广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2350号上诉人（原审被告）：陈建琼，女，1969年7月12日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。上诉人（原审被告）：林文，男，1963年1月12日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。被上诉人（原审原告）：湛江市湛化物业管理有限公司，住所地湛江市霞山区工农路32号42幢首层。法定代表人：王建中，该公司经理。委托诉讼代理人：莫爵杨，广东辉恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，广东辉恒律师事务所实习律师。上诉人陈建琼、林文因与被上诉人湛江市湛化物业管理有限公司（以下简称“湛化物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初2097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林文，被上诉人湛化物业公司的委托诉讼代理人莫爵杨、李霞到庭参加诉讼。上诉人陈建琼经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈建琼、林文上诉请求:1.撤销（2018）粤0803民初2097号民事判决第一、二、三项，驳回湛化物业公司的诉讼请求，判令湛化物业公司赔偿因非法停水停电给陈建琼、林文造成的所有损失；2.本案全部诉讼费用由湛化物业公司承担。事实和理由：一、涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》因合同约定的履行期限而自动终止，一审法院判决解除上述《房屋租赁合同》、《补充协议》不当。二、湛化物业公司实际上已对原林贤诊所和陈建琼租户分别作了新旧两租户处理，后其又出尔反尔，不承认陈建琼属于新租户，但无论如何湛化物业公司都不应在争议未果的情况下非法对涉案商铺进行停水停电，造成陈建琼、林文不必要的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，在湛化物业公司私自切断涉案商铺的水电后，陈建琼、林文曾书面与湛化物业公司协商，提出先通水电、后交租金的解决办法，但湛化物业公司对陈建琼、林文要求协商解决矛盾的请求置之不理，直至合同自动终止之日仍未开通涉案商铺的水电，致使陈建琼、林文租用的商铺在合同期内无法正常经营，无法取得收益去缴交租金。陈建琼、林文无能力缴交租金的结果是湛化物业公司非法断水电所引起的，湛化物业公司对此应承担过错责任是经法院多次判决认定的，但湛化物业公司却未主动赔偿损失，亦未继续履行合同和对断水电的不良后果进行补救。因此，请求二审法院依法撤销一审判决，支持陈建琼、林文的上诉请求。被上诉人湛化物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但一审判决中认定湛化物业公司于2015年8月26日断了涉案商铺的水电，造成陈建琼、林文的商铺无法经营是错误的。湛化物业公司按照合同约定切断涉案商铺的水电以后，陈建琼、林文从旁边的商铺又接了水电，一直继续经营。一审判决考虑到陈建琼、林文的情况，只判令陈建琼、林文支付5000元占用费，实际上远远不够弥补湛化物业公司的损失。湛化物业公司起诉请求：1.判决解除湛化物业公司与陈建琼于2014年12月23日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议书》；2.判令陈建琼限期腾空并搬离位于湛江市霞山区工农路32号湛化宿舍十五幢首层六号房屋，将该房屋交还湛化物业公司管业；3.陈建琼、林文共同支付自2018年1月16日至交还房屋之日所拖欠的租金以及按所欠租金以每日2%计付滞纳金（租金按每月2433元暂计至2018年10月31日共八个半月合计20680.5元、滞纳金72041.13元，合计92721.63元）；4.陈建琼、林文共同支付自2018年1月16日至交还房屋之日所欠设备维修和管理费（按每月1001元暂计至2018年10月15日共八个半月合计8508.5元）；5、陈建琼、林文承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：湛化物业公司成立于2014年3月20日，类型为有限责任公司（法人独资），投资者为湛化集团，经营范围为物业管理，自有房产租赁等。位于湛江市霞山区工农路××幢首层，所有权人为湛化集团，房产证号为粵房地证字第××号。湛化集团于2015年1月6日出具湛化集司[2015]34号授权委托书，将位于湛江市霞山区工农路××幢首层房屋授权湛化集团下属全资子公司湛化物业公司，以该公司名义代为签订房屋租赁合同。陈建琼与林文系夫妻关系，陈建琼通过湛江市产权交易中心，公开竞价租赁属于湛化物业公司经营管理的湛江市霞山区工农路32号15-6房屋，以每月120元/m2中标。