广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终4511号上诉人（原审原告）：深圳瑞亚之星医疗美容门诊部。法定代表人：朱美芳，董事长。委托诉讼代理人：宿建春，女，该门诊部总经理。委托诉讼代理人：李玉祥，北京京驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市鸿荣源房地产开发有限公司。法定代表人：姚如忠，董事长。委托诉讼代理人：王林霞，该公司员工。上诉人深圳瑞亚之星医疗美容门诊部（以下简称瑞亚之星门诊部）与被上诉人深圳市鸿荣源房地产开发有限公司（以下简称鸿荣源公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初23244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结上诉人瑞亚之星门诊部的上诉请求：1.撤销广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初23244号民事判决；2.判令被上诉人返还上诉人己支付的房屋租金人民币708300元（自2018年6月至2018年8月）、物业费和水电费人民币45082.56元（自2018年6月至2018年7月）；3.判令被上诉人双倍返还上诉人支付的房屋租赁保证金人民币944400元；4.判令被上诉人赔偿上诉人直接经济损失共计人民币25947886.45元（自2017年12月至5月房租1416600元和水电物业费63777.81元、折旧装修转让费18061615.7元、会员卡退费1206262.94元、后期装修费4668630元、装修工程误工费416000元、管理人员工资65000元、代办证照费50000元），以上费用共计人民币27645669.01元。5.驳回被上诉人的全部反诉请求；6.本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决对本案事实和案件性质的认定是错误的。通过庭审调查、双方举证质证，可以认定本案的基本事实是，房屋租赁合同订立一年前上诉人与被上诉人及第三人不断地进行考察、协商并取得一致意见后才签订房屋租赁合同。在合同订立后便出现第三方非法阻碍行为（小区业主闹事），致使上诉人施工许可证无故被街道办收回，装修工程被迫停工。上诉人与被上诉人就小区业主闹事经过多次开会讨论，最终协商无果，且被上诉人也多次公开口头征询上诉人是否愿意解除合同。尽管如此，上诉人还是尽最大努力继续履行房屋租赁合同，不断地与第三方、被上诉人及相关政府部门协商。上诉人在发函给被上诉人要求其积极配合、排除障碍期间，还是按照合同约定按期支付租金。但是经过不断努力，上诉人仍然解决不了周邻部分业主阻扰的问题，最终因租赁合同目的无法实现，上诉人迫不得已依据《合同法》第94条第四项的规定及双方订立的《房屋租赁合同书》补充合同第十二条第（三）项，综合考虑了被上诉人的违约行为，己经导致合同目的根本不可能实现，才提出解除合同。一审判决却错误认为上诉人因涉案物业不适租，导致合同目的无法实现行使解除权的分析是不成立，属于认定事实错误。二、被上诉人不履行约定及法定义务的行为构成了根本性违约。当出现第三人阻碍承租人对房屋的使用、收益时，作为出租人的被上诉人有义务积极化解矛盾、排除障碍，但被上诉人却消极懈怠、协调无果，被上诉人构成未履行出租人的适租义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，即出租人负有提供符合合同约定的租赁物并确保租赁物在租赁期间亦符合约定用途的适租义务。适租义务不仅包括确保作为租赁物的涉案商铺本身具备正常的使用条件，还包括确保涉案商铺的周边营商环境符合合同约定。在租赁期间承租人因第三人非法阻碍无法按照合同约定的用途对租赁房屋进行正常使用、收益时，应认定为出租人未履行适租义务。首先，双方在订立租赁合同前一年就开始反复论证该租赁场地经营用途为医疗美容，并且被上诉人在书面房屋租赁条款中也明确限制性地约定上诉人只能经营医疗美容。未经被上诉人许可，上诉人不得随意改变用途。如改变用途被上诉人可解除合同并要求上诉人承担相关违约责任，以上明确说明该租赁物只能用于经营医疗美容，且一审法院也认定上诉人利用租赁场地经营医疗美容项目不违法。第二、被上诉人作为出租方和大业主，在小区其他业主出面闹事或阻碍时，被上诉人不是积极的劝说化解，而是反过来从中默认或鼓励放任第三人阻碍行为。