广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1088号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。被上诉人（原审原告）：戴伟，女，汉族，1978年4月23日生，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：黄志勇，男，汉族，1978年7月28日生，住广东省阳江市江城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人戴伟、黄志勇商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司在2019年12月31日前协助戴伟、黄志勇办理位于阳江市江城区xxx小区xxx房的权属证书；二、撤销一审判决第二项，判决丰怡公司无须支付逾期办证违约金2949.44元；三、撤销一审判决第三项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；四、二审案件受理费由戴伟、黄志勇承担。事实与理由：（一）丰怡公司至今未能办妥涉案商品房权属证书存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将未能办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。1、本案存在特殊性，即丰怡公司与戴伟、黄志勇签订的《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，包括戴伟、黄志勇在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致丰怡公司未能及时为戴伟、黄志勇办理产权证,这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人自接管丰怡公司以来，已经着手研究分批次为业主办理权属证书事宜。2、2016年丰怡公司交付涉案房屋给戴伟、黄志勇后，已按约定期限向产权登记部门递交权属登记所需资料，但恰逢我市不动产登记工作发生职能改革，客观上造成了相关确权工作的延误，因此未能按约办理涉案房屋的权属登记。戴伟、黄志勇也没有证据证明是丰怡公司单方面的原因导致办证延误。（二）一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给戴伟、黄志勇没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息，且戴伟、黄志勇也从未正式向丰怡公司提出。若法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以戴伟、黄志勇的起诉时间作为计付该利息的起算时间。（三）按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限涉案房屋办证时间至2019年12月31日。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。戴伟、黄志勇辩称：对一审认定的逾期办证违约金有异议，若按双方的合同约定，该违约金明显过低，显失公平，根据法律的规定应按银行逾期贷款的利息计算。由于戴伟、黄志勇没有上诉，请二审法院驳回丰怡公司的上诉请求。戴伟、黄志勇一审起诉请求：一、依法判令丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区xxx小区xxx号房屋不动产权证办理到戴伟、黄志勇的名下；二、依法判令丰怡公司返还办证税费34379元及利息（利息从2014年11月9日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给戴伟、黄志勇；三、依法判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金2949.44元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）；四、一审诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2014年11月8日，戴伟、黄志勇（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx号房出售给戴伟、黄志勇，建筑面积共142.83平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为589888元；付款方式为按揭贷款，买受人于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即177888元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款412000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。戴伟、黄志勇和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。签订合同后，戴伟、黄志勇于2014年11月8日支付了代收代缴办证税费34379元给丰怡公司。之后并按合同约定付清全部购房款共589888元给丰怡公司。丰怡公司于2016年3月7日将涉案房屋交付给戴伟、黄志勇。此后，戴伟、黄志勇认为丰怡公司至今未履行办证义务，遂向一审法院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2017年8月24日办理了不动产权证书【粤（2017）阳江市不动产权第0xxx6号】，权利人是丰怡公司。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿和票据，拟证明其代戴伟、黄志勇缴交了房屋维修基金10784元、房产测绘费160元、银行抵押登记费80元及初始登记费80元，合共11104元。一审法院认为：戴伟、黄志勇与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。丰怡公司对涉案房屋已办理了初始登记，该房屋已具备办理产权转移手续，现戴伟、黄志勇请求丰怡公司协助其办理房地产权属证书，合法合理，一审法院予以支持。对于戴伟、黄志勇请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金问题。依据戴伟、黄志勇、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，戴伟、黄志勇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向戴伟、黄志勇支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内，即2016年5月29日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，故一审法院认定丰怡公司违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案的约定，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向戴伟、黄志勇支付违约金，故丰怡公司应支付逾期办证违约金2949.44元（589888元×0.5%）给戴伟、黄志勇。对于戴伟、黄志勇请求退还代缴办证税费34379元及利息问题，由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现戴伟、黄志勇主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，一审法院予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给戴伟、黄志勇。丰怡公司主张其已代戴伟、黄志勇支出的办证费用包括房产测绘费160元、银行抵押登记费80元及初始登记费80元及代戴伟、黄志勇缴交了房屋维修基金10784元，有其提供的缴费发票及住宅专用维修资金专用对账簿等为证，一审法院予以采信。本案扣减丰怡公司已支出的必要合理费用共11104元，丰怡公司应退还剩余办证费23275元（34379元-11104元）给戴伟、黄志勇。至于该款的利息问题，根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应从办证逾期之日起计付利息给戴伟、黄志勇，即丰怡公司应自逾期办证之次日即2016年5月30日起至丰怡公司退清剩余办证费给戴伟、黄志勇时止，以23275元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给戴伟、黄志勇。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助戴伟、黄志勇到相关部门办理位于阳江市江城区xxx小区xxx号房的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2949.44元给戴伟、黄志勇；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费23275元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2016年5月30日起计至丰怡公司付清办证费给戴伟、黄志勇时止）给戴伟、黄志勇；四、驳回戴伟、黄志勇的其他诉讼请求。一审案件受理费366元，由戴伟、黄志勇负担109元，丰怡公司负担257元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。戴伟、黄志勇与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给戴伟、黄志勇是否正确的问题。本案中，戴伟、黄志勇已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给戴伟、黄志勇，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括戴伟、黄志勇在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，丰怡公司主张办理产权登记的时间受不动产登记部门职能改革的影响而不应承担违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了戴伟、黄志勇的办证费，且构成违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了戴伟、黄志勇的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费23275元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给戴伟、黄志勇并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。至于丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助戴伟、黄志勇办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2019年12月31日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年九月二十五日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。