内蒙古自治区牙克石市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0782民初2658号 原告：刘凤英，女，1967年2月21日出生，汉族，住内蒙古自治区牙克石市。 委托诉讼代理人：张耀辉，牙克石市红旗法律服务所法律工作者。 被告：庄新嬉，女，1984年6月17日出生，汉族，住内蒙古自治区牙克石市。 原告刘凤英与被告庄新嬉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘凤英及其委托诉讼代理人张耀辉、被告庄新嬉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因合同违约给原告造成的损失，拖欠的物业费2250元、取暖费约计14871元和每年年租金为12万元的40%给付3年的违约金计144000元，以上合计172000元。在诉讼过程中，原告表示要求解除合同。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告从2015年6月9日开始租赁原告位于牙克石市的两间门市房从事幼儿早期教育，被告从开始租赁门市房开始，就始终拖欠小区的物业费，累计2250元。双方于2017年6月14日再次签订房屋租赁合同，合同约定双方签订的合同期限为5年，被告每年提前一个月交下一年的租金。现原、被告的租赁合同已履行了两年，被告突然告知原告不再继续租赁该房屋，同时被告拖欠2018年的取暖费14871元未交付。现双方无法达成一致意见。请求依法判令被告赔偿因合同违约给原告造成的损失拖欠的物业费2250元、取暖费约计14871元和每年年租金为12万元的40%给付3年的违约金计144000元，以上合计172000元（注：原告计算错误，以上合计应为161121元），本案诉讼费依法由被告承担。 被告辩称，在2015年6月到2018年9月30日之间并没有拖欠物业费，2018年10月到2019年6月30日的物业费没交一共2250元，这个我是承认的。还有2018年的取暖费没交我承认，但是取暖费应该没有这么多，应该是12600元。针对违约金40%过高，要求法院依法驳回。自2015年6月9日开始租用到2017年7月30日每年的租金是6万元，租期两年。2017年，原告恶意提高房租，由每年6万元涨到12万元，两年不变，两年后也就是今年7月份，随行情涨落，当时房东告诉我们要么交房租，要么走人。因房屋装修等投入30多万元，加上设备这个房子共花费了将近70万元。在使用期间，我对爆裂的暖气和漏水屋顶进行了维修。2019年初，我给原告打电话要求见面，原告以工作忙在外地没有时间拒绝见面，在电话里问我，是不是不想租了，我说价格太高，承担不起费用，到期就不租了，电话里原告说他在外地，知道了。在合同中我们没有房东的家庭住址或工作地址，我们没有办法书面通知房东。从2019年初一直也没有见到原告。在2019年6月份，在我们不知情的情况下，我当时在幼儿园里来了几个银行的工作人员，说要给房屋拍照，我当时没在幼儿园，幼儿园的老师打电话说有人要拍照，没过几分钟原告打电话说银行的要过来拍照，房子已经抵押给银行了，手续办完了。2019年6月，原告打电话问我今年是否租用，如租用需要交租金，我和原告说我已经不租了，不再交费了。原告就在6月份的时候自己打出了房屋出租的广告。后来和原告协商，我暂时不动我的设备，出兑我的设备一并出租房屋，大家都减少损失，如果有人租房不需要我的设备，我会在3天内搬走属于我的设施，我也和房东协商现在无能力支付所欠费用，如果有人能接受我设备和房屋我会一并将所有费用补齐。此后，因原告出租房屋条件苛刻，没有人接收承租。房屋闲置这个损失是原告自己造成的，不能让我承担责任。房屋的租金每年是12万元，取暖费我们自行负责12600元，物业费每年3000元，347平米的水电费一年大概1.5万元左右，我幼儿园雇佣6名员工，全年工资将近18万元，固定全年费用大概在33万元。我们只是个体经营，面对如此压力已经是在负债经营，所以我们已经无力承担继续涨房租的费用。