广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初2083号原告：梁少珍，女，1959年8月1日出生，汉族，住广州市荔湾区，原告：林月华，女，1958年10月7日出生，汉族，住广州市越秀区，两原告共同委托代理人：吴汉姬，广东经国律师事务所律师。被告：广州市海珠区住房和建设局，住所地广州市海珠区新港中路472号，统一社会信用代码：11440105MB2C94582J。负责人：陈伟锋，局长。委托代理人：黄晓民、吉晓欢，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市水务局，住所地广州市天河区瘦狗岭路555号，统一社会信用代码：11440100007485821N。负责人：龚海杰，局长。委托代理人：吴娟，黄艳珠，均为北京大成（广州）律师事务所律师。第三人：广州伟洋房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区站前路66号二楼，统一社会信用代码：4401011103611。法定代表人：蔡大耀。第三人：广州市海珠区重点工程项目建设中心，住所地广州市海珠区新港中路472号三楼，统一社会信用代码：12440105668106892E。法定代表人：唐建平，主任。委托代理人：李耀文，男，该中心员工，联系地址同该中心地址。第三人：广州市海珠区市政设施维护管理中心（广州市海珠区城市道路路政管理所），住所地广州市海珠区同福东路552号福兴大厦4楼，统一社会信用代码：124401056681069054。法定代表人：贺铁飞，主任。委托代理人：冯嘉祥，男，该中心工作人员，联系地址同该中心地址。原告梁少珍、林月华诉被告广州市海珠区住房和建设局（以下简称为海珠区住建局）、广州市水务局（以下简称为市水务局）、第三人广州伟洋房地产开发有限公司（以下简称为伟洋公司）、广州市海珠区重点工程项目建设中心（以下简称为海珠区重点工程项目建设中心）、广州市海珠区市政设施维护管理中心（广州市海珠区城市道路路政管理所）（以下简称为海珠区市政设施维护管理中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托代理人吴汉姬，被告海珠区住建局的委托代理人黄晓民、吉晓欢，被告市水务局的委托代理人吴娟、黄艳珠，第三人海珠区重点工程项目建设中心的委托代理人李耀文，第三人海珠区市政设施维护管理中心的委托代理人冯嘉祥到庭参加了诉讼。第三人伟洋公司下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。两原告共同诉称：讼争房屋位于广州市海珠区宝岗大道马涌直街西云锦居D梯708房（绿怡街14号708房），是广州市海珠区工业大道龙安大街49号房屋拆迁安置房。2004年6月10日广州市市政园林局与陈妹的继承人梁细珠和原告梁少珍签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，将讼争房屋的产权调换给陈妹的继承人梁细珠和原告梁少珍。2012年6月18日梁细珠报死亡。2014年，（2013）穗海法民一初字第1568号、（2014）穗中法民一终字第4546号民事判决书判决：广州市海珠区宝岗大道马涌直街西云锦居D梯708房（绿怡街14号708房）由原告梁少珍和林月华各继承二分之一产权份额。两被告及第三人伟洋公司至今未为原告办理相关产权登记证，原告多次信访未果。未办理产权证的事宜给原告造成诸多不便和一定损失，现查询得知房屋登记在第三人伟洋公司名下。故起诉要求判决：1、两被告、第三人伟洋公司为原告办理广州市海珠区宝岗路马涌直街西云锦居D梯708房（绿怡街14号708房）产权登记证；2、原告支出的律师代理费1万元、诉讼费由两被告、第三人伟洋公司承担。被告海珠区住建局辩称：广州市市政园林局（以下简称为市园林局，现已改为广州市水务局）委托广州市海珠区市政建设管理服务中心（以下简称为海珠市政建设中心）购买了云锦居项目的房屋用于拆迁安置，由于该房屋的开发商即第三人伟洋公司至今没有办理云锦居项目大确权手续，也没有办理涉案房屋房产证，所以至今无法将涉案房屋过户到原告名下。市园林局在2002年12月6日取得拆迁许可证，根据广州房地产管理局在2002年12月6日发布的广州市房屋拆迁公告，明确上述地段的房屋及附属物由市园林局委托海珠市政建设中心进行拆迁。2003年1月28日，海珠市政建设中心就被拆迁居民的安置用房与第三人伟洋公司签订《商品房买卖合同》。