广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1100号上诉人（原审原告）：黄大焕，男，1996年3月27日生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：谢丽丹，广东真智律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。上诉人黄大焕与上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初2034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄大焕上诉请求：一、变更一审判决第一项为：丰怡公司向黄大焕支付逾期交房违约金（以585585元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止。至2019年4月9日一审辩论终结时止为28986.46元）；二、变更一审判决第二项为：丰怡公司向黄大焕退还办证税费17568元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年8月11日起计至办证税费退清时止，计至2019年3月31日为1668.96元）；三、本案一、二审案件受理费由丰怡公司承担。事实与理由：（一）一审法院擅自调低逾期交房违约金标准无法无据，偏袒丰怡公司，毫不尊重契约精神，给社会带来坏的司法导向。1.双方签订的商品房买卖合同是丰怡公司制定的格式合同，黄大焕才有可能对合同内容提出异议，丰怡公司无理由提出异议。2.该合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，双方应严守契约精神。3.逾期交房给黄大焕造成的损失涉及多方面，包括物质损失和精神损失，例如：租金损失、装修成本的增加、延迟入住造成生活的不便及心理压力等，难以单纯以数字衡量，且违约金除了补偿性质外，还具有惩罚性质。4.丰怡公司也没有提供证据证实逾期交房违约金标准过高，也从未要求法院调低违约金，法院擅自调整违约金不当。买房人违约，法院就按合同约定标准要求买房人支付违约金；而开发商违约，法院却主动为其调低标准，明显违反公平原则。5.与本案属于同一系列案的另案，逾期交房60日以内，违约金标准是日万分之三，但对于逾期交房超过60日的，却将该标准调整为万分之二点五。一审法院的两种做法明显不合情理，对黄大焕不公平。6.丰怡公司逾期交房的行为相当于预借黄大焕等业主的购房款进行开发建设，即使按民间借贷利率，双方约定的日万分之五的违约金标准也没有高于法定保护的最高借款年利率24%，在丰怡公司逾期交房的情况下，法院仍随意调低违约金标准将导致商品房购销双方权利义务的严重失衡。（二）逾期交房时间应计算至实际交付之日，一审计算至一审庭审辩论终结之日不合理，增加当事人诉累，有悖司法便民原则。（三）一审法院计算代收办证税费的利息起付时间有误，应从丰怡公司收取该费用时起计。1.丰怡公司无权代收该部分费用。2.丰怡公司自收取该费用之日起便利用该费用获得了收益。3.如果自逾期之日即2019年4月1日起计，那么收取日至逾期之日期间的利息则全部归丰怡公司所有，对黄大焕不公平。（四）一审法院按同期同类人民银行贷款利率计算该利息错误，应按年利率6%计算。1.丰怡公司自收取该费用之日就利用该费用获得了不菲利益，即使按年利率6%计算，丰怡公司亦已获可观收益。2.参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条规定，占有资金无约定利息的，利息应按年利率6%计算，并且司法实践中对这种情况也是如此处理。综上，请二审法院支持黄大焕的上诉请求。丰怡公司答辩称：按书面答辩状意见。丰怡公司上诉请求：撤销一审判决，驳回黄大焕的一、二审诉讼请求。事实与理由：（一）是丰怡公司前任法定代表人和董事的不当行为造成了丰怡公司缺乏建设资金导致逾期交房，丰怡公司向业主表示真诚歉意并愿意尽快完成手尾工作交付房屋给黄大焕。鉴于上述情况，为便利丰怡公司日后经营和社会整体效果，一审法院将逾期交房的违约金调整为日万分之二点五仍过高，丰怡公司请求按总房价的0.5%一次性补偿给黄大焕。（二）根据双方签订的商品房合同约定，预收办证费是便于日后为黄大焕办理产权登记手续，多还少补。由于涉案房屋未达交付条件，且合同没有约定支付利息，黄大焕要求退还给代收办证费及支付利息与合同约定不符。一审法院判决丰怡公司退还预收办证费并支付利息缺乏合同依据。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。黄大焕辩称：丰怡公司上诉没有依据，请予以驳回并支持黄大焕的上诉请求。黄大焕一审起诉请求：一、判令丰怡公司支付逾期交房违约金（以585585元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止。至2019年3月2日起诉时止，违约金暂为17860.34元）；二、判令丰怡公司为黄大焕履行协助办理丰怡豪庭58幢5层501房不动产权证的义务；三、判令丰怡公司向黄大焕支付逾期办理商品房不动产权证的违约金2927.93元；四、判令丰怡公司向黄大焕退还办证税费26633元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年8月11日起计至办证税费退清时止。至2019年3月2日起诉时止，利息暂为2396.97元）；五、一审诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年8月18日，黄大焕（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给黄大焕，预测建筑面积共112.96平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为585585元；付款方式为商业贷款，买受人应于2017年8月11日前支付首期房价款176585元，占全部房价款的30%，余款409000元向出卖人指定按揭银行申请贷款支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同其他约定条件的商品房交付给买受人；第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。黄大焕和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。2017年8月11日，黄大焕支付了代收代缴办证税费26633元给丰怡公司，并于2017年10月16日付清全部购房款共585585元给丰怡公司。由于丰怡公司未按合同约定交付房屋给黄大焕，黄大焕遂向一审法院起诉。请求如诉称。另外，丰怡公司提交涉案房屋的住宅专项维修资金对账登记簿，拟证明其代黄大焕缴交了房屋维修基金9065元。一审庭审中，双方一致确认涉案房屋尚未办理初始登记。之后，一审法院向黄大焕释明涉案商品房现不具备办理商品房产权登记手续的条件，但黄大焕仍坚持该项请求。一审辩论终结的时间是2019年4月9日。