甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终801号上诉人（原审被告）：酒泉百草三味文化传播有限公司，统一社会信用代码916209000672028462。法定代表人：常某1。委托诉讼代理人：常某2。委托诉讼代理人：金某，甘肃雄韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：酒泉市明峰物业服务有限责任公司，注册号620902200019189（1-1）。法定代表人：段某。委托诉讼代理人：董某。委托诉讼代理人：陆某，甘肃锐镝律师事务所律师。上诉人酒泉百草三味文化传播有限公司（以下简称三味公司）因与被上诉人酒泉市明峰物业服务有限责任公司（以下简称明峰公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三味公司上诉请求：请求撤销甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初641号民事判决，依法改判驳回明峰公司的诉讼请求。事实和理由：一、三味公司所属非住宅范围与明峰公司所管理的住宅物业范围属于独立的物业管理区域。一审中，双方一致认可南方大厦住宅自2004年至2015年8月之前由酒泉市百川物业服务有限责任公司进行管理，2015年8月后明峰公司才对南方大厦住宅物业进行管理。一审中三味公司举证证明了酒泉市百川物业服务有限责任公司于2010年接受三味公司委托，对三味公司物业进行管理，2015年7月与三味公司解除物业委托管理关系，由三味公司自行进行物业管理，明峰公司虽对此持有异议，但未提交任何证据证明其异议成立。因此，在明峰公司进入之前，三味公司的非住宅物业与南方大厦的住宅物业即属于各自独立的物业范围，并由各自独立委托酒泉市百川物业服务有限责任公司进行管理。此情况亦符合国务院《物业管理条例》第九条及《甘肃省物业管理办法》第七条第四项之规定。二、一审中，明峰公司未举证证明其具有物业管理资质，未提交国家相关部门颁发的《物业管理资质证书》。三、一审中，明峰公司未提交物价部门颁发的《收费许可证》，证明明峰公司具有合法的收费资格，更无证据证明其具有非住宅物业的收费资格。四、一审中，明峰公司未提交证据证明其收费标准的合法依据，即使按照明峰公司所述“非住宅物业也可以协商收费”，但明峰公司无证据证明其所诉费用系本案当事人协商的结果。五、明峰公司所述消防设施问题，依据消防法第18条规定，消防设施具有关联性也只是明确各自的消防安全责任并进行统一管理，现实生活中由各方以《消防安全责任书》的方式确定各自的消防安全责任，与本案物业管理属于不同性质的法律范畴，不能以消防设施具有关联性而确定应属于同一物业管理区域。六、三味公司从未参与过以南方大厦物业业主为主要构成的业主委员会，明峰公司与南方大厦业主委员会所签订的《物业管理服务合同》如何对三味公司产生法律约束力。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，任何一个业主都有对其建筑物及其附属设施进行自行管理的权利，业主是自行管理还是由其他物业服务企业或其他管理人员进行管理，系业主的自主选择权。物业服务企业在未征得任何一名相关业主明确同意的情况下，无权将其与其他业主或业主委员会签订的《物业管理服务合同》强加于任何业主身上。综上，明峰公司在三味公司未委托明峰公司进行物业管理的情况下要求三味公司缴纳物业管理费，无事实及法律依据。明峰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回三味公司的上诉请求，维持一审判决。明峰公司向一审法院起诉请求：1.判令三味公司给付2015年8月至2018年12月所欠物业管理服务费13600元及利息2700元；2.案件受理费由三味公司负担。一审法院认定事实：三味公司为南方大厦二楼对外营业门店的业主。2015年6月4日，明峰公司与酒泉市南方大厦业主委员会签订《南方大厦物业服务合同》，载明：“第一部分物业项目基本情况…名称为酒泉市南方大厦；类型为普通住宅、办公、商业；坐落位置酒泉市××区，建筑面积28603平方米，其中住宅面积19100平方米，具体以规划平面图确认的范围为准…第五部分物业服务相关费用…物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[住宅]：1.27元/平方米/月；[办公楼]：1.65元/平方米/月；[一、二、三楼对外营业的商业门店物业费]：由乙方（明峰公司）和商业门店业主自行协商确定…第九部分违约责任，第二十二条，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照[逾期每月5%]的标准和法律规定承担相应的滞纳金…”。合同签订后，明峰公司于2018年12月27日向三味公司催收物业费，三味公司以己方属于独立物业为由拒绝交纳物业费，明峰公司遂诉至法院要求处理。