太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初2502号原告：太原市万柏林区千峰快捷酒店，住所地太原市万柏林区迎泽西大街78号，统一社会信用代码：×××。（经营者：赵小平，男，住太原市万柏林区）委托诉讼代理人：白文利、高艳红，山西晋商律师事务所律师。被告：太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆，住所地太原市万柏林区迎泽西大街78-1号，统一社会信用代码：×××。（经营者：杨志强，住太原市迎泽区）委托诉讼代理人：孙华敏，女，住太原市。原告太原市万柏林区千峰快捷酒店与被告太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市万柏林区千峰快捷酒店的委托诉讼代理人白文利、高艳红，被告太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆的委托诉讼代理人孙华敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原市万柏林区千峰快捷酒店向本院提出诉讼请求:1.判令解除原被告之间于2016年1月1日签订的租赁合同并交还房屋及物品；2.判令被告向原告支付欠付房屋租赁费用758888.67元、欠付采暖费30327元（欠付房屋租赁费用暂从2018年6月1日计算至2019年5月10日）以及直至合同解除之日的全部租赁费用；3.判令被告向原告支付违约金236765元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年1月1日，原被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告位于太原市迎泽西大街98号院内千峰主题餐厅及南楼东二楼楼底房三间用于经营太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆使用，租赁期限从2016年1月1日到2021年12月31日，租金每年800000元整。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告依约支付租金至2018年5月。2018年6月1日起，被告无故不再向原告支付租金，经原告不断催要，被告于2018年10月15日向原告出具欠条确认截止2018年10月31日欠付原告租金336666.67元，但至今仍未支付分文。到2019年5月10日，被告共欠付原告租金758888.67元及采暖费30327元。被告的行为已构成严重违约，依据合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金，因合同违约金过高，故原告按照被告欠付总额的30%主张，共计236765元。2019年3月11日原告委托律师出具律师函向被告进行书面催告，但被告至今拒不支付且不交还房屋，为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆辩称，双方签订房屋租赁合同是事实，原告不是出租房屋的所有权人，房屋为违章建筑，被告在使用房屋的过程中收到千峰街办的消防安全隐患通知书要求整改，被告积极整改，并向消防部门汇报审批，原告不向被告提供房屋的建设工程规划许可证，一直无法获批，且原告在为被告提供的停车场中私挖乱建，造成安全隐患，严重影响被告的经营造成亏损，经双方协商同意终止租赁合同，并于2018年10月31日将房屋交付原告，对房租进行清算，给原告出具了欠条。之后，原告要求增加租金，被告拒绝。现请求法院依法判决房屋租赁合同为无效合同，并依据无效合同的相关法律规定，撤销被告为原告出具的租金欠条，驳回原告诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月17日，甲方（出租人）太原市万柏林区千峰快捷酒店与乙方（承租人）杨志强签订租赁合同约定，经双方协商确定租赁物及区域为太原市迎泽西大街98号院内千峰主题餐厅（不含现快捷酒店员工餐厅、洗碗间带库房2间）及现酒店员工餐厅负二楼宿舍区，甲方将餐厅设施、设备登记造册（详见附件：附属物品清单）后提供乙方使用，乙方对上述设施、设备仅享有使用权，不得对其人为毁损、转让或者实施其他处置行为。本租赁合同到期或终止后返还给甲方。双方确定租赁期限从2013年8月18日起到2015年12月31日止，合同届满后，如甲方仍经营该快捷酒店则本租赁合同继续履行。双方确定的年租金为950000元，所涉税费由乙方负责，租金按年度分两次（500000与450000）支付，每次支付时间为每半年度的前二个月内付清。租赁物所涉水费、电费、物业费、取暖费等一切相关费用由乙方按照约定价格据实按时支付。租赁物交付时间为2013年7月18日，装修期为2013年7月18日至2013年8月17日，从2013年8月18日起支付租金，装修期不计入租赁期内。甲方保证乙方水电暖的供给，乙方按时足额支付甲方租赁费及其他相关费用，甲方向乙方提供的暖气按国家商用标准收取。合同还约定了其他内容。合同中载明的附属物品清单明细表中加盖有被告的公章，显示的日期为2013年8月15日，物品有电蒸箱、铁锅、冰箱、圆桌、餐盘等。合同签订后，杨志强注册成立太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆，类型为个体工商户，使用租赁物进行经营。2016年1月1日，甲方（出租人）太原市万柏林区千峰快捷酒店与乙方（承租人）杨志强签订租赁合同约定，租赁物及区域为太原市迎泽西大街98号院内千峰主题餐厅（不含现快捷酒店员工餐厅、洗碗间带库房2间）及南楼东二楼楼底房3间（不含水房），租赁期限从2016年1月1日至2021年12月31日，双方确定年租金为800000元，所涉税费由乙方负责，租金每年分二次缴清，第一次按500000元付，第二次按300000元支付，每次租金提前二月付清，否则甲方将按应缴租金的10%收取滞纳金，租赁物交付时间为2016年1月1日。乙方逾期缴纳房租及其他相关费用视为违约，逾期按每日10%收取违约金，并在甲方书面催告后仍不能交纳，甲方有权单方解除合同，甲方解除合同后，乙方应无条件撤离，并在15日内将租赁物及其附属设施交还甲方，租赁物内其他全部财产留给甲方，如不撤离交还，每日需向甲方赔付损失人民币壹万元，直至撤离交还为止。合同约定的其他内容基本与上述2013年7月17日的租赁合同内容相同。