江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1239号上诉人（一审原告）：郑艳敏，女，1977年11月25日生，汉族，上饶市广丰县人，教师，住江西省上饶市，委托诉讼代理人：冷冀，江西盛义律师事务所律师。委托诉讼代理人：余晶，江西盛义律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：江西龙华房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市广丰区丰溪街道卧龙社区01号，统一社会信用代码913611227511096646。法定代表人：黄令龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈锡全，江西红源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昭然，江西红源律师事务所律师。上诉人郑艳敏因与被上诉人江西龙华房地产开发有限公司（以下简称龙华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（以下简称信州法院）（2019）赣1102民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行审理，因双方当事人未提出新的证据、事实和理由，故本院进行了不开庭审理，本案现已审理终结。上诉人郑艳敏上诉请求：1、撤销信州法院（2019）赣1102民初654号民事判决；2、改判龙华公司违约并赔偿相关损失30,000元；3、本案一、二审费用由龙华公司负担。事实和理由：1、被上诉人所作的学区房宣传属于要约而不是要约邀请。首先，学区房宣传是就小区范围内房屋享有教育资源的说明和允诺，被上诉人宣传其小区学区为上饶市第十小学（以下简称上饶十小），即购买此小区房屋即可享有在上饶十小就读的权利，这就是被上诉人对开发范围内房屋所作的说明和允诺；其次，学区房对房屋价格有重大影响是一种社会常识和法律推理，学区房价格均会高于同地段非学区房。故本案被上诉人宣传的学区房构成要约，其无法兑现，应承担违约责任。2、被上诉人未按约交付车库、幼儿园。双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，车库、幼儿园等公共设施于2018年6月30日交付。但车库于2018年10月份仍有部分未完工，幼儿园也尚未建成，根本无法使用。车库等公共设施与全体业主息息相关，无论上诉人是否购买并不影响被上诉人履行公共设施交付的义务。虽合同中注明幼儿园的交付以建设规划许可为准，但《商品房买卖合同》中记载的规划许可证上并未有幼儿园建设时间的内容，故被上诉人应按《商品房买合同》约定的时间交付幼儿园。3、被上诉人的违约给上诉人造成了诸多不便，尤其是学区房的承诺不能兑现，不仅增加了上诉人的经济负担，还造成了精神上的困扰。这些损失无法用具体的证据来衡量，请二审法院结合具体情况酌情认定。被上诉人龙华公司辩称，1、被上诉人不存在虚假宣传、销售事宜，学区的政策调整不能归责于被上诉人。首先，被上诉人对于所开发的龙华世纪城学区为上饶十小的宣传属于要约邀请，而非要约。被上诉人虽在广告牌上进行了相应的宣传，但并非就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，且未载入商品房买卖合同，也没有对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。其次，已有部分业主适龄儿童在上饶十小就读，被上诉人并不存在虚假宣传。再次，学区调整属于当地教育主管部门决策，不能归责于被上诉人。2、被上诉人并不存在逾期交付车库、幼儿园的情形。首先，车库已办理工程竣工备案，符合使用条件，且上诉人未向被上诉人租赁或购买车库，就无法取得相应使用权或所有权，更无管理权和监督权。其次，双方签订的合同明确约定交付以规划许可为准，被上诉人在销售现场已将相关证照进行公示，而幼儿园属于二期项目，交付使用时间为2018年12月30日，被上诉人已于2018年11月26日在上饶晚报刊登幼儿园招办学主体广告，故幼儿园已按合同及规划许可进行交付，不存在违约情形。3、被上诉人并不存在上诉人所主张的违约情形，故不应承担其诉请的违约金，且上诉人主张的违约金的标准及计算方式并无事实、法律依据，依法不应予以支持。