广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终9822号上诉人（原审被告）：方华，男，1990年3月10日出生，汉族，住海南省屯昌县国营中建农场第二责任区，上诉人（原审被告）：黄少娟，女，1987年12月24日出生，住广东省连平县，以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：罗苑锋，广东道怡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈淦波，男，1979年7月18日出生，汉族，住广东省东莞市，原审第三人：东莞市强华地产有限公司。住所地：广东省东莞市连升中路38号地标广场1号商业1226商铺。法定代表人：冯新中。委托诉讼代理人：周敏，该公司员工。原审第三人：广东瑞盈按揭服务有限公司。住所地：广东省东莞市莞城区莞太路34号东莞市创意产业中心园区11号楼205室。法定代表人：郑文峰。上诉人方华、黄少娟因与被上诉人陈淦波、原审第三人东莞市强华地产有限公司、广东瑞盈按揭服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初13244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、解除陈淦波与方华、黄少娟因签订2017年4月30日的《二手房买卖合同》（合同编号：H-MM1601628）所成立的房屋买卖合同关系；二、限方华、黄少娟于判决生效之日起十个工作日内将东莞市虎门镇丰泰华园山庄景湖区2座8D房过户至陈淦波名下，产生的相应税费由方华、黄少娟承担；三、限方华、黄少娟于判决生效之日起三十日内向陈淦波支付违约金220000元；四、驳回陈淦波的其他诉讼请求。本案一审适用普通程序收取受理费17750元、保全费5000元，合计22750元，由陈淦波负担20872元，方华、黄少娟负担1878元。方华、黄少娟上诉请求：1、撤销一审判决依法改判驳回陈淦波的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费均由陈淦波承担。主要事实与理由：一审判决事实认定不清，证据不足，原审判决对方华、黄少娟明显不公，请求驳回陈淦波全部诉讼请求。补充事实和理由：一、所有贷款方式买卖的房屋购房款均由首期款和银行贷款两部分组成，本案用首期款24万（含定金10万）、贷款86万元合计110万元支付购房款是买卖双方一致意思表示，方华、黄少娟没有违约。陈淦波在《按揭申请表》、提交给银行贷款用的《二手房买卖同》等文件中均签名配合将成交价格“做高”成按123万七成贷款86万元用于支付购房款，由此可知首期款24万（110万－86万）是双方协商一致的做法。（1）买卖双方签名的《按揭申请表》中，“申请贷款金额”一栏载明86万、“成交价格”一栏载明123万，卖方陈淦波、邓燕媚在该内容下一行签名并在表格最下面“申请人承诺”和“本人郑重承诺”中买方的位置签名确认，这反映出买方申请86万元银行贷款用于支付剩余购房款是双方一致意思表示，由此可见方华、黄少娟应付的首期款金额是110万－86万＝24万。（2）中行虎门支行根据一审法院要求提供的《二手房买卖合同》均由买卖双方签名并加盖了中介公司东莞市强华地产有限公司公章，该合同是“做高”成交价格到123万以便按该金额七成贷款86万元的贷款文件，陈淦波这一做高贷款的做法配合并签名的行为证明买卖双方都是一致同意按照贷款86万元的方式来支付购房款的，因此方华、黄少娟应付的首期款金额是110万－86万＝24万。