河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终14569号上诉人（原审被告）：郑州铁路局房地产综合开发总公司，住所地，统一社会信用代码：91410100170072242U。郑州市二七区淮河东路5号。法定代表人：蔡强，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺露露，河南佑祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋祥恩，男，1971年11月2日，汉族。住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：杨文洁，郑州市解放路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郑州凯驰企业管理有限公司，住所地，郑州市二七区铁路苗圃街29号楼附2号。统一社会信用代码：91410100788088035K。法定代表人：杨杰，该公司经理。被上诉人（原审被告）：郑州中原铁道凯盛置业有限公司，住所地郑州市二七区陇海路189号凯盛通讯城605室。统一社会信用代码：91410100688156600L。法定代表人：吕国勤，该公司执行董事兼总经理。上述二被上诉人委托诉讼代理人：郭志刚，河南则政鼎律师事务所律师。上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司（郑铁房地产公司）与被上诉人蒋祥恩、郑州凯驰企业管理有限公司（以下简称凯驰管理公司）、郑州中原铁道凯盛置业有限公司（以下简称凯盛置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初7267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑铁房地产公司上诉请求：依法撤销一审民事判决；依法发回重审或改判驳回被上诉人蒋祥恩对上诉人的一审诉讼请求；一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审对蒋祥恩已交付房款的数额认定不清。涉案房屋已经按照合同约定于2009年3月1日前交付给了被上诉人蒋祥恩使用至今。而在交付房屋时，蒋祥恩仅支付了不足1/2的房款，由于涉案房屋房款的支付方式为分期付款，蒋祥恩交付的全部房款中，一部分是利息而非房价款，因此在计算返还房价款时应扣除因分期付款而产生的利息。二、一审法院按照银行同期贷款利率计算违约金缺乏事实和法律依据。首先，商铺购销合同明确约定了解约违约金，这是双方当事人在签订合同时能够预见到解除合同可能造成的损失。法律明确规定当事人一方以约定违约金过低要求增加时应提供证据以证明，否则法院不予支持。一审法院在蒋祥恩未提提供任何证据证明违约金低于实际损失的情况下直接判决按照银行同期贷款利率计算违约金，显然于法无据。其次，上诉人蒋祥恩从2009年3月起使用房屋至今，一直收取该房屋产生的各项收益。根据合同法司法解释的规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿该部分利益的，人民法院应予支持，这一部分利益理应从损失中予以扣除，再次，本案类似判决在二七法院及中院已有百余均支持按照合同约定的违约金条款执行。二、一审法院程序严重违法。一审法院在上诉人蒋祥恩主张的利息损失之外，同时要求上诉人支付付10%的违约金，超出上诉人蒋祥恩的一审诉求，存在程序严重违法。三、一审法院认定事实严重错误，上诉人与凯盛置业并不存在任何代理关系。关于上诉人对凯盛置业公司的授权委托书，上诉人已经在其他案件中申请鉴定，鉴定结论显示该授权委托书真伪不明，根据证明责任的规定，主张法律关系成立的一方负有证明责任。凯盛置业公司主张上诉人委托关系成立，则必须就双方存在委托关系提供证据。一审法院仅依据一份真伪不明的授权委托书，直接认定凯盛置业公司完成了证明责任，这显然与法律规定相违背。退一步讲，即使双方存在委托关系。授权范围也不包括收取房款，而本案凯盛置业公司收取房款并出具收据，从未将任何房款交付给上诉人。一审法院罔顾这些事实，径自判决要求上诉人承担返还房款的义务，显然属于认定事实是严重错误。二、对于凯驰管理公司收取的部分房款未做认定。