广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤09民终2116号上诉人（原审被告）：麦国强，男，1955年10月22日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：茂名华达企业有限公司，住所地：广东省茂名市车山路一号2-6号。法定代表人：谢木森，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗洁，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢安凤，广东诚挚律师事务所实习律师。原审第三人：中国石化集团茂名石油化工有限公司（原中国石化集团茂名石油化工公司），住所地：广东省茂名市茂南区双山四路9号大院8号楼。法定代表人：尹兆林，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈旭日，男，该公司社区管理科科长。委托诉讼代理人：邓强，男，该公司行政事务中心社区管理科社区管理员。上诉人麦国强因与被上诉人茂名华达企业有限公司（以下简称华达公司）及原审第三人中国石化集团茂名石油化工有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902民初935号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。麦国强上诉称：1.撤销一审判决，判令华达公司自2004年9月1日至今，实施物业服务收费的行为不合法；2.判令华达公司承担本案诉讼费用。事实和理由：华达公司是从2004年9月1日起，在中国石化集团茂名石油化工公司（以下简称茂名石化公司）的袒护下，强行进入乙烯二区实施有偿物业服务的。乙烯二区业委会于2005年11月19日成立。时至今日，乙烯二区业委会从未与华达公司签过任何《物业服务合同》。乙烯二区业委会致一审法院的公函是伪造的，不具真实性，与本案无关联性；若与乙烯一区业委会的公函比对，该公函有多处雷同。同时，华达公司超越经营范围。一审判决载明茂名石化公司代理人的法庭陈述：2006年8月15日，吴莲英的儿子麦国强以产权继承方式将此房产办理到本人名下，华达公司与此房产权属无关。既然无关，茂名石化公司与华达公司所签的物业服务类合同，就自然对业主无约束力。当然，茂名石化公司与华达公司于2005年1月1日签订的《委托物业管理合同》，约定自2005年1月1日起至2008年12月31日出资8000万元，全额支付上述四年的物业服务费，这是央企给职工的福利大礼包（乙烯二区原住户全部都是茂名石化公司职工），若华达公司在上述四年内再收业主的物业服务费，无疑属重复收费。茂名市物价局、茂名市住房和城乡建设局、茂名市房产管理局《关于公布茂名市区住宅物业服务收费政府指导价的通知》（茂价〔2012〕348号）第四条规定，是政府三个职能部门联合设置的先决条件。物业管理企业将收费标准备案时需提交以下材料：其中第五项是物业服务合同范本，第六项是物业区域内业主总户数二分之一以上业主同意的书面文书和未成立业主委员会的书面证明。政府硬性规定的要件在哪里，华达公司未能举证证明。华达公司作为生产经营单位，只顾捞钱，不管业主生死和财产安全，消防安全隐患险象环生，熟视无睹，无动于衷。华达公司的行为，违反了《物业管理条例》第三十五条第二款、《企业经营范围登记管理规定》第二十八条第二款、茂价〔2012〕348号第四条第五项、第六项及《安全生产法》第四条的规定。综上，华达公司从2004年9月1日至今，在乙烯二区区域内，所收取的物业服务费，于法无据。一审法院认定事实错误，判决显失公正，请二审法院依法裁判，以维护麦国强的合法权益。华达公司辩称，麦国强应当向华达公司支付物业管理费5440元和违约金。事实和理由：一、位于茂名市双山路XX区12栋603房（麦国强居住的房屋）在1999年12月10日因房改政策将该房出售给其职工吴莲英，吴莲英病故后，麦国强通过继承于2006年9月18日取得该房产，原茂名石化华达企业公司是茂名石化公司的下属二级单位，2004年6月企业改制，撤销了茂名石化华达企业公司，成立了华达公司，华达公司根据其与茂名石化公司签订的《委托物业管理合同》，中国石化股份有限公司茂名分公司经理办公室与茂名石化公司经理办公室联合印发的《关于正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费的通知》（石化股份茂名、茂名石化办字〔2004〕32号）及茂名市物价局茂价［2004］161号《关于茂名华达企业有限公司物业管理收费问题的复函》，从2004年9月起对该住宅区的物业进行了管理，包括麦国强居住的房屋，住宅区大部分业主均缴纳了物业管理费，麦国强也缴纳了2006年9月的物业管理费，因此麦国强是同意华达公司提供物业管理服务的。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条的规定，麦国强作为小区业主，享受了华达公司提供的物业管理服务，应当支付物业管理费。中国石化集团茂名石油化工有限公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回麦国强的上诉，维持一审判决。另茂名石化公司于2017年11月依法变更登记为中国石化集团茂名石油化工有限公司。