江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2131号 上诉人（原审被告）：阮诚豪，男，1977年2月18日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被上诉人（原审原告）：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区南京西路**，统一社会信用代码：913601007239083037。 法定代表人：吴建中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柴芙蓉，江西明实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄曾祺，江西明实律师事务所实习律师。 上诉人阮诚豪因与被上诉人南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称恒兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阮诚豪上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销一审判决，改判驳回恒兴物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由恒兴物业公司负担。事实与理由：一、恒兴物业公司并未通过法定程序主张拖欠的物业费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。恒兴物业公司没有证据证明其向阮诚豪书面催交了物业管理费用。二、恒兴物业公司没有履行相关维修、养护、管理和维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。恒兴物业公司未履行相关维修、养护、管理和维护义务，导致车库进出口布满青苔，阮诚豪因此多次摔倒受伤。恒兴物业公司未作任何整改，亦未承诺整改时限，问题一直未解决。物业管理人员态度恶劣，对业主提出的意见充耳不闻。一审判决仅认定恒兴物业公司在提供物业管理服务时存在瑕疵是错误的，恒兴物业公司已违约。因此，阮诚豪有正当理由拒绝缴纳物业费，人民法院不应支持恒兴物业公司请求阮诚豪支付物业费的请求。任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，如业主有正当理由拒交，人民法院应予支持。如果物业服务企业干好干坏都一样收费，其不会在物业服务质量上有所提高，只会逐渐变成不干活、只拿钱的企业。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不准确，请求二审依法查明事实，维护阮诚豪的合法权益。 恒兴物业公司辩称：1、阮诚豪称恒兴物业公司未通过法定程序主张拖欠的物业费与事实不符。2018年12月25日，恒兴物业公司委托江西明实律师事务所通过邮政快递邮寄的方式向阮诚豪发送了律师函，快递单号为：1072197090631，该份证据在一审中已向法院提供。2、阮诚豪称恒兴物业公司没有履行相应的维修、养护、管理和维护义务，与事实不符。一审判决前的2019年6月5日恒兴物业公司已经对阮诚豪所述的N18幢下地库处楼梯的青苔进行了清理并在恒兴物业公司红谷新城管理群发送了清理现场的图片，包括清理前、清理过程中及清理后的图片对比。同时恒兴物业公司也作出相应保证，每个月会根据天气变化不定时对该处进行清理，至少保证每个月不少于两次。 恒兴物业公司向一审法院起诉请求：1、判令阮诚豪支付拖欠的恒茂红谷新城小区三期11栋1单元1101室物业服务费5561.4元及违约金1668.4元，合计7229.8元；2、本案全部的诉讼费由阮诚豪负担。 一审法院认定事实：阮诚豪购买了江西城开投资有限公司开发的城开国际学园（恒茂红谷新城三期）11#楼1单元1101室房屋一套，房屋建筑面积95.04平方米。后恒兴物业公司与江西城开投资有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：由恒兴物业公司为恒茂·红谷新城提供物业管理服务，高层住宅按照建筑面积每月每平米1.5元计算，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在上一季度末向乙方（恒兴物业公司）缴纳下一季度的物业服务费。合同签订后，恒兴物业公司履行合同约定的权利义务，对该小区实施物业管理，为阮诚豪提供物业管理服务。但阮诚豪自2016年1月1日起至2019年3月31日止，一直未缴纳物业费，拖欠物业费5559.84元。 一审法院认为：根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，本案中恒兴物业公司与江西城开投资有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。故恒兴物业公司根据上述物业服务合同为阮诚豪提供了物业管理服务，阮诚豪亦应按约支付物业服务费。阮诚豪自2016年1月1日起至2019年3月31日止，一直未缴纳物业费，共拖欠物业费5559.84元（95.04平方米×1.5元/平方米/月×39个月），恒兴物业公司诉请要求阮诚豪支付拖欠的物业费5561.4元，其诉请超出部分无法律依据，一审法院不予支持，故阮诚豪应向恒兴物业公司支付自2016年1月1日起至2019年3月31日止的物业费5559.84元。对于恒兴物业公司要求阮诚豪支付违约金的诉请，因恒兴物业公司在为阮诚豪提供物业服务过程中存在瑕疵，阮诚豪拖欠物业费系事出有因，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、阮诚豪在判决生效后十日内向南昌恒兴物业管理有限公司支付自2016年1月1日起至2019年3月31日止的物业费5559.84元。二、驳回南昌恒兴物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元减半收取计25元，由南昌恒兴物业管理有限公司负担6元，阮诚豪负担19元。 二审中，当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实，当事人均无异议，本院予以认定。 本院认为，本案争议焦点为阮诚豪是否应当向恒兴物业公司交纳物业费。恒茂红谷新城小区的开发商江西城开投资有限公司与恒兴物业公司签订的《前期物业服务合同》是业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定有效。合同约定的业主和物业服务企业之间在合作当中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业服务企业而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作；就业主而言，对物业服务企业存在的问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。阮诚豪上诉称恒兴物业公司未履行相关维修、养护、管理和维护义务，导致其多次在车库进出口摔伤，虽然恒兴物业公司在履行物业服务合同的过程中存在一定的瑕疵，但一审法院在判决时予以了考虑，在违约金方面未予支持，恒兴物业公司在二审中亦表示对于阮诚豪所提出的问题已经采取相应措施进行清理，并作出承诺会定期清理，且若摔伤属实，相关损失与本案亦非同一法律关系。综上，本院对阮诚豪该项上诉理由，不予采纳。阮诚豪上诉称恒兴物业公司无证据证明已向其书面催交了物业管理费用，恒兴物业公司未通过法定程序主张拖欠的物业费，但根据一审庭审笔录显示，恒兴物业公司在一审中提供了律师函、物业费催收快递回单一份、催缴通知单六份，结合律师函、快递回单可以证实阮诚豪已经收到恒兴物业公司通过江西明实律师事务所发出的律师函，且阮诚豪在一审质证时认可收到一份催缴通知单，故可以认定恒兴物业公司已经通过书面形式向阮诚豪催交了物业费，对阮诚豪该项上诉意见，本院依法不予采纳。综上所述，阮诚豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人阮诚豪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇一九年九月十七日 法官助理 郭 婷 书 记 员 应思奇