2007年3月9日，广州市海珠区机构编制委员会发文《关于撤销海珠区市政建设管理服务中心机构编制等问题的通知》【海机编字（2007）5号）】，撤销海珠市政建设中心，该中心的事务和债权债务由新成立的海珠区市政工程项目建设中心和海珠区市政设施维护管理中心共同承担，但由于是市园林局委托海珠市政建设中心购房，故本案协助办理涉案房屋产权过户的义务应由广州市水务局承担。综上所述，无法办理涉案房屋过户手续是由于历史原因造成的。如果需要我局协助的话，我局同意协助，但鉴于相关部门以及开发商处均不是以我局名义出现，不存在我局拖延办理过户手续的事情，故不同意原告要求我局承担律师费的诉讼请求。被告市水务局辩称：1、涉案的征地拆迁及安置工作一直委托被告海珠区住建局负责办理，而实际中也一直由被告海珠区住建局在负责办理相关拆迁及安置工作。涉案的拆迁安置项目，由原市园林局作为项目业主与被告海珠区住建局签署了《马涌西段截污工程征地拆迁合同》，合同约定委托被告海珠区住建局负责涉案项目的拆迁及安置工作。随后，市园林局改革撤销后，其关于河涌管理部分的行政职责划归我局承接。但关于涉案的拆迁和安置工作，仍然是根据上述合同的约定委托被告海珠区住建局在负责办理，而实际中也是被告海珠区住建局负责办理项目安置房屋的购买、产权过户登记手续等，并一直指导及协助两原告处理其安置房的产权过户登记事宜。2、涉案房产已具备办理产权证的条件，而过户登记手续也需由原告去广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室（以下简称为市历史办）申请办理过户登记手续。我局同意在法律法规及政策规定的范围内为将涉案房产过户至原告名下提供相应的协助，但房产过户所发生的一切税费、行政费用等由原告自行承担，我局不同意也无依据承担。首先，如前所述，因涉案的拆迁和安置工作已委托由被告海珠区住建局一直实际负责办理，且原告所述问题实属历史遗留问题，我局考虑帮助人民群众解决安居乐业等切身利益问题，同意在法律法规及政策规定的范围内为将涉案房产过户至原告名下提供相应的协助，但是房产过户所产生的一切税费、行政费用等由原告自行承担。其次，根据原告提交的广州市海珠区建设和园林绿化局（现更名为被告海珠区住建局）出具的法院协助调查函复函显示，明确涉案安置房产所述地块已纳入广州市历史遗留问题地块内，并已具备办理房产证的条件，被安置户可自行去市历史办申请办理过户手续。同时，市历史办也在涉案楼盘现场张贴了办证公告。换言之，就涉案房地产权证过户登记事宜属于历史遗留问题，已纳入市历史办处理问题之一，需由原告去市历史办申请办理过户登记手续。我局同意在法律法规及政策规定范围内为将涉案房产过户至原告名下提供相应的协助。3、我局不应承担本案诉讼费及原告的律师费支出，恳请法院驳回原告对我局的该项诉求。如前所述，我局对本案纠纷成诉不存在过错。我局之所以同意为原告办理涉案房产过户事宜提供协助是为了切实维护人民群众的权益、服务人民群众、解决人民群众安居乐业问题。换言之，本案纠纷并非我局过错导致成诉，而且我局已同意协助解决原告办理涉案房产过户登记的困难，故本案诉讼费及律师费用等应由原告自行承担。第三人伟洋公司没有陈述意见和举证。第三人海珠区重点工程项目建设中心述称：对原告的诉讼请求没有意见。第三人海珠区市政设施维护管理中心述称：对原告的诉讼请求没有意见。经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局于2004年1月20日出具的《广州市房地产权属证明书》载明：权属人为陈妹；所有权来源新建；占有份额为全部；房屋所有权性质为私有；房地坐落海珠区工业大道龙安大街49号；房屋用途为居住用房；建筑结构及层数为混合和砖木2层；总建筑面积为42.76平方米；附记：该房屋15.4358平方米部分及违建部分办理货币补偿手续，22.4392平方米办理产权调换手续；等。该证明书下方盖有“广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案专用章”及注明“未收契证”。2004年6月10日，广州市市政园林局（拆迁人、甲方，以下简称为市园林局）与陈妹（已故），继承人：梁细珠、梁少珍、林月华（被拆迁人、乙方）签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：市国土局以穗国土建用通字[2002]202号文决定，收回海珠区工业大道龙安大街等地段的土地；现市房地产管理局以拆许字（2002）第96号《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋；乙方同意甲方拆除坐落在海珠区工业大道龙安大街49号的房屋，建筑面积22.4392平方米；甲方将自有的座落在海珠区宝岗路马涌直街西云锦居D梯708房的自有房屋