辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1103民初2703号原告：张婷，女，1990年7月10日生，汉族，辽宁省盘锦市人，个体业主，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：郇素芳，辽宁芳城律师事务所律师。被告：盘锦永信商品砼有限公司，住所地盘锦市大洼区田家镇马圈子村。法定代表人：梁庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘艳军，辽宁光华律师事务所律师。第三人：盘锦万合房地产开发有限公司，住所地盘锦市双台子区顺地城东门**。法定代表人：王云生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张宇，该公司员工。原告张婷与被告盘锦永信商品砼有限公司、第三人盘锦万合房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张婷及其委托诉讼代理人郇素芳、被告委托诉讼代理人刘艳军、第三人委托诉讼代理人张宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对位于盘锦市双台子区、万合新城2#1-403（面积84.61平方米，丘地号2-21-1028-2-403）、3#1-1504（面积71.09平方米，丘地号2-21-1029-1-1504）、3#2-503（面积64.25平方米，丘地号2-21-1029-2-503）、4#1-802（面积69.06平方米，丘地号2-21-1030-1-802）、4#1-403（面积100.1平方米，丘地号2-21-1030-1-403）、4#1-1102（面积69.06平方米，丘地号2-21-1030-1-1102）六处房产的强制执行并解除查封；2、确认以上财产归原告所有。事实和理由：被告盘锦永信商品砼有限公司与第三人盘锦万合房地产开发有限公司因买卖合同一案，经兴隆台区人民法院（2017）辽1103民初646号民事判决生效后，被告申请强制执行，法院将位于案涉的上述六套房屋予以查封，该查封错误。原告张婷的父亲张小平于2010年5月20日至2015年12月25日期间是第三人的法定代表人，亦是第三人的股东。第三人股东之间因合作开发事项发生纠纷，第三人的四位股东协商，签订了股东张小平、张小军退出股权协议，并约定张小平和张小军的股权全部转让给另两位股东于文涛和于文利。协议约定，张小平、张小军除去收回投资的1000万元后。于文涛和于文利另向其支付1000万元作为乙方的利息（实际上是开发项目的利润和损失），支付方式为500万元现金和500万元“万合新城商业广场”项目住宅产权，案涉的两套房屋包含在内。以上房屋于2016年8月31日、2016年9月19日交付了张婷和张婷的父亲张小平并以房屋买卖的形式签订了认购书、开具了购房收据，案涉房屋原告占有至今。上述事实均发生在法院作出查封裁定之前，该事实足以阻却法院强制执行的行为，故诉至法院请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：原告提出执行异议申请于法无据，应予以驳回。理由是：一、被告与第三人买卖合同纠纷一案，已经法院判决并申请执行，（2017）辽1103执797号执行裁定对案涉房屋的查封合法。二、被告在申请执行的第三人位于盘锦市双台子区万合新城共12幢房屋在查封时没有任何法律纠纷，且上述房屋在房产登记部门没有办理任何相关登记及网签手续，原告无法证明案涉房屋与其有任何关联。三、原告与第三人没有真实的买卖关系，也没有实际占有使用，根据《物权法》规定不动产房屋以登记为准，原告无任何证据证明该房屋归其所有，该执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，不排除被执行人与案外人恶意串通逃避执行的合理怀疑。四、原告向法院提供的协议书不具有法律效力，该协议书没有公司盖章确认有效，个人签字处没有翟明签订协议的日期，无法确定协议签订时间，不能作为有效证据，不能认定案涉房屋与原告有关，综上，应驳回原告的诉讼请求。第三人述称：一、案涉的六套房屋不再是我公司的财产。2016年9月19日，我公司将案涉的六套房屋全部卖给张婷，并签订了万合城广场认购书，我公司开具了收款收据，并将其房屋及房屋钥匙一并交给了张婷。故法院查封案涉的六套房屋不再是我公司的财产。二、房屋的款项由我公司所欠张小平的债务形成。张小平原系我公司的股东，张婷系张小平女儿。2016年8月31日，我公司与张小平、张小军达成退股协议，同意张小平和张小军退股，并支付给二人1000万元的利息损失，其中的500万元用万合新城商业广场的部分住宅抵债。在交付抵债房屋时，开具的房屋实际接受人为张小平和张婷。涉案的六处房屋是抵债房屋的一部分。基于以上事实，我公司认为，法院的查封是错误的，应将案涉房屋返还给张婷。经审理查明：原告张婷之父张小平与案外人张小军（张小平之弟）原系第三人盘锦万合房地产开发有限公司法定代表人及股东。2016年8月31日，张小平、张小军与第三人另两位股东于文涛、于文利签订《协议书》，协议约定张小平、张小军将其持有的第三人公司股权全部转让给于文涛、于文利，于文涛、于文利支付张小平、张小军1000万元作为张小平、张小军投资款利息损失。其中500万元约定2017年3月1日付清，500万元以第三人开发的“万合新城商业广场”项目12套住宅作价500万元抵债给张小平、张小军。