甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘02民终235号 上诉人（原审原告）：刘杰，男，1985年6月12日出生，汉族。 委托诉讼代理人：火鹏飞，甘肃河西律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：酒钢集团中天置业有限公司，住所地甘肃省嘉峪关市胜利北路**，统一社会信用代码91620200695608302L。 法定代表人：车明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁发科，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈勇，甘肃铭恪律师事务所律师。 上诉人刘杰因与被上诉人酒钢集团中天置业有限公司（以下简称中天置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2018）甘0271民初3757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘杰及其委托诉讼代理人火鹏飞、被上诉人中天置业公司的委托诉讼代理人袁发科、陈勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘杰上诉请求：撤销甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2018）甘0271民初3757号民事判决第三项、第四项，改判支持上诉人一审诉讼请求中的装修损失80万元。事实和理由：一审法院对部分事实认定错误，适用法律不当。1、一审法院对成都美最饰装饰工程有限公司两个印章的真实性认定错误。成都美最饰装饰工程有限公司系四川铸成一起捞餐饮管理有限公司推荐给上诉人的装饰公司，蒋成兵系成都美最饰装饰工程有限公司法人代表邓宇的丈夫，该公司指派的与上诉人签订合同的代理人一直为蒋成兵，签订合同和收款收据上盖章均系蒋成兵所为，即便存在两个印章不一致的情况，两个印章均为该公司的真实印章，签订合同和出具收款收据均为双方真实意思表示，对双方均有法律约束力；2、一审法院因上诉人提交的转账截图与收款收据上的数额不一致，对收款收据和转账金额均未采信，系认定事实错误。上诉人一审时已说明了收款收据上的金额包含了银行转账、微信转账及现金，上诉人向法庭提交了435000元的转账凭证，此外还提交了装修费用开支清单及上诉人与蒋成兵之间的微信聊天记录，以此印证收款收据的真实性，故该收款收据合法有效，应当被采纳；3、一审法院以上诉人给陈国创转账的时间和签订合同的时间不一致为由，对上诉人与陈国创签订冷风系统合同及相关付款事实未予采信错误。上诉人和案外人陈国创达成冷风系统的制作、安装和调试的意思表示并交纳部分费用后，陈国创开始制作冷风系统，之后双方才签订了书面合同，上诉人交纳剩余部分费用，陈国创出具收款收据。故从逻辑上讲，陈国创在签订合同时向上诉人出具7万元的收据，符合客观事实，不存在相互矛盾的地方。另外，一审时上诉人已向法庭说明了该冷风系统目前放文化路二手家具市场内，法院亦可向案外人陈国创调查核实相关事实；4、一审法院认定成都美最饰装饰工程有限公司、嘉峪关东升日杂商贸有限责任公司和上诉人刘杰三人签订的债权债务转让协议缺乏客观性，对此不予采信明显错误。《装修工程施工合同》虽系成都美最饰装饰工程有限公司和嘉峪关东升日杂商贸有限责任公司签订，但实际履约双方为美最饰装饰工程有限公司和上诉人。因成都美最饰装饰工程有限公司认为上诉人系个人，双方缺乏了解，其要求必须和公司签订合同，故上诉人便以其担任法人代表的嘉峪关东升日杂商贸有限责任公司的名义，与成都美最饰装饰工程有限公司签订了《装修工程施工合同》。此后三方通过签订债权债务转移协议，把嘉峪关东升日杂商贸有限责任公司的权利义务转让给了上诉人，故该三方转让协议只需经三方同意即可生效。 中天置业公司辩称，上诉人与被上诉人于2018年6月25日签订的房屋租赁合同依法成立有效，合同目的可以实现，上诉人诉请解除合同于法无据，不符合法律规定。