福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初2862号 原告（反诉被告）：福州驰翔物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区。 负责人：林建美，总经理。 委托诉讼代理人：魏思格、周全，福建理争律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：陈*，女，1962年4月6日出生，汉族，住福州市台江区。 原告（反诉被告）福州驰翔物业管理有限公司（以下简称驰翔物业公司）与被告（反诉原告）陈*物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。驰翔物业公司的委托诉讼代理人周全、陈*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告驰翔物业公司向本院提出本诉请求：判令陈*支付2015年4月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务管理费8563.4元并自欠费第4个月起每天按5‰支付违约金。事实和理由：原告于2014年10月30日与福州市台江区庭芳苑业主委员会（下称庭芳苑业委会）签订《物业服务合同》，为陈*居住的台江区庭芳苑提供物业服务。合同约定，物业管理费应于每月15－30日前缴纳。合同生效后，原告依约提供了完善的物业管理服务，陈*应根据合同约定交纳物业管理服务费，但陈*一直拖延支付。原告先后派人上门催收无果。截止2018年12月31日，陈*共欠缴物业服务费计8563.4元。 被告陈*辩称，一、原告与庭芳苑业委会于2017年11月1日至2020年10月31日签订的物业服务合同无效，原告的主体不适格，应当依法驳回原告的起诉。根据《物业管理条例》第24条规定，原告与庭芳苑业委会续签的合同未经过投标，原告被聘为该小区的物业管理公司不符合规定，续签的合同无效。根据《物业管理条例》第11条规定，业委会在没有召开业主大会的情况下与物业公司签订的物业服务合同无效。二、原告主张的2015年2月1日至2016年6月11日欠缴的物业管理服务费已过诉讼时效。三、原告事实上提供了服务，但并不符合服务标准，也未尽到履行合同的职责，小区环境脏、乱、差且存在极大的安全隐患，答辩人未支付物业费是行使同时履行抗辩权。原告存在服务质量不达标、设施设备无法使用等问题且未及时处理，与原告沟通，原告均置之不理。因此答辩人未交物业费。四、原告在物业服务过程中存在瑕疵，违约在先，答辩人无须支付违约金且违约金5‰计算标准过高，不符合法律规定。 原告驰翔物业就其主张提供的证据：1、“庭芳苑”物业服务合同（2014年10月），证明原告与庭芳苑业委会于2014年10月29日签订为期三年的《物业服务合同》，对原告的权利义务进行了规范。根据合同约定，原告可向各业主收取物业服务费（按合同约定标准）、公共水电分摊费用（按面积系数平均分摊）及拖欠物业服务费自欠费第4个月起每天加收5‰的违约金。因业主故意拖欠而诉至法院，原告方律师费由被告承担。2、“庭芳苑”物业服务合同及补充协议（2017年9月）证明原告与庭芳苑业委会于2017年9月17日签订为期三年的《物业服务合同》，该合同与证据1的合同内容基本一致。另增加《补充协议》，主要是与业委会对广告收入和停车费等分配问题的事实。补充提供：1、“先进单位”荣誉牌，证明2018年度原告被台江区义洲街道社会治安综合治理办公室授予“社会治安综合治理先进单位”荣誉的事实。2、业主满意度征询意见表及是否希望驰翔物业公司继续在本小区服务的意见（2017年9月），证明原告与庭芳苑业委会于2014年10月30日签订的《物业服务合同》到期前，小区业委会与原告依据《物业管理条例》第十二条规定，共同向小区全体业主484户（其中住宅381户、店面103户）发出350张业主满意度征询意见表，收回317张，其中废票2张，有效票315张。据统计有313张意见表同意驰翔物业管理有限公司继续在庭芳苑小区提供物业服务的事实。