西安市未央区人民法院稿纸西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初17129号 原告：王珊珊，女，1990年3月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：韩荣杰，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿渭杰，陕西为民律师事务所律师。被告：刘科航，男，1980年3月10日出生，汉族。被告：陈燕妮，女，1979年12月9日出生，汉族。第三人：西安龙湖物业服务有限公司。法定代表人：赵海昕，总经理。委托诉讼代理人：何宗宾，男。委托诉讼代理人：孙凯轩，男。第三人：中国银行股份有限公司西安北大街支行。法定代表人：周峰，行长。委托诉讼代理人：付士河，陕西朗恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雷，陕西朗恒律师事务所律师。原告王珊珊与被告刘科航、陈燕妮、第三人西安龙湖物业服务有限公司（下称龙湖公司）、中国银行股份有限公司西安北大街支行（下称中国银行西安北大街支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王珊珊及其委托诉讼代理人韩荣杰，第三人龙湖公司委托诉讼代理人何宗宾、第三人中国银行西安北大街支行委托诉讼代理人周雷到庭参加诉讼，被告刘科航、陈燕妮经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告王珊珊向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行《转让居间合同》以及附属协议约定义务，将位于西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室房屋办理产权转移登记给原告；2、请求依法判被告支付违约金216000元；3、本案诉讼费由被告承担。4、判决第三人中国银行西安北大街支行在原告代刘科航、陈燕妮还清涉案房屋贷款后，向原告出具他项权利注销申请表、他项权利证明及贷款还清证明，配合原告办理涉案房屋他项权利证书注销手续。事实与理由：被告二人此前系夫妻关系，2018年1月11日，原告通过第三人龙湖公司与被告签订《转让居间合同》以及附属协议，约定被告二人将位于西安市XX城XX路XX号楼XX单元XX室房屋作价108万元价格转让给原告，合同签订后，原告随即按照合同约定将定金60万元支付给被告指定的收款账户并取得被告签字的收款收据一份。此后，因西安市房地产政策发生改变，原、被告于2018年7月10日再次签订《补充协议》一份，约定被告应当于2018年9月30日之前办理完毕解押手续，但经过多次催促，至今被告以种种理由拖延办理贷款清偿手续并拒绝履行约定义务。原告认为，原、被告之前签订的合同以及附属协议书合法有效,对合同当事人均具有法律约束力，被告不按照合同约定履行义务，属于违约，应当按照合同约定支付违约金并继续履行合同。为维护自身权益，故起诉至法院，请支持其诉讼请求。被告刘科航、陈燕妮未到庭，亦未提供答辩。第三人龙湖公司述称，希望对原告的诉讼请求予以支持。2018年1月刘科航找到其公司，刘科航因着急用钱要卖房，希望其可以帮忙找到买家，后王珊珊通过其协调和刘科航签署了转让居间合同，合同约定房产证下发后办理过户手续。2018年7月，王珊珊和其公司和刘科航三方第二次见面签署了有关于刘科航偿还剩余贷款的补充协议，补充协议约定刘科航需在2018年9月偿清该房屋全部贷款。直至2018年10月再次联系刘科航未能取得联系，通知其前妻陈燕妮也未能取得联系。第三人中国银行西安北大街支行述称，1、原、被告签订的转让合同是否继续履行希望法院依法确认，但根据物权法第191条在涉案房屋贷款尚未清偿完毕之前其有权拒绝原被告办理过户事宜。2、本案被告刘科航逾期还款，其依据双方签订的借款合同提起诉讼要求一次性清偿全部贷款，该案尚在审理中。故在贷款未清偿完前，其有权拒绝配合办理手续。经审理查明，2018年1月11日，原告王珊珊（乙方、买方）与被告刘科航（甲方、卖方）与第三人龙湖公司（丙方、中介服务方）为居间方，签订《转让居间合同》及补充协议、关于提前入住的补充协议各一份。转让居间合同约定：原告王珊珊（乙方）购买被告刘科航位于西安市曲江新区大明宫遗址区XX城XX路北龙湖枫香庭4-2-1404号房屋（商品房买卖合同登记号：Y13145XXX），建筑面积80.65平方米；总价款108万元，支付方式为首付加商贷，乙方已向甲方支付购房定金60万元，该笔定金甲方需在该房屋办理资金监管手续后3日内支付到西安市住房保障和房屋管理局指定的第三方资金监管账户内，定金自动转为购房款；剩余48万元向银行申请按揭贷款支付；办理产权过户手续的时间为产权证明下发后三十个工作日内，并满足网签备案登记时间满五年(完)，房屋交付时间为2018年1月11日；违约责任约定：如其中一方未能如实履行而导致交易失败，则视为违约，应向守约方支付房屋成交额的20%作为违约金，并承担丙方或房交所已产生应收取的相关费用；其他特殊约定记载：若其中一方未能履行导致交易失败，视为违约，应付守约方支付房屋成交额的100%作为违约金，并承担丙方或房交所已收取的相关费用。合同落款甲方处有陈燕妮、刘科航签名、捺印，乙方处有王珊珊签名、捺印，龙湖公司在丙方处盖章，经办人处签名“帅珍”。补充协议中补充条款载明：甲乙双方协商一致，现甲方资料缺失大修基金票据一张及购房合同原件一本，在甲乙双方于过户之前由甲方负责补齐房屋不动产权导致无法过户，则视为甲方违约。