浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙民再358号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：杭州大力神数缆电气有限公司，住所地浙江省杭州市萧山经济技术开发区桥南区高新九路100号。 法定代表人：许龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：方正，浙江之江律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：杭州恒九电器有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区德胜东路2888号杭州恒大陶瓷建材交易市场A区A3-2023号。 法定代表人：陈以逢，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑洁，浙江万高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙超，浙江万高律师事务所律师。 再审申请人杭州大力神数缆电气有限公司（以下简称大力神公司）因与被申请人杭州恒九电器有限公司（以下简称恒九公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终8094号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月29日作出（2018）浙民申660号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人大力神公司的法定代表人许龙、委托诉讼代理人方正，被申请人恒九公司的法定代表人陈以逢、委托诉讼代理人郑洁、孙超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大力神公司申请再审称：一、原审判决遗漏诉讼请求，且二审法院对大力神公司二审举证期限内变更的上诉请求不与审查，剥夺了大力神公司的辩论权利。1.大力神公司修正后的上诉请求与一审反诉请求基本一致。2.大力神公司修正后的上诉状仅系对第一份上诉状所列请求的确认和说明，其中关于恒九公司须支付款项的三点请求系合同被法定解除后恒九公司应承担的违约责任。3.依据我国民事诉讼法的规定，上诉人有权在二审程序中变更诉讼请求。4.现行司法实践可以看出最高法院允许上诉人在上诉期间变更上诉请求。二、二审法院在证据采信方面存在错误。大力神公司二审中提交的两组证据可以证明合同解除时间和恒九公司占有租赁物时间等基本事实，二审法院仅以不属于新的证据为由不予认定，不符合我国民事诉讼法司法解释的有关规定。三、原判认定事实不清，适用法律错误。1.原判对于《告知书》的性质认定有误，继而错误认定双方“协商一致”解除案涉合同。2.原判对于合同解除事由、解除时间均认定有误。案涉租赁合同的解除基于《房屋清退腾空函》，是大力神公司基于恒久公司逾期支付租金而行使的法定解除权，解除时间可以依法确定为该函记载的收回租赁房屋之日，即2018年5月1日，而不是原判认定的“双方之间的《厂房租赁协议》于2018年1月25日解除。”3.大力神公司没有违约行为，亦无过错。原判认定由大力神公司支付恒九公司违约金591942元错误，本案是恒九公司逾期支付租金违约。4.原判对于租金减免以及大力神先返还30万元的性质认定有误。5.原判对占用费的认定错误。因合同一直处于正常履行状态，直到2018年5月31日才全部腾退，故房屋占有使用费应按整体租赁房屋面积计算至该日。综上，大力神公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项、第十一项之规定，请求撤销二审判决，依法改判：1.确认双方签订的《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》于2018年5月1日解除；2.恒九公司支付大力神公司占有使用费197314元；3.恒九公司返还大力神公司300000元；4.恒九公司支付大力神公司违约金591942元。一、二审案件受理费由恒九公司负担。 恒九公司答辩称：一、二审法院按照大力神公司提交的上诉状进行审理，未对其提交的民事上诉状修正稿进行审查符合法律规定。1.上诉状修正稿中补充的上诉请求系对原上诉请求的增加，大力神公司增加上诉请求已超过上诉期限，对此恒九公司明确不同意由二审法院一并审理。2.