中华人民共和国广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异628号案外人：彭乐思，女，1972年3月19日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：黄锦雄，广东宏力律师事务所律师。申请执行人：交通银行股份有限公司广东省分行（曾用名：交通银行股份有限公司广州分行、交通银行广州分行）。住所地：广州市天河区冼村路11号（裙楼、地下室）负一层A区、B区，1层101、102、113至117房，5层501、502房，天河区冼村路11号之一（南塔）14至16层、20至21层、23至33层、35层至37层。负责人：周宝志，职务：该行行长。委托诉讼代理人：林飞丰，系该行职员。委托诉讼代理人：刘志峰，系该行职员。被执行人：广东建设实业集团公司。住所地：广州市越秀区环市中路303号怡东大厦12楼。法定代表人：李铁，职务：总经理。被执行人：百力城有限公司。住所地：香港弥敦道242号立信大厦PF。法定代表人：李铁，职务：总经理。在本院执行申请执行人交通银行股份有限公司广东省分行与被执行人广东建设实业集团公司、百力城有限公司借款抵押合同纠纷一案，执行依据(2005)穗中法民三初字436号。在执行中本院查封了被执行人广东建设实业集团公司名下位于广州市黄埔大道中白水塘16号东梯301、302房。现案外人彭乐思向本院提出书面异议请求本院解除查封广州市黄埔大道中白水塘16号东梯301、302房。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。案外人彭乐思向本院提出书面异议称：异议人分别于1991年10月3日和1991年12月3日与广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司（原广东省三建房地产开发公司）签订《商品房买卖合同》，约定购买座落于广州市天河区员村市44中学北侧石东综合楼B幢第三层310、302房（即广州市黄埔大道中白水塘16号东梯301、302房，以下简称“异议房屋”）两房屋，并于1992年5月已全部缴清两异议房屋的房款，广东建设实业集团公司（原广东建设开发公司）于1992年5月30日分别出具了两异议房屋销售发票给异议人。且在1992年2月，广东建设实业集团公司和广东省第三建筑工程公司已通知异议人入住异议房屋并使用至今。此后，异议人多次催促广东建设实业集团公司为其办理异议房屋之过户登记手续，但其一直未能办妥并以各种理由推脱，使异议人权益一直无法得到保障。基于上述事实，异议人曾拟起诉广东建设实业集团公司和广东省第三建筑工程公司协助办理异议房屋之过户手续时，基于贵院的对外公告获知，异议房屋因广东建设实业集团公司在一借款纠纷案中被贵院查封，针对该查封，异议人及时向贵院提出了执行异议，请求贵院对异议房屋予以解封。贵院受理后，根据审查并查明了如下事实：“1991年10月3日以及12月3日，彭乐思与广东省三建房地产开发公司（即广东省第三建筑工程公司）签订了《商品房买卖合同》，约定彭乐思向广东省第三建筑工程公司购买座落于广州市天河区员村市44中学北侧石东综合楼B幢第三层301、302房，购房款分别为134215元、113747元。1992年5月30日，广东建设开发公司向彭乐思开具了两房屋的购房款134215元和113747元的销售发票。目前，该两房屋现址白水塘16号东梯301、302房由彭乐思使用。”、“1989年7月15日，广东建设实业集团公司曾出具委托书称:‘根据广东省三建房地产开发公司贷资总承包员村石东综合楼商品房协议，特委托该公司销售属于敝公司所得的商品房’。”此外，贵院在该案中还查明：“广东建设实业集团公司原名广东建设开发公司，1995年12月5日，经广东省工商行政管理局批准，更名为现名称，即广东建设实业集团公司。广东建设实业集团公司制作的‘石东综合楼楼盘单元明细表’载明：员村四十四中学北侧的石东综合楼中，…16号东梯301、302房业主为彭乐思……”。