湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终2769号上诉人（原审被告）：向力辉，男，汉族，1966年10月28日出生，住湘阴县。委托诉讼代理人：田志平，湖南中楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何纪恩，湖南中楚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湘阴县东方汽车贸易责任有限公司，住所地：湘阴县文星镇望滨社区汽车城。法定代表人：李爱和，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨建辉，男，汉族，1971年12月23日出生，住湘阴县，系该公司股东。被上诉人（原审原告）：湘阴县惠友汽车销售有限公司，住所地：湘阴县文星镇望滨社区汽车城。法定代表人：姚胜军。委托诉讼代理人：周磊，湖南人和人律师事务所律师。上诉人向力辉、上诉人湘阴县东方汽车贸易责任有限公司（以下简称“东方公司”）因与被上诉人湘阴县惠友汽车销售有限公司（以下简称“惠友公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2018）湘0624民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理,上诉人向力辉的委托诉讼代理人田志平和何纪恩、上诉人东方公司的委托诉讼代理人杨建辉、惠友公司的法定代表人姚胜军及其委托诉讼代理人周磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。向力辉上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项，改判驳回惠友公司对向力辉提出的全部诉讼请求，由东方公司承担本案相应的法律责任，本案的一、二审诉讼费用由惠友公司负担。事实和理由：一、本案中惠友公司支付向力辉款项的行为性质应为代为履行，即使定性为部分债权转让，向力辉也不是对应时段的共同出租人，依法不应承担出租人的责任，一审判决法律适用明显错误；二、一审判决对于出租方应退回租赁费用的数额认定错误，对惠友公司的损失和出租人的赔偿责任认定证据不足。1、惠友公司实际代为履行的金额只有1151656元，向力辉退回惠友公司和代惠友公司支付长康集团门面租金合计为248344元，惠友公司仍欠出租方租赁费用，一审判决认定出租方应退回惠友公司100天租赁费用76103.5元错误；2、一审法院认定惠友公司的车辆维修及贬值损失620407元证据不足。向力辉在一审阶段就指出了公证书、鉴定意见及现场照片的重大瑕疵，对该证据的真实性、合法性、关联性均提出了异议，但一审法院在委托司法鉴定前未依法就司法鉴定的检材组织质证，在判决书中未列明向力辉的质证意见并就不予采信进行说理，明显违法。搭建棚子、租车吊车费用及办公区修复费用总计73000元没有正式发票予以证明，一审判决认定错误。垮塌房屋的装修及设备损失175455元的证据材料，系一审辩论终结后几个月才提供，一审法院再次组织开庭质证并认定该损失为96734.38元系程序违法、证据不足。三、一审判决对案涉租赁物垮塌的关键原因的认定证据不足，即使租赁物的垮塌与自身质量有关，但一审法院在查明惠友公司存在添附行为、未采取适当措施防范大风冰雪天气的情况下，一审判决酌情认定由出租方承担90%的损失赔偿责任明显不当。东方公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回惠友公司在一审提出的全部诉讼请求，并由惠友公司承担本案一、二审全部诉讼费用、鉴定费、财产保全费。事实和理由：一、本案惠友公司主张返还租赁费76103.5元及所谓的“所受损失”既不符合事实，也不符合法律规定，一审判决认定事实存在严重错误。