陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终8931号上诉人（原审原告）：闵家粉，女，1973年12月20日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：张改阳，男，1969年10月25日出生，汉族，住西安市灞桥区。被上诉人（原审被告）：刘戡，（曾用名刘冬），男，1975年11月8日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张铭，男，1956年2月2日出生，汉族，西安美科专修学校保安，住该学校宿舍。被上诉人（原审被告）：刘金安，男，1947年1月24日出生，汉族，住西安市碑林区。上诉人闵家粉因与被上诉人刘戡、刘金安房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初1767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。闵家粉上诉请求：1．撤销原判第一项，判令刘戡、刘金安继续履行《租房合同》，立即腾交碑林区XX路XX号XX单元XX层XX号房屋并恢复财产原状；2．撤销原判第二、四项，判令刘戡、刘金安共同承担合同违约金23398.2元（从2017年5月17日起至2018年4月17日止，每月1300元，每天43.33元，共计330天）及从2018年4月18日起至实际腾交房屋之日的违约金；3．判令刘戡、刘金安负担本案一、二审诉讼费及公告费。事实和理由：两份合同约定租期四年，租金三万，实际使用租期起止为2016年9月20日至2017年5月7日共计6个月27天，每月租金平均547.8元。闵家粉转租租金每月1300元，已被（2017）陕0103民初6334号判决认定。涉案房屋原房东为刘金安，刘金安在2016年7月28日当着闵家粉面给刘戡出具授权委托书，闵家粉是基于刘金安的授权委托租赁的房屋，即闵家粉租赁的房屋是刘金安的，不是刘戡的，没有刘金安的授权委托，闵家粉就不会租赁房屋。2016年9月19日，碑林区人民法院（2016）陕0103民初7200号民事调解书将涉案房屋所有权通过调解方式转移到刘戡名下。所有权转移后，刘金安仍以被代理人身份出租房屋。刘戡在收取闵家粉租金后，于2017年5月18日收回出租房，收回后自己占有使用至今。以上系双方没有争议的事实。一审判决刘金安不承担违约责任，并认定合同不能履行，实体存在问题，程序上存在的问题更多。刘戡辩称，闵家粉将涉案房屋交给了刘某某，并没有交给刘戡，刘某某已赔偿违约金，刘戡并没有赔偿违约金的义务。刘戡没有把房屋卖给刘某某，而是抵押给刘某某，刘某某没有权利向闵家粉收回房屋。刘戡通过起诉刘某某将房屋要回。现房屋已被刘戡抵押给其阿姨，什么时候把钱还完，就可拿回房屋。房屋现由刘戡阿姨做主，不租给闵家粉。刘戡有好多东西在房屋内受损，房屋当时被破坏得不成样子。刘金安未作答辩。闵家粉向一审法院起诉请求：1．判令刘戡、刘金安履行《租房合同》，立即腾交碑林区XX路XX号XX单元XX层XX号，并恢复房内财产原状；2．刘戡、刘金安共同承担合同违约金23398.2元（从2017年5月17日起至2018年4月17日止，每月1300元，每天43.33元，共计330天）及从2018年4月18日起至实际腾交房屋之日的违约金；3．刘戡、刘金安赔偿闵家粉其他财产损失98元（打印及扫描等）；4．刘戡、刘金安负担本案诉讼费和公告费。一审法院认定事实：刘戡曾用名刘冬，与刘金安系父子关系。位于本市碑林区XX路XX号XX号房屋登记在刘金安名下。2016年7月28日刘金安出具委托书，将该房屋全权委托其子刘戡管理。2016年7月29日闵家粉与刘戡签订《租赁合同》，约定：将其上述房屋面积61平方米，三室一厨一卫，房内有电热器、冰柜、洗衣机、床若干家居出租给闵家粉。租期三年，自2016年9月21日至2019年9月25日止。三年租金共计20000元，闵家粉当日已给付刘戡。2016年8月20日闵家粉与刘戡就上述房屋续签《租赁合同》，租期一年，自2019年9月30日至2020年9月30日；租金一年10000元，刘戡已收到。上述两份《租赁合同》还约定，在租期内，如遇拆迁，刘戡返还尚未使用的房租，逾期每日加贰佰元迟延履行金；刘戡如果反悔，全额返还房租，并承担壹万元违约金。闵家粉在租赁期间，2016年9月19日刘戡与刘金安经西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初7200号民事调解书协议将涉案房屋归刘戡所有；2016年11月3日，陕（2016）西安市不动产权第1116629号国有建设用地使用权房屋所有权证上载明，涉案房屋权利人为案外人刘某某。2017年5月17日案外人刘某某将闵家粉承租人清离该房屋，自己占有使用。同日，闵家粉与其承租人签订《终止房屋租赁合同书》，载明，闵家粉承担违约金1300元。