广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异700号案外人：常艺，女，1990年9月16日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张长禄，男，1963年10月8日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区，系案外人家公。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广东省广州市天河区庆亿街3号401房、8-12层整层。负责人：黄俊平。委托诉讼代理人：里曼，广东瀛杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜孝慧，广东瀛杜律师事务所律师。被执行人：三亚金中海国际置业投资集团有限公司，住所地：海南省三亚市三亚湾中海路5号金中海.蓝钻小区10号别墅。法定代表人：祝军。被执行人：南京泰发物资贸易有限公司。住所地：南京市鼓楼区山西路24号金山大厦B楼21楼C1座。法定代表人：祝军。被执行人：祝金龙，男，1953年1月13日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。在本院执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）与被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）、南京泰发物资贸易有限公司（以下简称泰发公司）、祝金龙借款合同纠纷一案，执行依据为（2018）粤01民初99号《民事调解书》。由于被执行人未履行生效文书所确定的义务，申请人向本院申请强制执行，本院于2019年1月22日以（2019）粤01执465号立案执行。执行过程中，本院查封了被执行人金中海公司名下位于海南省三亚市三亚湾路海坡度假区金中海·蓝钻4号楼（逸海阁）1317室〔产权证号：三土房（2011）字第××号〕房产。现案外人常艺对执行上述房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并进行了听证，现已审查终结。案外人常艺称：常艺于2017年8月18日与金中海公司签订《商品房认购协议书》，购买涉案房产。该房因金中海公司与案外第三方陈鑫存在债权债务关系，经金中海公司认可，常艺向陈鑫支付了购房款，并取得陈鑫转交的，由金中海公司开具的房款收据（收据金额111万元，开具日期为2017年8月18日）。当日，常艺还缴纳了开通天然气、维修基金等费用。2017年9月9日，常艺凭金中海公司的《交房通知书》收楼入住，并交纳水电周转金、物业费等费用。常艺实际使用涉案房屋至今。《认购协议书》具备商品房买卖合同的法定主要内容，应视为已在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。金中海公司承诺2017年底给常艺办理房屋产权证，但一直未办理，并非常艺的原因。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，常艺提出本案执行异议，请求：解除对涉案房产的查封，中止对涉案房产的执行。常艺提交如下证据证明其主张：1.《金中海·蓝钻商品房认购协议书》复印件一份；2.《交房通知书》复印件一份；3.《交房申请表》复印件一份；4.《收条》（陈鑫）及陈鑫身份证复印件各一张；5.《空调安装承诺书》复印件一份；6.工程款抵房款收据复印件一张；7.购房定金收据复印件一张；8.物业费、水电周转金、维修基金、天然气开户费收据复印件各一张；9.《金中海·蓝钻缴费明细单（发票附件）》复印件一张；10.《定金收付书》复印件一张；11.《委托书》（陈鑫）复印件一份；12.《工程款抵扣楼款协议书》复印件一份；13.中国工商银行汇款凭证复印件两张；14.中国银行汇款凭证复印件一张；15.衡水银行银联业务查询、银行账户查询明细复印件各一份（均加盖衡水银行股份有限公司自强支行储蓄专用章）；16.三亚市不动产登记记录查询结果打印件（加盖三亚市不动产登记中心登记资料查询专用章）一份；17.平安银行电子凭证复印件一张；18.《房屋产权确认函》复印件一份；19.《海南省不动产（房产）登记信息查询》复印件一份；20.宋兴旺平安银行转账电子回单复印件一份。