北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京执异85号异议人（案外人）：谢文琪，男，1995年10月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：邝艳霞，广东宇伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘莉，广东宇伦律师事务所律师。申请保全人：华融国际信托有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市。法定代表人：庞洪梅，总经理。委托诉讼代理人：宁鸣阳，北京市汉韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘焱鑫，北京市汉韬律师事务所律师。被申请保全人：深圳市嘉长源投资发展有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：杨锡吟，总经理。被申请保全人：深圳市嘉长源集团有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：苏帆，执行董事。被申请保全人：惠州市嘉长源房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市。法定代表人：马灿辉，总经理。委托诉讼代理人：陈程聚，湖南天戈（深圳）律师事务所律师。被申请保全人：苏帆，男，1989年8月18日出生，汉族，住广东省普宁市。被申请保全人：郑连吉，男，1977年11月21日出生，汉族，住广东省普宁市。被申请保全人：杨伟程，男，1973年2月18日出生，汉族，住广东省普宁市。被申请保全人：杨锡吟，女，1972年8月18日出生，汉族，住广东省深圳市。本院在执行申请保全人华融国际信托有限责任公司（以下简称华融信托）与被申请保全人深圳市嘉长源投资发展有限公司、深圳市嘉长源集团有限公司、惠州市嘉长源房地产开发有限公司（以下简称嘉长源公司）、苏帆、郑连吉、杨伟程、杨锡吟金融借款合同纠纷一案诉前财产保全过程中，查封了被申请保全人嘉长源公司名下的位于广东省惠州市xxxx[不动产权号为惠湾国用（2015）第XXXX号]4栋1702号房屋所有权及相对应面积土地使用权（以下简称4栋1702号房地产）。案外人谢文琪向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。谢文琪向本院提出异议称：一、在法院查封之前，我与嘉长源公司根据惠州市智富物业管理有限公司（以下简称智富公司）的指定，自愿签订《认购协议书》。该协议已经对商品房买卖合同应明确的当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、价款的确定及付款方式等主要内容作了具体约定，且我在该协议中明确表示了解、知悉嘉长源公司统一制定已公示的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《装修标准》等内容，而上述《商品房买卖合同（预售）》等完全具备《商品房销售管理办法》（以下简称《管理办法》）第十六条规定的商品房买卖合同应明确的主要内容。我对该内容无任何异议并同意按嘉长源公司已公示的《商品房买卖合同（预售）》内容条款来签订，且嘉长源公司已收齐全部房款。该协议完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，《认购协议书》的性质应当认定为商品房买卖合同。二、我所购商品房系用于居住，且我名下无其他用于居住的房屋。三、我通过以物抵债的方式支付购房款，未违反国家法律法规规定。我系智富公司指定的房屋认购人，通过智富公司原享有的债权以抵顶的方式支付了嘉长源公司作价清偿的房屋款项，无须向嘉长源公司另行支付房屋款项。我支付购房款的方式符合智富公司与嘉长源公司、惠州市胜宇房地产开发有限公司（以下简称胜宇公司）签订的抵债《协议书》约定。且嘉长源公司向我开具收据，确认收到全部房屋款项。嘉长源公司当庭认可上述付款方式，应当认定抵债已经完成，我已经支付了购房款。四、在华融信托申请查封以前，胜宇公司、嘉长源公司及智富公司已签订并履行了抵债《协议书》，我与嘉长源公司房屋买卖合同关系已经成立并完成了付款义务。贵院查封4栋1702号房地产，损害了我的合法利益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条的规定，请求法院解除对4栋1702号房地产的查封。华融信托辩称，一、谢文琪并未在贵院查封4栋1702号房地产之前与嘉长源公司签订合法有效的书面买卖合同，《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定构成要件未满足。（一）《认购协议书》中关于“买卖房屋”的内容并非谢文琪与嘉长源公司的真实意思表示。4栋1702号房地产系智富公司依据以物抵债《协议书》指定谢文琪受让，谢文琪所称《认购协议书》构成商品房买卖合同之主张不能成立。（二）根据《认购协议书》第五条第1款约定，谢文琪并未与嘉长源公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该协议已解除。（三）《认购协议书》不包含《管理办法》第十六条第五项“交付使用条件及日期”至第十项“办理产权登记有关事宜”等要素的规定。根据《解释》第五条规定，该协议不是商品房买卖合同。二、谢文琪提供的证据不能证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，《执行异议复议规定》第二十九条第二项规定构成要件未满足。三、谢文琪提供的证据不能证明已支付购房价款，不符合《执行异议复议规定》第二十九条第三项规定的构成要件。根据谢文琪与嘉长源公司当庭陈述，其并未向嘉长源公司支付“购房款”，4栋1702号房地产系智富公司依据以物抵债《协议书》指定谢文琪受让。《协议书》约定的“以房抵债”清偿的是智富公司与胜宇公司之间的债权，而非《认购协议书》的“购房款”。