广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1122民初355号 原告：潘晓兰，女，1974年1月9日出生，瑶族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人：覃华刚，广西覃华刚律师事务所律师。 被告：黄萍，女，1971年11月23日出生，汉族，户籍地广西钟山县，现住广西钟山县。 被告：黄千紫，女，2000年3月17日出生，汉族，户籍地广西钟山县，现住广西钟山县。 被告：黄千蓝，女，1992年8月20日出生，汉族，住广西钟山县。 原告潘晓兰与被告黄萍、黄千紫、黄千蓝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘晓兰及其委托诉讼代理人覃华刚到庭参加诉讼，被告黄萍、黄千紫、黄千蓝经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘晓兰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与黄道辉于2010年4月23日签订的《房地产转让协议》有效。2.确认原告自合同生效之日起拥有土地证号010017352-7及房屋的产权。3.判令三被告继续履行房屋买卖合同义务，协助原告办理不动产变更手续，过户费用由原告承担。4.原告支付房款155,000元，房款可提存于法院用于清偿剩余房款。事实和理由：2010年4月23日，原告与被告的亲属黄道辉就位于钟山县北侧的房地产在建房屋[土地证号：钟国用2010第266号后因遗失更换为钟国用2010第644号，使用面积72㎡，准建证号（钟山）城规管私建字第451122201000027号]达成《房地产转让协议》，该房屋面积为290㎡，双方约定总价为450,000元。原告在签署协议书时交房款160,000元，余款在给原告办理好房产证和土地证后20天付清。在办理土地证、房产证期间，原告可以先行装修入住和使用该房屋。原告于2010年4月24日交房款160,000元。在2012年4月1日，原告以安装水电为由交房款5,000元。原告于2013年2月7日安装水电开户并正常入住至今，原告多次催促被告的亲属黄道辉协助办理房地产过户手续未果。黄道辉以需要办证费用为由分别于2014年10月1日收取房款100,000元、2016年7月12日收取房款30,000元，但总是以土地证遗失没有补办或者没有时间，推迟协助办理过户手续。原告一共支付房款295,000元，余款155,000元未支付。2018年12月，黄道辉以办证为由从原告处拿回土地证，并办理了不动产登记证，原告要求黄道辉履行协议办理房产过户手续，但他还是以其他理由推脱。2019年1月，黄道辉不幸因病过世。原告为履行协议找到被告协商未果，原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交的证据： 1.人口信息单，证实黄道辉于2019年1月3日因病死亡。2019年1月14日，被注销户口。 2.《房地产转让协议》1份,证实在2010年4月23日,原告与被告的亲属黄道辉就位于钟山县北环西路北侧的房地产在建房屋[土地证号:钟国用2010第266号,后因遗失更换为钟国用2010第644号,使用面积72㎡,准建证号(钟山)城规管建字第451122201000027号]建筑面积290㎡,总价450,000元。原告在签署协议时交房款160,000元，余款在给原告办理好房产证和土地证后20天付清。 3.土地使用权证，证实涉案土地的证号为钟国用2010第266号，后因遗失更换为钟国用2010第644号,使用面积72㎡。 4.收款收据，证实原告于2010年4月24日交房款160,000元。2012年4月1日，原告以安装水电名义交房款5,000元。黄道辉以办证需要费用名义分别于2014年10月1日收取房款100,000元，2016年7月12日收取房款30,000元，原告一共支付房款295,000元。 5.安装水电的收款收据，证实原告于2013年2月7日安装水电后入住至今。 6.照片，证实原告于2013年2月7日安装水电后入住至今，照片中为二楼室内的家具和原告的家人居住的事实。 7.结婚证复印件，证实原告的丈夫黄师兴的情况。 8.不动产权属登记信息查询结果证明，证实涉案的不动产证号为桂（2018）钟山县不动产权第0000987号，具备过户条件，目前被人民法院因其他案件查封。案号为（2019）桂1122民初8号。 9.代收缴电费协议及电费收据，证实2014年12月25日潘晓兰与电力公司通过银行收取电费，原告已经入住。 10.支付装修费用的收款收据，证实原告于2010年4月24日开始装修使用支付的项目和费用。 11.房租租赁合同，证实原告实际入住管理。2014年2月28日，原告将一楼门面出租给李伟华使用。 被告黄萍、黄千紫、黄千蓝书面答辩，黄道辉无权转让被告黄萍与黄道辉夫妻的共同财产，因此，原告与黄道辉签订的《房地产转让协议》无效。三被告愿意退回原告的本金，并按银行贷款利率向其支付利息。三被告放弃继承黄道辉的遗产。原告已经使用和出租该房屋并取得一定的收益，原告提出的过高要求不能被法院支持。综上所述，原告的诉讼请求无理，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告围绕诉讼请求提交的证据： 不动产权证，证实不动产权证登记证号为桂（2018）钟山县不动产权第0000987号，权利人黄道辉、黄萍。办证日期2018年12月25日。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，被告有答辩、举证、质证等权利，本案被告本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其已放弃举证、质证等权利，原告提交的人口信息单、《房地产转让协议》、土地使用权证复印件、2010年4月24日黄道辉书写的收款收据、不动产权属登记信息查询结果证明、《房屋租赁合同》与本案有关联性，对以上证据的真实性，本院予以确认。对被告提交的不动产权证的真实性，原告无异议，本院予以确认。 对原告提交安装水电开户的收款收据、照片、结婚证复印件、代收缴协议及电费收据、支付装修费用的收款收据与本案无关联性，不作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年4月23日，黄道辉（已死亡）与潘晓兰签订一份《房地产转让协议》，该协议主要内容：“甲方黄道辉，乙方潘晓兰。