、建筑面积为26.09平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共3.19平方米在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积与甲方调换（补偿）给乙方的房屋面积，两者对比，相差了3.6508平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以1300元/平方米×2.5288的标准计算，付给甲方3287.44元；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责；（其它事项）1、乙方合法产权面积42.7628平方米（含楼梯面积1.2平方米占总面积的2.8061%），其中22.4392平方米（含楼梯面积0.6297平方米）永迁到云锦居，余20.3236平方米作价补偿；2、相差3.6508平方米，其中楼层递增面积1.122平方米互不作差价计算，余下2.5288平方米是分摊面积，按规定乙方以1300元/平方米共款3287.44元付给甲方；等。该协议最后一页盖有“广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案专用章”及注明“未收契证”。原告梁少珍曾因继承纠纷于2013年7月23日向本案起诉被告林月华、梁彩霞，要求判令：1、位于广州市海珠区宝岗路马涌直街西云锦居D梯708房的二分之一房屋产权份额由梁少珍继承；2、广州市海珠区宝岗路马涌直街云锦居D梯708房的其他产权人协助梁少珍办理该房屋过户手续；3、诉讼费由林月华承担。本院经审理查明以下事实：一、被拆迁人（乙方）陈妹（已故）继承人梁细珠、梁少珍还与拆迁人（甲方）市园林局签订《广州市城市房屋拆迁作价补偿协议书》，内容：甲方经批准拆迁海珠区工业大道龙安大街49号房屋，原址房屋合法建筑面积20.3236平方米；双方同意对原址房屋实行作价补偿，合计61948.36元。二、广州市海珠区公证处出具的（2004）穗海证民字第2447号《继承权公证书》载明：被继承人陈妹、梁培分别于1990年、1988年在广州死亡，死亡后遗下坐落在广州市海珠区工业大道龙安大街49号[《广州市房地产权属证明书》登记字号：02登记字149031号]；上述房产虽以陈妹的名义登记，但实属陈妹与丈夫梁培在婚姻关系存续期间所得的夫妻共有财产；陈妹与梁培共生育子女梁细珠、梁少珍二人；据此，死者的上述遗产应由其子女梁细珠、梁少珍二人共同继承；继承后，子女梁细珠、梁少珍各占上述房产的二分之一份额；等。三、梁细珠（于2012年6月18日报死亡）与林月华为夫妻关系。四、诉讼期间，广州市国土资源和房屋管理局向本院提供了广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室穗房办证函（2011）296号《关于协助办理产权证的函》，该函内容：广州市水务局，现有信访人反映由原广州市市政园林管理局拆迁安置的回迁房屋无法办理产权的问题，有关情况如下：原园林局购买了“云锦居”项目[地址为：绿怡街14号至20号（双号）、20号之一、20号之二、20号之三]57套房屋，且已经预售合同备案登记；经向海珠区建设局了解，该57套房屋由原园林局购买后改为80套房屋用于安置拆迁户，其中10户需办理产权交换手续，70户是租户；云锦居项目经我办前期处理现已具备办证条件并已对外公告，楼盘现场也张贴了公告；2008年，我市水务管理体制改革实施后，市政园林局相关机构和人员编制划转贵局；在市信访协调会上，上述房屋的办证问题已责成贵局为主要责任单位，请尽快申请上述房屋的产权登记，并协助经拆迁备案的被拆迁人办理产权证。五、广州市海珠区建设和园林绿化局向本院复函{海建局函[2014]94号}，内容：关于海珠区工业大道龙安大街49号房屋被拆迁人被安置于海珠区宝岗大道马涌直街西云锦居D梯708房的安置情况，现我局回复如下：1、海珠区工业大道龙安大街49号房屋被拆迁人因广州市市政园林局负责的马涌西段截项目需要，被安置于海珠区宝岗大道马涌直街西云锦居D梯708房，但由于项目业主广州市市政园林局以及马涌直街西云锦居开发商广州伟洋房地产开发有限公司均已撤销，因此，上述房屋至今未进行产权调换手续；2、海珠区宝岗大道马涌直街西云锦居D梯708房是有产权房屋，但因开发公司撤销，暂未确权于广州市市政园林局名下；现阶段该房屋所属地块已纳入到广州市历史遗留问题地块内，该楼盘已具备办理房屋产权证条件，广州市解决历史遗留办理房地产证问题办公室并于2011年11月在楼盘现场张贴了公告，被安置户可自行到广州市解决历史遗留办理房地产证问题办公室申请办理；该局附上《商品房买卖合同》及明细表，合同附件一载有购买的房屋有D梯704房，明细表载：原合同地址海珠区××街D梯704，地址海珠区绿怡街14号704、705、708房，其中708房套内面积28.024平方米。