内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初1056号原告：张小玲。委托诉讼代理人：杨某，内蒙古嘉祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，内蒙古嘉祺律师事务所律师。被告：包头市锐利宏程房地产开发有限公司。法定代表人：孟某。委托诉讼代理人：胡某,内蒙古正捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：周某,内蒙古正捷律师事务所律师。原告张某与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司（以下简称包头锐利宏程公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人杨某、赵某，被告包头锐利宏程公司的委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告为原告办理房屋初始登记手续；2.依法判令被告从2016年6月3日起至实际办理房屋产权初始登记备案之日止，每日按照商品房价款1支付原告违约金（暂算至2019年6月10日共计1095天，违约金额为44259元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月3日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的内蒙古自治区××区房屋一套，房屋总价款为404189元。合同第十二条约定：被告应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行,被告应每日按商品房价款的1向原告支付违约金。原告已履行了全部付款义务后，商品房于2014年6月14日交付原告使用。按照约定被告应当于2016年6月3日前完成房屋权属备案登记。截止至起诉之日被告依然未将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，依法应当承担违约责任。为此原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼主张。被告包头锐利宏程公司辩称，一、导致被告至今无法给原告办理产权登记备案的原因既有来自于政府的原因，更有来自于开发项目施工方内蒙古隆升建筑安装工程有限公司(以下简称隆升公司)的责任。第一，隆升公司在涉案工程项目已经竣工结算并且已经收到除质保金外的全部工程款后，却一直拒不配合被告在《工程款支付情况》表上盖章确认，致使被告无法办理工程结算的相关手续。另外，隆升公司的法定代表人郭全生因涉嫌刑事犯罪案于2018年被公安机关采取强制措施，隆升公司账务也被公安机关查封，隆升公司先是以工程款结算情况无法核实为由不给涉案工程办理相关盖章手续，在被告多次要求核对工程款是否结清后，隆升公司又以曾经给施工的源升牧业公司与被告公司有关联，源升牧业公司还欠隆升公司5000000元工程款为由要求被告必须给其支付清这5000000元工程款才同意盖章，致使涉案房屋产权登记手续无法正常办理。第二，本案所涉项目在建设时建委批准被告先按照4栋楼应交社保费用的60％替隆升公司交纳社保费用，待工程竣工后补交剩余40％的社保费。但隆升公司于2016年9月在政策条件不允许的情况下，利用其特殊社会关系违规向包头稀土高新技术产业开发区建设局办理领取了退建设单位当年缴交60％的社保费中的90％，却对其应当缴纳的剩余40％社保费不予缴纳，同时也利用其黑社会背景要求被告与隆升公司在结算工程款时将剩余40％的社保费用也支付给隆升公司。2016年7月涉案房屋已被包头市政府纳入产权项目遗留问题，因为隆升公司的上述行为，导致被告无法缴纳剩余社保费。2018年3月各委办局给包头市城市规划区房屋产权登记集中治理工作领导小组办公室回函，但包头市建委回函要求涉案房屋必须补缴剩余40％的社保费用。2018年1月1日至2019年6月底由于社保政策改变，不能办理社保交费手续，让被告等待相关政策。因此，这一年零六个月无法办理社保缴费是因政府政策调整对遗留问题搁置所造成的，属于被告不能预见、不能避免和不能克服的不可抗力，对于这半年的违约责任被告应当免除。二、被告认为合同约定的违约金过高，请求人民法院降低违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百ー十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”被告认为，买受人购买房屋的主要合同目的是对房屋进行实际的居住使用，现房屋已经交付，而且被告也已经因逾期交房向业主承担过违约责任。