广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初342号原告：深圳市坪山飞西股份合作公司，住所地深圳市坪山区坪山六和社区飞西居民小组办公楼，统一社会信用代码91440300774144411E。法定代表人：钟妙坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕春霞，广东启仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李士群，广东启仁律师事务所律师。被告：深圳宝山门诊部，住所地深圳市坪山区坪山街道深汕路99-4号，统一社会信用代码914403007787668080。法定代表人：张先锋，该公司执行董事。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕春霞、李士群,被告的法定代表人张先锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：一、确认原被告签订的深（龙）0315700号《深圳市房地产租赁合同书》于2018年3月12日解除；二、被告向原告支付拖欠租金403312.9元（按37100元/月计算，自2017年5月1日起计至2018年3月27日）及房屋占用费820474.2元（按74200元/月计算，自2018年3月28日起计至2019年2月26日，计至实际偿付之日止）。事实和理由：2008年8月16日，原被告签订编号为深（龙）0315700的《深圳市房地产租赁合同书》，其中约定：原告将其所有的位于深圳市龙岗区坪山街道六和社区深汕路223号房屋出租给被告，租赁物业共三层，建筑面积为1000平方米，租金标准为每平方米每月11元即11000元/月，租金支付时间为每月十日前，租赁期限为2008年8月16日至2013年8月15日。同时，租赁合同第二十一条还约定：合同终止后，被告应当在十五日内迁离并交回租赁物业，保证租赁物业及附属设施完好，同时结清各项费用、办理移交手续。2008年9月5日，双方就租赁合同完成备案登记，备案号为：龙岗登字07-08-0124号。租赁合同到期后，双方未续签书面合同，但被告至今仍在使用租赁物业。租赁物业的租金标准，也按照双方协商结果定期进行适度上浮。至2017年上半年已上浮为37100元/月。但是，自2017年5月1日起，被告持续拖欠租金，经原告多次催要，被告均以各种理由拒不支付。无奈之下，原告分别于2018年3月12日、2018年5月25日、2018年6月28日委托深圳市深联泰市场经营管理有限公司向被告发出终止租赁合同通知，并于2018年12月25日委托广东启仁律师事务所向被告发送律师函，依法要求被告结清拖欠租金、迁离并交回租赁物业，但被告均置之不理。被告确认租赁合同解除时间为2018年3月12日，根据租赁合同第二十一条约定，被告应支付自2017年5月1日至2018年3月27日期间拖欠的租金。被告逾期交还租赁物业，还应按照租赁合同第二十一条第二款“乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金”之约定，自2018年3月28日起按照双倍租金即74200元/月为标准，向原告支付房屋占用费至2019年2月26日。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望支持所请。被告辩称,一、没有证据显示涉案物业租金标准。被告与原告签订的编号为深（龙）0315700号《深圳市房屋租赁合同书》约定租金标准为每平方每月11元即11000元/月，租赁合同于2013年8月15日到期后，双方没有就房屋标准作出书面约定，原告要求被告按照37100元/月支付租金没有事实与法律依据；二、租赁合同于2018年3月12日解除，原告要求被告支付租金至2019年1月10日没有事实和法律依据。2018年3月12日，原告以宝山门诊部所处位置规划为地铁站，政府即将进行拆除为由，通知原告解除租赁合同。租赁合同第十八条第（二）项也约定了政府征用、收购、收回或拆除租赁房地产时，允许解除或变更合同，因此双方租赁合同已于2018年3月12日解除，同时原告于2018年6月15日停掉租赁房屋的所有水电，也造成被告客观上无法继续使用租赁房屋，原告要求被告支付2018年3月12日之后的租金没有事实及法律依据;三、原告要求被告支付房屋占用费74200元/月无事实和法律依据。第一，租赁合同到期后，双方没有签订书面租赁合同，原租赁合同中关于房屋占用费的条款不能必然继续适用，原告要求被告按照原合同支付房屋占用费没有事实依据。第二，原告于2018年3月12日解除合同并于2018年6月15日停掉租赁房屋的所有水电，被告对此并没有提出任何异议，也没有采取任何行动阻拦原告。此时原告已经实际控制了房屋使用权，原告完全可以通过换锁等行动控制租赁房屋，但原告没有采取下一步行动而是放任现状继续存在，原告如果有损失其自身也应承担相应责任。第三，根据原告的主张，租赁房屋已经被政府征收修建地铁站，原告解除与被告的租赁合同后也无法继续出租该房屋，即使被告没有及时搬离也不会给原告造成实际损失，这也是原告放任现状继续存在的根本原因。在此情况下，要求被告支付高额的房屋占用费不但没有法律依据，也显失公平。第四，被告现任投资人及法定代表人是在2018年1月10日通过受让的方式成为被告股东，其对被告之前与原告之间的纠纷并不知情。同时，被告的控股股东及法定代表人张先锋因涉嫌刑事犯罪已被公安机关于2018年8月2日羁押至今，由此导致被告客观上无法履行归还房屋的履行能力，被告并没有拒不归还房屋的主观恶意。在被告履行不能的情况下，要求被告支付高额房屋占用费实属显失公平。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求，依法判决。经审理查明，2008年8月16日，原被告签订编号为深（龙）0315700的《深圳市房地产租赁合同书》，约定：原告（甲方）将其所有的位于深圳市龙岗区坪山街道六和社区深汕路223号房屋共三层【房地产证号：深房地字第××号】出租给被告，面积为1000平方米，租金标准为每平方米每月11元即11000元/月，每月十日前支付租金，租赁期限为2008年8月16日至2013年8月15日止，租赁用途：商业。