大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初7135号原告：景涛，男，1986年9月29日出生，住辽宁省灯塔市。委托诉讼代理人：张欣如，辽宁瑞石律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚坤，辽宁瑞石律师事务所律师。被告：张楠，男，1986年4月18日出生，住辽宁省阜新市。原告景涛与被告张楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景涛及委托诉讼代理人张欣如到庭参加了诉讼，被告张楠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿损失13160元；2.判令被告返还原告为其垫付的取暖费198.73元；3.判令被告返还给付原告的租房押金3000元；4.判令被告给付原告违约金6000元。事实和理由：2014年4月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于大连市沙河口区XX的房屋租给原告使用，约定自2014年5月20日起租赁该房屋，押金3000元，月租金3000元，现合同已解除。租赁期间被告单方提高租金、不缴纳取暖费、房屋长期漏水不进行修缮、阳台漏风导致室内温度极低无法居住，被告已严重违约。2018年12月2日，原告反复与被告交涉上述情况始终得不到积极解决，故原告另寻住处，腾遐案涉房屋，并将案涉房屋钥匙返还中介处。被告上述严重违约行为造成原告损失。特向法院提起诉讼，请人民法院依法判决。被告张楠提交书面答辩意见称，自2014年起原告多次超过合同约定最长日期缴纳房租，已违约在先。自2018年5月起，原告即未缴纳房租，被告已在沙河口区法院提起诉讼，案号（2018）辽0204民初4699号，法院判决原告支付我方2018年5月20日至2018年11月19日期间的房屋租金16500元，被告已申请强制执行。在执行程序中被告减免了原告3000元租金，还款期限延长至2020年12月30日。关于房屋维修及取暖费，双方已经约定由原告找人维修并代缴纳取暖费，费用在租金里扣除。墙体及玻璃已经维修完毕且费用已在租金中扣除。2018年度，原告不同意自己找人修缮房屋并代缴取暖费，而鉴于原告尚欠本院判决的2018年5月20日起的租金未缴纳，构成严重违约，故被告不同意原告的第一项诉讼请求。关于租房押金，原告腾退房屋后欠电费2000余元，自入住起一直未缴纳水费，水费共计3000余元。同时破坏房屋及未清理垃圾，垃圾清理费发生1500余元。房屋修缮费用（地板、墙体、卫生间、厨房等）10000元，共计产生费用16500元。扣除3000元押金，被告仍损失13500元。综上，不同意原告的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提供的房屋租赁合同、2019辽02**民初763号庭审笔录、照片8张、大连大发电供热有限公司供暖收费发票、郑华伟与原告房屋租赁合同、郑华伟情况说明、郑华伟身份证复印件、郑华伟房产证、聊天记录截图、收条和2019辽02**民初763号民事判决书组织质证并进行审查，上述证据形式合法，内容相互关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于大连市沙河口区XX号，房屋登记的权利人为被告张楠。2014年4月30日，原告（乙方）与被告（甲方）、案外人大连瑞佳鑫投资咨询有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方自愿将位于大连市沙河口区XX号房屋出租给乙方使用，租赁期限五年，自2014年5月20日至2019年5月19日。双方约定，月租金3000元，年租金36000元，未经乙方同意，租赁期限内甲方不得以任何理由调整租金。甲乙双方协定后以3000元作为押金。租金每年支付四次。押金由甲方保管，合同到期日甲乙双方将所有欠的费用按约定各自结清后由甲方返还乙方。如乙方未按期缴纳租金，甲方有权要求乙方结清租赁期间的费用，并可解除合同收回房屋。若乙方分期付租金，未按本合同规定时间支付租金并且提前退租，或应当支付租金时无法取得联系，逾期七日，则押金作为违约赔偿金赔偿给甲方。在履行本合同期间，如乙方违反本合同的相关规定或义务，押金保管方可直接从押金中直接扣除由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用，如出现押金不够支付上述款项和费用时，乙方在接到甲方通知后七日内补足，否则甲方有权终止及解除本合同。交付租金后，甲乙双方任何一方提出不租该房屋，均视为违约，违约方需要提前一个月通知守约方，同时违约方要赔偿给守约方本合同规定的单月租金额的双倍作为违约金。甲方按乙方实际租住天数扣除租金，剩余部分如数退还乙方，丙方收取的中介费不予退还，甲方有权从租金或押金中扣除相当于本合同规定的单月租金额的双倍作为违约金。甲方将剩余租金或押金返还乙方，丙方收取的中介费不予退还。合同还约定了三方的其他权利义务。合同签订后，被告将案涉房屋交付原告使用，原告向被告缴纳房屋租金至2018年5月19日。2018年7月16日，被告曾将原告起诉至本院，要求解除双方的《房屋租赁合同》，请求原告腾退案涉房屋，同时要求原告按照每月3000元的标准支付自2018年5月20日至实际腾退房屋之日止的租金，并支付违约金6000元。本院于2018年11月19日作出2018辽02**民初4699号民事判决书，判决景涛于该判决生效之日起十日内支付张楠2018年5月20日至2018年11月19日的房屋租金16500元（扣除了此前多缴纳的半月房租1500元），驳回了被告张楠的其他诉讼请求。该判决被告已向法院申请强制执行，目前尚未执行完毕。2019年1月11日，被告再次将原告起诉至本院，请求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，判令原告立即腾退租赁房屋，并结清租赁期间的费用，支付租金6900元（自2018年11月20日起暂计至2019年1月28日，实际要求计算至腾退房屋之日），并判令景涛支付违约金6000元。