北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初24312号原告：朵元，男，1977年3月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王雪生，北京雪生律师事务所律师。被告：苗洁琼，女，1983年8月25日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：李天博，北京圣伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立超，男，1982年2月28日出生，汉族，北京圣伟律师事务所实习律师。被告：黄永，男，1982年11月11日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：李天博，北京圣伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立超，男，1982年2月28日出生，汉族，北京圣伟律师事务所实习律师。原告朵元（以下称姓名）与被告苗洁琼、被告黄永（以下一并出现简称二被告，分称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朵元之委托诉讼代理人王雪生，二被告之共同委托诉讼代理人李天博、王立超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朵元向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付购房款1780万元；2.判令二被告支付利息520273.97元（以300万元为基数，按照年利率6%的标准，自2016年1月1日起计算至2018年11月21日）；3.判令二被告支付利息，以300万元为基数，按照年利率6%的标准，自2018年11月22日起计算至实际支付之日止；4.判令二被告支付利息888000元（以1480万元为基数，按照年利率6%的标准，自2016年1月1日起计算至2016年12月31日）；5.判令二被告支付违约金6714739.73元（以1480万元为基数，按照年利率24%的标准，自2017年1月1日起计算至2018年11月21日）；6.判令二被告支付违约金，以1480万元为基数，按照年利率24%的标准，自2018年11月22日起计算至实际支付之日止。事实与理由：2015年10月30日朵元与二被告签订房屋买卖合同，约定将位于北京市朝阳区朝阳门外大街XX号楼703号房屋出售给二被告（二被告系夫妻关系）。2015年11月29日朵元与二被告又签订《房屋买卖补充协议》一份，约定合同总价2180万元（卖方净得），付款方式为过户前支付700万元，2016年12月31日前支付余款1480万元及利息。合同签订后，朵元依照合同约定将涉案房屋过户给二被告，履行了合同约定的全部义务。二被告截至目前，尚拖欠购房款1780万元及利息。2017年1月20日，朵元发函催告二被告于2017年2月28日前付清拖欠购房款本金和利息。合理催告期满后，二被告仍拒不履行偿还购房款本金和利息之义务，故诉至法院，请求依法裁判。苗洁琼辩称，不同意支付购房款1780万元，同意支付1380万元，但应当给予苗洁琼必要的准备时间。不同意支付截至2018年11月21日的利息1408273.97元，不同意支付截至2018年11月21日违约金6714739.73元。不同意支付自2018年11月22日起至实际支付之日止，以300万元为基数，按照年利率6%的标准计算的利息。不同意支付自2018年11月22日起至实际支付之日止，以1480万元为基数，按照年利率24%的标准计算的违约金。具体为：一、苗洁琼与朵元约定的购房款为2180万元，苗洁琼已经支付首付款800万元，剩余房款应为1380万元。朵元提供的证据《欠条》显示黄永欠朵元首付款300万元，苗洁琼并不知情，苗洁琼并未向朵元借过钱。而且，即使黄永所欠朵元300万元债务属实，那么，该300万元的欠款纠纷与本案房屋买卖合同纠纷也不是同一法律关系，应另案处理。因此，朵元在房屋买卖合同纠纷中要求偿还欠款300万元，不合法，苗洁琼不同意在本案中偿还300万元，不同意支付以300万元为基数产生的所有利息。二、苗洁琼同意支付剩余房款1380万元，但应当给予苗洁琼必要的准备时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，当事人就有关合同履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。