云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6269号上诉人（原审原告）：王富龙，男，1957年5月15日生，汉族，户籍住址浙江省东阳市。委托诉讼代理人：普文华，民族法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明腾源再生物资回收有限公司，住所：昆明市官渡区民航路**（供销大厦内**）。法定代表人:龙腾映，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨中，云南全鑫律师事务所律师，特别授权代理。上诉人王富龙与被上诉人昆明腾源再生物资回收有限公司（以下简称腾源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初10087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王富龙上诉请求：一、撤销（2017）云0112民初10087号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、保全费、评估费由被上诉人承担。事实和理由：双方于2010年9月26日签订《经营承包合同书》后，上诉人按酒店形式进行了装修，并配备电视、空调、家具等，还建立厨房、餐厅，安装电梯、自动空气能、太阳能、热水器、广告箱、自动消防报警器等。2014年3月，因西坝路改扩建工程，导致上诉人的生意无法进行，双方协商将租金调整为327500元。2015年6月，上诉人因经营困难，向被上诉人提出调整租金的申请，被上诉人口头同意按327500元执行。后因被上诉人更换负责人，其于2016年1月以上诉人拒不支付房屋租金为由要求收回房屋，上诉人与被上诉人多次协商，均被被上诉人拒绝并要求按原合同履行，是被上诉人未按照双方的约定履行，其应承担赔偿责任并支付违约金及其他损失。上诉人在起诉前委托评估机构作出评估，庭审中又通过一审法院委托云南公正司法鉴定中心对涉案房屋、电梯、电梯井的市场价值进行评估，但一审法院却未予采信，导致上诉人产生巨大的经济损失。上诉人2015年二次装修的问题，被上诉人知悉并派驻了公司员工监督，且只要法院询问被上诉人的原管理人员郭祥是可以对此事进行说明的。综上，一审裁判显失公平，请求二审依法改判。腾源公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王富龙向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告的装修费及所属设施的投资款173.41万元；2、判令被告承担本案的诉讼费、评估费等因本次诉讼所产生的全部费用。一审法院认定事实：2010年9月26日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《经营承包合同书》，约定甲方位于昆明市西坝路70号综合大楼一栋（1-7层，面积2044.48平方米），大楼后面房屋（1-3层，面积640平方米）承包给乙方经营；该大楼由乙方出资进行装修改造（安装电梯、太阳能等设施），甲方让二个月时间给乙方做装修（10月1日至11月30日止），布局为一个酒店经营使用，承包期为十年，从2010年10月1日至2020年9月30日止，承包期内允许部分出租使用，但不得整体转包转租；承包金每年570000元，从承包之日满3年（2013年10月1日至2016年9月30日）递增10%，为年承包金627000元；从承包之日满六年（2016年10月1日至承包期满）递增15%，为年承包金721050元；承包金一年一付，乙方按年到期前一个月一次性付给甲方，不得拖欠，若乙方逾期十天未交清承包金，视乙方违约；承包期内，甲乙双方不得无故终止和退出合同，甲方违约需赔偿乙方承包金总额的50%，退还已收未用完时间的承包金和水电押金，乙方违约，全部改建、装修不得拆除，甲方不给任何补偿，不退还已收承包金和水电押金；若乙方违反前述合同条款，甲方有权终止合同，收回房屋，不退还已交承包金和押金，不给任何补偿。乙方承包期满后，不动产和装修不得拆除、破坏，全部留甲方所有。所有经营商品乙方自行处理，甲方概不负责。