安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0403民初650号原告：安徽君虹贸易有限公司，住所地淮南市山南新区淮河大道以西纬二路、纬三路之间山南印象售楼部，统一社会信用代码9134040005445012XJ。法定代表人：朱永良，男，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李瑞，安徽百大律师事务所律师。被告：安徽省华蓝福超市连锁有限公司，住所地淮南市山南新区山南印象51#楼第一层，统一社会信用代码91340400328105981R（1-1）。法定代表人：蓝欢欢，女，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈思良，安徽思正律师事务所律师。原告安徽君虹贸易有限公司（以下简称君虹公司）与被告安徽省华蓝福超市连锁有限公司（以下简称华蓝福超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告君虹公司的委托诉讼代理人李瑞、被告华蓝福超市的委托诉讼代理人陈思良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君虹公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告2015年7月31日所签订的《租房协议书》于2018年7月15日解除；2、请求判令被告立即将山南印象51#楼第一层房屋恢复原状并返还给原告；3、请求判令被告支付山南印象51#楼第一层房屋的租金暂定150000元；4、请求判令被告立即将山南印象51#楼第二层房屋恢复原状并返还给原告；5、请求判令被告支付山南印象51#楼第二层房屋租金所得暂定100000元；6、本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求确认原、被告2015年7月31日所签订的《租房协议书》于2018年7月15日解除；2、请求判令被告立即将山南印象51#楼第一层房屋恢复原状并返还给原告；3、请求判令被告赔偿山南印象51#楼第一层北侧房屋的租金差额损失281797元（根据被告的九份转租协议计算而来，他的转租差额均为40元以上）；4、放弃民事起诉状第四、五项诉讼请求；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告股东毕盛林以原告的名义将分配给自己使用的房屋与被告于2015年7月31日签订《租房协议书》一份。协议书约定原告将坐落于淮南市山南印象51#楼第一层房屋（面积为2766.12㎡）出租给被告使用，租赁期限自2015年8月1日至2029年1月31日止，每年提前半年支付下半年的租金及费用；首期租金及费用应于2016年8月1日前支付，其中2017年2月1日至2022年租金及费用按照10元/㎡收取，以后递增。协议约定转租条款：乙方转租需事先通知甲方，在原合同不变的情况下取得甲方同意，同时办理好各项转租手续和相关的交接工作。本案争议的租赁物范围是原告分配给股东毕盛林的房屋，不包括分配给股东陈焕新的房屋。被告在2018年2月1日前存在拖欠租金的违约行为。原告于2018年1月6日向被告发出《房屋租金催缴函》催缴租金，后被告才从2018年2月份开始补交拖欠的房屋租金。被告擅自改变房屋结构。2018年7月初，原告发现被告在未通知原告的情况下，将租赁的房屋高价转租给他人赚取差价，同时又将原告二楼的3015.34㎡的房屋侵占后租赁给其他人，严重侵犯了原告的合法权益。原告于2018年7月13日向被告送达了《解除合同通知书》，双方签订的《租房协议书》己经解除。现原告根据相关法律规定提起诉讼，请求人民法院依法裁决，保护原告的合法权益。被告华蓝福超市辩称，一、本案案由确定错误。本案立案时将案由确定为房屋租赁合同纠纷，答辩人认为应当确定为“确认解除合同效力纠纷。”因为原告诉讼的第1项请求是确认原、被告2015年7月31日所签订的《租赁协议书》于2018年7月13日解除，其余请求都是附随在第1项请求基础上的。那么按照原告的主要诉求第1项请求，就应当根据最高法院《关于案由的规定》第四部分十项合同纠纷67.1项确定为“确认解除合同效力纠纷”，即原告单方面于2018年7月13日提出的解除合同是否有效是本案审理的主要目的；二、原告单方面于2018年7月13日发出的《解除租房协议》的通知无效。原告在通知书中以被告欠房租和进行转租为由提出解除租房协议，这是以被告违约为由单方提出解除，但被告已及时回复不同意解除并反驳了所谓欠房租和转租的理由不成立。