广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初17308号原告（反诉被告）骏兴印刷物料（深圳）有限公司，住所地深圳市宝安区福海街道永福路**永福大厦****房，统一社会信用代码91440300670048388U。法定代表人庄蕙芹。委托代理人蔡深兴，广东宝城律师事务所律师。委托代理人文迪隆，广东宝城律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市鑫鸿辉五金塑胶有限公司，住所地，住所地深圳市宝安区沙井街道飞扬路飞扬工业区第****C会信用代码9144030005615923XG。法定代表人江万芬。委托代理人许怿滨，广东卓建律师事务所律师。上列原告骏兴印刷物料（深圳）有限公司诉被告深圳市鑫鸿辉五金塑胶有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员郭冲独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告骏兴印刷物料（深圳）有限公司的委托代理人蔡深兴、文迪隆、被告深圳市鑫鸿辉五金塑胶有限公司的委托代理人许怿滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2012年与被告签订为期五年的租赁合同，约定原告租赁被告经营管理的位于深圳市宝安区沙井镇沙四村飞扬路1号飞扬工业园中的第七栋物业（以下简称承租物业），用于纸品生产经营使用。合同签订后，被告交付物业，原告根据自己的生产需要进行二次装修，二次装修中对原有的消防设备没作改动，装修验收合格后使用，并按合同约定缴纳租金。2017年5月，双方合同期满，经协商一致，于2017年6月1日原被告签订《续租赁合同》（以下简称《合同》），继续原来租赁关系。为原告提供消防保养的深圳恒安消防工程有限公司宝安分公司(以下简称恒安公司),在2017年12月的维保报告中列明消防系统所存在的问题,要求及时处理。当原告与恒安公司维保合同到期,恒安公司明确表明因飞扬工业园存在消防问题没能解决,合同到期不再续签合同,不再为原告进行消防保养。为此,自2018年3月起原告不得不多次函告被告,要求其整改,同时,原告寻找其他有资质的公司提供消防保养服务,2018年3月底,原告拟定的深圳市兴业消防装饰工程有限公司进场了解,发现被告经营管理的整个飞扬工业园厂区内消防系统存在安全隐患,直接导致原告的消防系统长期处于瘫痪状态,无法进行保养测试,该公司为避免自身的风险,于2018年3月29日致函原告不同意签订《消防设施保养合同》。由于恒安公司的反映，原告行政部于2018年3月8日向原告的总经理反映，因被告经营管理的整个飞扬工业园厂区内消防系统长期出现消防供水不稳的情况，已严重影响到原告承租的第七栋物业的消防栓、喷淋系统容量、自动供水系统的正常运作。为此，原告十分重视，分别于2018年3月12日、4月6日发函给被告，要求被告进行整改，被告收函后，与业主相互推诿，没有采取任何措施。由于被告经营管理的飞扬工业园主体消防功能从2017年12月起便丧失，令原告承租物业的消防系统功能不能发挥作用，原告多次函告被告，得不到被告的重视，在安全完全不能确保，又没有消防工程公司愿意作消防保养的状态下，原告自2018年4月起不得已减少生产量，到同年11月，被告仍然不进行有效整改，期间，原告也分别委托深圳市兴业消防装饰工程有限公司及广东电气消防检测有限公司，对原告承租物业的消防功能进行全面检测，检测结果均为承租物业所在飞扬工业园主体消防系统功能完全缺失，工业园消防设施无法控制系统联动，直接导致原告承租物业的消防设施无法正常使用。此时，被告也意识到问题的严重性，曾经安排人员进行维修，但没有任何实质性的改善，原告被迫于同年12月21日停产。为此，原告于2018年12月21日委托律师向被告出具《律师函》，并于2019年1月5日向被告寄送《退场通知函》，要求：1、解除租赁关系；2、被告向原告退还租赁保证金及水电押金；3、被告依《合同》约定，向原告支付赔偿金，原告并于2019年1月5日退场。被告两次回函拒绝，并要求原告在被告仍未恢复承租物业基本消防功能的情况下，继续履行《合同》。