河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民再107号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：河北万昌房地产开发有限公司，住所地霸州市益津市场B12-013。法定代表人：李勇强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勇，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘伟杰，河北厚正律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：牛春苓，女，1964年8月6日出生，汉族，住河北省霸州市。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：牛春菊，女，1960年2月2日出生，汉族，住河北省霸州市。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：牛春芳，女，1956年3月1日出生，汉族，住河北省霸州市。以上三被申请人共同委托诉讼代理人：徐琳，北京市天理律师事务所律师。再审申请人河北万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）因与被申请人牛春苓、牛春菊、牛春芳商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2017）冀10民终2810号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2019年2月21日作出（2018）冀民申185号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人河北万昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张勇、刘伟杰，被申请人牛春苓、牛春菊、牛春芳及其共同委托诉讼代理人徐琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万昌公司再审请求：1、依法对本案进行再审，撤销廊坊市中级人民法院（2017）冀10民终2815号、霸州市人民法院（2016）冀1081民初1544号民事判决；2、依法改判撤销申请人与被申请人之间签订的《商品房买卖合同》；3、一、二审及再审诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：1、原一、二审法院认定事实错误。（1）错误认定申请人为拆迁安置补偿主体。牛春苓、牛春菊、牛春芳等人占有的土地是集体土地、集体性质，霸州市城内五街办事处与牛春苓、牛春菊、牛春芳等签订了土地及地上物补偿协议，并由牛志国代表牛家领取了50万元补偿款、5万元迁坟费、3万元信号塔占地费，均是由街道办事处支付补偿的。申请人获得牛春苓、牛春菊、牛春芳等争议的土地是依法从政府出让获得，申请人于2013年12月4日与霸州市人民政府签订了《国有土地使用权出让合同》，依法交纳了土地出让费、税，办理了《国有土地使用权证》，并依法取得了立项、规划等审批手续，申请人并不是拆迁安置补偿主体，不应由申请人与被申请人等签订合同、协议。（2）《商品房买卖合同》不是申请人的真实意思表示。原一、二审法院认为申请再审人与被申请人签订《商品房买卖合同》属“自愿”，严重背离了事实。事实上，申请人与被申请人于2014年7月16日签订《商品房买卖合同》完全是因为被申请人以索要拆迁补偿为名，阻扰申请人项目开工建设，申请人被逼无奈的情况下所签的。（3）《商品房买卖合同》无合法对价。2014年7月签订合同时，该整块项目土地已由政府在2013年出让给了申请人，申请人合法拥有土地使用权，并办理了国有土地使用权证，对此，申请人向一、二审法院提交了《国有建设用地使用权出让合同》（2013年12月4日签订、合同编号：C1310812013071），证明牛春苓、牛春菊、牛春芳等人争议土地在《商品房买卖合同》签订前已归申请人所有。（4）牛春苓、牛春菊、牛春芳等另有补偿来源、签有《补偿协议》，并已实际领取。牛春苓、牛春菊、牛春芳与城五街办事处签订了拆迁安置补偿协议，并从街办领取了50万元补偿款、5万元迁坟款、3万多元信号塔占地费。与其他被拆迁村民一样，均由城街办事处拆迁、补偿，不应再由不相干的申请人补偿，不应获取双份补偿。