西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民终8320号  上诉人（原审被告）：李某甲，女。委托诉讼代理人：王鑫，陕西法正平安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小平，陕西法正平安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李乙，男。委托诉讼代理人：王小涛，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐茁溪，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乔某，女。上诉人李某甲因与被上诉人乔某、李乙返还原物纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初3573号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。李某甲上诉请求：撤销一审判决书，驳回李乙的请求或发回重审；一、二审诉讼费由李乙、乔某承担。事实及理由：1、一审判决认定事实错误。乔某以租来的房屋谎称自己购得的房屋，伪造合同诈骗其他受害人属实，但是本案李某甲不同于其他受害人。李某甲是从乔某处购买房屋，而乔某亦是从李乙处购得房屋，并不同于其他受害人纯粹是租赁的房屋，李某甲和乔某之间以及乔某和李乙之间达成了真实、合法、有效的商品房买卖协议，也依约支付了购房款，李某甲依法取得了房产。本案并不是一审判决书中所称的租赁房屋后伪造合同将房屋出卖的形式实施的诈骗。乔某确实是从李乙处以买卖形式合法取得的该房产并已经实际居住五年之久。2、一审法院适用法律错误。李某甲并非本案适格被告。2018年4月13日所谓的《解除协议》及2018年8月1日《补充协议》的双方当事人是本案的李乙、乔某。李某甲并非上述合同或协议中的任何一方当事人，更没有参与任何协议或合同的谈判过程。乔某将房屋卖于李某甲的行为并不属于无权处分，李某甲与乔某之间的房屋买卖合同真实、有效，李某甲已经基于合同合法取得了该房产，李乙要求李某甲腾退房屋无事实及法律依据。李乙、乔某在索要房屋未果后恶意串通签订的《解除协议》及《补充协议》依法应当认定为无效。即便不能认定《解除协议》及《补充协议》无效，李某甲也应属于善意第三人，已经合法取得涉案房屋。3、本案不属于《民事诉讼法》规定的可以适用简易程序的案件，应当依法转为普通程序审理。 李乙辩称， 1． 李乙系案涉房屋权利人。2015年李乙与案外人陕西延长石油房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋并全额支付了房款，该合同已经备案，房屋产权证正在办理中。李某甲因（2017）陕刑终193号诈骗案件，无权占有案涉房屋，应当返还。2、本案中，李某甲虽然占有了涉案房屋，但未在房地产登记部门对涉案房产进行登记，未完成法定公示，不符合法律规定的善意取得的条件，不应认定为善意取得。李某甲占有案涉房屋时并不属于善意。李某甲在其所谓的“购买”房屋时从未了解房屋产权状况，未对乔某所称“延长开发公司工作人员”身份进行核实，更未查看房屋权属证明，在支付房款时也没有将房款直接支付给房屋的出售方。李某甲在合同缔约、履行及合同内容中存在诸多不合常理之处，违反了一般的社会认知、生活经验和房产交易习惯，不符合法律规定的善意取得构成要件。且根据（2017）陕刑终193号《刑事裁定书》，李某甲向乔某支付的68万元款项已经作为赃款被追缴，未来李某甲会得到相应的财产返还，即李某甲支付给无权处分人乔某购买案涉房屋的款项将通过刑事追赃程序退回。3、李乙与乔某签订《解除协议》、《补充协议》，符合法律规定。2015年11月李乙与乔某就房屋买卖事宜达成口头协议，房屋总价款为150万元，乔某仅支付了40万元，后经多次催要，仍不能按期支付剩余房款，构成根本违约。在此情况下，李乙与乔某协议解除了房屋口头买卖协议，该解除符合法律规定。乔某辩称，李某甲上诉所述不是事实，其愿意给李乙腾房，也愿意给李乙支付占用费。李乙向一审法院起诉请求：1、乔某、李某甲腾退李乙位于西安市雁塔区XX城XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋；2、乔某、李某甲共同支付李乙房屋占有使用费7000元；3、本案诉讼费由乔某、李某甲承担。 一审法院认定事实：2015年2月16日，李乙与案外人陕西延长石油房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买延长石油房地产开发有限公司开发的位于本市雁塔区丈八沟乡响塘村XX城XX楼XX幢XX单元XX层XX号房产。同年1月13日，李乙通过中介公司与乔某签订《房屋租赁三方合同》，将上述房屋出租给乔某。