湖南省邵阳市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）湘05行终228号 上诉人（一审原告）刘小丹，女，1990年6月12日出生，住湖南省邵阳县。 委托代理人侯跃亮，湖南邵长律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）邵阳县自然资源局，住所地邵阳县大木山振羽新区。 法定代表人刘铭，该局局长。 委托代理人杨学平，该局工作人员。 委托代理人莫祥云，湖南嘉衡律师事务所律师。 一审第三人林柏军，男，1966年7月9日出生，户籍地邵阳县，现住邵阳县 上诉人刘小丹因与被上诉人邵阳县自然资源局、一审第三人林柏军不动产行政登记一案，不服湖南省邵阳县人民法院（2019）湘0523行初45号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审查明，2013年3月3日，原告刘小丹及其父刘高平与肖建平及其子肖杰共同达成协议，刘高平夫妇自愿将自己的老屋场地约百多平米，作价50000元转让给肖杰。由肖建平全部出钱出力，将老屋改装成新屋，并负责办好刘小丹、肖杰两人的房产证，房子砌好后，除肖建平能住到死后为止，其永久使用权归肖杰和刘小丹两夫妻及刘小丹、肖杰共有的子孙后代。刘小丹与肖杰于2013年6月13日登记结婚。2013年4月6日肖建平将房屋发包修建，砌完三层后肖建平不想再继续修建。2014年4月20日，肖建平与大儿子肖彪、小儿子肖杰达成书面协议，将房子砌六层，砌房子的钱全部由肖建平出，三层以上用来出售，出售房子的钱由肖建平全权处理。房屋建成后，肖建平将4-6层的六套房子于2014年、2015年度分别出售（或赠与）他人，其中601室购买人为林柏军。2016年8月11日，刘小丹获得湘邵国用（2016）第0####9号土地使用权证。2016年9月9日，肖建平将1-3层房屋产权登记在儿子肖杰名下，4-6层的六套房间分开办理好六份房屋产权证书，全部登记在刘小丹名下。林柏军于2016年9月21日在邵阳县房产局办理了邵房权证塘渡口镇字7160####9号房屋产权证。2016年11月28日，林柏军向邵阳县不动产登记中心提交申请材料，被告审查后于2016年12月14日对林柏军的房产办理了转移登记（房地一体登记），林柏军购买的6O1室不动产权证号为湘（2016）邵阳县不动产权第00####0号。刘小丹于2019年1月21日提起本案诉讼，请求撤销林柏军名下不动产权证号为第00####0号不动产登记。 一审认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案被告邵阳县自然资源局在为第三人办理不动产权证书前，原告拥有涉案房屋的国有土地使用权证，土地使用权转移与原告有利害关系，因此应当认定原告具有本案的诉讼主体资格。原告刘小丹虽然没有在肖建平、肖彪、肖杰共同商定再砌三层出售的协议上签名，但是肖建平将房屋产权证登记至原告刘小丹名下以前，即已将全部六套房屋出售（或赠与）给林柏军等六人，原告不仅没有制止肖建平向外出售房屋，阻止房屋购买者们装修房屋，相反提供书写有“刘小丹（4-6层）转让”的刘小丹身份证复印件给肖建平，以方便房屋购买人办理房屋产权证，充分证实原告知晓第三人购买601室的事实及对4-6层六套房子不享有所有权，认可肖建平行使处分权。第三人购买的601室在办理被诉不动产权证之前，邵阳县房产局就已经将601室的产权登记在第三人的名下。第三人在办理房地一体登记时，涉及土地使用权转移，土地使用权人刘小丹在邵阳县不动产登记申请书上签名同意转让，同时刘小丹、林柏军递交了相关资料，被告依法对上述材料进行审查后，向第三人林柏军颁发了被诉湘（2016）邵阳县不动产产权第00####0号不动产权证。根据《城市房地产转让管理规定》第五条“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”的规定，被告确定第三人分摊原告名下的部分国有土地使用权的行为合法有效。原告认为被告在未经得原告同意或者授权的情况下将原告名下的房产办理过户登记手续违法，没有尽到应有的审查义务，不符合客观实际，也于法无据。一审依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第七十九条第二款之规定，判决驳回原告刘小丹的诉讼请求。 上诉人刘小丹上诉称，被上诉人未提供证据证明上诉人曾到不动产登记中心办理过户手续或者委托手续，也未提供经过公证的委托书，被上诉人对不动产情况的查验行为也发生在变更登记之后，被上诉人的具体行政行为程序违法。被上诉人提交的证据材料中所有含有“刘小丹”的签名均非上诉人亲笔签署，上诉人对肖建平擅自销售房屋的行为一概不知，也没有办理过土地使用证及房屋产权证，一审法院依据这些证据认定被上诉人作出行政行为证据确凿，属于证据采信错误。请求二审法院依法撤销一审判决，改判撤销林柏军名下不动产权证号为第00####0号不动产登记或者将本案发回重审。 被上诉人邵阳县自然资源局答辩称，林柏军在2016年11月28日向邵阳县自然资源局不动产登记中心申请办理不动产权登记，并提交了相关材料。