河北省唐山市丰润区人民法院民事判决书（2019）冀0208民初3444号原告(反诉被告)：裴秀娟，女，1973年8月30日出生，汉族，农民，现住唐山市。委托代理人：于贵民，唐山市中兴法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)：马海安，男，1949年5月27日出生，汉族，农民，现住唐山市。被告(反诉原告)：王国苓，女，1952年6月8日出生，汉族，农民，现住址同上。二被告委托代理人：张久旺，天津皆美律师事务所律师。原告裴秀娟与被告马海安房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨慧苑独任审判，公开开庭进行了审理。原告裴秀娟及其委托代理人于贵民、被告马海安、王国苓及其委托代理人张久旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裴秀娟诉称，2004年2月份左右，被告与原告达成协议，被告将其在本村的老房子(唐新集用2002字第1602号)卖给原告，价格为5000元。原告付清了5000元购房款，被告向原告出具了收条，并将该房屋的集体土地证交付给原告，不久被告将房屋腾出后交付给原告。原告现已居住10多年之久，原告要求被告协助办理集体土地使用权证过户变更登记手续，但被告总以各种理由搪塞推拖，不予配合。综上，被告拒不协助原告办理集体土地使用权证过户变更登记手续，损害了原告的合法权益，故此诉至贵院。诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖协议，协助原告办理集体土地使用权过户变更登记手续。2、本案诉讼费由被告承担。被告马海安辩称，一、我国相关法律、法规规定，农村房屋及宅基地转让应签订书面协议，并经村委会同意和报乡镇政府批准后方为有效。本案中，原被告只是达成了房屋、宅基地转让口头意向，收取了部分购房款，而未履行签订书面转让协议、报村委会同意、报乡镇政府批准、登记过户等法律手续，原告也未履行给付剩余价款等义务。因此，双方口头转让意向具体内容无法查清，合同要素不全，未达到合同成立、生效的条件，系无效行为。二、本案涉案房屋及宅基地系马海安与其妻子王国苓共同财产，马海安在王国苓不知情的情况下，私自与原告达成的口头转让意向中，事后王国苓对此不同意也未进行追认，因此应认定口头转让意向无效。三、原告在给付首期房款后一年多的时间里，未履行给付剩余房款义务，马海安已经口头通知其房屋不卖了，剩余款也不用给了，等其有住处后搬离、退款。因此，即使双方口头意向有效，也早已经解除，原告无权再向被告主张权利。综上所述，被告对原告所述事实与证据均不予认可，望贵院采纳，驳回其全部诉讼请求。被告马海安反诉称，2004年2月27日，马海安与房屋承租人裴秀娟达成买卖宅基地、房屋口头协议，双方约定：马海安将老院、五间房子卖给裴秀娟，价格人民币5万元，裴秀娟先付房款5000元，余款45000元尽快凑齐，钱款给清后配合过户。事后裴秀娟以核实房屋与土地证是否相符为由将集体土地使用证要走至今未还。一年后反诉人多次找裴秀娟索要余款，裴总是以丈夫有病、还没凑齐再等等为由搪塞，时到今日余款一分未给。在此期间马海安得知宅基地只能在本村集体成员内部转让并且必须经村委会同意盖章、签订书面合同才合法有效，外加上妻子对此事不同意多次和其打架，于是马海安就通知裴秀娟宅基地房子不卖了，余款不用给了，5000元房款退回。裴称没有地方住、集体土地使用证丢失，马海安称房子你先住着，你啥时候有房了啥时候搬走，搬走时退钱。至起诉前双方未再因此事纠缠。综上所述，反诉人马海安将夫妻共有的宅基地、房屋在未经配偶同意和未经村委会同意盖章的情况下，私自与裴秀娟达成口头买卖协议，其行为已经违反了法律、法规强制性规定，属于无效行为，为此，诉至贵院。请求：1、判令马海安与裴秀娟达成的买卖宅基地、房屋口头协议无效；2、判令裴秀娟将房产(唐新集用2002字第1602号)集体土地使用证返还马海安；3、裴秀娟承担反诉费。被告王国苓辩称，二被告是夫妻，1977年结婚。本案房屋是二人在1981年左右盖的，应该是二人共同财产。