本院于2014年5月20日对上述继承案作出（2013）穗海法民一初字第1568号民事判决书，判决：广州市海珠区宝岗路马涌直街西云锦居D梯708房（绿怡街14号708房）由梁少珍与林月华各继承二分之一产权份额，梁少珍与林月华在该判决生效之日起十日内，互相协助对方到房管部门办理该屋的产权过户登记手续。广州市中级人民法院于2014年9月11日以（2014）穗中法民一终字第4546号民事判决书维持上述一审判决。该判决于2014年9月23日生效。另查：穗房预字第××号《商品房预售许可证》载明：预售单位为第三人伟洋公司，坐落地点海珠区××街，楼宇名称云锦居（自编A梯802、803及9层；B梯至G梯（B梯203、303除外））；等。2001年4月17日《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号）载明：广州伟洋房地产开发有限公司（出卖人），蔡勋红（买受人），买受人所购的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的第D座七层704房，该商品房用途为住宅，属框架结构，层高为三米，建筑层数地上九层。该商品房【合同约定】建筑面积共80.1703平方米，其中套内建筑面积72.7234平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.4469平方米；等。2002年9月，市园林局（甲方、建设单位）与广州市海珠区建设和市政局（乙方、受委托方）签订《马涌西段（江南大道至珠江西出口）截污工程征地拆迁合同》，载明：因广州市西朗污水处理系统建设需要，甲方委托乙方对海珠区马涌西段（江南大道至珠江西出口）截污工程建设范围按照有关法规进行征地拆迁工作……本次征地拆迁范围为马涌西段截污工程用地范围，详见甲方提供的广州市市政工程设计研究院《广州市西朗污水处理系统工程—马涌西段截污工程施工图》；等。2002年12月6日，广州市国土资源和房屋管理局向市园林局核发《房屋拆迁许可证》[拆许字（2002）第96号]，主要内容：你单位因河涌项目建设，需拆迁下列范围内的房屋及其附属物，经审查具备拆迁条件，予以批准，特发此证；拆迁范围为海珠区马涌西段；拆迁实施单位为海珠区市政建设管理服务中心；等。2003年1月28日，第三人伟洋公司（甲方）与海珠市政建设中心（乙方）签订《商品房买房合同》，主要内容：为解决市政建设被拆迁居民的安置用房，乙方向甲方购买座落于广州市海珠区马涌西部分商品房作安置使用，由于以上商品房需经被拆迁居民挑选后，再由乙方确认具体需购买的商品房，鉴于目前所购商品房的房号及数量的不确定性，经甲乙双方协商，甲方提供具体房号见附件一供被拆迁居民选择，乙方实购商品房，以被迁居民选定并由乙方确认后的房号及数量为准；甲方提供的商品房为现房，商品房预售许可证号为990152号；甲方提供选择的商品房为本合同第二条第1项规定的项目中第/栋，房号自/至/，共/套，其房屋平面图见本合同附件二，房号以附件一表为准；双方约定按乙方确认购买的房屋总建筑面积计算，该商品房价款，不分座向、位置，均按每平方米3250元计价，以上售价包括按规定乙方自身需缴纳和交付的有关费用及契税，直到乙方取得产权证书，这些费用均由甲方从所收房款中代付，包括政府规定需缴交的税费等；甲方必须在双方签订商品房买卖格式合同后三十个工作日内，到广州市国土房管局办理合同鉴证手续，甲方必须在商品房正式交付后一年内，为乙方办好所购房屋产权证书；本合同之附件均为本合同不可分割之一部分，包括附件一（甲方所提供房屋的房号、面积、朝向等），附件二（甲方所提供房屋的平面图），附件三（甲方所提供房屋的设备及装修标准）；《合同附件一》载明：B梯：501、902；C梯：503、603、703、801、803、902、903；D梯：201、203、204、403、503、603、604、704、804、904；E梯：601、701、801；F梯：202、602、702、802；G梯：201、401、702、802；等。《海珠区市政园林局云锦居项目实测面积明细表》载明：原合同地址海珠区××街D梯704房，分割后地址分别为海珠区绿怡街14号704房（套内面积41.772平方米，分摊面积9.1125平方米，建筑面积50.8845平方米）、海珠区绿怡街14号705房（套内面积26.43平方米，分摊面积5.7657平方米，建筑面积32.1957平方米）、海珠区绿怡街14号708房（套内面积28.024平方米，分摊面积6.1134平方米，建筑面积34.1374平方米）；原合同地址海珠区××街C梯703房，地址为海珠区绿怡街20号之一703房（套内面积43.459平方米，分摊面积9.4804平方米，建筑面积52.9394平方米）；等。