内蒙古自治区包头市中级人民法院                     民事判决书   (2019)内02民终1733号     上诉人（一审被告）：李金柱，现住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（一审原告）：内蒙古科技大学包头师范学院。   法定代表人：刘兴旺。   委托诉讼代理人：李永泉，内蒙古正捷律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘健华，内蒙古正捷律师事务所律师。   上诉人李金柱因与被上诉人内蒙古科技大学包头师范学院（以下简称师范学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。   李金柱上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判解决李金柱职工待遇问题，补齐欠付的工资后支付租金，免除一审判决的违约金；2、一、二审案件受理费由李金柱与师范学院按责任分担。其上诉主张的事实和理由是：   一、一审法院没有查清事实，适用法律不当。对双方签订《房屋租赁合同》成就的条件及实际状况没有查清。李金柱作为师范学院的员工，从2005年开始承包本案所涉学生超市，后来改为租赁合同。双方约定承包该超市的条件是该超市××公寓区域内，且在南院学生食堂和学校运动场附近，所以费用才如此多。在2017年11月1日双方再次签订租赁协议之后，由于校园重修运动场导致学生消费人数大幅减少。在2018年7月因改造南院地下管网，公寓楼拆迁将1-2号楼1700多名学生搬迁至北院，使超市固定消费人群大幅减少，造成超市严重亏损，导致原合同成就条件发生变化。李金柱多次与师范学院国资处领导交涉未果，才在合同到期后没有停止经营，希望师范学院可以减少一半租赁费或者延长租赁期，以弥补李金柱的实际损失。导致案涉租赁合同到期后没有停止营业的原因在师范学院。师范学院不考虑李金柱的损失以及李金柱作为单位残疾职工在终止租赁合同后该如何安置等待遇问题，故意回避，才导致本案纠纷。李金柱不是故意违约，不应当承担违约责任。   二、一审法院适用法律不准确，不完整。《合同法》第六十条、一百零七条规定双方当事人均应依约履行合同义务。但一审法院却只考虑师范学院的诉求，不考虑李金柱的利益，不符合法律规定和情理。李金柱作为师范学院的职工，理解学校的改造行为，但是也需要考虑到李金柱因学校改造行为带来的损失。李金柱只希望师范学院能考虑到李金柱是其员工且在经营中投入较大，经营时间不足，消费人员减少等情况，按照减少一半租金或者延长租赁期的要求弥补李金柱的经济损失。但一审法院没有结合本案实际正确处理和平衡双方利益诉求，违反法律公平原则，损害了李金柱的合法权益。   师范学院辩称：首先，双方签订房屋租赁合同明确约定了租赁期限自2017年11月1日至2018年10月31日止。同时合同第五条第三款约定“李金柱承诺租赁期满15日内将房屋交还师范学院。”在合同履行过程中，师范学院多次书面通知李金柱合同到期后，不再续约并要求其腾房。但李金柱在合同到期后，仍然占有使用房屋至今，已经违反了合同第五条的约定，构成违约，一审判决认定基本事实正确，适用法律正确。   其次，李金柱经营的超市一直对外经营并盈利，其经营行为没有受到任何因素干扰而暂停或终止，学校几千名学生依然在李金柱处消费。师范学院已经提前通知李金柱租赁合同到期后不再续租，给其足够的时间去另找经营场所，而李金柱在房屋到期后仍然占用房屋继续经营，客观上已经获得了相关利润。现李金柱以存在营业损失为由拒绝腾房的理由不能成立。   第三，李金柱主张的工资问题不应该在本案中进行审理。双方合同第6条有约定违约金，一审判决的违约金事实准确，依据充分，应予维持。   师范学院向一审法院起诉请求：1、判令李金柱从原租赁场所搬出，将房屋交还包头师范学院；2、判令李金柱支付师范学院合同到期后房屋占用费141360元（按1178元/天计算，暂计算至2019年2月28日），该项费用最终计算至李金柱将房屋实际交付师范学院时止；3、判令李金柱支付房屋占用期间已经产生的取暖费8970元（2018年10月15日至2019年4月15日），该项费用计算至房屋实际交付给包头师范学院时止；4、判令李金柱向师范学院支付违约金86000元，以上共计236330元；5、诉讼费用由李金柱承担。   一审法院认定的事实：2017年11月1日，师范学院国有资产管理处与李金柱签订《房屋租赁合同》。