北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初4331号原告：北京市昌平区中海尚湖世家（延秋园）业主委员会。负责人：苌宏亮，主任委员。委托诉讼代理人：张星，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宗星，男，1980年7月1日出生，汉族，住北京市东城区，系原告业委会办公室主任。被告：北京中海物业管理有限公司延秋园分公司，住所地北京市昌平区南邵镇社区服务中心**。法定代表人：肖俊强，负责人。委托诉讼代理人：周晶，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：康铧，北京市中伦律师事务所律师。原告北京市昌平区中海尚湖世家（延秋园）业主委员会（以下简称“延秋园业委会”）与被告北京中海物业管理有限公司延秋园分公司（以下简称:中海物业延秋园分公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案审理后，于2018年8月27日作出（2018）京0114民初4002号民事裁定书，裁定驳回原告延秋园业委会的起诉。延秋园业委会不服该裁定，上诉于北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2018年11月29日作出（2018）京01民终9333号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）京0114民初4002号民事裁定，指令本院审理。本院依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告延秋园业委会主任委员苌宏亮及其委托诉讼代理人张星、姜宗星，被告中海物业延秋园分公司之委托诉讼代理人周晶、康铧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告延秋园业委会向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告撤出北京市昌平区中海尚湖世家（延秋园）小区物业管理区域（西至北沙河中路，北至于善街、丰善东路、于辛庄南街，东至南丰路，南至规划北沙河北路）；2.依法判令被告向原告交还北京市昌平区中海尚湖世家（延秋园）小区物业管理用房和被告占用的其他非物业管理用房；3.依法判令被告向原告交还北京市昌平区中海尚湖世家（延秋园）小区全部物业管理资料；4.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年12月10日被告开始为北京市昌平区中海尚湖世家（延秋园）小区（以下简称本小区）提供物业管理服务，系本小区开发商聘请的前期物业管理企业。2016年1月23日，原告北京市昌平区中海尚湖世家（延秋园）业主委员会成立，2016年1月28日，原告在北京市昌平区沙河镇人民政府进行备案。2017年3月5日本小区2016年第一次临时业主大会形成决议并在小区公告栏公告；终止被告与本小区业主的《中海延秋园前期物业服务协议》，通过小区新《物业服务协议》主要条款等。北京市方正公证处派员对小区2016年第一次临时业主大会的全过程进行了监督，并出具了公证书。2017年3月6日，业主大会决议在小区公告栏张贴，通知全体业主和被告。2017年3月12日原被告举行见面会，原告将小区《2016年第一次临时业主大会决议》交给被告，告知被告《中海延秋园前期物业服务协议》已被小区业主大会终止，应撤出本小区管理，不得再向业主收取物业费，有特权参加候选服务企业推荐等。2017年3月16日被告书面回函，不遵从小区《2016年第一次临时业主大会决议》。2017年7月2日小区《2016年度业主大会决议》通过，并在小区公告栏予以公告，选出新的物业服务企业。北京市方正公证处派出公证员对小区上述2016年度业主大会的全过程进行了监督，并出具了公证书。2017年7月2日，业委会在小区公告栏张贴了该次业主大会表决结果和业主大会决议，通知全体业主和被告。2017年7月13日原告再次致函被告，要求被告60日内向原告完成物业管理资料交接并于2017年9月10日前撤出小区物业管理区域。至今被告没有向原告履行交接义务，也没有对原告的撤出和交接要求进行任何回复。为维护小区全体业主的合法权益，原告依据相关法律规定诉至法院。原告认为，本小区业主大会已经形成决议解聘被告,被告依法应当撤离物业管理区域并向原告交付有关房屋、物业管理资料等相关材料,理由如下：1.业主大会依法有权更换物业服务企业。根据《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业或其他管理人;……”和第八十一条第二款“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换”之规定,本小区依法召开了临时业主大会,通过决议的方式依法与被告解除前期物业服务合同关系,终止《中海延秋园前期物业服务协议》。2.原告通过多种方式通知被告终止《中海延秋园前期物业服务协议》,《中海延秋园前期物业服务协议》已依法解除。如前所述,2017年3月5日小区业主大会通过决议解聘被告,2017年3月6日原告将上述决议内容通知了原告。2017年3月12日,原告和被告举行见面会时又亲自交付被告《2016年第一次临时业主大会决议》并告知其《中海延秋园前期物业服务协议》已经被小区业主大会终止的事实。2017年3月16日,被告发给原告的《关于近期与园区业主切身权益相关事项的意见函》中,明确就“终止前期物业服务协议”发表意见,足以证明被告认可收到原告关于终止前期物业服务协议的通知的事实。2017年3月20日,在原告发给被告的《关于中海延秋园物业意见函的回复意见函》中再次明确通知被告临时业主大会的决议内容及说明《中海延秋园前期物业服务协议》终止的事实。被告收到该文件,被告员工在签收单上签字确认。3.被告应当依法将物业管理用房和其他房屋、物业管理资料交还给原告并撤出物业管理区域。