福建省宁化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0424民初725号 原告：刘茂林,男，1982年12月22日出生，汉族，居民，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人:蒋芳跃，北京市东元(广州)律师事务所律师。 被告:福建万亚实业有限公司，住所地福建省三明市宁化县翠江镇南大街**闽赣小商品城****138、139商铺，统一社会信用代码9135042405434508XR。 法定代表人：黄宏华，副总经理。 委托诉讼代理人：葛忠恩，福建葛忠恩律师事务所律师。 第三人：福建力中天机电设备有限公司，住所，住所地福建省福州市鼓楼区鼓东街道五四路**环球广场****-927社会信用代码913501020732170590。 法定代表人：蔡国凤，董事兼总经理。 第三人：福建省仁宏建设发展有限公司(原福建省仁宏机电保温工程有限公司)，住所地福建，住所地福建省南平市中山路长富广场**用代码913507007685842506。 法定代表人：姚世建，董事长。 原告刘茂林与被告福建万亚实业有限公司(以下简称万亚公司)及第三人福建力中天机电设备有限公司(以下简称力中天公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年4月9日立案后,依法适用普通程序。2019年6月18日，依法追加福建省仁宏建设发展有限公司(以下简称仁宏公司)为本案的第三人。于2019年6月17日、7月23日、9月24日公开开庭进行了审理。原告刘茂林的委托代理人蒋芳跃，被告万亚公司的委托诉讼代理人葛忠恩到庭参加了诉讼，第三人力中天公司、仁宏公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 刘茂林向本院提出诉讼请求：1.判令万亚公司履行《商铺认购协议》，办理商铺权属登记并协助办理银行按揭手续；2.判令万亚公司赔偿租金损失30,000元；3.判令万亚公司承担本案诉讼费用。事实与理由：万亚公司拖欠力中天公司设备款2,050,000元，力中天公司将债权转让给刘茂林作为购买万亚公司开发商铺的首付款。刘茂林向万亚公司购买其开发的宁化县翠江镇闽赣小商品城A区1层059、060、064、065商铺总面积为149.43平方米，总价款为3,112,712元。2015年3月26日(实为2017年3月26日)，刘茂林与万亚公司、力中天公司共同签订《商铺认购协议》加以确认，但万亚公司未约定履行办理商铺权属登记并协助办理银行按揭手续的义务，引起纠纷。 万亚公司辩称，刘茂林受让的债权来源于仁宏公司，原名福建省仁宏机电保温工程有限公司。2013年11月2日，万亚公司与仁宏公司签订《空调工程安装施工合同》，合同主要约定：万亚公司将其开发的闽赣小商品城项目的空调安装工程发包给仁宏公司，具体包括空调水、电、风自控工末端设备、材料的代采购、运输、保管、检测、安装、调试、设备基础制作、验收等，工程总价为8,190,000元。同年11月5日，仁宏公司向万亚公司出具书面委托函，力中天公司代为收取闽赣小商品城项目的空调工程款。2015年6月8日，万亚公司与仁宏公司签订《补充合同》约定：万亚公司用商铺抵作应付工程相关款项2,889,000元，该款项作为抵商铺参考，最终以竣工验收后结算为准。合同签订后，由于各种原因，地下室空调工程未，地下室空调工程未实际施工6日(实为2017年3月26日)，万亚公司与力中天公司、刘茂林签订《商铺认购协议》，主要内容为：因万亚公司欠力中天公司设备款，力中天公司同意将设备款中的2,050,000元用于刘茂林购买万亚公司开发的闽赣小商品城商铺。2018年以来，万亚公司多次催促仁宏公司提交相关资料结算，但仁宏公司均以各种理由推诿。万亚公司认为，其未与力中天公司签订设备买卖合同，未与该公司形成买卖合同关系。万亚公司应支付给力中天公司的款项实际上是应支付给仁宏公司的空调工程款。万亚公司、力中天公司、刘茂林签订的《商铺认购协议》所涉款项实际上是万亚公司欠仁宏公司的空调工程款，程序上该债权转让未取得仁宏公司明确同意或者追认，该债权转让效力未知。案涉项目地下室空调工程未施工，万亚公司应支付给仁宏公司的空调工程款未结算，债权债务尚不明确。 力中天公司未作述称。 仁宏公司述称，其公司原名福建省仁宏机电保温工程有限公司与万亚公司于2013年11月2日签订的《空调工程安装施工合同》项下权利义务全部转让给刘茂林，刘茂林是该空调工程安装实际施工人和承包人，刘茂林有权行使《空调工程安装施工合同》项下权利和义务。 刘茂林围绕诉讼请求，提交了以下3组证据材料： 1.刘茂林的身份证复印件，用以证明其身份信息及诉讼主体资格。 