广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终9489号上诉人（原审被告、反诉原告）：李戊申，男，1983年11月3日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：杨帆，广东惟通至道律师事务所律师，系深圳市法律援助处指派。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖楚芳，女，1960年5月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：蔡妙纯，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵喜鹏，北京市中银（深圳）律师事务所律师。上诉人李戊申因与被上诉人肖楚芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初15489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李戊申上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，或将本案发回重审；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定“上诉人在使用涉案物业时除经营拉面项目外又经营烧烤项目产生的油烟违反了相关规定，导致被行政处罚，现有证据无法证明上诉人所主张的不符合租赁合同的条件，构成违约”为认定事实错误，且遗漏重要事实。（一）被上诉人违反了租赁合同中有关于具体从事租赁用途的约定。1、上诉人未违反合同约定的“餐饮”的经营范围。《租赁协议》第2条：“该铺位经营范围仅限餐饮，乙方必须在甲方限定的经营范围内申请工商登记，不得随意更改：如需变更，需向甲方书面申请，并经甲方同意后方可变更，并以补充协议形式重新约定”。从法律规定及餐饮的定义来看，商务部、国家发展改革委令2014年第4号《餐饮业经营管理办法（试行）》第二条：“本办法所称餐饮经营活动，是指通过即时加工制作成品或半成品、商业销售和服务性劳动等，向消费者提供食品和消费场所及设施的经营行为”。汉语字典对于“餐饮”的解释为“指饭馆、酒馆的饮食买卖：?业|?市场。”。根据法律规定及字义“餐饮”的范围包含了烧烤及炒菜。2、上诉人未违反工商登记注册的经营范围，上诉人所经营的深圳市瀚海回味兰州拉面店经营项目是热食类食品制售；原审判决以除经营拉面项目外又经营烧烤项目产生油烟违反了相关规定判决上诉人构成违约，言外之意为上诉人不能经营烧烤，但是案涉商铺在工商登记的所属行业为“餐饮业”，经营范围为“餐饮服务；其他”，案涉商铺食品经营许可证登记的经营项目是热食类食品制售，根据《食品经营许可管理办法》第五十二条规定：“本办法下列用语的含义：（四）热食类食品，指食品原料经粗加工、切配并经过蒸、煮、烹、煎、炒、烤、炸等烹饪工艺制作，在一定热度状态下食用的即食食品，含火锅和烧烤等烹饪方式加工而成的食品等”，所以上诉人的经营未超过工商登记的经营范围，市场监督管理机关已经给上诉人核发了营业执照。（二）微信中上诉人也明确表明租赁用途。2016年12月13日18时34分上诉人就向被上诉人儿子郑某明确表述“基于对贵店的考察，我们一致认为它位置很好，也符合我们的西北面食快餐+烧烤的模式，且后期有潜力可挖”此事实可证实在签订合同之前上诉人就已明确告知其所从事的餐饮事项包含快餐+烧烤的模式，对于该情况被上诉人并未反对，而且一直知悉上诉人所经营的餐饮模式，其也去案涉租赁物处就餐。（三）根据《合同法》被上诉人应当履行提供符合餐饮条件的租赁物。《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第二百一十二条：“租赁协议是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。据此规定被上诉人应当提供符合双方约定的适合“餐饮服务；其他”及“热食类食品制售”的租赁物。（四）上诉人已经尽其所能采取了大量的补救措施。为了能使环保达到相应标准上诉人购买安装厨房排烟系统、厨房排烟管道、不锈钢烟罩及排烟机；另外还加装了油烟净化器。2017年7月28日深圳市环境保护监测站委托广东天鉴检测技术服务股份有限公司出具JC-HJ170175号检测报告，烧烤炉油烟废气排放简油烟浓度平均值为1.5,低于《饮食业油烟排放标准》(GB18483-2001)最高允许排放浓度2.0的标准。