镇江市丹徒区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1112民初676号 原告：镇江元兴和商业管理有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区丹徒新城瑞泰城市******。 法定代表人：张工农，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈松，江苏南昆仑律师事务所律师。 被告：濮华，男，住江苏省溧阳市。 委托诉讼代理人：王春梅，江苏江成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张茂诚，江苏江成律师事务所律师。 被告：茹金子，男，住安徽省亳州市。 委托诉讼代理人：张治，江苏丹正律师事务所律师。 第三人：镇江壹时代体育发展有限公司，住所地镇江，住所地镇江市丹徒区龙山路**楼> 法定代表人：茹金子，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张治，江苏丹正律师事务所律师。 原告镇江元兴和商业管理有限公司（以下简称元兴和公司）与被告濮华、茹金子、第三人镇江壹时代体育发展有限公司（以下简称壹时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后又依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告元兴和公司的委托诉讼代理人陈松、被告濮华（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人王春梅、张茂诚、被告茹金子及第三人壹时代公司的共同委托诉讼代理人张治到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告元兴和公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告濮华立即给付原告租金880757元；2、判令被告濮华支付原告违约金109807元及律师费26500元；3、判令被告茹金子对被告濮华的给付义务承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月29日，原告与被告濮华签订《商铺租赁合同》，原告将其经营管理的位于丹徒区整层房屋出租给被告用于经营。合同约定租金标准为每年336488元，期限自2016年9月至2021年8月，其中2016年9月至2019年2月为免租期。如因承租方原因致使合同未能履行完毕的，承租方应将免租期间的租金补交给出租方，承租方构成根本违约的应承担相当于年租金30%的违约金，并承担出租方包括律师费在内的损失。2016年11月1日，原告与被告濮华又签订《商铺租赁合同》，被告承租原告位于丹徒区房屋。合同约定租金标准为每年29653元，期限自2016年11月至2021年8月，其中2016年11月至2018年2月为免租期。违约责任的约定同上一份租赁合同。合同签订后，被告濮华伙同他人在上述房屋内共同开办经营了健身会所即第三人壹时代公司，至2018年底上述房屋免租期即将结束之时，被告濮华突然告知原告其将健身会所转让他人，将不再履行合同义务。原告当即表示反对，并于2019年2月20日向其催收租金，但其拒不支付，于2019年2月28日免租期结束之日将健身会所关闭。被告濮华的行为已构成违约，根据合同约定应向原告补交免租期内的租金并承担违约责任。被告茹金子与被告濮华达成收购第三人壹时代公司的协议，并承诺由其继续履行租赁合同并缴纳相应的租金，故应与被告濮华承担连带责任。原告为维护合法权益，遂诉至法院。 被告濮华辩称：被告濮华不是本案适格主体，涉案房屋的承租人是第三人壹时代公司。在租赁合同签订之时，第三人尚未完成设立登记，属于设立中公司，被告濮华作为第三人的发起人，是为了成立公司的需要，以第三人作为承租人、自己作为委托代理人与原告签订了租赁合同。按照合同相对性和名义主义原则，涉案租赁合同的权利义务应属于设立中公司，第三人成立后也应承继该合同权利义务。根据公司法的相关规定，原告只能请求设立后的公司即第三人壹时代公司承担责任，不能请求发起人即被告濮华承担责任。原告主张的免租期租金金额与合同约定一致，对此无异议。