重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终7796号上诉人（原审被告）：王晓春，男，1987年4月26日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：张少模，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐熠杰，北京市京师（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：余小娟，女，1986年10月11日出生，汉族，户籍所在地重庆市垫江县，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小娟，重庆扬华律师事务所实习律师。原审第三人：重庆诚祥房地产经纪有限公司，住重庆市渝北区洪湖西路26号2幢5-1，统一社会信用代码91500000753078494X。法定代表人：荣峰，经理。委托诉讼代理人：段晓红，女，1990年12月10日出生，汉族，该公司员工。上诉人王晓春与被上诉人余小娟、原审第三人重庆诚祥房地产经纪有限公司（以下简称诚祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人王晓春的委托诉讼代理人张少模，被上诉人余小娟及其委托诉讼代理人余孟江、吴小娟，原审第三人的委托诉讼代理人段晓红，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓春上诉请求：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初1719号民事判决，驳回余小娟的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由余小娟承担。主要事实和理由：一、王晓春无违约行为。三方签订合同，将涉案房屋出售给余小娟，合同中明确约定了涉案房屋已经抵押给重庆三峡银行，尚处于抵押状态等。说明王晓春已经告知了涉案房屋的抵押状态，诚祥公司及余小娟对房屋抵押事实是知晓的，一审法院以王晓春未说明涉案房屋的抵押性质为由认定王晓春未履行义务，属于认定事实不清。另案中，由于王晓春未收到传票，也未参与诉讼，对判决不知情，一审法院认定王晓春隐瞒事实，违反合同约定，也属于认定事实不清。在王晓春无违约行为的情况下，余小娟解除合同不符合合同约定和法律规定，不具有解除合同的法律效力，一审法院认定合同已经于2018年12月30日解除，属于认定事实不清和适用法律不当。二、关于违约责任的问题。由于王晓春无违约行为，对余小娟不承担任何责任。即使王晓春的行为违反了合同第五条第二款的约定，也不适用合同第七条的约定，只应按第五条的约定赔偿损失，一审认定王晓春违反合同第五条第二款的约定，但适用第七条的规定判决王晓春承担违约责任，没有法律依据。另补充，1、王晓春无违约行为，余小娟没有履行合同义务，存在违约。2、一审法院一方面认为王晓春隐瞒抵押贷款的事实，另一方面认为王晓春存在违约的事实错误。因为隐瞒抵押贷款的事实是先合同义务，即使存在，也只是应承担缔约过错责任。3、一审法院认为王晓春违约，而一审判决本院认为全部内容都是围绕的王晓春隐瞒抵押贷款及缔约过错责任，无任何地方有王晓春违约论证。4、2018年12月27日发给王晓春的律师函，告知王晓春“未能按期交付房屋，隐瞒房屋抵押信息”的所述内容无双方约定，也无法律依据。要求解除房屋买卖及居间合同无中生有，因为王晓春和余小娟从未签订过房屋买卖及居间合同。余小娟辩称，2015年3月2日，王晓春他人在2015年3月4日至2016年3月4日期间对重庆三峡银行产生的债务提供抵押担保，担保最高金额为450万，并以涉案房屋办理了抵押登记，签订合同前，银行已起诉王晓春，起诉金额超过410万，并要求对涉案房屋享有优先受偿权，王晓春与余小娟签订合同时隐瞒了前述信息。2017年9月14日双方签订涉案合同，2018年7月24日双方签订补充协议，在补充协议签订前，银行起诉王晓春的判决已经作出并生效，判决结果是银行对涉案房屋在债权金额4148532.17元内享有优先受偿权，王晓春签订补充协议时也隐瞒了前述信息，后余小娟起诉至一审法院，才发现涉案房屋已经被执行查封。