辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0281民初2318号原告（反诉被告）：张会华，男，1960年2月11日出生，汉族，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：林丛文，系大连瓦房店市中心法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：宋雪梅，女，1971年2月16日出生，汉族，现住瓦房店市。被告（反诉原告）：谷俊生，男1968年1月28日出生，汉族，现住瓦房店市。二被告共同委托诉讼代理人:王洪山，辽宁泓冠律师事务所律师。原告（反诉被告）张会华与被告（反诉原告）宋雪梅、谷俊生买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月7日作出（2018）辽0281民初2906号民事判决，宣判后，宋雪梅不服，提起上诉，大连市中级人民法院于2019年3月18日作出（2019）辽02民终2039号民事裁定，裁定撤销本院（2018）辽0281民初2906号民事判决，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理，原告（反诉被告）张会华及其委托诉讼代理人林丛文、被告（反诉原告）谷俊生及其与被告（反诉原告）宋雪梅共同委托委托诉讼代理人王洪山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）张会华向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即支付价款40万元，并承担自2017年5月2日起至实际支付日止、按人民银行同期贷款利率计算的利息。诉讼费用由二被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系。2016年12月17日，原告以人民币90万元的价格，将自己所有的鸡血粉加工厂卖给被告，双方签订了《买卖协议》，协议约定：已付现金50万元，余款40万元于2017年5月1日一次性付清，但被告未按约给付余款，无理推托至今未果，被告的行为已构成违约。故提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）宋雪梅、被告谷俊生共同辩称，不同意原告的诉请，没有事实和法律依据，驳回原告诉请。一、本案争议的鸡血厂没有经过行政审批，是原告私自建设的凉晒厂和厂房，非法占用了炮崖集体土地，此事实已经经瓦房店市土地局经过了行政处罚，已经作出责令退还土地拆除违章建筑等。且本案经瓦房店市法院于2018年7月23日作出2018辽0281行审288号行政裁定书，裁决对瓦房店市国土资源局于2017年11月29日作出的监罚决字（2017）泡A1号行政处罚书，准予强制执行退还强占土地，没收其在非法占用土地上建设的建筑物和设施，由政府部门组织实施。此份行政裁定书已经产生法律效力，即本案争议的鸡血厂及建筑物设施已经被责令退还，建筑物已经被没收已不属于原告财产，所以本案双方之间买卖鸡血厂是一个无效合同，既然无效，原告就没有权利要求支付合同价款，同时承担利息的请求更无依据。所以应该依法予以驳回其诉请。反诉原告（被告）宋雪梅、谷俊生向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告于2016年12月18日签订的买卖协议书无效；2、依法判令反诉被告将反诉原告已付的500000.00元及谷振东抵押的房屋所权证返还反诉原告，并自反诉原告支付款项之日起至返还款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率承担利息；3、反诉费用反诉被告承担。事实与理由：2016年6月，反诉被告张会华在未经行政审批、未取得相关手续的情况下，擅自在瓦房店市建设鸡血晾晒场和厂房。该场地因非法占用土地经瓦房店市国土资源局现场勘查及询问，向反诉被告告知腾退土地，并处罚款。反诉被告在签订买卖协议时隐瞒上述情况，反诉原告遂以90万元价格购买上述场地及厂房，并欲投入生产。2017年10月，瓦房店市国土资源局责令反诉原告停止建造和经营，并退还非法占用的土地。