山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初5582号 原告：济南俊汇置业有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370112061198356K。 法定代表人：张超，董事长。 委托诉讼代理人：张政敏（特别授权代理），女，该公司法务人员。 被告：倪彬，男，1989年3月17日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：赵亚旋、党珂（均系特别授权代理），山东瀛岱律师事务所律师。 原告济南俊汇置业有限公司（以下简称济南俊汇公司）与被告倪彬商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月24日受理后，依法适用简易程序于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告济南俊汇公司的委托诉讼代理人张政敏，被告倪彬的委托诉讼代理人赵亚旋、党珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南俊汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除济南俊汇公司、倪彬签订的《恒大悦庭商品房认购书》（认购书编号：0004502）；2.判令倪彬承担违约金270449元；3.判令倪彬承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年10月8日，济南俊汇公司、倪彬签订《恒大悦庭商品房认购书》（认购书编号：0004502），倪彬认购济南恒大悦庭项目某房屋，房屋总价款1802992元。倪彬于2017年10月8日前支付了定金2万元。按认购书约定，倪彬应于2017年10月17日前支付首期款250449元，同时签订《商品房买卖合同》，剩余款项采用分期付款方式自2018年4月8日至2019年10月8日分4期付清。倪彬于2017年10月31日支付了首期房款270449元（含定金2万元），但并未按认购书约定签订《商品房买卖合同》并支付剩余房款。根据认购书第五条约定，倪彬必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署《商品房买卖合同》，否则视为倪彬放弃购买该房屋，所付款项不予退还，济南俊汇公司无须通知倪彬，可另行处理该房屋。倪彬一直占有济南俊汇公司房源，但却未按认购书约定履行后续义务，导致济南俊汇公司房屋出售后，资金一直无法正常回笼、损失严重，为维护济南俊汇公司合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 倪彬辩称，一、同意解除《恒大悦庭商品房认购书》，但双方未签署书面《商品房买卖合同》是因为双方未能就签订时间达成一致意见,系不可归责于双方，济南俊汇公司应退还倪彬所支付的所有价款。济南俊汇公司、倪彬于2017年10月8日签署的《恒大悦庭商品房认购书》仅是关于就买卖涉案房屋的预约，而非本约；双方暂定付款方式为分期付款，倪彬应于2017年10月17日前支付首期房款250449元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，但济南俊汇公司工作人员和倪彬就支付首期房款及签订《商品房买卖合同》进行了变更：什么时间来付首期房款，什么时候再签订书面《商品房买卖合同》。倪彬于2017年10月31日通过POS机支付济南俊汇公司250449元首期房款，倪彬支付完首付款后，济南俊汇公司工作人员并未安排双方签订书面《商品房买卖合同》，倪彬作为消费者并不清楚济南俊汇公司处相关人员的工作职责，最后双方未能签订《商品房买卖合同》系济南俊汇公司处工作人员失职所致，而非倪彬故意而为。后期双方未能签订《商品房买卖合同》系对签订时间未能达成一致意见，不可归责于双方，故济南俊汇公司应退还倪彬支付的定金及首期房款。二、《恒大悦庭商品房认购书》系济南俊汇公司方为了重复使用而预先拟定，相关条款不可更改未能与倪彬协商，为格式合同。第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大悦庭项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。该条约定并未说明因倪彬原因未能签订《商品房买卖合同》所应承担的责任。排除了自己的责任，仅约定倪彬不按期付款和签署合同就视为放弃购买房屋，所付款项亦不予退还，系人为加重倪彬的责任，排除了倪彬可自行选择是否继续签订本约，以及不签订本约可要求济南俊汇公司退还已付款项的权利，该条款无效，济南俊汇公司按照该条对倪彬所付款项不退的主张没有法律依据。三、双方并未就未签署书面《商品房买卖合同》需承担的违约责任及违约金的计算进行明确约定，《恒大悦庭商品房认购书》第二条第三款是为了确定书面《商品房买卖合同》中对付款情形的约定，该认购书为预约，是为了确定将来一段时间内签订相应合同，而非本约。双方在没有签订书面《商品房买卖合同》的前提下，该条款关于分期付款的时间以及逾期付款违约金的约定并不产生法律效力，不应该适用。四、退一步讲，倘若法院认定倪彬违约，因济南俊汇公司所主张的违约金过高，违反了公平原则，且涉案房屋一直由济南俊汇公司占有，倪彬没有使用，未给其造成任何经济损失，请求法院对违约金予以调整。综上，请求法院驳回济南俊汇公司主张的违约金的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 1.2017年10月8日，济南俊汇公司（甲方、出卖人）与倪彬（乙方、买受人）签订《恒大悦庭商品房认购书》，由乙方认购济南恒大悦庭楼盘X号楼X单元X室，建筑面积104.76平方米，房屋总价款1802992元。认购书第一条约定，乙方同意签署本认购书时，支付2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。第二条第三项约定，乙方须于2017年10月17日前支付首期房款250449元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年4月8日前付清270449元；于2018年10月8日前付清360598元；于2019年4月8日前付清360598元；于2019年10月8日前付清540898元。