1贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初7739号原告：贵阳邸依物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区松山路**。法定代表人：温延勇，职务：董事长。委托诉讼代理人：范嘉军，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张霓，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：周利远，女，1949年5月15日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈忠华，贵州省贵阳市云岩区黔东法律服务所法律工作者。原告贵阳邸依物业管理有限公司诉被告周利远物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张霓、被告及其委托诉讼代理人陈忠华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵阳邸依物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物管服务费，服务费按照每月88.9元计算，从2007年1月1日起算，算至被告清偿全部拖欠的物管费之日止，截至2019年6月30日，暂计人民币13246元；2、判令被告向原告支付违约金，违约金以被告拖欠金额为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率（7.56%/年）计算，从2017年7月1日起算，算至被告缴纳全部拖欠的物管费之日止。暂计至2019年6月30日为人民币12518元。事实与理由：原告系贵阳市云岩区松山路智慧龙城楼盘慧龙阁组团的物业服务公司，并依法取得贵州省经营服务性收费许可证，许可原告就智慧龙城楼盘慧龙阁组团按照1.1元/平方米的价格收取物业管理服务费。被告为智慧龙城楼盘慧龙阁2-1-1-3号业主。2006年5月18日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告所在的慧龙阁组团提供物管服务，并按照向政府物价部门备案的收费标准向被告收取物管服务费，被告的物业面积为80.80㎡,每月物管费为88.90元。同时合同约定如被告不按照协议约定支付物管服务费，应当承担支付违约金的义务。合同签订后，原告按照合同约定履行了相关物管服务义务，但从2007年1月1日起，被告便未再缴纳物管服务费，截至2019年6月30日，总计拖欠物管服务费13246元。在此期间，原告屡次通过口头及书面方式要求被告支付拖欠费用，但被告均予以拒绝。被告的行为已经构成严重违约，原告为维护合同权利，特诉至法院，望判如所请。被告周利远辩称，原告与被告未签订书面物业服务合同，未建立服务与被服务的权利义务关系，原告诉讼主体不符合资格，原告也不具有收取物业费的相关资质，不能对外收取物业费，原告未提供相关证据证明其履行了物业服务协议；根据法律规定，原告的行为属于无合同管理，原告提供物业管理服务于法无据，对被告不具有约束力；本案涉案房屋已经出租多年，被告没有享受原告的物业服务，不应支付物业费；原告未经书面催缴物业费用，根据相关法律规定，书面催缴系前置程序，未经前置程序原告诉请不应当得到支持。经审理查明：原告系贵阳市云岩区松山路“智慧龙城”楼盘慧龙阁的物业管理服务方，被告为“智慧龙城”慧龙阁2-1-1-3号房业主，其住房面积为81.03㎡。2006年5月18日，原告（甲方）与被告之子尹忠（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，对双方权利义务、物业管理服务内容、服务质量、服务费用、维修基金的管理与使用、违约责任等事项进行了约定。其中，物业管理服务费约定为由“承接前期物业管理服务的公司向政府物价部门备案的收费标准进行收取”、“业主委员会成立后、由业主委员会委托的物业管理公司根据国家相关政策规定收取”；违约责任约定为“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用及利息；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天千分之五交纳违约金。”2010年4月27日，贵阳市物价局向原告颁发《贵州省经营性服务收费许可证》，载明：“收费单位：贵阳邸依物业管理有限公司；收费项目：智慧龙城一期商住楼物业服务收费：……2、‘慧龙阁’1、2号商住楼电梯住宅收费标准：1.1元/月/㎡”。从2007年1月1日起，被告以原告物业服务不到位、前期物业协议对被告无约束力、房屋已出租他人被告未享受物业服务为由拒绝交纳物业费。2019年7月2日，原告诉至本院，请求如前。审理中，原告提供了巡查记录、登记表、电梯维修记录，拟证明原告履行了服务义务，被告表示居住小区卫生环境差，家住**未使用电梯；原告另提供催缴物业管理服务通知及照片的复印件一组，拟证明原告对被告进行了物业费催收，被告对该证据不予认可，表示未收到过催收通知。审理中，被告提供《房屋租赁合同》一份，拟证明房屋已出租他人，合同约定物业费由承租方承担，被告未居住。原告对证据三性均不予认可，表示与本案无关联性。上述事实，有当事人陈述、相关证据在卷佐证。本院认为，原告是贵阳市云岩区松山路“智慧龙城”楼盘慧龙阁的物业管理服务方，被告是“智慧龙城”慧龙阁2-1-1-3号房业主，原告与被告之子尹忠签订有《前期物业管理服务协议》，审理中，被告虽否认尹忠的代理行为，但原告从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务至今，被告作为小区业主也实际接受了物业服务，被告应按物价局核定的收费标准向原告缴纳物业费。被告若不缴纳物业服务费是对按时支付物业服务费的业主的不公平，并可能使物业公司资金难以周转，从而使物业服务陷入恶性循环。物业服务具有整体性，被告辩称未享受物业服务的理由不成立。虽然被告主张原告提供的物业服务不达标，但双方在《前期物业管理服务协议》中并未约定，若原告在物业服务过程中存在瑕疵时被告可以不交或少交物业管理费，故对被告不交或少交物业管理费的主张不予采纳。在业主按时足额交纳物业费后，如认为物业企业的服务不改进、不达标，可成立业主委员会，通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。审理中，被告对原告诉请提出时效抗辩，因原告提供的催缴通知书及照片是复印件，而该复印件模糊不清，内容难以辨别，且张贴的位置也无法看出是被告住所，故该证据不能证明原告在起诉前曾向被告主张过物业费，举证不能的不利后果由原告承担，被告的时效抗辩理由部分成立，对原告要求被告支付2007年1月1日至2016年6月30日期间物业费的诉请不予支持，对原告要求被告支付2016年7月1日至2019年6月30日期间物业费的诉请予以支持，应支付物业费金额按81.03㎡×1.1元/月/㎡×36个月计算为3208.79元。对原告要求被告支付违约金的诉请，因被告2007年就拖欠物业服务费，原告现主张权利，系怠于行使权利产生的费用，且物业服务仍需不断改进提高，物业服务企业应服务业主、满意业主，故对原告该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、周利远于本判决生效之日起十五日内支付贵阳邸依物业管理有限公司物业管理费人民币3208.79元；二、驳回贵阳邸依物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费444元，减半收取222元，由贵阳邸依物业管理有限公司承担172元，由周利远承担50元（该款原告贵阳邸依物业管理有限公司已预交，被告周利远在履行本判决时一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 冯 骅二〇一九年九月二十三日书记员 高方丽