浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1909号上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江通特轴承有限公司。住所地：浙江省桐乡市濮院镇高新技术区紫金路05幢。统一社会信用代码：91330483564435798D。法定代表人：张振华，该公司总经理。委托诉讼代理人：石峰，浙江浙苏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张孝金，男，1962年9月3日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。上诉人浙江通特轴承有限公司（以下简称通特公司）因与被上诉人张孝金房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2017）浙0483民初6996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。通特公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判通特公司与张孝金签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除，张孝金于判决生效之日起十日内腾空桐乡市房屋(面积1200平方米)；二、撤销一审判决第二项，并依法改判驳回张孝金的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实存在部分遗漏和错误。1.双方在《房屋租赁合同》第八条第1款约定：遇到国家征用拆迁时，通特公司应及时告知张孝金，剩余租期已支付部分租金退还张孝金。对于张孝金安装、装修等所产生的补偿款，应补偿给张孝金，该事实与本案处理结果有重大关联，一审遗漏了该事实的陈述。2.通特公司和濮院镇人民政府的《企业回收协议书》还约定：通特公司保证在土地、房产所有权证注销后三个月内按本协议规定完成腾退土地及地上建筑物。现有的承租单位，通特公司人民政府协商形成一致意见后，通特公司与承租单位解除承租协议后，可由濮院镇人民政府与承租单位重新签订协议继续承租。待通特公司所有法律关系处理完毕后，由濮院镇人民政府及时启动企业收回工作，通过评估双方确认收回价格(计划在2017年6月底前完成收回各项工作)。该事实与本案处理结果有重大关联，一审遗漏了该事实的陈述。3.一审查明事实部分：期间，通特公司告知张孝金涉案租赁房屋已经由濮院镇人民政府回收，故张孝金未实际经营。该事实认定存在错误，首先是涉案租赁房屋因通特公司法律关系未处理完毕，没有完成回收工作，其次是张孝金在接到告知后，没有停止经营，而是一直在经营。4.通特公司有新证据表明《企业回收协议书》签订时间为倒签，实际的签订时间为2017年6月1日。二、一审适用法律存在错误。（一）一审确认双方签订的《房屋租赁合同》于《企业回收协议书》签订之日即2017年2月24日实际解除不符合事实和法律规定。理由如下：1.根据通特公司的新证据可以确认《企业回收协议书》实际的签订时间为2017年6月1日。2.根据《企业回收协议书》的约定，双方的法律关系未处理完毕，濮院镇人民政府未启动企业收回工作，通特公司依然对涉案房屋享有租赁合同相关权利。3.退一步说，根据《企业回收协议书》的约定：通特公司保证在土地、房产所有权证注销后三个月内按本协议规定完成腾退土地及地上建筑物，计划在2017年6月底前完成收回各项工作。则通特公司对案涉房屋的租赁合同相关权利至少持续到2017年6月底，而不是一审法院认定的2017年2月24日。4.通特公司对案涉房屋的所有权证和土地使用权证虽然是在2017年3月6日注销，但是在2017年3月6日并没有获得所有的货币补偿，至今收回价格还未最终评估确认。5.合同法没有规定出租人必须是房屋所有权人，通特公司根据《企业回收协议书》的约定，依旧享有对涉案房屋的处分权，一审认定在2017年2月24日之后的租金显然不应由通特公司继续收取不符合事实和法律规定。6.通特公司的第一项诉讼请求为解除双方签订的《房屋租赁合同》，张孝金立即腾空桐乡市房屋(面积1200平方米)，张孝金的反诉请求中没有请求一审法院判决双方签订的《房屋租赁合同》于2017年2月24日解除，而一审法院的第一项的判决内容违反了民事诉讼法第十三条的规定，超越了当事人的诉讼请求。