北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初10362号原告：李杰，男，1968年8月24日出生，汉族，北京恒瑞森科技开发有限责任公司员工，住天津市武清区。委托诉讼代理人：李柯，北京市汉卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艾盈，北京市汉卓律师事务所实习律师。被告：李巧莲，女，1967年10月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：户敬顺（系被告李巧莲之子），住北京市大兴区。第三人：户建国，男，1966年6月2日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张国臣，北京大成律师事务所律师。原告李杰与被告李巧莲、第三人户建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李杰及其委托诉讼代理人李柯、张艾盈，被告李巧莲的委托诉讼代理人户敬顺，第三人户建国的委托诉讼代理人张国臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李杰向本院提出诉讼请求：1、判令李巧莲继续履行与李杰于2009年1月13日签订的《房屋买卖合同》；2、判令李巧莲限期将位于北京市大兴区亦庄镇鹿海园小区3号楼2单元502室的房屋产权变更登记至李杰名下；3、判令李巧莲支付李杰诉讼保全产生的保险费损失6000元；4、本案诉讼费用由李巧莲承担。事实与理由：2009年1月13日，李杰与李巧莲签订《房屋买卖合同》，约定由李杰购买李巧莲位于北京市大兴区亦庄镇鹿海园小区3号楼2单元502室（以下简称涉案房屋）的房屋一套，该房屋建筑面积53.6平方米，所购房屋总价为125000元，李杰以现金形式一次性付清价款。同时，李巧莲保证在房产证下发后过户给李杰。上述《房屋买卖合同》签订后，李杰依约履行了各项义务，并向李巧莲支付了购房款，李杰及其家人一直居住在涉案房屋中。现李巧莲拒绝将涉案房屋过户到李杰名下，拒绝协助李杰办理房屋产权过户手续。李巧莲以上行为严重违反了合同约定和法律规定，给李杰造成了严重的损失，为维护自身合法权益，李杰特诉至法院。李巧莲辩称，一、签署涉案房屋买卖合同并非双方真实意思表示，是为了配合李杰再婚子女入学。而且李杰之子户某一直在李巧莲家中抚养，为照顾李杰，且李杰承诺接儿子户某一起生活，因此李巧莲自2005年即同意李杰入住涉案房屋。具体理由为：1、2009年1月，李杰找到李巧莲称其再婚子女要在北京入学，开具申请入学函需要在学区有房子或稳定住址，用涉案房屋签署买卖合同，只是为了证明其在北京有房有稳定居所，李巧莲出于对弟弟的信任，未看李杰提供的是什么文件也未与户建国沟通，直接在文件上签字，后李杰持该文件到鹿圈三队和开发区管委会发展局开具了再婚子女入学相关证明和申请函等文件。2、李杰是李巧莲的弟弟，为外地户口，自1995年起李杰的儿子户某即在李巧莲家中生活至今（其中自2005年至2007年不到两年期间曾回到李杰家中生活，但基本只是回去居住，还经常在李巧莲家吃饭），为便于将来户某的教育，李巧莲将其户口落至丈夫户建国的户口上。2005年，户建国父亲原老房翻盖后的房屋拆迁，取得三套房屋，两套落在户建国名下，一套落在李巧莲名下，当时经李巧莲与户建国及其父亲商议，决定将拆迁安置在李巧莲名下的房屋即涉案房屋待户某成年结婚时变更至户某名下，因涉案房屋将来要变更至户某名下，自2005年李巧莲取得涉案房屋后即同意李杰入住至今，且从未收取过李杰的房租，因居住期限较长（应至户某成年结婚前腾退），李杰自行对涉案房屋进行了装修。二、李杰付款发生在签署房屋买卖合同前近一年，支付的是户某在李巧莲家中生活的抚养费，并非购房款。因户某一直在李巧莲家中生活，李杰为了能对户建国及其家族有个交待，于2008年2月前后先后分两次支付给李巧莲共计125000元，该款项实际为生活费而非购房款，另从李杰取款时间来看，自2008年1月起的取款存在支付给李巧莲的可能性，房屋买卖合同签署一年之后，把此款作为购房款纯属张冠李戴。