贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民再16号原审原告：贵州立华安物业服务有限公司，住所地贵阳市云岩区茶店中天花园樱花园B座4单元5层1号。法定代表人：王志军，总经理。委托诉讼代理人：范继茂，该公司员工。委托诉讼代理人：袁恋，贵州京贵律师事务所律师。原审被告：黎小满，男，1983年12月10生，汉族，住贵阳市云岩区。原审原告贵州立华安物业服务有限公司与原审被告黎小满物业服务合同纠纷一案，本院（2018）黔0103民初3928号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年3月12日作出（2019）黔0103民监8号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告贵州立华安物业服务有限公司委托诉讼代理人范继茂、袁恋，原审被告黎小满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州立华安物业服务有限公司称，原审判决认定事实清楚，特别是查清了本次诉讼相较于双方第一次诉讼中存在的“物业服务改善”和“被告恶意违约”等情形，在第一次判决的基础上，判决10名被告依约承担相应的违约责任，并无不妥。鉴于本次诉讼中案件基本事实已经发生变化，因此，本案原审判决相较于第一次诉讼判决不存在“同案”的问题，并不违反“同案不同判”的裁判尺度要求。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法庭予以维持。黎小满辩称，双方签订的《前期物业服务协议》真实有效，双方应履行该协议约定的义务与责任，但是在履行过程中，被答辩人长期不履行该协议，提供不符合该协议约定的服务，对提供的服务进行打折，那么答辩人也有权利要求同时也符合法律规定要求对提供的服务进行打折，按每月每平方0.5元向被答辩人缴纳基础物业服务费，并且该协议内约定的滞纳金仅为国家行政执法单位在执法过程中，被执法人不履行该行政处罚金时而产生的行政处罚金，不应按违约金执行，同时被答辩人的诉讼主体不适格，相应的物业费用由贵阳义信房地产开发有限公司应承担，被答辩人应退回答辩人已缴纳的费用。贵州立华安物业服务有限公司向本院起诉请求：1、被告给付原告2017年3月20日至2018年4月19日物管费1431元，违约金902元，共计2333元。2、诉讼费由被告承担。本院原审认定案件事实，原告贵州立华安物业服务有限公司是位于贵阳市××茶路××号“义信麒麟苑”小区物业服务企业，被告黎小满是该小区C栋C2单元8层1号房(建筑面积73.41平方米)业主。2012年7月27日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、违约责任等,其中甲方(原告)权利义务包括向乙方(被告)提供物业管理服务，并向乙方收取物业管理服务费用。物业服务费用约定为高层住宅物业服务费1.50元/平方米1月(按季、年交纳),交纳费用时间为当季物业费在当季第一个月十日内，并约定乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日3‰取滞纳金或通过法律途径解决。协议签订后，原告贵州立华安物业服务有限公司开始提供物业服务,被告黎小满未向原告交纳2017年3月20日至2018年4月19日期间的物业服务费，共计13个月。本院原审认为，原告贵州立华安物业服务有限公司与被告黎小满签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告贵州立华安物业服务有限公司对被告黎小满所在的小区进行了物业管理工作，被告黎小满已实际获得了原告提供的物业服务，被告黎小满理应向原告缴纳物业管理服务费，原告贵州立华安物业服务有限公司现向本院起诉要求被告黎小满支付物业管理服务费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。具体金额：被告黎小满从2017年3月20日至2018年4月19日未交物业服务费，共计13个月，被告屋建筑面积73.41平方米，应缴纳物业管理服务费1431元(计算公式:73.41平方米×1.5元/平方米×13个月≈1431)元。被告黎小满未如期交纳物业费是违约行为，应当承担违约责任,2017年3月20日至2017年6月19日期间的物业费应当在2017年3月30日前交纳，现未缴纳，应当自2017年3月31日起按每日3‰的标准计算违约金，至2018年4月19日共计384天，违约金为73.41×1.5×3×384×3‰=380.55744；以此标准和截止日期计算,2017年6月20日至2017年9月19日期间的物业费的违约金为73.41×1.5×3×292×3‰=289.38222,2017年9月20日至2017年12月19日期间的物业费的违约金为73.41×1.5×3×200×3‰=198.207,2017年12月20日至2018年3月19日期间的物业费的违约金为73.41×1.5×3×109×3‰＝108.022815，综上，截止2018年4月30日的违约金合计为975元(四舍五入保留个位数)，现原告主张违约金为902元小于该计算结果，本院从其自愿，故对原告主张的违约金902元予以支持。关于被告黎小满提出的抗辩，因其提供的证据是复印件，且庭审中原告对此不认可，故本院对该证据不予采信。关于被告黎小满提交照片用以证明原告提供服务不合格的意见，因该照片中部分未显示时间，其余照片所显示的时间不是原告主张的的物业费对应时间，被告对该主张也没有提供其他证据佐证，故本院对该组证据不予采信。据此，本院原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定判决:被告黎小满于本判决生效之日起十日内给付原告贵州立华安物业服务有限公司2017年3月20日至2018年4月19日期间的物业管理服务费1431元、违约金902元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告黎小满负担。原审判决为终审判决。本院再审案件认定案件事实与原审基本一致。本院再审认为,原审认定贵州立华安物业服务有限公司与黎小满签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均具有约束力，贵州立华安物业服务有限公司对黎小满所在的小区进行了物业管理工作，黎小满已实际获得了贵州立华安物业服务有限公司提供的物业服务，黎小满理应向贵州立华安物业服务有限公司缴纳物业管理服务费，并据此判决黎小满给付贵州立华安物业服务有限公司物业管理服务费1431元正确，再审予以维持。但原审未区分双方协议中约定的滞纳金与违约金的概念及其区别，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条判决黎小满承担违约金902元错误，再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下:一、维持本院（2018）黔0103民初3928号民事判决中被告黎小满于本判决生效之日起十日内给付原告贵州立华安物业服务有限公司2017年3月20日至2018年4月19日期间的物业管理服务费1431元的部分；二、撤销本院（2018）黔0103民初3928号民事判决中被告黎小满于本判决生效之日起十日内给付原告贵州立华安物业服务有限公司2017年3月20日至2018年4月19日期间的违约金902元的部分。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费人民币50元，减半收取25元，由黎小满负担（此费贵州立华安物业服务有限公司已预交，黎小满履行上述判决时一并付给贵州立华安物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长  杜祖强审 判 员  丁鲁黔人民陪审员  靳 颖二〇一九年九月二十三日书 记 员  龚美满