广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初2332号 原告：钦州市某某房地产开发有限公司，住所地钦州市子材西大街252号，统一社会信用代码914507006621036074。 法定代表人：林某某。 委托诉讼代理人：符某某，广西金湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某，广西金湾律师事务所实习律师。 被告：吴某某，男，1980年9月21日出生，汉族，住钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：莫某某，广西同望（钦州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某某，广西同望（钦州）律师事务所实习律师。 原告钦州市某某房地产开发有限公司诉被告吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告钦州市某某房地产开发有限公司委托诉讼代理人符某某、陈某，被告吴某某委托诉讼代理人莫某某、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：l、被告支付原告2016年9月26日起至开庭之日2019年9月3日的租金195710元（以后另计，至付清欠款），违约金20160元（按一季度21000元为基数按月利率2%计，从2016年9月26日至开庭之日2019年9月3日，以后另计，至付清欠款），滞纳金70160元（按拖欠月租金为基数按月利率2%计，从2015年9月26日至开庭之日2019年9月3日，以后另计，至付清欠款），合计280030元;2、从开庭之日2019年9月3日起解除原被告于2016年10月1日签订的《城市之春商铺租赁合同》，被告将位于钦州市子材西大街69号“城市（201东面）商铺一并交付原告；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告吴某某于2015年8月26日达成口头租赁合同，约定原告将位于钦州市子材西大街69号“城市（201东面）商铺租赁给被告，约定租金每月7000元，每季度租金21000元，按季度支付，在上期租金届满前15日内被告应向原告支付下一期租金。同时约定迟延违约金为每迟延一天，按当月租金10‰计。被告于达成口头租赁合同当日交保证金6000元给原告，并于2015年10月9日交3个月租金，原告将商铺交被告使用，租赁合同自此实际履行。双方在履行合同一年后决定续约，2016年10月1日签订《城市之春商铺租赁合同》，合同商铺租期从2016年10月1日起至2017年10月1日止，合同期满后，双方按原合同约定续约实际履行至2019年3月。合同签订后被告多次延期支付租金，并拖欠多月租金。原告鉴于被告多次欠款行为，提出解除合同，但被告拒不归还商铺也不付拖欠的租金。至起诉时已累计拖欠租金161710元，违约金73738.4元，合计235448.4元。 被告吴某某辩称，一、合同成立时间是2016年10月1日。二、原告要求被告支付2016年10月前的滞纳金，要求被告支付租金至2019年9月无依据，原告2017年10月前就不承租了。三、被告承认拖欠租金23000元，时间是2017年5-9月。四、原告主张违约金过高。 根据本案的证据及在庭审中当事人的陈述，认定如下事实：钦州市城市之春1号楼的房屋产权人是钦州市某某房地产开发有限公司。2016年10月1日，钦州市某某房地产开发有限公司与吴某某签订《城市之春商铺租赁合同》，《城市之春商铺租赁合同》约定：钦州市某某房地产开发有限公司将位于钦州市子材西大街69号“城市（201东面）商铺，共计租赁建筑面积为255.85㎡的商铺出租给吴某某，租期为1年，2016年10月1日起至2017年10月1日止，租赁期满吴某某须按合同约定的终止期满后10日内迁出，如逾期超过10日，则吴某某除须继续交纳租金外每逾期一天还应按同期月租金的5‰向出租人支付违约金。租赁合同签订之日起吴某某应支付履约保证金6000元，商铺自2016年9月26日起开始计租，按月租金7000元/月，每季度租金21000元，租金按季度交付，在上期租金届满前15日内吴某某应向钦州市某某房地产开发有限公司支付下一期租金，若吴某某延迟交纳租金，每延迟一天按当月应交租金的10‰支付滞纳金予钦州市某某房地产开发有限公司，若拖欠租金满30天吴某某构成违约，钦州市某某房地产开发有限公司有权单方解除合同，收回商铺，不予退还保证金。吴某某并未向钦州市某某房地产开发有限公司交纳过保证金。 2017年5月25日，吴某某向钦州市某某房地产开发有限公司出具《承诺书》，《承诺书》载明：吴某某承租钦州市某某房地产开发有限公司位于钦州市城市之春1#楼共计255.85㎡的商铺，拖欠2017年1月1日至2017年4月30日的租金20000元，经与钦州市某某房地产开发有限公司协商一致，承诺拖欠的20000元租金按4个月分期还清（每月还5000元），自2017年5月至2017年8月的每月28日按时偿还。