贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5140号上诉人（原审原告）：遵义市金宁物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市香港路港澳广场。法定代表人：何涛，公司总经理。委托诉讼代理人：张阳旭，男，1988年1月14日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区，系公司法务。上诉人（原审被告）：张小军，男，1979年2月1日出生，土家族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：龚大力，贵州祥景律师事务所律师。上诉人遵义市金宁物业管理有限公司（以下简称金宁物业公司）、张小军因物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初3431号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金宁物业公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵，从而直接扣减40%的物业费，不符合事实与法律依据。上诉人作为物业服务企业，没有任何执法权，但一审法院却将此的责任归于上诉人且被上诉人并未提供证据证明。2、服务瑕疵并非降低物业管理费收费的依据。张小军上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回金宁物业公司的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由金宁物业公司负担。事实和理由：金宁物业公司没有履行《凯莱国际前期物业服务协议》中合同约定的管理义务，上诉人营业房前二手车商的车辆和社会车辆乱停乱放，影响经营，未对花木进行养护管理，没有实行24小时公共区域值班、监控、监督和巡视，消防设施损坏，无人管理，多次要求金宁物业公司一起不予解决，金宁物业公司未按合同履行管理义务，造成实行重大损失。且对上述存在的问题双方交涉时与金宁物业公司签订的协议，金宁物业公司不解决上诉人所提出的问题，上诉人可以不交物管费。针对张小军的上诉请求，金宁物业公司辩称，答辩人并未违约，二手车市场的经营也未影响通道的畅通，而且对于二手车的停放，也不是答辩人一家能够解决的问题，对于补充协议，答辩人不认可。金宁物业公司向一审法院起诉请求：1．判令向金宁物业公司支付物业服务费2426.16元；2．判令向金宁物业公司支付物业服务费违约金201.55元（物业费加违约金合计2627.71元）；3．判令张小军承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月5日，金宁物业公司金物业公司与凯莱国际小区的开发方遵义东都房地产开发公司签订了《东都·凯莱国际一期前期物业管理委托合同》，合同约定遵义东都房地产开发公司将“凯莱国际”项目委托金宁物业公司金宁公司物业管理，张小军系凯莱国际小区独栋商业2栋1单元1-6号的业主。2015年10月29日张小军与金宁物业公司签订《凯莱国际前期物业服务协议》，载明张小军使用物业建筑面积为35.89㎡，物业服务费自物业交付之日起计算，每月每平方米2.60元计算。张小军物业管理费交纳到2017年2月底，经金宁物业公司催收无果诉来原审法院。另查明，2017年8月3日，凯莱国际小区商业街部分营业房业主因社会车辆无序停放影响经营，要求金宁物业公司公司进行有效管理无果后与金宁物业公司公司工作人员发生纠纷，在凯莱国际小区商业街拉横幅求助维权，遵义市公安局红花岗区分局忠庄派出所出警处理，要求金宁物业公司与商业街营业房业主走法律途径解决双方纠纷，凯莱国际步行街业主和金宁物业公司公司于当日共同协商达成如下协议：1．要求金宁物业在8月10日前全部清理步行街上所有私家车辆及一切外来车辆；2．要求物业和房开公司开设商业步行街牌坊；3．要求房开和物业将步行街各业主的一户一表手续交给业主；4．为有效管理步行街，业主和物业共同管理；5．如在2017年8月10日前未将上述事议推进，我们全体将不会交纳当年及所有管理费用；6．物业设立步行街指示牌（小区内）；7．强烈要求房开及物业共同解决步行街招商问题，共同维护各业主的合法权益；8．以上要求如无期限及效果，我们全体业主将成立业主委员会，取消物管，自行管理。该协议凯莱国际步行街部分业主签名，金宁物业公司公司工作人员签名并加盖公章。2018年11月3日，凯莱国际一期小区全体业主名义向遵义市人民政府信访局提交联名信，以凯莱国际一期临街营业房被二手车商家租用，大量二手车辆长期停放在消防通道和人行通道进行售卖，导致整条商业街消防通道和人行通道完全被堵塞，存在极大的安全隐患，房屋开发商和物业公司又无法解决为由，要求该局督促政府职能部门解决二手车商占道经营和堵塞消防及人行通道的问题。该联名信还载明，2018年8月，金宁物业公司已将相关资料提交至社区及南部新区政府部门，请求政府相关部门出面协调处理凯莱一期商业街二手车商家占用消防通道停放车辆问题，随后保利社区和城市综合执法部门协同凯莱国际物业对二手车市场进行整顿并规划停车线，但收效甚微。