江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初4223号 原告：中国工商银行股份有限公司吉安分行，住所地：江西省吉安市吉州区井冈山大道103号，统一社会信用代码：91360800861979601T。 负责人：方怡，职务：行长。 委托诉讼代理人：袁国进、邓启红，江西智桥律师事务所律师。 被告：熊美如，女，汉族，住吉州区。 被告：王伍俚，男，汉族，住吉州区。 被告：吉安市万家房地产开发公司，住所地：吉安市吉州区吉州大道306号（吉安市房管局10楼），统一社会信用代码：91360800161974084N。 法定代表人：顾文礼，总经理。 委托诉讼代理人：彭珍萍，罗燕飞，江西向群律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司吉安分行（以下简称工行吉安分行）与被告熊美如、王伍俚、吉安市万家房地产开发公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告工行吉安分行委托诉讼代理人袁国进、邓启红，被告吉安市万家房地产开发公司委托诉讼代理人彭珍萍到庭参加诉讼。被告熊美如、王伍俚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告工行吉安分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告熊美如、王伍俚立即偿还原告借款本金124544元及至贷款本息还清日的利息和罚息（利息和罚息按照合同约定的标准计算），暂计算至2019年7月21日为39195.18元；2、判令被告熊美如、王伍俚承担原告为实现债权所产生的律师费损失2000元；3、判令被告熊美如、王伍俚立即办理吉州区吉州大道239号馨悦家园22幢1单元301房的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告，抵押权设定后，原告有权依约处分本案抵押物，以优先偿还本案全部债务；4、判令被告吉安市万家房地产开发公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费、公告费等费用均由被告承担。事实与理由：被告熊美如、王伍俚为购买位于吉州区吉州大道239号馨悦家园22幢1单元301房向原告借款，吉安市万家房地产开发公司出具了《担保函》，为被告熊美如、王伍俚的贷款提供连带责任保证担保。2012年7月24日，原告和被告熊美如、吉安市万家房地产开发公司签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告向原告借款人民币28.3万元，借款期限5年，采用按月等额本息还款法按月归还贷款。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率。被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利息在贷款利率基础上加收50％确定。被告熊美如、王伍俚以所购的吉州区吉州大道239号馨悦家园22幢1单元301房不动产做抵押担保，并办理了抵押权预告登记。此外，双方在合同中还约定本合同履行过程中发生纠纷协商不成的向原告所在地人民法院提起诉讼，原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不仅限于律师费、评估费、拍卖费等由被告承担。被告吉安市万家房地产开发公司提供连带责任保证担保。原告于2012年8月6日按约定向被告熊美如、王伍俚发放了28.3万元借款，款项一次性划入指定的被告吉安市万家房地产开发公司的账户用于支付购房款，然而被告未按约定履行还本付息义务。截至2019年7月21日，贷款已到期，被告已连续违约48期，积欠本金合计124544元，积欠利息39195.18元。根据《个人购房借款/担保合同》、《担保函》的约定，被告吉安市万家房地产开发公司对被告熊美如、王伍俚尚欠原告的全部贷款本金、利息、罚息、实现债权的费用等其他应付费用承担连带清偿责任。原告多次催促被告履行义务无果，特诉至法院。 被告熊美如未作答辩。 被告王伍俚未作答辩。 被告吉安市万家房地产开发公司辩称：我们承担的是阶段性的连带责任保证，我们是房屋办理抵押手续后把材料移交给原告我们的保证期限就到期了。本案是预告登记，没办抵押，条件已经成就了，但是被告熊美如、王伍俚不去办理，我们不应该承担责任。 原告中国工商银行股份有限公司吉安分行为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了原告营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件、两被告身份证复印件，《商品房买卖合同》、《担保函》、《个人购房/担保合同》、《个人借款凭证》、吉安市预购商品房抵押权预告登记申请书、吉市房预吉州字第000021868号房屋抵押权预告登记证书、贷款明细表、《委托代理合同》。 被告熊美如未向法庭提交证据。 被告王伍俚未向法庭提交证据。 被告吉安市万家房地产开发公司未向法庭提交证据。 经审查，原告当庭出示的证据材料来源合法，内容真实，具有证明效力，本院依法予以认定。本院查明的事实与原告诉称的一致。 本院认为，合法的借贷关系应予保护。原告工行吉安分行与被告熊美如、王伍俚签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，依法有效。工行吉安分行已按约足额发放贷款，被告熊美如、王伍俚未按约归还借款本金及利息，违反了合同的约定，构成违约，应按照合同约定提前归还全部借款及利息，并承担相应违约责任。根据双方合同约定，熊美如、王伍俚应按逾期利率即借款利率水平上加收50%向原告支付逾期利息及律师费2000元。 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。若商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致对商品房的抵押权未能依登记而及时设立。因此，在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，被告吉安市万家房地产开发公司陈述未及时办理相关手续的原因是由于熊美如、王伍俚没有去办理。故本院认为购房人熊美如、王伍俚负有协助办理抵押登记并承担登记费用的义务，吉安市万家房地产开发公司应督促其办理。本院确定被告熊美如、王伍俚应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记，并自行承担登记费用。购房人熊美如、王伍俚若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院亦无法径行判决由债权人工行吉安分行自行办理抵押登记手续。因此，在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人工行吉安分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因工行吉安分行与吉安市万家房地产开发公司约定的保证期间为“从贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交工行吉安分行之日止”，在抵押权未能依法登记而设立的情况下，吉安市万家房地产开发公司应依照《个人购房借款/担保合同》及《担保函》的约定，向工行吉安分行在其保证范围内承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人吉安市万家房地产开发公司在承担保证责任后，有权向债务人熊美如、王伍俚追偿。本案中被告熊美如、王伍俚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利并自行承担相应的不利法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下： 一、被告熊美如、王伍俚于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司吉安分行借款本金124544元及利息、罚息（利息、罚息计算至2019年7月21日为39195.18元，此后的利息、罚息按照合同约定的标准计算）； 二、被告熊美如、王伍俚于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司吉安分行律师费2000元； 三、被告吉安市万家房地产开发公司对上述债务承担连带清偿责任； 四、被告熊美如、王伍俚应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司吉安分行办理不动产（位于吉安市吉州区吉州大道239号馨悦家园22幢1单元301房）抵押登记手续并承担登记费用，被告吉安市万家房地产开发公司应督促熊美如、王伍俚并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，吉安市万家房地产开发公司的保证责任终止； 五、馨悦家园22幢1单元301房产抵押登记办妥后，或被告熊美如、王伍俚逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司吉安分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿； 六、被告吉安市万家房地产开发公司承担保证责任后，有权向被告熊美如、王伍俚追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3614元，减半收取1807元，由被告熊美如、王伍俚、吉安市万家房地产开发公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  杨济浪 二〇一九年九月三十日 书记员  郭 雨 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 中华人民共和国物权法 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算