湖北省监利县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1023民初908号原告：武汉银湖物业管理有限公司监利分公司，住所地，监利县红城乡赵夏村银湖城9号，统一社会信用代码91421023MA489BGB2F。负责人：刘卫华，公司经理。委托诉讼代理人：孙维，女，1991年6月29日出生，汉族，住湖北省监利县。特别授权。委托诉讼代理人：姜开梅，女，1977年9月21日出生，汉族，住。特别授权。被告：平智勇，男，1983年5月5日出生，汉族，住监利县,委托诉讼代理人：张硕，男，1987年8月14日出生，汉族，住监利县。特别授权。被告：夏良斌，男，1971年10月28日出生，汉族，住武汉市武昌区,委托诉讼代理人：余博远，男，1991年11月5日出生，汉族，住监利县。特别授权。被告：田涛，男，1987年7月22日出生，汉族，住监利县,委托诉讼代理人：胡体彪，湖北京百泽律师事务所律师。特别授权。原告武汉银湖物业管理有限公司监利分公司与被告平智勇、夏良斌、田涛物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月9日作出（2018）鄂1023民初1770号民事裁定书，荆州市中级人民法院于2019年1月24日作出（2019）鄂10民终150号民事裁定书撤销本院上述裁定，指令本院审理。本院于2019年3月19日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武汉银湖物业管理有限公司监利分公司的委托代理人孙维、姜开梅，被告平智勇的委托诉讼代理人张硕，被告夏良斌的委托诉讼代理人余博远，被告田涛的委托诉讼代理人胡体彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉银湖物业管理有限公司监利分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告平智勇立即支付欠缴物业服务费11108元、违约金1210元，庭审中将缴纳物业费的时间计算到2018年11月9日，物业服务费变更为13330元，违约金变更为3650元；二、判令被告夏良斌立即支付欠缴物业服务费9356元、违约金1365元，庭审中将缴纳物业费的时间计算到2018年9月30日，物业服务费变更为10692元，违约金变更为3650元；三、判令被告田涛立即支付欠缴物业服务费4468元、违约金3635元，庭审中将缴纳物业费的时间计算到2018年12月31日，物业服务费变更为5361元，违约金变更为5475元；四、诉讼费由三被告承担。事实和理由：三被告与监利县银湖房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买监利县银湖城小区房屋或商铺，均于2014年12月29日与武汉福星惠誉物业服务有限公司监利分公司签订《监利银湖城前期物业服务协议》并收房，协议中约定了物业费收费标准及违约责任承担。三被告均缴纳了2015年度的物业费。武汉福星惠誉物业服务有限公司于2015年6月变更为武汉惠之美物业服务有限公司，并于同月将监利银湖城小区物业服务之权利与义务全部转移给原告。原告于2014年12月起开始监利银湖城小区物业服务工作并提供绿化、保洁、安保等物业服务。但被告平智勇、夏良斌、田涛分别从2016年11月9日、2016年10月1日、2016年1月1日起无故拖延物业费至今，经原告多次上门及书面催讨仍拒缴，故诉至法院。被告平智勇、夏良斌共同辩称：一、原告不具有诉讼主体资格。二、原告不是合同当事人，不具有原告身份，其受让合同权利义务的行为违法。两被告是与武汉福星惠誉物业有限公司监利分公司签订的前期物业服务协议，但该公司未通过法定程序进行公开招标，是与开发商私下串通取得的物业管理权，且该公司于2016年4月28日注销；三、武汉福星惠誉物业有限公司没有物业服务资质，收费标准未经物价部门审批，擅自更改协议中的收费标准，从原来的每月每平方米“1.2元”涂改为“3元”，该服务协议无效。被告田涛辩称：一、原告不是适格主体。被告田涛是与武汉福星惠誉物业有限公司监利分公司签订的前期物业服务协议，而非与原告签订。