河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终9846号 上诉人（原审原告）：广州冀宏伟业投资有限公司，住所地：广东省广州市花都区白云国际机场候机楼东二指三层A9201商铺。 法定代表人：李九红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：施振英，河北威仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林策，河北威仑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北省人民防空办公室，住所地：石家庄市桥西区平安南大街85号。 法定代表人：庞连兴，该办主任。 委托诉讼代理人：陈志，河北照海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹艳红，河北照海律师事务所律师。 上诉人广州冀宏伟业投资有限公司（以下简称冀宏伟业公司）因与被上诉人河北省人民防空办公室（以下简称省人防办）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初3182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广州冀宏伟业投资有限公司上诉请求：1、撤销石家庄市桥西区人民法院作出的(2018)冀0104民初3182号民事判决书，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、一二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，只记载对被上诉人有利的部分，导致判决出现错误。 1、关于合同履行情况,一审法院认定事实不清、不全，错误。只是阐述了上诉人缴纳房租的履行情况，而被上诉人对租赁物及设备的交接、出租、维修等义务的履行，只字未提。 2、关于富华烟酒店，一审法院认定事实错误，省人防办自始违约。冀宏伟业公司在合同纠纷过程中均向省人防办提出过交付富华烟酒店问题，这是冀宏伟业公司的权利，即使暂时没有主张也不代表放弃该权利。 在一审开庭时，冀宏伟业公司申请了当时的店面交接人宋兆国出庭作证，宋兆国是原省人防办的副处长，是原河北人防大厦的法定代表人及总经理。宋兆国当庭认可，应当交接的店面就是《河北省人防大厦办公室工作交接书》中的9家，包含着“富华烟酒店”应当交接给冀宏伟业公司。当时省人防办其他领导同意省人防办公室东院大门以南店面（包含着富华烟酒店》全部归冀宏伟业公司管理、收取租金，省人防办不再进行管理收租。 宋兆国作为当时省人防办的副处长，店面交接人，作为冀宏伟业的对立方，在开庭时，做出的对冀宏伟业公司有利的证人证言，是完全可信的，一审法院在判决书中任何一处都没有体现该证人证言，可见一审法院故意回避对冀宏伟业公司有利的证据，对冀宏伟业有利的证据一字不提。3、关于一审法院认定冀宏伟业公司借用“河北人防大厦”执照进行经营的问题。使用“河北人防大厦”名义对外经营是合同中约定的省人防办的义务。一审法院对冀宏伟业公司可以人防大厦名义经营的合同约定时间并未查明，属于事实不清。本案是上诉人租赁了被上诉人的资产，是以被上诉人的名义继续经营的问题。对于上诉人以“河北人防大厦”的名义经营，是双方在合同中已明确约定的。 4、关于省人防办2014年10月的主任办公会议决议，一审法院认定事实错误。不应当认定内部决议的效力，更不应依据内部决议做判决结果。 5、关于冀宏伟业公司主张省人防办履行维修义务的问题，一审法院认定事实错误。省人防办履行维修义务，这是租赁合同约定的义务，出租人应当履行，没有履行造成损失的，应当赔偿损失。 6、关于冀宏伟业公司主张省人防办交付停车场使用权并赔偿损失821014元的问题，一审认定错误。双方的口头协议有约定，一审中提交了录音证据可以证明。 7、关于冀宏伟业主张的其他各项损失问题，一审法院认定事实错误。（1）第1项原告办理新的执照证件花费32000元，应予支持。（2）第2项，因证照章收回，以“河北人防大厦”名义购水电气暖而开具发票导致不能抵扣税款损失398363.23元，应予支持。（3）第3项，证照章收回后，导致冀宏伟业公司无法正常经营，造成损失1302080.38元应予支持。（4）第4项税务降级造成损失198000元应予支持。（5）冀宏伟业公司主张的5项损失，1713564元应予支持，这是物业管理人员工资（1198344元）、物业管理费（171720元）、省人防办工作人员用餐及值班人员早餐未支付的费用（343500元）。（6）“富华烟酒店”未交付给冀宏伟业公司造成的租金损失1059684.2元应予支持。（7）水管多次爆裂出现漏水造成水费猛增造成321673.19元损失应予支持。（8）由于漏雨省人防未修复，导致次承租人拒付租金、暖气费、水费总计174446元损失，应予支持。（9）调减24号租赁合同租金至少30%，减免81000元租金的请求，应予支持。（10）中国移动使用五楼办公楼1间及在楼顶安装铁塔一处，造成租金损失10万元及5万元的问题，应予支持。（11）省人防办占用办公楼两间房屋，应承担使用费及暖气费127750元的问题，一审法院认定错误，应予支持。 河北省人民防空办公室答辩： 一、所称“合同履行情况一审法院认定事实错误”不是事实，没有证据支持。