北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初25435号原告：北京诚益通控制工程科技股份有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路******。法定代表人：梁学贤，董事长。委托诉讼代理人：张涛，北京道源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘泽君，北京诚益通控制工程科技股份有限公司副总经理。被告：北京鼎新至诚投资顾问有限公司，住所，住所地北京市海淀区中关村东路****楼B-1608div>法定代表人：苏青华，执行董事。委托诉讼代理人：喻胜利，北京金虎律师事务所律师。原告北京诚益通控制工程科技股份有限公司（以下简称诚益通公司）与被告北京鼎新至诚投资顾问有限公司（以下简称鼎新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚益通公司之委托诉讼代理人张涛、刘泽君与被告鼎新公司之委托诉讼代理人喻胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚益通公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认原被告签署的《北京市房屋租赁合同》及关于《房屋分割说明》的补充协议于2018年12月14日解除；2、请求法院判令被告向原告支付2018年10月11日-2018年12月14日期间拖欠的房屋租金417681.5元；3、请求法院判令被告向原告支付2018年10月11日-2018年12月14日期间拖欠房屋租金的违约金835363元；4、请求法院判令被告将分割注册的企业工商注册地址从海淀区丰慧中路7号新材料大厦B座×1、×2、×3、×4房间全部迁出；5、请求法院判令被告向原告赔偿使用海淀区丰慧中路7号新材料大厦B座×1、×2、×3、×4房间用于企业地址注册造成的损失，以每天6328.5元的标准给付（计算依据《北京市房屋租赁房屋合同》中约定的租金1平方米3.15元/每天，涉诉房屋面积2009.05平方米），自2018年12月15日至全部注册企业迁出之日止（暂计算至2019年2月28日金额为480966元）；6、判令被告承担本案担保服务费3468元及诉讼保全费5000元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月18日原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》及关于《房屋分割说明》的补充协议，约定：由被告鼎新至诚公司租用原告诚益通公司位于北京市海淀区丰慧中路7号新材料大厦B座×1、×2、×3、×4房间，被告对×1房间分割为320间对外出租、×2房间分割为219间对外出租、×3房间分割为225间对外出租、×4房间分割为239间对外出租，合计分割出租为1003间；租赁期为2016年2月18日至2021年4月10日，初始租金标准为3元／平米／天，2018年4月11日起租金标准上调为3.15元／平米／天，支付方式押一付六，每六个月为一个支付周期。并根据《北京市房屋租赁合同》第六条第四项“乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方应当向甲方支付双倍日租金作为违约金，拖欠租金超过七天，甲方有权解除本合同并收回房屋，押金不予退还。”，约定了被告鼎新至诚公司“乙方”违约责任和原告诚益通公司“甲方”享有单方解除合同的权利。在合同履行过程中，按照约定被告应在2018年10月10日前向原告支付2018年10月10日至2019年4月10日期间房屋租金，但是被告未及时支付，在2018年12月7日原告发出工作联系函要求被告限期支付情形下，被告仍未支付，被告逾期支付租金属于严重违约。根据2018年12月7日原告发出的工作联系函，原告行使合同的单方解除权，原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》及关于《房屋分割说明》的补充协议于2018年12月14日解除。由于被告严重违约导致合同提前解除，根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及双方签署的《北京市房屋租赁合同》第六条约定“乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方应当向甲方支付双倍日租金作为违约金，拖欠租金超过七天，甲方有权解除本合同并收回房屋，押金不予退还。”首先被告应当支付原告2018年10月10日至2018年12月14日期间拖欠的房屋租金417681.50元、支付2018年10月10日至2018年12月14日期间拖欠房屋租金的违约金835363元。