广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初1915号 原告：梁明朗，男，1967年9月16日出生，壮族，现住广西百色市右江区。 被告：广西兰景建设投资有限公司。住所地：广西南宁市金湖路59号地王国际商会中心5011号。统一社会信用代码：91450000067447763X。 法定代表人：慕林林，职务：总经理。 委托诉讼代理人：覃谋启，广西中名律师事务所律师。 被告：广西壮族自治区百色高级中学。住所地：广西百色市竹洲大道百色高级中学。统一社会信用代码：12451000499439177H。 法定代表人：谭冠斌，职务：校长。 委托诉讼代理人：何胜林，广西齐川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵姝玥，广西齐川律师事务所律师。 原告梁明朗与被告广西兰景建设投资有限公司（以下简称兰景公司）、广西壮族自治区百色高级中学（以下简称百色高中）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁明朗、被告兰景公司的委托诉讼代理人覃谋启、被告百色高中的委托诉讼代理人何胜林、赵姝玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告签订的《百色高中危旧房改造项目铺面认购协议书》；2.判令两被告共同返还原告92万元购房款；3.判令两被告赔偿占用原告资金的经济损失（资金占用费以92万元为基数，按年利率6%，从2016年10月13日起算至实际返还之日止）；4.判令被告双倍返还原告10万元定金；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：百色高中作为百高危旧房改造项目的业主，与开发商兰景公司签订开发合同，并辅助百高代为销售时尚街铺面。2016年7月30日，原告与两被告签订《百色高中危旧房改造项目铺面认购协议书》（以下简称《认购协议书》），原告认购百色高中危旧房改造项目铺面百高时尚街128号（原A13号），该商铺面积为58.9㎡，其中套内面积为48.99㎡，公摊面积为9.91㎡。根据《认购协议书》第五条约定：甲方承诺，该商铺在2018年7月30日前成功办理相关完整手续，若甲方违约，乙方有权要求甲方退还已缴纳的购房款……双方权利义务即时终结。协议第八条约定：交房时间为2016年10月30日前。协议签订后，原告按照约定按时分四次汇款到被告百色高中账户共92万元。但经原告多次催促，两被告未能按照约定将铺面交付给原告。期间，原告于2019年3月21日、5月8日、5月27日向两被告三次提交《还款报告》，两被告同意解除协议书，但目前未退款。综上所述，原告按照协议约定履行支付义务，投入了大量资金，但两被告未能依约履行交付义务，已构成严重违约，应适用定金罚则对其处理。百色高中收取了原告的款项，应共同承担返还义务并与兰景公司连带承担责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告兰景公司辩称：1.涉案房屋是危旧房改造项目房屋，不适用普通的商品房开发相关法律法规处理，不属于人民法院民事案件受案范围；2.若法院认定属于受案范围，因涉案房屋未取得预售销售许可证，为无效合同，不存在解除的问题；3.兰景公司是危旧房改造项目的代建方，是受百色高中委托代建项目，兰景公司作为受托人已向原告披露了委托人，原告应选择两者其一作为被告；4.涉案合同无效，原告要求双倍返还定金无法律依据；5.兰景公司同意退回原告的购房款，但因购房款转入百色高中账户，百色高中是涉案商铺的所有权人，购房款应由百色高中退还，利息损失由原告举证。 被告百色高中辩称：1.涉案的项目开发不属于商品房开发，不适用商品房开发相关法律法规处理。2013年12月9日经广西壮族自治区房改委批准立项同意“百色高级中学对百色市城乡路93号小区危旧房改住房进行改造”（项目简称百色园丁大厦），项目采取代建制方式建设，代建方为被告兰景公司，实际施工人为桂林三建股份有限公司（以下简称桂林三建公司）。根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》的规定和项目立项批文，无论是还建户还是非还建户的购买资格必须经百色市房改办审核，非还建户还应当取得《广西壮族自治区危旧房改住房非还建户准购证》，购买的价格也必须报请房改部门审批。因此，涉案房产的任何协议都不是市场化的平等主体订立的合同，而是不需经过行政审批的特殊合同；2.