安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖02民终1884号上诉人（原审被告）：李斌，男，1965年10月29日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：杨帆，安徽吉和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐先好，男，1963年7月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：王成悦，安徽和州律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李霞，女，1978年5月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：王训贵，和县历阳镇法律服务所法律工作者。上诉人李斌因与被上诉人唐先好、李霞租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，因各方当事人均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李斌上诉请求:撤销原判，依法改判或者发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。自2013年11月1日起，唐先好与李霞建立了案渉房屋二、三楼的租赁关系；2015年11月1日，唐先好与理发店、蛋糕店建立了案渉房屋一楼的租赁关系。据此，唐先好所主张的房租不应由李斌支付。1、李霞自2013年11月1日起使用案渉房屋二、三楼；2、李霞将房租直接支付给唐先好；3、李霞租赁期间涉及案渉房屋的隔断、租金变更等问题均系由唐先好与李霞直接沟通。上述三方面事实说明唐先好以其实际行为解除了其与李斌的租赁关系。2015年11月1日，案渉房屋一楼由唐先好租给理发店经营，房租由理发店直接交给唐先好。据此，唐先好于2015年11月1日变更了其与李斌的租赁关系，此后房租不应由李斌承担。唐先好辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、案渉房屋承租人系李斌。李霞、理发店、炸酱面店等租赁案渉房屋均由李斌转租。二、2018年春节后，案渉房屋处于闲置状态，唐先好为减少房租损失才将案渉房屋租赁给姚孝刚。李霞辩称，一审判决认定事实错误，李斌的上诉请求成立。2017年11月2日至2018年5月3日的房租，由李霞支付了10.9万元，加上理发店交的房租，已经超过了半年14.5万元的房租，一审判决李斌再支付该期间的房租3.6万元，无事实依据。唐先好向一审法院起诉请求：1、解除唐先好与李斌于2012年11月1日签订的房屋租赁合同，李斌腾让并返还房屋；2、李斌给付所欠唐先好实际租赁期间租金（自2017年11月1日起，按年租金29万元标准计算）及利息（按月利率2‰的标准，从2017年11月2日起计算至租金全部付清之日止）；3、诉讼费由李斌承担。一审法院认定事实：2012年11月1日，唐先好与李斌签订租赁合同一份。合同约定：1、租赁期限为2012年11月1日至2022年11月1日，2012年、2013年、2014年的租金为26万元，2015年、2016年、2017年的租金分别为28万元、29万元、29万元，以后四年房租根据市场行情商讨再定；2、合同签字生效之日交付当年（即2012年11月1日至2013年10月31日）的租金26万元，以此类推交纳租金；3、如一方违约承担年租金100%的违约金；4、李斌在租赁期间内如需转租他人，或转其他经营，必须经唐先好同意，同时转租他人超出原租金部分，双方各一半；5、租赁合同到期后，交房时，原门窗及装潢不动部分不得拆除、损坏，并交唐先好；如果有损坏，李斌应按实赔偿；合同另对其他事项进行了约定。同日（2012年11月1日），李斌与李霞签订房屋租赁合同一份，合同约定李斌将上述房屋的一楼一间门面及2层和3层转租给李霞经营KTV，租赁期限从2012年11月1日至2022年11月1日，一层剩余的两间门面由李斌经营网吧使用；租金前三年每年16万元，中三年总递增8万元（网吧占用三分之一、KTV占用三分之二），后四年房租按照李斌与唐先好商定的房租由李斌承担三分之一、李霞承担三分之二；租金支付方式按照李斌支付给唐先好的时间支付。后因李斌网吧经营状况不佳，李斌于2015年11月1日将一层自己经营的网吧门面转租给他人经营理发店（李斌庭审中称该理发店的老板姓唐，并与其签订了租赁合同，期限为两年）。上述合同签订后，李斌因拖欠唐先好2017年度（2016年11月1日至2017年10月30日）的租金6万元，唐先好曾向起诉，一审法院于2017年10月30日作出（2017）皖0207民初3574号民事判决书，判令李斌支付唐先好2017年度的租金6万元及相应的利息。该判决生效后，因李斌未能按期付款，唐先好申请强制执行，后该款项执行到位。