广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4732号上诉人（原审被告）：张芷梅，女，1984年3月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：罗广平，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王遇平，男，1984年10月16日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊娜，广东深大地律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司中山城区支行，住所地广东省中山市东区中山三路35号。主要负责人：梁展萍，该公司行长。委托诉讼代理人：吴永洪，男，该公司工作人员。原审第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座F6层。法定代表人：杨林，该公司董事长。上诉人张芷梅因与被上诉人王遇平及原审第三人中国农业银行股份有限公司中山城区支行（以下简称农行中山城区支行）、中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称信托公司）所有权确认纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初11757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。张芷梅上诉请求：撤销一审判决，驳回王遇平的诉讼请求，本案一、二审案件数受理费、财产保全费由王遇平负担。事实与理由：一、《房地产买卖合同》依法成立，对张芷梅和邓志强具有约束力，张芷梅据此取得涉案房产所有权，一审法院对《房地产买卖合同》未予审查，就直接判令张芷梅将涉案房产过户给王遇平，实际上等于直接否定了《房地产买卖合同》的效力，这明显违背了合同相对性原则。二、双方从没有达成借款买房合意，也未签订涉案房产的借名买房或房屋代持协议，王遇平只是受张芷梅委托办理涉案房产购买手续，双方不是借名买房关系，而是委托代理买房关系。张芷梅与王遇平此前是男女朋友关系，双方在中山、深圳等地都互有房产投资，有过借名的讨论，但最后都未达成借名买房合意，从未签订书面借名买房或代持协议，张芷梅对借名买房从不认可，一审法院仅凭双方微信聊天记录上讨论“房子”就认为其唯一指向涉案房产，相当片面主观。王遇平与邓志强、李荣章、中山市融创置业投资有限公司于2016年6月22日签订《补充协议》，张芷梅未在该协议上签名，也根本不知道存在该协议，根据合同相对性原则，该《补充协议》对张芷梅没有约束力。相反，2016年6月20日，张芷梅委托王遇平办理购买涉案房产相关事宜，并办理了公证书，一审法院对此关键证据却避而不谈，却以一份对张芷梅没有约束力的补充协议推定双方存在代持关系，完全错误。从后续的履行可知，王遇平作为受委托人并未履行委托书中的相关代理义务，而是张芷梅亲自办理签订买房合同、办理按揭、支付首期款和房贷、收楼等所有事宜。三、张芷梅支付了涉案房产的首期款和按揭款等所有款项，是涉案房产实际出资人，而王遇平没有任何出资，根据权利义务对等原则，没有出资的王遇平无权取得涉案房产所有权。2016年6月24日，张芷梅与邓志强签订《房地产买卖合同》，支付了首付款70万元及后续的按揭款项。王遇平通过其个人账户及其妻子账户共同向卖方转账的150万元并不是支付涉案房产款项，而是王遇平向邓志强购买另一套房产所支付的购房款，与本案无关。一审称张芷梅对王遇平向本案两个第三人的大额转账不能作出合理说明不属实。王遇平与张芷梅之间互有借款互有偿还，王遇平向农行支付的款项是偿还以往所欠张芷梅借款，王遇平向信托公司所付款项是张芷梅向其借款项。无论如何，该二笔款项的性质是借款，而非涉案房产的购房款。首先，2015年2月13日，张芷梅向王遇平出借74000元，借款期限两年，王遇平出具《借条》一份，利息按照年利率18%计算，王遇平一直没有还本付息，在张芷梅的要求下，王遇平于2016年10月11日至2018年5月11日期间向第三人农行中山城区支行支付110321元用于归还所欠张芷梅本息。其次，张芷梅2017年3月8日从信托公司借得45万元贷款后，当日分六笔支付42万元给王遇平，其中40万元偿还了借款，2万元借给王遇平。该45万元贷款于2019年2月22日全部结清，其中有195718.68元是王遇平应张芷梅请求支付给第三人信托公司，张芷梅承认该195718.68元是向王遇平所借款项。