福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0802民初4967号 原告谢国，男，1983年2月18日出生，汉族，居民，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人沈学、林声贤，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告福建多特实业有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道龙岩大道**（龙岩国际商贸中心）B幢3梯7层右侧，统一社会信用代码：913508006765376685。 法定代表人郭柏生，执行董事。 委托诉讼代理人吴文清、郑艺华，福建天岩律师事务所律师。 原告谢国与被告福建多特实业有限公司（以下简称多特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢国向本院提出诉讼请求：一、被告为原告办理位于龙岩市新罗区西陂街道龙岩大道383号（龙岩国际商贸中心）A幢1018、1019、1020、1428室四处房产（以下简称讼争房）的《商品房买卖合同》登记备案手续；二、被告协助配合原告办理上述讼争房的不动产权属转移（过户）登记等相关手续；三、被告向原告支付逾期办证的违约金（自2018年12月19日起以300万元为基数，按日万分之六标准计至实际办证之日止）；四、被告承担本案办理不动产权证的全部税费。事实与理由：2018年4月8日，原告与被告、第三人签订《协议书》，约定：被告同意以6500元/㎡的单价，将龙岩国际商贸中心（万阳城）A栋A1018（117.1㎡）A1019（76.77㎡）A1020（74.52㎡）A1428（176.83㎡）共计445㎡的房产及讼争房售卖原告，以折抵原告因履行其他合同支付的合伙投资款；被告应于网签后三个工作日内，代原告缴交完原告购买该房产应付的一手契税、公维金等应缴费用；被告保证在原告网签后三个月内，协助原告办理产权登记，并拿到产权证；若因被告原因造成原告办证逾期，则被告应按三百万元的金额以每天万分之六承担违约责任，直至将房产证交付至原告等。原告于2017年12月12日向被告及其法定代表人交付6张《银行承兑汇票》，金额合计300万元。前述协议签订后，原告即缴清所有应缴税费。原、被告就讼争房签订正式《商品房买卖合同》并于2018年9月18日办理了网签手续，但至今未办理《商品房买卖合同》登记备案手续。之后，因被告涉及其他诉讼、银行基本户被冻结、欠税未缴无法开具增值税发票等原因，导致讼争房至今未能办理登记备案及不动产权属过户（转移）登记等手续。为此原告请求判如所请。 多特公司辩称：一、本案并非被告原因导致无法将讼争房备案及过户至原告名下。被告根据2018年4月8日签订的《协议书》，将自有的讼争房抵偿给原告，被告愿意将讼争房备案及过户给原告，因抵债过程并无实质的金钱给付记录，无法按龙岩市住建局2019年6月27日的《一次性书面告知书》的要求，提供首付款发票及存入监管账户的银行转账凭单，龙岩市住建局等部门认为可能存在恶意转移资产，不同意办理备案及过户。因此无法备案及过户并非被告主观原因造成，不存在被告违约事实。二、本案中被告早已将约定的讼争房交付原告，租约也按期转移原告名下，原告已以房主身份收取租金，虽然房产未备案及过户至原告名下，但原告已实际控制并获得房产使用、收益的权利，因此原告并无实际损失。三、原告要求被告支付全部税费，无事实及法律依据。请求法院依法判决。 经审理查明：被告以出让方式依法取得本案讼争房地块的建设用地使用权，并经批准在该地块上建设并销售商品房，商品房项目核准名称为龙岩国际商贸中心。2018年4月8日，原告（甲方）与被告（丙方）、案外人（乙方）郑坤林、郭柏生、谢军、庄龙平签订《协议书》，载明：甲乙双方于2017年12月12日签订《房产投资合作协议》，约定合伙投资经营龙岩国际商贸中心（万阳城）A栋部分房产，合伙出资300万元。其中甲方出资150万元占合作项目50%股份，乙方同日向甲方借款150万元，月利率1.5分，借来的150万元用于合伙投资该项目，占合作项目50%的股份。