江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6249号上诉人（原审被告）：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街****（**楼）。法定代表人：沈秀龙，董事长。委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：倪雪彪，男，1963年3月9日生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：浦兆明,太仓市浏河法律服务所法律工作者。上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司因与被上诉人倪雪彪房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2018）苏0585民初4837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太仓顺龙房地产开发有限公司的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人倪雪彪的请求。事实与理由：1、本案已经超过诉讼时效。涉案房屋的规划在2009年就已经确定，被上诉人倪雪彪接收房屋是在2010年，其在当时就知道或者应当知道涉案房屋是居住用房性质，但是并未提出任何异议。倪雪彪在因经营旅馆业务被行政机关查处后，才在2014年6月份向政府部门提出有关的诉求。倪雪彪提起本案诉讼已经超过诉讼时效，原审法院所作认定是错误的。2、双方前后共签订有三份协议，从时间顺序来看，应当以2009年10月份的《浏河镇中心南街改造工程拆迁协议书》为准，而该份协议中我公司并未承诺向倪雪彪安置房屋的性质，相反协议中约定505元/平方米的单价即是住宅性质房屋的拆迁安置价格，因此我公司并没有向倪雪彪安置营业性房屋的义务。3、退一步讲，即使我公司存在安置不当的行为，原审法院判决我公司赔偿被上诉人倪雪彪50万元也明显过高。目前居住房屋的价值远远高于商业房屋的价值，被上诉人倪雪彪不仅没有损失，反而大大获利。目前倪雪彪仍然在涉案房屋中经营旅馆业务，其也不存在经营损失。倪雪彪辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算，而且我方一直在不断主张权利，因此本案并未超过诉讼时效。2009年10月签订的《浏河镇中心南街改造工程拆迁协议书》是双方为了协商调换约150平方米的住宅和约20平方米的车库，并未变更之前协议中的其他约定，太仓顺龙房地产开发有限公司的相关上诉理由不能成立。上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司擅自改变房屋性质，导致我方无法经营旅馆业务和办理营业执照，给我方造成了巨大损失。另外安置的房屋设计不合理，没有厨房间和阳台，导致其使用价值和市场价格贬损。请求驳回上诉，维持原判。倪雪彪向一审法院起诉请求:判令原审被告赔偿安置不当引起的损失300万元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：倪雪彪及其配偶孙梅玉原在太仓市案外人李明共同经营花园旅社。经营花园旅社的房屋（建筑面积合计1299.47平方米）登记在倪雪彪名下，所涉土地使用权登记在倪雪彪、李明二人名下。2008年9月23日，太仓顺龙房地产开发有限公司（甲方）和倪雪彪（乙方）签订《拆迁协议书》一份，约定：1、甲方拆除乙方花园旅社营业用房650平方米，占地608.6平方米。2、按照“拆一还一”的拆迁安置方法及乙方要求，经协商，甲方在原地按拟建规划方案图安置乙方营业用房及车库（1-5层），面积约857平方米，具体房屋按规划方案草图，即一层约156平方米，一层车库约20平方米，二层约173平方米，三至五层各170平方米。3、安置结算：乙方拆迁安置、过度、搬家等费用、土地出让及其他一切有关费用，在安置房结算中相抵结清，今后各不结算。4、办证，由甲方负责，乙方配合，提供办证资料。5、室内水电安装：三至五层安置房每套装一只普通抽水马桶，一只普通洗手池，一盏电灯。室内电线规格超过原标准、用量增加等差价由乙方承担。6、房屋维修基金由乙方承担（房款的2%）。