北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初14987号原告：北京晟泽鸿通给排水设备有限公司，住所地北京市房山区良乡镇江村五区3号。法定代表人：刘伟明，总经理。委托诉讼代理人：刘淑杰，河南闻禹律师事务所律师。被告：北京卓越鸿建建材市场有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街6号。法定代表人：惠迎斌，总经理。委托诉讼代理人：刘金，北京市佳诺律师事务所律师。原告北京晟泽鸿通给排水设备有限公司（以下简称晟泽鸿通公司）与被告北京卓越鸿建建材市场有限公司（以下简称卓越鸿建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晟泽鸿通公司的委托诉讼代理人刘淑杰，被告卓越鸿建公司的委托诉讼代理人刘金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告晟泽鸿通公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方于2013年7月19日签订的《卓越鸿建建材市场场地租赁、经营合同》。2、请求依法判令被告退还原告33天的租金13442元。3、请求判令被告退还原告押金12220元。4、请求判令被告支付原告违约金12220元。5、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求依法判令解除原、被告双方于2013年7月19日签订的《卓越鸿建建材市场场地租赁、经营合同》。2、请求依法判令被告退还原告42天的租金17108元。3、请求判令被告退还原告押金12220元。4、请求法院依法判令被告支付原告搬家费27500元。5、请求判令被告支付原告违约金12220元。6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2013年7月19日签订的《卓越鸿建建材市场场地租赁、经营合同》约定被告将位于北京市房山区x镇x村工业开发区4区房屋租赁给原告，租赁期限为2013年7月19日至2018年7月18日止，租金为一年133000元，租金从第四年开始以每年5%递增，第四年应交租金139650元，第五年应交租金146632元。原被告于2017年9月14日签订房屋租赁合同、经营合同补充协议，合同中约定将原合同终止日期变更为2017年7月19日至2017年12月30日，本年度租金为146632元，一个月的押金12220元（本押金协议到期后退回）。原告按照合同约定支付了被告全部的租金及押金，于2017年11月27日该租赁房屋被认定为违章建筑强制拆除，导致合同无法履行，但至今未退还原告33天的租金及押金。合同中第八条违约责任第6款约定其他违约情况发生，以一个月租金为违约金。故原告特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告卓越鸿建公司辩称，第1项诉讼请求同意解除合同，而且合同已经到期了，解除已经没有意义。其他诉讼请求不同意。合同12月31日到期，因为政府原因房子被强拆了，当时我们给原告提供了周转用房，原告使用周转用房三个月，我们没有向原告要求场地使用费。原告搬家实际上是从三厂到二厂，只是隔一道墙，而且是政府强拆不是我们的原因，故不同意原告要求的2-6项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年7月19日，卓越鸿建公司作为出租方（甲方）与晟泽鸿通公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁、经营合同书》，双方约定甲方将位于北京市房山区x镇x工业开发区4区的加工厂一间、厂内办公室一间，年租金为133000元的房屋及设施出租给乙方从事经营活动，不得进行居住使用。房屋租赁期5年，自2013年7月19日起至2018年7月18日止。租金及交纳方式为：租金为133000元∕年。租金从第四年开始以每年5%递增，第四年应交租金139650元，第五年应交租金146632元。租金交纳方式为年付，租金交付时间为前打租。租金交付时间为协议签定之日或续订之日。合同第八条违约责任约定：1、本协议履行期间，如因自然灾害等不可抗力造成的房屋及设施损坏，以致协议无法继续履行时，协议自行终止，造成的损失双方各自承担，互不承担违约责任。2、如遇城市规划、国家及政府占地和其他政府拆迁等造成本协议无法继续履行时，协议自行终止。造成的损失双方各自承担，互不承担违约责任。