湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初7363号原告：长沙欧野商业运营管理有限公司，住所地长沙市望城区金山桥街道雷锋大道**征鸿·城市时光广场公寓式办公楼**。法定代表人:王奥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈雷，湖南天地人律师事务所律师。被告：雷岑，男，1987年2月21日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：董瓛，广东瑞霆律师事务所律师。原告长沙欧野商业运营管理有限公司（以下简称欧野公司）与被告雷岑租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧野公司的委托诉讼代理人陈雷、被告雷岑的委托诉讼代理人董瓛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧野公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告双方于2018年1月22日签订的《租赁合同》以及2018年5月28日签订的《外墙面使用协议》;2.判决被告返还其承租的位于黄兴南路348号1楼第二层中的约700平米的房屋及位于黄兴南路348号房屋临解放路外墙面;3.判决被告支付2018年3月1日至2018年4月1日的房屋场地租金108300元;4.判决被告按130万元/年的标准向原告支付2019年7月1日起至《租赁合同》解除之日止的租金以及自合同解除之日起至被告实际返还房屋之日止的占用费（截止2019年7月29日为10.83万元），并支付违约金65万元;5.判决被告按35万元/年的标准向原告支付2019年7月1日起至《外墙面使用协议》解除之日止的租金以及自协议解除之日起至被告实际返还外墙面之日止的占用费（截止2019年7月29日为2.91万元），并支付违约金17.5万元;6.判决原告不予返还依据《外墙面使用协议》所收取的保证金10万元;7.判决被告承担本案全部诉讼费用。被告雷岑辩称，1.《租赁合同》与《外墙面使用协议》属于不同诉讼标的，两合同签署时间相差4个月，两合同各项内容也不相符，故两合同不宜合并审理，被告不同意合并审理；2.原告无权解除《外墙面使用协议》及《租赁合同》；3.“退出”的含义不包含合同解除的情形，被告没有中途退出，故原告不能要求被告补交免租期的租金；4.《租赁合同》、《外墙面使用协议》的违约金均过高，原告已经要求被告支付占用费、并没收被告保证金，再要求支付违约金明显过高，应调低为银行同期贷款利率2倍即可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：长沙市天心区黄兴南路348号房屋共5层，建筑面积3375.11平方米，所有权人系长沙妇女用品公司（现已更名为长沙华臻商贸有限公司）。涉案房屋位于长沙市天心区，涉案外墙为长沙市天心区黄兴南路348号二三楼外墙。长沙妇女用品公司（作为甲方）与湖南百幸鞋业有限公司（作为乙方）分别于2015年12月23日、2016年5月24日签订了《经营场地房屋租赁合同》及《补充协议》，约定甲方将长沙市天心区黄兴路1楼东部、2楼整层、3楼整层场地租赁给乙方作为经营场地，总面积为1945平方米；租赁期限自2016年1月1日至2022年12月31日止；租赁期间，乙方在征得甲方同意的基础上可将租赁房屋进行转租，或是与第三方进行合营，但转租或与第三方所产生的经济责任和法律责任均与甲方无关；合同同时对租金、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2018年1月22日，湖南百幸鞋业有限公司（作为甲方、出租方）与被告（作为乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将其有出租权的座落于黄兴南路348号第二层约700平米的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2018年3月1日至2022年12月31日；免租期为一个月，从2018年4月1日起计算租金，如乙方未满合同期中途退出，则甲方不给予乙方免租期，乙方应补交一个月租金；乙方向甲方支付肆拾叁万元作为房屋使用履约保证金，乙方需在本合同签订当日交纳贰拾叁万元，2018年2月9日前交纳贰拾万元。