广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4341号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，营业场所广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：冼嘉乐，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：刘英伦，女，1967年1月16日出生，汉族，住广东省汕尾市城区，委托诉讼代理人：黄红梅，广东期待律师事务所律师。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下简称越秀物业南沙分公司）诉被告刘英伦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人冼嘉乐、王秀华，被告刘英伦及其委托诉讼代理人黄红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2011年6月1日至2019年6月30日的物业管理服务费34310.84元（按2元/平方米·月的标准计算，共97个月）；2.被告向原告支付拖欠上述物业服务费的违约金（分别以每季度欠付的物业服务费1061.16元为本金，按每日千分之一的标准，自每季度首月的11日起计算至付清物业服务费之日止。违约金不以欠付的物业服务费本金为限）；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告系南沙滨海水晶湾XX房（登记地址：南沙区环市大道西水晶南街XX房）（以下统称涉案房屋）的业主。原告与被告签订物业管理服务合同，由原告为被告提供物业管理服务。物业管理服务费标准为每月每平方米2元，物业管理服务费以三个自然月为缴费周期，被告每周期应交物业服务费为1061.16元，应于每周期首月10日前缴交，每逾期一日，按应缴纳欠缴费总额的1‰交纳滞纳金。被告拖欠物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍未支付拖欠的费用。根据物业管理服务合同约定，被告应当支付拖欠的物业管理服务费和相应的违约金。刘英伦答辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。1.根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，原告诉请的2016年6月5日前的物业管理费已超过诉讼时效，不应予以支持；2.原告未提供投标、中标或者相关行政部门批准文件，没有提供物价管理部门各项审批文件原件及营业执照，不具备管理涉案小区合法主体资格，不是合法选聘的物业管理企业；3.原告没有提供合理的物业服务，违反合同约定，擅自改变住宅规划及用途，损害被告房屋价值利益及正常生活，无权收取物业管理费及违约金；4.原告主张的违约金标准过高，不应该超过标的额的30%，违约金计算基数不应当是季度物业服务费。经审理查明：刘英伦系涉案房屋产权人，涉案房屋登记时间为2011年10月13日，登记建筑面积为178.2834平方米。刘英伦于2011年1月17日办理案涉房屋收楼手续，签署《商品房交楼书》，载明建筑面积176.86平方米。同日，刘英伦与广州城建开发物业有限公司（以下简称城建物业公司）签订《前期物业服务合同》，约定城建物业公司受发展商广州城建开发南沙房地产有限公司委托，并与发展商签订了《前期物业服务合同》，授权城建物业公司管理滨海水晶湾楼宇共用部位、小区物业的共用设施设备以及小区的道路、广场、园林绿化、公共环境、治安消防等。物业服务费按房屋买卖合同中注明的建筑面积，按住宅2元/平方米·月收费标准收取，交纳服务费的时间为每季度上旬，每延期一天，物业服务费按拖欠款项金额的3‰支付违约金。合同有效期为签订之日起至业主大会成立，业委会与物业公司签订新的物业服务合同为止。越秀物业南沙分公司与刘英伦确认涉案房屋物业服务费按照建筑面积176.86平方米计算。刘英伦已交纳涉案房屋2011年5月31日前的物业服务费，未支付自2011年6月1日起的物业服务费。刘英伦提供了微信聊天记录和多张照片，以证明涉案小区物业管理存在诸如客厅凉台承重柱漏水、安保设施需要完善、绿化乱拆乱卸、公共照明损坏、维修不及时等问题，小区业主颇多不满。越秀物业南沙分公司回应称已于2018年3月27日对小区外墙进行维修、阳台柱子属于业主专有部分需由被告自行维修、有专业四害消杀公司承包小区蚊虫消杀工作等。越秀物业南沙分公司提供了越秀物业南沙滨海水晶湾服务中心于2016年7月13日出具的《物业服务费等相关费用追收函》，刘英伦对该函三性不予确认，认为系物业公司单方制作，无法证明已向其送达。越秀物业南沙分公司主张每季度会将物业费详细账单张贴在业主家门口或从门缝塞进去，刘英伦否认曾收到物业费账单，越秀物业南沙分公司未提供证据证明。越秀物业南沙分公司曾就涉案房屋物业服务合同纠纷向本院提起诉讼，要求刘英伦支付涉案房屋2011年6月至2017年12月的物业服务费及违约金。本院于2018年8月23日立案，案号为（2018）粤0115民初5048号。刘英伦于2018年9月5日签收本院邮寄送达的应诉材料，包括起诉状副本、证据材料、举证通知书、开庭传票等。后由于越秀物业南沙分公司未交纳该案受理费，本院裁定按撤诉处理。另查明，城建物业公司于2017年6月22日变更名称为广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司），2017年7月20日，广州城建开发物业有限公司南沙分公司变更名称为越秀物业南沙分公司。