目前案涉房屋无法在约定时间内完成办理产权的报备工作，原因不在于被告，实属因施工方隆升公司的黑社会背景，不讲理不履行义务造成案涉房屋无法办理产权登记报备，被告也是受害人。同时，目前不存在因逾期办理产权报备使办理产权登记税费增加或其他损失的后果，因此原告请求按照合同约定主张逾期办理产权登记的违约金超过给原告造成的损失，被告恳请法庭对原告主张的违约金数额予以调整。综上所述，导致被告无法按照合同约定将涉案房屋办理权属登记所需资料报备的原因是隆升公司及其他不可抗力造成的。恳请法庭查明案件事实，本着案结事了的原则，兼顾买房人和开发商的利益，以及从有利于根本解决办理产权遗留问题的角度作出公正的判决。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年9月3日，原告与被告签订了《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，原告购买被告开发建设的内蒙古自治区××区房屋一套，建筑面积95.35平方米，每平方米价格为4239元，房屋总价款为404189元。付款方式为按揭方式付款，合同签订之日应支付购房款164189元，余款240000元，原告于2012年9月10日前采用银行按揭贷款或公积金支付。合同约定被告应当于2013年8月31日将房屋交付原告使用，但被告于2014年6月14日将房屋交付原告使用。被告因逾期交房已经向原告承担了赔偿违约金的违约责任。合同中关于商品房产权登记的第十二条约定“出卖人（被告）应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，被告应每日按商品房价款的1向原告支付违约金。在《商品房买卖合同补充协议》第五条第3款关于办理产权登记手续的补充约定“出卖人的责任”是指无法按照产权登记机关的规定提供办理《房屋产权证》须由其提供的权属证件。合同补充协议第十一条约定“本补充协议在双方签署《买卖合同》同时签署，与《买卖合同》具有同等法律效力”。2012年8月原告支付购房首付款164189元,剩余240000元购房款以按揭贷款方式支付。以上购房款总计404189元。2014年6月14日，原、被告双方完成房屋交付手续。同日原告向被告交纳办证费及预存水费、电费等，以上共计7564元。被告未代收取专项维修资金费，原告也没有向包头市房屋管理局缴纳房屋专项维修资金费。另查明，2016年6月12日包头市规划局出具的包规划函（2016）282号文件《关于对包头市城市规划区房屋产权登记集中治理项目（檀香湾）的复函》载明，市规划局已经对案涉项目出具同意办理产权手续的函件。2016年6月22日涉案项目办理了国有土地使用证。2016年7月20日包头市城乡建设委员会出具关于高新区“鹿港小镇18号楼”等26个项目办理房屋产权证登记遗留问题处理意见的复函中对涉案项目提出补缴城市基础设施配套费和社保费或提供项目高新区管委会出具的追缴承诺书并提供无拖欠工程款证明材料后可办理后续手续。2017年8月30日上述工程经消防验收为合格。2012年1月4日被告按规定交纳了涉案工程的城市基础设施配套费，包头稀土高新技术产业开发区规划分局出具意见证明被告已将涉案项目的基础配套费缴清。还查明，2012年12月31日，被告代建设方内蒙古隆升建筑安装工程有限公司缴纳60%的社保费1366680元，剩余40%的社保费未缴纳。2017年12月30日内蒙古自治区人民政府关于暂停收缴建设工程社会保障费有关事宜的通知：自2018年1月1日起，对自治区行政区域内新开工项目，暂停收缴建设工程社会保障费。根据内蒙古自治区人民政府已经发布的政策，对被告方工程剩余40%的社会保障费是否补缴需等待相关部门的通知。再查明，涉案工程的施工单位为内蒙古包头兴业集团兴义建筑有限责任公司和内蒙古隆升建筑安装工程有限公司。内蒙古包头兴业集团兴义建筑有限责任公司负责施工6号楼、8号楼，内蒙古隆升建筑安装工程有限公司负责施工5号楼、7号楼。被告已支付内蒙古包头兴业集团兴义建筑有限责任公司全部工程款。被告自认下欠内蒙古隆升建筑安装工程有限公司质保金2000000元未付。综上，涉案工程虽已列入高新区26个项目办理房屋产权证遗留问题解决范围内，但因内蒙古隆升建筑安装工程有限公司未在工程款支付情况审查表中加盖公章和欠缴社会保障费导致被告无法向产权部门报送办理产权登记备案材料。