贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5142号上诉人（原审原告）：遵义市金宁物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市香港路港澳广场。法定代表人：何涛，公司总经理。委托诉讼代理人：张阳旭，男，1988年1月14日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区，系公司法务。上诉人（原审被告）：游古军，男，1982年8月6日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：杨霞，女，1981年6月9日出生，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。上诉人遵义市金宁物业管理有限公司（以下简称金宁物业公司）、游古军因物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初3427号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金宁物业公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵，从而直接扣减10%的物业费，不符合事实与法律依据。上诉人作为物业服务企业，没有任何执法权，但一审法院却将此的责任归于上诉人且被上诉人并未提供证据证明。2、服务瑕疵并非降低物业管理费收费的依据。游古军上诉称：双方签订的物业合同无效，对于物业服务费也是金宁物业公司单方定价。上诉人是在2016年1月1日正式入住，装修期间按约定物业费只收半价，但是物业公司是全价收取。约有一年半时间物业公司处于无领导管理状态。物业对小区管理不善，有住户家被盗、小区住户的宠物狗或者外来的野狗进行小区，给小区居民的生活带来困扰、有外来车辆进入小区，占用小区居民的车位，车辆乱停乱放、小区的保洁工作敷衍了事、花鸟市场严重占道经营、车辆在小区内乱停乱驶乱鸣笛，扰乱了小区的生活秩序。针对游古军的上诉理由，金宁物业公司辩称，答辩人在一审已经提交与建设单位签订的前期物业服务合同予以证明，合同合法有效。答辩人已经按照合同约定履行了合同义务，被答辩人游古军所提的上诉理由均无证据证明。小区周边道理通畅，也无堵塞的情形。金宁物业公司向一审法院起诉请求：1．判令游古军向金宁物业公司支付物业服务费4747.08元；2．判令向金宁物业公司支付物业服务费违约金402.10元（物业费加违约金合计5149.18元）；3．判令游古军承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月5日，金宁物业公司与凯莱国际小区的开发方遵义东都房地产开发公司签订了《东都·凯莱国际一期前期物业管理委托合同》，合同约定遵义东都房地产开发公司将“凯莱国际”项目委托金宁物业公司金宁公司物业管理，游古军系凯莱国际小区业主。2015年5月11日游古军接房时，与金宁物业公司签订《凯莱国际前期物业服务协议》，载明游古军物业建筑面积为93.08平方米，物业服务费自物业交付之日起计算，每月每平方米1.50元计算。游古军物业管理费交纳到2016年6月30日，金宁物业公司催收无果诉来原审法院。另查明，2017年8月3日，凯莱国际小区商业街部分营业房业主因社会车辆无序停放影响经营，要求金宁物业公司公司进行有效管理无果后与金宁物业公司公司工作人员发生纠纷，在凯莱国际小区商业街拉横幅求助维权，遵义市公安局红花岗区分局忠庄派出所出警处理，要求金宁物业公司与商业街营业房业主走法律途径解决双方纠纷，凯莱国际步行街业主和金宁物业公司公司于当日共同协商达成如下协议：1．要求金宁物业在8月10日前全部清理步行街上所有私家车辆及一切外来车辆；2．要求物业和房开公司开设商业步行街牌坊；3．要求房开和物业将步行街各业主的一户一表手续交给业主；4．为有效管理步行街，业主和物业共同管理；5．如在2017年8月10日前未将上述事议推进，我们全体将不会交纳当年及所有管理费用；6．物业设立步行街指示牌（小区内）；7．强烈要求房开及物业共同解决步行街招商问题，共同维护各业主的合法权益；8．以上要求如无期限及效果，我们全体业主将成立业主委员会，取消物管，自行管理。该协议凯莱国际步行街部分业主签名，金宁物业公司公司工作人员签名并加盖公章。2018年11月3日，凯莱国际一期小区全体业主名义向遵义市人民政府信访局提交联名信，以凯莱国际一期临街营业房被二手车商家租用，大量二手车辆长期停放在消防通道和人行通道进行售卖，导致整条商业街消防通道和人行通道完全被堵塞，存在极大的安全隐患，房屋开发商和物业公司又无法解决为由，要求该局督促政府职能部门解决二手车商占道经营和堵塞消防及人行通道的问题。该联名信还载明，2018年8月，金宁物业公司已将相关资料提交至社区及南部新区政府部门，请求政府相关部门出面协调处理凯莱一期商业街二手车商家占用消防通道停放车辆问题，随后保利社区和城市综合执法部门协同凯莱国际物业对二手车市场进行整顿并规划停车线，但收效甚微。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《物业管理条例》第六十七条的规定，金宁物业公司与游古军签订的《凯莱国际前期物业服务协议》对双方均具有约束力，金宁物业公司提供了物业管理服务后，游古军理应及时按合同约定支付物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条及《物业管理条例》第七条第五项的规定，对金宁物业公司主张游古军支付拖欠物业服务费的诉讼请求，合理部分原审法院予以支持。