广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终3819号上诉人（原审被告、再审申请人）：黄忠辉，男，汉族，1981年9月11日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区，委托诉讼代理人：黄永新，上诉人黄忠辉父亲。委托诉讼代理人：林友盛，国信信扬（河源）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、再审被申请人）:深圳市东华升实业发展有限公司，住所地：广东省深圳市。法定代表人：吴远东。委托诉讼代理人：方雁强，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢晓聪，广东日升律师事务所律师。上诉人黄忠辉与被上诉人深圳市东华升实业发展有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民再5号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人黄忠辉上诉请求：1、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民再5号《民事判决书》，依法驳回被上诉人的诉讼请求。2、判决被上诉人向上诉人退还合同保证金20万元。3、本案一审及二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人拖欠被上诉人11个月的租金，没有事实依据。1、涉案租赁物是先付租金后使用。《租赁合同》第三条第一点之约定：“乙方另外预交现金人民币壹拾万元承包租金给甲方···”及第二点之约定：“乙方必须在承包的每个月10号前付清当月承包租金给甲方。（例如1月份的承包租金在1月10号前支付，如此类推）”，根据双方合同约定，上诉人支付租金的方式是先付后用，即上诉人只有先向被上诉人支付清了相应的租金，才有权使用租赁物。从2012年11月23日的第一张预交租金《收据》开始，和2013年11月29日的预付款3万元《收据》及之后的交租单据，均足以证明上诉人一直是每个月先预交房租。另外，《租赁合同》第五条第三点之约定：“乙方在承包期间，未能按合同规定的付款时间支付承包租金给甲方，超过规定时间7日还未还清承包租金，甲方有权单方面终止本合同并没收保证金及有权追回应收的承包租金，同时乙方还要付清拖欠的员工工资及行政费用。”如果被上诉人所说上诉人拖欠其11个月的租金事实成立，在上诉人长达11个月拖欠其租金的情况下，被上诉人却未要求上诉人签任何欠租单据及未采取任何行动向上诉人催收租金，也未终止合同，明显不符合常理、更不符合合同约定及租赁习惯。由此可见，被上诉人称上诉人拖欠其11个月的租金，没有事实依据，纯属诬告。2、上诉人已经依约向被上诉人足额支付租金，不构成违约。一审法院判决书认定：“对2013年9月23日之后支付租金数额的认定：再审申请人已提交证据证实其分别于2013年11月29日、2014年4月25日、2014年4月21日支付龙都大酒店租金3万元、12.4万元、5万元，合计20.4万元，证据充分，本院应予认定。2013年9月23日至2014年8月22日止，再审申请人应支付被申请人租金88万元（8万元×11月），扣除已支付的20.4万元，尚欠租金67.6万元。”（原审判决第7页第2-7行）。首先，上诉人向被上诉人支付租金至2013年9月22日的事实，被上诉人无异议。其次，上诉人向被上诉人分别于2013年10月10日、2013年11月29日、2014年1月25日、2014年4月21日支付龙都大酒店租金11万元（支付给被上诉人法定代表人吴远东）、3万元（支付给被上诉人）、12.4万元（支付给被上诉人法定代表人吴远东、大亚湾法院庭审笔录中被上诉人已认可）、5万元（支付给被上诉人法定代表人吴远东之子吴俊杰，大亚湾法院庭审笔录中被上诉人已认可），合计31.4万元。前述有收据、短信记录及大亚湾法院另案的两次开庭笔录予以庭审确认，足以证明上诉人一直在预交支付租金的事实。