湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0111民初4158号 原告：邓德忠，男，1960年1月20日出生，汉族，身份证住址：武汉市洪山区，现住武汉市洪山区。 委托诉讼代理人：辛阳，北京大成(武汉)律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告：邓思斯，女，1985年3月25日出生，汉族，身份证住址：武汉市汉阳区，现住武汉市洪山区。 委托诉讼代理人：辛阳，北京大成(武汉)律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：湖北广宏置业有限公司，住所地：武汉市江夏经济开发区民营工业园区--1层。 法定代表人：万学飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘婵媛，湖北申简通律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告邓德忠、邓思斯与被告湖北广宏置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，经湖北省高级人民法院以（2019）鄂民再27号民事裁定书指令本院进行审理，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓德忠、邓思斯的委托诉讼代理人辛阳、被告湖北广宏置业有限公司的委托诉讼代理人潘婵媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓德忠、邓思斯向本院提出诉讼请求：1．判令被告承担逾期交房违约金22800元（已支付购房款×逾期交房天数×万分之三），自2014年8月1日算起，至2014年12月18日止。逾期交房违约金剩余部分自2014年12月19日算起，至具备交房条件并交付原告时止；2．判令被告承担逾期办理房地产权属证书违约金2700元（已支付购房款×0.5%）；3．判令被告协助原告办理房地产权属证书，提供应由其提供的所有办证资料；4．判令被告承担交房前的物业费；5．判令被告依约承担保修责任自原告实际收房之日起开始计算；6．判令本案的诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更其诉讼请求为：１．变更双方签署的《商品房买卖合同》主体及内容，邓思斯将所持有的50%合同份额转让给邓德忠，合同主体购买人由邓德忠、邓思斯变更为邓德忠并由其承继全部合同权利义务；2．判令被告支付逾期交房违约金22800元（已支付购房款×逾期交房天数×万分之三），自2014年8月1日起至2014年12月18日止，逾期交房违约金剩余部分自2014年12月19日算起，至具备交房条件并交付原告时止；3．判令被告承担逾期办理房地产权属证书违约金2720.21元（已支付购房款×0.5%）；4．判令被告协助原告办理房地产权属证书，提供应由其提供的所有办证资料；5．判令被告依约承担保修责任自原告实际收房之日起开始计算；6．判令本案的诉讼费219元由被告承担。 事实和理由：因购房困难，原告邓德忠经所在单位湖北省农业科学院（下称省农科院）同意，其可与直系亲属联名购房。原告邓德忠、邓思斯作为共同购房人与被告签署了《武汉市商品房买卖合同》（备案号为洪120370676），购买被告位于洪山区××岸××小区××单元××号的房屋（下称案涉房屋），二原告口头约定分别占有所购房产份额的50%。合同签订后，原告依约支付了购房款，待收房时，被告向原告发送《芷岸龙庭交付通知书》告知因房产部门政策不允许职工与直系亲属联名，需将合同收回变更合同并撤销联名，原告依据被告的要求将合同交付给被告后，一直与被告及房产部门协商联名购房办证事宜，但因武汉市房产局明确只给联名贷款业主办理房产权属证书而拒绝给联名全款业主办理权属证书，原告认为房产部门政策违法，遂委托律师针对洪山区房产局的违法及不合理行为进行代表诉讼，武汉市中级人民法院于2018年11月14日作出二审生效判决，判决确定不支持联名全款购房业主办理房地产权属证书。故经司法判决确认，原告联名购房的目的已经不能实现，房产部门依据政策只支持省农科院职工购房的办证请求，因此原合同共同购房目的已经不能实现，经原告协商一致，邓思斯自愿将其50%的合同份额全部转让给邓德忠并由其承继原购房合同所有权利、义务。 依据合同约定，被告应不迟于2014年7月31日交房。2014年7月，被告在明知房屋尚未完成规划、燃气、园林绿化等专项验收及竣工交付备案手续，配套工程尚未全部完成、尚不具备供气使用条件的情况下，强行向原告发出《芷岸龙庭交付通知书》。原告收房时，被告未按合同第十二条约定出示并拒绝出示合同第九条规定的任何证明文件，也不提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。鉴于此，原告拒绝收房。2015年7月，部分起诉业主将判决结果及判决书公布时，原告方确切得知被告到2014年10月16日方完成燃气工程专项验收、2014年12月4日方取得竣工交付备案、2014年12月18日方完成小区全部规划验收，天然气工程并未达到合同约定的具备使用条件。