2、原一、二审判决适用法律错误。申请人与被申请人之间的“买卖”并无对价，被申请人拿已不存在的土地、房产，一分钱没花、白得申请人上千万元的房产，构成显失公平，违反了民法的基本原则，应依法纠正。3、原二审判决违反了法定程序。二审判决中，对于当事人提交的证据材料未予以阐明和明确，只是一带而过，更未对证据的效力作出认定，特别是对申请人提交的《国有建设用地使用权出让合同》等未作出认定，回避了对申请人有利的证据，也不符合申请案件的法律规定，判决不公平公正。综上，原一、二审判决存在主要事实认定错误、适用法律错误、程序不当，应对本案依法再审，撤销原判，支持申请人的诉讼请求。牛春苓、牛春菊、牛春芳辩称，1、《商品房买卖合同》的签订不存在可撤销情形。（1）不存在“重大误解”情形。申请人清楚签订《商品房买卖合同》、《收款收据》、《补充协议》及《土地补偿协议》的法律效力，申请人作为专业的开发商以及拆迁款支付的义务主体，拿着带有霸州市城区办事处印章的《土地补偿协议》，到被申请人住所处要求被申请人签订上述协议，不符合法律规定的“重大误解”的构成要件。（2）不存在“显失公平”情形。首先，申请人认可《商品房买卖合同》是其提供，其中单价是申请人打印好的合同文本中自行确定的，2014年7月当时霸州的房价大概为3000元/平方米，申请人故意将房价写在9000元/平方米左右，以市场价3倍的价格体现在合同中，从而显得补偿金较高，造成所支付的补偿金畸高的假象。而且，其可得利益远远大于其给被申请人的补偿。再次，申请人认为被申请人获得了“双份补偿”没有事实依据，申请人在一审时也并未提供任何证据证明被申请人获得了双份补偿。（3）不存在“胁迫”和“乘人之危”情形。申请人主张被申请人存在“胁迫”和“乘人之危”，却没有提供任何证据，应当承担举证不能的不利后果。2、申请人虽然与霸州市城区办事处有关于拆迁工作的约定，但是拆迁费用是由申请人承担的，其作为拆迁费用支付的义务主体，在霸州市城区办事处授意的情况下，自愿通过商品房抵偿拆迁补偿，与被申请人签订《商品房买卖合同》，是其真实意思表示，其行为合法有效。从被申请人提交的视频证据可知，一直以来，也是申请人在与被申请人协商拆迁补偿事宜的。3、被申请人享有合法的土地承包经营权证，享有合法的土地承包经营权，被征用土地的地上建筑均为村里授权建设的合法建筑，在土地承包期间，土地被征用占用，当然有权利获得土地补偿和地上物拆迁补偿。申请人声称系违法建筑，没有事实依据。关于对牛德水的行政处罚与本案无关。该处罚决定书出具时间为2012年9月，早于原被告《商品房买卖合同》签订时间，该决定书不影响双方意思自治和合同效力，故与本案无关。综上所述，《商品房买卖合同》的签订不存在合同法第五十四条规定的可撤销情形，申请人不存在重大误解、显失公平、胁迫、乘人之危的情形。若合同被撤销将有悖市场经济秩序的稳定，严重侵害了被申请人的合法权益，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求法院驳回申请人的诉讼请求，依法维护被申请人的合法权益。万昌公司向一审法院起诉请求：1、撤销原被告于2014年7月29日签订的《商品房买卖合同》；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告于2011年6月30日与霸州市城区办事处签订《协议书》，约定霸州市益津国际广场项目用地363亩，由霸州市城区办事处负责总体拆迁清理工作，并承诺2011年12月31日前完成，该项目预计于该日开工。至预计开工日，霸州市城区办事处完成了绝大部分拆迁任务，仅剩包括被告在内的静丙芹一家（牛德水、牛永刚、牛志国、牛春芳、牛春苓、牛春菊），因本案被告牛春苓、牛春菊、牛春芳以没有批建手续的违建（占地面积约为550平方米）索要拆迁费畸高而未拆迁。根据被告所在城内五街村民代表大会通过的《费用补偿标准》的规定，应当给予被告补偿款371397元，但静丙芹一家含本案被告要求补偿4000万元或4200平方米门店。经多次协商，无法达成一致意见，鉴于被拆迁建筑物为没有批建手续的违建，拆迁工作被迫于2011年底停止。至拆迁受阻时止，原告已经根据协议投入巨额资金，并承诺2014年1月前交付价值1.08亿元的回迁安置门店。因此造成整个拆迁工作无法如约完成，拆迁进度滞后已逾期7个月，回迁安置违约已成定局。如不及时解决拆迁，仅逾期交付违约金一项，每一年都不会低于1000余万元的违约金（按10%的利息计）。