黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初11405号原告：汪文伟，男，1967年5月6日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：于丽焜，黑龙江金马律师事务所律师。委托诉讼代理人：李涛，黑龙江金马律师事务所律师。被告：马海洋，男，1978年2月20日生，汉族，住香坊区。被告：杨怀宇，男，1982年11月14日生，汉族，住南岗区。委托诉讼代理人：许晨，黑龙江恒辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：田慧贤，黑龙江恒辰律师事务所实习律师。原告汪文伟与被告马海洋、杨怀宇案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪文伟及其委托诉讼代理人于丽焜，被告杨怀宇及其委托诉讼代理人许晨、田慧贤到庭参加诉讼，被告杨怀宇经本庭合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪文伟向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告马海洋签订的《卖房协议书》有效，房屋归原告所有；2.中止对哈尔滨市××文明街××小区××楼××单元××室的房产的执行；3.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：一、原告与被告马海洋签订的卖房协议书合法有效，内容不违反法律规定，原告支付了合理的价款，原告已经通过购买行为实际拥有该房产。2014年1月24日，原告与被告马海洋签订卖房协议书，原告以380000元的价格购买位于哈尔滨市××文明街××小区××楼××单元××室的房产。被告马海洋与开发公司在2014年2月19日签订认购协议书，由于是被告马海洋之前欠原告60000元，所以原告在当天以现金形式交给被告马海洋320000元，被告马海洋出具收条确认收到全部购房款，将房屋交付给原告。因当时无法办理登记过户手续，所以双方约定待可以办理时再由被告配合办理。原告购买房屋时后，进行了装修，此后原告一直将房屋出租给他人使用，从进户至今，一直是原告交纳物业费、电梯费、供热费、燃气费、水费等各种费用，原告是该房屋的实际所有者。二、该房屋虽然是经济适用房，但是在2019年2月19日已经上市满五年，原告在五年后办理登记过户手续符合法律规定。2019年5月开始，该房屋可以办理产权登记。此时原告才知晓该房产因二被告的另案民间借贷纠纷案被查封，无法办理登记手续。遂提出书面异议申请。三、原告不存在任何过错，原告签订合同、购买房屋、支付价款、上市五年后进行交易办理过户登记的行为，完全符合法律规定，不存在任何违法行为，是受法律保护的。四、贵院作出的（2019）黑0103民初4565-1号民事裁定书的时间是2019年3月20日，但是该房产在2019年2月19日已经上市满五年，贵院对于已经可以上市交易的实际属于原告所有的本案房产进行查封，在原告提出异议后仍旧拒绝解封的行为严重侵害了原告的合法权益。综上所述，一、原告、被告马海洋作为完全民事行为能力人，签订的卖房协议书是双方的真实意思表示，内容符合法律规定，是合法有效的合同；二、该房产已经上市满五年，可以正常进行买卖，可以办理登记过户手续；三、原告没有任何过错；四、贵院作出查封裁定的时间晚于上市满五年的时间，驳回原告的异议申请是错误的。现原告为维护合法权益，诉诸贵院，望贵院予以明断。被告杨怀宇辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，四个要件必须全部具备，缺一不可。具体到本案，原告的诉请并不符合前述规定的四个要件，具体表现如下：1、原告与马海洋在人民法院查封之前未签订合同有效的书面买卖合同。首先，原告与海洋签订《卖兑房协议书》时间为2014年1月24日，马海洋购房时间为2014年2月19日，《卖兑房协议书》签订时间早于马海洋购房时间。双方签订协议时，案涉房产所有权属于黑龙江省鸿城房地产开发有限公司，而马海洋并非案涉房产登记的所有权人，原告也无证据证明马海洋对案涉房屋的处分取得了所有权人黑龙江省鸿城房地产开发有限公司的授权，原告和马海洋签订的转让案涉房屋所有权的合同构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条，将出卖人无权处分他人财产的行为区分为债权行为和物权行为。马海洋无权处分案涉房屋的所有权，在未取得黑龙江省鸿城房地产开发有限公司追认的情况下，原告和马海洋签订的《卖兑房协议书》中对案涉房屋所有权处分无效。因此，《卖兑房协议书》在所有权处分范围内应当认定为无效合同，即原告和马海洋签订的《卖兑房协议书》为无效合同。