重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民终1377号上诉人（原审被告）：龚文兵，男，1971年2月5日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：杨国权，重庆市垫江县周嘉法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：熊状，男，1975年3月12日出生，汉族，居民，住重庆市渝**。被上诉人（原审原告）：冯均（熊状之妻），1977年7月2日出生，汉族，居民，住重庆市巴**。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：邓华，重庆欣凯律师事务所律师。上诉人龚文兵因与被上诉人熊状、冯均租赁合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2019）渝0231民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人龚文兵及其委托诉讼代理人杨国权，被上诉人熊状、冯均共同委托的诉讼代理人邓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚文兵上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项。事实和理由：2019年2月1日，上诉人已将货物腾空，并将腾空照片发送给熊状，案涉租赁物已返还，一审判决第一项在判决前已履行完毕，应予撤销。此外，租赁合同中载明的面积为526.17平方米，经实际测量的面积为486.78平方米，应按实际测量的面积计算租赁费。2014年5月18日至2017年12月30日，被上诉人多收取租金25398元，应在本案中予以抵扣。此外，上诉人对租赁物装修花费30万元，也应在本案中予以抵扣（二审期间，上诉人撤回了对30万元装修费在本案中予以抵扣的主张）。熊状、冯均辩称：上诉人的上诉请求及理由均不成立。熊状、冯均向一审法院起诉请求：1.龚文兵立即返还租赁物；2.龚文兵立即支付熊状、冯均辩称2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金94680元、违约金30000元、律师费5000元，共计129680元；3.龚文兵从2019年1月1日起按每天259.397元的标准支付实际占用房屋期间的占用费至交还租赁物时止。一审法院查明事实：2017年12月28日，冯均与龚文兵签订房屋租赁合同书，约定冯均将登记在其名下的垫江县桂溪镇桂东大道渝东建材市场第2幢2层1号商场中的526.17平方米出租给龚文兵使用，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，租金每年94680元；此外，双方还约定违约方应当向守约方支付违约金30000元，并承担守约方因对方违约所支出的差旅费、诉讼费、取证费、律师费等。2018年4月23日，重庆市垫江县人民法院受理熊状、冯均与龚文兵（2018）渝0231民初1699号租赁合同纠纷一案，经调解龚文兵自愿向熊状、冯均支付2017年的租金34680元、诉讼代理费5000元，熊状、冯均自愿放弃其它诉讼请求。龚文兵曾在2019年1月10日与熊状、冯均就房屋面积及租金支付、续租事宜进行协商，但未达成一致意见。另查明，熊状与冯均于2004年2月19日登记结婚。熊状于2019年3月5日与重庆欣凯律师事务所签订法律事务委托合同，该律师事务所指派邓华律师为其本案代理人；同日重庆欣凯律师事务所向熊状开具5000元的鉴证咨询服务、诉讼代理费发票一份。再查明，经现场勘验测量，熊状实际使用租赁物的建筑面积约为486.78平方米，与合同约定的526.17平方米相差约39.39平方米。一审法院认为：公民的合法权益应受法律的平等保护。冯均与龚文兵协商一致后签订房屋租赁合同书，在合同签订后双方当事人均应按照合同的约定履行义务。冯均系其与龚文兵租赁关系的出租人，应当向龚文兵交付符合合同约定面积及用途的租赁物，龚文兵作为租赁关系的承租人应当及时支付租金并保证租赁物的合理用途。