贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0321民初2836号原告：遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）。住所地：贵州省遵义市南部新区龙坑街道遵义大道中段西侧。统一社会信用代码：91520300569217511R。法定代表人：黄宇欣，该公司董事长。委托代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人：罗志义，贵州新长征律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被告刘某某，男，汉族，广西灌阳县人，住广西灌阳县。被告张某某，女，汉族，户籍地重庆市荣昌县，住贵州省遵义市汇川区。第三人：中国农业银行股份有限公司遵义新华支行（以下简称农业银行遵义新华支行）。住所地：贵州省遵义市红花岗区凤凰路2#。统一社会信用代码：91520300429381168P。负责人：曾文基，该行行长。委托代理人：陆伶俐，该公司员工。代理权限为一般代理。委托代理人：胡爱国，该公司员工。代理权限为一般代理。原告遵义保利置业有限公司诉被告刘某某、张某某以及第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人申万权，第三人农业银行遵义新华支行的委托诉讼代理人陆伶俐均到庭参加了诉讼，被告刘某某、张某某经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2012年11月15日签订的商品房买卖合同及补充协议已解除；2、判令被告立即支付原告被第三人扣划的保证金123,856.94元（最终以第三人实际扣划的保证金数额为准。）；3、判令被告立即返还原告保利未来城市A2地块27号楼2单元4层2-4-2号房屋；4、判令被告立即协助原告撤销保利未来城市A2地块27号楼2单元4层2-4-2号房在遵义市住房和城乡建设局的预告、备案登记，并由被告承担撤销费用530.00元（以房管部门实际收取为准。）；5、判令被告立即向原告支付违约金52,019.8元和律师费3,000.00元。6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年11月15日，原被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买原告开发的位于遵义市××南大道保利未来城市A2地块27号楼2单元4层2-4-2号房屋一套，总价款为人民币520,198.00元。被告支付了首付款160,198.00元，余款360,000.00元约定以银行按揭的方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》的三方合同。因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金140,685.89元。根据商品房买卖合同补充协议1.1.3条及相关条款的约定，原告有权解除合同并收回房屋。原告于2018年5月29日向被告寄发了解除合同通知书并进行了登报公告，被告在法定期间内未提出异议也未及时办理返还房屋的相关事宜。为此，原告为维护其合法权益，特向贵院具状起诉，请求人民法院依法支持诉请。被告刘某某、张某某未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。第三人农业银行遵义新华支行陈述称：根据担保协议规定，由保利公司代偿，所以我公司扣划原告的保证金，有扣划的明细和还款的明细，金额是2019年7月31日截止的金额。对原告方的诉讼请求没有意见。保利公司作为担保方，贷款人还不起的时候我们就找保利公司。经审理查明：2012年11月15日，被告（买受人）与原告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，被告购买原告保利公司开发建设的位于遵义县（现遵义市××区）××南大道保利未来城市A2地块27号楼2单元4层2-4-2号房屋，该房屋建筑面积132.03㎡，套内建筑面积113.35㎡。按照套内建筑面积计算，该房屋4,589.31元/㎡，总价款520,198.00元。合同约定首期付款160,198.00元，余款36万元以银行按揭支付。合同附件十二（补充协议）第1.1.3条约定：因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可通知买受人解除《合同》，买受人须在出卖人发出通知之日起30日内将所购房屋退还出卖人，出卖人在售出该房并扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本金、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后30日内将购房款退还给买受人。第9.2条约定：《合同》及补充协议一经签订，双方均不得随意解除。若无正当理由单方面提出并解除《合同》的，均按违约处理，按《合同》总款的10%支付违约金，同时给对方造成损失的应赔偿对方损失。第9.3条约定：解除合同的条件达到《合同》约定的条件时，双方一致认同解除《合同》的通知自守约方发出时生效，出卖人有权单方面到有关单位办理《合同》终止及有关手续，签署办理注销手续所需的一切文件。出卖人可不经买受人另行同意而将该商品房转售他人，出卖人扣除相关经济损失（包括出卖人代买受人垫付款项本金及银行同期存款利息及办理注销手续等费用等经济损失）后将剩余款项无息退还买受人。第9.5条约定：买受人确认《合同》上所填写联系电话、联系地址等内容的真实、准确性，若因该地址不准确或买受人变更联系电话、联系地址未以书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任，即出卖人按原约定的联系方式发送相应函件后，而不论所发函件是否被退回、拒收等情形，均视为买受人已知晓函件内容，出卖人已履行告知义务。同日，双方进行了商品房预售合同备案登记。