以上事实，有原告提供的《包头市商品房买卖合同》复印件及《商品房买卖合同补充协议》复印件各一份、交房收据复印件一份、房屋首付款及个人贷款支付凭证复印件一份、行政公开回复复印件一份，被告提供的包头市城乡建设委员会关于进一步规范建设工程竣工验收备案申报事宜的通知复印件一份、包头市规划局出具的包规划函（2016）282号文件《关于对包头市城市规划区房屋产权登记集中治理项目（檀香湾）的复函》复印件一份、包头稀土高新区国土资源局出具的《关于报送房屋产权登记集中治理项目已办理土地证项目名录的函》复印件一份、包头市公安局消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》复印件一份、包头市城乡建设委员会出具的包建工（2016）复函37号《关于高新区鹿港小镇18#等26个项目办理房屋产权登记遗留问题处理意见的复函》复印件一份、包头市建设工程造价管理站的《办理竣工结算备案须提供的材料》复印件一份、被告与内蒙古包头兴业集团兴义建筑有限责任公司的《工程款支付情况》复印件一份、建设工程结算定案表复印件一份、付款凭证复印件一份、2012年1月的内蒙古自治区建设工程社会保障费专用收款票据复印件一份、工作联系单复印件一份、《内蒙古自治区人民政府关于暂停收缴建设工程社会保障费有关事宜的通知》复印件一份、2012年1月4日《内蒙古银行进账单》复印件一份、2012年1月13日《内蒙古自治区非税收入一般缴款书（收据）》一份、《包头稀土高新技术产业开发区建设项目公用设施配套费征收审批表》复印件一份、《建设施工合同》复印件一份、包头市中级人民法院民事调解书复印件一份以及双方当事人的当庭陈述，经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为,原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，上述合同及补充协议均合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。原告在房屋买卖过程中，采用了按揭贷款方式购买房屋并交清了所有房款。被告于2014年6月14日将原告所购房屋交付。按照《商品房买卖合同》第十二条的约定，被告有义务将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告未按上述约定履行报送备案材料义务，被告存在违约行为，应承担违约责任。本案中，政府相关机关对涉案小区办证手续简化，提出“只需补缴城市基础设施配套费和社保费或提供项目高新区管委会出具的追缴承诺书并提供无拖欠工程款证明材料后可办理后续手续”，但被告方只是缴纳了基础设施配套费，至2017年12月31日止仍欠施工方部分工程款以及该工程存在欠缴40%的社会保障费。根据内蒙古自治区人民政府发布的相关政策，被告如何补缴40%社会保障费需继续等待相关部门的通知，该影响因素是基于政策性调整而产生。虽合同约定被告应每日按商品房价款的1向原告支付违约金，但被告抗辩要求对过高的违约金进行相应调整。鉴于本案实际情况，考虑合同履行期间，被告已承担了逾期交房的违约金，原告已实现了所有权的占有、使用、收益等大部分权能，且被告方未能如约提交备案材料也存在一定的客观原因，故本院本着损失填平原则以及违约金兼具补偿及惩罚的性质，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告方的过错程度以及预期利益等综合因素，且被告抗辩要求对过高的违约金进行相应调整，故本院酌定按照已付购房款总额，按日0.1计算违约金，较为适宜。因涉案商品房交付时间为2014年6月14日，依据商品房买卖合同第十二条约定，被告应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。即2016年6月3日前被告应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告违约截止日期为2019年7月3日，按1125天计算违约金。因此，被告应支付原告违约金404189元×0.1×1125天，共计4547.13元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告张某办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案；二、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张某违约金4547.13元；三、驳回原告张某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费908元，减半收取454元（原告张某已预交），由原告张某负担407元，被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 康利清 二〇一九年九月十六日书记员 刘 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。