浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙04民终1928号 上诉人（原审被告）：贾永明，男，1959年6月4日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：陈超，嘉兴市学海法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：嘉兴市民政局，住所地：嘉兴市中山东路1006号，统一社会信用代码：113304000025455222。 负责人：朱少平。 委托诉讼代理人：查宇东，薛莉，浙江天鸿律师事务所律师。 上诉人贾永明因与被上诉人嘉兴市民政局房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初1431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贾永明上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回嘉兴市民政局一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由嘉兴市民政局承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。(一)一审举证责任分配错误。本案双方签订的租赁合同已经到期，双方未签订新合同。如嘉兴市民政局主张贾永明继续占用其房屋，应由嘉兴市民政局举证证明，但一审中嘉兴市民政局并未提供证据证明该房屋由贾永明继续占有，故无法认定贾永明占有使用该房屋。(二)贾永明二审新举证的证据也能证明一审认定事实错误。贾永明现提供的转让合同证明早在2013年12月18日贾永明即已将案涉店面转让给第三方。目前的实际占用人并非贾永明，贾永明并非本案适格当事人，不应承担租金以及其他费用。(三)案涉房屋还在继续经营，只要稍加调查即可了解案涉房屋并非由贾永明在占有使用。嘉兴市民政局作为房东，有义务也有权利查清房屋实际使用人。嘉兴市民政局怠于主张自己的权利，应承担不利的后果。二、一审适用法律错误。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或拒付租金的，出租人提起诉讼的时效期间为1年。本案一审时贾永明也对时效提出过抗辩，但一审并未提及贾永明该主张，系适用法律错误。 嘉兴市民政局辩称，一、一审中，嘉兴市民政局已经举证证明贾永明继续占用，2014年1月1日至2019年2月23日的水电费缴费凭证即可证明该事实，一审不存在举证责任分配错误的问题。二、嘉兴市民政局对贾永明提供的转让合同的真实性不认可，在贾永明非法占用房屋期间，没有向嘉兴市民政局缴纳过任何占用费(即租金损失)，这么多年的水电费缴费均是通知贾永明缴纳的。贾永明非法占用至今，无论是嘉兴市民政局通知其腾退或是缴纳水电费时，贾永明从未告知嘉兴市民政局转让一事，现以此为由拒绝腾退、拒绝支付费用，系逃避法律责任。三、本案双方的原合同已明确约定“禁止转让”，且原合同于2013年12月31日已到期，双方未签订合同，嘉兴市民政局通知贾永明腾退，但贾永明置之不理。贾永明本就属于非法占用，现在所谓“转让”的说法只能说明贾永明占用至今的事实。四、退一步，即便“转让”被认定为事实，也不影响贾永明应承担的责任，贾永明也须承担支付占有使用费等法律责任。至于转让是否无效，转让费15万元是否退还，均属于贾永明与受让人之间的关系，与嘉兴市民政局无关。另，如贾永明所称的“转让”被认定为事实，说明贾永明在非法占用的同时，不仅非法转让，甚至不当得利，一审判决贾永明需要支付的占有使用费为8万余元，可见贾永明从中不当得利近7万元。嘉兴市民政局完全有权以此为证据，要求贾永明返还不当得利或赔偿非法转让的损失。综上，一审认定事实清楚，判决正确，恳请驳回贾永明的上诉请求。 嘉兴市民政局向一审法院起诉请求判令：1、贾永明腾退《租房协议书》约定的嘉兴市南湖区大新路163号大楼底层由西至东（第6、7、8、9间）共肆间、大楼北侧小平房1间；2、贾永明赔偿嘉兴市民政局占有使用上述房屋期间的租金损失177917元（按年租金35000元计算，从2014年1月1日暂计至2019年1月30日，并要求计算至实际履行日）；3、贾永明支付嘉兴市民政局占有使用上述房屋的水电费合计7902.74元（未结清的水电费7902.74元为2014年3月26日至2014年10月30日;2014年10月31日至2018年12月3日已结清，此后要求按实际结算至实际履行日）；4、贾永明将擅自装修部分恢复原状并承担恢复费用；5、本案诉讼费用由贾永明负担。 