河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1521民初1918号原告:罗山县丰源房地产经纪有限公司。住所地罗山县北小十字街行政中路17号。法定代表人:杨超，男，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘天军，河南银辉律师事务所律师。原告:赵鹏，男，1983年6月25口生，汉族，户籍地罗山县。被告:信阳市宏盛置业有限公司。法定代表人:朱久林，系公司执行董事。住址信阳市羊山新区新十一路“东方今典”中央城A区1号楼813号。委托诉讼代理人：冯应华，河南冠南律师事务所律师。特别授权。被告:袁庆霞，女，1972年7月6日生，汉族，住罗山县。原告罗山县丰源房地产经纪有限公司（以下简称丰源公司）、赵鹏与被告袁庆霞、信阳市宏盛置业有限公司（以下简称宏盛公司）合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗山县丰源房地产经纪有限公司委托代理人刘天军，原告赵鹏与被告袁庆霞，被告信阳市宏盛置业有限公司委托诉讼代理人冯应华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还不当得利40000元及利息；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告袁庆霞系被告信阳市宏盛置业有限公司(以下简称宏盛公司)罗山御景华府项目部房屋销售员，其在职期间将御景华府项目部37号楼3单元1709号新房加价5万元以二手房委托原告为其寻找买主，并向原告提供了一份署名订购人张超的《房屋订购协议》。经过原告的居间服务，徐萍愿意购买该房屋，并直接与被告宏盛公司签订了《商品房订购协议书》。后徐萍家庭出现变故，与被告宏盛公司解除了之前签订的《商品房订购协议书》，该公司返还了徐萍的购房款。徐萍解除了与被告宏盛公司的协议书后要求原告返还其在(商品房订购协议书》价款之外多支付的5万元(4万元属于房屋的转让费，1万元是被告支付给原告的中介费)。因原告将4万元作为购房定金转给了被告袁庆霞，被告袁庆霞未给原告出具任何手续。原告和徐萍一起多次找到二被告，要求其找张超解决此事。二被告既不提供张超的身份信息、联系方式和原《房屋订购协议书》，也不返还4万元定金。2018年6月26日，徐萍将原告起诉至罗山县人民法院，要求返还5万元。在开庭之前，原告又多次找到二被告，要求其提供张超的身份信息、联系方式和原《房屋订购协议书》，均遭到拒绝。2018年8月31日，罗山县人民法院作出(2018)豫1521民初2161号民事判决，以原告“不能提供张超的真实身份信息，不能证实张超是否真实存在并在宏盛公司订购了御景华府37号楼3单元1709号房”为由，判决原告退还徐萍购房定金5万元。原告接到判决后不服，上诉至信阳市中级人民法院，该院作出的(2018)你15民终4257号民事判决驳回了原告的上诉，维持了一审判决。二被告以非法占有为目的，虚构房屋订购人，给原告造成经济损失4万元，其因此不当得利4万元。为维护自身合法权益，原告提出本案诉求，诚请贵院依法予以支持。被告袁庆霞辩称，原告说我得4万元属不当得利，我认为我没有任何不当得利，我认识赵鹏，有房子对外售卖的信息,我从没有委托丰源公司来买卖这个房屋。赵鹏给我转4万有这回事,一万元我用徐萍名义交到宏盛公司做定金，有个顾客已经订了这个房子,中间有人想买，让我来促成这个事情,中间搭桥看我是否买过来,我的报酬也要一万元，原房屋订购人要加价一万出让，赵鹏得一万元，共计4万元。案涉4万元是我跟赵鹏之间的事情,他状告宏盛公司我也不知道怎么回事。被告宏盛公司辩称，赵鹏作为原告,诉讼主体不适格,贵院应裁定驳回起诉。《民法通则》第四十三条规定“企业法入对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动,承担民事责任”。赵鹏作为丰源公司的职员,在本案中履行的是职务行为,因职务行为产生的法律后果,理应由公司法定承受。因此赵鹏与本案无直接利害关系,无权作为本案原告向被告主张权利。根据《民事诉讼法》第一百十九条、一百二十三条之规定,贵院应裁定驳回起诉。