贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终1819号 上诉人（原审被告）：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地：贵州省兴义市桔山街道办事处花月村，统一社会信用代码915223017553951004。 法定代表人：周建忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人:胡梅，贵州天翊律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人:班家坪，贵州天翊律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：杨凤莲，女，1965年12月27日生，贵州省兴仁市人，汉族，无业,住贵州省兴仁市。 委托诉讼代理人：宋涛，贵州心达律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人贵州安达房地产开发有限公司（以下简称“安达公司”）因与被上诉人杨凤莲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019)黔2301民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 安达公司上诉请求：1.撤销原判第一、二项，判决安达公司不承担逾期交房、办证违约金；2.一、二审诉讼费用由安达公司承担。事实和理由：1.案涉逾期交房、办证违约金应适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效二年的规定，诉讼时效届满后便不存在中断、中止、延长的情形，不存在部分违约金过诉讼时效，部分违约金不过诉讼时效的问题，如借贷合同案件；亦无任何法律规定本案的逾期办证违约责任请求权性质为继续性债权，应每日计算诉讼时效的情形。本案逾期办证、交房违约金诉讼时效分别至2014年12月30日、2016年9月1日届满。杨凤莲在诉讼时效届满后要求安达公司承担逾期交房、办证违约金不应得到支持。2.逾期交房与逾期办证违约金属于同一行为涉及的两项违约，不应该分开计算。对逾期交房和逾期办证的违约行为应该综合评判，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及逾期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整。双方约定交房之日起90日申请办理房屋所有权初始登记，但本案杨凤莲并未接收房屋，房屋产权证的办证期限起算时间并未到达，但一审法院判决安达公司承担过高的逾期交房、逾期办证违约金，违反法律规定。案涉商品房因施工单位至今未向安达公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，安达公司诉至法院至今强制执行未果，逾期办证并非安达公司原因导致，安达公司对逾期办证无过错，杨凤莲也并未举证证明逾期办证对其造成的损失，不应支持其逾期办证违约金。 杨凤莲辩称，双方签订《商品房买卖合同》后，杨凤莲通过首付加银行贷款的方式付清了房款，并交纳了相关费用。但安达公司并未按照合同约定的于2012年6月30日前交付房屋及办理商品房所有权初始登记和过户义务，一审判决安达公司支付逾期办证、交房违约金并无不当，请求维持原判。 杨凤莲向一审法院起诉请求：1.判决安达公司按合同约定及法律规定向杨凤莲完成法定交房并支付逾期交房所产生的违约金56092.82元（2015年12月2日起暂计算至2019年1月2日）;2.判决安达公司按合同约定及法律规定给杨凤莲办理房屋所有权证并支付逾期办证所产生的违约金60046.77元（2015年12月2日起暂计算至2019年1月2日）；3.判决安达公司返还杨凤莲因面积差多交纳的购房款7366元，并按银行同期贷款利率支付利息，从2011年7月29日起计算至实际返还之日止；4.案件受理费由安达公司承担。 一审查明事实：2011年6月9日，杨凤莲与安达公司签订合同编号为安字××号《商品房买卖合同》，购买安达公司开发建设的蓝天花园紫薇园B19幢13××号房屋。合同载明房屋建筑面积127.72㎡，购房总价324409元。杨凤莲采用首付加贷款的方式支付了全部购房款。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”。第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”。第二十二条约定“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。合同签订后，杨凤莲按约定支付了全部购房款，其至今未入住该房。杨凤莲曾以安达公司逾期未向其交付符合交房条件的房屋为由于2014年8月5日诉至法院请求判令安达公司支付其2012年7月1日至2014年9月1日止的违约金，经一审法院于2014年9月11日调解并制作调解书，由安达公司支付杨凤莲2012年7月1日起至2014年9月1日止的逾期交房违约金30376.20元。