杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初822号 原告：浙江富春江环保热电股份有限公司：统一社会信用代码：913300007572103686，住所地：杭州市富阳区灵桥镇春永路**。 法定代表人：张杰，董事长。 委托诉讼代理人：丁兴，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐华，浙江圣港律师事务所律师。 被告：浙江板桥清园环保集团有限公司，统一社会信用代码：91330183749465918R，住，住所地：杭州市富阳区春江街道八一村/div> 法定代表人：俞成胜，总经理。 委托诉讼代理人：何素平，女，公司工作人员。 被告：富阳市清园城市综合污水处理有限公司，统一社会信用代码：91330183746301715L，住，住所地：杭州市富阳区春江街道八一村/div> 法定代表人：俞成胜，总经理。 委托诉讼代理人：何素平，女，公司工作人员。 被告：杭州板桥纸业有限公司，统一社会信用代码：91330183609139192C，住，住所地：杭州市富阳区春江街道八一村/div> 法定代表人：俞成胜，总经理。 委托诉讼代理人：何素平，女，公司工作人员。 原告浙江富春江环保热电股份有限公司（以下简称富春环保公司）与被告浙江板桥清园环保集团有限公司（以下简称板桥清园集团公司）、富阳市清园城市综合污水处理有限公司（以下简称清园污水公司）、杭州板桥纸业有限公司（以下简称板桥纸业公司）股权转让纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月7日公开开庭进行了审理。后因案情较为复杂，本院依法适用普通程序，于2019年8月19日再次公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告富春环保公司的委托诉讼代理人丁兴、徐华，被告板桥清园集团公司、清园污水公司、板桥纸业公司的委托诉讼代理人何素平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富春环保公司向本院提出诉讼请求：1.被告板桥清园集团公司、清园污水公司、板桥纸业公司向原告共同赔偿因三被告违约给原告造成的损失4519320元（以评估报告确定的面积差异部分价值金额7532200元结合原告持有的目标公司60％的股权计算）；2.本案诉讼费用由三被告负担。事实和理由：2015年1月29日，原告与三被告签订《股权转让框架协议》一份，约定原告有意收购三被告持有的浙江清园生态热电有限公司（以下简称清园热电公司）部分股权，股权对应的目标公司资产负债范围以双方确认的资产评估机构出具的评估报告为准。2015年3月，经各方共同委托，坤元资产评估公司（以下简称坤元公司）出具坤元评报（2015）391号评估报告，确认清园热电公司包括土地房产在内的资产负债范围，并以此为基础确认股权转让的对价。2015年8月，原告与三被告正式签订《关于浙江清园生态热电有限公司股权转让协议》（以下简称《股权转让协议》）一份，《股权转让协议》第2条约定，原告依照评估报告所确定的目标公司资产负债对应的股权比例和对价，向三被告收购目标公司清园热电公司60%的股权。《股权转让协议》签订后，原告依约履行了约定义务，向三被告支付了股权转让款并取得目标公司60%的股权，各方共同办理了目标公司的变更登记备案。但是，三被告在《股权转让协议》签订后，违反协议约定，未能依约办理目标公司土地分割登记和不动产登记，给原告及目标公司造成了损失。《股权转让协议》第2.2.3条“第三期支付”约定：“受让方支付转让方第三期股权转让款，应以下列事件的满足为先决条件：……（3）目标公司拥有的合计约3.8万平方米的无证房产（位置详见土地房产示意图附件8）已经取得相应的房产证……（5）评估报告中所列明的资产（包括房产和土地等）均拥有完整的所有权证书或使用权证书。”目前，原告已经足额支付包括第三期在内的全部股权转让款，但三被告始终未能充分履行《股权转让协议》约定的上述办理房产权证的义务，经原告委托杭州珠峰会计师事务所评估审核，目标公司名下已办理不动产权证的房屋建筑物和2015年3月31日评估时已确认的面积存在差异，其中10处房屋建筑物存在不动产权证确认面积和2015年3月评估时确认的面积不符，不动产权证面积累计小于评估时已确认面积，面积累计减少部分涉及的价值金额7532200元。