根据《物业管理条例》第三十八条第一款“物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会、《北京市物业管理办法》第二十七条“物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务,物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，被告应当与原告进行物业管理相关房屋、资料的交接并撤出物业管理区域。综上，原告提起诉讼，请求判如所请。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据：1.原告业委会于2016年1月25日的备案单；2.《前期物业服务协议》；3.20%以上业主提议召开临时业主大会的《提议书》附签名；4.《中海尚湖世家（延秋园）业委会会议决议》（2016年11月5日）；5.《关于召开中海尚湖世家（延秋园）小区2016年第一次临时业主大会的通知》及公告照片（2016年11月30日）；6.《关于临时业主大会投票相关问题的通知》（2016年12月17日）；7.《中海尚湖世家（延秋园）业委会2016年12月20日会议决议》（2016年12月20日）；8.《关于第一次临时业主大会集中现场投票的通知》及公告照片（2016年12月20日）；9.《中海尚湖世家（延秋园）业委会2017年1月16日会议决议》（2017年1月16日）；10.《关于第一次临时业主大会集中现场投票的通知》及公告照片（2017年1月16日）；11.《中海尚湖世家（延秋园）业委会2017年2月24日会议决议》（2017年2月24日）；12.《关于中海尚湖世家（延秋园）小区第一次临时业主大会集中现场投票的通知》及公告照片（2017年2月27日）；13.原告关于召开中海尚湖世家（延秋园）小区第一次临时业主大会的材料在沙河镇政府城建科的《备案回执》（2016年11月8日）；14.原告关于召开中海尚湖世家（延秋园）小区第一次临时业主大会的材料在于善街南居委会的《备案回执》（2016年12月1日）；15.原告关于召开中海尚湖世家（延秋园）小区第一次临时业主大会向沙河镇政府发出的《邀请函》及快递签收单（2016年12月13日）；16.原告关于召开中海尚湖世家（延秋园）小区第一次临时业主大会向于善街南居委会发出的《邀请函》及签收单（2016年12月16日）；17.《中海尚湖世家（延秋园）小区2016年第一次临时业主大会决议》及《投票结果的公告》（2017年3月5日）；18.2016年12月18日集中投票公证书；19.2017年1月7日集中投票公证书；20.2017年2月18日集中投票公证书；21.2017年3月5日集中投票公证书；22.2016年第一次临时业主大会决议的公告照片(2017年3月6日)；23.关于中海尚湖世家(延秋园)小区2016年第一次临时业主大会投票结果的公告照片(2017年3月6日)；24.《关于近期与园区业主切身权益相关事项的意见函》(2017年3月16日)；25.业委会《关于中海延秋园物业意见函的回复意见函》(2017年3月20日)及中海物业签收单；26.《关于中海物业未按照临时业主大会决议要求提供选聘文件的提示》及被告的签收单(2017年4月3日)；27.《中海尚湖世家(延秋园)业委会关于确定候选物业服务企业名单的决议》(2017年4月5日)；28.《中海尚湖世家(延秋园)业委会关于召开2016年度业主大会的决议》(2017年4月16日)；29.原告关于召开2016年度业主大会的相关资料在沙河镇政府城建科备案的签收单(2017年4月27日)；30.原告关于召开2016年度业主大会的相关资料在于善街南居委会备案的签收单(2017年4月27日)；31.原告邀请沙河镇政府参加小区召开2016年度业主大会的《邀请函》(2017年5月13日)及签收单、《回复》(2017年5月16日)；32.原告邀请于善街南社区居委会参加小区召开2016年度业主大会的《邀请函》(2017年5月13日)及《回复》(2017年5月23日)；33.北京龙湖物业服务有限公司提供的参加选聘的《确认函》及相应的推荐业主名单；34.广东碧桂园物业服务股份有限公司北京分公司提供的参加选聘的《确认函》及相应的推荐业主名单；35.《关于确定候选物业服务企业名单的通知》的公告照片(2017年5月13日)；36.《关于召开中海尚湖世家(延秋园)小区2016年度业主大会的通知》及公告照片(2017年5月13日)；37.《中海尚湖世家(延秋园)业主委员会关于召开2016年度业主大会的决议事项的通知》(2017年5月13日)；38.《中海尚湖世家(延秋园)小区2016年度业主大会召开方案》(2017年5月13日)；39.《中海尚湖世家(延秋园)小区2016年度业主大会集中现场投票的通知》及公告照片(2017年6月3日)；40.7月2日集中投票通知及公告照片(2017年6月25日)；41.《邀请函》及签收单,原告邀请沙河镇政府城建科参加中海尚湖世家(延秋园)小区2016年度业主大会的现场投票暨唱票会议(2017年6月30日)；42.2017年6月3日集中投票公证书；43.2017年6月18日集中投票公证书；44.2017年6月25日集中投票公证书；45.2017年7月2日集中投票公证书；46.《中海尚湖世家(延秋园)小区2016年度业主大会决议》及公告照片(2017年7月2日)；47.《物业交接通知》(2017年7月10日)及被告签收单(2017年7月13日)；48.《中海尚湖世家(延秋园)业委会关于沙河镇城建科“指导意见”的意见》；49.《关于的回复意见》及资料签收单；50.《中海尚湖世家(延秋园)业委会关于沙河镇“工作指导意见”的意见》及EMS签收单；51.《关于沙河镇城建科“2016年度业主大会会议相关问题指导意见”的回复》；52.(2018)京方正内经证字第08257号《公证书》；53.(2019)京方正内经证字第01656号《公证书》；54.(2019)京方正内经证字第01657号《公证书》；55.(2019)京方正内经证字第01658号《公证书》；56.