河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民再282号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河北中期房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**槐中路**石府公寓**。法定代表人：刘嘉，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙同心，男，1958年5月5日出生，汉族，河北中期房地产开发有限公司员工，住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：姚竹英，河北中石律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王昌根，男，1964年2月9日出生，汉族，住石家庄市赵县。法定监护人：高某，女，1963年1月28日出生，汉族，住赵县。系王昌根之妻。委托诉讼代理人：耿书君，男，1950年11月1日出生，汉族，住石家庄市赵县。委托诉讼代理人：刘曙光，河北昌俊律师事务所律师。一审被告、二审被上诉人：张春广，男，1972年3月1日出生，汉族，住石家庄市赵县。委托诉讼代理人：杜少波，河北三言律师事务所律师。一审第三人：赵县房屋征收管理办公室（原赵县拆迁改造管理办公室），住所地赵县城，住所地赵县城内永通路**建设局院内法定代表人：吴风玉，该办公室主任。委托诉讼代理人：聂伟华，男，1970年3月23日出生，汉族，赵县房屋征收管理办公室科员，住石家庄市赵县。委托诉讼代理人：吴晓东，河北冠宇律师事务所律师。再审申请人河北中期房地产开发有限公司（以下简称中期房地产公司）因与被申请人王昌根、一审被告张春广及一审第三人赵县房屋征收管理办公室确认合同无效纠纷一案，河北省赵县人民法院于2016年11月29日作出（2016）冀0133民初1498号民事判决。王昌根不服，上诉于本院。本院于2017年2月3日作出（2017）冀01民终987号民事裁定，撤销原判决，发回重审。赵县人民法院于2017年8月28日作出（2017）冀0133民初1207号民事判决。王昌根不服，上诉于本院。本院于2017年12月25日作出（2017）冀01民终11638号民事判决，已经发生法律效力。中期房地产公司不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年10月19日作出（2018）冀民申5737号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。中期房地产公司的委托诉讼代理人孙同心、姚竹英，王昌根的委托诉讼代理人耿书君、刘曙光，张春广的委托诉讼代理人杜少波，赵县房屋征收管理办公室的委托诉讼代理人聂伟华、吴晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中期房地产公司申请再审称，一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1．二审判决认为中期房地产公司对于赵县拆迁改造管理办公室（以下简称赵县拆迁办）与王昌根私下签订的《关于马凤紫问题的处理意见》（以下简称《处理意见》）“的存在是知情的”，只有当事人的陈述，缺乏证据证明。首先，赵县房屋征收管理办公室（原赵县拆迁办）在本案一审、二审中均是当事人，当事人自己出具的《证明》不属于法定的证据种类，与其在法庭上的陈述完全一致，属于当事人主张的书面形式，不能作为判决的依据。其次，只有政府部门作为与案件无利害关系的第三方当事人时，其出具的书证才具有较高的证明力。在本案中，赵县拆迁办为自己的陈述出具《证明》，不属于用证据证明自己的主张，而是自己在法庭主张的书面形式。2．二审判决认定中期房地产公司对于赵县拆迁办与王昌根私下签订的《处理意见》“的存在是知情的”，只是凭空想象和基于无关事实的逆推。实际情况是，赵县拆迁办在与王昌根因为拆迁纠纷进行交涉的同时，中期房地产公司正在进行整个工程的外部装修，并陆续向客户交房。中期房地产公司没有得到拆迁办的任何关于对特定房屋进行装修的指示。赵县拆迁办与王昌根签署《处理意见》以及违规办理房产证并交给王昌根保存，均是由于王昌根的母亲马凤紫几天吃住在建设局董局长家中，拆迁办工作人员迫于无奈而采取的权宜之计。