甲方将位于钟山县北侧的房地产转让给乙方，土地使用权证号为钟国用（2010）第266号，地号为010017352-7号，土地使用权面积为72㎡，准建证号为（钟山）城规管私建字第451122201000027号，准建面积为290㎡。转让价格450,000元。乙方在签订协议时交款160,000元给甲方，余款在给乙方办好房产证及土地证后20天付清。办理房产证、土地证及准建证的过户费用由乙方负担。在办理土地证、准建证期间，乙方可以先行装修入住和使用该房屋。签订协议后，在办理土地证过户之前，双方自愿的情况下可协商取消本协议，甲方在半个月内退还乙方已交款项及同期银行存款利息，利息从签订协议之日起计算。甲、乙双方签订协议后生效。甲方黄道辉、乙方潘晓兰签名按手印”。2010年4月24日，原告支付黄道辉房款160,000元，2012年4月1日，原告以安装水电为由支付黄道辉房款5,000元，2014年10月1日，原告支付黄道辉房款100,000元，2016年7月12日，原告支付黄道辉房款30,000元，以上合计295,000元。2010年7月20日，钟山县人民政府颁发钟国用（2010）第644遗失补发，土地使用权人为黄道辉，房屋坐落钟山县县北侧，地号010017352-7，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为出让，使用面积为72㎡。原告与黄道辉未办理涉案房地产过户手续。2014年2月28日，原告将讼争房屋出租给李伟华。2019年1月3日，黄道辉死亡。2019年1月8日，钟山县人民法院因另案债权人的申请查封位于钟山县北侧的国有土地使用权[国有土地使用权证号：钟国用（2010）第644遗失补发号，土地使用权面积72㎡]。 另查明，黄道辉、黄萍于2018年12月25日取得涉案房地产的不动产权证，证号为桂（2018）钟山县不动产权第0000987号。 再查明，1999年2月1日，黄道辉与被告黄萍到民政局办理结婚登记手续。被告黄千紫是黄道辉的女儿，黄千蓝是黄道辉的继女。在诉讼中，被告黄萍、黄千蓝、黄千紫放弃继承黄道辉的遗产。 本院认为，一、关于黄道辉与原告于2010年4月23日签订的《房地产转让协议》是否有效的问题。黄道辉与原告于2010年4月23日签订的《房地产转让协议》中约定黄道辉将钟山县北侧的房地产转让给原告，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该《房地产转让协议》所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立转让房地产的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债权法上的约束力。原告、黄道辉在平等自愿基础上签订的《房地产转让协议》是双方当事人的真实意思表示，属有效合同。经审理查明，本案涉案房屋原告已于2016年7月2日前分四期支付黄道辉购房款295,000元，黄道辉均书写收据交给原告收执，足以证实黄道辉向原告转让房地产的真实性。故原告要求确认原告与黄道辉签订的《房地产转让协议》有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。二、关于被告黄萍以黄道辉无权处分夫妻共同财产为由主张协议无效的问题。本院认为，被告黄萍主要认为黄道辉未经其同意无权处分夫妻共同财产，故认为黄道辉与原告于2010年4月23日签订的《房地产转让协议》无效，被告黄萍未能提供证据证实原告存在恶意，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，再根据《中华人民共和国物权法》第十五条对物权变动和合同效力区别对待的规定可知，本案中，黄道辉与原告签订的《房地产转让协议》时，出卖人在缔约时对标物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。故被告黄萍以黄道辉无权处分主张合同无效的意见，无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款的规定，具有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的合同，应属无效。由于黄萍未能提供证据证实黄道辉与原告签订的《房地产转让协议》具有以上法律规定的情形，根据查明的事实，该房屋的国有土地使用权证仅登记在黄道辉一人名下，原告作为相对人也无从知晓是否有其他共有权人。而且，转让房地产并收取房款这样重大的家庭事项，作为妻子的黄萍称不知情不符合常理。另外，原告管理涉诉房屋时间较长，而居住在附近的被告黄萍亦未提出任何异议，故被告黄萍主张《房地产转让协议》无效的理由不成立，本院不予采纳。三、关于是否确认原告自合同生效之日 起拥有土地证号010017352-××1房屋的产权、是否将未支付的房款提存至法院账户的问题。关于三被告是否继续履行房屋买卖合同义务、是否协助原告办理不动产变更手续的问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告与黄道辉虽然已签订《房地产转让协议》，但未办理房地产过户手续，涉案房地产仍归黄道辉、黄萍所有。案外人申请财产保全，涉案房屋目前处于司法查封的状态，原告要求确认原告自合同生效之日起拥有土地证号010017352-××1房屋的产权、要求被告继续履行合同，并协助办理过户手续、将未支付的房款提存至法院账户，存在客观履行不能的情形，因此，对原告主张确认原告自合同生效之日起拥有土地证号010017352-××1及房屋的产权、三被告继续履行房屋买卖合同义务、协助原告办理不动产变更手续及将未支付的房款提存至法院账户的诉讼请求，本院不予支持。 被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认黄道辉与原告潘晓兰于2010年4月23日签订的《房地产转让协议》有效； 二、驳回原告潘晓兰的其他诉讼请求。 案件受理费3,400元（原告潘晓兰已预交），由原告潘晓兰负担3,300元，被告黄萍负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  邹智利 审 判 员  黄 蕾 人民陪审员  钟敬礼 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  杨 晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。