苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4772号原告：乔江波，男，1985年12月11日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告：石满满，女，1987年7月20日生，汉族，住江苏省东海县。俩原告委托诉讼代理人：罗天明，江苏万拓律师事务所律师。被告：李雅婷，女，1990年11月13日生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：翁孝军，江苏绿象律师事务所律师。委托诉讼代理人：张必帅，江苏绿象律师事务所实习律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行，住所地苏州工业园区旺墩路邮政大楼。负责人：孙元杰，行长。委托诉讼代理人：蔡吉，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。原告乔江波、石满满诉被告李雅婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，后转为普通程序公开开庭进行审理。审理中，乔江波、石满满申请追加中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行（以下简称邮政储蓄银行苏州分行）为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。原告乔江波、石满满及其委托诉讼代理人罗天明、被告李雅婷及其委托诉讼代理人翁孝军、张必帅，第三人邮政储蓄银行苏州分行委托诉讼代理人蔡吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔江波、石满满诉称，2019年2月25日，其与被告签订《苏州市存量房买卖合同》，约定被告将苏州市吴中区出卖给其，实际成交价为2350000元。合同签订后，其向被告支付了定金800000元。之后，被告通过短信方式告知其，称不会继续履行合同。原告为购房付出极大代价，现在被告明确表示拒不按约履行合同，已经构成逾期违约，侵害了原告的合法权益，理应承担相应的违约责任。故诉至法院，请求判令：1、判令被告继续履行原、被告签订的《苏州市存量房买卖合同》；2、判令被告配合原告办理将苏州市吴中区变更至原告名下的相关手续，并在办理完上述手续后将涉案房屋交给原告；3、判令被告支付原告违约金100000元；4、判令被告支付律师费30000元。被告李雅婷辩称，首先,该房屋存在抵押，不符合办理过户的条件。其次，房屋买卖合同的房屋房款与补充协议的约定存在出入，且首付款的资金托管约定也存在矛盾，明显有逃脱税款的行为，故被告认为该合同存在以合法形式掩盖非法目的，应该属于无效。再者，根据双方签订的补充协议约定，若因后期政府或银行机构出台房地产市场调控政策，导致本次合同无法继续履行的，三方和平解约，互不追究违约责任。根据苏府〔2019〕61号文件，该政策扩大了住房限制转让的范围，二手住房通过市场交易的范围，要求满5年后方可转让，所以该政策以及补充协议，三方应该和平解约。故请求法院驳回原告的全部诉请。第三人邮政储蓄银行苏州分行述称，案涉房屋确系被告抵押给第三人的房产且如原告或被告能够清偿贷款，第三人可以涤除抵押权。据此，请求法院在查明事实的基础上依法判决。经审理查明，2019年2月23日，原告石满满（买方）与苏州金城之家房产经纪有限公司（居间方）签订《房地产居间购买协议》，载明：买方委托居间方作为交易居间方购买吴中经济开发区郭巷街道独墅西岸花园小区109幢503室房屋；房屋情况为有抵押，有租赁，无户口，产证满二年，交房时间为领证领款；房屋总价款为2350000元；资金托管金额为1950000元；资金托管时间为2019年12月31日；购买该房屋包含的家具家电及附属设施有沙发、桌子、茶几；买方支付意向金为人民币50000元；交易相关税费由买方承担；协议落款处上方有手写“注：签三方合同时，客户付给房东80万定金，资金托管时退40万给客户作为首付款”落款处买方有原告石满满签名，居间方有苏州金城之家房产经纪有限公司盖章；落款处下方，附2：收取定金确认单格式，卖方确认自行收取定金50000元。被告于同日出具收据一份，载明其确认收到案涉房屋定金50000元。2019年2月25日，原告石满满（房屋买受人）、乔江波（共同买受人一）与被告李雅婷（房屋出卖人）在苏州金城之家房产经纪有限公司居间下签订《苏州市存量房买卖合同》，载明：第一条：房屋基本情况：房屋坐落于苏州市吴中区；产权登记面积为100.87平方米。第二条：房屋及其情况及约定：房屋抵押状况为该房屋在本合同生效之前已经设定抵押权；出卖人应于2020年1月14日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担。第三条：房屋价款：该房屋（包括物品清单中明确的房屋附属物品）的价款为人民币1950000元。第四条：房屋价款应当在申请房屋权属登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户；房屋权属转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款；房屋价款具体支付方式约定为贷款支付：买卖双方约定于2019年10月15日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管帐户；买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜；买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款(按照苏州限贷政策，银行要求的最低首付比例的首付款)打入资金托管帐户；贷款款项由买受人委托贷款银行于2020年01月14日前直接支付至资金托管指定帐号；若因买受方原因(包括但不限于征信逾期、收入不足、工资流水不足、身份或婚姻证件不齐全)造成的贷款不足，则任何不足部分由买受方在上述贷款银行付款截止日期内补齐，否则买受人按照第五条的约定承担违约责任；买卖双方需在上述的约定时间办理资金托管手续，若由于任何一方责任导致无法如期办理资金托管手续的则按照第十条约定的违约责任承担违约责任。