重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6865号上诉人（原审原告、反诉被告）：韦林志，男，壮族，1986年7月24日出生，住广西都安瑶族自治县。委托诉讼代理人：余邦建，重庆市南岸区迎龙法律服务所法律工作者，特别授权。委托诉讼代理人：赵崇伦，重庆市南岸区迎龙法律服务所法律工作者，特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭姗，女，土家族，1993年10月17日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李寿华，重庆辰申律师事务所律师。原审第三人：重庆竹箭房地产营销策划有限公司，住所地重庆市经开区青龙路8号第3幢1层7号，统一社会信用代码91500108331601353J。法定代表人：樊兵。委托诉讼代理人：施加维，系原审第三人公司员工。上诉人韦林志与被上诉人彭姗，原审第三人重庆竹箭房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初16036号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。韦林志上诉请求：1.依法撤销重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初16036号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方签订《房屋买卖居间合同》后，上诉人已向被上诉人支付定金，且通过签订《补充协议》对之前约定的支付方式和房款进行修正并重新进行约定。2.被上诉人父亲告知上诉人要解除合同，但上诉人并未同意解除合同，并非单方可随意解除。被上诉人要实现合同解除权，必须依照法定程序解除。彭姗辩称，一审认定事实清楚，应当依法驳回上诉人全部上诉请求。韦林志向一审法院起诉请求:1.彭姗继续履行2017年12月15日与韦林志签订的《房屋买卖居间合同》，即协助韦林志办理重庆市南岸区房屋产权过户登记手续至韦林志名下；2.本案诉讼费、保全费等由彭姗承担。彭姗向一审法院反诉请求：1.解除彭姗与韦林志及第三人之间的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2.彭姗有权不予返还韦林志所缴纳之定金50000元；3.本案诉讼费、保全费等费用由韦林志承担。一审法院认定事实：南岸区***号房屋所有人系本案被告彭姗。2017年12月15日，彭姗（甲方）与韦林志（乙方）在第三人重庆竹箭房地产营销策划有限公司（丙方）的居间服务下签订了《房屋买卖（居间）合同》。主要内容如下：第二条成交价格：1.甲、乙双方协商后该房屋的成交总价为人民币捌拾捌万元整（小写：￥880000元）。第三条付款约定：乙方按第2种方式向甲方支付房款。2.按揭方式：（1）第一次：乙方于签订本合同当日交付人民币伍万元整（小写：￥50000元）予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交予丙方托管。（2）第二次：乙方须于银行解押取证时交付人民币叁拾万（以实际还款为准）元整（小写：￥300000元）予甲方。（4）第四次：乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款人民币伍拾叁万（以实际贷款为准）元整（小写：￥530000元）用于支付甲方房款。韦林志在签订合同后分两次向彭姗支付了定金，共计50000元。由于涉案房屋原设定有银行按揭抵押，彭姗于2018年1月通知第三人已向银行预约还款解押，还款日期为2018年2月5日。第三人如实向韦林志转达，告知其准备解押款。直至2018年2月5日，韦林志未如约向彭姗提供解押款。2018年3月25日，韦林志、彭姗及第三人工作人员施加维来到韦林志找的垫资公司进行协商，签订了一份《补充协议》，内容如下：“买卖双方本着公平公正、相互理解的原则，达成如下补充协议：1.原按揭利息部分，从2018年2月5日起至过户当天，由买方负责垫付；本金部分，由卖方自行支付。2.由于买方需办理按揭贷款，现自愿补偿卖方人民币壹万伍仟元整。3.双方约定于4月30日之前办理房屋过户事宜，并买方承诺过户当日支付全额房款给卖方，否则按1000元每日支付给卖方，房屋总价款以三方居间合同为准”。该协议签订后，韦林志未向彭姗支付《补充协议》中约定的补偿费15000元。2018年5月14日，在彭姗的亲友与韦林志及第三人工作人员的沟通中，韦林志明确表示资金不够，无法为涉案房屋提供解押款，也无法支付购房全款。