闵家粉遂起诉要求案外人刘某某赔偿损失，西安市碑林区人民法院以（2017）陕0103民初6334号民事判决书判决，案外人刘某某赔偿闵家粉转租费损失216.7元、违约金损失1300元、中介费损失650元、打印费70元，合计2236.7元。2017年10月27日刘戡与刘某某在西安市碑林区人民法院以（2017）陕0103民初5588号民事调解书调解，涉案房屋归刘戡所有。闵家粉实际使用房屋为2016年9月20日至2017年5月17日计六个月27天。庭审中，闵家粉与刘戡均认可房屋月租金为547.8元。一审法院认为，闵家粉与刘戡签订的房屋《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。双方均应按约履行。闵家粉在承租期间，刘戡将涉案房屋转让他人，致合同无法继续履行，现闵家粉要求继续履行合同的条件已不存在，该合同应终止履行，返还闵家粉租金。按照双方约定每月租金547.8元计算，扣除闵家粉实际使用6个月27天3779.8元外，刘戡应返还闵家粉租金26220.2元。至于闵家粉要求刘戡赔偿每月按1300元计算至实际腾房之日止的违约金一节，因合同无约定，亦无证据证明，且闵家粉在与案外人刘某某 （2017）陕0103民初6334号赔偿案中就刘戡的违约行为导致闵家粉损失，已进行了处理，故对闵家粉该主张，依法不予支持。鉴于闵家粉要求刘戡赔偿打印扫描费98元，因系刘戡违约致闵家粉诉讼的合理费用，依法予以支持。对于闵家粉要求刘金安共同赔偿的问题，在本案诉讼中，涉案房屋已登记在刘戡名下，闵家粉坚持要求刘金安承担共同赔偿责任，于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原告闵家粉与被告刘戡签订的两份《租赁合同》有效，终止履行；二、被告刘戡于本判决生效后三日内返还原告闵家粉2017年5月18日至2020年9月30日租金26220.2元；三、被告刘戡于本判决生效后三日内支付原告闵家粉打印扫描费98元 ；四、驳回原告闵家粉要求被告刘金安、被告刘戡共同赔偿违约金23398.2元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由被告刘戡负担（原告已预交，被告在给付上述款项时一并直付原告）。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。2016年7月29日、2016年8月20日，刘戡经刘金安授权与闵家粉签订的两份《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2016年9月19日，经西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初7200号民事调解书确认，刘戡与刘金安达成调解协议，刘戡为涉案房屋的所有权人。后刘戡将涉案房屋转让与刘某某，并办理了不动产权转移登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，刘某某经受让取得涉案房屋所有权后与闵家粉形成租赁合同关系，原刘戡与闵家粉签订的《租赁合同》在刘某某与闵家粉之间继续履行。至此，刘戡与闵家粉之间的租赁合同关系终止。后刘某某将闵家粉的承租人清离并将涉案房屋收回自用，导致双方租赁合同关系终止，闵家粉据此以侵权责任纠纷为由起诉刘某某停止侵害、返还财产并赔偿损失，西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初6334号民事判决书判决刘某某赔偿闵家粉各项损失2236.7元。闵家粉要求刘戡、刘金安履行《租赁合同》、腾交房屋、恢复原状并承担合同违约金23398.2元，因刘金安已于2016年9月19日通过司法调解方式将涉案房屋所有权转移给刘戡，刘戡又将涉案房屋所有权转移给刘某某，刘某某在《租赁合同》履行过程中将闵家粉的承租人清离导致租赁合同关系终止，闵家粉已就其损失起诉刘某某要求赔偿并经（2017）陕0103民初6334号民事判决处理，故闵家粉要求刘戡、刘金安履行《租赁合同》、腾交房屋、恢复原状并承担违约责任，没有事实及法律依据。本案，闵家粉并未要求刘戡返还租金，一审判决刘戡返还闵家粉租金，判非所请，闵家粉上诉亦要求撤销此项判决，本院依法予以撤销。综上所述，闵家粉的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初1767号民事判决第一、三、四项；二、撤销西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初1767号民事判决第二项。一审案件受理费160元，闵家粉已预交，由闵家粉负担；二审案件受理费160元，闵家粉已预交，由闵家粉负担。本判决为终审判决。   审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇一九年九月十日 书记员     张佩  1