原告为减少回迁安置违约责任，不得不于2014年7月29日违心的与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告牛春苓购买AC1-1004、D2-2003号商品房二套，总价款3625306元，被告牛春菊购买D2-2006、AC1-1005号商品房二套，总价款3424665元，被告牛春芳购买D2-2004、D2-2005号商品房二套，总价款1090610元，以上房屋总价款已付清。同日原告被迫按照被告要求分别向被告出具了《转账收款收据》。原告又按被告要求签订了《补充协议》，约定《转账收款收据》款项即购房款来源于土地补偿。以此来掩盖其胁迫原告在未交款的情况下在合同中写明“房屋总价款已付清”的事实。霸州市城区办事处城内五街街道委员会于2014年8月19日以“牛德水等六笔款项非刘园土地的征地补偿款”为由拒绝支付，并为原告出具了《证明》。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的订立是乘人之危，且显失公平，不是原告的真实意思表示，《转账收款收据》也是在被告逼迫下开具，没有实际交付。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，应当依法予以撤销。牛春苓辩称被告没有导致原告工期延期，被告家房子也不是违建，原告方将被告家房子断水断电，赶走租户，拆除窗户等，被告家房屋地理位置属于黄金地段。签合同是原告找的被告，不存在显失公平和乘人之危的行为。牛春菊辩称，原告找被告时被告正在住院，原告拿着协议去医院找被告，在医院签的协议，当时签协议的时候被告不会写字，只是在协议上捺的手印，不存在乘人之危的行为。如撤销合同，要求返还土地。牛春芳未发表答辩意见。一审法院认定事实：2011年6月30日原告与霸州市城区办事处签订协议。由霸州市城区办事处负责拆迁安置工作，万昌公司开发霸州市益津国际广场项目，该项目位于112国道以南，106国道以西，该项目每平方米售价7000元至10000元不等。2013年12月4日原告与霸州市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，取得该项目宗地总面积13524平方米的土地使用权，并交纳出让金14284450元以及税款982215元。后原告与浙江宏宇建筑有限责任公司2014年5月22日签订建设施工合同，约定合同总价款为110091523元，建设施工面积为62668平方米。牛春苓、牛春菊、牛春芳系霸州市城区办事处城内五街村民，牛春苓、牛春菊、牛春芳享有土地承包经营权土地共计1.07亩，并有地上建筑物，上述土地位于112国道南侧该项目规划范围内及土地使用权证范围内。因被告对城区办为拆迁主体的拆迁补偿不满意，不同意拆除建筑物。后原、被告就土地征用补偿事宜多次协商后达成一致意见，原告与牛春苓、牛春菊、牛春芳于2014年7月29日分别签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，约定被告牛春苓购买AC1-1004、D2-2003号商品房二套，面积共计423.08平方米，总价款3625306元；被告牛春菊购买D2-2006、AC1-1005号商品房二套，面积共计399.14平方米，总价款3424665元；被告牛春芳购买D2-2004、D2-2005号商品房二套，面积共计143.88平方米，总价款1090610元。原告分别向三被告出具了《转账收款收据》。《补充协议》约定，土地补偿协议最终以签订的商品房买卖合同为准，转账收款收据款项来源于土地补偿。合同协议签订后，原告拆除了涉案土地上的建筑物。三被告主张，2014年7月29日，原告拿着《商品房买卖合同》《补充协议》《土地补偿协议》找到被告，并由被告在上述合同协议上一并签字。其中《土地补偿协议》中的补偿款为371397元，目前，该款现在霸州城区办事处五街处，原告及三被告均未支取。原告主张《商品房买卖合同》及《补充协议》的订立是被告乘人之危，且显失公平并存在重大误解，不是原告的真实意思表示，要求撤销该合同，三被告认为原告主动找到被告商谈土地补偿事宜，是双方协商一致的意见，不应撤销合同。经向霸州市住房保障与房产管理局调查，原被告签订的《商品房买卖合同》中确定的楼号与原告2014年9月17日在霸州市住房保障与房产管理局办理的商品房预售许可证中登记的楼号不一致。一审法院认为，根据原、被告提供的证据及当庭陈述，能够证实双方签订的《商品房买卖合同》中涉及房屋实际上是原告对被告土地及地上建筑物的拆迁安置及征用补偿，且是原、被告双方多次协商一致的意思表示。