北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初19220号原告：北京德玺文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路甲12号2号楼（国家广告产业园区孵化器24983号），统一社会信用代码：91110105MA00AEJM0D。法定代表人：张佐丹，执行董事。委托诉讼代理人:韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人:廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。被告：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108，统一社会信用代码：911100000828331368。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：宋修鸣，男，1994年8月22日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。原告北京德玺文化传媒有限公司（以下简称德玺文化公司）诉被告北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德玺文化公司的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁，被告富力公司的委托诉讼代理人宋修鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德玺文化公司向本院提出诉讼请求：1、解除我公司与被告富力公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》；2、被告富力公司返还我公司购房款2544157元及印花税1273元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自买受日起至合同解除之日止的利息；3、本案诉讼费由被告富力公司承担。事实和理由：2017年3月6日，我公司作为房屋买受人与富力公司作为出卖人签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y*****，以下简称《预售合同》），约定富力公司向我公司出售坐落于北京市通州区运河核心区Ⅸ-***地块F*其它类多功能用地项目***办公楼**层***号房屋（以下简称涉案房屋），房屋套内建筑面积29．46平方米，分摊共有建筑面积13．71平方米，预测建筑面积共43．17平方米，套内计价面积单价每平方米86359．71元，房屋总价款2544157元，付款方式为分期付款。富力公司通过微信公众号、宣传手册、网络平台等宣传该楼盘为“精装景观公寓，商住两用”，我公司在富力公司工作人员的带领下参观了该楼盘样板间，样板间内装修与宣传一致，厨房、家电、卫浴齐全。被告富力公司人员在明知我公司法定代表人没有购房资格的情况下，引导并帮助我公司法定代表人注册公司（并未实际经营）。2016年10月18日，我公司向富力公司支付房屋买卖定金10万元（支付定金时仅仅通过富力公司的宣传知道该房屋为公寓，能够居住，因富力公司未向我公司出示《预售合同》，我公司并不知晓该商品房土地用途为办公）。2017年3月6日，我公司向富力公司支付首付款164157元（不含定金）、印花税1273元并签订《预售合同》，此时我公司发现所购房屋土地用途为办公，富力公司工作人员对此解释该楼房为商住两用性质，同时拿出户型图加以佐证，并承诺该房屋为精装公寓，配置厨房、独立卫生间通上下水，具备居住用途。基于富力公司的上述承诺，我公司与富力公司签订了《预售合同》并如期履行付款义务。合同履行过程中，我公司得知该商品房只能用于办公，依照我国关于商办类房屋的法律及政策规定，开发商不能将商办类房屋以具备居住用途进行宣传和销售。本案涉案房屋土地用途为办公，富力公司不应宣传该房屋具备居住用途，且从房屋结构上坚决不能设计独立卫生间、通上下水且具备卧室、厨房等居住性质的设施，诱导我公司认为涉案房屋具备居住用途。我公司知晓该土地用途为办公时，是在《预售合同》签订后合同履行的过程中，对于涉案房屋土地用途为办公这一事实，购房者和开发商处于完全不对等的位置，开发商在取得土地规划及预售许可证时就已明确知晓该土地性质为办公，在此情况下仍然以该商品房具备居住用途予以宣传和销售，而购房者是从开发商宣传手册、微信公众号、样板间等宣传知晓该房屋具备“居住用途”，在交付定金及第一期分期款前根本无从知晓该商品房的土地用途，购房者关于购房的信息接纳均来自于开发商及其工作人员的宣传及指引，故我公司认为开发商将商办类房屋具备居住用途进行虚假宣传并引诱我公司购买房屋，事实上涉案房屋并不具备居住用途，致使购房人合同目的不能实现，故诉至法院，望判如所请。被告富力公司辩称，一、涉案房屋性质为办公，在销售房屋时已有明示，不构成解约条件。2017年3月6日，我公司与德玺文化公司签订了《预售合同》，约定德玺文化公司在我公司处购买涉案房屋,房屋价款2544157元。《预售合同》第一条明确约定涉案房屋所在土地性质为办公，同时在用途中也明确房屋用途为办公，而对于办公用房的用途均有相关法律明确规定。因此德玺文化公司在购买涉案房屋时，已明确知晓涉案房屋性质及用途，并非“在合同履行过程中得知该房屋只能用于办公”。因此，我公司根本不存在隐瞒或误导的情况，也不存在缔约过失的责任。二、我公司在销售过程中均合法合规，不存在违约情况。我公司开发的通州富力中心项目中既包括商住公寓，也包括办公用房，房屋性质决定了其用途，换言之是否可居住取决于房屋性质。我公司在《预售合同》中明确写明房屋性质，而德玺文化公司在明知涉案房屋性质的情况下仍认为涉案房屋可以居住，责任明显在于德玺文化公司。同时，对于德玺文化公司所说“民水民电煤气通”，在《预售合同》中明确约定涉案房屋没有煤气设施，而水电费的收费标准是有相关单位依据涉案房屋性质进行收取，并非我公司自行定额征收。关于德玺文化公司所述《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该文件于2017年3月26日颁布生效，而我公司与德玺文化公司于2017年3月6日签订《预售合同》，因此该文件效力无法溯及既往。且依据北京市人民政府于2017年5月24日发布的“《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的几点说明”中规定：在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购买者保持现有设施。