广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初8636号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地广东省珠海市保税区48号地4号厂房5楼503房，统一社会信用代码914404001925559159。法定代表人：房英强，总经理。委托诉讼代理人：邓浩，系公司员工。委托诉讼代理人：何利敏，系公司员工。被告：张俐，女，1984年8月9日出生，汉族，住湖南省宁乡县，原告珠海葆力物业管理有限公司（以下简称葆力物业公司）与被告张俐物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葆力物业公司委托诉讼代理人邓浩、何利敏，被告张俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葆力物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2014年9月至2018年6月期间共46个月的物业管理费6427.58元及违约金（以每月物业管理费139.73元为基数，分别从欠费次月1日起按千分之一利率计算至清偿之日止）；2．被告向原告支付2014年8月至2018年5月期间共46个月的水费1474.63元。事实和理由：2007年12月24日，原告与中山市益铨房地产发展有限公司（以下简称益铨公司）签订了《百花园物业管理委托合同》，对双方的权利义务进行了约定，被告系中山市坦洲镇金源路33号百花园8幢1梯902房的业主，根据物业管理委托合同，被告应向原告支付上述费用，原告多次催收未果，为维护自身的合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告张俐辩称，1．被告确认原告主张的物业管理费计付标准及时间，确认并同意支付原告主张的水费，但不同意支付管理费，因原告未依约履行合同义务、提供的物业服务未达相关规定的标准，小区的消防设施、电梯没有定期维护，小区监控设备瘫痪，垃圾堆积无人清理，小区绿化无人养护，有停水的情况但未提前通知，原告私自铲除绿化带扩张车位等现象，并擅自停水造成被告生活不便，被告于2014年9月起暂缓交纳管理费。2．原告侵占归属于业主共有的公告栏、电梯内等其他位置的张贴商业广告收入费用，未向业主公布收入的情况及流向，侵害了全体业主的权利，应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内并向业主公布收支情况。3．原告履行或解决下列义务、问题后，被告再交纳管理费及水费，原告在判决后15日内在小区公告栏公布物业费用的收支、车位租金及小区内各广告的租金收入、流向的情况，以后每月公布一次；对小区绿化进行全面补种，并制定定期养护计划公布在小区公告栏，健身设施周边进行绿化补种并铺设橡胶地垫；对所有入住业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决；定期举行小区社区文化活动；加强对各楼电梯检修维护，消防通道、车道定期检查并清除障碍。因原告违约在先，服务质量差，被告请求减免50%物业费，取消违规收取滞纳金，并由原告承担本案诉讼费用。4．原告至今未完成百花园小区公共设施设备更新改造（整改）承诺书，被告保留另行起诉的权利。另，根据部分业主向业委会、坦洲政府、坦洲住建局及金斗居委会发出的关于选聘的意见书，及《物业管理条例》第三条，原告的选聘不符合法律法规，被告保留另行起诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1．2007年12月24日，葆力物业公司（受委托方）与益铨公司（委托方）签订百花园物业管理委托合同，约定由葆力物业公司为益铨公司百花园商住小区提供物业管理服务。委托管理服务期限从合同签订之日至物业区域业主委员会成立并选聘新的物业管理公司时止；物业交付使用后，葆力物业公司提供约定物业管理服务事项，其受益人为物业的全体业主和物业使用人。葆力物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费。2008年1月1日，葆力物业公司与益铨公司签订补充协议，约定百花小区第三期高层收费标准为1.5元/平方米，商业商铺收费标准为1.8元/平方米；业主逾期缴纳物业管理服务费的，按欠缴金额加收每日千分之一的滞纳金。合同及补充协议还约定了其他内容。2009年5月1日，葆力物业公司接管百花园项目建筑面积共189316.66平方米。2009年11月18日，中山市住建局对上述项目的接管予以备案。张俐系中山市坦洲镇金源路33号百花园8幢1梯902房的业主，房屋建筑面积为93.31平方米，葆力物业公司主张物业管理费按93.15平方米计算，张俐每月应交物业管理费为139.73元（93.15平方米×1.5元/平方米），张俐并无异议。