杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初4632号 原告:杭州大家物业经营管理有限公司，统一社会信用代码：91330104143080239H，住所地：杭州江干区机场路三里新城兰苑21幢301、302室。 法定代表人：李锡国，董事长。 委托诉讼代理人：樊子煜、张璋，浙江新湖律师事务所律师。 被告：骆可，男，汉族，1979年8月29日出生住杭州市下城区。 委托诉讼代理人:骆国祥,男,汉族,1954年10月28日出生住杭州市富阳区。系被告骆可父亲。 原告杭州大家物业经营管理有限公司（以下简称大家物业）与被告骆可物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法由审判员姜文宪适用简易程序于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告大家物业的委托诉讼代理人樊子煜，被告骆可的委托诉讼代理人骆国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大家物业起诉要求：1.判令被告支付原告物业服务费4155.84元，地下车位物业费360元，合计4515.84元；2.被告向原告支付滞纳金268.75元（自逾期之日按日千分之二收取，暂计算至2019年4月8日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2015年7月1日至今被聘任为飞虹丁香花园的物业服务公司，并与富阳市丁香花园业主委员会签订《物业服务合同》。被告系杭州市富阳区富春街道金桥北路188号丁香花园瑞庭2号504室住房业主，与原告存在物业服务合同关系。原告在被聘期间，一直按照合同约定提供服务，被告未按合同约定缴纳物业服务费，拖欠原告自2018年7月1日至2019年12月31日期间（18个月）的物业服务费4155.84元（物业面积135.81㎡，物业服务费标准1.7元/㎡·月），2019年1月1日至2019年12月31日期间的地下车位物业费360元（30元/月）。在原告多次催收的情况下，被告仍拖欠不交。 原告大家物业为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、物业服务合同2份，以证明原告与被告之间存在物业服务合同关系的事实。 2、杭州市不动产权属信息查询记录1份，以证明被告的物业属于原告提供的物业服务范围的事实。 3、催缴通知函照片2份，以证明原告曾多次向被告催收物业费的事实。 被告骆可在审理中答辩称，第一，被告方曾于2019年元宵节、端午节和6月12日先后三次前往原告处缴纳2019年1月1日起至12月31日止的物业服务费，但均遭到原告财务人员的拒绝。原告拒绝收费的理由是要求被告方先交纳有争议的2018年7月1日起至2018年12月31日期间半年的物业费。被告方提出搁置争议，先交纳2019年度的物业费，原告以不符合财务制度为由拒绝收取2019年度的物业费。因此，并不存在被告拒缴物业费的事实。第二，关于2018年7月1日至2018年12月31日间物业费的问题，被告自2010年就开始坚持提前缴纳整年的物业管理费，从不存在拖欠行为。丁香花园小区的物业管理者从飞虹物业到金剑物业，再到原告大家物业，十年管理，前后三任物业公司，两次移交，账目肯定齐全，原告大家物业应该可以提供业主在哪一家物业公司管理期间存在缴纳半年物业管理费的时间差，以证明大家物业不存在重复收费的问题。第三，被告所接收的房屋之阳台栏杆向外严重倾斜，存在安全隐患。被告在接收房屋后曾多次向时任物业公司飞虹物业提出整改、维修要求，飞虹物业也曾进行过整改和维修，但未能消除隐患。为此，飞虹物业曾向被告承诺与开发该物业的房地产公司联系落实经费后，拆除旧有的阳台栏杆，重新安装阳台栏杆。但从飞虹物业到金剑物业再到原告大家物业一直推诿拖延。被告无奈于2017年5月花了5600元钱自己解决了。被告认为，阳台栏杆系建筑物的公共部位，属于物业服务范围，原告大家物业作为丁香花园小区物业服务的继承者，应当承担被告为维修阳台栏杆而垫付的费用。第四，根据物业服务合同的约定，大家物业预收物业服务费的期限为每年6月30日前，原告大家物业在2019年6月6日缴费期限未到就拟定起诉状，显然不是善意的。第五，大家物业未履行物业合同所规定的义务，业主的可视门铃一直未得到修复，小区围墙、灯柱、灯杆、地灯和各种标牌破损多年未得到修复，存在安全隐患的危险建筑物亦未得到修复。原告大家物业应当履行合同义务。第六，原告大家物业应当公布丁香花园小区公共场所的广告费收入收支情况，将属于业主的经费如数归还给业主。综上所述，请求法院驳回原告大家物业公司的诉讼，作出公正判决。 被告骆可为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、发票2份，以证明被告从接收物业开始都是逐年缴纳整年的物业服务费，从没有缴纳半年的事实。 2、照片8张，以证明物业公司存在管理不到位的事实。 3、照片1张，以证明被告房屋的西侧阳台栏杆存在向外严重倾斜的安全隐患，需要整改维修的事实。 4、关于要求大家物业支付阳台栏杆部分维修费用等三个问题的求助申请1份，以证明被告曾多次向原告大家物业等几任物业公司要求解决阳台栏杆的安全隐患的事实。 对原告大家物业提交的上述证据材料，被告骆可质证对证据1、2的真实性和关联性无异议，而证据3，因被告平时不经常居住在丁香花园小区的房屋内，故没有见到过。本院审查认为，原告提供的上述证据，真实、合法，与本案存在关联，本院予以认定。 对被告骆可提交的上述证据材料，原告大家物业质证对证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为原告在提供物业服务过程中对历史遗留的问题需要逐步了解、解决，但上述证据材料并不能达到被告方的证明目的。本院审查认为，由于被告骆可并未在本案中就其房屋阳台栏杆的整改维修问题及小区公共设施的维修问题提出相应的诉讼请求，故本院对被告所提供的证据2、3、4在本案中不作认定；被告骆可所提供的证据1分别为杭州飞虹物业管理有限公司于2009年12月27日收取被告2010年1月1日至同年12月31日的物业管理费收据，和原告大家物业于2016年4月8日收取被告2015年7月1日至2016年6月30日间物业管理费的收据，此两份收据尚不足以达到证明被告已经逐年按整个年度交纳物业管理费的证明目的，故本院对其关联性不予认定。 