综上，王晓春在整个合同履行过程中一直不予办理解押、房屋交付、过户，房屋也已经被执行查封，担保金额高达410万，涉案合同客观不能履行，王晓春构成根本违约，应承担违约责任，且违约责任是严格无过错责任，只要存在违约事实，就应承担，余小娟在整个合同履行过程中严格按照合同约定履行自身义务，不存在任何违约行为。王晓春违约行为严重，主观恶性，严重违背诚信原则，余小娟遭受的损失也远超一审诉请金额，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。诚祥公司述称，与一审陈述意见一致。余小娟向一审法院起诉请求：一、解除余小娟与王晓春之间合同编号为CX-ZR-2017-0003881的《房屋买卖（转让）合同》；二、王晓春退还余小娟已交付房款230000元；三、王晓春承担此次交易的中介服务费8000元；四、王晓春支付余小娟违约金230000元；五、本案律师费由王晓春承担；六、本案诉讼费、保全费由王晓春承担。一审法院认定事实：2017年9月10日，余小娟通过微信转账向微信名为诚祥李清美152××××8336转账1000元。2017年9月14日，余小娟（买方）、王晓春（卖方）以及诚祥公司（经纪方）签订了《房屋买卖（转让）合同》（合同编号为CX-ZR-2017-0003881）。合同约定，一、房屋基本情况及买卖双方资料提交：1.卖方自愿将坐落于重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾13号7-3的房屋出售给买方。该房屋所有权人王晓春，建筑面积165.27平方米，抵押权人：重庆三峡银行。2、卖方保证该房屋的权属证明合法有效。买方对该房屋已实地看房、全面检查并充分了解，对该房屋情况和现状无异议，愿意购买该房屋，不得拒绝购买该房屋。二、房款及支付方式：1、成交价：该房屋按套转让，成交价格为1150000元。成交价格已包括卖方自买入该房屋后至本次出售前已产生的应由卖方支付的一切费用（包括卖方买入该房屋应交的全部税费、维修基金、煤气、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等）及《房屋附属清单》（附件）中所有物品、设施设备。2、定金支付：买方须于签订本合同当日支付30000元予卖方，定金在该房屋过户后抵作房款。3、买卖双方选择以下房款支付方式：如买方采取全款方式支付除定金之外的房款，具体约定如下：（1）第一次：买方须于解押该房屋当日支付520000元予卖方。（2）第二次：买方须于产权过户当日支付600000元予卖方。三、房屋解押、按揭贷款、过户取证、入押、交付：1、解押：A、若该房屋尚处于银行抵押状态中，非卖方自行还贷解押；卖方须于该房屋解押之前将提前还贷解押的相关权利全权公证委托给经纪方指定受托人员。B、卖方在还清该房屋的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准）且赎出抵押在银行的相关证件后1个工作日内到房交所办妥注销抵押登记，注销抵押完成后卖方需将产权证明原件交经纪方托管。5、交付：卖方承诺产权过户当日将该房屋交付给买方，买卖双方应当按照《房屋附属设施清单》的约定交付附属设施。卖方负责结清交房前该房屋的水、电、气、物管费及其他有关该物业的所有税费并配合买方办理水、电、气、物管等设施过户手续。买卖双方应在交房确认书上签字确认，同时经纪方转付所托管的房屋交割保证金。四、税费承担：1、国家规定买卖双方房屋交易所涉及的税费（以下简称：过户税费）项目有：A、维修基金；B、营业税及附加；C、个人所得税；D、土地增值税；E、契税；F、交易手续费；G、印花税；H、土地收益金；I、转移登记费：J、国土及测绘费；K、公本费；L、查档费；M、土地收益金契税；N、房产税；买卖双方自行约定，其中买方支付CDEFGHIJKLMN项的税费，卖方支付第AB项税费。买卖双方在过户前应备齐以上税费。2、如在本合同履行过程中因国家或者地方法律、法规、政策发生变化导致税费种类及标准发生变化，由买卖双方各自承担，由买卖双方按新政策规定承担各自应付的新增税费。3、买卖双方应当按照国家法律规定如实纳税，否则由此产生的法律责任由买卖双方自行承担。五、其他权利义务约定：2、卖方或卖方代理人保证对该房屋有完整的所有权或已得到该房屋所有权人／共有权人的授权，能完全支配及处分该房屋，并保证该房屋在本次交易期间没有产权、债务、税费、租赁清还、抵押等纠纷，否则卖方应赔偿由此给买方和经纪方造成的一切损失。因卖方未向买方及经纪方告知本合同之外的信息而给买方及经纪方造成的损失，由卖方承担赔偿责任。4.