郑艳敏向信州法院起诉请求：1、请求法院确认龙华公司违约：未履行学区房的要约承诺；未按《上饶市商品房买卖合同（预售）》约定时间交付幼儿园、车库等公共设施；2、判令龙华公司支付郑艳敏违约金30,000元；3、本案诉讼费由龙华公司承担。信州法院认定，2016年7月22日，郑艳敏向龙华公司购买其开发的位于上饶市信州区凤凰大道以南、槠溪北路以东龙华世纪城9幢1单元18层1801号房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，对房屋的价款、付款方式、违约责任、交付方式等均作了约定，其中合同约定：规划的车位、车库于2018年6月30日达到使用，幼儿园2018年6月30日达到使用（以建设工程规划许可为准）。根据规划图纸，幼儿园属于龙华世纪城二期工程，而郑艳敏所购房屋属于一期工程。2016年6月16日，龙华公司与上饶十小签订《协议书》一份，约定：上饶十小承诺龙华公司开发的小区业主子女符合入学条件的优先在上饶十小就读，协议签订之日起五年后，龙华世纪城业主子女必须实际入住方可按照相关招生政策要求入学。后龙华公司在随后商品房销售过程中在其展台或彩旗上将涉案小区宣传为“上饶十小，优质学区”。2017年秋季信州区政府将龙华世纪城小区的学区划分至上饶市第十九小学。另查明，2018年8月26日起，龙华世纪城部分业主到市政府、市信访局、区教体局、区信访局上访。2018年8月30日上饶市信州区处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室出具饶信信联办【2018】70号会议纪要（以下称“联席会议纪要”），确认：关于龙华世纪城29户中达到适龄儿童就读小学的业主，2018-2019学年按照本人自主选择的意愿，可到凤凰小学、十八小学、十九小学任意一所学校就读或者回户口原籍就读，在之后每一学年的3月份，在符合户籍、学区、实际入住等基本条件后，就读小学的本人可申请把学籍转至上饶十小，对不愿转学籍的，要出具自愿放弃转学籍承诺书，逾期未申请的视为放弃，以后不能再作申请。信州法院认为，关于龙华公司案涉楼盘学区为上饶十小的宣传能否视为要约，即龙华公司是否构成违约，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。可见，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，只有同时满足以下条件时才能认定为要约：1、说明、允诺需具体确定；2、是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，龙华公司虽进行了“上饶十小，优质学区”的广告宣传，但上饶十小并不在龙华公司案涉楼盘的开发规划范围之内，且郑艳敏也未能提供充分的证据证明宣传的上饶十小对于双方合同的订立及房屋价格具有重大影响，故龙华公司的宣传内容不能视为要约。加之双方在商品房买卖合同中亦未就案涉楼盘开发规划范围之外的宣传行为及违约责任进行约定，故龙华公司不存在法律意义上违约行为。关于本案龙华公司交付幼儿园、地下车库或车位是否违约，郑艳敏未提供证据证明龙华公司交付的地下车位或车库存在违约的事实，且郑艳敏并未购买或租赁该地下车位或车库，对该地下车位或车库不享有权利，故龙华公司不存在对郑艳敏违约的事实。关于幼儿园的违约问题，合同虽约定达到使用时间为2018年6月30日，但合同同时约定以“建设工程规划许可为准”，而建设工程规划许可证记载，幼儿园属于二期项目，根据庭审查清的事实，二期项目的交付使用时间为2018年12月底，本案龙华公司已于2018年11月在上饶晚报刊登“幼儿园招租启示”，故龙华公司交付幼儿园不存在违约。关于郑艳敏要求龙华公司按照每平方300元的标准支付违约金的请求是否具有事实依据和法律依据，上饶十小的学区由上饶市信州区教体局统一划分，对涉案房屋是否划入上饶十小学区，并非属于龙华公司的可控范围，龙华公司在销售过程中将并未属于其规划范围内的公共配套设施作为其商品房配套设施予以宣传，存在虚假宣传的行为。郑艳敏在应知学区划分具有不确定性的情况下，仍轻信龙华公司的宣传广告，亦未能尽到理性购房人的谨慎注意义务。根据现行学区划分政策，如郑艳敏有适龄子女，其虽然不能就读上饶十小，但仍可以就读上饶市第十九小学。根据教育均衡化原则，对郑艳敏遭受的实际损失无法具体衡量。从客观事实看，郑艳敏未能提供证据证明其损失范围及该损失与龙华公司虚假宣传之间的因果关系，请求赔偿的证据不足，应当承担举证不能的法律后果，故郑艳敏要求龙华公司支付违约金的诉请没有事实和法律依据。