原告依《前期物业服务合同》的合同约定对该小区进行了物业服务，但付兴来从2017年3月24日起未交物业费和原告代交的水电费等费用，被告忠宇房地产公司以付兴来是案涉商铺的实际租用者为由，也未向原告交纳物业服务费等费用。2019年6月30日，原告退出了安北花园小区的物业服务。事后经原告多次向二被告催收无果，遂向本院起诉，请求判决如上所请。 在本案审理中，原告变更诉讼请求，表示对案涉的代收代缴的生活垃圾费、水费、电费等费用另行主张权利，不在本案中一并处理。 上述事实，有原、被告的身份信息，《前期物业服务合同》复印件，《商铺租赁合同》复印件，原告进行物业服务的相关资料，照片复印件，原告催收物业服务费用材料，代收代缴费的水电费的通知、微信记录，原、被告的当庭陈述等证据，并经庭审质证，在卷证实。 本院认为：原告与被告忠宇房地产公司签订了《前期物业服务合同》，双方是在平等自愿的基础上签订的，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《物业服务合同》对被告忠宇房地产公司和付兴来均具有法律约束力。原告为被告付兴来所在小区提供了物业服务，被告付兴来应向原告支付物业服务费。根据物业服务合同商铺的物业费按1.30元/㎡（月）收取物业服务费的约定，被告付兴来应向原告支付2017年3月24日至2019年6月30日的物业服务费。被告付兴来未按时向原告支付物业服务费，系违约行为，应按合同约定承担违约责任。原告在进行物业服务的过程中存在一定瑕疵，可酌情扣减总额10%的物业费，即：18，566.07元（587.72平方米X1.30元/平方米/月X27个月）X90%。对原告变更诉讼请求，表示对案涉的代收代缴的生活垃圾费、水费、电费等费用另行主张权利，不在本案中一并处理的意见，本院予以准许。 根据中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，被告忠宇房地产公司应对付兴来所应交纳的物业服务费用负连带交纳的责任。被告辩称不是本案的适格主体，也不应承担违约责任等理由与事实和法律相悖，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百六十条、第一百六十二条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、由被告付兴来在本判决生效后10日内支付原告绵阳忠宇物业服务有限公司物业服务费18，566.07元，并以18，566.07元为基数按5%的计算支付违约金928.30元，合计19，494.37元； 二、由被告绵阳市忠宇房地产开发有限责任公司对上列款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告绵阳忠宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费378.00元，减半收取189.00元，由被告付兴来负担144.00元，由原告绵阳忠宇物业服务有限公司负担45.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 李 昌 平 二〇一九年九月二十四日 书记员 欧阳博缘