北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初13180号原告(反诉被告):董向斌，男，1961年7月24日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）：王文英，女，1955年3月8日出生，满族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人:曾乃君，北京开盈律师事务所律师。被告（反诉原告）:刘延鲁，男，1962年7月25日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘延涛（刘延鲁之弟弟），男，1958年12月25日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李小明，北京市京海律师事务所律师。原告（反诉被告）董向斌、王文英与被告（反诉原告）刘延鲁房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。董向斌和王文英的委托诉讼代理人曾乃君，刘延鲁的委托诉讼代理人刘延涛、李小明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董向斌、王文英向本院提出诉讼请求：1．请求判令刘延鲁立即将位于北京市昌平区X的房屋（以下简称107号房屋）以及附加位于该房屋地下的储藏室、小区西侧106号车库返还二原告；2．刘延鲁立即将107号房屋的产权证归还二原告；3．刘延鲁立即将107号房屋的相关协议及票据归还二原告，包括:《经济适用住房进住协议书》，《经济适用住房预售合同书》，《经济适用住房车库协议书》，《中华人民共和国契税完税证》（2001）京契税字0351857，《中国人民解放军往来票据收据》7张；4．刘延鲁支付房屋占有使用费按每月5000元计算，从2008年4月18日起至刘延鲁实际交付房屋之日止；5．刘延鲁支付2008年4月18日起至2019年7月16日止的物业费，按每年1081元计算；6．本案诉讼费由刘延鲁承担。事实与理由：我们和刘延鲁于2008年5月23日签订了《房产买卖合同》，就107号房屋（以下简称107号房屋）的转让达成协议，我们依约将107号房屋交付给刘延鲁使用。后我们被单位告知107号房屋不得买卖，更无法过户（107号房屋系军产房）。此后，经法院判决：我们与刘延鲁于2008年5月23日签订的《房屋买卖合同》自判决生效之日起解除。判决生效后，刘延鲁仍占有107号房屋至今，且自2016年起该房屋的暖气费系董向斌单位及董向斌共同承担，期间我们多次联系刘延鲁，请求其返还107号房屋，刘延鲁一直不予理睬且避而不见，故我们起诉至法院，请求依法判决。刘延鲁辩称，2002年6月8日，董向斌与原售房单位北京机械士官学校签订的《经济适用住房进住协议》，协议第五条购房后出售、出租规定：董向斌所购房屋拿到房产证后，可依法进入房地产市场交易。在2004年3月取得了国土资源和房屋管理局核发的《房屋所有权证》，产权类别为私有。经原总参管理局房地产评估事务评估土地，董向斌将土地出让金32422元交士官学校。2008年初，董向斌因儿子在北京市里购买婚房急需资金，想卖掉107号房屋，因为不能办理贷款，需要一次性全款购买，董向斌找到我，并表示房屋过户时一定积极配合，绝不反悔。2008年5月23日，我与董向斌、王文英签订《房产买卖合同》，合同签订后，因我购买107号房屋后实际拥有两套住房，原售房单位随后以此为由收回我分配获得的3号楼1单元201号公寓房。至今，购买的董向斌的该套房屋是我唯一住房。我与董向斌签订的《房产买卖合同》第九条规定，双方在具备办理房产过户手续时，由董向斌负责办理过户手续。签协议时预设了上述条件，董向斌知道不能过户，现以不能过户为由，要求解除合同，出尔反尔，背信毁约。我于2008年4月18日，按照商品房价格606000元，全款一次性支付给董向斌儿子董亮，履行了全部合同义务，并占有居住至今十年，董亮用该笔房款在经贸大学购买了婚房。