（五）原审判决以拉面店不能从事炒菜或烧烤是对于业务模式的曲解。兰州拉面是具有浓厚兰州地方特色的一种餐饮经营模式，工商登记的所属行业为“餐饮业”，经营范围为“餐饮服务；其他”，食品经营许可证的范围为“热食类食品制售”，上述行政机关的颁发的证照均明确了可经营的事项，并不能说名称之中为拉面店就不得经营炒菜及烧烤，具体还是以经营范围为准。且经调查全国的兰州拉面店均会经营炒菜，均会产生油烟，根本不能以字号是拉面从事了烧烤就认定上诉人有过错。二、上诉人不交房租的行为系履行先履行抗辩权，系在被上诉人违约事由无法得到妥善解决之时的合理止损。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中之所以上诉人于2018年5月开始每个月向被上诉人转账5000元，系因环保问题被上诉人迟迟不能得到妥善解决，且还于2018年3月23日向上诉人送达了《督促履行义务催告书》，责令在接到本催告书后10日内履行行政处罚决定书，逾期仍不履行义务的，将依法申请盐田区人民法院强制执行，上诉人经多次与被上诉人商议，被上诉人对于禁止商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内经营餐饮服务项目不能有效的解决，对于80000元罚款也无法达成一致意见，上诉人为了降低因行政处罚造成的损失风险，无奈告知被上诉人每月支付5000元，余款20000元用于支付80000元的罚款。三、法律并未规定对于损失一定需要对于价值予以评估，上诉人提交的证据已经对于损失完整的可以予以证实，被上诉人应当依法赔偿上诉人损失，原审判决以未进行价值鉴定无法查明损失的数额属认定事实错误，且遗漏重要事实。（一）装修损失。第一，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》，租赁期限5年，上诉人本着长远经营的规划进行了商铺的装饰、装修，现在由于被上诉人未告知不能经营餐饮的重大过错，致使上诉人遭受行政机关的处罚及告知案涉商铺并不能经营餐饮服务，这是《租赁协议》解除的根本原因，所以租赁协议中途解除，势必给承租人造成经济损失，《租赁协议》违约方依法应当赔偿承租方对租赁房屋进行的装饰装修损失。《最高人民法院》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。第二，上诉人就主张的装修损失，已提交《装修合同》(含附件清单）、支付装修费的转账信息、收款收据、广东增值税普通发票、店铺图片及视频等证据，前述证据均可证实上诉人为经营餐饮店进行了装修的事实，法院完全可以通过上诉人所提交的证据确定装修损失的数额。（二）员工宿舍费用、设备采购费用等损失。第一，上诉人因被上诉人的根本违约行为而造成其未能经营本应开展的事业，上诉人所主张的还有员工宿舍费用、设备采购费用等损失，设备采购费用包括餐饮厨具、人员服装、空调风扇、因整改进行的厨房排烟系统釆购及拆装、改造、厨房排烟管道、加装油烟净化器等，此费用都是经营的合理开支及因被上诉人未告知不能进行餐饮服务而使上诉人整改而产生的费用，被上诉人应当予以赔偿。第二，上诉人为证实所主张的损失，已提交了淘宝采购订单截图、采购物品图、《房屋租赁协议》、收款收据、火车票订单详情、飞机票订单短信、现场图片及视频等证据予以证实。第三，《租赁协议》被认定无效、撤销或者解除后，过错方给对方造成损失的，对方享有损害赔偿请求权。损害赔偿的范围一般应当包括无过错方为订立合同以及履行合同产生的直接损失。根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。（三）关于八万元的行政处罚。本案的违约系由被上诉人造成的，处罚的原因也是因租赁物不符合租赁要求造成的，损失对于上诉人来讲也必然会发生，被上诉人理应对于行政处罚承担赔偿责任。四、原审判决适用法律错误。（一）出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。根据法律规定被上诉人应当提供符合餐饮行业的租赁物，但如前所述，本案所涉的租赁物根本不能够用于餐饮使用，严重违反了合同的约定，根据《合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。据此解除的事由应当为被上诉人违约。（二）《合同法》二百二十七条的适用有误。《合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。