山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初5208号 原告：宿厚群，男，1970年7月31日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：高强（特别授权代理），山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘迅（特别授权代理），山东齐鲁律师事务所律师。 被告：朱延峰，男，1980年3月20日出生，汉族，住山东省禹城市。 被告：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370102353479766P。 法定代表人：金田，总经理。 委托诉讼代理人：解学鑫（特别授权代理），男，系山东中住地产经纪有限公司员工。 第三人：济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100553721502T。 法定代表人：张超，董事长。 委托诉讼代理人：张政敏（特别授权代理），女，系济南恒大金碧地产开发有限公司员工。 第三人：齐鲁银行股份有限公司济南洪楼支行，住所地济南市，统一社会信用代码913701009647168044。 负责人：杨延，行长。 委托诉讼代理人：韩立波（特别授权代理），男，系齐鲁银行股份有限公司济南洪楼支行经理。 原告宿厚群与被告朱延峰、山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）、第三人济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）、齐鲁银行股份有限公司济南洪楼支行（以下简称齐鲁银行洪楼支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告山东中住地产经纪有限公司在答辩期内向本院提出管辖权异议申请，本院作出（2018）鲁0112民初5208号之一民事裁定书，驳回了被告山东中住地产经纪有限公司对本案管辖权提出的异议。被告山东中住地产经纪有限公司不服，提起上诉，济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民辖终121号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告宿厚群及其委托诉讼代理人高强、刘迅，被告山东中住地产经纪有限公司委托诉讼代理人解学鑫，第三人济南恒大金碧房地产开发有限公司委托诉讼代理人张政敏到庭参加诉讼。被告朱延峰、第三人齐鲁银行股份有限公司济南洪楼支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宿厚群向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告朱延峰办理坐落于济南市历城区xx不动产的登记证书，办理至朱延峰名下，恒大公司予以配合；二、请求贵院依法判令被告朱延峰在取得自己的不动产登记证书后，协助宿厚群将上述不动产转移登记至原告宿厚群名下，被告山东中住地产经纪有限公司予以配合；三、诉讼费用、律师费由被告朱延峰负担。事实与理由：2015年5月5日，第三人济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）与被告朱延峰签订《济南市商品房买卖合同》，约定恒大公司将坐落于济南市历城区xx不动产出售给被告朱延峰，总房款864049元，首付374049元，剩余490000元通过贷款方式支付。同日办理网签备案手续。被告朱延峰已向第三人济南恒大金碧房地产开发有限公司支付全部首付款，被告朱延峰从第三人齐鲁银行股份有限公司济南洪楼支行贷款490000元。2016年9月28日，在被告山东中住地产经纪有限公司的居间下，被告朱延峰与原告宿厚群签订《房屋买卖合同》（编号009096），约定被告朱延峰将坐落于济南市历城区xx不动产出售给原告宿厚群，总价款132万元。原告应在合同签订当日支付定金2万元，2016年10月8日前，将首付款66万元支付被告，剩余66万元于原被告进行上述不动产转移登记之日支付。2017年6月2日，经双方又签订《补充协议》，约定2017年6月10日前原告支付被告购房款6万元，2017年12月31日前原告支付被告购房款30万元，剩余30万元过户当日一次性付款或以银行按揭方式支付。合同签订当日，宿厚群支付被告朱延峰定金2万元。2016年10月5日，原告支付被告64万元。2017年6月8日原告支付被告购房款3万元，2017年6月9日，又支付3万元。