江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8104号上诉人（原审原告）：钱筱颖。上诉人（原审原告）：范亚莉。上诉人（原审原告）：陈炳善。委托诉讼代理人：边学梁，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师，代理上述三上诉人。上诉人（原审被告）：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地苏州高新区长江路******。法定代表人：蔡祁参，该公司总经理。上诉人（原审被告）：苏州喜临门企业管理有限公司,住所地,住所地苏州市吴中区苏蠡路**港龙蠡盛大厦**iv>法定代表人：蔡祁参，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱亮，江苏安孚律师事务所律师，代理上述两上诉人。上诉人钱筱颖、范亚莉、陈炳善以及苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称港龙吴中公司）、苏州喜临门企业管理有限公司（以下简称喜临门公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初5191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。钱筱颖、范亚莉、陈炳善上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判，案件受理费由港龙吴中公司、喜临门公司负担。事实和理由：一、一审法院委托鉴定机构对涉案房屋作出的市场价值认定有违客观、公正原则，与实际市场价值明显不符，一审法院据此认定涉案房屋的实际价值属于事实认定错误。二、一审判决认定上诉人承担20%的过错责任是错误的。三、一审判决在认定上诉人主张的差价利息损失的法律适用上存在错误，房屋差价的利息损失也是上诉人的经济损失。港龙吴中公司、喜临门公司辩称：不同意小业主的上诉请求，请求驳回小业主的全部诉讼请求，喜临门公司在本案中无需承担连带责任，其他意见同我方上诉意见。港龙吴中公司、喜临门公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人全部一审诉讼请求，案件受理费、保全费、鉴定费等全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案宣传资料内容并不明确具体，依法不能作为商品房买卖合同的组成部分，一审法院判决认定事实错误，依法应予纠正。二、商品房买卖合同明确约定了土地和商品房的用途，且与不动产登记证书载明的内容完全一致，一审判决认定港龙吴中公司的行为构成根本违约，不仅逻辑混乱，更是毫无事实根据，属事实认定严重错误，依法应予纠正。三、港龙吴中公司、喜临门公司均系有限责任公司，公司财产与股东财产并不混同，一审认定喜临门公司与港龙吴中公司承担连带责任，系事实认定错误。四、即便认定港龙吴中公司存在违约行为，小业主在签订商品房买卖合同之时即应知晓自身权利受到损害，小业主的诉讼请求已过诉讼时效，一审法院认定未过诉讼时效的理由存在矛盾。钱筱颖、范亚莉、陈炳善辩称：除我方的上诉事实和理由外，一审判决认定的其他事实和法律适用时正确的。钱筱颖、范亚莉、陈炳善向一审法院起诉请求：1、判令港龙吴中公司赔偿房屋差价损失73679元及其利息损失（以73679元为基数，按银行同期同档贷款利率从2013年5月3日计算至实际履行之日止）；2、港龙吴中公司赔偿契税差价损失2210.37元及其利息损失（以2210.37元为基数，按银行同期贷款利率自2015年7月21日计算至实际履行之日止）；３、判决喜临门公司对港龙吴中公司的上述款项承担连带赔偿责任；４、本案诉讼费、鉴定费、保全费由港龙吴中公司、喜临门公司承担。一审法院认定事实：2011年6月，苏州喜临门地产投资有限公司通过拍卖取得苏地2011-B-27号地块的土地使用权。土地出让合同显示：出让宗地面积为33112.1平方米，用途为批发零售和商务金融用地。