江苏省常熟市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏0581执异68号 案外人：潘莉妮，女，1973年6月7日出生，汉族，住江苏省张家港市。 委托诉讼代理人：朱静龙，上海考林律师事务所律师。 申请执行人：陈家伟，男，2000年6月19日出生，汉族，住江苏省常熟市。 被执行人：范建良，男，1968年12月24日出生，汉族，住江苏省常熟市。 被执行人：钱惠英，女，1969年7月21日出生，汉族，住江苏省常熟市。 本院在执行陈家伟申请执行与范建良、钱惠英房屋买卖合同纠纷一案过程中，案外人潘莉妮向本院提出书面异议。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，陈家伟诉范建良、钱惠英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理，并于2018年9月28日作出（2018）苏0581民初1581号民事判决：一、解除2016年12月22日陈家伟与范建良、钱惠英签订的《房地产转让协议》;二、范建良、钱惠英归还陈家伟已付定金30万元和已付房款50万元，合计80万元，于本判决生效之日起十日内履行;三、范建良、钱惠英赔偿陈家伟损失120万元，于本判决生效之日起十日内履行;四、驳回范建良、钱惠英的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42800元、诉讼保全费5000元、评估费28730元，合计76530元，由范建良、钱惠英负担。反诉案件受理费40元，由范建良、钱惠英负担。范建良、钱惠英不服判决，提起上诉。苏州市中级人民法院于2018年12月6日立案受理，并于2018年12月28日作出（2018）苏05民终10697号民事判决：驳回上诉，维持原判。 在该案审理期间，本院根据陈家伟的申请于2018年2月7日作出（2018）苏0581民初1581号民事裁定：冻结范建良、钱惠英银行存款人民币204万元或查封、扣押其与此价值相等的财物。2018年2月22日，本院查封了登记在范建良、钱惠英名下的位于常熟建筑装饰材料市场三区3幢101、102、105、205号房屋，查封期限为三年，自2018年2月22日起至2021年2月21日止。 根据陈家伟的申请，本院于2019年1月21日立案强制执行，案号为（2019）苏0581执563号。2019年1月25日，本院作出（2019）苏0581执563号执行裁定：冻结、扣划被执行人范建良、钱惠英的银行存款2076530.00元、执行费23165元及迟延履行期间的债务利息，或扣留、提取其相同金额的收入，或查封、扣押其相等价值的财产。 案外人潘莉妮提出异议称，2018年1月31日，被执行人范建良、钱惠英和其签订转让协议，约定范建良、钱惠英将常熟市建筑材料装饰市场3区3幢105、205号房产转让给其，价格225万元，付款方式为全款，余款在2018年3月底付清，并同时办理产权交易手续。转让协议签订后，支付定金45万元，2018年2月11日支付房款70万元。2010年5月起，被执行人与其签订房屋租赁合同，涉案房屋出租给其使用，至双方签订房屋转让协议后，其已按照合同约定付清期间相应的租金，同时，被执行人将涉案房屋交付给其。有关缴纳水电费、电费的手续均已变更至其名下，并且由其缴纳水电费，有关物业费（市场管理费）也由其承担并按规定支付。其按照合同约定，准备好余款，要求范建良、钱惠英将房屋过户至其名下，范建良、钱惠英均以各种理由拒绝过户。其于2019年9月27日通过邮政快递再次向范建良、钱惠英寄送付款过户通知。综上，其愿意将剩余价款交付法院执行，请求法院解除对案涉常熟市建筑材料装饰市场3区3幢105、205号房产的查封。 异议审查期间，异议人潘莉妮向本院提交了下列证据： 1、转让协议（手写）复印件一份，主要载明甲方：范建良、钱惠英，乙方：潘莉妮，建材市场三区3幢105、205房产转让：价格为贰佰贰拾伍万元（225万元），付款方式为全款方式，（2018年1月31日付15万元，农历春节前付至150万元）括号内的内容被划掉，余款在2018年3月底前付清，并同时办理产权交易手续，落款签名甲方：范建良，乙方：潘莉妮，落款时间：2018.1.31。下方载明收条：今收到潘莉妮付房屋定金壹拾伍万元整（15万元），收款人：范建良，落款时间：2018.1.31。 2、夫妻关系证书复印件一份，主要载明蒋云和与潘莉妮系夫妻关系。 3、中国农业银行苏州分行账户交易流水和转账明细复印件各一份，主要载明交易日期：2018年1月31日，转出方姓名：蒋云和，转入方姓名：范建良，转账金额：人民币100000元。 4、中国工商银行常熟支行账户历史明细清单复印件一份，主要载明户名：潘莉妮，交易日期：2018年1月31日，支出金额：50000元，对方户名：范建良。 