广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终837号 上诉人(原审被告):广西宏源置业投资有限公司，住所地广西壮族自治区扶绥县扶绥大道1号宏源·大景城商住小区满天星庄园13号楼3单元1楼。统一社会信用代码：91451421672498673W。 法定代表人：余海鸿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄元，广西中善律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：罗冰娟，广西中善律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：吴勇前，男，1968年10月4日出生，壮族，户籍地广西壮族自治区扶绥县，现住广西壮族自治区扶绥县。 被上诉人（原审原告）：程小密，女，1975年9月11日出生，壮族，户籍地广西壮族自治区扶绥县,现住广西壮族自治区扶绥县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李伟，广西进安律师事务所执业律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢永学，广西进安律师事务所执业律师。 上诉人广西宏源置业投资有限公司（以下简称宏源置业公司）因与被上诉人吴勇前、程小密商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。2019年9月17日，本院传唤当事人询问，上诉人宏源置业公司的委托诉讼代理人罗冰娟，被上诉人吴勇前、程小密的共同委托诉讼代理人李伟、谢永学到庭参加询问。本案现已审理终结。 宏源置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴勇前、程小密的诉讼请求;2.案件受理费由吴勇前、程小密承担。事实和理由：1.吴勇前、程小密未取得房屋权属证书并未影响其对涉案房屋的正常使用，也未造成任何经济损失；吴勇前、程小密在一审诉讼中未能提供相关证据予以证明其损失的具体数额，只是主观任意提出按照已付购房款总额的6%计算违约金。一审判决支持吴勇前、程小密的诉请无事实和法律依据。2.宏源置业公司与吴勇前、程小密签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规，合法有效，应依合同约定按已付购房款的1%标准计算违约金。3.宏源置业公司已将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，多次主动向县政府及办证机关传达业主的意见，并在合同约定义务之外积极协调处理。对吴勇前、程小密在商品房交付使用后720日内未取得权属证书不具有过错。 吴勇前、程小密辩称，1.其至今未办理取得产权证书，责任在于宏源置业公司，宏源置业公司的行为已构成违约，应承担违约所造成的责任后果。2.宏源置业公司交房给吴勇前、程小密已经有几年，因未能办理产权证给其造成了经济损失，其主张按照已付购房款总额的6%计算违约金符合《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，宏源置业公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。 吴勇前、程小密向一审法院起诉请求：宏源置业公司按照已付购房款总额的6%向其支付迟延办理商品房及车库房地产权属证书违约金24688元。 一审法院认定事实：2010年8月10日，吴勇前、程小密与宏源置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定吴勇前、程小密购买宏源置业公司开发的位于扶绥县宏源·大景城的商品房，商品房总价为312110元。合同第十五条约定，宏源置业公司将商品房交付给吴勇前、程小密使用后720日内，将办理权属登记需由宏源置业公司提供的资料报产权登记机关备案。如因宏源置业公司的责任，吴勇前、程小密不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如吴勇前、程小密不退房，宏源置业公司按已付房价款1%向吴勇前、程小密支付违约金。如因吴勇前、程小密原因，造成该商品房不能如期办理房屋产权登记或取得房地产权属证书的，由吴勇前、程小密承担全部责任。双方还对顺延房地产权属证书进行了特别约定：因等待相关部门丈量面积所需的时间可顺延房地产权属证书的交付时间。2015年11月6日，吴勇前、程小密又与宏源置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定吴勇前、程小密购买宏源置业公司开发的位于扶绥县宏源大景城的车库，车库总价款为99360元。合同第二十条对房屋登记进行了约定，约定如下：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。2011年10月31日、2015年12月2日宏源置业公司分别向吴勇前、程小密交付了房屋及车库。至庭审时，吴勇前、程小密尚未取得房地产权属证书。2019年6月6日，一审法院向扶绥县自然资源局询问宏源·大景城小区能否办证问题，扶绥县自然资源局复函认为，宏源置业公司在建设宏源·大景城小区项目时，因未按照规划保留景观绿化公共用地，实际已使用了原扣除的38.329亩景观绿化用地，建设用地面积已超出土地登记发证面积，导致无法在“不动产权籍调查管理系统”上录入商品房的相关信息，暂时无法受理地块商品房不动产登记业务。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房地产管理法第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。宏源置业公司需办理小区不动产首次登记后，由小区业主和宏源置业公司共同申请办理不动产转移登记至业主名下。