内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终412号上诉人（原审原告）：温二亮，男，1974年8月10日出生，汉族，住内蒙古自治区巴彦淖尔市五原县。委托诉讼代理人：董飞，内蒙古誉蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢守仁，内蒙古誉蒙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫昌利，男，1960年10月24日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张永恒，北京大成律师事务所律师。原审第三人：武占魁，男，1949年2月3日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。原审第三人：内蒙古民心房地产开发有限责任公司。法定代表人：武占魁，该公司董事长。上诉人温二亮因诉被上诉人闫昌利、原审第三人武占魁、内蒙古民心房地产开发有限责任公司（以下简称民心公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人温二亮及其委托诉讼代理人董飞、谢守仁，被上诉人闫昌利的委托诉讼代理人张永恒到庭参加诉讼。原审第三人武占魁、民心公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温二亮上诉请求：1.撤销内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民初327号民事判决；2.解除对案涉房屋即锦绣嘉苑B区9-11号楼U轴-W轴商业房的查封措施。3.判令闫昌利承担一二审全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定事实不清、证据不足。温二亮在一审法院查封前已实际占有了该房屋。2.温二亮依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，请求解除案涉房屋的查封措施于法有据。闫昌利辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2.温二亮提供的收款收据，没有实际付款痕迹、银行付款凭证、购房款发票，不能证明温二亮已经足额交清购房款。3.温二亮没有证据证实其与民心公司办理过房屋交付手续，不能证明其对案涉房屋具备实际占有的法律要件。4.温二亮没有办理《商品房买卖合同》网签备案手续，没有办理抵押登记手续或申请财产保全措施。不能证明非因买受人自身原因未办理房屋过户登记手续。综上，请求二审法院驳回温二亮的全部上诉请求。武占魁、民心公司未出庭应诉，亦未出具答辩意见。温二亮向一审法院提出诉讼请求：1.确认温二亮与民心公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.解除对温二亮与民心公司签订《商品房买卖合同》中所涉房屋即锦绣嘉苑B区9-11号楼U轴-W轴商业房（底层194.05平方米）的查封。一审法院认定事实：2016年1月14日，民心公司与温二亮签订《一次性结清工程款承诺书》，约定以抵顶涉案B9-11#楼底层商铺194.05平方米商铺及支付50万元现金方式结清双方之间工程款债权债务关系。2016年5月9日民心公司与温二亮就涉案U轴-W轴194.05平方米商铺签订了编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，同日，民心公司向温二亮出具载明收到全额3881000元购房款的收据；闫昌利诉武占魁及民心公司民间借贷合同纠纷一案，于2016年12月6日申请一审法院诉前财产保全，一审法院于2016年12月6日作出（2016）内01财保33号民事裁定，裁定查封民心公司开发的的位××区商住楼两套，即101室2495.29平方米，102室70.87平方米。后温二亮作为案外人向一审法院提出执行异议，该院于2018年8月29日作出（2018）内01执异178号执行裁定，裁定驳回温二亮的异议请求。一审法院认为，本案的争议焦点为温二亮就涉案执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，温二亮需举证证明其就涉案商铺所享有的物权期待权已全部满足上述四项条件。本案中温二亮与民心公司基于抵顶工程款的目的就涉案商铺签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，民心公司亦通过出具载明收到全额3881000元购房款的收据的方式认可温二亮已经实际履行了支付全部购房款的义务，但温二亮未能提交《商品房买卖合同》第十一条约定的交付涉案商铺时需签署的房屋交接单以及交纳物业费、水费、电费等票据证据以证明其在2016年12月6日涉案商铺被查封前已经实际占有，其提交的与案外人阎某于2017年3月25日签订的《房屋租赁合同》为温二亮单方出具，一审法院不予认可，且该《房屋租赁合同》签订时间为2017年3月25日，晚于2016年12月6日涉案商铺被查封之日，故温二亮就涉案商铺于人民法院查封前已经实际占有应当承担举证不能的不利后果，其就涉案商铺不享有排除人民法院强制执行的民事权益，同时，因本案系案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，本案审理范围仅限于案外人就被执行标的是否享有的排除人民法院强制执行的民事权益及相应的权利确认，故温二亮请求确认《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求一审法院不再单独判决。关于温二亮提交的闫昌利单方面出具的《承诺函》，因该《函》系闫昌利在本案调解过程中拟定的具体调解方案，在当事人未基于该《函》达成和解协议的情况下，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条的规定，即“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。”故该《函》不应视为闫昌利对温二亮诉讼请求已经自认。综上，温二亮的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回温二亮的诉讼请求。案件受理费37848元，由温二亮负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。温二亮向法庭提交了如下新证据：证据一：工程结算书。证明目的：温二亮为民心公司施工的事实，证明民心公司以案涉房屋向温二亮抵顶了3881000元工程款，支付了合理对价，温二亮与民心公司签订商品房买卖合同的时间早于一审法院查封时间，且合同合法有效。证据二：企业登记信息。证明目的：温二亮于2017年3月25日将案涉房屋租赁给阎某使用，合同约定的××区脸房，企业登记信息证明所登记的个体工商户住所地与租赁合同约定的房号一致，最终证明房屋租赁的行为真实发生。证据三：民心公司总经理王炳云的证言。证明目的：2016年8月民心公司将案涉房屋以工程款形式通过抵顶协议和售房合同抵顶给温二亮。闫昌利质证：对证据一的真实性认可，对证明目的不认可，理由是该证据只是温二亮与施工发包人之间的工程结算书，该工程所涉及的工程范围以及工程量远远大于本案诉争房产，因此该工程结算书未能证明案涉房产属于由工程款结算抵顶而来，只能证明工程量和工程范围。对证据二的企业信息真实性认可，证明目的不认可，我方认为该证据不能证明案涉房屋已经由温二亮实际占有，不符合法律意义上的占有含义。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为案涉房屋应否继续执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，温二亮请求排除人民法院强制执行，需要符合上述规定的四项条件，但现有证据不能证明其在2016年12月6日查封前已经实际占有该商铺，一是温二亮提交的企业登记信息虽佐证了房屋租赁事实的真实性，但《房屋租赁合同》签订时间为2017年3月25日，晚于2016年12月6日案涉商铺被查封之日。二是证人证言未能证明温二亮在法院查封之前合法占有了案涉房屋。故温二亮应当承担举证不能的不利后果。综上所述，温二亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37848元，由温二亮负担。本判决为终审判决。审判长  张志宏审判员  周 波审判员  牛瞳哲二〇一九年九月二十五日书记员  闫 凌