但张芷梅名下的四张信用卡在2018年6月份前一直被王遇平持有并使用，2018年王遇平将信用卡归还，所欠本金14万元均由张芷梅归还，加之之前2017年3月8日微信聊天记录显示王遇平欠张芷梅35000元、2017年3月8日借款2万元，张芷梅与王遇平已经结清195718.68元的借款。四、张芷梅向邓志强购买两套房，除本案的2904号房外，还有2903号房，2904号房属于张芷梅，2903号房属于王遇平，两套房的总楼价为3505000元。2904号房所有的手续款和按揭款由张芷梅支付，王遇平没有支付任何款项。张芷梅于2016年6月27日、2016年7月14日通过其尾号为7371的农行账户共向邓志强转账支付40万元（每次转账20万元），于2016年8月27日、2016年9月10日通过尾号为7476的农行账户分别向邓志强转账40万元和30万元，2016年9月12日，农行中山城区支行将张芷梅的银行贷款110万元汇入邓志强账户，因此张芷梅向邓志强一共支付了220万元，已经超出了本案涉案房产的购楼价179万元。张芷梅与王遇平曾经是男女朋友关系，双方之间的款项往来众多，难以区分。王遇平一审提交的证据可以看出，2016年10月8日-2018年2月11日王遇平通过民生银行汇入张芷梅账户692480元，该款项实际上是王遇平不断循环使用张芷梅的信用卡产生的流水。五、涉案房产目前处于毛坯状态，一直由张芷梅占有使用，钥匙和密码均有张芷梅掌控，王遇平称涉案房产一直在其控制下不属实。王遇平辩称，本案借名买房事实清楚，证据充分：一、从涉案房产的购买情况看，2903号房和2904号房捆绑购买，一审提交的购房合同、补充协议均可以证明王遇平是实际购买人和出资人。张芷梅无法提供证据证明其与中介或委托机构有沟通买房的事实。二、从涉案房屋的出资情况看，王遇平向邓志强支付了相应购房款，王遇平一审时已经提交证据证明张芷梅支付的首期款70万元来源于王遇平。三、从按揭供楼的情况看，王遇平一审已提交银行流水证实每月定时向张芷梅的供楼账户支付供楼款。四、王遇平一审提交了双方完整的微信聊天记录，张芷梅清楚王遇平有一套房子在张芷梅名下，每到还款日，张芷梅都要求王遇平打款；王遇平在资金周转困难时将涉案房产拿去做抵押，张芷梅亦积极配合。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。农行中山城区支行述称，根据《物权法》关于物权以登记为准的规定，我行与张芷梅的借贷关系、抵押关系合法有效。我行对涉案房产享有第一顺位抵押权，在不损害我行权益的前提下，张芷梅若能结清贷款，我行愿意配合注销抵押登记手续。信托公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未向本院提交书面陈述意见。王遇平向一审法院起诉请求：判令张芷梅注销中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城03区9幢2904房的抵押登记，并将该房屋过户至王遇平名下。一审法院认定事实：2016年6月22日，（卖方）邓志强、案外人李荣章（买方）的代理人王遇平与中山市融创置业投资有限公司（经纪方）签订《补充协议》，载明：卖方将位于广东省××火炬开发区××号凯茵新城03区9幢2904房的房地产转让给买方，并于2016年4月24日签订了房地产买卖合同（合同编号0000020），并交了定金170000元、楼款125000元；现因买方征信问题，三方协商一致如下内容：买卖双方同意将产权人变更到张芷梅名下，若因本次买方变更到张芷梅名下后于2016年7月30日前无法顺利完成过户手续，则买方须到期后三日内一次性付清剩余楼款，并在付清后办理相应的过户手续；签订本补充协议后，邓志强须与新的买方张芷梅重新签订新的买卖合同，并将原来于2016年4月24日签订了房地产买卖合同（合同编号0000020）作废，双方按新签订的买卖合同（合同编号0000055）条款内容执行；该物业买卖双方均知道买方代理人实际为出资购买该物业的真实人，买方实际为买方代理人所指定的产权人。王遇平在买方代理人处签名，邓志强在卖方签名处签名并按手印，经纪方委托其代表林秋利签名。随后，（卖方）邓志强与（买方）张芷梅与中山市融创置业投资有限公司（经纪方）于2016年6月24日签订了房地产买卖合同（合同编号0000055），主要约定：邓志强将广东省××火炬开发区××号凯茵新城03区9幢2904房以1790000元卖给张芷梅，定金170000元为第一部分楼款，余款1620000元以银行按揭方式支付给邓志强。