最终，贵院在该案中审查认定：彭乐思于1992年为购买异议房屋已经支付了全部房款，并已实际接收异议房屋多年，且无证据证实异议人对异议房产未办理过户登记手续存在有过错。并于2011年4月20日作出（2006）穗中法执字第723号之一《执行裁定书》裁定解除对两异议房屋的查封。后于2018年8月21日，异议人向天河区人民法院起诉广东建设实业集团公司和广东省第三建筑工程公司协助办理异议房屋之过户登记手续，天河区人民法院以（2018）粤0106民初22744、22746号受理，经天河区人民法院开庭审理并向广州市规划和自然资源局发函查询，后根据广州市规划和自然资源局复函才得知，上述两异议房屋现由贵院以（2006）穗中法执字第1054号《协助执行通知书》查封，查封期限至2021年9月29日止；越秀区人民法院以（2001）越法执字第1117号申恢1号协执轮候查封。异议人认为，根据上述贵院审查认定事实表明，异议人与广东省第三建筑工程公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且异议人已全额支付了两异议房屋的购房款，并于1992年已实际接收异议房屋并使用至今，异议人在合同履行过程中不存在任何过错，且无证据证实异议人对异议房屋房产未办理过户登记手续存在过错。因此，异议人认为贵院以（2006）穗中法执字第1054号《协助执行通知书》查封两异议房屋的行为错误，侵害了异议人的合法权益。综上所述：请求法院解除对广州市黄埔大道中白水塘16号东梯301、302房两异议房屋的查封。案外人彭乐思提交如下证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明异议人与广东省第三建筑工程公司房地产开发分公司就购买异议房屋事宜签订了商品房买卖合同，合同内容系双方真实自愿的意思表示，双方存在合法有效的商品房买卖合同关系；2.《工商企业商品销售发票》，拟证明异议人依约向广东省第三建筑工程公司支付了所有的购房款，广东建设实业集团公司是异议房屋的所有人，故广东建设实业集团公司向异议人出具相应的销售发票给异议人予以确认全部收到购房款的事实，据此证实异议人购买异议房屋并已于1992年全部缴清购房款；3.（2006）穗中法执字第723号之一《执行裁定书》，拟证明因异议房屋曾被广州市中级人民法院在另一执行案中查封，异议人作为案外人依法向贵院提起了该执行案的执行异议，请求法院对异议房屋予以解封，获得法院支持。法院在该执行异议案中已审查认定：异议人彭乐思于1992年为购买异议房产已经支付了全部购房款，并实际居住异议房屋多年，且无证据证实异议人对异议房屋未办理过户登记手续存在有过错。最终法院以（2006）穗中法执字第723号之一《执行裁定书》作出裁定解除对两异议房屋的查封；4.水费、污水处理费、数字电视维护费《发票》，拟证明异议人已实际接收异议房屋并实际占有使用之今；5.《地址证明》，拟证明位于天河区××村××东综合楼××门牌地址为××大道中白水塘16号，异议人所购买的异议房屋地址为广州市黄埔大道中白水塘16号东梯301、302房；6.《企业申请变更登记注册书》，拟证明原广东建设开发公司于1995年12月5日变更名称为广东建设实业集团公司；7.关于（2018）粤0106民初22744、22746号《协助查询通知书》的复函，拟证明异议人房屋首次登记在广东建设实业集团公司名下；两异议房屋现由贵院以（2006）穗中法执字第1054号《协助执行通知书》查封，以及被越秀区人民法院以（2001）越法执字第1117号申恢1号协执轮候查封。申请执行人交通银行股份有限公司广东省分行答辩称：我行与广东建设实业集团公司借款合同纠纷一案，已于2006年经法院（2005）穗中法民三初字第436号判决书，判决被告广东建设实业集团公司偿还贷款本金两百八十万元以及利息。判决生效后，我行向法院申请执行。在诉讼期间，我行向法院申请查封被执行人广东建设实业集团公司名下的财产、房产。截止目前，广东建设实业集团公司仍拖欠我行债务121033.73元。因此我行不同意异议人的异议请求，请求法院依法对广东建设实业集团公司名下的房产进行拍卖处置。被执行人广东建设实业集团公司、百力城有限公司未到庭参加听证，亦未提交相关证据。