此条明确注明是在无正当理由之时才适用，但本案中大量的事实可以证实的是被上诉人违约无法提供符合约定的租赁物违约导致解除，所以原审判决适用《合同法》第二百二十七条法律有误。（三）格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效。上诉人与被上诉人所签订的《租赁协议》为被上诉人提供的格式合同，根据《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并釆取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。综合以上，合同中“无论上诉人因何种原因（除甲方原因外）搬离该铺位，均不得要求被上诉人偿还其所所付出的任何必要费）包括购买内装修、附属设施和各种设备等的费用），亦无权要求被上诉人支付搬造费、腾退费等”明显免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，应当依法认定为此条款为无效条款。五、被上诉人无权向上诉人主张转让费、免租期租金及2018年5月至房屋返还之日止的房租等费用，被上诉人的全部诉讼请求均应予以驳回。上诉人与被上诉人于2017年1月2日签订的房屋租赁协议，系双方的真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定应有效。双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。由于租赁房屋权证及地理位置、结构的原因，违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定的“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”的规定，不符合经营餐饮服务业的条件，使上诉人受到了行政处罚，并责令立即改正（停止餐饮）。而上诉人与被上诉人签订的租赁协议明确约定，租赁房屋的用途为餐饮，并且还特别约定未经出租方同意不得擅自改变用途；合同的目的无法实现，上诉人要求解除双方签订的合同，应予以支持。被上诉人作为出租人应当知道涉案房屋不宜进行餐饮服务，在明知上诉人承租房屋用于经营带有油烟的餐饮，还与上诉人签订房屋租赁协议明显具有重大过错，应当承担违约的法律责任。六、上诉人的合作伙伴均为少数民族的贫困家庭，家庭条件极其困难，无法承受这样严重的打击，上诉人也提交了困难证明予以佐证。为了能够更好的生活，上诉人的两个合作伙伴举全家之积蓄投资了涉案的租赁物进行餐饮行业，但被上诉人在出租涉案房产之时并未告知不能用于炒菜、烧烤等带有油烟的餐饮行业，如果投入得不到赔偿则上诉人的合作伙伴将身无分文，只能流浪街头，还会使初期为了投资涉案租赁物进行餐饮所借款项无法予以偿还，将导致社会不稳定因素增加。综上所述，本案事实清楚，上诉人已经履行了应尽的义务，上诉人所提交的证据应当予以确认，合同的无法履行是因被上诉人的原因所造成的，上诉人的诉讼请求具有事实和法律依据，依法应当支持上诉人的反诉请求，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。在二审调查程序中，李戊申补充上诉理由如下：一、上诉人被处罚的原因并非一审法院认定的擅自超越经营范围增加烧烤业务，实际上上诉人在承租房屋时烧烤炉就已经设置，并根据环保的要求进行过优化，上诉人被处罚的真正原因是因为违反法律的规定在居民住宅楼从事餐饮服务项目，上诉人被处罚的原因是被上诉人在明知其房屋不能从事餐饮服务的前提下仍然出租给上诉人，上诉人即使对于处罚项目进行改造，也仍然无法继续从事相关的业务，被上诉人的行为明显恶意，且已经根本违约。二、被上诉人在同小区内长期经营餐饮业务，在明知出租房屋不能从事餐饮服务的前提下，不但收取上诉人的押金，还要求上诉人支付40万元的转让费用，该转让费用被上诉人并没有支付任何的对价，片面的增加了上诉人的义务，而在履行过程中上诉人之所以没有交付剩余5万元的转让费，是因为被上诉人没有提供合格的租赁物，导致租赁合同无法继续履行，且在与被上诉人多次沟通无果的情况下，只能支付部分的租金。三、上诉人在反诉中主张的损失已经提供了合同、发票、照片等证据，足以证明损失的项目以及费用的构成，无需进行鉴定。一审法院以此认为赔偿项目不清不符合法律的规定。肖楚芳辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其上诉请求。