广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1711号上诉人（原审原告）：邱志伟，男，1981年5月17日出生,汉族，住广东省四会市。上诉人（原审原告）：四会市腾达恒电脑设备有限公司,住所地广东省四会市东城区陶塘村委流布地段四会加州阳光2座11号商铺。法定代表人：陈梅芳。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：邓增共，广东圣禾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：四会市华生房地产开发有限公司，住所地广东省四会市东城街道陶塘村委会流布地段。法定代表人：王炳奎。委托诉讼代理人：温锡棋，广东端庆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肇庆市益华实业有限公司，住所地广东省肇庆市信安五路2号华生商住中心3号楼第二层206卡。法定代表人：黄永彬。委托诉讼代理人：蒋超，公司法务经理。被上诉人（原审被告）：何健华，男，1977年11月9日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：吴小龙、何星珍，广东天胜律师事务所律师。上诉人邱志伟、四会市腾达恒电脑设备有限公司（以下简称腾达恒公司）因与上诉人四会市华生房地产开发有限公司（以下简称华生公司）、肇庆市益华实业有限公司（以下简称益华公司）、被上诉人何健华租赁合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院(2019)粤1284民初1657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人邱志伟及腾达恒公司的委托诉讼代理人邓增共、上诉人华生公司的委托诉讼代理人温锡棋、益华公司的委托诉讼代理人蒋超、被上诉人何健华的委托诉讼代理人吴小龙、何星珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱志伟及腾达恒公司上诉请求：1.撤销一审裁定，改判确认腾达恒公司是本案适格的诉讼主体；2.依法撤销一审判决第三项，并改判华生公司、益华公司应在本判决生效之日起十日内连带赔偿邱志伟房屋违约金12000元，装修损失39029.51元和律师费15000元；3.撤销一审判决第四项，改判华生公司、益华公司、何健华连带向邱志伟、腾达恒公司赔偿2018年1月21日至5月15日共计3个月24日的停业损失合计103029.78元；4.本案一、二审的诉讼费用由华生公司、益华公司、何健华承担。事实和理由：一、一审法院裁定腾达恒公司不是适格的诉讼主体是错误的。依据最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知（法发[2008]11号）第四部分“适用《民事案件案由规定》时应注意的几个问题”第2点规定，本案租赁合同纠纷为主法律关系，侵权责任纠纷为从法律关系，按主法律关系确定案由，主从法律关系合并审理；或者按本案诉争的租赁合同纠纷和侵权责任纠纷确定并列的两个案由，从而两个并列的法律关系合并审理。一审法院人为地将一件事分开处理，实在是增加当事人的诉累，同时也浪费司法资源，且不利于纠纷的解决，不能做到“案结事了”。本案中，腾达恒公司因华生公司、益华公司的违约行为及何健华的侵权行为共同造了停业损失，故腾达恒公司应是本案适格的诉讼主体。二、一审法院只酌情判令华生公司、益华公司赔偿相当于一个月月租的违约金2000元给邱志伟、腾达恒公司，不足以弥补邱志伟、腾达恒公司的损失。在本次事件当中，因华生公司、益华公司的违约行为，造成邱志伟的公司关停，根本无法经营。事情发生后，邱志伟多次向华生公司、益华公司提出要求其出面解决何健华阻碍使用商铺的问题，但上述两公司置之不理，放任何健华继续阻碍邱志伟使用案涉商铺，主观上存在极大过错。虽然《租赁合同》上并没有约定具体的违约金，但邱志伟在案涉商铺上成立了有限公司，因华生公司、益华公司的违约，造成邱志伟不能在案涉商铺继续经营，整间公司需要搬迁，不但造成搬迁损失，而且还造成公司搬迁期间支付所有技术人员和其他工人的工资损失，因此，一审法院只支持一个月月租金的违约金是不足以弥补上诉人损失的，必须支持相当于6个月月租金共计12000元的违约金才有效弥补邱志伟的过渡期间损失。