2003年8月13日第三人伟洋公司出具的《预售合同转让证明》载明：蔡勋红购买我公司位于海珠区××街云锦居自编D梯704房的房产，该房产没有办理抵押按揭手续，没有按期交付楼款，未办理确权手续，我公司同意该房产转让给广州市市政园林局；等。2003年8月26日，广州市房地产交易所出具的《广州市预售房地产转让登记记录》（预契字：99049556号）载明：转让人蔡勋红，受让人广州市市政园林局，预售房产座落：海珠区宝岗大道马涌西街云锦居D座704房，交易部位为全部，转让面积80.1703平方米。原告因至今未取得安置房的房产证而提起本案诉讼。房管部门于2018年3月8日向本院出具项目名称为云锦居的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》、《预售证限制转移情况》，其中载明该项目地址为海珠区××街，申报单位为第三人伟洋公司；等。涉案房屋不存在限制转移情况。2018年5月25日，广州市不动产登记中心向第三人海珠区重点工程项目建设中心出具穗登记函[2018]66号《关于宝岗大道马涌直街西云锦居D梯708房屋产权情况的复函》，其中载明：《关于提供宝岗大道马涌直街西云锦居D梯708房屋产权情况的函》收悉；现函复如下:一、基本情况：该项目（云锦居）未办理房屋所有权首次登记（大确权），已纳入广州市历史遗留项目办证范围；来文所述宝岗大道马涌直街西云锦居D梯708房未办理商品房预售合同登记备案手续；D梯704房已签订《商品房买卖合同》（穗房合字××号），并办理了商品房预售合同登记备案手续。预售合同显示，2001年4月，广州伟洋房地产开发有限公司将该房屋出售给蔡勋红，合同约定建筑面积80.1703平方米；2003年8月，蔡勋红将该房屋转让给广州市市政园林局，并办理了预售合同转让备案手续。经比对该项目的规划报建图（穗城规建字[1996]第587号）与《房屋面积测量成果报告书》（测字：110110532），预售合同约定的D梯704房包含实测绿怡街14号704房（大部分）及705房（全部），实测建筑面积分别为50.8845、25.9466平方米；绿怡街14号708房（建筑面积29.2476平方米）不在穗房合字××号预售合同（D梯704房）预售范围内，即绿怡街14号708房未办理商品房预售合同登记备案手续；根据《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见》，未办理商品房预售合同登记备案手续的商品房不在房地产登记历史遗留问题范围内；经核，绿怡街14号708房尚未办理房屋所有权登记手续；二、处理建议：关于拆迁户的办证问题，待拆迁补偿单位办理权属登记手续后，双方可持产权交换协议等资料办理上述房屋的征收补偿登记手续；等。鉴于广州市不动产登记中心复函称绿怡街14号708房不在穗房合字××号预售合同（D梯704房）预售范围内，而原告和被告均主张该708房位于D梯704房的预售范围内，故为查明案件事实，本院于2018年9月17日向广州市国土资源和规划委员会（以下简称为市国规委）发出（2018）粤0105民初2083号《协助调查函》，向市国规委调查广州市海珠区宝岗大道马涌直街西云锦居D梯708房（绿怡街14号708房）的预售、抵押、查封及产权人登记情况以及云锦居项目在规划报建时是否有D梯708房。市国规委于2018年11月30日向本院发出关于（2018）粤0105民初2083号《协助调查函》的复函，主要内容：一、项目情况：来函要求查询房屋涉及“云锦居”项目，该项目经穗城规建字[1996]第587号同意报建，整体未办理首次登记，已纳入广州市历史遗留项目办证范围，部分房屋由小业主通过司法协助或解决历史遗留问题办证途径单方办理了不动产权证；二、来函房屋情况：根据来函地址查询，暂无“海珠区宝岗大道马涌直街西云锦居D梯708房或绿怡街14号708房”（以下统称708房）的预售合同备案（预告登记）、查封、抵押信息和不动产权登记信息；云锦居D梯704房已办理了预售合同转让备案手续（预售合同号：穗房合字××号），受让人为广州市市政园林局；经比对D梯704房合同附图与《房屋面积测量成果报告书》（测字：110110532号），预售合同约定的D梯704房对应实测地址为绿怡街14号704房（大部分）及705房（全部），实测建筑面积分别为50.8845、25.9466平方米；绿怡街14号708房（建筑面积29.2476平方米）不在穗房合字××号预售合同（D梯704房）预售范围内；再比对报建图{穗城规建字[1996]第587号}，708房位于C梯范围，其中C梯703房已办理预售合同转让备案手续（预售合同号：穗房合字××号），受让人为广州市市政园林管理局；经查，我委无该预售合同（穗房合字××号）留存，建议你院向广州市市政园林管理局核实权属情况；现提供该项目的标准层报建图（附件1）、第七层查丈原图（附件2）及D梯704房预售合同附图（附件3）。