河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1729民再5号原审原告：徐志友,男,1980年5月20日出生,汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王伟，男，新蔡县蔡州法律服务所法律工作者。代理权限，特别授权。原审被告：新蔡县艺帆房地产开发有限公司,住所地新蔡县古吕街道商贸路西段西。社会统一代码：91411729068929692B。法定代表人：邓昌飞，男，系该公司经理。第三人：张佩，男，1987年9月13日出生，汉族，住息县。委托诉讼代理人：闫将军，男，河南劝学律师事务所律师。代理权限，特别授权。原审原告徐志友与原审被告新蔡县艺帆房地产开发有限公司（以下简称艺帆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日作出（2019）豫1729民初1035号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年4月16日作出（2019）豫1729民监1号民事裁定，再审本案。在再审过程中，利害关系人张佩申请作为本案第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告委托诉讼代理人王伟，原审被告法定代表人邓昌飞，第三人张佩及委托诉讼代理人闫将军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐志友称，2012年7月28日，徐志友与艺帆公司签订一份“大成家苑”选房单，徐志友预交购房定金2万元，2015年艺帆公司开发新蔡县古吕街道办事处新正路与新华路交汇处“大成家苑”，2015年6月17日徐志友与艺帆公司签订一份《大成家苑购房合同》，以32万元的价格购买其6号楼1单元8层西户房产。后艺帆公司其他合伙人就同一房屋又与第三人张佩签订合同，明显系恶意串通，属于无效合同，我们购房合同在前，并已交付房款，房屋应交付给我们。原审判决将涉诉房屋分别判令交付给徐志友和张佩明显错误，故请求法院确认徐志友于2015年6月17日签订的《大成家苑购房合同》有效，艺帆公司限期交付“大成家苑”6号楼1单元8层西户房产（建筑面积132.59平方米，价值32万元）。艺帆公司辩称，大成家苑6号楼是公司股东钟峰和田峰合伙开发的，与其他人无关，公司只是负责出手续，销售由二人进行且房款也由二人收，售房行为与公司无关，公司不承担责任。张佩述称，请求撤销（2019）豫1729民初1035号民事判决书并驳回徐志友诉求。徐志友向本院起诉请求：2012年7月28日，原告徐志友与被告艺帆公司签订一份“大成家苑”选房单，原告徐志友预交购房定金2万元，2015年被告艺帆公司开发新蔡县古吕街道办事处新正路与新华路交汇处“大成家苑”，2015年6月17日徐志友与艺帆公司签订一份《大成家苑购房合同》，以32万元的价格购买其6号楼1单元8层西户房产。现被告已把上述商住楼建成，并于2017年3月6日办理了新蔡县商品房预售许可证，可被告不按协议约定交付房产，故原告起诉法院请求依法判令：1、确认原被告于2015年6月17日签订的《大成家苑购房合同》有效，被告限期交付“大成家苑”6号楼1单元8层西户房产（建筑面积132.59平方米，价值32万元）。2、由被告承担本案的诉讼费用。本院原审认定案件事实：2013年5月21日，被告艺帆公司成立，法定代表人是刘聪华，2016年6月2日，公司法定代表人变更为钟峰，2016年12月16日，公司法定代表人由钟峰变更为邓昌飞。2015年6月17日，原告徐志友与艺帆公司签订大成家苑购房合同，徐志友一次性向艺帆公司交付购房款32万元，购买了位于新正路与××处××楼××单元××西户，建筑面积132.59平方米。2017年3月6日该栋楼房已获得商品房预售许可证，具备交房条件，被告迟迟不予交付。为此，原告起诉本院，请求确认购房合同有效并由被告限期交付6号楼1单元8层西户的房屋。本院原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告按照合同约定，一次性全部交付购房款后，原告要求被告确认房屋买卖合同有效的诉讼请求，符合法律规定。关于被告辩称原告应找实际股东承担责任的意见，因原告在购房时并不知道公司的内部人员变动，法人调整也没有及时向社会公示，原告有理由相信原公司法人钟峰能代表公司出售商品房，当然也能收取购房款，并且钟峰出具的收据中也盖有被告公司专用印章，符合表见代理特征，被告的该辩解理由不成立，本院不予采信。综上所述，原告要求被告交付房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。遂作出（2019）豫1729民初1035号民事判决，判决：一、徐志友与新蔡县艺帆房地产开发有限公司于2015年6月17时签订的《大成家苑购房合同》有效；二、限新蔡县艺帆房地产开发有限公司于判决生效后二十日内把位于新正路与××处××楼××单元××西户的房屋交付给徐志友。案件受理费3050元，由新蔡县艺帆房地产开发有限公司负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查认定的证据，本院经再审查明，新蔡县艺帆房地产开发有限公司成立于2013年5月21日，法定代表人是刘聪华，2016年6月2日，公司法定代表人变更为钟峰，2016年12月16日，公司法定代表人由钟峰变更为邓昌飞。2012年7月28日，原审原告交付现金2万元于大成家苑工程项目部，并与驻马店俊皓房地产开发有限公司（后由新蔡县艺帆房地产开发有限公司开发建设大成家苑）签订大成家苑选房单，约定房屋位置为：6号楼1单元8层西户。