原告提交了给监利县工商行政管理局的报告，但该报告内容是注销武汉福星惠誉物业服务有限公司监利分公司，武汉福星惠誉物业服务有限公司是否变更为武汉惠之美物业服务有限公司无证据证明，武汉惠之美物业服务有限公司与武汉银湖物业管理有限公司是何关系不得而知，武汉惠之美物业服务有限公司将武汉福星惠誉物业服务有限公司监利分公司划归为武汉银湖物业管理有限公司无证据支持，即使能够证实划归的事实，也应通知所有的业主，经业主同意才可，根据合同法规定，债权转让应通知债务人，义务转移应经债权人同意。因此，该转让行为对被告田涛不发生法律效力。二、物业公司未按约定提供服务，答辩人享有先履行抗辩权；三、违约金不符合法律规定。原告为支持其诉讼请求向本院提交6组证据，被告平智勇、夏良斌对原告提交的证据1、2无异议；对证据3有异议，认为物业公司将协议上的1.2元涂改为3元；对证据4、5、6均有异议，认为与其无关。被告田涛对原告提交的证据真实性无异议，关联性有异议，认为物业公司权利义务转让未尽到告知义务，物业公司未尽到服务义务。被告平智勇、夏良斌提供3组证据，原告对两被告提交的证据有异议，认为注销的是武汉福星惠誉服务有限公司监利分公司，其权利义务由原告承受；关于物业服务协议，1.2元物业服务费是针对的住宅，商铺物业服务费是3元，其它物业公司的招投标信息与该公司无关。被告田涛向本院提交4组证据，原告对被告提交的证据1无异议，对证据2有异议认为物业公司没有看管财务的义务，对证据3、4有异议认为该公司尽到了管理责任，公司对相关业主下达过整改通知书，但相关业主不配合。对有争议的证据在本院认为部分一并评述。本院经审理查明的事实如下：三被告与监利县银湖房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买监利县银湖城小区房屋或商铺，均于2014年12月29日与武汉福星惠誉物业服务有限公司监利分公司签订《监利银湖城前期物业服务协议》并收房，其中平智勇的协议中约定甲方为武汉福星惠誉物业服务有限公司监利分公司、乙方为平智勇，内容第一条、物业基本情况，商铺101号建设面积184.5㎡；第二条、物业服务事项1、园区道路，室外上下水管道、雨水井、检查井、绿化、路灯、车辆、停车场的维修、养护和管理。2、公共环境的清洁卫生、垃圾清运。3、交通车辆的行驶、停泊。第三条、甲方的权利义务2、根据服务项目、服务内容，按物业服务收费和协议规定的收费标准收取物业服务费。3、不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管、保险义务。园区内发生火灾、安全事故时，在采取紧急措施的同时，应及时报告相关部门。第四条、乙方的权利义务1、有权建议甲方修缮公共设施。4、有权对物业服务工作提出建议、意见和批评。5、本协议签订后，乙方从2015年10月1日起缴纳物业服务费用。第五条、物业服务费用1、甲方向乙方收取物业服务费。其标准按建筑面积每月每平方米人民币3元。2、本协议签订后，乙方自行向甲方支付一年物业服务费，以后分期交清物业服务费。3、因乙方责任造成的物业空置，由乙方承担物业服务费。第六条、违约责任1、因乙方原因，不能在规定的期限内交纳物业服务费，甲方有权采取必要的措施，其造成的所有损失由乙方承担，经甲方催告乙方仍然不交纳物业服务费的，甲方有权按每日5元的标准向乙方收取违约金。夏良斌的协议除商铺105号建设面积149.76㎡及签名不同，协议其它内容一致，田涛的协议除2501号建设面积124.72㎡及签名不同，属于住宅外，其它内容一致。三被告分别缴纳物业费至2016年11月9日、2016年10月1日、2016年1月1日。故分别至2018年11月9日、2018年9月30日、2018年12月31日，被告平智勇、夏良斌、田涛分别欠原告物业费为13284元（184.5平方米×3元/平方米×24月）、10782.7元（149.76平方米×3元/平方米×24月）、5387.9元（124.72平方米×1.2元/平方米×36月）。武汉福星惠誉物业服务有限公司于2015年6月变更为武汉惠之美物业服务有限公司，并于同月将监利银湖城小区物业服务之权利与义务全部转移给原告。