北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民再2号原告(反诉被告)：曹丽芳，女，1981年5月2日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：庞硕，北京市北方（保定）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任杨，北京市北方律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京润地置业有限公司，住所地北京市密云区工业开发区内康宝路南1号。法定代表人：张坤，董事长。委托诉讼代理人：许春森，北京市天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瑞军，男，1967年10月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告曹丽芳与被告北京润地置业有限公司（以下简称润地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院作出（2017）京0108民初24902号民事判决，润地公司不服，向北京市第一中级人民法院上诉。北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终2676号民事判决。曹丽芳不服，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2018年9月3日作出（2018）京民申3217号民事裁定，提审本案;于2018年12月19日作出（2018）京民再172号民事裁定，裁定：一、撤销北京市第一中级人民法院（2018）京01民终2676号民事判决及北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初24902号民事判决；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹丽芳及其委托诉讼代理人庞硕、任杨与被告（反诉原告）润地公司及其委托诉讼代理人许春森、孙瑞军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹丽芳向本院提起诉讼请求：1.请求判令润地公司继续履行合同将0601房屋（以下简称0601房屋）交付给我，并协助办理该房屋权属转移登记手续；2.润地公司接受我于判决生效之日起60日内一次性支付剩余购房款2317万元；3.润地公司承担因拒不提供银行批贷所需股东会议纪要导致我方购房增加的银行同期贷款利息差额（按原办理贷款基准利率9折于判决生效之日实际贷款利率计算）；4.本案诉讼费由润地公司承担。事实和理由：双方于2016年8月4日签订了北京市商品房现房买卖合同，由润地公司以每平米84626.71元人民币的价格出售0601房屋给曹丽芳，总价33111893元。该房屋实测建筑面积403.41平方米，套内建筑面积391.27平方米，房屋所有权证号：X京房权证海字第XXXX号，该房屋于2016年1月14日办理抵押登记，抵押权人为华夏银行股份有限公司北京平安支行（以下简称华夏银行平安支行），抵押登记部门为北京市国土资源局。合同约定由曹丽芳于2016年8月4日交纳首付款30%即9941893元，剩余购房款由曹丽芳以银行个人住房贷款方式支付。合同签订后，曹丽芳按照约定支付了首付款并按照润地公司的要求向指定银行提交了相应的贷款资料。后因北京市住房政策调控措施的密集出台，房屋价格大幅增长。润地公司要求曹丽芳加价一千万元，否则就拒绝向批贷银行提供股东会议决议，致使曹丽芳无法获得银行贷款。曹丽芳要求润地公司提供收款账户一次性支付剩余购房款，但其不但不提供收款账户，反而在2017年3月29日向曹丽芳发出解除合同通知函，单方面以通知的形式解除双方签订的房屋买卖合同。综上所述，合同是双方真实意思表示并经签字盖章确认，对双方均具有约束力。润地公司违法加价并设置条件要挟曹丽芳的行为，已经严重侵害了曹丽芳的合法权益。特诉至贵院，恳请依法判如所请。润地公司辩称，不同意曹丽芳的全部诉讼请求。我方认为其提出本案所依据事实理由不成立，理由为：1.