赵县拆迁办与王昌根全家协商拆迁纠纷这件事和中期房地产公司按照工程进度进行工程外部装修，这是没有任何关系的并行的两件事，没有任何意思联络，二审把先后顺序认定为因果关系，既没有证据支持和法理依据，也不符合逻辑。二、原判决适用法律确有错误。1．二审判决不能从其所适用的法律条文中获得法律依据。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后，取得处分权，该合同有效。根据该条规定，赵县拆迁办未经权利人许可，私自将属于中期房地产公司的房产授权给王昌根使用，这是无权处分行为。中期房地产公司了解情况后提起了行政诉讼，撤销了赵县拆迁办私自办理的房产证，这说明赵县拆迁办的行为并没有得到房产真正权利人即中期房地产公司的追认。所以，赵县拆迁办授权王昌根使用房产行为应属无效。2．二审判决论证不合法理且逻辑不通。根据物权法原理和最高法院的相关案例，只有当作为设权性文书的合同是获得房产证的基础性行为时，才会产生物权文书无效而基础合同有效的情形。这里的“合同”仅只是为了获得证权性文书而签订的文件，是证权文书的基础文件，而不是根据证权性文件而为的其他行为。赵县拆迁办获得房屋处置权只能通过与中期房地产公司签订房屋买卖合同，然而赵县拆迁办没有通过合同获得实体权利，而是通过违规的方式获得了形式上的权利《房屋产权证》，没有签订过与该房产证相对应的买卖合同，因此，拆迁办没有获得任何实质性的权利。赵县拆迁办所谓的“处分权”是一种对他人的欺诈行为，王昌根信赖利益被侵犯，应该向拆迁办主张损失，而不应该向同是受害人的中期房地产公司主张。赵县拆迁办名下的房产证在行政诉讼中被撤销后，拆迁办与王昌根之间的授权使用房产的行为已是失去了法律基础，没有任何形式的合法性。二审判决认定中期房地产公司签订合同为无权处分错误。综上，中期房地产公司再审请求依法撤销河北省石家庄市中级人民法院（2017）冀01民终11638号民事判决；依法改判或发回重审，依法驳回王昌根的上诉请求，确认张春广与中期房地产公司2010年11月10日签订的《商品房买卖合同》有效。王昌根辩称，一、根据城市房地产法第38条的规定，司法机关和行政机关依法裁定决定查封或以其他形式限制房产权利的不得转让。本案中2002年赵县城建局及赵县拆迁办的就拆迁住房问题达成关于马凤紫问题的处理意见规定，在拆迁问题协调期间，诉争房屋禁止开发商出售和办理产权登记手续，且已经通知了中期房地产公司。本案中该诉争房屋属于行政机关以其他形式限制的房地产权利的情况，中期房地产公司与张春广之间订立的合同，因而违反上述法律规定而无效。二、赵县建设局和拆迁办做出关于马凤紫的处理意见的时间是2012年12月14日，马凤紫一家入住诉争房屋的时间是12月22日，到现在已经有17年之久，这个事实充分证明中期房地产公司对赵县建设局和拆迁办关于马凤紫的处理意见是知情的，也证明赵县建设局和赵县拆迁办对这个决定是通知了中期房地产公司的，如果中期房地产公司不知晓上述决定的话，不会容忍王昌根一家非法使用自己开发的房屋长达17年之久的，这是一个生活常识问题。张春广作为王昌根的邻居，应当知道王昌根及其母亲在此居住的事实，如果开发商不予认可这个马凤紫的处理意见，也就不会答应王昌根使用自己的办公室。作为张春广来说2010年购买了本案的诉争房屋，但是王昌根在2002年就入住了该房屋，至今还在入住，已经长达了17年之久，那么张春广怎么可能购买一个他人长期占有使用的房屋，这已经超出了一般人的逻辑思维能力。因此，可以断定中期房地产公司与张春广在2010年签订房屋买卖合同是恶意的，根据合同法第52条的规定，恶意串通损害国家集体或者第三人的利益而订立的合同是无效的。三、中期房地产公司与张春广收款签订合同时房屋的产权人为赵县拆迁办，中期房地产公司在无权售房的情况下，签订的房屋买卖合同也应该是无效的。在马凤紫处理意见之后，马凤紫就入住了该涉案房屋，三个房产证也均由马凤紫保管，中期房地产公司也在涉案办公用房这办公。赵县房屋征收管理办公室明确表明该处理意见已经告知了中期房地产公司，那么中期房地产应该是履行了该处理意见。王昌根使用中期房地产公司开发的房屋，实际上是赵县房屋拆迁主管部门对被拆迁人提供生活用房、过渡房的临时安置措施，这是王昌根一家基本生存权利必须得到保障的一种体现。四、需要说明是相关四份判决书已经生效。第一份（2017）冀0133行初15号行政判决书，该行政判决书认定了2002年12月14日签订的关于马凤紫问题的处理意见是有效的。王昌根是从赵县房屋征收管理办公室取得了房屋的使用权，并非从中期房地产公司取得。