首先，所有业主均从被上诉人手中购买房屋，被上诉人对所有业主情况了如指掌。第二，被上诉人的物业管理公司是被上诉人的全资子公司，同样没有尽到劝阻和解释的义务。第三，因为业主不断闹事并上访，制造社会舆论才导致上诉人的施工许可证被无端收回，租赁合同的履行全面停止。以上三点均与被上诉人有直接的关联关系。出租人在交付时及租赁关系存续期间都应保持租赁物适合于使用、收益状态。在承租人的使用收益受到妨害或者妨害之虞时，出租人都有除去或者防止的义务，而不论妨害是基于可归责于出租人的事由还是基于第三人的行为发生，在租赁物受到自然侵害而不适于约定的使用收益状态时，出租人应当予以恢复。本案中，在出现小区业主闹事阻碍行为时，被上诉人并没有履行除去或者防止的义务，因此被上诉人未履行出租人的适租义务，应认定为是被上诉人的违约行为。三、被上诉人违约，就应当依法依约承担赔偿责任。一审判决混淆了承担赔偿责任和履行合同的违约责任的概念。上诉人因合同目的无法实现提出解除合同是在上诉人履行合同过程中不存在任何违约的客观前提下提出的，且被上诉人明确以书面形式回复上诉人同意解除合同。故涉案租赁合同解除行为本身上诉人不存在任何违约事实。但本案的争议焦点是合同解除以后，因合同目的无法实现而给上诉人造成的经济损失及损失承担责任问题。根据《合同法》第97条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《深圳市经济特区房屋租赁管理条例》第二十五条规定“出租人所提供的房屋不符合合同约定的，应向承租人支付合同约定的违约金，违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的，出租人应就不足部分进行补偿。”承担赔偿责任和履行合同的违约责任有关联性，但是完全不同的概念。因此在本案中赔偿责任的关键是被上诉人作为出租方，出租自己的房屋供上诉人使用，却并没有尽到《合同法》第216条规定的出租方最基本的适租义务，被上诉人应对上诉人的经济损失承担赔偿责任。一审判决不顾本案的客观事实，认为被上诉人没有义务协调第三方积极配合物业使用，片面的认为被上诉人的义务就只是简单的交付义务。上诉人曾于2018年10月17日向被上诉人邮寄一份《函告》敦促被上诉人前来办理房屋移交手续。上诉人提交的运单回执显示被上诉人己签收该《函告》。一审法院却无视该证据，错误的认定上诉人未能提供运单回执，判决上诉人承担合同解除后房屋占有使用费，这完全是没有事实和法律依据。开展医疗美容项目，是双方签订合同的根本目的，导致该合同目的不能实现的根本原因全部来自被上诉人一方，与上诉人无关。合同目的不能实现，完全是由于被上诉人的违约行为造成的，上诉人的诉求依约、依法均有据，应当得到人民法院的支持。四、一审判决适用法律错误。根据《合同法》第94条规定，在合同目的无法实现的情况下，上诉人可以单方解除合同。上诉人在根据法律的规定向被上诉人发函要求解除合同，被上诉人复函同意双方解除合同的情况下，上诉人完全是合法正当的解除合同，但一审法院却认为上诉人是预期违约，该说法完全是违反法律规定。预期违约的前提是履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。在本案中上诉人在解除合同之前一直都按时履行合同义务，向被上诉人支付租金，并不存在不履行合同义务的情形，故一审判决错误的认定上诉人属于预期违约，适用法律错误。综上，本案上诉人解除租赁合同是基于被上诉人没有履行好出租人的适租义务而导致租赁合同目的无法实现，一审判决却错误的认定上诉人预期违约。且本案的争议点是合同解除后赔偿责任的承担问题，一审判决却没有根据本案的客观情况及法律规定作出判决，而是片面的主观臆断认为上诉人属于违约方，完全与事实和法律不符。被上诉人鸿荣源公司答辩称：一、原审法院认定事实清楚。鸿荣源公司严格履行了法定和约定的义务，不存在任何违约情形。瑞亚之星门诊部提前解除合同已构成根本性违约，应承担相应的违约责任。二、原审法院适用法律正确。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条之规定作出判决，适用法律正确。瑞亚之星门诊部作为违约方要求作为守约方的鸿荣源公司赔偿经济损失，没有任何法律依据。