曹丽芳存在逾期付款违约行为，双方于2016年8月4日签订房屋买卖合同，合同约定曹丽芳应在签约当日向我方支付房屋首付款，剩余房款以贷款方式在合同签订后30日内支付，银行贷款只是其向我方支付购房款的一种方式，贷款支付房款是曹丽芳的义务。且支付时间在合同中有明确的约定，合同签订后30日内，即2016年9月4日前。但曹丽芳在2016年9月4日之前没有获得贷款，期间其也没有根据合同约定与我方签订补充协议变更付款方式，根据合同约定，曹丽芳在2016年9月5日其逾期30天之后，我方取得解除合同的权利，但是考虑到房屋开发目的及曹丽芳实际情况，故一再给予其付款的机会，推迟了6个月时间，自2016年9月至2017年3月期间一直协商办理各种贷款手续，找了多个银行，我方不存在恶意违约、想涨房价的行为。2.我方行使合同解除权有事实、合同及法律依据。如前所述曹丽芳未能在2016年9月4日前支付剩余房款已经构成违约，根据双方签订的合同附件五第2条，合同第八条的约定，我方有权解除双方合同，我方的合同解除权及合同解除情形是双方在合同中明确约定的。同时，根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款之规定，这种情况我方有权单方解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第96条之规定，我方行使解除合同的权利，自解除合同通知到达对方时合同解除，曹丽芳如有异议，应请求法院或仲裁机构确认合同解除的效力，期限为三个月。我方发出解除合同通知时间为2017年3月29日，其第二天收到该通知，回函时间为2017年4月4日，根据合同法的规定其应提出确认合同效力的诉讼请求，但是本案中其诉求中没有这一项。被解除合同方超出3个月没有请求法院确认解除合同效力的，人民法院是不予支持的。3.按照法律规定双方合同已经在2017年4月4日解除，曹丽芳再提出与履行合同有关的任何请求均没有合同依据，应予以驳回。4.曹丽芳起诉时案由为房屋买卖合同纠纷，根据最高人民法院关于案由的规定，我方认为本案案由应为商品房销售合同纠纷。5.曹丽芳在北京银行有1500万元贷款担保，且其采用信用卡透支方式支付房屋首付款，银行认为曹丽芳不具备申请贷款资信条件。6.本案原一、二审生效后曹丽芳向法院申请强制执行，并且润地公司已经按照法院依据曹丽芳提出的执行申请的要求，将生效判决确认的款项实际支付给法院账户。双方均已依据原生效判决履行完毕。综上，请求法院驳回曹丽芳诉求。润地公司向本院提出反诉请求：1.曹丽芳向我方支付解除合同违约金463400元，按累计逾期应付款的2%计算；2.曹丽芳配合我方办理撤销北京市商品房现房买卖合同的网签备案等相关手续；3.依法判决曹丽芳向我方支付未按合同约定支付违约金及不配合我方办理退房手续的违约金1655594.65元（按照房屋总价款的5%计算）及额外的违约金（按合同总房款的每天万分之五标准计算自2017年4月11日至曹丽芳协助我方办理完毕撤销网签备案等退房手续之日止）；4.反诉费用由曹丽芳承担。事实与理由：2016年8月4日双方签订《北京市商品房现房买卖合同》，按照合同约定，曹丽芳仅向润地公司支付了房屋首付款，并未按期以银行贷款方式向润地公司支付剩余购房款。其后，经润地公司多次催告及多次给予曹丽芳延长以银行贷款方式付款的期限，但其始终未能获得银行贷款；曹丽芳也未按合同的约定提出变更付款方式的请求，未如约支付购房款项。根据合同附件五的约定，曹丽芳已严重违约，润地公司在2016年9月4日已取得解除合同权利，并于2017年3月29日，正式向曹丽芳送达了解除合同通知书；但曹丽芳收到解除合同通知书后未支付违约金，故提起反诉。曹丽芳对润地公司的反诉辩称，我方不同意润地公司提出的全部反诉请求。理由为：1.本案合同履行过程中，我方不存在任何违约行为；2.双方基于生效且成立的合同应当按照双方真实意思表示，无瑕疵的进行履行，润地公司解除权条件尚未成就，其依法依约均不享有单方解除权，故不存在其行使解除权的合法依据；3.其在反诉中明确承认双方就剩余购房款支付时间已经达成了新的意思表示，其也认可在推迟支付剩余购房款过程中为我方协助办理银行按揭贷款的事实，故其依据合同附件五约定的付款时间向我方提出行使合同解除权的依据不能成立，其向我方发出的解除合同通知本身不具有合法效力，因此请法院对其全部反诉请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月4日润地公司（出卖人）与曹丽芳（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《合同》），约定润地公司将0601房屋出售给曹丽芳，房屋所有权证号X京房权证海字第XXXX号，该商品房已设定抵押，抵押权人为华夏银行平安支行，合同第七条约定付款方式及期限“贷款方式付款：商业贷款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向北京银行借款支付。”