广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初5117号 原告：李晓薇，女，1986年2月7日出生，汉族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：黄洋，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江妍，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被告：曾兰，女，1986年8月1日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 原告李晓薇诉被告曾兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告李晓薇及其委托诉讼代理人黄洋、江妍，被告曾兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李晓薇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《商铺转租合同》；2.判令被告向原告返还押金20000元、转让费18000元、装修损失23575元以及支付违约金100000元，共计161575元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月，经朋友介绍，原告有意租赁被告位于南宁市江南区商铺。经朋友引荐，原、被告约定被告将该铺位转让给原告，被告一次性收取原告转让费18000元。原告出于信任，直接支付18000元现金给被告，没有要求被告出具任何收据。2017年12月13日，原、被告补签《商铺转租合同》，约定：租赁期限为36个月，自2017年12月13日起至2020年12月12日止，租金为2500元每月，每半年交付一次，另收取商铺押金20000元；合同签订后，双方均不得无故单方面终止本合同，否则，除赔偿对方直接经济损失以外，违约一方须按照押金五倍金额作为违约金赔偿对方。合同签订后，原告支付了20000元押金开始装修该商铺，并支付装修费用23575元。原告支付的18000元转让费，多次向被告提出归还或抵扣租金，但是被告一直没同意，原告无奈只能按合同约定交付了首年的租金。另外，在合同履行期间，原告经过被告同意，将商铺转租给案外人陆松，被告还协助办理了陆松的个体户营业执照的相关工商手续。2019年1月11日，被告向原告催收2019年1月至6月半年的租金。原告两次表示希望当初缴纳的18000元转让费可以抵扣租金，但被告依旧不同意。2019年3月18日，被告在没有通知原告的情况下，将商铺上锁阻止原告使用，造成原告无法正常经营。2019年3月19日，在沙井街道办事处人民调解委员会的主持下对纠纷进行调解，被告承认收到18000元转让费，但是拒绝退回或抵扣租金，且被告强调原告私下转租，执意要收回商铺解除合同，因此调解失败。原告认为自己并无违约行为，为继续租赁商铺，当日通过微信向被告转账半年租金15000元，但被告只收取了头三个月的租金7500元，以原告拖欠租金、未经其同意转租为由，执意要解除合同。 被告曾兰辩称：1.原、被告签订的《商铺转租合同》合法有效。2.原告经他人介绍，找到被告要求转租A32铺面之时，被告就已向原告说明了铺面产权状况和转租的条件。经慎重考虑后，原告同意按被告所提条件签订转租合同。在转租合同中，也已明确记载了本合同是商铺转租，而非卖给原告。合同中虽然未约定交纳18000元转租费的事，但双方已对此达成合意，应视为已成就合同。原告在双方已达成合同并已履行完毕的情况下又企图反悔，明显违反了诚实信用原则。原告未经被告同意将涉案铺面转租，同样收取了下手租户所谓的“一次性服务费”15000元。3.原告的押金因根本性违约行为也无权要求返还。原告自从履行租赁合同以来，已拖延缴纳租金达3个月，且其未经被告同意将铺面转租的行为直接违反了合同第八条的约定，构成根本性违约，依约无权要求返还押金。4.原告的转租行为未经被告同意。2018年12月，原告称她的合作企业要办理营业执照等手续，要求被告协助，但原告隐瞒了她的所谓合作企业实际是她转租的下家。被告是在2019年3月与再转租人聊天时才得知了原告与其的转租关系。5.原告的装修行为未经被告同意。原告自从转租铺面以来，从未告知被告其要进行装修，被告也从未看到原告在铺面进行装修。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，原告无权要求被告承担其装修损失。6.原告要求的违约金明显过高。本案合同租金每月仅为2500元，原告的诉讼请求却提出要求100000元的违约金，即使不考虑是原告根本性违约，该要求也超出了法律允许的范围，应视为违约金明显过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实： 2017年12月13日，原告（承租人）与被告（出租人）签订了《商铺转租合同》一份，主要约定：被告依法承租的座落于南宁市江南区商铺，由被告将承租的该商铺转给原告进场经营；转租期为36个月，自2017年12月13日起至2020年12月12日止；在签订本合同之日，原告须向被告交纳商铺押金20000元，经营期满双方交接完毕后，押金予以退还，如未满经营期退还铺面，押金不予退还。原告承租该商铺每半年（六个月）交付一次铺租，铺租为每月2500元；在转租期间，原告发现该商铺及其附属设施有损坏或者故障时，应及时通知被告，由被告按租赁合同的约定，在接到原告通知后的15日内进行维修，逾期不维修的，原告可代为维修且维修的实际费用由被告承担；原告需装修商铺或者增设附属设施的设备的，必须在实施15日前通知被告；本合同签订后，双方均不得无故单方面终止本合同，否则，除赔偿对方直接经营损失以外，违约一方须按照押金五倍金额作为违约金赔偿对方。原告按上述合同的约定向被告支付了押金20000元，另外，还根据双方口头约定向被告支付了铺面转让费18000元，被告将上述房屋交付给原告使用。原告对该铺面进行了简单装修。2019年3月，原、被告双方因拖延支付租金及关于18000元的转让费的性质问题发生纠纷。2019年3月18日，被告将涉案铺面锁门，要求终止与原告之间的租赁合同。2019年3月19日，原告向被告支付了6个月的租金15000元，但被告仅收取了2019年1月至3月的7500元，退回给原告7500元。2019年3月20日，原告开锁后将涉案铺面内的物品清空。 另查明：至本案一审法庭辩论终结前，涉案铺面没有取得建设工程规划许可证。 本院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告签订的涉案《商铺转租合同》效力如何；2.原、被告在合同签订及履行过程中是否存在过错或违约行为，原告的各项诉讼请求有何依据。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。被告除向本院提交村委出具的产权证明外，未能在本案指定的期限内向本院提交涉案铺面已取得主管部门批准建设的证据，因此，原、被告双方签订的《商铺转租合同》为无效合同。经本院释明，原告当庭变更诉讼请求如下：1.确认合同无效；2.判令被告返还押金20000元、转让费18000元、装修损失23575元、赔偿因被告隐瞒商铺未取得建设工程规划许可证给原告造成的损失100000元；3.诉讼费由被告承担。针对原告变更后的诉讼请求，被告要求重新开庭答辩调查，但在本院指定的期限内，被告并未提交新的证据，仅提交了一份《民事答辩补充》明确了被告的意见。因此，本院决定本案不再另行安排开庭。 《商铺转租合同》无效，被告应向原告退还押金20000元、转让费18000元。对原告要求被告退还押金及转让费的诉讼请求，本院予以支持。《商铺转租合同》约定“原告需装修商铺或者增设附属设施的设备的，必须在实施15日前通知被告”；现被告主张没有看到原告进行过装修，且原告装修也未取得被告同意；原告未提交证据证明其装修涉案铺面已经取得被告的同意，因此，对于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院依法不予支持。原告要求被告赔偿损失100000元缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条和第三十条之规定，判决如下： 确认原告李晓薇与被告曾兰于2017年12月13日签订的《商铺转租合同》无效； 被告曾兰向原告李晓薇退还押金20000元、转让费18000元，合计38000元； 驳回原告李晓薇的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1766元，由原告负担1351元，由被告曾兰负担415元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  燕纪飞 二〇一九年九月九日 书记员  赵海冰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 ——