四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终2637号 上诉人（一审被告）：彭永锋，男，汉族，1986年6月19日出生，住福建省罗源县。 委托诉讼代理人：顾小兵，北京京师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丹丹，北京京师（成都）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：绵阳百盟投资有限公司，住所地：四川省绵阳高新区普明北路西段168号。 法定代表人：俞业文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵宏斌，四川天府风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利民，湖北东升律师事务所律师。 上诉人彭永锋因与被上诉人绵阳百盟投资有限公司（简称百盟投资公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院(2019)川0792民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭永锋上诉请求：1.撤销一审判决，改判彭永锋与百盟投资公司所签《场地租赁管理合同》因政府建设需要而终止，并由彭永锋获得拆迁补偿后返还租用的22栋19号场地；2.一、二审诉讼费由百盟投资公司承担。事实和理由：1.一审法院忽略本案场地租赁合同的连续性，不依法尊重彭永锋与百盟投资公司间场地租赁关系的交易习惯，单从最后一次签订的《场地租赁管理合同》有效期认定合同期满解除，是错误的；百盟投资公司2018年12月向彭永锋送达的《告知书》，明确告知场地租赁合同因市政建设需要解除，故符合双方签订的《场地租赁管理合同》中关于因市政建设需要而自动解除或终止的约定。2.彭永锋依法获得的地上附着物拆迁补偿权应当得到保护，一审判决彭永锋在没有获得拆迁补偿前返还场地不符合《城市房屋拆迁管理条例》相关规定，应予撤销。 百盟投资公司辩称，一审认定百盟投资公司与彭永锋签订的《场地租赁管理合同》因租期届满双方未续签合同，合同终止，认定事实正确；彭永锋返还场地的条件完全具备；彭永锋能否获得拆迁补偿与百盟投资公司没有任何关系，也不是本案审理的问题，返还场地和所谓的补偿也没有任何关联。综上，请求驳回上诉，维持原判。 百盟投资公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认《场地租赁管理合同》租期于2018年11月13日已届满，合同已终止；2.判决彭永锋向百盟投资公司返还租赁的场地；3.确认《场地租赁管理合同》中租赁土地上的地上附着物为百盟投资公司所享有；4.诉讼费由彭永锋承担。 一审法院认定事实：2009年7月24日，百盟投资公司与绵阳高新区普明街道办签订《投资协议书》，依据该协议，百盟投资公司有权作为合同主体就合同约定的绵阳高新区菩提寺社区位于范围内的土地，对外进行招商或出租，并收取相关费用。百盟投资公司取得该土地使用权后，即在该土地上进行了平整、修建了公共道路等，修建了部分厂房，用于经营开发大型市场、商贸物流中心、仓储建设投资及经营、建材装饰材料等。2016年7月14日，百盟投资公司与彭永锋签订《租赁合同》，由彭永锋租用百盟投资公司位于绵阳光彩国际石材工业园市场内石材区22栋石材区旁边堆场的位置，面积共计675平米。该合同约定：1.用途仅限于石材加工；2.租赁期限自2016年7月14日至2017年7月13日止；3.本合同租赁期限内租赁费计16200元，综合运营管理服务费64800元；4、在本合同终止时（租赁期满或因解除合同而导致合同终止以及出现按本合同约定的出租方有权解除合同的情形时），承租方应在合同终止日准时返还租赁场地。承租方必须在租赁期满或解除合同以及合同终止之日自行搬出租赁场地内的其个人（公司）财物、固定附着物、装置及附加设备等全部物品并负担搬运费用，逾期，则视为承租方允许出租方进入该场地，并放弃该场地内所有的设施和物品所有权，其所有权归出租方所有。如租赁场地内仍有物品遗留或弃置在该场地，视为承租方对场地内物品的抛弃或放弃，出租方有权（但无义务）在不另行通知承租方的情况下处理或处置此等物品，所涉及费用由承租方负担，出租方无需就该处置或任何其它处理方法造成的任何损失或损毁向承租方或任何其它主体负责。出租方亦可自行或委托第三方现场监督清点租赁场地内的物品并予以易地封存，费用由承租方承担，出租方也可以把租赁场地内的物品作为废弃物处理；5.在承租期满或本合同终止时，出租方有权选择要求承租方依现状交还场地或恢复其原状，出租方未作出选择的，视为要求承租方按现状交还。合同签订后，彭永锋在所租用的场地上修建了厂房等所需设施，并进行厂房内装修，添置了所需设备等，即开始从事石材建工经营活动。一年合同期满后，2017年12月14日，双方签订了签了租期为一年零四个月的《场地租赁管理合同》，从2017年7月14日到2018年11月13日届满。本合同期限内租金计16200元。该份合同一般条款第六条“合同终止”6.1条约定：“有如下情形之一者，本合同自该等情形出现之日起即告终止本合同约定的期限届满；双方协商一致解除合同；一方依本合同规定行使单方解除权而解除合同”；第6.12条约定：“出租方按本合同所规定的形式向承租方发出收回该场地及终止本合同的书面通知即表明其全面充分地行驶了该权利，而出租方无需实际进入该场地，在发出收回该场地之书面通知时，该场地即被视作已经被出租方所收回而承租方已不能再使用或享用该场地。此后，出租方有权处置该场地及遗留在内的任何物品或财产而不需因此向承租方负任何责任。