江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终3085号上诉人(原审被告)：谢胜峰，男，1967年12月25日生，汉族，个体工商户，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：薛含，江苏苏锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙春旭，男，1971年10月18日生，汉族，个体工商户，住江苏省无锡市滨湖区。上诉人谢胜峰因与被上诉人孙春旭房屋租赁合同纠纷，不服江苏省丰县人民法院(2018)苏0321民初7208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢胜峰的委托诉讼代理人薛含，被上诉人孙春旭到庭接受询问。本案现已审理终结。谢胜峰上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回孙春旭的诉讼请求或发回重审。二、一、二审费用由孙春旭承担。事实与理由：一、一审法院遗漏了必要共同诉讼参与人，程序违法。根据2009年7月23日谢胜峰与徐州市安福房地产开发有限公司(简称安福公司)签订的《房屋租赁协议》、孙春旭提供的房产证，安福小区M1-1-105、M1-1-106、M1-1-110房屋登记所有权人为孙春旭、李梅，安福小区Ml-1-107、M1-1-108、Ml-1-109房屋产权登记在孙春旭名下，因孙春旭、李梅购买了安福公司出租给谢胜峰的涉案房产，故孙春旭、李梅共同作为出租人继续履行与谢胜峰之间的租赁合同义务。李梅与孙春旭是夫妻关系，上述6处涉案房产系孙春旭与李梅夫妻共有财产，故该房产的出租人应为孙春旭和李梅。对共有财产及共有权利提起诉讼，应当由共有权人作为共同诉讼人，除非李梅明确放弃实体权利，否则应当追加李梅为共同原告。而一审法院仅就李梅是否同意由孙春旭处分涉案房屋租赁相关权益进行询问，在李梅未明确放弃实体权利的情况下，未追加李梅为共同原告，径行审理判决系程序错误。另外，李梅起诉孙春旭离婚案件尚在审理中，法院对双方的婚姻关系及产权归属尚未判决，本案租赁合同中出租主体的确定需以孙春旭与李梅离婚案件为基础，一审法院应当对案件中止审理。二、谢胜峰没有逾期支付租金，并未构成根本违约。第一，涉案租赁物107号、108号、109号，因孙春旭未偿还欠款被徐州市泉山区人民法院司法查封，拍卖。徐州市泉山区人民法院于2018年7月、8月向谢胜峰发布强制腾房公告，要求谢胜峰在公告发布15日内从涉案房屋中迁出。至此，谢胜峰已经失去依照合同占有使用房屋的权利，涉案租赁合同因法律事由而无法履行。第二，涉案租赁物租金收益于2018年5月23日被无锡市锡山区人民法院冻结，谢胜峰丧失了向孙春旭支付租金的条件。因孙春旭自身债务处理，影响到本案租赁合同的履行，谢胜峰未支付租金的责任应当由孙春旭承担。不管是基于合同亦或基于法律规定，谢胜峰均享有暂停支付租金的权利。第三，法院认定谢胜峰根本违约的事实应当以诉讼之前已经发生的事实为依据。根据一审查明的事实，谢胜峰在本案一审2018年11月5日立案之前并不存在逾期支付行为，一审法院据以认定谢胜峰违约的理由是谢胜峰未在无锡市锡山区人民法院解除查封通知书下达一个月向孙春旭支付第二年度租金。一审法院延长了审限，导致谢胜峰接到一审判决时已经超过支付租金的期限，已经构成合同约定的根本违约。综上，谢胜峰因特殊情况无法正常履行支付租金义务。三、一审法院判决谢胜峰支付自2018年11月21日至实际交付之日的租金错误。第一，涉案租赁合同并不具备解除条件，谢胜峰应当在支付障碍消除，孙春旭向谢胜峰通知不安履行抗辩权的事由消失后，在合理期限内向孙春旭支付2018年11月21日至2019年11月20日租金。第二，即便租赁合同已经解除，谢胜峰应当向孙春旭支付租金的期限也应当是自2018年11月21日至合同解除之日，并非至实际交付之日。第三，合同解除后，孙春旭与谢胜峰之间已不存在租赁合同关系，孙春旭无权继续向谢胜峰主张租金收益。四、一审法院判定谢胜峰按照年度租金总额的1%支付违约金，没有合同和法律依据。涉案租赁合同中对解除合同未约定违约金。