河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终4775号上诉人（原审被告）：边羊羊，男，1991年10月23日出生，汉族，住河北省河间市。被上诉人（原审原告）:苗满意，男，1983年3月1日出生，汉族，住河北省河间市。被上诉人（原审原告）:崔俊娟，女，1982年7月20日出生，汉族，住河北省河间市。上诉人边羊羊因租赁合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院作出的（2019）冀0984民初337号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人边羊羊的上诉请求：1、恳请贵院依法撤销河北省河间市人民法院作出的（2019）冀0984民初337号民事判决书，依法改判或发回重审；2、恳请贵院依法判决由被上诉人承担本案一审及二审全部诉讼费。事实及理由:一、一审法院对被上诉人提出的解除租赁合同的请求予以支持系事实认定错误、法律适用错误。《中华人民共和国合同法》第94条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同法的该条规定系对法定解除权的明确规定。我国合同法规定合同解除只有两种方式，即协议解除和法定解除。根据双方签订的合同及一审庭审可知双方在合同中并未约定协议解除事由。那么，被上诉人提出的解除合同请求是否予以支持其衡量的标准即为合同法第94条规定的法定解除。该条对法定解除的情形进行了明确的规定和列举，超出该条规定的是无法判决解除合同的，此外，享有合同解除权的主体应该是守约方、无过错方。经一审法院庭审查明，被上诉人主张的合同解除事由均无事实依据，没有任何证据予以支持。故此，一审法院仅以被上诉人在断电后单方搬走机器设备以其行为表明不再履行合同为由支持其解除合同的请求与合同法94条规定的法定解除事由完全相悖。因此，一审法院判决解除双方合同系法律适用错误，事实认定错误。二、在被上诉人恶意违约的情况下一审法院仅扣除被上诉人租赁费123394.6元系法律适用错误。上诉人与被上诉人于2018年签订《出租厂房店面合同》，合同租期为五年，被上诉人已经向上诉人支付两年租金。双方所签订的合同已经生效并开始履行。被上诉人于2018年10月17日开始进入上诉人所有的场地开始准备生产，在其自行搬离前已经正式投产将近两个月。正是由于双方已经签订厂房租赁合同并且约定租赁期限为五年，被上诉人一次性已经支付两年租金，经过上诉人综合对比、权衡，上诉人基于对被上诉人的信赖将其他欲租赁厂房的人予以拒绝。但是，双方开始履行合同后，被上诉人未经上诉人同意单方搬离厂房，同时也未与上诉人进行任何交接而是将厂房直接锁住并将钥匙带走。自被上诉人单方违约开始，由于上诉人恪守契约，一直坚信双方所签合同合法有效，双方应严格履行合同，因此，上诉人一直无法将厂房租赁他人。这给上诉人造成极大损失。更重要的是，即便一审法院认定解除合同，被上诉人作为恶意的违约一方仅仅让其支付占用期间的违约金违反了合同的公平和正义。因为，一审判决让违约方未受到任何惩罚、为支付任何违约金。因此，一审法院认定错误。即便解除合同，上诉人也无需返回被上诉人支付的两年租金。综上，上诉人认为基于合同法鼓励交易原则，在合同履行无任何障碍的情形下，仅仅因被上诉人对自身经营预估失误后单方违约情形的出现就越过法律明文规定贸然解除合同明显违反了法律的强制性规定。因此，恳请贵院依法支持上诉人全部上诉请求。被上诉人苗满意、崔俊娟辩称：原判判决解除租赁合同符合本案事实和有关法律规定，应予维持，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回，其理由是:一、上诉人与被上诉人签订的《出租厂房店面合同》为无效合同。上诉人出租给被上诉人的厂房没有取得规划许可证和土地使用证及房屋产权证，其产权不明，与被上诉人签订的租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。（乡、村庄规划区内房屋参照本解释）。上诉人租赁给被上诉人的房屋没有取得建设工程规划许可证，甚至连房屋产权证及不动产证都没有，因此，与被上诉人签订的租赁合同为无效合同。二、上诉人租赁给被上诉人的房屋因没有环评手续，致使被上诉人不能使用，根据最高人民法院的司法解释，被上诉人请求解除合同的，法院应予支持。在上诉人与被上诉人签订租赁合同时，上诉人承诺一切手续都有，租赁后可以放心使用，但在被上诉人租赁该房屋后，因该厂房没有环评及其他手续而被停止供电，上诉人又不能办理继续供电的手续，造成被上诉人不能正常使用该房屋，因此，被上诉人才搬离了承租房屋，并要求解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定:因下列情况之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。