广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1780号上诉人（原审被告）：姚雪容，女，1936年8月12日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。上诉人（原审被告）：卢文雄，男，1932年11月5日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。共同委托诉讼代理人：胡雨墨，广东科业律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：汤剑华，广东科业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖有贤，男，1933年8月25日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。委托诉讼代理人：佘小莉，广东端庆律师事务所律师。上诉人姚雪容、卢文雄因与被上诉人廖有贤房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省肇庆市高要区人民法院(2019)粤1204民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人姚雪容、卢文雄的委托诉讼代理人胡雨墨律师、被上诉人廖有贤的委托诉讼代理人佘小莉律师到庭参与诉讼。本案现已审理终结。姚雪容、卢文雄上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回廖有贤的全部诉讼请求；2.本案一二审的诉讼费由廖有贤承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.涉案房产的产权证填发日期为1990年8月10日，直到本案产生争议，廖有贤一直没有正式请求姚雪容、卢文雄配合其予以土地过户。一审判决所确认的2016年11月7日出具的《证明》都没有涉及到土地变更登记的事宜。2.本案缺乏《土地使用权转让合同》，一审法院强行适用2007年才生效的《物权法》规范1990年房屋买卖，缺乏事实和法律依据。现有证据均无法看出姚雪容、卢文雄与廖有贤之间有就土地转让事宜进行约定，就案涉土地问题，姚雪容、卢文雄只记得廖有贤从未要求过去办理土地过户手续。本案在证据上不仅缺一份有效的《土地使用权转让合同》，还缺少相应的土地款项支付凭证。《购房合同》约定的款项与廖有贤在一审诉状中陈述的款项也不一致。二、一审法院适用法律错误。1.本案应当适用房屋买卖时的法律法规、政策规范予以处理，即应以1990年时生效的法律法规进行处理。根据1990年5月19日施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条“土地使用权转让应当签订转让合同”的规定，本案一审的证据材料中均未见相应的土地使用权转让合同。2.一审法院在一审判决中适用《中华人民共和国物权法》与《中华人民共和国民法总则》都是1990年之后，一直到2007年甚至2017年才生效并施行的法律规范。三、本案应当适用诉讼时效的有关规定。廖有贤实际没有取得案涉土地使用权，该土地使用权仍旧登记在姚雪容、卢文雄名下，土地使用权的转让也没有书面合同加以约定，不能证实廖有贤有为了转让土地承担合理对价。因此，本案依旧属于合同之债的范畴，依旧要对是否存在土地转让的书面约定，是否因为土地转让支付合理对价等等问题进行审查核实，同样也适用诉讼时效的有关规定，因此，本案已经超过了最长诉讼时效的期限。四、导致本案诉争，是因为廖有贤一方的过错导致。如果廖有贤认为在1990年房屋过户之时涉案土地也应一并过户，那么廖有贤应当在1990年就此事进行主张，应按照我国法律的规定签订转让土地合同，进行土地转让登记而不是一直拖到今天。因为廖有贤自己的过错却将此问题转嫁给姚雪容、卢文雄，极其不公平，姚雪容、卢文雄已经履行了合同的约定，对房屋买卖的合同履行并无任何过错，甚至在合同以外还出面帮廖有贤证实当年买房的事实。涉案土地的过户问题，当年廖有贤没有提出，此后的20年也没有提出过，导致当年的约定无法核实清楚，这些过错是廖有贤自己造成。在1990年房屋进行买卖时，土地证与房产证是分别办理，并要分别签署书面合同，而姚雪容、卢文雄与廖有贤并未就土地转让事宜签订任何书面合同，也未进行任何约定，本案的房屋买卖就是不涉及土地的转让，廖有贤并未享有案涉土地的使用权，本案依旧是合同之债，廖有贤存在明显过错，因此，姚雪容、卢文雄认为一审判决有误，请求二审法院依法予以纠正。廖有贤答辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回姚雪容、卢文雄的诉讼请求;2.廖有贤一审提交的证明可以证明双方当时在居委会时再次确认涉案土地已经转让给廖有贤的事实，姚雪容、卢文雄提出需要土地转让合同，但是根据民间房屋买卖交易惯例不会将土地单独出卖，有建筑物时是土地与房屋一起出卖，仅仅是因为早些时候土地管理部门与房屋管理部门分开进行办理业务，所以导致需要分开办证。3.《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》为法律，姚雪容、卢文雄提出的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》为行政法规，法律的效力大于行政法规，因此本案应当适用上位法规定。廖有贤向一审法院起诉请求判令：1.确认位于高××市××东××号的土地使用权归廖有贤享有；2.姚雪容、卢文雄协助廖有贤办理总字第011648号土地使用权证的过户及注销手续；3.本案诉讼费由姚雪容、卢文雄承担。一审法院认定事实：位于原××县××村××号的房屋所有权人原为卢文雄，该房屋所有权证（粤房字第××号）登记的建筑面积为95.92平方米，使用土地面积为49.65平方米，土地使用证号为总字第011648号。