关于游古军与金宁物业公司签订的《凯莱国际前期物业服务协议》的效力，金宁物业公司与游古军双方系平等主体，《凯莱国际前期物业服务协议》是格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以金宁物业公司不交房无奈之下签订的合同，故应看双方签订的《凯莱国际前期物业服务协议》是否违反该条法律的规定，根据国务院《物业管理条例》第二十二条和第二十五条的规定看，业主购买物业时，建设单位在业主委员会成立前，应有前期物业服务合同的相关内容，因此业主的签订商品房买卖合同或接房时签订物业管理服务合同是有法律依据的，故游古军关于被迫签订物业服务合同的辩解理由不充分，原审法院不予采纳；关于逾期交纳水费导致的滞纳金一事，如认为第金宁物业公司的过错所导致，可以依法向金宁物业公司主张相应的权利；关于配电箱噪音，如协商不成，可走法律途径维护自己合法权利；对金宁物业公司物业管理中存在瑕疵部分的辩解原审法院予以采纳。本案中，对金宁物业公司主张的自2016年7月1日起就未按照合同约定交纳物业管理服务费，截止2019年4月30日共计拖欠34个月物业管理服务费用4747.08元的欠费时间和数额在庭审中并无异议，原审法院对上述时间和金额予以认定。但金宁物业公司在管理过程中，由于房开公司在相关设施设置以及金宁物业公司主观以外的原因，商业街车辆乱停乱放未能得到有效的管理，虽然其向政府有关部门反映要求进行整顿便于管理，但收效甚微，车辆乱停乱放等现象仍很严重，属未严格履行《凯莱国际前期物业服务协议》合同约定的义务，应酌情扣减物业管理费，结合本案查明的事实和金宁物业公司的履约情况，根据《中华人民共和国合同法》第五条和第一百零七条和第一百二十条的规定，原审法院酌情判决游古军支付90%的物业管理费即4272.37元。关于违约金，因金宁物业公司在管理过程中物业服务存在瑕疵，对其违约金的请求原审法院不予支持。另指出，物业公司在小区提供物业服务，其经费来源于业主所交纳的物业管理费。如物业公司在对小区进行服务过程中出现了瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平下降如下恶性循环，不利于小区的发展。今后，在小区的业主发现物业公司服务过程中出现瑕疵后，双方应进行有效的沟通，业主可提出合理化建议。物业公司应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主之间的友好关系。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项、第六十七条的规定，判决如下：一、由被告游古军于本判决生效后十日内支付原告遵义市金宁物业管理有限公司2016年7月1日至2019年4月30日物业服务费人民币4272.37元；二、驳回原告遵义市金宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由原告遵义市金宁物业管理有限公司负担5.00元，被告游古军负担20.00元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法订立的合同，受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，金宁物业公司与凯莱国际小区的开发方遵义东都房地产开发公司签订了《东都·凯莱国际一期前期物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，对游古军具有约束力。游古军上诉称物业管理服务委托合同无效，证据不足，本院不予采信。2015年5月11日游古军与金宁物业公司签订《凯莱国际前期物业服务协议》，金宁物业公司与游古军形成了物业服务合同关系，双方的合同关系成立。金宁物业公司为案涉小区提供了物业服务，游古军作为小区业主，客观上接受了服务，应当履行支付对价服务费用的义务。现金宁物业公司要求游古军交纳物业服务费，理由正当，应当予以支持。游古军上诉称金宁物业公司未按约定履行合同义务，拒绝交纳物业服务费，在此需要指出的是，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司沟通加以解决。法律规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应当以拒交物业费为对抗手段，故本院对该项上诉理由，不予采信。一审考虑到商业街与小区内部一样，属于上诉人服务范围，也属于业主生活的一部分，特别是消防通道，事关业主的切身利益，上诉人作为物业服务公司，理应为小区内部以及商业街提供优质的物业服务。根据一审查明的事实，涉案小区商业街车辆乱停乱放未能得到有效的管理，影响了业主生活，故一审法院充分考虑本案实际以及从双方利益出发，酌情扣减10%的物业服务费，以督促上诉人提供更加优质的服务和协助相关部门解决好其物业服务范围内的乱停乱放行为，并无不当。综上所述，金宁物业公司、游古军的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由遵义市金宁物业管理有限公司负担25元、游古军负担25元。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇一九年九月二十日法官助理杨颜竹书记员何芳芳