重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终928号 上诉人（原审原告、案外人）：程俊尧，男，汉族，1992年4月5日出生，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：范珈铭，重庆中豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨兆惠，重庆中豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆市长寿区三农小额贷款有限责任公司，住所地重庆市长寿区桃花大道**附**、附**、附**，统一社会信用代码91500115320466846G。 法定代表人：邱本国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王广震，重庆霁泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁伟，重庆渝州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：张绍福，男，汉族，1971年11月14日出生，住重庆市长寿区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：邱德秀，女，汉族，1973年1月9日出生，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：张绍福（邱德秀之夫），住重庆市长寿区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆瑞鸥房地产开发有限责任公司，住所，住所地重庆市凤城金山街**社会信用代码91500115787474356K。 法定代表人：张绍福,该公司董事长。 上诉人程俊尧因与被上诉人重庆市长寿区三农小额贷款有限责任公司（以下简称长寿区三农小额贷款公司）、被上诉人张绍福、被上诉人邱德秀和被上诉人重庆瑞鸥房地产开发有限责任公司（以下简称重庆瑞鸥房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案，依法组成合议庭，于2019年8月20日公开进行了询问。本案现已审理终结。 程俊尧上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判不得执行位于重庆市长寿区的四套房屋。事实和理由如下：1.本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异复规定》）第二十八条规定的情形，程俊尧对长寿区的四套房屋享有物权期待权可以排除执行；2.一审判决认定前述房屋未办理过户登记系程俊尧的原因不当，虽然案涉房屋已经办理了网签，但是网签登记本身系行政部门的管理行为，并不能阻却房屋办理过户登记手续，且重庆瑞鸥房地产公司在出售案涉房屋时取得了商品房预售许可证，程俊尧基于对预售许可证的合理信赖订立买卖合同，已经尽到了合理的注意义务，故房屋未办理过户登记非因程俊尧的原因。 被上诉人长寿区三农小额贷款公司辩称，程俊尧上诉理由不能成立，应予驳回。事实和理由：1.案涉房屋未办理过户登记系程俊尧的原因，程俊尧应当预见购买已网签给他人的房屋存在他人主张权利、无法过户的风险，其放任这种风险的发生而与重庆瑞鸥房地产公司签订房屋买卖合同存在过错；2.程俊尧通过以物抵债的方式支付购房款，不符合《执行异复规定》第二十八条的构成要件，以物抵债属于债的清偿方式，本质上仍为债权，不能排除本案金钱债权的执行；3.程俊尧举示对案涉房屋占有使用的证据真实性存疑，存在程俊尧与被执行人恶意串通规避执行的可能性。 被上诉人重庆瑞鸥房地产公司、张绍福和邱德秀辩称，程俊尧的上诉理由成立。事实和理由：1.重庆瑞鸥房地产公司与程敏、姚卫、徐梅、程涛四人之间存在借款关系属实，后各方达成协议通过以房抵债的方式冲抵借款本息，因程俊尧与程敏、姚卫、徐梅、程涛四人系亲属关系，遂约定将房屋过户至程俊尧名下；2.重庆瑞鸥房地产公司与程俊尧订立买卖合同时取得了商品房预售许可证，案涉房屋未办理过户登记并非程俊尧的原因；3.前述房屋已于2015年交付程俊尧占有使用，时间在人民法院查封之前。 程俊尧向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2018）渝01执异350号执行裁定书；2.解除对位于重庆市长寿区X号、X号、X号、X号及XX路X号、X号、X号、X号八套房屋的查封，并终止对该八套房屋的执行；3.确认位于重庆市长寿区X号、X号、X号、X号及XX路X号、X号、X号、X号八套房屋为程俊尧所有；4.