租金差额281797元，是按租赁合同直接测算的，我们双方是按建筑面积计算的，包含公摊面积，我方与承租户是按实际使用面积来的，所以是不匹配的，理由不能成立。承租期现未满，我方办理提存公证，就是防止原告以我方未缴纳租金要求解除合同。承租的是7000多平方，可以按租金倒推算，交付的租金可证明实际租赁的面积,因此不能根据我国合同法第96条的规定，来确认解除通知到达对方时合同即解除的效力；三、原告的其余五项请求均没有事实依据，依法不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:（一）原告提交证据：1、《租房协议书》一份；证明原告方将51#楼一楼北侧（面积为2766.12㎡）的房屋租赁给被告使用，协议书约定了租赁期限至2029年1月31日止，约定了租金的支付方式和期限，转租必须经原告同意等条款。合同约定明确是一楼北侧房屋，并不包括二楼房屋；协议第4条转租约定需经过原告同意，并非指整体转租，因为涉案房屋共12本产证，包括被告任意转租任何一间房屋，而并不是柜台的转租，被告方签定的转租协议，能够确认被告存在转租。被告质证意见：对租房协议书三性无异议，租房协议中未写明实际租赁面积，而实际使用是一、二层加一起共7658.67平方米；协议书中第4条约定的转租情形是指超市租赁协议签定后，不经营了，整体转租给别人的情形，而我方在经营过程中对超市内部分柜台转租给合作商户，不属于协议约定的转租情形。本院认证意见：被告对其“三性”无异议，该协议书约定出租淮南市山南印象51#楼一楼北侧房屋，不包括二楼房屋；协议书中未明确租赁房屋的面积，对双方实际租赁面积本院将结合其他证据进行认定；关于转租，双方约定须经原告同意，本院对此予以确认。2、转租协议九份；证明被告违反租房协议书的约定，在没有经过原告方同意的情况下，将涉案房屋进行了转租，并非法赚取差额租金的事实，其中转租获取租金差额共计281797元，被告给原告造成的房租差额损失，应由被告赔偿。被告质证意见：九份协议真实性无异议，对12本产证，我们不知情，一楼是一个整体大厅，我们转租的是柜台，是与商户的合作；对于租金单价，我们和原告是按建筑面积计算的，而我们与商户的转租是按柜台实际使用面积计算，不含公摊等其它面积。本院认证意见：被告对其真实性无异议，本院对该组证据依法予以确认。3、二楼租赁协议四份、停工通知书照片四张；证明被告擅自侵占原告房屋并将该房屋非法租赁给他人使用，非法获取房屋租金。被告质证意见：真实性无异议，四客户房屋均在二楼，租金单价同样是按实际使用面积收取合作商户租金的；二楼租户入住时出租方均是知情并认可的。本院认证意见：原告已变更相关诉讼请求，该证据与本案无关联性，本院在本案中不予以认证。4、《房屋租金催缴函》、送达回执；证明目的：因在2018年1月6日前被告只缴纳了20万租金，拖欠租金，原告于2018年1月6日向被告催缴租金的事实。被告质证意见：催缴函收到，但我们未欠房租，因原告要求我方写出书面承诺,同意其将涉案房屋从银行办理抵押贷款，被告方未同意，由此双方产生矛盾。本院认证意见：被告对其收到催缴函无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。5、《解除（租房协议书）通知书》；证明被告在未取得原告同意的情况下将房屋擅自转租，原告发现后向被告送达解除合同通知书，2018年7月15日被告已收到，双方《租房协议书》于2018年7月15日已经依法解除。被告质证意见：我们收到后于2018年7月19日及时书面回复，表明不同意解除租赁合同，同时提出转租是不成立的，房屋维修费用后期要抵扣房租。按合同约定单方提出解除合同是无效的，真正解除需要由法院确认或判决，所以这也是我方认为案由应当为确认合同效力问题。本院认证意见：被告对其收到《解除（租房协议书）通知书》无异议，本院对该组证据依法予以确认。6、《对的回函》；证明被告收到《解除（租房协议书）通知书》的事实，租房协议书根据合同法规定已于2018年7月15日解除。被告质证意见：真实性无异议，说明我们的回复是不同意解除合同，对方解除是单方行为,解除的通知应该是无效的。本院认证意见：被告对其真实性无异议，本院对该组证据依法予以确认。7、《资产使用协议书》、《资产使用清单》、会议纪要；证明原告将资产分配给三位股东，其中毕盛林获得的房屋一楼面积2775.81平方、二楼面积2712.37平方，合计5488.11平方，均由被告租赁给他人；其中陈焕新获得2300平方，另行租赁给被告与本案无关。被告质证意见：对资产使用协议书三性均有异议，该协议书及资产使用清单是其股东之间的约定,毕盛林分得的面积与我方租的房屋均不能具体对应。本院认证意见：经与原件核对，本院对该组证据依法予以确认。