河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终10675号上诉人（原审被告）：聂建立，男，1978年10月13日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：武秋香（系聂建立之妻），女，1983年7月26日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：郑晓炜，河北时音律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：聂志平，男，1963年9月25日出生，汉族，住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：杜志成，河北弘宇律师事务所律师。上诉人聂建立因与被上诉人聂志平农村房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初2985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。聂建立上诉请求：一、依法撤销石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初2985号民事判决书；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护。被上诉人继承取得了涉案房产，享有对该房产的处分权利。被上诉人与上诉人签订《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同合法有效，应受法律保护。原审法院以“本集体经济组织成员以外的人购买集体经济组织的房屋和宅基地”为由，认定该合同无效，严重错误。二、本案属于房屋买卖合同纠纷，不应涉及宅基地问题。原审法院既没有查明涉案土地的性质，也没有考虑被上诉人并不是该集体组织成员的事实，简单套用农村宅基地不得买卖的规定，判决房屋买卖合同无效，严重错误。1、涉案土地位于石家庄市鹿泉区，该村的全体村民早已转为城镇居民。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第一款第五项的规定，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于集体所有的土地，归属国家所有。涉案宅基地虽然原属于集体所有，但由于区划该宅基地已经属于国家所有，原审法院再适用有关集体所有宅基地的规定裁判本案，严重错误。2、被上诉人并不是鹿泉区四街村的村民，也不享有宅基地使用权，房屋买卖与宅基地使用权无关。涉案宅基地的原使用权人为其母亲，在其母亲去世后，被上诉人只能继承房产，而不能继承宅基地使用权，被上诉人并不享有宅基地使用权。被上诉人将房产出售给上诉人，等同于被上诉人将其对该房产的继承权有偿转让给了上诉人。被上诉人继承房产后对于宅基地的权利，与上诉人取得房产权利后对宅基地的权利，没有任何区别。只要被上诉人可以继承取得房产，上诉人就可以受让取得该房产所有权。至于相关部门是否将该宅基地使用权确权给上诉人或者被上诉人，则属于行政机关的问题，上诉人取得房产所有权后应当承担对土地使用权的风险，人民法院在审理房屋买卖合同纠纷中，不应涉及宅基地问题。三、宅基地权属纠纷不属于法院受案范围，人民法院不应处理。《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定，“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”本案属于房屋买卖合同纠纷，涉及的宅基地使用权问题应由人民政府处理，人民法院无权直接处理。四、原审法院适用法律错误。原审法院适用《合同法》第五十二条第（五）项的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，并没有说明违反了哪一部法律的哪一具体条款的规定。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》五关于物权纠纷案件的审理（一）关于农村房屋买卖问题第19条，对农村房屋买卖问题作出了明确的规定，并不是所有农村房屋买卖都无效，只有非试点区域的“农民”将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人的，才能认定为无效。本案中，被上诉人聂志平并不是该集体经济组织的“农民”，因此不能简单地认定上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖合同》无效。五、原审法院在认定《房屋买卖合同》无效后，判决被上诉人仅返还其实际收到的10.2万元，违反法律，有悖常理。在鹿泉区四街类似被上诉人出售房产的情况不仅其一家，大家都能遵循诚实信用、善良风俗的原则相安无事。只有聂志平、聂志国兄弟见利忘义，先由哥哥聂志国起诉上诉人与被上诉人聂志平，后又是被上诉人聂志平起诉上诉人，要求收回已经出售十几年的房屋，并且兄弟聘请同一律师进行（原被告共用同一个律师）。即使法院认定房屋买卖合同无效，作为有过错的被上诉人聂志平也应赔偿给上诉人造成的损失，而不是仅退还十几年前收取的10.2万元。原审法院判决书使得被上诉人聂志平违背诚实信用的原则反而取得了不当利益；使得上诉人将居住十几年的房屋交出。这样的判决结果不仅违背了法律的基本原则，更有悖情理。上诉人难以在本案中感受到丝毫的公平和正义。综上所述，原审法院判决书认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果严重错误。请求中级人民法院撤销错误的原审法院判决书，依法公正裁决，维护最基本的公平和正义。聂志平答辩称，被上诉人认为原审法院的判决书认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应当依法维持；上诉人的上诉理由不能成立，应当依法驳回。