(2019)京方正内经证字第01913号《公证书》；57.《中海尚湖世家(延秋园)小区2017年度业主大会决议》公告照片；58.《中海尚湖世家(延秋园)小区2017年度业主大会决议》及给沙河镇政府的快递单及签收单。被告中海物业延秋园分公司辩称：原告不具备实施本案诉讼的能力，且提起本案诉讼请求的事实和法律基础并不存在，其行为不具备合法性。为维护被告和广大业主的合法权益，请求法庭依法驳回原告起诉或驳回其全部诉讼请求。1.被告未依照法定程序改选并办理变更备案登记，依法不具有进行本案诉讼的能力。根据《民事诉讼法》第四十八条的规定以及《最高院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》（[2002]民立他字第46号）的规定，本案原告业主委员会属于民事诉讼主体中的“其他组织”，其依法不属于具有独立民事权利能力和民事行为能力的民事主体，不能以自己的名义独立享有民事权利并承担民事义务。业委会按照《物业管理条例》的规定作为业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，在业主大会的授权范围内履行职责，对全体业主负责，受全体业主监督。因业委会不具备独立法人资格，其仅能且必须以全体成员对全体业主的有效代表作为其实施民事行为的前提条件。正如最高院在《关于春雨家园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）中指出的：“业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担”，当业主委员会成员丧失对全体业主的代表资格，即丧失以其名义实施的业委会民事行为的法律后果由全体业主承担的法律基础。本案中，原告是以由7位有效委员组成的业委会的名义于2018年1月29日向贵院提起诉讼，但根据《业主委员会备案单》的记载，原告提起本案诉讼时，其7名成员中的3名已于2018年1月24日任期届满，按照《北京市物业管理办法》第十八条第1款第（一）项、《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称“《指导规则》”）第四十六条第（一）项及《中海尚湖世家（延秋园）小区业主大会议事规则》（以下简称“《议事规则》”）第二十八条第1款第（一）项的规定，其委员资格已经自动终止，原告已经无法以7名有效委员组成的业委会名义向贵院提起诉讼。尽管原告本届业主委员会的期限在本案诉讼过程中尚未届满，不影响其在本案中适格主体资格，即原告享有提起本案诉讼的诉讼权利能力，但因其组织地位的特殊性，其组成人员资格的丧失严重影响其在诉讼过程中的诉讼行为能力，导致其不具备以自己的名义在本案中实施诉讼行为的能力。对此，北京市第一中级人民法院在（2014）一中民终字第7261号案件中指出：“业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定，委员任职期限届满的，委员资格自动终止。备案的业主委员会委员名单发生变更时，应当及时办理备案变更手续……业主委员会执行业主大会的决议事项系由委员的具体行为来体现。豪柏公寓业委会的五名委员的任职期限现已届满，按照上述规定，其委员资格和身份已经自动终止，无法继续行使其委员职责。在未经全体业主或业主大会决议授权的情况下，是否仍能代表全体业主的意志尚不明确。”因此，对于业主委员会委员资格终止未依法变更备案时的诉讼权利能力的存续持否定态度。对于该司法观点，本案原审二审裁定秉持相同态度，同样认定：“北京市昌平区中海尚湖世家（延秋园）业主委员会的部分委员任期到期，可能影响其诉讼能力”。庭审中，原告反复引用本案原审二审裁定对其诉讼主体资格的认定，试图证明其委员资格终止不影响诉讼能力的观点属于对民事诉讼活动中诉讼权利能力和诉讼行为能力的混淆，没有任何法律依据。庭审中，原告对于其起诉时3名委员任期届满资格终止的事实不持异议，但其强调对于该3名任期届满的委员，业务会已经自动适用《议事规则》第二十七的规定由候补委员自行补足，保持了业委会7名有效委员的存续状态，并且为保证候补委员自动递补的合法性，其于本案诉讼过程中召开2018年度临时业主大会，就3名候补委员自动递补一事经由业主大会审议通过并修订《议事规则》。对此，我们认为，原告在明知其成员存在任期届满缺额且未能依法补足的情形下，为掩盖其在本案中诉讼能力的瑕疵，滥用《议事规则》第二十七条的规定，试图将委员任期内缺额由候补委员自动递补剩余任期的情形套用在委员任期届满导致缺额的情形中，无视《议事规则》第二十四条对于委员任期届满必须改选的明确规定，也违反了《指导规则》的相关规定。对于原告上述违反约定及规定的行为，作为业委会及业主大会指导监督单位的昌平区沙河镇政府2次要求整改，且未对违法变更后的业委会成员予以备案。必须明确的是，《议事规则》第二十四条及第二十七条分别是以委员任期届满及委员任期内丧失委员资格为前提条件，在各自不同的前提条件下产生依法改选及自动递补的法律后果，属于不同法律事实引起的不同法律后果，不存在任何交叉。原告在庭审中滥用业委会对《议事规则》的解释权随意适用《议事规则》相关条款，既与法律法规的规定不符，也与业委会召开临时业主大会为其违法行为背书的事实自相矛盾。综上，原告提起本案诉讼时因其部分成员的资格终止而不具备实施本案诉讼的能力，且在本案诉讼过程中持续处于该状态，已经不能以自己的行为实施本案的诉讼行为。为保证全体业主的利益，且为顺利实现本届业委会的依法改选，法院应当依法驳回原告的起诉。2.案涉前期物业服务协议不存在法定解除的法律事实及法律依据。原告主张，因中海尚湖世家业主大会作出了终止与被告前期物业服务合同关系的决议，依照《物权法》第七十六条的规定符合合同法定解除权的行使条件，且原告依据该决议履行了向被告的通知解除义务，依照《合同法》第九十六条的规定，案涉前期物业服务合同自原告通知被告之日起已经解除，原告有权依照《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定请求被告撤场并向原告移交相关设施和资料。