广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初3279号原告:佛山市顺德区筑觉装饰设计有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道文星路17号崇文楼6号、7号。法定代表人：何伟雄，总经理。原告：佛山市罡浩文化娱乐策划管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良德胜路绿轴公园内H座，统一社会信用代码91440606690509743E。法定代表人：何伟雄，总经理。两原告的共同委托诉讼代理人：林培晓,广东兴顺律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：梁倩洁,广东兴顺律师事务所律师。被告：佛山市顺德区城区建设开发中心，住所地广东省佛山市顺德区大良街道德民路区政府行政大楼6楼。法定代表人：梁剑坤。委托诉讼代理人：黄翠茹，广东顺恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽义，广东顺恒律师事务所律师。原告佛山市顺德区筑觉装饰设计有限公司（以下简称筑觉公司）、佛山市罡浩文化娱乐策划管理有限公司（以下简称罡浩公司）与被告佛山市顺德区城区建设开发中心（以下简称城区开发中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年4月11日和2019年9月11日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，两原告的共同委托诉讼代理人林培晓、梁倩洁，被告的委托诉讼代理人黄翠茹到庭参加诉讼。第二次开庭两原告的共同委托诉讼代理人林培晓、梁倩洁，被告的委托诉讼代理人黄泽义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案因双方申请庭外调解、鉴定评估以及原告变更诉请而相应扣除审限原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿损失15970870.94元；2.被告承担诉讼费。事实与理由：原告筑觉公司与被告于2007年7月30日、2009年2月9日分别签订《绿轴建筑物H座租赁合同》、《补充协议》，合同约定被告将位于佛山市顺德区德胜路绿轴公园内的H座建筑物（以下简称H座建筑物）及其配套租给原告筑觉公司使用，建筑面积为808平方米，租期为10年。合同第五条约定因H座建筑物使用权存在异议，致使乙方在本合同项下的权利无法实现或者遭受其他损失，甲方应给予赔偿。合同第十三条约定根据城市发展需要，甲方有权收回建筑物，并根据建筑物及其配套的装修、其他附着物的价值给予相应的补偿。《补充协议》第二条约定乙方可以由具有餐饮经营相关资质的，且法人代表必须为何伟雄的公司经营H座建筑物，并取得工商、消防、卫生等部门合法经营资料后，报甲方备案。原告筑觉公司以何伟雄为法定代表人，成立原告罡浩公司，同时将H座建筑物交由原告罡浩公司承租经营，并投入大量资金进行整固、维修、装修。由于H座建筑物所在的绿轴公园及周边道路不停进行改造和施工，造成原告多个项目未能如期实施，导致严重的经济损失。2016年初，被告电话通知原告需要收回H座建筑物，并就搬迁、赔偿等事项与原告协商。受被告需要收回H座建筑物的预期，导致原告增资计划不敢实施，生意严重下滑。2017年3月，被告起诉要求提前解除合同，被告提前解除租赁合同的违约行为，给原告造成严重的损失。诉讼中两原告变更诉讼请求为：1.被告向两原告赔偿损失2063476.5元（包括建筑物及其配套的装修、其他附着物的价值损失1840173元、看管及维护建筑物的保安工资费用223303.5元）；2.被告承担诉讼费用。被告城区开发中心辩称，两原告的诉讼请求缺乏法律与事实依据，请求驳回原告的诉讼请求，理由：1.被告不存在任何违约行为。租赁合同是由于原告筑觉公司长期拖欠被告租金及水电费而被解除。2017年11月法院已作出一审判决，解除双方间的租赁合同，原告筑觉公司需向被告支付租金及水电费等。2.原告筑觉公司作为企业，其承租后对租赁物进行自主经营，应当自负盈亏，其经营行为与被告无关。3.