四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初4554号 原告（反诉被告）：成都民生市场经营管理有限公司，住所地：成都市青羊区同怡横街**。 法定代表人：陶洪生，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡泳曦，四川诚方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘学会，系公司员工。 被告（反诉原告）：成都嘉尚教育投资有限责任公司，住，住所地：成都市锦江区署袜中街********附**/div> 法定代表人：张笑童。 委托诉讼代理人：陈玫，四川华晨律师事务所律师。 第三人：四川臣德置业有限公司，住所地：成，住所地：成都市青羊区光华村街****> 法定代表人：韩超，执行董事。 委托诉讼代理人：江茂华，四川磐恒律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都民生市场经营管理有限公司（以下简称民生公司）与被告（反诉原告）成都嘉尚教育投资有限责任公司（以下简称嘉尚公司）、第三人四川臣德置业有限公司（以下简称臣德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日作出（2017）川0105民初7926号民事判决书，嘉尚公司不服该判决提出上诉，成都市中级人民法院于2019年3月7日裁定发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）民生公司的委托诉讼代理人蔡泳曦，被告（反诉原告）嘉尚公司的委托诉讼代理人陈玫以及第三人臣德公司的委托诉讼代理人江茂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民生公司请求本院依法判令:1.解除民生公司与嘉尚公司于2011年11月2日签订的《盛世草堂（场地）租赁合同》；2.嘉尚公司向民生公司支付应付租金3237853.12元；3.嘉尚公司承担本案诉讼费用。庭审中，民生公司将第二项诉讼请求变更为支付租金1522480元。 事实与理由：民生公司与嘉尚公司于2011年11月2日签订《盛世草堂（场地）租赁合同》，约定嘉尚公司承租民生公司位于青羊区书香街9号盛世草堂农贸市场整栋大楼以及市场后面停车区域用于经营幼儿园项目，租赁期限为2011年12月1日至2018年1月15日，进场装修免租期为45天，年租金为65万元，第四年开始每年租金递增5%（即第四年租金为68.25万元、第五年71.6625万元、第六年75.245625元）。上述合同签订后，民生公司按约将合同中涉及的场地交付给嘉尚公司。嘉尚公司本应于2012年9月30日届期前10日内向民生公司支付当季度租金，但嘉尚公司未再向民生公司支付任何款项，至2017年4月20日，应支付总额共计为1388111.52元。 嘉尚公司辩称，1.2013年1月10日盛世草堂农贸市场业主委员会提前解除与民生公司的经营权合同，虽然盛世草堂农贸市场业主委员会解除的与民生公司的经营权合同仅是整个租赁铺面的一部分，但民生公司、嘉尚公司的租赁合同系整体的经营，且嘉尚公司当时并不知道其余租赁面积是第三人的，因此双方的《盛世草堂（场地）租赁合同》事实上已于2013年1月解除。2.2012年10月15日至2013年1月10日期间嘉尚公司因民生公司未向盛世草堂农贸市场业主委员会支付租金而行使不安抗辩权，故而未向民生公司支付租金，但嘉尚公司已将租金支付给所有权人。3.民生公司于2017年7月10日才向法院提起诉讼，其主张的本案租金已过诉讼时效。综上，请求驳回民生公司的全部诉讼请求。 嘉尚公司请求本院依法判令：1.民生公司退还嘉尚公司租房保证金100000元；2.民生公司向嘉尚公司支付违约金197458元；3.民生公司赔偿嘉尚公司损失709755元；4.反诉费用由民生公司承担。 事实与理由：民生公司与嘉尚公司于2011年11月2日签订《盛世草堂（场地）租赁合同》，约定：租赁期限为陆年，从2011年12月1日起至2018年1月15日止；嘉尚公司向民生公司支付履约保证金10万元，该保证金在合同解除后退还嘉尚公司；在合同期限内民生公司无正当理由提前解除合同，视为违约，违约方按年租金总金额20%向守约方支付违约金，并退还保证金，赔偿嘉尚公司装修费用。