陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2019）陕01民初1117号   原告（执行案外人）：唐莉，女，1984年9月20日出生，汉族，住西安市未央区。   委托诉讼代理人：张焱，陕西合恒律师事务所律师。   被告（申请执行人）：金鹰国际商贸集团（中国）有限公司，住所地南京市秦淮区。   法定代表人：王恒，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。   第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。   法定代表人：宋玉庆，该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵军，男，1984年3月25日出生，汉族，住西安市莲湖区。   原告唐莉与被告金鹰国际商贸集团（中国）有限公司（以下简称金鹰公司）、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐莉的委托诉讼代理人张焱、被告金鹰公司的委托诉讼代理人李红红、第三人中登房地产公司的委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告唐莉向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认唐莉对位于西安市XX区XX城XX路“中登文景时代”项目土地使用权（土地使用证号：西经国用2009出第01号）上的中登文景时代项目3幢1单元4层10402号房屋享有排除强制执行的民事权益，并停止对上述房屋的强制执行;2.本案诉讼费用由金鹰公司负担。事实与理由: 唐莉于2014年12月16日通过西安翔浩电子科技有限公司以内部认购的方式于中登房地产公司处认购了位于西安市未央区XX区XX城XX路“中登文景时代”小区3号楼1单元4层10402号商品房，并于2015年1月6日与中登房地产公司签订《中登文景时代商品房买卖协议》，购买了该商品房，建筑面积90.06平方米，商品房单价7600元/㎡，总价款684456元。唐莉于当日通过中登房地产公司欠付西安翔浩电子科技有限公司货款中的684456元冲抵支付了全部购房款，中登房地产公司于当日向唐莉出具了全额房款收据，向唐莉办理了交房手续，唐莉亦实际接收了涉案房屋，并在对涉案房屋进行装修后持续占有使用至今。2015年3月，因金鹰公司在起诉中登房地产公司前申请财产保全，西安市中级人民法院通过财产保全查封了唐莉购买并占用的“中登文景时代”3号楼1单元4层10402号商品房，唐莉于指定期限内提出案外人执行异议，西安市中级人民法院于2019年2月22日作出（2019）陕01执异84号执行裁定，驳回唐莉的异议请求，并于2019年2月25日向唐莉送达。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，唐莉在涉案房屋被查封之前已与中登房地产公司签订了合法有效的商品房买卖协议，合法占有涉案商品房，并支付了全部购房款，唐莉购买涉案房屋后，屡次催促中登房地产公司办理房屋过户登记手续，但中登房地产公司称因债务纠纷，网签系统已被锁定，无法办理网签及过户登记手续，一直拖延未予办理，涉案房屋至今无法过户登记至唐莉名下系中登房地产公司过错所致，与唐莉无关，唐莉基于买卖关系实际占有并取得房屋的在先权益应予保护。   被告金鹰公司辩称，执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应判决驳回唐莉全部诉讼请求。唐莉提交证据不符合相关规定的情形，不具有能够排除执行的权益，商品房买卖协议并非网签备案协议，唐莉虽称已支付全部购房款，但并无缴款凭证及银行流水，无法证明付款真实性。唐莉称本案系以房抵债，但唐莉并未提供证据证明中登房地产公司与西安翔浩电子科技有限公司之间因履行合同欠付款项的事实，金鹰公司对唐莉所称债权债务关系真实性不予认可。唐莉因自身原因未办理房屋过户登记，属怠于行使权利。   第三人中登房地产公司述称，同意唐莉诉讼请求，涉案房屋在查封之前其公司已向唐莉实际交付，唐莉实际占有涉案房屋，未办理过户系因2013年其公司负责网签人员离世，2015年公司恢复网签业务后，又因处罚致房管局停止给中登房地产公司办理网签。唐莉所称中登房地产公司与西安翔浩电子科技有限公司之间债权债务属实。   经审理查明，2015年1月6日，唐莉与中登房地产公司签订《中登·文景时代商品房买卖协议》，约定：“出卖人：西安中登房地产开发有限公司 买受人：唐莉 ……第三条 买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一）为本合同第一条规定的项目中的：第3幢1单元4层10402号房……第四条 计价方式与价款 出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）7600元/平方米，总价：（大写）陆拾捌万肆仟肆佰伍拾陆元整（小写）684456.00……第六条 付款方式及期限 买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款 2.分期付款 3.其他方式：此房为西安翔浩电子科技有限公司与中登集团易货，若客户退房，则由西安翔浩电子科技有限公司与中登集团按易货据实处理”。同日，中登房地产公司出具收据，载明款项684456元，并备注3-1-402,90.06㎡，西安翔浩电子科技有限公司易货。西安中登物业有限公司出具收据，载明交款单位3-1-402，收款事由系2015年1月6日至2016年9月30日物业费、电梯费等。   另查明，2014年1月24日，中登房地产公司与西安翔浩电子科技有限公司确认，中登房地产公司应付账款为2268681.1元。2019年3月6日，西安翔浩电子科技有限公司出具证明，载明“我公司于2011年至2014年之间为西安中登房地产开发有限公司开发的中登城市花园、中登文景时代等项目供应保湿棉材料，经双方对账结算，截止2014年1月24日，西安中登房地产开发有限公司欠付我公司货款2268681.10元整，我公司于2014年12月16日将其中的684456元转让给唐莉，作为其购买中登文景时代3号楼10402号商品房的购房款，该款项已实际于我公司与西安中登房地产开发有限公司债务中予以扣减”。   