云南省彝良县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0628民初1774号原告：宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司，住所地：云南省彝良县角奎镇西正丽街四区三楼物业服务中心，统一社会信用代码：915306283231065208。法定代表人：任德军，职务：总经理。委托诉讼代理人：肖恒荣，女，汉族，生于1970年9月15日，系公司项目经理，委托权限：特别授权。被告：袁思宇，男，汉族，生于1969年7月23日，云南省彝良县人，住云南省彝良县。原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司与被告袁思宇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司（以下简称正德飞越公司）的委托诉讼代理人肖恒荣、被告袁思宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正德飞越公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告袁思宇支付拖欠原告40个月物业公共服务费4678.00元（2016年1月1日至2019年4月31日）；2.被告支付拖欠原告物业公共服务费滞纳金421.02元（按从逾期之日起按每天应交公共物业服务费的千分之三交纳滞纳金）；3.被告负担案件受理费。事实和理由：原告正德飞越公司通过邀标，于2015年12月30日与房地产开发商彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司和彝良县腾达物业管理有限公司共同签订三方物业管理移交协议，我公司先后与彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司和小区业主委员会签订《西正丽街小区物业服务合同》。管理期间，原告多次向被告上门和电话催缴及张贴催缴通知和发律师函等方式催收公共物业服务费无果，原告为了维护自身合法权益和已缴费广大业主的根本利益，提起诉讼。综上所述，按照《物业管理条例》的规定，被告的欠缴行为严重侵犯了原告和已缴费广大业主的合法权益，严重影响物业服务质量。为了维持小区物业管理的正常运行，起诉请求支持原告的诉讼请求。被告袁思宇辩称，1、原告说的三方协议，2015年没有业主委员会的公章，2017年的合同有章没有章节；2、物业公司缴费通知单、催款通知单、停止服务通知单以及律师函我没有得到。我家门长期都是开着的；3、过道、电梯是有广告的；4、原告说每层设置垃圾桶，一层、二层楼布置花卉等我没有看到过，既然原告都没有给我服务，我为什么要缴纳费。同时我之前打算在家里接一个WiFi，叫原告给我开一下电表室，给我接一根线子，他们也不做，叫我去找电力公司。同时我怀疑原告2015年的公章的问题，根本没有业主委员会的盖章。楼道乱停摩托车，原告叫我们自己去找政府，既然什么都要我们业主去找政府，那么为什么要我们交物管费。综上，不是我不交物业费，而是原告没有做到他们应该做的。原告正德飞越公司为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：1.营业执照复印件1份；2.总公司法人身份证明1份，证明公司的合法性；3.总公司法人身份证复印件1份，证明公司的合法性；4.分公司法人身份证明1份，证明公司的合法性；5.分公司法人身份证复印件1份，证明公司的合法性；6.三方协议复印件1份；7.2015年前期物业委托合同复印件1份；8.2016年西正丽街小区物业服务合同复印件1份；9.代管协议（2017年10月1日至2018年1月31日）复印件1份，证明公司的合法性；10.2018年西正丽街小区物业服务合同复印件1份，证明管理合法性；11.物业公司缴费通知单、催款通知单、停止服务通知单各一份，证明我们催收被告缴纳物管费；12.律师函照片1份，证明我们催收被告缴纳物管费；13.电梯维护票据，证明电梯一直是公司在管理；14.发电机保养图片2张，证明停电时公区及公共设施是公司在发电供应；15.更换消防设施图片2张，证明小区消防设施是公司在维护；16.清掏化粪池管道图片2张，证明小区排污管道是公司在维修维护；17.疏通污水道图片2张，证明小区排污管道是公司在维护维修；18.小区电费交付票据1份，证明小区电费是公司在开支；19.清理楼道杂物图片2张，证明小区卫生是公司在打扫；20.更换路灯图片1张，证明小区公区照明是公司在维护；21.二次加压泵维修图片2张，证明二次供水设备是公司在维护。经质证，被告认为证据1、2、3、4、5是合法的，证据6、7、8不认可，没有业主委员会的签章；对证据9认可，有业主委员会的签章；证据10是合法的；对证据11、12不认可，没有得到过原告这些通知单，原告是如何通知我的，没有人来我家通知我。证据19有异议，楼道上的杂物是最近才清理出来的，对证据13、14、15、16、17、18、20、21没有异议。同时原告没有多次上门催收，电话催收是有的，但是我给原告说的是你们都没有服务我为什么要缴纳物管费。被告袁思宇为证明其抗辩主张，向本院提交了下列证据：22.照片打印件21张，证明原告没有为我们小区服务，步行街那里的门岗占了半条街。后面全是垃圾桶、潲水桶，进入楼梯间电表下面有火炮、爆竹，而且还是很多钱纸，存在很大的安全隐患；电梯里面有广告，过道之间还有大型的广告；步行街里面的摊位占了半条街，对于我们业主的出行很不方便。所有单元的门长期是开放的，我们很不安全。步行街被霸占了来做经营，不知道原告是否重新收钱还是什么原因。经质证，原告认为单元门的问题是业主随时不带钥匙，也不喊人开门，几脚就踢开了，并且还有开旅社的人，原告公司人员关了他们又开了，我们之前也随时晚上12点，甚至2-3点都会去关；电表箱下面的火炮、爆竹，大家都知道是张家整的，我们去整过，那个老人又哭又闹的，我们拿她也没有办法，我们也联系了消防大队来处理；对于小广场的摆摊设点，从2014年1月份，政府会议纪要有责任划分的管理纪要，上面明确规定西正街的摆摊设点及广告由城管大队管理。