黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6475号上诉人（一审被告）：哈尔滨港务局，住所地哈尔滨市道外区海员街1号。法定代表人：张瑞武，局长。委托诉讼代理人：于会明，黑龙江德治律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱春明，女，1987年4月13日出生，汉族，哈尔滨港务局法务部科员，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审原告）：徐滨玉，男，1958年9月20日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。上诉人哈尔滨港务局因与被上诉人徐滨玉房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0104民初4020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人哈尔滨港务局委托诉讼代理人于会明，被上诉人徐滨玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈尔滨港务局上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项、第四项、第五项。事实与理由：一、一审判决在事实认定上存在错误。双方签订租赁合同第十条第十款明确约定，因规划发展需要收回场地的，合同终止日期以甲方发出的书面通知为准。哈尔滨港务局基于自身规划发展需要，于2017年3月1日向徐滨玉作出解除场地租赁合同通知并进行送达，故合同的解除日期应为2017年3月1日。此前双方虽就解除合同事宜进行过磋商，但徐滨玉一直占有租赁物，不予返还，直到2017年3月1日接到上诉人通知后才正式腾退房屋，合同实际解除日期为2017年3月1日，一审判决将双方于2017年年初的磋商日期认定为解除合同日错误。双方就围墙修复一事未达成口头协议。哈尔滨港务局为全民所有制企业，拥有独立的决策机制，个别员工的口头承诺不能视为哈尔滨港务局的意志。围墙是否修复，由谁修复，如何修复应由哈尔滨港务局书面作出。双方签订的租赁合同第六条第二款第三项明确约定修复义务由徐滨玉承担。双方存在口头协议一事，仅有由徐滨玉的证人进行说明，一位证人是徐滨玉的合伙人，一位是与哈尔滨港务局有过诉讼纠纷的当事人，该证据的证明力存疑。一审判决认定双方存在口头约定，但口头约定的具体内容和修复费用的负担均未说明，一审判决对该问题的认定错误。二、一审法院适用法律存在错误。依据双方场地租赁合同第十条第十款约定，甲方规划发展需要收回已租赁的场地，致使合同不能继续履行，则合同终止，由此给甲乙双方造成的损失，互不承担责任。哈尔滨港务局因厂区全面规划，于2017年对厂区内租户进行全面清理，并于2017年3月1日向徐滨玉作出解除场地租赁合同通知，属于双方在合同中约定的免责事由，而非违约行为，不应承担违约责任。徐滨玉对围墙具有维修义务，哈尔滨港务局不应支付费用。依据《合同法》第220条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。案涉场地租赁合同第六条二款第三项明确约定，发生场地及附属设施损坏等，乙方应负责维修或经济赔偿。所以围墙的维修应由徐滨玉负责。双方未就围墙维修达成口头协议，未承诺修复费用由哈尔滨港务局负责。鉴定费用应由徐滨玉负担承担。徐滨玉向一审法院提起诉讼请求哈尔滨港务局支付修砌围墙的费用6万元，哈尔滨港务局对该费用不认可，徐滨玉申请法院进行鉴定。依据《诉讼费缴纳办法》第12条规定，诉讼过程中，因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输船舶监管等发生的，依法应由当事人负担的费用，人民法院依据谁主张谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或单位，人民法院不得代收代付。故该费用应由徐滨玉承担。鉴定费不同于诉讼费，不应一并由败诉方承担。徐滨玉辩称：请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：徐滨玉建围墙共支付了6万多元，一审鉴定评估39,000多元，一审判决20,000多元，刚刚建完围墙没有几个月就把徐滨玉动迁了。2016年的12月就把门封死了，强制徐滨玉迁出，办公桌都是后期才搬出来的。一审法官告诉徐滨玉的理由是已经使用了一段时间围墙，所以徐滨玉没有上诉。徐滨玉生向一审法院起诉请求：1.哈尔滨港务局向徐滨玉返还租金12,500元，支付违约金5000元；2.哈尔滨港务局向徐滨玉支付修复围墙的费用39,917.42元，垃圾清运费用9600元；3.哈尔滨港务局返还2015年1月21日交付的租赁保证金5000元。事实：徐滨玉与哈尔滨港务局于2014年10月26日达成“场地租赁合同”约定哈尔滨港务局将位于哈尔滨市道外区海员街1号，面积201.6平方米的场地出租给徐滨玉，场地作为停车场使用，6个月租金12500元。