山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5428号上诉人(一审被告):周媖荣，女，1963年3月20日生,汉族,住太原市。委托诉讼代理人:刘金强，山西金强律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:张俊君,女,1978年2月26日生,汉族，住太原市。委托诉讼代理人:范秋艳，北京德恒（太原）律师事务所律师。一审被告:王孝贤,男，1958年3月27日生，汉族，住太原市。一审被告:戎慧君，女，1958年8月6日生,汉族,太原市人,现因涉嫌刑事案件被羁押。上诉人(一审被告)周媖荣、被上诉人（一审原告）张俊君、一审被告王孝贤、戎慧君执行异议之诉纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初2412号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周媖荣上诉请求：1.撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初2412号民事判决,依法改判支持上诉人的诉求；2.本案的一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院判决认定事实不清，适用法律错误,应依法改判。上诉人与被上诉人因执行异议一案,上诉人提出执行异议,小店区人民法院受理后，下达了(2018)晋0105执异8号执行裁定书,裁定中止执行,随后被上诉人提起诉讼,小店区人民法院作出(2018)晋0105民初3103号民事判决，上诉人上诉后，太原市中级人民法院作出(2019）晋01民终324号民事裁定,裁定认为事实不清，撤销小店区人民法院判决，发回重审。小店区人民法院又作出(2019)晋0105民初2412号民事判决书。1.一审判决“经审理查明”裁判，上诉人全额出资人民币购房费16959元,补交房费765元,补交成本房款8001元,测图费54.5元，登记费67元,一审这个裁判与事实不符。上诉人有证据证实，上诉人依照太原市体育局王孝贤购买单位的福利分房购房款项的情况和缴购房款明细表以及缴纳购房款凭证的依据,印证了并证实,上诉人所全额缴纳购房款25435元,即16959+765+7711=25435元。如实全额已缴纳了全部购房款，而不是一审判决“经审理查明”裁判的数额。上诉人按售房单位规定的全额房款,分文不少的全额缴纳清结，即全额购房款已向售房单位缴纳完毕,售购行为全部完成。2.关于上诉人与王孝贤七万元的情况，上诉人与王孝贤有个约定，当时是不能让售房单位知道,待售房单位收到全额售房款后双方私下里由上诉人给付王孝贤七万元，这是双方意思表示非常明确。就是不想让售房单位知道，防止售房单位依规收回所售房屋。双方的这种行为与全额缴清售房款规定没有关系。3.一审判决在“另查明”裁判中表述,涉案房屋由上诉人在1995年左右居住使用至今的事实，予以确认。对此事实上诉人没有异议,但对于是否全部购房款缴清无法判断。上诉人认为，此裁判认定是事实不清的又一错误。从上诉人在庭审中提供的购房凭证、售房单位的情况说明、原始的售购房登记表及应售房的全部款项数额，已足以证明上诉人已全部全额缴纳完毕购房款,其事实特别清楚,证据特别充分,再结合王孝贤在庭审的陈述,已充分依法证实了上诉人全额缴纳售房款的事实。一审法院以一句无法判断是否全额缴清购房款,无据无凭判断是错误的。因此,上诉人请求二审人民法院,依证据、依事实、依法律给予改判。二、上诉人善意取得的房屋，没有过错，依法应给予保护:一审判决认定上诉人涉案房屋从1995年左右占有使用至今，也认可上述人缴纳房款等费用的事实,没有办理过户登记是事实，但是依照相关法律规定,购买、占有、使用人没有过错的,人民法院不得查封、扣押、冻结。本案的上诉人对涉案房屋缴纳全额购房款后,已占有、使用20余年,属善意取得,并无不当,且法院查封时,上诉人已占有,使用20余年。参照中华人民共和国最高人民法院(民申字2747)号(2015)民事裁定书,裁判要旨:因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效时发生效力,是否进行不动产登记的变更,是所有权人的权利,并无法律规定该权利因未及时办理产权登记或者变更而丧失权利人取得的权利,其他法院对涉案房屋采取保全措施，并不能影响权利人已经取得的权利。