北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初18615号原告（反诉被告）：童心，男，1984年6月14日出生，汉族，辽宁省沈阳市居民，身份号码×××。被告（反诉原告）：李长才，男，1955年12月23日出生，汉族，北京市顺义区居民，身份号码×××。委托诉讼代理人：李倩，女，1982年8月28日出生，汉族，北京市顺义区居民。委托诉讼代理人：张楠，北京市玖典律师事务所律师。原告（反诉被告）童心与被告（反诉原告）李长才农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）童心、被告（反诉原告）李长才的委托诉讼代理人李倩、张楠到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）童心向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿合同违约金、装修费、搬迁费、搬迁所造成的经济损失共计20万元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为承租方与出租方被告李长才于2018年9月18日签订租赁合同，被告将位于北京市顺义区北小营镇×××一处养殖地包括院子和房屋租给原告。双方签署10年租赁合同。合同内第6条-3明确写明因甲方个人原因在合同期内不能继续租赁给乙方和甲方未拥有土地和房屋的合法拥有权和使用权，甲方必须退还乙方的房租且赔偿乙方建设费及房屋改造费用。合同内甲方为李长才（被告)，乙方为童心（原告)。在2019年6月13日北小营镇政府下达限期拆除决定书到原告，告知所租土地已经到期并且地上建筑全部为违法建筑。原告收到拆除决定书后到土地所属的东乌鸡村村委会了解到，此土地已于2018年7月31日到期。李长才并没有该土地的使用权和所属权。在李长才无土地及建筑物合法性的情况下欺骗原告签署10年租赁合同，导致原告损失（原告按照合同进行10年的建筑规划和装修翻新)，此举疑属合同诈骗。李长才的欺骗行为给原告造成超过250000元的巨大损失。1.北面：4间房：更换保温彩钢房顶，墙面大白，房屋吊顶，更换塑钢门窗，安装暖气和空气能；2.南面：7间房：更换6间铝合金门窗，更换2间断桥铝门窗，安装一体式橱柜一套，卫生间坐便，手盆．热水器，铝合金门，7间房屋墙面大白和吊顶。暖气和空气能；3.南院:80平方米防腐木围栏，防腐木门合计20平方米；4.西院：饲养用围栏及笼子(100根方钢，30片高密网，双电焊人工共施工15天）；5.入住前请10人清理院子及土地施工3天。在收到限期拆除决定书后原告找到被告要求赔偿，被告以各种理由不予赔偿，只先支付原告50000元安置费其余补偿需拆迁后赔付。最后只能找到法院依法解决。被告（反诉原告）李长才答辩称：不同意原告的诉讼请求，原告在整个合同解除和搬迁过程中，不存在任何经济损失。被告（反诉原告）李长才向本院提出反诉诉讼请求：1.童心赔偿李长才损失75820元；2.反诉费由童心承担。事实与理由：李长才在顺义区北小营镇东乌鸡村有养殖地一处，上有房屋及狗舍等若干间。2018年9月18日，双方签订《租赁合同》，李长才将上述土地和房屋出租给被告使用。2019年6月13日，政府下达限期拆除通知，要求将上述房屋拆除。拆除之前，童心将李长才房屋的门窗、彩钢顶、狗笼全部拆走并出卖。拆除后的砖头也全部由童心卖给他人。李长才认为，上述财产全部为李长才所有，但童心却私自将上述财务出卖，严重侵害了其合法权益。原告（反诉被告）童心对反诉答辩称，不同意李长才的反诉诉讼请求，童心没有出售李长才的材料。本院经审理认定事实如下：发包方北京市顺义区北小营镇东乌鸡村经济合作社作为甲方与作为乙方的承包方许广华签订《顺义区北小营镇东乌鸡村土地承包合同书》一份，合同中约定，承包项目为养殖地，面积为12亩。承包期限为15年，从2003年8月1日至2018年7月31日止。2006年10月9日，出租方许广华作为甲方与作为乙方的承租方李长才签订《租赁合同书》一份，合同中约定租赁面积为4亩，甲方鸭场西北角，租赁期按甲方承租东乌鸡村委会期限而定，租金每亩每年600元，于每年10月15日前交纳。2009年11月4日，许广华向李长才出具收条一张，载明收到2011年至2019年租金。2018年9月18日，甲方李长才作为出租方与承租方乙方童心签订《租赁合同书》一份，合同中约定，租赁财产为：1.宿舍室7间，134平方米（彩钢顶）；2.简易房犬舍486平方米；3.围墙142平方米；4.水电设备齐全。租赁期共计10年，从2018年9月18日起至2028年9月18日收回。