孙春旭对违约金部分的诉讼请求是要求按照每天872元，自2018年11月21日起计算至房屋实际归还之日止，孙春旭未明确违约金请求是基于解除合同还是逾期支付。一审法院在未要求孙春旭明确诉讼请求亦未进行法庭释明的情况下，径行依职权按照年度租金总额的1%判决违约金。一审法院在当事人未要求对违约金调低及改变违约金计算方式的情况下，依职权改变了孙春旭请求的违约金数额，且判定的违约金数额高于孙春旭的诉讼请求。一审判决既未遵照合同约定，又错误适用法律，侵犯谢胜峰的合法利益。五、谢胜峰租赁的孙春旭6间房产中，107号、108号、109房屋因谢胜峰欠付徐州市淮海农商银行金融借款，经徐州市泉山区人民法院裁定，该三间房产产权人已经归徐州市淮海农商银行所有，孙春旭无权向谢胜峰主张该三间房产的租金及相应的合同权益。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当。被上诉人孙春旭辩称：涉案租赁合同租赁期限是10年，从2009年11月20日至2019年11月20日，现租赁期限马上到期。谢胜峰未向孙春旭支付房屋租金，谢胜峰还将孙春旭部分房屋对外转租，自己收取租金。一审孙春旭同意调解，但谢胜峰说没钱，后调解失败。孙春旭向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除孙春旭、谢胜峰之间签订的房租租赁合同，谢胜峰立即将承租的房屋返还给孙春旭；2、判令谢胜峰支付租金，以每天2390元，自2018年11月21日起计算至房屋实际归还之日止；3、判令谢胜峰支付违约金，每天872元，自2018年11月21日起计算至房屋实际归还之日止。事实和理由：安福公司与谢胜峰于2009年7月23日签订房屋租赁合同一份，谢胜峰承租了位于丰县商铺，面积为3200平方米，租赁期限从2009年11月20日至2019年11月20日，共计10年。安福公司2011年4月14日将该处房产出售给孙春旭，由孙春旭继续履行该房屋租赁合同。现因谢胜峰自身原因，不能再继续履行最后一年的租赁合同，同时双方约定2018年至2019年的房租应在10月1日前足额交付，超期一个月孙春旭有权解除合同，谢胜峰未按期交付房租。一审法院查明：2009年7月23日，安福公司与谢胜峰签订房屋租赁合同一份，约定谢胜峰承租位于丰县商铺，用于经营丰县凯撒宫商务会馆，面积为3200平方米，租赁期限从2009年11月20日至2019年11月20日，共计10年，每年租金为62万元，从第四租赁年度开始，年租金每年按上年度的5%比例递增，每年度的10月1日前按时足额交付租金，并约定如不按约定足额交付租金，每逾期一日，按年租租金总额的1%向甲方支付违约金，若逾期交付租金超过一个月，甲方有权解除合同。2011年安福公司将谢胜峰承租的租赁物出卖给孙春旭，孙春旭取得了房屋所有权证，孙春旭、谢胜峰双方没有重新签订租赁合同，约定仍以安福公司与谢胜峰之间签订的租赁合同继续履行，谢胜峰承租的租赁物为丰县安福小区M1-1-105、M1-1-106、M1-1-107、M1-1-108、M1-1-109、M1-1-110号房屋。其中安福小区M1-1-107、M1-1-108、M1-1-109号房屋登记所有权人为孙春旭、李梅，孙春旭与李梅为夫妻关系。一审法院对李梅询问时，李梅明确表示同意由孙春旭对涉案房屋租赁问题进行处分，其不再作为原告主张权利。2018年5月23日，无锡市锡山区人民法院向丰县凯撒宫商务会馆送达执行裁定书和协助执行通知书，要求停止向孙春旭支付房屋租金5100000元，待支付条件成就，该院依法提取。2018年12月14日，无锡市锡山区人民法院解除了对该510万元租金的冻结。同时因孙春旭在徐州市泉山区人民法院有执行案件，该院依法于2018年对M1-1-107、M1-1-108、M1-1-109号房屋进行司法拍卖，但均流拍，至一审庭审结束时涉案房屋所有权人仍为孙春旭、李梅。谢胜峰按照双方约定支付租金至2018年11月20日，之后未再向孙春旭支付租金。