最后，当上诉人按《租赁合同》约定履行义务并对龙都大酒店正常营业时，被上诉人法定代表人吴远东于2014年8月22日派人对上诉人正在正常营业的龙都大酒店以蛮横、黑社会的行为强行非法关门，并驱赶酒店所有员工和上诉人家人、霸占、扣押了酒店所有财产，其中包括但不限于已支付租金收据、现金、保险柜以及其他酒店经营资料等。2014年8月22日当天，上诉人妻子曾洁琼多次拨打报警电话110寻求帮助，但一直得不到公安部们的协助解决。上诉人多次找被上诉人拿回单据、现金及其他经营资料等所有财务并要求协商装修经营赔偿，但被上诉人都不予理睬。随后，上诉人的父亲黄永新及妻子曾洁琼便于2014年9月18日下午14时到惠阳区司前派出所对被上诉人2014年8月22日的非法行为报案，并做了相关笔录，该事实有报警回执和笔录（可由法院调查取证）。因被上诉人强占龙都大酒店，扣押现金、保险柜、已缴租金收据等酒店经营资料，从而导致上诉人无法向原审法院提供其在2013年9月23日至2014年8月22日期间已向被上诉人支付租金的全部证据，根据民事诉讼证据规则，该不利后果应由被上诉人承担。二、被上诉人依法应向上诉人退还合同保证金20万元。一审判决认定：“再审申请人向被申请人缴纳的20万元保证金，双方均未提出是否抵扣租金，故应认定该保证金未抵扣租金。合同约定，超过规定时间7日尚未交清租金，被申请人（甲方）有权没收保证金，而再审申请人拖欠被申请人8个多月的租金未付，其请求返还保证金20万元没有依据，且该请求不是再审审理范围,故法院不予支持。被申请人请求未付租金利息，没有合同约定，且再审申请人已支付给被申请人的保证金20万元足以抵扣被申请人的利息损失，故被申请人该项诉请，本院应不予支持，应予驳回。”（原审判决第7页第14-21行）。《租赁合同》第三条第一点之约定：“本合同双方签字之日起2天内，乙方一次性向甲方上交保证金人民币20万元，合同期满清算清楚后30个工作日内，甲方将其保证金退还给乙方。”依据本案查明的事实，《租赁合同》签订当日，上诉人向被上诉人支付合同保证金20万元，之后，上诉人一直按照合同约定向被上诉人支付足额租金。后因被上诉人强行驱赶，霸占租赁物，致使上诉人被迫离开，从而导致双方租赁合同关系解除。上诉人不存在违约之情形，被上诉人应当按照合同约定退还20万保证金给上诉人。另外，一审法院已查明《租赁合同》并未约定逾期支付租金的利息，但却判决认定上诉人支付的20万元保证金作为抵扣被上诉人的利息损失，显示公平。三、被上诉人在原审称其代缴了员工工资及电费，严重与事实不符，是肆意捏造。因被上诉人强占龙都大酒店，单据被扣押、员工工资无法及时确认，导致上诉人无法支付2014年8月22日前的员工工资。后于2014年11月3日，在惠阳区劳动局淡水劳动所见证下由上诉人妻子支付清员工工资（此事实有据可查）。另外，在上诉人经营龙都大酒店期间供电的是干变供电，必须先预交电费再使用电，如果电费不足即时会被停电，直至2014年8月，龙都大酒店都是上诉人在缴交电费，所有的预交电费收据均是由供电局开具的收据（此事实有据可查）。以上两点原审法院虽未予以支持，但亦可说明被上诉人在捏造事实、诬告。综上所述，请求二审法院查清事实，依法支持上诉人的诉请。被上诉人深圳市东华升实业发展有限公司答辩称：请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。一、本案一审二审，再审一审全部过程来看，上诉人均没提供有效证据证明上诉人已经按照合同约定足额向被上诉人支付租金的事实，应当根据民诉法及相关司法解释规定承担举证不能的后果。二、由于上诉人的违约行为，被上诉人有权没收上诉人的保证金20万元。原审法院认定的事实：2012年11月16日，再审申请人与被申请人签订《租赁合同》，约定由被申请人东华升公司将其拥有的位于惠州市××区淡水镇××龙都大酒店大厦××楼、××至××楼及设备、设施租赁给再审申请人作酒店经营使用，租赁期限为2012年11月18日至2016年11月17日止，每月租金为80000元。在租赁期间内，再审申请人经营龙都大酒店期间所产生的债权债务、行政收费、水费、电费、税收、工资等均由再审申请人承担。合同签订后，再审申请人支付租金至2013年8月，2013年9月支付租金30000元，此后至2014年9月被告搬走时共10个月均未支付租金。