云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5981号上诉人（原审原告）：董国尊，男，汉族，1986年1月12日出生，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。委托诉讼代理人：魏开军，云南承希律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘凯，男，汉族，1982年11月25日出生，身份证登记住址云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：燕鸿，云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：云南三合房地产开发有限公司,住所昆明市交林路********，统一社会信用代码：915301025527217545。法定代表人：苏家荣。上诉人董国尊与被上诉人刘凯、原审第三人云南三合房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人董国尊及其委托诉讼代理人崔如华，被上诉人刘凯的委托诉讼代理人燕鸿，第三人云南三合房地产开发有限公司的法定代表人苏家荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董国尊上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，停止对禄劝县掌鸠河西岸三合团结大厦地下一层1一74号车位的执行。事实和理由：上诉人与原审第三人的《车位认购协议》剑法有效并忆实际履行，上诉人已合法占用使用车位，由于原审第三人的过错导致无法签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，上诉人依法对车位享有的权利受法律保护并排除他人的权利主张，一审判决认定事实不清，适用法律错误。刘凯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。云南三合房地产开发有限公司述称，根据谁买谁受益的原则，董国尊已经支付了大部分款项，并实际占有使用车位，人民法院查封车位时未通知过第三人、上诉人，上诉人在不知情的情况下，向第三人支付尾款，同意上诉人的上诉请求。一审法院确认事实：2014年5月22日，原告董国尊（认购人、乙方）与第三人云南三合房地产开发有限公司（出卖人、甲方）签订《禄劝县“三合团结大厦”地下车位认购协议》，约定乙方认购甲方开发的禄劝县车位，房屋总价款156000元；乙方在签订本协议时向甲方支付认购定金56000元，在双方签署正式的《商品房购销合同》（含补充协议和附件）后，乙方已付的认购定金自动转为购房款的一部分。乙方应自支付认购定金之日起7日内与甲方签订《商品房购销合同》（含补充协议及附件）并一次性支付购房款等事宜。同日，第三人云南三合房地产开发有限公司禄劝分公司出具《收据》，收到原告购车位款（负一层74号）56000元。2015年10月21日，第三人云南三合房地产开发有限公司禄劝分公司出具《收据》，收到原告车位款50000元。2016年6月6日，禄劝彝族苗族自治县房产交易管理中心出具的商品房登记信息显示涉案车位为“可售”。2017年1月12日，第三人云南三合房地产开发有限公司禄劝分公司出具《收款收据》，收到原告禄劝团结大厦地下74号车位尾款50000元。2017年2月29日的《收款收据》，记载：“客户：董国尊74号车位2015年全年服务费2016年全年服务费2017年全年服务费……￥590……”。2018年3月2日的《收款收据》，记载：“客户：董国尊负一74号车位停车服务费车库电费门禁系统维护费……￥300……”。一审法院受理刘凯与云南三合房地产开发有限公司、云南文荣建筑工程有限公司、苏家荣、许如玉、杨跃文、杨跃宇民间借贷纠纷一案中，刘凯向法院申请财产保全，一审法院于2016年6月13日作出（2016）西法执保字第203号民事裁定书，裁定查封、冻结云南三合房地产开发有限公司、云南文荣建筑工程有限公司、苏家荣、许如玉、杨跃文价值3019616.7元的财产，并于2016年6月21日向产权登记部门送达协助执行通知书，查封了云南三合房地产开发有限公司名下三合团结大厦部分房产，其中包括涉案车位，查封期限三年，自2016年6月21日起至2019年6月20日止。2016年7月20日，一审法院作出（2016）云0112民初第3525号民事判决书，判决云南文荣建筑工程有限公司向被告偿还借款本金2931666.75元及相应利息、实现债权的费用35128.08元；云南三合房地产开发有限公司、苏家荣、许如玉、杨跃文、杨跃宇对此承担连带清偿责任。云南文荣建筑工程有限公司不服，提起上诉，昆明市中级人民法院作出(2016)云01民终4337号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决书生效后，义务人未履行判决书确定的义务，一审法院于2018年1月22日立案受理被告申请执行云南三合房地产开发有限公司、云南文荣建筑工程有限公司、苏家荣、许如玉、杨跃文、杨跃宇一案。在执行过程中，一审法院于2018年5月5日发出（2018）云0112执846号公告，责令云南三合房地产开发有限公司将位于禄劝县合团结大厦部分房屋及车位腾出交由一审法院评估拍卖，其中包括涉案车位。原告董国尊向一审法院提出执行异议申请，一审法院于2018年9月23日作出（2018）云0112执异55号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告董国尊与第三人云南三合房地产开发有限公司认可2015年已将涉案车位交付给原告。