本院于2019年3月21日作出（2019）辽0204民初763号民事判决书，判令解除原、被告双方于2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》、景涛于该判决生效之日起30日内将大连市沙河口区XX的房屋腾退并交还给张楠，并支付张楠2018年11月20日至2019年3月19日的房屋租金12000元，自2019年3月20日起按每日100元的标准向张楠支付占用费用至实际腾退日止、支付张楠违约金3000元。该判决被告张楠已向法院申请强制执行，目前尚未执行完毕。另查，原告景涛与案外人郑华伟于2018年12月2日签订房屋租赁合同，约定原告承租案外人郑华伟名下的大连市沙河口区XX层房屋，租赁期限自2018年12月2日至2019年12月1日。案外人郑华伟向本院出具证明，内容为：“2018年12月2日将大连市沙河口区XX号租住给景涛做宿舍使用，特此证明。房主：郑华伟。XX。”再查，被告张楠未缴纳案涉房屋2018年度的取暖费。2019年6月24日，原告景涛向大连大发电供热有限公司补缴案涉房屋2018年11月5日至2018年11月15日的取暖费198.73元。证人马伟科当庭陈述：当时在原告开的水果店工作，原告租住案涉房屋给我们当宿舍用，2018年6月28日，房东到宿舍告诉我们他和原告有诉讼，让我们下个月搬走，说房屋可能要收回。案涉房屋曾经存在漏水及玻璃损毁的事实。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应当按照合同的约定履行各自的义务。被告将案涉房屋交付给原告，原告应当依约向被告缴纳租金。关于原告诉讼请求第一项，所谓13160元的损失，按照原告的主张，系2018年12月2日至2019年4月5日租住郑华伟房产产生的租金损失，每月2800元×实际天数。然而，针对该事实，原告仅提交了原告与案外人郑华伟的租赁合同及郑华伟的情况说明，该租赁合同上有中介机构的签字但并无印章，原告并未提交相关的付款凭据以证明该租赁关系确实实际发生。即便租赁关系真实，原告与案外人郑华伟双方的租金数额约定也仅代表其双方的意思表示，原告对租金的多少并未申请法院进行司法鉴定。同时，即便案涉房屋真如原告所称，温度过低无法居住，且房屋亟待修缮，原告完全可以自行将房屋修缮完毕并垫付取暖费，再凭借修缮房屋所产生的费用票据及取暖费票据向被告主张在租金中予以抵扣或者另案主张权利。现原告在并未与被告解除合同的情形下即自行租住案外人郑华伟的房屋，显然自行扩大了自己的损失。同时，本院2018年11月19日即已做出生效判决，判令景涛于该判决生效之日起十日内支付张楠2018年5月20日至2018年11月19日的房屋租金16500元，假设景涛手中有资金但并未执行法院的生效判决，即将2018年5月20日至2018年11月19日的房屋租金支付给被告张楠，而是用来另行租住他人房屋，则有故意拒绝执行法院生效判决的嫌疑。原告以该节事实为依据要求被告张楠赔偿损失13160元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告返还为其垫付的取暖费198.73元，因双方房屋租赁协议中约定，取暖费为被告张楠负担，而2018年11月5日至2018年11月15日期间大连大发电供热有限公司已对案涉房屋进行试供暖，后因取暖费欠缴才停止供暖。该段期间的取暖费198.73元原告景涛已于2019年6月24日补交，被告张楠理应返还，该项诉讼请求本院予以支持。关于房屋押金3000元，由于双方尚未进行正式的房屋交接，水电费是否结清，房屋内设施是否毁损等等事实均无法予以确认，原告景涛当庭表示房屋钥匙已交给中介，即便属实，也无法证明房屋已交接完毕。即便真如原告当庭陈述联系不上被告，原告亦应当留存催促被告进行房屋交接的电话记录、书面函件等证据，同时实时的记录交接钥匙当天房屋内设施、水电表数字等详细信息。而上述证据原告均无法提供，本院直接判定被告张楠返还押金可能造成对被告利益的侵害，对此原告应承担举证不能的法律责任。该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请被告支付违约金6000元，其主张违约的理由系被告张楠不缴纳取暖费以及不对房屋进行修缮。关于取暖费，既然原告可以在2019年6月24日补缴2018年11月5日至2018年11月15日的取暖费198.73元，其在2018年度供暖期开始时即可自行缴纳，然后向被告主张抵扣租金或另案主张。关于房屋的修缮，通过庭审查明，所需要修缮的地方为墙面被楼上漏水浸湿及玻璃毁损，其两处简单的修缮原告亦完全可以自行完成，并将所发生之费用向被告主张抵扣租金或另案主张。同时，依据我国合同法的相关规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案房屋租赁合同亦为双务合同，原告应向被告缴纳租金，而被告应当缴纳取暖费并对房屋日常进行修缮。被告应缴纳供暖费的时间为2018年11月，原告主张的墙面及玻璃毁损亦为2018年11月至12月间，而当时原告尚欠被告2018年5月20日起的租金16500元未支付，其主要合同义务未履行。原告凭借双方的微信聊天记录主张双方已达成了租金于2018年12月20日缴纳的合意，但原告提供的聊天记录并不完整，无法全面反映双方当事人的真实意思表示，且结合上下语境来看，该聊天记录也无法证明双方已就租金缴纳时间的延后达成一致意见，被告张楠有权拒绝其缴纳取暖费及修缮房屋的要求。对该项诉讼请求，本院亦无法支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张楠于本判决生效之日起十日内偿还原告景涛垫付的2018年11月5日至2018年11月15日的取暖费198.73元；二、驳回原告景涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费669元（原告已预付），退回原告334.5元，由原告景涛负担332.5元，被告张楠负担2元，履行时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 王 飞二〇一九年九月九日书记员 马倩倩附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。