山东省乳山市人民法院行 政 判 决 书（2019）鲁1083行初28号原告杨1某，女，1957年11月3日出生，汉族，住乳山市。原告杨2某，女，1959年9月14日出生，汉族，住乳山市。原告杨3某，女，1962年9月18日出生，汉族，住乳山市。原告杨4某，女，1964年4月3日出生，汉族，住乳山市。原告杨5某，女，1965年12月23日出生，汉族，住乳山市。委托代理人高梅基，乳山持正法律服务所法律工作者。被告乳山市自然资源局，住所地乳山市商业街2号。法定代表人于荣恺，局长。委托代理人王昱谊，山东卓世律师事务所律师。第三人杨振某，男，1967年8月19日出生，汉族，住乳山市。第三人徐某某，男，汉族，1965年10月27日出生，住乳山市。委托代理人王占本，乳山昆仑法律服务所法律工作者。原告杨1某、杨2某、杨3某、杨4某、杨5某诉被告乳山市自然资源局及第三人杨振某、第三人徐某某不动产行政登记一案，于2019年3月18日向本院提起行政诉讼，本院于同日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年5月7日公开开庭审理了本案。原告委托代理人高梅基，被告乳山市自然资源局党组成员朱利，委托代理人王昱谊到庭参加诉讼，第三人杨振某、第三人徐某某及委托代理人王占本到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，杨文山与李风芝系夫妻关系，共生育六名子女，即原告杨1某、杨2某、杨3某、杨4某、杨5某、第三人杨振某。杨文山于1994年1月5日去世，李风芝于1989年5月24去世，杨文山及李风芝的父母均先于其死亡。杨文山名下遗有位于乳山市××村镇房屋村房屋（房产证号：乳房字第××号）。被告在未取得其他合法继承人的同意下，将杨文山名下房屋过户到第三人徐某某名下，该变更行为系违法行为。因此请求法院判令撤销被告颁发给第三人徐某某的位于乳山市××村镇房屋村房产证。原告在法定期限内提交以下证据：1、夏村派出所出具的证明一份；2、乳山市××村镇房屋村村民委员会出具的证明一份。被告辩称，一、被告所作的乳房字第××号房产证的登记行为不存在应该撤销的情形。二、涉案房产产权证的申请书是经过房屋村村委及夏村镇建设办公室盖章许可后由被告办理的，符合法定程序。原告如果认为该房产应该进行继承，那么应该先解决继承问题，而该问题属于民事纠纷。根据法律规定应先行解决民事纠纷，再处理行政争议。三、原告的诉讼已经超过起诉期限。涉案房产已经登记在徐某某名下，原告早就应该知道该事实，但原告至今才提起诉讼，已经超过起诉期限。综上，原告请求不能成立，请法院驳回其诉请。被告在法定期限内提交以下证据：1、乳山市住房保障和房产管理局徐某某农房档案复印件；乳房字第××号房屋（平房）所有权证存根复印件一份；土地使用者为杨文山的乳集用91字第12030467号集体土地建设用地使用权登记卡复印件一份。第三人杨振某述称，房子卖给徐某某时未与五原告协商。第三人杨振某在法定期限内未提交证据。第三人徐某某述称，房屋买卖关系并无不当，交易合法有效。五原告在1998年就知道房屋已被杨振某卖给徐某某，现原告起诉已超过起诉期限。且该房产证是房屋村村委统一办理，是换发证不是初领证，足以证实五原告对此知情。第三人徐某某在法定期限内提交以下证据：1、乳山市××村镇房屋村村民委员会出具的证明一份；2、徐某某农房档案及乳集用91字第12030467号集体土地建设用地使用权登记卡；3、第三人徐某某申请证人出庭，法庭对证人王某和所作的询问笔录。经庭审质证，原告对被告提交的证据提出以下质证意见：对证据的真实性无异议，但房产买卖时徐某某明知杨文山育有六名子女，在未征得原告同意下，买卖关系无效。且原告在2018年才知道权益被损害，该案未超过起诉期限。第三人杨振某及徐某某对被告提交的证据没有异议。被告及第三人杨振某对原告提交的证据无异议，第三人徐某某认为原告提交的证据与本案无关。原告对第三人徐某某提交的证据提出以下质证意见：对证据的真实性无异议，对证人证言有异议，证言不是证人的真实意思表示。被告对第三人徐某某提交的证据提出以下质证意见：对证据的真实性均无异议。第三人杨振某对第三人徐某某提交的证据无异议。本院对以上证据认证如下：原、被告提交的证据均与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。