广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民初1号 原告（反诉被告）：陈卫国，男，1965年5月29日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区，现羁押于南宁铁路运输公安处看守所。 委托诉讼代理人：毛青松，广西冠益律师事务所律师。 被告（反诉原告）：桂林市强盛房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市秀峰区桃花江路5号。 法定代表人：黄建红，该公司经理。 被告（反诉原告）：桂林源通房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市秀峰区桃花江路5号。 法定代表人：郭忠，该公司经理。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：蒋军峰，广西中纬律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：桂林国业投资有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市秀峰区桃花江路5号5号公馆二期19#楼。 法定代表人：吴少海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：毛青松，广西冠益律师事务所律师。 原告陈卫国与被告桂林市强盛房地产开发有限责任公司（以下简称为强盛公司）、桂林源通房地产开发有限责任公司（以下简称为源通公司）及第三人桂林国业投资有限公司（以下简称为国业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，反诉原告强盛公司、源通公司于2019年5月20日向本院提起反诉。本院对陈卫国提起的本诉与强盛公司、源通公司提起的反诉合并审理。案件受理后，本院未查找到第三人（反诉被告）国业公司，本案进入公告程序，直至2019年5月23日广西冠益律师事务所毛青松律师告知第三人（反诉被告）国业公司亦委托其为本案诉讼代理人并提交了授权委托书，本院依法通知各方当事人开庭审理本案。原告（反诉被告）陈卫国的委托诉讼代理人毛青松，被告（反诉原告）强盛公司、源通公司的共同委托诉讼代理人蒋军峰及第三人（反诉被告）国业公司的委托诉讼代理人毛青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈卫国向本院提出诉讼请求：1.判令强盛公司与桂林市源通公司共同向陈卫国退回多支付的购房款人民币4870033.57元（633.31㎡*7689.81元/㎡）；2.判令强盛公司与源通公司共同向陈卫国承担占用陈卫国4870033.57元购房款产生费用人民币3749925.85元（4870033.57元*1%*77个月），实际资金占用费计算至强盛公司与源通公司实际支付完资金占用费为准）；3.判令强盛公司与源通公司因违约行为共同向陈卫国支付违约金96077979.86元[（165000000元-4870033.57元）*1%*60个月]。事实与理由：一、2011年8月12日，陈卫国、案外人梁新业与强盛公司、源通公司签订一份《桂林伍号公馆酒店转让协议书》，协议书约定：陈卫国、案外人梁新业购买强盛公司、源通公司开发的桂林伍号公馆酒店主楼、附楼以及地下停车场。具体如下：1.目标资产的现状。目标资产位于桂林市，总建筑面积为32175.65平方米，具体包括：酒店主楼规划总建筑面积18969.00平方米（详见建设程规划许可证（2004）211号）：地上15219.22平方米；地下3628.63平方米；酒店附楼规划总建筑面积为10123.76平方米（详见建设工程规划许可证（2007）148号）：地上6237.76平方米，地下3886平方米；桂林五号公馆二期17#楼地下停车场（无产权证）3082.89平方米……,强盛公司、源通公司承诺最终数据与上述披露的数据相差在1%之内。2.目前资产的交割标准为通过竣工验收，并取得土地、房屋权属证明（即新公司或陈卫国取得土地证，申办房屋权属证明时办证部门能开具收件单，如果由于陈卫国或新公司原因导致未能按时办得土地、房屋权属证明，责任由陈卫国承担）。3.强盛公司、源通公司需按约定的具体标准交割，并将目标资产的土地房屋权属办至陈卫国或指定新公司名下，其义务即告全部履行完毕；强盛公司、源通公司预计于2011年10月完成酒店竣工验收的现场施工作业，预计于2011年底为陈卫国和案外人梁新业办理完毕目标资产的土地房屋权属证。转让价款人民币16500万元，产生的税费按照法律规定由纳税义务人承担。4.违约责任。任何一方不履行或不完全履行本协议约定的义务即视为违约，应承担违约责任，支付违约金，并赔偿损失；如最终强盛公司、源通公司不能交付目标资产的，按照陈卫国已付款每月5%支付违约金；陈卫国逾期给付前期应付6500万违约款项，每逾期一个月，按逾期部分每月5%支付违约金……。协议还约定法院管辖、支付条件等等。合同签订后，陈卫国按照约定支付完6500万元前期购房款给强盛公司、源通公司。2011年8月22日，以陈卫国、梁新业、王杰三人为股东成立了第三人桂林国业投资有限公司，陈卫国是该公司法定代表人，任该公司董事长。二、2011年11月3日，陈卫国与强盛公司、源通公司签订一份《桂林五号公馆酒店转让补充协议书之一》。该协议书确定：陈卫国在签订本协议之前已经支付前期款人民币6500万元；《桂林五号公馆酒店转让补充协议书之一》约定目标资产注入新公司由桂林国华酒店管理有限公司变更为桂林国业投资有限公司。该协议还约定协议签订之后陈卫国需向强盛公司、源通公司支付购房款人民币2000万元；因目标资产验收收尾工程款约1200-1300万元该款项陈卫国按进度支付；人民法院将目标资产抵债给新公司后，支付4700万元；在陈卫国取得目标资产过户的政府管理部门出具的受理单后支付尾款约2000万元。补充协议签订后，案外人梁新业因为资金和投资理念不同，退出与陈卫国共同购买涉案房产协议；故上述涉案房产实际上购买人是陈卫国个人。三、为了顺利将上述涉案房产过户到强盛公司、源通公司约定的接受公司名下，陈卫国根据双方约定于2011年12月18日以国业公司的名义以民间借贷为由起诉强盛公司、源通公司。