北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初48241号原告：北京博雅禾木园林景观科技有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路。法定代表人：林源，经理。委托诉讼代理人：陈亚丽，北京君嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：于继龙，北京君嘉律师事务所实习律师。被告：北京百宜源商务会馆有限公司，住所地北京市海淀区成府路。法定代表人：王志强，总经理。委托诉讼代理人：阿尔莎娜·希勒德特，北京市高界律师事务所律师。原告北京博雅禾木园林景观科技有限公司（以下简称博雅公司）与被告北京百宜源商务会馆有限公司（以下简称百宜源公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博雅公司委托诉讼代理人陈亚丽、于继龙与被告百宜源公司委托诉讼代理人阿尔莎娜·希勒德特到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。博雅公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令百宜源公司立即腾退租赁土地333亩交还我方；2、请求判令百宜源公司支付合同租赁期限内未足额交纳的租金及租赁期限届满次日即2016年1月30日起的租金（暂计算至2018年4月29日）共计人民币102.0745万元；3、请求判令百宜源公司承担本案的诉讼费。事实与理由:2003年6月20日，我方通过直接租赁方式从梅所屯村租赁土地250亩（租赁期限至2018年6月19日）；2004年10月20日，我方通过继承方式从北京宏达林坪园林设计中心处租赁梅所屯村土地200亩（租赁期限至2018年3月31日）。2018年4月25日，梅所屯村民委员会书面告知我方，由于上述租赁合同已到期或即将到期，村民对此意见极大，要求收回土地并因此发生集体上访事件，故要求我方将已于2018年3月31日到期的200亩土地于2018年5月10日前归还，另外250亩土地于2018年6月19日到期前归还，否则由此造成该村农田生态补贴相关资金损失，须由我方承担。我方将上述450亩土地中的333亩土地向百宜源公司进行了转租：2008年11月20日，我方与百宜源公司签订了《土地使用权租赁合同》，从我方处承租土地200亩，租期自2008年11月30日起至2016年11月29日止；此后，双方又签订了《土地租赁协议》，从我方处承租土地约120亩，租期自2010年8月1日起至2016年11月29日止；双方再行签订了《土地租赁协议》，从我方处承租土地约13亩，租期自2011年4月29日起至2016年11月29日止。上述转租合同签订后，我方依约履行了全部义务，百宜源公司于上述合同到期后仍未搬离上述租赁土地，且继续用于经营使用，且其至今仍欠付我方租金，经我方多次催缴仍未支付。综上，百宜源公司的上述行为损害了我方利益。故根据法律规定和合同约定，现诉请百宜源公司腾退土地，支付合同租赁期限内欠付租金及租赁期满次日即2016年11月30日起的租金。百宜源公司辩称，我方不同意腾退，博雅公司在另案中已经明确表示其已经退出诉争土地承租合同，与诉争土地无关，故我方认为博雅公司非本案适格当事人，且各方对土地上的建筑物及种植的数目没有达成赔偿协议，故我方不同意腾退。根据我方所交证据，我方已将2015年-2017年的土地租金直接交给了梅所屯村委会，故博雅公司无权向我方提起诉讼主张相关权利，我方已将其所主张的全部租金交付，不存在拖欠的情况，故不同意其要求支付租金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2003年4月1日，甲方（出租方）上庄乡梅所屯村民委员会第三村民小组与乙方（承租方）北京宏达林坪园林设计中心签订《土地租赁合同》，约定：为促进双方经济发展，经村委会讨论同意，双方就乙方承租甲方土地一事达成协议，租赁标的地址：铁路南路东，标的面积200亩，标的设施：机井2眼，地西边的机井双方使用，双方各自计算费用；标的种植项目：标的只限于种林木、花卉、草坪、菜棚及养殖和各种农作物，以及部分临建设施；租赁期限定为15年，自2003年4月1日其起至2018年3月31日止；租金数额及付款方式为：标的每亩每年300元，即每年租金为6万元，付款方式为上付款，既在甲乙双方签合同之日，乙方付给甲方全部租金，以后每年3月31日之前将租金交付给甲方；甲方只收取租地租金和电费；乙方依照合同约定，享有土地经营自主权及收益权，合同期满前1个月，乙方所种植的作物和养殖的项目，自行解决，恢复土地原貌，其余不动资产归甲方所有。