广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初26754号原告：肖双喜，男，1962年11月17日出生，汉族，身份证住址湖南省湘阴县，原告：周展望，女，1963年5月15日出生，汉族，身份证住址湖南省湘阴县，两原告共同委托诉讼代理人：刘绍安，广东谨然律师事务所律师。被告：江文彪，男，1966年4月5日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区，被告：陈莲英，女，1963年1月3日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区，原告肖双喜、周展望诉被告江文彪、陈莲英合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。两原告的共同委托诉讼代理人刘绍安、被告陈莲英到庭参加了诉讼，被告江文彪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。现本案现已审理终结。原告肖双喜、周展望诉称：2017年5月19日，在广东泰扬律师事务所的见证下，原告夫妇与被告夫妇签订《地块转让协议书》。合同约定：被告拥有的地块位于广州市白云区太和镇田心村6号合作社，用地面积143平方米，宅基地证号为云太子第NO.00324**。该地块及其上盖建筑物转让给原告，转让价1230000元，付款方式为：协议经见证后，原告支付首期款430000元（含50000元订金），第二期付款在被告办理建房手续动工前支付500000元，第三期付款在房屋建设封顶后付清300000元。被告保证该地块使用的完整性，不得有任何四邻或其他债务纠纷，否则造成的损失均由被告赔偿，被告保证配合办理有关房屋拆旧建新的手续等条款。原告按约支付首期转让款后，被告又要求原告向其支付了办理有关水电报装的费用，但在原告敦促被告办理有关拆旧建新手续时，有人对该转让地块中的32平方米提出了权利要求，经多次协商，2018年2月9日原告替被告支付了200000元给相应的权利人，冲抵原告第二期应付被告的转让款。在此期间，被告陈莲英还以其欠债为由，要求原告另行提前支付第二期款100000元。故至2018年2月9日，原告已累计支付地块转让款840000元，并按被告要求支付了办理用电报装等费用73000元。鉴于此，原告、被告于2018年2月8日签订了《补充协议书》，被告承诺如在2018年4月底前尚不能让原告正常动工建房的，被告将广州市白云区太和镇田心村6合作社江街9号作为抵押，来支付原告购买地块的所有费用并赔偿其他损失。时至起诉之日，被告始终不能为原告办妥房屋拆旧建新的手续，又拒不将原告支付的相应款项退还。原告为保护自己的合法权益，故起诉至法院，诉讼请求：1.判决两被告立即退还宅基地转让款840000元，办理用电等费用73000元共913000元及其利息98370元（其中540000元自2017年6月20日起、373000元自2018年2月10日起，按同期银行同类贷款利率计至付清之日止）给原告；2.判决原告对两被告所拥有的位于广州市白云区田心江街9号房产有优先受偿权；3.本案诉讼费用由两被告承担。被告陈莲英辩称：本案诉讼事宜与我无关，我不知道这个事情，从头到尾都是被告江文彪和肖双喜的合同，去到律师所那里打电话给我让我去签名，当时我与被告江文彪还是夫妻关系，但我不知情合同的事情，原告肖双喜是知道的。被告江文彪无答辩。经审理查明：2017年5月19日，原、被告签订了《地块转让协议书》。协议约定：被告拥有的地块位于广州市白云区太和镇田心村6号合作社，用地面积143平方米，宅宅基地证号为云太子第NO.00324**被告将该宅基地及现有宅基地上的建筑物等转让给原告，转让价1230000元，付款方式为：原告先付首期款430000元（含50000元订金），第二次付款在被告办理建房手续动工前付500000元，第三次付款在房屋建设封顶后付清余款300000元。协议签订后，原告陆续支付被告转让款713000元（含办理用电费用73000元）。在原告敦促被告办理有关拆旧建新手续时，案外人宋雁群、江作雄对该转让地块中的32平方米提出了权利要求，经协商，案外人宋雁群、江作雄将该32平方米宅基地作价28万元转让给被告，2018年2月9日原告替被告支付了200000元给相应的权利人，冲抵原告第二期应付被告的转让款。原告、被告于2018年2月8日签订了《补充协议书》，约定被告拥有地块位于广州市白云区太和镇田心村6合作社江街一巷12号，用地面积143平方米（包含转让方32平方米在内，转让费28万元）。宅基地使用证号：云太字第NO、0032468号。转让给乙方新建楼房使用。在2018年4月底因被告原因使原告无法正常动工新建楼房，被告将广州市白云区太和镇田心村6合作社江街9号楼作抵押，来支付原告购买地块的所有费用等内容。之后，被告不能为原告办妥房屋拆旧建新的手续，原告要求被告退款，被告返还原告53000元后拒不退还剩余款项。故原告诉至本院，要求判如所请。以上事实，有地块转让协议书、律师见证书、农村宅基地使用证、查询汇款明细、借记卡账户历史明细清单、收据、债务支付协意、支付证明单、转让协议书、委托书、收据、补充协议书及当事人陈述等证据证实。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原、被告签订的《地块转让协议书》、《补充协议》因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，合同无效。该合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告因该无效合同取得原告的转让款913000元（含办理用电费用73000元），依法应当返还原告。被告已经返还原告53000元，剩余转让款860000元未返还原告。原告主张被告返还转让款860000元（含办理用电费用73000元）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告明知被告转让的是宅基地使用权，且原告不属于涉案宅基地所属村集体经济组织成员，仍与被告进行法律强制性禁止的行为，原告存在一定过错，应当承担相应的过错责任。原告主张被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。原、被告约定的抵押物是建筑物，属于《中华人民共和国担保法》第四十二条规定的财产，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。原、被告约定的抵押合同条款，未向有关管理部门登记，该抵押条款未发生效力。原告主张对两被告所拥有的位于广州市白云区田心江街9号房产有优先受偿权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告江文彪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告江文彪、陈莲英共同返还原告肖双喜、周展望转让款、办理用电等费用共计860000元；二、驳回原告肖双喜、周展望的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6951.2元、保全费5000元，由原告肖双喜、周展望共同负担元，被告江文彪、陈莲英共同负担元。被告江文彪、陈莲英于本判决生效之日起三日内直接支付给原告肖双喜、周展望本案受理费、保全费共计元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  宋富长二〇一九年九月三十日书记员  郑 连