（3）银行根据买卖双方的贷款申请文件在2017年6月1日出具了《个人住房贷款意向书》载明中行虎门支行同意发放贷款金额为86万元，该意向书由中介发给了陈淦波，进一步印证了双方用24万元首期款加86万元贷款支付110万元购房款的事实。综上所述，本次交易用首期款24万（含定金10万）、贷款86万元合计110万元支付购房款是买卖双方一致意思表示，而买卖双方和中介方2017年4月30日签订的《二手房买卖合同》虽然写首期款33万元，但三方都清楚只有申请不到86万元贷款时首期款才是33万元，具体金额得等银行审批贷款金额确定后，再以交易总价110万减去银行贷款金额来确定首期款金额，买卖双方申请86万元贷款，银行也批准了86万元贷款，因此只有24万元首期款给陈淦波，不存在方华、黄少娟违约的事实，一审法院对此认定事实不清。二、银行基于陈淦波的投诉和要求赔偿12万元以买卖双方存在纠纷未解决为由暂停发放贷款，因此方华、黄少娟不能通过银行贷款支付剩余86万元购房款的责任在陈淦波一方。1、过户前，陈淦波通过各种借口制造过户障碍，导致银行发放贷款的时间不断推迟。2017年4月30日买卖双方签订《二手房买卖合同》后，在2017年6月1日，也就是1个月时间方华、黄少娟就获得了银行同意发放86万元贷款的《个人住房贷款意向书》，在2017年6月28日经中介方和按揭公司办妥了案涉房屋的还款赎契手续涂销了案涉房屋的抵押登记具备了过户条件后，陈淦波就通过各种借口不配合过户，《2017．7．8方华打电话给中介赵飞问上周说可以过户为何至今一周了还不过户的录音》和《2017．7．13方华再次问中介赵飞问什么还不过户的录音》证实了中介方通知了陈淦波配合过户，但陈淦波认为自己卖亏了。虽经中介多次沟通和催促，一直以各种借口制造障碍拖延不配合过户给方华、黄少娟一直拖到2017年7月25日才配合办理了过户递件手续；2、过户后，陈淦波为了达到终止交易的目的到房管局投诉意图阻止银行发放贷款，属于阻碍条件成就的不诚信行为。2017年9月4日，案涉房屋出了买受人方华、黄少娟的房产证才具备发放贷款的条件，但是陈淦波就不断地找各种借口试图终止交易，并在2017年9月15日到房管局投诉本次交易“做高贷款”的违规操作问题，房管局因此要求中行虎门支行提供贷款的买卖合同等贷款申请文件进行调查，银行将此事通报给了按揭公司。2017年9月22日，按揭担保公司区域总经理周君为此事召集各方协商让银行放款一事（见《2017．9．22各方协商撤销投诉以便放款时陈淦波提出重点是要买方赔偿而不是放款让合同履行的录音》），按揭担保公司区域总经理周君主持各方协商撤销投诉然后让银行放款一事时，陈淦波提出他现在重点不是什么时候放款的问题而是主要他因为违约受到损失赔偿问题，陈淦波委托的黄律师也是提出要求买方方华承诺解决陈淦波提出赔偿要求的问题，而不是寻求如何解决放款来解决交易出现的付款问题，换言之，卖方陈淦波目的不是得到贷款，而是以投诉导致银行以买卖双方存在纠纷为由暂停放款制造买方违约或者说阻碍放款条件成就的方式来满足其提出的赔偿要求。2017年9月26日下午，方华、黄少娟到银行签订上调贷款利率到基准利率的合同文件后，买卖双方到按揭担保公司协商解决方式（见《2017．9．26下午买方到银行上调利率后与陈淦波协商解决方式时陈淦波要求赔偿12万而不是要获得贷款顺利履行合同的录音》），在该次协商中，虽然买方方华、黄少娟2017年9月26日下午去银行签了上调利率合同，但卖方陈淦波要求买方必须赔偿12万才同意撤销投诉让银行放款，阻碍买方用约定的贷款方式支付86万元房款，即使按揭担保公司提出买方一次性支付86万元给陈淦波，陈淦波也不同意，说明其目的根本不是想顺利地履行合同，而是想通过投诉等制造各种障碍以便要求买方赔偿其所谓房价卖亏了12万的损失，违反了诚实信用原则。