浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2268号上诉人（原审原告）：嘉兴市奥林匹克大酒店有限公司，住所地：嘉兴市秀洲区油车港镇奥星路北侧镇政府西侧，统一社会信用代码：91330411661749836J。法定代表人：陈亮，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：徐明福，浙江君度律师事务所律师。委托诉讼代理人：寿艳婷，浙江君度律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴市残疾人联合会，住所地：嘉兴市洪兴路**，统一社会信用代码：1333040047089124XH。法定代表人：闻人庆，理事长。委托诉讼代理人：王爱华，浙江兴嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯小燕，浙江兴嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莱恩达集团有限公司，住，住所地：温州市汤家桥路大自然家园****一社会信用代码：91330302793381439P。法定代表人：易建东，董事长。上诉人嘉兴市奥林匹克大酒店有限公司（以下简称奥林匹克公司）因与被上诉人嘉兴市残疾人联合会（以下简称嘉兴市残联）、莱恩达集团有限公司（以下简称莱恩达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。奥林匹克公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判由嘉兴市残联和莱恩达公司赔偿奥林匹克公司3423226元。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，导致判决结果严重不当。莱恩达公司即使是发起人，但随着奥林匹克公司的设立，以及股权的变更、资本金的增资，莱恩达公司早已不再有权代表奥林匹克公司进行民事活动。1.奥林匹克公司系次承租人。2007年1月嘉兴市残联和莱恩达公司签订《租赁经营合同》，2007年4月，嘉兴市残联委托嘉兴市众拓基础设施有限公司（以下简称众拓公司）与奥林匹克公司（筹备中）签订《租赁协议》。嘉兴市人民政府2012第108号抄告单，明确莱恩达公司为承租人，且嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民再22号案件生效判决对此予以确认，并明确：从《租赁经营合同》的履行来看，比如合同的签订、向嘉兴市残联递交报告确认租赁起始时间、纠纷产生后的应诉与调解等，均由莱恩达公司履行，莱恩达公司承担《租赁经营合同》约定的义务，系合同相对性的体现。在该案中，奥林匹克公司系第三人而非被告，且判决支付租金、水电的义务人为莱恩达公司，奥林匹克公司与莱恩达公司均负有腾退的义务，因此存在奥林匹克公司从莱恩达公司转租获得房屋使用权的可能。退一步而言，在本案诉讼前，嘉兴市残联已选择了莱恩达公司作为《租赁经营合同》的义务承担主体，则奥林匹克公司的法律地位并非承租人。在（2015）嘉秀民初字第4号民事调解书被撤销之前，嘉兴市残联与莱恩达公司仍然愿意继续履行合同。在嘉兴市残联知晓奥林匹克公司将部分房产出租的前提下仍与承租人莱恩达公司达成继续履行合同的调解协议，显然嘉兴市残联确认了奥林匹克公司作为次承租人的转租行为--将部分区域出租的事实，并结合陈亮在嘉兴市秀洲区人民法院执行局所作的关于奥林匹克公司从莱恩达公司转租取得房屋的陈述，可明确奥林匹克公司与莱恩达公司之间存在租赁合同法律关系。综合以上分析，奥林匹克公司的法律地位应确认为次承租人。嘉兴市残联与莱恩达公司之间存在租赁合同关系，莱恩达公司与奥林匹克公司之间存在转租合同关系，嘉兴市残联与奥林匹克公司之间不存在合同关系。本案实系侵权责任纠纷。2.奥林匹克公司于2007年5月11日成立，而与莱恩达公司达成（2015）嘉秀民初第4号民事调解是在2015年7月15日，此时奥林匹克公司早已成立，且已通过次承租的关系使用了房屋进行经营，但嘉兴市残联在明知这种情况的前提下，跳过了次承租人，仍单独与莱恩达公司达成（2015）嘉秀民初第4号民事调解书，嘉兴市残联应当申请奥林匹克公司作为案件被告或第三人参加诉讼。