湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初10276号原告（反诉被告）:彭明安，男，1968年7月26日出生，土家族，住湖南省龙山县。委托诉讼代理人：丁娟娟，湖南楚仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋亮球，湖南楚仁律师事务所律师。被告（反诉原告）:赵林，男，1968年11月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黎冕芝，湖南如金律师事务所律师。第三人：长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区业主委员会，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区8栋1单元2楼。负责人：黎清炎，主任。原告（反诉被告）彭明安（以下简称原告）与被告（反诉原告）赵林（以下简称被告）及第三人长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区业主委员会（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁娟娟、蒋亮球，被告的委托诉讼代理人黎冕芝到庭参加诉讼。第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《门面租赁合同》自2018年7月1日起无效；2、判令被告返还门面押金4000元、租金20000元共计24000元，以上述总额为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月21日，原、被告签订《门面租赁合同》约定：原告向被告承租康景园北门九栋十四号门面作快递使用。租赁期限为2018年6月1日至2020年5月30日止，原告应向被告缴纳门面押金4000元，年租金为48000元，租金每半年支付一次，原告提前半个月支付下半年租金。2018年5月21日，原告向被告支付押金4000元，支付2018年6月1日至11月30日的租金24000元。涉案房屋实际归长沙市黎托新城建设开发有限责任公司（以下简称黎托建设公司）所有。2018年8月7日，长沙市雨花城市建设投资集团有限公司与长沙市雨花区东山街道办事处发布联合公告：湖南中运投资有限公司（以下简称中运公司）从2018年8月1日起履行康景园的小区物业配套用房整体租赁经济责任和管理职权，执行相关权利义务，租赁期限15年。2018年8月23日，中运公司发布黎郡新宇·康景园临街门面招商公告：依据实际租赁情况，黎郡新宇·康景园门面的租金结算日期为2018年7月1日，原有合同已经全部终止。按照政府要求，中运公司从2018年8月1日起履行整体租赁经济责任权利。经中运公司多方催告，被告仍拒不与中运公司签订租赁合同，原告遂与中运公司签订租赁合同并依约支付租赁押金和租金。原告多次要求被告返还押金及租金，被告均置之不理。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告辩称：1、被告对外转租门面是依据与第三人的不定期租赁合同关系，被告转租期限并未超出法律规定期限，原告诉称合同无效没有事实及法律依据；2、原告一直没有通知被告合同解除，也没有向被告交还门面，原、被告的租赁合同并未解除，被告已将门面租金缴纳至2018年年底；3，原告并未举证证明何时与中运公司形成租赁关系，租金交纳至何时。综上，原告的行为构成根本违约，其诉称要求退还押金及租金没有事实和法律依据。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付违约金4000元；2、判令原告向被告支付门面损失82000元；3、判令原告承担全部诉讼费用。事实与理由：位于长沙市雨花区黎郡新宇康景园9栋14号门面原为黎托建设公司开发建设，后黎托建设公司委托长沙大田物业管理服务有限公司（以下简称大田公司）管理经营。2009年10月10日，黄虎从大田公司租赁9栋14号门面，改成四间小门面用于自己经营和转租经营，租赁期至2013年12月30日止。被告原租赁了黄虎其中一间门面用于干洗店经营。2013年5月1日，黎托建设公司将门面转交第三人经营管理。黄虎后续一直按时向第三人交纳租金。2016年11月30日，因黄虎经营不善，意图对外转让门面，被告受让了该门面并与黄虎签订《商铺经营权转让协议》，约定被告以32.8万元的价格受让黄虎的9栋14号门面，包括房屋内全部装修及附属物。后续租金由被告每半年支付给第三人。