贵州省天柱县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2627民初1565号 原告：贵州江南印象物业管理服务有限公司。 住所地：天柱县凤城街道北部新区锦绣花园电C101室。 法定代表人：杨裕猛，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓红，女，1972年12月17日生，土家族，贵州省遵义市。系该公司职工。 被告：郑胜堂，男，1980年10月9日生，侗族，贵州省天柱县人，现住天柱县， 原告贵州江南印象物业管理服务有限公司诉被告郑胜堂物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州江南印象物业管理服务有限公司委托诉讼代理人陈晓红、被告郑胜堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州江南印象物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币1047.744元。二、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2018年2月1日原告与锦绣花园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告向其小区提供物业管理服务，合同期限为2018年2月1日至2021年1月31日，业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费。物业管理费价格为步梯楼0.6元/㎡，电梯楼为0.8元/㎡，商业门面为1元㎡，物业管理费已在房管局物价局备案，缴费的应为一年一缴(可提前预缴)，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之一缴纳滞纳金。被告郑胜堂系上述物业A3栋业主，物业面积145.52平方米，按约定应当向原告缴纳从2018年2月1日至2019年1月31日止的物业管理服务费共计人民币1047.744元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催费，未有效果。原告是经天柱县市场监督管理局批准成立的物业管理企业，原告在收费情况不尽人意的情况下依然坚持自己的职责，实现小区的公共部位的安保、保洁水电的通畅(供电、供水统一停电、停水除外)设备设施及时养护，没有出现事故，更无盗窃、打砸、恶性事件等案件发生。物业费的收取不到位严重影响了一个企业的正常发展，由此使本公司难以发放近20名员工(全部农民工)的正常工资。原告在锦绣花园小区的工作是全体业主及相关单位有目共睹的，被告拖欠物业管理费的行为严重违反了《贵州省物业管条例》第六十七条中关于“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业管理费，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳”的相关规定，现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决维护原告企业的合法权益。 被告郑胜堂辩称：1.贵州江南印象物业服务管理公司与天柱县锦绣花园业主委员会违法签订的服务合同无效，应依法撤销。2.贵州江南物业服务有限公司不履行委托承包经营合同。3.少服务，乱收费。事实和理由：1、锦绣花园现业主委员的成立有违业主意愿，代表业主签订的物业合同无效，依据《贵州省物业管理条例》第三十条第3款规定:业主委员会决定集体辞职，需要重新选举业主委员会。而现有业主委员及成员曾于2017年12月31日止已集体辞职解散并在小区全面进行通报，不再担任锦绣花园业主委员会。但于2018年2月，原有业主委员会及成员与江南物业服务有限公司法定代表人杨裕猛为达成非法利益为目的，在不经任何法律程序和业主大会选举的形式下，以非法欺骗的手段和形式将其没有资质，从未涉及过物业管理经验的贵州江南印象物业服务有限公司聘用为锦绣花园物业管理单位，并又自行恢复业主委员职务，并代表我业主签订了承包服务管理合同。依据《合同法》第五十二条的1到4项，第五十四条第2项，《物业管理条例》第十ー、二条的规定。锦绣花园业主委员会与江南物业服务有限公司所签订的物业服务合同无效，请法院依法撤销。2、业主委员会与江南物业服务有限公司为达到自己的目的，把原来的贵州高品物业服务有限公司以各种不作为为借口，将高品物业服务有限公司在不经组织召开业主大会决定的情况下给予解聘。后串通江南印象物业公司以谎称高质量，高标准为由等卑劣手段将其聘用为锦绣花园物业服务管理单位。事实上江南印象物业有限公司前身没有物业管理经验，也没有资质证书，更不要谈该公司内部工作人员是否具备相关管理的资质经验了，纯属虛设包皮公司，而现江南物业公司自进入锦绣花园服务这一年多来，对于以前高品物业所不作为而被解聘理由一直都没有得到改善，反而越发严重。但众多业主强烈反应，最终物业公司以我们没有交物业费就没有话语权为借口，将其封杀。所以，依据《物业管理条例》第十一条第(四)项规定，请人民法院给子依法撤销。3、江南物业服务有限公司在进入锦绣花园所谓的服务，到目前为止也有一年半的时间，但是他们未能履行物业服务承包经营合同的委托事项，造成我们小区生活环境一片混乱，公共设施严重损坏缺失，小区绿化严重破坏，小区门禁安全管理系统形同虚设，大门门岗没有人员看守，左右侧门门卫长期出现上班人员脱岗，开门睡觉等恶劣情况，造成了其他外来人员可以自由进入我们小区进行违法操作行为，导致我们小区形同菜市场，小商小販可自由进入小区叫卖，多次出现财物丢失，房门被搅等恶劣行为。