3、照片（11张）证明原告对小区内的消火栓全面进行了检查，破损的玻璃全部更换一新；小区通道和消防通道秩序井然；反映的小区墙面发黑发霉已经清洗干净；反映的楼梯口、电梯口及地下停车库非机动车乱停放的问题，经过整改面貌一新；小区景观池定期更换池水不存在水污染问题的事实。被告陈*对证据1－2的真实性无异议，证据2续签没有招投标。但对诉请8563.4元金额有异议，不知原告是如何计算出来的。对补充证据1无法质证是否真实。证据2也存在质疑，其未收到，对唱票的人有质疑。2017年9月未上门征求过其意见。证据3有异议，原告只是挑了角度和局部的部分拍照。起诉期间大门里面还推放东西。对照片拍照时间也有质疑，喷水池发黑发霉昨天还是存在。车位乱停车现象也存在，唯一通道还停放电动车、自行车。 被告陈*就其辩解提供的证据为：照片一组共36张。原告对证据中的照片1、2、34及光盘1张真实性没有异议。虽然几张照片和一段视频没有拍摄时间和拍摄载体，但确实记录了2019年7月2日上午10时左右小区楼道发大水，水浸电梯，致使电梯无法使用，经过近17天时间才彻底恢复使用的事件。但对证明对象有异议。该事件发生并非物业公司严重失职，消防龙头设施保养不力而造成的。真实情况是当天上午10时左右物业工作人员第一时间发现楼梯发大水，迅速冲到4号楼第7至8层拐角处，发现消防龙头被人擅自放开，立即关闭龙头。由于放水量过大整个楼道和电梯厢进水导致电梯损坏。物业公司马上通知电梯维保单位来修理，维保人员看后指示要等电梯厢彻底干透才可以通电修理，于是电梯厢关闭了十来天，影响了整个楼道业主的生活和工作。该事件的发生与原告日常维护、保养没有任何关系。电梯属于国家特种设备，其日常维修和保养须由专业的电梯维保公司人员承担，维保公司人员说要干透了才能修理，否则会造成触电事故，由此电梯关闭了十几天，影响了业主的正常生活，但不能指控物业公司故意拖延电梯维修时间。该次修理电梯费达5000元，未动用专项维修基金，也未让该楼道业主分摊一分钱，由业委会和物业公司共同分摊的。对证据一中照片3－33真实性、关联性和证明对象均有异议。几张照片没有拍摄时间、拍摄地点和拍摄载体，仅能反映一个时间节点的静态过程中存在问题，并不能证明物业服务的持续性动态过程中都存在问题。照片11中反映的问题是个小喷水池，不属于小区景观喷水池，原告2014年11月入住小区时，该喷水池就已经停用，原告曾与业主委员会商量是否要重建和完善这个喷水池，业委会不同意，认为没有价值。故该小喷水池便一直废弃不用。照片21反映的消防厢破损问题，原告发现后已及时更换玻璃。至于楼梯间脏乱和卫生环境问题，原告只要发现楼梯间有杂物，下水道有漏水等都有进行维护和清理。公用通道上有垃圾乱堆放，保洁人员通过不定期保洁会清理干净的；机动车、非机动车随意占道问题并不突出，物业工作人员发现问题都有阻止。至于外来人员乱张贴广告行为，确实存在很难防范，但公司表示积极整改。关于原告人员配制不达标问题，因原告实施包干制，人员需要多少视提供服务情况而定，只要能满足物业服务即可，没有达到合同上规定的人数并不表示没有做好物业服务。另外，被告还多次提到物业公司反映无技防的问题，如无监控器，发生盗窃事件没有监控记录等。事实上根据附件五的约定，电子防盗、监控、报警系统及楼宇对讲、电子巡更等，是保持完好，有损坏及时修复。如业主家被偷盗，有的地方无设置监控探头的，不能说就是物业公司的问题。 反诉原告陈*向本院提出的反诉请求：判令被反诉人偿还电梯修理费9600元；判令被反诉人公告所管理本小区历年来物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；判令由被反诉人承担本案的相关费用。事实与理由：被反诉人于2014年至今管理庭芳苑小区，因电梯长期不停靠反诉人居住楼层，造成生活不便。反诉人和同层业主朱月平到物业报修被拒，找业委会主任也未得到解决。故反诉原告自找维修工修理多次，并和朱月平共同出资9600元修理电梯，该费用应由被反诉人承担。被反诉人在未经业主大会同意的情况下，出租电梯广告、小区公共停车位，被反诉人不仅未公示公共收益，反而将公共收益私自占有，其行为侵犯了广大业主的知情权和合法收益。 反诉被告辩称，一、关于陈*请求反诉被告偿还电梯修理费9600元的问题。陈*的该项诉求，没有事实和法律依据。其理由：一是所谓“电梯不停靠反诉原告楼层，经修理多次”没有事实依据。