重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终183号上诉人（原审被告、案外人）：周康平，女，1956年6月15日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人周康平因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司），原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院(2018)渝04民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，2019年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人周康平的委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景公司的委托诉讼代理人肖华宪，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周康平上诉请求：1.撤销一审判决，改判为不得执行位于重庆市石柱县XX号房屋。2.本案一、二审案件受理费均由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1.周康平是从案涉房屋的开发商盛景公司处购买房屋，按约支付了房款。周康平根本不知有王良玉其人，即使案涉房屋原抵款给王良玉，但周康平又从开发商处购买该房，亦合理合法。2.周康平是与案涉房屋的开发商盛景公司而非王良玉签订的《商品房买卖合同》，盛景公司出具了房款收据，并已将房屋交付周康平占有，周康平当然享有所购房屋的权益。3.盛景公司对案涉房屋的出卖时间是2014年5月28日，系在人民法院合法查封之前。4.周康平属善意购买，其对案涉房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，足以排除强制执行。华融资产重庆分公司答辩请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.根据周康平在一审中的陈述，其系从王良玉处购买获得案涉房屋，故周康平是否能对案涉房屋享有权利应以前手王良玉的权利为前提，仅凭盛景公司提供的合同和收据，不能证明周康平向盛景公司实际支付了购房款，亦不能证明王良玉对案涉房屋享有合法的处分权。2.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条进行审理，驳回周康平的上诉请求。即使本案需依照前述规定第二十八条、二十九条进行审理，周康平的权益也不足以排除执行。3.本案的查封时间应当适用首轮查封时间。盛景公司陈述称，查封时间应以重庆市第四中级人民法院送达的时间为准。重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与王良玉的借款债务情况属实，用盛景的房产抵偿海丰建设公司的债务是双方真实意愿，王良玉与周康平的交易行为是否真实以法院核查为准。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：对重庆市石柱土家族自治县XX号房屋许可执行，本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：重庆市海丰控股集团有限公司(以下简称海丰控股公司)、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县“XX”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景公司陆续取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新支行（以下简称重庆银行建新支行）向一审法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，一审法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“XX”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，一审法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“XX”小区房屋进行了轮候查封，一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经一审法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送一审法院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“XX”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，具体时间为：1、3幢抵押登记时间为2015年3月12日；2、4、7幢抵押登记时间为2015年2月12日；5、6、8、9幢抵押登记时间为2015年3月6日；10、11幢抵押登记时间为2015年4月17日；15、16幢抵押登记时间为2015年2月6日。还查明：周康平与盛景公司签订商品房买卖合同，合同未署明日期，购买盛景公司开发的位于石柱土家族自治县XX号房屋，房屋用途为住宅，总价款192521元，付款方式为一次性付款，周康平委托盛景公司办理房产证。2014年5月28日,盛景公司向周康平开具购房款收据（含装修款）242197元，付款方式为转账，收据上注明“王良玉转周康平”。一审法院受理刘奇建诉华融资产重庆分公司、盛景公司案外人执行异议之诉[案号：（2018）渝04民初97号]等案件，查明2014年11月5日，王良玉与海丰建设公司、盛景公司达成《抵房协议》，协议约定，盛景公司以其开发的“XX”小区97套商品房抵偿海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元，该本息包括截止2014年10月31日尚欠的本金及利息2419万元，以及从2014年10月31日起按每月二分计算至2015年5月的后续利息2902800元。涉案房屋在《抵房协议》用于抵偿借款本息的97套房屋范围内。一审法院经审查后，作出（2018）渝04执异309号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：周康平能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融公司重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的理由不能成立。