浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1935号上诉人（原审原告）：陶美玉，女，1978年2月9日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：任云翔，浙江东港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何云其，男，1962年2月18日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：王建平，浙江金品律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽，浙江金品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐永平，男，1972年12月28日出生，汉族，住平湖市。被上诉人（原审被告）：朱文英，女，1949年1月26日出生，汉族，住平湖市。被上诉人（原审被告）：徐雪平，女，1970年3月13日出生，汉族，住平湖市。上诉人陶美玉为与被上诉人何云其、徐保余房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初3546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因被上诉人徐保余在上诉期间死亡，本院依法通知其法定继承人朱文英、徐永平、徐雪平作为被上诉人参加诉讼。本案现已审理终结。陶美玉上诉请求：请求撤销一审判决，改判何云其与朱文英、徐永平、徐雪平将文丰花苑30幢1单元302室房屋交房并过户给陶美玉或发回重审。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。1.徐保余及朱文英、徐永平于2013年11月11日与何云其签订房屋买卖合同，2017年12月4日何云其与徐永平、徐佳峰又签订房屋转让合同一份，约定将平湖市当湖街道文丰花苑30幢1单元302室房屋以353940元转让给何云其。陶美玉在起诉之前没有人将上述房屋买卖情况告知陶美玉，陶美玉不知道上述情况，一审也没有将陶美玉不知情这一事实进行认定。2.一审法院未查明相关事实。一审法院庭审时，徐永平承诺目前涉案房屋可以将产权证做出来，产权证做出后可以马上过户给陶美玉。不能过户的原因有二，一是徐保余这一方要求陶美玉将余款支付给他，二是由于陶美玉在本案申请保全，房屋被查封。如果房屋解封，产权证就可以做出来。有关上述情况房屋中介可以作证，因为当时徐永平为了将产权证做出来在中介的陪同下去了不动产登记部门，不动产登记部门工作人员明确表示只要将查封解除，凭现有材料可以进行产权登记，即从政府部门名下登记到徐保余名下。但一审法院未就该部分事实进行查明，就认定陶美玉请求履行的合同属法律或事实上的履行不能。究竟是法律上履行不能，还是事实上的履行不能，还是法律上和事实上均履行不能，一审法院均未讲明。二、徐保余一方与何云其有房屋买卖合同不影响陶美玉与何云其、徐保余之间的合同履行。2017年3月1日，陶美玉与何云其、徐保余签订房屋转让合同一份，约定何云其、徐保余将平湖市当湖街道文丰花苑30幢1单元302室房屋以770000元转让给陶美玉。一审法院认为该合同是陶美玉与何云其签订的，而不是与何云其、徐保余二人签订的，事实认定错误。1.2017年3月1日的房屋买卖合同出让方“徐保余”三个字是经陶美玉、何云其、中介三方同意写上去的，产权人不是何云其陶美玉是知道的。陶美玉不可能糊涂到任意准许将一个无关紧要的人写上合同，房屋产权由徐保余过户给陶美玉，所以徐保余作为一方当事人是合理的。但此时房屋被何云其实际占有，钥匙均在何云其手上，何云其声称徐保余这三个字由其补上。陶美玉当时认为徐保余家与何云其是共同投资。因为徐保余家有拆迁指标但没有钱支付，故无法获得房屋；何云其有钱但没有拆迁指标，故也无法获得拆迁房屋。二人一方垫钱，一方出指标，房屋不是就有了吗？正是在这样想法的支配下，陶美玉同意由何云其办理徐保余签字的相关事宜。陶美玉寻找徐保余签字是不得已的事，何云其事后拒绝找徐保余签字确认，陶美玉四处打听找到了徐永平，后又找到了徐保余签字确认。在陶美玉提供的合同上不仅徐保余签字确认，而且在家的朱文英、徐永平均签字予以确认。即便徐保余当时未参加谈判，事后签字确认也是可以的。2.何云其与徐保余家的二个房屋买卖合同如何签订没有人告诉过陶美玉，直到法院诉讼才看到。2017年3月1日的合同出让方是何云其、徐保余，也已经过徐保余及其他家庭人员的同意，不违背法律的强制规定，也不违背三方当事人的意愿。一审以何云其与徐保余有买卖合同而否认陶美玉与何云其、徐保余之间三方的买卖合同没有法律依据。3.