合同补充条款约定，该地块批发零售建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。2011年11月18日，苏州市国土资源局与港龙吴中公司签订《补充协议》，约定：经出让人同意，苏地2011-B-27号地块的土地使用权由苏州喜临门地产投资有限公司变更为港龙吴中公司。后港龙吴中公司于2012年2月20日取得土地使用权证，土地用途为批发零售用地和商务金融用地。2012年1月6日，上述地块取得《建设用地规划许可证》，用地面积33112.1平方米，用地性质商业、办公。许可证附件包括用地红线图及规划设计条件表，其中规划设计条件表载明的规划设计要求是计入容积率面积内，商业建筑面积不得超过总建筑面积的30%。2012年5月17日，上述地块取得《项目设计方案规划审查批复》，其中：A楼（高层办公，现4、5幢），地下二层、地上，地下**、地上**13平米；B楼（多层商业，现3幢），地下二层、地上四，地下**、地上**0平米；C楼（高层办公、现1幢），地下二层、地上十，地下**、地上**2平米；D楼（多层办公，现2幢），地下二层、地上四层，地下**、地上**平米；地下层，地下二层，；地下层，地下**平米。2012年6月29日，案涉苏州新区港龙城市商业广场A楼、C楼、B楼、D楼取得《建设工程规划许可证》，载明：A楼（现4、5幢），办公、物业,2栋裙房四层、塔楼十八层；C楼（现1幢），办公,1栋十八层；B楼（现3幢），商业、影院，1栋四层；D楼（现2幢），卸货平台、办公、开闭所，1栋四层。2012年9月7日，苏州新区港龙城市商业广场一期、二期项目（A、B、C、D楼及地下部分）取得《建筑工程施工许可证》。2012年12月14日，苏州新区港龙城市商业广场2、3幢房屋取得《商品房预售许可证》，共1407套；2013年6月8日，苏州新区港龙城市商业广场1、4、5幢房屋取得《商品房预售许可证》，共1528套。2014年11月20日，案涉苏州新区港龙城市商业广场取得《建设工程消防验收意见书》，载明：建筑地下部分2层，建筑面积51957.64平方米，使用功能地下二层为汽车库、设备用房，地下一层为商业、汽，地下**为商业A楼（现4.5幢）18层，建筑高度79.3米，建筑面积35636.15平方米，使用功能为办公；B楼（现3幢）4层，建筑高度22.47米，建筑面积29632.98平方米，使用功能为商业、电影院；C楼（现1幢）18层，建筑高度79.3米,建筑面积要22127.31平方米，使用功能为办公;D楼（现2幢）4层，建筑高度17.96米，建筑面积11394.27平方米,使用功能为办公。另查明，涉案房屋在销售时，港龙吴中公司在销售现场公示了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《出让土地使用权证》、《商品房预售许可证》。港龙吴中公司向小业主发放的宣传广告等资料大都以“苏州新区港龙城市商业广场”的名义宣传，其中B1层宣传为“优雅邻里——世界500强大卖场/停车场”，1F宣传为“国际臻品——精品街区/世界500强大卖场/特色餐饮/金融/超市卸货平台”，2F宣传为“潮流触感——3C卖场/咖啡厅/国际名品/特色餐饮”，3F宣传为“童心梦境——特色餐饮/时尚生活馆/儿童主题城/电玩城”，4F宣传为“影音饕餮——星级影城/量贩式KTV/大型餐饮/轻餐饮/美食广场”。宣传资料中，多次以“双轨旺铺”、“综合体旺铺”、“金质旺铺”等名义宣传。2013年5月2日，钱筱颖、范亚莉（买受方）与港龙吴中公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：苏新合同201305020068）一份，合同约定：出卖方以出让方式取得位于苏州高新区的地块国有土地使用权，该地块土地面积为33112.1平方米，土地用途为批发零售用地和商务金融用地；买受方购买被告开发的长江路556号2幢211室房屋（所属自然层为1层），商品房用途为经营用房，建筑面积21.68平方米，商品房总价款为469679元；买受方于2013年5月2日签约时一次性付清所有购房款469679元。合同第十条约定：本合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的，应当征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。