贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终4211号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：李静，北京德恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：付振伟，女，1990年9月12日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：徐倩，女，1990年12月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：叶俊峰，贵州朗意律师事务所律师。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文简称为：招商商置公司）因与被上诉人付振伟、徐倩商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回付振伟、徐倩的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由于付振伟、徐倩承担。事实和理由：1、毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，政策刚刚开始实施相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地也需要重新测绘、落宗等，导致了办证慢、办证难。而付振伟、徐倩的转移登记要根据新政策的规定办理，即办理商品房幢首登，但该变换并不是双方《商品房买卖合同》所约定的内容，不能以该变化理解双方合同，更不能否定招商商置公司已经按照约定履行了约定的关于交付办理转移登记相关文书义务的事实，毕竟招商商置公司在约定的时间已经具备办理商品房转移登记的条件，不存在过错。在办理转移登记过程中，付振伟、徐倩对办理商品房转移登记也毫不关心，迟迟不予办理收房手续及缴纳相关税费，其对未能办理商品房转移登记具有重大过错，付振伟、徐倩未能取得商品房所有权证书的原因系不动产政策的实施及付振伟、徐倩的不配合不关心所导致，并不是招商商置公司的原因。2、退一步说，如一审法院认定，双方在《商品房买卖合同》中约定由招商商置公司代为办理涉案房屋转移登记，此时招商商置公司确无向付振伟、徐倩交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由招商商置公司收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，招商商置公司依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知付振伟、徐倩其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。付振伟、徐倩据此得以向招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于招商商置公司履行委托办证义务，只要招商商置公司尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。首先，商品房转移登记条件是否成就，即商品房是否已取得备案证明书（或称初始登记）的事实，付振伟、徐倩在当地房产局是可以查询和问询，并且房产局在颁发商品房备案证明书的前三天在房产局公示大屏幕上进行过公告，属于付振伟、徐倩“应当知道”的范畴。其次，招商商置公司在积极协助付振伟、徐倩共同办理转移登记，包括按照付振伟、徐倩在《商品房买卖合同》中所留的地址向付振伟、徐倩邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，告知招商商置公司代理税务局、房产局、国土局收取契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明付振伟、徐倩在收房时须携带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料，招商商置公司于2016年11月1日取得了《商品房备案证明书》符合办理向房屋登记税关申请办理商品房转移登记的条件，而该时间在约定的房屋交付时间后的九十日内，符合《商品房买卖合同》及法律规定的可期待性，付振伟、徐倩也能够预料到在该时间内招商商置公司将取得相应的《商品房案证书》，因此该通知属于有效通知，也应当视为招商商置公司已经履行完毕相应的通知义务。再次，招商商置公司于2017年9月24日通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅其已实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人。并且，在招商商置公司积极努力下，于2017年2月13日办理了首幢登。3、一审法院判决招商商置公司在付振伟、徐倩提供办理涉案房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日90内为付振伟、徐倩办理不动产权证书并交付付振伟、徐倩，显然是将行政机关的行政行为强加给了招商商置公司，不具有可执行性。不动产权证书的办理是行政机关的行政行为，并非招商商置公司的义务，招商商置公司也不可能代替行政机关的行政行为，招商商置公司只需要把收集的相关资料协助付振伟、徐倩递交相关部门即可，至于行政机关能否在90日之内办理完毕，不是招商商置公司能够控制的。4、一审法院认定的违约金严重过高，适用法律错误。(1）本案中付振伟、徐倩所诉求的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的违约金，两者有本质区别。而且招商商置公司都是在约定时间内取得了商品房的初始登记，符合办理转移登记的条件，也不能认定事招是商置公司的原因导致付振伟、徐倩不能办理产权证书。