对于凯驰管理公司收取部分房款的行为，一审法院并未作出任何认定。凯驰管理公司与上诉人均是凯盛置业公司的股东，二者是独立的法人，且不存在任何代理或者委托关系。一审法院对于凯驰管理公司擅自收取房款的行为并未作出任何认定。在凯驰管理公司与上诉人不存在任何委托关系，也并未将收取的任何房款交付给上诉人的情况下，一审法院直接判决要求上诉人返还全部房款，显然属于认定事实错误。综上，请求判如所请。蒋祥恩辩称：一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。凯盛公司开始对外销售该案商铺时就明知无法办理产权证，但仍然以商品房的性质进行销售。该项目是郑铁房地产公司建设的《综合办公楼》，应是内部办公所使用，不能对外进行销售。上诉人在庭审中也明确表示该案商铺无法取得产权证。凯盛公司从与原告签订《商铺购销合同》时就向原告隐瞒事实，欺骗答辩人。答辩人在履行合同过程中得知不能取得产权证，但向凯盛公司主张权利时，该公司已经注销。答辩人与凯盛公司签订合同时虽然约定其在答辩人提出退房要求30日内将已付房款退还并10％的违约金，但该约定明显过低，不足以弥给答辩人造成的损失。一审判决要求铁路局支付自2013年2月29日起按照银行同期人民银行贷款基准利率弥补答辩人损失是正确的。答辩人与凯盛公司签订合同时就已经违约，明知无法办理产权证，仍然对外销售，且在合同履行过程中依然隐瞒事实，使答辩人无法主张权利。答辩人为购买商铺向银行机构贷款，答辩人在支付高额利息的同时并不知道所购买的商铺不能取得产权证。答辩人在向法院起诉主张权利时，已经蒙受了巨大的经济损失，答辩人在一审中明确诉讼请求，要求被告从付房款之日起按银行同期贷款利率支付利息，以弥补答辩人的损失。一审法院认为在合同约定办证期间不应计算利息，应按合同约定已付房款10％支付违约金，符合《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》相关规定，于法有据。原审法院认定事实正确，上诉人的上诉理由不能成立。郑铁房地产公司在2008年9月12日向郑州中原铁道凯盛商贸有限公司、郑州中原铁道凯盛置业有限公司出具委托书，委托其位于涉案商铺的出租、销售签署协议等。答辩人与凯盛公司签订商铺买卖合同的行为系郑州铁路局房地产综合开发总公司授权范围内的代理行为，其后果应由被代理人即郑州铁路局房地产综合开发总公司承担。答辩人签订合同初期的目的就是为了购买商铺，且为了保障产权证的取得才采取分批付款。但是被告隐瞒事实、欺骗答辩人与其签订合同，致使答辩人的合法权益无法取得，并且蒙受了巨大经济损失。请求依法维持原判。凯盛置业公司辩称：原审法院认定事实基本清楚，但原审法院在关于认定被上诉人蒋祥恩经济损失部分有误，请求二审法院查明事实并予以改判。根据被上诉人蒋祥恩与凯盛公司签订的商铺买卖合同第六条违约部分显示被上诉人蒋祥恩解除合同只能向凯盛商贸公司主张违约责任，而不能向凯盛公司主张经济损失。凯驰管理公司辩称：原审法院关于认定上诉人与凯盛置业公司之间存在代理关系，并无不当。在原审中凯盛公司向原审法院递交了授权委托书原件，内容及印章清晰可见。上诉人主张授权委托书存在伪造，并向法院原审法院申请司法鉴定，但鉴定结果显示结果真伪不明，上诉人并不能证明授权委托书是虚假的，故应当承担举证不能的法律后果。凯盛公司代收购房款系授权委托书的延伸。蒋祥恩向一审法院起诉请求：1．解除原被告于2008年11月24日签订的《商铺买卖合同》；2．判令被告返还原告购房款3790854.85元并赔偿损失及利息；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年11月24日，原告与郑州中原铁道凯盛商贸有限公司签订《商铺买卖合同》，合同约定：原告购买的商铺位于郑州市××通讯××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××（陇海××、布厂街西），该商铺的用途为通讯器材销售；商铺套内面积为77.33平方米，总价款为3811280元。出售方承诺在商铺交付使用后四年内（即2009年3月1日至2013年2月29日）为原告办理产权手续，产权使用期为50年。出售方不能在规定时间内取得产权证，双方同意按以下方式处理：1．