浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙09民终175号上诉人（原审原告）：丁洁男，女，1978年12月5日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区，现住浙江省舟山市。委托诉讼代理人：虞军军，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：舟山祥生置业发展有限公司，住所地浙江省舟山市定海区临城街道翁山路416号中浪国际大厦C座901室。法定代表人：孙伯儒，董事长。委托诉讼代理人：孙菁雄，浙江六和（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴羚竹，浙江六和（舟山）律师事务所律师。上诉人丁洁男因与被上诉人舟山祥生置业发展有限公司（以下简称祥生公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案因当事人申请庭外和解于2019年6月19日暂停审限，2019年9月2日恢复审理。本案现已审理终结。丁洁男上诉请求：撤销一审判决，或依法改判支持其一审诉请。事实和理由：1.交房通知到达时间并非合同约定的交房时间，两者并非同一概念。祥生公司将2018年8月29日通知交房日视为合同约定的交房日，没有考虑基本的生活常理，明显违反诚实信用原则。2.当天通知当天交房造成购房者无法准时办理验房手续，祥生公司明显是要免除万分之三逾期交房的违约责任。3.涉案的《舟山商品房买卖合同（预售）》附件八“协议补充内容”载明“以挂号、特快专递发出的，寄出后第7日为送达日”，所以不能当然认为寄出当天就是送达之日。况且2018年8月29日上诉人在外地，无法明确邮柜里面的信件是否为交付通知书。3.一审将其诉请界定为物权请求权，缺乏法律依据。本案诉请的权利基础是合同关系，并非物权请求。4.双方合同附件图纸标注了房屋的前后出入通行位置，说明出售的房屋北面通行位置为北面庭院出入，但祥生公司违反合同约定，私下将底层北面庭院归为上叠业主使用，并安装铁门，限制其通行，明显构成违约。5.上诉人提供的新证据表明祥生公司存在改变涉案商品房底层北面庭院使用性质的违约情形，侵犯了上诉人的通行权。祥生公司辩称，1.其虽逾期60日交房，但在当日已经具备了交房条件，上诉人也于当日中午收到交付通知书。2.若上诉人于2018年8月29日前往办理交房手续，其已做好充分准备，完全可以为上诉人办结相关手续，上诉人主观臆断其无法完成交房，缺乏事实依据。3.合同附件八“协议补充内容”适用无法送达或者拒收的情形，本案系实际送达和签收，并不能适用。4.上诉人确认通行权的诉请系物权请求权，一审对此认定是正确的。首先，其并未将底层北面庭院铁门上锁，不存在改变北面庭院使用性质的事实。其次，2019年2月23日上诉人已经办理了交房手续，上诉人提出的尚未交房无法行使物权请求权的说法与事实不符。最后，根据物权法第三十三条和合同法第一百零七条的规定，上诉人的诉请不具备合同约定的请求权基础。因此，请求二审驳回上诉，维持原判。丁洁男向一审法院起诉请求：1.判令祥生公司支付违约金71832元；2.判令确认其所购房屋底层北面庭院为公共区域，并确认其享有该区域通道的通行权。一审法院认定事实：丁洁男与祥生公司于2017年7月19日签订编号为2017预380189号的《舟山商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：祥生公司将位于房屋出售给丁洁男；该房屋建筑面积140.84平方米，总价款3109631元；出卖人应当于2018年6月30日前将房屋交付买受人使用；逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，祥生公司按日向丁洁男支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，丁洁男有权解除合同…丁洁男要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，祥生公司按日向丁洁男支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，丁洁男实际支付房价款3109631元，涉案房屋未按照规定的时间交付。祥生公司于2018年8月29日向丁洁男寄送交房通知书等材料，邮件通过邮政特快专递方式，于2018年8月29日中午通过邮柜签收。丁洁男陈述快递送达时，接到快递员电话，但当时其在外地无法领取且不知信件内容，并自认于同月31日从邮柜中取得信件。涉案南山郡花园小区交付时，祥生公司在包括讼争房屋在内的所有叠墅户型北面进户门前安装围栏式矮门，并在叠墅南北草坪外安装围墙及围栏式矮门，未上锁。一审法院认为：丁洁男与祥生公司签订的《舟山商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应依约履行。现祥生公司未按约定期限交付涉案房屋，应承担支付逾期交房违约金的违约责任。祥生公司按照丁洁男提供的地址向其发送的交房通知等材料，邮件通过邮柜签收，丁洁男可以通过快递通知及取件码随时自助或委托他人提取信件，故邮柜应视为丁洁男提供地址的延伸，邮柜签收应认定为有效的投递，本案逾期交房违约金的计算期限应自2018年7月1日起至2018年8月29日止，计60日。逾期交房违约金经计算为37315.57元（310963元×60日×0.0002）。关于丁洁男要求确认其所购房屋底层北面庭院为公共区域，并确认其享有该区域通道的通行权。首先，丁洁男该项诉请的请求权基础系物权请求权，而丁洁男明确本案的案由为商品房销售合同纠纷，请求权基础系债权请求权。故丁洁男该项诉请不属于本案审理的范围。其次，根据现有证据，不能证明祥生公司存在改变涉案叠墅底层北面庭院使用性质的违约的情形，也不能证明丁洁男的通行权受到侵犯。综上，对丁洁男的该项诉请，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、祥生公司于判决生效之日起五日内支付丁洁男逾期交房违约金37315.57元。二、驳回丁洁男的其他诉讼请求。