广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终866号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄圣峰，男，1989年8月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：梁万花，广东尚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢嘉骏，广东尚思律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林南创，男,1965年7月27日出生，汉族，户籍住址：广东省阳江市江城区。原审被告：黄绍泽，男，1961年4月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：梁万花，广东尚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢嘉骏，广东尚思律师事务所律师。原审第三人：茹卫琼，女，1989年5月20日出生，汉族，住广东省阳东区。委托诉讼代理人：梁万花，广东尚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢嘉骏，广东尚思律师事务所律师。上诉人黄圣峰因与被上诉人林南创、原审被告黄绍泽、原审第三人茹卫琼房屋买卖合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院作出的（2018）粤1702民初4895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄圣峰上诉请求：一、撤销一审判决第四项；二、本案一、二审诉讼费用由林南创负担。事实与理由：（一）双方签订的《房屋买卖合同》没有约定在买方违约的情况下，对买方投入的部分装修费用由卖方负责补偿。一审法院对黄圣峰提出的“恢复原状”之反诉请求不予支持的理由，是根据双方合同约定的“如乙方逾期或未能履行本合同之条款购买该房地产，以致本次交易不能顺利完成，则视乙方违约，已付的定金将由甲方没收，而甲方有权再将该房地产售予任何人，甲方不可再向乙方进一步追究责任或要求任何赔偿”条款。在林南创违约的且合同没有约定装修补偿的情形下，一审法院判决黄圣峰补偿房屋装修费用20000元给林南创无任何依据。（二）根据合同法的原理，处理合同纠纷的基本原则是有约定从约定，无约定则根据法律规定。一审法院判决守约方向违约方支付装修补偿款没有任何的法律依据。其一，一审判决明确认定林南创提供的证据不能证实房屋的装修价值，林南创所谓装修费用证据不能作为标准；其二，林南创在一审审理过程中曾经提出过装修价值的鉴定，但因为林南创拒绝交纳鉴定费用而终止鉴定，这是林南创自动放弃举证诉讼权利的一种表现。根据“谁主张谁举证”的证据规则，林南创既然没有举证或者放弃举证，一审法院判决黄圣峰补偿房屋装修费用20000元给林南创没有依据。（三）一审法院判决补偿20000元装修费是无视日常生活经验的表现。一套二手房并不会因为装修过就会在转让时增值。有时候买家本来看中了房屋的地段和房屋的布局，但因为房屋已装修好，但装修的风格与买家的喜好相去甚远，这个时候买家可能就会放弃交易。放弃交易的主要原因就是，将就着用心里过不去，拆了重新装修又费时费力费钱。具体到本案，林南创确实在房屋内做了部分装修，但黄圣峰认为，现有的装修对黄圣峰来讲没有任何价值，黄圣峰还要花钱请人拆掉，增加了黄圣峰损失。一审法院认定房屋的装修有一定的价值是主观臆断。综上所述，请求二审法院支持黄圣峰的诉请。林南创辩称：一、装修存在一定价值，装修花费约四万元，林南创在一审庭审中提供了相关证明材料，两万元的价值远低于实际花费的费用；二、2018年6月20日签订合同时，双方约定先交付定金再补签合同，由房屋业主黄圣峰和茹卫琼在合同上补签名和递交相关产权资料给林南创。但直到2018年7月31日缴交第二期购房款时，黄圣峰都没有将房产资料给林南创，黄圣峰、茹卫琼也没有出面并在《房屋买卖合同》签名；三、黄圣峰在2018年8月1日更换房锁不让装修工人进场施工，且要求林南创再多交3万元违约金，故林南创认为黄圣峰方存在欺诈行为，于是放弃缴款。黄绍泽、茹卫琼述称，与黄圣峰的意见一致。林南创一审起诉请求：一、确认林南创与黄圣峰于2018年6月20日签订的《房屋买卖合同》无效；二、黄圣峰、黄绍泽退还购房款50000元给林南创；三、黄圣峰、黄绍泽赔偿装修费用44657.3元给林南创；四、本案的所有诉讼费用由黄圣峰、黄绍泽承担。黄圣峰一审反诉请求：一、解除黄圣峰与林南创于2018年6月20日签订的《房屋买卖合同》；二、定金5万元归黄圣峰所有；3、林南创将位于阳江市江城区xxx小区xxx房恢复原状；四、本案的诉讼费由林南创承担。