西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初7571号 原告：李文绢，女，1984年7月1日出生，汉族，住甘肃省灵台县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：马少伟，男，无业，现住址同上。被告:王霖，男，1978年12月23日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：王瑞杰，男，1956年7月13日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：徐超贤，男，1988年7月1日出生，汉族，住河南省商丘市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：西安隆居房地产销售有限公司。住所地：房。统一社会信用代码 91610132MA6TY633XD。法定代闫陇杰，表人：，负责人。第三人：XX城XX路XX店。住所地：。统一社会信用代码 91610132MA6TY1Q67F。法定代表人：吕源，经理。委托诉讼代理人：苗俊杰，男，该公司员工，现住该公司。原告李文绢与被告王霖、王瑞杰、徐超贤、第三人西安隆居房地产销售有限公司（以下简称“隆居公司”）、XX城XX路XX店（以下简称“黄蜂公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李文绢及其委托诉讼代理人马少伟、第三人黄蜂公司委托诉讼代理人苗俊杰到庭参加诉讼。被告王霖、王瑞杰、徐超贤、第三人隆居公司经合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李文绢向本院提出诉讼请求：1、被告王霖、王瑞杰立即交付房屋；2、被告王霖、王瑞杰赔偿其过户当日至实际交付日期止，每日总房款万分之五的违约金；3、被告王霖、王瑞杰将已收房屋押金5000元、半年租金22200元支付给其，共计27200元；4、被告将下半年度租金22200元按照租赁合同约定支付给其；5、被告王霖、王瑞杰承担其代理人差旅费、误工费2000元；6、本案诉讼费等由被告王霖、王瑞杰承担。事实与理由：其与被告王霖、王某乙于2018年6月27日在第三人黄蜂公司居间下签订了《西安市存量房买卖合同》，双方约定，其购买被告所有的位于西安市经济技术开发区赛高街区XX栋XX单元XX室房屋，房屋借款为85万元。在其与被告办理房屋过户手续时，被告王瑞杰于2019年1月25日将涉案房屋通过第三人隆居公司出租给被告徐超贤。租期为2019年2月1日至2020年2月10日，半年租金为22200元，押金5000元。根据其与被告签订的《西安市存量房买卖合同》第七条第一款及第八条第二款的规定，被告不能按期向其交付房屋，应按照每日万分之五的标准向其支付违约金。现诉至法院，请求判如所请。被告王霖、王瑞杰、徐超贤未答辩。第三人隆居公司未答辩。第三人黄蜂公司辩称，原告在其公司的居间下与被告王霖、王瑞杰达成了房屋买卖协议。2019年1月完成了网签及按揭手续。在王霖、王瑞杰未告知原告及其公司的情况下，将涉案房屋租赁给被告徐超贤。涉案房屋在2019 年2月底已经完成了过户。在交房时，被告王瑞杰提出要求6万元的装修款，但是原告不同意，因此被告王瑞杰拒绝交房。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的房屋买卖业务签约文件合订本、定金收条、西安市存量房买卖合同（经纪机构版）、房产证复印件、租赁合同、收条、微信聊天记录、证人李某某的证人证言，本院予以确认并在卷佐证。结合原告提供的证据及陈述，本院查明如下事实：2018年6月27日，原告李文绢与被告王霖签订了《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定，原告李文绢购买被告王霖所有的位于西安市经济技术开发区凤城五路赛高国际街区XX幢XX单元XX室房屋。房屋建筑面积为68.63平方米，合同总价款为85万元。被告王霖应当在办理过后手续当日将涉案房屋交给原告，如被告不能按约定向原告交付房屋，视为被告违约，逾期超过三十日，则原告有权解除本合同。原告不主张解除合同的，被告应继续履行合同，同时向原告支付违约金，按房价款每日万分之五计算至房屋交付完成之日。被告王瑞杰代替被告王霖在上述合同上签字。2018年12月28日，涉案房屋办理了网签备案手续。2019年2月25日，涉案房屋完成过户手续。2019年1月25日，被告王霖与被告徐超贤签订了《租赁合同》，被告徐超贤将涉案房屋出租给被告徐超贤，租期为2019年2月1日至2020年2月10日，租金为每月3700元，付款方式为半年付。2019年1月25日，被告徐超贤向被告王霖、王瑞杰支付了租金22200元及押金5000元。2019年4月22日，原告诉至本院，请求如前所述。庭审中，证人王某甲到庭接受了询问。证人王某甲证实，在其了解到涉案房屋被出租后，其与被告徐超贤一起前往第三人隆居公司，在得到被告徐超贤同意后，由第三人隆居公司将《租赁合同》及收条复印后交给其，再由其转交给原告。另查明，经本院释明，原告主张被告在《租赁合同》解除后向其交付涉案房屋。本院认为，当事人应当按照你约定全面履行自己的义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原被告签订的《西安市存量房屋买卖合同》，系双方当事人自愿达成，为有效合同。被告王霖应按照合同约定在房屋过户当天交付房屋，但被告王霖明知涉案房屋在办理房屋过户手续过程中，但依然将房屋另行出租，应承担逾期交房的违约责任。但涉案房屋已经出租给被告徐超贤，因此被告王霖应当在被告徐超贤与其签订的《租赁合同》的权利义务终止后将涉案房屋交付给原告。原告李文绢主张被告王霖支付其逾期交房违约金的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院予以许可。被告王霖应以房款85万元为基数，按照每日万分之五的标准，支付原告李文绢自2019年2月25日至实际交付房屋之日止的违约金。原告主张的租金，符合法律规定，但2019年2月1日至2019年2月25日涉案房屋尚未过户，故该时间段内的租金3083.3元（3700元÷30天×25天）应为被告王霖所有。2019年2月25日之后涉案房屋系原告李文绢所有，故被告王霖应将2019年2月25日之后的房租19116.7元（22200元-3083.3元）支付给原告李文绢。原告李文绢主张被告王霖向其支付押金5000元的诉讼请求，因该款项的性质系押金，故原告此项诉讼请求，本院不予支持。原告主张的下半年度租金，因并无证据证明被告徐超贤已经实际支付，故本院不予支持。原告主张的代理人差旅费、误工费缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。被告王瑞杰系被告王霖的委托代理人，相应的法律后果应由王霖承担。被告王霖、王瑞杰、徐超贤、第三人隆居公司经合法传唤拒不到庭，应承担由此带来的法律后果。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王霖在被告徐超贤与其签订的《租赁合同》的权利义务终止后三日内，将位于西安市经济技术开发区凤城五路赛高国际街区XX幢XX单元XX室房屋交付给原告李文绢。二、被告王霖于本判决生效之日起十五日内，以房款总额85万元为基数，按照每日万分之五的标准，支付原告李文绢自2019年2月25日至实际交付房屋之日的违约金。三、被告王霖于本判决生效之日起十五日内支付原告李文绢租金19116.7元。四、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1085元，公告费600元，原告已预交，现由被告王霖承担。被告承担部分于上述付款时一并支付给原告。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 （此页无正文）     审  判  长    崔小梅审  判  员    王宝娟人民陪审员    马  兰   二〇一九年九月十七日  书  记  员    杨  珂       打印人：周惠荣   校对人：杨珂   送达时间：2019年   月  日 1