经审理，本院认定如下事实： 原告大家物业自2015年7月1日起入驻位于杭州市富阳区香花园小区，为该住宅小区提供物业服务。根据原告与飞虹丁香花园业主委员会于2015年6月23日所签订的物业管理服务合同约定，原告大家物业为飞虹丁香花园小区业主提供物业服务，物业服务费收费标准，住宅由业主按其拥有建筑面积向大家物业交纳，其中电梯住宅1.7元/月·㎡，无电梯住宅1.2元/月·㎡，商铺2.0元/月·㎡，地下车位30元/月·个。收费方式为由大家物业向业主或物业使用人按年预收，在委托服务期间内，于每年12月31日前交纳12个月（预缴期间为每年7月1日至次年6月30日）的物业费。对业主或物业使用人逾期未预交纳物业服务费的，大家物业按每逾期一日回收千分之二的滞纳金。物业服务费为包干制，包含共用设施设备（如监控、水泵、电梯、水系等）运行能耗费用。服务期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止，3年。2018年6月25日，原告大家物业与飞虹丁香花园业主委员会（第二届）重新签订物业服务合同。约定，大家物业继续为飞虹丁香花园小区提供物业服务，服务期限为2018年7月1日起至2019年12月31日止，物业服务费收费标准未作变动。收费方式为由大家物业向业主或物业使用人按年预收，在委托服务期间内，于每年6月30日前交纳12个月（预缴期间为每年1月1日至次年12月31日）的物业费。对业主或物业使用人逾期未预交纳物业服务费的，大家物业按每逾期一日回收千分之二的滞纳金。 被告骆可系杭州市富阳区香花园小区瑞庭2号504室住房业主，其房屋属于原告提供物业管理服务的电梯住宅房，房屋面积为135.81平方米，并拥有一个地下车位。原告大家物业入驻飞虹丁香花园小区后，被告骆可于2016年4月8日向大家物业交纳了2015年7月1日至2016年6月30日间物业管理费2770.50元，及此期间的地下车位物业服务费360元。此后也陆续向原告大家物业缴纳相应的物业服务费。但事后，被告骆可以其自接收飞虹丁香花园小区的物业以来，均是逐年交纳物业服务费，大家物业入驻之前的几任物业公司已经收取其相应年度的物业服务费为由，要求原告大家物业根据前几任物业公司所移交的财务账册核实其物业物业服务费缴纳情况，以避免重复缴费，拒绝缴纳自2018年7月1日至2018年12月31日期间应交纳物业费1385.26元（135.81平方米×1.7元/平方米·月×6月）。2019年初，被告方曾多次向原告大家物业提出口头建议，建议大家物业先行收取被告方2019年1月1日起至2019年12月31日间的物业服务费，争议的2018年7月1日起至同年12月31日间的物业服务费暂时搁置，待大家物业通过账册核实后再予解决，但遭到原告大家物业的拒绝，遂形成本案的诉讼。 审理中，原告大家物业表示，被告方所争议的物业服务费，可能是飞虹丁香花园小区的上一任物业公司杭州金剑物业管理有限公司（以下简称金剑物业）收取的，但金剑物业于2015年6月30日撤出后，未向大家物业移交其已收取部分业主2015年7月1日至同年12月31日间的物业服务费，故并不清楚被告是否交纳2015年整个年度的物业服务费。 本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与飞虹丁香花园业主委员会签订的物业管理服务合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应视为合法有效。原告大家物业已按约在飞虹丁香花园小区提供保安、保洁、绿化等各方面的物业服务，有权向业主或物业使用人收取物业费。被告骆可作为飞虹丁香花园小区业主和物业服务的受益人，应当按照合同约定交纳物业服务费用。解释第九条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”如被告骆可认为其已向丁香花园小区的上一任物业服务企业交纳了2015年度全年的物业服务费的，依据上述规定应当向上一任物业服务企业主张退还其尚未提供物业服务期间的物业费。经本院审核，被告骆可自2017年7月1日至2019年12月31日期间共应交纳物业费4515.79元，现原告诉请被告骆可偿付物业费，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金之诉请，本院认为，物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主或物业使用人的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主或物业使用人对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，个别业主或物业使用人不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量,进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此,在业主包括物业使用人和物业公司因物业服务合同的履行产生意见分歧而拒交物业费的情况下,对原告要求计收违约金的主张，本院不予支持。至于被告关于阳台栏杆维修费用的负担问题，因其未在本案中提出反诉，本院在本案中不作评价，被告可另行解决。 综上，原告大家物业的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第九条之规定，判决如下： 一、被告骆可支付原告杭州大家物业经营管理有限公司自2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业费4515.79元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告杭州大家物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告骆可负担。 原告杭州大家物业经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告骆可于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 姜文宪 二〇一九年九月九日 代书记员 吕 攀