海南省定安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9021民初1136号 原告：海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司，住所地海南省定安县塔岭新区香榭水岸小区B14铺面。 负责人：孔祥勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫云霞，该公司办公室文员。 被告：吴惠琴，女，1985年2月20日出生，汉族，住海南省海口市。 第三人：莫春影，女，1970年4月28日出生，住海南省海口市。 原告海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司（以下简称“豪城公司”）与被告吴惠琴物业服务合同纠纷一案，豪城公司于2019年8月16日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。因莫春影为涉案物业的出租方，本案处理结果与其有法律上的利害关系，本院于2019年8月26日依职权通知莫春影为本案无独立请求权第三人参加诉讼。第三人莫春影自愿放弃部分举证期限。依照第一审简易程序，本院于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告豪城公司的委托诉讼代理人莫云霞、被告吴惠琴到庭参加诉讼。第三人莫春影经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告豪城公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的2016年1月16日至2019年5月31日两间铺面物业管理费15261元及违约金36256.24元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：定安“香榭水岸小区”的开发商为海南北源实业有限公司。目前该小区的物业由海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司承接，并负责小区物业的全面管理。原告于2013年6月1日进驻香榭水岸小区，为该小区提供物业管理服务。根据香榭水岸小区A3、A4铺面业主莫春影提供的材料表明，被告在香榭水岸小区租赁了A3、A4铺面的房屋，根据《租赁合同》第一条、第十一条的约定，租赁人应当在合同期内2019年5月31日前交付物业管理费，以每月188.47元为基数，期限从2016年1月16日至2019年5月31(共40个月另15天)。被告曾于2019年6月10日与原告签订书面协议，所有物业费由被告承担，并于2019年6月30日前结清。截止目前，被告两间铺面己有80个月另30天未缴纳过任何物业管理费。原告多次以电话和书面催缴，但被告一直不予理睬。原告实属无奈只得诉至法院。原告认为，被告所租房屋在原告进行物业管理服务范围，且接受了原告所提供的物业管理服务。被告理应缴纳相应的物业管理费用。然被告对原告的应有权利和催缴行为不予理睬，其行为显然与现行法律以及签署合同相悖。根据前期物业服务合同第二十条违约责任第4条之规定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，同时，被告还应承担相应的法律责任。现原告根据我国相关法律法规的规定，特提起诉讼，恳请贵院查明事实，依法做出判决。 被告吴惠琴辩称，承认尚欠原告的物业费15261元，被告不应承担违约金，被告没有按期交物业费一直都告知过原告，原告认可欠缴行为。被告认可2019年6月10日与原告达成的协议，违约也只能从2019年6月30日后，也就是约定的付款期限届满后计算。 第三人莫春影陈述称，是其将A3、A4铺面出租于吴惠琴的，相应的物业费应由吴惠琴承担，与自己无关。 原告为证明自己主张，向本院提交了如下证据：1.吴惠琴与莫春影签订的房屋租赁合同，拟证明莫春影出租房屋给吴惠琴使用；2.租赁人吴惠琴与豪城公司签订的协议，拟证明吴惠琴欠费且自愿承担法律责任的事实；3.物业公司缴费通知单两张，拟证明已将日千分之三的违约责任通知吴惠琴。经质证，吴惠琴对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性及证明内容予以认可。对证据3，吴惠琴称是在收到法院送达的证据副本才收到，不认可千分之三的违约责任。经审查，原告提交的房屋租赁合同具备证据资格，可以作为认定第三人是业主，被告是物业使用人，双方约定被告使用房屋期间物业费由被告承担的依据。原告提交的与被告签署的协议具备证据资格，结合当事人陈述可以作为认定双方对于物业费计收标准、尚欠的物业费数额均无异议的依据。原告提供的两份缴费通知书，其中物业管理费数额与协议当中记载的数额一致，本院予以确认，对其中记载的日千分之三违约金的内容，因该通知书是原告向被告发送的单方通知，在无证据证明双方就欠缴物业费承担何种违约责任有约定的情形下，该单方通知不足以约束被告。 