(二)本案通特公司于2017年8月14日向一审法起诉要求解除涉案《房屋租赁合同》，在一审法院判决之前，通特公司对涉案房屋继续享有处分权，涉案《房屋租赁合同》仍然有效，张孝金自通特公司起诉至今仍然在一直使用涉案房屋，张孝金应当按《房屋租赁合同》的约定继续支付租金，但其仅支付了第一年的租金，尚欠一年多的租金及物业费未支付，一审判决通特公司退还租金、物业费及押金不符合法律规定。(三)根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。本案房屋租期三年，应按三年租期折旧后的装修残值确定装修损失，一审并未征询双方认可的解除时间，无法确定装修残值的鉴定时间节点，一审委托按工程造价进行鉴定并据此作出判决均不符合法律规定。(四)根据桐乡市国土资源局《收回国有土地使用权决定书》，本案房屋和国有土地使用权系国家基于公共利益收回，属于不可抗力范围。根据合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，应当按照不可抗力的影响，部分或全部免除责任。双方之间相关争议系由国家征用征迁导致，根据合同第八条第1款的约定，不属于通特公司违约。通特公司一审起诉要求解除合同，符合合同的约定和法律规定，一审法院认定通特公司违约并判决支付违约金10万元，不符合事实和法律规定。张孝金辩称，第一，本案涉及与政府部门签订的协议书，但通特公司认为2017年2月24日后对涉案房屋仍享有权利是错误的。第二，一审判决通特公司承担违约责任符合合同法第一百零七条规定。第三，通特公司认为其被政府部门收回土地是不可抗力，不能成立。企业回收协议书是基于通特公司向政府提出货币补偿签订，不属于不可抗力。请求驳回通特公司的上诉请求。通特公司向一审法院起诉请求：解除通特公司与张孝金签订的《房屋租赁合同》，张孝金立即腾空桐乡市房屋（面积1200平方米）。张孝金在一审中反诉请求：1.通特公司退还房屋租金158400元、押金10000元、物业管理费8600元；2.通特公司赔偿装修损失298975元；3.通特公司偿付违约金100000元。一审法院认定事实：2016年9月7日，通特公司与张孝金签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：通特公司将位于桐乡市房屋（面积1200平方米）租赁给张孝金作为开办工厂使用，合同期限3年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止，张孝金先付押金10000元，租金为11元/平方米，年租金为158400元，电梯使用维护检验费、物业管理费为每年8600元，与房屋租金一同支付，租赁期间任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后方可签订终止合同，若一方强行终止合同，须向另一方赔偿违约金10万元，并承担所需的一切费用。合同签订后，张孝金按约支付了押金10000元及第一年租金158400元、物业管理费8600元（包括电梯使用维护费），并对涉案租赁房屋进行装修，审理中张孝金申请对装修部分工程造价进行鉴定，经抽签由一审法院委托浙江华耀建设咨询有限公司鉴定后出具鉴定意见书，装修部分工程造价为298975元，鉴定费6860元已由张孝金垫付。另查明，通特公司与桐乡市濮院镇人民政府于2017年2月24日签订《企业回收协议书》，约定由濮院镇人民政府将位于濮院高新区紫金路北侧的土地使用权及地上建筑物、构筑物及附属设施、部分机器设备的所有权全部收回。此后，涉案厂房的土地证、房产证已于2017年3月6日注销，相应回收补偿款已经支付。期间，通特公司告知张孝金涉案租赁房屋已经由濮院镇人民政府回收，故张孝金未实际经营。通特公司曾就终止履行《房屋租赁合同》与张孝金进行协商，因双方未能协商一致，通特公司于2017年8月14日起诉要求终止合同，张孝金于2017年9月19日提出反诉。一审法院认为：本案系一起房屋租赁合同纠纷，根据已查明的事实，通特公司人民政府于2017年2月24日签订《企业回收协议书》，就包括涉案租赁房屋在内的厂房由濮院镇人民政府收回协商一致并确认该协议签字即生效，一审认为，通特公司自《企业回收协议书》签订后即不再享有对涉案租赁房屋的所有权利，《房屋租赁合同》实际无法继续履行，张孝金也已主张通特公司赔偿违约损失，故确认《房屋租赁合同》于《企业回收协议书》签订之日即2017年2月24日实际解除，在2017年2月24日之后的租金显然也不应由通特公司继续收取，张孝金在《房屋租赁合同》解除后亦应将存放于涉案租赁房屋内的物品及时腾退。