福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初1728号 原告（反诉被告）：陆陈妹，女，1987年7月14日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：冯展利，福建联政律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建永森房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区朱熹路58号湖岸观邸1号楼四层。 法定代表人：黎允仪，董事长。 委托诉讼代理人：朱金凤，南平市“148”法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：冯积仁，南平市“148”法律服务所法律服务工作者。 原告陆陈妹与被告福建永森房地产开发有限公司（以下简称永森房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告永森房地产公司于2019年4月22日提起反诉，本院决定于本诉合并审理。本院于2019年5月28日公开开庭审理本案。原告（反诉被告）陆陈妹的委托诉讼代理人冯展利，被告（反诉原告）永森房地产公司的委托诉讼代理人朱金凤、冯积仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆陈妹向本院提出诉讼请求：永森房地产公司向陆陈妹支付逾期交房违约金22139元。事实和理由：2015年12月6日，陆陈妹与永森房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人将位于南平市江南新区延湖湾（湖岸观邸）第6幢2405室商品房出售给买受人；建筑面积共计40.05平方米；价款总额为211152元；出卖人应当在2017年3月31日前将该房交付买受人使用；逾期交房出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金等事项。合同签订后，陆陈妹按约交清房款，永森房地产公司于2019年3月7日交房，逾期交房达699天。永森房地产公司向陆陈妹出具一份《逾期交房违约金结算单》，双方对于支付逾期交房违约金问题无法协商一致。陆陈妹为此特提起诉讼。 永森房地产公司辩称，陆陈妹向永森房地产公司主张违约责任没有依据。合同约定的是双方的权利和义务，违约都应当双方承担责任，不是单方的违约。根据《商品房买卖合同》第十二条第二款规定，永森房地产公司无需向陆陈妹承担违约责任，请求驳回陆陈妹的诉讼请求。 永森房地产公司向本院提出反诉诉讼请求：1.陆陈妹向永森房地产公司支付逾期应付款违约金29033元；2.陆陈妹向永森房地产公司支付延期收房保管费3900元。事实和理由：2015年2月11日，永森房地产公司与陆陈妹签订了《“永森·湖岸观邸”认购协议书》。该协议书约定，乙方（陆陈妹）应于2015年3月1日前携带本协议、身份证件、定金发票等原件到永森房地产公司营销中心签订《商品房买卖合同》并支付首付款。还约定，乙方未在甲方（永森房地产公司）的时间内前来签订《商品房买卖合同》并办理……并向甲方按日支付逾期应付款万分之五的违约金。陆陈妹逾期275天，应支付违约金29033元。2019年2月10日，永森房地产公司向陆陈妹寄出了《交房通知书》，通知陆陈妹于2019年3月8日到永森房地产公司处办理房屋交付手续。陆陈妹于2019年4月17日才办理房屋交付手续，应按《商品房买卖合同》约定向永森房地产公司支付延期接收房屋保管费。永森房地产公司特提起反诉。 陆陈妹辩称，一、关于购房人逾期违约金的问题。根据当前的市场交易习惯，购房贷款都是购房人委托房地产开发商办理，贷款手续办理的进度，不由购房人所决定，因此，贷款逾期的责任不应当由购房人承担。关于逾期支付购房首付款的问题。陆陈妹已于签订合同的当日全额付清了购房首付款，没有违约。二、关于停工天数是否应当扣除的问题。下雨、停电、节假日不属于不可抗力。该格式合同应当认定为无效条款。三、陆陈妹于2019年3月8日到永森房地产公司接收房屋，永森房地产公司要求陆陈妹在其出具的一份关于购房人违约逾期交付购房款及逾期按揭贷款的文件上签名，为此，陆陈妹与永森房地产公司发生争执。因双方发生纠纷，故当天没有办理房屋交接手续，未按时交接房屋的责任不在陆陈妹。陆陈妹家住外地，到南平来往不便。之后多次与永森房地产公司协商，终因双方在违约的问题上达不成一致，陆陈妹诉至人民法院，因此，陆陈妹不承担逾期交房的责任。购房合同是由永森房地产公司出具的格式合同，陆陈妹没有就合同约定第十一条第三款给陆陈妹进行明确提示，对陆陈妹不产生约束力。房屋建成并保质保量按时交接，是房屋出卖人的义务，同时也是购房人的权利。