重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终100号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：黄春香，女，1969年1月24日出生,住重庆市巴**。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：梁逸秋，女，1996年9月23日出生，住重庆市巴**。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人黄春香、梁逸秋、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，并于2019年2月20日公开开庭进行了审理。上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，被上诉人黄春香及黄春香、梁逸秋的委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销（2018）渝04民初44号民事判决；2.改判对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号4幢3单元X-X号房屋许可执行；3.本案一、二审案件受理费均由黄春香、梁逸秋承担。事实和理由：1.黄春香、梁逸秋提供的银行流水看不到对方账户，金额与合同和收据不能完全对应，双方是否存在真实的交易行为以及交易时间、交易性质均无法确定，现有证据不足以证明黄春香、梁逸秋支付了全部购房款。2.案涉房屋自2012年起便存在不间断的抵押，黄春香、梁逸秋在案涉房屋设定有抵押权的情况下，未经抵押权人同意与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》，故黄春香、梁逸秋不能取得案涉房屋的所有权，不能排除执行。3.案涉房屋系商品房，应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条之规定，而不应当适用第二十八条之规定，一审判决根据第二十八条之规定进行审查错误。4.《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”并未限定为本案的查封，不应对此进行限缩解释，案涉房屋在2015年6月8日已被重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）查封，应当以此时间认定查封时间。 黄春香、梁逸秋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1.图钍建材公司与盛景旅游公司债权债务关系和以房抵债的事实真实。2.黄春香、梁逸秋与盛景旅游公司签订了合法有效的买卖合同，以图钍建材公司对盛景旅游公司的债权作为支付房款的方式，向盛景旅游公司完成了支付义务，并已实际向图钍建材公司支付了全部房屋价款，签合同及占有案涉房屋的时间均早于重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中法院）查封时间，且对未能办理过户并无过错，其对案涉房屋享有足以排除执行的权益。3.黄春香、梁逸秋购买的是案涉房屋物权，而华融资产重庆分公司购买的是重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新北路支行）对盛景旅游公司的借款债权，华融资产重庆分公司对案涉房屋享有的权益不具有优先性。4.本案应当以市四中法院的查封时间为准。5.本案应当适用《执行异议规定》第二十八条进行审查。 盛景旅游公司述称，盛景旅游公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景旅游公司账户或者盛景旅游公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景旅游公司对各买受人提交的《商品房买卖合同》、《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。 黄春香、梁逸秋向一审法院起诉请求：判令停止对位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号（明月绿洲）4幢3单元X-X号房屋的执行，本案诉讼费由华融资产重庆分公司承担。 一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、海丰建设公司与盛景旅游公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游公司陆续取得该小区商品房预售许可证，开始对外销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。 2017年7月5日，重庆银行建新北路支行向市四中法院申请强制执行，该行在执行期间中，重庆银行建新北路支行将债权转让给了华融资产重庆分公司，市四中法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，市四中法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，市四中法院于2017年8月2日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县国土房管局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经市四中法院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送市四中法院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱县国土房管局于2015年2月办理了抵押登记。 市四中法院受理的（2018）渝04民初43号梁蕙娟诉华融资产重庆分公司、盛景旅游公司案外人执行异议之诉案件中查明：2013年7月25日，盛景旅游公司与图钍建材公司签订有《整体橱柜、厨卫电器供货安装合同》，约定黄水“明月绿洲”精装房整体橱柜、厨卫电器三件套由图钍建材公司供货安装。2014年11月7日，双方经结算图钍建材公司共供货2758110.75元。图钍建材公司的法定代表人为梁蕙娟的丈夫廖建平。2014年12月2日，图钍建材公司向盛景旅游公司提出《抵房申请》，载明：图钍建材公司于2013年与盛景旅游公司签订明月绿洲小区精装修的橱柜及燃气灶三件套合同，现已供货完毕，已验收，办理完结算。扣除质保金后未支付金额60.9万元。经双方协商，由盛景旅游公司同意，以明月绿洲4幢3单元X-X号物业为冲抵，面积54.15㎡，房屋总价342228元，契税、大修基金、其他代收合计13295元，总计355523元。盛景旅游公司经办人员在《抵房申请》上签字，注明：“扣除质保金后未付款60.9万元无误”。2014年12月3日，黄春香、梁逸秋与盛景旅游公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，黄春香、梁逸秋购买了盛景旅游公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号4幢3单元X-X号房屋，房屋用途为住宅，房屋总价款282663元，黄春香、梁逸秋委托盛景旅游公司办理房地产权证。同日，盛景旅游公司向黄春香、梁逸秋出具了收到购房款282663元、其他税费13295元的收据各一张，收款方式载明：工程抵款。黄春香、梁逸秋与海丰建设公司签订了《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，海丰建设公司于2014年12月3日出具了装修款59565元的收据一张，收款方式载明：工程抵款。从黄春香、梁逸秋提供的银行流水来看，其于2014年12月31日向梁蕙娟通过银行转账支付了20万元，2017年4月27日支付了10万元。2015年8月18日盛景旅游公司财务人员邹林秘支付了黄春香、梁逸秋1万元。2015年8月15日，黄春香、梁逸秋向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了2015年8月15日至2016年8月14日期间的物管费877.23元及2015年冬季放水费80元。黄春香、梁逸秋在得知案涉房屋已被市四中法院查封后，向市四中法院提出执行异议。