原告认为，原被告双方签订租赁合同，被告有义务按照合同约定向原告提供符合安全要求的物业，但其经营管理的飞扬工业园主体消防系统功能丧失，致使原告承租物业消防系统形同虚设，经原告多次努力，被告仍不解决，令合同目的无法实现，且过错在于被告，对此，被告应承担相应过错责任。综上，被告在明知飞扬工业园主体消防系统功能丧失，导致原告无法正常使用承租物业，仍然要求原告继续履行《合同》，罔顾原告的合法权益，原告为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼，恳请支持原告的各项诉讼请求。为保护原告的合法权益，依据有关法律，原告特诉至法院：1、请求法院判令原告与被告于2018年12月21日解除租赁合同关系，租金缴交到2019年1月5日止；2、请求法院判令被告向原告返还租赁保证金人民币（以下均为人民币）439,200元，水电押金20,000元，共计459,200元；3、请求法院判令被告向原告支付占用租赁保证金及水电押金利息4,549.91元（以459,200元为基数，采用中国人民银行同期贷款年利率4.35%，自2018年12月21日暂计至2019年3月12日，并计至实际清偿之日为止）；4、请求法院判令被告赔偿因其违约而应向原告支付的赔偿款500,000元；5、请求法院判令诉讼费、保全费由被告承担。以上金额暂共计963,749.91元。被告答辩称：一、原告诉状所提及的事实不能成立，原告主张租赁物业范围内的消防设施长期瘫痪，不能发挥作用，形同虚设，导致合同目的落空，是没有事实依据也没有充分的有利证据支持的。二、原告主张所依据的证据是其单方函件，委托律师函件，付费委托消防公司出具的意见报告，该消防意见没有被告确认，也不是消防行政主管部门认定的事实，均不是证据，不能证明其诉讼主张。三、就本案焦点问题，被告依法向法院提出调查取证申请，向涉案租赁物业进行投诉调查处理的深圳市宝安区消防第十专职队进行调查取证，被告律师受法院委托调出的相关消防调查记录显示，涉案租赁物业除了原告自身管辖的喷淋系统地下管道漏水外，其他消防设施能正常使用（包括室内消防栓、消防水源控制室等）。四、本案产生的根本原因是原告自身经营问题，因其租赁的厂房仓库长期空置，导致其经营成本过高，因而意图毁约，这一点从消防队检查报告的记录中及被告提供的其他证据可以印证。五、原告单方面违法解除租赁合同没有法律、合同、事实等依据，其2018年12月至今不交水电费，拖欠2019年1月至4月的租金，已构成重大违约，所以，被告有权提出解除合同，并追究原告相关违约责任。被告反诉称2017年6月1日，被反诉人向反诉人就位于深圳市宝安区沙井镇沙四村飞扬工业园第七栋的房屋签订《续签租赁合同》（以下简称“合同”），其中对租赁面积及租金等做了详细的约定。合同第二条第2项约定：“乙方应于2017年6月起每月二十日前按本合同约定向甲方缴纳当月租金；如乙方逾期不交租金，从拖欠之日起甲方有权每天向乙方收取月租金千分之三作为违约金。拖欠天数超过60天，或拖欠数额累计超过二个月租金的，甲方有权不予退还租赁保证金，并可依据上述情形，采取停水、停电措施或以书面通知等形式单方面解除合同”。合同第五条房屋用途中的2项，第八条乙方责任中的1项、3项、8项，第十条租赁园区及设施设备的维修、保养中的1项、2项，第十五条中的违约责任的相关约定中，明确约定由被反诉人作为租赁园区的消防方面的责任人，承担涉案房屋的消防设施、设备的维修、保养义务及承担相关的审批手续办理责任。但在涉案房屋消防系统出现正常保养问题后，被反诉人不仅未能积极的履行维修、保养相关设施之义务，反而借此机会的单方面非法解除合同并要求反诉人赔偿损失。截至反诉之日，被反诉人2019年1月至4月未付的租金共计人民币734000元。反诉人依照合同约定，现要求解除与被反诉人签订的涉案租赁合同。就被反诉人诉状提及的因反诉人主体消防系统功能丧失，致使被反诉人消防系统形同虚设。被反诉人主张因此而进一步导致其生产经营受影响、合同目的落空。这些均是没事实根据和证据支持的。在被反诉人承租期间，相关消防行政主管部门没有作出任何责令整改、停业的行政处罚，相反，在被反诉人恶意投诉到相关消防行政主管部门后，也没任何关于主体消防系统功能丧失等认定，也没有作出责令被反诉人停业整改的处罚，被反诉人的生产经营没有受到任何影响。