河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终4596号上诉人（原审被告）崔志帅，男，1994年3月3日出生，汉族，住邓州市，现住南阳市。被上诉人（原审原告）王小静，女，1981年8月24日出生，蒙古族，住南阳市卧龙区。上诉人崔志帅因与被上诉人王小静房屋租赁合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初3121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月9日开庭进行了审理。上诉人崔志帅，被上诉人王小静,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔志帅上诉请求：1.撤销南阳市卧龙区人民法院(2019)豫1303民初3121号民事判决,依法驳回被上诉人王小静的诉讼请求;一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:1.被上诉人将房屋转租第三人后进行装修时,私自接拉电线引发断电,是一次意外,并不是上诉人的故意断电行为。一审法院认定上诉人掐断电源属于事实认定错误。同时,由于被上诉人私接电线导致上下两层房屋均不能使用,上诉人在楼下两间的出租房屋,一个月内不能正常营业,造成上诉人的巨大经营损失。双方因第一次断电发生冲突,被上诉人殴打上诉人致伤而被公安机关行政处罚,而一审法院并未对此进行查明认定,而武断的把断电行为视为上诉人的故意行为。2.一审法院判决上诉人赔偿被上诉人3万元损失,属于事实不清。在2017年被上诉人承租房屋进行装修时,仅对租赁房屋进行了简单装修。庭审中被上诉人既没有提供装修合同,也未向法院提交支付费用的合法票据。被上诉人向法院提供的证人,依法不能作为判决的依据。且被上诉人的装修发生在2017年,在2018年被上诉人两次转租、转让后,第三方也进行了装修。故租赁房屋的装修费用由承租人自行承担,而不应由上诉人承担。根据双方签订的《租房合同》3.5约定事项:乙方在承租期间,产生的一切费用一律自理。故被上诉人的装修及购置物品费用均应由其本人承担。就本案房屋,上诉人在2017年还是在校学生,在校期间创业,不仅每年向原房东缴纳38500元的房屋租赁费用,而且还一次缴纳了8万元的房屋转让金。被上诉人以每年42000元承租房屋,是合理的市场价格并不包含转让金,因此,被上诉人才可能以将近80000元的价格将房屋转租给第三人。3.一审法院认定上诉人存在过错属于违约,应当赔偿被上诉人损失,属于适用法律错误。一审法院认定上诉人承担责任的理由有两个:一是上诉人无权转租,存在一定过错;二是上诉人断电行为属于违约。首先,上诉人与被上诉人双方租赁合同成立并依法履行。即使上诉人无权转租,如果房屋原房东未提出异议,就不影响本案诉争租赁合同关系;即使上诉人对原房东违约,但在本案中对被上诉人并不构成违约。因此,上诉人的转租行为不存在影响本案租赁合同关系的过错因素。二是上诉人的断电行为,第一次是由于被上诉人的过错造成,并非上诉人故意作为。当房屋原房东及上诉人发现被上诉人违约转租,原房东和上诉人有权采取断电行为制止被上诉人的违约转租行为。按照一审法院的说法“断电行为是极端行为”,那么被上诉人殴打上诉人就不是“极端行为”;被上诉人蛮横无理不协商,不配合的情况下,要求上诉人不“断电”去解除合同,只会助长违约方被上诉人的嚣张横行,无法无天。被上诉人违约在先,应当承担全部违约责任。王小静答辩称：一审法院认定上诉人掐断电源属于认定事实正确，判决上诉人赔偿被上诉人损失30000元虽然偏少，但认定事实清楚。上诉人出租给被上诉人的房屋，系上诉人从南阳市卧龙区卧龙岗街道十二里河综合市场办公室承租的，原出租人严禁上诉人转租，否则原出租人有权单方面终止合同。因上诉人私自转租房屋，2018年夏天，原出租人要求收回房屋，上诉人迫于压力，为了解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同，故意掐断电源，阻扰被上诉人正常经营。最后强行与被上诉人解除合同，给被上诉人造成巨大损失，上诉人理应赔偿。一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王小静向一审法院起诉请求：2017年3月11日,原、被告双方签订一份租房合同,约定被告将其位于南阳市卧龙区十二里河综合市场的房屋出租给原告使用。双方口头约定租赁期为三年。合同约定被告房屋三年内不可转租他人,如果有急事需要转租,则应支付原告的装修费用,包括桌椅电器及杂物。合同签订后,原告即对承租的房屋进行精心装修,花费大量的装修费用。后经了解,被告租给原告的房屋,系其从南阳市卧龙区卧龙岗街道十二里河综合市场管理办公室承租的房屋,原出租方严禁被告私自转租,否则原出租方有权单方面终止合同,采取相应措施收回房屋转租他人。