三、李巧莲与李杰签署《房屋买卖合同》从未告知共有权人户建国，《房屋买卖合同》应属无效。李巧莲自开始抚养户某开始，到2005年允许李杰在涉案房屋居住且不交纳房租，已经觉得有些愧对户建国及其家族成员，户建国家族因户某自小在户家长大，有感情，才会同意在户某成年结婚时将涉案房屋变更至其名下，但即使李杰是李巧莲的弟弟，即使李巧莲一直照顾李杰的生活，户家包括户建国无论如何也不会同意李巧莲以125000元的低价将涉案房屋卖给李杰。2009年初李杰为孩子入学而找李巧莲签署《房屋买卖合同》时，李巧莲未告知户建国和其他户家人，如果告知肯定都不会同意，因当时李杰说只是用来办理相关证明和入学申请函使用，李巧莲出于对弟弟的信任，才签订了该《房屋买卖合同》。现李杰要求履行《房屋买卖合同》，李巧莲认为，涉案房屋的取得是基于此前户建国父亲的老房翻盖后的房屋拆迁，如果是真实的合同，李巧莲不但要征得户建国的同意，还要征得户建国父亲的同意，不可能这么大的事情自己单独做主。而且拆迁时是2005年，签署买卖合同的时间是2009年，当时房价已经在700000元左右，李巧莲以125000元的价格出卖涉案房屋，不符合常理。四、李杰之所以要履行非真实意思表示的《房屋买卖合同》，是因为涉案房屋涨价，李杰见利忘义及再婚妻子的施压。涉案房屋自取得时即决定待户某成年结婚时变更至其名下一事，李杰的父亲、哥哥、姐姐、弟弟、侄子以及户建国、户建国父亲、街坊邻居均可以证明，且一直被传为美谈，在此情况下，李巧莲根本不存在将涉案房屋卖给李杰的可能性。基于上述理由，李巧莲请求驳回李杰的全部诉讼请求并承担本案诉讼费用。户建国诉称，2005年户建国父亲的房屋拆迁，作为安置补偿，户建国与李巧莲取得涉案房屋，该房屋应为夫妻共同财产。自1995年起，李杰之子户某即在户建国家中生活至今，由户建国家一直抚养，李杰从未支付抚养费。户建国与李巧莲取得涉案房屋后，同意待户某成年结婚时将涉案房屋给其作为结婚用房。因该房屋日后会给户某且为照顾李杰生活，2005年户建国与李巧莲同意李杰在涉案房屋内居住，双方同意待户某成年结婚时由李杰腾房给户某。因户某一直在户建国家中生活，且李杰再婚妻子对户某一直冷漠对待，不闻不问，严重影响青少年的身心健康，户某之后一直在户建国家中生活，2008年李杰陆续给了户建国家125000元生活费（折合每月800元生活费）。李杰与李巧莲签署房屋买卖合同一事，李巧莲至其接到本案起诉状前一直未告知户建国、户建国之子或户建国家除李巧莲之外的其他近亲属，户建国对于李杰与李巧莲签署《房屋买卖合同》一事直至李巧莲接到本案起诉状前一直不知情。涉案房屋系户建国与李巧莲夫妻关系存续期间取得，应为夫妻共同财产，李巧莲未经共有人即户建国同意，即与李杰签署房屋买卖合同，违反《婚姻法》关于共同财产处分的强制性规定，应属无效。同时李杰与李巧莲为姐弟关系，李巧莲在户建国不知情的情况下，以明显不合理低价（当时即2009年涉案房屋市值在700000元以上，签署合同价为125000元）将涉案房屋出卖给其亲弟弟，属于双方恶意串通，损害户建国利益，且户建国是残疾人，李巧莲擅自处分涉案房屋的行为侵害了残疾人的利益，违反法律强制性规定，故户建国要求确认李杰与李巧莲于2009年1月13日签订的房屋买卖合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李巧莲与户建国于1988年结婚，李巧莲与李杰系姐弟关系。2005年5月25日，李巧莲（安置人，乙方）与北京市大兴区亦庄镇鹿圈三村村民委员会（被安置人，甲方）签署《安置房协议书》，约定如下：甲方将鹿海园三区3单元2号楼502室的房屋安置给乙方，房屋面积为53.56平方米，安置房价格为2270元/平方米，安置房总价121581.20元；乙方应在2005年5月30日前完成搬迁，并按照规定办理相关物业手续。2009年1月13日，李巧莲（卖方，甲方）与李杰（买方，乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买私有住房，甲方所售房屋位于北京市大兴区亦庄镇鹿海园小区3号楼二单元502室，房屋建筑面积53.6平方米；甲方所售房屋总金额为125000元，付款方式为一次性付清（现金）；甲方保证房产证下发后过户给乙方。