安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1737号上诉人（原审原告）：安徽万豪物业管理有限公司。法定代表人：吴寿君,该公司总经理。委托诉讼代理人：许志文，安徽宇润律师事务所律师。上诉人（原审被告）:芜湖经济技术开发区万春街道办事处。负责人：桂晔，该办事处主任。委托诉讼代理人：谢文婕，安徽文理律师事务所律师委托诉讼代理人：尚涛，安徽文理律师事务所律师。上诉人安徽万豪物业管理有限公司（以下简称万豪物业公司）因与上诉人芜湖经济技术开发区万春街道办事处（以下简称万春街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2018）皖0291民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万豪物业公司的委托诉讼代理人许志文、上诉人万春街道办事处的委托诉讼代理人谢文婕与尚涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万豪物业公司上诉请求：1.撤销安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2018）皖0291民初1249号民事判决第二项，改判万春街道办事处支付万豪物业公司租金和装潢损失合计871319.06元；2.一、二审诉讼费及评估费由万春街道办事处承担。事实和理由：一审法院认为租赁合同的解除万豪物业公司存在过错，显属认定事实错误。涉案租赁合同的订立，是由万春街道办事处招投标后签订，其应确保该房屋符合国家建设的相关规定，并具备相应的使用功能，然该房屋没有设计建造基础消防，至今未能竣工验收，这也是合同无法履行的根本原因。一审法院将查验责任强加于万豪物业公司是错误的。万豪物业公司并非专业的建筑领域企业，要求其对涉及专业领域的事务进行查验显然加大了万豪物业公司的责任，万豪物业公司也是在装潢完成之后，办理相关敬老院开办手续、申报消防验收之时才知道该房屋没有基础消防，万豪物业公司不应自行承担一半的经济损失。万春街道办事处辩称，一、万豪物业公司上诉称涉案房屋至今未进行竣工验收，完全不符合事实。涉案房屋建设前经过芜湖经济技术开发区管委会立项批准，并获得了开发区规划建设局颁发的建设用地规划许可证，项目取得了用地规划许可。建设时由芜湖经济技术开发区公共事业管理处委托芜湖市招标采购代理处对外招标，芜湖恒达建筑安装有限公司中标施工。竣工后在芜湖市建设工程质量监督站的监督下验收合格，并在城建档案馆备案。上述事实，万春街道办事处已经在一审中提供了证据证明，能够充分说明涉案房屋的整个建设过程均得到了主管部门的批准和认可，并且也进行了竣工验收。二、万豪物业公司要求万春街道办事处承担全部赔付责任没有事实依据。首先，双方在签订租赁合同前，万春街道办事处已经如实向万豪物业公司告知了涉案房屋的状况，万豪物业公司亦表示房屋状况不影响其开办实业，故双方才就此签订合同。其次，万豪物业公司作为希望租用涉案房屋从事养老服务事业的公司，在租赁房屋前有义务了解获得经营许可需要的相关条件以及房屋是否符合经营要求等。双方签订的房屋租赁合同第二条第二款已明确约定了万豪物业公司在投入使用前就应当先取得营业资质，而本案中万豪物业公司在事先未充分了解的情况下，即对房屋进行装修，自身存在重大过错，所以即使存在损失，其也应该承担一部分。万春街道办事处上诉请求：1.撤销安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2018）皖0291民初1249号民事判决第二项，依法改判；2.万豪物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、华瑞审价字【2019】010045号《芜湖万春敬老院1#楼装饰工程造价鉴定意见书》中的争议项目（造价合计196295.85元）系万春街道办事处建造，一审认定是由万豪物业公司建造缺乏事实依据。万豪物业公司在一审中仅提供了一份装修合同，该合同并不能证明实际实施的工程项目以及工程量，且万春街道办事处提交的《基本建设工程结算审核报告》证明万春街道办事处实施了强、弱电、给排水、墙面一般抹灰、刷喷涂料工程，造价鉴定机构在将上述项目列为争议项的情况下，万豪物业公司依然没有补充证据证明争议项系由其建造，根据证据规则，应当认定争议项是由万春街道办事处建造。二、涉案鉴定意见书中的规费40139.59元、税金28306.59元应当扣除。涉案装修工程系万豪物业公司聘请无资质的自然人组成的施工队进行施工的，所以不存在有“社会保险费、危险作业意外伤害保险等规费”，另万豪物业公司提交的证明装潢费用支出的证据仅为自然人丁礼安个人出具的《收条》，并没有工程款发票，不存在税金支出。三、根据一审判决双方的过错比例，万豪物业公司应当按50%的比例支付2014年1月至房屋交付之日止欠付的租金（因房屋至今未交付，暂计算至2019年1月1日，5年租期）即285000元，并从万豪物业公司的诉请中予以抵扣。