广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终659号 上诉人（原审被告）：范楝荷，女，1983年8月1日出生，壮族，置业顾问，住广西壮族自治区宁明县。 被上诉人（原审原告）：黄春华，女，1982年9月20日出生，壮族，个体工商户，住广西壮族自治区宁明县。 原审被告：吕小弟，男，1980年2月4日出生，壮族，电工，住广西壮族自治区南宁市。 原审第三人：许肖丁，男，1968年9月15日出生，壮族，公司职员，住广西壮族自治区崇左市市直**。 上诉人范楝荷因与被上诉人黄春华、原审被告吕小弟、原审第三人许肖丁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宁明县人民法院（2019）桂1422民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷，询问当事人，合议庭认为案件事实已经核实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 范楝荷上诉请求：撤销宁明县人民法院（2019）桂1422民初71号民事判决，将本案发回重审或在查清事实后改判。事实和理由：一审法院认定范楝荷在履行合同义务过程中存在一定的瑕疵，具有一定的过错，应承担一定的违约责任，没有事实依据，属认定事实不清，依法应予以撤销。一、一审认定范楝荷虽然将店铺的经营区腾空，但在店铺天井仓库处还存放冰柜等物品，给黄春华的安全经营带来一定隐患，与现实不符。因为天井仓库处离店铺的经营区有5米左右，影响不到黄春华的经营，更不会存在安全隐患。二、范楝荷在天井仓库处存放冰柜等物品，是与黄春华达成铺面转让口头合同之前就己经约定好的，可以说是铺面转让合同过程中的子合同。但黄春华在接手铺面后的第二天就反悔，要求范楝荷搬走所有的东西，严重违反双方约定，应承担全部违约责任，范楝荷并没有违约，不应承担违约责任。三、从2018年8月26日黄春华与许肖丁的聊天记录可知，黄春华拒绝与房东许肖丁签订合同主要是认为房租过高，并不是因为范楝荷在天井仓库处还存放冰柜等物品的原因。因此，黄春华应对未能签订租赁合同承担全部违约责任。综上，本案属黄春华违约所致，范楝荷在本案中没有任何违约行为，不应承担任何责任，恳请二审法院判如所请。 黄春华辩称，一审判决认定事实部分不清，认定黄春华具有一定的过错不当，虽然黄春华对未能签订合同应承担一定的责任，但不应承担四分之三的责任，因为双方都有过错。 吕小弟述称，同意范楝荷的上诉请求。 许肖丁述称，对一审判决没有意见。 黄春华向一审法院起诉请求：1.判决解除黄春华与范楝荷口头达成的店面转让协议；2.判令范楝荷退还黄春华转让费15000元和半月租金1300元中的300元，共计15300元。 一审法院认定事实：范楝荷与吕小弟原系夫妻关系。2016年4月13日，吕小弟（乙方）与房东许肖丁（甲方）签订《房地产租赁合同》，约定许肖丁将位于宁明县私人楼房第一层铺面出租给吕小弟，租赁期限从2016年4月13日起至2019年4月12日止，租期3年，租金2600元／月，每年的2月28日前按银行转账的方式支付一年的租金。同时双方附约定：1.甲方同意乙方在承租期内转让该铺面。乙方需按甲方要求第三方（即第三人承租）不得从事饭店、快餐店、粉店等油烟较大的经营；2.装修改动已征得甲方的同意。范楝荷与吕小弟于2018年6月办理了离婚手续。租赁关系存续期间，上述店铺一直由范楝荷经营。 2018年8月中旬，黄春华与范楝荷经口头协商，约定：范楝荷将上述店铺转让给黄春华经营服装买卖，转让费15000元，因黄春华资金未到位，先支付转让费，房租按月支付。待黄春华资金到位后，再与房东签署新合同。房租2600元／月由黄春华交付给吕小弟交付。押金于签新合约后再支付给吕小弟。店铺交付的时间为2018年8月24日。并且双方约定，黄春华同意范楝荷在店铺门前摆放月饼至中秋节，天井仓库暂时存放范楝荷的一些物品，但双方没有明确约定存放期限。许肖丁同意黄春华与范楝荷之间的转让交易。 黄春华将转让费及半个月租金1300元支付给范楝荷。2018年8月20日，范楝荷向黄春华出具收条，内容为：今收到黄春华交来转让费人民币壹万伍仟元整。租金8月29日至9月13日租金壹仟叁佰元。收款人：吕小弟（范楝荷代）。并注明：黄春华在未签订新合约前需每个月支付房租给吕小弟代交。上述费用一直由范楝荷收执。 2018年8月22日，范楝荷将店铺经营区腾空后交给黄春华，但在天井仓库处还存放有冰柜等物品，交付后黄春华更换了店铺招牌。2018年8月25日，黄春华与范楝荷因为存放物品事宜的期限未达成共识而产生争议。当日，范楝荷与许肖丁结清租期内的租金、水电费等费用，经清算，范楝荷的租金已交至2018年9月12日止。双方协议终止了吕小弟与许肖丁签订《房地产租赁合同》。许肖丁要求黄春华按一个季度支付当季租金，黄春华未同意。黄春华与许肖丁因租赁的期限及租金的支付方式未能协商一致，故而未签订租赁合同。黄春华事后将钥匙退还给范楝荷的妹妹，不再经营店铺。2018年12月，许肖丁将店铺另行出租给案外人。 一审法院认为，关于范楝荷在本案中是否有过错的问题。