上诉人已缴纳全额房款,已实际占有20余多年,是房屋的权利人，享有法律的权利人。一审法院判决错误,应依法改判。最高法院(2014)民申字1716号执行裁定的裁判要旨，经执行裁定确认的不动产物权所有人即使未经过户登记亦可对抗过错的登记抵押权。此裁判要旨已明确指出,未经过户,不能影响权利的享有，不动产登记本身并不直接设定物权,不能把不动产登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预或行政权利对不动产物权的授权或确认。(注:最高法(2017)申8483号裁定书)。据此依据相关法律及最高法的判例，一审法院认为的并不能以实际占有对抗司法机关依法采取的强制措施是不对的,所以一审法院适用法律是错误的。综上，请求二审法院查清事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人张俊君辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。理由是：第一，占有使用不动产的时间不能决定或者改变不动产的物权归属。不动产的物权归属法定标准就是登记主义原则。换言之，不动产本身是没有属性的，就是根据登记主义原则对其进行了权利人的划分。那么本案无需争议的是不动产的权利人就是王孝贤，也就意味着从法律规则意义上来看，该房产就是王孝贤的。这是本案审理的基础，因为房产登记在王孝贤的名下，也就解释了最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定中第17条，即使第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院仍然有权可以进行查封、扣押、冻结。因为没有比登记主义这个原则更高的权属确定标准，只要没有变更登记，案涉房屋的权属就不变。上诉人一直强调的实际居住时间，对于登记主义来说不具备任何的意义。案涉房屋具备被执行的资格。第二，根据上述规定的第17条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该规定正是本案最大的一个争议焦点。我们分析发现，一审判决对于该内容其实是解释的非常详尽的。我们简单说一下，首先从结构上来看，后半部分的规定是作为前半部分的规定一个例外的规定加以设定。也就是说这个规定既然作为例外，他就设置了一个非常高的门槛，必须满足两个条件：第一个条件就是已经支付完毕全部的价款不仅是全部价款，而且必须是全部支付完毕。第二个条件是第三人在办理过户登记中不存在任何的过错，在这条规定当中，对于第三人的要求是非常高的，不允许它出现任何的过错。也就是说在上述两个条件同时满足的情况下，这个房产才不具备执行的资格。回归到本案，就房屋的总价款而言，上诉人没有任何有证明力足以说服人的证据来支持其房屋总价款的支付情况。那么在这种情况下，上诉人就应当承担举证不能的不利后果。再就第三人的过错问题来说，虽然案涉房屋的前身是福利房，但是这个房子在2004年的时候就已经具备了房屋过户条件，但上诉人在长达12年之久的时间里一直没有办理房屋过户登记，暂且不论他的购房协议真实与否，他没有积极的行使自己的权利，这对于他来说，在适用上述规定17条时候存在的一个最大过错。我们都知道法律不保护在权利上睡觉的人的，所以一审法院不存在任何的不公平。鉴于以上理由，我们认为上诉人的上诉理由不能成立。一审被告王孝贤、戎慧君未提供答辩意见。张俊君向一审法院提出诉讼请求：请求判令准许执行被告王孝贤、戎慧军所有的位于杏花岭3号2幢西单元1层2号（产权证号为房权证并字第XXXX号）房屋。事实和理由：2016年太原市小店区人民法院对原告与被告王孝贤、戎慧军及太原市正大医药保健品有限公司借款合同纠纷一案作出（2016）晋0105民初4404号民事裁定书，查封了被告王孝贤、戎慧军所有的位于杏花岭3号2幢西单元1层2号（产权证号为房权证并字第XXXX号）房屋。后法院对该案审理后判决被告王孝贤偿还原告借款人民币2400000元及利息（自2015年4月15日至全部清偿之日止按年利率18%计算）、违约金58800元、律师费24000元，太原市正大医药保健品有限公司、戎慧军对上述债务承担连带还款担保责任，案件受理费26697元，保全费5000元由被告王孝贤负担。