云南三合房地产开发有限公司述称，因公司在2015年3、4月已经退场，无法签订《商品房购销合同》及补充协议。一审法院认为，原告与第三人于2014年5月22日签订的《禄劝县“三合团结大厦”地下车位认购协议》系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。上述认购协议中约定原告以156000元的价格向第三人认购其开发的禄劝县车位，原告于签订认购协议时向第三人支付认购定金56000元，在双方签署正式的《商品房购销合同》（含补充协议和附件）后，原告已付的认购定金自动转为购房款的一部分。原告应自支付认购定金之日起7日内与第三人签订《商品房购销合同》（含补充协议及附件）并一次性支付购房款等事宜。就交房时间、尾款的支付方式及时间、办理产权登记等事宜均未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名、住所；、住所商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”之规定，上述认购协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且协议中明确约定双方将于一定期限内签订《商品房购销合同》（含补充协议及附件），故双方签订上述认购协议的目的是保证双方将来就涉案车位以协议约定的价格签订正式的《商品房购销合同》（含补充协议及附件），上述认购协议就其性质而言属于商品房预约合同，而非商品房买卖合同。原告与第三人在签订上述认购协议之后，原告于同日向第三人支付了56000元，之后双方一直没有签订正式的《商品房购销合同》及补充协议。虽然双方没有签订正式的《商品房购销合同》及补充协议，但是原告分别于2015年10月21日、2017年1月12日分两次付清了车位尾款，且庭审中原告与第三人一致陈述第三人已于2015年将涉案车位交付给原告，结合原告提交的物业费收据，可以确认涉案车位已于2015年交付给原告。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，原告与第三人之间就涉案车位成立买卖合同关系，原告作为买受人享有的是要求第三人履行其作为出卖人的义务的债权请求权。并且，根据物权法第五条第二款的规定，物权的种类和内容由法律规定，而物权法上并没有物权期待权的规定。一审法院对原告要求确认其对涉案车位享有物权期待权无相应的事实和法律依据，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，本案双方并未签订书面的买卖合同；其次，一审法院是于2016年6月21日查封的涉案车位，原告在本院查封前并未付清全部价款；最后，一审法院查封涉案车位是向产权登记部门送达了协助执行通知书，具有公示效力，原告是在法院查封后，又于2017年1月12日向第三人支付的剩余尾款。综上，原告就涉案车位所提出的执行异议，不符合上述规定的情形。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院可以在裁判中一并作出裁判。”之规定，一审法院对原告要求停止执行涉案车位的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：“驳回原告董国尊的全部诉讼请求。”本案二审审理过程中，各方当事人对一审判决认定事实均无异议。上诉人董国尊陈述不知道涉案车位被查封的事实，2018年5月5日才知道一审法院发布的（2018）云0112执846号公告，后提出执行异议。原审第三人云南三合房地产开发有限公司均陈述未收到过2016年6月13日作出的（2016）西法执保字第203号民事裁定书，2018年5月5日才知道一审法院发布的（2018）云0112执846号公告。经本院二审审理查明事实与一审判决认定事实相一致，本院予以确认。本院认为，上诉人董国尊与原审第三人云南三合房地产开发有限公司签订《禄劝县“三合团结大厦”地下车位认购协议》购买位于禄劝县车位，虽然双方未有继续签订《商品房购销合同》及补充协议，但该协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且双方均已按照协议的约定履行，并无异议，上诉人董国尊支付了大部分购房款，原审第三人已将所购买的车位交付给董国尊占有使用。虽然最后一笔尾款是在人民法院查封之后支付，但一审法院在查封本案所涉车位时并未向原审第三人云南三合房地产开发有限公司送达裁定书，也未告知上诉人董国尊，上诉人董国尊在不知情的情况下按协议约定向第三人支付尾款并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，上诉人董国尊在人民法院查封之前签订购买车位的协议、支付了购买车位款、并对车位占用使用，对所购买的车位未能办理不动产登记手续并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”上诉人董国尊对其所购买车位享有物权期待权，有权阻止人民法院对该车位的执行，上诉人董国尊的诉讼请求成立。综上所述，上诉人董国尊的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，判决错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初397号民事判决；二、不得执行云南省禄劝彝族苗族自治县掌鸠河西岸三合团结大厦地下一层1一74号车位。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人刘凯负担。本判决为终审判决。审判长 王 虹审判员 姚永祥审判员 郑会利二〇一九年九月二日书记员 陈 瑞