四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2161号 上诉人（原审被告、反诉原告）：朱绍鸿，男，汉族，生于1941年9月10日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：樊荣，四川修为律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：朱渊，男，汉族，生于1972年11月1日，住四川省南充市顺庆区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：朱波，女，汉族，生于1968年2月4日，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：朱涛，女，汉族，生于1969年6月29日，住四川省南充市顺庆区。 以上二上诉人的委托代理人：朱渊，男，汉族，生于1972年11月1日，住四川省南充市顺庆区，系朱波、朱涛之弟。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：晏泽文，男，汉族，生于1956年3月27日，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：向军，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨颂，四川首力律师事务所律师。 上诉人朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊因与被上诉人晏泽文房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2018）川1303民初3825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱绍鸿、朱渊、朱波、朱涛向本院上诉请求：撤销原判，确认上诉人依法享有案涉房屋的40%产权；被上诉人承担一、二审案件诉讼费用。一、本案因上诉人朱绍鸿与被上诉人晏泽文签订的《房屋转让合同》发生的纠纷，根据最高院《关于印发修改后的民事案件案由规定》，本案案由应定为确认合同有效纠纷，晏泽文诉讼请求为“依法确认位于南充市高坪区住房归原告所有”，其诉讼请求不当，理应驳回。二、晏泽文系营山氮肥厂职工，其在与朱绍鸿签订《房屋转让合同》时，对朱绍鸿享有60%产权的房改房是清楚的，双方约定转让60%产权也是明确的。双方没有对剩余营山氮肥厂享有的40%的产权签订意向书、备忘录等预约合同，约定在一定期限内将40%的产权归被上诉人所有。一审认定被上诉人已经于2002年11月购买了案涉房屋的全部所有权，属认定事实错误。三、上诉人朱绍鸿转让案涉房屋60%产权时，朱绍鸿的妻子赵素兰已去世，其子朱渊、朱波、朱涛未对赵素兰应占份额进行继承分割。赵素兰的份额属于四上诉人的共同财产，朱绍鸿无权对继承的房屋进行处置。朱绍鸿未经其他继承人同意向晏泽文转让案涉房屋的60%产权，理应无效。 晏泽文答辩称：一、房屋转让合同依法成立并生效，不违反行政法规及法律强制性规定，各方已经履行了义务，答辩人的义务是给付10000元价款，上诉人的义务是交付房屋和协助办理过户，答辩人请求并无不当；二、合同签订之前上诉人朱绍鸿已向单位支付了全部的购房款，同时转让合同第三条明确约定，房屋转让后，因此房产生的产权变更，办理全产权、土地使用证等及其他因此房产生的一切费用均由乙方负责，由此说明朱绍鸿是对全部产权的转让，且答辩人也是支付了全部产权的对价，所以本案转让的是整个房屋，一审判决认定事实清楚；三、案涉合同2002年签订，答辩人支付了对价，在提起诉讼时，上诉人已将房屋交付，居住使用长达15年，此期间，各上诉人均未提出任何异议，同时，结合当时房屋的市价及上诉人购买房屋的价格，答辩人支付10000元购房款也是符合当时整个房屋的市场价格的，依照最高法关于房屋买卖合同司法解释第三条，上诉人以朱绍鸿无权处置案涉房屋为由主张合同无效，不应得到支持。请求驳回上诉，维持原判。 晏泽文向一审法院诉讼请求：一、依法确认位于南充市高坪区住房归晏泽文所有；二、判令朱绍鸿、朱渊、朱波、朱涛协助晏泽文办理前项房屋权属变更的过户手续，将该房屋的房地产权利登记至晏泽文名下；三、诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2002年11月17日，晏泽文（乙方）与朱绍鸿（甲方）签订了《房屋转让合同书》，合同约定：甲方将自己拥有60%共有产权的原营山氮肥厂小龙门6号7宿舍3单元3楼6室住房一套转让给乙方长期居住；乙方付给甲方一次性转让费人民币10000元整，甲方将共有权证交给乙方；房屋转让后，因此房屋所产生的产权变更，办全产权，办土地证等及其他因此房产生的一切费用均由乙方负责。同年11月24日，晏泽文向朱绍鸿支付房屋转让费10000元，朱绍鸿将房屋和产权证交付晏泽文。