广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0821民初1921号 原告：黄超，男，1954年3月13日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所实习律师。 被告：林燕，女，1981年7月9日出生，汉族，居民，住广西柳州市鱼峰区。 被告：林虹，女，1983年10月1日出生，汉族，居民，住广西柳州市鱼峰区。 被告：林桂，男，1983年10月1日出生，汉族，居民，住广西柳州市鱼峰区。 被告：黎格梅，女，1959年6月1日出生，汉族，居民，住广西柳州市鱼峰区。 四被告共同委托诉讼代理人：蒋国春，广西万然律师事务所律师。 四被告共同委托诉讼代理人：赵林，广西万然律师事务所律师。 原告黄超与被告林燕、林虹、林桂、黎格梅所有权确认纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄超的委托诉讼代理人戴华荣,被告林燕、林虹、林桂、黎格梅的共同委托诉讼代理人蒋国春,证人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄超向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认坐落广西平南县平南镇朝阳路772号和774号[国有土地使用证:平国用(97)字第25020004-2号和平国用(97)字第25020004-3号]土地和房屋所有权、使用权归原告黄超所有；2.本案诉讼费由被告承担。于2019年8月2日庭审中原告增加诉讼请求：1.依法判决确认坐落广西平南县平南镇朝阳路772号和774号[国有土地使用证:平国用(97)字第25020004-2号和平国用(97)字第25020004-3号]土地和房屋所有权、使用权归原告黄超所有；2.依法判决被告黎格梅、林燕、林桂、林虹协助办理本案房地财产所有权登记至原告黄超名下的过户手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1994年至1997年期间，黄超时任平南县平南镇副镇长，兼任平南县平南镇企业发展总公司（以下简称为发展公司）总经理。按照当时国家政策，发展公司集资平南镇政府企业系统职工款兴办企业。1995年开始，平南县食品厂（以下简称食品厂）陆续向平南县平南镇企业发展总公司借款约200万元。1997年春节期间，因食品厂一直无法偿还借款,1997年4月，食品厂征得平南县平南镇政府（以下简称为镇政府）同意将自己所有六间房地，每间以25万元转让给个人，所得钱款全部予以偿还发展公司。当时，食品厂的六间房由内部抢购。黄超自己抢购两间房时，为避免嫌疑，且子女幼小读书，故以原告有亲戚关系的“林仲均”名字购买并登记，签字及其他一切均与林仲均无任何关系，林仲均在原告抢购涉案房地时已经居住且落户柳州市。原告黄超待合适时机再变更为自己名字。原告不但支付了50万元购买该土地产权的转让款，且亲自办理一切相关法律手续，以及保存一切相关的原件材料。该房屋自1997年4月10日购买至今，一直由原告黄超居住、出租收入及修建，被告根本就没有该房地的所有权属，也未提出任何异议。2019年6月6日，被告以继承以上土地权属提起诉讼，根据《继承法》第一条规定，继承从继承人死亡时开始，被告林仲均于2000年9月去世，已超过两年诉讼时效；根据《民法通则》第一百三十七条和《民法总则》第一百八十八条第二款规定，自权利受到损害之日起二十年的，人民法院不予保护，1994年4月至今已经超过20年；被告黎格梅、林燕、林桂明确提出放弃继承权，且被告黎格梅于1999年9月与林仲均已离婚；被告及林仲均本人根本就没有该房地产所有权。为维护原告合法权益，特提以上诉讼请求。 被告林燕、林虹、林桂、黎格梅共同辩称，请求依法驳回原告诉讼请求。物权法定是法律的原则，根据物权法第十六条规定，不动产登记薄是物权归属和内容根据。现涉案土地已经登记在林仲均名下，因此，原告的请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：经镇政府研究决定，将属镇政府集体所有的食品厂的坐落在县城朝阳大街的房屋共六间有偿转让。为上述其中二间房屋售购事宜，于1997年4月10日，以镇政府作为甲方与以“林仲均”名义作为乙方签订《协议书》，协议载明：“一、甲方转让给乙方的房屋，每间均属二层钢筋水泥砖混结构，面向朝阳大街，坐东向西，即属甲方集体所有的食品厂临朝阳的门面房屋，从南数起第5、6共两间。每间的四至、长（含天井）、宽、面积等均见附图。二、转让价款为每间房屋人民币贰拾伍万元正，总金额为伍拾万元正（500000.00元）。¨¨¨四、上述房屋转让后，其产权及占地的土地使用权归乙方，由甲方负责在15天内办妥建委的准建手续和土地局的建设用地许可证手续。”在签订协议时，甲方盖平南县人民政府公章及法定代表人潘军签字；乙方系黄超在协议上签“林仲均”的名字。