据此，被告应依约承担逾期交房违约金。 经法院生效判决确认，被告在2015年4月15日方完成小区房屋的初始登记，同时2015年因被告未将其代收的房屋维修基金存入全市维修资金统一专户，致使原告也无法在房产局办理房产证、土地证两项房地产权属证书。因此，被告应当根据合同第十六条约定承担逾期办理房地产权属证书的违约金，被告亦应协助原告办理房地产权属证书，及时将代收款存入维修资金统一专户，提供办理权属证书时应当由开发商提供的资料。 被告湖北广宏置业有限公司辩称：1．原告未能依法举证证明原被告之间存在合法有效的书面合同，应由原告自行承担举证不能的后果。首先，原告对其主张的书面合同的订立负有举证义务，其在庭审中反复强调书面《商品房买卖合同》原件在洪山区房管局处保管，客观上具有举证能力，亦向法院申请了调查令，但并未出具调取的书面合同；其次，原告陈述原告签订书面合同并办理网签备案等内容并据此推定双方之间存在书面合同，但与省农科院自行统计数据以及房地产主管部门的数据矛盾，即截至2013年7月15日，案涉“芷岸龙庭”项目3000余套商品房仅签约2100余套，实际备案仅800套，说明实际签约数远低于认购房屋数，而备案数又仅为实际签约数中的少部分。同时，案涉“芷岸龙庭”项目因联名购房违规情况于2013年3月29日被曝光后，洪山区房管局已经全面停止了该项目联名购房合同备案工作；最后，本案经一审、二审、再审程序，三级法院也均未认定原被告之间存在书面合同。2．原告不具备案涉“芷岸龙庭”项目联名购房资格，不能共同购买案涉商品房，亦不具备与被告成立合法有效商品房买卖合同关系的主体资格，其购买行为违反了限制性住房政策，损害了社会公共利益，不论原告与被告以何种形式成立的商品房买卖合同关系均应属无效。3．原告提出变更主体的诉讼请求无事实及法律依据。合同的变更仅指合同权利义务内容的调整，而非合同主体，且本案亦不适用原告提出的概括转让。案涉房屋购房资格自项目立项之初即已明确，原告自始清楚其不具备共同购房的资格，因此不能适用情形变更原则，该原则亦不能对合同主体进行变更调整。4．案涉商品房买卖合同关系是基于实际交付形成的事实合同关系，未对交房、办证事宜进行约定，原告无权依据案外书面合同提出本案诉讼请求。原告在确认其收到收房通知时单方拒绝收房，但原告收房后占有、使用至今，被告交付的房屋不存在瑕疵，原告以被告与案外人之间的诉讼文书作为认定违约责任的依据，没有事实和法律依据。5．如原告提出的被告违约事实存在，其主张的违约金标准亦有明确约定，其所提逾期交房违约金及逾期办证违约金的请求权也超过了诉讼时效。6．被告无协助原告办证以及向其提供初始办证资料的义务和条件，原告亦无权取得案涉房屋建筑物的所有权。7．被告已经实际交付案涉房屋，如案涉商品房买卖合同关系无效，该诉讼请求应予驳回；如有效且原告均系合法共同买受方，则保修期亦应在被告依法通知其交付房屋时起算。综上，原告提出的诉讼请求缺乏基本事实及法律依据，应予驳回。 原告邓德忠、邓思斯向本院提交了如下证据：原告身份证复印件、关于签订“芷岸龙庭”商品房买卖合同的通知、通知、购房缴款单、交款凭证、交付通知书、交房交款单、原告房号及收房时间信息统计表、武汉市房屋交易查询结果告知单、商品房项目竣工备案信息网络查询单截图、武汉市房屋初始登记证明、芷岸龙庭项目购房人员资格清册、（2017）鄂01民终3617号民事判决书、授权委托书及附件、（2017）鄂0111行初177号判决书、（2018）鄂01行终772号判决书。被告湖北广宏置业有限公司提交了《关于印发武汉市2011年保障性住房建设计划项目安排表的通知》、《关于下达2011年第一批限价商品房用地和建设计划的通知》、《市房管局关于芷岸龙庭限价商品住房项目购房合同备案问题的通知》、《市房管局关于省农科院职工联名购买限价商品住房有关问题的意见》、《承诺书》。对原被告无异议的证据本院予以确认，对有争议的证据、事实，本院经审理认定如下： 2011年8月27日，武汉市国土资源和规划局与武汉市房管局联合作出武土资规发〔2011〕215号《关于下达2011年第一批限价商品住房用地和建设计划的通知》确定案涉“芷岸龙庭”项目系双竞双限的限价安置商品房项目。 2013年4月14日，原告按4600元/㎡的标准向被告缴纳了544042元，并按照流程与被告签订了商品房买卖合同，购买了案涉房屋，洪山区房管局对该合同进行了备案登记。 2013年6月7日，湖北省农科院向武汉市房管局作出鄂农科函〔2013〕34号《关于请求加快我院限价商品房“芷岸龙庭”项目购房合同备案的函》，载明：“……因《每日经济新闻》媒体事件，区房管局暂停了我院职工联名购房合同的备案手续……我院咨询了……就同意了部分购房困难职工联名购房的申请……鉴于我院限价房项目审批较早、情况特殊，望贵局理解、支持，作为解决历史遗留问题，协调、督促相关部门重新启动并加快联名购房合同的备案手续。” 2013年7月15日，武汉市房管局向洪山区房管局作出武房发〔2013〕129号《市房管局关于芷岸龙庭限价商品住房项目购房合同备案问题的通知》，督促洪山区房管局按照政策性限价商品住房销售对象监管的要求，对该项目余下购房合同备案对象进行清理核查。 