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《物业管理条例》第六十七条的规定，金宁物业公司与张小军签订的《凯莱国际前期物业服务协议》对双方均具有约束力，金宁物业公司提供了物业管理服务后，张小军理应及时按合同约定支付物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条及《物业管理条例》第七条第五项的规定，对金宁物业公司主张张小军支付拖欠物业服务费的诉讼请求，合理部分原审法院予以支持。张小军关于金宁物业公司未按双方2017年8月3日的协议内容解决二手车商家车辆乱停乱放等问题，即按协议可以不交纳物业管理费的辩解，对于车辆停放及设立牌坊，从双方的协议内容看，要求清理乱停乱放车辆已经不是金宁物业公司从物业管理的角度单独能完成的，需要政府相关职能部门牵头和物业公司的配合。设立牌坊应该是开发商和业主以及物业管理共同协商，单独要求物业管理方完成不切实际，至于步行街招商问题和金宁物业公司公司没有关系。金宁物业公司就协议中的特别是车辆乱停乱放问题向相关城市管理职能部门反映并要求解决，属于履行物业管理义务的一个方面。同时协议还约定，金宁物业公司与张小军共同履行商业步行街的管理责任，张小军片面强调协议内容拒交物业管理费的抗辩理由不充分，原审法院不予采纳，对金宁物业公司物业管理中存在的瑕疵部分辩解原审法院予以采纳。本案中，对金宁物业公司主张的自2017年3月1日起就未按照合同约定交纳物业管理服务费，截止2019年4月30日共计拖欠26个月物业管理服务费用2426.16元的欠费时间和数额在庭审中并无异议，原审法院对上述时间和金额予以确认。但金宁物业公司在管理过程中，由于房开公司在相关设施设置以及金宁物业公司主观以外的原因，商业街车辆乱停乱放未能得到有效的管理，影响了张小军的经营，虽然其向政府有关部门反映要求进行整顿便于管理，但收效甚微，车辆乱停乱放现象仍很严重，属未严格履行《凯莱国际前期物业服务协议》合同约定的义务，应酌情扣减物业管理费，结合本案查明的事实和金宁物业公司的履约情况，根据《中华人民共和国合同法》第五条和第一百零七条和第一百二十条的规定，原审法院酌情判决张小军支付60%的物业管理费即1455.69元。关于违约金，因金宁物业公司在管理过程中物业服务有瑕疵，对其违约金的请求原审法院不予支持。另指出，物业公司在小区提供物业服务，其经费来源于业主所交纳的物业管理费。如物业公司在对小区进行服务过程中出现了瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平下降如下恶性循环，不利于小区的发展。今后，在小区的业主发现物业公司服务过程中出现瑕疵后，双方应进行有效的沟通，业主可提出合理化建议。物业公司应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主之间的友好关系。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项、第六十七条的规定，判决如下：一、由被告张小军于本判决生效后十日内支付原告遵义市金宁物业管理有限公司2017年3月1日至2019年4月30日物业服务费人民币1455.69元；二、驳回原告遵义市金宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由原告遵义市金宁物业管理有限公司负担10.00元，被告张小军负担15.00元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法订立的合同，受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，金宁物业公司与凯莱国际小区的开发方遵义东都房地产开发公司签订了《东都·凯莱国际一期前期物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，对张小军具有约束力。2015年10月9日张小军与金宁物业公司签订《凯莱国际前期物业服务协议》，金宁物业公司与张小军形成了物业服务合同关系，双方的合同关系成立。金宁物业公司为案涉小区提供了物业服务，张小军作为小区业主，客观上接受了服务，应当履行支付对价服务费用的义务。现金宁物业公司要求张小军交纳物业服务费，理由正当，应当予以支持。张小军上诉称金宁物业公司未按约定履行合同义务，拒绝交纳物业服务费，在此需要指出的是，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司沟通加以解决。法律规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应当以拒交物业费为对抗手段，故本院对该项上诉理由，不予采信。一审法院考虑金宁物业公司在管理过程中，由于多种原因，导致商业街车辆乱停乱放未能得到有效的管理，影响了张小军的经营，故酌情扣减40%的物业管理费，以督促上诉人提供更加优质的服务和协助相关部门解决好其物业服务范围内的乱停乱放行为，并无不当。综上所述，金宁物业公司、张小军的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由遵义市金宁物业管理有限公司负担25元、张小军负担25元。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇一九年九月二十日法官助理杨颜竹书记员何芳芳