本案诉讼费用由长寿区三农小额贷款公司、张绍福、邱德秀和重庆瑞鸥房地产公司承担。 一审认定事实：2010年1月28日，重庆瑞鸥房地产公司向程敏借款25万元、85万元；2010年1月29日，重庆瑞鸥房地产公司向姚卫借款10万元；2010年1月30日，重庆瑞鸥房地产公司向徐梅借款80万元；2010年3月12日，重庆瑞鸥房地产公司向姚卫借款43万元；2010年3月15日，重庆瑞鸥房地产公司向程敏借款46万元、26万元、46万元、9万元；2010年3月15日，重庆瑞鸥房地产公司向程涛借款50万元。以上款项共计420万元，重庆瑞鸥房地产公司向出借人出具了收据和借条，借条约定借款时间为1年，月息按1.5%计算，若借款到期后未偿还，则按月息0.8%计算。程敏系程俊尧之父,姚卫、徐梅、程涛与程俊尧系亲戚关系。 2015年3月18日，重庆瑞鸥房地产公司与程敏、姚卫、徐梅、程涛签订《房产抵偿借款协议书》，约定重庆瑞鸥房地产公司应归还借款本金420万元，利息208.32万元，两者共计628.32万元；重庆瑞鸥房地产公司将位于重庆市长寿区X号、X号、X号、X号及XX路X号、X号、X号、X号八套房屋作价495.144万元抵偿欠付的借款本金及部分利息，尚欠133.176万元利息暂不偿还；程敏、姚卫、徐梅、程涛委托重庆瑞鸥房地产公司将该八套房屋产权办理至程俊尧名下。 2015年6月8日，重庆瑞鸥房地产公司向程俊尧出具收据两份，收款金额均为2475720元，收款方式为冲抵借款，收款事由分别载明重庆市长寿区X号、X号、X号、X号及XX路X号、X号、X号、X号房款。 2014年9月12日，重庆瑞鸥房地产公司和重庆顺帆房地产公司（甲方）与程俊尧（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》八份，约定由乙方购买甲方开发建设的位于重庆市长寿区重庆市长寿区X号、X号、X号、X号及XX路X号、X号、X号、X号八套房屋，每套房屋成交价均为618930元，付款方式为一次性付款，乙方于合同签订之日付清房款，并约定甲方应在2015年6月15日前向乙方交付房屋。 2015年6月16日，程俊尧与重庆瑞鸥房地产公司、重庆市瑞马物业管理有限公司办理了上述房屋的《房屋交接确认书》。 2018年12月19日，重庆市长寿区不动产档案馆出具《查档证明》，证明上述八套房屋于2014年9月5日网签给任勋智、重庆来福斯包装有限公司（以下简称来福斯公司）。 2016年11月25日，重庆市渝中区人民法院就来福斯公司与重庆瑞鸥房地产公司、被告张绍福、被告李庆仁、邱德秀、张绍德、徐林、刘朝容借款合同纠纷一案作出（2016）渝0103民初21945号民事判决，判决认定，2015年9月24日，重庆瑞鸥房地产公司、张绍福向来福斯公司出具了承诺书1份，载明：2014年9月5日重庆瑞鸥房地产公司与来福斯公司签订编号为（2014）年借字第009号的借款合同并出具借条，按照合同约定，来福斯公司向瑞鸥公司出借800万元，重庆瑞鸥房地产公司以位于长寿区的XX项目的商品房（住宅**，商业门面10套）签订网签的形式为上述借款提供担保，放款前办理了网签手续。 另查明，重庆市长寿区人民法院在办理长寿区三农小额贷款公司申请保全张绍福、邱德秀和重庆瑞鸥房地产公司借款合同纠纷诉前财产保全一案中，于2015年7月31日作出（2015）长法民保字第00093号民事裁定书：一、预查封重庆瑞鸥房地产开发有限公司位于重庆市长寿区XX路X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号房屋，以上房屋预售许可证号：长房（XXXX）预字第（XXX号）；二、预查封重庆瑞鸥房地产开发有限公司位于重庆市长寿区XX路X号、X号、X号、X号房屋，以上房屋预售许可证号：长房（XXXX）预字第（XXX号）。上述查封房屋均已网签给任勋智、来福斯公司。 2018年10月29日,来福斯公司申请执行重庆瑞鸥房地产公司、张绍福、李庆仁、邱德秀、张绍德、徐林、刘朝容借款合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于作出（2018）渝0115执363号之三十执行裁定书，裁定：一审法院（2018）渝0115执363号案件的本次执行程序终结。对尚未执行的欠款2080971.00元等，申请执行人在终结本次执行程序后，如发现被执行人有财产可供执行的，申请执行人可以再次提出执行申请……。 还查明，2015年4月30日，案涉房屋所在的长寿湖X商住小区取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字[XXXX]XX号）。2018年12月7日，XX镇XX路X幢、X幢办理了城镇房屋初始登记，分别取得渝（XXXX）长寿区不动产权第XXXXXXXXX号、渝（2018）长寿区不动产权第XXXXXXXXX号证书。 