第三人徐某某提交的乳山市××村镇房屋村村民委员会出具的证明与其自认内容相佐，对此本院不予采信。第三人徐某某提交的其他证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。经审理查明，原告杨1某、杨2某、杨3某、杨4某、杨5某与第三人杨振某系姐弟关系，杨文山系原告与第三人的父亲,李风芝系原告与第三人的母亲。第三人杨振某自认，在杨文山及李风芝去世后，第三人在未与原告协商的情况下，于1997年将涉案房屋卖给第三人徐某某，双方写有买卖契约。2003年8月1日乳山市房产管理局受理第三人徐某某提交的房屋所有权（换）登记申请审批书，并换发了乳房字第××号房屋所有权证。另查明，乳集用（91）字第12030467号集体土地建设用地使用权登记卡中土地使用者为杨文山。本院认为，本案的审理重点是1、原告诉讼主体是否适格？2、本案是否超过起诉期限？3、被告为第三人徐某某颁发乳房字第××号房产证的行政行为是否合法？针对第一个审理重点，本院认为，杨文山去世后，涉案房产理应按照法定继承办理，第三人杨振某未经五原告的同意擅自将房产出卖给第三人徐某某的行为侵害了五原告的合法权益，五原告与本案存在法律上的利害关系，具有原告资格。针对第二个审理重点，本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九条第一款之规定，“因不动产提起的行政诉讼”是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。本案中，被诉行政行为已产生不动产物权变动的法律效果，故本案属于因不动产提起诉讼的案件，应当适用二十年最长起诉期限。本案被诉行政行为作出时间为2003年8月1日，被告对原告主张其于起诉前才向被告查询房产变更情况的事实未予否认，原告遂于2019年3月提起诉讼，未超过二十年最长起诉期限。被告及第三人徐某某主张原告的起诉超过法定起诉期限，但均未提交证据证明原告何时知道或应当知道被诉行政行为，应承担举证不能的法律后果，故被告及第三人徐某某主张原告起诉超过法定起诉期限，本院不予采信。针对第三个审理重点，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”原不动产登记由乳山市房产管理局负责，现乳山市自然资源局承继不动产统一登记职责，故乳山市自然资源局是本案适格被告。《城镇房屋所有权登记暂行办法》第七条、第八条规定，申请房屋所有权登记，除需依照房屋所有权登记机关规定格式填写申请书外，并须按规定出示个人身份证件、法人资格证明、交验取得房屋所有权的证件。登记机关依照申请人的申请进行产权审查，凡房屋所有权清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备的，应发给房屋所有权证件。第九条规定：“房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拨、以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记。”根据上述规定，房产管理部门在进行房屋所有权登记时，应当进行权属审核。本案中，涉案房屋原登记在杨文山名下，杨文山去世后，涉案房产未经法定继承，第三人杨振某便擅自将房屋出卖给第三人徐某某的行为侵害了五原告的合法权益。被告在进行房屋所有权登记时未尽审查义务，被告亦未提交2003年8月1日在为第三人徐某某颁发乳房权证字第××号房屋所有权证书时所依据的任何事实依据和程序依据，被告在没有对涉案房屋的产权归属进行认真核实的情况下，便认定房屋为第三人徐某某自建并为其进行所有权变更登记的行政行为，属于认定事实不清，主要证据不足，依法应予以撤销。综上，原告请求依法撤销被告所作的乳房字第××号房屋所有权证的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告颁发的乳房字第××号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告乳山市自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  李玉宝人民陪审员  王 强人民陪审员  丁国元二〇一九年九月十七日法官助理张丽鑫书记员宫洁