广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终3790号上诉人（原审原告）：傅君辉，女，汉族，1982年9月27日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区，委托代理人：靳振强，广东盈科律师事务所律师。被上诉人一（原审被告）:崔晓明，男，汉族，1976年11月12日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区，被上诉人二（原审被告）:叶勇，男，汉族，1965年7月29日出生，户籍住址：湖北省洪湖市，委托代理人：刘中良，广东嘉得律师事务所律师。委托代理人：多兰，广东嘉得律师事务所实习律师。被上诉人三（原审被告）:惠州市富丽家园房地产代理有限公司，住所地：惠州市惠阳区。法定代表人：黄洋清。上诉人傅君辉与被上诉人崔晓明、叶勇、惠州市富丽家园房地产代理有限公司确认合同效力纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初1778号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人上诉请求：1、判决撤销（2018）粤1391民初1778号民事判决书；2、判决《房屋买卖合同》为无效合同；3、确认被上诉人一崔晓明对被上诉人二叶勇的公证委托无效；4、一、二审诉讼费及保全费、鉴定费等由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，且明显存在程序不公。基本案情：上诉人傅君辉与被上诉人一崔晓明为夫妻关系，但被上诉人一崔晓明以在惠州无房产等为由，拒不接受上诉人傅君辉与其到惠州共同生活，致使夫妻长期分居两地，而实际上被上诉人一崔晓明却于2015年11月15日将其以中海油员工福利价格购买的夫妻共同房产xx花园7栋2单元1702房，以相当于市场均价60%（实际价格比例因一审法院不接受房价鉴定申请而无法确定，但涉案房产价值实际上远高于均价，即涉案房产售价与市价的比例应该还要低于60%）的3974.14元/平方米低价转让给被上诉人二叶勇，并口头约定被上诉人二叶勇（买受人）为被上诉人一崔晓明支付此后在中海油工作期间租房费用。以上售房行为及财产均对上诉人傅君辉隐匿。一、一审判决不接受房价鉴定，存在程序不公，并致使认定事实和适用法律的关键证据缺失。上诉人傅君辉举证证明涉案房产售价仅为市场均价6612.51元/平方米的60%，是法定“明显不合理的低价”情形，一审判决不予采信却不予说明理由，且无法定理由拒不接受上诉人傅君辉为还原本案事实真相而提出的房价鉴定申请，不仅判决不公，且存在程序违法。本案的争议焦点为三被上诉人签订的《房屋买卖合同》是否侵害他人利益，而上诉人傅君辉所举证据已初步证明涉案房产售价属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定的“明显不合理的低价”，明显损害了上诉人傅君辉的利益，属于法定无效情形，且为进一步确认此事实提出了涉案房产当时的价值鉴定申请，但一审法院对此视若无物，既没有依法鉴定，也不接受上诉人傅君辉提交的当时房价的官方数据做为证据判决，系程序违法，并且惘顾事实的做出与事实真相完全相反的判决。二、一审判决以“夫妻一方擅自出卖共有房屋”系适用法律错误。在没有证据证明的情况下，一审判决仅凭被上诉人一、二供述，认定被上诉人一崔晓明与被上诉人二叶勇属通过中介介绍认识，不存在恶意勾结，被上诉人二叶勇为善意买受人，不存在“恶意串通，损害他人利益”的情形，并依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（以下简称《指引》）“夫妻一方擅自出卖共有房屋，买受人已经按照合同约定支付价款，并占有房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的，可以判决合同继续履行”的规定认定上诉人傅君辉“未在合理期间提出异议”，不仅惘顾事实，且适用法律错误。《指引》规定的“夫妻一方擅自出卖共有房屋”是以支付出卖房屋市场等价，并未侵害他人利益为前提的。而本案被上诉人二叶勇所支付的房款，仅为市场均价的60%（涉案房产价值远高于市场均价，即被上诉人二叶勇所支付房款实际上尚不足涉案房产价值的60%），因此即便其支付了所有款项，亦不能改变其恶意侵害上诉人傅君辉利益的本质，被上诉人一崔晓明亦存在恶意，不属于《指引》规定的“夫妻一方擅自出卖”，不能适用该规定。本案应该适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条“明显不合理的低价”的规定、《物权法》第一百零六条善意、合理对价并登记的善意取得规定、《民法总则》第一百五十四条及《合同法》第五十二条恶意串通，损害第三人利益的合同无效的规定。