广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初5987号 原告：蒙浩，男，1990年7月5日出生，汉族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：张宜思，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢易莹，广西君桂律师事务所律师。 被告：广西南国利得投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区长罡路五里1号，统一社会信用代码：91450000697628489Q。 法定代表人：许明建，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：王宁虹，该公司员工。 原告蒙浩与被告广西南国利得投资有限公司（以下简称南国利得公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒙浩的委托诉讼代理人卢易莹，被告南国利得公司的委托诉讼代理人王宁虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒙浩向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年6月8日签订的《南宁市商品房买卖合同》补充协议中的第十条关于“本房地产项目的命名权、所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”条款无效；2、确认原告与被告于2016年6月8日签订的《南宁市商品房买卖合同》补充协议中的第十九条关于“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”条款无效；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月8日，原告与被告签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市兴宁区传媒星城1号楼2单元205号。其中，附件六中的补充协议第十条约定：下列项目权益为出卖人拥有：(1)本房地产项目的命名权、所有广告及发布广告的附属设施(包括楼顶广告位、小区道路两侧等)的发布权、所有权、使用权及广告收益；(2)未列入公摊面积的地下、地面停车位及相关配套用房的使用、处置、经营权。第十九条约定：买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有。原告认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及《物权法》第七十三条之规定可以看出，外墙、屋顶等建筑物基本结构部分以及楼梯通道、小区道路两侧等公共通行部分属于物权法规定的共有部分，则根据《物权法》第七十条之规定，对于共有部分应由购房的业主享有共有和共同管理的权利，出卖人在转让建筑物内的房屋时，其对共有部分享有的权利应在购房合同中一并转让，故合同附件六第十条和第十九条之约定显然违反了法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五项之规定，该两项条款因违反强制性规定而无效。 被告南国利得公司提交书面答辩状辩称：关于“本房地产所有广告及发布的附属设施……的发布权、所有权、使用权及广告收益”条款内容无效的答辩意见，如下：依据《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(一)第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分…”。1、涉案条款：本房地产项目的命名权、所有广告及发布广告的附属设施(包括楼顶广告位、小区道路两侧等)的发布权、所有权、使用权及广告收益归出卖人所有。涉案条款约定的设施为：所有广告及发布广告的附属设施，既不是公用设施，不是承重结构、也不是公共通行部分、更不属于建筑物结构部分，因此不属于物权法及相关法律所调整，不能认定属于业主共有。2、被告作为该幢房屋初始所有权人，对该幢房屋(包括屋顶、外墙、电梯等)具有完整的所有权、命名权、发布广告的收益权，有权从事命名小区、发布商品广告、销售房屋等一系列民事活动。被告对小区初始命名权合法合理。如将来小区业委会成立后，依法可以对小区重新命名，未排除业主的权利。此外，小区的命名还有利于原告办理相关房产登记等事宜，有利于行政机关的管理。现被告将房屋出售给原告，并保留物权法之外的部分权利，并非法律规定专属而不能进行约定的范围，该约定与处分并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。3、原告的主张并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，故不能认定为无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月8日，原告蒙浩（买受人）与被告南国利得公司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区传媒星城1号楼2单元205号房屋，建筑面积为86.03平方米，套内面积为68.54平方米，该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米8460.68元，房屋总价款579895元。该合同附件六《合同补充协议》第十条约定：下列项目权益为出卖人拥有：(1)本房地产项目的命名权、所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益；(2)未列入公摊面积的地下、地面停车位及相关配套用房的使用、处置、经营权。第十九条约定：买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有。 以上事实，有《南宁市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及当事人陈述等予以证实。 本院认为：关于《南宁市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条中“所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”内容是否无效的问题，发布广告的附属设施属于建筑区划内的公用设施，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，该公用设施属于业主共有，本案合同附件中的该项约定违反了法律的强制性规定，故该条款内容应属无效。 关于《南宁市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十九条是否无效的问题。该合同附件六第十九条约定“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”的规定，外墙、屋顶等建筑物基本结构部分以及楼梯通道等公共通行部分属物权法规定的共有部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，对于共有部分应由购房的业主享有共有和共同管理的权利，出卖人在转让建筑物内的房屋时，其对共有部分享有的权利应在购房合同中一并转让，而合同附件六第十九条规定电梯、屋顶及外墙广告归出卖人所有，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该条款应属无效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告蒙浩与被告广西南国利得投资有限公司于2016年6月8日签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条中“下列项目权益为出卖人拥有：所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”条款内容无效； 二、原告蒙浩与被告广西南国利得投资有限公司于2016年6月8日签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十九条“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”条款无效。 案件受理费100元，由被告广西南国利得投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘孙丽 人民陪审员  黄 娟 人民陪审员  聂广文 二〇一九年九月二十日 书 记 员  蓝田群 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。