河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终2473号上诉人(原审原告)：焦作市国有发展投资有限公司，住所地：焦作市解放中路228号。法定代表人：原雷庆，执行董事。委托诉讼代理人：傅霄，该公司员工。委托诉讼代理人：王晓，河南隆成律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：河南文昌建设集团股份有限公司，住所地：焦作市山阳区塔南路160号万方办公楼九楼。法定代表人：李国顺，公司董事长。委托诉讼代理人：李力，河南力诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琪，河南力诚律师事务所实习律师。上诉人焦作市国有发展投资有限公司（以下简称“国发投资公司”）因与被上诉人河南文昌建设集团股份有限公司（以下简称“文昌集团公司”）物权确认纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。焦作市国有发展投资有限公司上诉请求：一、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初1069号民事判决书，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。二、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”这一概括性规定，驳回原告诉讼请求，系认定事实不清、适用法律不当。具体理由如下：1、本案房产系未经登记之房产，这是本案的基本事实。一审判决以登记房产来确认本案事实，系认定事实不清。2、一审判决偏离本案房产未经登记之事实，适用物权法第九条第一款的规定，以登记效力排斥上诉人确认房屋所有权的诉讼请求，系适用法律不当。其次，一审判决引用物权法第九条第一款时，将该条款的“但法律另有规定的除外”故意删除，明显违背了该条款完整的立法本意。3、《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案的基本事实是，按照《以房顶账协议书》的约定，上诉人采取以物抵债方式购买了被上诉人256.21平方米的门面房，合同合法有效，上诉人依据合同取得的房产虽然未经登记，但不影响上诉人取得物权的效力，应受法律保护。4、《物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”本案中，按照《以房顶账协议书》，被上诉人将房屋交付上诉人后，因被上诉人拖欠第三方债务，导致该房产被人民法院查封，上诉人与被上诉人因该房产的归属发生争议。因此，上诉人请求确认该房产的所有权归属具有充分的法律依据。5、《物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”上诉人与被上诉人签订《以房顶账协议书》时，该门面房所在的楼盘刚办理竣工验收手续，按照商品房买卖登记程序，该商品房买卖登记的手续尚不完善，但被上诉人已经将房屋移交给上诉人，并于2018年6月30日将房屋钥匙交给上诉人，同时承诺尽快为上诉人办理房屋所有权证。事实证明该房屋已经交付并由上诉人实际占有。对不动产而言，虽然必须以登记为物权变动的必要条件，但在没有进行不动产物权登记的情况下,应保护占有人（买受人）的合法权益。在房屋买卖交易过程中，房屋交付完毕，买受人实现并继续维持对该房屋的占有使用却未办理登记的事实大量存在，如果绝对地认为登记才是不动产物权变动生效的依据，那么在占有移转之后至登记完成之前，不动产转让方仍得以物权人身份向他人移转该物之所有权，则对受让人显失公正。因此，买卖合同当事人之间移转房屋占有（交付）的行为足以表示当事人就移转所有权的真实意思，这种交付属于法律行为之一，理应产生相应的法律效果。本案中，被上诉人已经将房屋交付于上诉人，上诉人请求确认房屋所有权具有物权属性，应受法律保护。综上所述，上诉人采取以房抵债的方式，购买被上诉人的房屋的行为合法有效，所购买的房屋所有权应受到法律保护，在该房屋已实际交付且上诉人已实际占有的情况下，上诉人对该房屋的权利状态是十分明确的。因此，上诉人依据《物权法》的上述规定，请求确认购买的商品房为上诉人所有，依法应得到支持。文昌集团公司辩称，希望二审尊重事实和法律，依法判决。国发投资公司向一审法院起诉请求：判决确认位于焦作市山阳区××路××小区××楼××号门面房为原告所有。一审法院认定事实：原告焦作市国有发展投资有限公司原名称为焦作市投资公司，于2018年3月19日变更为现名称；被告河南文昌建设集团股份有限公司原名称为焦作市文昌置业有限公司，后变更为现名称。2008年1月22日，焦作市投资公司、焦作市文昌置业有限公司与河南省永阳建筑安装有限公司分别作为甲方、乙方、丙方，签订了借款合同，约定乙方向甲方借款500万元，期限三个月，自2008年1月24日至2008年4月23日，利率为年息10％；该借款由丙方担保，承担不可撤销的连带保证责任。焦作市文昌置业有限公司于2008年1月24日收到焦作市投资公司向其支付的借款5000000元。被告于2008年7月至2016年2月间，分五笔向原告偿还本金共计200万元。