河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初3610号原告：南阳市金苑房地产开发有限公司。法定代表人：杜旭东，任公司总经理。统一社会信用代码：91411300752271970H。地址：南阳市北京路中段。委托代理人:郑海洋，河南怡和律师事务所律师，特别授权。委托代理人:易卫峰，河南怡和律师事务所律师，特别授权。被告：尚尉，男，汉族，1990年7月2日出生，住南阳市宛城区。委托代理人：陶会凡，河南宛信律师事务所律师，特别授权。原告南阳市金苑房地产开发有限公司（以下简称“金苑房地产”）诉被告尚尉商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告金苑房地产委托代理人易卫峰，被告尚尉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金苑房地产向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告2018年1月19日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告向原告支付违约金23450元；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年1月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》并办理了网签手续，合同约定被告购买宛城区张衡路以南、规划区间路以北、南都路以西、区间路以东6幢2单元8层804住宅一套，建筑面积144.28平方米，每平方米4990元，总金额719957元整。合同签订后，被告己按约定支付首付款250957元，下余房款项469000元，约定由被告通过公积金贷款在2018年2月19日前付清，在此期间如不能完成公积金贷款，自动转成一次性付款。由于被告拒绝面签并办理贷款手续，为此，原告通过邮政快递方式要求被告支付下余购房款469000元，被告至今既不支付下余房款，以自己的行为明确表示不履行合同义务，已构成根本违约。《商品房买卖合同》第七条1(2）规定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。故按照合同第七条第1(2）项的规定和《合同法》第九十三条之规定，原告决定解除与被告所签的《商品房买卖合同》，并由被告依据合同约定，按应付款金额469000元的5％向原告支付违约金23450元。原告认为，被告拒不履行合同的义务，己导致合同目的无法实现，根据合同约定及法律规定，原告有权要求解除合同并要求被告支付违约金，为保护原告的合法权益不受损害，特向贵院提起诉讼，望贵院依法审理后准如原告所请。被告尚尉辩称：答辩人未违约，原告构成违约，理由如下：1、原、被2013年12月签订认购协议，答辩人依约交付原告认购金250000元，同时约定交房日期为2014年8月，原告未按约交房构成违约。且截止2017年底预售证未办完善。2、答辩人在接到法院传票后，查阅卷宗时才知道原告在2018年1月17日在南阳晚报发布公告，通知预售证已发，通知网签时间。答辩人在接到原告电话通知后于2018年1月19日同原告签订《商品房买卖合同》并办理了合同网签备案手续，同时交付了剩余首付款957元、大修基金11181.70元、燃气费、暖气费18551元等款项。但双方在签订合同时，原告仅拿的是空白合同即原告方未签字盖章的合同让答辩人签订，并未告知其付款时间，亦未将合同交于答辩人，只是告知答辩人待手续完善后通知答辩人，截止起诉前，答辩人未接到原告的任何通知，备案合同原告至今未交于答辩人，答辩人的手续已办理完善，原告应当将合同交于答辩人，却始终推拖，其居心何在?原告的行为构成违约。3、原告在诉状中称答辩人拒绝银行面签及办理公积金贷款手续，答辩人在此想问一下原告?答辩人在2013年便投资25万元购买该房屋，2018年终于等房子可以办手续、交房，且房价如今大幅上涨，答辩人有何理由违约?倒是原告，一直拿着答辩人的合同阻止其办理公积金贷款，其用心何在?即便由于原告原因导致答辩人不能办理公积金贷款，答辩人亦有能力一次性付款，答辩人的住址自2013年双方签订认购协议以来，从未更改，何来的通知不到答辩人?综上几点，答辩人认为，原告的行为居心叵测，导致双方履行合同过程中出现问题，构成违约，答辩人不构成违约，不存在过错，应当驳回原告的诉请。原告为支持其请求向本院提交如下证据：一、2018年房屋买卖备案买卖合同，原被告于2018年1月19日签订房屋买卖协议；2、首付款票据；3、南阳晚报公告；4、2018年9月10日向被告发出催款函，证明签订合同后原告通知被告交付房款，被告以自己行为证明不再履行合同；5、同栋楼的业主祁非洲的住房公积金贷款合同，住房公积金回执单，证明公司符合办理商业贷款和公积金贷款的条件。被告尚尉质证意见：对一、二，真实性无异议，证明原告提交的合同和发票原件均在原告处，原告未将合同及发票交付被告，而且合同首页显示该合同应当是购房人留存，足以证明原告未通知被告；对三，2018年1月19日被告到原告公司签网签合同手续，被告义务已履行，但原告始终未将合同及发票交于被告，导致被告不能办理公积金贷款，原告根本违约；对四，真实性有异议，被告始终未见到催款函，不能证明原告通知了被告，对快递单真实性有异议，1.系复印件，2.没有送达回执，不显示被告签字，不能证实原告通知到被告，被告不构成违约；对五，1.该合同与本案无关，2.办理贷款时需要买受人提交备案案合同，但被告的本案合同始终在原告处，原告未交给被告，且一直推脱，原告构成违约。被告尚尉向本院提交如下证据：一、五张原始收据，证明1.被告2013年12月交房款25万元，2018年1月19日交剩余首付款，大修基金等各项费用，2.被告积极配合办理备案手续；二、南阳市世诚物业服务有限公司收款收据三份，户口页三张，个人居住证明一份，证明被告2009年12月至今居住书香水岸，地址一直未变更，原告并未通知被告。原告质证意见为：对一，无异议；对二，无异议，原告已履行通知义务。经被告申请，本院依法通知证人梁继英（原梁某）到庭作证，证明：网签办完后，没有拿到合同原件，说让随后去拿，后又去售楼部，说不完善让等着。