文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0117民初5234号原告：重庆掌石石材有限公司,住所地重庆市合川区双凤镇保合村十一社，统一社会信用代码91500117699252710G。法定代表人：蔡德仁，公司执行董事。委托诉讼代理人：余全友，重庆奔程律师事务所律师。委托诉讼代理人：张余，重庆奔程律师事务所律师。被告：李洪兰，女，汉族，1963年8月24日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：王权，重庆智权律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓，重庆智权律师事务所律师（实习）。被告：袁小兵，男，汉族，1985年2月26日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：王权，重庆智权律师事务所律师。委托诉讼代理人：豆雨思，重庆智权律师事务所律师（实习）。原告重庆掌石石材有限公司与被告李洪兰合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员尹晓华独任审理，适用简易程序公开开庭进行了审理后，根据原告重庆掌石石材有限公司的申请，依法追加袁小兵为本案共同被告，又适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆掌石石材有限公司的委托诉讼代理人余全友、张余，被告李洪兰、袁小兵的委托诉讼代理人王权、周晓、豆雨思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆掌石石材有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告李洪兰、袁小兵将位于重庆市合川区X的房屋（其中被告李洪兰有证房屋180㎡、违章建筑76.32㎡、被告袁小兵有证房屋54.7㎡）腾退并交由原告；2、请求判决被告支付违约金30000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因生产经营需要于2014年5月23日与被告签订《重庆市掌石石材有限公司矿山安全避让农村房屋统建还房安置补偿协议书》(以下简称协议书)，协议书约定，一、拆除被告所有的位于合川区X，面积为247.6平方米，产权证号为:X号的房屋;二、还建房的地点:X;六、从协议签订之日起，2014年6月30日前原告将还建房移交被告;七、(二)被告在合同签订后，按照约定时间自行将原房屋产权证和土地使用权证移交原告，并在规定时间内自行将房屋内的所有家具、设施移出，房屋交由原告管理;九、违约责任:以上各条款双方共同遵守，不得违约，否则除支付对方违金3万元以外，另赔偿因此给对方造成的一切经济损失。协议书签订后，原告在约定交房时间内将统建还房交给被告，被告取得房屋产权证，领取了相应的搬迁过度费用。原告按照协议书履行完了全部义务，原告多次要求被告将其所有的房屋腾退并交由原告，但被告拒不履行腾退义务，被告已经违约，起诉至贵院，诉请如前，希依法判决。被告李洪兰辩称，1、双方签订的协议书是无效合同。本案涉及的协议没有按照法律规定办理征收房屋手续，违反物权法第42条规定，且没有完成征收，该协议名为拆迁协议，实为买卖协议，鉴于房屋属农房，且原告是公司，不是农户，该协议无效。拆迁房屋所涉及的土地为农村集体所有土地，就其权属被告无权签订该协议，签订该协议系超越权限；2、原告违反约定义务和法定义务，被告行使抗辩权不向原告交房不违约，还房性质违反法律规定，根据协议约定，和原告诉称，所还房屋为新农村建设房屋，并非为拆迁还房，被告不符合新农村建设资格，安置房屋对被告而言存在法律风险，该风险未消除前，被告有权拒交房屋，原告所交付房屋存在多次开裂，影响房屋安全和使用，存在重大质量问题，且所还房屋不符合约定的配置要求，室内并未如约涂钢化涂料，卫生间未贴瓷砖，加之原告并未向被告交付所还房屋的产权证；3、原告根本没有接房，不存在被告拒绝交房的事实；4、原告的诉请不能成立，其理由同上。请求驳回原告对被告的诉请。被告袁小兵辩称，1、袁小兵不是本案的适格被告，追加袁小兵作为被告没有事实依据和法律依据，本案涉及的还房安置补偿协议以及协议涉及房屋均与袁小兵无关，协议双方是原告和被告李洪兰，其中没有袁小兵，袁小兵和被告李洪兰虽然是母子关系，但袁小兵已经成年且已经落户到江西省吉安县，被告李洪兰无权利代袁小兵签订安置补偿协议，安置补偿协议中没有包含属于袁小兵的房屋部分；2、对袁小兵的诉讼请求不成立，袁小兵从来没有与原告签订还房安置补偿协议。故请求驳回对袁小兵的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2001年8月17日被告李洪兰与袁某某登记离婚，夫妻共同财产平房三间，进屋右手边一间归被告李洪兰所有，被告李洪兰经过扩建（含增加第二层楼、第三层楼为无权产证彩钢棚）后，于2011年12月30日被告李洪兰取得位于重庆市合川区X农村房屋的产权登记，建筑面积180㎡，产权证号为:X号；同日被告袁小兵（系袁某某与被告李洪兰之子）取得位于重庆市合川区X农村房屋的产权登记，建筑面积54.7㎡（该房屋为袁某某登记离婚时所分得房屋、未改扩建），产权证号为:X号。