浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0602执异137号案外人曹利勇，男，1980年5月12日出生，汉族，住福建省蒲城县。申请执行人中信银行股份有限公司绍兴分行，住所地浙江省绍兴市越城区人民西路289号。负责人：王瑛，系分行行长。委托诉讼代理人（特别授权）陈校、刘胤，浙江大公律师事务所律师。被执行人余鑫娟，女，1964年10月30日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。被执行人唐传荣，男，1962年9月11日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。本院在执行申请执行人中信银行股份有限公司绍兴分行（以下简称中信银行）与被执行人余鑫娟、唐传荣金融借款合同纠纷一案中，案外人曹利勇提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人曹利勇称，因中信银行与余鑫娟、唐传荣金融借款合同纠纷一案，贵院查封了被执行人余鑫娟名下坐落于绍兴市越城区水沟营138号北底二、三层的房产及相应土地使用权（以下简称涉案房地产），并进行评估、拍卖。案外人与余鑫娟、唐传荣签订了关于涉案房地产的房屋租赁合同，到2023年7月到期，现尚在有效期内。案外人已房租交到2020年7月，还有三万元的押金在余鑫娟、唐传荣处。案外人在涉案房地产内经营的宾馆是转让来的，花费了转让费，并花了大量资金对宾馆进行装修和维护。综上，案外人根据上述租赁合同，有对涉案房地产继续租赁和经营的权利，贵院的执行剥夺了案外人的租赁权和经营使用权，特提出异议，请贵院处理好案外人与余鑫娟、唐传荣的房屋租赁和经营问题后再对涉案房地产进行执行。申请执行人中信银行称，第一，申请执行人的抵押权设立在先。2017年11月23日，申请执行人与被执行人签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》及《中信银行个人借款合同》各一份，约定申请执行人向被执行人提供借款600万元，两被执行人以其名下的涉案房地产提供抵押担保，最高担保限额为1203.23万元。2017年11月27日，申请执行人取得浙（2017）绍兴市不动产证明第0040977号不动产登记证明书。案外人提供的《房屋租赁合同》签订于2018年6月13日，明显晚于申请执行人的抵押权设立时间，因此，申请执行人无法获悉案外人主张的房屋租赁情况，且抵押登记具有公示性，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权。第二，申请执行人已向相关权利人送达抵押物相关事项告知书。根据被执行人提供的《房屋租赁合同》，涉案房产已于2014年12月20日出租给案外人徐红娟，租赁期间自2015年1月1日至2019年12月30日。2017年11月23日，申请执行人向抵押人余鑫娟和承租人徐红娟送达《中信银行绍兴分行授信抵押物相关事项告知书》，告知书第一条载明：若借款人发生借款合同项下违约时，我行将根据抵押合同的约定进行抵押物处置，处置权利不受抵押人与承租人合同之约束；承租人徐红娟签字确认上述告知事项。告知书第二条载明：在上述抵押合同有效期内，抵押物进行续租或变更承租人，抵押人须向承租人告知承租物的抵押事实，并在租赁合同上约定“中信银行可无条件对抵押物进行处置”等内容；被执行人余鑫娟签字确认上述告知事项。此后，申请执行人并未收到任何关于抵押物变更承租人的通知。综上所述，申请执行人认为，根据《中华人民共和国物权法》及其他法律规定，案外人主张的租赁关系不能对抗申请执行人已登记的抵押权利，请求驳回案外人的执行异议。本院查明：被执行人余鑫娟名下登记有坐落绍兴市越城区水沟营138号北底、二、三层，建筑面积928.22平方米的商住房（其中底楼86.79平方米、二楼405.71平方米、三楼435.72平方米），权证号为房权证绍私移字第××号的房产及对应的国有土地使用权。根据浙（2017）绍兴市不动产证明第0040977号不动产登记证明记载，余鑫娟以上述房地产为余鑫娟、唐传荣的债务向中信银行提供最高额抵押担保，抵押担保最高债权数额为1203.23万元，抵押登记时间为2017年11月27日。原告中信银行与被告余鑫娟、唐传荣等金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理。诉讼中经本院主持调解双方当事人自愿达成以下调解协议：一、被告余鑫娟、唐传荣应归还给原告中信银行借款本金590万元并支付自2018年9月1日至2018年10月31日止的利息64626.89元，并按中国人民银行有关规定及合同约定支付自2018年11月1日起至款清之日止的利息，于2019年7月13日前付清；二、被告余鑫娟、唐传荣应于2019年6月20日前支付给原告中信银行为实现债权支出的律师代理费40000元，如逾期不付，则应支付给原告中信银行为实现债权支出的律师代理费80000元；三、原告中信银行就被告余鑫娟、唐传荣上述第一、二项债务对浙（2017）绍兴市不动产证明第0040977号不动产登记证明项下的房地产在折价或拍卖、变卖后所得款项在最高债权额12032300元范围内享有优先受偿权；四、原告中信银行自愿放弃其他诉讼请求；五、本案案件受理费减半收取27056元，由被告余鑫娟、唐传荣负担，于2019年6月20日前交纳至本院。2019年6月13日本院出具(2019)浙0602民初1670号民事调解书对上述调解协议的效力予以确认。此后，因被告未按调解协议约定履行，根据原告申请，本院于2019年8月2日对上述调解书立案执行。执行中，本院于2019年8月6日诉讼保全首轮查封了涉案房地产。同日，本院作出（2019）浙0602执3696号公告，责令被执行人于2019年8月21日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对涉案房地产进行拍卖，并通知对涉案房地产有租赁权或其他相关权利的案外人，自即日起，停止支付租金、房屋占有使用费或其他费用，并须于2019年8月21日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人向本院提出书面执行异议，遂致本案争议发生。