晏泽文接受房屋后即与家人共同居住使用至今，其间并以该房屋新地址办理了户籍迁入及以朱绍鸿名义办理取得房屋全产权证书，但在晏泽文要求朱绍鸿办理房屋权属过户登记时，却遭其推诿。晏泽文为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊辩称：一、因案涉房屋产权登记在朱绍鸿名下，故本案应确认房屋买卖合同效力，而不是确认位于案涉房屋归晏泽文所有；二、案涉合同载明的内容应当是无固定期限的租赁合同；三、签订案涉合同时，案涉房屋系朱绍鸿与营山氮肥厂共同共有，其中朱绍鸿60%的产权，营山氮肥厂40%的产权，按当时政策，朱绍鸿出售60%产权的行为无效；四、朱绍鸿转让房屋时，案涉房屋60%的共有人赵素兰已于2002年7月12日病故，赵素兰的各继承人均未继承分割案涉房屋，朱绍鸿转让房屋时，其他继承人都不知晓，朱绍鸿擅自处分房屋的行为，违反了《继承法》的规定，应当无效；五、退一步讲，案涉合同签订时，朱绍鸿仅有60%的产权，也只能处分60%的房屋产权，而非案涉房屋的全部产权。综上，请求人民法院依法裁决。 朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊向一审法院反诉请求：一、判令朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊享有案涉房屋40%的所有权（以现有实际价值计算）；二、由晏泽文承担反诉诉讼费。事实和理由：朱绍鸿系原营山氮肥厂职工。1993年12月，原营山氮肥厂将案涉房屋60%的产权出售给朱绍鸿，并办理了共有产权证书。2002年11月17日，晏泽文与朱绍鸿签订了《房屋转让合同书》，约定将朱绍鸿已办理共有产权证拥有的60%产权转让给晏泽文，并将该60%的共有权证书交给晏泽文。2006年9月，营山县人民政府向南充市房改办出具营府函〔2006〕52号函件，请求南充市房改办将原企业职工共有房屋产权证改办为个人房屋所有权证书，该房产证登记的所有权人仍为朱绍鸿。综上，朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊认为案涉合同约定将60%的房屋所有权转让给晏泽文，仍有40%的房屋产权没有转让，请求人民法院依法支持其反诉请求。 晏泽文辩称：一、案涉合同转让的是全部的房屋产权，只是当时的房屋产权证书载明的为60%的产权，朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊主张40%的产权未予转让不是事实；二、晏泽文的请求与其本诉的答辩自相矛盾；三、朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊请求判令其享有40%讼争房屋的权利，不能构成反诉请求。综上，请求人民法院驳回朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊的全部诉讼请求。 一审法院认定事实：一、晏泽文与朱绍鸿均系原营山县氮肥厂职工。位于南充市高坪区小龙门**********房屋系原营山县氮肥厂分配给朱绍鸿居住的房屋，即本案案涉房屋。1993年12月，原营山县氮肥厂将该房60%的产权出卖给朱绍鸿，并办理了共有产权证书。二、2002年11月17日，晏泽文（乙方）与朱绍鸿（甲方）签订了《房屋转让合同书》，合同约定：甲方有原营山氮肥厂小龙门6号7宿舍3单元3楼6室住房一套，现转让给乙方长期居住，特签到以下合同。1、该套住房为二室一厅一厨一厕前后阳台建筑面积54.69平方米，并有个人60%的共有产权证书。2、甲方将该房转让给乙方居住，乙方付给甲方一次性转让费人民币壹万元正。甲方将共有产权证交给乙方。3、房屋转让后，因此房所产生的产权变更、办全产权、办土地使用证等及其他因此房所产生的一切费用均由乙方负责。4、……。晏泽文与朱绍鸿分别在合同的乙方、甲方处签名。合同中另注明：于11.24日乙方交清转让费壹万元，甲方将产权证和房屋交乙方。合同签订后，晏泽文于同年11月24日向朱绍鸿支付房屋转让费10000元，朱绍鸿将共有权证书和房屋交付晏泽文。嗣后，晏泽文与家人共同居住使用至今，其间并以该房屋新地址办理了户籍迁入。三、原营山县氮肥厂后更名为南充嘉东化工总厂，原营山县氮肥厂小龙门6号7宿舍3单元3楼6室更名为南充市高坪区。2006年9月，营山县人民政府向南充市房改办出具营府函﹝2006﹞52号函件，注明“原南充嘉东化工总厂……，原厂职工住房二宿舍、……七宿舍、八宿舍共224套优惠出售给职工。购房职工按房价的60%交纳了购房款。并于九三年底办理了60%的共有产权证，余下40%的购房款于九四年七月由原厂财务科全部收齐，因……，该笔资金被挪用未能上交，也未到房改部门办理相关手续”，请求南充市房改办将原企业职工共有房屋产权证改办为个人房屋所有权证。南充市房地产管理局为案涉房屋办理了房屋所有权证，房屋所有权证登记案涉房屋的所有权人为朱绍鸿，此次办理房屋所有权证的费用由晏泽文给付，房屋所有权证和土地使用证均由晏泽文保管。