云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初5012号原告昭通市诚成物业管理有限公司。统一社会信用代码：91530600582367397Y。法定代表人张波，系公司总经理。住所地：云南省昭通市昭阳区文渊街103号。委托代理人杨磊，云南联宇（昭通）律师事务所律师（特别授权）。被告杜远华，男，汉族，1974年11月20日生，大专文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区（未到庭）。被告邓红，女，回族，1975年10月28日生，高中文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。原告昭通市诚成物业管理有限公司诉被告杜远华、邓红物业服务合同纠纷一案,本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昭通市诚成物业管理有限公司委托代理人杨磊，被告邓红到庭参加诉讼，被告杜远华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昭通市诚成物业管理有限公司诉称，2012年5月20日，丽水馨城小区的开发商云南中鼎房地产开发有限公司与原告就丽水馨城小区物业管理签订《地产商与物业管理委托合同》，合同约定，由原告为丽水馨城小区的全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限自2012年6月1日至小区业主委员会成立，并按照住宅房屋或商铺的建筑面积1元/㎡/月向业主或物业使用人收取物业服务管理费，业主或物业使用人逾期不交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金。二被告于2011年9月26日共同购买丽水馨城小区C11幢02号房屋，该房屋建筑面积为203.01㎡。原告一直依照《地产商与物业管理委托合同》的约定积极履行相关的义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业服务管理。但二被告所交纳的物业管理费仅交至2016年12月31日，自2017年1月1日起二被告便无故拖欠物业管理费、生活垃圾清运费等费用，至2018年12月31日底共拖欠物业服务费5010.48元、生活垃圾清运费192元。二被告虽享受了原告提供的物业管理服务，却不主动履行交纳物业服务费等费用的义务，且经原告多次催交二被告仍未交纳。二被告的行为严重阻碍了原告的物业管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。原告起诉来院，请求：一、判令二被告支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费5010.48元，并支付迟延支付期间的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至实际支付之日）；二、判令二被告支付2017年1月1日至2018年12月31日底的生活垃圾清运费192元，并支付迟延支付期间的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至实际支付之日）；三、判令二被告支付物业服务费用的滞纳金374.58元；四、本案全部诉讼费用由二被告承担。被告邓红辩称：我们并非不交物业管理费，在多次与原告就改进服务质量谈判未果的情况下，暂缓交纳。按照《物业服务收费管理办法》第五条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第十四条规定：物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。业主方一致认同：诚成物业低质量的服务水平与每月/1元/平方米的物业费用不适应，未体现费用与服务水平相适应的原则，同时诚成物业没有按照《物业管理服务委托协议》履行好服务，理由如下：一、物业私占、堵塞小区消防通道。丽水馨城为别墅小区，共408户近2000余人居住。小区原有4处消防通道，现分别被诚成物业改建、违建为：2个一层、1个一层半、1个三层的房屋，分别作为物业公司的保洁用房、水电用房、仓库用房等。其行为已违反相关法律法规条例：（1）根据《物业法》第五十一条规定：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。（2）根据《物业法》第五十八条规定：违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。（3）根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。（4）根据《中华人民共和国消防法》第六十条规定：单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处5000元以上5万元以下罚款：（五）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的。