苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初2845号原告（反诉被告）：张士林，男，1986年8月20日生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：纪慧、郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。被告（反诉原告）：金旻，女，1992年10月30日生，汉族，住苏州市吴中区。被告（反诉原告）：金建国，男，1968年10月13日生，汉族，住苏州市吴中区。被告（反诉原告）：朱金妹，女，1969年9月24日生，汉族，住苏州市吴中区。三被告共同委托诉讼代理人：沈春明，江苏安珀志律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：李菲菲，江苏安珀志律师事务所实习律师。第三人：中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区苏州大道**。负责人：张伟煜，该分行行长。委托诉讼代理人：常若舟，该公司员工。原告张士林诉被告金旻、金建国、朱金妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，金旻、金建国、朱金妹提起反诉，本院依法受理并合并审理。本案由审判员史华松适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加中国建设银行股份有限公司苏州分行（以下简称建行苏州分行）作为第三人参加诉讼。原告（反诉被告）张士林及其委托诉讼代理人郑铭，被告（反诉原告）金建国及三被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人沈春明、李菲菲，第三人建行苏州分行的委托诉讼代理人常若舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张士林向本院提出诉讼请求：1、其清偿苏州市吴中区房屋的购房抵押贷款余额，建行苏州分行配合办理涤除该房屋抵押登记手续，抵押登记涤除后，金旻、金建国、朱金妹协助其将苏州市吴中区房屋的不动产权属转移登记至其名下。2、金旻、金建国、朱金妹将苏州市吴中区房屋腾空交付给其；3、金旻、金建国、朱金妹返还其人民币15万元；4、金旻、金建国、朱金妹支付其自2019年3月27日起至2019年8月27日止的延迟履行违约金182250元；5、金旻、金建国、朱金妹承担律师费23000元。事实和理由：2018年8月5日，由苏州开创房产经纪有限公司（以下简称开创经纪公司）提供居间服务，金旻、金建国、朱金妹作为出卖方与其作为买受方签订《房屋买卖(居间)合同》（以下简称《买卖合同》），约定其向金旻、金建国、朱金妹购买苏州市吴中区房屋，房屋成交总价243万元，另就付款方式、办理时间、违约责任等做了明确约定。其根据该合同约定于2018年8月5日向金旻、金建国、朱金妹支付定金15万元。后其与金旻、金建国、朱金妹于2019年1月11日在苏州市吴中区房产交易中心签订《存量房交易资金托管协议》（以下简称《资金托管协议》），其向托管账户存入首付资金73万元，另与兴业银行股份有限公司苏州分行签订《个人购房抵押(保证)借款合同》，办理银行贷款170万元。截至2019年3月5日，购房款243万元已全部支付至指定资金托管账户，其付款义务已经履行完毕，且已多付15万元。但金旻、金建国、朱金妹不配合办理涤除涉讼房屋上的抵押登记及过户手续，金旻、金建国、朱金妹的行为构成违约。本诉被告金旻、金建国、朱金妹共同辩称，一、其不存在违约行为，违约方是张士林。按照《买卖合同》约定，应于2018年12月31日办理完资金托管手续，但张士林迟延履行，至2019年1月11日才正式签订资金托管协议，于2019年3月5日才将相应款项打入资金托管账户。张士林理应将2019年3月完成的行为提前到2018年12月31日前完成。二、张士林未按约偿还涉讼房屋剩余贷款，导致抵押登记未能涤除。三、本案具备合同解除条件，基于张士林的行为，其可基于法律规定或合同约定行使合同解除权。张士林未按约提交贷款所需资料，其可以解除合同。另其于2019年3月向张士林发送律师函，要求及时履行合同，但张士林未代偿房屋抵押贷款余额；且购房款迟延支付，张士林构成根本违约，定金15万元不应返还。