西安市碑林区人民法院 西安市碑林区人民法院民事判决书 （2019）陕0103民初4733号 原告：王博，男，1988年3月1日出生，汉族，新城区市场管理局干部，住西安市未央区。委托诉讼代理人：黄海绒，女，1963年7月21日出生，西安市档案馆干部，住址同上，系王博母亲。委托诉讼代理人：黄海岗，陕西骊剑律师事务所律师。被告：张改，女，1955年1月17日出生，汉族，退休职工，住陕西省西安市碑林区。被告：姚学，男，1956年5月8日出生，汉族，退休职工，住址同上，系张改丈夫。原告王博诉被告张改、姚学合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告之委托诉讼代理人黄海绒、黄海岗，被告张改、姚学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王博向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告父亲王某某与张改签订的房屋买卖协议无效；二、二被告立即自碑林区西安工程大学西家属区XX号楼XX室搬离，将该房交原告使用，并自2018年2月16日起，按每日50元计算违法占用费赔偿原告，直至被告搬离之日止（至2018年12月12日违法占用费15000元）；三、被告缴清占用期间拖欠的物业费、水费、采暖费等费用，至2018年12月共1839.46元；四、被告承担本案诉讼的所有费用。事实和理由：2010年7月9日，被告张改与原告父亲王某某签订了《房屋买卖协议书》，王某某将西安工程大学分配给自己的福利房（西安工程大学西家属区XX号楼XX室）出卖于张改，张改支付王某某15万元。之后，张改与丈夫姚学即搬进该房屋居住至今。因该房属于房改房，不得交易，出售该房不但违反了西安工程大学相关规定，而且损害了原告权益。2015年12月22日，王某某因病去世。西安工程大学得知王某某出卖该房的情况后，要求原告收回该房。原告委托母亲黄海绒与被告协商，被告自愿提出退回该房，双方于2017年6月25日达成协议，双方约定原告支付被告15万元，被告于2018年2月16日搬离。原告当场支付被告15万元，但被告至今仍不搬离，已构成违法居住使用该房屋。故原告诉至法院。被告张改、姚学统一辩称，要求驳回原告的全部诉讼请求。其与王某某签订的合同有效，不同意搬离该房屋，也不同意支付原告占用费，而且其居住期间没有拖欠任何费用。其和原告在2017年6月25日达成的协议，原告当天向其转账15万元。当初签协议是因为原告告诉其学校要收回该房屋，其是在没有办法的情况下签的，但是后来其了解到学校并没有表示要收回房屋，所以其不同意履行之前的协议，其要给原告退回15万元原告拒绝接收。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：证据一：离婚证及独某某子女证复印件，证明2008年2月19日王某某与黄海绒离婚，王博系独某某子女。证据二：死亡证明，证明王某某于2015年12月22日去世。证据三：房屋买卖协议，证明王某某在2010年7月29日将西安工程大学的房屋卖给被告。证据四：《西北纺织工学院教职工住房管理办法》，证明根据学校文件精神，该房是学校给王某某的福利分房，不允许出租、买卖，但是可以继承。证据五：王某某住房权属证明材料（西安工程大学关于王某某住房权属证明、情况说明、1998年购房交款单据24406元、2003年搬迁入住协议书、民事调解书），证明王某某对该房享有居住权、使用权，无处分权，王某某私自卖房行为单位不予认可。王博作为王某某的第一顺序法定继承人，王某某去世后享有对该房的继承权。证据六：王博与张某某签订的协议及招行交易明细、收条。证据七：网络截图。证明同类房屋出租价格每月1500元。证据八：欠缴采暖费、物业费证明，证明截止去年12月被告欠款1479.46+360元（共计1839.46元）。证据九：王博母亲与被告张改的微信聊天记录截图。   被告围绕其答辩意见提交了以下证据：证据一：房地产买卖契约（内含买卖契约证明原件、买卖协议和离婚协议复印件），证明双方买卖行为真实有效。证据二：碑林区人民法院及中级人民法院裁定书，证明原告无权起诉。证据三：暖气费收款收据，证明已向学校缴纳暖气费1479.46元。