江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7510号上诉人（原审被告）：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人：陈荣荣，董事长。委托诉讼代理人：韦祎，江苏新天伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高奇，男，1981年10月24日生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：赵冬妹，女，1980年11月18日生，汉族，住苏州市吴江区。上诉人吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）因与被上诉人高奇、赵冬妹商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2018)苏0509民初14573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。财智公司上诉请求：撤销原判并依法改判或将本案发回重审，案件受理费由高奇、赵冬妹负担。事实和理由：一、合同已经明确约定了违约金的计算方式，应当按照该约定计算违约金。涉案商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按照已付房价款的0.03%向买受人支付违约金；二、被上诉人不存在损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，上诉人已交房，近年来房价呈现上涨趋势，被上诉人并未举证证明其所受损失。高奇辩称，投资房产是自负盈亏,房价也有下跌风险,上诉人称房价上涨故被上诉人没有损失的理由不能成立,同意一审判决。赵冬妹二审中未作答辩。高奇、赵冬妹向一审法院起诉请求：1.财智公司尽快为高奇、赵冬妹办理房地产权属证书；2.财智公司支付违约金（自2017年6月1日起至房地产权属证书发放日止，按购房款总额的万分之三每天计算，暂计至2018年8月31日为26780元，判决后即付，剩余违约金在证书发放日付清）。一审法院认定事实：2015年12月4日，财智公司作为出卖人（甲方），高奇、赵冬妹作为买受人（乙方），双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，编号为Y2015023171号，约定买受人购买出卖人开发的位于苏州市吴江区北侧的吴江财智金鹰商业中心第9幢1单元11F002号房；合同第三条约定该商品房的用途为商业服务；住宅建筑面积共36.6平方米，套内面积25.005平方米；合同第四条约定商品房单价每平方米5420元；该商品房总价款为198372元；合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。后，高奇、赵冬妹依约向财智公司支付了全部购房款。2017年2月28日，财智公司向高奇、赵冬妹交付涉案房屋。同日，高奇、赵冬妹向财智公司缴纳了契税、印花税、维修基金、证件费、代办费合计11950.91元。截至本案一审法庭辩论终结前，涉案房屋尚未办理初始登记。以上事实，有高奇、赵冬妹提交的吴江市商品房买卖合同、销售不动产统一发票二张、收据以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，双方签订的吴江市商品房买卖合同依法成立并有效，双方均应按约履行各自义务。涉案房屋于2017年2月28日交付，按照合同约定，财智公司应在房屋交付后90日内，即在2017年5月29日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，高奇、赵冬妹向财智公司支付了办理不动产登记所需的税费及办证费用，因此，高奇、赵冬妹委托财智公司办理不动产权属证书。现涉案房屋的初始登记尚未办理，不具备办理不动产权属证书的前提条件。故对高奇、赵冬妹主张财智公司为其办理不动产权属证书的诉讼请求，一审法院不予支持。由于财智公司的原因，高奇、赵冬妹至今未能取得涉案房屋的不动产权属证书，财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。首先，对起算日期，高奇、赵冬妹主张自2017年6月1日起计算，系其对自身权利的自由处分，且于法不悖，一审法院予以支持；其次，对计算标准，双方在吴江市商品房买卖合同中约定的违约金为已付房价款的0.03%，按照本案购房款198372元计算，违约金为59.5116元。逾期办证的行为客观上会影响买受人再次出售房屋、融资、工商登记等，导致买受人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确给高奇、赵冬妹造成了损失，因高奇、赵冬妹未提供证据证明其因逾期办证遭受的实际损失，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率1.3倍，违约金计算至本案不动产权属登记至高奇、赵冬妹名下之日止。在财智公司办理权属登记过程中，应由高奇、赵冬妹提供的办证资料，高奇、赵冬妹应按时提供，高奇、赵冬妹迟延提供的，财智公司有权扣除相应的迟延期间。因系财智公司原因，导致涉案房屋初始登记尚未办理，故案件受理费应由财智公司承担。高奇、赵冬妹主张暂计至2018年8月31日的违约金判决后即付，剩余违约金在不动产权属发放日付清，系其对自身权利的自由处分，且于法不悖，一审法院予以准许。经计算，截至2018年8月31日的逾期办证违约金为14240.55元（以198372元为基数，自2017年6月1日起至2018年8月31日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，一审法院判决：一、吴江财智置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付高奇、赵冬妹逾期办证违约金14240.55元（截至2018年8月31日），并于不动产权属登记交付给高奇、赵冬妹之日支付高奇、赵冬妹自2018年9月1日起至不动产权属登记至高奇、赵冬妹名下之日止的逾期办证违约金（以198372元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算）；二、驳回高奇、赵冬妹的其他诉讼请求。一审案件受理费470元，由吴江财智置业发展有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，高奇、赵冬妹与财智公司签订的涉案《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。涉案合同明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担相应的违约责任。由于财智公司不能按照前述约定办理房屋权属登记，故财智公司应当承担违约责任。逾期办证行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等事项并导致买受人遭受相应损失。本案中，合同虽然约定出卖人逾期办证的应按已付房屋价款的0.03%向买受人支付违约金，但经核算后相应的违约金数额明显过低，无法客观反映买受人实际遭受的损失。现高奇、赵冬妹起诉请求调高至以已付购房款为基数按每日万分之三计算至房地产权属证书发放之日止计算违约金，一审法院综合考虑案件实际情况后参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定将逾期办证违约金调整为按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至本案不动产权属登记至高奇、赵冬妹名下之日止尚属合理，本院对此予以确认。财智公司上诉认为本案逾期办证违约金不应予以调高及高奇、赵冬妹不存在损失均无相应根据，本院对此不予采纳。综上所述，财智公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470元，由上诉人吴江财智置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇一九年九月十七日法官助理 郭 玮书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。