黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑01民终5473号 上诉人（原审原告）：王岩，女，1977年11月22日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。 委托诉讼代理人：商志宝，黑龙江信诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：聂强，男，1970年5月26日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。 委托诉讼代理人：钟晓军，黑龙江同长律师事务所律师。 原审第三人：徐国臣，男，1949年9月21日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。 上诉人王岩因与被上诉人聂强，原审第三人徐国臣物权保护纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初字7350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王岩委托诉讼代理人商志宝，被上诉人聂强及其委托诉讼代理人钟晓军到庭参加诉讼，原审第三人徐国臣经依法送达传票未出庭。本案现已审理终结。 王岩上诉请求：1.改判聂强从哈尔滨市×××镇××家屯宅基地及房屋（集体土地使用权证号为太民集建（91）号字第08-0001号、使用面积1500平方米）处迁出并恢复原状；2.改判聂强支付自2018年3月1日起至实际迁出之日止的占用费（按每个月1万元计算）。事实和理由：1.王岩合法占有案涉宅基地及房屋，王岩享有的物权是经人民法院判决确认的。2.聂强无权占有超占面积上的房屋，超占面积的土地使用权没有审批给徐国臣，徐国臣与聂强签订的租赁合同是无效的。3.王岩对超占面积部分（1150平方米）的宅基地及房屋存在占有的事实，同样有权请求聂强从案涉宅基地及房屋迁出。 聂强辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2.聂强与徐国臣的租赁关系合法有效。3.本案不适用于王岩主张的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。 王岩向一审法院起诉请求：1.聂强从王岩所有的坐落于哈尔滨市×××镇××家屯房屋处迁出并恢复原状；2、聂强向王岩支付自2018年03月01日起至实际迁出日止的房屋占有使用费用，按每个月1万元计算。 一审法院认定事实：2013年06月08日王岩与徐国臣、赵桂芬签订《房屋买卖协议书》，王岩购买坐落于哈尔滨市×××镇××家屯。集体土地使用证号太民集建（91）字第08-0001号住宅，双方并未履行土地使用权变更登记。后双方产生纠纷，进行诉讼。2014年6月8日徐国臣又与聂强就该房产及土地签订了《房屋租赁协议》，约定租期180个月，租金40万元，并于当月将该房屋土地交付聂强使用，而当时聂强对王岩与徐国臣就该房屋土地已签订了《房屋买卖协议》的事实并不知情，2015年11月26日经哈尔滨市中级人民法院做出（2015）哈民二民终字第1051号民事判决书判决由徐国臣、赵桂芬协助将太民集建（91）字第08-0001号住宅《集体土地建设用地使用证》变更至王岩名下，2018年3月1日王岩发现聂强占用该房产，经协商无果后，诉至法院。 一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。本案中，2013年6月8日王岩与徐国臣就涉案房产签订买卖协议，但并未办理过户登记，2015年11月26日经二审法院判决，王岩为涉案房产的所有权人，二审判决生效之前，涉案房产处于权属不明的状态，徐国臣作为集体土地使用证登记人将涉案房产租与聂强，而聂强并不知道该租赁房屋的权属处于纷争状态，其与聂强于2014年6月8日就涉案房产达成的租赁协议合法有效，一审法院予以确认；根据涉案《集体土地建设用地使用证》登记内容及宗地图体现：具有合法使用权的土地面积为350㎡，建筑占地72㎡，非法超占的土地面积为1150㎡，现聂强自愿从太民集建（91）字第08-0001号住宅《集体土地建设用地使用证》中标注的有效面积350㎡中迁出归还王岩的请求，一审法院应予准许。关于1150㎡超占面积，因王岩并未获得该面积土地的合法使用权，一审法院不予处理；王岩要求聂强将其占用的，已被确认在王岩名下的房屋土地恢复原状的请求，因其未向法庭提供原有状况的具体模式和参照标准，该诉请不明，一审法院不予支持。另，涉案房产在聂强承租期间的毁损灭失问题，据聂强所述在其承租期间涉案房产因徐国臣与案外人之间的纠纷而导致毁损灭失，而聂强无法预见且并无过错，同时其并不知晓该房屋所有权已非徐国臣所属，也无法向已依法取得所有权的王岩履行通知和协助义务。该房产作为王岩的合法财产遭受毁损并灭失的事实，属侵权责任或故意毁坏他人财物等相应的法律关系和事由，对此本案不做处理，王岩可对侵权行为人另行主张权利；关于王岩要求聂强给付自2018年03月01日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费用，按每个月1万元计算的诉请，因其既无约定，亦非法定，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十六条、第三十七条、第五十八条、第五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：1、聂强于本判决生效之日起60日内从王岩所有坐落于哈尔滨市×××镇××家屯，集体土地使用证号为太民集建（91）字第08-0001号房屋处迁出；2、驳回王岩其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。 本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明， 王岩与徐国臣就涉案房产签订买卖协议时，《房屋买卖协议书》约定的占地面积为350平方米，超占面积1150平方米，总计1500平方米，建筑面积72平方米，其中实际建筑面积910平方米。王岩对案涉房地产已实际占有使用，在房屋内存放物品。 本院认为，2013年6月8日，王岩与徐国臣就涉案房产签订买卖协议，该买卖协议系王岩与徐国臣真实意思表示，协议内容不违反法律法规禁止性规定，业经法院审理并确认为有效。依照法院生效判决确认，原在徐国臣名下的太民集建（91)字第08-0001号《集体土地建设使用证》应变更至王岩名下，王岩为该土地使用证合法使用权人。一审据此判令聂强从该土地使用权范围内迁出正确。关于王岩主张聂强从上述土地使用权注明的超占面积部分迁出理由能否成立问题。首先，王岩与徐国臣就涉案房产签订买卖协议时，《房屋买卖协议书》约定的占地面积为350平方米，超占面积1150平方米，总计1500平方米，建筑面积72平方米，其中实际建筑面积910平方米。依照上述约定，王岩出资100万元购买的房产土地面积明确，因协议有效，王岩应为上述房产所有权人和土地合法占有人或使用人。其次，依照已查明的事实，王岩与徐国臣就涉案房产签订买卖协议后，即履行了协议部分内容，王岩已实际占有使用协议范围内的房屋土地；第三，徐国臣与聂强就案涉房产土地签订的《租房协议书》时间是2014年6月8日，这期间徐国臣对案涉房产及土地已无处分权，聂强凭据其与徐国臣签订的《租房协议书》进入案涉房产土地范围内，聂强的行为已构成侵权。一审法院以王岩主张的超出房屋土地审批范围内的房产、地产无法律依据，并予以驳回不符合《中华人民共和国物权法》第二百四十五条关于不动产占有规定，本院予以纠正。关于王岩主张恢复原状及赔偿占用房屋土地期间的费用，因王岩未提交证据证明原样房产、地产状态，亦未提供占用房屋、土地期间费用的合理计算依据，对王岩该部分请求不予支持。 综上，王岩的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初字7350民事判决第一项； 被上诉人聂强于本判决生效之日起60日内从上诉人王岩所有坐落于哈尔滨市道外区民主镇胜利村席家屯，集体土地使用证号为太民集建（91）字第08-0001号注明的超占土地面积1150平方米范围内及建筑面积910平方米房屋（扣除有照建筑面积72平方米）中处迁出，将上述土地、房屋交付给王岩使用； 驳回上诉人王岩其他诉讼请求。 一、二审案件受理费200元，由被上诉人聂强负担。 本判决为终审判决。 审判长  柳波 审判员  万迎 审判员  宋凯 二〇一九年九月二十三日 法官助理胡渤 书记员周小倩