2013年12月17日，武汉市房管局向洪山区房管局作出武房发〔2013〕183号《市房管局关于省农科院职工联名购买限价商品住房有关问题的意见》，载明：“我局原则同意对此类确需办理房贷手续的省农科院职工仅限与其子女，作为‘芷岸龙庭’限价商品住房的联名备案人……省农科院应对目前已办理联名购房合同备案的共同购买人相应的社会关系进行清理和确认，对发现共同购买人不是子女的，应及时报你局，撤销购房合同备案……”。 2013年12月30日，湖北省农科院作出《承诺书》，承诺清理、核查并纠正问题，严格按照要求确定销售对象，并由洪山区房管局和被告对其工作进行监督和配合。 2014年7月，被告通知原告于2014年7月24日至31日办理房屋交付手续。2014年8月5日，因原告不符合联名购房政策，被告告知原告需收回原合同，另行签订合同并备案，原告将原合同交给被告后，接收了案涉房屋。后因原告坚持要求联名办理案涉房屋产权证书，原被告未再签订房屋买卖合同。2014年12月4日，被告取得案涉房屋工程竣工验收备案证明书。 2017年1月19日，原告向本院提起诉讼，案号为（2017）鄂0111民初858号，本院于2018年1月15日裁定驳回了原告的起诉，原告不服提起上诉，武汉市中级人民法院于2018年5月14日作出（2018）鄂01民终4075号民事裁定书驳回其上诉，维持原裁定。原告不服，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2019年1月15日作出（2019）鄂民再27号民事裁定书，指令本院进行审理。上述案件审理期间，与本案原告情形类似的省农科院职工以武汉市房管局为被告向本院提起行政诉讼，要求：1．要求武汉市洪山区房管局对其所购“芷岸龙庭”房屋履行购房合同备案并依法出具确认交易证明；2．确认武房发〔2013〕183号文件直系亲属联名全款购房合同不能依法备案（办证）违法，本院作出的（2017）鄂0111行初177号行政判决认为武房发〔2013〕183号文件不属于行政规范性文件，不属于人民法院规范性文件附带审查范围，并以案外人不符合联名购买政策判决驳回了该案外人的诉讼请求。该判决经武汉市中级人民法院的（2018）鄂01行终772号行政判决予以维持。 另查明，原告邓德忠系湖北省生物农药工程研究中心退休职工，与原告邓思斯系父女关系。 本院经审查认为，案涉房屋为武汉市人民政府批准的保障性住房项目，对房屋销售价格、销售对象均有严格限定，在案涉房屋因违反联名购房政策，被市区两级房管局要求整改后，湖北省农科院承诺清理、核查并纠正问题，严格按照要求确定销售对象，并由洪山区房管局和被告对其工作进行监督和配合，至此，原被告对此应属明知，且原告亦自述案涉房屋交付时，被告告知其因不符合联名购房政策，需收回原来双方签订的《商品房买卖合同》，原告将合同交还并确认签收了案涉房屋，即原告以其行为表示了同意。民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。对于双竞双限保障性住房的购买主体资格问题，法律没有规定，应当遵守国家政策，现因原告邓思斯不具有案涉房屋的购买资格，导致原告不符合联名购房政策，原合同无法实现其合同目的，且原告的上述行为应当视为双方事实上解除了合同，后虽因联名问题双方未再签订新的《商品房买卖合同》，但因原告已经交付购房全款，被告亦实际交付了案涉房屋，故原被告之间仍存在事实上的商品房买卖关系。因此，现原告再主张变更合同主体及内容的诉讼请求，本院不予支持。同理，对于原告主张被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。因原告邓德忠系湖北省农科院职工，符合购买案涉房屋的资格，办理房地产权属证书已无政策障碍，原告要求被告提供相关办证资料，目的是为了将案涉房屋的权属证书办理至原告邓德忠名下，该诉讼请求已经涵盖提供相关办证资料的诉讼请求，故对原告主张被告协助原告邓德忠办理房地产权属证书，提供相关办证资料的诉讼请求，本院部分予以支持。原告提交的《芷岸龙庭交付通知书》显示被告已经告知原告房屋交付日期为2014年7月24日至31日，但因2014年12月4日被告才取得案涉房屋工程竣工验收备案证明书，故原告主张自其实际收房之日起计算房屋保修责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十一条、第九十三条的规定，判决如下： 一、被告湖北广宏置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告邓德忠将位于洪山区芷岸龙庭小区13栋1单元2404号房屋的房地产权属证书办理至其名下； 二、位于洪山区芷岸龙庭小区13栋1单元2404号房屋的保修责任自2014年8月5日起算； 三、驳回原告邓德忠、邓思斯的其他诉讼请求。 本案案件受理费219元，由原告邓德忠、邓思斯负担175元、被告湖北广宏置业有限公司负担44元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  唐培森 人民陪审员  葛胜新 人民陪审员  吴小蕊 二〇一九年九月十六日 书 记 员  黄雨婷