莱恩达公司在案件审理过程中向嘉兴市秀洲区人民法院申请奥林匹克公司作为第三人参加案件审理，但嘉兴市残联对此持有异议，双方仍在法院尚未同意追加奥林匹克公司参加诉讼的情况下达成了调解协议，损害了奥林匹克公司的诉讼权利，直接导致奥林匹克公司在知晓调解书内容后通过平湖华侨公司代付了莱恩达公司拖欠的房租及水电费，在此情形下，《租赁经营合同》仍被解除，造成了奥林匹克公司在装修上的经济损失，该过程中，嘉兴市残联及莱恩达公司均具有不可推卸的过错，故奥林匹克公司请求嘉兴市残联和莱恩达公司赔偿奥林匹克公司的经济损失于法有据。二、一审判决认定“奥林匹克公司在审理过程中追加莱恩达公司作为共同被告，在申请时明确为查明本案事实，进一步方便审理”，系未对奥林匹克公司的诉讼请求作出审理判决，奥林匹克公司已向一审法院提出诉讼请求：嘉兴市残联赔偿装修残值损失18360575.03元，莱恩达公司也应承担相应赔偿责任，且奥林匹克公司在庭审中已明确嘉兴市残联基于主要过错承担赔偿责任，莱恩达公司基于自身过错承担赔偿责任。对此，奥林匹克公司已提出明确的诉讼请求并说明了事实与理由。从上述情况可知，奥林匹克公司追加莱恩达公司作为共同被告系要求其承担相应赔偿责任，而非仅为了查明本案事实，因此，一审判决未对奥林匹克公司的该诉讼请求予以审理，系遗漏诉讼请求，按法律规定应当发回重审。综上所述，奥林匹克公司作为次承租人，在没有过错的情形下，要求过错方即嘉兴市残联和莱恩达公司承担装修残值的损失于法有据，请求支持奥林匹克公司诉请。嘉兴市残联辩称，前面生效判决已经明确双方之间的法律关系，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定。签订租赁合同是因为2008年要开设经营酒店，假设奥林匹克公司的陈述成立，当时出租方嘉兴市残联不应给次承租人优惠。奥林匹克公司关于其是次承租人的陈述是违背事实和法律的，也与前面生效判决的陈述相悖。请求驳回奥林匹克公司的上诉请求。莱恩达公司二审中未发表答辩意见。奥林匹克公司向一审法院起诉请求：嘉兴市残联赔偿装修残值损失18360575.03元，莱恩达公司也应承担相应赔偿责任。一审法院认定事实：嘉兴市残联与莱恩达公司于2007年1月29日签订了《租赁经营合同》，约定莱恩达公司承租嘉兴市残联位于嘉兴市秀洲区嘉兴市残联奥林匹克中心共计建筑面积20663平方米的房屋开办酒店，租赁期限为15年，暂从2008年1月1日至2023年12月31日止；年租金第一年为500000元，第二年为700000元，第三年为1000000元，第四至第十年为1600000元，第十一年至第十五年为2600000元；租金支付时间为每个租赁年度期满前五个工作日；逾期交付租金的，按当期欠付租金的万分之五乘以逾期天数计收违约金；如莱恩达公司未按约定期限支付租金超过六个月，嘉兴市残联有权终止合同。2007年4月15日，嘉兴市残联委托众拓公司与奥林匹克公司（筹）签订《租赁协议》，约定奥林匹克公司（筹）承租嘉兴市残联位于嘉兴市秀洲区北侧、镇政府西侧房屋，租赁期限为2年，暂从2007年4月23日至2009年4月22日止；年租金第一年免缴，第二年为每平方米每月12元，租金按季预缴。2007年5月11日，莱恩达公司出资1000000元独资设立奥林匹克公司作为嘉兴市残联奥林匹克中心的经营主体。2007年6月起，奥林匹克公司对嘉兴市残联奥林匹克中心进行装修。因奥林匹克公司经营出现困难，2012年10月17日，莱恩达公司向嘉兴市残联提交《关于要求确定嘉兴市奥林匹克大酒店租赁起始时间的报告》。2012年12月4日，嘉兴市人民政府以嘉办〔2012〕108号抄告单针对嘉兴市残联于2012年11月7日《关于残奥中心项目建设中与莱恩达集团相关工程款支付问题的报告》的请示作出回复，该抄告单的第二条为：莱恩达集团要继续做好残疾人运动赛事、接待活动的保障服务，按照与市残联签订的协议缴纳租金，时间从2012年1月起算。2014年6月，奥林匹克公司停止营业。2014年12月23日，嘉兴市残联以莱恩达公司仅于2012年12月17日支付租金500000元为由，在嘉兴市秀洲区人民法院提起（2015）嘉秀民初字第4号案件诉讼，主张解除与莱恩达公司之间的《租赁经营合同》，并要求莱恩达公司支付租金、违约金及水电费。