对出卖人来说，按时交付房屋是义务，对购房人来说，按时接收房屋是权利。因此，合同义务人不能要求合同权利人承担违约责任，除非逾期接收给出卖人造成损失。永森房地产公司主张每天房屋保管费100元的损失没有证据证明，永森房地产公司也未证明其采取了何种措施和发放保管房屋，未提供费用支出凭证。综上所述，请求驳回永森房地产公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.陆陈妹提交的《延湖湾一期逾期交房违约金结款单》一份。该证据出自永森房地产公司，具有真实性，可以证明双方对于逾期交房事宜进行协商的事实，本院予以采信。该证据中载明的违约金金额能否成立，属于本案的争议焦点，本院将在后文中予以论述，此处不再累述。2.永森房地产公司提交的《“永森·湖岸观邸”认购协议书》一份。陆陈妹对该证据的真实性无异议，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。3.永森房地产公司提交的《南平市延平区天气情况分析报告（2013年至2018年）》一份。该证据来源真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。4.永森房地产公司提交的提交的《“延湖湾”小区一期（湖岸观邸）交房通知书》一份、《房屋交接验收确认表》一张。陆陈妹对该证据的真实性无异议。该证据对于永森房地产公司通知交付房屋以及陆陈妹实际接收房屋的具体时间具有证明力，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 永森房地产公司以出让方式取得位于南平市江南新区树坑地段地块的土地使用权。经批准，永森房地产公司在上述地块建设商品房，商品房项目核准名称为延湖湾（湖岸观邸）。2015年1月23日，永森房地产公司经南平市住房和城乡建设局批准，取得了延湖湾项目一期6＃楼的《商品房预售许可证》，许可证号为南房预售证第2015004号。 2015年2月11日，永森房地产公司与陆陈妹签订一份《“永森·湖岸观邸”认购协议书》（编号：0000225）。协议主要约定：永森·湖岸观邸项目位于南平市。商品房交付期限暂定为2017年3月31日。乙方（即陆陈妹）认购永森·湖岸观邸6栋24层2405室房屋，预计房屋建筑面积40.05平方米，单价为6158元／平方米，总价为246628元。乙方于签订本协议书时，向甲方（即永森房地产公司）支付定金1万元。乙方以按揭贷款或／公积金贷款／一次性付款方式付款的，应于2015年3月1日前携带本协议、身份证件、定金发票原件到甲方营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》并支付首付款（定金可冲抵首付款），并在签订《商品房买卖合同》之日起七日内按银行或／住房公积金管理中心要求将办理贷款所需全部资料交予甲方，由甲方协助乙方办理购房贷款。乙方未在甲方通知的时间内前来签订《商品房买卖合同》并办理网络签约、以合同条款无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝或拖延签订《商品房买卖合同》、未按本协议的约定及时足额支付购房款、未于约定期限内提交贷款银行或／及住房公积金管理中心所需全部贷款材料并办理贷款手续的，视同乙方根本约定，甲方可以单方解除本协议或《商品房买卖合同》，在无须另行通知乙方的情况下将乙方认购的商品房另行出售，不予退还定金。甲方也可以选择继续履行认购协议或《商品房买卖合同》，要求乙方立即支付全部购房款并向甲方按日支付逾期应付款万分之五的违约金。本协议经甲乙双方签字盖章之后生效。甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行终止由甲方收回。 《“永森·湖岸观邸”认购协议书》签订当日，陆陈妹向永森房地产公司支付了定金1万元。2015年12月6日，永森房地产公司与陆陈妹签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：201503261）。合同约定：陆陈妹向永森房地产公司购买位于南平市延平区延湖湾（湖岸观邸）6幢2405室的商品房。该房屋建筑面积为40.05平方米，单价为每平方米5272.21元，房屋总价款为211152元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金3万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应于2015年12月6日前支付首期购房款56152元，其余155000元向买受人选定的银行或其它金融机构（贷款机构）申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，买受人按每延期一日交纳保管费100元。