其次，被告鼎新至诚公司拥有集中办公资质，租赁原告新材料大厦B座×1、×2、×3、×4房间进行分割出租，为企业做注册服务并收取相关费用，但在2018年12月14日双方签署的《北京市房屋租赁合同》解除后，被告并未及时将分割注册的企业工商注册地址从海淀区丰慧中路7号新材料大厦B座×1、×2、×3、×4房间全部迁出，据原告初步查明现仍有733家企业注册在×1、×2、×3、×4房间，被告仍为其提供注册服务。被告的做法缺乏合同依据和法律依据，给原告造成无法出租新材料大厦B座×1、×2、×3、×4房间的重大损失，因此，被告鼎新至诚公司应当将分割注册的企业工商注册地址从海淀区丰慧中路7号新材料大厦B座×1、×2、×3、×4房间全部迁出，并按照《北京市房屋租赁房屋合同》中约定的租金标准，向原告赔偿自2018年12月15日起至全部注册企业迁出新材料大厦B座×1、×2、×3、×4房间之日期间的损失。综上所述，被告鼎新至诚公司拖欠原告诚益通公司租金，且在租赁合同解除后未将分割对外出租注册企业地址迁出，严重损害了原告诚益通公司的合法权益。为维护本单位合法权益，依据《民事诉讼法》第119条特向贵院提起民事诉讼，请求法院依法判令所请。鼎新公司辩称，一、本案中的押金性质为解约定金，被告享有单方解除权。《房屋租赁合同》签订后，被告向原告交付了183325.8元作为租房押金，同时《房屋租赁合同》第六条第5项、6项约定：乙方（被告）提前解除本合同，押金不予退还；甲方（原告）提前解除本合同，押金双倍返还。该约定具有定金的性质。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条、117条之规定，本案中的押金同时具有解约定金的性质。原告可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除合同。二、《房屋租赁合同》已于2018年10月8日解除并发生法律效力。2018年10月8日，被告向原告发出书面解约通知，当日原告收到被告解约的通知后，向被告发出《工作联系函》，原告表示不同意被告解除《房屋租赁合同》。但依据《房屋租赁合同》第六条第5项、第五条第款第8项的规定，被告享有合同解除权，可以单方解除《房屋租赁合同》。被告提出解除《房屋租赁合同》之日，视为双方的《房屋租赁合同》的终止日期。虽然原告在收到被告的解约通知后，分别于2018年10月8日，11月21日发出《工作联系函》和《律师函》，不同意被告的解除行为，单方认定12月14日为《房屋租赁合同》的解除日，没有法律依据，也不符合《房屋租赁合同》的约定。三、被告不拖欠原告房屋租金。2018年4月2日，被告向原告支付了2018年4月11日至10月10日期间共计六个月租金1154952元。《房屋租赁合同》解除后，被告退还租赁物，不再占有使用租赁物。原告主张2018年10月10日至2018年12月14日期间没有事实依据，原告无权主张向被告支付2018年10月10日至2018年12月14日期间的租金。四、原告主张违约金没有依据。依据《房屋租赁合同》第六条第5项的约定，被告解除合同，缴纳的押金无权要求原告退还。被告以丧失押金来行使合同解除权，已经承担了合同解除的法律责任，原告要求被告支付2018年10月10日至2018年12月14日期间拖欠租金的违约金，没有事实依据。原告不能重复向被告主张违约责任。五、原告第四项诉讼请求不属于人民法院管辖范围。设立公司企业，应当向工商行政机关申请办理工商注册登记，由工商行政机关批准设立，该行为属于行政行为。原告要求人民法院判令企业工商注册地址从海淀区丰慧中路7号新材料大厦B座×1、×2、×3、×4号房间全部迁出的诉讼请求，超出了人民法院审理民事诉讼的受案范围。依据《民事诉讼法》第一百二十四条第一款第一项之规定，应当裁定不予受理。六、原告主张企业注册地址未迁出损失没有合同依据。2018年10月8日《房屋租赁合同》解除后，并不影响原告对外进行招租，《房屋租赁合同》解除后，被告已经向中关村科技园区海淀园管理委员会申请了核减新材料创业大厦B座×1、×2、×3、×4号集中办公区运营面积。根本不会影响原告新租户的工商登记注册，新租户可以正常办理工商登记注册。原告按照每日的租金标准主张自2018年12月15日起至全部注册企业迁出之日止的损失，没有合同依据，原告无权主张。综上，原告起诉的没有事实和法律依据，被告请求人民法院依法驳回原告的第1、2、3、5项诉讼请求，对于原告的第4项诉讼请求应当裁定不予受理。本院经审理认定事实如下：2016年2月18日，诚益通公司（出租方，甲方）与鼎新公司（承租方，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：乙方租用甲方所有的位于北京市海淀区丰慧中路7号新材料创业大厦B座×1、×2、×3、×4房间用于办公，面积总计2009.05平方米，租赁期限自2016年2月18日至2021年4月10日，其中免租期自2016年2月18日至2016年4月10日，租金标准为人民币3元／天／平米，按365天/年计算，租金为每月人民币183325.8元，同时约定租赁期内租金每两年递增一次，递增比例为租金标准的5%，则2018年4月11日起租金标准上调为3.15元/平米/天，2020年4月11日起租金标准上调为3.3075元/平米/天，租金支付方式为押一付六，每六个月为一个支付周期，租房押金183325.8元于签署本合同后三个工作日内支付。