广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10057号上诉人（原审原告）：谢带达，男，1983年7月5日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：梅春来，广东文佩律师事务所律师。委托诉讼代理人：易亚洲，广东文佩律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：深圳泰华物业管理有限公司，住所地广东省深圳市宝安区宝城30区泰华花园1座二楼。法定代表人：罗泽伟，董事长。委托诉讼代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周强，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。上诉人谢带达与上诉人深圳泰华物业管理有限公司（以下简称泰华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初6989号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢带达上诉请求：一、判决泰华公司退还谢带达款项共计9466.9元；二、判令泰华公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、泰华公司可以收取物业管理费等相关费用的时间界线。1、泰华公司的物业服务合同至2013年9月30日届满，物业服务合同期满从事物业管理属于事实管理状态，物业管理费按实际收取，无违约金和滞纳金之说。2015年12月10日，谢带达所在小区第三届业委会与深圳市天健物业管理有限公司（以下简称天健公司）签订了《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》，合同期限从2016年1月1日至2018年12月31日。据此，泰华公司提供的物业服务应终止于2016年1月1日，故一审判决谢带达支付2016年1月之前的管理费正确，但判决支付违约金或滞纳金系错判；2、泰华公司在谢带达所在小区选聘天健公司后，仍拒绝退出，属于违法行为，故泰华公司在该期限内主张事实管理并向谢带达收取包括物业管理费在内的其他一切费用，没有法律依据；3、2018年4月20日泰华公司中标谢带达所在小区的物业管理项目，合同期限自2018年4月26日至2021年4月25日。故泰华公司在该合同期限内从事物业管理并收取相关费用，具有合同依据，但一审判决认为谢带达应付2017年4月8日至2018年4月25日期间的物业管理费，缺乏事实和理由。泰华公司2018年4月26日以后才对谢带达所在小区具有合法的管理权和收费权，在此之前，因泰华公司拒不退出小区，强行自愿为小区提供物业服务所产生的经营风险和经营成本，应由泰华公司自行承担。二、业主大会的决定因违法违规而被撤销所导致的后果，一审法院判决由行使撤销权的业主来承担，该项判决不当。1、一审法院认为：谢带达所在小区业委会与泰华公司在2017年4月8日签订的物业服务合同，因业主大会决定违法而被撤销，该合同无效的原因是业主大会的过错，故业主仍应按合同的约定支付2017年4月8日以后的物业管理费用。2、谢带达认为一审法院的判决理由明显错误。首先，深圳市宝安区住房和建设局是应谢带达不服业主大会的决定而提出撤销诉求，深圳市宝安区住房和建设局依申请行使行政职权，并作出《关于撤销泰华豪园业主大会表决事项的决定书》。由此可见，业主行使撤销权的目的就是要否定业主大会决定的效力，否定业委会与泰华公司之间签订的物业服务合同，从而达到维护业主自身合法权益的目的，而法院判决谢带达仍应按无效的合同约定支付物业管理费用，等于是说业主依法行使撤销权在法律上是没有实际意义，这与立法本旨不符。其次，合同无效所造成的过错责任属于损害赔偿之诉的审理范围，泰华公司如有损失应另案主张，一审法院将侵权和违约混合审理，审判程序不当，适用法律亦错误。再次，对该期间产生的费用，谢带达认为在业主大会中投赞成票的业主，泰华公司可以向其主张物业管理费用，但对不服该次业主大会决定以及投反对票的业主，泰华公司不能向其收取相关物业管理费用，理由也很简单，行为和责任自负，法院不能惩罚用法律手段维护正当权益的行为，也不能保护泰华公司因违法而获得利益，否则我们的法律秩序和社会价值观就混乱了。