2012年5月18日，桂林市秀峰区法院（2012）秀字第94号裁定书裁定将涉案房产作价49497602元，交付国业公司抵偿5000万元债务。上述裁定生效后，陈卫国多次要求强盛公司、源通公司按照《桂林五号公馆酒店转让协议书》和补充协议履行将涉案房产权属登记在国业公司名下的义务，但由于强盛公司、源通公司自身原因一直没有完成涉案房屋验收工作，导致涉案房产的权属登记无法受理和办理，直到2017年4月25日和2017年5月22日涉案房产才完成房屋权属登记。由于强盛公司、源通公司的原因，涉案房产一直闲置，陈卫国想利用涉案房产进行经营和运作的目的落空，造成陈卫国的巨大的利益损失。为此，陈卫国于2017年6月20日向强盛公司、源通公司发函，要求强盛公司、源通公司补偿面积误差损失和没有及时履行协议给陈卫国造成的损失及承担违约金；但强盛公司、源通公司回函只承认相关事实，对承担违约金和赔偿损失避而不谈。综上，陈卫国为维护自己的合法权益，特向人民法院起诉，请求支持陈卫国的诉讼请求。 源通公司与强盛公司辩称，一、源通公司与强盛公司出售给陈卫国的资产总额是1.8亿元，不是陈卫国声称的1.65亿元。源通公司、强盛公司与陈卫国于2011年8月11日签订了商品房买卖合同，合同金额1500万元；同月12日又签订本案诉争的桂林伍号公馆主楼、附楼及17#楼地下室整体资产转让协议，合同金额1.65亿元。以上两份合同交易金额共1.8亿元，并非陈卫国声称的转让价款人民币1.65亿元。截止2016年6月7日，陈卫国仅向源通公司、强盛公司支付购房款合计1.745亿元。2017年3月24日，陈卫国、源通公司、强盛公司及国业公司通过协议书确认陈卫国、国业公司共欠源通公司、强盛公司购房款550万元。此外，陈卫国、国业公司尚欠源通公司、强盛公司大量其他款项，源通公司、强盛公司在本案中一并提起反诉。二、2011年8月12日签订的酒店转让协议书是项目总体转让合同，按签订合同时的实测数据确定总面积为32175.65平方米，实际应更正为32054.55平方米，合同未约定单价，未以办证面积定价，交付条件为项目总体交付。该协议1.1.1条主楼规划面积为18969平方米，与地上、地下分项面积实测数据不符，比签订合同时实测数据多121.1平方米，协议1.1.4条明确约定合同建筑面积为“初步实测”所得，故：签订合同时的实测面积才是双方的真实意思表示，所以，应将主楼总建筑面积更正为18847.9平方米作为合同主楼总建筑面积【（地上：15219.22平方米）+（地下：3628.68平方米）=18847.9平方米】，因此，目标资产总建筑面积应更正为32054.55平方米【32175.65-121.1=32054.55】。因资产系整体转让，地下室的建筑成本要高于地上单位建筑成本，因此，单价应为（总价除以总面积）：5128.10元/平方米【165000000÷32175.65】，不是原告声称的7689.81元/平方米。三、根据酒店的转让协议，目标资产为整体移交，根据实测报告，两被告最终移交给原告、国业公司的目标资产为：32387.15平方米，比合同约定总面积多211.5平方米，如更正1.1.1条主楼总建筑面积多计的121.1平方米后，实际交付给原告的建筑面积比合同约定多332.6平方米。根本不存在陈卫国所称的比约定面积少633.31平方米的情况。四、源通公司、强盛公司已向陈卫国、国业公司交付目标资产，没有违约；相反，陈卫国、国业公司一直拖欠源通公司、强盛公司购房款与其他垫付款项，已经违约。另外，2014年4月20日，陈卫国、国业公司就利用尚未向源通公司、强盛公司付完房款的目标资产进行融资、经营活动；不存在陈卫国所称的“陈卫国想利用涉案房产进行经营和运作的目的落空”的情况。五、目标资产未约定具体的办证时间，办理过户手续、权证的义务自2011年11月3日转移至陈卫国、国业公司，源通公司、强盛公司只是协助办理。2011年8月12日签订是酒店转让协议中，约定土地权属办理时间为“预计2011年底”，因此实际上并未约定具体时间。 国业公司述称：国业公司在本诉中没有被诉要求，因此不发表意见。 强盛公司、源通公司向本院提出反诉请求：1.判令陈卫国、国业公司共同向强盛公司、源通公司支付拖欠房款550万元、（2012）秀民初字第141号案件受理费14.60万元，合计564.60万元；2.判令陈卫国返还源通公司垫付购房款契税50.413万元；3.本案诉讼费用由陈卫国、国业公司承担。事实与理由：一、2011年8月11日，陈卫国与源通公司签订了商品房买卖合同，由陈卫国购买源通公司开发的甲山休闲度假山庄二期第十号别墅，约定购买价为人民币1500万元。2011年8月12日，强盛公司、源通公司与陈卫国、梁新业及秦晓胜签订了《桂林伍号公馆酒店转让协议书》，合同约定总价为人民币1.65亿元。以上两份合同总价款为1.8亿元。合同履行过程中，双方就办理产权证、支付房款事宜签订多份补偿协议。二、合同签订后，陈卫国向强盛公司、源通公司支付了部分购房款，截止2016年6月7日双方确认支付购房款合计1.745亿元。三、陈卫国、国业公司拖欠强盛公司、源通公司购房款550万元，该欠款由强盛公司、源通公司与国业公司以协议书的形式予以明确。该协议书第二条约定国业公司在登记机关成功受理初始登记回执后60日内一次性支付尚欠购房款550万元。该协议第四条还约定，如国业公司不能按合同约定付款，国业公司垫付款项强盛公司、源通公司不予退还，该条实际上为违约责任的约定。四、2011年10月17日，双方按照《桂林伍号公馆转让补充协议书之一》的约定签订了《借款合同》，欲利用民间借贷的方式办理酒店资产产权过户给国业公司。故国业公司提起（2012）秀民初字141号案，诉讼中，双方达成调解协议，该调解协议约定该案的受理费145900元由国业公司自愿承担，后国业公司未向法院缴纳该笔诉讼费用，由时任源通公司法定代表人秦晓胜先垫付给国业公司特别授权代理人丁熠杰向秀峰区法院缴纳。五、陈卫国与源通公司于2011年8月11日签订的商品房买卖合同，1500万元房款已经给付完毕，但其购房契税是当时源通公司法人秦晓胜于2011年11月14日通过桂林银行卡向被告陈卫国的代表丁熠杰垫付，共计504130元，根据陈卫国与源通公司于2016年6月7日的对账结果，陈卫国并未向源通公司支付。 