第二份（2017）冀01民终11638号民事判决书，这份判决书认定了两个事实，第一，中期房地产公司对处理意见是知情的，且遵照意见履行；第二，中期房地产公司签订的买卖合同已经被法院认定是无效的。第三份（2017）冀0133行初11号行政判决书，和第四份（2018）冀01行终280号行政判决书，该两份判决书已经认定中期房地产公司对外销售的房屋所有证已经被依法撤销。综上，请求维持二审判决。张春广述称，一、案涉房屋是中期房地产公司所建，中期房地产公司对其开发所建的房屋享有处分的权利，中期房地产公司将案涉房屋出售给张春广，张春广签订房屋买卖合同并支付对价，之后中期房地产公司为张春广办理了房屋产权登记证书，双方之间的房屋买卖合同是当事方的真实意思表示，应当受到法律的保护。二、王昌根提供的关于马凤紫问题的处理意见，实质上是赵县建设局、赵县拆迁办与王昌根签订的一份协议，该协议不是拆迁安置协议，不具有拆迁安置协议的效力，不具有强制执行力。王昌根不能以该处理意见当然取得本案诉争房屋的权益。另外，赵县建设局作为政府部门没有权利处分开发商的房屋，该处理意见是赵县城建局的单方意思表示，因为没有中期房地产公司的盖章和签名确认，该意见对中期房地产公司和张春广没有约束力，因为其处理意见不是行政决议或决定，更不具有行政强制执行力，以此去论述中期房地产公司与张春广恶意串通没有法律依据，本案实质上是王昌根与拆迁办之间产生的遗留问题，王昌根应当向拆迁办主张其权利，不能以此对抗中期房地产公司与张春广之间签订的房屋买卖合同。赵县房屋征收管理办公室述称，第一，王昌根他的家庭属于赵县驿里街项目被拆迁户，因为王昌根的母亲马凤紫对于拆迁办根据相关法律规定制定的拆迁置换方案不满意，数次提出上访，之后，在赵县建设局以及拆迁办积极协调的基础上，于2002年12月份达成了关于马凤紫问题的处理意见，该处理意见一共有六条，第一条，为解决马凤紫现住房问题，决定让马凤紫从今天起暂搬入开发商办公室居住。第二条，开发商在一周内安装好4号楼411号、412号房子门窗达到基本居住条件。第三条，责成开发商原则上在2003年1月15日前解决马凤紫住房，或经协调以其他方式解决。如到期问题未得到解决，暂以赵县拆迁办的名义登411号、412号及开发商现办公室房屋产权证书，房产证由马凤紫保管。三套房屋暂由马凤紫使用。第四条，在问题协调期间，停止开发商售房和办理产权登记手续。第五条，对有人反映的永通路原地置换问题进行调查。第六条，本意见签字后，由王昌根负责将其母亲从董局长家接走。这份协议是因为王昌根的母亲上访，而且到董局长家中进行骚扰，然后这份处理意见达成之后，拆迁办将处理意见及时告知了中期房地产公司，中期房地产公司也是按照该处理意见的相关约定，对房屋的门窗进行了修缮以及安装，并且达到了处理意见的交房条件，马凤紫家庭就搬到了房屋进行居住至今。第二，关于张春广与中期房地产公司签订房屋买卖合同的事宜，征收办对这个事情是不知情的。王昌根向赵县人民法院起诉请求：确认二被告张春广、中期房地产公司在2010年11月10日签订的房屋买卖合同无效。赵县人民法院一审查明，原被告诉争的房屋位于被告中期房地产公司在赵县县城驿里街开发建设的赵州综合贸易市场内，该工程于2002年7月竣工验收。就诉争房屋2003年1月20日赵县人民政府为赵县拆迁改造办公室颁发房产证，房产证号为赵房权证城字第**，该房产证的取得是在中期房地产公司不知情的情况下，第三人赵县拆迁改造办公室私自办理的。该房产证显示房屋坐落于驿里街西侧，地号3002，地号300208-3-02，砖混结构总层数为**3.09平米。2012年，中期房地产公司作为原告提起行政诉讼，赵县人民法院于2012年11月作出（2012）赵行初字第00011号行政判决书，将该房屋产权证撤销。该房屋为本案诉争房屋，位于被告中期房地产公司开发建设的赵州综合贸易市场**楼**房，原是该公司办公室。2010年11月10日，二被告就本案诉争房屋签订商品房买卖合同，总价款173936元。之后张春广向被告公司一次性交纳购房款173936元。2016年6月23日，赵县人民政府为张春广颁发了房屋所有权证，显示房屋坐落于赵县，面积183.09平方米。该诉争房屋现在原告占着。该院2016年11月5日做出的（2016）冀0133民初1048号民事判决书已生效，判决内容为被告王昌根在本判决生效后十日内迁出登记在原告（张春广）名下的位于赵县房屋。以上事实有当事人陈述，房产证、买卖合同、首款凭证、判决书予以证实。