广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民再45号 再审申请人（原审被告）：马红梅，女，汉族，1968年8月16日出生，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：邹志良，广西海望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹瑶，广西海望律师事务所实习人员。 被申请人（原审原告）：齐霁，女，汉族，1982年6月24日出生，住黑龙江省哈尔滨市松北区。 委托诉讼代理人：潘情静，广西海城律师事务所律师。 再审申请人马红梅因与被申请人齐霁房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1224号民事判决，向本院申请再审，本院于2019年5月20日作出（2019）桂05民申12号民事裁定，裁定由本院提审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人马红梅及其委托诉讼代理人邹志良、詹瑶，被申请人齐霁的委托诉讼代理人潘情静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马红梅申请再审称，请求依法撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1224号民事判决，改判驳回齐霁的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1.马红梅向齐霁购买其名下位于北海市银海区，双方在同一天先在涉案房屋签订《房屋买卖合同》、后在北海市房产交易中心签订《北海市二手房买卖合同》各一份。《房屋买卖合同》、《北海市二手房买卖合同》均约定了该房310000元总价款、付款方式、付款期限等内容，还约定房里的旧家具、旧家电留下给马红梅使用。马红梅按合同约定期限第一次交10000元定金，第二次交150000元房款，第三次交140000元房款，共交了300000元房款，剩下10000元房款没有交。马红梅第三次交房款，之所以没有交150000元而扣下10000元只交140000元房款给齐霁，原因是齐霁向马红梅移交该房时房里的旧家具、旧家电（包括空调器）已被齐霁全部搬走，齐霁不遵守双方签订的《北海市二手房买卖合同》第四条第二款第三项“甲、乙双方同意，甲方于2017年12月31日前腾空房屋,并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起对房屋及其装饰、设备情况进行查验”、第六条“甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按其价值百分之一向乙方支付赔偿金”的约定，齐霁的行为已违反了合同法第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定。齐霁在一审起诉状中作出“马红梅领取不动产权证当天只向齐霁支付了140000元，余下10000元以齐霁自行处理了屋内部分废旧家电为由拒绝向齐霁支付”的陈述，说明齐霁确实违反了“不得损坏或拆除房屋装饰及附属设施”的约定，马红梅扣下的10000元房款，实际是对齐霁不遵守约定、违反法律规定损害马红梅权利的处置，应当不构成违约。马红梅由于种种原因未参加一审庭审因而未能提交证据和进行抗辩，齐霁又不如实提供双方签订的《北海市二手房买卖合同》，因而导致一审法院尚未查明齐霁的违约事实。2.一审判决马红梅承担涉案房价总款的20%违约金欠妥，理由是：（1）根据双方签订《房屋买卖合同》第八条第一、二款关于违约责任的约定，如果齐霁违约，只按马红梅已交购房款的20%赔偿；如果马红梅违约,则要按房款总价的20%赔偿给齐霁,双方的权利义务不对等显失公平；（2）齐霁主张按《房屋买卖合同》约定的房款总价的20%支付违约金，已远远超出马红梅未支付余下10000元造成的损失；（3）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，齐霁主张按合同约定房款总价的20%赔偿，不符合该司法解释的规定；（4）根据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，马红梅请求减少过高的违约金于法有据。综上，因齐霁的举证隐瞒了事实，致一审法院未能查明马红梅与齐霁签订《北海市二手房买卖合同》以及齐霁不按该合同履行“不得对房屋内装饰及附属设施被损坏或被拆除”约定的事实，导致作出支持齐霁诉讼请求的错误判决，故应撤销原审判决或发回重审。 齐霁辩称，1.一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当，应当维持一审判决。2.马红梅称齐霁应按合同约定将涉案房屋内的旧家具、旧家电交给马红梅使用，否则视为齐霁违约没有事实依据，也与事实不符。齐霁与马红梅在签订《房屋买卖合同》及《北海市二手买卖合同》时，并没有就涉案房屋内的旧家电、旧家具的交付情况作任何的书面约定，也没有将旧家电、旧家具的具体数量品牌等情况纳入合同附件，因此齐霁没有交付旧家电的义务，不存在违约行为。3.双方就违约行为自愿约定了相应的违约金，齐霁已按合同的约定将涉案房屋过户至马红梅名下，并将该房屋交付马红梅使用。马红梅领取不动产权证后并未依约付清余下购房款给齐霁，其行为已经构成了违约，故其应当按照合同的约定承担相应的违约金。 齐霁向原审法院起诉请求：1.