江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终3642号上诉人（原审被告、反诉原告）：李剑峰，男，1978年10月10日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：朱唐盛，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：凌秀红，女，1978年3月22日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：柳建平，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。上诉人李剑峰因与被上诉人凌秀红租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初9059号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李剑峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由凌秀红承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、吴江市黎里明星电镀厂（以下简称电镀厂）作为涉案厂房的土地使用权人，虽出具证明明确D车间产权归属凌秀红，但未明确由凌秀红主张权利。2、一审判决对《厂房租赁合同》补充条款的认定显失公平。3、本案并非单纯的租赁合同关系，而是李剑峰与电镀厂成立承包经营关系，电镀厂和凌秀红均应对李剑峰可以正常使用D车间负责。4、电镀厂、凌秀红、李剑峰签订的《合作协议书》变更了《厂房租赁合同》的租金付款方式。5、电镀厂代凌秀红扣李剑峰2018年3月底后的应付租金95873.88元，应视为已向凌秀红支付的租金。被上诉人凌秀红答辩称：1、涉案厂房虽然登记在电镀厂名下，该厂实际没有任何厂房，仅有一张营业执照，厂房属于凌秀红及其他四位业主所有。2、电镀厂出具了相关情况说明，明确争议厂房所有权人为凌秀红，并由凌秀红向李剑峰主张权利。且至2015年3月起，涉案厂房房租均由李剑峰支付给凌秀红。3、李剑峰上诉主张的代付款项是发生于2018年3月之前的费用，已在李剑峰应支付凌秀红2017年3月至2018年3月租赁年度的租金中予以扣除，且凌秀红从未与李剑峰及电镀厂签订过合作协议书。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审原告凌秀红向一审法院起诉请求：解除凌秀红、李剑峰于2018年4月7日签订的厂房租赁合同；李剑峰支付凌秀红自2018年3月24日起至2018年12月31日止的租金384589元；李剑峰支付凌秀红违约金10万元；本案诉讼费由凌秀红承担。反诉原告李剑峰向一审法院提起反诉，请求：判令凌秀红赔偿李剑峰经营损失390180元（按每月65030元计算，自2018年5月起暂计算至2018年10月，应计算至政府部门回购完成之日止）；反诉费用由李剑峰承担。一审法院认定以下事实：2018年4月7日，凌秀红作为出租方（甲方），李剑峰作为承租方（乙方），签订《厂房租赁合同》。约定甲方提供乙方车间面积为1160平方米，（黎里明星电镀厂D车间）全年租赁费50万元。租赁年限暂定一年，自2018年3月24日至2019年3月23日止。自签订本协议后乙方在三天之内必须全额付款，若乙方延时付款，属于乙方违约，乙方按照房租金的50%承担违约责任，同时甲方有权终止本合同。双方约定在合同期内，因政策性因素或政府有新规定造成乙方生产整治或停产的，与甲方无关，甲方不承担任何责任，乙方已经给付甲方的租赁费，甲方不予退还。乙方因环保、消防、安全等方面造成停电、停水、停产的与甲方无关，甲方不承担任何责任。若政策要求厂房与设备提升，到时另作协商。该合同下方另手写部分条款：房租于2018年4月底一次性付清。按政府或环保局要求，房东必须按规定的时间提升厂房，如甲方因厂房未提升导致乙方停产的，甲方应无条件退还乙方剩余房租金，并承担由此乙方造成的损失。若政策要求提升，提升后房租参照同区价格另行商议，如协商不成的，甲方应无条件退还剩余房租金。