1、东方公司将租赁物交付给惠友公司时，已告知惠友公司租赁物的建筑规划、设计、施工等方面的所有情况，如租赁合同无效，则惠友公司应承担主要责任；2、东方公司在租赁协议内已告知，若有装修或改装等，须告知东方公司，其中主体架构的装修需要东方公司同意，但惠友公司在使用租赁物期间，私自对租赁物进行改装，惠友公司在租赁物内做的隔层、钢结构制作、广告标示制作、吊顶、开顶窗制作等，均未经东方公司同意，惠友公司的改装行为，加重了租赁物的承载力，是导致大雪暴风来临时垮塌的主要原因；3、惠友公司在知晓风雪到来之前未采取加固措施，预防风雪可能带来的风险，租赁物垮塌的全部责任应由惠友公司承担，即使垮塌事故的发生构成不可抗力，也应免除东方公司的瑕疵担保责任。二、一审判决认定惠友公司所受损失与事实不符，惠友公司对其车辆损失等存在故意夸大金额，且惠友公司后期装修费用与东方公司无关，一审判决划分责任不公，惠友公司要求东方公司支付的各项损失缺乏依据。1、租赁物部分垮塌后，惠友公司对汽车售后维修、美容等经营场所并未受到影响，一直在正常使用；2、惠友公司单方对垮塌的汽车销售区进行公证，其公证的车辆是否确为垮塌事故中停放的车辆存疑，上述车辆实际业已出售，基本上与实际销售的价格无区别，一审判决采信评估报告中确定的车辆贬值损失和维修损失不公；3、惠友公司自行申请的两位证人与其有利害关系，并非法院指定的第三方专家，也未征得东方公司同意，系惠友公司单方行为，一审判决东方公司承担证人出庭作证费用和司法鉴定费没有事实和法律依据，不应得到支持。三、向力辉与惠友公司签订的《场地出租协议书》条款内容简单，不能反映承租人对租赁物的具体需求，且该协议并未实际履行，而向力辉因与东方公司有借贷关系，为了避免东方公司的其他债权人实施影响惠友公司的正常经营，才发生受东方公司委托收取租金的事实，惠友公司实际代为履行了东方公司对向力辉的债务，一审判决向力辉作为出租人，与东方公司共同向惠友公司承担返还租赁费和赔偿各项损失，与事实和法律不符。惠友公司针对向力辉的上诉答辩称，一、向力辉基于东方公司及该公司三位股东出具的承诺书，为实现收取租金实现债权的目的，与惠友公司签订《场地出租协议书》，双方成立房屋租赁合同关系，向力辉在诉争法律关系中系出租人，实际收取了全部租金，应当承担出租人保证租赁物符合约定用途、安全的义务和责任。尽管因案涉租赁物系非法建筑导致诉争租赁合同无效，但缔约时惠友公司并不存在缔约过失，应当由出租人承担因租赁物不符合约定用途产生的全部损失的赔偿责任。在向力辉已加入到本案租赁合同关系中的情形下，并不改变原房屋租赁合同法律关系的主体，向力辉与东方公司应当共同向惠友公司承担合同责任。二、一审判决认定退回租金的数额及损失数额准确。1、惠友公司交纳的租金数额全部有证据证实，在一审审理中，向力辉对租金交纳至2018年5月7日也无异议；2、一审法院委托鉴定机构所做的鉴定报告程序合法，一审法院采信鉴定报告认定惠友公司的汽车贬值、维修损失正确；3、搭建棚子、租赁吊车费、办公场所修复费用的发生符合生活经验和逻辑推理，惠友公司也提供了证据予以证明；4、垮塌房屋的装修及设备损失真实发生，系本案的基本事实，一审判决认定该损失并无不妥。三、出租人提供的租赁物须具备安全性并承担全部安全责任，案涉租赁物垮塌时的天气未达到超出国家技术规范规定的建筑物可承受范围，不是法律上的房屋垮塌的原因，不构成免责事由，且天气原因是否构成房屋垮塌的原因的举证责任在于出租人，一审判决惠友公司承担损失百分之十的责任已属不公，惠友公司为了尽快了结纠纷，放弃了上诉。综上，向力辉的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉。惠友公司针对东方公司的上诉答辩称，一、东方公司作为出租人，应当承担出租人保证房屋安全的责任。双方在租赁合同中已明确，东方公司应保证租赁物的合法性，但案涉租赁物系东风公司未经批准、设计私自建造的房屋，应对租赁物的垮塌承担全部法律责任。二、没有证据表明是惠友公司的使用行为导致房屋垮塌。