请求驳回张士林的诉讼请求。第三人建行苏州分行述称，如由张士林代偿涉讼房屋的抵押贷款后，其可根据判决涤除抵押登记。反诉原告金旻、金建国、朱金妹向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方当事人签订的《买卖合同》；2、张士林支付其违约金48.6万元。事实和理由：2018年8月5日，双方达成的《买卖合同》约定，其将位于苏州市吴中区的房屋出售给张士林，房屋成交价243万元，同时合同还明确，张士林还应向其的贷款银行支付剩余房贷80万元。合同第4.1条明确，双方需在2018年12月31日前办理网签和资金托管手续。但时至今日，其多次联系张士林与中介，甚至还委托律师通过发送律师函的形式要求及时办理资金托管手续，但张士林却对此不予理会，也未与其一起办理资金托管手续、未向其支付剩余购房款。反诉被告张士林辩称，金旻、金建国、朱金妹不享有合同解除权，金旻、金建国、朱金妹要求解除合同即证明了反诉原告根本违约。其并无违约行为，因此不承担违约金。请求驳回金旻、金建国、朱金妹的反诉请求。本院经审理认定事实如下：苏州市吴中区房屋登记在金建国、朱金妹、金旻名下，系金建国、朱金妹、金旻共同共有，建筑面积128.87平方米，该房屋设定了权利人为建行苏州分行的抵押权登记，登记担保债权数额90万元。2018年8月5日，张士林（乙方）与金旻、金建国、朱金妹（甲方）及居间人开创经纪公司（丙方）三方签订《买卖合同》一份，约定张士林向金旻、金建国、朱金妹购买苏州市吴中区房屋，房屋成交总价243万元。《买卖合同》第三条关于付款时间及方式约定部分除约定乙方于2018年8月5日前支付甲方定金15万元；付款需“银行贷款”打勾外，该条其他内容各方均未在印制文本上进行任何填写。第四条过户及交付等事宜部分约定，甲乙双方同意授权丙方或丙方指定的其他第三方房产经纪公司办理房屋挂牌、网签、资金托管等产权过户手续，甲乙双方必须在2018年12月31日前提供相应的合法证件和必要资料并办理网签和资金托管。如乙方需办理贷款的，应在办理资金托管手续后7日内提供贷款所需的全部材料。甲方承诺于收齐房款当日腾房该房屋，同时将该房屋钥匙交与乙方。第六条违约责任约定，甲乙双方应按本合同约定积极配合办理网签、资金托管、贷款、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项税费。未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金。逾期7日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该套房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金；逾期七日甲方有权选择即日解除本合同并向乙方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质、征信、银行政策变动等原因导致贷款不能办理或贷款额度不足的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起10日内向甲方补齐全部房款，否则视为乙方违约。特别约定中明确了房东不承担垫资费用等内容。另查明，张士林已按约支付出卖人购房定金15万元。2019年1月11日，张士林（乙方）与金旻、金建国、朱金妹（甲方）及苏州市吴中区房产交易中心（丙方）三方签订《资金托管协议》，明确甲方与乙方在2019年1月11日签订《存量房交易信息确认书》，交易信息确认书编号3111466，将座落苏州市吴中区房屋出售给乙方。甲、乙双方将存量房交易资金委托丙方管理。乙方将购房款243万元存入托管账户，同时甲方在指定银行以朱金妹名义开设结算账户，乙方在指定银行以张士林名义开设结算账户。买方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入资金托管账户。乙方在领取《不动产权证书》后，甲方结算账户户主本人凭《资金托管协议》、身份证、银行卡办理托管资金领款手续。由丙方审核后出具《苏州市存量房交易资金托管支取通知书》，甲方到托管银行办理托管资金转账手续。《资金托管协议》签订时，张士林尚未落实购房贷款事宜，对此金旻、金建国、朱金妹是知晓的。