北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0107民初25447号原告：北京宇翔嘉诚商务服务有限公司，住所地北京市丰台区首经贸中街******金旺康康乐酒店**。注册号：110105009268111。法定代表人：刘合俊，总经理。委托诉讼代理人：甄光燕，北京市方正律师事务所律师。被告：北京沁发苑酒店有限公司，住所地，住所地北京市石景山区古城西街**iv>统一社会信用代码：91110107573206428L。法定代表人：汪开法，总经理。委托诉讼代理人：陆蕊，北京大铭律师事务所律师。原告北京宇翔嘉诚商务服务有限公司（以下简称宇翔公司）与被告北京沁发苑酒店有限公司（以下简称沁发苑酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宇翔公司的委托诉讼代理人甄光燕，被告沁发苑酒店的法定代表人汪开法及委托诉讼代理人陆蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宇翔公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》；2.要求被告支付拖欠的房屋租金（占用使用费）：2017年5月7日至2018年5月6日期间的租金49万元、2018年5月7日至2019年5月6日期间的租金92万元、2019年5月7日至实际腾空之日止的租金暂计30.67万元；3.判令被告腾退作坐落于北京市石景山区古城西街5号院（1-4层）楼房（总面积3200平方米）；4.要求被告支付违约金10万元；5、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年5月6日签订《房屋租赁合同》，合同中约定：坐落于北京市石景山区古城西街**院（1、2、3、4层）共4楼房（共计面积3200平方米）租给被告。租赁期限自2011年5月6日至2024年11月5日止。租金标准和支付方法：于2012年11月6日至2024年11月5日年租金为92万元整。支付时间为半年付。即每年的11月、5月的月初6日内交付房租。违约责任：乙方有本合同第六条第二、三款约定的情形之一的，如果逾期支付租金超过三个工作日，应按逾期支付租金的5%向甲方支付违约金。如逾期支付租金超过十个工作日，甲方有权书面通知乙方解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除。甲方解除通知送达乙方之日起次日内乙方无条件腾退房屋。现被告未能按期交付房租，故原告依法起诉。被告沁发苑酒店辩称：一、不同意解除租赁合同、不同意腾退房屋。1.不是被告不交纳租金构成违约，而是经原告同意后双方就租金的数额正在协商过程中，因租金数额未确定所以未交纳。因2017年涉诉房屋拆迁被列入拆迁范围，停止了供暖，有线电视信号被切断，经常停水，三楼以上不能供水，被告无法经营，所以被告向原告提出减少租金，原告也同意了减少租金的请求，至原告起诉前，双方一直在协商租金数额。2.原被告签订的合同第二条明确约定，被告承租该房屋用途为商业用途，原告有保证该涉诉房屋能实现被告合同目的及涉诉房屋正常使用的义务，自2017年开始，涉诉房屋已不能正常使用，在原告保证正常使用前，被告也有权行使先履行抗辩权拒绝支付租金。3.涉诉房屋已经列入拆迁范围，周围的房屋基本已经全部拆除，原告已经不能保证合同能正常履行，故被告也有权行使不安抗辩权拒绝支付租金。4.原被告签订的合同第十三条第三款约定“甲方有权书面通知乙方后解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除”，原告并未向被告送达解除的书面文书，原告现在要求解除不符合合同约定的解除程序。二、同意支付租金，2017年拆迁开始后，涉诉房屋至今日无供暖，有线电视信号被切断经常停水，三楼以上不能供水，无法实现被告经营的目的，且在租赁期间，原告不履行维修房屋的义务，所以被告申请酌减租金至每年65万元，并在被告应支付租金数额内扣除16.5万元税款、10.8万元房屋维修费;如果法院认定双方租赁关系解除，被告亦申请酌减占用使用期间的费用。三、不同意支付违约金。1.原告出租给被告的房屋不能实现合同目的，是原告构成根本违约，而不是被告，所以原告不同意支付违约金；2.原告要求被告支付违约金没有合同依据。3.如果法院认定被告违约且存在违约条款，被告认为违约金过高，恳请法院予以酌减。本院经审理认定事实如下：2009年4月28日，原告与北京市正中工贸有限责任公司签订房屋租赁合同，载明：原告租赁北京市正中工贸有限责任公司位于北京市石景山区古城西街5号院（二建五处院除外）原建楼3200平米（六扇门歌厅）及院内空地、不可移动物品及门前停车位等。租赁共15年，自2010年1月1日起至2025年12月31日止。