山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初2230号原告（反诉被告）：远里福，男，1991年12月20日出生，汉族，住山东省苍山县。委托诉讼代理人：李永辉，山东润珠律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨建立，男，1981年7月1日出生，汉族，住山东省曹县。委托诉讼代理人：李雁，女，1987年2月8日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区，系被告杨建立之妻。被告（反诉原告）：李雁，女，1987年2月8日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。委托诉讼代理人：李楠，女，1981年8月25日出生，汉族，住山东省青岛市市南区，系被告李雁之姐。原告（反诉被告）远里福与被告（反诉原告）杨建立、被告（反诉原告）李雁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告远里福委托诉讼代理人李永辉与被告杨建立委托诉讼代理人李雁、被告李雁及其委托诉讼代理人李楠到庭参加庭审诉讼。本案现已审理终结。原告远里福向本院提出诉讼请求：1、被告双倍返还原告购房定金60000元，赔偿原告损失178000元，支付律师代理费10000元，共计248000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年12月17日通过中介公司签订了一份房屋买卖合同，原告购买被告所有的位于城阳区华城路180号华城路北小区15号楼1单元502户的房屋，双方约定于2018年3月10日前到房产部门办理房屋所有权转移手续，原告于当日向被告支付了30000元购房定金。后原告多次自行及通过中介公司与被告联系，要求办理房屋所有权转移手续，但被告拒绝办理。无奈，原告于2018年3月17日通过邮政特快专递形式向被告发出催告函，要求被告尽快办理房屋买卖事宜，但遭被告拒收。现被告的行为已经表明其不想继续履行合同，根据合同法规定及买卖合同的约定，其已经构成违约。为此，原告现具状贵院，请判如所请。被告杨建立、被告李雁辩称，1、原、被告之间的房屋买卖合同已经解除。青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局、青岛市住房公积金管理中心联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，自2017年3月16日起实行限购限贷政策。原告不符合该限购政策，致使原、被告之间的房屋买卖合同目的无法实现，两被告明确告知原告尽快履行否则解除合同、另行出售。原告明确回复不履行主要债务，并同意两被告另行出售房屋，据此房屋买卖合同已经解除；2、原告所称的两被告违约并不成立，理由如下：首先，因原告不具备购房资格，原、被告之间的房屋买卖合同已经解除，原告行为违约，两被告不存在违约行为。其次，原告签订合同时，明知或者理应知道不具有购房资格，也明知自己无法贷款或全款缴纳购房款，仍以自己符合贷款条件为由签订购房合同，误导两被告以为原告有能力购买房屋而与其签订购房合同明显存在欺诈。第三，退一万步讲，即使合同有效，但原告至今除定金外未缴纳其余任何房款，根据合同条款结合公平正义的交易原则，房产的过户条件并未成就，原告行为明显违约；3、原告的违约行为给两被告造成严重的损失，根据定金罚则及合同条例约定，原告无权要求返还定金，同时原告应向两被告支付违约金。综上所述，两被告认为原告的起诉无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求，同时原告的行为已违约，根据合同约定原告应向两被告支付违约金。反诉原告杨建立、反诉原告李雁向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付违约金178000元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年12月17日签订房屋买卖合同，因反诉被告原因致使合同目的不能实现，且反诉被告明确表示不履行主要债务，合同已经解除，根据合同约定，违约方应向对方支付购房款20%的违约金，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提出反诉，望依法判决。