陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终5237号 上诉人（原审原告）：张小红，女，1964年9月3日出生，汉族，西安中医脑病医院内科医生，住西安市新城区长乐西路180号西安电力专科学校家属区。委托诉讼代理人：陈丽红,陕西正宜律师事务所律师。委托诉讼代理人:王珂，陕西正宜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕李强，男，1989年4月6日出生，汉族，软通动力公司软件工程师，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张虹薇，陕西王炳森律师事务所律师。原审第三人：西安择优房地产营销策划有限公司，地址：西安市浐灞生态区。法定代表人：王贺，该公司总经理。原审第三人：西安首邦房地产策划有限公司，地址：西安市浐灞生态区。法定代表人：王贺，该公司总经理。上诉人张小红因与被上诉人毕李强、原审第三人西安择优房地产营销策划有限公司（以下简称择优公司）、原审第三人西安首邦房地产策划有限公司（以下简称首邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初4236号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张小红上诉请求：1、请求依法撤销一审判决书第一项、第二项、第七项外的其余全部内容，发回重审或依法改判驳回毕李强的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由毕李强承担。事实和理由：一审法院所作判决存在多处事实认定、适用法律的严重错误。具体如下：一、一审判决中查明事实有误，与事实不符。一审判决中关于“2018年4月，在张小红的催促下，第三人居中与毕李强、张小红协商，毕李强同意一次性付款，但张小红要求按照涨价后的房价付款，双方未能协商一致。”及“张小红在房屋涨价后，拒绝履行合同，要求加价”的查明事实部分与事实严重不符，认定事实所依据的证据为片面性的，且证据不足。1、本案合同双方均应恪守合同约定，积极履行合同义务。张小红出卖涉案房屋的原因是为了购买别处房屋，为尽快筹集到款项，在签订涉案合同后，按照合同约定内容积极办理房产撤押赎证手续，甚至高息借款才得以于2017年11月13日向贷款银行还清贷款并办理了撤押手续。张小红积极履行上述义务就是为了本合同的顺利履行。2、本案合同对房价款支付时间及方式约定不明，不利于保护张小红权益，显失公平。根据该合同关于房价款的相关约定：“2.2房价款的支付方式为按揭。2.2.1定金人民币贰万元整，乙方于业主资料补齐之后由丙方支付予甲方；2.2.2首期房价款（不合定金）计人民币壹拾玖万元整，乙方于房管局资金监管当天支付；2.2.3第二期房价款人民币肆拾叁万元整，支付方式为乙方向银行申请肆拾叁万元整的银行按揭贷款，放贷期限以贷款银行规定为准。”根据以上合同约定内容，双方并未对房价款支付时间及方式进行明确约定。其中首期房价款约定于“房管局资金监管当天支付”及第二期房价款以“乙方向银行申请银行按揭贷款”为准的支付时间及支付方式实质上没有明确的期限，实际上，作为本合同中买方的主要义务即为支付房价款，但合同内容对其支付房价款的主要义务并没有明确规定。虽涉案合同为张小红自愿签订，但在合同内容对其支付房价款的主要义务没有明确规定。虽涉案合同为张小红自愿签订，但在合同内容的确定中第三人西安择优房地产营销策划有限公司作为居间方，并未善意的履行居间义务，提供的格式模板合同及所填写的合同内容均有失公平原则。3、事实是，双方于2017年10月20日签订合同后，毕李强在长达半年之久的时间里均未向张小红支付首期房价款及第二期房价款，在仅支付两万元定金后即无任何实际履行合同的行为。张小红因想要购买别处房屋，多次催告无果，无奈之下才通过中介告知毕李强必须在2018年5月1日前履行付款义务，在张小红与中介公司协商过程中，张小红从未表示同意毕李强一次性付全款的提议，该提议为毕李强单方主张，系对合同内容的变更，但张小红作为合同相对人并未对该提议表示明确同意。因张小红与中介公司的微信聊天记录已经灭失，但通过毕李强提交的微信聊天记录截屏可以看到张小红对于毕李强迟迟不履行付款义务的行为极为不满且限定了履行期限，但毕李强实际上并末在2018年5月1日前履行付款义务，而在此期间，恰逢房价上涨，正是由于毕李强未积极履行付款义务导致合同难以继续履行，可见，本合同的解除实质上是因为毕李强未按期履行付款义务导致的，而并非毕李强直接拒绝买房的原因导致。二、一审判决适用法律存在严重错误。1、本案应当适用《合同法》中的公平原则及诚实信用原则确定双方权利义务及违约责任。首先，根据《合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”及第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案合同对房价款支付时间及方式约定不明，合同内容不利于保护张小红权益，显失公平。在合同履行过程中，毕李强也未按照诚实信用原则积极履行付款义务。