8、房屋产权证十××份；证明涉案房屋一楼12间，面积2775.81平方和二楼面积2712.37平方，同时证明被告没有征得原告同意，擅自变动了原告房屋建筑主体和承重结构，现场的房屋状况与产权证上的房屋结构完全不一致。原、被告签订协议书后，原告已将产权证复印件交给被告，否则被告的营业执照是办不出来的。被告质证意见：真实性无异议，但关联性有异议。产权证中产权人均是君虹公司，对方讲是毕盛林分得的部分而且全租给我方，当时签协议时，并没有说明；201产权证，原本讲未租给我方，现又提出是矛盾的。本院认证意见：经与原件核对，对一楼面积2775.81平方米和二楼面积2712.37平方米的事实予以确认；本院对该组证据依法予以确认。9、被告与淮南市明日之星教育咨询有限公司签订的二楼租赁协议；证明该协议约定房屋面积1500平米，该房屋系股东陈焕新所有，被告交付给袁世萍的租金并非本案涉案的房屋租金。从原告方提供的证据5和证据11，被告将二楼房屋占用或转租的面积已经远远超过本案涉案房屋面积，充分说明被告与原告另外一股东陈焕新有租赁的事实，并非本案涉案房屋。被告质证意见：真实性无异议，当时协议是1500平方，实际使用的1200平方，这是原告出租给我方范围内划出的，原告拿与沈墅签订的二楼租赁协议来印证，反而证明二楼已租给我方。本院认证意见：被告对其真实性无异议，本院对该证据依法予以确认。10、《付款通知》；证明该通知注明被告承租2300平米房屋，收款人为袁世萍，证明该付款通知上的房屋不是涉案合同中约定的房屋，而是被告与另一位股东陈焕新之间租赁的房屋；这个付款通知是另一股东向被告出具的，与本案房屋无任何关系。被告质证意见：对付款通知，提请法庭注意是原告给我方出具的，要求钱付到哪里，这证明了原告认可51号楼的一楼、二楼都是租赁给我方的，此后我们把2300平方的租金都是按此通知支付的。本院认证意见：被告对该证据无异议，本院对此予以确认。11、被告于2017年8月29日向他人出具的《同意转租证明》；证明被告采取欺骗手段将涉案房屋进行转租的事实（该证据来源于其他四个案件当事人提交）。被告质证意见：真实性无异议，这是其它案件的被告提供给原告的，证明了2017年这些人去租房是原告是认可的。本院认证意见：被告对其真实性无异议，该证据能够证明被告向他人出具同意转租证明的事实，故本院对该组证据的真实性予以确认。12、被告向证人淮南九行教育咨询有限公司、谢家集区金皇冷暖设备销售部提供的原、被告双方签订的租房协议书复印件；证明被告在租房协议书上添加“同意转租”签字，与原告持有的租房协议书不相同，原告没有同意转租；被告质证意见：租房协议书原告讲是另案被告提交的，可以进行核对，至于“同意转租”是谁写的，应由原告自行查证。本院认证意见：因该证据系复印件，与《租房协议书》原件不符，故本院对该证据暂不予认定。13、五份转款凭证和收条；证明被告2015年8月10日转账200000元凭证、2018年2月12日转账400000元、3月20日现金42360元收条、4月12日转账100000元、7月31日转账321520.20元，合计1063880.2元。根据双方合同约定，被告签订合同时应交付400000元押金，在2016年8月1日前应支付一楼租金166548.6元（2017年2月1日至2017年8月1日期间），2017年2月1日前应支付一楼租金166548.6元（2017年8月1日至2018年2月1日期间），2018年2月1日前应支付一楼租金166548.6元（2018年8月1日至2019年2月1日期间），合计应支付499645.8元，但至2018年2月1日，仅仅支付租金200000元，拖欠了一楼租金近299645.8元未付，被告存在违约行为的事实。被告质证意见：真实性无异议，这组证据是我方提交的证据中的一部分。本院认证意见：本院对该组证据的真实性予以确认。（二）被告提交证据:1、《房租费收缴账户确认函》（系2019年1月28日交给原告的）；证明目的：在2019年2月1日交费到期前要求原告提供其单位账户，以便将应交的321520.20元租金付清；另138000元租金收缴账户已明确。原告质证意见：房租费收缴账户确认函，真实性、合法性、关联性均有异议。属于被告方自己制作的，不客观、不真实，没有其他证据予以证实，不能证明被告的观点。根据原告方提供的《资产使用协议书》和《股东会议纪要》证据显示，原告单位三位股东将51号楼共分为三部分，根据涉案房屋双方的合同约定，被告租赁的是51号楼一楼北侧（股东毕盛林）2775.81平方房屋，后来又占用二楼2712.37平方的房屋，合计为5488.11平方。对于袁世萍账户是和另外一个股东陈焕新之间的2300平方的房屋租赁关系，与本案诉讼的合同没有关联性。