关于提前入住的补充协议约定：1、该房屋在未办理产权转移登记的情况下，乙方欲对该房屋进行装修，若因乙方原因造成该房屋不能正常办理房屋产权转移登记手续或其他因乙方原因造成不能继续履行《物业转让居间合同》的，属乙方违约，乙方所缴纳给甲方的购房定金及购房所花费的其他费用不能追回，还需承担该房屋交易价格20%的违约金给甲方，同时乙方需承担在此期间产生的费用（包括但不限于物业费、水电费、供暖费、电梯费、水电公摊费等）；在此期间，对该房屋产生的装修成本费用由乙方承担，在此期间所形成的装修现状及固定设施归甲方所有。2、若因甲方原因造成该房屋不能正常办理房屋产权转移登记手续或其他因甲方原因造成不能继续履行《物业转让居间合同》的，甲方除赔偿乙方购买该房屋的双倍定金外，还需承担该房屋交易价格20%的违约金给乙方，同时需要承担乙方此期间产生的装修成本费用（乙方须提供可证明该费用的发票或单据）。3、该补充协议是《物业转让居间合同》的组成部分，具有同等法律效益；《物业转让居间合同》与该补充协议有冲突的，以该补充协议为准；该补充协议未提及的内容仍按《物业转让居间合同》执行。合同签订当天，原告王珊珊通过银行向被告刘科航账户转款60万元，刘科航出具收条一份，载明收到王珊珊支付的购买涉案房屋的定金60万元。此后，在履行合同过程中，因被告刘科航对案外人田某某所负债务，田某某将刘科航诉至陕西省兴平市人民法院并申请诉讼保全，陕西省兴平市人民法院裁定对涉案房屋予以查封，后因刘科航未按生效判决履行对田某某还款的义务，田某某申请强制执行，涉案房屋诉讼保全查封随之进入执行程序。因被告刘科航未能继续向原告履行合同，原告诉至本院，酿成诉讼。诉讼中，原告申请追加中国银行西安北大街支行为本案第三人并申请对涉案房屋进行保全，由天安财产保险股份有限公司出具不可撤销连带赔偿责任保证保函进行担保，原告支付保全费5000元。本院以（2018）陕0112民初17129号民事裁定对涉案房屋予以查封。本案诉讼期间，王珊珊向陕西省兴平市人民法院提出执行异议，陕西省兴平市人民法院裁定中止对涉案房屋的执行。债权人田某某提起执行异议之诉，陕西省兴平市人民法院以（2019）陕0481民初301号判决确认涉案房屋权利人为刘科航，恢复对涉案房屋的强制执行。王珊珊不服，上诉至陕西省咸阳市中级人民法院，上诉期间，王珊珊将其向刘科航尚未支付的购房款48万元支付至兴平市人民法院执行案件款专户。2019年7月17日，陕西省咸阳市中级人民法院判决撤销陕西省兴平市人民法院（2019）陕0481民初301号民事判决，驳回田某某的诉讼请求。2019年7月25日，陕西省兴平市人民法院裁定解除对涉案房屋的查封，并予以执行。另查明，涉案房屋2017年10月17日进行产权登记（房屋所有权证号：112XXXXXXX-2-4-21404，权属证号：陕（2017）西安市不动产权第1355XXX号），所有权人为刘科航，2014年6月11日进行预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为中国银行西安北大街支行，预告登记义务人为刘科航。因涉案房屋产权登记簿显示中国银行西安北大街支行为预告商品房抵押权人，至今未办理正式商品房抵押登记，诉讼中，中国银行西安北大街支行称涉案房屋剩余按揭贷款清偿后，其同意配合办理涉案房屋抵押权注销登记。王珊珊称中国银行西安北大街支行为预告商品房抵押权人，预告登记已经失效，且其已将剩余购房款全部支付至陕西省兴平市人民法院，不同意再向中国银行西安北大街支行代偿剩余贷款。庭审调解，因双方争议较大致调解未果。上述事实，有物业转让居间合同、补充协议、关于提前入住的补充协议、转账凭证、收条、西安市房屋产权登记簿、陕西省兴平市人民法院执行裁定书、民事判决书、陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书、网上银行电子回单、银行回执、住房贷款合同、借款凭证、抵押登记备案证明，以及庭审笔录，当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的关于买卖涉案房屋的转让合同及补充协议，是双方真实意思表示，未违反法律规定，应属有效，双方当事人应当履行。当事人签订不动产物权的协议，可以申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。被告刘科航向第三人中国银行西安北大街支行贷款，2014年6月11日以涉案房屋进行预购商品房抵押预告登记，但涉案房屋2017年10月17日进行产权登记，自此时能够进行抵押登记，第三人中国银行西安北大街支行未在三个月内申请进行抵押权登记，故其享有的抵押权预告登记已失效，其认为应当清偿剩余按揭贷款后，才能办理涉案房屋过户登记手续的意见，本院不予采纳。现涉案房屋已具备办理过户条件，原告王珊珊已支付全部购房款，要求刘科航、陈燕妮办理涉案房屋过户登记手续，应当予以支持。双方合同约定因被告的原因导致合同不能继续履行的，应当支付违约金，现本院已判决被告协助原告办理房屋过户手续，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘科航、陈燕妮于本判决生效之日起十五日内协助原告王珊珊办理西安市未央区XX路XX幢XX号房屋（房屋所有权证号：112XXXXXXX-2-4-21404）产权过户登记手续。二、驳回原告王珊珊其余诉讼请求。案件受理费4540元，保全费5000元，公告费 800元，原告已预交，由被告刘科航、陈燕妮承担，于本判决生效之日起五日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长     史丽妮审  判  员     王  蔚审  判  员     杨  宁     二〇一九年八月二十八日 书  记  员     陈  丹 1