大连市西岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0203民初4206号 原告（反诉被告）陈保全，男，1971年9月12日生，汉族，户籍地吉林省蛟河市，现住大连市西岗区。 被告（反诉原告）曲琳，女，1972年3月25日生，汉族，户籍地大连市沙河口区，现住大连市甘井子区。 委托代理人刘斌，辽宁翊鼎律师事务所律师。 第三人大连乾顺隆达房地产经纪有限公司，住所地大连市西岗区民权街84号2单元7层2号。 法定代表人崔玉辉，该公司总经理。 委托代理人于延辉，男，1977年10月16日生，汉族，该公司员工，户籍地黑龙江省安达市，现住大连市西岗区。 原告（反诉被告）陈保全与被告（反诉原告）曲琳、第三人大连乾顺隆达房地产经纪有限公司（以下简称“乾顺隆达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月10日作出（2018）辽0203民初3232号民事判决，原审被告（反诉原告）曲琳不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2019年6月12日作出（2019）辽02民终3008号民事裁定，撤销本院（2018）辽0203民初3232号民事判决，发回本院重审。本院于2019年7月12日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈保全、被告（反诉原告）曲琳及其委托代理人刘斌、第三人乾顺隆达公司委托代理人于延辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2018年1月17日，原告与被告及第三人签订《房地产居间服务合同》一份，约定原告为乙方，被告为甲方，第三人为丙方。甲乙双方通过丙方出售及购买位于大连市沙河口区的房屋，权属为产权，房屋用途住宅，权属证号2010503153，建筑面积为72.35平方米。乙方对该房屋已充分了解并愿意购买。甲方在签署本合同当日需将上述房屋相关权属证明原件放于丙方处，并在2018年4月30日内备齐过户文件交予丙方。乙方在签署本合同后2018年4月30日内，将过户及贷款文件交予丙方。甲乙双方承诺，在双方备齐所有过户及贷款资料后，按丙方通知时间到相关部门办理手续。甲乙双方同意房屋出售价格为人民币柒拾壹万元。乙方需按照下列方式付款：定金人民币壹拾万元，于甲乙双方交接房款时充抵房款。乙方于本合同签订之日支付定金壹拾万元。甲乙双方同意由丙方代甲方保管定金。乙方在2018年4月30日前备齐已付定金外全部购房款，同时双方将该款项存入银行办理资金监管。基于丙方已提供居间服务，甲方须向丙方支付人民币5000元整作为中介费，该中介费于房屋交接时交付丙方。乙方须在签订合同当日向丙方支付人民币21300元整作为中介费。如乙方未能履行本合同条款导致本合同终止或者无法履行，则已付定金将支付给甲方作为违约赔偿，甲方有权再将该房屋转让于任何人。如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止或者无法履行，则甲方须双倍返还定金给乙方。甲乙双方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日，由违约方向守约方支付相当于房款万分之一的迟延违约金，若因甲乙双方的原因、手续受理部门的原因导致办件时间延误，丙方不承担违约责任。合同签署后因甲乙双方原因导致本合同无法履行或甲乙双方在未征得丙方同意下协议解除合同，甲乙双方将分别成为本合同的违约者，则违约一方或双方应支付相当于委托报酬数额的违约金26300元。签约当日，丙方已释明二委托人，甲乙双方签订此合同后未按约定时间履行义务，逾期超过10日，则丙方或守约方有权解除合同，并依合同约定向违约方追究违约责任，三方另有约定的除外。本合同由他人代签。代理关系成立，合同责任由被代理人承担责任；代理关系不成立的，由代理人承担责任；代理关系不明确的，代理人、被代理人共同承担责任。合同履行中若产生赔偿情况或者解除情况，三方需签订书面协议，若无法达成书面协议，则按合同13、14条处理，甲乙双方不得单方到丙方处要求丙方处置代为保管的款项及文件。如甲乙双方因履行本合同产生争议或纠纷，双方均同意由丙方无息保管定金、房款、过户款项及手续文件，直至甲乙双方达成已付款项及手续文件的处理意见或人民法院、仲裁机构已作出生效判决、裁定，丙方将根据甲乙双方的一致意见或者人民法院、仲裁机构的相关法律文书处理相关款项及手续文件。合同签订后，原告如约向被告交付定金100000元。由于房屋涨价，被告拒不履行合同约定的义务。为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求法院判令：1、被告继续履行2018年1月17日，原告与被告及第三人签订《房地产居间服务合同》，在十日内配合原告办理过户手续；2、被告给自2018年5月1日起至其将房屋过户原告名下之日止，按总房款710000元的日万分之一给付原告逾期违约金。 被告辩称并反诉称，不同意原告全部诉讼请求。