天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初5153号原告：天津市扶轮中学，住所地天津市河**吕纬路**。法定代表人：石勇，校长。委托诉讼代理人：孙剑锋，天津金蔚律师事务所律师。被告：天津市津佰顺环保科技有限公司，，住所地天津市河**鸿顺里街北六马路**诺诚广场**楼931法定代表人：王飞，总经理。被告：曹恩会，男，1948年1月11日出生，汉族，北京铁路局天津电务段退休职工，住天津市河**。原告天津市扶轮中学与被告天津市津佰顺环保科技有限公司（以下简称津佰顺公司）、被告曹恩会物权保护纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市扶轮中学的委托诉讼代理人孙剑锋，被告津佰顺公司的法定代表人王飞、被告曹恩会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市扶轮中学向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即将坐落于天津市河北区××××18号（扶轮中学）的房屋2间（约35平方米）腾交给原告；2.判令二被告给付原告2017年1月1日至2019年6月30日期间的房屋使用费5万元，并按照每日55元标准给付原告2019年6月30日后的房屋使用费，直至实际腾房之日止；3.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告撤回了对津佰顺公司的诉讼请求，并明确本案仅向被告曹恩会主张腾房，并由曹恩会支付2017年1月1日至2019年7月16日的房屋使用费。事实与理由：原被告系房屋租赁合同关系。坐落于河**间（约35平方米）房屋系原告使用的校舍。二被告于2012年4月起承租讼争房屋，租赁合同双方每年一签，2016年5月31日原被告再次签订《租赁合同（含用电协议）》一份、就讼争房屋租期续期7个月，自2016年6月1日起至2016年12月31日止，年租金2万元。依照河北区政府及教育局政策要求，不再续租、收回房屋。现租赁期限早已届满、被告理应将讼争房屋腾交给原告。鉴于目前涉案房屋由被告曹恩会实际占用，故仅要求曹恩会腾房。另，被告曹恩会作为合同到期后房屋的实际使用人应支付自2017年1月1日起的房屋使用费。原告多次通知被告腾房未果。为此，诉请贵院判如所请，以维权益。被告津佰顺公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：本案与津佰顺公司无关，津佰顺公司是现任法定代表人王飞于2016年10月10日从原股东曹恩会处受让股权接手过来的，曹恩会控制该公司的时候公司名称是天津铁菱机电温控设备科技发展有限公司，王飞受让股权后公司名称变更为天津市津佰顺环保科技有限公司，原告是与原来的铁菱机电公司签订的租赁合同，津佰顺公司与原告从没有签订过租赁合同，也没有使用过涉案房屋，故不应该承担责任。被告曹恩会辩称，同意原告第一项诉讼请求，不同意第二、三项诉讼请求。被告曹恩会只同意把原告租给曹恩会（天津铁菱机电温控设备科技发展有限公司）的两间房屋腾空，其中一间在隔壁新世纪酒楼内部，另一间在××××临街的烟酒超市最里间，但是烟酒超市靠近马路便道的外间房屋是曹恩会自己搭建的，与原告无关，对曹恩会自己搭建的房屋不同意腾房。2016年12月31日合同到期后，烟酒超市的房屋仍由曹恩会控制，但原告将水电停了。新世纪酒楼内的房子，曹恩会早前转租给新世纪酒楼，转租租金只给到2016年6月底，之后没有再给租金，但房屋仍由新世纪酒楼使用，直到2019年7月16日新世纪酒楼才将酒楼内的涉案房屋返还曹恩会，曹恩会于当日将该房屋返还给原告。因合同到期后，烟酒超市内的涉案房屋没有水电，新世纪酒楼内的涉案房屋由酒楼实际使用，且没有支付曹恩会租金，所以曹恩会不同意支付2017年以后的房屋使用费。本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落于天津市河北区，共计两间。一间位于××××18号新世纪酒楼内部一层，另一间位于新世纪酒楼隔壁目前悬挂“烟酒超市”牌匾房屋的最里间（被曹恩会隔断为两小间）。上述房屋原均系铁路产房屋，原由铁一中使用，房屋坐落土地的使用权人为北京铁路局天津铁路分局。2004年根据天津市人民政府办公厅文件《关于做好铁路系统在津教育医疗单位移交工作的通知》，原铁一中移交给河北区人民政府，后铁一中更名为天津市扶轮中学，即本案原告。2012年6月15日，原告与天津铁菱机电温控设备科技发展有限公司（以下简称铁菱机电公司）签订房屋租赁合同一份，约定原告将自有的涉案房屋2间出租给铁菱机电公司使用，租期自2012年4月1日至2015年3月31日。2015年5月29日，双方续签租赁合同，约定铁菱机电公司续租上述房屋一年，租期自2015年6月1日至2016年5月31日。