（2）《商品房买卖合同》中未约定出卖人逾期交付办理商品房转移登记相关文书超过180个工作日的违约责任，故按照180个工作日计算招商商置公司的违约责任，同时根据《商品房买卖合同》附件十二第3.2条的约定，招商商置公司通知付振伟、徐倩收房的时间及缴纳相关税费的时间为2015年12月31日前，但是付振伟、徐倩实际收房以及缴纳相关税费的时间为2016年12月6日。所以如招商商置公司真的存在违约行为也无需承担违约责任。（3）在合同未约定违约金的情况下，付振伟、徐倩未举证证明其因招商商置公司违约遭受的实际损失，本案不能支持付振伟、徐倩主张的违约金。（4）一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决支持的违约金过高，严重背离了法律规定和双方约定，且招商商置公司已将案涉房屋交付付振伟、徐倩使用，付振伟、徐倩已经实现了合同目的，否则因政策调整导致招商商置公司违约，招商商置公司将承担巨额的违约金，招商商置公司的生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，本案违约金超过了招商商置公司违约行为给付振伟、徐倩造成的实际损失，故招商商置公司提出调减违约金的请求，应当准许并酌情判决招商商置公司支付付振伟、徐倩1,000元违约金。 被上诉人付振伟、徐倩辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人对被上诉人未尽到通知义务。 原审原告付振伟、徐倩向一审法院起诉请求：一、判决招商商置公司及时为付振伟、徐倩办理位于贵州省××市××区招商花园城××号房屋的所有权证（庭审中变更为不动产权证书）并交付付振伟、徐倩；二、要求招商商置公司向付振伟、徐倩支付逾期办证的违约金暂计10,000元（以已付购房款814,302元为基数，从2016年12月6日开始，参照人民银行贷款基准利率的1.3倍计算至招商商置公司为付振伟、徐倩办理完毕不动产权证书交付付振伟、徐倩之日止）；三、诉讼费由招商商置公司负担。 一审法院认定事实：2015年5月25日，付振伟、徐倩与招商商置公司签订《商品房买卖合同》，约定：付振伟、徐倩向招商商置公司购买毕节市七星关区招商花园城第C2幢1层2号房，房号为C2-1-2号，建筑面积41.97平方米，套内面积37.13平方米，房屋总价款814,302元；用途为商业营业用房，买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款414,302元，余款400,000元以银行按揭贷款方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。附件十二第五条关于产权登记的补充：3.1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，付振伟、徐倩按约定向招商商置公司支付了涉案房屋购房款814,302元。2014年3月19日，涉案房屋取得毕国用（2014）第133号土地使用证；2015年8月26日，涉案房屋取得贵州省建设工程竣工验收备案表；2015年12月完成房屋面积实测测绘成果书；2016年11月1日涉案房屋取得毕房（BJ16）登字第50号商品房备案证明书，载明房屋坐落：毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城C2栋；付振伟、徐倩于2016年12月6日交清契税、印花税、公共维修基金、产权登记费及土地证等费用，招商商置公司于2016年12月6日将涉案房屋交付付振伟、徐倩使用，履行了交付涉案房屋的义务。2017年2月13日，招商商置公司获得毕节市不动产登记中心发放的黔（2017）毕节市不动产权第0000119号证书，该证书载明：坐落毕节市城市南部××（××）并注明原土地使用证号毕国用（2014）第133号；2018年8月29日，招商商置公司获得毕节市不动产登记中心发放的黔（2018）毕节市不动产权第0014875号证书，……毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城C区2幢……。涉案房屋属该证载明的范围。 一审法院另查明：2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。 一审法院认为，综合付振伟、徐倩与招商商置公司的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：1、招商商置公司是否应为付振伟、徐倩申请办理涉案房屋的转移登记并向付振伟、徐倩交付转移登记的涉案房屋不动产权证书；2、招商商置公司是否应支付付振伟、徐倩逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金以及违约金是否超过诉讼时效。 关于争议焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。付振伟、徐倩与招商商置公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，付振伟、徐倩与招商商置公司均应按约定履行合同所约定的义务。付振伟、徐倩已按合同约定支付了购房款，且按招商商置公司的通知缴纳完毕办证所需的相关税费。招商商置公司亦应按合同约定于房屋交付使用之日起90日内，即2016年12月6日后的90日内（2017年3月6日前），取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。虽双方约定为共同申请办证，但招商商置公司向付振伟、徐倩收取了涉案房屋办证的相关税费，根据补充协议的约定，视为招商商置公司同意接受付振伟、徐倩委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。