青海省湟源县人民法院民事判决书（2019）青0123民初905号原告：胡生雄，男，1971年9月2日出生，汉族，湟源县人民医院骨科主任，住青海省湟源县。原告：闫明媛，女，1973年7月3日出生，汉族，湟源县人民医院门诊收费室主任，住青海省湟源县。被告：青海紫玉置业有限公司。统一社会信用代码：91630103564904363B。住所地：青海省西宁市城中区南川东路55号。法定代表人：杨超，任公司董事长。委托诉讼代理人：谈有婷，青海延辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：边远，青海延辉律师事务所律师。原告胡生雄、闫明媛与被告青海紫玉置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡生雄、闫明媛，被告青海紫玉置业有限公司委托诉讼代理人谈有婷到庭参加诉讼，被告青海紫玉置业有限公司委托诉讼代理人边远未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡生雄、闫明媛向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、依法判令被告退还原告房款710000元，并按银行同期贷款利率承担利息86063.43元（2017年1月15日至2019年7月22日），共计796063.43元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年8月1日，原告夫妇在湟源县紫玉金河湾售房部购买被告开发的位于湟源县城紫玉金河湾楼盘商铺2层（房号16-928，面积98.08㎡），双方签订了湟源县商品房预售合同，合同约定，原告于2017年1月15日前支付全部房款710000元，被告于2017年10月1日前取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告后向原告交付房屋。原告依约于2017年1月15日向被告交付全部房款710000元，然而被告在交付房屋期满后迟迟不履行交付义务，被告现已逾期交付达33个月，使二原告的经济方面遭受了严重损害，为此特向法院起诉，请求法院维护原告的合法权益。原告胡生雄、闫明媛提交了如下证据：1、西宁市湟源县商品房预售合同原件1份，证明：第一、原、被告均签字，该合同生效，但合同并没有在城建局备案;第二、二原告已全额交付了房款710000元；第三、合同第11条第2款约定，被告已经逾期交房90天，二原告有权解除合同；2、收据原件2份，证明二原告一次性交付了710000元房款，全部交清；3、结婚证原件2份，证明二原告是夫妻，于1996年11月4日结婚。被告青海紫玉置业有限公司辩称，不同意解除双方签订的商品房买卖合同，该合同约定的商铺原、被告已经以委托经营的形式交由被告代原告进行经营，并且被告已经向原告支付商铺租金，现被告已经将该房屋交付，不存在房屋合同解除的法定情形，故被告不同意解除。在合同无法解除的情况下，原告要求被告退还房款并承担利息，缺乏事实根据及法律依据，请求依法驳回原告的全部诉求。被告青海紫玉置业有限公司未提交证据证明其主张。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻，二人于2017年1月15日与被告签订了西宁市湟源县商品房预售合同（以下简称“合同”），合同约定二原告从被告处购买位于湟源县的紫玉金河湾楼盘商铺，房号为16-928，建筑面积为98.09㎡，铺面总价款为710000元。二原告于2016年11月23日向被告支付20000元定金，后于2017年1月16日向被告支付690000元，合计向被告支付710000元。合同还约定，被告应于2017年10月1日前向二原告交付铺面，若逾期交付超过90日，二原告有权解除合同，解除合同应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自二原告付款之日起按照1%计算给付利息。2018年9月10日，原、被告签订商铺委托经营合同，约定由被告经营二原告购入的铺面并每年向二人支付租金，委托经营期限为15年（2017年12月1日至2032年12月1日），第一年租金为41193元（租金标准为35元/㎡），第二年租金以第一年为基础递增5%，以此类推。现被告已向二原告支付了第一年（2017年12月1日至2018年12月1日）的租金41193元。上述事实有原告提供的西宁市湟源县商品房预售合同、收据及结婚证为证，对证据的证明效力予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，且依法成立的合同自成立时生效，原、被告签订的西宁市湟源县商品房预售合同已成立并生效。现被告不同意解除合同，主要理由有二：首先，二原告主张被告未交付铺面要求解除合同，根据合同约定二原告要解除合同应书面通知被告，但二原告并未书面通知。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告在没有催告时合同的解除权应当自合同解除事由发生之日起一年内行使，即原告要求解除合同也应在2018年10月1日前提出，但原告未在法律规定的期限内提出；其次，被告实际是与二原告签订商铺委托经营合同的同时将铺面交付给了二原告，二原告与被告签订商铺委托经营合同的行为视为对商品房预售合同的继续履行。结合本案庭审实际，一、原、被告签订的商铺委托经营合同约定，原告购买的铺面由被告经营，不应以双方签订了上述合同认定被告已完成了向原告交付铺面的义务，被告虽在庭审中主张已向原告交付铺面但并未提交证据证明，应认定被告至今未向原告交付铺面。二、合同第十一条约定，被告逾期交付超过90日，原告有权解除合同，应书面通知被告。合同系双方真实意思表示，合法有效，但二原告并未书面通知被告要求解除合同，依合同约定，二原告不能要求解除合同。但依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，被告超过合同约定的交付期限近二年，一直未向原告交付铺面，被告迟延交付铺面的行为造成合同目的无法实现，故依此规定，对于原告要求解除合同的请求应予支持。三、被告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，原告在没有催告时合同的解除权应当自合同解除事由发生之日起一年内行使，即原告要求解除合同也应在2018年10月1日前提出，但原告未在期限内提出。但是，被告用以反驳原告主张所引用的上述法律规定有适用前提，前提是“法律没有规定或者当事人没有约定”。由此可见，第十五条规定的意思是，当没有法律规定或者当事人没有约定，原告又没有催告，合同的解除权应当自合同解除事由发生之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。但是，本案适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，属法律有规定的情形，不符合适用第十五条的前提。四、根据合同第十一条约定，被告应自原告付款之日起，按照1%计算给付利息。原告要求按照1.39‰计算日利息的主张不应支持，利息从付清全部价款的2017年1月16日计算，算至原告主张的2019年7月22日，利息合计为17857元（710000元×1%÷365天×918天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百一十八条第一款规定，判决如下：一、原告胡生雄、闫明媛与被告青海紫玉置业有限公司于2017年1月15日签订的西宁市湟源县商品房预售合同于本判决生效之日解除；二、被告青海紫玉置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性向原告胡生雄、闫明媛返还铺面价款710000元；三、被告青海紫玉置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性向原告胡生雄、闫明媛支付利息17857元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5880元，由被告青海紫玉置业有限公司负担5376元，由原告胡生雄、闫明媛负担504元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 周 毛 二〇一九年九月二十四日书记员 田慧燕附：适用法律条文原文适用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第八条第二款：“依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”第一百一十八条第一款：“当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。”