2.2015年3月26日(实为2017年3月26日)，刘茂林与万亚公司、力中天公司共同签订《商铺认购协议》一份，用以证明万亚公司欠力中天公司设备费2,050,000元转让给刘茂林；刘茂林购买闽赣义乌小商品市场A区一层059/060/064/065商铺总面积约149.43平方米，价款为3,112,712元；刘茂林用受让的2,050,000元设备费作为首付款购买案涉商铺，余款以按揭方式支付。 3.万亚公司向刘茂林出具的2017年3月14日《结算单》一份，用以证明万亚公司开发的闽赣小商品城空调暧通安装施工工程合同总价款为8,190,000元，扣除地下室未做部分750,000元、已支付的设备费、工程款费、履约保证金等6,148,300元，还结欠刘茂林工程款1,850,000元、质保金200,000元。 万亚公司围绕诉讼请求，提交了以下4组证据材料： 1.营业执照副本复印件一份，用以证明万亚公司的诉讼主体资格。 2.《空调工程安装施工合同》复印件一份，用以证明万亚公司与仁宏公司存在建设施工合同关系。 3.仁宏公司出具的委托函复印件一份，用以证明力中天公司仅有权代仁宏公司收款，与万亚公司无实体债权债务关系。 4.《补充合同》复印件一份，用以证明万亚公司与仁宏公司约定的抵商铺部分的工程款为参考金额，最终金额应以双方竣工结算为准。 仁宏公司围绕诉讼请求，提交了以下4组证据材料： 1.内资企业登记基本情况表、企业名称变更预先核准申请书、企业名称预先核准通知书、营业执照副本、法定代表人身份证明书、姚世建身份证复印件各一份，用以证明福建省仁宏建设发展有限公司系原福建省仁宏机电保温工程有限公司，具有诉讼主体资格。 2.2019年7月23日，仁宏公司出具的《合同权利义务转让确认书》，用以证明仁宏公司2013年11月2日签订的《空调工程安装施工合同》项下权利义务全部转让给刘茂林，刘茂林是该空调安装工程实际施工人，刘茂林有权行使《空调工程安装施工合同》项下权利义务。 力中天公司、仁宏公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。经质证，万亚公司对刘茂林提供的证据1的三性和证明对象均无异议，本院予以采信；对证据的2.3真实性及所载内容无异议，但认为，其与力中天是不存在直接交易，不欠力中天公司设备费，只欠仁宏公司设备和工程款；证据2的落款时间有笔误，不是2015年3月26日应为2017年3月26日，证据3内容过于简单，只体现了刘茂林的名称，未体现仁宏公司的名称，属内部资料不是万亚公司和仁宏公司的结算。本院认为，根据仁宏公司确认，万亚公司与仁宏公司签订《空调工程安装施工合同》权利义务已全部转让给刘茂林，刘茂林系《空调工程安装施工合同》的实际施工人，有权就案涉工程款等进行了结算。虽然结算单据简单，但具备结算所需的各主要要素，可认定为结算凭证。况且该结算凭证经刘茂林、万亚公司、力中天公司共同签订《商铺认购协议》确认，能与刘茂林主张的事实相印证，对刘茂林提供的证据2.3予以采信。刘茂林对万亚公司提供的证据1.2.3三性均无异议，予以采信。案涉工程仁宏公司确认实际承包人系刘茂林，万亚公司未提出异议，对此事实本院予以确认。刘茂林、万亚公司对仁宏公司提供的证据1.2的三性及证明对象均无异议，本院予以采信。 上述各当各事人提供的证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 刘茂林与力中天公司法定代表人蔡国凤系夫妻关系。2013年11月2日，仁宏公司与万亚公司签订《空调工程安装施工合同》。合同主要约定：万亚公司将其开发的闽赣小商品城项目的空调工程发包给仁宏公司；承包范围为：包括空调水、电、风自控工末端设备、材料的代采购、运输、保管、检测、安装、调试、设备基础制作、验收、报备归档等；工程总价为8,190,000元；工期为150天；仁宏公司指定刘茂林为承包方代表。此外，合同还对合同文件的组成及解释、发包人和承包人的权利义务、工程技术及质量要求、材料设备供应及检验、工程款结算(进度)的支付、保证金和保修金退还、违约责任等进行了约定。2013年11月5日，仁宏公司向万亚公司出具书面委托函，委托力中天公司代为收取《空调工程安装施工合同》项下的工程款。2015年6月18日，万亚公司与仁宏公司签订《补充合同》。主要约定：仁宏公司于2015年6月5日起施工，万亚公司空调主机到位的情况下，A区商场空调在2015年6月30日前投入使用(因只安装1台空调主机而导致的冷量不足的原因责任不归于仁宏公司)；本次万亚公司应付仁宏公司款项为按合同总价减去已支付款项再加上配合费垫款(160,000元)、前期利息欠款(108,000元)、履约保证金(500,000元)共计2,889,000元；该应付款项以商铺作为工程款支付，商铺销售价格按备案价的六折；在本合同签订之日起，仁宏公司可自行销售价值权益内的商铺，销售收益归仁宏公司；工程竣工验收合格后付至合同总价及增补签证的95%，以商铺销售价值作为工程款支付；以上款项作为抵铺参考，最终以竣工验收结算为准。