江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣08执异282号案外人：井冈山市房地产综合开发公司，住所地：江西省井冈山市新城区红军大道房产办公大楼。统一社会信用代码：913608814924705930。法定代表人：张龙旗，该公司经理。委托代理人：沈斌先，江西志诚律师事务所律师。申请执行人：肖建女，女，1965年1月2日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。被执行人：江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司，住所地：江西省井冈山市茨坪镇桐木岭9号二楼209房。组织机构代码：56381205-3。法定代表人：汪江洋，该公司董事长。被执行人：汪江洋，男，1959年12月15日出生，汉族，住江西省井冈山市。被执行人：刘丽春，女，1964年2月8日出生，汉族，住江西省井冈山市。系汪江洋妻子。本院在审理、执行肖建女与江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司（以下简称祥云公司）、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案过程中，于2014年10月27日作出（2014）吉中民二初字第128-1号民事裁定书及协助执行通知书，于2016年10月8日作出（2015）吉中执字第64号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人祥云公司所有的、位于井冈山市新城区的国有土地使用权（土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号，面积为15593.4平方米），查封期限至2019年10月19日，于2016年10月20日查封被执行人祥云公司开发的详和苑1号楼1#至12#计12间店面，4号楼15#至20#计6间店面，5号楼34#、36#、37#、38#计4间店面，共计22间店面。案外人井冈山市房地产综合开发公司不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人井冈山市房地产综合开发公司称，详和苑位于井冈山市新城区，地块编号为A-2-8-7，经2010年4月21日挂牌出让，由祥云公司竞得并进行房地产开发，该宗土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号，面积为15593.4平方米。该小区于2010年8月开工建设，规划设计共8栋商品房和临街商铺，建筑面积31186.8平方米，2012年底基建完工，2011年5月取得商品房预售证开始预售，其开发的1栋、3栋、4栋、5栋、6栋和7栋均于2013年1月交付给业主使用。2014年12月23日，井冈山市房地产综合开发公司通过刘斌对祥云公司享有的1200万元债权转让，取得详和苑小区商铺1栋1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃、11＃、12＃商铺（面积达1702.17㎡），4栋15＃、16＃、17＃、18＃、19＃、20＃商铺（面积达441.54㎡）以及5栋34＃、36＃、37＃、38＃商铺（面积达623.35㎡），共计面积2767.06㎡，备案合同约定总价为8579049元。以上商铺以备案登记的形式进行抵押，井冈山市房地产综合开发公司享有抵押权和对抵押物的处置权，祥云公司在2014年5月前向刘斌交付了该抵押房产，井冈山市房地产综合开发公司已经支付全部价款，实际占有以上商铺，依法取得以上商铺的所有权。2015年因祥云公司未完善有关设施，不能办理房产证，现因法院查封已影响到井冈山市房地产综合开发公司办理房产过户手续等合法权益，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，请求法院撤销（2015）吉中执字第64号执行裁定书和协助执行通知书，解除查封。为证明其主张，井冈山市房地产综合开发公司向本院提交了江西省赣州市中级人民法院（2013）赣中民二初字第140号民事调解书、债权转让协议、刘斌与祥云公司签订商品房买卖合同及一览表等材料。申请执行人肖建女称，刘斌系基于与祥云公司的债权取得案涉22个商铺备案登记，江西省赣州市中级人民法院（2013）赣中民二初字第140号民事调解书中所称以备案登记的形式办理抵押登记，不属于法律意义上的抵押。井冈山市房地产综合开发公司提供的江西省高级人民法院（2018）赣执复40号执行裁定等其他证据与本案没有关联性，不能达到其证明目的。本院查明，肖建女与祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案由本院审理、执行。2014年10月27日，本院作出（2014）吉中民二初字第128-1号民事裁定及协助执行通知书，查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗，轮候查封祥云公司开发的详和苑2栋、8栋房产，轮候查封汪江洋所有的位于井冈山市新城区茨坪红军北路、房产证号syfc-3464号房产。2015年3月30日，本院作出（2014）吉中民二初字第128号民事判决，判令：一、江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司、汪江洋、刘丽春在判决生效之日起五日内归还肖建女借款本金4095755元及相应利息（利息分时间段予以计算：1.2014年3月11日之前利息为13378元。2.2014年3月12日之后利息的计算，其中2465755元本金按年利率26.6%、20万元本金按年利率25.6%、143万元本金按年利率24.6%，均自2014年3月12日起计算到全部借款本息清偿之日止）；二、驳回肖建女的其他诉讼请求。