最后，如果一审法院以“泰华公司已经实施了实际管理服务，因物业管理服务不具返还性”的理由能够成立，那么泰华公司以相同理由主张支付2016年1月1日至2017年4月7日之间的物业管理费用，也一样会成立，这将导致裁判理由前后相悖，也与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定相冲突；3、对这个问题的争论，谢带达的意见是泰华公司在没有获得合法依据的情况下，自愿强行为小区提供物业管理的行为，属于无偿行为，该成本支出应列入泰华公司应当预见的经营风险之中，也只有将泰华公司拒不退出小区管理的行为视为自愿、无偿的，才能尽最大限度的制约其拒不退出的恶意行为，最高法院对物业服务纠纷的司法解释，本身就隐含此类法律秩序的价值维系。故一审法院对泰华公司自愿、无偿的管理行为判令谢带达支付物业管理费用，缺乏依据。三、停车费收取争议。1、小区停车费属于物业管理一部分，其处理规则与物业管理费一样，原则上泰华公司无权收取物业管理费的期间，就是无权收取停车费的期间；2、小区内停车收费属于物业管理的范围，不止理论上是，《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条亦有明文规定，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理，所以，泰华公司不能收取物业管理费的同时，也同样不能向谢带达等业主收取停车费。即使停车位的产权属于建设单位，也只能委托具有合法管理身份的物业管理公司统一进行管理和收取相关费用；3、除此之外，停车费有约定按约定处理，没有约定按法定处理，一审法院忽略了停车费的管理除了约定之外，还涉及特许经营，所谓特许经营就是未经有关行政部门许可，不得收费，根据《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第十五条规定，申请开办经营性停车场的，应当向市公安交管部门申请《深圳市经营性停车场许可证》。未取得许可证的停车场，不得提供有偿停放服务。正因为有此规定，故深圳地区停车场无论是商业性经营还是住宅性经营，只要未办理《深圳市经营性停车场许可证》，均不存在收费的问题，一审法院对此认定不当，属于错判。四、本体维修资金的问题。小区住宅本体维修基金在泰华公司未获得合法管理身份前，应由谢带达向区维修资金管理中心交纳，不应由泰华公司以物业管理者的身份直接从谢带达银行账户中扣取。五、排污费、垃圾处理费、水费及逾期违约金、滞纳金的处理。1、上述费用属于第三方收取的费用，在泰华公司未获得合法管理身份时，应由谢带达向第三方交纳，或由第三方向谢带达追偿，泰华公司直接从谢带达银行账户扣除，没有合同和法律依据，至少泰华公司未提供其受第三方委托而代收2015年2月至2018年1月期间相关费用的依据；2、对违约金和滞纳金的处理，谢带达认为，泰华公司事实管理期间，原物业服务合同期满而终止，违约责任自然不得援引已终止的合同进行主张，合同期满后在本案诉争费用的期间内，泰华公司也未获得合法有效的合同作为依据，故事实管理不存在违约金或滞纳金，因此，泰华公司扣取物业管理费的违约金和滞纳金，没有依据；3、对泰华公司代为收取的第三方的排污费、垃圾处理费、水费及本体维修资金，因属于第三方收费，应按谢带达与第三方的委托合同处理，且泰华公司系代收行为，故泰华公司若未向第三方垫付违约金或滞纳金的，即无权再向谢带达收取，否则将构成不当得利，本案泰华公司并未举证其有向第三方为谢带达垫付了违约金或滞纳金，故一审法院判决谢带达应付第三方欠费部分的违约金和滞纳金，没有依据。针对谢带达提出的上诉，泰华公司辩称，一、2016年1月之前泰华公司并没有收取滞纳金和违约金，所以不存在一审判决就违约金和滞纳金错判的问题。二、2017年4月8日至2018年4月25日期间泰华公司与业主委员会签订的合同，被一审法院认定无效，理由是业主大会的决定被政府主管部门撤销，因该合同无效后应相互返还。物业管理服务不具有返还性，所以认定不返还管理费。三、关于停车费一审判决认定谢带达应当支付停车费即因泰华公司受停车场的所有人委托收取停车费，谢带达没有免费停车的合同依据，其使用停车场向停车场的所有人和管理人支付停车的费用符合公平原则，泰华公司在此期间虽然没有取得停车场经营许可证，但是该经营许可证属于行政管理的范围，是否具有停车场经营许可证与谢带达是否应当支付停车场费不属于同一个法律关系，因此谢带达主张泰华公司没有停车场经营许可证不应当收费的上诉理由是不能成立的。四、关于本体维修基金是业主的法定支付义务，按照深圳的维修资金管理规定，业主向物业管理单位支付维修资金并非直接向维修资金管理中心缴纳。因此谢带达主张其直接向维修基金中心交纳是不符合法律规定的。泰华公司在此期间代收费用符合法律规定，排污费、垃圾处理费、水费都是泰华公司代第三方收取的费用，也是谢带达应当支付的费用。一审判决认定代付行为合法，驳回返还的请求符合法律规定。泰华公司认为除2016年11月至2017年4月期间一审判决认定泰华公司存在拒不退出物业管理服务区域，不应当收取物业管理费之外，其他的判决认定的事实和法律，泰华公司均予以认可。