按照合同约定原告应当在2018年4月30日之前交齐全部购房款，至今原告也没有支付，所以是原告违约。按照合同十一条规定，逾期超过10日，守约方有权解除合同，被告已经按照约定于2018年5月29日向原告发出了解除合同告知书，合同已经依法解除。根据大连市限购政策，外地购房人办理购房资格证明的，需提供在大连市连续缴纳12个月的社会保险证明，原告至今也没有开具购房资格证明，因此合同不能履行，过错在原告，故应当驳回原告诉讼请求。综上所述，因原告的违约导致合同的解除，合同目的无法实现，按照法律规定，定金不予返还。现被告提出反诉请求：1、解除被告曲琳和原告陈保全、第三人乾顺隆达公司于2018年1月17日签订的《房地产居间服务合同》；2、第三人乾顺隆达公司给付被告曲琳定金100000元。理由如下：2018年1月17日，被告和原告陈保全、第三人乾顺隆达公司签订了《房地产居间服务合同》，约定原告陈保全购买被告曲琳所有的位于大连市沙河口区房屋，并约定原告陈保全需于2018年4月30日之前将定金100000元之外的购房款610000元存入银行办理资金监管，逾期10日，守约方有权解除合同。到期后，经过被告多次催告，原告一直没有付款。被告于2018年5月29日发出《解除合同告知书》，通知解除了《房地产居间服务合同》。因原告违约，解除合同后已经交付的定金依法不予返还。原告陈保全交付的100000元定金保存在第三人处，第三人应当将定金100000元给付被告曲琳。 原告针对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，合同至今无法履行是因为被告存在违约行为，因为案涉房屋涨价，被告拒绝履行合同导致的，不存在原告不交付购房款的说法，不存在被告所述的外地限购房屋的情形。 第三人述称，同意原告的诉讼请求，不同意被告的反诉请求。合同约定是2018年4月30日前办理房屋过户手续，在4月30日前第三人已经通知原、被告办理相关过户手续，并且双方定于2018年5月3日早上9点办理相关手续。从被告的录音证据可以看出，2018年5月3日上午8点57分被告与中介公司手续员代理人本人通话，约的是9点到中介公司办手续，被告说要晚一会儿到，但自通话完毕后，就没见到被告。后得知被告在我公司5楼与我公司杜经理谈了一些相关房子的买卖情况。双方是因为被告提出房屋要涨价，所以导致合同不能履行。100000元定金确实在第三人处保管。 经审理查明，2018年1月17日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订房地产居间服务合同，合同主要约定：乙方购买甲方位于大连市沙河口区的房屋，建筑面积约72.35平方米，房屋价款710000元，乙方于本合同签订之日支付定金100000元，定金于甲乙双方交接房款时充抵房款，甲乙双方同意由丙方代甲方保管定金。乙方在2018年4月30日前备齐已付定金外的全部购房款，同时双方将该款项存入银行办理资金监管。甲方在签署本合同当日需将上述房屋相关权属证明原件放于丙方处，并在2018年4月30日内备齐过户文件交予丙方。乙方在签署本合同后2018年4月30日内，将过户及贷款文件交予丙方。甲乙双方承诺，在双方备齐所有过户及贷款资料后，按丙方通知时间到相关部门办理手续。关于本房屋在本次转让之前已产生的权属纠纷、债务、税项、出租、抵押等事宜，甲方应在房屋转让完成之前清理完毕，并保证转让后乙方无需负责。基于丙方已提供居间服务，甲方须向丙方支付5000元作为中介费，该中介费于房屋交接时交付丙方。乙方须在签订合同当日向丙方支付21300元作为中介费。如乙方未能履行本合同条款导致本合同终止或者无法履行，则已付定金将支付给甲方作为违约赔偿，甲方有权再将该房屋转让于任何人。如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止或者无法履行则甲方须双倍返还定金给乙方。甲乙方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日，由违约方向守约方支付相当于房款万分之一的迟延违约金，若因甲乙双方的原因、手续受理部门的原因导致办件时间延误，丙方不承担违约责任。合同签署后因甲乙双方原因导致本合同无法履行或甲乙双方在未征得丙方同意下协议解除合同，甲乙双方将分别成为本合同的违约者，则违约一方或双方应支付相当于委托报酬数额的违约金26300元。签约当日，丙方已释明二委托人，甲乙双方签订此合同后未按约定时间履行义务，逾期超过10日，则丙方或守约方有权解除合同，并依合同约定向违约方追究违约责任，三方另有约定的除外。合同还约定，甲乙双方协商于2018年4月30日前办理手续交接房屋。合同签订后，原告给付第三人定金100000元。2018年5月29日，被告向第三人邮寄送达《解除合同告知书》，要求解除《房地产居间服务合同》；要求第三人将定金100000元给付被告，并将房产证归还被告。 庭审中，第三人陈述：2018年4月28日，被告通知中介方房子已腾空可以办理手续。因4月30日、5月1日是法定节假日，无法办理手续，所以中介于5月2日与双方约定5月3日早9点办理手续。