贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5549号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑卫，男，1977年10月31日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：刘泽前，贵州子尹律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵温虎，男，1955年2月27日出生，汉族，现住贵州省仁怀市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈开群，女，1956年5月17日出生，汉族，现住贵州省仁怀市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵温华，贵州鹿鸣律师事务所律师。上诉人郑卫因与被上诉人赵温虎、陈开群房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初1973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑卫上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.关于上诉人与范其华、谢杰平、马相银是否属于合伙关系的问题。上诉人租赁房屋后分割为6间门面，分别与范其华、谢杰平、马相银合伙经营，即上诉人用两间门面与范其华合伙，用三间门面与谢杰平合伙，用一间门面与马相银合伙。虽然谢杰平将其中一间门面出租给古科敏，但实际也是一种经营方式。且租赁合同第五条也约定，只要不拖欠租金，上诉人可将门面与第三人互换。一审以上诉人的陈述与范其华、谢杰平、马相银的陈述相互矛盾为由认定双方不属于合伙关系，属认定事实不清。2.关于上诉人承诺“我承诺该合同到期与甲方重新协商租金为准，但必须是我自己经营，不能转让转租其他任何人使用”的理解问题。该承诺的意思是租赁合同到期并与被上诉人重新协商好租金后，上诉人才不得转租。合同到期是指到2029年3月30日，而不是一审认定的2014年5月8日至2019年5月8日。3.关于合同条款“租金五年不增价，五年后按市场价与甲方协议确定”对上诉人是否具有拘束力的问题。双方签订租赁合同时第十一条只有第1项和第2项，并未约定租金增长事项，被上诉人持有的租赁合同第十一条第3项系被上诉人擅自添加的，上诉人不知情。从双方签订的《门面租赁调解协议书》上载明“根据双方2014年3月15日签订租房合同第十条规定，五年租金增价，五年后甲、乙双方按市场价协商租金”的表述看，双方合同第十条约定的是争议解决方式，而不是租金问题。而且上诉人承诺合同到期后重新协商租金是指2029年3月30日到期，该调解协议中租金上涨到每间门面118000元，涨幅达4倍，显失公平，该协议应为无效。因此，租赁合同第十一条第3项对上诉人不具拘束力。4.关于上诉人是否违约的问题。上诉人不存在转租行为，即使存在转租，根据合同约定，只要没有拖欠租金也可转租。而且，被上诉人明知上诉人存在转租行为而没有反对，以收取房租的方式默认了上诉人的转租行为。加之上诉人承诺合同到期并与被上诉人协商好租金后才不能转租，因此，上诉人转租并未违约。此外，谢杰平的转租与上诉人无关。5.被上诉人恶意上涨租金逼迫上诉人解除合同，严重侵害了上诉人的合法权益。双方租赁合同期限为15年，当时门面没有区位优势，租金较低，上诉人通过5年的努力经营初步建立了客户群，生意正在好转，此时上诉人要求上涨4倍租金，意图逼迫上诉人解除合同，其行为构成违约。二、一审判决适用法律错误。1.根据《中华人民共和国民法通则》第三十条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第46条的规定，可以认定上诉人与范其华、谢杰平、马相银系合伙关系。2.一审适用《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，认定上诉人转租构成违约，属适用法律错误。三、一审判决程序违法。1.一审中，陈开群并未提起反诉，一审将其列为反诉原告不当。2.本案判决结果与范其华、谢杰平、马相银存在利害关系，应当追加三人参加诉讼，一审判决遗漏了当事人。综上，请求支持上诉人的上诉请求。