贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6889号原告：张某某，女，1985年7月14日出生，侗族，住贵州省剑河县。委托诉讼代理人（特别授权）：吴永龙、高世焰，贵州万木春律师事务所律师。被告：贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区第一工业园区。法定代表人：王启云，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：王万轩、蔡小宝，贵州兄弟律师事务所律师。原告张某某与被告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司（以下简称：广泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人吴永龙，被告广泰房开公司的委托代理人王万轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告将符合双方2014年1月28日签订的《商品房买卖合同》约定条件的房屋交付给原告；2、被告按已付房款344839元的万分之二按日向原告支付从2015年5月21日起至2018年11月19日期间的逾期交房违约金88140.85元，此后的逾期交房违约金按前述标准计付至实际交房之日止；3、判决被告按中国人民银行公布的同期同类贷款年基准利率再上浮50%按已付房款344839元，按日向原告支付从2018年8月7日起至2018年11月19日期间完成产权相关手续违约金按前述标准计付至实际完成产权相关手续并通知原告领取之日止。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于凯里经济开发区××大道“温州商贸中心”2幢3单元9层3-9-2号住房;房屋总价款为344839元，交房日期为2015年5月20日。合同签订后，原告依约于2014年6月18日前履行了支付房款344839元的义务。被告未能履行交房义务，至今已逾期1278天，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告如上诉请。被告广泰房开公司辩称：1、原告主张的违约金存在超过诉讼时效的情况。原告于2018年11月22日向法院提起诉讼，依据我国诉讼时效的规定，从2015年5月21日至2015年11月21日期间产生的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，被告依法不用再向原告支付。2、本案合同约定的逾期交房违约金过高，应以其实际损失的30%确定违约金。3、关于逾期办证违约金，现因房屋还未交付，不存在计算逾期办证违约金的情况。关于逾期办证违约金，应当是在房屋向买受人交付后，房开商怠于履行办证义务才产生的，即逾期办证违约金的起算点应当是在房屋交付后，办理产权证期间超过后才开始起算。本案中，被告已通知原告来交付手续，而原告不予配合，房屋未实际交付，也就没有开始计算逾期办证违约金的情况出现，且在合同中没有明确约定逾期办证违约金的计算方式及产生条件。综上所述，被告因客观原因导致逾期交房，并非被告自身的过错，可以适当减轻后果责任。从逾期交房给原告造成的实际损失来看，本案约定的逾期交房违约金计算方式过高，应参照其租金损失的30%确定违约金，请求驳回原告大部分诉请。本院经审理认定事实如下：2014年1月28日，以张某某、欧有江为买受人、被告广泰房开公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014000246），合同约定：张某某、欧有江购买广泰房开公司开发建设位于凯里经济开发区××大道“温州商贸中心”2幢3单元9层3-9-2号、建筑面积120.30平方米、套内建筑面积96.20平方米的商品房一套，总金额为344839元，付款方式为银行按揭；出卖人应当在2015年5月20日前向买受人交付商品房；出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。合同签订当日，欧有江向广泰房开公司支付购房首付款100839元。2014年6月18日，通过银行贷款方式向广泰房开公司支付剩余购房款240000元。嗣后，因广泰房开公司未能按合同约定交付涉案商品房，张某某向本院提起诉讼。案经本院调解未果。另查明：2016年2月2日，凯里经济开发区规划建设局作出《关于暂停广泰温州商贸中心项目交房的通知》，内容为：“凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司：你公司开发的广泰温州商贸中心项目，2016年2月1日，经业主联名书面举报：你公司与聘请的云南天发物业管理有限公司贵州凯里分公司于2016年1月21日以书面形式通知业主交房。由于该项目未经工程竣工验收备案，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，暂不能交付给业主，故该交房通知无效，请你公司与物业公司立即收回该通知，暂停办交房手续，同时将业主已缴纳的交房费用如数退还给业主，待项目完成竣工验收备案后，折日另行通知业主交房。你公司交房过程中物业公司收取的费用中存在重复收费现象；房屋预告抵押登记费80元应由银行承担，不由业主缴纳；契税，维修基金由业主自行缴纳，你公司和物业公司无权代收。请你公司就以上问题进行整改，否则，我局将依法查处。”同时查明：2016年3月7日，张某某与欧有江签订《离婚协议》并办理离婚登记手续，该《离婚协议》约定，离婚后涉案房屋凯里经济开发区××大道“温州商贸中心”2幢3单元9层3-9-2号归张某某所有，欧有江随时配合张某某办理过户手续。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。双方在商品房买卖合同中约定出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。故原告诉请被告支付违约金事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以支持。关于原告主张的其余诉请，因房屋至今未交付，尚未发生损害事实，本院不予支持。被告提出诉讼时效的抗辩理由成立，应予采纳。原告于2018年11月21日向本院提起诉讼主张权利，其诉讼时效应自起诉之日回溯三年，即2015年11月22日之后的逾期违约金尚未超过诉讼时效，2015年11月22日至起诉之日即2018年11月21日，逾期天数共计1095天，逾期交房违约金计算为：344839元×1095天×0.0002=75519.74元。原告诉请被告支付逾期交房违约金从起诉之日计算至实际交房之日，因起诉后的实际损失尚未产生，原告可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张某某截止2018年11月21日的逾期交房违约金75519.74元。二、驳回原告张某某的其余诉讼请求。如义务人未按照判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2164元，由原告张某某承担476元，被告贵州凯里经济开发区广泰房地产开发有限公司负担1688元，此款原告已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期限内预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书确定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  黄原慧人民陪审员  杨正华人民陪审员  周晓菊二〇一九年九月六日书 记 员  邓汝雪