广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初3663号 原告：谢某2，男，汉族，1977年9月25日出生，住广西平果县。 原告：谢某1，男，汉族，2007年11月24日出生，住广西平果县。 法定代理人：谢某2，本案原告之一。 法定代理人：张某，女，1975年10月19日出生，汉族，住广西平果县。 两原告共同委托诉讼代理人：简琳静，广西桂三力律师事务所律师。 被告：南宁华南城有限公司，住南宁市江**沙井大道**南宁华南城**物流区**广场****。统一社会信用代码914501006927921673。 法定代表人：梁丽仪，董事长。 被告：深圳第一亚太物业管理有限公司南宁分公司，，住南宁市江**沙井大道**统一社会信用代码91450100561559680J。 负责人：张文鸿，董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：方志勇，广西桂玺律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：梁弘茜，广西桂玺律师事务所实习律师。 原告谢某2、谢某1诉被告南宁华南城有限公司（以下简称华南城公司）、深圳第一亚太物业管理有限公司南宁分公司（以下简称亚太物业公司南宁分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理，原告谢某2、谢某1的共同委托诉讼代理人简琳静，被告华南城公司、亚太物业公司南宁分公司的共同委托诉讼代理人方志勇、梁弘茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢某2、谢某1向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告南宁华南城有限公司于2013年5月7日签订的关于南宁市沙井大道56号南宁华南城一期物流区房屋的《存量房买卖合同》于2016年3月2日解除；2.请求法院确认原告与被告深圳第一亚太物业管理有限公司南宁分公司于2013年5月7日签订的关于南宁市沙井大道56号南宁华南城一期物流区房屋的《经营保证金协议书》于2016年3月2日解除；3.请求法院判决被告南宁华南城有限公司退还购房款536480元、公共维修基金等费用4489.54元、契税及印花税32527.6元、代收房产登记费610元；4.请求法院判令被告深圳第一亚太物业管理有限公司南宁分公司退还原告经营保证金56131元；5.请求判决被告南宁华南城有限公司支付占用原告款项期间的利息95960.23元（①华南城以574107.14为基数，2016年3月2日暂计算至2019年5月15日，按照银行同期贷款利率计算为87413.71元；②被告亚太公司以56131为基数，2016年3月2号暂计算至2019年5月15日，按照银行同期贷款利率计算为8546.52元；2019年5月15日至本案生效判决之日的利息按照上述方法另行计算）共计726198.37元，暂计726198.37元；6.本案的诉讼费用由两被告承担。原告当庭变更第一项诉请为：请求法院确认原告与被告南宁华南城有限公司于2013年5月7日签订的关于南宁市沙井大道56号南宁华南城一期物流区房屋的《存量房买卖合同》、《补充协议》于2016年3月2日解除。事实和理由：原告与被告南宁华南城有限公司于2013年5月7曰签订的关于南宁市沙丼大道56号南宁华南城一期物流区2号广场A栋一层1DO34号房屋的《存量房买卖合同》，合同签订后，原告向被告南宁华南城有限公司交纳了购房款536480元、公共维修基金等费用4489.54元、契税及印花税32527.6元、代收房产登记费610元。余款双方约定付款方式为按揭贷款付款，原告依照被告南宁华南城有限公司要求提供了相关材料，但因为被告南宁华南城有限公司所售房屋所在土地用途为仓储用地，办理按揭的银行均认为被告南宁华南城有限公司的房屋作为商铺出售，改变了土地用途，存在政策性风险，拒绝为客户办理房屋按揭贷款。不能按时付款的原因不是因为原告的违约造成的，而是因为被告南宁华南城有限公司提供的房屋土地存在政策性风险，应该由被告南宁华南城有限公司承担相关法律责任。2016年3月2日被告南宁华南城有限公司向原告发送解除合同通知书。原告同意双方于2016年3月2日解除双方签订的《存量房买卖合同》及其补充协议。现双方的合同目的已经无法达到，请求法院确认双方签订的《存量房买卖合同》于2016年3月2日解除，被告南宁华南城有限公司向原告返还申请人已支付购房款及各种款项。自合同解除之日起，被告南宁华南城有限公司应返还相关款项，但被告南宁华南城有限公司并未履行相关退款义务，故应承担自解除合同之曰起给申请人造成的利息损失，该损失的计算方法为：2016年3月2日至2019年5月15日，以574107.14元为基数，按照银行同期贷款利率计算，共计87413.71元。