广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7765号上诉人（原审原告）：林寿桦，男，1956年5月25日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区。上诉人（原审原告）：黎丽芳，女，1961年7月19日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：黄烈，广东千里行律师事务所律师。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：王朝华，广东千里行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁枝贤，男，1968年7月18日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：梁秀英，女，1964年2月26日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。原审第三人：杨昌忠，男，1972年7月16日出生，汉族，住广东省中山市西区。原审第三人：鲜碧华，女，1975年8月15日出生，汉族，住广东省中山市西区。上诉人林寿桦、黎丽芳因与被上诉人梁枝贤、梁秀英、原审第三人杨昌忠、鲜碧华确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初3304号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林寿桦、黎丽芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持林寿桦、黎丽芳的全部诉讼请求。事实和理由：涉案房屋买卖合同应认定无效。上诉人委托梁秀英代为办理涉案房屋的买卖和过户等事实，但梁秀英一直没有向上诉人反馈房屋买卖进程，上诉人对房屋出卖的所有信息毫不知情。2016年10月19日梁秀英代表林寿桦、黎丽芳与梁枝贤签订合同，交易价格明显低于市场价且并非林寿桦、黎丽芳真实意思表示，梁枝贤与梁秀英所签订的房屋买卖合同属于恶意串通，损害国家、集体、个人利益。因梁枝贤无法取得房屋所有权，合同基础不复存在，其与第三人签订的房屋买卖合同当然无效。梁枝贤辩称，案涉房屋买卖合同合法有效，不存在恶意串通。（一）我方是看到上诉人的委托公证书才签订了本案的买卖合同，公证书上没有写明不能与受托人的兄弟姐妹进行交易，本案不存在串通的情形。（二）涉案房产的交易价格并未低于市场价，涉案房屋在国土局备案的价格虽为1300000元，但实际交易价格为2900000元，双方签订了阴阳合同。我方代上诉人归还了超过1700000元的银行贷款，支付了几万元的装修款及物业管理费，余款1300000元已通过现金方式支付给梁秀英，我方已全额支付完购房款。梁秀英辩称，林寿桦、黎丽芳欠我公司超过1000000元及银行贷款1700000元债务，后办理委托书让我代为出售涉案房屋，我找到我弟弟梁枝贤购房，房产交易价格为2700000元。梁枝贤付清房款后，我们把房子卖给了第三人。因为林寿桦、黎丽芳欠我钱，所以购房款由我收取。林寿桦、黎丽芳对此都是知情的。杨昌忠、鲜碧华述称，我方与梁枝贤签订的合同是有效的，涉案房屋的房产证上写的是梁枝贤的的名字，购房款亦支付给了梁枝贤。现涉案房产的房产证已登记了我们的名字，我们是合法取得涉案房产的。林寿桦、黎丽芳向一审法院起诉请求：1.撤销梁枝贤、梁秀英签订的房地产买卖合同；2.梁枝贤将中山市西区沙朗金沙花园牡丹街29号的不动产恢复登记至林寿桦、黎丽芳名下。一审法院认定事实：涉讼的中山市西区沙朗金沙花园牡丹街29号房地产产权人为林寿桦、黎丽芳。2016年5月17日，林寿桦、黎丽芳（委托人）与梁秀英（受托人）签订委托书，约定林寿桦、黎丽芳委托梁秀英作为林寿桦、梁秀英的合法代理人，针对涉讼房地产从事如下活动：代为办理房地产的提前还贷、注销抵押登记的相关手续及签署相关文件；待上述委托事项办理完毕后才有权代为选择房地产的买受人及确定交易价格并到有关部门与房地产的买受人签订出售房地产的买卖合同，办理买卖合同公证，代为收取相应的出售房地产的款项，办理相关手续及签署相关文件；代为办理买卖过户登记的相关手续，签署相关文件；如买受人需要办理按揭贷款手续，受托人则代为收取按揭款及代为协助房地产的买受人办理房地产按揭贷款的相关手续及签署相关文件；代为协助房地产的买受人办理房地产的新的不动产权证书的相关手续，并签相关文件；代为查询、领取房地产的全部档案资料，办理相关手续，签署相关文件；代为办理房地产的水、电、管道煤气、电视、电话、物业管理等过户的相关手续及签署相关文件；代为缴纳上述委托事项涉及的水费，代为处理核税事宜，办理有关手续及签署相关文件；代为办理与上述委托事项有关的其他一切手续。委托书有效期自2016年5月17日至2017年5月17日止。