2014年9月28日，武汉银湖科技发展有限公司将其在武汉银湖物业管理有限公司100%的股权转让给武汉福星惠誉物业服务有限公司，武汉银湖物业管理有限公司成为武汉福星惠誉服务有限公司的全资子公司。2014年12月29日，三被告与武汉福星惠誉物业服务有限公司监利县分公司签订《监利银湖城前期物业服务协议》，2015年7月17日，武汉福星惠誉物业服务有限公司变更为武汉惠之美物业服务有限公司，2015年12月18日，监利银湖房地产有限公司与武汉银湖物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，2016年4月11日，武汉惠之美物业服务有限公司向监利县工商行政管理局递交报告，申请注销武汉福星惠誉物业服务有限公司监利县分公司，将该分公司业务划归武汉银湖物业管理有限公司经营管理，2016年4月28日，该分公司经工商行政部门注销。2016年3月30日，武汉银湖物业管理有限公司监利分公司成立，受隶属公司委托，为公司承揽相关业务，从成立至今，该分公司一直实际向监利银湖城小区提供物业服务。本院认为，武汉银湖物业管理有限公司监利分公司为法人分支机构，在监利县工商行政管理局办理了工商注册登记并领取了营业执照，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条所界定的“其他组织”，具有民事诉讼主体资格。关于本案前期物业服务协议的效力问题，武汉福星惠誉物业服务有限公司监利县分公司与三被告签订的服务协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。至于后期变更为原告收取物业服务费，是公司内部的管理行为，本案上述公司系关联公司，该承继行为是有效的，且监利银湖房地产有限公司与武汉银湖物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，武汉银湖物业管理有限公司监利分公司也一直实际向监利银湖城小区提供物业服务，故原告有权向三被告收取物业服务费。关于合同物业服务费每平方米1.2元涂改为3元的问题，各被告在欠缴后期物业服务费前已经按照住房1.2元每平方米、商铺每平方米3元的标准缴纳物业服务费，更改部分也是按上述标准收取费用，故各被告应按上述标准缴纳服务费用。关于被告是否有先履行抗辩权的问题，原告履行了相关物业服务义务，只是在具体操作中存在一些问题，但并不影响原告履行了合同主要义务，故被告不能行使先履行抗辩权。关于原告要求被告承担违约金的问题，因原告履行合同义务存在瑕疵，本院不支持原告的该项主张。三被告接受了原告的物业服务，应该支付相应物业服务费，被告辩称原告服务存在问题，可以通过业主委员会与原告变更或解除合同，但不能不支付物业服务费，因原、被告未约定履行期限，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。因原告仅请求被告夏良斌、田涛分别支付物业服务费变更为10692元、5361元，故本院确认两被告应缴纳费用分别为10692元、5361元。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告平智勇在本判决生效之日起10日内向原告武汉银湖物业管理有限公司监利分公司支付2016年11月9日至2018年11月9日的物业服务费13284元。二、被告夏良斌在本判决生效之日起10日内向原告武汉银湖物业管理有限公司监利分公司支付2016年10月1日至2018年9月30日的物业服务费10692元。三、被告田涛在本判决生效之日起10日内向原告武汉银湖物业管理有限公司监利分公司支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费5361元。四、驳回原告武汉银湖物业管理有限公司监利分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，原告武汉银湖物业管理有限公司监利分公司负担26元，被告平智勇负担100元、被告夏良斌负担60元、被告田涛负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判长  马海东审判员  陈 刚审判员  吴时军二〇一九年九月十一日书记员  胡晓红