7、接水、接电：甲方负责给乙方用房安装一只水表、一只电表，费用由甲方承担。8、图纸设计：原则上按草图方案设计，如有变更，涉及乙方安置范围的，同乙方协商解决。9、乙方交房（钥匙）时间（因共有人李明原因），待同李明工作做好后，即通知乙方。10、甲方交房（钥匙）时间：为乙方交钥匙时间后20个月争取壹年半时间。11、本协议未尽事宜，另行协商解决。12、本协议一式三份，甲方、乙方、拆迁办各执一份，经甲、乙方签字生效，交房结清帐款自动失效。后太仓顺龙房地产开发有限公司、倪雪彪在上述《拆迁协议书》下方共同注明“2008年10月30日经协商，本协议（二）条款安置房五层170平方米房调换浏河中心南街4号楼504室房一套及自行车库1只。各不结算，其他按原协议”。2008年9月23日，太仓顺龙房地产开发有限公司（甲方）和倪雪彪（乙方）又签订《拆迁补充协议》一份，约定：1、土地过户，花园旅社地块从倪雪彪名下过户到太仓顺龙房地产开发有限公司，是花园旅社地块改造的一项工作，为拆迁改造开发所用。不属房屋土地转让买卖。2、倪雪彪与太仓顺龙房地产开发有限公司的拆迁安置及结算，按照2008年9月23日签订的拆迁协议书办理。2009年3月28日，太仓顺龙房地产开发有限公司（甲方）与倪雪彪（乙方）再次签订《拆迁补充协议》一份，约定：1、原协议条款二中“……营业用房及车库（1～5层），面积约857平方米……”，补充调整为“营业用房及车库（1～3层），面积约718平方米”，具体按规划方案草图，即一层约156平方米，一层车库19平方米；二层约173平方米；三层约371平方米，（含东楼梯及电梯井）。最终以规划设计平面图所示安置范围内面积为准，按实计算。原安置5层房置换为中心南街4#楼504室，面积为151.19平方米及中心南街5号楼107号车库，面积约24平方米，共计约893平方米，含东楼梯及电梯井。2、1～2层门面房西侧增设室外楼梯。3、原协议条款三不变。4、原协议面积857平方米，开发票税金及二证办理费用（契税及办证费）由甲方承担。新增面积超过857平方米以外面积开发票税金及二证办理费用（契税及办证费）由乙方承担。车库面积如超出规划面积无法办理二证。5、原协议条款五不变。6、原协议条款六，房屋维修基金由乙方承担。7、原协议条款七、八不变。8、乙方交房（钥匙）时间为2009年3月30日。因乙方安置房为营业房，在三层粉刷结束时会同建设管理部门协商，让用户提前开始装潢，时间约为2010年6月30日。乙方安置1-2层为门面营业房，争创收益，经协商在不影响施工的情况下，甲方提前将门面房1～2层尽快施工，待粉刷结束会同建设管理部门协商后交于乙方，待该整幢楼整体竣工验收后，再与乙方进行结算后办理房产，土地交付手续及办理二证（房产证、土地证），办证前乙方尽力配合甲方提供办证手续及资料。9、甲方提供堆物仓库，待交房时归还甲方。10、在不影响镇建设规划，在原花园旅社地块搭设临时用房（车库）。乙方不参与建造，甲方得1/3,乙方得1/3。11、本协议未尽事宜，另行协商解决。12、本协议一式三份，甲方、乙方、镇拆迁办各执一份，经甲、乙方签字后生效，交房结清帐款自动失效。2008年10月30日，太仓顺龙房地产开发有限公司向倪雪彪发出通知，内容为“按照拆迁协议书条款及拆迁改造进度计划，请你在2008年11月16日前搬清物品并交房门钥匙，特此通知”。2011年7月4日，浏河镇中心南街21#楼工程竣工验收合格。2011年11月1日，太仓顺龙房地产开发有限公司开发的浏河镇中心南街21号商住楼21#商品房工程完成交付使用备案手续。后太仓顺龙房地产开发有限公司将位于太仓市浏河镇中心南街18-4号504室房屋、18-5号车库07室（504室房屋和车库07室于2009年7月9日登记至倪雪彪女儿倪莉名下），以及中心南街21号楼商铺01、商铺02（位于****）及三楼的房屋交付给倪雪彪。交付时，涉案中心南街21号楼三楼的5套房屋被分割成9间房屋，太仓顺龙房地产开发有限公司称其是按照倪雪彪的要求进行分割的。关于房屋交付时间，倪雪彪称是2011年8月，太仓顺龙房地产开发有限公司称是2010年6月，双方均称无证据证明交付时间。倪雪彪在利用上述三楼房屋经营旅馆过程中，被相关政府部门告知该房屋系住宅用房，不得用于经营旅馆。2014年，倪雪彪向太仓市浏河镇人民政府反映，称安置给其三楼的房屋无法办理旅馆业的营业执照，提出能否按老城区改建家庭式旅社办证。