重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5645号上诉人(原审被告)：荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部，住所地重庆市荣昌区广顺街道檬梓桥街53号。法定代表人：薛德荣，主任。委托诉讼代理人：郗钱苹，重庆荣升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓福文，男，1969年11月11日生，汉族，住重庆市荣昌区。被上诉人（原审原告）：邓福志，男，1971年6月19日生，汉族，住重庆市荣昌区。二被上诉人委托诉讼代理人：刘志强，重庆秉诚律师事务所律师。上诉人荣昌县广顺镇综合贸易公司（以下简称“广顺贸易公司经营部”）经营部与被上诉人邓福志、邓福文房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院(2019)渝0153民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部上诉请求：1、请求二审法院依法撒销重庆市荣昌区人民法院(2019)渝0153民初1号民事判决书，并驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院认定合同相对方为广顺贸易公司经营部实属错误，一审法院在审理中查明，“我司于1989年经县社对公司进行整顿，公司定名为：荣昌县广顺综合贸易公司经营部”，也就是说，在1989年年底荣昌县广顺镇综合贸易公司就已经在法律上不符存在，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十二条第三款，法人或者其他组织依法终止后，行为人仍以其名义进行民事活动的。以行为人为当事人，故本案的合同的主体并非是荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部，而是薛德荣。二、荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部没有出售房屋的真实意思表示。从荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部的营业执照也不难看出，公司的经营范围为：针织品、纺织品、建筑五金、交电、糖果、糕点、罐头食品、非精酒饮料，干鲜果品、调味品、水泥专用设备及配件，其经营范围中，并未有房屋出售这一经营范围。被上诉人及行为人薛德荣均明确知道荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部无房屋出售这经营范围，因荣昌县广顺镇综合贸易公司从1984年成立到1989年直到2004年以前，从成立到辉煌，荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部均是从事百货销售。故上诉人并未有出售房屋的真实意思表示。三、民事法律行为需满足不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。合法的民事法律行为，从成立时便生效。但薛德荣与被上诉人之间签订的《协议》，签订时间2004年，一审也审理查明，在2004年之前，涉案房屋系没有办理房屋产权证。故在签订《协议》时，也违反了法律的规定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，第三十八条第六款之规定，下列房地产，不得转让：未依法登记领取权属证书的。也就是说，在签订当时就已经违反了城市房地产管理法的强制性规定。故应当从签订之日起就不具有法律效力。然而，一审法律确适用现在的法律去审判当时的民事法律行为，其实属适用法律错误。四、据《重庆市高级人民法院关于审理合同纠纷案件若干问题的指导意见》，不难看出，第一审人民法院对于当事人基于合同有效提起的诉讼，可以根据案件事实作出的认定进行释明：人民法院认定合同不成立的，告知当事人可以按缔约过失请求损害赔偿。故一审法院认定应当驳回被上诉人的全部诉讼请求。此外，对于主体的问题，根据永川区行政判决书2014永法行初字第00171号行政判决书和2015渝五中法行终字第00109号判决书，及荣昌区2016渝0153行初85号行政判决书及2016渝05行终477号行政判决书。171号及109号是对被上诉人土地使用权的撤销，该判决已生效,171号判决书查明了上诉人主体,109号查明事实与一审一致，本案一审查明的事实与该事实不一致，我们认为应以生效判决为准。85号及477号是对房屋产权证的撤销,85号判决查明的事实与171号查明的事实一致。本案审查明的事实与上述判决查明的事实不一致，应以生效判决为准。