申请执行人华融公司称，常艺对案涉房产的权利不能够排除执行，请求贵院依法予以驳回常艺的申请，具体理由如下：一、华融公司对案涉房产享有抵押权,且经贵院生效的法律文书依法进行确认，在被执行人金中海公司不履行到期债务时，贵院依法进行查封和处置符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第二款，华融公司与被执行人金中海公司之间的《抵押协议》合法有效，具有法律约束力，被执行人金中海公司是案涉房产登记的所有权人。双方于2014年10月17日完成抵押登记手续，华融公司取得他项权证，并经贵院（2018)粤01民初99号《民事调解书》依法进行确认，享有合法有效的抵押权。根据以上法律规定，在被执行人金中海公司未按生效法律文书履行义务的情形下，贵院根据华融公司的申请，依法对抵押物即案涉房产采取查封措施，符合法律规定，并无不当。二、物权优先于债权，常艺不能以没有登记备案的“并未发生物权变动效力”的债权对抗华融公司已经登记设立的担保物权，故常艺要求解除案涉房产查封于法无据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，常艺虽就案涉房产与金中海公司签订了《认购协议书》，但协议签署的时间，明显晚于华融公司抵押权设立的时间，且未取得案涉房产的权属证书，也未进行备案登记，对案涉房产享有的仅是普通债权。综合物权法的规定，担保物权具有排他性，是优先受偿权，可以有效对抗普通债权人。三、即使适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，常艺的情形也不符合上述规定的构成要件。（一）常艺若作为无过错不动产一般买受人主张其物权期待权，常艺之民事权益可以排除申请执行人的普通债权。但本案债权是抵押债权，并非普通债权，故不能适用上述规定。(二）常艺与金中海公司只是签订《认购协议书》，并未签订符合法律规定的书面的《商品房买卖合同》，也未办理备案登记手续。(三）常艺对案涉房产未能办理过户登记存在过错。常艺坚持购买已设立抵押权的房产，应当承担相应的风险；且根据常艺的陈述，其在未与金中海公司按照《认购协议》约定时间签订书面买卖合同及未办理网签的情况下即支付房款，存在过错。因此，常艺作为买受人，在购买案涉房产过程中未尽到相应的注意义务，对案涉房产未能办理过户登记存在过错。另参照全国法院民商事审判工作会议纪要（最高人民法院民二庭向社会公开征求意见稿）第117条的规定，不动产已经办理了抵押登记，未办理过户登记属于买受人自身原因。(四）常艺提交的证据无法证明其已支付全部价款。常艺向金中海公司购买房屋，从合同相对性来说，理应直接向金中海公司支付购房款，常艺主张的交易支付方式完全不符合常理。首先，常艺主张工程款抵房款，但未提供证据证明该工程款债权的真实性及该工程款与本案房款的关联性；其次，常艺主张将房款支付给了“陈鑫”，但未提供相应的转账流水，也未提供证据证明“陈鑫”与本案的关联性；再次，常艺主张向金中海公司支付的购房款明显低于案涉《认购协议书》约定的房屋总价，低于市场价值，属于明显的不合理低价。(五）案涉房产位于海南省××旅游度假区，常艺购买案涉房产明显属于投资行为，并非用于居住且案涉房产并非常艺的唯一住房。而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条立法本意保护的是针对唯一住房且是善意的小业主权益，故常艺情形不符合上述规定的构成要件。四、国家设立抵押登记制度，是市场融资的重要方式之一。法律规定抵押权优先于普通债权，是金融市场基本原则。这既有利于债务人融资又有利于债权人权益保障。若设立抵押登记的不动产，未经抵押权人同意即可销售买卖，也可对抗抵押权，那么抵押制度设立无任何意义，债权人权益将无任何保障，金融秩序将会被严重破坏。据此，常艺的权利不能排除执行，应驳回常艺申请。申请执行人华融公司提供如下证据：1.《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》查册资料；2.（2018）粤01执保66号《协助执行通知书》两份；3.（2018）粤01民初99号《民事调解书》复印件。被执行人金中海公司、泰发公司、祝金龙经本院合法传唤，未到庭参加听证，亦未提交相关证据。本院查明，本院在审理华融公司与金中海公司、泰发公司、祝金龙金融借款合同纠纷一案〔案号：（2018）粤01民初99号〕过程中，华融公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年3月2日作出（2018）粤01民初99号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金中海公司所有的价值244610520元的财产，并于2018年3月7日作出（2018）粤01执保66号协助执行通知书，查封了金中海公司名下的涉案房屋等财产。