2018年5月26日，韦林志在与彭姗父亲的通话中，彭姗父亲明确告知韦林志解除合同，不再向其出售该房屋，彭姗对其父亲意见表示认可。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。本案中，从涉案合同约定的交易流程来看，涉案房屋原设有银行按揭贷款抵押，买卖双方在合同中约定了由买方在卖方向银行预约提前还款的日期内出资解押，然后双方互相配合办理过户手续，买方向卖方支付剩余房款。原告韦林志未按照合同约定支付解押款，已经构成违约。双方签订的《补充协议》也并未对解押款出资作出另外的约定，应当根据原交易合同履行各自义务，但在《补充协议》约定的过户日期之后，韦林志仍未向彭姗支付解押款，也明确表示无力支付购房款，其不能履行主要义务，彭姗可依法解除合同。2018年5月26日，在韦林志与彭姗父亲的通话中，彭姗父亲也明确告知韦林志要解除合同，不再与其进行房屋交易，彭姗本人对该意见予以认可，双方买卖合同已于2018年5月26日解除，因系韦林志违约，彭姗不须退还已收取的定金。对于韦林志的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉原告彭姗与反诉被告韦林志于2017年12月15日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2018年5月26日解除；二、反诉原告彭姗不予返还反诉被告韦林志购房定金50000元；三、驳回原告韦林志全部诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告韦林志负担（已缴纳）；反诉受理费减半收取40元，保全费4920元由反诉被告韦林志承担（反诉原告彭姗已缴纳，反诉被告韦林志于本判决生效之日起五日内支付给原告）。二审中，被上诉人举示证据1.重庆市南岸区人民法院民事判决书（2018）渝0108民初9866号打印件一份、证据2.重庆市南岸区人民法院民事裁定书（2018）渝0108财保362号及民事判决书（2018）渝0108民初9867号打印件各一份、证据3.重庆市南岸区人民法院民事裁定书（2018）渝0108财保409号及重庆市南岸区人民法院民事判决书（2018）渝0108民初11171号打印件各一份。拟证明上诉人并非正常意义上的善意购房人，具有炒房性质，对于房屋交易过程有纯熟的“交易手段”进行拖延，并利用法律工具进行不正当牟利。经庭审质证，上诉人的质证意见为，对该3份判决及裁定书的真实性无异议，但是不能达到被上诉人证明目的，上诉人举家来到重庆，上诉人在重庆购买有三套房屋，其中有一套是现任妻子婚前购买，后才产生的纠纷，上诉人买房并不是用于炒房，其本人在重庆开办有教育机构。第三人对该三份证据无异议。本院认为，被上诉人举示的该三份证据，虽客观真实，但与本案不具有关联性，亦不能达到被上诉人证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.涉案《补充协议》是否对涉案《房屋买卖（居间）合同》付款支付方式进行了变更；2.被上诉人是否享有法定解除权。现分别评判如下：一、涉案《补充协议》并未对涉案《房屋买卖（居间）合同》约定付款支付方式进行变更。双方当事人签订的《补充协议》仅系对原按揭利息、上诉人自愿补偿及办理房屋过户等事宜进行了约定，并未就解押款应当由谁进行支付进行约定，且《房屋买卖（居间）合同》已明确约定应当由上诉人支付解押款，故上诉人主张《补充协议》已对《房屋买卖（居间）合同》约定付款支付方式进行变更，明显无事实依据，本院依法不予支持。二、被上诉人享有涉案合同的法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”上诉人未按照合同约定支付解押款，已违反《房屋买卖（居间）合同》约定，后双方当事人通过签订《补充协议》方式对涉案房屋过户日期等事宜进行了变更。但上诉人仍未依约支付解押款，且双方约定房屋过户日期后的协商过程中上诉人亦明确表示无力支付购房款，故上诉人的违约行为已经致使被上诉人签订合同目的，即通过出售房屋获取房款的目的不能实现。因此，被上诉人通过其父亲行使合同解除权，符合前述法律规定，本院依法予以维持。综上，上诉人韦林志的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人韦林志负担。本判决为终审判决。审 判 长 王伯文审 判 员 刘恋砚审 判 员 申 威二〇一九年九月二十六日法官助理 李家兴书 记 员 陈军杰