重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初16777号原告：黄洪英，女，1972年2月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：冉琴，北京京师（重庆）律师事务所律师。被告：重庆浚亮房地产开发有限公司，住所地重庆市两江新区湖山路360号附2-1至附2-7，统一社会信用代码915000006635796742。法定代表人：牛伟星，董事长。委托诉讼代理人：刘千钊，女，1985年11月3日出生，汉族，住重庆市渝中区，该公司员工。委托诉讼代理人：盛文倩，女，1997年7月17日出生，汉族，住重庆市垫江县，该公司员工。原告黄洪英与被告重庆浚亮房地产开发有限公司（以下简称浚亮公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告黄洪英及其委托诉讼代理人冉琴，被告浚亮公司的委托诉讼的代理人刘千钊、盛文倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄洪英向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即退还原告购房款580086元，并以580086元为基数，从2018年12月27日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息；2.判决被告立即退还原告抵押登记费550元、调查费20元、按揭印花税29元、合同印花税580.04元、转移登记费550元、勘测费73.8元，契税34802.58元、大修基金4154元，并从2018年12月27日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息；3.判决被告赔偿原告装修款10万元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月29日原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将房屋销售给原告，房屋总价款1160086元，房屋尾款原告选择了按揭付款方式，截至2018年12月27日按照合同约定支付了房屋首付款580086元，截至2018年12月27日按照合同约定支付了抵押登记费等费用合计1802.84元。原告付清上述款项后，一直催告被告办理相关按揭手续未果。2019年6月11日，被告向原告发出《房屋买卖合同解除通知书》。原告认为被告擅自解除合同违反相关规定，就此与被告就退还购房款及赔偿装修损失等进行协商，但未达成一致协议。原告认为，被告怠于履行合同义务，给原告造成巨大损失。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告浚亮公司辩称，1.双方签订的合同已经解除，合同是双方真实意思表示，合法有效，根据合同约定，原告有付清购房款的义务。此后，因原告自身征信问题未能办理贷款，也未按约定支付购房款，因此，按照合同约定，被告也可以解除合同，并已邮寄解除合同通知书，原告已经收到，因此，双方合同已经解除；2.被告扣除原告相应的违约金193148.6元，应退还购房款386937.4元及退还抵押登记费等费用1802.84元；3.因原告不接受违约金事项，未到被告处办理退款手续，因此无法退款；4.被告对上述费用不存在资金占用的情形，不应支付资金占用损失；5.被告不同意赔偿装修款，原告在付清首付款后未付清剩余房款，因此被告未交付房屋给原告使用；因房屋未交付，不存在赔偿装修款的问题，因此，请驳回原告要求赔偿装修款的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无争议的证据即黄洪英举示的《重庆市商品房买卖合同》、POS签购单、浚亮公司专用票据、《商品房买卖合同解除通知书》，浚亮公司举示的《重庆市商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》、《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》、《商品房买卖合同解除通知书》，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：黄洪英举示的装修保证金收据系原件且为物业公司出具，中国银行存款回执系原件，本院对其真实性予以确认，供货协议、装修相关收据、供货单未载明所涉房屋，且部分票据抬头为李玉强，其关联性无法确认，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2017年6月29日，以浚亮公司为甲方（卖方），黄洪英为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定乙方向甲方购买房屋，该房屋为现房，总成交金额为1160086元。合同第五条“付款方式和期限”第（二）款约定：乙方以按揭方式付款，于本合同签订时向甲方支付232059元，于2017年12月29日向甲方支付116009元，于2018年6月29日向甲方支付116009元，于2018年12月29日向甲方支付116009元，余款580000元由乙方于2018年12月29日前申请银行贷款，如银行批准的实际按揭贷款金额与前述按揭贷款金额不一致的，不足部分由乙方在甲方通知后30日内用现金补足。第（三）款第2项约定：因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。合同第十条“乙方逾期付款的违约责任”约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期在180日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款……。合同附件五《合同补充协议》中，第四条第3款约定：（1）乙方确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，乙方所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准，乙方承诺已具备按揭贷款所需条件……；（2）乙方选择贷款方式付款的，无论因乙方、甲方或非归责于甲方或乙方的原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，乙方同意，本合同继续履行，乙方应自本合同签订之日起30日内全的付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则乙方自本合同签订之日后的第31日起按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。同日，上述双方还签订《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》，对《重庆市商品房买卖合同》及补充协议进行了补充约定。