陈*系2014年初入住庭芳苑小区，从2015年2月起至今因与反诉被告发生纠纷拒绝交纳物业费和水电公摊费。反诉被告办公室郭主任和小区业委会王主任均确认，大约是2018年秋季时节，陈*有到反诉被告公司办公室和业委会反映情况，称其住的4#楼电梯不知为何不停靠第5层，其他楼层都可以停靠，要求公司进行修理。郭主任查看了业主的交费情况，认为陈*已有三年多没有交物业服务费，故要求其交纳拖欠的物业费，公司同时通知电梯维保单位派人来修理。陈*认为其不交物业费是因为公司达不到服务标准，公司应当按合同约定负责公用电梯的日常维修。双方就修理电梯问题发生争执。陈*又向业委会和市场监督管理局反映，业委会知道陈*未交物业费，也要求其交纳物业费和修理电梯同时进行。市场监督管理局派员到场了解情况，当得知陈*有三年多未交物业费，且物业公司要求陈*交纳物业费与修理电梯同步进行后，没有说什么就离开了。4#楼电梯后来是如何修理的，反诉被告不知情，陈*也从未告之，业委会也不清楚。故反诉被告仅承认去年陈*有一次到公司反映过修电梯的事，根本不存在多次维修电梯的情况，陈*也未举证证实。案外人庄琴代开的增值税票上注明有4次维修，完全是陈*与案外人虚构的事实。需要说明的是，反诉被告要求陈*交纳拖欠的物业费和修理电梯同时进行，是正常行使“同时履行抗辩权”，符合《合同法》第66条规定的精神，即当事人互负债务，同时履行债务的，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。因此，在陈*不履行交纳拖欠三年多物业费的情况下，反诉被告有权拒绝修理电梯不停靠陈*楼层的要求。二、维修费用9600元不属实。从陈*提供的维修保养电梯单位出具的证明可知，如电梯存在某楼层不停靠的问题，每次修理费用固定单价就是二百元。陈*提交的税务机关代开的增值税普通发票上竟注明有4次维修，每次维修都在2330元加税共计9600元。但陈*未提供维修清单及其他合同等凭据，构成虚开发票且严重违背市场行情。另外，陈*告提供了修理本楼层电梯事件经过的自述材料，上有本楼层邻居506单元朱月平的签字，朱月平应为证人，应当出庭作证，只有经过法庭的质证才能作为定案证据使用，但朱月平未出庭，该自述材料不应采信。朱月平也是因欠费的被诉对象，但已与反诉被告达成和解协议且已实际履行，并未提出支付修理电梯费用的问题。这一事实足以证明，陈*称其与朱月平支付电梯修理费9600元不属实。三、陈*提供的台江区税务局代开增值税电子普通发票不能做为定案证据使用。首先，该电子票据是案外人庄琴自行申报的。反诉被告向台江区税务局调查该增值税电子普通发票情况，了解到该票据系案外人庄琴通过“手机支付宝”软件中的代开发票项目自行申报的，未到台江区税务局申报大厅申报，庄琴是按照代开发票流程申报并没有提供双方合同或电梯维修许可证之类的证据，且按照代开发票规定，委托代开人应对自己的所提交的证据真实性负责。其次，该电子票据内容具有违法性。该票据上备注栏中没有委托代开人庄琴的营业执照、企业税号，说明庄琴连个体户都不是，而代开的增值税票据的服务名称栏目上却写明是电梯维修。《特种设备安全法》第2条规定特种设备的生产（包括设计、制造、安装、改造、修理）、经营、使用、检验、检测和特种设备安全的监督管理，适用本法。本法所称特种设备，是指对人身和财产安全有较大危险性的锅炉、压力容器（含气瓶）、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、场（厂）内专用机动车辆，以及法律、行政法规规定适用本法的其他特种设备。第45条规定电梯的维护保养应当由电梯制造单位或者依照本法取得许可的安装、改造、修理单位进行。电梯的维护保养单位应当在维护保养中严格执行安全技术规范的要求，保证其维护保养的电梯的安全性能，并负责落实现场安全防护措施，保证施工安全。该法的上述规定明确了“电梯维修”只能交由电梯制造单位或依法取得许可证的安装、改造和修理单位”进行。案外人庄琴做为一个自然人，连个体户都不是，又没有营业执照，不可能有电梯修理许可证。因此，该电子票据中的服务内容违反了法律的强制性规定，且系陈*与庄琴恶意串通所为，依据《合同法》第52条第2项和第5项规定应当认定庄琴代开增值税电子普通发票的行为无效，该发票不能做为本案定案的证据使用。