山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2708号上诉人（原审原告）：马向阳，男，1993年4月17日生，汉族，住太原市万柏林区。委托诉讼代理人：宋杰，山西友晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：晋中田汇房地产开发有限公司，住所：晋中开发区蕴华西街**。法定代表人：杜韶杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：李启峰，男，1986年6月2日生，汉族，住，住太原市被上诉人法务专员。委托诉讼代理人：李丹丹，女，1994年10月1日生，汉族，住，住晋中市榆次区被上诉人法务专员。上诉人马向阳因与被上诉人晋中田汇房地产开发有限公司（以下简称“田汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初1993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马向阳上诉请求：1、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初1993号民事判决第四项，并依法改判由田汇公司立即协助马向阳办理房屋产权登记；田汇公司支付马向阳从2018年3月31日起至马向阳取得房屋产权之日止的违约金（暂计算至2019年3月30日61104.2元）；田汇公司承担租金评估费用2200元；2、本案诉讼费用由田汇公司承担。事实和理由：1、田汇公司应按照合同约定协助马向阳办理房屋所有权的转移登记。马向阳与田汇公司订立房屋买卖合同的目的就是为了取得房屋的所有权，对所购买房屋进行占有、使用、收益和处分，取得房屋产权证是马向阳的主要合同目的，田汇公司作为出卖人负有为马向阳办理产权证书的法定义务。《商品房买卖合同》中第二十一条第一款已明确约定：“双方共同向房屋登记机构申请商品房的房屋所有权转移登记。”《商品房销售管理办法》第三十四条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”相关的法律法规、司法解释及合同约定均表明了田汇公司应协助马向阳办理房屋产权登记。事实上，办理商品房权属登记须分为前后两个流程：第一个流程是开发商办妥商品房初始登记手续，获得初始登记批复；第二个流程是商品房买受人需要向开发商提供办理权属登记所需材料，由开发商为买受人办理所购商品房之权属证书。在这前后两个流程中，第一个流程最为重要，也最为复杂，只要开发商办妥商品房初始登记，则买受人只要配合提供办证所需资料，履行相关程序，其购买的商品房权属证书即可办理。更为重要的是，依据相关法律、行政法规及规章的规定，上述第一个流程即办理商品房初始登记只需由开发商即田汇公司独立完成，只要开发项目前述手续及后期竣工验收及备案手续齐全，以开发商名义独立申请即可办理。在此过程中，无需商品房买受人的任何参与及协助行为，而且，其也无法参与其中。而前述第二个流程中，商品房买受人只要按开发商的通知及时提供办证所需材料、履行相关程序即可。正是基于此，办理权属登记的第二个流程才需要商品房开发商参与/协助。本案中，马向阳要求田汇公司办理房屋产权转移登记的诉讼请求符合法律规定。2、田汇公司应依法承担逾期办理产权登记的违约责任。一审法院称：“双方在合同中已明确约定因出卖人原因致使买受人未及时取得房屋所有权证书时，买受人不退房，出卖人继续办理相关手续，故对原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金诉讼请求，本院不予支持。”其以双方约定为由即认定田汇公司无需承担违约责任的观点是错误的。《商品房买卖合同》第二十一条第二款系田汇公司为重复使用而预先拟定的格式条款，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方加重对方责任的，该条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《商品房买卖合同》系田汇公司提供，其第二十一条第二款“因出卖人原因致使买受人未及时取得房屋所有权证书时，买受人不退房，出卖人继续办理相关手续”内容显然置马向阳的利益于不顾，无期限限制导致其权益处于不确定状态，免除了田汇公司按时办理房屋产权登记的义务，应当为无效的格式条款，故一审法院不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期办理产权登记的违约责任。