原告不是拆迁主体，根据原告与霸州市城区办事处签订的协议书，霸州市城区办事处负责项目地上附着物及总体拆迁清理工作，被告作为被拆迁主体，与原告不具有相对性，故原告主张被告乘人之危，理据不足，本院不予支持。对于原告主张原被告双方签订的《商品房买卖合同》显失公平的主张，本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案中，首先，原告认可《商品房买卖合同》系其提供，其中单价是按市场价格所定；其次，原被告多次协商后达成《商品房买卖合同》，原告没有证据证实其与被告签订合同为非自愿；原告将被告所有房屋拆除后在涉案土地上进行开发，建设霸州市益津国际广场项目，后其益津国际广场项目每平方米的售价为7000元至10000元不等，其可得利益远远大于其给被告的补偿；而且被告购买房屋所谓支付对价是原告对被告1.07亩土地承包权及地上建筑物的拆迁安置补偿；综上，原告提供的证据不能证实合同显失公平。因此对原告提出的《商品房买卖合同》显失公平的主张本院不予支持。对于原告主张原被告双方签订的《商品房买卖合同》存在重大误解的主张，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定重大误解”。本案中，事先，原告对被告的拆迁补偿诉求是明知的，原被告多次协商达成《商品房买卖合同》，且该合同由原告方提供，其中单价由原告按照市场价格确定。因此，原告提供的证据不能证实其对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量存在错误的认识，故原告主张重大误解，理据不足，本院不予支持。同时，本院在重审过程中查明，2014年9月17日原告在霸州市住房保障与房产管理局办理了商品房预售许可证，原被告所签订的商品房买卖合同中确认的楼号与预售许可证登记楼号不一致，因此该商品房买卖合同亦存在瑕疵。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告河北万昌房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告河北万昌房地产开发有限公司负担。万昌公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，依法改判撤销上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》或发还重审。事实与理由：一、一审判决认定事实与适用法律错误，应认定存在法定的重大误解情形而未认定；二、一审法院错误引用对比类项，未查明有关事实，应认定本案具用显失公平情形而未认定；三、一审判决对乘人之危的事实认定错误，未按商业惯例及实际情况予以判断。牛春苓、牛春菊、牛春芳辩称，一、上诉人作为专业的开发商以及拆迁支付的义务主体，拿着带有霸州市城区办事处印章的《土地补偿协议》到被上诉人住处要求被上诉人签订上述协议，显然对其行为性质、对方当事人、买卖标的物非常清楚，且知晓签订的法律后果，是其真实意思表示，不符合法律规定的“重大误解”的构成要件；二、本案中，被上诉人是几近文盲的老百姓，不存在利用自身优势的前提，上诉人是经验丰富、专业精进、套路娴熟的开发商，不存在“利用对方没有经验”的情形，因此，上诉人主张显失公平的前提是不存在的；三、上诉人拿着《商品房买卖合同》、《收款收据》、等文件到被上诉人住处，主动要求被上诉人签订协议，反过来说被上诉人胁迫上诉人是混淆是非。上诉人主张被上诉人存在“胁迫”和“乘人之危”，却没有提交任何证据，应当承担举证不能的不利后果。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院二审认为，本案中万昌公司与牛春苓、牛春菊、牛春芳所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《土地补偿协议》，均是由万昌公司提供，合同内容均是由万昌公司拟定，对于合同内容及其法律后果万昌公司是清楚和明知的，故本案不存在万昌公司对于合同内容有重大误解之情形；本案中，万昌公司与牛春苓、牛春菊、牛春芳订立《商品房买卖合同》的过程，是由万昌公司携带《商品房买卖合同》、《补充协议》、《土地补偿协议》等材料到牛春苓、牛春菊、牛春芳住处多次协商后达成一致意见后签订的，故亦不存在乘人之危的情形；本案中，万昌公司是从事房地产开发的专业团队，在签订《商品房买卖合同》和《补充协议》之前，对于成本利润等因素应有详细的考量和精准的核算，而牛春苓、牛春菊、牛春芳一方是普通老百姓，无论是知识还是经验都要远逊于专业从事房地产开发的万昌公司，故本案不存在牛春苓、牛春菊、牛春芳利用优势和对方没有经验而导致双方的权利和义务显失公平的情形。