海南省定安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9021民初1060号 原告：海南宏峰实业投资有限公司，住所地海南省海口市玉沙路**国贸中心大厦**。 法定代表人：陈水生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈皓，海南瑞来律师事务所律师。 被告：海南威硕文化传播有限公司，住，住所地海南省定安县定城镇弘诲路宏城水岸**商铺1-5/div> 法定代表人：程范师，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨昌辉，海南广哲律师事务所律师。 原告海南宏峰实业投资有限公司（以下简称“宏峰公司”）与被告海南威硕文化传播有限公司（以下简称“威硕公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈皓，被告委托诉讼代理人杨昌辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年5月14日签订的《宏城水岸三区商铺租赁合同》及2018年9月1日签订的《宏城水岸三区商铺租赁合同补充协议》，并判令被告于合同解除之日起15日内将商铺内隔墙拆除恢复原状，并搬离租赁房屋，将房屋归还原告使用； 2．被告向原告支付欠付的租金（按每月13920元计算，从2018年8月5日起计至合同解除之日止），房屋占有使用费（按每月13920元计算，从合同解除之日起计至被告实际返还租赁物之日止），逾期支付租金和房屋占有使用费的利息损失（以欠付的租金和占有使用费为基数，从2018年8月6日起，按年利率6%计算，计算至实际返还租赁物之日止）； 3.确认被告已付的2万元租赁保证金归原告所有； 4.被告向原告支付拖欠的物业管理费（从2019年4月开始计算，计算至实际返还租赁物之日止，暂计至2019年7月为8700元)； 5.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年5月14日，原、被告签订《宏城水岸三区商铺租赁合同》，约定原告将宏城水岸一期三区商铺(内部编号：1-5、2-5、2-4、2-3、2-2，面积1087.5平方米)出租给被告作为茶饮、健身、办公场地使用，租赁期限为2018年5月15日至2024年5月14日。合同签订后5日内由被告向原告支付2万元租赁保证金以保证合同的正常履行。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告也于2018年5月18日支付了2万元保证金。2018年8月5日前支付第一期即8、9、10月份的房租，以此类推。根据补充协议的约定，2019年5月5日为最近支付期限，被告应付租金总额为167040元。截止起诉之日止，被告已支付租金69600元，尚欠租金97440元。租赁合同第七条违约责任约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，租赁保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：(3)拖欠房屋租金或租赁保证金累计20日以上”。因被告拖欠租金已远远超过20日，合同的解除条件已成就，原告恳请法院判决解除双方签订的租赁合同及补充协议，且保证金原告将不予返还。被告因拖欠租金给原告造成的利息损失，原告主张以年利率6%计算。租赁合同第六条第3项约定：“甲方在本合同签订前与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》及相关物业管理文件中所享有的权利和义务(缴纳维修基金除外)，在本合同期内，转由乙方享有并履行(包括物业管理费、水电气费、公共区域发生费用等各费用的缴纳)。”被告本应按照合同约定按期足额缴纳物业费，但其至今仍拖欠物业公司2019年4月至7月物业费共计8700元。物业公司转而向原告主张，原告基于业主责任代为垫付了该笔款项。原告请求贵院判令被告向原告支付拖欠的物业管理费直至实际返还租赁物之日止。 为维护原告的合法权益，请法院判如所请，支持原告的全部诉讼请求。 被告威硕公司辩称，原告出租的商铺位于定安县塔岭宏城水岸三区。该商铺在未出租给被告之前，该区商铺基本上没有人租赁，也很少有人过往该区。2018年4月，被告看到原告在飞禽世界路口的广告牌上张贴“免收一年租金”的《商铺招租公告》后，于2018年5月14日与原告签订了《宏城水岸三区商铺租赁合同》。在签订该合同时，被告向原告提出应按照《商铺招租公告》的内容“免收一年租金”签订合同。原告称租金最高免收一年，但是要根据被告租赁商铺的实际情况决定免收租金的期限。 合同签订后，被告于2019年5月18日支付了保证金2万元，原告于2019年5月24日将租赁的商铺交付给被告。被告于2018年6月30日前完成了一层1-5铺面的装修并试营业，于同年7月30日前完成了二层2-5的装修。2018年9月1日，双方签订了《宏城水岸三区商铺租赁合同补充协议》，约定被告从2018年8月19日起交付租金。