湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初2653号 原告：易明亮，男，1982年1月14日出生，汉族，住湖南省株洲市。 委托诉讼代理人：雷光澄，北京盈科（长沙）律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉等。 被告：株洲市美的房地产发展有限公司，住所地湖南省株洲市天元区栗雨工业园促进园一期配套综合楼6层B606号。 法定代表人：谭辉。 委托诉讼代理人：赵伟，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或撤诉等诉讼权利。 原告易明亮与被告株洲市美的房地产发展有限公司（以下简称株洲美的公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法由审判员易红适用简易程序独任审理，实习法官助理陶纯协助审理，书记员郭小媞担任法庭记录。本案分别于2019年9月25日、9月29日公开开庭进行了审理，原告易明亮的委托诉讼代理人雷光澄、被告株洲美的公司的委托诉讼代理人赵伟两次开庭均到庭参加了诉讼；原告易明亮第一次开庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易明亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告株洲美的公司继续履行《商品房买卖合同》约定的交房义务，向原告交付具备水产经营条件的商铺；2、判令被告向原告支付因延迟交付商铺的违约金12,500元（暂从2019年1月1日计算至2019年5月31日，之后的违约金按同类商铺租金2,500元/月计算）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年上半年，被告开始出售蓝溪谷住宅小区房屋。原告与王卫平、张立新、黄秋明、王强五人共同前往被告处购买农贸市场商铺。被告株洲美的公司销售人员李乐华向原告易明亮等人推介该公司蓝溪谷农贸市场商铺7个，表示农贸市场商铺可以经营水产生意。原告等五人为实现规模经营，决定购买全部水产商铺，遂与被告签订《商品房买卖合同》。原告易明亮购买XXX住宅小区XX栋农贸市场XXX号商铺。2018年12月24日，原告等五人前往被告处收铺，发现被告未经原告验收以及办理交房手续，就将商铺交付给广东美的物业管理股份有限公司株洲分公司（以下简称美的物业株洲分公司），且该农贸市场整体布局发生改变，涉案商铺变更为杂货商铺，不符合双方约定的水产商铺条件，原告随即要求被告按照水产商铺整改而遭拒绝，至今未交付符合合同约定的水产商铺，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告株洲美的公司辩称：1、原告在购买XXX住宅小区市场商铺时，与第三方签订了《托管合同》。该商铺依约由第三方委托经营管理10年，因为整体经营才有保值优势。2、原告所购市场商铺在交付前，已经达到合同约定的交付条件。被告已书面通知原告收房，被告方无违约行为。第三方主体依据《托管合同》进行了收房，现依约对外经营，原告对此并无异议。3、第三方在托管期间约定的范围已采取出租方式合理使用商铺，现该收益已抵扣原告房价。请求驳回原告诉求。 本院经审理查明：被告株洲美的公司销售人员李乐华向原告易明亮等人推介该公司《美的地产蓝溪谷项目》房产。并向原告发放了《五星级农贸市场平面图》等销售资料。2017年5月31日，原告易明亮（即买受人）与被告株洲美的公司（即出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》以及相关合同附件。合同约定：原告易明亮购买被告株洲美的公司开发的株洲市天元区XXXXXXXXX住宅小区XX栋XXX号房，该商品房的规划用途为商业服务，毛坯单价为每平方米16,574.73元，毛坯总价款227,571元；买受人在签订合同时一次性付清全部房款227,571元；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。商品房买卖合同补充协议还约定了物业管理方面，甲方指定佛山市美的物业管理有限公司株洲分公司负责物业管理。同日，原告易明亮向被告株洲美的公司出具《承诺书》，载明：原告同意被告引进美的物业株洲分公司对商品房进行管理经营，鉴于此，被告特给予了原告60,493.65元的购房优惠作为前三年商铺经营管理的收益（即商品房原价288,065元减去优惠后，实际成交价227,571元），如原告单方解除《托管合同》，被告有权要求原告支付违约金（违约金=优惠款×未履行的委托管理经营期限/3年）。 2017年5月31日，原告易明亮（甲方、委托方）与美的物业株洲分公司（乙方，受托方）签订了《托管合同》，合同约定甲、乙双方自愿就甲方所购商铺委托管理合作事宜达成以下条款：委托标的物为蓝溪谷54栋114商铺；甲方自愿将商铺委托乙方管理，由乙方自主合法经营；委托期限10年，即2019年1月1日至2028年12月31日；在委托期限内，本协议为不可撤销合同；委托期限第1、2、3年甲方收益已在甲方与株洲美的公司签订《商品房买卖合同》时从该物业的总房款中一次性抵扣，乙方不再另行支付；在委托期限内第4到第10年，乙方向甲方收取甲方委托物业实际租金20%的运营管理；商铺返还时间为委托经营管理合同届满时。 2018年11月9日，被告株洲美的公司开发的美的蓝溪谷住宅小区三期B区54#‐60#栋及地下室工程竣工验收通过。2019年1月3日，株洲市规划局出具株洲市建设工程竣工规划核实合格证明。2018年12月16日，被告株洲美的公司向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2018年12月20日至12月25日前往蓝溪谷6栋物业服务中心办理相关交付手续。原告未当场签收房屋，被告依约向受托方美的物业株洲分公司交付。现该商铺由受托方美的物业株洲分公司对外出租、管理。原告认为被告交付的商铺不符合水产商铺交付条件，故向本院提起诉讼，请求判如所请。 上述事实，有原告身份信息、被告工商登记信息、《五星级农贸市场平面图》、《商品房买卖合同（预售）》以及合同附件、《诚意登记协议》、《建设工程规划许可证》、商铺现状照片、《托管合同》、《承诺书》、竣工验收备案表、合并验收合格证明、建设工程竣工规划核实合格证明、竣工验收报告、房屋实测报告、《收楼通知书》及快递单以及当事人的陈述等证据证实；上述各证据经庭审质证均具证明力，本院予以采信。 本院认为：本案案由系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实和法律依据？现具体分析如下： 原告易明亮与被告株洲美的公司签订了《商品房买卖合同（预售）》以及相关合同附件，原告易明亮又与受托方美的物业株洲分公司签订了《托管合同》，原告易明亮向被告株洲美的公司出具了《承诺书》，该两份合同及承诺书均系各方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，生效合同对合同各方具有约束力。被告按约向原告发出《收楼通知书》，原告未当场接受交付的房屋，被告向受托方实际交付，现受托方按《托管合同》收取租金，且租金已经抵扣约定的部分房款，故被告株洲美的公司依据签订的合同，将房屋向受托人交付，可视为交付完成。关于原告主张要求被告交付具备水产经营条件商铺的诉讼请求，本案合同之初，被告株洲美的公司方销售人员向原告发放了《五星级农贸市场平面图》，该资料标明拟售商铺为水产商铺，但被告的该行为为要约邀请，不是合同要约，对本案双方没有约束力。根据《商品房买卖合同（预售）》第三条约定原告所购买房屋的规划用途为商业服务，即该商铺不论是水产商铺还是杂货商铺，均未违反合同约定的商业服务用途，故原告要求被告继续履行《商品房买卖合同（预售）》约定的交房义务，向原告交付具备水产经营条件商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付因延迟交付商铺违约金12,500元的诉讼请求，原告未能提交充分证据证实被告株洲美的公司有违约行为，故该项诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第十五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告易明亮的全部诉讼请求。 本案案件受理费113元，减半收取56.5元，由原告易明亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向市华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 易  红 二〇一九年九月二十九日 实习法官助理 陶  纯 书 记 员 郭 小 媞 附本案适用的法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。