其中抵顶给张小平的房屋共十二套，张小平以其女儿张婷的名义与第三人六份签订了万合城市广场认购书，其中抵顶给张婷名下的房屋为盘锦市双台子区、万合新城2#1-403（面积84.61平方米，丘地号2-21-1028-2-403）、3#1-1504（面积71.09平方米，丘地号2-21-1029-1-1504）、3#2-503（面积64.25平方米，丘地号2-21-1029-2-503）、4#1-802（面积69.06平方米，丘地号2-21-1030-1-802）、4#1-403（面积100.1平方米，丘地号2-21-1030-1-403）、4#1-1102（面积69.06平方米，丘地号2-21-1030-1-1102），第三人为原告张婷出具收住宅款的收款收据。同时第三人将每个房屋钥匙交付给张婷一把，其余钥匙留在第三人售楼处留作出售带看使用。另查，被告因与第三人买卖合同纠纷案经本院做出（2017）辽1103民初646号民事判决，该判决发生法律效力后，被告申请本院强制执行，本院于2019年5月6日作出（2017）辽1103执797号执行裁定书，对第三人开发的万合新城12幢商品房予以查封，原告张婷的房屋包含在上述房屋内。再查，第三人所开发的万合新城商品房尚不能办理房屋所有权证。上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述、原告向本院提供的《协议书》复印件、认购书复印件、收款收据复印件、第三人的记账凭证复印件、58同城广告复印件等证据在卷为证，与本案有实质关联，能够证明本案事实，本院予以采信。本院认为：本案的争议焦点是原告与第三人盘锦万合房地产开发有限公司之间是否存在抵债行为，双方签订的《万合城市广场认购书》是否能确认为商品房买卖合同关系，该商品房买卖关系能否阻却被告盘锦永信商品砼有限公司执行。针对第一项争议焦点，本院认为，原告诉称及举证能够证明原告父亲张小平与张小军原为第三人的股东，后因退出该公司，遂其他股东将其二人股权作价1000万元回购，另支付1000万元作为张小平及张小军的利息损失，其中500万元损失以案涉房屋在内等12套房屋抵顶，张小平与第三人之间的以物抵债行为，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。同时，基于原告张婷与第三人盘锦万合房地产开发有限公司签订的定购协议，双方形成了商品房买卖合同关系。针对第二项争议焦点，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被执行人即第三人所开发房屋因其他原因，至今无法办理不动产登记手续，就本案的具体情况分析，原告向房地产开发企业认购商品房，现被执行的房产系登记于房地产开发企业盘锦万合房地产开发有限公司名下的商品房，该情形应适用第二十九条的规定。故本案应审查原告张婷关于排除执行异议的请求是否符合上述二十九条规定的情形。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，本院于2019年5月6日作出（2017）辽1103执797号执行裁定书，裁定查封了本案案涉房屋在内，第三人名下共计12套房屋。而原告与第三人签订的认购协议在2016年8月31日。其次，虽然张婷与第三人签订的《万合城市广场认购书》并非正规的《商品房买卖合同》，但该定购协议明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，即该定购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在定购协议中约定涉案房产的每平米单价为4000多元，超过该楼盘正常出售的市场价格，原告张婷已经以父亲张小平对第三人享有的债权向第三人全款缴付，综上所述，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件,原告张婷与第三人签订了房产认购协议并缴纳房款,进而享有足以排除执行的民事权益,其关于本案的执行异议请求成立。对原告所主张的要求确认上述房产归原告所有的诉讼请求，因案外人执行异议之诉是指在执行过程中,因第三人对执行标的物享有足以排除强制执行之权利,请求法院不得执行或撤销执行程序的诉讼，由诉讼目的所决定。而物权确认本身可以独立成诉,应按照普通民事案件进行审理，故原告若主张确认上述案涉房产归其所有，应另行主张。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定,判决如下：一、停止对盘锦市双台子区、万合新城2#1-403（面积84.61平方米，丘地号2-21-1028-2-403）、3#1-1504（面积71.09平方米，丘地号2-21-1029-1-1504）、3#2-503（面积64.25平方米，丘地号2-21-1029-2-503）、4#1-802（面积69.06平方米，丘地号2-21-1030-1-802）、4#1-403（面积100.1平方米，丘地号2-21-1030-1-403）、4#1-1102（面积69.06平方米，丘地号2-21-1030-1-1102）六处房产的执行，本院（2019）辽1103执异37号执行裁定书自本判决生效时自动失效；二、驳回原告张婷的其他诉讼请求。案件受理费15,960.00元，由被告盘锦永信商品砼有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审 判 长  王 冰人民陪审员  马殿苹人民陪审员  佟长利二〇一九年九月二十四日书 记 员  孙海南