广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初3072号原告：张仲意，女，1981年10月20日出生，香港特别行政区居民，现住广东省开平市。委托诉讼代理人：郭先志，系广东品杰律师事务所律师。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号，统一社会信用代码：91440783775096968A。法定代表人：邝锦标。委托诉讼代理人：李荣森，男，系该公司员工。原告张仲意与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称“恒威房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告张仲意的委托诉讼代理人郭先志到庭参加诉讼，被告恒威房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张仲意向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因逾期交房所产生的违约金90971.75元（该违约金以原告已支付的全部购房款624806元为本金，按照日万分之四的标准，自2018年6月30日起计付至2019年6月29日）；2、判令被告支付原告后续违约金（该违约金以房款624806元为本金，按照日万分之四的标准，从2019年6月30日起计付至实际交付房屋之日止）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月21日，原告与被告经协商一致签订了合同编号为HY201611210018号《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买了位于开平市水口镇××山庄××区××房的住宅。被告在合同上注明了销售许可证号为开预许字第2016112号，合同约定整套房屋的总价为624806元，被告应当于2018年6月30日前向原告交付经验收合格的上述房屋。同时，该合同第十二条约定了被告逾期交付房屋的违约责任：如被告未按合同的期限将房屋交付原告的，逾期超过60日，原告选择继续履行合同的，被告应按从约定的最后交楼期限起至实际交楼期限止按日向原告支付总房价的万分之四作为违约金。合同签订之后，原告已向被告全额支付了购房款，但被告却违反合同约定，至原告起诉之日仍未交付房屋给原告使用，且被告经原告等众多业主多次强烈要求后仍迟迟不能交付房屋。原告认为，被告的行为已经属于严重违约，且严重侵害了原告的合法权益。被告恒威房地产公司辩称，一、相关业主代表与被告于2018年5月31日签订了《协议书》，约定被告于2018年10月30日前安排业主验房，11月30日统一交锁匙入住，否则被告按合同约定赔付违约金。现距离验房、交房还有一段时间，原告却提起诉讼要求支付违约金，显然是违反了《协议书》的约定。二、延迟交房原因，除了被告经验不足外，还有暴雨、台风等不可抗力因素及春节等节假日因素。一般包装修的商品房交房时间是两年半以上，被告以前是开发毛坯房的，第一次开发带装修的商品房。而且，除了装修外，安装空调、热水器这些工作也需要时间。因此，按合同约定的时间交房，显然不足。这是导致延迟交房的主要原因。正常来说，比较合理的交房时间为合同约定的原交房时间上再顺延半年即顺延120天左右。另外，涉案楼盘在建造过程中，遭遇了65天的大雨、暴雨、台风等天气，这些不可抗力因素导致被告完全无法施工。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第1项约定：遭遇不可抗力的，出卖人可以据实延期。因此，因上述天气原因导致无法施工的65天，可在逾期违约天数中予以扣减。同时，由于春节等节假日，工人放假，施工暂停，也造成了40天左右的顺延。三、违约金约定过高，被告请求调整为每天万分之零点五。从现有证据来看，原告并没有遭受明显的、较大的损失。因此，每日万分之四的违约金显然过高，被告认为应按每日万分之零点五计算违约金。综上所述，被告与业主代表已签订了《协议书》，双方应按《协议书》约定的时间交房。退一步讲，即使原告认为被告逾期交房，但这是由于被告经验不足、不可抗力等各项因素造成，因此，交房时间应顺延225天（装修顺延的120天+因天气原因无法施工的65天+春节等节假日40天）。这些天数应从逾期违约天数中予以扣除。同时，违约金的约定也过高，被告请求调整为每日万分之零点五。原告张仲意、被告恒威房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据。经核证，原告张仲意提交的《商品房买卖合同（预售）》原件、《恒富广场认购书》原件、《分期付款购房补充协议》原件、《收据》原件、《个人购房借款/担保合同》原件、《中国工商银行个人贷款借据》原件及《会议记录》复印件来源合法，具有真实性，与本案有关，本院予以确认并在卷佐证。对其他证据，本院认定如下：1、对被告恒威房地产公司提交的《协议书》复印件，该协议书是恒威房地产公司与其他业主签订的，与原告张仲意无关，本院对其关联性不予确认，不予采纳。2、对被告恒威房地产公司提交的《开平市历史天气预报》打印件（2016年1月份至2017年12月份）和《大雨、暴雨、台风天气导致无法施工的天数统计表》，该天气预报打印件、统计表非官方的统计数据，本院对其真实性不予确认，不作为定案的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：坐落开平市水口镇紫薇路39号土地（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第07122号）的使用权人为恒威房地产公司，土地使用面积为114195平方米。恒威房地产公司于2015年在该土地上开发建设商品房，于2016年9月30日取得开发项目名称为“水口镇石龙东路18号绿苑山庄7区15幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016112号），许可证期限为2016年9月30日至2017年9月30日。