北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初53937号原告：曹东升，男，1982年8月25日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：高玉刚，北京大成律师事务所律师。被告：郭金峰，男，1976年12月7日出生，汉族，住山东省沾化县。委托诉讼代理人：宋维强，北京中彬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平，北京中彬律师事务所实习律师。原告曹东升与被告郭金峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹东升之委托诉讼代理人高玉刚，被告郭金峰之委托诉讼代理人宋维强、李平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹东升向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《租赁合同》无效；2.判令郭金峰赔偿扩建损失576692.82元及一、二层装饰装修损失698090元；3.本案诉讼费（含鉴定费）由郭金峰负担。事实和理由：2012年，我与郭金峰签订租赁合同，承租北京市海淀区北三环中路宁荣街西侧房屋（一、二层），合同意向期为8年。承租房屋后，我在此注册的驿都酒店公司，并以该公司名义加盟经营格林豪泰快捷酒店。该房屋系郭金峰从北京电影旅游城公司处承租，并经其擅自翻建、扩建。2013年9月，北京电影旅游城公司就其擅自转租及翻建、扩建起诉郭金峰，要求解除合同、腾退房屋。2014年12月15日，法院以郭金峰严重违约为由，判决解除双方租赁合同，并第三人腾退房屋。2015年10月24日，北京市第一中级人民法院判决维持原判。2017年6月，经法院执行，北京驿都酒店管理有限公司被迫停止经营并腾退房屋。因郭金峰的严重违约导致我们之间的租赁合同失去合法基础，郭金峰应当赔偿全部损失。郭金峰辩称，双方的房屋租赁合同已经实际履行完毕，不存在无效的情形。签订《租售合同（房屋）》时，对方对涉案房屋二层系我自行装饰装修和扩建而成系知情的，对其装饰装修和使用涉案房屋的风险系知情的。所以，双方只约定出租涉案房屋的一层。后曹东升对涉案房屋一层、二层都进行了装饰装修并使用。对方系在愿意承担相应风险的情况下，装饰装修和使用涉案房屋。我不存在任何过错，不应承担因与北京电影旅游城公司的租赁合同被解除，导致与曹东升之间的租赁关系丧失，无法继续履行的违约责任、赔偿责任。曹东升未经我同意擅自对租赁房屋的一层进行了装饰装修和扩建，且双方曾在《租赁合同（房屋）》中约定，未经我同意不得擅自改变租赁房屋的结构、对租赁房屋内部设施进行改建或增设。所以，因曹东升擅自装饰装修和扩建而产生的费用应由其自行承担，我对此不负赔偿责任。在(2015)一中民终字第03413号《民事判决书》作出后，曹东升与我签订了《转让协议》，其作为该案件第三人驿都酒店公司的法定代表人，对判决我因自行翻建、扩建房屋与北京电影旅游城公司解除房屋租赁合同、腾退房屋的事实是知情的。另外，《转让协议》约定转让涉案房屋、成交价格为1600000元以及自2018年8月15日以后产生的一切债权债务与甲方无关。即曹东升向我支付1600000元，使得2018年8月15日以后，因涉案房屋产生的一切债权债务均转移至曹东升，与我无关。曹东升系驿都酒店公司的法定代表人，我有理由相信其是在驿都酒店公司知情并同意的情况下签订的该协议。曹东升系出于真实的意思表示接受了《转让协议》中所述的债权债务，我不应承担对其的赔偿责任。对对方提交的《资产评估报告》的真实性不予认可，即对涉案房屋装饰装修和扩建评估价值为2390593元的真实性不予认可。曹东升与北京电影旅游城公司未就延期腾退涉案房屋达成约定，且北京市海淀区人民法院驳回了驿都酒店公司的执行异议申请，曹东升在自知腾退涉案房屋巳无法避免的情况下，对《转让协议》中所约定的内容反悔，起诉并要求我承担违约责任、赔偿责任。曹东升未按照《转让协议》中的约定履行付款义务，尚拖欠转让款320000元，应当按照约定完全履行付款义务。故我不同意曹东升的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。位于本市海淀区北三环中路内房屋为北京电影制片厂所有，该厂将院内房屋授权北京电影旅游城公司（以下简称电影旅游城公司）经营管理。于2010及2011年间，电影旅游城公司（甲方）与郭金峰（乙方）先后签订两份《租赁合同（房屋）》，将院内宁荣街房屋出租予郭金峰使用。年租金为450000元。该合同约定：“租赁期间，乙方如将租赁房屋部分或全部转让给第三方，必须征得甲方书面同意。甲方认可后，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有乙方的权利，承担乙方的责任。