原告认为，原告与三被告订立的《股权转让协议》约定的交易对价的基础是各方共同委托的评估机构出具的评估报告，该评估报告确定价格的前提是三被告在签订《股权转让协议》后能依约为目标公司拥有的合计约3.8万平方米的无证房产办理相应的房产证。现三被告违反协议约定未能充分履行约定义务，这一违约行为已经导致目标公司资产减少，进而导致原告所持有的目标公司股权价值相应减少。《股权转让协议》第11.1条“对受让方的赔偿”项下约定：“如果转让方违反转让方保证或本协议或任何其他交易文件中的保证、承诺或约定，导致或致使受让方发生的损失及费用（包括受让方发生的由律师收取的服务费、报销款和其他收费）（以下统称“损失”），则转让方应向受让方承担不可撤销的连带的违约责任，包括但不限于在违约的情况下向受让方支付损失的责任。转让方根据本协议第11条向受让方支付的赔偿金额，应足以使该受让方免受因该违约而造成目标公司股权价值减少的损害。”据此，三被告应当向原告承担不可撤销的连带违约责任。计算标准为：按照三被告违约行为给目标公司造成的损失金额结合原告持有的股权比例，计算原告所持有的目标公司股权价值相应减少的金额。故原告向法院起诉。 被告板桥清园集团公司、清园污水公司、板桥纸业公司辩称，一、本案中原协议约定的房屋面积并未减少。原告当时受让目标公司清园热电公司60%的股权时，约定目标公司的房屋面积为3.8万平方米，应办证的房屋面积也为3.8万平方米。但在实际办证过程中，由于房管部门审核的原因，导致权证面积未达到3.8万平方米，权证面积小于约定的面积。事实上，产权面积的减少并不等同于实际面积没有，权证上减少的面积在现实中还是存在的，目标公司实际的房屋面积还是3.8万平方米，权证减少的面积仅仅是因为客观原因而未取得权证而已，是否办理产权证的审核是相关行政主管部门所决定，并不是由三被告控制，未取得权证的房屋建筑物仍存在，实际面积并未因权证面积减少而减少。二、原告以房屋拆迁价格作为损失赔偿依据，并不成立。首先，原告并无理由及证据证明上述房屋存在拆迁的问题，因此以房屋拆迁价格为依据进行赔偿本身并不成立。其次，从富阳目前的拆迁实践来看，有证和无证房产在拆迁过程中都能取得相应的赔偿，只是存在赔偿价格的比例档次不同的问题，但不存在没有赔偿的问题，何况原告所主张的损失还未真正产生。再次，杭州珠峰会计师事务所出具评估报告是原告单方面委托出具的评估报告，该报告的客观性原告也是不认可的。综上所述，原告主张的赔偿未发生，也不具备赔偿的条件，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告富春环保公司提供房产无证价值审核报告一份，证明无证和有证房产差价的事实。三被告对真实性无异议，关联性有异议，认为该评估报告是原告单方委托，从报告第三页第四项的评估审核结果看，前提为假定2018年12月31日搬迁赔偿，且无房产权证建筑物无法得到赔偿，但在现实中评估报告审核结果的两个依据都不成立，本案中所涉地块还未搬迁，无证房产搬迁事实上都是有赔偿的，不能达到原告的证明目的。本院审核后认为，该报告由会计师事务所出具，在被告未提供其他证据推翻报告内容的情况下对该证据的真实性予以认定。至于房产差价问题，本院结合下文详述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月，被告板桥清园集团公司、清园污水公司、板桥纸业公司（初始股东、转让方或甲方）、原告富春环保公司（投资者、受让方或乙方）和清园热电公司（目标公司、丙方）签订《股权转让框架协议》一份，其中第一条第2款交易范围约定：本次交易标的物为目标公司之部分股权，该等股权所对应的目标公司资产及负债范围应包括但不限于截至2015年1月31日经评估后的以下内容：清园热电公司厂房、办公设备以及供水、供电、供汽、厂区、码头及各类配套设施等实物资产和土地、生产工艺技术专利等无形资产以及各项债权、债务；上述资产、负债的确认应以保证目标公司相关主营业务的完整、独立及持续营运为目的，其准确的数量、金额应以双方确认的资产评估机构所出具的评估报告为准。 经各方共同委托，坤元公司于2015年7月31日出具坤元评报〔2015〕391号《浙江清园生态热电有限公司拟进行股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目资产评估报告》（以下简称《资产评估报告》），该报告第五条评估基准日：为2015年3月31日；第七条评估结论：经综合分析，本次评估最终采用收益法的评估结果，清园热电公司股东全部权益的评估价值为400340500元；第九条对评估结论产生影响的特别事项：1.