对于该期间泰华公司认为其不存在拒不退出的情形，具体理由泰华公司在二审上诉意见中有陈述。泰华公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，驳回谢带达的诉讼请求；二、判令谢带达承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定的事实错误，泰华公司不存在拒不退出、拒不交接的行为。泰华公司在2016年1月1日没有退出泰华豪园及办理交接物业管理工作，是由于小区的业主不允许天健公司进驻，泰华公司因无法与天健公司办理物业交接，为防止小区出现物业管理真空以及为维护全体业主的利益才继续对小区进行物业管理。一审法院认定的事实错误，泰华公司不存在拒不退出、拒不交接的行为。二、一审判决显失公平，违反民事无因管理的法律规定。2016年1月1日至2017年4月7日，泰华公司虽然对小区不享有约定的管理权，但泰华公司为避免他人利益遭受损失，为他人管理事务。根据《民法通则》第九十三条之规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”。泰华公司对小区的管理构成事实上的无因管理，故小区业主应当缴纳这期间的物业管理费。一审法院不支持此段期间内的物业管理费，违反了我国对于无因管理的法律规定，显失公平。针对泰华公司提出的上诉，谢带达辩称,一、一审法院认定泰华公司在物业服务合同终止后存在拒不退出管理区域和拒不交接的事情，除泰华公司提交的（2017）粤03民终9159号民事判决第10页第4段所查明的事实可以证明外，还有深圳市宝安住宅局于2016年1月4日作出的责令限期整改通知书。二、泰华公司在业主大会作出不再续聘的决定后，拒不退出管理区域而强行提供物业管理服务，该行为明显妨碍小区的业主自治和业主对小区公共事务的管理权和处理权，并不属于无因管理，故泰华公司以无因管理为由主张收取管理费和停车费没有依据。谢带达向一审法院起诉请求：一、判决泰华公司退还非法扣款共计10851.30元；二、判令泰华公司承担本案的诉讼费。庭审后，谢带达撤回对上述费用中关于水费的诉讼请求。一审法院认定的事实：谢带达系深圳市宝安区泰华豪园小区(以下简称泰华豪园)的业主，房屋位于泰华豪园三、四、五栋5栋302，面积95.84平方米，属于多层住宅。泰华公司与深圳市宝安区泰华豪园业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务期限为3年，自2010年9月25日至2013年9月20日，合同约定物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预先缴纳，多层住宅0.8元/月/平方米，业主应当在当月15日前按月缴纳物业服务费，物业服务费用等有关费用应每月13日前向泰华公司物业服务中心通过银行转账方式缴纳，物业服务费用当月扣取，业主应自觉按时缴纳管理服务费及专项维修资金，不得拖欠，逾期一天按拖欠费总额万分之五支付违约金。停车服务费用每月按设计车位数（106个）收取管理服务费，每个停车位按60元/月计算，泰华公司应与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务；公共服务项目收费按物业管理条例第45条规定，物业区域内供水、供电、供气、供热、供有线电视的，市政服务单位应向最终服务单位收取该费用，泰华公司接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用；专项维修资金的收取，多层商铺为每平方米0.15元/月，房屋建筑本体的共同部位及共用设施设备的维修、养护及更新改造，由泰华公司提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在物业专项维修资金中支付。协议到期后，泰华公司与泰华豪园业主委员会未再续签合同，但泰华公司自合同结束后对泰华豪园实际上继续实施了物业管理。2014年3月15日，泰华公司向泰华豪园业主委员会出具一份《关于泰华豪园相关事项的回复》，回复中声称“五、2014年的预算亏损更加严重，预计每平方米需提价1元才能持平，请贵会在业主大会表决提价事项。六、如2014年6月16日每平方米不能提价1元，现告知贵会，泰华公司将退出泰华豪园，同时书面报告区主管部门”。2014年4月12日，泰华豪园召开2014年第一次业主大会，会议议题为“是否同意管理费每月每平方米涨价1元”，同日，深圳市宝安区泰华豪园第三届业主委员会下发【深豪（2014）4号文】公布会议决定及表决结果为：不同意“管理费每月每平方米涨价1元的条件下续聘原物业公司（泰华公司管理服务有限公司）”。