现董向斌因房价涨幅较大，受利益驱动，又违背协议，想把卖掉的房子再要回来，获取双份的高额利润。因此恳请法院查明本案事实，维护我的合法利益。刘延鲁向本院提起反诉，请求：1．董向斌和王文英将107号房屋和附加地下储藏室，以及小区西侧106号车库，按照精装修商品房的市场价格一次性补偿给我；2．董向斌和王文英按照中国人民银行同期贷款利率支付我购房款606000元的利息，自2008年4月18日计算至判决之日；3．本案诉讼费由董向斌和王文英承担。事实与理由：2002年6月8日，董向斌与原售房单位北京机械士官学校签订的《经济适用住房进住协议》，协议第五条购房后出手、出租规定：乙方所购房屋拿到房产证后，可依法进入房地产市场交易。在2004年3月取得了国土资源和房屋管理局核发的《房屋所有权证》，产权类别为私有。经原总参管理局房地产评估事务所评估土地，董向斌将土地出让金32422元交士官学校。2008年5月23日，我与董向斌签订《房产买卖合同》。合同签订后，因我购买107号房屋后实际拥有两套住房，原售房单位随后以此为由，收回我分配获得的3号楼1单元201号公寓房。至今，购买的董向斌的107号房屋是我唯一住房。我与董向斌签订的《房产买卖合同》第九条约定，双方在具备办理房产过户手续时，由董向斌负责办理过户手续。签协议时预设了上述条件，董向斌知道不能过户，现以不能过户为由，要求解除合同，出尔反尔，背信毁约。我于2008年4月18日，按照商品房价格606000元，全款一次性支付给董向斌儿子董亮，履行了全部合同义务，并且占有居住至今十年，董亮用该笔房款在经贸大学购买了婚房，现董向斌因房价涨幅较大，受利益驱动，又违背协议，妄想把卖掉的房子再要回来，获取双份的高额的利润。昌平法院（2015）昌民初字第8962号，认为双方签订的《房产买卖合同》是双方为履行合同达成的真实意思表示，该合同有效。107号房屋尚不具备过户条件，判决解除房产买卖合同。董向斌取得全部合同款，卖房目的全部达到。我买房的目的是占有居住房屋，当条件暂不具备时，并未要求董向斌办理过户手续。法院认为合同有效，董向斌解除合同，应负全责。董向斌在北京市第一中级人民法院开庭陈述，愿意按照市场价格把107号房屋买回去，同意将该房以商品房价格评估，一次性全款补偿给我。针对刘延鲁的反诉，董向斌和王文英辩称，107号房屋卖给刘延鲁时就是精装修的，刘延鲁所说返还购房款及相应补偿，其所述事实与实际不符，实际是刘延鲁也是军转干部，在朝凤山庄有别墅一套，部队规定，退转都要退出现住房，因此其并非因为与我们签订房屋买卖合同才退出原来部队给他的房子的。（2016）京01民终3904号判决书判决双方合同解除的原因是合同目的不能实现，原因是部队政策禁止军产房过户及转卖，所以双方解除合同的原因是政策因素，我们在与刘延鲁签订协议时双方均明知该房产存在不能转让的情况，因此我们在签订履行及解除协议时均不存在过错，不应承担任何赔偿及补偿责任，我们同意返还刘延鲁购房款606000元，刘延鲁的其他反诉请求均无事实及法律依据，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下:董向斌系中国人民解放军装备学院昌平士官学校训练部退休干部，刘延鲁是该部转业干部。董向斌与王文英原系夫妻关系，二人于2013年离婚。2002年6月8日，北京机械士官学校（甲方，建房单位）与董向斌（乙方，购房人）签订《经济适用住房进住协议》，约定甲方将107号房屋出售给乙方，乙方所购房屋在拿到房产证后，可依法进入房地产市场交易，在同等条件下，甲方有优先购买权。售房收入在补交土地出让金（或所含土地收益）和按照国家规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有。协议还约定了其他内容。董向斌支付了购房款并于2004年3月20日取得107号房屋的《房屋所有权证》。2008年5月23日，董向斌和王文英（甲方，出卖方）与刘延鲁（乙方，购买方）签订《房产买卖合同》，约定，甲方将107号房屋（建筑面积为128．