甘肃省泾川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0821民初1446号 原告：平凉市永盛物业服务有限责任公司。统一社会信用代码91620800076759160N。 住所地：甘肃省平凉市崆峒区东三里塬聚苑路**。 法定代表人：何某1，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王某，男，1967年5月7日出生，汉族，住泾川县丰台乡伍冢村沟圈社**，身份证号：×××。该公司副经理。代理权限为特别代理。 委托诉讼代理人：姜某，甘肃律杰律师事务所律师。代理权限为特别代理。 被告：许某，住青海省格尔市。 被告：史某，住甘肃省泾川县。 委托诉讼代理人：温某，住甘肃省泾川县。系被告史某之夫。代理权限为特别代理。 被告：何某2，住甘肃省泾川县。 原告平凉市永盛物业服务有限责任公司与被告许某、史某、何某2物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，2019年8月26日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王某、姜某、被告许某、被告史某的委托代理人温某、被告何某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，1.请求判令三被告连带支付原告物业费4269.90元，垃圾清运费5461.50元；2.请求判令三被告连带支付所欠原告2016年10月和11月水电费2119元；3.请求判令三被告按照1‰标准支付2018年12月31日以前应付物业费滞纳金3506.20元，垃圾清运费滞纳金5496.20元、水电费滞纳金1610.40元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告许某系泾川县美罗城33号商铺房主，被告史某系泾川县美罗城小区32号商铺业主，被告何某2租用上述二被告的门面房经营何某2烤肉店，原告通过签订《物业管理委托合同书》自2014年1月1日起取得美罗城小区物业服务管理权，为该小区提供物业服务，有权向商户收取物业费等费用，被告何某2自2015年6月1日至2018年12月31日所欠物业费4269.90元，2014年6月1日至2018年12月31日所欠垃圾清运费5461.50元。在被告欠费期间，原告完全履行了安全、卫生及维护等物业管理服务工作。但被告从2014年6月1日至今一直未按时缴纳上述费用。故起诉至法院，望公正裁决。 被告许某辩称，1.我于2010年8月27日购买由平凉市开盛房地产开发有限责任公司承建，位于××县（此栋建筑为两层，面积57平方米），在与开发建设单位签订《房屋买卖合同》的同时与泾川县美盛物业公司签订了《物业管理服务合同书》和《房屋装修装饰协议书》，于2011年3月1日至今与何某2签订了商铺租赁合同。至今平凉永盛物业公司与业主及租赁户没有签订任何物业服务管理合同。2.泾川县农林北路3号美罗城商住楼B区商铺为上下两层，33号商铺上面二层原建筑图纸上并未设计厨房和卫生间，由于二楼租赁户私自改建成厨房和卫生间，也未做防水处理，导致一楼33号房屋屋顶渗漏，经常出现电源跳闸。我委托何小勇和何某2找开发公司和物业公司协商此事，但两公司互相推诿，只收费，不管理。租赁户一再要求减少房屋租赁费，对我经济收入造成影响。3.请求原告与二楼业主和租赁户商议对一楼33号商铺造成的损害进行赔偿。并对二楼地面进行防水处理。下水进行维修。2010年8月26日，平凉市开盛房地产开发有限责任公司收取了我维修费3819元，既然平凉市开盛房地产开发有限责任公司委托原告进行物业管理，希望原告服务到位，解决业主的问题。在诉讼期间造成我路费、住宿费、误工费2000元，要求原告承担。 被告史某的委托代理人辩称，我的答辩意见同被告许某一致。 被告何某2辩称，1.原告的诉求没有法律依据，法庭应当驳回。泾川县美盛物业管理有限责任公司2010年8月26日与业主许某签订了《物业管理服务合同》。合同中规定的物业费每平方米0.8元，我们房东和美盛公司签订过合同，美盛公司又委托原告，原告未和我们签订任何合同，现又改名为金锁物业，我们也不知情。且原告按每平方米1元系违法。物业费中包含有垃圾清运费，平常没收取过垃圾清运费；2.我于2015年6月交过物业费，但是原告的管理人员退回了，只收水电费。在2015年6月至2019年4月我经营的地方的市场无人管理。美罗城市场脏、乱、差。我的店门口因管道漏水，后进行了长达两月的挖沟修理。造成我经营受到严重影响；3.原告不应收取物业费滞纳金。原告的管理人员打开了自来水阀门，造成我店房屋漏水，至今无人管，影响我正常营业，损失近10万元。原告不履行物业服务，超标准收费。