一审法院认定事实：2000年5月10日，嘉兴市计划委员会发布嘉市计[2000]143号文件，名为关于市民政局购置嘉兴市社会福利服务中心用房的批复，批复载明：市民政局：你局嘉政民办[2000]74号文收悉。为加快我市社会福利事业建设步伐，提高民政工作整体水平，经研究，同意你局受让嘉兴市实业资产经营公司原嘉兴电子仪器厂部分地块及地面建筑物，其中：受让土地面积约3500平方米（以实测为准），主楼建筑面积4232.4平方米，用作集慈善事业、捐赠接收、民间管理、婚姻收养登记、福利企业管理、殡葬管理等为一体的社会福利服务中心用房，总投资700万元，所需资金由你局统筹解决。2000年9月27日，嘉兴市实业资产经营公司（甲方）与嘉兴市民政局（乙方）签订协议书，就位于，原电子仪器厂厂区主楼转让范围、转让金额、付款方式、违约责任等进行约定，双方均在协议书上盖章并签名。2009年5月12日，嘉兴市社会福利服务中心出具委托书，载明：嘉兴市民福物业服务中心：我中心位于本市处房产，面积为4323.40平方米，现委托你单位对该房产按市场行情营运租赁业务。 嘉兴市民福物业服务中心2009年5月21日接受嘉兴市民政局委托后，与贾永明作为甲乙双方于2012年12月21日签订租房协议书。协议书约定：乙方因业务需要，向甲方租赁本市大楼底层由西至东（第陆、柒、捌、玖间）作营业用房，大楼北侧小平房壹间作仓库，甲方向乙方提供的店面按人民币叁万伍仟元整（35000元整）计算租金，租房协议书租赁期间最终期满至2013年12月31日。期满后，嘉兴市民政局与贾永明未继续签订房屋租赁协议。 嘉兴市民政局（嘉兴市民福物业服务中心）委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对嘉兴市大新路245-285号（原163号）进行房屋安全鉴定。2014年7月21日，浙江省建设工程质量检验站有限公司出具房屋安全鉴定报告，载明依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）中的相关规定，嘉兴市大新路245-285号（原163号）房屋的承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋存在安全隐患。嘉兴市大新路245-285号（原163号）房屋的安全性等级鉴定为Dsu级。 2018年10月24日，嘉兴市民政局工作人员朱小伟将限期腾退搬离通知书送达贾永明，载明：目前该房屋存在一定的安全隐患，不适合经营性使用。现我单位决定收回你原租赁的房屋。现提前三个月郑重书面通知：请你于2019年1月30日前，清理室内物品，腾退房屋，结清费用，自行搬离。 一审另查明，贾永明至今未予搬离腾退。贾永明未结清的水电费为2014年3月26日至2014年10月30日7902.74元、2016年5月4日至2016年9月10日6110.06元、2018年12月3日至2019年2月23日3682元，2019年2月23日之后的水电费未结算。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。嘉兴市民政局委托嘉兴市民福物业服务中心与贾永明签订的租房协议书系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，故合同合法有效。案涉租房协议已于2013年12月31日到期届满，到期后双方未继续签订协议，故贾永明应当将案涉租赁房屋返还、腾退，但贾永明仍持续占有案涉房屋从事经营活动，并从中获取利益，贾永明理应支付占有使用费，故嘉兴市民政局主张贾永明腾退案涉房屋及给付占有使用费的请求，有事实、法律依据，予以支持。 贾永明辩称案涉房屋已非贾永明占有使用，贾永明主体有误且嘉兴市民政局起诉该案已超过诉讼时效。一审认为，就嘉兴市民政局起诉贾永明的主体问题，贾永明在答辩中称早已转租他人，然未向法院提交任何证据，对此嘉兴市民政局也予以否认；因贾永明未提交相关证据予以证实，且与嘉兴市民政局举证的水电费缴费事实不符，故对贾永明的该项答辩意见，不予采信；因贾永明一直占有案涉房屋处于持续状态，故贾永明关于本案相关诉讼时效的答辩意见，不予采纳。 