黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0111民初98号原告：哈尔滨嘉晟建筑工程有限公司，住所地哈尔滨市呼兰区建设街。法定代表人：孙家礼，职务总经理。委托诉讼代理人：张丽娟，黑龙江千水律师事务所律师。被告：王丽华，女，1975年4月15日出生，汉族，住哈尔滨呼兰区。委托诉讼代理人：王庆玉（王丽华父亲），男，住哈尔滨市呼兰区。被告：郐佰波，女，1974年9月1日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。原告哈尔滨嘉晟建筑工程有限公司（以下简称嘉晟公司）诉被告王丽华、郐佰波所有权纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉晟公司委托诉讼代理人张丽娟，被告王丽华及委托诉讼代理人王庆玉到庭参加诉讼，被告郐佰波经依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉晟公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认王丽华与郐佰波签订的合同无效；2.要求王丽华、郐佰波返还嘉晟公司位于呼兰区康金镇包子铺集资楼一楼35.53平方米商铺，价值284,240元；3.要求王丽华、郐佰波赔偿嘉晟公司损失30,000元。事实与理由：嘉晟公司是呼兰区康金镇包子铺集资楼的开发单位，郐佰波将属于嘉晟公司的商铺，位于包子铺集资楼一楼35.53平方米商铺出租给王丽华，期限为20年，每年租金7,000元。郐佰波无权将嘉晟公司的商铺出租，现要求确认郐佰波与王丽华签订的合同无效，要求王丽华、郐佰波返还嘉晟公司商铺，并赔偿因此而给嘉晟公司造成的损失，损失指的是租金损失。嘉晟公司是饮服职工集资楼的开发商，这个项目在1997年9月15日开始建设，经过了审批，嘉晟公司对于自己开发建设的房屋都拥有所有权，只要没出售的部分，所有权就归开发商，在开发建设完后，郐佰波在没有经过嘉晟公司允许的情况下，擅自把这块35.53平方米的地方出租给王丽华，郐佰波与王丽华签订合同的时间是2014年9月22日，嘉晟公司曾找到郐佰波，要求她解决这个问题，郐佰波不予配合。嘉晟公司要求王丽华返还35.53平方米的房屋。嘉晟公司这套房产到现在为止是可以办理房屋产权证的，嘉晟公司与饮服公司不存在争议。图纸上有具体位置，多余的面积嘉晟公司不要，只要35.53平方米。整个这一块地方都是属于开发商的，谁买就办谁的名字，没有人买的地方也不能办成开发商的名字。王丽华一开始给付的是包烧费，但是后期王丽华与郐佰波签的合同中，就以租用的方式给租出去了，一年租金7000元。嘉晟公司一直没有交供热费和物业费，孙延良把嘉晟公司这房子租出去，也不返还给嘉晟公司，无理的占用属于嘉晟公司的房屋面积。王丽华辩称，这个房子是王丽华在2004年至2005年时开始使用的，王丽华没有强行占用、使用嘉晟公司的房屋面积。诉争房屋所在这栋楼是孙家礼开发的，叫天奇楼，他开发的涉及到房产处和饮服站，孙家礼把外围好的面积都卖给商铺，给房产处一部分，还有大约400多平方米给了饮服站，可能孙家礼与饮服站有点纠纷，这块地就空闲了，孙延良承包供热，饮服站要给孙延良包烧费，这块空闲面积也要交包烧费。这块地方的包烧费一直没有交，孙延良问王丽华用不用这块地，如果用就给孙延良交点包烧费，王丽华同意了，孙延良就是收取点包烧费。2009年孙延良去世后，这块地方就交给郐佰波，郐佰波是孙延良的妻子。王丽华现在使用的房屋面积是80多平方米，不是35.53平方米的房屋。嘉晟公司是开发商，应该拿出图纸来，看一下王丽华占有使用的地方是哪一块，因为其诉讼的面积与王丽华使用的面积不符。原告知道王丽华一直在租用郐佰波的房子，而且多次去找王丽华，说让王丽华给他腾地方，孙家礼说房子是他的，王丽华也跟他协商了，他要是有产权证王丽华可以买这套房子，但是他什么手续都没有。王丽华是正常合法的租用这套房产，王丽华还跟孙家礼去过房产部门办理产权手续，也没有办下来。在2013年的时候就集中供热了，后来王丽华与郐佰波签合同的时候就不包含包烧费了，2014年后包烧费就由郐佰波交。但是现在物业费和供热费还有滞纳金都是王丽华交，王丽华联系不上郐佰波。