又查明，后张士林与兴业银行股份有限公司苏州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定因购买涉讼房屋向该银行贷款170万元。张士林于2019年2月26日向双方当事人约定的资金托管账户转账支付购房款73万。兴业银行股份有限公司苏州分行也于2019年3月6日将170万元支付至当事人约定的资金托管账户。购房款243万元均已支付至资金托管账户。再查明，为清偿涉讼房屋抵押贷款，2019年3月初，开创经纪公司为双方当事人寻找到垫资方，因需以房屋出卖人名义借款，金旻、金建国、朱金妹一方认为应由张士林负责借款，不同意以自身名义借款，涉讼房屋的抵押贷款未能清偿，也未能涤除抵押登记，致交易无法继续进行。2019年3月13日，金旻、金建国、朱金妹共同委托律师向张士林出具律师函，催告要求张士林给付剩余购房款，并清偿涉讼房屋剩余贷款、办理网签及资金托管手续。还查明，开创经纪公司的负责人刘某出庭作证证实如下事实：1、关于涉讼房屋的约80万元银行抵押贷款，由于房东无法自己清偿，约定由其找垫资方，由房东以自己名义借款，垫资费用由买受人张士林承担，其后来找到了垫资方，但金旻、金建国、朱金妹担心是高利贷不配合办理借款手续，导致房屋买卖程序无法进行。2、张士林支付购房款是正常进行的，没有出现迟延的情况，金旻、金建国、朱金妹在交易中也未就资金到位时间提出过异议。3、金旻、金建国、朱金妹在房屋交易完成取得资金托管账户的购房款后向张士林返还定金15万元。审理中，金旻、金建国、朱金妹提供形成于2018年12月24日的录音证据一份，用以证明涉讼房屋上的银行抵押贷款应由张士林负责向银行清偿，资金托管时间应是2018年12月底，但张士林在2018年12月底未准备好款项。张士林质证认为录音不完整，涉讼交易的经办人是刘某，以刘某证实的内容为准。审理中，第三人表示，截至2019年9月16日，涉讼房屋未清偿的抵押贷款本息金额为820160.25元，具体金额以结清当日核算的本息数额为准。张士林确认，为继续本案交易，其自愿先行清偿涉讼房屋上尚未归还的银行抵押贷款，清偿后其另行向金旻、金建国、朱金妹主张权利。审理中，张士林表示，延迟履行违约金、律师费其在本案中暂不作主张。张士林还表示，其本诉主张返还的15万元按约应于金旻、金建国、朱金妹取得资金托管账户的购房款后返还给其，故其要求金旻、金建国、朱金妹返还15万元的诉讼请求在本案中暂不作主张，其另行主张权利。金旻、金建国、朱金妹确认涉讼房屋尚未交付给张士林，其目前也未居住。以上事实，有《房屋买卖(居间)合同》、不动产登记簿查询记录、定金收条、《苏州市区存量房交易资金托管协议》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、兴业银行借款借据、农业银行账户交易流水、证人刘某的证言、律师函及邮寄凭证、录音证据及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，张士林与金旻、金建国、朱金妹之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方均应全面履行合同义务。一、关于涉讼房屋抵押贷款余额的清偿问题。按照房屋交易的一般规则，出卖人作为抵押贷款的债务人，应自行清偿债务，并负责涤除抵押登记，使房屋具备交易条件。本案中，出卖人主张应由买受人负责清偿抵押贷款，但其未能提供充分证据证实其主张，其提供的录音证据与证人刘某的证言存在矛盾，本院综合证人证言及2019年1月11日双方当事人签订《资金托管协议》约定购房款243万元全部进行资金托管，而非剔除按照出卖人主张应由买受人代偿的80余万元进行资金托管等事实及合同约定内容综合判断，房屋抵押贷款应由出卖人自行清偿，买受人承担垫资产生的费用（录音形成在先，《资金托管协议》签署在后，根据该协议的签署认定应由出卖人自行清偿抵押贷款的债务更符合情理和逻辑）。二、关于购房款给付时间问题。《买卖合同》约定购房款需以银行贷款方式支付，但对首付款及银行贷款的具体金额、具体付款时间节点未作具体明确的约定。但从2019年1月11日双方当事人签订《资金托管协议》的行为判断，买受人能够在《资金托管协议》签订后的合理期间内办妥首付和银行贷款手续，并将购房资金支付至资金托管账户，即应认定买受人的付款行为符合双方预期和约定、买受人未违约（出卖人在交易完成后从资金托管账户取得包括首付款及银行贷款发放的购房款在内的全部购房款，并不能从资金托管账户先行取得首付款部分）。