四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终2308号 上诉人（原审被告）:何蓉，女，汉族，生于1972年9月4日，现住四川省绵阳高新区。 上诉人（原审被告）：冯世清，男，汉族，生于1971年7月1日，现住四川省绵阳高新区。 被上诉人（原审原告）：四川锦程物业服务有限公司。住所地：四川省绵阳市涪城路48号银丰国际商业中心6楼。 法定代表人：胡正来，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林强，该公司员工。 委托诉讼代理人：范敏，该公司员工。 原审被告：冯志源，男，汉族，生于1997年4月28日，现住四川省绵阳高新区。 上诉人何蓉、冯世清因与被上诉人四川锦程物业服务有限公司（以下简称锦程物业公司），原审被告冯志源物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2019）川0792民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人何蓉，被上诉人锦程物业公司的委托诉讼代理人林强、范敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何蓉、冯世清的上诉请求：1.撤销原判；2.根据《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》裁定上诉人敬丽、王松平应交的物业费；3.由被上诉人锦程物业公司负担诉讼费。事实及理由：1.质疑《前期物业服务合同》的真实性，要求退还上诉人何蓉、冯世清接房时交纳的物业费。2.锦程物业公司对案涉小区的管理服务不到位、不规范，存在诸多问题，店内屋顶漏水现象，上诉人多次反映，但锦程物业公司不作为、不处理。3.锦程物业公司应出示与市政公司签订的垃圾代收协议，上诉人何蓉、冯世清可以选择自行向市政环卫部门交纳垃圾清运费。 锦程物业公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 锦程物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年12月5日至2018年12月6日间的物业费5420.16元及滞纳金；2.判令被告支付2016年12月5日至2018年12月6日的垃圾清运费480元；3.诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2012年11月25日，绵阳科久置业有限公司与原告锦程物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告锦程物业公司为绵阳科久置业有限公司开发的位于绵阳高新区铂金时代商业住宅小区提供物业服务，服务标准需达到《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》一级。服务费用标准为商业每月3元/平方米。业主应于办理完接房之日起交纳物业服务费用。该前期物业服务合同的期限自2012年11月25日起至业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。合同签订后，原告锦程物业公司遂进入小区开始提供物业服务。 同时查明，被告何蓉、冯世清于2013年4月购买了绵阳科久置业有限公司开发的位于绵阳高新区商铺，二被告于2014年12月19日正式接收该房屋。被告何蓉接收房屋时与原告锦程物业公司签订了《铂金时代物业费用收缴协议》，协议中载明被告何蓉、冯世清的房屋建筑面积为75.28平方米，原告锦程物业公司按照政府相关规定代收生活垃圾清运费。现被告已装修入住，但仅交纳了物业费至2016年12月4日。 庭审中，被告何蓉举证房屋漏水、公共区域地砖有损坏等情形的照片。 在本案的审理过程中，原告锦程物业公司申请撤回对被告冯志源的起诉。 一审法院认为，原告锦程物业公司与绵阳科久置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力。 关于被告辩称的收费超标准问题。原告锦程物业公司系二级物业资质。按照《物业管理条例》及《物业管理企业资质管理办法》，物业公司的企业资质不同对承接物业项目大小存在差异，但对其提供的物业服务标准并没有相关限制。物业服务的标准高低由物业公司与业主单位通过合同进行约定。因此，物业公司的企业资质与其提供的物业服务标准并没有必然联系。原告锦程物业公司作为二级物业管理资质按照《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》一级提供物业服务并按照该标准收取物业服务费用，并未违反法律、法规的规定。对于代收代缴生活垃圾清运费，因原告所占用两户门面，故原告主张每户按20元/月收取生活垃圾清运费的诉讼请求符合法律规定。 被告何蓉辩称原告锦程物业公司提供的物业服务存在瑕疵，未能及时处理小区破损路面等事件存在失职。