重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0117民初6309号原告：刘进，男，1972年9月29日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：李小松，重庆百君（合川）律师事务所律师。被告：彭丽，女，1963年4月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：汪志国，重庆合纵律师事务所律师。原告刘进与被告彭丽合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘进及其委托诉讼代理人李小松，被告彭丽的委托诉讼代理人汪志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘进向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《房屋指标转让协议》；二、判令被告将位于重庆市合川区合阳城街道办事处涪滨路×号房屋交付给原告；三、判令被告向原告支付违约金30万元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月28日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《房屋指标转让协议》，该协议约定：1.甲方自愿将自己在重庆广播电视大学重庆工商职业学院合川校区教职工住宅在建的房屋B型专家楼（联排别墅）×号一套及该房屋的地下室、车库和附属设施的购买指标转让给乙方。2.指标转让费为25万元。在双方签订该协议当日由乙方支付指标转让费伍万元，同时乙方向甲方支付由甲方前期支付的购买该房屋的诚意金柒万元整。2014年8月1日支付剩余下的房屋转让费贰拾万元整。3.购房款及购房相关费用，均由乙方按规定时间以现金（或银行卡）方式支付。4.若甲方单方面违约，甲方向乙方支付违约金100万元人民币。《房屋指标转让协议》并对其它相关内容进行了约定。《房屋指标转让协议》签订后，原告于2014年5月28日向被告支付了指标转让费5万元、购房诚意金7万元及第一次购房款10.27万元，共计22.27万元。2014年8月1日原告向被告支付了指标转让费尾款20万元。重庆广播电视大学鉴于第一次团购选房是图纸选房，且各种因素已经发生了较大的变化，遂于2016年4月13日作出《关于对第一次团购选房进行确认的通知》（以下称《通知》）。该《通知》第一条明确：购房人可将原来选定的房屋作为本次正式确认的选房结果，也可在现有房源基础上重新选择确认。重新选定房屋后，选房者原第一次选房自动作废。该《通知》第六条选房确认办法明确：本次选房分为两个阶段，（一）提前确认阶段，即凡是本次确认自己原所选房屋不变的教职工，只需在2016年4月18日下午16:30分前将《团购选房正式确认书》签字确认后交至学校购房工作组备案；（二）现场确认阶段，凡需到现场重新确认的教职工，根据排序，在选房确认的房源中，重新选择房屋，并签署《团购选房正式确认书》。并且《通知》明确如因特殊原因选房确认者本人不能到选房确认现场进行确认，可以书面方式委托他人进行选房确认。重庆广播电视大学发出《通知》后，原、被告双方均同意重新选房；被告也于2016年4月18日向原告出具《选房委托书》，委托原告重新选房，且《选房委托书》中明确“一经选择，即为代表本人意愿”。据此，原告根据重庆广播电视大学发出的《通知》及被告出具的《选房委托书》，选择了专家楼A型×号房屋。2016年4月22日原告签署了《选房房号确认通知书》。2018年4月24日被告根据原告选择的房号与重庆市立名房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，并预算应补交房款497969.73元。2018年5月7日，原告向被告支付了应补交的房款497969.73元。2018年5月4日被告向原告发出《律师函》，函告中被告单方以“合同目的无法实现”为由要求原告退款。原告收到《律师函》后，多次要求被告继续履行合同，但被告于2018年5月8日单方将收取原告的房款497969.73元转回到原告帐户，于2018年11月12日单方将收取原告的指标转让费及首次房款42.27万元转回原告帐户。2019年1月28日原告再次将购房款及指标转让费共计920669.73元转帐支付给被告，要求被告继续履行合同。但被告违反诚信原则，于2019年2月10日单方将原告支付的款项920669.73元再次转回原告帐户，拒绝履行合同。