云南省彝良县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0628民初1781号原告：宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司，住所地：彝良县角奎镇西正丽街四区三楼物业服务中心，统一社会信用代码：915306283231065208。法定代表人：任德军，职务：总经理。被告：袁登尧，男，生于1992年2月1日，汉族，云南省彝良县人，住彝良县。原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司与被告袁登尧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司（以下简称正德飞越公司）的法定代表人任德军、被告袁登尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正德飞越公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠原告40个月物业公共服务费4605.20元（2016年1月1日至2019年4月30日）；2.判决被告支付拖欠原告物业公共服务费滞纳金（违约金）414.46元（从逾期之日起按每天应交公共物业服务费的千分之三交纳滞纳金）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司通过邀标，于2015年12月30日与房地产开发商彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司和彝良县腾达物业管理有限公司共同签订三方物业管理移交协议，我公司先后与彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司和小区业主委员会签订《西正丽街小区物业服务合同》。管理期间，原告多次上门、电话催缴、张贴催缴通知、发律师函等方式催收公共物业服务费无果，原告为了维护自身合法权益和已缴费广大业主的根本利益，提起诉讼。综上所述，按照《物业管理条例》的规定，被告的欠缴行为严重侵犯了原告和已缴费广大业主的合法权益，严重影响物业服务质量。为了维持小区物业管理的正常运行，起诉请求支持原告的诉讼请求。被告袁登尧辩称，原告未按照物业服务合同履行义务，我家楼下有一个茶室，我家里有外人的脚印进入的痕迹，还报过警，且楼下做生意的音响声音太大，影响到我和孩子的休息，对我的生活造成了影响，我跟物业公司说过，但物业公司未制止。原告正德飞越公司为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明和身份证复印件、分公司负责人身份证明和身份证复印件各一份，证明原告具备合法经营及诉讼主体资格；2.三方协议复印件一份，证明原告取得彝良县西正丽街小区物业服务资格系从彝良县腾达物业管理有限公司接管获得；3.“西正丽街”前期物业委托服务合同复印件一份，证明原告接管了西正丽街小区以后与开发公司签订了前期物业服务合同；4.2016年西正丽街商住小区物业服务委托合同复印件一份，证明西正丽街小区业主委员会成立，原告与小区业主委员会签订了新的物业服务合同，与开发公司签订的前期物业服务合同作废；5.西正丽街小区物业服务代管协议复印件一份，证明2016年签订的物业管理服务合同到期，原告未与小区业主委员会签订新的物业合同，而是签订了三个月的代管协议，在此期间，小区业主委员会寻找新的物业公司，如果找不到就与原告继续签订新的物业合同；6.2018年度彝良县西正丽街小区物业服务合同书复印件一份，证明原告2018年1月20日至2020年12月31日止对小区管理的合法性；7.物业公司缴费通知单、催款通知单、停止服务通知单各一份；8.湖南欣晟律师事务所律师函照片一份，证明被告未缴纳物业服务费，原告委托湖南欣晟律师事务所向被告发律师函，催要物业管理费的事实；9.电梯维护收款收据一张，证明小区电梯一直是原告在管理；10.发电机保养图片二张，证明小区停电时公共区域及公共设施所需供电是原告通过发电设备提供；11.更换消防设施图片二张，证明小区消防设施是原告在维护；12.清掏化粪池图片二张，证明小区化粪池是原告在清掏；13.疏通、更换排污管道图片二张，证明原告对小区的排污管进行疏通和更换；14.小区电费缴费票据复印件二张，证明小区电费是原告向供电公司代缴；15.清理楼道杂物图片二张，证明小区卫生是原告在打扫；16.更换路灯图片二张，证明小区公区照明是原告在维护；17.二次加压泵维修图片，证明二次供水设备是公司在维护。18.2014年12月23日彝良县人民政府会议纪要第61期，证明小区小广场虽然属于全体业主的公摊面积，包括墙体广告都属彝良县城市综合执法大队管辖。经质证，被告袁登尧对证据1-18均无异议。被告袁登尧为证明其抗辩主张，向本院提交了下列证据：19.小区照片打印件三页，证明被告所在的小区二楼大门没关，小广场有摆摊的，楼梯巷道有人摆摊，每一层楼没有按照合同约定的摆放垃圾桶，按服务合同二楼上说的花草没有，我住的那一层楼公共区域的卫生没有打扫。经质证，原告正德飞越公司对证据19无异议。本院认为，证据1系营业执照、总公司法定代表人及分公司负责人的证明及身份证复印件，来源合法，内容客观真实，能证明原告的主体资格，本院予以采信；证据2至6被告无异议，能证明原告系西正丽街小区的合法物业服务公司，本院予以采信；证据7至17能证明原告已书面及上门向被告催收物业费及对被告所住的彝良县西正丽街小区提供了物业服务的事实，本院予以采信；证据18被告无异议，能证明彝良县人民政府组织相关部门通过会议纪要的形式对西正丽街小区进行分工管理的情况，本院予以采信；证据19证明小区系商住混合一体，对其真实性本院予以采信，但不能达到被告的证明目的。