华达公司向一审法院起诉请求：一、麦国强继续履行支付物业管理费的义务；二、麦国强支付物业管理费5482.50元（从2004年12月至2015年8月，按每月42.50元计算）给华达公司；三、判令麦国强支付华达公司违约金2286元（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2004年12月起暂计至2015年8月，2015年8月后违约金计至付清之日止）；第二项和第三项诉请合计7768.50元；四、麦国强承担本案的诉讼费。一审法院查明事实：位于茂名市双山路XX区12栋603房(即茂名市双山路XX区29号602房，建筑面积85平方米)，属茂名石化公司建造的福利房，茂名石化公司于1999年12月10日按房改政策将该房出售给其职工吴莲英（已病故）。吴莲英病故后，麦国强通过继承于2006年9月18日取得该房产(证号：CXXXXXXX)。原茂名石化华达企业公司是茂名石化公司下属的二级单位，2004年6月，企业改制，撤销了茂名石化华达企业公司，成立了华达公司。凡原属茂名石化公司的住宅小区的物业管理，茂名石化公司均委托给华达公司。2004年8月20日，中国石化股份有限公司茂名分公司经理办公室与茂名石化公司经理办公室联合印发《关于正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费的通知》（石化股份茂名、茂名石化办字〔2004〕32号）。决定从2004年9月1日正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费，并就收费范围、标准以及收费方式作了相应的通知。其中收费范围及标准为：根据公司住宅区的地域环境、设施及管理现状，参照《关于茂名市物业管理服务收费有关问题的通知》（茂价［2004］42号）规定的服务标准和收费标准，规定各区域的收费价格为：按建筑面积计价，每月文明物业管理区房屋收0.5元／平方米，河东、路北、官渡物业区房屋收0.4元／平方米，河西物业管理区房屋收0.3元／平方米，露天矿、公馆物业管理区房屋收0.2元／平方米，有电梯的房屋加收0.2元／平方米。启动物业收费后，不再收取卫生费。2005年1月1日，茂名石化公司作为甲方与华达公司作为乙方签订《委托物业管理合同》，该合同主要内容为：甲方将茂名石化公司生活区公共部分资产委托给乙方实行统一管理，综合服务。双方并就物业管理的形式、期限、权利义务、违约责任等订立了协议。另查明：华达公司的经营范围：房地产开发、物业租赁、家政服务、房屋建筑、室内装修、水电安装、园林绿化、机械设备维修、楼宇清洗，国内贸易(国家法律、法规规定不得经营和凭许可证经营的除外)(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。华达公司因物业管理收费问题向茂名市物价局请示。2004年8月3日，茂名市物价局作出茂价［2004］161号复函，复函的主要内容：住宅物业服务收费实行政府指导价管理，具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，各地级以上市政府价格主管部门和房管部门可根据国家和省的规定制定当地基准价和具体操作办法，并向社会公布。因此，在我局未公布我市基准价和具体操作办法前，你公司与业主在物业服务合同中约定服务内容和收费标准，并报我局备案，具体服务内容和收费标准可参照我局《关于茂名市物业管理服务收费有关问题的通知》（茂价［2000］42号文）中物业管理二级的服务内容和收费标准（0.55元／平方米）。茂名石化文明二区业主委员会于2006年1月成立，其根据华达公司对本物业区的服务质量，同意华达公司继续对物业区实行物业管理服务。华达公司、麦国强均确认麦国强在2006年9月缴纳了一个月的物业管理费(即42.50元)。2004年12月至2015年8月期间，麦国强尚欠华达公司的物业管理费(128个月)共5440元（42.50元/月×128个月）。以上事实有华达公司提供中国石化股份有限公司茂名分公司等两单位办字〔2004〕32号文件、茂名市物价局茂价［2004］161号《关于茂名华达企业有限公司物业管理收费问题的复函》、《委托物业管理合同》、茂名石化文明二区业主委员会出具的说明和庭审笔录为证，可以认定。一审法院认为，麦国强居住的茂名市双山路XX区12栋603房，茂名石化公司于1999年12月10日按房改政策将该房出售给其职工吴莲英，麦国强通过继承于2006年9月18日取得了该房产。华达公司与茂名石化公司签订《委托物业管理合同》，华达公司对该住宅区的物业进行了管理，住宅区内大部分的业主均交付了管理费，接受了华达公司的物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，《中华人民共和国物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”、第七十六条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的规定，茂名石化文明二区业主委员会成立后，继续同意华达公司，麦国强作为小区业主，享受了华达公司提供的物业管理服务，应支付物业管理费。因此，麦国强欠华达公司的物业管理费5440元（2004年12月至2015年8月期间的128个月），应予支付。