反诉被告远里福对反诉原告杨建立、反诉原告李雁的反诉辩称，反诉被告按照购房合同约定履行，不存在违约的情形，反而是反诉原告拒绝出卖房屋构成违约，因此其所诉无事实法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。为支持其主张，原告（反诉被告）远里福向法庭提交如下证据：1、《房产买卖合同》1份，证明：原告通过青岛天润不动产经纪有限公司介绍，于2017年12月17日与被告签订了涉案房屋的买卖合同，根据合同约定，原、被告双方应当于2018年3月10日前办理产权转移手续，最迟不得超过2018年5月10日；违约方应当向守约方按照定金罚则支付定金，按房屋总价款的20%赔偿。被告杨建立、被告李雁：对该证据真实性无异议，对合同内容也无异议，但从合同约定看，两被告没有违约。2、收条1份，证明：被告于合同签订当日收到了原告支付的购房定金30000元。被告杨建立、被告李雁：对该证据真实性及证明事项均无异议，但该收条明确记载了原告缴纳的是定金，根据定金的性质及法律规定，被告不应返还本案定金。3、社会保险参保证明及购房资格查验证明各1份，证明：原告在2018年2月份已经在青岛市连续缴纳社保满一年，原告在2018年2月份已经具有购房资格，原告完全可以按照房屋买卖合同的约定履行相关购房义务。被告杨建立、被告李雁：对该组证据真实性不认可，认为：1、原告与被告签订合同时社会保险费缴纳不满一年，且原告签订合同时不满足购房资格的条件，但原告自称已满足购房资格条件；2、原告2018年1月份给原告发微信自称社保费缴纳不足一年，让两被告把房子卖了；3、购房资格查询证明的查询时间为2018年3月23日，青岛市城阳区不动产登记中心证明原告在2018年3月23日前为非本市户籍居民家庭，无住房登记。青岛市职工社会保险参保证明打印时间为2018年6月8日，而该证据显示的查询月份到2018年4月份，从证据显示的时间来看，即使原告2018年3月份具备连续投保满一年的条件，但是原告也不可能当月打印符合要求的参保证据。该两份证明仅证明了2018年3月23日原告符合非青岛户籍无房这一条件，2018年6月8日原告符合连续投保满一年这一限购条件，原告并未提供证据证明在这之前原告已经具备限购条件。该两份证明也证实了原告在签订购房合同时不具备买房资格，原告签订合同时自认的阅读了解房产限购政策，具备买房资格明显存在欺诈，且违反合同约定，已经构成违约，按合同约定，原告应承担违约责任。4、邮政特快专递及催告函各1份，证明：原告多次自行及通过中介给被告李雁打电话，但李雁一直拒绝接听，拒不配合原告办理房屋产权过户手续，原告无奈于2018年3月19日通过特快专递方式将催告函寄给被告，但被告拒绝签收，其行为表明其拒绝履行合同义务，其已经构成根本违约。被告杨建立、被告李雁：对该组证据真实性无异议，但对其证明事项有异议，认为：1、原告发特快专递时合同已解除，原告也同意两被告卖房；2、特快专递的地址也并非是两被告的地址，两被告收不到该快递；3、催告函内容无效，首先，催告函记载的时间是2018年3月19日，这时原、被告之间的合同已经解除，其次，退一步根据原合同条件，原告未支付购房合同约定的购房款，办理房产过户的条件并为成就，原告并未履行合同约定的支付房款的义务，根据合同条款和先履行抗辩权，被告均没有催款函中列明的办理过户手续义务，无合同和法律规定的违约，所以该函件内容不真实，无效，也就不可能具备催告的效果。5、委托代理协议及律师费收据各1份，证明：原告为处理该纠纷支付律师代理费10000元，合同约定该费用应当由被告承担。被告杨建立、被告李雁：对该证据真实性无法确认，购房合同约定违约方应承担诉讼费、律师代理费，而本案被告并未违约，违约的是原告，故该律师费与被告无关，不应由两被告承担。其次，原告提供的收款收据不能作为缴费的证据，原告应提供发票和实际付款的证据。6、收款收据1份，证明：原告支付了中介费26700元，因被告违约，该费用应由被告承担。被告杨建立、被告李雁：对该证据真实性无异议，但两被告不知情。7、证人焦某出庭作证，证明：证人焦某系涉案房屋买卖中介方工作人员，原告要求两被告按合同约定履行，但被告因自身原因着急卖房，在原告不能满足被告不合理要求的情况下，被告拒绝出卖房屋，单方违约。被告杨建立：对该证人证言有异议，认为：1、中介曾告诉两被告原告要求退还购房定金1万元并解除合同，两被告表示同意，但来办理手续时原告又不同意了；2、中介曾告诉两被告原告要求退还购房定金2万元并解除合同，两被告表示同意，但来办理手续时原告又不同意了。对证人其余陈述无异议。被告李雁：对证人所述原告能够在取得购房资格到宽展期到期前办理完贷款及房屋过户手续有异议，最初于2017年12月17日签订合同约定办理完过户日期为2018年3月10日，已有三个多月，另外还有宽展期60日，就是因贷款审批等不确定因素导致的，所以被告李雁不认为原告能够在取得购房资格到宽展期到期前办理完上述相关手续。