湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9200号上诉人（原审原告）：周辉，男，1972年10月1日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：邓瑛，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王水清，男，1950年8月23日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：寻拓，湖南纬地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周长寿，男，1946年11月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人周辉因与被上诉人王水清、周长寿房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2018）湘0181民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周辉上诉请求：撤销原判，改判支持周辉的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.王水清不是周辉与周长寿所在集体组织成员，无权购买诉争房屋并取得诉争房屋所占农村宅基地使用权，涉案房屋的产权未办理也无法办理转让变更登记手续，房屋权利人还是周辉。2.浏阳市社港镇规划建设环保站于2018年3月30日出具的《证明》未经质证，程序违法。3.涉案房屋宅基地使用权人是周辉，不是周长寿，周长寿对房屋的处理不构成表见代理，该行为是无效的。房屋买卖合同是草契，属于周长寿对王水清的要约，没有实际承诺。因采光带未达成一致意见，房屋买卖合同没有成立，即使成立也是违反法律规定的无效合同。被上诉人王水清辩称，1.涉案房屋买卖合同依法成立。周长寿处分房屋的行为构成表见代理，其在《房产出卖契约》中注明“此系草稿，真实签约以此准，周长寿字”。周长寿签署该契约的行为是有效的。另外根据2016年8月17日湖南省农村土地改革的相关政策，王水清属于没有宅基地的与周长寿、周辉同镇的成员，可以取得本案所涉宅基地使用权。2.本案房屋买卖合同合法有效。应当区分物权的变动效力与合同效力。虽涉案房屋宅基地使用权未进行产权变更登记，但是不影响案涉房屋买卖合同的效力。3.一审程序合法。王水清提交2018年3月30日的证明后，一审法院组织周辉实地进行调查，但是周长寿经法院通知没有到场，该证据不是认定基本事实的主要证据，也不影响案件的判决结果。被上诉人周长寿辩称，买卖涉案房屋时，周辉在外地，对买卖房屋的事实不知情，也没有参加房屋买卖，认可周辉的上诉请求、事实与理由。周辉向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判决王水清、周长寿签署的房屋买卖契约（草稿）无效；2、请求法院判决王水清返还房屋并恢复原状（修缮至可正常使用）；3.本案诉讼费用由王水清、周长寿承担。一审法院认定事实：周长寿与周辉系父子关系。1980年，周长寿在现浏阳市社港社区居委会镇南片下市组建造两层房屋一栋。1999年12月30日，周长寿以周辉名义办理了集体土地建设用地使用证［证号为浏集建（99）字第0482号］，2000年1月14日又以周辉名义办理了房屋所有权证（证号为浏房权乡私字第××号）。2000年，王水清有意购买周长寿上述房屋，经多次协商后达成一致意见。为此，周长寿于2000年12月5日向王水清出具《房产出卖契约》一份，其内容为：“镇南周长寿（以下简称甲方）经全家商协，同意将座落在社港小学校门口对面祖遗房屋壹栋及宅基地出卖给花乔王水清先生（以下简称乙方），双方就房屋买卖有关事项协约如下：一、房屋四至界线：东：与寻尔清共墙，南：自墙、与周长寿地坪相邻，西：自墙与喻晚求相邻，北：自墙、隔街道与社小围墙相邻房屋及宅基地四至界线及长、宽、面积以房产权证为准。二、房屋价格双方议定为柒万陆仟捌佰元整，签约时乙方一次性付现款给甲方。三、买卖房产所有一切税费概由乙方负担，甲方不予承担。四、乙方购买房产后在未改建之前，甲方所属地坪内水井、厕所给乙方借用。五、乙方今后改建房屋，南面以现有后墙外侧线为界。建筑物任何部分不准超出后墙线，墙外不准伸出雨棚，阳台，后墙不再留门。甲乙双方房屋之间地坪永作采光空间，甲方承诺在本户所属地坪内不搞任何建筑，不占用、减少地坪面积。地坪宽度东面3.0米，西面1.6米。六、签约时，甲方将房产证及土地使用证一并交予乙方，自2001年月日起永远房屋产权、宅基地永远归乙方所有。