广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15818号上诉人（原审被告）：刘明伟，男，1992年12月26日出生，汉族，住所地：深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：周霞辉，广东君言（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢园清，广东君言（龙岗）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市地铁集团有限公司，住所地：深圳市福田区法定代表人：辛杰，董事长。委托诉讼代理人：顾东林，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘练，广东联建律师事务所律师。上诉人刘明伟因与被上诉人深圳市地铁集团有限公司（以下简称深圳地铁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳前海合作区人民法院（2018）粤0391民初2217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘明伟上诉请求：1、撤销本案一审判决;2、驳回深圳地铁公司的全部诉讼请求；3、判令深圳地铁公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、深圳地铁公司一审期间只提出了确认涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》于2018年4月13日解除的诉讼请求,但一审判决第一项判令解除涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》,超出了当事人的诉讼请求,违反了民事诉讼不告不理的基本原则,违反了法律规定,应当予以撤销。一审判决第三项内容以第一项为前提,同样应当予以撤销。本案中,深圳地铁公司提出的第一项诉讼请求为：请求确认刘明伟与深圳地铁公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》于2018年4月13日解除。一审法院虽然认为刘明伟与深圳地铁公司并未在2018年4月13日达成解除合同的一致意见,不属于当事人协商一致解除合同的情形,“对于深圳地铁公司主张《买卖合同》解除时间为2018年4月13日的诉讼请求,不予支持”,但仍然作出了解除涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》的判决,明显超出了深圳地铁公司的诉讼请求,违反了民事诉讼不告不理的基本原则,严重违反了法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定,原判决超出当事人诉讼请求的,人民法院应当再审。因此,一审判决第一项“解除涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》”,严重违反法律规定,应当予以撤销；一审判决第三项“合同备案登记解除及预售登记注销”的判决内容,以一审判决第一项“解除涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》”为前提,同样应予以撤销。二、一审判决认定基本事实不清,对于涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》实际签署日期、涉案楼盘入伙日期等基本事实未能查清,导致对涉案贷款未能获批的原因和责任作出错误认定,依法应当撤销原判、发回重审或者查清事实后改判。刘明伟完全符合申请贷款条件,符合各项贷款要求,涉案贷款未能发放是因为深圳地铁公司就涉案房屋备案迟延且未依约向贷款银行提交卖方材料的违约行为所致。本案起诉之后,刘明伟多次表示愿意一次性支付剩余款项,但深圳地铁公司予以拒绝。因此,刘明伟依法享有抗辩权利,不存在深圳地铁公司所主张的违约行为,无须向深圳地铁公司支付违约金。深圳地铁公司要求刘明伟支付律师费,既无合同依据和法律依据,亦无证据支持,亦不应予以支持。