福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽09民终937号 上诉人（原审原告、执行案外人）：福建白水洋生物科技有限公司，住所地福建省屏南县棠口乡际头村工业园区。 法定代表人：林晓英，执行董事。 委托诉讼代理人：胡伦扬、郑玲文，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国农业发展银行宁德分行，住所地福建省宁德市蕉城区蕉城南路****。 法定代表人：王银燕，行长。 委托诉讼代理人：王静恬，福建之秀律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：福建乡下厨房食品有限公司，住所，住所地福建省屏南县div> 法定代表人：吴治德。 原审第三人（被执行人）：福州乡下厨房食品销售有限公司，住所，住所地福建省福州市仓山区建新镇百花洲路**金山鼓楼工业园**楼****div> 法定代表人：吴治德。 原审第三人（被执行人）：吴治德，男，1974年1月14日出生，汉族，现住福建省屏南县。 原审第三人（被执行人）：庄伟雄，男，1973年1月14日出生，汉族，现住福建省厦门市思明区。 原审第三人（被执行人）：张锦亮，男，1972年2月13日出生，汉族，现住福建省厦门市湖里区。 上诉人福建白水洋生物科技有限公司（以下简称“白水洋公司”）因与被上诉人中国农业发展银行宁德分行（以下简称“宁德农发行”）、原审第三人福建乡下厨房食品有限公司（以下简称“乡下厨房公司”）、福州乡下厨房食品销售有限公司（以下简称“乡下厨房销售公司”）、吴治德、庄伟雄、张锦亮案外人执行异议之诉一案，不服蕉城区人民法院（2018）闽0902民初5025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 白水洋公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审法院未查清讼争房屋存在租赁关系的情况下作出判决是错误的。（一）一审否认上诉人与乡下厨房公司签订的《厂区租赁合同》真实性，没有事实依据。1、一审法院以租赁合同内容存在某些不合法与诸多不符常理及市场交易习惯，直接将宁德农发行质证意见作为判决依据，明显偏颇，存在不查清事实的错误。其一关于租金支付方式说明，乡下厨房公司交付场地系陆续交付，上诉人有充分理由要求延长免租期。上诉人承租讼争房屋，本身就是通过将部分场所转租给第三方，获取租金差额收入，完全符合市场经营环境。其二关于租金支付金额说明，上诉人向乡下厨房支付租金146万元系支付本案有关的2338.72平方钢结构厂房租金，其他款项系支付租赁合同项下其他租赁面积的租金。其三关于租金支付时间说明，上诉人因资金困难于2016年6月向乡下厨房公司支付首笔租金190923.84、190823.84元。上诉人收到腾房公告时间为2018年7月18日，首次支付租金为2016年6月，被上诉人一审起诉时间也晚于支付租金时间。上诉人无法预测讼争场地可能被强制执行而与乡下厨房公司恶意串通。一审不予认定租赁合同真实性存在重大错误。2、一审认为上诉人法定代表人与乡下厨房公司法定代表人未到庭参加诉讼，否认厂区租赁合同真实性存在错误。3、一审法院认定案涉租赁合同“无第三方见证或公证，或在相关部门备案”及“乡下厨房公司法定代表人为失信被执行人”为由，推定上诉人存在串通可能，无任何事实和法律依据。（二）一审无任何依据否认物业交接证明的真实性。从《物业交付证据》的证据上、从上诉人转租他人的事实上，可以证明讼争场地已交付上诉人使用。（三）厂区租赁合同签订时间在前，被上诉人设立抵押权时间在后，一审对时间认定错误。二、因一审认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。 宁德农发行答辩称：一、上诉人提供的证据不足以证明其占有使用抵押物是在抵押权成立之后。二、上诉人提交的租赁合同以及相关证据材料明显不符合生活常理和市场交易习惯，且无法作出合理解释。三、上诉人作为一审原告拒不配合法院调查案件事实，应当承担相应不利后果。四、上诉人适用法律错误。请求驳回上诉，维持原判。 乡下厨房公司、乡下厨房销售公司、吴治德、庄伟雄、张锦亮未作答辩。 白水洋公司向一审法院起诉请求：1.请求撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902执异19号执行裁定书，同时撤销原告迁出所租赁的第三人乡下厨房公司所有的坐落于屏南县南侧）2幢、3幢（即钢构厂房、仓库）的执行行为；2.确认原告于（2018）闽0902执599号执行裁定书执行后，原告仍享有租赁合同项下房屋使用权。 一审法院认定事实：1.宁德农发行与乡下厨房公司等第三人金融借款合同纠纷一案，经一审法院作出的（2017）闽0902民初2725号民事判决书生效后，宁德农发行向一审法院申请强制执行。一审法院于2018年2月28日作出（2018）闽0902执599号执行裁定书，裁定：查封、拍卖乡下厨房公司所有的坐落屏南县南侧）1幢、2幢、3幢工业用途的房产（房产权证号：屏房权证古峰字第××号）。2018年7月18日，一审法院发出公告，告知乡下厨房公司及占有房屋的白水洋公司应自公告之日起30日内将乡下厨房公司名下坐落于屏南县南侧）1幢、2幢、3幢的房产腾空并交付一审法院，逾期未履行，将依法强制执行。 2.白水洋公司于2018年7月30日向一审法院提出执行异议申请，申请书中称该公司已向乡下厨房公司交付13年租金146万元。一审法院于同年8月27日作出（2018）闽0902执异19号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。白水洋公司对裁定不服，遂向一审法院提起诉讼。 