福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0104民初569号 原告（反诉被告）：陈某，男，1973年6月27日出生，汉族，住福建省将乐县。 原告（反诉被告）：杨某，女，1981年12月11日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上述原告共同委托诉讼代理人：王接，福建八闽律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈某1，男，1971年4月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告（反诉原告）：陈某2，男，1973年4月19日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上述被告共同委托诉讼代理人：李伟、陈春永，福建群韬律师事务所律师。 第三人：陈某3，男，1969年11月6日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告（反诉被告、以下简称原告）陈某、杨某与被告（反诉原告、以下简称被告）陈某1、陈某2、第三人陈某3房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年4月30日、6月21日、7月30日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告陈某、杨某及其委托诉讼代理人王接、被告陈某1、陈某2及其委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。第二次开庭，原告陈某、杨某及其委托诉讼代理人王接、被告陈某1及被告共同委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。第三次开庭，原告陈某、杨某及其委托诉讼代理人王接、被告陈某1及被告共同委托诉讼代理人李伟、第三人陈某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某、杨某向本院提出诉讼请求：1.依法撤销原、被告于2018年1月1日签订的《店面租赁合同》；2.判决俩被告赔偿俩原告因此遭受的损失共计人民币873838元（其中设计费20000元、装修费456014元、样板费358839元、广告牌费38985元）；3.俩被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，经本院释明，俩原告撤回第一项诉讼请求。事实与理由：原告因经营建材商行需要适合的店面，经多方打听、寻找，才找到被告坐落于福州市仓山区店面。经商谈，被告明确告知原告上述店面4-5年内不会被拆迁，完全可以满足原告需要长期经营建材商行的愿望。于是，2018年1月1日双方签订了租赁合同，约定被告将上述店面（一、二楼面积共约440平方米）出租给原告用作经营建材商行，租期自2018年1月1日至2022年12月30日止，每月租金前三年为壹万贰仟元整、后两年为壹万叁仟贰佰元整等内容。随后，原告依约向被告缴交押金和租金，并开始对店面进行设计、装修和打广告，共花费人民币873838元。2018年5月10日，原告办理了福州市XX区集XX建材商行营业执照，开始正式营业。熟料，7月份福州市XX区建设征收工程管理处工作人员来店铺告诉原告因修建地铁需要拆除店面这栋房屋，接着8月14日，福州市仓山区螺洲镇人民政府直接在店面处粘贴通知书一份，明确指出该出租店面系违章建筑物，限期必须予以拆除。至此，原告始得知承租店面系违章建筑物，再经打听，又知该店面早已列入拆迁红线范围，随时面临被拆除的境遇，现已被拆除完毕。原告认为被告明知其出租店面系违章建筑物且早已列入拆迁红线范围，随时都会被拆除，却故意隐瞒，使得原告投入大量时间、精力和资金进行装修，但使用不到2个月即被拆除，损失惨重。为此，多次找被告商量解决，但被告均置之不理。为维护合法权益，特具状起诉，请求判如所请。 被告陈某1、陈某2辩称，1.双方签订的合同是双方的真实意思表示，属于合法有效，原告主张被告隐瞒房屋被拆迁的事实，存在欺诈，完全不是事实，被告不存在隐瞒房屋要被拆迁的事实。拆迁行为属于政府行为，不可抗力。双方在签署合同的时候，已经就房屋可能被拆迁的事实，均已经明确知晓，从合同的第七条及备注中可以看出，双方已经就房屋拆迁相应的装修补偿款进行约定，双方对于租赁房屋可能被政府拆迁的情形都是了解的；2.租赁房屋被政府征迁明显属于不可抗力，原告没有证据证明被告在合同签订的时候，知道讼争房屋有明确的拆迁时间，所以原告主张欺诈的事实不能成立，其诉求缺乏法律及事实依据，应该予以驳回。原、被告双方对于合同的标的物及政府的拆迁无法预计，被告房屋被拆迁，遭受的损失更大，故应该按照合同履行过程出现不可抗力情形处理，不应该由被告承担赔偿责任；3.