三、一审法院不支持邱志伟、腾达恒公司关于停业损失的诉求既不合理也不合法，恳请二审法院予以纠正。邱志伟租赁案涉商铺，并在案涉商铺成立有限公司，目的是为了赚取利润，养家糊口。公司成立后，经营良好，收入稳定。邱志伟在一审中已向法院提交了公司财务报表，该报表显示公司每月27113.21元的利润收入、但是2018年1月21日，何健华将案涉商铺拉闸加锁，导致腾达恒公司停止营业，至2018年5月15日止，停业长达3个月24天之久（一审法院计算认定为3个月25天），从而造成腾达恒公司巨大的经济损失。经核算，这段时间造成腾达恒公司的经济损失为103029.78元。一审法院没有考虑到邱志伟、腾达恒公司的上述经济损失不是自身经营不善带来的，而是何健华的侵权行为和华生公司、益华公司的违约行为共同造成的，此经济损失应由何健华、华生公司、益华公司连带向邱志伟、腾达恒公司赔偿。从一审中华生公司提交的《广东省商品房买卖合同》可知，何健华是知道案涉商铺是带租约的，其应当遵守“买卖不破租赁”的原则。但是，其不但不履行案涉的《商铺租赁合同》，而且还采用非法手段强行拉闸上锁，直接导致腾达恒公司停业，存在重大过错，其行为其实是一种破坏生产经营的行为。本案纠纷由何健华的侵权行为引起，对邱志伟、腾达恒公司的停业损失首先应由何健华承担直接赔偿责任，而华生公司、益华公司没有尽到出租人的义务，应承担连带赔偿责任。综上所述，一审法院在本案中认定事实不清，适用法律错误，判决偏袒何健华，恳请二审法院查明事实，二审改判支持邱志伟、腾达恒公司的上诉请求。华生公司答辩称，根据买卖不破租赁的原则，租赁合同已经成立并生效，租赁物已经交付承租人，所有权的变动也是在租赁期间。且已经将案涉商铺登记在买受人名下，因此即使买受人不知道租赁合同的存在，租赁关系也应当由买受人承担。况且案涉商铺是带租销售，应当由新的买受人承担合同的权利义务。现由于买受人的主动违约导致租赁合同无法继续履行，应当由买受人承担违约责任。益华公司答辩称，何健华阻挠正常使用商铺期间，邱志伟与益华公司联系称商铺受到锁铺行为，是何健华单方行为导致邱志伟无法使用商铺。益华公司与何健华进行交涉但他不予理会，何健华认为商铺已经变更在其名下，应当由其使用。据此益华公司建议邱志伟及时报警，在商铺未恢复正常使用前益华公司不再代收合同约定的商铺租金。因此邱志伟无法正常使用商铺是由何健华单方造成，存在侵权与违约的竞合，其责任应当由何健华单方承担，益华公司不应承担违约及赔偿责任。何健华答辩称，邱志伟与华生公司及益华公司存在租赁关系，何健华并非租赁关系的主体，由于华生公司及益华公司未转移租赁关系导致邱志伟不认可新的租赁关系。何健华无法确定与邱志伟的租赁关系致使双方产生纠纷。在邱志伟与何健华发生纠纷时是四会华生公司与益华公司与何健华就一系列商铺买卖发生纠纷并将何健华诉讼至法院期间。在该情况下华生公司及益华公司是有意不转让租赁关系，有意在何健华与邱志伟间挑起矛盾，才导致本案纠纷。由于华生公司及益华公司没有履行商铺买卖合同的义务将租赁关系转移给何健华。在邱志伟向华生公司及益华公司反映双方有纠纷的情况下也未将租赁关系转移给何健华，导致双方产生纠纷。租赁合同的双方仍为原租赁合同双方，并未在何健华与邱志伟间产生租赁关系，因此四会华生公司与益华公司对邱志伟构成违约。由于华生公司及益华公司的违约行为，即使存在第三人对原租赁合同产生障碍的情况下也构成原出租人的违约。根据合同相对性原则，承租人邱志伟应当向四会华生公司及益华公司主张违约责任，无权向合同外的第三人主张违约责任。法律虽规定买卖不破租赁，但本案中买受人需要出卖人华生公司及益华公司及承租人的配合才能在买受人与承租人间形成租赁关系，租赁关系不是自动产生，是法律关系，需履行一定手续才能真正实现。本案中出卖人不转移租赁关系导致承租人不认可新的租赁关系。何健华不能确认与邱志伟存在租赁关系，所以导致产权人与商铺使用人邱志伟间存在纠纷。何健华认为在该情况下存在纠纷是正常且符合生活常理，因此租赁关系并未转移至何健华与邱志伟间，应当由华生公司及益华公司向邱志伟承担租赁责任。腾达恒公司不是适格主体，何健华认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。租赁合同主体系邱志伟，腾达恒公司不是租赁合同主体，邱志伟不是腾达恒公司经营者，因此一审认定腾达恒公司不是适格主体并无不当。华生公司、益华公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判由何健华承担一切违约责任；2.