房屋内户口迁移处理：卖方应在产权过户之前将该房屋上所挂户口全部迁出，否则构成违约，每日应向买方支付违约金至少300元。六、中介服务费及按揭服务费的支付方式：1、中介服务费：经纪方向买卖双方提供的居间服务，且已促成买卖双方签订本合同，则买卖双方须于签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，其中卖方须支付11500元整，买方须支付8000元整。七、违约责任：1、买卖双方或买卖双方各自的委托代理人之任何一方违反本合同约定包括但不限于①拒不或逾期办理解押；②拒不或者逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料；③拒不或者迟延办理或配合办理按揭贷款、过户手续；④拒不或逾期交付房屋；⑤拒不或逾期或无法支付房款、中介服务费、税费等费用；⑥拒不或者迟延或无法履行本合同项下其他义务），则(1)逾期10日（含）以内的，违约方须每日按该房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金。守约方应当向违约方发出解除合同通知书。(3)逾期超过10日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按成交价格千分之一支付违约金。以上违约金不足以弥补守约方的损失的，违约方应当向守约方补足损失违约金之间的差额。2、合同未约定明确履行期限的，以守约方或者经纪方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限。3、如卖方未取得房屋共有人同意而出售该房屋，导致本合同被撤销或者被解除或者被认定为无效的，则视为卖方违约，卖方应当赔偿买方所受的一切损失（包括但不限于买方已付定金、房款、中介服务费、税费等）；卖方的委托代理人应当保证已经取得房屋全部所有权人的书面授权并最迟于该房屋过户之前提交真实、合法、有效的授权书原件给经纪方，否则，卖方应当赔偿买方、经纪方所遭受的一切损失（包括但不限于买方已付定金、房款、中介服务费、税费、交通费等）。4.合同签订后，如买卖双方自行解除本合同，则买卖双方仍需向经纪方支付本合同项下的中介服务费和按揭服务费，迟延支付的，按日支付相当于应付费用万分之五的违约金。5、若买卖双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约。6、本合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费）等均有违约方承担。同日，王晓春出具《卖方承诺书》。其内容为：兹有位于沙坪坝区华宇金沙港湾13号7-3的房屋出售，卖方保证对该房屋拥有完整的所有权或已得到该房屋所有权人/共有人的授权，拥有合法的处置权，因该房屋的抵押、租赁、查封、税费、债务等发生的纠纷，由卖方赔偿由此给买方和经纪方造成的一切损失。因卖方未向买方及经纪方告知房屋真实信息而给买方和经纪方造成损失的，由卖方承担一切赔偿责任。同日，余小娟向王晓春银行账户转账30000元。王晓春向余小娟出具收到定金30000元收据一张。同日，余小娟通过微信转账向微信名为诚祥李清美152××××8336转账4000元。李清美出具收到中介费5000元的收款收据。2018年4月3日，重庆市江北区人民法院对重庆三峡银行股份有限公司江北支行与重庆名格建筑劳务有限公司、王晓春等金融借款合同纠纷一案作出（2017）渝0105民初22187号民事判决，该判决认定事实：重庆三峡银行股份有限公司江北支行于2015年3月2日与王晓春等人签订《最高额抵押合同》，王晓春等为重庆名格建筑劳务有限公司在2015年3月4日至2016年3月4日期间对重庆三峡银行股份有限公司江北支行产生的债务提供抵押担保，王晓春等担保的最高本金金额均为4500000元。王晓春以位于重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾13号7-3的房屋作为抵押担保。抵押物已办理抵押登记。2016年3月4日，重庆三峡银行股份有限公司江北支行与重庆名格建筑劳务有限公司、王晓春等签订〈借款展期合同〉，约定重庆名格建筑劳务有限公司向重庆三峡银行股份有限公司江北支行的借款4500000元的借款期限从2016年3月5日展期至2017年3月4日，展期后的借款金额为4000000元。