钦州市某某房地产开发有限公司在庭审中认可《承诺书》上的债务已清偿。吴某某、钦州市某某房地产开发有限公司在庭审中均认可自2017年5月起吴某某不再支付租金。 吴某某承租钦州市某某房地产开发有限公司的商铺用于经营餐饮，吴某某自估价值8万元的餐饮设备至今一直堆放在案涉商铺内，直接导致钦州市某某房地产开发有限公司对案涉商铺无法使用、出租。 本院认为，一、2017年10月1日后租赁合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同期满后，如果租户继续使用租赁房屋，房东没提出异议，原房屋租赁合同继续有效，双方依据原合同内容来行使权利、履行义务，但是租赁期限改为不定期。本案中，租赁合同约定的租赁期间届满时间是2017年10月1日，2017年10月1日以后，吴某某将自己的餐饮设备继续堆放在租赁商铺内，可视为吴某某对租赁商铺的继续使用，钦州市某某房地产开发有限公司当时也没有提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期，双方依据原合同内容来行使权利、履行义务。吴某某主张2017年10月1日合同期届满，其欲搬出设备遭到钦州市某某房地产开发有限公司的强行阻拦，该主张吴某某并未举证证实；钦州市某某房地产开发有限公司强行阻拦吴某某搬设备不符合常理，这样做并不符合出租人的利益，吴某某如及时搬离出租人可及时使用、出租商铺获益，而现实是吴某某设备至今一直堆放在案涉商铺内，直接导致出租人对案涉商铺无法使用、出租。因此，吴某某的该主张本院不予采信。 %1、被告应支付原告的租金数额问题。2017年5月25日，吴某某向钦州市某某房地产开发有限公司出具《承诺书》，该《承诺书》系经过双方协商达成一致意见的，故可视为对此前租金的一次结算。钦州市某某房地产开发有限公司在庭审中认可《承诺书》上的债务已清偿。原告在诉请中主张除掉《承诺书》中列明的欠租外，还有其他欠租未经处理未要求被告写其他承诺书，原告的该主张与常理不符且无证据证实，本院不予采信。吴某某、钦州市某某房地产开发有限公司在庭审中均认可自2017年5月起吴某某不再支付租金，故被告应支付租金的时间应从2017年5月起算。双方依据原合同内容月租金为7000元/月，被告主张双方已口头更改为5000元/月缺乏证据支持。至本案审理之日被告应支付的租金为7000元/月×28个月=196000元。原告诉请租金195710元，予以支持。 三、被告应支付原告的违约金数额问题。首先，被告占用商铺长达28个月之久，又不向原告支付租金，其行为构成违约，应向原告支付违约金。第二，原告既请求了“违约金”，又请求了“滞纳金”，本院认为请求重复，“滞纳金”应并入违约金，因为“滞纳金”其法律属性就是违约金，系对违约责任的惩罚性追究。第三，合同中约定“日违约金”为月租金的5‰，“日滞纳金”为月租金的10‰，约定明显过高，原告在诉讼中主动调整降低，但本院仍认为违约金过高，本院依法调整为原告诉请租金195710元的30%，即58713元。第四，吴某某主张可用6000元保证金抵消自己的违约责任，由于查明吴某某并未向钦州市某某房地产开发有限公司交纳过保证金，故该主张不予支持。 四、关于原告诉请解除合同的问题。本院认定原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期，双方依据原合同内容来行使权利、履行义务。现由于承租人长期不支付租金，构成违约，出租人有权解除合同，故原告诉请解除合同予以支持。被告应将位于钦州市子材西大街69号“城市的（201东面）商铺交还原告，在交还原告之间应将商铺内设备搬离。如被告不及时履行义务，原告有权要求其继续承担相应法律责任。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告钦州市某某房地产开发有限公司与被告吴某某于2016年10月1日签订的《城市之春商铺租赁合同》； 二、被告吴某某将位于钦州市子材西大街69号“城市的（201东面）商铺中的设备搬离，将商铺交还原告钦州市某某房地产开发有限公司； 三、被告吴某某支付原告钦州市某某房地产开发有限公司租金195710元； 四、被告吴某某支付原告钦州市某某房地产开发有限公司违约金58713元； 五、驳回原告钦州市某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4832元，适用简易程序收取2416元，由被告吴某某负担2149元，原告钦州市某某房地产开发有限公司负担267元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，承担迟延履行的责任；权利人可在本判决发生法律效力之日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  杨程 二〇一九年九月五日 书记员  梁映