贵州省湄潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0328民初2539号 原告：遵义京熙联合物业服务有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区遵南社区华城都汇物业办1-3楼。统一社会信用代码：91520321314244075Y。 法定代表人：王毅，总经理。 委托诉讼代理人：王彬旭，公司经理。 委托诉讼代理人：王怡，贵州祥景律师事务所律师。 被告：湄潭金华房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道茶海路。统一社会信用代码：91520328073888821F。 法定代表人：任明军，公司董事长。 委托诉讼代理人：曾继成，公司总经理。 委托诉讼代理人：李剑晨，贵州若竹律师事务所律师。 原告遵义京熙联合物业服务有限公司（以下简称“京熙物业公司”）与被告湄潭金华房地产开发有限公司（以下简称“金华房开公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京熙物业公司的委托诉讼代理人王彬旭、王怡，被告金华房开公司的委托诉讼代理人曾继成、李剑晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告京熙物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告欠款693505元和2015年12月18日至2017年5月31日发生的空置物业费621378元，合计1314883元；并以1314883元为基数支付从起诉之日起至付清之日止的利息（利率按中国人民银行同期逾期贷款利息的标准计算）；二、确认原、被告于2015年11月25日签订的《湄潭县金华世家小区前期物业委托管理合同》中第七条第5项条款无效；三、判令被告支付原告损失22751元；四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年11月25日，原、被告签订《湄潭县金华世家小区前期物业委托管理合同》，合同约定被告将湄潭县塔坪路的金华世家小区前期物业管理服务相关事宜委托给原告管理。合同签订后，2015年12月18日原告按约进驻小区进行物业管理服务，并与各业主签订了《物业管理协议》《金华世家小区装饰装修管理服务协议》，在上述协议中约定了业主需向原告缴纳保证金、物业管理费等费用。因被告迟延向业主交房需向业主支付迟延交房的赔偿金，原、被告协商后，部分业主的管理费、保证金和垃圾清运费由被告代为支付，抵扣被告应支付给业主的赔偿金，原告在未收取部分业主上述费用的情况下向业主出具了相应的收据，2017年4月7日双方对抵扣业主部分的费用进行了结算，被告尚欠原告693505元。2018年金华世家部分业主陆续向法院起诉原告，要求原告返还保证金，法院认定原告虽未实际收取保证金，但基于与被告已达成协议的情形下，判令原告返还各业主保证金。针对诉讼，原告自入驻管理金华世家楼盘物业管理后，在未收取相关物业费、保证金等费用的情形下，自己垫资聘请工作人员，支出物业服务必要开支，导致原告亏损严重，无力再返还上述业主的保证金，原告积极应诉领取材料、开庭，后公司账户被冻结，原告的经济损失，名誉造成了极大的影响。另根据双方签订的《湄潭县金华世家小区前期物业委托管理合同》第七条第5项约定：原告进驻之日被告每月补贴原告2万元，补贴期间为4个月，共8万元（该8万元包含在双方已结算的693505元内），但根据《贵州省物业管理条例》的相关规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳，被告尚欠原告物业服务费未支付。原告曾多次催促被告支付拖欠的款项，但被告拒不支付，为维护原告的合法权益，特诉来贵院，请判决支持原告的诉讼请求。 被告金华房开公司辩称，本案为物业服务合同纠纷，原告为业主提供的服务，不是为被告提供的服务，被告并未与原告结算相关物业费，该物业费的支付主体并非是被告，而应该是原告向业主收取的费用；原告起诉要求确认协议条款无效，根据合同法规定，均不属于法律规定合同无效的情形，双方签订的物业费补助条款每月补助2万元共8万元，之后原告自负盈亏，是双方真实意思表示，原告请求该条款无效于法无据。