该合同落款乙方处盖有太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆的公章与杨志强的签名。2018年10月15日，太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆向太原市万柏林区千峰快捷酒店出具书面材料载明截至2018年10月31日太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆欠太原市万柏林区千峰快捷酒店房租336666.67元。2019年3月31日，山西晋商律师事务所受原告委托指派白文利、高艳红律师，向被告的经营者杨志强作出律师函，主要内容为截止2019年3月1日，欠付房租603334.67元、采暖费30327元及相应的违约金，要求在收到律师函5日内向原告支付，否则提起诉讼。原告处的负责人与被告的经营者杨志强的微信聊天记录显示，双方从2018年5月起就被告欠付的房租进行交涉，被告停业后没有办理房屋及设备的移交手续。另查明，2015年12月30日，太原市万柏林区移村居委会出具情况说明载明，该居委会是位于迎泽西大街98号院全部房产的所有权人，于2016年1月1日开始授权该居委会的村办企业太原市千丰兴盛酒店管理有限公司对房产行使使用收益权，该居委会允许该公司采用各种形式实现相关权利。2016年1月1日，太原市千丰兴盛酒店管理有限公司与原告签署千峰快捷酒店联营协议中约定，太原市千丰兴盛酒店管理有限公司以位于迎泽西大街98号的房屋作为投入由原告所拥有的酒店相关手续、资质对外开展酒店经营业务，联营期限从2016年1月1日至2020年12月31日。同日，原告向太原市千丰兴盛酒店管理有限公司提出转租房屋的申请，该公司同意原告转租。原告提供的填发日期为1997年12月30日，由当时太原市北郊区房地产管理所作出的第9703434号的房屋所有权证登记的房屋所有权人为移村居委会。被告在使用租赁房屋经营饭店期间，于2017年10月31日向被告交纳取暖费30327元。太原市万柏林区千峰街道办事处于2018年2月6日、2018年3月22日安全工作现场检查记录记载，被检查单位麻辣人生，发现的安全隐患有未见消防验收许可证，人员岗前培训规章制度，消防应急预案，消火栓前堆放杂物，无水带，无报警器，开业前未消防审核、验收，电线私拉乱接，部分未穿管。庭审中，原告表示其要求的采暖费为2018年度的采暖费。被告表示被告于2018年10月31日从租赁的房屋中撤出，被告将房屋上锁将钥匙放到了原告酒店吧台处，房屋内至今仍有被告的物品。本院认为，原、被告于2016年1月1日签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定严格履行相应义务。原告依约向被告交付了房屋，并在履行原告与被告的经营者杨志强于2013年7月17日签订的租赁合同过程中，将合同约定的设备物品交付给被告由被告一直使用，被告在履行合同过程中，未依约向原告交付租金形成违约，应依约依法承担责任。原告要求解除合同，返还房屋、物品并要求被告支付欠付费用的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告主张截止2019年5月10日被告欠付的租金为758888.67元，根据被告出具书面材料，确认截止2018年10月31日欠付原告租金336666.67元的事实，及从2018年11月1日至2019年5月10日，依据合同约定的年租金800000元计算的租金418630元（800000元÷365天×191天），截止2019年5月10日的租金应为755296.67元。原告要求的2018年度的采暖费30327元，与被告交纳的2017年度采暖费的数额相同，本院予以认定。原告要求的违约金，主张按被告欠付的租金和采暖费总额的30%计算，由于合同对租金及其他费用的支付约定了被告逾期交纳租金按应交纳租金的10%收取滞纳金，在违约责任中又约定了被告逾期交纳房租及其它相关费用，按每日10%收取违约金的内容，被告逾期支付原告费用承担违约金的计算方式无法确定，视为合同约定不明确。本院依原告主张的截止2019年5月10日被告欠付的租金及取暖费总额785623.67元，依法按中国人民银行同期同类贷款利率计算被告应向原告支付的违约金为34175元，本院对原告相关诉讼请求的合法合理部分，予以支持。被告辩解双方签订的租赁合同经原、被告协商同意已于2018年10月31日解除的意见，虽然被告于2018年10月15日出具了截止至2018年10月31日欠付原告租金的书面材料，但该材料中并没有体现出原、被告协商一致解除合同的意思表示，且被告主张已将房屋钥匙交付在原告酒店吧台，但不能明确陈述接收人的情况，结合房屋由被告上锁，房屋内仍有被告的物品等事实，该意见本院不予采纳。被告辩解涉案房屋是违章建筑，租赁合同没有效力的意见，提供的千峰街办的检查记录等证据不足以证明房屋是违建的事实，且原告已提供了房屋所有权证，故对该意见，本院也不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告太原市万柏林区千峰快捷酒店与被告太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆于2016年1月1日签订的租赁合同。二、被告太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆于本判决生效之日起十日内向原告太原市万柏林区千峰快捷酒店退还涉案的租赁房屋及物品（物品以日期为2013年8月15日的明细表为准）。三、被告太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆于本判决生效之日起十日内向原告太原市万柏林区千峰快捷酒店支付截止至2019年5月10日的房屋租金755296.67元及采暖费30327元共计785623.67元，并支付从2019年5月11日至本判决生效之日止按年租金800000元计算的租金。四、被告太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆于本判决生效之日起十日内向原告太原市万柏林区千峰快捷酒店支付违约金34175元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7017元，由被告太原市万柏林区酒旗风麻辣人生川菜馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 马晓鹏 二○一九年九月五日书记员 索国蕊