云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终699号上诉人（原审原告）：卢自华，男，1979年5月26日生，汉族，居民，住玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：闭春晓，男，1989年11月17日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：马旭，男，1968年10月28日生，回族，农民，住玉溪市华宁县。被上诉人（原审被告）：马越超，男，1986年3月14日生，回族，农民，住玉溪市华宁县。第三人：储亚萍，女，1961年9月9日生，回族，居民，住玉溪市华宁县。第三人：马小龙，男，1988年5月15日生，回族，居民，住玉溪市华宁县。上诉人卢自华因与被上诉人马旭、马越超，原审第三人储亚萍、马小龙返还原物纠纷一案，不服云南省华宁县人民法院(2018)云0424民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢自华上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“被告马旭委托第三人储亚萍通过竞买的方式以14000元的价格购买得坐落于华宁县……房屋一套”与事实不符。1.既然马旭不出面购买诉争房屋，而是委托储亚萍购买，那就说明马旭没有竞买的资格，如此马旭委托储亚萍购买房屋应是无效的。2.诉争房屋的竞买价是148000元，而马旭的取款凭证的数额与此不符，且不能证明就是付给储亚萍用于购房。3.竞买是2012年7月26日，而马旭转账日期是2012年10月11日，从时间上明显可看出所转款项明显与竞买无关。储亚萍与马旭于2013年4月达成的协议明确“现在由甲方出资……”，也非上述竞买及取款的时间。4.诉争房屋后来经历了两次过户登记，一次是由原来的储亚萍与马林变更为储亚萍与马小龙，另一次是将产权人储亚萍与马小龙变更为其，这说明房屋早就可以变更登记。如果真的是马旭委托储亚萍购买，这么多年没有进行变更登记不合常理。因此，诉争房屋的竞买人就是储亚萍不是马旭。5.对于马旭与储亚萍签订于2013年4月12日的协议，是他们为了达到非法目的所签，不能据此作为认定事实的依据。一审判决将诉争房屋认定为马旭委托储亚萍所购买，如果真是这样，储亚萍将明知不属自己的房屋卖给他人，这样的行为可能涉嫌犯罪。另，诉争房屋因位置在乡镇，且因购买时的市场原因，房价不是很高，但成交价就是正常的市场价格，并不存在判决书认为的“购房款明显低于市场价格”的情况。因这两年房屋买卖价格有较大上涨，不能用现在的房价去衡量两年前的情况。二、一审程序违法。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，房屋权属是最重要的物权之一，其中重要的原则是公示公信，其已提交诉争房屋属其合法财产的证据，在马旭没有提起反诉、权属异议之诉的情况下，一审法院将房屋认定为马旭委托购买，否定不动产登记的公信力，明显违反相关法律规定。三、一审判决适用法律错误。1.假设真的是马旭委托储亚萍购得房屋，在房屋登记为马小龙、储亚萍所有的情况下，其购买诉争房屋属于典型的善意取得。这种情况下，一审判决引用物权法第106条关于善意取得的规定，却作出与此法律规定相悖的判决内容明显错误。2.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，其提交的不动产权证书已充分证明诉争房屋属其所有，而马旭却未提交任何证据证明是诉争房屋的权利人，其的房屋被他人占用，其提出的诉讼请求合理合法，但一审不但没有支持其的诉请，反而支持对方的答辩主张，这种判决与其引用的法律规定相矛盾，当然也是错误的。3.一审判决依据的法律之一是民事诉讼法第一百四十四条，该条文的具体内容为“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”而本案一审过程中被告均已到庭，未到庭的是第三人，故一审判决适用法律错误。