苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初9154号原告：李继宏，男，1993年4月18日生，汉族，住河南省济源市。原告：纵瑞亭，女，1993年11月4日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。上列俩原告共同委托诉讼代理人：邵彩云、席志伟，江苏百年东吴律师事务所律师。被告：胡杰，男，1990年6月15日生，汉族，住江苏省通州市。被告：冷丽娜，女，1990年3月20日生，汉族，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：胡杰，男，1990年6月15日生，系其丈夫。原告李继宏、纵瑞亭诉被告胡杰、冷丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，由审判员顾霞独任审理，后因案情复杂，转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李继宏、纵瑞亭及其委托诉讼代理人邵彩云，被告胡杰暨被告冷丽娜的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李继宏、纵瑞亭向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的房屋买卖合同于2018年9月30日解除；2、被告向原告支付解除合同违约金324000元、逾期履行违约金15552元，以上共计339552元；3、被告返还原告定金20000元。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付律师费18000元。事实和理由：2018年3月31日，原、被告经苏州我爱我家房地产经纪公司居间，双方签订了《房屋买卖合同》（编号：32263），约定由原告向被告购买位于苏州市吴中区房屋一套，价款为1620000元，同时约定房屋产权及具体状况、违约责任等。签约后，原告支付了20000元定金。后续在办理房屋买卖过程中，原告发现该交易房屋有被法院查封情形，被告无法按约交易过户，经交涉，被告反馈已在处理解封事宜，并承诺尽快完成解封，为确保房屋达到可正常交易状态，双方于2018年8月19日签订《补充协议》，约定被告于2018年9月5日前完成房屋产权纠纷处理，使房屋达到能够正常交易条件，同时约定了违约责任、解除条件及相关违约金计算方式等。然补充协议约定的期限届满后，被告未能按约解除查封，经原告多次催促，始终敷衍搪塞，拒不明确回应，故原告于2018年9月29日发送书面解除通知函给被告。被告收函后与原告进行协商，双方未能就违约金达成一致意见，故起诉至法院。被告胡杰、冷丽娜辩称，对原告解除房屋买卖合同无异议，愿意退还原告定金20000元，赔偿原告损失170000元，原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。经审理认定事实如下：2018年3月31日原告李继宏、纵瑞亭（买受方）和被告冷丽娜、胡杰（出卖方）在苏州我爱我家房地产经纪有限公司居间代理下签订房屋买卖合同一份，明确出卖人为胡杰，买受人为李继宏（配偶纵瑞亭），房产位于苏州市吴中区，涉案房屋在本合同生效之前已经设定抵押权，出卖人在2018年9月30日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖方承担。该房屋价款1620000元，买卖双方约定于2018年9月30日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。合同第十四条约定：在本合同履行过程中，买卖双方应按照合同约定履行义务，任何违反合同的行为，都应承担违约责任，违约方应根据本合同约定或者《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定承担违约责任。该合同附件二补充协议中记载：出卖方、买受方应按照居间协议的约定及时支付中介费给中介方，如有一方违约，中介方有权终止居间服务协议或解除居间协议，并由违约方赔偿中介方和守约方的所有损失（包括但不限于直接损失、可得利益损失及因此而产生的对第三方的违约金、差旅费、诉讼费、律师费等）。买受方在签约当天支付出卖方定金30000元由中介方代为保管，待该房屋经房管局挂牌审核通过后，由中介方将30000元支付给出卖方，出卖方在资金托管时将定金30000元打入资金托管账户。买卖双方约定于2018年9月30日前将首付款（房款）打入资金托管账户，买卖双方如有逾期不办理手续的，逾期不超过15天，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际搬离房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，违约方按天向守约方支付本合同第三条约定房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行。逾期超过15天后，守约方有权解除网签合同，并由违约方按本合同第三条约定房屋价款的20%向守约方支付违约金。当日，被告冷丽娜出具收条，明确收到李继宏购买物业地址万业湖墅金典35幢1303的购房定金20000元。2018年8月19日，原告李继宏、纵瑞亭（买受人）和被告冷丽娜、胡杰（出卖人）签订补充协议，明确双方于2018年3月31日签订合同编号为32263的《房屋买卖合同》，鉴于出卖人和买受人在签订原合同时，出卖人未如实告知买受人房屋被法院查封，产权不清晰的情况，故在原合同的基础上订立以下补充协议：1、出卖人承诺，在2018年9月5日之前，完成房屋产权的纠纷处理，使房屋达成能够正常交易的程度（1、房管局挂牌审核通过；2、法院查封解除；3、房屋权属证明无任何抵押、查封、冻结状态）；2、如若出卖人在2018年9月5日当天仍未解决以上问题，自期限届满之次日起，每逾期一天，出卖人需按日向买受人支付原合同第三条约定房屋价款万分之四的违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；3、逾期超过15日，买受人有权解除房屋买卖合同，并且出卖人需要按照房屋买卖合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金，并退还买受人全部已付款；4、出卖人男方需要把整个房屋买卖流程公证给出卖人女方，此后买卖流程全权由出卖人女方配合完成；5、买受方首付款利息2200元整，出卖方承诺在资金托管当天给付买受方；6、买受方在房屋过户之后，关于房屋学区的任何问题，都不会再同意配合。