该判决结果为：一、重庆名格建筑劳务有限公司偿还重庆三峡银行股份有限公司江北支行借款本金4000000元，支付截至2017年7月21日的利息119596.19元，罚息26000元，复利2935.98元，合计4148532.17元。六、重庆三峡银行股份有限公司江北支行对王晓春位于重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾13号7-3的房屋作拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2018年7月24日，余小娟与王晓春签订《补充协议》（合同编号为CX-ZR-2017-0003881）。协议约定，1.买卖双方约定卖方王晓春于2018年8月31日以前，卖方王晓春把重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾13号7-3的房屋交付给买方余小娟。2.买方余小娟于2018年7月24日支付卖方王晓春位于重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾13号7-3的房屋款200000元。3.买方余小娟于王晓春交付重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾13号7-3房屋当日支付给王晓春房款100000元。4、买卖双方约定的重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾13号7-3房屋成交价格为1150000元整。买方余小娟于该房屋产权过户当日支付给卖方王晓春余下的房款820000元整。5.买卖双方均按照合同和补充协议履行各自义务。任何一方违约，守约方有权追究违约方的违约责任，并且赔偿守约方的一切损失。2018年7月25日，余小娟向王晓春银行账户支付房款200000元。王晓春出具收到该款的收条一张。2018年9月22日，诚祥公司向王晓春发出《限期履行合同的催告函》。其内容为：我方曾多次电话通知您按合同约定前来办理解除交易房屋抵押，然后办理过户手续，但截止目前为止，您仍未解除交易房屋的抵押，导致买卖合同无法顺利履行。为了促成买卖合同的顺利履行，我方秉着诚实信用原则，再次通知您在本通知发出之日起7个工作日内，按照合同中的约定继续履行相应的权利义务即解除交易房屋抵押，然后办理过户手续。如有疑问请及时联系我司人员。如您未在前述期限内履行合同，视为您严重违约，买方将按照合同第七条的约定且不排除通过司法途径追究您的违约责任。2018年9月25日，王晓春作出《关于“限期履行合同的催告函”的回复》。其内容为：经贵司（经纪方）于2017年9月14日居间服务下余小娟（买方）与我（卖方）签订了《房屋买卖（转让）合同>，（合同编号CX-ZR-2017-0003881），合同约定交易位于重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾13号7-3的房屋。根据合同第一条载明：该房屋情况及现状处于重庆三峡银行抵押状态中。同时载明：卖方保证该房屋权属证明合法有效，买方对该房屋已实地看房，全面检查并充分了解，对该房屋情况和现状无异议，愿意购买该房屋，不得拒绝购买该房屋。根据合同第三条约定：解押、若该房屋尚处于银行抵押状态中，选择的是非卖方自行还贷解押。在贵司居间服务下明确由购房方代偿银行部份贷款解押、解除交易房屋抵押后办理过户手续。鉴于此房屋交易具体面临的实际情况，成就交易条件就是满足偿贷解押才能办理过户手续，因此，尚未成就交易条件的过程应该是明确的：即由贷款方（名格公司）及购房方（代偿部份）向三峡银行还贷后即可办理过户手续。因此，责任在贷款方（名格公司）及购房（贷偿）方而不在我方，我方只能履行合同配合、协调、督促，仅此而已。因为，即使在房价上涨迅猛的情况下，我并未反悔此房屋买卖交易不履行合同，所以、根本不存在任何违约行为。贵司单方面自行设定时间并强加于我限期解除交易房屋抵押，然后办理过户手续是不切实际的，根据合同实际情况是不成立的，我方是坚决否定的。贵司单方臆想据此视为严重违约并图谋通过司法追究违约责任获利是不可能得逞的。同时我也有权保留维护自己合法权益追究相关责任方的违约责任的权利。如果双方走司法程序最终结果就是解除合同终止房屋交易（到时候谁来承担违约责任还很难说）。到时候损失最大的肯定是购房方和贵司（购房方享受不到合同低价位的房屋了，贵司中介费泡汤）。如此有意义吗？请贵司三思。