江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0623民初3469号原告:崇川区乾锋房屋中介服务部，住所地南通市崇川区世纪东城32幢101室。经营者：李建波，男，1995年8月20日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：李芳，江苏紫琅律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵建国，江苏紫琅律师事务所律师。被告：袁一杰，男，1997年3月4日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：管爱民，如东县大豫镇法律服务所法律工作者。原告崇川区乾锋房屋中介服务部（以下简称乾锋房屋服务部）与被告袁一杰居间合同纠纷一案，由南通市通州区人民法院于2019年7月3日移送本院，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告乾锋房屋服务部经营者李建波及其委托诉讼代理人邵建国，被告袁一杰的委托诉讼代理人管爱民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乾锋房屋服务部向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金29600元和中介费22200元；2、判令被告退还保证金1000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月21日，原告与被告签订“房屋出售委托协议”，协议约定被告委托原告在2019年3月22日至2019年5月21日期间，独家出售被告名下的通州区湖畔天下7幢501室房屋，并约定此期间只有原告可以受委托出售此房屋，包括被告自己也不得私自出售，中介费为成交价的1.5%。如果被告违约则违约金为委托出售总价款的2%；如果独家代理期限内原告不能找到客户成交，则原告给付被告2000元履约保证金，签订协议当天原告即预先给了被告保证金1000元。协议同时注明：“因个人原因导致委托期限内无法正常交易所有后果由甲方承担。”委托协议签订后，为销售被告的房产，原告支付网站大量端口使用费，积极为被告寻找客户，2019年4月29日，有客户准备购买此房屋，原告就与被告联系，被告却告知原告案涉房产已经卖掉。被告在签约期限内处理案涉房产的行为属严重违约，使得原告的代理行为无法完成，后原告根据协议多次要求被告给付中介费、违约金未果。原告为此依据事实和法律，具状起诉，望判如所请。被告袁一杰辩称：一、原、被告订立的房屋出售委托协议中双方签名虽然属实，但协议存有事后单方填写内容和霸王条款等不法情形，请求法院对该协议的真实性与合法性予以严格审查。原告经营者李建波与被告原系同学关系。被告当时想在通州发展，通过父母筹借资金，购买了案涉房屋，后因在通州区未找到合适工作，加之偿付房贷资金困难等原因，最终决定出售该房产。被告知道原告李建波从事房屋中介服务工作，此前彼此有过多次的人情交往。当被告将准备委托原告联系售房之事告知原告后，原告即约被告于2019年3月21日就房产出售所涉及的有关事宜签署了一份《房产出售委托协议》。需特别向法庭说明的是：该协议除首部的房屋概况和双方的签名系当日所签写外，其他空白处的内容均由原告拿回去后事后一人所填写，且合同原件一直由原告单方掌控，直至2019年6月6日原告才将该协议复印一份并加盖印章后交给被告。该协议的第三条第3款第一项之约定显属霸王条款，没有法律依据。二、被告收取原告履约保证金1000元是事实，因双方之间订立的合同没有实际履行，所以被告同意将该保证金如数退还给原告。上述协议签订时，原告自愿向被告预支现金1000元，以作履约保证金，被告收取该款时向原告出具过收条，同意退还此款。三、原告要求被告支付违约金29600元和中介费22200元缺乏事实根据和法律依据，建议法院驳回原告的这两项诉讼请求。尽管被告单方提前解除了协议，但并不构成违约。首先，协议中委托出售的房屋产权系被告所有，根据《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利”。受托人与委托人订立该协议的目的，在于通过受托人办理委托事务来实现委托人追求的结果。可是，在协议生效后长达一个多月的时间里，原告没有主动向被告汇报业务进展情况，也没有寻找和联系到购房客户。此期间被告的一位亲戚（非原告联系或介绍的客户）闻讯后主动与被告联系并意欲购买此房，几经协商一拍即合，买方先行预付了部分房款，协助被告还清了银行房贷。后双方没有委托第三者于2019年4月30日至当地房地产管理部门办理了房屋产权变更登记手续，购买人于办理产权过户时付清了所有房款（购房总成交款为人民币1207500元）。被告将自己拥有的房地产自行转让给他人的行为合法有效。其次，被告没有主观提前解除协议的恶意。当时双方在签约前曾口头约定的委托期限为1个月，后来原告在协议上填写的是两个月，因协议于2019年6月6日才由原告交给被告，故被告一直认为委托期限依然是当时口头所讲的一个月，为此才出现现在的状况。从原告提供的案外人潘春锋与被告的通话录音中就能看到这方面的内容。再者，从原、被告所订立的协议中看不出被告自行处置自己的房产有涉及违约的情形。协议第三条第3款中明确约定：被告有三种情形之一，均应支付房屋委托出售总价款的2%，作为违约金支付给原告。而被告自行将房产出售给他人并不受上述情形的限制。因为原告没有因该协议的解除而造成直接经济损失，原告也没有在举证期内向法院提供其受到损失的相关证据，所以被告也就没有承担赔偿的义务。被告的行为并不构成违约，所以不应承担违约责任。被告自行出售房产，原告没有尽到协议约定的义务，其现在要求被告支付中介费于法无据也不合情理。根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、原告乾锋房屋中介服务部系个体工商户，经营范围为房屋中介服务；房屋信息咨询；家政服务；文化用品销售。