2018年7月23日，瓦房店市法院作出（2018）辽0281行审288号行政裁定书，准许强制执行，并责令推翻土地和没收建筑物。因反诉被告出卖反诉原告的鸡血粉厂属违章建筑，已被法院生效文书确认没收，已不属反诉被告的财产，因此买卖合同无效，合同无效根据过错，反诉原告是在不知情的情况下购买，没有过错，应全额返还已付鸡血粉厂款500000元，故向法院提出反诉，请求法院支持反诉原告的主张。反诉被告张会华辩称，不同意反诉原告的反诉请求，反诉被告不存在欺诈的情况，反诉被告在签订合同前已将案涉鸡血粉厂所有情况向反诉原告作出详细陈述，不存在隐瞒的情况；行政处罚的时间是2017年12月6日，罚款数额是49710元，行政处罚的真正原因是反诉原告私自扩大鸡血粉晾晒场，与反诉原告无关。双方签订的合同真实有效合法且为双方真实意思表示，故请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：张会华于瓦房店市建设鸡血粉厂及晾晒场地（以下简称案涉场地）。二被告系夫妻关系。2016年12月18日，张会华与宋雪梅签订买卖协议，双方约定张会华鸡血粉厂卖给宋雪梅人民币玖拾万元整。已付现金伍拾万元整，余款肆拾万元整于2017年5月1日一次性付清（余款有房照抵押）厂内物品两人协商互用。宋雪梅在购买案涉场地后进行扩建。2017年12月4日，宋雪梅与案外人刘洋在案涉场地成立大连宏海饲料有限公司。另查，2016年5月20日，案涉场地因违法占用土地被瓦房店市泡崖乡人民政府土地办现场叫停。2017年2月21日，瓦房店市国土资源监察大队在对张会华询问后，于2017年3月14日，作出瓦国土资监罚决字（2017）泡A1号国土资源行政处罚决定书。因张会华于2016年6月，未经批准擅自动工新建鸡血晾晒场和厂房，占用瓦房店市集体土地5121平方米，其中基本农田1944平方木，现已建成；故作出责令退还占用土地，恢复土地原状，并处罚款90090元。2017年11月22日及2017年11月29日，瓦房店市国土资源局分别作出瓦国土资监罚告字（2017）泡A24号国土资源拟行政处罚告知书、瓦国土资监罚决字（2017）泡A24号国土资源行政处罚决定书，因宋雪梅于2015年9月至2017年4月，未经批准擅自动工新建仓库，占用瓦房店市集体土地4971平方米。现场主体已形成，不符合规划。故对宋雪梅做出如下行政处罚：1、责令退还非法占用4971平方米土地。2、限15日内自行拆除非法占用的1259平方米农用地不符合规划部分上已建的1259平方米建筑物和其他设施，恢复土地原状。3、非法占用林地、其他草地、农村道路4971平方米，每平方米按10元罚款，计罚款49710元。2017年12月6日，宋雪梅缴纳土地违章罚没款49710元。2018年6月1日，瓦房店市国土资源局作出瓦国土资监罚催告字[2017]泡A24号履行行政处罚决定催告书，依法向宋雪梅进行催告。因宋雪梅经催告后仍未履行行政处罚决定确定的义务，向本院申请强制执行。本院于2018年7月23日作出（2018）辽0281行审288号行政裁定书，裁定对瓦房店市国土资源局于2017年11月29日作出的瓦国土资监罚决字[2017]泡A24号国土资源行政处罚决定书准予强制执行。责令退还非法占用土地，没收其在非法占用的土地上已建的建筑物和其他设施，由政府相关部门组织实施。再查，瓦国土资监罚决字（2017）泡A1号国土资源行政处罚决定书、瓦国土资监罚告字（2017）泡A24号国土资源拟行政处罚告知书、瓦国土资监罚决字（2017）泡A24号国土资源行政处罚决定书、（2018）辽0281行审288号行政裁定书中所述的非法占用土地及非法占用土地上已建成的建筑物和其他设施即为案涉买卖协议中的鸡血粉厂。上述事实，有瓦国土资监罚决字（2017）泡A1号国土资源行政处罚决定书、瓦国土资监罚告字（2017）泡A24号国土资源拟行政处罚告知书、瓦国土资监罚决字（2017）泡A24号国土资源行政处罚决定书、（2018）辽0281行审288号行政裁定书、买卖协议、婚姻信息、房产执照、企业机读档案表、案件呈报表、情况说明、询问笔录、大连曝光土地违法违规案件新闻材料、照片及当事人的庭审陈述等证据在卷为凭，经庭审质证及本院审查，本院予以采信。对于被告（反诉原告）宋雪梅、谷俊生提供的录音、鸡血合同、鸡血交易合同、供鸡血合同、收据，原告（反诉被告）张会华对上述证据有异议，因上述证据与本案缺乏关联性。