西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终8982号 上诉人（原审原告）：张杨，男，1984年11月16日出生，汉族，陕西煤业化工集团神木煤化工安全环保部科长，现住神木县。被上诉人（原审被告）：西安中铁瑞丰置业有限公司。住所地：西安市灞桥区北侧（外贸公司西侧）。法定代表人：尹立源，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：张强，男，1982年1月6日出生，汉族，住西安市户县。上诉人张杨因与被上诉人西安中铁瑞丰置业有限公司（以下简称中铁瑞丰公司）商品房预约合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2019)陕0111民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张杨上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，并由中铁瑞丰公司承担诉讼费。事实和理由：中铁瑞丰公司不肯向其明确《商品房买卖合同》相关内容，也不愿意就合同中双方自行约定内容进行协商，客观上造成其无法继续履行合同；中铁瑞丰公司提供的《商品房买卖合同签署确认书》第四条明确一旦签署确认书，视同《商品房买卖合同》生效，并不得再对合同内容进行修改，意味着签署确认书也就同时签署了《商品房买卖合同》，但确认书中却并没有明确《商品房买卖合同》中包括商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记等重要内容，其无法仅任确认书确认《商品房买卖合同》全部内容，其有权对确认书提出异议，并拒绝签署；其拒绝签署确认书并不意味着其放弃了在后续签署合同时与中铁瑞丰公司协商确定合同内容的权利，中铁瑞丰公司 以不打算协商内容为目的不肯出具有效形式的合同内容，造成合同签订流程无法正常进行，违约责任应归咎于中铁瑞丰公司；一审法院认定其未对《商品房买卖合同》文件的具体内容提出异议，严重违背事实；其虽认可收到到了中铁瑞丰公司的解约通知，但仅是认可解除合同，并没有认可中铁瑞丰公司可以不退还其定金。中铁瑞丰公司辩称，张杨未按照《认购书》第五条第1）款之约定，与其公司签订《商品房买卖合同》，缴纳首付款，构成违约，其公司已依照《认购书》第五条第2）款之约定解除合同，所收取的2万元定金不应予以退还。请求驳回上诉，维持原判。张杨向一审法院起诉请求：1.判令中铁瑞丰公司立即退还其购房定金2万元并赔偿相应损失；2.本案诉讼费由中铁瑞丰公司承担。一审法院认定事实：一审法院认定，2018年11月20日，张杨（乙方）与中铁瑞丰公司（甲方）签订了中铁·琉森水岸《认购书》，约定乙方认购房号为琉森水岸项目中的第27幢1单元9层10902号房，建筑面积共124.66平方米。甲方同意按照贷款方式付款。乙方认购房屋成交总价为1317532元，定金20000元，房款817532元，于2018年11月20日前付清并签署《商品房买卖合同》，并同时办理银行按揭手续，贷款金额为50万元。同时《认购书》第五条约定：1）乙方交纳足额定金同时签署本认购书，并于交足定金当日起计7日内，即2018年11月27日之前携同此认购书、定金收据正本及身份证到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》有关文件缴纳房款。2）认购人未在第五条第一款约定的期限内与甲方指定地点签署《商品房买卖合同》有关文件，逾期不签约者视为自动放弃该房屋认购权利，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方，且不须另行通知乙方等等。《认购书》签订的同时，中铁瑞丰公司工作人员告知了张杨相关交易流程，张杨向中铁瑞丰公司交纳了2万元定金。同年11月27日，张杨按约定到中铁瑞丰处，中铁瑞丰公司工作人员向张杨出示了《商品房买卖合同签署确认书》及房审资格表让张杨签字，其中《商品房买卖合同签署确认书》中第四条载明“买卖双方在签署本确认书时已对所购房屋及《商品房买卖合同》相关内容充分知悉并进行确认，该合同签署确认书内容需提交房地局进行登记备案，该合同签署确认书从买卖双方签字盖章确认起，视同《商品房买卖合同》生效，买卖双方不得再对合同内容进行变更”，并要求张杨交纳首付款。张杨以中铁瑞丰公司未向其出具自己的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同签署确认书》第四条所载内容有失公允，提出质疑，中铁瑞丰公司工作人员向张杨出示了其他业主已签署的合同文本，表示基本内容和该合同一致。张杨对中铁瑞丰公司工作人员的解释仍有异议，表示要向相关部门进行核实离开签约地。当日稍后，张杨虽与中铁瑞丰公司工作人员联系，但仍坚持其观点，未与中铁瑞丰公司继续办理相关合同手续。次日即11月28日，张杨与中铁瑞丰公司工作人员联系退款未果后，遂向法院起诉。隔日即11月19日，中铁瑞丰公司向张杨发出解除通知，张杨收到该解除通知并表示认可。一审法院认为，一审法院认为，张杨、中铁瑞丰公司签订的中铁·琉森水岸《认购书》，系双方当事人真实意思表示，各方当事人均应按合同内容履行相应的义务。