原告退房，出售方在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付购房款退还给原告并支付10％的违约金。2．原告不退房，出售方向原告支付总房款10％的违约金，并自本合同规定应办理产权期限之第二日起每日按已付房款的4‰向原告支付滞纳金。协议签订后，原告分别向郑州中原铁道凯盛商贸有限公司、郑州中原铁道凯盛置业有限公司、郑州凯驰置业有限公司支付购房款，于2008年11月25日支付1511280元、于2009年7月1日支付567588.25元、于2010年7月30日支付607549.60元、于2011年7月4日支付570662.20元、于2012年7月3日支付533774.80元，共计3790854.85元。原、被告对上述商铺按期交付无异议。后因原告发现郑州中原铁道凯盛商贸有限公司注销，原告办理产权手续的合同目的不能实现，遂诉至本院。另查明，1、2010年10月18日，郑州中原铁道凯盛商贸有限公司经核准注销。2、涉案商铺所属凯盛通讯坐落于陇海东路南、布厂街西的土地使用权人是郑州铁路局，面积为4916.96平方米，使用权类型系划拨。3、2007年10月，郑州凯驰置业有限公司、天津铁佑科技开发有限公司及被告郑州铁路局房地产综合开发总公司共同出资成立郑州中原铁道凯盛商贸有限公司，郑州铁路局将其所有的陇海东路189号房产交由被告无偿使用。4、2007年12月，郑州市城市规划局对铁路开发公司作出了（2007）郑城规建管许字（0327）号建设工程规划许可证，许可的建设项目名称为：综合办公楼，建设位置：陇海东路南，布厂街西。2008年5月21日，郑州市建设委员会对被告颁发了建筑工程施工许可证。5、2008年9月12日，被告郑州铁路局房地产综合开发总公司给郑州中原铁道凯盛商贸有限公司出具授权委托书，授权其全权负责位于郑州市××号《综合办公楼》项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售签署协议。6、2009年3月9日，郑州铁路局向郑州市人民政府发出“关于变更土地使用权的函”，要求将位于陇海东路南、布厂街西的该宗铁路用地［土地证号为郑国用（2007）0702号］变更至被告郑州铁路局房地产综合开发总公司名下，并要求对该划拨土地补办出让手续，以协议出让的方式为被告郑州铁路局房地产综合开发总公司办理土地出让手续。2009年5月21日，郑州市国土资源局向郑州市人民政府出具了郑国土资文（2009）359号文“郑州市国土资源局关于《郑州铁路局关于变更土地使用权的函》的意见”，郑州市人民政府批示同意对该宗土地补办用地手续。7、2013年9月22日，郑州凯驰置业有限公司名称变更为郑州凯驰企业管理有限公司。8、被告郑铁房地产公司于2009年5月12日出具授权委托书，主要内容为：授权郑州中原铁道凯盛置业有限公司全权负责位于郑州市××号《综合办公楼》项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售签署协议。被告郑铁房地产公司对其出具时间为2009年5月12日的授权委托书上落款处的“郑州铁路局房地产综合开发总公司”印文与2017年10月30日提取的“郑州铁路局房地产综合开发总公司”印文是否同一印章盖印进行司法鉴定，西南政法大学司法鉴定中心于2018年1月31日作出的西政司法鉴定中心［2017］鉴字第5728号司法鉴定意见书，鉴定意见为：依据现有的样本条件，不能确定标称时间为“2009年5月12日”授权单位为“郑州铁路局房地产综合开发总公司”的《授权委托书》原件落款处的郑州铁路局房地产综合开发总公司”印文与供检同名样本印文是否为同一枚印章盖印。郑州市中级人民法院于2019年2月28日作出的（2019）豫01民终5156号民事判决书中认定商铺的所有权属于被告郑铁房地产公司，被告凯盛置业公司系被告郑铁房地产公司的委托人。一审法院认为，原告与郑州中原铁道凯盛商贸有限公司于2008年11月24日签订的《商铺买卖合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同全面行使权利，履行义务。该公司虽将该商铺交付原告使用，但未在原告使用该商铺后的四年内为原告办理产权手续，也不能证明其在规定的期限内取得该商铺的产权，违反合同约定的义务，应承担相应的法律责任。