庭审中，招商商置公司出示了贵州省建设工程竣工验收备案表、毕节市商品房屋备案证明书等证据，证明涉案商品房已具备办理不动产权证书的条件，且已办理了黔（2018）毕节市不动产权第0014875号证书。因此，对付振伟、徐倩要求招商商置公司为其申请办理位于贵州省毕节市七星关区招商花园城第C2幢1层6号商品房的不动产权证书及交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求，应于支持；在招商商置公司为付振伟、徐倩申请办理涉案房屋不动产权证书同时，招商商置公司应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，招商商置公司才能履行该义务。 关于争议焦点2，招商商置公司于2016年11月1日取得商品房备案证明书，是在双方合同约定的期限内（2017年3月6日前）取得，符合双方签订合同的约定，因招商商置公司视为同意接受付振伟、徐倩委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但招商商置公司应履行通知付振伟、徐倩的义务。付振伟、徐倩于2016年12月6日收到涉案房屋，并于2016年12月6日交清契税、印花税、公共维修基金、产权登记费及土地证的费用，在招商商置公司取得商品房备案证明书后，应履行通知付振伟、徐倩的义务，而招商商置公司未举证证明其已履行了通知付振伟、徐倩的义务，招商商置公司虽取得涉案房屋所有权初始登记，但并未将办理商品房产权转移登记的有关文书交付付振伟、徐倩（通知付振伟、徐倩），已经构成违约，也应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若招商商置公司未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，付振伟、徐倩不退房的，招商商置公司应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向付振伟、徐倩支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，计算违约金。因此，付振伟、徐倩要求招商商置公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持，违约金应从招商商置公司违约的次日即2017年3月7日起计算至招商商置公司履行通知义务的时间止，因招商商置公司未举证证明其通知义务，故计算违约金的截止时间应为本案开庭之日，即2019年4月8日止。对招商商置公司认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，招商商置公司不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除招商商置公司根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商商置公司的该抗辩意见，不予采纳，故应由招商商置公司承担对自己不利的后果。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因付振伟、徐倩与招商商置公司在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定招商商置公司应在商品房交付使用之日起90日内取得该商品房所有权初始登记，……，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。原则上应从招商商置公司实际交付涉案房屋给付振伟、徐倩后的90日的次日，即从2017年3月7日起开始计算违约金。在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，即对招商商置公司提出诉讼时效的抗辩的事由，不予以支持。对招商商置公司的其他抗辩事由，无事实和法律依据，不予采纳。因此，付振伟、徐倩要求招商商置公司支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，予以支持从2017年3月7日起至2019年4月8日止的违约金，以其已支付购房总款814,302元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年3月7日起计算至2019年4月8日止，超过部分，不予以支持。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告付振伟、徐倩缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告付振伟、徐倩办理涉案房屋不动产权证书；并将办理涉案房屋不动产权证书交付原告付振伟、徐倩；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告付振伟、徐倩逾期办理不动产权证书的违约金(违约金以814,302元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2017年3月7日起计算至2019年4月8日止)；三、驳回原告付振伟、徐倩的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 