不动产登记中心的工作人员依法对申请材料进行审查后认为林柏军的申请材料齐全且符合法定形式，决定受理其申请，并在2016年12月14日向林柏军颁发湘（2016）邵阳县不动产权第00####0号不动产权证。邵阳县自然资源局向林柏军颁发不动产权证的行为是合法的行政行为，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，程序合法。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 一审第三人林柏军答辩称，我买了肖建平的房子，刘小丹是知道的。 本院二审对一审查明的上述事实予以确认。本院另查明，涉案房屋于2016年9月9日登记至刘小丹名下，产权证号为邵房权证塘渡口镇字第7160####9号。同年9月18日申请转移登记，转让方签名为刘小丹，肖杰在共有权人意见栏签署“同意转让”，受让方为林柏军。房产转移登记后林柏军获得的房产证号为邵房权证塘渡口镇字7160####9号。同年11月28日，申请人为刘小丹、林柏军，代理人为肖建军，提交不动产登记申请书，登记事由为涉案房屋的国有建设用地使用权和房屋所有权的转移登记。被上诉人依据《邵阳县房屋转移登记（询问）申请表》、《邵阳县不动产登记申请书》、林柏军对肖建军的授权委托书、原告和第三人的身份材料、房屋所有权证、《购房协议书》、《邵阳县房地产销售缴税证明单》、《邵阳县地方税务局存量房交易计税价格结果通知单》、土地使用权证、《房屋基本信息调查表》、《地籍调查表》、《不动产权籍调查成果认定书》等资料，向林柏军颁发了湘（2016）邵阳县不动产权第00####0号不动产权证。其中《邵阳县房屋转移登记（询问）申请表》、《邵阳县不动产登记申请书》、《购房协议书》上的“申请人”或“甲方”处有刘小丹签名，刘小丹的身份证复印件上签有“刘小丹（4-6层）转让”手写字样。 本院认为，本案被诉行政行为是涉案不动产登记行政行为。不动产登记机构办理房地一体转移登记，对房地产的实际权利人以及买卖关系均只负有形式审查的义务。由于涉案房屋产权在申请不动产登记之前已转移登记至林柏军名下（邵房权证塘渡口镇字7160####9号），林柏军对涉案房屋享有合法权益。被上诉人邵阳县自然资源局对不动产登记中房屋产权的登记没有超出或者变更原房屋产权登记的内容，该部分登记行为与上诉人刘小丹不具有利害关系。根据《城市房地产转让管理规定》第五条“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”的规定，被诉行政行为与刘小丹有利害关系的登记行为是土地使用权的转移登记。不动产登记机构受理不动产登记申请后应当依法定程序予以办理。《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第三款规定，自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。本案中，在被上诉人邵阳县自然资源局提供的《邵阳县不动产登记申请书》上，刘小丹是作为登记申请人委托肖建平为其办理不动产登记手续。但是邵阳县自然资源局并未提供证据证明刘小丹与肖建平一起到不动产登记机构现场签订了授权委托书，也未提供经公证的授权委托书，该委托程序明显不符合规定。因此，邵阳县自然资源局在办理不动产登记时并未尽到审慎审查义务，其办理程序违法。上诉人刘小丹提出的邵阳县自然资源局作出的具体行政行为程序违法的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定邵阳县自然资源局作出的行政行为符合法定程序的结论错误。参照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，本院确认邵阳县自然资源局办理湘（2016）邵阳县不动产权第00####0号不动产权登记的行政行为违法，但不予撤销该登记。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决如下： 一、撤销湖南省邵阳县人民法院（2019）湘0523行初45号行政判决； 二、确认邵阳县自然资源局办理湘（2016）邵阳县不动产权第00####0号不动产登记的行政行为违法，但不予撤销该登记。 本案一、二审受理费共100元，由被上诉人邵阳县自然资源局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋红玲 审 判 员  杨皞陟 审 判 员  黄 毅 二〇一九年九月三十日 法官 助理  王 奥 代理书记员  游小红 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； …… 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。 被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。 被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。