原告对证人质证意见为：无异议，但与被告有利害关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据四中的催款函，因原告提交的邮递单据系复印件，且无被告签收，对该证据本院不予认可。对梁继英的证梁某其系经办人，结合在案其他证据，本院依法予以采信。经审理查明：2018年1月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》并办理了网签手续，合同约定被告购买宛城区张衡路以南、规划区间路以北、南都路以西、区间路以东6幢2单元8层804住宅一套，建筑面积144.28平方米，每平方米4990元，总金额719957元整。付款方式及期限为：约定金额250957元，付款方式现金，约定付款时间2018-1-19，交纳比例34.86％；约定金额469000元，付款方式公积金贷款，约定付款时间：2018-02-19，交纳比例65.14％；备注：如果不能完成商业贷款，自动转成一次性付款。约定交付房屋时间2018年8月31日。买受人逾期付款的违约责任：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。出卖人应当在2018年8月31日前，将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之0.5的违约金。补充协议中第三条规定，若买受人非采取一次性付款方式（含公积金贷款和按揭方式付款）购买商品房，如果买受人贷款未获得银行审批或者未获得银行足额审批，则买受人应当自接到出卖人通知后七日内用现金补足剩余房款，否则逾期在60日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过60日，出卖人可以直接从已付款中扣除逾期应付款的百分之十作为违约金后解除合同，并将该商品房另行出售。若《商品房买卖合同》已备案且买受人符合本条情况者，出卖人和南阳市房地产管理局经视出卖人拥有单方解除合同的权利，买受人对此无异议。合同签订后，下余房款项469000元。被告2013年12月交房款25万元，2018年1月19日交剩余首付款，按约定支付首付款250957元（开票日期2018年1月25日），另交纳了大修基金11181.70元、燃气费、暖气费18551元等款项。2018年1月17日，原告金苑房地产在南阳晚报上发布交房公告（落款时间为2018年1月16日），内容为：金苑.如意广场第六幢已由南阳市房管局下发，预售证号2018005号，我公司已于2018年1月16日开始办理网签手续。截止日期2018年1月25日。请办理网签手续的业主及时携带先关手续俩售楼部办理网签合同。审理中，被告表示愿意继续履行合同并支付违约金，且在合同约定价款基础上另支付70000元。本院认为，一、本案系商品房买卖合同纠纷，被告尚尉与原告金苑房地产签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违法法律规定，为有效合同。二、双方签订的《商品房买卖合同》是否符合解除条件。合同解除情形主要有约定解除和法定解除。本案中，虽然约定了逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，但是，商品房合同签订后原告以办理贷款手续为由没有将合同交给被告，至开庭时被告仍无合同原件，被告无从知晓合同约定的具体付款时间，被告也未接到原告的交款通知，造成被告超过约定时间交款，责任并不在于被告。因此，原告请求解除合同不符合约定的解除条件。事实上，在商品房买卖合同签订后，被告尚尉已按照合同约定支付了购房首付款，在接到原告电话通知后即于2018年1月19日同原告签订了《商品房买卖合同》，并办理了合同网签备案手续，同时交付了剩余首付款957元、大修基金11181.70元、燃气费、暖气费18551元等款项，这些行为进一步表明被告在主观上是愿意履行合同义务的，被告尚尉已按照合同约定履行了部分付款义务，虽然余款未支付，但其主观并无过错。在庭审后调解中，被告同意按照合同约定支付违约金，并在约定价款基础上另多交70000元，再次证明被告是积极追求合同目的实现的。根据公平原则，考虑房地产市场价格上涨因素，对被告自愿多交70000元的意思表示本院予以认可并肯定，可作为本院裁判的依据之一。综上，本案尚未达到不能实现合同目的的严重程度，只要被告按照诚实信用的原则，接受被告房款并交付房屋，合同即可顺利履行。原告诉称被告拒绝面签，拒不交纳下余房款的理由与事实不符，其要求解除合同的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，为维护合同公平性和稳定性，原告金苑房地产要求解除合同的请求本院不予支持，合同应当继续履行，被告履行完合同约定的义务后，原告应当向被告交付房屋。三、违约金问题。根据原被告双方签订的补充协议，逾期超过60日，合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本案中，被告所欠下余房款为469000元，约定付款时间为2018年2月19日，故被告应以此为基数，按照日万分之五的标准，自2018年2月20日起支付违约金至实际全额支付购房款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告尚尉于本判决生效后十日内，向原告南阳市金苑房地产开发有限公司支付购房款下欠购房款469000元，并另行支付70000元及违约金，违约金以469000元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年2月20日起支付至下欠房款付清之日止。二、限原告南阳市金苑房地产开发有限公司自收到被告上述款项后十日内，将位于宛城区张衡路以南、规划区间路以北、南都路以西、区间路以东6幢2单元8层804住宅一套，交付给被告尚尉。三、驳回原告南阳市金苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告尚尉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  韩中才二〇一九年九月十七日书记员  吕莹莹