河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终3135号上诉人(原审被告)：新乡市中原起重电器厂有限公司,住所地：长垣县东关工业区。法定代表人：刘英奇。委托诉讼代理人：张晓贞，河南弘治律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张东启，男，1972年6月15日生，汉族，住长垣县蒲西区。委托诉讼代理人：牛全胜，长垣县宏晟法律服务所法律工作者。上诉人新乡市中原起重电器厂有限公司因与被上诉人张东启租赁合同纠纷一案，不服河南省长垣县人民法院（2019）豫0728民初2883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新乡市中原起重电器厂有限公司的委托诉讼代理人张晓贞，被上诉人张东启及其委托诉讼代理人牛全胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新乡市中原起重电器厂有限公司上诉请求：1、依法撤销河南省长垣县人民法院（2019）豫0728民初2883号民事判决，改判上诉人不承担返还被上诉人120000元租金和100000元违约金；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：我公司于2016年4月20日将场地租赁给长垣县科博涂料有限公司，因张东启只交了2014年11月到2015年11月的租金，后续租金拒交；案外人赵杰与上诉人的纠纷对被上诉人承租并未造成阻挠，被上诉人称阻碍租赁不属实；上诉人为实现租赁合同的目的积极履行了约定，不存在违约情形。张东启辩称，原审查明事实清楚，证人赵杰作证也说明让被上诉人将租赁费交给赵杰，否则不让被上诉人租赁厂房，因此租赁合同一直没有履行；后来上诉人将厂房出租给他人，上诉人根本违约。张东启向一审法院起诉请求：一、解除张东启、新乡市中原起重电器厂有限公司签订的租赁合同；二、判令新乡市中原起重电器厂有限公司退还张东启租金款120000元并支付违约金100000元，合计220000元，并从起诉之日起按照年利率6％支付利息至付清之日止；三、诉讼费由新乡市中原起重电器厂有限公司承担。一审法院认定事实：2014年11月14日，新乡市中原起重电器厂有限公司作为甲方与张东启作为乙方签订《租赁合同》，新乡市中原起重电器厂有限公司将位于213省道以东、城张路以南6320平方米的土地和约1200平方米的厂房租赁给张东启从事汽车修理，租期十年（开始时间从所租土地、厂房投入使用之日起）。双方约定租金为每年120000元，以后每五年的租金在前五年的租金的基础上增长30％。租金一年一交，第一年的租金于合同签订之日一次性交清，以后每年的租金到期前一个月交纳下一年的租金。新乡市中原起重电器厂有限公司应保证所出租的土地、厂房水、电畅通，无产权、边界等纠纷，符合规划，允许建设厂房。双方同时约定合同签订后，双方须共同遵守，任何一方不得违约，如违约，违约方支付2000000元的违约金。合同签订当日，张东启支付新乡市中原起重电器厂有限公司租金120000元，新乡市中原起重电器厂有限公司向张东启出具收据一份。2014年11月26日左右，赵杰因新乡市中原起重电器厂有限公司未结清工程款，阻止张东启施工，称张东启将厂房租金交给赵杰，张东启才可以继续承租。次日，张东启与刘恩胜找到赵杰协商，刘恩胜同意偿还赵杰工程款，但赵杰称没有得到工程款不允许张东启施工。2015年案涉厂房新乡市中原起重电器厂有限公司租赁给第三人，第三人于2015年、2016年、2017年分三年以厂房租金冲抵工程款的形式支付给赵杰，赵杰称工程款已结清。刘恩胜系新乡市中原起重电器厂有限公司签订租赁合同时的法定代表人。赵杰系案涉厂房的建设施工人。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种承诺合同，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋符合约定的使用目的。新乡市中原起重电器厂有限公司交付的厂房因工程款未结清，影响张东启对承租的标的物使用、收益，且在租赁期间内新乡市中原起重电器厂有限公司将标的物又出租给第三人，致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）法律规定的其他情形”、的规定，张东启请求解除租赁合同，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，张东启请求返还租金120000元，因租赁合同尚未开始实际履行，合同解除后，新乡市中原起重电器厂有限公司应将收取的租金120000元返还张东启，并承担违约金。关于张东启主张的违约金，结合双方在《租赁合同》中的约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，新乡市中原起重电器厂有限公司承担100000元违约金不违背公平原则和诚实信用原则，对张东启的主张，予以支持。张东启要求新乡市中原起重电器厂有限公司承担从起诉之日起按照年利率6％支付利息至付清之日止，没有法律依据，不予支持。判决：一、解除张东启与新乡市中原起重电器厂有限公司2014年11月14日签订的《租赁合同》。二、新乡市中原起重电器厂有限公司于判决生效后十日内返还张东启租金120000元、支付张东启违约金100000元，两项共计220000元。三、驳回张东启的其它诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元、减半收取2300元，保全费1620元，由新乡市中原起重电器厂有限公司承担。本院二审期间，上诉人提交新证据，租赁合同一份，证明一份，证明因张东启未依约交付租金，上诉人将租赁标的出租给了他人。被上诉人张东启质证称，对该两份证据的真实性有异议，且与本案无关联性，不能证明张东启在合同履行过程中存在违约情形。经本院组织当事人双方质证，对上诉人于二审期间提交的新证据，认定如下：对于租赁合同，该租赁合同与本案不属于同一法律关系，与本案租赁合同并无关联性，不具有效的证明目的；对于证明，属于单方陈述，且应当属于证人证言，应当接受法庭调查，否则不能作为有效证据予以采纳。综上，对上诉人提交的新证据，本院不予采纳。本院查明事实与一审查明事实一致。本院认为，新乡市中原起重电器厂有限公司与张启东签订租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，该租赁合同成立并生效，合同双方均应当依照合同约定与法律规定履行合同、实现合同目的，本院予以确认。上诉人新乡市中原起重电器厂有限公司在合同签订后未依约交付租赁物，且之后将租赁物出租给他人使用，上诉人的行为已经构成根本违约，且案涉租赁合同已经不能实现其合同目的，因此原审依据张东启的诉讼请求解除案涉租赁合同，适用法律正确，本院予以确认。新乡市中原起重电器厂有限公司上诉称系张东启的违约行为造成合同无法实现，其应当为其上诉理由承担举证责任，否则将承担无法举证的不利后果。综合一、二审审理情况，新乡市中原起重电器厂有限公司并未提交有效证据证明张东启在合同履行过程中存在违约情况，故对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，新乡市中原起重电器厂有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。但，一审判决认定违约金数额过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，本案违约金应当以不超过造成损失的百分之三十为宜；又，损失的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同履行、当事人过错及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故，结合本案事实，本院酌定新乡市中原起重电器厂有限公司承担5万元违约金为宜。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省长垣县人民法院（2019）豫0728民初2883号民事判决第一项、第三项；二、变更河南省长垣县人民法院（2019）豫0728民初2883号民事判决第二项为：“新乡市中原起重电器厂有限公司于该判决生效后十日内返还张东启租金120000元、支付张东启违约金50000元，两项共计170000元。”如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4600元、减半收取2300元，保全费1620元，由新乡市中原起重电器厂有限公司承担。二审案件受理费4600元，由新乡市中原起重电器厂有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔海成审判员  刘强平审判员  王大鹏二〇一九年九月二十三日书记员  李旭亮