湖北省荆门市掇刀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0804民初379号 原告：胡立兵，男。 委托诉讼代理人：刘军，湖北新天律师事务所律师。 被告：荆门银河房地产开发有限责任公司，住所地荆门市东宝区金龙泉大道**。 法定代表人：卢克金，董事长。 委托诉讼代理人：宋峰翔，湖北法之星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁羿，湖北法之星律师事务所实习律师。 原告胡立兵与被告荆门银河房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月12日公开开庭进行了审理。原告胡立兵的委托诉讼代理人刘军，被告荆门银河房地产开发有限责任公司的法定代表人卢克金及其委托诉讼代理人宋峰翔、鲁羿到庭参加诉讼。因双方均补充提交了证据，本院于2019年6月1日再次公开开庭进行了审理。原告胡立兵及其委托诉讼代理人刘军，被告荆门银河房地产开发有限责任公司的法定代表人卢克金及其委托诉讼代理人宋峰翔到庭参加诉讼。原、被告于2019年5月26日共同向本院申请给予两个月调解期限，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告胡立兵向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还原告购房款603180.80元，赔偿原告损失345600元（租金300元/月×12个月×8年，待评估后最终核定）；2、要求被告负担诉讼费。事实和理由：位于荆门市掇刀区九渊路天虹居小区系被告开发的商住小区，双方于2009年5月13日签订了两份《商品房买卖合同》，约定原告购买该小区的第4幢103、104号和第6幢-105—-116号（12间）商铺，被告应于同年12月18日前交付商铺给原告，两份《商品房买卖合同》均办理了备案。2009年7月9日，原告、中国农业银行股份有限公司荆门房产支行（以下简称农行房产支行）、被告三方签订了《个人购房担保借款合同》，农行房产支行向原告夫妻发放贷款98万元用于购买商铺，借款利率为中国人民银行公布的贷款基准利率上浮10%,采用等额本息还款法。同时，原告以该商铺作为抵押，并办理了预抵押登记，被告作为连带保证责任人在合同上签名盖章。借款合同签订后，农行房产支行向原告发放了贷款，将款项转至被告账户。因原告到外地经营，自2015年4月开始，51万元本金未偿还，被告也未将房屋交付原告。2016年1月，农行房产支行将原告、被告起诉至荆门市东宝区人民法院，法院经审理作出（2016）鄂0802民初95号民事判决，判决生效后，被告履行了担保义务。2016年6月，被告行使追偿权，将原告起诉至荆门市东宝区人民法院，经与被告口头协商，将原告购买的第6幢-105—-116号商铺拍卖后支付购房款，遂作出（2016）鄂0802民初981号民事调解书，但被告违反口头约定，申请法院变卖第4幢103号商铺以617196元的价格抵付给被告。原告购买的第6幢-105—-116号商铺已由被告处置给他人，导致商铺无法交付给原告。原告于2018年11月7日向被告送达了解除合同通知，但被告未退还原告购房款，且被告一直拖延交付商铺导致原告经济损失，原告为此诉诸法院。 被告荆门银河房地产开发有限责任公司辩称，其一，原、被告之间不存在真实的房屋买卖关系；其二，胡立兵并未实际履行过合同义务，也没有任何出资；其三，原告诉请的损失没有法律依据，其损失也仅是资金占用利息，故应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2006年11月16日，被告荆门银河房地产开发有限责任公司与案外人王辉签订了《承包合同书》1份，合同约定被告将位于荆门市掇刀区九渊路银河天虹居小区承包给王辉开发，所需资金由王辉负责，由王辉独立核算，被告收取王辉土地及管理费630万元。之后，王辉与孔令军、张勇合伙开发天虹居小区。 2009年5月13日，被告（出卖人）与原告胡立兵（买受人）签订了编号为JM20091838《商品房买卖合同》1份，合同约定：被告将位于荆门市掇刀区九渊路银河天虹居小区6幢-1层的-105—（-116）号12间商铺(建筑面积381.76平方米,单价1580元/平方米,总价603180.80元)出售给原告，被告应于2007年12月18日之前将商铺交给原告。付款方式：买受人于2009年5月13日签约并首付房款301590元，余款301590元办理银行按揭。 同日，被告与原告又签订了编号为JM20091927的《商品房买卖合同》1份，合同约定：被告将位于荆门市掇刀区九渊路银河天虹居小区4幢-1层-103、-104号商铺(建筑面积117.94平方米，单价2800元/平方米，总价330232元)出售给原告，被告应于2007年12月18日之前将商铺交给原告。付款方式：买受人于2009年5月13日签约并首付房款165232元，余款165000元办理银行按揭。上述两份合同均约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。上述两份合同于2009年6月3日在荆门市房地产市场管理处办理了登记备案手续。 2009年7月9日，原告胡立兵、中国农业银行股份有限公司荆门房产支行（以下简称农行房产支行）、被告荆门银河房地产开发有限责任公司签订了《个人购房担保借款合同》，农行房产支行向原告发放贷款980000元，用于购买商铺，借款利率为中国人民银行公布的贷款基准利率上浮10%，采用等额本息还款。原告以该商铺作为抵押，办理了预抵押登记，被告作为连带责任保证人在合同上签名盖章。 2009年7月15日，农行房产支行向原告账户提供贷款98万元。同日，原告将98000元转入银河公司天虹居项目部保证金账户、将882000元转入银河公司天虹居项目部账户。