大概在2004年，马海安在王国苓不知情的情况下，私自与裴秀娟达成了房屋、宅基地口头转让意向，王国苓事后知道完全不同意。多次与马海安打架，大概过了一年多，马海安就口头告诉原告：房屋、宅基地不卖了，你没地方住就先住着，啥时候有房了啥时候搬走，搬走时把钱退给你。王国苓认为马海安虽是自己的丈夫，但其无权私自处分属于自己的财产份额，王国苓对其行为既不同意也不追认。根据房屋、宅基地不可分割的特性，因此马海安与裴秀娟就涉案房屋达成的口头转让意向应属无效行为。原告诉请没有依据，望贵院予以驳回。据以上事实，王国苓提出反诉，请求：1、判令裴秀娟与马海安达成的房屋、宅基地口头转让意向无效。2、判令裴秀娟立即腾退涉案房屋、并将房屋、唐新集用2002字第1602号集体土地使用权证返还王国苓。反诉被告裴秀娟辩称，反诉人所述均不是事实，没有任何事实和法律依据。我从没租过马海安的房子，房子就是我买的，写完收房款条之后我搬进去住的。卖给我的就是三间老房，我搬进去之后就墙壁刮白、吊顶、换门窗等，也领了自来水管。2004年花费5000元购买的房子是当时正常的价格。前后均有他人房子，出行不方便，需要经过他人穿堂房。在当时5000元没人要。我是为了照顾母亲方便，同时北边住的马海龙与我沾亲，通行和用水比较方便，因为取水需要到马海龙家北院，前院马海深和马硕勇是爷俩，与马海安和马海龙是亲戚，当时马海安与前后院关系比较紧张，没有人敢买。依照合同法虽未采用书面形式，但是一方已经履行义务另一方已经接受的，合同成立。王国苓对房屋的买卖是非常清楚的，在交付房款时就在现场，又都在同一个村居住。交易的房屋原告已经入住了15年之久，对门窗和水管进行了相应的改造，这个事实众人皆知。应驳回二被告的反诉。经审理查明，被告马海安与王国苓系夫妻，二人与原告裴秀娟均是唐山市丰润区银城铺镇李庄子村村民。被告马海安与王国苓于1981年在李庄子村建平正房三间。2002年6月，唐山市人民政府为该房产颁发了集体土地使用证，唐新集用(2002)字第1602号，登记的土地使用者为马海安。该房产前后均不邻道，南侧有两座他人房产，北侧有一座他人房产，只能从北侧他人房产穿堂通行。2004年2月，原被告口头达成协议，原告购买被告的涉案房产。2004年2月27日晚，原告来到被告家中，将购房款5000元交付被告。被告马海安为原告出具了《收条》，内容为：“收裴秀娟买马海安老院房子款5000元正。人民币大写伍仟元正。收款人马海安2004年.2.27号晚”。之后不久，被告将房屋交付原告，原告更换了房屋门窗、吊顶、墙壁刷白，居住至今。房屋交付二三年后，原告要求被告办理土地使用权过户，被告即将上述土地使用证交付原告，但始终没有配合原告过户。庭审中，二被告主张其夫妻关系不好，马海安处分涉案房产，王国苓并不知情。本院向该村书记高林仲调查时，其称二被告夫妻关系不错，可能马海安当不了媳妇的家。上述事实，有原被告陈述及相应证据予以证实。本院认为，当事人对自己的主张负举证证明责任，否则承担举证不能的法律后果。原告裴秀娟主张涉案房产及宅院系其于2004年2月从二被告处以5000元购得，并提交了该房产土地使用证及被告为其出具的房款《收条》，结合该房产的建筑年代、建筑形式、坐落、通行情况及原告久居的事实，可以证实原告主张成立。根据法律规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。配合原告办理土地使用权的变更登记也是二被告应当履行的合同义务。因此原告要求被告协助其办理该房产的土地使用权证过户手续，理据充分，本院予以支持。被告马海安及王国苓的主张，理据不足，本院不予采信。二被告的反诉请求，理据不足，本院不予支持。故依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告马海安、王国苓于本判决生效后五日内协助原告裴秀娟办理将唐新集用(2002)字第1602号集体土地使用证变更登记到原告裴秀娟名下。本诉案件受理费1150元，反诉案件受理费1150元，由被告马海安、王国苓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 杨慧苑 二〇一九年九月十九日书记员 董 浩