广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执复480号复议申请人（异议人、利害关系人）：梁有健，男，1972年7月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，住所地：广东省广州市天河区珠江西路12号首层02、05、06房商铺、2层02房商铺、4-7层02-10房、7-11层02房。负责人：李荣军。被执行人：罗山，男，1975年9月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被执行人：廖燕敏，女，1977年10月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被执行人：广州泉香奈子企业管理咨询有限公司，住所地：广东省广州市番禺区大石街北联村沿江中路3号303。法定代表人：罗山。复议申请人梁有健不服广东省广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）（2019）粤0106执异175号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行（以下简称浦发银行广州分行）与被执行人罗山、廖燕敏、广州泉香奈子企业管理咨询有限公司（以下简称泉香奈子公司）借款合同纠纷一案中，梁有健以其已承租位于广州市番禺区东环街东艺路81号金山谷花园竹溪街1栋101房为由，向该院提出书面执行异议，表示其不同意拍卖涉案房屋，要求保障其优先购买权，在拍卖时不移交涉案房屋给买受人。天河法院对其异议请求予以驳回，梁有健遂向本院申请复议。天河法院查明，申请执行人浦发银行广州分行与被执行人罗山、廖燕敏、泉香奈子公司借款合同纠纷一案，该院（2016）粤0106民初5347号民事判决已经发生法律效力。上述判决判令：一、被执行人罗山、廖燕敏应于判决发生法律效力之日起十日内，向申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行偿还借款本金1972816.01元及利息、罚息、复利【截至2017年1月2日利息217329.33元、罚息（含复利）30593.97元；自2017年1月3日起至清偿之日止，罚息、复利均按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮40%再上浮50%计付】；二、被执行人罗山、廖燕敏应于本判决发生法律效力之日起十日内，向上海浦东发展银行股份有限公司广州分行偿还借款本金4000000元及利息、罚息、复利【截至2017年1月2日利息270471.64元、罚息（含复利）345900.78元；自2017年1月3日起至清偿之日止，罚息、复利均按年利率5.35%上浮40%再上浮50%计付】；三、被执行人泉香奈子公司对被告罗山、廖燕敏的上述债务承担连带清偿责任；四、上海浦东发展银行股份有限公司广州分行对被告罗山名下的案涉房屋以折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；案件受理费56500元、财产保全费5000元，共计61500元，由上海浦东发展银行股份有限公司广州分行负担2160元，由罗山、廖燕敏、泉香奈子公司负担59340元。上述判决确认：2015年4月21日，申请执行人与罗山就案涉房屋于广州市国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。在上述案件审理期间，该院根据申请执行人的申请，于2016年4月21日查封了案涉房屋。因被执行人未履行上述判决确定的义务，申请执行人向该院申请执行，该院于2017年8月22日以（2017）粤0106执10155号立案执行。该院在执行过程中，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在限期内履行上述判决确定的义务，逾期被执行人未履行。该院于2018年12月20日裁定拍卖案房屋。异议人提供以下证据，拟证明其主张：1.《个人房屋租赁合同书》，载明：甲方（罗山）将案涉房屋三楼整层100平方米出租给乙方（异议人）；租期10年，自2014年11月1日至2024年10月31日止；签约之日，乙方一次性支付10年的租金420000元给甲方；押金10500元，三楼整层家私、家电及房内设施费用52000元；保洁费、水电费、宽带费由乙方自行向有关部门交纳；乙方责任：……乙方保证承租甲方房屋作为合法用途，遵守中华人民共和国法律和政府相关规定，合法经营；甲方责任：……维护乙方的合法利益和经营权，……乙方自己在未公开其经营性质及经营种类之前，甲方不得随意将其商业信息对外泄露等条款。甲方未签落款日期，乙方落款日期为2014年10月31日；2.异议人在民生银行广州华南支行账户明细，显示：异议人于2014年10月31日转款482500元给罗山，未载明转款用途。异议人称其当时与妻子闹离婚，故承租案涉房屋用于临时居住。案涉房屋为别墅，其中一楼和二楼仍由罗山及其家人居住。天河法院认为，被执行人未按该院通知履行生效判决确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，该院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。案涉房屋登记在被执行人罗山名下，该院拍卖案涉房屋并无不当。异议人主张其对案涉房屋的第三层享有租赁权，主张阻止对案涉房屋交付给买受人，对此，该院认为，首先，《个人房屋租赁合同书》中异议人的落款日期虽然在2014年10月31日，但该合同未办理备案登记，不能有效证明该合同签订于异议人的落款日期。其次，异议人称其当时与妻子闹离婚，故租用案涉房屋三楼临时居住，但合同约定租期10年，且一次性支付10年的租金，不符合常理。承租用于居住的房屋，却约定异议人合法经营、罗山维护异议人的合法经营权等与居住无关的内容，更为不合常理。再次，案涉房屋为整体，保洁费、水电费等费用应统一以业主名义向有关部门交纳，合同却约定由异议人自行向有关部门交纳三楼的保洁费、水电费等费用，亦不符合常理，而异议人又不能提供证据证明其有交纳有关费用。最后，异议人虽提供其银行账户明细证明其于2014年10月31日转账482500元给罗山，但未载明转款用途，不能证明其支付的是案涉房屋第三层的租金。综上，异议人的证据不足以证明其与被执行人罗山之间存在合法有效的租赁关系，该院不予确认，其异议不成立，应予驳回。据此，天河法院于2019年3月18日作出（2019）粤0106执异175号执行裁定，驳回异议人梁有健的异议。梁有健向本院申请复议称，《个人房屋租赁合同书》为双方的真实意思表示，未违反强制性法律规定，应属合法有效，梁有健与罗山已形成租赁关系，租赁合同未登记备案不影响其真实性。从日常生活来说，签订10年期限的租赁合同及一次性支付所有租金是十分常见的租赁行为，合同中的约定是双方协商的结果，一审裁定以此为由否认租赁合同的真实性无充分依据。此外，合同的约定及银行转账记录已相互印证支付租金的事实，一审裁定以转账未备注摘要即否认梁有健已向罗山支付租金属逻辑不清。据此，梁有健的复议请求为：撤销（2019）粤0106执异175号执行裁定，确认梁有健对涉案房产享有优先购买权。本院经审查查明的事实与天河法院查明事实一致。本院认为，梁有健以其对涉案房产享有承租权，要求保障其优先购买权为由提出本案异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此规定，在法院查封之前，承租人必须已签订真实合法有效的书面租赁合同并占有使用拍卖标的物，其异议请求才能成立。本案中，梁有健主张其自2014年11月1日起承租涉案房产三楼整层，仅有《个人房屋租赁合同书》及银行转账记录为证，未提交居住涉案房屋而缴纳相关水电费等日常开支的相关证据，并不能充分证明其在查封之前已占有使用涉案房屋。且租赁合同中约定梁有健一次性支付10年租金420000元，并支付整层家私、家电及房内设施费用52000元的约定不符合常理，天河法院认定梁有健提交的证据不足以证实其与罗山之间存在真实有效的租赁关系论述详细，理据充分，本院予以确认。综上所述，梁有健的复议理由均不成立，对其复议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回梁有健的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异175号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张蕾蕾审判员  李小明审判员  叶洁靖二〇一九年九月十一日书记员  孙 帅