2019年5月15曰至本案生效判决之日的利息按照上述方法另行计算。原告与被告深圳第一亚太物业管理有限公司南宁分公司于2013年5月7日签订的关于涉诉房屋的《经营保证金协议书》，原告向被告深圳第一亚太物业管理有限公司南宁分公司交纳了经营保证金56131元，因原告与被告南宁华南城有限公司的《存量房买卖合同》已经解除，因此，原与被告深圳第一亚太物业管理有限公司南宁分公司已经没有履行《经营保证金协议书》的基础，原告要求解除双方签订的《经营保证金协议书》，被告深圳第一亚太物业管理有限公司南宁分公司应向原告退还已缴纳的保证金56131元及利息损失，该损失的计算方法为：2016年3月2日暂计算至2019年5月15日，以56131为基数，按照银行同期贷款利率计算为8546.52元，2019年5月15日至本案生效判决之日的利息按照上述方法另行计算。 被告华南城公司辩称：认可双方存在《存量房买卖合同》、《补充协议》，同意合同解除日期，合同解除系由于原告违约，根据合同约定，原告所交房款作为违约金进行罚没，公共维修金及代收房产登记费予以退还，印花税、契税已经交税局，原告要退的只能去税务局退，不同意支付资金占用期间的利息。 被告亚太物业公司南宁分公司辩称：同意退还保证金，不同意支付占用的利息，同意合同解除日期。 根据原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为：1.原告与被告签订的存量房买卖合同、补充协议、经营保证协议书效力如何？2.原告的诉请是否合法有据？ 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月7日，原告作为乙方，与作为甲方的被告华南城公司签订《存量房买卖合同》，主要约定：甲方将南宁市沙井大道56号南宁华南城一期物流区的房屋（面积47.73㎡）出售给乙方，房屋的成交价格为1066480元；乙方以银行按揭贷款的方式支付房款，支付房款的期限为合同签订之日将不少于房屋总价款50%的房款支付给甲方，同时乙方须于合同签订之日起7日内将按揭贷款所需的全部材料提交给甲方指定的银行，如乙方无法获得银行贷款或银行的贷款金额少于乙方申请的，乙方须在合同签订之日起60日内补齐全款给甲方；如乙方中途悔约，则不得向甲方索还定金，如甲方中途悔约，则应自悔约之日起180日内将定金退还乙方，另支付相当于定金数额的违约金；购买房屋办理过户手续所需缴纳的税费由双方根据政府政策规定各自承担，或由双方另行约定。 同日，原告作为乙方，与作为甲方的被告华南城公司签订一份《存量房买卖合同补充协议》，主要约定：甲方将南宁市沙井大道56号南宁华南城一期物流区的房屋（面积47.73㎡）出售给乙方，甲方以出让方式获得该房屋所在地块的土地使用权，其中2号物流广场的规划用途为仓储用地，土地使用年限自2010年5月25日至2060年5月24日；房屋单价为22344.02元／㎡，成交总价为1066480元；乙方选择银行按揭贷款的方式支付房款，于本协议签订时向甲方支付不低于该房屋总价款的50%的首期款，即536480元，并向甲方指定的银行办理按揭贷款，拟贷款金额为530000元；乙方须于本协议签订之日起7日内将按揭贷款所需的全部材料提交给银行，否则由此引发的全部责任由乙方承担，如乙方无法获得银行贷款或银行的贷款金额少于乙方申请的金额，乙方须在本协议签订之日起60日内补齐全款给甲方，否则须按本协议第7.2条的约定承担违约责任，不论乙方因任何理由未获得申请金额的贷款，甲方无需为此承担任何责任；甲方在收到乙方全部房款之日起60个工作日内为乙方申请办理房屋所有权证，并于收到全部房款之日起180个工作日内将房屋交付给乙方；甲方已根据国家及地方有关物业管理的规定聘请深圳第一亚太物业管理有限公司南宁分公司负责，如乙方完全履行本协议约定义务，甲方协调物业服务公司给予乙方一定的物业管理费优惠；乙方充分了解并清楚该房屋的土地性质及规划用途，并承诺购买该房屋仅用于经营五金机电；乙方自签订本协议之日起60日内未付清房款的，以欠付款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率上浮10%的标准按日向甲方支付自迟延付款之日起至实际付清之日止的违约金，甲方有权随时单方解除《存量房买卖合同》及本协议，并有权以违约金名义不返还乙方已支付的房款，若乙方支付的违约金尚不足以抵付甲方损失，乙方还须赔偿因此给甲方造成的一切损失及所发生的一切费用和开支（包括一切法律费用），甲方有权把该等损失和费用当作债务向乙方追索；无论乙方因何理由未按《存量房买卖合同》及本协议约定的时间付清房款，甲方除有权按上述约定处理外，还有权拒绝在《存量房买卖合同》及本协议约定的相应时间为乙方办理《房屋所有权证》和交付该房屋。 