合同第八条约定逾期付款责任“买受人未按照约定时间付款的，1.按照逾期时间，分别处理。…（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。…2.买受人收到出卖人解除合同通知之日起10日内，未按合同约定支付违约金或不配合出卖人办理退房手续的，应按照该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金。买受人自收到出卖人解除合同通知之日起，超过10日仍不履行前款义务的，除应支付总房款的5%违约金外，还应每日按房款总额的万分之五向出卖人支付额外违约金，额外违约金计算期限为：自收到解除合同通知第11日起至双方办理完毕退房手续之日止。…”合同附件五对付款方式及期限作出具体约定，“一、付款方式：银行个人住房贷款。总房款：33111893元。（1）买受人应于签订《合同》当日即2016年8月4日缴付房款9941893元（含定金）。（2）买受人应于签订《合同》次日起30日内（含30日在内）以银行个人住房贷款方式缴付余额房款2317万元。二、银行住房贷款说明：…4.如买受人未能通过银行个人住房贷款批准，应选择其它付款方式支付房款，并与出卖人签订变更付款方式的补充协议。如买受人自本合同签约30日仍未与出卖人达成变更付款方式的补充协议，则视为买受人违约，出卖人有权单方面选择立即解除双方签订的《合同》，买受人同意授权出卖人随时单方到北京市海淀区建委办理合同解除和注销手续。…”《合同》签订当日，润地公司确认曹丽芳已分批支付购房首付款9941893元，并向其开具了增值税发票。后，曹丽芳未能如期支付剩余购房款。2017年3月29日，润地公司向曹丽芳发出《解除合同通知函》，主要内容为：因曹丽芳在合同生效后仅向润地公司支付了购房首付款，购房余款2317万元并未在合同签订次日起30日内支付，曹丽芳未获得银行批贷，亦未通过其他方式向润地公司付款，故润地公司依据合同附件五第二条第4项约定通知曹丽芳解除合同、支付违约金、退还剩余首付款。2017年4月4日，曹丽芳向润地公司发出《解除合同通知函回函》，主要内容为：1.曹丽芳不同意润地公司单方解除合同，因润地公司不提供股东会决议导致浦东发展银行批贷失败，其立即向民生银行和北京银行申请贷款，又因为润地公司不出具抵押权人同意销售证明导致再次批贷失败，曹丽芳一直积极履行合同，不存在违约行为；2.要求润地公司签订付款变更/补充协议，提供收款账户，曹丽芳代理人于2017年3月24日到润地公司售楼处当面提出补交余款，继续履行合同的要求，但润地公司未接受；3.要求润地公司配合银行提交批贷所需证明材料，继续履行双方合同。曹丽芳主张其在履行合同过程中已向银行提交了申请贷款的全部资料，因润地公司原因导致无法获得贷款，其与润地公司就延长付款时间进行过协商并获得润地公司应允，为此提交：1.微信截图，主要内容为批贷银行对申请贷款的复核意见；2.录音，主要内容为润地公司对房款加价、曹丽芳已向银行递交全部申贷手续、润地公司未出具同意销售证明、曹丽芳与润地公司协商同意延期付款。润地公司对上述证据均不认可，提出曹丽芳贷款申请未获得银行的批准，完全是由于其个人资信不符合贷款所需的条件，与润地公司没有关联；其提交的录音是对商讨过程片断的断章取义，且双方在合同中对贷款、付款已有明确的约定。润地公司为证明抵押权人同意销售诉争房屋，为此提交：1.授信业务批复通知书，主要内容为同意向润地公司贷款2.5亿元，润地公司以包括诉争房屋在内的房地产作为抵押，做好贷后管控工作，跟踪润地公司工程进度和销售情况；2.华夏银行平安支行2017年10月12日出具的《同意销售证明》，主要内容为该银行同意润地公司对诉争房屋进行销售。曹丽芳对授信业务批复通知书不予认可，其认为该通知书记载的内容为润地公司将房产抵押给银行获取贷款，并非同意销售证明。曹丽芳对华夏银行平安支行出具的《同意销售证明》不予认可，其认为在申请贷款时润地公司拒不提供该银行证明，导致其无法办理贷款，现该证明开具时间与本案无关；3.