上诉状修正稿请求确认双方合同于2018年5月1日解除的依据系大力神公司向恒九公司发送的《房屋清退腾空函》，系其基于恒九公司逾期支付租金而行使的法定解除权，但该事实大力神公司在一审中并未提及，也未要求一审法院以此解除双方签订的相关合同，故其二审该项诉请已超过本案一审审理范围。3.司法实践不支持变更上诉请求。4.从法理和法律规定上来看，二审法院也不应审查大力神公司提交的民事上诉状修正稿。二、二审法院在证据采信方面完全符合相关法律规定，不存在适用法律错误的情况。大力神公司提交的证据并不涉及房租，而只是一些水电费票据，且恒九公司系因大力神公司对其停水停电后为完成清退工作才缴纳的水电费，并不能证明恒九公司系为了继续占有使用涉案租赁物。三、原判认定事实清楚，适用法律正确。1.大力神公司在二审中明确表示恒九公司并不属于清退对象，但却在发送给恒九公司的涉案《告知书》中明确要求恒九公司搬离并清空厂房，其解除合同的意思表示明确。恒九公司在收到该《告知书》后已清空大部分次承租人，二审法院关于合同解除事由、时间及性质的认定完全正确。2.大力神公司单方解除合同已构成违约，二审法院据此认定大力神公司应依约向恒九公司支付591942元违约金正确。3.大力神公司关于免租金延长到2017年12月31日的承诺系其真实意思表示，对其有约束力。二审法院认定大力神公司汇给恒九公司的30万元系退还的租金，符合双方关于房屋免租期及按期搬离等事项的协商要求，大力神公司主张该款项系垫付款，与事实不符。4.一审中恒九公司已提交清退房屋面积确认表，大力神公司对此亦予以确认，故原判根据实际清退面积分批计算涉案房屋占有使用费符合本案实际情况，亦符合诚信及公平原则。四、大力神公司早就知道涉案房屋属于整治范围，但未将该情况及时告知恒九公司及次承租人，造成恒九公司投入巨资进行装修，对于该损失，大力神公司应当承担赔偿责任。综上，请求驳回大力神公司的再审请求。 恒九公司向一审法院起诉请求：1、解除恒九公司与大力神公司签订的《厂房租赁协议》；2、大力神公司退还房屋租金686570元及保证金200000元；3、大力神公司向恒九公司支付违约金657414.5元，并赔偿恒九公司经济损失730428元，以上合计2274412.5元。原审庭审中，因恒九公司认为其在收到大力神公司《告知书》后于2018年1月25日开始腾退房屋，故明确第一项诉讼请求为要求确认双方之间的租赁协议于2018年1月25日解除。原审审理中，大力神公司提出反诉，请求判令：一、解除双方签订的《厂房租赁协议》；二、恒九公司归还大力神公司垫付的款项300000元；三、恒九公司支付违约金591942元，并支付租赁合同解除后的房屋占用使用费（按年租金2367768元标准计算至实际搬出日止）；四、恒九公司腾退并返还位于萧山经济技术开发区涉案租赁的厂房共8968.82平方米。原审庭审中，因案涉房屋已全部腾退，故大力神公司撤回第四项诉讼请求；关于第三项诉讼请求，如果法院认定双方之间的租赁协议于2018年1月25日解除，大力神公司主张自2018年1月25日起的房屋占用使用费。 一审法院认定事实：坐落于萧山区的工业厂房（产权证编号：杭房权证萧字第××号）系大力神公司所有。2017年10月18日，恒九公司和大力神公司签订《厂房租赁协议》一份，主要约定：大力神公司将上述厂房出租给恒九公司，出租面积约8968.82平方米，包含产权证编号为杭房权证萧字第××号下房产（建筑面积为8168.82平方米）以及厂区东南角的两层建筑物（约800平方米）；该租赁厂房用于仓储和生产，恒九公司向大力神公司承诺，若用于生产的，严格按照经核准的生产经营范围从事合法合规的产品生产；大力神公司于2017年11月1日前向恒九公司交付该厂房和有关实施设备，租赁日期自2017年11月1日起至2022年10月31日止，协议房屋免租期为2017年11月1日至2017年11月30日；恒九公司如要提前解除本协议，须提前6个月书面告知大力神公司，视为双方协商解除，不视为恒九公司违约，大力神公司如要提前收回出租厂房的，也须按前述办理，不视为大力神公司违约；2017年12月1日至2018年4月30日的租金986570元于合同签订后三日内支付；2018年5月1日至2018年10月31日的租金1183884元于2018年3月31日前支付……；恒九公司应向大力神公司支付租赁保证金，保证金为200000元，于协议签订后三日内打入大力神公司指定账户，大力神公司收到保证金后向恒九公司出具收款凭据。协议签订当日，恒九公司支付了房屋租赁保证金200000元，大力神公司对此出具了收款收据一份予以确认。