合同约定:师范学院将位于南院4号公寓楼后面积340平方米的房屋租赁给李金柱用于经营超市；租赁期限1年，自2017年11月1日至2018年10月31日，年租金为43万元；师范学院负责提供水、电、暖的供应，费用由李金柱承担，按表计量据实缴纳；年供暖费分别为8970元（2017年10月15日至2018年4月15日），由李金柱在签订合同时一并支付师范学院；李金柱承诺合同终止后（含合同租赁期满或中途终止、解除等）15日内将房屋交还包头师范学院；承租期间双方应信守合约，任何一方违约，需以合同金额20%的标准向对方支付违约金。   2018年6月13日、2018年11月8日和2018年12月7日，师范学院分别以书面形式通知李金柱，合同到期后不再续约，要求李金柱及时腾房。李金柱交纳租金至2018年10月31日，交纳取暖费至2018年4月15日。李金柱占有使用承租房屋至今。   师范学院曾与包头钢铁学院、包头医学院合并组建内蒙古科技大学。后经内蒙古自治区人民政府“内证字[2005]29号”文件通知，将已合并的内蒙古科技大学一分为三。师范学院冠名为“内蒙古科技大学包头师范学院”，并恢复合并前的管理体制，具有法人地位，独立承担民事责任；以内蒙古科技大学包头师范学院的校名制作印章，独立使用；凡内蒙古科技大学包头师范学院招收的学生，仍以内蒙古科技大学印章颁发毕业证。包头师范学院国有资产管理处是包头师范学院的职能部门，负责校内国有资产的管理。   一审法院认为:师范学院、李金柱所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。师范学院已在租赁期限届满之前的合理时间内通知李金柱不再续约，李金柱应在租期届满后将房屋返还师范学院，李金柱一直未将房屋腾退，且欠付相关费用的行为已经构成违约，应当及时将房屋返还师范学院并依照合同约定的租金标准支付合同期满后继续使用房屋的占有使用费，及实际产生的取暖费，同时按照合同约定的标准向师范学院支付违约金。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决：一、李金柱于本判决生效之日起三十日内将位于师范学院南院4号公寓楼后面积340平方米的房屋返还师范学院；二、李金柱支付师范学院房屋占有使用费，按照1178元/天的标准自2018年11月1日开始计算，至房屋实际返还之日止；三、李金柱支付师范学院房屋占有使用期间的取暖费，以合同约定的一个采暖季的取暖费数额，按承租房屋返还时实际经过的或正处于的采暖季所产生的全部取暖费交纳（截至2019年4月25日，李金柱欠付2018年10月15日至2019年4月15日的取暖费8970元）；四、李金柱支付师范学院违约金86000元，于本判决生效之日起三十日内付清。案件受理费4840元，减半收取计2420元，由李金柱负担。   二审期间，李金柱提交2019年6月拍的超市旁边宿舍楼的2张照片，欲证明学校的改建工作影响超市的经营，导致亏损。师范学院质证称，对照片的真实性和证明目的不认可，不能证明对方有经营损失，学校建设行为没有影响过对方经营的情况。   二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应依约履行。现双方当事人对于案涉房屋的租赁合同已经到期且不再续租的事实均无异议，本院予以确认。案涉房屋租赁合同到期后，李金柱仍然占用房屋拒不腾房已经构成违约，应当依约承担相应的法律责任。李金柱没有证据证明师范学院保证李金柱超市的消费人数是双方当事人履行租赁合同的必要条件。因学校改建行为导致超市消费人群变化，应属正常经营风险，李金柱在二审期间提供的照片无法证明其上诉主张成立，本院不予采信。李金柱以超市经营亏损为由，拒绝腾房的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，李金柱提出的要求师范学院解决其职工待遇的问题与本案房屋租赁合同关系不属于同一法律关系，不属于本案审理范围。   综上所述，李金柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4840元，由上诉人李金柱负担。   本判决为终审判决。       审判长   范丽宏   审判员   魏晓燕   审判员   邢海峰     二○一九年九月二十九日     法 官 助 理 贺     颖   书记员   杨苏敦