根据原告“免交一年租金”的广告，以及原告所定的租金和物业费标准过高，被告与其他6位商铺租赁者于2018年10月底一起向原告法定代表人陈水生提交了《协商申请书》。同时被告要求该公司提交《房屋租赁证》、《消防安全检查合格证》等证件材料，以便让被告办理健身房经营许可证。但是原告无法提供相关材料，使得被告迟迟不能正式开业，只能向消防部门说健身房在试业阶段，没有正式营业。原告法定代表人陈水生同意被告从2018年11月18日起按照每月13920元，逐月向原告交付租金。2018年11月至2019年6月期间，被告从没有中断过向原告交付租金，特别是因原告的消防设施存在着严重安全隐患，定安消防大队责令被告停业整改。被告被迫在2019年1月15日至3月5日停业，聘请消防公司对健身房的消防隐患进行检查，完善消防设施。在这个时间，被告也没有停止向原告交付租金。 被告通过招收健身教练在此开展健身教学活动，吸引了大量会员到此健身。昔日显得荒凉、人流稀少、铺面租赁无人过问的景象，顿时人气大增，热闹非凡。正当被告谋划进行大发展时，原告为了获取更多的租金，人为地编造谎言，故意制造矛盾达到将被告赶出租赁铺面的目的。原告在被告没有中断交付租金的情况下，也没有事先告知被告解除合同的情况下，无故向定安县人民法院提起诉讼。 被告面对自己投入50多万元装修的水吧和健身房，和投入30多万元健身器械设备无法继续使用，至今无法收回成本。原告无故起诉解除租赁合同已构成了违约。原告除了应按照租赁合同第七条约定：“甲方不得无故提前终止合同。若甲方需要提前终止合同，应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，甲方赔偿乙方装修损失并支付2万元作为补偿金”外，还应当赔偿被告应获得的预期利润。另外，原告在收取高额租金的同时，还收取高达2.6元/㎡的物业管理费，但是又没有提供任何的物业服务，其收费不公正，不合理。被告不但不应给予原告任何赔偿，相反，原告还应该向被告赔偿和补偿156.5万元。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1.《宏城水岸三区商铺租赁合同》，拟证明原、被告的房屋租赁合同关系及相应的权利义务； 证据2.《宏城水岸三区商铺租赁合同补充协议》，拟证明双方重新约定房屋租金数额及支付时间； 证据3.威硕公司付款明细表； 证据4.威硕公司付款凭证8张，拟共同证明被告向原告支付押金20000元，租金69600元； 证据5.《建设用地规划许可证》； 证据6.《国有土地使用证》； 证据7.《建设工程规划许可证》； 证据8.《建设工程施工许可证》； 证据9.《海口市房产预售许可证》，拟共同证明原告是涉案商铺的开发商即所有权人； 证据10.中国工商银行网上银行电子回单； 证据11.2019年8月20日海南宏诚物业管理服务有限公司定安分公司（以下简称物业公司）开具的物业费收据一张，拟共同证明原告代被告垫付2019年4月至7月物业费8700元； 证据12.《宏城水岸前期物业服务合同》； 证据13.威硕公司缴纳物业费单据，拟共同证明物业服务合同约定商铺物业费为2元/㎡，被告已按此标准缴纳了2018年7月11日至2019年3月31日的物业费，被告对物业费收费标准无异议。 被告质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，对合法性、关联性、证明内容有异议，原告没有房屋租赁证、消防安全检查合格证的证明，补充协议约定的每月租金的数额不一致； 对证据3、4的三性和证明内容无异议，但原告计算被告已支付的租金数额不对，应该是97440元； 对证据5至9的三性和证明内容均无异议； 证据12至13与本案无关。 本院认证如下：本院对证据1-13的真实性、合法性、关联性及证明内容均予以确认。 被告围绕其抗辩提交如下证据：证据1.票据3张，拟证明被告支付的租金不止69600元； 证据2.协商申请书，拟证明原告同意被告从2018年11月8日起开始交租金，并且是每月交付。 原告质证意见如下：对证据1中2019年4月11日及6月10日的收据其租金金额原告已计算在内，2019年7月17日的收据三性和证明内容无异议； 对证据2的三性和证明内容均不予认可，该份证据并无原告法定代表人签字或原告盖章，原告从未收到过该申请书，从未对房租及物业费作出承诺。 本院认证如下：对证据1的三性予以确认，结合原告证据，也可以证明被告缴纳的租金不止69600元；对证据2，采纳原告的质证意见，证明内容不予确认。 本院经审理认定事实如下：2018年5月14日，原告（甲方）被告（乙方）签订了《宏城水岸三区商铺租赁合同》。约定：甲方将宏城水岸一期三区商铺（位置）内部编号：1-5、2-5、2-4、2-3、2-2（一层的A-L轴/18-22轴1间和二层的A-L轴/5-22轴共4间）不含楼梯，租赁面积为1087.5平方米（该面积含公摊）房屋，5间商铺每间217.5平方米，出租给乙方作为茶饮、健身、办公场地使用。租赁期从2018年5月15日至2024年5月14日止，共计6年。租赁保证金为20000元，在本合同签订之日起5日内一次性支付。