4.业主委员会和江南物业服务有限公司对于动用我们业主房屋维修基金的用途、金额、去向和方式都未向业主进行公示，造成我们业主完全失去监督和知情权，依据《物业管理》第十二条规定，业主委员会及江南物业有限公司严重侵害我答辩人的合法权益。5.贵州江南物业服务有限公司与所谓的业主委员会签订的是2018年2月1日起到2019年1月31号，按此计算应为11个月，那么我物业面积(145.52m×0.6元/m)11个月＝960.432元，是什么理由按12个月来收取服务费。综上所述，我作为一个小区业主，我没有更大的能力来阻止这些种种的不满与愤慨，只能以拒交物业的方式来发泄内心的感慨，所以依据《合同法》第六十七条，当事人互负債务，有先后履行顺序，先一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行要求。请人民法院公平审理，维护我受害人的合法权益。 经审理本院认定事实如下：被告郑胜堂购买了天柱县凤城镇锦绣花园A3栋房，住房面积145.52平方米。2017年12月28日天柱县市场监督管理局向原告贵州江南印象物业管理服务有限公司颁发了营业执照，公司成立日期为2017年12月28日。2018年2月1日原告贵州江南印象物业管理服务有限公司与黔东南州天柱县锦绣花园业主委员会签订了《黔东南州天柱县锦绣花园小区物业服务承包经营合同》，合同约定由原告向被告购买门面所在的小区天柱县凤城镇锦绣花园提供物业服务，期限为2018年2月1日至2021年2月1日止，收费标准步梯住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.6元收取，电梯住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8元收取，非住宅房屋经营门面按建筑面积每月每平方米1元收取，物业服务费每12个月收取一次，由业主自行到物业管理办公室足额交纳，2018年2月1日至2019年1月31日原告已按合同约定为天柱县锦绣花园小区提供了相应的物业管理服务。原告在被告住房门上张贴了催交物业费通知，但被告一直未交纳，为此，原告向本院提起诉讼。 上述事实，有原告的陈述、营业执照、《天柱县锦绣花园小区物业服务承包经营合同》、张贴物业费催缴通知照片等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，本案争议焦点是：1、原告与天柱县凤城镇锦绣花园业主委员会签订的《黔东南州天柱县锦绣花园小区物业服务承包经营合同》是否有效？2、原告是否已经履行物业服务合同？ 1、关于贵州江南印象物业管理服务有限公司与天柱县锦绣花园业主委员会签订的《黔东南州天柱县锦绣花园小区物业服务承包经营合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《黔东南州天柱县锦绣花园小区物业服务承包经营合同》系贵州江南印象物业管理服务有限公司与天柱县锦绣花园业主委员会双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同。天柱县锦绣花园业主委员会是由小区业主选举产生，其有权代表业主与物业服务企业签订合同。且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。被告郑胜堂作为业主如对业主委员会或物业服务企业有异议，有权通过业主大会更换业主委员会成员和解聘物业服务企业，因此对郑胜堂辩称其没有参加业主大会，也没有参与业主委员会的选举，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对其没有约束力的主张不能成立。2、关于原告是否履行物业服务合同问题，首先要区分出其反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业企业应履行的义务，其次，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特征。加上物业服务合同约定的物业企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张相片，一段视频及资金去向不明等，就证明存在物业服务质量问题，应有证据链证明。综上所述被告抗辩原告与业主委员会签订的物业服务合同无效，应撤销以及辩称被告不履行物业服务合同理由不成立，本院不予以支持，原告以被告未缴纳2018年2月1日至2019年1月31日止共计12个月，房屋面积145.52平方米按步梯0.6㎡计算共计1047.744元，原告诉请被告支付物业管理费1047.744元之诉讼请求应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 被告郑胜堂于本判决生效后十日内支付原告贵州江南印象物业管理服务有限公司物业管理服务费1047.744元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑胜堂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  杨德华 二〇一九年九月十一日 书记员  吴 丹