签订该合同后，王遇平通过其个人银行账户、及其妻子的账户共向邓志强转账共1500000元。2015年8月12日，涉案房地产登记在张芷梅名下。张芷梅已经向原房主邓志强支付了70万元的首付款。2016年8月19日，张芷梅与农行中山城区支行签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：张芷梅向农行中山城区支行借款1100000元，每月的12日为还款日，首次供款额为5514.87元，首次还款日为2016年10月12日。2016年8月24日，张芷梅与农行中山城区支行到相应的政府部门将涉案房产抵押给农行中山城区支行。随后，农行中山城区支行一次性向张芷梅发放了借款1100000元。王遇平在2016年10月11日至2018年5月11日期间的每个月的12日前，均向张芷梅的银行账户转账，共110321元（5515元×15+5520元×4+5516元）。张芷梅向信托公司借款450000元，信托公司发放了450000元。王遇平在2017年4月11日至2018年6月7日期间，通过其个人账户共向信托公司转账了195718.68元。信托公司于2019年2月25日出具了结清证明，载明：张芷梅在信托公司的贷款共计45万元，已于2019年2月22日全部还清，信托公司已协助办理了注销抵押登记，目前张芷梅与信托公司不存在借贷关系。信托公司在张芷梅清偿信托公司的贷款45万元后，已注销了涉案房产的抵押登记。张芷梅与王遇平在2016年11月10日至2019年2月22日期间有长期持续的微信聊天，对话内容主要有：1.王遇平：“房子是我的”，张芷梅回：“那你卖啊，干嘛要我去贷款”；2.张芷梅：“明年把账都清掉吧，你把信用卡还我，把房子拿走吧”；3.王遇平：“梅姐，我现在房子在你名下，我忍你啊。”，张芷梅回：“所以你不要惹我。”据王遇平提交的其个人账户汇总信息清单显示，王遇平的账户可用余额为1106785.42元。据王遇平提交的中山市不动产登记资料证明表显示，截止至庭审之日，涉案房产仅存在一个抵押登记，抵押权人为农行中山城区支行。张芷梅仍拖欠农行中山城区支行借款约1000000元。另查明，根据王遇平的财产保全申请，一审法院依法查封了涉案房产价值相当于1790000元的产权份额，该查封为第一查封。一审法院认为，本案系所有权确认纠纷。本案的争议焦点为：王遇平是否借张芷梅的名义购买涉案房产。一审法院分析如下：《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”、该法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、该法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，首先，邓志强、案外人李荣章的代理人王遇平与中山市融创置业投资有限公司于2016年6月22日签订的《补充协议》载明邓志强是将涉案房产卖给王遇平，而王遇平指定张芷梅与邓志强重新签订买卖合同。其次，张芷梅在与王遇平微信聊天中称：“明年把账都清掉吧，你把信用卡还我，把房子拿走吧”可推知双方谈论的是房产过户至王遇平名下的事宜。另从张芷梅与王遇平的聊天记录，可知张芷梅每次在收到农行中山城区支行的还款提醒的信息后，均会提醒王遇平向张芷梅的银行账户转账以便支付该笔借款，且每月转账的数额与每月应向农行中山城区支行清偿的数额几乎一致。且王遇平：“梅姐，我现在房子在你名下，我忍你啊。”时，张芷梅回：“所以你不要惹我。”及王遇平：“房子是我的”，张芷梅回：“那你卖啊，干嘛要我去贷款”的对话，可知王遇平借张芷梅的名义购买了房子。因此，一审法院认定，王遇平与张芷梅约定由王遇平借张芷梅的名义购买涉案房产，双方事实上构成借名买房合同。再次，张芷梅辩称王遇平在2016年10月11日至2018年5月11日期间通过中国民生银行的账户向其的转账的款项为清偿借款，但却未能提供充分证据证明双方存在对应数额的债务往来。然后，张芷梅不能对王遇平向本案的两个第三人的大额转账作出合理说明。符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一项“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定。故，一审法院对张芷梅的辩解不予采信。由此，在王遇平向张芷梅主张过户涉案房产时，张芷梅负有将涉案房产过户至王遇平名下的义务。