二被告房屋为共壁的相邻关系，而构成整幢楼房的独立建筑物。被告袁小兵于2013年7月将户籍迁至江西省吉安市吉安县登龙乡泮塘村礼坊自然村4号，并在当地生活。原告在开采矿山时需要爆破作业，为了保证周边人员、财产安全，根据重庆市安全生产监督管理局关于进一步规范全市非煤矿山安全生产行政许可工作的通知，需对二被告的房屋进行拆除。经相关人员对上列整幢楼房屋丈量后，原告（甲方）与被告李洪兰（乙方）于2014年5月23日签订《重庆市掌石石材有限公司矿山安全避让农村房屋统建还房安置补偿协议书》，该协议书约定，一、乙方拆除的房屋位于合川区X，面积为247.6㎡；二、还建房的地点:X；三、撤迁还房原则及撤迁补偿计算方法:(一)还建房由甲方委托有建设资质的建设单位在保合农民新村统一建设；（二）有证房本着拆一还一的原则还房，但每户按家庭户籍人口计算每人还房面积不得超过60㎡。乙方原有证面积为247.6㎡；（三)违章建筑的补偿，在本合同签订起15日内拆除的违章建筑为砖混结构房屋面积76.32㎡，拆除补助费80元/㎡；六、从协议签订之日起，2014年6月30日前原告将还建房移交被告；七、(二)被告在合同签订后，按照约定时间自行将原房屋产权证和土地使用权证移交原告，并在规定时间内自行将房屋内的所有家具、设施移出，房屋交由原告管理;九、违约责任:以上各条款双方共同遵守，不得违约，否则除支付对方违金3万元以外，另赔偿因此给对方造成的一切经济损失。协议书签订后，原告于2015年1月6日将约定统建还房交付了给被告李洪兰使用，被告李洪兰取得房屋产权证，双方还对相应的搬迁过度费用等进行了结算。2018年9月26日重庆市合川区安全生产监督管理局向原告发出责令限期整改指令书，要求原告在2018年10月27日前对矿山安全距离内的生产生活设施未处置到位的进行整改完毕。2019年5月10日原告单位相关人员与村干部现场通知被告李洪兰，要求被告李洪兰在2019年5月15日前搬离原房屋，按照协议书履行全部义务，后因被告李洪兰未在2019年5月15日前搬离原房屋并交付原告，原告遂起诉来院。上述事实，有原被告的陈述，离婚证、房屋产权证、重庆市掌石石材有限公司矿山安全避让农村房屋统建还房安置补偿协议书、交房通知书、结算单、重庆市掌石石材有限公司建筑石料用灰岩矿（改建）工程平面及安全设施设计图、照片、光盘，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告李洪兰于2014年5月23日签订《重庆市掌石石材有限公司矿山安全避让农村房屋统建还房安置补偿协议书》,虽系双方真实意思表示，但因被告李洪兰将不属于自己有权处分的房屋即属于被告袁小兵房屋（建筑面积54.7㎡）一并纳入了统建还房安置补偿协议书约定拆迁范围内，且事后未得到权利人被告袁小兵追认或通过订立合同而取得该房屋的处分权，故统建还房安置补偿协议书涉及被告李洪兰有权处分的房屋部分有效，涉及被告袁小兵的房屋部分无效，故原告要求被告袁小兵将位于重庆市合川区X的房屋，面积54.7㎡腾退并交由原告的诉请不能成立并依法予以驳回。被告李洪兰因合同部分无效而取得的财产，依法应当还返给原告，双方当事人可另行处理。关于合同部分有效的处理，合法有效的合同，对各方当事人具有约束力，各方当事人应当全面履行合同约定的义务。原告已按约定履行了合同义务，被告李洪兰应当按照约定将位于重庆市合川区X的房屋面积180㎡（实际丈量面积192.9㎡）、违章建筑76.32㎡腾退并交由原告。根据统建还房安置补偿协议书七、(二)被告在合同签订后，按照约定时间自行将原房屋产权证和土地使用权证移交原告，并在规定时间内自行将房屋内的所有家具、设施移出，房屋交由原告管理的约定，属于交付房屋时间不明，原告可随时要求被告李洪兰履行交房义务，但应当给予必要的准备时间，2019年5月10日原告单位相关人员与村干部现场通知被告李洪兰，要求被告李洪兰在2019年5月15日前搬离原房屋，已给予了必要的准备时间，但被告李洪兰至今仍未履行交房义务，被告李洪兰的行为已构成违约，应当承担违约责任并继续履行。故原告要求被告李洪兰将位于重庆市合川区X的房屋面积180㎡（实际丈量面积192.9㎡）、违章建筑76.32㎡腾退并交由原告的诉请成立，本院予以主张。根据统建还房安置补偿协议书九、违约责任:以上各条款双方共同遵守，不得违约，否则除支付对方违金3万元以外，另赔偿因此给对方造成的一切经济损失的约定，被告李洪兰未要求减少违约金金额，故被告李洪兰应当承担向原告支付违约金3万元的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、之规定，判决如下：一、由被告李洪兰在本判决生效后十日内将位于重庆市合川区X的房屋面积180㎡（实际丈量面积192.9㎡）、违章建筑76.32㎡腾退并交由原告重庆掌石石材有限公司；二、由被告李洪兰在本判决生效后十日内支付原告重庆掌石石材有限公司违约金30000元；三、驳回原告重庆掌石石材有限公司对被告袁小兵的诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由被告李洪兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  尹晓华二〇一九年九月二十日书记员  杨蕊绮