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2008年2月19日王某某与黄海绒协议离婚，双方约定西安工程大学房屋即涉案房屋归男方王某某所有，孩子王博学习、生活、工作方面的其他重大开支由双方共同负担，各承担50%，双方财产均由儿子王博继承。2010年7月9日王某某作为甲方与张改作为乙方签订《房屋买卖协议书》，约定：西安工程大学西家属区XX号楼XX房XX房，房款甲方在2000年以前已经交清；经甲乙双方协商，房款价格为15万元人民币，在双方签字后一次付清；房屋成交后，甲方及子女不得以任何理由向乙方索取房屋；双方签字后不得反悔，如违约，除全额退还购房款外，再给予对方赔偿房款总价百分之四十。被告张改、姚学系夫妻关系，合同签订后，二人搬入涉案房屋居住至今，2018年—2019年的暖气费1479.46元被告已交纳。2015年12月22日王某某死亡。2017年6月25日王博作为甲方并以黄海绒为委托代理人与张改、姚学作为乙方签订《协议书》，约定：1、甲方支付乙方人民币15万元，乙方归还甲方西安工程大学西家属区XX号楼XX室单元房所有权。自本协议签订之日起，该房所有权归甲方所有；2、本协议生效后，考虑到乙方现实情况，双方约定乙方可暂时在此房居住，双方关系视为房屋租赁关系，2018年春节（2018年2月16日）前甲方免收乙方房屋租金，此期间乙方可随时搬离。2018年春节后，如乙方继续居住，每月向甲方交纳租金，租金标准由双方商定。3、乙方租住期间，一切安全责任由乙方承担，乙方搬离时应将自己可移动财产搬离，不搬离或无法搬离的财产无偿归甲方所有。5、以上协议，双方已经过慎重考虑，本协议生效后绝不反悔，且不再追究对方其他民事责任。6、本协议生效后，张改与王某某于2010年7月9日达成的“房屋买卖协议书”即行废止，由甲方收回。协议签订后，原告将15万元支付给被告。2018年7月5日西安工程大学国有资产管理处出具《情况说明》，证明该校西家属区XX号楼XX室XX房，房屋产权归学校所有，王某某对该房享有居住权、使用权，但无权私自转卖；因王某某去世，王某某的子女对该房享有继承权、居住权、使用权，该校明确声明王某某出卖该房未经学校同意，属无效行为，并要求王博收回该房。2018年12月7日我院做出（2018）陕0103民初14467号民事调解书，确认王博为王某某的第一顺序法定继承人，王广玲、王广石、王广社、姜昌林、姜松自愿放弃对王某某遗产的继承权。庭审结束后，原告申请撤回第一项诉讼请求，本院予以准许。本院认为，西安工程大学西家属区XX号楼XX室房屋系西安工程大学分配给王某某的房改房，以王某某的名义给西安工程大学交纳了房改房的房款，该房屋至今未取得房屋所有权证书，目前仍归西安工程大学所有。2010年7月9日王某某与张改签订房屋买卖协议将涉案房屋卖给了张改，张改与姚学在涉案房屋居住至今。2017年6月25日原、被告签订了《协议书》，约定被告可暂时在涉案房屋居住，双方关系视为房屋租赁关系，原、被告之间形成了不定期租赁合同关系，原告已将15万元支付给被告，协议已部分履行，现原告亦经法院确认为王某某的唯一继承人，故其有权要求二被告按照协议履行，搬离涉案房屋。被告辩称其签订合同时系重大误解，但根据双方的微信聊天记录可知双方系友好协商订立的协议，故被告辩称本院不予采信。协议还约定双方应对继续居住期间的租金进行商定，但双方并未商定价格，原告之父王某某买卖房屋时亦有过错，故依据公平原则，原告要求被告支付占用费于法无据，依法应予驳回。采暖费被告已交纳，物业费、水费应向西安工程大学交纳，原告无证据证明其已垫付，故其要求被告缴清其余费用的诉请，于法无据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十一条、第六十条、第二百三十二条，判决如下：一、被告张改、姚学于本判决生效之日起三个月内搬离西安工程大学西家属区XX号楼XX室；二、驳回原告王博的其余诉讼请求。案件受理费3637元，由原告负担637元，被告张改、姚学负担3000元（此款原告已预交，被告在本判决生效之日起十五日内直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    长      曹旭侠审    判    员      卢 颖人 民 陪 审 员      李  秦 二О一九年九月十六日 书    记    员      邱银平  1