2014年12月23日，陈建琼（承租方、乙方）与湛化物业公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的房屋位于湛江市霞山区工农路32号湛化宿舍十五幢首层六号房，实用面积28.62平方米；房屋租赁期为3年，自2015年2月1日起至2018年1月31日；租金每月2433元，每月5日前支付当月租金；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方须及时搬迁并返还钥匙；乙方逾期返还房屋及钥匙或拖延搬迁的，每逾期一天按照约定房租的三倍支付房租，并承担违约责任；承租方欠缴各项费用达到2000元及以上出租方解除合同。合同因以上原因解除的，乙方必须立即向甲方返还房屋、恢复原状，无法恢复原状的须支付甲方因此遭受的损失，并支付已租赁期间的租金、缴纳因租赁产生的一切费用；乙方迟延支付房租或返还房屋及钥匙的，每逾期一日均应按月租金的2%向甲方支付违约金。违约金不足以抵付给另一方造成的损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。同日，湛化物业公司与陈建琼签订一份《补充协议》，约定陈建琼、林文在承租期内每月向湛化物业公司缴纳租金的同时缴交设施维修及管理费等1001元整。签订上述《房屋租赁合同》及《补充协议》后，湛化物业公司依约将房屋交付给陈建琼使用，陈建琼亦依约支付自2015年2月1日起至6月底止共5个月的租金、管理费。自2015年7月1日起，陈建琼不向湛化物业公司支付租金和设施维修及管理费。湛化物业公司多次以书面形式向陈建琼发出交付租金、设施维修及管理费、以及滞纳金等通知，对陈建琼发出停水停电、解除合同等警告。陈建琼不支付上述费用的理由是，湛化物业公司没有按照《给林贤中医诊所林文先生的复函》第二页第二项的许诺免其2个月租金。湛化物业公司与陈建琼双方在发生争议期间，2015年8月26日，湛化物业公司对陈建琼采取停水停电措施。湛化物业公司在多次催收，发出警告未果后，于2015年10月7日向一审法院提起民事诉讼，请求判决：一、解除湛化物业公司与陈建琼于2014年12月23日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；二、陈建琼于合同解除之日起2日内腾空涉案房屋交还给湛化物业公司管理；三、陈建琼、林文共同支付从2015年7月1日起至解除合同交还房屋时止所拖欠湛化物业公司的租金及按拖欠租金以每日2%计付滞纳金（租金按每月2433元暂计至2015年10月30日欠4个月租金9732元，滞纳金13770.78元，合计23502.78元）；四、陈建琼、林文共同支付从2015年7月1日起至解除合同交还房屋时止所拖欠湛化物业公司的设施维修及管理费（按每月1001元暂计至2015年10月30日欠4个月4004元）。五、由陈建琼、林文承担本案诉讼费用。一审法院遂于2016年2月1日作出（2015）湛霞法民二初字第223号民事判决书，认为陈建琼、林文以《给林贤中医诊所林文先生的复函》第二页第二项内容为据，主张湛化物业公司许诺其免租2个月，证据不足。但湛化物业公司在此文中，确出现以陈建琼的每月租金3434元来计算免租2个月的金额为6868元，正是由于文义表述不明确，致使陈建琼产生歧义，双方因此发生争议，在争议过程中陈建琼、林文以已提前多交2个月租金为由而不交租金，不属于恶意拖欠租金。综观本案，为维护合同的稳定性，兼顾各方利益，双方签订的合同和协议不宜解除，应继续履行。从公平原则和有利于实现合同目的原则来看，陈建琼的租赁期限为3年，陈建琼在改变经营范围和内容重新投入成本经营5个月后，若因上述的争议而解除合同，致陈建琼停止经营，则会造成双方损失，相对来说陈建琼的损失无疑会更大，这样的结果不符合公平原则，不利于实现合同目的。综上，湛化物业公司提出判决解除《房屋租赁合同》和《补充协议》的诉讼请求不成立，不予支持。在陈建琼多次主动提出解决争议未果期间，湛化物业公司采取停水停电的措施，湛化物业公司应对此负责，故其提出由陈建琼支付所拖欠租金的滞纳金的诉讼请求，不予支持。湛化物业公司提出陈建琼应支付自2015年7月1日起未交的租金、设施维修及管理费的诉讼请求有理，予以采纳支持。林文系陈建琼的丈夫，陈建琼所欠湛化物业公司的租金、设备维修及管理费是其夫妻关系存续期间的债务，故林文应以夫妻共同财产予以偿还。遂判决：一、陈建琼、林文应于判决生效之日起十日内共同向湛江市湛化物业管理有限公司按每月2433元支付自2015年7月起至判决指定履行之日止的租金；二、陈建琼、林文应于判决生效之日起十日内共同向湛江市湛化物业管理有限公司按每月1001元支付自2015年7月起至判决指定履行之日止的设施维修及管理费；如上述陈建琼、林文未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；三、驳回湛化物业公司的其他诉讼请求。陈建琼、林文对（2015）湛霞法民二初字第223号民事判决不服，向湛江市中级人民法院提起上诉。湛江市中级人民法院认为，双方并没有书面约定陈建琼可免交2个月的租金以及设施维修费、管理费，且湛化物业公司在双方履行合同过程中也以向陈建琼发出《缴费通知》、《催缴欠费通知书》、《给陈建琼租户的通知书》和《律师函》等行为实质表示其不同意陈建琼免交2个月的租金以及设施维修费、管理费的情况下，陈建琼的该项上诉主张缺乏依据。