2015年7月2日至8月16日，泰华豪园小区召开了2015年第3次业主大会，对包括“是否同意通过对原物业服务企业的续聘，并全权授权泰华豪园第三届业委会与原物业服务企业签订已经业主大会表决通过的《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》（版本号v2015）”的议题投票结果为不通过。2015年12月10日，泰华豪园第三届业委会与天健公司签订《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》，约定天健公司为泰华豪园进行专业化物业服务，合同期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止。2015年12月10日，泰华豪园第三届业委会向泰华公司发送【深豪（2015）-29号函】“关于泰华豪园物业管理交接的函”，函称“泰华豪园第三届业委会经业主大会授权，依法依规进行了物业管理服务招标活动，于2015年11月30日开标，专业评委推荐了中标企业候选人，本会于2015年12月10日与天健公司签订了《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同（版本号v2015）》。根据本会的招标公告及合同，请泰华公司在2016年1月1日准时向天健公司完成交接，并按时退出本小区”。2015年12月14日，泰华豪园第三届业委会向泰华豪园全体业主下发【深豪（2015）22号文】“关于物业管理交接的公告”，公告告知各业主“泰华豪园新物业为天健公司，交接时间2016年1月1日，2016年1月1日前的相关物业管理费用，各业主与原物业管理公司结清；2016年1月1日后的相关物业管理费用，将与新物业签订新的扣款合同或现金缴交”。2016年3月19日至4月24日，泰华豪园召开了临时业主大会，对议题三“泰华豪园业委会违法违规，罢免现业主委员会，重新选举产生新的业委会”表决结果为：通过。2016年10月17日，泰华豪园第四届业委会成立，并于2016年11月1日进行了备案，备案回执中载明的任期为三年。2017年2月22日，泰华豪园第四届业委会组织召开业主大会，2017年3月27日，泰华豪园第四届业委会发布《泰华豪园小区2017年第一次业主大会投票结果的公示》，表决事项包含“议题一：由泰华公司按照公示的物业合同为泰华豪园提供物业管理服务并授权业委会签订物业服务合同；议题二：《泰华公司专项维修资金管理办法》注：包含设立用于物业共用部位小额维修的物业专项维修资金备用金及使用程序”，表决结果为通过。2017年4月8日，泰华豪园第四届业委会与泰华公司签订《泰华豪园物业服务合同》，约定泰华公司为泰华豪园提供专业化物业管理服务，物业服务期限为5年，自2017年4月8日至2022年4月7日。2018年1月15日，深圳市宝安区住房和建设局向泰华豪园全体业主发布《关于撤销泰华豪园业主大会表决事项的决定书》，决定书载明，泰华豪园小区存在未经公开招标程序选聘物业公司的情形，泰华豪园小区在已选聘并备案天健公司为小区物业服务企业的情况下，于2017年2月22日由泰华豪园第四届业委会组织召开业主大会，2017年3月27日发布《泰华豪园小区2017年第一次业主大会投票结果的公示》，其中表决通过“由泰华公司按照公示的物业合同为泰华豪园提供物业管理服务并授权业委会签订物业服务合同”的议题，泰华豪园业主大会作出的上述决定违发《深圳经济特区物业管理条例》第七十二条、第七十四条的规定，属于违反法规的业主大会会议决定，对于上述违反法规的业主大会会议决定，因未在西乡街道办事处明确的改正期限内予以改正，依据《深圳经济特区物业管理条例》第三十三条第四款的规定，作出如下决定：撤销泰华豪园小区2017年第一次业主大会会议关于“由泰华公司按照公示的物业合同为泰华豪园提供物业管理服务并授权业委会签订物业服务合同”的决定。2018年4月20日，泰华公司中标泰华豪园物业管理项目。2018年4月26日，泰华豪园第四届业委会与泰华公司签订《深圳市物业服务合同》，约定泰华公司为泰华豪园提供专业化物业管理服务，物业服务期限为5年，自2018年4月26日至2021年4月25日。该合同于2018年5月4日提交给深圳市宝安区物业监管部门进行了备案。庭审中，谢带达确认泰华公司于2016年1月1日至2018年4月26日期间对泰华豪园实际进行物业管理，但主张其无权管理，且存在管理严重失职的情形，并提交了照片、微信聊天记录等证明。另查，泰华公司于2018年1月12日通过中国银行扣划谢带达款项10851.3元，泰华公司主张扣取的上述款项系谢带达2015年1月至2017年12月期间的垃圾处理费185.5元、排污费283.7元、水费827.5元，2015年1月至2018年1月期间的管理费2761.2元、2015年1月至2018年1月期间的本体基金518.4元，2015年2月至12月份停车费2200元，2015年1月-2018年1月期间的本体基金违约金137.7元、管理费违约金733.8元、垃圾处理费违约金47.8元、排污费违约金73.1元、税费违约金2079元、汽车违约金1003.6元。