湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初4702号 原告：梁治国，男，1977年7月28日出生，汉族，湖南省永兴县人，务工，住湖南省郴州市北湖区。 原告：黎荣秀，女，1978年11月30日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省郴州市北湖区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：刘美利，郴州市北湖区蓝剑法律服务所法律工作者。 被告：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路。 法定代表人：欧小明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：欧阳维荣，男，1962年11月5日出生，汉族，湖南省永州市人，系该公司财务经理，住湖南省长沙市天心区。 原告梁治国、原告黎荣秀与被告湖南裕湘投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁治国、原告黎荣秀的共同委托诉讼代理人刘美利，被告的委托诉讼代理人欧阳维荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁治国、原告黎荣秀共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《郴州市商品房买卖合同》。2、判令被告支付原告逾期交房的违约金14232元（违约金计算至2019年8月31日，之后违约金按照相同标准计算实际交房之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。 被告湖南裕湘投资置业有限公司答辩要点：1、被告于2019年7月30日依据合同交付期限及条件向原告拨打电话与发送短信通知，明定交房时间自2019年8月1日起要办理收房手续。被告于2019年8月2日完成建设工程竣工验收并申报建档。原告所列逾期交房时间及违约金的计算，应予重新评估确认。2、原告一边忽略被告前期物业发布交房通知以及公示事项，一边在未办理任何收房手续的情况下，私自与施工队约定增加施工面积的方案。被告针对原告这一选择性诉求，已暂停其二层楼面的继续施工。3、被告根据楼盘周边实际租房租金的状况，已主动对收房业主减免了两年多约3000-3800元不等的物业费，相应承担了42万元左右的违约损失。4、被告施工过程中，质监局多次发布[郴州市建设工程质量安全监督站文件]以及其他上级检查的文件，仅2019年6月，要求停工（禁止施工）累计达半月之久，属于不可违抗的客观因素，故被告可据实延期交房，并减少逾期交房天数。 查明的事实 根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实: 一、双方当事人无争议的事实 1、2017年12月13日，原告（买受人）梁治国、原告（共有人）黎荣秀与被告湖南裕湘投资置业有限公司（出卖人）签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号20160120719），合同约定：两原告共同购买被告开发建设的位于郴州市裕湘路裕湘面业住宅小区第1栋7层719号房，建筑面积55.18㎡，房款总金额292840元。合同第九条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同所约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。合同第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通告等方式）买受人办理交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第九条规定的证明文件，双方签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 2、合同签订后，原告按约支付了首期房款152840元，余款140000元向银行申请贷款。 二、双方当事人有争议的事实 1、被告提交的裕湘小区1#栋《建设工程竣工验收报告》是否真实有效。原告认为，《建设工程竣工验收报告》都是盖的被告的公章，没有相关职能部门的证实已经达到质量标准、已经竣工验收。该竣工报告不能证明被告已经达到交房条件。本院认为，2019年8月2日，由建设单位被告牵头，组织由湖南省湘南工程勘察公司勘察，郴州市城市规划设计院设计，丰润建设集团有限公司施工，江西省恒信建设工程监理咨询有限公司监理，对裕湘小区1#栋进行了工程质量验收，出具了验收合格的《建设工程竣工验收报告》，五方责任主体参与验收人员进行了签名，因此被告提交的《建设工程竣工验收报告》真实有效，可作为本案认定事实的依据。 2、案涉房屋何时具备交房条件。双方约定的交房条件是“商品房经验收合格”，而规划、国土、消防、环保、质量技术监督等有关主管部门的专项验收属于综合验收的范畴，并非效力性法律强制性规定。同时，原告提出该商品房必须经过消防验收合格才具备交付使用条件问题，根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定的特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查，住房和城乡建设主管部门依法对审查的结果负责。前款规定以外的其他建设工程，建设单位申请领取施工许可证或者申请批准开工报告时应当提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。”第十三条：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”因“裕湘小区1#栋”不属于特殊建筑工程,故“裕湘小区1#栋”不属于必须“经消防验收合格”的建筑，“经消防验收合格”并非“裕湘小区1#栋”的交房必要条件。因此“裕湘小区1#栋”属于经验收合格房屋，被告自2019年8月2日出具裕湘小区1#栋《建设工程竣工验收报告》之日起即具备了交房条件。 3、案涉房屋何时完成了实际交付。如前款案涉房屋在2019年8月2日已具备交付条件，被告于2019年7月30日向业主发出了收房短信通知。而后，原告以案涉房屋不符合交房条件未收房，其责任在原告。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十条对房屋交付的约定。本院认定案涉房屋的实际交付时间为2019年8月2日。 判决的理由与结果 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告梁治国、原告黎荣秀与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效,应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。两原告已按照合同约定支付了全部购房款，被告却未按约定期限履行交房义务。根据合同约定，被告应在2018年12月31日前将验收合格并符合合同附件三的房屋交付给原告使用，但直到2019年8月2日案涉房屋才达到交房条件，明显违约，应当承担违约责任。被告辩称因质监局多次发布[郴州市建设工程质量安全监督站文件]以及其他上级检查的文件导致停工（禁止施工）累计达半月之久，属于不可违抗的客观因素，不属于法定或合同约定的抗辩事由，本院对该答辩意见不予采纳。因被告逾期已超过90日，根据原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十条规定逾期超过90日按已交付房价款每日万分之二计算违约金，未超过法律规定，本院予以支持。两原告诉请被告支付2019年8月31日之后的逾期交房违约金,本院不予支持。被告辩称原告根据上述合同按每日万分之二计算违约金过高。因上述合同约定的计算逾期交房违约金、逾期付款违约金的标准是相同的，被告并未举证证明上述合同约定的按每日万分之二计算的逾期交房违约金已超过造成损失的30%，因此对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。被告自2019年1月1日起至2019年8月2日止共逾期交房213天，应支付违约金12475元(计算方式：292840元×0.0002×213天＝12475元)。两原告诉请的违约金是14232元，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条第（一）款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告湖南裕湘投资置业有限公司继续履行与原告梁治国、原告黎荣秀签订的《郴州市商品房买卖合同》。 二、限被告湖南裕湘投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告梁治国、原告黎荣秀逾期交房违约金12475元。 三、驳回原告梁治国、原告黎荣秀的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费118元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  谢小兰 二〇一九年九月十二日 法官助理彭倩 书记员文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国消防法》 第十一条国务院住房和城乡建设主管部门规定的特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查，住房和城乡建设主管部门依法对审查的结果负责。前款规定以外的其他建设工程，建设单位申请领取施工许可证或者申请批准开工报告时应当提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。” 第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。