四川省自贡市沿滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0311民初1055号 原告：重庆凯美物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪金紫街******。 法定代表人：张书兵，董事长。 委托诉讼代理人：陆英，女，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈杰，女，汉族，系该公司员工。 被告：程舸，男，1983年2月16日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 被告：郑丹丹，女，1988年2月25日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：郑金财，男，汉族，系父女关系。 原告重庆凯美物业管理有限公司（以下简称凯美物业公司）与被告程舸、郑丹丹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告凯美物业公司的委托诉讼代理人陆英、陈杰，被告程舸、被告郑丹丹委托诉讼代理人郑金财到庭参加诉讼。庭审中，因二被告离婚后，双方协议共有房屋归被告程舸所有，原告凯美物业公司撤回了对被告郑丹丹的起诉，本原准许。本案现已审理终结。 原告凯美物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告立即支付原告物业管理服务费1,559.50元，违约金111.00元，总计1,670.50元；2．由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告凯美物业公司于2017年11月至2019年2月为被告程舸居住的创兴•龙湖时代小区提供物业服务，原告凯美物业公司与创兴•龙湖时代小区业主委员会签订的《创兴•龙湖时代物业服务合同》约定了住宅物业费1.5元/月/平方米，商业物业费3元/月/平方米收费标准。被告程舸所居住的房产建筑面积为68.51平方米，按照合同约定应缴纳物管费102.80元/月。原告凯美物业公司在提供了相应的物业管理服务的情况下，被告从2017年11月至2019年2月期间共计15个月未缴纳物业费，欠费总金额为1,559.50元。依照合同第三十二条的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，按每日万分之三的标准收取违约金，违约金截止2019年2月28日计算金额为111.00元。欠费期间为了保障小区物管服务的持续发展，原告凯美物业公司多次上门催收及张贴小区公告要求被告交纳物业费，但被告一直拒交。为维护原告合法权益，故诉至人民法院。 被告程舸辩称，在购买房屋时，由于给开发商介绍房屋购买者4人，根据协议每介绍一人购买者，开发商给予免交1年物业费的奖励，在原告凯美物业公司参与物业管理之前的物业管理公司都予以了认可，因此被告的物业费应当免交。 原告凯美物业公司围绕诉讼请求，提交了以下证据： 1．物业服务合同备案证明、物业服务合同、协调会记录、提前介入函，拟证明原被告的物业服务关系，原告系合法进入小区进行物业管理及物业费收费标准、收费时间、违约金的计算方式； 2．部分巡逻签到表、人员进出登记表等，拟证明物业的服务内容； 3．催费通知单，拟证明原告凯美物业公司向被告程舸催收物业费； 4．与第三方签订的电梯维保合同、化粪池清掏合同、生活垃圾清运合同、建筑垃圾清运合同，拟证明原告凯美物业公司通过第三方为小区提供服务而产生的服务成本； 5．锦旗、感谢信，拟证明原告凯美物业公司的工作得到了业主的认可； 6．欠费、违约金明细表，拟证明被告程舸的欠费明细； 7．民事判决书复印件、生效证明书复印件，拟证明原告凯美物业公司之前以相同的事实和理由起诉，得到了法院的支持； 8．社区文化活动照片，拟证明原告凯美物业公司为小区提供了丰富的文化活动。 被告程舸提交了以下证据： 1．【创兴·龙湖时代】物业服务费减免确认单四份，拟证明应当减免四年的物业服务费； 2．缴纳水费的收据，拟证明被告程舸交清了水费。 原告凯美物业公司举示的8组证据，被告程舸对第二组证据没有异议外，对其他证据均不予认可；原告凯美物业公司对被告程舸举示的第一组证据不予认可，认为与本案原告凯美物业公司无关，且根据该确认单，被告程舸免交的物业费是由房屋开发商自贡市创兴投资有限公司支付给物业公司，在原告凯美物业公司参与物业服务后没有收到开发商代交的物业费，被告程舸免交物业费的理由不成立。经本院审查认为原告凯美物业公司举示的证据其来源合法，具有真实性，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证，作为定案依据；被告程舸举示的证据不能证明已由开发商向原告凯美物业公司代交了物业费，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2017年11月21日，创兴•龙湖时代小区业主委员会与原告凯美物业公司签订了《创兴•龙湖时代物业服务合同》，将创兴•龙湖时代小区的物业管理委托给原告凯美物业公司，合同约定，高层住宅按1.5元/月•平方米收取物业服务费，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前交纳当月物业服务费用，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准支付违约金。同时还约定了双方的权利、义务、违约责任等内容。合同签订后，原告凯美物业公司从2017年11月25日进场履行了对该小区的管理服务义务。被告程舸系自贡市沿滩区沿滩新城时代大道2号创兴•龙湖时代3栋1单元13楼3号房屋的所有权人，房屋建筑面积为68.52平方米。从2017年11月26日至2019年2月28日一直未向原告凯美物业公司缴纳物业服务费，被告程舸拖欠物业费的时间为15月零5日。经原告凯美物业公司多次催收未果故诉至人民法院。 本院认为，原告凯美物业公司与龙湖时代小区业主委员会签订的《创兴•龙湖时代物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，《创兴•龙湖时代物业服务合同》的效力及于被告程舸，对被告程舸有约束力，原、被告双方的物业服务合同关系成立，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。原告凯美物业公司按照合同约定提供了物业管理服务，被告程舸应当按约定交纳物业服务费。经本院核查，被告程舸实际住房面积为68.52平方米，按照1.5元/月•平方米的标准计算，每月应交纳的物业服务费为102.78元（68.52平方米×1.5元/月•平方米﹦102.78元），从2017年11月26日至2019年2月28日实际欠交的物业服务费为1,558.83元（102.78×15＋102.80÷30×5﹦1,558.83）。原告凯美物业公司要求被告程舸立即支付物业管理服务费1,559.40元，实际为1,558.83元。按照《创兴•龙湖时代物业服务合同》第三十二条“业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金”的约定。被告程舸没有按照合同约定交纳物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告凯美物业公司提交的被告程舸违约金计算明细真实可靠，本院采信。被告程舸应当支付原告凯美物业公司支持的违约金数额为111.00元（每月应收的物业服务费102.80元×0.0003×欠费天数之和）。被告程舸与房屋开发公司自贡市创兴投资有限公司达成的【创兴·龙湖时代】物业服务费减免确认单，对原告凯美物业公司没有约束力，同时被告程舸也没有提交房屋开发公司自贡市创兴投资有限公司代为向原告凯美物业公司交纳物业费的依据。故其辩称物业费应当免交的理由不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、被告程舸在本判决生效之日起十日内支付原告重庆凯美物业管理有限公司物业服务费1,558.83元。 二、被告程舸在本判决生效之日起十日内支付原告重庆凯美物业管理有限公司违约金111.00元。 三、驳回原告重庆凯美物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告程舸负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  邹永明 二〇一九年九月五日 书记员  陈志阳