2014年9月12日，太仓市浏河镇人民政府向倪雪彪作出如下答复：目前没有老城区家庭旅社开办政策；房屋性质改变是开发商造成的，按协议由开发商承担。2016年10月27日，倪雪彪向原审法院提起诉讼，要求太仓顺龙房地产开发有限公司为其办理浏河镇中心南街21号楼一号、二号商铺的房产、土地权证，并要求太仓顺龙房地产开发有限公司对21号楼三层约370平方米的房产进行重新安置以及赔偿因安置不当引起的损失等。2017年8月14日，倪雪彪提出撤诉申请，原审法院裁定予以准许。2017年11月21日，倪雪彪又向原审法院提起诉讼，要求太仓顺龙房地产开发有限公司为其办理中心南街21号楼一号、二号商铺的产权证，并要求太仓顺龙房地产开发有限公司对三层房产进行重新安置以及赔偿因安置不当引起的损失等。该案审理中，浏河镇中心南街21号楼商铺01室、02室的不动产权登记至倪雪彪名下，不动产权证载明土地用途为批发零售用地，房屋用途为商用房，两套房屋的建筑面积均为165.47平方米。2018年6月8日，倪雪彪提出撤诉申请，原审法院裁定予以准许。2018年8月8日，倪雪彪向原审法院提起本案诉讼。审理中，浏河镇中心南街51号301室、302室、303室、304室和305室房屋（即涉案三楼的5套房屋）于2018年12月7日登记至倪雪彪、孙梅玉二人名下，不动产权证均载明土地用途为城镇住宅用地，房屋用途为成套住宅，建筑面积分别为89.99平方米、62.82平方米、76.69平方米、69.74平方米、76.69平方米。审理中，倪雪彪称其与李明曾共同经营原花园旅社，后李明将其在该旅社的50%产权份额出售给政府，该旅社一直经营到2008年10月份房屋拆迁，并认为太仓顺龙房地产开发有限公司没有按照拆迁协议约定安置营业用房，实际安置的住宅用房无法用于开设旅社，给其造成损失。针对倪雪彪提出的太仓顺龙房地产开发有限公司安置房屋的性质不符合双方约定的意见，太仓顺龙房地产开发有限公司认为2009年3月28日《拆迁补偿协议》第1条约定“最终以规划平面图所示范围为准”，而平面图中明确载明了房屋是公寓，属于居住性质。为此，太仓顺龙房地产开发有限公司提供房屋设计平面图，称该图3-5层明确显示房屋是公寓，属于居住性质。倪雪彪表示从来没有看到过该平面图，太仓顺龙房地产开发有限公司也未告知其该情况。另，太仓顺龙房地产开发有限公司还提交下列证据证明倪雪彪知晓并同意安置房屋为居住性质用房：一、太仓顺龙房地产开发有限公司与倪雪彪于2009年10月签订的《浏河镇中心南街改造工程拆迁协议书》（以下简称《改造工程拆迁协议书》）。该协议第一条关于双结价产权调换结算主要约定：“1.被拆迁房屋的补偿按文件进行评估作价，经济结算新房与旧房实行双结价。拆除楼房18上18下，1197.62平方米，收购价420元/平方米，计503000.4元。拆除平房5间，101.85平方米，收购价390元/平方米，计39721.50元。其他附属物补偿费7500元。2.乙方购买安置房地点在浏河镇中心南街21#楼、中心南街4#楼。（1）安置面积与被拆除面积相等部分359平方米，按505元/平方米，计181295元。（2）乙方在中心南街4楼购买安置面积151平方米，按1000元/平方米，计151000元。（3）安置门面房329平方米，按800元/平方米，计263200元。……”《浏河镇中心南街改造拆迁户安置结算的情况说明》（以下简称《情况说明》），该说明显示根据浏河镇中心南街改造安置补偿政策，中心南街改造拆迁安置房价，住宅420元/平方米，超出拆迁面积按市场优惠价1000元/平方米；商业房拆迁安置价800元/平方米，超拆迁面积按市场优惠价1600元/平方米；附，浏河镇紫薇苑改造拆迁安置房价为505元/平方米。太仓顺龙房地产开发有限公司称上述《情况说明》反映不同性质房屋的拆迁安置价格，商用房安置价格是800元/平方米，住宅房安置价格最初是420元/平方米，后来按照505元/平方米；比照双方《改造工程拆迁协议书》约定的安置价格，可看出双方对第三层359平方米房屋是按照505元/平方米计价的，也说明双方确认第三层房屋的性质是住宅类。倪雪彪则认为，《改造工程拆迁协议书》为了办理中心南街4号楼504室房产证需要签署的该份材料，与拆迁协议无关，不代表什么，而且太仓顺龙房地产开发有限公司没有提及也没有通知将安置的营业用房变更为住宅用房。