一审法院认定事实：2018年6月20日，黄绍泽以黄圣峰（甲方）的名义与林南创（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：甲方拟将位于阳江市江城区xxx小区xxx房的房地产转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。该房地产建筑面积151平方米(以《房地产权证》为准)。该房地产交易总金额为820000元。乙方现金支付380000元，代银行还款440000元。交易款项共分三笔进行（以收到收款收据为准），具体如下：（1）甲乙双方在签订本合同时，乙方向甲方支付第一笔款项50000元，同时作为定金；（2）甲乙双方于2018年7月31日前，乙方向甲方支付第二笔款项300000元；（3）自2018年8月1日起，该房地产所有费用，包括甲方贷款的银行按揭本金及期间产生的利息、物业管理费、水电费等一切费用由乙方负责付清，甲方不负责贷款、利息及其他费用；（4）该房地产《房地产权证》办理完毕后，由乙方向银行支付赎回房地产权证贷款及费用，取到房地产权证后甲方协助乙方到不动产登记中心签订好买卖过户手续，乙方当天向甲方支付第三笔款项30000元。过户时所产生的一切税费由乙方承担。甲方收到乙方支付第一笔款项50000元定金后5天内，将该房地产全部交付给乙方使用。该房地产是以现状售予乙方，乙方已检查并接受该房地产现状，乙方不得借此拒绝交易，甲方不得破坏该房地产现状。甲方必须保证对上述房地产享有完整所有权，能完全支配及出售，如该房地产的产权瓜葛、债务、租赁、清还抵押等事项（甲方关于该房地产银行房贷由乙方支付赎回），甲方必须应在交楼给乙方前全部清理完毕，并保证交易后乙方无须负责。否则甲方应赔偿乙方及代理方由此引起的一切经济损失并负担律师费。在该房地产移交到乙方前，甲方必须付清一切有关该房地产之杂费(如物业费、水电费、电视费、电话费等）并出示收据。签本合同后，甲乙双方必须按约定条款按时足额交收房款，乙方交清有关税费，逾期交收则视为违约。如乙方逾期或未能履行本合同之条款购买该房地产，以至本次交易不能顺利完成，则视乙方违约，已付的定金将由甲方没收，而甲方有权再将该房地产售予任何人，甲方不可再向乙方进一步追究责任或要求任何赔偿。如甲方收取定金后逾期或不依本合同条款将该房地产售予乙方，则视甲方违约，甲方须十日内双倍退还已收的定金和房款给乙方，乙方不得要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合同。合同签订当日，林南创按合同约定支付了购房定金50000元，黄绍泽向林南创出具了收条。黄绍泽在合同约定的时间内将涉案房屋交付给林南创使用。林南创随后对涉案房屋进行装修，并认为装修花费了44657.3元，提供了阳东县宝力五金交电商行的送货单及李谋的收款收据，冯益及林南创本人所列的费用清单作为证据。黄圣峰、黄绍泽对林南创所花装修费用及证据不予认可。林南创申请对涉案房屋装修价格进行鉴定，获一审法院准许。由于双方当事人对选定鉴定机构协商无果，一审法院经摇珠选定广东金厦工程管理造价咨询有限公司对涉案房屋的装修价值进行司法鉴定，但林南创没有按该公司的通知交纳鉴定费用，一审法院依法终止了司法委托鉴定程序。因林南创没有交付第二期购房款，黄绍泽于2018年8月1日收回了涉案房屋。林南创认为没有按合同约定支付第二期购房款的原因是：黄圣峰、黄绍泽没有提供房屋的产权证明，房屋所有人的黄圣峰、茹卫琼没有与林南创补充签订书面的《房屋买卖合同》，要求黄圣峰、茹卫琼亲自出面收取购房款，但是黄绍泽却拒不配合；2018年7月31日，林南创通知黄绍泽与黄圣峰、茹卫琼一起到林南创的住处收取第二期购房款，但是黄绍泽予以拒绝，且没有提供黄圣峰、茹卫琼的收款账户或黄圣峰、茹卫琼授权的收款账户，因此导致林南创未能在约定的时间支付第二期购房款。但黄绍泽提供的与林南创的微信聊天记录证实，黄绍泽向林南创提供了黄圣峰的银行卡账户，林南创之所以没有按约定支付第二期购房款，是因为资金周转困难，无法支付购房款。且林南创在支付第一笔款项50000元时，是通过林碧云向黄圣峰的银行账户转账49900元，向黄绍泽微信支付100元，因此，客观上不存在林南创不能向黄圣峰、黄绍泽支付第二期购房款的事实。再者，黄绍泽以黄圣峰之名与林南创签订购房合同时，黄绍泽代签了黄圣峰的名字，林南创不持异议，在支付该50000元作购房定金时，也是黄绍泽向林南创出具收条，这充分说明了林南创是信任黄绍泽代黄圣峰交易涉案房屋。故林南创主张的不按期交付第二笔购房款的理由不能成立，一审法院据此认定林南创没有按约定交付购房款。另查明，黄绍泽与黄圣峰是父子关系，黄圣峰与茹卫琼是夫妻关系。涉案房屋是黄圣峰与茹卫琼向阳江丰怡房地产发展有限公司购买，尚未办理房屋产权登记。