黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终5456号上诉人（原审原告）:徐英杰，女，1956年6月23日出生，汉族，哈尔滨三联集团有限公司退休人员，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人:张大鹏，黑龙江海天庆城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:哈尔滨市南岗区易美家房屋信息咨询服务部，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区分部街100号4单元1层1号。经营者：王丽丽，女，1986年2月6日出生，汉族，该服务部经理，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）:刘旭光，男，1983年11月14日出生，汉族，黑龙江省海伦市共合卫生院医生，住黑龙江省海伦市。上诉人徐英杰因与被上诉人哈尔滨市南岗区易美家房屋信息咨询服务部（以下简称易美家服务部）、刘旭光房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。徐英杰上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐英杰一审诉讼请求。事实和理由：1.哈尔滨易美家房地产经纪有限公司（以下简称易美家公司）、刘旭光至今未向徐英杰履行给付定金及首付款的义务，已经违约，符合案涉房屋买卖居间服务合同约定的解除条件和法定解除条件，徐英杰有权依法解除合同。2018年5月20日，徐英杰与刘旭光签署房屋买卖居间服务合同，合同第六条第一款约定：乙方在合同签订当日即2018年5月20日需交付定金1万元，其中包括居间服务费6200元；第四条第二款规定：乙方按照合同约定期限向居间方交付首付购房款和符合银行要求的贷款资料，逾期15日违约；第八条约定：首付款为5万元。刘旭光为买方，其既是居间方的业务员，又是居间方负责人王丽丽的男朋友，二者实际是一家人，故其所谓的定金收条是伪造的，即使刘旭光交付了1万元定金，扣除居间服务费6200元，剩余3800元也应在交付当日交付给徐英杰，但徐英杰既没有收到定金，也没有收到首付款，系刘旭光违约在先。因此，无论是按照合同第四条第二款约定还是按照《合同法》第94条规定，徐英杰均享有解除权，收回案涉房屋，一审判决驳回徐英杰的诉讼请求明显存在错误。2.刘旭光买房的目的是用徐英杰的房屋炒房牟利，根本就不想贷款，一审认定徐英杰自行补办房屋产权证的行为导致房屋贷款未能开始办理，房屋买卖合同无法继续履行，属认定事实错误。合同签署后，刘旭光不仅没有支付定金和首付款，还私自在网上兜售房屋高达55.8万元，徐英杰发现后要求其返还房产证，刘旭光不仅不返还房产证，还多次上门威胁恐吓，故刘旭光主观上根本没有购买房屋的意思。且合同签署时间是2018年5月20日，徐英杰补办房产证的时间是2018年7月28日，在两个多月的时间里，刘旭光没有实施任何贷款行为，庭审中刘旭光也承认没有准备银行贷款资料，充分说明刘旭光客观上根本没有准备和实施银行贷款行为，足以认定其目的只是利用徐英杰的房屋赚取14.8万元的高额差价。徐英杰之所以补办房产证，是发现刘旭光炒房后向其索要房产证，其不予退还后的自力救济行为，补办房产证与银行审查刘旭光的贷款资格以及其办理贷款手续无任何关联。3.易美家公司是一家典型的黑中介，其负责人王丽丽与刘旭光借用熟知二手房市场价格的优势，欺骗徐英杰，用徐英杰的房屋炒房谋取14.8万元的高额差价，一审在认定刘旭光加价卖房的证据后，又认定现有证据无法证明其二人倒卖涉案房屋赚取差价明显存在错误。案涉居间合同中介方是易美家公司，买方是刘旭光。刘旭光既是王丽丽的男朋友，又是该公司员工，居间方和买方是一伙的。经查，易美家公司无工商注册信息，无房地产经纪资质，属于典型的黑中介。一审中徐英杰提交的证据及庭审中刘旭光自认是易美家公司员工的事实，充分说明刘旭光与黑中介合谋，串通欺骗徐英杰签署居间合同及租赁协议，且未经徐英杰同意，私自装修并将房屋挂网销售，以牟取14.8万元高额差价的事实。4.一审私自变更被告主体，系程序违法。案涉居间合同是徐英杰与易美家公司签署，易美家公司为本案一审被告，一审法院在未取得徐英杰同意的情况下，径行将王丽丽虚构的易美家公司变更为与本案毫无关联的易美家服务部，程序违法。鉴于易美家公司客观不存在，本案的权利义务承担主体应为王丽丽本人以及刘旭光。易美家服务部辩称，同意一审判决。