理由如下：上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同违反了我国法律的强制性规定，同时也违反了最高人民法院全国民事审判工作会议法办（2011）442号文件第15条第二款的规定，原审法院以此为据判决双方的买卖合同无效有法律依据；关于本案宅基地性质问题，一审法院已经查清本案房屋所涉及的宅基地属集体所有，这一点石家庄市鹿泉区土地局已经出具了相关的证明，在一审时双方也已经进行了质证；关于上诉人提出的所谓损失问题，原审法院已经留有诉权，故此该上诉请求不能成立。综上，被上诉人认为原审法院的判决书认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求人民法院依法维持原判。聂志平向一审法院起诉请求：1、依法判决确认原、被告于2007年11月6日所签订的《房屋买卖合同》无效；2、依法判决被告及时返还诉争房屋，原告返还被告购房款8万元。一审法院认定事实：原告父母系鹿泉区获鹿镇四街村村民，被告系鹿泉区获鹿镇下聂庄村村民。2007年11月6日，原被告双方签订《房屋买卖合同》，约定原告将鹿泉市新四街光明中街中四巷7号房屋一处，以12万元的净价卖与被告聂建立。合同中的房产，系原告聂志平母亲聂秀春生前所留，土地证号获集建（89）字第004-00**，土地使用者聂秀春，用途为宅基地；房屋所有权证号为石获房第314054，所有权人聂秀春。合同签订后，原告收取被告房款10.2万元，并将房屋交付给被告聂建立使用至今，期间聂建立对房屋进行了修缮。另查明，2017年7月，原告的哥哥聂志国，以与原告未分家析产为由提起民事诉讼，请求确认聂志平、聂建立签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院于2017年8月28日作出（2017）冀0110民初3250号民事判决，驳回聂志国的诉讼请求。聂志国不服提起上诉，石家庄市中级人民法院作出（2017）冀01民终10562号民事裁定，撤销一审法院（2017）冀0110民初3250号民事判决，发回一审法院重审。一审法院重审后作出（2018）冀0110民初86号民事判决，驳回聂志国的诉讼请求。聂志国不服提起上诉，石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民终3961号民事判决，驳回上诉，维持原判。以上事实由原被告提交并经庭审质证的证据及庭审笔录予以证实。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据土地管理法和有关的土地政策，宅基地使用权是基于集体经济组织成员资格而享有的福利性和保障性的权利，宅基地上的房屋仅能在本集体经济组织成员之间流转，本集体经济组织成员之外的人员购买本集体经济组织成员的房屋和宅基地应认定无效。被告聂建立不是四街村村民，也没有证据证实原被告在买卖诉争房屋时经过四街村委会等相关组织和部门的批准，故原、被告的房屋买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定。因此，根据合同法的相关规定，原、被告签订的房屋买卖合同无效，对原告的诉讼请求予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告应当返还被告购房款10.2万元，被告应当返还原告的房屋。关于被告答辩中所称修缮诉争房屋及原告租住房屋的费用情况，双方可以协商解决；不能协商解决的，双方可以依法另行主张权利。关于诉讼时效的问题，本案系确认房屋买卖合同无效纠纷，属实体法上的形成权，不适用诉讼时效的规定，故对被告主张本案已过诉讼时效的意见不予采纳。一审判决：一、原告聂志平与被告聂建立于2007年11月6日所签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告聂建立于本判决生效后二十日内将位于石家庄市鹿泉区的房产一处返还给原告聂志平；原告聂志平于本判决生效后二十日内将10.2万元购房款返还被告聂建立。案件受理费减半收取900元，原告负担248元，被告负担652元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明认定的事实与原审法院查明认定的事实一致。本院认为，非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应认定无效。本案中，被上诉人聂志平基于继承取得案涉房屋所有权，并根据房地一体原则享有相应宅基地使用权，并不涉及土地所有权和使用权争议，因此上诉人聂建立关于被上诉人聂志平不享有案涉宅基地使用权以及宅基地使用权问题不应由人民法院直接处理的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人聂建立并非鹿泉区四街村村民，一审法院认定其与被上诉人聂志平所签订的房屋买卖合同为无效，于法有据，并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人聂建立与被上诉人聂志平所签订的房屋买卖合同被确认无效后，一审法院判令被上诉人聂志平返还给上诉人聂建立购房款，上诉人聂建立返还给被上诉人聂志平房屋，符合法律规定，并无不妥。关于上诉人聂建立对案涉房屋的修缮、添附部分的折价补偿以及过错赔偿等问题，聂建立并未提出反诉，当事人可协商解决，不能协商解决的，可依法另行主张权利。综上所述，上诉人聂建立的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1304元，由上诉人聂建立负担。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 李 祥审判员 高瑞江二〇一九年九月二十五日书记员 张 煊