如乙方违约而终止本合同的，则甲方有权将保证金数额冲抵违约金的一部分或全部，甲方在完成上述扣除后，应于三十日内将剩余的保证金退还给乙方；房屋第一、二年租金为壹佰叁拾万元/年，从第三年起（2020年3月1日起），每年租金在上一年基础上递增5%；租金采用预付制，按每半年支付一次，乙方需在2018年3月1日甲方交付房屋前支付第一期租金及管理费，以后每半年提前壹个月预付下个半年的租金及管理费；乙方逾期支付的，每逾期一天，则乙方需按欠缴金额的0.5%支付违约金，乙方逾期七天未付，甲方有权终止合同，要求乙方在三天内清理出场，甲方有权无条件收回房屋；乙方逾期不支付租金及物业管理费导致甲方终止本合同的，乙方应支付相当于陆个月租金及物业管理费的违约金，如前述违约金不足以弥补甲方依据本合同可获得利益的，乙方仍应向甲方赔偿损失。合同签订后，被告依约支付了43万元履约保证金。2018年3月1日，湖南百幸鞋业有限公司向被告交付了涉案房屋。2018年5月10日，被告因经营需要，需占用长沙市天心区黄兴南路348号房屋临解放路部分外墙做品牌宣传使用，遂与湖南百幸鞋业有限公司签订《外墙面使用意向协议》。2018年5月28日，经协商一致，长沙市天心区百之幸商业管理有限公司受湖南百幸鞋业有限公司（甲方）的委托，与被告（乙方）签订《外墙面使用协议》，协议约定甲方将黄兴路348号房屋临解放路部分外墙面（宽度约25米，高度为二至三楼）提供给乙方使用，使用期限为2018年7月1日至2022年12月31日止；乙方需每年向甲方支付叁拾伍万元使用费，使用费从2018年7月1日起计算；使用费采用预付制，按每半年支付一次（第一次付三个月），乙方需在2018年6月18日前向甲方支付第一期使用费，以后每半年提前壹个月预付下个半年的使用费；乙方逾期支付的，每逾期一天，则乙方需按欠缴金额的0.5%支付违约金，乙方逾期七天未预付，甲方有权终止协议，无条件收回使用权；乙方需在2018年5月31日前向甲方支付壹拾万元作为使用保证金，保证金的用途及退还与房屋租赁合同相同；如因乙方违约行为导致协议解除或乙方提前终止协议中途擅自退出的，乙方所交使用费及保证金甲方不予退还，乙方还应向甲方支付相当于陆个月使用费的违约金，如前述违约金不足以弥补剩余协议期甲方依据本协议可获得利益的，乙方仍应向甲方赔偿全部损失。协议同时对外墙面的规范使用等进行了约定。合同签订后，被告支付了6万元履约保证金。2018年7月1日，湖南百幸鞋业有限公司向被告交付了涉案外墙面。2019年6月4日，长沙华臻商贸有限公司出具情况说明，证明其于2015年与湖南百幸鞋业有限公司签订租赁合同，将长沙市天心区黄兴南路348号一层东、二楼整层、三楼整层出租给湖南百幸鞋业有限公司，并同意该公司对外转租。2019年在征得其同意的情况下，湖南百幸鞋业有限公司将其对长沙市天心区黄兴南路348号一层东、二楼整层、三楼整层所享有的承租人的权利义务转让给原告。同日，湖南百幸鞋业有限公司与原告签订《商铺经营权转让合同》，约定湖南百幸鞋业有限公司将其承租的长沙市天心区黄兴南路348号一层东、二楼整层、三楼整层经营场地的经营权及租赁合同、转租合同的全部权利义务转让给原告。2019年6月14日，湖南百幸鞋业有限公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）、原告（丙方、新出租方）签订《三方协议》，约定甲方将2018年1月22日签订的《租赁合同》以及2018年5月10日签订的《外墙面使用协议》中的权利义务交由丙方承继，甲乙双方租赁关系解除，丙方作为新的出租方与乙方确立租赁关系，乙方所有合同权利义务不变；乙方原向甲方交纳的合同保证金由甲方转交给丙方，甲方开具的保证金收据作废或由乙方凭甲方开具的保证金收据更换丙方开具的新收据；甲方收取乙方租金至2019年6月30日，从2019年7月1日起合同约定的租金及费用由乙方向丙方按原合同约定方式支付。合同签订后，被告未依约向原告支付租金，原告于2019年6月26日向被告送达《催款函》，要求被告于2019年6月30日前交清房屋租金及外墙租金合计825000元。被告于2019年6月30日向原告出具《承诺书》，承诺2019年7月1日至2020年4月1日的租金，其于2019年7月4日前支付275000元，于2019年8月7日前支付租金137500元，于2019年9月1日前支付275000元，于2019年10月8日支付137500元，2019年12月1日支付租金412500元，如未履行上述承诺，其自愿接受拉闸，并追究其违约责任。但直至诉讼，被告仍未支付2019年7月1日后的租金及外墙使用费，遂酿成纠纷。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，被告与湖南百幸鞋业有限公司签订的《租赁合同》、《外墙面使用协议》，被告与原告、湖南百幸鞋业有限公司签订的《三方协议》，系各方真实意思表示，各方应当按照约定全面履行自己的义务。