广东省云浮市云安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤5303执异27号 案外人：郁南县连滩镇宝华园美食店，住所地：郁南县连滩镇迎宾大道郑志强房屋首层。 经营者：郑宝锐，男，汉族，1976年8月10日出生，住郁南县。 申请执行人：云浮市云安区农村信用合作联社，住所地：云浮市云安区城区康华路15号。 法定代表人：张伟明，该社理事长。 委托诉讼代理人：陈钊，该社副经理。 委托诉讼代理人：李煜锋，该社办事员。 被执行人：郁南县锦新明建筑工程有限公司，住所地：郁南县连滩镇街道大昌开发区。 被执行人：郁南县锦新明房地产开发有限公司，住所地：郁南县连滩镇大昌商住综合开发小区。 被执行人：深圳市锦新明集团有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区西乡银田路锦明花园1栋A2、A3座201-002号。 被执行人：刘炽平，男，汉族，1982年5月12日出生，住广东省深圳市宝安区。 本院在执行云浮市云安区农村信用合作联社与郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平金融借款合同纠纷一案中，案外人郁南县连滩镇宝华园美食店于2019年8月12日对其承租的位于郁南县连滩镇迎宾大道大昌垌开发区I区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 案外人郁南县连滩镇宝华园美食店提出的异议请求：终止本院（2018）粤5303执304号案涉及郁南县连滩镇宝华园美食店所租赁的位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区土地使用权移交的执行，以及郁南县连滩镇宝华园美食店与买受人郁南县永杰房地产开发有限公司继续履行原口头租赁合同。事实与理由：云浮市云安区人民法院（2018）粤5303执304号执行一案，该院已通过公开拍卖处置了被执行人郁南县锦新明房地产开发有限公司位于连滩镇迎宾大道大昌垌开发区I区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]。该土地使用权已由买受人郁南县永杰房地产开发有限公司竞得。2019年5月6日，该院发出《公告》，限令上述涉案土地的租户及相关人员在规定时间内迁出，交由相应的买受人使用。拒不迁出，该院将采取强制执行措施。案外人认为，该院《公告》及执行，确实不妥，必须予以纠正。上述土地使用权原权属人郁南县锦新明房地产开发有限公司与案外人于2014年11月间协商，口头承诺将其300多平方米土地长期出租给案外人用于经营美食店。案外人在租赁的土地上经营郁南县连滩镇宝华园美食店，办理了工商登记，取得了合法营业执照，依法缴纳税费至今。对此，该院执行该土地使用权时，也派人到场，并进行了评估。但至今，申请执行人、被执行人、买受人都没有与案外人协商沟通。根据我国《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”规定，以及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确要求，不动产承租人主张租赁权必须在人民法院查封之前占有不动产。该院《公告》要求案外人在其规定时间内迁出该土地，交由相应的买受人使用，违反上述法律及司法解释的相关规定。案外人与被执行人郁南县锦新明房地产开发有限公司之间的口头租赁合同继续有效，有权请求受让人继续履行原租赁合同，从而维护案外人的合法权益不受侵犯。 申请执行人云浮市云安区农村信用合作联社称，我社不认同案外人在执行标的[被执行人郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区的郁府国用（2005）第04XX号土地使用权]上继续租赁的请求，案外人对执行标的享有的租赁权不能对抗执行标的已抵押登记的抵押权。请法院驳回案外人的异议请求。 被执行人郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平无作出答辩意见。 本院查明，2018年1月22日，本院根据云浮市云安区农村信用合作联社提出的诉前财产保全申请，作出（2018）粤5303财保6号民事裁定，查封：……。二、郁南县锦新明房地产开发有限公司名下的土地使用权:……；2.座落于连滩镇迎宾大道大昌垌开发区I区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号，不动产登记证明号：粤（2016）郁南县不动产证明第00XXX号]；……。上述查封期限为三年，财产保全金额以4000万元为限。 2018年2月27日，本院立案受理云浮市云安区农村信用合作联社诉郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平金融借款合同纠纷一案，该案查明，2016年6月17日，郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司与云浮市云安区农村信用合作联社签订《抵押担保合同》[合同编号：云安农信（2016）抵字第160号]，自愿为云安农信（2016）抵借字第160号《流动资金借款合同》项下的债务提供抵押担保，并于2016年7月22日到抵押登记部门办理了抵押登记。双方约定，抵押人以下列财产作为抵押物：……；2.土地使用权人为郁南县锦新明房地产开发有限公司的以下5宗土地使用权：……；（2）座落于连滩镇迎宾大道大昌垌开发区I区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号，不动产登记证明号：粤（2016）郁南县不动产证明第00XXX号]；……。2018年4月28日，本院作出（2018）粤5303民初179号民事判决，判决：一、郁南县锦新明建筑工程有限公司欠云浮市云安区农村信用合作联社借款本金4000万元和计至2017年12月20日止的利息903091.31元，及从2017年12月21日起至本判决确定之付款日止以4000万元为本金按合同约定在中国人民银行同期同类贷款基准利率基础上上浮90%的利息，限郁南县锦新明建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内付清给云浮市云安区农村信用合作联社。二、如郁南县锦新明建筑工程有限公司未按上述第一项指定的期间履行给付金钱义务，则从本判决确定之付款日的次日起至还清欠款之日止以4000万元为本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮90%再上浮50%的罚息利率计付逾期罚息给云浮市云安区农村信用合作联社。三、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平对上述第一、二项承担连带清偿责任。四、云浮市云安区农村信用合作联社对借款抵押物即……，土地使用权人为郁南县锦新明房地产开发有限公司的以下5宗土地使用权：……；座落于连滩镇迎宾大道大昌垌开发区I区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号，不动产登记证明号：粤（2016）郁南县不动产证明第00XXX号]；……在抵押担保范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费246315元，诉前财产保全申请费5000元，合共251315元，由郁南县锦新明建筑工程有限公司负担，郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平承担连带清偿责任。上述民事判决于2018年5月27日发生法律效力。 2018年6月11日，本院根据云浮市云安区农村信用合作联社的申请对上述民事判决立案执行，执行案号为：（2018）粤5303执304号。