徐滨玉向港务局交纳了履约保证金5000元。合同第六条第二款第3项约定：“乙方按现状接受场地及附属设施，自行确认该场地是否符合乙方使用用途。乙方应爱护并合理使用场地及场地内的各项设施，如需改动应先征得甲方书面同意，不得在场地上修建任何建筑物。发生场地及附属设施损坏的，乙方应负责维修或经济赔偿”，第九条三款约定：“在本合同解除或中止时，如双方未签订新合同，乙方应在合同解除日期或合同期限届满之日起3日内拆除各类自建建筑、设施，清理场地并搬出所有物品，否则自第4日起视为场地自动归还甲方，场地上原乙方物品及各类建筑、设施视为乙方自动放弃，所有权归甲方，甲方可任意处置。”，还约定徐滨玉如果存在违约，需要向哈尔滨港务局支付租金总额的20%违约金，但未约定哈尔滨港务局如果存在违约的违约金给付责任。双方于2015年4月26日、2015年10月26日、2016年4月26日续签合同，并于2016年10月26日再次续签合同租期至2017年4月25日并交纳了该租赁期限的租金12500元。另查明，涉案场地外侧的围墙因年久失修，在大雨的冲刷下于2015年大面积倒塌，徐滨玉与哈尔滨港务局口头协商由徐滨玉自行维修倒塌的围墙。徐滨玉自行在涉案场地周围维修了倒塌的围墙，并建设雨蓬一座、卫生间一间。2016年12月份，涉案场地所在的哈尔滨海员街1号院内因存在火灾隐患被消防部门临时查封，无法正常经营使用，哈尔滨港务局于2017年初通知徐滨玉解除合同，要求徐滨玉迁出涉案场地。徐滨玉迁出涉案场地后，双方发生纠纷诉至法院。在一审法院审理过程中，徐滨玉申请对：1.道外区海员街1号的场地围墙修复造价；2.雨蓬、卫生间、回填砂100立方米、地面找平层造价进行鉴定。经一审法院委托至黑龙江元博工程造价咨询有限公司，徐滨玉垫付鉴定费3000元，经鉴定，黑龙江元博工程造价咨询有限公司于2018年11月8日出具编号为黑元博［2018］造司鉴字25号司法鉴定意见书，鉴定意见为：修复围墙及雨蓬、卫生间、回填砂100立方米、地面找平工程的总费用为人民币叁万玖仟玖佰壹拾柒肆角贰分即39917.42元，其中对实际勘查双方认可的围墙、卫生间、雨蓬工程造价为20780.13元，对隐蔽未勘查部分的围墙基础、回填土等工程造价为19137.29元。一审法院认为，《中华民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，徐滨玉与哈尔滨港务局签订的“场地租赁合同”系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。该法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，在双方合同履行过程中，因场地所在的哈尔滨道外区海员街1号院内存在火灾安全隐患，被消防部门临时查封无法继续进入场地使用。哈尔滨港务局未保障所出租的场地符合合同约定的使用条件，致使场地无法使用，故徐滨玉主张哈尔滨港务局违约，予以采纳。因双方在合同中仅约定徐滨玉违约应承担支付租金的20%违约金，未约定哈尔滨港务局违约的责任标准，根据合同相对性及权利、义务相一致的原则，哈尔滨港务局违约时应当承担同等的违约责任。鉴于涉案场地无法继续使用，当事人双方合同目的无法实现，哈尔滨港务局应当返还徐滨玉租赁保证金5000元、剩余租金及承担违约责任，其中徐滨玉主张返还2016年10月26日至2017年4月25日期间的租金，与一审法院查明事实不符，故一审法院在2016年12月26日至2017年4月25日共计4个月的期间予以酌定支持，经计算为8333.33元（12500元／半年÷6个月×4个月）。现徐滨玉主张哈尔滨港务局支付违约金5000元，请求合理，符合法律规定及双方合同约定，故予以支持。关于涉案围墙修复及垃圾清运的问题。涉案围墙位于本案租赁场地的外侧，亦是哈尔滨道外区海员街1号院的围墙的一段。本案当事人所达成的书面“场地租赁合同”中所指向的标的物并无该围墙，但该围墙作为整个哈尔滨道外区海员街1号院的一部分，是重要的基础及配套设施之一。哈尔滨港务局具有保障所出租的场地的基础配套设施具备使用功能的义务。哈尔滨港务局辩称根据合同约定，涉案围墙应当由徐滨玉负责维修，因涉案围墙因年久失修被大雨冲刷倒塌，本案当事人达成口头协议约定徐滨玉对其所租赁场地的一侧围墙进行维修，故本院对哈尔滨港务局的抗辩意见不予采纳，该维修围墙的费用应当由哈尔滨港务局承担。哈尔滨港务局辩称徐滨玉维修的围墙已使用多年，剩余价值不足，因维修围墙系双方当事人于2015年达成的协议，与涉案“场地租赁合同”并非同一法律关系，哈尔滨港务局未支付维修费用，故对哈尔滨港务局的抗辩意见不予采纳。本案中，徐滨玉主张的垃圾清运费无证据，故不予支持。关于徐滨玉在涉案场地上修建卫生间、雨蓬、回填砂及地面找平的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”根据双方合同第六条第二款第3项约定：“乙方按现状接受场地及附属设施，自行确认该场地是否符合乙方使用用途。