同日，原告作为乙方，与作为甲方的被告亚太物业公司南宁分公司签订一份《经营保证金协议》，主要约定：甲方根据华南城公司的选聘，对南宁华南城物流广场进行物业运营管理；乙方向华南城公司购买位于南宁市沙井大道56号南宁华南城一期物流区的房屋（面积47.73㎡）；乙方同意向甲方交纳经营保证金56131元；在乙方遵守甲方统一业态规划、开业时间，且持续经营3年以上的前提下，甲方同意将经营保证金一次性无息退还给乙方。 上述《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》及《经营保证金协议》签订后，原告于2013年3月28日向被告华南城公司支付了首期购房款436480元、定金100000元、公共维修基金、房屋转让手续费、配图费、工本费等4489.54元、代收税费32527.6元及房产登记费610元，并向被告亚太物业公司南宁分公司支付物业服务保证金56131元。 2015年11月3日，被告华南城公司向原告寄出《按揭转一次性付款催告函》一份，主要内容为“谢某2、谢某1：……目前因贵方自身原因无法获得银行贷款，但贵方却未能按照双方的约定于合同签订之日起60日内将剩余房款补齐给我司。请贵方务必于2015年11月10日之前一次性向我司支付剩余购房款。否则，我司认为贵方已放弃房屋和已付款，将另行处理该房屋，由此产生的损失及违约、赔偿违约责任由贵方承担”。 2016年3月2日，被告华南城公司向原告寄出《关于解除合同的通知函》一份，主要内容为“谢某2、谢某1：因贵方至今既未履行支付剩余购房款的义务，亦未与我司进行沟通与联系。贵方拒不履行合同义务的行为给我司造成了重大损失，根据双方签订的《存量房买卖合同补充协议》第7.2.2条‘乙方自签订本协议之日起60日内未付清房款的，除需承担违约责任之外，甲方有权随时单方解除原合同及本协议’之约定，现我司决定于2016年3月1日依法单方面解除双方签订的《存量房买卖合同》及相关补充协议并收回房屋另行处置。请贵方在接到本通知函之日起七日内前来办理相关手续，以免延误带来损失！” 另查明，截止2016年3月2日被告华南城公司向原告寄出《解除合同通知函》止，原告仍未向被告华南城公司支付剩余购房款。 又查明，2013年5月21日，被告华南城公司向南宁市江南区地方税务局交纳2013年5月1日-5月15日代收代缴的契税、印花税共计395064.72元，其中代缴二号专业市场A栋契税173163.48元，印花税2886.2元。被告华南城公司提交的2号广场5月1日-5月15日代缴契税、印花税明细表显示2号1D034号谢某2、谢某1契税为31994.4元、印花税为533.2元，合计32527.6元。 庭审中，原告与被告华南城公司一致确认双方于2013年5月7日签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》已于2016年3月2日解除。 本院认为：关于《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》的效力及原告诉请确认《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》已解除问题。依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告华南城公司签订《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》时，合同当事人均有缔约能力，合同是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗的，故双方签订的《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》属合法有效之合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据原告与被告华南城公司签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》的约定，如原告无法获得银行贷款或银行贷款金额少于原告申请金额的，原告应在合同及补充协议签订之日起60日内补齐全款给被告华南城公司，如原告未在补充协议签订之日起60日内付清房款，被告华南城公司有权随时解除双方签订的合同及补充协议。现因原告未能在合同及补充协议签订之日起60日内付清房款，被告华南城公司已于2015年11月3日发函催告原告，此后又于2016年3月2日向原告发出《关于解除合同的通知函》通知原告解除双方签订的合同及补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，被告华南城公司单方解除合同的行为有事实和法律依据，原告也认可合同及补充协议已于2015年3月12日解除，故本院对《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》已于2016年3月2日解除予以确认。 