陈卫国、国业公司辩称：一、国业公司在办理房屋权属过程中，已经垫付1619540.41元，同时双方约定垫付费用按照三分利息计息，现陈卫国、国业公司和强盛公司、源通公司没有对该费用进行结算清算,请法院在该部分费用给予扣减。二、强盛公司、源通公司交付的房屋至今没有办理房屋交接手续，且其自认涉案房屋缺装电梯一部，该费用处在不确定状态；因此根据法律规定，强盛公司、源通公司要求陈卫国、国业公司支付购房款的条件不成熟，请求驳回强盛公司、源通公司的反诉请求。三、强盛公司、源通公司诉请陈卫国返还房屋契税不在本案审理范围，请求驳回强盛公司、源通公司的该项诉讼请求。 陈卫国就本诉部分提交了如下证据：1.陈卫国的身份证及强盛公司、源通公司的政府部门公示信息；陈卫国主张该证据证实原、被告的主体资格。2.《桂林伍号公馆酒店转让协议书》；陈卫国主张该证据证实陈卫国与强盛公司、源通公司买卖房屋及权利义务的事实。3.《桂林伍号公馆酒店转让补充协议书之一》；陈卫国主张该证据证实陈卫国与强盛公司、源通公司买卖房屋达成补充协议。4.民事起诉状、民事调解书、执行申请书、执行裁定书。陈卫国主张该证据证实陈卫国与强盛公司、源通公司同意以国业公司名义接受购买的房产。5.陈卫国酒店资金往来款及8张收款收据。陈卫国主张该证据证实强盛公司、源通公司公司实际控制人秦晓胜对陈卫国支付的购房款及垫款进行确认。6.2011年8月签订的协议书及2013年1月16日签订的补充条款。陈卫国主张梁新业实际退出购买房产。7.强盛公司、源通公司与国业公司签订的协议书。陈卫国主张该证据证实陈卫国与强盛公司、源通公司就涉案房产登记办证、资产使用等达成协议。8.2017年6月20日的函。陈卫国主张该证据证实陈卫国以国业公司向强盛公司、源通公司去函，要求强盛公司、源通公司承担相应责任。9.2017年7月28日的函。陈卫国主张该证据证实强盛公司、源通公司对陈卫国的要求避而不谈，不想承担责任。10.关于桂林伍号公馆酒店相关问题的回复函。陈卫国主张该证据证实陈卫国继续要求强盛公司、源通公司履行协议，承担违约相关责任。11.不动产权属证书。陈卫国主张该证据证实强盛公司、源通公司分别于2017年4月25日、2017年5月22日为陈卫国指定接受房产公司办理权属证书，实际交付时间为2017年6月初。12.借款协议。陈卫国主张该证据证实截止到2016年6月1日因强盛公司、源通公司的原因导致陈卫国购买的房产的权属无法办证。 强盛公司、源通公司对陈卫国就本诉部分提供的证据质证意见如下：对陈卫国提供的证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议。对陈卫国提供的证据2的真实性、合法性、关联性均没有异议；但陈卫国所主张的证明内容不具体明确。对陈卫国提供的证据3的真实性、合法性没有异议；但陈卫国没有明确具体的证明对象。对陈卫国提供的证据4的真实性、合法性、关联性均没有异议；但陈卫国的证明内容不具体明确。对陈卫国提供的证据5的真实性、合法性没有异议；但部分款项的关联性不认可。对陈卫国提供的证据6，因该证据是受让人之间的内部协议，真实性、合法性无法确认，也与被告无关。对陈卫国提供的证据7的真实性、合法性、关联性没有异议；但不同意陈卫国的证明内容，该协议没有签订日期，根据陈卫国与强盛公司、源通公司2017年3月24日签订的土地置换协议书的内容，能得出无日期协议的签订时间在2017年3月24日以后，同时证明截止2017年3月24日，陈卫国与国业公司尚欠强盛公司、源通公司550万元。对陈卫国提供的证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，该函件所陈述的事实仅是陈卫国的主观自断。对陈卫国提供的证据9的真实性、合法性、关联性没有异议。对陈卫国提供的证据10的真实性、合法性、关联性均有异议，该函件所陈述的事实仅是陈卫国的主观自断。对陈卫国提供的证据11的真实性、合法性、关联性均没有异议；但不同意陈卫国的证明内容，该证据仅能证实不动产权证书颁发的时间，不能证实强盛公司、源通公司为陈卫国指定接受权属证书的时间。另外，强盛公司、源通公司对于陈卫国提供的证据5作如下说明：第一、广西置信公司于2011年6月28日向强盛公司支付的2000万元与本案诉争房屋买卖无关，即陈卫国提供的证据5（陈卫国酒店资金往来款）中的第1-10号款项与本案无关；该款是陈卫国与强盛公司、源通公司之间的往来款，强盛公司、源通公司已于2011年9月5日、2011年9月6日向广西置信公司转账2000万元。第二、编号0075953、0075954两张收据（陈卫国作为证据5也提供了这两张收据）合计1000万元，是陈卫国因2011年6月28日购买源通公司另一套别墅房屋支付的购房款，该两笔款项1000万元与本案无关。第三、编号AA52310658、AA11015030、AA11015029三张银行回执及700万元收据中的700万元与陈卫国酒店往来清单中的第12、13、14、15、17项，合计1500万元系陈卫国购买甲山休闲度假山庄二期第十号别墅的购房款，与本案无关。第四、编号为11017685、713663的汇款回执单中550万元对应陈卫国酒店往来清单中的第20项。 国业公司对陈卫国就本诉部分提供的证据三性均无异议，同意陈卫国的意见。 强盛公司、源通公司就本诉部分提交了如下证据：1.《房屋买卖合同》及《桂林伍号公馆酒店转让协议书》。强盛公司、源通公司主张该证据证实陈卫国应向强盛公司、源通公司支付的房款总额为1.8亿元，协议书未约定具体办证时间，也未约定单价、未约定办证面积，未以办证面积定价，交付条件为项目总体交付，签订协议书时的实测面积才是双方真实意思表示。2.陈卫国酒店资金往来款对账单及2012年9月12日的协议书。强盛公司、源通公司主张截止2016年6月7日，陈卫国向强盛公司、源通公司支付购房款总额为1.745亿元，尚欠房款550万元。3.《桂林伍号公馆转让补充协议书之一》、《借款合同》、民事起诉状、民事调解书、执行和解书、执行裁定书、协助执行通知书、2017年3月24日签订的协议书、未签署日期的协议书、甲山旅游度假山庄酒店附楼（20#栋）不动产初始登记资料移交清单、甲山旅游度假山庄酒店主楼不动产初始登记资料移交清单、房屋交易和产权告知书、房屋分户明细表2份。