欠费是原告的过错造成的，应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院现对案件事实认定如下： 案外人平凉市开盛房地产开发有限责任公司系泾川县美罗城住宅小区（含商铺）的开发商。2013年12月10日，案外人平凉市开盛房地产开发有限责任公司（委托方）与原告平凉市永盛物业服务有限责任公司（受托方）签订了《物业管理委托合同书》，约定将占地面积40亩（建筑面积27000平方米），位于平凉市泾川县农林路（自来水公司对面）的美罗城住宅小区（含商铺）由受托方实行物业管理。委托管理合同期限为自2014年1月1日时截止日期为泾川县美罗城小区经泾川县房管局或主管社区宣布成立业主委员会之日本合同有效期止。……商铺物业费按建筑面积1.0元按季（按年）由物业公司向业主或经营户收取。按国家法律法规代收相关单位的水费，电费，垃圾清运费。被告许某系泾川县美罗城33号商铺房主，建筑面积57平方米。被告史某系泾川县美罗城小区32号商铺房主，建筑面积42.3平方米。平凉市美盛物业管理有限责任公司分别于2010年6月21日、8月26日与被告史某、许某签订了《物业管理服务合同》，约定物业管理服务费以商铺门店按建筑面积每月每平方米0.8元收取。2011年3月1日起被告何某2租赁被告许某和史某的房屋经营烧烤店。2017年9月5日，泾川县物价局泾价发[2017]34号文件规定：县城垃圾处理收费标准为餐饮、娱乐、美发等1元/月（每平方米）。原告起诉称三被告尚欠物业费4269.90元（2015年6月1日至2018年12月31日），垃圾清运费5461.50元（2014年6月1日至2018年12月31日），水、电费2119元（2016年10月和11月），物业费和垃圾清运费滞纳金10612.80元。以上事实有《物业委托管理合同书》复印件1份、《商品房买卖合同》复印件2份、《物业管理服务合同》复印件2份、泾川县物价局文件复印件1份、垃圾清运费票据4张、水、店费收缴清单复印件1份，答辩状2份、庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，本案为物业管理服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，建设单位平凉市开盛房地产开发有限责任公司与原告平凉市永盛物业服务有限责任公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告在审理中辩解原告的物业服务存在严重瑕疵等问题而要求降低物业收费标准，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案被告以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以采纳。当然，原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。对于原告要求被告支付滞纳金的诉求，考虑到被告不按约支付物业服务费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉求不予支持。从原告提交的证据证实原告作为第三方向泾川县环卫处以及水电管理部门支付了垃圾清运费和水电费，后向商户代为收取垃圾清运费和水电费，且原告与建设单位签订的委托管理合同中也明确规定了原告按国家法律法规代收相关单位的水费、电费、垃圾清运费，故对原告要求被告支付水电费和垃圾清运费的诉求予以支持。又据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。物业管理费收取对象为接受物业服务的物业业主或使用人。故对原告要求三被告支付以上费用的诉求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告何某2向原告平凉市永盛物业服务有限责任公司支付物业管理费1455.12元、垃圾清运费2326.50元、水电费534元，被告史某对上述款项承担连带清偿责任； 二、被告何某2向原告平凉市永盛物业服务有限责任公司支付物业管理费1960.80元、垃圾清运费3135元、水电费1585元，被告许某对上述款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告平凉市永盛物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费362元，减半收取181元，由被告何某2负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。 审 判 员 蒋军义 二〇一九年九月二十五日 法官助理 王莹莹 书 记 员 杜金桥