4.马越超一审答辩说房屋所有权的变动不影响房屋租赁，但买卖不破租赁的前提条件是租赁关系合法，故马越超的承租权并不受法律保护。综上，一审判决严重损害其的合法权益，恳请二审法院支持其的上诉请求。马旭答辩称，本案是一起典型的因委托买房所引发的合同纠纷。在这起委托买房行为的法律关系中，储亚萍、马林夫妇是被委托的人，其才是实际意义上的买房人。正因为是其委托买房，所以其才会持有与诉争房屋拍卖过程相关的原始资料（公证书、拍卖成交确认书、交款通知书原件）和与本次房屋买卖行为相关的证明文件（含购房款发票、房屋交易税发票、房屋测绘费收据、办证工本费收据、房屋所有权证书、房屋共有权证书、土地所有权证书原件）,也才会有其去装修房屋，并由其对房屋从拍卖成交之日起一直管理使用至今的事实。被委托人马林去世后，第三人储亚萍、马小龙隐瞒事实真相，办理了涉案房屋的所有权和土地使用权变更登记事项。本来办理相关产权变更登记时，应交回原来颁发的产权证书，但是储亚萍、马小龙向办证机构作了虚假陈述，才导致出现一房多证的情形。综上，一审判决根据全案证据综合认定上述委托买房的事实，既符合现实社会中的交易习惯，也符合和比较接近本案的客观真实情况，实现了法律真实和客观真实的高度统一。至于对方提出的两次过户登记，事实上是只有一次，即由农行暂时过户给被委托人储亚萍、马林，这也是按照我们双方约定来履行的，之后再由储亚萍、马林过户给其。综上，原判认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。马越超辩称，请求驳回上诉，维持原判。储亚萍、马小龙未作答辩。卢自华向一审法院起诉请求：1、判令马旭、马越超将坐落于华宁县盘溪镇兴文路70号1幢2单元201室的房屋腾还给其；2、判令马旭、马越超共同支付其自2017年11月起至实际腾还房屋之日止的房屋占用费（以人民币600元/月计算）。一审法院认定事实：第三人储亚萍、马小龙系母子。第三人储亚萍系农行华宁县支行退休职工。2012年7月26日，马旭委托第三人储亚萍通过竞买的方式以148000元的价格购买得坐落于华宁县房屋一套，储亚萍购买了诉争房屋后，将诉争房屋交付给马旭管理、使用至今。2013年4月12日，马旭与第三人储亚萍达成协议，约定：“一、现在甲方负责出资人民币一十六万伍仟元（165000元），由乙方储亚萍以乙方名义参与竞购得华宁县盘溪镇农行拍卖的位于华宁县盘溪镇兴文路盘溪镇农业银行职工宿舍二楼房屋一间。二、所购买的房屋所有权属于甲方马旭所有，但因该房屋系乙方储亚萍以华宁县盘溪镇农行职工名义参与竞购拍得，该房屋产权证书暂时以乙方的名义办理，待今后时机成熟甲方需要时再办理变更手续。三、购买该房屋的所有费用（包含：购房款148000元、税收、手续费）等合计人民币一十六万伍仟元整（165000元），甲方已经全部交付给乙方，并以此协议为据，双方不在单另开具收据。四、该房屋产权证书及购房费用单据均交付给甲方，如甲方今后需要变更产权证所有人，乙方必须无条件配合协助甲方办理产权变更手续，所产生的一切费用由甲方承担。五、该协议系真实意思表示，双方均共同遵守，如哪方违约，需支付对方违约金十万元。此协议一式二份，双方各执一份。甲方：马旭乙方：储亚萍2013年4月12日。”2013年7月2日，华宁县人民政府向第三人储亚萍及丈夫马林颁发了华房权证宁字第××、第××号房屋所有权证。2013年7月23日，华宁县人民政府向储亚萍颁发了华国用（2013）第649号国有土地使用证，土地使用权人登记为储亚萍。储亚萍、马林将产权证书及国有土地使用权证原件交给马旭。2017年6月21日，华宁县国土资源局向第三人储亚萍、马小龙颁发了云（2017）华宁县不动产权第0000502号不动产权证，诉争房屋登记的权利人由储亚萍、马林变更为储亚萍、马小龙。2017年9月1日，马旭与第三人储亚萍达成补充条款，约定：“一、……。