苗洁琼和朵元就1380万元购房款的支付时间并没有约定，时间也并未达成一致协议，对该购房款，朵元可以随时要求履行，苗洁琼于2018年11月21日正式收到了朵元的催款通知，苗洁琼表示应当支付，但应该给予苗洁琼必要的准备时间。因该款项金额巨大，因此，苗洁琼认为必要时间至少应为一年，请法院结合双方实际情况，予以确认。三、2015年11月29日签订的《房屋买卖补充协议》对苗洁琼没有约束力。黄永与朵元签订的该协议中关于利息和违约金的约定，直接损害了房屋买卖合同主体苗洁琼的合法权益。因此，苗洁琼不同意按照该补充协议上有关利息和违约金的约定，向朵元支付利息和违约金。（一）《房屋买卖补充协议》上并没有苗洁琼本人的签字；（二）苗洁琼对黄永与朵元在签订主合同后又签订的《房屋买卖补充协议》一事，并不知情，黄永事前并未征得苗洁琼本人授权同意；（三）苗洁琼现明确表示不同意签订该《房屋买卖补充协议》，苗洁琼在看到该《房屋买卖补充协议》后，明确表示不同意、不追认，补充协议中明确约定的付款时间，根本是苗洁琼本人无法承受的，苗洁琼如果知晓，根本也不会签订；（四）朵元在与黄永签订《房屋买卖补充协议》时，未告知苗洁琼本人，事后也没有要求苗洁琼对此进行追认，因为朵元知道，苗洁琼本人是不会同意该补充协议的内容的，朵元在明知苗洁琼不会同意的情况下，私下与黄永签订的补充协议不能约束苗洁琼。综上，苗洁琼按照房屋买卖合同的约定，仅需要向朵元支付1380万元购房款，其他款项均不应当支付。黄永辩称，不同意支付购房款1780万元，不同意支付截至2018年11月21日的利息1408273.97元，不同意支付截至2018年11月21日违约金6714739.73元。不同意支付自2018年11月22日起至实际支付之日止，以300万元为基数，按照年利率6%的标准计算的利息。不同意支付自2018年11月22日起至实际支付之日止，以1480万元为基数，按照年利率24%的标准计算的违约金。具体为：一、苗洁琼与朵元约定的购房款为2180万元，苗洁琼已经支付首付款800万元，剩余房款应为1380万元。《欠条》显示300万元欠款与本案房屋买卖合同纠纷也不是同一法律关系，应另案处理。因此，黄永不同意在本案中偿还300万元，不同意支付以300万元为基数产生的所有利息。二、关于《房屋买卖补充协议》，该补充协议中并没有苗洁琼本人的签字，黄永在事前或事后均未取得苗洁琼的授权，因此，虽然黄永和苗洁琼是夫妻关系，但处置大额房产已经超出家事代理的范围，因此，根据合同相对性原则，该房屋买卖补充协议的效力不能当然及于苗洁琼，而仅对黄永产生约束力。该《房屋买卖补充协议》应该视为黄永与朵元新签订的房屋买卖合同，在朵元已经根据《存量房屋买卖合同》将涉案房屋出售给苗洁琼的情况下，已经无法将涉案房屋过户给黄永，黄永与朵元的《房屋买卖补充协议》已经无法达到合同目的，黄永当然无须再支付相应房款，也无须支付利息和违约金。实际上，黄永在与朵元签订该《房屋买卖补充协议》之时，苗洁琼已经支付了朵元800万元的首付款，苗洁琼还另外支付了1000848.08元的税费，30多万元的中介费。三、关于《房屋买卖补充协议》中约定的1480万元本金产生的利息和违约金。（一）苗洁琼已经支付款项为800万元，未付1380万元，即使支付利息，基数也应当是1380万元；（二）黄永与朵元约定的关于违约责任条款的表述为“以1480万元为基数按一年期银行贷款基准利率4倍或年利率25%（以两者间较高者为标准）向甲方支付违约金”，上述约定属于合同约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。因此，即使该补充协议效力及于苗洁琼，那么该违约金约定不明，应当推定为未变更，即按照《存量房屋买卖合同》约定，双方没有关于违约金的约定，黄永和苗洁琼均不应当根据该《房屋买卖补充协议》向朵元承担违约责任；（三）关于偿还房款的连带责任，系黄永单方承诺，且该单方承诺仅针对苗洁琼购房款，不包括利息和违约金。四、关于朵元诉讼请求单方将违约金的计算方式变更为24%的问题，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，双方协商一致，可以变更合同，黄永对朵元单方提出的该变更不予认可，因此，朵元变更诉讼请求中关于24%的违约金计算标准没有法律和合同依据，请求法院予以驳回。综上，苗洁琼按照房屋买卖合同的约定，仅需要向朵元支付1380万元购房款，其他款项均不应当支付。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，苗洁琼与黄永系夫妻关系，于2010年6月26日登记结婚。