山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终1686号上诉人（原审被告）：张阿慧，女，1986年9月6日生，汉族，山西省壶关县人，住长治市。被上诉人（原审原告）：山西鑫浩鹰物业管理有限公司，住所地长治市东大街**。法定代表人：李琳，总经理。委托诉讼代理人：陈帅，男，1993年5月29日生，汉族，公司法务，现住长治市潞州区东大街**。委托诉讼代理人：苏蒲霞，山西健杰律师事务所律师。上诉人张阿慧因与被上诉人山西鑫浩鹰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0402民初1015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张阿慧，被上诉人山西鑫浩鹰物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈帅、苏蒲霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张阿慧上诉请求：一、撤销山西省潞州区人民法院民事判决书(2019)晋0402民初1015号判决第一条；二、退还上诉人多收取的物业费698元；三、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：上诉人认为,缴纳物业费是山西鑫浩鹰物业管理有限公司和上诉人张阿慧基于物业服务合同产生的服务费用民事纠纷,费用的确定应当根据山西鑫浩鹰物业管理有限公司在约定期限内实际服务的评定等级,结合长治市房管中心和发改委关于规范长治市物业服务收费与管理的通知“长发改价管发(2017)280号”文件中附件1,长治市住宅小区前期物业服务等级标准(一至五级)对照表,2长治市住宅小区前期物业服务等级基准价格标准,而不是依据山西鑫浩鹰物业管理有限公司自行在长治市房管中心备案的等级确定收费标准。根据附件1,长治市住宅小区前期物业服务等级标准(一至五级)对照表中业主应该参与的要求包含以下三条:一、每年应按规定公开征询业主对物业服务的意见,并对物业服务的意见制定整改计划公示整改情况；二、业主问卷率应达到比例；三、业主满意率应得到比例,经我们业主自发调查,第一项山西鑫浩鹰物业管理有限公司没有做过此项工作,第二项,业主问卷率应达到比例低丁一级67%的比例要求,第三项业主满意率应得到比例也远远低于70%的一级服务比例。显然山西鑫浩鹰物业管理有限公司的实际服务评审是低于长治市住宅小区前期物业服务等级标准(全五级)对照表要求的最低等级(一级),按照五级收费标准进行收费既不合理,也不公平。基于山西鑫浩鹰物业管理有限公司已经实际在东方世家A区服务的现实,为了体现服务费收取的公平原则,建议法院适当照顾山西鑫浩鹰物业管理有限公司按照一级收费标准,给予山西鑫浩鹰物业管理有限公司实际服务作为补偿性费用。另外关于电梯收费标准,按照原物业服务合同收费进行收取完全可以满足实际电梯运行费用,不应该按照长治市住宅小区前期物业和保障性住房电梯运行服务收费标准的最高标准确定收费标准。长治市住宅小区前期物业和保障性住房电梯运行服务收费标准中有“下浮不限”规定,物业服务对“下浮不限”应根据实际运行状况确定下浮幅度,山西鑫浩鹰物业管理有限公司在收取此项费用时,按照顶格标准收取此项费用没有合理理由。另外应退还上诉人2016年多交物业费用698元。山西鑫浩鹰物业管理有限公司辩称，一、关于退还多收取的物业费，上诉人与被上诉人于2016年10月12日签订常平东方360前期物业服务协议，双方按照约定1.55元/平方米/月收取物业费。协议第九条其他约定事项中约定，如在本协议有效期内有本市政府新的物业管理服务费等管理规定，甲乙双方同意按照新规定执行。2017年7月28日长治市发展和改革委员会、长治市房产服务中心下发关于规范长治市物业服务收费与管理的通知(长发改价管发【2017】280号)中附件2规定的五级服务标准基准价为1.10元/平方米/月，具体收费标准可在基准价的基础上最高上浮15%。2018年8月28日答辩人在长治市房产服务中心备案拟执行五级服务标准，并在长治市发展与改革委员会登记物业服务价格为1.26元/平方米/月(实际按1.10元/平方米/月收取)。根据东方世家ABC区物业费收费标准已明确说明：住宅物业费核准价格为1.26元/平方米/收取价格为1.10元/平方米/月收取，按房屋建筑面积计算，按年收取。差价部分，次年交纳费用时，多退少补。因上诉人2018年2月1日至今拖欠物业费，并未办理退还差价的手续。因此，上诉人的该上诉请求无事实及法律依据。二、关于电梯收费被上诉人严格按照长发改价管发【2017】280号附件3的标准执行，根据东方世家ABC区物业费收费标准)第二条：电梯运行维护费标准为:1至6层0.3元/平方米/月；7至13层0.4元/平方米/月；14至18层0.48元/平方米/月，按年收取，差价部分，次年交纳费用时，多退少补，根据公司财务核算，东方世家A区根据上述标准收取电梯维护费,1号楼整体实际收费标准为:0.3815元/平方米/月。根据双方签订的常平·东方360前期物业服务协议第九条其他约定事项中约定，如在本协议有效期内有本市政府新的物业管理服务费等管理规定，甲乙双方同意按照新规定执行。因此，被上诉人按照长发改价管发【2017】280号附件3规定的标准进行电梯维保费用的收取具有事实和法律依据。