内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再294号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：杜杰，男，1981年8月2日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：刘富玉，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳丽，内蒙古若辉律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：邸彦军，男，1968年8月2日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：曹洺乾，北京市大瀚（包头）律师事务所律师。一审被告：朱银方，女，1966年2月16日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。一审被告：沈林松，男，1965年11月22日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。再审申请人杜杰因与被申请人邸彦军及一审被告朱银方、沈林松案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2018）内02民终1525号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月28作出（2019)内民申307号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杜杰的委托诉讼代理人刘富玉、陈艳丽，被申请人邸彦军及其委托诉讼代理人曹洺乾，到庭参加诉讼。一审被告朱银方、沈林松经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。杜杰申请再审称，（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，与事实不符。二审判决认定邸彦军在一审法院查封案涉房屋前已经合法占有并入住，该认定没有充分有效的证据予以证实。朱银方、沈松林与邸彦军签订的《购房合同》不具有真实性，邸彦军对案涉房屋不享有合同权利。1.邸彦军提交的其作为房屋买受人与房屋出售人朱银方、沈林松签订的《购房合同》显示的签订日期是2011年1月25日。但是在人民法院查封前、执行房屋的长时间中邸彦军一直无法出示《购房合同》。而且，根据杜杰提供的市路诚公证处《公证书》可以证实，直到2012年4月24日朱银方、沈林松还在委托杜杰对案涉房屋进行出售、对该房屋委托出售事宜办理了公证，说明在2012年4月24日前朱银方、沈林松并未将房屋出售给邸彦军。因此，不能排除邸彦军提交的《购房合同》是在房屋被查封保全后形成的。2.邸彦军交付的房屋水电费发票并不能证实其是在人民法院查封、保全房屋前合法占有的。邸彦军向两级法院交付的2016年以前的房屋水电费发票上记载的交费人都是原房主朱银方。而显示邸彦军为交费人的牧业费、煤气费票据交费时间都在2016年以后。因此，交费票据并不能证实邸彦军在2011年就已经合法占有房屋。3.邸彦军自己提交的朱银方与证人冯某的通话录音整理资料也能证实房屋交付给邸彦军的时间很晚。在该通话录音整理资料中，朱银方明确说到：“早知道这个房子就给了老邸了……”。从该通话内容可以看出，朱银方也后悔没有及时向邸彦军交付房屋，导致杜杰查封保全了房屋。4.邸彦军在二审期间才提交了所谓物业公司关于其在案涉房屋居住的证明。但是该证明加盖的印章仅仅是一个无法判断来源的内部印章，并不是小区物业公司的公章。该内部印章的真实性无从认定，而且内部印章根本不具有对外使用、出具证明的效力。在此情形下，二审法院错误地将该证明作为认定案件基本事实的主要依据予以采信。5.朱银方收到邸彦军的购房款尾款是2015年12月10日，晚于一审法院的查封房屋时间。在此情形下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，一审法院对案涉房屋进行查封保全是合法有效的。综上，二审法院认定邸彦军合法占有房屋、其权利足以阻却执行与案件事实不符，没有充足有效的证据予以证实。（二）二审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，只有在同时满足四个条件情况下，金钱债权执行中的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，人民法院才可以支持其异议请求。