如乙方未经甲方书面同意，擅自将房屋部分或全部转让给第三方使用，甲方有权立即终止合同，相关后果由乙方承担。乙方如需装修租赁房屋，须事前征得甲方的同意方可施工，不得擅自改变租赁房屋的结构。未经甲方同意，乙方不得将租赁房屋内部设施进行改建、增设或拆除。”该合同约定期限至2012年11月30日，期限届满后，双方继续履行合同形成不定期租赁关系。上述期间，于2012年8月5日，郭金峰（出租方、甲方）与曹东升（承租方、乙方）签订《租赁合同（房屋）》（以下简称租赁合同），将上述合同约定范围内部分房屋（以下简称涉案房屋）转租曹东升使用。租赁合同约定合同意向期限为八年，租期暂定为壹年一签，如果遇不可控因素（如国家拆迁，产权方土地置换）导致甲方不能继续出租此房屋，此合同自动解除，双方互不承担违约责任。除国家拆迁、产权方土地置换或者甲方与产权方合同期满无法续租，甲方不得以任何理由终止与乙方的续租权，否则赔偿乙方全部的经济损失。租期暂定为壹年，自2012年8月15日起至2013年8月14日。乙方租赁房屋用于商业用途。年租金为871255元。于本合同签订之日一次性支付房租435627.50元，否则本合同无效。第二次支付时间为往后类推半年。本合同签字之日，乙方应向甲方一次支付押金30000元。乙方如需装修租赁房屋，须事前征得甲方的同意方可施工，不得擅自改变租赁房屋的结构。未经甲方同意，乙方不得将租赁房屋内部设施进行改建、增设或拆除。租赁期满，乙方必须保持租赁房屋（包括内部相关设施）完整无缺，如果乙方拟将其装修物拆走，需恢复租赁房屋原样，经甲方验收后归还甲方。在本合同终止前乙方如需续约本合同，需于本合同终止前壹个月向甲方提出书面申请，如甲方同意乙方续租，甲乙双方签署相应的补充协议。双方应严格遵守本合同规定的各项条款，如有违约，违约方除承担条款中规定的责任外，违约方还应支付守约方本合同约定年租金额8%的违约金。上述租赁合同签订后，郭金峰将合同约定的一层房屋交付曹东升，后另将该房屋上二层部分交付曹东升，双方未就此二层房屋签订书面合同。曹东升在对房屋装修中，将其中一层房屋整体向西侧进行了扩建，另自建南房两间，并对一、二层及扩建房屋一并进行了装饰装修。曹东升于该房屋注册成立了驿都酒店公司，并实际整体利用该房屋加盟经营格林豪泰酒店，一层主要为酒店大堂及少量客房，二层主要为酒店客房。另查于2013年，因电影旅游城公司与郭金峰就双方合同履行产生纠纷，该公司以郭金峰存在擅自转租、扩建房屋等违约行为为由，将郭金峰作为被告、驿都酒店公司等次承租人作为第三人诉至本院，要求解除合同，腾退房屋等。经一审审理，本院依法判决解除双方签订的租赁合同，驿都酒店公司对郭金峰腾退北京市海淀区北三环中路内宁荣街南侧及西侧房屋承担连带责任。其中，本院认为郭金峰在实施房屋改造中未遵照出租方的要求执行，存在擅自翻建、扩建房屋之情形，且对于翻、扩建房屋的使用也未按承诺执行，应承担相应的法律责任。郭金峰与驿都酒店公司虽均不服一审判决提出上诉，但北京市第一中级人民法院于2015年6月24日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2015年11月，电影旅游城公司申请强制执行，本院于2016年向驿都酒店公司发出执行通知及裁定，并于同年5月对涉案房屋张贴公告，但驿都酒店公司未能执行生效判决。期间，驿都酒店公司曾向本院提出执行异议，本院于2017年6月依法裁定驳回其异议，后涉案房于2017年7月腾退。再查于2015年11月9日，郭金峰作为甲方与乙方曹东升曾签订一份《转让协议》（以下简称协议），主要内容包括：“双方转让租赁房屋位于北京市海淀区北三环中路，共有地上二层，位于北京市电影制片厂院内西南角，临街路东独立的一栋楼房，建筑面积1500平方米。甲方己将该房屋出租给乙方承租，甲方与乙方自行成交达成交易。经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币壹百陆拾万元整（1600000），付款期限为壹年，（15年2.8日以前付40万，16年5月1号付40万，8月31号前付80万）。自2015年8月15日以后产生的一切债权债务与甲方无关。自合同签订之日起至2020年12月31日，乙方无需向甲方支付除转让租赁费之外的任何费用。合同签订后，如果北京电影制片厂同意续签合同的，乙方有权直接与北京电影制片厂签订该楼房的承租使用合同，甲方有义务协助乙方与北京电影制片厂直接签订关于该楼房部的承租使用合同，甲方不得以任何理由向乙方另外收取协助费用。自2015年8月15日之后，如果甲方需要就该幢房屋向北京电影制片厂支付费用的情况下，乙方需承担该房屋实际费用的50%，即每年人民币贰拾贰万伍仟元（小写22500000）。如果甲方未实际向北京电影制片厂支付房租费，乙方无需向甲方支付任何费用。自该协议签订后，甲方不得再把该房屋的所有权、使用权、收益权等转让给他人，否则应当向甲方支付回赎金()元。