赵温虎、陈开群辩称，一、双方重新达成的调解协议已约定每间门面每年租金为118000元，上诉人想继续以原价格租赁门面，其上诉的目的是拖延时间，减少租金。二、范其华、谢杰平、马相银与上诉人不是合伙关系，与本案无关，不是必须参加诉讼的当事人。三、上诉人混淆了转租和互换的关系，其理由相互矛盾。四、租赁合同第二条约定，承租方利用房屋进行非法活动的，出租方有权终止合同，上诉人与其合伙人彭永前于2017年利用承租房屋从事假烟生产，在2018年被市场监督管理局行政处罚。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。郑卫向一审法院起诉请求：判令赵温虎、陈开群继续履行与郑卫于2014年3月15日签订的《房屋租赁协议书》。赵温虎、陈开群向一审法院提出反诉请求：解除双方于2014年3月15日签订的《房屋租赁协议书》。一审法院认定事实：2014年3月15日，赵温虎作为出租方（甲方）与郑卫作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议书》，双方均提交了《房屋租赁协议书》，其中郑卫提交的协议书约定：“第一条甲方将坐落在茅台新大桥口的房屋，建筑面积600平方米，使用面积200平方米，出租给乙方使用。第二条租赁期限，甲方从2014年4月1日起将此房屋交付乙方，至2029年3月30日止，乙方如利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，甲方可以终止合同，收回房屋。第三条租金交纳期限和交纳方式：甲乙双方议定年租金200000元，计人民币贰拾万元，交纳方式为年付，由乙方在2014年3月18日交纳给甲方，先付后用，以后按年支付，应在付款期末前3天支付。第五条租赁双方变更时，乙方转让与第三方互换用房时，如有拖欠房租，甲方有权收回房子。第八条违约责任，租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金5000元。第十一条其他约定事宜，1.房屋租金从新大桥通车起算，合同签订后，第一年房租先付拾万元，通车后付清第一年房租。2.房屋交乙方后，乙方装修（水、电、气、厕所改造）费用由乙方自行负责”。赵温虎提交的协议书除与上述内容相同外，该协议书第十一条还添加了“3.租金五年不增价，五年后按市场价与甲方协议确定”的约定。赵温虎、陈开群、赵霖（已死亡）均在该两份协议的甲方处签字，郑卫在乙方处签字。合同签订后，赵温虎、陈开群将房屋交付郑卫，郑卫按约定支付房屋租金，其中赵温虎2015年5月8日出具的收条载明：“收到郑卫门面租金20万元，此租金2015年5月8日至2016年5月8日”；2016年4月16日出具的收条载明：“今收到郑卫付房租款20万元，2016年-2017年”；2017年2月19日出具的收条载明：“今收到郑卫租用茅台房租20万元，租期2017年5月8日至2018年5月8日止”；2018年4月16日，郑卫将20万元租金通过中国工商银行转给赵温虎指定的收款人，故郑卫缴纳租金至2019年5月8日。赵温虎在2016年时发现郑卫存在转租门面的行为后，双方经协议，于2018年4月15日，郑卫在赵温虎持有的协议书上承诺，内容为“我承诺该合同到期与甲方从（重）新协商租金为准，但必须是我自己经营，不能转让转租其他任何人使用，如不按承诺全都属违约，赔偿甲方损失，提前六个月协商”。2018年9月30日，赵温虎（甲方）与郑卫（乙方）就门面租赁事宜协议，并形成《门面租赁调解协议书》，内容为：“根据双方2014年3月15日签订租房合同第十条规定，五年租金增价，五年后甲、乙双方按市场价协商租金，提前六个月协商。于2018年9月30日，甲乙双方协商，甲方按市场价每间118000元，乙方要续租必须按此价格，（不按此价格）甲方无条件收回转租，乙方承诺在2018年10月10日回复。如不按期，其属乙方违约，造成经济损失，由乙方全部负责。……。注邻近租房租金为证”。2018年10月9日上午11：53分，郑卫通过短信的方式回复赵温虎，内容为“赵总，你说的房租118000元每间，我今天告诉你，我去找法院起诉解决我们的租房一事”。一审庭审中，赵温虎自述，其于2018年10月11日向承租门面的实际经营者发放书面通知，内容为：“我于2014年3月15日与浙江郑卫签订租房协议书，由于郑卫违约将房子转租你承租户，加上按合同租定五年期不增价，五年到期后按市场价与甲方协商确定，租期五年期满，我与郑卫按市场每间门面壹拾捌万捌仟元，郑卫不给此价，我无条件收回，为了不让承租方受骗，少造成你们的经济损失，你们与郑卫签订的合同期限与我租期签订的合同租期不符合，望承租户立找郑卫协商处理，否则到期我无条件收回转租，你们造成的经济损失自负”。