2018年11月12日，越秀物业公司作出声明，确认越秀物业南沙分公司实际负责案涉小区的物业管理，并确认上述债权归越秀物业南沙分公司享有。对《前期物业服务合同》约定“交纳服务费的时间为每季度上旬”的理解，越秀物业南沙分公司认为是笔误，实际收费都是以季度为周期，每季度首月10日前缴纳当期费用，刘英伦则认为是每季度缴纳一次物业服务费，缴纳时间为每季度第二个月10日前。庭审后，越秀物业南沙分公司将要求刘英伦支付物业服务费违约金变更为刘英伦向越秀物业南沙分公司支付物业服务费违约金（违约金的计算方法：自2011年6月1日起至2019年6月30日止，每季度物业服务费的违约金以当季度应交的物业服务费1061.16元为本金，按每日千分之一的标准，分别从每季度第二个月11日起计至刘英伦实际缴清之日止）。本院认为:刘英伦与城建物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各当事人均应按约定全面履行自己的义务。城建物业公司现已更名为越秀物业公司，根据越秀物业公司出具的《声明书》，在越秀物业公司确认相关债权归越秀物业南沙分公司享有的情况下，越秀物业南沙分公司作为越秀物业公司的分支机构，有权依据上述《前期物业服务合同》向刘英伦主张相应的债权。刘英伦认为越秀物业南沙分公司不具备管理涉案小区的合法主体资格的抗辩理由不足，本院不予采纳。刘英伦于2011年1月17日办理案涉房屋收楼手续，享受了越秀物业南沙分公司提供的物业服务，理应交纳物业服务费。关于刘英伦就拒交服务物业费提出的抗辩，本院认为，物业服务是一个动态的长期的过程，由多项服务内容组成，业主不能因物业公司某一方面的管理工作不到位否定物业公司的所有服务。刘英伦在本案中提出的越秀物业南沙分公司的多种不作为行为，即便真实，也仅仅能证明某一时段的情形或单一项服务不尽完善，不足以证明越秀物业南沙分公司未履行物业服务合同全部义务，构成根本违约，也不足以证明越秀物业南沙分公司提供的物业服务瑕疵达到物业服务费免除的后果。另外，物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的，而业主及时交纳物业服务费，亦是物业公司维持经营和为业主提供物业服务的前提条件。现刘英伦以拒交物业服务费的手段进行对抗，不仅不能解决问题，还容易激化双方矛盾，并不可取。此外，本院也希望越秀物业南沙分公司作为物业企业，在向业主提供物业服务时，能恪守《前期物业服务合同》，认真做好物业服务工作，加强与业主的沟通，尽最大可能满足广大业主的需求，减少不必要的纠纷。关于刘英伦提出部分物业管理费已经超过了诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁……。”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，2015年9月30日前（含当日）的物业管理费已经超过了两年的诉讼时效，故本院对越秀物业南沙分公司主张2015年9月30日前（含当日）的物业服务费及违约金不予支持。刘英伦在2015年10月1日（含该日）起所欠的物业管理费适用三年诉讼时效期间的规定，越秀物业南沙分公司曾在2018年8月23日向本院提起诉讼而诉讼时效中断，因此，刘英伦应向越秀物业公司支付2015年10月1日起至2019年6月30日的物业管理费15917.4元（176.86平方米×2元/平方米·月×45个月）。越秀物业南沙分公司提供的证据不能证明其在2018年8月23日向本院提起诉讼前曾向刘英伦追讨过物业服务费，应承担举证不能的法律后果。刘英伦认为2016年6月5日前的物业费均已超过诉讼时效于法无据，本院不予支持。关于违约金的问题。《前期物业服务合同》约定业主应于每季度上旬缴纳物业服务费，每延期一天，应按欠费总额3‰的标准支付违约金。刘英伦确认每季度缴纳一次物业服务费，缴纳时间为每季度第二个月10日前。如上所述，刘英伦未按时缴纳物业服务费，已构成违约，应按合同约定支付违约金。现越秀物业南沙分公司将违约金调整为每日按欠费总额1‰计算，系对自身权利的处分，不违反相关法律的规定，本院予以照准。因此，刘英伦应向越秀物业南沙分公司支付违约金，违约金计算方法为：从2015年10月1日至2019年6月30日，各以每季度应缴物业服务费1061.16元为本金（176.86平方米×2元/平方米·月×3个月），按每日1‰的标准，分别从每季度第二个月11日起计算至实际付清之日止。违约金应以本金为限，超过部分，本院不予支持。刘英伦认为其不应支付违约金以及违约金应以本金的30%为限没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、被告刘英伦应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付2015年10月1日起至2019年6月30日的物业服务费15917.4元及违约金（违约金的计算方法：2015年10月1日至2019年6月30日，各以每季度欠缴的物业服务费1061.16元为本金，按每日1‰的标准，分别从每季度第二个月11日起计算至被告刘英伦实际付清之日止，每季度物业服务费的违约金总额以当季度欠付的物业服务费1061.16元为限）；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费331.89元，由原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司负担177.89元，由被告刘英伦负担154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年九月二十五日书记员  谢芝华