广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6497号原告：广州市恒威物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道**。法定代表人：龙斌，总经理。委托诉讼代理人：邱锦琼，该公司员工，联系地址。被告：卢润妹，女，1960年7月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：何冠杰，男，1986年6月15日出生，汉族，被告的儿子，住广州市荔湾区。原告广州市恒威物业管理有限公司（以下简称恒威公司）诉被告卢润妹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广州市恒威物业管理有限公司的委托诉讼代理人邱锦琼，被告卢润妹委托诉讼代理人何冠杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市恒威物业管理有限公司向本院提起诉讼：1.判令卢润妹向恒威公司缴付物业管理费人民币3103元（2017年3月-2019年7月按107元/月计）；2.判令卢润妹向恒威公司支付逾期缴付物业管理费滞纳金约人民币380元；3.本案诉讼费用由卢润妹承担。庭审中，恒威公司明确滞纳金的标准为中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利率，即中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮50%。主要事实和理由：卢润妹于2014年购买广州市荔湾区芳村大道西大鹏街80号1302房，测绘面积53.4529平方米,已于2015年8月13日交付卢润妹使用。恒威公司2016年12月20日受（土地使用权方）广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社委托，对广州市荔湾区芳村大道西大鹏街76、78、80、82号五眼桥河涌整治复建房实行物业管理，约定自2017年3月1日起对上述门牌房屋收取物业管理费。卢润妹享受物业管理服务却一直拒绝缴付物业管理费，且经恒威公司多次催缴仍无理拒交。为此恒威公司特诉诸法律，请求法院判令卢润妹缴付物业管理服务费用至缴交之日，并按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款的利率标准计算滞纳金至清付之日止。被告卢润妹辩称：不同意恒威公司的诉讼请求。一、卢润妹并非本案适格主体。涉案房屋所在小区仅有一栋楼宇属于五眼桥河涌整治复建房项目，卢润妹购买的涉案房屋不属于复建房范围，属于广东广丰投资有限公司投资开发建设的房屋，由广东广丰投资有限公司出售给五眼桥本村村民。2015年卢润妹与广东广丰投资有限公司签订的存量房买卖合同可证明双方存在买卖合同关系，该存量房买卖合同中第五条是物业服务条款，但双方并未约定具体的物业服务费用标准。二、广州市荔湾区石围塘五眼桥股份合作经济联社不是复建房项目唯一的建设单位，无权选定全部楼宇前期物业公司，因此广州市荔湾区石围塘五眼桥股份合作经济联社无权签订涉案房屋所在楼宇的前期物业服务合同。三、恒威公司与广州市荔湾区石围塘五眼桥股份合作经济联社从未向全部业主公示说明前期物业服务合同的内容、收费标准、服务范围等主要合同条款，业主毫不知情。卢润妹自2015年购买涉案房屋至今仍没收到关于前期物业服务合同的内容、收费标准、服务范围的通知和公示、前期物业合同相关的文件。现恒威公司提供的前期物业服务合同中约定的收费标准，超出政府指导的物业管理费用标准范围，恒威公司诉请要求按前期物业合同的约定收取物业费用应说明其收费的合法性和合理性并举证证明其提供物业服务的证据。恒威公司与广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社签订前期物业服务合同无视业主的合法权益，全体业主将保留追究相关主体的法律责任的权利。四、恒威公司不但未能按照前期物业服务合同的要求履行合同，不能提供与所收物业管理费相应的服务，更存在多种侵犯业主权利的行为。关于安保、水浸、卫生、部分维修、加装广告未经同意、单车乱停放、车辆被破坏。综上，卢润妹认为恒威公司诉请的事实和理由缺乏法律和事实依据，其诉请应依法驳回。希望恒威公司解释清楚诉讼请求的第1、第2项计算的收费标准、收费的合理性、合法性。经审理查明：恒威公司是2001年11月21日登记成立的企业法人，经营范围为物业管理。2016年12月20日，广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社（甲方）与恒威公司（乙方）签订《前期物业服务合同》约定：甲方委托乙方对五眼桥河涌整治复建房提供前期物业管理服务；物业类型为高层住宅，位置为广州市荔湾区芳村大道西大鹏街76、78、80、82号；委托管理期限自2017年3月1日起至本小区业主委员会成立后另行聘用物业管理公司之日止；物业的管理服务费由业主或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积缴纳，住宅按2元/平方米/月收取；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月十日前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费金额每日3‰的标准向乙方支付违约金。卢润妹与广东广丰投资有限公司签订《存量房买卖合同》，向该公司认购广州市荔湾区大鹏街80号1302房，房屋建筑面积53.4529平方米。《存量房买卖合同》列明广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社为见证方（土地所有权方），约定广东广丰投资有限公司投资建设五眼桥河涌整治复建房房屋，卢润妹明确知晓该项目为集体土地城镇住宅用地项目，是河涌整治复建房；该房屋只能用于居住用房、村民内部流转，外来购房者只能作居住使用。卢润妹在上述房屋居住使用。卢润妹提供了多张照片，拟证明恒威公司没有尽到物业服务的义务、管理不善、服务不到位，产生安全、卫生等各种问题以及存在私自收取广告费用的行为。庭审中，恒威公司主张通过面谈、电话催收卢润妹欠缴的物业管理费，没有通过书面的形式催收。卢润妹对此不予确认，称恒威公司对已逾期的费用没有通过上述形式进行过催收。本院认为：广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社为涉案房屋所在地块的用地单位及五眼桥复建房项目的建设单位，与恒威公司签订的《前期物业服务合同》对卢润妹具有约束力。恒威公司是具有物业管理资质的企业，为涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，涉案房屋在恒威公司物业管理范围内。卢润妹作为涉案房屋的实际占有使用人，有义务向恒威公司支付物业管理费。故此，恒威公司要求以2元/平方米/月的标准向卢润妹收取物业服务费合法有据，本院予以支持。涉案房屋的建筑面积为53.4529平方米，卢润妹应向恒威公司交纳自2017年3月1日至2019年7月31日期间的物业管理服务费3100.3元（53.4529平方米×2元/平方米×29个月）。关于滞纳金的问题。恒威公司主张的滞纳金实质上属于违约金。卢润妹没有按时足额交纳物业管理费，根据《前期物业服务合同》第二十一条的约定，恒威公司要求卢润妹支付滞纳金合法有据。恒威公司自行调整滞纳金的标准为参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮50%，没有超出合同约定，本院予以支持。滞纳金以应付的当月物业管理费为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率上浮50%，从次月的11日起计至缴清当月所欠物业管理服务费之日止，滞纳金应不超过本金且以380元为限。卢润妹答辩认为恒威公司物业服务质量差，恒威公司没有履行或完全履行维修、养护和维护义务，因其提交的证据不足以证明上述意见，且即使恒威公司存在上述问题，卢润妹还可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行向恒威公司主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但卢润妹以上述理由采取拒交物业管理费等消极对抗措施，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告卢润妹向原告广州市恒威物业管理有限公司交纳自2017年3月1日至2019年7月31日期间的物业管理服务费3100.3元；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告卢润妹向原告广州市恒威物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理服务费的滞纳金（滞纳金以应付的当月物业管理费为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率上浮50%，从次月的11日起计至缴清当月所欠物业管理服务费之日止，滞纳金以不超过380元为限）；三、驳回原告广州市恒威物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告卢润妹负担。本判决为终审判决。审判员  汤燕弟二〇一九年九月二十六日书记员  江志芳麦嘉颖