广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初1032号 原告：广西合景房地产开发有限公司，注册地南宁市良庆区五象岭路南二里东一巷******房，住所地南宁市良庆区凯旋路**广西合景国际金融广场**，统一社会信用代码914500000719854927。 法定代表人：黄妍萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李劲邦，广西冠鸿律师事务所律师。 被告：杜进芬，男，1968年11月15日出生，汉族，住南宁市江**。 第三人：招商银行股份有限公司南宁分行，住所地，住所地南宁市青秀区民族大道**新城国际**商业裙楼会信用代码91450000682139076Q（1-1）。 主要负责人：刘飞舟。 委托诉讼代理人：刘秀清，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玉，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 立案日期：2019年4月3日 开庭日期：2019年9月23日公开开庭 适用程序：普通程序 原告诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》等购房文件（合同编号：YS01031117）；2.判令被告向原告支付违约金140319元；3.判令被告向原告支付房屋使用费331854元[自2016年8月8日收房起暂计算至立案日，701595元×万分之五×（365天+365天+31天+30天+31天+30天+31天+30天+28天+5天）]；4.判令由被告承担自被告收楼之日起至退还移交房屋给原告之日止该房屋使用期间的水电费、共用分摊费用、物业服务费等一切因被告使用或占有该商品房所产生的一切费用；5.判令被告协助原告注销南宁市良庆区房屋的备案登记手续，注销房屋备案登记手续相关的手续费等由被告承担；6.判令被告协助原告注销南宁市良庆区房屋的预告登记手续，注销房屋预告登记手续相关的手续费等由被告承担；7.判令被告与第三人注销南宁市良庆区房屋的抵押预告登记手续，相关费用由被告承担；8.判令被告原状返还交付南宁市良庆区房屋给原告；9.判令本案的律师费43351元由被告承担；10.判令本案的诉讼费用由被告承担；11.判令被告对其应支付的上述费用，在原告向被告退还其已支付的购房款中有权优先直接扣除或抵扣。庭审中，原告表示将第五项、第六项诉讼请求中的“等”字去掉。 被告未作答辩。 第三人陈述称：1.除了第七项诉讼请求，其他诉讼请求系原告与被告之间的权利义务关系，与第三人无关。2.第三人同意协助第七项诉讼请求。3.第三人认可原告代被告履行了代偿义务，款项数额为511092.41元（18042.62元+493049.79元）。 本案相关事实： 一、合同名称和签订时间：《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01031117），2014年10月22日。 二、合同标的：被告购买原告开发建设的位于南宁市良庆区商品房，该房建筑面积96.26平方米，房价款701595元（合同及补充协议约定的房价款均已包含商品房精装修价款）。 三、合同相关约定：2014年10月22日前支付首期款210595元，余款491000元向招商银行办理按揭贷款。合同附件六《合同补充协议》第一条第二款第六项：因买受人未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定而导致出卖人需向银行承担保证责任的，出卖人有权向买受人追偿因承担保证责任所向银行偿还之款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复息等）以及出卖人因向买受人追偿所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、评估费、律师费）。买受人须自出卖人代还款项或支出费用之日起3日内向出卖人归还上述全部款项及费用，否则自出卖人代还款项或支出费用之日起，买受人应按日按出卖人代还款项及支出费用总额的千分之三向出卖人支付违约金，直至买受人实际还清全部款项及费用之日止。如发生前述出卖人向银行承担保证责任情形的，出卖人除有权向买受人追偿上述代还款项、支出费用及违约金外，出卖人除有权向买受人追偿上述代还款项、支出费用及违约金外，还有权选择是否单方面解除本合同，如出卖人选择解除本合同的，按本补充协议第十一条的约定执行。第十一条第一款：若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付商品房房款总额20%的违约金并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同备案登记撤销手续在内的所有合同解除手续，因此所产生的全部费用由买受人承担。无论因任何原因导致本合同解除的，买受人均应自合同解除之日起15日内与出卖人到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，买受人应向出卖人支付房价款总额万分之五的违约金。买受人与出卖人到房管部门办妥合同解除手续后出卖人根据本合同约定将买受人已支付房价款退还买受人的（不计利息退还），不论何种原因，出卖人均有权在向买受人退还其已支付的房价款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）。