云南省石林彝族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0126执异9号异议人（案外人）：郭瑞省,男，1973年1月31日生，汉族，住浙江省文成县。异议人(案外人)：彭玉梅，女，1980年4月12日生，汉族，云南省曲靖市师宗县。异议人（案外人）：赵梓邑，女，1978年2月26日生，住云南省禄劝县。申请执行人：四川省建筑机械化工程有限公司。住所：四川省成都市成华区二仙桥西一巷**。法定代表人：曹向东，该公司董事长。委托代理人：蒋文昊，北京盈科（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。被执行人：石林成安置业投资有限公司。住所：云南省昆明市石林县鹿阜街道办事处阿诗玛南路**。法定代表人：李建辉。委托代理人：付国杰，公司员工，一般授权代理。本院在执行四川省建筑机械化工程有限公司与石林成安置业投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案中。2019年5月29日，案外人郭瑞省、彭玉梅、赵梓邑对本院（2018）云0126执715号案中对被执行人石林成安置业投资有限公司石林“鹿城广场”C区6栋10号、22号房产的查封有异议向本院提出书面申请，要求解除对石林“鹿城广场”C区6栋10号、22号房产的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。异议人郭瑞省、彭玉梅、赵梓邑称：石林法院在执行相关案件中，查封了异议人的房产，但该房产系异议人通过合法方式取得，属于异议人所有。异议人与石林成安置业投资有限公司于2013年11月30日签订了《鹿城广场认购协议书》，石林成安置业投资有限公司已将该房产出卖给异议人，异议人亦付清了全部款项。异议人自取得该房产后一直享有该房产的占有、使用、收益的权利。由于贵院查封了该房产，致使异议人不能充分使用该房产的全部权利，异议人为此已有一定的损失。综上所述，为维护异议人的合法权益，请求解除对异议人房产的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。异议人向本院提交了《鹿城广场认购协议书》、《收据》、银行卡交易明细清单，记载：乙方（郭瑞省、彭玉梅、赵梓邑）所认购的房屋为甲方（石林成安置业投资有限公司）所开发的坐落于云南省石林县阿诗玛南路“鹿城广场”项目C区6栋10号、22号房产，商铺建筑总面积约43.85平方米（最终面积以产权登记机构确定的为准），该商铺单价为13000元/㎡，商铺总价伍拾柒万零伍拾元正（小写：570050元）。【备注：2011年4月24日已付贰拾柒万元正（小写：270000元）】；乙方承诺在2013年11月30日前支付商铺剩余房款合计人民币叁拾万零伍拾元正（小写：300050元）。申请执行人四川省建筑机械化工程有限公司辩称，一、异议人未提交任何证据证明其购买房屋之事实发生于2013年，根据异议人的主张，异议人购买石林“鹿城广场”C区6栋10号、22号房屋，于2013年11月30日与被执行人签订《鹿城广场认购协议书》并付清全额购房款。异议人在申请执行异议过程中未向人民法院提交《鹿城广场认购协议书》及对应2013年11月30日打款的银行流水用于证明其主张的事实。从客观来看，石林“鹿城广场”C区项目至今为止仍然未完工，无法达到交易条件，在2013年11月30日项目房屋主体尚未完成施工（未封顶断水），异议人主张在整个项目还只是一个施工工地且未达到预售条件的时候即全额付清购房款项，与常规交易习惯存在严重矛盾。异议人所主张的购房时间，项目因主体尚未施工完成，更不可能存在测绘及房屋栋号，所以在2013年11月30日也不会存在所谓C区6栋10号、22号房产的交易，若异议人提供《鹿城广场认购协议书》且其内容记载了明确的房屋栋号，则该协议为后补协议，并非当时形成。异议人所主张的事实过程不应当采信。二、异议人与被执行人所签订的《鹿城广场认购协议书》效力问题。即使异议人与被执行人间存在真实的《鹿城广场认购协议书》，但该协议约定对相关房屋进行交易时，被执行人所售项目尚未办理预售许可证。房屋预售许可证为公示信息，所有购房者在购买商品房前有义务对项目是否具备预售资格进行调查了解，根据《商品房销售管理办法》相关规定，未取得预售许可证的情况下签订的销售合同无效，即异议人与被执行人所签订的《鹿城广场认购协议书》为无效协议，异议人更不能用该协议排除人民法院的执行行为。