河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初6715号 原告王保立，男，汉族，1970年9月11日生，住石家庄市长安区。 委托代理人刘洋、张敏，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告周雅梅，女，汉族，1970年3月8日生，住石家庄市长安区。 委托代理人李科达，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 原告王保立诉被告周雅梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王保立及委托代理人刘洋、被告周雅梅及委托代理人李科达到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2018年9月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的坐落在石家庄市长安区翟营北大街15号建筑家园9号住宅楼00单元0103号二层（建筑面积180平米）的房屋租赁给被告；租赁期限自2018年9月1日至2022年1月31日；租金标准为每月8000元，年租金96000元；原告同意给予被告一定期限内的房屋租金优惠，被告应在本合同签订之日一次性向原告支付12000元，视为2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金履行完毕；合同还就保证金、解除本合同的条件、违约责任、特别约定等进行了约定。原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，但被告始终未支付任何租金，原告曾多次向被告催要租金，被告一直以各自理由推诿。 为了更好的维护原告的合法权益，请求人民法院：1、判令解除原、被告于2018年9月17日签订的房屋租赁合同，被告立即腾空并交还房屋；2、判令被告支付原告房屋租金及解除合同后占用期间的使用费，暂计9000元（租金自2018年9月1日起，至判决确定的解除日期止，按照租赁合同第四条第一、第二款约定的租金标准支付；占用期间使用费用自合同解除之日起，至被告实际交还房屋之日止，按照每月8000元计算）；3、判令被告承担违约金10万元；4、本案诉讼费由被告承担。 为了支持其诉讼请求，原告提交了如下证据：证据1.石家庄市商品房买卖合同，2011年9月19日，原告与石家庄福胜房地产开发有限公司签订《预售商品房合同备案书》、《商品房买卖合同》，证明原告对位于长安区翟营北大街15号简筑家园9号00单元0103房屋具有合法所有权，该项目建设工程规划许可证130100200900011。证据2.房屋租赁合同，2018年9月17日原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将涉案房屋二层出租给被告，租赁期限自2018年9月1日起至2022年1月31日止，月租金为8000元，年租金96000元；原告给予被告房屋优惠，被告应于本合同签订之日一次性向原告支付12000元，2018年9月1日至2019年8月31日租赁期间的租金视为履行完毕；被告应在原告交付房屋时，向原告支付租赁保证金10000元；被告逾期不支付租金累计超过5天的，原告可以解除本合同；被告如违约，需支付原告10万元违约金。合同第十一条特别约定：甲方与乙方于2018年2月1日签订的房屋租赁合同经双方协商一致，自本合同签订之日起，解除甲乙双方对原合同的履行，互不追究任何民事责任，自2018年9月1日起，双方应按本合同的约定执行。证据3.报警案件登记表，证明2018年9月5日、9月7日原告曾因被告无法按时支付涉案房屋的租赁费，以及被告未经原告同意擅自将涉案房屋一层转租，先后两次向跃进路派出所报警，被告认可一直在使用涉案房屋。证据4.通话录音三份、微信截图5张，证明原告与被告签订备案合同后，曾多次向被告主张支付房租，但被告始终以各种理由推脱，在通话过程中，认可其一直在使用房屋的事实。证据5.租赁房屋现场照片，拍摄于2019年5月29日，被告在未向原告支付保证金、租金、开门费的情况下，擅自在房屋主体结构上开门，给原告造成损失。 被告质证称，对证据1无异议。对证据2的真实性没有异议，第十一条特别约定当中提到了甲、乙双方2018年2月1日签订的租赁合同，被告在2018年1月底向原告支付了6个月的整租的租金16.8万元，其中三个月的房租抵顶到了涉案租赁合同被告所承租的二层的租金，合同第九条第二项第六小项约定的逾期支付租金指的是，第四条第三项年租到期前30天支付下期年租金，并不适用于第四条第二项当中双方解决遗留问题的第一年的合同期，只适用于第四条第三项在2019年8月31日之后年度的逾期支付解除合同的条件。