浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2331号上诉人（原审被告）：陈正华，男，1967年7月13日出生，汉族，住桐乡市。上诉人（原审被告）：汤林凤，女，1968年1月18日出生，汉族，住桐乡市。两上诉人共同委托诉讼代理人，朱大立，系陈正华、汤林凤女婿。被上诉人（原审原告）：汤学明，男，1972年8月3日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：谢惠琴，浙江合德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张惠宏，浙江合德律师事务所实习律师。上诉人陈正华、汤林凤因与被上诉汤学明所有权确认纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2019）浙0483民初1329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈正华、汤林凤上诉请求：撤销(2019)浙0483民初1329号民事判决，依法改判。事实与理由:（一）案涉房屋是陈正华、汤林凤三口之家的联建房，建造于1996年，该土地为集体所有，该房屋为家庭共有财产，非陈正华的个人财产，陈正华无权将该房屋转让给汤学明。但一审以汤林凤长期居住于同一幢楼，对陈正华出卖案涉501室房屋的情况应当知情不采纳陈正华、汤林凤的主张，以主观推断代替客观事实。如果陈正华、汤林凤将案涉房屋卖给汤学明，为什么1996年建造时不签订《建房协议》，要事隔5年之久进行补签并且该协议上无汤林凤的签名?如果陈正华、汤林凤将案涉房屋卖给汤学明，为什么在《建房协议》中约定如汤学明需要转让，陈正华在同等条件下享有优先权?如果陈正华、汤林凤将案涉房屋卖给汤学明，为什么汤学明居住的房屋屋顶在2013年发现渗水，要汤林凤叫人维修，费用由汤林凤承担?以上事实足以证明陈正华、汤林凤没有将案涉房屋卖给汤学明，因双方之间是亲戚关系，暂借于汤学明居住，如果汤学明不需要居住案涉房屋，该房屋只能退还给陈正华。（二）土地管理法第六十三条之规定：农村集体所有土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设;国务院1999年发布《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定:农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农村集体土地上建住宅;2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定:严禁城镇居民在农村购置宅基地建房。案涉房屋是村里规划给陈正华、汤林凤的农村建房，汤学明是一名公办老师，户籍在城镇，故其2001年12月30日与陈正华签订的《建房协议》违法上述规定，应属无效。（三）一审时，陈正华提出做产权证时，案涉房屋从集体土地变更为可转让土地，共支付了72815元土地出让金，陈正华要求汤学明承担土地出让金，但一审以陈正华、汤林凤未提起反诉而不作审理，做法不妥。汤学明辩称:（一）一审认定事实清楚。1.2001年汤学明与陈正华合作建房，约定汤学明出资45000元并取得案涉501室房屋产权。陈正华已收到上述45000元。房屋建成后汤学明一直居住在案涉501室房屋至今。陈正华、汤林凤夫妇也长期居住于同一幢楼。2.案涉房屋土地性质于2000年12月12日经桐乡市政府批准为国有(拨用)，于2002年11月18日经桐乡市国土资源局及桐乡市规划建设局同意变更为国有(出让)，后陈正华进行产权登记将22号楼房屋分割，第五楼房产取得单独产权。3.2013年房屋渗水影响的是整幢楼，由汤林凤维修也符合当初合作建房时的约定。至于陈正华、汤林凤暂借于汤学明居住的说法更是于理不符，1996年汤学明出资45000元，按当时房价足于购买一套100平方米的商品房。4.至于土地出让金问题，《建房协议》中已明确10000元是地皮费。（二）一审适用法律正确。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，案涉《建房协议》是有效的。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条的规定，汤学明有权要求陈正华、汤林凤协助汤学明将该房产过户至汤学明名下。汤学明向一审法院提出诉讼请求：确认桐乡市梧桐街道俞桥村庆丰北路22号5楼房产归汤学明所有，并要求陈正华、汤林凤协助汤学明将该房产过户至汤学明名下。