黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑02执异243号案外人：张翠红。申请执行人：刘殿义。被执行人：富裕县富腾投资有限公司。法定代表人：赵立群。被执行人：赵立群。被执行人：梁燊。被执行人：董福臣。被执行人：霍宏。被执行人：王影。被执行人：张春瑞。本院依据（2013）齐商初字第26号民事调解书，受理刘殿义申请执行富裕县富腾投资有限公司（下称富腾公司）、赵立群、梁燊（调解书为梁森）、董福臣、霍宏、王影、张春瑞民间借贷纠纷一案。执行中，案外人张翠红对本院查封富裕县富贵家园小区房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。张翠红异议称，其于2013年10月15日在富贵家园售楼处购买了富贵家园小区3号楼1单元601室，并与富裕县富腾投资公司签订了商品房买卖合同，也交齐了房款，有购楼收据能够证实，上述房屋应归案外人张翠红所有，法院不应对上述房产予以查封，请求中止执行（2019）黑02执恢3号之二执行裁定书的内容，解除对上述房屋的查封。张翠红向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同一份，证明案外人张翠红于2013年10月15日与富腾公司签订了正式的购房合同，上面有富裕县富腾投资有限公司富贵家园销售专用章和张某某的名章；2.交房款收据一张，日期为2013年10月15日，金额为168,492.00元，交款方式为现金，上面盖有富腾投资公司富贵家园项目财务专用章，证明案外人已交齐房款。申请执行人刘殿义答辩称，案外人的异议请求不能成立，因其与富腾公司等人的借款纠纷案件进入执行程序后，齐市中院于2013年10月25日作出查封裁定，依法查封了富贵家园小区3号楼全部房源96套，并于2015年、2018年3月续查封。2014年对包括案外人张翠红主张的3号楼1单元601室在内的71套房屋评估之后，2014年11月由齐齐哈尔鑫鼎拍卖有限公司公开拍卖，三次拍卖流拍，流拍住宅最高单价为1360元，后齐市中院又在齐齐哈尔报纸上公开变卖，也无一人应买。随后齐市中院作出执行裁定，确定给申请执行人69套商品房抵顶本案部分欠款。2015年7月20日富腾公司给申请执行人开出71套商品房买卖合同和收据（其中两套为和解顶账），富腾公司负责人（合作人）张某某在《法院执行给刘殿义房屋明细》下侧注明“已为刘殿义开具以上商品房买卖合同”，2016年8月29日齐市中院到富贵家园小区现场与富腾公司代表张某某交接顶账房屋，执行法官询问顶账房屋情况时制作了调查笔录，张某某在该笔录中回答这71套房屋中就有两户包工队暂时使用，由其负责让他们空出来。之后，在黑龙江省高级人民法院（2017）黑民终556号判决中，也确认已经给申请执行人顶账71套房屋。同时，在2014年2月18日前不可能有商品房销售专用章，本案中案外人提交的买卖合同应该是在2017年12月之后签订的，而且购买案涉小区房产的人也没有一次性交付全款的，本案中案外人一次性交齐全款不符合常理，因为该小区3号楼至今没有接通供热、供水，不能入住。案外人也没有提交证据证明其交款的资金来源，且购买价格明显高于流拍价格，也不符合常理。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。申请执行人刘殿义提交了本院（2013）齐执字第44-1号、44-3号、44-5号执行裁定书、建华区人民法院（2015）建民初字第264号民事判决书、黑龙江省高级人民法院（2017）黑民终556号民事判决书以及本院拍卖、变卖公告、刘殿义与赵立群的通话录音等证据材料，证明案外人提交的商品房买卖合同是在省高院556号判决之后编制的。