广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终8621号上诉人（一审原告）：何雯珊，女，汉族，1973年8月9日出生，住所地：广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：杨赛红，广东利合律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：裴丽敏，女，汉族，1981年9月18日出生，住所地：湖南省临澧县。被上诉人（一审被告）：陈钢文，男，1962年6月18日出生，澳门特别行政区居民。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈婷婷，广东沛宇律师事务所律师。上诉人何雯珊因与被上诉人裴丽敏、陈钢文房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初12736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何雯珊上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判为裴丽敏、陈钢文应向何雯珊双倍返还定金80000元；2.撤销一审判决第三项，改判为裴丽敏、陈钢文向何雯珊赔偿房价差额损失794000元；3.撤销一审判决第四项，改判为裴丽敏、陈钢文应向何雯珊支付违约金100000元；4.判令裴丽敏、陈钢文承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定何雯珊与裴丽敏、陈钢文均构成违约，按6:4的比例承担违约责任认定错误，理由如下：一、关于违约的问题。首先，何雯珊按约支付4万元定金后，裴丽敏、陈钢文以各种理由拖延时间，未及时办理注销抵押登记手续，且裴丽敏、陈钢文于2017年7月口头向何雯珊明确表示因为房价涨了，不想继续履行合同。其次，双方于2017年3月23日签订的《房地产买卖合同》明确约定：“甲方提供可交易房产证后十五天内，乙方支付房款3成（订金在此抵扣），共人民币58万”，裴丽敏、陈钢文一直未向何雯珊提供房产证，只通知已办理了注销手续。且裴丽敏、陈钢文声称何雯珊未提供银行同贷书，但银行出具同贷书的前提是向银行提交房产证，但因裴丽敏、陈钢文根本不想卖房，所以不仅未向何雯珊提交房产证让何雯珊去申请同贷书，更从未要求何雯珊支付58万首期房款。这一事实从裴丽敏、陈钢文提供的微信记录可以看出。再次，何雯珊提交了证据，证明在裴丽敏、陈钢文注销房产抵押前，何雯珊已准备了首期房款以备交易，但从微信记录中可以看出，裴丽敏、陈钢文从未要求过何雯珊交首期款。裴丽敏、陈钢文先以各种理由推脱办理抵押注销、再明确表示不想卖，在此过程中一直未要求何雯珊支付首期房款，明显是裴丽敏、陈钢文以其行为明示暗示要毁约，一审判决以何雯珊未能在对方注销抵押登记后支付首期楼款为由，认定何雯珊违约在先，是事实认定错误。二、关于定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，本案中，明显是裴丽敏、陈钢文因房价上涨而违约，依法应双倍向何雯珊返还定金8万元。三、关于差价损失和违约金的问题。首先，因裴丽敏、陈钢文的违约行为致使何雯珊错失买房时机，现该房房价为2724000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”故何雯珊有权要求裴丽敏、陈钢文赔偿房价差额损失794000元（2724000-1930000），属于补偿性违约金。其次，惩罚性违约金是指设定时并不考虑违约后可能造成的经济损失，其数额必然与实际损失不完全符合，不因其他债的关系而受影响。根据双方签订的《房地产买卖合同》可知，约定10万元的违约金属于惩罚性违约金，而非一审法院认定的补偿性违约金。《中华人民共和国合同法》并未规定补偿性违约金与惩罚性违约金不能同时主张。裴丽敏、陈钢文辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、何雯珊没有按照合同约定支付首期购房款，已构成违约，一审判决查明事实清楚。1.裴丽敏、陈钢文在一审时已提交记双方交易过程的微信记录以及报警回执、报警证明等证据，证实裴丽敏、陈钢文在签订案涉购房合同后，积极履行合同，不仅在签合同当日已将案涉房产钥匙交给何雯珊，并且在约定过户期限之前办妥案涉房产注销抵押手续并通知何雯珊，也一直有配合何雯珊办理房贷，不存在何雯珊所述的裴丽敏、陈钢文以各种理由拖延时间、口头表示因房价上涨不履行合同、明示暗示要毁约的情况。2.案涉购房合同明确约定，何雯珊提供可交易房产证后15天内，支付房款三成（定金在此抵扣），共人民币58万元。