该判决生效后，依肖建女的申请，本院于2015年5月22日立案执行，案号为（2015）吉中执字第64号。2016年10月8日，本院作出（2015）吉中执字第64号执行裁定和协助执行通知书，续查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗，续查封祥云公司开发的详和苑2栋、8栋房产，续查封汪江洋所有的位于井冈山市新城区茨坪红军北路、房产证号syfc-3464号房产，期限三年。2016年10月20日，查封被执行人祥云公司开发的详和苑1号楼1#至12#计12间店面，4号楼15#至20#计6间店面，5号楼34#、36#、37#、38#计4间店面，共计22间店面。相关法律文书送达给了井冈山市房地产管理局、井冈山市国土资源局。2017年8月3日，本院作出（2015）吉中执字第64-2号执行裁定，认为查封的被执行人财产暂时难以处置，又无其他可供执行的财产，终结本次执行程序。井冈山市房地产综合开发公司就本院查封土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗，向本院提出书面异议，本院执行异议审查后于2018年3月15日作出（2018）赣08执异5号执行裁定，驳回井冈山市房地产综合开发公司的异议请求。井冈山市房地产综合开发公司不服，向江西省高级人民法院申请复议，江西省高级人民法院于2018年7月10日作出（2018）赣执复40号执行裁定书：一、撤销江西省吉安市中级人民法院（2018）赣08执异5号执行裁定；二、变更江西省吉安市中级人民法院（2015）吉中执字第64号协助执行通知书查封被执行人江西井冈山祥云房地产开发有限公司开发名下的位于江西省井冈山市新城区翠竹路6号详和苑土地使用权［证号：井国用（2010）第CL238号］的范围，解除对详和苑2栋、8栋房屋使用范围内土地使用权的查封。另查明，刘斌与祥云公司民间借贷纠纷一案，由江西省赣州市中级人民法院审理，2014年9月9日，江西省赣州市中级人民法院作出（2013）赣中民二初字第140号民事调解书，对双方达成的调解协议予以确认，一、刘斌与祥云公司共同确认：祥云公司欠刘斌借款1200万元及利息。利息以借款1200万元为基数，自2013年9月24日起至还清借款之日止按中国人民银行同类同期贷款基准利率的四倍计算确定，利随本清。二、祥云公司应在2014年9月15日前向刘斌支付上述借款本金及利息。三、祥云公司同意将其开发的位于江西省井冈山市新城区翠竹路6号祥和苑住宅小区商铺1栋1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#商铺面积为1702.17平方米及4栋15#、16#、17#、18#、19#、20#商铺面积为441.54平方米，及5栋34#、36#、37#、38#商铺面积为623.35平方米，前述房产总面积为2767.06平方米以备案登记的形式抵押给刘斌，刘斌享有该抵押财产的抵押权。若因祥云公司未能按照本协议约定的时间及时归还刘斌上述本金及利息，刘斌有权依法处置祥云公司抵押财产。且祥云公司自愿承担处置前述抵押财产（含过户登记）所产生的所有税费。四、祥云公司应于2014年9月15日前偿还刘斌为追偿本案债权支付的律师费25万元。五、本案诉讼费90920元，减半收取为45460元，保全费5000元，合计50460元（刘斌已预交），由祥云公司承担。2014年12月23日，刘斌与井冈山市房地产综合开发公司签订《债权转让协议》，约定刘斌将江西省赣州市中级人民法院（2013）赣中民二初字第140号民事调解书中确认的债权等权利转让给井冈山市房地产综合开发公司，转让费为1190万元。本院认为，本案争议焦点为案外人井冈山市房地产综合开发公司对详和苑1号楼1#至12#计12间商铺，4号楼15#至20#计6间商铺，5号楼34#、36#、37#、38#计4间商铺，共计22间商铺所提出的异议请求能否阻却本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。该条第二款规定的“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”，其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示。本案中，本院于2014年10月27日开始查封祥云公司所有的井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权即案涉土地使用权，该查封效力及地上建筑物，包括案外人井冈山市房地产综合开发公司所提异议指向的该22间商铺。本院还于2016年10月20日查封该22间商铺。第三人刘斌因与祥云公司发生民间借贷纠纷，双方就债权计算以及案涉22间商铺达成调解协议，案涉22间商铺并未到有权管理机关办理抵押登记，在本院查封案涉22间商铺期间，案外人井冈山市房地产综合开发公司与第三人刘斌达成债权转让协议。因此，井冈山市房地产综合开发公司对案涉22间商铺所享有的仍为普通债权，与本案申请执行人肖建女对祥云公司享有的债权相比不具有优先性。由于其债权转让时间上晚于法院查封时间，案外人井冈山市房地产综合开发公司与祥云公司未签订有效的书面买卖合同，案涉22间商铺并非用于居住的房屋，这些情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，案外人井冈山市房地产综合开发公司所提出的异议请求不能阻却本案执行，其请求撤销（2015）吉中执字第64号执行裁定书和协助执行通知书没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人井冈山市房地产综合开发公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张海峰审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇一九年九月十八日书记员  王兰英