经本院审查查明，刘殿义与富腾公司、赵立群、梁燊、董福臣、霍宏、王影、张春瑞民间借贷纠纷一案，经本院审理，于2013年7月31日作出（2013）齐商初字第26号民事调解书，认定2011年8月9日，富腾公司向刘殿义出具借据一份，约定富腾公司向刘殿义借款650万元，借款期限为2011年8月9日至2011年10月8日，如逾期还款，从逾期的第二日起按5%支付利息，并按总借款额的20%支付违约金。赵立群、梁燊、董福臣、霍宏、王影、张春瑞在该借据保证人处签名，借款到期后，富腾公司没能还款。后赵立群、梁燊、董福臣、霍宏、王影、张春瑞又向刘殿义出具保证书，并约定自愿无条件承担连带担保责任，担保期间至2014年4月8日。富腾公司未还款，刘殿义诉至法院，经法院调解达成协议：一、富腾公司在2013年8月20日前偿还刘殿义借款本金650万元；二、富腾公司在2013年11月1日前给付刘殿义借款本金650万元的利息，利息计算标准按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍给付利息，给付期限计算自2011年8月10日至实际全部付清之时止；三、赵立群、梁燊、董福臣、霍宏、王影、张春瑞对以上借款本息承担连带清偿责任。因被告未按上述调解协议履行给付义务，刘殿义依法向本院申请强制执行，本院立执行案件案号为（2013）齐执字第44号。执行中，本院依据刘殿义的申请，于2013年10月25日作出（2013）齐执字第44-1号执行裁定，查封被执行人富腾公司投资兴建并所有的、坐落于富裕县富路镇富贵家园小区三号楼，房屋预销售许可证2011-16号、2012-15号准予销售的1单元201、202号，301、302号，401、402号，501、502号，601、602号等住宅及车库，面积共计5896.47平方米，查封期限为二年，并向富裕县房产交易中心送达了执行裁定书、协助执行通知书。查封期限届满前，本院于2015年10月29日、2018年3月29日对上述房产续行查封。依据申请执行人刘殿义申请，本院于2013年12月对上述房产委托评估、拍卖，经过三次拍卖后，因无人竞买流拍，2014年12月30日本院在齐齐哈尔市鹤城晚报发布变卖公告，以第三次流拍价为变卖价格，期限届满，仍无人购买。经刘殿义申请，本院于2015年12月9日作出（2013）齐执字第44-5号执行裁定书和协助执行通知书，裁定将上述房产以6,372,861.10元的价值交付给申请执行人刘殿义所有，抵偿部分债务，并将该执行裁定书和协助执行通知书向富裕县房产交易中心及刘殿义送达。其中包括本案所涉3号楼1单元601室。随后，本院执行法官于2016年8月29日到富裕县富路镇富贵家园小区，对拍卖的房产进行现场交接，并制作了相关笔录，在该笔录中，张某某作为富腾公司的负责人表示，按照其与赵立群的协议，拍卖的71套房产都是赵立群的，当时就有2户由包工队暂时使用，并由其负责将这2户空出来。在该笔录中，张某某提出留出9套房产缴税，刘殿义回答其同意留出9套房产，按法律规定办，该9套房产中即包括本案所涉房产。2017年11月，刘殿义申请交付该9套房产，本院作出（2013）齐执字第44号通知，内容为将该9套房产定于2018年4月30日交付。张某某和富腾公司分别对此提出异议，认为应用该9套房产缴税，不能交付，本院分别审查后，驳回了张某某和富腾公司的异议请求。另查明，2015年2月9日，本院作出（2015）齐执字第44-2号执行裁定，查封富贵家园小区4号楼房产。2016年1月11日，本院作出（2015）齐执字第44-6号执行裁定，查封富贵家园小区4号楼、5号楼、6号楼、7号楼中的65套房产。张某某对以上法院的查封裁定均不服，提出书面异议，主张上述房产属其所有，不应执行，本院经审查后分别作出（2016）黑02执异54号、55号执行裁定，中止对张某某主张的4、5、6、7号楼部分房产的执行。刘殿义不服，向本院提起执行异议之诉。