河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终5239号上诉人（原审原告、申请执行人）：闫中梅，女，1967年2月25日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：苗德群，河南通天路律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：刘炳威，男，1978年7月3日出生，住方城县。委托诉讼代理人：张勇，河南船旗律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：徐媞，女，住卧龙区。上诉人闫中梅因与被上诉人刘炳威、徐媞申请执行人执行异议之诉一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初4441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人闫中梅及其委托诉讼代理人苗德群，被上诉人刘炳威及其委托诉讼代理人张勇，被上诉人徐媞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫中梅上诉请求：1、依法撤销南阳市卧龙区人民法院（2019)豫1303民初4441号民事判决，改判准许执行被上诉人徐媞名下位于南阳市××山路××小区××单元××室的房产。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案应当认定徐媞与刘某之间的《二手房买卖合同》以及刘某与刘炳威之间所谓的房屋买卖行为,均为虚假合同或者无效合同行为。(一)徐媞与刘某2009年9月16日《二手房买卖合同》为虚假合同。1、案涉徐提名下房屋的房产证“填发日期”为2009年9月16日。办证机关将房产证打印填写后还需要盖章，盖完章后再交由其他部门通知权利人领证。根据这样的办证程序，徐媞或者刘某不可能于2009年9月16日领取到房产证。而双方所谓于2009年9月16日签订的《二手房买卖合同》上却填写了房产证号，显然不符合情理，属虚假合同。2、双方2009年9月16日《二手房买卖合同》约定于2009年9月16日“当日”买方向卖方支付定金27万元，而房屋价款也为27万元，这不符合定金法则。双方合同还约定“房款一次性付款，于2009年9月16号交付买方”但两被上诉人不仅没有于当日向徐媞转款27万元的银行转账手续，而且自始至终没有一次银行转账。这明显表明，双方签订《二手房买卖合同》是后来补办的虚假合同，其目的完全是为了试图帮助刘某或者刘炳威提出执行异议使用。另外，如果按照徐媞所称的买房的钱一开始就是刘某出的，那么双方在《二手房买卖合同》上关于2009年9月16日当日交定金27万元、一次性付款27万元的约定内容本身，就证明合同是虚假的。3、被上诉人提供的（2015)南智证民字第6432号《公证书》上的公证时间为2015年12月31日，此时距离双方合同签订时间已过六年零三个多月，闫中梅诉关慧灵、徐媞民间借贷一案的审理中，卧龙区法院已经于2015年7月21曰将案涉房屋查封，一审调解书也已经于2015年12月18日生效，正处在调解书确定的两个月自动履行期限之内。公证处当时未受理公证申请，不可能于六年多之前去过双方合同签订的现场，不能对当事人当时在合同上签字的真实性进行公证，故公证书明显虚假，不能作为证据使用。双方于2015年12月31日办理房屋买卖公证的行为，显然是恶意串通、妨害执行。刘某与刘炳威的所谓房屋买卖行为为虚假合同行为。1、基于徐媞徐提与刘某的《二手房买卖合同》为无效合同。1、本案案涉房屋，在双方进行所谓的买卖时属于政策上禁止转让的经济适用房。双方买卖行为因买卖标的物不合法以及违反强制性规定而无效。《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。