本院认证意见：原告对其“三性”均有异议，被告无证据证明原告已收到该确认函，故本院对该证据不予确认。2、淮南正诚公正处（2019）第1216号公证书；证明被告因未获得原告租金收缴账户，为防违约特向公证处办理提存公证。原告质证意见：公证书与本案没有关联性。被告证明的目的是未获得原告租金收缴账户进行的提存公证，从被告2015年8月5日、2018年2月12日、3月20日、4月12日、4月30日、7月31日支付的租金转账记录显示，被告支付租金的账户是明确的、固定的而且是唯一的，被告不可能不知道毕盛林的账户。因此被告将该租金公证提存不符合《合同法》第101条的规定，所产生的法律后果由被告自己承担。该证据与本案没有任何关联性，同时说明被告认可涉案房屋为毕盛林所有，与陈焕新房屋无关联。本院认证意见：该证据证明被告将租金进行提存，故对该证据的真实性予以确认。3、解除《租房协议书》通知书的回函；证明被告对原告单方提出解除合同已及时回函表明不同意解除合同，且未欠房租和不存在双方合同中约定的转租，提出原告未履行对房屋漏水进行修缮义务，被告自行维修费用300000元要从房租中扣除。原告质证意见：对于《回函》真实性、关联性没有异议，但其内容是不真实的。双方签订合同后，被告违反合同约定，没有经过原告的同意将房屋转租，并且自2015年8月10日缴纳200000元后，一直拖欠原告租金，经原告催缴后到2018年2月12日才补交了部分拖欠的租金。被告租赁的是一层房屋，不可能存在房屋顶层漏水的情况，且被告也没有提供一楼漏水维修的相关维修和费用证据；合法性有异议，该《回函》不符合《合同法》的规定，没有法律效力，因此不能证明被告的观点。本院认证意见：原告对其关联性和形式上的真实性无异议，认为其内容不真实，故对该证据的真实性予以确认。4、淮南九行教育咨询有限公司的营业执照、情况说明及《证明》原件；证明证据载明2018年3月初该公司法定代表人与原告公司的毕盛林及副总议事，原告知道该公司承租山南印象51#楼二楼，该单位租赁被告二层房屋是获得原告同意认可的。原告质证意见：营业执照没有异议，但《证明》和《情况说明》缺乏真实性、合法性、关联性，且与本案有利害关系。原告与证人是贵院审理的（2019）皖0403民初275号案件的原、被告双方当事人，双方争讼的标的是二楼房屋。原告在得知证人装修房屋时，多次下达停工通知书，不同意证人继续装修房屋，其转租行为并未取得原告的同意。因证人与本案有利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项规定，不能作为定案的依据。本院认证意见：该组证据能够证明淮南九行教育咨询有限公司承租原告二楼房屋一事原告是知情的事实，本院对该组证据的真实性予以确认。5、谢家集区金皇冷暖设备销售部的营业执照、《证明》和《情况说明》；证明该单位租赁被告二层房屋是获得原告同意认可的。原告质证意见：营业执照没有异议，但《证明》和《情况说明》缺乏真实性、合法性、关联性，且与本案有利害关系。原告与证人是贵院审理的（2019）皖0403民初277号案件的原、被告双方当事人，因证人与本案有利害关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项规定，不能作为定案的依据。本院认证意见：营业执照系原件，原告无异议，本院对该证据依法予以确认，但《证明》及《情况说明》，因该销售部与本案有利害关系，故本院对该证据暂不予确认。6、支付租金凭证；证明被告累计支付租金2297601元，并已将2019年2月1日到2019年8月1日的租金付清，被告现不欠租金且多付1799.40元。原告质证意见：支付租金凭证，对于2015年8月10日的200000元凭证、2018年2月12日400000元、3月20日42360元收条、4月12日100000元、7月31日的321520.20元，合计1063880.2元，没有异议。根据双方合同约定，被告签订合同时应交付400000元押金，在2016年8月1日前、2017年2月1日前、2018年2月1日前应分别支付一楼租金166548.6元，合计应支付499645.8元，但至2018年2月1日前，仅仅支付租金200000元，拖欠了一楼租金近300000元未付。对于提存在正诚公证处的费用，与本案没有关联性，不具有合法性，不能视为交付租金，不能证明被告没有拖欠租金的观点；对于300000元的“交易受理”，只显示资金已经汇出，并没有显示毕盛林收到了该款，实际也没有收到该款；对于2018年5月9日《付款通知》和2018年5月17日、9月4日、2019年2月1日转账给袁世萍的记录，与本案没有关联性，这是被告于原告另外一名股东陈焕新之间2300平方米房屋的租金，并不是本案审理的房屋租赁合同关系。