而以上事实在银行给一审法院协查函上回复“由于该笔贷款买卖双方有纠纷，后因买卖双方谈判未果，故我行暂停该笔贷款的放款”可以得到证实。陈淦波在过户前和过户后都通过各种方式阻碍交易，通过投诉和要求赔偿的方式导致银行以买卖双方存在纠纷未解决为由暂停发放贷款，因此，方华、黄少娟不能以银行贷款方式支付剩余86万元购房款的责任在陈淦波一方，是陈淦波阻碍方华、黄少娟用银行贷款支付剩余购房款这一条件的成就，过错在陈淦波一方，一审法院没有查明相关案件事实导致作出不利于方华、黄少娟的判决。三、合同约定的解除权条件尚未成就，陈淦波无权解除合同。1、本案没有达到合同约定的解除条件。（1）方华、黄少娟不存在“逾期”未付剩余楼款的问题，更没有产生合同约定的“逾期超过十天”解除合同的条件。《二手房买卖合同》第五条约定“买方不能获得贷款的应在接到通知后30日内付清剩余楼款”，因此在买方不能获得贷款的情况下也有30天的付款期，由于该合同主体为卖方陈淦波、买方方华和中介方强华地产公司，因此此处通知的主体只能为卖方陈淦波或中介方，而卖方起诉前从来没有书面通知督促买方支付剩余楼款，一直提出的要求是要买方支付12万元赔偿款继续交易。如上所述，银行并非不发放贷款，而是基于陈淦波的投诉和要求赔偿12万以买卖双方存在纠纷未解决为由暂停发放贷款。即使方华、黄少娟不能获得贷款，陈淦波也应该根据二手房买卖合同的上述约定“通知”方华、黄少娟付清剩余楼款，然后由方华、黄少娟在接到继续履行的催促通知后“30日内”付清剩余楼款，但陈淦波从未按合同约定通知方华、黄少娟付清剩余楼款，因此方华、黄少娟不存在逾期未付剩余楼款的问题，更不存在逾期超过十天解除合同的条件发生。（2）陈淦波将上述“买方不能获得贷款的应在接到通知后30日内付清剩余楼款”中通知主体理解为银行是错误的，陈淦波在2017年11月14日起诉行使合同解除权明显是不符合合同约定条件的。即使按照陈淦波将通知主体理解为银行的逻辑，陈淦波解除合同的条件也还未成就。因为“买方不能获得贷款的应在接到通知后30日内付清剩余楼款”意味着买方接到通知后也有30日内付清剩余楼款的期限，超过了该“30日”付款期后“逾期超过十天的”，陈淦波才有权解除合同。但是银行在一审法院协查函上“由于该笔贷款买卖双方有纠纷后因买卖双方谈判未果，故我行暂停该笔贷款的放款。”该结果已于9月份通知广东瑞银按揭服务有限公司。10月13日“买方来电咨询时己告知”的回复很清楚是2017年10月13日“买方来电咨询时”告知暂停发放贷款结果的。如果按陈淦波的逻辑，应该从2017年10月13日开始至2017年11月12日前均为接到通知后的“30日”付款期，只有买方在2017年11月12日前没有付款并且达到《二手房买卖合同》第十条第2款约定的“逾期十天”即2017年11月22日后才享有合同解除权，陈淦波在2017年11月14且起诉行使合回解除权明显是不符合合同约定条件的。2、根据《合同法》第九十四条规定，即使方华、黄少娟迟延履行主要债务，陈淦波也应该催告后给予合理履行期限，但是陈淦波自始至终都没有催告过，只是一味地要求12万元赔偿，获得12万偿后才同意撤销投诉让很行放款。3、陈淦波没有履行解除合同的通知义务。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。不管陈淦波是依据本法第九十三条第二款还是第九十四条的规定主张解除合同的，都应当通知方华、黄少娟，但陈淦波从未履行通知义务，违反了法律规定。四、本案一审法院没有释明方华、黄少娟可以将贷款方式支付变更付款方式支付剩余楼款就直接判决方华、黄少娟根本违约违反了法律规定，也不符合公平公正原则。