山东省淄博市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）鲁03行初121号 原告冯传香，女，1939年11月21日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托代理人刘兰，女，1960年3月9日出生，汉族，住淄博市张店区。系原告冯传香之女。 委托代理人杜云峰，北京市尚公律师事务所律师。 被告淄博市张店区人民政府，住所地：淄博市张店区新村西路**。 法定代表人王学刚，区长。 参加诉讼行政机关负责人高新镇，分管党组成员。 委托代理人马亮，淄博市张店区人民政府工作人员。 委托代理人李述波，山东大地人律师事务所律师。 原告冯传香不服被告淄博市张店区人民政府作出的房屋征收补偿决定，于2018年9月29日向本院提起行政诉讼。本院于2018年10月9日立案后，于同日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年11月30日公开开庭审理了本案，原告冯传香的委托代理人刘兰、杜云峰，被告淄博市张店区人民政府的负责人高新镇及委托代理人马亮、李述波到庭参加诉讼。2019年3月29日，经山东省高级人民法院（2019）鲁法行复字第95号批复批准，延长本案的审理期限。本案现已审理终结。 2018年9月6日，因被征收人冯传香与张店区房屋征收部门在《淄博火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》确定的签约期限内未达成补偿协议，被告淄博市张店区人民政府作出张政征补字[2018]1号房屋征收补偿决定，认定：2018年3月30日张店区人民政府以张政字[2018]19号文件作出房屋征收决定，决定征收北至胶济铁路、南至铁三村、东至铁路局水电段、西至铁二村区域的房屋及其附属物，同时收回被征收房屋占用范围内的国有土地使用权。坐落于张店区××××街40号-2号的房屋位于该范围内，被征收房屋权属证书号：淄博市房权证张店区字第××号，证载建筑面积84.89㎡，实测核准建筑面积84.89㎡，附属房建筑面积92.55㎡的补偿价值经山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司依法评估确定，并出具了（山东）鸿润（2018）征估字0153号估价（结果）报告。决定：一、被征收人冯传香可以根据《征收补偿方案》第七条第一项选择货币补偿共计1188592元，其中房屋评估补偿金额1090327元、房屋装饰装修评估补偿金额5093元、附属物评估补偿金额85425元、搬迁补偿费1273元、临时安置补偿费6474元。二、被征收人冯传香也可以根据《征收补偿方案》第七条第二项选择房屋产权调换，产权调换房屋位置：张博路以东，昌国路以北，规划站西路以西，规划王舍路两侧还迁安置房。房屋装饰装修评估补偿金额5093元、附属物评估补偿金额81825元、搬迁补偿费2547元、临时安置补偿费6474元，以上补偿费共计95939元。三、被征收人应在本决定送达之日起5个工作日内，在上述两种补偿方式中选择一种，书面告知房屋征收部门。逾期未选择的，只实行货币补偿。四、被征收人在本决定送达之日起15日内搬迁完毕，将被征收房屋和房屋所有权证书、土地使用权证证书或不动产登记证书一并交付房屋征收部门。被征收人对本决定不服的，可以自本决定送达之日起60日内向淄博市人民政府申请行政复议，也可以自本决定送达之日起6个月内向淄博市中级人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在本决定规定的期限内又不搬迁的，张店区人民政府将依法申请人民法院强制执行。 原告冯传香诉称，一、张政征补字[2018]1号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》（以下简称“征收补偿决定”）没有对原告所有的院落评估并进行补偿，严重损害了原告的合法权益，是错误的行政决定。原告在张店区工××街××号拥有房产一处，房屋权属证书号：淄博市房权证张店区字第××号，房屋建筑面积84.89平方米；附属房建筑面积92.55平方米；土地使用权面积309.94平方米（原证存根面积为358.09平方米），国有土地使用证号：淄国用（2010）第××号。征收补偿决定仅对建筑面积为84.89平方米的房屋和面积为92.55平方米的附属房进行了评估和补偿，但对原告所有的273.20平方米（土地使用权面积358.09平方米减去房屋占地面积84.89平方米）的土地使用权没有进行评估和补偿，损害了原告的合法权益。