一审法院认为：谢胜峰与安福公司之间签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，在安福公司将涉案租赁物出卖给孙春旭后，孙春旭、谢胜峰双方未再签订新的租赁合同，均表示按照原来的房屋租赁合同继续履行，故孙春旭、谢胜峰双方应按照原房屋租赁合同继续履行相应的义务，谢胜峰已按照合同约定支付2018年11月20日前的房屋租金。谢胜峰辩称涉案租赁物在徐州市泉山区人民法院被司法拍卖，孙春旭无权提起诉讼。一审法院认为，徐州市泉山区人民法院司法拍卖并未结束，涉案租赁物仍登记在孙春旭、李梅名下，该院亦未冻结租金收益，涉案租赁物仍可继续使用，同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故孙春旭有权要求谢胜峰继续履行原租赁合同，支付到期租金。2018年5月23日，无锡市锡山区人民法院向谢胜峰送达执行裁定书和协助执行通知书，要求停止向孙春旭支付房屋租金5100000元，此时谢胜峰有权拒绝继续向孙春旭支付房屋租金。2018年12月14日，无锡市锡山区人民法院解除了对该510万元租金的冻结，在解除冻结后，已具备了向孙春旭支付房屋租金的条件，故谢胜峰应按照合同约定及时向孙春旭支付下一年度租金。房屋租赁合同第四条约定谢胜峰应在2018年10月1日前支付下一年度租金，第十一条约定，若承租方逾期交付租金超过一个月，出租方有权解除合同，至2019年1月28日最后一次庭审时，已超过双方约定的一个月期限，谢胜峰仍未向孙春旭支付下一年度租金，孙春旭有权解除双方的租赁合同。故对孙春旭要求解除双方之间的房屋租赁合同的主张，予以支持。在合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中因谢胜峰违约逾期支付租金导致租赁合同解除，故孙春旭有权要求谢胜峰返还租赁物，并有权根据合同约定要求谢胜峰支付占用期间的租金。根据合同约定，初始年租金为62万元，年租金从第四年租赁年度开始，每年按上年度5%的比例递增，故2018年11月21日至2019年11月20日期间的租金应为872401元。孙春旭现要求谢胜峰以2390元每天的标准，从2018年11月21日起支付至房屋实际归还之日止的租金，孙春旭的该项主张符合双方的约定，予以支持。孙春旭又要求谢胜峰支付违约金，以872元每天，从2018年11月21日起计算至房屋实际返还之日止。一审法院认为，在租赁合同第十一条约定，如逾期按年度租金总额的1%支付违约金，年租金为872401元，故谢胜峰应向孙春旭支付违约金8724元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，一审法院判决：一、解除孙春旭与谢胜峰之间的房屋租赁合同；二、谢胜峰于判决发生法律效力之日起三十日内将丰县安福小区M1-1-105、M1-1-106、M1-1-107、M1-1-108、M1-1-109、M1-1-110号房屋返还给孙春旭；三、谢胜峰于判决发生法律效力之日起十日内，向孙春旭支付租金（从2018年11月21日起，以2390元每天计算至租赁物实际交付之日止），并支付违约金8724元；四、驳回孙春旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6262元，由谢胜峰负担。经双方当事人确认，本案二审审理焦点为：1、李梅是否本案必要共同诉讼当事人；2、谢胜峰是否存在违约行为，本案租赁合同是否应予解除；3、一审对相关租金和违约金的认定是否正确。4、谢胜峰有关孙春旭无权主张107号、108号、109号三间房屋所有权变动后租金的理由能否成立。二审中，谢胜峰提交徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311执2285号之一执行裁定书、协助执行通知书各一份（复印件）（2018）苏0311执2284号之二执行裁定书、协助执行通知书各一份（复印件）。证明涉案租赁物中的107号、109房产已于2019年2月18日由徐州市泉山区人民法院裁定归徐州淮海农村商业银行股份有限公司所有，孙春旭所持有的房证、土地证作废；108房产已于2018年12月7日归徐州淮海农村商业银行股份有限公司所有，孙春旭所持有的房证、土地证作废。证明孙春旭已无权向谢胜峰主张107号、108号、109号房产的相关租赁权益。