内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再371号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：内蒙古锦峰置业有限公司。法定代表人：程岫峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：牟仁，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王砚菲，女，1992年6月29日出生，汉族，学生，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王炜，1966年3月4日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市，系王砚菲父亲。再审申请人内蒙古锦峰置业有限公司（以下简称锦峰公司）与被申请人王砚菲房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院作出的（2018）内01民终841号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年1月28日作出（2018）内民申4028号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人锦峰公司委托诉讼代理人牟仁、被申请人王砚菲的委托诉讼代理人王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦峰公司申请再审称，1.请求依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初字第5927号民事判决和呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民终841号民事判决，经再审查明事实并予以依法改判。2.被申请人王砚菲承担一审、二审的诉讼费用及再审诉讼费用。事实和理由：（一）原审认定事实错误，认定基本事实缺乏主要证据。1.2017年1月25日，锦峰公司的股东陈有平向王砚菲的父亲王炜退回购房款2万元，二审法院未采信汇款凭证和高芳的证言，属认定事实错误。2.2012年12月20日，锦峰公司与王砚菲签订的《金珠玫瑰园住宅小区车位内部认购协议书》、《车位买卖合同》未约定锦峰公司以交纳房款、车位款为基数承担月息1.5%的违约责任。原审判决认定锦峰公司以交纳房款、车位款为基数承担月息1.5%的违约责任，没有事实依据。（二）原审法院适用法律错误。依据《民法通则》第一百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷法律适用若干问题的解释》第十七条的规定，房屋出售方没有按照合同约定期限交付房屋与受让方，应承担银行同期贷款利率或者房屋租金的赔偿数额。原审法院对申请人以交纳房款为基数承担月息1.5%的违约责任没有法律依据。（三）被申请人在一审中未向法庭提供任何关于经济损失的有关证据，应承担举证不能的法律后果。（四）与被申请人相同案情的一审法院有121人与被申请人一样和申请人签订了内容相同的格式合同，现121人相关案件均已审理终结，判决结果认定有关赔偿损失均以未退还购房款、车位款总额的银行同期贷款利率计算。（五）锦峰公司在本案所涉房地产开发过程中，遇到市场萎靡、政府整顿房地产市场停止办理相关行政手续，致使申请人无法推进房地产开发事宜，导致申请人无法按合同约定交付房屋给被申请人，存在不可抗力的客观因素。综上所述，申请人至今尚欠被申请人购房款和车位款共计434400元，恳请再审法院依据《民事诉讼法》第九十九条、第二百条之规定，对其原审判决予以改判，保护申请人的正当利益。王砚菲辩称，关于利息问题，在中院开庭调解过程中，我们让步到放弃利息，申请人仍没有退还购房款，赛罕区法院下达判决书至今未执行，对我方造成的经济损失和利息损失以及精神损失由谁补偿。关于同案不同判的问题，我们与其他买房人都是受害者，但性质和受伤害程度不同。王扬阳、王砚菲和王晓霞三人购买的房子一样，交付的购房款一样，呼和浩特市中院和赛罕区法院对我们三人案件的裁判结果一样，属同案同判。关于本案的性质，申请人的行为属于非法集资，借开发房地产的名义实施诈骗，应追究申请人的违法犯罪行为，给我们受害者讨回公道，追回损失。王砚菲向一审法院起诉请求:1.解除双方签订的《团购职工住宅内部认购协议书》和《“金珠·玫瑰园”住宅小区车位内部认购协议书》；2.