三、三被上诉人均知晓涉案房屋为夫妻共同财产，明显存在恶意。被上诉人崔晓明、叶勇、和富丽家园公司三方签订的《房屋买卖合同》是在2015年11月15日，适其时，深圳及其周边特别是大亚湾的房产交易市场仍是不断升温，持续火爆的卖方市场。而中国房地产市场经过20多年的发展，直至2015年11月份，已经是非常成熟，交易手续非常完善的房地产交易市场，更遑论广东特别是深圳周边地区。房产交易需要户主提供户口簿及户口信息是房地产交易的基本要求，亦是房地产交易买卖双方普知的常识。即使被上诉人崔晓明、叶勇不知，但被上诉人三作为房产中介公司的富丽家园公司绝对不可能不知晓房产交易要提交户主户口簿信息，及夫妻双方身份证明文件及结婚证等，并要告知被上诉人崔晓明及叶勇的事实。而崔晓明的户口簿记载了崔晓明和傅君辉是夫妻的事实。由此可推知，被上诉人叶勇和富丽家园公司均知晓崔晓明已婚，并且xx花园7栋2单元1702号房是属于崔晓明及其妻子傅君辉的共同财产。被上诉人三方均知买卖xx花园7栋2单元1702房需要得到崔晓明的妻子傅君辉的同意。只是，被上诉人三方为签订《房屋买卖合同》获取不正当利益，故意回避或故作不知该房产是被上诉人崔晓明和其妻子傅君辉的共同财产的事实。被上诉人崔晓明、叶勇及富丽家园公司明知道买卖该房产应当知会并得到该房产共有人傅君辉的同意而未知会傅君辉，并在未得到傅君辉同意的情况下签订《房屋买卖合同》，足以构成被上诉人三方恶意串通，损害第三人即上诉人傅君辉利益的情形。所以，一审法院认为被上诉人崔晓明、叶勇、和富丽家园公司三方恶意串通，损害他人利益的行为证据不足系认定事实错误。四、以远低于市场价格交易涉案房产严重损害上诉人利益，明显存在恶意，该《房屋买卖合同》应为法定无效合同。被上诉人一崔晓明以中海油员工福利价格2862.41/平方米，总价354939元购买的xx花园7栋2单元1702房，加价140000元转卖与被上诉人二叶勇，买卖价格仅为3974.14/平方米。而当其时大亚湾因临近深圳，号称深圳的“后海花园”，很受深圳客户追抢。根据深圳房地产信息网2015年12月5日资讯显示，当其时大亚湾区房管局商品房网签平均价格为6626.51/平方米，远超被上诉人崔晓明和叶勇的买卖合同价格3974.14/平方米。更遑论xx花园位于大亚湾优质地段，交通便利，楼盘户型好，是公认的优质楼盘，其价格远高于市场均价。《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。被上诉人崔晓明和叶勇实际买卖该房产的价格是3974.14/平方米，只有当时大亚湾区市场均价6626.51/平方米的60%，远远低于市场正常交易价格，系属于明显不合理的低价，严重损害上诉人傅君辉的合法权益。根据《合同法》第五十二条：恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益的合同无效。被上诉人崔晓明、叶勇和富丽家园公司三方恶意串通，以明显不合理、低于70%的市场正常交易价格签订《房屋买卖合同》，该合同本为可撤销合同，但因其严重侵害第三人即上诉人利益，而应为无效合同。五、一审判决认为上诉人未在合理期间提出异议，系认定事实错误。《指引》并未对合理期间作出具体规定，应当从上位法中寻找依据。而上诉人傅君辉和被上诉人一崔晓民因感情不和，一直处于长期事实分居的状态。上诉人傅君辉长年独自一人带着小孩居住在茂名市××白区，直到2018年6月才知道被上诉人崔晓明因中海油的员工福利政策，以354939元的价格购买xx花园7栋2单元1702房，并私下加价140000低价转卖给被上诉人二叶勇的事实。根据《民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被上诉人三方签订《房屋买卖合同》的时间是2015年11月18日，而上诉人在知道自己权益受到侵害的事实后就第一时间于2018年6月15日向大亚湾法院提起诉讼请求保护自己的权利，完全是在法律规定的合理期间内。六、被上诉人二对涉案房产的占有为无权占有，且未实际入住，应当返还给房屋合法所有人，并为其恶意侵害他人利益的不法行为付出代价。《房屋买卖合同》因侵害第三人利益而为无效合同，不受法律保护，因此，被上诉人二的占有属于无权占有，即使其有装修，也属于非法侵害行为，根据《物权法》的规定，应当立即停止侵害，返还原物，况且，其实际还未入住。七、一审判决认定上诉人请求确认公证委托无效的主张证据不足无事实和法律依据。根据《公证法》的规定，委托他人处置房屋等重大财产的，必须提供委托人身份证及户口簿等个人信息，公证处必须对委托人的个人身份信息及户口信息、婚姻状况等进行核查。上诉人傅君辉与被上诉人一崔晓明已于2008年11月在惠州登记结婚，结婚证字号：粤惠结字城08xx575。