2011年5月6日，原告（甲方）、被告（乙方）签订房屋租赁合同，主要内容为：“第一条、房屋基本情况：该房屋坐落于北京市石景山区古城西街5号院（1、2、3、4层）共4层楼房（总计面积约3200平方米）。第五条、租赁期限：（一）房屋租赁期限自2011年5月6日至2024年11月5日，共计13年6个月。第六条、租金标准和支付方法：（二）于2011年5月6日至2012年11月5日（一年半），年租金为：69万元整。租金总计1035000元。支付时间为季付（三个月）。即该一年半内的五月、八月、十一月和二月的月初六日内交付房租。（三）于2012年11月6日至2024年11月5日（十二年）年租金为：92万元整。租金总计11040000元。支付时间为半年付（六个月）。即：每年的十一月、五月的月初六日内交付房租。第十二条合同的解除(一)经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同。(二)有下列情形之一的，本合同终止，甲、乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2、因地震等不可抗力的自然灾害致使房屋毁损、灭失的。(三)、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、交付的房屋不符合合同约定并严重影响乙方使用的；2、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。(四)、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋：1、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；2、利用该房屋从事违法活动的。第十三条、违约责任：（三）乙方有本合同第六条第二、三款约定的情形之一的，如果逾期支付租金超过三个工作日，应按逾期支付租金的5%向甲方支付违约金。如逾期支付租金超过十个工作日，甲方有权书面通知乙方解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除。甲方解除通知送达乙方之日起次日内乙方应无条件腾退房屋。上述合同签订后，被告缴纳了押金10万元，并开始承租经营。2016年11月2日涉案房屋纳入国家征收范围。2017年5月17日，双方因为合同履行问题发生争议，宇翔公司将沁发苑酒店诉至本院，要求：1.请求判令原告与被告解除《房屋租赁合同》；2.请求判令被告支付拖欠的房租（2014年11月6日至2017年5月6日）157500元；3.请求判令被告腾退北京市石景山区古城西街5号院1-4层楼房（总面积3200平方米）；4.请求判令被告支付违约金23000元；5.诉讼费由被告承担。沁发苑酒店不同意解除合同，本院于2018年6月5日做出(2017)京0107民初13095号民事判决书，认为双方应当依约继续履行合同，判决：一、北京沁发苑酒店有限公司于本判决生效后七日内给付北京宇翔嘉诚商务服务有限公司欠付租金157500元；二、北京沁发苑酒店有限公司于本判决生效后七日内给付北京宇翔嘉诚商务服务有限公司逾期支付租金的违约金7875元；三、驳回北京宇翔嘉诚商务服务有限公司的其他诉讼请求。该判决作出后，于2018年6月5日送达宇翔公司、于2018年6月6日送达沁发苑酒店，送达后双方均未上诉，该判决于2018年6月22日生效。双方均认可上述判决判令支付的租金截止日期为2017年5月6日。2017年5月6日后，被告于2017年6月2日交纳租金23万元，于2017年11月7日交纳租金20万元。2018年7月5日，原告向被告发放通知，通知内容为：“你与我公司签订的房屋租赁合同现仍由你公司继续承租。但自2017年5月7日至2018年5月6日的房租尚欠叁拾玖万元，2018年5月7日至2018年11月6日的房租尚欠肆拾陆万元，合计捌拾伍万元尚未支付，故特通知你于2018年7月7日前交付给张秀然(工商银行卡账号为×××)。逾期超过十个工作日未付，我公司将与你解除房屋租赁合同。”被告主张未收到该通知，原告提交视频证据，证明已将该通知送达经被告法人指定的人王元元。被告主张诉争房屋自2017年起不能正常使用，提交了北京歌华有线电视网络股份有限公司石景山分公司提交的情况说明：“因北辛安地区拆迁，古城西街属于北辛安地区拆迁范围。2017年2月古城西街周边开始拆迁，所属光机、线路一并进行拆除。拆除后，导致光机所带北京沁发苑酒店有限公司无法收看有线电视。”；北京热力石景山分公司首钢供热服务中心出具的供暖情况说明：“因北辛安地区棚户区拆迁改造，位于古城西街我中心所属中小科技园换热站和北京沁发苑酒店属于拆迁范围。2017供暖季开始我中心所属中小科技园换热站停止启用，在中小科技园换热站原供暖范围内的北京沁发苑酒店有限公司2017季开始未采暖。”