强盛公司、源通公司主张上述证据证实陈卫国与强盛公司、源通公司确认通过生效法律文书办理过户手续；办理过户手续的主体是陈卫国与国业公司，被告只是协助协议；且强盛公司、源通公司已经履行协助国业公司办理权证义务；国业公司与强盛公司、源通公司于2017年3月24日签订的协议书，能证明未签署时间的协议书签订时间是在2017年3月24日以后。4.关于是否同意购买使用远大直燃机的函、2000万元抵押担保确认函及抵押合同与抵押物清单、1000万元抵押担保确认函及抵押合同与抵押物清单、人民防空工程安全使用责任书、2000万元借款的《律师函》、1000万元借款的《律师函》、强盛公司、源通公司公司向国业公司发出的告知函。陈卫国主张上述证据证实强盛公司、源通公司于2012年10月18日前已经将陈卫国、国业公司购买的房产交付给买受人的事实，还证明陈卫国、国业公司在房款尚未支付完毕的情况下，陈卫国、国业公司已经利用本案诉争房产融资经营与资本运作，强盛公司、源通公司立即为其办理抵押合同，因此陈卫国、国业公司如期得到了融资；陈卫国、国业公司因自身原因无力偿还到期借款，强盛公司、源通公司在收到律师函后第一时间将函书面通知陈卫国、国业公司。5.（2014）211号建设工程规划许可证、市规竣核【2012】171号核实证明、编号为10-2017-0000266-0房产测绘成果报告、（2007）148号建设工程规划许可证、市规竣核【2012】169号核实证明、编号为桂房测字2015第0258号房产测绘成果报告、编号为桂房测字2010第0102号房产测绘成果报告。强盛公司、源通公司主张上述证据证实强盛公司、源通公司最终移交给陈卫国、国业公司的目标资产为32387.15平方米，比合同约定总面积（18756.08+10462.32+3168.75）多332.6平方米。6.申请报告。强盛公司、源通公司主张该证据证实陈卫国与国业公司自愿放弃部分建筑面积的办证权利。7.承诺书。强盛公司、源通公司主张该证据证实强盛公司、源通公司及时履行了协助义务。8.2016年11月25日的授权委托书、桂林市不动产登记申请、桂林市不动产登记申请表。强盛公司、源通公司主张上述证据证实诉争房屋依据（2012）秀字第94号执行裁定书办理产权过户登记手续符合2011年11月3日协议约定办理产权过户手续方式。 陈卫国对强盛公司、源通公司就本诉部分提供的证据质证意见如下：对强盛公司、源通公司提供的证据1中2011年8月11日的《房屋买卖合同》的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，该买卖合同与本案没有关联性，本案诉争房屋购房款是1.65亿元，而不是1.8亿元；对证据1中的《桂林伍号公馆酒店转让协议》的真实性、合法性、关联性都没有异议，但对强盛公司、源通公司要证明的内容有异议，合同第二条2.5约定于2011年年底为陈卫国办理完毕目标资产的土地房屋权属证明，合同第一条1.4约定强盛公司、源通公司承诺最终数据与上述披露的数据相差在1%之内，虽然陈卫国与强盛公司、源通公司没有约定地上、地下室房屋单价，但是不影响陈卫国以平均价主张权利的正当性。对强盛公司、源通公司提供的证据2中的陈卫国酒店资金往来款对账单的真实性、合法性、关联性均无异议，说明陈卫国已经足额支付购买房屋的价款，且从该清单第10项、21项、23项可以看出涉案房屋实际上在2016年才通过竣工备案，涉案房屋的现状并不是按照强盛公司、源通公司所说的可以交房；对证据2中的2012年9月12日的《协议书》的真实性、合法性没有异议，但是不同意强盛公司、源通公司所主张的证明内容，在诉争房屋没有取得房产证的情况下，强盛公司、源通公司确实为陈卫国借款提供了担保，但是担保已经结束，并未对强盛公司、源通公司造成实质上的损失。对强盛公司、源通公司提供的证据3是真实性、合法性、关联性均无异议，该组证明说明涉案房屋在2016年才取得验收备案，符合交付条件，不能说明办理过户手续主体是陈卫国及国业公司，进入诉讼程序也只是双方就房屋过户达成一种形式，不能作为双方履行买卖合同的权利义务的变更，不能说明国业公司在桂林市房屋交易中心领取房屋分户明细表。对强盛公司、源通公司提供的证据4的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明内容有异议，该组证据不能证明交易房屋时间是在2012年10月18日前，恰好证明由于强盛公司、源通公司没有及时交付房屋和过户，影响陈卫国使用、收益、处分、占用。对强盛公司、源通公司提供的证据5的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明内容有异议，该组证据只能说明强盛公司、源通公司出售房屋面积不符合双方约定，其按照报告书确定的面积不能成立，房产证上的面积比双方交易时约定的面积少600多平方米。对强盛公司、源通公司提供的证据6、7、8的真实性、合法性没有异议，但证明内容有异议，该组证据不能证明是陈卫国、国业公司自愿放弃部分建筑面积的办证权利。 国业公司对强盛公司、源通公司就本诉部分提供的证据质证意见与陈卫国一致。 强盛公司、源通公司就反诉部分提供了如下证据：1.营业执照、企业信用信息公示报告及陈卫国身份证。强盛公司、源通公司主张该证据证实双方的主体资格。2.《房屋买卖合同》、《桂林伍号公馆酒店转让协议书》、借款合同、《桂林伍号公馆转让补充协议书之一》、陈卫国酒店资金往来款对账单、2017年3月24日签订的《协议书》、无日期《协议书》、（2012）秀民初字第141号民事调解书、桂林银行个人转账凭条14.6万元、桂林银行个人转账凭条50.413万元、桂（2017）桂林市不动产第0007515号权证、桂（2017）桂林市不动产第0005585号权证。强盛公司、源通公司主张该证据证实陈卫国、国业公司应向强盛公司、源通公司支付的房款总金额为1.8亿元，至2016年6月7日，陈卫国共支付购房款1.745亿元；2011年8月11日的购房款1500万元已经支付完毕，但陈卫国尚欠50.413万元税费；另外国业公司是本案诉争伍号公馆酒店的所有权人，陈卫国、国业公司拖欠强盛公司、源通公司购房款550万元及（2012）秀民初字第141号案件受理费14.6万元，共计564.60万元。 