呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初5212号原告：托克托县盛唐伟业房地产开发有限公司，住所地托克托县新坪路75公里处路北。法定代表人：张为民，该公司董事长。委托诉讼代理人：高守峰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古诚安律师事务所律师。被告：杨霞，女，住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：兴吉勒图，内蒙古爱宗律师事务所律师。第三人：内蒙古明泽房地产开发集团有限公司，住所地呼和浩特市回民区新华西街**明泽广场****。法定代表人：王利明，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭志军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王翌谷，内蒙古陀力律师事务所律师。原告托克托县盛唐伟业房地产开发有限公司（以下简称盛唐伟业公司）诉被告杨霞，第三人内蒙古明泽房地产开发集团有限公司（以下简称明泽公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛唐伟业公司的委托诉讼代理人高守峰、张金来，被告杨霞及其委托诉讼代理人兴吉勒图，第三人明泽公司的委托诉讼代理人郭志军、王翌谷到庭参加诉讼。原告盛唐伟业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的《商品房买卖协议书》无效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人明泽公司是原告盛唐伟业公司的实际控制人，明泽公司因资金周转与杨霞借款1.5亿元，2011年3月至8月期间，杨霞累计给明泽公司借款1.356亿元。2011年7月15日，原告与杨霞签订了一份《商品房买卖协议书》，同日，双方签订了《委托销售协议书》。原告向杨霞出具了收到房款1.5亿元的收据，杨霞向原告出具了欠房款1440万元的欠条。自2012年7月25日起，原告与杨霞签订了149套《商品房买卖合同》，与其他购房人签订了248套《商品房买卖合同》，原告均向购房人出具了购房款收据，但各购房人均未实际交纳购房款。期间，自2011年8月24日至2012年7月13日，明泽公司累计向被告还款7510万元。因原告财务销售报表显示“蓝钻首府”项目所有的房产均是全部售出的状态，而原告是出于担保签订的《商品房买卖合同》，造成原告已正常销售房屋却逃避纳税义务的一种假象，原告也因此被涉税刑事案件的调查。原告认为，原告与杨霞签订的《商品房买卖协议书》，及原告与杨霞和杨霞指定的购房人签订的《商品房买卖合同》，具有对明泽公司向杨霞借款担保的法律特征，《商品房买卖协议》及《商品房买卖合同》属虚假意思表示的民事法律行为，依法应属无效，具体理由如下：1、原告与杨霞签订的《商品房买卖协议书》是在明泽公司与杨霞借款期间，杨霞未向原告支付购房款，目的是通过签订《商品房买卖协议书》及《商品房买卖合同》保证本息得以偿还，从中实现借款还款的利益，即买卖房产为假，保证偿还本息为真；2、通过《商品房买卖协议书》及《委托销售协议书》反映，原告以借款1.5亿元，约定获得5亿元房产和超过销售5亿元房产的溢价回报，规避民间借贷超过年利率24%无效的规定，保证借款高利贷的违法利益得以实现；3、明泽公司在向被告借款1.356亿元后，随即在近一年的时间里累计还款7510万元，杨霞并未就已经偿还的借款数额与原告解除或撤销《商品房买卖协议书》中相应的购房面积数及其对应的《商品房买卖合同》。从中也表明《商品房买卖协议书》及其《商品房买卖合同》属于担保民事法律行为；4、按《商品房买卖合同》的约定，原告已迟延交房，且目前仍不具备交房条件，但被告并未就此向原告主张交房和行使相应权利的请求，从中也能说明《商品房买卖协议书》及其397份《商品房买卖合同》不是真实的房屋买卖民事法律行为；5、被告购买房屋而不付款，委托原告销售付款，并获取溢价回报，不符合房屋买卖法律行为的基本特征和交易习惯；6、在从事民间借贷法律行为的同时，又签订房屋买卖合同，以出借款充当购房款，这种情形，按民间借贷司法解释的规定，房屋买卖合同属于是对民间借贷的担保。