合同第二十条约定:本合同签订之前，出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房。合同签订后，钱筱颖、范亚莉按合同约定于2013年5月2日向港龙吴中公司支付了购房全款469679元。后港龙吴中公司也按合同约定交付案涉房屋，并由钱筱颖、范亚莉委托苏州港龙商业管理有限公司统一对外招商、经营管理至今。2015年8月12日，涉案房屋登记至钱筱颖、范亚莉、陈炳善名下，房屋建筑面积为21.68平方米，规划用途登记为非住宅。2015年8月20日，取得国有土地使用证，地类（用途）登记为，地类融用地（053）。为此，钱筱颖、范亚莉、陈炳善缴纳契税14090.37元。2015年9月，苏州新区港龙城市商业广场项目整体开业。B2F为停车场，B1F为大润发、停车场，1F标识为生活服务、时装配饰、餐饮美食，2F标识为时装配饰、餐饮美食、休闲娱乐、美容美发，3F标识为儿童天地、休闲娱乐、餐饮美食、运动休闲，4F标识为餐饮美食、休闲娱乐、中影国际影城。2017年12月29日，钱筱颖、范亚莉等业主收到新区港龙城的短信告知，内容如下：尊敬的业主，您好：由于您在新区港龙城购买的铺位在17年中，无实际租金产生，因此非常抱歉的通知您，暂无租金分成。在18年我们将重新调整业态布局，尽快将待租商铺完成租赁，并结合路面开通与招商情况，开展二次开业活动。后，苏州新区港龙城市商业广场部分业主遂至档案中心查询相关建设档案，后钱筱颖、范亚莉、陈炳善才确认案涉房屋系办公用房。又查明，中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年1月1日施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》中明确将城市建设用地分为8大类，35中类，44小类，8大类中包括居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地，其中商业服务业设施用地包括商业设施用地、商务设施用地、娱乐康体用地等，商业设施用地又包括零售商业用地、农贸市场用地、餐饮业用地、旅馆用地四类。零售商业用地范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。2007年8月10日实施的《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中将土地利用现状分为12个一级类，57个二级类。一级分类中包括耕地（编码01）、林地（编码03）、商服用地（编码05）等，其中商服用地又明确包括批发零售用地（编码051，主要用于商品批发零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发市场、加油站及其附属的小型仓库、车间、工厂等的用地）、住宿餐饮用地（编码052）、商务金融用地（编码053，指企业、服务业等办公用地以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地）、其他商服用地（编码054）。再查明，港龙吴中公司为法人独资的有限责任公司，股东为喜临门公司。港龙吴中公司为证明两公司财产独立，提供了苏州立信会计师事务所有限公司出具的《报告书》，报告书载明港龙吴中公司注册资本10000万元，由全体股东于2011年9月1日前一次缴足。还查明，2019年1月25日，钱筱颖、范亚莉、陈炳善申请以签约时间为基准日对涉案房屋按土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格进行司法评估。2019年2月13日，我院委托江苏海正土地房地产评估有限公司对本案进行司法评估。2019年4月15日，江苏海正土地房地产评估有限公司出具苏海估SZF字【2019】02001号《房地产估价报告》，评估结论为：案涉房屋2013年5月2日的评估总价为39.6万元。为此，钱筱颖、范亚莉、陈炳善垫付评估费用5602元。