实际上毕李强仅缴纳了两万元的合同定金，只占合同价款极小一部分，一审判决支持的返还定金、违约金、房屋差价及律师费等各项费用已经远远超过了双方签订合同时张小红所能预计到的违约责任，且以两万元即获得二十多万的赔偿金额明显违反了公平原则。其次，根据《合同法》第六十二条：“（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案涉案合同虽对双方房款支付时间没有明确约定，但毕李强在签订合同后长达半年的时间均没有相关履行行为，此时间已经远远超过了双方订立合同时张小红所能预计的合理时间，且也超过常理认知上对于善意履行期限的时间理解，即该行为属于恶意不履行的违约行为，且在张小红催告其履行并给其留有合理履行期限的情况下，仍未履行。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告启在合理期限内仍未履行。”在该情况下，张小红当然有权拒绝继续履行合同，且张小红因此行使的是单方解除权，故无需向张小红返还定金、支付律师费及违约金，更不存在对于房屋差价的赔偿。本案中不能仅以毕李强提供部分微信截图即认定张小红要求按照市场价格履行合同的说法，片面的认定涉案合同的解除系张小红导致，而应当将权衡双方的权利义务，结合毕李强应为先履行义务一方的实际情况，客观全面的认定合同解除的原因及违约责任的归属。一审判决将违约的过错全部归于张小红的认定显属认定错误。三、关于张小红与毕李强及第三人西安择优房地产营销策划有限公司之间的居间协议及费用承担明显属错误认定。首先，上述原因所述本案涉案合同解除的原因应归于毕李强，因此由此造成的中介佣金费用应由毕李强承担。另择优公司作为居间方并未善意履行其居间义务，恶意提供约定不明的格式合同且在迟迟不履行付款义务的情况下并未积极履行催告义务，故其对双方合同解除存在一定过错，应当退还居间费用。一审法院认定的代办过户费、评估费、登记费、担保费等费用，虽已向择优公司缴纳，但过户事宜并未实际办理，提供的其与中介人员的微信截图中也有向中介公司主张该部分费用的退还，即该费用并未实际发生，择优公司作为代办事务公司应当向退还，而并非应由张小红承担。毕李强辩称，一审事实清楚，适用法律正确。双方合同签订后，按照双方要求其于2017年11月16日及时办理了落户手续。在房价过快上涨的情况下，为了能够尽快买房结婚，并且能够让张小红尽早拿到钱，其筹措资金准备五一前后全款过户，这也得到了张小红的同意。在其备好资金准备过户时，张小红要求按照市场价出售，且一再说自己在外地，拖延交易时间。当时的市场价已要求到了110万，其难以承受，向法院提起诉讼。一审判决认定张小红违约并无错误，在张小红要求涨价的情形下，判决承担违约责任和违约金不足的情况下补充损失也无错误。至于张小红与第三人之间的法律关系与其无关，由于张小红违约，中介费用的损失是客观存在的，由张小红承担。请求驳回上诉，维持原判。毕李强向一审法院起诉请求：1.判令解除毕李强、张小红及第三人2017年10月20日签订的编号为0000226存量房买卖合同；2.判令张小红向毕李强返还定金20000元整；3.判令张小红向毕李强支付违约金124000元整；4.判令张小红向毕李强赔偿房屋差价损失356000元整；5.判令张小红赔偿毕李强各种费用损失29533元整(包含：中介佣金19200元、代办过户费500元、评估费1860元、登记费80元、担保费6450元、交通费1443元)；6.判令张小红承担毕李强律师费6000元整；7.判决本案诉讼费由张小红承担。一审法院认定事实：2017年10月20日，毕李强、张小红在第三人择优公司的介绍下，签订一份《存量房买卖合同》。合同约定：张小红（甲方）将座落于西安市灞桥区XX路XX号XX花园XX幢XX单元XX室房屋以620000元的价格卖给毕李强（乙方），商品房买卖合同登记号Y10079679，面积55.7平方米。首付款190000元乙方于房管局资金监管当天支付，二期房价款430000元由乙方向银行申请按揭贷款，房款期限以贷款银行规定为准。若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金124000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。甲方承诺自行撤押，办理房产证，自签合同之日起40个工作日拿到房产证。毕李强向张小红交纳购房定金20000元，张小红2017年10月20日出具了收据。合同签订时，毕李强向第三人首邦公司支付了佣金19200元和其他代理费用8890元(含：代办过户费500元、评估费1860元、登记费80元、担保费6450元)，第三人向毕李强出具了盖章为“西安首邦房地产策划有限公司”的收据。择优公司认可首邦公司的代收行为。2018年4月，在张小红的催促下，第三人居中与毕李强、张小红协商，毕李强同意一次性付全款，但张小红要求按照涨价后的房价付款，双方未能协商一致。毕李强、张小红及第三人择优公司均表示本案争议房屋的现价值约为90万元。