1、惠友公司一直合理使用租赁房屋，没有任何改变房屋承重及结构的行为；2、本案租赁物系非法建筑，完全不符合建筑规范，此为租赁物垮塌的根本及全部原因，无任何其他因素加入方导致房屋垮塌；3、东方公司对其上诉主张应承担举证责任，但东方公司在一审法院给予充分举证权利的情况下，没有提供任何证据证实房屋的垮塌系惠友公司的行为所致。三、租赁物垮塌当日的天气情况不构成不可抗力，不能免除出租人的责任。四、关于损失的答辩意见与答辩向力辉的意见一致。五、判令向力辉承担连带责任，某种程度降低了东方公司的责任承担，东方公司对此没有诉的利益。综上，东方公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉。东方公司答辩称，同意向力辉的上诉意见。向力辉答辩称，同意东方公司的上诉意见。惠友公司在一审提出的诉讼请求：一、判令东方公司、向力辉向惠友公司退还收取的自2015年5月7日至2018年5月8日的物业管理费、工作协调费30万元、自2018年1月28日至2018年5月7日的租金120547元；二、判令东方公司、向力辉赔偿因汽车城垮塌遭受的车辆维修和贬值等直接损失150万元（以实际发生额为准）、因汽车城垮塌遭受的经营损失40万元；三、判令东方公司、向力辉承担本案的鉴定、诉讼等费用。在一审审理过程中，惠友公司将第二项诉讼请求中的各项直接损失明确为：车辆维修及贬值损失620407元、搭建棚子费用26000元、租用吊车费用7000元、办公区修复费用40000元、垮塌房屋的装修及设备损失175455元，总计868862元。一审法院认定的事实：2013年7月25日，东方公司与岳阳长康福海油脂有限公司（以下简称“长康公司”）签订了一份《关于岳阳长康福海油脂有限公司南院的租用合同》，约定长康公司将该公司位于湘阴县文星镇望滨工业园内的一块空地出租给东方公司，租用期限为10年，自2013年7月25日起至2023年7月25日止，前五年的租金按照第一年20万元、此后每年递增1万元的方式支付，后五年的租金根据行情另行协商；东方公司负责地面上设施及经营场所的投资建设，使用期间归东方公司所有；东方公司租用该地为专营4S店业务，不得改行或兼作其他用途。签订该合同后，东方公司与湘阴县志乔汽车销售有限公司（以下简称“志乔公司”）和湘阴县兴天汽车销售服务有限公司（以下简称“兴天公司”）联合对该租用地块进行了开发建设，由东方公司的股东杨建辉联系组织施工。2013年8月1日，案外人刘建忠借用醴陵市恒力钢结构有限公司的名义与东方公司签订了一份《钢结构工程承包合同》，以包工包料的方式承包了案涉地块上钢架棚的施工建设。在工程主体建成未封顶时，湘阴县城乡规划局于2013年9月18日以未经规划许可建设钢构厂棚为由，对长康集团富海兰苑作出了责令停止建设限期拆除决定书。该工地因此停工了几个月，后来，在未取得有关许可审批手续的情况下，该工地又恢复了施工。刘建忠签字的一份《湘阴汽贸城钢架棚工程结算书》显示所建钢架棚总面积为7066.6平方米。工程完工后，东方公司、志乔公司和兴天公司对钢架棚按区域划分了产权，并各自开展汽车销售经营。而在之前的建设过程中，东方公司因缺乏资金，曾向向力辉借款。2014年12月27日，东方公司与向力辉补签了一份《借款协议书》，约定东方公司向向力辉借款130万元，借期为2014年12月8日至2015年12月7日，月利率为2%。东方公司在所分得的场地内经营了一段时间的汽车销售后，于2015年5月8日与惠友公司签订《租赁协议》，约定：东方公司将位于芙蓉北路望滨社区岳阳长康福海油脂有限公司南边汽车城内原东方公司的经营场地及办公和维修设备设施出租给惠友公司；惠友公司每年向东方公司支付50万元租赁费用，其中，40万元作为租金，10万元作为物业管理费、工作协调费；东方公司需将场地腾空交付给惠友公司，并负责将展厅后面通道砌墙和搭棚（费用由惠友公司承担），与兴天公司隔断；租期为八年，从2015年5月8日起至2023年5月7日止；东方公司负责将原“东方汽贸”的所有销售及售后装修、设备设施全部交付给惠友公司使用；东方公司保证提供给惠友公司的经营场地合法有效，保证惠友公司在合作期内经营场地能正常经营；东方公司提供的经营场地和设施，如不符合政府有关部门的要求（如建筑验收、消防验收等），由东方公司全权负责；东方公司的债权债务不得影响惠友公司的正常经营，如因东方公司原因导致惠友公司无法正常经营，一切损失由东方公司承担，并按每天1万元的标准按天数付给惠友公司；东方公司有责任对原有展厅、车间及时修缮，做到不漏、不淹、三通（上水、下水、电）；因东方公司将原“东方汽贸”全部设备设施交付给惠友公司后，惠友公司还要重新装修布局，有关事项另行以补充协议的方式予以确定。