西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0117民初830号原告：西安中药集团高陵公司。住所地：西安市高陵区。统一社会信用代码：916101172211280838。法定代表人：吴泊，该公司经理。委托诉讼代理人：吴平均，系该公司法律顾问。被告：杨振峰，男，1969年3月11日出生，汉族，居民，住西安市高陵区。原告西安中药集团高陵公司（以下筒称高陵公司）诉被告杨振峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2016年3月29日以(2012)高民二初字第00354号民事判决书做出了处理，2017年10月23日西安市中级人民法院以（2017）陕01民终2916号民事裁定书以原审判决认定基本事实不清，且适用法律错误为由，裁定撤销原审判决，发回重审。本院于2018年2月6日重新立案后，于2018年7月5日，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告西安中药集团高陵公司原法定代表人商航及其委托诉讼代理人吴平均，被告杨振峰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告高陵公司诉称，2007年8月10日，原被告就崇皇药店房屋买卖一事达成协议。《房屋买卖协议书》约定“西安中药集团高陵公司为解决公司周转困难、职工生活，愿将崇皇药店整体向社会一次性转让，房屋及附着物价为15万元，杨振峰愿意买受。并声明，在房屋递交后取得所有权。由卖方出具相关证件，买方办理买卖契税及财产转移手续”。协议签立后，被告杨振峰接收了崇皇药店的整体房屋已投入使用，现多次要求原告协助给其办理房屋过户手续。原告认为：该协议约定所出售的房屋是国有资产。按照《中华人民共和国企业国有资产管理法》和《企业国有产权转让管理暂行办法》的相关规定，崇皇药店的房屋买卖没有遵循“三公”的原则精神，没有严格履行审批手续，是擅自出售。严重违反了《中华人民共和国合同法》规定的“法律、行政法规规定应办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定。现请求：一、依法确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》为无效协议，要求依法解除；二、要求被告立即返还崇皇药店整体土地和房屋及公司的土地使用证和房产证书；三、本案诉讼费用由被告负担。被告杨振峰辩称，原告和我签订的合同，而不是个人和我签订的合同，合同上面有原告公司的公章，且当时签订合同时原告向我承诺他全部处理好了，并且给我出具了相关手续，让我办理转户，我现在手里还有当时原告给我出具的委托书文件等。而且原告是为了解决自己员工工资的问题才将土地和附着物面向社会转让，现在原告说要收回，那我在土地上的产业和职工如何安排，现在到了法庭，那我要求评估我现在在土地上面的产业价值。其他意见与原审的答辩意见一致（原审答辩意见为：一、《中华人民共和国企业国有资产管理法》对本案没有溯及力。原、被告于2007年8月10日签订《房屋买卖协议书》，被告依约在协议签订当日支付了150000元的转款。后原告未向被告提供房产证等相关手续。被告始终认为该买卖协议合法有效，而原告怠于履行合同义务，未出具相关手续证件，致使被告无法办理产权过户。《企业国有资产管理法》自2009年5月1日起施行，而原、被告的《房屋买卖协议书》于2007年8月签订，签订协议书时，该法未生效，根据法不溯及既往的原则，该法对本案没有溯及力，原告主张该协议无效的主张不成立；二、作为行政规章的《企业国有资产管理暂行办法》不确认合同无效的法定依据；三、原告滥用诉权，恶意诉讼，严重违背诚实信用原则；四、原告关于“依法确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》为无效协议，要求依法解除”的诉讼请求自相矛盾。原、被告在协议中既没有约定合同解除的条件，也没有法定解除的事由，故原告要求依据合同法要求法院确认《房屋买卖协议书》为无效协议，要求依法解除的诉讼请求与事实不符，于法无据，应予以驳回）。经审理查明，原告与被告于2007年8月10日签订了关于崇皇药店所有房屋买卖的《房屋买卖协议书》。该协议书约定：“一、西安中药集团高陵公司为了解决目前公司周转困难、职工生活，愿将崇皇药店整体向社会一次性转让，房屋及附着物价为壹拾肆万元；二、杨振峰愿意买受，并声明，在房款递交后取得所有权，承诺在协议付款后所有该房屋及附着物的拆迁，改建由自己承担并由此引起的各种社会费用。三、2007年8月10日之前该房屋所所有的债权、债务由西安中药集团高陵公司承担，协议签订、付款后的所有该房屋及地上附着物如发生纠纷由房屋现有人承担。四、双方应互相协助，由卖方出具相关手续证件，买方费用办理买卖契税及办理财产转移手续。五、其它无异议。