贵司作为经纪方理应以正确的心态理解房屋现状、共同解决问题，促成房屋买卖双方达成交易为目的。其实贵司的敬业及职业操守是值得肯定的，需要我配合的，我定会全力配合。我希望贵司真心协调购房方和我方和谐处理好此宗房屋买卖成交，在此深表感谢。2018年10月12日，重庆市江北区人民法院对王晓春位于重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾13号7-3的房屋进行查封。2018年12月20日，余小娟与重庆扬华律师事务所签订《委托代理合同》。合同约定余小娟因与王晓春房屋买卖合同纠纷一案，委托重庆扬华律师事务所代理本案诉讼全过程的法律事务。双方约定采取全风险代理的方式进行收费。2018年12月27日，重庆扬华律师事务所接受余小娟委托后向王晓春发送律师函，告知王晓春：一、因你方至今未能按期交付房屋、隐瞒房屋抵押信息导致本交易存在履行障碍且长期以来我方无法实现购房目的，我方有权解除你方与我方之间的《房屋买卖及居间合同》，现通知你方该合同予以解除。二、要求你方在收到本函（包括邮寄送达、电子送达）7日内向我方返还定金以及已支付房款230000元、承担10000元中介费用以及违约金230000元。2018年12月30日，王晓春签收该邮件。2019年6月10日，余小娟向一审法院提出将其要求解除余小娟与王晓春之间合同编号为CX-ZR-2017-0003881的《房屋买卖（转让）合同》的诉讼请求变更为：要求解除余小娟与王晓春之间的《房屋买卖（转让）合同》及《补充协议》合同编号均为（CX-ZR-2017-0003881）。王晓春于2019年6月18日收到变更诉讼请求申请书。本案因双方当事人争议较大，调解未成。一审法院认为，余小娟与王晓春签订的《房屋买卖（转让）合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。一审法院针对本案的争议焦点评判如下：一、关于王晓春在履行《房屋买卖（转让）合同》及《补充协议》中是否存在违约行为的问题《房屋买卖（转让）合同》约定“卖方或卖方代理人保证对该房屋有完整的所有权或已得到该房屋所有权人／共有权人的授权，能完全支配及处分该房屋，并保证该房屋在本次交易期间没有产权、债务、税费、租赁清还、抵押等纠纷”，余小娟主张王晓春只告知其涉案房屋上设有房屋按揭抵押，而未告知尚有因其他债务所设抵押。王晓春主张其向余小娟及诚祥公司口头告知涉案房屋存在因其他债务所设抵押。一审法院认为，首先，余小娟与诚祥公司虽然在不动产登记部门查询过涉案房屋的基本信息，但也仅能查询到涉案房屋处于抵押状态，而无法得知抵押的详细事由。至于涉案房屋所抵押究竟是涉案房屋的按揭贷款抵押还是其他债务抵押，应当由王晓春予以说明。在王晓春出具的《卖方承诺书》中也能看出王晓春具有如实告知房屋真实信息的义务。涉案房屋成交价格为1150000元，而事实上，王晓春为案外人重庆名格建筑劳务有限公司在2015年3月4日至2016年3月4日期间对重庆三峡银行股份有限公司江北支行产生的债务提供最高本金金额均为4500000元的抵押担保，并以位于重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾13号7-3的房屋作为抵押，且已办理抵押登记。显然，涉案房屋所担保的债务金额远远高于涉案房屋的成交金额。《房屋买卖（转让）合同》约定由非卖方自行还贷解押，买方须于解押该房屋当日支付520000元予卖方，余小娟即使支付520000元，也无法解除涉案房屋所设抵押。余小娟作为一个正常且理性之人，在王晓春告知其涉案房屋设有金额高达4500000元抵押担保，且即使按《房屋买卖（转让）合同》约定支付520000元，也无法解除涉案房屋所设抵押的情形下，仍与之签订《房屋买卖（转让）合同》，明显有悖常理。其次，2018年4月3日，重庆市江北区人民法院已对（2017）渝0105民初22187号重庆三峡银行股份有限公司江北支行与重庆名格建筑劳务有限公司、王晓春等金融借款合同纠纷一案作出重庆名格建筑劳务有限公司偿还重庆三峡银行股份有限公司江北支行借款本金4000000元，支付截至2017年7月21日的利息119596.19元，罚息26000元，复利2935.98元，合计4148532.17元；重庆三峡银行股份有限公司江北支行对王晓春位于重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾13号7-3的房屋作拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的判决。