镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1191民初2070号 原告：镇江鸿远物业管理有限公司，住所地镇江市东吴路129号东吴新苑9号楼101室。 法定代表人：嵇新军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙中胤，江苏江成律师事务所律师。 被告：梁斌，男，1968年11月18日生，居民身份证好号码32110219681118153X，汉族，住镇江。 原告镇江鸿远物业管理有限公司与被告梁斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，适用小额诉讼程序于2019年5月13日公开开庭进行了审理。后依法转成普通程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙中胤两次到庭参加诉讼，被告梁斌参加了第一次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的2016年3月18日至2018年3月17日共24个月的物业费1712.88元；2.判令被告支付原告截至2018年12月18日的违约金616.6元；3.被告承担本案诉讼费。原告主张的事实和理由：2015年3月15日，原告（原名镇江大和物业管理有限公司）与镇江市金田花园业主委员会签订了物业服务合同，约定由原告为金田花园小区提供物业服务，委托服务期限为三年，自2015年3月18日起至2018年3月17日止，并约定业主或物业使用人应按时足额交纳物业服务费用，交费实行预交，每半年一次，收取标准为按建筑面积每月每平方米0.35平方米，一年内不作调整。逾期缴纳的从逾期之日每天按应交物业服务费的万分之五收取滞纳金，2016年5月，双方又以会议纪要的形式对合同进行了补充约定，从2016年年度起对物业服务费标准作了调整，从按建筑面积每月每平方米0.35元调整为0.6元。被告是金田花园小区20栋204室业主，房屋面积为118.95平方米，自2016年3月18日至今，虽经原告多次书面催要但被告一直未交纳物业费。原告故诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，第一，原告起诉于法无据且擅自上涨物业费标准，不符合相关程序及规定。物业服务合同约定物业服务费标准为每月每平方米0.35元，现调整至0.6元没有通过物价部门批准，也未向业主公示。而且物业费的上涨属于《物业管理条例》所说的重大事项，根据法律规定应由业主大会决议决定，并非由业主委员会成员签字盖章就行；第二，原告没有正确的被告联系方式，原告是不可能在2016年3月18日通过书面向被告催要物业费的，原告并未向被告进行催缴物业费。 根据当事人提交的物业服务合同、会议纪要、物业费催费通知单及挂号信签收凭证、营业执照、资质证明书、员工考勤表、工商登记资料以及当事人的陈述等证据，本院认定如下事实： 2015年3月15日，原告与镇江市金田花园小区业主委员会签订一份物业服务合同，约定：金田花园业主委员会将该小区委托原告实施物业服务，原告向业主和物业使用人收取物业服务费和车位服务费，委托服务期限为三年，自2015年3月18日起至2018年3月17日止；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.35元的标准收取，一年内不调整；业主应按时足额交纳物业服务费用，实行预交，周期为半年一次，业主逾期缴纳物业费的，原告业主进行催缴并同时可以从逾期之日起按每天应交服务费的万分之五收取滞纳金，催缴不成，物业企业可进行公示欠费户名，并可依法进行追讨。合同签订后，原告为金田花园小区提供物业服务。2016年5月10日，金田花园小区业主委员会成员与原告就该小区物业工作召开会议，会议中业主委员会成员一致同意2016年度物业费标准由0.35元调整到0.6元，会议形成书面会议纪要并加盖了“金田花园业主委员会”章和原告公司公章，业主委员会成员以及原告工作人员均在该书面会议纪要上签字。会议召开后，原告将会记纪要在小区内张贴进行了公示。被告是金田花园小区20栋204室业主，该房屋建筑面积为118.95平方米。因被告未交纳2016年3月18日以来的物业费，原告诉至本院。 本院认为，业主委员会具有代表业主与依法选聘的物业公司签订物业服务协议的职责。金田花园业主委员会与原告签订的物业服务合同不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。该合同对小区业主具有约束力。原告在合同签订后为涉案小区提供了物业服务，被告作为小区业主理应向原告支付物业费。物业服务合同中载明每月每平方米0.35元物业费标准“一年内不调整”，应认定双方已约定在合同履行一年后可就物业费标准重新进行商定。2016年5月10日的会议纪要加盖了业主委员会印章并有全体业主委员会成员签字，其中有关2016年度物业费标准调整至每月每平方米0.6元的内容，应认定是业主委员会与原告重新协商一致的结果，构成物业服务合同的组成部分。此并不违反有关政府指导价格，且已在小区内予以公示，具有法律效力。故从第二个合同年度起，业主应当按照新商定的标准支付物业费。原告主张期间的物业费金额具体计1712.88元（0.6元/月/每平方米×118.95平方米×24个月），对原告要求被告支付该物业费的诉讼请求，本院予以支持。物业费标准进行调整是符合物业服务合同约定，且经过业主委员会商议认可，原告并非擅自提高，被告辩称原告调整物业费标准不符合程序和规定，依据不足，本院不予采纳。如原告认为每月每平方米0.6元的物业费标准不尽合理或有损业主权益，可以向业主委员会或业主大会提出寻求救济。根据法律规定，物业企业有向业主催要物业费的义务，故违约金理应从催要后合理期限届满后予以计算。原告主张截止到2018年12月18日的违约金，但原告并无充分证据证明在该日期前向被告进行了有效催要，故原告有关违约金的主张，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告梁斌于本判决生效之日起十日内支付原告镇江鸿远物业管理有限公司2016年3月18日至2018年3月17日期间物业服务费1712.88元。 二、驳回原告镇江鸿远物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息. 案件受理费50元，由被告梁斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 员  卢 焰 人民陪审员  孔国平 人民陪审员  谭石虎 二〇一九年九月二十九日 法官 助理  杨 广 书 记 员  张 璇 附上诉须知及本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： ……(五)按时交纳物业服务费用; 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。