退一万步讲，即使合同中的格式条款全部为有效条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”对上述争议条款的解释也应作出有利于马向阳一方的解释，限期田汇公司办理产权登记，而非无需承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、关于罚息利率问题。中国人民银行银发〔2003〕251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。因合同中对逾期办理产权登记违约金计算方式没有约定，马向阳诉求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算合法有据。3、田汇公司应依法承担租金评估费2200元。马向阳在一审庭审过程中已当庭出示晋中市丰汇房地产评估测绘有限公司开具的收据一份，证明马向阳在委托晋中市丰汇房地产评估测绘有限公司进行租金评估时交纳评估费2200元。该份收据已经马向阳与田汇公司当庭质证，应由田汇公司承担。4、2019年3月，晋中市国土资源局针对田森汇项目土地出让金缴纳问题做出明确答复，田森汇项目超容积开发，至今未补交土地出让金，由于田汇公司的责任，导致土地手续未办理齐全，不能按时办理土地使用权变更和房屋所有权登记，田汇公司没有提供必要证明文件。被上诉人田汇公司辩称：1、上诉人请求撤销山西省晋中市榆次区人民法院作出的（2019）晋0702民初1993号民事判决第四项，要求答辩人支付从2018年3月31日起至实际取得房屋产权之日止的违约金，无合同和法律依据，应当依法驳回。双方签署的《商品房买卖合同》第二十一条第二款明确约定了逾期办证的解决方式“买受人不退房，出卖人继续办理相关手续”，双方合意签署的《商品房买卖合同》合法有效，应根据合同明确约定的处理办法解决纠纷，上诉人主张的逾期办证违约金无合同和法律依据，一审判决并无不当，恳请依法驳回上诉人的上诉请求。2、上诉人要求答辩人承担租金评估费用2200元的诉请，无事实和法律依据，应当依法驳回。首先，上诉人提供的《房地产估价报告》不具备法定形式要件，而且评估报告内容忽略了房屋按照合同约定未交付的客观事实状况，要求答辩人承担违约金外额外负担租金损失，参照不同区位条件不同物管主体的物业单元标准计算租金，报告内容合法、准确性有待确认。最后，评估报告系上诉人单方委托出具，评估结果仅需对上诉人单方负责，受上诉人左右，不具有客观、中立性。综上，评估报告的真实性、合法性具有重大瑕疵，不应被采纳，所谓的评估费用应由上诉人自行承担，一审判决并无不妥，恳请驳回上诉人的该项上诉请求。马向阳向一审法院起诉请求：1、田汇公司履行马向阳、田汇公司之间签订的《商品房买卖合同》，立即向马向阳履行交房手续，向马向阳交付合同约定的房屋；2、田汇公司支付从2017年12月31日之日起按5.59元/平米/天计算至房屋实际交付之日止的违约金（暂计算至2019年3月30日为79152.1元）；3、田汇公司立即为马向阳办理房屋产权登记；4、田汇公司支付马向阳从2018年3月31日之日起至田汇公司取得房屋产权之日止的违约金（暂计算至2019年3月30日为61104.2元）；5、田汇公司支付租金评估费2200元；6、田汇公司向马向阳开具购房发票；7、田汇公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月18日，马向阳、田汇公司签订编号为晋中田汇000000000468号《商品房买卖合同》一份，约定马向阳购买田汇公司开发的位于晋中市××区定阳路××综合商业楼××＃楼××商铺××套，该商铺建筑面积共计61.6平方米，其中套内建筑面积31.12平方米，分摊共有建筑面积30.48平方米，建筑面积单价为每平方米15098.210元，总价款930050元。双方约定标的房屋交付时间为2017年12月30日，如逾期交房，则“（1）逾期在30日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金。（2）逾期超过30日后。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金”。关于合同备案与房屋登记一节，双方约定“出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同备案登记情况告知买受人。第二十一条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：。