对此，我们认为，原告的主张没有任何法律和事实依据，是对前期物业服务合同关系法定终止条件的混淆。本案诉争标的物为全体业主分别与被告签订的《中海延秋园前期物业服务协议》（以下简称“《前期物业服务协议》”），合同当事人为业主及被告，基于合同相对性及《合同法》第九十三条的规定，只有合同当事人之间可以相互解除合同。且《前期物业服务协议》在履行过程中不存在《合同法》第九十四条规定的四种法定解除事由，不符合法定解除条件。原告主张本案属于《合同法》第九十四条第（五）项情形中由《物权法》规定的合同解除权，但是，《物权法》第七十六规定的内容属于业主建筑物区分所有权的权利内容及权利行使方式，是对于物权的规定，不是对于合同债权的规定。对于全体业主行使业主建筑物区分所有权解聘物业服务企业而对物业服务合同权利义务状态产生的影响，《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第1款作出了法定解除的拟制规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”该法律拟制至少包含两层含义，即业主大会作出的解聘决议是物业服务合同可以解除的必要非充分条件，该决议不能直接产生物业服务合同解除的法律后果；业委会应且仅应通过司法方式请求解除物业服务合同，不适用通知解除的法律规定。此外，对于该条规定的适用对象，最高院在《最高院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》中也作出了“该条款仅适用于普通物业服务合同，而不适用于前期物业服务合同”的明确解释，认为“根据《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止，而无需业主委员会再行解除。”因此，原告主张本案《前期物业服务协议》符合法定解除事由且依法适用通知解除的规定完全没有事实基础和法律依据。根据《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。案涉《前期物业服务协议》第三十六条也约定：“本协议期限自开发企业开具的《入伙通知书》规定的（交用或入伙）日期起至业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。”即前期物业服务合同关系的法定及约定终止条件仅为业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时自动终止，前期物业服务合同关系的终止条件不包括业主大会的提前解除权，且因为当业主委员会代为签署《物业服务合同》时前期物业服务合同关系的自动终止而不需要业主大会行使提前解除权，该终止条件属于《合同法》第九十一条第（七）项规定的“法律规定或当事人约定终止的其他情形”，是与合同解除并存的合同权利义务终止条件。原告据以提起本案诉讼的中海延秋园小区2016年度第一次临时业主大会的决议内容为“终止《中海延秋园前期物业服务协议》”，其依法不发生导致《前期物业服务协议》终止的法律后果，不属于能够导致民事权利义务关系设立、变更、终止的民事法律行为，仅属于普通的民事行为，仅仅是全体业主依照《物权法》第七十六条规定的程序解聘和选聘物业服务企业的前置条件，不会引起《前期物业服务协议》权利义务的任何变化。庭审中，原告也再次确认截止目前也并未与任何经选定的物业服务企业签订《物业服务合同》，且被告提交的证据也表明原告不具备和选定的物业服务企业签订物业服务合同的客观可能。因此，案涉前期物业服务合同关系并未达到法定的终止条件，原告径行提起要求被告撤场并移交有关设施资料的诉讼请求不存在法律事实前提和依据。3.业主大会作出的有关解聘被告及选聘物业企业的决议效力存在重大瑕疵。业主大会决议的合法有效性取决于两个层次，即是全体业主的真实意志体现，且程序及内容符合法律法规的规定，未经政府主管部门通知纠正或撤销。根据原告提供的“业主提议召开临时业主大会意见征集单”以及自2016年11月5日的《业主委员会会议决议》起的有关解聘被告并选聘物业服务企业的两次业主大会的过程性文件，原告会议以及原告组织召开的业主大会存在明显的业主重复签名、同一人签名字迹不同的虚假签名、业主委员会成员违规委托代理人参加业委会会议、业委会会议决议未经有效公示、业委会擅自改变会议决议内容等多种程序及实体违法违规行为，对于以上违法违规行为，原告指导监督机关昌平区沙河镇政府原城建科曾4次向原告发出指导意见，指出原告组织召开业主大会过程中存在的问题，对原告组织召开业主大会的议题等内容明确表示不予认可。根据《北京市物业管理办法》第五十五条的规定，业主委员会对于乡镇人民政府作出的有关业主大会及业主委员会的决定有异议的，可以依法提起行政复议或行政诉讼，原告在未经上述法定程序的情况下，罔顾存在的多种违法违规行为而径行召开的业主大会作出的决议存在重大效力瑕疵。原告依据上述存在重大效力瑕疵的决议也无权要求被告撤场并移交相关设施设备。即便参照《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，业主委员会主张解除物业合同依据的业主大会决议也必须是按照《物权法》第七十六条规定的程序作出。但是，原告在本案中提交的所有证据资料均无法证实业主大会关于解聘被告并选聘物业服务企业的决议已经经过专有面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且对于业主参加及投票的真实性存在重大瑕疵。因此，原告提起本案诉讼所依托的业主大会决议效力存在重大瑕疵，其提起本案诉讼不具备合法性。此外，业委会在本案中主张客观上已经不能代表和反映小区绝大多数业主的意志，从小区的物业费用缴纳情况以及业主对被告的支持程序来看，原告执意提起本案诉讼仅是个别人员借用业委会名义实施的行为，其行为不能保证广大业主的利益，且在业主大会选定的物业公司拒绝接管该小区，而小区并未通过任何自行管理决议客观上也不具备自行管理条件的情况下，盲目要求被告撤场将会使该小区陷入混乱和无序的状态，严重侵害广大业主的利益。