呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终663号原告:梁补元,男,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张慧敏，内蒙古恒众尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：林荣佳，内蒙古恒众尧律师事务所律师。被告：呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新华东街丁香路7号。法定代表人：崔爱琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：于克鸿，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：崔爱琴，女，呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司法定代表人，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：于克鸿，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：蒙苑集团有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区南二环路259号。法定代表人：白雅力格，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。被告：内蒙古北方药都科技发展有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区南二环路259号。法定代表人：白雅力格，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。被告：内蒙古天旭房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区东库街163号。法定代表人：贾贵忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。被告：贾贵忠，男，内蒙古天旭房地产开发有限责任公司法定代表人，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。原告梁补元与被告呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司（以下简称兴光小贷公司）、崔爱琴，被告蒙苑集团有限责任公司（以下简称蒙苑公司）、内蒙古北方药都科技发展有限公司（以下简称北方药都公司）、内蒙古天旭房地产开发有限责任公司（以下简称天旭公司）、贾贵忠案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁补元的委托诉讼代理人张慧敏、林荣佳，被告兴光小贷公司、崔爱琴的委托诉讼代理人于克鸿，被告蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠的委托诉讼代理人高连学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁补元向本院提出诉讼请求：1、请求确认呼和浩特市新城区东库街蒙苑MY广场C座B栋19层2204D2号房屋为梁补元所有（房屋价值303784元）；2、解除对呼和浩特市新城区东库街蒙苑MY广场C座B栋19层2204D2号房屋的查封，并终止执行；事实与理由：贵院在执行呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司（以下简称兴光小贷公司）、崔爱琴与蒙苑集团有限责任公司、内蒙古北方药都科技发展有限公司、内蒙古天旭房地产开发有限责任公司（以下简称天旭房地产公司）、贾贵忠民间借贷合同纠纷一案中，原告提出执行异议，贵院于2019年6月24日作出(2019)内014执异614号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求，为此，原告提起本案执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告与被告天旭房地产公司于2012年6月18日签订《蒙苑MY广场c座精装公寓认购协议》，约定以总价303784元购买涉案房屋，并对房屋的坐落、建筑面积、装修标准、商品房总价款、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式做了约定。合同签订当日，原告支付153784元，剩余150000元按揭贷款。原告购买该房屋系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋，原告依法享有排除对房屋进行查封的权利。因此，原告的执行异议符合法律规定，依法应当排除被告的查封措施，贵院裁定驳回原告的异议请求侵犯了原告的合法权益，现提起诉讼，请贵院在查明事实的基础上依法支持原告的诉讼请求。兴光小贷公司、崔爱琴辩称，针对诉讼请求，第一项是确认所有，这个与对上一份起诉状的答辩一致，同时我们认为这个诉讼请求有先后顺序的问题，原告将确认所有权归属放在诉讼请求第一项，也就是说确权并不属于依附于停止执行之后，因此这个请求不明确。第二项诉请要求解除查封并终止执行，这也是放在同一诉讼请求中的，而解除查封不属于执行标的，是执行行为，所以这个请求与本案无关，并且他用词是终止执行，本案只是涉及一套房屋的执行问题，原告要求终止所有执行这是不成立的，他并没有确认是对哪个标的物的执行，因此该诉请不明确。针对事实理由，原告同样引用了29条，对此答辩意见与上一起诉状的答辩意见一致。关于认购协议当中的内容，我们认为原告和房地产公司之间只是认购关系，也就是一个意思表示，并不是正式的商品房买卖合同，而且认购协议中没有任何关于交付及过户登记这些必须存在的内容，因此该协议不属于正式的商品房买卖合同，同时在这段最后原告说依法享有排除对房屋进行查封的权利，所以原告的诉讼请求当中是针对解除查封而进行，并不属于执行异议之诉中对执行标的提出的，因此事实理由恰恰反映原告的诉请不符合法律规定。