李斌将上述款项（租金6万元及利息）支付给唐先好后，于2018年7月19日，向一审法院起诉次承租人李霞，要求李霞支付租金6万元及相应的利息，后经调解，双方达成调解协议，由李霞分期支付上述租金，一审法院于2018年10月10日作出（2018）皖0207民初3811号民事调解书，并送达双方。2017年11月1日，李斌因未交2018年度（2017年11月2日至2018年11月1日）的房租29万元，且案涉门面房无人经营、处于闲置状态，出租人唐先好为了减少房租损失，于2018年5月4日与案外人姚孝刚签订了房屋租赁合同，将案涉房屋整体出租给姚孝刚经营面包店，租赁时间暂订5年（从2018年5月28日至2023年5月28日），五年租金合计145万元（每年29万元）；姚孝刚在租赁期间，如原先承租人还需要继续经营使用二、三楼KTV，唐先好扣取姚孝刚租金9万元。另查明：案涉房屋登记的所有权人为唐先好。一审法院认为，唐先好与李斌签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的权利与义务。李斌将案涉房屋的一部分转租给李霞经营KTV，并与李霞签订了转租合同，出租人唐先好对此亦知晓，李斌与李霞之间的转租合同合法有效。一审庭审中，李斌与李霞均认为唐先好与李霞于2012年11月1日签订了房屋租赁合同，李斌与唐先好之间不存在租赁合同关系，对此，一审法院认为，首先李霞提供的其与唐先好之间的租赁合同系复印件，与唐先好签订的其他几份合同原件对比，该复印件中甲方“唐先好”的字样明显非唐先好亲笔书写，庭审中，李霞并未提供该份合同的原件，一审法院告知李霞在庭后规定的时间内向提交合同原件，其至今未能提交合同原件；其次，该合同中记载的租金每年10万元，与庭审中李霞陈述的KTV每年租金16万元的事实相违背；第三，唐先好曾于2019年9月6日诉请李斌支付房租，李斌对此并未提出异议，并按照判决书的内容履行了付款义务，在向出租人唐先好支付了租金后起诉次承租人李霞支付租金，李霞亦同意分期向李斌支付租金；第四，李斌仅将其从唐先好处承租的门面房的一部分转租给了李霞，剩余部分其自行经营网吧生意，后因网吧生意不好，李斌将该部分又转租给他人经营理发店，并与他人又签订了转租合同。综上，可知唐先好与李斌之间系房屋租赁合同关系，双方的合同在未解除的情况下，对双方均具有约束力，李斌应当按照合同约定履行付款义务。李斌将案涉房屋的一部分转租给次承租人李霞，与李霞之间成立房屋租赁合同关系，李斌与李霞抗辩称李霞与唐先好之间系房屋租赁合同关系、唐先好与李斌不存在租赁合同关系、案涉房租由李霞支付的抗辩理由不能成立，依法不予采纳。（二）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2017年度（2016年11月2日至2017年11月1日）的租金经诉讼执行后李斌支付给唐先好。2018年度（2017年11月2日至2018年11月1日）的租金，根据合同约定，李斌应当在租期开始之日即2017年11月1日支付给唐先好，但李斌迟迟未能足额支付，为此，唐先好诉请解除与李斌之间于2012年11月1日签订的房屋租赁合同。一审庭审中，李斌亦同意解除该合同，故双方之间的房屋租赁合同于起诉之日（即2019年3月25日解除）解除，承租人李斌应当腾让并将房屋返还给出租人唐先好，故唐先好诉请李斌腾让并返还房屋，符合法律规定，依法予以支持。李斌在出租屋内的可拆除物品（空调、消防设施、配电箱等）属于李斌所有，由李斌自行取回。因双方的租赁合同并未约定拆除费用由唐先好承担，故李斌关于拆除费用在本案中一并处理的抗辩主张不能成立，依法不予支持。（三）根据唐先好与李斌之间的房屋租赁合同，李斌应当于2017年11月1日支付2018年度（即2017年11月2日至2018年11月1日）的租金，但李斌迟迟未能付清，李斌自行经营网吧一段时间后又将一层部分门面转租给他人经营理发店，他人经营一段时间后又未再经营，一层房屋处于停业状态，李霞的KTV在2018年春节期间经营了一段时候后亦未再经营，至今处于停业状态。在承租人未能及时足额支付租金、门面处于闲置状况的情况下，唐先好将案涉房屋出租给案外人姚孝刚经营面包房系为了减少自己的损失，亦是减少承租人李斌的损失。2018年5月4日，唐先好与姚孝刚签订了房屋租赁合同，约定年租金为29万元，如原先承租人还需要继续经营二、三楼KTV，唐先好扣取（即少收）姚孝刚租金9万元。因2018年5月4日后，唐先好将案涉房屋整体出租给了他人，且原先承租人在2018年5月4日之后未再继续经营使用房屋，故2018年5月4日之后的租金，唐先好无权向李斌主张。关于2017年11月2日至2018年5月3日的租金，根据双方合同约定的租金标准，2017年11月2日至2018年5月3日的租金为14.5万元（29万/年×6个月），庭审中，唐先好自认收到2017年11月1日之后李霞代为支付的租金10.9万元，相折抵，李斌尚欠唐先好租金3.6万元（14.5万元-10.9万元）。