被反诉人上述行为严重违反合同约定及诚信原则，严重侵害了反诉人的合法权益，且被反诉人起诉状所述与事实不符，其全部诉请不应支持。为维护反诉人的合法权益，特提出以上反诉请求，望判如所请。依据有关法律，特请求法院：1、判令解除被反诉人与反诉人的租赁合同自反诉之日解除；2、判令被反诉人支付反诉人房屋租金734000元及违约金220200元；3、判令反诉人无需向被反诉人支付租赁保证金439200元、水电押金20000元；4、判令被反诉人向反诉人支付水电费23637.5元；以上三项共计人民币977837.5元。5、判令被反诉人承担本诉及反诉的全部诉讼费用。原告对被告的反诉答辩称，一、原告解除合同合法有据：（一）被告提供的租赁物业丧失消防基础功能；（二）被告作为出租人，依法依约均有义务保证租赁物业消防基础功能的正常运转；（三）《续租合同》第十条关于原告对租赁物业内附属设施设备的维修保养义务的规定，并不能免除被告保证租赁物业消防正常功能的责任；（四）被告未能向原告持续提供符合合同目的的租赁场所，原告依法有权解除合同；二、原告没有义务在依法通知被告解除《续签合同》后继续履行费用支付义务；三、被告应退还原告租赁保证金及水电押金。经审理查明，原、被告于2012年6月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《厂房租赁合同》，合同约定：由被告将位于深圳市宝安区××街道沙××村××路××号飞扬工业区以整体租的方式出租给原告使用；租赁园区占地面积共计5600平方米（包括了园区内所有的物业建筑），另钢架结构800平方米；租赁期限为五年，自2012年6月1日至2017年5月14日止；2012年6月1日至2014年12月31日（头一个月即：2012年6月1日至2012年7月1日为免租期）的月租总金额为人民币146400元；2015年1月1日至2017年5月14日的月租总金额为人民币160400元；在签订合同生效后的三日内，原告应向被告缴纳三个月租赁保证金439200元及一个月租赁费146400元，两项费用共计人民币585600元；原告需向被告缴纳水电押金20000元等。2017年6月1日，原告（乙方）与被告（甲方）就上述同一物业范围签订了《续签租赁合同》，租赁期限为三年，自2017年6月1日至2020年5月31日，月租金总额为人民币183500元，租期自2017年6月1日至2020年5月31日，共三年；合同生效后，原告应向被告缴纳租赁保证金人民币439200及水电押金20000元等。另查明，涉案房屋系被告从案外人深圳市飞扬实业有限公司承租后转租于原告，已取得建设工程规划许可证。庭审中，原、被告双方确认原告已依约缴纳租赁保证金439200元及水电押金20000元、租金已缴纳至2018年12月，并确认深圳市宝安区沙井镇沙四村飞扬路1号飞扬工业园第7栋与消防队调查记录显示的宝安区沙井街道沙四路飞扬路1号飞扬工业园B7栋是同一栋。以上事实，有《厂房租赁合同》、《续签租赁合同》、租赁保证金收据、水电押金收据等以及庭审笔录附卷为证。关于被告是否违约的问题。原告主张，因租赁建筑的消防设施存在问题，已影响到原告对厂房的使用，且被告经原告多次去函催促维修消防设施，仍没有及时解决问题，使原告的合同目的无法实现，原告遂于2018年12月21日向被告发送律师函解除合同，解除原因系被告违约，解除的时间为2018年12月21日，随后原告于2019年1月5日退场。原告为证明涉案建筑存在缺陷，提供了深圳恒安消防工程有限公司《消防维保报告》、2018年3月8日《关于消防安全隐患排查报告》、深圳市兴业消防装饰工程有限公司《工作函》及《消防设备检查报告》等作为证据。被告则主张，根据原告向消防部门调取的2019年1月24日现场调查记录资料显示，涉案建筑除了原告自身管辖的喷淋系统地下管道漏水外，其他消防设施能正常使用，根据双方合同约定租赁区域内的消防维修、保养等权利义务应为原告负责，且原告主张因消防设施处于瘫痪状态不能发挥作用导致合同目的落空，没有充分证据。因原告至今拖欠2019年1月至4月的租金，已构成违约，被告主张合同自反诉之日解除。