原告主张的违约金过高，应以实际损失作为计算依据，原告已经主张免租期的租金，并不存在实际损失。 被告茹金子辩称：涉案房屋的承租方是被告濮华，被告茹金子与原告不存在任何租赁合同关系，原告不应向被告茹金子主张租赁相关的法律责任。即便是被告濮华与茹金子之间签订了相关协议，就涉案房屋使用问题做了约定，但这是两被告之间的约定，其效力也不必然及于合同以外的第三人即原告。因此，原告以被告茹金子是涉案房屋的实际使用人，要求其承担相应责任没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告茹金子的诉请。 第三人壹时代公司述称：第三人与原告之间不存在租赁关系，也不应当对本案原告提出的相关诉请承担法律责任。 经审理查明：2016年6月1日，原告与案外人镇江瑞泰房地产开发有限公司签订《租赁合同》，原告承租该公司所有的坐落在镇江市商铺，租赁期限自2016年6月1日至2025年12月31日。 2016年8月29日，原告与被告濮华签订《商铺租赁合同》一份，原告系出租方（甲方），第三人壹时代公司系承租方（乙方），被告濮华以第三人法定代表人的身份在合同上签字。合同约定，甲方将位于丹徒区整层房屋出租给乙方进行商业经营，建筑面积为1241.75平方米。经营范围约定：该铺位仅供乙方在其有效营业执照所规定的经营范围内作为经营健身会所之用，并保证未征得甲方书面同意不擅自更改上述用途（包括但不限于店铺名称）。租赁期限约定：租赁期限5年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止。租赁费用及支付约定：前30个月为免租期（如在合同期内，因乙方原因致使本合同未能履行完毕，乙方应将免租期期间实际使用天数的租金补交给甲方，租金标准按一楼1.2元/㎡/天、二楼0.7元/㎡/天租金标准计算执行），2019年3月1日至2020年2月28日租金为336488元，2020年3月1日至2021年2月28日租金为336488元，2021年3月1日至2021年8月28日租金为176656元；免租期结束后缴纳租金为每6个月付一次，以后每次租金应于租金到期的前15天付清，先付后用。转租约定：未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租、特许他人使用租赁房屋。合同解除约定：乙方未经甲方书面同意而转让转租或乙方逾期10天仍未交清租金的情况下，乙方应承担违约责任且甲方有权解除合同。违约责任约定：甲乙任何一方违反本合同任何一款，应向对方承担违约责任，并赔偿对方的直接损失及包括律师费在内的维权费用；乙方逾期缴纳租金或其他应缴纳费用延期10日的，构成根本违约，乙方承担年租金30%的违约金，若因此给甲方造成损失的，乙方还应予以赔偿。 2016年11月1日，原告与被告濮华又签订《商铺租赁合同》一份，原告系出租方（甲方），被告濮华系承租方（乙方），同时被告濮华名字又在合同抬头的法定代表人处和合同落款的委托代理人处。合同约定，甲方将位于丹徒区房屋出租给乙方进行商业经营，建筑面积为67.7平方米。租赁期限约定：租赁期限58个月，自2016年11月1日起至2021年8月31日止。租赁费用及支付约定：基本租金为1.2元/㎡/天，前16个月为免租期（如在合同期内，因乙方原因致使本合同未能履行完毕，乙方应将该16个月的免租期租金补交给甲方，租金标准以第一年的租金标准计算执行），2018年3月1日至2019年2月28日租金为29653元，2019年3月1日至2020年2月28日租金为29653元，2020年3月1日至2021年2月28日租金为31136元，2021年3月1日至2021年8月28日租金为16347元；免租期结束后缴纳租金为每12个月付一次，以后每次租金应于租金到期的前15天付清，先付后用。其他条款同上一份《商铺租赁合同》。 两份《商铺租赁合同》签订后，被告濮华通过其银行账户向原告缴纳了两份合同约定的保证金合计91535元。在第二份《商铺租赁合同》约定16个月免租期届满后，被告濮华通过其银行账户向原告缴纳了第二份《商铺租赁合同》约定的第一年即2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金29653元，原告向被告濮华出具了抬头为濮华的租金发票。