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人瑞亚之星门诊部向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的深圳市房屋租赁合同书及深圳市房屋租赁合同书补充合同；二、鸿荣源公司返还已支付的房屋租金人民币1888800元（自2018年1月至2018年8月）、物业费和水电费人民币108860.37元（自2018年1月至2018年7月），双倍返还房屋租赁保证金人民币944400元；三、鸿荣源公司赔偿直接经济损失共计人民币24755892.94元（折旧装修转让费18350000元、会员卡退费1206262.94元、后期装修费4668630元、装修工程误工费416000元、管理人员工资65000元、代办证照费50000元）；四、本案诉讼费由鸿荣源公司承担。原审庭审中，瑞亚之星门诊部变更第二项诉讼请求为：判令鸿荣源公司返还已支付的2018年6月至8月期间房屋租金人民币708300元、2018年6月至7月期间的物业费和水电费人民币45082.56元，双倍返还房屋租赁保证金人民币944400元；变更第三项诉讼请求为：判令鸿荣源公司赔偿直接经济损失共计人民币25947886.45元（自2017年12月至5月房租1416600元、2017年12月至2018年5月水电和物业费63777.81元、折旧装修转让费18061615.7元（扣掉已搬离的设备款288384.3元）、会员卡退费1206262.94元、后期装修费4668630元、装修工程误工费416000元、管理人员工资65000元、代办证照费50000元）。鸿荣源公司反诉请求：一、确认解除双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》和《深圳市房屋租赁合同书》补充合同；二、瑞亚之星门诊部仍需支付自2018年9月1日起至瑞亚之星门诊部按照合同约定交还租赁房屋之日止期间的租金及房屋占有费（暂计至2018年10月31日为人民币472200元）；三、确认鸿荣源公司不予退还瑞亚之星门诊部支付的租赁保证金人民币472200元；四、瑞亚之星门诊部自2018年9月5日起应按人民币10元/平方米/日向反诉人支付逾期交还房屋的违约金，直至被瑞亚之星门诊部按照合同约定交还租赁房屋之日止（暂计至2018年10月31日为人民币1526511元）；五、瑞亚之星门诊部应按合同约定交还租赁房屋给鸿荣源公司；六、本案诉讼费用由瑞亚之星门诊部承担。原审庭审中，鸿荣源公司变更第五项诉讼请求为：瑞亚之星门诊部立即返还租赁房屋给鸿荣源公司。一审法院认定事实：涉案租赁物业为深圳市宝安中心区N10区熙龙湾花园3栋3-101B商铺，相关房地产权证号为深房地字第××号，登记权利人为鸿荣源公司，用途为商业。2018年5月28日、6月1日，双方就涉案物业租赁关系签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充合同》，涉案相关内容包括：（一）租期自2018年6月1日至2022年11月30日，用途为商业，承租方作经营医疗美容使用。（二）每月5日前付当月租金，租金标准按阶段调整，2018年6月1日至11月30日期间月租236100元，2018年12月1日至2019年11月30日期间月租259721元，2019年12月1日至2020年11月30日期间月租285699元，2020年12月1日至2021年11月30日期间月租319978元，2021年12月1日至2022年11月30日期间月租358382元。（三）合同签订之日起三日内，承租方支付房屋租赁保证金472200元；若承租方提前终止合同或者有其他违约行为，已缴纳的租赁保证金不予退还。（四）水电费、物业管理费、排污费、电梯使用费等由承租方承担。（五）承租方可根据实际经营需要，进行内部装修；但进行装修或者增设附属设备设施前应征得出租方书面同意。（六）本合同期限届满或解除之日，承租方应交还房屋；交还前应拆除房屋内所有固定装修，并将所有相关物品、设备设施等搬离，使交还状况与出租方原交付状况保持一致；逾期交还房屋的，出租方可拆除所有固定装修，另行处置滞留于房屋内的所有相关物品、设备设施等；且承租方需按10元/平方米/日支付违约金，直至交还房屋之日止。（七）出租方交付的房屋不符合合同约定严重影响承租方使用的，承租方可单方解除合同。（八）出租方违约的，应当双倍返还租赁保证金；承租方违约的，所缴纳租赁保证金不予退还。2018年6月2日，鸿荣源公司按规定办理涉案物业的租赁备案手续。2018年6月20日，瑞亚之星门诊部缴纳租赁保证金472200元。