三、关于满意度调查被上诉人非常重视对业主的意见收集及满意度的调查，从2018年3月份开始，东方世家A区通过公开调查、入户调查电话回访等多种方式进行满意度调查。据统计，A区常住业主共计400户左右，目前为止，共收集满意度调查表334份。满意度调查的工作我们一直在做。但因为以下两个现实原因导致满意度调查的工作存在难度：1、物业工作时间与业主上班时间存在冲突，在正常工作日物业工作人员往往因业主上班不在家无法进行满意度调查表的填写;2、由于上诉人对A区业主进行所谓的满意度调查，且经常在夜晚进行，业主对调查心存反感，一定程度上影响了物业工作人员正常工作的开展。四、上诉人提出的楼霸问题，被上诉人坚决不允许这种现象的出现，更不会主动、鼓励他人有这样的行为。五、关于断水断电问题，物业从未采取断水断电的方式，小区停电的原因多是由于线路故障导致，由于小区是二次供水，停电后水泵无法正常工作导致水压不稳，不能正常供水。另外，物业一直致力于小区硬件设施的完善、营造一个和谐有序的小区环境。积极承担社会责任，连续三年资助考上985、211大学的学生，开设业主学堂聘请老师免费小区业主孩子辅导作业，将小区公共区域的收益对全体业主进行分红等。综上，上诉人的各项诉讼请求无事实及法律依据，请依法驳回，维持原判。山西鑫浩鹰物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2018年物业费934元、电梯运行费753．81元、水泵服务费105元、生活垃圾中转费60元；2019年物业费1581．1元、电梯运行服务费432元、水泵服务费70元、生活垃圾中转费60元。以上共计3996元；2、判令被告违约金损失2408元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与长治市浩鹰物业管理有限公司（现更名为山西鑫浩鹰物业管理有限公司）于2016年7月15日签订《常平·东方360A区前期物业服务协议》，约定被告依据该协议向原告交纳物业服务费用，收费标准为1.55元/平方米/月。原告按照协议要求严格履行协议约定的各项义务，但被告无故拒交物业费，故原告诉至法院望判如所请。一审法院认定事实：2016年10月12日，被告与长治市浩鹰物业管理有限公司签订《常平·东方360A区前期物业服务协议》（以下简称“前期物业服务协议”）、《常平·东方360A区临时管理规约》（以下简称“临时管理规约”）及《承诺书》，约定由长治市浩鹰物业管理有限公司对东方360A区提供前期物业管理服务，委托管理期限自协议签字之日起至业主委员会全体业主与物业企业签订的《物业服务合同》生效时止。长治市浩鹰物业管理有限公司应定期向业主公布物业服务项目收支情况。业主依据本协议向长治市浩鹰物业管理有限公司交纳物业服务费用。物业管理费由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1．55元的标准缴纳；电梯运行服务费：1-6层27元／月、7-13层36元／月、14-18层45元／月；水泵二次加压费：房屋建筑面积100平米以下60元／年；房屋建筑面积100平米-130平米70元／年、房屋建筑面积130平米以上80元／年。业主违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，长治市浩鹰物业管理有限公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。长治市浩鹰物业管理有限公司违反协议未达管理服务质量约定目标的，业主有权要求原告限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，长治市浩鹰物业管理有限公司承担相应法律责任。该前期物业服务合同及临时管理规约还对物业管理服务质量及业主的权利义务等内容作了具体约定。2018年9月30日，长治市浩鹰物业管理有限公司经工商行政部门核准变更为山西鑫浩鹰物业管理有限公司。2018年11月13日，原告变更东方360A、B、C小区的物业收费标准，其中住宅物业费核准价格为1.26元／㎡／月，实际收取价格为1.1元／㎡／月，按房屋建筑面积计算，按年收取。差价部分，次年交纳费用时，多退少补。电梯运行维护费标准为：1-6层0.3元／㎡／月；7-13层0.4元／㎡／月；14-18层0.48元／㎡／月，按年收取。差价部分，次年交纳费用时，多退少补。水泵二次加压费（电费、清洗、消毒、维护、维修费）标准为：70元／年／户（此价格为预收），收取方式为：在次年交纳费用前，以公示的分摊费用为准，多退少补。原告代政府收取生活垃圾处理费5元／户／月，按年收取。另查明,被告系东方360A区1幢1单元302室业主，房屋建筑面积为119.78平方米。被告尚欠原告2018年2月1日-2019年1月31日住宅物业费934.1元、2017年8月1日-2019年1月31日电梯费754.01元、2017年8月1日-2019年1月31日水泵服务费105元、2018年2月1日起至2019年1月31日生活垃圾中转费60元；2019年2月1日-2020年1月31日期间，住宅物业费1581.1元、电梯运行维护费431.21元、水泵二次加压费70元、生活垃圾中转费60元。以上费用共计3995.42元。又查明，东方360小区A区系由山西常平房地产开发有限公司开发建设，该小区拟执行五级物业服务等级。