恐口无凭，特立此据。立出卖字人：（此系草稿，正式签约以此为准，周长寿字）”。契约出具后当日，王水清向周长寿支付购房款共76800元，周长寿向王水清出具收条1张，收条内容为：“今收王水清先生予付购房屋款柒万陆仟捌佰元整￥76800.00元收款人：周长寿条2000年12月5日”。尔后，周长寿将上述房屋的房屋所有权证原件、集体土地建设用地使用证原件交给王水清。不久后，王水清搬入该所购房屋居住。为签订正式购房合同，王水清、周长寿约定于2001年农历正月十三日邀请村组领导及下市组全体户主聚餐以作见证。2001年农历正月十三日，受邀人员到齐后，王水清、周长寿因采光带问题发生争执，周长寿离开现场，正式协议未能签订成功。周辉从周长寿处得知了上述情况。2001年6月14日，王水清向浏阳市社港镇财政所缴纳契税1200元，但未办理房产过户登记手续。2014年12月10日，周辉诉至一审法院要求王水清腾房并返还产权证，后又撤回诉讼。2017年1月11日，周辉再次起诉至一审法院，要求确认房屋买卖契约无效，并由王水清返还房屋并恢复原状。另查明：1、王水清入住后对房屋进行了装修，并与邻居共同出资修建了屋前的水泥道路。2、王水清原有位于浏阳市而被政府征收，并由政府补偿其两间宅基地，因其购买了诉争房屋，故将上述宅基地转让给他人。本案重审诉讼过程中，王水清向一审法院递交了浏阳市社港镇规划建设环保站于2018年3月30日出具的《证明》一份，该证明内容为：“证明兹有我镇王水清，2004年修建永社公路，老屋拆迁征收，现剩余的空闲地，后临永社公路，前面农村道路，按规划要求，距国道不少于20米，距农村道路不少于3米，该剩余空闲地不能建房。特此证明”，浏阳市国土资源局社港国土资源所在该份《证明》左下角空白处签署：“该户于无住房，情况属实。2018.3.30”，并加盖了公章。3、周辉的户籍原在浏阳市，2005年之后迁至现户籍地即长沙市岳麓区。2000年以后，周辉每年均会回家探望其父母即周长寿夫妇，而周长寿夫妇居住房屋与诉争房屋相邻，仅隔上述契约中所称的“地坪”。一审法院认为，本案的争执焦点涉及到农村私有房屋买卖、农村宅基地使用权流转、房屋买卖合同成立与否等问题，具体分述如下：一、周长寿的农村宅基地使用权能否流转给王水清。周长寿出售农村房屋给王水清，必然涉及到该房屋所占农村宅基地使用权的一并转让，该宅基地转让是否有效，影响到本案关键法律事实的认定。一般情况下，农村房屋宅基地仅可在本集体经济组织成员之间互相流转。但浏阳市作为国家确定的宅基地制度改革试点地区［注：2015年2月27日十二届全国人大常委会第十三次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，并公布三十三个试点县（市、区）名单，其中湖南省试点为浏阳市］，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因转让而产生的纠纷。［注：2016年11月21日最高人民法院发布《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四、关于物权纠纷案件的审理（一）关于农村房屋买卖问题第19条第一项规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷）］，因此，根据2016年9月12日，浏阳市农村土地制度改革试点工作领导小组办公室下发《关于印发等六项制度的通知》［浏土改办发2016（2）号］的文件内容，其中《浏阳市农村宅基地使用权流转管理办法（试行）》第八条规定：宅基地流转的范围，本市范围内符合宅基地申请条件的农村居民。结合本案，王水清、周长寿都是农村村民，且是同一镇的两个村的村民，涉案房屋建造在农村宅基地上，且王水清购买后亦确实是用于自住用途，其在户籍地亦已无房屋，虽有部分宅基地但不能建房（详见社港镇规划建设环保站出具《证明》），而登记房屋所有权人即周辉现户籍已迁入长沙市，周长寿亦另有宅基地和房屋，本案当事人的房屋买卖行为并不损害农民集体土地的所有权，也没有改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反相关国家政策及相关指导意见，故王水清依照《房产出卖契约》受让周长寿部分宅基地使用权是合法有效的。二、周长寿与王水清之间的房屋买卖合同关系是否成立，周辉要求返还房屋是否能得到支持。1、王水清、周长寿均为完全民事行为能力人，经协商一致后，由周长寿出具《房产出卖契约》，该契约系双方真实意思表示，对标的、四至范围、价格等因素的表述清楚、明确，且王水清支付了全部价款，周长寿亦交付了房屋及权证原件，双方均按照契约内容履行了主要义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。