为支持其答辩意见，被告向本院提交了以下证据：1.业主委员会备案单；2.《中海尚湖世家（延秋园）小区业主大会议事规则》；3.《关于中海尚湖世家业委会部分委员任期到期建议改选的通知》；4.《关于中海尚湖世家小区业主委员会工作指导意见》（2018年12月10日）；5.《关于中海尚湖世家（延秋园）小区2017年业主大会工作的指导意见》（2019年3月25日）；6.北京市第一中级人民法院（2018）京01民终9333号《民事裁定书》；7.业委会委员欠费情况表；8.《中海尚湖世家（延秋园）业委会会议决议》；9.《中海尚湖世家（延秋园）业委会关于召开2016年度业主大会的决议》；10.《中海尚湖世家（延秋园）小区2016年第一次临时业主大会决议》；11.《中海尚湖世家（延秋园）小区2016年度业主大会决议》；12.《关于召开临时业主大会的指导意见》；13.《关于召开临时业主大会的指导意见》（二）；14.《关于中海尚湖世家小区业主委员会工作指导意见》；15.《关于中海尚湖世家（延秋园）小区2016年度业主大会会议相关问题指导意见》；16.昌平区建委《行政事项答复意见书》（信息公开答复）；17.《致昌平区人大常委会的一封信》；18.《中海延秋园小区业主意见征询表》；19.《关于近期与园区业主切身利益相关事项的意见函》；20.《致中海尚湖世家全体业主的公开信》；21.《前期物业服务协议》；22.关于中海尚湖世家（延秋园）小区选聘物业服务企业事宜的说明；23.关于中海尚湖世家（延秋园）小区未进场情况说明；24.北京市规划委员会建筑工程规划许可证附件；25.尚湖世家延秋园项目前期物业服务合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对于原告提交的证据1、证据2、证据5、证据6、证据7、证据9、证据11、证据13、证据14、证据17、证据18、证据19、证据20、证据21、证据24、证据25、证据26、证据27、证据28、证据29、证据30、证据31、证据32、证据33、证据34、证据35、证据36、证据37、证据38、证据41、证据42、证据43、证据44、证据45、证据46、证据47、证据48、证据49、证据50、证据51、证据52、证据53、证据54、证据55、证据56、证据57和证据58的真实性均予以认可。故对上述证据的真实性，本院予以确认。被告对于原告提交的证据3、证据4、证据8、证据10、证据12、证据15、证据16、证据22、证据23、证据39、证据40的真实性均不予认可。原告对于被告提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据8、证据9、证据10、证据11、证据12、证据13、证据14、证据15、证据16、证据19、证据20、证据21、证据24、证据25的真实性均予以认可。故对上述证据的真实性，本院予以确认。原告对于被告提交的证据7、证据17、证据18、证据22、证据23真实性均不予认可。综上，对于本案的证据和事实，本院认定如下：2011年12月3日，北京华世柏利房地产开发有限公司（开发建设单位，甲方）与北京中海物业管理有限公司（物业服务企业，乙方）签订《尚湖世家（延秋园）项目前期物业服务合同》，约定：本物业项目名称为尚湖世家（延秋园），坐落位置北京市昌平区沙河镇；建筑面积25.36万平方米；区域四至为东至规划南丰路、南至北沙河、西至三水清青家园、北至丰善村；物业服务期限为前期物业服务期限自本项目首期业主办理入住手续起五年；乙方可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专业服务项目。双方对“合同终止”约定如下：甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在届满3个月前书面通知对方；服务期限未满，但业主大会已选聘新的物业服务企业的，应当在新的物业服务合同生效后3个月前书面通知甲、乙双方；新合同生效时，本合同自动终止；乙方应当在本合同终止前移交物业服务用房、物业服务的相关资料及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域，并按时撤出本物业区域；本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。双方在该合同内还约定了其他内容。本案被告系北京中海物业管理有限公司之分支机构。庭审中，原告称该前期物业服务合同中约定的五年服务期限已于2017年10月届满；被告认可该合同约定的五年服务期限已届满五年，但该合同期限未届满。尚湖世家（延秋园）小区建筑面积25.36万平方米，业主626户。业主入住后，与被告中海物业延秋园分公司签订了《中海延秋园前期物业服务协议》，约定的协议期限自开发企业开具的《入伙通知书》规定的（交用或入伙）日期起至业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。2015年10月25日至2016年1月22日，尚湖世家（延秋园）小区业主召开了首次业主大会，会议以收发纸制表决票的形式进行表决，选举了业主委员会委员13人，其中主任委员为苌宏亮，副主任委员为李晓春，委员为王朝玮、白静、孙思怡、罗立新、韩扬（其中王朝玮、孙思怡和韩扬任期为两年），候补委员为王荣斌、陈宏宇、杨慎修、岳萌、袁晓兵、夏燕江。延秋园业委会将管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定和筹备组工作报告提交北京市昌平区沙河镇人民政府（以下简称沙河镇政府）备案，沙河镇政府于2016年1月28日予以备案。2016年11月5日，延秋园业委会召开业主委员会会议，会议形成以下决议：同意提议终止《中海延秋园前期物业服务协议》的议案并提交2016年第一次临时业主大会批准；同意提议召开2016年第一次临时业主大会；通过《中海尚湖世家（延秋园）物业服务协议》主要条款；通过协议方式选聘物业服务企业；授权业委会谈判、签署物业服务合同。