截至2017年11月8日，被告尚欠原告借款本金3000000元、利息1081250元。2017年12月19日，双方经协商达成协议书，约定：原告同意被告用其所有的位于焦作市××路××小区××楼××号门面房房产顶账归还相应价值的债务，实际顶账数额按照有资质的评估机构评估后的实际价值为准；被告保证其对该房屋享有独立处置权，保证房屋不存在任何产权纠纷（包括不限于抵押、一房多售、被查封或存有其他权利瑕疵）及经济纠纷，并保证协助原告办理产权登记手续；被告保证及时通知并协助原告办理顶账房产的相关产权手续，所需税费按照规定由双方各自承担。河南长河资产评估事务所有限公司接受委托，对原被告拟用于顶账的约256．21平方米门面房在评估基准日2017年12月20日的市场价值进行评估，并作出房产价值评估报告，结论为上述门面房净值4090392．65元。2018年2月2日，原被告签署房屋交接单，确定被告以其价值4090392．65元的房产向原告抵偿本息合计4081250元的债务，并于当日派员对抵债房产予以交接，被告将位于焦作市××路××小区××楼××号（暂定房号）门面房（土地证焦国用2013第03611号，规划用途为商服及住宅），建筑面积共计256．21平方米的房屋移交给原告，即日起该房屋的所有权归原告；被告承诺在2018年6月30日前将该房屋的钥匙移交给原告；被告承诺将尽快为原告办理该房屋的所有权证。2018年8月13日，在被告公司售楼部，解放法院执行人员以该院（2016）豫0802执735号查封（扣押）财产清单，查封了被告公司包括五号楼下5间门面房在内的部分房产。原告方当庭对被告所述其公司房产被法院查封的情况无异议。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。原告国发投资公司与被告文昌集团公司于2017年12月19日协议约定，被告以位于焦作市××路××小区××楼××号门面房房产顶账归还原告相应价值债务，但双方未就该不动产物权办理相应的产权登记手续，故该不动产物权未发生效力。因被告文昌集团公司欠他人债务被起诉，解放法院在执行中查封了被告公司包括五号楼下5间门面房在内的部分房产。在该执行案件未执结、查封手续未解封前，原告起诉要求确认位于焦作市山阳区××路××小区××楼××号门面房为其所有，不应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告焦作市国有发展投资有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取为50元，由原告焦作市国有发展投资有限公司负担。本院二审期间，上诉人国发投资公司提交河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802执恢60号执行裁定书，证明被上诉人文昌集团公司因拖欠河南西比尔能源设备有限公司欠款，而被解放法院强制执行，并于2018年8月13日查封了本案的涉案房产。一审法院据此驳回了上诉人在一审中的诉求。现在该涉案房屋已经解封，因此法院应当确认该房屋为上诉人所有。被上诉人文昌集团公司质证称，没有异议。本院分析认证，河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802执恢60号执行裁定书真实有效，与本案具有关联性，本院予以采纳。经二审查明，2019年8月28日，河南省焦作市解放区人民法院作出（2019）豫0802执恢60号执行裁定书，解除对河南文昌建设集团股份有限公司名下位于焦作市山阳区××路××小区××楼××号门面房（建筑面积256．21平方米，土地证焦国用2013第03611号）的查封。其他事实与一审认定事实一致。本院认为，根据查明的事实，上诉人焦作市国有发展投资有限公司属焦作市人民政府国有资产监督管理委员会下属企业，因被上诉人河南文昌建设集团股份有限公司向上诉人借款后未偿还，双方遂约定由河南文昌建设集团股份有限公司用其所有的位于焦作市山阳区××路××小区××楼××号门面房顶账归还相应价值的债务，并对涉案房产委托评估机构进行了评估。后，双方对抵债房产进行了交接，河南文昌建设集团股份有限公司已将房产和钥匙移交给了上诉人焦作市国有发展投资有限公司，因此，上诉人焦作市国有发展投资有限公司对涉案房产享有权利。且在二审期间，焦作市解放区人民法院已经解除了对涉案房产的查封。综上，焦作市国有发展投资有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十三条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初1069号民事判决；二、确认河南文昌建设集团股份有限公司位于焦作市山阳区岭南路111号的云河丹堤小区5号楼123号门面房为焦作市国有发展投资有限公司所有。一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，均由焦作市国有发展投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘志雷审判员  付明亮审判员  孙志强二〇一九年九月二十九日书记员  张钰冰