遂于2017年8月9日作出（2016）粤08民终877号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2018年1月15日发生法律效力。2018年10月19日，广东省高级人民法院作出（2018）粤民申8710号《民事申请再审案件受理通知书》，载明因陈建琼、林文对与湛化物业公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湛江市中级人民法院作出的（2016）粤08民终877号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院已立案审查。2018年1月19日，湛化物业公司委托广东辉恒律师事务所律师向陈建琼发出《关于支付租金及腾空退还房屋的律师函》，催促陈建琼按照已生效（2015）湛霞法民二初字第223号的判决履行支付租金、设施维修及管理费的义务，并于2018年2月1日前按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，及时搬迁及返还钥匙。2018年4月16日，湛化物业公司向陈建琼发出《关于立即退回到期商铺的通知》，载明根据《房屋租赁合同》的约定，涉案商铺已于2018年1月31日到期，请陈建琼按合同约定将商铺退回湛化物业公司，同时缴清涉案商铺所欠租金、管理费及滞纳金等，否则造成湛化物业公司的损失将由陈建琼承担全部责任。陈建琼则于2018年4月24日向湛化物业公司发出《〈关于立即退回到期商铺的通知〉的复函》，载明由于涉案商铺没有水电无法经营使用，陈建琼默认了湛化物业公司单方解除租赁合同的行为，早已搬离了该房屋，但房屋的钥匙及被损坏的药物留在该房间内，等待湛化物业公司通知结算及协商赔偿事宜。一审法院于2019年3月4日到达案涉商铺现场勘查，该店铺水电已停。但店铺内仍放置有桌、凳、柜、煤气炉等杂物一批，桌子上放有钥匙两枚。林文在现场表示，上述杂物均弃置不要了。一审法院认为，湛化物业公司与陈建琼签订于2014年12月23日签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》是双方的真实意思表示，双方都认可上述协议的真实性，且上述协议未违反法律、行政法规等相关强制性规定，故该房屋租赁合同以及补充协议合法、有效，对湛化物业公司、陈建琼双方均有约束力。根据该房屋租赁合同的约定,涉案商铺租期届满时间为2018年1月31日，故该租赁合同及补充协议于2018年1月31日已期满终止，并相应自动解除，而租赁期满后出租方有权收回房屋，承租方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施等。由此，湛化物业公司在该房屋租赁合同到期后有权要求陈建琼在合理期限内腾空并返还房屋。关于湛化物业公司主张要求陈建琼支付自2018年1月16日起至交还房屋之日拖欠的租金、滞纳金以及所欠设备维修和管理费的问题。因湛化物业公司已于2015年8月26日断了涉案商铺的水电，造成陈建琼租赁的商铺无法正常经营，对此湛化物业公司应承担相应过错责任。另根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期满或合同解除后，出租方有权收回房屋，承租方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，承租方须及时搬迁并返还钥匙。乙方逾期返还房屋及钥匙或拖延搬迁的，每逾期一天按照约定房租的三倍支付房租，并承担违约责任；承租方欠缴各项费用达到2000元及以上出租方解除合同。合同因以上原因解除的，乙方必须立即向甲方返还房屋、恢复原状，无法恢复原状的须支付甲方因此遭受的损失，并支付已租赁期间的租金、缴纳因租赁产生的一切费用；乙方迟延支付房租或返还房屋及钥匙的，每逾期一日均应按月租金的2%向甲方支付违约金。违约金不足以抵付给另一方造成的损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。而陈建琼自行搬迁出涉案房屋后并未通知湛化物业公司，亦一直未与湛化物业公司对房屋及其附属物品、设备设施等情况进行验收交接。在湛化物业公司分别于2018年1月19日、2018年4月16日向其发出要求退回涉案房屋的通知后，陈建琼才于2018年4月24日向湛化物业公司发出《关于立即退回到期商铺的通知》的复函，告知其早已搬离涉案房屋，等待湛化物业公司通知结算及协商赔偿事宜。由此，陈建琼对其未及时通知湛化物业公司已搬离涉案房屋以及未与湛化物业公司办理验收交接等事宜，亦存在一定过错。又由于林文与陈建琼系夫妻关系，陈建琼所欠案涉债务属其二人夫妻关系存续期间所欠，故应由其二人共同承担。综上，结合双方过错程度，酌定陈建琼、林文一次性向湛化物业公司补偿房屋占用费5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、湛江市湛化物业管理有限公司与陈建琼于2014年12月23日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2018年1月31日因租赁合同期满自动终止而解除。