浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初1178号 原告周剑迅，男，1963年11月30日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 原告杨莹，女，1963年2月3日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托代理人傅波，浙江翰勋律师事务所律师。 被告杭州运河集团投资发展有限公司，注册地浙江省杭州市拱墅区沈半路**，主要经营机构所在地浙江省杭州市江干区机场路117号天城国际写字楼13楼。 法定代表人马炯，董事长。 委托代理人高峰、胡雪丽，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告周剑迅、杨莹为与被告杭州运河集团投资发展有限公司（以下简称运河公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年1月31日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张妍妍独任审判，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告周剑迅、杨莹基于2016年5月30日与被告运河公司签订的《浙江省商品房买卖合同》而提起诉讼，认为被告未按约取得土地、房屋权属证书并交付于原告，应当承担违约责任。诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金41744元（自2016年3月31日至2016年6月30日以购房总价款4587231元为基数，按每日万分之一的标准计算91天）；2、判令被告向原告支付违约金的利息，按同期银行贷款利率自2016年7月1日起计算至款项付清之日止；3、本案诉讼费、保全费等实现债权费用由被告承担。 被告运河公司辩称：1、商品房买卖合同关于房屋交付和办理产权初始登记的时间属于约定不明。双方于2016年5月30日签订案涉商品房买卖合同，合同约定被告应当在2015年12月31日向原告交付商品房，及被告应当在2016年3月31日前取得土地、房屋权属证书交付给原告。可见签订合同时间晚于合同中约定的交付和办理初始登记时间，按合同约定时间显然不能办理初始登记，因此双方关于办理初始登记时间约定不明。2、根据合同法相关规定，双方就标的物交付期限没有约定或者约定不明确的，应先由当事人协商，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。而根据司法解释，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。故在被告没有过错的情况下，被告办理初始登记时间应为签订合同之日起90日内，即在2016年8月28日前完成初始登记即可。3、本案原告于2016年6月22日向被告交付按揭贷款，被告于2016年6月23日交付涉案房屋。根据双方约定，买受人付清应当向出卖人支付的任何款项之前，出卖人有权拒绝交房。故被告在放款未付清之前，有权拒绝交付涉案商品房、办理初始产权登记。4、2016年6月29日，杭州市国土资源局出具的不动产登记结果告知单，被告申请的国有建设用地使用权、房屋所有权首次登记被依法受理，经核定后于当日将上述不动产权利记载于不动产登记簿物权登记，不再另行颁发不动产权证书；故被告客观上无法交付合同约定的土地使用权证书和房屋所有权证书，被告办理完毕初始登记将不动产权利记载于不动产登记簿，即完成合同义务。5、被告已于2016年6月29日办理初始产权登记并于当日电话通知了原告，即被告已经履行了合同义务，不存在违约行为。6、被告的合同义务仅仅是完成初始登记，原告可按照不动产登记机构具体要求办理不动产转移登记，并可取得不动产权属证书。原告诉请的违约金与合同约定不符，违约金利息主张没有法律依据，要求驳回原告诉讼请求。 本案经审理查明如下事实： 书面协议情况：2016年5月30日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份。 买卖标的：杭州市江干区天城国际公寓3单元2601室房屋（建筑面积167.2平方米）。 合同价款：总价款4587231元。 付款方式：首付款1377231元于合同签订当日支付，剩余购房款3210000元通过商业银行贷款方式支付；原告应当支付给被告的任何款项未完全付清的，被告有权拒绝向原告交房。 交房约定：被告应当在2015年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告。 初始办证约定：被告承诺于2016年3月31日前取得土地使用权证书、房屋权属证书并交付给原告。 逾期办证违约责任：约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；逾期90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明且原告不退房的，被告至约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付价款万分之一的违约金等。 实际付款情况：首付款支付后，原告于2016年6月22日支付剩余房款321万元。 实际交房情况：被告于2016年6月23日向原告完成交房。 实际办证情况：2016年6月29日，杭州市国土资源局做出《不动产登记结果告知单》，告知原告其申请坐落于杭州市江干区天城国际公寓2单元2702室等共计256套房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记已受理，经核定已于当日将不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记已生效，不再另行颁发不动产权证书。运河公司于2016年6月30日签收该告知单。2016年6月29日20时30分许，被告工作人员曾致电原告。2017年1月26日，两原告办理了案涉房屋的不动产转移登记。 以上事实有原告提供的不动产登记证书、商品房买卖合同、不动产登记结果告知单，被告提供的通话详单、付款凭证、交房物品发放登记表，及双方当事人的陈述为证。双方当事人提供的其他证据，因与本案缺乏直接关联，本院不予确认。 本院认为，原被告之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，并不违背法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。 一、关于双方签约日期晚于合同约定交房及办证日期的问题。原被告合同签订于2016年5月30日，但合同约定的交房日期为2015年12月31日，合同约定的初始办证并交付日期为2016年3月31日，显然存在客观不可能按约定日期履行的情况。根据本院受理的同楼盘其他买受人起诉被告的案件显示，上述约定日期系案涉楼盘《商品房预售合同》统一约定的日期，鉴于案涉合同系由被告提供的格式文本，被告显然对本案合同约定日期客观履行不能存在责任，不能由此确认属于出卖人无过错的情形。故本院认为，双方约定的交房、初始办证及交付时间均早于合同签订时间，属客观履行不能，均应延至双方合同签订之日。被告主张适用合同签订之日起90日办理初始登记的相关司法解释的规定，显然不符合该司法解释条文适用条件，本院不予采纳。 二、关于原告购房余款付清前被告行使抗辩权的问题。案涉合同约定：原告应当支付给被告的任何款项未完全付清的，被告有权拒绝向原告交房。原告的购房余款321万元于2016年6月22日付清，故在此之前被告有权拒绝履行交房义务，自也有权拒绝向原告提供权属证书。 三、被告是否构成逾期办理初始登记及交付于买受人的违约行为。根据本院以上分析，被告应当在2016年6月23日办理完成案涉房屋初始登记并交付于原告。而实际上，被告于2016年6月29日才取得案涉房屋初始登记，已经构成违约。被告主张因政府关于换发不动产权证书的政策导致其办理权属证书顺延，但未能提供证据证明其提供申请材料的具体时间、政府部门存在因政策变动中止颁发证书等，且该事项应属于由被告承担的时间风险，故本院对被告此节辩称不予采纳。 四、关于被告违约时间的判断问题。双方约定被告应当负责办理初始登记并交付于买受人。鉴于不动产登记政策的变化，被告虽不再具有初始登记证书，但仍应将有关办理初始登记的信息告知给买受人，并向买受人交付办理转移登记手续所需的其他材料。本案中，被告虽主张于2016年6月29日电话告知了原告有关初始登记完成的事项，但原告否认通话内容，根据被告提供的证据显示，其通知时间为当日20时30分许，已超过正常工作时间，未给原告提供必要的领取资料或办证准备日期，且被告提供的不动产登记告知单显示被告的签收时间为2016年6月30日，显然被告也不可能在6月29日将有关资料交付于原告，故本院将被告交付日期确定为2019年6月30日。故被告实际逾期7天，应按已付房价款的0.02%承担违约责任，即支付违约金917元。 原告主张被告支付违约金的复利，欠缺法律依据，本院对原告该诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州运河集团投资发展有限公司支付原告周剑迅、杨莹违约金人民币917元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告周剑迅、杨莹其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币844元，减半收取人民币422元，由原告周剑迅、杨莹负担人民币397元，被告杭州运河集团投资发展有限公司负担人民币25元。被告承担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 张妍妍 二〇一九年九月十一日 代书记员 沈 迎