装修保证金是原告向业主收取的，应当由原告退还给业主。综上，原告的请求无事实及法律依据，请依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年11月25日，原告京熙物业公司（乙方）与被告金华房开公司（成立日期为2013年8月1日，合同甲方）签订《湄潭县金华世家小区前期物业委托管理合同》，合同显示被告金华房开公司将湄潭县金华世家小区前期物业委托原告京熙物业公司进行管理，合同期限为一年（2015年12月18日至2016年12月17日），在合同第七条第5项管理服务费收取方式约定为“经甲乙双方协商，乙方进驻之日甲方每月支付20000元补助，支付至4个月后，乙方自负盈亏，甲方不再补助”，合同还对物业基本情况、管理服务费用、违约责任等进行了约定，合同尾部双方签字并加盖公司印章。前述证据及认定事实，双方均不持异议，本院予以确认。 原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：（一）《2016年1月1日至8月31日欠条统计》、被告出具给金华世家部分业主的13张《欠条（刘蔼文、吴开伦等）》复印件及被告支付赔偿款及垃圾清运费的4张《领据（领条）》复印件，拟证明原、被告已经达成口头协议，内容为因被告欠部分业主逾期交房赔偿款，对该部分业主应向原告交纳的物管费、保证金和垃圾清运费由被告代为支付，用于抵扣被告应支付给业主的赔偿金，经结算，被告欠付原告693505元；（二）湄潭县人民法院制作的（2018）黔0328民初2087、2096、2097、2098、2099、2100、2106、2107、2145、2146、2147、2148、2150、2151、2187号共15份民事判决书和《2017年6月至2019年5月京熙联合物业因湄潭金华房开拒绝支付欠款造成的损失明细》，拟证明原告提供物业服务终止的时间为2017年5月31日，案外人吴开伦、刘蔼文等金华世家小区业主因被告以赔偿金抵扣物业费、垃圾清运费和保证金为由起诉至法院，要求原告退还保证金，后法院判令原告退还了案外人吴开伦、刘蔼文等保证金共30000元（每案2000元）的事实；因被告拖欠原告欠款造成原告承担被执行人、诉讼费、执行费及车旅费等损失22751元；（三）《空置房物业费明细表》打印件、68份《业主验房验收表》复印件、《移交入户清单》复印件、《证明》复印件，拟证明2015年12月18日至2017年5月31日金华世家小区空置房源信息、拟证明68户空置房计算的截止时间为交房验收时间，被告欠原告空置物业费621378元的事实。被告对原告提交的第（一）组欠条统计不认可，认为该份证据中没有明确债权人、债务人主体，也没有被告公司相关人员签字确认，该枚印章也不是被告公司的印章，并向本院申请印章真伪鉴定；对领条（领据）认可；原告未提供欠条原件不认可；对第（二）组证据材料民事判决书真实性认可，但认为原告返还的案外人吴开伦、刘蔼文等金华世家小区业主的保证金不是被告收取的，被告没有返还义务，且本案是物业服务合同纠纷，不是追偿权纠纷，原告不能在本案中主张，损失明细系原告自行统计其参加诉讼的费用，是原告的义务，不应当由被告承担；第（三）组证据《空置房物业费明细表》系原告自行打印制作，欠费的主体应该是业主而非被告，其余材料均系复印件真实性无法核实，对该组证据材料均不认可。 经查，原告提交的第（一）组欠条统计系被告公司当时的会计冯静萍出具，冯静萍到庭证实：该欠条统计系其打印制作并书写，依据原告提供由被告出具给金华世家业主的欠条叠加金额945249元、《湄潭县金华世家小区前期物业委托管理合同》中显示的物业费补助金额（80000元）得出的应付金额1025249元，根据被告已经支付的客户赔偿款及垃圾处理费等四笔费用得出的已付金额331740元，欠款金额693505元系应付金额1025249元减除已付金额331740元得出；在《领据（领条）》中显示“由公司垫付今后在物管公司扣除”的字样；审理中，被告否认加盖在欠条统计中的印章非公司财务专用印章并申请印章鉴定，但经未在本院指定的期限内提供印章备案登记印模等可供鉴定的证据材料，且被告审理中陈述该公司财务专用章在公司成立后未进行过变更，但在后期质证过程中，被告提供2014年12月18日的《湄潭报》一份，证明被告公司在成立后于2014年12月16日刊登了公司财务专用章遗失的启示；原告提供的第（一）组证据材料欠条统计系被告方工作人员统计后出具，且加盖了被告公司财务专用章，该份证据符合证据的真实性、合法性、关联性特征；《领据（领条）》被告不持异议；被告出具给案外人刘蔼文、吴开伦等欠条虽为复印件，但系被告公司出具，且在被告当时的会计冯静萍出具欠条统计时进行过核实，其金额及债权人等能够确定，在欠条中显示了迟延交房赔偿款的总金额、接房时所有物业费用的金额及余违约金的金额，该组证据能够证明违约金抵扣物管费得出违约金余额的内容，对该组证据本院予以采信。