现杨凤莲再次以安达公司逾期交房提起诉讼，同时主张安达公司支付逾期办证违约金并退还房屋面积差多支付的购房款。安达公司至今未取得案涉楼盘的建筑工程竣工验收备案及大产权初始登记。安达公司对面积差承担退款责任无异议，双方均确认对面积差按每平方米2540元计算。经查询，中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率在2015年10月24日至今为4.75%。 一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是其真实意思表示，合法有效,双方应当按照合同约定履行各自义务。杨凤莲已按合同约定履行了付款义务，但安达公司交付的房屋至今未取得竣工验收备案和大产权初始登记，构成违约，安达公司应按合同约定承担逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记违约责任。关于逾期交房违约金问题，双方虽约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之八的违约金”，但该约定明显过高，根据一审法院生效判决书认定的案涉小区房屋租金标准为每月每平方米7.2元，一审法院亦以此作为本案逾期交房违约金的计算标准。杨凤莲主张自2015年12月2日起至2019年1月2日的逾期交房违约金，安达公司辩解杨凤莲主张的逾期交房违约金已超过3年的诉讼时效，不应承担逾期交房违约金。杨凤莲于2018年12月3日网上申请立案，倒推3年，杨凤莲主张的违约金未超过3年的诉讼时效，安达公司对诉讼时效的辩解，不予采信。双方签订的《商品房买卖合同》载明的案涉房屋建筑面积为127.72平方米，但杨凤莲提交的《房屋分层、分户各类面积测算统计表》复印件载明面积124.82平方米，故案涉房屋以124.82平方米计算违约金。为此，杨凤莲主张的逾期交房违约金，予以支持自2015年12月2日起至2019年1月2日止的逾期交房违约金43227.67元[124.82×7.2元/㎡/月×37个月×130%]。 关于逾期办理房屋权属转移登记违约金问题，双方约定安达公司在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，虽无具体日期，但双方约定交房时间为2012年6月30日，安达公司违约期间即应从2012年9月30日起算。现杨凤莲主张2015年12月2日至2019年1月2日之间的违约金，安达公司辩解杨凤莲主张的逾期办理房屋权属转移登记违约金已超过3年的诉讼时效，不应承担违约金，杨凤莲于2018年12月3日网上申请立案，倒推3年，杨凤莲主张的逾期办理房屋权属转移登记违约金未超过3年的诉讼时效，安达公司对诉讼时效的辩解，不予采信。因双方未约定违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，杨凤莲主张的逾期办理房屋权属转移登记违约金，一审法院按银行贷款利率计算予以支持。经查询，中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率在2015年10月24日至今为4.75%，故杨凤莲主张的逾期办理房屋权属转移登记违约金一审法院按年利率4.75%予以支持。杨凤莲交纳的总房款为324409元，故杨凤莲主张的逾期办理权属转移登记违约金，予以支持47512.40元（324409元×4.75%÷12个月×37个月）。 关于杨凤莲诉请安达公司退还其多交纳的购房款7366元及利息的问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对房屋面积差异的处理方式约定为“以房屋产权管理部门核定建筑面积为准，签约时暂按约定面积收款，结算时按2540元每平方米多退少补。”，该约定系双方真实意思表示，合法有效，安达公司对此亦无异议。如前述，案涉房屋实测面积为124.82平方米，故杨凤莲诉请安达公司退还其多交纳的购房款7366元[（127.72平方米-124.82平方米）×2540元]的主张，予以支持。对于杨凤莲主张的利息，双方未约定，且双方未结算，故杨凤莲主张的利息，不予支持。 关于杨凤莲诉请安达公司交付符合合同约定及法律规定的房屋及办理商品房所有权登记手续的主张，因竣工验收备案及房屋产权登记手续何时能办理完毕，取得房屋产权证尚处于不确定状态，安达公司无权掌控，也非一审法院职权，均由相关职能部门主导执行，故杨凤莲该主张，不作处理。至于安达公司辩解由施工单位向杨凤莲承担逾期交房及逾期办证违约金的意见，属于安达公司与施工单位的另一法律关系，且施工单位不是本案《商品房买卖合同》的合同相对人，故安达公司该辩解意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决：一、安达公司于本判决生效之日起十日内支付杨凤莲自2015年12月2日起至2019年1月2日止的逾期交房违约金43227.67元；二、安达公司于本判决生效之日起十日内支付杨凤莲自2015年12月2日起至2019年1月2日止的逾期办理房屋权属转移登记违约金47512.40元；三、安达公司于本判决生效之日起十日内支付杨凤莲房屋差价款7366元；四、驳回杨凤莲其余诉讼请求。