浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初10597号 原告：宁波美屋物业管理经营有限公司（统一社会信用代码为91330205717233266R）。住所地：宁波市江**文教路**，法律文书送达地址：宁波市高新区清水桥路611号华城国际501－504室。 法定代表人：屠元伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：洪伟，该公司员工。 委托诉讼代理人：李雪梅，该公司员工。 被告：纪红爱，女，1971年2月11日出生汉族，住暨法律文书送达地址：宁波市鄞州区环城南路2888号（环城南路东段）东城－锦楠府2幢1101室。 原告宁波美屋物业管理经营有限公司为与被告纪红爱物业服务合同纠纷一案，于2019年7月9日向本院起诉，请求判令：被告支付原告物业管理综合服务费2412元、公用电费188.70元。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 被告纪红爱答辩称，欠原告物业服务费和公用电费属实。被告拒不付费的原因是原告没有按《前期物业管理服务合同》约定对锦楠府小区尽到维修、养护、管理和维护等应尽义务，构成严重违约，具体表现在：小区环境脏乱差、绿化无人养护、垃圾乱放；漏水问题严重；电梯维护或操作不当致电梯事故频发；消防设备维护不当；机械车位无人看管操作、闲置至今；乱搭建现象严重，存在安全隐患；保安人员配备不足、未按规定配备消防持证人员；公共区域照明设施安装和维修不及时，且存在安全隐患，北广场路灯在交付两年多后才开通。请求驳回原告诉讼请求。 原告宁波美屋物业管理经营有限公司为证明其诉讼主张，提供下列证据： 1.2015年5月1日和2019年3月1日原告与宁波新大利置业有限公司（以下简称：新大利公司）签订的《前期物业服务合同》和《补充协议》各一份，拟证明原告系锦楠府小区前期物业服务企业，合同对物业费标准等作了约定的事实。 2.宁波市不动产登记信息查询结果一份、法律顾问函及邮寄凭证各一份，拟证明被告系锦楠府小区业主及其欠付物业费、公用电费原告向其催讨的事实。 经质证，被告纪红爱对上述证据均无异议。本院认为，原告提供的上述证据能证明其主张的事实，本院对上述证据及原告主张的被告欠物业服务费、公用电费金额均予以认定。 被告纪红爱为证明其辩称主张，提供照片若干、《宁波锦楠府迅达电梯运行状况报告》一份、U盘一个（含消防器材视频、电梯事故监控视频、小区广场夜间现场视频）。经质证，原告对小区漏水照片、漏电照片、机械车位照片、逃生楼道被改变照片、电梯照片及《宁波锦楠府迅达电梯运行状况报告》的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议；对其他证据认为真实性难以确认，并提出小区漏水、漏电问题系开发商责任；机械车位是为解决车位紧张问题，现小区车位宽裕，且启用机械车位会增加物业成本；逃生楼道被敲改变是开发商主动帮个别业主敲的，原告无权干涉；电梯照片及《宁波锦楠府迅达电梯运行状况报告》只能证明电梯运行情况，且能证明电梯已通过特种设备年度检测，电梯事故监控视频无法确定是锦楠府小区的电梯故障，即使是该小区的，该视频和电梯照片及《宁波锦楠府迅达电梯运行状况报告》也不能证明原告对电梯维护或操作不当；其他照片和视频也不能证明原告对涉案小区消防设备维护不当，对环境和绿化养护不到位等。本院认为，原告提出被告提供的上述证据中的部分照片和视频真实性难以确认，这些照片和视频均拍摄于原告进行物业管理的小区，原告对其真实性完全能够核实，但其并未提供相应的反驳证据，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告提供的上述证据均予以认定。 综上，本院对本案事实认定如下： 2015年5月1日，原告宁波美屋物业管理经营有限公司与新大利公司签订的《前期物业服务合同》一份，约定：新大利公司选聘原告对坐落于宁波市环城南路与人民路交界的东城－锦楠府小区实施前期物业管理服务，房屋交付后，原告的服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等；委托管理期限自2015年5月1日起至2018年4月30日；小高层物业服务费按房屋建筑面积每平方米2元/月交纳，电梯能耗、楼道灯、电子门费用按产权面积向全体使用人分摊收取，业主应于房屋交付的次月起交纳物业服务费，在物业交付使用时，业主应交纳第一年的物业管理服务费，交付后第二年始，每年物业服务费按年交纳，每次交纳时间在每年度季末前交纳。合同签订后，原告对锦楠府小区实施前期物业管理服务。锦楠府小区于2017年4月交付使用，被告纪红爱系该小区2幢1101室房屋的业主，房屋建筑面积为100.49平方米。现被告尚欠原告2018年5月1日至2019年4月30日期间的物业服务费2412元、至2019年3月31日止的公用电费188.70元，共计2600.70元。 在原告对锦楠府小区实施前期物业管理服务期间，该小区存在公共区域漏水和电线外露未能得到及时维修、电梯维保不当、垃圾清运不及时、公共绿化缺乏养护等问题。 本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对全体业主和物业服务企业均具有约束力。物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；物业费是物业服务企业对物业管理范围内提供服务所收取的费用；业主只有交了物业费，物业服务企业才有可能更好地服务。原告宁波美屋物业管理经营有限公司与新大利公司签订的相关物业服务合同合法有效，原告对锦楠府小区进行了前期物业管理服务，被告纪红爱作为该小区的业主，理应及时向原告支付物业服务费及公摊的公用电费。原告承接锦楠府小区物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验，承接以后，应依约对共用部位、公共设施设备、相关场地和环境卫生等进行维修、养护、管理、维护等，但在原告负责对锦楠府小区的物业管理服务期间，该小区存在公共区域漏水和电线外露未能得到及时维修、电梯维保不当、垃圾清运不及时、公共绿化缺乏养护等问题，原告的物业管理服务存在一定瑕疵，应承担相应的违约责任。综合考虑本案原告的违约程度及业主拖欠物业费可能造成原告不能提供更好的物业服务的客观情况，本院酌情将被告应付原告的物业服务费减免至欠付金额的7折即1688.40元（2412元×70%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第二条、第七条、第二十八条、第四十一条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下： 一、被告纪红爱支付原告宁波美屋物业管理经营有限公司2018年5月1日至2019年4月30日期间的物业服务费1688.40元、公用电费188.70元，共计1877.10元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告宁波美屋物业管理经营有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁波美屋物业管理经营有限公司负担7元，由被告纪红爱负担18元（于本判决生效之日起十日内交付本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 黄优芬 二〇一九年九月二十六日 代书记员 王娇娇