北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初16294号原告：胡博，男，1987年2月9日出生，汉族，北京京东振世信息技术有限公司员工，住北京市丰台区。被告：陈岩川，男，1935年11月25日出生，汉族，北京市丰台区疾病防控中心退休工人，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈嘉（陈岩川之女），住北京市西城区。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。原告胡博与被告陈岩川、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡博，被告陈岩川的委托诉讼代理人陈嘉，被告我爱我家公司的委托诉讼代理人冯涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡博向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告双倍返还定金余款2万元；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年7月22日，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：被告将其所有的位于丰台区东安街头条21号楼6层2门29号房屋（以下简称29号房屋）以总价290万元出售给原告。合同签订当日，原告向被告支付定金20000元。依据合同第九条约定，原被告双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。然而，被告一直以身体欠佳为由，拒绝办理。随后，被告于2018年11月3日无故解除合同，并向原告退回定金2万元。《合同法》第115条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。双方合同第11条约定，任何一方解除本合同应按照房屋成交总价的20%向对方支付违约金。被告无故解除合同后，拒绝按照法律规定和合同约定向原告赔偿损失，故原告提起诉讼。陈岩川辩称，首先，我方以前没有买卖过房屋，名下无不动产登记信息；其次，中介方应在委托手续办理合格之后才可以签订买卖合同，本案我爱我家公司作为中介，担心差错，先签订买卖合同，再进行委托手续；再次，在中介监督下，双方签订了补充协议，胡博没有提供协议，协议上面写明如在七日内委托公证手续确认办理不成，买卖交易自行解除，互相不承担违约责任。该协议2018年7月22日-7月30日生效，7月30日没有办的，按照协议规定，第一被告和第二被告无任何责任。最后，买卖合同应先公证再签订买卖合同，当时先让我们签订买卖合同再进行公证，这是无效合同，作为中介方，知道这是违法行为。委托手续正常进行，公证处认为代办一切手续不符合规定。总之，本案合同为无效合同，双方的补充协议具有法律效力，我方不是恶意不执行合同。我爱我家公司述称，1.我方与原告胡博为居间合同关系，本案买卖合同不应将我方列为被告；2.合同无法履行，不因我方过错，我方不应承担相应赔偿及连带赔偿责任；3.在居间合同中，已经明确提示我方仅为形式审查非实质审查，无法批贷是银行导致，非我方原因。综上，不同意原告诉讼请求。本案事实为，双方签订买卖合同，签了补充协议，没有网签，办理面签初审时，银行说委托书公证书不合格，应写具体委托事项。我方与陈岩川沟通说能否变更，写明具体事项，后来陈岩川没有变更，导致无法继续履行，后来就等着公证书以及委托书，因此产生了纠纷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月22日，胡博(买受方、乙方)与陈岩川（出售方、甲方，由陈嘉代理）经我爱我家公司居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：甲方所售房屋为29号房屋，建筑面积共54.21平方米。该房屋规划设计用途为住宅。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为290万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金2万元。乙方选择商业贷款方式申办贷款，拟贷款金额为104万元。乙方于过户前三日内向甲方支付182万元，资金通过资金存管方式划转。乙方于交付房屋当日向甲方支付2万元，资金通过自行交接方式划转。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。合同第十条第五款约定，如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。甲方应当在收到全部房款三日内将该房屋交付给乙方。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。合同第十一条第二款约定，如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。同日，胡博（受买方、乙方）与陈岩川（出卖方、甲方，由陈嘉代理）签订《补充协议》，约定：1.经甲乙双方协商同意，因甲方身体原因不能亲自到场办理乙方的贷款和过户手续，甲方承诺在7日内办理委托公证手续。2.在委托公证手续没有问题的情况下，买卖交易手续继续进行。3.如在7日内，委托公证手续确定办理不成，买卖双方交易自行解除，互相不承担违约责任。4.此协议于2018年7月22日起至2018年7月30日前生效。签订合同后，胡博向陈岩川（由陈嘉代理）支付了定金2万元。2018年7月31日，内蒙古自治区伊金霍洛旗公证处作出（2018）鄂伊证民字第670号公证书，申请人：陈岩川、杨秀瑞；公证事项：委托；内容：兹证明陈岩川、杨秀瑞于2018年7月30日在内蒙古鄂尔多斯市鑫海颐和城养生养老园，在本公证员面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。《委托书》内容如下：委托人：陈岩川、杨秀瑞；受托人：陈嘉；内容：委托人陈岩川与杨秀瑞系夫妻关系，二人共有29号房屋一套。现我们因身体原因不能亲自办理出售上述房产的相关事宜，故委托陈嘉为我们的代理人，代为到相关部门办理上述房屋的过户手续。代理人在委托权限范围内所实施的法律行为，办理相关的一切事宜，我们均予承认，并愿意承担由此产生的一切法律后果。后，双方持上述《公证书》到相关贷款银行办理贷款面签初审手续，银行要求公证委托书内容应当具体明确，目前上述《公证书》无法办理面签。我爱我家公司工作人员此后又询问多家银行，所有银行都提出同样要求。胡博、我爱我家公司与陈岩川一方进行协商，要求陈岩川按照银行要求变更公证书内容，陈岩川一方不同意变更，导致本案合同无法继续履行。2018年11月4日，陈岩川将2万元定金退还给胡博。2018年11月9日，北京伟嘉安捷投资管理有限公司向陈岩川发送《告知函》，要求陈岩川于2018年11月18日前与该公司联系，并尽快配合办理相关事宜。庭审中，经法庭询问，双方一致认可《补充协议》中约定此协议于2018年7月22日起至2018年7月30日前生效的本意是“7月30日后就作废了，补充协议就没有用了”。同时，双方一致认可，陈岩川退还胡博定金后，双方合同实际未再履行，合同已经实际解除，无需法院处理合同解除事宜。现胡博以陈岩川违约导致本案合同解除为由要求陈岩川支付双倍返还定金余款2万元。以上事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、公证书、定金收据、告知函、房本复印件、证明、照片、同意出售声明等证据在案佐证。本院认为：没有代理权的代理行为，经被代理人追认，该代理行为的法律后果由被代理人承担。胡博与陈岩川签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。本案中，导致双方合同解除的原因在于，陈岩川提交的《公证书》未写明具体委托事项，不符合贷款银行的要求，且陈岩川拒绝按照银行的要求予以更正，导致无法办理贷款。陈岩川未依约协助胡博办理贷款手续且直接将定金退回，构成违约，应当承担违约责任。关于《补充协议》，一方面本案不存在“委托公证手续确定办理不成”的情形，另一方面双方一致认可“7月30日后就作废了，补充协议就没有用了”，故《补充协议》中约定的“互相不承担违约责任”的条件未成就。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。陈岩川作为违约方，应当双倍返还定金2万元。本院对胡博要求陈岩川双倍返还定金余款2万元的诉讼请求予以支持，对胡博要求我爱我家公司返还该款项的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，判决如下：一、陈岩川于本判决生效之日起七日内支付胡博双倍返还定金余款20000元；二、驳回胡博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告陈岩川负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏敬贤二〇一九年九月十六日书记员  郭欣欣