广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0921民初167号 原告（反诉被告）：容县万华房地产有限公司，住所地：容县容州镇车站西路（富盛广场4幢101号商铺），统一社会信用代码：91450921MA5L80965B。 法定代表人：刘国云。 委托代理人：黄永辉，广西同望（钦州）律师事务所律师。 委托代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西成居军房地产咨询服务有限公司，住所地：北流市月塘路二区101号，统一社会信用代码：91450981MA5L749K5T。 被告（反诉原告）：苏军埔，男，汉族，1983年8月29日出生，住广西北流市。 两被告（反诉原告）的共同委托代理人：徐耐程，广西济见律师事务所律师。 两被告（反诉原告）的共同委托代理人：廖春羽，北流市法律事务中心法律工作者。 原告（反诉被告）容县万华房地产有限公司（以下简称：万华公司）与被告（反诉原告）广西成居军房地产咨询服务有限公司（以下简称：成居军公司）、苏军埔合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万华公司的委托代理人黄永辉、黎美宏，被告（反诉原告）成居军公司、苏军埔的共同委托代理人徐耐程、廖春羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）万华公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告所签《广西容县“容城帝景”二期项目销售代理合同》；2.判令被告成居军公司向原告返还预付佣金12万元；3.被告成居军公司向原告支付违约金300万元；4.被告苏军埔对上述第一项、第二项请求承担连带支付责任；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年12月13日，原告与被告签订一份《广西容县“容城帝景”二期项目营销代理合同》，合同约定原告委托被告作为原告名下容县河南大道368号“容城帝景”二期项目的营销代理商，代理期限为2018年12月15日起至2019年12月15日至。合同签订后，原告向被告预付了12万元佣金。然而约2019年1月12日起，被告擅自中断了相关营销工作、撤走所有工作人员，并将原告人员移除营销工作群。原告多次与被告沟通此事，但未得到被告回应。原告认为被告抛下业务不管且撤走所有工作人员的行为已经构成严重违约，违反诚实信用原则，事实上构成单方终止合作、单方终止合同。根据合同约定，被告应就其违约行为向原告支付违约金300万元；另由于被告未完成相关营销工作，应退还原告预付佣金12万元。 经查询，被告成居军公司为一人有限公司，股东为被告苏军埔，且苏军埔至今未全面履行出资义务。根据《公司法》等规定，被告苏军埔应为本案共同被告，应当对公司债务承担连带责任。为此，原告提起本案诉讼。 被告（反诉原告）成居军公司、苏军埔共同辩称，1.答辩人成居军公司已按合同履行合同义务，有权获得对应的佣金，且至今双方的合同关系尚未解除，被答辩人要求退还12万元没有依据；2.被答辩人严重违约在先，应当由被答辩人承担有关违约责任，被答辩人主张答辩人支付300万元违约金不应得到支持；3.被答辩人没有发生实际损失，要求答辩人承担违约金没有实施根据，且有关违约金约定明显过高；4.成居军公司以其全部财产独立承担民事法律责任，被答辩人要求答辩人苏军埔承担连带责任没有依据。 被告（反诉原告）成居军公司、苏军埔向本院提起反诉，请求：1、解除双方签订的《广西容县“容城帝景”二期项目销售代理合同》；2、判决被反诉人承担违约责任，向反诉人支付违约金300万元；3、案件所有诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年12月13日，反诉人与被反诉人协商一致，签订了《广西容县“容城帝景”二期项目销售代理合同》，双方约定了权利和义务及反诉人的佣金计算方法及支付条件。