同年12月12日甲方与丙方签订《房产抵押协议》，现经各方协商，一致同意达成如下协议：一、甲乙双方同意解除《房产投资合作协议》。二、甲丙双方同意解除《房产抵押协议》。三、丙方同意以6500元/㎡的单价，将龙岩国际商贸中心（万阳城）A栋A10018（117.1㎡）A1019（76.77㎡）A1020（74.52㎡）A1428（176.83㎡）共计445㎡的房产即讼争房售卖原告，以折抵甲方因履行上述合同支付的合伙投资款2893930元（含150万元借款），尚余106070元用于缴交办证税费及维修基金，多还少补。四、丙方同意另行支付自2018年1月1日至3月31日的租金，每月租金为13356.6元，总计40069.8元，并在本协议售卖房屋网签之日前三日内将合同约定内的所有甲方所购买的房屋的租约变更至甲方或甲方指定购买人名下，并保证甲方所购买的房屋租约清晰，甲方能以房主身份收到租金。五、……同时，丙方应于网签后三个工作日内，代甲方缴交完甲方购买该房产应付的一手契税、公维金等应缴费用。费用结算，多还少补，甲方和丙方约定在缴交完费用之后三天内结清。若有违约，违约方按结余金额每天万分之六承担违约责任。丙方保证在甲方网签后三个月内，协助甲方办理产权登记，并拿到产权证。若因丙方原因造成甲方办证逾期，则丙方应按三百万元的金额每天万分之六承担违约责任，直至将房产证交付至原告等等。 协议签订后，原、被告针对讼争房及其他相关费用进行结算并做出《谢国各项费用明细》，载明：“1、谢国应支付被告讼争房房款总价2893930元、契税、印花税、公共维修金、办证费用（含预告登记、产权证、他项权证、电视入网费）四项合计118643.69元、家具款5000元，合计3017573.69元；2、原告已交房款及办证费用计300万元；3、被告应补偿原告3个月房租及应退2个月押金8000元计57063.5元。对抵后，被告尚应支付原告余款39489.81元”。同时，被告将讼争房交付原告管业，原告委托姐姐与承租方重新签订《租赁合同》，并收取租金至今。2018年11月14日，被告财务通过私人网银将39489.81元转帐至原告个人账户，并在“交易附言”载明“协议款”。 原、被告就讼争房四处房产签订了合同编号为：201817515、201817516、201817517、20181752号《商品房买卖合同》后，《不动产登记信息证明》表明，讼争房于2018年9月18日在龙岩市不动产产权登记中心办理了网签手续，但至今未办理《商品房买卖合同》登记备案手续，同时“状态”亦表明，截至2019年5月27日，讼争房并未存在被抵押、查封等情形。2019年6月27日，被告在办理讼争房《商品房买卖合同》备案登记时，龙岩市住建局向被告出具《一次性书面告知书》，要求：涉案房产备案登记需补充提供：1、首付款发票复印件；2、存入监管账户的金融机构凭证（如PO单或银行转账凭证）复印件；3、契税完税发票或房产/土地使用权属转移涉税证明。之后方可受理。因讼争房未能办理不动产权属过户（转移）登记等手续，原告认为被告行为已构成违约，为此诉至本院，请求判如所请。 另查明，2017年12月12日，原告交付被告法定代表人郭柏生6张《银行承兑汇票》，编号及金额分别为：40200052/22802109计50万元、31000051/25400555计20万元、31400051/25451209计10万元、31300051/34497349计50万元、31400051/20117340计85万元、31400051/20117338计85万元，以上承兑汇票金额合计300万元，被告的法定代表人郭柏生在前述承兑汇票上签名确认。尔后，被告即委托他方对上述6张汇票进行贴现，扣除手续费后，被告实收292.3万元。其时，讼争房公告单价为5888-7000元/㎡。 庭审中，一、原告陈述其于2019年7月8日前往龙岩市不动产登记中心查询讼争房产权办理情况时，该中心工作人员告知产权证初始登记已经完成，产权人是谢国，因被告尚未补充提供其他资料，故产权证尚未出具。二、原告主张其诉请第四项要求被告承担本案办证的全部税费即指《谢国各项费用明细》中“契税、印花税、公共维修金、办证费用（含预告登记、产权证、他项权证、电视入网费）四项合计118643.69元”。 