2017年10月20日，双方签订了《厂房租赁补充协议》一份，双方就原协议第八条“转租和转让约定”内容作出变更，变更后具体如下：恒九公司在租赁期内，可将该厂房部分或全部转租给他人仓储或生产使用，但转租部分的使用用途、使用条件及使用管理不得有违原合同相关约定，恒九公司转租的，须将转租情况告知大力神公司。补充协议签订当日，恒九公司支付了2017年12月1日至2018年4月30日的租金986570元。恒九公司租赁厂房后，除了其中800平方米和180.82平方米留作自用外，其余部分转租给多家企业和个人。2017年11月，萧山经济技术开发区管委会经济发展局按照萧山经济技术开发区管委会关于区内“四无”企业整治要求对桥南开发区内工业厂房进行排查整治。在检查过程中，发现大力神公司厂区内聚集大批仓储企业，既无消防验收又无工商登记，均为“四无”企业。故该局于2018年1月2日召集相关负责人即大力神公司法定代表人许龙和恒九公司法定代表人陈以逢沟通谈话。谈话结果是陈以逢承诺按照开发区“四无”企业整治要求于2018年1月25日前把承租厂区内违规次承租户清退搬迁完毕，对此陈以逢出具了《承诺书》一份。之后，关于减免租金和腾退房屋等事宜，恒九公司法定代表人陈以逢和大力神公司法定代表人许龙进行协商。大力神公司于2018年1月18日之前先退还了恒九公司租金300000元。2018年1月19日，大力神公司法定代表人许龙通过微信告知恒九公司法定代表人陈以逢：经大力神公司股东会讨论，大力神公司同意免租期延长到2017年12月31日，2018年元旦起开始计房租，直到恒九公司把房屋全部还给大力神公司后不再计算租金。2018年1月20日，大力神公司向恒九公司出具了《告知书》一份，内容为：根据萧山经济技术开发区管委会《关于开展开发区“四无”企业整治行动方案》的相关文件精神，要求恒九公司于2018年1月25日之前必须按要求办理且清空厂房，逾期未搬离的，将对恒九公司实施联合强制措施，一切责任由恒九公司自行负责。恒九公司收到《告知书》后于2018年1月25日开始陆续清退次承租人。2018年1月24日，因双方产生争议，大力神公司法定代表人许龙通过微信告知恒九公司法定代表人陈以逢：大力神公司股东不再同意给予恒九公司免房租，要求按照合同执行。2018年1月底，恒九公司提出由于临近春节，在搬迁人员上遇到困难，同时为降低损失，希望大力神公司能减免部分房租，萧山经济技术开发区管委会经济发展局于2018年1月31日召集恒九公司和大力神公司协调，协调形成基本协议，但最后由于双方在免租金额和厂房复原上未达成一致，最终未能签署书面协议。另查明，根据双方在原审庭审中的陈述，至2018年1月25日前恒九公司清退房屋租赁面积为5613.62平方米，至2018年3月31日前清退租赁面积8103.62平方米，至2018年5月17日前租赁面积8968.62平方米全部清退完毕。 一审法院认为：恒九公司和大力神公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按约享有权利并履行义务。本案争议焦点之一：案涉租赁协议的解除时间。根据查明的事实，萧山经济技术开发区管委会在开展“四无”企业整治行动中发现大力神公司厂区内聚集大批仓储企业，均为“四无”企业，故于2018年1月2日召集恒九公司和大力神公司，要求予以清退。之后，双方进行了协商，为配合清退工作，大力神公司先退还了恒九公司300000元。2018年1月20日，大力神公司向恒九公司出具《告知书》，告知书内容主要为要求恒九公司于2018年1月25日之前必须按要求完成搬离且清空厂房。从《告知书》的内容以及结合双方之前协商事实来看，双方之间均有解除合同的意思表示，加之2018年1月25日恒九公司确实清退了大部分次承租户，故从开发区管委会召集双方、恒九公司承诺清退，至大力神公司为配合清退先退还300000元，至大力神公司出具《告知书》、恒九公司着手清退，这一系列行为和事实来看，双方均有协商一致解除租赁协议的意思表示和行为，至于解除时间，根据恒九公司的主张，结合在大力神公司出具告知书后恒九公司于2018年1月25日清退了大部分承租户的事实，恒九公司要求确认双方之间的租赁协议于2018年1月25日予以解除的诉讼请求，符合事实，于法有据，予以支持。从2018年1月25日至5月17日，恒九公司已陆续全部清退完毕，将案涉租赁厂房返还给大力神公司，故大力神公司在本案诉讼期间提出反诉要求判决解除，与事实不符，不予支持。本案争议焦点之二：大力神公司是否需要返还恒九公司租金和保证金以及返还多少。恒九公司预付了2017年12月1日至2018年4月30日五个月租金986570元。