综上，我们认为梁补元所提起的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠述称，首先承认各业主买房的真实性、有效性。2011年5月13日，天旭公司向兴光小贷公司借款1200万元，从2011年8月22日起，陆续还了2533.8万元，后由于一些其他原因，截止目前还欠3100万元，从1200万元的本金到5000多万元，相信各业主也能理解，蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠也会向兴光小贷公司进行进一步的追责。天旭公司、蒙苑公司、北方药都公司在与兴光小贷公司的一审判决后提起了上诉，由于在上诉费交纳时差了三万元，被高院驳回了。所以公司拿各业主的房子进行拍卖或抵押蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠不认可，蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠与各业主站在同一个维权路上，让各业主早日入住。本院经审理查明，2012年6月18日，梁补元与天旭公司签订了《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议》，约定将天旭公司的的位××路房，面积58.42平方米出售给梁补元。同时约定房屋总价303784元。签订本协议后，客户需自协议签订之日起15日内携带此协议、收据、本人身份证或代理人身份证原件到蒙苑销售中心办理手续，补交足总价款50%的首付款。2012年6月18日，梁补元将购房款153784元支付给天旭公司，并由天旭公司出具了收据。涉案房屋至今没有交付。呼和浩特市不动产登记中心出具《不动产登记信息查询结果》，经查询梁补元无房屋登记记录。另查明，兴光小贷公司、崔爱琴诉蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠民间借贷合同纠纷一案，兴光小贷公司、崔爱琴向本院提出诉前保全申请，本院于2014年11月11日作出查封公告，将天旭公司名下的位于呼和浩特市××区、16层56号楼1601-1618,15层56号楼1501-1518，14层56号楼1401-1418，13层56号楼1301-1318，12层56号楼1201-1218，11层56号楼1101-1118,8层801、802的房屋予以查封。2017年3月28日，本院就上述民间借贷合同纠纷一案作出（2016）内01民初147号民事判决，该判决生效后，兴光小贷公司向本院申请强制执行。本院于2018年12月12日作出（2017）内01民执302号公告（拍卖），准备对查封的房产中16层以上部分进行拍卖。对此，梁补元向本院申请执行异议。本院于2019年6月24日作出（2019）内01执异614号民事裁定，裁定驳回梁补元的异议请求。以上事实有《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议》、《收据》、《不动产登记信息查询结果》等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点是：一、梁补元请求确认涉案房屋的所有权有无依据；二、梁补元是否享有足以排除人民法院执行查封、拍卖涉案房屋的民事权益。本案纠纷系因兴光小贷公司依据生效判决申请强制执行，本院准备拍卖查封房屋，因该部分房屋涉及众多购房者权益，故引发本次纠纷。针对第一个争议焦点，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，本案中，梁补元请求确认涉案房屋所有权的主张不符合上述法律规定。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，梁补元应当通过办理物权转移登记的方式取得物权，本案中，其与天旭公司仅是房屋买卖合同关系，其可以请求天旭公司履行合同义务，而不能直接请求确认物权，因此梁补元的该项诉讼请求，本院不予支持。针对第二个争议焦点，本院认为，天旭公司作为房地产开发经营企业，将其开发的房屋销售给众多购房者，兴光小贷公司应当可以预见。故审查涉案房屋是否属于天旭公司有权处置的财产，是认定本案事实的关键。本案中，梁补元与天旭公司签订的《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议》、是双方当事人真实意思表示，对此，各方当事人没有异议。合同签订后，梁补元即按照合同约定交付了相应购房款。上述合同签订日期、交付约定购房款的日期均早于涉案房屋查封日期，故梁补元在法院查封前即对涉案房屋享有物权期待权。物权期待权是指对于签订房屋买卖合同的买受人，在已经履行合同约定义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位。另因为天旭公司的原因导致涉案房屋无法交付并办理产权登记手续，对此梁补元并不存在过错。综上，本院认为，梁补元对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，即不得执行呼和浩特市新城区东库街蒙苑MY广场C座B栋19层2204D2号房屋。综上所述，梁补元的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项、第二款、第三百一十四条第一款规定，判决如下：一、不得执行呼和浩特市新城区东库街蒙苑MY广场C座B栋19层2204D2号房屋；二、驳回梁补元的其他诉讼请求。案件受理费100元（梁补元已预交5856.76元），由呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司负担，5856.76元退还给梁补元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院(2019)内01执异614号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 赵俊平审判员 马国民审判员 宋晓瑾 二〇一九年九月二十六日书记员 雎 洁