综上，本案万昌公司与牛春苓、牛春菊、牛春芳签订的《商品房买卖合同》不存在合同法第五十四条规定的可撤销情形。万昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河北万昌房地产开发有限公司负担。再审中，万昌公司提交了以下证据:1、2018年3月22日、3月23日霸州市城区办事处城内五街街道委员会的证明，证明牛志国代表其家族收取的50万元补偿款，5万元迁坟补偿，是从霸州市城区办事处领取的。2、行政处罚告知和决定书，证明被申请人所建房屋属于非法占地及建筑，故不存在拆迁问题。牛志国质证称，证据1为无效证明，2018年4月2日霸州市城区办事处城内五街街道委员会出具了一份证明，证明霸州市城区办事处城内五街街道委员会给万昌公司、牛志国出具的证明全部作废，故该两份证明为无效证明。证据2为复印件，真实性不认可。经国土资源局调查，该处罚错误，并未实际履行。该处罚决定书出具时间为2012年9月，早于商品房买卖合同的签订时间，不影响双方意思自治和合同效力，与本案无关。本院认证意见：对于证据1，霸州市城区办事处城内五街街道委员会先后分别为双方当事人出具内容相互矛盾的证明，且单位的负责人未在证明上签字，不作为有效证据予以采信。对于证据2，因与本案缺乏关联性，不作为有效证据予以采信。牛志国提交了以下证据：1、2018年3月19日霸州市城区办事处城内五街街道委员会出具的证明，证明我方享受合法的土地经营权及地上建筑物，在拆迁安置补偿时被申请人没有在霸州市城区办事处领取过任何拆迁安置及征地补偿款。2、霸州市城区办事处城内五街街道委员会于2018年1月29日出具的证明，证明1985年牛德水之父病逝时在争议土地上立坟。3、公证书和集体土地使用证，证明牛永刚之父牛德才于1999年3月11日与霸州市城区办城五街签订土地承包合同承包时间是三十年，从1999年3月11日起至2029年3月11日止。案涉土地上有建筑物，而且建筑为合法建筑，该土地的用途是商业用地。万昌公司质证称，对于证据1、证据2，以2018年3月22和23日的证明为准。1月29日证明恰恰证明迁坟款应和其他补偿款是同一人，也就是城内五街。对于证据3，公证书第四条第二项中的义务中明确被申请人必须按照国家统一规定种植粮食经济作物，不得进行非法经营，不得擅自改变合同约定的用途包括葬坟和搞永久性建筑。承包期间如遇国家征用土地必须服从。土地承包合同显示的性质是耕地。集体使用权证终止日期为2007年12月29日，已经作废。本院认证意见：对于证据1、证据2，同前述万昌公司提交的证据1认证意见。对于证据3，公证书与本案不具有关联性，不作为有效证据予以采信。集体土地使用权证终止日期为2007年12月29日，已经作废，不作为有效证据予以采信。本院再审对原审查明的事实予以确认。本院再审认为，本案争议的主要焦点为案涉《商品房买卖合同》是否存在合同法54条所规定的可撤销的情形。万昌公司主张，《商品房买卖合同》的签订存在显失公平、乘人之危、受胁迫的情形，应予撤销。本案中，万昌公司作为案涉房地产项目工程的开发商，为使所要开发建设用地由集体土地变更为国有土地性质，与城区办事处签订协议，城区办事处负责拆迁清理工作，万昌公司支付相关拆迁费用。被申请人享有承包经营权的土地位于申请人开发项目规划范围内，有权获得相应拆迁安置补偿。在被申请人对城区办事处提出的拆迁补偿条件不满意的情况下，万昌公司派人与被申请人多次协商达成一致意见后双方签订《商品房买卖合同》，万昌公司以转让商品房作为对价向被申请人支付拆迁补偿费，符合法律规定和当事人意思自治原则，系双方真实意思表示，不存在胁迫或乘人之危的情形。万昌公司作为房地产开发商，在开发案涉土地过程中，对于《商品房买卖合同》的签订应充分考虑了工程的成本和利润，故《商品房买卖合同》的签订不存在显失公平的情形。因此，案涉《商品房买卖合同》不存在合同法54条所规定的可撤销的情形。综上所述，万昌公司的再审请求不能成立，本院不予支持。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院（2017）冀10民终2810号民事判决。本判决为终审判决。审判长  韩春来审判员  刘润涛审判员  马艳侠二〇一九年九月十七日法官助理薛玉辉书记员张曦