三、异议人所提情形不符合排除执行的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，若异议人欲排除执行，必须达到四个方面的条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案事实来看，异议人并未达到上述四项条件，所以对于异议人的申请应当予以驳回。四、异议人的权利关系。若本案异议人确实向被执行人购买房屋且支付过相关购房款项（无论在C区项目查封前还是查封后），则异议人与被执行人间即产生了相关债权债务关系。而被执行人因约定销售的房屋被人民法院强制执行而无法履行约定义务则属于违约，异议人对被执行人存在相应的合同债权，应当通过另案诉讼来主张其权利。综上所述，其公司与被执行人间建设工程施工合同纠纷一案，经云南省高级人民法院作出（2015）云高民一初字第5号《民事调解书》，其中明确其公司具备建设工程优先受偿权，该优先权利较之于其他抵押权及合同债权应当优先实现。且根据上述答辩观点，异议人所主张的情形无证据证明且达不到排除执行的条件，请求人民法院裁定驳回异议人的申请。经审查，本院查明事实如下：四川省建筑机械化工程有限公司与被告石林成安置业投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案，昆明市中级人民法院于2015年11月24日作出（2015）云高民一初字第5号民事调解书：一、四川省建筑机械化工程有限公司自愿解除双方于2011年7月25日、2013年2月20日以及2013年9月26日针对云南省石林县鹿城广场C区项目分别签订的《建设工程施工合同》三份、《补充协议一》和《补充协议二》；二、双方确认2014年5月9日前已完工程结算总金额为人民币165295135元，石林成安置业投资有限公司已支付金额为16000000元，尚欠金额为149295135元。若石林成安置业投资有限公司不能在2015年12月31日前足额支付欠款，则自2016年1月1日起按年利率12%向四川省建筑机械化工程有限公司支付利息（每月结算一次并计入欠款金额）。三、本协议签订之日起六个月内，若石林成安置业投资有限公司不能向四川省建筑机械化工程有限公司支付上述欠款的40%，四川省建筑机械化工程有限公司即可就本协议所有未付款项向人民法院申请强制执行。同时，石林成安置业投资有限公司应向四川省建筑机械化工程有限公司支付违约金10000000元。本协议签订之日起六个月内，若石林成安置业投资有限公司已向四川省建筑机械化工程有限公司支付上述欠款的40%，但未能在一年内付清全部欠款，四川省建筑机械化工程有限公司即可就本协议所有未支付款项向人民法院申请强制执行。同时，石林成安置业投资有限公司应向四川省建筑机械化工程有限公司支付违约金10000000元。若石林成安置业投资有限公司不能在上述期限内支付相应款项，则四川省建筑机械化工程有限公司在欠付工程款范围内就其施工的“云南省石林县鹿城广场C区项目”工程享有优先受偿权。四、一审案件受理费808198.57元，减半收取404099.29元，保全费5000元，均由石林成安置业投资有限公司承担。另查明，四川省建筑机械化工程公司已变更为四川省建筑机械化工程有限公司。石林“鹿城广场”C区土地使用权人登记为石林成安置业投资有限公司。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，一、异议人主张其为石林“鹿城广场”C区6栋10号、22号房产的权利人，但仅向本院提交了《鹿城广场认购协议书》、《收据》及银行卡交易明细清单，上述证据材料不能证明其系争议房屋的权利人。同时，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人对石林成安置业投资有限公司石林“鹿城广场”C区6栋10号、20号房产提出异议，但并未向本院提交证据证实争议房屋在查封之前已与石林成安置业投资有限公司签订合法有效的买卖合同及合法占有房屋的事实。故异议人的异议请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条之规定，裁定如下：驳回异议人郭瑞省、彭玉梅、赵梓邑的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  曹 勇审 判 员  朱 玲人民陪审员  杨树芝二〇一九年九月十一日书 记 员  李文星