从双方协商腾退、大力神公司先退还300000元、大力神公司法定代表人发给恒九公司法定代表人的微信内容以及萧山经济技术开发区管委会经济发展局召集双方协商等一系列事实来看，大力神公司是承诺给予恒九公司延长一个月的免租期的，即2017年12月31日之前的租金免除，恒九公司也是基于大力神公司同意免除租金的情况下，才积极配合清退次承租人，并减免次承租人的租金，故2017年12月31日之前的租金应按照双方原来的协商以及大力神公司的承诺继续予以免除。但自2018年1月1日起的租金，因双方未能协商一致，大力神公司也未曾明确同意免除租金，故自2018年1月1日起至2018年1月25日租赁协议解除之前的租金164428元（986570元÷5个月÷30天×25天），恒九公司仍应支付，大力神公司应退还恒九公司的租金为522142元（预交租金986570元-应付租金164428元-已退租金300000元）。恒九公司主张退还全部租金，缺乏证据和事实依据，不予支持。保证金200000元在租赁协议解除以及恒九公司腾退完毕后应当返还，故恒九公司要求大力神公司返还保证金200000元的诉讼请求，予以支持。本案争议焦点之三：恒九公司是否需要支付大力神公司占有使用费以及支付多少。租赁协议解除后，恒九公司腾退了大部分厂房，但仍有部分厂房继续占有使用，恒九公司应参照租金标准向大力神公司支付逾期腾房部分的占有使用费。根据双方确认的腾退时间和分批腾退面积，2018年1月26日至2018年5月17日全部腾退完毕的占有使用费共计189750元，其中2018年1月26日至2018年3月31日的占有使用费：（1029平方米+548平方米+913平方米+500平方米+365.2平方米）÷8968.82平方米×197314元/月×2个月零5天=159930元；其中2018年4月1日至2018年5月17日的占有使用费：（500平方米+365.2平方米）÷8968.82平方米×197314元/月×1个月零17天=29820元。综上，恒九公司应支付给大力神公司占有使用费189750元。大力神公司反诉要求恒九公司按照全部租赁面积支付占有使用费，依据不足，不予支持。本案争议焦点四：租赁协议的解除过程中恒九公司和大力神公司是否存在违约以及是否承担违约金。根据查明的事实，萧山经济技术开发区管委会在开展“四无”企业整治行动中发现大力神公司厂区内聚集大批“四无”企业，根据“四无”企业整治要求责令该批“四无”企业清退。在主观上，双方均不存在解除租赁协议的故意，但大力神公司作为房东，恒九公司作为承租人和转租人，将房屋租赁给“四无”企业，就有负有协助萧山经济技术开发区管委会清退“四无”企业的义务。恒九公司和大力神公司因而协商解除租赁协议以及腾退厂房，在协议解除的过程中双方均不存在违约行为，不存在双方主张的对方单方无故解除的事实，故恒九公司要求大力神公司支付违约金657414.5元的诉讼请求和大力神公司反诉要求恒九公司支付违约金591942元的诉讼请求，均缺乏依据，不予支持。另外，关于恒九公司要求大力神公司赔偿损失的诉讼请求，恒九公司主张大力神公司于2017年11月10日就知晓案涉房屋不符合萧山经济技术开发区管委会相关文件精神，不能继续作为仓储使用，缺乏证据和事实依据，导致案涉租赁协议解除的根本原因也不在大力神公司，故恒九公司要求大力神公司赔偿经济损失，缺乏依据，不予支持。关于大力神公司反诉要求恒九公司返还300000元的诉讼请求，因大力神公司确实承诺免除恒九公司2017年12月31日之前的租金，且该300000元在上述争议焦点二关于租金返还部分已计算在内，故该项反诉诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年9月11日判决：一、确认恒九公司和大力神公司之间的《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》于2018年1月25日解除；二、大力神公司返还恒九公司租金522142元；三、大力神公司返还恒九公司保证金200000元；四、恒九公司支付大力神公司占有使用费189750元。上述第二项、第三项、第四项相抵扣后，大力神公司在判决生效后十日内返还恒九公司532392元；五、驳回恒九公司的其余诉讼请求；六、驳回大力神公司的其余反诉诉讼请求。如大力神公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费24996元，减半收取12498元，诉讼保全申请费5000元，合计17498元，由大力神公司负担10511元，由恒九公司负担6987元。