双方签订协议后，由黄超共分四次向镇政府付上述房屋购房款500000元，收款经手人系时任发展公司的出纳黄献军，黄超交款时，让黄献军写交款人为“林仲均”的名字；并由黄超于1997年4月15日缴纳了契税15000元。 上述转让的两间房屋所依附的土地于1997年4月17日进行变更土地登记，并由平南县土地管理局颁发土地使用证号为平国用（97）字第25020004-2号（土地使用人为“林仲均”;四至：东隔0.3米水沟至县食品厂，自墙为界；南至林仲均房，共柱中线为界；西至四十七米大街，自墙为界；北至平南县食品厂，共柱中线为界）和平国用（97）字第25020004-3号（土地使用人系“林仲均”；四至：东至县食品厂，0.3米水沟，自墙为界；南至吴文喜户，共柱中线为界；西至四十七米大街，自墙为界；北至林仲均户，共柱中线为界）的国有土地使用证，该两宗土地大小均等，每块土地的长和宽分别为15.10米、4.45米，每块地面积均为67.19平方米；两块土地后面还附连长和宽分别为4.48米、3.09米，共计面积为17.47平方米的天井。1997年4月21日，以“林仲均”名义申请在上述两块土地上修建私人住宅，并由平南县城乡建设委员会颁发编号为97269号和97270号《建设工程规划许可证》，97269号、97270号《建设工程许可证》的建设单位均为“林仲均”名字。上述土地及地上房屋即为本案讼争房地，现门牌号为坐落于广西平南县平南镇朝阳路772号和774号。上述二间房屋的土地使用证只是登记“林仲均”名字，没有记载“林仲均”的公民身份号码及户籍地址。 以“林仲均”名义购买上述二间房屋后，黄超在该二间房屋的后面的空地搭建铁棚遮阳及建楼梯；2005年5月前，作为由黄超的妻子罗杰珍、弟弟黄锐作为股东（发起人）成立的平南县兴业农机有限公司经营场所；2005年5月8日、2006年11月10日，以黄超弟弟黄青的名义签订合同作为出租方出租给他人至2008年11月10日；2009年至2017年3月31日止，以黄超名义与他人签订合同对外出租；2017年4月1日，又以黄青名义签订合同对外出租，出租时间签订至2020年3月31日。 林仲均与黎格梅原系夫妻关系，于1999年4月26日经柳州市鱼峰区人民法院调解离婚并作出（1999）鱼民初字第546号民事调解书，在该调解书中双方达成的调解协议就共同财产分割方面未提及本案讼争的房地。其二人婚后共生育有一儿两女，即系本案被告林桂、林燕、林虹。林仲均和黎格梅、林桂、林燕、林虹于1994年从广西平南县迁户至广西柳州市。林仲均于2000年9月病故。 证人黄某出庭作证陈述：其于1997年系任食品厂法定代表人。涉案二间房屋系黄超购买，因为当时食品厂出卖房屋要求法定代表人盖章签名，当时黄超拿3份协议到食品厂叫其签名盖章，其看到3份协议名字分别写林某某、巫展雄、吴文喜，其就问黄超：“你说要2间屋，为什么协议书上写林某某的名字？”黄超说：“钱是我出，房产是我买，因为我是平南镇政府的领导人之一写我名字不好处理，林某某是我老表，该人靠得住的，所以就在协议是写林某某名。”涉案房地款是黄超交付。 涉案房地出售时，黄超时任平南镇副镇长、发展公司总经理。涉案二间房地未办理有房屋产权证。办理的国有土地使用证、建设工程许可证、购房协议及购房交款收据原件均为黄超持有。 上述事实，有原告提供的身份证、协议书、收款收据、税票、变更土地登记审批表、国有土地使用证、私人住宅修建申请审批表、建设工程规划许可证、证明、出租合同、民事调解书、证人黄某的证言、任职文件，本院依职权调取的黄献军的调查笔录，及双方当事人陈述予以证实，本院依法予以确认并在卷佐证。 本案的主要争议焦点为：一、讼争的房地是否存在有借名登记的事实；二、讼争房地真实人是谁，被告是否需协助原告办理讼争的房地过户登记手续。 本院认为，关于讼争的房地是否存在有借名登记的事实问题。从本案查明的事实，作如下分析：（一)从本案查明的事实，讼争房地购买协议“林仲均”的名字系黄超所签，付款系黄超交付，这一事实，有时任食品厂法定代表人黄某及发展公司出纳黄献军予以证实，而黄某问黄超为什么在购房协议签“林仲均”的名字及黄献军问黄超为什么付款收据写“林仲均”的名字时，黄超解释，一是“林仲均”这个人是其老表，人可信；二是为了“避嫌”，这一解释与其当时时任镇政府副镇长及发展总公司总经理的身份为了“避嫌”也较为符合情理。被告认为黄某与黄超系上下级关系，其所作证言不应采信，但存在上下级关系不意味着一定存在利害关系，被告也并未提供证据证实黄某与黄超存在利害关系，对其该抗辩意见，本院不予采纳。本院根据黄超提供的其委托诉讼代理人对黄献军调查形成的笔录内容，及根据黄超申请，对黄献军进行调查，核实与案件有关的事实，符合调查收集证据的相关法律规定，故对被告抗辩黄献军证言不能采信的意见，本院不予采纳。