山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终2286号上诉人（原审原告）：李志强，男，1966年6月10日出生，汉族，现住临汾市。委托诉讼代理人：侯红枝，女，1966年12月1日出生，汉族，系李志强妻子.被上诉人(原审被告)：临汾市金洋州房地产开发有限公司。住所地：临汾市尧都区二中路24号荣华世家办公楼。统一社会信用代码：×××。法定代表人：李保林，职务：董事长。委托诉讼代理人：侯凯丽，山西华尧律师事务所律师。上诉人李志强因与被上诉人临汾市金洋州房地产开发有限公司（以下简称金洋州公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服临汾市尧都区人民法院(2019）晋1002民初4471号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李志强的委托诉讼代理人侯红枝、被上诉人金洋州公司的委托诉讼代理人侯凯丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：原、被告双方于2016年5月2日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的临汾市××路房屋一套，建筑面积为120.82平方米，总价款483280元。合同约定被告应当在2017年12月20日交房，原告交纳了全部购房款483280元。合同对迟延交房、公共服务及其他配套设施约定了违约责任，按照购房款的日万分之一承担违约金，同时对电话通信、有线电视、宽带网络的交付使用约定了每日1元的违约金责任。庭审中，原告对每一项违约责任进行了累加计算，要求被告继续履行合同约定的交房义务，承担自2017年12月21日起至2019年3月20日止，按照购房款日万分之九的标准支付迟延交房和迟延交付公共配套设施违约金为197903元、按照日3元的标准支付房屋配套设施违约金1365元，违约金共计199268元。被告主张，原告主张的违约金日万分之九和每日3元，过分高于原告的实际损失，请求法院依法降低违约赔偿数额；并表示被告逾期交房是由于不可抗力造成，天气污染防治、两会期间的政府政策以及高考因素造成了被告逾期交房，依法应部分或全部免除违约责任。经本院主持调解，原、被告双方主张庭后自行调解。以上为本案事实。一审法院认为：原、被告双方于2016年5月2日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的临汾市××路房屋一套，合同约定被告应当在2017年12月20日交房，原告已经交纳了全部购房款，履行了交纳房款的义务，被告应当按照合同的约定如期交房。被告主张的天气污染防治、政府政策等因素，客观上会对被告如期交房造成一定的影响，但被告以此作为不可抗力、迟延交房的理由，本院不予支持，被告构成违约。支付违约金是对违约方的一种惩罚，但不可重复主张，更不可以累计叠加的方式来计算违约金，且按照购房款的日万分之九计算违约金也明显过高，故原告关于违约金的主张，本院不予支持。综上所述，结合《商品房买卖合同》的约定，原告关于违约金的主张应当按照购房款的日万分之一计算。原告交纳购房款483280元，自2017年12月21日起至2019年3月20日止，按照购房款的日万分之一计算，违约金为21748元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决：一、被告临汾市金洋州房地产开发有限公司应当按照《商品房买卖合同》的约定尽快将原告李志强购买的房屋交付给原告李志强。二、被告临汾市金洋州房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告李志强违约金21748元。案件受理费4286元，减半收取2143元，由被告临汾市金洋州房地产开发有限公司负担。上诉人李志强不服（2019）晋1002民初4471号民事判决，向本院提出上诉请求：1、撤销（2019）晋1002民初4471号民事判决第二项，改判被上诉人金洋州公司向上诉人李志强支付自2017年12月20日起至交房之日止按合同约定计算的违约金；2、改判（2019）晋1002民初4471号民事判决第一项为：被上诉人金洋州公司继续履行编码为20160502004《商品房买卖合同》，将位于临汾市××区号房屋交付上诉人李志强；3、一、二审诉讼费由被上诉人金洋州公司承担。金洋州公司答辩称：李志强要求万分之九的违约金不符合法律规定与社会常识，违约金具有惩罚性质，应一次性计算，不能各项累加重复计算，万分之九的违约金明显超过法律保护的范围，不应予以支持。按照法律规定，违约金是以当事人的实际损失为基础，考虑双方的过错程度等因素，不超过实际损失的百分之三十，如当事人的实际损失按同期银行贷款利率计算，结合金洋州公司遇到的不可抗力因素，原审判决按万分之一计算违约金合理合法。双方合同中约定的配套设施、公共服务设施的违约金，因主体房屋没有交付而不存在违约情形，李志强的该项主张不应支持。金洋州公司正在积极推进房屋建设进度，对李志强提出继续履行《商品房买卖合同》，要求交付房屋的请求没有异议。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为金洋州公司迟延交房的违约金应如何计算。双方在《商品房买卖合同》中约定金洋州公司应于2017年12月20日向买受人交付商品房，约定如逾期交房，买受人要求继续履行合同的，按日万分之一支付违约金；且共计约定了九项设施项目未达到交付使用条件时，每一项的违约责任均按买受人所付购房款的万分之一计算违约金，另对电话通信、有线电视、宽带网络的交付使用约定了每日1元的违约金责任，上述各项违约金累计达万分之九有余。现金洋州公司未达到交房条件致使无法交房，李志强要求继续履行合同，金洋州公司应向李志强支付迟延履行违约金。但双方合同中约定的各项违约金累计过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金应结合买受人的实际损失，合同履行情况，以及买受人预期利益等因素考量。本案中，李志强未提供因金洋州公司迟延交房所遭受实际损失的证据，本院认为，参照中国人民银行贷款基准利率上浮不超过30%的比例进行计算较为适宜，李志强主张按照合同约定的日万分之九计算违约金的请求不符合法律规定，本院对其该请求不予支持。如前所述，参照中国人民银行贷款基准利率上浮不超过30%的比例进行折算，本案涉及的违约金应按买受人所付购房款的日万分之二计算为宜。原审判决认定违约金按照购房款的日万分之一计算，不足以弥补李志强的损失，亦未能体现对违约行为的惩罚性，本院对此予以纠正。李志强在一审起诉状中的诉讼请求对支付违约金的期限是从2017年12月21日至实际交房之日止。二审中上诉人也当庭表示主张的违约金截止日期为交房之日，故一审判决认定违约金支付的截止日期错误，应予纠正。另李志强上诉称原审判决确定的第一项交房判项表述不当，请求改判。根据本案查明事实，金洋州公司依合同约定已迟延交房近两年之久，经庭审询问，金洋州公司表示交房时间不能确定。为维护当事人合法权益，结合本案实际情况，根据金洋州公司陈述的工程建设进度情况，对本案交付房屋时间酌定一年的合理期限。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院(2019）晋1002民初4471号民事判决；二、被上诉人临汾市金洋州房地产开发有限公司于2020年10月1日前将位于临汾市××区房屋交付上诉人李志强；三、被上诉人临汾市金洋州房地产开发有限公司向上诉人李志强支付自2017年12月21日起至交房之日止的违约金（违约金按照购房款日万分之二标准计算）。一审案件受理费4286元，减半收取2143元，由临汾市金洋州房地产开发有限公司负担1500元，李志强负担642元；二审案件受理费3850元，由临汾市金洋州房地产开发有限公司负担2310元，由上诉人李志强负担1540元。本判决为终审判决。审判长  刘燕萍审判员  王永良审判员  宋春红二〇一九年九月二十九日书记员  杨舒晴