吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3217号上诉人（原审被告）任龙军，男，1965年10月18日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：石立成，长春市天平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吉林省财政厅机关服务中心，住所地长春市人民大街3646号。法定代表人：陈明强，主任。委托诉讼代理人：张树波，吉林常春律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴东伟，吉林常春律师事务所律师。上诉人任龙军与被上诉人吉林省财政厅机关服务中心（以下简称服务中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2018）吉0106民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。服务中心原审诉称：2009年4月21日，吉林省财政厅机关幼儿园与任龙军签订房屋租赁合同,约定吉林省财政厅机关幼儿园将其管理的位于普阳街25号和27号、总面积1251平方米的房屋（包括附属设施及整个院落场地）出租给任龙军用于开办幼儿园，约定租赁期限自2009年7月1日至2015年6月30日,租金为第一年16万元，第二年18万元，第三年至第六年每年20万元，从第三年起租金支付方式为每年一次性支付,每次支付租金须在上次租金到期前一个月支付;乙方（任龙军)逾期交纳应由乙方负担的费用，每逾期一天按费用总额的1%支付滞纳金;逾期支付租金，每逾期一日按日租金的0.5倍支付滞纳金;迟交房租一个月以上，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方按照合同租金总额的10%支付违约金。2013年7月5日，服务中心与任龙军签订续租协议，约定租赁期限延期6年，自2015年7月1日至2021年7月1日，第一年至第四年每年租金23万元，第五、第六年每年租金25万元。自2003年6月1日起，任龙军持续拖欠服务中心房屋租金，至今拖欠租金数额为273551.73元;2014年6月24日至6月30日、2014年7月1日至7月31日、2015年6月1日至6月10日，任龙军分别拖欠服务中心采暖费、水电费51803.8元、1803.8元和51747.9元。服务中心认为，服务中心与任龙军之间房屋租赁合同有效成立，服务中心依约履行了提供房屋的义务,任龙军未完全履行支付租金、费用的义务，服务中心有权依约解除合同、有权请求任龙军返还房屋，并有权按照合同约定请求任龙军承担违约责任，故诉至法院，要求：1.判令解除服务中心与任龙军于2013年7月5日签订的房屋续租协议;2.判令任龙军向服务中心返还承租的位于普阳街25号和27号、总面积1251平方米的房屋和附属设施及整个院落场地;3.判令任龙军向服务中心支付拖欠的2018年6月30日前的房屋租金273551.73元;4.判令任龙军向服务中心支付违约金307360.24元;5.判令任龙军按每日945.21元向服务中心支付自2018年7月1日至实际返还房屋之日期间的占用房屋的费用和违约金;6.诉案件受理费由任龙军负担。任龙军原审辩称：1.服务中心诉请主体有错误。任龙军不拖欠服务中心房屋租赁费，双方签订的租赁合同是任龙军代表长春市滏锐鑫贸易有限公司与服务中心签订的，与任龙军个人无关，任龙军只是幼儿园的管理者和参与者，并且服务中心提出的违约金的请求不符合法律规定，合同中第11条第一项规定，租赁期间乙方违约应向甲方交纳合同租金总额的10%的违约金，但是合同条款约定的合同总金额包含了还没有发生租赁年份的费用，应该是约定不明，且约定过高，根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失30%的，应认定过分高于造成损失，任龙军认为，即使保护违约金也应该按银行利息给付。2.关于服务中心第五项诉请没有法律依据，在合同中无体现，双方签订的合同第十一条第二项，乙方如果逾期支付租金，按日租金0.5倍支付滞纳金，该条款是重复约定违约金，并且也侵害了任龙军公司的利益。根据法律规定滞纳金是因逾期向国家缴纳的费用而额外缴纳的金钱，是在行政管理中对行政相对人违反行政管理规定而承担行政责任，只能对逾期向国家缴纳的行为适用，因此该条款无效。原审法院审理查明：2009年4月21日，吉林省财政厅机关幼儿园与任龙军签订《房屋租赁合同》,约定吉林省财政厅机关幼儿园将位于普阳街27号、总面积1251平方米的房屋（包括附属设施及整个院落场地）出租给任龙军作为幼儿园使用。赁期限共6年，自2009年7月1日起至2015年6月30日止。租金为第一年16万元，第二年18万元，第三年至第六年每年20万元。第一年按季度支付，第二年半年支付一次，第三年起至第六年租金每年一次性支付,每次支付租金须在上次租金到期前一个月支付;合同第八条合同的变更、解除与终止第2(7)约定，“迟交房租一个月以上”甲方有权解除合同，收回出租房屋。第十一条乙方违约责任约定，“迟交房租一个月以上”乙方（任龙军)按照合同租金总额的10%支付违约金。乙方逾期交纳应由乙方负担的费用，每逾期一天按费用总额的1%支付滞纳金;逾期支付租金，每逾期一日，则按日租金的0.5倍支付滞纳金。2013年7月5日，吉林省财政厅的上级主管部门即本案的服务中心与任龙军签订《房屋续租协议》，约定此续租协议是原房屋租赁合同的附加协议，在原房屋租赁期满后，将房屋继续租赁给乙方使用，租赁期限延期6年，自2015年7月1日至2021年6月30日。