2016年11月8日，延秋园业委会向沙河镇政府报送了《中海尚湖世家（延秋园）业委会会议决议》、《关于召开中海尚湖世家（延秋园）小区2016年第一次临时业主大会的通知》、《中海尚湖世家（延秋园）物业服务协议要点说明》以及《中海尚湖世家（延秋园）物业服务协议》。2016年11月14日，沙河镇政府城建科向延秋园业委会发出《关于召开临时业主大会的指导意见》，建议“你小区暂停召开临时业主大会相关活动，后续工作待多数业主同意后，按照相关规定另行开展”。2016年11月30日，延秋园业委会发布《关于召开中海尚湖世家（延秋园）小区2016年第一次临时业主大会的通知》，定于12月18日召开2016年第一次临时业主大会并开始投票，会议议题为：审议批准业委会关于终止《中海延秋园前期物业服务协议》的议案；审议和批准业委会起草的《中海尚湖世家（延秋园）物业服务协议》的主要条款。2016年12月20日，延秋园业委会以通讯表决方式召开业主委员会会议，会议决议：研究决定增加一次现场集中投票。2017年2月24日，延秋园业委会召开业委会会议，会议决议：增加最后一次集中现场投票，投票时间为2017年3月5日；当天投票结束后，在公证处工作人员的监督下统计验票，宣布本次临时业主大会的最终表决结果。经过四次现场集中投票，北京市方正公证处对四次业主投票过程进行了证据保全，四项议案均获得小区总户数、总建筑面积的一半以上通过。四项议案包括：终止《中海延秋园前期物业服务协议》；通过《物业服务协议》的主要条款；以协议方式选聘物业服务企业；通过《物业服务企业选聘的具体实施者及事实方案》。2016年12月16日，沙河镇政府城建科向延秋园全体业主发出《关于召开临时业主大会的指导意见》，建议：指定召开临时业主大会的方案，并在小区内公示不少于7天，公示期间接受业主质询，待公示期满后再召开该会议；投票箱须放在小区有监控设备的公共部位，建议放在于善街南社区居委会；2017年1月13日，沙河镇政府城建科向延秋园业委会发出《关于中海尚湖世家小区业主委员会工作指导意见》，建议“中海尚湖世家（延秋园）小区临时业主大会暂停召开，待存在的上述问题修改完善，材料补充完整后另行申请召开。如果你业委会对我科的指导意见有异议，可向我科上级单位申请行政复议。行政复议更改我科指导意见前，业委会应按照指导意见执行。若拒不执行指导意见，会议材料及投票结果将不予认可、备案”。2017年3月16日，被告向延秋园业主大会及业委会发出《关于近期与园区业主切身权益相关事项的意见函》，表示：在业主大会未与选聘的物业企业签订《物业管理服务协议》前，《前期物业服务协议》依然存续有效。延秋园业委会于2017年3月20日向被告发出《关于中海延秋园物业意见函的回复意见函》，表示：《中海延秋园前期物业服务协议》已经终止，中海物业无权向全体业主继续收取相关费用；被告有权选择继续提供服务或者停止服务；请中海物业以书面形式于2017年4月5日截止时间前明确告知业委会是否参加选聘物业服务企业的工作。2017年4月5日，延秋园业委会召开业委会会议，形成如下决议：中海物业未提供《确认函》，且不承认第一次临时业主大会的表决结果和《决议》，业委会无权将其列入候选物业服务企业；参加选聘的候选物业服务企业为北京龙湖物业服务有限公司和广东碧桂园物业服务股份有限公司北京分公司。2017年4月16日，延秋园业委会召开会议，通过了九项决议，其中需提交小区2016年度业主大会审查的决议包括：2017年度工作计划；关于选聘物业服务企业的议案；关于2016年度业主大会支出的议案；关于偿还部分业主垫付资金的议案；关于2017年度业主大会收支预算；授权业委会相关活动的议案。2017年4月26日，延秋园业委会向沙河镇政府城建科报送了关于召开2016年度业主大会的会议文件。2017年5月4日，沙河镇政府城建科向延秋园业委会发出《关于中海尚湖世家（延秋园）小区2016年度业主大会会议相关问题指导意见》，意见载明：不同意《关于选聘物业服务企业的议案》作为会议议题；你业委会拟定的会议议题中3、4、5、6项均涉及归集资金以及资金的使用，我科不同意作为会议议题；你业委会可在完善会议流程和票面样式等工作，报我科同意后对是否更换物业服务公司等事项重新召开业主大会。2017年5月13日，延秋园业委会发布《关于召开中海尚湖世家（延秋园）小区2016年度业主大会的通知》，定于2017年6月3日进行第一次集中投票。2017年6月3日，延秋园业委会发布通知，业委会决定增加两次现场集中投票，第二次集中投票时间定于2017年6月18日、第三次集中投票时间定于2017年6月25日。2017年6月25日，延秋园业委会发布通知，定于2017年7月2日对投票结果进行开箱唱票。经过四次现场集中投票，北京市方正公证处对四次业主投票过程及唱票过程进行了证据保全，投票结果显示：六项议案均获得小区总户数、总建筑面积的一半以上通过。2017年7月10日，延秋园业委会向被告发出《物业交接通知》，要求被告于2017年9月10日前向延秋园业委会进行物业交接。2017年7月13日，被告收到前述通知。2017年11月21日，延秋园业委会向北京市昌平区住房和城乡建设委员会提交了《关于提请昌平区住房和城乡建设委员会督促北京中海物业管理有限公司延秋园分公司依法进行物业交接函》。2018年1月18日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会作出行政事项答复意见书，“建议你委开展业主大会活动应接受沙河街道办的指导监督，我委将充分听取沙河街道办意见，并依法履行物业项目交接的监督管理职责”。2018年4月3日，沙河镇政府向延秋园业委会发出《关于中海尚湖世家业主委员会部分委员任期到期建议改选的通知》，建议业委会按照相关规定进行改选。2018年12月10日，沙河镇政府向延秋园业委会发出《关于中海尚湖世家小区业主委员会工作指导意见》，“请你业委会按照规则要求召开业主大会进行改选，并将改选结果报镇政府进行备案；并在改选备案前，终止召开涉及其他会议议程的业主大会”。2018年11月29日，延秋园业委会发出《关于召开中海尚湖世家（延秋园）小区2017年度业主大会的通知》，经过五次集中投票并开箱唱票，该次业主大会五项议案均获得了小区总户数、总建筑面积一半以上通过。