湖南百幸鞋业有限公司已向被告交付房屋及外墙面，并经被告、产权人长沙华臻商贸有限公司同意将其在《租赁合同》、《外墙面使用协议》项下的权利义务转让给原告，故原告有权要求被告依约支付租金。现被告已逾期支付房屋租金及外墙使用费七天以上，原告要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持，该合同于本案起诉状送达被告之日即2019年8月3日解除。合同解除后，承租人应当返还租赁物，故对于原告要求被告返还涉案房屋及涉案外墙的诉讼请求，本院予以支持。关于欠付的房屋租金及外墙使用费，原被告均认可被告仅支付了2019年6月30日前的房屋租金及外墙使用费，尚欠原告自2019年7月1日起至实际返还之日止的租金及外墙使用费，原告要求被告按照合同约定标准即130万元/年的租金标准、35万元/年的外墙使用费标准支付，符合双方约定，本院予以支持，故被告应向原告支付自2019年7月1日起至2019年8月3日止的房屋租金119018.26元（1300000÷12+1300000÷365×3）、外墙使用费32043.38元（350000÷12+350000÷365×3），合计151061.64元，此后的房屋占用费按每年1300000元的标准、外墙占用费按每年350000元的标准自2019年8月4日起支付至实际返还之日止。原告要求被告支付免租期即2018年3月1日至2018年4月1日的房屋租金108300元，被告则辩称其没有“中途退出”，不应承担免租期的租金。本院认为，根据《租赁合同》约定“免租期为一个月，从2018年4月1日起计算租金，如乙方未满合同期中途退出，则甲方不给予乙方免租期，乙方应补交一个月租金”。被告未按时支付租金，导致原告解除合同被告中途退出，被告系导致退出结果的责任方，应依约补交2019年3月1日至2019年3月31日的租金，故本院对原告的诉讼请求予以支持。被告逾期交纳租金及外墙使用费，已构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告依据《租赁合同》支付违约金65万元、依据《外墙面使用协议》支付违约金17.5万元，并没收依据《外墙面使用协议》收取的保证金10万元，被告则辩称该违约金标准过高，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院考虑到被告延期付款会给原告造成利息损失、房屋重新出租的空置期、接洽新承租人也确需支出费用等因素，酌情确定被告向原告支付3个月的租金及3个月的外墙使用费合计412500元作为违约金，超出部分，本院不予支持。因被告已向原告交纳490000元履约保证金，为减少当事人诉累，本院在本案中予以抵扣。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告长沙欧野商业运营管理有限公司与被告雷岑之间的《租赁合同》、《外墙使用协议》于2019年8月3日解除；二、被告雷岑于本判决生效之日起三十日内向原告长沙欧野商业运营管理有限公司返还位于长沙市天心区的房屋；三、被告雷岑于本判决生效之日起三十日内向原告长沙欧野商业运营管理有限公司返还由被告雷岑所占用的长沙市天心区黄兴南路348号房屋临解放路的二、三楼外墙面；四、被告雷岑于本判决生效之日起十日内向原告长沙欧野商业运营管理有限公司支付自2019年7月1日起至2019年8月3日止的房屋租金119018.26元，此后的房屋占用费按每年1300000元的标准自2019年8月4日起支付至实际返还房屋之日止；五、被告雷岑于本判决生效之日起十日内向原告长沙欧野商业运营管理有限公司支付自2019年7月1日起至2019年8月3日止的外墙使用费32043.38元，此后的外墙占用费按每年350000元的标准自2019年8月4日起支付至实际返还外墙之日止；六、被告雷岑于本判决生效之日起十日内向原告长沙欧野商业运营管理有限公司支付自2019年3月1日起至2019年3月30日止的房屋租金108300元；七、被告雷岑于本判决生效之日起十日内向原告长沙欧野商业运营管理有限公司支付违约金412500元；本判决第四项、第五项、第六项、第七项确定的被告雷岑的应付款项可在被告雷岑已支付的490000元履约保证金范围内予以抵扣；八、驳回原告长沙欧野商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15376元，减半收取计7688元，由原告长沙欧野商业运营管理有限公司负担4688元，被告雷岑负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  张澜二〇一九年九月二十九日法官助理刘希雅代理书记员  王钰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。