截至评估基准日，列入评估范围的一期部分主厂房（其中5395.15平方米已取得相应《房屋所有权证》）、二期主厂房、二期空压机房、二期干煤棚、二期转运楼、二期办公楼、二期食堂等29项房屋建筑物（合计建筑面积38159.23平方米）尚未办理《房屋所有权证》；宗地C【土地权证编号：富国用（2011）第003893号】，证载土地面积为23667平方米，根据清园污水公司的投资协议书所示，清园热电公司获得的土地面积为14594平方米，国有土地使用证登记的土地使用者仍为清园污水公司，尚未办理分割过户手续；清园热电公司出具了相关说明并提供了部分《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、投资协议书等相关资料，证明上述资产属于清园热电公司所有；上述未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的房屋建筑面积和土地面积由清园热电公司相关人员提供，若将来办理权证时的建筑面积和土地面积发生变化，会对评估价值产生影响，且本次评估时未考虑相关办证费用；资产评估结果汇总表中表4-6-1为固定资产——房屋建筑物评估明细表，记载了包括诉争10处房产在内的房屋建筑物建筑面积。同日，坤元公司出具坤元评报〔2015〕391号《浙江清园生态热电有限公司拟进行股权转让涉及的股东全部权益价值评估项目评估说明》（以下简称《评估说明》），该《评估说明》第45页载明：（3）权属情况，评估人员通过对上述房屋所有权证，原始建设记录及其他资料进行核对，发现：A.截至评估基准日，列入评估范围的一期部分主厂房（其中5395.15平方米已取得相应《房屋所有权证》、二期主厂房、二期空压机房、二期干煤棚、二期转运楼、二期办公楼、二期食堂等29项房屋建筑物（合计建筑面积38159.23平方米）尚未办理《房屋所有权证》；清园热电公司出具了相关说明并提供了部分《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、投资协议书等相关资料，证明上述资产属于清园热电公司所有；上述未取得权证的各房屋建筑物的建筑面积均由清园热电公司提供，各建筑面积可能与最终办理的权证记载的面积存在差异，但本次评估未考虑该事项对评估结果可能产生的影响。 2015年8月26日，被告板桥清园集团公司、清园污水公司、板桥纸业公司（转让方、甲方）、原告富春环保公司（受让方、乙方）和清园热电公司（目标公司、丙方）签订《股权转让协议》一份，约定：2.1受让方为购买转让方持有的目标公司60%的股权而应支付的对价为人民币2.4亿元；2.2.3第三期支付约定：受让方支付转让方第三期股权转让款，应以下列事件的满足为先决条件：……（3）目标公司拥有的合计约3.8万平方米的无证房产（位置详见土地房产示意图附件8）已经取得相应的房产证……（5）评估报告中所列明的资产（包括房产和土地等）均拥有完整的所有权证书或使用权证书；7.6进一步保证：转让方及目标公司应连带及分别地采取所有必要或适当的行动和其他措施以完成本协议所拟进行的交易，包括促使本协议第2条所列明的各次付款先决条件在可行的情况下尽早满足；以及前述并递交为本协议之条款即目的生效而必需的其他协议、证明、文书及文件，以及采取或促使采取所有为实现该等目的的一切行动；11.1对受让方的赔偿：如果转让方违反转让方保证或本协议或任何其他交易文件中的保证、承诺或约定，导致或致使受让方发生的损失及费用（包括受让方发生的由律师收取的服务费、报销款和其他收费）（以下统称“损失”），则转让方应向受让方承担不可撤销的连带的违约责任，包括但不限于在违约的情况下向受让方支付损失的责任；转让方根据本协议第11条向受让方支付的赔偿金额，应足以使该受让方免受因该违约而造成目标公司股权价值减少的损害；本协议第11条所述的有关违反转让方保证的任何赔偿，应使受让方处于原本应处于的处境，犹如导致其获得赔偿的违反转让方保证的事件没有发生；对于转让方赔偿上述损失的义务，转让方应在受让方出示由合理详细记载的有关收据后，就受让方发生的所有上述费用偿付受让方；协议附件1转让方保证第11条约定了转让方无不实陈述、提供信息的准确性、充分披露等多项义务；附件8为目标公司的土地房产示意图。 《股权转让协议》签订后，原告富春环保公司依约履行了约定义务，向三被告支付了股权转让款并取得目标公司60%的股权，目标公司办理了变更登记备案。 