但王晓春在2018年7月24日与余小娟签订《补充协议》时，仍未将此情况向余小娟如实告知，致使余小娟又向其支付了房款200000元，仍无法解除涉案房屋所设的抵押。至于王晓春所主张“由于诚祥公司一直未指定受托人员，所以王晓春才未办理公证，卖方随时可以办理相关公证文书。”的抗辩，一审法院认为，《房屋买卖（转让）合同》第三条第1款A项约定“非卖方自行还贷解押：卖方须于该房屋解押之前将提前还贷解押的相关权利全权公证委托给经纪方指定受托人员。”即王晓春应当先行在公证机关公证由第三人指定人员办理涉案房屋提前还贷解押事项的委托书。虽然本案并无证据证明诚祥公司向王晓春通知过指定人员，但本案王晓春是否违约的关键并不在此。事实上，即使办理了公证，由受托人向银行还款520000元，涉案房屋因其所设的抵押仍无法解除。同时《房屋买卖（转让）合同》第三条第1款B项约定“卖方在还清该房屋的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准）且赎出抵押在银行的相关证件后1个工作日内到房交所办妥注销抵押登记，注销抵押完成后卖方需将产权证明原件交经纪方托管”，可见除应当由余小娟在解押之日支付的520000元外，王晓春还应当提前还清剩余抵押担保金额。事实上，王晓春完全未履行该项义务。综上所述，一审法院认定王晓春虽然在签订《房屋买卖（转让）合同》时声明过涉案房屋存在抵押的事实，但却隐瞒了该房屋系为案外人其他债务所设抵押担保，而非为涉案房屋按揭贷款所设抵押的事实；且未按《房屋买卖（转让）合同》第三条第1款B项约定还清涉案房屋的银行欠款。之后，在签订《补充协议》时，王晓春又继续隐瞒法院已作出重庆三峡银行股份有限公司江北支行对涉案房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权的判决的事实，违反《房屋买卖（转让）合同》第五条第2款约定及王晓春本人所作的承诺，致使余小娟签订《房屋买卖（转让）合同》及《补充协议》的目的无法实现。余小娟有权要求解除合同。2018年12月27日，重庆扬华律师事务所接受余小娟委托后向王晓春发送律师函，通知王晓春《房屋买卖（转让）合同》（合同编号CX-ZR-2017-0003881）予以解除。2018年12月30日，王晓春签收该邮件。当事人一方依照合同法第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方，合同自到达对方时解除，故《房屋买卖（转让）合同》（合同编号CX-ZR-201700003881）于2018年12月30日解除。因该合同已解除，故现余小娟再要求判决解除2017年9月14日双方签订的《房屋买卖（转让）合同》（合同编号CX-ZR-2017-0003881）已无必要。2019年6月10日，余小娟向一审法院提出将其要求解除余小娟与王晓春之间合同编号为CX-ZR-2017-0003881的《房屋买卖（转让）合同》的诉讼请求变更为：要求解除余小娟与王晓春之间的《房屋买卖（转让）合同》及《补充协议》合同编号均为（CX-ZR-2017-0003881）。王晓春于2019年6月18日收到变更诉讼请求申请书。故《补充协议》（CX-ZR-2017-0003881）于2019年6月18日解除。《房屋买卖（转让）合同》（CX-ZR-2017-0003881）及《补充协议》（CX-ZR-2017-0003881）解除后，王晓春应当退还余小娟房款230000元。二、关于违约金是否过高的问题一审法院认为当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，余小娟先后于2017年9月14日、2018年7月24日与王晓春签订《房屋买卖（转让）合同》和《补充协议》，将付款方式由按揭贷款变更为全款，可见余小娟购买涉案房屋的愿望十分强烈。而王晓春在合同履行过程中存在严重违约行为，致使余小娟在长达近一年的时间无法购得该房屋，而当前房屋价格却持续处于上行通道，必然致使余小娟遭受损失。王晓春主张违约金约定过高，却未举示证据予以证明。故根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的举证责任分配的一般规则，一审法院对王晓春该项抗辩不予支持。对余小娟要求王晓春赔偿其向诚祥公司支付中介费8000元的诉讼请求，一审法院认为在合同约定的违约金不足以弥补余小娟损失时，余小娟可以要求王晓春赔偿损失。