原审法院认为，再审申请人、被申请人签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对再审申请人、被申请人具有法律约束力。再审申请人未按合同约定支付租金，违反合同约定，被申请人诉请再审申请人支付租金850000元（50000元＋10个月×80000元）及利息（以850000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日2016年3月11日起计至付清款日止），有事实和法律依据，应予支持。被申请人没有证据证明其代替再审申请人缴付税费及滞纳金，故被申请人诉请再审申请人支付税费85000元及滞纳金，证据不足，予以驳回。原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：1、黄忠辉支付租金850000元及利息（以850000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日2016年3月11日起计至付清款日止）给东华升公司；2、驳回东华升公司的其余诉讼请求。黄忠辉提出的再审诉讼请求：1、驳回被申请人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被申请人东华升公司承担；3、被申请人退还再审申请人缴纳的合同保证金20万元。再审一审法院认定事实：2012年11月16日，被申请人东华升公司（甲方）与再审申请人黄忠辉（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于惠州市××区淡水镇人民××路的龙都大酒店大厦的经营权给乙方承包租赁；租赁范围包括现已装修好的1楼、5至9楼及设备、设施租赁给乙方承包作酒店经营使用，未装修好的2-4、10-13楼共7层为甲方自用，一楼大堂和停车场双方共同使用；租赁期限为4年，从2012年11月18日至2016年11月17日止，每月租金为8万元，甲方免收乙方首月租金8万元；本合同签字之日起2天内，乙方一次性向甲方上交保证金20万元，合同期满清算清楚后30个工作日内，甲方将其保证金退还给乙方；乙方另外预交现金10万元承包租金给甲方，此款在承包前期按月扣除返还给乙方，乙方须每月10号前付清当月承包租金给甲方；甲方必须提供现有的龙都大酒店合法经营执照和手续给乙方承包经营，乙方负责各种证照的年审及维护；甲方按现状良好的经营场所移交给乙方经营，乙方在经营中对酒店的设备和物品如有损坏按合理价格赔偿或维修好；在租赁期间内，乙方经营龙都大酒店期间所产生的债权债务、行政收费、水费、电费、税收、工资等均由乙方承担；如有违约，违约方应赔偿另一方的经济损失；乙方承包期间，未能按合同规定的付款时间支付承包租金给甲方，超过规定时间7日还未交清承包租金，甲方有权单方面终止本合同并没收保证金及有权追回应收承包租金，同时乙方还要付清拖欠的员工工资及行政费用等等。合同签订当日，再审申请人向被申请人支付合同保证金20万元。再审申请人于2012年11月23日进场。之后，再审申请人装修酒店并采购物品以备经营。再审申请人向被申请人支付租金至2013年9月22日的事实双方无争议。再审申请人向被申请人分别于2013年11月29日、2014年1月25日、2014年4月21日支付龙都大酒店租金3万元（此收据加盖被申请人公章，并注明此前11万元白条收据作废）、12.4万元（无公章，但大亚湾法院庭审笔录中被申请人已认可）、5万元（支付给被申请人法定代表人吴远东之子吴俊杰，大亚湾法院庭审笔录中被申请人已认可），2014年8月22日，再审申请人离开龙都大酒店，双方租赁合同关系已经解除，被申请人收回租赁物。对再审申请人缴纳的20万元保证金，双方均未提出抵扣租金。另查明，再审申请人之父黄永新于2014年9月18日14时曾报警公安机关。龙都大酒店员工工资已全部结清。再审一审法院认为：再审申请人与被申请人签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对再审申请人、被申请人均具有法律约束力，再审申请人、被申请人均应全面履行合同义务。