2015年10月30日，朵元（出卖人、甲方）与苗洁琼（买受人、乙方，委托代理人：黄永）签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：XXXX），约定苗洁琼向朵元购买位于北京市朝阳区朝阳门外大街XX号楼703号房屋（以下简称703号房屋），建筑面积共286.72平方米，房屋性质为商品房，成交价格为1200万元，网签合同落款处显示“朵元”“苗洁琼”“黄永”签名字样。703号房屋所有权于2015年11月30日转移登记至苗洁琼名下。苗洁琼主张其分别于2015年9月22日、2015年11月19日、2015年11月24日、2015年11月27日向朵元转账支付购房款400万元、200万元、100万元、100万元。朵元主张苗洁琼仅支付购房款400万元，2015年9月22日转账的400万元不是购房款，是朵元自己的钱，因朵元当时处理离婚纠纷，而二被告当时支付能力不足，无法支付首付款，为了避免朵元的前妻质疑朵元和二被告系恶意串通转移财产，所以通过走流水的方式故意把帐作乱，即在房屋买卖之前，朵元实际控制的北京蓝石致远投资有限公司第二分公司（以下简称蓝石公司）转账400万元给王某、王某再转账给江某、江某再转账给张某、张某再转账给苗洁琼。朵元提交的招商银行付款回单及中国农业银行业务凭证显示蓝石公司于2015年9月21日向王某转账400万元，王某于当日向江某转账400万元；本院调取的宁波银行股份有限公司交易明细清单显示江某于2015年9月22日向张某转账400万元。黄永称该400万元是朵元让案外人转账的，苗洁琼认可支付购房款前收到张某转账的400万元，称该笔款项是用于购房的借款，不清楚张某、江某、王某的关系，但就其主张苗洁琼未提交相应证据。原告提交2015年11月29日签订的《房屋买卖补充协议》一份，载明：甲方（卖方）为朵元，乙方（买方）为黄永、苗洁琼；甲方向乙方出售703号房屋一套（X京房权证朝字第XXXX号），建筑面积286.72平方米，其中房屋1200万元，屋内设施、装修家居980万元，合计2180万元整；房屋办理产权过户前，乙方向甲方支付700万元，2016年12月31日前，乙方向甲方支付剩余价款1480万元，且自2016年1月1日起至剩余款项付清之日止，乙方应当以年利率6%为标准，支付利息。乙方迟延支付剩余房价款的（即2016年12月31日前未能付清剩余1480万元的），自违约之日起，以1480万元为基数按一年期银行贷款基准利率4倍或年利率25%（以两者间较高者为标准）向甲方支付违约金；乙方黄永和苗洁琼为夫妻关系且作为房屋的共同购买人，对剩余房价款承担连带责任，甲方有权向其中任何一人主张全部剩余房价款；本补充协议与原购房合同有不一致的地方以本补充协议为准。落款处显示“黄永”、“苗洁琼”、“黄永代”签名字样。黄永认可《房屋买卖补充协议》的真实性，但不认可证明目的，称该补充协议是其代苗洁琼签订，苗洁琼并未授权其签署该补充协议，该补充协议无效，黄永当时基于与苗洁琼的夫妻关系认为其有权代理苗洁琼购买703号房屋，黄永在签订该补充协议时认为自己能赚到钱支付利息。苗洁琼主张其未授权黄永签订《房屋买卖补充协议》，苗洁琼对此不知情，不认可该补充协议约定的付款方式、付款时间及违约责任等条款。经询，朵元与二被告均认可703号房屋总价款为2180万元；苗洁琼认可703房屋所有权转移登记手续是黄永作为其委托代理人办理的，苗洁琼本人未到场。审理中，朵元主张黄永代苗洁琼签订《房屋买卖补充协议》的行为系表见代理。原告提交黄永于2015年12月11日出具的《欠条》一份，载明：因购买703号房屋（X京房权证朝字第XXXX号），黄永欠朵元首付款300万元，朵元负责协助黄永清退租户，清退租户当日黄永一次性付清300万元。黄永认可《欠条》的真实性，但不认可证明目的，称该《欠条》为债权纠纷，与本案无关，认可《欠条》的内容，认可约定过户时应当支付购房款700万元，但是只支付了400万元，所以300万元打了《欠条》，将支付300万元的起算点变更为清退租户的日期，即2016年4月份。另，黄永当庭认可这个钱至今没有给。苗洁琼不认可《欠条》的真实性及证明目的，称未见过该《欠条》，也未听黄永提起过，而且该《欠条》为债权纠纷，与本案无关。审理中，朵元认可703号房屋租户退租的时间为2016年4月底。另，朵元在本案中申请财产保全，申请冻结苗洁琼名下703号房屋的产权过户手续并提供了现金担保。本院于2017年5月8日作出（2017）京0105民初XX号民事裁定，裁定冻结苗洁琼名下703号房屋的产权过户手续。本院认为：本案的争议焦点之一为已支付购房款金额，朵元与二被告均认可703号房屋总价款为2180万元，本院不持异议，因朵元提交的银行转账凭证及本院调取的银行交易明细清单显示的转账记录与朵元所述走账过程相符合，且苗洁琼认可其支付购房款前收到张某转账400万元，苗洁琼亦未对其所主张的已支付首付款金额和约定的首付款金额不符作出合理解释，故结合《欠条》所载内容及黄永的当庭陈述，朵元关于2015年9月22日苗洁琼向其转账的400万元不是703号房屋购房款的主张具有高度盖然性，故本院对苗洁琼关于其已支付购房款800万元的主张不予采信，对朵元关于苗洁琼已支付购房款400万元的主张予以采信。