依据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值”，但征收补偿决定仅对84.89平方米的房屋价值作出了评估，未对房屋占用之外的另外273.20平方米的土地使用权进行评估并作出补偿决定，违背了上述规定的精神。另外，依据（2012）行他字第16号《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》，“应将当事人合法享有的国有土地使用的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿”。因此，最高人民法院已经明确了对于未经登记的空地、院落应当予以单独补偿，何况原告是有证的土地使用权。所以，征收补偿决定没有对原告有证的院落进行补偿是完全错误的，是不公正的，且有强夺民宅之嫌，是原告不能接受的，因此，请法院依法撤销该补偿决定。二、征收补偿决定对附属房的补偿过低，不符合事实情况和法律规定。原告有92.55平方米的附属房，也就是无证房。但该无证房性质上不是违章建筑，因为原告是在自己享有土地使用权的土地上建设的不是违法占地建造。这一点不同于未经批准用地，强占土地而建造的违章建筑。所以，原告建设的附属房有用地手续，应当按照有证房屋同等补偿；或者应在征收补偿决定基础上，增加所占用范围内的土地使用权价值的补偿。三、征收补偿决定所依据的（山东）鸿润（2018）征估字0153号估价（结果）报告（以下简称“评估报告”）具有重大瑕疵，不能作为作出征收补偿决定的根据。1、如上所述，评估报告遗漏了重大事实，没有对原告合法享有土地使用权的面积为273.20平方米的土地作出价值评估，严重损害了原告利益。2、评估报告本身也附有淄国用（2010）第××号国有土地使用证复印件，说明评估机构对于原告享有大面积的土地使用权是明知的，但却对其价值视而不见，未予理会，仅对占地84.89平方米的房屋作出了估值。这样的评估报告显然不能作为征收补偿依据。3、依据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定”，但评估报告所确定的价值过低。4、对附属物的评估价值过低，92.55平方米的附属房仅评估了85425元，不符合事实情况。四、征收补偿决定违反“先补偿、后搬迁”的征收精神。依据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”，第十三条规定：“征收补偿方案应当包括下列内容：（五）用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数，产权调换房屋的价值认定”，房屋征收补偿应当在征收前明确安置房屋的地点、单套建筑面积、套数等具体补偿信息，在该信息不明确造成被征收人不能全部了解征收补偿安置权益时，将无从决择从而不能接受补偿方案。五、征收补偿决定所依据的张政字[2018]19号《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》并没有取得征收土地批文。淄博市人民政府[2018]第23号《政府信息公开申请答复书》答复：“火车站南广场片区建设工程需征收土地的报批文件正在编制中，尚未报有权机关批准，因此目前相应征收土地批文不存在”。房屋征收同时涉及土地使用权的征收，在没有征收土地批文情况下，可谓皮之不存，毛将焉附，征收补偿决定也失去了合法依据。综上所述，征收补偿决定没有对原告合法所有的土地使用权进行补偿；对附属房补偿价值过低；评估报告存在重大瑕疵，不能作为补偿依据；征收补偿决定所赖以存在的房屋征收决定没有征收土地批文相支持。该征收补偿决定严重损害了原告的经济利益，非法剥夺了原告合法享有的土地使用权益，违反了《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条：“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则”的规定，结果极其不公。请求撤销张政征补字[2018]1号房屋征收补偿决定。 原告冯传香向本院提交了以下证据：1、买卖地契，证明原告公公在1950年购买涉案房屋，取得房屋所有权。2、使用权人为原告丈夫刘珂真的山东省国有土地使用证存根一份，证明涉案房屋仅空地院落面积就为358.09平方米，同时证明评估公司第二次入户时没有进行实际测量。 被告淄博市张店区人民政府辩称，一、本机关作出《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》（张政字[2018]19号）符合实体要件，证据充分、适用法律正确。