福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0524民初3609号 原告：施椅柱，男，1988年8月19日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭晶莹，福建瀛莱律师事务所律师。 被告：福建基弘实业有限公司，住所地：福建省泉州市安溪县城厢镇永安路777号海峡茗城5号楼9-11层。 法定代表人：吴章强，任董事长。 委托诉讼代理人：钟志强，福建安荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林晓婷，福建安荣律师事务所律师。 原告施椅柱与被告福建基弘实业有限公司(以下简称基弘公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施椅柱及其委托诉讼代理人郭晶莹、被告基弘公司的委托诉讼代理人林晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施椅柱向本院提出诉讼请求：1.判令基弘公司向施椅柱支付自2015年12月31日起至实际交房之日止按已付购房款每日万分之三点五计付的逾期交房违约金；若未能在2018年10月30日前交房，则基弘公司应向施椅柱增加支付自2018年11月1日起至实际交房之日止，按合同总价款每日万分之五计付违约金；2.判令本案全部诉讼费用由基弘公司承担。 事实和理由：施椅柱与基弘公司于2015年3月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201503260010），施椅柱购买基弘公司开发的址在安溪县屋，建筑面积89.67㎡，合同总金额为392169元。合同约定，基弘公司应于2015年12月30日前将符合合同约定的房屋交付施椅柱使用；如逾期交房基弘公司应支付逾期交房违约金。其中，如逾期交房超过90日的，基弘公司应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向施椅柱支付已付款万分之三点五的违约金。合同签订后，施椅柱依约向基弘公司支付了全部房款，但基弘公司未能如期交房，至今逾期长达两年多。施椅柱多次向基弘公司催促交房，基弘公司承认自己的违约行为，除了保证尽快交房及承担因逾期交房应支付的总房款每日万分之三点五的违约金外，并表示如未能在2018年10月30日前交房，则另行支付自2018年11月1日起按总房款每日万分之五计算至实际交房之日止的违约金。 基弘公司辩称，一、涉案海峡国际城•雅苑（二期）房地产项目在2018年10月10日已经具备交房条件，并通知施椅柱交房，故本案逾期交付违约金只能计算至2018年10月9日。二、依据《商品房买卖合同》及补充协议约定，答辩人在施工过程中直至交房时，遇到中雨、暴雨、台风、大风等不可抗力因素、停水停电和政府因素作出禁止施工作业（高考、高温天气等）的，交房期可以相应顺延。自2014年1月22日起至2018年10月10日止，发生高温天气政府禁止施工118日，中雨及以上降雨为189日、六级及以上大风、台风为20日、停电11日、停水为30日、遇政府作出禁止施工作业（包括高考、中考等）为25日，政府启动防御台风暴雨应急响应禁止施工151日，共计为544日，该天数应计算作为顺延交房日期。三、《商品房买卖合同》附件六补充协议约定，答辩人在合同约定交付期（2015年12月30日）加上顺延日期之后60日内交付的不视为逾期交房。四、诉争房屋系毛坯房，位于安溪县，该地段同等面积房屋的月租金不足一千元，若按购房款的日万分之三点五支付则每月租金高达4118元，明显过高，显失公平，施椅柱主张的违约金远远超过其实际损失，请求参照同地段的房屋租金水平将违约金标准适当予以调整减少。 双方当事人围绕各自主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对双方当事人无争议的事实，认定如下： 2015年3月26日，基弘公司（出卖人）与施椅柱（买受人）签订了《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》。合同约定的主要内容：（1）施椅柱向基弘公司购买址在安溪县，建筑面积89.67㎡，总价款392169元。（2）出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之三点五的违约金。补充协议约定：（1）出卖人可据实延期交房原因包括：遇中雨及以上降雨、六级及以上大风、台风造成无法正常施工的；非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工；遇政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工的，以及其他非出卖人原因造成的延误。