重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初12027号原告：曾凡全，男，1963年4月10日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：曹俊峰，男，1987年2月24日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：重庆美全商业物业管理有限公司，住所地重庆市江北区海尔路176号附26号。法定代表人：姚玉茂。委托诉讼代理人：常紫恒，重庆翰墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇晗，重庆翰墨律师事务所律师。原告曾凡全与被告重庆美全商业物业管理有限公司（以下简称美全物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾凡全及其委托诉讼代理人曹俊峰，被告美全物业公司的委托诉讼代理人常紫恒、刘宇晗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。曾凡全向本院提出诉讼请求：判决美全物业公司支付从2017年4月1日至2019年3月31日的租金119911.87元及违约金26091.96元（违约金以尚欠的8032.73元为基数从2017年7月10日起按年利率24%计算至2019年3月31日；以14593.5元为基数从2017年10月10日起按年利率24%计算至2019年3月31日；以15760.98元为基数从2018年1月10日起按年利率24%计算至2019年3月31日；以15760.98元为基数从2018年4月10日起按年利率24%计算至2019年3月31日；以15760.98元为基数从2018年7月10日起按年利率24%计算至2019年3月31日；以15760.98元为基数从2018年10月10日起按年利率24%计算至2019年3月31日）。事实及理由：2016年1月26日，曾凡全与美全物业公司就曾凡全名下位于重庆市南岸区物业签订《重庆美全·世纪城委托代管协议》（以下简称《委托代管协议》），代管期限自2016年1月27日起至2025年9月30日止。在此委托管理期间美全物业公司定期向曾凡全支付租金，于每季度最后一个月月底之前支付次季度租金。美全物业公司在2017年7月7日支付了2017年第二季部分租金6362.77元后，未再支付租金。美全物业公司辩称，首先，物业公司自身经营困难，并非恶意拖欠租金；其次，根据双方签订的委托代管协议，每年度涨租的时间节点为1月28日，故曾凡全的租金计算标准有误；最后，对曾凡全主张的违约金计算期间无异议，但曾凡全主张的违约金标准过高。经审理查明：重庆市南岸区商铺登记于曾凡全名下，房屋建筑面积为21.62平方米。2016年1月26日，曾凡全（委托方，甲方）与美全物业公司（受托方，乙方）签订《委托代管协议》，载明甲方将位于重庆市南岸区房物业（不动产权证书载明坐落位于南岸区）委托给乙方统一经营管理，建筑面积为21.62平方米（最终面积以产权证登记面积为准），甲方同意在本协议有效期内将涉及该物业经营管理的一切事项全部委托给乙方管理，并同意乙方统一招商经营管理，具体委托事项第1条约定：乙方有权根据市场情况确定、调整该物业经营范围、业态、承租方及经营模式；第2条约定：该物业经营的一切有关事宜由乙方全权处理；第3条约定：乙方有权出租物业并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；第4条约定：乙方有权向承租人收取租金、保证金等与经营管理相关的一切费用；第5条约定：代甲方开具相关票据；第6条约定：乙方代甲方向税务部门缴纳相关税费；第7条第1款约定：委托管理期限自2016年1月27日起至2025年9月30日止（委托管理年限为经营年度而非自然年度，即每年10月1日至次年9月30日为一个经营年度，在此期间，甲方定期向乙方收取租金，租金于每经营季度最后一月的次月5个工作日内支付），具体租金为第1年208.33元/月/平方米，第2年租金为225元/月/平方米；第3年租金为243元/月/平方米，第4年租金为262.44元/月/平方米，第5年租金为283.44元/月/平方米，第6年租金为306.11元/月/平方米，第7年租金为330.6元/月/平方米，第8年租金为357.05元/月/平方米，第9年租金为385.61元/月/平方米，第10年租金为416.46元/月/平方米（前述标准为税前标准，实际支付时应在该标准上扣除相应税费）；第7条第2款约定：甲方应按照与建设单位约定的时间接房，接房当日交给乙方管理；第7条第3款约定：甲方同意乙方在房屋竣工验收后接房前进行该物业的筹备事宜（含装修等），在此期间甲方不向乙方收取任何费用；第8条第1款约定：在不影响乙方正常经营管理的情况下，甲方可以将该物业产权转让给第三方，但应在转让前六十天提前书面通知乙方并保证第三方同意履行本协议所约定的一切权利及义务，转让后，甲方在本协议的一切权利义务随之转移