要求解除合同，拖欠的费用我可以承担，从来没有要拒交费用的意思，但对原告起诉违约一事，我之前已经提前告知原告，因为当时见不到原告本人，也没办法书面通知，原告现在不承认此事，而且因为当时在电话里说的这个事情，我也无力证明我说了这个事情，他也无力证明我没有说这个事情，请求法院驳回原告的该项诉求，维护答辩人的合法权益。 原告举出以下证据证明自己的主张：1、房屋租赁协议一份，证实原被告于2017年6月14日签订房屋租赁合同，双方约定租赁期限5年，同时双方约定在合同履行期内因一方违约由违约方向守约方按年租金40%支付承担违约责任。现本案被告明确表示不再继续履行该合同，原告依据双方签订的合同向被告主张违约责任，由被告承担年租金40%的违约责任。被告对合同真实性无异议，认可合同是在双方协商一致的情况下签订的。2、2018年度热费票据4张，总计金额14871元，2018年9月30日-2019年6月30日物业费收据1张2250元。被告无异议。本院对以上两组证据予以采信。 被告未向本院提交证据。 本院对本案事实认定如下：2017年6月14日原被告双方签订房屋租赁协议一份，约定原告将欧亚小区的347平米门市房出租给被告开办幼儿园使用，房屋租赁协议约定：租期为2017年7月1日至2022年6月30日止（此前2015年至2017年被告已经租用两年），第一年租金11万元，第二年租金12万元，付款方式为银行转账，第三年至第五年的租金随市场走；租赁期间，承租方负责交纳取暖费、物业费、水电费及营业产生的一切费用；在租赁期内，承租方未经出租方同意，中途擅自退租的，应按合同总租金40%的额度支付违约金；承租方如逾期支付租金，须按日租金的2倍支付滞纳金；被告以无力继续承租为由未能交纳2019年7月开始的年租金，未交纳2018年度取暖费14871元，欠交物业费2250元，请求解除租赁协议。原告认为被告违反协议，以被告违约为由，请求解除租赁协议，判令被告赔偿因合同违约造成的损失，包括拖欠的物业费2250元、取暖费14871元，以及按年租金12万元、3年总租金的40%的违约金144000元，以上合计161121元。被告对欠付的物业费2250元和取暖费14871元予以认可，但认为原告索要的违约金过高请求法院依法调整。 本院认为，原被告签订的房屋租赁协议合法有效，受法律保护。双方应严格履行协议约定的义务。原被告双方一致同意解除租赁协议，本院予以准许。被告未能及时交纳房屋租金、拖欠取暖费、物业费，符合合同约定的违约构成条件，应承担违约责任。原告要求被告支付拖欠的取暖费、物业费，本院予以支持；原告请求的违约金144000元，虽然是双方协议约定，但远远超出因被告违约给原告造成的实际损失，应依法予以调整。本案原告的实际损失主要包含寻找新租户期间房屋空置造成的租金损失，原告寻找新租户的时间酌定三个月，比照上年租金，该损失酌定为3万元，故被告应赔偿原告违约金3万元；被告欠付的2019年7月以来的房租金比照上一年度的租金标准即年租金12万元计算至房屋腾退之日止。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，判决如下： 自本判决生效之日起解除原告刘凤英与被告庄新嬉签订的《房屋租赁协议》，判决生效之日起三日内被告庄新嬉向原告交付租赁的房屋； 被告庄新嬉向原告刘凤英支付拖欠的取暖费14871元、物业费2250元，自2019年7月1日起按上年度房屋租金即年租金12万元为标准按实际占用时间支付租金至房屋腾退之日止； 被告庄新嬉赔偿原告违约金3万元。 以上款项在判决生效之日起十五日内支付完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3740元,减半收计1870元，由原告刘凤英负担1200元，由被告庄新嬉负担670元。 诉前保全费320元由被告庄新嬉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审判员  乔永军 二〇一九年九月二十五日 书记员  郑丕宏