湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终1550号上诉人（原审原告）：彭新辉，女，1969年11月30日出生，汉族，住湖南省南县茅草街镇大有村第八村民小组。委托诉讼代理人：曹文卿，湖南激扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭卫星，湖南激扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖谷明，男，1969年8月3日出生，汉族，住湖南省南县茅草街镇同利村第十一村民小组。被上诉人（原审被告）：李建军，女，1970年8月22日出生，汉族，住湖南省南县茅草街镇同利村第十一村民小组。委托诉讼代理人：刘建军，湖南金剑律师事务所律师。第三人：曹其顺，男，1968年3月23日出生，汉族，住湖南省南县茅草街镇大有村第八村民小组。上诉人彭新辉因与被上诉人廖谷明、李建军、第三人曹其顺房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省南县人民法院（以下简称南县法院）（2018）湘0921民初1062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人彭新辉及其委托诉讼代理人曹文卿、被上诉人廖谷明、被上诉人李建军的委托诉讼代理人刘建军到庭参加诉讼。第三人曹其顺经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。彭新辉上诉请求：1、撤销（2018）湘0921民初1062号民事判决第二项，改判廖谷明、李建军共同退还彭新辉购房款17000元。2、撤销（2018）湘0921民初1062号民事判决第三项，改判廖谷明、李建军共同赔偿彭新辉解除合同所造成的损失163484.5元。事实与理由：一、李建军与廖谷明所出卖的房屋是夫妻共同财产，李建军与廖谷明作为卖方都在协议书上签字，李建军收取了彭新辉的购房款，由该房屋买卖所产生的债务是夫妻共同债务。协议书上写有“建房前后的一切纠纷由廖谷明负责”，但该内容指的是与建房有关的纠纷，并不是与房屋买卖有关的纠纷，房屋的建造与房屋的买卖是两种不同的法律关系。与房屋的建造有关的纠纷是指因建房前的审批手续、建房过程中的人工、材料、机械等费用，建房后竣工验收等可能产生的纠纷；与房屋买卖有关的纠纷是指在合同的订立、履行过程中，因出卖人的对房屋的处分权、房屋的交付、质量等和买受人交付购房款可能产生的纠纷。协议书上写有“建房前后的一切纠纷由廖谷明负责”，双方的真实意思表示是要在房屋买卖合同过程中排除卖方在建房过程中负有债务的可能，而不是免除李建军作为卖方应负有的责任。二、李建军与廖谷明对其所出卖房屋负有权利瑕疵担保义务，对因房屋买卖合同的解除对彭新辉所造成的损失承担赔偿责任，李建军与廖谷明应赔偿彭新辉163484.5元。本案系房屋买卖合同纠纷，彭新辉只有按协议交付购房款的义务，没有对房屋所有权情形进行查证和了解的义务。廖谷明答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。李建军系受廖谷明的委托出售房屋，且协议书上写明所产生的问题都由廖谷明负责，与李建军无关；彭新辉不是善意购买，对因房屋买卖合同的解除所造成的损失，彭新辉应当承担部分责任。李建军答辩称：廖谷明已说明涉案房屋的买卖系其个人行为，且协议书上写明“建房前后的一切纠纷由廖谷明负责”，故只能由廖谷明承担退款和赔偿损失的责任；彭新辉在买房时存在过错，对因合同解除所造成的损失，彭新辉应自行承担35%的责任。彭新辉向一审法院起诉请求：1、判令解除彭新辉与廖谷明、李建军之间的房屋买卖合同关系。2、判令廖谷明、李建军共同赔偿彭新辉423728元。一审法院查明：彭新辉与曹其顺系夫妻关系。廖谷明与李建军原系夫妻关系，于2013年7月26日登记离婚。本案所涉二底三层房屋坐落于南县茅草街镇长春集镇，所有权人为曹卫文，未办理初始登记。1993年下半年，曹卫文将上述房屋出卖给廖谷明和曹绍芳，未办理转移登记，其中廖谷明居住使用该房屋的西头一底三层部分，曹绍芳居住使用东头一底三层部分。2011年，廖谷明、李建军将其与曹绍芳共同购买的上述房屋，包括曹绍芳居住使用的东头一底三层房屋部分一并出卖给彭新辉，双方于2011年4月7日签订协议书一份，载明：“卖主廖谷明二间三楼房屋卖给彭新辉，事项如下：建房前后的一切纠纷由廖谷明负责”。协议书上由廖谷明、李建军作为卖方签名，彭新辉作为买方签名。协议签订后，彭新辉向廖谷明支付了购房款34000元，并对所购房屋进行了装修。庭审中双方一致认可东头一底三层和西头一底三层房屋的购房款各占一半，分别为17000元。2017年11月10日，曹绍芳以其购买的上述房屋被廖谷明、李建军私自出卖，向南县法院起诉主张返还和支付占用费。