2017年3月14日，案涉工程项目工程款经刘茂林与万亚公司工程部、财务部的负责人对帐结算，并经万亚公司确认后，向刘茂林出具加盖万亚公司法人章的凭证。2017年3月26日，万亚公司与力中天公司、刘茂林签订《商铺认购协议》，(落款时间为2017年3月26日)，主要约定：万亚公司开发宁化县翠江镇闽赣小商品城项目时，力中天公司提供设备，万亚公司欠力中天公司设备费，为便于结算力中天公司同意将设备费2,050,000元用于刘茂林购买万亚公司开发宁化县翠江镇闽赣小商品城A区1层059、060、064、065商铺，总面积为149.43平方米，总价款为3,112,712元。刘茂林应配合办理按揭手续，购房所需缴纳的契税、公共维修基金、办证费用等由刘茂林承担；力中天公司不再找万亚公司追诉人民币2，050，000元的欠款等。《商铺认购协议》签订后，万亚公司按约将位于宁化县翠江镇闽赣小商品城A区1层059、060、064、065号商铺交由刘茂林管理使用，力中天公司亦未向万亚公司主张设备款。2018年11月，刘茂林将案涉商铺委托宁化县闽赣小商品城市场管理公司(物业管理公司)统一招租后，至今未收到租金。现案涉商铺已符合产权登记条件，但万亚公司拒不办理商铺权属登记和协助刘茂林银行按揭手续。 本院认为，《空调工程安装施工合同》虽是万亚公司与仁宏公司签订，但仁宏公司确认该合同权利义务全部转让给了刘茂林，万亚公司未提出异议，刘茂林作为实际施工人和承包人有权依据合同约定代万亚公司向力中天公司购买空调设备，产生费用由万亚公司承担。万亚公司向力中天公司购买空调设备后，结欠力中天公司2,050,000元设备费，万亚公司与力中天公司、刘茂林共签订《商铺认购协议》约定，将万亚公司欠力中天公司的2,050,000元设备款转让给刘茂林，作为刘茂林购买案涉商铺的首付款，该约定系各方当事人的真实意识表示，约定的内容未违反法律，该债权转让行为合法有效。万亚公司依约已将案涉商铺出售刘茂林，刘茂林亦已实际占有、使用案涉商铺，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，《商铺认购协议》系商品房买卖合同。根据合同约定和法律规定，万亚公司作为案涉商铺出卖人有义务为买受人刘茂林办理权属登记，并协助办理银行按揭，故刘茂林请求万亚公司办理案涉商铺权属登记，并协助办理银行按揭，有事实和法律依据，予以支持。刘茂林请求万亚公司赔偿其租金损失30,000元，因诉讼主体和法律关系均不同，不予以支持。万亚公司关于案涉工程项目未结算及债权债务不明的辩解。因与事实不符，且未提供证据证实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，应承担举证不能的法律后果，对该辩解意见，不予采纳。 依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十九条、第八十条、第八十八条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福建万亚实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内为刘茂林办理宁化县翠江镇闽赣小商品城A区1层059、060、064、065商铺的权属登记，并在权属登记后三十天内协助刘茂林办理剩余购房款的银行按揭手续； 二、驳回刘茂林的其他诉讼请求。 案件受理费31,942元，由刘茂林、福建万亚实业有限公司各负担15,971元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  池新华 人民陪审员  王化民 人民陪审员  张标杰 二〇一九年九月三十日 书 记 员  张凯程 附主要法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； (2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； (3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》 第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。” 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。