裴丽敏、陈钢文在2017年6月16日已办妥案涉房产注销抵押手续，取得可供交易的房产证，案涉房产已处于随时可交易状态，具备过户条件，合同约定的58万元首期款付款条件已成就。然而直至起诉之日，何雯珊没有依约付款，明显违约，而且支付购房款是何雯珊的义务，何雯珊应主动履行，与裴丽敏、陈钢文是否催促其履行无关，何雯珊有支付58万元首期购房款的能力而不支付，更证明其严重违约在先。二、案涉购房合同解除主要是何雯珊过错造成的，因合同解除造成的损失的主要责任应由何雯珊承担，一审判决对此适用法律正确。1.何雯珊起诉要求解除案涉购房合同，虽然在庭审过程中要求继续履行合同，但并未变更诉讼请求，可见本案涉及的是合同解除后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条对合同解除后的法律后果明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、釆取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施；合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任，损害赔偿本质就是弥补损失，依法不应超过实际损失额，何雯珊主张双倍定金返还以及违约金的性质均属于违约金范畴且是重复赔偿，故一审判决不予支持何雯珊双倍定金返还及违约金诉讼请求符合法律规定。2.根据评估报告，案涉房产差价损失为794000元，可作为案涉购房合同解除所产生损失的依据，如上所述，案涉购房合同解除的主要原因是何雯珊首先违约不支付58万购房款，存在主要过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，何雯珊对此应当承担相应的责任。3.案涉购房合同的签订日期为2017年3月23日，约定的履行期限为合同签订之日起100日内，即2017年7月2日前。案涉购房合同第五条明确约定：何雯珊逾期100天仍未付清应缴购房款时，作何雯珊中途悔约处理，本合同即告解除，所付定金不退回。而裴丽敏向何雯珊发送《解除原合同协议》为2017年7月29日，明显可见，上述解除协议发出时，案涉购房合同已过履行期限，何雯珊却仍未依约支付首期购房款，合同约定的解除条件本已成就，裴丽敏按约定解除案涉购房合同。且上述解除协议系裴丽敏事前电话联系何雯珊，经何雯珊同意解除合同并按何雯珊要求出具后才发给何雯珊，上述解除协议并无任何一方签名，仅是一种要约，而不是解除案涉购房合同的通知，只能证明双方正在协商过程中，而不是裴丽敏、陈钢文单方违约解除案涉购房合同。何雯珊向一审法院起诉请求：1.解除何雯珊、裴丽敏、陈钢文之间签订的《房地产买卖合同》；2.判令裴丽敏、陈钢文向何雯珊双倍返还购房定金80000元；3.判令裴丽敏、陈钢文向何雯珊支付违约金100000元；4.判令裴丽敏、陈钢文向何雯珊赔偿房价差额损失970000元；5.本案诉讼费用由裴丽敏、陈钢文承担。一审法院认定事实：坐落在广东省佛山市顺德区房屋由裴丽敏和陈钢文共同所有，裴丽敏、陈钢文是夫妻关系。2017年3月23日，裴丽敏（甲方）与何雯珊（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：二、案涉房产成交价为193万元；具体付款时间及方式：1.2017年3月23日甲方收到乙方订金4万元正；2.甲方提供可交易房产证后十五天内，乙方支付房款3成（订金在此抵扣），共人民币58万；3.乙方办理银行按揭后，由银行直接支付给甲方。三、甲、乙方双方同意于本合同签订之日起100日内携带有关资料到房地产管理部门办理房地产过户手续。同意于2017年8月30日由甲方将该房地产交付给乙方使用。五、甲方决定中途不卖或逾期100天未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起15日内双倍返还定金给乙方，并同时把所收的购房款退还给乙方，另赔偿人民币10万元的违约金给乙方。乙方决定中途不买或逾期100天仍未付清所缴购房款时，作乙方中途悔约处理，本合同即告解除，乙方所付定金，甲方不予退回。合同签订当日，何雯珊向裴丽敏、陈钢文支付了4万元；2017年6月16日，裴丽敏、陈钢文办理了案涉房产的抵押注销登记，并微信告知何雯珊其已拿到房产证，但双方一直未到房管部门办理过户手续，亦未到银行办理房贷申请。2017年7月29日，裴丽敏通过微信向何雯珊发出一份《解除原合同的协议》，表明不再履行《房地产买卖合同》。诉讼中，何雯珊确认其向裴丽敏、陈钢文支付4万后未再支付过任何购房款。经何雯珊申请，深圳市世联土地房地产评估有限公司佛山分公司于2017年12月12日出具《房地产估价报告》，评估报告指出涉案房屋在2017年8月14日的市场交易价格为2724000元。