涉及到的该事实在一审判决中针对该诉求进行了明理晰法，上诉人诉请无理。 二、答辩人在“富华烟酒店”中不存在违约行为，原审认定正确。宋兆国曾经是答辩人雇佣的人员，一审庭审前已被解雇，其证言不具有真实性。 三、一审认定冀宏伟业借用“河北人防大厦”执照的事实正确。租赁物是房产、资产，而非省人防大厦营业执照的经营权。答辩人所属省人防大厦系全民所有制企业，其企业经营权依法不能出租，根据《合同》也不属于约定出租的事项。答辩人终止上诉人借用省人防大厦原证照、印章是依法履职。 四、一审认定省人防办主任办公会议纪要正确。其与双方签订的系列协议、生效调解书、上诉人还款保证书、催缴通知书等形成了完整的证据链条。 五、一审关于上诉人诉求省人防办履行维修义务的认定正确，符合事实及法律规定。 六、上诉人主张停车场使用权并赔偿821014元问题无理，合同约定的租赁物不包括停车场，其提交的录音没有也不能成为其使用停车场的证据。 七、关于上诉人主张的其他各项损失，一审法院判决中认定正确，晰理清楚。1、上诉人办理营业执照及许可证费用32000元应自己承担。2、关于上诉人以”河北人防大厦”名义购水电气开具发票导致不能抵扣税款损失398363.23元，与答辩人无关，一审判决正确。3、上诉人称答辩人收回“省人防大厦”证、照、章导致其经营损失事实不存在，一审认定无误，即使有也应由其自行买单。4、一审不予认定“税务降级损失198000元的事实”正确无误，该损失与答辩人无关。5、一审关于物业管理人员工资、物业费的认定正确，答辩人不应承担责任。工作人员用餐没有证据佐证。6、关于富华烟酒店未交付其使用造成租金损失1059684.2元的事实不存在。7、上诉人称水管爆裂损失321673.19元不是事实。即使有损失，其放任损失，也应当自行承担。8、上诉人所称次承租人拒付租金、暖气费、漏雨等损失不具有真实性，该组证据没有公正的鉴定文书，不能获知次承租方诉求的数额、受损事实及其他依据。上诉人未曾因此向答辩人申请需要维修。9、上诉人主张东院3号楼顺街部分应减免81000元，于情于理无据。10、上诉人主张的中国移动使用五楼一间办公室的使用费和楼顶使用费的问题，已过时效，上诉人从未主张，在其承租前就存在上述租赁事实。11、上诉人主张答辩人占用的两间房屋为客观事实，但是，该两间小房双方签订合同时不包括在内，属于现状出租，之后也一直占用至今，上诉人也未提出过异议。 广州冀宏伟业投资有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋租赁合同约定的维修义务；2、判令被告交付给原告停车场使用权；3、依法判令被告赔偿原告各项经济损失共8443879.1元；4、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：一、关于合同的签订情况。2013年1月15日，省人防办（甲方）作为出租方与冀宏伟业公司（乙方）作为承租方签订冀人防财资租字第［1］号《河北省人防指挥通信附属工程租赁合同》（以下简称1号租赁合同），合同主要约定，乙方承租甲方所有的位于石家庄市人防指挥通信附属工程，面积5839.51平方米，用途为酒店，租赁期限自2013年7月1日至2023年6月30日；租金及交付方式：自2013年7月1日至2018年6月30日年租金210万元，从第六个租赁年度即2018年7月1日开始，租金以上一年度租金为基价，按照2%的幅度逐年递增。租金每半年交付一次，先交租金后使用。交付时间为每年的6月30日前和12月31日前；从乙方交付首期租金之日起至2013年6月30日为装修磨合期，乙方交付首期租金后，甲方于2日内将河北省人防指挥通信附属工程交给乙方使用；甲方负责（1）房屋结构的修缮加固（2）外围管网的维修费用（3）空调系统的维修材料费（4）电梯到寿命周期后的更新费用。乙方负责上述约定以外的设施设备维护管理，并承担相应费用，保证正常运转；合同期满，乙方应将设施设备完好的工程交付甲方，甲方不承担乙方装修和维护管理的任何补偿；因乙方原因造成合同变更、解除与终止的，甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿；乙方未按规定向甲方交纳租金，甲方有权提出解除合同；租赁时和合同期满后的交接由双方共同参与，任何一方如有异议的，应当场提出，协商解决；乙方应于该人防工程及设施设备租赁期满或合同终止、解除后2日内，将承租工程及设施设备等完好交还甲方；乙方不按时交付租金，可给予20日宽限期。宽限期后，乙方除如数补交租金外，每逾期1日，按所欠费用总额的0.5%向甲方支付违约金；因乙方未按时交纳水、电、暖、排污等费用，造成的一切后果由乙方承担；租赁期间，乙方不按时交付租金，甲方有权解除合同，收回该工程及设施设备，已收取的租金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。如支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应赔偿相应差额部分的损失；租赁期满或合同终止、解除后，乙方不归还人防工程及设施设备，视同双方为不定期租赁关系。月租金按本合同月租金的3倍计算，至该人防工程及设施设备归还为止。 其后，省人防办（甲方）与冀宏伟业公司（乙方）又签订了《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议》。