谢带达主张泰华公司无权收取上述费用，且其2015年1月份的费用已经缴纳。庭审后，泰华公司提交说明确认上述扣划的款项系收取2015年2月至2018年1月2日期间的费用。关于上述收费项目，双方对于谢带达属于多层住宅物业管理费每月为0.8元/平方米、本体维修基金每月0.15元/平方米无争议，但对于排污费、垃圾处理费等其他项目，谢带达确认2015年2月之前每月缴纳的费用与泰华公司提交的扣款明细上的项目一致，但谢带达认为没有合同约定不应缴纳，泰华公司主张按照深圳市物价局发布的深价管字【2006】75号及深价管函【2005】15号代收污水处理费及垃圾处理费。关于停车费，泰华公司称地下停车场200元、地上停车场100元，谢带达确认其一直按照200元每月缴纳，但主张泰华公司并未区分停车是停在地上还是停在地下均是按200元收取的停车费用，谢带达另提交《深圳市经营性停车场退办意见书》证明泰华公司无有效的物业服务合同，无权收取停车费，泰华公司提交了授权委托书、停车场经营许可证、《房地产买卖合同》，证明泰华房地产（中国）有限公司（以下简称泰华房地产公司）享有停车场权益并授权泰华公司进行经营性管理，委托期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。一审法院认为，本案存在的争议焦点是：一、泰华公司对泰华豪园进行物业管理及收取物业管理费用的依据？二、泰华公司收取的各收费项目的依据？一、泰华公司对泰华豪园进行物业管理及收取物业管理费用的依据？首先，谢带达主张泰华公司提供的物业管理服务存在严重管理失职的情形，谢带达提交的证据不足以证明其主张，该院不予支持。第二，谢带达主张自2013年9月30日后泰华公司无权管理及收取管理费用该院不予采纳。泰华公司与泰华豪园业主委员会签订的《物业服务合同》约定自2010年9月25日至2013年9月30日泰华公司为泰华豪园的业主提供物业管理服务，合同期满后，双方未再续签合同，但泰华公司实际上继续为泰华豪园提供物业管理服务，泰华豪园的业主亦未依法定程序对泰华公司进行解聘，应视为双方同意按照上述合同约定的内容继续履行《物业服务合同》，合同的期限为不定期，双方可以在合理期限内向对方提出解除合同。因泰华公司于2014年3月15日向泰华豪园业主委员会发函称“每平方米不能提价1元，将退出泰华豪园，同时书面报告区主管部门”，应视为泰华公司向泰华豪园全体业主发出了新的要约，并拟解除前期物业服务合同，泰华豪园经过召开业主大会决定不同意泰华公司提出的“涨价一元”的要约条件，并通过了不续聘泰华公司的决议，因此双方就新的要约未达成一致，泰华豪园于2015年12月10日向泰华公司发函要求其办理工作交接并于2016年1月1日前退出泰华豪园小区，因此泰华豪园业主委员会与泰华公司的物业服务合同关系应于2015年12月31日解除。基于上述理由，泰华公司在上述合同期满后继续提供物业管理有合同依据，其有权在前期物业服务合同期满后继续收取物业管理费用。泰华豪园第三届业委会于2015年12月14日亦通过公告的方式告知泰华豪园全体业主“2016年1月1日前的相关物业管理费用，各业主与原物业管理公司结清”，说明泰华豪园第三届业委会亦认可泰华公司有权收取2013年9月30日至2015年12月31日期间的物业管理费用，业主委员会是由业主选举产生，对外代表业主行使共同管理权的组织，业主委员会的决定，对全体业主具有约束力，谢带达同时是第三届业委会的委员，应履行第三届业委会作出的上述决定，谢带达应向泰华公司缴纳2016年1月1日之前的物业管理费用及逾期缴纳违约金。第三，2016年1月1日至2017年4月8日期间，泰华公司是否有权对泰华豪园进行物业管理并收取物业管理费用？双方争议的问题是：泰华公司是否存在拒不退出泰华豪园小区、拒不交接的行为？围绕该争议问题，泰华公司主张未能退出泰华豪园小区是由于业主集体抵制，无法与天健公司交接导致，泰华公司提交了下列证据予以证明：1、西乡街道物业管理办于2018年8月31日出具的《关于泰华豪园物业交接情况咨询的复函》。函称天健公司进行物业交接时遭到小区业主激烈阻挡，没有进入小区内，当天西乡街道办事处与辖区派出所现场维稳处理，但仍无法进行物业管理权交接。当天，未发现泰华公司阻挡天健公司进入小区、泰华公司拒绝退出的行为。2、天健公司2017年12月29日出具的函件。函称因泰华豪园第三届业委会未与大部分业主协调好关系，天健公司进驻小区遭到阻扰，导致最终无法接管，合同无法履行。3、深圳电视台公共频道报导的视频、业主反对业委会招标、拒绝向其他物业公司缴纳物业费的联名表证明泰华豪园小区业主不让泰华公司退出，并反对新物业公司进驻。