另查明：涉案厂房登记于吴江市黎里明星电镀厂名下，坐落于吴江区。2018年3月24日，凌秀红将涉案厂房交付李剑峰使用，李剑峰至今未支付租金。再查明：2018年4月24日，吴江区环境保护局对吴江市黎里明星电镀厂厂内东侧雨水沟采水样检测，结果为超过允许的排放标准，遂依法查封其电镀生产线五条，查封期限为2018年4月27日至2018年5月26日。2018年6月7日，苏州市吴江区人民政府发布《关于对全区散乱污电镀企业进行关停的通告》，内容为贯彻落实国务院和江苏省人民政府对土壤安全、水污染防治、消防安全等重大决策，按照“263”、“331”专项行动、“散乱污”企业专项整治，根据相关法律法规，对全区电镀企业生产经营状况，决定对全区散乱污电镀企业进行关停。自本公告发布之日起3个月内，全区散乱污电镀生产企业应主动停业，对主动关停企业设备依法予以补偿，具体补偿方案另行制定公告。逾期未关停企业将强制取缔。又查明：2018年9月10日，吴江市黎里明星电镀厂出具情况说明，内容为该电镀厂D车间于2018年4月27日开始停产，吴江区政府于2018年6月7日发文关停全区电镀企业。吴江区政府于2018年9月初对邱舍电镀区所有厂房、设备进行评估。现阶段，吴江区政府与吴江市黎里明星电镀厂就赔偿事宜正在协商。2018年10月10日，吴江市黎里明星电镀厂出具情况说明，内容为该厂D车间厂房由凌秀红出资建造，由凌秀红负责出租，租金由凌秀红收取，并由凌秀红主张权利。2018年12月31日，吴江市黎里明星电镀厂出具证明，内容为根据环保局统一要求，其厂12月已按规定全部处理完毕所有污水，截至12月底，李剑峰已全部拆除镀锌生产线及其他相关设备，并搬离其厂D车间。以上事实，由凌秀红提供的厂房租赁合同、情况说明，李剑峰提交的不动产权证复印件、查封扣押决定书、吴江区人民政府文件、情况说明、证明及双方的庭审陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为:首先，对于凌秀红主体问题。虽涉案厂房登记于吴江市黎里明星电镀厂名下，但该厂出具情况说明确认由凌秀红主张权利，故凌秀红在本案中作为原告并无不当，涉案租赁合同不违反法律强制性规定，应为合法有效。其次，厂房租赁合同虽约定：按政府或环保局要求，房东必须按规定的时间提升厂房，如甲方因厂房未提升导致乙方停产的，甲方应无条件退还乙方剩余房租金，并承担由此给乙方造成的损失。但李剑峰并未举证政府或环保部门曾要求对涉案厂房进行提升，且《查封扣押决定书》载明因采水样总镍浓度超标，可能严重污染环境而查封其电镀生产线；另一方面，双方在租赁合同中也约定因政策性因素或政府有新规定造成乙方生产整治或停产的，与甲方无关，故对认为凌秀红违约未提升厂房导致其停产的主张不予支持，对李剑峰要求凌秀红赔偿经营损失的请求亦不予支持。租赁合同中约定，若乙方延时付款，属乙方违约，乙方按房租金50%承担违约责任，同时甲方有权终止本合同。现李剑峰至今未支付租金，故凌秀红根据双方约定有权解除合同，据此对凌秀红要求解除涉案租赁合同的主张予以支持。现李剑峰于2018年12月底已搬离涉案厂房，故对凌秀红要求李剑峰支付自2018年3月24日起至2018年12月31日止的租金、占有使用费合计384589元的主张予以支持。合同中约定若李剑峰未按时支付租金，则应承担年租金50%的违约责任，现凌秀红自愿调低至10万元，不违反法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除凌秀红与李剑峰于2018年4月7日签订的《厂房租赁合同》。二、李剑峰应于判决生效之日起十日内支付凌秀红自2018年3月24日起至2018年12月31日止的租金、占有使用费合计384589元。三、李剑峰应于判决生效之日起十日内赔偿凌秀红违约金10万元。四、驳回李剑峰的全部诉讼请求。案件受理费9800元、保全费3520元，合计13320元，由李剑峰负担。反诉案件受理费3576元，由李剑峰负担。二审中，李剑峰向本院提交以下证据：1、江苏省环境保护厅《关于开展重金属重点防控区专项整治工作的通知》复印件一份，证明该文件把案涉厂房所在的吴江市运东邱舍金属表面加工区列入了“提升类”区域名单，租赁合同上手写的特别约定是对关于环境保护的要求。2、《合作协议书》一份，证明三方为承包经营关系，并且合作协议书实际变更了付款方式。