2015年6月17日，徐志友与原审被告艺帆公司签订大成家苑购房合同，购买位于新正路与××处××楼××单元××西户，建筑面积132.59平方米，并于当日一次性支付购房款32万元，后艺帆公司迟迟未交房。2019年2月9日，徐志友以新蔡县艺帆房地产开发有限公司为被告将其起诉至新蔡县人民法院，请求法院判决徐志友与艺帆公司签订的购房合同有效。2019年3月6日，新蔡县人民法院作出（2019）豫1729民初1035号民事判决：一、徐志友与新蔡县艺帆房地产开发有限公司于2015年5月17日签订的《大成家苑购房合同》有效。二、限新蔡县艺帆房地产开发有限公司于判决生效后二十日内把位于新正路与××处××楼××单元××西户的房屋交付给徐志友。该判决已经发生法律效力。另查明，2013年1月，第三人张佩在原审被告处购买5号楼房屋一套，并于2013年1月30日、2014年1月28日分别向原审被告支付房款各50000元。2015年2月15日，第三人张佩再次分别向原审被告支付房款147000元和小房房款25000元，原审被告将第三人购买的5号楼调换至6号楼东单元8层西户，并在147000元票据上载明6号楼东单元8层西户。2015年7月5日，原审被告与第三人张佩就6楼东单元8层西户房屋签订大成家苑购房合同一份。2019年4月6日，第三人张佩向原审被告支付下余房款37000元，2019年6月20日，原审被告为第三人张佩补收据一张。上述房款均有原审被告公司会计张保峰签名，共计309000元，房款全部结清，原审被告将房屋实际交付给第三人，第三人对涉案房屋进行了装修。同时查明，2019年1月14日，张佩以新蔡县艺帆房地产开发有限公司为被告起诉至本院，要求被告交付房屋。同年3月1日，新蔡县人民法院作出（2019）豫1729民初701号民事判决：限被告新蔡县艺帆房地产开发有限公司于判决生效后十日内把位于新正路与新华街交汇处大成家苑6号楼东单元8层西户的房屋交付给原告张佩。本院作出的（2019）豫1729民初1035号民事判决和（2019）豫1729民初701号民事判决均已发生法律效力，而被告均系新蔡县艺帆房地产开发有限公司，徐志友、张佩主张交付的房屋系同一处房屋，两判决书判决被告交付的是同一处房屋。遂经本院院长提交本院审判委员会讨论后，决定依职权对本案提起再审。2019年4月16日，新蔡县人民法院作出（2019）豫1729民监1号民事裁定：一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。2019年4月17日本院受理了原审原告张佩诉原审被告新蔡县艺帆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案的再审案件。2019年6月10日，张佩提起书面申请作为本案第三人参加诉讼。2019年6月24日，本院（2019）豫1729民再4号民事裁定书，裁定中止审理张佩诉新蔡县艺帆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案的再审案件。还查明，因涉案房屋存在一房二卖的情形，经法院释明后徐志友仍坚持其诉讼请求。本院再审认为，本案系由于原审被告艺帆公司违背诚实信用的交易原则,将同一套房屋出售给不同的买受人,导致本案纠纷的发生。本案的争议焦点是涉案房屋存在所谓“一房二卖”的情形下,购买方中谁的权利优先保护,原审原告与第三人在均不放弃继续履行合同诉讼请求的情况下，哪方的诉讼请求能够得到支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。本案原审被告先后分别与徐志友、张佩签订书面购房合同，均未办理房屋产权过户手续,即均未发生物权变动的效果,故本案诉争房屋在未办理房屋产权登记的情况下，应以合法占有房屋、给付购房款时间、合同签订时间等因素确定合同权利保护的顺位。本案中，第三人张佩于2015年2月15日向原审被告交纳147000房款，原审被告遂将6号楼东单元8层西户调换给第三人张佩，房屋调换行为系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效协议，具有法律约束力，双方均应恪守。而原审原告与原审被告签订购房合同时间为2015年6月17日，第三人与原审被告之间的购房协议明显早于原审原告，且第三人支付全部房款后，原审被告已将涉诉房屋实际交付第三人使用。比较而言,第三人的合同履行进度已经超过了原审原告的合同履行进度,而且在当事人均未办理产权过户登记的情况下,法律优先保护实际占有、使用房屋一方的利益,符合公平和经济原则,避免因恢复原状或者重复履行造成社会经济和司法成本的浪费。故基于第三人张佩的购房时间早于原审原告，且先于原审原告对案涉房屋合法占有,原审原告徐志友关于继续履行合同,并限期交付该房屋的诉讼目的已不能实现,即该诉求缺乏事实和法律依据,本院不予支持。本案原审被告已经构成恶意违约,在履行不能的情况下，应向原审原告承担违约责任,虽然原审原告在本院的释明下不同意变更诉讼请求，但其损失仍可以向违约方即原审被告另行主张权利。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当，应予撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销新蔡县人民法院（2019）豫1729民初1035号民事判决；二、驳回徐志友的诉讼请求。原审案件受理费6100元，由新蔡县艺帆房地产开发有限公司负担。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  张汉群审判员  熊华敏审判员  李 明二〇一九年九月二十三日书记员  金 隆