赵县人民法院一审认为，原告提供的“关于马风紫问题的处理意见”，实质上是赵县建设局、赵县拆迁办与原告方之间就拆迁住房问题所达成的一份协议，该协议上有原告方签字及赵县建设局、赵县拆迁办的公章，但没有被告中期房地产公司的盖章，被告中期房地产公司对该协议亦不认可，该协议第三人主张口头通知被告中期房地产公司，被告予以否认，第三人未对自己的主张提交相关证据，该院不予认定，故该协议对被告中期房地产公司没有约束力。赵县拆迁办名下的本案诉争房屋的房产证系第三人在被告中期房地产公司不知情的情况下私自办理，第三人赵县拆迁办明确表示该房屋不属于其所有，且该房产证经该院（2012）赵行初字第000**行政判决书，判决予以撤销。诉争房屋系被告公司开发建设，被告公司拥有对该诉争房屋的处分权，二被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，被告张春广亦按合同约定全额支付了房款并取得了房屋所有权证，该合同应为有效合同。原告认为二被告恶意串通订立合同，并未提供证据证明，无法采信。关于原告诉讼主体资格问题，因原告认为二被告之间的房屋买卖行为，损害了原告的利益，故王昌根作为原告提起诉讼并无不妥。该院2016年11月5日做出的（2016）冀0133民初1048号民事判决书已生效，判决内容为被告王昌根在本判决生效后十日内迁出登记在原告（张春广）名下的位于赵县房屋。综上，原告要求确认二被告之间签订的房屋买卖合同无效，理据不足，无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决为：驳回原告王昌根的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。王昌根不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判二被上诉人签订的买卖合同无效。本院二审经审理查明的事实与一审一致。上诉人对其上诉理由未提供新证据。本院二审认为，2002年12月14日由赵县建设局、赵县拆迁办、赵县房屋征收管理办公室和王昌根、王昌深共同签署的《关于马风紫问题的处理意见》，应认定为几方达成的协议，不为行政决定。该《意见》第2条写明：开发商一周内安装好4#楼411号、412号房的门窗，达到基本居住条件；《意见》第3条第3款规定：如到期问题未得到解决，暂以赵县拆迁办名义登411号、412号及开发商现办公房房屋产权证，房产证由马风紫保管，三套房屋暂时由马风紫使用。之后，马风紫确实入住过涉案房屋，三套房的产权证由马风紫保管，中期房地产公司也在涉案办公用房办公，说明中期房地产公司达到了《意见》上“安装门窗、交付使用”的要求，且赵县房屋征收管理办公室也明确表明《意见》的内容已告知了中期房地产公司。上述事实充分表明中期房地产公司对上述《意见》的存在是知情的，且已履行。赵县房屋征收管理办公室作为政府部门，其出具的已将《意见》通知中期房地产公司《证明》及庭上做出的同样陈述，应为真实可信。中期房地产公司辩称对《意见》不知情，本院不予采信。2010年中期房地产公司将诉争房屋卖与张春广时，所涉房屋仍登记在赵县拆迁改造管理办公室名下，此时双方签订《商品房买卖合同》，将已有产权的房屋再次做出处分，为无权处分。之后中期房地产公司虽通过行政诉讼撤销了拆迁办名下的房产证，但行政诉讼撤销的理由为办证程序不当，并非合同或协议不当。涉案房屋设定使用权及限制产权转移在先，中期房地产公司与张春广签订买卖合同在后，中期房地产公司签订该合同为无权处分，且事后未得到权利人追认，合同应为无效合同。张春广与中期房地产公司因该合同产生的问题另行解决。据此，上诉人的上诉理由部分成立，一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，二审判决为：一、撤销河北省赵县人民法院（2017）冀0133民初1207号民事判决；二、张春广与河北中期房地产开发有限公司于2010年11月10日签订的《商品房买卖合同》无效。一审案件受理费80元由王昌根负担；二审案件受理费80元由河北中期房地产开发有限公司负担。围绕当事人的再审请求，本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，根据本案当事人的再审请求及诉讼请求，本案诉讼的争议焦点问题为：一、中期房地产公司与张春广是否知晓案涉《处理意见》的内容，双方签订房屋买卖合同是否属于恶意串通；二、中期房地产公司签订房屋买卖合同，是否属于无权处分。一、关于中期房地产公司与张春广是否知晓案涉《处理意见》的内容，双方签订房屋买卖合同是否属于恶意串通的问题1．