其后，双方各自履行了合同义务。被告刘某某在《商品房买卖合同》上填写的联系地址为：广西灌阳县黄关镇唐官村瓦子邱屯402号，联系电话为：136××××3196，被告张某某在《商品房买卖合同》上填写的联系地址为：遵义市南京路航天21栋2单元503号，联系电话为：136××××5050。2013年4月9日，被告（借款人）与第三人（贷款人）、原告（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定：贷款金额36万元，贷款利率为浮动利率，还款方式为等额本息，贷款期限20年/240个月，逾期罚息利率为合同约定利率水平上加上50%；被告以其所购住房向第三人提供抵押担保；原告对被告的借款承担阶段性保证，自被告办妥所购住房抵押登记手续并且第三人收到他项权证之日起等内容；当日，第三人向被告发放借款36万元。2012年12月21日，被告以所购买的保利未来城市A2地块27号楼2单元4层2-4-2号房屋办理了不动产抵押预告登记。因被告未按期偿还按揭贷款，第三人从2015年3月26日至2019年7月31日期间扣划了原告保证金账户上的款项共计140,685.89元，用于偿还被告所欠付的借款。2018年5月29日，原告通过EMS以被告在《商品房买卖合同》上所填写的联系地址和联系电话向其寄发了《解除合同通知书》，载明：你与我司于2012年11月15日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买我司开发的“保利·未来城市”A2地块27号楼2单元4层2-4-2号房屋，由于你未及时偿还银行的按揭贷款，导致银行基于我司的保证责任而扣划了我司的款项。鉴于此，我司按照《补充协议》第1.1.3条：“因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可通知买受人解除《合同》”之约定，通知如下：于即日解除你与我司在2012年11月15日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。请您于收到本《解除合同通知书》或本《解除合同通知书》视为送达之日起30日内，到“保利·未来城市”销售中心办理退房事宜。次日，原告在遵义晚报上登载公告了2018年5月29日向被告制发的《解除合同通知书》。被告于2018年6月4日收到了原告寄发的《解除合同通知书》，原告于2019年3月19日向本院提起本案诉讼。原告至今未实际向被告交付保利未来城市A2地块27号楼2单元4层2-4-2号房屋。原告于2019年8月14日已支付本案的律师代理费3,000.00元。上述事实，有原告以及第三人的陈述，商品房买卖合同及相关附件、商品房预售合同登记备案表、个人不动产信息情况证明、个人购房担保借款合同、解除合同通知书及相关票据等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，被告与原告于2012年11月15日签订的《商品房买卖合同》及相关附件未违反法律法规的相关规定，应为有效。因被告未按期偿还房屋按揭贷款，截止2019年7月31日，第三人共计扣划了原告保证金账户上的款项共计140,685.89元，用于偿还被告所欠付的借款的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本案中，原告按照《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第1.1.3条的约定于2018年5月29日向被告发出《解除合同通知书》，且将该《通知书》在次日的遵义晚报登载进行公告，被告于2018年6月4日收到了该《通知书》，原告于2019年3月19日向本院提起本案诉讼请求确认双方于2012年11月15日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，异议期间已经届满，被告在本案中对此未进行抗辩或提出相关主张，加之其违约事实确实存在，原告的通知符合双方的约定，因此，本院确认被告与原告于2012年11月15日签订的《商品房买卖合同》及附件十二（补充协议）已于2018年6月4日解除。原告请求由被告协助办理撤销涉案房屋的预告、备案登记并支付律师代理费3,000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，结合双方的约定和本案实际，本院予以支持。原告请求由被告支付被第三人扣划的款项，因《商品房买卖合同》已经解除，本案所涉房屋已“返还”保利公司，该部分款项应在返还购房款时一并处理，故在本案中本院不予支持。原告以《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第9.2条的约定请求由被告支付违约金52,019.8元，因本案事实不符合《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第9.2条所约定的情形，本院不予支持。被告经公告传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、确认被告刘某某、张某某与原告遵义保利置业有限公司于2012年11月15日签订的《商品房买卖合同》及附件十二（补充协议）已于2018年6月4日解除；二、限被告刘某某、张某某在本判决生效后十日内协助原告遵义保利置业有限公司撤销保利未来城市A2地块27号楼2单元4层2-4-2号房屋在遵义市住房和城乡建设局的商品房预售合同备案登记和不动产抵押预告登记；三、由被告刘某某、张某某在本判决生效后十日内支付给原告遵义保利置业有限公司律师代理费3,000.00元；四、驳回遵义保利置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费3,888.00元，由被告刘某某、张某某负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审 判 长  陈载林人民陪审员  邹景伦人民陪审员  王朝伟二〇一九年九月九日法官助理王成素书记员刘宇