何雯珊垫付鉴定费9000元。一审法院认为，裴丽敏、陈钢文为澳门居民，故该案属涉澳民事纠纷。该院属于在辖区内对涉澳民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，且该案案涉房屋位于广东省佛山市顺德区，故该案应由该院管辖，并适用中华人民共和国法律审理。该院认为，第一，何雯珊、裴丽敏、陈钢文之间签订的《房地产买卖合同》系何雯珊、裴丽敏、陈钢文双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，裴丽敏以微信发出《解除原合同的协议》的方式向何雯珊明示其不再履行合同，虽然何雯珊对此未作出书面回复，但何雯珊向法院提起诉讼要求解除案涉《房地产买卖合同》，裴丽敏、陈钢文在诉讼中亦明确同意解除案涉合同，故应当视为双方对解除合同形成合意。该院确认何雯珊与裴丽敏、陈钢文于2017年3月23日签订的《房地产买卖合同》在起诉之日即2017年8月14日依法解除。第二，关于何雯珊、裴丽敏、陈钢文的责任。何雯珊主张裴丽敏、陈钢文发出《解除原合同的协议》已构成违约；裴丽敏、陈钢文认为何雯珊未按合同约定支付首期款的行为构成违约在先。双方的分歧集中在对“甲方（裴丽敏、陈钢文）提供可交易房产证后十五天内乙方（何雯珊）交付房款3成”的理解，对此分析如下：（一）何雯珊的责任1.根据合同文义，裴丽敏、陈钢文已拿到房产证且办理完毕有关抵押注销登记，该房产证处于随时可办理交易过户手续的状态，应当视为已实现合同约定的“可交易房产证”的条件；同时，裴丽敏、陈钢文将此情况告知何雯珊，何雯珊也表示知晓，此时何雯珊支付房款的条件已成就，应当按约支付房款。2.何雯珊陈述其理解“提供房产证”的意思应当是“裴丽敏、陈钢文拿着房产证跟我一起去办理申请房贷，而非口头通知”，裴丽敏、陈钢文“协助我办理了房贷后，我就支付58万给裴丽敏、陈钢文”，纵观合同全文，双方对裴丽敏、陈钢文协助办理房贷的义务并未作出约定，反而约定了何雯珊办理银行按揭后由银行直接支付款项给裴丽敏、陈钢文。何雯珊对“提供房产证”的理解属于扩大解释，单方加重了裴丽敏、陈钢文的协助义务。裴丽敏、陈钢文关于何雯珊未按合同约定支付首期款构成违约的抗辩，该院予以采信。（二）裴丽敏、陈钢文的责任案涉《房地产买卖合同》第五条约定了何雯珊逾期100天未付清购房款时的合同解除权。对于何雯珊逾期未支付房款的行为，裴丽敏、陈钢文既未进行合理催告，也未按合同约定（合同签订之日起100日内）办理房地产过户手续，更未待合同约定的解除条件成就，就于2017年7月29日向何雯珊发出《解除原合同的协议》，单方要求解除合同，违反了合同约定。裴丽敏、陈钢文的行为亦构成违约，应当承担违约责任。第三，关于定金。虽然案涉《房地产买卖合同》中对4万元的性质表述为“订金”而非“定金”，但根据合同第五条对于何雯珊、裴丽敏、陈钢文双方若违约应当适用的定金罚则之约定可知，该4万元的性质实为“定金”，何雯珊、裴丽敏、陈钢文在诉讼中亦确认该4万属于定金。结合上文分析，何雯珊逾期未支付购房款，违约在先，何雯珊无权要求裴丽敏、陈钢文双倍返还定金。但考虑到该案中裴丽敏、陈钢文亦存在违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉《房地产买卖合同》已经依法解除，裴丽敏、陈钢文收取4万元的法律依据和合同依据均已不存在，故裴丽敏、陈钢文收取何雯珊支付的4万元应当予以返还。第四，关于违约金、差价损失。何雯珊主张裴丽敏、陈钢文应按照《房地产买卖合同》约定赔偿违约金10万元和差价损失97万元，对此分析如下：首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。该案中，虽然《房地产买卖合同》约定如裴丽敏、陈钢文违约，需向何雯珊赔偿违约金10万元，但由于2017年佛山部分地区实施限购政策，二手房市场价格迅速上涨，何雯珊、裴丽敏、陈钢文双方对市场价格变化形势预见不足，继续沿用房价相对稳定时期的合同版本，导致合同约定的违约金远远不足以补偿何雯珊的损失，对此应予以调整。何雯珊要求裴丽敏、陈钢文赔偿差价损失有事实法律依据，该院予以支持。其次，赔偿差价损失作为一种违约责任形式，主要是针对二手房交易中缺乏市场交易诚信意识而出现失信违约行为，其与违约金一样，同具补偿性功能，旨在补偿受害人的损失，制裁违约行为人。基于此，虽然案涉合同对于违约金进行了约定，但何雯珊既主张违约金，又主张差价损失，存在重复补偿的可能。何雯珊主张的违约金和差价损失的总额不得超过何雯珊的实际损失和应承担的责任。再次，根据深圳市世联土地房地产评估有限公司佛山分公司出具的《房地产估价报告》可知，涉案房屋在2017年8月14日的市场交易价格为2724000元，差价损失为794000元（2724000-1930000元）。