另查明，本院于2018年9月20日作出（2018）粤01民初99号《民事调解书》，确认各方当事人自愿达成如下协议：一、各方确认，华融公司受让并重组四川信托有限公司及黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司的债权真实、合法、有效，金中海公司、泰发公司、祝金龙认可前述债权收购重组效力并且对其签署的各项协议(包括但不限于主协议及从协议等)无异议。二、各方确认，截止至2017年8月27日，金中海公司、泰发公司拖欠华融公司重组债务本金175500000元，还款宽限补偿金O元。期后，金中海公司分别于2017年11月27日还款15000000元，于2018年3月26日还款20000000元，于2018年4月18日还款2000000元，于2018年7月12日还款11500000元。经协商，华融公司同意上述款项首先用于冲减重组债务本金。即截止至2018年7月12日，在上述款项冲减重组债务本金后金中海公司、泰发公司共拖欠华融公司的重组债务本金金额为127000000元。三、金中海公司、泰发公司、祝金龙同意按照以下还款计划向华融公司归还重组债务本金及相应还款宽限补偿金。宽限期补偿金比率按12.5％年的比率计算，并以每年360天为基数，自2017年8月28日起，按照实际占用资金金额及天数计收。具体还款计划如下：……四、金中海公司、泰发公司、祝金龙未按本协议第三条履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的位于海南省三亚市××海坡度××区金中海的房地产〔土地使用权面积7769.33平方米，房屋建筑面积11142.1平方米，具体包括：……3.蓝钻4号楼（逸海阁）（不含第一层架空部分），产权证号：三土房（2011）字第××号，他项权证号：琼（2017）三亚市不动产证明第0008833号；……〕，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、本调解协议自双方当事人或委托诉讼代理人签字当日，即2018年9月20日生效。因金中海公司未履行该调解书所确定的义务，华融公司于2019年1月22日向本院申请强制执行，本院以（2019）粤01执465号立案执行。另查明，2017年8月9日，常艺与案外第三人马驰、陈鑫及居间服务方“三亚天亚房地产营销策划有限公司”签订《定金收付书》，约定马驰、常艺向陈鑫购买金中海·蓝钻逸海阁1317房及1518房。该定金收付书中约定，常艺、马驰经现场勘验房屋后，对陈鑫出售的两套房产的权属状况等确认单套以人民币1300000元，两套房产共计2600000元购买，约定交付定金200000元。2017年8月8日，三亚天亚房地产营销策划有限公司三亚分公司向案外第三人张仕翊出具一张20万元的购房定金收据。常艺主张其是通过中介公司三亚天亚房地产营销策划有限公司购买涉案房产。该公司与金中海公司向常艺称金中海公司与陈鑫之间有债权债务关系，常艺支付的房款用来抵扣工程款，所以定金书上写的出售人为陈鑫，由陈鑫向其出具收条。2017年8月18日，金中海公司与常艺签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，约定常艺认购金中海·蓝钻4号楼（逸海阁）1317室，建筑面积55.52平方米，总价为2076448元，一次性付款优惠总价1110000元。该协议约定购买人须在7天之内与金中海公司签订《商品房买卖合同》，但双方未另行签订《商品房买卖合同》。同日，金中海公司向常艺出具金额为1110000元的“工程款抵房款”收据。2017年9月9日，常艺收楼入住，并缴纳维修基金、天然气开户费等。常艺提交一份日期为2017年8月18日，署名收款人“陈鑫”由陈某某（签名草写无法识别）代签的手写《收条》显示：“今收到马驰、常艺交来天涯区三亚湾路海坡度假区金中海蓝钻逸海阁1317房和1518房购房款，人民币（大写）贰佰陆拾万元整（￥2600000元）。”常艺提交一张其中国银行的汇款凭证显示其于2017年8月17日向收款人为“宋兴旺”的个人账户转款1108888元，附言为“还款”。常艺主张宋兴旺为三亚天亚房地产营销策划有限公司的法定代表人，其向宋兴旺支付房款后，宋兴旺再将房款转给陈鑫。对此，常艺提交一份显示为宋兴旺的平安银行电子回单，拟证明宋兴旺于2017年8月18日向陈鑫汇款2300000元。