综上，谢文琪主张“智富公司依据以物抵债《协议书》指定其受让房屋”并非购买商品房，故本案不适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定。谢文琪的异议申请无事实及法律依据，请求贵院依法驳回其异议申请。嘉长源公司称，胜宇公司拖欠智富公司款项，我公司同意以广东省惠州市xxxx4栋16套房地产代胜宇公司向案外人抵偿欠款1634万元。该以物抵债方式是否符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定，由贵院裁判。本院经审查查明，申请保全人华融信托与被申请保全人深圳市嘉长源投资发展有限公司、深圳市嘉长源集团有限公司、嘉长源公司、苏帆、郑连吉、杨伟程、杨锡吟金融借款合同纠纷诉前财产保全一案，依据申请保全人华融信托提出的诉前财产保全申请，本院于2019年4月1日作出（2019）京财保8号民事裁定，裁定冻结被申请人深圳市嘉长源投资发展有限公司、深圳市嘉长源集团有限公司、嘉长源公司、苏帆、郑连吉、杨伟程、杨锡吟名下银行存款1569424863．19元，若存款余额不足，则查封其名下同等价值其他财产。2019年4月17日，本院向惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局送达（2019）京财保8号民事裁定和（2019）京财保8号协助执行通知书，保全查封了被申请保全人嘉长源公司名下的位于广东省惠州市大亚湾澳头中兴二路18号畔山悦海花园1栋至5栋共计349套房屋所有权，其中包括4栋1702号房屋，查封期限为三年，自2019年4月17日至2022年4月16日止。该房产管理局于当日签收上述民事裁定、协助执行通知书。2019年4月9日，本院向惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局送达（2019）京财保8号民事裁定和（2019）京财保8号协助执行通知书，保全查封了被申请保全人嘉长源公司名下的位于广东省惠州市xxxx[不动产权号为惠湾国用（2015）第XXXX号、第XXXX号]两块土地使用权，其中包括4栋1702号房屋相对应面积的土地使用权，查封期限为三年，自2019年4月9日至2022年4月8日止。该分局于当日签收上述民事裁定、协助执行通知书。另查，谢文琪与嘉长源公司于2018年7月22日签订了《认购协议书》，该协议约定：谢文琪认购嘉长源公司开发建设的4栋1702号房地产（住宅）；该房地产总价款为1080563元（含定金5万元），须于2018年7月21日付清；谢文琪须于2018年7月22日前与嘉长源公司签订《商品房买卖合同（预售）》及有关文件或补充协议……。若谢文琪有以下情况之一：①未能在规定期限缴付约定房款；②未能在规定期限内签订《商品房买卖合同（预售）》……，均视为谢文琪自动放弃该物业的认购权……。同时本协议自动作废，谢文琪所缴定金不予退还……；本协议经买卖双方平等协商一致确定，不存在嘉长源公司单方提供格式条款；谢文琪已清楚了解并知悉嘉长源公司已公示的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《银行按揭须知》、《一手房购房指引》、《装修标准》、《前期物业服务协议》，并对其内容无任何异议，同意按其内容条款签订《商品房买卖合同（预售）》。2018年7月21日，嘉长源公司向谢文琪送达《商品房购房须知》，该购房须知告知：广东省惠州市xxxx（原14号）畔山悦海花园1期房屋属预售房，预售许可证证号为惠湾房预许字[2018]第082号，国有土地使用权证号为惠湾国用（2015）第XXXX号，购买商品房必须通过大亚湾房产管理局预售系统进行网签，网上提交合同后，销售人员才能要求购买人按合同约定的时间和方式交首期款等购房款，购房款应由购房人按规定直接存入预售款专用账户。预售款专用账户开户行及账号：工商银行惠州市滨海支行，账号为×××；广发银行股份有限公司惠州大亚湾支行，账号为×××。嘉长源公司于2019年1月15日出具收据，该收据显示“收到谢文琪交来4栋1702号房款1080563元”。异议审查中，谢文琪与嘉长源公司对上述事实予以确认，均认可双方未再签订《商品房买卖合同（预售）》。谢文琪未于2018年7月21日向嘉长源公司按《认购协议书》约定的方式支付4栋1702号房地产总价款1080563元。本院认为，依据《执行异议复议规定》第二十九条规定，财产保全案件执行中，买受人对登记在被保全的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，案外人所提异议必须同时具备上述要件才能成立。本案争议的焦点首先是在本院查封4栋1702号房地产之前，谢文琪与嘉长源公司是否已签订合法有效的商品房买卖合同。本案中，在本院查封4栋1702号房地产之前，谢文琪与嘉长源公司没有签订《商品房买卖合同（预售）》。其所签《认购协议书》及《商品房购房须知》要被认定为商品房买卖合同，必须具备《解释》第五条规定的要件。该《解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。参照《管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确当事人名称或者姓名和住所等十三项主要内容。本案中，《认购协议书》《商品房购房须知》虽约定了当事人名称、房屋位置、面积、价款、付款方式及交付时间等内容，但对产权的办理、面积差异的处理方式、交付使用条件、违约责任、纠纷处理方式等实质性条款均未作约定，故不应认定为商品房买卖合同。谢文琪的异议理由，不具备《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人谢文琪的异议请求。如不服本裁定，案外人、申请保全人可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  齐立新审判员  禹明逸审判员  张文斌二〇一九年九月五日书记员  闫 玥