返还预付购房款46.44万元和车位费5万元，以51.44万元为基数，按民间借贷月息1分5厘计息补偿，计息时间以交纳购房款之日起至2017年8月31日止约43.2万元损失；3.本案诉讼费及因本案所支出的全部诉讼费用由锦峰公司承担。一审法院认定的事实：2012年12月20日，锦峰公司（甲方)与王砚菲（乙方）签订《团购职工住宅内部认购协议书》约定，在甲方与乙方所属单位签订的《团购职工住宅协议书》的基础上达成本协议；合作建设的商品房坐落于赛罕滨河路以南、世纪十八路以北、呼伦南路以东、前巧报南路（规划路）以西，暂定名为“金珠·玫瑰园住宅小区”,单价为团购均价4300元/平方米，总房款人民币1548000元整（按选房结果确定总房款）；乙方应于签订协议时支付全部房款的30%，人民币464400元整；团购商品房交付时间为2014年11月15日前，在签订《商品房买卖合同》或正式合同后，本协议自动作废。2012年12月20日，锦峰公司（甲方)与王砚菲（乙方）签订《“金珠·玫瑰园”住宅小区车位内部认购协议书》约定，金珠·玫瑰园住宅小区住宅地下车位售价10万元整，乙方应于签订协议时支付全部车位款的50%，人民币5万元整，剩余车位款需在办理入户手续前一次性交清，在甲方办妥《商品房预售许可证》后，乙方依据本协议与甲方换签《车位买卖合同》，所购车位在房屋交付使用时一并交付，在签订正式合同后，本协议自动作废。2012年12月20日，王砚菲支付购房款464400元，车位预付款5万元。同日，锦峰公司出具收据，载明收到上述款项，收款单位处有锦峰公司财务专用章印。王砚菲自认锦峰公司于2014年9月11日和2015年4月1日分别退还5万元和1万元。另查明，锦峰公司就该楼宇至今未动工建设，亦未取得商品房预售许可证。一审法院认为，《团购职工住宅内部认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。该协议虽然包括房屋坐落、面积、价款、付款约定等内容，但约定了在签订《商品房买卖合同》、正式合同后该协议自动作废，可见双方当事人明确要在将来订立一个新的合同，故认定该协议为预约合同，且合法有效。王砚菲支付购房款464400元，车位预付款5万元，锦峰公司亦出具收据，对付款事实予以认可。从房款中扣减已经退还的6万元，锦峰公司仍需返还购房款和车位款共计454400元。经查该团购房至今未开工，导致合同目的无法实现，故王砚菲请求解除《团购职工住宅内部认购协议书》、《“金珠·玫瑰园”住宅小区车位内部认购协议书》及退还已付款项的诉讼请求予以支持。对于王砚菲主张利息的诉讼请求，由于锦峰公司未按期交付房屋，导致合同解除，王砚菲已支付款项的利息损失客观存在，故王砚菲请求支付利息（从2012年12月20日-2017年8月31日）的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除原告王砚菲与被告内蒙古锦峰置业有限公司签订的《团购职工住宅内部认购协议书》、《“金珠·玫瑰园”住宅小区车位内部认购协议书》；二、被告内蒙古锦峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王砚菲剩余已付购房款404400元，车位预付款50000元；三、被告内蒙古锦峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王砚菲支付利息（从2012年12月20日-2017年8月31日）384195.2元。案件受理费13264元（王砚菲已预交），由被告内蒙古锦峰置业有限公司负担12186元，由王砚菲负担1078元。锦峰公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审法院判决第二项、第三项，由王砚菲承担287410.78元标的诉讼费。二审法院经审理查明的事实与一审法院相同，本院予以确认。二审法院认为，本案的争议焦点为：锦峰公司退还王砚菲购房款、车位预付款的数额如何认定、利息如何计算。关于案外人陈某给付王砚菲父亲王炜2万元如何认定的问题，虽然陈某称其给付王砚菲父亲的2万元是其作为锦峰公司股东身份代锦峰公司支付的，但根据锦峰公司提供的银行对账单、银行付款回单来看，系高芳转账给王炜的2万元，用途为借款。从该组证据中反映不出是锦峰公司退还王砚菲购房款的事实，且陈某又是另一公司的领导，而该银行对账单、银行付款回单又一直保管在另一公司的会计手中，王砚菲亦不认可该笔款与本案有关，故就陈某支付给王砚菲父亲王炜的2万元陈某可另案解决，本案中不宜认定该2万元是陈某代锦峰公司支付的退购房款和购车位款。故锦峰公司该项上诉理由不能成立。