根据合同约定和交易习惯，即便方华、黄少娟确实不能获得贷款，方华、黄少娟也可以通过非按揭贷款方式支付剩余楼款以达到其让与房屋所有权获得房款的合同目的，一审法院作为调整利益平衡的法律实施机构也应该公平公正地处理社会纠纷，通过释明方华、黄少娟可以转成非按揭贷款付款方式继续履行合同让各方利益达成平衡，实现法律正义，但一审法院却没有履行释明义务，导致一审判决方华、黄少娟房屋没有买到，还需要支付22万元赔偿款，相当于支付的24万元首期款也失去了，明显对方华、黄少娟一方不公平。五、案涉房屋物权己转移至方华、黄少娟名下，方华、黄少娟是物权人，陈淦波主张的解除权属于债权，债权不能对抗物权，因此不能通过解除合同的方式返还物权，陈淦波的补救措施应为主张合同之债，要求方华、黄少娟继续履行合同支付剩余楼款。（1）陈淦波不能通过解除权将方华、黄少娟名下物权变动回其名下。（2）陈淦波通过解除权要求方华和黄少娟名下的案涉房屋恢复登记至陈淦波名下没有法律依据解除权是合同权利，属于合同法调整的范畴，而要求案涉房屋恢复登记至陈淦波名下属于物权变动，依法应适用物权法，陈淦波和一审判决以合同法的规定来变动物权属于法律适用不当。（3）陈淦波有救济途径而且救济途径应为主张合同之债要求方华、黄少娟继续履行合同支付剩余楼款。陈淦波卖房的唯一目的为获得房款，在房屋已经过户到方华、黄少娟名下的情况下，方华、黄少娟也已经支付了高额的各种税费，根据法律关于合同履行需符合经济性原则的相关规定，陈淦波应该采取的补救措施是主张合同之债，要求方华、黄少娟继续履行合同支付剩余楼款，因为继续履行支付余款才是实现合同目的，而不是收回房屋。在这次交易过程中，方华、黄少娟都是本着诚实信用原则尽快贷款和过户，但是陈淦波作为具有丰富经验的70后，在签订买卖合同后认为自己卖亏了，就以各种借回拖延过户，过户后又找理由投诉到房管局并要求方华、黄少娟赔偿12万元，意图让银行不发放贷款，从而制造买方不能付款的“违约”行为，因此，陈淦波和一审判决将所有过错归责于方华、黄少娟一方不符合客观事实，陈淦波一方是违背诚实信用原则的，不应该纵容陈淦波一方而由方华、黄少娟承担违约责任，请求二审法院基于公平原则调处双方的纠纷，给予方华、黄少娟一方继续支付购房款而不需承担违约责任的机会，以达成各方的公平和利益平衡。陈淦波口头答辩称：陈淦波在过户后已经进行催款，与强华公司也有沟通，2017年4月30日签订合同，7月25日办理过户，方华、黄少娟称陈淦波在9月可以收到剩余的尾款。2017年9月13日，银行已经通知方华、黄少娟要提高贷款利率，但其一直不同意。2017年9月15日陈淦波到银行了解，银行称与方华沟通，开始方华、黄少娟同意提高利率，后来又不同意。2017年9月17日银行员工姚磊通知方华改签贷款合同，但同日陈淦波到银行了解，银行员工称方华、黄少娟又不同意改签合同。有2017年9月24日双方的录音，证明方华不同意提供贷款利率，2017年10月17日，陈淦波通知方华、黄少娟若不将尾款给陈淦波，陈淦波就起诉。二审期间，方华、黄少娟提交了：1.2017年5月3日各方在中国银行股份有限公司东莞虎门支行（以下简称中国银行东莞虎门支行）签署贷款文件的录音，拟证明各方在银行签订的买卖合同的成交价为123万元，贷款七成即86万元，故实际成交总价110万元减去贷款金额86万元等于24万元，即为方华、黄少娟应付的首期款，方华、黄少娟不存在违约的情况。2.2017年6月8日支付14万元首期及还款赎契的录音，拟证明方华、黄少娟支付了10万元定金及14万元首期款后，方华、黄少娟在首付款方面不存在违约。3.2017年7月8日，方华打电话给中介赵飞的录音。