同时，反诉被告有权要求公安机关追究陈*企图以代开税票，并通过法律审判方式诈骗钱财的行为；有权请求税务机关追究当事人恶意串通、虚开发票的法律责任。二、关于陈*知情权的问题。（一）关于请求反诉被告在小区公开历年来物业管理服务费用收支情况于法无据。反诉被告认为，业主享有知情权和监督权是不争的事实，无论是《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》的有关规定或是《物业服务合同》的约定，物业公司或业主委员会都有义务接受小区全体业主和物业使用人的监督，定期向业主报告物业服务合同履行情况，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉。业主也享有本物业区域内的物业服务事项的知情权和对物业公司提供物业服务的建议权、督促权，有权监督本物业区域内共用部位、共用设施的经营收益及使用情况。 本案庭芳苑业委会与反诉被告签订的《物业服务合同》明确约定物业费按包干制形式收取，物业费金额固定，盈余或亏损均由物业公司享受或承担，物业服务企业对物业费的支出情况与业主关系不大，是否公示收支情况不影响业主的物业费负担。物业费的支出、利用属于物业公司内部经营范畴，陈*要求反诉被告公开历年物业费收支情况的信息没有法律依据。（二）关于要求公布共有部分收益的收支账目，虽属于业主享有的知情权范畴，反诉被告或业委会每年都有公示这部分信息，陈*在知情权未被剥夺的情况下，提出此反诉请求不应得到支持。根据有关法律法规，小区内共有部分的使用和收益情况，包含出租电梯广告收入、公共停车位处分情况相关资料的公开，都系业主应享有的知情权。本案中，反诉被告与小区业委会签订的《补充协议》已就共有部分使用和收益情况如小区地面摊位收入和地面29个车位收入及广告收入等比例进行了分成，反诉被告和业委会每年都有在小区内公布共有部分的收支账目，未剥夺业主应享有的知情权。陈*作为小区业主之一，在此次诉讼之前从来未要求反诉被告或业主委员会向其公布公有部分的收益账目，如今却要求反诉被告公布共有部分收益账目，不应支持。综上所述，陈*诉请反诉被告支付电梯修理费及公布物业费和共有部分收益账目，没有事实和法律依据，应驳回全部反讼请求。 反诉原告就其反诉请求提供的证据为：1、修理4#楼5层电梯事件经过自述材料，2、电梯维修发票，3、照片一组12张，证明小区内广告及公共停车位变成固定车位。反诉被告对证据1、2真实性、关联性和证明对象均有异议。证据3真实性无异议，该广告收入受小区业委会委托，公司管理和收取费用，收取的费用依照公司与业委会签订的《补充协议》约定分成，每年上缴业委会并予公示；几张照片反映公共停车位成为固定私人停车位的问题，实际上这些私家车位早于反诉被告入驻之前就与开发商和前任物业公司签订合同，反诉被告入住小区以来已经即成事实，业委会也默认。但收取的费用都依据补充协议，且按规定公示、提成和使用。 反诉被告就其辩解提供的证据为：1、福州台江区海西电梯维修中心电梯维修报价单，证明庭芳苑小区电梯维保单位（台江区海西电梯维修中心）开出的电梯不停靠楼层故障维修费报价单，修理此类故障每次报价为280元的事实。2、收支明细表。反诉原告对证据1有异议，现在的人工不止这个价格；对证据2提出其不知道收入单价是多少。楼道进去的门没有安防，小区前后的门没有监控设备，业主报修，公司和业委会都不理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月29日，台江区庭芳苑业委会作为甲方、驰翔物业公司作为乙方，双方签订一份《物业服务合同》，合同主要约定甲方选聘乙方对台江区庭芳苑提供物业服务事宜，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：多层住宅0.75元/月/平方米，高层住宅带电梯1.25元/月/平方米……物业服务期间，乙方按下述第（一）种收费形式确定物业服务费。（一）包干制。由业主向乙方支付本合同第五条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担……物业服务（物业服务资金）按月进行交纳，业主应在每月15日至30日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。