第三份证据是2018年代扣费用表，证明黎里明星电镀厂扣除了房产税等相关费用，应视为李剑峰代凌秀红支付，应抵扣租金86673.88元。凌秀红对上述证据发表质证意见为：1、江苏省环境保护厅的文件未提供原件，即便该文件客观存在，因该文件当中所涉及的“提升”与涉案租赁合同中的“提升”是两个概念，故该份证据材料与本案无关联性。2、《合作协议书》上凌秀红签名非其本人签字，对凌秀红没有法律约束力。三、电镀厂所出具代扣费用清单中认可四个季度的房产税13546.28元（3386.57*4）以及平整坟地的费用3123元，其余代缴费用不予认可，不同意在租金中抵扣。二审中，凌秀红向本院提交六份微信记录打印件，庭审中出示了手机载体，内容为电镀厂出具的收款收据三份，证明李剑峰主张的代扣费用已经从2017年度到2018年3月期间的租金中抵扣，该费用双方已结清。李剑峰对上述证据发表质证意见为：认可收据的真实性，证明目的不予认可，收据盖有电镀厂财务专用章，收款对象为李剑峰，这部分费用没有在2017年的租金中抵扣，故应在本期租金中抵扣。二审中，李剑峰对其提交的《合作协议书》签订过程陈述为，电镀厂通知李剑峰到厂里签字，李剑峰就过去签了字，没有看见凌秀红本人在该协议书上签名。凌秀红则同意对《合作协议书》上签名真实性作笔迹鉴定。以上事实，由李剑峰提交的江苏省环境保护厅文件、《合作协议书》、凌秀红提交的微信往来记录及当事人陈述等证据在卷佐证。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，关于凌秀红的主体资格，根据电镀厂出具的证明内容显示，凌秀红为涉案厂房的产权人，且其为涉案厂房的出租人，其向李剑峰主张权利，权利基础明确，并无不当。涉案租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力。李剑峰未按合同约定，支付租金，构成违约，凌秀红有权解除合同并要求李剑峰承担违约责任。李剑峰上诉主张系因凌秀红未提升厂房导致其停产停业，未提供相应事实和法律依据，本院不予支持。关于李剑峰提出的代缴费用抵扣租金问题，本院认为，李剑峰主张抵扣系依据其二审中提供的《合作协议》，因该《合作协议》真实性存疑，不能作为处理本案的依据，故双方并没有将李剑峰垫付的费用抵扣租金的约定，而在履行此前的租赁合同过程中凌秀红同意将李剑峰垫付的费用抵扣租金也不能得出涉案房屋租赁合同项下的租金必然与李剑峰垫付费用相抵扣的结论，故李剑峰该项上诉主张依据不足。鉴于凌秀红自愿将李剑峰代缴的四个季度房产税13546.28元及赔偿村民坟地的费用3123元与李剑峰拖欠的租金相抵扣，在本案中一并处理，系其自行处分权利，本院予以准许，并对一审判决结果予以调整，确定李剑峰应支付的租金金额为367919.72元（384589-13546.28-3123）。就垫付的其他费用，李剑峰如确有证据可另行主张。综上，李剑峰的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但二审中出现新情况，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条之规定，判决如下：一、维持苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初9059号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初9059号民事判决第二项；三、李剑峰支付凌秀红自2018年3月24日起至2018年12月31日止的租金、占有使用费合计367919.72元，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元、保全费3520元，反诉案件受理费3576元，合计16896元，由李剑峰负担。二审案件受理费13376元，由李剑峰负担12801元，由凌秀红负担575元。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年九月二十六日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。