广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初3193号 原告：中海宏洋物业管理有限公司南宁分公司，住所地：广西壮族自治区南宁市西乡塘区新际路6号中海御湖熙岸6号楼1单元1层，统一社会信用代码：914501000595340589。 负责人：刘忠华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐灼玮，男，1993年12月6日出生，瑶族，该公司职员，住广西壮族自治区全州县。 委托诉讼代理人：黄日佳，男，1988年4月2日出生，汉族，该公司职员，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 被告：李梓铭，男，1987年11月4日出生，壮族，住广西壮族自治区平果县。 案由:物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年4月29日 开庭时间：2019年6月18日 当事人到庭情况： 原告：委托诉讼代理人唐灼玮、黄日佳到庭。 被告：未到庭。 原告起诉要点 诉讼请求：1.被告支付雍翠峰9幢2单元303室房屋2016年2月1日至实际清偿之日期间的物业服务费、水费、水电公摊费、生活垃圾费等其他费用，截至2019年3月25日期间被告共拖欠物业服务费4857.06元，水费2.72元，公摊水费25.21元，公摊电费538.29元，合同违约金8059.31元（违约金是以物业费与水电公摊费、水费、生活垃圾费等其他费用合计作为本金，实际发生额的每日千分之三，具体计算方式详见原告方提交的欠费清单）；2.本案诉讼费用及律师费、公证费等其他必要费用由被告负担。事实与理由：2018年4月3日，原、被告签订“中海·雍翠峰”《前期物业服务协议》，约定原告为被告购买的雍翠峰9幢2单元303室（建筑面积77.84平方米）提供物业管理服务，综合服务费1.6元/平方米/月。协议签订后，原告一直积极为被告提供完善的物业管理服务。但被告自2016年7月1日起拖欠物业管理费，至2019年3月25日止拖欠物业服务费4857.06元，水费2.72元，公摊水费25.21元，公摊电费538.29元，合同违约金8059.31元。原告多次以多种方式向被告催缴费用，但被告一直拒绝支付，特向人民法院提起诉讼。 被告答辩要点 被告李梓铭未作答辩，亦未提交证据。 认定事实及法律适用 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月1日，被告与南宁中海宏洋房地产有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，购买该公司开发的南宁市兴宁区东州路2号中海·雍翠峰9号楼2单元303号房屋，建筑面积共77.84平方米，合同第二十条约定，出卖人依法聘选的物业服务企业为本案原告，资质等级为一级，物业服务收费价格为1.6元/月·平方米。2015年12月31日，被告办理入伙手续，入住“中海·雍翠峰”小区9号楼2单元303号房屋。原告（乙方）与被告（甲方）签订中海·雍翠峰《前期物业服务协议》，约定：根据法律、法规和乙方与南宁中海宏洋房地产有限公司签订的《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》，甲乙双方对于提供前期物业管理事宜订立协议。第二条、物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，“四害”消杀，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护、维修和管理；5、交通、车辆行驶及停放秩序的管理；6、维护公共秩序（包括安全监控、巡视、门岗执勤等)，配合和协助当地公安机关进行相应的保安工作（但不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任）；7、装饰装修管理服务；8、物业管理档案、资料，包括工程建设竣工资料、业主资料等的管理；9、组织开展社区文化娱乐活动；10、南宁市普通住宅小区物业管理服务一级标准(详见附件）。第六条1、前期物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳(产权证办理前按商品房销售合同上的建筑面积计算，产权证办理好后按证上面积计算)具体标准如下：住宅房屋按人民币1.6元/平方米•月（建筑面积）标准缴纳（含电梯费，包括电梯保险费、专业维保费、年检费、日常维护费)标准缴纳。在本物业管理区域内，绿化、保洁、路灯、园林景观、二次供水、公共安防系统等公共设备设施和公共性服务所发生的水、电等“公共能耗费”，不属于物业服务费列支范围，由受益业主或使用人按物业建筑面积分摊。单栋建筑物的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由该栋建筑物内的全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该栋建筑物建筑面积的比例分摊；物业管理区域内由全体业主共同享有的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该物业管理区域内全部物业建筑面积的比例分摊。乙方按照上述标准，收取物业管理服务及相关费用，并按本合同约定的物业管理服内容和质量标准提供服务。第七条、业主应于交房通知文书确定交房之日起交纳物业服务费用。收楼之日一次性预缴6个月的物业管理服务费，收房时间在15日以前(含15日）的，交纳当月全月的物业服务费，在15日之后的，交纳当月半七月的物业服务费；之后每月25日前按时足额缴纳当月的服务费。