二、中心南街房屋的相关建设、审批文件，包括太仓市建设工程规划设计要求、国有建设用地使用权出让合同、建设用地规划许可证，太仓顺龙房地产开发有限公司认为该组材料显示中心南街房屋用地性质是商业、住宅，建设内容是商住用房，倪雪彪则称太仓顺龙房地产开发有限公司没有向其出示过该部分资料。2019年1月24日，原审法院就涉案三楼房屋以及浏河地区房屋的市场价值和租金状况向郑和房产公司的工作人员瞿文红进行调查。瞿文红向原审法院陈述：浏河镇上80平方米左右的房屋可以租个1000（每月）左右，60平米的房屋可以租个800元左右。涉案三楼5套房屋有的被隔开了，面积变小，加上没有厨房间很难租出去，有一套房屋采光不好，更难租出去。该五套房屋，如果出租的话，90平米左右的房屋可以在1000元（每月）左右，76.69平米的房屋大概在800元-900元（每月）左右，62.82平米和69.74平米的房屋每间能租个600元（每月）左右。2019年2月21日，原审法院就浏河地区旅馆行业经营状况向太仓市浏河镇天一旅馆的工作人员岳天一和太仓市浏河镇罗英招待所的工作人员顾建良进行调查。其中，岳天一陈述：我是在太仓浏河开宾馆的，宾馆共有18间，标准间和普通间各9间，标准间是100元/天，普通间是50元/天。在04年至13年期间宾馆经常客满，现在因房子比较旧，就没那么多了，但每天还有600元左右的营业收入。顾建良陈述：我是开招待所的，从2017年7月开的。我们招待所共有16个房间，分布在2-5层，宾馆的总面积在900平方米左右。其中，大床房是120元/天，双人间是158元/天。每天的营业收入在1000元左右。2019年2月26日，原审法院就涉案三楼房屋以及浏河地区房屋的市场价值向太仓华悦房产有限公司的工作人员朱英和太仓市三思房产经纪有限公司的员工符海建进行调查。其中，朱英陈述：涉案301室-305室房屋，考虑其地理位置、房型等情况，市场价值在8000元至10000元/平方米左右。市场上类似房屋的价值也差不多这么多，但涉案房屋房型（不好）及室内部署没有厨房间，朝向也不是太好，价格相对就低一点。涉案房屋不好卖，因为其中好几套房子中间被墙隔开，如果这个墙是承重墙，没法敲开的话，相应买的人就不多。如果涉案的房屋属于商业用房或商铺的话，其他人不管买来或者租来可以做生意，价格在15000元/平方米左右，但公寓房的价格在8000元-10000元/平方米。商铺较住房的价格高一些，也好卖一点，如果是公寓房就不太好卖。符海建陈述：浏河镇范围内，七八十平米的房屋如果是装修全配，楼层好的话大概在1400元/月左右，涉案5套房屋被隔成10间，布局按宾馆形式，面积过小，出租价格不会太高，一般在800元左右。有的房间采光全无，很难出租，即使能出租价格也较低，在400元至500元左右。5套房屋作为住宅用房，市场价格偏低一点，因为面积小，采光不好，不成套，配套设施功能欠缺，没有厨房，不如一些浏河老房子好卖，价格在六七千元（每平方米）左右，不太好卖。涉案房屋有点不伦不类，不是真正意义上的旅馆。如果是商铺的话，相对好卖一点，但是在三楼的话价格会比底层便宜很多。如果是商铺的话，浏河镇二手老房子的平均价格在10000元（每平方米）左右，但是由于限购政策整个市场比较低迷，这种房子可能处于有价无市的状态。另查明：太仓市房地产开发管理中心的统计数据显示太仓市浏河镇普通住宅和商业营业房屋的平均价格如下：1.2010年度普通住宅的预售平均价格为5720.74元/平方米（512套），现售平均价格为3299.48元/平方米（20套）；商业营业房的预售平均价格为7184.77元/平方米（380套），现售平均价格为5648.52元/平方米（45套）。2.2011年度普通住宅的预售平均价格为6268.42元/平方米（652套），现售平均价格为4545.83元/平方米（6套）；商业营业房的预售平均价格为7484.45元/平方米（442套），现售平均价格为3522.18元/平方米（27套）。3.2017年度普通住宅的预售平均价格为11157.25元/平方米（1216套），现售平均价格为7865.61元/平方米（16套）；商业营业房的预售平均价格为15351.24元/平方米（3套），现售平均价格为6259.15元/平方米（110套）。4.2018年度普通住宅的预售平均价格为11935.24元/平方米（1635套），现售平均价格为3628.07元/平方米（86套）；商业营业房的预售平均价格为6343.90元/平方米（62套），现售平均价格为8996.72元/平方米（73套）。