故本院不予采信；对原告（反诉被告）张会华提供的航拍图，被告（反诉原告）宋雪梅、谷俊生对该证据有异议，因该证据系原告（反诉被告）张会华自行制作缺乏证据客观真实性，故该证据本院不予采信。本院认为，本案争议的焦点为原被告于2016年12月18日签订的买卖协议效力（以下简称案涉协议）问题及双方损失如何认定的问题。关于案涉协议效力问题，合同法规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，其中“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，原、被告签订案涉协议中双方买卖的鸡血粉厂经瓦房店市国土资源局两次行政处罚决定书确认为非法占用包括基本农田在内的集体土地，并责令限期拆除建筑物、将土地恢复原状，因该房屋系违章建筑，属于不可交易物，且案涉土地系非法占用包括基本农田在内的集体用地，该买卖合同标的物系用于非农建设，改变了集体所有土地的用途，损害了国家、集体和社会公共利益，因此该买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应属无效，故原告（反诉被告）张会华请求继续履行案涉协议，支付合同剩余价款及利息的诉讼请求本院不予支持；被告（反诉原告）宋雪梅、谷俊生请求确认案涉协议无效的反诉请求本院予以支持。关于双方当事人损失问题，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告（反诉被告）张会华在签订案涉协议前已经知晓案涉场地存在非法占用农用地的情况仍与被告（反诉原告）宋雪梅签订案涉协议，被告（反诉原告）宋雪梅在签订案涉协议时亦未能尽到审慎注意义务，因此对于合同无效造成的损失双方都有过错，应由双方分担。首先，关于被告（反诉原告）宋雪梅、谷俊生主张原告（反诉被告）张会华返还购房款500000元及谷振东抵押的房屋所权证的反诉请求，因案涉协议已为无效合同，原告（反诉被告）张会华因该合同取得的财产应予返还，故被告（反诉原告）宋雪梅、谷俊生该反诉请求本院予以支持，但同时被告（反诉原告）宋雪梅、谷俊生亦应当将案涉协议中的鸡血粉厂返还给原告（反诉被告）张会华。其次，关于被告（反诉原告）宋雪梅、谷俊生请求原告（反诉被告）张会华返还500000元购房款利息的问题，因被告（反诉原告）宋雪梅对案涉协议无效也存在过错，鉴于双方过错程度，原告（反诉被告）张会华向被告（反诉原告）宋雪梅、谷俊生返还该购房款利息的二分之一为宜。再次，关于原告（反诉被告）张会华的经济损失问题，虽然其在法庭辩论中提及此问题，因其未正式提出该项诉讼请求，故本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张会华与被告（反诉原告）宋雪梅于2016年12月18日签订的买卖协议无效；二、原告（反诉被告）张会华于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）宋雪梅、谷俊生购房款500000元及二分之一利息（自2016年12月19日起至还清之日至，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、原告（反诉被告）张会华于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）宋雪梅、谷俊生抵押的所有权人为谷振东（执照号：瓦农房执字第2906484）的房产执照；四、被告（反诉原告）宋雪梅、谷俊生于本判决生效后十日内将2016年12月18日签订的买卖协议中约定的位于瓦房店市的鸡血粉厂返还原告（反诉被告）张会华；五、驳回原告（反诉被告）张会华的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）宋雪梅、谷俊生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由原告（反诉被告）张会华承担，反诉费4400元，其中4000元由原告（反诉被告）张会华负担，400元由被告（反诉原告）宋雪梅、谷俊生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  姚志武人民陪审员  丁广飞人民陪审员  王卫东二〇一九年九月十二日书 记 员  王 楠