文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初4164号原告：重庆绿邦物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙正街**附**，统一社会信用代码915001066635698980。法定代表人：李克，执行董事。委托诉讼代理人：蓝希，女，该公司员工，特别授权。被告：翟昌玲，女，1988年8月9日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆绿邦物业管理有限公司（以下简称“绿邦物管公司”）与被告翟昌玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告绿邦物管公司的委托诉讼代理人蓝希、被告翟昌玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿邦物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告翟昌玲支付原告从2016年1月1日起至2018年12月31日物业管理费3873.2元、违约金6193.58元，合计10066.78元；从2016年1月1日起至2018年12月31日公共能源费360元；以上费用共计10426.78元。2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告在购买XXXXXXXXXXXX房号时，与原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定：原告对被告的房屋提供物业管理服务，物业面积89.69平方米，物管费为1.2元/平方米，公摊费10元/每月，按月缴纳，逾期缴纳按照每日千分之三支付滞纳金。合同签订后，原告已按合同约定全面履行了物业管理服务，但是被告却没有按照约定支付物管费。原告多次向被告电话和书面催收，被告均以各种理由拒绝支付。原告为维护自身的合法权益，现诉至法院。被告翟昌玲辩称：原告绿邦物管公司与被告之间不存在物业服务合同关系，被告购买房屋系二手房，被告购买房屋至今未与原告签订任何物业服务合同及临时管理规约，故不存在物业服务合同关系。原《物业服务合同》于2015年4月30日合同期满，期满后既未自动续期，也未签订新的《物业服务合同》，原合同因大多数业主对其履行存在较大异议而不自动续期并已解除，原告无权据此再主张合同期满以后的权利。原合同期满后，原告强行服务于小区，但事实上未得到多数业主的同意，原告无权通过单方、强行的所谓“事实物业服务”来要求被告交纳物业服务费。原合同中关于物管费收取标准的约定因合同期满不续期而无效，且双方未签订新的合同，也未与业委会或业主达成一致意见，更未在有效合同上明确约定，原告根据已期满未续期的原合同来确定收费标准，不符合法律规定。原告主张的公共能源费收取标准未经物价局核定、备案。原合同签订的是“水电公摊费”，而起诉的是“公共能源费”，原告出示的票据是“公摊费”，其中存在偷换概念的嫌疑，且在2018年4月1日重庆市关于统一物业费收取指导意见出来后，取消收取公共能源费。原告的物管收费与服务水平不相符，例如家中墙有裂缝，原告也未处理。中午有装修声音，影响休息，原告也未积极处理。新购买的电瓶车被撞坏，告知原告工作人员，但原告的员工态度恶劣，至今未解决。步行街秩序乱，环境差。未公示账目，账目不清不明。出租公用部位，收益未公开。根据相关规定，物业管理纠纷的诉讼时效为三年，原告起诉已过诉讼时效。由于双方不存在物业服务合同关系，故原告主张的违约金及诉讼费无合同和法律依据，且原告没有尽到管理义务，违约在先。本院经审理认定事实如下：原告绿邦物管公司系重庆市荣昌区XXXXXX小区的物业服务企业。2014年12月26日，被告翟昌玲通过向汪国英、叶兆君购买的方式，取得XXXXXXXXXXX（建筑面积为89.69平方米）房屋的所有权，成为该房屋的业主。2011年10月30日，原告（乙方）与重庆东邦房地产开发有限公司（甲方）签定了《前期物业服务合同》，合同中约定：由原告对XXXXXXXX（XX-XX栋）提供前期物业管理服务，合同期限自2012年5月1日起至2015年4月30日止。住宅物业管理服务费用1.20元/平方米/月（含电梯费），水电公摊费即公共能源费暂按10元每月每户分摊。物业服务费用按月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务。业主违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同期满后，原告继续在该小区提供物业管理服务至今。现被告拖欠自2016年1月1日起至2018年12月31日止的相关物业服务费用，原告自2016年以来每年均对被告拖欠的物业服务费用进行了催收，但被告仍未缴纳。上述事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》、城市广场四公开内容、物业费催收照片、维保合同，工作照片、欠费清单明细及违约金清单等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告双方应当按照前期物业服务合同内容全面履行各自义务。前期物业服务合同到期后原告绿邦物管公司一直在该小区提供服务至今。原告提供了物业管理服务，被告翟昌玲作为小区业主之一，应当按原合同约定交纳相关的物业服务费用。被告辩称原告是强行服务，并未得到多数业主的同意，但并未提交证据证明，对此本院不予以采信。被告辩称，原告存在对步行街管理不到位，环境卫生差，车辆乱停放，人员随意出入和停放车辆损坏等服务问题。本院认为，被告举示的证据仅能证明原告提供的物业服务存在瑕疵需改进和完善，但并未构成根本违约，亦不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了被告可以少交或不交物业服务费的程度，故被告应依法足额缴纳物业费用。但对物业服务中存在的瑕疵，原告应积极整改，若怠于整改，业主有权要求原告按物业服务合同约定进行整改。被告辩称原告的诉讼请求超过诉讼时效，但原告举示证据证明自2016年以来每年均对被告所欠物业服务费用进行了催收，诉讼时效产生中断，故原告的诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效。因此，对原告要求被告支付从2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、公共能源费，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费为3874.6元（1.2元/平方米/月×89.69平方米×36月），原告主张金额为3873.2元，本院予以支持。2、公共能源费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2016年1月1日至2018年12月31日期间的公共能源费为360元（10元/月/户×36月）。以上费用共计4233.2元，本院予以支持。原告绿邦物管公司要求被告翟昌玲支付违约金，被告翟昌玲提供证据证明了原告的物业服务存在瑕疵，且非恶意拖欠物业服务费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告翟昌玲于本判决生效后立即支付原告重庆绿邦物业管理有限公司2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3873.2元、公共能源费360元，共计4233.2元；二、驳回原告重庆绿邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元，由被告翟昌玲负担。此款已由原告预交，被告应负担的受理费在支付上述款项时径付给原告，本院预收的受理费不作清退。本判决为终审判决。审 判 员  晏 兵二〇一九年九月十二日法官助理  冯高天书 记 员  李清清