依法成立的合同，对合同当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，店铺的营业执照经营者及租赁合同的签订者是吕小弟，其与范楝荷曾是夫妻关系，店铺一直由范楝荷打理，范楝荷作为实际经营者，其征得许肖丁同意，有权将店铺转让给黄春华。范楝荷与黄春华之间达成的口头协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律，转让关系合法有效。因此，黄春华按约定将转让费及半个月的租金交付给范楝荷后，范楝荷有义务将整个店铺腾空后交给黄春华使用。尽管范楝荷将店铺的经营区腾空，但其在天井仓库处还存放冰柜等物品，给黄春华的安全经营带来一定隐患，产生不利影响。作为受让人黄春华有权要求范楝荷在一定期限内将全部物品搬离，故该院认定范楝荷在履行合同义务的过程中存在一定的瑕疵，具有一定的过错，应承担一定的违约责任。 关于黄春华在本案中是否有过错的问题。黄春华与范楝荷达成店铺转让协议，黄春华作为买受人，其义务是依照约定支付相关费用给转让人范楝荷。在本案中，黄春华已依约支付了转让费、半个月的租金，故其依法取得2018年8月29日至2018年9月12日期间店铺的经营权。黄春华在转让合同关系中无过错。 关于黄春华与许肖丁未能签订租赁合同，黄春华是否有过错的问题。按照范楝荷转让店铺前与黄春华口头约定，黄春华按吕小弟与许肖丁签订的租赁合同内容与许肖丁重新签新的租赁合同，许肖丁亦同意。经协商，许肖丁同意将租金的支付期限由原来的一年支付一次放宽为一季度支付一次，但黄春华最终没有同意合同中的相关条款，双方未能签订租赁合同。许肖丁在本案中没有过错，不需承担责任。双方未能签订租赁合同是黄春华违反了双方的事先口头约定，黄春华有一定的过错，故其对未能签订租赁合同承担一定的违约责任。 关于是否应当解除黄春华与范楝荷之间的口头转让协议以及吕小弟、范楝荷是否应当退还转让费15000元的问题。范楝荷与出租人许肖丁已于2018年8月25日结清租赁期间的相关费用，视为双方已同意提前解除租赁关系，范楝荷的租金交至2018年9月12日，故原租赁合同的有效期至2018年9月12日止。黄春华作为受让人在未能签订租赁合同的情况下，将钥匙退还给范楝荷处，视为其单方解除转让协议。许肖丁将店铺转让给他人，故黄春华与范楝荷所达成的口头转让协议的合同根本目的已无法实现，故双方所达成的口头转让协议应予以解除。故对黄春华提出解除口头转让协议的诉讼请求，予以支持。由于范楝荷在履行合同的义务过程中存在一定过错，应承担一定的违约责任。鉴于黄春华是因自身有一定过错原因导致未能签订新的租赁合同，其才解除双方之间的转让合同关系，黄春华在本案中对其损失应承担一定的违约责任。一审法院据此酌情认定范楝荷退还部分转让费5000元。黄春华在2018年9月13日前将店铺钥匙退还给范楝荷，自愿放弃经营权，该行为系其处分其民事权利的行为，故其提出要求退还租金300元的诉请，不予支持。由于吕小弟没有参与经营，转让费全部由范楝荷收执，故吕小弟在本案中不应承担责任。对范楝荷提出其在本案中没有过错的辩解意见，不予采信。 一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除黄春华与范楝荷所达成的口头转让协议；二、范楝荷于本案判决生效之日起十日内退还给黄春华转让费5000元；三、驳回黄春华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为103元，由黄春华负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人。本案中，黄春华与范楝荷口头达成的店铺转让协议，虽然双方未签订书面合同，但是黄春华已将店铺转让费及半个月的租金付给范楝荷，范楝荷也将涉案店铺交付黄春华使用，系双方当事人达成的合意，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应依约履行己方义务。在履行协议过程中，由于双方对范楝荷在案涉店铺门前摆卖月饼的位置、在天井仓库存放物品的期限未能协商一致，导致双方产生矛盾；黄春华也因自身原因未能与房主许肖丁签订新的房屋租赁协议，均是造成本案口头协议不能依约履行的原因。因黄春华与范楝荷之间形成的是事实上的不定期租赁关系，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同。一审法院根据涉案店铺在本案诉讼前已被房主许肖丁另行出租他人的事实，判决解除黄春华与范楝荷所达成的口头转让协议，各方当事人均无异议，本院予以维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院综合考虑本案双方的过错程度、店铺的实际使用情况，酌情支持退还5000元转让费，属于合理行使自由裁量权，该数额尚属合理，本院亦予以维持。范楝荷上诉所称其不应支付该笔费用的上诉理由，缺乏事实依据，且与本案查明的事实不符，本院不予支持。黄春华在二审答辩中对一审判决虽有异议，但未提出上诉，本院视为其同意一审判决。 综上所述，范楝荷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费206元，由范楝荷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 杨凤莲 二〇一九年九月十二日 法官助理 黄海健 书 记 员 李红霞