陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终10371号上诉人（原审原告）：柳武平。委托诉讼代理人：景文婷，陕西洪振律师事务所律师。委托诉讼代理人：郅旭鹏，陕西洪振律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西广仕房地产营销策划有限公司。法定代表人：王明明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：倪显铖，男，该公司员工。上诉人柳武平因与被上诉人陕西广仕房地产营销策划有限公司（以下简称：广仕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初6777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人柳武平委托诉讼代理人景文婷、郅旭鹏，被上诉人广仕公司法定代表人王明明及委托诉讼代理人倪显铖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。柳武平上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判广仕公司向柳武平赔偿因违约给柳武平造成的损失共计40000元；2.本案一、二审案件受理费由广仕公司承担。事实与理由：1.广仕公司未按照装修备案内容进行装修，依据涉案合同约定应当承担赔偿责任。广仕公司承租后对房屋装修时在《装修备案登记表》确定的内容之外，未经柳武平和物业公司同意，将房屋内预留的地下温泉管道改接为热水器管道使用，致使温泉管道漏水给楼下业主造成损失，依据涉案《房屋租赁合同》第五.5条之约定，应由广仕公司协商解决并承担赔偿责任。2.广仕公司负责人在房屋发生漏水给楼下业主造成损失后，明确告知物业是温泉导管破裂导致漏水，并找工人将热水器管道重新改为明管，不再使用温泉管道，该事实有物业公司情况说明为证，且一审庭审时广仕公司承认该事实。广仕公司私自改接温泉管道导致管道破裂漏水，该因果关系无须鉴定便能准确判断，一审法院认定未经鉴定无法证明漏水原因，系认定事实不清。3.广仕公司作为承租人对涉案房屋负有妥善保管和爱护义务，在房屋漏水后应及时配合查看和维修，但广仕公司拒不配合处理房屋漏水问题，且私自开水电造成二次漏水导致损失扩大，依法依约应承担赔偿责任。4.本案双方对漏水原因存在争议，广仕公司认为漏水原因系管道质量问题应对其主张承担举证责任。一审法院对本案举证责任分配错误。广仕公司辩称：1.广仕公司对租赁房屋进行的装修行为符合双方涉案合同约定和物业管理规定。2.柳武平不能证明房屋漏水系广仕公司行为不当所致，其要求广仕公司赔偿，证据不足。广仕公司从未被告知涉案管道系“温泉管道”，合同中并未约定该管道不可使用。站在一般承租人的角度，在出租人并未对租赁房屋禁止使用的地方进行明示时，承租人有正当理由相信租赁房屋内的一切设施均可正常使用。管道漏水部分在墙体内部，广仕公司并未对该部分有任何改动，仍可以鉴定。在管道漏水之后，广仕公司仅将管道进水口处将管道改接为明管，但对涉案管道漏水部位并未有任何改动。柳武平所称漏水管道现场已破坏，并无证据支持。3.柳武平主张40000元的损失赔偿没有事实和法律依据。广仕公司不存在违约行为，且房屋漏水系因工程管道本身质量问题，与广仕公司的使用无关。因漏水给楼下业主产生的损失，不应由广仕公司承担。加之，柳武平与楼下业主签订的赔偿协议书的真实性有待确认，楼下业主的损失未经鉴定机构出具鉴定报告进行确认，且赔偿内容中的误工费、婚礼延期费用无法律依据，柳武平也未提供柳武平与楼下业主的交易记录。综上，柳武平并未举证证明广仕公司有不正当使用租赁物的行为且该行为直接导致房屋漏水。柳武平又拒绝申请鉴定和评估，应承担举证不能的法律后果。柳武平的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。柳武平向一审法院起诉请求：1.广仕公司支付2018年10月房屋租金1050元。2.广仕公司支付欠缴的物业费（2018.7月至2018.10月）共计1228元。3.广仕公司赔偿因其违约给柳武平造成的损失40000元。4.本案案件受理费由广仕公司承担。