四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1621民初2657号 原告：四川臻信物业管理有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇滨河东路盛世铭都******。 法定代表人：程桂梅，该公司经理。 委托诉讼代理人：谭强，该公司员工。 被告：胡祥，男，1987年1月10日出生，汉族，住四川省岳池县。 原告四川臻信物业管理有限公司（下称臻信物业公司）与被告胡祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告臻信物业公司的委托诉讼代理人谭强，被告胡祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告臻信物业公司向本院提出诉讼请求：１．判令被告向原告缴纳公共物业服务费2,296元及违约金207元（从2016年1月1日起至2019年7月31日止）；２．案件诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系鑫城明珠小区A栋1单元1楼3号不动产业主。原告是开发商聘请的前期物业公司，并依法与被告签订了《前期业主临时管理规约》。按照规约的约定，原告履行了相应的公共物业管理服务，被告应当缴纳公共物业服务费，但被告至今欠下公共物业服务费2,296元（106.73m2×0.5元/m2×43个月），经原告多次催缴，被告拒不缴纳。被告辩称其卫生间共用下水管道破裂情况属实。原告当时向该栋楼所有业主公示情况并征求意见，未能达到维修资金管理办法规定的三分之二以上业主同意，造成维修延迟，被告自行处理的，产生的费用应由该栋业主分摊。 被告胡祥辩称，1、原告取得前期物业管理权不合法；2、原被告并未签订《前期业主临时管理规约》；3、被告与小区大部分业主一样，与岳池县家顺物业管理有限公司签订了《鑫城明珠物业服务合同》，被告暂未缴纳物业服务费是因为被告的卫生间共用下水管道破裂三次。第一次由原告修复；第二次原告进行了修理，但未对修理过程中造成的卫生间损坏部分进行修复，经被告催促无果，由被告自行修复，产生经济损失2,000元；第三次由被告用时5天，人工和材料费2,500元自行修复。《鑫城明珠物业服务合同》第二条第2项约定了物业管理事项包括因小区内房屋一体化建筑建设而安装的共有设施设备（如室内外上下水管、落水管、照明、配电系统等）的维修、管理，因此，被告的卫生间共用下水管道破裂的维修及费用应由原告承担。原告未能履行合同约定属管理失职，且造成了被告经济损失。为此，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：岳池县家顺物业管理有限公司成立于2011年12月12日，工商登记经营范围为物业管理、家政服务等。2015年6月15日，广安市岳池县工商行政管理局准予该企业名称变更登记为四川臻信物业管理有限公司，并换发营业执照。被告胡祥系鑫城明珠小区A栋1单元1楼3号住房业主，该住宅建筑面积为106.73平方米。鑫城明珠小区至今未成立业主委员会。2019年4月28日，岳池县发展和改革局岳发改[2019]216号文件，对鑫城明珠小区前期物业服务收费标准为0.50元/平方米·月进行了核定。 被告入住鑫城明珠小区时，岳池县家顺物业管理有限公司曾与被告签订过《鑫城明珠物业服务合同》。合同约定，被告将其所有的鑫城明珠小区A栋1单元1楼3号住房（面积106.73平方米）及小区相关物业委托原告有偿服务，原告负责楼梯间、走廊通道、屋顶、绿化空旷地带、公共门厅、室内外上下水管、落水管、照明、配电系统、化粪池、沟渠、绿化带等公共场所的清洁卫生，垃圾清理转运，设施设备修理维护和管理，期限为70年；原告按被告住房建筑面积每月每平方米0.5元的标准计收服务费，被告每月5至15日缴费等内容。 2014年8月13日，岳池县家顺物业管理有限公司又与鑫城明珠小区开发商岳池县圣欣房地产开发有限公司签订《[鑫城明珠]小区前期物业服务合同》。合同约定，岳池县圣欣房地产开发有限公司委托原告对鑫城明珠小区物业交付起至业主大会选聘物业服务企业前进行前期物业管理服务；住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.50元收取；物业买受人或使用人逾期支付前期物业服务费，则按应付金额每日千分之三支付违约金；同时还约定了前期物业服务内容、双方权利义务、物业的经营管理和使用维护等内容。 合同签订后，原告按约定在鑫城明珠小区提供了物业管理和服务至今，但也存在公共下水管道漏水、楼梯间渗水和堆放杂物、楼顶瓦片部分破烂等未及时修理、维护和清理等瑕疵。被告支付了2016年1月以前的物业服务费，欠缴2016年1月起2019年7月的物业服务费2,294.70元（106.73元/平方米×0.50元/月×43个月），经原告催收无果。 上述事实，有原告提交的《营业执照》、《准予变更登记通知书》、被告的《四川省人口信息（户籍）证明》、《[鑫城明珠]小区前期物业服务合同》、原告从事物业管理服务活动和催收物业服务费照片和被告提交的《鑫城明珠物业服务合同》、原告物业管理和服务不作为照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，第一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，臻信物业公司系岳池县家顺物业管理有限公司企业名称变更而来，企业名称变更登记不影响主体的同一性，臻信物业公司就是原岳池县家顺物业管理有限公司。臻信物业公司与被告签订了《鑫城明珠物业服务合同》，该合同约定了原告按被告住房建筑面积每月每平方米0.5元的标准计收物业服务费，被告每月5至15日缴费，这是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。原告与鑫城明珠小区开发商岳池县圣欣房地产开发有限公司签订的《[鑫城明珠]小区前期物业服务合同》约定的住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.50元收取，与《鑫城明珠物业服务合同》的约定一致。原告在被告物业所在的鑫城明珠小区提供了合同约定的物业服务，被告应当按照约定支付物业服务费。经原告催收，被告拒绝支付2016年1月起至2019年7月共计43个月，按每月每平方米0.5元计算的物业服务费属违约行为，应承担相应的违约责任。原告诉请判令被告支付拖欠的物业服务费，事实清楚，证据充分，理由成立且于法有据，本院予以支持。原告主张被告欠缴物业服务费2,296元属计算错误，应为2,294.70元（106.73m2×0.5元/m2×43个月=2,294.695元）。被告辩称，原告取得前期物业管理权不合法，无法律根据。《物业管理条例》第三条、第二十四条均是倡议性规定，并非强制性效力性规定，违反这些规定并不导致合同无效。被告辩称，原告未按约定维修维护其卫生间公用下水管道，属管理失职行为，且造成原告经济损失。原告该行为属物业服务中的一般瑕疵，原告应当按照物业服务合同约定尽快予以处理，否则，被告可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，向原告主张继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告以此为由拒绝缴纳物业服务费，不符合该条规定，也不符合第六条关于业主拒交物业服务费须具备“正当理由”即物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵的规定，因此，被告拒缴物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。 第二，原告在履行物业服务合同过程中存在公共下水管道漏水、楼梯间渗水和堆放杂物、楼顶瓦片部分破烂等未及时修理、维护和清理的行为属违约行为，被告据此提出抗辩，理由充分。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”规定，原告诉请判令被告承担违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告胡祥于本判决生效后十日内支付原告四川臻信物业管理有限公司物业服务费2,294.70元； 二、驳回原告四川臻信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  黄轲 二〇一九年九月二十四日 书记员  李盼