1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第四条第一款的规定，本机关具有作出征收决定的行政主体资格。2、按照《条例》第八条第三项、第五项规定，涉案的征收决定符合公共利益的需要。3、按照《条例》第九条第一款规定，涉案的征收决定符合“四规划、一计划”的要求。二、本机关作出的《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》（张政字[2018]19号）程序合法。1、本机关作出《淄博火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》,在征收范围内进行了公布,经过了法定的程序。2、涉案《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》（张政字[2018]19号）进行了社会稳定风险评估。3、补偿资金已经足额到位，专户存储、专款专用。三、本机关作出的《张店区人民政府房屋征收补偿决定》（张政征补字[2018]1号）符合实体要件、程序合法、证据充分、适用法律正确。原告房屋位于涉案征收决定范围内，因在确定的签约期限内未达成征收补偿协议，本机关依据具有法律效力的《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》（张政字[2018]19号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条、第二十一条、第二十六条、第二十七条、第二十八条规定，作出《张店区人民政府房屋征收补偿决定》（张政征补字[2018]1号），征收原告的房屋，符合实体要件,程序合法、证据充分、适用法律正确。原告所有的涉案房产建成于1930年，评估时点为2018年3月30日，对房产的评估符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，关于原告主张没有对院落进行评估的理由是错误的，依据原告房产的土地使用权证［淄国用（2010）第××号]，记载的土地使用性质是划拨，不是出让。最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复（［2012］行他字第16号）是针对“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权”的情况下，将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。原告没有证据证明符合上述答复，不存在没有对原告的院落评估补偿的问题。原告所有的涉案房产，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等相关法律法规进行评估。原告所有的房产对应的土地使用权为划拨，涉案评估报告对原告所有的房产（房权证张店区字第××号）依法经过评估程序，涉案房产评估程序、评估价值符合法律规定，评估结果公平、公正、合法有效，不存在瑕疵。原告所述92．55平方米的附属房，原告没有证据证明该附属房有相关的建造审批手续，不符合《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》确定的房产征收标准。因原告未在签约时间内与房屋征收部门达成征收补偿协议，在征收补偿费用已经足额到位、专户存储、专款专用的情况下，本机关作出涉案征收补偿决定并送达原告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七规定的“先补偿，后搬迁”，是针对已签约的被征收人而言，不适用原告这种情况，本机关不存在违反“先补偿，后搬迁”原则的行为。关于原告针对《淄博火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》提出异议，答辩理由如下：第一,原告未在规定的时间内申请行政复议或提起行政诉讼，其提出异议显然已经过期失权。第二,涉案的补偿方案在房屋产权调换方面，已经明确工盛街片区的产权调换房源地点，即位于张博铁路××、规划××西路××、规划××以南、××以北规划的新建小区，建设建筑面积约为70平米、90平米、110平米、130平米、150平米的5种户型供选择，本机关保证房源充足，足以满足被征收人的房屋产权调换需求。本机关系征收国有土地上的房屋与附属物，不存在征收土地的批文问题，原告所述的淄博市人民政府［2018]第23号《政府信息公开申请答复》是针对集体土地的答复，该答复与本案没有关联性。