5、中国农业银行苏州分行个人转账汇款回单复印件一份，主要载明付款人：蒋云和，收款人：范建良，金额：人民币700000元，打印日期：2018年02月11日，下方手写标注：“款已收到范建良2018.2.11”。 6、常熟农商银行业务凭证复印件一份，主要载明交易名称：行内转账，付款人：潘莉妮，收款人：范建良，汇款金额：300000元，交易日期：2018年02月11日，下方手写标注：“款已收到范建良2018.2.11”。 7、定金条复印件一份，主要载明：今收到潘莉妮定金30万元，房屋出售总价为225万元，此定金条双方都不得反悔，如房东反悔涨价或不卖，由房东双倍罚款对方90万元整。如购买方违约不买此房，这90万元整定金自动放弃。出售房屋地址常熟建材市场三区三幢105、205号。附：2018.1.31已付定金15万；2018.2.11已付购房款70万；余款110万元过户时付清。此条双方签名后生效。房东签名（按手印）：范建良、钱惠英，购房方签名（按手印）：潘莉妮、蒋云和，落款时间：2018年2月11日。 8、营业执照复印件一份，主要载明经营者：潘莉妮，名称：常熟市虞山镇绿森建材商行，类型：个体工商户，经营场所：常熟市建材装饰材料市场三区3幢106号，注册日期：2006年09月08日。 9、证明复印件一份，主要载明：常熟市虞山镇绿森建材商行（经营者：潘莉妮）自2014年至今在我常熟建筑装饰材料市场三区三幢102、103、104、105、106、203、204、205、206号房屋内经营，落款盖章：常熟建筑装饰材料市场有限公司，落款日期：2019年9月9日。 10、银行账户历史明细清单复印件三份、现金支出凭证复印件一份、证明复印件一份、增值税发票复印件一份，主要载明潘莉妮分别于2014年9月22日、2016年9月21日、2017年9月19日、2018年12月17日向常熟建筑装饰材料市场有限公司、常熟建材市场物业管理有限公司缴纳物业费6989元、6801元、6801元、6801元。 12、购电收据复印件八份，其中一份主要载明购电、出票日期：2018-06-20，用户地址：三区3-205，缴款种类：电费，用户名称：范建良，购电金额：1000.00元；另外一份主要载明购电、出票日期：2018-09-10，用户地址：三区3-205，缴款种类：电费，用户名称：范建良，购电金额：500.00元。 13、中国农业银行苏州分行账户交易流水复印件一份、手机短信截图复印件五份、要求付款过户的邮件及邮单复印件四份，主要载明潘莉妮、蒋云和在2018年3月底银行账户余额为140多万元，其自2018年3月底至2018年底通过发送手机短信、邮件的方式要求范建良、钱惠英过户。 14、绿森建材商铺照片复印件二份、2010年和2011年的经营房租赁合同复印件二份。 另查明，案涉常熟市建筑装饰材料市场三区3幢105、205房屋设有抵押权，抵押权人为中国农业银行股份有限公司常熟分行，登记日期：2012.08.06，债权数额分别为：800000元、750000元，债权履行期限：2012.08.06至2022.08.05。 2019年9月2日，潘莉妮通过中国建设银行向本院交付了其购买范建良、钱惠英名下位于常熟市建筑装饰材料市场三区3幢105、205房屋的剩余款项110万元。 本院认为，合法的债权债务关系依法受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，分析异议人潘莉妮提供的证据，其与范建良、钱惠英分别于2018年1月31日、2018年2月11日就案涉常熟市建筑装饰材料市场三区3幢105、205房屋签订了转让协议和定金协议，交付了相应的定金和部分购房款项，并将剩余购房款交付本院。异议人所有的常熟市虞山镇绿森建材商行自2014年至今在常熟建筑装饰材料市场三区三幢102、103、104、105、106、203、204、205、206号房屋内经营，并按年缴纳物业管理费，其对案涉105、205房屋属于合法占有。由于案涉105、205房屋存在抵押权登记，按照法律规定，案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押权等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的，应认定为系因案外人自身原因未办理过户登记手续，案外人称其不知道案涉房屋存在抵押登记，未提供证据，本院不予认定。故本院查封被执行人范建良、钱惠英名下位于常熟建筑装饰材料市场三区3幢105、205号房屋符合法律规定。 综上，潘莉妮的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回潘莉妮的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 庾 晨 审判员 徐仪锋 审判员 徐振华 二〇一九年九月十一日 书记员 王晓丽