被告受让门面后，对房屋进行了装修改造重新对外招租。原告2018年6月1日租赁了其中一间门面用作快递业务，合同期限为两年，到2020年5月30日止。被告认为，其与第三人形成了事实租赁合同关系，租赁期限为不定期，被告对外签订为期两年的转租合同并未超出被告自有的租赁期限，被告为有权处分，原告诉称合同无效不成立。后因黎托建设公司自2018年8月1日开始另行委托中运公司经营门面。被告需要与中运公司重新协商新租赁合同签订事宜，但是在此过程中，原告在未告知被告的情形下私自与中运公司签订了房屋租赁合同。被告认为，原告该行为构成了根本违约，严重损害了被告的利益：其一，黎托建设公司中途更换经营管理人导致被告与第三人的事实租赁关系到期终止，对此被告并无过错；其二，合同到期后，应当由被告与新的出租人即中运公司洽谈房屋租赁事宜。在此期间，原告仍然正常使用了涉案门面，双方的租赁关系并未终止；其三，即便原告认为第三人与被告的事实租赁关系终止会影响其权利，原告亦应当向被告主张合同终止或解除，同时应当履行合同法规定的义务，即将门面归还给被告。原告直接与中运公司签订租赁合同，不仅没有履行合同解除或终止的手续，亦没有按法律及合同约定归还门面；其四，原告在与中运公司签订新的租赁合同后，仍继续占有使用了涉案门面，而事实上涉案房屋内租赁前所有装饰装修及附属物均为被告所有，依据合同约定原告在合同到期或终止后亦应当将附属物归还给被告，被告是门面附属物的所有权人。现原告实际经营门面，其实质亦侵犯了被告对房屋附属物的所有权。综上所述，被告认为，原告在未与被告办理合同终止或解除手续并归还门面的情况下，私自与中运公司签订新的租赁合同的行为构成根本违约，被告除所收取的费用不应当予以退还外，仍有权要求原告按合同约定赔偿4000元的违约金。同时，原告侵犯了被告的所有权，其亦应当按被告从黄虎处受让门面转让价款等额赔偿被告损失（原告占用门面四分之一面积，按总转让价款328000元的四分之一计算为82000元）。被告为维护自身合法权益，提起反诉，请求判如所请。原告针对被告的反诉辩称：1、第三人与黎托建设公司的租赁合同在2018年7月1日到期，黎托建设公司在2018年7月1日委托中运公司管理涉案门面，原告若不与中运公司签订租赁合同，则无权租赁涉案门面，因此原告与中运公司签订的租赁合同是合法有效的，故被告与第三人的租赁关系因第三人没有黎托建设公司的租赁权限而无效，因此原告没有违约，不应支付违约金；2、被告要求支付损失，没有合同依据，相关侵权事实不存在。原告依据租赁合同合法占有门面，被告自2018年7月1日起已无权出租涉案门面，原告没有侵权行为。原告支付了转让费，与被告的租赁合同没有约定相关的附属物。因此即使有附属物，原告也已经支付了相应的价款。被告无权主张权利。第三人针对本诉、反诉均未陈述意见。经审理查明：黎托建设公司系长沙市雨花区湘天路508号康景园一期9A栋102号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人。后黎托建设公司将涉案房屋委托大田公司进行管理、收益。2009年10月10日，大田公司与黄虎签订《房屋租赁合同》，约定大田公司将涉案房屋出租给黄虎，租赁期限自2010年1月至2013年12月30日。黄虎将涉案房屋改成四间小门面进行使用。2013年5月1日起，涉案房屋交由第三人使用管理和收益。2016年11月30日，黄虎将涉案房屋转让给被告使用。被告提交了一份《商铺经营权转让》协议，载明黄虎以382000元转让商铺给被告。被告还提交了两张收条，载明黄虎收到了被告支付了328000元。被告自2017年1月1日开始向第三人支付涉案房屋租金。2018年5月21日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定被告将涉案房屋中的一间门面出租给原告使用，租赁期限自2018年6月1日至2020年5月30日，租金为每年48000元。合同第四条约定原告在签订合同时，应向被告缴纳4000元门面押金。第八条约定若原告在被告没有违反合同的情况下提前解除合同，视为原告违约，原告应赔偿违约金4000元。合同签订当日，原告向被告支付了押金4000元以及2018年6月1日至2018年11月30日止的租金24000元。2018年8月7日，长沙市雨花城市建设投资集团有限公司（以下简称雨花城投公司）与长沙市雨花区东山街道办事处（以下简称东山街道办事处）发布了《联合公告》：中运公司于2018年6月19日成为涉案房屋承租中标人，自2018年8月1日起履行康景园小区的物业配套用房整体租赁经济责任和管理职权，租赁期限15年。2018年8月22日，黎托建设公司向中运公司出具《委托函》，委托中运公司经营管理及分租康景园商业门面的物业。