云南省澜沧拉祜族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0828民初1515号原告：罗从科，男，1977年5月10日生，拉祜族，现住云南省普洱市澜沧县。被告：周衡，女，1991年2月10日生，汉族，住云南省普洱市澜沧县。委托诉讼代理人：申厚兴（系被告周衡哥哥），男，1982年5月13日生，汉族，住湖南省祁东县，代理权限为特别授权代理，代理类型为当事人近亲属代理。原告罗从科与被告周衡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗从科、被告周衡的委托诉讼代理人申厚兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗从科向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房租费7000元（大写：柒仟元整），并解除租赁合同；2.请求法院判决被告承担本案诉讼费用；3.庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求判令被告支付违约金9500元（被告庭审过程中放弃确定新的举证、答辩期）。事实与理由：被告于2017年8月8日与原告签订《租房合同》，原告将位于安康路往老糖厂方向的地下一层仓库租给被告使用，约定租期三年，每年租金为19000元，于每年8月8日支付房租，但被告在2019年2月份把仓库的东西搬走后才告诉原告想退房租，且2018年的房租被告只支付了12000元给原告，剩下的7000元被告拒不支付，双方约定租期三年，现在三年不到被告就要退房租，原告也不强求被告继续租房，只要求被告支付欠下的7000元房租费，但原告多次与被告交涉未果，是被告违约在先，说好租期三年，现在才第二年，且房租费还未付清，为维护原告的合法权益，遂根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告周衡辩称：1.原告的诉讼理由和诉讼请求没有法律依据，依法不成立；2.原告方向被告方出租的彩钢瓦房属于违建，不具有合法性，按照法律规定，没有审批手续的房屋不能对外出租，租赁合同无效；3.答辩人在租期未到期时，发现房屋不具有合法的审批手续，提出终止合同，合同终止后原告方也知晓情况，况且答辩人已给予原告终止合同补偿2500元，既然合同无效，也不存在租期的问题；4.合同上没有明确违约责任，况且被告方没有违约，不存在承担违约金的说法。综上所述，请求驳回原告方的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月8日，原告罗从科与被告周衡签订《租房合同》，合同约定内容为“原告将位于安康路往老糖厂方向的地下一层租给被告作为仓库使用，占地面积约为230㎡，租金19000元，租期三年，租金一年一付，到期后按市场价调节，原告负责帮乙方把厂棚盖好，厂棚里只留洗手间一个，厂棚前面的水沟由原告负责绿化，被告车子压坏路面水沟由原告协调整好，被告不负责任，在合同期内原告不得以任何理由收回厂棚，否则须赔偿被告一年的租金作为补偿”。2019年2月，被告周衡的丈夫雷达以“经营不善”为由向原告方提出终止租赁合同（被告庭审及答辩状中称终止合同原因为在租赁后第二个月发现旁边房屋正在拆迁，发现原告房屋不具有合法的审批手续，故提出终止合同，该主张与被告提交的通话录音中记载的被告要求终止合同原因不符，本院不予认定），并交付钥匙给原告，原告拒绝接收钥匙及终止合同。另查明：1.被告周衡在2017年8月8月至2018年8月8日期间支付原告房租费用19000元，2018年8月8日至2019年2月期间支付原告房租费用9500元，支付终止合同费用2500元；2.本案租赁房屋至庭审辩论终结前未取得建设工程规划许可证；3.2019年2月至2019年8月20日庭审辩论终结前，被告提出终止租赁合同、腾房、交付钥匙，原告予以拒绝后，租赁房屋未由原告方占有、使用。以上事实有《租赁合同》（原件）1份、通话录音（光盘）1份在卷佐证。本院认为，依据原告诉讼请求及被告答辩意见，本案争议焦点为：1.租赁合同的效力；2.被告方是否应支付原告方2019年2月至2019年8月期间费用7000元及违约金9500元。本案裁判意见及法律适用如下：一、关于租赁合同效力问题。本院认为，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，原告罗从科未取得合法建设规划许可，故租赁房屋违反法律强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效之（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，故本案租赁合同无效，无效合同自始无效，不存在合同解除。二、关于租赁合同无效责任如何分担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本院认为，原告罗从科作为出租方，对于自己房屋本身合法与否明知，有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋，符合双方合同约定的用途，但其在明知房屋不具备规划审批手续的情况下进行出租，存在主观上的过错，是导致租赁合同无效的主要原因，应承担主要责任；被告周衡作为承租人，属于完全民事行为能力人，在承租房屋时也应尽到相应的审慎义务，要求出租人出示房屋的产权证件或审批手续，但其应尽而未尽审查房屋权证手续的注意义务，明知对方房屋为无证仍继续使用租赁物，也存在一定的过错，对于损失的产生也应承担相应的责任，故依据过错程度确定原告承担合同无效引起损失的60%，被告承担40%。同时，依据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第五条规定：“租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，原告要求被告支付2019年2月至2019年8月期间占有、使用租赁房屋的费用7000元。依据查明案件事实，2019年2月，被告方曾向原告方提出腾房、交付钥匙的请求，但因双方未能妥善协商,遭到原告拒绝，该期间内的房屋并未由原告实际占有、使用，被告亦未继续实现租赁目的，该房屋处于各方均未合理利用的闲置状态，此种状态下，原、被告作为当事人，任何一方均负有在租赁目的不能实现后及时通过法律途径解决、减少各方损失的义务，但双方在2019年2月协商未果后均置之不理，放任租赁房屋损失扩大，应由双方依据过错程度，参照租赁合同计算标准承担扩大部分的损失，即原告承担7000×60%=4200元，被告承担7000×40%=2800元，扣减被告已支付费用2500元，仍应补充赔付300元扩大部分的损失。三、关于原告要求被告支付违约金9500元的问题。本院认为，本案合同属于违背强制性规定导致自始无效，违约金是违约责任形式，指合同当事人违反有效合同所规定的义务后产生的责任后果，只有在合同有效的情况下才能够存在违约，合同无效以缔约过失、过错责任等进行调整，不存在违约责任条款适用问题，故对原告的该请求不予支持。综上所述，本院对原告罗从科的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告周衡于本判决生效之日起十日内将租赁房屋归还原告罗从科，恢复原告罗从科对租赁房屋的合理使用；二、被告周衡于本判决生效之日起十日内赔偿原告罗从科损失300元；三、驳回原告罗从科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元，减半收取计106.5元，由原告罗从科负担63.9元，由被告周衡负担42.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不按本判决履行义务，享有权利的一方可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。审判员  刘建华二〇一九年九月二十六日书记员  张小兰