甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初2903号原告（反诉被告）:陈传林，女，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘冀，兰州市酒泉路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王先举，男，1975年3月19日出生，汉族，系原告陈传林的配偶，住重庆市大足县。被告（反诉原告）：杨有文，男，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：王力，甘肃王力律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪，甘肃王力律师事务所律师。原告陈传林诉被告杨有文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，被告杨有文在答辩期内，以原告违约为由向本院提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人刘冀、王先举，被告杨有文及委托诉讼代理人王力、杨雪到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理，本案现已审理终结。原告陈传林向本院提出如下诉讼请求：1、判令撤销原、告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退回原告租赁保证金80000元;3、判令被告赔付原告损失50000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2018年3月21日签订了《房屋租赁协议书》，约定被告将位于兰州市城关区房屋租赁给原告，并配合原告办理各类所需营业证件，被告所出租的房屋及房屋内部水电暖等相关设施归被告所有。合同签订后，原告花费40万元对承租铺面进行装修，又花费近60万元进货用于铺面超市经营。2018年3月27日原告在办理相关营业证照时得知该房屋系段家滩社区所有，被告无权转租。原告得知此事后联系被告解决问题，被告不予理睬，导致原告无法经营和办理营业执照鉴于被告隐瞒事实真相，原告要求撤销原被告签订的《房屋租赁协议书》，退回保证金并赔偿损失。被告杨有文辩称，一、原告要求撤销《房屋租赁协议书》于法无据，协议书系双方真实意思表示，协议合法有效，不存在撤销的事由。二、由于协议合法有效，被告不应退还原告保证金。三、原告要求赔偿其损失50000元，于法无据，应予以驳回。被告杨有文向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告房屋租金155833.67元；2、判令原告支付被告代缴的水电费25490元（2018年3月至2018年12月）；3、本案诉讼费用、反诉费用由原告承担。事实与理由：2018年3月21日，原被告签订《房屋租赁协议书》，约定被告将自己位于兰州市城关区房屋租赁给原告经营，租赁期限为2018年3月18日至2020年12月31日，2018年3月18日至2018年12月31日房租为155833元（2018年3月18日至2018年9月18日房租已交清，2018年9月18日至2018年12月31日房租64167元应于合同签订之日起一个月内一次性付清），2019年1月1日至2019年12月31日原告向被告支付第二年房租22万元，交租时间为2018年12月1日。原被告同时在协议书中约定，如若原告未在合同约定时间提前一个月缴纳租金、水电暖及物业费，被告有权按照每天1000元的违约金在原告缴纳的保证金中扣除。协议书签订后，原告支付80000元保证金（原告未实缴，系上一位租客代缴）后，原告未缴纳房租，故尚欠房租155833.67元。违约金从2018年4月1日起算，截止2019年4月30日共374天，每天1000元，合计374000元，由于违约金过高，被告主张46750元。原告陈传林辩称，一、被告对涉案房屋没有出租权；二、在原被告签订的协议书中，有被告协助原告办理营业执照，被告并未按协议履行义务，影响了原告商铺的正常经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定如下：2018年3月21日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，协议书约定“甲方（被告）将坐落于兰州市城关区房屋（原中凯润达生活超市）租赁给乙方（原告）经营。租赁期限从2018年3月18日至2020年12月31日叁年。租赁金及相关费用缴纳：2018年3月18日至2018年12月31日乙方向甲方缴纳第一年租金为155833元／年（注：2018年3月18日至2018年9月18日房租已交清，2018年9月18日至2018年12月31日第一年剩余租金64167元应于合同签订之日起一个月内一次性给甲方缴清），2019年1月1日至2019年12月31日原告向被告支付第二年房租22万元／年，缴纳时间为2019年12月1日。