综上所述，原、被告双方签订的《房屋指标转让协议》系双方当事人真实意思的表示，也未违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。《房屋指标转让协议》中约定的标的物为被告在重庆广播电视大学教职工住宅中享有的购房指标。本案原告签订《房屋指标转让协议》的目的是为了取得被告享有的购房指标以及基于该购房指标而选择的房屋。虽2014年5月28日签订的《房屋指标转让协议》第一条第1款约定被告购房指标选择的房屋为B型专家楼×号，但2016年4月13日重庆广播电视大学发出可重新选房的《通知》后，原、被告双方均同意重新选房，且被告按照学校重新选房确认的步骤向原告出具了《选房委托书》，并同意认可原告重新选择的房屋。被告也就原告重新选择的房屋与重庆市立名房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。据此，原、被告双方所签《房屋指标转让协议》中约定的购房指标选择的房屋变更为“专家楼A型×号”。故，原、被告双方签订的协议，合同目的能够实现。现被告以律师函及单方向原告退款的行为，足以表明被告违反诚信原则，拒绝履约。被告彭丽辩称，原告的诉请应驳回。1.案涉《房屋指标转让协议》约定标的由原告本人在能够选中的情况下放弃选中，导致该协议标的物无法转让，合同也不能继续履行；2.原告诉称的重庆市合川区合阳城街道办事处涪滨路×号房屋并非《房屋指标转让协议》约定标的，对该房屋原被告双方没有任何约定，被告没有交付义务；3.本案指标转让协议无法继续履行的原因在于原告在接受被告委托选房过程中能够选中约定的房屋情况下而没有选中，违约方是原告，不是被告，被告没有违约行为无需承担违约责任、支付违约金。本院经审理认定事实如下：原、被告均系重庆广播电视大学重庆工商职业学院职工。2014年5月28日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《房屋指标转让协议》。该协议约定：一、关于购房指标转让及转让费说明：1.甲方自愿将自己在重庆广播电视大学重庆工商职业学院合川校区教职工住宅在建中的房屋B型专家楼（联排别墅）×号一套及该房屋的地下室、车库和附属设施的购买指标转让给乙方。2.指标转让费为25万元。在双方签订该协议当日由乙方支付指标转让费5万元，同时乙方向甲方支付由甲方前期支付的购买该房屋的诚意金7万元，甲方将缴费收据交由乙方保存。2014年8月1日支付剩下的房屋转让费20万元。逾期不按时交纳剩下的房屋转让费，按银行同期商业贷款利率的4倍支付给甲方利息。二、购房款及购房相关费用：1.购房款及购房相关费用，均由乙方按规定时间以现金（或银行卡）方式支付，缴费收据交由乙方收存。2.乙方应按学校规定时间交纳房款，如超过时间未交纳房款视为违约。如出现此情况，甲方不再退还乙方已经支付的购房款和为购房认购权而支付的转让费，并由乙方付给甲方100万元违约金。三、房屋产权变更问题的约定：1.一旦可以进行房屋产权过户，甲方应积极配合乙方办理房屋产权变更手续，费用由乙方承担。2.在甲方拿到房屋产权证后至办理完房屋产权变更前，甲方应当将房屋产权证交由乙方保存。3.若甲方单方面违约，则甲方除返还本协议约定并已经收取的转让费及已以甲方名义所交的房款费外，另需向乙方支付违约金100万元。4.若乙方单方面违约，则甲方不再退还以甲方名义所交的房款费和转让费，另需向甲方支付100万元违约金。《房屋指标转让协议》签订后，原告于2014年5月28日向被告支付了指标转让费5万元、购房诚意金7万元及第一次购房款10.27万元，共计22.27万元。2014年8月1日原告向被告支付了指标转让费尾款20万元。2016年4月13日，重庆广播电视大学发出《关于对第一次团购选房进行确认的通知》，该通知载明：我校合川校区教职工住房第一次团购选房至今已超过两年，鉴于当时是图纸选房，且各种因素已经发生了较大的变化，根据教代会提议，经学校购房工作小组讨论并报校长办公会研究决定，同意对第一次团购选房人员所选房屋进行确认。现将第一次团购选房确认工作通知如下：一、选房确认工作原则：本次选房确认不是全盘否定第一次团购选房的结果，而是对第一次团购选房进行优化。本次选房工作坚持原定政策不变，且选房确认者对其第一次团购已选定房源可优先确认的原则。即购房人可将原来选定的房屋作为本次正式确认的选房结果，也可在现有房源基础上重新选择确认。重新选定房屋后，选房者原第一次《团购选房确认书》自动作废，原房屋自动收回作为下一位购房者的可选房源。二、选房确认的房源范围（一）……；（二）按市委巡视组整改意见要求，本次专家楼选房确认不再分AB型，而是两种房源拉通进行确认。三、选房确认的对象：参与第一次团购选房且没有退房的人员。