内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1835号   上诉人（原审原告）：乔世雄，男，1968年7月7日出生，个体工商户，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   委托诉讼代理人：高天，内蒙古大来律师事务所律师；   委托诉讼代理人：宋学强，内蒙古大来律师事务所律师。   上诉人（原审原告）：吴丹，女，1991年4月20日出生，个体工商户，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   委托诉讼代理人：高天，内蒙古大来律师事务所律师；   委托诉讼代理人：宋学强，内蒙古大来律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：包头市万龙房地产开发（集团）有限公司，住所地内蒙古自治区。   法定代表人：张钦生。   委托诉讼代理人：周凯北，内蒙古北琛律师事务所律师。   上诉人乔世雄、吴丹因与被上诉人包头市万龙房地产开发（集团）有限公司（以下简称万龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   上诉人乔世雄、吴丹上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房利息2806929元（以总房款8369823元为基数，按银行同期贷款年利率4.75%计算，从2012年1月1日起计算至起诉之日2019年1月21日止）；依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房利息（以总房款8369823元为基数，按银行同期贷款年利率4.75%计算，从起诉之日起计算至实际交房日止）；一审、二审诉讼费用及律师代理费由被上诉人承担。主要事实和理由是：被上诉人违反法律规定及合同约定，至今未取得本案房屋验收合格的证明文件，不符合法定交付条件及合同约定交付条件。商品房验收合格唯一有效法定证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》，合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格后方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。本案房屋至今不符合法定交付条件。为避免损失进一步扩大，上诉人迫于无奈，对房屋进行简单装修添附（即铺设地面），其后亦因不符合使用条件无法进一步占有使用。双方并未达成交付的合意，该装修添附行为不能认定为交付。一审认定被上诉人实际交付之日，违约占用购房资金的情形已消失，利息损失不能继续计算，属于事实认定错误。被上诉人处于持续违约状态，应依据合同约定支付逾期交房利息。原审法院适用法律错误，一审法院一方面认为争议房屋未经验收合格，不符合合同约定，被上诉人的交付行为违约，且违约行为一直在持续，对违约金的诉讼请求予以支持。另一方面却认定逾期交房利息的诉讼请求超过诉讼时效，该认定自相矛盾，理由牵强，难以让上诉人服判。截止起诉之日，被上诉人仍未将验收合格的房屋交付于上诉人，故上诉人诉请的诉讼时效并未经过。   被上诉人万龙公司辩称，上诉人购买的房屋已经实际交付，而且已经装修，说明已经使用，所以上诉人说房屋没有交付是违背客观事实的。第二，法律规定未经验收合格的房屋不能交付使用，这些附加条件属于管理性的规定，并非效力性的规定，不能因此否认房屋交付的无效。有的业主在地下车库违规搞建筑，相关部门不予验收。上诉人在交纳贷款时有拖延现象，导致银行扣了万龙公司的保证金，所以支付违约金的时间自然应当拖后。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。   乔世雄、吴丹向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告以总房款8369823元为基数，从2012年1月1日起至2013年9月26日止，按银行同期贷款年利率5.64%计算的逾期交房利息831676元；2.请求判令被告支付原告以总房款8369823元为基数，从2012年1月1日起至2013年9月26日止，按日0.01计算的逾期交房违约金5306元；3.请求判令被告支付原告以总房款8369823元为基数，从2013年9月27日起至实际交房日止的利息及违约金，利息按银行同期贷款年利率5.64%计算，违约金以日3计算；4.请求判令被告履行约定的交房义务并办理正式交房全部手续以及立即协助办理房屋所有权登记的义务；5.请求判决被告承担原告因本案而支出的律师代理费2000元；6.请求判决被告承担本案的案件受理费、保全费。诉讼过程中，原告将诉讼请求减少，调整为按照年利率4.75%主张利息。   一审法院认定事实：2011年4月29日，原告乔世雄（乙方）与被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司（甲方）签订了合同编号为2010-0048210的《包头市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区黄河大街98号包头金融广场1-A1701号房屋一套，建筑面积1468.39平方米，每平方米价格为5700元，房屋总价款8369823元。付款方式为合同签署时乙方向甲方支付首付款4189823元，其余房款4180000元由银行按揭负担。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格，不得交付。甲方于2011年12月31日前，将商品房交付乙方。如遇不可抗力……”第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.01向乙方支付违约金”。双方签订的《补充合同》第一条第四款约定“在买受人根据双方约定付清全部款项（包括违约金）之前，若房屋尚未交付，则出卖人有权暂时不向买受人交付房屋”。第六条关于合同解除的补充约定，其中第九款约定，本协议的履行出现争议导致诉讼的，败诉方还必须承担所有诉讼费用、执行费用、胜诉方支付的律师费（以其与所聘律师事务所签订协议并实际支付的律师费金额为准）。2011年4月29日，原告乔世雄支付了购房款4189823元。2012年3月9日，原告乔世雄的贷款4180000元进入被告账户，原告付清被告房款。2014年4月21日，原告结清4180000元按揭贷款。2014年4月29日，原告乔世雄对涉案房屋添加共有人原告吴丹，二原告与被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司重新签订了合同编号为2014-9001657的《包头市商品房买卖合同》，双方将付款方式变更为乙方一次性付清全款。另查明，2013年7月31日，原告与该楼区的包头市雨泽物业服务有限责任公司签署了《装修协议》及其附件消防安全责任书、保险承诺书、施工人员管理规定、装修管理承诺书。   