（5）根据《建筑设计防火规范》第7.1.8条，普通住宅小区内部的道路也必须符合国家防火规范，消防车道应符合下列要求：1、车道的净宽度和净空高度均不应小于4.0米；2、转弯半径应满足消防车转弯的要求。小区目前共有4扇大门，其中车辆可通行的有2扇：2号门宽2.9米，后门（市公安局旁）宽2.8米，高2.6米；另外两扇大门，一扇位于，已用车栅栏焊接半封闭，行人能通行，车辆无法通行；另一扇大门临正道教育学校对面，长期关闭，且近两年来因学校片区施工，路面差、路面断层，大型车辆无法进入小区。综上，小区大门不符合消防车道的要求，如果发生火情，消防车均无法进入小区。物业的行为，已严重堵塞消防通道、严重危害小区业主的生命财产安全。二、物业服务质量差，没有履行《物业管理服务委托协议》中的多项规定。（1）按照协议中第二条（双方的权利和义务）第7点：每年度向乙方（业主）公布物业管理服务费用收支账目。实际情况：物业公司从未公布此项账目单。（2）按照协议中第二条（双方的权利和义务）第9点：不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。实际情况：共用部位中的消防通道已被堵塞、违建，已彻底改变其使用功能。（3）按照协议中第三条（物业管理服务内容）第三点：环境卫生。1、由专业清洁队伍对辖区内公共环境卫生及楼层公共部位进行保洁；2、公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾日产日清。实际情况：未装修房屋，杂草丛生，屋内有人粪，屋外有狗屎；外围餐馆脏水、油渍、垃圾小区内明显可见，小区临餐馆路面卫生极差；小区内公共部位垃圾随处可见；垃圾桶旁长期堆满垃圾，并未做到日产日清。（4）按照协议中第三条（物业管理服务内容）第四点：安全防范，为社区业主创造一个安全、有序的生活、工作环境；劝阻散发广告、推销产品和无身份证明等人员进入社区。实际情况：小区安全系数低。房屋中介、推销产品、散发广告、无身份证明等人员经常进入小区；小区外围房屋一楼均为门面，直通小区内部，目前用于开设餐饮店、超市、培训或其他经营等门面共计35处，均可直通小区内；加上原有的大门，小区近40多处通道，进出自由，导致小区经常发生偷盗行为，甚至出现小偷在业主家住了几天才被发现的荒唐事情。（5）按照协议中第三条（物业管理服务内容）第五点：车辆管理。车辆进场后需按指定位置停放；巡逻保安负责疏通和维护区内交通秩序。实际情况：车辆进场后，保安从未指定停车位置，任由其乱停乱放，经常堵塞业主家门口。三、小区原公厕规划地被私人侵占、违建，导致小区内无公厕，未装修房屋成为外来人员随地大小便之地，物业视而不见。四、小区公共区域（绿化带）被侵占，物业不管、不作为。五、物业收费不公平。（1）物管费，已装修和未装修的收费标准一样；（2）有的长期免交物业费、有的免交2年等；（3）路灯费，有的要求交、有的不用交；（4）水管加压费，有的要求交、有的不用交；（5）垃圾费，有的要求交、有的不用交；（6）业主家用水费的收取，出现按工业水费标准收取的情况；（7）配套设施费，有少数几家没有交纳。六、诚成物业并非由业主、业主大会所选聘的物业，其身份为“前期物业管理”。诚成物业属于“前期物业管理”，并非由业主选聘，而是由住宅物业的建设单位选聘，于2013年服务至今。根据《物业法》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据《物业法》第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。根据以上法律法规，业主有权利重新选聘物业管理，而不是由建设单位选聘的物业公司长期占位“低质量服务”下去。综合以上六点，答辩方一致认同：诚成物业低质量的服务水平与每月/1元/平方米的物业费用不适应，未体现费用与服务水平相适应的原则，同时诚成物业没有按照《物业管理服务委托协议》履行好服务。原告昭通市诚成物业管理有限公司为了证实自己的主张，向本院提交了以下证据：一、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份、被告身份证复印件两份，证明原、被告主体资格；二、《地产商与物业管理委托合同》原件一份，证明：1、2012年5月20日，丽水馨城小区的开发商云南中鼎房地产开发有限公司与原告就丽水馨城小区物业签订《地产商与物业管理委托合同》的事实；2、合同约定，由原告对丽水馨城小区的全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限自2012年6月1日至小区业主委员会成立，并按照住宅或商铺的建筑面积1元/㎡/月向业主或物业使用人收取物业服务管理费，业主或物业使用人逾期不交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费3‰交纳滞纳金的事实；三、《商品房购销合同》原件一份，证明：1、被告邓红、杜远华于2011年9月26日共同购买丽水馨城小区C11幢02号房屋，该房屋建筑面积为203.01㎡的事实；2、二被告系丽水馨城小区C11幢02号房屋业主的事实；四、装修保证金收据、物业管理费、水电费收据复印件各一份，证明：1、二被告装修入住丽水馨城小区C11幢02号房屋的事实；2、丽水馨城小区C11幢02号房屋业主将该房屋的物业费交至2016年12月31日的事实；五、通知、整改通知、催费通知、公告、温馨提示原件各一份，证明原告在物业管理过程中对存在的问题尽到了管理业务，同时多次催收物业费的事实；六、物业催收表原件三份，证明原告方多次电话催收被告等交纳物业费的事实；七、云南省非税收入收款收据复印件一份，证明每户每月生活垃圾清运费为8元。