本院查明，本院（2006）穗中法执字第723号之一执行裁定书查明如下事实：1989年7月15日，广东建设开发公司出具委托书，称：“根据广东省三建房地产开发公司贷资总承包员村石东综合楼商品房协议，特委托该公司销售属于敝公司所得的商品房。”1989年7月17日，广东建设开发公司与广东省第三建筑工程公司签订《关于建设员村石东乡综合楼的补充协议》，约定：经广州市城市规划局批准，广东建设开发公司会同天河区石东村民委员会征用员村市第四十四中学东侧地段，合建七层综合楼一幢；经天河区石东村民委员会同意，广东建设开发公司与广东省第三建筑工程公司签订“员村石东乡综合楼承发包合同”；广东建设开发公司负责办理用地、报建等手续，广东省第三建筑工程公司带资承建，建成后广东建设开发公司与广东省第三建筑工程公司进行分配；广东建设开发公司所分得的商品房委托广东省第三建筑工程公司负责销售，广东建设开发公司负责开发票，但营业税由广东省第三建筑工程公司负责。1991年12月3日，彭乐思与广东省第三建筑工程公司签订了《商品房买卖合同》，约定彭乐思向广东省第三建筑工程公司购买座落在广州市天河区员村第44中学北侧的石东乡综合楼B幢第三层301、302号房屋，购房款分别为134215元、113747元。1992年5月30日，广东省建设开发公司向彭乐思开具了两房屋的购房款134215元、113747元的销售发票，且该两房屋现住址白水塘16号东梯301、302房由彭乐思使用。另查明，广东建设实业集团公司原名广东建设开发公司，1995年12月5日，经广东省工商行政管理局批准，更名为现名称为广东建设实业集团公司。广东建设实业集团公司制作的“石东综合楼楼盘单元明细表”载明：员村四十四中学北侧的石东综合楼中，石东乡综合楼B幢第三层301、302号房屋业主为彭乐思。此外，2002年9月24日，广州市公安局员村派出所书面证实：位于天河区员村石东综合楼B栋已编定门牌，号码为黄埔大道中白水塘16号；另查明，彭乐思所异议的2套房屋，本院先后于2009年9月30日和2010年1月14日以（2006）穗中法执字第723号及（2006）穗中法执字第1054号案进行了查封及轮候查封。彭乐思曾对（2006）穗中法执字第723号案提出执行异议。本院审查后于2011年4月20日作出（2006）穗中法执字第723号之一执行裁定书，裁定彭乐思的异议成立，解除对该2套房屋的查封。现彭乐思又对（2006）穗中法执字第1054号案提出执行异议，要求解封该2套房屋。再查明，本案原申请执行人交通银行广州分行。2005年8月29日，广东银监会以粤银监复[2005]389号文批准交通银行广州分行更名为交通银行股份有限公司广州分行。2008年12月7日，中国银监会以银监复[2008]50号文批准交通银行股份有限公司广州分行更名为交通银行股份有限公司广东省分行。本院认为：根据我国法律规定，物权的变动以登记为生效要件。因广东建设实业集团公司、百力城有限公司拒不履行已发生法律效力的裁判文书所规定的义务，本院依法轮候查封位于广州市天河区黄埔大道中白水塘16号中属于广东建设实业集团公司占有的产权份额并无不当。鉴于本案所涉的2套房屋的查封已由（2006）穗中法执字第723号之一执行裁定书解除，故本案轮候查封现依法已自动发生法律效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，彭乐思为购买异议房产于1992年5月30日前已支付了全部房款，并已实际占有多年，且无证据证实彭乐思对异议房产未办理过户登记手续存在过错，因此彭乐思的异议请求符合上述规定，其对涉案房产存在阻却执行的实体权利，依法应当中止对涉案房屋的查封措施。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的规定，裁定如下：中止对广州市黄埔大道中白水塘16号东梯301、302号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审审判长 胡  伟  东二〇一九年九月二十四日书记员 赖泽钊陈燕霞