市四中法院经审查后，作出（2018）渝04执异154号执行裁定书，裁定驳回案外人黄春香、梁逸秋的异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：黄春香、梁逸秋能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。现作如下评述。 一、关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新北路支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否排除执行问题。（一）黄春香、梁逸秋是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，黄春香、梁逸秋向市四中法院提起的为案外人执行异议之诉，市四中法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即市四中法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”市四中法院于2017年8月2日向石柱县国土房管局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，黄春香、梁逸秋与盛景旅游公司签订的商品房买卖合同时间为2014年12月3日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。 （二）黄春香、梁逸秋在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。盛景旅游公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，不能根据黄春香、梁逸秋与海丰建设公司签订的《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》认定其实际合法占有案涉房屋。从黄春香、梁逸秋提交的证据来看，其已于2015年8月15日向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了2015年8月15日至2016年8月14日期间的物管费。可证明黄春香、梁逸秋于2015年8月15日合法占有了案涉房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。 （三）关于购房款的支付问题。从黄春香、梁逸秋提供的证据来看，黄春香、梁逸秋购买的本案案涉房屋购房款、装修费及其他税费的支付系图钍建材公司对盛景旅游公司享有的工程款，以本案案涉房屋进行抵偿支付，性质上属于以房抵债。而图钍建材公司与盛景旅游公司签订有《整体橱柜、厨卫电器供货安装合同》，并进行了结算，盛景旅游公司欠图钍建材公司的工程款真实，虽然购房款、装修费、其他税费收据总金额与黄春香、梁逸秋支付给图钍建材公司法定代表人廖建平的妻子梁蕙娟的银行流水及时间不尽一致，但本案中主要审查以房抵债的真实性，只要以房抵债完成，则视为黄春香、梁逸秋支付完了所有购房款。盛景旅游公司向黄春香、梁逸秋出具了购房款收据，证明双方以房抵债行为已经完成，黄春香、梁逸秋已通过以房抵债方式支付完了所有购房款，故符合已支付全部价款的条件。 （四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案商品房买卖合同签订时间为2014年12月3日，于案涉房屋被抵押之前及人民法院查封前签订，且双方在合同上约定黄春香、梁逸秋委托盛景旅游公司办理房地产权证，故盛景旅游公司将案涉房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景旅游公司，且盛景旅游公司对此也予以认可。故符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人黄春香、梁逸秋自身原因的条件。 据此，黄春香、梁逸秋在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因黄春香、梁逸秋自身原因未办理过户登记，符合《执行异议规定》第二十八条之规定。黄春香、梁逸秋享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。黄春香、梁逸秋提出本案中停止对位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号4幢3单元X-X号房屋的执行的诉讼请求成立，市四中法院予以支持。 综上，根据《执行异议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号4幢3单元X-X号房屋。案件受理费5539.94元，由华融资产重庆分公司负担。 本院二审查明：1.二审中，华融资产重庆分公司认可黄春香、梁逸秋支付了29万元购房款。2.本院（2019）渝民终259号民事判决书查明，市四中法院向石柱县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：黄春香、梁逸秋就案涉房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行。 首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中，《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所做的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。华融资产重庆分公司以案涉房屋系商品房为由，主张本案仅应适用第二十九条的规定，一审判决适用第二十八条规定错误的上诉理由不成立。 其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。因此，华融资产重庆分公司虽举证证明渝中区法院于2015年6月8日即作出（2015）中区法民保字第00305号《民事裁定书》，并向石柱土家族自治县不动产登记中心送达，但该时间不能作为认定本案相关事实的查封时间。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系市四中法院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以市四中法院查封时间作为认定本案相关事实的查封时间。 最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，黄春香、梁逸秋于2014年12月3日与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》，早于市四中法院对案涉房屋采取查封措施的时间。黄春香、梁逸秋举示了2015年8月15日缴纳物管费、放水费的收据等证据，可以证明二人于2015年8月便已占有使用案涉房屋，早于市四中法院对案涉房屋采取查封措施的时间。关于购房款的支付，黄春香、梁逸秋举示的《抵房申请》、《商品房买卖合同》、购房款收据和个人活期明细等证据，能够证实图钍建材公司与盛景旅游公司间已就案涉房屋达成以房抵债的合意，黄春香、梁逸秋实际向梁蕙娟支付了29万元，用图钍建材公司以房抵债款项向盛景旅游公司完成了支付义务，盛景旅游公司出具的购房款收据也载明收款方式系抵工程款，虽《抵房申请》中约定的房屋总价高于黄春香、梁逸秋实际支付的房款金额，但黄春香、梁逸秋已足额支付了其与盛景旅游公司签订的《商品房买卖合同》所约定的282663元购房款，二审中，华融资产重庆分公司亦对黄春香、梁逸秋支付了29万元购房款的事实无异议，上述证据，可以认定黄春香、梁逸秋已按照合同约定支付了全部购房款，符合已支付全部价款的条件。此外，案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景旅游公司将案涉房屋为他人担保所致，系盛景旅游公司的原因，而非基于黄春香、梁逸秋的自身原因。综上，黄春香、梁逸秋符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，华融资产重庆分公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实虽有瑕疵，但不影响处理结果，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5539.94元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭振亚 审判员  汤君丽 审判员  姜圆圆 二〇一九年九月二十日 书记员  李思琪