一审法院认为，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。山西鑫浩鹰物业管理有限公司作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务后，被告应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。山西鑫浩鹰物业管理有限公司名称的前后变更不影响其作为本案适格主体向被告主张拖欠的物业管理费，被告以原告诉讼主体不适格提出抗辩，一审法院不予采信。就原告主张被告支付违约金的诉讼请求，被告辩解原告未提供相应级别的物业服务。因涉本系列案件的其他业主也集中反映原告在服务期间就公共设施的维护等方面存在瑕疵，并提供了相应的照片予以佐证。虽然业主所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，综合业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，一审法院对原告的该项请求不予支持。就原告是否定期公示收费标准及支出情况，一审法院认为被告作为小区业主此享有知情权和监督权，并受法律保护。本案中原告已提交照片等初步证据证明其已在小区范围内进行公示，若被告认为原告未按约公示，其有权及时向有关部门反映或另行主张自己的权利，现原告诉请被告支付物业费，被告以原告未进行公示为由抗辩，缺乏事实依据，亦非法定或约定抗辩事由，一审法院对被告的该项抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第三条、第六条之规定，判决：一、限被告张阿慧于本判决生效之日起五日内支付原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司各项费用共计3995.42元；二、驳回原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由原、被告各承担50元。本院二审期间，上诉人张阿慧提交证据：本小区各业主调查表一份，欲证明住户对收取费用标准不满意，服务达不到五星级的标准。被上诉人山西鑫浩鹰物业管理有限公司质证意见：对真实性不予认可，对该业主的签字，是否为真实意思表示无法核实，且本小区共有400多住户，该200多户的签字，不具有代表性。被上诉人山西鑫浩鹰物业管理有限公司提交以下证据：证据一、电梯收费测算明细表，欲证明没有超过长治市发改委规定的收费标准；证据二、东方世家满意度调查表，欲证明用户对服务为满意和较满意；证据三、小区图片若干张，欲证明公司通过多种途径丰富小区文化生活，提高业主满意度，已经达到五星标准。上诉人张阿慧质证意见：证据一、被上诉人不符合五星级标准，不应当以五星级标准收取费用；证据二、对真实性不予认可，对该业主的签字，是否为真实意思表示无法核实，且该表为2018年7月的调查表，不能证明2018年年初就符合五星级标准；证据三、真实性认可，但该照片拍摄时间是近期的，不是达到五星级标准时的照片。本院认为，二审围绕上诉人的上诉请求及事实与理由进行了审理。上诉人对水泵服务费、生活垃圾中转费、暖气费未提出异议，本院予以确认。关于物业费收取标准问题。根据长治市发展和改委委员会、长治市房管中心(长发改价管发(2017)280号文件)《关于规范长治市物业服务收费与管理的通知》(附件2)，即长治市住宅小区前期物业服务价格等级基准价格标准内容五级每月每平方米为1.10元。被上诉人山西鑫浩鹰物业管理有限公司的开发建设单位对该东方世家360A小区前期物业服务等级备案登记拟执行物业服务等级为五级，山西鑫浩鹰物业管理有限公司向长治市发改委对该住宅小区前期物业服务价格登记表的物业服务等级亦为五级，并且长治市发改委住宅小区前期物业服务价格登记表（加盖长治市发展和改革委员会印章）显示物业服务等级为五级，物业服务价格为1.26元/月/平方米，而山西鑫浩鹰物业管理有限公司实际收取的每月每平方米价格为1.10元，该收取的物业费用并未超过上述有关部门文件通知的物业服务费价格标准。二审庭审中，上诉人虽提交了自发入户调查表，但该证据不能推翻有关部门文件通知对该物业公司拟执行的服务等级基准价格标准。故上诉人的此项上诉理由本院不予支持。关于电梯收费标准问题。双方签订的常平·东方360A小区前期物业服务协议收费标准明确约定电梯运行服务费:1-6层27元/月、7-13层36元/月、14-18层45元月。上诉人系东方360A区1幢1单元302室，房屋建筑面积为119.78平方米，山西鑫浩鹰物业管理有限公司向上诉人收取2017年8月1日至2019年1月31日电梯运行费1185.22元，该费用的收取符合合同约定的标准，本院予以维持。关于多交的物业服务费及装修押金问题。山西鑫浩鹰物业管理有限公司根据长治市发展和改委委员会、长治市房管中心(长发改价管发(2017)280号文件)关于规范长治市物业服务收费与管理的文件通知，对该小区公布的具体收费标准中，明确对收取差价部分,次年交纳费用时,多退少补。如上诉人对主张的该项费用有异议，亦可另行主张。综上所述，张阿慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张阿慧负担。本判决为终审判决。审判长 范进斌审判员 常旭光审判员 王少军 二〇一九年九月二十七日书记员 田梦丹