广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初556号原告：韶关市骐骥投资开发有限公司，地址：韶关市武江区莞韶城一期黄沙坪创新园13栋102号。法定代表人：莫海明，执行董事、经理。委托诉讼代理人：唐亚林，系该公司员工。被告：广东邝氏实业发展有限公司，地址：韶关市武江区莞韶城一期黄沙坪创新园23栋商务楼。法定代表人：邝先发，经理。委托诉讼代理人：廖振浩，系该公司法律顾问。原告韶关市骐骥投资开发有限公司（以下简称骐骥公司）与被告广东邝氏实业发展有限公司（以下简称邝氏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告骐骥公司的委托诉讼代理人唐亚林，被告邝氏公司的法定代表人邝先发及其委托诉讼代理人廖振浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告骐骥公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》(合同编号为：QJ-ZS-ZL-20170010，判令被告将案涉房屋交还给原告。2、判令被告向原告支付拖欠的租金252480元（暂计2018年5月1日起至2019年4月30日止；此后，2019年5月1日至2020年12月31日期间按每月21040元计算，从2019年5月1日起计至被告将房屋交还原告时止）。3、判令被告向原告支付物业管理费18936元(暂计2018年5月1日起至2019年4月30日止，此后按每月1578元计至被告将房屋交还原告时止)、水费1333元(拖欠期限自2018年4月1日起至2018年12月31日止，此后按每月按实际金额计至被告将房交还原告时止）、电费14486.45元(拖欠期限自2018年6月1日起至2018年12月31日止，此后按每月按实际金额计至被告将房屋交还原告时止)。4、被告向原告支付违约合280184.99元(暂计至2019年4月30日，此后以欠费金额按每日5%计算违约金至被告将房屋交还原告时止)。5、判决本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与韶关市叁贰叁物业服务有限公司（下称“叁贰叁物业公司”）签订了《莞韶城一期黄沙坪创新园物业管理服务委托协议书》，约定叁贰叁物业公司为莞韶城一期、黄沙坪创新园提供物业管理服务，叁贰叁物业公司提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，第十四条第2款约定叁贰叁物业公司负责收取园区商务楼租户或物业使用人的物业费、水费、电费、车位管理费等费用。2018年1月1日，原、被告签订了《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》（下称“租赁合同”），租赁合同约定：被告承租原告位于韶关市武江区莞韶城一期黄沙坪创新园23栋商务楼（下称“案涉房屋”），租赁面积1052平方米，月租金为每平方米20元，每月租金合计21040元，且租金每间隔3年递增10%;合同租赁期为10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止，被告享受4个月免租装修期，免租期为自2018年1月1日起至2018年4月30日止，免租期内被告无需支付租金；自2018年5月1日起，被告须于每月5日前向原告支付案涉房屋的当月租金。租赁合同第三条第4款约定：案涉房屋水费4.3元/吨，电费1元/度，每月以实际抄表数结算，由被告将水费、电费支付至原告账户。租赁合同第七条第1款约定：原被告双方均同意委托叁贰叁物业公司为园区物业管理公司，按案涉房屋租赁面积计算物业管理费，物业管理费每月每平方米1.5元，合计1578元/月，由被告支付至物业公司账户。房屋交付使用后，被告从未向原告支付案涉房屋的租金、物业费、水费、电费，原告已多次采取电话、微信、上门沟通、发函等方式进行催收未果。叁贰叁物业公司根据规定已要求原告支付案涉方案物业费、水费及电费。现因被告拒绝接听原告的电话，拒不回复原告的微信、通知函等联系，拒不支付租金、物业费等费用，欠费期间已达12月之久，被告的行为已构成根本性违约，根据合同第十一条第1款被告逾期缴纳租金60天以上原告有权单方终止合同和合同第十一条第2款被告逾期支付租金等费用的，每逾期一天按逾期金额5%。支付违约金的约定，原告有权解除租赁合同、追缴租金、水费、电费及其违约金，据此，请求法院支持原告的诉讼请求。被告邝氏公司辩称，一、原告诉求解除房屋租赁合同无异议，但诉求租金的计算时间不合理。原告与答辩人于2018年1月1日签订租赁合同，装修办公室时间免收答辩人4个月租金，按合同约定共同委托韶关市叁贰叁物业服务有限公司收取物业费、停车费。