2004年10月20日，甲方博雅公司、乙方北京宏达林坪园林设计中心、丙方上庄镇梅所屯村委会签订《土地租赁补充合同》，约定：合同三方为了共同促进地方经济发展，为地方提供更多就业机会，进一步扩大北京大学-北大科技园国家863产业化基地在海淀区上庄镇梅所屯村的土地面积，三方就上庄镇梅所屯村民委员会第三村民小组与北京宏达林坪园林设计中心于2003年4月1日签订的土地租赁合同签订此份合同，三方达成如下协议：甲方继承2003年4月1日乙方与丙方签订的土地租赁合同中规定的乙方所有权利和义务；租赁标的铁路南路东、标的面积200亩、标的设施机井一眼；标的项目：标的可种植林木、花卉、草坪、菜棚和养殖、各种农作物，以及部分临建设施和不违反法律法规的其他项目，标的项目与原签订的土地租赁合同有冲突的，以本补充协议所约定的标的项目为准；租赁期限为14年，自2004年10月20日起至2018年3月31日止；标的租金为每亩每年300元，合计每年租金为6万元，付款方式为上付款，即在每年3月31日之前甲方将租金交付给丙方；甲方根据本补充合同约定，享有土地经营自主权及收益权，合同期满前一个月，甲方在标的上的所有项目自行解决，恢复土地原貌，其他不动产归丙方所有；丙方有权依照本补充协议的约定，按时向甲方收取土地租金，甲方拖欠租金，丙方有权终止合同，丙方只收取土地租金，电费由甲方自行购买电字支付。2003年6月20日，出租方（甲方）上庄乡梅所屯村民委员会第三村民小组与承租方北京大禾博雅生物技术有限公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：双方为更好地完成国家863转基因耐寒草坪草及野生草类改良驯化项目，并尽快转为规模产业化，创造良好的社会效益和经济效益，根据合同法的有关规定，达成如下协议：标的地址：铁路南路东东侧，标的面积250亩，该地作为北京大学、北大科技园国家863转基因耐旱耐寒草坪草及野生草类改良驯化项目产业化试验基地，标的设施机井壹眼；标的种植项目为标的只限种林木、花卉、草坪、菜棚及养殖和各种农作物，以及部分临建设施；租赁期限定为15年，自2003年6月20日至2018年6月19日止；标的租金为每亩每年300元，即每年租金为7.5万元，付款方式为上付款，即在双方签合同之日，乙方付给甲方本年度全部租金，以后每年6月19日之前将当年度租金支付给甲方；甲方只收取租金和电费；合同期满前1个月，乙方所种植的作物和养殖的项目，自行解决，恢复土地原貌，其余不动资产归甲方所有。2005年10月18日，甲方上庄镇梅所屯村民委员会第三村民小组与乙方博雅公司签订《项目合作协议》，约定：双方于2003年6月20日签订了250亩土地的租赁合同，签订租赁合同时乙方名为“北京大禾博雅生物技术有限公司”，后更名为博雅公司。2004年4月24日乙方租赁并经营的这250亩土地被列为“北京市第二道绿化隔离地区一般生态林”，为了充分享受海淀区有关一般生态林的优惠政策，双方达成如下协议：一、项目合同的背景：出于海淀区自2006年将调整有关“第二道绿化隔离地区一般生态林”的政策，外来公司租用村中土地所建的一般生态林不在经费支持范围之内，后经海淀区上庄镇政府协调，双方认可，采取变通方式使得目前已有的一般生态林能够享受新的政策经费支持，双方共同受益，并为甲方创造了就业机会；二、项目合作的原则：1、双方共同受益，甲方获得政府的土地补偿金和10余人的就业机会，乙方获得免除50%租金和获得每年养护费；2、双方服从海淀区上庄镇土地规划的要求，在政府对此一般生态林进行改造时可享受相应的政策；三、