一审法院认定事实：汤林凤和汤学明是姐弟关系。陈正华、汤林凤是夫妻关系。1996年间，因庆丰路拆迁，陈正华作为申请人，汤林凤和两人女儿陈燕（1992年出生）作为申请人家庭人员，在桐乡市申请建造五层楼房（申请宅基地面积180㎡，申请住房建筑面积110×5㎡），土地使用权为批准拨用。后陈正华、汤林凤建造了相应房屋，并在建造完成后长期居住。汤学明因该房屋共出资了45000元，并自1998年12月左右一直居住在上述房屋五楼。2001年12月30日，汤学明（乙方）和陈正华（甲方）签订《建房协议》一份，载明：经甲方同意，由乙方出资45000元（其中：35000元是建房费，10000元是地皮费）。于1997年12月底建成，坐落于，面积为110㎡。乙方享有房产权。如乙方需要转让，甲方在同等条件下享有优先权。经鉴定，上述协议中陈正华签名系其本人所签。后陈正华补交了土地出让金，办理了上述位于桐乡市房屋的产权登记。再之后，陈正华对前述房屋办理了分割登记，案涉的前述房屋5楼取得了单独产权，登记于陈正华名下，登记的产权地址为桐乡市501室（面积114.72㎡）。2012年间，汤林凤曾喊人修缮桐乡市房屋屋顶，并支付5000元修缮费用。审理过程中，案涉501室房屋产权进行了变更登记，权利人变更为陈正华和汤林凤，由两人共同共有，产权地址变更为桐乡市。另庭审中，汤学明表示愿意自行承担过户费用。一审法院认为，根据汤学明和陈正华2001年签订的《建房协议》，陈正华同意由汤学明出资45000元并取得案涉501室房屋产权。陈正华已收到上述45000元，而汤学明自1998年12月左右一直居住在案涉501室房屋。汤学明要求确认该房屋归其所有并要求陈正华、汤林凤协助过户，有事实和法律依据，予以支持。至于过户费用，由汤学明自行承担。陈正华辩称，该房屋系农村建房，是家庭共有财产，其无权转让，一审认为，虽然建房之初系以农村居民建房申请形式进行，但案涉房屋土地性质已进行了变更，并取得单独产权，且考虑到汤林凤和汤学明的姐弟关系，汤学明一直居住于案涉501室房屋、陈正华、汤林凤也长期居住于同一幢楼的事实，汤林凤对陈正华出卖案涉501室房屋的情况应当知情。对陈正华、汤林凤的该抗辩，不予采纳。至于陈正华、汤林凤主张案涉501室房屋仅系借给汤学明居住，《建房协议》系汤学明欺骗形成等，也缺乏证据证明，不予采信。另外，关于陈正华交纳的土地出让金，因其未提起反诉，可以由双方另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：位于桐乡市的不动产[权证号：浙（2019）桐乡市不动产权第0006436号]属汤学明所有，陈正华、汤林凤于判决生效之日起十日内协助将上述房屋产权登记于汤学明名下，过户费用由汤学明承担。一审案件受理费80元，减半收取40元，由汤学明负担。二审中，陈正华、汤林凤提供梧桐镇逾桥村解放门组征地遗留问题协调处理意见一份，用以证明签订《建房协议》时，土地性质是集体用地。汤学明质证认为，该证据是复印件，对其真实性有异议。本院认证认为，该证据是复印件，对其真实性不能确认，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。杨学明二审中未提供新的证据。本院认为，关于案涉房屋系汤学明借用还是出资建造并享有所有权的问题，陈正华、汤学明于2001年12月30日签订的《建房协议》明确约定系后者。陈正华、汤林凤上诉所称《建房协议》签订于建房5年后、该协议约定陈正华享有优先购买权以及汤林凤找人维修房屋漏水等事实均不足以推翻该协议关于“汤学明享有房产权”的约定。虽然该协议上无汤林凤的签名，但汤林凤系汤学明的姐姐，且双方长时间居住于一幢房屋，一审据此推断汤林凤知道陈正华签订《建房协议》、出售案涉房屋的事实，符合常理，并无不当。至于《建房协议》的效力问题，因案涉房屋土地性质已变更为国有用地，并取得单独产权，陈正华、汤林凤再以集体土地不能出让、农村住宅不得向城市居民出售等为由主张《建房协议》无效，于法无据，不应予以支持。另外关于土地出让金问题，需由陈正华、汤林凤一审中提出反诉，但其并未提出，一审未予审理是正确的。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈正华、汤林凤的上诉请求与理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈正华、汤林凤负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 王世好二〇一九年九月二十六日书记员 张叶娟