另查明：2016年3月23日被告起诉原告至一审法院，诉请：解除双方于2010年9月26日签订的《经营承包合同书》、腾退房屋，并按每月52250元支付自2015年10月1日起至腾还房屋之日止的承包金。2016年10月10日一审法院依法作出（2016）云0112民初1740号民事判决书记载：“另查明，2014年9月28日，被告支付2014年10月1日至2015年9月30日期间的年租金327500元，2015年6月被告向原告提出降低房屋租金的要求，但双方未能协商一致，庭审中，……被告表示同意解除合同并搬离。……”该判决说理部分载明：“对于原告要求解除合同的主张，因被告在答辩时同意解除合同并搬离，故本院确认解除双方签订的《经营承包合同书》……关于租金数额的争议，本院认为，……从原告出具的收据看，其确已同意将租金调整为237500元，由此可以说明双方协商一致变更约定的年租金额……”判决：“一、解除原告昆明腾源再生物资回收有限公司与被告王富龙于2010年9月26日签订的《经营承包合同书》。二、被告王富龙于本判决生效之日起三十日内返还原告昆明腾源再生物资回收有限公司位于昆明市西坝路70号综合大楼一栋（1-7层，面积2044.48平方米）（以下简称出租房屋）以及大楼后面的房屋（1-3层，面积640平方米)(产权证号：昆明市房权证官字第**），并按照年租金327500元计算支付自2015年10月1日起至返还上述房屋之日止的租金（2016年10月1日之后的租金按照每月52250元计算）……”后被告王富龙上诉至云南省昆明市中级人民法院，2017年3月20日云南省昆明市中级人民法院依法作出（2017）云01民终807号民事判决书，对一审判决确认的事实云南省昆明市中级人民法院依法予以确认，并判决驳回上诉，维持原判。2019年2月29日经原、被告抽签确定鉴定机构后，一审法院委托云南公正司法鉴定中心对本案涉及的租赁房屋装修、电梯、电梯井的市场价值进行鉴定，2019年4月8日云南公正司法鉴定中心出具云南公正[2019]司鉴字第164号《王富龙房屋租赁合同纠纷涉及的房屋装修电梯、电梯井的市场价值评估司法鉴定意见书》载明：鉴定评估基准时间为2017年9月4日，鉴定评估方法，根据此次评估目的，该酒店装饰装修的工程造价鉴定标准适用重置成本标准，评估方法采用成本法。鉴定意见：按照上述鉴定程序和方法可得出：电梯评估值77745.02元，电梯井评估值53233.70元；其余装饰装修工程评估价值共计：1742431.08元；截止评估基准日2017年9月4日昆明市西山区人民法院委托鉴定的王富龙房屋租赁合同纠纷涉及的房屋装修电梯、电梯井的市场价值为￥1873409.79元，取整为￥1873410.00元整（大写人民币：壹佰捌拾柒万叁仟肆佰壹拾元整）。该鉴定重要说明中载明本鉴定书的鉴定结果有效期一年，即基准日后一年内有效，过期自动失效。鉴定书所称“鉴定价值”是该项资产在基准日的公允价值。此次鉴定原告王富龙花费鉴定费60000元。2017年9月4日，被告王富龙将涉案房屋全套钥匙交还原告。本案中原告花费保全费2820元。庭审中，原告确认其投资款包括装修、空调、电梯的款项。原告、被告确认的鉴定基准日为2017年9月4日，原告当庭确认对涉案出租房屋的装饰装修以及电梯继续利用使用。一审法院通知本案鉴定人杨某出庭接受质询并陈述：评估明细表中对涉案房屋装修的启用时间确认为2015年6月1日，是王富龙与昆明市鹏森装饰工程有限公司的装修合同中装修截止的次月的第一天。电梯鉴定起算时间定为2011年12月1日，现场勘验时停电没有进入电梯但电梯保养手册中可以看出安装时间。鉴定中的综合单价分析表中的单价是依据《云南住房和城乡城乡建设厅云南省2013版关于造价金额的规定》，该规定至确认基准日2017年9月4日没有变化过。一审法院认为：关于原告是否构成违约？原、被告于2010年9月26日签订的《经营承包合同书》已于2017年3月20日被判决解除，解除原因系原告在该案答辩时同意解除合同，同时该生效判决也确认自2015年10月1日后，原告并未缴纳租金，故判决原告向被告支付自2015年10月1日起至返还上述房屋之日止的租金。根据本案原、被告签订的《经营承包合同书》约定，若乙方逾期十天未交清承包金，视乙方违约，故原告已构成违约。