云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3332号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴、王娟，该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王佳吉，女，1988年6月24日出生，汉族，身份证住址：昆明市五华区。原审被告：段岗，男，1988年12月19日出生，汉族，户籍;昆明市嵩明县。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：尊园地产）因与被上诉人王佳吉、原审被告段岗居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初9857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人尊园地产的委托诉讼代理人罗琦琴、王娟，被上诉人王佳吉到庭参加了诉讼。原审被告段岗经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人尊园地产上诉请求：撤销五华区人民法院（2018）云0102民初9857号民事判决，改判被上诉人支付7950元及违约金，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人已经履行了居间义务，订立合同相关情况已经如实告知。合同明确约定了甲方自筹资金赎证的时间，是被上诉人违约导致合同最终没有履行。上诉人已经促成合同成立，收取居间报酬的条件已经成就。合同中也明确我方签署合同前已经提供服务，乙方同意支付佣金，单方违约导致合同不能履行的，由违约方支付佣金损失。原审法院以未签订正式合同为由，否定我方提供的中介服务，混淆了了合同成立和履行的概念。一审法院认定适用法律错误，请求二审法院支持我方诉讼请求。被上诉人王佳吉辩称：我方不存在违约情形，合同期满上诉人没有提供银行流水清单，我方无法履行才找他人出售房屋，我方不可能等对方和购房人准备手续。双方签订的居间合同是无效的，我们是以后才知道夫妻共同财产要共同签字才有效，被上诉人没有履行完合同义务，无权要求报酬。请求二审法院驳回上诉。原审被告段岗未到庭发表答辩意见。一审原告尊园地产向一审法院起诉请求：1、两被告立即向原告共同连带支付人民币7950元；2、两被告立即向原告支付违约金（以7950元为基数，从2017年11月29日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计算至起诉之日为800元）（暂计至起诉之日总计为8750元）；3、两被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年11月3日，被告段岗（购买方、乙方）、被告王佳吉（出售方、甲方方）、原告（经纪方、丙方）签订编号为NO：0053519号《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市厂劳服生活区29幢1单元5层9号房屋，甲方保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局制订的房屋上市标准，甲方出售该房屋亦同时将该房屋已分摊的土地使用面积和土地使用期限转让给乙方，该物业产权状态为有抵押，建筑面积为65.43平方米，成交价格为人民币伍拾叁万整（小写：530000元整）。本合同签订后，若买卖一方要求解除合同，应由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付延迟履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋或成交价20%的违约金承担违约责任。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）7950元。基于丙方签署本合同前已提供之服务，甲方同意向丙方支付佣金人民币7950元整。本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或不能确定违约方时解除），甲乙双方应按协商确定的方式补偿丙方（或甲乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失，（买卖双方违约则共同连带支付）。本合同签订后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。另查明，2013年9月2日，被告王佳吉经昆明市房产管理局核准登记为昆明市厂劳服生活区29幢1单元5层9号房屋的所有权人。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告在为委托人提供居间服务过程中，明知涉案房屋产权状态有抵押，存在权利不确定，在房屋抵押未解除，抵押权人未参予并同意的情况下，仍组织买卖双方签订合同，被告亦明知其房屋在抵押状态，未能评估其自身自筹资金还贷赎证的能力，导致被告及第三人事实上无法履行房屋买卖合同。原告作为专业的房产经纪公司，其在提供居间服务过程中在法律上负有高于一般民事主体的注意义务，应在促成合同签订前核实相关事项并如实报告。可见，原告未按照法律规定或者交易习惯尽到善良注意义务，且刻意忽略与订立合同有关的重要事实，其在本案中提供的居间服务是有瑕疵的。居间报酬的支付以居间人完成居间事务，即促成合同实际履行完毕为前提。原告未促成买卖合同的最终实现，也无证据证明原告从事了签定合同之外的居间活动，故原告要求支付佣金无事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担。一审法院认定事实，经审查与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审双方当事人争议的焦点在于：上诉人要求支付居间报酬的主张能否成立？本院认为，双方当事人对于2017年11月3日曾签订《房屋买卖暨居间合同》事实没有异议，该协议签订后并未最终实际履行。上诉人认为被上诉人未按期赎回房屋构成违约，被上诉人则认为是由于买受人未能提供银行流水致使其对买受人购买能力产生质疑，故而未能最终履行协议。房屋买卖行为对于一般人而言属于大额交易，作为出卖方要求买受人提供银行流水作为付款能力的印证应属合理要求，且协议对此也有明确约定。协议约定佣金支付时间为签订正式购房合同办证之日，但本案各方签订合同后并未签订正式的购房合同及实际履行，且在后续履行过程中发生争执，产生冲突导致报警，由此也可以表明就该合同约定的具体内容，双方存在较大争议，作为提供房屋买卖居间服务的上诉人作为从事房屋中介服务的专业机构，并未能尽到完善的注意义务，提供的服务存在瑕疵。同时，二审中双方当事人均明确表示，此后2018年本案诉争被上诉人所有的房屋已经由上诉人另行卖出。依本案查证事实，也无证据表明上诉人在后续中介服务中对此前争议事实提出其他异议。综合本案事实，上诉人要求支付2017年11月3日所签合同居间报酬的主张，缺乏事实依据，一审法院所做判决适当。综上所述，上诉人尊园地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费币100元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担本判决为终审判决。审判长 周 迅审判员 吴 娴审判员 白 皓二〇一九年九月九日书记员 董欣星