一审法院认为，原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》及出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付8369823元购房款的义务，被告应当按照合同约定履行交付房屋并办理房屋产权登记相关义务。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，故被告应当按照不动产登记局的要求协助原告办理房屋权属登记手续，原告也有义务配合被告提供办理房屋权属登记所需材料。因此，对原告提出要求被告协助其办理房屋所有权证书的诉讼请求予以支持。   本案争议的焦点问题为：   第一，关于房屋是否交付及交付时间的认定。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。结合被告提供的原告乔世雄的《装修协议》及附件可以认定涉案房屋在2013年7月31日交付。原告请求正式交房手续，因该房屋已经实际交付，且该请求不明确，不予支持。被告提供了邮政特快专递单，用以证实其于2013年3月19日发出交付通知，发出通知的日期即为交房日期，但该证据无法证实被告的邮寄时间、原告是否签收及邮寄材料的内容，故对该抗辩理由不予采纳。   第二，关于被告承担违约责任起止时间的认定。   《包头市商品房买卖合同》第三条约定商品房交付日期为2011年12月31日前，《补充合同》第一条第四款约定“在买受人根据双方约定付清全部款项（包括违约金）之前，若房屋尚未交付，则出卖人有权暂时不向买受人交付房屋”。原告向被告付清购房款的时间为2012年3月9日，按照该约定，在原告于约定的交房日期前未付清全部款项前，被告有权暂时不交付房屋，但合同并未约定当买受人付清全部款项时出卖人的交房时间，根据公平原则，原告付清购房款时交付条件成就，因此，违约责任的起算时间应为2012年3月9日。   《包头市商品房买卖合同》第五条约定，利息自合同约定的被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止。被告实际交付之日，违约占用原告购房资金的情形即已消失，利息损失不能继续计算。被告将商品房实际交付原告使用的时间为2013年7月31日，故被告承担逾期交房利息的截止时间为实际交付商品房之日的前一日，即2013年7月30日。   《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《包头市商品房买卖合同》第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格，不得交付。”第五条约定，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房……被告还应每日按商品房价款的0.01向原告支付违约金。被告没有证据证实交付了验收合格的房屋，应当认定其交付了未经验收合格的房屋，其交付行为违反了法律规定及合同约定，应当承担相应的法律责任，直至违约情形消失。   第三，关于诉讼请求是否超过诉讼时效的认定。   依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，原告关于逾期交房利息的诉讼请求超过诉讼时效，不予支持。关于违约金的诉讼请求，交付验收合格的商品房是被告的合同义务，被告交付的商品房未经验收合格，不符合合同约定，因此被告交付使用的行为违约，且违约行为一直在持续，原告向本院请求保护民事权利的时间为2019年1月21日，故原告主张2016年1月22日以后违约金的诉讼请求未超过诉讼时效，法院予以支持。   综上，被告应支付原告自2016年1月22日起至2019年1月21日止（共计1096天），每日按商品房价款的0.01计算的违约金9173.33元（8369823元×1096天×0.01），并向原告支付自2019年1月22日起至实际交付验收合格的商品房之日止，每日按商品房价款的0.01计算的违约金。   关于原告提出实际损失超出了约定的每日0.01，应以日3计算的主张，在原告未提供证据证实其实际损失超出了约定的每日0.01的情况下，法院对原告要求提高违约金计算标准的诉讼请求不予支持；关于原告请求支付律师费，因承担责任的计算方法约定不明确，法院不予支持。   关于被告提出《承诺书》证实双方不存在任何纠纷的抗辩理由，因2014年4月22日二原告在《承诺书》中称“由此产生的任何纠纷由买受人自行承担”的理解，系二原告对增加房产共有人如引发纠纷而做出的承诺，与被告的迟延交房应当承担的违约责任并无关联性。因此，对被告的该抗辩理由不予采纳。关于被告提出其已经减免原告两年物业服务费，所以双方已经没有其他任何法律纠纷，以及原告的损失是其拖延收房造成的抗辩理由，无事实和法律依据，法院不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告乔世雄、吴丹办理包头稀土高新技术产业开发区黄河大街98号包头金融广场1-A1701号房屋的产权登记；二、被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告乔世雄、吴丹支付以8369823元为基数，按商品房价款的日0.01计算的违约金9173.33元。三、被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告乔世雄、吴丹支付以8369823元为基数，从2019年1月22日起至验收合格日止，按商品房价款的日0.01计算的违约金。四、驳回原告乔世雄、吴丹要求被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司支付逾期交房利息的诉讼请求；五、驳回原告乔世雄、吴丹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29427.98元，减半收取14713.99元（原告已预交），由被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司负担25元，由原告乔世雄、吴丹负担14688.99元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人乔世雄、吴丹与被上诉人万龙公司签订的《包头市商品房买卖合同》合法有效，双方虽然约定了“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格，不得交付。”，但是在房屋未取得《建筑工程竣工验收备案证》之前，出卖人交付房屋，买受人接收房屋，并不违反法律的规定，现在上诉人乔世雄、吴丹又以交付房屋不符合合同约定为由要求被上诉人万龙公司支付逾期交房利息、律师代理费等请求，本院不予支持。当事人对自己的主张有责任提供证据，反驳对方主张的亦应提供相应的证据。上诉人就其上诉主张不能提供相应证据予以证实，因此其上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费29255.43元，由上诉人乔世雄、吴丹负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 赵文革   审判员 李 梅     二○一九年九月十九日   书记员 王 璐