北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初22652号原告：北京今日今典物业管理有限责任公司今日家园物业管理中心，住所地北京市海淀区西翠路5号今日家园5号楼地下一层（住宅）。法定代表人：陆京，总经理。委托诉讼代理人：江徐来，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：代中坤，男，该公司员工。被告：张雅琳，女，1977年1月5日出生，汉族，住北京市海淀区，。委托诉讼代理人：张彦华（张雅琳之婆婆），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：石大敏（张雅琳之母），住北京市石景山区。原告北京今日今典物业管理有限责任公司今日家园物业管理中心(以下简称今日今典物业公司)与被告张雅琳物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告今日今典物业公司委托诉讼代理人江徐来、代中坤，被告张雅琳委托诉讼代理人张彦华、石大敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。今日今典物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张雅琳向我公司支付欠缴的物业费共31590.65元；2.判令张雅琳向我公司支付滞纳金3159元（按欠费数额的10%计收）；3.本案诉讼费由张雅琳承担。事实与理由：2002年6月1日，张雅琳与我公司就其位于北京市海淀区西翠路5号今日家园甲xx号楼xx号房屋签订了物业服务合同，物业费为每月每平米1.40元，约定每年12月31日为交费期限，逾期按月计收2%的滞纳金。然而自2011年1月1日起至2017年12月31日，张雅琳共累计欠缴物业费31590.65元。虽经我公司催缴，张雅琳一直未予缴费。我公司已为张雅琳提供了物业服务，张雅琳不支付物业费，严重违约，经催缴仍一直未予缴费，故我公司诉至法院。张雅琳辩称，不同意今日今典物业公司的诉讼请求，请求法院驳回今日今典物业公司的全部诉讼请求。一、今日今典物业公司没有履行物业管理委托合同中承诺的服务：我自2002年至2010年均按时缴纳物业费，但自2010年我房屋漏雨现象越来越严重，多次找物业维修，但没有解决问题。2014年小区动用维修基金修屋顶，但维修结束后我家屋顶一部分没有修，依然漏雨。因为今日今典物业公司没有及时维修，给我造成了经济损失和精神损失；二、今日今典物业公司无视业主与之的多次沟通，掩盖事实，为了不正当利益，推脱责任。为物业费问题，我多次与今日今典物业公司沟通，但都不了了之。2018年12月4日下午，我再次找到新换的物业经理协商解决问题，但是物业经理要调查一下我家没修的屋顶是否是公摊面积，并说，许多小区都有这样的违章建筑。我对这种说法不同意，因为我的房产证证明我要求维修的部分是房屋套内面积。后来物业经理承诺了解情况后再答复，但我没有得到答复就被起诉了。三、今日今典物业公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。四、今日今典物业公司未能及时有效未我修理漏水的房屋，几次修理都是小打小闹，不能实际解决问题，我只能自己维修房屋，我要求今日今典物业公司对如何维修房屋作出维修方案。五、今日今典物业公司提交的物业费催缴单存在造假，我从未见过或收到过这样的催缴单。今日家园居委会的证明没有证实这项工作相关事实依据。六、今日今典物业公司启动维修基金就是证明小区房屋到了不可不大修的程度，说明以前物业管理不到位，而且具体维修动用程序、流程我不清楚。七、我多次主动与今日今典物业公司沟通，要求合理解决物业费问题，并非我不想缴纳物业费而是今日今典物业公司因自己的不作为无法向我收取物业费。八、我房屋没有违建，而且2002年至2010年今日今典物业公司也是按照产权证面积收取的物业费，我的屋顶应该予以维修。本院经审理认定事实如下：张雅琳系北京市海淀区西翠路5号今日家园甲xx号楼xx号房屋业主，该房屋建筑面积为268.44平方米。2002年5月31日，张雅琳（甲方）与今日今典物业公司（乙方）签订《今日家园物业管理委托合同》，约定甲方将今日家园甲9号楼903号面积268.44平方米的一套住房委托乙方实施物业管理，双方对委托管理事项、物业管理服务质量、物业管理服务费用等内容均进行了约定。