海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1106号 上诉人（原审被告）：海南蓝海福瑞置业有限公司，住所地海南省澄迈县福山镇海榆西线C栋305号。 法定代表人：石根荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘隽青，海南坤和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代文芮，海南坤和律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：张鲁华，男，1949年6月1日出生，汉族，住海南省澄迈县。 上诉人海南蓝海福瑞置业有限公司（以下简称蓝海公司）因与被上诉人张鲁华商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭，因本案没有新的事实和证据，本院决定不开庭审理。本案现已审理终结。 蓝海公司上诉请求：撤销一审判决，改判蓝海公司向张鲁华支付逾期办证违约金3391元。事实和理由：一审计算的逾期办证违约天数有误，导致蓝海公司承担的违约金过高，应予纠正。1、蓝海公司逾期办证的起算时间应为2017年3月26日，而非一审判决认定的2016年6月1日。蓝海公司在一审中提交的证据《收条》、《商品房使用签收单》均证实张鲁华直到2015年2月4日才收房，《收条》和《商品房使用签收单》上均有张鲁华的签字，《收条》上明确写明“此条为本人接受该商品房的凭证”，一审对这两份证据的“三性”亦予认可，故一审认定涉案房屋在2014年6月1日已实际交付张鲁华使用错误。澄迈县在2016年6月30日后开始实施房屋权证与土地使用证二证合一登记的政策，故蓝海公司办证最后期限应从张鲁华实际收房之日的次日，即2015年2月5日起计算780日，即办证的最后期限为2017年3月26日。2、蓝海公司逾期办证的违约天数应为214天，而非一审判决认定的512天。结合一审判决认定的办证截至日期2018年4月17日和扣减的张鲁华逾期提交办证材料的173天，蓝海公司逾期办证的违约天数应为2017年3月26日至2018年4月17日再减去173天，即实际违约天数为214天，而非一审判决认定的512天。按照买卖合同第十五条“由于蓝海公司的原因，张鲁华不能在约定期限内取得房屋权属证书的，蓝海公司自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向张鲁华支付违约金”的约定，蓝海公司实际应支付的违约金为逾期天数214天×已付房款157523元×万分之一=3371元。综上所述，一审计算逾期办证的违约天数有误，导致违约金计算过高，侵害了蓝海公司的合法权益，特提起上诉，恳请二审法院依法予以改判，支持蓝海公司的上诉请求，以维护蓝海公司的合法权益。 张鲁华辩称:张鲁华向蓝海公司交完房款及相关费用后，蓝海公司于2014年6月1日将涉案房屋的钥匙交予张鲁华，张鲁华便对房屋进行装修并于2015年春节入住。2015年2月，蓝海公司要求补办交接手续，因蓝海公司已将涉案房屋交付给张鲁华使用，张鲁华便同意与蓝海公司补办了房屋交付手续，但在补办手续之前，张鲁华早已入住使用涉案房屋。蓝海公司主张向张鲁华邮寄补交办理不动产权证材料的通知，但张鲁华就在涉案房屋内居住，如果蓝海公司需要通知张鲁华补交办理不动产权证的材料，可直接通知张鲁华，根本无需邮寄。涉案房屋的权属证书延长办理，系因为蓝海公司拖延交付房屋契税及维修基金，在业主几经维权之下，蓝海公司才为业主办理了房屋权属证书。因此，涉案房屋权属证书迟延办理的责任在于蓝海公司，蓝海公司应承担逾期办证的违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，应予维持；蓝海公司的上诉不成立，应予驳回。 张鲁华向一审法院起诉请求：1、判令蓝海公司支付因未在合同期限内取得房地产权属证书（现已变为不动产权证书）违约金11042.36元；2、蓝海公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年12月30日，张鲁华与蓝海公司签订《商品房买卖合同》，约定由张鲁华购买蓝海公司位于××县商品房一套，房屋总价为157523元。合同第八条约定：出卖人（蓝海公司）应于2013年10月31日前将符合合同约定的商品房交付给买受人（张鲁华）。第十五条约定：蓝海公司应当自房屋交付之日起720日内为张鲁华办理房屋权属证书；在张鲁华取得该商品房权属证书后，蓝海公司应当在60日内向土地登记机关申请，为张鲁华办理土地使用权证。第二十六条约定：本合同相关条款未约定具体告知方式的，由告知人选择以下方式之一告知对方…2、以挂号信或特快专递方式将书面函件、通知寄往对方的通讯地址。合同签订后，张鲁华依合同约定交付了购房款和相关税费；蓝海公司于2015年2月4日向张鲁华交付了房屋。2017年9月14日，张鲁华收到蓝海公司要求其尽快提交办理不动产权证所需材料的通知，2018年4月5日张鲁华将办证所需的材料交给蓝海公司。蓝海公司于2018年4月18日向澄迈县不动产登记中心递交了为张鲁华办证的申请材料，2018年5月3日为张鲁华办理了不动产权证。张鲁华在诉讼中主张计算办证违约金的时间，为从张鲁华主张的房屋实际交付之日(2014年6月1日)，经过两年的2016年6月1日起算，计至2018年5月3日止。另查，自2016年6月30日起，澄迈县辖区正式实施不动产统一发证工作，由不动产登记机构办理颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放。 一审法院认为，本案的争议焦点是:一、蓝海公司是否迟延提交办证材料；二、蓝海公司违约逾期办证天数是多少。一、蓝海公司是否迟延提交办证材料。从本案已采信的证据，可以推定张鲁华于2017年9月14日收到蓝海公司寄送的要求其交付办证材料的通知，张鲁华直到2018年4月5日才提交办证所需材料，时间长达203天。