反诉案件受理费减半收取6360元，由恒九公司负担2048元，由大力神公司负担4312元。 宣判后，恒九公司、大力神公司均不服，分别向二审法院提起上诉。 恒九公司上诉称：一、原审认定事实存在偏颇，大力神公司违约的事实清楚，证据确凿。双方在合同履行过程中，大力神公司于2018年1月20日单方告知恒九公司，务必在2018年1月25日前搬离并清空厂房，大力神公司单方解除合同行为明显构成违约。从开发区管委会于2018年4月19日出具的“情况说明”看，管委会要求清退的是次承租人，而不是恒九公司。二、大力神公司早在2017年11月10日就知晓案涉仓库属于整治范围，且恒九公司不符合管委会招商条件，属于被清退对象，但其没有及时告知恒九公司，致使其继续对承租仓库进行装修改造，因此造成的损失，大力神公司存在过错，应当就该部分损失承担赔偿责任。三、对于恒九公司本身是否属于被清退对象，开发区管委会一直没有明确的说法，但鉴于管委会召集恒九公司法定代表人陈以逢并让其出具承诺书及大力神公司向恒九公司出具的告知书来看，恒九公司迫于大力神公司及政府部门整治工作带来的压力，只能配合清退，被迫解除合同。即使按一审认定的不存在双方主张的对方单方无故解除合同的事实，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，大力神公司也应当分担恒九公司因装修改造厂房造成的损失。请求二审法院：一、依法改判大力神公司支付恒九公司违约金657414.5元；二、依法改判大力神公司赔偿恒九公司经济损失730428元；三、依法改判一、二审诉讼费由大力神公司承担。 针对恒九公司的上诉，大力神公司答辩称：一、大力神公司仅要求清退次承租户，未有单方解除案涉租赁合同的意向，恒九公司对此明知。2018年1月20日大力神公司向恒九公司发出的《告知书》称：根据《关于开展开发区“四无”企业整治行动方案》等相关文件，要求其“按要求完成搬离且清空厂房”，所谓“按要求”就是指上述文件中明确要求清退的“四无”企业（指“无证无照、无安全保障、无合法场所、无环保措施”的单位）。恒九公司并不在此列，无需清退。2018年1月2日在管委会组织下，恒九公司法定代表人陈以逢承诺将违规次承租户清退，并签署《承诺书》。可知恒九公司理应知晓其并不属于清退范围。陈以逢在《承诺书》中签名后盖的是“浙江尼尼熊空调设备有限公司”章，也说明清退“四无企业”与恒九公司无关，陈以逢清楚案涉租赁协议还在继续履行。恒九公司称大力神公司在微信中告知其属于清退对象、让陈以逢注册浙江尼尼熊空调设备有限公司以避免恒九公司被清退，证明大力神公司有清退其的意向。不论其真实性，退一万步讲，即使大力神公司确实在2017年11、12月份作出了“恒九公司是被清退对象”的错误表述，也是因当时误以为租赁合同履行受到了政府新政策的影响，并不代表有解除合同意向。恒九公司理应在1月管委会组织协调后了解到双方合同履行不存在任何现实障碍。大力神公司给恒九公司30万元是为了配合政府工作、解恒九公司退款给次承租人的燃眉之急，这不是恒九公司所谓的“退还30万租金”。二、涉案房屋租赁合同在大力神公司发出《告知书》后仍然处于正常履行状态。若如恒九公司所言，《告知书》即表示大力神公司单方解除合同的意思，其何必4月份再要求恒九公司按时支付租金。三、大力神公司对装饰装修残值损失无须承担责任。大力神公司在合同履行过程中不存在任何过错。在案涉合同正常履行中，恒九公司不仅不按时支付租金，还向法院提起诉讼，可以视为不愿意履行合同，属于根本违约。恒九公司违背了案涉租赁协议（包括《厂房租赁补充协议》）关于租赁厂房应“严格按照经核准的生产经营范围从事合法合规的产品生产”的约定，转租给“四无企业”，这才是导致次承租户被政府强制清退的根本原因，恒九公司其对此应承担一切责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，在承租人恒九公司违约导致合同解除的情形下，出租人大力神公司无须赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。恒九公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求依法判决驳回恒九公司的上诉。 大力神公司上诉称：恒九公司不属于“四无企业”，不是被清退对象。大力神公司所发“告知书”并不是解除合同的通知，也不具有解除合同的意思表示。双方并无解除租赁合同的意思表示，一审认定双方有解除合同的意思表示不符合民法意思自治原则。