本案诉讼费由邱志伟、何健华承担。事实和理由：一、邱志伟的租赁合同的相对方应当是新业主，一审法院认定的合同主体错误，导致错误判决，应当依法予以纠正。根据2017年10月27日何健华、罗玉珠与四会华生签订的《商品房买卖合同》中附件四《合同补充协议》的第二十一条第2点的约定，买受人同意涉案商铺带租约销售；而邱志伟于2017年5月22日所签订的《商铺租赁合同》的第八条第2点也明确：“业主方将该物业所有权转让给第三方时，本合同对新的物业所有者继续有效。业主转让该物业时，在任何条件下，乙方（邱志伟）自愿放弃该物业的优先购买权”，即无论是新业主还是承租人，均确认物权的转让不影响租赁合同的履行，新业主应当继受原租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，所有权的变动并不影响原租赁合同的效力，再结合上述新业主与承租人的约定，新业主对原租赁合同的继受是双方的真实意思表示且符合法律法规的规定，而一审法院却强行扭曲法律，套用一般债权转让的法律规定，试图将“买卖不破租赁”推翻，这是十分荒谬的。请求二审法院依法适用正确的法律规定，维护法律的权威。二、涉案商铺是由于何健华强行拉闸上锁，致使邱志伟无法正常使用，应当由何健华承担违约责任。如上所述，涉案商铺已经出卖给何健华，且也已经于2017年12月20日办理了不动产权证，而由于何健华并不想继续承担原租赁合同，因此，采取拉闸上锁的行为强行腾退承租人邱志伟。何健华的行为就是对租赁合同的严重违约行为，一审法院却将其认为是侵权责任纠纷，应当另行起诉时简直是荒谬至极，无形中增加了当事人的负担，现成诉累，请求二审法院依法改正，判决由何健华承担一切违约责任。邱志伟、腾达恒公司答辩称，邱志伟、腾达恒公司不同意华生公司及益华公司关于撤销本案一审判决的上诉请求。邱志伟、腾达恒公司认为损失应当由华生公司及益华公司与何健华承担连带责任。何健华答辩称，本案纠纷产生的原因是华生公司与益华公司之前与何健华存在商铺买卖纠纷，两公司不按合同履行义务，故意在何健华与邱志伟间挑起纠纷。华生公司及益华公司至今未按照合同约定交付商铺，何健华直至邱志伟起诉收到诉讼材料后方得知华生公司与益华公司和邱志伟间租赁事实。邱志伟、腾达恒公司向一审法院起诉请求判令：1.解除邱志伟与益华公司签订的《商铺租赁合同》；2.华生公司、益华公司连带退回2018年1月21日至5月15日共计3个月24日的租金合计7600元和合同押金4000元给邱志伟；3.华生公司、益华公司连带赔偿6个月的租金共计12000元作为违约金支付给邱志伟；4.华生公司、益华公司、何健华连带向邱志伟赔偿2018年1月21日至5月15日共计3个月24日的停业损失合计103029.78元；5.华生公司、益华公司、何健华连带向邱志伟赔偿案涉商铺装修损失50000元；6、华生公司、益华公司连带支付律师代理费15000元给邱志伟（以上1-6项合计金额为191629.78元）。7、本案的诉讼费用由华生公司、益华公司、何健华承担。一审法院认定事实：邱志伟租赁案涉商铺时，该商铺权属人为华生公司。华生公司曾在2016年时向其租户发送《通知》，提出因其与益华公司开展商业合作，故授权益华公司全权代表其以出租人身份与各租户签署《商铺租赁合同》，各租户应直接将租金、保证金等一切费用直接支付给益华公司。同时为理顺关系，华生公司将与各租户解除《商铺租赁合同》，然后又按原《商铺租赁合同》的条件由益华公司与各租户重新签订《益华商铺租赁合同》，请各租户予以配合并签署相关文件。益华公司庭审中对其与华生公司的合作关系予以确认。2017年5月22日，邱志伟与益华公司签订《商铺租赁合同》（合同编号：YHSH11-20170515），约定益华公司将坐落于四会市东城街道陶塘村委会流布地段四会加州阳光2座11号商铺以现状出租给邱志伟，租赁用途为电脑维修。租赁期限共计3年，自2017年5月15日起至2020年5月14日止。租金自2017年5月15日起至2020年5月14日止，以建筑面积计算，月租金2000元，每半年缴纳一次，先缴纳后使用。双方签署合同后，邱志伟应先向益华公司缴纳6个月租金，自第一次缴纳后，邱志伟以后每次应当提前一个月缴纳下一个半年的租金。每半年的缴费日分别为4月15日和11月15日。邱志伟通过银行转账形式向益华公司支付租金，益华公司指定专门银行账户接收邱志伟的租金。双方签署本合同时，邱志伟应向益华公司支付该物业租赁保证金，保证金金额为两月租金，即4000元，益华公司收取保证金后向邱志伟开具收款凭证。