而公证委托的时间是2016年11月15日，除非故意或重大过失，否则大亚湾公证处不可能查询不到被上诉人崔晓明已婚，和上诉人傅君辉系夫妻的事实。并且公证委托书并非将房产过户到案争合同买方即被上诉人二叶勇名下，而是案外人倪银翠名下，意图制造案外人倪银翠善意取得该房产，规避权利人傅君辉保护自己合法权益的恶意事实。本案买卖合同及公证委托书实为连环恶意串通规避交易行为。综上，一审判决存在事实不清，证据不足，程序违法，适用法律错误等问题，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人叶勇答辩称：一、被上诉人崔晓明与叶勇签订涉案合同实质为崔晓明转让其购房资格，非崔晓明与上诉人的夫妻共同财产。购房身份是基于崔晓明的身份取得，不是基于夫妻关系。二、依据婚姻法司法解释第17条第二项，本案中，在签订涉案合同时，上诉人完全不知崔晓明处于婚姻状态，且购买的只是崔晓明个人的购买资格，而非房产。现房产登记在崔晓明名下，也只是崔晓明代叶勇持有，实际应由叶勇所有。三、签订合同时是双方的真实意愿，没有违反法律强制性规定，也不属于无效情形，因此，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人崔晓明答辩称：一、2015年11月15日，叶勇与中介带着合同找我，当时约定我纯赚14万元，其他由叶勇支付，包括车位、房屋、税费等，同时要遵守物业的相关规定。二、上诉人起诉后，叶勇不承担租金，而且连14万元也没给我。当时约定叶勇接收房屋后接收相关房屋费用，物业称已欠七八个月的物业管理费。傅君辉向一审法院起诉请求：1、判决确认三被告于2015年11月15日签订的房屋买卖合同无效;2、判决崔晓明对被告叶勇的公证委托无效;3、判决由三被告人承担本案的全部诉讼费用、保全费用等。一审法院认定事实：2015年9月22日，被告崔晓明向案外人惠州中天海惠实业有限公司（以下简称“中天海惠公司”）认购房屋并支付了2万元购房定金。2015年11月18日，被告崔晓明作为买受人与中天海惠公司作为出卖人签订了编号为大亚湾（2015）1xxx203号《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的惠州××西区沿河路××海××花园××单元××房，建筑面积为124.54平方米，总价款为354939元，该款应在2015年11月18日一次性付清。该房应于2015年11月18日前交付给买受人使用。合同还就其他内容进行了约定。同时，双方还签订了《xx花园停车位买卖合同》，约定买受人购买惠州大亚湾西区上杨xx坑xx花园西区7-424号车位，总价款为6万元，在上述商品房达到交付条件完成交付之日付清车位价款6万元。2015年11月15日，被告崔晓明作为甲方与被告叶勇作为乙方及被告富丽家园公司作为经纪方签订了《房屋买卖合同》，主要内容:1、甲方所卖房屋位于广东省××市××西区沿河路××海××花园××单元××房，房屋建筑面积124.54平方米，本房产没有办理房产证；2、甲乙双方协商房屋成交总价款为354939元，配套车位款6万元，乙方另应支付甲方房屋户头转让费14万元，该房屋产生的其他费用均由乙方承担；3、乙方在签订本合同时，2015年11月19日将房屋总价款一次性支付给开发商（其中还需另外支付给中海油垫付房款的利息费用3000元以内），乙方一次性支付甲方车位款及房屋户头转让费13万元，转让费尾款1万元待房产过户乙方或者公证至乙方指定人名下（必须是直系亲属），甲方同时将房屋及其他附属设施交于乙方，由乙方享有；4、甲乙双方约定，由于此房属于甲公司员工福利房，该房尚在公司集体管理程序中，双方过户时应在甲方房产证领取两年后，由甲方无条件协助乙方过户，过户时产生的费用全部由乙方承担。在此期间乙方不得将该房使用权转让于第三方。5、自本合同签订日起，乙方需在甲方的协助下对房屋及其附属设施等进行验收，双方签署交付单，甲方完成交付乙方房屋。6、该房买卖手续（过户）完成后，该房涉及的相关设施（天然气表、水表、有线电视等）需要办理过户手续的，由甲方协助办理过户手续。7、从房屋交付到正式办理房屋过户手续期间，因法律法规、政策造成该房屋相关费用增减及房价波动带来的影响，不得以此为由变更和解除合同。8、甲乙双方应按照本合同规定内容享有权利和履行义务，如有违约则应向相对一方支付违约金。9、因公司政策改变，甲方不能将房产过户至乙方名下，甲方全部退还已收取乙方的全部费用，如乙方已将房屋装修完，无论装修了多少钱，甲方以人民币伍万元退还乙方。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。