每年租金3万元，每年租金于9月18日之前上交。租金每五年涨5%。在不动主体结构的情况下，乙方可按经营所需自行装修改造，全部费用由乙方负担。在承租期间甲方因个人原因不能履行合同继续租赁给乙方和甲方中途未能获得继续拥有该房屋及土地的合法拥有权或使用权，甲方必须退还乙方的房租并且赔偿乙方建设及改造房屋的费用。乙方的违法建筑不予赔偿。2019年6月13日，北京市顺义区北小营镇人民政府作出（2019年）第202号限期拆除决定书，该决定书中载明，经查，许广华（李长才）在北京市顺义区北小营镇东乌鸡村建设的砖混彩钢结构建筑物，建筑面积约800平方米。上述行为违反了《北京市城乡规划条例》的相关规定，属于违法建设，并责令于2019年6月19日前自行拆除。后涉诉土地地上物被相关部门强制拆除。2019年6月11日，李长才作为甲方与乙方童心签订协议一份，协议中载明因甲方租给乙方的院子及房屋在租期内政府拆除，甲方先支付乙方5万元用于安置费用，其余待拆除后双方协商。院子及房屋地址为北京市顺义区北小营镇东乌鸡村北养殖区。2019年6月12日，童心向李长才出具收到5万元的收条一张。庭审中，童心称收到李长才支付的损失5万元，其诉讼请求中要求李长才支付违约金10万元、装修费10万元、搬迁费及搬迁所造成的损失合计5万元。庭审中，李长才称由于童心私自将属于李长才的门窗、彩钢顶、狗笼、砖头卖于他人，故要求童心赔偿损失。童心称门窗、狗笼是其自己安装的，原来卖于他人，后来又将钱退给了买受人，现在彩钢顶、砖等还在现场，并提交现场视频等予以证明。庭审中，童心称涉诉场院已经拆除，但其提交安装门窗、装修及工程人员录像、收据等证据予以证明其对涉诉土地进行了装修添附，李长才不认可上述证据的真实性和证明目的。庭审中，李长才称2019年6月11日涉诉协议是童心将李长才夫妇强行控制在涉诉场院万般无奈下才签订的协议，该5万元远远超过了原告应有的损失。上述事实，有童心提交的合同、限期拆除决定书、协议、照片、录像、收据等，李长才提交的合同、收条、照片等及本院开庭笔录在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。同时根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条之规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。本案中，涉诉合同中房屋的建设标准违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，改变了土地的用途，合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李长才作为发包方，对于涉诉土地因规划用地性质导致不能按照约定的用途使用应承担责任，童心与李长才在签订合同之时，亦应当负有核查涉诉土地的性质及土地用途的义务，故双方均存在过错。同时，根据本案查明事实，童心对涉诉场地进行了装修及添附，并已经拆除完毕，故对于童心要求李长才赔偿装修费及搬迁费等损失的诉讼请求，本院予以支持。具体李长才应当赔偿的装修费及搬迁费等损失总金额本院酌情确定为7.5万元，对于已经支付了5万元款项，本院予以扣除。对于童心要求李长才赔偿违约金的诉讼请求，本院认为双方之间合同中没有约定违约金的条款，且童心已经要求李长才赔偿损失，故本院对其要求李长才赔偿违约金的诉讼请求，不予支持。对于李长才要求童心给付因童心私自出售其财产而导致的损失的诉讼请求，因李长才没有充足证据证明其事实主张，故本院对其反诉请求不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李长才赔偿原告（反诉被告）童心装修费及搬迁费损失共计二万五千元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告（反诉被告）童心的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李长才的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二千一百五十元，由原告（反诉被告）童心负担一千零七十五元（已交纳），由被告（反诉原告）李长才负担一千零七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费八百七十八元，由被告（反诉原告）李长才负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 胡 波二〇一九年九月十六日书记员 聂佳飞