涉案的协议书合同当事人并没有百色高中，虽然协议书尾页有百色高中印章，但既没有经办人或者授权人签字，也没有时间地点，显然无效。原告的房款转入的账户是受房改办监管的“百色高中危旧房改造项目”专户，资金的使用必须经房改办审批而且都已用于支付工程款；3.根据广西区高院（2018）桂民终597号《民事判决书》查明的事实，百色园丁大厦2016年8月工程完工，9月2日完成工程造价审定，9月30日施工方向百色高中交钥匙，百色高中同时也向包括原告在内的还建户和非还建户交钥匙。之后因存在建设工程施工合同纠纷，桂林三建公司派人重新封锁大门，不允许业主进场装修。2017年11月28日因工程款纠纷桂林三建公司将百色高中及兰景公司诉上法庭，该案经一、二审裁判于2018年12月26日结案，在诉讼期间的2018年3月28日百色园丁大厦完成五方验收合格，作为建设单位也已经履行协议第五条、第八条的义务，双方没有签订正式的购房合同责任不在被告一方。同时，原告是否具备购房资格，是否按照认购协议确定的单价成交等均需要房改办审批，百色高中没有权利义务办理。综上，本案纠纷不属于人民法院民事案件受案范围，请求法院驳回原告的起诉。 本院经审理认定事实如下：2016年7月30日，被告兰景公司作为甲方，原告梁明朗作为乙方，签订了《百色高中危旧房改造项目铺面认购协议书》。《认购协议书》包括以下条款内容：第一条：乙方自愿认购甲方位于百色市西园路百色高中危旧房改造项目一层A13号商铺，建筑面积为58.9㎡。第二条：乙方认购该商铺的价格为：按建筑面积计算的单价为29800元/㎡；按99折后单价为29502元/㎡，实际成交总价为1687667元，以上房款计算如有误差，以双方签订的《商品房买卖合同》（简称《合同》）所列为准；第三条：乙方自愿选择以下方式向甲方支付购房款：银行按揭贷款，乙方须在本协议当日按总房款的50%支付首付款843834元，其余843834元的购房款以银行按揭贷款方式付清。签订本协议时乙方向甲方交纳50000元定金，签订《合同》时上述定金转为房款。第五条：甲方承诺该商铺在2018年7月30日前成功办理相关完整手续，若甲方无法在期限内完成上述约定，则视为甲方违约，乙方有权要求甲方退铺并返还已交纳的购房款，甲方退还乙方所交的购房款后，本协议书自动失效。第八条：交房时间：2016年10月30日前。 协议签订后，原告于2016年7月30日交纳商铺定金50000元，2016年8月11日交纳房款260000元，2016年8月18日交纳房款110000元，2016年10月13日交纳房款500000元，综上，原告就涉案商铺交纳了定金50000元，购房款870000元，上述款项共计920000元转入百色高中账号为“45×××24”的银行账户。因被告未能按约定交付商铺，原告于2019年3月21日、2019年5月8日、2019年5月27日向二被告提交要求返还购房款920000元的书面报告。 根据广西区高院（2018）桂民终597号《民事判决书》审理查明，涉案的百色高中危旧房改造项目由被告百色高中委托被告兰景公司代建，实际施工方为桂林三建公司，项目于2018年3月28日竣工验收合格。2016年3月10日起，由百色高中收回兰景公司在本案工程项目一、二层商铺的权益，并主导商铺的销售，销售回款直接转入百色高中专户，由百色高中统筹管理，涉案商铺所有权为百色高中。 上述事实，有原告提交的《百色高中危旧房改造项目铺面认购协议书》、交款收据、要求退还商铺购房款的报告、被告收到报告的《收据》；被告兰景公司提交的《代建合同书》、相关文件批复；被告百色高中提交的相关文件批复、广西区高院（2018）桂民终597号《民事判决书》等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否属于人民法院民事案件的受案范围？二、涉案的《百色高中危旧房改造项目铺面认购协议书》是否有效，解除条件是否成就？三、二被告是否应当共同向原告返还购房款、双倍返还定金并支付利息？ 关于第一个争议焦点，本院认为，涉案商铺虽然属于百色高中危旧房改造项目的配套商业设施，但各方当事人庭审中均认可商铺是对外进行营销宣传、销售的，并非针对符合认购条件的特定人员。本案双方当事人争议的核心是商铺认购，而不是对原告是否具备认购资格、双方的交易是否适用危旧房改造政策等问题产生争议，故应认定为原、被告在涉案合同关系中属于平等主体，双方因商铺认购产生的民事权益纠纷属于人民法院民事案件的受案范围。 关于第二个争议焦点，1.