海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初62号原告：生秀泽，男，汉族，1967年6月12日出生，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑向阳，海南信容慈律师事务所律师。被告：三亚中信投资有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区鹿回头社区二组281号。法定代表人：赵全英，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨堃，男，该公司员工。被告：海南新佳旅业开发有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒店2号楼。法定代表人：詹琰，该公司执行董事。诉讼代表人：李雄伟，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：王硕，管理人工作人员。委托诉讼代理人：王红霞，管理人工作人员。原告生秀泽与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2018年10月8日立案受理，于2018年12月24日裁定将本案移送至本院管辖。本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告生秀泽的委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人王硕、王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。生秀泽向本院提出诉讼请求：1.确认生秀泽与新佳公司签订的三亚市××元房的《商品房买卖合同》有效；2中信公司、新佳公司立即为生秀泽在三亚房地产交易登记部门办理上述房产的预售备案登记；3.中信公司、新佳公司立即将办理房屋权属登记的资料报送三亚市房地产行政主管部门，共同协助生秀泽办理所购房屋的不动产权证；4.中信公司、新佳公司共同向生秀泽支付逾期办证违约金58,468.22元；5.中信公司、新佳公司立即将已经开具的上述房屋发票交付给生秀泽；5.中信公司、新佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：中信公司、新佳公司是涉案项目的开发商，涉案项目的《商品房预售许可证》上登记显示中信公司、新佳公司为合作开发关系。2013年12月21日，生秀泽购买三亚市半岛云邸2幢5单元3层302房，新佳公司通过三亚市房地产交易中心的网签系统打印了《商品房买卖合同》，约定生秀泽购买上述房屋，房屋总价款5848622元，付款方式为分期付款。生秀泽在上述合同上签名并按约定付清了购房款，中信公司出具了收据，并向生秀泽交付了房屋，生秀泽于2015年1月25日办理入住手续。生秀泽认为，关于合同效力问题。虽然新佳公司没有在《商品房买卖合同》上盖章，但已办理网签手续，即双方通过政府的售房监管平台签订了《商品房买卖合同》，且生秀泽以及付完全部购房款并办理了收房手续并入住，双方的商品房买卖关系已经成了并生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就”的规定，新佳公司拖延在《商品房买卖合同》上盖章，并不能阻止双方签订的《商品房买卖合同》生效。新佳公司应按照该合同约定履行义务、承担责任。依据《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%。”第二十五条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向三亚市房地产交易管理所申请登记备案。”因此，按照合同约定，中信公司与新佳公司应当在2015年12月26日前为生秀泽办理完毕房屋产权证，但至今为止，中信公司与新佳公司仍未办理备案及房屋产权证。生秀泽认为，中信公司与新佳公司逾期办理预售备案登记及房屋产权证，应按照合同约定为生秀泽办理预售备案登记并承担逾期办证的违约责任，共同将办理房屋权属登记的资料报送房地产行政管理部门，并向生秀泽支付逾期办证违约金584,86.22元。另，根据《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款的规定，办理房屋的预售合同登记备案、将办理房屋权属登记的资料报送房地产行政管理部门协助生秀泽办理不动产权证，是开发商的法定义务。新佳公司、中信公司收取生秀泽的房款未将发票交付给生秀泽，因开具发票并交付是开发商的法定义务，新佳公司、中信公司应当立即将发票交付给生秀泽。中信公司辩称：1.