重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民终160号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：陈炯，男，1985年9月2日出生，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷宇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原审第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人陈炯、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（以下简称重庆四中院）（2018）渝04民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月12日公开开庭进行了审理，华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，陈炯的委托诉讼代理人陈伟超，盛景旅游公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华融资产重庆分公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢2单元5-2号房屋许可执行；2．本案一、二审诉讼费由陈炯承担。事实和理由：1．陈炯采用现金方式支付案涉房屋的购房款，并未提供支取大额现金的银行流水等依据，仅凭盛景旅游公司单方制作的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）和购房款收据不能证明陈炯和盛景旅游公司就案涉房屋存在真实的交易。2．案涉房屋未办理过户登记属于陈炯的过错。案涉房屋自2012年还是在建工程时起就存在不间断的抵押。陈炯在案涉房屋设定有抵押的情况下，与盛景旅游公司签订商品房买卖合同，对于未能办理过户登记具有过错。3．根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》的规定，未经抵押权人同意转让抵押财产的，受让人不能取得抵押财产的所有权。在案涉房屋设有抵押的情况下，盛景旅游公司转让抵押财产的行为系无权处分。陈炯购买已经抵押的房屋不构成善意取得，不能取得案涉房屋的所有权，不能排除执行。4．本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第二十七条，驳回陈炯的异议请求。即使认为该规定第二十八条和第二十九条为第二十七条“但书”部分的规定，本案为商品房亦应当适用第二十九条之规定，不应当适用第二十八条之规定。5．一审法院认定的查封时间错误。根据执行异议规定，买房人排除执行的前提是在法院查封之前签订房屋买卖合同和占有房屋，从法条本身来看，并未规定对执行标的的查封必须是本案查封，因此本案应认定重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）首轮查封案涉房屋的时间2015年6月8日为案涉房屋的查封时间。 陈炯答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：陈炯与盛景旅游公司签订了合法有效的商品房买卖合同，支付了全部购房款，并在法院查封前占有了案涉房屋，案涉房屋不能办理过户登记并非陈炯原因，故陈炯对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行。 盛景旅游公司答辩称，盛景旅游公司开发了黄水明月绿洲项目并对外销售。各买受人到销售部、点进行洽谈购房事宜，在双方达成购买意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式将房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景旅游公司指定账户。购房合同是双方真实意思表示，收款收据合法有效。因盛景旅游公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证等手续。 陈炯向一审法院起诉请求：停止对案涉房屋的执行，本案诉讼费由华融资产重庆分公司承担。 一审法院审理查明：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游公司的法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景旅游公司陆续取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向重庆四中院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆四中院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆四中院于2017年7月12日作出（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，重庆四中院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱国土局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经重庆四中院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送重庆四中院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱国土局于2015年3月对案涉房屋办理了抵押登记。 还查明：陈炯与盛景旅游公司于2014年7月8日签订了商品房买卖合同约定，陈炯向盛景旅游公司购买案涉房屋，约定的购房款为170460元，合同上有李显平签名，李显平于2018年9月20日向一审法院作出情况说明，说明陈炯为房屋购买人，虽然李显平在合同上签了字，但只表明一同在现场签订了商品房买卖合同，该套房屋的购买人系陈炯一人，李显平自愿放弃共同购买人的权利。2014年7月8日，盛景旅游公司向陈炯出具购房款收据，载明收到陈炯购房款136368元，海丰建设公司向陈炯出具收到装修款收据，载明收到陈炯装修款34092元，收款方式均为现金。2014年7月12日，陈炯为案涉房屋及5-1号房屋购买电视柜等家具；2014年7月18日，陈炯为案涉房屋购买床、沙发等家具共支付18600元；2014年8月17日，陈炯为案涉房屋及5-1号房屋采购玻璃窗机防护网共支付6000元；2014年8月23日，陈炯为案涉房屋订购窗帘约定送货时间为2015年5月25日。2016年8月24日，陈炯向重庆卓海物业服务有限公司为案涉房屋支付了2016年8月24日至2017年8月23日期间的物管费613.6元。陈炯在得知案涉房屋被重庆四中院查封后，向重庆四中院提出执行异议。重庆四中院经审查后，作出（2018）渝04执异118号执行裁定书，裁定驳回陈炯的执行异议申请。 一审法院认为，本案的争议焦点为：陈炯能否依据执行异议规定第二十八条或第二十九条的规定排除案涉房屋的执行。现作如下评述： 一、关于执行异议规定第二十八条、第二十九条的适用问题。执行异议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，执行异议规定第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合执行异议规定第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合执行异议规定第二十八条规定，但符合执行异议规定第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用执行异议规定第二十八条的规定排除执行的问题 （一）陈炯是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，陈炯向一审法院提起的为案外人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆四中院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆四中院于2017年8月2日向石柱国土局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，陈炯与盛景旅游公司签订商品房买卖合同的时间为2014年7月8日，符合在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的条件。 （二）陈炯在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。从陈炯提交的证据来看，陈炯于2016年8月24日起开始缴纳物管费并从2015年7月12日起陆续为案涉房屋购置家具、安装防护网，足以证明其于2016年8月24日前已合法占有了案涉房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。 （三）关于购房款的支付问题。陈炯于2014年7月8日向盛景旅游公司用现金支付了购房款136368元，盛景旅游公司向其出具了购房款收据，虽然用现金支付购房款不符合一般人的付款习惯，但并不排除少部分人用现金进行交易。华融资产重庆分公司对该支付款项有异议，但没有举示相反证据证明陈炯与盛景旅游公司进行虚假交易，故符合已支付全部价款的条件。 （四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。陈炯与盛景旅游公司签订合同并支付购房款的时间为2014年7月8日，均在案涉房屋设置抵押和查封之前，且双方在合同上约定陈炯委托盛景旅游公司办理房地产权证，故盛景旅游公司将案涉房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景旅游公司，且盛景旅游公司对此也予以认可，故符合未办理所购房屋的过户登记非因买受人陈炯自身原因的条件。 据此，陈炯购买案涉房屋的情形符合执行异议规定第二十八条之规定，陈炯享有物权期待权，其有权请求排除案涉房屋的执行，陈炯的诉讼请求应予支持。 综上，根据执行异议规定第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项之规定，一审法院遂判决如下：不得执行案涉房屋。案件受理费3709.2元，由华融资产重庆分公司负担。 本院二审审理期间，陈炯举示了如下证据：1．陈炯及其母亲李显群名下的中国农业银行银行卡在2013年1月1日至2014年12月31日期间的交易明细清单。2．陈炯在重庆农村商业银行所开账户于2013年1月1日至2014年12月31日期间的明细表。3．陈炯名下中国工商银行借记卡于2014年1月1日至2014年8月31日期间的历史明细清单。4．陈炯的结婚证及独生子女证。5．重庆市南岸区炯发建材厂、重庆任砼混凝土公司、重庆市南岸区渝升石材经营部的《企业信用信息公示报告》及营业执照。陈炯举示前述证据拟证明陈炯及其家人因经营建材公司通常需要用大额现金进行建材交易，有实力以现金方式购买案涉房屋。 华融资产重庆分公司质证认为，对陈炯举示的上述证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，上述证据显示陈炯及其家人有多个转存款的记录，有存款的习惯，并不能证明陈炯用大额现金支付案涉房屋购房款的合理性。 盛景旅游公司质证认为，对陈炯举示的上述证据的真实性、合法性予以认可，对与本案的关联性以法院核查为准。 本院认为，对陈炯举示的上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院均予以认可并依法予以采信。 华融资产重庆分公司当庭举示了《抵押情况汇总表》一份（上面加盖了石柱县不动产登记中心的印章），拟证明案涉房屋所在的3号楼（即3幢）房屋自2014年4月18日开始有抵押，2015年3月11日解押并于同日办理了本案银行贷款的案涉房屋抵押登记，案涉房屋的抵押是不间断的。 陈炯质证认为，认可《抵押情况汇总表》上的盖章的真实性，但不能达到华融资产重庆分公司的证明目的。该证据证明案涉房屋有多次抵押、解押，被抵押的房子是可以买卖的。2018年11月20日案涉房屋的抵押权人仍然是重庆银行而非华融资产重庆分公司。 盛景旅游公司质证认为，对华融资产重庆分公司举示的上述证据的真实性、合法性予以认可，对其与本案的关联性不予认可。抵押、解押是盛景旅游公司正常的商务行为，不能证明案涉房屋不能出售。 本院认为，对华融资产重庆分公司举示的上述证据的真实性、合法性和与本案的关联性均予以认可，并依法予以采信。 二审查明：1．案涉商品房买卖合同的乙方落款处有李显平、陈炯两人的名字。2．李显平向本院出具的情况说明载明：其对案涉商品房买卖合同上其签字而产生的合同权利全部放弃，认可商品房买卖合同涉及房屋的权利全部属于陈炯，签订该合同的只是陈炯一人。3．案涉商品房买卖合同约定的案涉房屋为装修房。4．重庆市高级人民法院（2019）渝高法民终第259号生效民事判决认定如下事实：重庆四中院向石柱土家族自治县不动产登记中心送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及相应协助执行通知书，石柱土家族自治县不动产登记中心签收时间为2017年7月14日。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：陈炯对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据本案查明的事实和证据，应当认定陈炯对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。主要事实和理由如下： 一、执行异议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”而执行异议规定第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条所指的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合执行异议规定第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。华融资产重庆分公司主张本案仅适用执行异议规定第二十七条或者仅适用第二十九条的上诉理由不成立。 二、执行异议规定第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新支行参加执行，而案涉房屋系重庆四中院依据重庆银行建新支行的申请而查封，重庆四中院于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达相应执行裁定书及协助执行通知书，故应以2017年7月14日作为认定本案相关事实的查封时间。 三、执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，根据一审查明的事实，陈炯于2014年7月8日与盛景旅游公司签订了商品房买卖合同，并于2016年8月24日缴纳了物管费，盛景旅游公司亦对陈炯购买案涉房屋的事实予以了确认，故陈炯在人民法院查封案涉房屋之前已经签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有了该房屋。其次，根据本案查明的事实，案涉商品房买卖合同约定的案涉房屋为装修房，房屋价款为170460元，而盛景旅游公司出具的购房款收据和海丰公司出具的装修款收据的金额相加刚好等于170460元，加之购房款收据和装修款收据载明支付方式为现金，且盛景旅游公司也确认陈炯以现金方式支付了全部购房款；陈炯举示的银行账户流水和开办企业的证据足以证明其有现金支付相关款项的资金实力和取现习惯，结合案涉房屋已经交付的事实，应当认定陈炯已经支付了案涉房屋的全部购房款。最后，重庆银行建新支行在案涉房屋上设定抵押权的时间是2015年3月，晚于陈炯签订案涉商品房买卖合同的时间。案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景旅游公司将房屋为他人担保所致，非因陈炯的自身原因。综上，本案符合执行异议规定第二十八条规定的情形，应当认定陈炯对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，华融资产重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3709.20元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐渝梅 审判员  郭 勇 审判员  李 震 二〇一九年九月三十日 书记员  柯美玲