合同签订后，嘉尚公司投入较大财力对该租赁标的物进行装饰装修，因民生公司未按时向业主支付租金，致使业主多次找嘉尚公司麻烦，给嘉尚公司造成了较大经营损失。该租赁标的物所有权人（臣德公司、盛世草堂农贸市场业主委员会）分别与民生公司解除了委托经营合同。民生公司上述行为违反《盛世草堂（场地）租赁合同》约定，应承担违约责任。 民生公司辩称，嘉尚公司未按时支付租金，其违约在先，民生公司依照合同约定的解除权解除合同，民生公司无违约行为，不应退还保证金并支付违约金及损失。 臣德公司述称，民生公司、嘉尚公司租赁合同标的的产权归属分为两部分：一部分属臣德公司，一部分属盛世草堂农贸市场业主委员会。房屋一直由嘉尚公司在使用，但嘉尚公司既未向民生公司支付租金，亦未向臣德公司支付租金，于情、于理、于法其使用了房屋就该付钱。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月2日，民生公司（甲方）与嘉尚公司（乙方）签订《盛世草堂（场地）租赁合同》，主要约定：甲方将位于青羊区书香街9号盛世草堂农贸市场整栋大楼以及市场后面停车区域租赁给乙方用于经营幼儿园项目；甲方受房屋开发商及全体业主委托，对标的物拥有管理权和支配权；乙方向甲方交纳履约保证金10万元，该保证金在租赁合同到期或解除之日后10个工作日内，经甲方确认乙方结清所有费用并无违约行为后退还乙方；租期从2011年12月1日至2018年1月15日，装修免租期为45天；租金前三年每年为65万元，第四年后年租金在此基础上递增5%，每年一递增；乙方按季度支付租金，合同签订之日起乙方在每季度期满前10日向甲方预交下一期租金，乙方逾期未交付租金的，每超过一日，由乙方每日按应付而未付金额的千分之二向甲方支付滞纳金，如逾期30日以上未交，甲方有权解除本合同，收回租赁大楼及场地，并追究乙方违约责任；在合同期内任意一方无正当理由提前提出解除合同的，视为违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金按合同年租金总金额20%计算，若乙方违约，乙方除须向甲方支付违约金外，不得要求甲方补偿装修费用及退还已交的保证金和租金，并不得以装修费用折抵未付清的租金；若因甲方对此租赁场地及其附属的相关设施、设备没有合法的经营和相关物业使用权，则视为甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方剩余租金和保证金及支付乙方违约金（按合同年租金额的20%计算），并赔偿乙方装修、设施费用。合同签订后民生公司将案涉房屋交付嘉尚公司。2011年11月16日，嘉尚教育公司向民生公司支付100000元保证金。 民生公司与嘉尚公司共同确认案涉房屋共由臣德公司的81个摊位和盛世草堂农贸市场业主委员会的108个摊位共同组成，共计189个摊位。 因嘉尚公司未支付2012年4月16日至7月15日租金，2012年7月11日，民生公司向嘉尚公司出具《告知函》，请求其在7月20日前支付该期租金162500元并进场装修，并告知逾期30天未交，民生公司有权解除合同并要求对方承担违约责任。当日，嘉尚公司对此出具《说明函》，主要载明：预计当日下午2：00进场，租金在7月底前支付。8月1日，嘉尚公司向民生公司支付该期租金162500元。 民生公司与嘉尚公司共同确认嘉尚公司自2012年10月15日起再未向民生公司支付租金。 2013年1月10日，盛世草堂农贸市场业主委员会向民生公司（成都市青羊区同怡横街259号）邮寄送达了《盛世草堂农贸市场业主委员致成都民生市场经营管理有限公司的函》，主要载：民生公司从未按时足额向业主支付租金，经业委会研究即日起解除合同，函到即生效。 2013年3月15日，因嘉尚公司未支付2012年10月1日至2012年12月31日租金，民生公司向嘉尚公司出具《情况说明》，请求及时支付外铺的租金。 2013年3月18日，民生公司向嘉尚公司出具《函》，载明：因盛世草堂农贸市场业主委员会成员提出终止合同收回该市场的经营权，导致民生公司与嘉尚公司合同无法继续正常履行下去，因此民生公司不得不终止合同，双方均不承担任何债权债务，但2012年10月1日至12月31日的租金请直接支付给业主委员会。 