判决生效后，法院对前述房屋张贴了查封公告。2018年被告周媖荣对执行标的提出书面异议，法院于2018年3月21日作出（2018）晋0105执异8号执行裁定书，裁定中止对杏花岭区3号2幢西单元1层2号（房产证号为房权并字第XXXX号）房屋的执行。原告认为，2004年被告王孝贤即已取得上述房屋100%产权的房产证，但直至2016年9月原告申请法院查封时被告周媖荣仍未办理过户登记手续，裁定认为被告周媖荣没有过错，显然不符合法律规定与立法本意。故原告诉至法院。一审法院经审理查明，被告王孝贤、戎慧军系夫妻关系，案外人王孝纲与被告王孝贤系兄弟关系，王孝纲与被告周媖荣系夫妻关系。1993年左右，被告王孝贤所在单位市体育局集资修建职工宿舍楼，其分得坐落于杏花岭3号2幢西单元1层2号住房一套；该房于2004年3月19日办理房产证，产权证号为：房权证并字第XXXX号，登记的房屋所有权人为被告王孝贤，建筑面积54.47平方米。2006年7月12日，被告周媖荣（甲方）与被告王孝贤（乙方）签订一份购房协议，主要内容为：甲方全额出资人民币购房费16959元、补交房费765元、补交成本价房款8001元、测图费54.50元、登记费67元等购买乙方的涉案房屋；由于购买该房名义及缴款姓名要求使用乙方的姓名及相关资料，故使用乙方姓名进行登记，但乙方承诺该房屋与其没有任何关系，该房所有、使用权均归甲方所有。同日，被告王孝贤出具收据一份，内容为：“今收到周媖荣购房款70000元整。”对此被告周媖荣陈述该70000元为其与被告王孝贤口头达成的房屋差价，但双方并未签订书面协议对此事予以确认。其后，被告周媖荣和王孝贤一直未办理该套房屋的过户手续，具体原因为被告王孝贤一直没时间办理；被告周媖荣陈述期间一直催促办理此事，并提交了2016年3月8日在太原市房产产权档案馆所开具的房产证明欲证明此事。庭审中，被告周媖荣出具了证人证明、水电暖及物业费缴费票据、有线电视缴费证等证据用以证明涉案房屋由其实际出资购买并长期居住使用。另查明，2016年8月25日，本院对原告与被告王孝贤、戎慧军及太原市正大医药保健品有限公司借款合同纠纷一案作出（2016）晋0105民初4404号民事裁定书，于2016年9月6日查封了被告王孝贤、戎慧军所有的位于杏花岭3号2幢西单元1层2号（产权证号为房权证并字第XXXX号）房屋。其后就该案本院作出（2016）晋0105民初4404号民事判决书，判决内容为由被告王孝贤偿还原告借款人民币2400000元及利息（自2015年4月15日至全部清偿之日止按年利率18%计算）、违约金58800元、律师费24000元，太原市正大医药保健品有限公司、戎慧军对上述债务承担连带还款担保责任，案件受理费26697元，保全费5000元由被告王孝贤负担。该判决生效后，本院对涉案房屋张贴了查封公告。2018年被告周媖荣对执行标的提出书面异议，本院于2018年3月21日作出（2018）晋0105执异8号执行异议裁定，裁定内容为：1、中止对杏花岭区3号2幢西单元1层2号（房产证号为房权并字第XXXX号）房屋的执行。2、解除对被执行人王孝贤、戎慧军所有的位于杏花岭区3号2幢西单元1层2号（房产证号为房权并字第XXXX号）房屋的查封。原告对该裁定不服，诉至本院。一审法院认为，本案中原、被告各方当事人对于涉案的坐落于杏花岭区3号2幢西单元1层2号（房产证号为房权并字第XXXX号）房屋登记在被告王孝贤名下的事实均无异议；对该房屋自1995年左右即由被告周媖荣居住使用至今的事实，结合本案相关证据本院亦予以确认。2016年9月6日本院对该房屋采取保全措施时，该房屋尚依法登记于被告王孝贤名下，故本案争议的焦点为涉案房屋是否属于可执行的财产。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有、但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此分析：第一、关于被告周媖荣和被告王孝贤之间对涉案房屋的买卖问题，2006年7月12日双方之间所签订的购房协议上所列的各种款项均系原出售单位所收取的各项费用，该部分费用实际上由被告周媖荣支付，同日所出具的收据载明被告王孝贤又收到被告周媖荣支付的购房款70000元，被告周媖荣称此为其与被告王孝贤口头达成的关于房屋差价的费用，各被告均认可二者相加即为全部购房款并据此对抗原告的诉求；对此考虑到被告之间的亲属关系和无其他证据对此事加以证明的情况，对该两部分款项之和是否为全部购房款本院无法判断，故仅凭现有证据尚不足以说明被告周媖荣已支付全部购房款。