又查明：在倪雪彪与太仓顺龙房地产开发有限公司之前的两起诉讼以及本案审理过程中，太仓顺龙房地产开发有限公司曾表示与政府相关部门协商，通过改变涉案3楼房屋的住宅性质以解决涉案纠纷，但后无果。以上事实,有倪雪彪提交的拆迁协议书、拆迁补充协议、情况说明、答复意见、通知、房产证、不动产权证，太仓顺龙房地产开发有限公司提交的平面图、改造工程拆迁协议书、情况说明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、单位工程竣工验收证明书，原审法院依职权调取的（2016）苏0585民初7366号案件庭审笔录、（2017）苏0585民初6311号案件庭审笔录、房地产开发管理中心的统计数据，原审法院的调查笔录，当事人陈述等在卷佐证，原审法院予以认定。原审法院认为：倪雪彪与太仓顺龙房地产开发有限公司于2008年9月23日签订的《拆迁协议书》、《拆迁补充协议》以及2009年3月28日签订的《拆迁补充协议》均为双方当事人的真实意思，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。根据上述协议的约定，太仓顺龙房地产开发有限公司在拆迁倪雪彪户花园旅社营业用房后，为倪雪彪安置的浏河镇中心南街51号三楼的五套房屋应为商业营业用房，但该五套房屋实际却为住宅用房。本案中，倪雪彪以太仓顺龙房地产开发有限公司未按约定性质安置房屋为由要求太仓顺龙房地产开发有限公司赔偿损失。太仓顺龙房地产开发有限公司抗辩双方已明确安置的涉案三楼房屋系居住用房，且倪雪彪也知晓该3楼房屋系居住性质用房。原审法院认为，双方在2009年3月28日《拆迁补偿协议》明确约定安置房屋为“营业用房”，协议虽约定“最终以规划设计平面图所示安置范围内面积为准，按实计算”，但双方未明确约定安置房屋性质以实际规划设计为准，且太仓顺龙房地产开发有限公司也未能证明倪雪彪同意按照设计平面图所载房屋状况对其进行安置。另外，太仓顺龙房地产开发有限公司提交的《改造工程拆迁协议书》中并无安置房屋性质由营业用房变更为住宅用房的具体内容，《情况说明》仅能反映相关地段拆迁安置房屋的价格。同时，涉案中心南街房屋的相关建设、审批文件仅能说明涉案房屋建设前的规划、审批等情况，该部分证据与《改造工程拆迁协议书》、《情况说明》均不能证明倪雪彪知晓并认可太仓顺龙房地产开发有限公司安置的涉案三楼房屋系居住性质用房。因此，原审法院对太仓顺龙房地产开发有限公司的抗辩意见不予采纳。太仓顺龙房地产开发有限公司未按约定为倪雪彪安置房屋，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，倪雪彪与太仓顺龙房地产开发有限公司陈述的交房时间分别为2011年和2010年。根据原审法院自房地产管理部门调取的房屋销售平均价格数据显示，2010年至2011年期间，太仓市浏河镇地区存在大量商业营业用房和住宅用房的成交记录，且该期间段商业营业用房的价值明显高于住宅用房，故可以认定倪雪彪在收房之时即已发生损失。近些年来，受商业模式变化、相应购房政策出台等因素的影响，商业营业用房的价值在逐渐降低，住宅用房的价值却在不断上升。对于太仓顺龙房地产开发有限公司提出的居住用房价值远高于商业用房价值，倪雪彪没有房屋差价损失的意见，原审法院认为，虽然房管部门统计数据显示2017年度普通住宅现售平均价高于商业营业房现售平均价，2018年度普通住宅预售平均价高于2018年度商业营业房预售平均价，但也显示2017年度普通住宅预售平均价低于商业营业房预售平均价，2018年度普通住宅现售平均价低于2018年度商业营业房现售平均价。同时，原审法院注意到该两年内实际房屋成交数量尤其是商业营业用房实际成交数量相对较少，故该统计数据的参照价值低于成交数量较多时统计数据的参考价值。另外，商业营业用房的价值与其地段、周边环境、设施配备以及实际用途等因素密切相关。根据原审法院向浏河地区中介行业人员咨询涉案三楼房屋以及浏河地区房屋的市场价值的结果来看，两位从业人员的陈述也反映出涉案房屋地段商业营业用房的市场价通常高于住宅用房的市场价。并且，太仓顺龙房地产开发有限公司未能提供证据证明系倪雪彪要求其将涉案三楼的五套房屋隔离成9间房屋，根据中介人员的陈述，涉案房屋的实际布局也限制了该房屋作为住宅用房的市场价值；而如将已安置的住宅用房出售再购得相应商业营业用房也必然支出一定的交易成本。因此，太仓顺龙房地产开发有限公司的违约行为已造成倪雪彪损失，倪雪彪有权要求其赔偿安置不当的损失。