四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初9347号 原告：成都森鸿物业管理有限公司，住所地：成都市青羊区西大街**。 法定代表人：李泽彬，总经理。 委托诉讼代理人：李著桥，四川天府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐珍，四川天府律师事务所律师。 被告：毛磊，男，1986年6月13日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。 原告成都森鸿物业管理有限公司（以下简称森鸿物业公司）与被告毛磊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法由审判员蒋玲独任审判，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告森鸿物业公司的委托诉讼代理人徐珍，被告毛磊，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 森鸿物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.毛磊向森鸿物业公司支付2017年12月1日至2018年4月30日的物业服务费771.4元、生活垃圾清运费30元及违约金478.26元；2.案件受理费由毛磊承担。事实与理由：2015年5月24日，森鸿物业公司与漫城小区业主委员会签订了履行期限为2015年5月1日至2018年4月30日的《物业服务合同》，约定由森鸿物业公司为位于成都温江区的“漫城”小区提供物业服务，合同第七条约定物业服务标准为：电梯住宅1.15元/平方米·月，商业为1.80元/平方米·月，生活垃圾二次清运代收费用按温江区市政环卫所标准收取；第八条约定物业服务费按月交纳，业主应在次月内缴清物业服务费用和相关费用。业主逾期交纳物业服务费的，物业服务企业有权要求从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。毛磊系“漫城”小区2栋2单元2楼6号房屋的业主，建筑面积为134.16平方米，现毛磊未向森鸿物业公司支付2017年12月1日至2018年4月30日的物业服务费771.4元、生活垃圾清运费30元，毛磊还应向森鸿物业公司支付违约金478.26元。森鸿物业公司为维护自身合法权益，特诉至法院。 毛磊辩称，1.从2017年12月1日至2018年4月30日未交纳物业服务费，原因是2017年4月16日、17日两天雨水管道堵塞，导致雨水倒灌进毛磊住房，造成屋内损失15082.25元，而森鸿物业公司未对公共设施及时维护检查才导致毛磊的损失，故需要森鸿物业公司提供服务后才予以支付物业服务费；2.对生活垃圾清运费30元予以认可；3.对违约金不予认可，且违约金约定过高；4.未收到催款函，森鸿物业公司2018年4月退出小区，毛磊2018年中秋节回来才听说。请求法院依法处理。 经审理查明，2015年5月24日，森鸿物业公司与漫城小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限为2015年5月1日至2018年4月30日，合同约定由森鸿物业公司为位成都温江区号的“漫城”小区提供物业服务，合同第七条约定物业服务标准为：电梯住宅1.15元/平方米·月，商业为1.80元/平方米·月，生活垃圾二次清运代收费用按温江区市政环卫所标准收取；第八条约定物业服务费按月交纳，业主应在次月内缴清物业服务费用和相关费用。业主逾期交纳物业服务费的，物业服务企业有权要求从逾期之日起按每日5‰交纳违约金。 2018年5月1日，森鸿物业公司撤出漫城小区，不再为该小区提供物业服务。 房屋信息查询记录显示：毛磊成都温江区号2栋2单元2楼6号（即漫城小区2栋2单元206号）住宅房的所有权人，房屋建筑面积为134.16平方米。 庭审中，森鸿物业公司为证明其主张，出示：1.费用催缴函（2018年6月20日）及送达情况、《关于森鸿物业公司退出漫城物业项目服务的公告》、向漫城小区第三届业主委员会出具的《关于漫城小区物业财务账目移交方案》，证明森鸿物业公司通过上述途径向毛磊催收物业服务费；2.毛磊最后一次交费记录，证明毛磊从2017年12月开始欠缴物业服务费；3.漫城小区2016年度、2017年度、2018年第一季度物业服务报告，证明森鸿物业公司按约提供了物业服务；4.费用催缴函（2019年7月4日）及送达情况，证明森鸿物业公司再次向毛磊进行了催收通知；5.毛磊欠缴物业服务费违约金明细，载明从每笔物业费开始缴费时间的第三个月1日即2018年2月1日（每月按30天计算）开始以每日5‰的标准计算违约金，违约金计算至2018年8月31日，违约金总计647.96元。 毛磊为证明其主张，向本院提交：1.照片及房屋进水的视频光盘，证明房屋进水未得到处理，造成地板报废，墙面墙纸发霉脱落；2.房屋进水之前的照片，证明房屋漏水之前的情况。 上述事实有物业服务合同、费用催缴函及送达情况、关于森鸿物业公司退出漫城物业项目服务的公告、关于漫城小区物业财务账目移交方案、相关照片、光盘及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，毛磊系漫城小区2栋2单元206号住宅房的业主。2015年5月24日，森鸿物业公司与漫城小区业主委员会签订《物业服务合同》合法有效。按照约定合同的期限为2015年5月1日至2018年4月30日，约定由森鸿物业公司为位成都温江区号的“漫城”小区提供物业服务，约定物业服务标准为：电梯住宅1.15元/平方米·月，生活垃圾二次清运代收费用按温江区市政环卫所标准收取；约定物业服务费按月交纳，业主应在次月内缴清物业服务费用和相关费用。业主逾期交纳物业服务费的，物业服务企业有权要求从逾期之日起按每天5‰交纳违约金等。森鸿物业公司为漫城小区业主提供了物业服务，毛磊事实上接受了服务，应当向森鸿物业公司交纳物业服务费。 毛磊以森鸿物业公司存在未尽服务管理职责给其造成损失为由拒交物业服务费，应通过其他途径处理，但不能以拒交物业服务费的方式“维权”。如果毛磊以不缴纳物业服务费的方式“维权”，该行为将损害该小区已交物业服务费的业主的合法权益。 森鸿物业公司以邮件、公告的方式向毛磊送达交纳物业服务费的通知。毛磊主张未收到森鸿物业公司发出的费用催缴函，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”双方确认毛磊从2017年12月1日至2018年4月30日未交纳物业服务费及生活垃圾清运费，故毛磊应当支付森鸿物业公司2017年12月1日至2018年4月30日的物业服务费771.4元（5个月×134.16平方米×1.15元/平方米·月）、生活垃圾清运费30元。 关于违约金。毛磊认为违约金过高，请求法院予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。涉案《物业服务合同》约定的违约金为每日5‰计算过分高于给森鸿物业公司造成的损失，结合森鸿物业公司的主张，从2018年2月1日开始计算违约金，计算至2018年8月31日，本院将违约金酌情调整为100元。故毛磊应当向森鸿物业公司支付违约金100元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、毛磊于本判决发生法律效力之日起十日内向成都森鸿物业管理有限公司支付自2017年12月1日至2018年4月30日的物业服务费771.4元、生活垃圾清运费30元； 二、毛磊于本判决发生法律效力之日起十日内向成都森鸿物业管理有限公司支付违约金100元； 三、驳回成都森鸿物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由毛磊负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 蒋 玲 二〇一九年九月二十四日 书记员 何韵琴