福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0305民初4906号 原告：金管家（莆田）物业管理有限公司（以下简称金管家公司），住福建省莆田市荔城区镇海街道文献东路1577号霞墩小区6幢203室，统一社会信用代码91350304699037092D。 法定代表人：傅晶莹，总经理。 委托诉讼代理人：郭少文，男，系该公司员工。 被告：陈志新，男，1982年10月17日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 原告金管家公司与被告陈志新物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金管家公司的委托诉讼代理人郭少文、被告陈志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金管家公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈志新向金管家公司支付拖欠的物业服务费、水电公摊费、自用水费等费用共计5818.4元及滞纳金（违约金）4100元；2、本案诉讼费用、财产保全申请费由陈志新承担；3、陈志新向金管家公司支付自起诉之日至还清之日止按年利率12%的利息。事实与理由：陈志新系万和新城首府小区3号楼1T2401室业主，该物业面积为142.73㎡。2014年4月10日，该小区开发商福建省万和房地产有限公司（以下简称万和房地产公司）与金管家公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定该小区委托金管家公司实行物业管理，并就物业费的收取及计算方式、缴纳时间、公摊水电费的收取、违约责任等作出约定。2019年1月1日，万和新城首府小区成立业主委员会后，与金管家签订《万和新城首府物业服务合同》，合同亦就物业费的收取及计算方式、缴纳时间、公摊水电费的收取、违约责任等事项作出约定。合同签订后，金管家按约定提供了物业服务，陈志新未按合同支付物业费、水电公摊费、自用水费等费用，截止2019年6月30日，共欠金管家公司物业费、水电公摊费、自用水费5818.4元。金管家公司于2019年7月16日向陈志新发出律师函催收物业费，但陈志新拒不支付。 陈志新庭审时辩称：对公摊水电费有异议；物业费已缴纳至2017年7月，金管家公司诉求自2017年5月起计算物业费，多计算了两个月。 金管家公司在本院指定的举证期限内提供以下证据： 《福建省前期物业服务合同》、《万和新城首府物业合同》、交房会签手续书各一份，欲证明金管家公司系案涉小区物业服务企业、陈志新系万和新城首府小区3号楼1T2401室业主的事实。 2、EMS快递回单、律师函、短信截屏一组，欲证明金管家公司曾向陈志新催收物业费的事实。 3、明细表、发票一组，欲证明水电公摊费的分配原则和应缴系数。 经质证，陈志新对上述证据的三性均无异议。 陈志新未向本院提交证据。 本院经审查认为，金管家公司提供的第一、三组证据以及EMS快递回单和律师函，客观真实，来源合法，本院予以确认。金管家公司提供的短信截屏来源不明，不予认可。 根据上述有效证据及庭审调查，本院认定本案事实如下： 位于莆田市秀屿区的万和新城首府小区由万和房地产公司开发。2014年4月10日，万和房地产公司与金管家公司签订《福建省前期物业服务合同》，万和房地产公司选聘金管家公司为案涉小区提供物业服务。合同约定：1、合同期限为三年，2014年6月1日至2017年6月30日，合同期限届满后业主大会未成立业主委员会的，合同自动延续；2、物业服务费按建筑面积计算，高层住宅1.5元／月˙㎡；3、物业服务费于交房时首次收取物业费时按年收取，后续物业服务费按每半年收取一次，于每半年首月10日前交纳；4、业主经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日千分之三标准支付滞纳金。2019年1月1日，万和新城首府业主委员会与金管家公司签订《万和新城首府物业服务合同》，合同约定：1、合同期限为3年，2019年1月1日至2021年12月30日；2、物业服务费按建筑面积计算，高层住宅1.4元／月˙㎡；3、物业服务费用从物业交付买受人之日起按季度收取，于每季度首月5日前交纳；4、业主未能按时足额支付物业服务费，业主委员会应当督促其限期交纳，并从逾期之日起按应交纳物业服务费总额的日千分之三比例交纳违约金。2016年7月4日，案涉小区3号楼1单元2401室交付业主陈志新，交房会签手续书中记载建筑面积为142.73㎡，金管家公司起诉状中亦记载建筑面积为142.73㎡。自2017年5月起，陈志新未依约交纳物业费。另查明，2019年7月16日金管家公司向陈志新寄送了律师函主张物业费、水电公摊费、维修费、维修公摊费等费用共计5450.2元。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 本院认为，金管家公司系物业服务公司，与万和房地产公司签订的《福建省前期物业服务合同》、与万和新城首府业主委员会签订的《万和新城首府物业服务合同》合法有效，依法对包括陈志新在内的该小区全体业主均具有约束力，各方均应遵照执行。在前期物业服务合同期限内，金管家公司为陈志新等业主提供了物业服务，而陈志新拖欠物业服务费逾期不付，显属不当，虽然陈志新主张物业费已缴纳至2017年7月，但未提供有效证据予以支持，其抗辩主张不予采纳。故金管家公司要求陈志新支付合同期限内的物业服务费之主张，于法有据，本院予以支持。陈志新应支付相应的物业服务费，其中2017年5月至2018年12月计20个月，物业费应为1.5元/月˙㎡×142.73㎡×20月=4281.9元；2019年1月至2019年6月计6个月，物业费应为1.4元/月˙㎡×142.73㎡×6月=1198.93元；共计5480.83元。金管家公司庭审称陈志新尚欠的物业费自2017年5月至2019年6月为5195.4元，系对其自身权利的处分，应予支持。关于滞纳金，《福建省前期物业服务合同》约定“业主经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日千分之三标准支付滞纳金”，故2017年10月至2018年12月期间的物业费4281.9元应自金管家公司催缴之日（即2019年7月16日）起计算滞纳金。《万和新城首府物业服务合同》约定“物业服务费用从物业交付买受人之日起按季度收取，于每季度首月5日前交纳”，故2019年1月至2019年6月期间的物业费应以每季度物业服务费599.47元为基数，分别自2019年1月6日、2019年4月6日起计算违约金。因约定的违约金标准超出法律保护范围，现金管家公司自愿调整成按年利率12%计算利息，符合法律规定，应予支持。关于水电公摊费，因二份物业服务合同均有约定计算方式（按户分摊），金管家公司提供的明细表、发票陈志新亦无异议；现金管家公司诉求陈志新承担水电公摊费464元，合法有据，予以支持。金管家公司庭审称陈志新无自用水费，系对其不利事实的自认，予以支持。关于金管家公司庭审主张的维修公摊费159元，因其诉求并未诉请该项费用，不予审查。 综上所述，为维护当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 陈志新应在本判决生效之日起五日内支付给金管家（莆田）物业管理有限公司水电公摊费464元、物业服务费5195.4元及逾期支付物业服务费相应的违约金（违约金按年利率12%计算至还清之日止，其中物业服务费4281.9元自2019年7月16日起计算；599.47元自2019年1月6日起计算；599.47元自2019年4月6日起计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由陈志新负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林美霞 二〇一九年九月二十六日 法官助理梁志英 书记员林晶 附相关法律条文及法官提示： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。