谢带达主张系泰华公司拒不退出、拒不交接，谢带达提交了下列证据证明：1、泰华公司于2015年11月27日向泰华豪园第三届业委会发出的《关于业主委员会公告无效和立即中止招标的函件》，函件中称第三届业委会贴出的公告无效及招标程序不合法应立即中止，在存在上述违法违规以及未全部归还垫付费用的情形下，如有其他物业企业强行进驻，泰华公司将予以坚决回击。2、采访视频、深圳电视台公共频道报道视频，证明泰华公司冒充泰华豪园广大业主实施拒绝新物业进驻行为，并有业主在电视台镜头前明确表示被伪造了签名。3、第四届业主大会会议筹备组组成人员通告，证明筹备组的成员中有泰华公司的员工。4、泰华公司于2016年1月1日致泰华豪园业主的一封信，内容称“2016年1月1日泰华公司与泰华豪园业主委员交接工作未完成，交接未完成的原因有一些事宜与业主委员会未达成一致，其次由于泰华豪园业主委员会招标合法性已提交法院审理，开庭时间为2016年1月11日，泰华公司长期服务业主是有感情的，秉承对全体业主负责的态度，会继续留在小区为大家服务。泰华公司承诺，只要还在泰华豪园物业服务期间暂时不调整管理费和追缴垫支费用……”。5、泰华公司于2016年1月8日发出的《承诺书》中称，泰华公司在此承诺，继续为泰华豪园提供服务期间，为全体业主做到以下几点：不再向业主追缴泰华豪园管理服务的垫支费用1108445元；两年内不调整小区物业管理费的收费标准；……。谢带达根据第4、5项证据同时主张泰华公司承诺不再追缴垫支费用，故不应收取谢带达的物业管理费。6、西乡街道工作会议纪要。西乡街道办事处于2015年12月26日召开了泰华豪园新旧物业管理公司交接事宜联系会议，对于泰华公司按期退出小区进行交接工作及泰华公司如不能按期退出小区等事宜进行了部署。7、深圳市宝安区住宅局于2016年1月4日向泰华公司发出的深宝住责改[2016]1号《责令限期整改通知书》，内容载明“经查，你单位存在下列问题：泰华豪园物业服务合同终止时未按照约定的期限退出物业管理区域，违反了《深圳经济特区物业管理条例》第七十七条规定，根据《深圳经济特区物业管理条例》第一百一十二条规定，现责令你单位对上述问题于2016年1月19日前整改完毕，达到有关法律法规规章和标准规定的要求，并向深圳市宝安区住宅局申请复查……”。8、2017年11月16日，深圳市中级人民法院依法作出（2017）粤03民终9159号民事判决。该判决认定事实部分中称，经审查，天健公司于2016年1月1日进入涉案小区，但因泰华公司拒绝退出，无法实现接管，自2016年1月1日起至2016年11月15日止，天健公司尚未实际接管涉案小区，无法履行合同实现合同目的，判决确认天健公司与泰华豪园第三届业委会签订的《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》（版本号v2015）于2017年1月17日解除。该院认为，泰华豪园通过召开业主大会集体投票讨论后，通过了不同意继续续聘泰华公司进行物业管理的决议，对于继续与泰华公司签订物业服务合同的议题为不通过，双方的物业服务合同关系已经于2015年12月31日解除，且泰华豪园依法定程序通过招投标活动与天健公司签订了《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》，合同期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，该合同在深圳市宝安区物业管理办公室进行了备案，故自2016年1月1日起，泰华公司无权继续对泰华豪园进行物业管理，泰华公司应尽快退出泰华豪园小区，并与新的物业管理公司办理交接手续，而作出不再续聘的决定及选聘天健公司均是通过业主大会决议通过，业主委员会及业主大会的决议应是全体业主意志力的体现，对全体业主具有约束力，泰华公司辩称系因泰华豪园的业主不让其公司退出、不让天健公司进驻的主张该院不予采信，谢带达提交的上述证据亦能够形成统一的证据链，相互印证，足以证明泰华公司存在拒不退出、拒不交接的行为。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，泰华公司自2016年1月1日至2017年4月7日期间未有法律上、合同上的依据对泰华豪园进行管理，且其在新的物业公司进驻时存在拒不退出、拒不交接的行为，故即使其在此期间对泰华豪园存在事实上的物业管理服务，但其没有收取该期间物业管理费用的依据，谢带达诉求泰华公司返还2016年1月1日至2017年4月7日期间的物业管理费用该院予以支持。第四，2017年4月8日之后，泰华公司是否有权对泰华豪园进行物业管理及收取物业管理费用？