商品房认购协议、签约预约单、曹丽芳支付首付款凭证，证明曹丽芳支付首付款的形式为通过使用其及李杰名下的信用卡刷卡71笔，储蓄卡刷卡6笔，分五次支付了购房首付款，具体时间分别是2016年4月19日、5月26日、6月30日、7月18日、8月4日，可见曹丽芳在支付购房首付款时大量使用了银行信用卡透支的方式，其不具备购买诉争房屋的经济实力，也可以证明曹丽芳在润地公司提出解除合同之前没有取得银行贷款的直接原因是她的资信不够。曹丽芳对该份证据的真实性没有异议，但证明目的不予认可，其认为用什么方式支付首付款不是润地公司考虑的因素，相反通过曹丽芳支付的款项来源以及持有的银行卡的张数，能够证明其具备相当的经济实力，因为银行对于持卡人的信用额度以及资信是做过前期调查和了解，才会办理相关信用卡额度授权的。本案原一审阶段，曹丽芳申请法院向中国民生银行股份有限公司北京天通苑支行（以下简称天通苑支行）调查取证，该银行向法院出具《关于曹丽芳在我行办理按揭贷款的说明》并附一手房按揭贷款资料清单、办理流程及评审意见页面截图，其中，“曹丽芳申请贷款的经过及未获得批准的原因说明：1.曹丽芳先后于2016年10月和2017年3月在我行申请一手房按揭贷款，两次业务申请均按照分行业务办理要求，我支行依照准备材料目录向曹丽芳调取准备材料并提交系统，上报分行评审审批业务。第一次业务因曹丽芳首付比例未达到我行准入要求而终止办理。2017年3月，曹丽芳表示愿意提高首付比例至55%重新申请贷款，分行评审于2017年3月23日给出评审意见共7条，我支行收到评审意见后分别联系开发商以及客户逐一对意见进行补充。其中第一条提出的‘抵押权人未出具同意销售证明’，经与客户及开发商联系，开发商表示正在与华夏银行平安支行沟通，申请开立同意销售证明。后续客户又与开发商多次沟通，一直未拿到此同意证明，因材料补充不足，未能继续办理此业务。欠缺材料：抵押权人未出具同意销售证明。2.曹丽芳一手房按揭贷款在办理过程中完全按照分行要求，我支行按照评审给出的意见，反复与客户沟通，补充意见后评审根据客户提供材料及客户资质决定能否批准贷款，但提供的材料未完善评审意见就无法进行审批。”经质证，曹丽芳与润地公司对该证据真实性均予以认可；但润地公司提出此份证明中已说明了第一次贷款未获批准的原因是曹丽芳首付比例未达到标准；第二次申请贷款的先决条件是曹丽芳首付比例至55%才能重新开始申请贷款。本案原二审阶段，润地公司向法庭提交书面调查取证申请，申请向天通苑支行调查曹丽芳在该行未能获得批准贷款的原因，天通苑支行于2018年4月13日向法院出具《关于曹丽芳在我行办理按揭贷款的补充说明》，主要内容为：关于分行2017年3月23日对曹丽芳在此申请贷款的七条评审意见，是在2017年3月21日曹丽芳承诺提高首付款比例至55%的基础上作出的，曹丽芳实际支付首付款1821.1893万元是申请该笔贷款的先决条件，在满足此条件的前提下，还应满足其余6条评审意见，欠缺任何一条，其贷款申请均不会被批准。我行的上级单位民生银行北京分行于2017年3月23日作出上述评审意见后，曹丽芳未提供其已向开发商支付55%首付款的票据，针对其他评审意见，我行也与曹丽芳进行了联系，但因其补充的材料不足，我行经综合考虑，未继续办理此业务。润地公司认可上述证据的真实性、关联性和合法性，主张该补充说明恰恰反映了曹丽芳未能获得批贷的真实原因，即曹丽芳没有按照再次申请批贷的承诺向开发商补充交纳首付款，且材料不齐。曹丽芳逾期向润地公司支付购房款属于违约行为，没有获得银行贷款是自身原因导致的，与润地公司没有任何关系。曹丽芳对于该证据的真实性予以认可，但提出未能支付首付款的原因在于润地公司拒收。对于该份证据，双方均认可其真实性，本院予以确认。在本案再审阶段，润地公司提交《调查取证申请》，请求本院依法向北京银行世纪城支行（以下简称世纪城支行）调取曹丽芳为购买0601号房屋，向该行申请购房贷款的相关情况。本院依法派出工作人员前往该行进行调查，世纪城支行出具了《情况说明》，主要内容为：2016年8月前后，润地公司的销售人员曾带曹丽芳女士找到我行驻该项目的业务员，曹丽芳女士提出，因欲购买位于0601号房屋，拟向我行申请按揭贷款。我行信贷员按工作规程要求曹丽芳女士提交相关材料。