山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3189号 原告：刘彬，男，1988年6月6日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：娄焕历、闫宪振，均系山东德康律师事务所律师。 被告：济南诚旺贸易有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张朝臣，总经理。 委托诉讼代理人：李强、高广远，均系山东强将律师事务所律师。 第三人：李学虎，男，1985年10月6日出生，汉族，住山东省曹县。 原告刘彬与被告济南诚旺贸易有限公司（以下简称诚旺贸易公司）、第三人李学虎案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告刘彬的委托诉讼代理人娄焕历、闫宪振，被告诚旺贸易公司的委托诉讼代理人李强、高广远到庭参加了诉讼。第三人李学虎经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘彬向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2019）鲁0112执异59号执行裁定书，解除对涉案的济南市历城区工业北路58号恒大城15号楼3-2001号房产的预查封；2.本案诉讼费用由诚旺公司承担。事实与理由：诚旺贸易公司与李学虎之间的建筑设备租赁合同纠纷一案中，济南市历城区人民法院作出了（2018）鲁0112民初10312号民事裁定书，于2018年11月13日预查封济南市历城区工业北路58号恒大城15号楼3-2001号。2016年10月23日，刘彬经济南中豪房地产经纪有限公司居间介绍与李学虎签订存量房买卖合同，约定刘彬购买李学虎所有的位于济南市历城区工业北路恒大城15号楼3-2001号的房屋，成交价格为1655000元。合同履行后，刘彬按照合同约定支付了购房款、月供、首付分期到期款、首付分期逾期违约金、首付分期逾期诉讼费、分期首付款房贷、产权契税等约计1128841.63元。现李学虎仍欠银行贷款约77万元。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定，刘彬属于善意买受人，应解除对涉案房产的查封。综上，贵院作出的（2019）鲁0112执异59号《执行裁定书》，认定事实、适用及引用法律错误，查封涉案房屋无事实和法律依据。为维护刘彬的合法利益，由此引起诉讼。 诚旺贸易公司辩称，首先，济南市历城区人民法院就涉案房屋的查封符合法律规定，上述查封并无不当。诚旺贸易公司不认可刘彬与李学虎之间存在真实的房屋买卖关系，并且现有证据也无法证实刘彬向李学虎支付了全部的购房款并实际居住使用的事实，刘彬所提执行异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利不能排除现有的执行措施。其次，即使在本案中刘彬通过中介购买涉案房产的情况属实并且相关的款项已经交付，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，只要尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”因此，本案查封亦无不当之处。从目前的情况来看，刘彬与李学虎之间关于房产买卖并未发生产权转移的法律后果,双方之间如因标的物未能进行产权转移所引发的纠纷仍然属于债权纠纷,这种债权纠纷不能对抗人民法院依法进行的强制执行。在人民法院对预售房进行查封、拍卖的司法实践中,已经形成了大量的拍卖实践案例,只要能够确保买受人与开发商之间合同的依法履行,则预售房的查封拍卖均可正常进行。综上,请求法院依法查明上述事实，依法驳回刘彬的诉讼请求。 第三人李学虎（缺席）未发表意见。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 诚旺贸易公司与李学虎、李学豹建筑设备租赁合同纠纷一案，本院受理后，经诚旺贸易公司申请，于2018年11月13日作出（2018）鲁0112民初10312号民事裁定书，裁定预查封李学虎购买的济南恒大金碧房地产开发有限公司出售的坐落于济南市历城区工业北路58号恒大城15号楼3-2001房屋，保全金额240万元，查封期限自2018年11月15日起至2021年11月14日止。 2019年3月25日，本院经审理作出（2018）鲁0112民初10312号民事判决书，判决如下：一、解除诚旺贸易公司与李学豹、李学虎于2017年2月1日签订的《周转材料租赁合同》；二、限李学豹、李学虎于本判决生效之日起十日内返还诚旺贸易公司钢管94228.8米或对不能返还部分按每米16元的标准折价赔偿；三、限李学豹、李学虎于本判决生效之日起十日内支付诚旺贸易公司截止2019年1月31日止的钢管租赁费658201.47元；四、限李学豹、李学虎于本判决生效之日起十日内支付诚旺贸易公司自2019年2月1日起至钢管返还之日止，按照未返还部分每米每天0.015元标准计算的租赁费；五、限李学豹、李学虎于本判决生效之日起十日内赔偿诚旺贸易公司经济损失（略）。六、驳回诚旺贸易公司的其他诉讼请求。当事人均未提起上诉，上述民事判决已生效。 因李学虎、李学豹未履行生效判决，诚旺贸易公司向本院申请强制执行。执行过程中，刘彬向本院提出了书面异议，本院依法受理审查后，作出（2019）鲁0112执异59号执行裁定书，裁定驳回刘彬的异议请求。刘彬对此不服，由此提起案外人执行异议之诉。 