其建设用地以划拨方式供应，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。本案案涉房屋系徐媞购买并依法办理有房产证的经济适用房。刘某与徐娼进行所谓的房屋买卖时（其实质是倒卖房票、购买资格），经济适用房尚处于禁止转让期之内，其买卖行为因买卖标的物不合法以及违反强制性规定而无效。2、双方经济适用房买卖行为，违背公序良俗和诚实信用原则，损害社会公共利益，应依法认定无效。《合同法》规定，当事人订立、履行合同，应当尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。损害社会公众利益的合同无效。本案中徐媞基于徐提对刘某经济适用房转让的无效性，刘某对刘炳威经济适用房的转让行为同样无效。2、刘某向刘炳威转让房屋时，并未依法取得房屋所有权，无权处分该房屋，故双方转让行为也为无效。根据以上，无论是认定徐媞与刘某的《二手房买卖合同》以及刘某与刘炳威的所谓房屋买卖行为，为虚假合同或者无效合同，本案均不能按照有效房屋买卖关系来确定所谓买卖各方之间的权利义务关系。二、即便徐提与刘某之间、刘某与刘炳威之间房屋买卖合同有效，刘某或者刘炳威对徐媞也仅享有转移房屋登记（过户）的合同请求权。相对于上诉人闫中梅对徐媞申请的强制执行而言，不具有任何的优先性和排他性。根据《物权法》第六条、第九条规定的物权公示原则和不动产物权登记生效主义，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断不动产的权利人。本案中卧龙区法院于2015年7月21曰对争议房屋进行查封时，房屋所有权仍然登记在徐媞名下，依法仍为徐媞的财产，并且这种财产所有权属于对世权。刘某或者刘炳威只享有在房屋允许交易时，请求徐媞协助办理转移登记（也即过户）的请求权,这种合同请求权属于对人权，属债权范畴。相对于上诉人闫中梅对徐媞申请的强制执行而言，不具有任何的优先性和排他性。卧龙区法院利用公权力查封案涉房屋时，被执行人徐媞仍为房屋所有权人，其房产依法可以被强制执行。这既是保护善意第三人和交易安全的需要，也是物权法不动产登记主义的要求。根据物权法不动产物权登记主义，装修和居住行为不能证明房屋所有权的归属，只有不动产登记机构依法进行的房屋权属登记行为才能证明房屋所有权的归属。三、徐媞与刘某之间、刘某与刘炳威之间所谓房屋买卖行为，不能阻却法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此规定，本案中存在以下不能排除执行的情形：1、在卧龙区人民法院于2015年7月21日对案涉房屋查封之前，徐提与刘某之间、刘某与刘炳威之间并不存在合法有效的房屋买卖行为因买卖合同不合法，占有经济适用房也就不合法。2、在卧龙区人民法院于2015年7月21日对案涉房屋查封之前，刘某与刘炳威之间并没有签订书面房屋买卖合同，徐媞与刘某之间的书面买卖合同也是虚假的。3、刘炳威2019年3月26日“案外人执行异议申请书”明确表明：刘某口头同意将案涉房屋出卖给刘炳威，但刘炳威购房款尚未交清。这与刘某2018年10月26日“上诉状”所称的“房款并没有付清，房屋所有权并没有转移”相一致，法院应当予以认定。据此，刘炳威权利依法不能排除执行。4、刘某、刘炳威明知所购房屋系在禁止转让期间的经济适用房、不能过户，却仍去购买，不能说其对未能办理过户没有过错。换言之，其故意购买禁止交易房屋的行为，表明其是自愿认可不能办理过户登记的事实的。另外，在房屋禁止过户的5年期间（2009.9.16--2014.9.16)届满后的10个多月内(2014.9.16--2015.7.21),各方仍不去办理过户手续导致房屋被查封，不能说是“非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述，徐媞与刘某之间、刘某与刘炳威之间所谓房屋买卖行为，不能阻却法院执行。