浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0602执异133号案外人诸暨市盛泰汽配经营部，经营场所浙江省诸暨市店口镇华东汽配水暖城**。经营者叶荣生，男，1963年7月20日出生，汉族，住浙江省玉环县。委托诉讼代理人（特别授权代理）殷华军，诸暨市店口法律服务所法律工作者。申请执行人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市上城区开元路19-1，**。法定代表人史杰文。委托诉讼代理人（一般代理）周胜军、傅孟笔，浙江春森翔律师事务所律师。被执行人浙江诸暨汇裕进出口有限公司，住所，住所地诸暨市店口镇汽配城****div>法定代表人叶荣生。被执行人诸暨市峰泰管业有限公司，住所地浙江，住所地浙江省诸暨市店口工业区>法定代表人殷列锋。被执行人玉环三普机械有限公司，住所地玉环，住所地玉环县玉城街道塘垟村>法定代表人林小永。被执行人叶荣生，男，1963年7月20日出生，汉族，住浙江省玉环县。被执行人林阿英，女，1964年1月18日出生，汉族，住浙江省玉环县。被执行人林小永，男，1971年8月31日出生，汉族，住浙江省玉环县。被执行人董丽英，女，1972年11月3日出生，汉族，住浙江省玉环县。被执行人叶敏，女，1984年8月18日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融公司）与被执行人浙江诸暨汇裕进出口有限公司（以下简称汇裕公司）、诸暨市峰泰管业有限公司（以下简称峰泰公司）、玉环三普机械有限公司（以下简称三普公司）、叶荣生、林阿英、林小永、董丽英、叶敏金融借款合同纠纷一案中，案外人诸暨市盛泰汽配经营部（以下简称盛泰经营部）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人盛泰经营部称，2010年1月20日，被执行人林小永与案外人签订《租房协议》，协议约定被执行人林小永将位于诸暨市××××镇华东汽配水暖城10幢221号、222号两间店面（以下简称涉案房产）租赁给案外人。租赁期限为2010年1月31日起至2022年1月30日止，租金为每年23000元，租金一次性付清。协议签订后案外人通过银行一次性汇款276000元，被执行人将涉案房产交付给案外人，现由案外人一直使用至今。因贵院在（2018）浙0602执4128号案件中将拍卖涉案房产，故案外人提出执行异议，请求裁定被执行人林小永与案外人于2010年1月20日签订的《租房协议》合法有效。异议审查中，案外人明确其异议请求为：请求本院在执行涉案房产过程中带租拍卖。申请执行人华融公司称，第一，申请执行人提供的抵押人声明、《个人最高额抵押合同》及附件可以证明涉案房产在办理抵押登记时并未出租。即使涉案房产之前存在租赁，在办理抵押登记时也已经解除了租赁关系。第二，涉案房产上至今所挂招牌仍为“玉环三普鑫重汽”，与抵押人林小永实际控制的三普公司可以相互印证，异议申请人从未实际占用涉案房产。第三，退一步讲，异议申请人系叶荣生经营的个体工商户，《民法总则》将个体工商户收录在“自然人”一章中，其责任承担主体与叶荣生个人同为一体，换句话说，本案的异议申请人实系（2018）浙0602执4128号执行案件的被执行人之一。况且，立法仅保护在先租赁权的本质是因抵押登记具有较强的公示公信的效果，在后租赁的善意承租人有能了解租赁标已经抵押的事实而做出善意理性的选择的机会，而在先租赁的善意承租人则没有，故应受法律保护。本案中，林小永与叶荣生系亲属关系，（2018）浙0602执4128号执行案件的主债务人系叶荣生实际控制的汇裕公司，林小永、董丽英以个人财产为叶荣生实际控制的公司提供抵押担保，叶荣生必然知情，林小永、董丽英向抵押权人出具的相关承诺、声明，叶荣生也理应知情。而抵押权人明确要求抵押人以未设定租赁的不动产提供抵押担保，假设异议申请人主张的租赁关系为真实的，叶荣生、林小永、董丽英必然共同对抵押权人隐瞒了涉案房产存在租赁的事实，暂不说其行为是否构成骗取贷款罪，但其主观必属恶意，同样不应被法律保护。综上，异议申请人提出的执行异议不能产生对抗交付涉案房产的执行行为的效力，请求法庭依法驳回异议申请人的异议申请。本院查明：被执行人林小永、董丽英名下登记有坐落诸暨市××××镇华东汽配水暖城10幢一层221号、二层205号的房地产及一层222号、二层206号的房地产。2016年11月2日，华夏银行与林小永、董丽英签订《个人最高额抵押合同》，约定：林小永、董丽英自愿以其自有的上述两处房地产为汇裕公司在2016年11月2日至2026年11月2日期间向华夏银行股份有限公司绍兴诸暨支行（以下简称华夏银行）发生的债务在最高主债权本金余额2052720元范围内提供最高额抵押担保。合同签订后双方办理了抵押登记手续，权利证书编号为：浙（2016）诸暨市不动产证明第0002803号。同日，华夏银行还分别与三普机械、峰泰公司签订《最高额保证合同》，与叶荣生、林阿英签订《个人最高额保证合同》，与叶敏签订《个人最高额抵押合同》。各担保人按上述合同约定为汇裕公司在2016年11月2日至2026年11月2日期间向华夏银行发生的债务提供相应担保。基于上述保证合同及抵押合同，华夏银行于同日与汇裕公司签订《流动资金借款合同》，约定：汇裕公司向华夏银行借款780万元，借款期限为2016年11月2日至2017年11月2日，借款年利率为4.785%，实行按月结息。合同签订后华夏银行按约向汇裕公司发放了贷款。因汇裕公司未按约归还借款，保证人亦未承担保证责任，华夏银行于2017年10月24日向本院提起诉讼。