黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7788号上诉人（一审原告）：孙桂芝，女，1944年6月20日出生，汉族，无固定职业，现住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张怀发，男，系孙桂芝配偶。被上诉人（一审被告）：黑龙江省闫家岗农场，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区机场路19公里处。法定代表人：杨建福，场长。委托诉讼代理人：左文宇，司法科负责人。被上诉人（一审被告）：黑龙江省闫家岗农场物业管理中心，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区机场路19公里处。负责人：牛庆杰，经理。被上诉人（一审被告）：牛庆杰，男，1965年3月12日出生，汉族，黑龙江省闫家岗农场物业管理中心经理，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人孙桂芝因与被上诉人黑龙江省闫家岗农场（以下简称闫家岗农场）、黑龙江省闫家岗农场物业管理中心（以下简称物业中心），牛庆杰合同纠纷，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙桂芝的委托诉讼代理人张怀发，被上诉人闫家岗农场的委托诉讼代理人左文宇，被上诉人物业中心的负责人牛庆杰及被上诉人牛庆杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙桂芝上诉请求：撤销一审判决；改判撤销闫家岗农场与牛庆杰签订的物业承包合同，物业中心退还孙桂芝2017年交的物业费263元、双倍赔偿孙桂芝2017年10月20日至2018年2月末的包烧费3380元。事实与理由：1.一审法院认为闫家岗农场与牛庆杰签订的物业承包合同约束的对象是合同双方当事人，孙桂芝并不是签订合同当事人，闫家岗农场与牛庆杰签订合同的行为也没有对孙桂芝造成侵害，与事实不符。2017年10月20日至2018年2月末，孙桂芝家供热阀门被物业中心关闭，导致孙桂芝家长达四个多月供热不达标，已对孙桂芝造成严重侵害，故应解除该物业承包合同；2.闫家岗农场与牛庆杰签订的物业承包合同涉及农场所有住户的利益，应按照法定程序进行公示公告，并按照该合同第五条第一项规定“乙方确保供暖期室内平均温度达到哈尔滨市政府规定的标准”。而该物业承包合同未经公示程序，由于设备超载，带不动全部的供热面积，也不能达到供热的标准温度，故应解除该物业承包合同；3.一审中，牛庆杰辩称“孙桂芝所述问题一直持续到2018年2月是不属实的，物业中心都有报修记录”，但物业中心却未举证报修记录；4.一审过程中，孙桂芝已经举证了闫家岗农场信访办的《信访回复》。该《信访回复》足以证明供暖阀门在相当长的一段时间内没有完全打开，供暖没有达到标准；5.根据《哈尔滨市供热条例》规定，因物业原因导致停热，应双倍赔偿住户损失；6.2018年10月20日，物业中心又把孙桂芝家的供热阀门关闭，孙桂芝向市供热办及市长热线举报，2018年10月31日，物业中心才将供热阀门打开，打开后的室温仅为15度左右，故孙桂芝要求退还2018年10月20日至10月31日的供热费。闫家岗农场辩称，不同意孙桂芝的上诉请求，闫家岗农场与物业中心之间签的物业合同与孙桂芝无关。退还2017年交的物业费263元，闫家岗农场收取的是房屋修缮费，闫家岗农场通过一年一度的职代会，有职代会的记录，只有闫家岗农场的职工才享受不交修缮费的待遇，当时收据开的是修缮费不是物业费；孙桂芝要求返还双倍的包烧费，闫家岗农场不应当承担；一、二审的费用应当由孙桂芝承担。物业中心、牛庆杰辩称，物业中心和闫家岗农场签订的合同与孙桂芝没有任何关系；要求退还物业费，钱没有交到物业中心，孙桂芝交到了闫家岗农场，这不是物业费，是房屋修缮费；双倍赔偿包烧费不存在，物业中心不同意。2017年至2018年供暖期间发生的事情，孙桂芝代理人曾在2017年11月份到物业中心维修部门说孙桂芝家暖气不热，让修理人员去处理。孙桂芝向一审法院起诉请求：撤销闫家岗农场与牛庆杰签订的物业承包合同；退还孙桂芝2017年交的物业费263元、赔偿孙桂芝2017年10月20日至2018年2月末的包烧费1690元、退还孙桂芝2011年至2016年12月末热损耗费2000元，合计3953元。一审法院认定事实：孙桂芝是哈尔滨市道里区闫家岗农场**楼**房产所有权人，于2008年5月3日取得产权证书。自2011年至2015年，涉案房产无人居住，孙桂芝未交纳包烧费。2016年孙桂芝入住该房屋，于2016年10月17日向物业中心补交了2011年至2016年的包烧费及热损耗费共计7746.46元，于2017年10月27日向物业中心交纳了2017年至2018年包烧费2184.24元，于2017年10月7日向闫家岗农场社区居民委员会交纳修缮费263元。2017年，孙桂芝配偶张怀发向物业中心反映过暖气不热的情况，物业中心工作人员进行了修缮。2018年8月31日，闫家岗农场将其物业中心的供暖、供水、上下水维修承包给牛庆杰。