2017年12月15日原告支付被告购房款30万元，以上共计支付102万元，尚有30万元未支付。2017年6月2日，被告将房屋交付原告。宿厚群认为,原、被告签订的《房屋买卖合同》（编号009096）、《补充协议》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。朱延峰拒不履行合同义务，属于合同违约，严重侵犯原告宿厚群的合法权益。另，宿厚群具备在济南市限购区域的购房资格，涉案房产亦不受限售政策的影响；宿厚群可以一次性支付剩余购房款，并代被告朱延峰向第三人齐鲁银行股份有限公司济南洪楼支行支付剩余房屋贷款及利息，合同具备继续履行的条件，应当继续履行。为维护宿厚群的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，特诉至贵院，望判如所请。 朱延峰缺席，未作答辩。 中住公司辩称，同意宿厚群的诉讼请求。 恒大公司述称，朱延峰目前银行贷款已经逾期，根据恒大公司与朱延峰签订的商品房买卖合同，恒大公司有权解除商品房合同。朱延峰在购买涉案房屋时曾向金碧物业有限公司济南分公司借款交纳了首期款，向恒大公司承诺在未还清金碧物业有限公司济南分公司借款之前恒大公司可以不予办证。 齐鲁银行洪楼支行缺席，述称自2019年1月开始存在逾期情况一直持续，开发商承担了1至3月份的担保责任，代偿了银行贷款。4月份至今未还，逾期贷款数额大约1万多元。对于原告要求代替朱延峰偿还所有的未到期银行贷款本息、复利、滞纳金的主张，齐鲁银行洪楼支行表示在不损害其利益的情况下尊重法院判决。 宿厚群围绕其诉讼请求提供如下证据：1、2019年7月10日调取的房屋权属状况信息（备案）、济南市商品房买卖合同各一份；2、《房屋买卖合同》、补充协议各一份；3、定金收条一份、房款收条三份、银行打款凭证四份；4、房屋差价收条1份；5、结婚证、户口本、济南市房屋登记信息查询结果证明；6、民事委托代理合同、律师费发票；7、房屋权属状况信息（备案登记2019年7月31日调取）、房屋权属状况信息（初始登记2019年7月31日调取）；8、收据两份、借记卡账户历史明细清单、刷卡小票一份；9、催告函一份以及EMS邮件三份。恒大公司提供以下证据：1、2015年5月1日朱延峰作出的承诺书一份、金碧物业有限公司济南分公司出具的证明一份、金碧物业有限公司济南分公司与朱延峰于2015年5月1日签订的借款协议一份；2、2019年3月25日齐鲁银行济南洪楼支行出具的代偿通知一份、贷款还款记息单一份。本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下： 2015年5月1日，金碧物业有限公司济南分公司（以下简称金碧物业公司）（甲方）与朱延峰（乙方）签订借款协议，协议约定：乙方认购了济南xx号房，由于资金周转问题特向甲方借款。经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额为319696元，乙方承诺按时向甲方归还上述借款；一、还款时间约定：1、乙方须在2015年10月26日前向甲方归还所借款项25921元，2、乙方须在2016年4月26日前向甲方归还所借款项25921元，3、乙方须在2016年10月26日前向甲方归还所借款项43202元，4、乙方须在2017年4月26日前向甲方归还所借款项43202元，5、乙方须在2017年10月26日前向甲方归还所借款项43202元，6、乙方须在2018年4月26日前向甲方归还所借款项138248元；二、乙方必须严格按照本协议约定的期限归还每期借款，否则，每逾期一天，乙方须按每期未归还款项总额的千分之一，向甲方支付违约金。同日，朱延峰向金碧物业有限公司济南分公司出具委托书一份，内容载明：本人由于资金周转问题特向贵司借款用于认购济南xx房，同时承诺严格按照协议约定期限归还借款，如出现未按时归所借款项，本人授权贵司全权代为办理该套房屋的收楼及其他手续，同时贵司有权对该房屋以出租、拍卖等方式进行追偿，此委托在经金碧物业有限公司济南分公司确认所借款项全部还清后方可撤销。同日，朱延峰向济南恒大金碧房地产开发有限公司出具承诺书，本人由于资金周转问题向金碧物业有限公司济南分公司借款用于认购济南xx房，双方已于2015年5月1日签订《借款协议》，本人同意该房屋的房产证办理起算日期为本人归还完《借款协议》约定的所借款项之次日，如借款还清日早于《商品房买卖合同》约定办证起算日期，则仍按《商品房买卖合同》执行。 