北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初60950号原告（反诉被告）：陈溶，女，1972年1月3日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王柱，北京国旺律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕明杰，女，1984年9月7日出生，汉族，北汽福田股份有限公司法务部员工，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：曹玉芳，北京市京师律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告（反诉被告）陈溶（以下简称姓名）与被告（反诉原告）吕明杰（以下简称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈溶及其委托诉讼代理人王柱，吕明杰及其委托诉讼代理人曹玉芳，链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈溶向本院提出诉讼请求：1、判令解除陈溶与吕明杰于2016年12月3日签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2、被告支付违约金419600元。事实和理由：陈溶和吕明杰于2016年12月3日签订房屋买卖合同及补充协议，约定吕明杰购买陈溶名下位于北京市朝阳区**301号房屋，房款为209．8万元。补充协议约定：吕明杰在2016年12月23日前支付陈溶首付款49．8万元，双方在60日内共同前往贷款机构办理剩余房款的贷款手续。合同签订以后，吕明杰一再迟延履行合同及补充协议规定，至今仅支付了原告购房款48．8万元，剩余款项至今未付，另外补充协议第四条约定，任何一方违反协议第二条约定，违约方应向守约方支付总房款20%作为违约金。吕明杰拒绝支付购房款的行为构成了根本性违约，陈溶多次与吕明杰协商，均无果。故提起诉讼请求，请求依法公正判决。吕明杰辩称并反诉称：陈溶所述与事实严重不符。2016年12月3日、4日，吕明杰向陈溶支付定金共计9万元。2016年12月，吕明杰又陆续向陈溶支付房屋首付款共计49．8万元，以上共计58．8万元。吕明杰因未转过大额资金，在转账时才发现自己限额为5万元。与陈溶沟通协商，其答复必须当日支付。吕明杰想尽一切办法，通过转账、几张卡同时支付、汇款等方式支付首付款，但因限额的问题，导致一笔5万逾期一天、一笔5万逾期二天、一笔3．8万逾期三天。截止到12月26日，吕明杰已支付完毕全部首付款。后吕明杰及时沟通愿支付滞纳金，但陈溶胡乱要价5000多元，而且听不进吕明杰与中介人员告知的计算方式，开始拖延履行合同。陈溶所述吕明杰故意违约完全与事实不符，其恶意获取更多收益才是真实意愿。后吕明杰为推进履约，仍主动解决此事，多次与陈溶进行沟通，愿以怀柔特产抵滞纳金并应允履行下一步网签。2017年2月5日下午2点网签结束后，吕明杰已经以物抵滞纳金予陈溶，滞纳金问题已处理完毕。自2016年12月3日签订合同后，吕明杰积极履行合同，陈溶找各种理由不配合履行合同，迟迟不提供中信银行卡和回执单，导致无法出具网签合同。陈溶不配合合同面签、不配合共同现场缴税，构成根本违约。故提起反诉，要求：一、判令解除陈溶、吕明杰签订的北京存量房屋买卖合同及补充协议。二、陈溶返还吕明杰已支付的购房款58．8万元（含定金9万元及首付款49．8万元），并支付购房款利息损失（以58．8万元为基数，自2016年12月27日起计算至实际返还之日止，利息计算标准为日万分之五）。三、陈溶支付吕明杰违约金41．96万元。四、中介费、评估费55148元由陈溶负担，陈溶付给吕明杰。陈溶针对反诉辩称：针对第一项反诉请求，因为吕明杰明确表示不再履行合同，所以我们同意解除房屋买卖合同，该主张是吕明杰提出的，不是陈溶。针对第二项反诉请求，定金9万元不予退还，理由是吕明杰提出不再履行合同。其他款项应扣除吕明杰应当支付的违约金，超出部分我们同意退还。不同意支付利息损失，因为陈溶不存在违约行为，而且陈溶已经把涉案房屋交付，在此期间给陈溶造成的损失，陈溶可以另案提起诉讼。针对第三项诉讼请求，我们不同意支付，因为陈溶不存在违约情形。链家公司述称：对于本诉诉讼请求，同意解除《买卖合同》及补充协议，关于违约金的诉讼请求不发表意见。对于反诉诉讼请求，同意第一项诉讼请求，其他诉讼请求不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区**301号房屋（以下简称诉争房屋）为陈溶名下私产，房屋所有权证书登记时间为2010年11月12日。2016年12月3日，陈溶（作为出卖人）与吕明杰（作为买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定吕明杰购买诉争房屋，房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价59．8万元。买受人拟贷款120万元。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1．逾期15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2．逾期超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，陈溶（作为甲方）、吕明杰（作为乙方）、链家公司（作为丙方）签订《补充协议》，约定诉争房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价209．8万元。乙方于2016年12月3日支付第一笔定金5万元、于2016年12月6日前支付第二笔定金4万元。乙方于2016年12月23日前将第一笔首付款49．