4.2017年7月13日方华再次问中介赵飞为何没有过户的录音。5.2017年9月22日的录音，拟证明各方协商撤销投诉以便放款时，陈淦波提出重点是要求方华、黄少娟赔偿而不是要求银行放款。6.2017年9月26日录音，拟证明方华、黄少娟到银行签订上调利率的文件后，陈淦波要求赔偿12万元而不是获得贷款顺利履行的合同。陈淦波对此发表质证意见称：证据1及证据2，该证据进一步佐证了方华、黄少娟应当支付陈淦波的首付款33万元，但实际支付了24万元，至今仍然拖欠9万元。证据3及证据4，对于谈话各方的身份予以认可，但对于谈话内容的真实性、合法性及关联性不予认可，陈淦波多次向方华及中介催促支付剩余9万元首期款，但方华、黄少娟均表示无能力支付，在此情况下，陈淦波为保障自身权益而没有同意提前将案涉房产过户给方华、黄少娟，显然，没有办理过户的责任在于方华、黄少娟。银行贷款利率的调整是国家和上级政策决定的，与陈淦波毫无关联。证据5，根据银行相关人员的陈述，方华没有获得银行贷款的原因，是方华不同意银行提出的按正常利率贷款的方案，陈淦波去房管局投诉，正是因为陈淦波迟迟没有获得贷款且一直隐瞒方华、黄少娟，严重违反了双方签订的买卖合同，陈淦波投诉的目的是为了尽快获得贷款，而不是阻止方华、黄少娟获得贷款。证据6，该谈话内容可以证明，方华、黄少娟承认无法获得银行贷款已构成违约，但不同意陈淦波提出的违约责任承担方案，导致合同无法继续履行。第三人东莞市强华地产有限公司发表质证意见称，对2017年5月3日、2017年7月8日、2017年7月13日这三份录音资料的真实性予以认可，对2017年6月8日、2017年9月22日及2017年9月26日的录音因无东莞市强华地产有限公司的人员在场，无法进行核实。广东瑞盈按揭服务有限公司对此未发表质证意见。另，本院向中国银行东莞虎门支行发函查询本案未能放款的原因，中国银行东莞虎门支行复函称：“我行在初步审批同意贷款时给予客户的贷款利率是基准利率的95%，发放贷款前因市场利率因素变动需与客户协商上调贷款利率，并已于2017年9月告知客户，客户口头表示同意，后因其业主陈淦波可能考虑到市场房价出现大幅上升等因素，不愿意继续进行该笔交易，并到房管所和我行进行投诉，声称买卖合同非本人签订，后我行按程序约谈交易中介、担保公司及买卖双方，因谈判无果，考虑到该笔交易存在的风险问题，我行就暂停该笔贷款的放款流程。”方华、黄少娟发表质证意见称对真实性没有异议，银行的情况说明符合客观事实，但方华、黄少娟认为其在2017年9月26日已经签订上调利率的合同，有录音能证明，合同在银行留存，方华、黄少娟没有副本。陈淦波发表质证意见称该说明不符合事实，银行在2017年9月告知方华，但陈淦波有录音2017年8月15日时银行已经告知方华、黄少娟，问方华、黄少娟是否同意提高利率，方华、黄少娟拒绝，陈淦波第一次到房管所投诉后，银行通知方华，方华同意提高利率，但没有签约，方华称2017年9月26日有签订上调利率的合同，但一直没有提交，银行的复函称陈淦波是考虑到房价上涨而不愿意继续交易是错误的。第三人东莞市强华地产有限公司发表质证意见称，对该份情况说明的真实性予以认可，所述情况属实。广东瑞盈按揭服务有限公司对此未发表质证意见。又，双方在二审庭审中确认，银行于2017年6月1日出具同贷书，方华、黄少娟在2017年6月8日支付了14万元，双方于2017年7月25日办理过户递件手续。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人方华、黄少娟上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕方华、黄少娟的上诉，本案的争议焦点为：方华、黄少娟在履约过程中是否存在违约行为，应否承担违约责任。