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》实际签署日期为2016年3月10日,刘明伟于当日交清首付款460万元,深圳地铁公司亦于当日向刘明伟出具了收据。上述合同显示的签署日期2016年9月27日,系深圳地铁公司后来自行添加,因为深圳地铁公司对涉案房屋的备案时间是2016年10月10日,备案之后才能办理贷款手续。从一审法院查明事实看,建设银行深圳市分行于2016年7月27日向刘明伟出具《个人贷款意向书》,同意向刘明伟贷款1072万元,在办妥涉案房屋抵押后发放贷款,有效期限3个月。涉案房屋备案之后,贷款意向书期限即将届满,此时建设银行资金紧张,对房贷控制额度,表示需要巨额存款才给放贷。在深圳地铁公司销售员的建议下,刘明伟才重新联系农业银行梅林支行贷款。但由于深圳地铁公司没有向农业银行梅林支行提交购房合同等贷款资料,导致贷款迟迟未能获批。直至2018年3月,农业银行梅林支行才收到深圳地铁公司提供的《购房合同》。但是,由于涉案楼盘己于2017年12月31日办理入伙手续,该房产项目属于现房,不能以此前形式的期房贷款,只能先办出产权证再申请抵押贷款。可见,涉案贷款未能发放,系深圳地铁公司备案迟延和未依约提交贷款资料所致。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五《补充协议》约定：“自本合同签订之日起30日内,出卖人将申请按揭贷款需由出卖人提供的资料交付给买受人申请按揭贷款的贷款银行”。但深圳地铁公司并未履行上述约定义务。深圳地铁公司在2017年9月18日《关于限期支付剩余款项的催告函》中明确确认,刘明伟己经支付首期款并办理了银行贷款手续,已经履行了办理银行贷款手续的义务。刘明伟系深户,名下无房,购买涉案房屋己经备案,完全符合申请贷款的条件,仅仅因为深圳地铁公司就涉案房屋迟延备案且未依约向贷款银行提交卖方材料导致贷款未能发放。本案起诉之后,刘明伟多次表示愿意一次性支付剩余款项,但深圳地铁公司予以拒绝。故剩余购房款未能支付,系深圳地铁公司违约行为引起,刘明伟并无违约行为，深圳地铁公司作为违约方,无权要求刘明伟支付违约金和律师费用。深圳地铁公司辩称，一、一审判决结果未超出深圳地铁公司一审诉讼请求。刘明伟认为本案一审判决判令解除双方2016年9月27日签订的深（前海）网预买字（2016)第xxx号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，超出深圳地铁公司一审诉讼请求的主张不能成立。深圳地铁公司一审诉讼请求第一项是依法确认双方签订的上述房地产买卖合同于2018年4月13日解除，且深圳地铁公司在一审起诉状中也明确陈述了上述合同根据约定应当解除的事实和理由，该诉讼请求中包括了“合同解除”及“解除时间确认”两项诉求。一审判决经审理查明相关事实后，支持了深圳地铁公司请求解除房地产买卖合同的主张，但对深圳地铁公司主张的2018年4月13日合同解除时间不予支持，故判令解除上述买卖合同。该判项仅改变了深圳地铁公司主张的房地产买卖合同解除的时间，其判令双方合同解除未超出深圳地铁公司的一审诉讼请求。二、一审判决对违约责任认定事实清楚，刘明伟的上诉主张不能成立。深圳地铁公司与刘明伟签订的是商品房预售买卖合同，根据合同附件五补充协议第三条第1项的约定：“自《深圳市房地产认购书》签订之日起90日内，买受人应负责向按揭银行提交齐申请贷款的全部资料且贷款银行已批准买受人的申请并发放全部按揭贷款至出卖人账户。否则，视为买受人逾期付款，买受人应按本合同第七条以及相关补充约定承担违约责任”，第4项约定“逾期超过90日的，出卖人有权解除买卖合同，并要求买受人按购房总价款的20%支付违约金”。深圳地铁公司提交的农业银行深圳中心区支行的《说明》，足以证明因刘明伟无法提供合格担保人，导致其不符合该行贷款条件，未能获得贷款。刘明伟个人的原因导致无法办理按揭贷款支付剩余购房款，且逾期超过90日，符合合同约定出卖人有权解除合同的条件。该房产何时办理竣工验收备案，何时办理入伙手续，何时办理房产证均与刘明伟无关，深圳地铁公司都有权解除合同，刘明伟都应当依照房地产买卖预售合同约定承担违约责任。预售合同的履约条件、违约责任不会因房屋施工建设情况而改变，刘明伟认为涉案房产已办理入伙且现在属于现房，需要先办理产权证再办理抵押登记的主张不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回刘明伟的上诉请求。