易美家服务部的营业执照是真实存在的，易美家服务部住所地为哈尔滨市××街××单元××号，该地址有两个营业执照，一个是易美家服务部，另一个是森雅房地产经纪有限公司，因为当时的公章没有改过来，所以直接就用原来的老公章签订的合同。无论是森雅房地产经纪有限公司，还是易美家服务部，都是真实存在的。当时签合同的时候，买方、卖方、中介方及经纪人都在场，案涉合同是在分部街100号签订的，这是一个不争的事实。易美家服务部作为中介方已经收到了定金，不存在欺诈及违约。案涉合同是5月20日签订的，徐英杰于6月1日将钥匙送到易美家服务部，之后约过徐英杰去办手续，但是徐英杰始终没做。且徐英杰已将房产证补走，涉及不到倒卖、赚差价。刘旭光辩称，对一审判决没有意见。刘旭光买房的事实是真实存在的，双方签订合同之后，刘旭光将定金和居间服务费都已交给了易美家服务部，并且在贷款办理期间，双方协议约定刘旭光每个月付给徐英杰房租1000元，刘旭光也实际给付了4个月的租金。双方合同约定的房价款为41万，而后期徐英杰将房价涨到46万，故刘旭光不能接受。且徐英杰在7月份的时候私自补办了产权证，因其补办产权证，致使刘旭光无法递交贷款手续，所以案涉合同终止了。徐英杰向一审法院起诉请求：1.判令解除徐英杰、刘旭光、易美家服务部三方于2018年5月20日签订的房屋买卖居间服务合同；2.判令刘旭光、易美家服务部返还房屋，并恢复原样；3.判令刘旭光、易美家服务部连带赔偿损失人民币7000元（暂定至起诉之日）。一审法院认定事实：2018年5月20日，徐英杰与刘旭光通过易美家服务部签订房屋买卖居间服务合同约定：徐英杰为卖方（甲方），刘旭光为买方（乙方），易美家服务部为居间方。产权人为徐英杰，产权证号为南字第00028175号位于南岗区先锋路××小区××单元××号建筑面积59.06平方米，建成年份1996年。双方买卖成交的价格为41万元。居间方保证负责甲乙双方购房款项代收转付的安全保障责任。本合同签订后，甲乙双方可以按照法律规定履行更名过户手续，甲乙双方中的任何一方违约，因居间服务已经完成，居间方有权收取居间服务费6200元；合同签订当日，必须交付定金1万元，如任何一方违约，居间方先从定金中扣除居间服务费，剩余定金作为违约金。居间方收取商业贷款交易方式或公积金交易方式的产权和贷款两项代办费2000元；甲乙双方约定房屋交接日期为2018年5月30日，给乙方使用装修并每月付租金1000元；乙方对此房充分了解并认可；交房时包烧、物业、水电清零不欠费，同时户口迁出；甲方净得41万元；乙方贷款购买此房，首付款5万元整甲方全权配合；因乙方不更到自己名下，无论更名到谁名下，甲方都配合；乙方贷款购房需征信良好，无不良记录，配合银行审批；个税乙方承担。合同签订当日，徐英杰将涉案房屋产权证交付易美家服务部，刘旭光将1万元定金、6200元居间费、2000元代办费交付易美家服务部。合同签订当日，徐英杰与刘旭光签订租房协议书一份约定，徐英杰为出租房（甲方），刘旭光为承租方（乙方）；甲方将哈尔滨市南岗区先锋路549号3栋1单元3楼1号，使用面积40.77平方米的房屋租给乙方使用，期限自2018年6月1日至2018年10月1日，租期4个月，每月租金1000元。徐英杰按照约定将房屋钥匙交付给易美家服务部，现涉案房屋已经被刘旭光装修，并由刘旭光占有、使用。此后，涉案房屋买卖合同未履行。另查明，刘旭光曾经是易美家服务部的员工。庭审中双方均认可，双方约定办理贷款的时间为4个月，给付购房款41万元的期限是2018年5月30日交付房屋后的四个月，即2018年9月30日。徐英杰于2018年7月份递交了补办涉案房屋产权证的申请，2018年8月份重新取得了补办的涉案房屋产权证。刘旭光称，未能继续履行房屋买卖合同的原因系徐英杰将房屋价款上涨为48万元。徐英杰称，未能继续履行房屋买卖合同的原因系刘旭光未按照约定交付购房款。易美家服务部称，徐英杰7月份时告知涉案房屋不买了，9月份时要求上涨房屋价格为51万元。一审法院认为，徐英杰与刘旭光通过易美家服务部于2018年5月20日签订的房屋买卖合同，系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同各方当事人应按合同约定履行。徐英杰主张刘旭光、易美家服务部倒卖涉案房屋赚取差价，未经同意擅自装修涉案房屋，但现有证据无法证明双方倒卖涉案房屋赚取差价，同时房屋买卖合同中明确约定了2018年5月30日交房，给刘旭光装修使用，每月付租金1000元，故一审法院对徐英杰的上述主张不予采纳。徐英杰与刘旭光双方约定，合同签订后，办理贷款的期限为4个月。刘旭光给付购房款41万元的期限为2018年5月30日交付涉案房屋后的四个月，即2018年9月30日。但涉案房屋并未开始办理贷款，购房款也未能按照约定时间交付给徐英杰。本案中，因徐英杰于2018年7月份递交了补办涉案房屋产权证申请，2018年8月份取得了补办的涉案房屋房产证。