一审法院认为：黄大焕与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于逾期交房违约金的问题。本案中，黄大焕已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给黄大焕，但至一审开庭审理时（2019年4月9日）丰怡公司都未交付商品房给黄大焕，丰怡公司逾期已超过60天，黄大焕选择继续履行合同，丰怡公司应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，一审法院酌情调整为按日万分之二点五计算。丰怡公司逾期交房时间应从2019年1月1日起计算，至于计至何时的问题，一审庭审辩论终结前，丰怡公司逾期交房的违约金是可以确定的，一审庭审辩论终结之后，丰怡公司今后是否交房、何时交房未能确定，违约金也处于变化之中，故涉案商品房逾期违约金应暂计至一审庭审辩论终结时，即丰怡公司应按合同约定支付2019年1月1日至2019年4月9日的违约金14493.23元（585585×0.00025×99天）给黄大焕。2019年4月9日之后的违约金，黄大焕今后可另行主张。关于逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，须在房屋交付后90日内因丰怡公司的原因，黄大焕未能取得该商品房的房屋所有权证书，丰怡公司才构成违约。故逾期办证违约责任的前提是商品房已交付使用，但涉案商品房至今未办理房屋交接，黄大焕该请求没有事实和法律依据，应不予支持。黄大焕可在涉案商品房交付使用后丰怡房产公司未能在约定的时间内办理房地产权证时，再另行提起诉讼。关于代缴办证税费26633元及其利息的退还问题。由于丰怡公司至今为止未能履行办证义务，现黄大焕主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，一审法院予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给黄大焕。丰怡公司主张其已代黄大焕支出的办证费用有房屋维修基金9065元，并提供住宅专项维修资金对账登记簿为证，一审法院予以采信。故丰怡公司应扣减其已支出的必要合理费用9065元，退还剩余办证费17568元（26633元-9065元）给黄大焕。至于利息问题，按合同约定，丰怡公司应在最后交房之日后的90天内，即2019年3月31日前为黄大焕办理好房地产权证。黄大焕自愿将办证费交予丰怡公司在该期间内进行办证，但丰怡公司未能按时履行交房和办证义务。根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应自2019年4月1日起至丰怡公司付清剩余办证费给黄大焕时止，以17568元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给黄大焕。另外，由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现黄大焕请求丰怡公司协助办理不动产权证登记手续，属法律不能履行的情形，一审法院已向其释明，黄大焕不同意变更该项请求，故黄大焕的该项请求应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金14493.23元给黄大焕；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费17568元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起计至丰怡公司付清剩余办证费给黄大焕时止）给黄大焕；三、驳回黄大焕的其他诉讼请求。一审案件受理费522元，由黄大焕负担186元，由丰怡公司负担336元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。黄大焕与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点：一、一审法院调整逾期交房的违约金计算标准是否恰当及逾期交房的违约金应计算至何时；二、一审法院判决丰怡公司退还部分预收办证费和支付退还的办证费利息给黄大焕是否正确，以及该利息应从何时计付的问题。关于焦点一，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，黄大焕未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，黄大焕的损失可参考同地段同类型房屋的租金水平予以确认。如果按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，丰怡公司每日应向黄大焕支付的逾期交房违约金为292.79元（585585元×0.0005），即每月的逾期交房违约金为8783.70元（292.79元×30天），已明显超过同地段同类型房屋的租金水平。根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定将逾期交房的违约金调整为按日万分之二点五计算并无不妥，本院予以维持。因涉案房屋的交付时间未能确定，一审庭审辩论终结之日后的违约情况未能认定，一审将该违约金截止至一审庭审辩论终结之日并无不妥，本院予以维持。因此，一审据此计算得出丰怡公司应支付给黄大焕的逾期交房违约金为14493.23元正确，本院予以维持。黄大焕主张一审法院调整违约金计算标准及将该违约金计算至一审庭审辩论终结之日不当的理据不足，本院不予采纳。丰怡公司请求按照总房价的0.5%一次性补偿给黄大焕没有依据，本院不予采纳。关于焦点二，双方合同约定，丰怡公司应于2018年12月31日前交付房屋给黄大焕，并应于交房后的90天内将涉案房屋登记至黄大焕名下，现涉案房屋尚未交付，不具备办理权属登记的条件，丰怡公司构成逾期办证的违约行为。丰怡公司预收了黄大焕的办证费，丰怡公司逾期办证违约，黄大焕要求丰怡公司返还预收办证费及支付利息理据充分，本院予以支持。扣除丰怡公司代黄大焕支付的部分税费后，尚剩余17568元。丰怡公司在逾期办证期间事实上占有了黄大焕的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日（2019年4月1日）起，以剩余办证费17568元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给黄大焕并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应退还预收的办证费及不应支付该款利息，黄大焕主张应按年利率6%从丰怡公司收取该费用之日起计付该利息均理据不足，本院均不予支持。综上所述，黄大焕、丰怡公司的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费805元，由黄大焕负担204元，阳江丰怡房地产发展有限公司负担601元。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年九月三十日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。