深圳地铁公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认刘明伟和深圳地铁公司所签订的编号为深（前海）网预买字（2016）第xxxx号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）于2018年4月13日解除；2、请求法院依法判令刘明伟按总房价款20%的标准向深圳地铁公司支付违约金人民币3064000元；3、请求法院依法判令刘明伟协助深圳地铁公司办理合同备案解除及预售登记注销等相关手续；4、请求法院依法判令刘明伟承担深圳地铁公司因本案支付的律师费99800元；5、本案诉讼费、保全费由刘明伟承担。一审法院认定事实：2016年9月27日，深圳地铁公司与刘明伟签订深（前海）网预买字（2016）第xxxx号的《买卖合同》，该合同主要对以下几个内容进行了约定：1、关于标的房产，标的房产为位于深圳市前海深港合作区地铁xxxx广场项目x栋x座x号房屋，套内建筑面积为133.52平方米，单价为每平方米114739.365元，总房价为1532万元；2、关于付款方式，买受人采取按揭方式付款，签订合同时首期支付购房款总价的30.3%，即460万元，签订合同之日起90日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款1072万元，买卖双方约定由买受人自行办理按揭贷款手续，出卖人应在签订本合同之日起30日内，将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人；3、关于买受人逾期付款的违约责任，若逾期超过90日，且逾期应付款项的金额达到购房总价款的五分之一的，出卖人有权要求买受人支付购房总款或者在应付款期限届满之日起半年内解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应当返还买受人已付的购房价款；4、关于通知与送达，双方约定通知均应采取书面形式，且通过邮寄特快专递通知，在邮件发出之日起第三日视为送达，通知地址以合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方。合同中载明深圳地铁公司的通讯地址为深圳市福田区xxxx，刘明伟的通讯地址为深圳市南山区xxxx；5、关于合同数量及持有，本合同包括附件及附图，共43页，为一式4份，买卖双方各执一份，其他交有关部门；6、关于补充协议，双方约定合同未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件五）。2016年9月27日，深圳地铁公司与刘明伟签订了《买卖合同》补充协议，该补充协议为上述《买卖合同》的附件五，该补充协议对以下事项进行了约定：1、《买卖合同》中第六条约定的“出卖人应在签订本合同之日起30日内，将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。”变更为：自本合同签订之日起30日内，出卖人将申请按揭贷款需由出卖人提供的资料交付给买受人申请按揭贷款的贷款银行；2、对《买卖合同》第七条补充和修改如下内容，买受人无法按时付清全部购房款，导致双方解除买卖合同的，买受人须向出卖人支付总房款的20%的违约金。办妥房屋买卖合同注销备案登记、注销抵押登记及解除抵押贷款合同手续后15个工作日内，出卖人应将扣除违约金、解除合同所发生的费用后剩余款项退还给买受人；3、对买卖双方解除合同的补充，无论何种原因导致合同解除或无效，如该合同已经备案，则买受人应在合同解除之日起三十日内与出卖人共同到主管机关办理完毕该房屋的合同备案解除及预售登记注销等相关手续，否则买受人应按日向出卖人承担总房价款的5‰的违约金,直至合同备案解除之日。出卖人有权在买受人已付款项中直接扣除应由买受人承担的违约金、赔偿金或其他费用，不足部分出卖人有权向买受人进行追偿，如因买受人违约给出卖人造成的所有直接和间接损失（包括但不限于出卖人为履行本合同已支付的税费及其他费用、为实现合同权利或解决纠纷、诉讼而花费的诉讼费、公证费、鉴定费、评估费、公告费、执行费、律师费、差旅费等）均由买受人承担。