广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2329号 上诉人（一审被告）：魔王餐饮管理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市南山区沙河街道白石东路8号欢乐海岸曲水湾21栋二楼，统一社会信用代码91440300MA5DRGCW7X。 法定代表人：朱海昆,总经理。 上诉人（一审被告）：朱海昆，男，汉族，1970年9月22日生，住广东省深圳市福田区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋雄辉，广西寿阳律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：广西阳朔县益田置业有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市阳朔县阳朔镇将军路11号工商质监局办公楼五楼，统一社会信用代码91450321340282382B。 法定代表人：黎志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李青运，该公司职员。 委托诉讼代理人：莫庭轩，该公司职员。 上诉人魔王餐饮管理（深圳）有限公司（以下简称魔王餐饮公司）、朱海昆因与被上诉人广西阳朔县益田置业有限公司（以下简称益田置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2019）桂0321民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魔王餐饮公司、朱海昆上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人诉讼请求或按双方过错责任减少租金支付金额；二、本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人对租金的主张已过诉讼时效，双方约定房租按月支付，债务应视为按月履行，不属于同一债务，被上诉人应在每次支付租金履行期届满的截止日期一年内主张；二、被上诉人有虚假宣传存在过错，造成上诉人重大损失，应予减免租金。 益田置业公司辩称，根据《民法总则》相关规定，本案适用三年诉讼时效，租赁合同作为一个整体，租金等费用应视为租赁合同相应整体债务的分期履行；上诉人不具有租金减免的法定和约定条件，无权要求答辩人减免租金；一审判决对租赁保证金的处理有误，该保证金应当作为答辩人的违约金所得，不应作为上诉人的应付租金等欠款的抵扣金额。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，依法判决。 益田置业公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告支付原告截至2018年1月15日的租金等费用以及相应的滞纳金(滞纳金暂计算至2018年11月28日，最终计算至实际清偿之日止），共计355351.23元；二、被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年7月1日，益田置业公司与朱海昆签订编号为（2016）西街租赁第138号的《益田西街租赁合同》（以下简称“租赁合同”)，约定益田置业公司将其位于阳朔县商铺出租给朱海坤用于经营魔王品牌酒吧，商铺交付日期为2016年11月8日，租赁期限自2016年11月8日起至2020年12月22日。租赁合同第五条对租金、费用作出的约定为：乙方应以每月基本租金或每月营业额提成方式支付每月租金，两者中以高者为准，合同所累租金均含税。（5.1.1条）；上述租金并不包括乙方交付之管理费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）（5.1.2条）；除每月基本租金于租金起付日外，每月基本租金须于每月1日前支付，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延（5.1.4条）；首月基本租金为乙方在该月实际租赁天数（自该月第1日起至合同终止之日止）乘以日基本租金金额所计算出的得数，首月日基本租金额为商铺承租面积乘以280元除以30天（该自然月总天数）的得数（5.1.5条）；最后一个月的基本租金以乙方在该月实际租赁天数（自该月第1日起至合同终止之日止）乘以基本租金额所计算出的得数，最后一个月的日基本租金额为商铺承租面积乘以370元除以31天（该自然月总天数）的得数，如合同提前终止，则最后一个月的日基本租金以提成数额为准，乙方应于该月7日前向甲方补足提成数额多余基本租金部分的款项（5.1.5条）；乙方应缴纳的管理费按该商铺承租面积计算每月每平方米40元，合同所列管理费均含税（5.3.1条）；甲方将不时为益田西街商场进行商业推广活动，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺为此向甲方按月支付推广费，推广费案该商铺承租面积计算每月每平方米8元，合同所列推广费均含税（5.4.1条）；乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用（5.5.1条）。租赁合同第十三条对经营条款作出约定：乙方同意租用甲方提供的POS专用收银机（含收银机软硬件）。租用POS专用收银系统的收费标准为每台每月100元（自装修期结束之次日或乙方营业之日开始计算，与租金同时支付，金额含税金，押金3000元/台。乙方租用甲方POS专用收银系统1台，POS租金每月合计100元，押金3000元（13.1条）。租赁合同第二十条对乙方违约责任作出约定：租赁期限内，乙方逾期交付租金和/或管理费和/或推广费的，经甲方书面通知（即租赁/联营结算单），仍未能于7个自然日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金（20.1条）；租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权当面终止合同，收回商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：拖欠支付租金、管理费及其他费用达到40个自然日（20.4.5条）；甲方依据本合同第20.4条单方终止合同的，应当书面通知乙方3个自然日内迁离并交回商铺；乙方已缴纳的租赁保证金不予退还；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿（20.5条）。此外，《益田西街租赁合同》附件三、附件四分别对物业管理费、推广费、电费、水费及排污费以及POS专用收银系统租用协议作出了约定。2016年12月份，益田置业公司与二被告签订《合同主体变更协议》，约定朱海昆在《益田西街租赁合同》中的全部权利义务转由魔王餐饮公司负责具体履行，朱海昆向益田置业公司承诺并保证对魔王餐饮公司履行租赁合同承担连带责任，该变更协议同时约定将租赁保证金变更为109315.84元，该费用不是预付的租金、管理费及推广费，仅是被告履行合同约定义务的保证。 