蓝海公司在《关于办理不动产权证准备所需材料的通知》中，虽已明确告知张鲁华如因张鲁华提交材料迟延导致逾期办证，由张鲁华承担责任；但并没有要求张鲁华收到通知后，多长时间交齐材料，应以张鲁华收到通知之日起30日内为张鲁华备交材料的合理时间，超过的时间为张鲁华迟延提交办证材料的时间，即应扣减蓝海公司的违约时间173天。二、蓝海公司违约逾期办证天数是多少。按照《澄迈商品房买卖合同》第八条的约定，蓝海公司应当在2013年10月31日前，将合同约定的商品房交付张鲁华使用。按照合同第十五条的约定，蓝海公司应当自房屋交付之日起720日内为张鲁华办理房屋权属证书。在张鲁华取得该商品房权属证书后，蓝海公司应当在60日内向土地登记机关申请，为张鲁华办理土地使用权证。澄迈县辖区是从2016年6月30日起正式实施不动产统一发证工作，原各类不动产权属证书停止发放。依据合同约定，蓝海公司应向政府职能机关申请为张鲁华办理“两证”的最后期限，是在澄迈县辖区实施不动产统一发证工作的2016年6月30日之前，但蓝海公司却抗辩以“两证合一”的理由扣减违约时间，理由不成立。根据合同第十五条“蓝海公司应当自房屋交付之日起720日内为张鲁华办理房屋权属证书；在张鲁华取得该商品房权属证书后，蓝海公司应当在60日内向土地登记机关申请，为张鲁华办理土地使用权证。”的约定，蓝海公司的逾期办证时间，为张鲁华诉讼请求主张的房屋实际交付之日(2014年6月1日)，经过两年2016年6月1日起算，计至2018年4月18日的前一天(2018年4月17日)，再扣减173天，实际的违约天数为512天。蓝海公司应向张鲁华支付的违约金为8065元(157523元×512天×0.0001)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、蓝海公司于本判决生效之日起十日内向张鲁华支付逾期办证违约金8065元；二、驳回张鲁华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，减半收取38元，由张鲁华负担28元，蓝海公司负担10元。 二审中，当事人没有提交新证据。 根据双方在二审中的陈述，双方对蓝海公司于2014年6月前已将涉案房屋的钥匙交付给张鲁华进行房屋装修，2015年2月4日对涉案房屋补办了书面交接手续的事实均无异议，本院予以确认。二审查明的其他案件事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，蓝海公司与张鲁华签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的合同义务。根据合同第十五条的约定，蓝海公司应当自房屋交付之日起720日内办理房屋权属证书，在取得商品房权属证书后，蓝海公司应当在60日内向土地登记机关申请办理土地使用权证。蓝海公司主张双方于2015年2月4日办理房屋交接手续，应从2015年2月4日开始计算办证期限，办证期限为780日，在780日届满后的2017年3月26日开始计算逾期办证的违约时间。张鲁华主张于2014年6月1日已实际接收涉案房屋，应从2014年6月1日开始计算办证期限，办证期限为720日，蓝海公司逾期办证的违约时间应从2016年6月1日开始计算。根据双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1、涉案房屋的交付时间如何认定；2、蓝海公司的办证期限为720日还是780日。 第一，关于涉案房屋的交付时间如何认定的问题。张鲁华主张其于2014年6月1日已实际接收涉案房屋，并于一审中提交《往来凭证》以证明其自2014年6月1日开始交纳涉案房屋的物业管理费。经一审庭审举证质证，蓝海公司对《往来凭证》的三性无异议，本院对该《往来凭证》的三性予以确认，该证据足以证明张鲁华自2014年6月1日开始交纳涉案房屋的物业管理费，加之蓝海公司对2014年6月前已将涉案房屋的钥匙交付给张鲁华的事实无异议，故本院认定涉案房屋于2014年6月1日已实际交付给张鲁华使用。根据本案查明的事实可知，蓝海公司先将涉案房屋交付给张鲁华使用，之后才与张鲁华补办了书面的房屋交接手续，蓝海公司的房屋交付流程与合同约定不符，亦不符合法律规定。张鲁华自2014年6月1日已对涉案房屋实际占有和使用，双方于2015年2月4日补办的房屋交接手续是对张鲁华已接受涉案房屋的书面确认，涉案房屋的交付时间应以实际交付时间为准，一审以房屋实际交付的2014年6月1日来计算蓝海公司的办证期限并无不当。 第二，关于蓝海公司的办证期限为720日还是780日的问题。按照合同第十五条的约定，蓝海公司应当自房屋交付之日起720日内为张鲁华办理房屋权属证书，涉案房屋于2014年6月1日已交付给张鲁华，蓝海公司应于2016年5月22日前履行为张鲁华办理房屋权属证书的合同义务。蓝海公司主张因实施不动产统一发证，蓝海公司的办证期限除了办理房屋权属证书的720日外，还包含申请办理土地使用权证的60日，办证期限应按780日计算。澄迈县于2016年6月30日正式实施不动产的统一发证工作，在澄迈县实施不动产统一发证工作之前，双方约定的蓝海公司应为张鲁华办理房屋权属证书的期限已届满，蓝海公司的违约行为先于不动产统一发证的工作之前，故蓝海公司关于办证期限为780日的主张不成立，本院不予采纳。 综上所述，蓝海公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费76元，由上诉人海南蓝海福瑞置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈小燕 审 判 员 吴党恩 审 判 员 卢艳萍 二〇一九年九月二日 法官助理 孙宛宛 书 记 员 邓芬芬 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。