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。明峰公司以三味公司系提供物业服务范围内的业主为由，要求三味公司支付物业费，并提交了相应证据；三味公司辩称己方属于非住宅区业主，应为独立物业，其提交的证据经审查不足以证明其证明目的，故对三味公司的抗辩主张不予确认。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。三味公司作为南方大厦二楼对外营业门店的业主，明峰公司与酒泉市南方大厦业主委员会签订的《南方大厦物业服务合同》对三味公司具有约束力。对明峰公司要求三味公司给付2015年8月至2018年12月物业管理服务费13600元的诉讼请求，因三味公司仅认可每年3000元的费用标准，故对物业费的金额确认为10250元。对明峰公司要求三味公司支付利息2700元的诉讼请求，因合同并未约定，不予确认。综上所述，对明峰公司的部分诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、三味公司于判决生效后十日内向明峰公司给付2015年8月至2018年12月物业管理服务费10250元；二、驳回明峰公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计104元，由明峰公司负担39元，三味文公司负担65元。本院二审期间，明峰公司未提供新证据，三味公司围绕其上诉请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。三味公司提供以下证据：一、照片9组，以证明：1.双方分属于不同的物业管理区域，明峰公司是住宅区物业管理单位，不是三味公司商业物业管理单位。2.明峰公司在三味公司商业门店的楼顶设置商业广告牌架，对三味公司楼顶造成破坏。3.三味公司对屋顶进行二次维修的情况。经质证，明峰公司对第一组照片的真实性无异议，认为从照片可看出三味公司的通风管道线路等与明峰公司管理区域是同一个建筑整体和设施整体，充分证明三味公司所在位置不是可以独立运行的单位。如果是独立运行的单位，楼顶的广告位也应该是三味公司的，但是广告位从大厦建好后一直是物业公司在营运出租。对于其余八组照片的关联性，不予认可，认为其主张的是2015-2018年拖欠的物业费，照片不能说明就在这个期间。经审查，对第一组照片的真实性，本院予以确认。对其余证据，因均系局部图，且涉及财产损坏等情况，对其真实性、关联性应结合其他证据予以认定。二、票据6组，以证明明峰公司从未对三味公司履行过物业管护责任，楼顶防水、夜间值班、消防知识培训、电费、水费及垃圾处理费的缴纳等事务均是由三味公司自行进行。经质证，明峰公司对三味公司人员工资表的真实性不予认可，认为系三味公司自行制作。对其余票据的真实性，予以认可，但认为楼顶防水费用产生于2019年，与其诉讼主张的2015-2018年物业费期间不同。对其余费用认为原本即属于三味公司自行缴纳的范围，自行缴纳也不能证实三味公司属于独立的建筑。经审查，对值班人员工资情况，因提供的工资表系三味公司自制，对其真实性、关联性本院不予确认。对该组其余证据的真实性，本院予以确认。经二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定，“业主对建筑物专用部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”本案中，三味公司虽系商业住户，但其与所在楼栋（南方大厦）的其他住宅用户共用楼房本体及消防、排水等公共设施，即三味公司经营商铺与小区其他住宅是不可分割的统一整体，属于同一物业管理区域，现南方大厦业主委员会已与明峰公司签订物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，三味公司不得以其非业主委员会成员，未参与物业服务合同的签订，而拒绝履行物业服务合同。三味公司所提明峰公司在楼顶架设广告牌给其造成损失问题，因三味公司未提出反诉，本案不予审查；所提电费、水费缴纳、消防安全培训、夜间值班均由三味公司自行组织进行，明峰公司未提供物业管理服务的上诉主张，与《物业管理条例》第四十四条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”的规定不符，属三味公司应自行承担的费用和义务，不能成立；所提明峰公司无物业管理资质及收费许可问题，无相关法律依据，不能成立。鉴于三味公司与明峰公司并未依物业服务合同的规定，就物业价格协商一致，一审以三味公司自认的以往物业费用标准认定应予支付的物业费并无不当，应予维持。综上所述，酒泉百草三味文化传播有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56元，由酒泉百草三味文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔莉娟审判员 苏小红审判员 赵建兵 二〇一九年九月二十三日书记员 龚海娇