如承租方继续占用，则按本合同相关条款追究承租方的违约责任”；第6.13条“免责条件”中约定：“在合同履行期间，因不可抗力事件而致合同当事人经济损失的，双方互不承担法律责任；一方因此不能继续履行合同时，双方可协商终止履行或解除本合同。合同履行期间，如因市政规划、建设、调整等需要改造已租赁的场地或导致园区无法正常营业的，本合同自动解除或终止，双方因此造成的损失由各方自行承担”。2018年12月6日，百盟投资公司向彭永锋等承租户发出《告知书》，主要内容为：双方签订的租赁合同已经到期多日，由于市政建设需要，公司根据租赁合同的相关约定，依法按现状无偿收回租赁该加工房及场地，不再续租，双方权利义务依法终止。恳请彭永锋按照租赁合同的约定，务必于2019年1月6日将该加工房及场地腾空，清理干净移交给我公司。若逾期腾空和交付，公司依照租赁合同的约定，依法追究贵方的违约责任和给公司造成的损失，届时，该加工房及场地内遗留物品公司有权依照合同约定和法律规定进行处理。彭永锋收到该《告知书》后，照常经营至今。合同租期届满后至今，彭永锋未向百盟投资公司支付租金。百盟投资公司多次催促彭永锋搬离承租场地上的设施、设备、附着物并返还场地未果，遂诉至一审法院。 一审法院认为，百盟投资公司与彭永锋签订的租赁合同是双方的真实意思表示，其内容也不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应当履行合同约定的义务。百盟投资公司按照合同约定向彭永锋出租了案涉场地进行石材加工经营，且按照双方最后一次签订的《场地租赁管理合同》约定，租赁期限届满之日为2018年11月13日，本合同约定的期限满之日起合同即告终止。诉讼中双方均认可，现双方无法再续签合同的原因是所租用的场地因市政建设需要需占用该土地，并非百盟投资公司、彭永锋本身原因。2018年12月6日，百盟投资公司向彭永锋发出了《告知书》，彭永锋未予理睬，根据双方签订的合同第6.12条“出租方按本合同所规定的形式向承租方发出收回该场地及终止本合同的书面通知即表明其全面充分的形式了该权利，而出租方无需实际进入该场地，在发出收回该场地之书面通知时，该场地即被视作已经被出租方所收回而承租方已不能再使用或享用该场地。此后，出租方有权处置该场地及遗留在内的任何物品或财产而不需因此向承租方负任何责任。如承租方继续占用，则按本合同相关条款追究承租方的违约责任”约定及《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第九十一条第一款第七项“法律规定或者当事人约定终止的其他情形”、第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，彭永锋的行为有违合同约定和法律规定。现百盟投资公司要求确认双方合同已于2018年11月13日终止的理由成立，一审法院予以支持。合同终止后，彭永锋应当依约返还所租用的百盟投资公司的场地。 关于彭永锋所租用的场地上的设施、设备、附着物的归属问题。根据百盟投资公司、彭永锋签订的租赁合同约定，合同终止后，彭永锋应当在合同终止之日搬出个人（公司）财物、固定附着物、装置及附加设备等全部物品并负担搬运费用，在三日内返还场地，若逾期不搬出，场地内的物品柜百盟投资公司所有等。现百盟投资公司放弃第三项诉讼请求，且表明彭永锋所租用的场地上的所有附着物、物品、投入均归彭永锋所有。一审法院对此予以确认。 关于彭永锋辩称的拆迁补偿的问题。因本案系租赁合同纠纷，不涉及拆迁补偿的问题，该问题双方当事人可以另行协商或者主张权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、确认原告绵阳百盟投资有限公司与被告彭永锋所签订的《场地租赁管理合同》已于2018年11月13日届满终止；二、被告彭永锋应于本判决生效之日起十五日内返还所租用原告绵阳百盟投资有限公司位于绵阳光彩国际石材工业园市场内石材区22栋19号场地；三、驳回原告绵阳百盟投资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告彭永锋负担。 二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明的一致。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，百盟投资公司与彭永锋签订的《场地租赁管理合同》约定租赁期限至2018年11月13日止，而百盟投资公司向彭永锋等租户发出《告知书》，告知租户，双方不再续租，则对合同签订的双方均具有约束力，百盟投资公司与彭永锋签订的《场地租赁管理合同》终止时间即为租赁期限届满的2018年11月13日。交易习惯仅存在于合同生效后，当事人对合同条款理解有争议时，或是就质量、价款等内容没有约定或约定不明时，是双方在履行合同时所采取的具体操作方法，并不适用于合同订立或变更的形式。故彭永锋主张，按照交易习惯，其与百盟投资公司签订的《场地租赁管理合同》不因合同期限届满终止的理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，彭永锋与百盟投资公司之间的租赁期限届满，彭永锋理应向百盟投资公司返还其承租的场地。彭永锋上诉请求其应获得的拆迁补偿款，并非双方签订的《场地租赁管理合同》所约定的内容，本院不作审理。 综上所述，彭永锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费190元，由彭永锋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  刘立冬 审 判 员  肖玉生 二〇一九年九月二十四日 法官助理  马江兰 书 记 员  苏 玥