孙春旭质证意见：证据的真实性认可，但证明房产产权归属的材料是不动产产权证明书，因涉及过户费用问题，徐州淮海农村商业银行目前没有做产权变更，我们双方也在洽谈由孙春旭出资购回的问题。如洽谈不好，淮海农村商业银行另案可以起诉孙春旭。在房屋拍卖过程中，有租赁协议，徐州淮海农村商业银行股份有限公司也知情。二审中，被上诉人孙春旭提交丰县不动产登记局2019年7月2日出具的《不动产产权产籍证明书》一份，证明涉案房产没有过户，产权人还是孙春旭。孙春旭和徐州淮海农村商业银行股份有限公司就孙春旭回购房屋问题还在协商过程中。谢胜峰质证意见：证据真实性认可，但不能证明孙春旭的证明观点。孙春旭因欠付徐州淮海农村商业银行股份有限公司的欠款，徐州淮海农村商业银行股份有限公司起诉至法院，经合法拍卖程序，最终以二拍价格折抵欠款，该事实孙春旭明知，法院也向孙春旭下达了协助执行通知书，涉案房产已归淮海农商银行所有。未办理形式上的产权变更，并不影响徐州淮海农村商业银行股份有限公司为涉案房产的实际所有人。本院认证意见：对孙春旭、谢胜峰提交的上述证据真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于李梅是否本案必要共同诉讼当事人问题李梅并未在涉案租赁合同上作为出租方签字，且一审时李梅到庭陈述，对孙春旭出面主张权利没有异议。在谢胜峰未履行合同义务时，孙春旭作为合同一方当事人有权以自己名义提起诉讼，主张相关权利。即使涉案房产为夫妻共同财产，孙春旭作为夫妻一方提起诉讼，并不违反法律规定。根据法律规定，夫妻双方在法律规定的范围内，均享有家事代理权。至于孙春旭、李梅之间关于财产及其租金权益的分割问题，可以在离婚诉讼中予以解决，或者通过其他诉讼的方式予以解决。李梅并非本案必要诉讼参与人。二、谢胜峰在本案租赁合同履行过程中是否存在违约行为，本案租赁合同是否应予解除问题孙春旭与谢胜峰签订的租赁协议约定，谢胜峰应于2018年10月1日前支付下一年度租金，如逾期交付租金超过一个月，出租方有权解除合同。经查明，在2018年12月14日无锡市锡山区人民法院解除对孙春旭租金冻结措施后，谢胜峰不存在其他正常交纳租金的障碍，但谢胜峰未按照合同约定缴纳租金。即使谢胜峰、孙春旭双方就涉案租赁合同是否解除、是否欠付租金处于诉讼过程中，但在租赁合同尚未解除的情况下，谢胜峰应按照合同约定的期限及时交纳欠付的租金，谢胜峰未向孙春旭支付到期的最后一年度租金，且已超过合同约定的一个月期限。谢胜峰的行为已构成违约，孙春旭有权解除合同。一审法院判决解除双方的租赁合同并无不当，本院予以支持。三、一审对相关租金和违约金的认定问题本案因谢胜峰违约逾期支付租金导致租赁合同解除，故孙春旭有权要求谢胜峰返还租赁物，并有权根据合同约定要求谢胜峰支付占用期间的租金。根据合同约定，初始年租金为62万元，年租金从第四年租赁年度开始，每年按上年度5%的比例递增，故2018年11月21日至2019年11月20日期间的租金应为872401元。孙春旭现要求谢胜峰以2390元每天的标准，从2018年11月21日起支付至房屋实际归还之日止的租金，孙春旭的该项主张符合双方的约定，予以支持。孙春旭要求谢胜峰支付违约金，以872元每天，从2018年11月21日起计算至房屋实际返还之日止。根据双方租赁合同第十一条约定，如逾期支付租金，按年度租金总额的1%支付违约金，最后一年度租金为872401元，故谢胜峰应向孙春旭支付违约金8724元。四、关于107号、108号、109号三间房屋租金问题根据孙春旭提交的《不动产产权产籍证明书》，涉案房屋产权尚未变动。鉴于房屋权利以产权登记为公示手段，故根据现有证据，孙春旭仍然有权出面主张向谢胜峰相关租金收益。至于孙春旭与徐州淮海农村商业银行股份有限公司之间的相关法律关系，可以另行处理。综上所述，上诉人谢胜峰的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12524元，由上诉人谢胜峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 苏 团审 判 员 胡元静二〇一九年九月二十九日法官助理 乔重杰书 记 员 杭恒宇