一、被上诉人已经按双方签订的租赁合同约定向上诉人提供了符合条件且合法的租赁物，涉案房产的性质为商业用途，可以作为上诉人经营兰州拉面使用，且上诉人也据此办理了相关的个体工商户、营业执照。二、涉案房产周边多家也在经营餐饮，从未出现上诉人所陈述的涉案房产不能经营餐饮，且一审法院就涉案房产是否可以经营餐饮的问题向相关部门调查，相关部门并未予以证实涉案房产不可用于经营餐饮的事实。三、上诉人按约定的经营拉面馆期间，并不存在油烟排气的超标的问题，而是从2017年下半年开始，上诉人超越了拉面馆的经营范围，擅自增加了烧烤的经营范围后，由于烧烤油烟排气的问题环保部门于2017年7月11日现场调查，并要求上诉人整改，自符合大气排放标准为止。四、上诉人在收到环保部门的整改通知后，拒不整改，继续经营，导致2017年8月18日以其有两个炒炉、一个烧烤炉产生的油烟超标为由责令其整改，并对其行政处罚8万元，而根据行政决定书记载的内容，正是因为上诉人拉面馆的经营行为存在违法事项，才会受环保部门的处罚，相关的责任应该由拉面店的经营者来承担。五、房屋租赁合同补充协议，是上诉人与被上诉人双方真实意思表示，约定的条款不违反国家法律强制性规定，所有的条款均具有法律效力，从房屋租赁合同第一章第二点、第九章第四十一点，及补充协议第四点均予以明确约定，上诉人的经营范围及双方解除合同之后的费用的处理以及转让费的支付及违约的约定，故，上诉人要求被上诉人退还押金和装修费等没有事实和法律依据，本案的合同于2018年5月10日解除，解除的原因是上诉人违约。综上，被上诉人已向上诉人交付符合租赁合同约定的租赁物，严格按照合同履行了全部的义务，而上诉人以其受到环保部门的处罚要求被上诉人来承担相应的处罚责任，且拒绝向被上诉人交纳相关的房租和转让费，上诉人的行为已构成了违约，一审法院认定以上事实正确，且适用法律正确，请求法院依法维持一审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。肖楚芳向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2018年5月10日解除，并判令李戊申搬离租赁房产；2、判令李戊申向肖楚芳支付转让费人民币5万元；3、判令李戊申向肖楚芳补缴免租期租金人民币25000元；4、判令李戊申向肖楚芳支付2018年5月至房屋返还之日止的房租（每月人民币25000元，从2018年5月开始计算，暂计至起诉之日止租金为人民币65000元）。以上合计140000元。5、判令李戊申承担本案全部诉讼费用。李戊申向一审法院反诉请求：1、判令依法解除李戊申与肖楚芳于2017年1月2日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、判令肖楚芳返还李戊申支付的转让费人民币35万元；3、判令肖楚芳赔偿李戊申损失人民币579612.8元；4、判令肖楚芳向李戊申支付罚款人民币8万元；5、判令肖楚芳向李戊申返还租赁保证金人民币5万元及水电押金人民币5000元；6、本案的诉讼费用由肖楚芳承担。一审法院认定事实：一、肖楚芳是涉案的位于深圳市××翠竹路××楼××、××房产的业主。肖楚芳将108、109房产打通，共同组成了涉案的116号铺。2017年1月2日，肖楚芳与李戊申签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定将涉案的位于深圳市××××号铺出租给李戊申经营使用，建筑面积60平方米；铺位经营范围仅限餐饮，李戊申必须在肖楚芳限定的经营范围内申请工商登记，不得随意更改；租期共五年，自2017年2月12日至2022年2月11日，其中2017年2月12日至3月13日为免租期，但李戊申需支付管理费、空调费、水电费等，如因李戊申违约导致协议被终止，李戊申需按协议规定的首页租金标准向肖楚芳补缴免租期的租金；涉案铺位月租金为25000元，自2019年2月12日起开始按10%逐年递增，李戊申应于每月5日前缴纳当月租金、管理费和上月的水电费，逾期每日按欠费总额的千分之五收取违约金；李戊申应向肖楚芳缴纳租赁保证金50000元、水电押金5000元，该保证金在协议终止时，李戊申按双方约定交还场地，经肖楚芳验收，结清相关费用及双方之间无任何债权债务后，肖楚芳将租赁保证金无息退还李戊申，如因李戊申原因导致提前终止协议的，该物业租赁保证金及水电保证金不予退还；出现下列情形之一，肖楚芳有权终止协议：……（2）李戊申逾期支付本协议项下的任何应付款项（包括但不限于租金、水电费、管理费等）达30天的；……（5）李戊申擅自改变该铺位的使用用途，改变经营范围；……（7）李戊申违反本协议及附件的任何条款，在接到肖楚芳书面通知后3天内仍未纠正的；如因以上情形肖楚芳单方面解除协议，李戊申应自协议终止之日起的7天内将该铺位交还肖楚芳，李戊申所交各种押金及费用肖楚芳有权全部不予退还，李戊申还需补缴免租期内的租金；无论李戊申因何种原因（除甲方原因外）搬离该铺位，均不得要求肖楚芳偿还其所付出的任何必要费用（包括购买内装修、附属设施和各种设备等的费用），亦无权要求肖楚芳支付搬迁费、腾退费等。