重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终175号 上诉人（原审原告、案外人）：王强，男，1963年6月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地:重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人王强因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院(2018)渝04民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王强的委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王强上诉请求：1.撤销重庆市第四中级人民法院(2018)渝04民初512号民事判决，改判不得执行位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号（明月绿洲）1幢2单元负1-6号房屋；2.本案一、二审诉讼费用由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1.一审判决以王强未能证明其对重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）的债权抵销盛景旅游开发公司债务的事实成立和有效，以及未能证明其向盛景旅游开发公司支付全部购房款的事实认定有误。王强已经用自己对海丰建设公司的借款债权支付了全部购房款。2.王强与盛景旅游开发公司就案涉房屋签订了商品房买卖合同，以对海丰建设公司的债权作为支付方式足额支付了购房款，并合法占有了案涉房屋，享有对案涉房屋的物权权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，可以排除执行。3.王强于2015年6月15日签订的商品房买卖合同，是善意的，并已履行完购房人全部义务。在签订商品房买卖之前，购房人没有义务、没有能力去房管部门查询所要购买的房屋是否存在抵押，且商品房买卖合同明确载明案涉房屋没有抵押查封等限制销售的情形，王强足以信赖案涉房屋不存在权利瑕疵。因此，未办理过户登记的过错不在王强。 华融资产重庆分公司辩称，1.现有证据无法证明王强支付了全部购房款，一审已经查明，王强所称付款依据为以房抵债，但未提供三方抵房协议，且房款收据上没有载明是抵借款，无法判断抵债合意的真实性。2.商品房买卖合同没有签订时间，收据载明的时间为2015年6月5日，案涉房屋2015年3月即设定抵押，王强在案涉房屋抵押后签订商品房买卖合同，系对案涉房屋权利瑕疵的忽略，存在过错。3.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，一审判决认为第二十八条、第二十九条系第二十七条的但书部分并适用该条款错误。4.本案查封时点应以重庆市渝中区人民法院的首轮查封时间2015年6月8日为准。 盛景旅游开发公司述称，涉案房屋是王强以其对海丰建设公司的借款债权抵偿，用盛景旅游开发公司的房屋抵偿的借款。盛景旅游开发公司对王强提交的《商品房买卖合同》、《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游开发公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续。请求人民法院依法判决。 王强向一审法院起诉请求：1.停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号1幢2单元负1楼6号房屋的执行；2.本案的诉讼费由华融资产重庆分公司负担。 一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、海丰建设公司与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景旅游开发公司陆续取得该小区各栋商品房的预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向重庆市第四中级人民法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市第四中级人民法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆市第四中级人民法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，并于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定，对涉案房屋进行了查封登记。经重庆市第四中级人民法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送重庆市第四中级人民法院执行。 因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，案涉房屋的具体登记时间为2015年3月。 王强与海丰建设公司签订了一份编号为王借字第0429号的借款合同，该合同约定海丰建设公司向王强借款400万元，借款期限从2014年4月29日至2014年5月28日。该借款合同未载明签订时间。2014年4月29日，王强通过其建设银行的账户向海丰建设公司汇款400万元。王强与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买盛景旅游开发公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号黄水明月绿洲1栋2单元负1-6号房屋，房屋总价款为229240元。该购房合同未载明签订时间，盛景旅游开发公司于2015年6月15日向王强出具了案涉房屋的购房款收据一张，载明收到王强购房款229240元，收款方式处未记载内容。2015年6月18日，王强为案涉房屋在中国电信石柱代办处缴纳了光猫、机顶盒、路由器等费用410元；2016年7月2日，王强为案涉房屋在中国电信石柱代办处缴纳了电视使用费240元；王强在得知涉案房屋已被重庆市第四中级人民法院查封后，向该院提出执行异议。该院经审查后，作出（2018）渝04执异592号执行裁定，驳回王强的执行异议申请。 一审法院认为，本案的争议焦点为：王强能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。 一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，王强向重庆市第四中级人民法院提起案外人执行异议之诉，应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即该院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆市第四中级人民法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于王强请求排除执行是否符合第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，王强提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。从王强举示的证据来看，王强虽然举示了其与海丰建设公司之间存在民间借贷关系，其对海丰建设公司享有借款债权的证据，足以证明其据以主张抵债的基础债权的真实性和合法性；但该债权是其与海丰建设公司之间的债权，而其购买盛景旅游开发公司的案涉房屋需要向盛景旅游开发公司支付购房款，其对盛景旅游开发公司负担购房款债务。其享有债权和负担债务的对象是不同的法人，债权的数额和债务的数额也明显不符，且盛景旅游开发公司出具的收据上没有载明收款方式是“抵借款”，不能仅凭盛景旅游开发公司出具的收款收据就证明王强用其对海丰建设公司的债权抵销其对盛景旅游开发公司的债务的事实成立并有效。