关于第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”本案，原、被告签订的《经营承包合同书》中约定：“甲乙双方不得无故终止和退出合同，甲方（被告）违约需赔偿乙方（原告）承包金总额的50%，退还已收未用完时间的承包金和水电押金，乙方违约，全部改建、装修不得拆除，甲方不给任何补偿，不退还已收承包金和水电押金；若乙方违反前述合同条款，甲方有权终止合同，收回房屋，不退还已交承包金和押金，不给任何补偿。”对于合同中约定的“全部改建、装修不得拆除，甲方不给任何补偿”和后文约定的“不退还已交承包金和押金，不给任何补偿。”并未载明系不予补偿什么费用或对形成附合的装饰装修物的折价补偿等，系约定不明，鉴于原告未付租金而违约，并且确有租金经变更后金额不明确的情况，且原告在返还租赁房屋后其装修损失较大，被告继续利用其装修也能得到收益，根据公平原则，被告应当对其利用使用的部分予以补偿。关于被告是否应赔偿原告的装修费及所属设施的投资款？原告所称所属设施的投资款包括原告开设酒店所使用的空调的价值。但被告并不利用该空调且该空调并非已附合的装饰装修物，故该部分款项不予支持。经云南公正司法鉴定中心鉴定：装饰装修工程评估价值共计：1742431.08元，但鉴定人依据王富龙与昆明市鹏森装饰工程有限公司的装修合同认定装修部分的多数项目使用年限的启用时间为2015年6月1日，该依据被告不予认可，且未经一审法院确认，故《司法鉴定意见书》中、关于装饰装修工程评估价值的鉴定结论明显依据不足，不予以采纳。经云南公正司法鉴定中心鉴定出的电梯评估值77745.02元，电梯井评估值53233.70元，共计130978.72元。被告需要继续使用电梯，故应当补偿给原告130978.72元。原告请求被告支付评估费，经一审法院委托云南公正司法鉴定中心鉴定后原告垫付鉴定费为60000元，结合本案的案情，应当由被告支付4200元，剩余部分由原告自行承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八、第二十九条的规定，判决：一、被告昆明腾源再生物资回收有限公司于本判决生效之日起十五日内补偿原告王富龙款项人民币130978.72元；二、被告昆明腾源再生物资回收有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王富龙鉴定费人民币4200元，剩余鉴定费人民币55800元由原告王富龙负担；三、驳回原告王富龙的其他诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。经审查，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否应当向上诉人赔偿装修费及所属设施的投资款？本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”审理中，上诉人主张其于2015年装修时取得了被上诉人的同意，并要求法院向被上诉人当时的负责人进行核实，首先该问题属于上诉人的举证范围，其次即使被上诉人曾同意上诉人进行装修，在解除合同时也应依照双方的约定及法律规定进行处理。在上诉人不能举证证明被上诉人同意其延付租金，或双方当事人作出减免租金的合意，而（2016）云0112民初1740号民事判决书、（2017）云01民终807号民事判决书均确定上诉人存在逾期支付租金的情形，即使生效判决是依据上诉人同意解除合同并搬离而解除双方签订的《经营承包合同书》，也并未否定上诉人在履行合同中的违约行为，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”一审确定被上诉人向上诉人补偿可以继续利用使用的电梯及电梯井部分，该部分的价值参照云南公正司法鉴定中心的鉴定结论并无不当，本院予以维持；因为上诉人违约在先，上诉人的其他投资所产生的损失应由其自行承担。上诉人认为一审法院未全面认定云南公正司鉴定中心的鉴定结论，未按鉴定结论确定由被上诉人补偿损失错误，该鉴定系由上诉人提出申请后，一审法院通过法定程序选定鉴定机构，该鉴定结论仍属于上诉人的举证范围，一审法院有权对该证据的三性以及采信予否进行判定，未被采信部分的鉴定费用应由上诉人自行承担。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费20406元，由上诉人王富龙承担。本判决为终审判决。审判长  金馨审判员  李蕊审判员  李锋二〇一九年九月二十日法官助理李俊波书记员汪雪媛