现因双方对租金事宜协商不成，遂诉至原审法院。经一审法院现场勘查，郑卫在租赁房屋后，将房屋分割为六间，门面现状为：马相银经营贵州大曲马相银白酒经营部，范其华经营范家水果（占用2间），谢杰平经营管理贵州省仁怀市谢府龙台酒业销售有限公司和茅台王子酒有限公司（田学梅为该公司大股东）（占用2间），古科敏经营仁怀市茅台镇古科敏豆花面馆。一审中，一审法官分别对郑卫、马相银、谢杰平、范其华、古科敏进行询问。对郑卫询问，其陈述的主要内容为：“与马相银、谢杰平、范其华系合伙关系，双方之间并没有书面的合伙合同，同时不参与实际的经营、管理，双方对如何分红没有约定。不认识古科敏，也不清楚是怎么回事”；对马相银询问，其陈述的主要内容为：“经营贵州大曲马相银白酒经营部，郑卫在租金范围承担风险，不参与经营管理，对外不承担责任，利润由双方平均分配”；对范其华询问，其陈述的主要内容为：“经营范家水果，自负亏损；郑卫不参与经营管理，对外不承担责任；双方对利润分配没有约定，每年按照郑卫与赵温虎、陈开群之间的租赁协议书约定的租金平摊后支付给郑卫，由郑卫再支付给赵温虎、陈开群”；对谢杰平进行询问，其陈述的主要内容为：“郑卫以房屋为出资，由谢杰平负责经营管理播窖1935（谢府龙台酒业公司）、遵义豆花面、茅台王子酒三间门面，利润平均分配，郑卫在租金范围内承担风险。妻子田学梅将其中一家门面转租给古科敏经营仁怀市茅台镇古科敏豆花面馆”；对古科敏询问，其陈述的主要内容为：“2017年7月1日，古科敏与王在亩（二人系夫妻关系）从田学梅（谢杰平的妻子）处转租该门面经营豆花面，双方签订了《门面租赁合同》，约定租期为2017年7月1日至2018年7月1日，租金一年一次，金额为58800元。第二年租金就上涨至69000元”。古科敏提交2018年5月10日谢杰平出具收条一份，载明:“今收到王唐勇（王在亩）豆花面门面租金69000元，租金时间为2018年7月1日至2019年6月31日止”。另查明，陈开群、赵温虎系夫妻关系，共同生育赵霖，赵霖于2016年6月27日因死亡注销户口，赵霖未婚无子女。一审法院认为，赵温虎、陈开群将房屋出租给郑卫，郑卫交付租金给赵温虎、陈开群，双方之间的租赁关系依法成立并生效，应受到法律的保护，双方当事人应按照协议的约定履行自己的权利义务。本案争议焦点为：1.赵温虎、陈开群持有的《房屋租赁协议书》上关于第十一条第三项“3.租金五年不增加，五年后按市场价与甲方协议确定”的约定对郑卫是否具有约束力？2.双方之间的租赁关系应当解除还是继续履行。焦点一。郑卫辩称，该条款对其没有约束力，是赵温虎、陈开群私自添加上去的。但是从郑卫2018年4月15日在该份《房屋租赁协议书》书写承诺书，其中部分内容为“我承诺该合同到期与甲方从（重）新协议租金为准”，以及2018年9月30日双方之间形成的《门面租赁调解协议书》，其中内容明确载明“根据双方2014年3月15日签订租房合同第十条规定，五年租金增价，五年后甲、乙双方按市场价每间118000元……”，可以推断，郑卫对争议的该条款内容是知晓的，并且认可的，故对郑卫的辩解不予采信，该争议条款对合同双方当事人具有约束力。焦点二。在本案中，郑卫要求继续履行合同，赵温虎、陈开群认为郑卫违反合同约定要求解除合同，其中一理由为郑卫擅自将房屋转租给他人。关于擅自转租的问题。首先，虽然双方的租赁协议书约定“租赁双方变更时，乙方转让与第三方互换用房时，如有拖欠房租，甲方有权收回房子”，但2018年4月15日郑卫书面向赵温虎、陈开群承诺“我承诺该合同到期与甲方从（重）新协议租金为准，但必须是我自己经营，不能转让转租其他任何人使用，如不按承诺全都属违约，赔偿甲方损失，提前六个月协商”，该承诺可以视为双方对租赁合同中关于转租条款的变更，变更为郑卫在承诺期满后不能转租，该承诺对郑卫具有约束力。其次，承诺中“合同到期”指的是什么时候。从《房屋租赁协议书》中关于重新协商租金约定是“五年后按市场价与甲方协商确定”，以及该部分承诺的整体性可以推断出，“合同到期”指的是租金五年不增价期间届满，即从2014年5月8日至2019年5月8日。虽郑卫辩称，此处“合同到期”是指合同约定期限15年为准，但这显然与双方的协议约定不符，且未提供其他的证据佐证，故对该辩解不予采信。