综上所述，本机关作出《张店区人民政府房屋征收补偿决定》（张政征补字[2018]1号）具有主体资格，证据确实充分，适用法律正确，程序合法。因此，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。 被告淄博市张店区人民政府向本院提交了以下证据及依据：1、《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》（张政字[2018]19号）、《淄博市火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》及公告一份。证明内容：（1）征收决定所征收的是“北至胶济铁路、南至铁三村、西至铁二村、东至铁路局水电段”区域范围内国有土地上的房屋及附属物；并附有对该决定提起行政复议、提起诉讼的时间；（2）张政字[2018]19号《房屋征收决定》中批准了《火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》。2、《关于选定淄博火车站南广场片区建设项目房屋征收评估机构的通知》，证明2018年3月31日，房屋征收部门依据有关法律规定将选定房屋征收评估机构的通知进行了公示。3、房屋评估机构选择过程光盘、笔录，证明房屋征收部门依据法律规定确定房屋评估机构。4、《淄博火车站南广场片区建设项目房屋征收评估机构选定公告》及公示张贴照片。证明2018年4月11日，房屋征收部门依据规定将选定的房屋征收评估机构进行通知公示。5、房屋征收部门与确定的房屋评估机构的委托合同，证明房屋征收部门依法确定评估机构。6、初步分户评估结果公示及照片，证明房屋征收部门依据法律规定进行公示，符合征收程序。7、房产评估报告一份（2018年4月19日）证明涉案房产评估程序及价值符合法律规定，评估结果合法有效。8、评估报告复核申请书，证明房屋征收部门依法向被征收人送达了评估报告（2018年4月19日），被征收人依法申请复核。9、房产评估报告一份（2018年7月25日）及送达签收证明，证明涉案房产经过评估复估程序，涉案房产评估程序、价值符合法律规定，评估结果合法有效。10、淄博市张店区人民政府政府常务会议纪要一份，证明依法启动淄博市张店区人民政府对被征收人作出征收补偿决定的程序。11、《淄博市张店区人民政府房屋补偿征收决定》（张政征补字[2018]1号）及公示送达回执，证明涉案征收补偿决定被征收人已收取，对被征收人发生法律效力。法律依据：1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》;2、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》;3、《国有土地上房屋征收评估办法》;4、《淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定》[淄政办发（2012）9号];5、《淄博市人民政府办公厅关于公布淄博市国有土地上房屋征收相关补偿标准的通知》（淄政办字[2017]125号）。 经庭审质证，原告对被告1号证据的真实性没有异议，但对其内容有异议，认为该征收决定不是为了公共利益的需要，该征收决定所批准的征收补偿方案与法律相违背,不能作为征收的补偿依据。对被告提交的2-8号证据本身无异议，但认为选定的评估机构在2018年1月份就到当事人处进行了勘查，选定程序不符合法律程序。对被告提交的9号证据真实性无异议，但认为没有对土地使用权进行评估，对土地实际面积认定错误，对附属房补偿价值过低，且评估中参考的小区没有可比性。对被告提交的10号证据真实性无异议。第11号证据为本案被诉行政行为，原告认为不具有合法性。 对原告提交的1号证据，被告认为该地契是1950年的，目前已经颁发新的房产证和土地使用权证，不能作为有效证据使用。对原告提交的2号证据真实性认可，认为原告复估时没有对土地证提出异议，如证载与实际土地面积不符，原告应通过行政诉讼解决。 本院对上述证据认证如下：原告冯传香提交的证据以及被告淄博市张店区人民政府提交的证据，来源和形式符合法律规定，能够反映案件真实情况，与待证事实具有关联性，本院确认为有效证据。 经审理查明，2018年3月30日，被告淄博市张店区人民政府作出张政字[2018]19号房屋征收决定，因淄博市火车站南广场片区建设项目（工盛街宿舍片区）需要，决定征收北至胶济铁路、南至铁三村、东至铁路局水电段、西至铁二村区域的房屋及其附属物，原告冯传香坐落于张店区××××街40号-2号的房屋在该征收范围内，房产证号为淄博市房权证张店区字第××号，证载房屋面积总共为84.89㎡，用途为住宅；土地证号为淄国用（2010）第&tim**;×号，证载土地面积为309.94㎡，使用权类型为划拨，用途为住宅。