其中约定，甲方向乙方交纳的费用如下：1.物业管理服务费每月每建筑平方米0.52元；2.电梯、水泵运行维护费；3.代收代缴费用，包括光缆网络工程费、电梯检验费、生活垃圾清运费、水费、燃气费、电费、有限电视收视费等；4.其他有偿服务；5.税金。今日今典物业公司现主张每月物业费收费标准为1.40元/平方米，其中包含了物业费、水泵费等费用，张雅琳认可之前一直是按该标准交纳的相应费用。庭审中，今日今典物业公司提交催费通知单及今日家园社区居民委员会于2016年3月7日出具的证明及张贴催缴通知的照片打印件，以证明其每年均通过电话、登门等方式向业主催缴拖欠的费用。对此，张雅琳表示从未见过上述催缴通知。经本院询问张雅琳表示今日今典物业公司催缴过物业费，自己也就漏水问题多次找过今日今典物业公司要求予以解决，但从未看到过上述催缴通知。张雅琳主张其房屋存在漏水问题，初期今日今典物业公司维修过，但一直未予以彻底解决。今日今典物业公司认为漏水问题并非其造成，且涉案小区屋顶曾在2014年进行过大修，在2019年年初又对张雅琳屋顶部分进行了维修。张雅琳称小区大修时亦未维修其阳光房屋顶部分，经向维修工人询问称是该部分不符合防火要求故无法铺垫沥青，对2019年年初是否再行维修过表示未接到今日今典物业公司的通知。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，今日今典物业公司与张雅琳签订的《今日家园物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，亦未违反国家法律强制规定，故合法有效，双方应履行各自义务。现今日今典物业公司要求张雅琳支付拖欠的物业费，理由正当，证据充分，本院予以支持，但其主张的数额有误，具体物业费数额以本院核算为准。张雅琳辩称今日今典物业公司未解决其房屋漏水问题，物业服务质量不达标，但其未提交充分证据证明上述问题已经达到了应减免物业费的程度，且就造成漏水的具体原因，现亦无法认定；从双方的陈述来看，今日今典物业公司亦非完全未履行维修义务；同时，基于物业服务和物业费的公共性，本院认为张雅琳的相关主张尚不构成不交纳物业费的理由。张雅琳提出的因房屋漏水造成相关损害及要求今日今典物业公司指定维修方案等问题，并非本案处理范围，如果张雅琳的合法权益受到损害，可以在明确责任主体的基础上，就相关损失另行主张。张雅琳另辩称今日今典物业公司主张部分物业费已经超过诉讼时效，但其在庭审中认可今日今典物业公司进行过催缴，其向本院提交的书面意见亦称双方就物业费问题多次沟通，今日今典物业公司亦向本院提交了今日家园社区居民委员会出具的证明以证明其公司就物业费等每年均向业主进行催收，故本院对张雅琳关于诉讼时效的抗辩意见亦不予采纳。但本院亦需指出的是，今日今典物业公司作为物业服务企业且一直在涉案小区提供服务，在收到业主投诉后，应及时回应业主提出的合理要求、切实整改物业服务中存在的不足，注意工作的方式方法，只有本着对业主负责的态度，不断提高物业服务水平，才能赢得业主的肯定和支持；同时，业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环的状态。本案中，鉴于张雅琳系因对今日今典物业公司的物业服务质量提出异议，并非恶意拖欠物业费，故本院对今日今典物业公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、张雅琳于本判决生效后七日内向北京今日今典物业管理有限责任公司今日家园物业管理中心支付自二〇一一年一月一日至二〇一七年十二月三十一日的物业费31568.54元；二、驳回北京今日今典物业管理有限责任公司今日家园物业管理中心其他诉讼请求。如果张雅琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334元（北京今日今典物业管理有限责任公司今日家园物业管理中心已预交），由北京今日今典物业管理有限责任公司今日家园物业管理中心负担30元，已交纳；由张雅琳负担304元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  石敏敏二〇一九年九月十二日书记员  刘志超