关于原告是否违约导致《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》解除及原告诉请返还购房首期款、购房定金、代收税金问题。根据原告与被告华南城公司在《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》中的约定，原告在未获得银行贷款时，应在合同及补充协议签订之日起60日内补齐全款给被告华南城公司，否则构成违约，被告华南城公司有权解除合同并有权要求原告承担违约责任。现原告在未获得银行贷款后未能在合同及补充协议签订之日起60日内付清房款，已构成违约，应根据合同及补充协议的约定承担违约责任。对于原告主张因国家的限购政策及案涉房屋的土地性质和用途存在重大政策风险而致使其不能获得银行贷款，导致合同无法履行系不可归责于双方当事人的事由造成，其并未违约的抗辩，本院认为，原告并未提供证据证明其未获得银行贷款系因国家的限购政策及案件涉及房屋的土地性质和用途所致，即便原告关于未获得银行贷款的原因属实，也不足以证明其未违约，因为原告在缔约时已清楚案涉房屋的土地性质和用途，其应当预见到仓储用途的土地上的房屋可能面临的商业风险，而国家的限购政策是一个从限贷到限购逐步加强和完善的过程，当事人在签订购房合同时对可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍应当有一定程度的预见和判断，并不属于不可归责于当事人的不可预见、不能避免且不能克服的客观事由，原告在未获得银行贷款的情况下，未按照约定在签订合同及补充协议之日起60日内向被告华南城公司补齐购房全款，现其并未按约向被告华南城公司补齐购房款，已构成违约，应承担违约责任，故对原告的抗辩，本院不予采信。 根据《存量房买卖合同》第五条“违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。……”及《存量房买卖合同补充协议》第7.2条“乙方未按时足额付清房款的，须按以下约定向甲方承担违约责任：第7.2.1条乙方的违约金，以欠付款项为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮10%的标准按日计算，自迟延付款之日起至实际付清之日止。第7.2.2条乙方自签订本协议之日起60日内未付清房款的，除须按上述第7.2.1条约定承担违约责任外，甲方有权随时单方面解除原合同及本协议。甲方解除原合同及本协议时以书面形式通知乙方，并有权以违约金名义不返还乙方已支付的房款。若乙方支付的违约金尚不足以抵付甲方损失的，乙方须赔偿因此给甲方造成的一切损失及所产生的一切费用和开支（包括一切法律费用）。甲方有权把该等损失和费用当作债务向乙方追索。”的约定，被告华南城公司有权要求原告承担违约责任。现原告要求返还购房首期款536480元（含定金100000元），被告华南城公司主张原告所交房款作为违约金不予退还，原告则主张被告华南城公司主张的违约金过高，要求予以调整，本院认为，被告华南城公司要求原告支付违约金的主张有合同和法律依据，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告主张的违约金过高，原告可以请求调整，被告华南城公司亦同意按照购房总价款的20%收取违约金。对于违约金如何调整的问题，本院综合考量原告与被告华南城公司在合同中约定了三种承担违约金的责任方式，第一种方式为《存量房买卖合同》第五条“违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。……”被告华南城公司未选择按此约定条款主张没收定金；第二种方式为《存量房买卖合同补充协议》第7.2.1条“乙方的违约金，以欠付款项为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮10%的标准按日计算，自迟延付款之日起至实际付清之日止。”从该条款的约定来看，该条款适用于合同未解除的情况下，原告付清购房款继续履行合同时应承担的逾期付款违约责任，而《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》已确定被解除，该约定条款不符合本案实际情况，不应适用此条款确定原告的违约责任；第三种方式为《存量房买卖合同补充协议》第7.2.2条“乙方自签订本协议之日起60日内未付清房款的，除须按上述第7.2.1条约定承担违约责任外，甲方有权随时单方面解除原合同及本协议。甲方解除原合同及本协议时以书面形式通知乙方，并有权以违约金名义不返还乙方已支付的房款。若乙方支付的违约金尚不足以抵付甲方损失的，乙方须赔偿因此给甲方造成的一切损失及所产生的一切费用和开支（包括一切法律费用）。甲方有权把该等损失和费用当作债务向乙方追索。”