广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执复381～388号 复议申请人（被执行人）：湖南日月投资有限公司。住所地：湖南省长沙市芙蓉区韭菜园街道蓉园路1号京电花园3栋四单元1008房，统一社会信用代码91430000738987673C。 法定代表人：彭德军。 申请执行人：蔡秋武，男，1990年7月16日出生，身份证住址：广东省汕头市潮南区。 被执行人：湖南浏阳河实业有限公司。住所地：湖南省长沙市芙蓉区韭菜园街道蓉园路1号蓉园3栋906房，统一社会信用代码91430000717048853C。 法定代表人：赵良根。 被执行人：湖南浏阳河酒业有限公司。住所地：湖南省长沙市芙蓉区韭菜园街道蓉园路1号2栋401房，统一社会信用代码91430000712103315J。 法定代表人：彭波。 被执行人：曾庆菊，女，1964年3月3日出生，身份证住址：广东省潮安县。 被执行人：彭潮，男，1958年8月14日出生，身份证住址：广东省潮安县。 复议申请人湖南日月投资有限公司（以下简称日月公司）不服深圳市罗湖区人民法院（以下简称罗湖法院）作出的（2019）粤0303执异279～286号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 罗湖法院在执行申请执行人蔡秋武与被执行人湖南浏阳河实业有限公司（以下简称浏阳河实业公司）、湖南浏阳河酒业有限公司（以下简称浏阳河酒业公司）、日月公司、曾庆菊、彭潮民间借贷纠纷数案过程中，被执行人日月公司对执行其名下位于湖南省常德市澧县澧阳街道水德庙居委会1单元2层、5层、6层房产（以下简称涉案房产）不服，向罗湖法院提出书面异议称，一、早在2017年日月投资公司就已将含本案拟执行的1单元2层、5层、6层房产在内的整栋大楼全部抵押至张掖农村商业银行股份有限公司名下，并依法办理了抵押登记备案手续；上述房产与整栋大楼不可分割，且不是整层处置，故上述房产依法不能也无法作为本案的执行标的物。二、日月公司与张掖农村商业银行股份有限公司签订的《流动资产借款合同》及《最高额抵押担保合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方也办理了抵押登记备案手续。故上述房产依法理应优先偿还抵押债权。三、本案中评估机构的选取不是由罗湖法院摇号确定，违反相关法律关于采用随机方式确定评估机构的规定。评估程序严重违法，依法应当重新评估。四、涉案房产评估市值总价仅为23275407元，该评估价与市场公允价格相差甚远，严重损害异议人的合法权益，因此该评估结果不能作为法院确定拍卖保留价的依据。请求法院停止将涉案房产作为本案的执行标的物；停止将深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司出具的《中评报字[2019]第（房）D001号房地产估价报告》作为法院确定拍卖保留价的参考依据,并撤销该评估报告,重新委托评估机构对涉案房产进行评估。 罗湖法院查明，申请执行人蔡秋武与被执行人湖南浏阳河实业有限公司（以下简称浏阳河实业公司）、湖南浏阳河酒业有限公司（以下简称浏阳河酒业公司）、日月公司、曾庆菊、彭潮民间借贷纠纷数案，罗湖法院（2016）粤0303民初13229、13142～13143、13148～13152号民事判决书已发生法律效力。因被执行人未履行其所确定的义务,申请执行人向罗湖法院申请强制执行,案号为（2017）粤0303执3380～3387号,申请执行的标的共计5084万元,后罗湖法院于2017年6月14日查封了涉案房产。 另查，罗湖法院于2018年3月6日在罗湖法院官网发出通告，决定于2018年3月7日下午14:30分在罗湖法院三楼第一审判庭组织房产及动车车辆摇珠委托业务，摇珠公示标的物中包含（2017）粤0303执3380～3387号涉案房产及动产。另于2018年3月7日公示摇珠中签机构，其中（2017）粤0303执3380～3387号的中签机构为深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司。 再查，2019年2月25日，罗湖法院向涉案房产的抵押权人张掖农村商业银行股份有限公司送达申报抵押债权通知书。2019年4月12日，罗湖法院作出（2017）粤0303执3380～3387号执行裁定书，裁定如下：一、拍卖被执行人日月公司名下位于澧县澧阳街道××单元××房产（权证号码：湘（2017）澧县不动产权第0003390号）。