双方在补充协议中约定，李戊申向肖楚芳支付转让费用人民币35万元，李戊申转让费用尚欠5万元，承诺于2017年8月12日前付清。上述《房屋租赁合同》签订后，李戊申向肖楚芳支付了租赁保证金50000元、水电押金5000元及转让费35万元，开始使用涉案商铺。李戊申使用涉案商铺成立了深圳市瀚海回味兰州拉面店，许可经营项目为餐饮服务，性质为个体工商户。经营拉面和烧烤。二、2017年7月28日，深圳市环境保护监测站委托广东天鉴检测技术服务股份有限公司对深圳市瀚海回味兰州拉面店的油烟予以检测，在烧烤炉油烟废气排放筒处釆样，在实际工作灶头1个的情况下，油烟浓度平均值为1.5，《饮食业油烟排放标准》最高允许排放浓度为2.0。2017年8月4日，深圳市环境保护和水务局向深圳市瀚海回味兰州拉面店做出《行政处罚听证告知书》，拟做出行政处罚。2017年8月18日，深圳市环境保护和水务局向深圳市瀚海回味兰州拉面店做出《行政处罚决定书》，载明深圳市瀚海回味兰州拉面店在商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内经营餐饮服务项目，厨房内设有炒炉2个，烧烤炉1个，产生油烟通过楼内烟道排放至顶楼。违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定。我局于2016年8月4日以《行政处罚听证告知书》（深罗环听告字[2017]第122号）告知你单位陈述申辩和举行听证的权利。你单位未在规定的期限内向我局提出陈述申辩和举行听证的申请，视为放弃陈述申辩和举行听证权利。根据《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款和《深圳市环境行政处罚裁量权实施标准（第三版）》第8.9.1的规定“违反本法规定，在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正；拒不改正的，予以关闭，并处一万元以上十万元以下的罚款”，我局决定对你单位处以如下行政处罚：1、责令你单位立即改正；2、对你单位处以罚款人民币捌万元整。2018年3月23日，深圳市环境保护和水务局向深圳市瀚海回味兰州拉面店做出《督促履行义务催告书》。三、李戊申按照合同约定向肖楚芳支付租金至2018年4月12日。2018年5月、6月，李戊申向肖楚芳支付了每月5000元的租金。李戊申向肖楚芳按每月5000元支付2018年7月、8月的租金，肖楚芳未收该款项。四、2018年5月8日，肖楚芳向李戊申发出《律师函》，载明李戊申未按约定于2017年8月12日前付清转让费用5万元，未按照深圳市环境保护和水务局《督促履行义务催告书》的要求改正，认为李戊申未按合同约定履行义务，肖楚芳有权要求李戊申支付免租期租金2.5万元和转让费5万元，告知李戊申：1、于收到律师函之日双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》解除，李戊申在收到律师函之日五天内搬离租赁房屋；2、向肖楚芳支付7.5万元。李戊申于2018年5月10日收到律师函。一审法院认为，肖楚芳与李戊申签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。肖楚芳将涉案房产交付给李戊申使用，李戊申应按租赁合同约定支付租金及其他费用。本案中，肖楚芳按照合同约定将涉案房产交付给李戊申使用，李戊申已以涉案物业为经营场所设立深圳市瀚海回味兰州拉面店并经营使用，应视为肖楚芳已按合同履行了交付租赁房产的义务，涉案店铺后受到行政处罚，根据《行政处罚决定书》的内容，“厨房内设有炒炉2个，烧烤炉1个，产生油烟通过楼内烟道排放至顶楼”，检测报告亦是对烧烤炉的油烟废气排放进行检测，故一审法院认为系李戊申在使用涉案物业时除经营拉面项目外又经营烧烤项目产生的油烟违反了相关规定，导致被行政处罚，现有证据无法证明李戊申所主张的不符合租赁合同的条件，肖楚芳并无过错，李戊申以此为由拒缴租金及转让费不符合合同约定，构成违约。