福建省厦门市湖里区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0206执异180号 案外人：王慧，女，1978年10月27日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。 申请人:许美珍，女，1987年9月2日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：赖庆华，福建公爵律师事务所执业律师。 被申请人：杨雨龙，男，1992年3月26日出生，汉族，住江苏省新沂市。 本院在审理许美珍与杨雨龙股权转让纠纷一案中，案外人王慧于2019年8月22日对执行北京市朝阳区阜通东大街6号院5号楼24层2807室房产（以下简称讼争房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 王慧称，2013年3月29日，王慧与杨雨龙签订房屋买卖合同，约定杨雨龙以280万元的价格将讼争房产出卖给王慧，交房时间为2013年6月21日。之后，双方在履行合同过程中发生纠纷。2013年12月4日，北京市朝阳区人民法院作出（2013）朝民初字第31943号民事判决，判决：双方继续履行合同，杨雨龙将讼争房产过户并交付给王慧，由王慧负责将房屋贷款还清解除抵押，在杨雨龙办理房屋过户手续当日，王慧将剩余款项支付给杨雨龙。2014年4月14日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第1825号民事判决，维持原判。2014年6月26日，王慧代杨雨龙偿还银行按揭贷款825185.26元。之后，王慧向北京市朝阳区人民法院申请执行，执行案件案号为（2014）朝执字第10526号。在执行中发现讼争房产被江苏省新沂市人民法院查封。之后，王慧向江苏省徐州市中级人民法院申请再审，再审判决生效后，解除了对讼争房产的查封。现讼争房产被厦门市湖里区人民法院查封，王慧认为其对讼争房产享有权利，可以排除执行。王慧请求法院中止对讼争房产的执行。 王慧提供了房产买卖合同、补充协议、购房定金收据、交通银行个人贷款还款凭证、（2013）朝民初字第31943号民事判决书、（2014）三中民终字第1825号民事判决书、（2014）朝执字第10526号执行通知书、（2017）苏03民终6403号民事判决书等证据证明其主张。 许美珍称，讼争房产的所有权人为杨雨龙，王慧仅对讼争房产享有物权期待权，没有排除执行的权利。许美珍请求法院驳回王慧的异议请求。 本院查明，讼争房产登记权利人为杨雨龙。 2013年3月29日，王慧与杨雨龙签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：讼争房产成交价格280万元，具体付款方式为：于签订买卖合同当日支付定金5万元、2013年4月2日前支付定金15万元；剩余款项260万元于权属转移当日支付给杨雨龙（此款项260万元于2个半月内支付给杨雨龙）；讼争房产已设定抵押，杨雨龙应于2013年4月30日前办理抵押注销手续；杨雨龙应当在过户后三日内出卖人结清银行贷款三日内权属转移当日（此日期定于2013年6月8日）将讼争房屋交付给王慧。当日，王慧、杨雨龙签订了一份《补充协议》，就讼争房产的交付、购房款的支付、讼争房产过户手续、解除抵押手续等方面进行补充约定。 2013年3月29日，王慧支付杨雨龙定金5万元。2013年4月2日，王慧支付杨雨龙定金15万元。 2013年12月4日，北京市朝阳区人民法院就王慧与杨雨龙房屋买卖合同纠纷作出（2013）朝民初字第31943号民事判决，判决：双方继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；王慧于本判决生效后十日内偿还杨雨龙与交通银行股份有限公司北京东三环支行签订的《个人最高额借款合同》项下的全部剩余款项，结清贷款及3000元律师费；交通银行股份有限公司北京东三环支行在全部贷款结清后的二十日内，向王慧出具解除抵押登记的相关手续；杨雨龙在办理解押手续后的十五日内协议王慧办理讼争房产过户手续，在办理过户手续当日，王慧将剩余房款支付杨雨龙（具体计算公式为：总房款－王慧已支付定金－王慧代杨雨龙清偿银行款项的部分－过户日之前的物业费、供暖费、电话费、有线电视费、水费、电费、燃气费）。2014年4月14日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第1825号民事判决，维持原判。 2014年6月26日，王慧代杨雨龙偿还银行按揭贷款825185.26元。 2014年7月2日，王慧向北京市朝阳区人民法院申请执行，执行案件案号为（2014）朝执字第10526号。在执行中发现讼争房产被江苏省新沂市人民法院（2014）新民诉保字第00121号民事裁定查封。 之后，王慧向江苏省徐州市中级人民法院申请再审，2019年5月31日，江苏省徐州市中级人民法院作出（2017）苏03民终6403号生效民事判决。该判决生效后，江苏省新沂市人民法院、江苏省徐州市中级人民法院裁定解除了对讼争房产的查封。 2019年7月2日，本院在审理许美珍与杨雨龙股权转让纠纷一案中，查封了讼争房产。2019年9月23日，王慧转账1774814.74元至本院账户。 本院认为，金钱债务执行中，王慧主张其向杨雨龙买受讼争房产、对讼争房产享有权利、能够排除执行，应当举证证明其买受房产的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本院逐一分析认为，首先，王慧与杨雨龙签订书面买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，且签订合同时间早于本院查封讼争房产时间，故认定王慧与杨雨龙在人民法院查封之前签订合法有效书面房产买卖合同。其次，北京市朝阳区人民法院在本院查封之前作出的生效民事判决，判决王慧与杨雨龙继续履行房屋买卖合同；杨雨龙未履行交付讼争房产的义务，王慧未合法占有讼争房产的原因不在于王慧本身，故认定王慧在人民法院查封之前合法占有讼争房产。其次，购房款总价为280万元，王慧已支付杨雨龙定金20万元，王慧已支付银行按揭贷款825185.26元，剩余款项1774814.74元已按照本院的要求交付执行，故认定林天津已支付全部购房款。最后，王慧主张非因买受人自身原因未办理过户登记，许美珍亦没有举证因王慧自身原因未办理过户登记，故认定非因王慧自身原因未办理过户登记。综上所述，王慧提出的中止对讼争房产的执行的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对杨雨龙名下北京市朝阳区阜通东大街6号院5号楼24层2807室房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 欧 海 审判员 于鲁燕 审判员 苏天胜 二〇一九年九月二十五日 书记员 郑勇顺 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。 （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。