浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终1436号 上诉人（原审被告、反诉原告）：台州环海制冷部件有限公司，住所地玉环市玉城街道机电产业功能区（沙岙、白岩村）。 法定代表人：曾玉凤，总经理。 委托诉讼代理人：黄才水，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：台州金泉铜业股份有限公司，住所地玉环市楚门镇朝阳路**。 法定代表人：金兵飞，执行董事。 委托诉讼代理人：陈楚龙，浙江星汇律师事务所律师。 上诉人台州环海制冷部件有限公司（下称环海公司）因与被上诉人台州金泉铜业股份有限公司（下称金泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院(2018)浙1021民初7227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 环海公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项，依法驳回被上诉人金泉公司关于利息的诉讼请求。2.支持上诉人的第二项反诉请求，即判令被上诉人支付给上诉人违约金30万元。3.判令被上诉人支付给上诉人厂房占用费，即变更一审反诉第三项请求为：判令被上诉人支付2018年12月3日开始至2019年5月8日占用费46500元（300平方米），并继续支付自2019年5月9日起到搬离时止按50平方米×30元/㎡计算的占用费。4.一、二审诉讼费、保全费由被上诉人金泉公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。具体表现为：一、被上诉人多次违反合同约定而逾期付款，应承担违约责任。一审判决认为，上诉人主张被上诉人逾期付款构成违约，但其明知逾期付款而不主张解除合同，仍予接收价款，双方系以各自的行为认可了对方朱按约定履行义务的事实，在合同履行过程中均不构成违约。这一观点是错误的。一是是否违约由司法进行判断，怎可将违约行为认定为不违约呢？既然是违约，又认为互不违约，这又是自相矛盾的。二是依照《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，这说明继续履行也是承担违约责任的方式之一，上诉人要求继续履行合同且不解除合同符合法律规定。三是《合同法》第一百一十四条第三款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。进步说明继续履行与支付违约金是可以并列适用的。因此，当时上诉人接受被上诉人价款，不代表上诉人不追究被上诉人逾期付款的违约责任，被上诉人仍应对此承担违约责任。四是双方履行买卖合同中，关于消防安全隐患整改问题，双方在合同中对此已作了约定，即“建筑、消防、环保原因外”，被上诉人是明知的，且其亲自就违建等问题与行政部门进行处理，其起诉并撤回的有关办理建筑消防安全工程等费用主张就是最好的证明。因此，根据双方《厂房买卖补充合同》第三条第2项的约定“如乙方（被上诉人）逾期十天内不付款，甲方（上诉人）有权终止合同”，现因被上诉人在合同履行过程中多次付款逾期超过10天，上诉人完全有权按双方合同第六条之约定要求被上诉人支付30万元违约金。二、被上诉人无权要求上诉人按月利率1.2%支付利息。本案因被上诉人逾期付款而致合同目的不能实现，进而导致出现上诉人的债权人林芳源起诉并对涉案厂房进行了保全，这一切的责任在于被上诉人逾期付款。合同第三条第2项约定适用的前提是因上诉人过错，而不是任何情况下的“被法院查封保全”，否则将显失公平。本案原本上诉人将厂房卖给被上诉人，是以被上诉人的款项偿还欠他人的债务，恰恰因被上诉人的逾期付款行为导致上诉人无法履行欠他人的债务，才导致他人起诉并申请法院将案涉厂房进行保全。可以说合同无法履行系被上诉人自身违约行为所导致，上诉人并无过错，不应承担过错责任。被上诉人不能因其自己故意违约反而获得额外的利益，故被上诉人无权要求上诉人按月利率1.2%支付利息，应由被上诉人自行承担已支付房款的利息损失。三、被上诉人实际占用上诉人的厂房，应支付占用费。一审法院认为，被上诉人占地面积极少，不足以证实有占用被上诉人公司厂房，没有给上诉人造成直接经济损失。此观点是错误的。自2018年12月3日起，被上诉人擅自将机器设备搬入A、B幢厂房，通过门卫对占用厂房加以完全控制，上诉人已经提交了现场照片、告示照片以及门卫录音加以证明。根据双方《厂房买卖补充合同》第五条第1项以及第三条第1项之约定，A、B两幢厂房的交付时间为被上诉人付清余款，双方办理案涉厂房过户领取产权证之日起三个月内。也就是说到目前为止，交付条件均未成就，但被上诉人为达到其强制买卖的目的，强制将机器设备搬入，故其占用厂房系无权占有，应支付占用费。被上诉人应向上诉人支付自2018年12月3日起按A、B幢厂房总面积300㎡以及按市场价月30元/㎡的标准计算至实际返还案涉厂房期间的占用费。