北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终11480号上诉人（原审原告）：北京鹏盛物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区华威里**楼。法定代表人：刘强，执行董事。委托诉讼代理人：夏艳，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨蕾，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王和平，男，1964年1月18日出生，汉族，鑫宁源科技（北京）有限公司执行董事，住山西省汾阳市。被上诉人（原审被告）：鑫宁源科技（北京）有限公司，住北京市朝阳区。法定代表人：王和平，执行董事。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李洪彦，男，1967年6月20日出生，汉族，鑫宁源科技（北京）有限公司经理，住北京市朝阳区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张景，女，1994年7月8日出生，汉族，鑫宁源科技（北京）有限公司行政，住北京市朝阳区。上诉人北京鹏盛物业管理有限公司（以下简称鹏盛物业公司）因与被上诉人王和平、鑫宁源科技（北京）有限公司（以下简称鑫宁源公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初27710号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹏盛物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判王和平向鹏盛物业公司支付迟延支付物业费违约金到实际付款日止（计算到2019年4月3日共计724034.33元，此后每月增加30581元）。鑫宁源公司对王和平应向鹏盛物业支付的物业费承担连带责任；2.本案一审、二审诉讼费由王和平、鑫宁源公司承担。事实和理由：一、一审法院认为因《物业服务合同》约定违约金标准过高，且租赁房屋未正常使用情况下，要求王和平支付违约金有失公平，与事实及法律规定不符。在一审中，鹏盛物业公司已经提供了经双方签署生效的《物业服务合同》《催款函》及《承诺函》等有效证据，证明双方签订的《物业服务合同》真实有效，且王和平承诺支付物业费。同时，在一审中，王和平、鑫宁源公司并未提供任何有效证据证明其并未实际使用房屋，因此，王和平理应按照合同约定承担迟延付款的违约责任，一审法院判决不支持我方有关违约金的主张没有事实依据，也不符合意思自治的基本法律原则。二、一审法院认为我方要求鑫宁源公司承担连带责任依据不足，与事实不符。我方认为，鑫宁源公司向鹏盛物业公司提供了与王和平欠付物业服务费对应的空头支票，我方有合理理由认为鑫宁源公司的行为是代为向王和平支付欠付的物业费，并且信赖鑫宁源公司的保证延长了相应的付款时间，当然也延迟了我方向王和平、鑫宁源公司主张欠付款项，维护自身合法权益的权限。鑫宁源公司应对王和平欠付的物业费承担连带责任。一审判决超出诉讼请求进行裁决，关于违约金的支付双方没有争议，有争议的只是合同是否实际履行。关于连带责任部分对方也没有提出异议。王和平及鑫宁源公司答辩称，不同意鹏盛物业公司的上诉请求和事实及理由。我方坚持案涉合同是无效的，因合同无效我方不承担违约责任。本案所述房屋租赁及物业服务合同纠纷是双方在非常规租赁方式下产生的租赁行为，我方并没有正常经营，虽然里面有家具，但是是上一家企业遗留下来的，因为有家具需要维护及花卉需要浇水，我方工作人员就经常过去，鹏盛物业公司以为我方要办公，就断水断电了。鹏盛物业公司向一审法院起诉请求：1.王和平向鹏盛物业公司支付欠付的物业费共计101369.32元，鑫宁源公司对上述债务承担连带清偿责任；2、王和平向鹏盛物业公司支付迟延支付物业费违约金到实际付款日止（计算到2019年4月3日共计724034.33元，此后每月增加30581元）。一审法院经审理查明：鹏盛物业公司（甲方）与创企科技孵化器有限公司（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定：由甲方为乙方租赁的北京市朝阳区华威里10号楼12层整层房屋提供物业服务；租赁面积1410.5平方米，租期自2017年1月16日至2017年2月15日，物业服务费标准1.15元/建筑平方米/天；共计50284.33元，乙方于2017年3月10日前一次性付清；乙方逾期支付物业服务费或其他费用的，每逾期一日乙方应向甲方支付应付未付总额的千分之一；逾期超过30日的，每逾期一日乙方应向甲方支付应付未付费用总额的百分之一，甲方并可解除本合同。该合同落款处有王和平的签字，无创企科技孵化器有限公司的公章；日期为2017年3月10日。