合同签订后，被申请人已按合同约定将酒店交予再审申请人经营，再审申请人亦按合同约定对酒店进行装修经营，并向被申请人缴纳保证金20万元和租金。本案争议的焦点是再审申请人是否已付清被申请人租金问题。再审申请人向被申请人缴纳租金至2013年9月22日，双方无争议，对此事实，本院应予认定。对2013年9月23日之后支付租金数额的认定：再审申请人已提交证据证实其分别于2013年11月29日、2014年4月25日、2014年4月21日支付龙都大酒店租金3万元、12.4万元、5万元，合计20.4万元，证据充分，本院应予认定。2013年9月23日至2014年8月22日止，再审申请人应支付被申请人租金88万元（8万元×11月），扣减已支付的20.4万元，尚欠租金67.6万元。再审申请人未按合同约定及时足额支付租金，构成违约，依法应承担违约责任。被申请人诉请再审申请人支付租金67.6万元，有事实和法律依据，应予支持；超出部分，证据不足，本院不予支持。被申请人没有提交证据证实其代再审申请人缴付税费及滞纳金，故被申请人诉请支付税费85000元及滞纳金，证据不足，本院不予支持，应予以驳回。再审申请人向被申请人缴纳的20万元保证金，双方均未提出是否抵扣租金，故应认定该保证金未抵扣租金。合同约定，超过规定时间7日尚未交清租金，被申请人（甲方）有权没收保证金，而再审申请人拖欠被申请人8个多月的租金未付，其请求返还保证金20万元没有依据，且该请求不是再审审理范围，故本院不予支持。被申请人请求未付租金利息，没有合同约定，且再审申请人已支付给被申请人的保证金20万元足以抵扣被申请人的利息损失，故被申请人该项诉请，本院应不予支持，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、再审申请人黄忠辉在本判决发生法律效力之日起十五日内向被申请人深圳市东华升实业发展有限公司支付租金676000元；二、驳回被申请人深圳市东华升实业发展有限公司的其余诉讼请求。案件受理费12150元及公告费690元，合计12840元，由再审申请人黄忠辉负担10000元，被申请人深圳市东华升实业发展有限公司负担2840元。本院二审期间，上诉人提交新证据：证据一、《声明书》；证据二《惠阳区淡水龙都大酒店工人工资表》，证据三《龙都大酒店7、8月份员工工资确认表》，均拟证明2014年8月之前酒店一直在正常经营着，且被驱赶后工资是由黄忠辉发的。酒店被强行关闭后，因为工人工资问题，工人去劳动局反映情况。在原来的诉讼里，被上诉人不认可真实性，被上诉人还主张这些钱是由他们来支付的。2014年10月，因为被上诉人强行将酒店关闭，工人工资材料拿不出来。被上诉人对上诉人证据的质证意见：对该组证据的三性不予认可。一审法院认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否已付清被上诉人租金问题。分析如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”上诉人主张已经付清在2013年9月23日至2014年8月22日的房租，但未能提供支付全部房租的证据予以证明，对于在此期间上诉人向被上诉人支付的款项，一审判决已从应付租金中扣除，剩余未付部分，因上诉人不能证明已付清房租，一审判令上诉人支付并无不当。若上诉人另有证据证明已经支付了房租，可另行主张权利。另外，对于上诉人提出的返还保证金20万元的问题，因双方签订的《租赁合同》约定超过规定时间7日未交清承包租金，被上诉人有权没收保证金，因此，在上诉人欠付租金的情况下要求退还保证金没有事实依据，且依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案起诉条件的，告知当事人可以另行起诉”，因上诉人该请求超出原审诉讼请求范围，对上诉人该上诉意见不予支持。综上所述，上诉人黄忠辉的上诉意见不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12150元，由上诉人黄忠辉负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  于海砚审判员  卫书平二〇一九年九月二十七日法官助理林琳书记员黄慧