中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申4287号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张春梅，女，1963年11月13日出生，汉族，住四川省洪雅县。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：魏丹，男，1986年9月8日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：张春梅（魏丹之母），住四川省洪雅县。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨沛，男，1983年9月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：房智明，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王坤林，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 原审第三人：洪雅县鑫顺实业有限公司，住所地四川省洪雅县洪川镇青衣路（西城家园）。 法定代表人：江邦福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王敏，男，该公司员工。 原审第三人:成都双合盛商贸有限公司，住所地四川省成都市武侯区沙堰街**。 法定代表人:杜小丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王敏，男，该公司员工。 原审第三人:洪雅县鑫顺房地产开发有限公司，住，住所地四川省洪雅县洪川镇青衣路（西城家园）/div> 法定代表人：李波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王敏，男，该公司员工。 原审第三人：江邦福，男，1961年4月1日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：王敏，男，住四川省洪雅县（柳街村村民委员会推荐）。 原审第三人：杜小丽，女，1987年3月10日出生，汉族，住四川省西充县。 原审第三人：李波，男，1988年11月25日出生，汉族，住山东省滕州市。 原审第三人：贵州神农果生物科技有限公司，住所地贵州省毕节市新城区行政办公中心政协**。 法定代表人：李小先，该公司总经理。 再审申请人张春梅、魏丹因与被申请人杨沛、原审第三人江邦福、杜小丽、洪雅县鑫顺实业有限公司（以下简称鑫顺实业公司）、洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺房产公司）、成都双合盛商贸有限公司（以下简称双合盛公司）、李波、贵州神农果生物科技有限公司（以下简称神农果公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省高级人民法院作出的(2018)川民终402号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张春梅、魏丹依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项申请再审，事实及理由为：一、原审法院没有严格审查案件基本事实，对张春梅、魏丹支付购房款的事实以及实际占有案涉房屋的事实均未认可，张春梅、魏丹已在案涉房屋被查封前与鑫顺房产公司签订合法有效的书面买卖合同，实际占有案涉房屋，并已支付绝大部分购房款。房屋未过户非因张春梅、魏丹自身原因造成。二、张春梅、魏丹的购房行为发生在杨沛享有抵押权之前，张春梅、魏丹因购房享有的权利应优先于杨沛享有的抵押权。三、从张春梅、魏丹提交的新证据，即四川省成都市武侯区人民法院(2018)川0107执异362号执行裁定书、四川省眉山市中级人民法院(2016)川14执异10号执行裁定书,可以证明在与张春梅、魏丹购买案涉房屋类似的情况下，另案案外人提出执行异议，其权利得到了保护，张春梅、魏丹的合法权益也应得到保护。综上，申请人认为原审判决存在认定基本事实不清，适用法律错误的情形。 杨沛辩称，张春梅、魏丹与鑫顺房产公司不存在真实有效的房屋买卖合同关系，其也未取得案涉房屋的物权，其权利主张属于基于契约关系而产生的债权请求权，而杨沛对案涉房屋办理了抵押登记，享有抵押权，张春梅、魏丹对案涉房屋享有的债权请求权不能阻却本案执行，据此请求维持二审裁判，依法驳回张春梅、魏丹的再审申请。 鑫顺房产公司、鑫顺实业公司、双合盛公司、江邦福述称，鑫顺房产公司与张春梅、魏丹在2011年签订的《商品房买卖合同》真实有效，在交房之后，张春梅、魏丹对案涉房屋实际占有属实，江邦福向杨沛借款也是事实。 再审审查阶段，张春梅、魏丹提交以下证据：1.《交房通知》、证人证言，拟证明张春梅、魏丹在杨沛的抵押权成立前即已接收占有房屋；2.(2016)川14执异10号执行裁定书、（2018）川0107执异362号执行裁定书，拟证明与本案类似案件的裁判结果截然不同，应当同案同判；3.