原告诉请要求被告赔偿损失严重不符合事实，不存在巨额的设计费、装修费等，不能证明这些费用的实际发生。因为原告经营建材，其中展示的样板所发生的相关费用及存货并不在拆迁的范围内，而且拆迁部门进行的是保护性拆迁，在拆迁之前已经对原告的物品进行搬离，没有对原告的物品造成损失，所以原告主张的损失缺乏事实及法律依据。综上，要求驳回俩原告的全部诉讼请求。 第三人陈某3述称，讼争房屋只赔偿旧房补贴111150元，政府未赔偿其他项目。 被告陈某1、陈某2向本院提出诉讼请求：1.判令原告向被告支付拖欠的2018年4-8月份租金60000元；2.原告承担反诉诉讼费用。诉讼过程中，经本院释明，被告变更第一项诉讼请求为：1.判令原告向被告支付拖欠的2018年4-8月份占有使用费60000元。事实与理由：2018年1月1日，被告陈某1、陈某2与原告陈某、杨某签订《店面租赁合同》，约定：被告将福州市仓山区店面一、二楼出租给原告经营使用；租期自2018年1月1日起至2022年12月30日止，每月租金前三年为12000元整、后两年为13200元整；押金12000元，每个月租金到期三天内交清，一月一交。合同签订后，被告即将店面交付给原告使用，原告于2018年1月27日向被告转账支付押金12000元，并已支付2018年1-3月份的租金共36000元。2018年4月，福州市XX区XX镇人民政府、福州市XXXXXX征收有限公司公告因轨道交通X号线XX路站建设需要征收土地，该出租店面将被征收。被告即告知原告房屋征收拆迁情况，并提出按照双方签订的《店面租赁合同》第七条的约定解除合同，原告腾空店面并搬迁。原告提出要求被告赔偿其装修补偿款一百多万，双方无法达成一致意见，原告拒不腾空房屋也拒付此后的租金，并一直占用房屋至2018年9月19日被仓山区XX镇政府组织人员对该店面进行保护性拆除。原告直至店面被拆除之日一直在该处经营建材生意，且拖欠被告2018年4-8月份租金共60000元，拒不支付。为此，被告特此提起反诉请求，请求贵院依法支持被告反诉请求。 原告陈某、杨某辩称，租金已经缴纳至2018年4月份，被告明确5月份已经将房屋交付给拆迁办，所以房屋与被告无关，被告对讼争房屋不再拥有任何权利，被告提起反诉属于恶意诉讼。被告在2018年8月份主动提出要退还押金，也证实原告不可能存在拖欠租金的事实。被告的反诉请求没有任何法律及事实依据，应该予以驳回。 第三人陈某3述称，同意被告的主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1《店面租赁合同》、证据2信访事项受理告知单经与原件核对无异议，本院对其真实性予以确认；证据3经营场所证明不能作为认定房产归属的依据，故本院对其不予认可；证据4营业执照经与本案无关联性；证据5通知书未提交原件核对，本院对其真实性不予认可；证据6律师函及其特快专递经与原件核对无异，本院对其真实性予以确认；证据7中的设计费收据不符合证据形式要件，且该设计费收据及设计图纸因涉及到案外人，未经案外人确认，不能作为本案认定事实的根据；证据8启明装饰施工合同、证据9XXXX店面决算单、证据10广告制作费收据及其明细、证据11螺洲新城店面上板材料单据均涉及到案外人，且均未经案外人确认，本院不予认可；证据12相片系原告自行拍摄打印，本院不予认可；证据13视频光盘符合证据的形式要件，且内容客观真实，本院予以确认；证据14、16微信聊天截图因被告对其真实性无异议，可以作为本案认定事实的依据；证据15银行交易明细经与原件核对无异议，本院对其真实性予以确认；证据17征地告知书图片并未加盖出具单位公章，本院对其真实性不予确认；证据18拆迁补偿安置材料与本案无关联性。被告提交的证据2东部指挥部项目专题会议纪要未提交原件核对，本院对其真实性不予认可；证据3轨道交通5号线螺洲路站项目集体土地上房屋征收补偿实施细则、证据4房屋征收补偿安置协议书经与原件核对无异议，本院对其真实性予以确认；证据5亲属关系证明未提交原件核对，且与本案无关联性，不能作为本案认定事实的根据；证据6涉案房屋被拆迁前实际装修情况照片系原告自行拍摄打印，本院不予认可；证据8中国农业银行已销户活期账户明细清单经与原件核对无异议，本院对其真实性予以确认；证据9螺洲中队微信公众号的报道截图因无法确认其客观真实情况，本院对其不予采信；证据10店面拆迁安置补偿记录材料（具体为：房屋征收补偿安置协议书、征收补偿费和购房计算单、轨道交通5号线螺洲路站项目征收房屋面积核对通知单、轨道交通X号线XX路站项目房屋征收丈量评估表、个人具结书、“轨道交通X号线螺洲站项目”领取补偿款审批单、《收条》、“XXXXX号线螺洲站项目”2006年后房屋现场认定表、地铁螺洲站被征收户房屋认定表（1）、房屋权属具结书、轨道交通X号线XX站项目现场查勘认定）以及证据11光盘（2018年9月19日案涉房屋保护性拆除现场录像视频资料）均系被告持法院开具的调查令从仓山区螺洲镇