北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初49783号原告：北京市高聚实业公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村南。法定代表人：张洪贵，经理。委托诉讼代理人：张红立，北京望和律师事务所律师。被告：北京东南海岸文化传播有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路**院**楼****。法定代表人：刘娟。委托诉讼代理人：徐刚洲，男，1958年4月27日出生，汉族，该公司副总经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨泉，男，1980年9月26日出生，汉族，该公司总经理，住北京市通州区。原告北京市高聚实业公司（以下称高聚实业公司）与被告北京东南海岸文化传播有限公司（以下称东南海岸公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。高聚实业公司的委托诉讼代理人张红立，东南海岸公司的委托诉讼代理人徐刚洲、杨泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高聚实业公司向本院提出诉讼请求：一、要求东南海岸公司返还位于北京市朝阳区高碑店乡高碑店村东工业区华声天桥西北角2687.9平方米的集体土地及地上建筑物；二、东南海岸公司赔偿高聚实业公司自2014年1月1日至2015年12月31日的场地使用费损失1807889元；三、东南海岸公司按照每年625353元的标准赔偿高聚实业公司自2016年1月1日至实际返还场地之日止的场地使用费损失。事实与理由：高聚实业公司与东南海岸公司签订《合作协议书》约定，高聚实业公司提供高碑店村集体土地，由东南海岸公司投资建设“老北京民俗”文化产业项目；项目合作期限五十年，自2014年1月1日至2063年12月31日；项目合作期间，高聚实业公司不参与东南海岸公司经营管理，也不承担经营损失，东南海岸公司每年分二次支付高聚实业公司固定收益，每五年递增5%，先付款后使用；2014年1月1日至2014年12月31日，租金为101.1万元，后因为占用土地面积减少，固定收益变更为每年60.60万元。高聚实业公司交付场地后，东南海岸公司并未支付过固定收益及物业费。在合同履行期间，东南海岸公司在合作场地建设成房屋地下一层，地上三层，地上**、局部**积6500平方米的建筑（中合大厦）；建设过程中，东南海岸公司私自改变项目用途，将约定投资建设的“老北京民俗”文化产业项目，改变为建设小产权房，并对外进行出售（以联合建设投资的名义），一次性收取商户五十年的房款，该销售行为因违反合作合同及法律规定而无效，东南海岸公司应退购买商户购房款：据了解东南海岸公司至今拖欠建筑物施工企业工程款、装修款、设备款（空调、电梯等）几百万元。鉴于其已经严重违约，2016年3月，高聚实业公司将东南海岸公司起诉至法院要求解除合同，2017年4月27日，北京市朝阳区人民法院经(2016)京0105民初12290号民事判决，确认高聚实业公司与东南海岸公司签订的《合作协议书》及《补充协议》无效；该判决现已经生效。根据以上事实，东南海岸公司应当返还高聚实业公司场地，并赔偿高聚实业公司相应损失，因此，高聚实业公司依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持高聚实业公司的诉讼请求。东南海岸公司辩称：对于高聚实业公司的的诉讼请求不认可，不接受。高聚实业公司的请求不合法不合理。双方签订的合同有效。在高聚实业公司的监督下我们完成了建造，合同约定双方自负盈亏，在合同履行的过程中，高聚实业公司非法占据我们的场地，严重违约。现在高聚实业公司占据着涉案标的物，不应由我方承担使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月,高聚实业公司（甲方）与东南海岸公司（乙方）签订《合作协议书》，约定：甲乙双方共同合作建设高碑店村“老北京民俗”文化产业项目；本项目位于高碑店村东工业区华声天桥西北角场地，场地占地面积4473.75平方米（约6.74亩）；甲方提供高碑店村新农村建设用地，收取固定收益，不参加合作项目的经营，亦不承担合作项目任何经营风险，乙方按照自身发展文化产业需要，按照高碑店新农村统一规划要求进行投资建设并负责全部建设费用，以自己名义对外独立经营，承担经营期间的全部债权债务；乙方未经甲方书面同意及有关部门批准，不得擅自转租或改变项目用地性质和用途；固定收益为，前5年乙方每年支付甲方101.1万元（按每年每亩15万元计算），第6年起每5年递增5%；合作期限50年，2014年1月1日至2063年12月31日；合作期满，如双方未达成新的合作协议，本协议终止，乙方在合作场地范围内投资建设的建筑物、构筑物、装修及设备、设施，由甲乙双方按照甲方或甲方上级主管部门的统一决定执行等等。2015年4月18日，高聚实业公司（甲方）与东南海岸公司（乙方）又签订《补充协议》，将《合作协议书》原约定的占地面积调整为2687.9平方米；固定收益调整为每年60.6万元，第6年起每5年递增5%；物业费自2015年1月1日起每年19353元；其他条款未变。高聚实业公司称其最初与东南海岸公司的关联公司即北京中合信达投资管理咨询有限公司（以下称中合信达公司）合作开发该“老北京民俗”项目，后中合信达公司将该项目转给了东南海岸公司。上述《合作协议书》签订后，东南海岸公司开始在涉案土地上建造名为“中合大厦”的建筑物，并以自己名义及中合信达公司名义（甲方）分别与多名案外人（乙方）签订《联合建设投资协议书》，约定，为了加快北京城市化进程、根据北京市朝阳区产业发展规划需要，甲方与高聚实业公司联合开发北京市朝阳区北京中合大厦项目，乙方自愿参与本项目的联合投资建设，与甲方成为本项目联合投资建设者，甲方同意本项目建成后，将一定面积的房屋分配给乙方使用，作为对乙方联合投资建设的回报。