因此，王强没有举示充分的证据证明其与海丰建设公司、盛景旅游开发公司三方达成了以房抵债的合意，难以认定其通过抵债的方式支付了涉案房屋的购房款，且其没有主张通过其他方式支付了案涉房屋的购房款，因此，王强主张其已经支付了全部购房款的证据不足，其不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定主张排除对案涉房屋的执行。 再次，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王强应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，王强主张其已经支付了全部购房款的证据不足，且在同一小区购买了两套房屋，其也不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定主张排除对案涉房屋的执行。 综上所述，王强对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，其诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回王强的诉讼请求。案件受理费4738.60元，由王强负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王强举示了其于2015年6月15日向海丰控股公司提出的《抵款申请》（系从盛景旅游开发公司复印）。《抵款申请》载明：截止2015年4月30日尚欠本金260万元及利息165997元，合计2765997元未结清。经双方协商决定以明月绿洲项目以下房屋冲抵部分借款：1栋2单元负1-2号房屋，面积37.09平方米，总价218023元；1栋2单元负1-6号房屋，面积39.85平方米，总价229240元；1栋2单元负1-7号房屋，面积44.83平方米，总价267131元。总计以房屋冲抵714394元。本人自愿将1栋2单元负1-6号房屋，面积39.85平方米，总价229240元过给屈自华。申请下方有蒋明鑫签名及签署意见“经核对账目，以上金额属实”，燕智签名，肖华安签名及签署意见“同意”，毛林生签名及签署意见“同意”，落款时间均为2015年6月15日。拟证明：2015年6月15日，王强通过书面形式向海丰控股公司提出以明月绿洲小区房屋抵借款，得到海丰控股公司、海丰建设公司、盛景旅游开发公司的法定代表人肖华安、海丰控股公司法务蒋明鑫、海丰控股公司的副董事长燕智的同意和签字确认，同意以盛景旅游开发公司的房屋抵扣借款。案涉房屋系抵款申请所载明的房屋，王强通过购买商品房的形式完成了以房抵债行为。华融资产重庆分公司认为该证据真实性难以核实，且签订于抵押后，损害抵押权人的合法权益。盛景旅游开发公司认可该证据真实性、合法性、关联性，并向本院提交《情况说明》，确认王强所述事实，同时将《抵款申请》原件交本院核对。本院经审查核实，王强提交的《抵款申请》复印件与原件一致，本院对该《抵款申请》真实性予以确认，《抵款申请》与本案的关联性等其后在本院说理部分予以评述。 华融资产重庆分公司举示了重庆市第四中级人民法院查封公告和案涉房屋查封登记情况统计表，拟证明重庆市第四中级人民法院的查封时间为2017年7月14日。王强认为两份证据不能达到华融资产重庆分公司的证明目的。查封的具体时间不能以统计表为准，应当以计入系统的机读资料为准。盛景旅游开发公司认可上述证据的真实性、合法性、关联性，查封时间请人民法院依法认定。本院经审查，对华融资产重庆分公司举示的证据予以采信。 二审另查明： 1.王强和盛景旅游开发公司均称案涉商品房买卖合同签订于2015年6月15日。 2.2015年6月18日，王强为案涉房屋在中国电信石柱代办处缴纳了光猫、机顶盒、路由器等费用910元。 3.重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书及协助执行通知书。 本院二审对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：王强对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院评判如下： 1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定本案查封时间的事实依据。因此，华融资产重庆分公司所称重庆市渝中区人民法院的查封时间2015年6月8日不能作为认定本案相关事实的查封时间。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新支行参加执行，而案涉房屋系重庆市第四中级人民法院依据重庆银行建新支行的申请而查封，重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达了(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书及协助执行通知书，故应以2017年7月14日作为认定本案相关事实的查封时间。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，王强与盛景旅游开发公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该合同虽未载明签订时间，但结合王强和盛景旅游开发公司对合同签订时间的陈述，2015年6月15日出具的《抵款申请》，同日盛景旅游开发公司出具的购房款收据，2015年6月18日王强为案涉房屋缴纳了光猫、机顶盒、路由器等费用和2016年7月2日王强为案涉房屋缴纳了电视使用费等证据，可以认定该《商品房买卖合同》签订于重庆市第四中级人民法院查封之前。其次，根据王强举示的其于2015年6月18日为案涉房屋缴纳光猫、机顶盒、路由器等费用和2016年7月2日为案涉房屋缴纳电视使用费的证据，可以认定王强在重庆市第四中级人民法院查封前已占有使用案涉房屋。再次，关于购房款的支付。王强一审举示的《借款合同》、个人汇款凭证可以证明王强向海丰建设公司出借400万元的事实。王强二审举示的《抵款申请》，结合盛景旅游开发公司所作的《情况说明》以及王强与盛景旅游开发公司就《抵款申请》所载抵款房屋签订《商品房买卖合同》、盛景旅游开发公司出具购房款收据、王强实际占有案涉房屋等事实，可以证明王强就剩余借款债权与盛景旅游开发公司、海丰建设公司、海丰控股公司达成以房抵款合意。据此，可以认定案涉房屋购房款系以王强对海丰建设公司的借款债权抵偿的，王强已支付案涉房屋全部价款。最后，案涉房屋未办理过户登记非因王强自身原因。王强签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情形下，王强基于对预售许可证的合理信赖而与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定王强已经履行了合理的注意义务。因此，王强符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，王强就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由成立，本院予以支持。二审基于新证据改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初512号民事判决； 二、不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号1幢2单元负1-6号房屋。 一审案件受理费4738.60元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆分公司负担。二审案件受理费4738.60元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆分公司负担。 重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异592号执行裁定于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审判长  田晓梅 审判员  徐 宾 审判员  周 倩 二〇一九年九月二十七日 书记员  文婷婷