陈卫国对强盛公司、源通公司就反诉部分提供的证据质证意见如下：与本诉部分一致的证据，陈卫国质证意见与本诉一致；对于证据2中的两张桂林银行个人转账凭条的真实性没有异议，但关联性有异议，该款项与本案无关，即使是支付涉案房屋的诉讼费和契税，涉案房屋通过诉讼的行为所产生的费用应由强盛公司、源通公司承担。 国业公司对强盛公司、源通公司就反诉部分提供的证据质证意见与陈卫国的一致。 陈卫国就反诉部分提供的证据与本诉部分提供的一致。 国业公司就反诉部分提供了如下证据：1.营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证。国业公司主张该证据证实国业公司反诉被告主体资格。2.2017年6月20日的函。国业公司主张该证据证实陈卫国、国业公司与强盛公司、源通公司房产面积、代垫款项主张。3.2017年7月28日的回函。国业公司主张该证据证实强盛公司、源通公司与陈卫国、国业公司房产面积、代垫款项主张。4.2017年5月18日的申请报告。国业公司主张该证据证实陈卫国、国业公司向不动产部门提出办证需求（国业公司原意）。5.2017年5月18日的申请报告。国业公司主张该证据证实陈卫国、国业公司向不动产部门提出办证需求（不动产局意思）。6.协议书。国业公司主张该证据证实强盛公司、源通公司与陈卫国、国业公司签订协议书。7.关于支付资金协商函。国业公司主张该证据证实源通公司向国业公司提出帮忙出资办理过户。8.垫款支付凭证、收据。国业公司主张该证据证实垫款1619540.41元。9.垫款利息计算单。国业公司主张该证据证实强盛公司、源通公司需向国业公司支付垫款利息1409000.16元。 强盛公司、源通公司对国业公司就反诉部分提供的证据质证意见如下：对国业公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性没有异议。对国业公司提供的证据2的真实性没有异议，但合法性、关联性有异议，该函件所陈述的事实仅是国业公司的主观臆断。对国业公司提供的证据3的真实性、合法性、关联性没有异议。对国业公司提供的证据4的真实性不予认可，强盛公司、源通公司从桂林市不动产登记局提取的证据是国业公司自愿放弃部分建筑面积的办证权利。对国业公司提供的证据5的真实性、合法性、关联性没有异议。对国业公司提供的证据6的真实性、合法性、关联性没有异议，但证明内容不明确、不具体。对国业公司提供的证据7的真实性没有异议。对国业公司提供的证据8中341442元、145817.09元、238662.72元、40009.70元收款收据的真实性、合法性、关联性均没有异议，该垫款属于无日期协议第三条约定的垫付款内容；对于证据8中的银行进账单及专用收据的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，该款项为测绘费，系国业公司的开支，与本案无关。 陈卫国对国业公司就反诉部分提供的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，强盛公司、源通公司交付的房屋中有一部电梯没有安装，这也是陈卫国、国业公司没有给付550万元的理由；国业公司提供的证据6协议书第二条约定委托国业公司办理初始登记说明双方认可办证的义务是强盛公司、源通公司。 本院为查明诉争房屋直至2017年才办理好过户手续的原因，依职权向桂林市不动产登记和房产交易中心发函；桂林市不动产登记和房产交易中心回函并附（2012）秀执字第158号执行裁定书、（2012）秀执字第158号协助执行通知书。回函内容为：2017年3月27日，桂林市秀峰区人民法院向我中心送达（2012）秀执字第158号协助执行通知书，要求我中心协助将桂林市强盛房地产开发有限责任公司、桂林源通房地产开发有限责任公司所有的甲山旅游度假山庄地上建筑物及土地，甲山休闲度假山庄伍号公馆酒店附楼及会议中心地上建筑物及土地权属办理至桂林国业投资有限公司名下。桂林国业投资有限公司根据上述裁定书及协助执行通知书，分别于2017年5月11日、4月11日申请办理桃花江路5号丽景.5号公馆1栋酒店、820栋不动产首次登记，我中心分别于2017年5月22日、4月25日办结。 陈卫国、国业公司对本院依职权调取的证据的真实性没有异议，但对合法性、关联性意见如下：首先，该证据内容反映的事实不全面。桂林市秀峰区人民法院（2012）秀字第94号执行裁定书生效后，国业公司于2012年就拿上述裁定书到桂林市所属房产主管部门申请办理变更手续，由于诉争房屋的消防、人防、环保、规划设计和项目整体竣工验收一直没有通过，故主管行政机关一致无法办理涉案房屋权属证明。直到2017年3月，涉案房屋才通过了竣工验收，此时才符合办理权属证明的条件。之后在主管行政机关颁发权属证件过程中发现桂林市秀峰区人民法院（2012）秀字第94号执行裁定书内容载明涉案土地证号（2009）第00359错误，应为（2009）第000359.秀峰区人民法院就用（2012）秀字第158号执行裁定书代替（2012）秀字第94号执行裁定书。其次，该情况说明并不能证明强盛公司、源通公司延期办证合理性和合法性，反而证明延期办证违约的存在。最后，双方在买卖房屋过程中及之后的多份来往函件中都说明通过法院诉讼变更房屋权属是双方买卖房屋时已经约定好的方式，双方权利义务还是按照合同的约定。强盛公司、源通公司对本院依职权调取的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于陈卫国就本诉部分提交的证据5，强盛公司、源通公司对该证据的真实性、合法性没有异议，但对部分款项的关联性不予认可，并对每笔款项做了说明。本院认为该证据为陈卫国酒店资金往来清单，强盛公司、源通公司代表在清单上签字确认，且双方均认可买受人已支付1.745亿元，尚欠550万元购房款，本院对该证据的真实性予以确认。对于陈卫国就本诉部分提交的证据6，强盛公司、源通公司虽主张该证据的真实性、合法性无法确认；但本院认为该协议有原件核对，且综合该协议之后签订的协议书中均没有梁新业加入；故本院对该证据予以采信。对于陈卫国就本诉部分提交的证据8、10，强盛公司、源通公司对该证据的真实性提出了异议。本院认为，根据陈卫国就本诉部分提交的强盛公司、源通公司认可的证据9，即强盛公司、源通公司向国业公司的回函中记载贵司6月20日所发函件已收悉可知，国业公司就面积误差、违约责任等问题发函是事实，本院对该证据予以确认。