天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初1762号原告：付秀梅，女，1962年4月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人:卢金峰，天津友汇律师事务所律师。被告：庄严，女，1983年3月28日出生，汉族，住天津市滨海新区。第三人：天津同安房地产经纪有限公司，住所地天津经济技术开发区第四大街99号43门201室。法定代表人：安承东，总经理。委托诉讼代理人:赵智成，男，该公司区域经理。原告付秀梅与被告庄严及第三人天津同安房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日作出（2018）津0116民初1602号民事判决。原告付秀梅不服该判决，向天津市第二中级人民法院提起上诉，天津市第二中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）津02民终8275号民事裁定，发回重审。本院于2019年2月11日重新立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告付秀梅及其委托诉讼代理人卢金峰、第三人天津同安房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人赵智成到庭参加诉讼，被告庄严经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付秀梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，办理涉案房屋登记过户手续；2.判令被告赔偿原告违约金人民币39.4万元；3.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在第三人天津同安房地产经纪有限公司居间介绍下，于2017年11月14日在第三人开发区泰丰家园店签署了《房屋买卖（置换）合同》，约定被告将坐落于天津市滨海新区中心商务区观山苑1-1-2404房屋出售给原告，价格为394万元，并对双方权利义务进行了约定。合同签订当天，原告委托案外人张红梅将购房定金10万元按照被告要求汇入其母亲毛景波的银行账户，同时为偿还被告房屋银行抵押贷款，原告又向被告母亲银行账户汇入补充定金及部分房款110万元，被告均出具了收款收据。原告已经履行完毕全部前期付款义务，被告也将房屋钥匙交于原告。然而，被告却未依约到房屋交易部门与原告办理房屋网签手续，致使涉案购房的贷款及过户手续至今不能办理。被告的违约行为已经给原告造成了巨大的交易损失，为此，应依约承担违约责任。为实现涉案交易，原告愿将合同付款方式变更为全部现金支付，并将剩余房款向被告予以支付，或提存于法院。据此，原告特提起诉讼，望判如所请。被告庄严未出庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。第三人天津同安房地产经纪有限公司述称，认可原告陈述的事实，没有异议。对其他事实无任何异议。原告付秀梅围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、《房屋买卖（置换）合同》，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；证据二、《补充合同》，证明被告承诺于2018年3月31日前将涉案房屋的查封解除；证据三、房屋所有权证书，证明被告为涉案房屋权利人；证据四、电子银行回单，证明原告向被告支付购房定金及部分房款；证据五、收据，证明原告向被告支付购房定金及部分房款；证据六、购房款付款说明，证明案外人张红梅代原告向被告支付购房款人民币110万元；证据七、购房款付款证明，证明被告指定将涉案房款汇入其母亲工商银行账户；证据八、保全费发票，证明原告支付诉前财产保全费5000元；证据九、保险服务费发票，证明原告支付保险服务费7880元。被告庄严及第三人天津同安房地产经纪有限公司未提交证据。经审查，原告提交的上述证据具有真实性、合法性，且与本案相关联，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天津市滨海新区中心商务区观山苑1-1-2404房屋的登记所有权人为被告庄严，房屋建筑面积为125.93平方米。房屋不动产登记簿查封登记信息显示，该房屋于2017年8月21日被本院首次查封，查封文件及文号为（2017）津0116执保20354号，查封的期限自2017年8月21日至2020年8月6日；于2018年3月26日被本院轮候查封，查封文件及文号为（2017）津0116执23201号，查封期限自2018年3月26日至2021年3月25日。2017年11月14日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）及第三人（作为丙方）签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定原告购买被告名下坐落于天津市滨海新区，房屋价款为394万元。乙方选择按揭贷款购买该房屋，于合同签订当日支付甲方购房定金10万元，并在甲方当日偿还房屋银行贷款尾款时，乙方追加支付补充定金及部分房款110万元。同时约定，甲方须保证对该房屋享有完整支配及处分权，有关该房屋在本次买卖交易之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押事宜，甲方应该买卖完成前清理完毕，并保证买卖后乙方无须负责，否则甲方应赔偿乙方由此引起的损失。合同签订当日，原告委托案外人向被告指定的其母毛景波银行账户汇款定金10万元，同时为偿还房屋银行贷款，原告当日通过自己及其亲属张红梅账户向被告指定的其母毛景波账户补交定金及部分房款110万元，被告将房屋钥匙交予原告。2018年1月23日，原、被告又签订了《补充合同》，载明由于涉案房屋有查封，经双方协商后，被告承诺于2018年3月31日前将该房屋查封解除，具备办理打协议条件。原告、被告及被告母亲毛景波均在该补充合同上签字。目前该房屋登记在被告名下，原告起诉要求继续履行合同，办理房屋过户手续。另查，被告父母毛景波、庄德林于2018年4月20日向本院提起诉讼，请求确认天津市滨海新区中心商务区观山苑1-1-2404房屋所有权为该二人所有。本院根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条规定，裁定驳回起诉。该案二原告不服裁定，提起上诉，天津市第二中级人民法院于2019年5月17日作出（2019）津02民终1303号民事裁定书准许毛景波、庄德林撤回上诉。本院认为，本案争议焦点为：原告诉请被告继续履行房屋买卖合同并办理房屋过户手续以及违约金的请求是否成立。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利和义务。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，本案原告作为买受人已经按照合同约定履行了支付部分购房款的义务，被告作为出卖人依法负有交付房屋并转移房屋所有权的义务。但诉争房屋被人民法院依法查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，该规定系管理性强制性规定，虽不因此影响房地产转让合同的效力，但是对被司法机关裁定查封的房屋所有权转移进行了限制。被告作为涉案房屋出卖人，在转让的房屋因其与案外人纠纷原因被查封时，依法负有消除标的物上存在的权利瑕疵以履行转移房屋所有权的义务，但在案证据显示自原、被告协商解决房屋查封事宜到原告提起本案诉讼期间，被告不仅没有解除在签订房屋买卖合同时涉案房屋上已经存在的查封，还因其他纠纷导致该房屋在合同履行期间又被查封，涉案房屋所有权始终处于法律限制转让的状态。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十一条关于“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续”之规定，在涉案房屋权利存有瑕疵、被查封的现实状况下，不能判令原、被告继续履行合同并由被告为原告办理产权过户手续。原告可待涉案房屋诉讼保全、强制执行措施解除后，再行主张要求继续履行房屋买卖合同。关于原告主张被告支付违约金项诉请亦可在房屋买卖合同状态确定时另案诉讼一并解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十一条之规定，判决如下：驳回原告付秀梅的诉讼请求。案件受理费7210元，保全费5000元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  李瑞凯人民陪审员  张永芝人民审判员  郭志伟二〇一九年九月六日法官助理刘佳音书记员李雨晴附：本案引用的法律条文1．《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。4．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十一条第二款对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。