湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0591民初776号原告：宜昌楚天恒大房地产开发有限公司，住所地宜昌市伍家岗区花溪路68号（宜昌恒大山水城综合楼），统一社会信用代码91420500077044327Y。法定代表人：孔德恒，该公司董事长。委托代理人：肖璇，女，汉族，1987年7月30日出生，户籍住址武汉市洪山区，该公司员工。（一般代理）被告：王有东，男，汉族，1990年11月5日出生，户籍住址湖北省宜都市，委托代理人：邓忠银，湖北峡光律师事务所律师。（特别授权代理）原告宜昌楚天恒大房地产开发有限公司（简称楚天恒大公司）与被告王有东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理，依法由审判员许建江适用简易程序于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告楚天恒大公司的委托代理人肖璇、被告王有东的委托代理人邓忠银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚天恒大公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：0290850）已经解除；2、判令被告配合原告到房管部门办理解除备案购房合同手续；3、由被告承担本案的诉讼费、公告费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2014年7月21日签订《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议，被告购买了原告开发的宜昌恒大帝景项目1号楼2单元4层020401室。付款方式约定为按揭付款，后被告与中国建设银行股份有限公司三峡分行签订了《个人住房借款合同》，申请按揭贷款33万元，原告与银行签订了《个人住房借款最高额保证合同》，对此债务承担连带保证责任。后因被告未依照合同约定向银行按期归还相应款项，原告代被告偿还了部分款项。2017年7月，银行起诉被告解除借款合同，偿还本息及罚息并要求原告对其承担连带保证责任。依西陵区人民法院（2017）鄂0502民初1414号民事判决书，原告对被告欠银行的本息、罚息承担连带清偿责任，原告有权在承担保证责任后，向被告追偿。依照商品房买卖合同附件六补充协议第二条第（二）款第5项的约定，被告未按银行规定偿还借款导致原告承担了担保责任，原告有权单方解除本商品房买卖合同，收回该房屋，同时被告应配合到房管局办理有关解除合同手续，原告有权对该房屋以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。由于被告在购买房屋后，长期怠于向银行还款，原告已经承担了相应的保证责任，同时原告向被告发出了还款提示函及解除合同通知书，根据《合同法》第九十六条的规定，原告与被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议已经解除。为维护原告的合法权益，依据合同法、担保法、诉讼法等相关规定及原被告之间的合同约定，特提起诉讼，请求判如所请。为支持其诉讼请求，原告举证如下：证据一：《宜昌市商品房买卖合同》及其补充协议。主要内容：原告与被告于2014年7月21日签订《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：0290850），约定被告购买原告开发的宜昌恒大帝景项目1号楼2单元4层020401室，付款方式为按揭付款，合同附件六补充协议第二条第（二）款第5项的约定，被告未按银行规定偿还贷款导致原告承担了保证责任，原告有权单方解除本合同，收回该商品房，同时被告应配合到房管局办理有关解除合同手续。证据目的：原被告之间签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。证据二：《业务联系函》。主要内容：中国建设银行股份有限公司宜昌高新科技支行分别于2017年8月31日、2017年11月29日、2018年3月8日、2018年5月30日、2018年9月5日、2018年12月10日、2019年3月7日向楚天恒大公司发出《业务联系函》，要求原告根据与银行签订的《商品房销售贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的相关条款约定，对王有东的欠款履行阶段性担保责任。证据目的：被告多次逾期不偿还银行贷款，银行要求原告履行阶段性担保责任。证据三：《民事判决书》。主要内容：宜昌市西陵区人民法院于2017年11月16日作出（2017）鄂0502民初1414号民事判决，判决解除中国建设银行股份有限公司三峡支行与王有东签订的《个人住房借款合同》，并判令楚天恒大公司对王有东的应付款项向中国建设银行股份有限公司三峡支行承担连带清偿责任。证明目的：依据生效判决，原告对被告贷款承担连带清偿责任证据四：银行付款回单、建设银行结清证明。主要内容：2017年9月29日中国建设银行业务凭证，金额27885.98；2017年12月18日招商银行付款回款，原告71×××01账户向中国建设银行股份有限公司宜昌东山支行422331601156313110008000005账户转款29815.44元；2018年3月29日招商银行付款回单，原告71×××01账户向中国建设银行股份有限公司宜昌高新科技支行422331601156313110008000005账户转款33650.39元；2018年5月30日中国建设银行单位客户专用回单，原告42×××62账户向中国建设银行股份有限公司宜昌高新科技支行422331601156313110000000001账户转款3806.76元；2018年9月28日中国建设银行单位客户专用回单，原告42×××62账户向中国建设银行股份有限公司宜昌高新科技支行422331601156313110000000001账户转款7751.75元；2019年7月4日招商银行付款回单，原告71×××01账户向中国建设银行股份有限公司宜昌东山支行422331601156313110008000005账户转款299933.21元；中国建设银行个人贷款结清证明，王有东个人贷款总额330000元，已于2019年7月4日结清。