关于《认购协议书》是否有效的问题，本院认为，《认购协议书》虽然约定了商铺位置、单价、面积等内容,但缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的其他必备条款，且《认购协议书》中明确存在将来订立本约合同的意思表示，故该协议书应属于预约合同，而非正式的商品房买卖合同，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条关于商品房买卖合同的规定，即《认购协议书》的生效不以取得商品房预售许可证为前提。因《认购协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定为有效。被告兰景公司提出涉案房屋未取得预售销售许可证，协议应为无效的辩解，本院不予采纳。2.关于《认购协议书》的解除条件是否成就的问题，庭审时，原告表示虽然商铺已达到交付条件，但现在已经不想再继续购买该商铺，被告兰景公司、百色高中表示被告并未构成根本违约，但同意退还购房款，但需等被告将涉案商铺出售回款后才能返还，以上应视为当事人一致同意解除《认购协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院认定《认购协议书》的解除条件已成就，原告提出解除《认购协议书》的诉请于法有据，本院予以支持。关于合同的解除时间，因涉案合同的解除是双方合意的结果，故不以原告提交报告到达被告之日作为合同解除之日，应以双方协议一致的时间认定为合同解除时间，结合本案实际，本院认定合同解除时间为本案庭审之日，即2019年7月25日。 关于第三个争议焦点，1.因《认购协议书》予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告交纳的购房款870000元被告应予返还。至于返还的责任主体，本院认定如下：涉案项目中，百色高中与兰景公司存在委托代建关系，涉案商铺实际由百色高中主导销售，销售款直接转入百色高中账户，由百色高中统筹管理。兰景公司作为受托人，以自己的名义与原告签订合同，并要求原告将购房款转入百色高中账户，应视为订立合同时原告知晓百色高中作为建设方（委托人）的事实，根据《合同法》第四百零二条“第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，该合同直接约束百色高中。而百色高中作为商铺的所有权人，实际收取了原告的购房款，故本案返还购房款的责任应由百色高中承担。对原告请求由二被告共同返还购房款的主张，本院不予支持。2.关于被告是否应双倍返还定金及支付利息的问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”。具体到本案，因百色高中危旧房改造项目属于政策性保障住房项目，商铺未能按时交付，受到行政审批以及被告与桂林三建公司的建设工程纠纷等因素影响，而这些因素并非被告所能预见和控制，且项目已于2018年3月28日竣工验收合格达到了交付条件，至此合同目的并非不能实现。故本院认定被告不存在致使合同目的不能实现的违约行为，本案不应适用定金罚则，但因合同的解除不可归责于双方当事人的事由，故原告交纳的定金50000元，被告应予返还。关于原告主张的利息，考虑到因合同解除，被告占用原告的购房款确实给原告带来资金占用的利息损失，故原告有权要求被告予以支付，但原告主张的2016年10月13日至合同解除前的利息,没有合同约定和法律依据,本院不予支持，对于合同解除后的资金占用损失,按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第四百零二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条之规定，判决如下： 一、原告梁明朗与被告广西兰景建设投资有限公司签订的《百色高中危旧房改造项目铺面认购协议书》于2019年7月25日解除； 二、被告广西壮族自治区百色高级中学向原告返还商铺定金及购房款共计920000元并支付利息（利息以920000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2019年7月25日起计至实际清偿之日止）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 案件受理费13980元，减半收取6990元，由原告负担685元，二被告负担6305元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。 审判员  李婉婉 二〇一九年九月三日 书记员  邹金睿