贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初8355号 原告(反诉被告)：陈光辉,男,汉族,1964年3月4日出生,住贵州省毕节市七星关区。 原告(反诉被告):彭洪香,女,汉族,1967年8月20日出生,住贵州省毕节市七星关区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：聂祥春（特别授权代理），贵州锐腾律师事务所律师。 上述二原告共同委托诉讼代理人：杨杰（一般授权代理），贵州锐腾律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼C栋二楼。统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓维义（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡春梅（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告（反诉被告）与被告（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）之委托诉讼代理人聂祥春、杨杰，被告（反诉原告）桂华房开公司之委托诉讼代理人邓维义、胡春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款296399.00元为基数，按日0.05%的标准从2016年7月30日起，计算至被告提交完毕涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；2.责令被告退还原告已交四通费用3790.00元;3.责令被告在一定期限内为原告办理房屋产权证书再交付给原告；4.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回其第3项诉讼请求，保留其他诉讼请求。 事实和理由：2014年10月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定由原告购买被告位于毕节市环城北××田××小区玫瑰花园商品房××套，总房款为296399.00元。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付全部购房款，但被告却未按合同中约定的日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。合同中第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2016年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金”。（四）第2项约定：买受人同意委托出卖人向房产登记机关申请办理房屋权属登记，费用依据国家规定收取由买受人承担。而时至今日，距被告合同中约定最迟于2016年7月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告已经长达近三年之久，原告却迟迟未收到被告为原告办理的商品房转移登记的有关文书的通知。 原告认为，被告未按照合同约定的时间内为原告办理商品房登记的有关文书的行为，已经构成了违约，应按照合同第二十二条的约定支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款296399.00元为基数，按日0.05%的标准从2016年7月30日起，计算至被告提交完毕涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）。 被告桂华房开公司向本院提出反诉请求（答辩意见同反诉事实理由部分一致）：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》;2、驳回原告的诉讼请求; 事实及理由:一、涉案房屋因施工方原因至今未办理竣工验收,尚不具备办证条件,原告的办证请求事实无法履行。涉案项目“玫瑰花园”系重庆天字实业集团有限公司承建,涉案房屋虽已交付使用，但尚未办理竣工验收,不具备办证条件。二、因不动产权属证书登记制度的实施,双方合同中关于房屋权属办理的约定因事实上无法履行而失效,继续适用原约定条款对出卖人明显不公正,依据合同法的规定,双方该部分权利义务关系终止。在合同约定的办证期限2016年7月30日届满之前,2015年3月1日国务院实行《不动产暂行条例》,将原房屋所有权证书登记变更为不动产权属登记证书,双方合同约定的办理房屋所有权证书由于法律的规定,事实上无法履行,只能变通改为履行不动产权属证书的办理,不动产权属证书的办理不能推定适用办理房屋所有权证书的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条及第一百一十一条的规定，由于房屋所有权证书已经不再办理,双方合同中关于房屋所有权证办理的违约责任自然不再适用,根据前述法律的规定,《商品房买卖合同》中第八章房屋登记内容不再有效(违反不动产暂行条例的强制规定而自然失效),原告依据失效的条款对答辩人主张违约金没有事实和法律根据。新建房屋的“土地落宗、立体测绘报告根本不可能在原房屋所有权证办理的90日内完成,由于不动产权属证书的办证程序根本颠覆了原房屋所有权证书的办证程序，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，双方《商品房买卖合同》中第八章房屋登记的内容也应当予以解除，不再适用。显然,《不动产暂行条例》的施行,是合同双方当事人无法预见的,属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书,事实已经不可能,对答辩人处以违约金,明显不公平。现实生活中,毕节市政府出具公告,自2016年9月30日起,毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理,并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理,事实上无法继续办理房屋所有权证书。 三、双方合同约定的超过180日不能办理商品房转移登记有关文书的违约责任是解除合同,原告不解约的违约责任并没有约定。双方合同第二十二条三款(二)项明确约定:出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房移登记的有关文书的,双方同意按下列第(1)项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同期贷款利率支付利息。前述约定表明,超过180日不能办理商品房转移登记有关文书的违约责任是解除合同,现合同约定的解除条件成就,双方可依约解除合同。 四、既便认定答辩人要承担逾期办证的违约金,也应扣除办证机关及测绘等中介机构的合理办证时间,减轻答辩人的违约责任。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第9条规定:“出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料,导致办证迟延的,一般应当承担逾期办证的违约责任,但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形,人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。”2015年3月1日《不动产暂行登记条例》的实施,导致办理不动产权属证书业务的迅速增加,而办证机关受理办证的前置条件是,该登记不动产已经完成“立体测绘报告”及“土地落宗”,而至今,毕节市不动产登记部门尚未完成毕节市主城区及各县城主要楼盘的“立体测绘报告”及“土地落宗”工作,且办证工作人员即便24小时不间断工作,也无法在原《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的90日内完成不动产权属登记,因此,按上述规定,不动产办证人员的具体行为已经超过原约定时限，可以酌情减轻出卖人的违约责任,在毕节市范围内,应从毕节市人民政府公告规定的5年过渡期届满的2021年10月1日起计算,在2021年9月30日前,均不应计算出卖人逾期办理不动产权属证书的违约责任。综上所述,原告的诉讼请求无事实和法律根据,请求法庭对答辩人的反诉请求予以支持。 原告针对被告的反诉答辩称：涉案房屋已经交付多年，如果解除合同，我方要求被告按照现在的市场价赔偿原告，并承担装修费用和同期同类贷款利息。被告提出的反诉请求不符合合同法第九十四条规定的法律要件。 本院经审理查明：2014年10月20日，以原告为买受人，被告为出卖人，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于环城北××田××小区玫瑰花园商品房××套，总价款为296399.00元。被告承诺于2016年7月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记有关文书,交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按日向买受人支付已付房价款0.05%的违约金;2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第（1）或（2）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。(四)双方同意按照第1或2种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用根据国家标准收取,由买受人承担。合同签订后,原告按照合同约定向被告交付完毕购房款，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。 另查明，被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记。 再查明，2017年3月23日，原告向案外人毕节市七星关区诚诚物业管理有限公司缴纳电视开户费350.00元，电表560.00元，水表380.00元，燃气2500.00元。同日，被告向原告代收维修基金、契税、印花税、交易费、测绘费、房产证、土地证等税费。 本院认为，关于原告要求被告支付逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的请求。根据《商品房买卖合同》第二十二条之约定，被告承诺于2016年7月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记有关文书,交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按日向买受人支付已付房价款0.05%的违约金;2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第（1）或（2）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。根据庭审查明的情况，被告至今未取得涉案房屋的所有权初始登记，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。由于被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的时间已超过180日，按照合同约定，买受人不退房,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。但由于该违约金的计算标准过高，本院酌情依法予以调减，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，应以原告已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于买受人已向出卖人代收维修基金、契税、印花税、交易费、测绘费、房产证、土地证等税费，故在原、被告之间形成委托办证关系，因此，被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，至于何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 综上所述，违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月31日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。对于被告反诉解除与原告签订的《商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。 对于原告要求被告返还四通费的请求。因收取原告四通费的主体是毕节市七星关区诚诚物业管理有限公司，原告可另案主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）陈光辉、彭洪香逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款人民币296399.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告（反诉被告）陈光辉、彭洪香的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1795.00元，由原告承担1145.00元，被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担650.00元， 反诉案件受理费25.00元，由被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一九年九月三日 书记员  邓 頔