合同第九条约定“以上各项条款甲乙双方都必须严格遵守和执行，在没有取得对方的同意或认可，任何一方都不得单方面改变合同的执行内容，否则视为违约，违约金定为300万元人民币。违约方除支付守约方300万元违约金外，还须赔偿一切经济损失。同时守约方可以终止合同。”合同签订后，反诉人即按合同约定履行权利和义务，进场做了相关工作，售出了部分房源，完成了一定的工作量。被反诉人一直没有按合同约定投入140万元，经反诉人多次催告未果。同时，被反诉人6#、7#、8#到2019年1月23日才允许预售；9号楼房到2019年2月25日还未取得商品房预售许可证，违反了合同第八条约定，造成违法履行。同时，被反诉人在没有和反诉人协商解除合同的情况下，2019年1月20日突然强行赶走反诉人，并由第三方桂林福晟房地产营销策划有限公司强行进驻场地，取代反诉人的地位和工作，造成反诉人损失重大，被反诉人不和反诉人结算。被反诉人严重违约给反诉人造成严重的经济损失，前期的投入和预期收益全没了，被反诉人应当赔偿。 原告（反诉被告）万华公司辩称，1.反诉人反诉称万华公司于2019年1月21日强行赶走反诉人，并由第三方强行进驻进行营销，不符合事实。反诉人于2019年1月12日将万华公司人员踢出营销工作群、撤走售楼部人员，并非反诉所称的于2019年1月21日被迫撤场。反诉人肆意撤场后，万华公司于1月12日当天立即与反诉人的法定代表人苏军埔联系，要求其恢复工作。对于万华公司的多番沟通，反诉人均置之不理。直至本案起诉到法院，苏军埔才与万华公司联系，请求原谅。反诉人撤场后，由于无法及时找到代理公司接手，万华公司的房产销售工作不得不停滞，直到1月21日才确定合作伙伴桂林公司，并订立营销代理合同。苏军埔在万华公司的多番沟通中，均未对万华公司指责其肆意撤场提出异议，且在本案起诉后向万华公司认错、请求原谅，万华公司郭先良总经理与苏军埔的短信截图可以证明是反诉人严重违约的事实。2.反诉人以万华公司未依法取得商品房预售许可证导致无法销售房屋而主张万华公司违约，不能成立。双方营销代理合同约定开盘日期为2019年2月8日，合同第三条约定的销售任务的时间节点是开盘当日，只要万华公司在开盘当日取得预售许可证的，就符合合同约定。万华公司于2019年1月23日取得6、7、8号楼的商品房预售许可证，而9号楼只是作为加推备选房源，销售任务不包含9号楼房屋，双方对此是达成共同意思表示的。另，在取得预售许可证之前，销售代理公司可对销售房屋进行宣传/蓄客/甚至预约，这些都是销售代理公司应履行的营销工作，并不违反法律法规的强制性规定。因此，反诉人的反诉主张不能成立。3.万华公司为销售项目投入各种软件/硬件设施，高达180万。万华公司为销售项目投入售楼部建设/样板房装修/广告宣传/员工福利等软件硬件设施，投入高达180万。 本院经审理查明，2018年12月13日，万华公司（甲方）与成居军公司（乙方）签订一份《广西容县“容城帝景”二期项目营销代理合同》，约定：甲方委托乙方为其位于广西容县“容城帝景”二期项目的独家全程营销代理商；代理服务内容包括全程营销策划顾问及销售代理、平面广告策划、设计（具体内容见本协议附件1）；代理范围为“容城帝景”二期项目6#、7#、8#、9#楼及一期剩余住宅部分。一期和二期的商铺、车库、车位、天地楼由甲方根据住宅销售情况书面通知乙方另行策划后推盘；代理期限定为12个月，从2018年12月15日起至2019年12月15日止；销售任务约定为乙方在2019年2月8日“容城帝景”二期开盘当日须完成200套房源销售任务，在2019年3月31日前需完成360套房源销售任务，二期剩余房源乙方须在2019年8月30日前完成二期销售房源的90%以上；销售代理佣金提取比例约定为：（1）乙方在本合同约定的时间内完成销售任务的，代理销售佣金按双方确认的合同成交总价的2.2%计算。（2）乙方没有完成合同约定销售任务的，按双方确认的合同成交总额的1%计算佣金。（3）甲方与乙方产生的各种费用统称为佣金，各种咨询费、服务费由乙方内部自定，甲方可按乙方要求将乙方所称的“管理咨询服务费”以佣金的形式预支给乙方作前期代理工作投入费用，待结算佣金时从其扣除；乙方销售佣金支付方式为：乙方与甲方签订合同后，由于乙方营销工作需要，甲方可按乙方要求的“2018年12月15日至2019年1月15日”为节点预支120000元佣金；2019年1月16日至2019年2月16日预支200000元佣金用于经营周转。