苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4310号原告：吴小明，男，1976年9月28日生，汉族，住苏州。原告：胡华平，女，1978年6月7日生，汉族，住苏州市吴中区。两原告共同委托诉讼代理人：张强，江苏姑苏律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：汪娇，江苏姑苏律师事务所实习律师。被告：周一刚，男，1978年8月8日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：徐二艳，女，1981年5月3日生，汉族，住苏州市吴中区。原告吴小明、胡华平与被告周一刚、徐二艳、吴中经济技术开发区苏徽酒家（以下简称苏徽酒家）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案，依法适用简易程序公开进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，两原告申请撤回对被告吴中经济技术开发区苏徽酒家的起诉，本院依法予以准许。原告委托诉讼代理人张强、汪娇，被告徐二艳到庭参加诉讼。被告周一刚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴小明、胡华平向本院提出诉讼请求：请求依法解除原告与两被告关于“苏州吴中经济开发区盛城路10幢7、8号”（原苏州吴中经济开发区东湖村集宿楼10幢7、8室）的租赁关系；两被告将房屋腾空后归还两原告；两被告支付所欠租金44000元，并自2019年5月5日起支付房屋租金至被告实际归还租赁房屋之日（每年租金按98000元计算）。后变更诉请的租金金额为50000元及自2019年5月6日起支付房屋租金至被告实际归还租赁房屋之日（每年租金按100000元计算）。事实与理由：两原告系夫妻，于2017年购买位于“苏州吴中经济开发区盛城路10幢7、8号”房屋（原苏州吴中经济开发区东湖村集宿楼10幢7、8室）并租赁给两被告夫妻使用。双方签订《房屋租赁合同》至2015年5月4日，此后未签订有书面租赁合同。期间，两被告未完全支付租金，并在未经其二人同意的情况下将其中部分房屋转租给苏徽酒家。现案涉房屋的使用用途不符合安全，存在重大安全隐患。苏州市吴中区城南街道“331”专项整治办公室也于2019年初向原告及租赁房屋的实际使用者下达了通知，要求限期搬离。2019年3月20日，原告委托律师发《律师函》，告知被告解除租赁关系，催促被告限期搬离，并将房屋腾空后返还给原告，但被告至今占有房屋不还。据此，其诉至法院，请求判如所请。被告周一刚未作答辩。被告徐二艳辩称，欠租金属实，但腾空房屋不答应，因其享有优先租用权即只要不是原告收回自用就优先租赁给其；且其为此还新隔了一道墙并搭建了小房间。经审理查明，2007年6月25日，胡华平（乙方）与吴中区城南街道办事处集体资产经营公司（甲方）签订《东吴配套商住屋租赁协议》两份，约定甲方将坐落在10号7室、8室，面积均292.5平方米提供乙方作商住房，租赁期为长期租住。结算方式均为房屋以2500元/㎡结算土建工程款，实际总金额乙方以城建公司成交结算；物业费均按普通小区标准年度交纳，装修垃圾清运费一次性200元，有线开户费300元；乙方在甲方交付房屋时一次性付清全部全额。审理中，吴小明、胡华平称，上述房屋是其从吴中区城南街道办事处集体资产经营公司购买的，但因没有产证而以长期租赁的形式出租给其。2007年4月30日，吴小明、胡华平（出租方，甲方）与周一刚（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方有房屋东吴集宿楼门面房靠西三间三上三下出租给乙方。租房时间及租金为：2007年5月6日至2008年5月5日租金为108000元，2008年5月6日至2009年5月5日租金为113000元，2009年5月6日至2010年5月5日租金为118000元；三年期满后，甲方若要出租，乙方有租房优先权，租金按市场价（2010年5月6日至2011年5月5日、2011年5月6日至2012年5月5日，两年的租金按市场价计算）。付款方式为房屋租金半年一付，乙方应在前次租金到期至少提前一个月向甲方交付租金，不得拖欠或拒交；若乙方在规定时间内未支付下期租金，甲方将视为乙方自动终止合同，并收回出租的房屋，乙方应赔偿甲方相应的经济损失。在租房期间，甲方向乙方收取房屋保证金2000元；租房合同订立后，乙方即予支付，保证金不计利息，租房合同期满后甲方予以返还；若由乙方的过失造成房屋损坏需予修复的，乙方应予以赔偿，可在保证金中扣除。