1990年6月30日，卢文雄与廖有贤签订了《房屋买卖协议》，确认卢文雄将上述房屋卖给廖有贤，成交金额为9570元，该款已付清。1990年8月，上述房屋办理了所有权变更手续，房屋所有权人变更为廖有贤，房屋所有权证（粤房字第××号）登记的房屋座落地址为高要县新桥镇东正街46号，建筑面积为95.92平方米，使用土地面积为49.65平方米，土地使用证号为总字第011648号。廖有贤交纳了相关的契税。2016年11月7日，肇庆市高要区新桥镇圩镇社区居民委员会出具一份证明，证明姚雪容、卢文雄于1990年8月10日将新桥镇十三村现东正街46号的房屋卖给廖有贤。姚雪容、卢文雄在该证明上签名确认。总字第011648号土地使用证登记的用地单位（人）为姚雪容、卢文雄。该土地在发放土地使用证登记表中登记的用地单位（个人）为姚雪容。总字第011648号土地使用证在房屋买卖后已由廖有贤持有。2016年，廖有贤要求姚雪容、卢文雄协助变更该土地使用权到其名下，但该土地使用权人至今未变更。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，本案姚雪容、卢文雄对所涉土地的使用权没有争议，只是对廖有贤主张变更土地使用权登记的诉讼时效提出异议，故本案不属物权确认纠纷，应属房屋买卖合同纠纷，因此，廖有贤要求在本案中确认位于高××市××东××号的土地使用权归其享有的诉讼请求，理据不足，该院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，根据本案买卖的房屋变更前所有权证（粤房字第××号）及变更后的所有权证（粤房字第××号）登记的内容显示，该房屋占用的土地均为总字第011648号土地使用证登记的土地，卢文雄与廖有贤签订的《房屋买卖协议》虽没有土地转让的条款，但根据上述物权法第一百四十七条的规定，双方买卖的房屋占用的土地已一并转让给廖有贤。另外，总字第011648号土地使用证在房屋买卖后已交由廖有贤持有及姚雪容、卢文雄在高要区新桥镇圩镇社区居民委员会于2016年11月7日出具的证明中签名确认均证明了总字第011648号土地使用证登记的土地已在房屋买卖时一并转让给廖有贤。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，据此，姚雪容、卢文雄有义务协助廖有贤办理将总字第011648号土地使用证登记的土地变更登记在廖有贤名下，因此，廖有贤要求姚雪容、卢文雄协助办理总字第011648号土地使用证登记的土地使用权变更手续的诉讼请求，理据充足，该院予以支持。双方虽没有约定办理变更登记所需费用由谁承担，但双方在办理房屋所有权变更登记时相关费用由廖有贤承担，因此，办理土地使用权变更登记的相关费用应由廖有贤承担。廖有贤要求姚雪容、卢文雄协助办理该土地注销手续的诉讼请求，没有法律依据，该院不予支持。对土地使用权进行变更登记具有物权性质，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，不适用诉讼时效的规定，姚雪容、卢文雄的答辩意见理据不足，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、姚雪容、卢文雄在该判决发生法律效力之日起三十天内协助廖有贤办理土地使用证号总字第011648号的土地使用权变更登记手续；二、办理上述土地使用权变更登记手续所需费用由廖有贤承担；三、驳回廖有贤其他诉讼请求。案件受理费525元，由廖有贤负担263元，姚雪容、卢文雄负担262元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2016年11月7日，肇庆市高要区新桥镇圩镇社区居民委员会出具一份《证明》，载明：“兹有土地使用权证：011648号姚雪容、卢文雄于1990年8月10日将新桥镇十三村现东正街46号的房屋买（卖）给廖有贤，男身份证号码，房屋产权证持证人。”姚雪容、卢文雄在该证明上签名及加盖指模确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：姚雪容、卢文雄是否应当协助廖有贤办理土地使用权证的变更登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，本案中，卢文雄与廖有贤于1990年6月30日签订《房屋买卖协议》，约定将案涉房屋转让给廖有贤，同年8月，双方办理上述房屋所有权变更手续，在此同期，姚雪容、卢文雄将案涉房屋的编号为总字第011648号的土地使用证交给廖有贤持有，且在2016年11月7日高要区新桥镇新圩镇社区居委会出具的证明上签名确认转让案涉房屋的事实，根据已经查明的上述事实，一审法院认定案涉房屋的土地已在房屋买卖时一并转让给廖有贤，事实及法律依据充分，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，姚雪容、卢文雄应当协助廖有贤办理案涉土地使用权证的变更登记手续。姚雪容、卢文雄上诉主张廖有贤不享有涉案土地使用权及不予配合办理变更登记，缺乏理据，本院不予采纳。至于本案诉讼时效的问题，廖有贤请求姚雪容、卢文雄协助办理案涉土地使用权转移登记手续的诉讼主张与一般的债权请求权不同，该项请求权具有物权性质，不应适用诉讼时效的规定。姚雪容、卢文雄关于廖有贤的诉讼请求已经超过诉讼时效期间的上诉理由不成立，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，姚雪容、卢文雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人姚雪容、卢文雄负担。本判决为终审判决。审判长 何 桑审判员 任喜跃审判员 梁达明二〇一九年九月三十日法官助理肖荣健书记员魏珍珍