案件受理费2772元，减半收取1386元，由安达公司承担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：杨凤莲诉请的逾期办证、逾期交房违约金是否已过诉讼时效，应否得到支持。 首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条第三款“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及双方签订《商品房买卖合同》第十三条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之八的违约金。”的约定可知，1.杨凤莲诉请的逾期交房、逾期办证违约金，属于债权请求权，适用诉讼时效制度；2.案涉逾期办证违、逾期交房违约金具有持续性，且系按日计算违约金额，每日的违约金均独立计算。在对方提出诉讼时效抗辩时，每日违约金因超过相应诉讼时效期间而不受法律保护。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，安达公司应于2012年6月30日前向杨凤莲交付房屋，并于商品房交付使用之日起90日内为杨凤莲申请商品房所有权初始登记。但安达公司并未如期履行前述义务，构成违约，杨凤莲可向安达公司主张逾期交房、办证违约金。杨凤莲于2018年12月3日向一审法院诉请安达公司支付2015年12月2日至2019年1月2日期间的逾期办证、交房违约金，安达公司提出诉讼时效抗辩。按照诉讼时效三年倒退计算，并未超过诉讼时效。同时，杨凤莲就安达公司逾期交房问题曾于2014年8月5日向一审法院提起诉讼，经调解，一审法院于2019年9月11日出具了民事调解书，由安达公司支付杨凤莲2012年7月1日至2014年9月1日期间的逾期交房违约金，该诉讼行为亦导致诉讼时效中断并重新起算，以此推算并结合本案杨凤莲的诉讼行为，一审法院判决的逾期交房违约金也并未超过诉讼时效。 其次,对于一般性的金钱债权，因主债务超诉讼时效，利息、违约金等附随义务也随之不再继续支付。但案涉房屋为不动产，属于物权范畴，物权请求权不适用诉讼时效制度。案涉交房、办证行为系杨凤莲取得不动产物权的重要依据及其过程，其不存在因超过诉讼时效安达公司无需履行交房、办证义务的情形，逾期交房、办证违约金等附随义务在交房、办证行为未消灭的情况下，也不存在超诉讼时效而不予支付的问题。如前所述，案涉违约金具有持续性，只是因每日产生的逾期交房、办证违约金因超过相应期间段的诉讼时效而不予保护，未超部分应予以支持。故对安达公司提出“本案逾期交房违约金诉讼时效至2016年9月1日届满，逾期办证违约金诉讼时效至2014年12月30日届满。诉讼时效已过不存在中断、中止、延长的情形，不存在部分违约金过诉讼时效，部分违约金不过诉讼时效的问题，如借贷合同案件”的上诉主张不予支持。 再次，逾期交房、逾期办证违约金，属于不同的违约情形，相互之间具有一定独立性。一审法院根据杨凤莲的诉请及案件实际情况，认为双方约定的以已付房款的日万分之八的标准计算逾期交房违约金过高，故按照案涉小区房屋租金每月每平方米的标准计算逾期交房违约金，以及参照按照中国人民银行公布的贷款基准利率计算逾期办证违约金，并无不当。同时，本案逾期办证违约金起算点应当按照双方预期约定的时间推算为准，如以实际交房之日起计算该违约金，则在安达公司不主动交房或杨凤莲未接收房屋的情况下，便一直不存在逾期办证问题，明显不符合合同本意，有违契约精神，故对安达公司提出“一审法院判决安达公司支付的逾期交房、办证违约金过分高于实际损失；双方约定逾期办证违约金以房屋交付使用之日起计算，但杨凤莲并未接收房屋，尚未达到逾期办证违约金起算时间”的上诉主张，不予支持。至于安达公司提出“案涉商品房因施工单位至今未向安达公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，安达公司以此诉至法院至今强制执行未果，逾期办证并非安达公司原因导致，其对逾期办证无过错”的上诉主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，若安达公司认为系施工单位导致其不能履行合同义务，可以向第三人另行主张，该抗辩事由并不能免除其违约责任的承担，故该主张不予支持。 综上所述，安达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2069元（贵州省兴义市安达房地产开发有限公司二审预交2772元），由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  陆金凤 审 判 员  简 坤 二〇一九年九月三十日 法官助理  陈友虎 书 记 员  张 雪