张政字[2018]19号房屋征收决定同时决定收回被征收范围内的国有土地使用权，并批准了张店区房屋征收部门制定的《淄博市火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》。2018年3月30日，被告淄博市张店区人民政府公告了上述征收决定及补偿方案。2018年3月31日,房屋征收部门在张店区××××街张贴公示了《关于选定淄博火车站南广场片区建设项目房屋征收评估机构的通知》和《淄博火车站南广场片区建设项目房屋征收候选评估机构公示》，通知被征收人自征收决定公告之日起10日内，从候选评估机构中自行协商选定1家评估机构，如不能协商选定，将由房屋征收部门按照体现多数人利益的原则，组织采取逐户征询或通过抽签、摇号等随机方式选定，公示的候选评估机构有七家，分别是：山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司、山东金庆房地产土地评估测绘有限公司、山东德昀土地房地产评估咨询有限公司、山东天昊资产评估房地产土地估价有限公司、山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司、山东中大恒正房地产评估有限公司和山东众合土地房地产评估有限公司。2018年4月10日，张店区房屋征收部门在张店区××××街张贴公示了《关于淄博火车站南广场片区建设项目随机选定房屋征收评估机构公告》，因被征收人未能在规定时间内协商选定评估机构，决定从候选评估机构中，通过随机方式确定房屋征收评估机构。2018年4月11日，在街道办事处、居民委员会代表和被征收人代表的现场监督和见证下，房屋征收部门通过抽签方式确定了淄博火车站南广场片区建设项目（工盛街片区）的房屋征收评估机构为山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司，同日，张店区房屋征收部门对该评估机构的选定进行了张贴公告，并与山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司签订了委托合同，出具了评估委托书。2018年4月13日，张店区房屋征收部门在张店区××××街张贴公示了初步分户评估情况即《工盛街平房评估价值公示明细表》，其中，涉及原告冯传香的房产证载面积为84.89㎡，土地证载面积为309.94㎡，容积率为0.27，院落系数为2，成新率为0.9，基准价为7135元/㎡，评估单价为6422元/㎡，房产评估价值为1090327元。2018年4月19日，山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司出具（山东）鸿润（2018）征估字001号-0128号评估报告，对冯传香所有的位于工盛街40号-2号房地产的价值评估为1090327元。2018年7月18日，原告冯传香对该评估报告提出复核评估申请，2018年7月22日，山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司对涉案房产进行了实地勘察，并于2018年7月25日出具（山东）鸿润（2018）征估字0153号评估报告，认定冯传香所有的位于工盛街40号-2号房地产的证载房屋面积为84.89㎡，附属房面积92.55㎡，评估总价值为1180845元，其中主房价值为1090327元；装修价值为5093元；附属房价值为83295元；地；地上附着物价值为2130元评估报告载明的评估师为许永昕、徐鹏旭，并有两人签字，价值时点为房屋征收决定公告之日即2018年3月30日，估价方法为比较法，报告附有评估机构营业执照、资质证书和估价师注册证书。2018年7月28日，房屋征收部门将复核评估报告留置送达至洪沟路铁路宿舍小区刘兰（原告冯传香之女）家中。2018年9月6日，因原告与张店区房屋征收部门在确定的签约期限内未达成补偿协议，被告淄博市张店区人民政府作出张政征补字[2018]1号房屋征收补偿决定，认定涉案房产在张店区人民政府张政字[2018]19号房屋征收决定确定的征收范围内，证载建筑面积84.89㎡，实测核准建筑面积84.89㎡，附属房建筑面积92.55㎡，补偿价值经山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司评估确定，根据评估报告和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条、第二十一条、第二十六条、第二十七条、第二十八条等有关规定，决定：被征收人冯传香可以根据《征收补偿方案》第七条第一项规定选择货币补偿共计1188592元，其中房屋评估补偿金额1090327元、房屋装饰装修评估补偿金额5093元、附属物评估补偿金额85425元、搬迁补偿费1273元、临时安置补偿费6474元。