《益田西街租赁合同》签订后，被告于2016年11月8日开始进场装修，至2018年1月5日被告停止营业离场。被告在营业期间拖欠原告的费用包括：2017年4月、2017年7月1日至2018年1月15日的租金共321955.65元，其中2017年4月租金15553.07元、2017年7月至2017年11月每月租金为46659.2元、2017年12月租金48110.58元、2018年1月租金24966元；2017年4月、2018年1月的管理费共5447.16元；2017年4月、2018年1月的推广费共1089.42元；2017年4月、2018年1月的POS系统租金共100元；2018年1月电费3760元、水费315元、排污费179.55元。原告在被告停止经营后，于2018年1月12日将欠款催缴函邮寄给被告，又于2018年1月15日及2018年1月17日分别向被告邮寄解除租赁合同告知函和关于限期搬离及交还商铺的通知函，2018年1月25日，原告将被告商铺内的设备拆除变卖，并将商铺重新出租。 另查明，原、被告签订《益田西街租赁合同》后，被告向原告缴纳了租赁保证金109315.84元、水电费押金10000元、POS机押金3000元、装修押金9998.40元。被告尚有活动款1400元未使用。 一审法院认为，本案争议的焦点为：1、本案合同在履行过程中原告是否有过错；2、原告诉请的各项费用是否合法有据。 对于争议焦点该院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原、被告双方于2016年7月1日签订的《益田西街租赁合同》是双方真实、自愿的意思表示，且合同内容未超出法律规定的范围，是依法成立的真实有效的合同，该合同自双方签字确认时成立并生效。原告已按合同约定于2016年11月8日履行了交付租赁商铺的义务，且在被告租赁涉案商铺期间，原告一直保持商铺符合约定的用途，故原告已经履行了合同约定的义务。被告也未能提供证据证明原告在合同履行中存在过错。租赁合同作为一个整体，其所确定的每月应当支付的租金、管理费、推广费等各项费用应当理解为整个合同整体权利义务的有机组成部分。因此，对于原告与被告签订的《益田西街租赁合同》，可认定为同一债务分期履行的情形，对于一个长期的分期履行的租赁合同，应避免债权人在合同履行过程中要时刻关注诉讼时效期间届满的情形所带来的过重负担。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，被告在2018年1月5日停止经营，原告在2018年1月15日解除合同，并在2019年1月2日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。 本案中，被告自租赁涉案商铺以来除交了部分租金、管理费、推广费、POS租金和水电、排污费外，未按合同约定全面如实履行向原告支付租金、管理费、推广费、POS租金和水电、排污费、垃圾清运费等义务，已然违背了诚实信用原则。故原告关于请求被告支付租金、管理费、推广费、POS租金和水电、排污费、垃圾清运费的诉请，该院予以支持。经计算，被告拖欠租金共321955.65元、管理费共5447.16元、推广费共1089.42元、POS系统租金共100元、水费315元、排污费179.55元；关于电费部分，虽原告主张2018年1月份电费为10320元，但根据原告提供的证据《魔王酒吧能源明细表》所显示该月份电费为3760元，原告未能提供其他证据予以佐证被告2018年1月份实际使用费用为10320元，结合被告已于2018年1月5日已经停止营业的实际情况，该院认可该月电费为3760元，以上合计332846.78元。在本案中，被告还向原告缴纳了租赁保证金109315.84元，该保证金性质是如果被告违约给原告造成损失便于原告及时用该款项直接抵扣以减少损失，并不具有定金性质。另，被告除租赁保证金外，还向原告支付了水电费押金10000元、POS机押金3000元，装修押金9998.40元，另有1400元活动款，以上租赁保证金及各项押金费用共计133714.24元，应予抵扣被告尚欠的各项费用。经抵扣后被告应再支付原告租金、管理费、推广费、水电费、垃圾清运费等各项费用199132.54元。 关于滞纳金的问题。2018年1月15日，原告向被告邮寄送达了解除租赁合同的告知函，原、被告双方的租赁合同已解除。其请求按合同约定支付2018年1月16日起各项欠缴费用的滞纳金，实质为逾期利息，对于符合法律规定的部分，该院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决：一、被告魔王餐饮管理（深圳）有限公司应支付原告广西阳朔县益田置业有限公司租金、管理费、推广费、POS租金、水电费、排污费、垃圾清运费等各项费用共计199132.54元及利息（利息从2018年1月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止），被告朱海昆对上述应支付费用承担连带责任；二、驳回原告广西阳朔县益田置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费6630元，适用简易程序审理减半收取即3315元，由被告魔王餐饮管理（深圳）有限公司、朱海昆负担1856.4元，原告广西阳朔县益田置业有限公司负担1458.6元。 当事人在二审期间均未提交新证据。 一审查明事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审审理的争议焦点是：1、被上诉人对租金的主张是否已过诉讼时效；2、被上诉人是否应当对上诉人减免租金。 本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”。上诉人以租金是分期履行，不属于同一债务为由，认为被上诉人对租金的主张已过诉讼时效，其主张于法无据，本院不予支持。本案中，双方签订了《益田西街租赁合同》，当事人应当按照约定全面履行合同义务。被上诉人按照合同约定于2016年11月8日履行了交付符合条件商铺的义务。合同中并未就虚假宣传方面作过约定，上诉人亦未能提供证据证明被上诉人在合同履行中有违约行为，因此，上诉人主张被上诉人存在过错造成其损失应减免租金没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，魔王餐饮管理（深圳）有限公司、朱海昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4283.0元，由魔王餐饮管理（深圳）有限公司、朱海昆负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  梁 俭 审 判 员  黄漓峰 审 判 员  周秋莹 二〇一九年九月十一日 法官助理  陈 婷 代书记员  王 霞