肖楚芳诉请确认《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2018年5月10日解除。李戊申未按合同约定于2017年8月12日前付清转让费用5万元及自2018年5月开始拖欠租金的行为构成违约，肖楚芳有权依据合同约定解除涉案的租赁合同。肖楚芳于2018年5月8日向李戊申邮寄送达了《律师函》，李戊申于5月10日予以签收，肖楚芳主张《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年5月10日解除，一审法院予以认可。肖楚芳要求李戊申搬离涉案房产的诉讼请求，一审法院认为，合同解除李戊申应搬离涉案房产、将房产返还给肖楚芳，故肖楚芳的该项诉讼请求一审法院予以支持。肖楚芳要求李戊申支付转让费5万元及补缴免租期租金25000元的诉讼请求，一审法院认为符合双方合同的约定，一审法院予以支持。肖楚芳要求李戊申支付2018年5月起至实际返还房屋之日止的租金的诉讼请求，一审法院认为李戊申在合同解除后未按合同约定将租赁房屋返还给肖楚芳，仍应按照合同约定支付租金，对肖楚芳的该项诉讼请求一审法院予以支持。李戊申反诉要求解除李戊申与肖楚芳于2017年1月2日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，一审法院认为《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2018年5月10日解除，李戊申要求解除，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。李戊申反诉要求肖楚芳返还李戊申支付的转让费35万元、赔偿李戊申损失579612.8元、向李戊申返还租赁保证金5万元及水电押金5000元的诉讼请求，一审法院认为是由于李戊申的违约行为导致涉案合同的解除，依据合同约定，肖楚芳有权不予返还转让费、租赁保证金及水电押金，关于装修费及经营设备费，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，李戊申经一审法院释明，未提出对装修及经营设备等的价值进行鉴定，一审法院对该损失金额无法查明，且依据合同约定，“无论李戊申因何种原因（除甲方原因外）搬离该铺位，均不得要求肖楚芳偿还其所付出的任何必要费用（包括购买内装修、附属设施和各种设备等的费用），亦无权要求肖楚芳支付搬迁费、腾退费等”。故对于李戊申的诉讼请求，一审法院不予支持。李戊申反诉要求肖楚芳支付罚款人民币8万元的诉讼请求，一审法院认为该行政罚款系在深圳市瀚海回味兰州拉面店经营期间产生，系深圳市瀚海回味兰州拉面店的经营管理问题造成，相关的责任由其自行承担，李戊申要求肖楚芳支付没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、肖楚芳与李戊申在2017年1月2日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年5月10日解除；二、李戊申在判决书生效之日起十日内搬离涉案的位于深圳市××××号铺；三、李戊申在判决书生效之日起十日内向肖楚芳支付转让费5万元；四、李戊申在判决书生效之日起十日内向肖楚芳支付免租期租金25000元；五、李戊申在判决书生效之日起十日内向肖楚芳按照每月25000元的租金的标准支付自2018年4月13日至实际返还房屋之日止的使用费（暂计至2018年7月12日，使用费金额为65000元）；六、驳回李戊申的全部反诉请求。如果李戊申未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3100元，案件反诉受理费人民币7191元，由李戊申负担。二审审理期间，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。在二审调查程序中，双方当事人均确认涉案租赁物性质为商住综合楼。同时，李戊申确认其尚未向行政管理部门缴纳罚款。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物为商住综合楼，且当事人均未举证证明该商住综合楼配套设立了专用烟道，在此种情况下，肖楚芳与李戊申签订的租赁合同明确约定涉案租赁物的用途为餐饮，并将涉案租赁物实际用于经营产生油烟的餐饮服务，违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款的禁止性规定，故双方签订的房屋租赁合同应当认定为无效。