河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0903民初2739号 原告：柴娜，女，1983年2月28日出生，汉族，住沧州市运河区。 委托代理人：李秀树、张震，河北东方伟业律师事务所律师。 被告：沧州势至实业有限公司（原名沧州紫信房地产开发有限公司）。 法定代表人：夏珂，该公司经理。 统一社会信用代码：91130903567960917B。 住所地：沧州市运河区。 委托代理人：王洪江，河北衡泰律师事务所律师。 原告柴娜与被告沧州势至实业有限公司（以下简称势至实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴娜及委托代理人李秀树、张震，被告势至实业公司委托代理人王洪江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柴娜向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2013年3月14日签订的《商品房买卖合同》；2、被告双倍返还原告购房款13482000元，被告赔偿原告利息损失2422547元，赔偿原告其他损失400000元；3被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年3月14日被告隐瞒无商品房预售许可证的事实，与原告签订《商品房买卖合同》一份。依合同约定，原告出资6741000元购买被告开发建设位于沧州市北京路渤海大厦Ｂ区㎡商业用房。合同签订后，原告如约履行了义务，但被告直至2014年5月方才将房屋向原告交付。此后原告无数次找被告要求被告为原告办理产权登记，但被告因至今未取得商品房预售许可证而不能办理。原告认为，原告购买被告开发建设的房产，因被告过错原因不能办理产权登记，被告的行为侵害了原告合法权益，为此特依法提出以上诉讼请求。 沧州势至实业有限公司辩称，被答辩人的诉讼请求缺乏事实及法律依据，其诉讼请求应予以驳回。因被答辩人购买答辩人自建自有的沧州市北京路渤海大厦B区10层1001号房屋，而签订的《商品房买卖合同》及《系列补充合同》是双方真实意思表示，不违反我国禁止性规定，且合同及补充协议所约定的权利义务已基本履行完毕，不存在答辩人隐瞒无商品房预售许可的所谓事实。本案所涉房屋是答辩人自建自有房屋，答辩人与被答辩人之所以签订《商品房买卖合同》，仅是买卖双方参照了商品房买卖合同范本，该房屋买卖合同标的并非商品房。被答辩人在购买该房屋之前，对该房屋的性质、状况等均进行了了解，自愿与答辩人签订房屋买卖合同，并就“被答辩人购买的该房屋为大产权建筑，办理首次登记时、将该房屋登记在答辩人名下，以及办理过户登记、产权证过户至被答辩人之前，答辩人配合被答辩人用该房屋办理贷款抵押、办理房屋过户手续产生的税费一切费用由原告柴娜承担等”，于签订房屋买卖合同当天（2013年3月14日）及2016年11月17日先后签订了两份《补充合同》。上述房屋买卖合同及补充合同签订后，答辩人向被答辩人交付了本案所涉房屋，并配合被答辩人用此房抵押办理了贷款（借款人为被答辩人柴娜，借款用于被答辩人经营，现借款余额为900万元，抵押期限自2016年12月6日至2021年3月28日）。被答辩人接收该房屋后除自用外还将部分房屋对外进行出租，自2014年10月15日至2019年10月14日，答辩人已知被答辩人直接获租金收益约850000元。上述事实证明，答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同及系列补充合同是双方真实意思表示，不存在答辩人隐瞒无商品房预售许可的所谓事实。被答辩人要求解除房屋买卖合同，并要求答辩人向其双倍返还购房款、赔偿利息损失等，无任何事实及法律依据。综上，答辩人恳请贵院在查明事实的基础上，依法判决驳回被答辩人的诉讼请求，以体现法律的公平与公正。原告的诉状只要求解除商品房买卖合同，对于双方已经签订的且已部分履行的补充合同，未要求解除，所以原告的诉求缺乏事实及法律依据。 原告为证明其诉求，提交如下证据：一、1、2013年3月14日签订的商品房买卖合同，证实双方所签订的合同内容为商品房买卖合同，原告购买的是商品房，而不是被告主张的自建自有房屋，还证实合同约定了原告享有的其他权利和应履行的义务。2、2013年3月14日，原、被告签订的商品房买卖补充合同，证实被告继续隐瞒无商品房预售许可证明而销售商品房的事实。3、被告分别于2012年11月2日、2012年11月26日共计收到原告给付6741000元购房款的票据两张，证实原告按照合同约定全额向被告支付了购房款。