签订租赁协议的同一天，东方公司及其三位股东（李爱和、杨建辉、汤学军）还签署了一份承诺书，内容为：“本公司于2014年3月27日向债权人向力辉借款1424233元，为达到偿还借款，已达成协议，约定利息计算2分（利息计算已有约定），并且本公司经营场地租金予以偿还债务，向力辉享有绝对的行使权和处理权。双方已约定四年租金抵借款作为履行债务金，（2015年5月8日至2019年5月8日）。如4年内去（出）现任何变故没能还清向力辉欠款和利息，则延期。在这四年期间，向力辉有权将场地转让他人、承包他人、租赁他人或自选经营，直至偿还借款为止。本公司特此承诺向力辉享有一切处理权，本公司经营场由向力辉租赁，本公司无权干涉，收取租金一律由向力辉对外面谈、接洽收取租金抵债务，同时公司对外债务或公司股份人员对外债务一律与经营场地无关。承诺方与长康集团签订的租地租金等一切费用由东方公司全额承担，与向力辉无关。特此申明和承诺”。就东方公司的经营场地出租一事，向力辉也与惠友公司签订了一份落款时间为2015年5月8日的《场地出租协议书》，约定：向力辉将位于湘阴汽车城的东方公司原经营场地（约27间）出租给惠友公司经营，租赁时间从2015年5月8日至2019年5月8日，共计4年，租金50万元/年等其他内容。从合同条款来看，该合同相比于东方公司与惠友公司签订的《租赁协议》内容要简单些，对于如何移交租赁物及出租方对租赁物的质量、产权保证等都没有约定。2015年5月9日，东方公司的三位股东（李爱和、杨建辉、汤学军）、向力辉和惠友公司法人代表姚胜军共同签署了一份《三方约定》，约定：在惠友公司正常经营期间，如出现东方公司之前的债务纠纷和追讨债务者，一切责任由东方公司（李爱和、杨建辉、汤学军）承担，如影响惠友公司的正常营业一天，每天罚款人民币1万元，罚款可抵门面租金，由向力辉监督东方公司罚款到位。签订上述协议和文件后，东方公司向惠友公司交付了租赁场地，共27缝门面，其中8缝门面用于汽车维修售后，另19缝门面用于汽车销售展示和办公。因该场地之前系东方公司自营，故场地内已有部分装修。惠友公司承租该场地后，对部分区域进行了装饰装修，更换了门头标识，添置了空调、窗帘、监控等设备，并在售后接待和贴膜区域加装了一层钢结构，将空间隔成了两层，还在靠近芙蓉北路的位置加装了广告牌。同时，惠友公司按照50万元/年的标准连续三年（从2015年5月8日交至2018年5月7日）向向力辉交付了房屋租金，共计150万元。在该三年期间，向力辉每年都出资交纳了东方公司应付给长康公司的土地租金。2018年1月28日凌晨3时许，案涉租赁物发生了垮塌。惠友公司所租赁的27缝门面中，除售后区的8缝门面外，其余19缝门面均发生了不同程度的垮塌，有15缝门面垮塌严重，其余4缝门面垮塌程度相对较轻。因垮塌部位多为汽车展销区，该次垮塌除造成室内陈设、装饰装修、建筑本身的毁损外，垮塌的屋顶及构筑物还砸坏了场内惠友公司停放的车辆。2018年1月31日，惠友公司向湘阴县公证处申请公证，次日，公证处安排人员查看了现场，于2018年2月8日出具了（2018）湘岳湘证字第89号公证书，该公证书载明：已经坍塌的汽车销售展厅为钢结构搭建，整体为东西长、南北宽的长方形建筑物，长约85米，宽约30米；惠友公司所使用的展厅占据总体建筑的东侧和西南角位置，其中东侧部分呈边长约30米的正方形，西南角部分呈长55米、宽15米的长方形，两部分相互贯通、呈“L”型布局；经现场清点，展厅内尚未移动的车辆共26台，已移出摆放在展厅外的受损车辆共6台。