涉案房屋目前已经消防竣工验收合格，原告主张因涉案房屋未经消防验收的合同解除事由已不存在，其诉请解除合同不应予以支持，一审判决解除合同不当，应予更正，被上诉人请求二审改判上诉人继续履行租赁合同。上诉人主张合同不能履行的真正原因在于其自身。双方签订租赁合同之前上诉人明知涉案租赁房屋存在消防瑕疵，因上诉人坚持承租涉案房屋，考虑到上诉人的利益，被上诉人已在合同中承诺了4个月的免租期。上诉人于2018年7月5日提出解除合同，原因在于自身资金不足，合作伙伴退出导致火锅店后续经营无法进行，故其解除合同存在主观恶意，违背诚信原则。本案起诉前，上诉人曾与被上诉人多次协商，其提出继续履行合同，但要求被上诉人顺延租期和免除相应租金，在被上诉人对此业已同意情况下，上诉人却违背诚信向法院提起诉讼，故其诉请不应予以支持。被上诉人在涉案房屋建成交付后一直积极办理消防竣工验收，并于2018年初将消防验收申请提交给了消防部门，后因国家机构改革等多种原因，导致在涉案租赁合同签订前未能及时通过消防验收，该结果并非被上诉人主观故意所致，属于不可抗力原因，被上诉人不应承担相关责任。上诉人主张的损失赔偿无任何的事实和法律依据，上诉人主张的装修费用损失无事实来源，上诉人在涉案房屋内仅是堆放了一些砖瓦材料，尚无任何装修成果，房屋装修未能开展下去的原因在于上诉人故意解除合同，故其应自行承担相关损失。一审对上诉人主张的装修损失未予认定事实清楚，合法有据，应予维持。此外，因上诉人的过错行为导致涉案房屋内部分消防设施损坏，上诉人应向被上诉人承担相关的损失赔偿责任。 刘杰向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间订立的房屋租赁合同；2.判令被告退还原告已经缴纳的房租126180元，并赔偿损失912375元，共计1038555元。 一审法院认定事实：2017年8月23日，刘杰的合伙人杨靖向中天置业公司缴纳酒钢中天城苑3#楼4层商铺定金1万元。2017年8月30日，刘杰、杨靖共同与四川铸诚一起捞餐饮管理有限公司签订合同书，约定由刘杰、杨靖在酒泉市区提供店面，开设“极八方小龙坎”特色品牌火锅店，四川铸诚一起捞餐饮管理有限公司给予刘杰、杨靖使用其公司研发完善的产品及操作规程技术，授权期限为2017年8月30日至2022年8月29日；刘杰、杨靖向四川铸诚一起捞餐饮管理有限公司缴纳前期选址调研及筹备费用2万元、技术保证金5万元、加盟费用35万元、管理费5万元，共计47万元，于合同签订时一次性付清。刘杰于签订合同当日向四川铸诚一起捞餐饮管理有限公司支付合作费45万元。2018年6月25日，刘杰与中天置业公司签订《房屋租赁合同》，约定中天置业公司将位于酒泉市××苑、建筑面积1402.03㎡的商铺一间出租给刘杰用于经营餐饮，租赁期限为2018年7月1日至2019年10月31日，月租金为每平方米15元，半年租金为126180元，租期内租金总额为252360元，2018年7月1日至2018年10月31日为装修免租期；租金的支付方式为半年分期支付：第一期租金支付时间为2018年7月1日至7月15日；第二期为2019年5月1日至5月15日；刘杰向中天置业公司缴纳64000元租赁保证金。合同签订当日，中天置业公司将合同约定的商铺交付给刘杰，刘杰于2018年7月2日缴纳商铺押金64000元及半年租金126180元。2018年6月27日，刘杰（甲方）与嘉峪关寓嘉物业服务有限责任公司酒泉分公司（乙方）、将越（丙方）签订《装饰装修协议》，约定对酒钢中天城苑3#楼1单元4层商铺的装修相关事宜，包括装饰装修期限、装饰装修禁止行为、管理规定等进行约定，并约定签订协议时由甲方按照房屋装修面积每平方米4元一次性收取垃圾清运费，并交纳5000元装修保证金。6月28日，刘杰（乙方）与嘉峪关寓嘉物业服务有限责任公司酒泉分公司（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方为乙方提供物业服务，物业服务收费采取包干制，按照每月每平方米1.65元的标准交纳，从物业交付次月起开始交纳物业费。