合同第十八条约定：本合同有效期内，发生政府征用、收购、收回或拆除租赁房地产的，允许解除或变更本合同。合同第二十一条约定：本合同终止后，乙方（被告）应当在十五日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。第二十二条规定，甲、乙方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到合同登记机关重新登记。第二十四条约定，甲乙双方在租赁期间对合同内容达成变更协议的，须到原合同登记机关登记。经登记的协议与本合同具有同等效力。2008年9月5日，双方就租赁合同完成备案登记，备案号为：龙岗登字07-08-0124号。租赁合同到期后，双方未续签书面合同，但被告仍继续使用租赁物业。自2017年5月1日起，被告未再缴付租金，经原告多次催要，被告均以各种理由拒不支付。原告于2018年3月12日委托深圳市深联泰市场经营管理有限公司《通知》被告，明确：限深圳宝山门诊部在2018年3月31日前腾空并交付原告。2018年5月25日再次通知被告：在2018年6月15日前你方仍未搬离，我方将停掉宝山门诊部所有水电。2018年6月28日通知，现宝山门诊部所处位置规划为地铁站，政府即将强行拆除，且我司已经对宝山门诊部断水断电。在2018年7月15日前你方必须搬离宝山门诊部，交付我方，并将之前拖欠的所有租金足额交付我司，否则将保留追究你方法律责任的权利。2018年12月25日原告委托广东启仁律师事务所向被告发送律师函，依法要求被告结清拖欠租金、迁离并交回租赁物业。其中，2018年3月12日的《通知》另查明，被告深圳宝山门诊部系有限责任公司，现股东为张先锋和朱华忠。被告的现法定代表人张先锋2017年12月25日依《股权转让协议书》从原股东潘中蓉手中受让其股份。张先锋因涉嫌强迫交易、诈骗犯罪，于2018年8月17日被逮捕，现羁押于深圳市宝安区看守所。还查明，涉案租赁物业因在地铁16号线征地拆迁范围内，在原告多次通知被告搬迁未果的情况下，原告于2018年6月15日起停了涉案租赁物业的水电，后租赁物业于2019年2月26日被政府组织强制进行了拆除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案租赁物业在2013年8月15日租赁期间届满后，被告继续使用租赁物业，原告没有提出异议，依据合同法第二百三十六条规定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告确认被告已缴清2017年5月1日前的租金，且双方确认涉案租赁合同已于2018年3月12日解除及租赁物业于2019年2月26日被强拆。故本案的争议焦点有两个，第一个是2013年8月15日后的每月租金标准是多少？原告主张至2017年5月起，涉案租赁物业每月的租金标准已上浮为37100元/月，但未提交证据证明原被告双方就租金标准的调整或变更达成一致协议，也未提交证据证明其实际按37100元/月收取及被告已按37100元/月缴付的事实，更未依据双方的租赁合同第二十二条约定重新订立合同并到合同登记机关重新登记。原告称其收取租金的收据及会计账簿等因办公室搬迁已遗失，不能提交，与情理相悖；被告亦抗辩称自2013年8月15日合同到期后，双方没有就房屋标准作出重新约定，故对原告主张双方已实际变更租金标准为37100元/月，本院不予采信。第二个是租金应计算到何时？合同于2018年3月12日解除，根据合同第二十一条约定，被告应于15日内迁离及交回租赁房地产，然而被告没有，原告遂于2018年6月15日停掉租赁房屋的所有水电，导致被告无法继续使用租赁物业、无法实现合同目的直至2019年2月26日被强拆，根据合同法第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故原告主张2018年6月15日之后的租金或占有使用费无事实依据，且有失公平，本院不予支持。2017年5月1日到2018年6月15日期间的租金应分段计算，其中：2017年5月1日至2018年3月27日，按11000元/月标准，应支付租金为11000元×10个月＋11000元÷31天×27天＝119580.6元。因租赁合同第二十一条约定“乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。”该约定是双方的真实意思表示，合法有效。故2018年3月28日至2018年6月15日期间的租金，应为【11000元/月×2＋11000元÷30天×18天】×2＝57200元。对原告超过部分的租金主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市坪山飞西股份合作公司与被告深圳宝山门诊部于2008年8月16日签订的深（龙）0315700号《深圳市房地产租赁合同书》于2018年3月12日解除；二、被告深圳宝山门诊部于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市坪山飞西股份合作公司2017年5月1日至2018年3月27日期间租金119580.6元；三、被告深圳宝山门诊部于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市坪山飞西股份合作公司2018年3月28日至2018年6月15日期间租金57200元；四、驳回原告深圳市坪山飞西股份合作公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15814元，原告已预缴11842元，由原告负担13530元，被告负担2284元。保全费4541.16元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  阳云其人民陪审员  陈丽卿人民陪审员  叶曼华二〇一九年九月二日书 记 员  刘俊裕