2018年6月13日，本院向郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平发出（2018）粤5303执304号《执行通知书》和《报告财产令》，责令郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平自本通知书送达之日起5日内履行上述民事判决确定的义务和在收到此令后5日内如实向本院报告当前以及收到《执行通知书》之日前一年的财产情况。郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平收到上述执行文书后，均无履行生效法律文书确定的义务。 2018年7月25日，本院作出（2018）粤5303执304号执行裁定，裁定：……；二、拍卖郁南县锦新明房地产开发有限公司名下的：……；2.位于连滩镇迎宾大道大昌垌开发区I区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]及地上建筑物；……。2018年8月1日，本院向被执行人郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平发出（2018）粤5303执304号《拍卖通知书》，定于2018年9月7日10时至2018年9月8日10时止，在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上，对郁南县锦新明建筑工程有限公司名下位于郁南县都城镇五龙村委会工业园第七区之一的土地使用权及地上建筑物、郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连滩镇大昌垌开发区的五宗土地使用权及地上建筑物进行第一次公开拍卖[其中：土地使用权证号为郁府国用（2005）第04XX号的土地面积为6170.64㎡，起拍价：17623340元]。 2018年8月28日，本院经现场勘查，发现郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区的国有土地[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]上有郑宝锐开办的郁南县连滩镇宝华园美食店，占地面积306㎡。 2018年9月10日，本院向被执行人郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司、深圳市锦新明集团有限公司、刘炽平及相关案外人郁南县连滩镇宝华园美食店等发出（2018）粤5303执304号之一《拍卖通知书》，定于2018年9月28日10时至2018年9月29日10时止，在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上，对郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连滩镇大昌垌开发区的五宗土地使用权及地上建筑物进行第二次公开拍卖[其中：土地使用权证号为郁府国用（2005）第04XX号的土地面积为6170.64㎡，起拍价：14098672元]。经公开拍卖，郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]由买受人郁南县永杰房地产开发有限公司于2018年9月29日竞得。2019年5月6日，本院依法发出公告，限令郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区、B区等国有土地上的租户（包含郁南县连滩镇宝华园美食店）及相关人员在2019年6月30日前迁出，将土地交由相应的买受人或抵债人使用。案外人郁南县连滩镇宝华园美食店以其对郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区的土地使用权[土地使用权证号：郁府国用（2005）第04XX号]享有租赁权为由提出执行异议。 另查明，因深圳市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）粤03破申152号民事裁定，依法受理申请人赵质明对被申请人深圳市锦新明集团有限公司的破产清算申请，并于2018年5月15日指定深圳市正源清算事务有限公司为深圳市锦新明集团有限公司管理人。本院于2018年8月7日依法裁定中止对被执行人深圳市锦新明集团有限公司的执行。 本院认为，郁南县连滩镇宝华园美食店属于有字号的个体工商户，根据《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”规定，本案应当以字号郁南县连滩镇宝华园美食店为案外人，经营者为郑宝锐。 本案是案外人对执行标的主张租赁权而提出的执行异议。本案案外人提出执行异议的执行标的是被执行人郁南县锦新明房地产开发有限公司名下位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区的郁府国用（2005）第04XX号土地使用权证范围内的土地使用权。本案的争议焦点是：案外人郁南县连滩镇宝华园美食店对执行标的享有的租赁权是否可对抗该执行标的已抵押登记的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。上述法律和司法解释的规定明确了同一财产上抵押权与租赁权的法律关系，以及抵押权与租赁权之间发生冲突时的解决方法。在财产先租赁后抵押的情形下，承租人可以继续使用租赁物，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的租赁关系也不当然终止，承租人可以继续享有租赁权；在财产先抵押后租赁的情形下，如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租抵押的财产。案外人承租的上述土地使用权，郁南县锦新明建筑工程有限公司、郁南县锦新明房地产开发有限公司与云浮市云安区农村信用合作联社于2016年6月17日已签订《抵押担保合同》，以该土地使用权为《流动资金借款合同》项下的债务提供抵押担保，并于2016年7月22日办理了抵押权登记，该抵押权合法有效，应受法律保护。虽然案外人已承租并占有使用上述土地使用权，但案外人并无提供任何证据证明其在上述土地使用权抵押前已签订合法有效的书面租赁合同和上述土地使用权在抵押前的租赁期限。因此，案外人对执行标的所享有的租赁权不能对抗该执行标的已抵押登记的抵押权。新的权利人（买受人）郁南县永杰房地产开发有限公司不受案外人郁南县连滩镇宝华园美食店对执行标的所享有的租赁权的约束。上述土地使用权被拍卖后，原承租人（案外人）应当迁出，将土地交由买受人郁南县永杰房地产开发有限公司使用。本院依法发出《公告》，限令案外人迁出其租赁的土地，依法有据，并无不当。 综上所述，案外人郁南县连滩镇宝华园美食店请求终止本院（2018）粤5303执304号案涉及郁南县连滩镇宝华园美食店所租赁的位于郁南县连××镇迎宾大道××垌开发区××区土地使用权移交的执行，以及郁南县连滩镇宝华园美食店与买受人郁南县永杰房地产开发有限公司继续履行原口头租赁合同。理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回案外人郁南县连滩镇宝华园美食店的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  叶铭泽 人民陪审员  吴永钧 人民陪审员  潘志和 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  江楚怡 附：相关法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号） 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。