之后，我行初步审核，发现曹丽芳的配偶李杰（身份证：×××）于2016年10月在北京银行前门支行申请个人授信1500万元，并与前门支行于【2016】年【11】月【09】日签订了《个人授信合同》（以下简称“借款合同”），借款合同项下，前门支行于2016年11月09日向其发放个人授信额度1500万元，期限：2016年11月9日至2021年11月9日。我支行综合考虑曹丽芳女士的收入、负债及还款能力等相关情况，依据北京银行《一手房按揭贷款操作规程》以及北京银行内部信贷审批标准进行审批后，没有接受其信贷申请，并由驻项目业务员告知了曹丽芳女士。当时曹丽芳女士对我行核实的情况及不接受其贷款申请的决定并未提出异议。润地公司认可该份证据。曹丽芳认为该份说明时间存在问题，其第一次贷款时间为2016年8月，银行不可能知道李杰十月份获批的贷款情况。故对该证据的真实性存有疑义。另查，在上述去世纪城支行的调查过程中，银行工作人员向本院工作人员介绍了曹丽芳配偶李杰的整体贷款情况并向本院提供了相关材料，由于上述情况和材料即与本案有关联，同时也有超出本案审查范围的内容，经银行工作人员请求，本院依法未将上述询问内容和相关材料公开，但已将相关《询问笔录》及材料存入本案的副卷。上述调查显示，李杰在2015年1月至2016年2月间，分多笔从北京银行沙滩支行贷款1700多万元；之后，李杰又向北京银行前门支行提出申请个人授信1500万元的请求；在曹丽芳提出本次贷款申请时，其配偶李杰在北京银行尚有大量的贷款没有归还，且有1500万元的个人授信申请正在办理过程中。世纪城支行基于上述情况，对曹丽芳的个人收入、负债及偿还能力等方面的情况综合考虑，没有接受曹丽芳的购房贷款申请。另，经本院查明，原二审判决生效后，曹丽芳依据该判决向本院执行部门申请强制执行，现双方当事人均已依照原二审判决执行完毕。以上事实，有《北京市商品房现房买卖合同》及附件、《家庭购房申请表》、北京市增值税普通发票、曹丽芳及李杰相关银行卡刷卡结算明细单及小票、《解除合同通知函》、《关于＜解除合同通知函＞的回函》、微信截图、录音光盘、中国民生银行天通苑支行出具的《曹丽芳在我行办理按揭贷款说明》及《关于曹丽芳在我行办理按揭贷款的补充说明》、北京银行世纪城支行出具的《情况说明》、《工作记录》、《询问笔录》及北京银行个贷管理系统截图等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。曹丽芳与润地公司签订的《合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案的争议焦点有三：一、曹丽芳迟延支付剩余购房款的行为是否构成违约；二、润地公司发出解除合同通知的行为是否产生合同解除的效力；三、如果曹丽芳的行为构成违约，那么其违约责任应当如何认定。关于争议焦点一，本院将从两个方面进行分析：首先，曹丽芳是否存在迟延付款的行为？本院认为曹丽芳存在迟延付款的行为。理由如下：1.根据双方签订的合同附件五第一条的约定，曹丽芳应当在合同签订之日起30日内以银行个人住房贷款的方式支付剩余购房款2317万元。双方合同签订于2016年8月4日，则曹丽芳最迟应于2016年9月5日前以银行贷款方式支付剩余购房款项；同时，合同附件五第二条第四项约定，如果曹丽芳未能通过银行贷款审批，应选择其他方式支付房款，并应与润地公司签订变更付款方式的协议。曹丽芳在签订上述合同后，先后向多家银行多次提出购房贷款申请，但均未办理成功，在此情形之下，其亦未与润地公司就变更付款方式达成一致意见，双方没有签订变更付款方式的新的协议；剩余购房款始终未能支付；曹丽芳的行为已构成付款迟延。2.曹丽芳是否享有迟延付款的合理抗辩？本案中，曹丽芳称其未能在合同约定的期限内支付剩余购房款是因为润地公司的原因导致的，其理由主要有两点：（1）润地公司未向其出具抵押权人同意销售证明。（2）润地公司拒绝接受其支付增加的25%首付款。对此本院分析如下：（1）抵押权人同意销售证明确系润地公司在曹丽芳办理银行贷款过程中应提供的材料，但依据现有证据和曹丽芳向银行申请贷款的进程情况，均无法证明曹丽芳贷款申请未获批准的主要原因是欠缺上述同意销售证明。其中，世纪城支付出具的《情况说明》中记载，我行综合考虑曹丽芳女士的收入、负债及还款能力等相关情况，依据北京银行《一手房按揭贷款操作规程》以及北京银行内部信贷审批标准进行审批后，没有接受其贷款申请，并由驻项目业务员告知了曹丽芳女士，当时曹丽芳女士对我行核实的情况及不接受其贷款申请的决定并未提出异议。