山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2019）晋0403民初1840号原告郭栋，男，1987年11月9日出生，汉族，山西省长治市人，住山西省长治市。委托代理人赵强，山西铨一律师事务所律师。委托代理人成毅，山西铨一律师事务所律师。被告黄文欢，男，1990年9月20日出生，汉族，福建省莆田市人，住长治市。委托代理人张玉梅，山西宇誉律师事务所律师。被告长治市居一家房地产经纪有限公司，住所地山西省长治市淮海街3-4院8号商铺。法定代表人马辉，职务执行董事。原告郭栋诉被告黄文欢、被告长治市居一家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年7月23日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告郭栋的特别授权代理人赵强、成毅，被告黄文欢的特别授权代理人张玉梅，被告长治市居一家房地产经纪有限公司的法定代表人马辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郭栋诉称：2015年8月20日，经被告长治市居一家房地产经纪有限公司居间介绍，原告郭栋与被告黄文欢签订了《房地产买卖合同》。合同约定被告黄文欢将其自有的长治市××区号第1幢2单元2101号房屋，房屋面积126.91平米，以106万元的价格出售给原告郭栋，付款方式为签订合同当日原告郭栋支付被告黄文欢购房款50万元，2015年10月5日之前再次支付被告黄文欢30万元，剩余购房款26万元待被告黄文欢、被告长治市居一家房地产经纪有限公司配合办理完成房屋合同变更手续或完成房屋过户手续之日由原告郭栋一次性支付被告黄文欢。合同签订后，原告郭栋依约分别于2015年8月20日、2015年10月14日支付被告黄文欢50万元、30万元，共计80万元。之后，原告郭栋多次依约要求被告黄文欢配合办理案涉房屋变更登记手续，要求被告长治市居一家房地产经纪有限公司履行居间义务，两被告借故推诿拒不履行合同义务。原告为维护其合法权益，特向人民法院提出诉讼，请求人民法院判令被告黄文欢、被告长治市居一家房地产经纪有限公司立即配合原告办理长治市潞州区延安南路78号第1幢2单元2101号房屋过户登记；本案诉讼费用由被告承担。被告黄文欢辩称：案涉房屋未依法登记领取权属证书，原告诉请在法律上或者事实上不能履行，原告无权要求被告黄文欢配合办理过户登记。案涉房屋买卖是在中介的虚假承诺下签订的，双方已协商退款解除合同，合同事实上已变更。2017年3月被告黄文欢哥哥多次与中介联系，明确表示不再卖房，中介告知原告也想退房并说组织双方见面，但始终没有下文，要求解除合同，协商退款事宜。被告长治市居一家房地产经纪有限公司辩称：被告公司在居间服务中尽到了应尽义务，在协调无果的情况下进行的诉讼。在备案合同手续办理中因开发公司已缴纳该房产相关税费，相关的房产部门停止办理房产合同，导致备案合同姓名变更无法进行，在此期间被告公司已明确告知买卖双方房产证下来以后才能变更房屋过户手续，后按合同约定第二项在房产证下发之后办理过户手续，继续履约。原告针对自己的主张举证如下：1、房屋买卖合同，证明原、被告之间形成合法的房屋买卖合同法律关系；买卖房屋标的物系位于长治市××区第78号第1幢2单元2101号房屋，房屋面积126.91平米；房屋总价款106万元，房款支付方式为2015年8月20日双方签订合同时，支付定金5万元及购房款45万元，2015年10月5日支付30万元；剩余26万元待办理房屋过户手续或办理了房屋合同变更手续后一次性支付；2、被告居一家房产经纪公司出具的《收据》一份，证明原告郭栋为购买案涉房屋支付被告居一家房产经纪公司居间介绍费用2万元，被告房产经纪公司负有保证房产信息真实、准确并且依法监督、督促被告黄文欢依法诚信履约的义务；3、收据一份、中国工商银行转账凭证，证明2015年8月20日被告黄文欢收到原告购房款50万元；4、收据1份，证明2015年10月14日被告黄文欢收到原告购房款30万元。5、被告购买案涉房屋的发票1支及被告转让房屋之前缴纳的物业费、装修管理服务费、契税、公共维修基金费等相关收据4支，证明被告对案涉房屋享有完全的处分权；被告收到原告购房款50万元之后，依据合同约定将房屋钥匙及所有购房发票、收据全部交付原告，履行了合同的交付义务。经庭审质证，被告黄文欢对证据1真实性认可，认为买卖合同涉及居间合同内容，被告长治市居一家房地产经纪有限公司没有按合同内容履行是导致买卖合同无法履行的原因；证据2与被告黄文欢无关；证据3、4、5无异议。经庭审质证，被告长治市居一家房地产经纪有限公司对以上证据无异议。