2016年5月31日，双方又续签租赁合同，约定铁菱机电公司续租上述房屋七个月，租期自2016年6月1日至2016年12月31日。2016年12月5日，原告向铁菱机电公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，声明2016年12月31日合同到期后不再续租，要求铁菱机电公司在合同到期后腾房。2017年1月6日，原告向铁菱机电公司发出《租赁房屋到期通知书》，声明租赁合同已到期，原告有权采取停水停电等措施收回房屋，铁菱机电公司须承担实际退还房屋之前的所有费用。上述两份通知均由被告曹恩会实际签收。租赁合同到期后，承租方未将涉案房屋返还原告，房屋实际由曹恩会继续占用。本案诉讼期间，位于新世纪酒楼内部的一间涉案房屋已经于2019年7月16日返还给原告，位于“烟酒超市”最里间的涉案房屋现仍由曹恩会实际占有。另查明，铁菱机电公司原股东为被告曹恩会及案外人天津铁菱机电温控设备有限公司，法定代表人为曹恩会。2016年10月10日，曹恩会及天津铁菱机电温控设备有限公司将持有的铁菱机电公司的股权全部转让给案外人王飞，后铁菱机电公司更名为天津市津佰顺环保科技有限公司，法定代表人为王飞。另，被告曹恩会自述其自1996年起开始承租涉案房屋，并对其中的一间房屋（“烟酒超市”最里间）进行了改扩建，将最里间隔断为两间，并向外扩建。原告对曹恩会扩建房屋不予认可，主张即便被告曹恩会对房屋进行了扩建，也系依托原房屋进行扩建，故扩建部分也应一并腾交原告。经本院实地勘察，曹恩会所述“烟酒超市”最里间房屋屋顶被红色彩钢板覆盖，原告和曹恩会均认可该红色彩钢板系原告加装。曹恩会主张，原告在维修校舍房屋时仅对原属原告的部分加装了彩钢板，对曹恩会扩建部分未加装彩钢板。本院认为，原告与铁菱机电公司就涉案房屋的租赁合同于2016年12月31日已经到期，铁菱机电公司在合同到期后负有将房屋返还给原告的义务。铁菱机电公司未能如期返还房屋，已经构成违约。因铁菱机电公司的股东发生变更之后，该公司即不再占有涉案房屋，涉案房屋变为由曹恩会占有，而曹恩会也不具有继续占有涉案房屋的合法根据，故应由实际占有人曹恩会将房屋返还给原告。因原告撤回了针对津佰顺公司的诉讼请求，而原告与曹恩会之间无租赁合同关系，原告对曹恩会的请求权基础为物权，故本案案由由立案时的租赁合同纠纷变更为物权保护纠纷。关于返还房屋范围，位于新世纪酒楼内部的一间房屋应予返还，该房屋已经于本案诉讼期间返还原告，该部分诉讼请求已经达成，本院予以确认。关于烟酒超市内的房屋，根据现场勘查情况，除最里间彩钢板覆盖部分应予返还外，其余部分已明显超出了租赁合同约定的35平方米面积范围，应不属于租赁合同范围之内。对于除最里间之外的部分，原告既不能证明对此部分房屋有合法产权，也不能证明该部分房屋位于原告土地使用权范围内，故对除最里间之外部分的返还请求，本院不予支持。如妨碍原告正常进入最里间部分，原告可另行主张排除妨碍。关于合同到期后的使用费问题。租赁合同到期后，涉案房屋由被告曹恩会实际占有使用，而曹恩会并不具有占有使用上述房屋的合法根据，其无权占有原告房屋已经侵犯了原告合法权益，原告有权比照原合同租金标准向曹恩会追索返还房屋前的使用费。关于曹恩会主张原告在合同到期后停水停电致使房屋不能正常使用一节，曹恩会对涉案房屋系无权占有，原告是否采取停水停电等自力救济措施，并不减轻曹恩会承担无权占有的损害赔偿责任。且曹恩会自述曾私自搭接临时电经营，可见其已实际使用涉案房屋，故对该抗辩意见本院不予采纳。至于位于新世纪酒楼的一间房屋，曹恩会自述将该房屋转租给了新世纪酒楼，新世纪酒楼是否向曹恩会交纳租金，不影响曹恩会向原告交纳使用费。关于使用费数额，原告确认在2019年7月16日已经收回位于新世纪酒楼内房屋，且表示仅主张使用费至2019年7月16日，本院照准。使用费具体数额应按一年2万元的标准，从2017年1月1日计算至2019年7月16日，共计50794.52元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告曹恩会将位于××××18号新世纪酒楼旁悬挂“烟酒超市”牌匾内房屋最里间的2间房屋（红色彩钢板覆盖部分）返还给原告天津市扶轮中学；二、本判决生效后十日内，被告曹恩会给付原告天津市扶轮中学2017年1月1日计算至2019年7月16日的房屋使用费50794.52元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告曹恩会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  高治二〇一九年九月二十六日法官助理华茜书记员李思铭附：本裁判适用法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。