原告提交的第（二）组证据材料中15份民事判决书，系本院审理后依法作出的判决，其内容中显示：原告在金华世家物业服务的截止日期为2017年5月31日，因被告未在约定时间内向金华世家小区业主案外人王明会、刘蔼文等交房，遂与原告公司协商，其迟延交房产生的部分赔偿款抵扣业主的装修保证金，原告在未收取业主装修保证金的情况下向业主出具《收款收据》，后本院依据原、被告之间的协议，判决原告退还业主装修保证金，该15份判决书中认定的前述内容与本案具有一定的关联性，本院予以采信。对原告提交的其余证据，部分系原告自行制作的打印件或无法证明其证据来源的复印件，本院不予采信。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照双方约定全面的履行合同义务。本案中，原、被告签订《湄潭县金华世家小区前期物业委托管理合同》系双方真实意思表示，合同内容及条款不存在违法律禁止性规定的情形，应为有效，原告主张该合同第七条第5项条款无效无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告有无向被告主张物管费的权利问题，根据被告向原告出具的《2016年1月1日至8月31日欠条统计》金额及《领据（领条）》和《欠条》中载明的内容，结合本院生效判决关于原、被告曾达成协议的认定，本院认为对于原告应向部分业主收取物管费的请求权，因原、被告及业主三方的协议，被告应支付给业主的迟延交房赔偿金抵扣了业主应向原告交纳的物管费，即：原告在金华世家小区物业服务期间（2015年12月18日至2017年5月31日）应向原告交纳物管费的主体，已经由金华世家业主转移为本案被告，该物管费债务转移的基础系原告与金华世家业主之间存在物业服务合同关系，故原告基于物业服务合同关系在本案中要求被告支付欠款693505元，符合法律规定，本院予以支持；因原告未提供证据证明欠款给付期限及是否承担违约责任等相关内容，故对原告主张被告支付该部分利息的诉讼请求，本院不予支持。因《2016年1月1日至8月31日欠条统计》系被告公司会计出具，其结算统计应付、已付、欠款的行为属于职务行为，法律后果应当由被告公司承担，且冯静萍在出具前述欠条统计时所依据的相关领据或者欠条等材料系被告公司出具，真实性不可否认；被告抗辩印章不是公司的财务专用章并申请鉴定，但其未能在规定时间内提供备案印章印模等证据材料供本院委托鉴定，该行为视为对印章鉴定申请的撤回，其不利后果应由被告自行承担；且被告陈述印章是否变更的内容前后不一致，故对被告抗辩欠条统计不属实，不应当支付原告欠款693505元的意见不予采信。被告抗辩原告主张的空置房屋物管费621378元及其计算的损失22751元，因原告提交的证据材料系原告自行打印或者复印件，该部分请求不应当支持的抗辩意见，本院认为，原告未提供充分的证据证明该部分主张，其已经提供的证据因其真实性及来源无法核实不能达到原告的证明目的，故对被告的该抗辩意见本院予以采信，对原告的该部分诉讼请求，因其举证不能本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告湄潭金华房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内一次性支付原告遵义京熙联合物业服务有限公司欠款693505元； 二、驳回原告遵义京熙联合物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14416元，依法减半收取7208元，由原告遵义京熙联合物业服务有限公司负担3475元，由被告湄潭金华房地产开发有限公司负担3733元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  何德云 二〇一九年九月十六日 法官助理张静 书记员王涛涛