贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民再83号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邓树芝，女，侗族，1943年4月21日出生，退休职工，住贵州省凯里市沿江路********。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈永寿，男，汉族，1940年6月9日出生，退休职工，与邓树芝系夫妻关系。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈兴其，男，汉族,1974年12月22日出生，务农。再审申请人邓树芝因与被申请人陈永寿、陈兴其农村房买卖合同纠纷一案，不服本院（2017)黔03民终1634号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2017年10月27日作出（2017）黔民申2059号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。邓树芝申请再审称：一、请求撤销贵州省遵义市中级人民法院（2017）年黔03民终1634号民事判决及贵州省遵义市播州区人民法院（2016）黔0321民初5017号民事判决；二、依法改判支持再审申请人的诉讼请求，确认再审被申请人陈永寿与陈兴其口头达成的房屋买卖合同无效；三、判令再审被申请人承担本案原一、二审及再审的诉讼费用。事实及理由：一、原一、二审判决认定事实错误。本案案涉房屋系邓树芝与陈永寿的夫妻共同财产。二、再审被申请人陈兴其的受让行为不能适用善意取得制度。陈永寿与陈兴其恶意串通买卖房屋，主观上并非善意。陈兴其系陈永寿的亲侄儿，两人关系密切、来往频繁，并且陈永寿以明显不合理的低价将案涉房屋出卖给陈兴其，两被申请人房屋交易共8000元，建筑面积142平方米，折合每平方米56元，而房屋交易时交易地市场价的百分之七十应为1523.94元，每平方米56元为明显不合理低价。俩被申请人转让房屋后至今没有办理变更登记手续，原一、二审适用法律错误。陈兴其在播州已经有一处宅基地，其再购买另一处宅基地。原一审法院阻止证人出庭，严重违反法定程序。综上，请求法院支持再审申请人的再审请求。陈永寿辩称：首先，邓树芝起诉前，陈永寿一直对房屋拆迁不知情，一直到2016年7月15日亲戚的酒席上才知晓。其次，陈永寿起诉后才知道政府在2012年就已经挨家挨户摸查，2015年发布征收公告，这些事答辩人都不知情。第三，陈兴其在2013年年中提出来陈永寿卖房子给他，交易价8000元。他也没有给答辩人说房屋拆迁征收的情况，其是有意隐瞒欺骗卖房。第四，陈兴其买房子的时候问过答辩人，答辩人回答说邓树芝不知情。故陈兴其购买房屋有意隐瞒拆迁的事，且以低于市场价数倍的价格骗得房屋，属于恶意，双方的买卖合同应属无效。陈兴其未提交书面答辩意见。邓树芝向一审法院起诉请求：1、依法确认陈兴其与陈永寿于2013年6月签订的《房屋转让协议》无效；2、判令陈兴其将《集体土地建设用地使用证》（证号为：遵县（南白）集用（2012）第857号）归还给邓树芝；3、本案诉讼费由陈兴其、陈永寿承担。一审法院认定事实：邓树芝与陈永寿于1971年6月4日在水城双水人民公社革命委员会登记结婚，陈永寿之母亲徐明先和父亲陈仕友分别于1993年11月和2007年10月去世，遗留位于贵州省遵义市××区南白镇××组砖混结构二层楼的房屋一栋（土地使用证号为：南白区土批集建（91）字202号）。陈永寿共有弟兄六人（其中一人已去世），陈永寿系大哥，于1959年便离开本地到贵州××市生活。该住宅房屋于1980年建成，为砖混结构共两层，建筑物占地面积为77.05平方米。2012年3月12日，陈永寿之兄弟陈永会、陈永华、陈永维、陈永福签字立据表示：“我等自愿放弃【南白区土批集建（91）字202号】宅基地砖混结构二层楼一栋的继承权，由陈永寿继承，我等同意变更予陈永寿继承，特立此为证”。2012年3月13日，陈永寿向遵义市播州国土资源局提出宅基地使用权登记申请，2012年11月该局同意登记并向陈永寿颁发遵县（南白）集用（2012）第857号《集体土地建设用地使用证》，登记宅基地使用权人为陈永寿。