租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺房屋无损坏，并且将商铺内隔墙拆除并恢复原状后，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方。装修及试运营期租金合并在前两年租金内，首次支付房租为租赁期开始后15日内一次缴纳3个月租金，以后房租支付以每3个月支付一次，乙方在上一期租金到期前15日内预付下一期租金。租赁期内租金为每2年递增的形式上涨。合同第四条具体约定了租金价格及租金交付时间。合同第六.3条约定：甲方在本合同签订前与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》及相关物业管理文件中所享有的权利和义务，在本合同期内，转由乙方享有并履行（包括物业管理费、水电气费、公共区域发生费用等），甲方与物业公司已签订的物业管理合同、相关文件作为本合同附件。第七.1条违约责任约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，租赁保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：(3)拖欠房屋租金或租赁保证金累计20日以上。合同签订后，原告将租赁的房屋交付给被告使用，被告也于2018年5月18日支付了2万元保证金。 2018年9月1日，双方再次签订《宏城水岸三区商铺租赁合同补充协议》，对房租支付时间即金额作了调整。具体为：2018年8月5日付41760元，11月5日付41760元，2019年2月5日付41760元……以此类推，至2020年2月5日每三个月付一次，每次付41760元，即每月租金为13920元。从2020年5月5日开始，每次付48285元，直至2022年2月5日，即每月租金为16095元。2022年5月5日付54810元，即每月租金为18270元。 被告支付租金的具体情况如下：2018年11月19日付13920元，2018年12月16日付13920元，2019年1月2日分两笔共付13920元，2019年4月11日分三笔共付13920元，2019年6月16日分两笔共付13920元，2019年7月17日付13920元。上述租金共计支付83520元。 另查明，原告于2019年8月20日代被告缴纳了涉案商铺2019年4月至7月期间的物业管理费8700元。 再查明，原告在其诉讼请求中主张的房屋占有使用费指的是合同解除后至被告退还房屋前对涉案房屋的占有使用而产生的费用。 本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告在自愿、平等、协商一致的基础上签订的两份涉案租赁合同及补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告均应全面遵守并履行。被告辩称其看到原告张贴的“免租一年”的广告后才联系签约的，无证据证明，本院不予采信。即使有证据证明，根据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”的规定，商业广告仅是要约邀请，不是要约，双方的权利义务还是应以合同约定为准。 关于合同的解除及20000元保证金的退还问题。双方在合同中约定连续拖欠房租20日以上，原告即可有权单方终止合同，收回房屋，且租赁保证金不予退还。现被告拖欠房租已经超过了20日，故原告主张解除合同及保证金20000元不退还的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。 关于缴纳的租金数额及欠付的租金数额。被告庭审中辩称已付97440元，原告仅认可2019年7月17日的票据13920元，其他两张票据因原告已计算在其主张中，不应再重复计算。故除原告认可的以外，其他租金被告无相应证据证明，本院不予采信，被告缴纳的租金总额为83520元。被告辩称“原告法定代表人同意被告从2018年11月18日开始每月交付租金”，无证据证明，本院亦不予采信。截止2019年8月4日，产生的租金总额为167040元，被告已支付租金83520元，欠付83520元。2019年8月5日应付的8-10月份租金及之后的租金，原告主张按每月13920元支付，支付至合同解除之日，本院予以支持。 关于逾期支付租金及房屋占有使用费的利息损失。因欠付租金和房屋占有使用费的期间不同，二者的逾期支付利息应分开计算。逾期支付租金的利息损失应以当期欠付的相应租金为基数，从欠付租金之日分时分段予以计算。被告未按约定的时间支付租金，原告主张利息自2018年8月6日起计算，本院予以支持。但其主张“计算至退还房屋之日止”不正确，因为租金有可能在退还房屋之日之前就付清，不再产生利息损失；也有可能在退还房屋之后还未付清，利息损失会继续产生，故应以付清租金之日为利息截止之日。房屋占有使用费的利息损失不应和租金的利息损失一样从2018年8月6日起计算，因为在合同解除之后才会产生房屋占有使用费。