一审法院认为，毕李强、张小红2017年10月20日签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违背国家法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。张小红在房屋涨价后，拒绝履行合同，要求加价，于法无据，张小红的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。现毕李强在张小红违约后，要求解除合同，张小红表示同意，双方达成一致意见，合同解除。张小红收取毕李强定金，应当返还毕李强，毕李强的该项诉求予以支持。张小红抗辩定金和违约金不得同时适用，因毕李强仅是要求返还定金，并非要求双倍返还，故张小红的抗辩意见不予采纳。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同订立时预见到或者应当预见到的损失。双方均认可房屋差价约为28万元，合同中约定的违约金为124000元明显低于实际损失，根据房价涨幅情况酌情确定张小红支付毕李强房屋差价130000元。毕李强在2017年11月16日即已经具备西安市购房条件，而张小红在此期间还存在房屋撤押的问题，故不存在因毕李强不具备购房条件而导致合同不能履行的情况。对于合同履行期限过长的问题，张小红不能证明毕李强存在过错，故其主张系因毕李强原因导致合同不能履行的抗辩意见，不予采纳。因合同不能履行，毕李强支付的中介佣金、代办过户费、评估费、登记费、担保费共计28090元，均系毕李强的损失，毕李强以张小红违约为由要求赔偿，符合法律规定和合同约定，予以支持。毕李强主张的交通费无证据印证，不予支持。毕李强主张的律师费6000元有发票佐证，且合同中也有约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决：一、原告毕李强与被告张小红于2017年10月20日签订的《存量房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除。二、被告张小红于本判决生效后5日内返还原告毕李强定金20000元。三、被告张小红于本判决生效后5日内支付原告毕李强违约金124000元。四、被告张小红于本判决生效后5日内支付原告毕李强房屋差价130000元。五、被告张小红于本判决生效后5日内支付原告毕李强中介佣金19200元、代办过户费500元、评估费1860元、登记费80元、担保费6450元。六、被告张小红于本判决生效后5日内支付原告毕李强律师费6000元。七、驳回原告毕李强要求张小红张小红支付交通费1443元的诉讼请求。如果未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9156元，原告毕李强已预交，现由原告负担3156元，被告张小红负担6000元，被告将其负担的诉讼费于本判决生效后5日内给付原告。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，毕李强与张小红签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定首付款190000元毕李强于房管局资金监管当天支付，二期房价款430000元由毕李强向银行申请按揭贷款，房款期限以贷款银行规定为准。合同签订后，毕李强向张小红交付购房定金20000元，并向首邦公司支付了佣金19200元及代理费用8890元。毕李强于2017年11月16日已具备西安市购房资格，在涉案房屋存在抵押未撤押且监管账户未设立的情况下，毕李强无法继续履行合同。在毕李强与张小红协商全款支付房款后，张小红要求增加交易价格，违背诚实信用原则，该行为构成违约，应承担违约责任。现毕李强与张小红均同意解除合同，本院予以确认。张小红应返还毕李强交付的购房定金20000元，并承担违约金124000元，赔偿损失佣金19200元、代办过户费500元、评估费1860元、登记费80元、担保费6450元及律师费6000元。考虑毕李强仅向张小红支付了定金的实际履行情况等因素，张小红向毕李强赔偿的上述违约金及佣金等费用，足以赔偿毕李强因本次纠纷造成的损失，按照公平原则，本院不予支持房屋差价款130000元。综上，张小红的上诉请求部分成立，原判第一、二、三、五、六、七项正确，应予维持；原判第四项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初4236号民事判决第一、二、三、五、六、七项；二、撤销西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初4236号民事判决第四项。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9156元（毕李强已预交），由毕李强承担3756元，张小红承担5400元。二审案件受理费5621元（张小红已预交），由张小红承担3621元，毕李强承担2000元。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 李美红审  判  员 朱利安 二〇一九年九月十日 书 记 员  孙  妍  1