对于国业公司就反诉部分提供的证据4，强盛公司、源通公司对该证据的真实性提出了异议，本院认为该申请报告与从不动产登记局出具的申请报告不一致，且该申请报告是国业公司自己出具，故本院对该证据不予采信。对于本院依职权向桂林市不动产登记和房产交易中心调取的材料，因系桂林市不动产登记和房产交易中心出具，当事人对该材料的真实性均无异议，故本院该材料予以确认。 本院经审理认定事实如下：2011年8月11日，源通公司（出售方）与陈卫国（买受方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定：陈卫国向源通公司购买桂林甲山休闲度假山庄二期第十号别墅，购房款为1500万元。 2011年8月12日，强盛公司、源通公司（转让方、甲方）与陈卫国、梁新业（受让方、乙方）及秦晓胜（担保方、丙方）签订了《桂林伍号公馆酒店转让协议书》一份，约定：乙方向甲方购买桂林伍号公馆酒店主楼、附楼及地下停车场。1.1总建筑面积为32175.65㎡,具体包括：酒店主楼规划总建筑面积为18969㎡[详见建设工程规划许可证（2004）211号]，酒店附楼规划总建筑面积为10123.76㎡[详见建设工程规划许可证（2007）148号]，桂林伍号公馆二期17＃地下停车场（无产权）3082.89㎡，经初步实测，以上物业的建筑面积不少于建设规划许可证上规定的面积。1.2土地使用权总面积为12586.4㎡，酒店主楼用地面积8199.10㎡，酒店附楼用地面积为4387.30㎡。1.3酒店主楼由强盛公司开发；附楼、地下停车场由源通公司开发。1.4目标资产均未竣工，所有数据以相关部门最终实测以及权属部门颁发的权属证书上载明的数据为准。甲方承诺最终数据与上述披露的数据相差在1%之内。2.1目标资产转让交割标准为通过竣工验收，并取得土地、房屋权属证明。2.2目标资产通过竣工验收和为乙方办理土地房屋权属证明的义务归属于甲方，该义务不因资产权属的变更而消失；乙方协助甲方办理相关手续。2.3目标资产达到竣工验收条件的具体标准为外墙、外围门窗围合工程完成，消防、防雷、环保工程完成并通过单项验收等。2.4甲方按2.3约定的具体标准交割，并将目标资产的土地房屋权属办至乙方或指定新公司名下，其义务即全部履行完毕。2.5甲方预计于2011年10月完成酒店竣工验收的现场施工作业，预计于2011年年底为乙方办理完毕目标资产的土地房屋权属证明。3.1买卖双方同意目标资产转让价款16500万元。3.2本次转让所产生的税费按法律规定由纳税义务人承担。目标资产转让操作方式为将目标资产注入新公司，税费金额由税务机关按此种操作方式核定。4.2乙方陈卫国于2011年7月支付3000万元给甲方源通公司，该部分款项视为乙方支付的转让款。甲方同时将目标资产酒店主楼、附楼土地证移交给乙方。4.3乙方于2011年8月15日左右再支付3500万元。其他款项乙方逐步支付。具体支付时间由双方在新公司成立后七日内商定。4.4甲方与乙方于2011年8月31日前成立桂林国华酒店管理有限公司（简称新公司）。新公司法定代表人由乙方指派，双方逐步将目标资产注入新公司，目标资产注入新公司且达到本协议第二条约定的交割标准后，即视为目标资产已交付。6.1任何一方不履行或不完全履行本协议约定的义务，即视为违约，应承担违约责任，支付违约金，并赔偿损失。6.2如最终甲方不能交付目标资产，按乙方已付款每月（不足月的按月计算）5%支付违约金（自乙方付款日起算）。6.3乙方逾期给付前期应付6500万元款项的，每逾期一个月（不足月的按月计算），按逾期部门每月5%支付违约金。该协议乙方落款处仅陈卫国签名盖手印，梁新业未签名。 2011年11月3日，强盛公司、源通公司（转让方、甲方）与陈卫国、梁新业（受让方、乙方）及秦晓胜（担保方、丙方）签订了《桂林伍号公馆酒店转让补充协议书之一》一份，约定：1.1各方确认在本协议签订前，乙方已按照主合同《桂林伍号公馆酒店转让协议书》的约定付清应支付甲方的前期款6500万元。1.2主合同《桂林伍号公馆酒店转让协议书》约定合同的目标资产注入新公司为桂林国华酒店管理有限公司，现变更目标资产注入的新公司为桂林国业投资有限公司。2.4.1根据新公司与丙方甲方签订的《借款合同》启动相关司法程序，至取得法院将目标资产抵债给新公司的法律文书，支付约4700万元（含甲方必须完税约900-1000万元，对完税款项应在财务共管下支付给税务机关）。3.1根据各方的约定和运作需要，新公司与丙方甲方签订了《借款合同》。新公司按《借款合同》约定，已于2011年10月18日将5000万元支付给丙方（但此款于2011年10月18日由丙方回转给乙方陈卫国，并没有产生实际支付。签订借款合同是为了便于抵押、过户等手续的办理）。4.1任何一方不履行或不完全履行本协议约定的义务，即视为违约，应承担违约责任，支付违约金，并赔偿损失。4.2乙方逾期给付本补充协议应付款型的，每逾期一个月，按逾期部分月5%支付违约金。4.3因不归责于乙方的因素导致目标资产无法过户的，甲方应按乙方已付款项的月5%支付违约金。 2011年12月18日，国业公司向广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院起诉秦晓胜、强盛公司、源通公司，要求秦晓胜偿还借款5000万元，强盛公司、源通公司承担连带偿还责任。广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院受理后于2012年1月10日出具（2012）秀民初字第141号民事调解书，调解协议如下：一、秦晓胜承诺归还国业公司借款5000万元，上述借款于2012年1月11日前全部还清。二、强盛公司、源通公司对上述债务承担连带清偿责任，国业公司对强盛公司、源通公司所抵押的桂林伍号公馆酒店主楼（1#楼）土地及地上建筑物、桂林伍号公馆酒店附楼（20#楼）土地及地上建筑物经依法处分所得价款享有优先受偿权。案件受理费145900元，国业公司自愿负担。该调解书生效后，国业公司向广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院申请强制执行。