户建国亦向本院提交了一份《房屋买卖合同》，除了付款方式处载明为“一次性付清”且没有涂改外，其他条款均与李杰提交的上述《房屋买卖合同》一致。李杰向本院提交了北京市大兴区亦庄镇鹿圈三村村民委员会于2009年5月22日出具的《证明》及北京经济技术开发区管委会社会发展局于2009年5月31日向亦庄第二中心小学出具的《申请入学函》，欲证明李巧莲于2009年1月13日将房屋出售给李杰，李杰与妻子、女儿居住在涉案房屋内。该《证明》载明：“兹有鹿圈三村李巧莲于2009年1月13日将鹿海园三里3栋2单元502室一居室出售给河北省固安县牛驼镇林城一村326号李杰，此房产证正在办理中，现李杰和妻子邵某和女儿李柯欣居住在此房。”《入学申请函》载明：“兹有北京经济技术开发区居民李杰先生，其女李柯欣，居住在鹿海园三里3栋2-502室，经审核，符合国家及北京市有关义务教育的规定，请予办理就读贵校事宜。”李巧莲认可该证据的真实性，但称这恰可以证明李杰与李巧莲签署《房屋买卖合同》是为了给李杰的女儿开入学证明，因为只有居住在涉案房屋，李杰的女儿才能入学。李杰向本院提交了其与李巧莲分别于2019年3月13日和2019年3月15日的通话录音，欲证明李杰已经向李巧莲支付了购房款，李杰多次向李巧莲要求过户，但均遭到李巧莲拒绝。在2019年3月15日的通话录音中，李杰询问李巧莲：“大姐，我给你发微信你也没有给我回，那个房子过户怎么样了？跟我怎么说那个”，李巧莲回复：“过户啊，你过它干嘛使呀，你说”，李杰回复：“不是过户干嘛使，那不过户，那老这样干嘛呀”，李巧莲回复：“你就这样住着呗”，李杰回复：“住着，那住着像什么，那都签完协议了，不能说那撕毁协议呀”；随后，李巧莲询问李杰：“你说过户，过了过谁，过到谁的名下呀”，李杰回复：“肯定过到我名下呀”。在2019年3月15日的通话录音中，李巧莲称：“啊呀，不是钱的问题，你看我要要钱，哎呀”，李杰回复：“不是钱的问题，这房子肯定得过户，不过户肯定不行的”。李杰向本院提交了购房资格核验信息表，欲证明其具有在北京市购买房屋的资格。该信息表显示核验结果为初步核验通过。李杰向本院提交了其与李巧莲的微信聊天记录，欲证明其已向李巧莲支付了购房款125000元，并曾要求李巧莲办理过户手续，但李巧莲拒绝协助。在该微信中，李杰称：“大姐，最近几天我想了很多，不能因为房子的事，影响咱们的关系，如果当时您不收钱，不签协议，我可以拿12万5千块，去马驹桥买一套，如果您对过户有其他想法，您说出来咱们协商解决，不要影响咱们的关系”，李巧莲回复：“当时都是我错啦，不应该把你们弄在一里，现在住这小小房，都是我的错，感情不会影响我，我心里也不舒服，这都帅帅的事，我真是没有办法，太费心”，李杰回复：“孩子的事，他结婚我会管。房子的事，您收钱了，现在不想过户，我不能房子没了，钱也损失吧，12万5也不是小数目。这么多年咱们在一个小区住着关系挺好，我可以再给你加2万块，户敬顺结婚生孩子我花了小三万，加上您之前收到12万五千块钱，和当时的市场价差不多了，希望您能配合我过户”。李杰申请证人邵某出庭作证。邵某称其与李杰系夫妻关系，李杰与李巧莲签订合同时，其和户建国也在场，因为法律意识淡薄所以二人没有在合同上签字。邵某还称李杰共向李巧莲支付了125000元房款，分别为2008年2月支付50000元现金，2009年1月支付了75000元现金，李杰与李巧莲是在2009年1月补签的《房屋买卖合同》。户建国申请证人李某1、户某、李某2、李某3、李某4周瑞芳出庭作证。其中李某1系李杰与李巧莲的姑姑，户某系李杰的儿子，李某2系李杰的姐姐、李巧莲的妹妹，李某3系李杰与李巧莲的弟弟，李某4系李杰和李巧莲的侄子，周瑞芳系亦庄镇残联的工作人员。证人李某1称：李巧莲对李杰特别好，帮其抚养孩子至今，涉案房屋不是李巧莲卖给李杰的，是给户某的，因为李杰有小孩，李巧莲就将房子借给李杰居住。李某1还称其对李杰与李巧莲签署《房屋买卖合同》一事不知情。证人户某称：父亲李杰一直对自己不闻不问，自己从小在李巧莲处生活，一直由李巧莲抚养长大，为了方便上学就将户口落在户建国名下；2005年拆迁，李巧莲全家都同意将涉案房屋给户某结婚时用。