（2）鉴于工程工期、施工及工程验收存在的多种客观因素影响，买受人同意给予出卖人60日交房宽延期。合同及补充协议对其他事项进行了具体约定。合同签订后，施椅柱依约将购房款392169元支付给基弘公司。2018年1月25日，基弘公司发出《关于海峡国际城·雅苑交房事宜告知函》，主要内容为：对逾期交房表示歉意，承诺于2018年6月30日前交房，并将遵守双方签订的《商品房买卖合同》中相关条款约定，承担因逾期交房产生的违约责任等。2018年6月29日，基弘公司再次发出《承诺暨保证书》，主要内容为：承诺并保证于2018年10月30日前将符合国家政策规定的标准以及《商品房买卖合同》约定条件的合格商品房交付给买受人；若未能在2018年10月30日内交房（若是买受人原因除外），基弘公司从2018年11月1日起按各买受人总价款的金额分别向各买受人支付日万分之五的违约金，不与《商品房买卖合同》的违约金掺杂一起。2018年11月20日，基弘公司向施椅柱邮寄一份《入伙通知书》，要求其应于2018年11月27日前办理交房手续。施椅柱以涉案房屋未达到交房条件为由拒绝办理交房手续。 本案双方当事人争议焦点为：1.诉争商品房是否具备交房条件？2.双方在合同中约定的逾期交房违约金是否过高？是否予以调整？3.依照合同约定和法律规定，基弘公司交房期限是否可以顺延？如果可以顺延，顺延的天数是多少？ 针对第1个争议焦点，基弘公司主张案涉商品房已符合交房条件，且已在2018年10月10日完成交房，并提供福建省房屋建筑竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案登记表、福建泉宏工程管理有限公司情况说明、入伙通知书、快件单复印件等证据证明其主张。对此，施椅柱认为案涉商品房并不具备交房条件，对基弘公司提交的上述证据质证后认为：（1）对福建省房屋建筑竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案登记表、福建泉宏工程管理有限公司情况说明复印件的真实性、合法性没有异议，但基弘公司未能提交规划验收合格证明，不能证明案涉商品房已经具备交房条件。（2）对入伙通知书、快件单复印件的真实性、合法性、关联性没有异议，但是案涉商品房未能达到合同约定的交房条件，该交房通知不具有法律效力。 本院认为：（1）根据福建省房屋建筑竣工验收报告可以认定海峡国际城·雅苑（二期）9号楼、10号楼已于2018年8月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，故可以认定案涉商品房于2018年10月10日符合合同约定的交付条件。（2）根据入伙通知书、快件单复印件，可以认定基弘公司于2018年11月20日向施椅柱邮寄入伙通知书，通知施椅柱于2018年11月27日前办理交房手续，故应当认定基弘公司已于2018年11月27日完成交房。 针对第2个争议焦点，基弘公司认为，按总购房款的日万分之三点五的标准支付违约金明显偏高。至于基弘公司出具的《承诺暨保证书》是基弘公司在特定的情况下违心作出的承诺，其效力不予认可。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少”。因此，基弘公司请求本案逾期交房违约金参照涉案商品房同地段同类房屋租金标准进行计算，并于2018年12月19日向本院提交租金评估申请书，申请对涉案安溪县环北大道1号海峡国际城•雅苑面积89.67㎡的房产目前的租金水平进行评估。 施椅柱认为，（1）本案《商品房买卖合同》系基弘公司提供的格式条款合同，基弘公司作为提供格式条款合同的一方当事人应当遵循公平原则。（2）基弘公司未在法定期限内行使其申请租金评估的权利，且租金鉴定申请也没有实际意义及参考价值。（3）对于约定违约金标准是否“过于高于造成的损失”，应当由主张的一方进行举证，但基弘公司至今也未提供相关证据证明。综上，施椅柱请求逾期交房违约金按购房款每日万分之三点五计算，且自2018年11月1日起增加支付每日万分之五的违约金，有合同及基弘公司的承诺为据，应予支持。 本院认为：（1）本案《商品房买卖合同》约定的“逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三点五的违约金”符合法律规定，予以采信。基弘公司未能在本院指定的举证期限内提交租金评估申请书，且本案诉争的逾期交房损失并不局限于租金损失，还应包括已付购房款的利息损失、房屋实际使用年限的减少及因物价上涨造成的房屋装修费用增加等的因素，故基弘公司逾期申请对同地段同类的房屋租金进行评估，不予准许。基弘公司主张违约金标准“过分高于造成的损失”，但至今未能提供相关证据证明，故对其关于按总购房款的日万分之三点五的标准支付违约金明显偏高的主张不予采纳。