(二）涉案房屋交付后至今，或由黄超出租，或由其亲弟弟作为出租方出租给他人进行收益，这一事实有黄超提供的租赁协议予以证实，被告抗辩由原告对讼争房屋管理收益的原因，是委托管理关系，但涉案房屋交付使用至今已有二十多年，被告从未对房屋的收益主张过权利，对原告管理使用该房屋也从未提出过异议；再结合林仲均于1999年4月份与被告黎格梅离婚时，就财产分割方面对本案讼争房地并没有提及，这也存在极大可能黎格梅根本就不知晓讼争房地登记在林仲均名下，林仲均也自认讼争房地不属其自有财产。而讼争房地价值较大，出租取得的收益现在近万元每月，按当地当前的生活水平，收入也算不菲，对于这价值较大的财产及收益，被告一直没有主张权利，与其只是委托黄超管理的抗辩有不符常理之处。（三）讼争房地的产权证明及购房款收据原件，一直由黄超持有，如果不是房屋真实权利人，由其持有讼争房地的所有购买原始证件及产权证书的可能性应是极小，从黄超持有讼争房地相关产权证明及购买协议、交付款项收据的事实，及诉争房地的变更土地审批、住宅修建申请、建设工程规划许可等手续均系黄超办理，高度可信黄超购买讼争房地时并非是受林仲均之授意而去开展购房行为和办理相关变更手续，应系为其本人购房的主观意思表示并实施行为。（四）黄超所持有讼争房地的所有原始凭证，没有“林仲均”的公民身份号码及户籍住址，而与“林仲均”同名同姓极有可能存在，黄超能明确其所持购买房地的相关凭证“林仲均”这个人就是被告黎格梅的原配偶，系被告林燕、林虹、林桂的父亲，这也可推定黄超借名购房的可能性极大。 基于上述分析，本案讼争的房地，虽黄超与林仲均没有借名买房的书面约定，但综合购房协议签订、房款交付、房屋交付后使用、管理及收益情况等进行综合分析，原告主张讼争房屋系其出资购买及借名登记的解释而据以提供的证据较为充分，其所作的解释也较为符合情理及实际，可信度较高，故应认定黄超系借用“林仲均”名义购买讼争房地。 关于讼争房地真实人是谁，被告是否需协助原告办理讼争的房地过户登记手续问题。《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”的规定，实则上是关于不动产物权系持以登记为准的原则，登记所有人即为所有权人。不动产物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力，即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易，法律对善意第三人取得的权利亦予以保护。但是，房地物权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该房地的权利人，在该房地物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定，从而维护事实上的“公正”。除因司法裁判、仲裁、政府征收、继承、受遗赠、合法建造等非依法律行为而引起的物权变动，以及土地承包经营权、地役权等实行登记对抗主义而非登记生效主义的特殊物权情形之外，其他的不动产物权变动都必须严格遵循登记生效主义。借名购房地是基于法律行为而取得物权，且权利标的是房屋所有权和土地使用权，显然不属于上述法律另有规定的除外情形，因此必须严格执行登记生效主义，只要借名购买的房地还没有登记到实际出资人名下，就不能承认实际出资人享有物权。如果承认实际出资人与名义购房人之间关于房地所有权使用权归属的约定具有物权效力即直接确认实际出资人是所有权人，则违背了物权变动的法定原则。因讼争房屋未进行产权登记，房屋所依附的土地产权登记在“林仲均”名下，根据上述法律规定，不能直接认定讼争房地归黄超所有，故对黄超请求确认讼争房屋的所有权、土地使用权归其所有的诉请，本院依法不予支持。但不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。而根据本案查明的事实，讼争房地真实情况系黄超借“林仲均”名义购买，其为实际权利人，故对其要求被告协助办理讼争房屋的土地使用权过户手续登记至其名下的请求，本院依法予支持。因讼争房屋尚未办理产权登记手续，故对黄超请求被告协助将房屋过户至其名下的诉请，本院依法不能支持。 综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十七条、第三十三条的规定，判决如下： 一、被告林燕、林虹、林桂、黎格梅于本判决生效后十日内协助原告黄超办理国有土地使用证号为平国用（97）字第25020004-2号和平国用（97）字第25020004-3号的国有土地使用权转移登记至原告黄超名下的过户手续； 二、驳回原告黄超的其他诉讼请求。 案件受理费8800元，减半收取4400元（原告预交），由原告黄超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费8800元（款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 洪胜武 二〇一九年九月六日 法官助理 陆祖辉 书 记 员 赵华萍