……第七条：房屋交付：买卖双方约定房屋交付日期为房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起7日内。第八条：出卖人逾期交房违约责任：出卖人未能按本合同第七条约定的房屋交付期限将该房屋及其附属物品交付给买受人的，按逾期时间处理如下：1.逾期在15日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金；买受人不同意退房的，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起乙日内向买受人支付违约金，合同继续履行。……第十条：关于房屋权属转移登记的约定：自买受人付清房款之日起7天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记；如因乙方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其他损失损失的，责任方零星依法承担赔偿责任；1、属于出卖人责任的，处理如下：（1）逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房的，自买受人退房通知书送达之日起7日内，出卖人将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金；买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。……第十二条：关于买卖税费、物业管理和其他权益的约定：房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，由买方承担。同日，被告（出卖人、甲方）与原告石满满（买受人、乙方）、原告乔江波（共同买受人）签订了补充协议，载明：鉴于甲乙双方就坐落于苏州市吴中区的房屋签订了存量房买卖合同，合同约定的成交价为人民币：1950000.00元(大写：壹佰玖拾伍万元整)。现经双方友好协商，达成如下协议：1、乙方支付甲方上述房屋交易首期款人民币：800000.00(大写：捌拾万元整)。该笔款项乙方具体支付如下：2019年02月23日支付甲方人民币：50000.00元整(大写：伍万元整)2019年02月25日支付甲方人民币：750000.00元整(大写：柒拾伍万元整)。2、甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计人民币：2350000.00(大写：贰佰叁拾伍万元整)。……10、关于该房屋的物业费、水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、垃圾清运费等实际发生的费用由乙方承担的日期具体以实际交房日期为准，房屋交付之前发生的上述费用由甲方承担，房屋交付之后发生的上述费用由乙方承担。甲方同意于办理资金托管手续前，提供该房屋最近一期缴纳的物业费发票，发票遗失的提供物业结清证明，小区无物业管理的需提供社区/街道居委会出具小区无物业管理的证明，若甲方不予提供或甲乙双方一方原因导致逾期办理资金托管手续/贷款手续/过户手续/房屋交付手续的则违约方按照第十条约定的违约责任承担约责任并承担由此产生的诉讼费、律师费；11、若因后期政府或者银行机构出台房地产市场调控政策导致本次合同无法继续履行的，三方和平解约，互不追究违约责任：……13、其他：甲乙双方经过友好协商达成如下：1.甲方同意上述该房屋交易托管当日返还乙方首期款人民币：400000.00元整(大写：肆拾万元整)2.经约定在交易过程中甲方如有违约则需赔付乙方人民币：1600000.00元整(大写：壹佰陆拾万元整)，乙方如有违约则甲方没收乙方上述首期款800000.00元整(大写：捌拾万元整)。同日，原告石满满于当天银行转账交付被告750000元；并由被告出具收据予以确认。2019年5月20日，被告向原告石满满发送短信，内容为“石女士你好，由于一些原因，我要求中止针对独墅西岸小区的房产买卖交易，我于2019年3月中旬，通过电话和短信方式跟您取得过联系，您表示同意，现在再次表明，希望双方可以尽快协商赔偿问题!”；原告石满满回复“我什么时候说过我同意的啊?我一直都坚持履行合同。你说的我很不理解啊!我要求继续履行合同”。审理中，被告陈述：其中止买卖交易的原因是合同约定价款不一致，资金托管及过户时间跨度长，怕资金托管时返还首付款40万元会给其个人造成影响等；该约定都是原告为了避税而与其约定的，后其要求提前过户，但被拒绝。2019年6月，被告委托江苏绿象律师事务所翁孝军律师向原告寄送律师函，载明：原被告双方签订的苏州市存量房买卖合同双方约定房屋价格为1950000元；补充协议约定物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计人民币2350000元；苏州市存量房买卖合同与补充协议关于房屋价款的约定目的在于偷逃税款，属于《合同法》的第五十二条规定的情形：“以合法形式掩盖非法目的”，违反了法律、行政法规的强制性规定；特此函告：《苏州市存量房买卖合同》与《补充协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，自始无效。2019年7月24日，苏州市人民政府出台《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》（2019年7月25日起实施），其中第三点明确：扩大住房限制转让实施范围。对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让。自本意见实施之日起苏州市区范围内新取得预（售）许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权之日起满3年后方可转让；二手房住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。审理中，被告据此主张案涉房屋的买卖因出现了政策原因希望能与原告协商解决。俩原告则表示该政策因本案交易发生在2019年2月而不适用。