户某还称其对李杰与李巧莲签署《房屋买卖合同》一事不知情。证人李某2称：在2008年其准备在老家翻盖房屋时，曾向李巧莲借钱，当时李巧莲告知李某2李杰给了其50000元，用于户某在李巧莲家生活的生活费。李某2还称李巧莲曾在2009年向其提到过与李杰签订《房屋买卖合同》的事情，目的是为了给李杰的孩子开具入学证明。证人李某3、李某4称：对李杰与李巧莲签署《房屋买卖合同》及支付房款一事均不知情，户某一直跟着李巧莲生活。庭审中，李巧莲认可曾收到过李杰支付的125000元，但称这是户某在其家中生活的抚养费。对此，李杰不予认可，称其于2008年2月3日支付给李巧莲50000元现金、于2009年1月13日支付给李巧莲75000元现金，上述共计125000元均是支付的涉案《房屋买卖合同》的购房款，李巧莲没有出具收条。就为何在签订《房屋买卖合同》之前即已开始支付购房款的问题，李杰解释称当时没有凑够钱，在第二年凑够钱后才补签了合同，在此之前双方已达成口头买卖协议。经查，涉案房屋现登记在李巧莲名下。自2005年7月至今，涉案房屋一直由李巧莲的弟弟李杰占有使用。经询，户建国对李巧莲出售涉案房屋的行为不予追认，坚持确认李杰与李巧莲签订的《房屋买卖合同》无效。经本院释明，李杰坚持要求继续履行《房屋买卖合同》，并表示即使履行不能亦不在本案中主张解除合同。对于李杰的继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，李巧莲、户建国均不同意。本院认为，本案的争议焦点为：第一，涉案《房屋买卖合同》是否有效；第二，涉案《房屋买卖合同》能否继续履行。针对焦点问题，本院认定如下：第一，涉案《房屋买卖合同》是否有效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。就本案，《房屋买卖合同》系李杰与李巧莲本人所签，李巧莲亦认可曾收取了李杰支付的125000元，虽其否认该款项为购房款，称是户某的抚养费，但就此李巧莲并未提交充分证据加以证明，故本院采信李杰的陈述，确认该125000元为购房款。根据查明的事实，李杰与李巧莲系姐弟关系，签订《房屋买卖合同》时双方关系良好，即使涉案房屋的出售价格低于当时的市场价格，亦符合常理，由此不足以认定李杰与李巧莲之间存在恶意串通，损害户建国利益的情形；而且，并无证据证明李巧莲与户建国关系不合，现二人仍处于夫妻关系存续期间，因此李巧莲没有理由更无必要与李杰恶意串通以损害配偶户建国的利益。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，本院认定李杰与李巧莲所签《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规之强制性规定，应属合法有效。对户建国要求确认李杰与李巧莲于2019年1月13日签订的《房屋买卖合同》无效的请求，本院不予支持。第二，涉案《房屋买卖合同》能否继续履行。如上所述，《房屋买卖合同》合法有效，虽签订上述合同未经李巧莲配偶户建国的同意，但由此不影响合同的效力。现户建国对李巧莲出售涉案房屋的行为不予追认，且李巧莲与户建国明确表示不同意继续履行合同，加之涉案房屋并未办理过户登记手续，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能。但经本院释明，李杰并不主张解除合同，仍坚持要求继续履行《房屋买卖合同》，并要求协助其办理房屋过户登记手续，故对李杰的该两项主张，本院不予支持。关于李杰要求李巧莲承担诉讼保全产生的保险费损失6000元的诉讼请求，鉴于双方在合同中未作约定，该费用亦非当事人的必要支出，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回李杰的全部诉讼请求；二、驳回户建国的全部诉讼请求。案件受理费1400元、保全费5000元，由李杰负担（已交纳）。户建国预交的案件受理费1400元，由户建国负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈珊珊二〇一九年九月六日书记员  杨 茜