2015年11月3日，重庆仲裁委员会对申请人长寿区三农小额贷款公司与被申请人张绍福、邱德秀、重庆瑞鸥房地产公司借款合同纠纷案作出（2015）渝仲字第1733号、第1790号、第1791号、第1792号裁决书，裁决由张绍福、邱德秀偿还长寿区三农小额贷款公司借款本金、利息、罚息和逾期罚息等，重庆瑞鸥房地产公司对张绍福、邱德秀的前述支付义务承担连带清偿责任。后由于张绍福、邱德秀和重庆瑞鸥房地产公司未在规定期限内履行上述付款义务，长寿区三农小额贷款公司遂向一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中，程俊尧作为案外人就重庆市长寿区XX镇XX路X号、X号、X号、X号房屋提出异议，一审法院于2018年8月10日作出（2018）渝01执异350号执行裁定书裁定驳回程俊尧的异议请求。程俊尧遂提起本案执行异议之诉。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。本案中，程俊尧未举证其曾就位于重庆市长寿区XX镇XX13号X幢附X号、X号、X号、X号四套房屋（以下简称X幢四套房屋）提出执行异议申请而被法院驳回，故其就该四套房屋提起案外人执行异议之诉，不符合上述司法解释第一项之规定,不具备起诉条件，应裁定驳回起诉。一审法院对其解除对X幢四套房屋的查封、停止执行并确认为其所有的请求不予审理。 程俊尧对位于重庆市长寿区XX镇XX号X幢附X号、X号、X号、X号四套房屋（以下简称X幢四套房屋）是否享有排除执行的民事权益，应根据《执行异复规定》第二十八条规定进行审查。该司法解释第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。经查，2014年9月12日，程俊尧就X幢四套房屋与重庆瑞鸥房地产公司和重庆顺帆房地产公司签订了四份《重庆市商品房买卖合同》。而在2014年9月5日，该四套房屋已经网签给任勋智、来福斯公司。虽然重庆市渝中区人民法院的判决已确认，该网签系重庆瑞鸥房地产公司作为向来福斯公司借款的担保，该网签属担保行为而非物权预告登记。但对房屋的买受人程俊尧而言，无论其是否知道该网签非真实的房屋买卖，都应当知道既有的房屋网签手续对其所购房屋的交付、办证可能存在的影响，即应当预见到购买已网签给他人的房屋或许存在他人主张权利、无法过户的风险，但其放任这种风险的发生而与出卖人签订房屋买卖合同，未尽到一般购房人必要的注意义务，致使其所购房屋因购房前存在网签手续加之重庆瑞鸥房地产公司仍有部分借款未偿还给来福斯公司致网签手续未解除导致不能办理过户登记，应归咎于程俊尧自身原因。故程俊尧停止对X幢四套房屋执行的诉讼请求，因不符合上述司法解释第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”之条件，一审法院对其该请求不予支持。其关于撤销（2018）渝01执异350号执行裁定书，解除对X幢四套房屋的查封，因不属本案审理范围，一审法院对其该请求不予审理。其要求确认X幢四套房屋为其所有的请求，因其对涉案房屋不享有所有权，一审法院对其该请求不予支持。 综上，程俊尧对X幢四套房屋提出的执行异议，因不具备起诉条件应驳回起诉，一审法院对其解除对X幢四套房屋的查封、停止执行并确认为其所有的请求不予审理。其关于撤销（2018）渝01执异350号执行裁定书，解除对X幢四套房屋的查封，因不属本案审理范围，一审法院对其该请求亦不予审理。因程俊尧对位于重庆市长寿区XX镇XX号X幢附X号、X号、X号、X号房屋不享有排除执行的权利，一审法院对其要求确权并请求停止执行的诉讼请求不予支持。依照《执行异复规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款第一项、第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回程俊尧的诉讼请求。一审案件受理费46411.52元，由程俊尧负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审另查明：1.2015年6月8日，重庆瑞鸥房地产公司和重庆顺帆房地产公司（甲方）与程俊尧（乙方）就位于重庆市长寿区XX镇XX路X号X幢附X号、X号、X号、X号四套房屋以及X幢附X号、X号、X号、X号四套房屋签订八份《重庆市商品房买卖合同》。 2.2019年1月15日，一审法院依职权向重庆狮子滩供水有限公司调取重庆市长寿区四套房屋自来水户名变更记录，主要载明前述四套房屋于2018年7月至11月间户名由“无名”变更为“程俊尧”。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，程俊尧未举证其曾就位于重庆市长寿区四套房屋提出执行异议申请，一审判决对程俊尧主张解除对X幢四套房屋的查封、停止执行并确认为其所有的请求未予支持，并无不当。 