2018年8月23日，中运公司发布《黎郡新宇·康景园临街门面招商公告》：黎郡新宇·康景园门面的租金结算日期为2018年7月1日，原有合同已经全部终止。中运公司定于2018年8月26日启动康景园门面招商工作，租赁期限届满的原承租人在同等条件下享有优先租赁权，招商截止日期为2018年9月6日，逾期未洽谈续租事项的视为放弃优先租赁权。2018年9月12日，中运公司委托湖南如金律师事务所向被告发出《律师函》：认为被告至今未与中运公司签约租铺，实际造成了非法占用商铺转租，形成了对中运公司的侵权行为，要求被告自收到函件后立即停止所有侵权行为，并于3日内与中运公司联系处理后续事宜。原告之子彭宇鑫与中运公司签订了《租赁合同书》，继续租赁涉案房屋中的一间门面经营快递业务，租赁期限5年，自2018年8月1日至2023年6月30日。该合同注明的签订时间是2018年8月1日。上述事实，有《房屋租赁合同》、《门面租赁合同》、收据、《联合公告》、委托函、《黎郡新宇·康景园临街门面招商公告》、律师函、《租赁合同书》、当事人的陈述和庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，黎托建设公司作为涉案房屋所有权人，先后委托大田公司及第三人作为处理涉案房屋租赁事宜的代理人。黄虎先后通过大田公司及第三人与黎托建设公司形成了房屋租赁关系，但2013年12月30日以后，因未约定租赁期限，则为不定期租赁。2016年11月30日，黄虎将房屋租赁权转让给被告，第三人收取了被告支付的租金，认可了被告的承租人身份。被告于2018年5月21日与原告签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，第三人亦未提出异议，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黎托建设公司作为涉案房屋所有权人于2018年8月22日出具《委托函》，委托中运公司经营管理及分租涉案房屋，中运公司取得代理权限，第三人不再具有代理权。2018年8月23日，中运公司发布《黎郡新宇·康景园临街门面招商公告》，在公告中称原有合同已经全部终止，为行使不定期租赁合同出租方的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，行使上述解除权应当在合理期限之前通知承租人。故本院酌情认定被告与黎托建设公司之间的租赁关系自2018年9月1日起解除。据此，被告与原告之间的《门面租赁合同》自2018年8月31日租赁期限届满，超出届满期限的部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。故原告诉请确认《门面租赁合同》自2018年7月1日起无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。合同履行期限届满后，原告诉请返还押金4000元及支付利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告诉请返还的租金。根据原、被告签订的《门面租赁合同》，租金为每年48000元，故每月租金计算为4000元。原告已缴纳2018年6月至11月，共6个月的租金24000元。因合同履行期限到2018年8月31日届满，故被告应当返还2018年9月至11月的租金12000元并支付利息。关于被告提出的反诉请求。因黎托建设公司解除了与被告的房屋租赁合同，被告丧失了涉案房屋的出租权，其要求原告承担违约责任、支付违约金、赔偿门面转让价款的损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告赵林自本判决生效之日起七日内向原告彭明安返还押金4000元，租金12000元，并支付利息（以16000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年9月9日计算至全部清偿之日）；二、驳回原告彭明安的其他诉讼请求；三、驳回被告赵林的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费400元，因适用简易程序减半收取200元，反诉费975元，合计1175元，由被告赵林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡涵二〇一九年九月三十日书记员  段娟附：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。