四、被告朱绍鸿的妻子赵素兰于2002年7月12日去世，朱绍鸿与赵素兰共同生育子女朱波、朱涛、朱渊。 一审法院认为，本案争议焦点：一、《房屋转让合同书》是否合法有效；二、朱波、朱涛、朱渊对案涉房屋的继承及朱绍鸿出售房屋的合法性问题；三、《房屋转让合同书》转让的是居住权还是所有权；四、案涉房屋朱绍鸿等是否享有40%的权属份额。一、晏泽文和朱绍鸿签订的《房屋转让合同书》，系双方真实意思表示。双方争议的房屋系房改房，该房屋初始产权属于原营山县氮肥厂，结合营山县人民政府向南充市房改办出具营府函﹝2006﹞52号函件的内容，应当认定朱绍鸿在转让房屋时已经向原营山县氮肥厂支付了全部购房款，鉴于原营山县氮肥厂的原因，只是未将产权全部登记到朱绍鸿个人名下。因此，本案争议的房屋是合法建成并取得了产权登记的房屋，该房屋的转让不会损害国家和社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应当认定为合法有效。二、朱绍鸿的妻子赵素兰去世后，本案朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊对赵素兰的房产份额享有法定继承权，朱绍鸿与其子女朱波、朱涛、朱渊未对赵素兰应占房产份额进行分割，赵素兰应占房产份额当属于朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊的共同财产，朱绍鸿个人无权对房屋进行处分。朱绍鸿向晏泽文转让案涉房屋时，虽未征得其他继承人的同意，但案涉合同签订后，晏泽文已向朱绍鸿支付了合同约定的全部对价，朱绍鸿也将该房屋交付给晏泽文及其家人居住、使用至本案晏泽文提起诉讼时已接近十五年，在此期间，朱绍鸿及朱波、朱涛、朱渊均未对此提出异议，朱绍鸿与晏泽文的房屋转让协议已实际履行，同时，结合当时房屋的市场价格以及朱绍鸿购买房屋的价格，应当认定晏泽文支付的购房款符合当时的市场价格，因此，晏泽文系案涉房屋的善意购买人，朱绍鸿除代表自己外，还代表朱波、朱涛、朱渊签订合同的行为，应当构成对朱波、朱涛、朱渊的表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”、《中华人民共和国继承法》第八条“继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，一审法院认定朱波、朱涛、朱渊均认可朱绍鸿向晏泽文出售案涉房屋的行为。三、从《房屋转让合同书》的1、2、3条约定看，晏泽文付给朱绍鸿一次性转让费人民币10000元整，朱绍鸿除将案涉房屋交付给晏泽文外，还将共有权证交给晏泽文，同时还约定了房屋转让后，因此房所产生的产权变更、办全产权、办土地使用证等及其他因此房产生的一切费用均由晏泽文负责等。事实上，在晏泽文在支付了10000元转让费后，朱绍鸿将争议房屋及共有权证书交付给了晏泽文，之后办理房屋产权证书的手续费也由晏泽文进行给付。按照当时市场价格，10000元转让费与位于该处的同等房屋销售价值相当，因此，案涉合同约定的转让系全部房屋所有权的转让。四、从营山县人民政府向南充市房改办出具营府函﹝2006﹞52号函件的内容可以认定，朱绍鸿在1994年7月已经向原营山县氮肥厂交清了全部购房款，仅仅在本案房屋转让时没有办理房屋的全产权证书，案涉合同中载明合同中60%的共有产权证书的描述，其表明的意思是当时案涉房屋产权登记的情况，并非实际房屋所有权的多少。对案涉房屋出让时未登记在朱绍鸿名下的40%产权晏泽文是否给付转让费、是否包含在晏泽文已付的10000元内，双方争议较大。因案涉房屋系原营山县氮肥厂的公有住房，分配给朱绍鸿居住，进入房改后由朱绍鸿按照成本价或者标准价购买。房改房的买卖有一定的优惠政策，包括了工龄、职务或职称方面的优惠，是对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，受让主体特定，其中的优惠政策针对的是朱绍鸿而非晏泽文，故一审法院作出有利于出卖人的解释，即晏泽文已经于2002年11月购买了案涉房屋的全部所有权，但已付的10000元的房屋转让费仅为其中60%的费用，剩余的40%的房屋价值属于朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊共有享有。因案涉房屋买卖发生在2002年，故应按当时双方交易的价格进行计算补足，经本院计算，40%的房屋价款为10000元÷60%-10000元＝6667元，虽然朱绍鸿等未向晏泽文进行过催收，但时间较长，酌情调整为10000元。综上，晏泽文请求确认房屋归其所有并要求朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊协助办理房屋权属变更过户手续符合法律规定，依法支持。朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊要求确认享有40%的案涉房屋产权的请求，与查明的事实不符，不予支持，但晏泽文应当向朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊支付尚未支付的购房款。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条及前述法条之规定，判决：一、位、位于南充市高坪区的房屋归晏泽文所有、朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊在本判决生效后三十日内协助晏泽文办理位于南充市高坪区房屋的产权过户登记手续（登记过户在晏泽文名下）；三、晏泽文在本判决生效后十日内向朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊支付购房款10000元；四、驳回朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4616.00元，反诉案件受理费2150元，共计6796元，由晏泽文负担50元，朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊共同负担6746元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。晏泽文自愿支付朱绍鸿、朱渊、朱波、朱涛购房款20000元。 二审查明的事实与一审认定事实相一致，予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对双方当事人的诉辩意见，就本案争议的焦点：晏泽文的诉讼请求是否适当；《房屋转让合同》的效力；《房屋转让合同》转让的是全部产权还是部分产权，四上诉人是否享有40%的产权等，本院评判如下。 关于晏泽文的诉讼请求是否适当的问题。朱绍鸿等四上诉人认为，案涉房屋登记在朱绍鸿名下，晏泽文与朱绍鸿签订了《房屋转让合同》，因该民事行为，依法应为确认《房屋转让合同》的效力纠纷，而非晏泽文请求确认案涉房屋的权属纠纷。经审查，晏泽文请求确认房屋权属纠纷，原于其与朱绍鸿签订的《房屋转让合同》的约定，居住使用情况以及支付的房款和相关手续费。因案涉房屋至今仍登记在朱绍鸿名下，故晏泽文请求确认房屋的权属，要求朱绍鸿协助办理房屋权属变更过户手续，符合法律规定。上诉人请求驳回晏泽文的诉讼请求，本院不予采纳。 关于《房屋转让合同》的效力问题。上诉人主要认为案涉房屋涉及到朱绍鸿之妻赵素兰的遗产，赵素兰在《房屋转让合同》签订前便已去世，赵素兰应占房屋的份额，应由四上诉人享有，朱绍鸿个人无权进行处置，因此，《房屋转让合同》无效。对此，一审法院已作了详尽的阐述，本院不再赘述。故案涉房屋在朱绍鸿转让晏泽文，晏泽文已居住使用了十五年之久，朱绍鸿等四上诉人才提出异议，即与事实不符，也不符合法律规定，本院不予支持。 关于《房屋转让合同》转让的是全部产权还是部分产权，四上诉人是否享有40%的产权问题。经查明，案涉房屋为原营山氮肥厂的公有住房，分配给朱绍鸿居住，1993年朱绍鸿依据南充市政府房改房政策，享有案涉房屋的60%产权，并办理了60%的共有产权证，余下的40%产权，从营山县人民政府向南充市房改办出具营府函（2006）52号函件的内容看，朱绍鸿已于1994年7月底交清了全部购房款，因于氮肥厂的原因而没有办理全产权证书。但从双方签订的《房屋转让合同》约定的内容看，虽签订合同时朱绍鸿只持有60%的共有产权证，但各方缔约目的及实际履行合同情况表明，朱绍鸿所转让的是整个房屋，而非部分产权；朱绍鸿转让前付清了全部购房款，晏泽文向其支付了相应的价款，并在2006年南充市房地产管理局为案涉房屋办理房屋所有权证时，晏泽文按合同约定支付了办理房屋所有权证的手续费，故此，朱绍鸿等四上诉人请求享有案涉房屋40%的产权，理由不成立，本院不予支持。根据案涉房屋的实际情况，对40%产权的价值问题，从有利于出卖人考虑，一审法院酌情认定了10000元，二审中，晏泽文同意支付20000元，应当准予。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市高坪区人民法院（2018）川1303民初3825号民事判决第一、二、四项； 二、变更四川省南充市高坪区人民法院（2018）川1303民初3825号民事判决第三项“晏泽文在本判决生效后十日内向朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊支付购房款10000元；”为：“晏泽文在本判决生效之日起十日内向朱绍鸿、朱渊、朱波、朱涛支付购房款20000元”。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审处理不变；二审案件受理费2150元，由上诉人朱绍鸿、朱渊、朱波、朱涛共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  龙 燊 审判员  江春虹 二〇一九年九月九日 书记员  罗 满