陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕09民终810号 上诉人（原审原告、案外人）：冉龙海，男，1963年8月9日出生，汉族，住石泉县，居民身份证号码：612XXXXXXX********。 上诉人（原审原告、案外人）：陆龙云，（冉龙海之妻），女，1961年2月13日出生，汉族，住石泉县，居民身份证号码：612XXXXXXX********。 共同委托诉讼代理人：姬鹏程，陕西奇声律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：杨斌，男，1968年12月15出生，汉族，住石泉县，居民身份证号码:612XXXXXXX********。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：李学慧，女，1960年1月19日出生，汉族，住石泉县，居民身份证号码：612XXXXXXX********。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王付芝，女，1973年11月25号出生，汉族，住石泉县，居民身份证号码：612XXXXXXX********。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王晓娥，女，1963年12月16日出生，汉族，住石泉县，居民身份证号码：612XXXXXXX********。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：成小丽，女，1966年1月18日出生，汉族，住石泉县，居民身份证号码：612XXXXXXX********。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：徐存凤，女，1978年5月25日出生，汉族，住汉中市南郑县，居民身份证号码：612XXXXXXX********。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：黄开莲，女，1964年5月20日出生，汉族，住石泉县，居民身份证号码：612XXXXXXX********。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：徐先锋，女，1957年5月4日出生，汉族，住石泉县，居民身份证号码：612XXXXXXX********。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：汪永宏，男，1957年6月6日出生，汉族，住石泉县，居民身份证号码：612XXXXXXX********。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：李学珍，女，1957年10月8日出生，汉族，住石泉县，居民身份证号码：612XXXXXXX********。 共同委托诉讼代理人：刘平，陕西奇声律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：刘文武，男，1964年5月9日出生，汉族，石泉县上坝餐饮娱乐有限公司法定代表人，住石泉县连心桥休闲山庄，居民身份证号码：612XXXXXXX********。 原审第三人（被执行人）：刘冬艳，（刘文武之女），女，1986年9月26号出生，汉族，住石泉县连心桥休闲山庄，居民身份证号码：612XXXXXXX********。 原审第三人（被执行人）：刘冬，（刘文武之子），男，1992年10月16日出生，汉族，住石泉县连心桥休闲山庄，居民身份证号码：612XXXXXXX********。 原审第三人（被执行人）：石泉县上坝餐饮娱乐有限公司。住所地：石泉县。统一社会信用代码：916109225622384915。 法定代表人：刘文武，经理。 上诉人冉龙海、陆龙云因与被上诉人杨斌、李学慧、王付芝、王晓娥、成小丽、徐存凤、黄开莲、徐先锋、李学珍、汪永宏、原审第三人刘文武、刘冬艳、刘冬、石泉县上坝餐饮娱乐有限公司（以下简称上坝餐饮公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服陕西省石泉县人民法院（2019）陕0922民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人冉龙海及其共同委托诉讼代理人姬鹏程，被上诉人杨斌、李学慧、王晓娥、成小丽、黄开莲、李学珍、汪永宏及其共同委托诉讼代理人刘平，原审第三人上坝餐饮公司法定代表人刘文武到庭参加诉讼，原审第三人刘冬艳、刘冬经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案经依法缺席审理，现已审理终结。 冉龙海、陆龙云上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的起诉请求。事实与理由：上诉人系善意第三人，对涉案房屋未过户不存在过错，且一审法院对查封房屋未公示，不能对抗上诉人。第一，查封房屋裁定于2018年2月11日作出，次日送达不动产登记部门，2月26日才向房屋出售人送达并进行现场查封登记，故裁定效力于2018年2月26日才及于房屋出售人。第二，刘文武在知晓房屋被查封前，已与上诉人完成过户登记前期手续，上诉人对查封不知情，属于善意第三人。因法院未及时履行现场查封公示，导致上诉人向税务机关缴纳50余万元的契税。