二审中，招商商置公司提交了如下证据：第一组证据，不动产登记申请书、询问记录、委托书、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告、不动产登记中心办证指引、微信截屏，拟证明毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，统一为《不动产权证》，政策刚刚开始实施，原住建、国土等部门需对职权进行整合，相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，导致招商商置公司丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证约定上的可预见性，即远远超过了招商商置公司的合理预期时间，延误了案涉商品房的转移登记时间，由此，不动产权证书的办理时间不是招商商置公司能够控制的，招商商置公司不应承担违约责任和期限90天的办证义务；第二组证据，装修公司证明、业主证明、通知办证的幕墙照片、现场收集办证资料的照片、《不动产权证》，拟证明2017年9月24日，招商商置公司通过在案涉小区沃尔玛后面曦园正门处设置了“办理不动产登记资料收集处”并刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料，在案涉商品房已实际交付付振伟、徐倩的情况下，上述通知方式已有效送达相对人，故应当认定招商商置公司已于2017年9月24日完成通知义务；第三组证据，邮政快递单，拟证明招商商置公司已于2018年10月18日根据付振伟、徐倩在《商品房买卖合同》中留的地址向付振伟、徐倩邮寄了办理产权证的告知函。 被上诉人付振伟、徐倩质证意见：招商商置公司提交的第一组证据和第二组证据与本案缺乏关联性，且不能认定为新证据，拒绝质证；对第三组证据的真实性无异议，但无签收人签名，无法证实相关邮件已由付振伟、徐倩签收，且该证据不属于新证据。 本院审查认为，招商商置公司提交的《不动产权证》系国家机关依法颁发，与本案待证事实相关，本院予以采信。招商商置公司提交的装修公司证明、业主证明、通知办证的幕墙照片、现场收集办证资料的照片，因出具证明的装修公司和业主未出庭作证，且如招商商置公司所述，该幕墙系设置在D区正门，招商商置公司并未提供其他证据印证悬挂幕墙的时间以及是否是针对C区业主的办证事宜，付振伟、徐倩的异议成立，本院不作为二审新证据认定；招商商置公司提交的邮政快递单载明招商商置公司是按照付振伟、徐倩在《商品房买卖合同》中所留的住址和联系电话寄出，已经邮局加盖业务章确认投递事实，对该证据本院予以采信；招商商置公司提交的其余证据，付振伟、徐倩的异议成立，本院不作为二审新证据认定。 二审经审理查明：2018年10月18日，招商商置公司按照付振伟、徐倩在《商品房买卖合同》中所留的住址和联系电话，用邮政快递EMS方式向付振伟、徐倩邮寄了办理产权证的告知函，告知付振伟、徐倩提交办证相关文件资料。其余事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议的焦点是：1、招商商置公司应否向付振伟、徐倩承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约责任；2、本案违约金应否调整；3、招商商置公司应否为付振伟、徐倩办理案涉商品房不动产权证书。 关于招商商置公司应否向付振伟、徐倩承担逾期交付案涉商品房转移登记有关文书的违约责任的问题。案涉《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，招商商置公司于2016年12月6日将案涉商品房交给付振伟、徐倩使用，招商商置公司应于2017年3月6日前申请该商品房所有权初始登记。虽然《商品房买卖合同》第二十二条第三款并未约定出卖人取得商品房初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间，但《商品房买卖合同》附件十二第四条第1项约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权证》所需的有关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”。因不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，招商商置公司作为本案商品房的出卖人，负有协助付振伟、徐倩办理商品房产权转移登记、取得案涉房屋权属证书的主要合同义务。另因办理商品房转移登记的前提是办理初始登记，故招商商置公司向付振伟、徐倩交付办理商品房转移登记的有关文书协助付振伟、徐倩办理商品房转移登记的时间，应确定为招商商置公司按照《商品房买卖合同》约定的期限取得初始登记之后，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，招商商置公司向付振伟、徐倩交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，为招商商置公司申请办理该商品房所有权初始登记的期限届满后的90日内，即招商商置公司应于2017年6月4日前备齐办理商品房转移登记的有关文书并协助付振伟、徐倩办理商品房转移登记。招商商置公司于2016年12月6日向付振伟、徐倩代收案涉商品房的印花税、契税、产权登记费、土地证费的行为，可视为招商商置公司同意接受付振伟、徐倩的委托办理《房屋所有权证》，招商商置公司与付振伟、徐倩之间存在委托办证关系，虽然此后招商商置公司没有再将办理商品房转移登记的有关文书交付付振伟、徐倩的必要，但招商商置公司仍应积极备齐办理商品房转移登记的有关文书，并按照法律规定通知付振伟、徐倩准备和提交相关资料，协助付振伟、徐倩取得案涉商品房权属证书。招商商置公司接受付振伟、徐倩委托办证后，直到2018年8月29日才取得案涉房屋所处的招商花园城C区2幢的不动产权证（即初始登记），后于2018年10月18日通知付振伟、徐倩提交相关办证文件资料，招商商置公司既未举证证明此前已向付振伟、徐倩告知过该公司备齐办理商品房转移登记的有关文书的事实，或者招商商置公司此前已将办理案涉商品房转移登记的有关资料提交给办证机关，也未举证证明案涉商品房未能及时办理转移登记系付振伟、徐倩的原因造成。付振伟、徐倩因此未能在法定期限内取得案涉商品房的权属证书，招商商置公司已构成违约，依法应承担违约责任。 