广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初6787号原告：江门市新会区地总物业管理有限公司，住所地：江门市新会区会城镇玉湖别墅办公楼。法定代表人：冯彩芳。委托代理人：钟亮，广东巨信律师事务所律师。委托代理人：刘倩敏，广东巨信律师事务所律师。被告：石岩，男，汉族，1977年2月8日出生，住广东省江门市蓬江区，被告：胡艺川，女，汉族，1983年8月28日出生，住广东省江门市蓬江区，原告江门市新会区地总物业管理有限公司诉被告石岩、胡艺川物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告地总物业公司的委托代理人钟亮、刘倩敏，被告石岩到庭参加诉讼。被告胡艺川依法经传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与两被告就江门市××城铂××花园××室两物业于2015年10月15日签订了《上城铂雍汇前期物业管理协议》，约定由原告为江门市蓬江区上城铂雍汇花园住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费按建筑面积每月1.95元／m2计算（物业服务费不包括公共水电费、电梯年检费），物业管理服务费按每两年调升0.1元／月／m2及两被告未能按时足额交纳上述物业服务费用的，应每日按逾期缴费金额的3‰的标准向原告支付违约金。原告按《上城铂雍汇前期物业管理协议》提供物业服务并计收上述物业服务费用，被告应按约在每月10日前缴纳其隹宅物业服务费、上月公共水电费、电梯电费等费用，但两被告自2017年2月开始没有按约缴纳物业服务费等服务费用，经原告多次催促仍未缴纳。截止2019年5月，被告仍拖欠物业服务费7028元（欠费时段自2017年2月至2019年5月，共28个月）。原告认为，原告已按约定提供相应的物业服务，被告没有支付上述费用已构成违约，被告应向原告支付违约金4684.16元（每日按欠缴金额的1.75‰。计算，暂计至2019年3月31日为4684.16元）。综上，为维护原告的合法权益，依照《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特具状诉至贵院，请求判令：一、两被告立即向原告支付物业服务费7028元、违约金4684.16元（每日按欠缴金额的1.75‰计算，自欠缴之日起计至被告全部清偿完毕之日，暂计至2019年3月31日为4684.16元），以上合计11712.16元；二、两被告承担本案的全部诉讼费用。原告为其起诉提供如下证据：一、身份证复印件，证明两被告的诉讼主体资格。二、《不动产登记信息证明》，证明涉案江门市××城铂××花园××室（下称“涉案物业”）为两被告共同所有，两被告应缴纳上述物业的物业服务费用。三、《物业服务收费备案表》（2013年22号），四、《江门上城铂雍汇物业管理服务收费公示》，证据三、四共同证明1、原告就上城铂雍汇小区物业服务费用的收费标准已在江门市蓬江区物价局备案，涉案《上城铂雍汇前期物业管理服务协议》约定的物业管理费具有合法收费依据。2、上城铂雍汇小区收费标准为：商铺为2.0元/月/平方，高层住宅为2.0元每月/平方，小车位为50元/月/个，摩托车位为10元/月/个。五、《上城铂雍汇前期物业管理服务协议》，证明原告与两被告签订《上城铂雍汇前期物业管理服务协议》，约定涉案物业住宅物业服务费为251元/一月（按1.95元/月/平方米计且不包括公共水电费、电梯年检费），两被告应在每月10日前缴费及约定如两被告逾期缴费的，应每日按欠费金额万分之三的标准向原告支付违约金。六、《催缴物业服务费函》，七、EMS邮寄快递单据凭证，证据六、七共同证明原告向被告催缴过涉案物业的物业服务费用及违约金。被告石岩答辩称：对物业费没有异议，对违约金和为何造成拖欠，意见如下，2017年2月8日当日，楼上一直在施工，物业不予处理，第二天造成发现是在安装空调，物业的经理和保安进行协调，25、24楼之间存在空调安装机位问题，进行了多次协调。但是9日和10日，继续进行了安装，明显是物业保安不作为，此后联系物业，均以对方不同意为由，不再对该问题进行处理。至今问题均没有得到处理。我方也没有收到原告的催交物业费的通知。被告石岩为其答辩提供的证据有：一、聊天记录照片两套及协调函，证明楼上业主在禁止施工期间违规安装空调，物业公司不作为。二、停工通知，证明上述期间是停止施工期间。被告胡艺川经本院传票传唤，既无到庭，也无书面答辩意见，在举证期限内亦无证据提交。经审理查明：原告在与两被告建立物业服务合同关系之前，曾与上城铂雍汇小区的开发商签订了《物业管理委托合同》，约定新会建筑公司委托原告作为小区物业服务公司对小区进行物业服务管理，委托管理期限自2011年10月1日起至小区业主委员会代表业主大会与其选聘的物业公司签订的物业管理合同生效之日。