判令马红梅支付齐霁购房款10000元及违约金62000元；2.判令马红梅承担本案诉讼费用。 原审法院认定事实：2017年10月21日，齐霁在黑龙江省哈尔滨市公证处作了公证，委托陈荣珍作为代理人全权负责办理其名下所有的，坐落在北海市华侨投资开发区的房屋【《房屋所有权证》编号：北房权证（2006）字第00077763号，建筑面积：124.21平方米，《国有土地使用证》编号：北国用（2009）第B11888号】出售、更名过户等相关事实。同年10月30日，陈荣珍代齐霁与马红梅签订《房屋买卖合同》，约定：齐霁自愿将上述房产转让给马红梅，成交价为310000元，付款方式为分期付款：1.马红梅于2017年10月21日向齐霁支付10000元作为定金；2.首期购房款（不含定金）150000元，马红梅应在双方到北海市房屋产权交易中心签署合同前付清；3.购房余款150000元，马红梅应在北海市房地产交易中心通知马红梅可以领取新不动产权证当天付清。违约责任约定：齐霁收到首期楼款（不含定金）后，马红梅不履行之后的合同条款，则齐霁有权解除合同，并要求马红梅在十个工作日内按购房款总价的20%赔偿给齐霁。合同签订后，齐霁按合同约定履行义务，将房产过户至马红梅名下,并交付房屋，但马红梅在领取不动产权证当天并不依照《房屋买卖合同》约定完全履行付款义务，只向齐霁支付140000元，余下的10000元以齐霁自行处理房屋的废旧家电为由拒绝支付。 原审法院认为，齐霁与马红梅经自愿协商签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，马红梅领取新不动产权证当天付清购房余款，但马红梅只向齐霁支付140000元，余下的10000元至今未付，马红梅的行为已构成违约。根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，齐霁要求马红梅支付购房款10000元及违约金62000元，符合法律规定，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：马红梅支付齐霁购房款10000元及违约金62000元。 本院再审期间，马红梅提交了新证据：证据一、《北海市二手房买卖合同》一份，证明该合同约定房屋里的旧家电等家私物品留下与房屋一起交给马红梅使用，齐霁如损坏、拆除视为违约，应当承担赔偿责任。证据二、图片一张，用以证明齐霁已拆除房间外空调主机的痕迹，违反了双方的合同约定。经质证，齐霁对证据一的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为《北海市二手房买卖合同》里面并没有约定旧家电、旧家具交付情况，也没有具体的清单；对证据二的真实性有异议，认为该图片没有办法证明空调的拆除情况，也未能证明空调是否存在。本院认为，马红梅提交的上述证据，本院予以采纳，结合本案其他证据认定本案事实。 二审经询问、质证及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。 另查明，齐霁与马红梅于2017年10月30日签订《北海市二手房买卖合同》一份，该合同第四条第二款第3项约定：“甲、乙双方同意，甲方于2017年12月31日前腾空房屋,并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起对房屋及其装饰、设备情况进行查验”、第六条约定：“甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按其价值百分之一向乙方支付赔偿金”。 本院认为，齐霁与马红梅于2017年10月30日签订了《房屋买卖合同》《北海市二手房屋买卖合同》各一份，该二份合同均是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该二份合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过错中，双方就房屋装饰及附属设施交付问题产生纠纷，在协商未果的情况下，马红梅尚余10000元不支付，是基于合理的理由，并不属于违约，因此不用支付违约金。一审期间，当事人不提交《北海市二手房屋买卖合同》，致使一审法院对违约金认定错误，本院予以纠正。马红梅至今尚欠齐霁购房款10000元，马红梅应按照双方的合同约定，向出卖人齐霁继续履行剩余10000元的给付义务。 综上所述，马红梅的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1224号民事判决； 二、再审申请人马红梅向被申请人齐霁支付尚欠购房款10000元； 三、驳回被申请人齐霁的原审其他诉讼请求。 一审、再审案件受理费3200元，由再审申请人马红梅负担445元，被申请人齐霁负担2755元（齐霁已预交一审受理费1600元，马红梅已预交再审案件受理费1600元，马红梅多交的1155元，由齐霁在履行本判决时一并返还马红梅）。 上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决指定的履行期限届满之日起二年内向一审人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶长程 审 判 员 刘 曦 审 判 员 王雅新 二〇一九年九月二十七日 法官助理 童 霖 书 记 员 林 雪 广西壮族自治区北海市中级人民法院 民事判决书 （2019）桂05民再45号 再审申请人（原审被告）：马红梅，女，汉族，1968年8月16日出生，住安徽省池州市贵池区秋浦办事处齐山居委会桃园组45号，公民身份号码：342830196808164825。 