湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终3111号 上诉人（原审被告）：临武县同兴房地产开发有限公司。 法定代表人：官强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周小毛，男，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：刘萍，女，1988年12月10日出生。 委托诉讼代理人：唐绍钧，临武舜安法律服务所法律工作者。 上诉人临武县同兴房地产开发有限公司（以下简称同兴公司）因与被上诉人刘萍房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省临武县人民法院(2019)湘1025民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 同兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判同兴公司没有延期交房，不承担任何责任；一、二审诉讼费由刘萍负担。事实和理由：一审判决对涉案《商品房买卖合同》第九条第一款的理解不当，该条约定的“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”不是指国家有关部门下达的证明文件，而是项目工程主体竣工后向质检部门送报申请验收，质检站领导批准签字后，由质量监督站监督，并组织设计、施工、监理、建设单位共同备案证明的资料文件，是以后政府相关部门进行验收，办理房产权证的前提条件。 刘萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 刘萍向一审法院起诉请求：1.判令同兴公司将验收合格的同兴花园1栋602房交付给刘萍，并履行协助刘萍办理房产权登记的义务；2.判令同兴公司按2018年4月24日的承诺给付刘萍20,000元逾期交房损失费；3.判令同兴公司承担逾期交房自2017年12月1日至2019年4月1日，共19个月的约定借款利息41,885.88元（146,968元×1.5%×19个月）；以上2-3项合计为61,885.88元；4.诉讼费用由同兴公司负担。 一审法院认定事实：同兴公司是具有房地产开发、商品房销售的有限责任公司，位于临武县大武路北面与沙溪路东侧交汇处的同兴花园小区的土地使用权归其所有，在取得临武县城乡建设规划局颁发的临城规工（2016）字第04号《建设工程施工许可证》和临武县房产管理局颁发的临房售许字（2016）第007号《商品房预售许可证》等证后，同兴公司开始对该土地进行商品楼建造、预售。2017年2月26日，刘萍作为买受方与同兴公司作为出卖方签订《商品房买卖合同》，主要约定：一、该商品房为同兴花园1栋6层02号；二、建筑面积：该商品房的房产测绘机构为临武县房产局测绘队，其测绘面积共116.37平方米；三、价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币2466元，总价款为人民币286,968元；四、付款方式：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币壹拾肆万陆仟玖佰陆拾捌元；贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年2月26日前支付首期房价款人民币146,968元，占全部房价款的51%。余款人民币140,000元向银行申请贷款支付；五、商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；2.该商品房已取得房屋测绘报告；六、交付时间和手续：1.出卖人应当于2017年8月30日前向买受人交付该商品房；2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间；七、逾期交付责任：按照逾期时间，分别处理；1.逾期不超过90日，为正常延工期，合同继续履行；2.逾期交房时间在90日后180内按银行同期活期存款利率计算违约利息，逾期交房超过180天，按银行同期贷款利率计算违约利息；八、争议解决方式：合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等机关调解；或依法向房屋所在地人民法院起诉。该合同经双方签字、捺印、盖章。合同签订后，刘萍依约定向同兴公司交清首付款146,968元，并于2017年3月27日办理案涉房屋的商业贷款手续，向中国邮政储蓄银行股份有限公司临武县支行贷款14万元。同兴公司（建设单位）于2017年7月28日协同深圳市国际印象建筑设计有限公司（设计单位）、湖南方圆工程咨询监理有限公司（监理单位）、湖南金康建设集体有限公司（施工单位）对临武县同兴花园住宅小区1#～9#栋进行主体工程质量验收，并作出《主体工程质量验收监督意见表》，认为涉案工程的混凝土工程、砌体工程、钢结构工程均达到建筑工程质量验收标准，但同兴公司的验收行为未得到相关行政管理部门的盖章认可。2017年8月30日，同兴公司未能依约定向刘萍交付房屋，双方由此产生纠纷。为此，同兴公司于2018年4月24日，向刘萍出具承诺书，承诺：一、各业主所购房产必须在2018年9月1日前交房；二、如果本公司在2018年9月1日前不能交房，违约责任按合同执行，另外本公司愿意补偿各业主贰万元损失费。