其中第五项议案为：审议和批准业委会起草的《关于委员任期及定期改选的决议》，决议规定任期届满的业委会委员（包括轮选委员）应当继续履职到新的委员会委员选举产生或者递补到位为止；根据议事规则第二十四条、第二十七条的规定，轮选委员任期届满时，可以由业主大会选举产生，也可由候补委员按照得票顺序自动补足；业委会委员韩扬、王朝玮、孙思怡三人任期届满，依照首次业主大会得票数的顺序王荣斌、陈宏宇、袁晓兵递补为委员。延秋园业委会于2019年3月19日将该次业主大会决议抄送至沙河镇政府。2019年3月25日，沙河镇政府出具《关于对中海尚湖世家（延秋园）小区2017年业主大会工作的指导意见》，称：请你业委会根据相关的法律、法规及规章先进行届满委员的更换选举，不能由候补委员直接递补，委员补齐后再组织召开其他会议；你业委会于2019年3月9日组织召开的《中海尚湖世家（延秋园）小区2017年度业主大会》会议议题、决议不符合法律法规的规定及《中海尚湖世家（延秋园）小区业主大会议事规则》。另查，《中海尚湖世家（延秋园）小区业主大会议事规则》约定：业主委员会委员实行任期制，委员任期不超过4年，但连选可以连任；业主委员会委员采用轮选制度，每两年定期改选部分委员；首届委员中得票较少的三名委员应当在第2年任满后的业主大会定期会议上改选，得票较多的四名委员应当在第4年任满后的业主大会定期会议上改选，得票较多的四名委员应当在第4年任满后的业主大会定期会议上改选；业主委员会委员任期届满60日前，由业主委员会召开业主大会会议进行换届选举；业主委员会委员缺额，由候补委员按照得票顺序自动补足；候补委员名额用完，且业主委员会委员空缺达半数以上的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定增补委员，在委员增补之前，不得以业主委员会的名义从事组织召开业主大会会议决定增补委员以外的活动。该议事规则第三十二条对业主委员会会议召开规则约定如下：……（五）会议有过半数委员出席，作出的业主委员会决定（包括形成的业主委员会议案）须经全体委员半数以上签字同意通过……。2018年1月19日，延秋园业委会向我院提起本案诉讼。鉴于延秋园业委会委员有三名正式委员任期届满，业委会成员的合法有效存续是业委会合法有效存续的前提及基础，故原告延秋园业委会不具有提起本案诉讼的主体资格，我院于2018年8月27日作出（2018）京0114民初4002号民事裁定书，裁定驳回原告延秋园业委会的起诉。原告延秋园业委会不服提起上诉，北京市第一中级人民法院认为，业委会部分委员任期到期，可能影响其诉讼能力，但并不必然导致其丧失诉讼资格，故作出（2018）京01民终9333号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）京0114民初4002号民事裁定，指令本院审理。经询问，截至本案庭审结束时止，延秋园业委会尚未与物业服务企业签订物业服务合同。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，结合原、被告双方的诉辩意见及经认定的证据与事实，原、被告双方的争议焦点主要为：一、原告是否具备进行本案诉讼活动的诉讼能力；二、本案所涉前期物业服务协议是否已经终止。为了对双方的争议焦点作出全面、明晰的分析，本院对两个争议焦点分别论述如下：一、关于原告是否具备进行本案诉讼活动的诉讼能力依照我国关于物业管理方面的法律、法规和规章规定，业主选举产生业主委员会，业主委员会选举产生后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，业主委员会执行业主大会的决议事项。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定，委员任职期限届满的，委员资格自动终止。备案的业主委员会委员名单发生变更时，应当及时办理备案变更手续。根据上述规定可知，业主委员会经业主选举产生并经备案，即告成立，并且作为业主大会的常设执行机构执行业主大会作出的决议事项。具体到本案，延秋园业委会经该小区业主选举产生并在沙河镇政府备案，在未经法定程序撤销的情况下，作为业主自治组织，实体一直存在。故延秋园业委会的起诉符合相关法律规定，其作为本案原告主体适格。业主委员会执行业主大会的决议事项系由委员的具体行为来体现。延秋园业委会共有七名委员，在提起本案诉讼时，有三名委员的任职期限已届满，按照上述规定及延秋园业主大会议事规则，该三名委员资格和身份已经自动终止，无法继续行使其委员职责。在本案审理过程中，延秋园小区召开业主大会，通过了《关于委员任期及定期改选的决议》，即任期届满的业委会委员（包括轮选委员）应当继续履职到新的委员会委员选举产生或者递补到位为止；轮选委员任期届满时，可以由业主大会选举产生，也可由候补委员按照得票顺序自动补足；依照首次业主大会得票数的顺序将三名候补委员递补为委员。被告认为，沙河镇政府已明确表示决议不符合法律法规的规定及《中海尚湖世家（延秋园）小区业主大会议事规则》，故对该决议内容不予认可。《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。《中海尚湖世家（延秋园）小区业主大会议事规则》规定，业主大会形成的决议违反法律法规的，业主可以向小区所在地乡镇人民政府举报，由受理单位依法处理；业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。本院认为，沙河镇政府虽认为该项决议内容不符合法律法规的规定，但并未对其进行处理。故对被告的答辩意见，本院不予采信。即使，业主大会通过的《关于委员任期及定期改选的决议》违反了相关法律法规的规定，但在提起本案诉讼时，延秋园业委会仍有四名委员在任职期限内，依照《中海尚湖世家（延秋园）小区业主大会议事规则》关于业主委员会会议召开规则的约定，经半数委员出席、经全体委员半数以上签字同意通过，仍能够做出业主委员会决定，故该四名委员仍然能够继续行使其委员职责，能够代表业主委员会行使职责，并不影响延秋园业委会的诉讼能力。