被告黄文欢提供的证据有：1、居一家收条，证明2015年8月20日被告居一家中介公司以办理过户为由收取黄文欢购房合同原件；2、黄文欢母亲与郭栋父亲电话录音，证明双方协议退款，原告不同意包赔5万元损失，双方对中介承诺办理过户，却无法办理均有意见；3、黄文欢哥哥与中介电话录音，证明2017年至今被告方多次与中介联系，表达了解除合同退款的意思，中介也告知原告同意退房。经庭审质证，原告郭栋对证据1无异议，对证据2、3认为买卖合同建立在黄文欢与郭栋之间，不影响履行合同约定，原、被告双方就解除问题没有谈判成功，合同依然有效，被告方不应将自己的义务转嫁到居间方。经庭审质证，被告长治市居一家房地产公司认为其已经在合同签订时明确告知双方房产交易条件义务。因房地产开发公司已经通知黄文欢办理房产登记手续，黄文欢没有去办理才导致不能过户。通过双方举证、质证，本院对下列事实予以确认：2015年8月20日，被告黄文欢作为甲方与原告郭栋作为乙方签订了《房地产买卖合同》，合同主要内容如下：“一、甲方自愿将下列房地产卖给乙方所有：1、房屋基本情况（1）坐落：长治市城区延安南路78号第1幢2单元2101号房屋（3）房屋面积126.91平米；二、甲乙双方商定该房产成交价格106万元。交易过户支付方式：1、签订合同当日由乙方支付甲方购房定金5万元（自签订之日定金自动转为房款）；2、乙方2015年8月20日支付甲方购房款45万元以及定金5万元，共支付甲方50万元购房款，届时甲方将房屋使用权完全交付乙方使用；3、2015年10月5日之前乙方支付甲方购房款30万元整；4、剩余尾款房款26万元待甲方配合乙方办理完合同变更手续或者房屋正常过户手续由乙方一次性支付甲方。三、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。四、甲方必须为乙方提供合法的产权手续，并协助乙方办理有关过户手续……七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担。……”合同签订后，原告郭栋于2015年8月20日向被告黄文欢支付50万元购房款，2015年10月14日向被告黄文欢支付30万元购房款，共计80万元。另查明，2014年9月7日被告黄文欢向长治市乐源房地产开发有限公司缴纳公共维修基金11421.9元、契税11206.1元、代收代缴费用12387.9元、物业费3015.4元、装修管理服务费6000元，长治市乐源房地产开发有限公司向被告黄文欢出具相应收据4支。2014年12月21日，长治市乐源房地产开发有限公司向被告黄文欢出具载明收到黄文欢乐苑三区1#-2-2101户，面积126.91㎡，房款747073元的购房发票一支。原被告双方签订购房合同的同时，被告将前述4支收据及购房发票、房屋钥匙一并交付原告。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案原、被告双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定行使权利，履行义务。本案案涉房屋转让之前，被告黄文欢已经办理了案涉房屋的合同备案手续，并缴纳了契税、公共维修基金等相关费用，取得了购房发票，具备了办理房屋产权证的前提条件，同时依据被告长治市居一家房地产经纪有限公司的当庭陈述及提供的《情况说明》证明案涉房屋于2018年7月已具备办理房屋产权证的条件，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，被告黄文欢在案涉房屋具备办理房屋产权证的条件下，依法负有为案涉房屋办理相关产权手续的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案原、被告双方并未就解除合同达成一致意见，原告要求继续履行合同，且该合同能实际履行，原告亦按合同约定履行了付款义务，故被告黄文欢要求解除合同的意见，本院不予支持，其应当配合原告办理房屋过户登记手续。综上，依照《中华人民国和国民法总则》第七条，《中华人民国和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告黄文欢于本判决生效之日起二十日内配合原告郭栋办理长治市潞州区延安南路78号第1幢2单元2101号房屋过户登记，原告郭栋承担办理长治市潞州区延安南路78号第1幢2单元2101号房屋过户手续所需缴纳的税费等必要费用。案件受理费减半收取50元，由被告黄文欢承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 王宁宁 二〇一九年九月十七日书记员 马璐瑶