四、选房确认工作的时间、地点：（一）选房确认时间：2016年4月22日下午16:30——20:00。五、第一次团购选房确认排序：以第一次团购选房的批次和顺序为依据，去除已退房人员和提前确认人员后进行排序。具体排序见（第一次选房确认分批次排序花名册）。六、第一次团购选房确认办法：（一）提前确认阶段：凡是本次确认自己原所选房屋不变的教职工，只需在2016年4月18日下午16:30分前将《团购选房正式确认书》签字确认后交至学校购房工作小组备案。（二）现场确认阶段：凡需到现场重新确认的教职工，根据排序，在选房确认的房源中，重新选择房屋，并签署《团购选房正式确认书》。（三）……。七、选房确认流程……。八、几点说明及要求：……（四）如因特殊原因选房确认者本人不能到选房现场进行确认，可以书面方式委托他人进行选房确认。受委托人需持委托人身份证复印件、委托书原件（签字、压手印）、本人身份证原件，在委托人选房确认时间开始前30分钟到选房确认现场办理委托选房确认手续，否则不能委托选房确认。（五）……。（六）本次选房确认及签约后，已交房款自动转为购房款，选房确认者不得再提出退房。2016年4月18日，被告出具选房委托书，委托原告选房。2016年4月22日，原告选择了专家楼A型×栋×号房。2018年4月24日，被告就原告选定的房屋与开发商重庆市立名房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该房坐落为：重庆市合川区合阳城街道办事处涪滨路×号，合同约定交房时间为2019年12月31日前。经核算，该房应交房款649366.01元，代收费21303.72元，合计670669.73元，扣除已交的172700元，还应交款497969.73元，2018年5月7日，原告将497969.73元转入了被告账户。2018年5月4日被告委托律师向原告发出《律师函》，函告原告在选房过程中，在能够选中《房屋指标转让协议》中约定的专家楼B型房的情况下，自行放弃选择该房，而选择了专家楼A型房，导致合同目的无法实现，其行为已构成违约，要求原告在收到律师函十个工作日内从被告处受领已支付的指标转让费等费用。在被告向原告发出律师函前，原告已以书信的形式函告被告，要求被告继续履行合同。此后，被告先后将原告支付的指标转让费、购房款等款项共920669.73元支付至原告账户，2019年1月28日原告再次将920669.73元转帐支付给被告，2019年2月8日被告又将此款转回原告账户，2019年2月10日原告又将此款转账支付给被告，2019年2月12日被告又将此款转回原告账户。2019年7月，原告向本院起诉，其诉请如前。审理中，原告撤回了其第三项即“判令被告向原告支付违约金30万元”的诉讼请求。审理中，原告还举示了重庆工商职业学院2018年5月11日出具的证明，该证明载明“重庆工商职业学院合川校区教职工住宅，团购对象为在编在岗事业编制教职工和离退休教职工，每户限购一套”。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋指标转让协议》系双方当事人真实意思表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。原被告均系重庆工商职业学院职工，均符合该校教职工住宅团购条件，从双方签订的指标转让协议内容看，虽然被告转让的是B型专家楼（联排别墅）×号购买指标，但根据重庆工商职业学院的每户限购一套规定，实际上被告同时也将其获得的购房指标及该指标附随的权利义务全部转让给了原告。原告后来根据重庆广播电视大学发出的《关于对第一次团购选房进行确认的通知》，重新选择了专家楼A型×栋×号房即案涉房屋，系其对自身权利的处分，其行为合法、有效，原告对该房屋享有合法购买权。故原告诉请要求被告继续履行合同，理由正当，本院依法予以支持。关于原告要求被告交付案涉房屋的请求是否成立的问题。虽然被告对原告负有配合接房或交房的义务，但案涉房屋现尚未具备交付条件，故原告的该请求在本案中，本院不予支持，应予驳回。本案审理中，原告自愿撤回了要求被告支付违约金的请求，系其对自身权利的处分，本院予以准予。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告刘进与被告彭丽于2014年5月28日签订的《房屋指标转让协议》继续履行；二、驳回原告刘进的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告刘进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王晓辉二〇一九年九月二十三日书记员  杨 阳