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。该案中，何雯珊、裴丽敏、陈钢文均存在违反合同的情形，应对各自损失承担相应责任。何雯珊逾期支付购房款在先，裴丽敏、陈钢文未催告并违约解除合同在后，考虑到裴丽敏、陈钢文的违约行为确实造成何雯珊购房成本的增大，该院酌定何雯珊、裴丽敏、陈钢文的违约责任比例为6：4，故何雯珊应承担的损失为476400元，裴丽敏、陈钢文应向何雯珊赔偿317600元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、何雯珊与裴丽敏、陈钢文于2017年3月23日签订的《房地产买卖合同》于2017年8月14日解除；二、裴丽敏、陈钢文应于一审判决发生法律效力之日起十日内向何雯珊返还定金40000元；三、裴丽敏、陈钢文应于一审判决发生法律效力之日起十日内向何雯珊赔偿违约损失317600元；四、驳回何雯珊的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费15150元、保全费5000元、鉴定费9000元，合共29150元，由何雯珊负担17490元，裴丽敏、陈钢文负担11660元。二审期间，当事人没有提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。双方当事人对于一审法院适用内地法律审理本案没有异议，本院予以确认。何雯珊上诉认为，何雯珊在履行案涉房屋买卖合同过程中并未违约，裴丽敏、陈钢文应向其支付双倍定金与惩罚性违约金。关于何雯珊与裴丽敏、陈钢文是否均应承担违约责任的问题。首先，何雯珊是否违约。根据一审法院查明的事实，裴丽敏、陈钢文关于提供“可交易房产证”的合同义务已经履行，在未约定合同履行顺序的情况下，根据房地产交易领域的一般交易习惯，应先由买方何雯珊支付购房款，再由卖方裴丽敏、陈钢文协助办理过户。何雯珊称裴丽敏、陈钢文未要求何雯珊支付首期购房款以及合同履行过程中悔约，但并未提供证据证明，本院对其说法不予采信。虽然裴丽敏、陈钢文未提供收款账号，但何雯珊仍可采取多种方式支付房款。因何雯珊应履行支付房款的责任而未履行，其已构成违约。其次，裴丽敏、陈钢文的违约程度。一审法院认为，裴丽敏、陈钢文在合同约定的解除条件达成之前在2017年7月29日单方发出解除合同的要求。案涉合同约定，自合同签订之日即2017年3月23日起100日内未交付房产或缴清购房款的，合同即告解除。裴丽敏、陈钢文发出解约要求时已过该期限，合同各方已依约享有单方解除权，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。裴丽敏、陈钢文在履行合同过程中，并未积极配合协助过户，在何雯珊未支付首期房款时没有积极促成合同履行，如合理催告、提供收款账号等。综上所述，何雯珊与裴丽敏、陈钢文均存在违约行为，导致合同未能履行，最终解除。一审法院认定何雯珊与裴丽敏、陈钢文应负违约责任的比例为6:4，符合法律规定和客观事实，本院予以维持。关于裴丽敏、陈钢文应负何种违约责任的问题。如上所述，裴丽敏、陈钢文应向何雯珊承担违约责任。首先，是否应向何雯珊双倍返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，何雯珊只能在定金和违约金中择一主张。因此，在何雯珊对定金罚则与违约金同时主张的情况下，一审法院仅判令裴丽敏、陈钢文返还定金及支付违约金符合法律规定，本院予以维持。其次，裴丽敏、陈钢文是否应向何雯珊支付全部房屋差价。如前文所述，何雯珊与裴丽敏、陈钢文应负违约责任的比例为6:4，何雯珊亦应承担一定的违约责任。根据一审法院查明的事实，裴丽敏、陈钢文按照其违约比例就差价承担支付违约金的责任，裴丽敏、陈钢文应向何雯珊支付相应差价款项317600元，一审法院认定正确，本院予以维持。最后，裴丽敏、陈钢文是否应向何雯珊支付10万元违约金。本案中，何雯珊因无法获得案涉房产的所有权，其损失表现为房屋差价的经济利益损失。裴丽敏、陈钢文应向何雯珊支付违约金317600元，已经足以弥补何雯珊的损失。如再承担额外的10万元违约金，则属于对同一违约事实课以双重惩罚，有违民法公平原则。因此，本院对何雯珊该项主张不予支持。综上所述，何雯珊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9964元，由上诉人何雯珊负担。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  谢达辉审判员  梁亦民二〇一九年九月十一日法官助理巫江禺书记员任小青