原告张仲意与被告恒威房地产公司于2016年10月4日签订《恒富广场认购书》及于2016年11月21日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HY201611210018），约定原告张仲意向被告恒威房地产公司购买坐落于开平市水口镇××山庄××区××房，房屋套内建筑面积为97.5平方米、分摊共有建筑面积为14.99平方米，房屋总价款为624806元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条关于交付时间和手续的约定为：“（一）出卖人应当自2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”第十二条关于逾期交付责任的约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金”。签订合同后，原告张仲意向被告恒威房地产公司支付全部购房款624806元。另查明，房屋建设过程中，恒威房地产公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2018年6月30日前将符合交付标准的商品房交付给原告张仲意使用。包含涉案商品房在内的“石龙东路18号绿苑山庄7区15幢住宅楼”工程项目至今未经竣工验收。再查明，2017年8月23日，开平市遭遇十四级超强台风“天鸽”，影响了恒威房地产公司建筑工程建设进度。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。因原告张仲意是香港特别行政区居民，本案属涉港商事案件，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，原告张仲意和被告恒威房地产公司没有协议选择合同适用的法律，本案的合同签订地、合同履行地、被告住所地均在内地，与本案有最密切联系的法律是内地法律，故本案应适用中国内地法律。涉案商品房所在的建设项目已于2016年9月30日取得商品房预售许可证，原告张仲意与被告恒威房地产公司就开平市水口镇××山庄××区××房（以下简称涉案商品房）签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称预售合同）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当全面、诚实地履行合同。原告张仲意主张其已向被告恒威房地产公司支付了全部购房款，并向本院提交《收据》、《个人购房借款/担保合同》、《中国工商银行个人贷款借据》等证据予以证明，而被告恒威房地产公司对原告张仲意已足额支付购房款的事实未提出抗辩，故本院依法认定原告张仲意已依约履行了支付全部购房款的义务。而依照预售合同第十一条“出卖人应当自2018年6月30日前向买受人交付该商品房”的约定，被告恒威房地产公司未能举证证明已将具备合同约定的交付条件的商品房交付给原告张仲意，已违反了双方合同的上述约定。综合原告的起诉陈述及被告的答辩意见，本案争议焦点应为：一、被告恒威房地产公司逾期交付涉案商品房是否存在免责事由。二、原、被告双方约定的逾期交付房屋违约金标准是否过高，应否调整。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告恒威房地产公司抗辩因商品房开发经验不足、施工人员节假日休息的原因导致施工进度延误，不属不可抗力因素或双方约定的免责事由，故对其上述抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。但考虑到2017年台风“天鸽”对本地区生产经营普遍造成影响和损失，属法定的免责事由，故本院酌情在逾期交房天数中扣减20日。即被告恒威房地产公司应顺延至2018年7月20日前向原告张仲意交付涉案商品房。但被告恒威房地产公司至今仍未履行交付涉案商品房的义务，依法应承担违约责任。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”，本案中，虽然原、被告双方于预售合同第十二条约定了逾期交房的违约金计算方式，即逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金，但原告张仲意未能提交证据证明因被告恒威房地产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，且依被告恒威房地产公司的申请，本院认为预售合同约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之四计付的标准确属过高，应予以调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付违约金较为合理。综上，被告恒威房地产公司应自2018年7月21日起按已交付房价款624806元每日万分之二的标准向原告张仲意计付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止，暂计至2019年6月29日为42986.65元（624806元×0.0002×344天）。被告恒威房地产公司经本院的合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金42986.65元及后续逾期交付房屋违约金（以房价款624806元为基数，从2019年6月30日起至实际交付房屋之日止，按每日万分之二计算）给原告张仲意；二、驳回原告张仲意的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2074.29元（此款原告张仲意已预交），由原告张仲意负担1199.62元，被告开平恒威房地产开发有限公司负担874.67元。原告张仲意多预交的一审案件受理费874.67元，由本院予以退回；被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴一审案件受理费874.67元。如不服本判决，原告张仲意可在判决书送达之日起三十日内、被告开平恒威房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁丽冰人民陪审员  曾传广人民陪审员  周润萍二〇一九年九月二十四日书 记 员  谭晓玲