本案中，张士林按约支付购房定金15万元，并于2019年2月26日向资金托管账户转账支付购房款73万，兴业银行股份有限公司苏州分行也于2019年3月6日将170万元支付至资金托管账户，由于办理银行贷款需要经过审核和发放等环节，从《资金托管协议》签署（该协议签署时出卖人明知买受人尚未落实用以支付购房款的银行贷款事宜）至全部款项支付至资金托管账户的时间来看并无买受人拖延付款的迹象。当事人之间《资金托管协议》的签订结合款项实际到账的时间判断，出卖人在交易过程中事实上认可此种款项到账期间的安排，符合买卖双方的预期和约定。再结合证人刘某关于张士林支付购房款未出现迟延，金旻、金建国、朱金妹在交易中也未就资金到位时间提出过异议等证言内容综合判断，本院认定张士林并未违约。故金旻、金建国、朱金妹要求解除《买卖合同》并由张士林支付违约金的反诉请求无事实和法律依据。另关于金旻、金建国、朱金妹主张的解除权问题，根据其主张的《买卖合同》第六条违约责任有关逾期7日守约方有权选择即日解除本合同的约定，该约定突出强调守约方即日解除合同，表明基于房产交易涉及大额资金往来，权利人行使解除权对对方当事人的利益影响巨大，故当事人所作即日解除合同的约定已明晰了权利人如需解除合同，也应在第一时间及时行使（这对买卖双方的要求是平等的、同一的），而本案中买受人已办妥银行贷款、购房资金已全部到位且买受人已开始向其贷款银行还贷的情况下，出卖人再主张行使解除权显然不妥。出卖人于2019年3月13日向买受人出具律师函主张权利时仍主张继续履行合同，此时仍未提出解除合同的主张，且该律师函所述尚未办理资金托管、购房人尚结欠购房款等情况与事实不符（资金托管早在2019年1月办妥、购房款亦已全部支付至托管账户），直至张士林提起诉讼后金旻、金建国、朱金妹才提出解除合同的主张。综合上述情况审慎判断，金旻、金建国、朱金妹要求解除合同有违诚实信用原则，本院对其要求解除《买卖合同》的反诉诉讼请求不予支持，《买卖合同》应继续履行，故张士林本诉提出的由其清偿苏州市吴中区房屋购房抵押贷款余额，建行苏州分行配合办理涤除该房屋抵押登记手续，抵押登记涤除后，金旻、金建国、朱金妹协助张士林将苏州市吴中区房屋的不动产权属转移登记至张士林名下；金旻、金建国、朱金妹将苏州市吴中区房屋腾空交付给张士林的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于张士林要求返还15万元的主张，由于涉讼房屋的购房款243万元均已支付至资金托管账户，该243万元在交易完成后由金旻、金建国、朱金妹依法取得，故此前作为定金支付的15万元应返还给张士林，金旻、金建国、朱金妹抗辩认为该15万元不予返还无事实和法律依据，本院不予采纳。但该15万元按约应于金旻、金建国、朱金妹取得资金托管账户的购房款后返还张士林，现张士林表示该15万元在本案中暂不作主张，其另行主张权利，于法不悖，本案不作理涉，张士林可另案主张权利。张士林表示延迟履行违约金、律师费其在本案中亦暂不作主张，于法不悖，本案不作理涉。金旻、金建国、朱金妹要求张士林支付违约金48.6万元的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、张士林于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司苏州分行清偿苏州市吴中区房屋的全部购房抵押贷款本息余额，中国建设银行股份有限公司苏州分行于上述抵押贷款本息余额清偿完毕之日起十日内办理苏州市吴中区房屋涤除抵押登记的手续。二、上述房屋的抵押登记涤除之日起十日内，金旻、金建国、朱金妹协助张士林将苏州市吴中区房屋的不动产权属转移登记至张士林名下（不动产权属转移登记产生的费用由张士林负担）。三、张士林取得苏州市吴中区房屋不动产权属登记之日起十日内，金旻、金建国、朱金妹将苏州市吴中区房屋腾空交付给张士林。四、驳回金旻、金建国、朱金妹的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26240元、反诉案件受理费减半收取13120元、财产保全费5000元，合计人民币44360元，由金旻、金建国、朱金妹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。审 判 长  史华松人民陪审员  金福妹人民陪审员  田静文二〇一九年九月二十三日书 记 员  朱吴祺