江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣08执异283号案外人：井冈山市房地产综合开发公司，住所地：江西省井冈山市新城区红军大道房产办公大楼。统一社会信用代码：913608814924705930。法定代表人：张龙旗，该公司经理。委托代理人：沈斌先，江西志诚律师事务所律师。申请执行人：李樟根，男，汉族，1971年1月3日出生，住江西省遂川县。被执行人：江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司。住所地：江西省井冈山市新城区翠竹路6号。组织机构代码56381205-3。法定代表人：汪江洋，董事长。被执行人：汪江洋，男，汉族，1959年12月15日出生，住江西省井冈山市新城区。被执行人：刘丽春，女，汉族，1964年2月8日出生，住江西省井冈山市新城区。系被执行人汪江洋妻子。在本院执行申请执行人李樟根与被执行人江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司（以下简称祥云公司）、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案中，案外人井冈山市房地产综合开发公司于2019年8月15日对本院在（2015）吉中执字第16号执行案件中轮候查封位于井冈山新城区翠竹路6号详和苑1栋1#至12#计12间商铺，4栋15#至20#计6间商铺，5栋34#、36#、37#、38#计4间商铺，共计22间商铺面积2767.06㎡的土地使用权不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人井冈山市房地产综合开发公司称，详和苑位于井冈山市新城区，地块编号为A-2-8-7，经2010年4月21日挂牌出让，由祥云公司竞得并进行房地产开发，该宗土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号，面积为15593.4平方米。该小区于2010年8月开工建设，规划设计共8栋商品房和临街商铺，建筑面积31186.8平方米，2012年底基建完工，2011年5月取得商品房预售证开始预售。2014年12月23日，井冈山市房地产综合开发公司通过刘斌对祥云公司享有的1200万元债权转让，取得详和苑小区商铺1栋1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃、11＃、12＃商铺（面积达1702.17㎡），4栋15＃、16＃、17＃、18＃、19＃、20＃商铺（面积达441.54㎡）以及5栋34＃、36＃、37＃、38＃商铺（面积达623.35㎡），共计面积2767.06㎡，备案合同约定总价为8579049元。以上商铺以备案登记的形式进行抵押，井冈山市房地产综合开发公司享有抵押权和对抵押物的处置权，祥云公司在2014年5月前向刘斌交付了该抵押房产，井冈山市房地产综合开发公司已经支付全部价款，实际占有以上商铺，依法取得以上商铺的所有权。2015年因祥云公司未完善有关设施，不能办理房产证，现因法院查封已影响到井冈山市房地产综合开发公司办理房产过户手续等合法权益，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，请求法院撤销（2015）吉中执字第16号执行裁定书和相应的协助执行通知书，解除查封。为证明其主张，井冈山市房地产综合开发公司向本院提交了江西省赣州市中级人民法院（2013）赣中民二初字第140号民事调解书、债权转让协议、刘斌与祥云公司签订商品房买卖合同及一览表等材料。申请执行人李樟根称，肖建女作为申请执行人的执行案件中首封了详和苑2栋、8栋以外的房产，在李樟根作为申请执行人案件中对房产进行了轮候查封。刘斌系基于与祥云公司的债权取得案涉22个商铺备案登记，江西省赣州市中级人民法院（2013）赣中民二初字第140号民事调解书中所称以备案登记的形式办理抵押登记，不属于法律意义上的抵押，不能享有优先受偿权。另外，本案提出异议的主体应该是刘斌，而不是井冈山市房地产综合开发公司。因此，法院不应该支持其异议请求。本院查明，李樟根与祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案，审理中，当事人自愿达成和解协议：一、祥云公司、汪江洋、刘丽春确认欠到李樟根借款本金386万元、借款利息86万元（该利息算至2014年1月15日止，以后利息从2014年1月16日起算，以386万元本金为基础，按照中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的4倍标准计算至还清本息之日止）；二、自2014年12月起，祥云公司、汪江洋、刘丽春应当每月至少偿还李樟根借款利息1万元，此款应在每月最后一日前付清；三、祥云公司、汪江洋、刘丽春所欠李樟根386万元借款，在公司开发楼盘收到预售和销售房款时，应当有计划优先偿还李樟根的借款；四、祥云公司、汪江洋、刘丽春最迟在2017年9月30日前清偿李樟根全部借款本息；五、李樟根应在收到本调解书时向吉安中院解除对祥云公司、汪江洋、刘丽春财产的查封；六、双方无其他争议；七、案件受理费47080元，减半收取23540元，财产保全费5000元，合计28540元（此款李樟根已缴纳），由祥云公司、汪江洋、刘丽春负担，并在签收本协议后一个月之内支付给李樟根。