自合同签订后，甲方不得以任何理由干扰、影响甲方的正常经营活动，也不得使用任何合法的或者非法的手段及方式对甲方的正常经营活动造成干扰和影响，在任何情况下必须保证乙方的用电、用水正常。（包括但不仅限于该房屋用电、用水的正常使用权。）否则应向乙方支付合同金额10%的违约金，并承担由此给乙方造成的全部损失，包括但不仅限于鉴定费、律师费、诉讼费等，且以上两项权利可以并存。本协议的金额不包括双方在协议签订前，因为该房产司法、行政等纠纷已经发生的费用和金额的解决范围。”协议签订后，曹东升分期向郭金峰支付约定费用共计1280000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：现曹东升以涉案房屋没有规划手续为由，主张双方之间就涉案一、二层等房屋的租赁合同无效。经本院询问，双方当事人可确认涉案房屋二层系郭金峰于本案租赁合同签订之前自行翻建，未取得合法的规划、建设手续。其中，郭金峰主张曹东升于双方签订租赁合同时对涉案二层房屋无合法手续情况知情，曹东升则反驳主张其在电影旅游城公司与郭金峰纠纷判决作出后才得知该事实，郭金峰未就其主张向本院充分举证。郭金峰另就曹东升主张的房屋扩建及装饰装修损失不予认可，经曹东升申请，本院就其主张的房屋扩建损失及装修装饰损失，分别委托北京建基业工程管理有限公司（以下简称鉴定机构）及北京市国宏信价格评估有限公司（以下简称评估机构）进行了鉴定、评估。其中，鉴定机构出具的涉案房屋扩建工程造价金额为576692.82元，评估机构出具的装修装饰在价格评估基准日的价格为698090元。经质证，曹东升表示无异议，郭金峰虽提出扩建部分的装饰装修存在重复，但未能述明具体异议内容并提供相应证据。本院认为，依法成立的合同具有法律效力。在租赁关系中，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立租赁合同无效。本案中，郭金峰将其从电影旅游公司处承租的房屋部分即涉案房屋转租于曹东升，现已查明，涉案房屋二层为郭金峰在未取得规划建设审批情况下自行加建，违反了法律规定。曹东升承租后对涉案房屋一、二层整体进行了扩建、装饰装修，且注册加盟酒店公司整体作为酒店经营使用，涉案一、二层房屋无法单独使用，故曹东升与郭金峰就涉案一、二层房屋达成的租赁合同均应归于无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。另查明，因电影旅游城公司与郭金峰之间的合同被依法解除，致曹东升无法继续使用涉案房屋，由此产生房屋扩建及装饰装修投入的损失。现郭金峰虽对曹东升主张的扩建及装饰装修损失不予认可，但鉴定、评估机构已根据涉案房屋状况分别出具了相应的鉴定、评估结论，该结论可作为确定相应损失的依据。其中，曹东升就该扩建部分未办理合法建设手续，郭金峰虽主张该扩建部分与其无关，但其对曹东升的扩建行为是应知的，该扩建造价费用应当按照双方过错分担。同样，对于已形成附合的装饰装修物的现值损失，亦应由双方各自按照导致合同无效的过错分担。现曹东升要求郭金峰对其上述损失承担全部责任，郭金峰则以曹东升对涉案二层房屋无合法手续事先知情进行抗辩，郭金峰未能就其主张的事实向本院充分举证。但曹东升作为承租人在签订合同时，对房屋标的物的合法性亦应尽到注意义务，应作出必要的审查。就该涉案二层房屋的租赁使用，在双方正式书面合同之外约定的事实，以及其扩建亦未履行必要的规划建设手续事实，均证明曹东升存在怠于履行相应义务的行为，其自身亦应对上述损失承担相应的责任。郭金峰明知涉案房屋二层没有规划建设手续，仍然将该房屋进行出租，应当对曹东升的上述损失承担相应的责任。故本院综合双方当事人的上述行为，判定上述损失由曹东升与郭金峰平均分担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第九条第二款、第十四条第（二）项之规定，判决如下：一、确认曹东升与郭金峰就本市海淀区北三环中路宁荣街房屋达成的租赁合同无效；二、于本判决生效后七日内，郭金峰赔偿曹东升扩建费损失288346.41元、装修装饰损失349045元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16273元，由曹东升负担8136.5元，于本判决生效后七日内交纳；由郭金峰负担8136.5元，于本判决生效后七日内交纳。评估费24460元，由曹东升负担12230元，已交纳；由郭金峰负担12230元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费32182.4元，由曹东升负担16091.2元，已交纳；由郭金峰负担16091.2元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黎 健人民陪审员  桂成玉人民陪审员  王全有二〇一九年九月二十七日书 记 员  王晓华书 记 员  王文敬