被征收人冯传香也可以根据《征收补偿方案》第七条第二项选择房屋产权调换，产权调换房屋位置：张博路以东，昌国路以北，规划站西路以西，规划王舍路两侧还迁安置房。房屋装饰装修评估补偿金5093元、附属物评估补偿金81825元、搬迁补偿费2547元、临时安置补偿费6474元，以上补偿费共计95939元。2018年9月10日，被告将上述张政征补字[2018]1号房屋征收补偿决定张贴于张店区××××街40号-2号，进行公告及送达。原告冯传香对该征收补偿决定不服，向本院提起行政诉讼，请求撤销该征收补偿决定。 另经本院对山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司核实查明，涉案房屋所在的工盛街片区的房屋基准价是7135元/㎡，该基准价系以同一供求范围内的三个市场交易实例为比较对象，进行交易情况、交易时间、房地产状况修正后，评估得出。各户房屋的“评估单价”是在基准价的基础上作成新率修正得出，涉案原告房产的评估单价为6422元/㎡。“补偿面积”是由证载房产面积×“院落系数”得出，其依据是《关于火车站南广场征迁安置补偿方案征求意见的答复》，该答复对“平房院子”补偿问题作出了规定，并附有《院落系数表》。涉案房屋的容积率为0.27，其对应的院落系数为2.00，因此，涉案房产的补偿面积为169.78㎡。房产评估价值是由“评估单价”×“补偿面积”得出，据此，原告房产的评估价值为1090327元。还查明，因原告庭审中提出证载309.94㎡土地面积存在错误，庭后，被告委托有关部门对原告院落重新进行了勘测，重新测量的土地实际面积为332.8㎡。 本院认为，（一）关于被告淄博市张店区人民政府在张政字[2018]19号房屋征收决定中同时决定收回国有土地使用权是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款之规定，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。本案被告作出张政字[2018]19号房屋征收决定是基于淄博市火车站南广场片区建设项目需要，符合公共利益需求，该决定同时收回被征收房屋所占国有土地的使用权，符合上述法规的规定，无需获得征收土地批文。因此，原告冯传香提出房屋征收决定缺乏征地批文从而失去合法依据的主张不能成立。 （二）关于被告淄博市张店区人民政府作出被诉房屋征收补偿决定是否符合法定程序的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条之规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。本案被告房屋征收部门于2018年3月31日通知被征收人自行协商选定评估机构，因被征收人未能在规定时间内协商选定评估机构，2018年4月11日，被告房屋征收部门在街道办事处、居民委员会代表和被征收人代表的现场监督和见证下，通过抽签方式确定了淄博火车站南广场片区建设项目（工盛街片区）的房屋征收评估机构为山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司，且该评估机构具有相应的房地产评估资质。山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司在作出评估报告前，出具了《工盛街平房评估价值公示明细表》由房屋征收部门予以公示，并在公示期间安排人员在房屋征收部门接受咨询和听取意见。2018年4月19日，山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司出具（山东）鸿润（2018）征估字001号-0128号评估报告并由被告房屋征收部门送达给原告。原告不满意评估结果，提出复核评估申请。2018年7月22日，山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司对涉案房产进行了实地查勘，并于2018年7月25日作出了（山东）鸿润（2018）征估字0153号复核评估报告，估价师为许永昕、徐鹏旭，均具有依法注册的房地产估价师资质。