因系王遇平借张芷梅的名义购买涉案房产，故其作为实际购买人，负有负担过户涉案房产至其名下而产生的一切税费用的义务。王遇平主张张芷梅将涉案房产过户至其名下。一审法院认为，现农行中山城区支行同意在涉案房产的抵押欠款还清后协助办理注销抵押登记的手续，而王遇平亦已提供了充分的证据证明其具有一次性向农行中山城区支行清偿涉案房产的抵押借款及相应的利息、费用的能力。此外，王遇平系涉案房产的第一查封人。因此，将涉案房产过户至王遇平名下不存在事实上的不能履行或及法律上的不能履行。虽张芷梅在本案中并未要求王遇平向其支付其因代王遇平购买涉案房产而支出的其他全部费用，但为减少诉累，王遇平应主动向张芷梅支付张芷梅为代王遇平购买涉案房产而支出的其他全部费用。概而言之，王遇平主张将涉案房产过户至其名下，理据充分，一审法院予以支持。张芷梅的抗辩意见，缺乏理据，一审法院不予采信。信托公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响一审法院对案件的审理，应视为其放弃答辩、举证、质证、抗辩等权利，其应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决：一、王遇平于本判决生效之日起七日内向农行中山城区支行一次性地全部清偿广东省××火炬开发区××号凯茵新城03区9幢2904房[不动产证书号：粤（2016）0107084]的抵押借款本息及相关费用；二、农行中山城区支行在王遇平一次性地全部清偿广东省××火炬开发区××号凯茵新城03区9幢2904房[不动产证书号：粤（2016）0107084]的上的抵押借款本息及相关费用之日起三十日内注销广东省××火炬开发区××号凯茵新城03区9幢2904房[不动产证书号：粤（2016）0107084]的抵押登记;三、张芷梅在农行中山城区支行注销广东省××火炬开发区××号凯茵新城03区9幢2904房[不动产证书号：粤（2016）0107084]的抵押登记之日起十五日内协助将该房产过户至王遇平名下，因过户该房产而产生的一切税费由王遇平负担。案件受理费20910元，财产保全费5000元，合计25910元，由张芷梅负担。本院二审期间，张芷梅提交了：1.广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字1214号民事判决书，拟证明张芷梅与王遇平互有介绍买房投资，有过借名的讨论，但最终未能达成借名买房合意，双方从未签订书面借名买房或代持协议。该案涉案房产虽由王遇平介绍，但最终法院认定房产属于张芷梅；2.2018年6月8日张芷梅与王遇平的微信聊天记录，拟证明张芷梅的信用卡由王遇平持有并使用；3.银行还贷记录，拟证明涉案房屋的房贷由张芷梅归还。王遇平质证认为上述3份证据均不属于新证据，并对证据1的关联性不确认，对证据2的真实性、关联性不确认，对证据3真实性确认、关联性不确认。农行中山城区支行质证认为由法院审核认定上述证据。经查，证据1显示张芷梅与案外其他人曾存在房屋买卖合同纠纷，王遇平作为第三人参加诉讼；证据2微信聊天对话主要内容有：王遇平：“没关系啊，你拿了我房，这样搞我，我肯定不会还的，这个帐是可以对冲的”、“还有，信用卡我给东北大哥刷的，爆出来，你也不好，然后银行你是黑名单”、“你欠我钱，把卡和密码给我”、“每个月，你给我发账单，我可不是盗刷哟”；张芷梅：“你以为这样就追究不了你了？”；证据3显示2018年8月7日至2019年7月12日期间由张芷梅归还涉案房产银行按揭贷款。二审中，其他当事人没有提交证据。对于二审争议事实，本院认定如下：2016年6月20日，张芷梅向王遇平出具委托书，委托王遇平代理处理涉案房产相关事宜，并对该委托书进行了公证。2016年4月24日至2016年7月15日期间，王遇平及其妻子李媛通过银行转账方式共向邓志强支付150万元，王遇平解释称其向邓志强捆绑购买两套房（包括涉案房产在内），该150万元为两套房的定金及首付款。张芷梅亦分别于2016年8月27日、9月10日通过银行转账方式向邓志强各支付40万元、30万元，共计70万元。张芷梅称该70万元为其支付的涉案房产首付款，其中40万元向王遇平借款（25万元由林秋利转账给张芷梅，15万元由王遇平转账给张芷梅）转账给邓志强，另外30万元是家里人给的现金，张芷梅拿现金在银行柜台存现后再转给邓志强。经法庭向当事人释明应如实陈述案件事实后，张芷梅又表示不清楚如何将30万元支付给邓志强。