广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初2117号原告：刘浩，男，汉族，1990年5月1日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：于群，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：李航，男，汉族，1985年2月18日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：叶菊，系其配偶。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于群，被告李航及其委托诉讼代理人叶菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、依法判令被告于判决生效后7日内，向原告支付未退还的房款人民币20000元，赔偿金人民币135000元，违约金210000元，共计人民币365000元。二、依法判令被告承担本案的案件受理费、保全费、查档费、鉴定费、执行费等全部诉讼费用及原告为实现债权而支付的所有相关费用。原告起诉的事实与理由：2018年3月25日，原告作为买方与被告作为卖方、案外人深圳市乐有家房产交易有限公司作为居间方签订了《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：50333087370），合同约定被告将名下位于深圳市宝安区龙华街道建设东路丹枫雅苑1栋B座1809号的房产（不动产权证书号：5000673211）以2090000元的价格转让至原告。同日，原告按照合同约定支付定金100000元，被告作为收款人出具收据。因被告方违反合同约定，拒绝履行合同确定的房产交付及相关义务、原告、被告及居间方经友好协商一致，于2018年8月17日签订《房屋买卖合同解除协议》，协议约定解除合同并由被告在2018年8月21日前将100000元退还原告，在2018年9月7日和9月26日分两期向原告支付赔偿金80000元与55000元。然而，在解除协议签署生效后，被告仅于2018年8月22日向原告支付款项80000元，此后不仅未完全退还原告预先支付的定金，更未向原告支付任何的赔偿金。迄今，被告仍然拒绝向原告履行任何支付义务，甚至躲避原告的债权请求。被告一次又一次地视合同为无物，严重违约而侵犯原告一直作为守约方的合法权益。由于被告的违约，原告的合法债权受到严重侵害，原告一次次遭受严重损失。根据原告与被告之间的《房屋买卖合同解除协议》中的明确约定，若被告未按约定节点时间付款，逾期超过10个工作日的，支付违约金10000-100000元（具体金额由双方商定）；逾期超过30个自然日的，支付违约金100000-400000元（具体金额由双方商定）。由于原告无从与被告就违约金金额进行商定，原告作为被违约方，有权利在双方于签订合同时协商一致均认可的违约金范围内选择最低金额视为被告亦可接受的违约金金额。因此，截至原告提起诉讼之日，被告应分别就每笔应付未付款项向原告支付违约金金额为100000元、100000元、10000元，共计210000元。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条的规定，原告特提起本次诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告答辩称：一、我方认可双方签署的协议，但不认可原告所主张的双方以就违约金支付标准达成一致，我方认为原告主张的违约金过高。原告实际损失只有逾期支付款项的利息，请求法院予以调低。二、原告为实现其债权目的并不一定需要采取诉讼保全等措施，故其请求的保全担保费、律师费等不是实现债权的必要支出，请求法院予以驳回。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区建设东路丹枫雅苑1栋B座1809房，为市场商品房，建筑面积48.6平方米，用途为住宅，登记权利人为被告李航。二、2018年3月25日，在案外人深圳市乐有家房产交易有限公司提供居间服务下，原告与被告签订《二手房买卖及居间服务合同》，由被告将涉案房产出售予原告，转让价2090000元，双方就定金、购房款的支付、赎楼、办理过户、违约责任等事宜进行了约定。2018年8月17日，原告与被告签订《房屋买卖合同解除协议》约定：被告同意在2018年8月21日内将房款100000元退还原告，并补偿原告损失135000元，其中赔偿金额分二次支付，第一笔在2018年9月7日支付80000元，第二笔在2018年9月26日支付55000元；合同备注约定，若被告未按约定节点时间付款的，10个工作日以内需赔偿未支付款项千分之五，若逾期超过10个工作日，则被告支付违约金10000元至100000元（具体金额由双方商定）；若逾期超过三十个自然日，则被告支付违约金100000元至400000元（具体金额由双方协商确定）。三、2018年8月22日，被告向原告返还款项80600元。其后，被告未向原告偿还任何购房款及赔偿款。四、2018年10月15日，原告为提起本案诉讼与北京市盈科（深圳）律师事务所签订《民事委托代理合同》，由北京市盈科（深圳）律师事务所指派胡冰梅、于群律师作为委托诉讼代理人参与本案诉讼。2018年10月19日，北京市盈科（深圳）律师事务所向原告出具发票，确认收取原告律师费9000元。五、原告起诉后向本院申请诉讼财产保全，申请查封被告名下价值365000元的财产，并由深圳市富昌融资担保有限公司出具担保函予以担保。2018年10月29日，深圳市富昌融资担保有限公司向原告出具《收款收据》，确认收取诉讼保函担保费1200元。以上事实，有《二手房买卖及居间服务合同》、《房屋买卖合同解除协议》、不动产信息资料查询结果表等书证及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告之间的《二手房买卖及居间服务合同》及《房屋买卖合同解除协议》均系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。《房屋买卖合同解除协议》签订后，被告未依约向原告足额支付购房款及赔偿款，构成违约，应承担违约责任。故，原告诉请被告返还购房款19400元并支付赔偿款135000元具有事实和法律依据，本院予以支持。原告关于超出19400元的购房款返还请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金。《房屋买卖合同解除协议》就被告未履行购房款及赔偿款支付义务的违约责任进行了约定，原告主张被告支付违约金具有合同依据，应予支持。根据法律规定，违约金具有补偿性，应与守约方因违约行为所致损失相当。本案中，《房屋买卖合同解除协议》关于赔偿金135000元的约定，系双方就主合同履行过程中的损失所达成的协议，而备注中的违约金约定，系双方就被告履行退赔义务进行的约束，认定过程中应综合考虑原告因被告未履行退款及赔偿义务所致损失，同时，亦应兼顾原告作为守约方对合同得以按时履行的期待。鉴于本案中未有证据对原告损失予以佐证，本院综合本案案情及被告的过错程度，酌定被告应向原告支付违约金150000元。对原告的违约金诉求，本院部分予以支持。关于律师费、担保费。虽然《房屋买卖合同解除协议》未就原告实现债权支出的费用承担问题进行约定，但双方签订解除协议的前提在于被告在履行主合同过程中存在违约，现被告在主合同解除后再次违约，拒绝返还购房款及赔偿损失，此时原告所付出的律师费、担保费发生在被告二次违约之后，系原告为实现其权益的合理费用，故原告诉请被告支付律师费9000元，担保费1200元具有事实及法律依据，本院予以支持。被告关于该费用并非必要费用的答辩意见理由不足，本院不予采纳。原告关于其他损失费用的诉求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李航应于本判决生效之日起十日内向原告刘浩返还购房款人民币19400元。二、被告李航应于本判决生效之日起十日内向原告刘浩赔偿损失人民币135000元。三、被告李航应于本判决生效之日起十日内向原告刘浩支付违约金人民币150000元。四、被告李航应于本判决生效之日起十日内向原告刘浩支付律师费人民币9000元及担保费人民币1200元。五、驳回原告刘浩的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3388元，由原告负担人民币500元，被告负担人民币2888元。保全费人民币2345元，由原告负担人民币469元，被告负担人民币1876元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年九月二日书记员  谢玉霞书记员  刘佳欣