乙方应爱护并合理使用场地及场地内的各项设施，如需改动应先征得甲方书面同意，不得在场地上修建任何建筑物。发生场地及附属设施损坏的，乙方应负责维修或经济赔偿”，本案中，徐滨玉对涉案场地进行回填砂填平，地面找平，系对租赁物的改善行为，根据上述法律规定及当事人合同约定，现徐滨玉主张回填砂及找平费用，无法律依据，故不予支持。根据双方合同第九条三款约定：“在本合同解除或中止时，如双方未签订新合同，乙方应在合同解除日期或合同期限届满之日起3日内拆除各类自建建筑、设施，清理场地并搬出所有物品，否则自第4日起视为场地自动归还甲方，场地上原乙方物品及各类建筑、设施视为乙方自动放弃，所有权归甲方，甲方可任意处置。”徐滨玉称该合同条款系格式条款，哈尔滨港务局辩称双方合同已多次续签，徐滨玉均未提出异议，应当视为徐滨玉对该条款的认可，一审法院对哈尔滨港务局的抗辩意见予以采纳。根据双方合同约定，2015年徐滨玉在涉案场地上建设雨蓬一座、卫生间一间，该建设行为未经哈尔滨港务局书面同意，现徐滨玉已迁出涉案场地，根据双方合同约定，故本院对徐滨玉主张的修建雨蓬、卫生间费用的诉讼请求，不予支持。关于修复围墙、雨蓬、卫生间、回填砂、地面找平工程总价及鉴定费的问题。本案中，根据徐滨玉的申请，一审法院组织当事人及鉴定人现场对涉案场地进行了评估。对其中围墙、卫生间等经实地勘查，双方均认可的总价为20780.13元，对其中围墙的地基、回填砂等隐蔽工程未查看的部分总价为19137.29元。该鉴定意见中，对实际勘查部分和未勘查的隐蔽工程分别作出了投标总价。因涉案围墙及围墙地基系不可分割的部分，根据上述一审法院对徐滨玉、哈尔滨港务局权利、义务的认定，为避免当事人诉累，本着诉讼经济和公平原则，参考鉴定意见书，故一审法院酌定对徐滨主张的围墙修复费用在20780.13元范围内予以支持。本案中，徐滨玉垫付鉴定费3000元，该费用应当由哈尔滨港务局负担。判决：哈尔滨港务局于本判决发生法律效力后十日内返还徐滨玉租金8333.33元；二、哈尔滨港务局于本判决发生法律效力后十日内返还徐滨玉租赁保证金5000元；三、哈尔滨港务局于本判决发生法律效力后十日内给付徐滨玉违约金5000元；四、哈尔滨港务局于本判决发生法律效力后十日内给付徐滨玉围墙维修费20780.13元；五、哈尔滨港务局于本判决发生法律效力后十日内给付徐滨玉鉴定费3000元；六、驳回徐滨玉的其它诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉场地租赁合同效力的认定正确，本院予以确认。关于哈尔滨港务局是否存在违约行为问题。徐滨玉主张哈尔滨港务局于2017年初，以动迁为由要求其迁出，港务局对此不予认可，徐滨玉亦未提供证据证明其于上述时间迁出并办理交接的事实存在。哈尔滨港务局自认2017年3月1日通知徐滨玉解除案涉合同并搬离场地。综上，徐滨玉在租赁期未满的情况下搬离租赁场地的事实存在，双方已经以实际行为解除了案涉租赁合同，但对合同履行中是否存在违约行为未予确认，故哈尔滨港务局在合同履行中不存在违约行为，一审判决以消防部门查封行为致使无法使用案涉场地为由，确认哈尔滨港务局违约的依据不足，本院予以纠正。根据前述内容，本案租金的返还亦应以2017年3月1日为时间点予以确认，一审判决对此确认错误，本院予以纠正。关于围墙建设费的承担问题。该围墙系哈尔滨港务局出租场地的原始组成部分，亦是哈尔滨港务局办公所在地围墙的一部分，且该围墙的倒塌不是徐滨玉使用原因造成的。徐滨玉对围墙的建设行为是重建，而非维修。重建后，哈尔滨港务局对此未提出异议，且一直使用该围墙，故一审判决认定哈尔滨港务局承担围墙的建设费用并无不当。关于鉴定费的承担问题。因哈尔滨港务局对徐滨玉围墙费用的主张不予认可，经一审法院启动鉴定程序后，确认哈尔滨港务局应给付围墙的建设费用，故一审判决由哈尔滨港务局承担由此产生的鉴定费用正确。综上所述，哈尔滨港务局的上诉请求部分成立，对成立部分应予支持；对不成立部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0104民初4020号民事判决第二项、第四项、第五项、第六项；二、变更黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0104民初4020号民事判决第一项为：上诉人哈尔滨港务局于本判决发生法律效力后十日内返回被上诉人徐滨玉租金3846.15元；三、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0104民初4020号民事判决第三项。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1738元，由上诉人哈尔滨港务局负担541元，被上诉人徐滨玉负担1197元。二审案件受理费1738元，由上诉人哈尔滨港务局负担541元，被上诉人徐滨玉负担1197元。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年九月十九日法官助理白恩奇书记员于文娟