对此，本院分析如下：第一，原审法院认定双方履行的是2017年4月30日签订的编号为H-MM1601628的《二手房买卖合同》正确，双方对此亦无异议，本院予以确认。第二，中国银行东莞虎门支行于2017年6月1日出具的《个人住房贷款意向书》载明，银行同意向方华、黄少娟发放个人住房贷款860000元。方华、黄少娟在2017年6月8日支付了14万元，双方于2017年7月25日办理过户递件手续。本院认为，虽然2017年4月30日签订的编号为H-MM1601628的《二手房买卖合同》约定首期款为230000元（不含定金100000元），而方华、黄少娟在案涉房屋过户之前仅支付了240000元（含定金10万元）。但方华、黄少娟支付的首期款和定金240000元加上银行同意贷款的860000元正好是2017年4月30日签订的编号为H-MM1601628的《二手房买卖合同》中约定的总价款1100000元。陈淦波在收到上述240000元后，双方于2017年7月25日办理了过户递件手续，由此可推知，双方在实际履行过程中对首付款数额进行了变更，陈淦波以此主张方华、黄少娟支付首期款构成违约没有依据。第三，根据中国银行东莞虎门支行对本院函复称，方华、黄少娟同意上调利率，后因其业主陈淦波可能考虑到市场房价出现大幅上升等因素，不愿意继续进行该笔交易，并到房管所和中国银行东莞虎门支行进行投诉，声称买卖合同非本人签订，后中国银行东莞虎门支行按程序约谈交易中介、担保公司及买卖双方，因谈判无果，考虑到该笔交易存在的风险问题，中国银行东莞虎门支行就暂停该笔贷款的放款流程。本院认为，陈淦波主张是因方华、黄少娟不同意银行提高利率导致银行无法放款，与银行复函的内容不一致，本院对陈淦波的该主张不予采信。根据中国银行东莞虎门支行的复函，因其业主陈淦波可能考虑到市场房价出现大幅上升等因素，不愿意继续进行该笔交易，并到房管所和中国银行东莞虎门支行进行投诉，声称买卖合同非本人签订，后中国银行东莞虎门支行按程序约谈交易中介、担保公司及买卖双方，因谈判无果，考虑到该笔交易存在的风险问题，中国银行东莞虎门支行就暂停该笔贷款的放款流程。中介方东莞市强华地产有限公司对该复函所述的情况亦予以了确认。由此可知，银行是因为陈淦波的投诉导致暂停案涉贷款放款，并非因方华、黄少娟的原因不放款，陈淦波主张给银行的合同并非其本人所签，后又主张当时中介让其签了很多资料，不确定该合同是否其签名，本院认为，陈淦波作为完全行为能力人，应当预料到其签名的行为导致的法律后果，其亦未能提供证据证明给银行的合同非其本人签名，故陈淦波以此进行投诉，并导致银行不能放贷，系由其自身原因所致。综上，方华、黄少娟对银行不能放款并不存在过错，亦不能以此认定其违约。原审法院对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，本案证据不足以证明方华、黄少娟违约导致合同不能履行，陈淦波诉请解除双方之间的案涉合同、返还案涉房屋以及方华、黄少娟支付违约金没有事实依据和法律根据，本院不予支持。综上所述，上诉人方华、黄少娟的上诉理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初13244号民事判决；二、驳回陈淦波的所有诉讼请求。一审案件受理费17750元，保全费5000元，合计22750元，二审案件受理费4600元，均由陈淦波负担。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 陈美苑二〇一九年九月五日书记员 吴晓勇