如本案因行政管理限制系不可归责于双方当事人的原因，导致租赁合同目的无法实现，既然双方同意解除，仍可判决解除。请求二审法院：一、依法将确认房屋租赁合同解除时间为2018年1月25日的一审判决，改判为租赁合同解除时间为第二次庭审之日或一审判决生效之日；二、一、二审诉讼费由恒九公司承担。 针对大力神公司的上诉，恒九公司答辩称：一、恒九公司也是被清退的对象，从一审中的相关证据大力神公司于2018年1月20日向恒九公司出具了一份告知书，要求恒九公司在1月25日之前搬离、清空，该告知书发布的对象就是恒九公司，这很明显就是单方解除合同，告知恒九公司要清退搬离。另外从大力神公司退还的30万元来看，实际也印证了恒九公司是被清退的对象。如不是被清退对象，大力神公司不必退还这30万元。这30万元是恒九公司应当支付给大力神公司的租金，大力神公司退还租金的行为也印证了解除合同的这个事实。萧山区经济技术开发区管委会曾召集恒九公司法定代表人陈以逢到场，让恒九公司出具一份承诺书。这份承诺书是经济开发区管委会打印的格式文本，在这个承诺书上也很明确要求搬空清退。所以，恒九公司就是被清退的对象。大力神公司一直强调说恒九公司不是被清退的对象，仅仅是清退次承租人的这个说法是不能成立的。没有任何证据显示或者说证明大力神公司有明确的告知恒九公司清退的是次承租人，而恒九公司可以继续履行合同。所有的证据全部指向要求恒九公司及次承租人要全部搬空清理。所以大力神公司违反合同约定，单方解除合同，已构成根本违约。二、关于装修改造的损失。大力神公司最迟在2017年11月10日就知晓案涉仓库不能做仓储和物流使用，而恒九公司与大力神公司签订合同的时间是2017年10月18日，委托租赁公司装修的时间是从11月1日开始，在大力神公司知晓管委会整治“四无企业”要求清退，并且恒九公司不能够将案涉仓库做仓储和物流使用的情况下，没有及时告知恒九公司。恒九公司与装修公司签订的合同工期是40天，这个时候装修才刚刚开始，造成了损失的扩大。恒九公司法定代表人陈以逢另外注册了一个浙江尼尼熊空调设备有限公司也是基于大力神公司法定代表人许龙的指示，重新注册一个生产型的企业，就是希望达到管委会的要求。但是在陈以逢注册浙江尼尼熊空调设备有限公司之后，仍然被告知不符合要求，系被清退的对象。所以大力神公司在知道案涉仓库不能继续租给恒九公司使用的情况下，没有及时告知恒九公司，造成恒九公司继续对案涉仓库进行装修改造，共计投入了有70余万元。对于这个扩大的损失，应当承担赔偿责任。退一步讲，即便是因为政府原因导致合同解除，那么对于剩余租期内的装修残值也应当按照公平原则由双方共同承担。 二审中，恒九公司未提交新的证据材料。大力神公司向法院提交了以下证据：1、《房屋清退腾空函》、邮寄单、查询单各一份，证明因恒九公司不按约支付租金，构成根本性违约，大力神公司于2018年4月17日通知其解除案涉租赁协议，恒九公司于2018年4月18日收到。解除时间为2018年5月1日；2、2017年11月、12月、2018年1月收缴水电费通知单三页、交易清单一页、2018年2月收缴水电费通知单一页、水电费银行流水单一页、2018年3月收缴水电费通知单一页、水电费银行流水单一页；2018年4月、5月收缴水电费通知单二页、微信催讨通知截图一页，证明恒九公司因持续支付2017年11月、12月和2018年1月、2月、3月水电费（2018年4月、5月水电费经催讨，恒九公司没有支付。刘威、刘海霞是恒九公司指定付款人，方建锋、张玲英是大力神公司指定收款人），证明其占有且没有返还租赁房屋（以上证据均提交复印件，其中《房屋清退腾空函》、邮寄单已与原件核对无异）。恒九公司对上述证据质证认为，上述均不属于二审中的新证据，不能作为证据使用。二审法院认证认为，上述证据均形成于一审庭审之前，其应当在一审中提交，不属于二审程序中的新证据，且大力神公司对逾期提交未能作出合理说明，故对上述证据不予确认。 二审法院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实除原审认定的“补充协议签订当日，恒九公司支付了2017年12月1日至2017年4月30日的租金986570元”应为补充协议签订当日，恒九公司支付了2017年12月1日至2018年4月30日的租金986570元及原审认定的“至2018年5月17日前租赁面积8968.62平方米全部清退完毕”应为至2018年5月17日前租赁面积8968.82平方米全部清退完毕外，其余与原审判决认定的事实基本一致，予以确认。 