本院立案受理后经审理于2017年12月9日作出（2017）浙0602民初12171号民事判决书，判令：一、被告汇裕公司应于本判决生效之日起十日内归还给原告华夏银行借款本金人民币780万元，并支付利息（截至2017年10月17日的利息96098.96元，自2017年10月18日起至款清之日止的利息按中国人民银行有关规定及合同约定计付）；二、原告华夏银行就其享有的上述第一、二项债权，对浙（2016）诸暨市不动产证明第0002800号不动产登记证明项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款在借款本金1613740元及相应利息、罚息范围内享有优先受偿权；对浙（2016）诸暨市不动产证明第0002803号不动产登记证明项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款在借款本金2052720元及相应利息、罚息范围内享有优先受偿权；三、被告峰泰公司对被告汇裕公司的上述第一项债务在最高本金额550万元及相应利息、罚息范围内承担连带清偿责任；四、被告三普机械公司、叶荣生、林阿英对被告汇裕公司的上述第一项债务承担连带清偿责任。该判决生效后，因各被告未自觉履行，而原告华夏银行已将相应债权转让给华融公司，华融公司向本院申请强制执行，本院于2018年9月3日立案执行，执行中本院于2018年9月10日作出（2018）浙0602执4128号公告，责令被执行人于2018年9月17日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将对涉案房产进行拍卖，并通知对涉案房地产有租赁权或其他相关权利的案外人须于2018年9月24日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人向本院提出书面执行异议，遂致本案争议发生。另查明，案外人盛泰经营部系个体工商户，注册日期为2009年7月7日，经营者为叶荣生，经营场所为，经营场所为诸暨市××××镇华东汽配水暖城****自然人独资的有限责任公司，其法定代表人及股东均为叶荣生；林小永系三普机械公司法定代表人及股东；异议审查中，案外人自认被执行人林小永系叶荣生的妻弟。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出租方（甲方）为林小永、承租方（乙方）为案外人、落款日期为2010年1月20日的《租房协议》1份，主要内容为：甲方将涉案房产租赁给乙方使用；租赁时间2010年1月31日至2022年1月30日；签订合同时，乙方应缴纳保证金4000元；每年租金23000元，12年的租金合计276000元，乙方在协议签订后10日内将保证金及总租金一次性付给甲方。2、中国银行存款回单1份，其中记载林小永名下4529430-01880298099账户于2010年2月5日存入款项28万元。3、加盖诸暨华东汽配水暖城物业有限公司公章、落款日为2019年1月7日的证明1份，主要内容为：兹自2008年4月开始至今，浙江省诸暨市华东汽配水暖城10幢218、219、220、221、222号商铺水电、物业费一直由叶荣生（诸暨市盛泰汽配营业部）统一缴纳。特此证明。4、户名为叶荣生、帐号为10×××20的账户2010年至2014年期间的存款分户明细查询表1组。申请执行人华融公司为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、声明人为林小永、董丽英，落款日期为2016年9月14日的《声明》1份，主要内容为：林小永、董丽英向华夏银行声明其合法拥有的坐落诸暨市××××镇华东汽配水暖城10幢一层221号、二层205号、10幢一层222号、二层206号商住用房未出租给他人，若情况不实，愿承担由此引致纠纷的一切法律责任。2、甲方为（抵押人）林小永、董丽英，乙方（抵押权人）为华夏银行、落款日期为2016年11月2日的《个人最高额抵押合同》及《抵押财产清单》各1份，在《抵押财产清单》中明确记载涉案房产未出租。3、拍摄日期为2018年9月6日的现场照片两张。本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房产已设定抵押登记，案外人盛泰经营部请求本院在执行涉案房产中带租拍卖，应举证证明其在抵押、查封之前已与该房产产权人签订了合法有效的书面租赁合同、按约支付租金、并持续占有使用该房产至今的事实，但案外人提供的证据尚不足以证明上述事实成立，具体评议如下：首先，案外人的经营者叶荣生本身系本院（2018）浙0602执4128号案件的被执行人，也系该案主债务人汇裕公司的法定代表人及唯一股东、同时系涉案房产所有人林小永的姐夫，与本案执行存在密切关联关系。其次，案外人提供的《租房协议》中约定12年租金一次性付清与正常交易习惯明显不符；其提供的银行存款回单上并未注明款项性质，也无租金收条等其他证据予以印证。第三，案外人的注册经营地址并非涉案房产，仅凭其提供的物业费缴费证明等证据也并不足以证实其在抵押、查封前就合法占有涉案房产并持续使用至今的事实。最后，申请执行人亦提供了抵押人所出具的未出租声明等证据予以反驳。综上，对案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人诸暨市盛泰汽配经营部的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  徐晓刚人民陪审员  钱土仙二〇一九年九月十七日书 记 员  陈文旗本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。