第六条违约责任约定，乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方应当向甲方支付双倍日租金作为违约金，拖欠租金超过七天，甲方有权解除本合同并收回房屋，押金不予退还；乙方提前解除本合同，应提前30天通知甲方，押金不予退还；甲方提前解除本合同，应提前30天通知乙方，押金双倍返还。当天，双方还签订了关于《房屋分割说明》的补充协议，约定甲方同意乙方对×1房间分割为320间、对×2房间分割为219间、对×3房间分割为225间、对×4房间分割为239间，合计分割为1003间分别对外出租。上述协议签订后，诚益通公司将上述房屋交付鼎新公司使用，鼎新公司依约支付了押金183325.8元并按期支付租金。2017年10月10日，鼎新公司向诚益通公司发出《退租告知书》，称因其公司经营不善，自2017年10月11日不能继续租用此房屋。之后，经双方协商，鼎新公司继续租用上述房屋。2018年2月11日，鼎新公司再次向诚益通公司发出《退租函》，称因为所租房屋被喷淋水淋湿、房屋内空调不制冷、房内地砖大量脱落，导致其公司无法正常办公，且多次书面和口头反映都未得到处理结果，故再次申明2017年10月10日已提出退租申请。之后，经双方协商，鼎新公司继续租用上述房屋并交纳了2018年10月10日前的房屋租赁费。2018年10月8日，鼎新公司向诚益通公司再次发函，称其公司因无法支付房租，要求提前退租，特此提出全面解约。当天，诚益通公司收到该函件并回函称，在鼎新公司将承租房屋即新材料大厦B座×1、×2、×3、×4房间及其分割房间所在地址的所有进行工商注册的公司进行清退完毕之前，诚益通公司不同意提前解除房屋租赁合同。庭审中，鼎新公司主张双方合同已于其租金交纳截止日即2018年10月10日解除。庭审中，鼎新公司提交邮单回执，证明2018年11月26日，鼎新公司将其承租的涉案房屋的钥匙邮寄至诚益通公司，诚益通公司前台于2018年11月27日收到了涉案房屋的钥匙。诚益通公司称鼎新公司退还钥匙没有通知其公司相关负责人，钥匙是其公司前台代收的，其公司于2018年12月20日才拿到涉案房屋钥匙。2018年11月21日，诚益通公司向鼎新公司发出律师函称：诚益通公司与鼎新公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按租赁合同约定严格履行，未经协商一致，任一方不得单方提前解除合同，否则应承担违约责任；考虑到鼎新公司的经营现状，诚益通公司可以同意提前解除合同，不再履行，但鼎新公司需继续履行至诚益通认可的日期，并全额交纳此期间的房屋租金，在约定日期届满后双方租赁合同解除，鼎新公司需承诺在六个月内将×1号、×2号、×3号、×4号房间分割对外出租的全部入驻企业完成工商迁址手续或工商注册，吊销手续，在未全部迁出之前，鼎新公司应将收取的全部入驻企业交纳的管理费及房屋租赁费支付给诚益通公司，并自行处理与入驻企业之间有关注册服务事宜；如鼎新公司与诚益通公司在收函七个工作日内未能就上述事宜达成一致并签署协议，则诚益通公司不同意鼎新公司的提前退租要求，鼎新公司应当继续履行租赁合同至期限届满，如鼎新公司拖延支付租金或单方强行退租，则诚益通公司有权采取各项法律措施，包括提请民事诉讼等追究鼎新公司的违约责任和赔偿责任。2018年12月7日，诚益通公司向鼎新公司发出工作联系函称，根据双方合同，鼎新公司支付的新材料创业大厦房屋×1、×2、×3、×4室房屋租金己于2018年10月l0日到期，应于2018年10月10日前支付2018年10月10日至2019年4月10日的房屋租金共计1154952.62元。根据合同第六条第4款：“乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方应向甲方支付双倍日租金的违约金”，截至本函发出之日，贵公司已经累计逾期未付款59日，逾期未付款的，逾期违约金己达746763.89元。请贵司于收到本函7个工作日内全额缴纳房屋租金和违约金。如贵司未按时全额缴纳房屋租金和违约金：第一，我司将维护自有产权合法权益，直至房租和违约金足额缴纳之日：第二，根据合同第六条第4款：“拖欠租金超过七天，甲方有权解除本合同并回收房屋，押金不予退还”，我司默认贵司单方面违约，根据合同约定解除与贵公司的《房屋租赁合同》，依法将解约事宜在报刊、网站等媒体进行公示，并向工商部门备案将在我公司新材料创业大厦房屋地址注册企业列为经营异常。由此产生的一切后果和损失由贵司自行承担。此函自发出之日起5个工作日内我司未收到书面异议则默认贵司同意以上事宜。庭审中，诚益通公司主张，因鼎新公司收到该函件后未予回应且未补交房租，故双方合同于该函件发出7日后即2018年12月14日解除。