再查明，金鹰公司因借款纠纷一案向本院提出诉前财产保全申请，本院经审查作出（2015）西中民保字第00007号民事裁定，2015年3月9日，本院基于前述裁定作出（2015）西中民保字第00007号协助执行通知书，显示“对被申请人西安中登房地产开发有限公司名下的位于西安市XX区XX城XX路《中登·文景时代》（房屋预售证号：201XXXX）3幢1单元10301、10302、10303、10304、10203、10401、10402、10403、10404；4幢1单元10102、10103、10201、10202、10203、10302、10303、10402、10403、10501、10502、10602、10701、10702、10802、11001、11003；4幢2单元20901、20201、20203、20301、20303、20401、20403、20501号，共计34套房产全部予以查封。查封期限自2015年3月9日至2017年3月9日止，查封期间不得办理买卖、过户、抵押等手续”。2015年9月14日，本院就金鹰公司与中登房地产公司、陕西中登实业（集团）有限公司借款合同纠纷一案作出（2015）西中民三初字第00130号民事判决，判决“一、被告西安中登房地产开发有限公司在本判决生效后15日内偿还原告金鹰国际商贸集团（中国）有限公司借款本金2000万元；二、被告西安中登房地产开发有限公司在本判决生效后15日内偿还原告金鹰国际商贸集团（中国）有限公司违约金（以2000万元为基数，从2013年7月1日起至本判决给付之日止，按每日0.05%计算）；三、被告陕西中登实业（集团）有限公司对被告西安中登房地产开发有限公司所欠原告金鹰国际商贸集团（中国）有限公司以上一、二项应付款项承担连带清偿责任，被告陕西中登实业（集团）有限公司向原告金鹰国际商贸集团（中国）有限公司承担保证责任后，有权向被告西安中登房地产开发有限公司追偿。”后因义务人中登房地产公司、陕西中登实业（集团)有限公司未履行前述生效法律文书所确定的义务，金鹰公司于2016年8月17日向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2016年11月14日作出（2016）陕01执1241号之二执行裁定，裁定：1、继续查封被执行人中登房地产公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代（房屋预售证号：201XXXX）3幢1单元10301、10302、10303、10304、10203、10401、10402、10403、10404；4幢1单元10102、10103、10201、10202、10203、10302、10303、10402、10403、10501、10502、10602、10701、10702、10802、11001、11003；4幢2单元20901、20201、20203、20301、20303、20401、20403、20501号的34套房屋；2、续查封期限为三年，查封期限届满时需要续行查封的，申请执行人应当在查封期限届满前30日向本院提出书面申请；被执行人履行义务后可以申请解除查封。后，唐莉以上述查封房屋中的3幢1单元10402号房屋属其所有为由提起案外人执行异议，本院经审查于2019年2月12日作出（2019）陕01执异84号执行裁定，驳回案外人唐莉的异议，唐莉遂提起本案案外人执行异议之诉。   以上事实，有西安市中级人民法院（2015）西中民三初字第00130号民事判决书、（2015）西中民保字第00007号协助执行通知书、（2019）陕01执异84号执行裁定书、《中登集团所属企业与外部单位往来确认单》、《证明》、《中登·文景时代商品房买卖协议》、收据、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为唐莉就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登房地产公司名下，但根据本案查明事实，唐莉通过折抵中登房地产公司对西安翔浩电子科技有限公司欠款方式购买西安翔浩电子科技有限公司与中登集团易货房屋即中登房地产公司开发建设的案涉房屋，并与中登房地产公司签订书面买卖合同，唐莉提交的物业费收据等亦可证实唐莉已办理入住手续、交纳物业费等，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，案涉房屋未办理过户登记亦不属于可归责于买受人唐莉的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案唐莉异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。因唐莉现基于其与中登房地产公司之间买卖合同仅享有对案涉房屋的物权期待权而非物权，在此情况下，唐莉关于确权的诉讼请求依据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：   一、不得执行位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX号房屋;   二、驳回原告唐莉其余诉讼请求。   案件受理费10645元（唐莉已预交），由唐莉负担10545元，金鹰国际商贸集团（中国）有限公司负担100元。金鹰国际商贸集团（中国）有限公司应负担的100元于本判决生效后10日内直接给付唐莉。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。                                     审  判  长      刘    琪   审  判  员      秦燕燕   审  判  员      师    婷      二Ｏ一九年九月三日     书  记  员      段   蓓       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