经原告富春环保公司委托，杭州珠峰会计师事务所于2019年1月10日出具《关于浙江清园生态热电有限公司无证房屋建筑物价值评估审核报告》（以下简称《评估审核报告》），该《评估审核报告》评估审核结果第三段载明：已办理不动产权证的房屋建筑物和2015年3月31日评估时已确认的面积存在差异，不动产权证面积累计小于评估时已确认面积，该面积差异部分涉及价值金额7532200元；附件3“面积差异房屋建筑物的价值调整审核计算过程表”载明10处房屋建筑物存在不动产权证确认面积和2015年3月评估时确认的面积不符的情况，其中7处减少3处增加，相对应的面积差净值为7532181.31元。庭审过程中，被告板桥清园集团公司、清园污水公司、板桥纸业公司对原告富春环保公司单方委托评估形成的《评估审核报告》效力提出异议，后本院向其释明是否提出重新评估，但三被告未当庭表态亦未在约定的考虑期内向本院提出评估申请。 本院认为，结合原、被告的诉辩意见，本院的争议焦点可以归纳为：一、《资产评估报告》中依据的建筑面积与实际办证记载的面积不符对股权价值是否有影响；二、若有影响，该股权价值变动的金额如何确定；三、该款项是否应当由三被告承担。 争议焦点一，原告富春环保公司与被告板桥清园集团公司、清园污水公司、板桥纸业公司转让目标公司股权支付交易对价的主要依据是各方共同委托坤元公司出具的《资产评估报告》。该《资产评估报告》以及配套的《评估说明》中均多次记载评估机构关于房屋建筑物建筑面积的保留意见，该意见包含以下两层意思：1.上述未取得权证的房屋建筑物的建筑面积均由清园热电公司单方面提供，该建筑面积可能与最终办证记载面积存在差异；2.该差异会对评估价值产生影响，但本次评估未考虑该事项对评估结果可能产生的影响。评估时清园热电公司的相应股份仍由三被告持有，属于三被告控制的企业。原被告、目标公司以及评估机构并未实际测绘未取得权证的房屋建筑物面积，评估机构根据清园热电公司提供的建筑面积计算确定了该部分资产的价值，原告富春环保公司按该评估价值支付股权转让款是基于对三被告的信任。股权转让后最终办证记载的面积确与清园热电公司提供的建筑面积存在不符，本院认为，依照《资产评估报告》及配套《评估说明》中的文字记载，该差异对原《资产评估报告》确定的评估价值有影响。 争议焦点二，原告富春环保公司自行委托珠峰会计师事务所对清园热电公司无证房屋建筑物价值进行评估，并由该事务所出具《评估审核报告》，该报告评估审核结果分三段，其中前两段与本案诉讼无实际关联，第三段文字则认定前述建筑物评估价值贬损金额为7532200元（与附件三对比属四舍五入计算）。被告板桥清园集团公司、清园污水公司、板桥纸业公司对该报告的效力提出异议，但并未提供有效证据反驳，也未提出重新评估申请，本院认为对《评估审核报告》的效力应予以认定，与原告富春环保公司持股比例相吻合的金额为4519320元（7532200元×60%）。 争议焦点三，《股权转让协议》第2.2.3条记载的包括房产土地拥有完整的所有权或使用权证书在内的付款先决条件，属于转让方及目标公司在7.6进一步保证条款中列明的保证义务。转让方违反该保证，则应按11.1条承担对受让方的赔偿责任。此外，坤元公司评估时目标公司提供的建筑面积畸高，属于披露信息不真实，三被告作为股权转让方违背了《股权转让协议》附件1约定的披露义务，亦应当承担违约责任。本院认为，案涉房产“有证”与“无证”本身并不会导致股权价值发生变动，将来拆迁与否也与案涉争议无关，但目标公司的建筑物建筑面积本身的前后差异则会导致股权价值出现溢价或贬损，三被告应当按约赔偿原告因股权价值减少而遭受的该部分损失。 综上，对原告富春环保公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第七十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 被告浙江板桥清园环保集团有限公司、富阳市清园城市综合污水处理有限公司、杭州板桥纸业有限公司赔偿原告浙江富春江环保热电股份有限公司4519320元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42955元，由被告浙江板桥清园环保集团有限公司、富阳市清园城市综合污水处理有限公司、杭州板桥纸业有限公司负担。 原告浙江富春江环保热电股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江板桥清园环保集团有限公司、富阳市清园城市综合污水处理有限公司、杭州板桥纸业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  唐承飞 人民陪审员  钱亦文 人民陪审员  周爱根 二〇一九年九月十日 书 记 员  周 锋