但本案中，余小娟在其已主张违约金且得到一审法院支持的情况下，未提供证据证明该违约金不足以弥补其损失的证据，故一审法院根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的举证责任分配的一般规则，对余小娟的该项诉讼请求不予支持。对余小娟要求王晓春支付律师费的诉讼请求，一审法院认为余小娟仅与重庆扬华律师事务所签订《委托代理合同》，但双方约定的是采取全风险代理的方式进行收费，且余小娟未向重庆扬华律师事务所支付律师费，故一审法院对余小娟的该项诉讼请求，不予支持。据此，一审法院判决如下：一、余小娟与王晓春于2018年7月24日签订的《补充协议》合同编号为（CX-ZR-2017-0003881）于2019年6月18日解除；二、王晓春于本判决发生法律效力后三日内返还余小娟购房款230000元（含定金30000元）；三、王晓春于本判决发生法律效力后三日内给付余小娟违约金230000元；四、驳回余小娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17310元，减半交纳8655元，保全费3020元，合计11675元（余小娟已预交11675元），由余小娟25元，王晓春负担11650元。本院二审期间，因各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院并对一审认定的其余事实予以确认。二审中，余小娟陈述，王晓春在签订合同时隐瞒房屋抵押的具体信息、合同履行过程中不配合办理解押、交房及过户手续、涉案房屋已经被查封且被强制执行，王晓春的原因导致合同无法履行；王晓春没有告知过抵押金额，其在签订合同时仅告知为按揭贷款抵押。王晓春陈述，不认可余小娟陈述王晓春的违约行为，根据合同约定，余小娟应当自行还贷解押，由于其没有还贷解押，导致王晓春无法履行后续义务；口头告知过余小娟抵押金额为450万元；签订合同时出示过借款抵押合同，但没有证据证明；没有向余小娟告知过涉案房屋被查封及案外人享有优先受偿权。诚祥公司陈述，认可余小娟陈述的，王晓春没有告知抵押金额为400多万元。本院认为，本案争议的主要问题：一、王晓春是否存在违约行为的问题；二、王晓春应当如何承担违约责任的问题。下面就争议的问题逐一评判：第一，关于王晓春是否存在违约行为的问题。根据查明的事实，可以认定王晓春存在违约行为，理由如下：1、涉案房屋交易金额为115万元，而涉案房屋最高额抵押担保金额达到了450万元，作为具有完全民事行为能力的人，在知晓房屋具有450万元担保金额瑕疵的情况下，仍然愿意签订房屋买卖合同的可能性不大，应当采纳余小娟的意见，即王晓春当时并没有如实告知涉案房屋的真实情况，其行为违约。2、虽然合同中约定了可能存在余小娟出资解押，但该前提是王晓春须出具公证委托给经纪方代为履行义务，但其并未举示证据证明其已经将解押的相关事宜委托他人代为处理，根据合同约定的付款期限以及补充协议对合同内容的变更，并不能因此认定解押行为应当由余小娟行使及出资解押，特别是根据补充协议的约定，可以认定出资解押并非余小娟的义务，为了合同顺利履行，王晓春应当解除涉案房屋的抵押，虽然合同中没有约定解押的具体时间，但根据法律的规定，由于王晓春没有在催告后合理期限内履行义务，其行为违约。对于王晓春提出的余小娟违约的理由明显不能成立。3、涉案合同签订后，因王晓春的原因导致涉案房屋被法院查封，且王晓春并未积极行为排除合同履行的障碍，其行为导致涉案合同事实上也无法履行，应当由王晓春承担相应的违约责任。第二，关于王晓春应当如何承担违约责任的问题。根据合同第七条约定结合前述认定，王晓春存在该条约定的第一项、第三项、第四项以及第六项的违约行为，其应当按照合同约定承担相应的违约责任，一审法院根据本案实际情况及违约承担对此的处理并无不当。对于王晓春提出的应当适用合同第五条约定承担违约责任的问题，但根据合同中约定，由于王晓春的违约行为同时符合第七条的约定，余小娟有权根据合同第七条约定要求王晓春承担违约责任，王晓春的该上诉理由也不能成立。其他认定同一审。综上所述，王晓春的上诉请求不能成立，应于驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17310元，由王晓春负担。本判决为终审判决。审判长  陈娅梅审判员  刘家秀审判员  赵文建二〇一九年九月十七日书记员  左 琴