关于锦峰公司上诉请求按照同期同类银行贷款利率支付王砚菲利息的问题，锦峰公司与王砚菲签订协议后，王砚菲按照双方所签协议全面履行了自己的义务，而锦峰公司却未按约定进行开发建设，致使双方所签协议目的不能实现。在此情况下，王砚菲向锦峰公司索要购房款、购车位款，但锦峰公司仅支付6万元后就再未退还过王砚菲所交纳的款项。从2012年双方签订协议至今，锦峰公司不但违约不建设房屋，而且不能在购房人主张退款时积极履行退款义务，致使王砚菲至今得不到其交纳的大部分购房款、购车位款，由此给王砚菲造成的损失锦峰公司理应承担赔偿责任，一审法院判决锦峰公司以交纳房款、车位款为基数承担月息1.5%的违约责任并无不妥。至于锦峰公司所述其他与王砚菲相同案情的案件均判决退还房款、车位款及相应的同期银行贷款利息的理由，锦峰公司所举另案购房人要求锦峰公司退还购房款、购车位款及承担利息损失的民事判决中，另案购房人的诉讼请求本身就要求按同期银行贷款利率支付利息，该另案判决作出的时间也相对较早，故其他案件的案情与本案并不完全相同，锦峰公司的该项上诉理由不能成立。另外，关于锦峰公司上诉中提及的锦峰公司在开发本案房屋所涉的房地产项目中，遇到市场萎靡、政府整顿等不可抗力的理由，并无证据佐证，上述情形也不属不可抗力，且锦峰公司至今都未进行开发建设，故其该项上诉理由亦不能成立。综上所述，锦峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5611元，由内蒙古锦峰置业有限公司负担。再审查明的事实与一、二审认定的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：锦峰公司应退还王砚菲购房款、车位预付款的数额及利息如何计算。锦峰公司与王砚菲签订的《团购职工住宅内部认购协议书》和《“金珠·玫瑰园”住宅小区车位内部认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。王砚菲支付购房款464400元，车位预付款50000元，锦峰公司亦出具收据，对付款事实予以认可。锦峰公司已退还的60000元购房款，应从已支付购房款中扣减，锦峰公司仍需返还购房款和车位款454400元。因锦峰置业公司至今未开工建设，导致合同目的无法实现，故王砚菲请求解除《团购职工住宅内部认购协议书》、《“金珠·玫瑰园”住宅小区车位内部认购协议书》及退还已付款项的诉讼请求，应予以支持。对于王砚菲主张利息的诉讼请求，由于锦峰公司未按期交付房屋，导致合同解除，王砚菲已支付款项的利息损失客观存在，故其请求支付利息的诉讼请求予以支持。关于利息的计算问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，结合一审法院与本案相同的100多件案件利息损失的认定，应以未退还的购房款、车位款总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于陈有平向王砚菲的父亲王炜支付2万元的认定问题，锦峰公司称系退还的购房款，王炜称该2万元不是退还的购房款，与本案无关，故不能由此认定陈有平是代锦峰公司退还王砚菲购房款的事实，陈有平支付给王砚菲父亲王炜的2万元可另案解决。关于锦峰公司在开发本案房屋所涉的房地产项目中，遇到市场萎靡、政府整顿等不可抗力的理由，并无证据佐证，上述情形也不属不可抗力，且锦峰公司至今都未进行开发建设，故其该项再审理由不能成立。综上所述，锦峰置业公司的再审请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民终841号民事判决和呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初5927号民事判决。二、解除王砚菲与内蒙古锦峰置业有限公司签订的《团购职工住宅内部认购协议书》、《“金珠·玫瑰园”住宅小区车位内部认购协议书》。三、内蒙古锦峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还王砚菲购房款及车位款454400元，并支付利息（以454400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2012年12月20日起至实际付清之日止。）一审案件受理费13264元，由内蒙古锦峰置业有限公司负担12186元，由王砚菲负担1078元，二审案件受理费5611元，由内蒙古锦峰置业有限公司负担。审判长 张 晓 农审判员 敖  德审判员 娜仁图雅二〇一九年九月二十六日书记员 萨 如 拉