湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0304民初2721号 原告：湘潭农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区福星中路169号。 法定代表人：严桦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈应立，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：欧阳爱萍，湖南湘剑律师事务所律师。 被告：湖南威泰安防科技有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区城正街道韶山东路32号城郊金色都汇1单元1401024房。 法定代表人：胡文钢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李盛，湖南百舸律师事务所律师。 原告湘潭农村商业银行股份有限公司（以下简称湘潭农商行）与被告湖南威泰安防科技有限公司（以下简称威泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湘潭农商行委托诉讼代理人陈应立、欧阳爱萍、被告威泰公司法定代表人胡文钢及其委托诉讼代理人李盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告请求判令：1.威泰公司立即支付房屋租赁费61740元（暂自2018年7月1日起计算至2019年6月30日止，按5145元每月的标准，实际计算至归还租赁物之日止），自2019年7月1日起对上述欠付款项按照银行同期贷款利率的1.5倍计算逾期付款利息；2.威泰公司支付违约金30870元；3.威泰公司立即腾空位于湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道89号丝绸广场010202号中的第2、3号104号商铺，并将该商铺交付给湘潭农商行。 被告答辩要点，1.本案原告主体不适格，威泰公司从始至终没有接到过债权转让的通知书，根据合同法的规定，债权转让应由债权人通知债务人，而非湘潭农商行通知债务人，现建鑫物业公司并没有书面通知威泰公司该债权已经转让给了湘潭农商行。2.威泰公司已经支付履约保证金17420元，员工行为保证金5000元，应当从租金内予以扣减。3.由于商场内的设备设施严重老化，无法使用，故本案的设备设施租金不应当予以支付。4.对方存在违约行为，根据合同第7条第一项约定，商场方并没有提供良好的经营环境，商场环境极差，经营秩序混乱，威泰公司及其他商户根本无法在该商场内进行正常的经营，也导致了客流量的急剧下降。5.本案的违约金约定过高，应当依法予以降低。6.逾期利息不应予以计算。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交原告营业执照、被告工商登记、（2017）湘0304执953号之二执行裁定书、房屋权证、建鑫家具城商铺租赁合同、照片、租赁费用催收短信及电话、限期缴纳租赁费的通知、通知、授权委托书、潭农商银发[2019]38号文件、（2017）湘0304执955号之二执行裁定书等作为证据。 被告为支持其答辩意见，向本院提交照片作为证据。 对原、被告提交的证据认证如下：对湘潭农商行提交的原告营业执照、被告工商登记、（2017）湘0304执954号之二执行裁定书、房屋权证、建鑫家具城商铺租赁合同、授权委托书、潭农商银发[2019]38号文件、（2017）湘0304执955号之二执行裁定书，该几组证据具备真实性、合法性、且相互关联，能够作为本案的定案依据；对湘潭农商行提交的照片、租赁费用催收短信及电话、限期缴纳租赁费的通知、通知，该几组证据可以相互印证湘潭农商行向威泰公司催收过房屋租金；对威泰公司提交的照片，该组证据不能达到其证明目的，不能作为本案定案依据。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 2015年6月30日，建鑫商业（湖南）有限公司与威泰公司签订《建鑫家具城商铺租赁合同》，约定建鑫商业（湖南）有限公司将位于湘潭市河东大道建鑫家具城第2、3#一层第104号商铺租赁给威泰公司使用，计租面积为147平方米，租赁期限自2015年7月1日起至2018年7月31日止。租金为14元/㎡/月，月租金为2058元，商铺的设备设施使用费为21元/㎡/月,月设备设施使用费为3087元。上述租金、设备设施使用费均为一季一缴。该合同第11条约定，租赁期满，本合同自行终止。合同中违约责任约定，若乙方（威泰公司）违约，应付甲方（建鑫商业（湖南）有限公司）六个月租金及设备设施使用费作为违约金。2018年6月7日，本院作出（2017）湘0304执955号之二执行裁定书，裁定将被执行人建鑫地产开发有限公司名下位于湖南省湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道89号丝绸广场4201、010203、010202号的房产所有权自裁定书送达申请执行人湘潭农商银行股份有限公司岳塘支行时起归其所有。