故本案原告延秋园业委会具备进行本案诉讼活动的诉讼能力。对于被告中海物业延秋园分公司的该项答辩意见，本院不予采信。二、本案所涉前期物业服务协议是否已经终止原告延秋园业委会主张，其依照我国合同法规定的法定解除条件行使合同解除权，本案所涉前期物业服务协议因解除而终止。本院从以下几方面对本项争议焦点进行如下分析：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。经询问，原告延秋园业委会称，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可；中海尚湖世家（延秋园）小区2016年第一次临时业主大会已经通过终止《中海延秋园前期物业服务协议》的议案，并已经通知被告中海物业延秋园分公司，故本案所涉《中海延秋园前期物业服务协议》符合前述合同法第九十四条第二款第（五）项的规定，属于法律规定的其他情形。本院认为，物业服务合同作为一种继续性合同，合同的顺利履行和合同目的的顺利实现都离不开双方当事人的相互信任和配合，信赖基础一旦丧失，或者因其他特殊事由难以期望当事人继续维持这种结合关系时，允许一方当事人有权解除合同则较为适宜。因此，赋予业主一方任意解除权符合物业服务合同的性质。因此，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定业主大会有权解聘物业服务企业。但，业主一方享有的任意解除权是否同样适用于前期物业服务合同？前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。当建筑物建成之后，需要对建筑物和设施进行管理，随着业主的入住，卫生、停车、安保等相关服务也必须跟上，但鉴于业主并非能够同时入住，不能及时成立业主大会和业主委员会，更不可能选出合适的物业服务企业为小区提供物业服务，因此，由房地产建设单位先行选择某物业服务企业对小区进行管理和提供服务是必需的。前期物业服务合同仅存在于项目建成初期，业主入住人数较少尚未成立业主大会及业主委员会的阶段。如果业主对前期物业服务企业不满意，可待业主大会成立后，依照法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对前期物业服务合同和物业服务合同进行了分别规定，对某条文是否适用于前期物业服务合同，进行了明确规定。如该解释第二条明确规定“前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”。该解释第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。但在该条中，并未明确规定适用于前期物业服务合同。因此，该款规定显然仅适用于普通物业服务合同，并不适用于前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止，而无需业主委员会再行解除。因此，原告延秋园业委会所主张的本案所涉前期物业服务协议因业主大会已经通过终止《中海延秋园前期物业服务协议》的议案而解除无法律依据，本院不予支持。《中海延秋园前期物业服务协议》仍处于继续履行过程中。原告延秋园业委会在本案中所提出的诉讼请求俱系基于该合同已终止而提出，故对其全部诉讼请求，本院不予支持。对于被告中海物业延秋园分公司的答辩意见，合理部分，本院予以采信。需要指出的是，无论是前期物业服务合同还是物业服务合同，其目的和初衷都是相同的，即为全体业主提供服务，为在特定建筑区划内的物业行为提供依据和保障。业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织。业主大会依据法定程序作出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志和心声。业主委员会是由业主大会从热心公益、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的为全体业主服务的组织，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。业主委员会作为自我管理机制的权力机关和执行机关进行决策，其行为和所产生的一切后果，对每位业主而言，都有义务遵守和承担。因此，物业服务企业所存在的目的，与业主大会、业主委员会的决策是不冲突的，均是为了广大业主而服务的。当然，在社会关系中，利益完全协调一致的群体是不存在的；冲突与合作是社会交往的主要形式。物业服务企业在管理物业的过程中需要与业主委员会发生联系，而业主委员会为了业主的利益也需要与物业服务企业打交道。在经常的接触和互动中，冲突是不能避免的。然而真正密切的关系并不是掩盖冲突，而是允许冲突表现出来，从而避免冲突的积累，这样反而使相互关系能够得到维持。冲突有好的一面，即有利于原有结构的完善和新的规范的制定，业主委员会与物业服务企业的冲突可以促使物业服务企业改善服务；冲突也有坏的一面，即在发泄了情绪后问题得不到根本解决。因此，理性面对冲突，利用冲突改善现状；而非等待冲突升级而造成对抗，才是解决问题的根本办法。在当前情况下，延秋园业委会尚未与物业服务企业签订物业服务合同，在签订物业服务合同并生效前，仍有一段时间需由中海物业延秋园分公司为该小区提供物业服务，在该段时期内，双方应当保持良性互动、有效利用冲突，努力为业主提供一个优美整洁、安全文明的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京市昌平区中海尚湖世家（延秋园）业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告北京市昌平区中海尚湖世家（延秋园）业主委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏审 判 员  王慧霞人民陪审员  曹洪生二〇一九年九月十八日书 记 员  田 媛书 记 员  刘金帅