二审法院认为，大力神公司在上诉状及二审审理中均陈述恒九公司不属于“四无企业”，不是被清退的对象，基于此，大力神公司于2018年1月20日向恒九公司所发的根据萧山经济技术开发区管委会《关于开展开发区“四无”企业整治行动方案》的相关文件精神，要求恒九公司于2018年1月25日之前搬离并清空厂房的《告知书》内容缺乏依据，大力神公司据此解除双方租赁合同已构成违约。大力神公司上诉认为该《告知书》不是解除合同的通知的理由不成立，二审法院不予采纳。虽大力神公司不享有合同的解除权，但恒九公司在收到《告知书》后，陆续清退了大部分次承租人，故原审确认双方之间的《厂房租赁协议》于2018年1月25日解除并无不当。大力神公司上诉认为租赁合同解除时间为一审第二次庭审之日或一审判决生效之日缺乏依据，不予采纳。关于恒九公司主张的730428元装修损失，恒九公司在本案中虽提供了《建设工程施工合同》、收据、转账凭证等，但在其所提供的《建设工程施工合同》附件《房屋工程质量保修书》上所载明的发包人和承包人并非是恒九公司和杨志宁，故该合同文本内容不一，对其真实性二审法院不予确认。对恒九公司主张的装修损失缺乏有效证据证明，不予支持。根据大力神公司与恒九公司签订的《厂房租赁协议》第十条第5点的约定，大力神公司未提前6个月通知恒九公司擅自解除合同的，大力神公司应向恒九公司支付三个房租的违约金，故大力神公司应支付恒九公司违约金591942元（197314元/月×3个月）。大力神公司的上诉请求均不成立，不予支持。恒九公司上诉请求部分成立，二审法院予以支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，但实体处理和适用法律不当，应予改判。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初3698号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初3698号民事判决第五项及诉讼费负担部分；三、大力神公司于判决生效之日起十日内支付恒九公司违约金591942元；四、驳回恒九公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费24996元，减半收取12498元，诉讼保全申请费5000元，合计17498元，由恒九公司负担7349元，由大力神公司负担10149元。反诉案件受理费减半收取6360元，由大力神公司负担5215元，由恒九公司负担1145元；二审案件受理费28290元，由恒九公司负担7435元，由大力神公司负担20855元（恒九公司已向二审法院预缴上诉案件受理费24996元，恒九公司于判决生效之日起十日内至二审法院退诉讼费17561元；大力神公司已向二审法院预缴上诉案件受理费10999元。 再审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院经再审审理，对二审认定的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，大力神公司和恒九公司签订的涉案《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》合法有效，双方均应按约履行合同义务。根据大力神公司的再审请求和理由以及恒九公司的答辩意见，本案再审审理的争议焦点为：一、二审法院是否遗漏了大力神公司的上诉请求，该上诉请求有无超过大力神公司的一审反诉请求；二、涉案《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》是否于2018年1月25日解除以及双方应就合同解除承担何种责任。双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议，本院分析如下： 一、二审法院是否遗漏了大力神公司的上诉请求，该上诉请求有无超过大力神公司的一审反诉请求 大力神公司在一审判决书送达后15天内提起上诉，其上诉请求为：一、依法将确认房屋租赁合同解除时间为2018年1月25日的一审判决，改判为租赁合同解除时间为第二次庭审之日或一审判决生效之日；二、一、二审诉讼费由恒九公司承担。二审法院于2018年11月28日对本案进行了调查质证，大力神公司当庭提交了上诉状修正稿并变更上诉请求，但二审法院以大力神公司变更后的上诉请求变更了其一审反诉请求为由让其收回该上诉状。对此大力神公司并未提出异议，故应认定其认可合议庭作出的该项决定，现大力神公司再审认为二审法院遗漏上诉请求，缺乏依据。