关于中期房地产公司对《处理意见》是否知情的问题。2002年12月14日，赵县建设局、原赵县拆迁办和王昌根、王昌深共同签署《关于马风紫问题的处理意见》，从签署主体上看，中期房地产公司没有在该《处理意见》上签字和盖章。从内容上看，该《处理意见》为涉及行使行政管理职权的有关各方达成的协议，不是行政决定，也非拆迁安置协议。庭审中，王昌根主张该协议属于禁止开发商出售和办理产权登记手续的行政决定不能成立，本院不予采纳。2．赵县房屋征收管理办公室在原审庭审中主张《处理意见》系口头通知中期房地产公司，但承认没有证据证明。中期房地产公司否认收到任何形式的通知，并且提交赵县人民法院（2012）赵行初字第00011号行政判决书证明并不知情。赵县房屋征收管理办公室在原审庭审中还述称，诉争房屋是房管局根据《处理意见》办理的，不符合办理房产证程序规定，办证时对诉争房屋无所有权，没有经过中期房地产公司的同意。综上，根据当事人的陈述和举证，中期房地产公司没有参与《处理意见》的签订，赵县拆迁办也没有证据证明将《处理意见》口头或书面通知了中期房地产公司，也没有证据证明中期房地产公司是按照《处理意见》的要求去履行协议，因此，本案二审判决以马凤紫入住过涉案房屋、保管房产证等达到《处理意见》要求，及赵县房屋征收管理办公室的证明，认定中期房地产公司对《处理意见》知情，证据不足，本案再审予以纠正。2．关于张春广对《处理意见》是否知情的问题。庭审中，王昌根述称，张春广与王昌根前后邻居，住的地方一步之遥，我们占用了17年，肯定在2010年也在继续占有，开发商把我们占有用的房屋卖给了张春广，张春广买了一套被别人占有的房屋，不符合常理。张春广辩称，张春广购买的涉案房屋一直是中期房地产公司的售楼部，在签订协议之后，在2011年6月份装修的时候，王昌根将张春广所购买的房屋锁上门不让装修，在此之前，张春广并不知道涉案房屋与王昌根之间的关系，也就是起诉到法庭，王昌根出示证据时才知道有一份关于马凤紫问题的处理意见的一个协议。综上，对该争议仅有双方当事人的陈述，且各说不一，王昌根述称张春广对《处理意见》内容知情，证据不足，本院不予采信。综上所述，中期房地产公司作为案涉房屋的财产权利人，该公司与张春广签订案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，王昌根不能证明合同双方对《处理意见》知情，其所述中期房地产公司以低于市场价格出卖房屋，双方存在恶意串通等事由，理据不足，本院不予采纳。二、关于中期房地产公司签订合同的行为是否属于无权处分的问题不动产物权原则上以登记为生效要件，但登记只是政府部门的确认，不动产登记所公示的权利状态不一定意味着该权利人真实享有该物权。因此，对不动产的终局性判断，应依赖于基础民事法律关系进行审查，以确定真实的权利状态。案涉房屋系中期房地产公司开发建设，该公司是案涉房屋的财产权利人，其对所有的房屋依法享有处分权。因为基础的民事法律关系不存在，所以赵县拆迁办不是案涉房屋的财产权利人，赵县拆迁办也认可案涉房屋不是该单位的房屋。因此，赵县拆迁办不能享有案涉房屋的处分权。虽然中期房地产公司与张春广签订合同时，该房屋权属登记在赵县拆迁办名下，但是，中期房地产公司随后通过行政诉讼将赵县拆迁办取得的房屋权属证书撤销。因此，在未经中期房地产公司同意的情况下，赵县拆迁办办理房屋产权证书并暂由他人占有使用房产行为缺乏依据。综上，本案二审认定中期房地产公司签订该房屋买卖合同为无权处分，判决该房屋买卖合同为无效合同，理据不足，应予撤销。再审庭审中，关于王昌根所述基于本案二审判决产生的其他行政判决，不能作为处理本案的依据，故对王昌根所述，本院不予采纳。综上所述，本案王昌根要求确认张春广与中期房地产公司签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，证据不足，依法不能满足，应予驳回。本院二审判决认定事实错误，应予撤销。一审判决实体处理正确，应予维持。基此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）冀01民终11638号民事判决；二、维持河北省赵县人民法院（2017）冀0133民初1207号民事判决。本案一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由被申请人王昌根负担。本判决为终审判决。审判长  郝俊贤审判员  王彦松审判员  高玉坡二〇一九年九月二十五日书记员  申伟佳