贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5520号上诉人（原审被告）：贵州江南时光影院管理有限公司。住所地，贵州省遵义市湄潭县。法定代表人：张明榜，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈明清，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：贵州广兴物业服务有限公司。住所地，贵州省遵义市湄潭县。法定代表人：肖蔓娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：江敏，该公司工作人员。委托诉讼代理人：文永红，该公司工作人员。上诉人贵州江南时光影院管理有限公司（以下简称江南时光影院公司）因与被上诉人贵州广兴物业服务有限公司（以下简称贵州广兴物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2019）黔0328民初2530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2019年9月17日进行了二审调查询问，上诉人江南时光影院公司的委托诉讼代理人陈明清，被上诉人贵州广兴物业公司的委托诉讼代理人江敏、文永红到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。江南时光影院公司上诉请求：1、撤销贵州省湄潭县人民法院（2019）黔0328民初2530号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由贵州广兴物业公司承担。事实和理由：双方当事人自2017年8月24日签订《湄潭国贸中心合作经营协议》及附件《湄潭国贸中心物业服务协议》后，贵州广兴物业公司未履行招商承诺的内容，一直存在根本性违约，导致江南时光影院公司无法正常经营，无法达到合同目的，一审判决已经认定贵州广兴物业公司违背了诚信原则，故其应承担违约责任，但一审判决贵州广兴物业公司承担10%的违约责任过轻，应承担双方约定租金50%的违约责任较为公平。贵州广兴物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回江南时光影院公司的上诉请求，维持原判。贵州广兴物业公司向一审法院起诉请求：判令江南时光影院公司支付贵州广兴物业公司下欠的房屋租金112929元（2019年4月1日至2020年10月31日期间的租金）及滞纳金20327.22元（112929元×0.1%×180天），合计133256.22元；2、本案诉讼费由江南时光影院公司承担。一审法院认定事实：贵州广兴物业公司与江南时光影院公司均系依法登记设立的有限责任公司。2016年12月18日，贵州广兴物业公司与案外人贵州广成置业有限公司签订《承包经营合同书》，贵州广成置业有限公司将其所有的湄潭县国贸中心附1楼-4楼商场经营权发包给贵州广兴物业公司经营，承包经营期限自2017年1月1日起至2028年12月30日。贵州广兴物业公司遂制作了《招商销售手册》进行对外招商，该手册上明确负一层商业业态布局为大型连锁超市；一层商业业态布局为高端百货、男女休闲服饰、黄金珠宝、皮具；二层商业业态布局为家电、数码、餐饮；三层商业业态布局为儿童体验区；四层商业业态布局为酒吧、KTV。后2017年8月24日，贵州广兴物业公司作为甲方与作为乙方的江南时光影院公司签订《湄潭国贸中心合作经营协议》，约定：甲方将坐落于湄潭县天文大道湄潭国贸中心楼层铺位号：3楼40#-46#（建筑面积836.51平方米）与乙方合作进行商业经营使用，用于经营家庭影院；合作经营期限为：2017年11月1日至2020年10月31日，实收租金18个月；甲方不参与商铺的具体经营，由乙方全权负责管理和经营，乙方按固定收益分红给甲方作为甲方的投资收益，计算方式为：甲方年投资收益=月单位面积投资收益×建筑面积×12个月；月单位面积投资收益按建筑面积30元/平方米/月计算，建筑面积为836.51平方米；第1次投资收益为人民币112929元，于2017年8月24日前付清；第2次投资收益为人民币112929元，于2018年5月31日前付清；第3次投资收益为人民币112929元，于2018年10月1日前付清；第4次投资收益为人民币112929元，于2019年4月1日前付清。双方对其他相关权利义务亦进行了详细约定。贵州广兴物业公司与江南时光影院公司在履行合同过程中，贵州广兴物业公司未能实现《招商销售手册》的招商意图，对部分楼层及区域的商业业态布局进行了调整。双方均认可第一期投资收益款江南时光影院公司已于2017年8月24日支付，第二期投资收益款已经一审法院（2018）黔0328民初2494号民事判决书及本院（2019）黔03民终402号民事判决书所审理，第三期投资收益款已经一审法院（2018）黔0328民初1212号民事判决书及本院（2019）黔03民终3563号民事调解书所审理，现第四期收益款已到期，贵州广兴物业公司由于江南时光影院公司未给付，遂诉至一审法院。一审法院认为，当事人之间依法订立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《湄潭国贸中心合作经营协议》，约定江南时光影院公司不参与商铺的具体经营，仅收取固定合作收益金，故双方签订的合同虽名为合作经营协议，实为房屋租赁合同，双方系房屋租赁合同关系。