另查明：1、2014年12月19日，李学虎与济南恒大金碧房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李学虎购买该公司开发的涉案房产，建筑面积164.33平方米，成交金额1173117元。付款方式为首付款353117元＋银行贷款82万元。李学虎按照合同约定支付了首付款并将剩余82万元在中国农业银行股份有限公司济南历城支行办理了银行按揭贷款。 2、2016年10月23日，刘彬与李学虎在21世纪不动产中豪加盟店的居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，约定刘彬购买涉案房产，成交价格为1655000元。付款方式为2016年10月23日支付定金10万元，2016年11月7日前物业交割当日支付第一笔购房款60万元，物业交割一个月内支付第二笔购房款10万元，过户后银行放款当日支付第三笔购房款85.5万元。 3、刘彬提交交易证明、定金转账凭证及收付书、二手房交易首付款转账凭证及收到证明、房款转账凭证及房款收付书、房屋首付分期款支付凭证、支付月供转账凭证、契税消费凭证及契税发票等，拟证明其已经按照合同约定向李学虎支付了相应款项（包含代偿银行款项及契税、代李学虎支付开发商的违约金等），合计1129061元。经审查，本院对上述证据真实性予以认定，可证实刘彬合计支付1128841.63元的事实。 4、2017年1月份，济南恒大金碧房地产开发有限公司向李学虎交付了涉案房屋。刘彬提交山东广电网络有限公司机打发票、居住证明、交易证明、电费、水费、燃气费、暖气费明细等拟证明济南恒大金碧房地产开发有限公司向李学虎交付涉案房屋的同时李学虎将涉案房屋交付给刘彬，刘彬自2017年1月份至今一直合法占有并在涉案房屋居住。诚旺贸易公司对此不予认可。经审查，本院认为结合上述证据及庭审中原、被告陈述，可以相互印证刘彬在司法查封前已合法占有涉案房产的事实。 5、2018年3月31日，李学虎出具协议书一份，内容为：“本人李学虎，由于个人原因导致资金链断裂，现已无力偿还位于济南市历城区工业北路58号恒大城15号楼3单元2001室房产作为抵押在农业银行济南历城区支行办理的房屋按揭贷款。该笔按揭贷款，每月月供金额4500元左右，每月8号银行划扣。现由刘彬（此房屋购买人）自2018年4月8日起，代位偿还此笔按揭贷款月供。至房屋过户时，偿还月供总金额，从剩余购房款中扣除。该房屋办理过户手续时，需结清农业银行济南历城支行银行房屋贷款，由于本人资金断裂问题无力结清，协商由刘彬代为结清此笔房屋贷款。”之后，刘彬按月将李学虎应偿还的农业银行贷款转账支付至李学虎的还款账户。 李学虎与刘彬于2019年1月29日在山东省齐鲁公证处办理了公证书，李学虎公证委托刘彬代其全权办理涉案房产《不动产权证书》的申请、交费、领取房屋所有权证以及办理房屋抵押权登记的申请、交费、领取抵押后的房屋所有权证的手续。同日，济南恒大金碧房地产开发有限公司（甲方）与李学虎（乙方）签订了《房屋移交协议书》，内容为：“乙方购买的济南市历城区工业北路58号恒大城小区15号楼3-2001现已竣工验收合格。该房屋经《济南市房产测绘研究院》实测建筑面积164.44平方米，甲、乙双方最终结算购房款为1173903元，现已全部结清房款。甲方已将该房屋交付给乙方使用，并同意将该商品房过户到乙方名下，产权归乙方所有。” 刘彬于开庭当日即2019年5月16日中午代李学虎向中国农业银行股份有限公司济南历城支行还款4369.77元，并将剩余房贷764898.75元提前还款，至此李学虎的涉案房产的银行贷款全部结清。由此刘彬主张已代李学虎结清了涉案房产的贷款，符合相关司法解释规定，其权利能够排除执行。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为刘彬对济南市历城区工业北路58号恒大城15号楼3-2001房屋是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。本案中，李学虎向开发商购买涉案房屋，通过首付加贷款的方式付清了购房款后，将该房产出卖给了刘彬，双方存在房屋买卖合同关系。李学虎尚未办理不动产登记，并未取得物权，因此刘彬购买的是李学虎具有物权期待权的房屋，并非登记在被执行人李学虎名下的房屋。在房产交易过程中，本院依诚旺贸易公司的申请于2018年11月裁定预查封李学虎购买的涉案房屋，符合法律规定。在司法查封之前，刘彬虽然已与李学虎签订了房屋买卖合同，按照合同约定支付了部分购房款，并且已实际占用涉案房屋，但尚有剩余房款并未付清。本案审理过程中，刘彬代李学虎向银行结清了剩余的按揭贷款，也就此付清了购房款，但该付款行为显然发生在房产被依法查封之后。根据上述司法解释的规定，购买登记在被执行人名下房屋的买受人其权利排除执行的必要条件之一是买受人已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，而本案中刘彬购买的是尚未登记到被执行人李学虎名下、李学虎仅具有物权期待权的房屋，且经本院释明，刘彬以银行贷款的权利高于查封之债、已没有应付剩余房款为由拒绝在本院规定时间内交纳司法查封时的剩余购房款，故其权利不满足排除强制执行的要件。因此，刘彬认为其权利能够排除强制执行，不符合法律规定，本院不予支持，其权利可另行依法向被执行人李学虎主张。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告刘彬的诉讼请求。 案件受理费19695元，由原告刘彬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  屈培亭 人民陪审员  郭安东 二〇一九年九月五日 法官 助理  路倩倩 书 记 员  杨 丽