因被告私自转租房屋,原房主收回房屋,致使原告投入巨额的装修费用无法收回,给原告造成巨大的经济损失。2018年夏天,被告迫于原房主的压力,为了解除原被告之间的租赁合同,故意掐断原告承租房屋的电源,阻扰原告的正常经营,给原告造成巨大的损失。原告多次与被告协商赔偿事宜,均无法达成致。故请求法院依法支持原告的诉讼请求现请求判令1.依法判决被告赔偿原告损失10万元。2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月21日,被告崔志帅作为乙方与作为甲方的南阳市卧龙区卧龙岗街道十二里河综合市场管理办公室签订《房屋租赁合同》一份,合同约定,甲方将位于十二里河综合市场11栋1号楼房屋(共六间)租赁给乙方经营使用,租赁期限为2017年4月30日起至2018年4月30日止,年租金及设施维护费共计38400元。该合同关于转租转让的约定为,“乙方承租的房屋必须由本人或者家人经营使用,严禁私自转租或者转让给第三方,违者,甲方有权单方终止合同,采取相应措施收回房屋转租他人,并没收乙方合同期内租金余款。甲乙双方签订的合同第三者持有无效,乙方与第三者签订的合同甲方不予认可。”2017年3月11日,被告崔志帅作为甲方与作为乙方的原告王小静签订《租房合同》一份,合同的内容为:一、租房从2017年3月15日起至2018年3月15日止。二、月租金为3500元,缴租为半年支付一次,人民币(大写)贰万壹仟元(￥21000元)以后应提前一天支付。三、约定事项1、乙方正式入住时,应及时的更换门锁,若发生因门锁问题的意外与甲方无关。因用火不慎或者使用不当引起的火灾、电、气灾害等自然类灾害所造成的一切损失均由乙方负责。2、乙方无权转租、转让、转借、转卖该房屋,只享有使用权,租金按市场行情,甲方三年内不可转租他人,有急事需要转租接手人需支付乙方装修费用,包括座椅电器及杂物。3、乙方必须按时缴纳房租,否则视为乙方违约，协议终止。4、乙方应遵守居住区内各项规章制定,按时缴纳水电、气、光纤、电话物业管理等费用。5、乙方在承租期间产生的所有费用一律自理。6、甲方如转让房屋需提前告知乙方,乙方有优先租赁权。7、发生争议,甲、乙双方友好协商解决。协商不成时,提请由当地人民法院仲裁。8、如违反以上合同内容,违约方须承担法律责任。10、备注:每年8月15号支付下半年房租。本合同一式两份,自双方签字之日起生效。甲方崔志帅签字,乙方王小静签字。合同签订后,原告开始对房屋进行装修、并购买桌椅、电器等,经营快餐生意。第一年合同到期后,2018年3月14日,原告向被告支付一年(2018年3月14日-2019年3月14日)的房租42000元。2018年3月14日,原告王小静将其从被告崔志帅处承租的一楼房屋租赁给案外人饶冬华,约定年租金36000元。2018年3月14日,原告王小静将其从被告崔志帅处承租的二楼房屋租赁给案外人宋海彬,约定年租金48000元。2018年9月份,房屋原房东知晓房屋被转租,要求被告崔志帅增加房租,被告崔志帅与原告王小静协商,让原告将多收取的租赁费用分出部分交给被告与原房东,原告不同意,双方引起纠纷。被告崔志帅分别于9月2日、9月3日、9月4日将原告承租房屋的电源掐断,导致案外人饶冬华、宋海彬无法经营。2018年11月20日,宋海彬向南阳市卧龙区人民法院提起诉讼,请求解除其与原告王小静的房屋租赁合同,并要求王小静向其返还房屋租金48000元、押金8000元,赔偿房屋装修费34200元,赔偿盈利损失20000元,赔偿购进原材料过期损失15000元。后经法院主持调解,双方达成调解协议为:“一、原、被告双方协商一致,同意解除房屋租赁合同;二、王小静于2019年2月12日向宋海彬一次性返还租金48000元及押金8000元,并赔偿宋海彬装修费1400元;三、双方就此事再无其他纠纷;四、案件受理费2804元,减半收取1402元,由宋海彬自愿负担。”随后,饶冬华向南阳市卧龙区人民法院提起诉讼,请求解除其与原告王小静的房屋租赁合同,并要求王小静向其返还房屋租金36000元、押金3000元,赔偿其1500元。该案卧龙区人民法院经审理,作出(2018)豫1303民初8941号民事判决书,判决如下:“一、依法解除原告饶冬华与被告王小静2018年3月14日签订的租赁合同。二、被告王小静在木判决生效后十日内退还原告饶冬华房租17400元。三、被告王小静在本判决生效后十日内返还原告饶冬华押金3000元。四、驳回原告饶冬华其他的诉讼请求。案件受理费1150元,减半收取575元,由原告饶冬华负担275元,由被告王小静负担300元。”庭审中,原告王小静装修费用清单一份,证明原告为装修房屋支付装修费36120元。