（2）《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条规定：“消费者以预付款方式购买房屋，或者与经营者调换房屋产权的，经营者未能按照约定期限提供房屋的，消费者可以要求经营者限期履行约定，并按约定支付违约金；未约定违约金的，自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金，并承担消费者应当支付的其他合理费用……”；基弘公司于《承诺暨保证书》中约定：自2018年11月1日起，逾期付款违约金变更为按总价款的日万分之八点五计算。该违约金标准明显偏高，基弘公司也请求予以调减，综合考虑本案合同的履行情况、违约造成的实际损失、预期利益等因素，酌情调整为按已付购房款的日万分之四计算。 针对第3个争议焦点，基弘公司提供气象证明、关于安溪县2014-2018年度启动防御台风暴雨应急响应情况证明、停水停电证明、高考中考环境噪音污染管理通告复印件等证据，欲证明自2014年1月22日起至2018年10月10日止，可顺延交房天数有544天。 经庭审质证，施椅柱认为合同签订日为2015年3月26日，约定交房日为2015年12月30日，期间只有49日可顺延，顺延期间因再出现顺延情形也只有10.5日；对基弘公司提交的上述证据质证后认为：（1）对建筑工程施工许可证复印件真实性、合法性无异议，但是顺延情况应发生在合同签订前至合同约定的交房时间之间，而非工程动工时间至对方所称的实际交房时间。（2）对气象证明、关于安溪县2014-2018年度启动防御台风暴雨应急响应情况证明、停水停电证明、高考中考环境噪音污染管理通告复印件等证据的真实性、合法性、关联性有异议，且2014年1月22日起至2018年10月10日这段时间中很多都是合同签订前或者合同约定的交房时间后，这些时间里发生的中雨以上、六级以上大风、台风等情形不能成为基弘公司延期交房的免责理由。 本院认为：（1）本案《商品房买卖合同》及补充协议签订的时间是2015年3月26日，故可顺延的交房时间应自2015年3月26日起算。（2）对气象证明、停水停电证明复印件等证据的真实性、合法性、关联性予以肯定。合同附件六补充协议第三条的约定：“如出现中雨以上、六级以上大风、台风等的情形，均属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形”。因案涉楼盘附近并无设立中、高考考点（整个官桥镇区仅在安溪县蓝溪中学设有中考考点），且补充协议无明确约定施工出现的高温天气可以顺延交房，故中、高考考试期间及高温天气均不属于交房时间可以顺延情形；至于政府启动防御台风暴雨应急期间，除出现中雨以上、六级及六级以上大风、台风天气外并不影响工程的施工，故该应急期间亦不属于可顺延交房的情形。依据气象证明、停水停电证明复印件等证据，基弘公司截至2015年12月30日止可合理顺延的停水、停电、中雨以上、六级及六级以上大风、台风天数共计49日，可顺延交房时间至2016年2月17日，顺延期间因再出现顺延情形天数10.5日，本案交房时间可顺延至2016年2月28日。加上补充协议第4条中明确约定：“鉴于工程工期、施工及工程验收存在的多种客观因素影响，买受人同意给予出卖人60日的交房宽延期”，故基弘公司可顺延至2016年4月28日交房。 综上所述，本院认为基弘公司与施椅柱签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，基弘公司未能按照合同约定的时间履行交房义务，构成违约，应当承担民事违约责任，即基弘公司应向施椅柱支付逾期交房违约金129670.87元[自2016年4月29日起至2018年10月31日止（915日）按已付购房款392169元的日万分之三点五计算的违约金125592.12元；自2018年11月1日起自2018年11月27日止（26日）按已付购房款392169元的日万分之四的逾期交房违约金4078.56元]。施椅柱的诉讼请求，合法的部分，予以支持。基弘公司的辩称，合理的部分，予以采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建基弘实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给施椅柱逾期交房违约金129670.87元； 二、驳回施椅柱的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2878元，由福建基弘实业有限公司负担2828元，由施椅柱负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  袁玉泉 人民陪审员  林其杰 人民陪审员  王志斌 二〇一九年九月五日 法官助理王伟昌 书记员李梅治 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。