湘潭农商行发布的潭农商银发[2019]38号文件第六条载明，风险管理部是全行抵债资产管理的归口部门，负责抵债资产的接收、管理和处置。 另查明，2018年1月10日，建鑫地产开发有限公司授权建鑫商业（湖南）有限公司负责对建鑫家具广场门面招商、租赁合同签订，相关费用收取及日常事务管理运营工作的开展。 判决的理由与结果 本院认为，一、根据建鑫地产开发有限公司授权委托书的内容及时间，该授权系建鑫地产开发有限公司的事后追认行为，建鑫商业（湖南）有限公司有权与威泰公司签订商铺租赁合同。建鑫商业（湖南）有限公司与威泰公司签订的《建鑫家具城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应予以保护。二、本院（2017）湘0304执955号之二执行裁定书明确湘潭农商银行股份有限公司岳塘支行为湖南省湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道89号丝绸广场010202号房产即涉案租赁门面的所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，虽租赁期间涉案门面的所有权发生变动，但不影响租赁合同的效力。本案并非债权转让，故威泰公司是否收到通知亦不影响合同效力。该租赁合同的权利义务即由湘潭农商银行股份有限公司岳塘支行承受。湘潭农商行作为岳塘支行的上级行下达了内部文件规定，该抵债资产统一由湘潭农商行接收、管理。此时《建鑫家具城商铺租赁合同》的权利义务转由湘潭农商行承受。对威泰公司称本案系债权转让，湘潭农商行主体不适格的辩称意见不予采纳，湘潭农商行有权依据租赁合同向威泰公司主张权利。三、《建鑫家具城商铺租赁合同》约定的租赁期满后，双方未续签合同，湘潭农商行有权要求威泰公司腾空位于湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道89号丝绸广场010202号中的第2、3号104号商铺并归还给湘潭农商行。对湘潭农商行主张的房屋租赁费，因威泰公司实际仍在占有使用涉案租赁房屋，其应参照合同约定标准向湘潭农商行支付租金。威泰公司称其缴纳了履约保证金、员工行为保证金，其未提交相关费用缴纳的票据或转账凭证予以证实，威泰公司称设施设备老化不能使用，其亦未提交证据予以证实，对威泰公司的上述辩称意见不予采纳。威泰公司应向湘潭农商行支付自2018年7月1日起计算至2019年6月30日的租金61740元（5145元/月×12个月），后续租金计算至归还租赁房屋之日止。对湘潭农商行主张的逾期付款利息应以61740元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年7月1日起计算至实际清偿之日止。四、对湘潭农商行主张的违约金，明显超过了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条中关于违约金损失应以30%为限的规定，故本院酌情认定违约金应以61740元为基数，以不超过中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为限，自2018年7月1日起计算至实际支付租金之日止。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、湖南威泰安防科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向湘潭农村商业银行股份有限公司支付房屋租赁费用61740元（暂计算至2019年6月30日，后续租金应按照《建鑫家具城商铺租赁合同》约定标准计算至归还租赁房屋之日止），并支付逾期付款利息（以61740元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年7月1日起计算至实际清偿之日止）； 二、湖南威泰安防科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向湘潭农村商业银行股份有限公司支付违约金（以61740元为基数，以不超过中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为限，自2018年7月1日计算至实际支付租金之日止）； 三、限湖南威泰安防科技有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空其租赁的位于湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道89号丝绸广场010202号中的第2、3号104号商铺，并归还给湘潭农村商业银行股份有限公司； 四、驳回湘潭农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2120元，减半收取计1060元，由湖南威泰安防科技有限公司负担735元，由湘潭农村商业银行股份有限公司负担325元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 龚    关 二〇一九年九月二十六日 法官 助理 李  妮  妮 代理书记员 李妮妮（兼）