2018年6-8月，瑞亚之星门诊部装修期间，周邻小区部分业主集体反对、阻扰该址开办、经营美容医院，持续引发矛盾。2018年7月2日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队向瑞亚之星门诊部下达《建设工程消防设计审核意见书》，认定室内装修工程消防设计不符合相关强制性要求，责令修改设计，重新申报审核，未经审核合格，不得施工。2018年8月16日，瑞亚之星门诊部向鸿荣源公司发出一份《函告》，告知鸿荣源公司由于周邻小区部分业主阻扰导致工程停工已达近两个月，请求暂予缓缴2018年8-10月份租金。2018年8月18日，鸿荣源公司发通知敦促瑞亚之星门诊部缴纳2018年8月份租金。2018年8月29日，瑞亚之星门诊部向鸿荣源公司发出一份《函告》，告知鸿荣源公司由于周邻小区部分业主阻扰导致工程停工，需与多部门协商解决，恳求延长租赁期限至2028年12月31日，并希望鸿荣源公司共同协调排除施工、经营障碍。2018年9月4日，瑞亚之星门诊部向鸿荣源公司发出一份《函告》，称鸿荣源公司未履行出租人义务排除履约障碍，致使合同目的无法实现，瑞亚之星门诊部自即日起停止付租，依法解除合同，要求鸿荣源公司赔偿经济损失。收悉解约通知，鸿荣源公司于2018年9月15日复函瑞亚之星门诊部，声明合同目的无法实现非鸿荣源公司原因，自瑞亚之星门诊部发出解约通知之日解除合同，要求瑞亚之星门诊部承担违约责任，结清租金及相关物业使用的费用。2018年10月5日、6日，瑞亚之星门诊部从租赁物业处搬走部分物品、设备。2018年10月17日，瑞亚之星门诊部向鸿荣源公司合同登记地址（深圳市宝安区鸿景园1栋（一）201）邮寄一份《函告》，敦促鸿荣源公司协商办理房屋移交手续；鸿荣源公司辩称未收到该函件，经查该函件运单网络登记为2018年10月18日应客户要求转寄新址，10月20日应客户要求正在退回中，2018年10月21日“已签收，感谢使用顺丰，期待再次为您服务”；瑞亚之星门诊部未能提供该运单回执。现该租赁物业由瑞亚之星门诊部缴租至2018年8月份，自2018年9月起未缴租，物业至今未返还出租方，未移交原因双方存有争议。另查明，涉案物业原租赁方为深圳市东苑王府饮食管理有限公司，租期自2013年8月1日至2022年11月30日，用于经营餐饮。2017年12月1日，朱美芳与深圳市东苑王府饮食管理有限公司签订《折旧装修工程转让协议》，约定深圳市东苑王府饮食管理有限公司将剩余四年十一个月的租赁使用权转让予朱美芳，朱美芳支付装修折旧费用等19556262元，并从签订协议之日起由朱美芳承担每月租金、物业管理费、水电费等。2018年1月、2月，深圳市东苑王府饮食管理有限公司向朱美芳出具六张收据，明目分别为2000000元、1200000元、1800000元、1950000元、3400000元、8000000元的“折旧装修工程转让款”。2018年4月25日，瑞亚之星门诊部完成工商登记，法定代表人为朱美芳，住所地登记为涉案租赁物业地址。2018年5月28日，鸿荣源公司与深圳市东苑王府饮食管理有限公司签订《终止协议书》，声明由于承租方变更承租主体，双方签订终止协议，并由出租方鸿荣源公司与新承租方瑞亚之星门诊部签订租赁合同。原审庭审中，双方确认合同已于2018年9月4日解除，但对解约原因及法律责任存有争议。本案审理过程中，瑞亚之星门诊部申请对涉案物业所保留的部分原装修及新投入装修装饰的价值进行评估，原审法院未予准许。原审法院认为，双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充合同》真实有效，对合同双方具有约束力。双方均主张于2018年9月4日解除合同，原审法院予以确认。租赁合同解除前已作部分履行，出租方交付物业予承租方使用，承租方应支付相应的对价。故，瑞亚之星门诊部在实际使用涉案物业期间，不管是以租赁关系向出租方付租，还是据与深圳市东苑王府饮食管理有限公司的约定代为付租，鸿荣源公司均是收取对价，瑞亚之星门诊部诉求返还租金或相关使用费用，依法无据，原审法院不予支持。瑞亚之星门诊部于2018年9月4日单方解除合同，解除理由为涉案物业不适租导致合同目的无法实现，属于鸿荣源公司根本违约，瑞亚之星门诊部行使解除权。原审法院认为，涉案物业约作医疗美容使用，并未违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，亦无客观上需要出租方协调第三方以积极行为配合物业使用的情形，鸿荣源公司据瑞亚之星门诊部所知悉的物业状况交付物业，交付行为符合合同约定。