对于上述评估报告，港龙吴中公司、喜临门公司表示无异议，钱筱颖、范亚莉、陈炳善认为：1、涉案房屋的地类用途为商务金融（053），而评估报告中关于评估对象的地类用途统一列明为商务金融，并未准确体现评估对象的房屋性质。基于商务金融与商务金融（053）明显不同，评估报告书应当以评估对象为商务金融（053）为评估前提和基础。2、关于估价对象房地产损害发生前后的状态。涉案房屋（估价对象）的实际性质为商务金融（053），即行政办公用房，与港龙吴中公司在销售宣传的房屋性质（商铺）明显不符。基于港龙吴中公司实际交付的房屋为商务金融（053），即行政办公用房，应当首先确定实际交付房屋（商务金融053）在评估节点的市场价值，然后将其与港龙吴中公司宣传的房屋（商铺性质）在评估节点的市场价值之间的差额作为涉案房屋的实际减损价值。而评估报告仅仅以涉案房屋的现有状态在利用方向、承租户的心理、租金以及空租率方面的减损作出评估，这并不能全面准确地反映评估对象的实际市场价值。所以，评估报告中关于评估对象房地产损害发生前后的状态是片面的，不准确的，既忽略了评估对象的实际性质，也没有全面反映评估对象的真正市场价值,评估方法并没有遵循独立、客观、公正的原则。3、该评估报告中对涉案房屋的评估采用的是损失资本化法，首先，该评估方法不能全面有效的反映涉案房屋在评估节点的实际价值，鉴于评估对象的用途为商务金融053(办公用房)，应该实际对比评估节点周边地区同类型同户型房屋的市场价值综合考虑。其次，评估报告中仅仅是简单介绍了该评估方法的基本规定，而并没有详细说明该评估方法在评估对象上的实际适用过程以及评估结果得出的具体依据，该评估结果本身就没有事实依据和法律依据，其明显违反了合法性原则。4、该评估报告中涉及51室房地产，每处房地产的地理位置、楼层、户型以及使用状况等方面各不相同，但是该评估报告中均是统一的文字表述，根本没有具体描述每处房屋的实际情况，也没有明确区分各个房屋的实际情况，这样的评估结果显然是没有事实依据的，也是不准确的。综上，基于估价报告中涉案房屋的估价前提和基础是错误的，估价结果也是不准确的，所以，请求贵院撤销该评估报告，依法评估，准确认定涉案房屋的实际贬损价值。2019年4月30日，江苏海正土地房地产评估有限公司出具《关于徐优军、潘丽君等对我公司出具的“苏海估SZF字【2019】02001号”房地产评估报告异议的回复函》，针对小业主提出的上述异议答复如下：一、我们的评估的前提和基础是正确的。评估报告中估价对象的地类(用途)为商务金融，与原告认为的商务金融(053)是一回事，“商务金融”是土地的二级分类名称，“(053)”是二级分类的编码。“中华人民共和国国家标准(GB/T21010-2007)”的土地利用现状分类与编码，一级土地利用的地类(用途)“商服用地”、编码为“05”，分为4小类，二级分类的编码“(053)”、地类(用途)为“商、地类”；“中华人民共和国国家标准(GB/T21010-2017)”的土地利用现状分类与编码，一级土地利用的地类(用途)“商服用地”、编码为“05”，分为7小类，二级分类的编码“(0505)”、地类(用途)为“商、地类”。两次国家标准的分类，都保存了“商务金融”这个二级分类，2017版二级分类的数量变多了，二级分类的编码发生了变化。因出报告的时间是发生在国标变化之后，报告中省略了形式上的编码，仅用了内容并无实质变化的二级分类的名称，在省略了编码之后，该二级分类的名称并没有与其他二级分类或一级分类有任何混淆的可能性。二、商务金融用地上的房屋不能简单的理解为只是、只能做行政办公用房。事实上，本案中的商务金融用地上的房屋也有类似的商业服务功能，只有充分考虑估价对象房地产的使用价值，才能真正体现估价对象房地产的价值。商务金融是估价对象房地产的土地用途，房产的证载用途为“非住宅”，在房屋建成之后，房地产的法定用途和实际用途不一定完全与土地用途相一致。估价对象房地产从最高最佳使用方面，可以是原告所讲的“办公用房”，如符合最高最佳使用，事实上也可以做办公之外的其他适宜用途使用，比如金融活动场所、电子商务服务等等。司法实践当中，常遇到规划用途为沿街底楼住宅、甚至汽车库、工业房产等，实际用作了商铺、超市、商场，在司法拍卖中也卖出了“商业”的价值。