招商商置公司主张其已经通过邮寄《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向买受人履行了通知义务，即便按照招商商置公司所述，买受人在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，自然也一并收到附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，但《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》系招商商置公司为告知买受人房屋收费标准和明细，以及办理收房所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露招商商置公司已取得合同约定的商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记条件等相关内容，故不能以此认定招商商置公司已经履行完毕合同约定的文书交付义务。另外，招商商置公司主张已于2017年9月24日在招商花园D区正门处设置了“办理不动产登记资料收集处”并刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，但招商商置公司提交的证据既不能够证明其履行通知的时间，也不能够证明其通知的对象是C区的业主付振伟、徐倩，以及其通知的内容确实包含向业主披露招商商置公司已取得办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实，亦不能以此认定招商商置公司已经履行完毕合同约定的文书交付义务。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案违约金以付振伟、徐倩已付购房价款814,302元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍，从2017年6月5日起计算至2018年10月18日止。 关于本案违约金应否调整的问题。本案中，案涉《商品房买卖合同》中并未约定招商商置公司应取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付付振伟、徐倩的时间，以及在付振伟、徐倩不选择退房的情况下相应违约金的承担方式，招商商置公司承担违约责任的原因系其未在法定期限内备齐办理商品房转移登记的有关文书并协助付振伟、徐倩取得房屋权属证书，本案违约金系根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款计算而得，招商商置公司虽主张调减违约金，但未提交任何初步证据证明付振伟、徐倩的实际损失明显低于依据前述规定计算确定的违约金，招商商置公司应承担举证不力的后果。对于招商商置公司主张调减本案违约金的理由，本院不予采纳。 关于招商商置公司应否为付振伟、徐倩办理案涉商品房不动产权证书的问题。本案中，招商商置公司已经按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，接受付振伟、徐倩的委托为付振伟、徐倩办理《房屋所有权证》，招商商置公司的办证义务并不同于不动产权登记机关的具体办证职权，而是要将办理案涉商品房不动产权证书所需的文书、资料提交给办证机关，并将行政机关办理好的不动产权证书交付付振伟、徐倩。一审法院判决招商商置公司在付振伟、徐倩缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起90日日内，为付振伟、徐倩办理涉案商品房不动产权证书正确。招商商置公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第二款规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2428号民事判决第一项即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告付振伟、徐倩缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告付振伟、徐倩办理涉案房屋不动产权证书，并将办理涉案房屋不动产权证书交付原告付振伟、徐倩”、第三项即“驳回原告付振伟、徐倩的其他诉讼请求”； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2428号民事判决第二项即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告付振伟、徐倩逾期办理不动产权证书的违约金(违约金以814,302元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2017年3月7日起计算至2019年4月8日止)”； 三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人付振伟、徐倩逾期办理不动产权证书的违约金(违约金以被上诉人付振伟、徐倩已付购房款814,302元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍，从2017年6月5日起计算至2018年10月18日止)； 四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。 如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人招商商置公司负担20元，被上诉人付振伟、徐倩负担5元；二审案件受理费50元，由上诉人招商商置公司负担40元，被上诉人付振伟、徐倩负担10元。 本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 徐 洪 审 判 员 刘光全 二〇一九年九月二十六日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