冯均与龚文兵在合同中约定租赁物的面积为526.17平方米，但经现场勘验测量龚文兵使用租赁物的面积约为486.78平方米，与合同约定的面积相差约39.39平方米，因此龚文兵应当按照实际使用租赁物的面积向冯均支付租金。冯均与龚文兵在合同中未约定租金的支付时间，按照《中华人民共和国合同法》第二百六十二条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，龚文兵应当在2018年12月31日支付租赁期间的租金。冯均与龚文兵约定的租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，熊状、冯均未提供证据证明其向人民法院提起诉讼前曾就龚文兵继续使用租赁物提出过异议，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，在合同约定的租赁期间届满后，冯均与龚文兵之间租赁合同继续有效，租赁期间为不定期。熊状、冯均请求龚文兵返还租赁物，系欲解除其与龚文兵租赁关系的意思表示；龚文兵在诉讼中称其于2019年1月30日腾空租赁物，曾通知熊状接收，亦系具有解除租赁合同的意思表示，但双方均未提供证据证明就合同解除达成过一致意见；按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，冯均与龚文兵的租赁合同应予解除，龚文兵应在租赁合同解除后及时将租赁物返还冯均；一审法院在受理后于2019年1月28日向龚文兵送达了起诉状副本等诉讼材料，在双方当事人均未提供证据证明双方已对合同解除时间达成一致的情形下，冯均与龚文兵的租赁合同应于2019年1月28日解除；龚文兵辩称其在2019年1月30日已腾空租赁物并通知熊状接收，但未提供证据予以证明，租赁期间内租赁物由龚文兵占有、使用，其应当提供熊状、冯均在收到通知后怠于接收租赁物或已将租赁物交付的证据予以证明，否则将承担不利的法律后果，因此一审法院认为龚文兵仍继续占有、使用租赁物至今，对熊状、冯均请求龚文兵返还租赁物的诉讼请求予以支持；熊状、冯均称曾于2019年1月1日通知龚文兵解除合同，但未提供证据予以证明，故对熊状、冯均的该项诉讼主张不予采纳。冯均与龚文兵约定的租金标准为每年94680元，因此龚文兵按实际使用486.78平方米的租赁物应当支付租赁期间内的租金（2018年1月1日至2018年12月31日）约为87592.1元（94680元÷526.17平方米×486.78平方米）。冯均与龚文兵的租赁合同于2019年1月28日解除，龚文兵应当在合同解除时向熊状、冯均支付不定期租赁期间的租金，因此龚文兵应当按每天239.99元（94680元÷526.17平方米÷365天×486.78平方米）的标准向熊状、冯均支付该期间的租金；龚文兵在合同解除后仍继续占有、使用租赁物，应当按照前述租金标准向熊状、冯均支付占用租赁物期间的占用费，熊状、冯均要求龚文兵在返还租赁物时与占用费一同付清，系其对自己权利的处分，予以准许，对熊状、冯均要求龚文兵从2019年1月1日起按每天239.99元的标准支付租金及占用费至返还租赁物时止的诉讼请求予以支持。冯均未向龚文兵交付符合合同约定面积的租赁物，龚文兵亦未及时向熊状、冯均支付租金，双方在履行合同中均存在过错；纵观本案，龚文兵称其拒付租金系冯均向其交付的租赁物面积不符合合同约定，从理智和法制角度而言，龚文兵大可在租赁期限届满时按照其认可的租赁物面积先行向熊状、冯均支付该部分租金，有争议部分的租金可通过协商或者诉讼方式解决，而不是盲目拒付，因此结合龚文兵曾迟延支付租金涉诉的实际情形，本案纠纷的起因固然是因为冯均交付的租赁物面积不足导致，但龚文兵的不当应对亦是双方矛盾加大的主要原因，故在双方均未提供证据证明存在其它损失的情形下，双方的过错责任相当，均不向对方承担违约责任和其它费用。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：1.龚文兵在判决生效后立即将垫江县桂溪镇桂东大道渝东建材市场第2幢2层1号商场约486.78平方米返还冯均；2.龚文兵在判决生效后十日内支付熊状、冯均租金（2018年1月1日至2018年12月31日）87592.1元，并从2019年1月1日起按每天239.99元的标准向熊状、冯均支付租金、占用费至返还租赁物之日止；3.