退一步讲，本案二审系双方上诉，根据恒九公司和大力神公司的上诉请求，二审法院已对全案进行了审理，审理范围包括大力神公司上诉状修正稿中涉及的争议且双方已对讼争事实进行了充分辩论，故大力神公司再审认为二审法院对其变更后的上诉请求不予审查、剥夺了其辩论权利，与事实不符。 二、涉案《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》是否于2018年1月25日解除以及双方应就合同解除承担何种责任 首先，关于涉案合同解除问题。根据萧山经济技术开发区管委会《关于开展开发区“四无”企业整治行动方案》的相关文件精神，萧山经济技术开发区管委会经济发展局在检查过程中发现大力神公司厂区内聚集大批既无消防验收又无工商登记的“四无”企业，该局于2018年1月2日召集大力神公司法定代表人许龙和恒九公司法定代表人陈以逢沟通谈话，陈以逢出具《承诺书》承诺按整治要求于同年1月25日前彻底搬离现租用场地。为了缓解恒九公司清退次承租户的资金压力，经双方协商，大力神公司于2018年1月18日汇付了恒九公司30万元。从上述事实可以看出，涉案纠纷的产生系因恒九公司将大力神公司所有的厂房转租给“四无”企业、须按要求清退所致，恒九公司与大力神公司在当地行政机关主持下均同意于2018年1月25日前将现有租户搬离涉案租赁场地，加之同年1月20日大力神公司向恒九公司出具的《告知书》也明确要求恒九公司必须按期清空厂房，恒九公司一审起诉也主张双方租赁协议于2018年1月25日解除，故一审法院据此认定双方均有解除合同的意思表示、涉案租赁协议于2018年1月25日由双方合意解除并无不当。本案因系政府政策变更下的合意解除，故双方互不承担违约责任。二审法院以大力神公司上诉时自述恒九公司并非被清退对象、其单方无故解除合同为由判令大力神公司向恒九公司承担违约责任，与事实不符，应予纠正。大力神公司再审主张恒九公司并非清退对象，其系因恒九公司在收到《房屋清退腾空函》后仍未按约支付租金而依约解除合同，缺乏依据，本院不予支持。 其次，关于涉案租金返还以及恒九公司在合同解除后应付占有使用费的金额等问题。根据已查明的事实，大力神公司法定代表人曾向恒九公司法定代表人承诺延长一个月的免租期，恒九公司也是基于此才大力配合清退次承租人并减免次承租人的租金，为此大力神公司还向恒九公司汇付了30万元以加快清退速度，现大力神公司以双方未能就租金减免期限协商一致为由主张恒九公司应向其支付2017年12月1日至12月31日的租金，与其前述承诺不符，不予支持。此外，大力神公司主张前述30万元系其垫付资金而非退还恒九公司的租金，但其未能加以证明，原判结合全案事实认定该30万元系大力神公司退还恒九公司的租金并无不当。恒九公司已付2017年12月1日至2018年4月30日的租金986570元，扣除2018年1月1日至1月25日的租金164428元，以及前述大力神公司已经返还的30万元，大力神公司应将剩余租金522142元返还给恒九公司，因双方均未违约，故恒九公司交纳的保证金20万元也应一并返还。涉案租赁合同于2018年1月25日解除后，恒九公司尚余部分场地未清退，应按合同约定租金标准支付逾期占有使用费。一审法院根据双方庭审时确认的涉案厂房实际腾退日期和逾期腾退面积，计算恒九公司应向大力神公司支付的逾期占有使用费189750元正确，应予维持。 综上，涉案《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》于2018年1月25日经双方合意解除，二审判决对合同解除的原因认定有误，应予纠正。大力神公司的其余再审主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下： 一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终8094号民事判决； 二、维持杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初3698号民事判决。 一审本诉案件受理费24996元，减半收取12498元，诉讼保全申请费5000元，合计17498元，由杭州大力神数缆电气有限公司负担10511元，杭州恒九电器有限公司负担6987元。反诉案件受理费减半收取6360元，由杭州恒九电器有限公司负担2048元，杭州大力神数缆电气有限公司负担4312元。二审案件受理费28290元，由杭州恒九电器有限公司负担7435元，杭州大力神数缆电气有限公司负担20855元。 本判决为终审判决。 审判长  杨灵方 审判员  孙光洁 审判员  陆秋婷 二〇一九年九月二十七日 书记员  郑 宇