答辩人从当年5月份欠租及水费、电费、物业费，物业公司于2019年1月21日发出通告给答辩人以停电检修、维护为由停电、停水至今，答辩人停止办公状态，原告于2018年11月29日催缴租金函，意味原告对答辩人的欠租已经在2018年11月29日提出解除合同收回房屋，原告将涉案的租赁房屋停电、停水，无法交纳租金、水电、物业费情况下答辩人因经营亏损并向物业公司口头提出退租，双方签订的租赁合同第十一条之三款，被告（称乙方）逾期缴纳租金60天（二个月）以上，原告（称甲方）有权单方面终止合同，根据《中华人民共和国合同法》第94条“有下情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合止的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（四）法律规定的其他情形。”的规定，答辩人处于停止经营，停电、停水状态且无法履行支付租金义务的情况下，原告作为出租人发出催缴租金通知后或按合同约定60天逾期的时间内可行使权利解除合同提起诉讼避免损失扩大，及时收回租赁房屋，原告对此拖延时间而将损失扩大应由原告自行承担。因此，原告要计算租金只能计至原告主张发出通知函之日的2018年11月29日止为宜，解除租赁合同后的租金及物业费要求答辩人继续履行支付没有法律依据，法律不予支持。二、答辩人向原告交纳的房屋租赁押金42080元及装修押金10000元。二项合计52080元整用于抵偿欠租，水电费按实际发生的票据为准,答辩人涉案的租赁房屋除装修外（装修费170多万元），内有空调10台，（除中央空调外）电脑40多台,办公设备等计价拍卖抵偿租金或返还给被告，逾期违约金原告诉求金额5‰其计算标准过高，应按实欠租金为基数请求法庭予以调整。三、原告诉求主张水电费、物业费主体不适格，因由物业公司向答辩人收取。因此，原告对该项的费用要求答辩人支付主体不适格与原告无关，请求法院给予驳回。四、答辩人承租的房屋附近的石场从2018年5月份起常爆破直接影响答辩人办公室给租赁房屋造成墙内破裂、天面漏水、装修损坏多次与物业公司及原告交协赔偿但无果。综上所述，原告诉求租金及物业费支付的时间段不合理，无及时行使权利解除合同，收回租赁房屋将租赁拖延时间起诉造成损失扩大应由原告承担，诉求物业费、水电费的主体不适格，请求法院查明事实作出公正判决。经审理查明：2018年1月1日，原告骐骥公司（甲方）与被告邝氏公司（乙方）签订《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》，约定，乙方承租甲方位于韶关市武江区莞韶城一期黄沙坪创新园23栋商务楼，租赁面积1052平方米。租赁期限10年，从2018年1月1日至2027年12月31日。2018年1月1日至2018年4月30日为免租期，免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但乙方需承担使用该办公区域的物业管理费、水电费用以及按面积公摊商务楼公告区域的水电费用等非租金费用。租金21040元，按每间隔3年递增10%标准执行。水费4.3元/吨，电费1元/度，每月以实际抄表数结算水电费。上述款项按月结算，乙方于每月5日前交付当月租金、车位费及上月水电费给甲方，甲方应在乙方支付租金、车位费、水电费后5日内开具相关发票给乙方。乙方需向甲方支付2个月的租金作为该商务楼租赁押金，合计42080元。该商务楼用途为商业办公写字楼。甲乙双方同意委托韶关市叁贰叁物业服务有限公司（以下简称叁贰叁公司）为园区物业管理公司，该商务楼物业管理费按照租赁面积计算，物业管理费每月每平方米1.5元，计1578元。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止合同，没收押金，收回该商务楼，对乙方在楼内已投入事项，无须赔偿。同时，乙方应按本合同一年租金的数额向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。逾期缴纳租金及其他应缴纳的费用60天以上的。乙方如逾期支付租金或本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则乙方须向甲方按逾期金额5‰支付违约金。2018年11月29日，原告骐骥公司向被告邝氏公司发出《关于催缴黄沙坪创新园第23栋商务楼租金的函》，内容为“贵公司于2018年1月1日与我公司签订《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》，承租我公司位于韶关市××城××商务楼××楼。按照合同约定，贵公司应于每月10日前向我公司缴纳当月租金。自2018年5月以来，经我公司多方催收，贵司一直未按合同约定履行租金缴纳义务，截止至2018年11月27日，贵公司已拖欠租金：147280.00元;物业管理费：11046.00元；水电费：13496.91元；滞纳金：11168.49元;累计金额：182991.40元。