重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终2405号上诉人（原审原告）：张陶，男，汉族，1985年10月25日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：蒲星伍，重庆弘双律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审原告）：邹雪，女，汉族，1991年6月1日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：蒲星伍，重庆弘双律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告):重庆市龙煌实业有限责任公司，住所地重庆市江津区几江街道南门路43号，统一社会信用代码91500116688915419D。法定代表人：程建民，经理。委托诉讼代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师，一般代理。上诉人张陶、邹雪与被上诉人重庆市龙煌实业有限责任公司（下称龙煌实业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初12747号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张陶、邹雪的委托诉讼代理人蒲星伍、被上诉人龙煌实业公司的委托诉讼代理人杜后利到庭参加诉讼。现已审理终结。张陶、邹雪上诉请求：1.撤销重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初12747号民事判决；2.并依法改判被上诉人支付上诉人逾期办证违约金12986.80元。3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.未查清《补充协议》性质，刻意回避《补充协议》效力问题，该协议系格式条款合同，应属无效。2.一审错误适用归责原理。双方签订的主合同系双方真实意思表示，不应当因当事人一方内部股权结构的更迭，而导致权利义务的重新配划。3.一审错误适用违约金调整机制，随意调减违约金，系不当适用。龙煌实业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。张陶、邹雪向一审法院起诉请求:1.龙煌实业公司支付张陶、邹雪逾期交房违约金3246.70元(以审定为准)；2.龙煌实业公司支付张陶、邹雪逾期办理《不动产权证书》违约金12986.80元(以审定为准)；3.本案的诉讼费用由龙煌实业公司承担。一审法院认定事实：2015年1月31日，重庆市龙煌实业有限责任公司（甲方）与张陶、邹雪（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方开发建设的座落于重庆市江津区***号房屋，建筑面积78.88平方米；甲方销售的商品房为预售商品房，其销售依据为津国土房管（2014）预字第（010）号《商品房预售许可证》；价款386512元，乙方于2015年1月31日支付房款116512元，余款270000由乙方向银行申请按揭贷款支付甲方；甲方应当在2015年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。《合同》第九条对甲方逾期交房的违约责任进行了约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方交付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。《合同》第十三条对办理产权登记进行了约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方责任，逾期在99日（含）之内……逾期超过99日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同附件五补充协议第三条对房屋交付进行补充约定：1、甲方有权提前交房，乙方对此无异议并同意按照实际通知的交房日期接房。2、该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件，甲方在此情况下交房的，乙方应签署交房交接单并履行并领受房屋的义务……5、如发生本合同约定的以下原因或其他不可抗拒因素，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付。（5）乙方在房屋交付时仍有到期应付房款（含违约金，若有）或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清。（6）其他不可抗力因素导致的情形。6、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应按合同约定标准向乙方支付违约金，合同继续履行。该合同附件五补充协议第五条对办理产权登记手续的进行补充约定：……5、甲乙双方一致同意，因登记机关在办理批量登记业务时存在受理时间的不确定性，本合同正文第十三条所约定的甲乙方双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请的时间修改为自房屋交付以后180个工作日内；6、由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担责任……”合同签订后，张陶、邹雪按约向龙煌实业公司支付了全部购房款。2015年8月23日，龙煌实业公司将涉案房屋交付张陶、邹雪。案涉房屋于2018年9月5日竣工验收，同年9月21日取得竣工验收备案登记证。2016年9月27日，龙煌实业公司取得江津区国土资源和房屋管理局出具的涉案房屋预售后不动产登记受理通知书。另查明，2007年7月江津区人民政府与重庆西亚实业（集团）有限公司签订招商引资协议后，由于特殊原因导致开发建设不能正常进行。2009年4月，区政府与攀枝花市富麒房地产开发有限责任公司（实际控股人邬清富、邬贵峰）签订了招商引资协议。2009年5月，邬清富、邬贵峰投资成立重庆市龙煌实业有限责任公司，开发建设龙煌加洲国际项目，与重庆华岩建筑工程有限公司、重庆第十建设有限公司、重庆伟太建筑工程有限公司、重庆西南铝装饰工程有限公司、重庆市继兴工程监理有限公司、重庆市江津远能电力工程有限公司签订了该项目的施工合同。该项目于2011年8月因资金链断裂造成全面停工。2012年，龙煌公司与新疆强升建工（集团）股份有限责任公司（以下简称新疆强升公司）签订了合作开发经营合同，约定由新疆强升公司与龙煌公司合作开发该项目。新疆强升公司和重庆天字实业集团有限公司签订《建筑安装工程施工协议》，后因新疆强升公司的自身原因导致项目停滞，区政府成立了江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组（以下简称处置组）对该项目进行处置。