再次，经现场勘查，租赁房屋的实际经营人均不是郑卫，对此郑卫辩称除古科敏外，与其他实际经营者系合伙关系。第一，根据郑卫、实际经营者马相银、谢杰平的陈述，双方对利润分配的约定陈述相矛盾。第二，根据《中华人民共和国民法通则》第三十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第46条的规定，郑卫不参与范其华门面的管理经营、不承担亏损，范其华每年必须缴纳租金，双方之间的关系不符合个人合伙的要求，故郑卫与范其华之间不存在合伙关系，二者之间应为房屋转租的关系。第三，即使郑卫与谢杰平之间系合伙关系，但谢杰平又将其中一间门面转租给古科敏，虽郑卫陈述其不知道，但不影响谢杰平与古科敏之间转租关系的成立。故对郑卫该辩称也不采信。最后，郑卫在2018年4月15日出具的承诺书中明确表达在合同五年不增价期满后，门面不转租，但期满后（2019年5月8日）郑卫至今仍未收回转租房屋，构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，赵温虎、陈开群要求解除《房屋租赁协议书》，具有事实和法律依据，予以支持。郑卫主张继续履行《房屋租赁协议书》，不具有法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第三十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告郑卫的诉讼请求；二、解除反诉原告赵温虎、陈开群与反诉被告郑卫于2014年3月15日签订的《房屋租赁协议书》。本诉案件受理费30元（已减半），反诉案件受理费30元（已减半），合计60元，由原告（反诉被告）郑卫承担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：1.《房屋租赁协议书》第十一条第三项约定是否对郑卫有效；2.《房屋租赁协议书》应否解除；3.本案应否追加范其华、谢杰平、马相银参加诉讼。关于第一个焦点。赵温虎、陈开群持有的《房屋租赁协议书》载明了第十一条第三项约定，该协议经郑卫签字确认，郑卫并没有充分举证证明该约定是赵温虎事后添加形成的，且从2018年4月15日郑卫在该份《房屋租赁协议书》上书写承诺的事实看，郑卫也应当知晓并认可该项约定，加之《门面租赁调解协议书》也载明了五年租金增价的问题，以上证据相互印证，足以证明《房屋租赁协议书》第十一条第三项约定是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。郑卫该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个焦点。根据《房屋租赁协议书》第十一条第三项的约定，在租赁合同开始履行五年后按市场价格协商租金，且郑卫于2018年4月15日在该协议最后一页承诺“该合同五年到与甲方重新协商租金”，故双方在合同履行五年后应重新协商租金。根据双方签订的《门面租赁调解协议书》，明确载明郑卫在五年期到后要继续租赁，则租金为每间门面118000元，不按此价格，赵温虎可无条件收回房屋。现郑卫认为价格过高，以自己的行为表明不愿意以该价格租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，赵温虎有权主张解除《房屋租赁协议书》，故一审判决解除《房屋租赁协议书》并无不当。关于第三个焦点。范其华、谢杰平、马相银不是涉案《房屋租赁协议书》的相对人，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”的规定，即便范其华、谢杰平、马相银是次承租人，也不是本案必须追加的当事人，故一审法院没有追加三人参加诉讼并无不当。范其华、谢杰平、马相银与郑卫之间的法律关系，可另案解决。至于陈开群的诉讼地位问题。涉案《房屋租赁协议书》载明的出租人为赵温虎，但陈开群在合同尾部签名处也进行了签字，且二人系夫妻关系，故陈开群应作为本案出租人。因陈开群在被追加为当事人后在庭审中明确同意赵温虎之前的意见，即认可赵温虎反诉请求解除《房屋租赁协议书》，故一审将其列为反诉原告，并不存在程序违法。综上所述，郑卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人郑卫负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇一九年九月二十九日法官助理黄和利书记员向应松