因该公司与原告签订商铺买卖合同的行为，为被告郑铁房地产公司授权范围内的代理行为，其行为后果应由被代理人即本案被告郑铁房地产公司承担。故原告要求解除2009年2月17日签订的《商铺买卖合同》并要求返还购房款3790854.85元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求支付利息的主张，因合同中对违约金约定过低，原告可以主张其他损失，且合同虽约定“在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房款退还给乙方并支付已付房款10％的违约金”，但郑州中原铁道凯盛商贸有限公司于2010年10月18日已注销，原告难以了解并向被告提出退还房款的要求，故对原告要求被告赔偿利息的主张，该院支持在合同约定的商铺交付原告使用四年办理产权手续届满日起之后相应部分的利息损失，即从2013年2月29日起至被告实际返还购房款之日止以原告所交纳购房款为基数按照同期人民银行贷款基准利率计算的利息损失。关于2013年2月29日之前的利息，因合同对办证期限有约定，办证期间不应计算利息，故对该期间的损失，该院仍按合同约定的已付房款10％确认。原告的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。综上，一审法院判决如下：一、解除原告蒋祥恩与中原铁道凯盛商贸有限公司于2008年11月24日签订的《商铺买卖合同》；二、被告郑州铁路局房地产综合开发总公司于判决生效之日起十日内返还原告蒋祥恩购房款3790854.85元，并赔偿原告损失（按照同期人民银行贷款基准利率以3790854.85元为基数，自2013年2月29日起计算至被告实际返还购房款之日止）；三、被告郑州铁路局房地产综合开发总公司于判决生效之日起十日内支付原告蒋祥恩违约金379085.48元；四、驳回原告蒋祥恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37126元，减半收取18563元，由被告郑州铁路局房地产综合开发总公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，蒋祥恩与郑州中原铁道凯盛商贸有限公司于2008年11月24日签订的《商铺买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。蒋祥恩在合同签订后履行了合同付款等相应义务，但郑州中原铁道凯盛商贸有限公司未在蒋祥恩使用该商铺后的四年内为其办理产权手续，亦未证明其在规定的期限内取得该商铺的产权，构成违约，应承担相应违约责任。因郑州中原铁道凯盛商贸有限公司签订合同的行为系郑铁房地产公司授权范围内的代理行为，其违约行为的后果应由被代理人郑铁房地产公司承担，上诉人主张不应承担责任的依据不足。关于蒋祥恩支付房款金额问题，蒋祥恩在协议签订后分别向郑州中原铁道凯盛商贸有限公司、凯盛置业公司、郑州凯驰置业有限公司支付房款，郑州凯驰置业公司作为郑州中原铁道凯盛商贸有限公司股东收取房款的行为系代理行为，一审根据蒋祥恩出示的收据、银行转帐凭证认定蒋祥恩共支付案涉商铺房款为3790854.85元并无不当，郑铁房地产公司上诉称应将蒋祥恩支付房款中的部分利息予以扣除及对郑州凯驰置业公司收取的部分房款未作认定依据不足。关于原审支持违约金及利息损失是否适当及是否超出诉请问题。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因双方对违约金的金额约定过低，蒋祥恩可以主张其他损失，一审根据本案情况支持在合同约定四年办理产权手续届满日起之后相应部分的利息损失，即从2013年2月29日起至被告实际返还购房款之日止以原告所交纳购房款为基数按照同期人民银行贷款基准利率计算的利息损失于法有据。关于2013年2月29日之前的利息，因合同对办证期限有约定，办证期间不应计算利息，故对该期间的损失，一审依照合同约定的已付房款10％来确认并未超出蒋祥恩的诉请金额。综上所述，郑铁房地产房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37126元，由上诉人郑州铁路局房地产综合开发总公司负担。本判决为终审判决。审判长 李继军审判员贾建新审判员邵晓斐二〇一九年九月二十九日书记员 王      阳      涛