常艺提交一份由江苏苏兴建设工程有限公司（以下简称江苏苏兴公司）向金中海公司出具的《房屋产权确认函》，该确认函表示：“根据黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司（以下简称黄山名人公司）与我司签订的关于金中海·蓝钻《工程款抵扣楼款协议书》的约定，请将抵给我公司的金中海·蓝钻4号楼1317房办理至常艺（身份证号：略）名下。”常艺另提交一份显示为由黄山名人公司与江苏苏兴公司、金中海公司于2016年11月5日签订的《工程款抵扣楼款协议书》，拟证明在该协议中，协议三方约定江苏苏兴公司认购金中海公司开发并拥有完整产权的房产（附房产明细表，包括涉案房产），购房款协议总额为6696万元，江苏苏兴公司应付金中海公司上述购房款用黄山名人公司应支付给江苏苏兴公司的相关工程结算尾款抵扣。上述工程款冲抵楼价总额后，视同江苏苏兴公司已全额支付楼价款，上述房产即归江苏苏兴公司所有并由其处理。金中海公司根据江苏苏兴公司的委托，协助江苏苏兴公司将上述房产办理至江苏苏兴公司指定的客户名下，房屋买卖合同由金中海公司直接与江苏苏兴公司指定的客户签订，购房发票由金中海公司直接开具给江苏苏兴公司指定的客户。常艺另提交其在海南省不动产登记中心的房产登记信息查询资料，拟证明涉案房产为其在海南省××唯一住房。再查，涉案房产于2014年10月17日在三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记，抵押权人为华融公司。本院认为，本案的争议焦点为，案外人对涉案房产是否享有排除执行的实体权利。本案应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定予以审查。首先，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”被执行人金中海公司未能履行已发生法律效力的（2018）粤01民初99号《民事调解书》所确定的义务，申请执行人华融公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，查封了被执行人金中海公司名下的涉案房产符合法律规定。其次，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。被执行人金中海公司已于2014年10月17日将涉案的房产抵押给华融公司，并且办理了抵押登记，本院生效的民事调解书也已确认金中海公司等债务人如果未依约履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的上述涉案房产，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。据此，申请执行人华融公司对涉案房产享有优先受偿权已经法院生效法律文书确认，除非案外人具有法律或司法解释除外规定的情形。常艺虽提交金中海公司出具的收据拟证明其已付清房款，但该收据注明为“工程款抵房款”，其所提交的汇款记录等也并非向金中海公司支付房款，而是向案外第三人的个人账户付款，且涉及案外第三方陈鑫、江苏苏兴公司、黄山名人公司等各方之间的债权债务关系。从常艺提交的证据反映，上述各方之间的债权债务关系仅为私下的约定，未经生效法律文书确认，相关债权也未在涉案房产上办理抵押登记，常艺举出的证据不足以证明其对涉案房产享有的权利可对抗华融公司的抵押权。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一方面，案外人与被执行人金中海公司订立的《金中海·蓝钻商品房认购协议书》中明确约定双方须订立正式的商品房买卖合同。认购协议书并非正式的商品房买卖合同，不能认定双方已经订立合法有效的书面买卖合同。另一方面，由于涉案房产在案外人与金中海公司订立认购协议书之前已经设立抵押登记，该抵押登记对外具有公示效力。案外人在购买房产时，已经被告知涉案房产涉及案外多方的债权债务关系，应能预见房屋产权附有义务或存在争议的可能。但常艺对自身权利未尽注意义务，在房产权利义务不清晰的情况下认购涉案房产，将房款转给个人，且向金中海公司认购涉案房产未征得抵押权人华融公司的同意，对涉案房产未能办理房产备案登记以及过户登记，案外人存在未尽到购房前基本注意义务的过错。因此，案外人对涉案房产提出的异议并不符合上述司法解释规定的情形，故其主张对涉案房产享有实体权利排除执行的异议不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人常艺的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张蕾蕾审判员  李小明审判员  叶洁靖二〇一九年九月十六日书记员  孙 帅冯晓雯