刘明伟已将购房首期款460万元支付至深圳地铁公司，深圳地铁公司也已向刘明伟出具相关收据。《买卖合同》于2016年10月10日经深圳市不动产登记中心进行预售备案。深圳地铁公司于2017年9月18日作出《关于限期支付剩余款项的催告函》，该函载明深圳地铁公司要求刘明伟于2017年9月30日前向深圳地铁公司支付剩余应付款项1072万元，逾期未付则追究违约责任。刘明伟分别于2017年9月28日、2018年1月9日出具《购房合同申领申请》《购房合同索要函》《关于刘明伟购房的说明》，刘明伟在上述书面材料中陈述由于向农业银行申请办理购房贷款需要《买卖合同》，其多次主张向深圳地铁公司索要《买卖合同》，但深圳地铁公司均未交付，并表示其于2017年9月以及2017年12月收到深圳地铁公司的催款通知，在其多次的要求下深圳地铁公司将《买卖合同》的复印件交给农业银行。建纬（深圳）律师事务所刘明月律师于2018年1月11日向刘明伟发出《关于解除合同的律师函》，该律师函称因刘明伟的违约行为，深圳地铁公司有权依据合同约定单方解除合同，并有权直接从刘明伟的款项中扣除违约金306.4万元。该律师函于2018年1月11日通过中国邮政EMS快递寄出，快递单中载明收件人为刘明伟，电话为186××××0756，地址为深圳市南山区xxxx。刘明伟于2018年4月13日向深圳地铁公司出具《申请解除买卖合同的函》，该函称因刘明伟本人无力支付剩余购房款，特申请解除《买卖合同》，并退回已支付首期款460万元，并表示愿意按深圳地铁公司要求办理买卖合同备案解除及网签数据删除的全部手续。关于刘明伟办理银行贷款的情况：1、刘明伟在购房初期向中国建设银行股份有限公司深圳市分行申请贷款，中国建设银行股份有限公司深圳市分行于2016年7月27日出具《个人贷款意向书》，该意向书载明该行意向性同意向借款人刘明伟发放个人贷款，贷款期限为360个月，利率为基准利率上浮1%，金额为1072万元，在办妥案涉房产抵押后发放贷款，与贷款相关的具体权利义务以正式签署的借款合同、担保合同约定为准，该意向书有效期限为三个月。刘明伟最终未在中国建设银行股份有限公司深圳市分行获取贷款；2、经向证人原中国农业银行股份有限公司深圳中心区支行客户经理顾某之询问，刘明伟曾于2017年9月向农业银行中心区支行申请贷款，顾某之作为农业银行工作人员为刘明伟办理贷款，并在办理贷款时告知刘明伟需要提供相应资料，资料中包括深圳地铁公司与刘明伟签订的《买卖合同》。因当时刘明伟未能将《买卖合同》提供给农业银行，农业银行也未将刘明伟的贷款申请在内部进行审批。后于2017年年底至2018年年初，刘明伟告知农业银行可直接向深圳地铁公司索要《买卖合同》，后经农业银行的工作人员与深圳地铁公司的工作人员联系后，深圳地铁公司的工作人员于2018年1月底将《买卖合同》的扫描件提供给农业银行，农业银行在收到齐全的贷款申请资料后，在内部提起了贷款审批；3、中国农业银行股份有限公司深圳中心区支行于2018年11月28日出具一份《说明》，该《说明》载明：“查询我行现存资料，客户刘明伟向我行申请购买地铁xxxx广场xx栋x单元x号房的一手楼贷款，拟申请贷款金额为1072万元。由于客户不能提供我行认可的担保人，无法符合我行贷款条件，故我行未给予贷款。”深圳地铁公司就本案与国浩律师（深圳）事务所签订代理合同，约定一审律师费用为99800元。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，关于本案的争议焦点主要有两个，一是案涉《买卖合同》是否符合解除的条件，二是违约责任应当如何认定，一审法院针对本案的上述两个争议焦点逐一进行分析：一、案涉《买卖合同》是否符合解除的条件。深圳地铁公司与刘明伟就案涉房屋签订的《买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照《买卖合同》及其补充协议行使己方的权利并履行自身的义务。《买卖合同》第七条约定，买受人逾期支付房款超过90日的，出卖人有权要求在应付款期限届满之日起半年内解除合同。本案双方通过《买卖合同》约定支付剩余房款1072万元的期限为签订合同之日起90日内，《买卖合同》于2016年9月27日签订，即刘明伟应于2016年12月26日前支付剩余房款，若未在该期限内支付剩余房款，深圳地铁公司有权在2017年5月25日前解除合同，深圳地铁公司未在2017年5月25日前向刘明伟主张解除合同，因此，《买卖合同》约定的深圳地铁公司享有的解除权已于2017年5月26日消灭，合同应当继续履行。