证明目的：原告为被告已向银行承担了连带保证责任。证据五：《还款提示函》及寄出邮政特快专递邮单2张，尾号是4228、1128。主要内容：2019年1月15日原告向被告发出《还款提示函》，因被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任，请被告于规定时间到原告公司偿还本金、利息及罚息，否则原告将按照合同约定单方解除商品房买卖合同，收回该房屋。证明目的：原告承担连带保证责任后，根据房屋买卖合同的约定，要求被告及时还款，履行借款合同。证据六：《解除合同通知书》及寄出邮政特快专递邮单。主要内容：2019年2月15日原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告，根据商品房买卖合同的约定，因被告未按银行合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任，原告有权单方解除商品房买卖合同，收回商品房，现原告解除与被告签署的商品房买卖合同，通知被告并于收到函件3日内协同到房管局办理相关解除合同手续。该通知书原告也是按照被告在原告营销部留的地址和合同上被告的通讯地址用EMS邮寄送达。证明目的：原告承担连带保证责任后，根据房屋买卖合同约定，与被告解除《宜昌市商品房买卖合同》及其补充协议，并要求被告协助办理解除合同手续。合同解除日为：2019年2月15日。被告王有东辩称：2014年7月21日被告王有东与原告楚天恒大公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，根据该合同约定，2014年8月8日被告与中国建设银行股份有限公司三峡分行签订了《个人住房借款合同》。由于原告未就该房屋的抵押办理登记手续，所以按照原告与中国建设银行股份有限公司三峡分行签订的《个人住房借款最高额保证合同》的约定，原告为被告承担了尚欠借款本金308590.54元的连带清偿责任。根据《民法总则》第178条规定，原告有权向被告追偿，而不是与被告解除《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为支持其答辩主张，被告举证如下：证据一：销售不动产统一网络发票两份。用以证明：被告已付购房款301231元，其中：2014年7月21日发票金额291231元、2014年7月16日发票金额1万元。证据二：中国建行个人活期储户交易明细。用以证明：从2014年2月26日至2016年6月26日，建行每月26日从被告银行账户中扣款，扣款总额38005.58元。证据三：收据。用以证明：2018年11月14日被告支付原告办证费用9684元。证据四：湖北增值税普通发票两份。用以证明：被告已付物业服务费5673元（4392元+1281元）。证据五：金碧物业有限公司宜昌分公司收款收据。用以证明：2018年11月14日被告支付水费100元。证据六：交房流程表。用以证明房屋已经交付使用（表上没有日期）。证据七：物品领用登记表。用以证明房屋已经交付使用（表上没有日期）。证据八：钥匙托管承诺书。用以证明：房屋已经交付使用，还证明被告于2018年11月14日将该房屋钥匙交给张士华（被告的亲戚）代管。证据九：区域防火责任书。用以证明房屋已交付使用（落款日期为2018年11月14日）。经庭审质证，被告对原告所举证据的质证意见：对证据一、二、三、四的真实性没有异议，但证据一合同附件六补充协议第二条第（二）款第5项的约定显失公平，是无效的；证据五《还款提示函》、证据六《解除合同通知书》被告没有收到。原告对被告所举证据的质证意见：除对证据二中2014年8月26日之前的还款不予认可外，对被告所举其他证据的真实性均无异议。对双方无异议的证据本院予以确认，作为认定案件事实的依据；质证意见的分歧，在事实认定和裁判理由中阐明认证的理由和结论。经审理查明：一、合同的约定。原告楚天恒大公司与被告王有东于2014年7月21日签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0290850），约定王有东购买由楚天恒大公司开发建设的位于城东大道与东运路交汇处的恒大帝景1号楼2单元04层020401号房屋（以下称案涉房屋），建筑面积91.78平方米，单价每平方米6877.65元，房屋总价款631231元，王有东采取贷款方式付款。合同附件六：补充协议：“。二、双方同意本合同第六条补充如下：（一）买受人按按揭付款方式向出卖人支付房款，买受人须在合同签订同时付清首付款301231元，首付款付清当日之内由买受人向建行申请按揭贷款33万元。（二）关于按揭付款方式的约定。5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理以买受人为产权人的房地产权证，并无需承担任何责任……”。二、购房款的支付。2014年7月16日，王有东支付楚天恒大公司定金1万元；2014年7月21日《宜昌市商品房买卖合同》签订的当天，王有东支付楚天恒大公司购房款291231元；王有东按揭贷款33万元由建行三峡分行于2014年8月26日一次性支付楚天恒大公司。即，王有东已依约全额支付购房款。三、房屋的交付、王有东收房后支付办证费用及物业费。