文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初3993号原告：胡远君，女，1975年3月16日出生，汉族，户籍地重庆市，暂住江苏省太仓市。被告：张燕，女，1973年8月2日出生，汉族，住上海市。原告胡远君与被告张燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序于同年7月30日公开开庭进行了审理。原告胡远君、被告张燕，证人太仓市城厢镇力顺房产中介服务部负责人黄超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡远君向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2.判令被告在7日内全额返还原告已付房款410000元；3.判令被告按合同约定承担相应的违约责任，即双倍返还定金50000元并赔偿成交价20%的违约金103600元（518000×20%）。事实和理由：2019年3月23日，经太仓力顺房产介绍原、被告签订购买太仓市经济开发区太平北路111号8幢256室房地产买卖契约，原告于签约当日支付10000元定金，于3月27日支付40000元定金，于4月19日支付首付300000元，于5月28日支付60000元，于5月31日缴纳税费18982元、评估费1000元、中介费9000元。5月31日，双方约定至交易中心办理过户手续，因涉案房屋另一产权人未到场未能办理，之后各方又商定在6月20日前由被告与另一产权人协调好再办理过户手续，6月21日，被告告知中介，另一产权人不同意出售此房，至此合同无法继续履行。双方同意解除合同，但就赔偿金额未能达成一致，被告也不退还已收房款。故诉至法院。被告张燕辩称：1.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。目前涉案房屋无法办过户手续系由于该房屋属于答辩人与前夫沈琮婚姻存续期间的共同财产，在离婚时未进行分割，但产证办在答辩人一人名下，因此答辩人以为产权人可以办理产权交易，现答辩人正与前夫协商，因其目前正与女儿长期在国外，故尚无结果，如协商一致，该房屋仍可办理过户手续，合同存在继续履行的可能，原告主张解除合同缺乏法律和事实依据，答辩人也非恶意。2.原、被告之间房地产买卖契约第二条规定房款一次性付清后办理房产交接，至今原告并未付清房款，房产交接手续办理条件不成立。3.原告第二期房款应于2019年4月18日前支付，但实际原告支付时间晚于合同约定时间，原告存在违约情形，且原告违约在先，至于原告提及的实际损失高于存款利息部分，原告无权主张，且被告未见相关凭据。4.原告主张定金双倍返还及支付违约金，根据合同法第116条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时双方可以适用违约金或者定金条款，故违约金和定金应择一适用，原告同时主张违约金和定金缺乏法律依据，应予驳回。经审理查明:2011年3月13日，被告与太仓市森茂汽车城开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于太仓市太平北路与宁波路交叉口森茂国际一期8号楼2单元256号房即涉案房屋一套，价款为580000元。同年9月23日，原告与沈琮在上海浦东新区民政部门登记离婚。2014年2月20日，涉案房屋在我市房地产管理部门办理了产权登记，产权人登记为被告，载明的共有情况为独立所有，规划用途为商业。2019年3月23日，原、被告订立房地产买卖契约一份，该合同文本为中介方太仓市城厢镇力顺房产中介服务部（以下简称中介服务部）提供的格式合同。合同主要条款为：1.被告自愿将坐落于太仓市经济开发区太平北路111号8幢256室房地产（房权证证号0100170946，房屋建筑面积84.35平方米；土地证证号022002931，占地面积57.90平方米）出售给原告，原告对所出售的房屋已充分了解并愿意购买。2、房地产成交总价为518000元；第一期款，在双方签订买卖合同之日，付购房定金50000元；第二期款300000元，于2019年4月18日前支付；第三期款168000元，于被告过户后贷款到帐权证办好后一次性付清。中介费10000元由原告承担。3.违约责任：(1)原告不能按期付清购房款，被告不能按期交付所购房屋，均视为违约；（2）原告违约不得索还定金，被告违约定金双倍退还；（3）违约方还需赔偿另一方成交价20%的违约金，中介费由违约方承担。4.双方约定的其它事项中明确，原告全款不贷款。合同订立后，原告于2019年3月23日支付10000元，于同年3月27日支付40000元，于同年4月19日支付300000元，于同年5月28日支付60000元，合计410000元。2019年5月31日，被告出具收条一张，载明：本人张燕身份证号收到胡远君身份证号511224197509169487太仓市太平北路111号8幢256室购房定金及购房款41万元（肆拾壹万元整）。审理中，被告提出：根据合同约定，原告应在2019年4月18日支付180000元，但迟延一天；2019年5月28日原告仅支付60000元，原告在付款方式上也存在违约行为。原告则认为：2019年4月18日双方均在中介服务部，原告卡上有存款，由于手机密码输错无法支付，只能第二天通过银行转付，对此被告也是明知并同意的；对于最后一期168000元的支付时间，双方合同中并没有约定，被告要求原告支付120000元后办理过户手续，原告则坚持要通过贷款来付，后经双方协商，于2019年5月28日原告支付60000元后，被告同意办理过户。