2、买受人不退房，出卖人继续办理相关手续”。该合同经马向阳、田汇公司双方签名捺印及加盖公章确认，合同签订当日马向阳向田汇公司交付了全部房款930050元，田汇公司向马向阳出具了销售专用收据，该合同已在相关部门办理了商品房预售合同登记备案手续。但因本案标的商铺田汇公司至今未交付马向阳，也未办理房屋所有权转移登记手续，故马向阳诉至一审法院。马向阳诉讼前，自行申请晋中丰汇房地产评估测绘有限公司对本案标的商铺年租赁价格进行评估，该公司于2019年4月1日作出房地产估价报告确定该估价对象于价值时点2019年3月26日的年租赁价格为6.26万元，年租赁单价为2013.04元/平方米，该估价报告有效期为一年。马向阳据此主张实际损失大于合同约定违约金金额，要求按实际损失计算逾期交房违约金，并要求按银行同期贷款利率上浮50%标准计算逾期办理产权登记违约金至实际交付及所有权取得之日。审理中，田汇公司对马向阳提供评估报告合法性和关联性不予认可，认为马向阳以该评估报告作为租金计算依据缺乏事实和法律基础，关于违约金事项及田汇公司尚未交付房屋情形，应严格按照双方合同执行。田汇公司在庭审中提供商品房预售许可证、延期交房赔偿方案及公示照片、快递合同及运单等证据，证明就田汇公司延期交房问题，其已提出补偿方案并公示，因马向阳未签字确认，故未执行。据田汇公司提供延期交房赔偿方案及公示照片显示，该公司制定赔偿方案为：“商铺返租客户，根据返租政策，自2017年12月12日起开始计算收益，按照每年8%，共计返租五年的方式计算返租收益，且返租收益按年返还（从2018年12月12日起开始返还）；商铺代租客户，根据代租政策，自2017年12月12日起开始计算收益，按照每年6%的方式计算代租收益，代租收益正式开业后统一进行返还；自营客户，自2017年12月12日起开始计算收益，按照每年6%向客户返还收益。且2017年12月31日前，凡缴清全部房款的业主，且对田汇公司无违约责任的客户，均享受延期赔偿，赔偿实际为2018年1月1日至2018年4月30日，每日按照成交总价万分之一进行赔偿。”经质证，马向阳对田汇公司提供上述证据关联性均不予认可，坚持其诉讼主张。经主持调解，双方当事人各执己见，未达成一致为本案事实。一审法院认为：马向阳、田汇公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。马向阳向田汇公司交付全部合同价款后，田汇公司理应按照合同约定，按期向马向阳交付标的房屋并配合马向阳办理房屋产权登记手续，因田汇公司逾期履行上述义务引发纠纷，田汇公司应负全部责任。田汇公司应当按照合同约定，待商品房交付条件满足后立即将诉争商铺交付马向阳，同时赔偿马向阳因逾期交房造成的相应损失。关于该逾期交房违约金数额一节，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，本案中，双方约定按日以全部房价款万分之一标准计算违约金数额远低于马向阳购买本案诉争商铺出租后的预期可得收益，亦远低于田汇公司自行制定延期交房解决方案中的年化收益标准，故对该违约金数额予以调整增加，对马向阳提供评估报告结论予以采信，田汇公司应当按照年租赁单价2013.04元/平方米标准，按套内建筑面积31.12平方米从逾期交房之日即2017年12月31日起向马向阳赔偿违约损失至实际交房之日止，该违约金计算至2019年3月30日为79152.1元。关于马向阳要求田汇公司立即为其办理房屋产权登记并支付违约金一节，田汇公司有义务按照合同约定在标的房屋交付后90日内配合马向阳办理房屋产权登记手续，但诉争房屋现尚未满足交付条件，交付日期尚不能确定，马向阳要求田汇公司立即为马向阳办理房屋产权登记的诉讼请求，因满足办理产权登记先行条件尚未成立，暂难以支持。双方在合同中已明确约定因出卖人原因致使买受人未及时取得房屋所有权证书时，买受人不退房，出卖人继续办理相关手续，故对马向阳要求田汇公司支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，不予支持。因审理中马向阳并未提供租金评估费用票据，该项费用无证据佐证，故对马向阳要求田汇公司支付租金评估费2200元的诉讼请求不予支持。马向阳已向田汇公司交付全部购房款，田汇公司有义务立即为马向阳开具购房发票。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、田汇公司于本判决生效之日起三十日内向马向阳交付位于晋中市××区定阳路××综合商业楼××＃楼××商铺××套并履行相应交付手续。