事故发生后，惠友公司为安置受损车辆委托湖南博益演艺文化传播有限公司搭建了简易棚花费26000元，租用吊车花费7000元，委托人修复4缝受损较轻的门面（工程面积15.6米×24米）花费4万元。后因双方就损失赔偿协商未果，惠友公司遂诉至法院。在本案审理过程中，惠友公司申请财产保全，一审法院经审查认为其申请符合法律规定，已于2018年2月27日下发了（2018）湘0624民初254号民事裁定书。惠友公司还申请就32台待售新车被压坏后所造成的贬值损失及维修费用损失进行司法鉴定。一审法院依法委托岳阳三权价格评估咨询有限公司进行了鉴定，该公司于2018年8月17日出具岳三权评字[2018]108号价格评估结论书，评估该32台车辆的贬值损失为428247元，维修费损失为192160元，合计620407元。此外，惠友公司还向法院申请就案涉租赁物的垮塌原因进行司法技术鉴定，但经咨询一审法院司法技术室，该项鉴定需要提供设计施工图纸、验收资料等鉴定材料，而由于双方均无法提供完整的鉴定材料，惠友公司遂撤回了该项鉴定申请，而改为申请证人出庭。又因湘阴县城市管理行政执法局以影响市容为由，于2018年5月28日分别对东方公司、惠友公司下达了责令限期清理通知书、限期搬离通知书，为保留垮塌现场用于鉴定和勘验，一审法院曾根据惠友公司和向力辉的申请两次裁定对该现场采取证据保全措施，后因双方均明确表示不再就垮塌原因申请鉴定，遂解除了上述保全措施。不久，该垮塌现场即被清理完毕。在惠友公司撤回对案涉租赁物垮塌原因的鉴定申请之前，惠友公司曾向法院申请向东方公司调取案涉租赁物的设计施工图纸，一审法院进行了有关调查，并对案涉建筑物的施工承包人刘建忠进行了调查问话。刘建忠陈述案涉房屋是他根据发包方提供的尺寸、长宽高及跨度的要求凭经验搭建的，材料也是凭经验购买的，他本人没有制作案涉钢结构房屋的资质，曾作过一份简易图纸给发包方，但他自己没有保留图纸。关于案涉租赁物的垮塌原因，惠友公司申请了证人罗某、欧某出庭作证。该两位证人均系湖南湖大土木建筑工程检测有限公司的工作人员，罗某为检测业务室主任、高级房屋鉴定师，欧某为检测员，两位证人均查看了垮塌现场。在庭审中，罗某陈述其调查现场发现屋面无支撑构件，柱间支撑构件、桁架间支撑构件、屋面水平支撑构件、屋面檀条间拉条及撑杆、空间结构传力线路不当，结构布置不满足，认为缺乏规范的设计施工是造成该次垮塌的主要原因。欧某陈述其对现场钢结构进行了检测，并根据测量的数据在现场找出柱子、梁架的位置及构件扭曲的情况，在电脑中建模还原，认为垮塌部分的桁架本身结构有问题，按照最低的国家标准荷载测算也会倒。关于垮塌事故发生时的天气状况，惠友公司提供的监控视频显示事故发生时风力较大，且伴有雪花。经网络查询，天气预报网站和湘阴周刊的新闻报道均显示2018年1月26日至28日为下雪冰冻天气，且伴随大风，县气象台通过媒体报道提醒市民加强防范。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、案涉的两份租赁合同效力如何认定，谁是本案租赁关系的出租方；二、惠友公司要求退还租金及费用是否应予支持；三、惠友公司所受损失如何认定，赔偿责任由谁承担。关于焦点一，惠友公司就同一标的物与东方公司和向力辉均签订了租赁合同，从两份合同的内容来看，惠友公司与东方公司签订的《租赁协议》条款详尽，对租赁物的交付、使用及出租人的义务等规定细致、贴合惠友公司租赁场地的经营需要，应属双方真实洽谈的结果；而惠友公司与向力辉签订的《场地出租协议书》条款内容简单，不能反映承租人对租赁物的具体需求，同时，结合东方公司及其三位股东出具的《承诺书》，可以认定《场地出租协议书》是为保障向力辉的债权而订立。东方公司在已与惠友公司就租赁主要条款达成一致的情况下，基于偿还向力辉借款的需要，将租赁期内一段时间（4年）的租金收益权转让给向力辉，该权利让与取得了承租人惠友公司的认可，故惠友公司与向力辉亦签订了一份租赁合同。三方的交易、缔约行为符合《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条规定的债权部分转让的特征。