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。三、本协议一式贰份，出卖人执壹份，买受人执壹份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。2018年9月28日，原告委托律师向俩被告发送律师函，明确补充协议签订后，虽李继宏、纵瑞亭多次催促，但俩被告未能按约履行，根据俩被告的反馈情况，截至发函日，涉案房屋仍处于查封状态，无法进行正常交易，鉴于此，特发此解除合同通知书，明确双方签订的房屋买卖合同和补充协议解除，并要求两被告支付解除合同违约金324000元、逾期履约违约金14256元，并返还定金20000元。该信件被告确认于2018年9月30日收到。2018年10月10日，原告李继宏、纵瑞亭（乙方）与江苏百年东吴律师事务所（甲方）签订聘请律师合同，约定甲方接受乙方聘请，指派邵彩云、席志伟作为本案乙方代理人，代理费为18000元，2018年10月15日、2018年10月26日，该律所分别向原告各出具江苏省增值税普通发票，价税金额均为9000元。再查，截至2018年10月16日涉案房屋仍被设有（2016）苏州市不动产证明第6042960号他项权证，及2018年2月26日由（2018）苏0506民初831号案件限制的查封措施。庭审中，原告陈述，2018年3月31日签订居间合同时由于当时没有带足款项比较着急购买，故先交付定金20000元，约定过几天后支付定金余款10000元。但在2018年4月4日其在三方群里要求支付定金余款10000元时，被告冷丽娜同意收取，但中介私下联系其让其不要支付，并说涉案房屋有问题，欠了银行的钱，逾期没有还清，故其没有再支付定金余款10000元。中介也和卖家进行沟通了。被告陈述，2018年4月1日中介到房管部门挂牌才知道房屋被查封，当天中介联系其后其才知晓涉案房屋被查封，2018年3月31日双方签订房屋买卖合同时原告并不知道房屋被查封的情况。以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、收条、补充协议、律师函及函件送达查询单、聘请律师合同及发票、不动产登记簿查询信息以及本院制作的庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告在居间方的居间下于2018年3月31日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，原、被告双方通过实际行动变更了定金的金额和支付、收取方式，本院遵其自愿。依据该合同约定，被告应于2018年9月30日前办理涉案房屋抵押注销手续，双方于2018年9月30日前共同申请办理资金托管手续，但在2018年4月，经中介查询，涉案房屋被法院查封，当月经中介告知，原、被告双方均知晓此事，后双方签订补充协议，被告承诺在2018年9月5日前排除涉案房屋交易障碍，否则承担每日房屋价款万分之四的违约金，超过15天的，原告可解除房屋买卖合同，并要求被告支付20%的违约金。直至2018年10月16日，涉案房屋仍存在交易障碍，故本案涉案合同未能顺利履行的原因在于被告。现原告已于2018年9月30日告知被告解除涉案房屋买卖合同及补充协议，被告认可已收到上述律师函，并同意解除，本院据此确认原、被告双方签订的涉案房屋买卖合同及补充协议于2018年9月30日解除。关于原告的违约金主张，原、被告双方签订的补充协议中同时约定了两种违约金计算方式。即：解约违约金和逾期履行违约金。该补充协议第2条约定，如被告未能在2018年9月5日当天解决房屋交易障碍，自期限届满之次日起，每逾期一天，被告需按日向原告支付房屋总价的万分之四违约金，造成其他损失的，出卖人依法承担赔偿责任，此为逾期履行违约金。该补充协议第3条约定，逾期超15日，原告有权解除房屋买卖合同，并且按照房屋总价的20%支付违约金，并退还买受人全部已付款，此为解约违约金。根据本案案情，2018年3月31日原、被告双方签订房屋买卖合同，约定被告应于2018年9月30日前涤除涉案房屋抵押权，2018年4月4日，原告准备再次交付被告定金10000元时被中介告知涉案房屋被查封，故其未再支付，且于2018年8月19日原、被告双方签订补充协议，明确被告应提前至2018年9月5日涤除涉案房屋交易障碍，否则承担违约责任，后被告未能在2018年9月5日涤除交易障碍，故原告于2018年9月30日告知被告解除双方的房屋买卖合同及补充协议，故本案应适用解约违约金。原告要求被告支付逾期履约违约金与事实不符，本院不予采信。关于解除合同违约金，现原、被告双方在补充协议中明确为房屋总价的20%。被告认为违约金过高，要求调整为150000元。本院结合涉案房屋买卖合同的签订时间、定金交付过程、被告在合同履约过程中的行为及表现、涉案合同履行的阶段及进程、原告发函解除合同的时间、2018年3月至9月期间的苏州地区房价走势以及违约金的惩戒功能等因素综合考量，充分考虑原告的交易成本以及应当对违约方进行合理经济制裁的角度考量，并根据公平原则和诚实信用原则，酌情酌定将违约金比例调整为双方约定的房屋总价款的15%即243000元。至于庭审中，原告要求被告退还定金20000元的主张，被告同意返还，本院予以采信。关于原告主张的律师费，因被告违约，造成原告提起本案诉讼并实际支出律师费18000元，原告要求被告承担该律师费，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告胡杰、冷丽娜于本判决生效之日起十日内向原告李继宏、纵瑞亭归还定金人民币20000元、支付违约金人民币243000元、律师费18000元，以上共计人民币281000元。二、驳回原告李继宏、纵瑞亭的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19542元、财产保全申请费人民币2315，共计人民币21857元，由被告胡杰、冷丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  顾 霞人民陪审员  王佩珍人民陪审员  陈健红二〇一九年九月二十二日书 记 员  高 羽王亭