本院经审理后，作出（2016）黑02民初104号、105号民事判决书，驳回刘殿义的诉讼请求，刘殿义不服，上诉至黑龙江省高级人民法院。经省高院审理后，于2017年12月30日作出（2017）黑民终555号、556号民事判决书，该两份判决认定：“2013年10月20日，富腾公司与张某某签订分配协议书，约定：一、此项合作富腾公司的全部所得皆用于偿还富腾公司的四笔债务，这四笔债务为：1.富腾公司与刘殿义借款合同，本金650万元，利息728万元，合计1378万元，扣除已付107万元，应还款1271万元。……以上四笔债款由张某某负责处理除此之外该项目的全部盈亏由张某某独立拥有或承担。……四、本协议签订同时，富腾公司给张某某出具该项目的法人全权委托书，并将该项目的所有相关手续原件及公章交给张某某执用直至该项目开发销售全部完成，在张某某执印期间，张某某只能在该项目使用，此项目外无权使用。一审中，张某某认可其于2014年2月18日收到富腾公司公章、财务章及富腾公司法定代表人赵立群个人名章的事实”，并判决撤销本院（2016）黑02民初104号、105号民事判决书，准许执行富裕县富路镇富贵家园小区4号楼、5号楼、6号楼、7号楼被查封房产，准许执行富裕县富路镇富贵家园小区3号楼、4号楼除交付给刘殿义以外的被查封房产。再查明，2019年1月10日刘殿义向本院提出恢复执行申请，要求实际交付2015年12月已经裁定给申请人的富贵家园小区3号楼9套房产，其中包括本案争议房产。本院于2019年1月15日立案，案号为（2019）黑02执恢3号。2019年5月13日，本院作出（2019）黑02执恢3号之二执行裁定书，查封富贵家园小区4号楼部分房产。又查明，案外人张翠红向本院提出执行异议，提交了其与富腾公司签订的商品房买卖合同及交款收据，时间均为2013年10月15日，其主张富贵家园小区3号楼1单元601室系其合法购买并已实际占有。经本院调查，该小区3号楼至今未供暖，案外人张翠红称自购房后便取得了房屋钥匙，因一直未供暖及其他原因，房子也没有装修，其也未入户居住。今年其在富裕县当地的朋友看见小区被法院贴封条，告诉案外人时，才得知该房屋被法院查封，要求解除对该房屋的查封。本院认为，本院依据（2013）齐商初字第26号民事调解书受理刘殿义申请执行富裕县富腾投资有限公司、赵立群、梁燊、董福臣、霍宏、王影、张春瑞民间借贷纠纷一案。执行中，本院对富腾公司名下位于富裕县富路镇富贵家园小区3号楼的房产进行查封、评估、拍卖、变卖，最终将包含本案所涉的1单元601室房产以变卖的价格交付申请执行人刘殿义抵偿债务。案外人张翠红向本院提出执行异议，主张3号楼1单元601室房产系其合法购买，根据其提交的商品房买卖合同及交款收据，上面的时间均为2013年10月15日，且商品房买卖合同上除富腾公司销售专用章外，还加盖张某某的名章。然而，根据本院查明的事实，即张某某自认其于2014年2月18日收到的富腾公司公章，并结合2016年本院调查笔录中张某某对包含本案所涉房产等71套房产的情况表述可以得知，在2013年10月15日张某某尚未取得富腾公司公章及授权，其无权对外销售富贵家园小区房产给案外人。故本院不能认定案外人张翠红在本院查封前已与富腾公司签订了合法有效的商品房买卖合同，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。另外，本院作出的（2019）黑02执恢3号之二执行裁定所查封的房产，不包括张翠红所主张的房产，张翠红与该执行裁定无利害关系，本院对其要求中止执行该裁定的请求不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回案外人张翠红的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王春山审判员  周巍巍审判员  郭秀丽二〇一九年九月三日书记员  宋 鹏