次日，银河公司天虹居项目部向案外人张勇转账622000元、向张杰转账65000元、同年7月21日向熊运荣转账195000元，三笔转账合计882000元。原告未取得被告出具的收到原告交纳购房款的收据，被告未将上述房屋交付原告。 胡立兵仅向农行房产支行偿还了部分贷款本息，自2015年4月开始，未再向农行房产支行偿还借款本息，尚欠农行借款本金510211.32元及利息。农行房产支行于2015年9月并入农行向阳支行，农行向阳支行为向胡立兵、朱小艳（胡立兵之妻）、荆门银河房地产开发有限责任公司追索借款，向荆门市东宝区人民法院提起起诉，该院于2016年3月10日作出（2016）鄂0802民初95号民事判决，判令：（一）胡立兵、朱小艳偿还农行借款本金510211.32元及利息；（二）胡立兵、朱小艳支付农行律师代理费15000元；（三）荆门银河房地产开发有限责任公司对胡立兵、朱小艳的上述义务承担连带清偿责任。判决生效后，荆门银河房地产开发有限责任公司替胡立兵、朱小艳承担了上述保证责任，偿还了其所欠银行贷款本息。 2016年6月，荆门银河房地产开发有限责任公司向胡立兵、朱小艳行使追偿权而诉至荆门市东宝区人民法院，该院于2016年6月14日作出（2016）鄂0802民初981号民事调解书，调解书确定：胡立兵、朱小艳于2016年6月17日支付荆门银河房地产开发有限责任公司585118元。若未按期支付，则以585118元为本金，按中国人民银行公布的同期贷款利率支付逾期利息。2017年8月30日，荆门市东宝区人民法院作出（2016）鄂0802执427号之一执行裁定书，裁定拍卖胡立兵、朱小艳位于荆门市掇刀区九渊路天虹小区第4幢-1层-103、4幢-1层-104商铺。2018年7月26日，荆门市东宝区人民法院作出（2018）鄂0802执恢59号执行裁定书，将胡立兵、朱小艳位于荆门市掇刀区九渊路天虹小区4幢1层-103、103、203商铺，作价617196元交付荆门银河房地产开发有限责任公司抵偿（2016）鄂0802民初981号民事调解书确定的义务。该院没有对4幢1层-104号商铺执行。 因被告未向原告交付银河天虹居小区6幢-1层的-105—（-116）号12间商铺，原告于2018年11月7日向被告发出《解除商品房买卖合同及返还购房款通知书》，要求解除编号为JM200901838的《商品房买卖合同》，返还购房款603180.80元，赔偿迟延交付损失345600元。 上述事实，有原、被告的陈述、双方签订的《商品房买卖合同》2份、荆门市东宝区人民法院（2016）鄂0802民初95号民事判决书、（2016）鄂0802民初981号民事调解书、（2016）鄂0802执恢59号执行裁定书、（2016）鄂0802执427号之一执行裁定书、《解除商品房买卖合同及返还购房款通知书》、《承包合同书》、证人张勇的证言、胡立兵银行账户往来明细、银河公司天虹居项目部保证金账户资金往来明细、银河公司天虹居项目部账户资金往来明细、农行转账支票等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。 《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的有下列情形之一，当事人可以解除合同。第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告在被告未向其交付编号为JM20091838《商品房买卖合同》约定天虹居小区6幢-1层的-105—（-116）号12间商铺，无法实现合同目的时，要求解除合同，并将解除合同通知了被告，被告对解除合同并无异议，双方所签订的编号为JM20091838《商品房买卖合同》已经解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告在解除合同之后，要求被告返还其通过贷款方式支付的购房款603180.80元，符合法律规定，本院对原告要求被告返还购房款603180.80元的诉讼请求予以支持。 关于原告要求被告赔偿损失345600元的诉讼请求，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四三款规定：“买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，…”双方在合同中约定了出卖人逾期交房的违约责任，即逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。被告至今未向原告交付房屋，在原告要求解除合同时，应按累计付款金额的3%向原告支付违约金，即603180.80元×3%=18095.42元。原告按租金损失计算经济损失345600元，缺乏法律依据，为此，本院对原告主张的损失按核定的18095.42元予以部分支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款之规定，判决如下： 一、被告荆门银河房地产开发有限责任公司返还原告胡立兵购房款603180.80元； 二、被告荆门银河房地产开发有限责任公司赔偿原告胡立兵经济损失18095.42元； 三、驳回原告胡立兵的其他诉讼请求。 上述第一、二项于本判决生效之日起5日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13288元，减半收取6644元，由原告胡立兵负担2294元，被告荆门银河房地产开发有限责任公司负担4350元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员  张高平 二〇一九年九月三日 法官助理邹亚彬 书记员徐蕾 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。