目前，宏源置业公司所开发的“宏源·大景城”小区项目存在占用景观用地建设住房、排洪排涝等问题，不动产首次登记无法办理，因此，宏源·大景城小区业主暂时无法办理不动产转移登记。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、宏源置业公司是否履行了商品房买卖合同中约定的产权登记的相关义务，吴勇前、程小密提出的请求是否超过诉讼时效；二、吴勇前、程小密请求宏源置业公司按已付购房款6%支付违约金是否有事实和法律依据。 一、关于宏源置业公司是否履行了商品房买卖合同中约定的产权登记的相关义务，吴勇前、程小密提出的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。因买受人原因，造成该商品房不能如期办理房屋产权登记或取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。双方还特别约定：因等待相关部门丈量面积所需的时间可顺延房地产权属证书的交付时间。虽然合同未明确约定房地产权属证办理义务人为宏源置业公司，但当事人在特别约定中，明确因等待相关部门丈量面积所需的时间可顺延房地产权属证书的交付时间，可推定宏源置业公司具有办理不动产权证并交付的义务。在商品房交付使用后720日内的期间为出卖人提供资料报产权登记机关备案的时间，但双方对何时交付不动产权证未作出约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案双方当事人对交付房地产权属证书的时间未作约定，吴勇前、程小密主张宏源置业公司在房屋交付使用的720日内交付不动产权证书，符合上述司法解释规定。至庭审结束时，宏源置业公司仍未能向吴勇前、程小密交付房地产权属证书，违反了商品房买卖合同第十五条中约定的产权登记的相关义务，依法应承担违约责任。但从2011年10月31日宏源置业公司向吴勇前、程小密交付房屋使用后满720天起，吴勇前、程小密于2019年5月才请求宏源置业公司支付逾期办理商品房不动产权证违约金，已超过了诉讼时效。宏源置业公司据此进行不支付违约金的时效抗辩，一审法院予以采信。但2015年12月2日，宏源置业公司始交付车库，对于吴勇前、程小密请求支付车库的违约金，一审法院予以支持。 关于吴勇前、程小密请求宏源置业公司按已付购房款6%支付违约金是否有事实和法律依据问题。根据合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案宏源置业公司违约时间已超过1年以上，如按照购房款的1%计算违约金，违约金显然过低，不足以弥补吴勇前、程小密的损失。吴勇前、程小密提出按照已付购房款的6%支付违约金，一审法院予以支持。针对商品房部分的违约金，由于超过诉讼时效一审法院不予支持外，逾期交付车库不动产权证部分的违约金为99360元×6%=5962元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、广西宏源置业投资有限公司向吴勇前、程小密支付违约金5962元；二、驳回吴勇前、程小密的其他诉讼请求。一审案件受理费209元，由吴勇前、程小密负担50元，由广西宏源置业投资有限公司负担159元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。另查明，吴勇前、程小密购买宏源置业公司开发的位于扶绥县新宁镇扶绥大道宏源·大景城商品房。 本院认为，关于宏源置业公司对吴勇前、程小密未取得商品房产权证书是否存在违约行为的问题。吴勇前、程小密与宏源置业公司签订购买涉案车库的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，当事人应依约定履行合同义务。根据该商品房买卖合同约定，宏源置业公司在将车库交付给吴勇前、程小密使用后720天内，将办理权属登记需由宏源置业公司提供的资料报产权登记机关备案。但根据扶绥县自然资源局的复函可知，宏源置业公司所开发的宏源·大景城小区项目因存在占用景观用地建设住房、排洪排涝等问题，至今仍未能办理不动产转移登记至业主名下，故吴勇前、程小密未能取得涉案车库不动产权证系宏源置业公司的原因所致，宏源置业公司存在违约行为，应当向吴勇前、程小密承担违约责任。宏源置业公司上诉中关于因登记机关没有接收首次登记办证材料、消极不作为导致未能取得房产证，其对吴勇前、程小密未能在交房后720日内取得房产证不具有过错，不应承担违约责任的辩解意见，因宏源置业公司未能提供相关证据予以证明，本院不予采信。 关于本案逾期办证违约金如何计算的问题。吴勇前、程小密主张涉案商品房买卖合同约定的按照已付购房款的1%计算逾期办证违约金明显偏低，要求调整增加违约金计算比例，虽然吴勇前、程小密未进一步证实逾期办证造成经济损失的具体数额，但结合宏源置业公司的违约行为以及违约行为持续较长时间的情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，吴勇前、程小密主张调整增加违约金于法有据，一审法院予以支持正确。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，吴勇前、程小密主张宏源置业公司按照已付购房款总额的6%支付违约金，属于整体性债权请求权，该购房款总额的6%违约金的计算并没有超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，故宏源置业公司提出应根据《商品房买卖合同》的约定按照已付购房款的1%计算逾期办证违约金的上诉意见，本院不予支持。 综上所述，宏源置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费418元，由广西宏源置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇一九年九月二十九日 法官助理 农碧霞 书 记 员 马丽斯 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。