包头市东河区人民法院民事判决书（2019）内0202民初2532号原告王某，男，公民身份证号码×××，现住包头市。被告内蒙古欣龙房地产开发有限公司。住所地：东河区。法定代表人郑某，系该公司董事长。委托代理人郭某、马某，系内蒙古久望律师事务所律师。原告王某诉被告内蒙古欣龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某、被告内蒙古欣龙房地产开发有限公司的委托代理人郭某、马某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月1日，原告以702338元的价格购买了被告开发建设的商铺，双方签订了《包头市商品房买卖合同》及《补充合同》并交付了代办房屋产权的相关费用43283元。按照合同约定，被告应在商品房交付使用后730日内为原告办理房屋所有权证书，如逾期未办则应按日计算向原告支付全部已付款的万分之二的违约金，但违约金最高不超过原告已付房价款的百分之二。然而时至今日，经原告多次催促被告并到相关部门反映无果，已逾2000天之久，故为了维护原告的合法权益而诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求依法判令被告退回给原告交付房屋所有权证书（不动产权证书）的代办费43283元；2、请求依法判令被告给付原告违约金14046.76元；3、本案的全部诉讼费由被告承担。被告辩称，一、答辩人开发手续齐全，销售行为合法，具备办理不动产登记的条件，被答辩人未取得权属证书不是答辩人原因造成，不应支付违约金。答辩人开发建设了东河区环城路138号欣龙商贸城，从2010年至2011年陆续取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，并于2014年3月27日完成了产权的初始登记，办理了欣龙商贸城的《房屋所有权证》。至此，答辩人开发销售的不动产五证齐全，并办理了大产权证，具备为业主办理不动产登记的条件，且现已办理不动产登记证书的业主有68户，另有21户不动产登记中心已爱理未出证，，还有31户材料已递交不动产中心但尚未受理。《商品房买卖合同》及附件五《补充协议》中约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人支付违约金”现答辩人已经具备办理了不动产登记的条件，且已经办理了不动产登记证书。因不动产登记工作原属于房管局，后移交到不动产登记中心，由于登记工作的衔接及部门之间对登记程序、标准的规定不同，造成答辩人受委托正在办理的不动产登记 工作被暂停，答辩人为此也在积极向政府相关部门反映敦促解决办证拖延的问题。故，答辩人符合办理不动产登记的条件，不应支付违约金。二、被答辩人委托答辩人办理不动产登记证书，委托关系真实有效，有义务向答辩人交纳各项税费。2011年12月22日，答辩人与被答辩人签订了《包头市商品房买卖合同》，合同附件五《补充合同》中第二条第1项约定：买受人同意委托内蒙古欣龙房地产开发有限公司向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记。第2项约定：买受人交专项维修资金、契税、物业服务费、国家规定办理房屋权属证明需缴纳的其他费用，并在接收该商品的同时将上述税费交给出卖人。依据上述约定，被答辩人委托答辩人办理不动产登记证书，有义务向答辩人交付登记所需各项税费。因答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，双方的委托关系仍然存在，答辩人也在积极协调不动产登记事宜，被答辩人不应主张退还办证所需的各项费用。三、被答辩人缴纳43283元税费中已实际发生部分无法退还，应由被答辩人承担。被答辩人缴纳的43283元税费中，已经缴纳《包头市房屋专项维修资金》3541元，该项费用已经实际发生，应由被答辩人承担，不应退还。综上，答辩人已经具备办理不动产登记证书的条件，被答辩人暂未取得权属证书不是答辩人原因造成的，答辩人不应承担违约金。被答辩人缴纳的税费中专项维修基金已经缴纳，属于被答辩人应承担的税费，且已实际发生，不应退还，剩余费用因委托办证的关系依然有效存在，费用不应退还，待各项税费实际发生后，由被答辩人多退少补。被答辩人的诉讼请求无事实及法律依据，请法庭驳回其诉讼请求，维护答辩人合法权益。经审理查明，2011年12月22日原、被告双方签订了《包头市商品房买卖合同》及《补充合同》，原告以按揭贷款（35万元）的方式购买了被告开发建设的东河区环城路138号欣龙商贸城1-A085商品房（建筑面积29.51平方米），商品房总价格702338元。合同签订当日，被告向原告交付了该商品房。上述《包头市商品房买卖合同》第十二条约定了商品房产权登记：出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.详见附件五第二条；《补充合同》第二条约定了转移登记:1.该商品房交付使用后，买受人同意委托内蒙古欣龙房地产开发有限责任公司向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.买受人交下列第1.2.3.4.5种税费，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金（2）契税（3）供暖费（4）物业服务费（5）国家规定的办理房屋权属证明需缴纳的其它费用。3.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（2）种方式处理：自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价款的2%,出卖人不承担其它赔偿责任。另查明，2011年12月22日原告向被告交付了代办房屋产权的相关费用43283元。本院认为，原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》及《补充合同》不违反法律法规的强制性规定，故该合同成立有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。针对双方焦点分析如下：第一，按照《补充合同》第二条3.规定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（2）种方式处理：自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日起止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价款的2%,出卖人不承担其它赔偿责任。原告请求违约金符合上述约定，本院予以支持。1.按约定，被告未能在约定的730日（截至2013年12月22日）为原告办理房屋所有权证书，依上述约定应承担违约金14046.76元（702338元x2%）2.被告未提供充分证据证明：未能在2013年12月22日前为原告办理房屋所有权证书，非因出卖人（被告）的责任造成。第二，按照《补充合同》第二条1.2.规定，原、被告双方在办理房屋权属转移登记存在委托合同关系，故原、被告双方在委托合同未被解除的情况下，原告诉请被告退回交付房屋代办费43283元，不符合合同约定，本院不予支持，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告内蒙古欣龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王某违约金14046.76元。二、驳回原告王某请求被告内蒙古欣龙房地产开发有限公司退回交付房屋所有权证书（不动产权证书）代办费43283元的诉讼请求    案件受理费616.62元，由原告负担431.62元、被告负担185元。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。            审  判  员   梁子明二零一九年九月三十日书  记  员   周桂芸 附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款 依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：  （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；  （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；  （三）以合法形式掩盖非法目的；  （四）损害社会公共利益；  （五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。