经法庭询问，涉案房屋可以正常用电。在本案审理过程中，宇翔公司明确要求解除合同，合同解除的时间和方式请法院依法认定。解除合同前，主张租金，若合同被解除了，主张占有使用费。违约金计算方式为：92万元×2+30.67万元=214.67万元×5%=10.73万元，取整为10万元。上述事实有《房屋租赁合同》、房屋征收决定、押金收据、短信截图、通知、视频、供暖情况说明、(2017)京0107民初13095号民事判决书等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：宇翔公司与沁发苑酒店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相应法律行政法规的规定，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。沁发苑酒店作为承租人，应当按时足额向宇翔公司交纳租金。在2017年双方发生争议后，经法院(2017)京0107民初13095号生效判决认定，双方继续履行合同，沁发苑酒店应按照合同约定的时间和租金标准按时交纳租金。该判决已于2018年6月22日生效，双方的权利义务已经确定，沁发苑酒店应将2018年11月6日之前的房租交齐。2018年7月5日宇翔公司向沁发苑酒店送达的通知，并非解除通知，而是通知沁发苑酒店于2018年7月7日前交纳租金，若逾期十个工作日未付将解除租赁合同。十个工作日后，沁发苑酒店未按要求交纳租金，此时宇翔公司按照合同约定享有解除权，但宇翔公司未再发出通知，而是以起诉的方式在起诉状中明确要求解除双方之间的租赁合同，且该起诉状已送达被告，故本院确认双方租赁合同法律关系于原告起诉状送达被告之日即2018年9月19日解除。沁发苑酒店应将承租房屋腾退并交付宇翔公司。2017年5月7日至2018年9月19日之间共计500天，沁发苑酒店还应支付宇翔公司租金920000元÷365天×500天=1260273.97元，抵扣押金10万元及已支付的43万元后，还应支付租金730273.97元。对于沁发苑酒店提出的因2017年涉诉房屋拆迁被列入拆迁范围，双方就租金的数额正在协商过程中，因租金数额未确定所以未交纳租金的抗辩意见，本院认为2017年涉案房屋列入拆迁范围后，双方通过(2017)京0107民初13095号民事案件解决纠纷，该生效判决认定的租金标准仍为每年92万，且判决作出后，沁发苑酒店未举证证明双方达成新的关于租金的一致意见，故对此抗辩意见本院不予采信。沁发苑酒店主张的应从租金数额内扣除16.5万元税款、10.8万元房屋维修费，未提供有效证据，本院对此不予采信。租赁合同解除后，承租人继续占用房屋的应支付房屋占用费，自2018年9月20日至今的实际占用费，本院结合租金，并考虑涉案房屋供暖、有线电视不能正常使用的情况，对占用费予以酌减，确定为80万元每年。原告请求被告支付逾期给付租金的违约金的诉讼请求，符合合同约定，综合原告实际损失及被告过错程度，原告计算的租金基数未扣除被告已支付部分，故本院酌情认定为7.5万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认北京宇翔嘉诚商务服务有限公司与北京沁发苑酒店有限公司于2011年5月6日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月19日解除；二、北京沁发苑酒店有限公司于本判决生效后十日内将其占用的位于北京市石景山区古城西街5号院（1-4层）楼房（总面积3200平方米）腾退并交付北京宇翔嘉诚商务服务有限公司；三、北京沁发苑酒店有限公司于本判决生效后十日内支付北京宇翔嘉诚商务服务有限公司2017年5月7日至2018年9月19日的房屋租金730273.97元；四、北京沁发苑酒店有限公司于本判决生效后十日内支付北京宇翔嘉诚商务服务有限公司房屋占用费，按每年80万元计算，自2018年9月20日开始计算至实际腾房之日止；五、北京沁发苑酒店有限公司于本判决生效后十日内支付北京宇翔嘉诚商务服务有限公司违约金75000元；六、驳回北京宇翔嘉诚商务服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21150.3元（北京宇翔嘉诚商务服务有限公司已预交6363元），由北京沁发苑酒店有限公司负担18688.8元（其中3901.5元于本判决生效后十日内直接支付北京宇翔嘉诚商务服务有限公司，14787.3元于本判决生效后十日内交纳），由北京宇翔嘉诚商务服务有限公司负担2461.5元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  孟 哲人民陪审员  李莲滨人民陪审员  赵林平二〇一九年九月十八日法官 助理  付天娇书 记 员  李 雪