鸿荣源公司的主要义务履行完毕，瑞亚之星门诊部主张鸿荣源公司根本违约，原审法院不予采纳。履约过程中，瑞亚之星门诊部以出现的两个问题主张鸿荣源公司交付物业不适租，一是消防问题，但相关消防审核意见反映的并非物业建筑本身的结构性安全问题，而是开展特定商业经营所需的安全条件，非出租方责任。二是周邻部分业主阻扰的问题，此属第三方妨碍承租方使用物业，是否构成侵权为另一法律问题，出租方无义务担保承租方免于非基于租赁物业享有法定或约定权利的第三人的侵扰。基于上述分析，原审法院确认瑞亚之星门诊部解约的理由不成立，其于2018年9月4日明确表示不再履行合同，属于预期违约，应承担违约责任。根据合同约定，承租方违约，出租方无需退还租赁保证金，原审法院据此驳回或支持双方关于租赁保证金方面的诉求。同时，瑞亚之星门诊部解除合同，应当及时移交物业予出租方，时至一审庭审辩论之时仍未实际移交，则应当结付2018年9月1日至9月4日的租金，并参照租金标准支付此后的占用费用。另，鸿荣源公司诉求瑞亚之星门诊部按10元/平方米/日之标准支付逾期交房的违约金，该请求本符合合同约定，但考虑到原审法院已确定瑞亚之星门诊部支付占用费用的义务，鸿荣源公司未因此遭受损失，瑞亚之星门诊部因商业风险已承担极大的经济损失，其在损失租赁保证金的基础上再承担高额的违约金，有欠公允，故原审法院对鸿荣源公司该项违约金请求不予支持。同理，瑞亚之星门诊部作为违约方诉求守约方赔偿经济损失，缺乏法律依据。且，合同约定承租方返还租赁物业时应当拆除所有固定装修、并将所有相关物品、设备设施等搬离，鸿荣源公司答辩时亦作此要求，故本案不符合出租方在利用装饰装修部分的价值范围内予以适当补偿的情形，原审法院对瑞亚之星门诊部该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条之规定，判决：一、确认瑞亚之星门诊部与鸿荣源公司签订的涉案《深圳市房屋租赁合同书》、《补充合同》于2018年9月4日解除。二、瑞亚之星门诊部应于判决生效之日起三日内将涉案租赁物业深圳市宝安中心区N10区熙龙湾花园3栋3-101B商铺返还予鸿荣源公司。三、瑞亚之星门诊部应支付鸿荣源公司自2018年9月1日至9月4日期间的租金、2018年9月5日起至实际返还之日止的物业占有使用费用，具体标准均为2018年9月1日至2018年11月30日期间每月236100元，2018年12月1日至2019年11月30日期间每月259721元，2019年12月1日至2020年11月30日期间每月285699元，2020年12月1日至2021年11月30日期间每月319978元，2021年12月1日至2022年11月30日期间每月358382元。四、确认鸿荣源公司无需返还瑞亚之星门诊部租赁保证金472200元。五、驳回瑞亚之星门诊部其他诉讼请求。六、驳回鸿荣源公司其他反诉请求。本案本诉受理费180290元，反诉受理费13283元，均由瑞亚之星门诊部承担。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充合同》为双方真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。因双方均同意于2018年9月4日解除合同，原审法院据此认定涉案合同于2018年9月4日解除并无不当，本院予以确认。结合双方的上诉、答辩与庭审陈述意见，本案二审的争议焦点为：1.谁是违约方及瑞亚之星门诊部提出的返还租金、租赁保证金及赔偿损失的请求能否支持；2.瑞亚之星门诊部是否应支付合同解除后房屋使用费。关于第一个焦点问题。瑞亚之星门诊部主张鸿荣源公司为违约方，主要理由：一是部分业主非法阻碍装修施工，鸿荣源公司未予以排除，存在过错，二是涉案房屋因装修许可证被收回、装修工程消防设计不合格导致未能继续装修的责任在于鸿荣源公司。鸿荣源公司对此不予认可。本院认为，出租人的基本义务是交付租赁物并保持租赁物符合约定的用途。涉案合同约定的租赁用途为医疗美容，瑞亚之星门诊部没有提供证据证明涉案房屋或房屋所在区域因相关规定的限制而不允许开展该用途的经营，瑞亚之星门诊部主张鸿荣源公司提供的租赁物不符合约定用途依据不足。至于周邻部分业主阻碍瑞亚之星门诊部装修施工，这属于第三人原因，因第三人并非以租赁物的权利人身份向瑞亚之星门诊部主张权利，不属于鸿荣源公司作为出租人就租赁物权利瑕疵应予担保的范围。因此，瑞亚之星门诊部主张鸿荣源公司未排除部分业主非法阻碍瑞亚之星门诊部装修施工构成违约理由不成立，原审法院未予采纳并无不当，本院予以确认。