2015年10月15日，原告（甲方）与被告石岩、胡艺川（乙方）签订了《上城铂雍汇前期物业管理协议》（以下简称《前期物业协议》），约定由原告对上城铂雍汇小区提供前期物业管理服务。关于服务内容，主要包括对小区内的物业共用部位、物业共用设施设备、公共绿化、环境卫生、交通秩序、公共秩序等进行维护、养护和管理。关于服务费用，约定高层住宅物业管理费按照每月1.95元/㎡计算，两被告每月应交住宅物业管理费251元，应在当月10日前缴清，逾期则按应交付金额的千分之三的标准支付违约金。协议期限自2016年5月1日起至本小区业主委员会代表业主大会与其选聘的物业公司签订的物业管理合同生效之日。另，上述物业管理费收费标准在报××××区物价局备案核定后已在涉案小区内予以公示。《上城铂雍汇前期物业管理协议》签订后，原告地总物业公司一直为涉案的上城铂雍汇小区业主提供物业管理服务至今。因两被告拖欠物业服务费，2019年3月15日，原告向其寄出催缴物业服务费函但无果，遂原告诉至本院。另查明，坐落于江门市××城铂××花园××室（以下简称涉案房屋）的权属人为石岩，建筑面积为128.72平方米。石岩与胡艺川于2006年7月14日登记结婚，夫妻关系存续至今。涉案房屋已于2016年5月1日交付给被告。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《前期物业协议》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应严格按照合同的约定行使权利和承担义务。关于两被告是否应当支付物业管理费的问题。一、对于物业管理费，根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（五）按时交纳物业服务费用；……”，被告石岩作为业主，获得原告提供的物业管理服务，被告石岩则应当按照《前期物业服务合同》约定支付物业管理费用，而涉案房屋是两被告在婚姻存续期间购买，涉案房屋所产生的债务应由两被告应共同承担。经原告催收，被告没有向原告支付相应的物业费用已经构成违约。而涉案房屋的建筑面积为128.72平方米，根据合同约定，每月按每平方米1.95元的收费标准，即自2017年2月至2019年5月的物业费用共7028.11元，现原告起诉要求其支付物业管理费7028元，是原告对其合法权利的自主处分，本院予以支持。对于被告石岩抗辩认为原告的管理人员不作为，对于其与邻居的安装空调机位问题不予协调处理的问题。一方面，从被告石岩提供的聊天记录及证据可发映出原告已经张贴出《春节停工通知》提醒业主，且物业公司已经就被告与邻居解决空调机位安装问题提供了协助，另一方面若被告石岩认为前述空调机安装问题确实对其合法权益造成损失，其可通过与邻居协商或其他法律途径予以解决，物业公司并不具备行使强制执行力的主体资格，对于解决邻里纠纷仅能以为提供协助及劝导的方式开展工作。再综合考虑涉案小区作为一个整体，如众多业主不缴纳相应的物业费，可能会损害已缴费的业主权益，也可能导致涉案小区的管理陷入混乱状态，从而导致包括被告在内的全体业主利益受损，故对被告的抗辩意见不予采纳。同时，原告也应互谅互让，主动积极履行职责，调和不同业主的不同诉求，减少纷争。关于原告要求被告支付违约金是否应予支持的问题。本案中，两被告逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任。对于违约金的起算点，根据《前期物业服务合同》中的约定，业主应当在每月10日前支付当月的物业管理费，因此，应从每月的11日起计算。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现原告起诉后主张按照每日1.75‰的标准向被告收取违约金，虽然被告对此未提出异议，但该标准相当于为年利率63.8%，显然过分地高于原告迟延收到服务费所可能受到的利息等方面的损失，原告亦未提供其因被告逾期交纳费用导致其他进一步损失的证据，故本院对此综合调整为以年利率24%计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告石岩、胡艺川在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区地总物业管理有限公司支付物业服务费7028元及相应违约金（违约金从2017年2月开始，以每月应交的物业服务费为基数，从当月11日起按年利率24％计算至付清之日止）。二、驳回原告江门市新会区地总物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费92.8元，减半收取46.4元，由原告江门市新会区地总物业管理有限公司负担10元，由被告石岩、胡艺川负担36.4元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  李常明二〇一九年九月二十五日法官助理谭彦君书记员林绮莹