本着业主自愿原则可按年度（季/年）进行交纳。拖欠物业费者自欠费第4个月起每天加收5‰的滞纳金。如果因业主故意拖欠物业费而诉至法院，诉讼费及原告方律师费均由被告方承担。公共水电公摊费按以下第（二）种分摊方式分摊：（一）按户数平均分摊；（二）按面积系数平均分摊……停车场收费分别采取以下方式：1、停车服务费收费标准由业主大会决定，也可以参照物价部门规定执行。2、场地使用费：在物业管理区域内公共场所停放车辆收取场地使用费的，由业主大会决定；属于甲方所有或业主私人所有用以出租的车位场地使用费收费标准，由车位所有者与承租人另行约定……乙方相关的权利义务……根据法律、法规的有关规定和本合同约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；根据有关法律、法规的规定和本合同约定，向业主或物业使用人收取物业服务费、通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题……本合同为期三年，自2014年11月1日起至2017年10月30日止……本合同期限届满前3个月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商。若双方无异议，本合同可自动顺延…… 合同签订后，驰翔物业公司进驻庭芳苑小区提供物业服务。陈*交纳了2014年的物业服务，但自2015年2月1日起至2018年12月31日止的物业费至今尚未交纳。 2017年9月17日，台江区庭芳苑业委会与驰翔物业公司续签《物业服务合同》，合同内容与前述《物业服务合同》相同，合同期限自2017年9月17日至2020年10月31日止。同日，台江区庭芳苑业委会与驰翔物业公司另签订一份《庭芳苑物业服务补充协议》，约定：一、小区地下车库除产权车位外，公摊面积全部归全体业主所有，委托物业专项管理并收取相应的使用管理费。二、小区地面摊位收入和地面29个车位收入由业委会和物业公司各占50%平分，采取每季度结算。三、小区电梯内广告税后收入由业委会和物业公司各占50%平分，由物业公司与各商家签订协议，送达业委会备案。四、山坡停车场，乙方每月向甲方缴纳1000元场地使用费。五、公共水电费的分摊按照每月电业局及自来水公司所提供的缴费通知单按实际使用人面积平均分摊，不足部分按受益产权面积平均分摊。六、对讲门铃实际包干制，甲方每季度向乙方支付维修费贰仟元。七、本小区生活水泵由乙方合同期内自费维修保养，供水管道除外。八、未尽事宜可另行协商形成补充协议。 关于驰翔物业公司要求陈*支付2015年2月1日至2018年12月31日拖欠物业服务管理费8563.4元并自欠费第4个月起每天按5‰支付违约金的本诉请求。 陈*提出庭芳苑业委会未召开业主大会，亦未经过招投标，与驰翔物业公司于2017年9月17日续签的《物业服务合同》无效，驰翔物业公司的主体不适格；驰翔物业公司未尽到履行合同的职责，履行物业服务过程中存在瑕疵，违约在先，其无须支付违约金。 驰翔物业公司提出庭芳苑业委会于公司进入庭芳苑小区之前就已经成立；驰翔物业公司进驻庭芳苑小区后已提供了相应的物业服务，也根据业主反映的情况不断进行整改。2018年7月陈*因电梯不停靠问题到物业公司反映情况，物业公司郭主任向陈*提出交纳物业费的主张，导致诉讼时效中断，诉讼时效应从2015年7月1日起计算。 本院认为，一、台江区庭芳苑业委会与驰翔物业公司于2014年10月29日签订的《物业服务合同》中明确规定：“本合同期限届满前3个月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商。若双方无异议，本合同可自动顺延……。”台江区庭芳苑业委会据此合同约定与驰翔物业公司续签《物业服务合同》于法有据，且不违反相关法律规定，续签的《物业服务合同》合法有效，其主体资格适格。陈*未举证证明庭芳苑的其他业主对续签《物业服务合同》的主体提出异议。二、驰翔物业公司进驻庭芳苑小区后，已提供了相应的物业服务，也根据业主反映的情况进行整改。