中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1417号 上诉人（一审被告）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行，住所地安宁市中华路133号。 负责人：牛国华，该行行长。 委托诉讼代理人：赵丹阳，云南天外天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝艳，云南天外天律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：云南昆都国际房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。 法定代表人：何东海，该公司总经理。 被上诉人（一审第三人）：云南安宁金成矿业集团有限公司，住所地云南省安宁市安海公路零公里处金成花园内。 法定代表人：蒋勇，该公司总经理。 被上诉人（一审第三人）：蒋勇，男，1971年10月31日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇。 被上诉人（一审第三人）：陈树昆，男，1960年4月23日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇。 被上诉人（一审第三人）：梁夏，男，1968年5月6日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇。 以上五位被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴嵩，云南昆都国际房地产开发有限公司员工。 被上诉人（一审原告）：周建兰，女，1973年9月3日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。 上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）因与被上诉人云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都房地产公司）、云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏及周建兰案外人执行异议之诉一案，农行安宁支行不服云南省高级人民法院（2018）云民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人农行安宁支行的委托诉讼代理人赵丹阳、郝艳，被上诉人金成矿业公司、昆都房地产开发公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的共同委托诉讼代理人吴嵩及被上诉人周建兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 农行安宁支行上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决并改判对红菱花园A2地块地下室负2层×××号车位（即人民西路壹号广场的A2地块地下室负2层×××号车位，以下简称“×××号车位”）继续执行；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其所持理由：1.本案中诉争车位系以物抵债并非单纯的不动产买卖，涉案“商品房购销合同”名为买卖合同实为以物抵债协议。2.被上诉人所提交的商品房购销合同及车位使用协议等相关书面证据，并不足以证明其确实形成于查封前且当时确已合法占有的事实。3.一审法院适用法律错误，本案系基于以物抵债所引发的物权期待保护权认定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定是关于无过错不动产买受人的物权期待保护权的保护规定，被上诉人不属于法律规定的不动产买受人，以物抵债的受让人不在物权期待保护权的保护范围之内。 昆都房地产公司、金成矿业公司、蒋勇、陈树昆、梁夏及周建兰均辩称，同意一审判决。 周建兰向一审法院起诉请求：1.立即停止对周建兰购买的×××号车位的强制执行，并解除对上述车位的查封；2.确认×××号车位归周建兰所有；3.农行安宁支行、昆都房地产公司、金成矿业公司、蒋勇、陈树昆、梁夏立即协助和配合周建兰办理×××号车位的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由农行安宁支行承担。 一审法院认定事实：2016年8月25日，周建兰与昆都房地产公司签订《车位认购确认书》，载明周建兰购买×××号车位，总价为205000.00元，付款方式为过渡费折抵，具体为过渡费折抵184559.46元，折抵后应付车位款总价为20440.54元，需缴纳的相关费用10169.30元（契税6150元，印花税102.50元，维修基金3916.80元）。在《车位认购确认书》上，销售组长梁永坤签字确认。2017年3月1日，双方又签订《商品房购销合同》，约定周建兰购买×××号车位，车位总金额及支付方式均同《车位认购确认书》一致，并约定2017年3月1日对车位进行现状移交。昆都房地产公司签章，周建兰签字，对《商品房购销合同》予以确认的同时，又签订了《昆都房地产公司回迁户交房结算单》，明确周建兰又用过渡费冲抵了剩余车位款187791.35元，通过银行刷卡支付现金7982.95元。