因合同未约定该费用的支付时间，且占有使用的期限不确定，少则1天，多则数月，故无法参照合同约定的每3个月支付一次租金的方式来支付房屋占有使用费。按照习惯，该费用宜在退还房屋时结算并一次性支付完毕。故逾期利息损失应从退还房屋的次日起计算至实际付清该费用之日止。至于房屋占有使用费标准，参照合同约定的租金标准，原告主张按每月13920元计算，本院予以支持。上述两项费用逾期支付的利息损失，原告主张按年利率6%计算，符合规定范围，本院予以支持。 关于物业费。双方在租赁合同中已经约定原告与物业公司签订的物业管理合同、相关文件作为本合同附件，转由被告享有并履行，故被告应承担物业费。在承租方不缴纳物业费的情况下，对物业公司而言，业主应履行缴费义务。现原告代缴8700元物业费，被告应依据合同约定补给原告。至于原告主张的未实际缴纳的物业费，本院不予支持。被告辩称物业费标准过高，不是本案审理范围，其可以物业服务合同纠纷为由另案起诉。 综上，原告的诉讼对其合法合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告海南宏峰实业投资有限公司与被告海南威硕文化传播有限公司于2018年5月4日签订的《宏城水岸三区商铺租赁合同》及《宏城水岸三区商铺租赁合同补充协议》于本判决生效之日解除，被告海南威硕文化传播有限公司于合同解除之日起十五日内将其租赁的宏城水岸一期三区商铺（位置）内部编号：1-5、2-5、2-4、2-3、2-2（一层的A-L轴/18-22轴1间和二层的A-L轴/5-22轴共4间）不含楼梯，租赁面积为1087.5平方米（该面积含公摊）房屋内的隔墙拆除恢复原状，并搬离该房屋，归还原告海南宏峰实业投资有限公司使用； 二、被告海南威硕文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海南宏峰实业投资有限公司支付欠付的租金（截止2019年8月4日欠付的租金为83520元，该日期之后的租金按每月13920元计算，从2019年8月5日起计至合同解除之日止）及逾期支付租金的利息损失（第一笔利息以欠付的租金41760元为基数，按照年利率6%计算，自2018年8月6日起计算，计算至2018年11月5日止；第二笔利息以欠付的租金83520元为基数，按照年利率6%计算，自2018年11月6日起计算，计算至2018年11月19日止；第三笔利息以欠付的租金69600元为基数，按照年利率6%计算，自2018年11月20日起计算，计算至2018年12月16日止；第四笔利息以欠付的租金55680元为基数，按照年利率6%计算，自2018年12月17日起计算，计算至2019年1月2日止；第五笔利息以欠付的租金41760元为基数，按照年利率6%计算，自2019年1月3日起计算，计算至2019年2月5日止；第六笔利息以欠付的租金83520元为基数，按照年利率6%计算，自2019年2月6日起计算，计算至2019年4月11日止；第七笔利息以欠付的租金69600元为基数，按照年利率6%计算，自2019年4月12日起计算，计算至2019年5月5日止；第八笔利息以欠付的租金11360元为基数，按照年利率6%计算，自2019年5月6日起计算，计算至2019年6月16日止；第九笔利息以欠付的租金97400元为基数，按照年利率6%计算，自2019年6月17日起计算，计算至2019年7月17日止；第十笔利息以欠付的租金83520元为基数，按照年利率6%计算，自2019年7月18日起计算，计算至2019年8月5日止；第十一笔利息以2019年8月5日及之后欠付的实际租金为基数，按照年利率6%计算，自2019年8月6日起计算，计算至全部租金付清之日止）； 三、被告海南威硕文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海南宏峰实业投资有限公司支付房屋占有使用费（按每月13920元计算，从合同解除之日的次日起计至被告海南威硕文化传播有限公司实际返还租赁物之日止）及逾期支付房屋占有使用费的利息损失（以欠付的房屋占有使用费为基数，按照年利率6%计算，从被告海南威硕文化传播有限公司退还租赁房屋之日的次日起，计算至房屋占有使用费付清之日止）； 四、被告海南威硕文化传播有限公司已付的20000元保证金不予退还； 五、被告海南威硕文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海南宏峰实业投资有限公司支付原告代付的物业服务费8700元； 五、驳回原告海南宏峰实业投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限内履行判决确定的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1366.76元，由被告海南威硕文化传播有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员 张 慧 二〇一九年九月三十日 书记员 唐思燕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。