2015年5月5日，恒大公司（出卖人）与朱延峰签订了合同编号为销售（字）201514327339的《商品房买卖合同》一份，约定恒大公司将位于历城区xx室建筑面积为131.77平方米的不动产以864049元的价格出售给朱延峰，付款方式为2015年4月29日前支付首期房款374049元，余款49万元，须在2015年4月29日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。附件五合同补充协议因买受人未履行合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任；（2）有权对该商品以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。 2016年9月28日，在中住公司（居间人、丙方）居间下，朱延峰（出卖人、甲方）与宿厚群（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区xx室的房产给乙方，商品房买卖合同编号销售（字）xx，房屋所有权人朱延峰，建筑面积131.77平方米，成交价格132万，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元；乙方于2016年10月8日前，将首付款66万元存入甲方指定账户，剩余房款66万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足。甲乙双方应在本合同签订之日起800日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳。合同签订当日，宿厚群支付定金2万元。2016年10月5日，宿厚群支付房款64万元。2017年6月2日，朱延峰（卖方、甲方）与宿厚群（买方、乙方）、中住公司（见证方、丙方）签订补充协议，协议约定：甲乙双方约定首付款为66万元，于2017年6月10日前乙方支付给甲方房款6万元，2017年12月31日前乙方支付甲方房款30万元，剩余房款30万元过户当日乙方一次性付款或者乙方办理银行按揭贷款由银行支付给甲方。2017年6月8日，宿厚群支付房款3万元；2017年6月9日，宿厚群支付房款3万元；2017年12月15日，宿厚群支付房款30万元。2017年6月8日，宿厚群向朱延峰支付房屋差价459元。现剩余30万元购房款尚未支付，2017年6月2日，朱延峰向宿厚群交付涉案房屋。 2019年3月25日，齐鲁银行洪楼支行向恒大公司发送代偿通知，内容载明：“客户姓名朱延峰……截止2019年3月21日，该客户贷款余额463346.9元。自2018年11月起该客户出现逾期，其中逾期本金2826.61元，利息8379.52元，复息84.91元，根据与贵方签订的合同，贵方对该客户的债务承担连带保证责任。现请贵方对该客户提供代偿，并于收到此通知之日起3个工作日内，汇款11291.04元至贵方在我行开立的账户。”2019年3月29日，恒大公司代偿朱延峰逾期贷款本息11291.04元。 2019年7月9日，金碧物业公司出具证明一份，内容载明：“朱延峰因购买济南xx房屋向我司借款319696元，第6期借款138248元应于2018年4月26日还款，截止目前仍未还清，按借款协议约定，每逾期一天按逾期未还总额的千分之一支持违约金。”2019年8月9日，宿厚群代朱延峰向金碧物业公司支付剩余首付款及违约金共计203225元。同日，恒大公司出具收据，内容载明：付款方姓名朱延峰，收款方姓名恒大公司，金额138248元，并加盖济南俊汇置业有限公司财务专用章。金碧物业公司出具收据，内容载明：交款单位朱延峰，人民币64977元，收款事由xx违约金，并加盖金碧物业有限财务专用章予以确认。 宿厚群出具落款时间为2019年8月1日的催告函，内容载明：“朱延峰：……现上述不动产已于2019年7月23日办理完毕初始登记，登记在济南恒大金碧房地产开发有限公司名下，登记证号为济南xx，登记地址历城区xx。目前已经具备办理朱延峰不动产登记以及给我进行转移登记的条件。请你于收到本函之日起三日内与开发商济南恒大金碧房地产开发有限公司进行联系，提供相关手续，配合恒大公司办理你自己的不动产登记证书，在办理完毕您的所有权登记手续后三日内将上述不动产转移登记至我名下。若不配合，您将承担相应的违约责任。”宿厚群于2019年8月2日通过EMS邮政快递分别向朱延峰的户籍地山东省禹城市，但均未妥投。2019年8月9日，宿厚群通过EMS邮政快递再次向朱延峰邮寄催告函，邮寄地址为济南市历城区xx，邮件亦未妥投。 庭审中，宿厚群表示为顺利实现合同目的，其愿意代偿朱延峰就涉案房产所欠的银行贷款，因朱延峰逾期还贷由恒大公司承担保证责任支付的款项，代朱延峰支付办理房屋不动产登记及过户时所产生的契税等税费，并主张代偿代付费用从应付朱延峰的购房款中予以扣除，对超付部分在代偿后另行向朱延峰主张。