但在合同继续履行期间，深圳地铁公司分别于2017年9月及2017年12月向刘明伟催告支付购房款，并于2018年1月将《买卖合同》提供给当时办理购房贷款的农业银行，刘明伟在三个月后即2018年4月仍不能履行其付款义务，深圳地铁公司主张解除案涉《买卖合同》，于法有据，一审法院予以支持。另关于深圳地铁公司于2018年1月11日通过律师函的方式向刘明伟主张解除合同及刘明伟于2018年4月13日以书面的方式向深圳地铁公司申请解除买卖合同的性质，一审法院对此认为，虽然双方当事人在函件中均有解除合同的意思表示，但深圳地铁公司在其律师函中明确要求刘明伟在解除合同后需要承担违约金306.4万元，而刘明伟在其本人出具的函件中仅表明了解除合同后要求深圳地铁公司退回其所交首期款460万元，对违约金事项并未提及，故双方当事人在合同解除后的权利义务处理上，并未达成一致意见，不属于合同法第九十三条规定的当事人协商一致解除合同的情形。对于刘明伟抗辩称其出具的函件是在深圳地铁公司工作人员的指示下按照书写好的材料进行抄写的，但没有提供相应的证据支持，一审法院不予采信。因此，对于深圳地铁公司主张《买卖合同》的解除时间为2018年4月13日的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他的补救措施，并有权要求赔偿损失。”且《买卖合同》补充协议第二十条约定：“如该合同已经备案，则买受人应在合同解除之日起三十日内与出卖人共同到主管机关办理完毕该房屋的合同备案解除及预售登记注销等相关手续。”因此深圳地铁公司请求刘明伟协助深圳地铁公司办理合同备案解除及预售登记注销等相关手续的诉讼请求，一审法院予以支持。二、违约责任应当如何认定。在商品房买卖合同履行过程中，买受人的主要合同义务为支付购房款，本案中刘明伟在签订《买卖合同》后未按照合同约定办理银行贷款支付购房款，应属违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的数额问题，深圳地铁公司主张应按照《买卖合同》补充协议约定的总房款的20%支付违约金，即306.4万元，刘明伟在庭审中主张该违约金过高，应予以调低。对此一审法院认为，关于本案的损失，深圳地铁公司主张房企产业的融资成本为15%，但未提供充分有效的证据证明其对该房地产经营时的具体融资成本，也未提供其他证据证明深圳地铁公司有其他的实际损失。约定违约金是否过高，应以实际损失作为确认基础，本案双方当事人均未有效证明违约方逾期付款给守约方造成的实际损失是多少。因此，本案无法根据实际损失与违约金的差额判断违约金是否过高，故此时，本案应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则对违约金是否过高作出裁量。一审法院对违约金的数额进行裁量主要考虑以下几个因素：其一，刘明伟在建设银行已意向同意向其发放的贷款情况下，自主选择向农业银行再次申请贷款，最终导致其无法取得贷款；其二，刘明伟在整个合同履行过程中，并不存在主观恶意拖延购房款，本案在审理过程中，其多次向深圳地铁公司申请调解，表示愿意继续履行合同并承担一定的违约金，故刘明伟在合同履行过程中呈现为积极的态度；其三，《买卖合同》中约定合同文本为一式四份，除交有关部门备案后双方当事人各持一份，深圳地铁公司在完成房产相关备案手续后并未将其中一份合同文本交付至刘明伟，虽然刘明伟最终未能成功办理银行贷款的直接原因系其不能提供符合资格的担保人，但是提供《买卖合同》的合同文本系办理银行贷款的必要条件之一，深圳地铁公司未及时将《买卖合同》文本交付至刘明伟，对其办理银行贷款也造成了一定影响；其四、案涉房屋系深圳前海地段的商品房，《买卖合同》中约定案涉房产的单价为每平方米114739.365元，经网上查询，该小区的房产二手房的均价目前在每平方米10万至12万元不等，较2016年签订《买卖合同》时的单价并无太大差距，《买卖合同》解除后深圳地铁公司仍可将案涉房屋进行再次销售。鉴于以上因素，一审法院酌定将本案违约金调整为案涉房产总房款的8%，即1225600元。