被告为证明其主张，提交了深圳市消防支队宝安大队沙井中队调取的《火灾隐患有奖举报案件办理情况表》、《受理记录表》、《消防安全现场照片》等作为证据。原被告双方对对方提交的上述证据均不予认可，因深圳市消防支队宝安大队属于消防安全检查的有权机关，本院采信被告提交的深圳市消防支队宝安大队沙井中队2019年1月24日《火灾隐患有奖举报案件办理情况表》、《受理记录表》、《消防安全现场照片》。本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》、《续签租赁合同》均为双方真实的意思表示，合法有效，受到相关法律法规的调整。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，以及原、被告双方签订的合同的第8.8条“甲方工业园以现状租给乙方，如有维修、维护义务的由乙方负责，费用由乙方承担”、第10.2条“乙方对租赁园区附属设施设备负有妥善使用、维修、管理之责任并承担相应费用……”等约定，本院认为租赁区域的消防喷淋系统地下管道属于《厂房租赁合同》、《续签租赁合同》约定的“租赁园区附属设施设备”，原告对其有使用、维修、管理的义务。故原告主张被告未及时维修相关消防设施构成根本违约，并因违约需支付违约金，本院不予支持。关于原告是否构成违约的问题。被告主张原告至今拖欠2019年1月至4月的租金，已构成违约，根据双方合同2.2条的规定，原告迟延交付租金超过60天，被告可解除合同，故被告主张合同自反诉之日解除。原告则主张其于2019年1月5日已退场，同日已向被告寄送《退场通知函》。因被告在庭审中确认收到该函，且根据被告提交的深圳市消防支队宝安大队沙井中队2019年1月24日的现场调查记录显示涉案建筑为一栋空楼，本院采信原告主张，视为其已于2019年1月5日腾退并向被告交付涉案建筑。故被告主张原告拖欠2019年1月至4月租金，构成违约并需支付违约金，本院不予支持。关于合同解除的时间和原因。因原、被告主张的对方违约事由均不能成立，且双方均提出解除合同，本院视为双方协商一致解除案涉租赁合同，认定解除合意达成时间为原告收到被告反诉状之日，即2019年7月16日。关于租赁保证金及水电押金。原告主张被告需返还租赁保证金439200元及水电押金20000元，并提供了租赁保证金收据、水电押金收据作为证据，被告对该证据予以确认。因本院认定双方已协商解除合同，故对原告主张本院予以支持。关于原告主张的被告占用上述款项的利息，本院认定的合同解除时间为2019年7月16日，系双方发生诉争之后，故占用事实不成立，对该主张本院不予支持。关于被告主张无需返还被告租赁保证金及水电押金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告主张原告支付水电费23637.5元，因被告未提供有效证据予以证明，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下:一、确认原告骏兴印刷物料（深圳）有限公司与被告深圳市鑫鸿辉五金塑胶有限公司于2017年6月1日签订的《续签租赁合同》解除，解除时间为2019年7月16日；二、被告深圳市鑫鸿辉五金塑胶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告骏兴印刷物料（深圳）有限公司返还租赁保证金439200元、水电押金20000元；三、驳回原告骏兴印刷物料（深圳）有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市鑫鸿辉五金塑胶有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6719元，由原告骏兴印刷物料（深圳）有限公司承担3201元、被告深圳市鑫鸿辉五金塑胶有限公司承担3518元；反诉受理费6789元，由被告深圳市鑫鸿辉五金塑胶有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 郭    冲二〇一九年九月二十四日书记员 李秀秀（兼）书记员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。