四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初755号 原告：谢林，男，汉族，1987年9月24日出生，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：杨芹，四川北新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯涛，四川北新律师事务所律师。 原告：王麒渝，女，汉族，1986年12月18日出生，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：杨芹，四川北新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯涛，四川北新律师事务所律师。 被告：钟山，男，汉族，1969年6月19号出生，住成都市青羊区。 被告：赵金梅，女，汉族，1989年9月22日出生，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：王永献，四川国金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨滢滢，四川广力律师事务所律师。 被告：成都博信昌投资管理有限公司，住所地：成都市金牛区蜀汉路249号16层1603-1604号。 法定代表人：刘才富。 被告：泸定中天投资开发有限公司，住所地：泸定县田坝乡。 法定代表人：冉长芬。 原告谢林、王麒渝与被告钟山、赵金梅、成都博信昌投资管理有限公司（以下简称博信昌公司）、泸定中天投资开发有限公司（以下简称中天公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告谢林、王麒渝及其共同委托诉讼代理人杨芹、侯涛，被告赵金梅的委托诉讼代理人王永献到庭参加诉讼。被告钟山、博信昌公司、中天公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 谢林、王麒渝请求本院判令：1.终止执行位于成都市新都区新都镇工业大道西段555号5幢3单元5楼3号的房屋；2.确认位于成都市新都区新都镇工业大道西段555号5幢3单元5楼3号的房屋系谢林、王麒渝所有；3.本案诉讼费用由钟山、赵金梅、博信昌公司、中天公司承担。 事实与理由：谢林、王麒渝于2012年9月2日与四川天府瑞兴实业有限公司（以下简称瑞兴公司）签订房屋买卖合同，以396000元的总价购买了案涉房屋，并于2012年8月15日向瑞兴公司交纳了定金2000元，于2012年9月4日交纳购房款48000元，于2017年5月23日交纳了购房款108000元，共计交纳购房款158000元，并愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。谢林和王麒渝于2017年5月23日对房屋进行验收，正式收房入住，并对房屋装修居住至今。瑞兴公司因融资需要向钟山借款，并用其开发的位于成都市新都区新都镇工业大道西段555号包含案涉房屋在内的34套房屋作为担保，于2011年12月29日办理了签约备案手续，钟山与瑞兴公司之间名为买卖实为借贷担保。2013年3月28日，钟山在四川省蜀都公证处办理了公证，委托案外人李辉办理其中27套房屋的买卖合同登记备案撤销手续及退房手续，其中包括本案案涉房屋。2014年9月23日，李辉与瑞兴公司签订了退房协议，并在成都市新都区房地产管理局交易所申请撤销上述房屋的预售合同备案注销登记。综上，案涉房屋并非钟山购买，而系谢林、王麒渝购买，请求支持其诉请。 赵金梅辩称，王麒渝和谢林提交的商品房买卖合同约定总价款396000元，并约定在签订合同时即2012年9月2日支付首付款158000元，但王麒渝和谢林直到2017年5月23号才付清首付158000元，其未按合同约定支付首付款。房地产登记簿上记载的信息，具有公信效力，案涉房屋在2011年即已登记备案在钟山名下，钟山享有案涉房屋的所有权。且到2017年5月查封之前，案涉房屋一直没有备案到王麒渝、谢林名下，在长达六年的时间里，二人应当知道该房屋备案在钟山名下，而无法进行买卖或再次备案，但仍然在2017年5月进行付款，其自身对于未办理备案登记具有过错。赵金梅申请人民法院执行案涉房屋，不存在任何过错，不应承担本案的诉讼费用。请求驳回谢林、王麒渝的诉讼请求。 被告钟山、博信昌公司、中天公司未到庭答辩，亦未提交证据。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 赵金梅与钟山、博信昌公司、中天公司民间借贷纠纷一案，在本院审理过程中，赵金梅提供担保，申请对钟山、博信昌公司、中天公司价值1884万元的财产进行诉讼保全，本院于2017年5月27日以（2016）川0105民初10123号之一《民事裁定书》及《协助执行通知书》查封了登记在瑞兴公司名下位于成都市新都区新都镇工业大道西段555号5幢3单元5楼3号的案涉房屋。