二、原告所受损失的相关证据以及原告为取得贷款向被告的连带公司缴纳担保费的明细表以及部分收款收据、银行转账凭证，证实原告420000元损失的组成情况。三、原告调取的2012年1月31日沧州市人民政府对被告取得案涉国有土地使用权的批复以及国有建设用地使用权出让合同复印件，证实本案涉案房屋依照沧州市政府的规定，不得搞房地产开发建设，不得对外以商品房名义进行销售，进一步证实被告隐瞒了未取得商品房预售许可证而销售商品房的行为。 被告进行质证称：一、1、对商品房买卖合同，对该合同的真实性无异议，但对原告的证明目的有意见，该合同是原被告双方真实意思表示，该合同名为商品房买卖合同，但该合同所涉及的标的即本案所涉房屋是被告自建自有房屋，双方只是参照了商品房买卖合同的范本，不能因为名称涉及到商品房买卖，而简单的或者说机械的认定案涉房屋为商品房，应该结合实际及其他证据来进行认定。随后通过被告向法庭提供证据能够证实本案所涉房屋是被告自建自有房屋而非商品房。在该合同中也未约定被告将案涉房屋过户至原告名下的具体时间，被告不存在欺诈行为，本案不适用商品房买卖的法律规定。2、对商品房买卖合同的补充合同的真实性无异议，也是对其证明目的有异议，该补充合同已经明确约定被告向原告交房时，原告可以退房，但是有时间限制，是七个工作日内提出，而事实上原告没有退房，实际接收，实际使用并对外出租牟利，同时该补充协议出卖人声明买售人所购买渤海大厦房产，为大产权建筑，出卖人承诺为买售人办理渤海大厦房屋产权证及国有土地使用权证，原告所称的补充协议约定给其办理登记为个人名称的产权证，与补充合同约定不一致，其陈述及主张无事实依据。3、对收据的真实性无异议，被告确实收到了原告缴纳的购房款，原告缴纳购房款是其履行的合同义务，不能证明被告故意隐瞒未取得预售许可证明的所谓事实。二、1、原告提交的该组证据与本案不具有关联性，原告所提交的该证据所证明的相关事项，是原告经营期间贷款与具有独立法人资格的担保公司所形成的担保以及贷款关系，与本案不具有关联性。2、该证据仅是原告提交的担保费的打印件，以及原告自己归纳的相关数据，我们对其真实性也有异议。虽然原告提交了加盖有渤海紫信融资担保有限公司的财务章的收据，我们认为该收据也同样与本案无关。三、鉴于原告提交的是复印件，对证据的真实性庭后提交书面意见。原告提交的该份证据，不能证实被告在本案所涉的房屋买卖当中存在欺诈行为，该出让合同第52条虽然约定受让人取得土地使用权后，进行企业总部建设，不得搞房地产开发，而本案所涉及的房屋买卖不是因房地产开发而形成的商品房，是被告依法取得土地使用权证书以后，并经过用地规划、建设工程规划、施工许可，并经过验收合格之后的房屋，该房屋非商品房，故此原告提交该组证据不能证明被告故意隐瞒未取得预售许可证明的所谓事实。 被告为证明其抗辩主张，提交如下证据：1、《商品房买卖合同》（2013年3月14日），该合同证实柴娜与势至公司签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，且已实际履行，不存在势至公司故意隐瞒未取得预售许可证的事实。该合同虽然名为《商品房买卖合同》，但本合同所涉房屋并不是商品房，而是势至公司自建自有房屋，买卖双方仅是参照了商品房买卖合同范本。在本案所涉及的买卖合同中，并非全部照搬商品房买卖合同所有条款，所以说双方是对房屋的性质为被告自建自有房屋是非常清楚的。2、《商品房买卖合同补充合同》（2013年3月14日），证实双方约定，势至公司向柴娜交付房屋时，柴娜在7个工作日内可以申请退房，而柴娜已实际接收该房屋，除其自用外还将部分房屋对外出租进行赢利，同时在补充合同中已明确告知柴娜其所购买的渤海大厦房产为大产权建筑，其他证明目的同证据1。3、《商品房买卖合同补充合同》（2016年11月17日），证实柴娜同意案涉房屋首次登记时，案涉房屋产权登记在势至公司名下，具备办理产权过户手续时为柴娜办理产权变更登记，该补充合同还约定案涉房屋过户至柴娜名下之前，势至公司配合柴娜用此房到银行办理贷款抵押，事实上势至公司已经配合柴娜办理抵押贷款，双方已履行合同约定的相关义务，该房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在所谓势至公司隐瞒未取得预售许可证的事实。4、沧运国用（2012）第0456号土地使用权证。5、地字第13090320120006号建设用地规划许可证。6、建字第130903201200022号建设工程规划许可证。7、编号1309011513004号建筑工程施工许可证。8、河北省建设工程竣工报告。9、河北省建设工程竣工验收备案证明书。证据4—9证实势至公司向柴娜交付的房屋，符合合同约定。在原被告双方签订的房屋买卖合同第七条约定被告向原告交付的房屋应该符合验收合格。