合同因履行期限届满而终止后，益华公司在邱志伟腾退该物业并付清租期内邱志伟应付的各项租金、税费且邱志伟无其他违约行为后七日内一次性无息退回上述保证金。合同还约定：业主方将该物业所有权转让给第三方时，本合同对新的物业所有者继续有效。业主方转让该物业时，在任何条件下，邱志伟自愿放弃该物业的优先购买权。对合同终止，双方约定：邱志伟应自合同终止之日起七日内腾退该物业给被告益华公司。逾期腾退，邱志伟应按本合同第四条约定租金标准向被告益华公司支付该物业的占用费。邱志伟腾退该物业时，应将自有动产、未形成该物业添附的其他物品搬走，逾期未搬走的则视为邱志伟放弃其所有权，益华公司有权自行处理，邱志伟不得因此向益华公司追究任何责任。对违约赔偿，双方约定任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律规定的，除按本合同约定承担违约责任外还应赔偿守约方因主张权利支出的律师费、案件受理费、差旅费、邮寄费、公证费等相关的一切费用。邱志伟在2017年5月16日通过广发银行向益华公司指定收款账户汇入6个月租金12000元及押金4000元。益华公司也向邱志伟出具了4000元的保证金收据。签订合同后，益华公司将案涉商铺交付邱志伟使用。2017年12月29日，邱志伟再次向益华公司账户存入6个月租金12000元，租金交至2018年5月14日。益华公司确认均收到邱志伟上述租金及保证金，但辩称何健华不予接收其移交的租金和保证金。2017年10月27日，华生公司（出卖人）与何健华、案外人罗玉珠（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017105434），约定华生公司将案涉商铺出售给何健华、案外人罗玉珠。合同附件四第二十一条约定：关于该商铺带租约销售的特别约定（带租约销售的商铺适用）。1.买受人已经明知该商铺是现房，而且已经了解该商铺签订合同时的状况（包括但不限于现承租人装修情况、使用情况等），并且同意以该商铺的现状进行本次交易。2.买受人已经明知该商铺是带租约销售，而且已经了解该商铺签订本协议时的租约、租赁情况（详见附件《商铺租赁合同》（合同编号：YHSH11-20170515）复印件），买受人同意该商铺带租约销售。3.双方一致同意本商铺的交付条件和交付方式变更为：（1）买受人支付完毕全部购房款（如买受人分期付款的，以收到最后一期购房款为准；如买受人通过按揭方式付款的，以收到银行按揭款为准。）、契税、专项维修资金、办证费等所有费用之日起七个工作日内，出卖人将商铺交付给买受人。（2）出卖人将该商铺的《商铺租赁合同》、《权利义务转让协议》（如有）、租赁保证金交付给买受人、并通知现承租人租金转交给买受人时，视为出卖人完成了商铺交付行为。4、双方一致同意，现商铺承租人在商铺交付之前的租金交付给出卖人，该商铺交付之后租金交付给买受人。出卖人将商铺交付给买受人之后，买受人对现承租人享有权利和承担义务。案涉商铺于2017年12月20日登记在何健华与案外人罗玉珠名下。2018年1月21日，何健华将案涉商铺拉闸上锁，禁止邱志伟继续使用，该纠纷曾经四会市信访局、四会市东城派出所及东城街道司法所处理，该院对此予以确认。2018年3月14日，邱志伟分别向华生公司和益华公司邮寄《函》，均反映自2018年1月21日起，何健华自称案涉商铺新业主，提出不再履行案涉《商铺租赁合同》，并将案涉商铺拉闸加锁，邱志伟因此无法使用商铺，至当日已52天之久。经多次向益华公司要求解决何健华阻碍其使用商铺的行为，但未果的事实。邱志伟认为华生公司作为原业主出租案涉商铺，有责任、有义务保证其正常使用商铺，要求华生公司收函后3天内排除障碍，恢复其对商铺的正常使用。而益华公司代表华生公司出租上述商铺，也有责任和义务保证其正常使用商铺，要求益华公司收函后3天内排除障碍，恢复其对商铺的正常使用。诉讼中，邱志伟申请对案涉商铺的装修价值委托鉴定。该院依法委托广东诚安信工程造价咨询有限公司对案涉租赁商铺的装修工程进行造价鉴定。广东诚安信工程造价咨询有限公司在现场查证测量后，作出工程造价鉴定报告书【粤诚价（2018）03047号】，鉴定认定案涉商铺装修工程（硬装部分）总造价36846.44元，剩余残值32752.39元；装修工程（联想办公台、展示柜、净水器及器具）总造价7061.76元，剩余残值6277.12元；装修工程（可移动部分物品）争议造价7430元，争议剩余残值6604.44元。邱志伟为此支付了本次评估费用10500元。