协议主要约定，乙方负责接收原人防大厦既有企业编制人员（共12名），并自2013年1月15日起负担所接收企业编制人员的工资，按国家规定为所接收企业编制人员按时交纳各项社会保险和住房公积金等；乙方优先雇用原人防大厦临时雇用人员，并自2013年1月15日起负担临时雇用人员费用，确保以上人员得到妥善安置；乙方在不改变省人防办东院现有物业保障范围和不降低现有物业管理水平的前提下，自2013年1月15日起，承担省人防办东院办公区和宿舍区的物业管理工作（含保安、保洁、维修、绿化等）。省人防办东院事业单位和家庭户按现有物业管理缴费标准（即办公区每平方米4元/月，家庭户每平方米0.3元/月）按时缴纳物业费，乙方负责按季度向省人防办东院事业单位和家庭户收取。公共区域的物业维修材料费由甲方承担，公共区域以外的物业维修材料费由各事业单位和家庭户自行负担，乙方不收取维修人工费用；自2013年1月15日起，乙方负责承办省人防办东院机关食堂，并参照省人防办西院伙食标准保障省人防办东院干部职工中午就餐，为正常开展工作提供便利。 2013年2月4日，省人防办（甲方）与冀宏伟业公司（乙方）、鑫冀宏纸制品公司（保证人）、冀宏伟业商贸公司（保证人）签订《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（二）》，协议约定，乙方在以“河北人防大厦”（营业执照上的企业名称）名义经营过程中，为因此而产生的责任主体为“河北人防大厦”的所有责任、义务负责；保证人鑫冀宏纸制品公司、冀宏伟业商贸公司自愿对乙方应当负责的责任、义务承担连带保证责任。乙方必须在以上责任、义务履行期限届满时按时履行，乙方未按时履行的，保证人有义务代为履行。超过履行期限60天保证人也未履行的，甲方有权解除冀人防财租字第[1]号合同及补充协议，而且不承担任何违约责任。即使甲方解除上述合同及补充协议也不影响甲方有权追究乙方及保证人的违约责任；“河北人防大厦”公章由甲方负责保管。 2013年3月25日，省人防办（甲方）与冀宏伟业公司（乙方）签订《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（三）》。该协议主要约定，省人防指挥通信附属工程出租后房产税和土地使用税由乙方代缴，每年从租赁费中扣除。 2013年1月15日，省人防办（甲方）作为出租方与冀宏伟业公司（乙方）作为承租方签订冀人防财资租字第［21］号《河北省人防办原办公楼租赁合同》（以下简称21号租赁合同）。合同主要约定，乙方承租甲方所有的位于石家庄市人防办原办公楼，面积2997.89平方米，用途为办公，租赁期限自2013年7月1日至2023年6月30日；租金及交付方式：自2013年7月1日至2018年6月30日年租金95万元，从第六个租赁年度即2018年7月1日开始，租金以上一年度租金为基价，按照2%的幅度逐年递增。租金每半年交付一次，先交租金后使用。交付时间为每年的6月30日前和12月31日前；从乙方交付首期租金之日起至2013年6月30日为装修磨合期，乙方交付首期租金后，甲方于2日内将河北省人防办东院南楼交给乙方使用；甲方负责（1）房屋结构的修缮加固（2）外围管网的维修费用。乙方负责上述约定以外的设施设备维护管理，并承担相应费用，保证正常运转；合同期满，乙方应将设施设备完好的工程交付甲方，甲方不承担乙方装修和维护管理的任何补偿；因乙方原因造成合同变更、解除与终止的，甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿；乙方未按规定向甲方交纳租金，甲方有权提出解除合同；租赁时和合同期满后的交接由双方共同参与，任何一方如有异议的，应当场提出，协商解决；乙方应于该人防工程及设施设备租赁期满或合同终止、解除后2日内，将承租工程及设施设备等完好交还甲方；乙方不按时交付租金，可给予20日宽限期。宽限期后，乙方除如数补交租金外，每逾期1日，按所欠费用总额的0.5%向甲方支付违约金；因乙方未按时交纳水、电、暖、排污等费用，造成的一切后果由乙方承担；租赁期间，乙方不按时交付租金，甲方有权解除合同，收回该工程及设施设备，已收取的租金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。如支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应赔偿相应差额部分的损失；租赁期满或合同终止、解除后，乙方不归还人防工程及设施设备，视同双方为不定期租赁关系。月租金按本合同月租金的3倍计算，至该人防工程及设施设备归还为止。 2014年9月26日，省人防办（甲方）与冀宏伟业公司（乙方）签订冀人防财租字第［24］号《人民防空工程租赁使用合同》（以下简称24号租赁合同），合同主要约定，乙方承租甲方所有的位于石家庄市，面积628.32平方米，用途为办公，租赁期限自2014年10月1日起至2023年6月30日止；租金及交付方式：工程年使用费为9万元，每半年交付一次，先交租金后使用；交付时间为每年的6月30日前和12月31日前，首次交付租金时间为签合同3日内；乙方交付首期租金后，甲方于5日内将工程交给乙方使用；甲方负责（1）工程主体结构的修缮加固（2）外围管网的维修。