六、双方对以上协议确认后签字盖章，交款时以票为准，取得财产权利，并将此协议一式四份，各执一份，两份交有关部门备案存查，办理证照。买方：杨振峰，卖方：西安中药集团高陵公司（公章），2007年8月10日”。2007年8月31日，原告公司的记账凭证中显示崇皇门市部房屋出售款为150000元。在收款收据中也显示有关收到被告杨振峰交来房屋转让款壹拾伍万元整。至今，原、被告未办理房屋产权的过户手续。2010年11月30日，原高陵县经济贸易局以高经贸字［2010］57号文件给原告下发了“关于西安中药集团高陵公司违规出卖药店的通知”，该通知载明：“从西安中药集团高陵公司李启明贪污受贿获悉你公司于二〇〇七年八月、二〇〇八年二月，未经上级主管部门及国有资产管理部门批准擅自出卖西安中药集团高陵公司祟皇药店、耿镇药店。现通知如下：责成你公司限期收回违规出卖的药店”。另查明，原告在崇皇药店的土地属于国有划拨的土地，所有资产属国有资产。该案在原审期间，原告于2012年2月21日向本院提出申请，因被告在涉案的原告房上加盖房屋，要求法院对被告予以制止，但未提供担保。本院于2012年2月22日，以口头制止未果。被告表示对于这些新加盖的房屋产生的法律责任自行承担，同时放弃对加盖房屋的鉴定请求。该案件在发回重新审理中，被告虽要求对其新加盖的房屋进行评估鉴定，但庭后至今未向本院提供具体的评估鉴定的申请。以上事实，原告提供有（2009）高刑初字第80号刑事判决书和（2010）西刑二终字第35号刑事判决书、房屋买卖协议书及原审中提交原高陵县经济贸易局高经贸字（2010）第57号通知，收款收据。被告提供有原告财务部的收款收据一张，陕西省事业性收费零星收款票据两张，中华人民共和国契税完税证和陕西省契税纳税申报表等相关证据在卷佐证。本院认为，本案争议的崇皇药店土地权属性质为国有划拨土地，原该土地上所有房产的性质亦属国有资产。按照《企业国有产权转让管理暂行办法》规定，国有资产转让应当由履行出资人职责的机构决定，并在依法设立的产权交易机构中公开进行，经公开征集只产生一个受让方或者按照有关规定经国有资产监督管理机构批准的，才可以采取协议转让的方式。本案原、被告在崇皇药店转让过程中，未履行国有资产转让的法定批准程序、也未经评估，超越权限擅自转让企业国有产权的行为应属无效。根据相关法律的规定，无效合同自始无效，合同双方应当终止履行，已经履行的部应当互相返还，因此给对方造成的损失应当按照缔约过失责任互负赔偿责任，故原告应将被告已经支付的150000元合同款予以返还。对原告主张返还崇皇药店整体土地的诉讼请求，因原被告签订《房屋买卖协议书》违反相关法律的规定，其《房屋买卖协议书》无效，对原告主张要求被告返还崇皇药店整体土地的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告主张要求被告返还崇皇药店的房屋问题，因原告在原审及重审中不能提供房产证明，加之原房屋已部分灭失，原告对原有的房屋面积及房屋结构等提供不出相关证据，故本院依法不予支持。对原告主张要求被告返还原告的土地使用证和房产证书问题，因原、被告在原审及重审中均认可该房屋无土地使用证和房产证书，故该项诉讼请求本院不予支持。对被告在原审中提出的《中华人民共和国企业国有资产管理法》对本案无溯及力及《企业国有产权转让管理暂行办法》不是确认合同无效的法定依据的抗辩，因《企业国有产权转让管理暂行办法》自2004年2月1日实施，已于2017年12月29日已废止，而原告与被告的房屋买卖协议系2007年8月10日签订，故双方签订合同时违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，应属无效协议。对被告称己经对崇皇药店的所有房屋进行了加盖重建问题，本次庭审中已向被告释明，被告虽要求对其加盖重建的房屋进行评估鉴定，但庭审后至今，本院未收到被告对其加盖重建房屋进行司法评估鉴定的申请，应视为被告主动放弃其司法评估鉴定申请，对此，被告可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国企业国有资产管理法》第五十三条、第五十四条、第五十五条之规定，判决如下：一、原告西安中药集团高陵公司与被告杨振峰签订的房屋买卖协议无效；二、被告杨振峰于本判决生效之日起三十日内，将崇皇药店土地的使用权返还给原告西安中药集团高陵公司；三、原告西安中药集团高陵公司于本判决生效之日起十日内，退还被告杨振峰合同款人民币150000元；四、驳回原告西安中药集团高陵公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费500元，由原告承担300元，被告承担200元（原告已预交500元，被告在本判决生效后付给原告200元）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张高陵审 判 员  王 敏人民陪审员  王向东二〇一九年九月二十九日书 记 员  王 浩1