如乙方未按照合同约定时间提前一个月缴纳租金、水电暖及物业管理费，甲方有权按照每天1000元的违约金在原告缴纳的保证金中扣除。甲乙在合同签订之日，乙方向甲方一次性缴纳租赁保证金8万元。”协议书签订后，被告向原告交付涉案房屋，原告接收房屋铺面用于经营超市，同时进行了装修和进货经营。被告杨有文于2018年3月23日出具《收条》，载明“今收到陈传林租赁段家滩1519号一层超市2018年3月18日至2020年12月31日租赁押金8万元，合同到期后甲方提前检查房屋主体结构，如乙方无改变房屋主体结构，甲方于合同到期后无息返还乙方租赁押金，如甲方没有按照规定返还乙方租赁押金，则按照一天1000元的违约金赔付乙方。”协议书签订后至2018年11月，由于缺少涉案房屋的房屋产权证，原告一直无法办理经营超市的营业执照，原告多次协调被告，被告亦未提供。另原告发现被告系从段家滩社区承租涉案房屋且无转租权，故原告于2018年11月25日，以书面形式向被告发出《解除合同通知书》，原告认为被告无转租权、且根据协议书第六条第七项要求提供原房屋租赁合同原件及房屋产权证原件和附图用于办理营业证照，被告未提供致使不能实现合同目的。另查，本案涉案房屋系兰州市城关区拱星墩街道段家滩村社区居委会（以下简称：段家滩社区）所有，2015年段家滩社区将涉案房屋出租给案外人和文唐，和文唐将涉案房屋转租给本案被告杨有文，段家滩社区对和文唐的转租行为默许，并配合杨有文提供相关材料，杨有文于2016年7月13日注册办理以涉案房屋（甘肃省兰州市城关区）为经营场所的个体户营业执照，经营超市。后被告杨有文将涉案房屋转租给案外人杨红贤，杨红贤又转租给本案原告陈传林，故原告陈传林于2018年3月21日与被告杨有文签订《房屋租赁协议书》，并用被告杨有文的个体户营业执照一直在涉案房屋经营超市。2019年段家滩社区已通知原告并收回涉案房屋。另庭审过程中，原告放弃第三项关于主张损失赔偿50000元的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，系当事人的真实意思表示，是合法有效的，对双方当事人均有约束力。本案中原告与被告签订的《房屋租赁协议书》合法有效，被告应根据协议书的约定，有义务配合原告办理经营超市（经营场所系涉案房屋）的个体户营业执照，但被告却提供不了其与涉案房屋所有权人的房屋租赁合同和房屋所有权证书，致使原告无法办理超市经营执照，亦无法实现合同目的，故根据合同法的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原告以书面形式通知被告《解除合同通知书》，双方签订的《房屋租赁协议书》解除，合同解除后，被告应退还原告房屋押金80000元。原告应支付被告使用期间的房屋租金、水电暖及物业费等。关于被告反诉原告支付房屋租金155833.67元，本院认为原告应支付2018年3月18日至2018年11月25日的房屋租金，根据协议书约定，2018年3月18日至2018年9月18日房租已交清，2018年9月18日至2018年12月31日（104天）第一年剩余租金为64167元，故2018年9月18日至2018年11月25日（合同解除日）原告应缴纳租金系64167元÷104天×68天≈41955元。关于被告反诉原告应缴纳其代付的水电暖及物业费，本院认为被告仅提供其向段家滩社区缴费的微信聊天记录，并不能证明其费用系涉案房屋的相关费用，另被告并未提供证据证明原告使用水电暖及物业费用的使用量和收费标准，也无被告垫付水电暖及物业费用的发票或收据，故被告的此项诉求，由于证据不足，本院不予支持。关于被告反诉诉求原告承担违约金，本院认为，由于被告违约在先，由于其无法履行配合原告办理营业执照等相关义务，导致原告的合同目的不能实现，从而合同解除。故被告的此项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款条之规定，判决如下：一、原告陈传林与被告杨有才签订的《房屋租赁协议书》予以解除；二、被告杨有才退还原告陈传林房屋押金80000元；三、原告陈传林支付被告杨有才截止2018年11月25日的房屋租金41955元；四、驳回原告陈传林的其他诉讼请求；五、驳回被告杨有才的其他反诉请求。上述款项经折抵，被告杨有才于本判决生效后十日内给付原告陈传林人民币38045元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由原告陈传林负担450元，被告杨有才负担1000元，反诉费1886元，由原告陈传林负担386元，被告杨有才负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  黄劲松二〇一九年九月十二日书记员  施璞琰