安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1502民初3507号原告：潘红，女，1980年3月8日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人（特别授权）：陈洪保，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：查梦娣，安徽安泰达律师事务所律师。被告：方贻荣，女，1982年12月2日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。被告：江涛，男，1976年10月25日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。以上两被告的共同委托诉讼代理人（特别授权）：丁白贺，安徽皋陶律师事务所律师。被告：张圣清，男，1968年9月27日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。原告潘红与被告方贻荣、江涛、张圣清执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘红的委托诉讼代理人查梦娣，被告方贻荣、江涛的共同委托诉讼代理人丁白贺到庭参加诉讼，被告张圣清经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘红向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销六安市金安区法院（2019）皖1502执异10号执行裁定书，恢复对六安市金安区法院(2018）皖1502财保90号民事裁定书的执行；2、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告与被告张圣清民间借贷纠纷一案，经六安市金安区人民法院依法审理并作出(2018)皖1502民初3732号民事判决书，判决被告张圣清履行归还借款本息义务。在案件审理过程中，原告依法申请法院保全查封了被告张圣清名下的房产[位于安徽省六安市金安区淠河路以东，周集路以南碧桂园小区107#楼1603室房屋（预：2015195244）]。该判决书生效后，原告依法向六安市金安区法院提出强制执行申请并要求拍卖变卖已经查封保全张圣清名下的房产。被告方贻荣、江涛对查封行为提出执行异议申请，六安市金安区人民法院作出（2019）皖1502执异10号执行裁定书，中止对六安市金安区法院（2018）皖1502财保90号民事裁定书的执行。原告对该中止执行裁定书不服，特此依法具状贵院，请求依法审判如请。被告方贻荣、江涛辩称，六安市金安区人民法院作出的（2019）皖1502执异10号执行裁定书是完全正确的，被告方贻荣、江涛对诉争房屋享有实体上的权益，足以排除申请执行人即原告请求执行的效力，请依法驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：被告方贻荣与江涛系夫妻关系。2018年3月1日，被告方贻荣、江涛经房产中介公司介绍，购买了六安市碧桂园小区107幢1单元1603室房屋。买卖双方在中介公司的见证下签订了存量房买卖合同，先付定金三万元，后续将全部购房余款打入卖方张圣清名下。双方到公证处办理了相关公证手续，2019年3月1日，被告方贻荣、江涛在办理房屋过户手续时，才得知该房因涉及诉讼，已被六安市金安区人民法院保全查封。被告方贻荣、江涛对诉争房屋享有实体上的权益，足以排除申请执行人的请求执行的效力。首先，在法院查封之前，被告方贻荣、江涛与张圣清于2018年3月1日签订了合法有效的《存量房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，并约定了具体位置、产权证号、房屋价款及违约责任等事项，内容具体明确，符合法律规定。且被告方贻荣、江涛与张圣清于2018年3月9日在安徽省六安市皋翔公证处办理了公证委托书，约定将案涉房屋相关权益转让给被告方贻荣、江涛，而六安市金安区人民法院依据申请执行人的申请作出的民事裁定是在2018年5月30日，晚于《存量房买卖合同》。其次，在法院查封之前，被告方贻荣、江涛已合法占有诉争房屋。在签订购房合同后，张圣清立即将房屋钥匙等交付给被告方贻荣、江涛，且被告方贻荣、江涛对房屋进行了装修，属于事实上占有管理房屋，符合物权法所规定的直接占有。再次，被告方贻荣、江涛支付了全部购房款88万元，履行了房屋买受人相关的义务。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，能够确认被告方贻荣、江涛与张圣清在法院查封之前订立的购房合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。同时，《最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据以上事实和相关法律规定，请求依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告方贻荣、江涛的合法权益！被告张圣清未作答辩。原告潘红为支持其诉讼请求，提交证据如下：证据一身份信息复印件，证明原被告身份信息。证据二六安市金安区人民法院作出的（2018）皖1502民初3732号民事判决书、（2018）皖1502财保90号民事裁定书，证明1、潘红于2018年5月29日保全了张圣清在安徽省六安市金安区淠河路以东周集路以南碧桂园小区107#楼1603室房产（预：2015195244），保全价值143000元；2、张圣清应履行（2018）皖1502民初3732号民事判决书所确定的义务，潘红已经就该案申请强制执行，有权就上述房产申请拍卖变卖。证据三六安市金安区人民法院作出的（2019）皖1502执异10号执行裁定书，证明潘红有权提起本案诉讼。被告方贻荣、江涛对上述证据的质证意见：对证据一、三的三性无异议。对证据二三性无异议，证明目的有异议，不能证明原告就案涉的房产有权申请拍卖变卖，也不能证明原告具有申请执行的权利。