2018年7月2日，刘杰向嘉峪关寓嘉物业服务有限责任公司酒泉分公司交纳物业费2.7766万元、房屋装修押金5000元及装修垃圾清运费5609元。随后，刘杰对租赁的商铺进行装修，在得知商铺并未通过消防验收检查后，于2018年7月10日给被告发函催促尽快解决消防备案事宜。在消防安全验收问题未能解决的情况下，刘杰终止装修施工。另查明，刘杰系嘉峪关市东升日杂商贸有限责任公司法定代表人，公司营业范围为日用杂品、工艺礼品、五金交电、棉麻、厨具等。2018年12月24日，酒钢中天城苑住宅小区一期消防工程经酒泉市××队验收为合格。一审法院认为，刘杰与中天置业公司签订的租赁合同合法有效，双方形成租赁合同关系。中天置业公司作为出租人，明知刘杰租赁商铺的用途为经营餐饮，却在未通过消防安全验收检查的情况下，与刘杰签订合同，直至原告起诉之日仍未能通过消防安全验收检查，导致刘杰的合同目的无法实现，中天置业公司负有违约责任。现刘杰要求解除与中天置业公司之间的房屋租赁合同，符合法律规定，予以支持。刘杰主张的给四川铸诚一起捞餐饮管理有限公司缴纳的技术保证金5万元公司未予退还，要求中天置业公司予以赔偿，因未提交相应的证据，不予支持；中天置业公司对已收取的租赁费、定金及租赁保证金应予退还，刘杰交纳的物业费27766元、房屋装修押金5000元及装修垃圾清运费5609元，合计38375元系因中天置业公司违约给刘杰造成的损失，中天置业公司应予赔偿。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除刘杰与酒钢集团中天置业有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、酒钢集团中天置业有限公司于判决生效后20日内返还刘杰定金1万元、租金126180元、押金64000元；三、酒钢集团中天置业有限公司于判决生效后20日内赔偿刘杰损失费38375元；四、驳回刘杰的其他诉讼请求。 二审期间，上诉人补充提交了案外人蒋成兵与邓宇结婚证原件、上诉人的户口本复印件、案外人刘卓尾号为9684的建设银行帐户交易明细以及上诉人尾号为5922的嘉峪关农村商业银行兰新西路支行明细账查询打印件各一份，以此证明:1、案外人蒋成兵系成都美最饰装饰工程有限公司法定代表人邓宇的丈夫，案外人刘卓系上诉人的弟弟。上诉人在履行与成都美最饰装饰工程有限公司的装修合同过程中，将相关装修款直接支付给了蒋成兵，所付款项中有31万元系上诉人的弟弟刘卓替上诉人转账支付的，蒋成兵收款后出具了加盖成都美最饰装饰工程有限公司印章的收款收据；2、上诉人为履行与案外人陈国创签订的冷风系统制作安装合同，总计向陈国创支付款项7万元，其中以转账方式付款6万元，另以现金方式支付1万元。被上诉人对上述证据的真实性不持异议，但对证明目的不认可，其辩称上述付款凭证与本案缺乏关联性，不排除案外人刘卓与蒋成兵之间存在其他债权债务关系，银行交易明细并不能证实所付款项即为涉案装修款。经审查，上诉人提交的结婚证及户口本真实有效，可以证实案外人蒋成兵与成都美最饰装饰工程有限公司法定代表人邓宇之间的身份关系，以及上诉人与案外人刘卓之间的身份关系。相关银行交易明细反映2017年9月27日至2018年6月21日期间，刘卓先后四次向蒋成兵总计转账31万元，2018年6月20日上诉人向陈国创转账支付6万元，上述银行转账客观真实，本院予以确认，但所付款项性质是否系上诉人所主张的涉案装修款，需结合其他证据综合予以认定。 此外，上诉人申请证人蒋成兵出庭作证，证明上诉人为了履行与成都美最饰装饰工程有限公司之间的装修合同，已实际支出款项66万元，包括装修设计费16万元及装修款50万元，因涉案房屋租赁合同无法履行，导致其产生的66万元装修损失无法挽回。证人蒋成兵陈述称，其与成都美最饰装饰工程有限公司法定代表人邓宇系夫妻关系，2017年8月其与上诉人刘杰商谈了小龙坎火锅店装修工程设计事宜，约定设计费12万元，2017年10月其向上诉人交付了设计图纸，双方签订了装饰装修合同，约定装修费190多万元。工程于第二年六月份才进行施工，但上诉人通知其预订前期的材料，故在签订合同时上诉人交付了部分装修定金。合同签订后，其于2017年10月份开始定制部分装修材料。