在租房期间，乙方有下列情况之一的，甲方有权解除租赁合同，并无条件收回房屋，甲方不承担任何责任：1、乙方未经甲方同意擅自将房屋转租、转让或转借给第三人；2、乙方擅自以房入股、合资联营；3、利用承租的房屋进行非法活动，损坏公共安全利益；4、甲乙双方在签订合同后两个月内，乙方未对房屋进行施工和使用；5、甲乙双方签订的合同期满后，甲方不同意续签，提前一个月通知乙方，让乙方做好退出准备，甲方对乙方在租用房屋过程中发生的装修等一切费用不承担任何责任。租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构、用途，需要改建、装修房屋的，需征得甲方同意，签订协议后方可动工。2010年4月30日，胡华平（出租方，甲方）与周一刚（承租方，乙方）续签《房屋租赁合同》，约定租房时间及租金为2010年5月6日至2011年5月5日租金为85000元，2011年5月6日至2012年5月5日的租金另定；租房期间，甲方向乙方收取房屋保证金2000元。2012年5月5日，胡华平（出租方，甲方）与徐二艳（承租方，乙方）续签《房屋租赁合同》，约定租房时间及租金为2012年5月5日至2013年5月4日租金为92000元，2013年5月5日至2014年5月4日租金为95000元，2014年5月5日至2015年5月4日租金为98000元；租金为一年一付，乙方应在前次租金到期至少提前一个月向甲方交付租金。期间，徐二艳将案涉租赁房屋中的部分转租给王菊用于经营苏徽酒家。2019年3月，吴小明、胡华平委托江苏姑苏律师事务所张强律师向周一刚、徐二艳发《律师函》，通知周一刚、徐二艳，双方的租赁关系至2019年5月5日即解除；周一刚、徐二艳于2019年5月5日将房屋交付给房屋所有人并配合办理相应事宜的结算、交接手续。审理中，周一刚、徐二艳表示并未收到该《律师函》。审理中，周一刚也曾到庭表示其有优先使用权，故不同意解除租赁关系。另，吴小明、胡华平（夫妻）与周一刚、徐二艳（夫妻）还一致表示双方在2015年5月之后未再续签租赁合同，并口头约定年租金为100000元；且周一刚、徐二艳除尚欠2017年5月6日至2018年5月5日的租金50000元外，已交付租金至2019年5月5日以及房屋保证金2000元（所有租赁合同项下共计2000元）。同时，吴小明、胡华平同意将房屋保证金抵扣租金。以上事实，吴小明、胡华平提供的《东吴配套区商住屋租赁协议》、《房屋租赁合同》、收款收据、《律师函》及邮寄凭证，以及本院制作质证笔录、开庭笔录等证据在卷证明。本院认为，吴小明、胡华平虽提供了胡华平与吴中区城南街道办事处集体资产经营公司签订的《东吴配套区商住屋租赁协议》两份以主张其是以长期租赁的形式购买了该两份合同项下的房屋，但既未提供产权证明，也未提供合法的建造手续，该两份合同应属无效。进而，吴小明、胡华平与周一刚、徐二艳之间的租赁关系亦为无效。然，周一刚、徐二艳实际是与吴小明、胡华平签订的《房屋租赁合同》并实际使用或转租房屋，故吴小明、胡华平要求周一刚、徐二艳向其二人腾空并返回房屋，支付欠付的房屋使用费，合法有据，应予支持；其中房屋使用费的金额参照双方之间的约定分别为2017年5月6日至2018年5月5日的未付款50000元及自2019年5月6日起按年租金100000元的标准计算至实际归还房屋之日止。又，因周一刚、徐二艳交付有房屋保证金2000元且吴小明、胡华平同意将该款抵扣租金，故周一刚、徐二艳实际还应支付吴小明、胡华平2017年5月6日至2018年5月5日的未付款48000元及自2019年5月6日起按年租金100000元的标准计算至实际归还房屋之日止房屋使用费。由上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告周一刚、徐二艳于本判决生效之日起十日内腾空并返还“东吴集宿楼门面房靠西三间三上三下”（苏州吴中经济技术开发区盛城路10号7、8室）房屋给原告吴小明、胡华平并支付相应的房屋使用费（其中2017年5月6日至2018年5月5日的未付款48000元及自2019年5月6日起按年租金100000元标准计算至实际归还房屋之日止）。二、驳回原告吴小明、胡华平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币900元，由被告周一刚、徐二艳负担，由被告周一刚、徐二艳于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴小明、胡华平，原告吴小明、胡华平已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟人民陪审员  周洪明人民陪审员  徐 利二〇一九年九月十八日书 记 员  单 文