3.坐落于屏南县南侧）1幢、2幢、3幢【房产权证号：屏房权证古峰字第××号，土地权证号：屏政国用（2009）第0234号】房地产，已为乡下厨房公司向宁德农发行贷款提供抵押担保，并于2016年1月26日办理了抵押登记。 4.白水洋公司在工商部门注册登记时备案的一份租赁合同中，载明该公司与乡下厨房公司订立的租赁期限为5年，即从2015年12月28日至2020年12月27日止；每年租金2万元，在每年年底前缴清等内容。 一审法院认为，关于公司章程问题，从工商备案的租赁合同中很明显看出，白水洋公司注册登记时所租赁的场所仅是工业园区中很小的一部分，故白水洋公司主张公司章程中的注册地即为案涉租赁合同的租赁地，显然不能成立。关于案涉租赁合同问题，首先在合同的内容上，存在某些不合法与诸多不符常理及市场交易习惯之处，对此宁德农发行已发表充分的质证意见，不再赘述；其次在事实的查清方面，乡下厨房公司法定代表人吴治德经合法传唤，拒不到庭参加诉讼，白水洋公司法定代表人刘同光经通知，亦无故不到庭配合调查，应对事实真伪不明承担相应的不利后果；第三在证据形成的难易方面，案涉租赁合同没有第三方见证或经过公证，或在相关部门备案，极易给当事人双方恶意串通伪造证据留下空间。特别是乡下厨房公司及其法定代表人吴治德本身系失信被执行人，其人格品质就存在问题。故案涉租赁合同缺乏客观真实性，不予采信。同理，对于物业交接手续也仅是白水洋公司与乡下厨房公司之间盖章确认，缺乏其他证据佐证，内容真实性无法确认，亦不予采信。关于租金转账凭证、租金支付银行流水明细、电费收款收据、福建增值税专用发票、转租合同、收入租金的银行回单等证据问题，宁德农发行发表的质证意见，理由充分，予以采纳。上述证据撇开所体现的租金金额与合同约定的存在不符及部分证据的真实性存疑不说，就从证据的形成时间上分析，也仅能证明白水洋公司若有租赁事实也是发生在被执行房地产抵押权设立之后。综上，白水洋公司提供的证据并不能形成完整的证据链，证明其在抵押权设立之前就已与乡下厨房公司之间形成租赁被执行房地产的事实。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据前述审查分析，白水洋公司举证不足以证明其在被执行房地产设立抵押权前就已租赁占有使用的事实，应承担举证不能的法律后果。至于其在抵押权设立后即使存在有租赁的事实，依法也不能对抗已登记的抵押权。故白水洋公司主张以“买卖不破租赁”原则来排除执行，依据不足，不予支持。本案中，乡下厨房公司等第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理与判决。综上所述，白水洋公司之诉讼请求，不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回福建白水洋生物科技有限公司的诉讼请求。案件受理费66256.48元，由福建白水洋生物科技有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，各方当事人对一审查明认定的事实均没有提出异议，本院予以确认。 另查明，乡下厨房公司与宁德农发行签订讼争房产的抵押合同（编号：35099901-2016年宁营（抵）字0003号）时间为2016年1月21日。 白水洋公司向乡下厨房公司汇款情况：2016年5月20日190923.84元（备注厂房租金）、2016年5月23日190923.84元（备注厂房保证金）、2016年11月17日6万元（备注厂房租金）、2016年11月17日30万元（备注厂房租金）、2016年11月17日28万元（备注往来款）、2016年11月18日180万元（备注厂房租金）、2016年11月18日55万元（备注厂房租金），共计3371847.68元。 本案的争议焦点：上诉人对讼争房产是否享有排除强制执行的民事权益？本院就此分析认证如下： 本院认为，首先，上诉人提供的2015年12月28日租赁合同无法体现上诉人承租房产即为讼争房产，且与其提供的2016年1月21日租赁合同差异甚大，故对2015年12月28日租赁合同，本院不予采信。其次，上诉人主张其承租的租赁物属宁德农发行抵押权范围内系面积2338.72平方米的钢结构厂房即讼争房产，从上诉人自认及其提供的《物业交接手续》来看，上诉人主张其接收讼争房产的时间为2016年10月31日。可见，即使按上诉人主张，上诉人占有、使用讼争房产亦在抵押权设立之后。再次，从上诉人主张的租金支付时间来看，讼争房产租金支付均发生在抵押权设立之后。最后，上诉人提供2016年1月21日租赁合同存在租金支付金额、支付方式等诸多不合理之处，且其又无法合理解释分期支付租金金额的计算方式及依据。综上，上诉人提供的证据不足以形成完整证据链，以充分证明其关于抵押权设立前已租赁讼争房产的主张。 更为重要的是，租赁权作为一种特殊的债权，受到物权化的特殊保护，系源于承租人基于租赁合同享有对租赁物占有使用的权利，故判断租赁权产生对抗性的时间点也应为占有时，即有无在抵押权设立前或人民法院查封前占有使用租赁物是判断其是否享有足够的民事权益以排除法院强制执行。本案中，上诉人自认占有讼争房产的时间晚于抵押权的设立时间，故从这个角度分析，上诉人亦无权排除本案强制执行。 综上所述，本院认为，白水洋公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费66256.48元，由福建白水洋生物科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余梓安 审判员  易丽容 审判员  陈光华 二〇一九年九月十日 法官助理刘菊平 书记员孙丽华 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；