河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终4764号上诉人(原审被告)王国恒，男，汉族，1950年6月4日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人吕应坡，河南宛英律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人(原审被告)王庆，男，汉族，1980年4月15日出生，住址同上。系被告王国恒儿子。委托诉讼代理人吕应坡，河南宛英律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人(原审原告)薛吉婉，女，汉族，1989年4月6日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人杨波，河南子午律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人王国恒、王庆因与被上诉人薛吉婉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初1505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王国恒、王庆委托诉讼代理人吕应坡，被上诉人薛吉婉及其委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国恒、王庆向本院上诉请求：1、撤销南阳市宛城区人民法院（2109）豫1302民初1505号民事判决书，依法发回重审或者驳回被上诉人一审诉讼请求。2、本案一二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人和被上诉人仅在《房屋买卖协议书》中约定了价格，未约定楼层、房号，没有具体的买卖标的。协议书仅具有意向书的效力，无法履行。2、上诉人王国恒与政府部门签订的《征收安置住房意向书》（编号0823）被认定无效，依据该意向书签订的房屋买卖协议自然失效，但一审判决仍然予以引用。3、上诉人王国恒未依据0823号意向书取得任何房产，根本无法履行一审判决。4、因不具备双方约定面积的房屋，房屋买卖协议无法履行，一审判决对此忽视。二、一审判决主体错误。1、王国恒和王庆系父子关系，协议签订时，王庆仅基于亲情关系在场协助，其并非合同主体，应当根据房屋所有人或权利人来确定出售方和转让人。2、0823号意向书的签订主体是上诉人王国恒和政府部门，王庆在意向书中不享有任何权利，不承担任何义务。三、原审判决适用法律错误。1、涉案房屋是因拆迁而补偿的住房，系经济适用房。依据《经济适用住房管理办法》，五年内不得上市交易。双方的交易违反了法律规定。2、依《城市房地产管理法》《物权法》，没有进行产权登记的房屋不得进行交易。双方的行为违反了上述强制性规定，应属无效。一审无视上述规定，系适用法律错误。3、涉案房屋所在土地系集体土地，依法不得出售给本集体组织之外的成员。一审忽视土地性质，判决错误。4、本案双方交易的是上诉人因房屋拆迁而取得的权利，系姜营村村民权利，有强烈人身属性而不得让与。一审仅依据《合同法》，判决错误。综上，请求二审法院依法驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审，维护当事人合法权益。薛吉婉答辩称，1、原审认定事实清楚，应予维持。2、合同系双方真实意思表示，标的明确，是合法有效的。政府撤销意向书有异议，涉案房产属于商品房属性，可以交易。按照意向书确定房屋可以交付。3、王庆与王国恒系父子关系，属于家庭成员。合同上有王庆签字，其应当承担责任。薛吉婉向一审法院起诉请求：1、二被告履行双方签订的房屋转让协议书，将0823号征收补偿协议书中120平方米房产交付给原告，并支付过渡费至被告交付原告房屋之日止，截止2019年6月12日过渡费合计57600元。2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月17日，南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处作为甲方，被告王国恒作为乙方签订《征收安置住房意向书》（编号：0823）一份，主要内容为：“…二、安置面积：被征收户经四级认定合法置换面积370平方米。意向户型面积为130平方米，面积120平方米（实际面积以建成后房管部门测绘的面积为准）。置换户型面积与实际户型面积不符时，按同地段经济适用房销售价交纳面积误差。…”。四、在本协议上代表乙方签字者承诺其能够代表乙方所有相关家庭成员签订本协议，保证所签订的本协议对乙方所有相关家庭成员具有法律约束力，对因此产生的后果负责并承担相关全部法律责任。2015年3月3日，原告薛吉婉与被告王国恒和王庆及王国恒长子王帅签订《房产转让协议书》。约定二被告将位于南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处商务中心范围，面积120平方米，安置意向书编号为0823的安置房产一处转让给原告，转让价格为264000元，乙方一次性付清。自2016年12月17日起，此120平方米安置房过渡费由原告领取，被告不得截留。该协议在南阳市兴宛公证处进行了公证。同日，薛吉婉支付了房款264000元，二被告向原告出具了收条。庭审中，原告提交了姜营社区选房平面图，显示王国恒名下三套房屋可供选择。另查明，王帅和王庆均系王国恒儿子，王国恒妻子已去世。在原告持有的征收安置住房意向书和补偿协议书尾部，均有王庆笔注：本件与原件相符，其中120平方卖与乙方薛吉婉。经法庭询问和释明，薛吉婉明确表示放弃对王帅的诉讼。一审法院认为，一、原告薛吉婉与被告王国恒和王庆签订的《房产转让协议书》系双方真实意思的表示，不违背法律法规，系有效合同。原、被告应按合同约定履行义务，原告依约交付了房屋价款，二被告向原告出具收款收条，双方买卖已经完成，二被告理应及时在安置房分配到位之后将合同约定的120平方米房屋交付给原告。被告王国恒辩称，涉案0823号安置意向书已被政府撤销，但未举出相关证据，一审法院不予采纳。被告王庆辩称非安置意向书中补偿对象，该房产系补偿给父亲王国恒房产。因征收安置意向书中明确约定王国恒系代表所有相关家庭成员签字，对家庭成员具有法律约束力。王庆不能举出与父亲王国恒不是同一家庭成员的相关证据，对其辩解不予支持。二、原告主张二被告支付过渡费，被告辩称政府没有发放，也未领取过渡费。原告也未能举证证明被告领取了过渡费，故对原告过渡费的主张不予支持。判决如下：一、原告薛吉婉与被告王国恒和王庆签订的《房屋转让协议书》为有效合同。二、限被告王国恒和王庆于本判决书生效后十五日内将《征收安置住房意向书》（编号：0823）中涉及的120平方米房产交付给原告薛吉婉。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6009元，原告负担962元，二被告负担5047元。本院二审期间，被上诉人薛吉婉向法庭提交了两张照片，证明涉案房产存在。上诉人王国恒、王庆的质证意见为，对情况不太了解。本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案上诉人王国恒、王庆在与被上诉人薛吉婉签订房屋买卖合同的当时，虽然所涉房屋没有开工建设，标的物尚不存在，但合同内容符合双方当事人的真实意思表示。被上诉人薛吉婉在合同签订后已经按照合同约定全额支付了购房款。目前，双方所争议的房屋已经建成完工，具备交付条件。所以双方所签订的房屋买卖合同应当视为成立并有效。合同双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。上诉人应当按照合同约定履行自己的义务，交付合同约定的房屋。上诉人王国恒、王庆诉称本案双方争议的房屋没有依法登记领取权属证书，房屋所涉土地属集体性质，且合同双方交易主体意向书已经撤销，对交付标的物已不存在，所以双方的房屋买卖协议应当无效的上诉理由，证据不足，理由不能成立。关于上诉人王庆是否应当承担本案民事责任问题，在拆迁安置过程中，是以家庭为拆迁单位和主体，王庆系王国恒家庭成员之一，包含在被拆迁主体中，且王庆在房屋买卖合同上签名，又在收取房屋款项收据上签名，所以王庆应当承担本案的民事责任，原审将其列为主体并无不当，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，王国恒、王庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5047.0元，由上诉人王国恒、王庆负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  杨 乐审判员  李晓伟二〇一九年九月四日助理法官郭鑫俊书记员  王丹丹