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，张孝金按约向通特公司足额支付了第一年租金、押金及物业管理费，通特公司应按《房屋租赁合同》约定将涉案租赁房屋交由张孝金使用，通特公司在出租期内就包括涉案租赁房屋在内的厂房、国有土地使用权、机器设备等向濮院镇人民政府提出以货币补偿方式退出的申请，人民政府签订《企业回收协议书》，现通特公司位于濮院高新区紫金路北侧的土地使用权及地上建筑物、构筑物及附属设施、部分机器设备的所有权已由濮院镇人民政府全部收回，相关国有土地使用权证、房产证已经全部注销，致使《房屋租赁合同》实际无法履行，该种行为也不符合《房屋租赁合同》第八条约定的合同解除、终止的情形，故通特公司应承担相应违约责任。关于通特公司违约责任具体承担，首先，通特公司违约致《房屋租赁合同》在租赁期间内提前解除，应退还张孝金已支付的相关费用，其中押金10000元应全部退还，房租、物业费部分根据确认的合同解除之日2017年2月24日，通特公司具体应退还张孝金2017年2月25日至2017年10月31日期间共249天的房租、物业费，计算为房租108059（158400÷365×249）元，物业费5867（8600÷365×249）元；其次，张孝金为涉案租赁房屋装修支出损失部分，亦应由通特公司进行赔偿，张孝金租赁涉案房屋系用于开办工厂，具体业务为电脑横机羊毛衫加工，由于通特公司违约提前解除合同，张孝金仅在租赁期内对涉案房屋进行了装修，实际并未开展业务，故装修部分损失应按全部装修支出进行计算，审理中经委托浙江华耀建设咨询有限公司鉴定，装修部分工程造价为298975元，该部分装修损失298975元应由通特公司赔偿，张孝金为此次鉴定垫付的鉴定费6860元亦应由通特公司负担；再次，关于张孝金主张的违约金10万元，审理中张孝金明确系因通特公司违约致其经营停业造成损失，并根据双方租赁合同约定而主张。《房屋租赁合同》约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后方可签订终止合同；若一方强行终止合同，须向另一方赔偿违约金10万元。通特公司未提供证据证明其在人民政府签订《企业回收协议书》时，已提前3个月通知张孝金并双方已经协商一致，故通特公司应向张孝金支付违约金10万元。张孝金系从事电脑横机羊毛衫加工业务，根据现场勘查并经双方确认，涉案租赁房屋内共摆放42台电脑横机，结合一审法院向浙江省羊毛衫协会咨询所得意见，2017年度个人经营的电脑横机羊毛衫加工，大致每台电脑横机的利润为2万元左右，综合判断张孝金因合同解除而产生的停业损失应不低于10万元，故对张孝金要求通特公司支付违约金10万元的诉请予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百十三条、第一百十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、通特公司与张孝金签订的《房屋租赁合同》于2017年2月24日解除，张孝金于判决生效之日起十日内腾退存放于桐乡市濮院镇紫金路396号1号楼第2层房屋内的全部物品；二、通特公司于判决生效之日起十日内退还张孝金房租108059元、物业费5867元、押金10000元，赔偿装修损失298975元并支付违约金100000元，合计522901元；三、驳回张孝金其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费80元，由张孝金负担。反诉受理费9560元，由张孝金负担531元，由通特公司负担9029元。鉴定费6860元，由通特公司负担。二审中，通特公司提交了2017年6月1日签订的《企业回收协议书》及2017年8月2日濮院镇人民政府《关于政府收回资产委托处置的请示》各一份，证明一审中日期为2017年2月24日《企业回收协议》的签订时间为倒签，实际签订时间是2017年6月1日。张孝金质证认为，两份证据不属于新证据，也超过了二审的举证期限，证据是复印件，无法与原件核对，不能作为定案依据。张孝金二审未提交新的证据。