征地补偿协议书中补偿的位置是诉争房屋面积为180.34平方米，但是该房屋是无两证的，被上诉人提交的买卖合同中载明的面积为96平方米，标的物中还有未出售的面积。综上所述，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被上诉人邓福文、邓福志辩称，第一，交易的对象，案涉房屋，系上诉人所有，上诉人是房屋买卖协议的实际履行人，是上诉人以贸易公司的名义与被上诉人签订的合同，被上诉人系善意第三人，因此案涉合同的相对方是上诉人。第二，未取得房产证的房屋，可以签订买卖合同，只是不能及时办理手续，现实中的商品房就是典型的实例。上诉人提到的法律是管理性规定而非效力性规定。第三，上诉人与被上诉人于2004年5月25日签订的协议，载明的内容是96平方米左右而不是确定的96平方米。之所有是以96作为概数，是因为案涉房屋当时并未办理房屋产权证，上诉人自己都不清楚房屋的实际面积是多少。对于上诉人提交征地补偿协议真实性无异议，但是该协议涉及的本案的诉争标的的被征收人应当是被上诉人。该份证据与本案无关联性，不能达到上诉人的证明目的。一审判决认定的事实无误，行政判决撤销土地证和房产证是基于应转移登记而登记成了初始登记，另一个理由是在登记时应当公告而没有公告。所以，法院认为是程序违法而撤销。一审判决载明的理由就是上述其中一个理由。涉案房屋是属于被上诉人的，被上诉人完全有权利处置涉案房屋。签订合同的时候我方不清楚合经社与上诉人是什么关系，签订协议时是由上诉人的法定代表人薛德荣出面与被上诉人签订，其法定代表人也能代表上诉人。邓福文、邓福志向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告签订的买卖合同有效；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实如下：荣昌县广顺镇综合贸易公司（以下简称“广顺贸易公司”）于1985年1月9日经原荣昌县工商行政管理局核准登记准予开业，负责人为赖定烈,企业性质为集体所有，主管部门为原县联社。1989年3月20日，原县联社下发通知，同意各区综合贸易公司下设综合经营部。1989年11月，广顺镇红光商店合并到广顺贸易公司。同月，广顺贸易公司向原荣昌县广顺工商行政管理所提交申请，载明“我司于1989年经县社对公司进行整顿，公司定名为‘荣昌县广顺综合贸易公司经营部’……根据有关要求……特申请登记办理营业执照……”申请书申请单位处加盖有广顺贸易公司印章，法定代表人处盖有薛德荣印。经评估，广顺贸易公司有固定资产房屋12座，面积1565.1平方米。广顺贸易公司出具证明证实上述资产为广顺贸易公司经营部享有，并有主管部门原县联社签章核实。《荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部企业章程》第一段载明：“荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部的前身是‘广顺综合贸易公司和广顺红光店’……”。企业章程第二章第五条载明：“企业注册资金：肆拾壹萬壹仟玖佰贰拾元。其中固定资产：贰拾玖萬柒仟捌佰叁拾壹元，系企业自有房屋十二处，面积1565.1㎡……”。该企业章程加盖有原县联社印、广顺贸易公司印及薛德荣印。1990年3月9日，广顺贸易公司经营部经原荣昌县工商行政管理局核准开业，法定代表人为薛德荣，经营场所面积1565㎡，企业性质为集体所有，主管部门为原县联社。上述广顺综合贸易公司出资财产包括广顺镇顺河街32号的房屋。由于广顺综合贸易公司未取得该房屋的所有权证，该房屋成为广顺贸易公司经营部资产后亦未办理所有权证。2004年5月25日，甲方为荣昌县广顺镇综合贸易公司，乙方为邓福文、邓福志，双方签订了《关于出售广顺综合贸易公司房子的协议》（以下简称“《协议》”）。《协议》约定甲方将广顺综合贸易公司位于广顺镇顺河街32号的房屋售予乙方，房屋建筑面积96平方米左右，出售金额叁万元整，甲方协助乙方办理两证手续，办证费用双方协商。《协议》甲方处加盖有广顺贸易公司印章，乙方处有邓福志签字。协议签订后，原告分别于2005年6月8日、2007年11月18日、2008年3月20日分三次向薛德荣支付房款共计26000元，薛德荣分别出具了收条，并在最后一份收条中注明“其中肆仟元整（4000.00元）是未交房子的补偿，从办好两证到现在”。三份收条均加盖有广顺贸易公司印章，并有薛德荣签字。原告于2008年对诉争房屋进行了装修使用，并将房屋出租。《协议》签订后，二原告于2004年申请办理国有土地使用权证及房屋所有权证。荣昌县土房局将涉案房屋以初始土地登记的方式办理了土地登记，并为二原告办理了房屋所有权证。