苗洁琼未按约定支付剩余购房款，应当予以支付，朵元要求苗洁琼支付剩余购房款1780万元的诉请，于法有据，本院予以支持。本案的争议焦点之二为黄永代苗洁琼在《房屋买卖补充协议》上签字的行为是否构成表见代理，苗洁琼应否对黄永之行为承担民事责任。黄永认可《房屋买卖补充协议》对其产生效力，本院不持异议，根据《房屋买卖补充协议》载明的乙方信息及落款处签名情况，黄永应系签订《房屋买卖补充协议》的一方当事人，黄永与朵元签订《房屋买卖补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自合同义务。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。法律未规定缔约阶段房屋买卖的委托必须采取书面形式。本案中，苗洁琼未向黄永出具过书面授权委托书，苗洁琼主张黄永代签《房屋买卖补充协议》的行为属无权代理，而朵元主张黄永代苗洁琼签字的行为构成表见代理。根据本案查明事实，签订《存量房屋买卖合同》的相对方虽为苗洁琼，但二被告系夫妻关系，在无特别约定的情况下，夫妻在婚姻关系存续期间购买的房屋应属夫妻共同财产，且苗洁琼认可签订《存量房屋买卖合同》时及2015年11月30日办理703号房屋所有权转移登记手续时黄永的身份为其委托代理人，亦认可703号房屋总价款为《房屋买卖补充协议》中约定的2180万元，故综合本案相关情况，本院认定作为苗洁琼的配偶、夫妻财产共有人的黄永在2015年11月29日签订《房屋买卖补充协议》时，系以苗洁琼代理人的身份替苗洁琼在《房屋买卖补充协议》上签字，且朵元应有理由相信黄永有苗洁琼的代理权，黄永的该代理行为构成表见代理，该代理行为有效，故《房屋买卖补充协议》对苗洁琼亦发生法律效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《房屋买卖补充协议》约定，二被告应在房屋办理过户前支付700万元，在2016年12月31日前支付1480万元，自2016年1月1日起按照年利率6%的标准支付购房款1480万元的利息，并对剩余房价款承担连带清偿责任。关于利息，黄永虽在《欠条》中表明将300万元购房款的支付日期变更为清退租户当日，但《欠条》未显示朵元的确认痕迹，朵元亦不予认可，故该变更付款日期的意思表示系黄永单方作出，对朵元不发生效力，现朵元依据《房屋买卖补充协议》中约定的700万元付款时间，从2016年1月1日起按照年利率6%的标准主张该300万元购房款的利息，并无不妥，本院予以支持；朵元关于支付2016年1月1日至2016年12月31日期间1480万元购房款利息的诉请，依据充分，本院予以支持。关于违约金，二被告未按约定支付购房款，承担相应的违约责任。关于违约金数额，二被告主张《房屋买卖补充协议》中约定违约金标准过高，朵元亦未举证证明其实际损失，故本院综合考虑合同履行情况、二被告的过错程度、预期利益等，酌情确定二被告应支付违约金标准。朵元依据《房屋买卖补充协议》要求二被告对购房款、利息及违约金承担连带责任的诉请，依据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、被告苗洁琼、被告黄永于本判决生效之日起十日内连带支付原告朵元购房款一千七百八十万元；二、被告苗洁琼、被告黄永于本判决生效之日起十日内连带支付原告朵元利息，以三百万元为基数，按照年利率百分之六的标准，自二〇一六年一月一日起计算至实际给付之日止；三、被告苗洁琼、被告黄永于本判决生效之日起十日内连带支付原告朵元利息八十八万八千元（以一千四百八十万元为基数，按照年利率百分之六的标准，自二〇一六年一月一日起计算至二〇一六年十二月三十一日止）；四、被告苗洁琼、被告黄永于本判决生效之日起十日内连带支付原告朵元违约金，以一千四百八十万元为基数，按照年利率百分之六的标准，自二〇一七年一月一日起计算至实际给付之日止；五、驳回原告朵元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告苗洁琼、被告黄永负担（原告朵元已交纳，被告苗洁琼、被告黄永于本判决生效之日起七日内支付原告朵元）。案件受理费171415元，由被告苗洁琼、被告黄永负担（于本判决生效之日起七日内交纳至本院）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  张佳琪审判员  宋晓佩审判员  王有成二〇一九年九月十七日书记员  张茹敏