（案例略）因此，本报告我们真正地站在第三人的角度、遵循了独立、客观、公正的原则，按照房地产估价规范的要求，分析“损害点”，揭示出争议的“权益差异”对房地产价值造成的减损，进而得出现状权益状况下的当时签约时点的市场价值是科学合理的。三、损失资本化法是国标《房地产估价规范》载明的方法。由于估价对象的土地登记用途为“商务金融用地”，与港龙吴中公司宣传的经营业态不同，在开办包含零售、餐饮、娱乐等项目在内的商场项目时存在一定限制，从而限制了“非住宅”房屋的利用方向，也影响到准租户的心理，导致承租客户群的狭窄，空租率提高，租赁期的租金水平也不能最大化，进而导致房地产价值的减损。该损害属于权益损害而非实体损害，不可修复。按照《房地产估价规范》的规定，损失资本化法是适用和可行的方法。评估结果的测算过程是技术过程，是内部作业过程，我们提交给法院的报告是估价结果报告。正如一个人去医院体检，医院只对外提供体检结果，而不可能也不需要细到每一页体检指标怎么来的。四、评估过程中，我们充分考虑了51处房地产的实际状况，不存在忽略房地产实际状况的问题。但是，出售的是毛坯房，现状的装修情况也就不需要叙述；房屋的楼层在报告的多张表上都列明，不可能不考虑。房屋的户型、位置在我们的技术测算时都有考虑，只是所用术语不尽相同。钱筱颖、范亚莉、陈炳善出于对估价行业和技术的不十分了解，有担心是正常的，其实我们测算的因素远不止上面提及的几个。综上，我们本着客观、公正、实事求是的原则，充分考虑了本案中51处房地产的实际状况，并在对周边房地产市场充分调研的基础上，采用了合适的估价方法进行评估测算，科学地得出了估价对象商务金融用地、非住宅房屋上的房地产的最终价值。2019年5月13日，钱筱颖、范亚莉、陈炳善代理人申请鉴定人员出庭作证，并就其代理的12件案件一并提问，后鉴定人员出庭作证并解释了钱筱颖、范亚莉、陈炳善当庭提出的问题。以上事实，由国有建设用地使用权出让合同、出让合同的补充协议、出让土地使用权证、建设用地规划许可证、项目设计方案规划审查批复、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程消防验收意见书、商品房买卖合同、发票、收据、宣传图册、竣工测绘成果报告、苏州新区港龙城委托经营管理合同、评估报告、发票、评估报告异议书、回复函和庭审笔录等证据予以证明。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，根据小业主提供的港龙吴中公司销售房屋时的宣传广告资料、房屋交付后商场的楼层规划指引，可以证明港龙吴中公司在销售案涉房屋时，确实将其中一至四层房屋（包括案涉房屋）未加区分、整体定位为“商铺”进行宣传销售，也曾经表述该部分房屋可以用于出租、经营零售、餐饮等业态。上述对于房屋用途的说明和允诺，内容具体明确，对房屋价款有重大影响，应当视为商品房买卖合同的组成部分。而根据案涉项目的规划资料及分割后的国有土地使用权证，案涉房屋规划性质为办公，土地用途为商务金融用地（即可以作为写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地），上述表述均与港龙吴中公司宣传时所称的“商铺”相差甚远。现钱筱颖、范亚莉以案涉房屋在合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格与实际成交价的差额作为衡量标准向港龙吴中公司主张违约责任，符合法律规定。同时，考虑到港龙吴中公司在出售涉案房屋之前已经将包括建设工程规划许可证等材料予以公示，根据上述材料，案涉项目规划用途并非全部是商业，存在办公用房。钱筱颖、范亚莉作为购房人，基于审慎义务，理应对销售现场公示的上述材料予以必要关注，详细询问案涉房屋具体性质，本案中钱筱颖、范亚莉未履行上述审查义务，钱筱颖、范亚莉在此过程中也存在过错，故宜承担20%的责任。虽然钱筱颖、范亚莉对江苏海正土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》提出了异议，但江苏海正土地房地产评估有限公司对钱筱颖、范亚莉提出的异议已书面回复，相关鉴定人员也出庭作证并合理解释了钱筱颖、范亚莉当庭提出的问题，故对上述鉴定报告的效力一审法院予以确认。