合作的具体方式：1、双方向上庄镇政府上交2003年6月20日签订的《土地租赁合同》原件，即双方同意废除原合同，并签订新的“一般生态林管护协议”；2、乙方每年向甲方交纳每亩每年150元的委托管护费，即每年合计为3.75万元的委托管护费；3、由于双方已经废除了原有的土地租赁合同，乙方不再向甲方交纳土地合同中规定的租金，而以管护费代替，管护费的标准为150元/亩/年，即相当于原土地租赁合同中租金300元/亩/年的50%；4、付款方式为上付款；5、由于一般生态林全部由乙方投资建设并管护，在管护期（共15年，自2003年6月20日起至2018年6月19日止）满后，除了留下政府苗木补偿费所涉及的33棵/亩的苗木外，该标的内原由乙方投资建设的所有设施及属于一般生态林之外的苗木仍归乙方所有，由乙方自行处理；6、乙方享受政府规定的养护费。四、合作双方的利益分享：甲方获得的利益：1、甲方获得500元/亩/年的土地补偿金，该经费由上庄镇政府直接拨给村委会，补偿期限为15年（自2003年6月20日起至2018年6月19日止）；2、甲方获得150元/亩/年的委托管护费，该经费由乙方于每年的6月19日前交纳给甲方，自本协议解除之日终止。乙方获得的利益：1、乙方获得免除50%租金的优惠，乙方可按照海淀区新调整的政策，可获得4800元/20亩/年的养护费，该养护费每年以6%的复利递增，并持续15年，此项养护费上庄镇直接拨至梅所屯村民委员会，村委会按照本协议规定再全额转付给乙方。另查，甲方博雅公司与乙方百宜源公司就上庄镇约120亩土地的租赁签订《土地租赁协议》，约定：该地块位于海淀区上庄乡梅所屯村，面积共约120亩；土地现状为截至本合同签订之日，地上苗木除一部分不属于甲方所有以外（甲方同意协调该部分苗木于2010年12月31日前搬移出该地块），其他属于甲方所有的苗木品种及数量见本合同附件二，甲方同意将该块地上属于甲方所有的苗木以总价65万元的价格全部出售给乙方，在合同生效且乙方支付第一笔苗木款后，乙方拥有该苗木的所有权；土地用途为乙方有权在甲方已栽种的苗木之外的空地上进行开发，用于自营，该地块之上仅限于种植林木、花卉、草坪、菜棚、养殖农作物；租赁期限自2008年8月1日至2016年11月29日，租赁期满届满前三个月内，乙方负责腾空由乙方栽种的地上附着物，如未能腾空，则在租两年期限届满之日起，甲方有权处置地上附着物，且乙方需在租赁期限届满之日起3日内向甲方支付腾空补偿费5万元；租金为10万元/年（8333元/月），方式为预付，每年支付一次，第一期租金于合同签订当日支付，此后每期租金于每年7月31日前预付，苗木款分两次支付，第一笔款25万元与第一期租金同时支付，第二笔款40万元与第二期租金同时支付；本合同签订当日，乙方向甲方交付10万元作为履约保证金，在本合同约定的租赁期限内，如乙方未履行合同约定义务或出现其他违约情形需支付违约金或给甲方造成损失的，甲方有权从该保证金中扣除相应款项，租赁期限届满之日起10个工作日内，甲方返还剩余保证金，如乙方完全履行合同约定义务，则返还全部保证金。2008年11月20日，出租方（甲方）博雅公司与承租方（乙方）百宜源公司签订《土地使用权租赁合同》，约定：土地位置位于梅所屯铁路口南侧、梅所屯路东侧；出租土地面积为200亩；土地用途为甲方出租给乙方的土地只能用于种植农作物（不含水稻）和蔬菜，不能违反国家规定的基本农田使用范围和使用事项；本合同项下的土地使用权租赁年限为8年，租期自2008年11月30日起至2016年11月29日止；自甲、乙双方签字、盖章之日起三日内，乙方应向甲方支付10万元作为土地租赁保证金，乙方未按约定时间支付土地租赁保证金的，合同不生效，同时乙方应向甲方支付人民币1万元作为缔约过失赔偿金，本合同期满后，如乙方履行合同过程中无违约行为，合同终止之日起十日内甲方将土地租赁保证金（不计利息）全部返还乙方；双方约定自本合同生效之日起，前三个合同年每一合同年土地租金为15万元，以后五个合同年每一合同年土地租金在15万元的基础上增加2%，即每一合同年土地租金为15.3万元，第一个合同年租金乙方应于合同生效之日起十日内向甲方支付，以后乙方应于每年11月30日前向甲方支付下一合同年租金，逾期未支付的，每迟延一日，乙方应向甲方支付欠缴金额的1%作为滞纳金，逾期十日仍未支付的，甲方有权单方终止本合同，同时乙方交纳的土地租赁保证金不予退还；本合同期满或效力提前终止的，甲方有权收回土地使用权，地上物能够分离的由乙方自行收回，不能分离的归甲方所有。