四、根据《合同法》第九十七条及第二百三十五条规定，租赁合同解除后，承租人负有返还房屋的合同义务，一审法院在判决解除租赁合同的同时没有明确万豪物业公司返还房屋的期限，违反了法律规定。万豪物业公司辩称，一、关于争议项，万春街道办事处列出的项目强、弱电、给排水、墙面一般抹灰、刷喷涂料与鉴定意见书中的争议项根本不是一个概念。二、关于装潢损失，鉴定意见书并没有将一些隐蔽工程以及其他的工程计算在内，其出具的造价与万豪物业实际支出的装潢费用相差一倍。因为时间跨度比较长，很多证据已经灭失，万豪物业曾在房屋前面一块空地做了一个景观规划，是一个小池塘，现已变成了停车场，鉴定意见书里面都没有体现。三、关于租金，万春街道办事处没有提出反诉，与本案没有关联。万豪物业公司向一审法院起诉请求：1.依法解除万豪物业公司与万春街道办事处签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令万春街道办事处返还万豪物业公司租金114,000元并支付利息损失15,000元，两项共计129,000元；3.依法判令万春街道办事处赔偿万豪物业公司装修损失1,643,709元，并支付自起诉之日起至实际支付之日按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息；4.本案诉讼费用由万春街道办事处承担。一审法院认定事实：2012年7月16日，万春街道办事处发布招租公告，公告明确招标房屋用途为发展养老事业。后万豪物业公司中标，万豪物业公司与万春街道办事处于2012年12月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定万春街道办事处将案涉房屋出租给万豪物业公司经营使用，该出租房屋面积约为1900平方米，房屋现状为毛坯房。租期为十年，自2013年1月1日至2022年12月31日止，房屋租金按年支付，租金每年114,000元。合同第二条第二款约定：该房屋万豪物业公司只能用于发展颐养服务事业，并在投入使用前，取得相应营业资质……合同签订后，万豪物业公司先交付了一年期的租金114,000元，后万春街道办事处将涉案房屋交付给万豪物业公司。万豪物业公司为对案涉房屋进行改造、装修，于2013年7月1日与芜湖鸠兹建设有限公司签订装饰装修工程合同一份，工程总价款为1,643,709元，工期三个月。装修完毕之后，万豪物业公司在办理敬老院相关许可证的过程中，因案涉房屋消防基础设施达不到国家相关行业标准，致使该敬老院无法取得经营许可，敬老院无法正常开业。后万豪物业公司再无给付租金。一审另查明，案涉房屋装潢工程经北京华瑞行房地产评估咨询有限公司评估无争议造价为561022.21元，争议造价为197920.52元（包括乳胶漆争议造价，水电改造争议造价，不锈钢护栏争议造价，有线电视争议造价，网络线争议造价），评估费为27,000元。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系万春街道办事处与万豪物业公司签订，万春街道办事处以自己的名义在落款处签章确认，故万春街道办事处辩称其非本案适格被告，不予采信。案涉双方签订《房屋租赁合同》的目的系经营敬老院，现因该房屋无消防基础设施，故合同目的无法实现，双方的房屋租赁合同自万豪物业公司给付第一期租金后再无实际履行，故万豪物业公司诉请解除案涉房屋租赁合同，不违反法律规定，予以支持。关于案涉房屋装潢评估争议造价问题。一审庭审中，双方均认可万豪物业公司承租房屋后，为开设敬老院，对房屋内部结构进行了分割、改造，将房屋内部分割成若干个小房间，评估报告中的争议造价除了不锈钢护栏外，其余均是为了分割小房间而必然产生的费用。关于不锈钢护栏，万豪物业公司未举证证明是其添加，故一审法院对争议造价认定为196295.85元，案涉房屋装修造价为757318.06元。关于合同解除后损失的分担问题。万春街道办事处与万豪物业公司签订合同时，双方均不知晓该房屋的消防设施是否达到了经营养老服务机构的相关国家标准，万春街道办事处作为出租人其租赁物存在瑕疵，亦应当承担相应的责任，但万豪物业公司作为承租人也未尽到相应的注意义务，其明知要开设的是敬老院，应该熟悉开设敬老院基本设施上的要求。但万豪物业公司在启动装修工程时，未对案涉房屋的基本设施进行查验，而贸然开始装修，对损失的产生存在过错。故一审法院酌定万豪物业与万春街道办事处关于装修费用各承担50%。万豪物业公司在合同签订后，实际使用了房屋一段时间，故关于房屋租金，一审法院酌定万春街道办事处返还一半租金给万豪物业公司。万豪物业公司主张利息损失，于法无据，不予支持。故案涉合同解除后，万春街道办事处应给付万豪物业公司租金57000元、房屋装修损失378659.03元，合计435659.03元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、解除万豪物业公司与万春街道办事处之间签订的《房屋租赁合同》；二、万春街道办事处于判决生效之日起十日内给付万豪物业公司租金和装潢损失等共计435659.03元；三、驳回万豪物业公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取10377元，评估费27000元，合计37377元，由万豪物业公司负担18688.5元、万春街道办事处负担18688.