协议第一条第2款约定：若买受人选择“贷款方式”支付购房款的，则买受人应自原合同约定的首付款全额（首付款采用分期支付的，则自首付款最后一期）到期之日起7日内备齐所有按揭贷款手续向贷款银行申请办理贷款手续，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意原合同继续履行。买受人应自原合同约定的首付款全额到期之日30日内全额付清该房屋总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则，每逾期一日按照应付购房款的0.1%向出卖人支付逾期付款违约金；若买受人逾期支付到期购房款超过30日的，则出卖人有权解除合同，买受人应按照原合同约定之房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；若违约金不足以弥补给出卖人造成的损失，则买受人应负责赔偿。协议第二条第1款约定：双方确认在签署本协议时，该房屋已具备原合同约定的交付条件，双方同意：在原合同约定的该房屋购房款支付不低于总购房款的20%时，买受人可向出卖人申请办理提前承租使用该房屋等手续，届时以买受人提交书面申请为准，出卖人应予以办理交付。第六条约定：本协议所作你补充约定与原合同约定如有冲突的，则以本协议约定为准适用，本协议未作补充约定的相关事宜仍按原合同原定执行。上述合同及协议签订后，黄洪英向浚亮公司支付了房款合计580086元。黄洪英于2017年6月29日向浚亮公司支付抵押登记费550元、权属调查费20元、按揭印花税29元、合同印花税580.04元、转移登记费550元、勘测费73.8元，合计1802.84元，另于当日向浚亮公司支付契税34802.58元、大修基金4154元。2019年6月11日，浚亮公司向黄洪英送达了《商品房买卖合同解除通知书》，其中载明：《购房合同》签订后截止目前你已支付了房款580086元，剩余房款580000元至今未付……由于你逾期付款已超过180日，该逾期付款行为已严重违反《购房合同》约定……向你特别致函如下：一、解除贵我双方签订的《购房合同》，买卖合同自本通知书送达或者视为送达之日起解除，我司有权将该房屋另售他人；二、鉴于你的违约行为，在《购房合同》解除的同时，你还需按约向我司支付相应违约金，前述违约金将从你已付房款中直接扣除，不足部分，我司保留向你继续追偿的权利……。庭审中，黄洪英陈述：购房时，浚亮公司没有告知我是以全款还是贷款方式购买房屋，也没有要求我提供征信信息，是我交了首付款后其才让我提供征信的；因为我征信是有问题的，如果购房前浚亮公司就让我提供征信，我就不会购买案涉房屋，因此，浚亮公司存在欺诈行为。签订合同时，我并不了解贷款需要查询征信，后来我于2019年1月打印了征信报告并交给浚亮公司，之后浚亮公司告知我称征信不行，不能贷款；我本来在浚亮公司处购买了两套房屋，一套全款，一套按揭（即案涉房屋），我本来想把全款的房屋用来贷款，但因浚亮公司办证时信息填写错误，导致该房屋不能用来抵押贷款，导致我无法支付案涉房屋的房款。浚亮公司陈述：贷款资格是由银行审查，我方不可能对黄洪英的贷款资格进行审查。浚亮公司向本院提交了书面意见，称黄洪英支付的契税34802.58元、大修基金4154元，在黄洪英承担逾期付款违约金，并配合办理相应退款手续后，浚亮公司同意予以退还。本院认为：黄洪英与浚亮公司自愿签订《重庆市商品房买卖合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同明确约定黄洪英选择贷款方式购房，黄洪英作为贷款方，应当对其需要办理的贷款流程及所需资料提前了解，其认为浚亮公司在其支付首付款后才告知其需要提交征信报告等资料属于欺诈的意见，不合情理，亦无法律依据，本院不予采纳。黄洪英陈述其向浚亮公司提交贷款资料后被浚亮公司置业顾问告知不符合贷款条件，但未举示证据证明该事实，应承担举证不力的不利法律后果，本院对此不予采信。黄洪英自述因其征信问题，未能通过银行贷款审批，且欲以其他房屋抵押贷款未果，则按照《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》第一条第2款的约定，黄洪英应当在首付款全额到期之日30日内，即2019年1月29日前付清剩余房款，而黄洪英未能按期支付，已构成违约。截至2019年6月11日，黄洪英逾期支付尾款已超过30日，根据上述补充条款约定，浚亮公司有权解除合同，浚亮公司也向黄洪英发送了《商品房买卖合同解除通知书》，故双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已于黄洪英收到通知书之日即2019年6月11日解除。根据浚亮公司所发的《商品房买卖合同解除通知书》，其认可黄洪英已付房款580066元，另根据相关票据及当事人的陈述，黄洪英还向浚亮公司缴纳了抵押登记费等费用合计1802.84元，及契税34802.58元、大修基金4154元，浚亮公司也尚未将相应费用缴纳给主管部门，因此，合同解除后，浚亮公司应向黄洪英退还其已支付的房款合计580086元及缴纳的抵押登记费、调查费、按揭印花税、合同印花税、转移登记费、勘测费合计1802.84元、契税34802.58元及大修基金4154元，对黄洪英该部分诉讼请求本院予以支持。双方未约定在浚亮公司解除合同的情况下对于房款及相关费用、契税、大修基金等的退还时间，黄洪英可在合同解除后要求浚亮公司退还，但应给予合理准备时间。因黄洪英于合同解除后不久已向本院起诉，双方因违约责任划分、违约金抵扣等问题发生争议，浚亮公司因此而暂未将房款及相关费用退还给黄洪英，尚不构成资金占用，故对黄洪英要求浚亮公司支付房款及相关费用的资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。浚亮公司辩称应从应退款项中扣除违约金，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。虽然黄洪英逾期付款构成违约，应承担相应的违约金，但双方并未对违约金进行结算，违约金的金额、计算方式并未确定，也未经过诉讼予以确认，故关于违约金的债务尚不明确，浚亮公司主张以违约金抵销应退还的房款，缺乏事实依据，本院不予支持，违约金问题浚亮公司可另案处理。因黄洪英违约导致合同解除，其要求浚亮公司赔偿装修损失于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆浚亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告黄洪英房款580086元；二、被告重庆浚亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告黄洪英房款抵押登记费550元、调查费20元、按揭印花税29元、合同印花税580.04元、转移登记费550元、勘测费73.8元、契税34802.58元、大修基金4154元；三、驳回原告黄洪英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10620元，减半收取5310元，由原告黄洪英负担740元，由被告浚亮公司负担4570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇一九年九月二十三日书记员  曹 彬