关于深圳地铁公司要求刘明伟支付律师费99800元的诉讼请求，一审法院对此认为，《买卖合同》补充协议中约定买受人违约给出卖人造成包括律师费的损失由买受人承担，深圳地铁公司与国浩律师（深圳）律师事务所签订的代理合同中约定一审律师费为99800元，因此深圳地铁公司要求刘明伟承担因本案产生的律师费99800元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，深圳地铁公司与刘明伟签订的《买卖合同》符合解除条件，刘明伟应当在合同解除后协助深圳地铁公司办理合同备案解除及预售登记注销等相关手续，并向深圳地铁公司支付违约金1225600元及律师费99800元，深圳地铁公司应在扣除上述相关费用后将刘明伟所支付的剩余购房首期款予以返还。一审法院判决：一、解除深圳地铁公司与刘明伟于2016年9月27日签订的编号为深（前海）网预买字（2016）第xxxx号《深圳市房地产买卖合同（预售）》；二、刘明伟应在本判决生效之日起十日内向深圳地铁公司支付违约金1225600元；三、刘明伟应在本判决生效之日起三十日内协助深圳地铁公司深圳地铁公司有限公司办理编号为深（前海）网预买字（2016）第xxxx号《深圳市房地产买卖合同（预售）》合同备案解除及预售登记注销等相关手续；四、刘明伟应在本判决生效之日起十日内向深圳地铁公司支付律师费99800元；五、驳回深圳地铁公司的其他诉讼请求。如刘明伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32110元，由深圳地铁公司负担18658元，由刘明伟负担13452元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘明伟与深圳地铁公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，本院认定合同有效，当事人应当严格履行。合同约定买方以按揭贷款方式支付除首期款外的剩余购房款。根据一审查明事实，刘明伟先后两次向不同银行申请按揭贷款。对于第一次申请，中国建设银行股份有限公司深圳市分行于2016年7月27日出具《个人贷款意向书》，同意向刘明伟发放个人贷款，但最终未实际发放。其后，刘明伟于2017年9月向中国农业银行股份有限公司深圳中心区支行再次申请贷款。本院认为，无论是否系刘明伟主张的由于合同预售备案时间延迟导致第一次贷款审批通过后未能发放，刘明伟第二次申请贷款的行为足以说明其同意以再次向他行重新申请按揭贷款的方式支付剩余购房款，从而继续履行买卖合同。而在刘明伟第二次申请贷款的过程中，深圳地铁公司于2018年1月底已将申请所需的买卖合同扫描件提供给贷款银行。结合该行出具的《说明》，由于刘明伟不能提供该行认可的担保人，不符合贷款条件，故该行未给予贷款审批。因此，第二次贷款未审批通过的原因，并非由于深圳地铁公司拒绝提交申请贷款所需资料导致，也与刘明伟第一次申请贷款未实际发放没有因果关系。此外，刘明伟在2018年4月13日《申请解除买卖合同的函》中表明，系因其本人无力支付剩余购房款的原因申请解除合同，该自认内容也印证了刘明伟无法支付购房款，不愿继续履行合同的事实。刘明伟上诉主张该函系按照深圳地铁公司的工作人员要求出具，非真实意思表示，对此刘明伟未能提交证据予以证明，本院对该主张不予采信。综上，虽然深圳地铁公司主张的合同解除时间缺乏事实依据，但刘明伟的行为已构成根本性违约，深圳地铁公司有权解除合同并请求刘明伟依照合同约定承担相应的违约责任。一审判决合同解除，未超过深圳地铁公司的诉讼请求范围，本院予以维持。深圳地铁公司依据《补充协议》第四条第3项，请求刘明伟支付违约金，理由成立。一审根据合同的履行情况、买卖双方过错程度以及预期利益等综合因素，以实际损失为基础，酌情对违约金数额予以调低，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，刘明伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32110元，由上诉人刘明伟负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年九月三十日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。