因此不能证明被告不拖欠租金的观点。本院认证意见：该组证据能够证明被告向原告支付租金的事实，本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告君虹公司（甲方）与被告淮南市蓝氏绿谷超市连锁有限公司（乙方）于2015年7月31日签订了《租房协议书》一份，约定如下：“房屋坐落：淮南市山南印象51#楼一楼北侧；租赁面积：按实际使用面积计算；第一条租赁期限：自2015年8月1日至2029年1月31日；第二条（一）租金标准：第一阶段①出租方给予承租方壹年免租金;②由于前期筹备、室内外设计、装潢施工、设备安装等,出租人给予承租人6个月的准备时间。③2017年2月1日至2022年1月31日按照每个月10元/平方(其中房屋租金6元/平方,房屋、设备维修保养费用4元/平方);。（二）租金支付方式:现金,2016年8月1日前支付,每年提前半年交付半年租金及费用；（三）押金:合同签订日乙方应向甲方支付押金400000元整，在免租期和装修期后抵扣租金及费用；（四）免租期满，房租及费用按半年期结算。第四条转租：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先告知甲方，在原合同不变的情况下取得甲方同意，同时办理好各项转租手续和相关的交接工作。第五条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。该协议中载明房屋租金起交时间为2017年2月1日，提前半年交付半年的租金及费用。2016年12月29日起至2017年8月18日期间，华蓝福超市将其承租的山南印象51#楼一楼部分场地分别出租给张忠乐、淮南市恒康医药有限公司等单位；自2016年12月24日起至2017年12月18日期间，华蓝福超市将山南印象51#楼二楼部分场地分别出租给谢家集区金皇冷暖设备销售部、淮南市九行教育咨询有限公司等单位。君虹公司在2017年底得知后，于2018年7月13日在山南印象51#楼二楼装修场地贴出停工通知。君虹公司于2018年1月6日向华蓝福超市发出《房屋租金催缴函》：“我公司与你单位于2015年7月31日签订的《租房协议书》在履行期间，你单位共拖欠我单位房屋租金96万元（1、自2017年2月1日至2017年8月1日共计6个月租金480000元，2、自2017年8月2日至2018年2月1日共计6个月租金480000元……）。2018年5月9日君虹公司向华蓝福超市发出《付款通知》：请你公司将承租的山南印象51#楼B座一层、二层商铺共计2300平方，租赁时间为2018年2月1日至2029年7月31日，租金每半年交付一次，租金转至以下账户：户名袁世萍、开户行淮南通商银行，账号62×××74”。2018年7月15日君虹公司向华蓝福超市送达了《解除租房协议书通知书》。2018年7月19日华蓝福超市向君虹公司的发送回函称君虹公司解除租房协议不符合法律规定。另华蓝福超市向君虹公司股东毕盛林转款记录为：2015年8月10日转款200000元；2015年8月14日转款200000元；2018年2月12日转款400000元；2018年3月20日支付42360元；2018年4月12日转款100000元；2018年7月31日转款321520.2元，合计缴纳租金1263880.2元。另查明，君虹公司（甲方）与淮南市蓝氏绿谷超市连锁有限公司（乙方）于2015年7月31日签订了《租房协议书》一份，淮南市蓝氏绿谷超市连锁有限公司于2016年9月2日将名称变更为华蓝福超市。君虹公司股东于2014年3月6日、2017年12月16日召开会议，将山南印象51#楼分为三部分交由三位股东进行使用，其中股东毕盛林使用B座北侧一层、二层及其所属门面房（房号为201、101A、101B、103、104、105、106、107、108、113、114、115、116），一楼面积总计2775.81平方米、二楼面积总计2712.37平方米；股东陈焕新使用车服联盟一、二层其所属门面房（不包括109号门面房）和B座公寓（房号为102A、102B、202、110、111、112）。华蓝福超市实际使用山南印象51#楼一层、二层共计7658.67平方米，并按此面积交纳物业费。原告在与被告签订《租房协议书》时提交了13本房产证，包括山南印象51#楼一层、二层房屋面积为5488.18平方（2775.81+2712.37=5488.18）。根据诉辩双方的意见以及举证、质证、认证意见，结合本案案情，本院归纳争议焦点为：1、案由是房屋租赁合同纠纷还是确认解除合同效力纠纷；2、原告要求解除房屋租赁协议、返还房屋是否符合法律规定，是否应予以支持；3、原告要求支付租金差额是否有法律依据，是否应予以支持。