对上述评估结论，邱志伟质证对其三性无异议。华生公司、益华公司对其三性无异议，但认为该评估报告中涉及的可移动或拆卸部分的价值不应计算在损失范围内。何健华则质证认为邱志伟未对案涉商铺进行装修，对评估项目中的联想办公台、展示柜、净水器及器具及可移动部分物品认为不属于装修范围，不应列入评估范围。另查明，腾达恒公司为自然人独资有限责任公司，法定代表人为陈梅芳，经营范围为零售：计算机及电脑配件、电子设备、电子教学设备、办公用品、文具、音响设备、五金配件；销售、维护：监控设备；计算机维修服务；网络安装及维护；承接：水电安装工程。邱志伟与陈梅芳为夫妻关系。为证明其经营情况，邱志伟自行制作资产负债表及利润表（2017年10月-2018年1月），同时还向该院提供相关的销售单据等拟证明其每月利润收入平均为27113.21元。为主张权利，邱志伟聘请了广东圣禾律师事务所代理本案诉讼，并支付了15000元律师费。经审查，认定腾达恒公司主体不适格，故该院以（2018）粤1284民初1657号民事裁定书驳回其起诉。以上事实，有经庭审质证的各方提交的证据、开庭笔录、询问笔录、鉴定报告书等证据予以证实。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，邱志伟与益华公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护。关于合同相对主体问题，虽华生公司、益华公司均主张案涉商铺已转让给何健华，本案的租赁关系应由何健华与邱志伟之间发生，故邱志伟的损失应由何健华承担。但邱志伟及何健华均不认可两者形成租赁关系，两者亦没有另行合意订立租赁合同。而按何健华与华生公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定，出卖人将该商铺的《商铺租赁合同》、《权利义务转让协议》（如有）、租赁保证金交付给买受人、并通知现承租人租金转交给买受人时，视为出卖人完成了商铺交付行为。双方一致同意，现商铺承租人在商铺交付之前的租金交付给出卖人，该商铺交付之后租金交付给买受人。出卖人将商铺交付给买受人之后，买受人对现承租人享有权利和承担义务。华生公司、益华公司均没有举证其已依照上述合同的约定将租赁保证金、租金等移交给何健华，故何健华尚未能依据合同对邱志伟享有权利和承担义务。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”，房屋买卖不破租赁，是指租赁房屋的所有权发生变动时，为保护承租人利益，承租人可请求与房屋买受人继续履行原租赁合同。但本案中邱志伟并未要求与何健华继续履行合同。又根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”及第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人……”，作为原业主的华生公司将案涉商铺变卖，邱志伟自愿放弃该商铺的优先购买权，为法律所允许，但仍应提前通知承租人即邱志伟，但华生公司、益华公司均未能举证其已依照上述《合同法》的规定通知邱志伟，故其债权转让的行为对邱志伟不发生效力。综上，华生公司、益华公司以案涉商铺转让为由主张何健华与邱志伟发生了租赁关系，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。因此，根据合同相对性原则，该院认为案涉《商铺租赁合同》的相对方仍为邱志伟与益华公司。关于合同应否解除问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，案涉商铺于2018年1月21日被何健华拉闸上锁，邱志伟自此不能继续使用该商铺，无法达到使用收益的目的，且迫于经营需要，邱志伟已另行租赁其他商铺经营。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。益华公司未能及时排除商铺使用障碍，造成邱志伟租赁案涉商铺的合同目的已不能实现，故邱志伟要求解除与益华公司之间签订的租赁合同，有事实和法律依据，该院予以支持。关于退还租金及租赁保证金问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及公平原则，由于邱志伟在2018年1月21日商铺被何健华拉闸上锁后无实际使用该商铺从事经营活动，益华公司依据租赁合同收取邱志伟的租赁保证金4000元及2018年1月21日至2018年5月14日（经核，该时间段为3个月25天，邱志伟主张被告退回3个月24天的租金，该院予以支持）的商铺租金7548.39元[（12000元÷6个月×3个月24天]，在合同解除后，应由益华公司予以退还。