肖楚芳违反法律规定，提供不符合要求的标的物用于餐饮，具有过错；同时，李戊申作为餐饮行业的经营者，未对承租房屋是否能够用于经营产生油烟的餐饮进行审查与确认，亦具有过错。在合同无效的情况下，当事人双方应当相互返还应合同取得的财产，故一审法院关于李戊申应当搬离涉案租赁物的认定处理正确，本院依法予以确认。由于李戊申实际占有使用了涉案房产，应当参照双方约定的租金标准向肖楚芳支付占有使用费。双方在合同中约定了免租期为一个月，但由于双方签订的合同期限为五年，迄今已经使用约两年半的时间，故本院酌定李戊申应当向肖楚芳支付免租期的占有使用费12500元（25000÷2）。同时，肖楚芳应当向李戊申退回租赁保证金50000元及水电押金5000元。关于转让费的问题，双方当事人约定李戊申除租金外，还应当向肖楚芳支付40万元的转让费，本院认为，双方约定该部分转让费属于李戊申占有使用涉案租赁物的对价的一部分，在双方均对合同无效具有过错的情况下，本院结合合同期限及实际占有使用时间，酌定李戊申应当向肖楚芳支付20万元的转让费，由于李戊申已经实际支付35万元，肖楚芳应当将李戊申多支付的15万元返还给李戊申。关于李戊申上诉主张肖楚芳应当赔偿其装修费及经营设备费，由于损失金额难以确定，李戊申在一审法院释明的情况下仍不申请鉴定或评估，导致损失是否存在及具体金额无法查清，应当自行承担相应的不利后果，故对于该项上诉主张，本院不予支持。关于李戊申上诉主张肖楚芳应当向其支付罚款人民币8万元，但该部分罚款是由李戊申的经营行为所产生，且李戊申并未实际向相关部门缴纳，故李戊申该项上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，李戊申的上诉请求部分成立。对于成立部分，本院予以支持；对于不成立部分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款、《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初15489号民事判决第二项、第五项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初15489号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项；三、确认肖楚芳与李戊申在2017年1月2日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；四、李戊申应当于本判决生效之日起十日内向肖楚芳支付占有使用费12500元；五、肖楚芳应当于本判决生效之日起十日内向李戊申返还转让费150000元、租赁保证金50000元及水电押金5000元；六、驳回肖楚芳的其他诉讼请求；七、驳回李戊申的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3100元，由肖楚芳负担，反诉案件受理费7191元，由李戊申负担；二审案件受理费10291元，由肖楚芳负担7291元，由李戊申负担3000元。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 叶 艳二〇一九年九月二十三日书记员 肖丹婷附相关法条：《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条违反本法规定，排放油烟的餐饮服务业经营者未安装油烟净化设施、不正常使用油烟净化设施或者未采取其他油烟净化措施，超过排放标准排放油烟的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正，处五千元以上五万元以下的罚款；拒不改正的，责令停业整治。违反本法规定，在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正；拒不改正的，予以关闭，并处一万元以上十万元以下的罚款。违反本法规定，在当地人民政府禁止的时段和区域内露天烧烤食品或者为露天烧烤食品提供场地的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正，没收烧烤工具和违法所得，并处五百元以上二万元以下的罚款。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。