其次，根据建设部等七部门联合发布的《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第三十条之规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让一经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行购回。本案诉争房屋属于经济适用住房，马海洋仅拥有有限产权。原告与马海洋签订的《卖兑房协议书》违反该强制性规定，应当认定为无效。再次，原告与马海洋签订《卖兑房协议书》时间为2014年1月24日，而涉案房屋入户时间为2014年9月20日。原告在马海洋既没有实际购房房屋，又未亲自实际察看房屋的情况下，仍然与马海洋签订合同并全额付款的行为，明显违背市场交易规则，有悖于日常经验法则，原告与马海洋之间房屋买卖的真实性存疑。由此可知，原告与马海洋在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。2、原告现有证据并不能证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产。首先，原告提供的《房屋租赁合同》真实性存疑，该合同不符合签约规范。该合同签订日期除未书写签约时间，未注明现有水表、电表和煤气表示数，未注明水电煤气尚有存款数额。其次，原告提供的《收条》真实性存疑，收据应当由承租方保管，出租方保管有违日常经验法则。因此，原告现有证据并不能证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产业。3、现有证据并不能证明原告已经支付全部购房款。首先，原告和马海洋签订《卖兑房协议书》时间约定：首付30万元，更名过户后，再付清余款。现主张38万元购房款于2014年2月19日一次性付清，既不符合约定，又违背市场交易规则，该交易行为真实性存疑。其次，原告起诉状中称“其将现金32万元交于海洋”，明显违背市场交易规则，有悖于日常经验法则。民间购房绝对不会出现交易双方携带巨额现金进行交易的情形，一个普通人无法承受携带巨额现金的极高风险。即使买方愿意承担该风险，卖方也不愿接收。因为巨额现金存在出现巨额假钞的极大可能，卖方携带巨额现金离开交易地点后同时伴随着巨大的人身和财产风险。因此，原告是否支付购房款存疑。退一步讲，即使原告向马海洋支付过部分费用，也不能证明该费用系购房款。4、原告对该诉争房屋属于经济适用房完全知情，对诉争房屋在被查封前未能办理过户存在过错。首先，原告起诉状中承认“案涉房产当时无法办理登记过户手续，双方约定待可以办理时再由马海洋配合办理过户”。由此可知，原告对该房产不能办理变更登记手续完全知情，对于为什么不能办理变更登记也完全知情，即对案涉房产属于经济适用房完全知情，对于购买的经济适用住房5年之内不得直接上市交易完全知情。其次，原告清楚马海洋系中国铁路哈尔滨局集团有限公司职工，也清楚马海洋购买的案涉房屋属于中国铁路哈尔滨局集团有限公司的经济适用房（统称铁路局的公产房）。由此可知，原告对案涉房产属于经济适用房完全知情，对于购买的经济适用住房5年之内不得直接上市交易完全知情。再次，退一万步讲，即使原告对案涉房屋属于经济适用住房不知情，作为完全民事行为能力人，原告在购买案涉房屋过程中疏于查核该诉争房屋属于经济适用房及购房人拥有有限产权的相关规定，未尽到一般的注意义务，对案涉房屋在被查封前未能办理过户存在过错。马海洋近几年对外借贷数额高达数百万元，无力偿还，穷尽各种手段贷款，包括将房产抵押给多位债权人，原告仅是其中之一。具体到本案，纵观原告和马海洋房屋买的整个过程，更加符合近年来层出不穷的贷款抵押的形式，不符合一般的房屋买卖交易过程。双方签订《卖兑房协议书》的目的，并不是真实的房屋交易的意思。原告和马海洋双方实属因为贷款签订该协，并非真正的房屋买卖合同。双方仅存在债权债务关系，不存在房屋买卖关系。综上所述，原告提出的执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第一项至第四项之规定。原告的各项诉讼请求与客观事实不符，于法无据，应予驳回。另补充，本案系执行异议之诉，原告第一项诉讼请求不能成立。被告马海洋未出庭，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。原告提交的证据一南岗区人民法院（2019）黑0103执异69号执行裁定书一份、送达回证一份，被告杨怀宇无异议，本院予以采信并在卷佐证；原告提交的证据二卖房协议书一份，证据三认购协议书一份、哈尔滨市商品房销售预收款专用票据一张、农业银行流水一张、收条一张，证据四进户证一份、物业管理收费明细表一份、居民用户供用气合同一份、城市居民供用水合同一份，证据六燃气销售发票一份、居民热费发票两份、物业费发票一份，真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信并在卷佐证；原告提交的证据五房屋租赁合同一份、收条一份无法核实其真实性，本院不予采信。