2014年9月4日，本院据此制作（2014）吉中民二初字第38号民事调解书。因被执行人未履行调解协议确定的义务，2015年1月12日，李樟根向本院申请强制执行，要求祥云公司、汪江洋、刘丽春严格按照（2014）吉中民二初字第38号民事调解书履行，同时要求强制执行受理费28540元和借款利息10000元。同日，本院依法予以立案，执行案号为（2015）吉中执字第16号。2015年1月23日，本院作出（2015）吉中执字第16-1号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留（提取）被执行人祥云公司、汪江洋、刘丽春的银行存款或收入39018元。2015年8月24日，本院向井冈山市国土资源局送达（2015）吉中执字第16-4号协助执行通知书，要求协助查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗，未经本院准许，不得为上述土地办理转让、抵押、赠与等变更登记手续，查封期限为三年，自2015年8月24日起至2018年8月23日止。后本院作出（2015）吉中执字第16-5号协助执行通知书，继续轮候查封了被执行人祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗。另查明，申请执行人肖建女与被执行人祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案，是先查封该土地使用权的执行案件，目前未解除查封，并于2016年10月20日查封了本案争议的22间商铺。另查明，刘斌与祥云公司民间借贷纠纷一案，由江西省赣州市中级人民法院审理，2014年9月9日，江西省赣州市中级人民法院作出（2013）赣中民二初字第140号民事调解书，对双方达成的调解协议予以确认，一、刘斌与祥云公司共同确认：祥云公司欠刘斌借款1200万元及利息。利息以借款1200万元为基数，自2013年9月24日起至还清借款之日止按中国人民银行同类同期贷款基准利率的四倍计算确定，利随本清。二、祥云公司应在2014年9月15日前向刘斌支付上述借款本金及利息。三、祥云公司同意将其开发的位于江西省井冈山市新城区翠竹路6号祥和苑住宅小区商铺1栋1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#商铺面积为1702.17平方米及4栋15#、16#、17#、18#、19#、20#商铺面积为441.54平方米，及5栋34#、36#、37#、38#商铺面积为623.35平方米，前述房产总面积为2767.06平方米以备案登记的形式抵押给刘斌，刘斌享有该抵押财产的抵押权。若因祥云公司未能按照本协议约定的时间及时归还刘斌上述本金及利息，刘斌有权依法处置祥云公司抵押财产。且祥云公司自愿承担处置前述抵押财产（含过户登记）所产生的所有税费。四、祥云公司应于2014年9月15日前偿还刘斌为追偿本案债权支付的律师费25万元。五、本案诉讼费90920元，减半收取为45460元，保全费5000元，合计50460元（刘斌已预交），由祥云公司承担。2014年12月23日，刘斌与井冈山市房地产综合开发公司签订《债权转让协议》，约定刘斌将江西省赣州市中级人民法院（2013）赣中民二初字第140号民事调解书中确认的债权等权利转让给井冈山市房地产综合开发公司，转让费为1190万元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。在（2015）吉中执字第16号执行案件中，被执行人未履行（2014）吉中民二初字第38号民事调解书所确定的义务，本院依法轮候查封被执行人的财产符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本院对祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号的国有土地使用权的查封效力及于该地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人井冈山市房地产综合开发公司与祥云公司对案涉22间商铺未签订合法有效的书面买卖合同，案外人亦未实际支付购房款，这些情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形。因此，案外人井冈山市房地产综合开发公司所提出的异议请求不能阻却本案执行，其请求撤销（2015）吉中执字第16号执行裁定书和协助执行通知书没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回井冈山市房地产综合开发公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张海峰审判员  李国红审判员  李 娟二〇一九年九月十八日书记员  陈 婕