75平方米），附加位于房屋地下的储藏室、小区西侧106号车库转让给乙方，总价款为606000元。乙方应于2008年4月18日前向甲方付清全部转让价款，甲方应在乙方付清房款后，于2008年7月10日前将交易房产全部交付给乙方使用。乙方承担交易房产办理过户手续时国家和单位征收的各种税费及其他费用。双方同意：交易房产具备办理房产过户手续时，甲方应负责办理该等手续，由乙方按照前述约定承担相关税费并提供其他协助。合同签订后，刘延鲁按约支付了购房款，董向斌和王文英亦按约交付了107号房屋、地下室及车库。2015年5月27日，董向斌和王文英作为原告，向本院提起诉讼，请求解除2008年5月23日与刘延鲁签订的《房产买卖合同》。本院于2016年4月15日作出（2015）昌民初字第8962号民事判决书，载明：“董向斌、王文英与刘延鲁于2008年5月23日所签订的《房产买卖合同》是双方为履行合同而达成的真实意思表示，该合同有效。虽然合同有效，但由于双方所交易的标的物系军产房，该房屋尚不具备办理过户的条件，故双方无法实现合同目的，据此，应当解除双方所签订的《房产买卖合同》。……判决如下：原告董向斌、王文英与被告刘延鲁于2008年5月23日所签订的《房产买卖合同》自本判决生效之日起解除。”刘延鲁对该判决不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市第一中级人民法院于2016年7月29日作出（2016）京01民终3904号民事判决书，该判决书载明：“审理中，中国人民解放军北京机械士官学校出具《证明》，表示诉争房产属于部队营院内的房屋，不得进行买卖营利。产权证仅是该房屋权利的凭证，不能凭该产权证进行房屋的买卖。……董向斌、王文英与刘延鲁签订的《房产买卖合同》虽系双方真实意思表示，但诉争房产根据军队住房相关规定，需要办理准入手续后方能上市交易，现原售房单位不同意诉争房产的出售行为，具有事实及法律依据，原审法院判决支持董向斌、王文英的诉讼请求正确，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”故董向斌、王文英依据上述判决，再次向本院提起诉讼，请求同其本案诉称。刘延鲁表示同意返还107号房屋及地下室、车库，但要求董向斌、王文英支付合理补偿，并赔偿相关损失。本案审理过程中，刘延鲁申请对107号房屋和附加地下储藏室、小区西侧106号车库以及房屋装修在2016年7月29日的价值，按照商品房市场价进行评估鉴定。本院依法委托北京建正合生房地产评估有限公司进行上述鉴定。后北京建正合生房地产评估有限公司向本院出具《退案函》，载明：“本次委托进行司法鉴定评估的107号房屋以及附加于该房屋地下的储藏室、小区西侧106号车库，为军队经济适用住房，根据军队住房相关规定，该类房产需要办理准入手续才能上市交易。经调查，目前该类房产暂无市场交易信息，故导致我公司无法对该房产进行房屋价值的相关鉴定评估工作。综上原因，根据司法鉴定评估工作相关的规定，我公司退回贵院对本公司的此次司法鉴定委托项目。”庭审中，董向斌、王文英和刘延鲁均表示同意由法院询价。本院经询价，107号房屋周边，相似面积及户型的商品房在2016年7月29日左右的市场价为每平方米25000元至28000元左右。刘延鲁对该价值认可，董向斌、王文英对该价值不认可，并主张应当按照经济适用住房的价值确定。董向斌、王文英要求刘延鲁返还107号房屋的《房屋所有权证》、《经济适用住房进住协议书》、《经济适用住房预售合同书》、《经济适用住房车库协议书》，《中华人民共和国契税完税证》、《中国人民解放军往来票据收据》，刘延鲁表示同意返还《房屋所有权证》，《经济适用住房进住协议书》，《经济适用住房预售合同书》，《经济适用住房车库协议书》，建房款收据2张，收水费等收据1张，收车库款收据2张，收维修基金收据1张。董向斌、王文英要求刘延鲁支付107号房屋2008年4月18日至2019年7月16日期间物业费11891元，董向斌仅提交其于2019年6月12日垫付的物业费1081．5元，刘延鲁表示同意支付给董向斌，对于董向斌的其他要求，由于董向斌未提交证据，刘延鲁不同意支付。