（2019）川1423民初924民事判决书、《证明书》，拟证明张春梅、魏丹与鑫顺房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，鑫顺房产公司应当继续履行合同义务；4.《洪雅县城市房地产开发中不动产登记遗留问题处置工作领导小组关于城市房地产开发中不动产登记遗留问题的处置方案》，拟证明案涉房屋不能过户的原因在于鑫顺房产公司，而非张春梅、魏丹。因大量购房者无法办理产权过户，政府部分成立了专门领导小组处理相关事宜。 经质证，杨沛对《交房通知》的真实性、合法性、关某均有异议，认为：《交房通知》是在本案二审判决生效之后形成，不属于当事人在原审中无法取得的证据；从该证据的内容显示，《交房通知》记载的交房对象不是张春梅和魏丹，不符合房地产企业办理交房流程的惯例。对证人证言的真实性、合法性、关某和证明力有异议；证人应到庭接受询问，向法庭陈述事实；该证人证言的出具形式不符合法律规定，内容也未涉及张春梅、魏丹和鑫顺房产公司之间房屋买卖相关事宜；即便张春梅和魏丹存在收取租金的行为，但也可能是基于江邦福个人清偿民间借贷债务，并不必然等于房屋买卖之后取得收益的权利。对（2016）川14执异10号执行裁定书、（2018）川0107执异362号执行裁定书的真实性、合法性无异议，对关某有异议。对（2019）川1423民初924民事判决书、《证明书》的真实性、合法性、关某和证明力有异议，认为：该案起诉时间为本案二审法院作出判决后，其诉讼目的显然是拟排除执行；在该案诉讼中各方当事人均未向法院陈述诉争房屋被抵押的事实。对最后一份证据，因该证据形式为复印件，无法与原件核实，对《洪雅县城市房地产开发中不动产登记遗留问题处置工作领导小组关于城市房地产开发中不动产登记遗留问题的处置方案》的真实性、关某有异议。经质证，鑫顺房产公司、鑫顺实业公司、双合盛公司、江邦福对张春梅、魏丹提交的上述证据的真实性、合法性、关某无异议，对其证明目的予以认可。 对于张春梅、魏丹再审提交的上述证据，本院认定如下：1.关于《交房通知》，该份证据的落款时间为2011年3月1日，属于在原审中已经存在的证据，张春梅、魏丹不能说明因客观原因未发现或无法取得，不符合《最高人民法院关于适用的解释》三百八十八条之规定，不应作为新证据。同时该份证据系鑫顺房产公司向案外人雅雨物业管理有限公司出具，而非向张春梅、魏丹出具。经询问，张春梅、魏丹亦不能提交鑫顺房产公司向其出具的交房通知以及其与物管公司之间的交接房手续，与常情不符，故对该份证据不予采信。2.关于证人证言，出具证言的证人并未到法庭进行陈述并接受双方当事人质询，不应作为证据采信。3.关于(2016)川14执异10号执行裁定书、（2018）川0107执异362号执行裁定书，(2016)川14执异10号执行裁定书系拆迁安置户所提执行异议，（2018）川0107执异362号执行裁定书系其他小区业主所提执行异议，所涉案情与本案并不相同，不构成足以推翻原审判决的新证据。4.对（2019）川1423民初924民事判决书、《证明书》，四川省洪雅县人民法院并未判决确认房屋的所有权，不能达到张春梅、魏丹的证明目的。5.关于《洪雅县城市房地产开发中不动产登记遗留问题处置工作领导小组关于城市房地产开发中不动产登记遗留问题的处置方案》，该份证据系复印件，亦未加盖政府相关部门的与原件一致的印章，不能单独作为认定事实的依据。综上，对张春梅、魏丹所提交的上述证据，本院均不予采信。张春梅、魏丹根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项的规定申请再审的理由不能成立，本院不予支持。 本院认为，本案再审审查主要围绕以下问题：张春梅、魏丹是否有权就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案申请人张春梅、魏丹须在同时满足上述法律规定的四项要件情形下，才享有足以排除强制执行的民事权益。2011年3月1日，张春梅、魏丹与鑫顺房产公司签订《商品房买卖合同》，并约定房屋交付使用后九十日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。张春梅、魏丹与鑫顺房产公司应按约在2011年6月1日前办理完成案涉房屋的权属转移登记。但根据本案查明的事实，张春梅、魏丹系于一年后即2012年6月15日，才向鑫顺房产公司出具自书催告办证函要求办理过户登记手续，二人对房屋权属转移登记的办理怠于行使权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，二审法院认定张春梅、魏丹就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当，本院予以支持。 综上，张春梅、魏丹的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回张春梅、魏丹的再审申请。 审判长  冯文生 审判员  李延忱 审判员  马 岚 二〇一九年九月二十四日 法官助理毛荧月 书记员王钰婷