因上诉人的房屋没有取得建设工程规划许可证和环评手续等法律、法规强制性规定，因此，被上诉人请求解除租赁合同，一审法院判决解除租赁合同符合本案事实和有关法律规定，上诉人的上诉请求不能成立，二审人民法院应当以事实为依据，以法律为准绳，维持一审正确判决。被上诉人苗满意、崔俊娟的一审诉求：一、请求判令二被告给付房屋租赁费92万元；二、赔偿因租赁房屋而造成的经济损失2万元。一审法院查明，2018年10月16日，原告边羊羊作为出租方（甲方），被告苗满意作为承租方（乙方），双方签订出租厂房店面合同，合同约定:经双方协商一致，甲方将坐落于边边村工业区厂房、店面屋出租给乙方使用；租房从2019年2月20日起，租期5年，每年45万元，从2019年2月20日开始租，第一次交两年房租；自2021年至2024年每年一交；乙方正式入租时，若厂房发生变故，甲方负责退还房租，包赔损失；乙方必须按时缴纳房租，否则如厂房到期，甲方自己不用的情况下，乙方优先使用；备注“安装630变压器，双方各一半出资。双方还约定多交2万元，被告可提前入场。合同签订后，原告崔俊娟通过银行账户分两次给被告卢利美打款92万元，卢利美收到款后转给了边羊羊。原告付款后，开始入场。2018年11月12日，郭村乡人民政府发出“关于东辛口刘长州等2家违法生产摊点“断电”的函，内容:“国网河北省电力公司河间市供电分公司:为进一步落实好河北省、沧州市大气污染综合治理，齐心协力打好大气污染综合治理攻坚战，真正将治霾措施落实到位，推动全省空气质量持续好转，因东辛口刘长州院内钉子、边羊羊院内木质门厂均无手续办厂，特函请贵单位对东辛口刘长州院内钉子厂、边羊羊院内木质门厂等2家违法生产摊点采取断电销号措施”。另查，本案被告边羊羊与卢利美均认可该租赁合同与被告卢利美不是合同的相对方，与被告卢利美无关。原告在庭审中陈述，入场的设备现已搬清，被告边羊羊亦在庭审中认可。一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，且出租方支付了两年租金和2万元的提前入场费，并已入场，应认定为该合同合法有效，双方均应按约定履行合同所确定的义务。原告主张因租赁被告的厂房无环评手续，致使被采取断电措施，但郭村乡人民政府的断电函中断电原因是“无手续办厂”，对此本院认为，双方在合同中未约定“办厂手续”应由谁负责办理，且未约定“办厂手续”具体包含哪些手续，故不能认定系因被告的厂房无环评手续，致使被采取断电措施，即不能认定是被告方的行为致使合同不能履行。关于合同解除问题，原告在庭审中要求解除双方的租赁合同，对此本院认为，合同解除方式有约定解除和法定解除，双方在合同中未约定解除条件，但原告在租赁厂房被断电后，搬走入场的设备，起诉要求被告返还交付的租金，其以自己的行为表明不再履行合同，符合法定解除条件，因此原告要求解除双方的租赁合同的请求应予以支持，合同解除日期确定为庭审中提出的日期即2019年1月31日。原告自租赁合同签订之日起至其要求解除租赁合同期间的租赁费，按双方约定应由原告承担。原、被告双方虽约定租期从2019年2月20日起，但同时口头约定给付2万元提前入场，故应认定租期从签订租赁合同第二天开始计算，租赁费用自2018年10月17日至2019年2月19日按每年45万元加上2万元计算（1164.1元/天。原告未提供证据证实被告方存在违约行为或过错，故其要求赔偿经济损失2万元的诉讼请求，本院不予支持。原告未有证据证实被告卢利美系合同的相对方，且二被告均认可卢利美与本案合同无关，故原告要求被告卢利美承担民事责任的请求，本院不予支持。一审法院判决：一、扣除原告苗满意、崔俊娟应付的租赁费123394.6元，被告边羊羊退还原告苗满意、崔俊娟租赁费796605.4元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告苗满意、崔俊娟要求被告边羊羊赔偿因租赁房屋而造成的经济损失2万元的诉讼请求；三、驳回原告苗满意、崔俊娟要求被告卢利美承担民事责任的诉讼请求。二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，本院予以确认。租赁合同签订后，被上诉人向上诉人预交两年租金，并实际使用和占有租赁物，应当视为上诉人与被上诉人已经履行租赁合同各自义务，在租赁期限内被上诉人是否将生产设备搬离租赁地点或因“无手续办厂”被断电，并不影响双方的租赁合同的履行，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的条款，故上诉人的上诉请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河北省河间市人民法院作出的（2019）冀0984民初337号民事判决；二、驳回被上诉人苗满意、崔俊娟诉讼请求。本案一审案件受理费6600元，二审案件受理费11766元，均由被上诉人苗满意、崔俊娟负担。本判决为终审判决。审判长 张 梅审判员 冷树青审判员 高玲玲二〇一九年九月二十九日书记员 王 畅