吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初2385号原告：张欣欣，女，1967年10月8日出生，住吉林市，公民身份号码：XXX。委托诉讼代理人：张磊，男，1970年6月22日出生，住吉林市,公民身份号码：XXX。被告：李东洋，男，1982年7月12日出生，住吉林市,公民身份证号：XXX。委托诉讼代理人：王东，吉林鑫美律师事务所律师。被告：吉林市中凯物业服务有限责任公司，住所地吉林市船营区昌茂花园2号楼A座。法定代表人：黄惠梅，执行董事。委托诉讼代理人：林治红，女，1965年1月22日出生，住吉林市，公民身份号码：XXX。委托诉讼代理人：王英博，吉林江城律师事务所律师。原告张欣欣与被告李东洋、吉林市中凯物业服务有限责任公司（以下简称中凯物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张欣欣的委托诉讼代理人张磊，被告李东洋的委托诉讼代理人王东，中凯物业公司的委托诉讼代理人林治红、王英博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张欣欣向本院提出诉讼请求:一、要求二被告共同承担因房屋漏水导致位于吉林市船营区解放大路208号昌茂花园小区1号楼B02号网点的经济损失（装修款63,800.00元），要求二被告共同赔偿原告因房屋漏水导致租赁合同终止而造成的经济损失5,000.00元，共计68,800.00元；二、要求李东洋立即拆除原告房屋顶棚上的公共缓台部分的私盖工程并进行防水维修，恢复建筑物原状。三、二被告承担本案诉讼费。事实与理由：张欣欣于2006年购得昌茂花园小区B02号网点房产，简单装修后自用经营仙妮蕾德直销店。2008年4月对房屋进行了第二次装修准备出租，铺地板、吊顶、坚壁隔断、刮大白、喷乳胶漆、洗手间厨房粘贴墙砖、更换全屋灯具和电路开关，共计话费63,800.00元。2009年夏季发现雨后顶棚有渗水现象发生，当时找到物业公司要求维修，一直没有答复。2013年10月将该房屋出租给杨晓丽经营广运超市，合同期三年，但从2015年7月开始发现房屋棚顶漏雨，通知房主张欣欣，张欣欣多次找到小区物业要求维修，未得到答复和解决。之后漏水问题越来越严重，顶棚漏下的雨水局部已成滴落状态，而物业公司对业主的维修请求置之不理，以二层住户购买了缓台使用权并私自对缓台进行铺地砖绿植等为由推脱责任。广运超市因房屋漏水严重于2016年4月提前半年终止租赁合同，张欣欣按合同要求赔偿杨晓丽违约金5,000.00元。自2016年4月至今，由于漏水问题该房屋一直未能出租，而且漏水问题愈演愈烈，吊顶天花板被水泡塌落、实木地板全部被泡起鼓变形、墙壁严重发霉，由于顶棚和墙壁长期被雨水浸泡，埋藏于内的电线存在腐蚀老化的隐患，所以一直不敢开灯照明，怕引起短路失火。由于房屋的此种状态，一直无法出租，到目前为止已经空置两年有余，这两年张欣欣一直在找物业公司要求对二层缓台雨搭进行防水维修，都被物业人员以“非物业公司责任拒绝。张欣欣认为，该房产的房顶为小区建筑的公共部分，物权法中规定，开发商和物业公司无权擅自将小区公共部分出租或出售获利，而物业公司对小区的公共部分负有清洁和维修的责任。所以吉林市中凯物业服务有限责任公司对李东洋违法私改缓台使用性质听之任之属失职行为，致使造成了张欣欣的财产侵害。一直以来李东洋和吉林市中凯物业服务有限责任公司对张欣欣的防水维修请求置若罔闻置之不理严重损害了张欣欣的个人财产及利益。为维护自身的合法权益，故向法院提出诉讼。李东洋辩称：张欣欣应明确是基于物业服务合同提起的诉讼还是侵权关系提起诉讼。如果张欣欣是基于物业服务合同纠纷提起诉讼，则李东洋不构成本案诉讼主体。如果张欣欣是基于侵权关系提起的诉讼，因李东洋未实施侵权行为以及造成本案损害结果的原因不清，故李东洋不应承担本案任何责任。李东洋于2010年购买了现有房屋，而张欣欣状中自认早在李东洋买房之前的2009年就发生了屋顶渗水的事实。显然，张欣欣屋顶渗水的结果与李东洋使用该露台的行为无因果关系。李东洋购得现有房屋后，并未对露台部分进行过任何改动，包括铺设地砖等任何行为。本案无证据证明李东洋有任何破坏露台防水的事实。所以，李东洋系合理使用该露台，并无任何违规、违法使用的行为。所以，李东洋系合理使用该露台，并无任何违规、违法使用的行为。本案仅有一份物业公司出具的《情况说明》称：李东洋在地面铺设瓷砖导致渗水。首先，此事实无其他证据佐证。其次，物业公司本身也为本案当事人与本案有利害关系，此份说明，仅能作为当事人陈述而不能作为证据使用。涉案露台与其他各房露台相与连接构成一个整体，其他业主存在着在露台上建塑钢房、篮球架等行为。这种行为可能破坏防水层。涉案的露台是露天设计，冬天下的雪、夏天下的雨，均会在露台上积水。所以，即使李东洋不使用该露台，张欣欣的屋顶还会渗水。在本案审理过程中张欣欣曾申请漏水原因鉴定，鉴定机构答复称：无法作出漏水原因鉴定。在没有查清漏水原因之前，本案不能认定李东洋构成侵权。因本案露台与多户业主形成整体，漏点可能形成在整个屋顶的任何一户或多户露台的任何一点或多点，只不过水流向了张欣欣的屋顶。