8万元自行支付给甲方，于过户前10日内将第二笔首付款30万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于60日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，应在120日内共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方必应当按照房屋登记机构的要求到场办理。乙方应当按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，应当以该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，应当以该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。同日，陈溶、吕明杰、链家公司签订《居间服务合同》，约定由链家公司提供居间服务，居间代理费为44058元，均由吕明杰承担。同日，陈溶、吕明杰、北京方源地产咨询服务有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定由北京方源地产咨询服务有限公司提供交易保障服务，服务费为10490元、代收评估费为600元，均由吕明杰承担。合同签订后，吕明杰按约定支付定金共计9万元，并于2016年12月22日支付首付款5万元、于12月23日支付31万元、于12月24日支付5万元、于12月25日支付5万元、于12月26日支付3．8万元。2017年2月5日，陈溶（作为甲方）与吕明杰（作为乙方）签署《变更协议书》，约定：原《北京市存量房屋买卖合同》第二条第4项约定为“乙方于过户前10日内将第二笔首付款30万元以理房通托管的方式支付甲方”变更为“乙方于过户前10日内将第二笔首付款30万元以建委资金监管的方式支付甲方”。同日，陈溶与吕明杰办理诉争房屋买卖网签手续。2017年5月3日，陈溶与吕明杰办理公积金贷款面签手续。经询，双方在履行房屋买卖合同时发生争议，并提交微信聊天记录予以佐证，其内容包括：（2017年1月1日）（中介）溶姐，明天客户时间也紧，咱们能不能商量一个大家都比较近的地方，我肯定提前去，所有的都提前准备好，你们商量一下。（陈溶）明天没时间。（2017年1月12日）（中介）1月18号是最后出网签的时间，我已经多次督促甲乙双方尽快办理网签业务，请甲乙双方尽快履行，避免由此产生的不良后果。（陈溶）我只能争取周五下午，或者周六、日，其他工作日时间不行。（吕明杰）我已经尽力，昨天今天本都没时间，已经努力抽出2小时。（中介）不是我不让您过来，是因为没有业主这边的银行卡和开卡回执单的照片，出不来网签合同。（2017年1月13日）（中介）刚刚跟溶姐打电话了，溶姐明天后天都有时间，吕姐，你这边的。（吕明杰）扫描给我签字。（陈溶）鉴于我们三方之前沟通的不顺畅，履约的不顺利，我还是希望周六或周日大家约好时间（小吕距离远，可以以她的时间为主），在链家公司见面，前后事情谈妥为好。（吕明杰）溶姐，我明天上班，所以之前说过只有周四周五可以。（陈溶）周一周五我也全部上班。周五下午大家同意的话，我可以，但是没有任何人与我确认。（2017年1月14日）（中介）溶姐，吕姐，你们商量好了，咱们明天八点在我们店出网签，我们这边都安排好了，我提前来，到时候店里见。（陈溶）我明天会准时到。（2017年1月15日）（陈溶）刚接到小吕的电话，他说车坏在路上了不能过来了。她说出差回来再约。（吕明杰）不好意思，车捂在路上，现在朋友过来了，说制动和电瓶的问题。（2017年3月17日）吕姐，鉴于之前您这边没有时间去面签，现在超过合同规定面签时间了，业主现在今天也不去面签，这是溶姐的意思。此外，针对办理网签、面签等手续，双方均进行过多次微信交流，因时间安排问题，双方均存在拖延办理手续的现象。经释明，双方认为如己方构成违约，因合同约定的违约金标准过高，要求予以降低。本院认为：陈溶、吕明杰自愿就诉争房屋买卖相关事宜签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案的审理焦点在于买卖双方是否构成违约。本院认为，作为购房人及付款义务人，吕明杰未能按合同约定按时支付购房首付款，亦未能在合同约定期间内履行剩余房款支付义务，且未能够按照约定时间办理相关手续，就此构成违约。而陈溶在合同履行过程中，未能尽到充分合理的协助义务，对于合同未能继续履行负有一定的责任。基于以上论述意见，对于双方的诉讼请求，本院认定如下：关于解除合同及补充协议一项，买卖双方均予同意，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈溶要求吕明杰赔偿违约金，于法有据，但其主张数额过高，本院结合双方违约程度，对于违约金数额予以酌减。吕明杰诉请要求返还购房款，鉴于双方合同已解除，陈溶应当向吕明杰返还相应款项，故对于该项主张，本院予以支持。对于吕明杰要求陈溶支付违约金并承担中介费及评估费等诉讼请求，鉴于其违约在先，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除陈溶与吕明杰于二〇一六年十二月三日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、陈溶于本判决生效后七日内返还吕明杰定金及首付款共计五十八万八千元；三、吕明杰于本判决生效后七日内赔偿陈溶违约金十万元；四、驳回陈溶的其他本诉诉讼请求；五、驳回吕明杰的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11792元，由陈溶负担10642元（已交纳），由吕明杰负担1150元（陈溶已交纳，吕明杰于本判决生效后七日内给付陈溶）。反诉案件受理费11792元，由吕明杰负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王乐人民陪审员赵金燕人民陪审员杨燕笙二〇一九年九月三十日书记员 赵        梦        娇