湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初4664号原告：吴冰，女，1985年11月25日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托代理人：侯锦琼，系湖南天地人（郴州）律师事务所律师（特别授权代理）。委托代理人：姚鹏，系湖南天地人（郴州）律师事务所律师（一般代理，未到庭）。被告：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。法定代表人：曾楷峰，系该公司董事长。委托代理人：邓伍军，男，1982年4月12日出生，汉族，系该公司法务，住湖南省郴州市北湖区（一般代理）。原告吴冰与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴冰委托代理人侯锦琼和被告美世界委托代理人邓伍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴冰请求判令：一、郴州市美世界房地产开发有限公司自起诉之日起半年内办理好房屋验收合格等相关法律手续，并将合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘X号房交付给原告吴冰；二、郴州市美世界房地产开发有限公司支付逾期交房违约金62552.22元给原告吴冰（违约金暂算至起诉之日2019年7月31日,后续违约金算至被告实际具备合法交房条件之日止）；三、本案诉讼费等费用由被告承担。被告美世界公司答辩要点：一、原告的诉请有部分超过诉讼时效，对超过部分应不予支持；二、答辩人不能按时交房是因为不可抗力因素导致，根据合同约定和法律规定，此种情况答辩人有权据时延迟交房；三、原告诉请违约金过分高于实际损失，且已超过造成损失的30%，根据法律规定，请求法庭依法核减。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实:原告吴冰（买受人）与被告美世界公司于2015年4月26日签订一份合同编号为20XX02的《郴州市商品房买卖合同》，即由原告吴冰购买被告美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中的第X号房，该房屋建筑面积36.44平方米，单价每平方米6561.86元，房屋总价款239114元。上述《郴州市商品房买卖合同》第九条交房期限及条件：“出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用”；第十条房屋交接及违约处理方式：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。第六条买受人逾期付款的违约责任：“逾期未超过90日，自本合同的应付款期限之次日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行……”。合同签订后,原告按合同的约定一次性支付了涉案全部房款239114元。另涉案房屋至今未经验收合格，原告尚未收房。为此，根据上述合同约定，被告逾期交房1308天。另查明：庭审中，原告黄福申请撤回民事诉状中的第一项诉讼请求；被告对本案提出了诉讼时效抗辩，原告向本院提起诉讼时间为2019年9月2日。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的合同编号为20XX02的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中原告已按合同约定向被告支付了全部房款，而被告美世界公司未在合同约定的期限内交房，逾期交房天数1308天。被告辩称其未按期交房系因不可抗力因素所致，本院对此认为,《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定:“本法所称不可抗力，是指不能预见,不能避免并不能克服的客观情况。”而被告提交的证据均不属于上述法律条款规定的不可抗力的情形，尚不足以证明被告逾期交房系不可抗力因素所导致,且被告亦未提交曾告知买受人因不可抗力需延期交房的证据,故对被告的逾期交房抗辩理由,本院不予采纳。关于双方在合同中约定违约金是否过高的问题。本院认为,原、被告双方在《郴州市商品房买卖合同》中约定了逾期交房和逾期支付房款均应按已付或应付购房款每日万分之二支付违约金,合同中约定的违约条款对原、被告双方均有约束,对双方公平一致,且被告未提交充分的证据证明原告诉请的违约金已超过实际损失的30%,故对被告要求核减违约金的辩解，本院不予采纳。鉴于原告向本院提起诉讼的时间为2019年9月2日，根据相关法律规定，在起诉日即2016年9月1日前的逾期交房违约金的诉讼请求已超过三年的诉讼时效，本院不予支持。故本案的违约金应从2016年9月2日开始计算，至2019年7月31日，违约天数应为1063天。另原告在庭审中申请撤回了民事诉状中的第一项诉讼请求，系对自己的民事权利的处分，本院依法应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十天内支付原告吴冰逾期交房违约金50883.45元（从2016年9月2日计算至2019年7月31日止，按已付购房款的每日万分之二计算，计算方式：239114元×1063天×0.0002＝50835.64元），之后违约金按照相同标准计算至实际交房之日止；二、驳回原告吴冰其他诉讼请求。如被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取682元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担535元，原告吴冰负担147元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄洁萍二〇一九年九月十二日书记员  刘晓芬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。