2016年5月24日，林寿桦、黎丽芳到广东省火炬公证处对上述委托书申请公证，中山市火炬公证处作出（2016）粤中火炬第5584号公证书予以证明。2016年10月19日，黎丽芳、林寿桦（委托代理人梁秀英、甲方）与梁枝贤（乙方）签订广东省房地产买卖合同，约定甲方将涉讼房地产转让给乙方，建筑面积为232.26平方米，该房地产甲方于2012年5月9日向中山市人民政府申请产权登记，房地产权证证号为0212031748号、0212031749号，土地使用证号为中府国用（2012）第易2001120号。交易总金额为1300000元整。双方同意于2016年10月30日由甲方将该房地产交付给乙方使用。林寿桦、黎丽芳据该份广东省房地产买卖合同认为梁秀英以过低的价格向梁枝贤出售涉讼房地产，违背了林寿桦、黎丽芳的意愿并损害了林寿桦、黎丽芳的利益，林寿桦、黎丽芳遂诉至一审法院，主张前述实体权利。另查：针对梁秀英与梁枝贤之间的交易。2016年9月30日，林寿桦、黎丽芳、梁秀英（出卖人、甲方）与梁枝贤（买受人、乙方）签订协议书，约定：甲方愿将其拥有完全产权的涉讼房地产[房屋所有权证编号0212031749号，土地证号：中府国用（2012）第易2001120号]，建筑面积232.26平方米的房屋出卖给乙方；乙方已在2016年9月30号借资金帮甲方还清中山农村商业银行股份有限公司五桂山支行营业部贷款1718062.87元；乙方已代甲方在2016年9月30号结清贷款利息19887.43元；甲方需在银行结清房款后，待银行办理注销抵押后五个工作日内，无条件配合乙方在国土局办理过户手续；甲方如不履行本合同协议的规定，每逾期一天按房价总额千分之一作为违约金赔偿给乙方；由于原产权人是林寿桦、黎丽芳以梁秀英公司进行借款，因债务无法偿还，由乙方代梁秀英还清银行贷款，而该房产抵销给乙方，作为偿还借款。同日，梁秀英（甲方）与梁枝贤（乙方）签订房地产转让合同，约定：涉讼房地产的转让价为2950000元。乙方的付款方式，乙方代甲方分三项付款，第一项代付协议书里支付中山五桂山农商银行贷款1718062.87元；银行利息19887.43元；第二项代付法院2015中一法民一初字第4168号肖结炫身份证号码欠款590860元；第三项支付法院执行款483916.12元。房地产转让全部税费由甲方承担。签订本合同后，甲方不能拆除房地产现有固定装修及设施；乙方付清购房款当天，甲方按现状把房地产交付给乙方，若甲方未按上述约定时间交付房产，每逾期一日，按所购房款的百分之二向乙方支付违约金，每逾期交房超过15天，视为甲方违约。梁枝贤有举证证明其已向中山农村商业银行股份有限公司五桂山支行营业部清偿涉讼房地产的贷款1718062.87元以及利息19887.43元，另外，交纳了涉讼房地产的物业管理费以及水电费，采取债务抵消的方式代梁秀英清偿了对外拖欠的债务。又查：针对梁枝贤与杨昌忠、鲜碧华之间的交易。2016年12月7日，梁枝贤（甲方）与杨昌忠（乙方）签订房地产转让合同，约定甲方将涉讼房地产以2980000元的价格转让给乙方。乙方付款方式为，因乙方借给甲方的大姐梁秀英100000元，甲方愿意代其偿还。余款2880000元，乙方分三期付款给甲方，第一期，自签订合同之日起5天内，乙方支付150000元购房款；第二期，中山市房地产交易部门受理甲乙双方提交的房地产交易资料，并出具受理回执当天，乙方支付1830000元；第三期，甲乙双方领取新房地产权证书后15天内付清，乙方支付余款900000元。若乙方未能按上述约定付款，每逾期一日，按欠款金额的2‰向甲方支付违约金，每逾期15天，则视为乙方违约。房地产转让全部税费由甲方承担。签订本合同后，甲方不能拆除房地产现有固定装修及设施；乙方付清购房款当天，甲方按现状把房地产交付给乙方，若甲方未按上述约定时间交付房产，每逾期一日，按所购房款的2‰向乙方支付违约金，每逾期交房超过15天，视为甲方违约。在签订合同之日起2天内，甲乙双方一起到国土部门出具房地产的档案资料，并交给乙方；乙方交了第一期款150000元后3天内，甲方应区税务部门缴清交易的全部税费，并通知由资质的测量公司测量房地产，在测量公司出具房地产测量图纸后3天内，甲乙双方携带有关交易资料到中山市房地产交易部门办理过户手续。由甲乙方共同领取新房产证权属证书，先由甲方保管，乙方付清购房款当天，甲方交给乙方。若乙方违约，乙方需向甲方支付200000元违约金，合同解除；若甲方违约，甲方需向乙方返还已付房款200000元违约金，合同解除。同日，梁枝贤与杨昌忠签订补充协议，明确涉讼房产的交易价格，其中房屋价值1300000元，房屋装修费1680000元。梁枝贤以及杨昌忠、鲜碧华均已分别举证证明及说明款项的支收取以及支付情况，部分以转账方式支付的款项可相互印证，另外有部分款项，梁枝贤以及杨昌忠、鲜碧华均确认是以现金方式支付。梁枝贤确认杨昌忠、鲜碧华已支付全部购房款2980000元完毕。