关于逾期付款利息，双方虽在合同中约定一方违约的，由违约方承担年租金100%的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方约定的违约金年租金100%的标准过分高于造成的损失，唐先好主张按照月利率2%的标准支付逾期付款利息，不违反法律规定，依法予以支持。综上，李斌应当支付唐先好房屋租金3.6万元，并自2017年11月2日起按照月利率2%的标准支付逾期付款利息至上述款项实际付清之日止。（四）李斌称其于2015年11月1日之后离开了沈巷镇，未再经营使用案涉门面房，不应当支付房租。对此，首先，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，李斌与唐先好的房屋租赁合同一直未解除，其未经营使用并非其拒付房租的理由；其次，其虽未使用门面房，但其将其中的一部分出租给了李霞经营KTV，一部分出租给他人经营理发店，李霞将租金直接支付给唐先好系代李斌履行给付义务，李斌系案涉房屋转租人的身份并未因此改变，故李斌的上述抗辩意见不能成立，依法不予采纳。李霞庭述称其于2017年11月1日之后向唐先好支付了10.9万元，实际多支付了9000元，因李霞与李斌之间系租赁合同关系，李霞如认为多支付了，可依据其与李斌的合同向李斌主张返还，该辩称与本案并无关联性，依法不予处理。唐先好的门面房为三间三层，李霞经营KTV使用了一层一间门面及二层和三层，姚孝刚经营的面包店使用了一层的另外两间门面，姚孝刚经营面包店并未占用KTV的场地，李霞称唐先好将房屋转租给他人经营面包店给自己造成损失的抗辩主张不能成立，且其就此并未提出反诉，故对李霞的上述辩称，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百四十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、唐先好与李斌2012年11月1日签订的房屋租赁合同于2019年3月25日解除；二、李斌于判决生效后十日内腾让并将房屋返还给唐先好；三、李斌于判决生效后十日内支付唐先好租金3.6万元，并自2017年11月2日起按照月利率2%的标准支付逾期付款利息至上述款项实际付清之日止；四、驳回唐先好的其他诉讼请求。案件受理费1190元，由李斌承担454元，唐先好承担736元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李斌提交下列证据：1、录音材料三份及录音光盘，证明李斌并不欠唐先好房租及理发店承租期间其房租已直接交给房东唐先好；2、证人证言一份、微信聊天记录一组及电费发票一张，证明案渉房屋自2017年11月2日至2018年5月3日并没有闲置。唐先好质证认为，对证据1的真实性不持异议，但不能达到李斌的举证目的；对证据2的真实性不予认可，也不能达到李斌的举证目的。李霞质证认为，对证据1、2的三性均无异议，且对李斌的举证目的予以认可。鉴于证据1的真实性各方均无异议，本院予以认定；证据2不能达到李斌的举证目的，本院不予认定。二审查明，2017年11月2日至2018年5月3日期间，涉案房屋由李霞承租其一层一间门面及二层和三层，其余部分由理发店承租，这期间的租金，已由李霞向唐先好支付10.9万元，理发店的租金也直接向唐先好交纳，且唐先好及其妻子在录音中已多次表示放弃理发店的剩余租金。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，唐先好诉请解除与李斌之间于2012年11月1日签订的房屋租赁合同，一审庭审中李斌亦同意解除该合同，故一审判决解除双方之间的房屋租赁合同，并无不当。合同解除后，承租人李斌应当腾让并将房屋返还给出租人唐先好，故一审判决支持唐先好诉请李斌腾让并返还房屋，亦无不当。因涉案房屋自2017年11月2日至2018年5月3日期间，由李霞承租其一层一间门面及二层和三层，其余部分由理发店承租，这期间的租金14.5万元，已由李霞向唐先好支付10.9万元，理发店的租金也直接向唐先好交纳，且唐先好及其妻子在录音中已多次表示放弃理发店的剩余租金。故一审判决李斌支付唐先好租金3.6万元及逾期付款利息，显属不当，应予纠正。综上所述，李斌的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初2042号民事判决第一、二项；二、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初2042号民事判决第三、四项；三、驳回被上诉人唐先好的其他一审诉讼请求。一审案件受理费1190元，由上诉人李斌负担50元，被上诉人唐先好负担1140元。二审案件受理费700元，由被上诉人唐先好负担。本判决为终审判决。审判长 文 勇审判员 戴玉海审判员 徐红梅二〇一九年九月二十三日书记员 刘玉美附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。