被告方贻荣、江涛为支持其答辩理由，提供证据如下：证据一《存量房买卖合同》一份、购房定金收条一份，转账记录3份、购房款收条2份，证明被告方贻荣、江涛与张圣清于2018年3月1日签订了合法有效的《存量房买卖合同》，并于2018年3月1日支付定金30000元、于2018年3月9日分3次转账付清了案涉房屋全部购房款。证据二安徽省六安市皋翔公证处作出的（2018）皖六皋公证字第11541号、第11542号《公证书》各一份，证明异议人方贻荣、江涛与张圣清于2018年3月9日在安徽省六安市皋翔公证处办理了公证委托书，约定将案涉房屋相关权益转让给被告方贻荣、江涛。证据三税收完税证明（契税）一份、住宅专项维修资金专用收据一份、转账记录两份，证明被告方贻荣、江涛已经于2019年3月1日将案涉房屋的契税、专项维修基金依法缴纳给有关机构。证据四水费、电费发票各一份，物业费发票两份，证明被告方贻荣、江涛在《存量房买卖合同》签订以及房屋尾款支付完毕后，已经实际合法占有案涉不动产。证据五证人何继均出庭作证的证言，证明被告方贻荣、江涛在付清全款后，被告张圣清将案涉房屋的钥匙交给了方贻荣、江涛，方贻荣、江涛入住，且成为房屋的实际产权人，以上手续全部是在原告查封案涉不动产之前，此时由于案涉的小区整栋楼开发商均未给业主办理房产证，因此方贻荣、江涛就案涉房屋也无法办理相应的过户变更登记手续，对此方贻荣、江涛没有过错。原告潘红对被告方贻荣、江涛证据的质证意见：对证据一无法核实真实性，即使是真实的，由于该房产的面积是129平方米，交易价格为88万元，单价只有6821元每平方米，远低于市场价格，不排除三被告之间恶意串通的可能。对证据二三性无异议，证明目的有异议，依据法律规定物权变动应以登记为准，该房屋查封期间所有权仍然属于张圣清。对证据三真实性无异议，但对证明目的不予认可，不能证明被告方贻荣、江涛缴纳了契税和专项维修基金。对证据四三性无异议，证明目的不予认可，因为水电费发票的户名仍然是张圣清，不能证明被告方贻荣、江涛在涉案房产居住。对证据五的证明目的不予认可，因涉案房屋无变更登记手续，因此被告张圣清依然是实际所有人。被告张圣清未向本院提交证据。本院对上述证据依法审查后认证如下：对原告提交的证据一、二、三的三性予以确认；对被告方贻荣、江涛提交的证据一、二、三、四、五，该五组证据相互印证，能够证明本案相关事实，故本院予以确认并采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：申请人潘红与被申请人张圣清诉前财产保全一案，本院于2018年5月30日作出(2018)皖1502财保90号民事裁定书，查封被申请人张圣清在安徽省六安市金安区淠河路以东、周集路以南碧桂园小区107#楼1603室房产（预：2015195244），保全价值143000元，查封期间三年。2018年7月2日，本院受理潘红与张圣清民间借贷纠纷一案，并于2018年8月6日作出（2018）皖1502民初3732号民事判决：一、张圣清于本判决生效之日起十日内偿还潘红借款10万元及其利息，利息自2017年7月1日起按照月利率1.5%计算支付至款清偿之日止；二、张圣清于本判决生效之日起十日内归还占用潘红营业款资金30200元；三、驳回潘红的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，潘红向本院申请执行。2019年4月，案外人方贻荣、江涛向本院提出执行异议，认为“本院查封的碧桂园小区107#楼1603室房屋已由原房主张圣清于2018年出售并交付给方贻荣、江涛，其已付清购房款88万元，并对该房屋进行了装潢”，请求法院中止保全。2019年5月7日，本院作出（2019）皖1502执异10号执行裁定，中止对六安市金安区人民法院(2018)皖1502财保90号民事裁定书的执行。另查明：方贻荣、江涛系夫妻关系。2018年3月1日，方贻荣与张圣清、徐本华夫妇在六安市神州房产代理有限责任公司华安未来城分公司签订《存量房买卖合同》，该合同约定，方贻荣以88万元的价格购买张圣清、徐本华位于六安市碧桂园小区107幢1单元1603室建筑面积129.83平方米的房产。2018年3月1日方贻荣给付张圣清购房定金3万元，2018年3月9日江涛通过转账分别支付给张圣清购房款10万元、40万元、35万元。2018年3月9日，江涛与张圣清、徐本华签订《权益转让合同》，约定张圣清将其于2015年5月9日与六安碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》项下关于六安碧桂园107幢1603室房屋的合同财产权益转让给江涛，双方并于同日就上述《权益转让合同》向安徽省六安市皋翔公证处申请办理公证，该公证处于2018年3月23日作出了（2018）皖六皋公证字第11541号公证书。2018年3月9日，张圣清将上述房屋交付给方贻荣、江涛。2019年3月1日，方贻荣通过转账支付房屋买卖契税9730.47元、住宅专项维修资金10379元。因方贻荣、江涛在办理房屋产权登记时，发现上述房屋被查封，遂向本院提出异议。本院认为，本案的争议焦点为方贻荣、江涛就执行标的即案涉碧桂园小区107#楼1603室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。本案中，涉案房屋虽预告登记在张圣清名下，但在本院查封涉案房屋前，方贻荣已就涉案房屋与张圣清、徐本华夫妇签订了合法有效的《存量房买卖合同》，且方贻荣、江涛已向张圣清支付了涉案房屋的全部价款，并已合法占有该房屋，同时，也非因方贻荣、江涛自身原因未办理涉案房屋的过户登记，故方贻荣、江涛就执行标的即案涉碧桂园小区107#楼1603室房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，根据本案的事实，本院对潘红的诉请依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告潘红的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告潘红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  殷向阳审 判 员  袁刚锋人民陪审员  曾 斌二〇一九年九月十一日书 记 员  段晓强附本案相关法条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。