一、关于本案案由是房屋租赁合同纠纷还是确认合同效力纠纷问题。民事案件案由在坚持依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定的同时，也依据请求权、形成权或者确认之诉、形成之诉的标准进行确定。对于被告认为本案案由确定应为“确认解除合同效力纠纷”，《民事案件案由规定》中的“确认合同效力纠纷”系确认合同有效、无效等状态，且只有在当事人单就合同效力提出确认请求时，才能将相关纠纷确定为“确认合同效力纠纷”。本案诉讼请求系双方因履行房屋租赁合同而产生，双方的房屋租赁合同合法有效，故本案案由正确。二、关于原告要求解除房屋租赁协议是否符合法律规定，是否应予支持问题。首先，原、被告在租房协议书第五条关于合同解除有明确约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”。双方未对单方有解除权进行约定，应按照协议约定履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，被告将所承租的山南印象51#楼一楼北侧部分场地分别出租给九个不同的次承租人，构成转租。但九份转租协议系从2016年12月29日起至2017年8月18日期间陆续签订，在租赁协议第四条权利和义务的第一款中约定：“乙方租赁甲方场地应遵守甲方商业经营的统一管理规定要求”，由此可以视为是华蓝福超市对经营范围的拓展。原告在与被告签订《租房协议书》时提交了13本房产证，房屋面积为5488.18平方（2775.81+2712.37=5488.18）。君虹公司于2018年1月6日向华蓝福超市发出《房屋租金催缴函》，确认华蓝福超市欠其公司房屋租金960000元（1、自2017年2月1日至2017年8月1日共计6个月租金480000元，2、自2017年8月2日至2018年2月1日共计6个月租金480000元……）。按照租房协议约定一楼北侧房屋面积2775.81平方，每平方10元，6个月的租金应为166548.6元，而480000元租金是8000平方米房屋的租金，由此可以证实被告所称实际租赁面积7658.67平方米事实存在，原告在2018年1月6日是认可房屋转租的。另本院与君虹公司股东毕盛林谈话笔录中，其自认于2017年底知道二楼租户装修，并约谈租赁户商讨购买房屋事宜。君虹公司于2018年7月13日贴出停工通知、于2018年7月15日向华蓝福超市送达了《解除租房协议书通知书》已过异议期限。因此本院认定君虹公司未在6个月异议期内提出异议，已丧失以未经其同意为由请求解除合同或者认定转租无效的胜诉权，应视为君虹公司知情并同意转租。故对原告以被告未经其同意进行转租为由请求解除合同，本院依法不予支持。其次，解除权行使期限属于除斥期间,超过权利行使期限,解除权消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定,“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭”。对房屋租赁合同的解除权行使期限,法律没有规定,本案当事人在合同中亦未约定,何为“合理期限”,应当由人民法院结合具体案情予以认定。山南印象51#楼一楼面积总计2775.81平方米，依据双方的《租房协议书》，按此面积计算半年房租为166548.6元（10元/平方米/月×2775.81平方米×6个月），被告应于2016年8月1日前、2017年2月1日前、于2017年8月1日前、于2018年2月1日前分别支付房租166548.6元。经查明，被告于2015年8月14日向原告交齐了押金400000元后未再支付租金，直至2018年2月12日才向原告支付400000元。因被告未按约支付于2016年8月1日前应支付的房租166548.6元及2017年2月1日前应支付的房租166548.6元，被告欠付租金事实成立。但在2017年2月1日后，因双方约定在免租期和装修期后即2017年2月1日后，押金可抵扣租金及费用，经押金抵扣租金及费用，被告2017年8月1日前实际欠付房租99645.8元[166548.6元-（400000元-166548.6元-166548.6元）]。在本案被告2016年8月1日、2017年2月1日均未按约支付租金的情况下，原告未及时行使合同解除权。原告于2018年1月6日向被告发出《房屋租金催缴函》催缴租金后，被告于2018年2月12日、2018年3月20日、2018年4月12日转款共计542360元，原告均接受，且诉讼中原告也认可被告不拖欠租金。2018年7月15日原告以欠租为由向被告送达《解除租房协议书通知书》，超过了“合理期限”，其解除权消灭；且截止到2018年7月15日，被告未欠付租金。