政府拆迁所有补偿款项均由甲方所有。3、乙方未按约定日期交付房屋，甲方有权终止协议，并收取一个月房租为违约金。4、协议期满乙方在5日仍不续签协议，甲方将收回房屋，收回时乙方必须将货物无条件移除本市场，否则甲方将以每天平方米10元收取占用费。过期不移，甲方将视货物为垃圾予以清除。5、乙方私自转租、转借他人经营，一经发现交纳300元以上违约金，如拒不交纳，甲方有权取消其经营资格，并有权单方面终止协议，所交房租和质保金不予退回。6、其他违约情况发生，以一个月房租为违约金。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，卓越鸿建公司向晟泽鸿通公司交付了出租的房屋及设施，晟泽鸿通公司亦按约定向卓越鸿建公司支付了租金至2017年7月18日止。2017年9月14日，双方经协商又签订《房屋租赁、经营合同补充协议》，补充协议约定：1、建立在双方友好基础上甲方同意乙方提出2017年年底房屋租赁终止，乙方需履约以下补充内容。2、乙方需向甲方缴纳合同同期款到年底租金及一个月的押金。终止租金结算为：2017年7月19日至2017年12月30日，本年度租金146632元，平均每个月12220元×5个月+12天的4888元＝65988元；一个月的押金12220元（本押金协议到期后退回）。合计78208元。补充协议达成后，晟泽鸿通公司向卓越鸿建公司支付了租金合计63000元，剩余租金2988元及押金12220元未给付。2017年11月19日，本案出租的房屋因涉及违建，被有关部门强制拆除。晟泽鸿通公司因时间紧迫请搬家公司将机器设备等搬到被告安排的附近其他场所，为此支付搬家费27500元。上述事实，有双方当事人陈述，原告晟泽鸿通公司提供的《房屋租赁、经营合同书》及补充协议、关于反馈土地督查问题整改落实情况的通知、收据、支付租金转账截屏等在案作证。上述证据，经当庭质证且经本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，卓越鸿建公司出租给晟泽鸿通公司的房屋、厂房被有关部门认定为违建，因此双方订立的《房屋租赁、经营合同书》及补充协议应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然房屋租赁合同无效，晟泽鸿通公司应按实际使用天数支付占有使用费。原告实际给付被告的租金，已实际超出参照租金标准计算的房屋占有使用费，晟泽鸿通公司要求被告退还多支付的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告应退还的租金数额，本院根据出租房屋被拆除情况确定原告实际使用房屋天数及房屋租金给付金额计算确定。因本案出租的房屋为违建导致被拆除后，原告需要搬运机器设备到他处，确给原告造成一定搬运费用损失，原告要求被告给付搬家费用，本院予以支持。但对于造成合同无效，被告出租的房屋为违建，不具有相关建设规划审批手续，故被告存在过错；但原告签订合同前，亦未审查出租房屋的建设规划等建设手续，也存在一定过错。因此，被告应赔偿的搬家费用损失，本院根据原告搬家费用支出、拆除违建以及租期即将届满等情况，并考虑双方均有过错的实际情况，酌情确定。因本院已经确定双方签订的房屋租赁合同为无效合同，因此，原告要求与被告解除合同及要求被告给付违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院均不予支持。原告实际未向被告支付押金，其要求退还押金没有道理，本院亦不予支持。卓越鸿建公司主张出租房屋系政府强拆不是其原因，故不同意退还租金、赔偿损失的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告北京晟泽鸿通给排水设备有限公司与被告北京卓越鸿建建材市场有限公司签订的《房屋租赁、经营合同书》及补充协议无效。二、被告北京卓越鸿建建材市场有限公司于本判决生效后7日内退还原告北京晟泽鸿通给排水设备有限公司租金14120元。三、被告北京卓越鸿建建材市场有限公司于本判决生效后7日内赔偿原告北京晟泽鸿通给排水设备有限公司搬家损失4500元。四、驳回原告北京晟泽鸿通给排水设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费763元，由原告北京晟泽鸿通给排水设备有限公司负担558元（已交纳），由被告北京卓越鸿建建材市场有限公司负担205元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 路 军二〇一九年九月十七日书记员 李文秀