关于赔偿的标准，倪雪彪按其所述的旅馆经营收益和房屋出租收益差，再结合一定年限作为其赔偿标准。原审法院认为，虽然结合房屋中介人员和旅馆业从业人员的陈述可知，涉案三楼房屋如用于开设旅馆，倪雪彪所获收益明显高于将房屋作为住宅出租可获得的收益，但倪雪彪的损失应综合前述各项因素综合判断，仅按旅馆经营收益和房屋出租收益差异作为赔偿标准依据不足，原审法院不予采信。因此，原审法院在太仓顺龙房地产开发有限公司交房时商业营业用房与住宅用房的价格差异的基础上，综合考虑房屋市场价值的变化、住宿业和租赁业的市场行情、房地产市场的交易成本、涉案三楼房屋的面积以及布局状况、太仓顺龙房地产开发有限公司的过错程度等因素，酌定太仓顺龙房地产开发有限公司赔偿倪雪彪损失500000元。至于太仓顺龙房地产开发有限公司提出的倪雪彪的起诉已过诉讼时效的抗辩意见，原审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和第一百九十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；权利人向义务人提出履行请求或义务人同意履行义务，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，倪雪彪收房后就涉案3楼房屋性质问题多次向有关部门反映并在原审法院先后三次提起诉讼，在此过程中太仓顺龙房地产开发有限公司也在协调相关部门，试图调整房屋的规划用途。但在协调无果后，太仓顺龙房地产开发有限公司协助倪雪彪于2018年底取得了3楼五套房屋的不动产权证，故倪雪彪起诉要求太仓顺龙房地产开发有限公司赔偿安置房屋不当损失未超过法律规定的三年诉讼时效，原审法院对太仓顺龙房地产开发有限公司的抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决：太仓顺龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿倪雪彪损失500000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由倪雪彪负担25667元，由太仓顺龙房地产开发有限公司负担5133元。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。涉案房屋的不动产权证书于2018年才最终办理，之前被上诉人倪雪彪针对涉案房屋的性质问题曾经多次向政府部门反映，并先后三次提起诉讼要求解决，故原审法院认定本案未超出诉讼时效应属正确。双方当事人签订的拆迁协议及其补充协议是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。合同双方均应当依约履行其义务，若一方拒不履行或不适当履行义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2009年10月双方签订的《浏河镇中心南街改造工程拆迁协议书》，并未变更之前协议中约定的安置房屋的性质，故双方关于安置房屋属于营业用房的约定仍然有效。上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司主张双方已经将安置房屋协商变更为住宅性质缺乏事实和法律依据，二审依法不予支持。上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司实际向被上诉人倪雪彪补偿安置的房屋与双方约定不符，依法构成违约，应当承担相应的违约责任。原审法院在综合考虑房屋交付时商业营业用房与住宅用房的价格差异及之后市场价值对比的变化情况、涉案房屋如用于整体开办旅馆与分别出租给个人的收益差别、房屋面积和布局状况、当事人的主观过错等因素，酌情判令太仓顺龙房地产开发有限公司赔偿倪雪彪因违约行为导致的损失50万元在合理范围之内，二审依法不作调整。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 东审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一九年九月二十六日书记员 孙 贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。