第十一条第二款：买受人已办理收楼手续后本合同解除的，自买受人收楼至房屋移交给出卖人之日止，买受人应按房价款总额的每日万分之五向出卖人支付房屋使用费，除此之外，买受人还应缴纳上述期间内商品房的水电费、共用分摊费用、物业服务费等一切因使用或占有商品房所产生的一切费用。买受人应于本合同解除之日起30日内办妥退房手续并将房屋（含相连部位，若有）恢复原状（原状指精装修工程移交时状态，下同）退还给出卖人，如买受人逾期办妥退房手续并将房屋恢复原状退还给出卖人的，出卖人有权自行收回商品房并对商品房内一切物件作出处理，并有权向买受人追讨由此产生的一切费用，由此给买受人造成的一切损失出卖人概不承担。买受人在退房前造成房屋损坏的，应当赔偿出卖人损失。如买受人对房屋另行进行装修的，买受人应予以恢复原状，并承担相应费用。如出卖人要求按届时现状收回房屋的，则商品房的另行装修部分买受人不得拆除，出卖人对此不作任何补偿。 四、房屋交付情况及现状：被告于2016年8月8日在《客户钥匙/物品签收单》上签名。预购商品房抵押权预告登记（预告登记证号：邕房预字第**）载明房屋预告登记权利人为招商银行股份有限公司南宁分行，但南宁市不动产登记中心于2019年9月24日出具的《不动产档案查询告知单》（二维码编号：20190924000774）载明房屋无抵押、无查封信息。 五、合同履行情况：被告分别于2014年10月6日、2014年10月13日支付定金2万元、首期款190595元，合计210595元；招商银行股份有限公司南宁分行于2014年12月22日向被告发放借款491000元，并将该款项转入原告账户。原告于2014年11月5日为被告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201410301429），于2014年11月14日为被告办理了预购商品房预告登记（预告登记证号：邕房预字第：邕房预字第**v> 六、需要说明的其他事项：原告招商银行股份有限公司南宁分行与被告杜进芬、广西合景房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，经南宁市青秀区人民法院于2017年4月10日作出（2016）桂0103民初7731号民事判决后，广西合景房地产开发有限公司于2017年5月12日支付代偿款项合计493049.79元。广西合景房地产开发有限公司委托广西冠鸿律师事务所代为参加本案诉讼，支出一审及其执行阶段的律师服务费43351元。 本院裁判意见： 案涉《南宁市商品房买卖合同》及其附件系有效合同，因被告原因，原告根据案涉《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第二款第六项、第十一条第一款、第二款约定，要求解除案涉《南宁市商品房买卖合同》及其附件，要求被告支付解除合同违约金140319元（701595元×20%），协助注销《商品房买卖合同登记备案证明》及预购商品房预告登记并承担因此产生的费用，原状返还案涉房屋，有合同依据，且被告未能到庭提出异议并提供证据反驳，故本院予以支持。原告要求被告支付房屋使用费，由于该费用在性质上属于损失范畴，被告支付的解除合同违约金已使原告的损失得到弥补，故本院不予支持。原告要求被告承担案涉房屋使用期间的水电费、共用分摊费用、物业服务费等一切因被告使用或占有该房屋所产生的一切费用，由于原告是开发商，而非物业公司，同时，原告未能提供证据证明其已实际代为支付前述费用，故本院不予支持。原告在本案中要求被告及第三人协助注销抵押预告登记并由被告承担因此产生的费用，要求被告赔偿律师费损失，由于该主张系基于其在借款合同中承担保证责任后而行使的权利，不属于本案审理的商品房预售合同法律关系，不宜在本案中处理，故本院不予支持。原告要求从退还被告已支付的购房款中优先直接扣除或抵扣上述款项，由于相关款项数额存在不确定性，如注销《商品房买卖合同登记备案证明》及预购商品房预告登记所产生的费用数额不确定，不宜在本案中直接作出裁判，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除广西合景房地产开发有限公司与杜进芬于2014年10月22日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01031117）及其附件； 二、杜进芬于本判决生效之日起10日内向广西合景房地产开发有限公司支付解除合同违约金140319元； 三、杜进芬于本判决生效之日起15日内协助广西合景房地产开发有限公司注销南宁市良庆区房屋的《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201410301429），并承担因此产生的费用； 四、杜进芬于本判决生效之日起15日内协助广西合景房地产开发有限公司注销南宁市良庆区房屋的预购商品房预告登记（预告登记证号：邕房预字第148744：邕房预字第**； 五、杜进芬于本判决生效之日起30日内向广西合景房地产开发有限公司原状返还南宁市良庆区房屋； 六、驳回广西合景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费14704元，公告费260元，合计14964元，由杜进芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李喜杰 审 判 员 彭情宝 审 判 员 王 荣 二〇一九年九月三十日 法官助理 姚杰林 书 记 员 廖羽冰