案涉房屋于2014年7月21日被鉴定为已不能满足正常使用要求，存在安全隐患，房屋的安全性等级被鉴定为Dsu级。嘉兴市民政局在鉴定报告出具后，明知案涉出租房屋存在安全隐患，未及时采取措施消除隐患，却长期默认贾永明占有使用至今，存在管理缺失；并主张以原租金价格要求贾永明支付占有使用费，于法无据；综合全案事实，酌情确定贾永明按原租金的50%支付占有使用费（原租金35000元/年*50%=17500元/年）。贾永明相关辩解意见，有事实依据，予以支持。 贾永明2014年3月26日至2014年10月30日、2016年5月4日至2016年9月10日、2018年12月3日至2019年2月23日的水电费尚未交纳，嘉兴市民政局提交相应水电费缴费通知单和收据能够予以证明，故对嘉兴市民政局要求贾永明交纳上述三期水电费的请求，予以支持。2019年2月23日之后的水电费尚未结算，故2019年2月23日以后的水电费应当依据电表、水表的数据进行结算，但因嘉兴市民政局没有提交实际金额数据，不予支持。嘉兴市民政局主张贾永明对原租赁用房恢复原状并承担恢复费用的请求，然未举证证明原状是何状，故不予支持。 综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、贾永明于判决生效之日起十五日内腾退原《租房协议书》约定的嘉兴市南湖区大新路163号大楼底层由西至东（第6、7、8、9间）共肆间、大楼北侧小平房一间房屋，交还嘉兴市民政局；二、贾永明于判决生效之日起十五日内给付嘉兴市民政局占有使用费88958.33元（从2014年1月1日起按原合同租金标准50%暂计至2019年1月30日，此后按此标准计算至腾退之日）；三、贾永明于判决生效之日起十五日内支付嘉兴市民政局占有使用上述房屋的水电费合计17694.8元；四、驳回嘉兴市民政局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2008元，由嘉兴市民政局负担830元，由贾永明负担1178元，于判决生效后七日内交纳。 二审中，贾永明提供了《转让合同》复印件一份，证明贾永明早已于2013年12月18日将案涉店面转让给案外人的事实。 嘉兴市民政局经质证认为，对该证据的三性均不予认可，贾永明主张的事实不存在。 本院认证意见：贾永明提供的证据系复印件，且涉及案外人，真实性无法确认，嘉兴市民政局对三性也均不予认可，故本院不予认定。 二审中嘉兴市民政局没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据案涉租房协议书约定，租赁期限至2013年12月31日届满，到期后双方未续签租赁合同，贾永明应当腾退并返还案涉房屋，但贾永明持续占有案涉房屋至今，理应支付占有使用费。贾永明辩称其已将案涉店铺转让他人，故案涉房屋已非其占有使用，但对此并无证据证明。退一步讲，即便贾永明所称的转让事实存在，根据案涉租房协议书约定，贾永明在承租期内不得将房屋转包他人，如未经出租方许可将店面擅自转租或转包则出租方无条件收回，由此造成的所有经济损失均由贾永明承担。贾永明并无证据证明其转让已征得出租人同意或已由受让人向出租人支付租金，即使其所称的转让属实，该转让对出租人也不发生效力，该转让也只能在贾永明与案外人之间发生效力。根据合同相对性原则，嘉兴市民政局向贾永明主张权利，并无不当，贾永明提出的其非本案适格主体的意见不能成立。综上，嘉兴市民政局请求贾永明支付占有使用费，具有事实和法律依据。 至于2014年3月26日至2014年10月30日、2016年5月4日至2016年9月10日、2018年12月3日至2019年2月23日的水电费，嘉兴市民政局已提交了相应水电费缴费通知单和收据予以证明，贾永明实际尚未交纳，嘉兴市民政局有权要求贾永明支付。至于贾永明提出的诉讼时效的问题，由于贾永明占有案涉房屋至今，该占有处于持续状态，相应的占有使用费和水电费是持续发生的债务，嘉兴市民政局提起本案诉讼并未超过诉讼时效，一审对此已经予以指出，贾永明的该项上诉理由不能成立。 综上所述，贾永明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2433元，由上诉人贾永明负担。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 章玉萍 二〇一九年九月二十六日 书记员 陈 诚