本院认为，本案讼争房龙岩市新罗区西陂街道龙岩大道383号（龙岩国际商贸中心）A幢1018、1019、1020、1428室四处房产，系被告依法开发的自有商品房，该讼争房在网签时未存在被依法查封、抵押等情形，即未侵犯他人合法权益，被告有权进行处置。本案中，原告交付给被告银行承兑汇票300万元，承兑汇票是得到银行付款承诺并使用于交易活动的短期融资工具，被告亦对承兑汇票进行贴现并得到货款，同时被告将讼争房等的差价款39489.81元转帐至原告，双方之间的购房款等全部清结；双方约定的讼争房单价为6500元，在其时公告单价5888-7000元/㎡范围内，约定单价合理，被告亦将讼争房交付原告并由收取租金管业至今。因此，原、被告于2018年4月8日签订的《协议书》，系双方当事人真实意思，内容未违反法律规定，为合法有效，双方均应依约履行。该协议针对原告是以物抵债，龙岩市住建局要求被告出具讼争房首付款发票及银行转账凭证，是对开发商对商品房售卖进行备案的行政要求，不影响本案讼争房物权的转移，况且庭审中原告陈述讼争房产权人为谢国的产权证初始登记已经完成，至于被告的上述行为是否违反行政法规，应由职能部门进行行政处理。现双方讼争房的交易已经完成，原告要求被告办理讼争房的《商品房买卖合同》登记备案手续及不动产权属转移（过户）登记手续，合法有理，本院予以支持。原告主张被告支付逾期办证违约金，一、《协议书》第五条约定的“逾期办证的违约金”是指在“因被告原因造成办证逾期”则“应按三百万元的金额每天万分之六承担违约责任”，龙岩市住建局出具的《一次性书面告知书》，说明被告于2018年9月18日办理了讼争房网签手续后，有去办理讼争房备案登记及过户手续，因房款系承兑汇票，至今未能办证系因未能提供首付款发票及存入监管账户的银行转账凭证，非被告主观上能够阻止或者克服，属客观情况，故不能据此认定被告构成违约。二、协议签订后，被告即将讼争房交付原告管业收取租金，并另行支付原告三个月租金，原告已实际控制讼争房的使用、收益权利，即原告并无实际损失。因此，原告的该主张，理由不能成立，本院不予支持。原告另主张被告承担办理讼争房不动产权证的全部税费即“契税、印花税、公共维修金、办证费用（含预告登记、产权证、他项权证、电视入网费）四项合计118643.69元”，《协议书》第三约定“……尚余106070元用于缴交办证税费及维修基金，多还少补”，第五条约定“……丙方应于网签后三个工作日内，代甲方缴交完甲方购买该房产应付的一手契税、公维金等应缴费用，费用结算，多还少补”，上述条款并未约定“契税、印花税、公共维修金、办证费用”应由被告承担，双方的《谢国各项费用明细》载明由原告承担并已清结，况且讼争房至今尚未过户，所需契税实际数额的事实尚未发生，故原告的该主张，理由亦不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下： 一、福建多特实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内为谢国办理位于龙岩市新罗区西陂街道龙岩大道383号（龙岩国际商贸中心）A幢1018、1019、1020、1428室四处房产的《商品房买卖合同》登记备案手续。 二、福建多特实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助配合谢国办理位于龙岩市新罗区西陂街道龙岩大道383号（龙岩国际商贸中心）A幢1018、1019、1020、1428室四处房产的不动产权属转移（过户）登记等相关手续。 三、驳回谢国其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32362元，减半收取为16181元，谢国、福建多特实业有限公司各负担9090.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林  朝  晖 二〇一九年九月二十三日 书记员 黄珺滢（代） 本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。