被告吴惠琴、第三人莫春影未提交证据。 结合当事人当庭陈述及本院采信的证据，本院查明如下案件事实： 原告豪城公司是香榭水岸小区的物业服务企业，第三人莫春影是香榭水岸小区的业主。2013年3月14日，第三人莫春影与被告吴惠琴就香榭水岸3号楼（1-2层）A3、A4商铺签订《房屋租赁合同》，第三人莫春影将该两商铺出租给被告吴惠琴使用，合同第十一条明确约定：房屋租赁期间，被告吴惠琴经营所产生的水、电、电话、物业管理、治安、卫生费等由被告吴惠琴自理。自2016年1月16日至2019年5月31日，A3、A4两商铺共产生物业管理费15261元。2019年6月10日原、被告双方签署协议，约定：被告吴惠琴拖欠原告的物业费15261元，分两期支付：6月11日前付5000元，余款10261元在2019年6月30日前付清。此后，原告豪城公司向被告吴惠琴发送《物业费缴费通知书》，通知书记载的欠缴数额与协议约定的数额一致，通知书还载明逾期缴费将按日千分之三计收违约金。另查明，原告豪城公司、被告吴惠琴对于物业费计收标准每平方米每月1.8元不持异议。 本院认为，本案的争议焦点是豪城公司诉请吴惠琴支付物业费及相应的违约金是否合理合法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第一款规定：“两人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或全部连带责任人承担责任。”本案中，作为物业服务企业的豪城公司诉请作为物业使用人的吴惠琴承担物业费缴纳责任，于法有据，应予支持。 物业使用人履行的物业费支付义务，实质上是业主依物业服务合同应向物业服务企业承担的义务。物业使用人承担义务的直接根据是其与业主之间的关于物业服务费承担的约定。因此，物业使用人承担责任的范围和金额应在物业服务合同约定的范围和金额内，而且仅限于与业主约定的支付物业服务费的范围和金额。本案中，原、被告双方均认可物业服务费收费标准，豪城公司主张该标准源于与莫春影的物业服务合同，加之房屋租赁合同明确约定租赁期间的物业费由吴惠琴承担，更何况原、被告之间依据物业服务费收费标准就物业费的缴纳签署有支付协议。因此，吴惠琴应向豪城公司支付物业服务费15261元。 对于日千分之三的违约金，因房屋租赁合同中并无关于欠缴物业费承担违约责任的约定，原、被告之间对此也没有双方约定，原告虽主张其与第三人莫春影之间的合同约定有日千分之三的违约责任，但并未提供证据予以证明，且根据合同相对性原理，该约定无法约束第三人莫春影。因此，对原告主张的日千分之三的违约责任，本院不予支持。原、被告双方于2019年6月10日达成的协议中明确了付款期限，此后被告并未按此约定如期付款，对于原告而言，必然产生资金占用期间的利息损失，被告应承担赔偿责任。因双方对于损失计算没有明确约定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，本院确定按年利率6%计算资金占用期间的利息损失。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告吴惠琴于本判决生效之日起十日内向原告海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司支付物业费15261元并赔偿资金占用期间的利息损失[利息分段计算：（1）以5000元为基数，自2019年6月12日起按年利率6%计付至2019年6月30日为15.62元；（2）以15261元为基数，自2019年7月1日起按年利率6%计付至物业费付清之日止]； 二、驳回原告海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间期限内履行判决确定的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费543.96元（原告海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司已预付），被告吴惠琴负担271.98元，剩余271.98元由原告海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司自行负担。被告吴惠琴负担部分，限期在本判决生效之日起十日内直接向原告海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员 罗 勇 二〇一九年九月四日 书记员 唐思燕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十八条第一款二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。