第三，最高人民法院民二庭会议纪要释疑的热点法律问题指出：不动产查封裁定的效力与善意第三人的保护，推送了（2017）最高法民再90号案件的案例，与本案情形类似，请二审法院予以参考。 杨斌、李学慧、王付芝、王晓娥、成小丽、徐存凤、黄开莲、徐先锋、李学珍、汪永宏共同答辩称：第一，一审判决认定上诉人与第三人之间的房屋买卖事实不正确。其一，《门店买卖协议》是虚假的，该房屋系门面房，面积是1300多平方米，实际不存在库房，但合同约定门面房面积只有480多平方米。其二，抵偿房价款借条和转款凭条不真实，上诉人并未实际支付房价款，其提供与他人的借条和凭证，与本案无关，上诉人未能证实购房款的实际交付。第二，一审判决认定房屋交付的事实不正确，上诉人在诉状中的主张，与《门店买卖协议》关于房屋交付的时间不一致，租房合同显示2017年12月7日转租酒店和宾馆，但被上诉人于当年12月讨债时，整个门面房仍由被执行人实际经营。第三，查封房屋的民事裁定是合法的，已依法送达并现场查封，上诉人在查封之前并未过户。请求维持一审判决。 刘文武、上坝餐饮公司答辩称：认同上诉请求及理由。 刘冬艳、刘冬答辩称：第一，2017年12月2日，刘冬艳以上坝餐饮公司法定代表人身份，与上诉人签订《门店买卖协议》，正是因无力偿还之前债务，才达成该协议，上诉人已交付全部转让款并实际占有门面房。第二，上坝餐饮公司法定代表人已于2018年1月31日转为刘文武，刘冬艳、刘冬并非本案的当事人。 冉龙海、陆龙云向一审法院起诉请求：停止对陕（2017）石泉县不动产权第000XX**房产的查封并不得执行。 一审法院认定事实：2017年10月16日，刘文武在其微信朋友圈发布售房公告。2017年12月2日，甲方刘冬艳、上坝餐饮公司与乙方冉龙海、陆龙云签订《门店买卖协议》约定：“第一条、甲方同意出售自建的位于石泉县连心桥桥头（现连心桥休闲山庄）一层门店给乙方。门店面积478.5平方米，单价4100元/平方米；门店后库房面积890.5平方米，单价1200元/平方米，不动产权证号：000XXXX。甲方保证此房产一切情况介绍属实，此房产无任何权属和经济纠纷，同意出售。第二条、甲乙双方同意房产的成交价格为3100000.00；具体面积按后续实际丈量为准，多退少补。本合同签订后，乙方向甲方一次性支付310万元。第三条、办理过户及房产交付，1.甲方应收到乙方付款后3日内将不动产权证交于乙方；2.甲方2017年12月30日将房产交付乙方使用经营…”。冉龙海、陆龙云提供证据证明其全额支付房价款：上坝餐饮公司向冉龙海出具收条载明，“今收到冉龙海购房款3100000.00元，收款人刘冬艳，2017.12.2”。其中包括：1.2017年12月2日，冉龙海向陕西大健实业有限公司通过pos机二笔转入75.5万元及支付现金4.5万元；同日，陕西大健实业有限公司出具收款收据，证实收到刘文武偿还借款本息80万元；2017年12月8日和26日，冉龙海分别向刘文武的女儿刘利华农行尾号为372账号转账8万和20万元；另外，冉龙海和刘文武均认可2018年2月11日下午冉龙海给刘冬艳支付10万元现金，没有出具收据。2.2014年9月30日，借款人刘文武、上坝餐饮公司出具借条，“今借到冉龙海现金贰拾万整（¥200000.00元），年息48000.00元”；2016年12月1日，借款人刘文武、上坝餐饮公司向冉龙海出具借条，“今借到冉龙海现金贰拾万整（¥200000.00元）”；2017年12月2日，冉龙海在上述借条上分别添写“利152000.00元、利48000.00元”。3.2017年10月23日，借款人刘文武、上坝餐饮公司向冉龙海出具两张借条分别载明，今借到冉龙海现金贰拾贰万捌仟元（228000）和叁拾玖万整（390000）。从以上借条显示，上坝餐饮公司共欠冉龙海1218000元。4.2017年6月2日，冉龙海向杨传美（刘冬艳的姨母）账户转入30000元，刘冬艳对此表示承认属于冉龙海给付的房价款。5.2014年元月1日，借款人刘文武、上坝餐饮公司向陈家琴出具借条载明：“今借到陈家琴现金贰拾万元整（200000.00元），年息48000元”；2015年6月7日，借款人刘文武、上坝餐饮公司向陈家琴出具借条载明：“今借到陈家琴现金拾万元整（100000.00元），年息24000元”；2015年9月5日，借款人刘文武、上坝餐饮公司向陈家琴出具借条载明：“今借到陈家琴现金壹拾贰万伍仟元整（125000.00元），年息30000元”。结算时，该三张条据上分别被添写“利144000.00元、60000.00元和80000.00元”。从以上借条显示，上坝餐饮公司共欠陈家琴709000元。后经三方协商，此709000元抵作房价款，后转由冉龙海向陈家琴支付，冉龙海向陈家琴出具欠条，后由冉龙海、陆龙云独自购买本案诉争房产。以上合计3137000元构成冉龙海向第三人支付房价款的依据。2017年12月7日，冉龙海与证人贾仕富签订房屋《租房合同》，约定将本案诉争房产租赁给贾仕富使用一年，租金10万元。 另查明，杨斌、李学慧、王付芝、王晓娥、成小丽、徐存凤、黄开莲、徐先锋、李学珍、汪永宏于2018年2月9日申请诉前保全，请求查封上坝餐饮公司位于石泉县XX组陕（2017）石泉县XX房XX层，建筑面积为1369.03平方米，并提供相应的担保。一审法院于2018年2月11日作出（2018）陕0922财保2号民事裁定书，查封上坝餐饮公司位于石泉县XX组陕（2017）石泉县XX房XX层，建筑面积为1369.03平方米，查封期限为三年。次日，向石泉县不动产登记管理局送达（2018）陕0922财保2号民事裁定书，2月26日向刘文武进行送达，并进行现场查封登记。