一审法院查明的事实：2016年4月8日，柳武平与广仕公司双方签订《房屋租赁合同》，约定柳武平同意将位于西安市曲江新区的房屋出租给广仕公司办公/居住使用，房屋类型为毛坯，建筑面积为136.24平方米，房屋装修期从2016年4月9日起至2016年7月8日止共3个月，租赁期自2016年7月9日起至2022年7月8日止，共计72个月，月租金为1050元，合同还对违约责任、免责条款等内容进行了约定。2016年6月16日，涉案房屋户内地暖管道打压试验合格，且房内按要求设计防水的部位闭水试验合格。另查明，柳武平已收到广仕公司支付的2018年10月租金。还查明，2019年4月29日，物业公司张贴催款通知书，载明：12-22903业户欠付自2018年7月1日至2019年6月30日的物业费共计3684元。一审庭审中，柳武平称广仕公司承租涉案房屋后，在装修时私自将预留的温泉水管道改接为热水器管道，广仕公司法定代表人王明明也曾在物业公司处明确其改接热水器管道，且漏水是因为温泉管道破裂的事实，之后又将管道改为明管，停止使用温泉管道，广仕公司的维修人员及物业公司工程部人员在查看时均认定房屋漏水原因系改接后的管道发生漏水，故广仕公司应当依据涉案合同第二、五条的约定承担维修和赔偿责任，另，广仕公司在漏水原因未查明的情况下私自开水阀，造成楼下二次漏水，但王明明故意推卸责任，经常性失联，甚至在柳武平返回西安与物业公司、楼下业主一起上门查看房屋、商讨解决方案时，拒不开门配合检查，拒不协商赔偿的态度和行为，严重侵犯了柳武平及楼下业主的合法权益，构成违约，广仕公司于2018年10月27日搬走，柳武平无法与其取得联系，导致柳武平的租赁目的无法实现，柳武平有权依据合同第六条的约定及相关法律规定解除租赁合同，针对该意见，柳武平提交了漏水情况说明、赔偿问题的报告及附件予以证明、律师函、快递单、投递截屏予以证明。广仕公司对漏水情况说明和赔偿问题的报告真实性不认可，对律师函、快递单、投递截屏的真实性认可，对证明目的不予认可，其装修之前交有押金，装修之后经物业公司验收合格将押金退回，说明其装修是合格的，且其在装修之前、之后，从未有人给其说过温泉水管道是不能用的，也没有人告知其这个管道叫温泉水管道。第一次漏水是9月11日，因租户在客厅浇花水渗下去，楼下没有追究，第二次漏水是10月13日，是厨房工程管道漏水，租户从来没有做过饭，厨房连橱柜都没有装，物业公司发现漏水给其打电话，经过物业公司、楼下业主及其共同排查，发现是厨房工程管道漏水，广仕公司在物业公司的观察下将工程管道改成明管后就再也没有漏过水，工程管道漏水不是装修问题，所以柳武平要求广仕公司赔偿没有依据，物业公司也承认是工程管道漏水，但是说工程管道保修期已过，让其找房东，柳武平看广仕公司不愿意赔偿，私自将水表摘除，致使广仕公司长达五个月不能用水，但广仕公司还是正常将租金支付到2019年4月8日，广仕公司于4月9日接到法院的传票，就没有再给柳武平支付房租了。广仕公司虽收到律师函，但其正常支付房租，并不认为是不履行合同，其之后也给柳武平发过函，但柳武平拒绝签收。柳武平称广仕公司因使用温泉水管道致使管道漏水，给楼下业主造成经济损失和其他损失，但广仕公司拒不赔偿，楼下业主多次找到柳武平及物业公司要求赔偿，为避免损失扩大，化解矛盾，柳武平已向楼下业主赔偿35200元，故向广仕公司提出追偿，广仕公司搬离房屋时，故意将房屋门严重损坏，应当按照同品牌、同型号价格给予柳武平3000元赔偿，广仕公司严重违约和拒不配合的行为，给柳武平造成了严重的经济损失和名誉损失，广仕公司应当赔偿柳武平经济损失和名誉损失费用1800元（含交通费349元）。针对该意见，柳武平提交了《赔偿协议书》及附件、收据、火车票及照片予以证明。广仕公司对上述证据的真实性和证明目的均不认可，2019年4月9日，其与楼下业主联系，楼下业主称没有人进行过赔偿，楼下业主说他的损失只有9200元，柳武平却说给楼下业主赔偿了3万多元。广仕公司称漏水原因是工程管道漏水，且其并未私自开水，其从未使用过厨房。针对该意见，广仕公司提交了录音、视频及照片予以证明。柳武平对录音、视频及照片的真实性均认可，但不认可证明目的，称漏水原因是广仕公司私自将温泉水管道改装为热水器管道所致，与是否使用厨房无关，柳武平多次告知广仕公司一定要等维修好之后才能开水电，广仕公司答应并表示让柳武平不用再管，其自己负责，但广仕公司未履行维修和赔偿义务，构成违约。