乙方负责上述约定以外的设施设备维护管理，并承担相应费用，保证正常运转；合同期满，乙方应将设施设备完好的工程交付甲方，甲方不承担乙方装修和维护管理的任何补偿；因乙方原因造成合同变更、解除与终止的，甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿；乙方未按规定向甲方交纳租金，甲方有权提出解除合同；租赁时和合同期满后的交接由双方共同参与，任何一方如有异议的，应当场提出，协商解决；乙方应于该人防工程及设施设备租赁期满或合同终止、解除后2日内，将承租工程及设施设备等完好交还甲方；乙方不按时交付租金，可给予20日宽限期。宽限期后，乙方除如数补交租金外，每逾期1日，按所欠费用总额的0.5%向甲方支付违约金；因乙方未按时交纳水、电、暖、排污等费用，造成的一切后果由乙方承担；租赁期间，乙方不按时交付租金，甲方有权解除合同，收回该工程及设施设备，已收取的租金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。如支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应赔偿相应差额部分的损失；租赁期满或合同终止、解除后，乙方不归还人防工程及设施设备，视同双方为不定期租赁关系。月租金按本合同月租金的3倍计算，至该人防工程及设施设备归还为止。 二、合同的履行情况。上述协议签订后，省人防办将1号租赁合同、21号租赁合同、24号租赁合同所涉房屋及相应附属设施、设备等交付给冀宏伟业公司。双方在履行上述租赁合同的过程中，因冀宏伟业公司未按协议约定向省人防办支付租金，省人防办曾以房屋租赁合同纠纷为由诉至一审法院。2015年12月4日，一审法院作出（2015）西民初字第02382号民事调解书。双方自愿达成如下协议：1、原告河北省人民防空办公室和被告广州冀宏伟业投资有限公司继续履行双方于2013年1月15日所签订的《河北省人防指挥通信附属工程租赁合同》、《河北省人防办原办公楼租赁合同》及2013年2月4日所签订的《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（二）》；2、被告广州冀宏伟业投资有限公司支付原告河北省人民防空办公室租金共计2545448.64元（于2015年12月20日前缴付1048358.92元；2016年2月18日前缴付300000元；2016年4月18日前缴付600000元；2016年6月30日前缴付597089.72元。以上租金均是按照合同约定中的税款抵扣后的数额，实际数额以票据为准），另在调解书生效之日起一个月内被告广州冀宏伟业投资有限公司向原告交付同期贷款利率计算的违约金24694.64元。被告北京鑫冀宏纸制品有限公司及被告北京冀宏伟业商贸有限公司对以上费用承担连带责任；3、原、被告在法院的主持下共同委托了河北正祥房地产评估有限公司对涉案的标的物租赁价格进行了市场评估，评估结果为年租金1899854元。双方参照评估结果和市场走势议定，自2015年7月1日至2018年6月30日止，涉案标的物年租赁价格为2300000元，该价格含房产税、土地税。房产税和土地税由原告负担，被告以交税票据到原告处予以抵扣。期限届满前6个月内被告广州冀宏伟业投资有限公司应就后续租金金额向原告提出另行评估的书面申请，双方再参照另行评估的价格进行协商，重新确定后续价格。2015年下半年的租金为1150000元，于本调解书生效之日起三个月内向原告足额缴付。被告北京鑫冀宏纸制品有限公司及被告北京冀宏伟业商贸有限公司对以上费用承担连带责任；4、如被告广州冀宏伟业投资有限公司未按本调解书及租赁合同的约定缴纳任何一期租金时（可宽限一个月的时间），原告有权解除双方所签订的《河北省人防指挥通信附属工程租赁合同》、《河北省人防办原办公楼租赁合同》以及与上述两份合同有关的补充协议，并收回全部涉案的标的物，因收回标的物所造成的损失均由被告广州冀宏伟业投资有限公司自行承担。上述调解书生效后，因冀宏伟业公司未全部履行上述调解协议，省人防办已申请法院强制执行。2017年3月，省人防办再次以房屋租赁合同纠纷为由诉至一审法院。2017年11月15日，冀宏伟业公司向省人防办出具《还款计划保证书》，载明2017年11月15日前将前期所欠的154万元租金全部交齐，以钱到省人防办账户为准。钱到帐后，省人防办及时到法院办理撤诉手续；2017年12月15日前，交齐2017年下半年租金115万元，如未能按期缴纳，同意法院判决解除合同。2017年11月27日，省人防办向一审法院申请撤诉。2017年12月15日及2017年12月29日，省人防办以河北省人防848工程管理站名义两次向冀宏伟业公司及李九红送达《人防工程使用费催缴通知书》，催缴冀宏伟业公司承诺的于2017年12月15日前应支付的2017年下半年租金115万元，李九红在上述两份通知书上签字。2018年4月，因冀宏伟业公司再次拖欠省人防办租金，省人防办再次以房屋租赁合同纠纷为由向一审法院提起诉讼。 另查，关于“富华烟酒店”的问题。冀宏伟业公司庭审时称其在省人防办诉其在原房屋租赁合同纠纷一案的答辩或调解期间未提出过应向其交付“富华烟酒店”的问题，省人防办承诺在崔继思租赁“富华烟酒店”到期后将“富华烟酒店”交付给其。关于省人防办占用出租给冀宏伟业公司租赁物的问题。省人防办当庭认可占用了原办公楼一楼东头两间房屋，认可收取中国移动占用办公楼五楼1间房间租金并收取中国移动楼顶安装铁塔的费用。关于冀宏伟业公司借用“河北人防大厦”名义进行经营的问题。