贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1425号原告：张红玲，女，1967年2月10日出生，苗族，住贵州省黎平县。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，男，1972年5月10日出生，汉族，住福建省南靖县。该公司董事长。原告张红玲诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年8月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员欧波独任审判，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告张红玲到庭参加诉讼。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告。2、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金92487.11元（暂从2015年12月30日起计算到2019年8月11日，共计1316天，房屋总价款415078元×6.18%÷365天×1316天=92487.11元）（目前商业银行同期存款年利率为6.18%）。3、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2019年9月1日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止，计算标准参照上述第2条。4、判决被告退还原告所交的维修基金8166元。5、判决被告退还原告房屋少面积3249.91元×（127.72-125.64）=6759.81元。6、本案的诉讼费用由被告承担。以上费用合计107412.92元。事实与理由：原告于2012年10月26日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县城关德凤镇××家园××室房屋。该合同约定商品房面积为127.72平方米，房屋单价3249.91元每平方米，房屋总价415078元。合同约定被告应当于2015年12月30日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款、房屋维修和水电开户、物业管理等费用全部交清，由被告代为收取，被告至今仍然未将代收的维修基金上交住建部门，合同履行过程中原告依法交付了有关契税。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定，由被告方协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把商品房登记的相关文书交付给原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的相关文书交付给原告，也没任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向贵院起诉，请支持原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同，证明原告向被告购房的事实；2、住房公积金借款合同，证明原告办理公积金贷款支付给被告作为购房款；3、原告身份证，证明原告的基本事实；4、税收完税证明，证明原告已缴纳契税；5、收款收据，证明原告已全部付清购房款；6、个人贷款支付凭证，证明银行已将原告公积金贷款290000元转入被告账户；7、销售不动产统一发票，证明验收房屋面积后，实际购房款应为408318.69元；8、备案表，证明原告所购房屋已在建设部门备案；9、收据，证明原告已交情维修基金；10、收据2份，证明原告已按规定交情电梯费、垃圾清理费、物业费等费用；原告当庭提交了收款收据1张，证明房款已交清。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，被告也未向法庭提交证据。但答辩称，原告的诉讼请求超过三年的部分应当不予支持。本院经审理认定如下事实：2012年10月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于黎平县城关德凤镇××家园××号房屋，合同约定该套商品房建筑面积为127.72平方米，房屋总价款为415078元，合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付房款415078元，并已交纳维修基金、契税、物业管理费、装修垃圾费、装修期间电梯使用费、水电开户费等费用。另查明，原告购买房屋所在的3幢楼目前还未符合办证条件。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。庭审中原告变更诉讼请求，要求被告承担到起诉时的三年违约金。上述事实，有原告陈述及原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，理应承担违约责任，故对原告请求继续履行《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。关于原告要求被告立即向原告交付商品房转移登记的相关文书并协助办理不动产权证的诉讼请求，因被告开发的利南家园楼盘至今尚未综合验收合格，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可在被告开发的利南家园楼盘综合验收合格后，另行起诉主张。关于逾期交付转移登记相关文书违约金92487.11元，双方《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”根据上述约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于被告违约的起止时间，原告提出诉请的时间为三年，从权利受到侵害时知道或应当知道之日起计算，且被告答辩时提出了诉讼时效抗辩，因此按起诉之日倒退三年之内计算违约金符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算标准，合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，本院予以支持。因此，违约金为：415078元×6.18%×3年=76955元，原告请求92487.11元，超出部份本院不予支持。原告诉求从2019年8月11日至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因2019年8月11日的违约金已计算，故应从2019年8月13日起计算，因违约事实真实持续存在，本院予以支持；逾期违约金原告请求按照已付房款415078元和利率6.18％的标准计算系对自己权益处理，本院亦予以支持。关于原告请求判决被告退还原告所交的维修基金8166元的诉求。根据《商品房买卖合同》第十四条交接手续第（四）款第1项约定，原告委托被告代原告向有关单位缴纳房屋公共维修资金，并在签订合同当日将维修基金交给被告，被告应当于缴费后五日内向原告交付相应缴款凭证。但被告至今未向有关部门缴存房屋公共维修资金亦未向原告交付相应缴款凭证，被告怠于行使委托事务对原告造成损害，故对其诉讼请求本院予以支持。关于原告请求判决被告退还原告房屋少面积6759.81元，根据双方《商品房买卖合同》第十五条面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。本案中，原告亦未能提供该商品房的面积实测数据，原告根据缴纳契税时契税发票上的面积计算，不符合合同约定，其诉讼请求本院不予支持。原告可在能提供该商品房的面积实测数据后，另行起诉主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告张红玲签订的《商品房买卖合同》，向原告张红玲交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记；二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告张红玲逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金76955元；从2019年8月13日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，按已交房款415078元，按年利率6.18％计算，从2019年8月13日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内退还原告张红玲维修基金8166元。四、驳回原告张红玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2448元，减半收取1224元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担1024元，原告张红玲负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  欧波二〇一九年九月十七日书记员  潘颖