一审法院认为2017年3月1日合同中“徐保余”的名字系用来表明房屋的来源与出处，这一认定没有事实根据，也不符合交易习惯。“徐保余”三个字写在转让人的位置，陶美玉、何云其、中介就是将徐保余作为转让人来对待。4.一审法院认为，何云其不是涉案房屋的共有人，不具备共同向陶美玉出售房屋的前提和基础，这一观点是错误的。何云其、徐保余能不能作为共同转让人应当取决于他们双方共同意愿及是否对房屋有充分的处分权。2017年3月1日这个时间点，徐保余一方已无完全处分权，因为房屋已在何云其手上。何云其此时也无完全的处分权，因为房屋产权在徐保余家。二人合作处分权才能完整，才能过户和交房。何云其辩称，陶美玉称起诉前不知道何云其与徐保余买卖房屋的情况与事实不符。如果不知道，陶美玉与何云其签订合同的时候怎么相信何云其有权处分房屋。一审认为履行不能是基于现在产权证没有办到何云其名下，无法过户，该认定是正确的。2017年3月1日的合同虽然有徐保余的名字，但陶美玉之前从未与徐保余接触。请求驳回陶美玉的上诉请求。朱文英、徐永平、徐雪平辩称，陶美玉找其签字的时候答应给10万元。陶美玉向一审法院起诉请求：何云其、徐保余将文丰花苑30幢1单元302室房屋交房并过户给陶美玉。一审法院认定事实：徐保余、朱文英及徐永平于2013年11月11日与何云其签订房屋买卖合同一份，约定徐保余、朱文英及徐永平将位于平湖市港新城高层或多层房型100㎡-107㎡的拆迁安置房(建筑面积约99.9平方米，车库约15平方米)，转让给何云其，买卖成交价以每平方3000元计算，面积、房屋座落、层次以抽签结果为准，抽签由徐保余一方协助配合，何云其参加抽签，房屋及车库转让总价为322200元，2013年11月11日何云其预付给徐保余一方100000元，徐保余一方于2014年10月30日前转交房屋钥匙，水、电联系单等给被告何云其，何云其支付买房款100000元给徐保余方，徐保余方同时转交房权证和出让性质的土地证给何云其，余款122200元在徐保余方协助办理产权过户手续完毕时付清；过户日期由何云其决定，徐保余一方同意将房屋转卖给第三方，并直接由徐保余一方过户给第三方。2017年3月1日，陶美玉与何云其签订房屋转让合同一份，约定何云其将平湖市当湖街道文丰花苑30幢1单元302室房屋以770000元转让给陶美玉，2017年3月1日陶美玉预付30000元，首付款于2017年3月10日前付220000元，第二次在2017年4月15日付150000元，其余房款370000元待拿到产权证后由陶美玉从银行贷款划入何云其帐上，付款以收条或银行为准，该合同转让人列明何云其、徐保余，但徐保余未在该合同上签字。2017年3月1日，何云其出具收到陶美玉购房定金30000元的收条，2017年3月10日何云其出具收到陶美玉220000元房款的定金；2017年4月15日陶美玉转帐支付何云其150000元。2017年12月4日，何云其与徐永平、徐佳峰又签订房屋转让合同一份，约定：徐保余、徐永平、徐佳峰将平湖市当湖街道文丰花苑30幢1单元302室房屋以353940元转让给何云其，房屋建筑面积约100平方米，车库面积约15.96平方米；合同载明：至2017年12月4日，何云其已累计支付买房款239829元，余款14111元在何云其要求协助办理好产权过户手续完毕当天付清。2016年11月17日徐保余一方已将房屋钥匙交付给何云其；何云其的付款以徐保余一方的收条为准，本合同为2013年11月11日的房屋买卖合同的延续，与前合同具有同等法律效力。徐永平于2017年12月4日向何云其出具收到文丰花苑30幢1单元302室100000元定金的收条和购房款239829元的收条。同日，徐永平、徐佳峰出具收到该房屋购房款4000元的收条，写明剩余房款10111元于过户当天付清。2018年7月，徐保余及朱文英、徐永平在陶美玉提供的2017年3月1日陶美玉与何云其签订的房屋转让合同上签字，陶美玉支付徐保余20000元。另查，徐保余家庭户(含妻子朱文英、儿子徐永平、儿媳卢凤焦、孙子徐佳峰等共5人)与平湖市独山港区开发建设管理委员会签订房屋搬迁安置补偿协议书一份，于2016年11月9日经产权调换获得位于文丰花苑30幢1单元302室房屋一套。2016年11月17日，徐保余已验收房屋，房屋设施交接单及定位单均交付于何云其处。一审法院认为，本案的争议焦点是2017年3月1日涉案房屋转让合同的出让方主体。陶美玉和徐保余认为，该合同系徐保余和何云其与陶美玉共同签订，是何云其、徐保余共同将房屋出售给陶美玉；但何云其认为，涉案房屋为徐保余户的拆迁安置房，故徐保余先与何云其签订了房屋转让合同，将房屋出售于何云其，再由何云其将房屋出售于陶美玉。一审认为，徐保余一户与何云其签订的房屋转让合同与何云其及陶美玉签订的房屋转让合同，是两个不同的买卖关系。陶美玉提供的后续由徐保余户的成员在陶美玉与何云其签订房屋转让合同上的签字，不能视为对合同关系的追认。