双方签订合同当日，徐英杰将产权证交付给居间方易美家服务部，在双方约定的办理贷款的四个月期间内，徐英杰自行补办房屋产权证的行为导致房屋贷款未能开始办理，双方房屋买卖合同无法继续履行，因此房屋买卖合同未能继续履行的责任并非刘旭光所致。徐英杰现有证据无法证明刘旭光违反合同约定，故对徐英杰要求解除合同，返还房屋并恢复原状的诉请，一审法院不予支持。关于损失7000元，因房屋买卖合同没有继续履行不是刘旭光违约所致，徐英杰关于刘旭光、易美家服务部连带赔偿损失7000元的请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回徐英杰的诉讼请求。二审中，徐英杰举示了三份证据。证据一、微信截图5页。拟证明：中介易美家公司的业务员刘明洋于2018年7月8日将案涉房产挂网销售，该时间早于徐英杰办理房产证补证手续时间，徐英杰系因发现案涉房屋被挂网销售后与中介多次交涉未果才补办房产证。证据二、王丽、刘旭光与徐英杰的电话录音摘录。拟证明：刘旭光及房屋中介继续将案涉房产挂网销售的事实。证据三、通话记录截图。拟证明：易美家公司之前就要装修案涉房产，但徐英杰没有同意，后易美家公司采用欺骗的方式以及通过中介业务员冒充买受人的形式与徐英杰签订房屋买卖合同，该行为属于明显的倒买倒卖行为。易美家服务部质证认为，对三份证据的真实性无异议，电话录音是易美家服务部王丽丽与徐英杰的对话，是真实的，对证明问题有异议，该三份证据反而更证明卖方违约，徐英杰不卖房子了。刘旭光质证认为，对三份证据的真实性有异议，证据一照片中显示的是出售金河小区3栋1单元301室，私产98年，三楼南北朝向，使用面积45平方米，建筑面积55.8平方米，而刘旭光所购买的房子地址是南岗区金河小区3栋1单元三层一号，是东西朝向，96年三楼，建筑面积是59.06平方米，使用面积是40.77平方米，照片显示的房产与案涉房产无关，有案涉房屋产权证复印件为证。证据二录音与刘旭光无关，刘旭光从始至终都没有与徐英杰沟通过，双方都没有联系方式，徐英杰都是与中介联系的，且录音中亦没有提及是刘旭光要买的房子。证据三是徐英杰与中介之间的，与刘旭光无关，徐英杰从未和刘旭光联系过。本院认证意见：因易美家服务部对徐英杰提交的证据的真实性无异议，对证据的真实性予以确认，因易美家服务部及刘旭光对其证明问题均有异议，本院将结合相应事实进行评判。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于易美家服务部是否为本案一审适格被告问题。徐英杰主张因案涉居间合同中加盖的公章是易美家公司，故易美家服务部不是本案适格被告。因民事诉讼中，原告起诉需明确被告，徐英杰起诉后，一审法院经核实易美家公司未在工商部门登记，而存在登记信息的是易美家服务部，一审将易美家公司名称变更为易美家服务部，徐英杰在一审庭审中对易美家服务部的身份并未提出异议，且徐英杰认可易美家服务部的负责人王丽丽系案涉居间合同中介方的负责人，居间合同亦是在哈尔滨市南岗区分部街100号所签订，该地址亦为易美家服务部的注册地址，王丽丽认可其在工商登记的是易美家服务部，故易美家服务部应为本案一审适格被告。关于案涉居间合同应否解除问题。案涉居间合同系各方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，合法有效。徐英杰主张刘旭光与易美家服务部相互串通，易美家服务部出具的定金收条是伪造的，但其并未举示充分证据予以证实。徐英杰主张依据案涉居间合同第四条第二款，刘旭光违约，但该条中对于房屋首付款何时交付并未明确，易美家服务部主张应在办理银行贷款时，刘旭光交付首付款。案涉房屋存在特殊性，因徐英杰与刘旭光均认可案涉房屋办理贷款需要四个月左右时间，故双方基于此而签订了四个月的租赁合同，刘旭光亦实际给付了徐英杰租金。在双方约定的办理贷款期间，徐英杰因不同意刘旭光装修房屋等原因，而自行重新补办了房屋产权证。因案涉居间合同中明确约定房屋交接日期为2018年5月30日交房，给刘旭光使用装修并每月付租金1000元，刘旭光对案涉房屋进行装修不违反合同约定，徐英杰不同意刘旭光装修无事实和法律依据。徐英杰认为易美家服务部与刘旭光串通欺骗其签订合同并倒卖其房屋而主张解除合同，但其并未举示证据予以证实，其主张均是其主观猜测，其自行补办房产证的行为确实导致刘旭光不能继续办理贷款，一审认定系徐英杰违约并无不当。综上所述，徐英杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐英杰负担。本判决为终审判决。审判长 许思东审判员李妮娜审判员孟朋卓二〇一九年九月十日书记员 周      小      倩