经质证，被告邓红对原告提交的第一至四证据三性均无异议；对第五、六组证据有异议，认为原告提供的这些她都没有见到过，也没有接到任何通知，对真实性有异议，水电费她都是按期交的；第七组证据认为是复印件，不予认可。本院认为，原告昭通市诚成物业管理有限公司提交的证据符合证据三性原则，本院予以采信。被告邓红向本院提交了以下证据：一、收据复印件一份，证明原告乱收公摊电费，原告后面改成二次加压费用，我们是三层楼房，没有二次加压；二、照片两张，2-3页，证明有人在小区里面开餐馆，导致垃圾较多，环境脏；三、照片三张，4-6页，证明小区的业主私自占用绿化带，我们反映也没有得到解决。原告昭通市诚成物业管理有限公司质证如下：证据一是复印件，不发表质证意见；对证据二的真实性和关联性不认可，该行为是小区里餐馆的行为，物业多次对该餐馆提出通知；对证据三的三性不认可。本院认为，被告邓红提交的证据与本案不具有关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年5月20日，丽水馨城小区的开发商云南中鼎房地产开发有限公司与原告就丽水馨城小区物业管理签订《地产商与物业管理委托合同》，合同约定，由原告为丽水馨城小区的全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限自2012年6月1日起至小区业主委员会成立，并按照住宅房屋或商铺的建筑面积1元/㎡/月向业主或物业使用人收取物业服务管理费，业主或物业使用人逾期不交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金。被告邓红、杜远华于2011年9月26日购买丽水馨城小区C11幢02号房屋，该房屋建筑面积为203.01㎡。被告所交纳的物业管理费仅交至2016年12月31日，自2017年1月1日起便未交纳物业管理费、生活垃圾清运费等费用。原告起诉来院，请求：一、判令二被告支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费5010.48元，并支付迟延支付期间的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至实际支付之日）；二、判令二被告支付2017年1月1日至2018年12月31日底的生活垃圾清运费192元，并支付迟延支付期间的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至实际支付之日）；三、判令二被告支付物业服务费用的滞纳金374.58元；四、本案全部诉讼费用由二被告承担。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与云南中鼎房地产开发有限公司签订的《地产商与物业管理委托合同》合法有效，对业主具有约束力。本案中，原告按照《地产商与物业管理委托合同》的约定，为被告提供了基本的物业服务，并未存在严重违约，故被告应当根据《地产商与物业管理委托合同》的约定交纳物业服务费及相应费用。由于被告拒绝支付物业服务费的抗辩理由不成立，故应当向原告支付自2017年1月1日起至2018年12月31日止所拖欠的物业服务费:203.01㎡×1元/㎡/月×24月=4872.24元，生活垃圾清运费：8元/月×24月=192元。上述费用共计5064.24元。针对原告主张的物业服务费、生活垃圾清运费迟延支付期间的利息及滞纳金，由于原告在服务过程中存在一定的瑕疵，导致双方存在争议，故对其请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，由被告邓红、杜远华向原告昭通市诚成物业管理有限公司支付自2017年1月1日起至2018年12月31日止所拖欠的物业管理费、生活垃圾清运费共计5064.24元；二、驳回原告昭通市诚成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓红、杜远华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在判决书规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请执行,申请执行的期限为二年。审判员  徐礼义二〇一九年九月二十三日书记员  胡海艳