合同中没有约定逾期付款的违约责任，华达公司诉请的违约金应从起诉之日(即2015年9月23日)起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清管理费之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条第一款第（四）项、第七十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：麦国强于本判决生效后十日内支付物业管理费5440元及其违约金(从2015年9月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）给茂名华达企业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（茂名华达企业有限公司已预交），由麦国强负担，限其在本判决发生法律效力之日起十日内迳付给茂名华达企业有限公司，一审法院不再另行退收。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，一审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。二审补充查明：一、麦国强在二审中承认华达公司从2004年起到本案二审庭审时一直在为其所在小区提供物业管理服务，但其认为华达公司的服务质量很差、不到位，且小区消防安全隐患多。二、茂名石化公司于2017年11月1日经茂名市工商行政管理局核准变更登记为中国石化集团茂名石油化工有限公司。本院认为，麦国强居住的茂名市双山路XX区12栋603房，属茂名石化公司建造的福利房，建设单位是茂名石化公司。茂名石化公司与华达公司签订了《委托物业管理合同》，约定茂名石化公司将其属下的包括麦国强居住的住宅小区的物业委托给华达公司管理。《委托物业管理合同》签订后，华达公司一直为麦国强居住的小区提供物业服务，其收取的物业管理费没有超出茂名市物价局制定的指导价，麦国强也接受了华达公司提供的物业服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第7条“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。”的规定，华达公司请求杨茂炯支付相应的物业管理费，依据充分，应予支持。一审判决麦国强支付拖欠的物业管理费和起诉之日起的违约金，并无不当。麦国强以其未与华达公司签订物业管理合同、茂名石化公司与华达公司签订的《委托物业管理合同》对其没有约束力、其居住小区业主委员会未与华达公司签订物业服务合同、华达公司未举证证明收费标准报茂名市物价局备案时已提交依规定需提交的材料等为由，主张不应支付物业管理费及起诉之日起的违约金，依据不足，理由不充分，不予支持。至于麦国强有关按照《委托物业管理合同》的约定，茂名石化公司会在2005年1月1日起至2008年12月31日期间出资8000万元全额支付上述四年的物业管理费，如华达公司再向业主收取上述四年的物业服务费则属重复收费的上诉意见，茂名石化公司与华达公司均表示异议，认为茂名石化公司在合同中约定的投入的部分资金属于政策扶持资金，并不包括业主个人应缴交的物业管理费，本院认为，《委托物业管理合同》并未载有茂名石化公司为业主个人缴纳2005年1月1日起至2008年12月31日期间的物业管理费的内容，且在2004年8月3日，茂名市物价局已对华达公司《关于茂名华达企业有限公司物业管理收费的请示》作出茂价［2004］161号复函，函复华达公司具体服务内容和收费标准可参照该局《关于茂名市物业管理服务收费有关问题的通知》（茂价［2000］42号文）中物业管理二级的服务内容和收费标准（0.55元／平方米）。2004年8月20日，中国石化股份有限公司茂名分公司经理办公室与茂名石化公司经理办公室亦已联合印发《关于正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费的通知》（石化股份茂名、茂名石化办字〔2004〕32号），决定从2004年9月1日正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费。故华达公司向麦国强收取2005年1月1日起至2008年12月31日期间的物业管理费不构成重复收费，对麦国强上述上诉意见，不予采纳。此外，麦国强上诉称华达公司的物业服务质量差、不到位，消防安全隐患多等也是其不应交纳物业管理费的合理理由。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如华达公司提供物业服务存在不到位的情形，麦国强所在小区的业主可按法律规定的程序要求华达公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等民事责任。但此不能成为麦国强拒交物业管理费的正当理由。麦国强该主张欠缺法律依据，本院不予采纳。综上所述，麦国强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人麦国强负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐金信审 判 员  张国栋代理审判员  庞巧文二〇一九年九月二十五日书 记 员  庞亚文书 记 员  潘彩华