孙守刚出庭作证,以证实他为原告承租的房屋作水电安装,原告向他支付工钱约1万元；马国成出庭作证,证实他为原告承租的房屋作土建、地板砖及杂活,原告向他支付工钱6000元；秦中巧出庭作证,证实他为原告承租的房屋刷油漆,原告向他支付工钱2800元。原告提交购物费用清单及购物票据,用于证实原告承租被告的房屋用于开饭店共购买桌椅、电器及杂物共花费38923元，被告崔志帅对以上装修费及购买桌椅、电器及杂物均不认可。另查明,2019年2月28日和3月1日,被告崔志帅在与原告王小静丈夫徐相申通电话时,被告崔志帅表示,如果原告继续租赁房屋,让原告对准原房东签协议,被告不同意将房屋租给原告使用。一审法院认为，租赁合同是承租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案原告王小静与被告崔志帅签订租房合同,原告王小静租赁被告崔志帅有使用权的房屋,向被告支付租金,原、被告双方租赁关系成立。当事人应当按照约定全面履行自已的义务。因经营性房屋的装修及前期投入成本较高,原被告双方的租房合同约定被告三年内不可将房屋转租他人,正说明原告有长期租赁的意思，现因为被告无权转租,导致原本约定的三年期限无法履行，对此被告有一定的过错,对于原告的装修费用,被告应给予相应的赔偿。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。2018年9月,原房东发现转租后,被原房东和被告要求原告补偿部分租赁费用无果后,被告本可以采取解除合同的合法途径收回房屋,不应采取掐断房屋电源的极端方式,导致原告承租的房屋无法正常经营,给原告造成较大损失。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，被告的断电行为显属违约,由此给原告造成的损失应当予以相应的赔偿。本案原告私自将其承租的房屋转租给他人的行为,也属违约,本身也有过错,应当减轻被告的责任。综上，结合本案的事实,被告赔偿原告损失30000元为宜。对于原告请求过高部分,本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条,第百二十四条之规定,判决如下:一、判决生效后十日内,被告崔志帅赔偿原告王小静损失30000元。二、驳回原告王小静其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率加倍计付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费2300元,减半收取1150元,由被告崔志帅负担550元,原告王小静负担600元。本院二审期间，经审理查明的事实除与一审法院认定事实一致外，另查明，崔志帅与王小静的《租房合同》每年一续签。案涉《租房合同》租赁期限为2018年3月15日至2019年3月14日。该年度房租42000万元，上诉人在二审庭审中认可已经收到，并称没有退给被上诉人。该合同崔志帅与王小静均认可已经解除。本院认为，虽然一审法院认定导致被上诉人王小静承租的房屋无法正常经营的原因是,上诉人崔志帅掐断房屋电源的事实证据不足。但上诉人出租给被上诉人的房屋在双方第二次《租房合同》约定的租赁期限届满前，已被原房主收回，导致被上诉人不能正常继续租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人”的规定，上诉人作为出租人在租房合同期限内不能将租赁物继续交付承租人的被上诉人使用，一审法院判决上诉人“有一定的过错”适当。因被上诉人违反合同不能转租的约定，将其承租的房屋擅自转租他人，导致双方因断电一事发生纠纷，被上诉人对此也存在过错。鉴于上诉人与被上诉人对《租房合同》的解除均有过错，被上诉人在其所租赁房屋内的购置物品，可以自行搬出，对被上诉人起诉称的装修费用，并未提供有效证据予以证实，本院不予支持。因为最后一次的《租房合同》双方认可于2018年9月发生纠纷后，距离合同期满还有6个月被上诉人无法继续租赁，且双方对此结果均有过错，所以对上诉人认可已收取的该年度房租42000万元中的一半即21000万元房租损失，双方各自承担一半责任，即上诉人应返还被上诉人租金10500元。综上所述，崔志帅的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初3121号民事判决。二、本判决生效后十日内,崔志帅返还王小静租金10500元。三、驳回王小静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取1150元,由崔志帅负担550元,王小静负担600元；二审案件受理费2300元，崔志帅负担280元，王小静负担2120元。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇一九年九月四日书记员  李 斌