二、待储亚萍将所抵押担保的借款还清后，储亚萍必须配合马旭将坐落于华宁县盘溪镇兴文路盘溪镇农业银行职工宿舍二楼房屋的产权证变更为马旭所有。三……。甲方：马旭乙方：储亚萍2017年9月1日。”2017年9月6日，第三人储亚萍向马旭承诺找到马小龙后尽快协助其办理房屋产权变更登记手续。2017年10月20日，卢自华与第三人储亚萍、马小龙的委托代理人闭春晓签订房屋买卖合同，约定第三人储亚萍、马小龙以140000元的价格出售诉争房屋给卢自华。2017年10月30日，华宁县国土资源局向卢自华颁发了云（2017）华宁县不动产权第0001210号不动产权证。另查明，2017年4月，马旭以每年租金6000元的价格将诉争房屋出租给马越超管理、使用至今，租赁期限为2年。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中，卢自华虽已取得了诉争房屋的不动产权证，但卢自华与第三人储亚萍、马小龙签订的房屋买卖合同约定的购房款明显低于市场价格，且卢自华亦未提供充分证据证实已向第三人储亚萍、马小龙支付相应购房款。因此，卢自华要求马旭、马越超腾还诉争房屋并支付房屋占用费的诉讼请求，未提供充分证据证实，不予支持。马旭、马越超辩称不同意腾还房屋的答辩意见，符合法律规定，应予以采纳。第三人储亚萍、马小龙经传票传唤拒不到庭行使权利，应承担相关法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：“驳回原告卢自华的诉讼请求。”二审中，当事人均没有提交新证据。卢自华对一审认定马旭借储亚萍的名义购买诉争房屋的事实提出异议，认为诉争房屋就是储亚萍购买，与马旭无关。经审查，马旭提供的委托购房协议书、拍卖成交确认书、交款通知书、购房款发票、房屋交易税发票、房屋测绘费收据、办证工本费收据、房屋所有权证、房屋共有权证书、土地使用权证均为原件，且系马旭持有，结合拍卖公证书以及马旭于2012年7月27日取款160000元的情况，综合马旭于2017年10月10日向一审法院起诉储亚萍、马小龙合同纠纷一案的审理情况，足以认定诉争房屋在2012年7月竞买时的条件之一是竞买人为农行职工，由于马旭并非农行职工不可能以自己的名义直接购买，基于马旭与马林的亲属关系才出现了由马旭出资、以马林之妻储亚萍的名义买房的情形。因此，原判认定马旭委托储亚萍购买诉争房屋的事实正确，本院予以确认。双方对一审认定的其余案件均无异议，本院亦以确认。本院认为，虽然马旭借储亚萍之名购买诉争房屋，但由于诉争房屋并非经济适用房等政策性保障住房，故马旭委托储亚萍购房并未违反相关政策、法规的规定，双方之间所签订的委托购房协议合法有效。马旭作为实际购房人本可要求登记人储亚萍、马林在取得产权证时协助其办理房屋所有权转移登记，但其称由于双方之间相互信任，加之考虑五年后再过户可省下缴纳增值税和个人所得税的费用，从而未及时过户。之后房屋产权虽登记到了储亚萍、马小龙名下，但其二人在明知自己仅是名义产权人而非房屋实际购买人的情况下，擅自处分诉争房屋系无权处分，买受人卢自华在买房前对诉争房屋不进行实地查看了解房屋使用等情况，明显与常理不符，同时也无证据证实其已实际交付诉争房屋的相应市场对价。因此，卢自华虽与储亚萍、马小龙的委托代理人闭春晓签订了《房屋买卖合同》，并办理了房屋转移登记手续，但不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得应同时具备的全部条件，并不能据此取得诉争房屋的所有权。因此，一审对卢自华要求实际购房人马旭及租赁人马越超腾房，并支付房屋占用费的主张不予支持正确，应予维持。综上所述，卢自华的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由卢自华负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴晓琳二〇一九年九月十日书记员 王航宇