自2013年，闫家岗农场对属农场户籍职工及居民的卫生费、修缮费全部予以补贴，孙桂芝不是闫家岗农场职工，也没有农场户籍。一审法院认为，闫家岗农场与牛庆杰签订的物业承包合同约束的对象是合同双方当事人，孙桂芝并不是签订合同当事人，闫家岗农场与牛庆杰签订合同的行为也没有对孙桂芝造成侵害，故孙桂芝没有权利要求撤销闫家岗农场与牛庆杰之间签订的物业承包合同。孙桂芝并非闫家岗农场职工，不享受农场免收修缮费的权利，孙桂芝作为业主，享受物业服务，应当向闫家岗农场交纳修缮费。孙桂芝主张返还的是2017年10月20日至2018年2月末的包烧费1690元，但其提供的证据不能证明物业中心在此期间的供热没有达到标准，故一审法院对该请求不予支持。《哈尔滨市城市供热办法》第三十二条规定停止用热的用户，应当与供热单位签订停止用热协议，并交纳供热设施运行基础费。2011年至2016年供暖期间，孙桂芝未在涉案房产居住，该房产一直处于空置状态，因房屋冬天不供暖会对相邻住户及供热单位造成影响，根据规定孙桂芝应当交纳热损耗费，故一审法院对其要求返还热损耗费2000元的诉讼请求不予支持。综上，孙桂芝请求撤销闫家岗农场与牛庆杰签订的物业承包合同；退还孙桂芝2017年交的物业费263元、赔偿孙桂芝2017年10月20日至2018年2月末的包烧费1690元、退还孙桂芝2011年至2016年12月末热损耗费2000元，合计3953元的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《哈尔滨市城市供热办法》第三十二条规定，判决：驳回孙桂芝的诉讼请求。案件受理费50元，由孙桂芝负担。二审过程中，孙桂芝向本院提交调查取证申请书，申请法院调取：闫家岗农场物业公司供热站、下坡站用电费，调取2017年10月20日至2018年4月20日电费，2018年10月20日至2019年4月20日电费收据。对两个时间段电费进行对比，拟证明供热不达标。闫家岗农场不同意孙桂芝提出的调查取证申请。物业中心、牛庆杰在二审庭审中告知孙桂芝：2016年至2017年发生电费总额度252万元，2017年至2018年是306万元，2018年至2019年是245万元。电费对比不能证明物业中心供暖是否达标。因为三年的气候不一样，2017年至2018年是冷冬，电费比较高。2018年至2019年是暖冬，电费少。而且物业中心与牛庆杰对机器进行了改造，对人员管理也加大了力度。本院质证意见如下：因物业中心、牛庆杰已在二审庭审中对孙桂芝申请调取证据的内容进行答复，故对于孙桂芝的调查取证申请，本院不予准许。且因为供热是否达标需要结合多种因素综合考量，电费减少与气候变化、机器改进及人员管理均有关联，故电费减少不能证明供热不达标。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，孙桂芝诉请赔偿其2017年10月20日至2018年2月末的包烧费1690元，孙桂芝应举证证明物业中心的供热未达到标准温度。孙桂芝上诉主张可通过对比物业中心2017年和2018年的供热电费得出供热是否达到标准。但因供热是否达标需要综合考量多种因素，单一的供热电费对比结论无法证明供热是否达标。孙桂芝一审举示的《信访回复》的内容无法证明未开供暖阀门的时间发生在2017年10月20日至2018年2月末期间，故无法得出孙桂芝所诉期间供热不达标的结论。《哈尔滨市城市供热办法》第三十条规定，供用热双方对未达标温度有异议的，用户可以向所在区、县（市）供热行政主管部门投诉。供热行政主管部门应当在接到投诉之时起二十四小时内进行现场免费测温，或者委托街道办事处进行现场测温。孙桂芝未举示证据证明物业中心供热未达标准，且未按照规定通过向所在区、县（市）供热行政主管部门投诉并由该部门或委托街道办事处现场测温确定温度的方法解决争议，故其应承担举证不能的不利后果。孙桂芝诉请赔偿其2017年10月20日至2018年2月末的包烧费1690元，事实依据不足，本院不予支持。又因孙桂芝并非物业承包合同的当事人，且物业承包合同的签订行为并未对孙桂芝的利益造成损害，故孙桂芝诉请撤销物业承包合同于法无据，本院不予支持。针对孙桂芝主张返还2017年物业费263元的诉请。根据一审卷宗28页孙桂芝提交的证据“收据”显示，该263元的性质为2017年修缮费，并非孙桂芝所称的物业费。且根据双方无争议的事实“孙桂芝不是闫家岗农场职工，也没有农场户籍”，孙桂芝不享受免交修缮费的权利。故孙桂芝主张返还修缮费，法律依据不足，本院不予支持。2011年至2016年供暖期间，案涉房屋一直处于空置状态，根据规定孙桂芝应当交纳热损耗费，故一审判决认定正确，本院予以维持。另，关于孙桂芝诉请双倍赔偿2017年10月20日至2018年2月末包烧费3380元，及退还2018年10月20日至10月31日的供热费的诉请，属于一审诉讼请求外二审时又增加的部分请求，因双方未能达成调解协议，故不宜与本案一并审理。综上所述，孙桂芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙桂芝负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 静审 判 员  蔡耘耕审 判 员  齐 跃（）二〇一九年九月二十五日法官助理  杨 航书 记 员  孙瑛喆