一审裁判后，被上诉人为隐瞒其占用厂房的事实，在2019年5月8日突然到上诉人车间搬运其原先搬入的机器设备。上诉人通过公安报警，查清了是被上诉人派人来搬运的事实，但其聘用的门卫因被上诉人未付工资仍占用上诉人的部分厂房。 被上诉人金泉公司辩称，案涉厂房买卖标的额为2400多万，被上诉人现在仅剩下1300多万元没有支付，该款需要等办理厂房过户手续后才能支付。按照合同约定，被上诉人至今付了1500多万，已经多支付了400多万元，因为上诉人一直来说他没有钱，要求被上诉人将钱打入其个人账户。第一期被上诉人就支付了300多万元，双方到玉环不动产登记管理处要求办理手续，但是被告知厂房存在很多整改未到位，故被上诉人又花了巨额款项去整改，整改完毕后被上诉人搬了两台很小的机器到厂房。一、上诉人认为被上诉人多次违反合同约定逾期付款，应承担违约责任，然而在合同签订之后，上诉人理应将符合合同约定的可交付、过户、出卖的标的物交给被上诉人，但因为上诉人的厂房存在众多违规情况，无法办理相应的过户手续。被上诉人为了厂房过户的事跑了六、七个月，都是被上诉人自己垫资的。二、现在房屋没有办理过户手续的原因是因为上诉人不配合。被上诉人得知上诉人的厂房被其他第三方查封了，已无法办理相应的过户手续，故提起本案诉讼，本案真正的违约方是上诉人。三、被上诉人已经支付了1500多万元，上诉人现不能将厂房交付给被上诉人，应支付相应的利息，上诉人认为利息不能予以支付的理由不能成立。1500多万元款项已经交付给上诉人一年多，上诉人已经收益，支付利息是符合法律规定的。被上诉人花了1500万元后将两台机器搬入厂房是完全符合常理的。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 金泉公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2018年4月2日签订的《厂房买卖补充合同》；2.要求被告立即返还原告已付款项本金15239679.82元，利息1003555.32元（以月利率1.2%自款项交付之日起暂计算至2018年12月30日止），合计人民币16243235.14元，并要求继续计算至实际付款之日止；3.由被告支付违约金30万元。 环海公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于2018年4月2日签订的《厂房买卖补充合同》于2019年1月10日解除；2.判令反诉被告金泉公司支付违约金30万元；3.判令反诉被告支付2018年12月、2019年1月的厂房占用费309207元，并自2019年2月起继续按每月154603.50元支付占用费至实际腾空厂房搬离之日止。 一审法院认定事实：2018年4月2日，甲方环海公司与乙方金泉铜业公司签订了一份《厂房买卖补充合同》，约定乙方购买甲方坐落于玉环市机电产业功能园区的厂房[A、B、C三幢，厂房建筑面积9256.66平方米，房产证号为玉房权证玉环字第××号，土地面积7010平方米，使用权证号为玉国且（2012）第06039号]，土地证以外的0.789亩土地面积归买方所有；厂房、土地总价款为24488000元，分四期支付：第一期于签订合同后并到不动产登记机关办理过户手续的当日付300万元，第二期于第一期付款后四天内付300万元，第三期于第二期付款后一个月内付500万元，第四期于办理房产、土地过户发证的当日一次性付清余款13488000元；以上付款为转账方式支付，乙方应当按约定的期限将款项汇入甲方指定的台州九州信息咨询有限公司（下称九州公司）账户，如乙方逾期十天内不付款，甲方有权终止合同，除建筑、消防、环保原因外，若甲方不能办理土地、房产证过户的，或甲方将土地、厂房抵押给任何第三方，或被法院查封保全的，则本厂房买卖合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有的购房款，并以收至房款的总款额按月利率1.2%支付给乙方利息，转户过程中涉及规划、消防、环保审批需要签字盖章的，甲方无条件履行；甲、乙双方在签订本合同的第二日到相关登记部门办理厂房、土地过户手续，任何一方不得无故拖延；本合同签订后，任何一方不得无故解除合同，在合同履行过程中，如一方违反合同约定的，违约方应向另一方支付人民币30万元的违约金。合同签订后，金泉公司陆续共计支付了人民币15239679.82元，其中付至九州公司有12305050元：2018年4月2日付300万元，4月10日付250万元，4月27日付50万元，5月15日付10万元，5月29日付20万元，5月31日付5050元，6月19日付250万元，8月20日付350万元；付至张文强个人账户有18万元：2018年6月16日付8万元，8月18日付5万元，10月26日付5万元；付至法院2754629.82元：2018年11月5日付至新昌法院120745.82元，11月5日至6日付至玉环法院2633884元。2018年11月6日，玉环法院因另案财产保全申请而作出裁定查封了上述涉案的不动产。