泰华豪园全体业主的意志力体现在业主大会所作出的决议上，泰华豪园第四届业主委员会因2017年3月27日的业主大会的决议获取了业主大会的授权，从而与泰华公司于2017年4月8日签订了物业服务合同，但深圳市宝安区住房和建设局于2018年1月15日下发的《关于撤销泰华豪园业主大会表决事项的决定书》，认为泰华豪园小区存在未经公开招标程序选聘物业公司的情形，撤销了泰华豪园小区2017年3月27日会议通过的关于“由深圳市泰华公司管理有限公司按照公示的物业合同为泰华豪园提供物业管理服务并授权业委会签订物业服务”的决定，业主大会关于对业主委员会签订物业服务合同的授权亦相应的被撤销，该决议被撤销后产生授权自始被撤销的效力，故泰华豪园第四届业主委员会与泰华公司签订的《泰华豪园物业服务合同》因丧失了业主大会的授权应被认定为无效，合同无效的原因系因业主大会的决议违反法律法规的程序被撤销，故合同无效主要是由于业主大会的过错造成，泰华公司已经实施了实际的物业管理服务，因物业管理服务不具返还性，泰华豪园的业主应按照合同的约定支付2017年4月8日之后的物业管理费。二、泰华公司收取的各项目费用的依据？双方对物业管理费用按每月0.8元/平方米、本体维修基金每月0.15元/平方米收取无争议，该院予以确认。关于垃圾处理费及排污费，根据深价管字【2006】75号及深价管函【2005】15号，本市范围内的国家机关、企事业单位、其他组织和居民均应缴纳，收费标准根据每月用水量确定，由各供水企业和物业管理公司等供水中间层代为收取，故垃圾处理费及排污费的收费项目有收费依据，该院予以确认。关于本体基金费、排污费、垃圾处理费的性质，本体基金费系用于房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护，该费用属业主所共有，故谢带达应缴纳本体基金费用，排污费、垃圾处理费系泰华公司代第三方收取，谢带达亦应缴纳。关于停车费的收取，泰华公司提交的证据可以证明其对涉案停车场有经营权，有权收取停车费，谢带达的主张该院不予支持，另，谢带达、泰华公司双方确认一致谢带达一直按每月200元缴纳停车费，谢带达亦未对此提出过异议，应视为双方通过实际的履行行为对停车费协商一致，对于停车费每月按200元收取该院予以确认。关于滞纳金，双方在协议中约定未按期缴纳费用的按拖欠费总额的万分之五缴纳违约金，泰华公司因此收取2015年2月至2015年12月期间费用的滞纳金按万分之五的标准计算该院予以支持，但2016年1月1日之后，因泰华公司是否存在物业管理权限双方发生争议，谢带达因此拒绝缴纳相关费用作为抗辩和救济符合常理，故2016年1月1日之后的滞纳金泰华公司不应收取，谢带达诉求泰华公司返还2016年1月份之后上述费用的滞纳金该院予以支持。综上，谢带达应向泰华公司缴纳2015年2月至12月期间的停车费用、物业管理费、本体基金费、排污费、垃圾处理费、水费等费用及逾期缴纳违约金，谢带达诉求泰华公司返还2015年2月至12月期间的上述费用及逾期缴纳违约金该院不予支持。谢带达应向泰华公司支付2016年1月至2018年1月期间的本体基金费、排污费、垃圾处理费，谢带达诉求泰华公司返还该院不予支持。谢带达应向泰华公司缴纳2017年4月8日至2018年1月期间的物业管理费，谢带达诉求泰华公司返还该院不予支持。泰华公司无权收取2016年1月1日至2017年4月7日期间的物业管理费1168.4元（15个月×76.7元+76.7元÷30天×7天），泰华公司应退还谢带达。泰华公司应退还谢带达水费、排污费、本体基金费、物业管理费、垃圾处理费自2016年1月1日至2018年1月2日期间的逾期付款滞纳金，经核算共计1444.2元。综上，泰华公司应退回谢带达共计2612.6元。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《物业管理条例》第十五条、第十九条，《深圳经济特区物业管理条例》第三十三条、第七十二条、第七十三条、第七十四条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、泰华公司应于判决生效之日起三日内退还谢带达2612.6元；二、驳回谢带达的其他诉讼请求。案件受理费72元，由谢带达承担55元，由泰华公司承担17元。一审法院认定的事实正确，本院予以确认。本院另查明：一审中，泰华公司提交了关于泰华豪园5栋302房产的《深圳市房地产买卖合同》，记载：房地产移交后，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前，由泰华公司负责房地产的物业管理；停车场权益归泰华房地产公司享有。泰华房地产公司给泰华公司出具《授权委托书》，记载：泰华房地产公司委托泰华公司对泰华豪园归属于泰华房地产公司的停车场（位）进行经营性管理，包括代为向业主和物业使用人收取停车场地使用费等；委托期限自2015年1月1日至2018年12月31日。