贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5673号上诉人（原审被告）：周显和，男，1972年6月18日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人（原审被告）：陈艳，女，1974年6月11日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：重庆隆鑫物业管理有限公司遵义分公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区海尔大道贵州省地矿局第二工程勘察院9层办公房。统一社会信用代码：915203023220260194。负责人：黄珂，经理助理。委托诉讼代理人：谭用菊，该公司员工。上诉人周显和、陈艳因与被上诉人重庆隆鑫物业管理有限公司遵义分公司（以下简称隆鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初6164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周显和、陈艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.隆鑫物业公司不具备主体资格，其所为涉案小区的物业服务单位没有法律依据，上诉人与房开公司签订合同时约定的物业服务公司未重庆尚云物业管理有限公司遵义分公司。2.隆鑫物业公司提供的物业服务不达标，物业服务费应打折收取。3.隆鑫物业公司在一审提交的证据不完整，上诉人质疑其真实性，一审判决采信隆鑫物业公司提供的证据不当。4.一审判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》裁判本案不当。隆鑫物业公司未针对周显和、陈艳的上诉请求及理由作书面答辩。隆鑫物业公司向一审法院起诉请求：1.判令周显和、陈艳立即支付物业服务费5227.73元。2.判令周显和、陈艳立即支付违约金5962.14元。3.本案诉讼费用由周显和、陈艳承担。一审法院认定事实，隆鑫物业公司与遵义天奇房地产开发有限公司于2015年6月签订了《前期物业服务合同》，并已在遵义市住房和城乡建设局备案。该合同约定隆鑫物业公司为遵义天奇房地产开发有限公司开发的位于遵义市××××大道天奇港湾国际小区提供前期物业服务，对小区物业公用部分建筑、设施、设备、绿地等进行维修、养护和管理，对公共场所等进行垃圾收集、处理排污管道疏通,维护小区公共秩序等服务。物业服务费标准为住宅每平方米每月1.8元，物业服务费按月交纳。周显和、陈艳系天奇港湾国际小区4栋702号房屋业主，房屋建筑面积为116.12平方米。隆鑫物业公司为天奇港湾国际小区提供物业服务至今，周显和、陈艳入住该小区后，从2017年5月1日起至2019年5月31日止没有交纳物业服务费，隆鑫物业公司书面催收未果，故诉至一审法院。另查明，天奇港湾国际小区业主入住后，因住宅电梯故障多次向政府相关部门反映，经有关部门协调遵义天奇房地产开发有限公司处理，现电梯可以正常使用。同时，小区业主因停车费收费标准与隆鑫物业公司发生纠纷，经政府相关部门协调未果，现隆鑫物业公司对小区车库没有进行服务管理。一审法院认为，隆鑫物业公司与遵义天奇房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，故该合同对包括周显和、陈艳在内的天奇港湾国际小区业主均具有约束力，隆鑫物业公司与周显和、陈艳双方均应按照合同的约定履行自己的义务。享受了隆鑫物业公司提供的物业服务后，理应按时交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对于隆鑫物业公司主张支付的物业服务费支持5225.40元（116.12平方米×每平方米每月1.8元×25个月），超出部分不予支持。关于周显和、陈艳辩解小区楼栋有业主侵占公共绿地、安全通道，小区电梯、车库问题突出，业主反映强烈，而隆鑫物业公司没有尽到管理服务小区的义务，对小区楼道保洁、垃圾清运服务工作是认可的，同意仅交纳卫生费的意见。一个和谐、优雅的小区环境，离不开物业企业的服务，物业服务具有公共性，服务的对象是整个物业和全体业主，同时，也需要全体业主的共同维护，庭审中，隆鑫物业公司所举证据能够证明其已履行了合同主要义务。该小区存在的电梯故障，解决问题的主体应是遵义天奇房地产开发有限公司而非隆鑫物业公司，业主以此理由拒交物业服务费没有法律依据，小区业主因停车费问题与隆鑫物业公司发生纠纷，双方通过政府相关部门多次协调没有达成一致意见，但隆鑫物业公司主张的物业服务费没有包括车库停车费，故对周显和、陈艳的该辩解意见，不予采纳。关于小区公共绿地、安全通道被其他业主占用的问题，隆鑫物业公司是物业服务性企业不是行政机关，无权对违建行为进行处罚。但隆鑫物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可以另行请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果业主因此拒交物业服务费用，必然导致物业服务质量整体降低，形成恶性循环，损害了其他已经依约交纳物业服务费业主的利益。关于本案的违约金，因没有合同约定，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、由被告周显和、陈艳于本判决生效之日起五日内支付原告重庆隆鑫物业管理有限公司遵义分公司物业服务费人民币5225.40元；二、驳回原告重庆隆鑫物业管理有限公司遵义分公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周显和、陈艳负担。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于周显和、陈艳上诉所持的其与房开公司签订的商品房买卖合同中约定由重庆尚云物业管理有限公司提供前期物业服务，隆鑫物业公司提供物业服务无法律依据的问题，因隆鑫物业公司与涉案商品房的房地产开发公司签订了前期物业管理协议，该协议已在住建部门备案，虽与房开公司与周显和、陈艳在商品房买卖合同中约定的物业服务企业不一致，但物业服务关系中，影响业主利益的并不是物业服务企业的名称，而是物业服务企业的服务质量，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，隆鑫物业公司系涉案小区的物业服务提供者，周显和、陈艳所持隆鑫物业公司不具备本案物业服务及诉讼主体资格的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于周显和、陈艳所持隆鑫物业公司提供的物业服务有瑕疵，物业服务费应打折收取得上诉理由，周显和、陈艳在二审中认可隆鑫物业公司在卫生清扫方面并不存在问题，周显和、陈艳称涉案小区电梯、车库管理存在瑕疵，因电梯系房开公司在建设商品房时已经预装，电梯存在质量问题，其责任主体在于房开公司而非物业公司，故不应当把涉案小区电梯发生运行故障的责任归责于隆鑫物业公司；关于停车场服务质量的问题，因本案物业管理费并不包含停车管理费用，故不属于本案的审理范围，本院不予审查。综上所述，周显和、陈艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周显和、陈艳负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇一九年九月二十日法官助理王薇书记员冯滢