2013年4月12日，嘉尚公司向民生公司出具《回执函》，载明：民生公司请求解除合同没有合同和法律依据，不同意解除合同。 2013年4月25日，民生公司出具《回函》，载明：同意不解除合同，承诺继续按双方签订的原租赁合同履行，但嘉尚公司应在该函送到7个工作日之内支付从2012年10月1日至2013年3月31日租金（325000元）。当日嘉尚公司工作人员签收该函。 另查明，1.2010年8月31日，民生公司与业主就青羊区书香街9号4栋摊位签订《盛世草堂农贸市场出租合同》，主要约定：业主将已购的铺面和摊位及菜市场所属停车场整体承包给民生公司，租期为2010年10月1日起至2016年9月30日止，租金收取以整改完毕商家进场为准。 2.2010年8月5日，民生公司与臣德公司就书香街农贸市场81个摊位的委托经营和管理签订《委托经营和物业管理合同》。后因与民生公司租金问题，臣德公司于2015年5月13日向民生公司出具解除《委托经营和物业管理合同》的通知。2015年5月15日，民生公司回函表示同意解除合同。后臣德公司于2015年12月18日就上述合同履行向本院提起诉讼，请求民生公司支付拖欠租金和违约金、退还改造资金，要求民生公司退还房屋并赔偿损失，嘉尚公司承担连带责任。2016年9月21日，本院作出（2015）青羊民初字11079号《民事判决书》，认定《委托经营和物业管理合同》于2015年5月15日解除，判决民生公司支付2014年12月1日至2015年5月15日期间拖欠租金171431.33元、违约金3314.35元，并腾退青羊区书香街9号4栋-1-1层的81个摊位并支付房屋占有使用费，嘉尚公司协助民生公司腾退青羊区书香街9号4栋-1-1层的81个摊位。该判决于2017年1月12日生效。 3.2012年12月起，盛世草堂农贸市场摊位业主委托谭国建、唐云、钟俊、郑成芬、林富奶、贾培勇为业主代表全权处理其摊位租赁问题。 4.2013年8月3日，嘉尚公司（甲方）与谭国建、唐云、钟俊、郑成芬、林富奶、贾培勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：乙方将位于青羊区书香街盛世草堂农贸市场的摊位出租给甲方，租期为2013年6月1日起至2023年5月31日止；基于2013年1月嘉尚公司已实际进驻租赁屋内，此时乙方又将与民生公司终止合同，故租金应从2013年1月1日起付，关于2012年第4季度租金，由甲、乙和民生公司三方共同协商决定。 5.2017年4月20日，臣德公司与嘉尚公司签订《盛世草堂农贸市场摊位租赁合同》，主要约定：臣德公司将位于青羊区书香街9号4栋-1-1层的81个摊位出租给嘉尚公司，租期为2017年4月20日至2027年4月19日。该合同自2017年4月20日开始履行。 上述案件事实有工商登记信息、盛世草堂（场地）租赁合同、告知函、说明函、盛世草堂农贸市场业主委员致成都民生市场经营管理有限公司的函、EMS邮件、函、回执函、回函、盛世草堂农贸市场摊位租赁合同、委托书、委托经营和物业管理合同、（2015）青羊民初字11079号民事判决书、房屋租赁合同及当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，嘉尚公司提交：1.《关于停止向民生公司支付房屋租金的函》、民生公司与盛世草堂农贸市场业主委员会追收租金协调会、《致联谊幼儿园函》、《告知函》、《函》，拟证明民生公司与盛世草堂农贸市场业主委员会在2013年1月已解除委托经营管理，民生公司存在违约行为。民生公司认为上述证据与本案不具有关联性。 2012年3月18日盛世草堂农贸市场业主委员会向嘉尚公司出具《关于停止向民生公司支付房屋租金的函》，载明民生公司从未按时足额向业主支付租金，希望嘉尚公司继续停止向民生公司支付租金。2012年11月9日，民生公司与盛世草堂农贸市场业主委员会召开追收租金协调会，其中协商民生公司于2012年11月30日前支付5个季度租金，从2013年1月1日起到2016年9月30日之间所有租金按幼儿园的支付方式进行转移支付给业主。2013年1月10日，盛世草堂农贸市场业主委员会向联谊幼儿园出具《致联谊幼儿园函》，载明民生公司从未按时足额向业主支付租金，经业委会研究，已于2013年1月解除与民生公司的租赁合同，请接函之日起停止向民生公司支付租金。同月16日，嘉尚公司就该函回复《告知函》，载明在收到民生公司正式要求解除的书面请求后进一步处理。