但是，本案二审判决在邸彦军根本不具备同时满足四项情形的条件下，单独适用该条第三项的规定并错误地认为“案涉房屋执行过程中法院（一审）并没有要求上诉人（邸彦军）将剩余价款交付执行”，并因此撤销一审判决、认定邸彦军享有阻却法院强制执行的权利明显属于适用法律错误。杜杰依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。邸彦军辩称，（一）原审认定基本事实明确，证据确凿。邸彦军就案涉房屋与朱银方、沈林松签订的“购房合同”合法有效，杜杰以该合同与2016年网络上一款模板相一致为由，主张该合同虚假不能成立。原审法院作出的已生效（2017）内0204执异22号执行裁定明确写明“案外人邸彦军与朱银方、沈林松签订购房鸿购买房屋并且搬入居住”，且朱银方在二审审理时说明了其与邸彦军早已签订购房合同的事实。关于“公证书”的问题。朱银方在庭审时表示，因欠杜杰钱，杜杰逼迫其签署该“公证书”，以达到实现其债权的目的。（二）案涉房屋于2014年5月26日被查封，邸彦军提供的2011年、2012年水、电费收据，物业公司出具的“证明”，杜杰在庭审中关于其去过该房屋的自认，可证实邸彦军当时已在该房屋居住的事实。（三）邸彦军在签订合同前向一审被告交付30万元定金，在合同签订之日又交付50万元，最后一笔30万元房款在2015年12月20日确认抵顶，故邸彦军早已支付全部房款。（四）案涉房屋一直存在银行抵押，邸彦军多次要求朱银方还清贷款以配合过户，但一直未能实现，故邸彦军不存在过错。（五）二审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定正确。邸彦军向一审法院起诉请求：1.请求一审法院撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）内0204执恢366号执行裁定书、内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）包青执字第恢366号执行通知书和内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）内0204执异55号执行裁定书，并排除对原告所有的位于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区房屋的查封等执行措施；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：第一，关于原告提供的证据6中的沈林松、朱银方户籍证明复印件1份，证明被告朱银方及被告沈林松户籍信息，该户籍信息与被告沈林松及被告朱银方的身份证信息相同，一审法院予以认定。第二，关于原告提供的证据7中的（1）甲方沈林松与乙方邸彦军于2011年1月25日《购房合同》原件1份，合同约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落在包头市青山区健康阳光城的房产，该房地产建筑面积为183.68平方米，房屋总价款110万元，双方对房屋的地址、面积、价格、付款方式及期限均作了约定，其中，合同第二条约定：房地产的交易价格为：单价人民币1100000元。甲、乙双方同意以一次性付款方式付款，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币叁拾万元整，作为购房定金。并约定在本合同签订之日起二十日内支付首付款（含定金）人民币捌拾万元整给甲方，剩余房款人民币叁拾万元整于产权交割完毕当日付给甲方。甲方应于拿到房产证之日起X天内和乙方办理房屋产权过户手续，并应在产权过户手续办完当日将X等费用结清。该合同是双方的真实意思表示，一审法院予以认定。第三，关于原告提供的证据7中的（2）朱银方于2011年1月25日给原告出具的50万元收条原件一份及（3）朱银方于2011年1月11日给原告出具的30万元收条原件1份，上述两份收条中标有“健康阳光城27栋3单元305字样，”该收条是对双方《购房合同》中约定的购房首付款80万元的履行，一审法院予以认定。第四，关于原告提供的证据7中的（4）被告沈林松、被告朱银方于2014年8月27日给冯某出具的借条复印件1份，内容为：今借到冯某现金人民币贰佰万元整。欠条下标有已抵邸彦军房屋尾款叁拾万元整。原告称因为被告朱银方、沈林松向冯某借款200万元，其中有原告邸彦军的40万元，从冯某的借款中减去了邸彦军的未付余款30万元，实际房款已经结清。