《泰华豪园物业服务合同》约定，物业服务收费方式为酬金制，即物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预先交纳，由业主所有，由泰华公司代管，主要用于以下开支：泰华公司员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；附属配套建筑和设施的维护、养护和管理费用；物业区域内清洁卫生费用；物业区域内绿化养护费用；物业区域内秩序维护费用；泰华公司办公费用；泰华公司企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备的公共责任保险费用；酬金；业主大会、业主委员会的工作费用（包括筹备工作费用）；其他费用；泰华公司每月按小区月收入的10%提取服务酬金，全体业主对物业服务质量进行监督；泰华公司按双方约定的收费标准收取物业服务费，如服务费用不足小区的服务成本支出，业主委员会应采取相应补救措施，包括提高物业服务费等。已经发生法律效力的本院（2017）粤03民终9159号民事判决认定，天健公司于2016年1月1日进入泰华豪园，但因泰华公司拒绝退出，故无法实现接管，泰华豪园仍由泰华公司进行物业管理等。本院认为，在《深圳市物业服务合同》履行过程中，谢带达与泰华公司发生争议，双方之间系物业服务合同纠纷，一审法院认定双方之间为返还原物纠纷有误，本院予以纠正。关于二审中双方争议的焦点问题，本院分别评判如下：一、关于泰华公司是否有权收取2016年1月之前物业管理费的违约金的问题。《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条第二款规定：“物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。”本案中，2010年泰华豪园业主委员会与泰华公司签订的物业服务合同于2013年9月25日期满，至2016年1月1日前泰华豪园业主委员会并未依法选聘物业服务企业，而是由泰华公司继续履行原合同提供物业服务。2010年的物业服务合同约定，业主拖欠物业管理费，每逾期一天按拖欠金额万分之五支付违约金。因此，谢带达迟延支付物业管理费，泰华公司计收违约金，符合合同约定。二、关于泰华公司是否应退还2016年1月1日至2017年4月7日期间物业管理费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”生效判决确认系因泰华公司拒绝退出，导致天健公司无法实际接管泰华豪园的物业服务。一审法院认定泰华公司收取拒绝退出期间的物业管理费没有依据，判决泰华公司返还2016年1月1日至2017年4月7日期间的物业管理费，是正确的。三、关于泰华公司是否应收取2017年4月8日至2018年4月25日期间物业管理费的问题。根据泰华豪园业主大会于2017年3月27日作出的决议，泰华豪园第四届业主委员会于2017年4月8日与泰华公司签订《泰华豪园物业服务合同》，泰华公司依据该合同于2017年4月8日至2018年4月25日期间为泰华豪园提供物业管理服务。因泰华豪园业主大会于2017年3月27日作出的决议违反《深圳经济特区物业管理条例》相关规定，被深圳市宝安区住房和建设局撤销，导致《泰华豪园物业服务合同》归于无效。但是，此期间内，泰华公司实际提供了物业服务，且合同无效主要源于泰华豪园业主大会决议违法。因此，一审法院认为泰华公司无需返还此期间的物业管理费，是正确的。四、关于泰华公司是否应返还停车费的问题。谢带达实际使用了停车位，应当支付相应对价。如谢带达认为泰华公司未取得经营性停车场的行政许可，可向相关部门反映，由相关部门依法作出处理。五、关于本体维修基金、排污费、垃圾处理费、水费等的问题。泰华公司接受市政公用事业服务单位的委托代收相关费用，符合物业服务行业惯例，也符合合同约定。本案中，泰华公司代收相关费用的时间跨度较长，从2015年1月至2017年12月。谢带达并未提交证据证明在该期间内其自行支付了相关费用，泰华公司代收费用系重复收费。而且，考虑到双方之间存在争议的实际情况，一审法院判决泰华公司返还2016年1月1日至2018年1月2日期间相关费用的逾期违约金，处理并无不妥。综上所述，谢带达、泰华公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。谢带达上诉的二审案件受理费50元（已由谢带达预交），由谢带达负担。泰华公司上诉的二审案件受理费50元（已由泰华公司预交），由泰华公司负担。本判决为终审判决。审判长 王    伟审判员 李  小  丽审判员 黄  国  辉二〇一九年九月十一日书记员 冯建辉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。