齐鲁银行洪楼支行表示在不损害其利益的情况下尊重判决，恒大公司表示同意接受宿厚群的代偿。 另查明，涉案房屋权属状况信息（合同备案）显示，房屋所有权人朱延峰，房屋坐落历城区xx，网签登记时间2015年5月5日，无抵押。朱延峰网签时间为2015年，不受济南市限售政策限制。涉案房屋权属状况信息（已登簿）显示，所有权人济南恒大金碧房地产开发有限公司，房产证号济南xx，房屋坐落xx，登记时间2019年7月23日，无抵押。涉案房屋于2019年7月23日取得初始登记（首次登记）。宿厚群与妻子肖霞名下的济南市房屋登记信息查询结果证明，其家庭成员名下只有一套房产，具有购房资格，不受限购政策限制。2018年7月1日，宿厚群与山东齐鲁律师事务所签订民事委托代理合同，委托该所律师处理本案诉讼，支出律师费2万元。 本院认为，宿厚群与朱延峰在中住公司居间下签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。宿厚群已按照合同约定支付购房款，朱延峰理应按照约定办理不动产登记证书并协助办理过户手续。原、被告签订的房屋买卖合同中约定，双方应在本合同签订之日起800日内，办理房产过户等相关手续。在2019年7月23日（已超过800日）涉案房屋完成初始登记后，宿厚群多次向朱延峰发送催告函催促办理不动产登记手续，朱延峰至今仍未办理不动产登记手续，致使合同未能按约履行，构成违约。自2018年4月26日起朱延峰在金碧物业公司的首付贷出现逾期，自2018年11月起在齐鲁银行洪楼支行的房屋贷款出现逾期，恒大公司因此向齐鲁银行洪楼支行承担了担保责任，恒大公司陈述在朱延峰未按期偿还银行贷款和物业公司的首付借款之前，依约可以解除合同或者不予办证。宿厚群自愿代偿因朱延峰逾期还贷导致恒大公司承担保证责任向齐鲁银行洪楼支行支付的款项，自愿代偿因朱延峰欠付金碧物业公司的首付贷款项，恒大公司亦予以接受。综上，涉案房屋依法已具备办理不动产登记证书的条件。房屋买卖合同中，为买受人办理过户手续是出卖人的基本合同义务，朱延峰将涉案房屋登记在自己名下是向宿厚群履行过户义务的前提，依据诚实信用原则，朱延峰应及时将涉案房屋登记在自己名下，办理不动产登记手续。 《中华人民共和国物权法》第191条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。宿厚群自愿代偿朱延峰就涉案房产所欠齐鲁银行洪楼支行的银行贷款，不违反法律规定，本院予以支持。宿厚群家庭成员名下只有一套房，符合购房条件。涉案房屋具备过户的条件，宿厚群要求将涉案不动产转移登记至宿厚群名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 宿厚群尚欠朱延峰30万元的购房款，其代为清偿的齐鲁银行洪楼支行按揭贷款余额、金碧物业公司剩余首付贷款项及违约金、恒大公司承担保证责任支付的相应款项均从应付朱延峰购房款中相应抵扣，超付部分宿厚群可在代偿后在法律允许的范围内另行向朱延峰主张。 根据宿厚群、朱延峰签订的房屋买卖合同，如任一方未按合同的约定履行相关义务，违约方赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费），故宿厚群要求朱延峰支付律师费2万元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决： 一、宿厚群于本判决生效之日起五日内向济南恒大金碧房地产开发有限公司偿还因朱延峰逾期还贷而承担保证责任支付的相应款项（以济南恒大金碧房地产开发有限公司确认数额为准）； 二、朱延峰于宿厚群就第一项代偿款项支付完毕后五日内办理坐落于济南市历城区xx（若地址、楼号、房号等变更，以变更后为准）的不动产登记证书，办理至朱延峰名下。宿厚群可代为支付办理该次登记期间的税、费等相关费用，济南恒大金碧房地产开发有限公司予以协助； 三、宿厚群于本判决生效之日起十日内向齐鲁银行股份有限公司济南洪楼支行偿还朱延峰对涉案房屋的贷款余额（以齐鲁银行股份有限公司济南洪楼支行确认数额为准）； 四、朱延峰于取得涉案房产不动产登记证书且宿厚群代偿完毕第三项判决款项后十日内协助宿厚群办理涉案房产权属转移登记手续，相应税、费等由宿厚群负担； 五、朱延峰于本判决生效之日起十日内支付宿厚群律师费2万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，保全费5000元，由朱延峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长 杨 华 审判员 曹桂莲 审判员 薛 蕾 二〇一九年九月三日 书记员 李美霞