故该房屋买卖合同已经成立。2、本案诉争房屋的建设用地使用权证和房产所有权证虽是周长寿以周辉名义办理，但该房屋系周长寿于1980年建造，周辉时年仅8岁，周长寿与周辉系父子关系，也系该房屋的实际建造人，且房屋所有权证和土地使用权证原件均在周长寿处，王水清在购买该房屋时有理由相信周长寿有权处分该房产，周长寿行为依法构成表见代理。3、周辉自2000年后每年均回家探望父母即周长寿夫妇，早已得知周长寿将上述房屋出售给王水清。王水清、周长寿房屋相邻，王水清入住诉争房屋后对房屋还进行了装修，并修建屋前道路，而周辉在长达10余年的时间内未提出异议，故应视为周辉已默认房屋转让事实。周辉和周长寿均称第一次起诉前曾多次要求王水清返还房屋，但未提交充足证据予以证实，王水清亦不予认可，故周辉现以王水清、周长寿无权处分其房产为由主张王水清返还房产无法律和事实依据，其相应请求应予驳回。综上，王水清、周长寿之间的房屋买卖合同关系合法有效，且合同主要义务已履行。为维护交易秩序稳定，倡导诚实信用原则，对于周辉要求确认王水清、周长寿之间房屋买卖契约无效，及要求王水清返还房屋并恢复原状的诉讼请求，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第四十九条、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，判决如下：驳回周辉的全部诉讼请求。本案受理费1720元，由周辉负担。二审中，对王水清一审中提交的浏阳市社港镇规划建设环保站于2018年3月30日出具的《证明》，上诉人周辉和被上诉人周长寿补充质证认为，对证据的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，出具该《证明》的主体不适格，环保站没有资格出具该证明，证明的内容为王水清在无住房，但不能证明王水清无宅基地不能建房，与本案无关。上诉人周辉与被上诉人王水清在二审中没有提交新证据。被上诉人周长寿提交以下证据：浏阳市社港镇社港村村民委员会出具的《证明》一份，拟证明该村民委员会不认可本案的房屋买卖行为。对被上诉人周长寿提交的证据，上诉人周辉发表质证意见认为无异议，被上诉人王水清质证认为对合法性有异议，本案诉争的宅基地属于涉港村民委员会下市组所有，并非村委会所有。该证据没有原件，对关联性有异议，该《证明》不影响合同效力的认定。根据当事人的质证意见，结合全案材料，对被上诉人周长寿提交的证据认证如下：该证据不具有关联性，不予认定。王水清一审提交的浏阳市社港镇规划建设环保站于2018年3月30日出具的《证明》上亦有浏阳市国土资源局社港国土资源所的公章，签署了“情况属实”，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋买卖合同的效力问题。上诉人周辉主张王水清无权购买涉案房屋，周长寿出卖房屋不构成表见代理。经审查，案涉《房产出卖契约》系周长寿与王水清作为完全民事行为能力人的真实意思表示，该契约对合同标的物、价格等均作明确约定且双方已经按照合同履行完主要义务。原判结合周长寿系案涉房屋实际建造者，建造时周辉仅8岁以及房屋所有权证及土地使用权证均在周长寿处，且周辉在周长寿出卖涉案房屋后长达10余年时间内未提出异议的事实认定周长寿对涉案房屋的处理构成代理，《房产出卖契约》有效并无不当，本院予以维持。另外，案涉房屋买卖合同涉及到该房屋宅基地使用权的一并转让，故应一并审查农村宅基地使用权流转的效力。原判依照最高人民法院发布《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第一项的规定，浏阳市作为国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让产生的纠纷的实际情况，认定案涉房屋买卖行为不损害农村集体土地所有权，未改变土地用途，王水清依照房屋买卖合同受让宅基地使用权合法有效并无不当，亦符合诚实信用原则的要求，本院予以维持。故上诉人周辉的上述主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人周辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1720元，由上诉人周辉负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年九月二十三日书记员  陈 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。