河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终10825号 上诉人（原审被告）：米明江，男，1969年6月12日出生，汉族，住石家庄市平山县。 委托诉讼代理人：柴俊峰，河北咏远律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵文肖，女，1968年5月19日出生，汉族，住石家庄市平山县。 委托诉讼代理人：柴俊峰，河北咏远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：檀晓转，男，1984年12月24日出生，汉族，住石家庄市平山县。 委托诉讼代理人：张炜，河北冀华律师事务所律师。 原审第三人：河北筑坚房地产开发有限公司，住所地：河北省平山县平山镇康乐街206号。 法定代表人：何毅，该公司总经理。 上诉人赵文肖、米明江因与被上诉人檀晓转、原审第三人河北筑坚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初1812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人赵文肖、米明江上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人之间的房屋买卖预约合同无效。事实和理由： 一审法院以“原告檀晓转与被告米明江、赵文肖之间虽未签订明确的房屋买卖合同，但双方已就楼层、房号达成了合意，卖房收款条虽不是米明江所写，但从被告的录音可以认定2016年2月16日的房屋买卖协议是其真实意思表示”，是极为错误的。在当时，米明江和家庭其他成员并不知情。我国《城市房地产管理法》第38条第（四）项明确规定共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。当时原告在向赵文肖交房款时，米明江及父母儿子女儿均不知情，更未书面同意。 一审法院认为《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定未领取权属证书的不得转让，是管理性规定而非效力性规定，是办案人员的个人理解，上诉人认为这一规定具有强制性，否则就没有必要依法律的形式作出这样的规定。那么该条第（四）项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让，肯定是效力性规定。 一审判决适用《物权法》第十五条规定，是对该条段章取意。该条明确规定“法律另有规定或者合同另有约定外，合同自成立时生效”就本案而言，《城市房地产管理法》第38条第（四）项、第（六）项是有明确规定的，所以不能认定赵文肖与原告人的口头约定是有效的。 一审判决将南街村委会决定，即按家庭人口和按所占各户土地多少补偿分配的房屋在五年内不得外卖的规定，认定为是被告与村委会的约定是错误的。该规定系南街村委会经村民和党员代表会议讨论后，经民主议定程序所作的乡规民约，对所有当事人具有约束力。原告当时是知道该房屋当时尚未建起，并且是小产权房，且不准对外出卖的事实的。开发商给南街村所建的这两栋楼，并未办理土地征用手续。争议房屋的产权。在未向村委会交纳土地价值的款项之前，是与村委会共有的，原、被告的行为已侵犯到村委会的利益。 该房屋之所以由开发商对各户分配，是因为涉及楼层、房号、质量等敏感问题，由开发商对户直接分配问题好处理，所以村委会才将该事项委托给开发商办理，但并不改变其小产权房的性质。一审法院判决可能使整个南街村委会所分配给各农户的房屋处于无序状态，村委会的权益将无法保障。 原告的购房行为也不是善意取得，因为争议房屋系小产权房，原告当时明知无房产证的事实，因为价格低，而且愿意购买。 综上，我们认为一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实依法改判确认原、被告在2016年2月16日房屋口头买卖协议无效，以确保法律的正确适用，和依法维护当事人的合法权益。 庭审中上诉人补充：本案买卖合同系个人之间的买卖合同，并不是商品房买卖合同。本案争议的房屋是大产权房还是小产权房，一审也未查清，二审应查清。双方签订的房屋买卖协议违反我国合同法第52条规定，双方合同直接侵害了南街村委会利益，同时也违反房屋交易应依法纳税的强制性规定，故双方买卖合同并非只违反管理性法规，也违反效力性规定，故双方买卖协议无效。本案出卖人不出卖给买受人只适用于一般违约规定，不适用商品房买卖惩罚性规定。本案出卖人不出卖给买受人过错在于被上诉人，该房屋建成后，是村委会委托开发商直接对农户进行分配，所以开发商在给各户分配房屋时增加费用，如天然气、暖气接头费，绿地美化费，总计增加20多万元交房费用。若被上诉人不承担该费用，上诉人卖给被上诉人房屋后上诉人会赔钱。第一次双方协商该费用时，被上诉人进行录音。 檀晓转答辩称： 一、原审认定事实清楚，适用法律正确，房屋买卖协议合法有效，应继续履行。 被答辩人称“卖房收款条虽不是米明江所写，但从被答辩人的录音可以认定2016年2月16日的房屋买卖协议是其真实意思表示，被答辩人认为是极为错误的说法”，与本案事实不符。