因此，东方公司是本案租赁关系的出租方，向力辉以债权受让的方式加入到了东方公司与惠友公司的租赁关系中，共享了部分出租方的权利。但因向力辉所受让的仅是4年内的租金收益权，故出租人对于租赁物所享有的其他权益仍由东方公司享有，东方公司并未退出与惠友公司的租赁关系。在向力辉收取租金的四年期间，东方公司与向力辉都是案涉租赁物的出租方。至于两份租赁合同的效力。因两份租赁合同涉及的标的物是未经依法许可建设的建筑物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，《租赁协议》和《场地出租协议书》均属无效合同。关于焦点二，即惠友公司要求退还租金及30万元物业管理费、工作协调费的问题。虽然《租赁协议》对每年50万元的租赁费用细分为了租金和物业管理费、工作协调费两部分，但在《场地出租协议书》中并无该种区分，且在惠友公司对向力辉的转账回单和向力辉及其妻子对惠友公司出具的收条中都是将每年的50万元作为租金记载，可见双方当事人均认可50万元是每年占有使用租赁物的对价。虽然两份租赁合同均无效，但惠友公司既往使用租赁物的事实成立，其根据合同约定给付的对价在已使用的时段内应作为折价补偿款归出租方所有。对于租赁物垮塌后未使用时段内的费用，出租方应予返还。因惠友公司在2018年1月28日至2018年5月7日（共100天）期间，有15缝门面未作利用，故该部分时段内的使用费用应由出租方返还。至于具体的返还标准，虽惠友公司提议认为不同门面的成本及区位有差异，但惠友公司并未提供对各门面区别认定使用费用的依据，且两份租赁合同中也无此类约定。故仅支持平均分摊使用费用。因此，出租方应向惠友公司退还的租赁费用为：50万元÷27缝×15缝÷365天×100天=76103.5元。关于焦点三，1、关于惠友公司所受损失。其中，惠友公司主张的经营损失40万元，因惠友公司未提供证据证明，不予支持。惠友公司主张的其他损失中，车辆维修及贬值损失620407元，有公证书、鉴定意见及现场照片予以证实，予以认可。搭建棚子费用26000元、租用吊车费用7000元、办公区修复费用40000元，虽惠友公司未提供正式的发票予以证明，但考虑事故发生后惠友公司确需安置受损车辆及租用吊车设备，且惠友公司修复4缝门面的事实真实存在，故对该三项费用亦予以认可。2、关于垮塌房屋的装修及设备损失175455元，惠友公司提供了26张票据予以证明，其涉及空调购置、隔层和钢结构制作、广告标识制作、吊顶、门窗制作、窗帘购置、监控和网络设备安装、玻璃安装、水电安装、精品区装修等项目，且其中的25张票据时间都在租赁期内。基于惠友公司和东方公司提交的事故前及事故后的现场照片都体现惠友公司承租案涉标的物后，对案涉垮塌场地进行了涉及上述项目的添置、装修活动，《租赁协议》也载明了惠友公司将重新装修布局，且各票据载明的价格与对应项目基本相符，故对于该25张票据中涉及的费用予以认可。但因惠友公司自述隔层尚有一层在使用，故涉及隔层的费用需减半。对于其中金额为5680元的空调款收条，因出具时间非本案租赁时段，对该费用不予认可。同时，惠友公司所主张的该部分费用还应结合租期进行折旧，一审法院酌情按三年核减，故该部分费用损失为154775元÷8年×5年=96734.38元。因此，惠友公司所主张的各项损失应为620407+26000+7000+40000+96734.38=790141.38元。3、关于惠友公司所受损失的赔偿责任。已查明案涉租赁物的建设没有规划审批、验收等手续，其建设施工质量难以保障。而实际施工人刘建忠关于凭经验施工和购买材料的陈述，与惠友公司所申请的两位证人关于案涉租赁物结构存在问题的判断也可佐证案涉租赁物在建筑质量上的确存在问题。虽然租赁物的垮塌原因因检材缺失无法通过鉴定予以明确，但基于现有证据，可以判断租赁物本身的质量问题是造成该次垮塌的关键原因。同时，因垮塌事故发生时适逢大风冰雪天气，在恶劣天气面前，惠友公司未采取适当的措施加以防范，其对损失发生也存在一定过错。