刘炳威辩称，一审认定事实清楚，使用法律正确，判决结果体现公平正义的司法理念，请求依法驳回上诉，维持原判。1、本案是执行异议之诉，上诉人的权利是附属权利吗，必须和徐媞有享有财产权利的权利，而本案徐媞不享有财产权利，2006年5月7日，徐媞的购房资格已经转让给案外人，有转让协议和收到房款的收据，在这一天徐媞已经和房产没有关系了，2006年7月26日，购房资格又转让给刘某，紧接着，刘某又转让给刘炳威，而这个案件的房款是刘炳威实际支付的，自2009年开始已经实际装修入住，本案查封是2015年才查封的，我们认为徐媞对涉案房产不享有任何权利了。不能作为执行的标的物。2、提出执行异议和复议是占有的秩序问题，在查封之前就已经在占有使用至今，关于占有的事实有物业水电费，装修费等一切费用的票据，我们一审都提供了占有的事实。3、刘炳威取得房屋的来源不违反效力性强制性规定，刘炳威的权利应得到依法保障。我们认为这个案件应依法维持。徐媞述称：我作为退伍军人，共产党员，我保证我说的都是真实的，当时我直接把房子就转给李萍了，后来他们转给刘炳威不存在任何虚假行为，这个房子我也没付过一分钱。刘炳威一直在那套房子居住。闫中梅向一审法院起诉请求：依法判决准许执行被告徐媞名下位于南阳市××山路××小区××单元××室的房产。2、诉讼费用由被告承拒。一审法院认定事实：原告闫中梅与被告关慧灵、徐媞民间借贷纠纷一案,本院在审理过程中,于2015年7月21日依据(2015)宛龙民三初字第00280号民事裁定书及协助执行通知书,查封了案涉房产2015年12月18日,本院就该案作出(2015)宛龙民三初字第002807号民事调解书,确认双方达成的调解协议内容,由关慧灵承担还款责任,徐媞承担连带清偿责任该民事调解书生效后,被告关慧灵、徐媞未在约定期限内履行还款义务,原告闫中梅向本院提起申请,要求强制执行。在执行过程中,刘某向本院提出书面异议,以其系实际购房人为由,请求本院停止执行。本院经审查后作出(2018)豫1303执异6号执行裁定书,驳回了刘某的异议请求。刘某不服,向本院提起案外人执行异议之诉,经过审理,本院作出(2018)豫1303民初1218号民事裁定书,认为刘某不是该案适格原告驳回了刘某的起诉。刘某上诉至中院,中院作出(2018)豫13民终7548号民事裁定书,认为因上诉人刘某在一审中自认本案案涉房产在2008年已经卖给其侄子刘炳威,且交付刘炳威居住,则刘炳威应系案涉房产的实际权利人。上诉人在二审中所称刘炳威并未将房款全部支付完毕的事实即便存在,也仅是其与刘炳威之间因售房而形成的债权债务关系。在刘炳威未与上诉人刘某解除合同的情况下,不能认定上诉人对查封房屋仍享有实体权利,即上诉人并非案涉房产的直接利害关系人,不能作为适格的原告。故驳回了刘某的上诉,维持原裁定。刘炳威遂向本院提出执行异议,称案涉房产已归其所有,请求解除对案涉房产的查封,停止对该房屋的执行。本院经审查后,作出(2019)豫1303执异55号执行裁定书,认为刘炳威的异议理由能够阻却执行,裁定中止对案涉房产的执行。申请执行人闫中梅不服该裁定,向本院提起申请执行人执行异议之诉。关于案涉房产,本院查明以下事实:徐媞系南阳市工商局专业分局的工作人员,李某与刘某均系摩托市场的商户,双方由此认识。刘炳威系刘某的侄子。案涉房产系徐媞工作单位的集资购房。2008年9月25日,南阳市佳泰房地产开发有限公司出具案涉房产的购房款发票,载明付款方名称徐媞,购房款214561.00元。2009年9月16日,南阳市房产管理局印发案涉房产的房屋所有权证,载明房屋所有权人徐媞,共有人刘志勇。2015年12月31日,南阳市智圣公证处作出(2015)南智证民字第6431号公证书,对刘志勇、徐媞当日向刘某出具的《委托书》进行了公证;同日,南阳市智圣公证处作出(2015)南智证民字第6432号公证书,对刘志勇、徐媞与刘某2009年9月16日签订的《南阳市二手房买卖合同》的真实性、有效性、合法性予以确认另,本案证人李某在诉讼过程中出庭作证,在自行陈述证明内容时,称其2006年购买了徐媞单位的集资房,向徐媞支付了50000元首付款及30000元转让费。