二、原告主张的事实和理由,与本案客观实际情况不符。1、案涉“御景华府”37号楼3单元1709号房屋，答辩人及袁庆霞均未委托原告寻找买主；2、案涉房屋出售给徐萍,是答辩人与张超解除原《房屋定购协议书》后,直接与徐萍建立的商品房买卖关系,与徐萍之间房屋交易是一手房交易,不是二手房交易。对于答辩人来说,案涉房屋买卖并不涉及原告主张的居间服务;3、案涉房屋徐萍购买后,因其自身原因,又与答辩人协商解除双方之间签订《商品房订购协议书》,答辩人按约足额返还了徐萍已付的购房款,至此双方两清；4、答辩人系正规房地产开发企业,其出售的“御景华府”项目地理位置优越、小区内环境优越,房屋质量过硬等房源紧俏,根本无需中介公司推销房源,与原告之间无任何业务往来。三、本案中被告袁庆霞的行为,明显不是代表答辩人的职务行为,不具有职务行为的外观,答辩人对此不承担责任。答辩人与被答辩人丰源公司之间没有任何业务往来,对于原告与被告袁庆霞之间经济往来等行为,答辩人不知情,袁庆霞的行为系个人行为,答辩人(公司)不予追认,其行为不能代表、代理公司,不是职务行为,与答辩人无关。由此产生的法律后果,应当行为人个人承受。四、被答辩人罗山县丰源房地产经纪公司未尽合理审查注意义务,自身存在重大过错,不属于善意相对人,其信赖利益不值得保护。《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业使康发展的意见》第一条第一款、第三款明确规定:“中介机构在接受业务委托时,应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查,房地产中介服务合同中应当约定进行房源信息核验的内容;中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息。”被答辩人丰源公司作为专业的房屋中介机构,未进行房源信息核实,且未取得产权人书面授权,明显未尽合理审查注意义务,自身有重大过错,不是善意相对人,不存在其信利益保护。因此,对于原告主张的损失,与答辩人无关。经审理查明，赵鹏系原告丰源公司一号店部门经理，被告袁庆霞原系被告宏盛公司开发的罗山“御景华府”售楼部工作人员。被告袁庆霞在“御景华府”售楼部工作期间，向赵鹏提供了该售楼部有一名叫张超的客户欲将其在售楼部定购的一套住房对外转让的信息，经赵鹏在房地产经纪有限公司运作，有案外人徐萍欲购此房屋。张超定购房屋时间为2018年1月31日，《商品房定购协议书》显示张超定房位于罗山“御景华府”小区37号3单元17层1709号房，单价4389元/㎡，预测建筑面积93.01㎡，总房款395974元。采用银行按揭付款方式，张超应在2018年3月16日前到“御景华府”售楼部付按揭首付款120974元，并签订《商品房买卖合同》，在约定时间前甲方不得销售该房屋或接受其他人预订该房屋”。该协议书张超名下身份证号码及电话号码被掩盖。2018年3月1日，徐萍经原告丰源公司业务员熊宇介绍欲订购御景华府37号3单元1709房屋，并当日与原告丰源公司签订《订金收据协议》，双方约定的房屋成交价格为445000元，定金数额为20000元，中介服务费4500元。当日，原告丰源公司将收取的定金20000元转给信阳市宏盛置业有限公司售楼员袁庆霞（转账备注为“37号楼1709定金”）。3月3日，熊宇给原告徐萍发消息，告知原告：价格已谈好，钱也交给了房东，名字已改好。3月5日上午，徐萍根据原告丰源公司的要求，又交给原告丰源公司40000元。3月5日13时许，赵鹏向袁庆霞转款二次，计款22000元，转账说明为“御景37-3-1709定金”。3月5日下午，原告丰源公司部门经理赵鹏到信阳市宏盛置业有限公司“御景华府”售楼部以徐萍名义签订《商品房定购协议》，协议约定总房款为395974元，定金10000元，采用银行按揭付款方式，2018年3月20日前给付首付款120974元。信阳市宏盛置业有限公司的经办人为销售经理黄新慧，袁庆霞当时在场，当日袁庆霞向售楼部交付定金10000元。徐萍收到赵鹏的消息后，对只交10000元定金提出质疑，原告方回复：10000元是房东交给售楼部的，只是把名字和合同改过来了，到时还是从里面扣除已交的60000元。