陈永寿取得该房屋后将房屋交予其陈兴其看管，因该房屋与陈兴其房屋相邻，为了便于管理，陈永寿与陈兴其于2013年6月达成口头协议，将该房屋作价8000.00元转让给陈兴其，同时将遵县（南白）集用（2012）第857号《集体土地建设用地使用证》也交给了陈兴其，陈兴其于2016年6月12日将购房款8000元交给了陈永寿。陈兴其取得该房屋后，对室外进行了改造，并对室内地面、墙面进行了装修。邓树芝以陈永寿未经其同意擅自将二人共有房屋卖给他人为由向一审法院提起诉讼。一审法院判决：驳回邓树芝的诉讼请求。邓树芝上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，依法审判。二审法院查明的事实与一审法院一致。二审法院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条的规定，对夫妻共同财产，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，因涉案房屋系农村房屋，没有产权证，土地证是陈永寿个人名字，而且是在陈兴其之父亲及其父辈其余弟兄放弃继承的情况下指明由陈永寿继承，因此陈兴其在与陈永寿订立房屋买卖协议时，陈兴其认为其对房屋具有处置权，也有理由相信陈永寿是代表其夫妻二人所作出的买卖行为，双方口头达成的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应是合法有效的民事行为，一审法院据此判决驳回邓树芝的诉讼请求并无不当。上诉人以房屋的买卖未经其同意，进而请求确认买卖行为无效的上诉理由依法不能成立。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对邓树芝提供的《播州关于征收的公告》、《播州房屋征收补偿协议》、《公证书》三组证据，证据目的：证明陈永寿、陈兴其两人恶意串通买卖会被拆迁安置的涉案房屋，相应的补偿款也被陈兴其取走，该房屋及补偿款应属邓树芝和陈永寿的夫妻共同财产。黄陈永寿对证据的真实性、合法性和关联性不持异议，认为买卖房屋时确实没有告知邓树芝。前述证据有相关人员的签字及政府加盖印章，结合证据的证明目的和质证意见，本院对前述证据的真实性、合法性予以认定，关联性结合本案其他事实及证据综合进行认定。再审查明的事实与原一、二审一致。本院再审认为，双方争议的焦点问题为：陈永寿与陈兴其达成的房屋转让协议的效力如何认定。首先，陈永寿对将涉案房屋以8000元的价格卖予陈兴其的事实无异议，本院予以确认。其次，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”之规定，涉案房屋作为陈永寿与邓树芝的共同财产，陈永寿有权进行处理。涉案房屋系农村房屋，没有产权证，土地证是陈永寿个人名字，而且是在陈兴其之父亲及其父辈其余弟兄放弃继承的情况下指明由陈永寿继承，因此陈兴其认为该房系陈永寿个人财产，在与陈永寿订立房屋买卖协议时，陈兴其基于信赖陈永寿是该房土地使用权证的登记权利人，其信赖他为该房的完全处分权人，对此没有任何过错。第三，对于以“明显不合理的低价”出售的问题。涉案房屋系农村房屋，且已多年未予管理使用。同时，基于陈永寿与陈兴其的亲叔侄关系，即使售房价格适当低于市场价也是情理之中，不能据此否定买卖的真实性。另，虽然涉案房屋在被征收拆迁后价值大幅上升，但这是基于政府的补偿政策，与房屋在没有拆迁征收的实际价值不能对等，且陈兴其在接收房屋后对地面、墙面、楼道等进行了改造和装饰，该增值部分亦是陈兴其的投入，故不能以征收拆迁后的价值来反推涉案房屋出售时的价格是否明显不合理。第四，涉案房屋坐落片区的征收拆迁通告系2016年才发布，而陈永寿和陈兴其之间房屋买卖的关系发生在2013年，即买卖在前，拆迁在后，故不能据此认定陈兴其提前知晓涉案房屋会因拆迁而增值故恶意向陈永寿购买的事实。因此，在陈永寿作为该房土地使用权利人与陈兴其订立房屋转让协议时，陈兴其是善意的，支付的对价也是相对合理的，并不存在两人恶意串通的情形，故双方口头达成的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。综上所述，陈兴其的再审请求不成立，不予支持；二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：维持本院（2017）黔03民终1634号民事判决。本判决为终审判决。审判长  朱晓东审判员  张 鹏审判员  张 荣二〇一九年九月六日法官助理周益书记员向珣