海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初101号原告：詹秋缘，男，1963年9月5日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑向阳，海南信容慈律师事务所律师。被告：三亚中信投资有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区鹿回头社区****。法定代表人：赵全英，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨堃，男，该公司员工。被告：海南新佳旅业开发有限公司，住，住所地海南省三亚市吉阳区鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒店**楼/div>法定代表人：詹琰，该公司执行董事。诉讼代表人：李雄伟，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：王硕，管理人工作人员。委托诉讼代理人：王红霞，管理人工作人员。原告詹秋缘与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房销售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2018年11月21日立案受理，于2019年3月7日裁定将本案移送至本院管辖。本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告詹秋缘的委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人王硕、王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹秋缘向本院提出诉讼请求：1.中信公司、新佳公司共同向詹秋缘支付逾期办证违约金76,000元（760万元×1%）；2.中信公司、新佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：中信公司、新佳公司是涉案项目的开发商，涉案项目的《商品房预售许可证》上登记显示中信公司、新佳公司为合作开发关系。2015年12月31日，詹秋缘与中信公司签订《中信半岛云邸认购书》，约定詹秋缘购买中信公司与新佳公司合作开发的位于三亚市吉阳区鹿回头半岛云邸第2幢4单元2801号房,付款方式为按揭贷款，于2015年12月31日支付首期房价款230万元，余款530万元申请贷款支付。詹秋缘支付房款后，于2016年1月7日办理了入住手续。2016年2月26日，新佳公司为詹秋缘办理网签后打印了《商品房买卖合同（预售）》与詹秋缘签署，该合同中房产信息、房款总价、付款方式均与认购书约定的一致。2016年3月23日，《商品房买卖合同（预售）》在三亚房地产交易登记部门办理了预售备案登记。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.合同继续履行。出卖人在本条约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关即履行了办证义务；若出卖人的过错延迟提交上述资料，达360个工作日以上的，出卖人从延迟之日按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金，违约金不超过已付房价款的1%。”中信公司于2016年1月7日交付房屋，按照合同约定，中信公司和新佳公司应当自房屋交付之日起720日内即2017年13月27日前为詹秋缘办理完毕房屋产权证，但至今为止仍未办理。詹秋缘认为中信公司、新佳公司逾期办证，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任，共同向詹秋缘支付逾期办证违约金76,000元。中信公司辩称：一、本案属商品房预售合同纠纷，商品房预售受到法律、法规严格管控，自2013年底至今，半岛云邸项目的商品房预售许可证载明的开发商是新佳公司，在房地产管理部门备案的商品房买卖合同载明的出卖人是新佳公司，中信公司不是出卖人，与詹秋缘没有商品房买卖合同关系，不是适格的被告。二、中信公司与新佳公司就半岛云邸项目开发签订有合作协议，双方的权利义务由合作协议的约定，詹秋缘不是该合作协议的一方，詹秋缘要求中信公司就其与新佳公司之间的商品房买卖合同关系承担连带责任没有依据。三、中信公司收取房款是基于与新佳公司的合作协议的约定，并且经过了房地产管理部门的同意，商品房预售许可证上载明的预售款监管账户是中信公司的账户，房地产管理部门备案的商品房销售合同中载明的预售资金监管账户也是中信公司的账户。中信公司收取房款的资格与中信公司是不是出卖人没有任何关系。四、因新佳公司现处于破产重整程序之中，根据《中华人民共和国企业破产法》有关规定，中信公司与新佳公司的合作协议已经视同解除，中信公司是否还能够按合作协议的约定办理半岛云邸的事项，需要等待新佳公司管理人的通知。新佳公司辩称，因为新佳公司并非与詹秋缘签定认购书的主体，也非买卖合同的主体，所以新佳公司并非本案适格主体，无法发表意见。另根据詹秋缘提供的支付凭证等，其所有购房款全部支付给中信公司，与新佳公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、詹秋缘提交如下证据：1.《中信半岛云邸认购书》，用以证明签订时间、房产信息及付款方式；2.《商品房买卖合同（预售）》，用以证明詹秋缘购买涉案房产、办证时间及逾期办证违约金的计算标准；3.《证明》，用以证明涉案房屋交付时间；4.《网签及备案查询回执》，用以证明涉案房屋的网签时间以及预售备案时间；5.两份《商品房预售许可证》，用以证明中信公司和新佳公司是合作开发关系，双方均是涉案项目的开发商。中信公司对上述证据的“三性”认可，但不认可关于逾期办证违约金及中信公司是涉案项目的开发商的证明目的，詹秋缘提供的证据证明其与新佳公司之间的商品房买卖合同关系，中信公司不是出卖人，不是本案适格的被告。