驳回熊状、冯均的其它诉讼请求。一审案件受理费减半收取1447元，由熊状、冯均负担469.63元，由龚文兵负担977.37元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龚文兵举示了其与熊状的短信记录和微信聊天记录，拟证明其已于2019年1月30日将案涉租赁房屋腾退，并于2019年2月1日上午将腾退后的房屋照片发给熊状，并告知房屋已腾退。熊状对该证据的真实性不予认可，认为达不到证明目的。本院认为，上诉证据能够反映房屋腾退后的情况、龚文兵告知熊状房屋已腾退的时间，以及熊状收到告知信息的时间，能够达到证明房屋已腾退的目的，予以采信。熊状、冯均举示了龚文兵与重庆市攀高房地产开发有限责任公司于2014年6月12日签订的《渝东建材综合市场商场租赁合同》复印件一份，拟证明一审法院勘验的面积有误。龚文兵认为合同系复印件，对证据的真实性不予认可。本院认为，该证据系复印件，真实性无法确认。本院二审查明：案涉租赁物属于综合商场中的开放式商铺的一部分。龚文兵已于2019年2月1日将案涉房屋腾空，并告知了熊状。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉租赁物是否已返还，多收取的租金25398元在本案是否予以抵扣。现评述如下：《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同约定的租赁期为2018年1月1日至2018年12月31日，期满后双方并未达成续租的合意，按合同约定龚文兵应搬离并支付租金，冯均有权收回该房屋。2019年2月1日，龚文兵告知熊状房屋已腾退，并将腾退后的照片发送给熊状。收到信息后熊状、冯均并未接收房屋，房屋空置至今。熊状、冯均辩称龚文兵未交付钥匙或出示熊状、冯均接收房屋的收条，不能证明房屋已归还。本院认为，熊状、冯均出租给龚文兵的房屋商场中的开放空间，并无钥匙可交付，考虑到双方因纠纷已陷入僵局，龚文兵客观上无法取得熊状、冯均出具的收条，故认定龚文兵在2019年2月1日已将房屋腾空并明确告知交还熊状、冯均，因此熊状、冯均主张返还房屋的请求不再予以支持。熊状、冯均在收到龚文兵已腾退房屋的信息后，并未及时对房屋进行接收管业，导致房屋空置至今，根据《中华人民共和国合同法》一百一十九条之规定，2019年2月1日以后，房屋空置的损失应由熊状、冯均自行承担。双方在签订租赁合同前，对租赁物的现状均应有明确的了解，双方在合同中虽然载明了租赁房屋的具体面积，但并未明确约定要按每平方米为单价，按实际面积计算租金，而是针对所涉租赁物出租时的现状整体按年计收租金。因此，一审按实际勘验面积所得出的每平方米单价计算租金，本属不当。但鉴于该租金实际低于双方约定租金，在一审法院依据该单价确定尚欠租金后，熊状、冯均对此未提起上诉，视为其对自身权利的处分，本院对此不作调整。但龚文兵再主张应据此单价调整计算原来已付的租金，并认为多付需抵扣，其理由不成立。综上，龚文兵的上诉请求部分成立，予以支持。本案因龚文兵在二审中举示新证据导致案件事实发生变化而改判。依照《中华人民共和国合同法》一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下：一、维持重庆市垫江县人民法院（2019）渝0231民初333号民事判决第三项。二、撤销重庆市垫江县人民法院（2019）渝0231民初333号民事判决第一项。三、变更重庆市垫江县人民法院（2019）渝0231民初333号民事判决第二项为：龚文兵在本判决生效后十日内支付熊状、冯均租金（2018年1月1日至2018年12月31日）87592.1元，并从2019年1月1日至2019年2月1日至，按每天239.99元的标准向熊状、冯均支付占用费7439.69元（239.99元×31天）。一审案件受理费1447元，由熊状、冯均负担469.63元，由龚文兵负担977.37元。二审案件受理费1446.80元，由龚文兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈雪梅审 判 员 项江陵审 判 员 郭玉梅二〇一九年九月二十六日法官助理 邬昌杰书 记 员 郭 佳