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，虽然涉案房屋未领取权属证书，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，并非效力性规定，黄绍泽以黄圣峰名义与林南创签订《房屋买卖合同》，并没有违反法律法规的强制性规定，纵然涉案房屋的权利人是黄圣峰与第三人茹卫琼，但即使是黄绍泽没有取得黄圣峰与茹卫琼授权或者超越代理权以黄圣峰之名与林南创签订合同，合同亦为有效，只是该合同对谁具有约束力的问题。更何况，黄圣峰与茹卫琼对该合同均予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，黄绍泽以黄圣峰的名义与林南创签订的《房屋买卖合同》，是有效合同，林南创主张《房屋买卖合同》无效，不予支持。黄绍泽以黄圣峰之名与林南创签订的《房屋买卖合同》，得到黄圣峰的确认，故该合同对黄圣峰具有约束力。合同有效，双方当事人应依约履行义务。本案中，在签订《房屋买卖合同》之日，林南创依约支付了支付第一笔款项50000元后，黄圣峰、黄绍泽也依合同约定交付了涉案房屋给林南创使用，但林南创没有按合同约定的时间支付第二笔购房款300000元，因此，林南创构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定，林南创在与黄绍泽的微信聊天过程中，已明确表示因资金困难，无法履行付款义务，因此，黄圣峰反诉请求解除《房屋买卖合同》，予以支持。对于林南创支付给黄绍泽的50000元，林南创认为是第一期购房款，但在合同中约定是作为购房定金，黄绍泽向林南创出具的《收条》中载明也是定金，因此，该50000元应认定为购房定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，因林南创违约，没有按合同约定支付购房款，因此，林南创无权要求黄圣峰、黄绍泽返还该50000元，黄圣峰、黄绍泽有权对该50000元予以没收。对于林南创请求黄圣峰、黄绍泽赔偿装修费用的问题，如前所述，因林南创违约，导致合同解除，林南创装修的损失是自己过错造成，无权向黄圣峰、黄绍泽主张赔偿，但考虑到林南创对涉案房屋进行了一定的装修，虽然，林南创提供的证据不能证实房屋的装修价值，鉴定也因未支付鉴定费而终止，但考虑林南创对房屋装修事实的存在，该装修尚有利用价值，一审法院酌定黄圣峰适当补偿20000元给林南创。对于黄圣峰反诉请求林南创对房屋恢复原状的问题，根据双方在合同约定的“如乙方逾期或未能履行本合同之条款购买该房地产，以至本次交易不能顺利完成，则视乙方违约，已付的定金将由甲方没收，而甲方有权再将该房地产售予任何人，甲方不可再向乙方进一步追究责任或要求任何赔偿”条款，黄圣峰已没收林南创定金，根据该约定，黄圣峰应不能再追究林南创的其他责任，因此黄圣峰反诉请求林南创对房屋恢复原状，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第一百一十五条之规定，作出判决：一、驳回林南创的诉讼请求；二、解除黄绍泽以黄圣峰名义与林南创于2018年6月20日签订的《房屋买卖合同》；三、林南创交付的50000元购房定金归黄圣峰所有；四、黄圣峰于判决发生法律效力之日起十日内补偿房屋装修费用20000元给林南创；五、驳回黄圣峰的其他反诉请求。一审案件受理费减半收取6223元，反诉受理费6223元，均由林南创负担。二审中，双方当事人均没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，一审中，黄圣峰自认林南创装修了涉案房屋房间、厨房、卫生间地板砖以及安装了部分水电。二审中，黄圣峰自认林南创装修了部分地板、水电以及拆除房屋部分墙体。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。综合双方的诉辩意见，争议焦点是：黄圣峰应否补偿房屋装修费用20000元给林南创。本案中，虽然黄圣峰与林南创双方对房屋的装修价值无法达成一致意见，但考虑林南创对涉案房屋进行了一定的装修，黄圣峰也自认房屋部分装修的事实存在，该装修尚有一定的利用价值。故一审法院酌定黄圣峰补偿20000元装修费用给林南创并无不妥，本院予以维持。黄圣峰认为装修部分没有利用价值，主张不应补偿房屋装修费用20000元给林南创的理据不足，本院不予支持。综上所述，黄圣峰的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由黄圣峰负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 陈欢欢二〇一九年九月三日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。