二、拍卖被执行人日月公司名下位于澧县澧阳街道××单元××房产（权证号码：湘（2017）澧县不动产权第0003391号）。三、拍卖被执行人日月公司名下位于澧县澧阳街道××单元××房产（权证号码：湘（2017）澧县不动产权第0003389号）。 罗湖法院认为，根据相关法律规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。被执行人未履行判决书确定的义务，罗湖法院依法拍卖被执行人名下的财产，并无不当。本案中，罗湖法院为首轮查封法院，对被执行人日月公司名下位于澧县澧阳街道××单元××房产（权证号码：湘（2017）澧县不动产权第0003389号）、5层房产（权证号码：湘（2017）澧县不动产权第0003391号）、6层房产（权证号码：湘（2017）澧县不动产权第0003390号）的查封、拍卖，符合相关法律的规定。根据异议人提供的《不动产房地产权情况证明》可知，涉案房产均有独立的权证号码，故异议人主张上述涉案房产与整栋大楼不可分割处置的理由，不能成立，罗湖法院不予支持。另外，罗湖法院已向涉案房产抵押权人张掖农村商业银行股份有限公司送达《申报抵押债权通知书》，对涉案房产的处置并不会影响抵押权人的债权实现。罗湖法院依法委托有资质的评估单位对拟拍卖的财产进行了评估，该评估委托符合法律规定，评估程序合法、评估机构或评估人员均具备相应的评估资质，罗湖法院予以确认，故异议人主张罗湖法院对涉案房产的评估程序违法，理由不能成立。同时，执行程序中评估、拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对被执行人名下财产进行评估只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，最后的成交价格仍需由市场检验而非由其估价的结果确定，因此本次估价可以作为拍卖保留价的依据，异议人以评估价格过低为由提起异议要求重新评估，该理由不成立，罗湖法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定驳回日月公司的异议请求。 复议申请人日月公司不服上述异议裁定，向本院申请复议称，一、本案中,罗湖法院在未通知日月公司的情况下早在2018年3月7日就已确定评估机构,半年之后即2018年9月27日法院发布的书面通知书却要求被执行人在3日内前往执行局办公室领取选定评估机构的通知书。法院这种事先确定好评估机构,时隔半年之久后再通知复议申请人选定评估机构的做法明显违反法律规定,严重剥夺复议申请人的诉讼权利并严重损害复议申请人的合法权益。因此,本案的评估程序严重违法,依法应当重新评估。二、涉案房产评估市值总价仅为23275407元,复议申请人认为该评估结果明显畸低,与当地市场公允价格相差甚远,严重损害复议申请人的合法权益,因而该评估结果不能作为法院确定拍卖保留价的依据。综上，请求撤销罗湖法院（2019）粤0303执异279～286号执行裁定，改判支持复议申请人的执行异议请求。 本院经审查，对罗湖法院查明的事实予以确认。 本院另查明，2018年9月27日，罗湖法院向被执行人日月公司、澧县澧阳街道水德庙居委会1单元2层、5层、6层住户发出并在现场张贴（2017）粤0303执3380～3387号通知书，其中载明以下内容：“责令你（你单位）于2018年10月13日前自行迁出。室内动产亦请自行办理，逾期不办理的，将依法对上述房产停水停电并强制搬迁，一切法律后果由住户自行承担。若你（你单位）为租赁上述房屋的租户，请于2018年10月8日之前当面提供经相关行政部门备案的租赁合同，逾期不提交，将视为不存在租赁关系，则在拍卖上述房产时，你（你单位）将不享有优先购买权。自本通知发布之日起三日内，责令被执行人至罗湖法院执行局503办公室领取选定评估机构通知书，逾期不领取，视为放弃选定评估机构的权利，评估机构由罗湖法院依法摇珠选定。” 2019年2月20日，深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司作出中评报字[2019]第（房）D001号评估报告书，估价结果：价值时点2019年1月16日的总价为23275407元。2019年3月31日，因被执行人下落不明，罗湖法院依法在《人民法院报》G63版公告送达上述评估结果及（2017）粤0303执3380～3387号执行裁定书，其中载明以下内容：“自公告之日起，经过60日即视为送达。