到庭当事人对上述复函的真实性、合法性、关联性均无异议，但均表示找不到穗房合字××号预售合同。鉴此，本院于2019年1月11日向市国规委发出（2018）粤0105民初2083号之二《协助调查函》，向市国规委调查以下情况：1、绿怡街14号708房是否位于云锦居C梯703房预售合同范围内？能否通过现场测绘的方式确定该房屋的地址？2、云锦居C梯703房的现址？3、如绿怡街14号708房位于云锦居C梯703房预售合同的范围内，该房屋现在是否具备办理产权过户手续的条件以及办理产权过户手续需提供什么材料？市国规委于2019年3月12日向本院发出关于（2018）粤0105民初2083号之二《协助调查函》的复函，主要内容：一、绿怡街14号708房（下称708房）、××703房与云锦居C梯703房位置核查情况：（一）经实勘，708房由绿怡街14号（即D梯）出入，708房范围位于C梯；C梯对应实测门牌号为××；（二）经再次核查档案库房，找到云锦居C梯703房【预售合同号：穗房合字××号，受让人为广州市市政园林管理局（下称园林管理局），预售面积为83.1492平方米】存查合同（附件1）；该合同附图粗线位置房号显示为C座701，与合同房号（703）不符，但该合同附图上C梯703房位置包含708房；（三）另查，C梯503、603、803、903房存查合同，合同显示预售面积均为83.1492平方米，其合同附图与云锦居C梯703房（预售合同号：穗房合字××号）合同附图的房号编排规律相同；再查，C梯701房（实测地址为××701房）已以梁永新3人名义办理预售合同备案，并以2010交登1202329号办理了房地产证；（四）根据《房屋面积测量成果报告书》（测字：110110532号）中单元面积明细表显示，708房总面积为29.2476平方米，××703房为52.9394平方米，合计面积为82.187平方米，与云锦居C梯703房（预售合同号：穗房合字××号）预售面积大致相符；二、处置建议：（一）综合上述核查情况，云锦居C梯703房（预售合同号：穗房合字××号）合同附图粗线位置不排除存在绘制错误的可能性，且园林管理局购买该项目57套房屋后改为80套房屋用于安置拆迁房，建议你院向园林管理局作进一步了解核实；（二）若你院向我局出具过户的协执文书，在房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，申请人可持协执回执等资料办理不动产权证书；信息核查时间为2019年1月29日；附件：穗房合字××号预售合同；等。附件仅为以下材料复印件：穗房合字××号《商品房买卖合同》的封面页、第2、3页和七层平面图。后市国规委于2019年5月20日才向本院提供了第三人伟洋公司（出卖人）与蔡芬秋（买受人）于2001年4月23日签订的穗房合字××号《商品房买卖合同》（经房管部门预售登记）的完整版。该合同主要内容：买受人向出卖人购买位于广州市海珠区宝岗大道马涌西街的云锦居第C座七层[自然层七]七○三号房，该商品房的用途为住宅；该商品房建筑面积为83.1492平方米，其中套内建筑面积为73.5638平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为9.5854平方米；该商品房属预售，按套出售，总金额为170000元，按平均价3500元/平方米计税总金额291022.2元；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后520日内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金；等。鉴于市国规委没有向本院提供穗房合字××号《商品房买卖合同》的预售房地产转让登记记录及预售合同转让证明，本院根据原告委托代理人的申请，向其出具《律师调查令》，指定其到市国规委收集、调查上述证据。市国规委于2019年7月26日向本院作出复函，并提供了以下材料：1、第三人伟洋公司于2003年7月15日出具的《预售合同转让证明》，其中载明：兹有蔡秋芬购买我公司位于宝岗大道马××街云锦居××座××房的房产，该房产未办理确权手续，我公司同意该房产转让给广州市市政园林管理局；等。