此后，被告濮华、茹金子及第三人均未再向原告缴纳过租金。 另查明，第三人于2016年9月13日设立，被告濮华系法定代表人，也是四名股东（发起人）之一。在第三人设立之前，被告濮华及其他三名股东签订股东内部协议，就合作设立有限责任公司相关事宜作出约定。截至2018年6月6日，被告濮华通过受让其他股东的股权，成为第三人的唯一股东，第三人也变更为自然人独资的有限责任公司。2018年11月18日，被告濮华将股权转让给被告茹金子。2018年11月21日，第三人的法定代表人及股东变更为被告茹金子。2018年11月21日，被告濮华向原告提交申请书，告知原告其将公司整体转让给了被告茹金子，其签订的租赁合同由茹金子继续履行，自2019年3月1日开始由茹金子缴纳合同约定的租金费用，并申请由茹金子与原告重新签订合同，其缴纳的保证金在租赁合同结束后退还给茹金子。2018年11月28日，被告茹金子向原告提交申请书、承诺书，告知原告由其履行原告与被告濮华签订的租赁合同，自2019年3月1日起算房租，如因其原因造成合同未能履行或到期不缴纳房租，其自愿按照合同规定补交免租期房租。在二被告向原告提交申请书及承诺书后，原告并未给予同意的回复。在庭审中，原告表示不认可二被告关于租赁合同权利义务转移而签订的协议。 又查明，原告因案涉纠纷委托江苏南昆仑律师事务所律师作为其诉讼代理人，支付律师费25000元（880000元×6%×50%）。 还查明，第三人已不再营业，二被告因股权转让纠纷向本院提起诉讼，案件仍在审理中。 诉讼过程中，原告明确其要求被告濮华承担责任的依据是濮华是两份租赁合同的相对方，要求被告茹金子承担责任的依据是茹金子的承诺行为构成债务加入，并认为第三人不需要承担责任。 以上事实，有租赁合同、工商资料、委托代理合同及发票、银行转账凭证及发票、申请书、承诺书等证据及各方当事人庭审陈述在卷作证，本院予以认定。 本案争议焦点为：一、两份《商铺租赁合同》的相对方是谁；二、被告茹金子出具的承诺书是否构成债务加入。 一、关于两份《商铺租赁合同》的相对方。 对于2016年8月29日的《商铺租赁合同》，该合同明确载明第三人系承租方（乙方），被告濮华仅仅是以第三人的法定代表人的身份在租赁合同上签字，且经营范围约定为“该铺位仅供乙方在其有效营业执照所规定的经营范围内作为经营健身会所之用”。由此可见，原告对于承租方是第三人、租赁房屋用途是经营健身会所均系明知的。此时，第三人尚未设立，被告濮华作为公司发起人通过个人银行账户向原告缴纳合同约定的保证金，符合正常的交易习惯。原告辩称该合同中承租方为第三人是被告濮华弄上去的，原告一直不认可第三人，该辩解意见无事实依据，本院不予采纳。对于第一份《商铺租赁合同》的相对方，本院依法认定为第三人壹时代公司。 对于2016年11月1日的《商铺租赁合同》，该合同载明被告濮华系承租方（乙方），同时被告濮华的名字又在合同抬头的法定代表人处和合同落款的委托代理人处。本院认为，该份合同签订之时，第三人已设立多日，若公司对外从事民事行为应以公司名义进行，或由法定代表人签字或加盖公司公章。虽然濮华的名字同时出现在承租方、法定代理人、委托代理人三处，但该份合同既无第三人之名也未加盖第三人公章，故并不能以合同的法定代表人、委托代理人处有濮华名字而推断合同相对方系第三人。且在该份合同的免租期到期后，合同第一年的租金是被告濮华通过个人账户向原告转账支付，原告也出具了抬头为濮华个人的租金发票。即使该份合同承租的房屋系用于第三人经营所需，也属于公司股东与公司之间的内部事务，不能以此认定合同相对方为第三人。综上所述，对于第二份《商铺租赁合同》的相对方，本院依法认定为被告濮华。 二、关于被告茹金子出具的承诺书是否构成债务加入。 2018年11月28日，被告茹金子向原告同时提交申请书、承诺书，告知原告由其履行原告与被告濮华签订的租赁合同，自2019年3月1日起算房租，如因其原因造成合同未能履行或到期不缴纳房租，其自愿按照合同规定补交免租期房租。在2018年11月21日，被告濮华也向原告提交申请书，告知原告其将公司整体转让给了被告茹金子，并申请原告重新与茹金子签订租赁合同。二被告的上述行为，系将合同权利义务转让后对合同相对方即原告进行告知。根据法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，只有在原告同意二被告申请的情况下，被告茹金子才能取代濮华成为合同的另一方。