本院认为，证据1、2、3、4、5营业执照、总公司及分公司负责人身份证复印件、总公司及分公司法定代表人身份证明来源合法，内容客观真实，能证明原告的主体资格及负责人身份情况，予以采信；证据6、7、8、9、10相互印证，能证明原告系西正丽街小区的合法物业服务公司；证据11、12相互印证，能证明原告已书面及上门向被告催收物业费，予以采信；证据13-21相互印证，能证明原告对西正丽街小区提供了物业服务的事实，予以采信；证据22系被告单方制作，没有拍摄时间、具体地址，又未提供其他证据佐证，不予采信。通过庭审举证、质证和认证，本院认定本案法律事实如下：彝良县角奎镇西正丽街原物业管理公司系彝良县腾达物业管理有限公司。2015年11月30日，彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司作为甲方与彝良县腾达物业管理有限公司作为乙方、原告正德飞越公司作为丙方签订协议，约定乙方腾达物业管理有限公司退出彝良县角奎镇西正丽街前期物业服务，丙方正德飞越公司承接乙方腾达物业管理有限公司之前开展的前期物业服务中所有事项及后续事项。2015年12月1日，彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司作为委托方与原告正德飞越公司作为受委托方签订了“西正丽街”前期物业委托服务合同。2016年10月20日，彝良县角奎镇西正丽街小区业主管理委员会与原告正德飞越公司签订物业服务委托合同。2018年1月26日，原告正德飞越公司与彝良县角奎镇西正丽街小区业主委员会签订2018年度彝良县西正丽街小区物业服务合同书。原告成为彝良县角奎镇西正丽街小区的物业服务公司，被告系彝良县角奎镇西正丽街小区1区3单元7-1号的业主，房屋为电梯住宅，面积116.95平方米。彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司与原告签订的“西正丽街”前期物业委托服务合同及西正丽街小区业主委员会与原告签订的《2018年彝良县西正丽街小区物业服务合同书》均规定物业收费标准为：多层住宅0.7元/平方米/月、电梯住宅1.0元/平方米/月、商业物业一层2.00元/平方米/月、商业物业二层1.3元/平方米/月。经原告催收，被告袁思宇仍未缴纳从2016年1月1日至2019年4月30日的物业管理费。2014年12月23日，彝良县人民政府办公室下发“角奎镇西正街片区基础设施移交管理工作会会议纪要”，形成西正街和田坝街绿化设施、中心广场及其绿化休闲设施移交县住建局；西正街车道及人行道、中心广场等卫生保洁由县城管综合执法大队负责等内容。本院认为，西正丽街小区前期物业服务系由开发商彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司下属腾达物业管理公司提供物业服务。后腾达物业管理公司退出西正丽街物业服务，彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司与原告签订前期物业委托服务合同，委托原告对西正丽街小区进行物业服务。2016年10月20日该小区的业主委员会与原告签订物业服务合同，由原告正德飞越公司对西正丽街提供物业服务。依照《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，原告与彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司之间签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合同合法、有效。依照《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：。（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”及《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与西正丽街小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，该合同对业主具有约束力。被告认为原告提供的物业服务中存在诸多问题，根据政府会议纪要有的问题不属于原告职责范围。同时被告认为原告提供的物业服务不符合合同约定，但未提供充分确实的证据予以证明，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告作为该小区的业主，在享受原告提供的物业管理服务中，应依合同约定履行自己缴纳物业管理服务费的义务，原告已向被告书面催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理催告期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对原告请求被告支付自2016年1月1日至2019年4月30日欠缴的物业管理服务费予以支持。原告请求被告支付违约金421.02元的诉讼请求，因双方未在物业服务合同中约定具体的违约责任，对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第十五条、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告袁思宇支付原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司自2016年1月1日起至2019年4月30日止的物业服务费共计4678.00元。定于判决生效之日起七日内履行完毕；二、驳回原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告袁思宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均未上诉的，本判决自上诉期限届满之日即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决的，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期间届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  邓瑛二〇一九年九月九日法官助理王孝琼书记员代林龙