2、《广州市预售房地产转让登记记录》，其中载明：转让人为蔡秋芬；受让人为广州市市政园林管理局；预售房产座落海珠区宝岗大道马××街云锦居××座××房；交易部位为全部；契约编号为99049445；转让面积为83.1492平方米；金额为270235元；备注：预交契税2183元；等。广州市房地产交易所于2003年11月6日在上述记录表中的“监证盖章”处加盖了公章。到庭当事人对市国规委在本案中向本院作出的有关复函及提供的附件的真实性、合法性、关联性均无异议。鉴此，原告明确第1项诉讼请求中的房屋地址以市国规委在本案中作出的复函确定的地址为准。再查:一、广州市海珠区机构编制委员会于2007年3月9日向区建设和市政局发出海机编字[2007]5号《关于撤销海珠区市政建设管理服务中心机构编制等问题的通知》。该通知载明：撤销海珠区市政建设管理服务中心；原海珠区市政建设管理服务中心的税务和债权债务在你局的指导监督下由新成立的海珠区市政工程项目建设中心和海珠区市政设施维护管理中心共同承担；等。二、广州市机构编制委员会于2008年3月28日发出穗编字[2008]85号关于印发《广州市水务局职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知。该规定载明：撤销市水利局，组建市水务局；市水务局是市政府主管全市水行政的工作部门；划入的职能为：……市市政园林局承担的城市供水、排水、节约用水、污水处理、水企业行业管理和城区河涌管理职能……；等。三、中共海珠区委、海珠区人民政府于2009年12月29日发出海委发[2009]9号关于印发《广州市海珠区人民政府机构改革方案》《广州市海珠区人民政府机构改革方案实施意见》的通知。该改革方案载明：重新组建和调整的部门：组建区建设和园林绿化局，将区建设和市政局的建设管理、市政管理职责整合划入区建设和园林绿化局，不再保留区建设和市政局……；等。该实施意见载明：组建区建设和园林绿化局，将区建设和市政局的建设管理、市政管理职责，区绿化委员会办公室的园林绿化职责，以及市政、市容环境卫生、燃气行业等设施建设和管理的职责划入该局，该局主要职责是：承担全区城市建设、市政、市容环境卫生、燃气行业等工程项目的建设和管理，以及园林绿化等工作；不再保留区建设和市政局……；等。四、广州市海珠区机构编制委员会于2013年12月17日发出海机编字[2013]73号《印发广州市海珠区重点工程项目建设中心主要任务内设机构和人员编制方案的通知》。该通知载明：广州市海珠区市政工程项目建设中心更名为广州市海珠区重点工程项目建设中心；等。五、广州市海珠区人民政府办公室于2016年6月23日发出海府办[2016]23号关于印发广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知。该规定载明：设立广州市海珠区住房和建设水务局（简称区住建水务局），为区人民政府工作部门；将原区建设和园林绿化局的职责划入区住建水务局；等。六、中共广州市海珠区委、广州市海珠区人民政府于2019年1月31日印发的海委发[2019]1号关于印发《广州市海珠区机构改革方案》的通知。该通知载明：因广州市海珠区机构改革原因，将原广州市海珠区住房和建设水务局（区园林绿化局）的住房和城市建设、园林绿化职责，区城市更新局的危房改造、统筹城乡人居环境改善职责，区科技工业商务和信息化局（区交通局）的交通运输管理职责，以及区民防办公室（区人民防空办公室）除应急管理职责外的职责等整合，组建区住房和建设局，加挂区交通运输局、区人民防空办公室（区民防办公室）牌子，不再保留单设的区民防办公室；将原广州市海珠区住房和建设水务局的水利、防洪、河涌管理、水务设施建设管理职责等整合，组建区水务局；等。七、中共广州市海珠区委办公室、广州市海珠区人民政府办公室于2019年3月25日印发海委办[2019]34号关于印发《广州市海珠区水务局职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知。该规定载明:广州市海珠区水务局（简称区水务局）是区政府工作部门；区水务局在履行职责过程中坚持和加强党对水务工作的集中统一领导；等。八、中共广州市海珠区委办公室、广州市海珠区人民政府办公室于2019年3月25日印发海委办[2019]39号关于印发《广州市海珠区住房和建设局职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知。该规定载明:广州市海珠区住房和建设局（简称区住建局）是区政府工作部门；区住建局在履行职责过程中坚持和加强党对住房、建设、交通运输、人防（民防）、城市更新、园林绿化工作的集中统一领导；等。