本案的争议焦点是：程俊尧对位于重庆市长寿区四套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。评判如下： 本案符合《执行异复规定》第二十八条的规定的情形，程俊尧对位于重庆市长寿区四套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由如下： 《执行异复规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 首先，2015年6月8日，程俊尧与重庆瑞鸥房地产公司、重庆顺帆房地产公司就位于重庆市长寿区四套房屋签订了合法有效的《重庆市商品房买卖合同》，时间在2015年7月31日人民法院查封之前。一审判决认定买卖合同订立时间为2014年9月12日错误，本院予以纠正。 其次，程俊尧在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。程俊尧与重庆瑞鸥房地产公司、重庆顺帆房地产公司就案涉房屋订立的《重庆市商品房买卖合同》第七条交房期限约定，应当在2015年6月15日前，依照国家和地方的有关规定，将已经进行工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第八条交房手续的办理约定，验收交接后，双方应签署房屋交接单。本案中，程俊尧举示了其与重庆瑞鸥房地产公司、重庆市瑞马物业管理有限公司签署的《房屋交接确认书》，与合同约定相符，且重庆瑞鸥房地产公司对该证据并无异议，可以证实在2015年7月31日人民法院查封前，程俊尧已合法占有案涉房屋。至于案涉重庆市长寿区四套房屋自来水户名于2018年7月至11月间由“无名”变更为“程俊尧”的事实，程俊尧陈述案涉房屋接房时候自来水户名确为“无名”，但是因能正常缴纳水费并不影响使用，所以到2018年才更换户名，现无证据表明案涉房屋由他人占有使用，本院对程俊尧的意见予以采信，认定本案符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的占有要件。 再次，关于购房款的支付问题。程俊尧举示了重庆瑞鸥房地产公司向程敏、姚卫、徐梅和程涛出具的收据和借条以及转款凭证，重庆瑞鸥房地产公司对前述证据及借款事实予以认可，证实2010年1月28日至2010年3月15日间重庆瑞鸥房地产公司向程敏、姚卫、徐梅、程涛四人借款420万元的事实。2015年3月18日，重庆瑞鸥房地产公司与程敏、姚卫、徐梅、程涛签订《房产抵偿借款协议书》，并由重庆瑞鸥房地产公司出具抵款收据，上述证据可以证明程敏、姚卫、徐梅、程涛四人对重庆瑞鸥房地产公司的借款到期后，与重庆瑞鸥房地产公司达成以案涉房屋抵偿到期借款本息的合意，抵偿的总价款495.14万元没有超过借款本金420万元、利息208.32万元之和。程敏、姚卫、徐梅、程涛委托重庆瑞鸥房地产公司将案涉房屋过户登记至程俊尧名下，基于前述事实，故本院认定程俊尧以前述到期借款本息抵偿了案涉房屋的购房款，程俊尧已支付了全部购房款。 最后，案涉房屋未办理过户登记非因程俊尧自身原因。虽然在程俊尧与重庆瑞鸥房地产公司、重庆顺帆房地产公司订立买卖合同前，案涉房屋已经网签给任勋智和来福斯公司，但是程俊尧签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务，在预售许可证与网签并存的情况下，程俊尧基于对预售许可证的合理信赖而与重庆瑞鸥房地产公司、重庆顺帆房地产公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定程俊尧已经履行了合理的注意义务。 综上，本案符合《执行异复规定》第二十八条的规定的情形，程俊尧对位于重庆市长寿区四套房屋享有物权期待权，可以排除长寿区三农小额贷款公司基于金钱债权对前述房屋提起的执行行为。 综上所述，程俊尧的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初477号民事判决； 二、不得执行位于重庆市长寿区XX镇XX路X号X幢附X号、X号、X号、X号四套房屋； 三、驳回程俊尧的其他诉讼请求。 一审案件受理费46411.52元，由程俊尧负担23205.76元，由重庆市长寿区三农小额贷款有限责任公司负担23205.76元；二审案件受理费46411.52元，由程俊尧负担23205.76元，由重庆市长寿区三农小额贷款有限责任公司负担23205.76元； 本判决为终审判决。 审 判 长 唐渝梅 审 判 员 李 震 审 判 员 郭 勇 二〇一九年九月二十三日 法官助理 黄 巍 书 记 员 刘 丹