为支持其主张，被告（反诉原告）杨建立、被告（反诉原告）李雁向法庭提交如下证据：1、微信聊天记录截图1宗，证明：原告因社会保险缴纳不足一年，致使合同目的不能实现，被告催促原告尽快解决，否则要求解除合同另行出卖，原告明确表示不能继续履行，同意被告另行出卖涉案房屋，合同解除。原告远里福：对该证据真实性有异议，且该证据的谈话内容是两被告自称办理手续的时间是2018年1月10日，因当时合同在中介处，致使原告误以为办理手续的时间为2018年1月10日，是原告对该事项的重大误解，根据合同约定，双方办理产权转移手续的时间应为2018年3月10日，宽展期为60日，原告只要在办理产权登记前具备购房资格，既不应当认定其违约，而且买卖合同的原则为诚实守信，双方在能够履行的情况下，被告不能以原告的误解作为解约的理由，该仅为聊天，并非对合同的变更。2、录音光盘及录音文字整理材料各1份，证明：当时原告在买房时不具备购房资格而与两被告签订购房合同，违背了合同第十三条，原告在明知或理应知道自己不具备购房合同的情况下与两被告签订合同是属于原告违约，而不是两被告不想卖涉案房屋，原、被告均确认因原告社会保险缴费中断导致原告不符合青岛市购房条件，导致合同不能继续履行，原告认为中介方存在过错，从录音中可以得知双方均同意解除合同，只是赔偿事宜未达成一致，所以证实合同解除。原告远里福：对该组证据真实性无异议，但认为：1、原告在签订合同前因中介询问已告知中介在青岛工作四年多，因为换工作，中间社保缴纳有过中断，但中介并未告知原告限购政策中关于社保缴纳的要求，对于限购政策原告事先并不知晓，被告及中介均知晓原告的社保缴纳中间有过中断，根据合同约定办理相关手续的最后时间为2018年3月10日，宽展期为60日至2018年5月10日，而根据原告提交的社保缴纳证明可以看出，原告在2018年2月份已经连续缴纳社保满一年，具有了购房资格，原、被告双方完全可以按照合同约定办理房屋买卖的手续，但被告因为自身原因着急卖房，一直在催促原告解决限购资格问题，在原告暂时解决不了提出让被告等等的情况下，且原告提出的让被告等待的时间也是在合同约定的履行期限之前，被告提出等不了。后来原告及中介多次致电被告，被告拒绝接听，原告向被告发出催告函，被告拒收，其行为表明不履行合同义务，因被告的违约行为致使合同目的无法实现，而非原告违约；2、证明原、被告双方一直在协商合同的履行事宜，合同并没有如被告所说在2018年1月2日解除。3、《房产买卖合同》1份，证明：购房合同是房产中介与原告、被告签订的，第十三条明确约定原告在签订合同时已经仔细阅读并了解政府对购房限购的政策规定，并认为原告具有买房资格，因原告不具备购房资格致使合同无法继续履行，原告承担合同约定违约责任，根据合同约定，可以确认因原告不具备买房资格而使涉案合同解除的，违约责任由原告承担，该合同涉及的购房事宜是中介方促成并为双方提供合同版本，收取中介费并在合同中盖章，作为从事房地产经济活动的专业机构，中介机构有义务审查双方的购房资格。原告远里福：对该证据真实性无异议，但认为原告在2018年2月份即合同履行期届满之前，已经具有购房资格，可以按照合同约定履行，不存在违约行为。4、结婚证1份，证明：被告杨建立、被告李雁是夫妻关系。原告远里福：对该证据无异议。经审理查明，一、杨建立与李雁系夫妻关系，于2011年6月16日登记结婚。2017年12月17日，卖方杨建立、李雁（甲方）与买方远里福（乙方）经青岛天润不动产经纪有限公司（以下简称“天润经纪公司”）居间介绍签订《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》（以下简称“《房产买卖合同》”），主要约定乙方购买甲方位于青岛市城阳区华城路180号华城路北小区15号楼1单元502户房屋（权属证号：青房地权市字第××号），建筑面积58.77平方米，成交价为890000元，并约定乙方于签订本合同当天支付给甲方购房定金30000元；乙方于银行贷款审批通过之后，甲乙双方办理所有权转移手续之前支付给甲方购房定金270000元（含定金30000元）；剩余房款620000元乙方用银行贷款方式支付给甲方。其中，合同第六条约定此合同签订后，甲乙任何一方不得反悔或中途毁约，否则属于违约。本协议中涉及到的各种违约，守约方有权选择1、解除合同，适用定金罚则并赔偿损失；若甲方违约，返还乙方购房定金，并按照房屋总价款的20%赔偿乙方损失；若乙方违约，甲方有权没收乙方购房定金，并且要求乙方按照房屋总价款的20%赔偿甲方损失。第七条第1款约定甲乙双方承诺2018年3月10日前到相应房产部门办理所有权转移手续，房产交付条件为甲方收到全部房款三日内。