贵州广兴物业公司按约将坐落于湄潭县天文大道湄潭国贸中心3楼40#-46#商业用房租赁给江南时光影院公司进行经营使用，江南时光影院公司亦实际进行了使用，即应该按照约定的时间支付商铺租金。对贵州广兴物业公司主张江南时光影院公司应按照协议约定支付商铺租金112929元及滞纳金，江南时光影院公司辩称贵州广兴物业公司没有履行合同义务且违约，导致江南时光影院公司无法达到合同目的，给其造成了经营损失，贵州广兴物业公司应承担50%的租金作为损失补偿。贵州广兴物业公司对外发布的《招商销售手册》系双方签订《湄潭国贸中心合作经营协议》的主要原因，但现在贵州广兴物业公司因故改变了《招商销售手册》规划的商业业态布局，违背了诚信原则，必然会影响江南时光影院公司的预期利益，故贵州广兴物业公司应承担相应的违约责任，结合本案实际，贵州广兴物业公司承担双方约定租金10%的违约责任较为公平，故本案中江南时光影院公司应支付贵州广兴物业公司的第四期商铺租金为101636.10元（112929元×90%＝101636.10元），对贵州广兴物业公司主张的超出部分租金，不予支持；贵州广兴物业公司的违约行为，是导致江南时光影院公司迟延支付商铺租金的客观因素，故对贵州广兴物业公司主张江南时光影院公司支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，江南时光影院公司应支付贵州广兴物业公司商铺租金101636.10元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限贵州江南时光影院管理有限公司于本判决生效后十日内一次性支付贵州广兴物业服务有限公司商铺租金101636.10元；二、驳回贵州江南时光影院管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1483元，由贵州广兴物业服务有限公司负担352元，由贵州江南时光影院管理有限公司负担1131元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。江南时光影院公司提交了现场照片、招商手册、停业申请书及微信聊天记录，拟证明贵州广兴物业公司至今仍存在违约行为。贵州广兴物业公司对上述证据均不予认可，认为不能达到江南时光影院公司的证明目的。本院认为，一审判决已认定了贵州广兴物业公司存在违约行为，且贵州广兴物业公司对江南时光影院公司发出的停业申请不予认可，故本院对上述证据均不予采信。二审另查明，贵州广兴物业公司就第二期投资收益款起诉至一审法院，一审法院作出（2018）黔0328民初2494号民事判决，认定贵州广兴物业公司承担10%的责任，并判决江南时光影院公司向贵州广兴物业公司支付租金101636.10元，江南时光影院公司提起上诉后，本院于2019年3月19日作出（2019）黔03民终402号民事判决，驳回上诉，维持原判。此后，贵州广兴物业公司就第三期投资收益款起诉至一审法院，一审法院作出（2018）黔0328民初1212号民事判决，江南时光影院公司提起上诉后，本院组织双方当事人达成了调解协议。上述民事判决书、调解书均已发生法律效力。本案二审中，江南时光影院公司陈述其现在仍在经营中，但因贵州广兴物业公司的违约行为导致其经营十分困难，亏损严重。其余认定事实与一审查明认定事实一致，本院对一审查明认定事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：江南时光影院公司应否向贵州广兴物业公司支付商铺租金及其数额的多少。双方当事人虽签订了合作经营协议，但从其内容来看，双方之间实质形成租赁合同法律关系，并已经生效法律文书予以认定，本院予以确认。贵州广兴物业公司已按照合同约定提供了租赁房屋，江南时光影院公司亦应按约支付商铺租金。因江南时光影院公司支付了第一期商铺租金后，第二至第四期均未按期支付，其中第二期及第三期已经人民法院生效法律文书以及在人民法院的组织下达成调解协议处理，现第四期商铺租金的支付期限已届满，江南时光影院公司上述主张贵州广兴物业公司存在根本违约，导致其合同目的不能实现，故贵州广兴物业公司应承担50%的责任更为公平，但其提供的证据不足以证明其事实主张，亦与其在二审中关于现在仍在经营中的陈述不相符，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，江南时光影院公司应承担举证不利的后果，本院对江南时光影院公司的上诉理由，不予采信，予以驳回。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，认定贵州广兴物业公司承担10%的违约责任，并判决江南时光影院公司支付贵州广兴物业公司商铺租金101636.10元，并无不当，本院予以维持。一审判决其余内容，双方当事人均未提起上诉，视为对其民事权利的处分，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2262元，由贵州江南时光影院管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 亮审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇一九年九月二十日书记员 覃 烨