被告认为：第一次在中介服务部签买卖契约的时候约定原告两个月内付清全款，后来原告付最后一期168000元的时候，中介人员和被告说按照合同约定的话要付清全款后再办理房屋过户手续，被告考虑到原告实际情况，同意原告可以把大部分款项付给被告，留个两三万，先帮原告办理过户，后来在原告一定要贷款付的情况下，被告就口头答应了。2019年5月13日，原告按交易程序要求向房地产评估部门交付评估费1000元，房地产评估部门认定涉案房屋现有价值为601736.95元。2019年5月31日，原、被告在办理房地产交易过程中，原告共向税务部门缴纳各类税费18982.02元，其中应由被告所承担的1598.01元也由原告交付。同时原告支付中介费9018元。后因涉案房屋过户需被告前夫沈琮签字确认，过户手续未办成功。之后双方曾进行过协商但未果，从而引起诉讼。在庭审中，原告明确表示，不想因为这件事再与前夫进行沟通，同意解除合同，承担部分违约责任。上述事实，有原、被告提供的房地产买卖契约，原告提供的房屋所有权证、土地使用权证、银行汇款回单、微信转账记录、收条、税收缴款书、发票、收据，本院调取的商品房买卖合同、离婚证以及证人证言、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：原、被告2019年3月23日签订的房地产买卖契约系双方真实意思表示,未违反相关法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。合法有效的合同,对双方当事人均有法律约束力,双方当事人应如实全面履行合同义务。就目前原、被告在履约过程中是一方存在违约行为还是双方均有违约行为以及导致合同履行不能的责任等，本院作以下评判：一、2019年4月18日原告未支付300000元的行为是否构成违约？根据双方签订的房屋买卖合同所约定的第二期房款支付时间为2019年4月18日前，按通常理解，在第一期款项支付后的次日至2019年4月18日期间，第二期房款均可履行，2019年4月18日因原告个人过失行为导致未能按时付款已构成违约。被告对此表示谅解并同意次日履行，仅能视为原告的行为尚未构成根本违约，可以继续履行合同，并不代表被告已放弃向原告主张承担违约责任。二、第三期房款原告仅支付60000元是否构成违约？应当指出，原、被告签订的房屋买卖合同所采用的格式文本是由中介服务部提供，该合同文本部分条款存在一定的瑕疵。一是被告的房屋性质并未明确标注；二是第三期房款支付时间并未约定或者明确合理的期间；三是合同条款中，“原告过户后贷款到帐权证办好后一次性付清”与“原告全款不贷款”间明显存在矛盾之处。这也造成了原、被告对第三期房款的履行产生争议。但通过庭审可以确认，原、被告间就第三期房款的支付时间、金额曾多次进行协商，最终达成合意，因此原告第三期房款仅支付60000元的行为不构成违约。三、目前合同履行不能的主要原因是什么，被告是否构成根本违约？根据涉案房屋产权证书载明的共有情况为独立所有，被告认为该房屋为被告单独所有并享有处分权。但房产交易是由房产行政部门进行管理，其可以根据相关的行政法规与部门规章对当事人的交易行为进行规范、解释和审核，从而保证交易的安全，因此按房产行政部门的要求通知被告前夫沈琮对交易行为予以签字确认是被告应履行的合同义务。庭审中，被告已明确表示拒绝与其前夫再行沟通，故造成合同履行不能的主要原因在于被告，被告已构成根本违约。综上，原、被告所签订的房地产买卖契约合法有效应予确认。在履约过程中，原告虽存在迟延交付房款的情形，但属于瑕疵履行。造成合同不能履行的主要原因是被告未能按房产交易部门要求通知相关人员到场签字确认，从而导致交易部门拒绝办理过户手续，原告所购房屋不能交付的后果。鉴于被告在庭审中也明确表示同意解除合同、承担部分违约责任，故原、被告之间的房屋买卖合同已于2019年7月30日庭审当天经双方协商一致解除，合同解除的主要责任应由被告承担。关于违约金条款与定金条款是否可以并罚的问题。合同法第一百一十六条明确规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。通过对该条文的解读可以得出以下结论：一是违约金与定金均具有担保合同履行的作用，虽然担保作用的方式不同，但就担保性质而言并无实质区别；二是违约金与定金不仅具有补偿性，而且还有惩罚性；三违约金与定金能否并罚取决于其对种类、性质和违约形态的约定。如果约定对不能履行或部分履行时同时适用，则不可并罚。本案合同中对被告不能按期交付所购房屋这一违约形态作出了可以同时适用的约定，违反了合同法的规定，应予纠正。审理中,原告仍坚持违约金与定金条款同时适用的请求，该请求本院不予支持。本院根据违约责任条款所具有的特征、被告主观过错程度、购房款占用期间的利息损失、原告已支付的评估和中介费用、涉案房屋目前在市场的价值变化等因素，确定被告应承担的违约损失为50000元。至于双方的购房合同解除后，原告已缴纳的税费如何处理的问题，应由税务部门负责，不属本案理涉范围。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百零七条、一百一十四条、一百一十六条之规定，判决如下：一、原告胡远君与被告张燕就太仓市经济开发区太平北路111号8幢256室房屋签订的房地产买卖契约于2019年7月30日解除。二、被告张燕在本判决生效后七日内返还原告胡远君购房款410000元并赔偿原告胡远君违约损失50000元。三、驳回原告胡远君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8980元，减半收取4490元，由原告胡远君负担503元，被告张燕负担3987元。被告张燕负担部分，由其于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  张红烈二〇一九年九月二日法官助理陈莹书记员陈筱璐