两个月后,因其有其他投资,资金紧张,故将该房屋原价转让给刘某。并称要买房子的时候徐媞带其去看了,并且李某的一个邻居是工商局的,也有房子,所以觉得“牢靠”,就没有和徐媞签合同;李某将房子再转让给刘某时,没有加价,也没有签订合同。但在陈述完毕并确认记录无误后,在刘炳威委托诉讼代理人持《转让协议》向其发问时,李某又称2006年5月7号徐媞和李某、2006年7月26日李某和刘某的两份《转让协议》均系其本人签署。本案证人刘某称,本案房屋系李某出资购买了徐媞单位的集资房,后因李某做其他生意,将房屋原价转让给刘某,除了30000元转让费外,没有其他费用。购房款全部系刘某支付。房屋交付钥匙时也是刘某领取的。后因跟着刘某做生意的侄子刘炳威没有住房,刘某就将案涉房产原价转让给刘炳威。2009年底2010年初时,刘某帮忙招呼把房子进行了简单的装修。在2015年办理公证时,因为房子一开始就是刘某经手,刘炳威当时也没有在南阳,故由刘某进行了公证。关于购房款的交付,刘某出庭作证时称,2015年办理公证时,刘炳威的房款已经陆续交清,但在刘某于2018年提起的执行异议及案外人执行异议之诉的过程中,刘某称刘炳威一直未按双方口头约定的价格将房款全部付清2006年5月7号徐媞和李某、2006年7月26日李某和刘某的两份《转让协议》,均系打印件,两份协议排版格式相同,内容完全一致,日期均为打印刘炳威于2010年开始入住案涉房产至今,并缴纳水电费、燃气费、有线电视费、物业费等相关费用。一审法院认为，案的关键问题是本案涉及的房屋买卖是否属实,刘炳威能否阻却闫中梅的执行。对此,本院评析如下被告徐媞基于单位与开发商联合集资建房报名购房并取得了涉案房屋的房产证,此事实原、被告双方不持异议,应予确认。徐媞称购房指标以30000元转让费转给了李某,李某向其支付80000元,含徐媞交纳的房屋首付款50000元,此由徐媞向李某出具的收条为证,该转让事实成立,本院予以确认。徐媞、李某、刘某均称,两个月后李某因周转资金出现问题将购房指标转让给了刘某,刘某向李某补偿了其支付给徐媞的80000元。之后,刘某按交款通知以徐媞的名义向开发商交纳购房款及大修基金等购房费用,共计交纳房款及费用共计约270000元该陈述虽然缺乏银行凭证印证,但符合生活常识。众所周知经济适用房、单位集资房的售屋价格较商品房低得多,因此,存在私下有偿转让购房指标的情形,实际购房人受规定制约不得不以购房指标人的名义交纳房款。又因该种转让一般发生在亲戚朋友或熟人之间,互相较为信赖,常常以口头协议约定相关事项。刘某称,房屋于2009年竣工交付后,自已因有房子住,而帮着自己做生意的侄子刘炳威没有房子住,遂以原价将房子卖给了侄子,并允许侄子根据经济能力陆续支付房款,侄子简单装修后入住至今。刘某虽然对刘炳威支付房款的陈述前后矛盾(先说尚未付清,后说公证时已付清),但相关交费凭证及生活照片证明,刘炳威自2010至今一直居住在案涉房屋,原告对此亦不持异议。本院认为,如果徐媞是为了逃避执行而虚假卖房,完全不必牵扯李某、刘某,直接设定刘炳威为买受人即可从生活经验判断,如果徐媞没有出卖房屋,则刘炳威居住需要以下几种可能性,一是借住,二是租赁,三是赠予。而借住一般发生在亲密的人际关系之间,现无证据可证实徐媞、刘炳威之间存在这种关系的基础。而租赁关系,至今没有任何证据能印证该种可能性。且刘炳威入住至今长达十余年,长期租房居住而不买房,也不符合老百姓日常的生活态度和生活习惯。反观被告的陈述,房产走向脉络清晰,合情合理。虽然购房事实存在2015年对2009年的购房合同进行公证的瑕疵,但当事人作出了方便过户补签合同的合理解释。再则,对为满足生活需要而购房的普通百姓而言,对其证据意识、证明责任不宜太过严苛。