湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初1168号原告：湖北三江航天商业经营有限公司，住所地：鄂州市滨湖东路恒大影城2-12室。法定代表人：孔德恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：马文凤，该公司员工(代理权限：一般代理)。被告:童聪，男，1990年10月10日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：童柳琼，湖北思普润律师事务所律师(代理权限：特别授权)。第三人:鄂州市住房公积金中心（原鄂州住房公积金管理中心），住所地：鄂州市滨湖南路62号。法定代表人：刘亦平，该中心主任。委托诉讼代理人:汪文涛，湖北源规律师事务所律师(代理权限：特别授权)。原告湖北三江航天商业经营有限公司（以下简称三江航天公司）与被告童聪、第三人鄂州市住房公积金中心（以下简称公积金中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三江航天公司的委托诉讼代理人马文凤、被告童聪的委托诉讼代理人童柳琼及第三人公积金中心的委托诉讼代理人汪文涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三江航天公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年10月10日签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除；2、判令被告配合原告到房管部门办理购房合同解除手续；3、由被告承担本案的诉讼费、公告费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年10月10日签署了《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买了原告开发的鄂州恒大首府项目1幢2单元16层1602号房。付款方式约定为按揭付款，被告向第三人公积金中心申请按揭贷款340000元。2016年10月26日，原告向第三人公积金中心出具《阶段性保证书》，对被告借款提供阶段性连带保证责任。后因被告未依照合同约定向第三人公积金中心按期归还相应借款，原告代被告清偿了相关款项，承担了担保责任，结清了剩余全部贷款。依照房屋买卖合同附件四第(一)项第5条的约定，原告（出卖人）承担了担保责任，有权单方解除本《商品房买卖合同》。由于被告购买房屋后，长期怠于向公积金中心还款，原告已经承担了保证责任，同时原告向被告发出了《解除合同通知书》，根据合同法的规定，原告与被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告童聪辩称，因涉案房屋已被鄂城区法院预查封和轮候查封，故原告诉请解除合同和收回商品房无法实现。原告作为阶段性担保人偿还了公积金贷款后，可行使追偿权，不应以物权代替追偿权。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。第三人公积金中心述称，被告童聪的贷款还清后，原告工作人员已到公积金中心办理他项权利注销手续，抵押手续已消除。原告诉请解除原、被告的买卖合同，该合同与第三人无法律上的利害关系，故公积金中心不属本案第三人。原告三江航天公司围绕诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一，《商品房买卖合同》。拟证明:原、被告双方依法协商一致签订合同，合同成立生效。证据二，《住房公积金借款合同》、鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初3057号民事判决书、企业网上银行电子回单、房屋他项权利注销登记申报表。拟证明：被告购买原告房屋向公积金中心贷款，后未按照期限偿还贷款，导致法院判决原告承担了保证责任，2018年11月22日，原告履行了判决书。证据三，《解除合同通知书》、EMS快递单、邮政速递《情况说明》、邮政速递物流查询结果。拟证明:原告已经根据合同约定的送达地址向被告送达了《解除合同通知书》，原、被告之间的《商品房买卖合同》已经解除。被告童聪围绕其答辩理由提交了不动产产权情况表，拟证明涉案房屋被查封的情况。第三人公积金中心针对其述称提交了房屋他项权证提取登记簿、房屋他项权利注销登记申报表、经办他项权手续工作人员身份证复印件。拟证明被告童聪与原告阶段性担保的方式偿还了公积金贷款后，相关的抵押手续已被原告领取，原告可以自行办理退出抵押。被告童聪对原告三江航天公司提交的证据质证认为：因被告童聪当时已离职，应穷尽所有的通知方法，不能简单地以快递形式通知解除合同，故对证据三的证明目的有异议。对其他证据的真实性和证明目的均无异议。第三人公积金中心对原告三江航天公司提交的证据真实性均无异议，但认为证据三与第三人没有关联。原告三江航天公司、第三人公积金中心对被告童聪提交的证据真实性均无异议，但认为与本案无关。原告三江航天公司、被告童聪对第三人公积金中心提交的证据真实性均无异议。本院认为：原告三江航天公司、被告童聪、第三人公积金中心提交的证据，他方当事人对其真实性均无异议，故对上述证据均予采信。本院经审理认定事实如下：2016年10月10日，原告三江航天公司与被告童聪签订《商品房买卖合同》，双方约定：被告童聪购买原告三江航天公司开发的鄂州恒大首府1幢2单元16层1602号商品房，建筑面积81.85平方米，单价为每平方米5507.94元，总价款450825元，买受人童聪首付房价款110825元，余款340000元申请公积金贷款支付。同时，该合同附件四约定:在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。此后，被告童聪依约向原告三江航天公司支付首付房价款110825元。2016年10月26日，童聪及其配偶叶漫与公积金中心签订《借款合同》和《鄂州市房屋抵押合同》，约定:童聪、叶漫以涉案房屋作抵押办理房屋他项权证，向公积金中心贷款340000元，期限10年，贷款月利率2.78‰，童聪、叶漫按月偿还贷款本息。该合同还对违约责任进行了约定。同日，三江航天公司向公积金中心出具《阶段性保证书》，承诺对童聪、叶漫向公积金中心的340000元借款提供阶段性保证。2016年11月2日，公积金中心依约向童聪、叶漫发放上述公积金贷款，童聪、叶漫将该款项支付给三江航天公司。因童聪、叶漫未依约偿还公积金贷款，公积金中心依法提起诉讼，本院判决童聪、叶漫向公积金中心偿还借款本息，三江航天公司承担连带清偿责任。在执行过程中，本院扣划了三江航天公司352871.20元。2019年1月22日，公积金中心办理涉案房屋抵押注销手续。同年3月12日，原告三天航天公司通过EMS邮政快递向被告童聪发出《解除合同通知书》，要求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，收回涉案商品房，办理有关解除合同的手续，该快递件因无人签收而退回。另查明：因被告童聪未履行生效法律文书确定的义务，本院于2017年8月7日对涉案商品房进行了预查封和轮候预查封；2018年10月30日，本院再次对该房屋进行轮候预查封，现仍处于查封状况。本院认为，本案争议焦点为：原告三江航天公司是否有权解除《商品房买卖合同》以及解除《商品房买卖合同》的权利能否实现。原告三江航天公司与被告童聪签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原、被告在《商品房买卖合同》附件四约定:在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。被告童聪在履行《商品房买卖合同》时，以公积金贷款方式支付部分房款。因其未依约偿还第三人公积金中心贷款，构成违约，原告三江航天公司被本院强制执行扣划相应款项，承担了相应的保证责任，双方约定解除合同的条件已成就，故原告三江航天公司可依约行使解除合同的权利；根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条规定：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”根据本案查明的事实，涉案商品房已被作为童聪的执行财产由本院预查封和轮候预查封，而原告三江航天公司要求实现涉案商品房解除权，其实质属涉案房屋确权问题，故原告三江航天公司虽有权提出解除《商品房买卖合同》，但其主张解除权被相关法律规定阻却，已无法实现。综上，原告三江航天公司在解除权被相关法律规定阻却的前提下提起诉讼的证据不足，不予支持；被告童聪的抗辩理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告三江航天公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告三江航天公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 ：李婷审判员：梅良军审判员：周小娟二〇一九年九月十七日书记员 ：    何     欢    欢