综合考虑，一审法院酌情认定由出租方承担90%的损失赔偿责任，即赔偿惠友公司各项损失共计790141.38元×90%=711127.24元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十九条、第八十条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限东方公司、向力辉在判决生效后十日内共同退还租赁费用76103.5元给惠友公司；二、限东方公司、向力辉在判决生效后十日内共同赔偿各项损失合计711127.24元给惠友公司；三、驳回惠友公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。一审案件受理费25364元，财产保全费5000元，证人作证费用10000元，司法鉴定费用30000元，合计70364元，由东方公司、向力辉负担60364元，由惠友公司负担10000元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：一、上诉人向力辉是否应认定为案涉租赁物的出租人并和上诉人东方公司共同向被上诉人惠友公司承担案涉租赁物垮塌的赔偿责任及责任如何划分？二、惠友公司起诉主张退还租金的数额及租赁物垮塌的损失如何认定？关于焦点一，虽然向力辉不是案涉租赁物的权利人，从东方公司、惠友公司、向力辉签定《三方约定》的内容来看，向力辉与惠友公司也并未发生直接的法律关系，即向力辉不能依据《三方约定》向惠友公司收取案涉租赁物的租金，但法律、法规并没有规定出租人必须是租赁物的所有权人或使用权人，本案中，向力辉基于对东方公司享有债权、东方公司还有其他债权人及债务纠纷的事实，在东方公司已与惠友公司签订8年期租赁合同的情况下，又以出租方的名义与惠友公司直接签订了4年期的《场地出租协议书》，依据惠友公司提供的东方公司及三位股东出具“承诺书”承诺的内容和向力辉与惠友公司另行签订租赁协议并直接向惠友公司收取租金的事实，应认定东方公司基于偿还向力辉个人的全部债务，将案涉租赁物的出租权部分转让（4年）给了向力辉，一审法院认定东方公司、向力辉、惠友公司三方的交易、缔约行为符合《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条规定的债权部分转让的特征，认定东方公司和向力辉都是案涉租赁物的出租方，并无不当。向力辉上诉称其不是案涉租赁物对应时段的共同出租人、惠友公司向其支付款项的性质系代为履行的意见，本院不予采纳。东方公司系案涉租赁物的使用权人，其对出租给惠友公司的租赁物负有保证租赁物合法建设、能安全使用的义务。本案中，案涉租赁物发生垮塌、惠友公司因垮塌造成损失的事实已客观发生，虽然无法通过鉴定方式查清租赁物垮塌的原因，但租赁物垮塌到底系何种原因造成，举证责任主要在东方公司，在无法通过鉴定方式认定租赁物垮塌原因的情况下，一审法院结合租赁物的实际施工人刘建忠“关于凭经验施工和购买材料”的陈述和两位专家证人出庭作证证实“租赁物的结构存在问题”的判断，认定租赁物本身的质量问题是造成垮塌的关键原因并无不当。东方公司虽然认为租赁物垮塌系惠友公司私自装修、装饰、搭建棚子等原因造成，惠友公司申请的两位专家证人与其有利害关系，但没有证据予以证明，惠友公司亦不予认可，应由东方公司承担举证不能的法律后果，故东方公司应赔偿惠友公司的损失。租赁物垮塌的原因虽然与向力辉无关，但惠友公司是依据与东方公司、向力辉签订的租赁协议要求赔偿损失，而非追究东方公司和向力辉的侵权责任，向力辉受让了东方公司的出租权，实际收取了惠友公司的租金，应与东方公司共同赔偿惠友公司的损失。至于向力辉向惠友公司承担赔偿责任后，其与东方公司的责任、债权债务问题，向力辉可另行向东方公司主张权利。关于责任划分的问题，虽然在租赁协议中已约定，东方公司应保证提供给惠友公司的经营场地合法有效，但事实上案涉租赁物系未经许可建设的建筑物，导致两份租赁协议均无效，惠友公司未对租赁物是否合法建设履行审查注意义务，应承担相应的责任。