福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0981民初1341号 原告：福建中建融和房地产有限公司，住福建省福安市溪潭镇溪北洋五福大道中建中央公园幸福里26号楼4层。 法定代表人：林国木，董事长。 委托诉讼代理人：郭光榕、肖春花，福建人文律师事务所律师。 被告：郑坛英，女，1982年4月21日出生，汉族，住福建省福安市。 原告福建中建融和房地产有限公司（以下简称中建融和公司）与被告郑坛英商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告中建融和公司的委托诉讼代理人郭光榕到庭参加诉讼，被告郑坛英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中建融和公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除福建中建融和房地产有限公司与郑坛英签订的《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：201801777。2、判令郑坛英向福建中建融和房地产有限公司支付违约金176268元。3、判令郑坛英承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年5月4日，福建中建融和房地产有限公司与郑坛英签订《商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号：201801777），约定：郑坛英向福建中建融和房地产有限公司购买坐落于福安市商品房，建筑面积131.96平方米，套内面积108.68平方米，合同价款881340元。该合同签订后，郑坛英向福建中建融和房地产有限公司支付购房定金3万元及首付款，合计支付181340元，剩余购房款70万元，办理银行按揭贷款。依该《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第二款的约定：郑坛英应于合同签订后10日内，将办理贷款所需要的材料完整递交福建中建融和房地产有限公司。然而郑坛英并未按约定，向福建中建融和房地产有限公司交付办理银行按揭贷款所需的材料。经福建中建融和房地产有限公司多次催促，郑坛英仍拒不交付办理银行按揭贷款所需材料，亦不将剩余购房款70万元向福建中建融和房地产有限公司支付。2018年12月25日，福建中建融和房地产有限公司授权律师向郑坛英发出律师函，要求郑坛英履行付款义务，但2019年1月14日，郑坛英接到律师函后，仍未按福建中建融和房地产有限公司律师函的要求履行义务。对此，福建中建融和房地产有限公司认为：郑坛英的行为已违反《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第2条第五款的约定，构成违约。故福建中建融和房地产有限公司有权依据《补充协议》第2条第五款第二项的约定，解除合同，收回房屋。同时，有权依据《补充协议》第二条第八款的约定，要求郑坛英按购房总计的20%支付违约金。为此，中建融和公司提起本案诉讼。 郑坛英未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年5月4日，中建融和公司与郑坛英签订《商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号：201801777），合同约定的主要内容包括：合同第六条约定：郑坛英向中建融公司购买坐落于福安市商品房，该商品房单价为每平方米6678.84元，合同总价款为881340元；合同第七条约定：郑坛英应于2018年5月4日前交付首付款181340元（包括定金3万元），剩余购房款70万元，于2018年6月4日前办理商业贷款；合同第八条约定，买受人逾期付款应按合同附件十一《补充协议》第2条规定承担违约责任；合同第十一条第一项约定：出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递或挂号信】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起3日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第2款付款方式及期限补充约定：第（1）项，买受人应于签订本合同后10个日历日内将办理贷款所需的材料完整地送交出卖人，否则视为违约；每逾期交付材料一日，买受人按申请贷款额的日万分之二向出卖人支付违约金。买受人保证向出卖人提供的材料真实、准确、合法有效，如因材料不符合要求影响办理按揭贷款，由买受人按照本款之规定承担责任。第（2）项，买受人应根据合同第七条约定积极配合贷款银行和福安市房地产管理局及时办理相关手续直至发放贷款。第（3）项，若买受人未按贷款银行要求补交材料或提供材料不符合规定要求、手续不完整或未及时缴纳与办理贷款相关费用而延误贷款银行发放贷款的，买受人应在出卖人发出“补交材料通知”起七个日历日内补齐材料。否则，每逾期一日，买受人按申请贷款额的日万分之二向出卖人支付违约金；逾期超过30个日历日的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式补足余款，买受人应在出卖人发出“改变付款方式通知书”之日起10个日历日内全额交清，成交总价不变。第（5）项，若买受人未能按照上述约定补足差额或全额交清房款，或违反主合同第7条付款方式及期限的约定，则出卖人有权解除合同，收回房屋；并在房屋另向他人销售完毕后不计利息向买受人退还已付房款，买受人应向出卖人支付从发出“补足差额通知书”或“改变付款方式通知书”之日起至房屋另行销售日期间按照应补足款项金额每日万分之三违约金，并且还应支付与合同解除有关的相关税收和费用。第（8）项，买受人违约导致出卖人解除本合同的，买受人应按购房总价的20%另向出卖人支付违约金。出卖人有权从购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用。第（9）项，买受人应确保《商品房买卖合同》中所填写的姓名、名称、代理人、证件号、邮政编码、法定代表人常住地址和电话号码等内容真实有效。出卖人按买受人填写在合同中的联系地址、姓名发送有关文件、信函在投邮三日后视为送达。买受人如变更前述资料，未通知出卖人，出卖人按本合同记载地址发送邮寄新建视为送达。由此导致出卖人发出的通知延期到达或无法到达买受人，而产生的一切责任均由买受人自行承担。 合同签订后，郑坛英按约定支付了首付款181340元，余款70万元申请银行商业贷款。因贷款未能得以审批，中建融和公司于2018年11月26日向郑坛英在《商品房买卖合同》中所确认的通讯地址发出《补足差额通知书》，告知郑坛英因其提交材料不符合要求，贷款流程无法审批，要求郑坛英缴清余款70万元。但该邮件被郑坛英拒收。2019年1月4日，中建融和公司委托律师向郑坛英发送律师函，要求其协商处理相关事宜，但该函还是被拒收。为此，中建融和公司以郑坛英未按约定履行义务为由，向本院提起诉讼。 上述事实，有当事人陈述及提供证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，郑坛英应按其与中建融和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定及时办理贷款并将剩余购房款70万元向中建融和公司支付，现郑坛英未能按约定履行付款义务，且在中建融和公司向其发出《补足差额通知》及《律师函》后，仍未能按时履行付款义务，故按合同约定，中建融和公司有权解除《商品房买卖合同（预售）》。中建融和公司所发出通知虽被郑坛英拒收，但根据双方合同约定，中建融和公司系按郑坛英合同确认地址发出邮件，因此应视为邮件已送达。现中建融合公司以提起诉讼方式，诉请解除合同，并不违反法律规定，本院予以支持。同时根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，因郑坛英违约导致合同解除后，郑坛英应按商品房价款总金额881340元的20%即176268元向中建融和公司支付违约赔偿金。鉴于本案属于商品房预售合同，且商品房也尚未达到交付期限，中建融和公司违约损失相对较小，根据公平责任原则，本院对违约金适当调整为按总额10%支付，即违约金按88134元支付。郑坛英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。另诉讼费用的负担由法院依法决定，特于此说明。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决如下： 一、解除福建中建融和房地产有限公司与郑坛英签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201801777）。 二、郑坛英应自本判决生效之日起十日内向福建中建融和房地产有限公司支付违约金88134元。 三、驳回福建中建融和房地产有限公司其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为7159元，由福建中建融和房地产有限公司负担597元，由郑坛英负担6562元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  林劲松 二〇一九年九月二十七日                            本件与原本核对无异                书记员  王世江 附本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条【违约解除与违约金条款】买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。