第一年至第四年每年租金23万元，第五、第六年每年租金25万元。房屋租金执行上打租，每年一次性支付，每次支付租金须在上次支付租金到期前一个月支付。本协议未涉及的其他条款、细则按原租赁合同执行。双方签订《房屋租赁合同》后，服务中心将房屋交付给任龙军使用，自2013年6月1日起，任龙军未按时足额向服务中心交房屋租金，拖欠至2018年6月30日的租金273551.73元未付。服务中心多次向任龙军发出通知、告知书，对任龙军欠租金情况以及后果责任进行通告，并对租金予以催收，任龙军亦分别于2014后7月1日、2017年4月6日、2017年9月24日出具还款计划、还款承诺，对欠租金事实予以确认，并承诺予以付清租金。原审法院认为：双方间的《房屋租赁合同》、《房屋续租协议》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。各方均应当按照上述协议的约定履行己方义务，否则即应承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，“迟交房租一个月以上”服务中心方有权解除合同，收回出租房屋。任龙军自2013年6月1日起，未按时足额向服务中心交纳房屋租金，拖欠至2018年6月30日的租金273551.73元，已构成违约，应承担违约责任。对服务中心要求解除与任龙军间的《房屋续租协议》的诉讼请求，应予支持。任龙军尚欠的房屋租金共计273551.73元，任龙军应予给付。自2018年7月1日起至返还房屋之日止，任龙军占用房屋的费用，应按年租金230000元的标准支付。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，任龙军应将租赁的房屋和附属设施及院落场地返还给服务中心。关于服务中心主张的违约金307360.24元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因为违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。双方在租赁合同约定“逾期支付租金，每逾期一日，则按日租金的0.5倍支付滞纳金”违约金约定过高，服务中心未能举证证明其实际损失，本院考虑到其损失主要是利息的实际情况，依法对其违约金调整为自2018年7月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，予以支持。任龙军主张其系代表案外人长春市滏锐鑫贸易有限公司签订合同，该合同的承租人系长春市滏锐鑫贸易有限公司，但在该合同中，无论是合同抬头还是落款，均是以任龙军作为主体，并没有加盖长春市滏锐鑫贸易有限公司的印章，故对任龙军的此抗辩观点，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告吉林省财政厅机关服务中心与被告任龙军于2013年7月5日签订的《房屋续租协议》；二、被告任龙军向原告吉林省财政厅机关服务中心返还承租的位于普阳街25和27号、总面积1251平方米的房屋和附属设施及院落场地；三、被告任龙军向原告吉林省财政厅机关服务中心支付拖欠的2018年6月30日前的租金273551.73元；四、被告任龙军向原告吉林省财政厅机关服务中心支付违约金(以273551.73元为基数，自2018年7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；五、被告任龙军向原告吉林省财政厅机关服务中心自2018年7月1日至实际返还房屋之日期间的占用房屋的费用(按年租金230000计算)；六、驳回原告吉林省财政厅机关服务中心的其他诉讼请求。以上二、三、四、五项，均于本判决生效之日起十日内给付。案件受理费9609元，由原告吉林省财政厅机关服务中心负担5084元，由被告任龙军负担4525元，与前款一并执行。宣判后，任龙军不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：任龙军系受长春市滏锐鑫贸易有限公司的委托与服务中心签订房屋租赁合同，任龙军系职务行为，属有权代理，与任龙军无关，我提交的租赁发票也显示租赁费是长春市滏锐鑫贸易有限公司缴纳的，依据法律规定，法律责任应由公司承担。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回服务中心的诉讼请求，一、二审案件受理费由服务中心负担。服务中心二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：任龙军虽上诉主张其与服务中心签订的租赁合同，是受长春市滏锐鑫贸易有限公司的委托，但在签订协议时，任龙军并未持有该公司出具的授权委托书，服务中心现依据合同相对性向任龙军主张权利并无不当。即使任龙军与服务中心签订协议系受长春市滏锐鑫贸易有限公司委托，该行为亦属于隐名代理，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。即服务中心可以依据该条法律规定，在长春市滏锐鑫贸易有限公司不履行合同义务时，向任龙军主张权利，故任龙军上诉主张服务中心的诉讼被告主体不适格的理由不成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5403元，由上诉人任龙军负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  李 迪审判员  张海胶二〇一九年九月二十五日书记员  林星辰