河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0526民初5832号原告：孙拥华，女，1974年10月29日生，汉族，住滑县。委托代理人：毕向杰（系原告的丈夫），男，1972年5月11日生，汉族，住址同上。被告：耿庆民，女，1970年5月18日生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人：黄军华，河南金太阳律师事务所律师。被告：张智勇，男，1968年8月29日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：李秀章，河南创诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李运肖，河南创诚律师事务所律师。原告孙拥华与被告耿庆民、张智勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙拥华向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2018年3月2日所签的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告已支付的购房款360000元及利息；3、依法判令被告支付原告违约金132000元；4、返还原告已支付给中介费8000元以及给原告造成的损失182240元。事实和理由：原被告通过中介公司于2018年3月2日签订一份房屋买卖合同书及补充协议并在当日向被告交付定金10000.元。合同约定，被告将自己所有的位于滑县道口镇人民路中断梦想家园33号楼3单元1102房出售给原告，该房屋总价款660000元。原告按照约定向被告支付了首付款360000元但被告至今未配合原告办理过户手续等，致使原告不能实现合同的目的。被告耿庆民辩称，原、被告之间于2018年3月2日签订的买卖合同及补充协议属于无效合同；无效合同自始无效，而不是被解除。被告耿庆民不存在违约行为不应支付违约金，不是因为被告不出售房屋，而是房屋共有人不愿出售房屋；原告主张的违约金过高，应以其实际损失为限；原告主张的损失过高且没有依据；原告主张的8000元中介费不应当由被告承担应由中介公司负担，是其没有履行风险告知义务导致；违约金、损失赔偿及利息不能同时主张。综上，被告同意退还购房款36000元，应驳回原告的其他诉讼请求。被告张智勇辩称，1.耿庆民与原告签署的房屋买卖合同系无权处分的行为，根据合同法51条规定，该合同属于无效；合同无效，耿庆民只需返还已收的房款；2.原告主张违约金过高，根据合同法司法解释二第二十八、二十九条规定，违约金及损失不可以同时主张，且违约金应当以原告的实际损失为基础，本案中原告未举证证明自己的实际损失，建议以已支付房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息计算原告损失；3.滑县我爱我家房屋中介公司，作为一个专业的房产买卖中介，在本案中明知涉案房产为共有，却没有明确告知双方可能存在的风险，是造成本次诉讼的原因之一，应当认定该中介公司具有过错，不应当由被告承担中介费；4.张智勇不是本案签署合同的相对方，不是本案的适格被告，原告起诉张智勇无法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年3月2日原、被告之间签订了一份《买卖定金协议书》，约定：甲方（××）耿庆民乙方（购买人）孙拥华……第一条房屋情况概述1、交易房屋坐落于安阳市××道口镇××梦想家园××楼××单元××房产；建筑面积179.2，房产证号：00××**，产权人耿庆民。2、甲方保证所出售的房屋所属无瑕疵、无债务纠纷。第二条房屋交易……2、乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了了解，确认以人民币（大写）陆拾陆万元整的总价款购买该房屋，此价格不包含依国家规定应当由甲方承担的税费。……第三条定金金额及支付1、乙方应予本协议签署时向甲方支付定金共计人民币壹万元整……。同日，原、被告与第三人签订了一份《房屋买卖居间服务合同》，约定：出售方（以下简称甲方）耿庆民买受方（以下简称乙方）孙拥华……第一条甲方声明1、甲方出售的房屋坐落于安阳市××道口镇××梦想家园××楼××单元××号；……第四条甲、乙双方同意房屋成交价格为人民币（大写）陆拾陆万元整（￥660000元）；2、房屋交易所产生的税费由乙方承担。……第五条……3、乙方为贷款客户，乙方在解压当日内将首付款人民币叄拾陆万元整（￥360000元）交付甲方，其余购房款在银行放款之日由银行交付甲方。并约定居间服务费用由违约方负担。同日，原、被告又签订了一份《补充协议书》，该补充协议书第四条约定违约责任，如任何一方出现根本违约情形，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后，原告共向被告耿庆民支付了购房款360000元。后原告向中介服务公司支付中介费8000元。另查明：案涉房产产权证书上登记的权利人为耿庆民和张智勇，共有情况为共同共有。被告张智勇称被告耿庆民将案涉房屋出卖给原告的事实一直不知情，被告耿庆民也未将被告张智勇对出卖案涉房屋不知情的事实告诉原告，且被告张智勇作为案涉房屋共有人不同意出卖案涉房屋。根据滑县房产管理中心提供的2019年8月份与案涉房产所处同一小区的存量房屋买卖合同交易价格约为每平米5300元。上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交的收据六份、《房屋买卖合同》一份等予以证实，以上证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的根据。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。2018年3月2日原被告之间签订的《买卖定金协议书》、《房屋买卖居间服务合同》以及补充协议，约定原告向被告耿庆民购买案涉房屋，系双方真实意思表示且无违反法律效力性强制性规定，虽然案涉房屋的共有人张智勇不同意出售该房屋，被告耿庆民无权处分该房屋的行为并不影响其与原告签订的房屋买卖协议，故原告与被告耿庆民之间的房屋买卖合同为有效合同。因被告张智勇不同意被告耿庆民出售案涉房屋，致使原告与被告耿庆民之间的房屋买卖合同根本不可能继续履行，故原告要求解除该房屋买卖协议，应当予以支持。合同解除后，被告耿庆民应返还原告已支付的购房款360000元。因二被告系夫妻关系，被告耿庆民出卖案涉房屋，原告有理由认为被告耿庆民是征得其丈夫即被告张智勇的同意才出卖案涉房屋的，故原告买卖房屋的过程中不存在过错。被告耿庆民未将出卖原告案涉房屋的事实告知被告张智勇并征得其同意，也未将张智勇不知情的事实告知原告，因被告耿庆民的该违约行为导致原告不能购买房屋，给原告造成了损失。根据滑县房产管理中心提供的2019年8月份与案涉房产所处同一小区的存量房屋买卖合同交易价格约为每平米5300元左右，因被告违约行为致使原告的损失约为289760元（179.2㎡×5300元/㎡-660000元）。对于因违约造成的损失，当事人可以同时主张违约金和赔偿损失，但是在赔偿损失上，根据民法“填平原则”理论，违约金与赔偿损失之和以弥补当事人的实际损失为限，故原告主张被告耿庆民赔偿其损失182240元，并不违反法律规定，应予支持。根据合同约定若任何一方有违约行为，中介费用由违约方承担，故原告要求被告耿庆民赔偿其支付的中介费8000元应予支持。原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二被告虽系夫妻关系，被告张智勇并非案涉房屋买卖合同的当事人，且原告未能举证证明被告张智勇存在过错，根据合同相对性原理，原告要求被告张智勇承担还款责任，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙拥华与被告耿庆民于2018年3月2日所签的《买卖定金协议书》、《房屋买卖居间服务合同》以及补充协议；二、被告耿庆民于本判决生效后十日内支付原告孙拥华购房款360000元、中介费8000元共计368000元；三、被告耿庆民于本判决生效后十日内赔偿原告孙拥华损失182240元；四、驳回原告孙拥华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10622元，由被告耿庆民负担9302元、原告张拥华负担1320元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  王艳彩审判员  张金玉审判员  韩伟周二〇一九年九月十一日书记员  孟 瑶