嘉兴市秀洲区人民法院于2015年7月15日出具（2015）嘉秀民初字第4号民事调解书，确认：一、莱恩达公司于2015年8月15日前支付嘉兴市残联房租及水电费3850200元（包括2013年房租700000元、2014年房租1000000元、2015年房租1600000元，2015年6月30日前拖欠尚未支付的水电费550200元）；二、莱恩达公司于2015年9月15日前按双方于2007年1月26日签订的《租赁经营合同》恢复经营，不得改变或变相改变经营方式、经营范围；三、嘉兴市残联自愿放弃其他诉讼请求；四、莱恩达公司若未能按期全面履行上述第一、第二项约定的义务，则《租赁经营合同》立即自动终止，莱恩达公司除应继续履行第一项约定义务外，另行支付嘉兴市残联房租1800000元（即按《租赁经营合同》补足2014年12月底之前的房租）以及2015年6月30日之后实际发生的水电费，支付违约金1600000元，并在逾期之日起15日内无条件从租赁的房产中腾退，延迟腾退造成的损失由莱恩达公司承担；诉讼费共35410元（已减半），由莱恩达公司承担，于调解书生效之日起七日内交纳。2015年8月19日，莱恩达公司向嘉兴市残联支付租金3300000元、水电费550200元。2016年5月7日，嘉兴市秀洲区人民法院作出（2016）浙0411民监2号民事裁定，决定再审（2015）嘉秀民初字第4号案件。再审审理过程中，嘉兴市秀洲区人民法院追加奥林匹克公司、浙江快乐港置业有限公司、嘉兴市秀源水务投资集团有限公司、嘉兴市秀洲区油车港镇人民政府、仇乾康作为第三人参加诉讼，作出（2016）浙0411民再2号民事判决：一、撤销（2015）嘉秀民初字第4号民事调解书；二、嘉兴市残联与莱恩达公司签订的《租赁经营合同》于2015年1月19日解除；三、莱恩达公司应支付嘉兴市残联租金1783287.67元、解除合同赔偿金700000元、水电费550200元以及迟延支付的违约金327500元，合计3360987.67元；四、莱恩达公司、奥林匹克公司、浙江快乐港置业有限公司、嘉兴市秀源水务投资集团有限公司、嘉兴市秀洲区油车港镇人民政府、仇乾康于判决生效之日起三十日内腾退所占用的嘉兴市残联之嘉兴市残联奥林匹克中心房屋；五、驳回嘉兴市残联的其他诉讼请求。一审案件受理费70820元，由嘉兴市残联负担36340元，莱恩达公司负担34480元。案经二审，嘉兴市中级人民法院作出（2016）浙04民再22号民事判决维持前述判决。2017年4月20日前，莱恩达公司、奥林匹克公司、浙江快乐港置业有限公司、嘉兴市秀源水务投资集团有限公司、嘉兴市秀洲区油车港镇人民政府、仇乾康从嘉兴市残联奥林匹克中心房屋腾退完毕。经委托鉴定，浙江和诚房地产估价有限公司出具浙江和诚（2019）造字第（F）ZJ20192000004号咨询报告书，鉴定结论为：根据酒店实际开始经营时间2008年10月及强制腾退时间2017年4月的情况进行折旧，嘉兴市残联奥林匹克中心大楼的装修残值评估价值为2207584元。一审法院认为，嘉兴市残联与莱恩达公司签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属合法有效。结合双方当事人的诉辩意见，案件争议焦点主要在以下几个方面。第一，关于奥林匹克公司与莱恩达公司的关系。嘉兴市秀洲区人民法院与嘉兴市中级人民法院作出的生效判决均认定，奥林匹克公司系莱恩达公司独资发起设立的公司，设立奥林匹克公司的目的就是为了履行莱恩达公司与嘉兴市残联的《租赁经营合同》，此情况符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定的情形，即本案中奥林匹克公司成立后既认可了《租赁经营合同》，又实际享有合同权利，履行合同义务。据此，奥林匹克公司与莱恩达公司不存在转租合同关系。嘉兴市残联在嘉兴市秀洲区人民法院起诉的两件案件均选择莱恩达公司为被告，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，是该规定赋予作为合同相对人的嘉兴市残联的选择权，而莱恩达公司和奥林匹克公司无选择权。第二，关于众拓公司与奥林匹克公司签订的《租赁协议》的性质。