委托诉讼代理人：邹志良，广西海望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹瑶，广西海望律师事务所实习人员。 被申请人（原审原告）：齐霁，女，汉族，1982年6月24日出生，住黑龙江省哈尔滨市松北区世茂大道116号世纪花园C区69栋1单元302室，公民身份号码：230105198206243726。 委托诉讼代理人：潘情静，广西海城律师事务所律师。 再审申请人马红梅因与被申请人齐霁房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1224号民事判决，向本院申请再审，本院于2019年5月20日作出（2019）桂05民申12号民事裁定，裁定由本院提审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人马红梅及其委托诉讼代理人邹志良、詹瑶，被申请人齐霁的委托诉讼代理人潘情静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马红梅申请再审称，请求依法撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1224号民事判决，改判驳回齐霁的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1.马红梅向齐霁购买其名下位于北海市银海区华侨投资开发区正天花园E幢501号房，双方在同一天先在涉案房屋签订《房屋买卖合同》、后在北海市房产交易中心签订《北海市二手房买卖合同》各一份。《房屋买卖合同》、《北海市二手房买卖合同》均约定了该房310000元总价款、付款方式、付款期限等内容，还约定房里的旧家具、旧家电留下给马红梅使用。马红梅按合同约定期限第一次交10000元定金，第二次交150000元房款，第三次交140000元房款，共交了300000元房款，剩下10000元房款没有交。马红梅第三次交房款，之所以没有交150000元而扣下10000元只交140000元房款给齐霁，原因是齐霁向马红梅移交该房时房里的旧家具、旧家电（包括空调器）已被齐霁全部搬走，齐霁不遵守双方签订的《北海市二手房买卖合同》第四条第二款第三项“甲、乙双方同意，甲方于2017年12月31日前腾空房屋,并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起对房屋及其装饰、设备情况进行查验”、第六条“甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按其价值百分之一向乙方支付赔偿金”的约定，齐霁的行为已违反了合同法第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定。齐霁在一审起诉状中作出“马红梅领取不动产权证当天只向齐霁支付了140000元，余下10000元以齐霁自行处理了屋内部分废旧家电为由拒绝向齐霁支付”的陈述，说明齐霁确实违反了“不得损坏或拆除房屋装饰及附属设施”的约定，马红梅扣下的10000元房款，实际是对齐霁不遵守约定、违反法律规定损害马红梅权利的处置，应当不构成违约。马红梅由于种种原因未参加一审庭审因而未能提交证据和进行抗辩，齐霁又不如实提供双方签订的《北海市二手房买卖合同》，因而导致一审法院尚未查明齐霁的违约事实。2.一审判决马红梅承担涉案房价总款的20%违约金欠妥，理由是：（1）根据双方签订《房屋买卖合同》第八条第一、二款关于违约责任的约定，如果齐霁违约，只按马红梅已交购房款的20%赔偿；如果马红梅违约,则要按房款总价的20%赔偿给齐霁,双方的权利义务不对等显失公平；（2）齐霁主张按《房屋买卖合同》约定的房款总价的20%支付违约金，已远远超出马红梅未支付余下10000元造成的损失；（3）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，齐霁主张按合同约定房款总价的20%赔偿，不符合该司法解释的规定；（4）根据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，马红梅请求减少过高的违约金于法有据。综上，因齐霁的举证隐瞒了事实，致一审法院未能查明马红梅与齐霁签订《北海市二手房买卖合同》以及齐霁不按该合同履行“不得对房屋内装饰及附属设施被损坏或被拆除”约定的事实，导致作出支持齐霁诉讼请求的错误判决，故应撤销原审判决或发回重审。 齐霁辩称，1.一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当，应当维持一审判决。2.马红梅称齐霁应按合同约定将涉案房屋内的旧家具、旧家电交给马红梅使用，否则视为齐霁违约没有事实依据，也与事实不符。齐霁与马红梅在签订《房屋买卖合同》及《北海市二手买卖合同》时，并没有就涉案房屋内的旧家电、旧家具的交付情况作任何的书面约定，也没有将旧家电、旧家具的具体数量品牌等情况纳入合同附件，因此齐霁没有交付旧家电的义务，不存在违约行为。3.双方就违约行为自愿约定了相应的违约金，齐霁已按合同的约定将涉案房屋过户至马红梅名下，并将该房屋交付马红梅使用。马红梅领取不动产权证后并未依约付清余下购房款给齐霁，其行为已经构成了违约，故其应当按照合同的约定承担相应的违约金。 齐霁向原审法院起诉请求：1.