省人防办同意冀宏伟业公司以“河北人防大厦”名义经营后“河北人防大厦”法定代表人变更为李九红（亦为冀宏伟业公司法定代表人），省人防大厦公章由省人防办保管。省人防办于2015年12月25日向冀宏伟业公司收回了河北人防大厦营业执照正副本并封存了冀宏伟业公司刻制的“河北人防大厦合同章”。石家庄隆顺酒店管理有限公司设立于2016年4月，出资人为李九红和刘会棉。2014年10月，省人防办召开主任办公会议，会议研究因“省人防大厦”装修方案与省人防办院内住户意见不一致导致冀宏伟业公司装修期延迟4个月，工程使用费（租金）约100万元，另冀宏伟业公司承担省人防办东院物业一年的费用约50万元，由省人防办承担上述费用40%，因此减少冀宏伟业公司1号租赁合同2014年度租金60万元且自2014年10月起省人防东院物业及食堂管理事物由省人防办承担。会议另决定东院大门口南侧临街小房在租约到期后立即收回，不再出租，作为物业办公用房使用。 上述事实，有原、被告陈述及河北省人防指挥通信附属工程租赁合同、河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议、河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（二）、河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（三）、河北省人防办原办公楼租赁合同、人民防空工程租赁使用合同、房屋所有权证、三方封存证照及合同章的证明、2014年10月省人防办会议纪要、（2015）西民初字第02382号民事调解书、还款计划保证书、人防工程使用费催缴通知书、中国移动占用房间及铁塔照片等证据予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，冀宏伟业公司与省人防办签订的1号租赁合同、21号租赁合同、24号租赁合同，系双方当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照约定履行义务。关于冀宏伟业公司主张省人防办履行维修义务的问题。因冀宏伟业公司拖欠租金，省人防办已诉冀宏伟业公司解除上述房屋租赁合同。故对于上述房屋租赁合同是否能够继续履行双方已经产生争议，而维修租赁物亦属继续履行上述租赁合同之内容。故，冀宏伟业公司可待双方租赁合同是否继续履行确定后再行主张。关于冀宏伟业公司主张省人防办交付停车场使用权并赔偿损失821014元的问题。冀宏伟业公司与省人防办签订的1号租赁合同中并未约定租赁物包含停车场，即便冀宏伟业公司曾使用过停车场，亦不能佐证省人防办同意冀宏伟业公司在承租省人防大厦期间可以使用停车场。故冀宏伟业公司主张省人防办交付停车场并赔偿损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 关于冀宏伟业公司主张的其他各项损失。对于冀宏伟业公司主张的第1项至第4项损失。2013年2月4日，省人防办与冀宏伟业公司、鑫冀宏纸制品公司、冀宏伟业商贸公司签订《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（二）》，约定冀宏伟业公司以“河北人防大厦”名义经营。因此，冀宏伟业公司系借用“河北人防大厦”营业执照进行经营。河北人防大厦为省人防办出资设立，对于省人防办不再同意冀宏伟业公司借用“河北人防大厦”营业执照进行经营的行为不违反法律规定。冀宏伟业公司应以自己的名义或其投资设立的企业名义对外经营。其因经营需要办理相关证照产生的费用是其经营的必要支出，与省人防办无关，故对冀宏伟业公司主张省人防办赔偿其办理证照的费用32000元，一审法院不予支持。关于因“河北人防大厦”证、照、章收回，以“河北人防大厦”名义购水、电、气、暖等而开具发票导致不能抵扣税款损失398363.23元的问题。冀宏伟业公司提交了证照收回后以“河北人防大厦”名义开具的相关水、电、气费发票。一审法院认为，各水、电、气单位开具以“河北人防大厦”名义的发票，对此省人防办并无过错。前述已经阐明冀宏伟业公司应以自己名义或其投资设立的企业名义对外经营。其在承租前就应考虑到水、电、气等税款如何抵扣问题。而不应将不能抵扣税款的问题归咎到省人防办不允许其以“河北人防大厦”名义经营上。且石家庄隆顺酒店管理有限公司并非冀宏伟业公司出资设立，冀宏伟业公司所称的税款抵扣问题实际系石家庄隆顺酒店管理有限公司的税款抵扣问题，其亦与省人防办无关。故对冀宏伟业公司该项请求，一审法院不予支持。关于“河北人防大厦”证、照、章收回后，是否导致冀宏伟业公司无法正常经营“河北人防大厦”，造成经营损失1302080.38元的问题。前述已经阐明，冀宏伟业公司应以自己或其投资设立的企业名义对外经营且石家庄隆顺酒店管理有限公司并非冀宏伟业公司出资设立。对于客人是否到酒店吃饭、住宿、开会与酒店的位置、经营理念、服务水平等诸多因素有关，是其经营风险问题，与省人防办收回证、照、章等无直接因果关系。故对冀宏伟业该项损失主张一审法院不予支持。关于税务降级造成损失198000元的问题。冀宏伟业公司未举证证明税务等级评定与“河北人防大厦”证、照、章被收回具有因果关系，故对冀宏伟业该项主张，一审法院不予支持。 关于冀宏伟业公司主张的第5项损失。1、物业管理人员工资问题。冀宏伟业公司主张其支付了2013年1月至2015年4月物业管理人员工人工资1248655元，其向省人防办主张1198344元。