所以说被告向原告交付的房屋符合合同约定。10、产权及预告权业务信息表（不动产证书由原告柴娜持有），证实势至公司履行了合同义务，将柴娜购买的沧州市北京路渤海大厦B区10层，办理了产权证号为00070941号不动产登记证。该证明能够证实本案所案涉房屋为被告自建自有。11、他项权业务办理信息表，证实势至公司履行了配合柴娜办理抵押贷款的义务，履行了合同义务。12、《房屋租赁合同》6份，证实《商品房买卖合同》及补充合同已经履行，上述合同是双方真实意思表示。因案涉房屋暂时是登记在被告名下，原告对外出租是由原告与承租人就租赁期限、租金、租赁面积等达成一致后，由被告与承租人签订房屋租赁协议，相应的租金均转付给原告柴娜。13、沧州银行业务回单，证实势至公司代柴娜收取承租人交付押金、租金，金额约87万元，押金是19944元。14、转账交易记录、柴娜出具的收据，证实势至公司将承租人交付押金、租金在扣除开票税金后转付给柴娜。证据13、14进一步证实《商品房买卖合同》及补充合同是双方真实意思表示，被告不存在欺诈行为。 原告质证称：关于三份合同，我们认可真实性，但说明两点：1、商品房买卖合同的内容是被告方所制作的制式合同，依照合同法41条规定，内容有两种解释的，应作出对被告方不利的解释。三份合同不能证实被告对事实的陈述，证据四到证据九真实性无异议，虽然被告履行了批件手续，但并不能表明被告能够将案涉房屋以商品房买卖形式对外出售。原告主张被告隐瞒了没有预售许可的事实，六份证据可从侧面予以印证。关于证据十和证据十一，真实性无异议，但不能证实案涉房产属于被告自建自有，依照法律规定，当事人销售不动产，应当要经相关部门批准、备案，但是本案所涉及的房产，是不允许销售的房产，因此被告也就不可能为原告办理产权登记。证据十和证据十一结合商品房买卖合同，能后充分证实案涉房屋属被告自建自有是不成立的。被告向原告销售时，是以能够销售为前提条件的，销售的是商品房，而不是自建自有的房屋。关于证据十三、十四，我们对真实性无异议，但是这两组证据恰恰表明由于被告的过错行为，导致了原告享有四项权能的障碍，两组证据不能支持被告主张的观点。对2013年3月14日的补充合同，增加一点质证意见：补充合同出卖人声明，讲的是买售人所购买的房产为大产权建筑，后一句话是出卖人承诺为买售人办理所购渤海大厦房屋产权证及国有土地使用权证，对该句话应从实质上理解，就是被告为原告办理所购房产的房屋产权证和国有土地使用权证，而不是约定的为被告自己办理房产证和土地证。 本院经审理认定事实如下：2012年10月31日，原告丈夫邓祚军与被告签订认购书一份，该认购书约定，柴娜购买被告开发建设的紫信大厦B区10层1498平米的商品房，购买价格6741000元。认购书第八条载明，本认购书所指买受人为产权人登记名义人。第九条载明，乙方（买受人）在签订正式《商品房买卖合同》时，非直系亲属（父母、配偶、子女）不得更名。2012年11与2日，原告柴娜按照认购书约定向被告缴纳定金500000元，被告收到该款后，当日为原告出具0043242号收据一张。2012年11月26日，柴娜向被告缴纳剩余购房款6241000元，被告收到该款项后，于当日为原告出具第0043243号收据一张，写明今收到柴娜交来写字楼全款6241000元。截止2012年11月26日，原告完成了向被告缴纳6741000元的全部购房款义务。 2013年3月14日,被告与柴娜签订《商品房买卖合同》一份。合同第一条写明，被告以政府出让方式取得ＣＴＰ-1132号地块的土地使用权。出卖人（被告）经批准，在上述地块上建设商品房。第二条载明，柴娜购买的商品房为第一条规定的项目中的Ｂ区10层，亦即案涉的被告开发建设的位于沧州市北京路渤海大厦（即案涉的紫信大厦）Ｂ区㎡商业用房。合同第四条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，即双方自行约定的：最终根据产权登记面积计算房款，依照已交房款数额多少多退少补。合同第七条约定了被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并具备本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。该合同签订时，原告已履行完毕付款义务。同日，原、被告经协商又签订了商品房买卖补充合同，在该合同第二条出卖人声明，柴娜所购买渤海大厦房产（即案涉紫信大厦房产）为大产权建筑。被告承诺为柴娜办理所购的房屋产权证及国有土地使用权证。如违约被告愿承担相应法律责任。 2016年11月17日，原、被告又签订一份商品房买卖补充合同，第一条约定原告购买的房屋办理首次登记时，可将此房登记在被告名下，但双方确认该房产所有人是原告。