2018年4月25日，南县法院就审理的该曹绍芳与李建军、廖谷明、彭新辉、曹其顺房屋买卖合同纠纷一案，作出（2017）湘0921民初1616号民事判决，判决由廖谷明、李建军、曹其顺、彭新辉共同向曹绍芳返还位于南县茅草街镇（原八百弓乡）长春集镇的一底三层东头房屋居住权、使用权；驳回曹绍芳的其他诉讼请求。现该判决已经生效，并经南县法院执行，彭新辉已将上述所购房屋的东头一底三层部分退还交付给曹绍芳，西头一底三层房屋部分继续由彭新辉居住使用。另曹卫文在该案中提供书面说明表示对房屋的买卖不反悔，归廖谷明和曹绍芳所有，各一半。本案起诉前，彭新辉委托长沙天时价格评估事务所有限公司对本案房屋进行价格评估，该公司以价格评估事项在评估基准日，采用当地公开市场价值标准确定的重置价格，于2018年7月10日作出价格评估结论书，结论为委托评估事项在评估基准日2018年7月的重置价格为人民币423728元。诉讼中李建军向南县法院提出重新鉴定申请，湖南恒永房地产评估咨询有限公司受南县法院委托，对上述曹卫文名下位于南县茅草街镇长春集镇的一栋商住用房房地产市场价值进行价格鉴定，于2019年4月19日作出湘恒永房评字（2019）第YG037FYA号房地产估价报告，结论为估价对象在估价人员实地查勘之日2018年12月20日的公开市场房地产总价值评估总价359572元。其中装修价格东头曹绍芳一楼为23101元，二楼9691元；西头李建军一楼15998元，二楼15397元；公共部分8142元。上述房屋装修价格共计72329元。李建军已交纳鉴定费5394元。另诉讼中本院对案涉房屋现场勘查，该房屋共二底三层，分东西两部分，共墙，楼梯共用；从一层到二层须通过东头第一层房间，进入设置在西头第一层房间后面的楼梯上到二层；从二层到三层的楼梯设置在东头第二层房间外靠东一侧，进入西头第二层房间须从东头第二层房间内通过；第三层的房屋均未进行装修。庭审中彭新辉提出所购买的房屋只有一个共用楼梯，房屋不能分开使用，故应当解除房屋买卖合同，由廖谷明、李建军按鉴定的房屋重置价格423728元赔偿损失。廖谷明提出其系上述西头一底三层房屋的权利人，该部分房屋的买卖是双方真实意思表示，合法有效，不同意对该部分解除；彭新辉明知房屋系廖谷明和曹绍芳两家共有，其购买东头一底三层房屋部分，不构成善意取得，对于买卖东头房屋部分和装修损失应当由双方按过错大小承担责任。廖谷明、李建军均提出李建军系受廖谷明委托出卖房屋，且协议约定一切责任由廖谷明承担，李建军在本案中不应当承担责任。另诉讼中经南县法院征询双方当事人的意见，均一致同意东头的一底三层房屋和西头的一底三层房屋剔除装修后的价值，按房屋整体评估价格的50%分别计算；公共部分装修价值的分配，按东西两头房屋各占该公共部分整体装修评估价格的50%计算。一审法院认为，彭新辉与廖谷明、李建军签订的协议书系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。虽该合同标的中的东头一底三层房屋部分系由案外人曹绍芳享有居住和使用权，廖谷明、李建军出卖该部分房屋的行为属无权处分，并且经案外人主张权利，南县法院已判决由房屋买卖双方向案外人返还，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，该无权处分不影响合同的效力。本案所涉二底三层房屋的所有权人为曹卫文，该房屋西头一底三层部分未转移登记至廖谷明名下，但实际已交付并由廖谷明和李建军共同使用，曹卫文对其房屋买卖行为未提出异议，故认定该房屋西头一底三层部分的居住和使用权人为廖谷明和李建军，其对该房屋实际享有占有、使用、收益和处分的权益。廖谷明、李建军将涉案房屋出卖给彭新辉，其中就协议约定的西头一底三层房屋部分，廖谷明、李建军已向彭新辉交付房屋收取了购房款，彭新辉交付购房款后占有房屋进行了装修和使用，双方就房屋买卖的该部分合同已履行完毕。彭新辉所购买房屋原分属不同的权利人，现廖谷明、李建军不同意解除已履行完毕的上述部分合同，彭新辉提出的房屋只有一个共用楼梯，不能分开使用，应当解除整个房屋买卖合同的主张不能成立，对其主张解除上述已履行完毕的部分合同并由廖谷明、李建军赔偿该部分损失的诉讼请求不予支持。对于合同所涉东头一底三层房屋，南县法院已判决由房屋买卖双方向案外人返还，该判决已生效，并经南县法院执行，彭新辉已退还交付给曹绍芳。双方就该东头一底三层房屋的买卖已不能实现其合同目的，现彭新辉主张解除该部分房屋的买卖合同，廖谷明、李建军对此不持异议，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。彭新辉就该东头一底三层房屋部分的买卖合同主张解除并由出卖人赔偿损失，于法有据，予以支持。本案中，李建军虽系合同出卖人之一，但双方在签订协议书时约定一切纠纷由廖谷明负责，该约定不违反法律规定，对彭新辉主张由李建军承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。