天通苑支行出具的《关于曹丽芳在我行办理按揭贷款的说明》中记载，曹丽芳第一次贷款申请未获批准的原因是首付比例未达到银行准入要求。未提及同意销售证明。第二次贷款申请系因曹丽芳承诺将首付款比例提高至55%后启动的，根据天通苑支行出具的《关于曹丽芳在我行办理按揭贷款的补充说明》中记载，曹丽芳支付首付款比例提高到55%是申请贷款的先决条件，即曹丽芳应在支付前期首付款9941893元的基础，再向润地公司支付800余万元。在此前提下，还应满足余下的6条评审条件，其中仅一条需由润地公司提供，即同意销售证明。依法当事人互负义务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。由此可见，曹丽芳第二次向天通苑支行提出贷款申请办理的先决条件是曹丽芳按照其承诺补交首付款至总购房款的55%，在扣除已支付的首付款的基础上，尚需再向润地公司支付800余万元；在其未履行此义务的情况下，评判润地公司是否应当提供同意销售证明，显然为时尚早；退一步说，即使润地公司存在拒绝提供同意销售证明的行为，也是在履行其依法享有的先履行抗辩权。（2）曹丽芳在原审阶段均主张其向润地公司要求支付第二笔首付款，请求润地公司提供收款账号但被拒绝；但经本院核实，其提交的与润地公司工作人员的录音的时间最早为2017年4月5日，系在润地公司向其发出解除通知并送达之后，故不能作为证明其主张的依据；且曹丽芳提出润地公司拒绝提供收款账户的说法亦存在明显的漏洞；本案中，曹丽芳至少可以通过两个途径获取润地公司的收款账户：A、在润地公司向曹丽芳出具的首付款发票中，明确记载了润地公司的开户行信息及账号；B、曹丽芳支付首付款的方式为刷卡支付，其也可以通过查询自己名下银行卡交易信息的方式获取润地公司的账户信息。因此，即便润地公司真的拒绝收取曹丽芳的购房款，其仍然可以通过转账汇款的方式支付款项；并且，无论是向银行申请购房贷款或者是自行筹集购房款项，都是购房人应负的义务，而非房屋出卖方的义务。按照常理，开发商销售房屋的经营目的就是履行双方自愿签订的《合同》，取得对价房款，为此也需要投入大量人力、物力和经营成本，其没有任何理由拒绝收取客户支付的房款。现曹丽芳既不能证明润地公司拒绝收取房款，又无法对能够采取其他方式付款而不付款作出合理解释，本院依法对其抗辩理由不予采信；故，曹丽芳在客观上确实存在迟延付款的行为，且对迟延行为不享有合理的抗辩理由，其行为已经构成违约。关于争议焦点二，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，可以从以下三个方面加以分析：1.润地公司是否享有合同约定的解除权？根据双方签订的合同第八条逾期付款责任的约定，买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同；同时，根据双方签订的合同附件五第二条第四项的规定，如买受人自本合同签约30日仍未与出卖人达成变更付款方式的补充协议，则视为买受人违约，出卖人有权单方面选择立即解除双方签订的《合同》，买受人同意授权出卖人随时单方到北京市海淀区建委办理《合同》的解除和注销手续。如前所述，按照双方约定，曹丽芳应当在2016年9月4日前支付剩余购房款，但其在向《合同》中约定的申请贷款银行（即世纪城支行）提出贷款申请未被接受后，其第一次在天通苑支行申请贷款的时间是在2016年10月，此时曹丽芳已经处于违约状态，在其此次贷款申请又未获批准的情况下，亦未与润地公司协商变更付款方式并达成一致意见，至2017年3月29日润地公司发出解除通知之日，早已符合合同约定的解除条件，润地公司依法享有解除合同的权利。关于曹丽芳主张润地公司同意延长付款期限的意见，未能提供相应的证据予以证明。在曹丽芳违约的情况下，润地公司有选择解除合同或者继续履行合同的权利，其没有立即主张解除合同并不意味着放弃了解除合同的权利；依法，当事人放弃解除权需以明示或者积极履行的行为方式作出；本案中，润地公司在曹丽芳违约后，未明示放弃解除权，亦未有继续履行合同的行为；综上所述，润地公司依法享有合同的解除权。2.润地公司行使解除权的行为是否符合法律规定？当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，由于曹丽芳迟延付款已构成违约，符合合同约定的解除条件，在此情形下，润地公司向曹丽芳发送了《解除合同通知函》（以下简称《解除函》，符合法律及双方合同约定的行使解除权的方式。