福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初349号 原告：福建世欧投资发展有限公司，住所地福州市晋安区福新路中段（福新中路312号）江盛楼四层。 法定代表人：余丽娟，总经理。 委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林烨，福建名仕律师事务所律师。 被告：俞炜，女，1984年1月6日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告福建世欧投资发展有限公司（以下简称世欧投资公司）与被告俞炜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世欧投资公司的委托诉讼代理人夏祖铃、林烨，被告俞炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世欧投资公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年8月8日签订的《租赁合同》于2018年7月13日解除；2.判令被告立即向原告支付拖欠的租金2856612.37元；3.判令被告向原告支付违约金（违约金标准为每逾期一日按逾期金额的日万分之五计算至实际付清拖欠的租金之日止，暂计至2018年8月31日为861148.7元）；4.判令原告有权没收履约保证金138600元；5.判令被告承担原告的律师费损失8000元；6.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月8日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将坐落于福州市晋安区王庄街商铺提供给被告使用；租赁期限自2014年8月8日起至2019年8月7日止；租金按月缴纳，被告应在下个交租期开始前七个工作日内向原告一次性足额预付下一个交租期的租金；因被告违约原因导致合同解除的，原告有权于解除合同时，没收该履约保证金，不予退还；被告逾期支付租金的，每逾期一日，应向原告支付逾期金额日万分之五的违约金；因被告违约，原告为实现债权及原告为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等）均由被告承担；如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12时为送达时间。合同签订后，原告依约向被告交付了案涉商铺，但被告却未依约支付租金。2015年4月，被告开始拖欠租金，截至2018年8月，被告已拖欠租金2856612.37元。原告催告被告支付拖欠的租金及违约金，但被告拒不履行。原告于2018年7月12日向被告邮寄解除合同通知，按照合同约定，解除合同通知于2018年7月13日送达，双方签订的《租赁合同》于该日解除。现被告已将案涉商铺返还给原告。原告提起本案诉讼，请求法院支持其诉讼请求。 被告俞炜辩称，2018年6月，被告已搬离案涉店面，其并未收到原告所邮寄的租赁合同解除函。根据相关诉讼时效的规定，原告所主张的2016年9月份之前的租金超出了诉讼时效。案涉合同约定了150天的装修期，该期间被告无须交付租金。被告从2015年1月份开始交付租金，当时系以押二付一的方式交纳。因房屋漏水和道路围挡的问题导致被告经营困难，被告要求履约保证金应予以抵扣租金。另，被告已交纳租金40万元，应予以扣除。因被告经济困难，被告希望减免逾期付款违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的营业执照复印件、被告身份证复印件、租赁合同、拖欠租金及违约金明细表、催款函及EMS回单、租赁合同解除函及EMS回单、委托代理协议、律师费发票、律师费转账记录，被告提交的金额为30000元的pos签购单，双方对真实性均互不持异议，故本院予以确认并在卷佐证。被告提交的另外两份pos签购单，因账户信息不完整，且被告未能提供其他相关证据予以佐证，无法证明被告向原告缴纳了相应的租金。被告提交的活期明细清单、银行转账记录照片及通知函，系原告与陈某等案外人之间的经济往来，与本案无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月8日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将福州市晋安区王庄街商铺出租给被告使用；租赁期限为60个月，自租赁起始日起算，租赁起始日为合同签订之日；装修期自实际交付日起计150天；2014年8月8日至2015年8月7日期间月租金为40425元；2015年8月8日至2016年8月7日期间月租金为69300元；2016年8月8日至2017年8月7日期间月租金为72765元；2017年8月8日至2018年8月7日期间月租金为76403.25元；2018年8月7日至2019年8月7日期间月租金为80223.37元；被告应按月预付租金，被告应在本合同签订之日起五日内缴纳首期租金（即计租日起至第一个月最后一日期间的租金）；除首期租金外，其他租金均按每个完整的自然月为一个交租期缴纳，被告应当在下个交租期开始前七个工作日内向原告一次性足额预付下一个交租期的租金；被告应在合同签订之日起五日内向原告缴纳履约保证金138600元；因被告违约原因导致合同解除的，原告有权于解除合同时，没收该履约保证金，不予退还；被告逾期支付租金的，每逾期一日，应向原告支付逾期金额日万分之五的违约金；因被告违约，原告为实现债权及原告为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等）均由被告承担；如以信函方式或特快专递邮寄通知，按合同签署页中列明的地址投邮后第二日中午12时视为送达被通知方；讼争合同还就租赁场所的交付与装修、管理等事项进行了约定。合同签订后，双方均依约履行。后因被告未依约支付租金，原告于2018年6月25日向被告发出催款函，要求被告在收到该函之日起10日内向原告支付自2014年8月起至2018年6月止拖欠的租金2699985.75元及违约金764897.22元，该函由被告签收。因被告未履行付款义务，原告遂于2018年7月12日向被告发出租赁合同解除函，该函因被告拒收于2018年7月17日退回原告处。原告为处理与被告之间的房屋租赁合同纠纷，委托福建名仕律师事务所律师提起本案诉讼，支出律师费8000元。 本院认为，讼争合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。原告依约向被告交付讼争商铺，被告作为承租人负有按时支付租赁期间租金的义务。被告未按合同约定支付租金，已构成违约，原告依约有权提前解除租赁合同，原告诉请确认讼争合同于2018年7月13日解除，符合法律规定及讼争合同的约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，原告向被告主张支付租金的诉讼时效期间为一年。但《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定；民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的一年，适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定；民法总则施行前，民法通则规定的一年诉讼时效期间已经届满的，不适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定。民法总则系于2017年10月1日起施行，被告主张2016年9月31日前的租金超过诉讼时效，并提出不交纳上述期间租金的抗辩，本院予以支持。故被告应向原告支付自2016年10月1日起至2018年7月13日止拖欠的租金1597919.4元（72765元/月×10.2月+76403.25元/月×11.2月）。被告主张150天装修期免交租金，缺乏依据，本院不予支持。因被告违约，原告主张不予退还履约保证金，符合讼争合同的约定，本院予以支持。讼争合同有关不予退还履约保证金和违约金的约定均具有补偿损失的性质，原告主张不予退还的履约保证金已足以弥补其损失，故其要求被告另行支付逾期付款违约金，有违公平原则，本院不予支持。原告诉请被告赔偿其律师费损失8000元，符合双方的约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告福建世欧投资发展有限公司与被告俞炜于2014年8月8日签订的《租赁合同》于2018年7月13日解除； 二、被告俞炜应于本判决生效之日起十日内向原告福建世欧投资发展有限公司支付自2016年10月1日起至2018年7月13日止拖欠的租金1597919.4元； 三、原告福建世欧投资发展有限公司不予退还被告俞炜缴纳的履约保证金138600元； 四、被告俞炜应于本判决生效之日起十日内向原告福建世欧投资发展有限公司支付律师费损失8000元； 五、驳回原告福建世欧投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37715元，由原告福建世欧投资发展有限公司负担20689元，由被告俞炜负担17026元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  周成潭 人民陪审员  汪德聪 人民陪审员  林秀萍 二〇一九年九月十六日 书 记 员  林 熠 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。