王麒渝、谢林于2018年12月10日向本院提出执行异议，本院于2018年12月13日作出（2018）川0105执异437号《执行裁定书》，认为王麒渝、谢林未提交证据证明其支付了全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，也不能证明房屋未办理过户登记非因其自身原因，据此裁定驳回了王麒渝、谢林的执行异议。王麒渝、谢林不服该裁定，遂提起本案诉讼。 2011年12月29日，瑞兴公司与钟山签订《商品房买卖合同》，约定以453360元的价格购买案涉房屋，并于同日办理了买卖合同备案登记。2013年3月28日，钟山在成都市蜀都公证处办理公证，委托李辉到房产管理部门办理了上述房屋的商品房买卖合同登记备案的撤销手续、办理退房手续、签订退房协议并代收退房款。2014年9月23日，李辉与瑞兴公司就案涉房屋签订退房协议并申请办理案涉房屋买卖合同备案注销登记，瑞兴公司退还了钟山购房款。 2012年9月2日，王麒渝、谢林与瑞兴公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：瑞兴公司将案涉房屋以396000元的价款出售给王麒渝、谢林；签订合同时付清首付款158000元，余下238000元申请贷款；房屋交付时间2012年12月31日。何王麒渝、谢林于2012年8月15日支付购房定金2000元、2012年9月4日支付购房款48000元。 现案涉房屋登记的所有权人仍然为瑞兴公司，商品房买卖合同的备案登记买受人为钟山。 以上事实有当事人身份信息、工商登记信息、（2016）川0105民初10123号之一民事裁定书及协助执行通知书、商品房买卖合同及附件、收据、网签合同信息查询记录、商品房买卖（预售）合同备案注销登记申请书、退房协议、退房款凭证、当事人陈述等证据在案佐证。 庭审中，1.王麒渝、谢林陈述其在2017年5月23日支付购房款108000元，系转账支付，本院责令其在休庭后五个工作日内提交转款凭证，但未向本院提交。2.王麒渝、谢林申请了证人邓某出庭作证，邓某陈述：王麒渝、谢林系2014年左右装修入住的案涉房屋。王麒渝、谢林还提交了《入户声明》、《业主消防、安全责任书》、《物业服务合同》、《装饰装修备案登记证》、《装修注意事项》《供用气合同》、水费和气费发票等，用以证明其在2017年5月23日收房，并于2017年10月装修后入住。赵金梅质证认为，证人证言和证据矛盾，装修时间和缴纳水费气费的时间均在查封之后，且水费和气费均为预存，足以证明其未实际占有使用案涉房屋。3.王麒渝、谢林陈述其在签订购房合同后，因申请贷款，在等候通知过程中就知道小区出事不能交房，所以一直未交剩余首付款，后来开发商有个秦总，告知可以备案，才在2017年5月23日将剩余首付款交了，并进行装修入住，后在备案过程中才知房屋被法院查封。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的当事人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点为案外人王麒渝、谢林对案涉房屋是否享有足以阻却本院强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定;“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 本案中，一、谢林、王麒渝与瑞兴公司在本院查封以前签订了合法有效的《商品房买卖合同》；二、谢林、王麒渝在庭审中陈述其于2017年5月23日转账支付了合同约定的首付款108000元，但在本院限定的期限内未提交转款凭证，不足以其支付了该笔款项；三、王麒渝、谢林提交的《入户声明》、《业主消防、安全责任书》、《物业服务合同》，均非房屋验收的手续，不足以证明其在此时验收收房，而其提交的《装饰装修备案登记证》、《装修注意事项》《供用气合同》、水费和气费发票，时间均发生在本院查封案涉房屋之后，故王麒渝、谢林所提交的证据亦不足以证明其在本院查封之前已合法占有案涉房屋。综上，王麒渝、谢林要求本院停止对案涉房屋的执行的主张不符合前述规定的条件，本院不予支持。 王麒渝、谢林主张因购买取得案涉房屋所有权，因买卖取得属于继受取得方式，物权须经登记取得，合同双方依法办理登记后方可取得，不属于人民法院直接确认物权的范围。 依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回王麒渝、谢林的全部诉讼请求。 案件受理费4870元，公告费300元，由谢林、王麒渝承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  侯 波 人民审判员  王渊宝 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  童学翠