河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18937号上诉人（原审原告）：郑州御邦置业有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区经南三路与第八大街交汇处恒大绿洲综合楼，统一社会信用代码：914101000626748959。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓丽、刘欢，公司员工。被上诉人（原审被告）：徐流红，男，1982年4月4日出生，汉族。住河南省杞县。被上诉人（原审第三人）：张书蒙，男，1987年11月14日出生，汉族。住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：赵创创，河南天坤（河南自贸区）律师事务所律师。上诉人郑州御邦置业有限公司（以下简称御邦置业）因与被上诉人徐流红、张书蒙房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。御邦置业上诉请求：撤销一审民事判决，判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：因上诉人与被上诉人徐流红签订的商品房买卖合同中明确约定了合同解除权的行使条件，双方的约定符合我国合同法关于合同约定解除的法律规定，上诉人已经行使了解除权，且被上诉人未在三个月内提出异议，双方的合同已经解除，然一审法院经审理确认定上诉人有权选择合同解除权，然后法院不予支持，明显违反我国民事法律中意思自治的法律原则，属于适用法律错误，应依法予以改判。二，被上诉人徐流红于2016年10月22日将涉案房屋出售给被上诉人张书蒙，涉案房屋在售出时尚未达到合同约定的交付条件，被上诉人张书蒙明知房屋未办理转移登记而购买，无法认定被上诉人张书蒙为善意买受人，且上诉人自2016年9月份已经为被上诉人徐流红承担连带保证责任，被上诉人张书蒙并未及时待徐流红偿还银行贷款，也未及时结清贷款，致使被上诉人徐流红的贷款银行于2018年4月份起诉上诉人承担连带保证责任，而原审法院认定被上诉人张书蒙为善意买受人，无任何事实和法律依据。三、担任本案审判长的李法官，被上诉人徐流红和张书蒙的房屋买卖合同纠纷的主审法官为同一法官，同1人担任有利害关系的两个案件审理属于法定应当回避的情形。然审判长并未回避，在明知案件有关联的情况下依然担任本案的主审法官，为维护自己作出的民事判决而驳回了上诉人的诉讼请求，明显属于程序严重违法，依法应当发回重审。四、一审法院的判决明显属于履行不能，无法保护任何一方的利益。因被上诉人徐流红存在违约，上诉人已经行使了合同解除权，涉案房屋确定不会转移登记至徐流红名下，然一审法院仍作出判决，待涉案房屋过户条件成立时，被上诉人徐流红协助将涉案房屋登记至被上诉人张书蒙名下，明显属于不可实现的判决，因此请求贵院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人张书蒙辩称：一、御邦置业不享有案涉房屋所有权。案涉的房屋权利人为徐流红，张书蒙是善意买受人。徐流红2014年11月10日在御邦置业签订商品房买卖合同之后依约缴纳了首付款，办理了银行按揭贷款。御邦置业为徐流红办理房管部门的合同网签备案和权利公告，已经足额收取购房款。御邦置业作为房地产开发销售企业，在案涉房屋销售之前是房屋的所有权人，在销售之后，尤其是在购房人支付全部购房款之后，且房屋管理部门已经对商品房买卖合同进行备案登记权利，公告之后即使取得了房屋的产权初始登记，也不再是房屋的实际所有权人。根据最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题第二条的规定，在对外关系上要维护不动产登记的权利推定效力，但更要注意区分不动产登记的内部和外部效力。不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记行为的产物，对发生争议的不动产权属的最终判断不能唯登记论，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查，况且根据郑州市个人房屋权属查询证明显示案涉房屋的权利人为徐流红，足以证明案涉房屋的所有权人是徐流红，张书蒙也是基于郑州市个人房屋权属查询证明相信徐流红为所有权人，所以张书蒙是善意买受人。第二，不予解除合同是保护善意第三人的合法权益。一审法院不予解除，合法恰当。张书蒙诉徐流红房屋买卖合同纠纷一案中，张书蒙向法院提交了以房屋买卖居间合同、佣金确认书、承诺书，证明了徐流红与张书蒙之间的买卖合同关系，张书蒙依约需支付60万元的定金。徐流红承诺所售房产无相关经济纠纷。