徐萍按熊宇要求转款145000元给信阳市宏盛置业有限公司作为首付款，随后徐萍丈夫突患重疾，急需救治，为筹措救治费用，徐萍找原告丰源公司，要求其提供一手房主张超的信息，从而索要购房款，原告丰源公司不能提供。4月20日，徐萍与信阳市宏盛置业有限公司签订《解除协议》，信阳市宏盛置业有限公司全额返还了徐萍的定金10000元及首付款145000元。徐萍还转款支付原告丰源公司中介服务费4500元。后徐萍起诉丰源公司索款其交付的60000元中剩余的50000元定金（另10000元通过宏盛公司已退还徐萍），通过诉讼丰源公司已全额退还徐萍。后丰源公司诉至本院索要其向袁庆霞的转款。原告丰源公司的工作人员未见过张超，不清楚其身份，其称接受袁庆霞委托也未签订委托协议。徐萍转给原告丰源公司的款均注明是为购买1702号房。2019年8月15日，赵鹏以其不是适格原告为由撤诉获本院允许。上述事实，有当事人陈述，赵鹏三次向袁庆霞转款凭证，署名张超《商品房定购协议书》复印件，（2018）豫1521民初2161号民事判决书，等证据在案为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，当事人从事民事活动应当依法进行，法律有明确规定的，应当遵从。本案中，由于双方当事人的混合过错导致本案纠纷的发生。首先原告丰源公司系从事住房买卖居间服务的中介公司，其在没有房屋产权人委托，又没有售卖房屋房东具体信息的情况下擅自从事居间服务，违反了《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业使康发展的意见》第一条第一款、第三款明确规定:“中介机构在接受业务委托时,应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查,房地产中介服务合同中应当约定进行房源信息核验的内容;中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息”的规定；其次，被告袁庆霞利用其售楼部工作人员的身份便利，虽向赵鹏提供署名张超定房合同信息及转让信息，但又不能提供张超的具体身份证号码，工作单位及联系方式，提供的定房合同系复印件，无原件核实校对，至此本院不能确认张超购房合同的真实性。被告袁庆霞提供购房人张超二手房转让信息给原告，该房又以一手房形式与徐萍签订购房合同，违反了宏盛公司的内部管理规定。被告宏盛公司对其工作人员管理不善，诉讼中认可其与张超签订《商品房定购协议》，但不能提供张超购房合同原件及收取张超10000元定金及退还该10000元定金的相关票据，没有证据证明张超定房合同已解除的情况下，又默许袁庆霞等人以宏盛公司名义与赵鹏以徐萍名义签订一手房购房合同，袁庆霞的行为与执行职务有关，宏盛公司对本案纠纷亦负有责任。因而依张超购房合同确立的原告与被告袁庆霞间的居间合同因违反相关规章无效，合同无效后依该合同取得的财产应当返还。在徐萍与宏盛公司购房合同已经协商解除，且宏盛公司已退还徐萍首付款145000及定金10000元，丰源公司也已退还徐萍另50000元定金后，袁庆霞继续占有定金款没有合法依据。关于相关款项的退还问题，原告丰源公司收取徐萍60000元定金款，赵鹏以转账形式向袁庆霞转款42000元，三次转款均注明系“御景37-3-1709定金”，之后袁庆霞向售楼部交付购房定金10000元，至此袁庆霞手中尚有定金款32000元。原告诉称交付袁庆霞现金8000元及被告袁庆霞辩称意见无相关证据证实，本院均不予采信。依据《中华人民共和国合同法》、第五十二条第二款、第五款、第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告袁庆霞于本判决生效之日起十日内退还原告罗山县丰源房地产经纪有限公司转付的购房定金款32000元。被告信阳市宏盛置业有限公司负连带责任。如未按本院指定期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由原告罗山县丰源房地产经纪有限公司负担200元，被告袁庆霞负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  陈长斌二〇一九年九月十六日书记员  陈 芳