山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终3866号上诉人（原审被告）太原市汇都房地产开发有限公司，住所地太原市小店区学府街126号A座21层。法定代表人高贵银，总经理。委托代理人魏强，山西和民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）闫香连，女，1958年4月27日出生，汉族，住山西省柳林县。委托代理人李思奇，山西东奥律师事务所律师。委托代理人李飞，山西东奥律师事务所律师。上诉人太原市汇都房地产开发有限公司因与被上诉人闫香连合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太原市汇都房地产开发有限公司上诉请求：1、请依法撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初1952号民事判决书，依法发回重审或直接改判。2、请依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人的起诉没有超过一年的诉讼时效，是没有任何事实和法律依据。一审庭审中，就被上诉人提出的追索拖欠租金的诉求，上诉人根据《民法通则》和《合同法》的相关规定，提出被上诉人追索租金的诉求已经超过了一年的诉讼时效，一审判决以被上诉人当庭提供的上诉人出具的“致歉书”为由，驳回了上诉人的这一抗辩，这是极其错误的。首先，该“致歉书”的证据，是被上诉人当庭提供的，超过了法定的举证期限，不应作为定案的依据；其次，该“致歉书”的内容并非法律规定的双方确认债权债务的依据，只是上诉人单方出具的承诺，且被上诉人当庭也不予认可该致歉书的内容；最后，被上诉人虽然提供了这一证据，却对被上诉人确认的实际欠款租金2387536不予认可，一审判决也违背公平公正法律原则违法支持了被上诉人自相矛盾的主张。二、一审判决认定上诉人未按期足额支付租金的行为，构成违约，应支付30%即1041391.2元的违约金，这一认定没有任何事实和法律依据。一审庭审查明的事实证明，双方均认可签订的《合同书》及其附件《保密协议》明确约定：由于酒店管理公司相关手续正在办理，先由上诉人代签此合同，待酒店管理公司相关手续办结后，再签订正式的具有法律效力的合同，其后被上诉人未与酒店管理公司签订租赁合同。上诉人作为房地产开发企业，依法不具有开发建设楼盘后返租的经营资质，故双方所签的租赁合同系无效合同，况且双方在附件“保密协议”里明确约定了该租赁合同的临时无效属性，待被上诉人与酒店管理公司另行签订合法有效的租赁合同。一审判决无视这一明显事实，反而认定《合同书》有效，并且严重违反公平原则判令上诉人承担巨额违约金。综上所述，一审判决无视上诉人依据事实提出的抗辩理由，仅凭被上诉人的一面之词就轻率、不负责任地作出了判决，认定的事实没有任何事实和法律依据，偏袒被上诉人的无理诉求，判令上诉人支付租金，并承担高额违约金，故这样的判决是极端错误的，请二审法院依法改判，发回重审或者查明事实后直接裁决，以彰显法律的公平和正义。闫香连辩称，一、本案中被上诉人的起诉未超过诉讼时效。综上所述，本案的诉讼时效存在多次中断，以最后一次转账出具致歉书的时间，也就是2018年3月25日计算。根据中华人民共和国民法总则第188条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，可知被上诉人主张仍在诉讼时效内，应得到法律支持。二、上诉人与被上诉人签订的《合同书》合法、有效，上诉人未按合同约定全面履行自己的义务构成违约，应按照合同约定及法律规定承担相关的违约责任。综上所述，一审法院审理本案认定事实清楚、适用法律正确，希望二审法院驳回上诉，维持原判。闫香连向一审法院起诉请求：1.判令被告立即返还位于太原市小店区学府街126号汇都MOHO-B座16层1至12号的房屋；2.判令被告支付原告所欠租金3471304元，违约金1041391.2元；3.判令被告按照每年596884元的租金向原告支付从2017年11月1日起至实际腾出房屋之日期间的房屋占有使用费暂计算至2018年10月31日费用596884元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告从被告处购买了位于太原市小店区学府街126号汇都MOHO-B座16层1601号-1612号共12套房屋。双方签订了《商品房买卖合同》，原告全额交纳了房款，双方已办理了上述房屋的网签备案手续。2007年5月9日，双方签订《合同书》，约定被告从原告处承租上述房屋，租赁期限为10年，从房屋交付至被告之日起算；每年租金为596884元，本合同生效之日起，被告一次性向原告支付3年租金，其余租金在房屋交付被告后每半年（或每季度）支付一次；被告应按期支付原告租金，逾期支付在90日内的，被告按未付款的日万分之五向原告支付违约金，本合同继续履行，逾期支付超过90日的部分，被告按未付款的日千分之一向原告支付违约金，本合同继续履行等。