综上，原告与被告杨霞签订的《商品房买卖协议书》、《商品房买卖合同》，具备对明泽公司向杨霞借款进行担保的法律特征，非房屋买卖真实意思表示。民间借贷以及担保事宜应由原告与杨霞，及第三人明泽公司在民间借贷法律关系中予以解决。请求法院支持原告的诉讼请求。被告杨霞辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回。1、双方的商品房买卖合同包括在该合同基础上签订的委托销售协议书、商品房买卖协议书都是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不存在合同法52条的情形，不存在原告所述的借贷、担保等法律关系。2、双方签订的合同已经履行了大部分，其中部分商品房买卖合同已经网签，且自2011年7月15日起，签订合同至今，被告一直在催促原告履行合同；3、被告和第三人明泽公司之间不存在借贷法律关系，如有，原告必须要法庭提供存在借贷法律关系的证据，来证明借款金额、期限、利率、以及担保方面的约定，事实上，原告和第三人不存在借贷法律关系。4、诉状中提到的第三人向原告还款7510万元，与事实不符，原告依据双方在2011年7月15日签订的委托销售协议书第二条的约定，将房屋销售回款支付给被告的行为，其中，1495万元是属于被告自己出售底商所得款项，上述7510万元和第三人无关。5、原告所说的税费问题，双方在委托销售协议书中第三条有约定，约定按整体销售总额5亿元限额内乙方承担相应的税金，超过5亿外的税金由甲方即原告承担。6、对原告所陈述的房屋交付迟延，是属于商品房买卖合同的违约行为，并不必然导致合同的无效。7、被告签订商品房买卖合同后，按照约定向原告支付了30%，1.5亿元，其中转账1.356亿元，其余1440万元由被告向原告出具的欠条，该5亿元的70%双方约定由被告委托原告代为销售并针对销售回款的比例、方式做了约定，同时签订了委托销售协议书。第三人明泽公司陈述称，认可原告诉状内容，第三人和被告存在借贷关系，王利芳向被告进行出借，出借金额在3个多亿，签合同的时候预计是1.5亿，实际是1.356亿元，签合同写的是1.5亿元，剩下的打了欠条。第三人和被告约定资金出借后，被告给王利芳打款，为了确保借款，提供担保，由原告和被告签订了房屋销售协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月15日，原告盛唐伟业公司与被告杨霞签订了《商品房买卖协议书》，约定：被告杨霞购买原告开发建设的呼市××路商业用房，面积11672.71平方米，6至24层公寓商品房35889.64平方米；总价款人民币5亿元，付款方式：先支付1.5亿元，剩余3.5亿元，由被告杨霞委托原告销售并以销售回款支付原告；原、被告对于房屋交付的标准、交付时间、房屋质量保修及物业管理、违约责任，均约定由原告盛唐伟业公司与最终买受人签订的《商品房买卖合同》中进行约定。同日，原告盛唐伟业公司与被告杨霞签订了《委托销售协议书》，约定：被告杨霞委托原告销售被告购买原告蓝钻首府除一层底商商铺外的所有房屋；第二条销售回款约定：销售回款由原告盛唐伟业公司统一收取，并按照以下办法分配使用：1、如以一次性付款或分期付款方式销售的，销售回款的70%作为被告杨霞向原告支付的房款，30%归被告杨霞支配；2、如以银行按揭借款方式销售的，银行按揭借款部分在按揭银行将款打入原告账户扣除保证金后，40%作为被告向原告支付的房款，60%归被告杨霞支配；在被告杨霞按上述办法向原告支付的房款累计达到人民币5亿元（含被告杨霞向原告支付的1.5亿元，（实际支付1.356亿元，尚欠1440万元））时，所有销售回款均属被告杨霞，原告应在扣除被告杨霞应承担的税金后将剩余销售款转付给被告杨霞；第三条税金承担约定：原告按整体销售总额人民币5亿元限额内承担相应的税金；原告受托销售的整体销售总额超过5亿元之外产生的税金，由被告杨霞承担，该增加的税金由原告在向被告转付的按比例回款中直接扣除。2011年8月5日，原告盛唐伟业公司向被告杨霞出具的《收据》一张，书写：今收到杨霞购蓝钻首府商业及公寓房屋交来房款人民币1.5亿元，收款人王利芳，交款人杨霞；同日，被告杨霞出具《欠条》一张，书写：今欠到盛唐伟业房地产开发有限公司房款1440万元。