乙方同意本项目的物业管理公司或物业管理部门由甲方选聘，乙方接受并配合甲方委托的物业部门的服务和管理。物业收费价格为3.5元/月/建筑平方米。乙方分得本房屋原则上应自用且只能作为商业与办公以及酒店公寓用途。双方还约定了乙方逾期支付联合建设投资款的违约责任以及甲方逾期交房的违约责任。乙方在本合同签署前已被告知，本项目土地使用权性质为村集体工业用地，甲方不能为乙方办理本房屋使用权、所有权等权属证，但乙方对本房屋享有使用权，乙方对此表示认可。2015年4月30日，北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民委员会、高碑店村经济合作社及高聚实业公司联合发出《关于禁止买卖房屋使用权的通知》，要求高碑店村区域内所有经营企业，不得将所建房屋出售给他人用于长期居住使用，不得以长期租赁方式或其他变相方式出租所建房屋用于长期居住使用。当日东南海岸公司出具《经营企业承诺书》，保证在签订本承诺书后，不以任何形式将所建房屋出售给他人用于长期居住使用；不以长期租赁方式或其他变相方式出租所建房屋用于长期居住使用。同年10月10日东南海岸公司再次出具《承诺书》，确认其擅自将民俗文化产业园项目用于公寓住房，并一次性收取房屋实际使用方50年的使用费用，给高聚实业公司各方面造成了巨大的不良影响和损失，并提出相应处理方案。“中合大厦”已建设完成，房屋为地下一层，地上三层，地上**、局部**主已入住。2016年，高聚实业公司对“中合大厦”采取封门封窗措施，维持原状，未入住业主无法再办理入住。目前，中合大厦内入住约有40余户，高碑店村委会相关人员在中合大厦3层办公，负责收取水电等费用。2016年，高聚实业公司将东南海岸公司诉至法院，要求解除高聚实业公司与东南海岸公司签订的《合作协议书》及《补充协议》，并要求东南海岸公司返还商户支付的房款。本院作出（2016）京0105民初12290号民事判决书，判决高聚实业公司和东南海岸公司签订的《合作协议书》及《补充协议》无效，驳回高聚实业公司的其他诉讼请求。该判决已生效。经原告申请，本院依法委托北京建基业工程管理有限公司对中合大厦的造价进行鉴定，鉴定结论为，中合大厦工程造价鉴定金额为24634176.03元。经询，高聚实业公司表示同意就地上物的造价对东南海岸公司予以补偿，但表示具体补偿金额需要依据双方对于合同无效的过错程度。另查，东南海岸公司未向高聚实业公司支付过场地使用费。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，高聚实业公司和东南海岸公司签订《合作协议书》，虽名为合作建设“老北京民俗”文化产业项目，实际上系在集体土地进行非农建设。经法院生效判决确认，该《合作协议书》无效。故东南海岸公司应当对涉案场地予以返还。东南海岸公司在涉案场地上投资建设了中合大厦，中合大厦建成之后，和涉案土地无法分割，故高聚实业公司要求返还涉案土地及中合大厦的诉讼请求本院予以支持。双方签订的《合作协议书》虽被确认为无效，但高聚实业公司将涉案场地交付给东南海岸公司，东南海岸公司应当支付相应使用费。高聚实业公司在和东南海岸公司签订《合作协议书》后，将涉案场地交付给东南海岸公司，东南海岸公司投资建设了中合大厦并分别与多名案外人签订《联合建设投资协议书》将房屋使用权出售给案外人，2015年4月30日，北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民委员会、高碑店村经济合作社及高聚实业公司联合发出《关于禁止买卖房屋使用权的通知》。2016年，高聚实业公司对“中合大厦”采取封门封窗措施。故对于场地使用费损失的数额，由本院根据东南海岸公司实际使用场地的情况并参照双方约定的场地使用费用等酌情予以计算。庭审中，高聚实业公司同意对于地上建筑物即中合大厦的造价给予东南海岸公司补偿，本院不持异议，在本案中一并予以处理。关于补偿的数额，考虑到中合大厦和涉案土地不可分割，收回涉案场地必然一并收回地上建筑物，且在收回地上建筑物之后，高聚实业公司对于该建筑物可以予以利用和使用，故本院参照工程造价的鉴定结论判决高聚实业公司就中合大厦的造价对东南海岸公司予以补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告北京东南海岸文化传播有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京市高聚实业公司位于北京市朝阳区高碑店乡高碑店村东工业区华声天桥西北角二千六百八十七点九平方米的土地及地上建筑物（中合大厦）；二、原告北京市高聚实业公司于本判决生效后七日内支付被告北京东南海岸文化传播有限公司地上物补偿款二千四百六十三万四千一百七十六元零三分；三、被告北京东南海岸文化传播有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京市高聚实业公司场地使用费损失一百二十万元；四、驳回原告北京市高聚实业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27840元，由被告北京东南海岸文化传播有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费331556.57元，由原告北京市高聚实业公司负担165778.57元（已交纳），由被告北京东南海岸文化传播有限公司负担165778元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  吴 娜人民陪审员  杜月霞人民陪审员  苏贵增二〇一九年九月二十三日书 记 员  李丽花