故原告以被告在2018年2月1日前存在拖欠租金的行为为由请求解除合同，本院不予支持。再次，关于原告以被告存在擅自改变房屋结构的行为为由请求解除合同问题。房屋主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。根据规定，不得削弱房屋结构整体稳定性和抗震性。未经原设计单位或具有相应资质等级设计单位提供方案，不得自行改变房屋的主体结构（包括屋盖、楼盖、梁、柱、楼梯、支撑、墙体、连接点和基础）、承重机构（包括承重墙、立杆、柱、框架柱、支的改变墩、屋架、悬索）或明显加大荷载。案涉租赁标的物为山南印象51#楼一楼北侧房屋，经本院现场勘查，被告系将房屋内部进行隔断，非擅自改变房屋主体结构、房屋承重或明显加大荷载，未达到要求解除合同的情形，且原告未提交相关证据加以证明，故对此项请求本院不予支持。最后，关于被告辩称其承租的是7568.67平方米、将租金提存并公证的意见。从《付款通知》的内容“请你公司将承租的山南印象51#楼B座一层、二层商铺共计2300平方，租赁时间为2018年2月1日至2029年7月31日，租金转至以下账户：户名袁世萍。”可知，该《付款通知》要求支付的租金的租赁合同期限与原、被告双方的《租房协议书》的租赁合同期限不同，被告为此支付的租金并非履行涉案合同。我国《合同法》第一百零一条第一款规定可以提存的情形如下：“㈠债权人无正当理由拒绝受领；㈡债权人下落不明；㈢债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；㈣法律规定的其他情形”。本案原告不存在以上情形，被告将租金提存不符合法律规定，但该租金涉及二楼租户，已另案起诉，本案对此不做处理。本案中涉案合同约定的租赁物为山南印象51#楼一层北侧，被告出租山南印象51#楼二层，该场地并非合同标的物，并非本案审理范围，原告可另案解决。原告以此为由请求解除涉案租房协议书本院不予支持。综上，对原告请求确认原、被告在2015年7月31日所签订的《租房协议书》于2018年7月15日解除、请求判令被告立即将山南印象51#楼第一层房屋恢复原状并返还给原告的诉讼请求本院不予支持。三、关于原告要求支付租金差额损失281797元是否有依据问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十××条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案系房屋租赁合同纠纷，双方对租金逐年增额进行了约定，原告在本案中的房屋租金收益应以《租房协议书》约定标准为限，不因被告转租行为有所损益。在案证据证明被告最早于2016年12月进行转租，因被告高价转租而与原租金之间的差额并非被告在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故因被告欠付租金、转租等违约行为给原告造成的损失，应当为租金及相应利息损失，不应当包括租金差额损失。故该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案经本院审判委员会集体讨论后作出决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条第二款、第一百零一条第一款、第一百一十××条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：驳回原告安徽君虹贸易有限公司的全部诉讼请求。本案受理费5050元，由原告安徽君虹贸易有限公司负担。审 判 长  卢 红人民陪审员  王桂兰人民陪审员  魏 玲二〇一九年九月二十九日法官助理司小青书记员杜金山附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依法成立的合同，受法律保护。第九十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。第一百零一条第一款有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：㈠债权人无正当理由拒绝受领；㈡债权人下落不明；㈢债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；㈣法律规定的其他情形。第一百一十××条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对证据提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。