冉龙海在2018年2月22日在石泉县地方税务局城郊税务所办理涉案房屋的完税手续。冉龙海、陆龙云对该查封措施提出书面异议，一审法院受理后，作出（2018）陕0922执异1号裁定书，驳回冉龙海、陆龙云的异议请求。 还查明，上坝餐饮公司在2017年8月17日，法定代表人为刘冬艳，股东为刘冬艳和刘冬。经营范围：餐饮服务，农家宾馆；游乐设施租赁管理服务，休闲观光农业及水上乐园开发管理服务；健身休闲娱乐服务；旅游商品、根雕、奇石加工、销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。住所地是陕西省安康市石泉县XX镇XX村**。2018年1月31日，上坝餐饮公司的法定代表人变更为刘文武，公司类型为有限责任公司（自然人独资）。经营范围和住所地未变化。 一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，对无过错买受人民事权益进行保护，均属判断案外人民事权益能否排除强制执行的法律依据。冉龙海、陆龙云在案涉房屋被查封后提出执行异议，申请解除法院对涉案房产的查封，必须同时具备以下条件：1.在查封、扣押、冻结之前执行标的物应已经出卖给冉龙海、陆龙云，其中不动产的买卖需要签订合法有效的书面合同；2.冉龙海、陆龙云已经支付全部价款，或者根据不动产买卖合同约定支付部分价款并按照人民法院要求将剩余价款交付执行；3.在查封、扣押、冻结之前该执行标的物已由冉龙海、陆龙云实际占有；4.冉龙海、陆龙云对于需登记的财产未办理过户登记手续没有过错，其中不动产执行标的物未办理过户系非基于冉龙海、陆龙云自身的原因。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，冉龙海、陆龙云与第三人签订门店买卖协议后，法院将查封裁定书向不动产登记局进行送达，起到了公示公信的法律效力。但直至法院查封前，冉龙海、陆龙云一直未办理案涉房屋过户登记手续。虽然其提交一份委托代理人对证人的调查笔录，但该笔录系证人证言，证人未出庭作证，不符合证据的形式要件，故对该证据不予采信。冉龙海、陆龙云提供的证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利，其主张不能成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决驳回冉龙海、陆龙云的诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 二审认定事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案系上诉人因买受上坝餐饮公司的房屋提起的案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案各方当事人诉争的事实，上诉人冉龙海、陆龙云提供其与上坝餐饮公司就本案争议房屋签订的书面买卖合同，并提供已支付全部价款和实际占用并出租该房屋的证据。经本院审查分析，第一，争议房屋原系用于宾馆、酒店经营的与门面房为一整体的整层商业用房，房屋买卖合同约定，“门店面积478.5平方米，单价4100元/平方米，门店后库房面积890.5平方米，单价1200元/平方米，成交价为310万元”，但“门店后库房”实际为原宾馆、酒店的经营用房，并非库房，且被上诉人对该房屋库房的面积和单价提出了异议。第二，上诉人证明已付房价款313万余元，主要是抵偿、代偿债务和债务转移，被上诉人对该债务为多次借款本息之和的真实性、合理性、合法性提出质疑，但上诉人并未提供充分有效的证据证明每笔借款实际发生。而且，上坝餐饮公司于2017年12月2日出具收到冉龙海购房款310万元的收条，与冉龙海陈述支付房价款的事实不相符。第三，房屋买卖合同约定交付房屋的时间为2017年12月30日，该房屋原系上坝餐饮公司正常营业的宾馆、酒店用房，冉龙海与贾仕富于2017年12月7日即签订房屋转租合同，并称随即由贾仕富经营该宾馆、酒店，但未提供如何移交该房屋及宾馆、酒店相关财产的证据，且按冉龙海的陈述，最后一笔付款是2018年2月11日现金给付刘冬艳10万元。第四，一审法院对涉案房屋裁定查封时，该房屋仍登记在被执行人名下，冉龙海称在签订房屋买卖合同后即实际占用该房屋，但未提供有效证据证明其非因自身原因未办理房屋过户登记。本院综合分析，上坝餐饮公司为抵偿其拖欠冉龙海和他人借款本息的债务，与冉龙海夫妇签订房屋买卖合同，将房屋出卖给冉龙海夫妇的情形，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，据此确认，冉龙海主张的民事权益不能够排除对该房屋的强制执行，对其提出执行异议的请求和诉讼请求，依法不予支持。按照冉龙海主张刘文武及上坝餐饮公司向其借款的事实，冉龙海自2014年9月至2017年10月期间，多次向刘文武及上坝餐饮公司出借借款20万元、20万元、3万元、22.8万元、39万元，本息合计124.8万元，说明冉龙海应当知晓刘文武及上坝餐饮公司的经营状况和巨额负债的情况，其在本案执行异议之诉中提出自己系善意第三人的上诉意见，不符合法律规定，本院不予采纳。 综上，冉龙海、陆龙云的上诉请求及理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人冉龙海、陆龙云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方仁和 审 判 员 马 娟 审 判 员 李 颖 二〇一九年九月二十六日 法官助理 罗 潇 书 记 员 张晓警 1