2018年7月28日，被告房屋征收部门到原告之女刘兰家送达了该复核评估报告。上述事实有被告提交的2-9号证据在案证实，足以认定。故，被告选定评估机构和评估的过程符合法律规定。因原告与被告房屋征收部门不能在规定期限内达成补偿安置协议，被告以评估报告确定的价值为基础，依据《淄博市火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，作出张政征补字[2018]1号房屋征收补偿决定并张贴于张店区××××街40号-2号，该程序亦无不当。 （三）关于被诉房屋征收补偿决定认定事实是否清楚以及是否公平合理的问题。第一，被告作出张政征补字[2018]1号房屋征收补偿决定的依据是（山东）鸿润（2018）征估字0153号复核评估报告和《淄博市火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》。原告冯传香的房屋为平房带院落，关于带院落房屋的补偿问题，《关于火车站南广场征迁安置补偿方案征求意见的答复》在第八个问题中答复：“被搬迁房屋建筑面积乘院落系数确定还迁面积，院落系数根据整片区容积率及被搬迁房屋院落面积确定”，因此，房屋的“评估价值”=“评估单价”（基准价×成新率）×“补偿面积”（房屋建筑面积×院落系数）。评估公司对工盛街片区的房屋基准价评估为7135元/㎡，系以房屋征收决定公告之日为价值时点，以同一供求范围内的三个市场交易实例为比较对象，进行交易情况、交易时间、房地产状况修正后评估得出，符合征收片区所处区位新建房当时的市场价格。评估公司在基准价的基础上考虑房产的建成年代等因素作成新率修正，确定原告涉案房产的“评估单价”为6422元/㎡，具有合理性。根据上述答复所附《院落系数表》，一定范围的容积率对应一定的院落系数，院落系数最低为1.16，最高为2.00。此外，容积率是地上建筑面积与占用土地面积之比。据此，确定容积率以及其所对应的院落系数，应当首先确定房产的地上建筑物面积以及土地面积。原被告双方对原告建筑物面积为84.89㎡没有争议，关于土地面积，原告认为证载土地面积与实际不符，后经被告有关部门重新测量，原告房屋实际占地面积大于证载土地面积。因此，评估公司依据证载面积对原告房屋容积率的计算存在错误，相应地，对院落系数以及“补偿面积”的认定，事实不清。第二，被告主张，根据《院落系数表》，容积率≤0.40的，院落系数封顶值为2.00，被诉征收补偿决定根据原告房屋证载土地面积计算，院落系数已达到封顶值2.00，因此，不论实际占地面积增加多少以及容积率如何调整，对应的院落系数最高只能为2.00，“补偿面积”以及“评估价值”不会改变。对此，本院认为，采用房屋建筑面积×院落系数确定房屋“补偿面积”的评估方式，系对房地一体进行的评估，能够体现对空地院落面积的补偿，具有一定的合理性，但院落系数封顶意味着对部分产权的忽略不计，还会导致被征收人相互之间进行比较，出现相对不公平的现象，即同样建筑面积的两套房屋，只要院落系数达到2.00，无论土地面积相差多少，都按相同的“补偿面积”进行补偿，该补偿结果显然不具有公平性。因此，针对原告这种院落空地面积远大于房屋建筑面积的房产，被告采用院落系数封顶的方式进行补偿，不具有合理性，不利于实现被征收人可获得补偿利益的公平性，相应地，被诉房屋征收补偿决定确定的“房屋评估补偿金额”明显不当。第三，被诉房屋征收补偿决定对房屋装饰装修评估补偿金、附属物评估补偿金、搬迁补偿费、临时安置补偿费、附属设施移动安装补偿费等费用的确定，系经过评估公司依法评估，且符合安置补偿方案的有关内容，能够体现公平合理补偿之原则。被告提供的房屋产权调换补偿方式中，还迁安置房位置清晰明确，征收补偿方案亦已明确还迁安置房为建筑面积70㎡、90㎡、110㎡、130㎡、150㎡的五种户型，符合相应法律、法规的规定，符合公平合理的补偿原则。 综上所述，被告淄博市张店区人民政府作出的张政征补字[2018]1号房屋征收补偿决定程序合法，但部分事实认定不清，货币补偿决定明显不当。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（六）项之规定，判决如下： 一、撤销被告淄博市张店区人民政府于2018年9月6日作出的张政征补字[2018]1号房屋征收补偿决定； 二、责令被告淄博市张店区人民政府对涉案房产依法重新作出房屋征收补偿决定。 案件受理费50.00元，由被告淄博市张店区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  房 鹏 审 判 员  陈 磊 人民陪审员  李新莉 二〇一九年九月二十七日 法官 助理  吴 昊 书 记 员  高梦琪