原被告双方确认：2018年11月14日楚天恒大公司将案涉房屋交付王有东；同日，王有东支付楚天恒大公司维修资金9314元、契税（没收）、印花税10元、不动产登记费80元，土地测绘费80元。共9684元；王有东于2018年11月14日支付该房屋2017.1.1—2018.12.31物业服务费4392元、于2019年7月19日支付该房屋2019.1.1—2019.7.31物业服务费1281元。四、与本案相关的其他事实。1、宜昌市西陵区人民法院审理中国建设银行股份有限公司（简称建行三峡分行）与王有东、楚天恒大公司金融借款合同纠纷一案，于2017年11月16日作出（2017）鄂0502民初1414号《民事判决书》，认定：“2014年8月8日，建行三峡分行与王有东签订《个人住房借款合同》，合同约定，王有东为购买位于宜昌市东××路××大帝××楼××单元××室房屋，向建行三峡分行借款33万元。2014年7月15日，建行三峡分行与楚天恒大公司签订《个人住房借款最高额保证合同》约定，楚天恒大公司为自2014年7月15日至2016年7月15日期间，因购置楚天恒大公司开发的伍家岗城东大道项目所属之宜昌恒大帝景房产而与建行三峡分行发生借贷关系的全部债务人提供最高额为3882万元的担保，保证方式为连带责任保证。”。法院判决解除建行三峡分行与王有东签订的《个人住房借款合同》，并判令楚天恒大公司对王有东的应付款项向建行三峡分行承担连带清偿责任。2、自2017年9月29日起，楚天恒大公司即开始代王有东偿还银行借款。2019年7月4日建行三峡分行出具《个人贷款结清证明》：“尊敬的客户王有东，您在我行的个人贷款总额33万元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2019年7月4日结清”。3、2019年1月15日楚天恒大公司向王有东发出《还款提示函》，要求在规定时间到楚天恒大公司偿还本金、利息及罚息，否则楚天恒大公司将按照合同约定单方解除商品房买卖合同，收回该房屋。2019年2月15日楚天恒大公司向王有东发出《解除合同通知书》，通知王有东：根据合同约定，因王有东未按银行合同规定期限偿还贷款，导致楚天恒大公司承担了保证责任，楚天恒大公司有权单方解除商品房买卖合同，收回商品房，现楚天恒大公司解除与王有东签订的商品房买卖合同，通知王有东于收到函件3日内协同到房管局办理相关解除合同手续。本院认为：原告楚天恒大公司与被告王有东因商品房买卖合同产生的本案争议，是房屋买卖合同纠纷。争议焦点：《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议是否符合解除的条件。一、本案当事人、相关案外人之间的法律关系楚天恒大公司与王有东之间系商品房买卖合同关系；楚天恒大公司、王有东两者与案外人建行三峡分行之间系银行贷款保证担保合同关系。在商品房买卖合同关系中，楚天恒大公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而王有东作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，王有东已经依约支付了全部购房款，楚天恒大公司作为卖方的商品房买卖合同的目的已经实现。楚天恒大公司也已经将案涉房屋实际交付王有东；王有东已支付维修资金及除契税外的办证费用。至于案涉房屋产权过户及产权证的办理，属王有东享有的合同权利而非合同义务。即，原被告双方商品房买卖合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中王有东没有违约行为。在银行贷款保证担保合同关系中，王有东未按期偿还银行贷款致使楚天恒大公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于楚天恒大公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人担责后依法向债务人王有东进行追偿的权利。二、对《宜昌市商品房买卖合同》附件六补充协议第二.（二）.5.（1）条的评判合同附件六：补充协议：“。二、双方同意本合同第六条补充如下：。（二）关于按揭付款方式的约定。5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。若依该条约定履行，在楚天恒大公司与王有东双方商品房买卖合同项下的权利义务已基本完成之后，王有东因其在银行贷款保证担保合同关系中的违约行为，将丧失已实际合法占有的案涉房屋，并承担占合同约定的房屋总价款的48%（301231元÷631231元）的首付款损失，即使不考虑房价上涨因素，亦加重了王有东的责任，显失公平。本院依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条的规定，认定《宜昌市商品房买卖合同》附件六补充协议第二.（二）.5.（1）条无效。综上，楚天恒大公司以王有东违反商品房买卖合同为由，诉请确认双方之间的商品房买卖合同已经解除，缺乏事实和法律依据，不能成立。同理，楚天恒大公司基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础，本院均不予支持。楚天恒大公司可就其代偿款项另行向王有东追偿。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告宜昌楚天恒大房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5056元（已减半，原告已预交），由原告宜昌楚天恒大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  许建江二〇一九年九月二十日法官助理刘洋书记员张晗煜