2011年，甲方博雅公司与乙方百宜源公司就上庄镇梅所屯村铁路口南侧、梅所屯村路东侧，面积共约13亩的土地签订《土地租赁协议》，约定：土地用途为乙方有权在甲方已栽种的苗木之外的空地上进行开发，用于自营，但该地块之上仅限于种植林木、花卉、草坪、菜棚、养殖农作物；租赁期限自2011年4月29日至2016年11月29日，租赁期限届满前三个月内，乙方负责腾空由乙方栽种的地上附着物，如未能腾空，则在租赁期限届满之日起，甲方有权处置地上附着物，且乙方需在租赁期限届满之日起3日内向甲方支付腾空补偿费5万元；租金为1万元/年（833元/月），方式为预付，每年支付一次，第一期租金于合同签订当日支付，此后每年租金于每年4月28日前预付；本合同签订当日，乙方向甲方交付1万元作为履约保证金，在本合同约定的租赁期限内，如乙方未履行合同约定义务或出现其他违约情形需支付违约金或给甲方造成损失的，甲方有权从该保证金中扣除相应款项，租赁期限届满之日起10个工作日内，甲方返还剩余保证金，如乙方完全履行合同约定义务，则返还全部保证金。就梅所屯村民委员会与博雅公司之间涉及土地面积，与博雅公司与百宜源公司之间涉及土地面积的关系，双方一致认可博雅公司与百宜源公司2008年11月20日签约涉及的200亩土地即梅所屯村民委员会与博雅公司2004年10月20日签订的补充合同涉及的土地，其余13亩加120亩土地系250亩土地中的一部分。现333亩土地均由百宜源公司占有使用，上种植树木若干、建盖有砖混的大棚30个。就博雅公司与百宜源公司之间合同履行情况，博雅公司主张：1、200亩土地，百宜源公司未交纳2009年11月30日-2010年11月29日期间租金15万元，未交纳2015年11月30日至2016年11月29日期间租金15.3万元；2、13亩土地，百宜源公司未交纳2016年4月29日-2016年11月29日期间租金5831元；3、120亩土地，百宜源公司未交纳2016年8月1日-2016年11月29日期间租金33332元。百宜源则主张：1、200亩土地，双方口头协商用保证金10万元折抵2009年-2010年租金15万元，博雅公司之前未主张过，主张已过诉讼时效，就2015年-2016年，主张博雅公司不予收取，其直接向梅所屯村民委员会交纳；2、13亩土地，用1万元保证金抵扣；3、120亩土地，用质保金10万元抵扣。博雅公司同意用三笔质保金抵扣租金，就200亩土地2009年-2010年租金，仍主张剩余的5万元，对百宜源公司向梅所屯村委会交纳租金的事实不清楚。百宜源对其主张，向本院提交2016年11月10日梅所屯村民委员会开具的收据，内容载今收到百宜源公司交来承包费（大禾博雅148亩2015.2016.2017三年费用66600元；宏达林坪2016、2017年2年12000元），共计186600元。博雅公司另向百宜源公司主张上述200亩土地自2016年11月20日至2018年3月31日期间的租金，主张133亩土地自2016年11月20日至2018年6月19日期间的租金，理由为百宜源公司在与其合同到期之后仍占用土地；上述期间333亩土地的费用，博雅公司未向梅所屯村民委员会交纳。另查，2018年梅所屯村民委员会起诉被告博雅公司、第三人百宜源公司，要求博雅公司与百宜源公司将200亩土地及土地上建盖的30栋蔬菜大棚腾退交付，要求博雅公司及百宜源公司比照日租金164.38元，支付自2018年4月1日起至土地实际腾退之日止的使用费。该案中200亩土地系梅所屯村民委员会与博雅公司2004年10月20日签订的补充合同涉及的土地面积。该案中博雅公司辩称在其与梅所屯村民委员会合同2018年3月31日到期后，土地非由其占用，其与梅所屯村民委员会之间不存在租赁关系，与百宜源公司之间也不存在转租关系。该案梅所屯村民委员会主张200亩土地为耕地，签约时未就土地性质向博雅公司及百宜源公司明示，主张就签约经过村民大会通过，但就此未提交相关证据。