只有在被告茹金子成为合同另一方后，其才能按照其承诺的“如因其原因造成合同未能履行或到期不缴纳房租，其自愿按照合同规定补交免租期房租”进行承担责任。但原告对二被告转让合同权利义务的行为并不认可，故被告茹金子并未成为合同的另一方，其承诺书中载明的内容显然不对原告发生法律效力。综上所述，被告茹金子出具的承诺书未构成债务加入。 本院认为，本案的两份《商铺租赁合同》合法有效，合同双方应该按照约定履行各自的义务，违反合同约定内容的应按照约定或法律规定承担违约责任。第一份《商铺租赁合同》，其合同相对方为第三人，系被告濮华作为公司发起人以设立中公司名义签订的合同。根据法律规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。因此，原告主张被告濮华作为合同相对方而要求其承担责任，无事实及法律依据，本院不予支持。第二份《商铺租赁合同》，其合同相对方为被告濮华，虽然被告濮华于2018年11月18日将合同的权利义务转让给了被告茹金子，但该转让行为并未得到合同相对方即原告的同意，故被告濮华仍应继续履行合同内容。被告濮华并未按照合同约定继续履行，应按照合同约定承担违约责任。 对于原告主张的第二份《商铺租赁合同》的免租期租金。根据合同关于免租期的约定，如在合同期内，因乙方原因致使本合同未能履行完毕，乙方应将该16个月的免租期租金补交给甲方，租金标准以第一年的租金标准计算执行。现租赁合同虽然没有解除，但被告濮华在缴纳第一年租金之后未经原告同意将合同权利义务转让给被告茹金子，此后也再未向原告缴纳租金，被告茹金子及第三人也未曾向原告缴纳租金，即事实上被告濮华已不再继续履行该合同，原告要求其补交免租期租金，符合合同约定和法律规定，本院予以认定。经计算，该16个月的免租期的租金为39537元（29653元÷12个月×16个月）。 对于原告主张的第二份《商铺租赁合同》的违约金8896元（29653元×30%），被告濮华认为原告已经主张免租期的租金，并不存在实际损失。根据租赁合同的约定，乙方逾期缴纳租金或其他应缴纳费用延期10日的，构成根本违约，乙方承担年租金30%的违约金，若因此给甲方造成损失的，乙方还应予以赔偿。双方虽然约定了违约金的计算方式，但违约金应以实际损失为基础，原告并未举证证明实际损失情况。根据公平原则及诚实信用原则，考虑到违约金弥补损失及惩罚的双重性质，本院以被告濮华应给付的免租期租金为基准，按中国人民银行同期贷款利率的150%计算调整违约金，自起诉之日起计算至实际给付之日止。 对于原告主张的律师费26500元。根据两份《商铺租赁合同》的约定，甲乙任何一方违反本合同任何一款，应向对方承担违约责任，并赔偿对方的直接损失及包括律师费在内的维权费用。原告系根据两份租赁合同向被告濮华主张违约责任，但因第一份租赁合同的相对方是第三人而致使原告关于该份合同的诉请不能成立，故本案的律师费不应由被告濮华全部承担。本院根据原告关于第二份租赁合同的诉请及委托代理合同中的律师费的计算方式，依法酌定被告濮华承担律师费1200元。 对于原告主张被告茹金子承担连带责任问题，因被告茹金子向原告出具的承诺书并未构成债务加入，承诺书的内容因原告不认可二被告转让合同权利义务而对原告不发生法律效力，故原告要求其承担连带责任于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告濮华于本判决生效后十日内给付原告镇江元兴和商业管理有限公司租金39537元及违约金（以39537元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的150%计算，自2019年3月6日起至实际给付之日止）； 二、被告濮华于本判决生效后十日内给付原告镇江元兴和商业管理有限公司律师费1200元； 三、驳回原告镇江元兴和商业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13954元，由原告镇江元兴和商业管理有限公司负担13000元，被告濮华负担954元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  陈 宁 人民陪审员  王国梅 人民陪审员  吴永泉 二〇一九年九月五日 法官 助理  王晟瑶 书 记 员  韩淑敏