2016年被答辩人因第三人筑坚公司回迁安置给被答辩人商品房较多的原因，自愿把商品房对外出售，同时答辩人要购房，通过中间人肖鹏介绍，双方于2016年2月16日协商一致，签订了商品房买卖协议书，米明江捺了手印，中间人肖鹏也以证明人身份在协议书上签字并捺了手印，米明江出具了收款凭证，证实收到了答辩人一次支付303000元，米明江随后在工行存入30万元。上述事实被答辩人均认可，可见米明江称对此不知情，无事实依据。庭审后，经调查，涉案房产2017年12月20日就已取得预售证，属于合法出售房产，且2019年4月14日被答辩人已合法占有涉案房屋，现被答辩人拒不腾房，不履行交房义务，导致本案诉讼发生。 二、涉案房产并非共有房产，被答辩人所述不符合客观事实。 被答辩人称涉案房产系家庭共有房产不符合事实，答辩人申请一审法院从筑坚公司调取了《征地补偿安置协议》、《交房协议书》等证据，均未显示和记载为被答辩人家庭共有房产，仅记载为米明江房产和米明江办理交房事宜，且一审中，米明江从未主张共有房产。此外，被答辩人称米明江及家人不知情，更未书面同意，无事实依据（详见一审录音）。 三、被答辩人称南街村委会出具证明和该村村民出具证明证实涉案房产系村委会和被答辩人共有房产，无事实依据。 首先，筑坚公司将4套房产回迁安置给被答辩人所有，是客观事实。其次，被答辩人称涉案房产系家庭共有房产，与村委会证明内容系村委会与被答辩人共有房产内容矛盾，且南街村委会无法提供相认颁发的共有的确权证书，仅凭村委会证明无法证实被答辩人主张，且该证明并无村委会负责人和制作人员签名，被答辩人应承担举证不能不利后果。再次，目前涉案房产已取得预售证，筑坚公司于2019年4月14日向被答辩人交付了房产，《交房协议书》也明确了米明江可以转让商品房，足以证明米明江享有所有权，应履行合同义务。 原审法院适用法律正确，应予维持。 筑坚房地产公司陈述：本案所涉案由为房屋买卖合同纠纷，出卖人为上诉人米明江，购买人为被上诉人檀晓转，我司非买卖合同的主体，也不知道米明江与檀晓转之间的房屋买卖关系。我司与米明江之间属于拆迁征地安置的合同主体，而与檀晓转没有任何直接的法律关系。且在2019年4月14日，我司按拆迁安置合同将米明江在书香苑置换的所有房屋、地下室全套钥匙、水电卡交付给米明江，双方之间按约定进行了结算，我司已将本案所涉房屋交给米明江，现我司已不存在任何约定和法定的任何履行义务。涉案房屋的交付问题与我司没有任何关系，至于涉案房屋到底应当归谁，由法院依法判决。 檀晓转向一审法院起诉请求：一、依法判令两被告将合法转让给原告所有的位于平山县17楼西门商品房一套和该商品房配套地下室一个及上述商品房和地下室全套钥匙、电卡、门禁卡交付给原告所有。二、被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年5月14日，第三人筑坚房地产公司作为甲方与作为乙方的被告米明江签订征地补偿安置协议（第013号），约定：乙方对甲方上述拆迁行为表示认可，并自愿选择产权调换的补偿方式。乙方房屋折价面积和产权调换新房面积：1、土地面积置换房屋面积516平方米；2、奖励68.8平方米；……4、本户应得新房面积合计584.8平方米。甲方安置乙方地点及安置面积：1、本项目规划的7号楼选房。2、7号楼1单元1701号，建筑面积136.55平方米；3、7号楼1单元1702号，建筑面积138平方米；4、7号楼1单元1401号，建筑面积136.55平方米；5、7号楼1单元1402号，面积138平方米。房产面积以房管局实际测量为准。 原告提交2016年2月16日，落款人记载“米明江”的文字材料，记载：米明江自愿将书香苑七号楼17楼西门（138平方）房屋一次性全款303000元整（叁拾万叁仟元整）卖给檀晓转，在办理房产证时有米明江协助檀晓转办理，一切费用有檀晓转承担。同日，米明江、赵文肖收到房屋款303000元。2016年8月22日，赵文肖出具收条记载收到地下室现金27120元。被告米明江称2016年2月16日文字材料中的“米明江”非其本人书写。原、被告在书写该材料时，本案所涉房屋并未建成。 2019年4月14日，第三人筑坚房地产公司将书香苑小区7-1-1701及配套地下室D1-138、7-1-1702及配套地下室D1-134、7-1-1401及配套地下室D1-132、7-1-1402及配套地下室D1-133四套房屋交付给被告米明江。 另查明，米明江与赵文肖系夫妻关系。现被告米明江、赵文肖拒绝履行交房义务，双方产生纠纷，原告起诉至一审法院。 以上事实，有原、被告陈述，征地补偿安置协议、交房协议书、录音证据等予以证实，足以认定。 原、被告双方现就房屋性质存在争议。被告米明江、赵文肖提交平山县平山镇南街村委会出具的证明材料两份。其中2019年5月22日，南街村委会出具证明材料记载：在2013年我南街村在指定给各农户分配书香苑住宅楼分配方案时，经两委和党员代表、群众代表会议讨论后决议，能够享受分房指标的人员，必须具有我南街村当时经济组织成员资格和被占地的农户。在交付房源后五年内不得出卖或以其他方式转让该房产，如有违反的户一经查出，村集体有权收回该房产。各户所分到的房屋其产权系与村集体共有。五年后出卖该房产的需向村集体申明，并向村集体交纳土地当时市场价值的款项。