并于当月31日就上述事宜向民生公司出具《告知函》要求民生公司尽快与盛世草堂农贸市场业主委员会达成和解。2013年3月18日，民生公司向盛世草堂农贸市场业主委员会出具《函》，主要载明民生公司签订的合同承租方（幼儿园）项目无偿转至盛世草堂农贸市场业主委员会继续管理（剩余租金由盛世草堂农贸市场业主委员会收取）。 2.《技术服务合同书》、发票、银行进账单、《四川万利通建筑特种工程有限公司施工合同》、《书香街联谊嘉尚幼儿园室外装饰工程报价书》、《消防系统整改工程承包合同书》、《产品采购合同书》、《科龙空调购销合同》、《工程竣工验收审核单》、《空调冷量配置表》、《安防监控系统工程建设合同书》、《强化木地板安装合同书》、《木门供应合同》、《工地生态供应木订购合同》，拟证明嘉尚公司为装修案涉房屋对其进行了装修装饰和改造，共产生费用3193899元。民生公司认为上述合同系嘉尚公司与案外人签订，与本案不具有关联性。且装饰装修的场地系由嘉尚公司一直使用，因嘉尚公司违约在先，该费用应由嘉尚公司自行承担。 3.盛世草堂业主内部租金明细表、建设银行交易明细、查询明细，拟证明嘉尚公司在2013年10月已将2013年1月起的租金支付给盛世草堂业主。民生公司认为该证据与本案并无关联。且建设银行交易明细仅载明2017年交易情况，2013年交易情况无法核实。 本院认为，民生公司分别与盛世草堂农贸市场业主委员会和臣德公司就青羊区书香街9号4栋189个摊位建立委托经营管理关系。民生公司取得案涉项目经营管理权，并就案涉租赁标的进行出租。民生公司与嘉尚公司于2011年11月2日签订的《盛世草堂（场地）租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。 根据双方的陈述，本案争议焦点为：导致《盛世草堂（场地）租赁合同》解除的原因以及解除的时间；民生公司与嘉尚公司是否存在违约行为，是否应当承担违约责任，以及违约责任的范围；民生公司要求嘉尚公司支付租金的请求是否超过诉讼时效。对此本院评判如下： 一、关于合同解除。双方在合同中约定案涉房屋租期为2011年12月1日至2018年1月15日，装修免租期为45天，鉴于标的物外铺还有商家在经营，故需要等到所有商家离场，嘉尚公司正式入场次日生效，实际租赁期限从嘉尚公司式入场之日计算。民生公司于2017年7月13日诉至本院要求解除双方签订的租赁合同，理由系嘉尚公司未按约支付租金，而嘉尚公司认为因民生公司在合同期间丧失了案涉租赁标的合法经营和物业使用权，双方签订的租赁合同已于2013年1月实际解除。因双方在租赁合同中约定租金按季度支付，由嘉尚公司在每季度期满前10日向民生公司预交下一期租金，嘉尚公司在2012年10月15日之后就未再支付租金，其未按期支付租金的行为违反了合同的约定，系违约行为，民生公司的主张成立。民生公司在2013年3月18日向嘉尚公司去函要求终止合同，嘉尚公司于2013年4月12日回函表示不同意解除合同，民生公司于2013年4月25日向嘉尚公司回函表示同意不解除合同，继续按原合同履行，并要求嘉尚公司支付2012年10月1日至2013年3月31日期间的租金325000元，故嘉尚公司辩称双方的租赁合同因民生公司丧失经营管理权已于2013年1月解除的辩解意见不成立。嘉尚公司应当在2012年10月15日前支付2012年10月15日至12月31日期间的租金，盛世草堂农贸市场业主委员会和臣德公司与民生公司解除委托经营管理合同的时间均在2012年10月15日之后，因此嘉尚公司辩称其不支付租金系行使不按抗辩权的辩解意见亦不成立。《盛世草堂（场地）租赁合同》约定2018年1月15日合同期满，民生公司在期限届满前请求依据合同约定的解除事由解除合同，其主张有合同及法律依据，本院予以支持。嘉尚公司请求民生公司支付违约金198458元，因嘉尚公司违约在先，该请求无事实依据，本院不予支持。嘉尚公司请求民生公司退还保证金100000元，因双方在租赁合同中约定保证金在租赁合同到期或解除之日后10个工作日内，经民生公司确认嘉尚公司结清所有费用并无违约行为后退还，而嘉尚公司存在违约行为，其该请求不符合合同约定，本院不予支持。 二、关于租金。1.关于臣德公司所有的81个摊位。