对该借条原告未提供原件，但结合证人冯某出庭作证的证词，证人冯某陈述原告邸彦军与被告朱银方、被告沈林松买卖房屋的事情自己是介绍双方买卖房屋的中间人。2014年8月27日，冯某借给被告朱银方200万元中有原告邸彦军的40万元，并从其中抵顶了邸彦军欠朱银方的剩余房款30万元。该折抵行为应为双方的真实意思表示。第五，关于原告提供的证据7中的（4）被告朱银方于2015年12月10日出具的收条一份，内容为：已收到邸彦军房屋尾款叁拾万元整，房款已全部付清。该收条一审法院予以采信。第六，关于原告提供的证据8包头市九华物业公司物业收费统一收据、内蒙古广播电视网络集团有限公司发票1张、内蒙古国家税务局银行代收费业务发票1张、包头市广洁热能有限责任公司供暖费收据2张。上述几份票据中时间最早的一份为2016年10月13日出具，不能证明原告邸彦军于2011年交付首付款后已占有使用该套房屋，该份证据一审法院不予采信。第七，关于原告提供的证据9分别是被告朱银方与冯某的通话录音、原告邸彦军与被告朱银方的通话录音以及原告邸彦军与被告杜杰的配偶刘丹的通话录音，三份录音均为法院拍卖该房屋时三方对相关房款的协商，未明确说明全部购房款的交付时间，明确了该房屋因存在贷款而无法办理过户手续。第八，关于原告申请证人冯某出庭作证的证词，证人冯某陈述原告邸彦军与被告朱银方、被告沈林松买卖房屋的事情自己是介绍双方买卖房屋的中间人。因为被告朱银方欠银行贷款，该买卖房屋无法过户。2015年时，原告邸彦军欠被告朱银方30万元的余款，从冯某和朱银方的借款中抵顶了。证人冯某称原告邸彦军给付其40万元，因此冯某借给被告朱银方200万元中有原告邸彦军的40万元，并从其中抵顶了邸彦军欠朱银方的剩余房款30万元。结合上述原告提供的证据7中的（4）被告沈林松、被告朱银方于2014年8月27日给冯某出具的借条复印件1份，借条与证人证言相互印证，其中的30万元折抵了原告邸彦军的房屋尾款应是真实意思表示。被告杜杰提供的证据：1.包头市房管局出具的房屋权属信息表，权利人名称朱银方，房屋坐落于青山区科学路东端健康阳光城27-305，该房屋权属信息表明确标注2014年5月26日青山法院以（2014）包青民初字第869号裁定书对该房屋进行了查封，查封起始时间为2014年5月26日，查封终止时间为2016年5月25日。2016年5月26日青山法院又以（2015）包青执字第770号裁定书对该房屋进行了续封，查封起始时间为2016年5月26日，查封终止时间为2019年5月25日。该房屋权属信息表盖有包头市房地产档案馆信息查询专用章，对该证据一审法院予以采信。2.内蒙古自治区××区诚公证处于2012年4月24日出具的公证书原件，公证书确认，被告朱银方和被告沈林松因要到外地居住，不能亲自办理位于包头市××区的房屋的相关事项，现委托杜杰代为办理向贷款银行按月偿还贷款、银行货款还清后代为注销抵押登记、领取房屋所有权证、银行贷款还清后代为出卖上述房屋，与买受人签署房屋买卖合同，收取售房款等有关事宜。该委托经内蒙古自治区××区诚公证处公证，一审法院予以认定。一审法院判决：驳回原告邸彦军的诉讼请求。邸彦军不服一审判决，上诉请求：依法撤销包头市青山区人民法院（2017）内0204民初4439号民事判决书，改判支持原告诉讼请求并判令由被上诉人承担本案的诉讼费及其他费用。二审法院认为，本案的争议焦点是上诉人邸彦军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人邸彦军与原审被告朱银方、沈林松于2011年1月25日签订《购房合同》。按合同约定上诉人于2011年1月11日支付朱银方、沈林松定金30万元，于2011年1月25日支付房款50万元。之后，双方于2015年12月20日结清最后一笔尾款30万元。一审法院认为法院对该房屋查封时间是2014年5月26日，在此之前上诉人邸彦军尚未支付全部购房款。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定：“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，由于上诉人支付购房款尾款发生在人民法院的查封之后，据此一审认为邸彦军对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。二审法院认为，上诉人于2015年12月20日结清房款最后一笔尾款，首先不违反双方合同的约定，且按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定，“将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的主动权在法院而不在上诉人，本案涉案房屋执行过程中法院并没有要求上诉人将剩余价款交付执行。