一审案件诉讼费1596元，减半收取798元，由丁洁男负担432元，由祥生公司负担366元。二审中，丁洁男向本院提供三份新证据。证据一，光盘一份，拟证明祥生公司负责人孙伯儒曾表示，涉案叠墅底层北面庭院归上叠业主管理使用，下叠业主除应急逃生等情形外不能通行；证据二，销售宣传单照片打印件三页，拟证明祥生公司在销售房屋时宣传上叠业主可使用北面庭院；证据三，涉案小区21幢301室、19幢304室北面庭院上锁、硬化照片等打印件三页，拟证明其通行权益受损。祥生公司质证认为，对于证据一的真实性无异议，关联性有异议，公司负责人在协调处理有关纠纷中的陈述不具有相应效力；对于证据二的证据三性均有异议；对于证据三的真实性无异议，但与涉案房屋无关。祥生公司向本院提交一份新证据，即《房屋交付文表签收单》复印件一页，拟证明丁洁男于2019年2月23日办理了交房手续。丁洁男质证认为，对办理交房的事实无异议，但与本案无关。本院认为，对于丁洁男提交的证据一，证据资格予以确认，但其证明力需其他证据佐证；对于证据二，因未提供原件和证据来源，证据资格不予确认；对于证据三，证据资格予以确认，但该证据与涉案房屋无关，证明力不予确认。对于祥生公司提交的证据，鉴于丁洁男对接收房屋的事实予以认可，故对该证据资格和证明力已无需确认。二审查明，涉案的《舟山商品房买卖合同（预售）》第十条规定：“本合同第九条约定日期为最后交付日期，该商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人可以在出卖人通知的交付时间内办理交接手续。由于买受人的原因逾期办理交接手续的，买受人应按照本合同第十二条的约定承担相应责任。”该条款内容以下划线方式标示。同时，合同第十二条以及附件八补充协议对因买受人原因未能按期交付的，则自出卖人规定的交付期限届满之日起视为已交付房屋。另查明，祥生公司于2018年8月29日寄送给丁洁男的快递单“内物品名”一栏载明“交付通知书、交付须知”。交付通知书载明“本公司定于2018年8月29日为交房日，为您办理交房手续。……，您可以在交房日当天前来办理房屋交付手续，也可以在交房日之后的10日内前来办理房屋交付手续”。再查明，合同附件八补充协议约定：1.屋面露台、屋顶花园、底层庭院等区域，非属于专有的部分，为业主共有，但归于该等区域直接连通的商品房的买受人专属使用，该买受人享有专有（独占）使用权，其他业主均同意并确认对该区域不享有使用权。……4.本协议项下屋面露台是指供相关商品房业主使用的屋面室外露天天台；底层庭院是指供底层相关商品房业主使用的室外绿地或花园。5.全体买受人均同意19#、20#、21#、22#、23#、25#、27#、28#房屋前栏杆围合部分的绿化区域不计入公共绿地面积之内由结构与之相连的多层住宅的买受人按业主公约规定合理使用并负责有修剪、清洁等义务。此外，二审中丁洁男自认涉案叠墅北面庭院围栏式矮门上锁行为并非祥生公司实施。除以上事实外，二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、如何计算逾期交房的违约金；二、涉案叠墅底层北面庭院的性质及通行权问题。一、关于如何计算逾期交房的违约金问题。丁洁男主张祥生公司不应将交付通知书的送达日视为实际交房日，从而应适用逾期交房超过60日的标准计算违约金。祥生公司辩称已于通知送达日前具备交房条件，应按照逾期交房未超过60日的标准计算违约金。本院认为，从涉案的《舟山商品房买卖合同（预售）》约定内容分析,祥生公司将涉案叠墅交付使用包含两个层面意思:一是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格，二是要在约定期限内将房屋交付给丁洁男使用。本案中，首先，祥生公司在2018年8月29日前，已取得建设工程竣工验收备案证明以及相关部门出具的认可文件和使用文件，即已在该节点之前，具备了交付符合合同约定标准的房屋的条件。其次，祥生公司按照丁洁男合同中预留的地址和联系方式向其寄送交房通知书等材料，丁洁男也于当日中午通过邮柜签收。鉴于通知交房系祥生公司的单方行为，无需丁洁男协助配合，且该邮件载明的内置物品内容较明确并处于丁洁男实际控制范围内，故祥生公司已经履行了通知交付房屋的义务，接收房屋的相关责任在丁洁男。虽然祥生公司将邮寄通知交房时间与实际交房的起始时间定为同一天，一定程度上存在未充分考虑买受人可能存在的实际问题，但该瑕疵不足以认定祥生公司逾期交房超过60日。因此，一审按照日万分之二标准计算逾期交房违约金是正确的，应予维持。二、关于涉案叠墅底层北面庭院的性质及通行权问题。首先，底层北面庭院的性质问题。双方合同及其补充协议未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。从合同内容分析，可以认定双方仅约定底层北面庭院系业主共有，未对该区域的使用问题作出特别约定。其次，争议的通行权问题。丁洁男以祥生公司构成违约为由提起诉讼，但根据现有证据以及丁洁男自认，其未能证明祥生公司存有改变涉案叠墅底层北面庭院使用性质的违约行为，也未能证明其在该区域通行的权利受到阻碍。故一审判决驳回其该项请求并无不当，亦可维持。需要指出的是，根据物权法规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。即小区业主有权利合理利用公共部分，但不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益，同时还应当考虑到公序良俗等因素。本案中，叠墅的上下叠业主作为相邻双方，不能因行使自己的权利，而有损社会生产和他人生活。考虑到叠墅的实际结构，北面庭院是上叠业主出入的唯一通道，在下叠业主已具备南面庭院通道的基础上，下叠业主应从保障安全、隐私和必要性等角度合理使用北面庭院，并对上叠业主使用北面庭院负有更多容忍义务。综上所述，丁洁男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费662.91元，由上诉人丁洁男负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈吉审 判 员 谢佑审 判 员 褚炅二〇一九年九月四日法官助理牟聪代书记员 毛贇