判令马红梅支付齐霁购房款10000元及违约金62000元；2.判令马红梅承担本案诉讼费用。 原审法院认定事实：2017年10月21日，齐霁在黑龙江省哈尔滨市松北公证处作了公证，委托陈荣珍作为代理人全权负责办理其名下所有的，坐落在北海市华侨投资开发区东区“正天花园”E幢501号的房屋【《房屋所有权证》编号：北房权证（2006）字第00077763号，建筑面积：124.21平方米，《国有土地使用证》编号：北国用（2009）第B11888号】出售、更名过户等相关事实。同年10月30日，陈荣珍代齐霁与马红梅签订《房屋买卖合同》，约定：齐霁自愿将上述房产转让给马红梅，成交价为310000元，付款方式为分期付款：1.马红梅于2017年10月21日向齐霁支付10000元作为定金；2.首期购房款（不含定金）150000元，马红梅应在双方到北海市房屋产权交易中心签署合同前付清；3.购房余款150000元，马红梅应在北海市房地产交易中心通知马红梅可以领取新不动产权证当天付清。违约责任约定：齐霁收到首期楼款（不含定金）后，马红梅不履行之后的合同条款，则齐霁有权解除合同，并要求马红梅在十个工作日内按购房款总价的20%赔偿给齐霁。合同签订后，齐霁按合同约定履行义务，将房产过户至马红梅名下,并交付房屋，但马红梅在领取不动产权证当天并不依照《房屋买卖合同》约定完全履行付款义务，只向齐霁支付140000元，余下的10000元以齐霁自行处理房屋的废旧家电为由拒绝支付。 原审法院认为，齐霁与马红梅经自愿协商签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，马红梅领取新不动产权证当天付清购房余款，但马红梅只向齐霁支付140000元，余下的10000元至今未付，马红梅的行为已构成违约。根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，齐霁要求马红梅支付购房款10000元及违约金62000元，符合法律规定，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：马红梅支付齐霁购房款10000元及违约金62000元。 本院再审期间，马红梅提交了新证据：证据一、《北海市二手房买卖合同》一份，证明该合同约定房屋里的旧家电等家私物品留下与房屋一起交给马红梅使用，齐霁如损坏、拆除视为违约，应当承担赔偿责任。证据二、图片一张，用以证明齐霁已拆除房间外空调主机的痕迹，违反了双方的合同约定。经质证，齐霁对证据一的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为《北海市二手房买卖合同》里面并没有约定旧家电、旧家具交付情况，也没有具体的清单；对证据二的真实性有异议，认为该图片没有办法证明空调的拆除情况，也未能证明空调是否存在。本院认为，马红梅提交的上述证据，本院予以采纳，结合本案其他证据认定本案事实。 二审经询问、质证及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。 另查明，齐霁与马红梅于2017年10月30日签订《北海市二手房买卖合同》一份，该合同第四条第二款第3项约定：“甲、乙双方同意，甲方于2017年12月31日前腾空房屋,并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起对房屋及其装饰、设备情况进行查验”、第六条约定：“甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按其价值百分之一向乙方支付赔偿金”。 本院认为，齐霁与马红梅于2017年10月30日签订了《房屋买卖合同》《北海市二手房屋买卖合同》各一份，该二份合同均是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该二份合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过错中，双方就房屋装饰及附属设施交付问题产生纠纷，在协商未果的情况下，马红梅尚余10000元不支付，是基于合理的理由，并不属于违约，因此不用支付违约金。一审期间，当事人不提交《北海市二手房屋买卖合同》，致使一审法院对违约金认定错误，本院予以纠正。马红梅至今尚欠齐霁购房款10000元，马红梅应按照双方的合同约定，向出卖人齐霁继续履行剩余10000元的给付义务。 综上所述，马红梅的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 四、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1224号民事判决； 五、再审申请人马红梅向被申请人齐霁支付尚欠购房款10000元； 六、驳回被申请人齐霁的原审其他诉讼请求。 一审、再审案件受理费3200元，由再审申请人马红梅负担445元，被申请人齐霁负担2755元（齐霁已预交一审受理费1600元，马红梅已预交再审案件受理费1600元，马红梅多交的1155元，由齐霁在履行本判决时一并返还马红梅）。 上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决指定的履行期限届满之日起二年内向一审人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长叶长程 审判员刘曦 审判员王雅新 二〇一九年九月二十七日 法官助理童霖 书记员林雪