当天，被告崔晓明作为委托人与被告叶勇作为受托人至惠州大亚湾公证处办理了公证委托手续，委托事项为：在涉案房屋符合法定转让条件时，代为将该不动产转让到倪银翠名下，受托人有权签署转让合同，交付税款并到房产等相关部门办理该不动产的转让过户等相关手续，签署相关文件；……。公证办完当天，被告叶勇支付了1万元给被告崔晓明。上述合同签订后，被告叶勇代被告崔晓明向中天海惠公司付清了购房款354939元及车位款60000元，并支付了契税10648.17、办证费用402元及利息2905元。被告叶勇于2015年11月18日向被告崔晓明支付了转让费10万元。被告崔晓明签署了收楼通知书，并于2015年11月18日将涉案房屋交付被告叶勇使用，被告叶勇对涉案房屋进行装修并居住至今。2015年11月18日，被告叶勇向被告崔晓明支付2万元用以抵扣被告崔晓明向中天海惠公司预交的2万元购房定金，向被告富丽家园公司支付了中介费9000元。此外，被告叶勇向被告富丽家园公司支付了3万元购房款，被告富丽家园公司出具收据显示“今收到叶勇交来购买大亚湾西区xx花园7栋二单元1702房购房款托管到富丽家园地产3万元整”。被告崔晓明庭审中认为其没有委托被告富丽家园公司收取房款，被告富丽家园公司也没有将该款项支付给被告崔晓明。另查明，涉案房屋于2016年5月19日办理产权登记，房地产权属人是被告崔晓明，共有情况为单独所有，登记证号为：粤房地权证惠州字第**。原告傅君辉与被告崔晓明于2008年11月24日登记结婚，原告傅君辉知晓上述交易后，遂向本院提起诉讼。案件审理过程中，本院根据原告的申请，依法查封了被告崔晓明名下位于惠州××西区沿河路××海××花园××单元××房(房产证号：粤房房地权证惠州字第**)产权。一审法院认为：原告叶勇是通过中介方介绍认识被告崔晓明，涉案房屋价格354939元是被告崔晓明与案外人中天海惠公司确定的，同时，被告叶勇已经按照合同约定代被告崔晓明向中天海惠公司付清了购房款354939元、车位款60000元及契税、办证费用等，被告崔晓明取得涉案房产没有支付任何款项，就获得转让费14万元。至法庭辩论结束前，被告崔晓明已于2016年5月19日取得该房屋的不动产权证，并且已将涉案房屋交付被告叶勇实际装修使用。依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》相关规定，夫妻一方擅自出卖共有房屋，买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的，可以判决合同继续履行。而原告傅君辉作为被告崔晓明的配偶，未在合理期间提出异议。可见，原告提供的证据不足以证实被告崔晓明、叶勇、富丽家园公司三方存在恶意串通，损害他人利益的情形。被告崔晓明、叶勇、富丽家园公司三方于2015年11月15日签订的《房屋买卖合同》，没有违反法律强制性规定，是当事人的真实意思表示，合法有效。为此，原告傅君辉请求确认该《房屋买卖合同》及被告崔晓明对被告叶勇的公证委托无效的主张，证据不足，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条及之《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告傅君辉的全部诉讼请求。案件受理费100元及保全费3520元，由原告傅君辉负担。本院二审期间，各方未提交新证据。一审法院认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系确认合同效力纠纷。本案二审争议焦点是崔晓明与叶勇之间的房屋买卖合同的效力问题。分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第二十五条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，被上诉人崔晓明与被上诉人叶勇签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，并不存在上述无效的情形，上诉人主张《房屋买卖合同》无效，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。另外，涉案房屋由叶勇实际支付购房款354939元、车位款60000元及契税、办证等费用，且由叶勇实际占有使用，崔晓明并未对房屋支付任何价款，因此，涉案房屋不能按崔晓明、傅君辉的夫妻共同财产处置，傅君辉可就崔晓明因涉案房屋所得部分另行主张权利。综上所述，上诉人傅君辉的上诉意见不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人傅君辉负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  于海砚审判员  卫书平二〇一九年九月二十日法官助理林琳书记员黄慧