理由如下：一、合同具有相对性，2017年3月1日的房屋买卖合同的签订过程仅有陶美玉及何云其及中介方的参与，徐保余一户的家庭成员并未参与该合同的协商和签订，且陶美玉将购房款40万均支付于何云其，2017年3月1日合同签订前后陶美玉与徐保余一方未有任何接触，订立合同过程中，陶美玉也没有提出要求徐保余一方在合同上签字的行为，故陶美玉仅与何云其之间存在房屋买卖关系；二、何云其与徐保余家庭早在2013年11月11日就已签订房屋买卖合同，且2016年11月17日徐保余验收房屋后，房屋设施交接单及定位单、钥匙均交付于何云其处，何云其已支付343829元房款给徐保余一方，徐保余户的徐永平、徐佳峰与何云其又于2017年12月4日签订了房屋转让合同，进一步明确买卖房屋即本案讼争房屋，价格约定为353940元，并表明2017年12月4日合同是2013年11月11日合同的补充及延续，何云其与徐保余一方也存在一个房屋买卖关系；三、没有证据表明，何云其与徐保余家庭有共同将涉案房屋出卖给陶美玉的合意，何云其解释在2017年3月1日合同转让人一方写上徐保余的名字，仅是为了表明房屋的来源与出处，徐保余一方也表示当时并不知道房屋已卖给陶美玉；四、何云其并不是徐保余户的拆迁安置房的所有权人之一，不是房屋的共有权人，不具备共同向陶美玉出售房屋的前提和基础；五、徐保余的答辩也仅是陈述当时因缺钱而要卖房，让何云其帮找个下家，并未提供其委托何云其卖房的委托合同，故委托关系不成立。故本案涉及同一幢房屋的两个连续买卖的关系，并非陶美玉起诉的何云其、徐保余共同买卖。民事活动应当遵循诚实信用原则。既然何云其、徐保余之间存在买卖关系在先，陶美玉与何云其的买卖关系在后，则各个合同的双方当事人应当遵循各自的合同约定履行。因目前何云其、徐保余的买卖合同尚存争议，何云其仍未获得涉案房屋的产权，故其不能履行过户及交付房屋给陶美玉的义务。徐保余也不负有直接向陶美玉交付房屋及过户的合同义务，且目前房屋实际交付于何云其。故陶美玉请求履行的合同属法律或事实上的履行不能。待何云其向陶美玉交付房屋及过户的条件成就之后，陶美玉可另行起诉。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十二条之规定，判决：驳回陶美玉的诉讼请求。一审案件受理费11500元，减半收取5750元，财产保全费4370元，合计10120元，由陶美玉负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。二审中还查明，1.徐保余于2019年6月份死亡，其法定继承人为妻子朱文英、儿子徐永平、女儿徐雪平。2.本案所涉文丰花苑30幢1单元302室房屋为徐保余户拆迁安置房，房屋钥匙现在何云其处。该房屋产权尚未登记在徐保余户名下，当事人陈述诉讼期间房屋办理了大产权证。3.2017年3月1日陶美玉与何云其签订房屋转让合同中约定，“过户时间，能做第一产权证第一时间办理产权过户，双方不得拖延”、“乙方付清房款后，甲方即交出所转让的房屋，不得借故拖延”。4.2018年11月，何云其曾起诉徐保余户要求过户。本案中，何云其表示在房屋过户给何云其后，何云其再过户给陶美玉是没问题的。本院认为，何云其向徐保余一方购买房屋在前，向陶美玉出售房屋在后。2017年3月1日的合同由陶美玉与何云其在中介签字，徐保余一方并未参与，也没有在合同上签字。2017年4月15日前陶美玉按约向何云其支付了购房款40万元。直到2018年7月即本案起诉前，陶美玉才找到徐保余、朱文英、徐永平在其持有的合同上签字，并称支付其27000元，何云其一方并不知情。从上述交易过程来看，房屋转让合同的相对方为何云其和陶美玉更符合交易逻辑和事实。而陶美玉在签订合同时明知房屋归徐保余户所有，在徐保余未签字，且其不知道何云其与徐保余之间房屋买卖关系的情况下，陶美玉仅凭自己认为二人是共同投资就支付何云其40万元购房款，显然也不符合常理。因此，陶美玉以合同上出让人处有徐保余的名字，以及徐保余等事后在其持有的合同上签字，主张徐保余、何云其系共同向其出售涉案房屋，依据不足，难以采信。同时，陶美玉起诉时涉案房屋的初始登记尚未完成，现因诉讼涉案房屋被查封，徐保余户也无法办理产权证。在此情况下，何云其无法向陶美玉办理过户登记。陶美玉在未付清尾款的情况下主张交付房屋，也与双方约定不符。因此，陶美玉主张过户及交付房屋的条件尚未成就，并非履行不能，其可在条件成就后再行主张权利。一审认定双方之间的合同属“事实上或法律上履行不能”错误，但判决结果正确，二审予以维持。综上所述，陶美玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11500元，由上诉人陶美玉负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年九月二十七日书记员  胡玉婷