2、2019年3月21日，被告袁一杰作为甲方（委托方）与原告乾锋房屋中介服务部作为乙方（受委托方）签订了《房产出售委托协议》一份,被告袁一杰委托原告乾锋房屋中介服务部销售被告所有的位于江苏省南通市通州区湖畔天下7号楼1单元501室，委托售价1480000元。协议约定:一、委托期限：自2019年3月22日起到2019年5月21日止。在此期间，乙方为甲方的独家委托。二、乙方责任：1.随时依甲方之查询向甲方报告业务情况，尽速寻找购买人，早日完成甲方之委托。2.乙方在销售代理期间免费提供必要的广告宣传，不再另计费。3.为甲方安排客户看房，代理甲方收受定金和协助办理房屋买卖手续。三、甲方责任：1.甲方保证对委托出售之物业有合法处置之权利，并按时配合交房。……3.有下列情形之一，甲方均应支付房屋委托出售总价款的2%，作为违约金支付给乙方。A.在委托期限内或委托期限结束后一年之内，甲方若私下和乙方介绍的客户成交。B.乙方为独家服务机构时，甲方不得同时委托第三者从事与乙方相同的活动。C.甲方隐瞒房产真实情况，由此产生的法律纠纷。四、中介服务佣金：甲乙双方确定中介服务佣金为成交价的1.5%，甲方应在与购买方签订房产买卖合同时向乙方支付佣金。甲方通过乙方服务与购买方签订房产买卖合同后，如非乙方原因导致交易无法完成，不影响甲方支付佣金的义务。……六、违约责任：甲乙双方违反本协议规定及相关法律规定，依法承担违约责任，履行本合同时发生的一切争议，应提交当地人民法院裁决。本协议一式壹份，甲方同意乙方代为保管，经甲乙双方签章后即生效。七、补充协议1.乙方自愿提前支付壹仟元整（小写￥1000元）为保证金，如在委托期内乙方未能卖出甲方房产，此笔保证金自动转为（1）种中资金。（1）如乙方在委托期内，因乙方能力问题未能将甲方房产出售，乙方支付甲方壹仟元整（小写2000元）。注：因甲方个人原因导致委托期内无法正常交易所有后果由甲方承担。甲方由袁一杰签字，乙方由李建波签字。协议签订后，原告乾锋房屋中介服务部给付被告袁一杰1000元保证金，被告袁一杰出具收据一份给原告乾锋房屋中介服务部。庭审中，原告乾锋房屋中介服务部陈述补充协议中“乙方支付甲方壹仟元整（小写2000元）”这个大写的壹仟元系因笔误造成，应当是式仟元整。《房产出售委托协议》正面下方由原告李建波写有“经双方签字后，与原件享受等同效力”，甲方袁一杰签字，2019.6.6，乙方李建波签字，2019.6.6，并加盖原告经营部公章。从协议中约定的本协议一式壹份，甲方同意乙方代为保管，结合6月6日签字的情况，说明被告确实是6月6日才拿到该协议的。3、2019年4月30日，被告袁一杰与案外人季秀秀签订了房地产转让契约，被告袁一杰将其所有的案涉房产湖畔天下7号楼1单元501室以人民币1207500元出售给案外人季秀秀，并于当日办理了房屋所有权变更登记手续。4、庭审中，原告乾锋房屋服务部提供了一份被告袁一杰与潘春锋的通话录音，该录音载明：被告告诉潘春峰案涉房产已经卖掉。被告之所以卖掉房产，是将独家出售协议的时间两个月误认为一个月。原告还提供了一份被告袁一杰与李建波的通话录音，该录音载明：被告告知原告案涉房产已经卖掉，双方协商处理，后双方没有能达成一致意见，原告诉之法院，要求判如所请。本院认为，1、原告乾锋房屋服务部与被告袁一杰签订房产出售委托协议，由居间人原告向委托人被告报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由被告支付报酬，双方就此形成的居间合同关系系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。2、对于被告辩称的协议当时是约定委托期限为一个月，而现在协议中为两个月系原告事后自写的问题，由于当时签订的协议仅为一份保存在原告处，到底是口头约定的一个月还是书面协议中载明的两个月，无法查清，但从被告于2019年6月6日取得协议时签字的有关情况来分析，即使原来口头约定一个月，被告在实际取得协议时应清楚协议中是载明两个月。3、被告袁一杰收取了原告乾锋房屋服务部1000元的保证金，被告袁一杰因个人原因将涉案房屋出卖给了案外人，对于该1000元保证金应当退还给原告乾锋房屋服务部，故对原告要求退款1000元保证金的主张，本院予以支持。4、关于原告主张被告支付违约金及中介费的问题。首先，违约金是在合同出现一方违约的情形下给守约方承担的法律责任，中介费是在合同正常履行的情况下，原告可得到的收入，两者是两个不同性质的问题，原告一并主张，本身就存在对法律的理解偏差。其次，原告认为系独家委托，包括被告本身在内在委托期限内也无权处分房产，又是对法律的错误解读。被告本身作为涉案房产的权利人，在任何时候任何情况下，均享有处分权，原告作为居间人仅是向被告报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，收取报酬。被告袁一杰将涉案房产出售给案外人的行为并不构成违约，故不存在支付违约金的问题。由于居间人的原告没有促成合同成立，也不存在支付中介费（报酬）的问题。故故对于原告要求被告支付违约金及中介费的诉讼请求，本院无法支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。在庭审中，询问过原告为此支出的必要费用是多少，原告表示无法陈述具体金额，同时双方在协议中明确约定，原告在销售代理期间免费提供必要的广告宣传，不再另计费。故也无法考虑原告的相关必要费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告袁一杰于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告崇川区乾锋房屋中介服务部1000元。二、驳回原告崇川区乾锋房屋中介服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取560元，由原告崇川区乾锋房屋中介服务部负担535元，被告袁一杰负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1120元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 王新兵二〇一九年九月九日法官助理 孟良燕书 记 员 陈欣妍