二、田汇公司于本判决生效之日起三十日内赔偿马向阳自2017年12月31日起至交付房屋止，按套内建筑面积31.12㎡，以年租金2013.04元/㎡标准计算的违约金（该违约金暂计算至2019年3月30日为79152.1元）。三、田汇公司于本判决生效之日立即为马向阳开具购房发票。四、驳回马向阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3149元，减半收取1574.5元，由马向阳负担685元，田汇公司负担889.5元。二审中，上诉人马向阳提交评估费发票一支，欲证明其因评估花费2200元。被上诉人田汇公司质证称，晋中丰汇房地产评估测绘有限公司不具备评估资质，该票据无评估报告文件名或者编号，记载事项不能确定是否为马向阳评估的费用，所以对相关性和合法性有异议。本院认为，本案二审的争议焦点：1、被上诉人田汇公司是否应当支付上诉人马向阳评估费用2200元。2、被上诉人田汇公司是否应当立即协助上诉人马向阳办理房屋产权登记并支付上诉人马向阳从2018年3月31日起至上诉人马向阳取得房屋产权之日止的违约金。评判如下：1、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”案涉房屋的用途为商铺，双方在《商品房买卖合同》中约定“（1）逾期在30日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金。（2）逾期超过30日后。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金”。马向阳主张约定的违约金低于造成的损失，并委托评估公司对案涉房屋租赁价格进行评估，原判决采信该评估报告并相应计算逾期交房违约金，双方对此均未上诉，田汇公司对马向阳二审所举评估费发票虽有异议，亦未提交反驳证据，对马向阳主张的评估费2200元，应予支持。2、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”案涉《商品房买卖合同》第二十一条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：。2、买受人不退房，出卖人继续办理相关手续”。案涉房屋尚未交付，且双方对未能按时取得房屋权属证书的情形有特殊约定，马向阳请求判令田汇公司立即协助办理房屋产权登记并支付2018年3月31日起至取得房屋产权之日止的违约金，不符合法律规定及合同约定，不应支持。关于马向阳主张案涉《商品房买卖合同》第二十一条为格式条款一节，该《商品房买卖合同》由示范文本形成，但并不影响马向阳对是否购买房屋的选择，亦不影响对逾期办理房屋产权登记如何处理进行协商，该《商品房买卖合同》并已经备案，对马向阳的主张，不应支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初1993号民事判决第一、二、三项，即：“一、被告晋中田汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告马向阳交付位于晋中市榆次区定阳路田森汇综合商业楼1#楼A座3层3042号商铺一套并履行相应交付手续。”、“二、被告晋中田汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告马向阳自2017年12月31日起至交付房屋止，按套内建筑面积31.12㎡，以年租金2013.04元/㎡标准计算的违约金（该违约金暂计算至2019年3月30日为79152.1元）。”、“三、被告晋中田汇房地产开发有限公司于本判决生效之日立即为原告马向阳开具购房发票。”二、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初1993号民事判决第四项，即：“四、驳回原告马向阳的其他诉讼请求。”三、田汇公司于本判决生效之日起三十日内支付马向阳评估费用2200元。四、驳回马向阳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3149元，减半收取1574.5元，由田汇公司负担899元，马向阳负担675.5元；二审案件受理费1383元，由田汇公司负担790元，马向阳负担593元。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  杨姣瑞审判员  元晓鹏二〇一九年九月二十五日书记员  郝利娜