当日，昆都房地产公司还与周建兰签订《车位使用协议书》，将车位以现状移交周建兰使用。 另查明,农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷案，因农行安宁支行提出财产保全申请，一审法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以301493839.56元为限。一审法院随后作出（2017）云执保23号及（2017）云执保23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的两块土地，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市红菱花园Ａ2地块、红联城市地块房产共计1074套，其中包括Ｂ22号车位。后周建兰提出执行异议，一审法院遂作出（2017）云执异278号执行裁定书，裁定查明周建兰提交的《车位认购确认书》复印件中没有昆都房地产公司的签章，也未提供涉案车位的书面买卖合同，并以此为由，裁定驳回周建兰的异议请求。2018年9月11日，法院向周建兰送达裁定，2018年9月21日，周建兰提起本案诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点为周建兰关于本案排除执行的诉讼请求能否成立。 首先，关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形之一且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，两条规定之间并非自然排斥关系，且该两条规定并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。据此，本案情形如符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应适用该条规定。 其次，1.尽管最初签订的《车位认购确认书》上没有加盖昆都房地产公司的公章，一审法院认为，该份确认书约定周建兰购买昆都房地产公司的车位，并对具体总价款和价款支付方式进行了明确。确认书上除了有周建兰签名外，还有销售人员的签字确认，昆都房地产公司对此也予以认可，销售人员签字的行为依法对昆都房地产公司发生法律效力。另外，2017年3月1日，昆都房地产公司又同周建兰签订正式的《商品房购销合同》，再次对双方之间车位买卖进行确认。本案周建兰与昆都房地产公司均对此予以认可，且提交了合同原件、交款凭证等对买卖合同签订并履行的事实予以佐证。农行安宁支行尽管对此不予认可，但未提交足以推翻前述事实的相反证据，一审法院对其异议不予采信。一审法院认定，周建兰同昆都房地产公司之间的买卖合同系于2016年8月25日即已成立，2017年3月1日再次确认，《车位认购协议书》和《商品房购销合同》的内容不违反任何现行法律及行政法规效力禁止性规定，属于依法成立并合法有效的合同。该合同显然符合不动产买卖合同的法律特征，尽管部分购车位款系用昆都房地产公司欠付的过渡费进行冲抵，这显然仅只是双方当事人就款项支付方式达成的合意，并不影响认定双方之间所形成合同性质为商品房买卖合同。2.周建兰购买的车位总价为205000元。周建兰提交的证据能够证明其通过支付现金加上用过渡费冲抵的方式，已经足额支付了车位全部价款及契税、印花税和维修基金。3.昆都房地产公司同周建兰签订《车位使用协议书》，载明：“昆都房地产公司同意提前移交车位”“双方同意以现状移交使用，这表明案涉车位已经实际交付至周建兰，并由周建兰进行实际控制和管理。综上，本案中，在农行安宁支行查封之前，周建兰与昆都房地产公司签订《商品房购销合同》，已支付全部购房款，周建兰已经对车位实际占有使用至今。对于未能办理产权登记的原因，昆都房地产公司庭审中自认，由于项目整体并未进行最后的验收，还不具备办理产权登记的条件，责任在于房地产开发企业。故周建兰对涉案车库的权利完全符合上述司法解释规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益。周建兰的该项诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。 《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由于目前车位未依法进行产权登记，尚未记载于不动产登记簿，车位的所有权并未发生转移，周建兰请求判令车位归其所有，于法相悖，一审法院不予支持。 当然，周建兰与昆都房地产公司之间签订的合同成立并生效，当事人应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行自身义务。在周建兰已经支付车位对价款的情况下，昆都房地产公司的确负有将车位登记变更至周建兰名下的义务，由于目前尚不具备办理产权登记的法定条件，周建兰对此亦予以认可，一审法院对此不予支持。 综上，周建兰对涉案车库享有足以排除强制执行的民事权益的诉讼请求成立，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十二条、第二百二十七条规定，判决：1.解除对周建兰购买的位于人民西路壹号广场A2地块地下室负2层×××号车位（红菱花园A2地块地下室负2层×××号车位）的查封，不得执行上述车位；2.