2011年8月24日，王利芳通过中国工商银行向被告杨霞转款两次，共计人民币1000万元；2011年9月1日，王利芳通过中信银行向被告转账2000万元；2011年9月15日，明泽公司向内蒙古金平投资有限公司转账人民币1500万元；2011年10月12日，王利芳通过中信银行向被告杨霞转账200万元；2011年12月30日，王利芳通过中信银行向被告杨霞转账60万元；2012年1月14日，第三人明泽公司出具《明泽公司现金收款单》，写明：款项内容盛唐项目还款，金额500万元，备注承兑汇票，被告杨霞在收款人处签字，王利芳在资产管理部签字；王利芳通过中国工商银行向被告杨霞转款两次，共计人民币500万元；2012年1月18日，王利芳通过中信银行向被告杨霞转账50万元；2012年5月10日，王利芳向被告杨霞转账200万元；2012年7月9日、7月13日，王利芳通过中信银行向被告杨霞转账三次，每次均为500万元；以上共计人民币7510万元。另查明，2011年6月13日，杨霞与原告盛唐伟业公司签订了《商品房内部认购协议书》，约定：被告杨霞认购原告开发的位于呼和浩特市××路房屋（商铺），建筑面积1349.39平方米，单价为7万元/平方米，总价款为94457300元。原告认可“盛唐大厦”即本案涉案的“蓝钻首府”，此认购协议是原告与杨霞之间的真实意思表示，认购协议房屋的购房款由杨霞支付给王利芳。庭审中，原被告认可被告向王利芳转款人民币1.356亿元；原告及第三人明泽公司陈述：王利芳为第三人明泽公司的财务人员；被告杨霞陈述：被告杨霞与第三人明泽公司存在500万元的借款关系，亦是将借款打入王利芳账户内，王利芳为第三人明泽公司的员工，但王利芳在原告出具的《收据》中，作为原告的收款人，即作为原告的员工签字；原告及第三人明泽公司认可双方之间存在关联关系。本院认为，原告陈述被告杨霞与第三人明泽公司为借款合同关系，但未向本院提交关于存在借款合同关系的证明；被告杨霞向王利芳汇款，第三人明泽公司虽认可王利芳为其员工，但根据被告杨霞与原告于2011年6月13日签订的××府房屋（商铺）的《商品房内部认购协议书》，被告杨霞亦是向王利芳转入的购房款，且对于此协议原告认可与被告杨霞之间的商品房买卖合同关系，原告亦认可第三人明泽公司为其实际控制人，故被告杨霞向王利芳汇款的行为，不能认定被告杨霞与第三人明泽公司存在借款关系；根据原告与被告杨霞签订《委托销售协议书》的约定，系由被告杨霞委托原告销售其购买的房屋，对于原告销售房屋的价款，双方约定了分配的比例，及税金的负担；上述协议签订的时间为2011年7月15日；被告杨霞向原告打款的时间为2011年7月20日至2011年8月5日，原告或第三人明泽公司通过王利芳向杨霞转款的时间为2011年8月24日至2012年7月13日；而原告与被告杨霞签订《商品房买卖合同》的时间为2012年10月29日、10月30日，签订时间明显晚于双方签订《商品房买卖协议书》、《委托销售协议书》的时间，也晚于原告或第三人明泽公司向第三人杨霞转款的时间，不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条所规定的：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的法律特征；综上，对于原告以被告杨霞与第三人明泽公司存在借贷关系，与被告签订的《商品房买卖协议书》系为借款担保的陈述，本院不予采信；原告与被告签订《商品房买卖协议书》，并向被告出具收到购房款《收据》的行为，认可了双方存在房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；故对原告请求确认协议书无效的诉请，证据不足，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告托克托县盛唐伟业房地产开发有限公司的诉讼请求。诉讼费：案件受理费人民币100元，由原告托克托县盛唐伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 韩宇 二〇一九年九月十九日书记员 杨婷