一审法院认为，物业服务是个动态的服务过程，小区物业服务也是不断的对新出现的问题予以及时处理解决的过程。不能仅凭个别突发事件设施设备的偶尔故障认定物业服务存在根本违约。物业服务企业在提供物业服务过程中若存在瑕疵或一般违约，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任。造成损害的，权利人可以另行主张权利，但不能仅以此为由拒绝交纳物业服务费。对于被告何蓉认为房屋漏水等质量等问题，因系其他法律关系，其可另行主张权利。 综上，原告锦程物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但尚不构成根本违约。被告何蓉、冯世清拒交物业服务费的理由不能成立。被告何蓉、冯世清应当按照合同的约定交纳物业服务费。庭审中，被告何蓉、冯世清对于未交纳2016年12月5日至2018年12月6日期间物业服务费的事实不持异议，予以确认，经计算其应缴物业费用为5420.16元（75.28平方米×3元/月·平方米×24月），垃圾清运费为480元（20元/月X24月），两项合计为5900.16元。 对于原告锦程物业公司申请撤回对被告冯志源的起诉，是对其诉讼权利的自愿处分，予以确认。 关于原告主张滞纳金的诉讼请求，鉴于原告确实存在物业服务方面有一些不尽业主完全满意的情形，故对原告四川锦程物业公司要求支付滞纳金的主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，遂判决：一、被告何蓉、冯世清于本判决生效之日起五日内支付原告四川锦程物业服务有限公司2016年12月5日至2018年12月6日间的物业服务费5420.16元、2016年12月5日至2018年12月6日间的垃圾清运费480元，合计5900.16元；二、驳回原告四川锦程物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，上诉人何蓉提交一组照片，拟证明案涉小区环境差、存在乱搭乱建现象，公共场所被锦程物业公司出租赚取收益。被上诉人锦程物业公司称对出租公共场所的收益将在成立小区业主委员会后予以公示。被上诉人锦程物业公司提交绵阳高新市政建设有限公司的委托书及垃圾委托清运合同，拟证明代收代缴垃圾清运费是按规定行使的职责。上诉人何蓉质证认为，该委托书和垃圾委托清运合同系2018年签订，对以往无溯及力，故要求退还以前缴纳的垃圾清运费。对上述证据，本院将结合全案予以综合评判。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争执焦点有以下三点： 1.《前期物业服务合同》是否对业主有约束力。上诉人何蓉、冯世清质疑被上诉人锦程物业公司提交的《前期物业服务合同》的真实性及有效性，但该《前期物业服务合同》系绵阳科久置业有限公司与锦程物业公司签订，且经四川省绵阳高新区房管分局备案，不违反法律规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故锦程物业公司与绵阳科久置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，《前期物业服务合同》中对各自义务的约定双方均应履行，且上诉人何蓉于2014年12月19日与锦程物业公司签订了《铂金时代物业费用收缴协议》，对物业服务费用、生活垃圾清运费用等也作了约定，故锦程物业公司要求何蓉、冯世清缴纳物业等费用符合合同规定。 2.服务不到位、服务有瑕疵是否构成不缴纳物业费的理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定了物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主的救济途径。但就本案而言，何蓉、冯世清不能以锦程物业公司服务不到位、服务有瑕疵、房屋漏水等理由拒绝交纳物业服务等费用，若物业公司在提供物业服务过程中存在违约等情形，权利人可另行主张权利。 3.垃圾清运费是否应该通过锦程物业公司代缴。虽然锦程物业公司提交的是2018年绵阳高新市政建设有限公司的委托书及垃圾委托清运合同，但长期以来该项工作是由该物业公司负责，且双方签订的《铂金时代物业费用收缴协议》对垃圾清运费用也作有约定，故小区业主通过锦程物业公司代缴垃圾清运费符合双方约定，一审法院判决何蓉、冯世清缴纳垃圾清运费适当。 综上所述，上诉人何蓉、冯世清的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人何蓉、冯世清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张建国 审 判 员 石 军 审 判 员 代 艳 二〇一九年九月二十三日 法官助理 罗 婷 书 记 员 黄孟婷 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。