……如评估报告有异议，自公告送达期满后10日内向本院（注：此处指罗湖法院）书面提出”。 本院认为，本案复议审查的焦点为：一、本案评估程序是否违反法律程序；二、是否可以因评估价值过低而允许重新评估。 关于本案评估程序是否违反法律程序的问题。根据2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定“评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；……”，2012年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条规定“人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构。……”，及2018年9月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条规定“……；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。双方当事人一致要求在同一名单子库中随机确定的，人民法院应当准许”，可见，人民法院在执行中确定评估机构系采用随机的方式，从入选名单库的评估机构中予以选定。首先，本案中，由于被执行人下落不明，当事人之间无法通过协商的方式确定评估机构，罗湖法院于2018年3月6日采用随机方式公开摇珠确定评估机构，且摇珠前在其官网上进行了通告，摇珠后亦在其官网上进行了通告。之后，罗湖法院又于2018年9月27日在涉案房产现场向复议申请人日月公司及涉案房产的住户发出并张贴包含选定评估机构、限期搬迁、申报租赁等内容的（2017）粤0303执3380～3387号通知书，其目的也是公示人民法院的强制执行，保护相关权利人合法权益。其次，深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司直至2019年2月20日最终出具评估报告，亦是在发出（2017）粤0303执3380～3387号通知书之后。再者，罗湖法院通过公告送达的方式向复议申请人日月公司发送了评估报告及拍卖执行裁定的内容。而复议申请人日月公司所称“罗湖法院事先确定评估机构，事后再通知选定评估机构”的情形，实际情况是基于复议申请人日月公司下落不明，罗湖法院在其官网上通告摇珠选定评估机构，选定评估机构后，又在现场张贴或者发出（2017）粤0303执3380～3387号通知书，告知相关权利人的权利和义务，以利于涉案房产的执行。因此，罗湖法院的评估程序并无不当。 关于是否可以因评估价值过低而允许重新评估的问题。执行程序中财产拍卖的目的就是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产评估，只是辅助执行法院确定处置参考价和起拍价的手段，评估价格并不是最终的成交价格，最终的成交价格需在网络司法拍卖程序中通过竞买人的竞价形成，而非由评估价格所决定。而执行中的财产评估是由专门从事资产评估的评估机构和人员进行，为了配合法院财产拍卖的特定目的，依照法律、法规、政策的规定，遵循适用的评估原则，按照法定的程序和标准，综合运用科学的评估方法，对拍卖财产在特定时间的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”，结合本案的事实情况，评估报告作出后，并不存在评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的情形。因此，复议申请人要求重新评估，无法律依据。但是对于复议申请人日月公司提出“评估结果明显畸低,与当地市场公允价格相差甚远”的理由，罗湖法院可以交由评估机构予以复核并书面说明。 综上所述，复议申请人日月公司的复议申请，本院不予支持。罗湖法院（2019）粤0303执异279～286号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款规定，裁定如下： 驳回复议申请人湖南日月投资有限公司的复议申请，维持深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303执异279～286号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨伟军 审判员  田 磊 审判员  张文佳 二〇一九年九月二十七日 书记员  杨盼盼