原告罡浩公司与被告不存在租赁合同关系，原告罡浩公司不是本案的适格主体。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对经双方质证真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：1.原告提供的《关于收回绿轴建筑物H座的复函》及费用明细表原件，属于原告的陈述，本院对其真实性予以采信，但证明内容无其他证据予以佐证，本院不予采信；2.原告提供的网页打印件、佛山市顺德区东部片区管理委员会关于清理新城中轴线改造升级项目范围内建筑物的函复印件，被告城区开发中心虽有异议，但不能举证予以推翻，本院予以采信；3.原告提供的《致佛山市顺德区城区建设开发中心函》复印件、律师函复印件、关于我司遇到的问题及情况复印件、EMS快递单原件及邮件全程跟踪查询单原件，被告城区开发中心虽有异议，但不能举证予以推翻，本院予以采信；4.原告提供的租赁场地的装饰装潢原件、固定资产明细表原件、H座香槟CLUB平面图原件，因对原告的损失，本院已委托有资质的鉴定机构予以评估鉴定，故对该组证据不作为认定事实的证据；5.原告提供的劳动合同书原件、保安身份证复印件、工资明细表原件、电子邮件截图打印件，被告虽有异议，但不能举证予以推翻，本院予以采信。但2017年3月的保安工资9920元属于原告停止经营前的费用，不属于本案损失，本院不予采信；6.广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具的信评报字第（X）19036011123号《资产评估报告》，其评估价值类型及评估基准日标准并未得到被告及法院认同，仅是原告单方主张坚持，本院不予采信，评估费20000元（原告罡浩公司已预交），由两原告负担；7.广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具的信评报字第（X）19036011124号《资产评估报告》，在该报告出具后，双方已协商确认更改评估基准日，故对该报告本院不予采信，评估费20000元（原告罡浩公司已预交），由两原告负担10000元，由被告负担10000元；8.广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具的评Z1907601076号《资产评估报告》，评估价值类型及评估基准日的确定符合案件事实，且双方也均予以确认，本院予以采信，评估费20000元（被告已预交），按双方协议约定由被告负担；本院经审查认定事实如下：2007年7月30日，原告筑觉公司与被告城区开发中心签订《绿轴建筑物H座租赁合同》，约定被告将H座建筑物及其配套（包括周边绿化与水体景观）出租给原告筑觉公司，租赁期限为8年，自双方签订移交确认书之日起计算。根据社会公共利益和城市发展需要，被告有权收回建筑物及其配套使用权并根据建筑物及其配套的装修、其他附着物的价值给予相应的补偿。2009年2月9日，原告筑觉公司与被告签订《补充协议》，协议约定租赁期限变更为自2009年2月10日起至2019年2月9日止。自2012年起，原告筑觉公司应于每年1月25日支付该年度租金。H座建筑物可以由原告筑觉公司承租经营，可以由具有餐饮资质的，且法定代表人必须为何伟雄的公司经营。后，原告筑觉公司与被告签订《绿轴H座移交确认书》，双方确认H座建筑物自2009年2月10日正式移交原告筑觉公司使用，实际租赁面积为808平方米。2016年6月8日，顺德区东部片区管理委员会向被告发函，通知被告新城中轴线改造升级项目将于2016年年底前动工建设，要求被告尽快完成工程范围内的建筑物清理工作，向项目公司移交相关用地。2017年3月9日，城区开发中心向本院起诉筑觉公司及案外人何伟雄、岑健恩、吴青山，案号：（2017）粤0606民初3307号，要求解除H座建筑物租赁合同，并要求筑觉公司与案外人何伟雄、岑健恩、吴青山支付租金、费用及归还租赁物等。后该纠纷以城区开发中心撤诉结案。2019年1月4日，原告筑觉公司与被告签订《绿轴建筑物H、J座协议书》，约定因被告需要提前收回租赁物解除合同，由原告筑觉公司在协议签订1年内，按原租赁合同把截止至2017年3月9日前的，经双方确认的欠款（租金、水电费、利息）697125.6元支付给被告。