2014年后前述两证被人民法院生效判决予以了撤销，其中土地使用权证撤销的原因是本案讼争房屋为买卖继受取得，并非新建初始取得，因登记错误而被撤销；房屋所有权证因土地证被撤销，缺乏必要的要件，亦被撤销。现诉争房屋无权属登记证件。上述两证被撤销后，为获得诉争房屋权利，原告曾于2015年7月8日以广顺贸易公司经营部为被告向一审法院提起诉讼，后原告撤回该案起诉。该案诉讼过程中，被告广顺贸易公司经营部的法定代表人薛德荣于2017年3月8日到庭向一审法院陈述以下内容：1、广顺贸易公司经营部是以广顺贸易公司的名义与邓福文、邓福志签订房屋买卖合同。2、1989年改制以后，经营部一直对外使用广顺贸易公司的公章，直到2009年左右才交给县经济合作社。一审法院认为：原、被告双方因诉争房屋的签订主体及协议效力发生争议至本案诉讼，一审法院对双方争议分别评议如下：一、《协议》订立时诉争房屋处分权的归属。广顺贸易公司以其含诉争房屋在内的资产出资成为广顺贸易公司经营部的资产，广顺贸易公司经营部对此予以确认，且诉争房屋作为该集体所有制企业的资产亦得到相关主管部门核准，广顺贸易公司经营部对其拥有的资产享有处分权。二、《协议》相对方如何认定。本案诉争房屋系由广顺贸易公司通过出资行为成为广顺贸易公司经营部资产，广顺贸易公司经营部以广顺贸易公司名义与原告签订《协议》。一审法院认为，广顺贸易公司经营部以广顺贸易公司名义从事经营活动，二主体具有关联性，薛德荣同时作为广顺贸易公司及广顺贸易公司经营部的法定代表人的特殊身份，足以让交易相对人产生合理信赖，即其交易对象为房屋的所有权人。让相对人负有对贸易公司和经营部的区别进行实质审查的义务，对于相对人要求过于严苛，不利于保护交易安全，并且经营部成立后又一直使用贸易公司名称对外从事经营活动。同时，从原告占有使用房屋的情况，可以证实广顺贸易公司经营部履行了交房义务。另根据原告申请办理两证并作为诉争房屋产权登记权利人十余年的事实，虽该两证被依法撤销，但不能否认原告通过买卖取得诉争房屋的权利。因此，经营部是《协议》的实际履行人，经营部利用贸易公司名义从事的交易行为不产生交易主体为贸易公司的法律后果，可以认定《协议》的实际相对方为原告与广顺贸易公司经营部。被告抗辩广顺贸易公司的法定代表人为赖定烈，并非薛德荣。根据广顺贸易公司设立经营部时的申请书及经营部企业章程，均加盖广顺贸易公司印章，并由薛德荣作为法定代表人签字。据此，可以认定成立经营部时，赖定烈已不再履行广顺贸易公司法定代表人的职务，而由薛德荣履行相应职责，此情形也得到了主管部门原联社及工商管理部门的认可。故被告该项抗辩与事实不符，一审法院不予采信。被告抗辩薛德荣明知贸易公司在1989年11月改制，已经不存在的情况下，还以综合贸易公司的名义与原告签订买卖合同，其行为仅是个人行为。一审法院认为，广顺贸易公司申请成立广顺贸易公司经营部后，并无相关主管部门停用广顺贸易公司名称及公章的文件或公示，在此情况下，被告继续使用广顺贸易公司名称及公章对外从事经济活动具有一定基础及合理性。且被告法定代表人也证实了在经营部成立后，经营部一直对外使用广顺贸易公司的公章，直到2009年左右才交给县经济合作社。故被告该项抗辩与事实不符，一审法院不予采信。三、《协议》的效力认定。被告抗辩原告与薛德荣存在恶意串通的情形。根据有关法律规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案被告未举示充分证据证明原告与薛德荣存在恶意串通的情形，且原告购买诉争房屋支付了房款，并在长达10多年占有使用房屋的情况下，被告理应早已知晓房屋权利人变更的事实。另，被告亦未举示证据证实原告购买房屋时存在损害国家、集体或第三人利益的事实存在。被告该项抗辩缺乏事实根据，一审法院不予采信。综上，依法成立的合同受法律保护。原告邓福志、邓福文与被告荣昌县广顺综合贸易公司经营部于2004年5月25日签订的《关于出售广顺综合贸易公司房子的协议》合法有效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下：原告邓福文、邓福志与被告荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部于2004年5月25日签订的《关于出售广顺综合贸易公司房子的协议》合法有效。本案案件受理费550元、财产保全申请费5000元，共计5550元（原告已预付），由原告邓福文、邓福志负担。本院二审期间，上诉人广顺贸易公司经营部为证明其请求向二审法院提交《重庆市荣昌区国有土地上房屋征收房屋货币补偿协议书》一份，二审期间查明的其他事实与一审期间查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，关于上诉人与被上诉人因诉争房屋协议主体及协议效力的评议如下：首先，关于荣昌县广顺镇综合贸易公司与邓福文、邓福志于2004年5月25日签订的《关于出售广顺综合贸易公司房子的协议》（以下简称“《协议》”）订立时诉争房屋处分权的归属问题。