办理所有权转移手续和房产交付方面，甲乙双方任何一方延迟，每天按照￥100元/天赔偿给对方作为补偿金；甲乙任何一方逾期60日以上未履约到房产交易部门办理房产所有权转移手续的，另一方有权选择以对方违约为由解除本合同，并要求违约方应按照本合同第六条规定承担违约责任。第十一条约定违约方应承担诉讼（仲裁）费、律师代理费、保全费等相关费用。第十三条约定乙方已经详细阅读并了解了关于目前政府对房产限购的政策规定，并认为在该政策执行的前提下，乙方依然具有买房资格，因乙方不具有买房资格而使本合同无法履行的，居间费不退，乙方应承担本合同约定的违约责任。原告远里福于签订《房产买卖合同》当日向被告支付购房定金30000元。2017年12月19日，原告远里福向天润经纪公司支付了中介费26700元。二、因原告签订《房产买卖合同》时在青岛市连续缴纳社会保险仅为9个月，不具有青岛市购房资格，远里福与李雁自2017年12月26日开始通过微信沟通远里福购房限购资格问题，远里福于2018年1月2日16:06回复李雁：“今天我如果弄不了，就卖了吧”、“对不起姐耽误了你这么久”。2018年1月3日下午，原告远里福与其姐姐、姐夫、被告李雁与天润经纪公司李哲、郭红霞进行过协商，主要谈话内容为远里福想买涉案房屋，但解决不了购房限购资格问题，双方商量解决方案，李雁的解决方案是解除合同，定金不退，而且要求双倍定金，但远里福不同意该方案。原告远里福申请天润经纪公司焦某出庭作证，焦某庭审中证实：1、原告曾要求天润经纪公司协调过被告返还定金，当时原告提出过三种方案，第一种方案是3月10日前办过户，逾期按每日100元支付逾期违约金；第二种方案是在合同约定的购房款上加个一两万，继续履行；第三种方案是在合同无法履行时原告要求过中介将钱各自退还，互不追究，解除合同。协调的结果是两被告均不同意，除非原告增加首付款，在最初约定27万的基础上增加首付10万元左右，原告因没这么多钱，也不同意。后来因被告无法购置天泰的房屋，并进行了赔偿，所以本案房屋买卖也就不同意退还购房款。中间李雁曾给证人打过电话说同意退还购房款3万元，证人就给原告打电话，但原告在出差，暂时无法回来，又约定了该周日见面退还，但到见面前一两天，李雁又说不同意，具体原因没说；2、天润经纪公司已将评估费及房屋维修基金退还远里福，中介费需诉讼处理完毕后再予处理。三、原告所提交2018年6月8日打印的青岛市职工社会保险参保证明显示原告2016年4月至2016年8月在上海奥维斯市场营销管理有限公司青岛办缴纳社会保险，2017年3月至2018年4月期间在青岛前锦众程人力资源有限公司缴纳社会保险。原告所提交青岛市城阳区不动产登记中心2018年3月23日出具的购房资格查验证明（证明联）证实远里福已具备购房资格。上述事实，有当事人提交的证据、质证笔录及庭审笔录等在卷作证，并经质证，足以认定。本院认为，本案系因青岛市房地产市场调控政策所引发的房屋买卖合同纠纷，原告远里福在2017年12月27日签订《房产买卖合同》时不具备青岛市购房资格，后原告远里福与被告杨建立、被告李雁多次协商均未能就如何继续履行合同达成一致意见，远里福亦作出了解除合同并要求杨建立、李雁返还购房定金的意思表示，并由天润经纪公司焦某等人进行过协调但未果，远里福与杨建立、李雁在履行合同过程中均不存在恶意违约的情形，因房地产调控政策导致合同无法履行而解除房屋买卖合同的，属于不可归责于原、被告的原因而解除房屋买卖合同，被告杨建立、被告李雁应将已收取的购房定金30000元返还给原告远里福，原告远里福要求被告杨建立、被告李雁双倍返还购房定金60000元、赔偿损失178000元及支付律师代理费10000元，本院不予支持。如上所述，反诉原告杨建立、反诉原告李雁要求反诉被告远里福支付违约金178000元，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨建立、被告李雁于本判决生效后十日内返还原告远里福购房定金30000元；二、驳回原告远里福的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨建立、反诉原告李雁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5020元，由原告远里福负担4412.74元，由被告杨建立、被告李雁负担607.26元；反诉受理费1930元，由被告杨建立、被告李雁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  纪仁峰审判员  顾 伟审判员  景艳丽二〇一九年九月二十日法官助理张科书记员曹贝贝