四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川05民终971号 上诉人（原审被告）：泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司，住所地四川省泸州市江阳区江阳南路6号楼6楼，统一社会信用代码91510502682394181C。 法定代表人：俞斌，董事长。 委托诉讼代理人：张桂泰，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：林祥，国浩律师（福州）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘洪盛，男，汉族，生于1981年9月18日，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：田荣军，四川拥彗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赖学梅，女，汉族，生于1984年8月5日，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：田荣军，四川拥彗律师事务所律师。 上诉人泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司（以下简称蓝田土地开发公司）因与被上诉人刘洪盛、赖学梅商品房预售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初1700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案受理后，依法组成合议庭于2019年9月10日组织双方当事人听证。上诉人蓝田土地开发公司的委托诉讼代理人张桂泰，被上诉人刘洪盛及其与赖学梅的共同委托诉讼代理人田荣军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人蓝田土地开发公司上诉称，一、案涉房屋已于2019年1月20日具备交房条件，违约金应计算至2019年1月20日；二、违约金的计算基数不应包含68000元的车位认购款，因为该款项不属于房屋购房款。因此，上诉人蓝田土地开发公司请求二审法院撤销原审判决，并依法改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金34225元，或发回重审。 被上诉人刘洪盛、赖学梅辩称，一、违约金应当计算至实际交房之日，上诉人主张计算至2019年1月20日没有依据，在2019年1月20日之前被上诉人从未收到上诉人的交房通知；二、被上诉人因购买讼争房屋购买了车位，并缴纳了车位认购款，车位的交付时间应与房屋交付时间一致，上诉人未按时交付应承担相应的违约金。因此，被上诉人认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 刘洪盛、赖学梅于一审起诉时请求判令：一、蓝田土地开发公司赔偿刘洪盛、赖学梅逾期交房（含车位）违约金134035元（从2017年1月1日起，每日按已付房款的万分之三计算至2019年3月21日）；二、蓝田土地开发公司支付迟延办理初始登记的违约金5250元；三、本案诉讼费由蓝田土地开发公司负担。 原判认定，刘洪盛、赖学梅与蓝田土地开发公司于2015年5月30日签订《商品房买卖合同》，合同约定：刘洪盛、赖学梅购买蓝田土地开发公司开发的位于泸州市江阳区住房一套，建筑面积106.89㎡，房款总价456955元。付款方式为贷款方式付款合同第十一条（一）约定，出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十条产权登记约定（一）初始登记：出卖人应当在2017年4月29日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人按照买受人已付房款的1‰向买受人支付违约金，合同继续履行。双方对合同的其他事项也进行了相应的约定。2015年5月28日刘洪盛、赖学梅向蓝田土地开发公司缴纳68000元车位款排号购买车位一个，蓝田土地开发公司向刘洪盛、赖学梅出具了缴款收据。后刘洪盛、赖学梅认购1353号车位一个。 合同签订后，刘洪盛、赖学梅向蓝田土地开发公司支付首期房款137955元，并向住房公积金中心按揭贷款319000元（该款于2015年10月1日发放），共计支付房款456955元。2016年12月3日刘洪盛、赖学梅以其为乙方，蓝田土地开发公司为甲方签署了《承诺书》，载明：乙方购买甲方开发的“融豪翡翠城琥珀郡”16-3-302号房屋，与甲方签署《商品房买卖合同》，由于客观原因甲方逾期交楼，现经友好协商一致，双方自愿选择履行《商品房买卖合同》的权利和义务，分两期由甲方向乙方支付逾期交房违约金，即2016年12月31日支付33586元（大写叁万叁仟伍佰捌拾陆元整），2017年6月30日（暂定）支付/元，如甲方在2017年6月30日之前交房，按实际交房日计算）……如乙方选择领取上述逾期交房违约金，视为继续履行《商品房买卖合同》，放弃以同一理由提出退房的诉求。双方分别签字捺印或盖章予以确认。同时，蓝田土地开发公司提出双方约定的违约金过高，要求依法予以调整为按每日万分之零点五的标准计算。刘洪盛、赖学梅亦未提交证据证明逾期交房对其造成的具体损失。 原判认为，刘洪盛、赖学梅与蓝田土地开发公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。刘洪盛、赖学梅按约支付房款后，蓝田土地开发公司未能于约定时间交付房屋，双方遂于2016年12月3日签订《承诺书》，蓝田土地开发公司自愿承诺向刘洪盛、赖学梅支付截止2016年12月31日的逾期交房违约金33586元，该承诺系蓝田土地开发公司对自有权利的处分，原审法院予以确认。一审庭审中，蓝田土地开发公司至今未交房，刘洪盛、赖学梅主张逾期交房违约金从2017年1月1日起计算2019年3月21日（起诉前一日）符合双方约定。关于逾期交房违约金，蓝田土地开发公司提出约定的逾期交房违约金计算标准过高，请求法院予以调整。考虑刘洪盛、赖学梅并未举证证明其具体损失，原审法院兼顾合同的实际履行情况及蓝田土地开发公司的过错程度和预期利益等综合因素，酌情确定逾期交房违约金每日按已交付房款总额的万分之一计算较为合理。该违约金分段计算为：约定交房时间的次日2016年5月1日至2016年12月31日即33586元；双方确认支付逾期交房违约金的次日2017年1月1日起至2019年3月21日止，即524955元×0.1‰×810天=42521元（取整）。此外，因蓝田土地开发公司逾期办理初始登记，刘洪盛、赖学梅请求按已付房款1‰的标准支付逾期办证违约金5250元，符合双方的约定和法律的规定，且蓝田土地开发公司对此主张亦无异议，故原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：“一、被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司支付原告刘洪盛、赖学梅逾期交房违约金42521元；二、被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司支付原告刘洪盛、赖学梅逾期办理初始登记违约金5250元；三、上述一、二项合计47771，限被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘洪盛、赖学梅；四、驳回原告刘洪盛、赖学梅的其他诉讼请求。案件受理费本院减半收取1546元，由原告刘洪盛、赖学梅负担1049元，被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司负担497元。” 本案二审审理过程中，双方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实，与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、计算违约金的截止时间应如何确定；二、违约金的计算基数应否包含车位认购款。 第一，关于违约金的截止时间如何确定的问题。上诉人蓝田土地开发公司认为，案涉房屋于2019年1月20日已具备交房条件，违约金应计算至2019年1月20日。经审查，上诉人主张案涉房屋于2019年1月20日已具备交房条件，但并未提供证据证明其主张。且按照双方合同约定，逾期交房违约金应计算至实际交房时止，上诉人并未提供证据证明已于2019年1月20日前向被上诉人交付了案涉房屋或送达了交房通知书。故上诉人要求违约金计算至2019年1月20日并无事实和法律依据，本院不予支持。 第二，关于违约金计算基数应否包含车位认购款的问题。上诉人认为，车位认购款并非购房款，没有约定违约金，不应将车位认购款纳入逾期交房违约金的计算基数。经审查，被上诉人因购买案涉房屋认购了该小区1353号车位，并缴纳了车位认购款68000元。该车位的认购虽未在双方签订的《商品房买卖合同》中予以约定，但该车位的交付和使用与案涉房屋具有依附性，在案涉房屋未能交付使用之前，该车位也不能交付或使用。所以案涉房屋的迟延交付必然导致了该车位的迟延交付或使用，被上诉人也应参照逾期交房违约金的标准向被上诉人支付因逾期交付车位给被上诉人造成的损失。 综上所述，上诉人泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司的上诉理由不成立。原审法院法认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费656元，由上诉人泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 平 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇一九年九月二十日 书记员 罗玉欣