根据江苏海正土地房地产评估有限公司出具的苏海估SZF字【2019】02001号《房地产估价报告》，案涉房屋签约时的市场价值为39.6万元，故港龙吴中公司应赔偿钱筱颖、范亚莉房屋差价损失58943.2元【计算方式为：（合同价469679元—评估价39.6万元）*80%=58943.2元】。而其主张的契税损失，亦属于实际损失，港龙吴中公司应赔偿契税损失58943.2元*0.03=1768.3元。至于钱筱颖、范亚莉主张的上述两项费用的利息，一审法院认为，因上述费用系法院认定的钱筱颖、范亚莉的实际损失，再行要求支付相应利息损失，于法无据，一审法院不予支持。关于陈炳善要求港龙吴中公司承担相应的违约责任，因其并非合同相对方，故对此请求，一审法院不予支持。因港龙吴中公司系喜临门公司独资的一人有限责任公司，其提供的验资报告不足以证明两公司资产相互独立，故喜临门公司应对港龙吴中公司的债务承担连带清偿责任。至于港龙吴中公司、喜临门公司辩称的关于诉讼时效的抗辩意见，一审法院审查后认为，双方签订的房屋买卖合同中并未将房屋用途表述为办公用房，钱筱颖、范亚莉作为一般购房者，即便案涉国有土地使用权证明确载明土地用途为商务金融用地，也无法清楚知晓所购房屋并非“商铺”，故其主张自2018年上半年经苏州新区港龙城市商业广场部分业主至档案中心查询相关建设档案后方得知相应事实，客观合理，其在2018年9月即提起诉讼并未超过诉讼时效。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、苏州港龙吴中置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付钱筱颖、范亚莉房屋差价损失58943.2元、契税损失1768.3元，合计60711.5元。二、苏州喜临门企业管理有限公司对苏州港龙吴中置业有限公司承担的上述第一项付款义务承担连带清偿责任。三、驳回钱筱颖、范亚莉、陈炳善的其余诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入钱筱颖、范亚莉、陈炳善指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州新区支行商业街支行，账号：62×××66。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1697元，保全费1270元，评估费5602元，合计8569元，由钱筱颖、范亚莉、陈炳善负担379元,由苏州港龙吴中置业有限公司、苏州喜临门企业管理有限公司负担8190元。苏州港龙吴中置业有限公司、苏州喜临门企业管理有限公司负担部分由苏州港龙吴中置业有限公司、苏州喜临门企业管理有限公司直接支付钱筱颖、范亚莉、陈炳善，钱筱颖、范亚莉、陈炳善预缴的诉讼费用一审法院不再退还。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，港龙吴中公司提供了苏州德衡会计师事务所出具的港龙吴中公司专项审计报告、喜临门公司专项审计报告、吉卓公司专项审计报告，以证明港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司的各公司资产与股东资产相互独立，不存在资产混同；提供了港龙吴中公司出具的情况说明以及地铁三号线年底试运营的新闻截屏，以证明港龙城项目的招商情况开始好转，有明显复苏迹象。钱筱颖、范亚莉、陈炳善质证认为公司提供的审计报告真实性不予认可，审计机构是公司单方面聘请的会计师事务所，相关的审计材料均是公司单方提供，没有经过第三方以及小业主监督和认可，不能确定其提供的材料是真实、全面和原始的；情况说明和新闻截屏与本案没有关联性。本院认为，本案二审争议焦点是：港龙吴中公司发布的宣传资料是否作为商品房买卖合同的组成部分？港龙吴中公司的行为是否构成根本违约？小业主违约责任的主张是否超过了诉讼时效？小业主是否应承担一定的过错责任？房屋差价损失的鉴定结论是否可以作为认定损失的依据？喜临门公司是否应承担连带清偿责任？关于宣传资料是否是购房合同组成部分的问题。本院认为，双方签订的购房合同约定土地用途为批发零售用地和商务金融用地，商品房用途为经营用房，但并未明确涉案房屋具体的用途是商业还是办公。