广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1085号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。被上诉人（原审原告）：程倩莹，女，1983年9月4日生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：庞合成，男，1981年12月23日生，汉族，住广东省阳江市江城区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人程倩莹、庞合成商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；二、撤销一审判决第二项，改判丰怡公司无需支付逾期办证违约金3535.57元；三、二审案件受理费由程倩莹、庞合成负担。事实与理由：（一）丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证有多重原因，一审法院将该违约责任全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院纠正。1.丰怡公司与程倩莹、庞合成签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取的包括程倩莹、庞合成在内部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致未能及时为涉案房屋办理产权证。这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人自2018年已经着手研究分批次为业主办理产权证事宜。2.由于办理权属证书属于代办性质，丰怡公司交房给程倩莹、庞合成后，已按约定递交相关资料给产权登记部门，相关办证工作应根据产权登记部门的时间进行，并非丰怡公司能够确定。程倩莹、庞合成也没有提供证据证实是由于丰怡公司单方面的原因造成办证延误。（二）双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证应支付代收办证费利息的相关约定，一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给程倩莹、庞合成没有合同依据。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。程倩莹、庞合成辩称：一审认定事实清楚，处理正确，丰怡公司上诉没有事实及法律依据，请二审法院驳回丰怡公司的上诉请求。程倩莹、庞合成一审诉讼请求：一、依法判令丰怡公司返还办证税费45611元及利息（利息从2013年10月13日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给程倩莹、庞合成；二、依法判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金3535.57元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）；三、一审诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2013年10月12日，程倩莹、庞合成（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给程倩莹、庞合成，建筑面积共154.6平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为707114元；付款方式为按揭贷款，买受人于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即213114元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款494000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。程倩莹、庞合成和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。2013年10月12日，程倩莹、庞合成支付了代收代缴办证税费45611元给丰怡公司，并于2014年6月4日付清全部购房款共707114元给丰怡公司，有丰怡公司开具给程倩莹、庞合成的收款收据和预收购房款发票为证。另外，丰怡公司已于2014年12月17日交付房屋给程倩莹、庞合成，并与程倩莹、庞合成签订一份《房屋交接确认书》。另查明，涉案的坐落于阳江市江城区xxx小区xxx房房屋于2018年10月8日取得不动产权证，产权证号是粤（2018）阳江市不动产权第0xxx2、0xxx3号，由权利人庞合成和程倩莹共同共有。程倩莹、庞合成认为丰怡公司逾期履行代办证义务，遂向一审法院起诉，请求如诉称。丰怡公司提交涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿、税收缴款书和发票，拟证明其代程倩莹、庞合成缴交了房屋维修基金11518元、房屋契税10606.7元；同时为办理涉案房屋权属登记，丰怡公司委托阳江市勘察测绘院对涉案商品房进行测绘，支出了测绘费80元；此外，丰怡公司还代程倩莹、庞合成向阳江市人民政府房产登记发证办公室支付了房屋所有权登记费共160元（80元+80元）、向阳江市不动产登记中心支付了不动产登记费80元及不动产权属证书工本费10元、复印费50元、档案保护和咨询服务费10元。上述费用合计22514.7元（11518元+10606.7元+80元+160元+80元+10元+50元+10元）。一审法院认为：程倩莹、庞合成与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。依据程倩莹、庞合成、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，程倩莹、庞合成不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向程倩莹、庞合成支付违约金。本案中，商品房交付时间为2014年12月17日，房产证办理时间为2018年10月8日。丰怡公司未能举证证明其在交房之日后的90天内，即2015年3月17日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，故一审法院认定丰怡公司违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案的约定，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向程倩莹、庞合成支付违约金，故丰怡公司应支付逾期办证违约金3535.57元（707114元×0.5%）给程倩莹、庞合成。对于代缴办证税费45611元及其利息的退还问题，丰怡公司已履行办证义务，应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给程倩莹、庞合成。丰怡公司主张其已代程倩莹、庞合成支出的办证费用包括房屋维修基金11518元、房屋契税10606.7元、测绘费80元、房屋所有权登记费160元、不动产登记费80元、不动产权属证书工本费10元、复印费50元、档案保护和咨询服务费10元，有其提供的住宅专用维修资金专用对账簿及缴费发票为证，一审法院予以采信。故丰怡公司应扣减其已支出的必要合理费用共22514.7元，退还剩余办证费23096.3元（45611元-22514.7元）给程倩莹、庞合成。至于利息问题，程倩莹、庞合成于2013年10月12日自愿将办证费交予丰怡公司，但双方对代理办证事宜未达成其他书面约定。按双方于2013年10月12日签订的《商品房买卖合同》约定，预计丰怡公司在2014年12月31日前交房，在此后90天内即最迟在2015年3月31日前为程倩莹、庞合成办理好房地产权证。故程倩莹、庞合成支付给丰怡公司的办证费，是为了用于在2015年3月31日前这段期间内办理房地产权证。丰怡公司在该期间内未履行办证义务，根据公平原则和诚实信用原则，应自2015年4月1日起至丰怡公司付清剩余办证费给程倩莹、庞合成时止，以23096.3元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付占用该款项期间的利息给程倩莹、庞合成。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费23096.3元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2015年4月1日起计至丰怡公司付清办证费给程倩莹、庞合成时止）给程倩莹、庞合成；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3535.57元给程倩莹、庞合成；三、驳回程倩莹、庞合成的其他诉讼请求。一审案件受理费514元，由丰怡公司负担279元，由程倩莹、庞合成负担235元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。程倩莹、庞合成与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给程倩莹、庞合成是否正确的问题。本案中，程倩莹、庞合成已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给程倩莹、庞合成，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司已构成违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括程倩莹、庞合成在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，丰怡公司主张办理产权登记受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了程倩莹、庞合成的办证费，且构成违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了程倩莹、庞合成的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费23096.3元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给程倩莹、庞合成并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年九月二十五日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。