驳回周建兰的其他诉讼请求。案件受理费4375.00元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院二审认定如下事实： 1.周建兰是回迁户，其回迁房产已交付，涉案车位不属于拆迁补偿安置协议约定的内容。 2.在《车位认购确认书》上，昆都房地产公司委托销售的昆明飞鸽房地产经纪有限公司的销售人员签字确认。 3.《车位使用协议书》主要内容为，乙方（周建兰）向甲方（昆都房地产公司）购买车位，因乙方实际需要，要求提前使用车位，经双方协商一致达成如下协议内容：一、乙方充分了解车位现状，因生活需要，需提前使用车位，甲方同意提前移交车位；乙方在使用车位过程中，对车辆及财产人身安全自负责任；三、车位使用中的水电费用，在未正式验收前由甲方承担；四、双方同意以现状移交。 4.2016年8月24日，周建兰向昆都房地产公司支付车位保证金2万元。另，周建兰以现金、POS机刷卡（POS机商户全称显示为昆都国际房地产开发公司）及过渡费冲抵的方式支付了涉案车位全部价款，并向昆都房地产公司缴纳了契税、印花税及维修基金，契税、印花税及维修基金均只有昆都房地产公司开具的收据。同时，周建兰与昆都房地产公司签订了《昆都房地产公司回迁户交房结算单》，对周建兰的所有款项进行了全面结算，昆都房地产公司不再欠付周建兰过渡费。 5.因昆明市红菱花园A2地块土地上设定有抵押，昆都房地产公司的大产权证也尚未办理完毕，且经农行安宁支行申请，法院在商品房预售系统中将房产与车位全部查封，案涉车位未能办理产权证书。 此外，本院二审庭审中，昆都房地产公司表示案涉《商品房购销合同》、《车位使用协议书》之前都由其管理，周建兰手中没有相关合同。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：被上诉人周建兰就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合认定的事实，具体评析如下： 一、关于合同性质问题 周建兰与昆都房地产公司签订《车位认购确认书》、《商品房购销合同》，目的均是买卖车位，其内容也与一般不动产买卖合同无异，其特殊之处只是部分价款的支付方式为过渡费折抵。但《车位认购确认书》和《商品房购销合同》均没有任何确认、清理、消灭双方债权债务的意思表示和约定，且在债权数超过车位价款的情况下周建兰仍需支付部分现金，因此过渡费抵扣部分价款的约定只能视为买卖合同价款支付方式的特别约定，不足以据此认定整个交易为以物抵债，上诉人的相关上诉理由不能成立。 二、关于合同签订时间问题 尽管最初签订的《车位认购确认书》上没有加盖昆都房地产公司的公章，但该《车位认购确认书》约定周建兰购买昆都房地产公司的车位，并对具体总价款和价款支付方式进行了明确。且在《车位认购确认书》签订前，周建兰向昆都房地产公司支付了保证金，并在《车位认购确认书》签订后，通过POS机刷卡支付了部分价款，该确认书的真实性应予认可。而《车位认购确认书》上除了周建兰签名外，还有销售人员的签字确认，昆都房地产公司对此也予以认可，故销售人员签字的行为依法对昆都房地产公司发生法律效力。另外，昆都房地产公司又同周建兰签订了正式的《商品房购销合同》（时间在查封前），再次对双方之间车位买卖进行确认，而农行安宁支行未提交相反证据证明相关合同存在虚假。一审据此认定周建兰与昆都房地产公司在案涉车位查封前签订了合法有效的买卖合同并无不当，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。 三、关于车位是否合法占有的问题 周建兰作为回迁户，其大部分车位价款以拆迁安置补偿的相关费用折抵。同时，周建兰同昆都房地产公司签订的《车位使用协议书》明确约定“昆都房地产公司同意提前移交车位……双方同意以现状移交使用”，且双方在庭审中对案涉车位已实际交付至周建兰均予以认可。既然案涉车位已经交付，那么周建兰就可对案涉车位进行实际管控，是否实际使用并不影响合法占有的认定。因此，一审法院认定案涉车位已由周建兰进行实际控制和管理并无不当，上诉人的相关上诉理由不能成立。 四、关于案涉车位价款是否全部支付的问题 周建兰提交的相关证据可以证明，其已通过支付部分款项和过渡费冲抵方式支付了全部价款，并向昆都公司缴纳了契税、印花税及维修基金。 五、关于产权证未能办理的原因 因案涉车位所在土地被抵押，昆都房地产公司的大产权证未办理，以及案涉车位被法院查封，致案涉车位不具备办理产权证的条件，故案涉车位产权证未能办理并非周建兰的过错。 综上所述，案涉车位《商品房购销合同》签订在人民法院查封之前，周建兰亦已支付该车位的全部价款并为合法占有，且产权证未能办理也非周建兰的过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，周建兰对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益，上诉人的上诉理由均不能成立。依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4375.00元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  马成波 审判员  司 伟 审判员  叶 欢 二〇一九年九月二十六日 法官助理覃小飞 书记员刘洪燕