涉案房屋已于2016年5月20日取得预售许可证，并完成网签及销售，设施并不会进行变更。因此德玺文化公司据此要求解约实属于法无据。三、我公司依据《预售合同》约定履行义务，无违约情况，合同不应解除。《预售合同》签订后，我公司尽责履行合同义务，于合同约定的交付日期前使房屋达到交付条件，并于2018年11月18日向德玺文化公司送达《交付使用通知书》，在双方均无违约情况的条件下，交易双方理应尊重合同，继续履行合同义务。综上，我公司不同意德玺文化公司的全部诉求，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告德玺文化公司成立于2016年12月15日，注册资金为100万元。2017年3月6日，富力公司作为出卖人与德玺文化公司作为买受人签订《预售合同》，约定由德玺文化公司购买富力公司开发建设的涉案房屋，房屋预测建筑面积为43．17平方米，房屋总价款为2544157元。《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明：买受人应于2016年10月18日交纳定金10万元整；首期房款：于签署《预售合同》当日，即2016年12月15日交纳总房款的10%（含定金），合计264157元；二期房款：于2017年1月15日前交纳总房款的10%，合计26万元；三期房款：于2017年3月15日前交纳总房款的10%，合计26万元；四期房款：于2017年6月15日前交纳总房款的20%，合计50万元；五期房款：于2017年11月30日前交纳总房款的20%，合计50万元；六期房款：于2018年11月30日前交纳总房款的30%，合计76万元。《预售合同》附件九“补充协议”第7条约定：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0．6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”合同另就产权登记等进行了约定。上述合同签订后，双方办理了《预售合同》的联机备案手续，德玺文化公司向富力公司支付了全部购房款（含定金）共计2544157元及代收印花税1273元。另查：2018年11月18日，富力公司向德玺文化公司寄送了《通州富力中心交付使用通知书》，通知德玺文化公司于2018年11月30日办理入住手续，但德玺文化公司否认已办理入住手续。本案审理过程中，德玺文化公司称其系依据《预售合同》“补充协议”第7条之约定主张合同解除权，其表示同意按照约定支付违约金，但主张违约金过高，要求调低。富力公司称上述条款并未赋予德玺文化公司合同解除权，德玺文化公司据此要求解除合同需征得富力公司同意方可。本院认为，本案争议焦点是德玺文化公司是否享有合同解除权的问题。就此，德玺文化公司提出两点理由，一是富力公司进行了涉案房屋可商住两用的虚假宣传；二是依据《预售合同》“补充协议”第7条之规定行使约定解除权。就此，本院具体分析如下：一、德玺文化公司是否享有法定解除权的问题。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，德玺文化公司称富力公司进行了商住两用的虚假宣传与承诺，但本院认为，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，德玺文化公司均应对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，德玺文化公司选择签约，即应就不能履约承担违约责任，故德玺文化公司不享有上述法定解除权，同理，其亦无权要求富力公司支付利息损失。二、德玺文化公司是否享有约定解除权的问题。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，德玺文化公司据《预售合同》“补充协议”第7条之约定主张解除权，称该条是解约条款，富力公司予以否认，称该条约定的“买受人因自身原因要求退房”需以其同意退房为条件，但本院认为，其一，第7条对于“买受人因自身原因要求退房”的约定，系与“发生出卖人有权解除合同的情形”并列提出，条款中并无买受人退房需出卖人同意的文字表述内容，从字面意义理解，买受人退房只需满足支付一定比例违约金并承担解约费用的条件即可。其二，本院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的理解。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《预售合同》系富力公司提供的格式文本，现双方对相关条款理解存在分歧，应按德玺文化公司的理解认定。现德玺文化公司据此要求解除合同并退还已付款项，本院不持异议。同时，富力公司虽未反诉要求德玺文化公司按该条款支付违约金，但鉴于承担相应违约金系德玺文化公司取得解除权的前提条件，为避免当事人诉累，基于公平原则，本院认为应一并处理为宜。对于德玺文化公司要求调低违约金之请求，因支付一定数额的违约金系德玺文化公司取得该约定解除权的前提条件，故其调整请求依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告北京德玺文化传媒有限公司与被告北京富力通达房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y*****），被告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合原告北京德玺文化传媒有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、被告北京富力通达房地产开发有限公司返还原告北京德玺文化传媒有限公司已付房款2544157元、代收印花税1273元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告北京德玺文化传媒有限公司赔偿被告北京富力通达房地产开发有限公司违约金254415．7元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京德玺文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13577元，由原告北京德玺文化传媒有限公司承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇一九年九月十日书记员  李敬赛