在中介方约定双方来办理手续期间，被告发生变故，和中介方杜经理协商谈原告补偿事宜，中介方杜经理也与原告沟通，但未达成协商事宜，故交易手续拖延至今无法办理。 另查，2018年3月22日，大连市国土资源和房屋局发布《大连市关于进一步贯彻落实我市房地产市场平稳健康发展通知的实施细则》（以下简称“《实施细则》”），该细则第二条规定“非本市户籍居民家庭在本市中心城区拥有1套及以上住房的，暂停向其销售限制区域（中山区、西岗区、沙河口区及高新园区）的住房”。2018年3月28日，大连市国土资源和房屋局发布《＜关于进一步贯彻落实我市房地产市场平稳健康发展通知的实施细则＞的补充规定》（以下简称“《补充规定》”），该规定第二条规定“对于3月22日前在限购区域购买二手住房并已签订买卖合同，但因贷款、解押、房改房手续、不动产权证办理等原因（房改房手续、不动产权证办理已于3月22日前报送市不动产登记中心受理）导致未能完税的，由中介机构或买卖双方于3月30日（本周五）16：30前报送市不动产登记中心西楼301窗口登记备案。备案时，需提供购房人姓名及身份证明、所购买房屋产权证号（地址）、售房人姓名及身份证明，3月22日前签订的房屋买卖协议、银行出具贷款审批证明或交付定金收据或银行流水、房改房受理单等证明材料。其中，中介机构代理的需制成名单加盖公章（连同电子版）后报送”。诉讼中，原告及第三人均提出案涉合同已根据上述文件的要求在市不动产登记中心登记备案，原告可以购买案涉房屋。为核实该情况，本院到大连市不动产登记中心进行核实，未查到案涉合同或原告、案涉房屋名下的登记备案信息。原告、第三人亦未能提供原告能够购买案涉房屋的购房资格证据。 再查，原告于2016年3月10日办理大连市西岗区房屋的所有权证。 本院确认的上述事实，有原告提供的房地产权证、房地产居间服务合同、专用收款收据、录音材料，被告提供的解除合同告知书、顺丰邮寄单、录音、房地产交易市场查询结果等证据材料和当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。 本院认为，原、被告及第三人签订的房地产居间服务合同系各方真实意思表示，其内容并不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。案涉房屋位于沙河口区，原告非本市户籍居民，已经拥有1套西岗区的住房，根据《实施细则》的规定，不能再购买案涉房屋。原告、第三人称已根据《补充规定》的要求对案涉合同进行了登记备案，不受《实施细则》的影响。经本院核实，无案涉合同的登记备案信息，原告、第三人也没有提供证据进行证实，故案涉合同因合同履行过程中购房政策发生变化，事实上不能履行。原告主张继续履行合同及被告支付逾期履行违约金的诉请，本院不予支持。被告反诉解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因案涉合同已解除，原告支付的定金100000元应当返还，上述100000元定金由第三人代收，故第三人应当返还原告100000元定金。 关于被告要求第三人给付定金100000元的反诉请求，被告主张原告没有按照合同约定履行剩余房款的付款义务、没有购房资格，合同解除的责任在于原告，原告应当承担违约责任。根据案涉合同约定，原、被告互负履行义务，原告应在2018年4月30日前备齐已付定金外的全部购房款，同时被告应在2018年4月30日前备齐过户文件交予第三人并在转让完成之前将案涉房屋的出租事宜清理完毕。诉讼中，双方均确认在2018年4月30日之前，是因为案涉房屋的租客没有腾空房屋导致案涉合同没有履行完毕。原告在被告未按合同约定履行义务的情况下，拒绝履行支付已剩余房款义务，符合法律规定，不构成违约。案涉合同签订时，《实施细则》并未实施，合同履行过程中购房政策发生变化，导致案涉合同因事实上不能履行而解除，非原告违约所致。被告此项反诉请求，无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）陈保全与被告（反诉原告）曲琳、第三人大连乾顺隆达房地产经纪有限公司于2018年1月17日签订的房地产居间服务合同； 二、第三人大连乾顺隆达房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内代为返还原告（反诉被告）陈保全购房定金100000元； 三、驳回原告（反诉被告）陈保全其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）曲琳其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10944元［原告（反诉被告）陈保全已预交］，由原告（反诉被告）陈保全负担5472元，被告（反诉原告）曲琳负担5472元。反诉案件受理费1150元［被告（反诉原告）曲琳已预交］，由被告（反诉原告）曲琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 申请执行的期间为二年。 审判长  张春艳 审判员  姜秀琴 审判员  黄良义 二〇一九年九月二十三日 书记员  张新传