二、限陈建琼在判决发生法律效力之日起10日内将位于湛江市霞山区工农路32号湛化宿舍十五幢首层六号房屋腾空返还给湛江市湛化物业管理有限公司。三、限陈建琼、林文在判决发生法律效力之日起10日内向湛江市湛化物业管理有限公司支付占用房屋补偿款5000元。四、驳回湛江市湛化物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2324.60元，由陈建琼、林文负担114.84元、湛江市湛化物业管理有限公司负担2209.76元。二审期间，陈建琼、林文与湛化物业公司均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：一审庭审中，林文明确承认其搬离涉案商铺时，并没有告知湛化物业公司，只是将商铺钥匙放在商铺内的桌面上。又查明：二审庭审中，本院向林文释明，因陈建琼、林文并未反诉请求湛化物业公司赔偿损失，故陈建琼、林文关于“判令湛化物业公司赔偿因非法停水停电给陈建琼、林文造成的所有损失”的上诉请求不是本案二审审理的范围。林文明确表示撤回该项上诉请求。还查明：二审庭审中，湛化物业公司明确表示其在收到一审判决书之后已收回了涉案商铺。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人陈建琼、林文上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人陈建琼、林文的上诉请求和理由，及被上诉人湛化物业公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》因履行期限届满而自动终止，还是应判决解除。涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》的履行期限为2018年1月31日，故在上述约定的履行期限届满后，涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》自动终止。在涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》因履行期限届满而自动终止后，湛化物业公司再请求解除《房屋租赁合同》、《补充协议》，于法无据，本院不予支持。一审法院判决“湛江市湛化物业管理有限公司与陈建琼于2014年12月23日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2018年1月31日因租赁合同期满自动终止而解除”不当，本院予以纠正。二、陈建琼、林文应否支付房屋占用费给湛化物业公司。根据涉案《房屋租赁合同》第八条“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方须及时搬迁并返还钥匙”的约定，租赁期满后，陈建琼应当及时清空涉案商铺并将涉案商铺返还给湛化物业公司，并在双方验收后，将涉案商铺的钥匙返还给湛化物业公司。但是，在涉案《房屋租赁合同》约定的履行期限届满后，陈建琼并未清空涉案商铺并通知湛化物业公司接收商铺，也未将涉案商铺的钥匙交回给湛化物业公司，而是在湛化物业公司多次向其发出书面通知的情况下，直到2018年4月24日才向湛化物业公司发出《〈关于立即退回到期商铺的通知〉的复函》，告知湛化物业公司其已搬出涉案商铺，并将涉案商铺的钥匙放在商铺内的桌面上。由此可见，陈建琼并未按合同约定在合同履行期限届满后履行返还涉案商铺的义务。因陈建琼存在上述违约事实，故一审法院在综合考虑湛化物业公司亦存在切断涉案商铺水电的不当行为后，酌情判令陈建琼、林文支付5000元房屋占用费给湛化物业公司并无不当，本院予以维持。至于陈建琼、林文主张湛化物业公司因切断了涉案商铺的水电而给其造成了损失，湛化物业公司应当赔偿其损失的问题，陈建琼、林文可依法另行主张权利，但无论湛化物业公司应否赔偿陈建琼、林文的损失，均不能作为陈建琼、林文不按照合同约定交还涉案商铺的理由。故陈建琼、林文以湛化物业公司没有主动赔偿其损失为由，主张其不应支付房屋占用费给湛化物业公司，于法无据，本院不予支持。三、关于涉案商铺的返还问题。在本案二审庭审中，湛化物业公司明确表示其已收回涉案商铺，故本案对涉案商铺的返还问题不再作处理。综上所述，一审判决适用法律及实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初2097号民事判决第三项；二、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初2097号民事判决第一、二、四项；三、驳回湛江市湛化物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2324.60元，由湛江市湛化物业管理有限公司负担2274.60元，陈建琼、林文负担50元；二审案件受理费50元，由陈建琼、林文负担。本判决为终审判决。审判长  陈小红审判员  郑玉莲审判员  林 竹二〇一九年九月二十四日法官助理莫晶莹书记员李欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。