合同第九条第二款第二项指出如果原告的房屋存在缺陷，被告也享有解除权，但是本着和气的原则，和保护交易的原则，被告没有提出解除合同。证据3是在双方签订涉案租赁合同之前发生的一些矛盾，同本案没有关联性，当时原告认为是被告拖欠租金，被告应当搬离，实际上是2018年5月20日乐仁堂公司和原告、被告和原告分别口头达成了分租协议，并按口头约定乐仁堂公司和被告均向原告支付了押金等款项，后因乐仁堂公司与原告解除了一层房屋的合同，并让原告退给了乐仁堂公司交付的押金，原告不认可此次分租的协议，认为应当由被告负担全部的2018年2月到8月底的房租，所以双方产生了争议。对证据4中2018年9月18日的录音，当时被告是在外地集训，没有多说；2018年9月21日的录音当中被告也提出了房子漏水的问题；2018年11月19日的录音，因一楼租户乐仁堂公司在十月一前后装修门头时，占用了被告的门头位置，原告不能协调，被告很生气发生的，最后也提到了原告是过来协调这件事情的；证据4中的微信聊天记录不全面，稍后被告举证时再详细说明。对证据5照片确实被告在2019年5月底装修完毕，之所以这么长时间刚装修完毕，与漏雨和乐仁堂公司侵占门头有关系，证据5的照片是将门头恢复以后的照片。 被告辩称，被告拖欠房租是事出有因的，是漏雨和门头的问题，也因此被告房屋空置了8个月，损失也很大，被告为了经营生意对涉案房屋已经进行了包括转让费在内的大量投资，两间租户与原告中间也发生了各种矛盾，现几方终于达成一致意见，这个成果来之不易，法院应当维护这个交易，虽然原告不认可上一合同期房屋抵顶问题，但被告整租时的停业不是被告的原因，而是被告与乐仁堂公司协商房租问题时乐仁堂公司中间停止了装修而导致的，认定抵顶更符合常理，也就是说原告手中持有着被告交付的8.4万元房费，也没有什么损失，根据合同的相对性原则，原告应负责解决漏雨等问题，几方都是生意人，交易过程中也不能动不动就解除合同，请法庭判决涉案合同不解除。 被告为了支持其抗辩，提交了如下证据，证据1.银行流水，被告于2018年1月28日、2月1日向原告打入16.8万元租金。证据2.补充协议、附图，被告按附图使用门头。附图中左下角可以看出给被告留有的具体的位置情况。证据3.微信聊天记录、漏雨图片，证明被告在2019年2月4日针对原告索要租金提出解决漏雨的地方和协调乐仁堂占用门头的纠纷问题，被告在行使抗辩权。证据第六页中是漏雨的照片，第七页证实乐仁堂装修门头时占用了附图所标注的位置，致使被告不能重新开门、装修门头，因为该房最左侧是一个订死的窗户，右侧就是一个承重墙，这两个地方都不能开门。证据4.河北省家庭装饰工程施工合同、收据，证明被告为重新装修开门、安装玻璃等支出17000元。证据5.九彤广告施工合同、收据、付款截屏，证明被告为涉案房屋装修门头、室内装修等支出85000元。证据6.微信转账（美容养生会所软装设计）截屏，被告为开展经营支出15885元。证据7.营业中照片，证明被告在使用租赁的房屋正在使用营业，租赁合同不能解除。 原告质证称，证据1只能证明被告取款事实，并不能证明被告取款后将款项支付给原告，综合这三张票据的交易时间是2018年1月、2018年2月形成，与本案涉案合同无关，即使被告在2018年2月支付了租金也系基于双方2018年2月签订的房屋租赁合同，在涉案合同第十一条已经明确2018年2月1日签订的合同双方互不追究任何民事责任。对于证据2真实性无异议，该协议系三方协议，明确约定了被告开门、门头、楼梯改造的问题。第二款一楼门头从北往南预留3米长度，作为甲方二楼，被告制作经营牌匾使用。第三人乐仁堂在装修时严格按照该条款的约定为被告预留出3米，原告、乐仁堂并不存在任何过错，协议是三方协议，被告认为乐仁堂侵犯其权利，其可以按照补充协议向乐仁堂主张违约责任，其不能因为门头的问题作为拒付租金的理由。且被告与乐仁堂出现矛盾后，原告曾多次出面协调。对证据3首先涉案房屋在签订合同时，一直在由被告占有、使用，其对房屋现状是知情的，其不应对此成为拒付租金、保证金、开门费的理由，其次依据合同法第二百二十一条的规定，出租人未履行维修义务的，承租人可自行履行，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期。在此期间房屋漏水并未影响被告的使用，被告也未提出解除合同等事由。因此漏水并不能作为拒付租金的理由。