重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0113民初10847号原告:郭丽，女，1980年2月19日出生，汉族，住重庆市綦江县。委托诉讼代理人：张婧，重庆扬义律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭航，重庆扬义律师事务所律师。被告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼，统一社会信用代码91500103203322720E。委托诉讼代理人：余治发，重庆博冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈李，重庆博冠律师事务所律师。原告郭丽与被告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称天骄物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法依法适用简易程序于2018年8月30日公开开庭进行了审理。因原告郭丽申请司法评估，本案中止审理，评估结束后，本案恢复审理并于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告郭丽及其委托诉讼代理人张婧、被告天骄物业公司委托诉讼代理人陈李到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭丽向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿装修及物品损失176483元；2.要求被告赔偿从2017年8月至款清时止，按照每月4500元计算的租金损失；3.要求被告免收2017年8月至被告实际支付赔偿款之日的物业管理费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月1日，原告郭丽购买了位于重庆市巴南区X号的商务用房并取得产权证，被告天骄物业公司是该小区的物业管理公司。原告接房后花费了约20万元对房屋进行了装修，2017年8月，该房屋上方的共有部分开始漏水，导致原告的房屋被淹。原告随即联系被告进行维修，并与被告协商损失的赔偿问题，但被告并未及时处理漏水问题，也未对原告的损失进行赔偿，为此原告诉至来院并诉请如上。被告天骄物业公司辩称：原告诉请的第一、二项诉讼请求系侵权责任纠纷，被告并非侵权人，不是本案的适格被告。如果原告坚持以物业服务合同纠纷起诉，被告作为物业管理公司，已经按照物业服务合同全面履行了义务，原告的损失是小区公用管道倒灌溢水所致，被告已经按照业主的要求进行了维修，为此无需承担责任更不应免除物管费。关于原告主张的装修损失和租金损失，没有相关依据，不应主张。要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的：商品房买卖合同、X号房产证、售楼书、重庆市新建商品房质量保证书、重庆市新建商品房使用说明书、业主临时规约、现场照片10张，以上证据被告质证后均无异议，本院予以确认。原告举示的装修收据一套（心悦家具（重庆巴南鱼洞）专卖店收据、销燕装饰建材批发部送货单、地板、灯具、开关、洁具等收据7张、收条1张、麻将机收据1张）、郭丽与被告工作人员的通话录音、物业费缴纳收据、房屋租赁合同以及巴南区邵敏餐馆工商登记，以上证据，被告质证后对房屋租赁合同以及巴南区邵敏餐馆工商登记真实性予以认可，但不认可证明目的，对其余证据不予认可。本院经审查，对录音予以认可；销燕装饰建材批发部送货单是2018年3月1日出具，与其它装修收据的出具时间相差较大，且购货单位并非案涉房屋，本院不予认可，对其它装修收据予以认可；对物业费缴纳收据，记载的收款单位是“X，并非案涉房屋，与本案无关联性，不予认可；对租赁合同以及工商登记予以认可。被告举示的：68-5底商9维修记录、星澜汇1期保修单详情、照片，原告质证后对真实性予以认可，但认为不能达到证明目的，本院审查后对被告提交证据予以认可。原告还申请了证人张绍敏出庭作证，本院对证人证实的承租原告房屋的事实予以认可。以上证据，均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月14日，原告郭丽与重庆远域房地产开发有限公司（以下简称远域房地产公司）签订《商品房买卖合同》，购买了远域房地产公司开发建设的位于重庆市巴南区X号协信.星澜汇一期93.92平方米的商服用房（因内部管理编号为X号门面，以下简称底商9号门面），远域房地产公司于2014年6月7日将该房屋交付原告郭丽，原告郭丽于2015年7月1日取得该房屋的产权证。被告天骄物业公司系协信.星澜汇一期的物业服务公司，为该小区业主提供前期物业服务。根据原告提供的装修票据，原告在2016年2月至4月期间对该房屋进行了基础装修，并于2017年1月购买部分家具设备。2017年5月19日，原告将底商9号门面出租给案外人张绍敏用于经营餐馆，约定租期从2017年5月19日至2027年5月18日。2017年5月25日，经营者张绍敏在重庆市工商行政管理局巴南区分局登记了个体工商户“巴南区绍敏餐馆”，该个体工商户于2018年4月10日办理注销登记。庭审中，张绍敏作为原告证人出庭作证，其证实实际上是从2016年底开始就承租原告的门面，与原告的租赁合同是后来为了工商登记补签的，所以时间与实际承租时间不一致，租金每月4500元，因2017年7月发现门面漏水且自己身体不好就不再经营。就双方的租金收取依据以及证人张绍敏在房屋漏水后撤离承租门面的交接依据，原告和证人均未提交。2018年2月11日，星澜汇68号底商7号门面向被告反映与底商9号门面的共墙出现漏水，被告指派维修人员在底商7号门面查看后，认为需要打开隔壁底商9号门面进一步查清原因，因底商9号门面留存在被告处的钥匙已经被领走，被告随即联系了原告。