鹏盛物业公司（甲方）又与创企科技孵化器有限公司（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定：由甲方为乙方租赁的北京市朝阳区华威里×号楼×房屋提供物业服务；租赁面积104.77平方米，租期自2017年2月16日至2018年2月15日，物业服务费标准1.15元/建筑平方米/天；共计73745.88元，乙方分别于2017年3月10日、5月15日、8月15日、11月15日前支付18436.47元；乙方逾期支付物业服务费或其他费用的，每逾期一日乙方应向甲方支付应付未付总额的千分之一；逾期超过30日的，每逾期一日乙方应向甲方支付应付未付费用总额的百分之一，甲方并可解除本合同。该合同落款处有王和平的签字，无创企科技孵化器有限公司的公章；日期为2017年3月10日。鹏盛物业公司与东方聚仁科技孵化器有限公司签订《物业服务合同》，约定：由甲方为乙方租赁的北京市朝阳区华威里10号楼1206房屋提供物业服务；租赁面积70.42平方米，租期自2017年2月16日至2018年2月15日，物业服务费标准1.15元/建筑平方米/天；共计29558.8元，乙方分别于2017年3月10日、5月15日、8月15日、11月15日前支付7389.7元；乙方逾期支付物业服务费或其他费用的，每逾期一日乙方应向甲方支付应付未付总额的千分之一；逾期超过30日的，每逾期一日乙方应向甲方支付应付未付费用总额的百分之一，甲方并可解除本合同。该合同落款处有王和平的签字，无东方聚仁科技孵化器有限公司的公章；日期为2017年3月10日。创企科技孵化器有限公司及东方聚仁科技孵化器有限公司迄今均未设立，两公司在上述三份合同法定代表人处均标注为王和平。三份合同签订后，王和平未支付相应物业服务费用。鹏盛物业公司向创企科技孵化器有限公司及东方聚仁科技孵化器有限公司发出多份《催缴通知》、《腾退通知》及《终止物业服务合同告知函》。2017年7月31日，王和平、鑫宁源公司向鹏盛物业公司及出租方北京北汽恒盛置业有限公司发出《承诺书》，承诺于2017年8月27日前搬离租赁房屋。2017年8月30日，创企科技孵化器有限公司及东方聚仁科技孵化器有限公司签字确认搬离房屋。审理中，鹏盛物业公司提交鑫宁源公司出具的退票日期为2017年7月18日的空头支票一张，以证明王和平未曾支付过物业服务费。王和平提交《催缴通知》等文件及表单发放记录的照片以及与物业人员的微信记录，欲证明相关通知文件都是按照鹏盛物业公司要求签的日期，而实际收到的日期为2017年7月至8月间。王和平、鑫宁源公司还称《物业服务合同》上的落款日期是鹏盛物业公司自己填写。经询，王和平称由于没有按时付款租赁房屋一直被锁门，从未在里面正式办公，屋内的物品都是之前承租的公司遗留。鹏盛物业公司称鑫宁源公司向其出具的空头支票总金额为双方包括本案合同在内的多份物业服务合同涉及物业费的总额，在另案房屋租赁合同纠纷案件中鑫宁源公司也曾承诺代为支付，故认为鑫宁源公司做了代王和平支付物业费的承诺，要求其承担连带清偿责任。上述事实，有相关书证及双方当庭陈述在案为证。一审法院认为：本案中，鹏盛物业公司与王和平签订的三份《物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。即便该合同是后面补签的，亦无应被认定为无效的情形，王和平签字的行为视作对合同条款的认可。因创企科技孵化器有限公司及东方聚仁科技孵化器有限公司均未设立，故王和平应按照合同约定支付相应期间的物业服务费用。鹏盛物业公司要求鑫宁源公司承担连带责任的依据不足，一审法院不予支持。鹏盛物业公司要求王和平支付违约金，因《物业服务合同》约定标准明显过高，且结合本案证据及双方当事人陈述，在租赁房屋未正常使用的情况下，要求王和平就物业服务费支付违约金将有失公平，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、王和平于判决生效之日起七日内给付北京鹏盛物业管理有限公司物业费十万一千三百六十九元三角二分。二、驳回北京鹏盛物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，鹏盛物业公司与王和平签订的三份《物业服务合同》是双方真实意思表示，双方均应严格履行，王和平应按照合同约定支付相应期间的物业服务费用。关于鹏盛物业公司主张王和平支付违约金部分，《物业服务合同》虽约定有违约金，但该约定标准过高，一审法院结合本案证据及双方当事人陈述，认为在租赁房屋未正常使用的情况下，王和平就物业服务费支付违约金将有失公平并不予支持鹏盛物业公司要求支付违约金的请求并无明显不当，本院对此不持异议。关于鹏盛物业公司要求鑫宁源公司承担连带责任的主张，本院认为仅凭鑫宁源公司出具的空头支票并不能证明鑫宁源公司应就案涉物业服务费承担连带责任，鹏盛物业公司并无证据证明鑫宁源公司向其作出过就案涉物业服务费承担连带责任的承诺，因此一审法院不予支持鹏盛物业公司要求鑫宁源公司承担连带责任的主张并无不当，本院对此不持异议，鹏盛物业公司本项主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，鹏盛物业公司的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11040元，由北京鹏盛物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇一九年九月二十五日法官助理  郑 浩书 记 员  赵婷婷书 记 员  刘 爽