省人防办认为物业管理人员工资及其他员工工资应由冀宏伟业公司自行承担。本案中，根据《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议》约定，冀宏伟业公司负责接收原人防大厦既有企业编制人员并负担所接收企业编制人员的工资，并交纳各项社会保险和住房公积金等；冀宏伟业公司优先雇用原人防大厦临时雇用人员，并负担临时雇用人员费用。因此，冀宏伟业公司负担管理物业期间的人员工资符合上述补充协议约定，其主张省人防办支付2013年1月至2015年4月相关物业管理人员工资的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。2、关于物业管理费的问题。上述补充协议约定，2013年1月15日起，冀宏伟业公司承担省人防办东院办公区和宿舍区的物业管理工作，省人防办东院事业单位办公区按每平方米4元/月收取物业费，家庭户按每平方米0.3元/月收取物业费；冀宏伟业公司负责按季度向省人防办东院事业单位和家庭户收取。冀宏伟业公司主张办公区面积1665平方米，物业费拖欠时间为2013年1月至2015年5月，按照4元/平方米计算，共计186480元；住宅公共区域1650平方米，按照0.3元/平方米计算，共计13860元；上述共计200340元，冀宏伟业公司仅主张171720元。省人防与冀宏伟业公司均认可办公区面积1665平方米，一审法院予以确认。因家庭户物业费的收取系由冀宏伟业公司直接向家庭户收取，与省人防办无关，故对冀宏伟业公司该部分主张一审法院不予支持。关于办公区域的物业费，省人防办提交了其单位的会议纪要证明2014年度扣减冀宏伟业公司租金60万元中包括有应由其支付给冀宏伟业公司的物业费。冀宏伟业公司对该会议纪要真实性不予认可，认为是省人防办内部纪要，对外不产生认可效力，该60万元为影响开业及装修补偿的三个月租金的费用787500元，但省人防办只扣减了60万元。本案中，冀宏伟业公司对于2014年承租省人防指挥通信附属工程由省人防办减免60万元租金并无异议。但冀宏伟业公司称减免的仅是三个月的租金，但经其自行计算与三个月租金数额并不相吻合。冀宏伟业公司主张的办公区域的物业费问题发生于2013年1月至省人防办收回物业管理期间。该期间早于省人防办第一次诉冀宏伟业公司房屋租赁合同纠纷案，该案冀宏伟业公司另提出反诉，但并未主张该部分款项，其亦未抗辩省人防办应支付该款项，冀宏伟业公司对于其未支付的租金数额亦无异议，双方对于租赁合同的租金亦达成协议作出相应调整，该案双方达成调解协议。综上，应认定省人防办与冀宏伟业公司之间关于省人防办未支付其物业费的问题，双方已经解决完毕。故对冀宏伟业公司该项主张，一审法院不予支持。3、关于省人防办工作人员用餐及值班人员用早餐未支付费用343500元的问题。冀宏伟业公司主张用餐人数平均50人，标准为每人每天15元，按照两年用餐458天计算，其承担费用343500元，值班人员早餐费12600元，其仅主张343500元。省人防办对冀宏伟业公司主张的总计金额343500元不予认可，其认为关于省人防办的人员就餐情况，冀宏伟业公司应提供证据佐证。本案中，虽然冀宏伟业公司曾保障省人防办工作人员就餐，但冀宏伟业公司未提供证据证明省人防办工作人员在省人防大厦用餐的人数、标准及时间，故对其主张，一审法院不予支持。 关于冀宏伟业公司主张的第6项损失即“富华烟酒店”未交付冀宏伟业公司给其造成租金损失1059684.2元的问题。本案中所涉“富华烟酒店”为临街门脸房，其并未包含在1号租赁合同、21号租赁合同的租赁物中。且上述租赁合同均约定，租赁时的交接由双方共同参与，任何一方如有异议，应当当场提出，协商解决。冀宏伟业公司亦未举证证明在交接租赁物时对于省人防办未交付“富华烟酒店”当场提出过异议，且冀宏伟业公司在省人防办与其房屋租赁合同纠纷的诉讼中亦未提出租赁物中包含有富华烟酒店应扣减租金的问题，其亦未举证证明省人防办曾承诺其在崔继思租期到后将“富华烟酒店”交付给冀宏伟业公司。综上，不能依据河北人防大厦办公室工作交接书认定1号租赁合同、21号租赁合同中所涉租赁物包含有“富华烟酒店”。故冀宏伟业公司主张按照“富华烟酒店”向省人防办支付租金的数额赔偿其损失的请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于“富华烟酒店”偷电罚款20000元及拖欠水电费4684.20元。冀宏伟业公司未举证证明上述事实的存在，即使上述事实存在亦与省人防办不具有关联性，故一审法院不予支持。 关于冀宏伟业公司主张的第8项损失。1、租赁物的附属设施水管道爆裂，冀宏伟业公司维修支付38443元。冀宏伟业公司提供维修票据及明细证实其主张。省人防办质证意见为，内网管破裂不属于省人防办维修范围。涉及3800元增值税发票的维修费用其认可。其他票据未能提供正式发票，无法核实真实性及修缮行为确实发生，均不予认可。因冀宏伟业公司提交的除3800元费用以外的其他票据，均非正式发票，且无法核实是否实际产生，一审法院对其余维修费用，不予支持，省人防办应支付冀宏伟业公司维修费用3800元已在省人防办诉冀宏伟业公司房屋租赁合同纠纷中予以扣减，故本案不予处理。2、因水管道多次爆裂及水管道老化出现漏水情况造成水费猛增，给冀宏伟业公司造成321673.19元损失的问题。省人防办认为管道破裂的损失与其不具有关联性。