重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0109民初3351号原告：蒋亚佟，男，汉族，1995年12月6日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：孔令新，重庆锦安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王万强，重庆锦安律师事务所实习律师。被告：白继兰，女，汉族，1968年10月12日出生，住重庆市永川区。第三人：中国建设银行股份有限公司重庆北碚支行，住所地重庆市北碚区北温泉街道双元大道**，统一社会信用代码91500109903246183U。负责人：郑寒冰。原告蒋亚佟与被告白继兰,第三人中国建设银行股份有限公司重庆北碚支行（以下简称建行北碚支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月1日公开开庭审理了本案。原告蒋亚佟的委托代理人孔令新、王万强到庭参加了诉讼，被告白继兰、第三人建行北碚支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋亚佟诉称，1、判决原告代被告向第三人偿还案涉房屋的剩余贷款；2、判决被告及第三人在贷款清偿完毕后十日内配合原告办理案涉房屋的抵押注销手续；3、判决被告在涉案房屋注销抵押登记后立即协助原告办理房屋的过户登记手续登记至原告名下；4、判决被告向原告支付违约金12万元；5、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实与理由：2017年4月12日，原被告签订了《房屋买卖协议书》，有吴弟淑、李小会见证。协议约定被告自愿将其位于重庆市北碚区××镇××路×号×幢×单元×-×的房屋出售给原告，房屋建筑面积83.68平方米，套内面积67.95平方米，总成交价53.9万元整；银行按揭贷款289025元未结清，由原告归还，剩余房款25万元余双方办理公证后全额支付；过户费、公证费、大修基金、前期物业费均由原告支付，如有一方违约，则按照房屋总价款的50%计算。协议签订后，原告向被告支付了购房款，2017年4月18日，被告出具收条载明收到蒋登云支付的购房款25万元。经原告多次催告，被告拒不履行过户义务，应承担继续履行的违约责任。双方约定的违约金为房屋总价款的50%，原告认为约定过高，主动予以降低。为维护原告的合法权益，故起诉来院，望判如所请。被告白继兰在庭前会议中辩称，因为我欠案外人吴弟淑25万元，吴弟淑要求我还款，我没钱还，吴弟淑要求我把案涉房屋出卖，将购房款用于偿还他，签订合同时是被迫无奈签订的，原告支付的25万元其中有5万是付给我的，经我同意，另外20万是直接付给吴弟淑的。现在案涉房屋我不想出售了。第三人建行北碚支行未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年10月15日，重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（甲方、卖方）与白继兰（乙方、买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定白继兰购买其位于重庆市北碚区××镇××路×号×幢×-×-×房屋，房屋建筑面积83.68平方米，套内面积67.95平方米，成交金额为475507元。2013年11月21日，案涉房屋进行了商品房买卖合同登记备案。2013年11月24日，建行北碚支行（甲方、贷款方、抵押权人）与白继兰（乙方、借款方、抵押人）、重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（丙方、担保方、开发商）签订了《预购商品房抵押合同》，合同约定贷款金额为332000元，上述贷款金额全数以白继兰购房款名义，交存重庆隆鑫锐智投资发展有限公司转入建行北碚支行的存款账户上。贷款利率为年息6.55%，起息按贷款实际发生日起计息，计息按贷款月计算。首期还款日为2013年12月13日，计3023.88元。剩余款项分167期并于每月13日前偿还。2017年4月12日，白继兰（甲方）与蒋亚佟（乙方）签订了《房屋买卖协议》一份，协议约定：甲方将位于重庆市北碚区××镇××路×号×幢×-×-×房屋出售给乙方，房屋建筑面积83.68平方米，套内面积67.95平方米，成交金额为539000元。白继兰于2013年10月8日在建行北碚支行办理的按揭贷款332000元，在合同签订后，由原告负责还款，剩余房款25000元在办理公证后由原告全额支付白继兰。立约成交后双方同意去重庆市相关公证处办理该房屋的公证手续，由委托人白继兰和受委托人蒋登云提供必要的公证资料去公证处办理。公证后该房屋的还款、解压注销、买卖过户等相关事宜由蒋登云全权负责，公证费由原告承担。过户费用由原告负责。公证后该房屋权利人为原告，原告缴纳定金10000元。该房屋的大修基金和前期物管费由原告缴纳。如有一方违约，违约方须赔偿未违约方的一切损失，即按该房屋总价格的50%赔偿。白继兰在甲方处签字捺印，蒋登云在乙方处代原告签字捺印。吴弟淑、李小会在见证人处签字。合同签订后双方进行了履行，原告之父蒋登云向白继兰支付购房款250000元。原告按照合同约定代为缴纳大修基金和2015年7月1日至2017年7月31日的物管费。房屋现已交付给原告，原告于2017年7月开始装修，现已装修入住。另查明，蒋登云系原告蒋亚佟之父，潘小玉系原告蒋亚佟之母，蒋登云与潘小玉于2011年3月2日协议离婚。本院认为，原被告双方签订的《房屋买卖协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应该按合同约定履行各自义务。被告未完全按照合同约定履行义务，应承担继续履行的责任。本案中，因案涉房屋系按揭贷款购买，设有抵押权，合同签订后，原告已经向被告支付了250000元购房款，并实际接收房屋并装修入住。根据原被告的合同约定，由原告代被告向第三人偿还银行贷款，该约定不违反法律规定。第三人作为债权人，虽未到庭陈述其意见，但所涉债务标的为种类物，不具有与特定人身或物品相关联的属性，允许原告代被告向第三人偿还债务不会损害第三人的合法权益。因此，对原告要求判令原告向第三人履行债务并在债务清偿完毕后注销抵押登记的请求予以支持。但对于是否提前偿还所有贷款，因涉及原贷款合同的具体约定及债权人对自己权利的处分，由原告与第三人根据原贷款合同的约定自行协商处理。关于违约金，双方约定的违约金过高，且原告也及时接收房屋并装修入住，对原告没有产生较大损失，故本院对双方约定的违约金予以调整。房屋于2017年7月交付，此时被告也应该及时配合原告偿还贷款办理解押和过户手续，因此，本院酌情以已付款250000元为基数，从2017年8月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金至本案起诉之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、由原告蒋亚佟于本判决生效之日起开始代被告白继兰向第三人中国建设银行股份有限公司重庆北碚支行偿还重庆市北碚区××镇××路×号×幢×-×-×房屋的抵押贷款；二、在前款所述贷款偿还完毕后二十日内，由被告白继兰与第三人中国建设银行股份有限公司重庆北碚支行配合办理重庆市北碚区××镇××路×号×幢×-×-×房屋的抵押权注销手续；三、在前款所述抵押权注销手续办理完毕后十日内，由被告白继兰协助配合将重庆市北碚区××镇××路×号×幢×-×-×房屋过户至原告蒋亚佟名下；四、被告白继兰于本判决生效之日起十日内支付原告蒋亚佟违约金，以250000元为基数，从2017年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年4月1日止；五、驳回原告蒋亚佟的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9190元，保全费3215元，由被告白继兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第一中级人民法院。审 判 长  甘文杰人民陪审员  李林雄人民陪审员  刘昌元二〇一九年九月十日（院印）法官 助理  孟欣欣书 记 员  邓 为