广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院于2012年5月18日作出（2012）秀字第94号执行裁定书，裁定：一、将强盛公司、源通公司所有的甲山旅游度假山庄地上建筑物[在建，建设工程规划许可证（2004）211号]及土地（土地证号：桂市国用（2009）第00359号），甲山休闲度假山庄（伍号公馆）酒店附楼及会议中心（20#楼）地上建筑物及土地作价49497602元，交付国业公司抵偿5000万元债务；二、桂林国业投资有限公司可持本裁定书到有关机构协助相关产权过户登记手续。后因发现（2012）秀字第94号执行裁定书中有笔误，即土地证号应为桂市国用（2009）第000359号，而不是桂市国用（2009）第00359号。因此，广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院作出（2012）秀字第158号执行裁定书，裁定内容除上述有笔误的地方及案号不同之外，其余内容均一致；并于2017年3月27日向桂林市不动产登记中心送达（2012）秀执字第158号协助执行通知书。国业公司根据上述裁定书及协助执行通知书向桂林市不动产登记局申请办理不动产首次登记。桂林市不动产登记局于2017年4月25日将桂林市秀峰区桃花江路5号公馆820栋（酒店附楼及会议中心）办理至国业公司名下，不动产权证号为桂（2017）桂林市不动产权第0005585号，该产权证记载该栋房屋于2012年竣工；于2017年5月22日将桂林市秀峰区桃花江路5号公馆1栋酒店办理至国业公司名下，不动产权证号为桂（2017）桂林市不动产权第0007515号，该产权证记载该栋房屋于2013年12月16日竣工。 2016年6月7日，陈卫国与强盛公司、源通公司双方确认，陈卫国酒店方自2011年6月29日至2013年8月11日期间，共向强盛公司、源通公司支付1.745亿元。2011年6月29日中行入300万元、960万元，2011年6月29日工行入200万元，2011年6月29日农行入540万元，2011年9月5日高新交行出440万元、出440万元、出140万元，2011年9月6日高新出480万元、出20万元、出520万元，2011年7月15日陈慧卡入300万元，2011年7月25日黄骏卡入200万元、朱琼珍卡入400万元，2011年8月15日旺业交行入500万元，2011年8月19日旺业交行入500万元，2011年8月26日入300万元，2011年10月17日旺业房产入330万元……，该清单最后一笔款项是2013年8月11日的100万元。 强盛公司、源通公司（甲方）与国业公司（乙方）签订了一份没有落款时间的《协议书》，约定：一、鉴于酒店已逐步开展过户进程，在将酒店过户至乙方名下的过程中由于各种需要，须对原转让协议中涉及的部分土地进行置换。二、至本协议签署时，原转让协议中有关购房款部分，陈卫国欠甲方酒店剩余购房款人民币伍佰伍拾万元整（￥5500000元），乙方自愿承担该部分的付款义务，并取得本协议各方一致同意。本协议签署后甲方向乙方移交酒店初始登记材料，并委托乙方人员代为办理酒店初始登记，乙方人员向登记机构递交申请初始登记材料，登记机构出具成功受理甲方提供的酒店初始登记回执后的60日内，由乙方一次性直接将剩余购房款（5500000元）支付给甲方。如在此期间乙方获得了酒店产权登记证，则乙方须在取得酒店产权证后的15日内向甲方支付上述购房余款。三、至乙方获得酒店房屋产权证止，由于酒店过户所产生的应由甲方支付的款项，暂由乙方予以垫付。在乙方垫付时，甲方出具相应的欠条给乙方。该部分欠款，应从乙方应付甲方剩余购房款中予以抵扣。四、乙方逾期未支付本协议项下的款项的，则乙方垫付给甲方的有关本协议第三条的款项，甲方将不予退还乙方。 2017年3月24日，强盛公司（甲方）、源通公司（乙方）、国业公司（丙方）签订了一份《协议书》，约定：根据（2012）秀字第94号执行裁定书及（2012）秀字第94-1号协助执行通知书，将诉争房屋过户登记至国业公司名下。为便于三方管理，经三方平等自愿友好协商一致，达成该置换协议。 2017年6月20日，国业公司向强盛公司、源通公司发函，要求强盛公司、源通公司补偿面积误差损失和没有及时履行协议给陈卫国造成的损失及承担违约金；2017年7月28日，强盛公司、源通公司向国业公司回函；但双方协商未果，陈卫国提起本案诉讼。 另查明，2011年8月，陈卫国（甲方）与梁新业（乙方）签订了《协议书》一份，约定甲乙双方决定共同出资整体购买强盛公司、源通公司名下的桂林伍号公馆酒店主楼、附楼以及地下停车场。2013年1月16日，梁新业（甲方）与陈卫国（乙方）签订了《补充条款》一份，约定鉴于甲方支付购买目标资产的后续资金未能到位，双方同意全面退出项目收购，甲方全权委托乙方处置目标资产，全权委托乙方处理甲方退出购买目标资产所有事项。 本院认为，本案主要争议的焦点问题如下：一、强盛公司、源通公司是否应向陈卫国退还因房产证面积比双方约定面积少633.31㎡的购房款；如应退还，具体数额。二、陈卫国是否尚欠强盛公司、源通公司购房款550万元，该款是否已具备支付条件。三、陈卫国要求强盛公司、源通公司支付多支付购房款的占用费是否合法有据。四、强盛公司、源通公司是否存在逾期交房、逾期办证的行为，是否应向陈卫国支付违约金。五、强盛公司、源通公司要求陈卫国、国业公司支付（2012）秀民初字第141号案件受理费及要求陈卫国返还契税50.413万元是否合法有据。 关于争议焦点一。陈卫国与强盛公司、源通公司签订的《桂林伍号公馆酒店转让协议书》、《桂林伍号公馆酒店转让补充协议书之一》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。经庭审查明，诉争房屋合同约定的地上建筑面积为21456.98㎡（15219.22㎡+6237.76㎡），房产证上房屋建筑面积为20823.67㎡（14639.55㎡+6184.12㎡），即合同约定面积比房产证上的面积少633.31㎡（21456.98㎡-20823.67㎡）。关于是否应退还购房款的问题，首先要解决双方是按面积计算价款还是按套计算价款。陈卫国主张应按面积计算价款，强盛公司、源通公司则主张诉争房屋总房价是1.65亿元。