庭审中，鼎新公司提交了集中办公区的说明和变更信息备案的通知，证明中关村科技园区海淀园管理委员会于2016年4月同意鼎新公司将其承租的上述房屋新增为运营场所的申请并于2019年3月14日同意鼎新公司核减集中办公区运营面积，变更备案信息。鼎新公司称其已向海淀工商局办理了备案信息变更手续，不影响诚益通公司新租户的工商注册登记。诚益通公司称，目前因新租户无法再涉案房屋注册工商地址导致涉案房屋一直空置，要求鼎新公司赔偿其房屋租金损失，但诚益通公司就上述主张未提交相应证据予以证明，鼎新公司对此不予认可。另查，本案审理过程中，诚益通公司提出诉讼保全申请，要求本院冻结鼎新公司银行账户存款1734010.5元，交纳了保全费5000元。诚益通公司主张其另支付了担保服务费3468元，并提供票据为证。本院认为，本案中，诚益通公司与鼎新公司签订的《北京市房屋租赁合同》及关于《房屋分割说明》的补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自义务。本案中双方均认可合同已解除，鼎新公司主张合同于2018年10月10日解除，诚益通公司主张合同于2018年12月14日解除，可见双方争议焦点是合同解除的具体时间。根据合同约定，鼎新公司提前解除本合同，应提前30天通知诚益通公司，押金不予退还。鼎新公司的租金交至2018年10月10日，其于2018年10月8日向诚益通公司发函称其公司因无法支付房租，要求提前退租，特此提出全面解约，并于2018年11月26日将涉案房屋钥匙交回诚益通公司，诚益通公司于2018年11月27日收到涉案房屋钥匙。根据以上事实，在鼎新公司已提前30天通知解除本合同，且鼎新公司已将承租房屋实际交回诚益通公司的情况下，本院认定双方房屋租赁合同于诚益通公司收到涉案房屋钥匙之日即2018年11月27日解除。诚益通公司主张其公司实际于2018年12月20日才拿到涉案房屋钥匙，本院不予认可。根据合同约定，鼎新公司提前解除合同，押金不予退回，且其应交纳2018年10月11日至2018年11月27日期间的房屋租金，经计算为303768.36元。因鼎新公司已提前通知解除合同，故其未交纳2018年10月10日之后的房屋租金并非故意拖欠，在其交纳押金不予退回的情况下，诚益通公司要求依据房屋租赁合同第六条“乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方应当向甲方支付双倍日租金作为违约金”的约定，要求鼎新公司支付2018年10月11日-2018年12月14日期间拖欠房屋租金的违约金835363元的诉讼请求，本院不予支持。设立公司企业，应当向工商行政机关申请办理工商注册登记，由工商行政机关批准设立，该行为属于行政行为。诚益通公司要求本院判令鼎新公司将企业工商注册地址从海淀区丰慧中路7号新材料大厦B座×1、×2、×3、×4号房间全部迁出的诉讼请求，不属于人民法院审理民事诉讼的受案范围，本院依法予以驳回。因双方在租赁合同中就涉案房屋分割注册企业工商地址事宜未进行约定，根据鼎新公司提交的证据，中关村科技园区海淀园管理委员会于2016年4月同意鼎新公司将其承租的上述房屋新增为运营场所的申请并于2019年3月14日同意鼎新公司核减集中办公区运营面积，变更备案信息。在此情况下，诚益通公司就其主张新租户无法再涉案房屋注册工商地址导致涉案房屋一直空置未提交相应证据予以证明，鼎新公司对此不予认可，故诚益通公司要求鼎新公司以每天6328.5元的标准给付自2018年12月15日至全部注册企业迁出之日止的租金损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。就涉案房屋中企业注册地址迁出事宜，双方可另行协商或依据相关规定解决。鼎新公司应在本院部分支持诚益通公司诉讼请求的范围内承担本案诉讼保全费。诚益通公司要求鼎新公司承担起担保服务费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下：一、确认北京诚益通控制工程科技股份有限公司与北京鼎新至诚投资顾问有限公司签订的北京市房屋租赁合同及关于房屋分割说明的补充协议于2018年11月27日解除；二、北京鼎新至诚投资顾问有限公司于本判决生效后七日内支付北京诚益通控制工程科技股份有限公司房屋租赁费303768.36元；三、驳回北京诚益通控制工程科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10203元（北京诚益通控制工程科技股份有限公司已预交），由北京诚益通控制工程科技股份有限公司负担7275元；由北京鼎新至诚投资顾问有限公司负担2928元，于本判决生效后七日内交纳。诉讼保全费5000元（北京诚益通控制工程科技股份有限公司已预交），由北京诚益通控制工程科技股份有限公司负担2961元；由北京鼎新至诚投资顾问有限公司负担2039元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇一九年九月二十五日书记员  王 璇