本院认证认为，通特公司提交的证据在一审诉讼期间就已经存在，不属于新的证据，且仅有复印件，故不予认定。通特公司上诉认为《企业回收协议》实际签订时间是2017年6月1日。经审查，双方一审中对一审法院调取的签订时间为2017年2月24日的《企业回收协议》均无异议，且涉案厂房的土地证、房产证在2017年3月6日注销，与合同约定的协议签订后10个工作日内办妥权证注销手续基本相符。故通特公司上诉认为《企业回收协议》的落款日期2017年2月24日是倒签，本院难以采信。对一审认定的事实本院予以确认。二审还查明，1.双方签订的房屋租赁合同第八条第1款约定，甲乙双方不得随意解除合同，如遇不可抗拒客观原因，本合同自动终止，遇到国家征用拆迁时，甲方应及时告知乙方，剩余租期已支付部分的租金甲方退还乙方，对于乙方安装、装修等所产生的补偿款应补偿给乙方。2.张孝金陈述其租赁后装修到2016年底，过年回来就有通知贴着，通知张孝金搬离，后面就没有使用过厂房，通特公司把水电都断掉了。通特公司称，2017年2月份通知张孝金协商解除的事宜，理由是被政府收回。3.2017年3月6日桐乡市国土资源局向通特公司作出《收回国有土地使用权决定书》，内容是依据《中华人民共和国土地管理法》第58条规定，经桐乡市人民政府批准，现决定对坐落于濮院镇紫金路北、恒安路东地块依法收回部分国有土地使用权，终止相关土地使用权出让合同并注销土地证书。4.2017年12月20日濮院镇人民政府向桐乡市建设局出具证明，内容为经桐乡市退低进高工作领导小组2017年1月6日批准，濮院镇人民政府将通特公司位于濮院高新区紫金路北侧土地使用权及地上建筑物、构筑物及附属设施、部分机器设备的所有权全部收回，并在2017年3月6日对土地证、房产证予以注销。本院认为，关于双方合同解除的时间。2017年2月24日通特公司人民政府签订《企业回收协议书》，同意濮院镇人民政府收回涉案土地、房屋等，并约定协议签订后10天内移交房屋和相关权证。政府收回土地和房屋意味着通特公司与张孝金间的租赁合同无法继续履行。从双方的陈述来看，通特公司在2017年2月前通知张孝金解除合同，并在其后注销了不动产权证。张孝金在反诉状中认为通特公司在2017年1月通知解除租赁合同，并主张通特公司承担合同解除的违约责任。可见，张孝金对通知解除合同并无异议。双方此后因补偿产生争议，张孝金也未使用涉案房屋经营。通特公司主张张孝金接到通知后没有停止经营，并未提供其继续经营的相关证据，本院难予采信。因此，一审法院认定本案房屋租赁合同于2017年2月24日实际解除，符合当事人的意思表示，并无不当。而确定合同解除的时间属于法院裁判权的行使范围，经审理认定的解除时间与当事人诉请的解除时间不一致，不属于超出诉讼请求范围。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于通特公司是否应当承担违约责任。从在案证据来看，本案系政府因“退低进高”工作，经通特公司同意后，决定收回土地使用权和厂房等，这也是导致双方租赁合同无法继续履行的主要原因。该收回土地的行为并非国家征收、征用，也未达到不可抗力的程度，通特公司主张免责依据不足。而张孝金对于租赁合同的解除没有任何过错。举轻以明重，通特公司承担的责任不应低于租赁合同第八条第1款约定的国家征用拆迁时其应承担的合同责任，即退还剩余租期已支付的租金，补偿安装、装修损失。一审判决通特公司退还押金及2017年2月24日后已支付的租金、物业费正确。对于装修损失，一审法院委托鉴定机构对张孝金的装修工程进行了造价鉴定，鉴定结论为298975元。按面积计算，该装修单价并未超出企业回收协议中房屋补偿单价。考虑到张孝金在装修结束后合同即解除，并未经营，一审按照鉴定意见判决通特公司支付张孝金装修损失，并无不当。通特公司上诉认为应按三年租期折旧后的装修残值确定装修损失，与本院认定的合同解除时间不符，不予支持。对于违约金，一审法院向相关单位咨询了经营羊毛衫加工的利润，在综合判断张孝金停业损失不低于10万元的情况下，判决通特公司支付违约金10万元，并未明显过高，也符合公平原则，二审不再调整。综上所述，通特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9029元，由上诉人浙江通特轴承有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年九月二十七日书记员  胡玉婷