就彭新辉在本案中的损失应以何种司法鉴定结论作为本案定案依据的问题，一审法院认为，湖南恒永房地产评估咨询有限公司受法院委托对本案房屋进行鉴定，其作出的房地产估价报告程序合法，依据充分，具有高度可能性，根据民事证据高度盖然性证明标准，对该房地产估价报告予以认定，并以该鉴定结论作为计算彭新辉相关赔偿数额的依据。诉讼中经征询当事人的意见，双方一致同意东头的一底三层和西头的一底三层房屋剔除装修后的价值，按房屋整体评估价格的50%分别计算；公共部分装修的分配，按东西两头房屋各占该公共部分整体装修评估价格的50%计算。故双方就本案所涉东头一底三层房屋的买卖合同解除后，应先由出卖人向彭新辉退还该部分房屋的购房款17000元。对于彭新辉主张赔偿的损失数额，包括直接损失和本可以取得的利益因出卖人无处分权而解除合同导致买受人未获得的利益，即间接损失。综合上述湖南恒永房地产评估咨询有限公司作出的房地产估价报告和当事人的意见，认定其直接损失为彭新辉投入的装修价值部分36863元（23101+9691+8142×50%），间接损失为现房屋价值(剔除彭新辉投入的装修价值)和购房价格的差值部分126621.5元[（359572-72329）×50%-17000]。上述彭新辉损失共计163484.5元（36863+126621.5）。同时，彭新辉作为买受人，在购买本案所涉不动产过程中，理应对房屋所有权情形进行充分查证和了解，其在权属不明的情况下购买房屋，导致所购买的东头一底三层房屋居住使用权人向法院主张权利，并由法院判决返还，其对合同的解除存在过错，应对所造成的上述损失承担相应的责任，综合衡量本案合同履行程度，以及当事人各自过错情况，并考虑预期利益等因素，酌定由廖谷明承担上述损失65%的赔偿责任，彭新辉自行承担35%的责任。综上所述，彭新辉与廖谷明、李建军就本案所涉东头一底三层房屋部分的买卖合同解除后，由廖谷明退还彭新辉购房款17000元，赔偿彭新辉损失106265元（163484.5×65%），对彭新辉诉请超出部分不予支持。曹其顺不是合同相对人，系无独立请求权的第三人，在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：一、解除彭新辉与廖谷明、李建军于2011年4月7日签订的《协议书》所涉坐落于南县茅草街镇长春集镇二底三层房屋中东头一底三层的买卖合同部分；二、由廖谷明退还彭新辉上述东头一底三层房屋购房款17000元；三、由廖谷明赔偿彭新辉上述解除合同所造成的损失106265元；四、驳回彭新辉的其他诉讼请求。上述第二、三项廖谷明共计支付彭新辉123265元，限于判决生效之日起十日内清偿。案件受理费7660元，由廖谷明负担2765元，彭新辉负担4895元。二审中，各方当事人均未提供新证据。一审查明的事实与二审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为以下两点：焦点一、李建军在本案中是否应承担责任。李建军与廖谷明所出卖的房屋是夫妻共同财产，李建军与廖谷明作为卖方都在协议书上签字，李建军系案涉买卖合同的出卖方之一，协议书上写有“建房前后的一切纠纷由廖谷明负责”，并没有明确写明卖房前后的一切纠纷由廖谷明负责，故不能免除李建军作为卖方应负有的责任。对因房屋买卖合同部分解除所造成的法律后果，李建军与廖谷明应共同承担相应的法律责任。焦点二、对于因房屋买卖合同部分解除所造成的损失，彭新辉是否应自行承担35%的责任。一审认定彭新辉损失共计163484.5元正确，二审予以维持。彭新辉作为买受人，在购买本案所涉不动产过程中，应对房屋所有权情形进行查证和了解，其对因房屋买卖合同部分解除所造成的损失，应承担相应的责任，一审根据本案案情，酌情认定彭新辉自行承担35%的责任并无不当，二审予以维持。故廖谷明、李建军应退还彭新辉购房款17000元并赔偿彭新辉损失106265元。综上所述，对于彭新辉的上诉请求，部分予以支持，部分不予支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，二审予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、维持湖南省南县人民法院（2018）湘0921民初1062号民事判决第一项；二、撤销湖南省南县人民法院（2018）湘0921民初1062号民事判决第二、三、四项；三、由廖谷明、李建军于本判决生效之日起十日内退还彭新辉购房款17000元；四、由廖谷明、李建军于本判决生效之日起十日内赔偿彭新辉损失106265元；五、驳回彭新辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7660元，由廖谷明、李建军负担2765元，彭新辉负担4895元。二审案件受理费3909元，由彭新辉负担。本判决为终审判决。审判长  曾艳红审判员  周佑明审判员  彭 青二〇一九年九月十一日书记员  刘 丽