王遇平则称该70万元不是涉案房产的首付款，而是为获得银行按揭贷款而做的首付银行流水，且该70万元均不是张芷梅的款项【其中2016年8月27日的40万元由王遇平和房产中介林秋利于当日分别向张芷梅转账15万元、25万元，张芷梅再于当日将该40万元转给邓志强，邓志强则于当天将35万元转账还给林秋利丈夫许洛源（其中多转账的10万元为王遇平支付的中介费），将5万元转账还给王遇平；另外30万元系邓志强于2016年9月10日自己取现金存入张芷梅的账户，再从张芷梅的账户转账至邓志强的账户】。经查，王遇平陈述的70万元的转账情况与当事人提交的银行转账流水相互对应；王遇平与李媛为夫妻关系，林秋利与许洛源为夫妻关系。农行中山城区支行陈述房产买方最迟应在银行按揭贷款发放之前向银行提供支付首付款的银行流水。购买涉案房产所产生的契税等税费均由王遇平缴纳。涉案房产于2016年7月21日登记于张芷梅名下。2018年5月及之前涉案房产银行按揭贷款由王遇平负责偿还，2018年5月之后由张芷梅负责偿还。王遇平解释称因双方产生纠纷导致其2018年5月之后没有偿还涉案房产银行按揭贷款。一审中，王遇平表示愿意代为向农行中山城区支行提前清偿涉案房产按揭贷款。经查，本案一审立案时间为2018年6月11日。另查明，除与本院上述认定事实不一致外，一审法院认定的其它事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为王遇平与张芷梅之间是否存在借名买房的事实，围绕该争议焦点，结合张芷梅的上诉意见以及王遇平的答辩意见，分析如下：首先，邓志强与王遇平以及中山市融创置业投资有限公司于2016年6月22日签订的《补充协议》明确载明王遇平为出资购买涉案房产的真实所有人。虽然张芷梅没有在该《补充协议》上签名，但该《补充协议》已由买方、卖方以及经纪方三方共同签名确认，能够证明涉案房产的真实买卖情况。其次，综合张芷梅与王遇平的微信聊天记录内容来看，亦能反映微信聊天时王遇平借张芷梅的名义购买了房子以及房子登记在张芷梅名下并存在贷款。在张芷梅未能举证证明微信聊天期间双方仍存在与微信聊天记录所反映的内容相符的其它借名买房的情况下，一审认定微信聊天记录中所提及的房子为本案所涉房产并无不当。再次，关于张芷梅向邓志强转账的70万元是否为涉案房产真实首付款问题。从支付时间来看，在涉案房产办理过户手续之前，张芷梅未向邓志强支付过涉案房产购房款项，张芷梅向邓志强转账70万元的时间均在涉案房产办理过户手续之后，若该70万元为涉案房产首付款，支付时间与一般房产交易习惯不符；从款项来源来看，张芷梅主张其中40万元来源于向王遇平的借款，但未提供借款协议等有效证据予以证明，且转账记录反映王遇平仅向张芷梅转账15万元，另外25万元则是由林秋利转账，因此张芷梅的主张与转账记录亦不符，本院由此对张芷梅的主张不予采信。对于另外30万元的来源及支付情况，张芷梅陈述前后不一致，致使本院对张芷梅的陈述存疑。若该30万元确为张芷梅支付，如此大额款项，张芷梅理应知晓该款项的来源及支付情况，但张芷梅最终明确表示不清楚，与一般常理不符。事实上，涉案房产需向农行中山城区支行申请银行按揭贷款，根据农行中山城区支行关于“买方最迟应在银行按揭贷款发放之前向银行提供支付首付款的银行流水”的要求，结合王遇平已向邓志强支付150万元以及银行转账流水反映的邓志强最终并未获得张芷梅转账的40万元的事实，本院认定涉案房产首付款已由王遇平支付，张芷梅向邓志强转账的70万元并非涉案房产的真实首付款，而是为获得银行按揭贷款所做的银行流水。综上，根据《补充协议》、微信聊天记录反映的事实以及王遇平支付涉案房产首付款并承担涉案房产按揭款至本案纠纷发生之前、王遇平缴纳购买涉案房产所产生的契税等税费的事实，足以认定王遇平借张芷梅的名义购买涉案房产，双方事实上构成借名买房合同关系。至于张芷梅出具委托书委托王遇平代理处理涉案房产事宜，不能否定本院上述已认定的借名买房的事实，反而恰恰符合借名买房的现实情况。另外，关于张芷梅上诉提及的将涉案房产过户给王遇平实质否定了张芷梅与邓志强签订的《房地产买卖合同》效力问题。王遇平与张芷梅之间的事实借名买房合同与张芷梅与邓志强签订的《房地产买卖合同》属两个独立的合同关系，王遇平系基于事实借名买房合同要求张芷梅办理过户手续，与《房地产买卖合同》无关，并不影响《房地产买卖合同》的效力。综上，张芷梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20910元，由张芷梅负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莉审判员 梁艳凤审判员 卢俊辉二〇一九年九月二十四日书记员 张灵芝