上述事实，有《经济适用住房进住协议》、《房产买卖合同》、（2015）昌民初字第8962号民事判决书、（2016）京01民终3904号民事判决书、收据以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，董向斌、王文英与刘延鲁所签订的《房产买卖合同》已经法院生效判决予以解除，董向斌、王文英同意返还刘延鲁购房款606000元，刘延鲁亦同意返还107号房屋及地下室和车库，故本案的主要争议焦点是买卖双方因《房产买卖合同》解除产生的损失应如何承担。董向斌是中国人民解放军装备学院昌平士官学校训练部的退休干部，刘延鲁是该部的转业干部，因此双方对军产房的交易条件都应有一定的了解，从《房产买卖合同》关于过户约定的条款中也可以看出这一点。根据（2016）京01民终3904号民事判决书，《房产买卖合同》解除的主要依据是中国人民解放军北京机械士官学校出具的《证明》，亦与107号房屋的军产房性质有关，因此对于《房产买卖合同》的解除，董向斌、王文英和刘延鲁均有过错，双方应对损失承担同等责任。经询价，本院综合考虑107号房屋的房龄、面积、楼层、户型、装修等情况，结合107号房屋的军队经济适用房性质等因素，参照107号房屋周边类似户型面积商品房的价值，酌定107号房屋及地下室和车库在《房产买卖合同》解除之日即2016年7月29日的价值约为200万元。因房屋价格上涨产生的损失应为刘延鲁的损失，该损失应当由董向斌、王文英和刘延鲁共同承担。由于董向斌、王文英最后取得107号房屋，故本院酌定董向斌、王文英返还刘延鲁1303000元（包含购房款606000元）。需要指出的是，虽然董向斌和王文英已经于2013年离婚，但王文英系《房产买卖合同》的出卖方之一，刘延鲁的购房款交给了董向斌和王文英二人，现刘延鲁表示解除《房产买卖合同》的后果仍需要董文斌和王文英共同承担，理由正当，董向斌和王文英之间的内部约定对刘延鲁不产生效力。对于董向斌和王文英要求刘延鲁返还的相关协议及票据，由于双方在签订《房产买卖合同》时并未列明交接清单，故本院对刘延鲁表示同意返还的材料予以确认。对董向斌和王文英的过高请求，没有证据，本院不予支持。对于董向斌和王文英要求刘延鲁支付2008年至2019年物业费一节，董向斌和王文英仅提交其支付1081．5元的物业费收据，刘延鲁表示同意支付该笔费用，对此本院不持异议，并予以确认。对于董向斌、王文英的过高请求，没有证据，本院不予支持。对于董向斌和王文英要求刘延鲁支付房屋占有使用费、刘延鲁要求董向斌和王文英支付购房款资金占用利息一节，由于《房产买卖合同》解除时，双方未对后续问题一并主张，刘延鲁仍继续占有使用107号房屋、董向斌和王文英仍继续持有购房款，故对于本案中双方的上述请求，本院均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、董向斌、王文英于本判决生效后十五日内支付刘延鲁1303000元（含购房款606000元）；二、刘延鲁于收到上述款项当日返还董向斌和王文英位于北京市昌平区水青路9号军都苑小区1号楼4单元107号房屋以及附加位于该房屋地下的储藏室、小区西侧106号车库；三、刘延鲁在返还房屋时，一并将该房屋的《房屋所有权证》，《经济适用住房进住协议书》，《经济适用住房预售合同书》，《经济适用住房车库协议书》，建房款收据2张，收水费等收据1张，收车库款收据2张，收维修基金收据1张返还给董向斌和王文英；四、刘延鲁于本判决生效后十五日内支付董向斌和王文英物业费1081．5元；五、驳回董向斌、王文英的其他诉讼请求；六、驳回刘延鲁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22800元，由董向斌、王文英负担（已交纳）；反诉案件受理费11400元，由刘延鲁负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李 笑人民陪审员  李宝英人民陪审员  李来荣二〇一九年九月二十日书 记 员  扈艳杰