云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终238号上诉人（原审被告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司。住所地云南省昆明市呈贡区龙城镇环城北路1号。法定代表人：叶文武，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏曼迪、高大鹏，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：兰春晓，男，汉族，1975年2月8日出生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王俊杰，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨国社，云南八谦律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称：俊发公司）与被上诉人兰春晓商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经报请本院院长及上级法院批准延长审限六个月。本案现已审理终结。上诉人俊发公司上诉请求:一、撤销原判，依法改判；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定上诉人存在逾期交办证资料的违约行为的事实存在错误：1、因契税新政策实施，被上诉人需提供各房管局的房屋查询结果，方可计算契税的具体金额，只有缴纳契税后方可办理产权证。2、对于首次/二次购买住房的信息国家没有统一的联网机构，只有被上诉人提供相关住房情况查询结果后，才能办理相关契税、办理房屋所有权证。但被上诉人迟迟未交四区的相关房屋查询结果，与被上诉人所述的2015年12月31日已满足办证条件不符、与被上诉人所述的契税新政实施时上诉人已经逾期不符。二、一审法院适用法律不当，一审法院以“合同责任的归责原则为无过错责任原则，被告未按合同约定履行合同义务就应当承担相应的违约责任”判决上诉人承担违约责任，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应当承担违约责任……”的规定判决上诉人承担违约金错误。不动产新政实施以及被上诉人未及时提交办证资料是客观存在的事实，是造成上诉人未能按照合同约定时间递交办证资料的原因，必然不是由于上诉人的原因导致的，上诉人不应为此承担违约责任，一审法院适用法律不当。三、一审法院认定事实错误，适用法律不当。上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。被上诉人的诉请无任何事实及法律依据。上诉人已于2017年12月20日将被上诉人的办证资料提交不动产中心，符合双方的约定及法律规定，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。综上所述，为维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。审理中，上诉人俊发公司当庭申请调减违约金。被上诉人兰春晓答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原告兰春晓向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即将办理所有权证所需的全部资料递交产权登记机关；2.判令被告向原告支付逾期办理所有权证的违约金，总金额人民币361639元以年利率6%自2016年12月17日起至被告将办理所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止的利息（到起诉之日利息为人民币26157元）；3.判令被告承担诉讼费。一审法院认定事实：俊发公司（甲方）与兰春晓（乙方）于2015年3月17日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买昆明市呈贡区金盾俊园A6地块1栋第2层202号房，总价款361639元。甲方应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。乙方在达到以下条件后，甲方在240个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关：1、乙方向甲方交清全部房款及相关代收费用；2、甲、乙双方交接房手续办理完毕；3、乙方填写办理房屋所有权证申请书，并签署授权委托书给甲方；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。若乙方未满足上述任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记需甲方出具的资料。兰春晓向被告俊发公司缴清了购房款费及配套费，于2015年12月31日办理了接房手续，并向被告交纳了契税及办证的工本费、首套房证明。被告俊发公司于2017年12月20日向不动产登记机关提交办理产权证的资料。现该房屋登记到原告名下。一审法院认为，原、被告双方于2015年12月31日办理了交接房手续，原告向被告交纳了契税及相关办证费用及首套房证明等，原告已经达到了合同约定的被告在240个工作日内协助原告将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关的全部条件，即按照合同约定，被告应当在2016年12月16日前将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，但被告于2017年12月20日才将办证资料递交产权登记机关，被告在客观上确实存在逾期递交资料的违约行为，依法应当承担违约责任。对于被告的答辩意见，原告于2015年12月31日接房时就已经将首套房证明及契税交给了被告，被告应当在首套房证明有效期内及时向税务部门进行申报，被告虽抗辩认为契税新政实施后必须由原告重新提交首套房证明，但其并未提交充分证据证明重新提交首套房证明是否是由契税新政导致，故一审法院对其该项答辩意见不予采纳。关于原告主张的违约金，原被告双方虽未约定相应违约金的计算方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告主张的逾期办证违约金，一审法院予以支持以361639元为基数，自2016年12月16日被告递交资料之日2017年12月20日共计370天，按年利率6％计算的违约金，即21995.58元。被告已经向不动产登记机构递交了办理涉案房屋不动产权证的全部资料，故一审法院对原告的第1项诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告兰春晓支付逾期办证违约金21995.58元；二、驳回原告兰春晓的其它诉讼请求。”二审中，双方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。另上诉人俊发公司提交：一、不动产权籍调查表，证明：2016年6月不动产新政策实施，要求办理不动产权证前须对土地进行权籍调查。诉争项目于2017年4月完成土地权籍调查，土地落宗的前置程序调整，在客观上给办证时间造成延误；二、部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议、关于政法小区测算说明，证明：诉争项目不属于一般传统意义上的商品房，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。经质证，被上诉人兰春晓对上述证据的真实性、合法性均无异议，但不认可证明目的，且认为上诉人俊发公司提交的证据反而能说明该项目是商品房，不动产权籍调查表可以证明国土部门在2012年已完成权属调查。本院认为，因被上诉人兰春晓对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认。综上所述，本案经二审审理确认的案件事实与一审判决认定的案件事实相同。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：上诉人俊发公司是否应向被上诉人支付逾期办证违约金；一审确认的违约金是否得当？本院认为：第一，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人在《商品房购销合同》中约定了在购房者达到合同第十二条载明的4个条件后由俊发公司在240个工作日内协助购房者将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。根据查明事实，兰春晓在2015年12月31日办理交接房手续后即已满足了约定的4个条件，俊发公司应当在240个工作日内即2016年12月15日之前协助兰春晓递交办证资料。但俊发公司直至2017年12月20日才将办证资料递交不动产登记机关，已构成违约，应依据上述法律规定承担相应的违约责任。俊发公司虽抗辩认为未能及时办证的原因在于契税新政的实施以及兰春晓未及时提交房屋产权登记查询情况，无法向税务部门缴税所致。但购房人在接房时已缴纳相关费用并提供了首套房证明，俊发公司如何向税务管理部门办理缴纳契税不能作为免除合同约定义务的理由。且俊发公司亦未提供证据证实其通知了购房人重新提交新政所需的资料。此外俊发公司在原定办证期间遇到契税新政及不动产新政实施，未充分判断新政实施对办证时限的客观影响，故其并未及时与购房人商定延长办证期间，此系俊发公司的失误，其仍应依约承担合同义务，故本院对其此项主张不予支持。第二，本案中，双方当事人未在合同中约定违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方式。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，以购房款项为本金按照年利率6%的标准自2016年12月16日计算至俊发公司递交资料之日的款项作为违约金。二审中，俊发公司以购房人并无实际损失，一审认定违约金过高为由，向本院申请调减违约金。经查，购房人兰春晓并未举证证实其因俊发公司逾期办证遭受的实际损失，故本院同意俊发公司调减违约金的申请。并以购房人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定俊发公司应向兰春晓支付违约金4000元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金认定有误，故本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初1453号民事判决；二、上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司于判决生效后十日内向被上诉人兰春晓支付逾期办证违约金4000元；三、驳回被上诉人兰春晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费454元，减半收取227元；二审案件受理费454元，共计681元由上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  付立红审判员  贾 音审判员  李蔚然二〇一九年九月二十七日书记员  秦 张