由于2019年2月8日开盘会实现销售收入，乙方可按实现的销售收入，按相应的比例结算佣金，乙方可向甲方申请佣金预结算，甲方可以根据乙方的经营周转需要给予支持等；保底销售均价为4800/㎡；合同条款双方都必须严格遵守和执行，在没有取得对方同意或认可，任何一方都不得单方面改变合同的执行内容，否则视为违约，违约金定为300万元人民币，违约方除支付守约方300万元违约金外，还须赔偿一切经济损失，同时守约方可以终止合同等。郭先良为万华公司的总经理，万华公司授权郭先良全权代理其处理“容城帝景”一、二期销售事宜。郭先良在合同上签名。签订合同第二天，成居军公司进场工作。 2018年12月29日，成居军公司向万华公司申请预支销售佣金120000元。同日，万华公司向成居军公司的账户转预售销售佣金120000元。“容城帝景”6、7、8幢房屋于2019年1月23日取得商品房预售许可证，9号楼在2019年2月15日前未取得商品房预售许可证。 另查明，梁丁敏、李水凤、柯银鹏、覃思原系成居军公司的员工，该四人2019年1月下半月的工资，由万华公司支付。成居军公司认为，该四人至今仍是其员工。2019年1月21日，郭先良与桂林市福晟房地产营销策划有限公司就“容城帝景”二期项目6#、7#、8#楼住宅及一期剩余房源约25套再次签订《销售代理及配套服务合同》，合同期限为2019年1月19日至2019年11月18日。至今，对于成居军公司履行合同的情况，成居军公司与万华公司尚未进行确认。 再查明，成居军公司为自然人独资有限公司，股东为苏军埔。 以上事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）共同提交的《广西容县“容城帝景”二期项目营销代理合同》、商品房预售许可证，原告（反诉被告）提交的请款函、客户回单、企业名称预先核准通知书、授权委托书、客户回单，被告（反诉原告）提交的营业执照、《证明》和庭审笔录在卷佐证。 本院认为，万华公司与成居军公司之间签订的《广西容县“容城帝景”二期项目营销代理合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性规定，是有效的合同。现双方均要求解除合同，本院依法予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。但在本案中，万华公司与成居军公司对于合同的履行情况尚未进行确认，本院无法确认成居军公司应否返还预付佣金及若需要返还，应返还多少，因此，万华公司要求返还预付佣金12万元，理据不足，本院不予支持。对于双方提出要求对方支付违约金的问题，万华公司认为成居军公司擅自撤场而构成违约；成居军公司以万华公司赶走其等理由而认为万华公司构成违约，但双方均未提交充足的证据证明各自的主张。因此，万华公司、成居军公司分别要求对方支付违约金的请求，理据不足，本院不予支持。据此，万华公司要求苏军埔承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）容县万华房地产有限公司与被告（反诉原告）广西成居军房地产咨询服务有限公司于2018年12月13日签订的《广西容县“容城帝景”二期项目营销代理合同》； 二、驳回原告（反诉被告）容县万华房地产有限公司的其他本诉请求； 三、驳回被告（反诉原告）广西成居军房地产咨询服务有限公司、苏军埔的其他反诉请求。 本案收取本诉受理费31160元【原告（反诉被告）容县万华房地产有限公司已预交15880元】，由原告（反诉被告）容县万华房地产有限公司负担；减半收取反诉受理费15400元，由被告（反诉原告）广西成居军房地产咨询服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 长  覃勇坚 审 判 员  覃日凤 人民陪审员  梁妙玲 二〇一九年九月二十三日 法官 助理  罗 维 书 记 员  周 励