经查，冀宏伟业公司提交的2013年至2017年水费汇总表不足以证实用水量的变化与漏水或管道老化之间的关系及系省人防办未履行维修义务造成，故对冀宏伟业公司该项主张，一审法院不予支持。3、因2015年5月物业管理收回，造成冀宏伟业公司未收回物业费24273.6元、水费24248.4元、采暖费30001.5元及公共区域照明用电费40917.6元的问题。省人防办认为，物业费、水费、暖气费未收回与省人防办收回物业管理无关联性，其应向业主主张。本案中，冀宏伟业公司在其管理物业期间，应由其收取物业费、水费、暖气费，其未收回上述费用与省人防办收回物业管理权不具有关联性。故对冀宏伟业公司关于造成其物业费、水费、暖气费未予收回的损失，一审法院不予支持。关于公共区域照明用电费40917.6元。省人防办认可未支付冀宏伟业公司公共区域照明费40917.6元，该笔费用已在省人防办诉冀宏伟业公司房屋租赁合同纠纷中予以扣减租金，故本案不予处理。 关于冀宏伟业公司主张的第9项损失，即由于漏雨省人防办未修复，导致次承租人拒付冀宏伟业公司租金、暖气费、水费总计174446元，造成冀宏伟业公司损失的问题。冀宏伟业公司提交了漏雨照片、房屋租赁合同、以前收取租金的收据、租赁合同终止协议、告知书等。省人防办质证意见为上述证据不能证明承租方诉求的金额、受损事实及依据，且冀宏伟业公司未向省人防办提出维修，冀宏伟业公司应向承租人另行主张。因次承租人拒付冀宏伟业公司租金、暖气费、水费系冀宏伟业公司与次承租人之间的房屋租赁合同纠纷，与省人防办不具有关联性，且冀宏伟业公司未举证证明系省人防办违反维修义务造成漏水及造成的次承租人实际损失数额，故对冀宏伟业公司该项主张，一审法院不予支持。 关于冀宏伟业公司主张第10项损失即调减24号租赁合同租金至少30%，减免81000元租金的问题。省人防办不同意降低租金，且认为冀宏伟业公司主张返还已支付租金无事实及法律依据。本案中，24号租赁合同所涉租金数额为每年9万元。一审法院作出的（2015）西民初字第02382号民事调解书中双方协议调减的租金为1号租赁合同、21号租赁合同所涉租金与24号租赁合同租金无关联性。在省人防办不同意冀宏伟业公司调减并返还租金的情况下，双方仍应按照24号租赁合同履行。故，冀宏伟业公司主张调减24号租赁合同租金，并对之前已支付租金由省人防办减免81000元的请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 关于冀宏伟业公司主张的第11项损失，即机关食堂使用“河北人防大厦”水、电、气产生费用103217元的问题。省人防办认可该笔费用应支付给冀宏伟业公司，该笔费用已在省人防办诉冀宏伟业公司房屋租赁合同纠纷中予以扣减租金，故本案不予处理。 关于冀宏伟业公司主张的第13项、第14项损失问题即中国移动使用五楼办公楼1间及在楼顶安装铁塔一处，给冀宏伟业公司造成租金损失10万元及5万元的问题。省人防办认为在冀宏伟业公司承租前，上述租赁事实已经存在，故租赁物中不包含上述范围，中国移动楼顶使用费更与冀宏伟业公司无关。经查，在省人防办向冀宏伟业公司交付办公楼时，未向冀宏伟业公司交付5楼由中国移动占用的一间房屋，冀宏伟业公司对此系明知，其并未在交接时提出异议，且在2015年省人防办诉冀宏伟业公司房屋租赁纠纷一案中，冀宏伟业亦未在反诉或抗辩时提出过应由其收取租金或降低租赁的问题，且冀宏伟业公司对于其未支付的租金数额亦无异议，在该案评估租金或调减租金时亦未就此提出过要因此降低租金的问题。综上，应认定冀宏伟业公司认可上述一间房屋不包含在其承租原办公楼范围内，故其主张省人防办支付其一间房屋使用费10万元的请求，于法无据，一审法院不予支持。关于中国移动楼顶安装铁塔的使用费问题。铁塔搭建在楼顶是在冀宏伟业公司承租办公楼之前，冀宏伟业公司对于该事实是明知的，21号租赁合同并无约定由冀宏伟业公司向中国移动收取占用费或因该事实冀宏伟业公司可以向省人防办抵顶部分租金。故冀宏伟业公司主张省人防办支付其中国移动铁塔楼顶占用费的请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 关于省人防办占用办公楼两间房屋，是否应承担使用费及暖气费127750元的问题。冀宏伟业主张，占用房屋两间面积为30平方米，每间按照租金1000元计算，期间为2013年1月至2018年5月，共计65个月，租金13万元；采暖费按照31元/平方米。省人防办认可占用办公楼一楼东头两间房屋，建筑面积30平方米。但认为冀宏伟业公司承租办公楼时已经知道省人防办占用的事实，且从未向省人防办主张过，应视为其同意租赁范围不包含上述范围。本案中，省人防办向冀宏伟业公司交接办公楼时并未交接案涉两间房屋，由省人防办一直占用。冀宏伟业公司在交接租赁物时亦未向省人防办提出异议，且在2015年省人防办诉冀宏伟业公司房屋租赁合同纠纷一案中，其亦未在反诉或抗辩时提出过该主张，在该案评估租金或调减租金时亦未就此提出过要因此降低租金的问题，且冀宏伟业公司对其未支付租金的数额亦未提出过异议。综上，应认定冀宏伟业公司认可租赁物中不包含有上述两间房屋，故对其主张省人防办应向其支付占用费及暖气费的问题，一审法院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下: 驳回广州冀宏伟业投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费69865.5元，由原告广州冀宏伟业投资有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于冀宏伟业公司主张省人防办未依约履行维修义务的问题，因冀宏伟业公司拖欠租金，省人防办已诉冀宏伟业公司解除上述房屋租赁合同，故一审法院认定冀宏伟业公司可待双方租赁合同是否解除确定后再行主张该诉讼权利并无不当。 