原告是开发商，并不是房屋所有权人，没有权利起诉王丽华。诉争房屋在1997年交付使用，2014年王丽华开始租用，原告现在才向王丽华主张权利。王丽华租用这套房屋有十年多了，每年都交付租金，原告认为房子是他的，为什么这么多年没有办理房产证，原告如果能拿出产权证，王丽华可以把这块地方买下来或继续租用。王丽华在郐佰波手里租用的时候，郐佰波没拿房屋所有权的手续，她就是为了收取包烧费才租用出去的。关于这块35.53平方米的地方，争议太多。案涉面积的房屋，一开始是全通着的，孙延良为了收取包烧费，把地方分开分别租出去了。郐佰波经依法传唤未参加诉讼，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郐佰波未出庭，视为放弃举证、质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：一、嘉晟公司提供的企业法人营业执照一份。证明嘉晟公司的主体资格。王丽华质证认为楼房是在1997年开始建设的，执照是在1999年才有的，属于私建楼房。本院对该份证据予以采信。二、嘉晟公司提供的呼兰县建设项目审批表一份。证明嘉晟公司在1997年9月15日在呼兰区康金镇有建设项目《饮服职工集资住宅楼》审批手续，嘉晟公司对自己所建设的楼房拥有所有权，该项目建设总面积9356平方米，建设年限1998年至2000年。王丽华质证认为可能是后期补办的。本院对该份证据予以采信。三、嘉晟公司提供的图纸一份。证明王丽华非法占有嘉晟公司建筑面积35.53平方米的商服，具体位置（王庆玉家商服楼南侧轴心是从30至35处，长度是10米，宽度是3米）。王丽华质证认为诉争面积不真实，具体多少应该是清楚的。本院对该份图纸予以采信。四、王丽华提供的物业费和供热费票据4张。证明租用使用房屋期间的供热费以及物业费都是由王丽华交付的。嘉晟公司质证认为证据与本案无关，王丽华无权使用嘉晟公司的房产，其发生的物业费、供热费和嘉晟公司没有关系，同时交物业费和供热费的面积是84.67平方米，与嘉晟公司起诉返还的房产35.53平方米无关。本院对该份证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年9月15日嘉晟公司取得饮服职工集资住宅楼建设项目审批手续并开发建设。2014年9月22日，郐佰波将该楼王庆玉商服楼里侧80余平方米面积房屋出租给王丽华，郐佰波与王丽华签订《租房协议书》，约定“甲方（郐佰波）将天奇楼租给乙方（王丽华）使用，租用期为2014年10月20日至2014年10月20日止，租金为每年7000元，乙方（王丽华）在签此协议时一次付二年，租赁期内水费、电费、物业费乙方（王丽华）负责。”现发生争议的35.53平方米房屋，王丽华没有提供郐佰波享有争议房屋所有权的证据。本院认为，争议35.53平方米房屋系嘉晟公司开发建设，就在郐佰波出租给王丽华的80余平方米房屋之中，王丽华抗辩其从郐佰波处租赁该房屋，但未提供证据证明郐佰波享有争议房屋的所有权，经调查，郐佰波不享有争议房屋的所有权，故郐佰波与王丽华签订的《租房协议书》中含嘉晟公司35.53平方米部分无效。嘉晟公司要求王丽华腾退返还争议35.53平方米房屋，但对35.53平方米房屋嘉晟公司未提供证据证明四至范围，其所提供的图纸与现场勘查的实际状况不符，无法确定该35.53平方米的位置范围，故该项主张本院无法支持。嘉晟公司主张王丽华、郐佰波赔偿损失，因本案是所有权纠纷，应一事一理，嘉晟公司对于损失事实理由及算法未明确，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条及有关规定，判决如下：一、确认被告王丽华与被告郐佰波签订的《租房协议书》中含原告哈尔滨嘉晟建筑工程有限公司35.53平方米部分无效；二、驳回原告哈尔滨嘉晟建筑工程有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3007元，公告费560元，由郐佰波负担3292元，由哈尔滨嘉晟建筑工程有限公司负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  许树军人民陪审员  曹丽霞人民陪审员  卫沙沙二〇一九年九月二十三日书 记 员  张鸿瑶