按照合同第十一条第2款约定的“乙方如逾期支付租金或本合同约定的应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则乙方须向甲方按逾期金额5‰支付违约金”。现书面通知贵司，请在本通知发出之日起5日内履行租金交纳义务，结清所欠租金、违约金等，同时今后须严格按照合同约定时间缴纳租金。如贵公司未按上述时间结清所欠租金，我公司将根据租赁合同约定和合同法相关规定追究你方违约责任、没收押金直至解除合同，并保留通过法律途径追究贵司责任以保障我公司的合法权利，由此引起的一切后果，概由贵公司承担”。2019年4月15日，叁贰叁公司向骐骥公司发出《关于黄沙坪创新园第23栋商务楼情况说明》，内容为“2018年1月1日，我公司与贵司签订了《莞韶城一期黄沙坪创新园物业管理服务委托协议书》，约定我公司为贵司开发建设的黄沙坪创新园提供物业管理服务，我公司提供物业服务的受益人为全体业主和物业使用人，第十四条第2款约定我公司负责收取园区商务楼租户或物业使用人的物业费、水费、电费、车位管理费等费用。2018年1月，广东邝氏实业发展有限公司（下称‘邝氏实业’）与贵司签订了《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》,承租贵司所有的位于韶关市××城××栋商务楼（下称‘案涉房屋’），租赁面积1052平方米，并约定由邝氏实业承担案涉房屋的物业管理费、水费、电费。自邝氏实业承租以来，物业费及水电费均未缴纳过，经我公司多方催缴，邝氏实业一直未按合同约定履行缴纳义务。截至2019年4月15日，已拖欠2018年5月至2019年4月物业管理费18936.00元，2018年4月至2019年3月水费1333.00元，电费14486.45元，累计欠费金额为34755.45元。从2019年2月起，我公司已无法联系到邝氏实业相关工作人员及负责人，未能追缴到其欠缴的物业管理费、水电费，损害了我公司合法权益。根据《物业服务收费管理办法》第十五条第二款，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。贵司作为案涉房屋的业主，对案涉房屋物业管理费、水电费等负有连带清偿责任，请尽快向我公司结清案涉房屋的物业管理费、水电费等相关费用。同时，贵司有权自行向邝氏实业主张上述相关费用。附件：1.莞韶城一期黄沙坪创新园物业管理服务委托协议书；2.黄沙坪商务楼电表抄表记录；3.黄沙坪商务楼水表抄表记录；4.黄沙坪商务楼23栋水电表读数汇总表；5.黄沙坪商务楼水费、电费发票”。《关于黄沙坪创新园第23栋商务楼情况说明》附件“23栋邝氏实业发展有限公司水电表读数汇总表”显示2018年4月至2018年12月水费1333元，电费14486.45元。2018年12月28日，案外人叁贰叁公司向被告邝氏公司发《函》，载明“贵公司的《爆破通知函》已收悉。贵司反映由于爆破引起的墙体裂缝、窗户玻璃被震碎等问题，我司高度重视。接到贵司反馈的问题，作为园区的物业管理单位，我司马上安排专员对楼宇的整体情况进行了全面排查，并协同东韶公司与爆破公司及相关工程产权单位进行多次沟通，就爆破引发的园区楼宇问题指定了有资质的曲江区马坝镇华晨装饰工程部进行统一的修复及处理。同时，我司也一直积极督促该工程部及时对受影响的楼宇进行修复，以确保楼宇的安全。就贵司租用的商务楼情况，华晨装饰工程部的工作人员表示已于11月底对贵司的楼宇墙面和玻璃进行了修复及更换。就贵司提出的爆破时间问题，我司已反映到相关单位，并与爆破公司及相关工程的产权单位进行积极协调，要求做好爆破前的警示与安全工作，对由此引起的贵司员工的不良情绪我司深感抱歉”。2019年1月21日，案外人叁贰叁公司向被告邝氏公司发出《检修通知》，内容为“为保障园区电力设施的正常运行，园区定于2019年1月22日上午9:00分进行电路检修和维护，恢复通电时间另行通知，请贵公司提前做好停电准备，不便之处，敬请谅解”。另查明，2017年12月4日，案外人叁贰叁公司出具《收据》，载明“今收到第23栋商务楼装修保证10000元”。由被告邝氏公司收执。庭后经原告与叁贰叁公司核实，因人员更换，不清楚具体的通电时间，但被告邝氏公司于2019年8月11日回公司搬电脑时已通电，有被告公司内监控视频可证实。被告邝氏公司陈述因未用过水电，遂对2019年8月11日是否有通电不清楚。对于因爆破维修而产生的费用，被告未能提交证据证实。被告承租原告房屋后除向原告支付42080元押金，未能缴纳其他任何费用，原告遂起诉至本院要求解决。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告于2018年1月1日签订的《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，也没有损害国家、集体或第三人的利益，合法有效，对合同双方当事人均有约束力，原、被告均应按合同约定全面履行。