诉讼中，被告海珠区住建局表示：根据上述机构改革的文件载明的职能配置，本案由该局负责跟进，无需广州市海珠区水务局跟进。鉴此，原告表示：第1项诉请中原要求广州市海珠区住房和建设水务局承担的责任由广州市海珠区住房和建设局承担，其在本案中不要求追加广州市海珠区水务局作为当事人参加诉讼和承担责任。另外，原告还向本院申请撤销第2项诉请中关于律师费的诉讼请求。两被告和第三人海珠区重点工程项目建设中心、海珠区市政设施维护管理中心对此表示同意。本院认为：市园林局通过《马涌西段（江南大道至珠江西出口）截污工程征地拆迁合同》将马涌西段的拆迁工作委托广州市海珠区建设和市政局处理。根据《房屋拆迁许可证》记载，市园林局为拆迁人，拆迁实施单位为海珠市政建设中心。海珠市政建设中心与第三人伟洋公司签订《商品房买卖合同》，向第三人伟洋公司购买一批商品房来解决被拆迁居民的安置用房问题。因此，广州市海珠区建设和市政局、海珠市政建设中心是以市园林局的代理人身份处理上述拆迁事宜的，故市园林局应对代理人的代理行为承担民事责任。梁细珠及原告梁少珍是被拆迁房屋原产权人陈妹的合法继承人，梁细珠与原告林月华是夫妻关系，故梁细珠及两原告（共为被拆迁人）与市园林局签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方均应按照约定全面履行自己的义务。根据协议书约定，市园林局依照本协议将自有房屋移交被拆迁人时，市园林局应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同被拆迁人向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由市园林局负责。市园林局已将其向第三人伟洋公司购买的商品房交付给被拆迁人永迁使用，但至今未为被拆迁人办理永迁房屋的产权登记手续。现梁细珠已死亡，经生效判决确认原告林月华为其合法继承人，故本院对该事实予以认定。因机构改革原因，市园林局的职能划入被告市水务局，故市园林局在上述协议书中的权利义务由被告市水务局承接。因此，两原告要求被告市水务局为其办理永迁房屋的产权登记手续，合法有理，本院应予支持。但鉴于第三人伟洋公司目前仍未将预售给市园林局的永迁房屋的产权登记至市园林局名下，故根据合同的相对性原则和房管部门关于“处理建议：关于拆迁户的办证问题，待拆迁补偿单位办理权属登记手续后，双方可持产权交换协议等资料办理上述房屋的征收补偿登记手续”的意见，以及考虑避免讼累等因素，本案宜一并处理上述法律关系，即被告市水务局在第三人伟洋公司协同其办妥永迁房屋的房产证后，再协同两原告办理该房屋的房产证手续。关于永迁房屋的实测地址问题。根据房管部门在本案中向本院作出的复函显示：涉案永迁房屋708房由绿怡街14号（即D梯）出入，708房范围位于C梯；C梯对应实测门牌号为××，C梯703房位置包含708房；根据《房屋面积测量成果报告书》（测字：110110532号）中单元面积明细表显示，708房总面积为29.2476平方米，××703房为52.9394平方米，合计面积为82.187平方米，与云锦居C梯703房（预售合同号：穗房合字××号）预售面积大致相符。据此，涉案永迁房屋的实测地址应为××708房。广州市海珠区建设和市政局的职能已划入被告海珠区住建局，但如前所述，广州市海珠区建设和市政局是以市园林局的代理人身份处理拆迁事宜的，故原告要求被告海珠区住建局承担办证责任的依据不足，本院对原告该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，判决如下：一、第三人广州伟洋房地产开发有限公司在本判决生效之日起3日内，协助被告广州市水务局办理广州市海珠区绿怡街20-1号708房（位于穗房合字××号《商品房买卖合同》预售房屋云锦居C梯703房范围内）的产权过户和房地产登记手续，将上述房屋的产权登记至被告广州市水务局名下；被告广州市水务局在取得上述房屋的产权证之日起3日内，协助原告梁少珍、林月华办理上述房屋的产权过户和房地产登记手续，将上述房屋的产权登记至两原告名下。二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费100元，由被告广州市水务局负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告广州市水务局在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  王颖仪人民陪审员  赵 婷二〇一九年九月十日书 记 员  陆惠敏叶会丰程淑玲