港龙吴中公司在售房时提供的宣传资料明确载明港龙城市商业广场项目包括地下一层、地上四层，并明确了、地上**定位，而相关的平面图1、2、3、4、5幢房屋的1-4层均作为整体进行商业宣传，上述对于房屋用途的说明和允诺，内容具体明确，且对房屋价款有重大影响，一审法院据此认定宣传资料是购房合同组成部分并无不当。此外，港龙吴中公司在房屋交付时提供的非住宅商品房使用说明书中明确载明项目为三栋高层建筑，裙楼为商业，主楼为办公，用途1-4楼为商业，5-18楼为办公，非住宅商品房使用说明书中的相应记载亦应作为港龙吴中公司对购房小业主的承诺，亦可以证明在房屋交付时港龙吴中公司仍坚持其应向购房小业主交付的房屋可用于商业而非办公。关于港龙吴中公司的行为是否够根本违约的问题。如前所述，港龙吴中公司宣传资料中明确涉案购房小业主购买的房屋为商铺，可用于各类商业经营，港龙吴中公司交房时提供的非住宅商品房使用亦明确1-4楼为商业，5-18楼才为办公，但港龙吴中公司实际交付的房屋仅能作为办公用房，一审法院据此认定港龙吴中公司的行为构成根本违约并无不当。关于小业主违约责任的主张是否超过诉讼时效的问题。本院认为虽港龙吴中公司售房时在销售现场公示了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《出让土地使用权证》、《商品房预售许可证》，但港龙吴中公司在销售时亦明确1-4层的商业用途，交房时提供的非住宅商品房使用亦明确1-4楼为商业，小业主作为一般购房者，即便涉案国有土地使用权证明确载明土地用途为商务金融用地，也无法清楚知晓所购房屋并非商铺。此后，涉案房屋在港龙城商业广场项目整体开业后仍作为商业用途进行了整体规划，小业主从商场的运营情况仍无法作出准确的判断，故小业主应当知道其权利受到侵害的时间节点应从宽认定。小业主主张在2017年12月收到租金短信后查询竣工测绘成果报告和工程消防验收意见时才得知涉案房屋为办公用房具有一定的合理性，一审法院据此认定小业主的诉请未超过时效并无不当。关于小业主是否应承担一定过错责任的问题。如前所述，本院虽对小业主应当知道其权利受到侵害的时间节点作了从宽认定，但不应免除小业主在合同签订以及履行过程中存在的过错责任。港龙吴中公司在合同签订过程中在销售场所公示了相关许可证，而涉案房屋的土地使用权证明载明的土地用途为商务金融用地，上述情形均与商铺、商业用途存在一定的差异，小业主对于上述可疑情形未进一步的核实，存在一定的过错，一审法院据此判令小业主自担20%的房屋差价损失、契税损失且未支持差价损失、契税损失利息的主张并无不当。至于房屋差价损失的鉴定结论是否可以作为认定损失依据的问题。本院认为涉案的房地产估价报告是由具备资质的鉴定机构和人员作出，结论明确，可以作为认定损失的依据。小业主虽对该鉴定报告提出异议，但鉴定机构已对此作出相应的答复，小业主又未能提供相应证据推翻该鉴定报告，一审法院据此将该鉴定报告作为认定损失的依据并无不当。关于喜临门公司是否应承担连带清偿责任的问题。本院认为，港龙吴中公司是喜临门公司独资的一人有限责任公司，港龙吴中公司、喜临门公司二审中提供了其单方委托会计师事务所制作的三份专项审计报告，但该三份审计报告均系港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司在一审判决后针对数个会计年度统一制作，并非一人有限责任公司每一会计年度终了时编制的财务会计报告，且相关的会计记录又是通过抽查方式进行核对，尚不足以证明港龙吴中公司、喜临门公司的主张。综上所述，钱筱颖、范亚莉、陈炳善、港龙吴中公司、喜临门公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1697元，由上诉人苏州港龙吴中置业有限公司、苏州喜临门企业管理有限公司负担1357.6元，由上诉人钱筱颖、范亚莉、陈炳善负担339.4元。上诉人苏州港龙吴中置业有限公司、苏州喜临门企业管理有限公司多预交的上诉费339.4元，本院予以退还。上诉人钱筱颖、范亚莉、陈炳善多预交的上诉费1357.6元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇一九年九月二十七日书记员 姚冰馨