一审法院认定诉争房屋系广顺贸易公司出资广顺贸易公司经营部的资产，且作为集体所有制企业资产得到相关主管部门核准，故广顺贸易公司经营部对该资产享有处分权。本院认为一审法院认定事实清楚，证据充分，应予以维持。其次，关于《协议》相对方的问题。一审法院认定《协议》的实际相对方为邓福志、邓福文与广顺贸易公司经营部。一审法院查明，2004年5月25日，荣昌县广顺镇综合贸易公司与邓福文、邓福志签订了《关于出售广顺综合贸易公司房子的协议》。薛德荣分别于2005年6月8日、2007年11月8日、2008年3月2日向上诉人出具购房款的收条，该收条上加盖有广顺综合贸易公司印章，薛德荣在收款人处签名。协议签订后，广顺贸易公司经营部向上诉人履行了交房义务，同时根据被上诉人申请办理两证。此外，薛德荣系广顺贸易公司以及广顺贸易公司经营部的法定代表人。本院认为，诉争房屋是广顺贸易公司的出资广顺贸易公司经营部的资产，而根据1989年3月20日县联社通知以及《荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部企业章程》等文件，荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部系广顺综合贸易公司和广顺红光店合并后成立的。因此，广顺贸易公司经营部对广顺镇综合贸易公司的资产享有处分权。根据薛德荣向一审法院的提供的如下证人证言：“广顺贸易公司经营部是以广顺贸易公司的名义与邓福文、邓福志签订房屋买卖合同。1989年改制以后，经营部一直对外使用广顺贸易公司的公章，直到2009年左右才交给县经济合作社。”据此，一审法院认为《协议》的实际相对方为邓福志、邓福文与广顺贸易公司经营部，本院认为事实清楚，适用法律，二审应予维持。第三、关于《协议》效力的认定问题。上诉人认为薛德荣与被上诉人邓福文、邓福志存在恶意串通的情形。一审法院认为购买诉争房屋支付了房款，并在长达10多年占有使用房屋的情况下，广顺贸易公司经营部理应早已知晓房屋权利人变更的事实。上诉人亦以未举示充分证据证明薛德荣与被上诉人邓福文、邓福志存在恶意串通的情形。另，未举示证据证实该《协议》有损害国家、集体或第三人利益的事实，一审法院以此为由驳回了其抗辩。本院认为，上诉人并无证据证明薛德荣与被上诉人邓福文、邓福志存在恶意串通的情形，且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项之规定：“未依法登记领取权属证书的”的房屋不得转让的规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定的中的“效力性强制性规定”，因此，其不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。第四、二审期间上诉人认为，在《重庆市荣昌区国有土地上房屋征收房屋货币补偿协议书》中补偿位置上诉争房屋面积为180.34平方米，该房屋是无两证的，被上诉人提交的买卖合同中载明的面积为96平方米，标的物中还有未出售的面积。被上诉人认为2004年5月25日签订的协议，载明的内容是96平方米左右而不是确定的96平方米。之所以96平方作为概数，是因为案涉房屋当时并未办理房屋产权证，因为，上诉人自己都不清楚房屋的实际面积是多少。本院经审理后认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人对质量、价款或者报酬、履行地点等约定不明，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。故被上诉人邓福志、邓福文请求与荣昌县广顺综合贸易公司经营部签订的《协议》时对诉争房屋面积约定不明时，可以按照合同法的相关规定予以确定，房屋面积约定不明并不必然影响合同的有效性，故上诉人认为《重庆市荣昌区国有土地上房屋征收房屋货币补偿协议书》载明的面积还有未出售的面积，并不影响《协议》的合法有效。综上，依法成立的合同受法律保护。邓福志、邓福文与荣昌县广顺综合贸易公司经营部于2004年5月25日签订的《关于出售广顺综合贸易公司房子的协议》合法有效。综上所述，荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费550元，由荣昌县广顺镇综合贸易公司经营部负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  钱昳心审 判 员  于 利二〇一九年九月五日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