张欣欣屋顶的漏水的原因一方面是建筑物长期使用，所产生的自然损坏。另一方面原因是部分业主在屋顶上建简易房或建设其他附合物的不合理使用露台的行为所造成。对于此事实人民法院可进行现场踏查。对于本案的处理，物业公司对于其他业主私自在露台上建设房屋或其他设施的行为早应报行政机关处理，其怠于履行此义务存在过错。本案应追加其他使用露台业主为本案当事人，确认侵权人。如其他业主的行为未造成屋顶漏水，则是因屋顶防水自然老化造成。物业公司应通知业主委员会申请房屋专项维修基金，对整个屋顶进行维修。综上，本案李东洋既不是物业合同的主体也未实施任何侵权行为，且本案张欣欣屋顶漏水原因不明，人民法院应驳回张欣欣对李东洋的诉讼请求。吉林市中凯物业服务有限责任公司辩称：张欣欣需要明确要求答辩人承担侵权责任还是违约责任，根据《合同法》第一百二十二条关于违约责任与侵权责任竞合的规定，原告只能选择一项作为请求权的基础。答辩人作为物业服务企业，对于原告房屋漏水没有维修的能力和义务。我国相关法律法规对于屋面防水工程的保修期规定为五年，由房屋的施工单位承担相关的保修责任，过了五年质保期，对于物业公用部位的维修是通过物业维修专项资金进行。原告所在的昌茂花园1号楼，答辩人曾申请使用过物业维修专项资金对楼顶防水进行过整体维修，之后因业主拒不交纳物业维修专项资金，导致屋面防水维修工程无法启动。《物业管理条例》对于物业服务企业的定位是依据物业合同的约定提供物业服务，而不是屋面防水工程的维修责任主体。另外，二楼公共缓台部位在开发建设时就由开发单位出售给了二楼业主使用，事实上变成了二楼业主占有的私人空间，导致答辩人承接物业管理后，无法对二楼公共缓台进行接管。原告房屋漏水是由于二楼业主在缓台进行铺地砖栽绿植造成的，答辩人对缓台进行管理的前提是二楼业主退出缓台公共部位，将缓台交给答辩人接管。答辩人多次劝阻二楼业主进行整改，但都被二楼业主以与开发单位有合同为由拒绝，答辩人也无权采取强制措施要求整改，答辩人一直秉承维护和谐的业主与物业服务关系的原则，没有采取法律手段来维护权益，接下来答辩人也只能是采取诉讼的途径起诉二楼的业主恢复原状、停止侵害、排除妨害。综上所述，答辩人对于原告所受的损失没有过错，不同意承担赔偿责任。经审理查明：张欣欣系吉林市船营区解放大路2018号昌茂花园小区1号楼B02号网点业主，张欣欣于2003年取得该房屋所有权，李东洋系该楼2单元2层204号业主，李东洋于2010年6月28日取得该房屋所有权。中凯物业公司系昌茂花园小区物业管理单位。张欣欣自述：2009年夏季发现其房屋有渗水现象发生，曾找到物业公司维修，但一直没有答复。2013年10月，张欣欣将该房屋租赁给杨晓丽经营广运超市。2015年7月开始房屋顶棚漏雨，张欣欣多次找物业要求为维修，均未得到解决，因房屋漏水致使超市无法经营，双方于2016年4月提前解除租赁合同，张欣欣按合同要求赔偿杨晓丽违约金5,000.00元。经查，李东洋在昌茂花园小区1号楼B02号网点楼上公共缓台处养殖多盆花木。经现场踏查，涉案房屋内棚顶有多处渗水、漏水痕迹，部分墙体、地面已发霉腐烂，该房屋空置多年，无人管理。张欣欣认为李东洋擅自在公共缓台铺设地砖、养殖花木，以及中凯物业公司对业主的维修请求置之不理，致使其房屋漏水无法修缮，造成的财产损失，应当承担赔偿责任，故诉至法院。本案在审理过程中，张欣欣申请1.对昌茂花园小区1号楼B02号网点的房屋装修造价进行评估鉴定；2.对昌茂花园小区1号楼B02号网点屋顶漏水原因进行鉴定。2019年9月24日，吉林信诺资产房地产土地评估有限公司出具吉信评司鉴报字[2019]第11号资产评估报告，鉴定意见为：以评估基准日2017年6月30日鉴定的资产评估价值为10,234.00元。张欣欣申请对昌茂花园小区1号楼B02号网点屋顶漏水原因无法鉴定。认定上述事实的证据：昌茂花园小区1号楼B02号网点现场拍摄的照片3张6图、昌茂花园小区1号楼B02号网点房屋产权证复印件、房屋租赁合同复印件、昌茂花园小区1号楼B02号网点2楼缓台照片、吉信评司鉴报字[2019]第11号资产评估报告。本院认为，原告张欣欣因二楼缓台漏水造成了实际财产损失，经估价评定，可以确定损失价值，但漏水原因无法确定。关于张欣欣主张李东洋擅自在小区公共缓台铺设地砖，对其财产造成损失，未提供证据加以证明。张欣欣主张中凯物业公司未尽物业服务义务，致使其屋顶防水无法维修，亦未提供充分证据加以证明，且张欣欣所诉为财产损害赔偿纠纷，并非物业服务合同纠纷，故本院对张欣欣的上述主张诉请不予支持。关于张欣欣提出要求李东洋拆除公共缓台部分私自工程，并进行防水维修，恢复建筑物原状的主张，亦未提出相关证据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张欣欣的诉讼请求。案件受理费760.00元，由原告张欣欣承担（已交纳），鉴定费2,000.00，由原告张欣欣承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  裴广厚二〇一九年九月二十七日书记员  姜 帆