二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中华融资产重庆分公司向一审法院提起的为申请执行人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即一审法院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于周康平请求排除执行是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，华融资产重庆分公司提起申请执行人执行异议之诉，周康平作为执行案件中的案外人，应就其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，周康平虽然与盛景公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并由盛景公司开具了收据，但收据上载明为转账，收据上注明涉案房屋系王良玉转周康平；其并未提供证据证明实际通过银行转账方式向盛景公司支付了购房款，如房屋系王良玉转售给周康平亦未提供王良玉合法转让涉案房屋的相关证据。从一审法院受理刘奇建诉华融资产重庆分公司、盛景公司案外人执行异议之诉[案号：（2018）渝04民初97号]等案件中查明的事实来看，2014年11月5日，王良玉与海丰建设公司、盛景公司达成《抵房协议》，协议约定，盛景公司以其开发的“XX”小区97套商品房抵偿海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元，该本息包括截止2014年10月31日尚欠的本金及利息2419万元，以及从2014年10月31日起按每月二分计算至2015年5月的后续利息2902800元。涉案房屋在《抵房协议》用于抵偿借款本息的97套房屋范围内。如王良玉与盛景公司之间存在以房抵债的情形，也未提供王良玉与盛景公司之间存在真实的债权债务关系并已通过合法的程序完成以房抵债的证据。故周康平所提供的证据不足，一审法院就其提供的现有证据无法判断周康平实际向盛景公司支付了涉案房屋的购房款，周康平购买的本案涉案房屋不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定。再次，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，周康平应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定周康平已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。综上，周康平请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，其对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，华融资产重庆分公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行重庆市石柱土家族自治县XX号房屋。案件受理费4150.42元，由周康平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，周康平举示了王良玉与海丰建设公司、盛景公司债权债务关系的证据及以房抵债的证据、周康平的物管费收据、天然气入户费收据、放水费收据、买卖合同等10份证据。华融公司重庆分公司质证认为王良玉和海丰建设公司的债权债务是否真实应该经审理才能确立，且根据王良玉房款收据明细统计表第11行，当时载明的业主名字仍是王良玉，收据表的出具时间是2015.6.10，证明当时案涉房屋还未转让给周康平，周康平在一审中出具的房款收据上载明的时间2014.5.28是虚假的。且周康平的付款人为李卓娅，收款人为龚泽民，并非王良玉，金额仅12万元，付款时间为2017年7月24日，虽其上用途载明：周康平购房款，但无法确定系案涉房屋的购房款。商品房买卖合同未载明签订时间，周康平不满足在法院查封前签订合法有效房屋买卖合同的要件。二审庭审中，周康平的特别授权委托诉讼代理人陈述，李卓娅系周康平的女儿，代周康平支付的房款。龚泽民是代王良玉收款的，王良玉所收的房款都是打到龚泽民账户的。李卓娅的付款时间是2017年7月24日，之所以这个时间付款是因为周康平这一天才从王良玉处买到房屋。房屋买卖合同签订的时间和接房时间也是2017年7月24日。本院二审另查明：本院（2019）渝民终259号民事判决书查明重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向石柱县不动产登记中心送达了(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书。故一审法院以2017年8月2日作为本案的查封时间有误，本院予以纠正。当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为周康平是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。因此，华融资产重庆分公司虽举证证明重庆市渝中区人民法院于2015年6月8日即作出（2015）中区法民保字第00305号《民事裁定书》，并向石柱土家族自治县不动产登记中心送达，但该时间不能作为认定本案相关事实的查封时间。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新支行参加执行，而案涉房屋系重庆市第四中级人民法院依据重庆银行建新支行的申请而查封，故应以重庆市第四中级人民法院查封时间作为认定本案相关事实的查封时间。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，周康平与盛景公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。虽然该《商品房买卖合同》未载明签订时间，但根据周康平举示的付款凭据及其在二审庭审中的自认，可以认定周康平与盛景公司签订《商品房买卖合同》的时间为2017年7月24日。而根据本院查明的事实，重庆市第四中级人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间是2017年7月14日。即使周康平已按合同约定支付了全部房款，并占有了案涉房屋，因其与盛景公司的《商品房买卖合同》签订于人民法院查封之后，故周康平不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有民事权益不足以排除执行。综上所述，周康平的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4150.42元，由周康平负担。本判决为终审判决。审判长  田晓梅审判员  徐 宾审判员  周 倩二〇一九年九月二十九日书记员  谢雨含