山东省曹县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1721民初3902号原告：赵合军，男，1970年9月9日出生，汉族，住曹县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：沙元勋，山东两仪律师事务所律师。被告：山东金砖置业有限公司。统一社会信用代码：9137170005094925Y。住所地：曹县曹城街道办事处青菏南路（原青菏路西）。法定代表人：刘伟，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈永胜，公司法律顾问。原告赵合军与被告山东金砖置业有限公司（以下简称金砖置业公司）民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月2日公开进行了审理，原告的委托诉讼代理人沙元勋和被告的委托诉讼代理人陈永胜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。赵合军向本院提出以下诉讼请求：1．依法判令被告支付借款本金191640元及利息（利息按月息利率2%自出具收据之日至实际清偿之日）；2．若被告不履行上述债务，拍卖步行街3-29的商品房，以优先偿还本债务。3．诉讼等一切费用由被告承担。事实与理由：2014年12月31日原、被告签订了商品房买卖合同，被告将位于曹县鲁西南义乌国际商城建筑面积95.82平方的3-29室商业房以191640元的价格出卖给原告，原告当天交房款被告出具收据后，又于被告签订附件四：合同补充协议，约定自协议日后六个月，若被告要求回购此房，需一次性给付原告229968元，回购时间为2015年7月1日至同年7月2日，被告回购期过后，原告多次要求被告依据商品房买卖合同的约定给原告办理房地产备案登记过户手续，被告一拖再拖不予办理；法院释明按民间借贷审理，故依法提起诉讼，恳请判如所诉。金砖置业公司辩称，1．原告实际出借金额为172476元，原告在出借当天，以分红名义预先扣除了2个月利息19164元。2．原告主张的利息应当按照实际出借金额，按月息利率2%计算。原告为其主张提交以下证据：1、提商品房买卖合同及附件四合同补充协议，拟证明：原、被告协商一致，签订的商品房买卖合同，被告将房屋卖给原告，该商品房买卖合同合法有效。2、山东金砖置业有限公司收款收据。拟证明：签订商品房买卖合同后，被告收取了原告购买商品房的全部购房款，原告按照约定全面履行了自己的义务，属于合法的买卖关系。3、商品房买卖合同的补充协议1份，拟证明：被告卖给原告的商品房附回购条件，如果被告要求回购该房，应当给予优惠，如果不回购，被告就应当给原告办理房产登记过户的一切手续，并赔偿给原告造成的损失，即违约责任。4、曹县人民法院民事调解书2份，拟证明民事调解书当事人有彭鑫、李娜等，曹县人民法院按民间借贷调解结案32个案件，该32个案件，全部是收款收据所记载的金额，由被告进行偿还本金及利息，所以不存在扣除款项。被告对证据1、2、3真实性均无异议，双方之间虽然签订了商品房买卖合同，但实际上双方之间是借贷关系，约定的借款金额是191640元，借款使用期限6个月，原告在借款当日，预先扣除了2个月利息19164元，原告实际出借金额为172476元，这些证据，对原告的证明目的有异议。对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，从李娜的调解书内容可以看出，李娜在出借当天预先扣除了利息，在调解书认定的借款本金数额188534元，已扣除了当天预扣的利息，调解书的第二项内容，当时是因为双方协商一致制作的，当时审理该案时，因为县政府组织了第三方招商，认为能在短期内归还债权人的债权，就暂时同意了原告方的调解方案，现在不同意原告的第二项诉讼请求。被告为其主张提交以下证据提交原告2014年12月31日当天以分红名义预扣2个月利息19164元的收据（单据号：3391982）1份，拟证明原告实际出借金额为172476元。原告对被告提交的证据有异议，举证分红，与本案被告收取原告的购房款191640元没有任何关联性，收取原告的收款收据没有任何关系，收取的分红款是被告公司给原告进行的让利，对真实性没有异议，但对与本案被告收取原告的款没有任何关系。分析认为，原告提交的证据1、2、3、4及被告提交的证据符合有效证据的构成要件，本院予以采信。经过审理，本院认定如下法律事实：2014年12月31日，原告赵合军作为买受人与被告金砖置业公司作为出卖人签订合同号为20141231011的商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的磐石新城·鲁西南义乌商城第0003座1单元39号住宅商业房，建筑面积共95.82平方米，其中套内建筑面积93.24平方米，双方协议单价为2000元/平方米，总金额人民币191640元，当日全款结清；出卖人应当在2015年5月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，逾期超过90日买受人要求继续履行合同的，自约定交付期限次日至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同还约定了其他事宜。同日，被告作为甲方出卖人与原告作为乙方买受人签订商品房买卖合同的补充协议（以下简称回购协议），约定甲乙双方于2014年12月31日签订了合同编号为20141231011商品房买卖合同，现就甲方回购该房事宜达成协议如下：一、自本协议签订之日后6个月时（即2015年7月1日当天），如甲方要求回购该房，需一次性付清乙方229968元，乙方应当同意以229968元的价格将该房卖给甲方，甲方回购时所产生的一切费用由甲方承担，回购资金需以现金或转账（乙方指定账户）方式进行，回购资金到账时间为2015年7月1日至2015年7月2日，如回购资金未在此期间到位，乙方有权拒绝甲方回购该房的要求，甲方并保证上述房产无争议，否则甲方按房产总额每日千分之三赔偿乙方，直至为乙方办理完房产登记等有关手续为止；二、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自甲乙双方盖章、签字或捺手印之日起生效。2014年12月31日，被告为原告出具编号尾号为0009628的收款收据第二联即交款单位执收联，载明收赵合军步行街3-29房款191640元。被告提交的收据载明收金砖置业公司现金19164元，收款事由为分红。原告赵合军在该收据下方签名捺印。此系列案件在2018年由本院调解从本金中扣除分红款项，并以民间借贷纠纷结案。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。故本案按借贷关系处理，原告的第二项请求系执行内容，且不是唯一的履行方式，本院不能就执行内容进行判决。第二十七条规定：借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。原告收取“红利”的时间，与被告出具的收取购房款的时间一致，原告没有举证出在被告处另有营利性投资，加之已生效的民事调解书印证，原告收取的19164元“红利”应为事先扣除的本金，故被告欠原告172476元（191640元-19164元）本金，事实清楚，证据充分，原告请求偿还，本院予以支持。原、被告约定利息和违约金远远超过年利率24%。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。故原告请求被告自收取借款之日按2分息，即月利率2%，年利率24%支付利息，本院予以支持。综上所述，依照上述法律法规及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告山东金砖置业有限公司于本判决生效后5日内偿还原告赵合军借款本金172476元及利息（利息以172476元为基数按月息二分计付，自2014年12月31日至实际清偿之日）；二、驳回原告赵合军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿还迟延履行期间的债务利息。案件受理费4132元，减半收取2066元，由被告山东金砖置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  张学二〇一九年九月三日书记员  曹琳附：权利人应于本判决确定的履行期限届满之日起二年内申请执行。