该案中，百宜源公司就其2016年11月10日向梅所屯村民委员会交费事宜，主张与梅所屯村民委员会直接形成了租赁关系。2019年8月7日，本院作出（2018）京0108民初68027号民事判决，事实查明部分载就租金支付情况，梅所屯村委会确认其与博雅公司之间就200亩土地截至2018年3月31日的租金已经结清，该判决认为梅所屯村民委员会与博雅公司之间就200亩土地的租赁合同无效，判决博雅公司、百宜源公司向梅所屯村民委员会退还上述200亩土地，判决百宜源公司向梅所屯村民委员会交纳2018年4月1日起至实际腾退之日止的土地使用费。就250亩土地，博雅公司主张自2005年变更为林地，其与梅所屯村民委员会之间的关系仍为租赁，百宜源公司则主张博雅公司将其作为一般农用地出租给其公司。本院认为，本案中，博雅公司主张与百宜源公司就333亩土地的租赁合同已到期，现要求百宜源公司退还土地，支付欠缴的租金。因上述333亩土地中，其中200亩土地经查为耕地，另外133亩土地为生态林地，且相关权利人就200亩土地的腾退等另案起诉解决。故本院分200亩土地与133亩土地分别予以论述。首先就200亩土地，已由本院另案处理，判决博雅公司与百宜源公司共同向梅所屯村民委员会返还上述土地，故对本案中博雅公司该项诉请，本院不再予以处理。就133亩土地，梅所屯村民委员会与博雅公司2003年签订了土地租赁合同，2005年改签《项目合作协议》，将原有土地租赁合同废除，改为一般生态林管护协议，对双方的权利义务进行了约定。该协议博雅公司主张实质仍为土地租赁合同，与协议内容约定不符，本院不予支持。后博雅公司将其不具有转租权的上述133亩土地出租给百宜源公司，双方之间的土地租赁合同亦应为无效。无效合同自始不具备法律约束力，对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。庭审中，百宜源公司以存在损失为由不同意腾退。本院认为，百宜源公司本身对合同无效的后果及损失即应当有所预见，对自身在一般生态林地上种植经济林木的风险和成本亦应有所预判，加之合同已经实际履行且已经超过约定之履行期限，百宜源公司实际已经充分受益，其关于损失赔偿的抗辩，无法阻却博雅公司的腾退诉求。故，博雅公司要求返还土地的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。就博雅公司诉请租金一节，包含两个部分，一个部分为合同租期内欠付租金，双方均同意以百宜源公司交纳的保证金冲抵租金，就200亩土地，博雅公司未提交证据证明在诉讼时效期间内进行过催要，本院对百宜源公司该项抗辩予以采信。就120亩土地及13亩土地，在以保证金冲抵之后，百宜源公司已不欠相关的费用。就合同到期之后的费用，就200亩土地，百宜源公司已向梅所屯村民委员会交纳，博雅公司未就该段期间费用向梅所屯村民委员会交纳过，且梅所屯村民委员会另案中主张双方就该项费用已结清，现博雅公司要求百宜源公司支付，于法无据，本院不予支持；就13亩及120亩土地费用，百宜源公司亦已按照博雅公司与梅所屯村民委员会之间约定的标准向梅所屯村民委员会全额交纳。该部分土地面积费用，博雅公司与百宜源公司约定的标准高于博雅公司与梅所屯村民委员会之间约定的标准。考虑博雅公司将其无出租权的土地出租给百宜源公司导致合同无效，博雅公司无权依据违法行为获利。故现博雅公司要求百宜源公司支付该部分土地使用费的诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、北京百宜源商务会馆有限公司于本判决生效后七日内向北京博雅禾木园林景观科技有限公司退还位于北京市海淀区上庄镇梅所屯村铁路南路东面积一百三十三亩土地；二、驳回北京博雅禾木园林景观科技有限公司其他诉讼请求。案件受理费一万三千九百八十七元，由北京博雅禾木园林景观科技有限公司负担六千九百九十四元，已交纳；由北京百宜源商务会馆有限公司负担六千九百九十三元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇一九年九月十日书 记 员  李甜甜书 记 员  刘 云