于第三方，不影响本协议的继续履行；第8条第2款约定：甲方不得擅自将该物业出租给第三方；第8条第3款约定：为保证经营管理需要，甲方同意乙方根据统一规划可进行装修改造；第8条第5款约定：甲方应积极配合乙方的经营管理活动，为乙方提供一切正常经营活动所必须的条件，并服从物业管理的相关规定，承租方交纳的物业管理费、水电气费、垃圾处理费等其他相关费用均由乙方代收；第8条第6款约定，该物业属甲方所有，乙方无所有权，乙方除对该物业实行正常经营管理外，不得进行销售、抵押该物业所有权人利益的行为；第8条第7款约定，为保证经营管理连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除本协议，在本协议委托管理期限届满后，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营管理权；第8条第8款约定，甲、乙双方就本协议产生的各项税费，依法各自为纳税义务人的，由甲、乙双方各自自行承担；第9条第1款约定，如因甲方原因不按期交房、中途权属转让、自行出租本物业等行为导致本协议不能正常履行、单方终止本协议，甲方向乙方支216200元违约金并承担由此给乙方带来的一切经济损失和法律责任，包括但不限于给承租方及利益相关方带来的损失；第9条第3款约定，乙方须按照约定时间向甲方支付租金，否则每逾期一天须向甲方支付所欠金额的万分之五作为违约金；第10条约定，遇不可抗力或不可归责于乙方原因而造成该物业损坏或灭失，乙方应及时向甲方说明情况，乙方对此不负修复或赔偿责任，若因乙方或承租方原因引起火灾，由乙方负责修复；第11条约定，在协议到期前三个月，双方应协商续约相关事宜，同等条件下乙方有优先权等内容。庭审中，曾凡全、美全物业公司确认2017年第二季度租金美全物业公司已支付了6362.77元。但曾凡全、美全物业公司对租金的标准存在争议，曾凡全认为委托代管协议明确约定每年10月1日至次年9月30日为一个经营年度，按照约定，应从每年的10月1日起按下年度租金标准计算租金，美全物业公司认为从2016年1月27日至次年1月26日为一个年度，应从次年1月27日起按下年度租金标准计算租金。同时，曾凡全、美全物业公司确认美全物业公司按月租金金额的12.8%代缴相关税费。上述事实有不动产权证书、委托代管协议及当事人陈述记录在卷，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。曾凡全与美全物业公司之间签订的委托代管协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，协议合法有效，美全物业公司应按约定向曾凡全支付租金。对于美全物业公司应付租金的标准，委托代管协议约定“委托管理年限为经营年度而非自然年度，即每年10月1日至次年9月30日为一个经营年度”，据此可以确认调整租金的时间为每年10月1日，即2016年10月1日至2017年9月30日的租金为225元/月/平方米，2017年10日1日至2018年9月30日的租金为243元/月/平方米，2018年10月1日至2019年9月30日的租金为262.44元/月/平方米，美全物业公司辩称应从次年1月27日起调整租金的意见与双方约定不符，本院不予采信。据此标准，扣除曾凡全、美全物业公司确认已经支付的租金，本院确认美全公司尚欠：2017年4月至6月的租金8230.73元；2017年7月至9月的租金14593.5元；2017年10月至12月的租金15760.98元；2018年1月至3月的租金15760.98元；2018年4月至6月的租金15760.98元；2018年7月至9月的租金15760.98元；2018年10月至12月的租金17021.86元；2019年1月至3月的租金17021.86元，前述租金，扣除美全物业公司应按12.8%的税率代缴相关税费后，确认美全物业公司应向曾凡全支付的租金金额为104563.15元。美全物业公司未能按约支付租金，应当承担逾期支付租金的违约责任，曾凡全主张的违约金计算标准低于《委托代管协议》约定，本院予以支持，对美全物业公司提出曾凡全主张的违约金标准过高的辩称意见，本院不予采纳。根据委托代管协议的约定，本院按照曾凡全实收租金金额为标准计算违约金，据此确认违约金金额为18559.9元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效后5日内向原告曾凡全支付2018年4月至2019年2月28日的租金104563.15元及违约金18559.9元；驳回原告曾凡全的其他诉讼请求。如果被告重庆美全商业物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3220元，减半收取1610元，由原告曾凡全负担229元，由被告重庆美全商业物业管理有限公司负担1381元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  钟 原二〇一九年九月十七日法官助理  邓 稳书 记 员  马路长