综上所述，本院确认本案法律事实如下：彝良县西正丽街原物业管理公司系彝良县腾达物业管理有限公司。2015年11月30日，彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司作为甲方与彝良县腾达物业管理有限公司作为乙方、原告正德飞越公司作为丙方签订协议，约定乙方腾达物业管理有限公司退出西正丽街前期物业服务，丙方正德飞越公司承接乙方腾达物业管理有限公司之前开展的前期物业服务中所有事项及后续事项。2015年12月1日，彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司作为委托方与原告正德飞越公司作为受委托方签订了“西正丽街”前期物业委托服务合同。2016年10月20日，西正丽街小区业主管理委员会与原告正德飞越公司签订物业服务委托合同。2018年1月26日，原告正德飞越公司与西正丽街小区业主委员会签订2018年度彝良县西正丽街小区物业服务合同书，服务期间为2018年1月20日至2020年12月31日止。原告成为西正丽街小区的物业服务公司。彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司与原告签订的“西正丽街”前期物业委托服务合同及西正丽街小区业主委员会与原告签订的《2018年彝良县西正丽街小区物业服务合同书》均规定物业收费标准为：多层住宅0.7元/平方米/月、电梯住宅1.0元/平方米/月、商业物业一层2.00元/平方米/月、商业物业二层1.3元/平方米/月。被告袁登尧系彝良县西正丽街小区1区3单元4-2号的业主，房屋为电梯住宅，面积115.13平方米。经催收被告袁登尧未缴纳从2016年1月1日至2019年4月30日的物业管理费。本院认为，西正丽街小区前期物业服务系由开发商彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司下属腾达物业管理公司提供物业服务。后腾达物业管理公司退出西正丽街物业服务，彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司与原告签订前期物业委托服务合同，委托原告对西正丽街小区进行物业服务。2016年10月20日该小区的业主委员会与原告签订物业服务合同，由原告正德飞越公司对西正丽街提供物业服务。依照《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，原告与彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司之间签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合同合法、有效。依照《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：。（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”及《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与西正丽街小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，该合同对业主具有约束力。被告虽辩称原告提供的物业服务不符合合同约定，存在某些问题，但因小区管理权限的问题不属本案审查范围，故对此辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告作为该小区的业主，在享受原告提供的物业管理服务中，应依合同约定履行自己缴纳物业管理服务费的义务，原告已向被告书面催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理催告期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对原告请求被告支付自2016年1月1日至2019年4月30日欠缴的物业管理服务费予以支持。原告请求被告支付违约金414.46元的诉讼请求，因双方未在物业服务合同中约定具体的违约责任，对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第十五条、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告袁登尧支付原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司自2016年1月1日至2019年4月30日的物业服务费共计4605.20元，定于判决生效之日起七日内履行；二、驳回原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告袁登尧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均未上诉的，本判决自上诉期限届满之日即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决的，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期间届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  钟娅二〇一九年九月二十日法官助理李选跃书记员夏大赟