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于万春街道办事处提交的《万春敬老院1#装饰工程造价复核意见书》，因该意见书系万春街道办事处单方委托安徽安建工程造价有限责任公司出具，万豪物业公司不予认可，故本院对其无法采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：涉案租赁合同解除的责任认定；涉案房屋装潢损失的确定与负担；一审判决万春街道办事处返还万豪物业公司57000元租金是否得当。关于焦点一。万春街道办事处与万豪物业公司在《房屋租赁合同》中明确租赁目的为发展颐养服务事业，但出租房屋因无消防基础设施而致使万豪物业公司在办理养老院的过程中无法取得经营许可，万春街道办事处未能提供满足承租人租赁目的的适租房屋，应当承担相应责任。且万春街道办事处对于其用于出租的房屋的使用属性应知而未予注意，其自身亦有过错。万豪物业公司作为养老院的开办者，在未深入了解养老行业的经营要求以及慎重考察租赁房屋的使用性能能否满足经营要求的情况下就轻率地订立了涉案租赁合同并对房屋进行了装修，其对后续经营风险的发生同样负有责任。据此，本院认为一审认定万春街道办事处与万豪物业公司在案涉租赁合同的缔约过程中均有过错，并无不当。关于焦点二。关于装潢损失的确定，万春街道办事处上诉称北京华瑞行房地产评估咨询有限公司出具的《芜湖万春敬老院1#楼装饰工程造价鉴定意见书》中的争议项目乳胶漆、水电改造、有线电视线、网络线与涉案房屋出租给万豪物业公司之前既已存在的施工项目给排水、强弱电、墙面一般抹灰、刷喷涂料重合，前述争议项目非属万豪物业公司的装潢损失。针对该节，本院认为万春街道办事处列举的涉案房屋在出租前已存在的施工项目与鉴定意见书所列的前述争议项目非属同一概念，万春街道办事处认为两者完全重合，显与常理不符。且为了实现养老院的开办这一特定使用性能，万豪物业公司对涉案房屋的内部结构进行了分割和改造，在一审中双方对该事实均予以了认可，而将涉案房屋分割成若干个小房间则必然会产生相应的水电、有线电视线、网络线的改造。关于乳胶漆部分，现亦无明确证据证明分割形成的墙面与房屋原有墙面的乳胶漆存在色差，系由不同时间段施工完成。故一审据此对鉴定意见书中的争议项目乳胶漆、水电改造、有线电视线、网络线的造价予以认定，并无明显不妥。关于鉴定意见书中所列的规费，因万豪物业公司就涉案房屋的装修系与芜湖鸠兹建设有限公司而非与个人丁礼安签订的合同，因此该笔规费的产生具有合理性，万春街道办事处上诉称该笔费用应予扣除，缺乏依据，本院不予支持。关于税金部分，因万豪物业公司未能提交相应的装修费发票，其无法证明该项费用已实际发生，万春街道办事处主张扣减税金28306.59元具有事实依据，本院予以支持。关于装潢损失的负担，鉴于双方在本案合同履行过程中均存在过错，一审法院在综合考量双方过错程度以及其他客观实际的情况下酌定万豪物业公司与万春街道办事处对于装修费用各承担50%，并无明显不当。关于焦点三，一审判决万春街道办事处返还万豪物业公司57000元租金与涉案租赁合同的实际履行情况以及双方在合同履行中的过错界定相符，并无不当。另，万春街道办事处在二审中提出要求万豪物业公司返还房屋并将万豪物业公司的欠付租金抵扣装修损失，因其在一审中对此没有提出反诉，本院不再予以审查。综上，万豪物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；万春街道办事处的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2018）皖0291民初1249号民事判决第一项；二、撤销安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2018）皖0291民初1249号民事判决第二项、第三项；三、芜湖经济技术开发区万春街道办事处于本判决生效之日起十日内给付安徽万豪物业管理有限公司租金和装潢损失共计407352.44元；四、芜湖经济技术开发区万春街道办事处于本判决生效之日起十日内支付安徽万豪物业管理有限公司评估费13500元；五、驳回安徽万豪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10377元，由安徽万豪物业管理有限公司、芜湖经济技术开发区万春街道办事处分别负担5188.5元；二审案件受理费28589元，由安徽万豪物业管理有限公司负担7835元，芜湖经济技术开发区万春街道办事处负担20754元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年九月二十三日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。