第二、被告周媖荣自1995年至2016年9月6日本院采取保全措施查封该房屋之时一直在居住、使用涉案房屋，此事从本案所涉的相关证据可以证明，但基于不动产的所有权需经产权机关登记确认的法律规定，并不能以实际占有对抗司法机关依法采取的强制措施。第三、关于被告周媖荣对涉案房屋至本院查封时尚未与被告王孝贤办理过户手续有无过错的问题，涉案房屋在2004年即取得了房屋产权证，具备过户条件，至2016年9月6日本院查封该房屋之时时间跨度长达12年之久，其陈述未办理过户的原因仅为被告王孝贤工作繁忙无时间办理，并非合理理由、也与常理不符，在如此长的时间内，买卖双方不办理房屋产权过户手续足以说明被告周媖荣存在怠于行使买受人权利的过错；被告提交了2016年3月8日在太原市房产产权档案馆所开具的房产证明欲证明其催促被告王孝贤办理过户事宜，但该证据难以确认与办理房屋过户手续有直接关系，也不能直接证明被告王孝贤曾参与此事，即使如被告所称双方之间确实存在房屋买卖关系，但长时间未办理过户手续客观上造成了涉案房屋的所有权归属存在不确定性，在此情况之下本院所采取的保全及执行措施并无不当之处。综上分析，对本案中被告周媖荣仅凭其已支付购房款并实际居住为由要求本院不得执行涉案房屋的抗辩意见，证据不足，不符合相关法律规定，本院不予采信。原告要求执行涉案房屋的诉求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院的解释》第三百一十三条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：准许执行被告王孝贤、戎慧军所有的位于杏花岭3号2幢西单元1层2号（房产证号为房权证并字第XXXX号）房屋。案件受理费5350元由被告周媖荣负担。二审中，上诉人周媖荣提交一份证据：周媖荣与王孝钢的结婚证明，证明内容：夫妻关系的身份。被上诉人张俊君质证称，真实性无异议，可以证明他们夫妻关系的身份情况。二审其他查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，上述四个条件需同时具备，缺一不可。本案中，根据现有证据，可以证明上诉人周媖荣在人民法院查封之前签订了书面买卖合同且已占有了该不动产。双方争议的焦点是上诉人周媖荣是否已支付全部价款及是否“非因买受人自身原因未办理过户登记”问题。关于上诉人周媖荣是否已支付全部价款问题，2006年7月12日，双方签订了书面购房协议，该协议上所列款项均系王孝贤购买单位福利分房而由太原市体育局所收取的各项费用，该部分费用由周媖荣支付。同日王孝贤还收到周媖荣支付的70000元，收据上注明是“购房款”，周媖荣称系因其与王孝贤约定不能让售房单位知道,七万元是其与王孝贤口头达成的关于房屋差价的费用，虽然王孝贤对此予以认可，但并不能提供其他证据予以证实，且考虑到周媖荣与王孝贤之间的亲属关系，原审认定“对该两部分款项之和是否为全部购房款本院无法判断”并无不当，故现有证据不足以说明被告周媖荣已支付全部购房款。关于是否“非因买受人自身原因未办理过户登记”问题，涉案房屋在2004年即取得了房屋产权证书，具备过户条件，至2016年法院查封该房屋之时已经过去12年之久，在12年期间双方不办理房屋产权过户手续足以说明被告周媖荣怠于行使买受人权利，且其也未能提供未办理过户手续非因其自身原因的证据。故上诉人的该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人周媖荣既不能证明其已支付全部购房价款，又不能证明涉案房屋未办理过户手续非因其自身原因，故对上诉人的上诉请求，不能予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人周媖荣负担。本判决为终审判决。审判长 赵四民审判员 成志刚审判员 李 哲 二Ｏ一九年九月二十九日书记员 马凯丽