关于原告要求与被告邝氏公司解除2018年1月1日签订的《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》及被告邝氏公司返还租赁物的问题。按照《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》的约定，逾期缴纳租金及其他应缴纳的费用60天以上的，甲方即原告有权单方终止合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，被告认可自2018年1月1日承租原告涉案房屋至今，被告均未缴纳过租金，早已超过60天，被告邝氏公司未能按照约定及时足额支付租金已构成违约，已达到该《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》约定的单方解除条件，故原告请解除与被告邝氏公司于2018年1月1日签订的《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》解除后，被告邝氏公司应向原告交还涉案租赁物。对于被告邝氏公司关于其逾期缴费超过60日，原告骐骥公司于2018年11月29日发出催缴通知，《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》实际于2018年11月29日解除的抗辩，原告于2018年11月29日向被告发出的《关于催缴黄沙坪创新园第23栋商务楼租金的函》未载明解除合同，《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》约定被告逾期缴费超过60日，原告即有权解除合同为原告的权利，并非义务，权利可以选择是否行使，原告发出催缴通知时未主张解除合同亦属于原告的权利，故对于被告上述抗辩，本院不予采信。关于原告诉请被告支付2018年5月1日至2019年4月30日租金、物业管理费及2018年4月1日起至2018年12月31日的水费、电费的问题。对于2018年5月1日至2019年1月20日的租金、物业费，被告邝氏公司认可未缴纳上述费用，原、被告签订《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》的目的即被告承租使用涉案房屋，原告收取租金、物业费，《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》亦明确约定租金每月21040元，物业管理费每月1578元，故被告邝氏公司应向原告骐骥公司支付2018年5月1日至2019年1月20日的租金181645.3元、物业费13623.4元。鉴于被告已向叁贰叁公司支付装修押金10000元，故被告还应向原告支付物业费3623.4元。对于2019年1月21日至2019年4月30日的租金、物业费，2019年1月21日，案外人叁贰叁公司向被告邝氏公司发出《检修通知》告知被告邝氏公司承租房屋将于2019年1月22日上午9时停电，恢复通电时间另行通知；《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》载明被告邝氏公司承租房屋用途为商业办公写字楼，现代社会电已成为工作、生活不可或缺的一部分，特别是工作，停电即意味着无法工作，被告承租房屋为办公用，现因承租房屋停止通电，被告无法实现承租目的，至2019年4月30日，被告邝氏公司仍未收到恢复通电的通知，故原告主张2019年1月21日至2019年4月30日的租金、物业费，本院不予支持。对于2018年4月1日起至2018年12月31日的水费、电费，原告提交的《关于黄沙坪创新园第23栋商务楼情况说明》附件已证实2018年4月1日至2018年12月31日被告邝氏公司产生水费1333元，电费14486.45元，被告邝氏公司亦认可未缴纳水、电费，故原告主张被告支付水电费的主张本院予以支持。对于被告用已支付押金42080元抵偿租金的抗辩，《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》明确在被告违约致使合同解除的情形下，原告有权没收押金，故被告上述抗辩，本院不予采信。对于被告关于承租房屋因附近石场爆破造成装修损坏因抵偿租金的抗辩，被告未能提交证据证实，本院不予采信。对于被告应由叁贰叁公司收取物业费、水电费，原告无权收取的抗辩，2019年4月15日叁贰叁公司向骐骥公司发出的《关于黄沙坪创新园第23栋商务楼情况说明》载明“贵司作为案涉房屋的业主，对案涉房屋物业管理费、水电费等负有连带清偿责任，请尽快向我公司结清案涉房屋的物业管理费、水电费等相关费用。同时，贵司有权自行向邝氏实业主张上述相关费用”可知，案外人叁贰叁公司已向原告骐骥公司主张权利，且授权原告向被告主张权利，故被告上述抗辩，本院不予采信。