海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初4784号原告：三亚东锣岛酒店管理有限公司（统一社会信用代码：91460200681178938X），住所地：海南省三亚市吉阳区迎宾路**三亚清平乐商铺**。法定代表人：周兆刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：殷晓庆，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵春喜，男，该公司员工。被告：梁埮，男，1988年12月26日出生（公民身份号码：×××），汉族，户籍住址河南省太康县，现下落不明。原告三亚东锣岛酒店管理有限公司（以下简称东锣岛公司）与被告梁埮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，因被告梁埮下落不明，本案依法由简易程序转为普通程序,于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告东锣岛公司的委托诉讼代理人殷晓庆、赵春喜到庭参加诉讼。被告梁埮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东锣岛公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令梁埮向东锣岛公司支付自2015年1月1日至2018年12月31日期间欠缴的物业管理费10938元、违约金820.35元，合计11758.35元；2.本案诉讼费及公告费由被告承担。事实与理由：梁埮于2008年5月29日与三亚东锣岛地产有限公司签订编号为清平乐937的《商品房买卖合同》，明确梁埮购买位于三亚市××区房，该房屋建筑面积为90.89平方米（后经实测，产权证上注明面积为91.15平方米）。2009年7月1日，三亚清平乐小区物业管理公司由三亚清平乐物业服务有限公司变更为东锣岛公司。2012年4月，三亚市物价局下发三价审字[2012]29号《关于三亚清平乐小区物业服务费收费备案问题的通知》，同意三亚清平乐小区物业服务费标准为2.5元/平方米月。梁埮已按上述标准缴纳自入住之日至2014年12月31日期间的物业管理费，但自2015年1月1日至今未向东锣岛公司缴纳物业管理费，东锣岛公司曾通过向被告邮寄《物业费催缴函》、在单元宣传栏张贴《物业费催缴公告》、在被告所在房入户门张贴《物业费缴费通知书》等方式催缴物业费，但梁埮一直未予缴纳，截止2018年12月31日共欠缴物业费10938元。同时，梁埮逾期缴纳物业费已构成违约，违约金应按相关法律规定，在贷款利率水平上加收50%，计820.35元。综上，东锣岛公司为维护其合法权益诉至法院，请求判如所请。被告梁埮未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。东锣岛公司围绕其诉讼请求向本院提交证据，本院经审理认定事实如下：2008年5月29日，梁埮与三亚东锣岛地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：梁埮购买位于三亚市××区房，建筑面积为90.89平方米。后经测绘，上述房屋的实际面积为91.15平方米。三亚东锣岛地产有限公司委托三亚清平乐物业管理有限公司自2007年8月1日至2009年7月31日为三亚清平乐小区提供物业服务，并签订物业服务合同。后三亚东锣岛地产有限公司委托东锣岛公司自2009年7月1日至2020年6月30日为三亚清平乐小区提供物业服务，并签订若干物业服务合同。三亚东锣岛地产有限公司与东锣岛公司签订的若干物业服务合同约定，物业服务费为2.5元/平方米月。三亚市物价局分别于2008年9月18日、2012年4月1日作出《关于三亚清平乐住宅小区物业服务收费备案的通知》、《关于三亚清平乐小区物业服务收费备案问题的通知》，对三亚清平乐小区物业服务费标准予以登记备案，并确定物业服务费标准为2.5元/平方米月。梁埮已支付自入住该小区后至2014年12月31日期间的物业管理费，自2015年1月1日至今，未向东锣岛公司支付物业管理费。东锣岛公司于2016年至2019年间，多次以向被告邮寄《物业费催缴函》、在单元楼宣传栏张贴《物业费催缴公告》、在被告所在房入户门张贴《物业费缴费通知书》等方式催缴物业费。另查，三亚清平乐小区自成立业主委员会以来，未与东锣岛公司签订物业服务合同，也未另行选聘物业服务公司。本院认为，业主应按物业服务合同约定交纳物业费。东锣岛公司作为三亚XXX小区的前期物业管理公司，在三亚XXXX小区未设立业主委员会之前，其对三亚XXXX小区的物业管理服务行为与梁埮形成物业服务关系。在三亚XXX小区成立业主委员会后，虽东锣岛公司未与三亚XXXX小区业主委员会签订书面合同，但该业主委员会在存续期间，对东锣岛公司从事小区物业管理服务未提出异议，也未另行选聘物业公司，双方形成事实上的物业服务关系。东锣岛公司提供物业服务后，梁埮应当支付物业费。《前期物业管理服务合同》中未约定物业费交纳时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，东锣岛公司已于2016年至2019年间以多种方式催缴物业服务费，故对东锣岛公司诉请梁埮支付2015年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费诉讼请求，本院予以支持。梁埮应缴纳的物业服务费为10938元（91.15平方米×2.5元/月平方米×48个月）。关于违约金，因东锣岛公司与三亚东锣岛地产有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中未约定物业费支付时间，东锣岛公司主张梁埮以各年度需支付的物业费为基数，以同年度中国人民银行同期一年期贷款利率上浮50%为年利率计算违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。被告梁埮经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条(javascript:SLC(38083,2))及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：1被告梁埮自本判决生效之日起十日内向原告三亚东锣岛酒店管理有限公司支付物业服务费10938元；2驳回原告三亚东锣岛酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元、公告费260元，合计354元（原告已预缴），由原告三亚东锣岛酒店管理有限公司25元，被告梁埮负担329元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 李 巍人民陪审员 黎俊娜人民陪审员 曾万诚 二〇一九年九月二十九日书 记 员 蒋 靖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(2780,0))〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。