前述生效判决及奥林匹克公司的法定代表人陈亮均认可，此协议仅为申领营业执照而签订，双方并未实际履行。第三，关于奥林匹克公司是否受嘉兴市残联、莱恩达公司签订的《租赁经营合同》约束。由于奥林匹克公司承继了莱恩达公司与嘉兴市残联的《租赁经营合同》的权利义务，故奥林匹克公司应受《租赁经营合同》的约束，本案案由系房屋租赁合同纠纷。第四，本案中各方责任承担。根据前述生效判决认定，《租赁经营合同》的提前解除是由于承租人逾期支付租金的单方违约行为所致，故对于奥林匹克公司诉请的赔偿装修残值请求，《租赁经营合同》中并无约定，且嘉兴市残联不同意利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，嘉兴市残联不应予以赔偿。奥林匹克公司之诉请，无合同依据或法律依据，一审法院不予支持。第五，关于奥林匹克公司在审理过程中追加莱恩达公司作为共同被告的问题，因奥林匹克公司申请时明确为“查明本案事实，进一步方便审理”，且两公司之间的关系与本案不属同一法律，故本案不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回奥林匹克公司的全部诉讼请求。案件受理费131963元，由奥林匹克公司负担。鉴定费188700元，由奥林匹克公司负担。各方当事人二审中均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，莱恩达公司为设立奥林匹克公司对外以自己名义与嘉兴市残联签订《租赁经营合同》，奥林匹克公司成立后使用案涉房屋系因其承继了嘉兴市残联公司与莱恩达公司签订的《租赁经营合同》的权利义务，故奥林匹克公司应受《租赁经营合同》的约束。《租赁经营合同》是由于承租人逾期支付租金的违约行为解除，合同没有约定因承租人违约导致合同解除时，已形成附合的装饰装修物如何处理，现在嘉兴市残联明确表示不同意利用，并表示在不损坏房屋的情况下，奥林匹克公司可自行拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，嘉兴市残联无需赔偿。奥林匹克公司上诉称，本院（2016）浙04民再22号生效判决认定奥林匹克公司为次承租人，并称承租人莱恩达公司拖欠租金，出租人嘉兴市残联请求解除合同时，奥林匹克公司可请求代莱恩达公司支付欠付的租金和违约金以抗辩合同解除权，但《租赁经营合同》仍被解除，嘉兴市残联和莱恩达公司侵害了奥林匹克公司的权益，请求嘉兴市残联与莱恩达公司赔偿奥林匹克公司装修残值损失3423226元。经查，嘉兴市残联与莱恩达公司、奥林匹克公司等房屋租赁合同纠纷一案，在嘉兴市秀洲区人民法院一审【案号：（2016）浙0411民再2号】及本院二审【案号：（2016）浙04民再22号】中，奥林匹克公司从未主张其是次承租人，相反主张其是《租赁经营合同》的承继者，（2016）浙04民再22号生效民事判决亦未认定奥林匹克公司是次承租人。如上所述，莱恩达公司为设立奥林匹克公司对外以自己名义与嘉兴市残联签订《租赁经营合同》，即便奥林匹克公司成立后实际享有合同权利或履行合同义务，合同相对人嘉兴市残联也可选择发起人莱恩达公司承担责任，也可选择奥林匹克公司承担合同责任。在（2016）浙0411民再2号及（2016）浙04民再22号案件中，嘉兴市残联选择莱恩达公司承担合同责任，该案支持了嘉兴市残联公司的选择权，并不能倒推出奥林匹克公司是次承租人的事实。事实上，奥林匹克公司与莱恩达公司未订立转租合同约定租金、租赁期限等事宜，奥林匹克公司也未举证证明向莱恩达公司支付过租金。故奥林匹克公司关于其是次承租人并以次承租人身份主张嘉兴市残联与莱恩达公司承担侵权责任，无法律和事实依据。奥林匹克公司一审中请求莱恩达公司承担责任，一审认为奥林匹克公司追加莱恩达公司仅为查明事实，此与奥林匹克公司的诉讼请求不符，但该不当之处不影响本案审理结果，一审驳回奥林匹克公司的诉讼请求，并无不当。综上所述，奥林匹克公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34186元，由上诉人嘉兴市奥林匹克大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年九月二十七日法官助理周倩书记员胡玉婷