江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初1826号原告：南京厦都物业管理有限公司，统一社会信用代码91320116694639385B,住所地南京市六合区雄州街道河滨花园**楼****。法定代表人：史兴艳,该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志国，该公司员工。委托诉讼代理人：张浩森，江苏恒冠律师事务所律师。被告：董伟，男，1989年4月21日出生，汉族，户籍地南京市六合区，现住南京市六合区。原告南京厦都物业管理有限公司（以下简称厦都物业公司）与被告董伟、董伏田物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后,依法适用小额诉讼程序，后转为普通程序进行了审理。2019年8月1日，原告厦都物业公申请撤回对被告董伏田的起诉，本院后裁定准许原告厦都物业公撤回对被告董伏山的起诉，并于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告厦都物业公司的委托诉讼代理人陈志国、张浩森、被告董伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦都物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告董伟支付物业管理服务费2772元及滞纳金（每年以924元为基数，分别自2016年4月21日、2017年4月21日、2018年4月21日起按照年利率24%计算至实际给付之日止）;2.判令被告董伟承担诉讼费用。事实和理由：2014年4月23日，原、被告签订《物业管理服务合同》，约定原告厦都物业公司为被告位于南京市六合区的房屋提供物业服务。被告自2016年4月21日起至2018年4月20日止，未按照《物业管理服务合同》和《业主公约》交纳物业管理服务费。原告多次催收，被告均予以拒绝，原告故诉至法院。被告董伟辩称，其对滞纳金有异议，缴纳物业管理服务费无异议，但是原告的物业管理没有做好，被告对原告的物业管理不满意，故其未缴纳物业管理服务费：1、房屋上的太阳能没有安全保障措施，从屋顶坠落差点砸到人；2、单元门没有门禁；3、小区杂草丛生；4、小区汽车乱停乱放；5、小区出现两家物业公司，不清楚谁是小区真正的物业管理公司；6、小区的公示栏损坏了；7、小区楼道一个星期才清理一次；8、下雨天下水道不通；9、公共照明灯坏了无人维修；10、小区保安上班时间睡觉，无人管理；11、原告称保安24小时巡逻，但未出示执勤表；12、小区内到处有散发小广告、宣传单页等现象。本院经审理查明：被告董伟系南京市六合区某小区业主，房屋建筑面积为94.11平方米。2014年4月20日，上述房屋的开发商南京某房地产开发有限公司向被告董伟发了入住通知书，对物业收费标准等事项进行了告知，其中物业费0.6元/月·平方米。2014年4月23日，被告董伟之父董伏田代其与原告厦都物业公司签订了《南京厦都物业管理有限公司物业管理服务合同》，约定原告为被告的上述房屋提供物业管理服务，合同就物业公司的权利和义务、业主的权利和义务等内容进行了明确约定，同时在收费项目约定“1.根据小区物业管理招标额定，物业服务费按业主房屋的面积计算，具体标准为多层住宅：0.65元/月·平方米；商业用房1.3元/月·平方米。物业服务费用按每一季度一交，业主应在物业公司公示交纳期间内履行交纳义务。2.公共能耗费用按下列方式收取：多层住宅40元/月·户，公共能耗费含生活垃圾清运费、公用水费、公用电费、二次供水电费、公用设施维护保养费……5.对讲门铃系统维保费3元/月/户，故障及小型配件包括闭门器进行包修换。”当日，被告交纳了2014年4月21日至2015年4月20日的物业费、装璜垃圾处理费、门铃维护费36元、公共能耗费计1143元。《六合区某小区业主公约》第12条约定“按时缴纳物业管理企业应收取的各项服务费用，如逾期未缴，物业管理企业将向违约业主收取滞纳金（包括欠费金额24%的年利率、起诉费用、律师费用）。”后因被告董伟未交纳2015年4月21日至2018年4月20日的物业管理费、生活垃圾费、公摊能耗费，原告厦都物业公司多次催收无果，遂对向本院提起诉讼。庭审中，被告董伟提交其与南京某房地产开发有限公司于2013年7月1日签订的《业主临时公约》1份，该份公约前一部分系甲方为南京某房地产开发有限公司、乙方为原告的《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对雨花石文化园提供前期物业管理服务事宜，其中对于服务费用约定多层住宅0.6元/月·平方米，但该份合同甲乙两方均未加盖印章。案件审理过程中，原告厦都物业公司表示，其主张的每年管理管理服务费包括：物业服务费678元（0.6元/月·平方米×94.11平方米×12月），公共能耗费150元，生活垃圾清运费60元，门铃维护费36元（每户每月3元），上述费用共计924元。以上事实,有原告厦都物业公司、被告董伟的陈述、不动产登记资料查询结果证明、《南京厦都物业管理有限公司物业管理服务合同》、《六合区某小区业主公约》、业主基本资料、入住通知书、收据、催交通知书和照片、催缴通知书和国内挂号信函收据、收款收据、《前期物业服务合同/业主临时公约》等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告厦都物业公司与被告董伟签订的《南京厦都物业管理有限公司物业管理合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，对被告董伟具有约束力，原、被告之间形成物业服务合同关系。原告按合同约定为被告提供物业管理服务，但被告未按约交纳费用，应承担相应的法律责任。故被告董伟应向原告厦都物业公司交纳2015年4月21日至2018年4月20日期间的物业服务费2032.78元（94.11×0.6×12×3）、生活垃圾清运费180元（60元×3）、公共能耗费450元（150元×3）、门铃维护费108元（36元×3），合计2770.78元。原告厦都物业公司主张的超出上述款项的部分，本院不予支持。原告厦都物业公司主张的公共能耗费和生活垃圾清运费的标准，低于双方的约定标准，系原告厦都物业公司对自身权利的处分，未侵害他人合法权益，本院予以确认。关于被告董伟是否承担违约责任，即支付滞纳金的问题。本案中，被告董伟提出原告厦都物业公司的物业管理服务存在诸多瑕疵，故被告董伟并非恶意拖欠物业管理服务费，对原告厦都物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。需要提醒原、被告的是，物业管理公司与业主是相互依存的，物业公司应按照物业管理服务合同的约定提供物业管理服务，切莫降低标准、疏于管理，业主应当自觉接受物业公司的管理、按时缴纳物业管理服务费，切莫自由散漫、拖欠费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告董伟于本判决生效之日起十日内向原告南京厦都物业管理有限公司支付物业服务费、公共能耗费、生活垃圾清运费、门铃维护费共计2770.78元；二、驳回原告南京厦都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告董伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  宋路军人民陪审员  潘 石人民陪审员  魏 霞二〇一九年九月三十日法官 助理  赵 凯书 记 员  张文文自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营、经营地张贴本院裁定书书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。