第四条约定，一旦被告具备办理产权过户手续时，需第一时间以书面形式通知原告，并及时为原告办理产权登记变更登记。 案涉房屋在向原告出售前依法取得了土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，未取得商品房预售许可证明。 被告于2014年5月向柴娜交付涉案房屋。后原告除自用外，将剩余房屋进行对外出租，先由原告与承租人就租赁期限、租金、租赁面积等达成一致后，再由被告与承租人签订房屋租赁协议，相应的租金由被告在扣除开票税金后转付给原告柴娜。2016年11月，涉案不动产即柴娜购买的沧州市北京路紫信大厦B区10层取得产权证，权证号为00070941，不动产登记的权利人为沧州紫信房地产开发有限公司。柴娜因经营需要办理贷款，被告配合原告用此房抵押担保办理了贷款，2014年11月28日，原告为此向渤海紫信担保有限公司支付担保费80000元；2015年12月16日，原告向沧州渤海投资担保有限公司支付担保费70000元；2017年3月31日，柴娜向渤海紫信融资担保有限公司支付担保费60000元。原告称被告隐瞒无商品房预售许可证出售房屋，导致涉案房屋不能为原告办理产权登记发生纠纷，因此诉求解除合同或由人民法院确认合同无效，要求被告双倍返还原告购房款13482000元，由被告赔偿原告利息损失2422547元及其他损失400000元。 另查明，2012年1月31日，沧州市人民政府对沧州市紫信房地产开发有限公司取得案涉国有土地使用权进行批复，载明土地使用权年限为40年，要求其认真履行《国有建设用地使用权出让合同》，并按有关法律法规的规定合理使用土地、及时办理土地登记。在涉案《国有建设用地使用权出让合同》第五十二条中，约定了受让人（被告）取得土地使用权后必须进行企业总部建设，不得搞房地产开发。 本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中沧州紫信房地产开发有限公司作为房地产开发企业与原告签订的《商品房买卖合同》，虽系双方当事人的真实意思表示，柴娜已按照《商品房买卖合同》约定缴纳了全部房款，被告虽然交付了房屋，但沧州紫信房地产开发有限公司作为出卖人未取得商品房预售许可证明即出售涉案房屋，在庭审中亦表示涉案房屋系自建自用房屋，无商品房预售许可证，导致原告对涉案房屋不能取得所有权，故本院依法认定该《商品房买卖合同》系无效合同。被告辩称涉案房屋系自建自用房屋，不是商品房，无需商品房预售许可证。对此本院认为，被告在出售时与原告签订的系《商品房买卖合同》,该合同及在其后的两份商品房买卖补充合同中，均数次表明涉案房屋系“商品房”，“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并具备本合同约定的商品房交付买受人使用”，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任”，“买受人所购买渤海大厦房产（案涉房产）为大产权建筑。出卖人承诺为买受人办理所购渤海大厦房屋产权证及国有土地使用权证。如违约出卖人愿承担相应法律责任”，“一旦被告具备办理产权过户手续时，需第一时间以书面形式通知原告，并及时为原告办理产权登记变更登记”，该约定均表明案涉房产的性质为商品房，被告承诺为原告办理产权登记。庭审中被告又称涉案房屋系自建自用房屋，无商品房预售许可证明，被告明知涉案房屋无商品房预售许可证明，却数次承诺为原告办理房屋产权证及国有土地使用权证，故本院认定被告系故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实与原告订立《商品房买卖合同》。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。其中包括故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。根据法律规定，民事活动应当遵守法律。本案中，被告对案涉房屋在向原告出售前取得了土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，未取得商品房预售许可证明。故本院认定，本案系因被告的原因造成原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效，因此原告请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，请求判令被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。故被告应返还原告已付购房款6741000元。