关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，华生公司将案涉商铺出售给何健华、案外人罗玉珠，而何健华强行将案涉商铺拉闸上锁，导致邱志伟不能继续经营使用该商铺，对此造成的损失应由出租方即益华公司承担相应的违约责任。案涉商铺的《租赁合同》中并未约定具体违约责任，但鉴于邱志伟因无法继续使用案涉商铺需寻找新的营业场所的事实确实存在，可能会造成邱志伟搬迁或装修新场所需要过渡期而产生经济损失，故该院酌情确定由益华公司赔偿邱志伟相当于一个月月租的违约金2000元。邱志伟主张益华公司向其赔偿6个月的租金12000元作为违约金没有事实和法律依据，该院不予支持。关于停业损失问题。邱志伟请求的损失赔偿额依法应以违约方在缔约时应当预见到的因违约所造成的损失为限。邱志伟以其在案涉商铺经营期间每月利润收入27113.21元主张预期停业期间营业损失，但任何经营活动均有风险，对于经营盈亏难以预料，该停业损失不属于出租人在订立合同时能预见或应当预见的损失。虽邱志伟提供了其营业期间的营业账目，但这些营业账目即使记载真实，亦仅能反映出邱志伟店铺营业期间的收入状况，而不能证明邱志伟预期营业利润的损失数额，故此，邱志伟以其营业期间的收入数额主张其停业期间的预期营业利润损失的主张，该院不予支持。何健华在辩论终结后要求该院向税务部门调取腾达恒公司2018年1月21日至2018年5月15日期间开具发票情况，但不能完全反映邱志伟的营业情况，且该院对邱志伟停业损失的诉求亦不予支持，故对何健华该调查取证申请不予采纳。关于装修损失问题。根据邱志伟申请，该院依法委托广东诚安信工程造价咨询有限公司对案涉商铺的装饰装修物价值予以评估，各方当事人仅对评估项目存在分歧，故该院依法采纳广东诚安信工程造价咨询有限公司《评估报告》中对装饰装修物的评估价值，仅对评估项目应否计入损失范围进行甄别。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除……”，第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”。故对于装修装饰物残值损失处理，有约定从约定，没有约定按法律规定。本案中，《商铺租赁合同》约定，邱志伟腾退该物业时，应将自有动产、未形成该物业添附的其他物品搬走，故评估项目中可移动部分物品不应计入装修残值损失中，其余已形成附合的装饰装修物应计算为邱志伟的装修损失。根据广东诚安信工程造价咨询有限公司评估，各项不可搬迁的装修装饰物剩余残值合计为39029.51元（32752.39元+6277.12元），该院依法予以认定。本案属出租人违约导致租赁合同解除，依法应由益华公司向邱志伟赔偿该项损失39029.51元。对于广东诚安信工程造价咨询有限公司的评估报告中注明可移动部分的物品，按双方合同约定处理。对于评估费用10500元，按诉讼胜败情况由被告益华公司负担8196元，邱志伟负担2304元。关于邱志伟主张的律师费问题。根据《商铺租赁合同》约定，双方任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律规定的，除按本合同约定承担违约责任外还应赔偿守约方因主张权利支出的律师费、案件受理费、差旅费、邮寄费、公证费等相关的一切费用。邱志伟为处理案涉商铺纠纷，委托律师代理诉讼并支付律师费15000元，有委托代理协议书、律师费发票及银行单据佐证，该院予以认定，邱志伟诉请益华公司赔偿该律师费，该院予以支持。华生公司作为案涉商铺的原所有权人，与益华公司合作对外出租商铺，因此益华公司对外出租行为同时代表了华生公司的意志，华生公司应对益华公司在合作范围内的行为连带承担民事责任。因此，邱志伟主张华生公司对益华公司应退回的租金、租赁保证金，赔偿的违约金、装修损失、律师费承担连带责任，该院予以支持。至于何健华应否承担责任的问题。本案为租赁合同纠纷，邱志伟以何健华侵权为由要求其赔偿装修损失，与本案并非同一法律关系，故该院对邱志伟该主张不予支持，邱志伟可另行主张。