在被告提出房屋漏水后，原告于2019年3月18日对房屋进行了维修，但被告至今仍未支付涉案房屋的任何一分租金。对证据4真实性、合法性、关联性均不认可，合同本身落款被告并未签字或者盖章，无法证实合同已经生效。收据并非正式发票，转账记录显示商户长安仟磊装饰材料商场，无法证实与被告有关，更无法证实与原告提交的合同有关，另外被告认为其有装修损失，其可通过反诉主张损失。对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，被告仅提交收款收据，无正式发票以及支付均通过微信转账，且微信转账显示转给个人，且被告支付的金额与合同约的金额相差巨大，合同签订的主体系河北九彤广告有限公司，无法证实合同具体履行。被告认为其有装修损失，其可以通过反诉主张。证据6无法证实系被告对会所软装设计所产生的费用。对证据7该图片足以证明原告交付的房屋可以正常使用，被告也一直在使用原告房屋，但其一直以各种理由拒付租金。 经审理查明，2018年9月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的坐落在石家庄市长安区翟营北大街15号建筑家园9号住宅楼00单元0103号二层（建筑面积180平米）的房屋租赁给被告；租赁期限自2018年9月1日至2022年1月31日；租金标准为每月8000元，年租金96000元；原告同意给予被告一定期限内的房屋租金优惠，被告应在本合同签订之日一次性向原告支付12000元，视为2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金履行完毕；合同还就保证金、解除本合同的条件、违约责任、特别约定等进行了约定。原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，但被告始终未支付租金。 上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告王保立与被告周雅梅签订的《房屋租赁合同》是其真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照约定履行自己的义务。 本案中，原告王保立与被告周雅梅签订的《房屋租赁合同》，合同约定了解除合同的条件、违约责任等，被告周雅梅未按照合同约定向原告王保立支付房租，根据双方签订的《房屋租赁合同》，原告要求解除原、被告于2018年9月17日签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾空并交付房屋的主张，本院予以支持。 2018年9月17日原、被告签订的《房屋租赁合同》第四条第（一）项双方约定：自2018年9月1日起至2022年1月31日止，每月租金8000元；2018年9月1日至2019年8月31日租金共计12000元，故被告应向原告支付2018年9月1日至2019年8月31日租金12000元。 因双方2018年9月17日签订的《房屋租赁合同》已解除，故被告应自2019年9月1日起至向原告交付本案涉案房屋之日止，按照每月8000元的标准，向原告支付实际使用费。 虽然原、被告签订的《房屋租赁合同》约定了违约金10万元，但是被告已对租赁房屋进行了装修，且解除之后原告并无任何损失，故对于原告要求被告支付违约金10万元的主张，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告王保立与被告周雅梅2018年9月17日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告周雅梅于本判决生效起十日内，将石家庄市长安区翟营北大街15号简筑家园9号住宅楼00单元0103房屋二层180平方米腾空后交付原告王保立； 三、被告周雅梅于本判决生效起十日内支付原告王保立2018年9月1日至2019年8月31日租金12000元； 四、被告周雅梅按照每月8000元的标准，向原告王保立支付2019年9月1日起至履行完毕本判决第二项内容之日止实际使用费，履行期限为被告周雅梅履行完毕本判决第二项内容后十日内； 五、驳回原告王保立其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2480元，由被告周雅梅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。 审 判 长  范 矛 人民陪审员  谷利霞 人民陪审员  党红华 二〇一九年九月三十日 书 记 员  任雨薇