而小区的卫生、车辆停放等问题，有赖于全体业主共同自觉遵守，只单方要求物业服务公司提供尽善尽美的服务显属苛刻。三、《物业服务合同》规定，物业服务费按1.25元/月/平方米收取，公共水电公摊按面积系数以23元/月平均分摊，驰翔物业公司以上述两项标准收取物业服务费及公共水电公摊费于法有据。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十二条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”驰翔物业公司未提供证据证明郭主任于2018年7月要求陈*交纳物业费，故本案的诉讼时效应从2016年6月18日起算，陈*应向驰翔物业公司缴纳2016年6月18日起至2018年12月31日止共计30个月的物业管理费和水电公摊费，合计5467元（127.39平方米×1.25元/月×30个月+23元/月×30个月，取整数），超过本院确定的金额部分不予确认。驰翔物业公司要求陈*按每天5‰支付违约金的诉请于法无据，本院不予支持。 关于陈*要求驰翔物业公司偿还电梯维修费9600元及公告管理庭芳苑小区历年来物业管理服务费收支情况和广告费、停车费共有部分收益收支账目的反诉请求。 陈*提出，2016年年底、2017年8月、2017年年底及2018年夏天，因所在4号楼5层电梯不停靠，其找驰翔物业公司维修被拒，遂自找网络上的维修公司维修电梯，为此与邻居朱月平共同支付了四次维修电梯的费用共计9600元，因维修人员未提供维修发票，其找案外人庄琴代开了维修票据。 驰翔物业公司提出，陈*仅于2018年7－8月间到公司反映4号楼5层电梯不停靠的情况，要求物业公司维修。物业公司郭主任认为电梯不停靠是个小故障，但陈*已有三年多未交纳物业费，要求交纳物业费和电梯维修同步进行。陈*不同意交纳物业费，又向业委会王主任和市场监督管理局反映。王主任和郭主任的意见一致。市场监督管理局的两名工作人员了解到陈*有三年多未交物业费且物业公司已提出同时履行情况，未做任何表示即离开。朱月平在交纳物业费时并未提出以电梯维修费抵扣物业费，且未到庭接受质询。故陈*要求驰翔物业公司偿还电梯修理费9600元的反诉请求于法无据。 本院认为，一、驰翔物业公司关于陈*电梯维修费的上述辩解有理。且陈*未提供证据证明四次维修的维修厂家、维修清单、维修票据等具体情况，其要求驰翔物业公司偿还电梯维修费9600元的反诉请求于法无据，本院不予支持。二、驰翔物业公司提供的证据证明，庭芳苑业委会在小区公告栏公示了《2019年4－6收支明细表》，表中明确载明了小区电梯广告、停车费等共有部分收益收支账目及物业管理服务费收支情况。故陈*的此项反诉请求于法无据，亦予驳回。 综上，本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，驰翔物业公司与庭芳苑业委会签订的《物业服务合同》及《补充协议》未违反上述法律规定，合法有效，对庭芳苑小区的所有业主具有约束力。驰翔物业公司进驻庭芳苑小区提供物业服务后，陈*作为该小区的业主，事实上享受了驰翔物业公司提供的物业服务，应当按照《物业服务合同》及《补充协议》的约定向驰翔物业公司交纳物业服务费及水、电公摊费。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈*应于本判决生效之日起十日内向福州驰翔物业管理有限公司支付拖欠的自2016年6月18日起至2018年12月31日止的物业服务费和水、电公摊费合计5467元； 二、驳回福州驰翔物业管理有限公司的其他诉讼请求；。 三、驳回陈*的反诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福州驰翔物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄利敏 二〇一九年九月十一日 法官助理林熠 书记员许莉 第1页共7页 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条第一款诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。