该合同第十二条约定：“逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人同意不解除合同，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）市政配套而引致的延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章命令和市政建设而引起的延误；（3）遇到政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；（4）遇到昼夜降雨超过50ＭＭ、六级或六级以上大风天气造成无法正常施工的；（5）非出卖人原因导致或引起的工人停工或罢工，以及施工过程中遇到的其他非出卖人所能控制的阻挠、影响、障碍等；（6）因政府政策性限制（包括节日、高考期间施工管制）、征用、政府逾期交地或政府规划变更、政府主管部门验收时间滞后等政府行为；（7）首付款、银行按揭贷款未达到出卖人账户或买受人逾期付款，或仍有其他费用（含契税、物业维修基金等税费）尚未付清；（8）人力不可抗拒、不可克服、不可避免的异常天气（如台风）、疫情（如非典型××）、异常地质情况、政府行为及公共事业部门所引起的原因及事故等原因。” 《商品房买卖合同（预售）》签订后，陆陈妹向永森房地产公司支付了购房首付款56152元，永森房地产公司于2015年12月6日向陆陈妹开具一张金额为56152元的销售不动产统一发票。后陆陈妹再向永森房地产公司支付购房款155000元，永森房地产公司于2019年3月25日再向陆陈妹开具一张金额为155000元的销售不动产统一发票。 2018年10月1日，延湖湾项目一期1-8#楼工程经竣工验收合格。2019年2月18日，延湖湾项目5#-8#楼及地下室（局部验收）建设工程经南平市公安消防支队消防验收合格。2019年2月10日，永森房地产公司向陆陈妹发出一份《“延湖湾”小区一期（湖岸观邸）交房通知书》，告知：永森房地产公司将在2019年2月28日开始办理延湖湾小区一期（湖岸观邸）房屋交付手续，建议陆陈妹于2019年3月8日到延湖湾一期项目（永森·湖岸观邸）接待中心办理交付前相关手续。陆陈妹在与永森房地产公司办理房屋交接手续时，因逾期交房违约金等问题协商未果，于2019年3月26日诉至本院。诉讼过程中，陆陈妹于2019年4月17日接收了涉案房屋，并在《房屋交接验收确认表》上签名确认。 另查明，南平市延平区2014年至2018年期间降雨量大于50毫米的天数为34天（具体为2014年3月份1天、2014年4月份1天、2014年5月份2天、2014年6月份1天、2014年7月份1天、2014年8月份2天、2015年4月份2天、2015年5月份1天、2015年6月份2天、2015年7月份1天、2015年8月份2天、2015年9月份1天、2016年4月份1天、2016年5月份1天、2016年6月份2天、2016年7月份1天、2016年9月份3天、2016年11月份2天、2017年1月份1天、2017年6月份3天、2018年3月份3天），六级以上（最大风速≧10.8米/秒）天数为6天（具体为2014年3月份1天、2014年7月份1天、2014年9月份1天、2016年6月份1天、2017年7月份1天、2018年3月份1天），极端高温天气为6天（具体日期为2014年7月31日、2015年8月2日、2016年6月25日、2016年7月24日、2017年7月24日、2018年7月29日）。2014年5月至2019年2月，南平市延平区朱熹路58号路段永森房地产公司“永森地产”、“延湖湾”配变停电10次（具体为2014年10月25日6时00分至2014年10月25日21时49分计划停电，2015年2月13日18时47分至2015年2月13日19时47分故障停电，2015年7月13日5时00分至2015年7月13日19时30分计划停电，2015年8月8日22时38分至2015年8月8日23时23分故障停电，2016年6月3日17时20分至2016年6月3日19时34分故障停电，2017年5月15日20时50分至2017年5月15日23时01分故障停电，2017年11月19日15时25分至2017年11月19日18时05分故障停电，2018年5月25日11时58分至2018年5月25日12时39分故障停电，2018年6月25日16时48分至2018年6月25日20时30分故障停电，2018年9月17日21时56分至2018年9月18日0时58分故障停电）。 本院认为，本案争议焦点为：一、永森房地产公司是否应当向陆陈妹支付逾期交房违约金；二、陆陈妹是否应当向永森房地产公司支付逾期签订《商品房买卖合同（预售）》的违约金；三、陆陈妹是否应当向永森房地产公司支付逾期收房保管费。 