如乙方未能按照约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大悦庭项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。第六条约定，如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。第八条约定，甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。认购书落款处有济南俊汇公司的盖章和倪彬的签名捺印，乙方处载明的通讯地址为济南市，联系电话为186xxxxxxxx。 2.认购书签订后，倪彬于当日支付定金2万元，于2017年10月31日支付首期房款250449元（不含定金2万元），济南俊汇公司于2017年10月31日为倪彬出具《收据》一份，载明倪彬共支付款项270449元（含定金2万元）。之后，双方未签订《商品房买卖合同》，倪彬亦未支付剩余房款。涉案房屋并未交付给倪彬。 关于双方争议的济南俊汇公司主张的违约金有无事实和法律依据，本院查明事实如下： 1．济南俊汇公司主张倪彬未按约定签订《商品房买卖合同》及支付剩余购房款，构成违约，根据《恒大悦庭商品房认购书》第五条约定，倪彬支付的270449元应作为向济南俊汇公司支付的违约金。 济南俊汇公司提交《催款并签订商品房买卖合同通知书》2份及邮件签收汇总表，证实该公司就涉案款项向倪彬进行催款及要求签订《商品房买卖合同》。倪彬否认曾收到上述函件。经核实，济南俊汇公司邮寄《催款并签订商品房买卖合同通知书》的地址为认购书约定的邮寄地址，邮件签收汇总表中记载的快件状态显示已签收。 倪彬同意解除合同，但主张合同解除系双方就支付首付款及签订《商品房买卖合同》的时间进行了变更，不可归责于双方当事人，故济南俊汇公司应退还定金及首期房款。且认购书系济南俊汇公司的格式条款，其第五条的约定应为无效条款。 2.济南俊汇公司主张倪彬的违约行为给其造成损失73630元，包括：以逾期付款额为基数，按贷款年基准利率4.75的1.3倍自认购书约定的付款时间逾期之日计算至开庭之日即2019年8月23日的损失51492元；销售佣金损失18030元；10公斤洗衣机损失4108元。济南俊汇公司提交《倪彬房屋销售佣金发放证明》截图和礼品领取台账分别证实该佣金损失及洗衣机损失。倪彬认可其领取了10公斤洗衣机，但对该洗衣机的损失金额有异议，对济南俊汇公司主张的其他损失均不予认可。 本院认为，济南俊汇公司与倪彬签订的《恒大悦庭商品房认购书》系双方当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。现济南俊汇公司主张解除双方签订的《恒大悦庭商品房认购书》，倪彬亦表示同意，本院对济南俊汇公司的该项主张予以支持。关于济南俊汇公司主张的违约金，本院认为，双方在《恒大悦庭商品房认购书》中对倪彬签署《商品房买卖合同》以及支付款项的时间明确进行了约定，实际支付首付款时间发生变更后，双方亦未签订《商品房买卖合同》。济南俊汇公司按认购书中约定的倪彬的通讯方式邮寄了《催款并签订商品房买卖合同通知书》，回执信息显示为已签收，故本院对济南俊汇公司主张的未签订《商品房买卖合同》系倪彬违约予以采信，倪彬应承担相应的违约责任。济南俊汇公司主张按《恒大悦庭商品房认购书》第五条约定，倪彬所支付的首付款和定金270779元作为违约金不予退还，对此本院认为，认购书第二条第三项约定倪彬于2017年10月17日前支付首付款并签订《商品房买卖合同》，而未在该期限支付首期款及签署《商品房买卖合同》的后果系认购书第五条约定的所付款项不予退还。自2017年10月8日签订认购书至约定的应支付首付款的时间之前，倪彬已支付的款项为定金2万元。故该条约定的不予退还的款项应为已支付的2万元。结合认购书第六条在倪彬履行完毕认购书义务但济南俊汇公司未能为倪彬保留房号，应双倍返还定金的约定亦可印证，第五条、第六条系分别对济南俊汇公司及倪彬的违约行为导致的已支付的定金处理方式的约定。故济南俊汇公司依据上述认购书第五条的约定将倪彬已支付的全部款项作为违约金没有依据，本院不予支持，对其主张的违约金参照上述定金数额2万元予以认定。认购书内容系双方协商一致达成，倪彬主张该第五条系格式条款本院不予认定。关于济南俊汇公司主张的损失，本院认为，认购书第五条已约定倪彬未按约定支付首期款及签署《商品房买卖合同》，已支付款项不予退还，济南俊汇公司可另行销售该房屋，在倪彬未按认购书约定签订《商品房买卖合同》的情况下，济南俊汇公司应按照约定方式采取措施避免损失的扩大，故其按照剩余款项的付款时间及金额计算的利息损失系扩大的损失，本院不予支持。济南俊汇公司主张的佣金损失，倪彬不予认可，济南俊汇公司亦未就该佣金支出的必要性提交证据证实，且已超出倪彬对其违约行为造成的损失的可预见范围，故对济南俊汇公司主张的该项佣金损失本院不予认定。济南俊汇公司主张的10公斤洗衣机损失。倪彬虽对收到的事实没有异议，但济南俊汇公司对洗衣机的型号、价值均未提交证据证实，损失数额无法认定，且该损失可由2万元违约金予以弥补，本院对济南俊汇公司的该损失主张不予支持。关于倪彬已支付的款项270449元，扣除应支付济南俊汇公司的2万元违约金，其余款项因其未提出反诉，本案不予一并处理。 综上所述，本院对济南俊汇公司要求解除双方签订的《恒大悦庭商品房认购书》，由倪彬支付违约金2万元的诉讼请求予以支持；驳回济南俊汇公司的其他诉讼请求。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、济南俊汇置业有限公司与倪彬2017年10月8日签订的《恒大悦庭商品房认购书》（编号：0004502）于2019年8月23日解除； 二、倪彬于本判决生效之日起十日内支付济南俊汇置业有限公司违约金2万元（在倪彬已支付的270449元中扣除）； 三、驳回济南俊汇置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2678元，由济南俊汇置业有限公司负担2528元，倪彬负担150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  周 慧 二〇一九年九月二十五日 法官助理  赵增磊 书 记 员  郭迎超