合同附件《保密协议》约定：由于酒店管理公司相关手续正在办理，先由被告代签此合同，待酒店管理公司相关手续办结后，再由酒店管理公司与业主重新签订正式的具有法律效力的合同书，但相关内容不变，新合同签订之时，本合同收回同时作废。备注：原告应交付的租赁收益税费由被告代缴，原告实得10%等。双方均认可租赁期限为2007年10月31日至2017年10月31日，租金为每半年支付一次，被告已支付了4年的租金，另支付租金11万元，合计2497536元。庭审中，被告表示同意向原告返还涉诉房屋，双方均认可原告未与酒店管理公司签订租赁合同。另查明，原告提交被告于2018年3月25日向原告发出《致歉书》，被告认可截止2018年3月25日欠付租金2387536元，并向原告做出了还款计划及同意支付逾期还款的违约金。原告对被告计算的租金不予认可，认为可以以此证明本案未超过诉讼时效。被告对此不予认可，认为该证据是原告超过举证期限提交的，不应该作为定案依据，且只是致歉书不是单方对债务的确认，原告也不认可数额，不能作为诉讼时效中断的依据。庭审中，被告抗辩为原告代缴了租金的税费，原告不予认可，根据《保密协议》约定的内容，原告实得10%指的是原告每年的租金收益是房款的10%，约定的租金中不包含税费，税费由被告负担。本院所确认的上述事实有《商品房买卖合同》、收据、《合同书》、《保密协议》、《致歉书》及庭审笔录等在案为凭，可以采信。一审法院认为：原、被告签订的《合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告负有依约向原告支付租金的义务，现租赁期限已经届满，原告主张被告支付租赁期间的租金3471304元，理由和依据充足，且计算准确，本院予以支持。被告未按期足额支付租金的行为，构成违约，且必然给原告造成一定的损失，原告主张按照欠付租金的30%计算违约金即1041391.2元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。现租赁期限已经届满，原告主张被告返还涉诉房屋，被告也同意返还，本院予以确认。原告主张被告支付从租赁期间届满次日即2017年11月1日起至被告实际腾出之日止按照年租金596884元的标准计算的占有使用费，合理合法，本院予以支持。被告主张为原告代缴了税费，应从租金中核减，但其提交的证据不足以证明该事实，本院不予采信。原告作为债权人不可能放弃对自有大额债权的主张，且被告发出的《致歉书》中确认了欠款数额，并对还款的时间和数额作出了承诺，可以视为被告向原告作出了同意履行还款义务的意思表示，虽原告对于被告确认的欠款数额不予认可，但并不影响被告作出的同意履行还款义务的意思表示的效力，在此情形下，被告以诉讼时效届满为由进行抗辩的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决一、被告太原市汇都房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告闫香连返还位于太原市小店区学府街126号汇都MOHO-B座16层1601号、1602号、1603号、1604号、1605号、1606号、1607号、1608号、1609号、1610号、1611号、1612号的房屋；二、被告太原市汇都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告闫香连支付租赁期间的租金3471304元及违约金1041391.2元；三、被告太原市汇都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告闫香连支付从2017年11月1日起至被告太原市汇都房地产开发有限公司实际腾出上述房屋之日止按照年租金596884元的标准计算的占有使用费；四、驳回原告闫香连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取23833元，财产保全费5000元，合计28833元（原告已预交），由被告太原市汇都房地产开发有限公司负担。本院二审审理期间当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，双方当事人签订的《合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。上诉人负有依约向被上诉人返还涉诉房屋及支付租金的义务。经本院组织双方多次调解，在付款时间上未能达成一致意见。故上诉人太原市汇都房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47666元，由上诉人太原市汇都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 安源生审判员 李铁柱审判员 唐 璐 二O一九年九月十一日书记员 王 婷