另查明，苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅湖西岸花园109幢503室于2017年12月13日登记为被告单独所有；同日设定有抵押权，抵押权人为本案第三人，债权数额为820000元，债务履行期限至2045年9月17日。审理中，被告明确不同意继续履行合同，并称其也没有钱清偿贷款，涤除抵押权。俩原告则表示其愿意以剩余房款清偿贷款，涤除抵押权，并于2019年9月23日向本院提存房款1550000元。又查明，俩原告为本案诉讼支付律师费30000元。审理中，原告称其诉请的违约金100000元系根据《苏州市存量房买卖合同》第八条及《补充协议》第10条直接定的金额，具体请法院认定。以上事实，有原告提供的房地产居间购买协议、苏州市存量房买卖合同及补充协议、短信截图、房产证、不动产登记簿查询记录、定金收条及转账平凭证、委托代理合同、律师费发票及转账凭证以及本院制作的开庭笔录等证据在卷证明。审理中，原告为证明其主张还提供以下证据并申请证人苏州金诚之家房产经纪有限公司法定代表人严某出庭作证。1、证人严某与被告在2019年5月20日的微信聊天记录截屏，载明严某称“李姐，我找客户协商了，他们现在还是坚持履行合同。”被告称“好的，那打官司吧”。原告称以此证明被告明确表示不再履行合同。2、证人严某出庭作证，称：2019年2月，原告石满满看中了被告的案涉房屋，双方就价格和时间进行了磋商并在2019年3月签署了合同；同时，双方协商一致：原告给付被告定金800000元，被告配合原告在产证满2年后过户；但该800000元需在办理资金托管的时返还原告400000元；后，可能是因被告出售案涉房屋是为了要在其他地方买房，但因案涉房屋没有过户而无法买，被告被告通过其想问下能否解约；但经其协调，原告不同意解约。经质证，被告对原告的证据1真实性无异议，但认为被告解约是因为约定办理资金托管时需要被告返还原告400000元，让被告对原告资金能力产证了合法怀疑。对于证人严某的陈述其不认可，其从没有说过其要在其他地方买房，没有购房资格的话。本院认为，案涉的《存量房买卖合同》及补充协议系原、被告双方所签；其中关于房屋价款的约定及履行是否存在偷税漏税的情形，应由税务部门依法处理，并不会对双方间的合同效力产生影响。由此，案涉的《存量房买卖合同》及补充协议应属有效。依法成立并生效的合同，理应由双方当事人依约全面履行。由此，俩原告要求被告继续履行合同即被告配合原告将案涉房屋变更登记至俩原告名下，并交付房屋；同时，俩原告应将剩余房款交付给被告；产生的税费由俩原告按约承担。又，因案涉房屋在第三人处有抵押贷款，被告明确表示没钱清偿贷款、涤除抵押权，而俩原告表示愿意以房款清偿贷款、涤除抵押权且已向本院提存剩余房款1550000元，第三人表示原告或被告清偿贷款即可涤除抵押权，故由俩原告代偿贷款，剩余房款再支付给被告。至于被告有关政策变化的抗辩。因相应购房政策出台并实施于案涉房屋买卖签订并交付首付款之后，故被告的该项抗辩，无事实及法律依据，本院不予采信。关于违约金。本案中，被告通过发送短信及庭审中明确表示不愿意继续履行合同，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。至于违约金金额的计算。因俩原告要求继续履行合同，故根据《苏州市存量房买卖合同》第八条及补充协议第10条，被告应按约定的房屋价款（1950000元）的每日万分之五支付自明确拒绝履行合同之日起至办理权属转移登记之日止的违约金。关于律师费，因补充协议载明为“若甲方不予提供或甲乙双方一方原因导致逾期办理资金托管手续/贷款手续/过户手续/房屋交付手续的则违约方按照第十条约定的违约责任承担约责任并承担由此产生的诉讼费、律师费。”本案中被告确认不同意继续履行合同，已构成违约，故原告要求被告支付律师费30000元，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告乔江波、石满满与被告李雅婷于2019年2月25日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》继续履行。二、原告乔江波、石满满于本判决生效之日起十日内代被告李雅婷向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行归还苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅湖西岸花园109幢503室项下贷款本息等费用（以1550000元为限额），第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行在上述贷款清偿完毕后十日内向原告乔江波、石满满出具还款结清证明并协助办理注销房产抵押登记手续。三、被告李雅婷于上述第二项判决内容履行完毕（以第三人注销房屋抵押登记为准）之日起七日内协助原告乔江波、石满满将苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅湖西岸花园109幢503室房屋产权过户至原告乔江波、石满满名下，产权变更发生的税费由原告乔江波、石满满负担；同时，原告乔江波、石满满将1550000元扣除上述第二项代偿款项后的剩余购房款支付给被告李雅婷。四、被告李雅婷于上述第三项判决内容履行完毕之日起七日内将苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅湖西岸花园109幢503室房屋交付给原告乔江波、石满满。五、被告李雅婷于本判决生效之日起十日内支付原告乔江波、石满满以1950000元为基数自2019年5月20日起按每日万分之五计算至房屋转移登记之日止的违约金。六、被告李雅婷于本判决生效之日起十日内支付原告乔江波、石满满律师费30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费25600元，财产保全费5000元，合计人民币30600元，由被告李雅婷负担，于本判决生效之日起十日内给付原告乔江波、石满满，原告乔江波、石满满预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟人民陪审员  陈亦薇人民陪审员  杜卫敏二〇一九年九月二十八日书 记 员  计皓旻