第二十条、生活垃圾费人民币8元/月•户,如政府有关部门收费调整，代收费标准相应调整。第二十三条、甲方或物业使用人违反本《协议》的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，乙方有权在公告栏公示催费通知，并按其所欠费用每拖欠1日千分之三的标准向甲方收取违约金。对不缴纳物业管理服务费及相关其它费用的，乙方有权按有关规定向甲方追究法律责任；代收代办费用(如水、电、煤气费等)的违约金收取标准按照相关单位的具体规定执行。双方协议还对其他事项进行约定。 由于被告未依约缴纳物业费用，2018年10月26日，原告向被告物业张贴催费函，告知被告缴纳2016年1月至2018年10月的物业管理费4234.36元及其他代收垃圾费、代收水费、水电费公摊费等共计4726.01元及产生的违约金6075.9元。2019年3月6日，原告委托广东南岭律师事务所律师向被告发送《律师函》，告知被告于收到律师函之后交清拖欠的物业管理费、代收垃圾费、代收水费、水电公摊费、违约金共计10801.91元。由于被告至今未缴纳物业费用，原告遂诉至本院，诉请如前。 另查明，原告于2013年1月5日成立，其经营范围为物业管理等，资质等级为一级。 以上事实，有原告提供的《南宁市商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、资质证书、入住业主登记表、收费清单、催费函、律师函、照片及当事人陈述予以证实。 本院认为，根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”等法律规定，原告作为前期建设单位南宁中海宏洋房地产有限公司选定的前期物业管理公司，与南宁中海宏洋房地产有限公司签订有《前期物业服务合同》，被告在办理入住时也与原告签订《前期物业服务协议》，认可原告的物业管理服务，故本案《前期物业服务协议》合法有效，原、被告双方均应恪守履行上述协议。 一、关于原告主张的物业费应否支持的问题。原、被告签订的《前期物业服务协议》约定物业费的收费标准为每月每平方米1.6元，该标准与原告物业服务等级相一致，被告应按照该标准向原告支付物业费。原告自进驻被告所在雍翠峰小区至今，为该小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一得到了原告提供的服务，故被告应当支付原告提供服务期间的物业费。原告主张被告拖欠物业费的期间为2016年2月至2019年3月，被告未对该费用计算方式提出异议，故本院对原告的主张予以采信。被告应向原告支付的物业管理费具体计算为：77.84平方米×1.6元/（平方米·月）×39个月＝4857.22元,现原告主张4857.06元未超出该数额，本院予以支持。 二、关于原告主张的水电公摊费应否支持的问题。 原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定水电公摊等费用由受益业主或使用人按物业建筑面积分摊，被告入住小区后，客观上使用水、电并实际产生了费用，故应缴纳公摊水电费。现被告未到庭对原告主张的水电公摊费用计收方式提出抗辩，故被告应向原告支付2016年2月至2019年3月期间的公摊水费25.21元、公摊电费538.29元。 三、关于原告主张的代缴水费应否支持的问题。 原告主张的被告应缴水费为被告实际生活开支所产生，原告在为该小区提供物业服务期间实际垫付了小区水费，而被告也已实际用水，现原告提出根据实际发生金额按户进行分摊主张代收水费，被告未提出异议，故本院予以支持，被告应向原告支付2016年4月、2019年1月至2019年3月期间的代缴水费2.72元。 四、关于原告主张的违约金应否支持的问题。 原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定，如被告不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告应按其所欠费用每拖欠1日千分之三的标准支付违约金。现原告依约主张被告支付逾期缴费违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。该合同条款约定按每日3‰支付违约金的计算方式，已明显畸高于原告因被告欠缴物业费而产生的资金占用期间利息损失，显失公平，故本院酌情将违约金调整为被告欠付物业服务费的20%以内，经本院计算，被告应向原告支付逾期缴费违约金971.41元。 判决结果 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告李梓铭向原告中海宏洋物业管理有限公司南宁分公司支付2016年2月1日至2019年3月25日期间的物业服务费4857.06元、水费2.72元、公摊水费25.21元、公摊电费538.29元及逾期付款违约金971.41元，共计6394.69元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费137元，由原告中海宏洋物业管理有限公司南宁分公司负担82元，被告李梓铭负担55元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴腾睿 人民陪审员  黄 娟 人民陪审员  叶显莲 二〇一九年九月二十日 法官 助理  韦 娜 书 记 员  何籼桦 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第%1条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。