同时查明，厂房存在消防安全隐患等，金泉公司为整改等支出了一定的费用；2018年12月间，金泉公司将两台机器设备搬入涉案厂房内存放；2019年1月10日，环海公司以金泉公司未按期履行支付款项构成违约为由向金泉公司寄送了解除合同通知书。 一审法院认为，本案金泉公司与环海公司之间的不动产买卖关系事实清楚，证据充分。金泉公司认为环海公司拒不办理过户手续而违约，但其在明知厂房存在消防安全隐患等无法办理相关权属变更手续时仍积极参与投入整改，在长达七个月的期间陆续支付的款项亦远超约定发证日前的三期总金额；而环海公司则认为金泉公司逾期付款而违约，但其明知逾期付款而不主张解除合同，仍予接收价款，即使在涉案厂房被裁定查封之时仍接受由金泉公司代其向法院支付执行款等；显然，双方基于涉案厂房存在消防安全隐患等不能办理过户的情况下，以各自的行为认可了对方未按约定履行义务的事实，但最终因法院查封导致不能实现合同目的，双方在合同履行过程中均不构成违约，故对双方要求对方支付违约金的主张，该院均不予支持，环海公司以其发送解除合同通知书来确认合同解除时间亦不能成立。由于因法院查封而不能实现合同目的，且双方在合同中已对此有明确的约定，现双方均要求解除合同，应依法予以解除；而环海公司应将取得的价款返还给金泉公司，并应当依合同的约定按月利率1.2%支付利息。虽然金泉公司在支付了超过60%的价款之后有将两台设备搬入涉案厂房内，但占地面积极少，不足以证实有占用环海公司面积6184.14平方米的厂房，没有给环海公司造成直接的经济损失，环海公司既无阻止金泉公司将设备搬入厂房，事后亦未向金泉公司提出搬出设备要求，且未能提供金泉公司阻拦其出租厂房的充分依据，故对于环海公司提出的要求金泉公司支付厂房占用费的主张，该院不予支持。综上，金泉公司诉请中的合理部分，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）台州金泉铜业股份有限公司与被告（反诉原告）台州环第制冷部件有限公司于2018年4月2日签订的《厂房买卖补充合同》；二、限被告台州环海制冷部件有限公司于本判决生效后十日内返还原告台州金泉铜业股份有限公司已付价款15239679.82元，支付利息1003555.32元，合计人民币16243235.14元，并继续支付自2018年12月31日起至款项履行完毕时止按月利率1.2%计算的利息；三、驳回原告台州金泉铜业股份有限公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告台州环海制冷部件有限公司的全部反诉请求。 本院二审期间，上诉人环海公司变更其一审反诉请求第三项，因被上诉人金泉公司就变更后的诉讼请求不同意调解，故本院二审对上诉人变更后的诉讼请求不作审理。 上诉人环海公司在二审期间向本院提交了（2018）浙1021民初6721号民事裁定书、民事判决书各一份，以证明被上诉人金泉公司逾期付款，导致上诉人环海公司无法向案外人林芳源如期履行债务，而致涉案厂房因林芳源的申请被法院查封。被上诉人金泉公司对该证据的真实性无异议，但主张至案涉厂房被法院查封之际，上诉人环海公司对案外人林芳源所负债务约为1100万元，而此时被上诉人金泉公司为履行本案合同向上诉人环海公司支付了房款1500多万元，远超合同约定的付款金额，不存在因被上诉人拒不支付房款而致上诉人无法履行其对林芳源的债务，相反，上述证据足以证明系上诉人环海公司自身违约。 本院对上诉人提交的上述证据的真实性予以确认，但对其待证事实以及与本案的关联性均不予确认。 经审理，本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人环海公司与被上诉人金泉公司订立的厂房买卖补充合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。虽然双方在合同中对房款的支付进度、支付方式等作了约定，但在被上诉人金泉公司履行第一期付款义务后，双方未能如期办理过户手续。对于无法办理过户手续的原因，被上诉人金泉公司系明知，然其仍积极参与投入整改，并在长达七个月的期间陆续向上诉人环海公司支付款项，且支付的款项金额远超约定发证日前的三期总金额，对此，上诉人环海公司均表示接受，可以推定其对被上诉人金泉公司未严格按照合同约定的时间节点支付相应款项的行为是默许的。故上诉人环海公司以被上诉人金泉公司多次逾期付款构成违约，请求支付违约金30万元，本院不予支持。现因合同目的不能实现，双方均请求解除合同，应当予以准许。合同依法解除后，上诉人环海公司应将取得的价款返还给被上诉人金泉公司，依照双方在合同中关于合同无效时退还购房款并按月利率1.2%计算利息的约定，一审法院判令上诉人环海公司向被上诉人金泉公司支付已收取价款按月利率1.2%计算的利息并无不当。综上所述，环海公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费121059元，由上诉人台州环海制冷部件有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 王安安 审 判 员 胡精华 二〇一九年九月三日 代书记员 应一娇 -10- -11-