结合徐媞从未缴纳过使用房屋的生活费用的事实,足以产生法官内心的确信,可以确认最终由刘炳威借用徐媞的购房指标买房的事实成立。刘炳威购房至今,全家生活居住于此,与原告闫中梅的金钱债权相比较,刘炳威的生存权明显优于闫中梅的债权。综上,刘炳威的权利足以排除闫中梅对案涉房产的执行对原告闫中梅的诉讼请求,不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百三十条、第一百五十九条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第二百二十七条及相关司法解释之规定,判决如下驳回原告闫中梅的诉讼请求。审案件受理费5350元,由原告闫中梅承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审一致。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，认定刘炳威对涉案房产能否排除执行和闫中梅要求对涉案房产继续执行，应当围绕上述四个要件进行审查。1、关于刘炳威购买徐媞名下房产合同的效力问题。本案的涉案房产系徐媞单位组织集资建设的经济适用房，由于徐媞无力集资，将购房指标以30000元先转让给了熟人李萍，后李萍因资金紧张以同等价钱转让给了刘某，刘某缴纳了相应的27万建房款，由于刘某侄儿刘炳威无房居住，刘某随将该房产交给刘炳威自2010年以来居住至今。经济适用房是为满足居民无房居住的需要，由政府指定的房地产开发企业开发建设的房屋出售给符合一定条件的有住房需求的居民，经济适用房其本身具有福利属性，因此，国家主管部门规定其在5年内不得上市交易。但随着市场经济的发展，其住房保障的功能弱化，南阳市人民政府已经于2015年7月9日做出《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（试行）》的文件，鼓励经济适用房上市交易，对于2007年11月1日至2011年12月31日购买的经济适用房，按原购房价的20%补缴差价。经济适用房住房承购人在取得完全产权后可上市交易，可再购买商品住房。本案的涉案房屋徐媞将购房指标擅自转让虽然不符合法律规定，但自刘某缴纳了集资房款并以徐媞名义于2009年9月16日取得房屋产权证书后将涉案房产的实际所有权已经转移给刘炳威，刘炳威取得房屋所有权的时间已超过经济适用房的5年限定时间，该买卖行为没有损害国家、集体或者第三人的利益，且符合现有政策，因此，刘炳威的购房自住行为依法应当合法有效。上诉人闫中梅主张买卖无效的理由本院不予支持。2、刘炳威自2010年以来居住房屋，并提交了实际居住期间缴纳的水、电、物业费用，证明其实际占用了房产；3、涉案房产系徐媞转让集资指标由刘某缴纳相应集资款，刘某将房屋交给刘炳威居住，无论刘炳威是否向刘某交付全部价款，基于刘某与刘炳威的姑侄关系，刘炳威实际已经占有居住使用多年，应当认定刘炳威完成了交付全部价款的义务。刘炳威对涉案房产享有提出排除执行的请求权。4、对没有办理过户刘炳威是否存在过错的问题。由于涉案房屋系有限产权，其在购买的五年内不准上市交易，对五年后的是否能够上市交易需要房地产管理部门批准并补缴相应差价款项，系政策性因素造成的不能及时过户。因此，刘炳威对购房后没有及时办理产权变更手续不存在过错。闫中梅以涉案房产登记在徐媞名下，刘炳威买卖合同无效，未缴纳全部放款，对未办理过户登记存在过错要求继续执行的理由不符合本案的实际情况。闫中梅要求继续执行的理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，闫中梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由闫中梅负担。本判决为终审判决。审判长  王玉斌审判员  李郧钦审判员  陈德林二〇一九年九月二十三日书记员  牛志烨