沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初5796号原告：姜宏家，男，汉族，1981年10月25日出生，住址：沈阳市大**。委托代理人：陈宝龙，系辽宁同格律师事务所律师。被告：王岩，女，汉族，1955年9月16日出生，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：赵庆波，系辽宁德帮仲达律师事务所律师。委托代理人：王大可，系辽宁德帮仲达律师事务所实习律师被告：沈阳恒宇房地产开发有限公司，住所地：沈阳市大**文贸路**。法定代表人：郭采懿，职务：董事长。委托代理人：张国纯，男，汉族，1939年1月24日出生，住址：沈阳市沈河区，系该公司副经理。原告姜宏家与被告沈阳恒宇房地产开发有限公司、王岩商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜宏家及其委托代理人陈宝龙与被告沈阳恒宇房地产开发有限公司的委托代理人张国纯，被告王岩的委托代理人赵庆波、王大可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜宏家诉称：2008年4月1日，被告王岩以被告沈阳恒宇房地产开发有限公司(下称恒宇公司)名义与原告签订《商品买卖合同》，将位于沈阳市大东区房屋卖给原告，约定总价315000元，建筑面积85.22平方米，付款方式为一次性支付。合同约定2008年12月31日前交付房屋。合同签订后，原告先后于2008年4月11日、4月12日和5月6日分三次向被告王岩支付房款315000元。可是，被告王岩至今不交付原告所购房屋。现已经逾期112个月。经原告与被告恒宇公司交涉得知，2008年1月被告恒宇公司将包括案涉房屋在内的110套房屋抵押给被告王岩，同年2月2日将该110套房屋作价7419万元抵债被告王岩。而后被告恒宇公司对被告王岩提起诉讼，2013年12月18日最高人民法院作出(2013)民一初字第82号民事判决书，确认被告王岩已经取得了案涉房屋所有权。辽宁省高级人民法院也在刘亚军与沈阳第十三建筑工程公司执行异议一案的终审判决认定，抵债房是被告王岩的合法财产。原告还了解到，2008年1月18日，被告王岩曾将案房屋出售给刘水安，并进行《商品买卖合同》备案登记，后被沈阳市房产局撤销登记。2014年5月8日，刘水安向被告王岩发出《解除合同通知书》，解除其与被告王岩签订的位于沈阳市大东区房屋《商品买卖合同》，经辽宁省高级人民法院询问，被告王岩己经将刘水安交付的定金全部退还。综上所述，案涉《商品买卖合同》的卖方虽然是被告恒宇公司，但所涉房屋的权利人却是被告王岩，故应由被告王岩向原告履行案涉商品买卖合同的房屋交付义务。由于被告恒宇公司在抵债协议中同意被告王岩以其名义对外出售房屋，所以将恒宇公司列为共同被告。原告认为，原告与被告王岩之间签订房屋买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律强性规定，应属于合法、有效，被告王岩应当向原告履行交付《商品买卖合同》所涉房屋的交付义务。被告王岩未按合同约定按时交付房屋已构成违约，应当依约向原告支付违约金。2019年1月份被告王岩电话通知物业后由物业通知我。我收到物业的通知后，通过当地派出所介绍的开锁公司将案涉房屋房门打开。故原告起诉至法院请求法院判令被告王岩给付原告2009年1月1日至2018年12月31日期间的逾期交房违约金124800元并承担本案的诉讼费。被告王岩辩称：1、原告诉我方为被告不适格，理由如下：原告购买的是商品房，而不是二手房，且订立合同的主体是沈阳恒宇房地产开发有限公司与原告，而不是王岩作为合同主体与原告。其起诉依据也是商品房买卖合同，而不是二手房交易的法律文书，王岩也未与原告存在二手房交易的法律事实，因此基于该买卖合同主张权利，应当向订立合同的主体来主张，突破合同主体相对性主张权利应当具有法律依据，且合同的权利义务均由合同主体来约定而不是王岩，故此其意思表示也与王岩无关。王岩确与沈阳恒宇房地产开发有限公司存在着法律关系，且涉诉房屋销售给原告所得的价款用于抵偿沈阳恒宇房地产开发有限公司欠付王岩的民间借贷款项，但该法律关系是二被告之间独有的法律关系，与原告无关。同时王岩与沈阳恒宇房地产开发有限公司有独立的确定该关系的法律文书，其内容已经表明沈阳恒宇房地产开发有限公司将上述房屋所得款项专项用于抵债，沈阳恒宇房地产开发有限公司作为出卖方将房屋按照王岩的要求予以出售，并明确要求出卖人是沈阳恒宇房地产开发有限公司，且该房屋的属性属于商品房，开发主体属于沈阳恒宇房地产开发有限公司，其销售主体也同样是沈阳恒宇房地产开发有限公司，可见在客观上商品房的买卖关系也一定不是王岩作为出售人。