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方为余鑫娟、唐传荣，乙方为王如义，丙方为案外人，落款日期为2019年3月24日的《房屋租赁合同》复印件1份，主要内容为：2018年6月13日，甲乙双方签订《房屋租合同》一份，甲方将位于绍兴市水沟××、××、××（面积928.22平方米）的营业房租赁给乙方，租期自2018年7月1日至2023年6月30日，共计5年。现经甲乙丙三方协定，将三楼营业房租赁给丙方，特签订本合同，以共同信守：一、自2019年3月24日起，绍兴市水沟营138号三楼（面积435.72平方米）租赁给丙方，租期至2023年6月30日止，租金每年11万元，一年一付，先付后用，第一年租金乙方已支付给甲方至2019年6月30日止，第二年起每年5月30日前，由丙方直接支付给甲方11万元，以转入唐传荣在招商××绍兴市分行账号为62×××19的账户为准。承租期间的水费、电费等其他费用由丙方另行按实支付。二、甲方与乙方原约定的租期不变，租金自2019年6月30日起变更为每年19万元，以后每年5月30日前，由乙方支付给甲方，以转账到唐传荣上述银行账户为准。三、三楼房屋租赁押金3万元，由丙方在签订本合同之日支付给乙方，待合同期满，若丙方不再续租，双方债权债务清算完毕后，甲方同意退还丙方叁万元押金(不计息)。同时，乙方不再续租，甲方同意退还乙方叁万元押金(不计息)。四、三楼设施设备转让费12万元(壹拾式万元整)，由丙方在签订本合同之日支付给乙方。……七、甲乙双方于2018年6月13日签订的《房屋租赁合同》，作为本合同组成部分，本合同约定已作变更外的内容，均按2018年6月13日签订的《房屋租赁合同》内容执行，约定由甲方履行的仍由甲方负责承担，由乙方履行的则变更为乙方、丙方共同负责承担。2、甲方（出租方）为余鑫娟、唐传荣、乙方（承租方）为王如义、落款日期为2018年6月13日的《房屋租赁合同》复印件1份（系证据1附件），主要内容为：甲方将绍兴市水沟营138号一、二、三楼（面积928.22平方米）的营业房，租赁归乙方使用；租赁期为5年，自2018年7月1日至2023年6月30日；租金每年30万元，一年一付，先付后用（第一年租金在签订本合同当日支付，从第二年起提前一个月全额支付租金）；二楼设施设备转让费共计100000元，租金押金60000元，在本合同签订当日支付，待合同期满，若乙方不再续租，双方债权债务清算完毕后，甲方同意退还陆万元押金（不计息）。3、2019年6月9日的手机银行转账详单打印件1份，其中记载向唐传荣招商银行（1619）账户转账90000元。4、2019年6月4日的微信转账记录打印件1份，其中记载向唐传荣转账20000元。5、2019年6月4日与“唐传荣”微信聊天记载打印件1份。申请执行人中信银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、出租方（甲方）为余鑫娟、承租方为徐红娟，落款日期为2014年12月20日的《房屋租赁合同》复印件1份，主要内容为：甲方将坐落绍兴市水沟营138号北底、二、三层面积928.22平方米房屋租赁给乙方；租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月30日；房屋租金每年45万，共计225万，每年12月30日前付45万元，另付押金10万元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。2、中信银行向余鑫娟（抵押人）、徐红娟（承租人）出具的落款日期为2017年11月23日的《中信银行绍兴分行授信抵押物相关事项告知书》1份，就相关事项对抵押人及借款人告知如下:1、若借款人发生借款合同项下违约时，我行将根据抵押合同的约定进行抵押物处置，处置权利不受你与承租人合同之约束。2、在上述抵押合同有效期内，抵押物若进行续租或变更承租人，抵押人须向承租人告知承租物的抵押事实，在租赁合同上约定“此出租物已抵押给中信银行股份有限公司绍兴分行，若借款人发生借款合同项下违约时，中信银行可无条件对抵押物进行处置，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。抵押人应当在租赁合同生效15天内将租赁合同复印件(抵押人应当签字或盖章以证实其与原件相符)提交银行。3、因产权转让造成原承租人相关经济损失的与本行无关。该告知书所附的“抵押人意见”处明确记载“本单位（本人）同意并严格遵守中信银行股份有限公司绍兴分行上述告知事项。因产权转让造成承租人经济等纠纷的由本单位（本人）承担”。该告知书所附的“承租人意见”处明确记载“本单位（本人）同意并严格遵守中信银行股份有限公司绍兴分行上述告知事项。若贵行主张行使抵押权的，可对抗本单位（本人）的承租权，由此带来的法律后果由本单位（本人）与抵押人承担，与贵行无关”。余鑫娟作为抵押人、徐红娟作为承租人分别于2017年11月23日对上述告知事项予以签字确认。3、徐红娟身份证复印件1张。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，涉案房地产已于2017年11月27日办理了抵押登记，案外人曹利勇所提供的《房屋租赁合同》签订时间为2019年3月24日，系在租赁房屋办理抵押登记之后，案外人所主张的租赁关系即使成立，依法也不得对抗申请执行人已登记的抵押权，综上，对案外人的执行异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人曹利勇的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 张 剑审判员 马浩轩审判员 董建敏二〇一九年九月十六日书记员 陈文旗本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。