2．2018年4月20日，益铨公司及中山市坦洲镇百花园小区业主委员会出具连续性催缴欠费情况证明，确认葆力物业公司对小区欠费户每月进行连续性催缴，催缴方式为每月向欠费业主信箱投入纸质缴费通知书以及上门张贴缴费通知书、电话催缴等形式。该证明正文下方有业主代表及催缴员签名证实。2018年9月26日，葆力物业公司向张俐邮寄欠缴2014年9月至2018年6月物业管理费明细表及催告函，载明张俐欠缴管理费总额6427.58元，欠水、电费总额1474.63元，本金合计7902.21元，违约金金额3548.03元，欠费本金和滞纳金合计11450.24元。经查，邮件于次日被签收。3．张俐为证明其有正当理由不缴纳物业管理费，向本院提交照片、视频光盘及截图用以证明葆力物业公司未尽合同义务，导致小区内部消防设施、电梯没有维护，小区监控设备瘫痪，垃圾堆积无人清理，绿化无人养护，未提前通知停水，葆力物业公司私自铲除绿化带扩张车位等问题。葆力物业公司对该证据不予确认。4．葆力物业公司证明其物业服务质量，向本院提供公示证书、客户评价证明、表扬信及照片。公示证书显示葆力物业公司获得2017年广东省“守合同重信用”企业，客户评价证明显示，益铨公司及业主骆永志对葆力物业公司物业服务水平表示认可，表扬信显示益铨公司对葆力物业公司处理火灾迅速、得当及物业服务员工拾金不昧行为予以表扬，照片显示葆力物业公司对安保人员进行各种培训、服务人员对小区绿化、公共设施、车库等进行清理、维护等，业主向葆力物业公司送锦旗。张俐对照片不予确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。珠海葆力物业管理有限公司与中山市益铨房地产发展有限公司签订的物业管理委托合同为当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，张俐作为小区业主，应受上述物业管理委托合同的约束。合同签订后，珠海葆力物业管理有限公司依约为小区提供物业管理服务，张俐理应履行交纳物业管理费的义务，其拖欠物业管理费的行为已构成违约，须承担支付尚欠物业管理费等违约责任。张俐抗辩称对物业费的计费标准并无意见，但认为珠海葆力物业管理有限公司未尽合同职责，提供的物业服务不符合合同约定，但其提供的照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行动态、发展、全面的考察，以确定物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距，但从张俐提交的证据来看并不足以认定其主张的珠海葆力物业管理有限公司提供的物业服务与约定存在明显差距，亦不足以认定珠海葆力物业管理有限公司提供的物业服务违反法律、法规及相关行业规范的规定，张俐拒付物业管理费无约定或者法定事由，本院对其抗辩意见不予采纳。张俐自2014年9月起未交纳物业管理费，珠海葆力物业管理有限公司要求其交纳自2014年9月至2018年6月的物业管理费并支付违约金的主张，理据充分，本院予以支持，张俐应向珠海葆力物业管理有限公司交纳物业管理费6427.58元（139.73元/月×46个月）。关于违约金的问题，双方约定按照日万分之五计收逾期交纳物业服务管理费的违约金，张俐欠付物业管理费确实给珠海葆力物业管理有限公司造成了相当于利息的损失，但应以实际损失为限，因此本院酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，以139.73元为基数，自2014年9月至2018年6月于每月应付物业管理费的次月一日起分别计算违约金。关于水费问题，张俐确认并同意支付水费1474.63元，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张俐于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付中山市坦洲镇金源路33号百花园8幢1梯902房2014年9月至2018年6月的物业管理费6427.58元及违约金（以139.73元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率，自每月应交物业管理费的次月一日起分别计至实际清偿之日止）；二、被告张俐于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司支付中山市坦洲镇金源路33号百花园8幢1梯902房2014年8月至2018年5月的水费1474.63元；三、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元（原告已预交），由被告张俐负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  林玉嫦二〇一九年九月二十五日书 记 员  林振华吴永丝