经询，柳武平对涉案房屋漏水原因及具体损失不申请鉴定和评估。一审法院认为，柳武平与广仕公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应依约履行。柳武平当庭认可广仕公司已交纳2018年10月的房屋租金，故对柳武平要求广仕公司支付2018年10月租金的诉请，依法予以驳回。关于物业费一节，广仕公司认可其未交纳2018年7月至2018年10月期间的物业费，愿意支付柳武平物业费1228元，故对柳武平的该项诉请，依法予以支持。关于损失40000元一节，柳武平要求广仕公司赔偿因漏水造成的损失40000元，但柳武平对涉案房屋漏水原因及具体损失不申请鉴定和评估，故柳武平无法证明漏水是由广仕公司导致的，柳武平要求广仕公司赔偿损失，证据不足，依法不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西广仕房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柳武平物业费1228元。二、驳回原告柳武平其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费857元，由广仕公司承担50元，柳武平承担807元。鉴于柳武平已预交，广仕公司应当于本判决生效后十日内将其应当承担的案件受理费一并支付柳武平。二审中，柳武平提交以下证据：证据一、西安德盛和物业管理有限公司出具的证明一份，以证明涉案房屋漏水的管道为温泉水管道，不允许私自改动。证据二、录音证据一份，以证明广仕公司承认其私自改接管道事实，房屋漏水是广仕公司造成。证据三、西安市雁塔区人民法院传票、起诉状，以证明广仕公司在涉案小区内还租赁其他房屋后装修，也存在私自改接温泉管道问题，并因改接水管漏水给其他业主造成损失，其他业主诉讼索赔。柳武平并向本院提交调取证据申请，要求调取西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初6178号案件的庭审笔录。广仕公司质证认为，上述证据不属于二审新证据。证据一没有出具该证明的公司负责人签字，且内容不真实，故对证据一的真实性及证明目的均不予认可；对证据二、三的真实性认可，但认为广仕公司在录音中并未承认私自改接管道的事实，证据三与本案无关，故对证据二、三的证明目的均不予认可。对柳武平的调取另案庭审笔录的申请，认为与本案没有关联性。二审中，广仕公司未提供证据。对双方争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。柳武平二审提供的证据一，因没有公司负责人和制作证明材料的人员签名或盖章，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条第一款之规定。柳武平提供的证据二不能证明广仕公司录音中承认私自改接管道导致漏水的事实，证据三与本案没有关联性，故本院对柳武平二审提供的证据均不予采信。柳武平申请调取另案的庭审笔录与本案没有关联性，本院对该调取证据申请，不予准许。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于柳武平主张的赔偿损失40000元一节，本案中，柳武平称因广仕公司对房屋温泉管道私自改接为热水管道使用导致漏水造成楼下业主损失，而广仕公司否认其公司对涉案管道进行改装，认为涉案房屋漏水系管道本身质量问题。经一审法院释明，柳武平对涉案房屋漏水原因不申请鉴定，对因漏水造成的损失情况不申请评估。根据“谁主张谁举证”原则，柳武平并未提供有效证据证明广仕公司对涉案管道存在不正当使用行为且漏水原因系广仕公司该不当行为导致，柳武平也未提供有效证据证明漏水所致损失情况且该损失系广仕公司行为所致。一审法院对柳武平诉请主张广仕公司赔偿损失40000元，以证据不足不予支持，并无不妥。综上所述，柳武平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由柳武平负担。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  姬 钊审判员  蒋 瑜二〇一九年九月二十七日书记员  潘丽娜