文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初14889号原告：范明，男，1968年4月29日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：李华，宁夏君元律师事务所律师。被告：重庆雅斯酒店管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道武陵路71号，统一社会信用代码915001127958930321。法定代表人：王旭，总经理。原告范明与被告重庆雅斯酒店管理有限公司（以下简称雅斯酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告范明的委托诉讼代理人李华到庭参加了诉讼。被告重庆雅斯酒店管理有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理，本案现已审理终结。原告范明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的委托出租及经营管理合同并立即返还原告房屋。2.判令被告立即支付原告2016年7月14日至2019年5月13日期间的出租收益55180元及违约金17372元，共计72552元。2019年5月13日之后的出租收益按照合同约定1688元/月支付至房屋返还之日止。本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年9月14日，原被告签订了《委托出租及经营管理合同》，双方约定：原告将已购买的重庆市渝北区××路××号××幢××层××室（总价244899元）全权委托被告出租和经营。委托期限为10年，自2009年9月14日至2019年9月13日，被告享有两个月的免租期（2009年9月14日至2009年11月13日）。原告在第一年至第三年获得年出租收益为18367元，平均月收益为1531元，年收益的计算方式为房屋总价244899元的7.5%。支付时间为签约后第一次支付租金为免租期后的当月30日，以后为每季第二个月20日支付当季租金。第四年至第六年，原告出租房屋的年收益为房屋总价的7.875%，第七年至合同履行完毕，原告出租房屋的年收益为房屋总价的8.27%。同时约定，如被告不能按照合同第四条约定如期支付租金，原告有权提出终止合同并有权向被告追索其违约责任。如被告违反本合同约定提前终止合同，则应按本合同时间总租金收益的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告只断断续续向原告支付了2016年两个季度半的出租收益，2016年二季度半至今的出租收益，原告多次催要，被告均推拖不付，其行为已严重侵害了原告的合法权益。原告诉至法院，请求依法判决，维护原告的合法权益。被告雅斯酒店未出庭答辩，但在庭后提交了答辩状，辩称：原被告之间不存在租赁合同关系，被告也未实际使用、占用涉案房屋，涉案房屋系第三人重庆波斯客酒店有限公司租赁使用，并由该公司支付房租，原告接受租金，且未提出任何异议，被告在本案中不存在过错，不应当承担违约责任。即使法院认定被告应当承担责任，本案也已经超过法定诉讼时效，超过诉讼时效的租金不应当得到支持。经审理查明：范明为甲方、雅斯酒店为乙方，签订有《委托出租及经营管理合同》一份，主要约定：甲方将其购买的位于渝北区××路××号××幢××层××室的房屋全权委托乙方代理出租，并同意乙方就该房屋进行经营及管理；委托期限为10年，自2009年9月14日至2019年9月13日止；免租期自2009年9月14日至2009年11月13日；第四条年出租收益及支付，1.甲方第1至3年获得年出租收益为18367元/年（包含物业管理费），平均月收益为1531元（包含物业管理费），年收益计算方式为房屋总价244899元的7.5%（包含物业管理费），该收益为固定值，不随市场变化而改变，风险由乙方承担，甲方出租收益纳税由乙方以现金或转账的方式替其代缴，并向甲方（每月）出具缴税发票，签约后第一次支付租金为免租期过后的当月30日，以后每季度第二个月20日支付当季租金，甲方出租所得的税前收益应依法纳税，甲方委托乙方代扣代缴；2.甲方从第4年开始至第6年结束，其出租房屋获得的年收益在第1点的基础上增加5%，即为房屋总价的7.875%，从第7年开始至本协议履行完毕，其出租房屋获得的年收益在上述基础上再增加5%，即为房屋总价的8.27%；第五条房屋交还时状况的约定，1.合同期满后，乙方将房屋交还甲方。第七条合同终止与解除的约定，3.本合同执行中，乙方不能按第四条第1、2点约定如期支付租金，甲方有权提出终止合同，并有权向乙方追索其违约责任。第八条违约责任约定，1.如甲方违反本合同约定提前终止本合同，则应按本协议十年总租金收益的10%向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。范明举示的农业银行业务凭证显示，在2016年1月4日、2016年4月9日、2016年7月1日、2017年3月13日重庆波斯客酒店有限公司向范明分别转账4152元、4152元、2076元、4152元，备注分别为2015年4季度房租、2016年1季度租金、2016年2季度一半、2016年4季度。范明还举示（2016）渝01民终4166号民事判决书一份，证明就案涉房屋的同一地点、相同的履行方式、相应租金由重庆波斯客酒店有限公司收取。该判决查明，2013年雅斯酒店将其案的案涉房屋出租给重庆波斯客酒店有限公司用于酒店经营。范明还在庭审中陈述其一直在宁夏工作，没有催收过相应的租金。以上事实，有当事人的陈述、《委托出租及经营管理合同》、银行业务凭证、（2016）渝01民终4166号民事判决书等证据在卷为凭，足以认定。本院认为：范明与雅斯酒店签订的《委托出租及经营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于租金。依据《委托出租及经营管理合同》的约定，2016年7月14日至2019年5月13日期间的租金年收益（包含物业管理费）标准为房屋总价244899元的8.27%即20253元（四舍五入取整数），月租金为1688元/月，该期间的应付租金为20253元/年÷12个月/年×34个月-4152元＝53232元。2016年7月14日至2019年5月13日期间的租金53232元的支付时间已经届满，雅斯酒店作为支付租金的义务人，未举示证据证明其按约支付了租金，也未举示证据证明其他应当扣除的相关情形，应承担相应的举证责任，范明要求雅斯酒店支付租金53232元，本院予以支持。现房屋租金收益的标准为1688元/月，范明还要求雅斯酒店支付按照1688元/月的标准计算自2019年5月13日起至房屋返还之日的租金，本院亦予以支持。雅斯酒店未按约支付房租，属于怠于履行合同主要义务，依据合同约定，范明有权解除合同，并要求雅斯酒店返还房屋，因此对范明要求解除合同返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。雅斯酒店违约未支付租金近三年之久，导致租赁合同解除，范明有权要求雅斯酒店按照合同约定支付违约金19091元[（18367元/年×3年+19286元/年×3年+20253元/年×4年-1531元/月×2个月）×10%]，现范明仅要求雅斯酒店支付违约金17372元，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告范明与被告重庆雅思酒店管理有限公司签订的《委托出租及经营管理合同》；二、被告重庆雅斯酒店管理有限公司于本判决生效之日起立即支付原告范明2016年7月14日至2019年5月13日期间的租金53232元及2019年5月14日起至实际返还房屋之日止按1688元/月计算的房屋租金；三、被告重庆雅斯酒店管理有限公司于本判决生效之日起立即支付原告范明违约金17372元；四、驳回原告范明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1610元，减半收取805元，由被告重庆雅斯酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李超二〇一九年九月十二日书记员  曹彬