本院认为，双方在买卖合同中虽未明确约定是按面积计算价款还是按套计算价款，但是合同约定了房屋总建筑面积与总价款，且强盛公司、源通公司承诺最终数据与合同约定的数据相差在1%以内，故本院对陈卫国称双方是按面积计算价款的主张予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，由于开发商违反协议，销售房屋面积不足，应向购房者退还购房款。即诉争房屋单价为7689.81元/㎡[165000000元÷（15219.22㎡+6237.76㎡）]，但7689.81元/㎡并未将无产权证的3082.89㎡地下室及主楼、附楼的地下室计算在内，本院酌情扣减870033.57元房款，即强盛公司、桂林市源通公司共同向陈卫国退回多支付的购房款人民币4000000元（4870033.57元-870033.57元）。 关于争议焦点二。首先，陈卫国是否尚欠550万元购房款。强盛公司、源通公司主张陈卫国以1500万元向其购买桂林甲山休闲度假山庄二期第十号别墅，1.65亿元向其购买本案诉争的桂林伍号公馆酒店主楼、附楼以及地下停车场，陈卫国已支付购房款1.745亿元，尚欠550万元；强盛公司、源通公司对其主张提供了《陈卫国酒店资金往来款结算单》及强盛公司、源通公司与国业公司、陈卫国签订的无落款日期的协议书。本院认为，陈卫国、国业公司与强盛公司、源通公司虽对具体的付款存在争议，但双方对于陈卫国就桂林甲山休闲度假山庄二期第十号别墅、桂林伍号公馆酒店主楼、附楼以及地下停车场已付购房款1.745亿元，尚欠550万元是没有争议的；且有《陈卫国酒店资金往来款结算单》及无落款日期的协议书为据。故本院对尚欠购房款550万元的事实予以确认。其次，该欠款是否已具备支付条件。无落款日期的《协议书》约定：“二、至本协议签署时，原转让协议中有关购房款部分，陈卫国欠强盛公司、源通公司酒店剩余购房款人民币伍佰伍拾万元整（￥5500000元），国业公司自愿承担该部分的付款义务，并取得本协议各方一致同意。本协议签署后强盛公司、源通公司向国业公司移交酒店初始登记材料，并委托国业公司人员代为办理酒店初始登记，国业公司人员向登记机构递交申请初始登记材料，登记机构出具成功受理强盛公司、源通公司提供的酒店初始登记回执后的60日内，由国业公司一次性直接将剩余购房款（5500000元）支付给强盛公司、源通公司。五、由于过户所需对外出具的协议、书证以及原转让协议与本协议不一致之处以本协议为准。”根据该协议的约定可知，国业公司自愿加入5500000元的付款义务，并约定于登记机构出具成功受理强盛公司、源通公司提供的酒店初始登记回执后的60日内支付款项。现诉争房屋已经办理至国业公司名下，陈卫国、国业公司应当按协议约定向强盛公司、源通公司支付尚欠购房款5500000元。 关于争议焦点三。因买受人陈卫国尚欠出售方强盛公司、源通公司购房款，故本案不存在资金占用费的问题。陈卫国要求强盛公司、源通公司按每月1%支付4870033.57元购房款占用费无事实依据和法律依据，本院对该诉请不予支持。 关于争议焦点四。首先，陈卫国与强盛公司、源通公司在合同中并未明确约定交房、办证时间；《桂林伍号公馆酒店转让协议书》第二条中仅约定了目标资产的交割标准及强盛公司、源通公司预计于2011年10月完成酒店竣工验收的现场施工作业，预计于2011年年底为乙方办理完毕目标资产的土地房屋权属证明。其次，关于交房、办证的违约责任问题。陈卫国与强盛公司、源通公司在合同中亦未明确约定逾期交房、逾期办证应承担何种违约责任，只是在《桂林伍号公馆酒店转让协议书》第六条6.2约定如最终强盛公司、源通公司不能交付目标资产，按买受人已付款每月（不足月的按月计算）5%支付违约金；《桂林伍号公馆酒店转让补充协议书之一》第四条4.3约定因不归责于陈卫国、梁新业的因素导致目标资产无法过户的，强盛公司、源通公司应按陈卫国、梁新业已付款项的月5%支付违约金。因此，本院认为，由于陈卫国与强盛公司、源通公司在合同中并未明确约定交房、办证的时间，也未约定逾期交房、逾期办证的违约责任，仅约定了最终不能交付目标资产，目标资产最终无法过户的违约责任；且关于目标资产的交付与过户手续问题，双方已通过（2012）秀民初字第141号案件由国业公司向法院申请强制执行，现目标资产已于2017年4月25日、2017年5月22日办理至国业公司名下。现陈卫国要求强盛公司、源通公司承担逾期交房、逾期办证的违约责任，本院对该主张不予支持。 关于争议焦点五。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条的规定：“……反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”本案中，强盛公司、源通公司反诉请求陈卫国、国业公司支付（2012）秀民初字第141号案件受理费14.60万元，反诉请求陈卫国返还源通公司垫付甲山休闲度假山庄二期第十号别墅购房款契税50.413万元，上述2项反诉与本诉的诉讼请求不是基于相同法律关系、诉讼请求之间没有因果关系。因此，对于该诉请本院应当裁定驳回起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）桂林市强盛房地产开发有限责任公司、桂林源通房地产开发有限责任公司向原告（反诉被告）陈卫国退还购房款4000000元（面积差）； 原告（反诉被告）陈卫国、第三人（反诉被告）桂林国业投资有限公司向被告（反诉原告）桂林市强盛房地产开发有限责任公司、桂林源通房地产开发有限责任公司支付尚欠购房款5500000元； 驳回原告（反诉被告）陈卫国的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费565290元、诉讼保全费5000元，合计570290元。由原告（反诉被告）陈卫国承担548000元，被告（反诉原告）桂林市强盛房地产开发有限责任公司、桂林源通房地产开发有限责任公司承担22290元。反诉案件受理费54851元，驳回起诉部分为5851元（另处理），判决部分为49000元，由原告（反诉被告）陈卫国、第三人（反诉被告）桂林国业投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 唐 勇 审 判 员 蒋子秀 二〇一九年九月九日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