本院（2015）青羊民初字11079号《民事判决书》认定民生公司与臣德公司就该81个摊位签订的《委托经营和物业管理合同》于2015年5月15日解除，并判决民生公司向臣德公司支付拖欠租金171431.33元。故虽然《盛世草堂（场地）租赁合同》在2015年5月15日时尚未解除，但民生公司于2015年5月15日丧失该81个摊位的经营管理权，且本院前述判决书判决的民生公司向臣德公司支付租金的期间亦为2014年12月1日至2015年5月15日期间的租金，之后民生公司是如若继续收取该81个摊位的租金则构成不当得利。故臣德公司所有的81个摊位，嘉尚公司应向民生公司支付租金至2015年5月15日止。 2.关于其余已出卖给业主的108个摊位。2013年1月10日，盛世草堂农贸市场业主委员会向民生公司邮寄了《盛世草堂农贸市场业主委员致成都民生市场经营管理有限公司的函》，民生公司于2013年3月18日向嘉尚公司发函确认盛世草堂农贸市场业主委员会已就其委托经营部分终止了合同并收回了经营权。民生公司在向盛世草堂农贸市场业主委员会和嘉尚公司的多份函件中表明民生公司已就盛世草堂农贸市场业主委员会收回经营权事实进行了确认。而嘉尚公司与该108个摊位的业主另行签订的租赁合同约定嘉尚公司支付租金的起始时间为2013年1月1，故关于业主所有的108个摊位，嘉尚公司应向民生公司支付租金至2012年12月31日止。 3.关于嘉尚公司辩称民生公司主张租金已过诉讼时效的辩解意见。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”、第二条“民法总则实行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则实行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼私下期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，本案本院于2017年7月13日受理，而民法总则自2017年10月1日起施行，故本案应适用民法通则关于诉讼时效之规定判断民生公司额该项诉讼请求是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或拒付租金的；（四）寄存财务被丢失或者损毁的。”之规定，本案民生公司要求给付租金的诉讼时效期间为一年。根据前述认定，其在2015年5月15日之后已丧失案涉全部摊位的出租权，其无权再要求嘉尚公司支付2015年5月15日之后的租金，故其应当在2016年5月15日前主张租金。根据本院双方提交的证据，民生公司最后一次向嘉尚公司主张租金的时间为2013年4月25日，其未向本院提交证据证明之后还向嘉尚公司主张过租金，故其在2017年7月向本院提起本案诉讼要求嘉尚公司支付租金，确已超过一年的诉讼时效。 三、关于嘉尚公司反诉的损失709755元。因嘉尚公司未按期支付租金的违约行为在先，且不论民生公司与嘉尚公司之间的租赁合同何时解除，案涉189个摊位均由嘉尚公司一直使用至今，其所举的证据不足以证明其存在该损失，更不足以证明该损失应由民生公司承担。综上，嘉尚公司请求民生公司支付损失709755元无事实依据，本院不予支持。 至于案涉房屋2015年5月15日之后至2017年4月20日期间的租金，不属于本案处理范围，由案涉租赁标的物的所有权人向实际使用人另案主张。 综上，民生公司的诉讼请求部分成立，本院对于成立的部分予以支持；嘉尚公司的诉讼请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除成都民生市场经营管理有限公司与成都嘉尚教育投资有限责任公司于2011年11月2日签订的《盛世草堂（场地）租赁合同》； 二、驳回成都民生市场经营管理有限公司的其余诉讼请求； 三、驳回成都嘉尚教育投资有限责任公司的全部诉讼请求。 本诉案件受理费32703元，由成都民生市场经营管理有限公司承担32000元，由成都嘉尚教育投资有限责任公司承担703元；反诉案件受理费6932.46元，由成都嘉尚教育投资有限责任公司自行承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  周福芳 人民陪审员  蔡正银 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  童学翠