2018年9月1日，双方仍未完成涉案房的交付。另查明，2017年12月1日-2018年3月1日，中国人民银行同期活期存款年利率为0.35%，2018年3月1日-2019年4月1日中国人民银行一年至五年之间的同期贷款年利率为4.75%。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案中刘萍与同兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律或者行政法规的强制性规定，合同合法有效，刘萍、同兴公司均应依约履行。本案的争议焦点为：一、在双方约定的期限内涉案商品房交付条件是否成就；二、同兴公司是否应当承担迟延交房的违约责任，如承担，违约金如何计算。关于焦点一，双方签订的合同载明的商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。本案中，同兴公司所举证的《主体工程质量验收监督意见表》、《主体工程质量验收监督记录》及《单位工程主体验收申报表》系同兴公司就工程质量的验收向相关部门申请备案的书面材料，并不是已取得建设工程竣工验收的备案证明文件。同时，同兴公司辩称该房屋已具备交房条件，且已通知刘萍收房，是刘萍拒绝收房,但未提交证据予以证明，对该抗辩意见不予采纳。由此，案涉房屋的交付条件并不成立，房屋并未交付，对刘萍要求交付验收合格的房屋并协助其办理房产权登记的诉讼请求予以支持。关于焦点二，双方签订的合同载明商品房交付时间为2017年8月30日，双方于2018年4月24日签订承诺书，该承诺书系对2017年2月26日签订的《商品房买卖合同》的补充协议。截止至起诉之日，同兴公司仍未交房，综上，同兴公司应当承担迟延交房的违约责任。该院对刘萍要求同兴公司支付逾期交房利息及给付2万元的逾期交房损失费的诉讼请求予以支持。关于逾期交房利息：同兴公司逾期交房时间为2017年8月31日起算至刘萍主张的2019年4月1日，合计为576天。计息本金，刘萍主张按首付款146,968元而不是按房屋总价款计算系其对自己民事权利的自由处分，且未加重同兴公司的责任，予以认可。逾期利率，刘萍所主张月利率1.5%无证据证明，不予支持，应以该院查明的为准，即根据合同的第十二条的第二款规定，逾期利息分阶段结算，2017年8月31日-2017年11月30日共计90天，为正常延工期，不计算利息；2017年12月1日-2018年3月1日共计90天，系逾期90日后180日内。利率按照中国人民银行同期活期存款年利率0.35%计算，即146,968元×0.35%×90天/365天=126.8元；2018年3月2日-2019年4月1日共计396天，利息按照中国人民银行一年至五年之间的同期贷款年利率4.75%计算。146,968元×4.75%×396天/365天=7573.8元。以上利息共计7700.6元（126.8元+7573.8元=7700.6元）。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“一、限被告临武县同兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按双方签订的《商品房买卖合同》将验收合格的同兴花园1栋602房交付给原告刘萍并协助办理房产权登记；二、限被告临武县同兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘萍逾期交房损失2万元；三、限被告临武县同兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘萍逾期交房利息7700.6元；四、驳回原告刘萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计674元，由原告刘萍负担374元，由被告临武县同兴房地产开发有限公司负担300元。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为同兴公司是否应承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”涉案《商品房买卖合同》约定在2017年8月30日前将符合合同约定的商品房交付刘萍使用，并约定逾期交房违约责任。因同兴公司未能按期交房，同兴公司于2018年4月24日向刘萍出具承诺书，承诺如在2018年9月1日前不能交房，违约责任按合同执行，并补偿20,000元损失。本案中，双方当事人均未提交交房通知单，同兴公司提供的证据不能证明涉案房屋已经验收合格符合交付条件。同兴公司没有按照合同及承诺书的约定交房，已构成违约，应承担违约责任。一审判决同兴公司向刘萍交付验收合格的涉案房屋并协助办理房产权登记，以及支付逾期交房损失和逾期交房违约金并无不当。同兴公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，同兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费493元，由临武县同兴房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴陈峰 审 判 员 李气春 审 判 员 邓 群 二〇一九年九月二十六日 法官助理 袁浩飞 书 记 员 吴 瑾 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。