郑艳敏所述其损失为其认为购买时房屋单价比龙华世纪城对面的上饶县帝景湾小区高300元每平方，但上饶县和信州区的房屋价格本身不具备可比性，同时，因涉案的广告不能认定为要约，郑艳敏不能以龙华公司违约为由要求其承担违约责任。针对龙华公司的虚假宣传行为，郑艳敏可向有关部门寻求解决。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回郑艳敏的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取即275元，由郑艳敏负担。二审查明的事实与信州法院查明的一致。本院认为，依照上诉人的上诉请求和事由以及被上诉人的答辩意见，围绕一审判决认定的事实和适用法律，本案二审当中双方当事人争议的焦点是：1、被上诉人对案涉房屋所作的“上饶十小学区房”的宣传是否属于要约？2、被上诉人是否存在逾期交付车库及幼儿园的违约行为？3、被上诉人是否应当向上诉人支付违约金或赔偿损失？现分析评判如下：1、关于被上诉人对案涉房屋所作的“上饶十小学区房”的宣传是否属于要约的问题？本院认为，商品房销售广告是社会生活当中常见的广告，也是开发商对外销售的重要形式之一。对于商品房的销售广告、宣传资料的性质究竟是什么？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条作出了明确的规定，即通常认为商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有当出卖人对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺明确和具体，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，才能视为要约，成为合同的内容。就本案而言，被上诉人虽宣称案涉房屋系上饶十小学区房，但上饶十小并不属于被上诉人的商品房开发规划范围内的公共设施，与小区内的景观、停车场、商业、服务业等公共设施并不相同，故被上诉人的案涉房屋系上饶十小的学区房宣传是要约邀请，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。2、关于被上诉人是否存在逾期交付车库及幼儿园的违约行为的问题？本院认为，按双方当事人签订的商品房买卖合同第十条第一款第（二）项的约定，即“作为公共服务及其他配套设施的车位及车库、幼儿园均应在2018年6月30日前达到可以使用条件”，该约定双方虽以括号的方式标注“以建设工程规划许可为准”的内容，但按照合同法所规定的合同解释的方法，对该括号标注的内容的含义解释为是指相关公共服务及其他配套设施的具体项目和种类应以建设工程规划许可为准，而非各种基础设施交付时间，其理由就是建设工程规划许可是城乡规划行政主管部门对建设单位建造工程项目请求的行政许可，其本身并不对被许可的工程项目设定起始和完工日期，无法作为交付时间的衡量标准，故上诉人认为相关配套设施的交付时间为2018年6月30日的上诉理由成立，本院予以采纳。本案的涉案小区幼儿园于2018年12月底才交付使用，被上诉人该行为违反了合同的约定，一审判决以幼儿园系二期项目为由认定被上诉人未违约不当，本院予以纠正。被上诉人虽提供证据证明已于2018年6月25日办理了案涉房屋的工程竣工验收备案登记，但不等于相关的配套设施达到了双方在合同中约定的使用条件，故被上诉人这一抗辩理由亦不能成立，本院不予采纳。3、关于被上诉人是否应当向上诉人支付违约金或赔偿损失的问题？本院认为，违约金是当事人事先约定当一方违反合同约定而应向对方支付一定数额的金钱，目的在于促进双方积极履行合同义务，实现合同目的，其具有由当事人协商确定、具体数额预先确定、违约后才生效等特点。而本案双方当事人所订立的商品房买卖合同中，并没有约定违约金条款，故上诉人主张违约金给付请求权缺乏法律依据，本院不予支持。二审期间，上诉人虽主张违约赔偿请求权，但与其一审主张的违约金给付请求权不同，其有独立的权利基础规范和法律要件，两者属于不同的诉讼请求，龙华公司对此既不同意调解，也不同意由本院一并审理，故上诉人应另寻其他途径救济。综上所述，一审判决认定事实虽有不当，但裁判结果正确，本院在纠正事实认定的基础上予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人郑艳敏负担。本判决为终审判决。审判长 付 强审判员 万利剑审判员 聂晓红二〇一九年九月二十六日书记员 王丽红