双方共同委托公证处及广东信德评估公司作为评估鉴定机构，由该评估机构按《评估鉴定清单》内容对租赁物价值进行鉴定，相应的公证费和评估费由被告承担。双方自签订协议之日起2日内，由原告筑觉公司协助被告拆除租赁物及清理现场。2019年7月22日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出《资产评估报告》，认定由两原告出资扩建、装修的H座建筑物及其附属设施、机器设备、花木等在2017年4月15日的市场价值为1840173元。另查，2006年10月27日，被告取得H座建筑物的建设工程规划许可证。2009年6月25日，原告筑觉公司的法定代表人何伟雄与案外人张锦标作为投资人，设立原告罡浩公司。原告罡浩公司的法定代表人是何伟雄，住所地登记为H座建筑物，经营范围是餐饮活动策划咨询管理等。原告罡浩公司成立后，与筑觉公司共同在H座建筑物开展装修、扩建和经营活动。2011年3月30日，原告筑觉公司因逾期未年检被佛山市顺德区市场安全监管局吊销营业执照。庭审中，双方确认自2017年4月开始，H座建筑物所处地段开始围蔽施工，原告罡浩公司停止营业。因双方当时对赔偿数额协商不成，原告筑觉公司自停止经营后，雇佣两名保安看管H座建筑物及其设施，直至2019年1月初交付被告，原告筑觉公司共支付2017年4月至2018年12月保安看管费用213383.5元。诉讼中，两原告向本院出具《情况说明》，确认两原告属于关联公司，因筑觉公司已注销，要求由被告向罡浩公司支付案涉赔偿款。本院认为，原告筑觉公司虽被吊销了营业执照，但其仍未被注销，其诉讼主体资格存在。被告城区开发中心就H座建筑物已取得建设工程规划许可证，原告筑觉公司与被告城区开发中心之间成立房屋租赁合同关系。原告罡浩公司虽然未与被告签订租赁合同，但其与原告筑觉公司是关联企业，双方的投资人、法定代表人均同一。两原告共同对H座建筑物进行装修、扩建和对外经营，原告罡浩公司也是H座建筑物附属装修设施的物权人，其诉讼主体资格适格。根据原告筑觉公司与被告签订的《绿轴建筑物H、J座协议书》，双方的租赁合同关系已经协议解除，租赁物已于2019年1月初交付被告。被告作为出租方，应向两原告赔偿因合同解除、租赁物提前收回产生的损失。对于建筑物及其配套装修、附着物损失，双方同意由广东信德评估公司进行评估鉴定。现评估机构以2017年4月15日为评估基准日，认定H座建筑物的附属设施、机器设备、花木等的市场价值为1840173元。被告应按该价格向两原告赔偿。对于看管及维护费用。因案涉租赁物被围蔽施工后，双方因对损失赔偿数额协商不成，没有及时办理租赁物的交付，租赁物直至2019年1月初才交付被告。在此期间，原告因雇佣保安看管租赁物及设施物资支出的费用，是维护自身权益的必要支出。但由于该费用是因双方协商不成产生，双方均有责任，故应由双方共同承担，即被告应承担106691.75元（213383.5元×50%）。因两原告属于关联企业，且原告筑觉公司已经注销，从方便执行，减少诉累的角度，两原告主张由被告向原告罡浩公司支付赔偿款合理，被告应向原告罡浩公司支付赔偿款1946864.75元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区城区建设开发中心应在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告佛山市罡浩文化娱乐策划管理有限公司赔偿损失1946864.75元；二、驳回原告佛山市顺德区筑觉装饰设计有限公司、佛山市罡浩文化娱乐策划管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费117625.22元（两原告已预交），由原告佛山市罡浩文化娱乐策划管理有限公司负担58812.61元、由被告佛山市顺德区城区建设开发中心负担58812.61元。评估鉴定费合计60000元（原告佛山市罡浩文化娱乐策划管理有限公司已预交40000元，被告已预交20000元）由原告佛山市罡浩文化娱乐策划管理有限公司负担30000元，由被告佛山市顺德区城区建设开发中心负担30000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨 虹人民陪审员  冯凯妮人民陪审员  徐碧君二〇一九年九月二十九日书 记 员  胡嘉琪