关于第一个争议焦点。陆陈妹与永森房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。陆陈妹在合同签订后已向永森房地产公司足额支付购房款，履行了购房人的支付购房款义务。永森房地产公司未在2017年3月31日前将符合约定条件的商品房交付陆陈妹使用，已构成违约，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，永森房地产公司应向陆陈妹支付从2017年4月1日起至《“延湖湾”小区一期（湖岸观邸）交房通知书》载明建议陆陈妹办理交付手续之日（2019年3月8日）止，每日按已付购房款总额211152元的万分之一标准计算的逾期交房违约金共计14907.33元。陆陈妹主张的逾期交房违约金22139元，超出14907.33元的部分，本院不予支持。关于永森房地产公司提出计算逾期交房违约金时应当扣除2014年4月29日至2019年2月28日施工期间受天气影响46天、受停电影响10天及节假日54天的抗辩意见。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二款约定，发生不可抗力或合同约定的若干情形，造成无法正常施工的，永森房地产公司可以据实顺延交房日期，无需承担责任。根据该条约定，永森房地产公司可以延期交房的条件有二，一为发生不可抗力或合同约定的延期情形，二为造成无法正常施工。本案中，永森房地产公司提交的《南平市延平区天气情况分析报告（2013年至2018年）》和《永森房地产停电情况》仅能证明合同约定的延误情形可能存在。永森房地产公司未提交延湖湾永森·湖岸观邸项目的施工日志、监理日志等相关证据，不足以证明涉案工程因大风、暴雨、高温、停电、节假日等因素实际造成无法正常施工，永森房地产公司应承担举证不能的不利后果，故本院对永森房地产公司的该项抗辩意见不予采纳。 关于第二个争议焦点。双方在签订《商品房买卖合同（预售）》前签订了一份《“永森·湖岸观邸”认购协议书》。从该协议书的内容上看，该协议书是为双方将来订立商品房买卖合同而签订的协议，性质上属于预约合同。预约合同的一方当事人可以要求对方当事人履行订立本约的义务，或者在对方当事人明确放弃订立本约时，主张对方当事人承担违约责任。本案中，根据《“永森·湖岸观邸”认购协议书》约定，双方签订《商品房买卖合同（预售）》后，该协议自动终止由永森房地产公司收回。双方在订立《“永森·湖岸观邸”认购协议书》后，已订立《商品房买卖合同（预售）》，即已订立本约，因此，《“永森·湖岸观邸”认购协议书》的约定义务已履行完毕。永森房地产公司以陆陈妹未及时订立本约合同，违反预约合同约定为由，主张陆陈妹支付逾期违约金29033元，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，买受人按每延期一日交纳保管费100元。本案中，永森房地产公司于2019年2月10日向陆陈妹发出一份《“延湖湾”小区一期（湖岸观邸）交房通知书》，建议陆陈妹于2019年3月8日到延湖湾一期项目（永森·湖岸观邸）接待中心办理房屋交付手续。从该通知书的内容上看，永森房地产公司仅是建议陆陈妹于2019年3月8日办理房屋交付手续，该交付时间并不具有强制性，陆陈妹可以根据其时间安排合理确定房屋接收时间。陆陈妹根据通知书要求在与永森房地产公司办理房屋交接手续时，因双方逾期交房违约金等问题协商未果，于2019年3月26日诉至本院，并在诉讼过程中于2019年4月17日接收了涉案房屋。陆陈妹于2019年4月17日接收房屋，并非其主观过错，其不应当承担违约责任。因此，永森房地产公司主张陆陈妹支付2019年3月9日至2019年4月17日的逾期收房保管费3900元，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建永森房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付陆陈妹逾期交房违约金14907.33元； 二、驳回陆陈妹的其他诉讼请求； 三、驳回福建永森房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费353.48元，减半收取计176.74元，由陆陈妹负担57.74元，由福建永森房地产开发有限公司负担119元。反诉案件受理费263元，由福建永森房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  徐华强 二〇一九年九月二十日 法官助理张玉萍 书记员陈芳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。