再查：2016年12月13日，梁枝贤（甲方）与杨昌忠、鲜碧华（乙方）签订广东省房地产买卖合同，约定涉讼房产的交易总金额为1300000元，乙方应于合同签订后当日内支付甲方定金200000元，乙方于2016年12月前支付第一期房款300000元整，最后一期付款800000元。林寿桦、黎丽芳认为，该广东省房地产买卖合同以及前述提及到的梁枝贤与梁秀英之间签订的广东省房地产买卖合同，因损害国家利益以及林寿桦、黎丽芳的利益，故应认定为无效合同。另，梁秀英有提供借据、协议等拟证明其与林寿桦、黎丽芳之间存在其他经济往来。针对涉讼房地产目前的现状，据中山市不动产登记资料证明表显示，目前，涉讼房地产的产权人为杨昌忠、鲜碧华，不动产证书号为粤（2016）0216513粤（2016）0216514。土地使用面积为498平方米，房屋建筑面积为232.26平方米，登记时间为2016年12月19日。庭审中，杨昌忠、鲜碧华明确，涉讼房地产目前由其占有使用，杨昌忠、鲜碧华已对涉讼房地产作普通装修。其他各方均未对涉讼房地产目前的现状提出异议。一审法院认为：结合林寿桦、黎丽芳的诉求、陈述以及举证，一审法院认为本案的案由应确定为确认合同无效纠纷。林寿桦、黎丽芳委托梁秀英将涉讼房地产出售并开展相关手续，有委托书、公证书予以证明，梁秀英是合法的代理人。梁秀英代理林寿桦、黎丽芳与梁枝贤签订的相关买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。在售价方面，并未明显低于市场正常价值，不存在超越代理权限以及损害林寿桦、黎丽芳合法权益的情形。但需要说明的是，在付款方式问题的举证及说明上，一审法院认为，梁枝贤以及梁秀英仍存在不足之处。后在梁枝贤已取得合法产权的情况下，再将涉讼房地产以2980000元的价格出卖给杨昌忠、鲜碧华，梁枝贤与杨昌忠、鲜碧华签订的相关买卖合同是各方当事人真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。杨昌忠、鲜碧华已向梁枝贤支付了全部购房款，且该对售价亦与涉讼房地产当时的市场正常价值相当，杨昌忠、鲜碧华亦取得涉讼地产的不动产权证并占有使用涉讼房地产，一审法院认定杨昌忠、鲜碧华的真实的买受人，并认定涉讼房地产的产权人是杨昌忠、鲜碧华。林寿桦、黎丽芳的诉讼请求，缺乏事实依据以及法律依据，一审法院不予支持。需要说明的是，结合各方的举证，一审法院认为梁秀英与林寿桦、黎丽芳之间有其他经济往来，若认为对方侵犯自身合法权益，可另循合法途径主张。综上所述，林寿桦、黎丽芳诉求理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审判决如下：驳回林寿桦、黎丽芳的诉讼请求。案件受理费16500元（林寿桦、黎丽芳已预交），由林寿桦、黎丽芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案系涉港确认合同无效纠纷。因讼争的房地产买卖合同签订于内地，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，一审法院适用内地法律处理本案纠纷正确。本案中，林寿桦、黎丽芳出具委托书将其所有的涉案房地产委托梁秀英代为出售，梁秀英以代理人身份将涉案房地产出售给其弟梁枝贤，梁枝贤取得涉案房地产的物权后，又将该房地产出售给杨昌忠、鲜碧华，现涉案房地产登记的物权人为杨昌忠、鲜碧华。上述事实，各方均不持异议，本院予以确认。本案的争议焦点是梁秀英以代理人身份与梁枝贤签订的房地产买卖合同应否予以撤销的问题。结合本案事实，林寿桦、黎丽芳具有委托梁秀英代为出售涉案房地产的意思表示，相关委托书内容并未对房屋的售价以及买受人的身份进行限制。现梁秀英代表林寿桦、黎丽芳与梁枝贤签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。至于林寿桦、黎丽芳认为梁秀英、梁枝贤恶意串通，以明显低于市场价出售涉案房地产的问题，本院认为，梁秀英、梁枝贤提供的2016年9月30日协议书、房地产转让合同、银行业务单等证据均能反映涉案房地产的真实成交价为2950000元，而2016年10月19日签订的广东省房地产买卖合同仅是用于备案用途，该备案价1300000元并非真实的交易价格，故林寿桦、黎丽芳主张讼争房地产的售价为1300000元与事实不符，其相应主张本院不予采信。综上，涉案房地产的售价并未明显低于市场正常价值，梁秀英不存在恶意串通损害林寿桦、黎丽芳合法权益的情形，故林寿桦、黎丽芳请求撤销涉案房地产买卖合同的理由不能成立，一审法院判决驳回林寿桦、黎丽芳的诉讼请求正确，本院予以维持。如林寿桦、黎丽芳认为梁秀英无正当理由收取相应的购房款或存在其他违约行为，可另循合法途径主张。综上所述，上诉人林寿桦、黎丽芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人林寿桦、黎丽芳负担。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 胡怡静审判员 张 荣二〇一九年九月二十九日书记员 吴淑贞