江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初10071号原告：徐效东，男，1966年9月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。被告：沭阳苏诚资产投资管理有限公司，统一社会信用代码9132132206458181X7，住所地沭阳县上海南路与松江路交汇处东100米中国沭阳国际图书城售楼部。法定代表人：蒋华志。委托诉讼代理人:戚祥飞，江苏天帆律师事务所律师。原告徐效东与被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司（下简称“苏诚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法适用简易程序于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告徐效东委托诉讼代理人李兵、被告苏诚公司委托诉讼代理人戚祥飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐效东向本院提出诉讼请求：请求判令苏诚公司向原告徐效东支付逾期交房违约金（自2016年12月27日起按已付房款万分之一计算至实际交房之日）、逾期办证违约金2500元。事实和理由：2014年11月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的沭阳县图书城市场1019号房，房屋价款为250000元。合同第八条约定，被告应当在2016年6月30日前，将经综合验收合格的房屋交付原告使用。第九条约定，逾期交付房屋超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。第十一条约定，房屋达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，但至今未将符合交付条件的房屋交付原告使用，也未协助原告办理房产权属登记，应向原告承担逾期交房、逾期办证的违约责任。被告苏诚公司辩称：原、被告之间发生商品房买卖合同属实，原告付清了购房款。涉案房屋于2015年10月16日经验收合格，被告于2019年3月23日向原告邮寄书面交房通知书，3月26日签收的，被告随时都可以向原告履行交房义务，其后的违约金不应该承担。原告主张的逾期办证违约金是在商品房交付使用后90日内，而原告尚未与被告办理房屋交接手续，故逾期办证履行期限尚未届满，不应该承担逾期办证违约金。针对被告的答辩，原告补充陈述：2019年3月26日收到被告邮寄的交房通知书属实，但涉案房屋是商铺，已经被被告另行对外出租，无法办理交付手续。原、被告对以下事实无争议：2014年12月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以250000元的价格购买被告开发的沭阳县图书城市场1019号房屋。合同第八条约定：被告应当在2016年6月30日前将经验收合格的房屋交于原告。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。附件四补充协议第七条，本合同第九条补充约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，该时间作为房屋交付整改期，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的180天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2015年10月16日，沭阳县国际图书城市场楼取得单位（子单位）工程。2019年3月23日，被告向原告邮寄书面交房通知书，原告于3月26日签收，但双方至今未能办理房屋交接手续，被告亦未协助原告办理涉案房屋的权属登记手续。本案的争议焦点为：涉案房屋是否具备交付的条件；被告是否存在逾期办证的违约行为。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。关于《商品房买卖合同》第八条约定交付条件之一“该商品房验收合格”如何理解问题，2000年国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》第8条对商品房交付条件规定了五种选择：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.空白。上述五种选择，前四种交付标准是逐步提高的，当事人选择第一种交付标准，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案，故涉案的商品房于2015年10月16日已符合合同约定的交付条件。商品房达到交付使用条件后，苏诚公司于2019年3月23日通过快递向原告在合同中提供的地址邮寄送达入住通知书，通知其办理房屋交接手续，原告应在书面通知书确定的时间至苏诚公司处办理房屋交接手续，拒绝办理交接手续的，视为交付，由此产生的法律风险应由其自行承担，苏诚公司不应再向原告承担其后的逾期交房违约责任，但仍应积极配合原告办理房屋交接手续。原告陈述涉案房屋已被被告另行出租他人，被告予以否认，并当庭承诺随时可以履行交接手续，原告以此拒绝接收房屋并不成立；原告还陈述涉案房屋没有上下水管道，被告辩解涉案房屋并无上下水管道设计，本院认为，涉案房屋为商业用房，楼层内已配备公共上下水管道，有无上下水管道并不影响房屋功能，原告以此拒绝接收房屋亦不能成立。综上，苏诚公司应以已付款250000房款为基数，从2016年12月28日起（2016年6月30日顺延180日）按日万分之一计算至2019年3月26日，向原告支付延期交付商品房违约金20450元。关于合同第十五条约定的“交付使用”如何理解问题，本院认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案苏诚公司于2019年3月24日书面通知原告办理房屋交接手续，后原告无正当理由拒绝接收房屋，视为交付使用，苏诚公司应自交付使用后90日内将办理房产权属登记证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则即为违约，应承担违约责任，按已付购房款250000元的百分之一向原告支付违约金2500元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐效东逾期交房违约金20450元、逾期办证违约金2500元，共计22950元；二、驳回原告徐效东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442元，减半收取221元，由被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费442元。审判员  于在会二〇一九年九月九日书记员  孙嘉璐书记员  孙千千附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。