关于涉案房屋未能继续装修的责任的问题，根据深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队的《建设工程消防设计审核意见书》。不符合消防要求的是室内装修工程，而非房屋本身的结构。本案双方并未约定装修由出租方负责，向当地职能部门申报装修许可、消防设计审核的义务人应为承租方瑞亚之星门诊部。鸿荣源公司作为涉案房屋的业主与出租人仅负有协助义务。且涉案房屋室内装修是瑞亚之星门诊部法定代表人朱美芳从案外人处受让的，其应自行对所受让的装修工程是否符合消防要求承担责任。瑞亚之星门诊部依据装修许可证、消防设计审核文件载明对象为鸿荣源公司而主张鸿荣源公司为涉案房屋装修许可与消防设计审核的主要义务人与常理不符，亦缺乏合同与法律依据，本院不予采纳。基于以上分析，瑞亚之星门诊部主张鸿荣源公司违约的理由不成立，在鸿荣源公司没有违约的情况下，瑞亚之星门诊部于2018年9月4日明确表示不再履行合同及未再支付租金构成违约，原审法院认定其为违约方依据充分，本院予以确认。瑞亚之星门诊部作为违约方，要求返还合同履行期间的租金、租赁保证金及赔偿损失均缺乏合同与法律依据，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。瑞亚之星门诊部于2018年9月4日已明确表示不再继续履行合同并停止缴纳租金，亦未对涉案房屋进行装修与经营性使用。鸿荣源公司于2018年9月15日复函瑞亚之星门诊部，声明合同目的无法实现非鸿荣源公司原因，自瑞亚之星门诊部发出解约通知之日解除合同，要求瑞亚之星门诊部承担违约责任，结清租金及相关物业使用的费用。2018年10月17日，瑞亚之星门诊部向鸿荣源公司合同登记地址（深圳市宝安区鸿景园1栋（一）201）邮寄一份《函告》，敦促鸿荣源公司协商办理房屋移交手续；鸿荣源公司辩称未收到该函件，但经查该函件运单网络登记为2018年10月21日“已签收，感谢使用顺丰，期待再次为您服务”。鸿荣源公司作为守约方未履行止损义务，采取适当措施及时收回房屋致使空置损失进一步扩大，鸿荣源公司对此负有过错。根据公平原则，结合本案案情与平衡双方利益，本院酌情认定鸿荣源公司不得就2018年11月以后扩大的房屋空置损失要求赔偿。按照双方签订《补充合同》的约定，承租方每月5日前付当月租金，租金标准按阶段调整，2018年6月1日至11月30日期间月租236100元。上诉人瑞亚之星门诊部应支付被上诉人鸿荣源公司2018年9月1日至9月4日期间的租金31480元及2018年9月5日起至2018年10月31日期间的物业占有使用费440720元。综上所述，上诉人瑞亚之星门诊部的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。原审认定事实清楚，适用法律有误，部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初23244号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初23244号民事判决第六项；三、变更深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初23244号民事判决第三项为：上诉人深圳瑞亚之星医疗美容门诊部应于本判决生效之日起三日内向被上诉人深圳市鸿荣源房地产开发有限公司支付2018年9月1日至9月4日期间的租金31480元及2018年9月5日起至2018年10月31日期间的物业占有使用费用440720元；四、驳回被上诉人深圳市鸿荣源房地产开发有限公司的其他反诉请求。若上诉人瑞亚之星门诊部未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费180290元，反诉受理费13283元，由上诉人深圳瑞亚之星医疗美容门诊部负担183573元，由被上诉人深圳市鸿荣源房地产开发有限公司负担10000元。二审案件受理费180290元，上诉人深圳瑞亚之星医疗美容门诊部负担170290元，由被上诉人深圳市鸿荣源房地产开发有限公司负担10000元。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇一九年九月十七日书记员 朱温岛（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。