对于原告关于案外人叁贰叁公司的停电通知与己方无关的陈述，原、被告签订《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》确认物业公司为叁贰叁公司，该公司并非被告自行聘请公司，且叁贰叁公司对原告出租房屋停电检修，原告应为知情者，应对叁贰叁公司的行为负责，故原告上述陈述，本院不予采信。对于原告关于装修押金并非被告支付的陈述，由于被告提交了叁贰叁公司出具的装修保证10000元《收据》原件，故本院对原告上述陈述，不予采信。对于原告主张2019年5月1日之后的租金、物业费及2019年1月1日之后的水电费的问题。对于租金、物业费，如上所述，案外人叁贰叁公司停电检修的行为致使被告承租房屋无法达到承租目的，故被告不应承担该期间的租金、物业费，原告确认2019年8月11日涉案租赁物有通电，故租金应按每月21040元、物业费按每月1578元从2019年8月11日开始计算至被告实际返还租赁物止。对于水电费，2019年4月15日叁贰叁公司向骐骥公司发出《关于黄沙坪创新园第23栋商务楼情况说明》载明“2018年4月至2019年3月水费1333.00元，电费14486.45元”，可知2019年1月1日至2019年3月31日，被告并未产生水电费，水电费为被告实际使用产生，应由被告承担，故被告应从2019年4月1日起支付向至返还租赁物止的水电费原告（以实际产生费用为准）。对于原告主张违约金280184.99元，此后以欠费金额按每日5%计算至被告返还租赁物止的问题。如上所述，被告的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》约定“乙方如逾期支付租金或本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则乙方须向甲方按逾期金额5‰支付违约金”，被告应向原告支付违约金。对于违约金的具体金额，被告邝氏公司抗辩违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告的损失主要为被告应支付金额的预期利息，如上所述，被告邝氏公司应向原告骐骥公司支付2018年5月1日至2019年1月20日的租金181645.3元、物业费13623.4元，支付2018年4月1日至2018年12月31日水费1333元，电费14486.45元，共计211088.15元，原告主张违约金280184.99元已远超过原告可得利息，故对于被告违约金过高的抗辩，本院予以采信。结合原告没收的押金42080元，本院酌情认定被告邝氏公司支付原告骐骥公司违约金20000元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告韶关市骐骥投资开发有限公司与被告广东邝氏实业发展有限公司于2018年1月1日签订的《黄沙坪创新园商务楼租赁合同》；二、被告广东邝氏实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离韶关市武江区莞韶城一期黄沙坪创新园23栋商务楼；三、被告广东邝氏实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韶关市骐骥投资开发有限公司支付2018年5月1日至2019年1月20日的租金181645.3元、物业费3623.4元；四、被告广东邝氏实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韶关市骐骥投资开发有限公司支付2018年4月1日至2018年12月31日的水费1333元，电费14486.45元；五、被告广东邝氏实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2019年8月11日至搬离之日止每月21040元的房屋占用费、每月1578元的物业费给原告韶关市骐骥投资开发有限公司；六、被告广东邝氏实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2019年4月1日至搬离之日止实际产生的水电费给原告韶关市骐骥投资开发有限公司；七、被告广东邝氏实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韶关市骐骥投资开发有限公司支付违约金20000元；八、驳回原告韶关市骐骥投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9474.2元，由原告韶关市骐骥投资开发有限公司负担4857.88元，被告广东邝氏实业发展有限公司负担4616.32元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  秦晓芳人民陪审员  黄祖英人民陪审员  卢贤凤二〇一九年九月二十日书 记 员  曹梦颖