原告突破合同主体相对性和买卖合同所确定的特殊主体之间的关系，向我方主张明显违反法律事实和法律规定，该项对我方的诉讼请求应当予以驳回。2、原告主张2019年1月份该房屋通过物业公司已经交付其入住，这说明履行合同的主体并不是王岩，物业公司并非王岩所委托，而是开发公司存在着物业委托关系的特定主体，原告就该事实的相关陈述足以否定了王岩作为合同主体的可能性。3、原告的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效，并且法定的违约金不能超过合同价款的30%，其主张已经超过了法律规定的必要限制。综上，请求法院依法驳回原告对王岩的诉讼请求。被告沈阳恒宇房地产开发有限公司辩称：关于案涉房屋，我认为原告的起诉内容是符合实际的，比较客观。案涉房屋虽然是沈阳恒宇房地产开发有限公司开发，但是权属经最高法判定，作为抵债形式属于王岩，而且双方签订的协议中，王岩有权出卖，并且收取售房款，这点在协议中和判决中就权属和收益已经有明确说法。在原告提出的省高法处理13件刘亚军的案子中，也已经明确确认该房产属于王岩，判决已经生效，权属已经明确，而且售房款已经由王岩收取了。我们公司不知道。一直到最高法二巡法院于去年的1月26日判的836号判决书，我们才从法律意义上知道了案涉房屋由王岩卖给原告了，而且836号判决书中，也明确说明了王岩处理这4套房子，该4人不主张退房，说明是王岩卖的，而且他们入住及交房过程我们不清楚。原告说了是王岩通知的物业，物业通知的原告，是王岩通知的物业，不是由我公司通知的物业。至于整个的入住过程我们不清楚，因为现场有一批人看房，涉及的抵债房我们都不清楚。因此案涉房屋从最高法生效判决以及836号的判决都证明了这个财产是属于王岩的，售房款有由王岩收取了。刘亚军的案件也证明产权属于王岩，我们认为原告主张延期交房的手续问题理所当然的应该由产权人王岩来承担。因为这不是我们的产权。所以我们认为原则上与我们无关。经审理查明：原告姜宏家与被告恒宇公司签订商品房买卖合同，合同约定由原告购买被告恒宇公司开发的位于沈阳市大东区，总房款为315000元。合同同时约定被告应于2008年12月31日前交房。合同第九条约定逾期超过90日的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。2008年4月11日、4月12日和5月6日，原告分三次向被告恒宇公司支付了全部房款315000元，上述房款最终由被告王岩实际收取。另查明，2008年2月2日，被告王岩和被告恒宇公司签订协议书，协议第六条约定恒宇公司为方便王岩销售抵债房，收取抵债房款，恒宇公司同意王岩委派专人在售楼处以恒宇公司名义销售抵债房，并保证根据销售需要提供和签署与抵债房有关的文书和资料（包括签署买卖合同、备案登记有关材料、开具发票、办理入住手续等）。此后被告王岩和恒宇公司因民间借贷纠纷多次诉讼至法院。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、（2013）民一终字第82号判决书、（2018）最高法民终字836号判决书、协议书等证据及原被告陈述，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为:根据我国法律的相关规定，当事人对于自己提出的主张应当提供证据予以证明，无法提供证据或者提供的证据不能证明其主张的，应当承担举证不能的法律后果。被告恒宇公司因向被告王岩借款未能按时还款而在2008年2月2日签订协议书，协议约定由王岩代表恒宇公司与买房人签订包括案涉房屋在内的抵债房的商品房买卖合同并收取房款，但同时该协议也约定由被告恒宇公司办理入住手续等。在庭审中，原告和被告恒宇公司均未能提供证据证明案涉房屋交付给王岩的事实，原告在庭审中亦自述系其通过公安机关找到开锁公司打开案涉房屋的房门。而与原告签订的商品房买卖合同系被告恒宇公司而非被告王岩，原告与被告王岩并无合同关系，因此本案中原告向被告王岩主张逾期交房违约金无事实和法律依据，本院无法支持。综上所述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告姜宏家的诉讼请求。案件受理费2796元，由原告姜宏家负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 雷 凯审判员 郭福强审判员 贾雪艳二〇一九年九月九日书记员 高明月