第二，商品房买卖合同、郑州市个人房屋权属查询证明，证明了案涉房屋为徐流红所有。第三、工商银行账户历史明细一份四页及查询回执明细四页，支付宝转账记录六页、长安银行客户交易回单一份及高兰证明一份、支付宝转账记录即张冰证明一份、河南农村信用社账户历史交易明细清单一份，即苗立甫身份证复印件和证明一份，证明了张书蒙向徐流红支付了60万元定金的事实。第四，郑州永安房地产营销策划有限公司工作人员张瑞、杨临乐证言一份，短信打印件24页。通话记录打印件25页及电话录音一份，证明了张书蒙依约支付徐流红60万元定金后，徐流红违反合同约定，拒不履行合同约定的交房协助办理银行贷款等义务的事实。根据本案中张书蒙提供的第二组证据可知徐流红拥有房屋的所有权房屋买卖居间合同的内容，也不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。合同签订之后，根据张书蒙提交的支付定金方面的证据可知，张书蒙依约向徐流红支付了购房款60万元，并向经开区法院支付了20万元的押金，剩余的房款100万元，张书蒙也随时愿意支付。如解除合同，将损害善意第三人张书蒙的合法权益，不利于交易安全。一审法院为维护交易安全，保护善意买受人的合法权益不予支持。解除合同合法合情合理。第三，案涉合同可以被履行，案涉房屋可以被登记到徐流红名下。御邦置业起诉解除合同被一审法院判决驳回诉讼请求上诉人应当按照商品买卖合同的约定将房屋过户至徐流红名下。上诉人不仅违反合同约定，反而以此为由认为房屋不可能过户至徐流红名下，显然对自己的违约行为认为是理所当然的。在解除合同没有被法院支持情况下，上诉人应当按照合同约定履行过户义务。上诉人不履行过户义务不代表被答辩人不可以通过正当的法律途径将房屋过户至徐流红名下，所以案涉房屋可以被过户到徐流红名下。综上，答辩人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回御邦置业的上诉请求，维持一审判决。御邦置业向一审法院起诉请求：一、解除原、被告双方签订的合同编号为J140××××****的《商品房买卖合同》；二、被告配合原告办理《商品房买卖合同》的备案注销手续及预告登记注销手续；三、由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月10日，徐流红作为买受人与御邦置业签订编号为J140××××****的《商品房买卖合同》，购买御邦置业开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××单元××号房屋，房屋面积为130.3平方米，房屋总价款1354580元，其中首付款为414580元，剩余款项940000元以商业贷款方式支付，出卖人即御邦置业应当在2016年12月31日前交付涉案房屋，该合同附件四合同补充协议第三条关于按揭贷款付款的补充约定第6项约定如出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的损失支付给出卖人，并按日向出卖人支付上述全部款项万分之五的补偿金，买受人没有付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下的严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。2014年12月4日，徐流红作为借款人（抵押人）、上海浦发银行郑州分行作为贷款人（抵押权人）、御邦置业作为保证人共同签订编号为76222014100662130301的《个人购房担保借款合同》，贷款金额940000元，款项用途为购买涉案房屋，贷款期限30年，保证人御邦置业为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。后因徐流红未按期偿还银行贷款，导致御邦置业承担保证责任，御邦置业为避免损失进一步扩大，于2018年10月24日一次性清偿剩余银行贷款。2016年10月22日，徐流红与张书蒙签订《房屋买卖居间合同》将涉案房屋以1800000元的价格出售给张书蒙，该合同对房款的交付方式、交付时间及房屋的交付时间进行明确约定，后因徐流红未按照合同约定履行义务，张书蒙将其诉至本院。本院审理后依法作出（2017）豫0191民初6379号民事判决书，认定双方签订的《房屋买卖居间合同》合法、有效，且张书蒙符合郑州市购房资格，应当继续履行房屋买卖合同，并判令徐流红继续履行《房屋买卖居间合同》。庭审中，张书蒙称其愿意代徐流红清偿御邦置业因承担保责任而支出的款项。