至于华生公司、益华公司与何健华之间由此产生的纠纷，亦可另行协商或通过法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百七十六条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第九十四条，第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条，第二百三十条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除邱志伟与益华公司签订的《商铺租赁合同》；二、华生公司、益华公司应在该判决生效之日起十日内连带退还邱志伟房屋租金7548.39元和租赁保证金4000元；三、华生公司、益华公司应在该判决生效之日起十日内连带赔偿邱志伟房屋违约金2000元，装修损失39029.51元和律师费15000元；四、驳回邱志伟其他的诉讼请求。如果未按照该判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4133元，评估费10500元，合共14633元，由邱志伟负担4980元，华生公司、益华公司负担9653元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审法庭调查中，益华公司、华生公司称何健华一共向其购买10卡商铺，因何健华未足额付款双方产生纠纷，该纠纷最终已经调解结案，何健华已经付清款项。何健华称本案诉讼是由另案的买卖纠纷导致，何健华没有接收案涉商铺。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.腾达恒公司是否为本案适格原告；2.邱志伟、腾达恒公司主张的违约金及停业损失是否应予以支持；3.何健华是否应当在本案中承担赔偿责任。关于腾达恒公司是否为本案适格原告的问题，本案为租赁合同纠纷，案涉《商铺租赁合同》为邱志伟与益华公司签订，根据合同的相对性原则，腾达恒公司并非案涉争议租赁合同关系的当事人，也无直接的利害关系，一审法院认定其作为原告不适格，并无不当，本院予以维持。腾达恒公司以侵权为由主张益华公司、华生公司、何健华承担赔偿责任，与本案的租赁合同关系不属于同一法律关系，其可以另行协商或另循法律途径解决。关于邱志伟、腾达恒公司主张的违约金及停业损失是否应予以支持的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，本案中，华生公司将案涉商铺出售给何健华、罗玉珠，因其与何健华之间的商铺买卖关系产生纠纷，何健华将商铺拉闸上锁，造成案涉商铺无法使用，对此造成承租人邱志伟的损失应当由出租人益华公司承担相应的违约责任。因何健华的行为对益华公司造成的损失，益华公司可以另行主张权利。本案中，案涉商铺无法使用，邱志伟需要另行寻找新的营业场所及装修新场所需要过渡期而产生经济损失，一审法院酌定益华公司赔偿案涉商铺的一个月月租的违约金及装修损失，理据充分，本院予以维持。邱志伟上诉主张12000元违约金，理据不足，本院不予支持。邱志伟一审提供的其自行制作的资产负债表及利润表不足以证明其因经营案涉商铺每月的利润收入为27113.21元，一审法院对其停业损失不予支持，并无不当，本院予以维持。因益华公司、华生公司未能提供证据证明其按照案涉商铺买卖合同的约定，将该商铺的《商铺租赁合同》、租赁合同保证金交付给何健华，且通知邱志伟将租金交给何健华，其尚未完成商铺的交付行为，邱志伟也未主张与何健华建立租赁合同关系，故益华公司、华生公司上诉主张案涉商铺租赁合同的权利义务已经由何健华继受，应由何健华承担违约及赔偿责任，缺乏依据，本院不予采纳。关于何健华是否应当在本案中承担赔偿责任的问题，本案为租赁合同纠纷，邱志伟以何健华侵权为由要求其赔偿损失，属于侵权责任纠纷，属于另一法律关系，一审法院对此不予处理并无不当，本院予以维持。邱志伟、腾达恒公司可以另行主张权利。邱志伟、腾达恒公司上诉主张华生公司、益华公司、何健华承担连带赔偿责任，理据不足，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，邱志伟、腾达恒公司及华生公司、益华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4050元，由上诉人邱志伟、四会市腾达恒电脑设备有限公司负担2561元，上诉人四会市华生房地产开发有限公司、肇庆市益华实业有限公司负担1489元。本判决为终审判决。审判长 何 桑审判员 任喜跃审判员 梁达明二〇一九年九月三十日法官助理肖荣健书记员彭娟琦