被告杨怀宇提交的证据一《房屋使用权》一份，无法证明杨怀宇意在证明的问题，本院不予采信；被告杨怀宇提交的证据二购买哈局经济适用住房承诺书一份。真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信并在卷佐证。本院查明：本院在审理杨怀宇诉马海洋民间借贷纠纷一案中，根据杨怀宇的诉讼保全申请，于2019年3月20日作出（2019）黑0103民初4565-1号民事裁定书，裁定查封马海洋名下坐落于哈尔滨市××文明街××小区××单元××室（下称异议房产）房产档案，并于2019年3月29日对异议房产实施了预查封措施。另查明，杨怀宇与马海洋均系哈尔滨铁路局职工。杨怀宇自其单位房产科取得的2010年11月24日由马海洋出具的承诺书显示，马海洋于2010年11月申请购买哈局经济适用住房。2014年2月19日，马海洋与黑龙江省鸿诚房地产开发有限公司签订《认购协议书》，协议书中载明：哈尔滨地区保障性住房项目的销售对象为哈尔滨铁路局职工，乙方即马海洋的购房资格是由甲方即黑龙江省鸿诚房地产开发有限公司上级主管部门审核批准的，相关购房要求按照《哈尔滨铁路局职工经济适用住房配套管理办法（修订）》（哈铁房联函【2011】755号）和《关于开展哈尔滨市铁路保障性住房配售工作的通知》（哈铁房联网点【2011】1878号）执行。受哈尔滨铁路局委托，根据有关法律、法规，甲、乙双方就买卖文海溪畔（海城内陆港小区）住房事宜达成协议。乙方所购房屋号为第7栋2单元3层3号，建筑面积81.91平方米，房屋总价款324364元，付款方式为一次性全款。2014年1月24日原告汪文伟与被告马海洋签订《卖兑房协议书》一份，约定甲方即马海洋将异议房产（建筑面积为83平方米）卖给乙方汪文伟；出售价格为38万元，由汪文伟在2014年2月19日付清；首付款30万元，更名过户完成后全款付清，此房所欠任何费用由马海洋负担。2014年2月19日马海洋为汪文伟出具收到买房款（全款）38万元（南岗区海城文海溪畔7#2-3-3）的收条一份。汪文伟一次性付清全部房款后，于2014年2月入户并占有、控制异议房产至今。因杨怀宇与马海洋民间借贷纠纷一案尚在诉讼程序中，汪文伟明确其第二项诉讼请求为解除对哈尔滨市××文明街××小区××楼××单元××室的房产的查封。本院认为，案外人执行异议之诉主要审查案外人对执行标的是否享有足以排除执行的实体权益以及人民法院的执行行为是否妨害了其所享有的实体权益，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中汪文伟自马海洋处购买经济适用住房，签订了《卖兑房协议书》，支付了全部价款，并自2014年2月占有、控制该房屋。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定。我国七部委联合下发的《经济适用房管理办法》第三十条对经济适用住房不满五年上市交易作了限制性规定，但该办法系部委规章，马海洋未经审批对外出售该经济适用住房，汪文伟是否符合购买经济适用住房条件应由行政管理部门审查，该管理办法不能作为认定本案《卖兑房协议书》效力的依据。汪文伟与马海洋之间的《卖兑房协议书》系双方的真实意思表示，合法有效。马海洋作为权利人有权处分自己的财产，汪文伟作为真实房屋买受人的合法权益应受到法律保护。由于本院预查封异议房产时房产管理部门尚未对该房屋进行初始登记，买受人汪文伟对异议房产被查封后未办理产权过户登记手续不存在过错。故汪文伟享有排除查封异议房产的权利，其关于解除对异议房产查封的诉请，本院予以支持。因本案异议房产未办理产权过户登记，不发生物权变动效力，故对汪文伟请求确认异议房产归其所有的诉请不予支持。关于杨怀宇所辩称的汪文伟与马海洋签订《卖兑房协议书》时间为2014年1月24日，马海洋与黑龙江省鸿诚房地产开发有限公司签的《认购协议书》的时间为2014年2月19日，马海洋系无权处分。根据杨怀宇举示的马海洋的购房承诺书，早在2010年11月马海洋即向单位申请购买异议房产，购买经济适用房的过程持续了三、四年的时间，签订合同时间的异常并不能证明马海洋系无权处分，对该答辩意见，本院不予采纳。关于杨怀宇所辩称的汪文伟与马海洋系因借贷关系而签订《卖兑房协议书》，并非真正的房屋买卖关系，对此杨怀宇未能举示证据加以证明，故对该答辩意见，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、解除对哈尔滨市南岗区文明街56号文海溪畔小区7栋2单元303室的查封；二、驳回原告汪文伟的其他诉讼请求。案件受理费7000元，由被告杨怀宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  叶 萍人民陪审员  王春燕人民陪审员  马 娜二〇一九年九月二日书 记 员  朱颖涵