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，徐流红、御邦置业签订的《商品房买卖合同》及徐流红、御邦置业、浦发银行郑州分行签订的《个人购房担保借款合同》均系其各方当事人的真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人应当按照合同的约定全面适当的履行自己的义务。合同履行过程中，因徐流红未按约定偿还银行贷款，浦发银行郑州分行依据《个人购房担保借款合同》扣划保证人御邦置业的保证金账户以清偿逾期贷款，后御邦置业于2018年10月24日一次性清偿剩余银行贷款，该院对上述事实予以确认。关于御邦置业主张解除双方签订《商品房买卖合同》的诉讼请求。该合同附件四第三条第6项约定如徐流红逾期偿还银行贷款导致御邦置业承担保证责任，御邦置业有权选择解除合同。根据该约定，御邦置业虽然享有解除合同的权利，但徐流红于2016年10月22日已将涉案房产出卖给本案第三人张书蒙，并经本院生效判决确认继续履行合同，如解除徐流红与御邦置业之间的《商品房买卖合同》，将损害第三人张书蒙的合法权益，为维护交易安全，保护善意买受人的合法权益，对御邦置业的该项诉讼请求，不予支持。御邦置业请求徐流红配合办理《商品房买卖合同》的备案注销手续及预告登记注销手续亦无事实及法律依据，不予支持。关于张书蒙请求御邦置业协助将涉案房产过户登记至徐流红名下及请求徐流红协助将涉案房产过户至其名下的诉讼请求。该院认为，御邦置业虽未将涉案房屋过户登记至徐流红名下，但该登记过户请求为徐流红的权利，张书蒙并非该《商品房买卖合同》的主体，其无权代替徐流红向御邦置业主张权利，故对其请求御邦置业协助将涉案房产过户登记至徐流红名下的诉讼请求，不予支持。张书蒙作为完全民事行为能力人，在明知徐流红未取得涉案房屋权属证书时仍与其签订《房屋买卖居间合同》，即其对涉案房屋可能暂时无法过户具有明确的认知，因徐流红未按时办理房屋权属证书导致涉案房屋目前无法过户登记至张书蒙名下，为减少当事人诉累，该院酌定待涉案房屋过户条件成立时，徐流红协助将涉案房屋过户登记至张书蒙名下。被告徐流红经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告郑州御邦置业有限公司的诉讼请求；二、待位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××单元××号房屋的过户条件成就后三十日内，被告徐流红协助第三人张书蒙将涉案房屋过户登记至第三人名下；三、驳回第三人张书蒙的其他诉讼请求。本诉案件受理费16991元，由原告郑州御邦置业有限公司负担；第三人参加诉讼案件受理费100元，由被告徐流红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审另查明：本院于2019年8月12日作出（2019）豫01民终13912号民事判决，该生效判决已驳回御邦置业针对张书蒙、徐流红、郑州永爱房地产营销策划有限公司的第三人撤销之诉的相应诉请，并认为上诉人主张徐流红、张书蒙及郑州永爱房地产营销策划有限公司签订的房屋买卖居间合同无效于法无据，在案证据亦不能证明损害了御邦置业的民事权益。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。本案中，徐流红、御邦置业签订的《商品房买卖合同》及徐流红、御邦置业、浦发银行郑州分行签订的《个人购房担保借款合同》均系其各方当事人的真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人应当按照合同的约定全面适当的履行自己的义务。合同履行过程中，因徐流红未按约定偿还银行贷款，浦发银行郑州分行依据《个人购房担保借款合同》扣划保证人御邦置业的保证金账户以清偿逾期贷款，御邦置业于2018年10月24日一次性清偿剩余银行贷款。后御邦置业起诉主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，但合同附件四第三条第6项约定如徐流红逾期偿还银行贷款导致御邦置业承担保证责任，御邦置业有权选择解除合同。根据约定，御邦置业虽享有解除合同的权利，但徐流红于2016年10月22日已将涉案房产出卖给第三人张书蒙，并经生效判决确认继续履行合同，如解除徐流红与御邦置业之间的《商品房买卖合同》，将损害第三人张书蒙的合法权益，一审法院综合本案案情，考虑维护交易安全，保护善意买受人的合法权益，对御邦置业的诉讼请求不予支持并无不当。一审审理程序并无不当。综上所述，御邦置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16991元，由上诉人郑州御邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李继军审判员贾建新审判员邵晓斐二〇一九年九月二十五日书记员 王      阳      涛