从该约定条款来看，该约定适用于合同已解除的情形，而本案中原告与被告华南城公司均确认《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》已经解除，本院对此已予以确认，因此应适用此条款来确定原告的违约责任。本案的实际案情是在《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》已被解除的情况下，应考虑合同被解除导致被告华南城公司的损失。原告与被告华南城公司之间系商品房买卖合同关系，被告华南城的核心利益为出售房屋获取利润，现因原告违约导致合同被解除，被告华南城公司通过本次交易获取利润的权利已丧失，因此被告华南城公司的损失应参考其出售房屋可获取的利润作为违约金标准，综合考虑被告华南城公司取得建设房屋的土地使用权较早、建设成本较低及房地产行业通常的利润情况，并根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院认为被告华南城公司主张按照购房总价款的20%收取违约金符合情理，则原告应承担的违约金为1066480元×20%=213296元。故原告已支付的购房首期款536480元，在抵扣以上违约金213296元后剩余323184元，应由被告华南城公司返还给原告。对于原告要求被告华南城公司返还公共维修基金等费用4489.54元及代收房产登记费610元，被告同意退还，本院予以确认，对于原告要求被告华南城公司返还代收税费32527.6元，因已由被告华南城公司代原告向税务部门缴纳，并非被告华南城公司收取原告的费用，该32527.6元应由原告至税务部门办理退费，被告华南城公司负有协助义务。 关于《经营保证金协议》的效力、原告诉请《经营保证金协议》解除及退还经营保证金问题：依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告亚太物业公司南宁分公司签订《经营保证金协议》时，合同当事人均有缔约能力，合同是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗的，故双方签订的《经营保证金协议》属合法有效之合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告在无法获得银行贷款后，未在约定的期限内向被告华南城公司补齐购房全款，被告华南城公司因此单方解除《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》。《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》解除后，《经营保证金协议》继续存在及履行的基础已丧失，合同的目的已不能实现，现原告请求《经营保证金协议》于2016年3月2日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。《经营保证金协议》解除后，因被告华南城公司未向原告交付案涉房屋，协议约定的经营管理服务也未实际发生，被告亚太物业公司南宁分公司应将收取的经营保证金56131元返还原告。 对于原告主张的资金占用利息，因原告在未取得银行按揭贷款后未按合同约定时间向被告华南城公司补齐购房全款，基于原告的违约行为导致合同无法履行，对于原告要求两被告支付已付房款、经营保证金等资金占用利息，依法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、确认原告谢某2、谢某1与被告南宁华南城有限公司于2013年5月7日签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》已于2016年3月2日解除； 二、被告南宁华南城有限公司向原告谢某2、谢某1返还购房首期款323184元、公共维修基金等费用4489.54元、房产登记费610元； 三、确认原告谢某2、谢某1与被告深圳第一亚太物业管理有限公司南宁分公司于2013年5月7日签订的《经营保证金协议》已于2016年3月2日解除； 四、被告深圳第一亚太物业管理有限公司南宁分公司向原告谢某2、谢某1返还经营保证金56131元； 五、驳回原告谢某2、谢某1的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费11062元，由原告谢某2、谢某1负担5206元，被告南宁华南城有限公司负担5001元，被告深圳第一亚太物业管理有限公司南宁分公司负担855元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李姗姗 人民陪审员  刘吉兴 人民陪审员  陈红娟 二〇一九年九月十六日 书 记 员  覃兰渊 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。