润地公司行使上述解除权并未超过一年的行使期间。因此，润地公司行使解除权的行为合法有效；双方签订的《合同》已于《解除函》送达曹丽芳之日解除，对此，本院依法予以确认；另，关于《解除函》送达曹丽芳的时间？润地公司称其于2016年3月29日将《解除函》寄出，曹丽芳于次日收到；曹丽芳承认收到《解除函》的事实，但没有说明收取的具体时间；对此，本院根据本案的具体情况，依法推定曹丽芳针对《解除函》的回复时间为其收到《解除函》的时间，即2017年4月4日。3.润地公司行使解除权的法律后果？合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，润地公司依法行使解除权，双方之间的合同已于《解除函》送达曹丽芳时解除；现作为违约方的曹丽芳要求继续履行合同，其主张缺乏相应的事实和法律依据，对此本院依法不予支持。润地公司提出反诉，请求判令曹丽芳配合其办理涉及《合同》的解除、注销手续，其主张有相应的事实和法律依据，对此本院依法予以支持。另，关于曹丽芳已支付的9941893元购房首付款，润地公司表示同意在扣除曹丽芳应当给付的违约金后，按双方在合同中的约定于30个工作日内无息返还给曹丽芳，对此本院不持异议。关于争议焦点三，本院认为，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订的《合同》系因曹丽芳的违约行为导致解除，其应当承担相应的违约责任。双方在《合同》中对违约金的计算作了明确约定：《合同》第八条约定逾期付款责任“买受人未按照约定时间付款的，1.按照逾期时间，分别处理。…（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。…2.买受人收到出卖人解除合同通知之日起10日内，未按合同约定支付违约金或不配合出卖人办理退房手续的，应按照该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金。买受人自收到出卖人解除合同通知之日起，超过10日仍不履行前款义务的，除应支付总房款的5%违约金外，还应每日按房款总额的万分之五向出卖人支付额外违约金，额外违约金计算期限为：自收到解除合同通知第11日起至双方办理完毕退房手续之日止。…”依据上述《合同》约定，润地公司现提出反诉，请求判令曹丽芳支付解除合同违约金463400元；支付未按合同约定支付违约金及不配合办理退房手续的违约金1655594.65元（按照房屋总价款的5%计算）及额外的违约金（按合同总房款的每天万分之五标准计算自2017年4月11日至曹丽芳协助我方办理完毕撤销网签备案等退房手续之日止）；对此，曹丽芳主张如果法院认定其违约，其请求对违约金进行酌减。本院依据双方在《合同》中的明确约定，同时考虑三年多来因此次纠纷造成润地公司既无法及时取得出售房屋的对价又无法及时将涉案房屋再行出售，给润地公司的经营活动造成影响的事实，结合《合同》中记载的购房款的数额，无法取得价款的时间，参考同一时期银行商业（抵押）贷款利率等相关数据；将曹丽芳应支付违约金的数额，酌情确定为180万元；对润地公司主张违约金的高于部分，本院酌情不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、曹丽芳与北京润地置业有限公司于2016年8月4日签订的《北京市商品房现房买卖合同》于2017年4月4日解除；二、曹丽芳于本判决生效后七日内配合北京润地置业有限公司办理双方于2016年8月4日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（编号XF648457）的网签备案撤销手续（已执行）；三、曹丽芳于本判决生效后七日内向北京润地置业有限公司支付违约金1800000元；四、北京润地置业有限公司于本判决生效后三十个工作日内返还曹丽芳购房款9941893元（已执行）；五、驳回曹丽芳的全部诉讼请求；六、驳回北京润地置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费103680元，由曹丽芳负担，己交纳。反诉案件受理费11876元（北京润地置业有限公司已垫付），由曹丽芳负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 刘 敏人民陪审员 吴 健人民陪审员 董福利二〇一九年九月三日书 记 员 李丽向