《认购书》第五条约定的“1）乙方交纳足额定金同时签署本认购书，并于交足定金当日起计7日内，即2018年11月27日之前携同此认购书、定金收据正本及身份证到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》有关文件缴纳房款。2）认购人未在第五条第一款约定的期限内与甲方指定地点签署《商品房买卖合同》有关文件，逾期不签约者视为自动放弃该房屋认购权利，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还……”，系双方在约定时间一定签订商品房买卖合同有关文件的意思表示，若乙方无正当理由逾期不签署的，甲方有权解除认购书，不退还定金。张杨以“中铁瑞丰公司未向其出具自己的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同签署确认书》第四条所载内容有失公允”为由，拒绝继续履行合同义务，要求中铁瑞丰公司退还定金。因双方在《认购书》中约定的是签订《商品房买卖合同》有关文件，《商品房买卖合同签署确认书》应包含在内；且《商品房买卖合同签署确认书》第四条亦明确“从买卖双方签字盖章确认起，视同《商品房买卖合同》生效”，即该确认书已经具备商品房买卖合同的法律效力；另中铁瑞丰公司已告知了张杨交易流程，及正式的《商品房买卖合同》除《认购书》中约定的原告所购商品房具体房号、面积、单价总价、付款方式等内容外，双方的权利义务及违约责任等条款与其他业主的《商品房买卖合同》内容一致，张杨对《认购书》的购房信息条款没有争议，也未对《商品房买卖合同》文本的具体内容提出异议，仅以中铁瑞丰公司未向其出具自己的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同签署确认书》有失公允，主张返还定金、赔偿损失的理由，不能成立。按照《认购书》约定，张杨逾期未签订《商品房买卖合同》相关文件，定金不予退还。中铁瑞丰公司因张杨未继续履行合同义务向其发出解除通知，张杨收悉并认可，双方签订的《认购书》自张杨收到解除通知之日起，已经解除。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十五条之规定，判决：驳回原告张杨的诉讼请求。案件受理费300元，张杨已预交，由张杨承担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，中铁瑞丰公司与张杨签订的《中铁·瑞森水芹认购书》系采用格式条款订立的预约合同，该认购书中虽对认购方基本信息、房屋座落及付款方式等交易内容进行了约定，但商品房买卖交易所涉及的房屋交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜，以及违约责任等相关内容仍需双方进一步协商一致。认购书签订后，张杨按照该认购书之约定到中铁瑞丰公司处时，中铁瑞丰公司要求张杨先在《商品房买卖合同签署确认书》及房审资格表上签字，虽然中铁瑞丰公司提供的《商品房买卖合同签署确认书》应当包含在认购书第五条第1）项所明确的《商品房买卖合同》有关文件内，但该确认书第四条中明确：从买卖双方签字盖章确认起，视同《商品房买卖合同》生效，买卖双方不得再对合同内容进行变更。在张杨与中铁瑞丰公司双方未就《商品房买卖合同》主要内容达成一致的情况下，中铁瑞丰公司要求张杨先签署确认书的行为，实际上已剥夺了张杨就《商品房买卖合同》具体条款进一步协商的权利，且《中铁·瑞森水芹认购书》及《商品房买卖合同签署确认书》均为中铁瑞丰公司提供的格式文本，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条之相关规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。据此，中铁瑞丰公司的行为有违公平原则和诚信原则，本案应当认定张杨有权拒绝签署《商品房买卖合同签署确认书》为宜。中铁瑞丰公司已通过致函方式解除《中铁·瑞森水芹认购书》，张杨对解除认购书并无异议，《中铁·瑞森水芹认购书》应予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补求措施，并有权要求赔偿损失。综合考虑涉案认购书的性质和履行情况，本院对张杨所诉中铁瑞丰公司退还收取的2万元定金之诉讼请求予以支持，对张杨其余诉讼请求予以驳回。综上所述，张杨的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第四十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初185号民事判决；二、西安中铁瑞丰置业有限公司于本判决生效后十日内退还张杨定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息三、驳回张杨其余诉讼请求。一审案件受理费300元，由张杨负担。二审案件受理费300元，由西安中铁瑞丰置业有限公司负担，于执行时一并清结。本判决为终审判决。  审判员  何强    审判员  朱利安    审判员  肖晓通 二〇一九年八月二十七日（院印）书 记 员 周伟