租赁物垮塌时逢大风冰雪天气，惠友公司没有证据证明其采取了适当措施加以防范，惠友公司对此也存在一定的过错，根据本案案情，本院酌情确定惠友公司应对其损失承担20%的责任为宜，一审法院酌情认定惠友公司承担10%的责任，处理欠妥，本院予以变更，对东方公司上诉主张其承担损失90%的赔偿责任不当的意见，本院予以采纳。关于焦点二，1、应退租金数额的问题。向力辉认可收到惠友公司150万元，根据双方租赁合同关于租金数额的约定，应认定惠友公司已向向力辉支付了自2015年5月8日至2018年5月7日的租金，至于向力辉上诉称该150万元包含要支付给长康公司的款项，系其与东方公司和长康公司的付款问题，不能作为惠友公司未足额支付租金的依据。一审法院根据租赁物每年租金50万元、租赁物垮塌的时间和租赁物共27缝门面的事实，计算应退租金数额为50万元÷27缝×15缝÷365天×100天=76103.5元，并无不当，本院予以确认。向力辉上诉称应退租金数额计算错误的意见，没有事实依据，本院不予采信。2、惠友公司所受损失的认定。经审查，因租赁物垮塌，惠友公司原对租赁物进行装饰、装修及设备的损失、垮塌时租赁物内的新车被压坏、新车重新出售需要维修并贬值、垮塌发生后搭建棚子、租用吊车、修复办公区等事实均真实存在，惠友公司对其中新车的损坏、维修及贬值损失申请了鉴定，其他损失也提供了相应的票据予以佐证，一审法院结合惠友公司提供的公证书和现场照片，采信鉴定报告的意见，认定车辆维修及贬值损失为620407元，核减三年租期并进行折旧酌情认定惠友公司的装饰装饰及设备损失为96734.38元，综合考虑垮塌事故发生后惠友公司确需搭建棚子安置受损车辆及租用吊车设备，认定搭建棚子费、租用吊车费、修复办公区费为73000元，共认定惠友公司的损失为790141.38元，并无明显不当，本院予以确认。东方公司上诉称惠友公司主张的损失与事实不符、惠友公司对其车辆损失等存在故意夸大金额的上诉意见，没有相反证据予以证明，本院不予采信。通过对双方责任的划分，结合已认定的损失，东方公司和向力辉应共同赔偿惠友公司的损失共计为790141.38元×80%=632113.1元。另关于东方公司上诉称惠友公司申请的两位专家证人作证费用的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔２００１〕３３号）第六十一条“当事人可以向人民法院申请由一至二名具有专门知识的人员出庭就案件的专门性问题进行说明。人民法院准许其申请的，有关费用由提出申请的当事人负担。”的规定，本案证人作证系惠友公司申请，故该证人作证费用10000元，应由惠友公司负担。综上，上诉人向力辉的上诉请求不能成立，应予驳回，上诉人东方公司的上诉请求部分成立，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十九条、第八十条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省湘阴县人民法院（2018）湘0624民初254号民事判决第一项、第三项；二、变更湖南省湘阴县人民法院（2018）湘0624民初254号民事判决第二项为“限湘阴县东方汽车贸易责任有限公司、向力辉在本判决生效后十日内共同赔偿各项损失合计632113.1元给湘阴县惠友汽车销售有限公司”。本案一审案件受理费25364元，财产保全费5000元，司法鉴定费用30000元，合计60364元，由上诉人湘阴县东方汽车贸易责任有限公司、向力辉共同负担48507元，由湘阴县惠友汽车销售有限公司负担12127元；本案一审证人作证费10000元，由湘阴县惠友汽车销售有限公司负担；二审案件受理费25364元，由上诉人湘阴县东方汽车贸易责任有限公司、向力辉共同负担20291元，由湘阴县惠友汽车销售有限公司负担5073元。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  余立根审判员  许 进二〇一九年九月十七日书记员  荣晴瑶