本案属商品房预售合同纠纷，商品房预售受到法律、法规严格管控，自2013年底至今，半岛云邸项目的商品房预售许可证载明的开发商是新佳公司，在房地产管理部门备案的商品房买卖合同载明的出卖人是新佳公司，中信公司不是出卖人，与生秀泽没有商品房买卖合同关系，不是适格的被告。中信公司与新佳公司就半岛云邸项目开发签订有合作协议，双方的权利义务由合作协议约定，生秀泽不是该合作协议的一方，生秀泽要求中信公司就其与新佳公司之间的商品房买卖合同关系承担连带责任没有依据。中信公司收取房款是基于与新佳公司的合作协议的约定，并且经过了房地产管理部门的同意，商品房预售许可证上载明的预售款监管账户是中信公司的账户，房地产管理部门备案的商品房销售合同中载明的预售资金监管账户也是中信公司的账户。中信公司收取房款的资格与中信公司是不是出卖人没有任何关系。2.中信公司同意生秀泽要求确认合同有效的诉讼请求，但需要明确，涉案房屋的买卖合同已经网签，生秀泽已经签名，该买卖合同关系建立在生秀泽和新佳公司之间。3.关于办理预售备案登记，生秀泽与新佳公司就涉案房屋网签的同时已经自动备案。根据房地产管理部门的要求，涉案房屋的纸质合同进行预售备案登记，需要完成合同签署，现新佳公司尚未盖章，等新佳公司盖章且将合同交给中信公司后才能够办理预售备案登记。4.关于办理不动产权证，包括生秀泽在内的部分业主反对与原规划不一致的项目建设现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。5.关于逾期办证违约金，生秀泽与中信公司没有买卖合同关系，其要求中信公司支付逾期办证违约金没有合同和法律依据。包括生秀泽在内的部分业主反对与原规划不一致的项目建设现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。生秀泽于2015年收房，此时半岛云邸项目的施工建设已经完成，其所见到的就是项目的建设现状，生秀泽正是基于对建设现状的认可才办理收房。但在2017年规划部门就建设现状与规划不一致的情况公示征求意见时，生秀泽不同意，这是导致无法办理产权证的重要原因，其无权主张逾期办证违约金。6.关于发票，半岛云邸项目的发展商和出卖人是新佳公司，根据有关规定，房款发票由新佳公司开具，待新佳公司将开具发票并交给中信公司之后，生秀泽可与客服人员联系，到财务部门办理发票领取手续。因涉案房屋部分房款不是生秀泽本人直接支付，根据《中华人民共和国反洗钱法》的有关规定，在领取发票前生秀泽需要完善代付款手续。此外因新佳公司现处于破产重整程序之中，根据《中华人民共和国企业破产法》有关规定，中信公司与新佳公司的合作协议已经视同解除，中信公司是否还能够按合作协议的约定办理半岛云邸的事项，需要等待新佳公司管理人的通知。新佳公司辩称，新佳公司未在《商品房买卖合同》上盖章，未签订《商品房买卖合同》，并非买卖合同的主体，所以新佳公司并非本案适格主体。另根据苏杭提供的支付凭证等，其所有购房款全部支付给中信公司，与新佳公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、生秀泽提交如下证据：1.《房款收据》《银行流水》，用以证明生秀泽已支付完全部购房款；2.开通有限电视代收费、开通燃气代收费、物业费《收据》，用以证明生秀泽实际入住涉案房屋的时间；3.《三亚市新建商品房合同查询单》，用以证明双方已通过政府的售房网络监管平台签订《商品房买卖合同》；4.《商品房买卖合同》，用以证明生秀泽购房的事实，以及合同约定的交房时间、办证时间以及逾期办证违约金的计算标准。中信公司质证意见为：对证据1至证据3的“三性”及证明目的认可，但证据证明生秀泽与新佳公司网签了买卖合同；对证据4的“三性”认可，但不认可关于违约金的证明目的，该证据进一步证明了生秀泽与新佳公司之间的买卖合同关系，中信公司不是出卖人，不是本案适格被告。新佳公司质证意见为：对上述证据的“三性”予以认可，对其证明目的不予认可。《商品房买卖合同》新佳公司未盖章、未签字，购房款是中信公司收取，新佳公司是为了配合中信公司办理手续才网签的合同。二、中信公司提交证据如下：1.《商品房预售许可证》；2.预售系统查询截屏，共同用以证明新佳公司是半岛云邸项目的发展商和出卖人，中信公司不是本案适格被告；3.《信访事项答复意见》，用以证明因为包括生秀泽在内的部分业主反对与原规划不一致的建筑现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。生秀泽的质证意见为：对《商品房预售许可证》、预售系统查询截屏、《信访事项答复意见》的真实性认可。《信访事项答复意见》的内容可以证明涉案小区的大证没有取得，但是不能证明原因在于业主，因为业主有权对开发商违反规划局的规划内容及所做的违建不予认可，有权不同意对违反原规划的规划变更。新佳公司的质证意见为：1.