关于“富华烟酒店”问题，冀宏伟业公司主张省人防办应向其交付该酒店并却未提供相关证据，省人防办对此亦不予认可，故一审法院不支持其主张，并无不当。 关于冀宏伟业公司使用“河北人防大厦”名义经营问题，一审法院依省人防办与冀宏伟业公司、鑫冀宏纸制品公司、冀宏伟业商贸公司签订的《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（二）》认定双方系借用名义并无不当，河北人防大厦为省人防办出资设立，省人防办不再同意冀宏伟业公司借用“河北人防大厦”营业执照进行经营的行为不违反法律规定。冀宏伟业公司据此向省人防办主张赔偿没有法律和事实依据。 关于停车场交付及损失赔偿问题，冀宏伟业公司主张双方曾有过口头协议，但省人防办对此不予认可，冀宏伟业公司并未提交充分证据，应承担举证不能的不利后果。 关于冀宏伟业公司主张的因“河北人防大厦”证、照、章收回导致的办理新证支出费用、水电气暖发票不能抵扣税款损失、经营损失、税务降级损失，系其未以自己投资设立的公司名义对外经营导致的损失，对于该损失，其不能证明省人防办存在过错并造成该损失，故对该主张，本院不予支持。 关于冀宏伟业公司主张的第7项第（5）小项损失。1、物业管理人员工资问题，根据《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议》约定，冀宏伟业公司应接收原人防大厦既有企业编制人员并负担所接收企业编制人员的工资，并交纳各项社会保险和住房公积金等，冀宏伟业公司应优先雇用原人防大厦临时雇用人员，并负担临时雇用人员费用。因此，冀宏伟业公司负担管理物业期间的人员工资符合上述补充协议约定，其主张省人防办支付物业管理人员工资的诉讼请求无法律依据。2、关于物业管理费的问题。因家庭户物业费的收取系由冀宏伟业公司直接向家庭户收取，与省人防办无关，故对冀宏伟业公司该部分主张本院不予支持。关于办公区域的物业费，冀宏伟业公司未提供充分证据证实省人防办存在欠费情况及具体金额，一审法院不予支持并无不当。3、关于省人防办工作人员用餐及值班人员用早餐未支付费用问题，虽然冀宏伟业公司曾保障省人防办工作人员就餐，但冀宏伟业公司未提供证据证明省人防办工作人员在省人防大厦用餐的人数、标准及时间等明细，故对其主张，一审法院不予支持，并无不当。 关于冀宏伟业公司主张的水管爆裂导致的维修及增加水费支出问题，因冀宏伟业公司提交维修费用中除3800元以外的其他票据，均非正式发票，无法核实是否实际产生，对其余维修费用，本院不予支持，省人防办应支付冀宏伟业公司的维修费用3800元已在省人防办诉冀宏伟业公司房屋租赁合同纠纷中予以扣减，故一审法院不予处理并无不当；另，冀宏伟业公司主张水费增加系管道破裂导致，仅凭其提供的2013年至2017年水费汇总表不足以证实该主张，故对该主张，本院不予支持。 关于冀宏伟业公司主张的由于漏雨省人防办未修复，导致次承租人拒付冀宏伟业公司租金、暖气费、水费问题，因次承租人拒付冀宏伟业公司租金、暖气费、水费系冀宏伟业公司与次承租人之间的房屋租赁合同纠纷，与省人防办不具有直接法律关系，且冀宏伟业公司未举证证明系省人防办违反维修义务造成漏水及造成的次承租人实际损失数额，故对冀宏伟业公司该项主张，一审法院不予支持并无不当。 关于冀宏伟业公司主张调减24号租赁合同租金问题，在省人防办不同意冀宏伟业公司调减并返还租金的情况下，双方应仍按照24号租赁合同履行，故冀宏伟业公司该主张无事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当。 关于冀宏伟业公司主张的中国移动使用五楼办公楼1间及在楼顶安装铁塔一处，给冀宏伟业公司造成租金损失问题，在省人防办向冀宏伟业公司交付办公楼时，该事实已经存在，冀宏伟业公司对此系明知，其并未在交接时提出异议，一审法院认定冀宏伟业公司认可上述一间房屋不包含在其承租原办公楼范围内并允许中国移动铁塔占用楼顶，并无不当，故其主张省人防办支付其一间房屋使用费和中国移动铁塔楼顶占用费的请求，于法无据。 关于省人防办占用办公楼两间房屋，是否应承担使用费及暖气费127750元的问题，省人防办向冀宏伟业公司交接办公楼时并未交接案涉两间房屋，由省人防办一直占用。冀宏伟业公司在交接租赁物时亦未向省人防办提出异议，且在2015年省人防办诉冀宏伟业公司房屋租赁合同纠纷一案中，其亦未在反诉或抗辩时提出过该主张，在该案评估租金或调减租金时亦未就此提出过要因此降低租金的问题，且冀宏伟业公司对其未支付租金的数额亦未提出过异议，故应认定冀宏伟业公司认可租赁物中不包含有上述两间房屋，一审法院不支持该主张并无不当。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24849.48元，由上诉人广州冀宏伟业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  靳建军 审判员  杨根山 二〇一九年九月二十七日 书记员  李静霞 ——