对于原告按照“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的法律规定，请求给付一倍赔偿的请求，本院认为，原告交付全部购房款已近7年之久，综合本案事实情况，对原告的该项请求本院予以支持，由被告赔偿原告购房损失6741000元。 对于原告请求判令被告利息损失2422547元的请求，原告称截止到2019年6月25日，原告的利息损失为3572268元，其对超出部分的利息损失保留诉权。原告对该项损失计算的利率标准是按照五年期基准贷款利率，年息5.75%，上浮40%后为年息8.05%，对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告主张年息8.05%，符合法律规定，本院予以支持。据此，本案利息的起算时间为2013年6月15日，以原告所缴纳房款为基数，经计算原告的利息损失为3437910元，原告请求赔偿利息损失2422547元，其余部分保留诉权，是原告对自己实体权利的选择，符合法律规定，本院予以支持。 对于原告请求的贷款担保损失400000元，系原告柴娜及家庭开办的公司经营需要办理贷款，而产权证登记在被告名下，被告配合原告用涉案房屋进行抵押担保办理了贷款，因涉案房屋没有商品房预售许可证明，不能办理产权证至原告名下，造成原告支付了担保费，经原告举证及被告质证证明原告支出了担保费210000元，该损失系原告不能对买受房屋行使处分权能所致，对该损失被告应予赔偿原告。原告所称的其他担保费损失，提交证据不充分，本院不予支持，原告可组织证据另行诉讼。 因被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致原被告签订的《商品房买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。因此商品房买卖合同因出卖人的责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。合同无效，原告依据合同取得的房屋应当予以返还，故原告应向被告返还涉案紫信大厦B区10层1498㎡商业用房。同时本案中，涉案商品房买卖合同因被告的原因被确认无效，原告已取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，故原告应当依法对占用期间的房屋使用费向被告返还。关于原告应该返还给被告房屋使用费的标准，因原告在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，原告与被告约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以原告实际使用该房屋的年限得出的价款作为原告所获得的利益返回给被告。涉案房屋的设计使用年限为40年，原告共计缴纳房款6741000元，经计算，房屋使用费（6741000元/480个月）为14043.75元/月。房屋使用费计算，自2014年5月起被告按合同约定向原告交付涉案房屋起至2019年8月原告使用期间，原告占用房屋使用期间为5年3个月。依此计算，原告返还被告房屋使用费（14043.75元*63个月）884756.25元。 原告购买房屋向外出租房屋取得租金，是原告购买房屋实现合同目的，依法享有收益权的体现，属有权取得。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2013年3月14日签订的就被告沧州势至实业有限公司开发建设的紫信大厦B区10层《商品房买卖合同》无效。 二、被告沧州势至实业有限公司返还原告柴娜购房款6741000元，并赔偿原告柴娜购房损失6741000元，即被告沧州势至实业有限公司向原告柴娜返还房款并赔偿损失共计13482000元；原告柴娜向被告沧州势至实业有限公司返还紫信大厦B区10层1498㎡商业用房。 三、被告沧州势至实业有限公司赔偿原告柴娜相应利息损失2422547元。 四、被告沧州势至实业有限公司赔偿原告柴娜担保费损失210000元。 五、原告柴娜返还被告沧州势至实业有限公司房屋使用费884756.25元（房屋使用费已计算至2019年8月）。 六、驳回原告的其他诉讼请求。 上述二、三、四、五项，限判决生效后十日内自动履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费59814元，由原告负担6950元，被告负担52864元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  杨桂玲 二〇一九年九月二十八日 书记员  王 娟