人民政府调取，内容真实来源合法，本院予以确认；证据12仓山区委会出具的证明与本案无关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月1日，原告陈某、杨某（乙方、承租方）与被告陈某1、陈某2（甲方、出租方）签订《店面租赁合同》，约定经双方协商甲方同意将位于XX区门店出租给乙方经营使用；租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月30日止；其中前三年每月租金为12000元，后两年每月租金为13200元，每月租金到期三天内交清，一月一交；乙方签订协议时，先向甲方支付押金12000元，乙方在租赁期间若无出现合同约定的违约情况，甲方应于合同期届满后5天内，将店面押金全额无息返还给乙方；若在租期内，政府需要拆迁，一年内拆迁的装修赔偿款归乙方所有，第二年内拆迁装修赔偿款甲乙双方各一半，第三年拆迁装修赔偿款归甲方所有，双方应停止合同，乙方自动搬迁，无条件搬出店面，不得向甲方提出任何要求。合同签订后，俩被告依约将房屋交付给俩原告使用，俩原告亦向俩被告支付了押金12000元及2018年1月28日至2018年4月30日的房屋占有使用费37600元。 另查明，被告陈某1通过微信方式告知俩原告涉讼租赁店面将于2018年5月15日遇政府拆迁，此后店面与其无关。2018年7月31日，福州市仓山区住房保障和房产管理局作为甲方（征收部门）与第三人陈某3作为乙方（被征收人）及福州市仓山区建设房屋征收有限公司作为丙方（征收实施单位）签订《房屋征收补偿安置协议书》（ＮＯ:XXXXXXXXXXXX），三方约定甲方委托丙方征收乙方坐落于仓山区属私产的房屋；乙方被拆除房屋主体屋式砖混结构一等、被拆除总建筑面积370.50㎡，包括无产权面积370.50㎡；乙方同意选择货币补偿方式进行补偿安置，甲方应在本协议生效且乙方完成搬迁封房后支付给乙方一次性货币补偿款111150.00元（具体详见计算单）等。上述涉讼租赁店面的《征收补偿费和购房计算单》记载旧房补偿费111150.00元。2018年9月19日，涉讼租赁店面被政府实施保护性拆除。另，第三人陈某3系俩原告胞兄。 庭审中，原、被告共同确认押金12000元已于2018年9月17日退还至原告；俩被告亦确认涉讼租赁店面至被拆除之日均未取得建设工程规划许可证及产权登记证书。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案中，俩被告庭审确认涉讼租赁店面至拆除之日均未取得建设工程规划许可证，故其就出租该店面与俩原告所订立的租赁合同应属无效。俩原告诉请要求俩被告赔偿装修损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，对于装饰装修物的处理，应当区分是否已形成附合，但俩原告并未提供有效证据证明其装修的部分均已形成附合，且未提供有效发票证实该笔费用的实际发生，而仅凭装修装饰施工合同、设计图纸、店面决算单、广告制作费等收据及明细记载的价格来证实装饰装修物的现值，显然与客观事实不符；其次，根据《店面租赁合同》约定，若在租期内政府需要拆迁，一年内拆迁的装修赔偿款归俩原告所有。本案涉讼租赁店面在租期一年内遇政府拆迁，依据拆迁协议，俩被告所获得的旧房补偿费为111150.00元，未体现有装修赔偿款。且俩原告亦未提供证据证明案涉租赁店面确有拆迁装修赔偿款，并已纳入政府征收补偿范围之内，由俩被告实际得利。故俩原告的诉请缺乏依据，应承担举证不能的不利后果，本院对俩原告的诉请不予支持。 关于反诉部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中，被告在房屋未取得建设规划许可证及产权证的情况下，将房屋出租给原告，对合同无效存在过错，原告作为承租人，未尽审慎审查租赁物合法性义务，亦存在过错。因双方庭审确认被告已支付原告2018年1月28日起至2018年4月30日止的涉讼店面占有使用费，且被告陈体强亦通过微信方式向原告明确表示案涉店面将被拆迁，2018年5月15日之后店面与其无关。故本院综合考虑反诉原、被告之间的过错程度及店面装修的实际因素，酌定原告无须再承担房屋占有使用费较为公平、合理。故被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告陈某、杨某的诉讼请求； 二、驳回反诉原告陈某1、陈某2的诉讼请求。 本诉案件受理费12538元，由原告陈某、杨某珍负担。反诉案件受理费650元，由反诉原告陈某1、陈某2负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 刘 萍 人民陪审员 高 嵘 人民陪审员 林美芳 二〇一九年九月九日 法官助理刘菲 书记员唐斌心 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。