2013年2月，在处置组的见证下，重庆市竣坤实业有限公司、邬清富、邬贵峰、龙煌公司签订了《股权转让协议》，邬清富、邬贵峰将其持有的100%龙煌公司的股权零价转让给重庆市竣坤实业有限公司。之后，龙煌公司将该工程（实际为烂尾楼工程）发包给重庆宏建建筑工程有限公司、重庆隆西建设（集团）有限公司、攀枝花市仁和宏泰建筑工程有限公司重庆分公司等。由于该项目的施工单位出现众多变更，该项目的工程资料严重遗失和缺漏，在项目完工后办理产权手续时受到释重的阻碍，导致了产权手续办理严重滞后。一审法院认为，双方于2015年1月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。关于张陶、邹雪主张逾期交房违约金问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，虽然张陶、邹雪于2015年8月23日实际接房时，案涉房屋尚未通过竣工验收及取得竣工验收备案登记证而不符合交付条件。但按照合同约定，龙煌实业公司有权提前交房，且张陶、邹雪接房时并无异议，应视为对自身权利的处分。同时，案涉房屋于2015年9月6日即经竣工验收合格，表明龙煌实业公司交付的房屋并无质量问题，张陶、邹雪占有使用房屋的权利不会受到影响，故认定龙煌实业公司于2015年8月23日交房符合约定。双方签订的商品房买卖合同约定龙煌实业公司应于2015年6月30日前交付房屋，但龙煌实业公司于2015年8月23日才向张陶、邹雪交房，构成违约，龙煌实业公司应从约定交房期限届满之次日（2015年7月1日）起至实际交房之日（2015年8月23日）止支付张陶、邹雪逾期交房违约金。因合同约定逾期交房违约金的支付时间为商品房实际交付之日起30日内，则张陶、邹雪主张该违约金的诉讼时效期间应从履行期限届满之次日（2015年9月23日）起算，至2017年10月1日民法总则施行前已超过民法通则规定的两年诉讼时效期间。张陶、邹雪诉称曾向龙煌实业公司主张过相关权利导致诉讼时效中断，但未举示相应证据予以证明，本院不予采信。因此，张陶、邹雪主张龙煌实业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间，不予支持；龙煌实业公司对此的抗辩理由成立，予以采纳。关于张陶、邹雪主张逾期办证违约金问题。本案中，龙煌实业公司提交的《招商引资合同书》等27份关于案涉项目开发建设的合同虽是复印件，但与江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组办公室出具的情况说明内容相吻合，本院予以采信并作为定案依据。据此，本院认为，龙煌实业公司虽存在逾期办证的行为，但无需支付张陶、邹雪逾期办证违约金，理由如下：一、未有证据证明龙煌实业公司前任股东在转让股权之前，向龙煌实业公司现任股东明示了办证相关资料的准备及相关手续的办理情况。故龙煌实业公司现任股东接手案涉开发项目时，无法预见可能存在不能顺利按期办证的特殊情况，亦无法对办证时间进行准确合理地预判。二、案涉项目的开发从2007年起几经波折，历经多年烂尾，在当地是众所周知的事实。后在政府的主导下经过多次招商引资、合作开发及股权变更，案涉项目才最终得以完工，使得购房户的合同目的得以实现，最大限度地保护了购房户的合法权益。而张陶、邹雪在购买案涉房屋时明知该项目的具体情况，对可能逾期办证已有一定的预见，应对龙煌实业公司因客观原因逾期办证给予一定宽容和谅解。况且，龙煌实业公司在7、8号楼产权总证办理完毕后，已积极采取措施完善资料尽快为张陶、邹雪办理了不动产权证书，张陶、邹雪并未遭受任何实际损失。如果过分加重接手烂尾楼续建参与者的责任，将可能影响烂尾楼续建者的积极性及房地产开发市场的健康发展。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”该规定表明，出卖人自身原因导致逾期办证是其承担逾期办证违约责任的前提。且即使出卖人应承担违约责任，也允许当事人以特殊约定予以排除，其精神体现了是否追究出卖人逾期办证的违约责任应遵循公平诚信原则，并尊重当事人的意思自治。本案中，双方签订的补充协议第五条第6项明确约定：“由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担责任。”从该约定内容的文义可知，只要不是龙煌实业公司原因导致逾期办证，龙煌实业公司即不承担责任。根据本案事实，案涉项目属于烂尾楼工程，建设单位和施工单位存在频繁变更，项目资料严重遗失和缺漏，致使7、8号楼产权总证于2016年4月才办理完毕，以致案涉房屋办理产权登记的时间迟延。可见，逾期办证并非龙煌实业公司原因所致，这既属于补充协议第五条第6项约定的龙煌实业公司免责事由，也意味着前述司法解释规定的龙煌实业公司承担逾期办证违约责任的前提并不存在，因而龙煌实业公司不应承担逾期办证的违约责任。为此，张陶、邹雪要求龙煌实业公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持；龙煌实业公司相应抗辩理由成立，予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：驳回张陶、邹雪的诉讼请求。案件受理费206元，减半收取103元，由张陶、邹雪负担。二审查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：龙煌实业公司对涉案房屋的逾期办证行为是否应当承担违约责任。现评判如下：龙煌实业公司不应当承担逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”。本案中，双方签订的《补充协议》第五条第6项关于“由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担责任”条款，已就龙煌实业公司是否应当承担逾期办证违约金进行了明确约定，故龙煌实业公司承担逾期办证违约金的前提是其公司自身存在逾期办证过错。而涉案项目楼盘确属烂尾楼工程，建设单位和施工单位存在频繁变更和项目资料严重遗失和缺漏的客观情况，故一审作为龙煌实业公司不应当承担逾期办证的违约责任的认定并无不当，本院予以维持。张陶、邹雪主张涉案《补充协议》系格式条款的问题，因双方签订的《补充协议》并未存在违反公平原则的情形，且该协议系对双方权利义务的公平分配，故上诉人主张双方签订的《补充协议》系格式条款的主张，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人张陶、邹雪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由上诉人张陶、邹雪负担。本判决为终审判决。审 判 长 王伯文审 判 员 刘恋砚审 判 员 申 威二〇一九年九月二十日法官助理 李家兴书 记 员 陈军杰