新佳公司认为房款支付给中信公司，与新佳公司无关，恰恰证明了中信公司收取了相应的款项，中信公司应作为项目的主体。二、中信公司提交《信访事项答复意见》，用以证明因为包括詹秋缘在内的部分业主反对与原规划不一致的建筑现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。詹秋缘认为该证据的内容可以证明涉案小区的大证没有取得，但是不能证明原因在于业主，因为业主有权对开发商违反规划局的规划内容及所做的违建不予认可，有权不同意对违反原规划的规划变更。新佳公司对《信访事项答复意见》的“三性”及证明目的予以认可。本院认证意见如下：各方当事人对对方当事人提交证据的真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司颁发《商品房预售许可证》，证号：**预许字［2012］**，项目名称为“半岛云邸”，地，地点位于三亚市××区回头。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局向新佳公司颁发《商品房预售许可证》，证号为三房预许字［2013］31号，该“半岛云邸”项目发展商由中信公司变更为新佳公司，该《商品房预售许可证》同时载明：该项目属于新佳公司与中信公司合作开发。为了理顺项目预售签约和备案手续，中信公司要求换签《商品房买卖合同》。2015年12月31日，中信公司作为出卖方与认购方詹秋缘签订《中信半岛云邸认购书》，约定詹秋缘认购中信公司开发的位于三亚市鹿回头的半岛云邸公寓第2幢4单元2801号房，房屋总价款为760万元，2015年12月31日付230万（含定金），530万办理贷款。《中信半岛云邸认购书》签订后，詹秋缘按约向中信公司支付了购房款230万元，530万元办理贷款支付。此后，新佳公司作为出卖人、中信公司作为代理机构、詹秋缘作为买受人，三方签订了新的《商品房买卖合同（预售）》，各方自认，换签后的《商品房买卖合同（预售）》与詹秋缘与中信公司原来签订的《中信半岛云邸认购书》除出卖人主体外，其他合同条款基本一致。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.合同继续履行。出卖人在本条约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关即履行了办证义务；若出卖人的过错延迟提交上述资料，达360个工作日以上的，出卖人从延迟之日按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金，违约金不超过已付房价款的1%。”因实际完成项目的部分建设现状与规划审批内容存在差异，新佳公司曾向三亚市规划委员会申请变更用地控规绿地率等，因部分业主反对，三亚市规划委员会未审批该项目修改的建筑设计方案。半岛云邸项目至今为止仍未能办理涉案房屋的初始登记。本院认为，中信公司与詹秋缘签订的《中信半岛云邸认购书》以及新佳公司与詹秋缘签订的《商品房买卖合同》的主体适格，意思表示真实，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人应按合同约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”该条规定的是合同权利和义务的概括转让，即指合同一方当事人经对方当事人同意，可以将其在合同中的权利和义务一并转让给第三人，自己不再享有合同中的任何权利，也不再承担合同中的任何义务，而由第三人全部承继这些权利和义务。本案中，中信公司与詹秋缘、新佳公司协商一致后，新佳公司作为出卖人，中信公司以新佳公司委托代理人的身份重新与詹秋缘签订了新的《商品房买卖合同（预售）》，说明詹秋缘同意中信公司将其合同权利、义务概括转让给了新佳公司。因此，中信公司不再享有《中信半岛云邸认购书》中的任何权利，也不再承担《中信半岛云邸认购书》中的任何义务，而由新佳公司全部承继这些权利和义务。按照合同相对性原理，詹秋缘诉求中信公司与新佳公司承担共同责任没有法律依据，本院不予支持。至于中信公司与新佳公司的关系，不属于本案审理的范畴，当事人可另行主张权利。新佳公司在合同约定的期限内未能为詹秋缘办理完房屋产权证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，新佳公司应自2017年12月28日起按已付购房款760万元每日万分之零点五支付逾期办证违约金，该违约金已超过760万元购房款1%的上限76,000元，故新佳公司应按合同约定向詹秋缘支付逾期办证违约金76,000元。詹秋缘主张超出76,000元部分，本院不予支持。中信公司、新佳公司未按审核通过的规划进行建设，导致至今未能完成房屋产权的初始登记，其责任在中信公司、新佳公司，中信公司以詹秋缘反对变更规划为由主张发展商不承担逾期办证违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，詹秋缘的诉求新佳公司支付逾期办证违约金有事实和法律依据，本院予以支持，但其诉求中信公司承担共同责任没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、海南新佳旅业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向詹秋缘支付逾期办证违约金76,000元；二、驳回詹秋缘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元（詹秋缘已预交），由海南新佳旅业开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 王晓艳审 判 员 李柔翰审 判 员 李 祎 二〇一九年九月二日法官助理 王声蓉 中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。