对《商品房预售许可证》、预售系统查询截屏的“三性”予以认可，但对其证明目的不认可；2.对《信访事项答复意见》的“三性”及证明目的予以认可。本院认证意见如下：各方当事人对对方当事人提交证据的真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司颁发《商品房预售许可证》，证号：三房预许字［2012］028号，项目名称为“半岛云邸”，地点位于三亚市××区）鹿回头。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局向新佳公司颁发《商品房预售许可证》，证号为三房预许字［2013］31号，该“半岛云邸”项目发展商由中信公司变更为新佳公司，该《商品房预售许可证》同时载明：该项目属于新佳公司与中信公司合作开发。2013年12月21日，生秀泽向中信公司交付定金10万元，用于购买位于三亚市鹿回头的半岛云邸项目公寓第2幢5单元3层302号房，中信公司出具了《收据》。截止2014年11月，生秀泽陆续向中信公司支付购房款共计5,848,622元（含定金），中信公司均出具了《收据》。2015年1月25日，中信公司向生秀泽交付了房屋，生秀泽向中信公司支付了有线电视初装费、燃气开通费，中信公司出具了《收据》。同日，生秀泽向绿城物业服务集团有限公司三亚分公司支付了物业费等费用，物业公司出具了《收款收据》。生秀泽提供一份《商品房买卖合同》，记载出卖人为新佳公司、委托代理机构为中信公司、买受人为生秀泽，该合同只有生秀泽签名，新佳公司、中信公司均未盖章签字。本院认为，生秀泽向中信公司交付了房款，中信公司向生秀泽交付了房屋，双方之间形成了概括性的房屋买卖权利义务关系。该房屋买卖合同关系不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。中信公司系该概括房屋买卖关系的相对人，应当承担相应的合同义务，是本案适格主体。中信公司抗辩其不是本案适格主体与事实不符，不予支持。新佳公司尚未与生秀泽签订书面的《房屋买卖合同》，也未收取生秀泽的购房款，其抗辩其不是本案适格主体合法有据，本院予以支持。关于确认合同是否有效的问题。生秀泽请求确认其与新佳公司之间存在的新佳公司尚未盖章签字的《商品房买卖合同》有效。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。该法第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。生秀泽提交的《商品房买卖合同》上只有生秀泽的签字，并没有新佳公司的盖章，生秀泽与新佳公司尚未就该合同内容达成合意，该《商品房买卖合同》并未成立。生秀泽请求确认《商品房买卖合同》有效没有事实和法律依据，本院不予支持。关于办理预售登记备案的问题。预售登记备案是行政机关对房地产进行规范管理的行为，属于房地产行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理。关于协助办理不动产权证的问题。生秀泽与中信公司之间的概括性房屋买卖关系合法有效，购房者的合法权益仍受到法律保护，协助办理房屋权属证书是房屋出卖人的附随义务，中信公司应当在合理期限内协助购房者生秀泽办理不动产权证。生秀泽的该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期办证违约金的问题。生秀泽与中信公司之间、生秀泽与新佳公司之间均未签订书面《房屋买卖合同》，没有对违约责任的约定，生秀泽诉求按照其与新佳公司之间未成立的《商品房买卖合同》的内容主张逾期办证违约金缺乏事实依据，本院不予支持。关于发票交付的问题。开具税务发票是税法上对当事人的行为规范要求，属于税务机关行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理。综上所述，生秀泽的部分诉求具有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、三亚中信投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助生秀泽办理三亚市吉阳区鹿回头的半岛云邸项目公寓第2幢5单元3层302号房屋的不动产权属证书；二、驳回生秀泽其他诉讼请求。案件受理费53,149元，由被告三亚中信投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 王晓艳审 判 员 李柔翰审 判 员 李 祎 二〇一九年九月二日法官助理 王声蓉书 记 员 郁四珍附法律条文：中华人民共和国合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。