广西壮族自治区河池市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂12执异14号 案外人：王瑞刚，男，汉族，1959年8月2日生，住址南宁市青秀区。 申请执行人：广西建工集团联合建设有限公司，住所地南宁市西乡塘区，统一社会信用代码：914500007451XXXXXX。 法定代表人：陆彪，该公司董事长。 被执行人：广西信地房地产开发有限公司，住所地河池市城西新城区，统一社会信用代码：914512000752XXXXXX。 被执行人：河池市信地混凝土有限公司，住所地河池市金城江区，统一社会信用代码：914512000811XXXXXX。 法定代表人陈荣德，公司经理。 广西建工集团联合建设有限公司（简称广西建工集团公司）与广西信地房地产开发有限公司（简称信地公司）、河池市信地混凝土有限公司（简称信地混凝土公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院根据广西建工集团公司提出财产保全申请，于2018年9月作出（2018）桂12民初31号《民事裁定书》以及（2018）桂12执保3号《协助执行通知书》，依法查封了信地公司“左岸公社”项目，XX栋XX号房屋等房产。广西建工集团公司与信地公司、信地混凝土公司建设工程施工合同纠纷一案经本院调解作出（2018）桂12民初31号《民事调解书》。因信地公司、信地混凝土公司未能履行生效调解书确定的付款义务，广西建工集团公司向本院申请强制执行。在案件执行当中，案外人王瑞刚以本院查封“左岸公社”XX栋XX号房屋行为不当为由，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人王瑞刚称，河池中院所查封“左岸公社”XX栋XX号房己于2017年2月25日由信地公司出售给异议人本人，该房的所有权归其所有，故应解除对该房屋的查封。理由：1、在河池中院查封之前异议人已经与信地公司签订有效的书面商品房买卖合同。2017年2月25日，异议人与信地公司签订房屋认购协议书，约定异议人向信地公司购买XX号房，该认购协议书具备商品房买卖合同的主要内容，且异议人已经将全部房款支付给信地公司，双方签订的认购协议书应当认定为商品房买卖合同。2、信地公司已经向异议人交付了XX号房，申请人已实际占有该房。信地公司已经于2019年初通知可以交房装修。3、异议人已支付全部价款。信地公司于2017年2月25日向异议人出具了收到全部购房款的收据。4、未办理过户的原因在于信地公司，而不是异议人。异议人支付房款后，多次向信地公司主管人员提出要求尽快办理购房合同，但多次被推说要求异议人等待。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，涉案的XX号商品房依法不得查封。异议人提出异议请求：请求解除对异议人所有的位于“左岸公社”1栋XX号房的查封。 申请执行人广西建工集团公司提出意见:一、案外异议人王瑞刚提出的异议理由无事实、法律依据。1.异议人与信地公司2017年3月1日签订的认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，答辩人认为该认购协议不属于商品房买卖合同，仅属于预约合同。异议人在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。（二）异议人无证据证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）异议人无证据证明该房屋是用于居住且异议人名下无用于居住的房屋。（四）异议人不能证明其已支付全部价款。二、因异议人不能举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，异议人提出排除房产执行的理由不成立。三、异议人无证据证明涉案房屋已进行预告登记，无证据证明已办理不动产法定登记，故异议人不享有足以排除执行的民事权益。四、答辩人有优先受偿权，异议人不享有能够排除房产执行的权利。答辩人请求法院依法驳回异议人的异议请求。 经审理查明，申请执行人广西建工集团公司与被执行人信地公司、信地混凝土公司建设工程施工合同纠纷一案，本院根据广西建工集团公司提出财产保全申请，于2018年9月间作出（2018）桂12民初31号《民事裁定书》以及（2018）桂12执保3号《协助执行通知书》，依法查封了信地公司位于河池××××区城西项目，预售许可证号为XXX项目下的河池市金城西路北面“左岸公社”XX栋XX号房屋等房产。2018年12月13日，经本院组织调解，广西建工集团公司、信地公司、信地混凝土公司三方达成分期付款的调解协议，本院予以确认作出了（2018）桂12民初31号《民事调解书》。因被执行人信地公司、信地混凝土公司未能履行生效调解书确定第一期付款义务，广西建工集团公司于2019年1月17日向本院申请强制执行，本院于2019年1月21日立执行案--（2019）桂12执21号，该案于2019年6月25日执行完毕。此后，案外人王瑞刚以本院查封的“左岸公社”XX栋XX号房屋系信地公司出售给本人，该房的所有权归其所有为由，向本院提出书面异议请求解除对该房屋查封。 另查明，2016年11月26日，王瑞刚与信地公司签订了一份《信地·左岸公社认购协议书》，约定：王瑞刚认购“左岸公社”XX栋1XX层XX号房；认购总价306850元；购房定金70000元己于签署本认购协议时付清，剩余楼款236850元等内容。2017年2月25日，王瑞刚与信地公司又签订了一份相同内容的《信地·左岸公社认购协议书》，明确剩余楼款236850元已交齐等内容。当天信地公司出具了收到王瑞刚XXX房购房款306850元的收据。 还查明，因被执行人信地公司、信地混凝土公司未能履行（2018）桂12民初31号《民事调解书》后续付款义务，广西建工集团于2019年7月30日再次向本院申请强制执行，本院于8月1日立执行案--（2019）桂12执127号，该案尚在执行当中。 本院认为，一、关于王瑞刚提出异议事项处理程序问题。本案异议人王瑞刚向本院提交“财产保全异议申请书”，虽然是对本院2018年9月作出的（2018）桂12民初31号《民事裁定书》诉讼保全查封“左岸公社”XX栋XX号房屋提出异议，但与被查封房产相关联的诉讼案件已作出生效的民事调解书，案件目前已进入执行程序。此时，王瑞刚对该查封行为提出异议请求解除对XX号房屋查封，实际上是请求阻却对该房屋的执行措施，属于案外人对执行标的提出异议的情形，故本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（五）项的规定，作为执行异议案件立案审查。 二、关于王瑞刚主张阻却涉案房屋执行理由是否成立的问题。首先，涉及“左岸公社”XX栋XX号房屋目前仍登记在被执行人信地公司名下，性质为住宅。其次，王瑞刚与信地公司签订有认购协议书，明确由王瑞刚购买信地公司名下XX号房屋，同时约定认购价格及付款方式等内容。2017年2月25日王瑞刚按约定付清全部房款，信地公司亦向王瑞刚出具了收据。由此可知，王瑞刚向信地公司购买XX号房屋是双方当事人的真实意见表示，且王瑞刚已经履行全部付款义务，虽然双方当事人签订的认购协议书不完全符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件存在瑕疵，但不存在足以导致协议无效的情形，视为双方当事人签订有合法有效的书面买卖合同，亦可认定在本院2018年9月裁定查封涉案XX号房之前王瑞刚与信地公司已经签订合法有效的书面买卖合同。另外，经查询，尚未发现王瑞刚在河池××××区有其他用于个人居住的房屋。综前分析意见，王瑞刚提出排除对XX号房屋执行的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。据此，王瑞刚请求排除对涉案XX号房的执行，具体事实、法律依据，本院予以支持。广西建工集团公司提出的答辩意见与客观事实不符，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 解除对广西信地房地产开发有限公司位于河池市金城江区城西项目，预售许可证号为XXXXX项目下的河池市金城西路北面“左岸公社”XX栋XX号房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日向人民法院提起诉讼。 审判长  华卫江 审判员  覃春燕 审判员  廖德旺 二〇一九年九月三十日 书记员  李慧莹