2019年6月12日，南街村委会出具的证明材料记载：我村的耕地是在2013年被筑坚房地产公司开发商占用的，其中“书香苑”小区的占地是用于房屋补偿的，包括村民米明江家所补偿的房产，其产权与我村集体共有，五年内各农户不得处分。同日，南街村农户代表出具证明，载明：我们是2013年南街村的农民代表，参与了我南街村书香苑开发商占用我村土地开发的“书香苑小区”相关事宜的讨论和决议过程，当时决定开发商给我村无偿建设两栋楼，供我村被占地户居住作为对各户的经济补偿，其产权与我村集体共有，各户在五年内不得出卖。 原告檀晓转对被告米明江、赵文肖的以上陈述及提交的上述证据不予认可。 一审法院认为，原告檀晓转与被告米明江、赵文肖之间虽未签订明确的房屋买卖合同，但双方就书香苑七号楼17楼西门的买卖行为达成了合意。米明江虽称2016年2月16日的文字材料及收到条非其本人所写，但从米明江认可收到购房款及双方发生纠纷后的协商录音可以认定，米明江、赵文肖夫妇在2016年2月16日与原告达成购房协议时是作出了真实意思表示的，不存在受欺诈、受胁迫等违背真实意思表示的情形发生。 另从被告米明江与第三人筑坚房地产公司签订的征地补偿安置协议书内容看，本案所涉房屋及其他房屋系被告米明江因土地被占用而取得相应的补偿。拆迁安置房所使用的土地也因商业开发不再属于农村宅基地或集体土地，因此，拆迁安置房已不再具有人身依附性。 关于《中华人民共和国房地产管理法》的规定是否属于效力性规定的问题。一审法院认为，虽然该法第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的不得转让，但是该规定系对房屋管理登记进行的管理性规定，非影响合同是否有效的效力性规定，故一审法院对于被告米明江称双方签订协议违反该法律规定应认定无效的意见不予采信。另根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，应当认为物权登记变更与否与合同是否有效不具有绝对关系。因此，原、被告双方就本案所涉房屋达成买卖合意后，该民事法律行为即有效并产生法律效力。 另，即使被告米明江与南街村委会之间就房屋的所有权进行过其他约定，原告檀晓转作为第三人，在其与被告洽谈购买房屋时，被告米明江夫妇并未将这一事实告知原告方，被告米明江与南街村委会之间的约定不应对抗善意第三人。且从原、被告双方在纠纷发生后的多次交谈录音看，双方发生迟延交付房屋的主要原因是房屋价款的数额协商不成，非因房屋所有权性质存在争议。 根据2019年4月14日，米明江与筑坚房地产公司之间签订的交房协议书，现本案所涉房屋及地下室已经交付被告米明江，根据原告与被告之间的约定，被告米明江、赵文肖应当依约交付书香苑七号楼17楼西门房屋及配套地下室钥匙及相关附属设备使用卡。 休庭后，原告檀晓转撤回要求被告赔偿逾期交房损失的诉讼请求，一审法院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决如下： 被告米明江、赵文肖于判决生效之日起十五日内将平山县书香苑7号楼17楼西门房屋钥匙及配套地下室钥匙、附属设施使用卡交付原告檀晓转。 案件受理费6252元，减半收取计3126元，财产保全费3620元，合计6746元，由被告米明江、被告赵文肖负担。 本院二审期间，上诉人为证明其主张，提交了南街村委会证明材料、农民代表证明。被上诉人称与一审证据相同，质证意见为对2019年5月22日村委会证明真实性不予认可，若证实真实性，村委会应出庭作证，关联性不予认可，村委会对涉案房屋不享有处分权利。2019你6月12日村委会证明同上。对农户代表证明真实性有异议，因涉及代表众多，若证实真实性应出庭作证，关联性亦不认可。被上诉人提交由平山县房地产管理局办公室出具的涉案房产书香苑7、8号楼预售证情况，证实该房屋于2017年12月20日已经取得了预售证，属于可以合法买卖的房屋。上诉人质证意见为：房子是安置房，开发商不能卖，且经查没有备案。 本院认为，双方当事人经过协商，于2016年2月16日签订了购房协议，结合被上诉人提交的协商录音及米明江认可收到购房款等事实，可以认定该协议系双方真实意思表示，该房屋已于2017年12月20日已经取得预售证，具备了上市交易条件，双方购房协议不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故该购房协议应认定为合法有效。另从上诉人米明江与原审第三人筑坚房地产公司签订的征地补偿安置协议书内容看，本案所涉房屋及其他房屋系上诉人米明江因土地被占用而取得相应的补偿，上诉人米明江、赵文肖拥有对案涉房屋的处分权，故一审法院判决二上诉人将案涉房屋及配套物品向被上诉人交付有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，米明江、赵文肖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6252元，由上诉人米明江、赵文肖负担。 本判决为终审判决。 审判长  靳建军 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇一九年九月二十五日 书记员  王 琪 ——