2月13日，原告到达现场将底商9号门面打开后，经被告维修人员检查，明确了漏水的原因是主管网堵塞导致底商9号门面二楼卫生间返灌，以致底商9号门面的地板、墙面、吊顶以及部分家具设备均遭受了损害。维修人员采取了临时使用明管排水的方式进行了处理，因被告就物业损失购买了保险，被告随后向保险公司进行了报险。2018年2月28日，原告、被告工作人员以及保险公司工作人员共同协商底商9号门面的损失赔偿问题，原告提出要求赔偿装修损失20万元以及租金、免收物业费等，保险公司工作人员要求原告提供赔偿清单以及相关票据，原告也予以认可；关于堵塞管道的维修问题，被告提出从底商9号门面的2楼安装明管进行解决，但原告不予认可，要求先处理好损失的赔偿问题。2018年4月12日，被告将堵塞的主管道进行了修复，明确了原因是因该栋楼业主使用不当导致管道堵塞并告知了原告。2018年5月18日，原、被告再次就损失的赔偿问题进行了协商，要求由被告找装修公司对现场受损的木地板、墙面、吊顶、电器等进行估价。后因原、被告双方未对损失赔偿达成一致意见，故原告向本院提起诉讼。本案审理中，为明确底商9号房屋的装修以及物品损失的大小，原告向本院申请了司法评估，本院组织原、被告双方选取评估机构，因第一轮选取的重庆天健工程咨询有限公司不具备物品损失的鉴定资质，在重庆天健工程咨询有限公司退卷后，原、被告双方选择了重庆天一工程咨询有限公司（以下简称天一评估公司）进行评估。2019年3月6日，天一评估公司向本院来函，告知：申请人提交鉴定的收据、送货单字迹模糊；鉴定资料中没有物业管理单位同意的门面装修进场及竣工资料、没有装修施工合同、施工图、竣工验收等相关资料；需要申请人提供以上相关资料并质证后提交评估机构。我院随即通知原告按照天一评估公司的要求提供资料进行评估，因原告未能提供，天一评估公司于2019年4月1日撤销了本次评估。另查明，根据《重庆市新建商品房质量保证书》规定：“给排水管道的保修期限为2年，从商品房竣工验收合格交付业主使用之日起算”。《业主临时规约》第二十五条约定：“物业服务企业对物业的共有部分、共用设备设施进行维修养护时，有关业主应当给予配合。”第三十六条规定：“…本物业公共服务收费主要用于以下开支：…房屋共用部分设施、设备的日常运营、维护及保养费用…”。本案因双方争议较大，调解未果。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告要求被告赔偿其装修及物品损失，并向本院申请对相应损失进行司法评估，但在评估过程中，原告未能按照评估机构要求提交资料，导致评估被撤回，本院无法通过第三方评估机构来明确原告的装修和物品损失大小，而且原、被告双方在庭审中也未能就损失的大小协商一致。原告对要求被告赔偿装修和物品损失的诉讼请求承担举证责任，因原告举证不能，应自行承担举证不能的法律后果。为此，本院对原告要求赔偿装修及物品损失176483元的诉讼请求不予主张。根据《重庆市新建商品房质量保证书》和《业主临时规约》的规定，在房屋质量保修期内，房屋共有部分和专有部分，开发建设单位承担维修义务，在保修期外，被告作为物业服务企业应根据合同负有及时对共同部分进行维修的义务或赔偿因房屋共有部分维修管理不善造成的损失。原告认为其将底商9号门面出租给案外人张绍敏使用并每月收取4500元的租金，因2017年7月门面开始漏水，承租人不再承租导致原告租金损失，为此要求被告赔偿从2017年8月起按照每月4500元计算的租金损失。本院对其要求因漏水导致租金损失的合理部分予以主张。对漏水的时间节点问题，原告认为是从2017年7月开始漏水，并申请了证人张绍敏出庭作证，但根据被告提交的维修记录可以看出，底商9号门面漏水最开始是隔壁的底商7号门面业主在2018年2月11日第一次报修后才发现，而且根据常理推断，原告在承租人2017年7月告知其门面漏水后就应当立即报修物管，不可能等到2018年2月13日物业公司主动联系原告开门后才检查维修，为此本院认为底商9号门面的漏水时间从2018年2月11日第一次报修日期起算具有高度盖然性。关于租金的计算标准，虽然原告没有提交与承租人张绍敏之间租金往来的记录，本院结合案涉门面的面积大小、地理位置、证人证言等情况综合考虑，参考同类门面的市场租金，认为每月4500元的租金较为合理。原告门面受损的租金损失即为从门面漏水之日起至门面修复后恢复出租条件期间的租金损失，被告在2018年4月12日将受损的管道修复完毕，结合原告第一次对门面装修的时间为3个月左右，本院认为2018年7月12日即可对受损门面修复完毕，期间的租金损失4500元×5个月（2018年2月11日漏水之日至2018年7月12日应修复之日）=22500元。扩大部分的损失，应由原告自行承担。对原告要求被告免收2017年8月之后的物业管理费用，本院认为被告作为物业服务公司已经按照物业服务合同提供了物业服务，原告的该项主张于法无据，本院不予主张。为此，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告重庆天骄爱生活服务股份有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告郭丽租金损失22500元；二、驳回原告郭丽的其他诉讼请求。以上第一项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4874元，本院减半收取2437元，由原告郭丽承担1000元，由被告重庆天骄爱生活服务股份有限公司承担1437元。此款已由原告垫付，限被告重庆天骄爱生活服务股份有限公司在支付上述赔偿款时一并支付原告。本案预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 李炳灿二〇一九年九月十六日法官助理 张 林书 记 员 李 霞