因此，一审法院以该理由驳回上诉人请求依据不足。另外，关于双方争议的上诉人在涉案房屋查封之前是否合法占有的问题。上诉人在二审期间提供了2011年、2012年交付水电费发票；物业出具的证明证实2011年以后该房一直由上诉人居住；上诉人与原审被告房屋买卖合同的中间人一审出庭作证证明该房在签订合同后即交付给上诉人。以上事实足以证明上诉人在涉案房屋查封之前已占有使用了该房。另外，在一审庭审中被上诉人陈述在2014年该房屋查封后被上诉人妻子曾去过该房，当时遭到上诉人阻拦，也说明了当时上诉人已占有使用该房屋的事实。此外，关于涉案房屋没有办理过户是由于原审被告欠银行贷款尚未还清造成房屋无法过户，上诉人对此并无过错。二审法院判决：一、撤销包头市青山区人民法院（2017）内0204民初4439号民事判决；二、停止对青山区科学路东端健康阳光城27-305号房屋的执行；本案一、二审案件受理费29400元由被上诉人杜杰负担。经审理查明，再审查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据杜杰的再审请求、邸彦军的辩称，综合本案具体案情，本案的争议焦点应为：邸彦军对诉争房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，邸彦军主张案涉房屋系其从朱银方、沈林松处全款购买，应停止对该房屋的执行，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其应举证证明以下待证事实：在原审法院查封案涉房屋之前，争议双方已签订合法有效的书面买卖合同，且邸彦军已合法占有该房屋；邸彦军已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照原审法院的要求交付执行；非因邸彦军自身原因未办理过户登记。（一）关于双方是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。经查，邸彦军与朱银方、沈林松就案涉房屋签订的《购房合同》载明，该合同的签订日期为2011年1月25日，而杜杰提交的《公证书》可证实，直至2012年4月24日朱银方、沈林松仍委托杜杰对外出售案涉房屋。结合前述《购房合同》与杜杰从网络上下载的2016版购房合同内容基本一致的情形及原审法院对案涉房屋的查封时间，应认定杜杰有理由怀疑上述《购房合同》存在倒签日期情形。（二）关于邸彦军是否已合法占有案涉房屋的问题。邸彦军在本案中据以主张其在案涉房屋被查封前已合法占有该房屋的主要证据系相应水、电费等交款收据。因该期间水、电费收款收据载明的缴费主体系朱银方、沈林松，并非邸彦军，邸彦军应承担进一步举证的责任，在无其他充足、有效证据进一步证实的情形下，不能认定该待证事实成立。（三）关于邸彦军是否交付全部房款的问题。邸彦军主张其先后以交付现金和抵账的方式向朱银方、沈林松交付了全部房款，但邸彦军对大额现金来源、如何交付等未提供相应有效证据，应承担举证不能的法律后果。（四）关于邸彦军对案涉房屋未办理过户手续是否存在过错的问题。邸彦军主张案涉房屋未办理产权变更登记的主要原因系该房屋尚有银行抵押贷款，按照日常生活经验，邸彦军在向朱银方、沈林松购买案涉房屋时对该房屋存在抵押情形应知晓，且其完全可通过代为清偿的方式，使该房屋项下的他物权消灭，进而办理产权变更登记手续，但其在历次审理中均未举证证实其从事上述行为，故应认定邸彦军对案涉房屋未办理过户手续存有过错。邸彦军所举证据不能证明其完全履行了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的义务，据此，二审认定邸彦军对讼争房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，确有不当，应予纠正。综上所述，杜杰的再审请求成立。依照《中国华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市中级人民法院（2018）内02民终1525号民事判决；二、维持内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）内0204民初4439号民事判决。一审案件受理费14700元，二审案件受理费14700元，共计29400元，由被申请人邸彦军负担。本判决为终审判决。审 判 长 李全锁审 判 员 李晓慧审 判 员 彭振华二〇一九年九月二十日法官助理 郭 新书 记 员 田淑娟