2018年6月上诉人通知其进场施工，2018年7月其带领工人进场施工一周后，上诉人通知其称因房屋消防验收未过关，装修工程无法继续进行，故其与工人等待大约20天左右后撤离施工现场。截至其撤离现场时，包括设计费和装修款在内，上诉人刘杰共计向其支付了66万元，款项支付方式包括现金、银行转账及微信转账，收到款项后，其向刘杰出具了收据，并加盖了成都美最饰装饰工程有限公司的印章。另外，证人述称其收到的66万元用途包括工程设计费、材料定制费以及工人工资、路费。定制的材料都属于二次加工，尚未运到装修施工现场，因刘杰已经停止了装修工程，相关材料用不上了，故部分定制材料已被厂家处理。对于装修合同无法履行后，其与刘杰之间的问题将另行协商解决。被上诉人对上述证人证言以及上诉人的证明目的均不认可。经审查，本院认为，即便证人陈述的装修合同签订及相关款项交付情况属实，因涉案房屋租赁合同终止履行，导致上诉人与成都美最饰装饰工程有限公司之间签订的装饰装修合同最终无法履行，但上诉人与成都美最饰装饰工程有限公司并未就该装饰装修合同终止履行后的相关损失问题依法进行解决，在此情况下，上诉人支付给蒋成兵的66万元是否成为其因履行装饰装修合同所产生的合理且必然的损失尚无法确定。此外，证人蒋成兵作为装饰装修合同的实际履行人，其与本案涉及的上诉人装修费损失认定具有直接利害关系，故其庭审相关陈述缺乏客观性与中立性，对其证言本院难以采信。 被上诉人二审补充提交涉案租赁房屋的装修现场照片一组，以此证明上诉人并未实际装修施工，涉案房屋没有实际装修成果，上诉人主张的装修损失缺乏事实依据。上诉人对照片真实性不持异议，对证明目的不认可。经审查，该照片显示涉案房屋目前仍为毛坯状，屋内只堆放了部分水泥、砂石及砖块等材料，本院对此予以确认。 除以上事实外，本院二审查明的其他事实与一审一致，依法予以确认。 本院认为，上诉人一审以涉案房屋未经消防验收为由诉请解除合同并主张相关损失赔偿，一审判决认定被上诉人存在违约以致租赁合同目的无法实现，据此判决解除租赁合同，并对上诉人主张的退还定金、租赁费及物业费等损失予以支持。被上诉人对一审判决未提起上诉，应视为其对一审判决结果认可。二审期间被上诉人抗辩解除合同不当，并请求本院改判上诉人继续履行租赁合同，其抗辩主张于法无据，本院对此不予支持。本案二审争议的焦点在于上诉人主张的80余万元装修费损失是否客观存在，相关损失是否合法有据。上诉人称因涉案房屋租赁合同无法履行，继而导致其与相关案外人签订的装修承揽合同亦无法正常履行，其因此支出的装修费无法挽回，故主张被上诉人赔偿其装修费损失。经查，上诉人庭审中虽提交了其与案外人签订的装修承揽合同及相关付款凭证等证据，然而就本案实际情况而言，截至上诉人一审起诉时，涉案承租房屋内除了堆放部分水泥、砂石、砖块等土建装修材料外，并无其他定制的装修材料或成品，屋内并无任何实际装修成果，故上诉人主张的其支付给案外人的80余万元款项是否被实际用于履行装修承揽合同尚不清楚，上诉人与案外人之间装修承揽合同的实际履行状况亦不明确。根据合同法第一百一十九条的规定，即便是因被上诉人的违约过错导致上诉人与案外人之间的装修合同无法正常履行，作为非违约方的上诉人也应依法尽到合理减损义务。因此，上诉人向被上诉人主张装修费损失赔偿前，应依法先行解决其与案外人之间因装修承揽合同无法正常履行所产生的相关问题，对双方装修承揽合同的实际履行程度、合同未能正常履行的原因以及由此造成的损失等情况依法进行确认，并尽合理义务减少不必要的损失发生。在此基础上确保其最终向上诉人主张的装修损失客观真实，合理合法。就此而言，本案上诉人一、二审提交的相关证据均不足以证实其所主张的80余万元装修费损失具有客观性与合理性，故本院对此不予采纳，该项损失待上诉人与相关案外人先行解决完其双方之间的装修承揽合同问题后，根据实际情况可另案诉讼解决。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14147元，由刘杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘宏伟 审判员  吴 杰 审判员  邢剑影 二〇一九年九月二十日 书记员  滕雪花