同年11月李乙又与乔某达成口头房屋买卖协议，约定李乙将上述房产以1500000元的价格出售给乔某，购房款分三期支付，第一期首付款为400,000元，于2015年12月支付；第二期、第三期分别为700,000元和400,000元，并口头约定了付款时间。2015年12月，乔某向李乙支付了购房款400,000元。乔某将涉案房产交付给李某甲使用，李某甲未在房地产登记部门对涉案房产进行登记。乔某后因通过先从房主李乙等人处租赁房屋，而后签订虚假商品房买卖合同向被害人李某甲等人“出卖”房屋的方法实施诈骗行为，被西安市中级人民法院以诈骗罪判处刑罚。李乙与乔某于2018年4月13日签订《解除协议》，自愿解除上述房产的口头买卖协议。2018年8月1日双方又签订《补充协议》，约定自《补充协议》签订之日起30个工作日内乔某腾退房屋交付李乙。在《补充协议》达成后乔某未履行。另查明，陕西省高级人民法院（2017）陕刑终193号刑事裁定书查明：2014年9月起乔某租赁李乙等人购买的涉案房产，私刻陕西延长石油房地产开发有限公司公章和“焦姣”私章，伪造商品房买卖合同，将涉案房产以680000元的价格“出卖”给李某甲，并以办理房产证需缴纳契税、大修基金等名义骗取李某甲62000元。李某甲在该刑事案件中陈述证明：2014年5月李某甲经朋友介绍认识了王某某，XX城XX小区XX号楼XX单元XX室的房子要卖，她看后感觉挺合适，就在2014年12月分两次给王某某68万元现金，过了几天乔某以延长石油开发公司的名义与她签了一份购房合同，2016年初和她一起在乔某处买房的人说事情不对，这时她才发现被骗了，她不知道房子是租来的，听王某某将乔某自称在房地局上班，能在XX弄XX房子，乔某在买房人交最后一笔房款时都会和对方签一份商品房买卖合同，合同上盖的是“陕西延长石油房地产开发有限公司合同专用章”和“焦姣”的私章，签好的合同都被乔某收走了。 一审法院认为，本案首要问题是确定涉案房产的权利人。根据李乙提交的《商品房买卖合同》、购房发票、陕西省高级人民法院（2017）陕刑终193号刑事裁定书，可以认定李乙为涉案房产的所有人。其次，关于李某甲是否系善意取得涉案房产，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《中华人民共和国物权法》第十条规定：国家对不动产实行统一登记制度。本案中李某甲虽然实际是占有使用涉案房产，但因未在房地产登记部门对涉案房产进行登记，完成法定公示，故不符合法律规定的善意取得的条件，不应认定为善意取得。综合以上论述，李乙的诉请合理合法，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十条、第一百零六条、第二百四十三条之规定，判决：一、被告乔某、李某甲于本判决生效后三十日内向原告李乙腾退位于西安市雁塔区XX城XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋。二、被告乔某、李某甲于本判决生效后三十日内共同向原告李乙支付房屋占有使用费7000元。如果未按本判决指定的期间履行给予金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的金钱利息。本诉案件受理费50元，由被告乔某、李某甲承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案李乙提交的《商品房买卖合同》、购房发票及陕西省高级人民法院（2017）陕刑终193号刑事裁定书，可以认定李乙为涉案房产的所有人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 乔某虽与李某乙达成口头房屋买卖协议，约定李乙将上述房产以150万元的价格出售给乔某，但乔某仅向李乙支付了购房款40万元元，乔某并未取得涉案房屋的所有权。因乔某通过先从房主李乙等人处租赁房屋，而后签订虚假商品房买卖合同向李某甲等人“出卖”房屋的方法实施诈骗行为，被西安市中级人民法院以诈骗罪判处刑罚。而本案李某甲未签订《房屋买卖合同》，亦未在房地产登记部门对涉案房产进行登记，未办理完成房屋权属变更登记手续，据此，李某甲上诉认为其对该房屋系善意取得的理由不能成立；李某甲上诉称李乙与乔某存在恶意串通，未提供证据予以证明，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。” 现李乙作为涉案房产的所有人，要求乔某、李某甲腾房并支付房屋占有使用费，本院应予支持。综上，李某甲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李某甲负担。本判决为终审判决。 审 判 长 陈      平审判员 李涛   审判员李刚   二O一九年九月二十七日  书记员  李艳