湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘02民终1674号 上诉人（原审被告）：株洲觅你时空酒店管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区长江北路三湘大厦**。 法定代表人：杜新源，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李蕾蕾，女，1994年4月7日出生，汉族，系公司员工，住湖南省祁阳县。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告）：潘敏，1968年11月9日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 被上诉人（原审原告）：张磊，男，1969年10月10日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡杨，北京市隆安（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李子雯，北京市隆安（株洲）律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。 上诉人株洲觅你时空酒店管理有限责任公司（以下简称觅你酒店管理公司）因与被上诉人潘敏、张磊房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人觅你酒店管理公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项。2、依法改判一审判决第二项为“于本判决生效后十日内向潘敏、张磊支付违约金422元（以年利率7.8%的标准暂计算至2019年6月30日止，之后的违约金以欠付租金12142元为基数按照年利率7.8%的标准计算至实际清偿之日止）”。3、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：诉争《房屋租赁合同》仅约定违约金计算标准，并未明确约定律师费等实现债权费用应当由违约方承担，本案纠纷亦不属于法律明确规定由败诉方承担胜诉方合理律师费的情形，故合同未约定的律师费应当由被上诉人自己承担。逾期付款给被上诉人造成的损失仅是资金占用的利息损失而不应当包括律师费用，一审法院依据公平原则及损失填平规则，降低了违约金标准即按照年利率7.8%的标准赔偿，能够弥补其利息损失，因此截至2019年6月30日，未支付的租金亦应按照年利率7.8%的标准计算相应违约金。 被上诉人潘敏、张磊共同辩称：原审判决适用法律正确，程序无误，事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人主张撤销原审判决第二项缺乏法律和事实依据。律师费属于被上诉人的实际损失，并非未实现债权而应当由违约方承担的律师费，一审判决已明确写明律师费是结合实际损失及律师服务收费标准，酌定认定的违约金，且其支持的违约金并非被上诉人实际支出的全部律师费。一审法院在原合同约定的违约金范围内适当降低，已经为上诉人做了充分考虑。二、原审判决认定的违约金金额事实清楚，上诉人请求改判违约金计算方式无任何法律依据。《房屋租赁合同》第六条第二款明确约定上诉人不能按时支付租金及费用，被上诉人有权按照应收金额的千分之三计算日罚金，故上诉人设定合同之初对因违约产生的违约金是可预见的。 潘敏、张磊向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2007年11月16日所签订的《房屋租赁合同》。2、被告觅你酒店管理公司立即搬离诉争房屋并恢复房屋墙体结构，将诉争房屋返还给两原告。3、被告觅你酒店管理公司偿还拖欠两原告的房屋租金共计9536元，违约金3862元，共计13398元（暂计算至2019年4月30日，以应收租金为基数按每日千分之三计算至实际付清之日止）。4、被告觅你酒店管理公司恢复诉争房屋走廊公共区域的装修以及照明设备。5、被告觅你酒店管理公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告潘敏、张磊系天元区长江北路18号三湘大厦1426号房屋（房屋所有权证：株房权证株字第××号）的共同共有人。2009年11月6日，原告廖青梅（出租方即甲方）与被告觅你酒店管理公司（承租方即乙方）就租赁上述房屋签订了一份《房屋租赁合同》，该合同主要内容为：1、甲方将其所有的坐落在株洲市天元区长江北路三湘大厦1426号住房出租乙方作酒店经营使用，该房屋面积约为40.42平方米；2、租赁期间共12年，从2008年8月31日起至2020年11月31日止；3、租金、费用及给付方式：免租期满后，甲方前三个租赁年度按24元／㎡／月标准收取租金及相关费用，以上的租金及费用均为甲方税后收入；从第四个租赁年度到第十二个租赁年度，月租金及费用按每年3%逐年增长，即第四年24.72元／㎡／月，第五年25.46元／㎡／月，第六年26.22元／㎡／月，第七年27.01元／㎡／月，第八年27.82元／㎡／月，第九年28.65元／㎡／月，第十年29.51元／㎡／月，第十一年30.40元／㎡／月，第十二年31.31元／㎡／月；本合同正式生效后的五日内，由乙方按租赁期第一年第一个月的三倍金额支付给甲方作为合同押金；4、乙方应当依照本合同的约定按时支付租金及相关费用；5、租赁期满，双方未能继续续约时，房屋内财产按照5.6条款处置，押金无息返还；6、如甲方中途擅自中止合同，乙方可以选择继续履行合同或者可以要求赔偿，由甲方赔偿乙方的一切装修损失、人工费用以及正常经营所能带来的预期利润；如乙方不能按时支付甲方租金及费用，延期三个月内甲方按照应收金额的千分之三计算日罚金，超过三个月甲方可以解除本合同。此外，双方还对合同其他内容进行了约定。上述合同签订后，两原告按合同约定交付了房屋，被告觅你酒店管理公司按约定向两原告支付了租金。因经营状况欠佳，被告觅你酒店管理公司自2018年9月起未按约定支付租金，截止2019年6月30日，被告欠付两原告案涉三湘大厦1426号房屋租金共计12142元（1192元／月×4个月＋1229元／月×6个月）。经两原告多次催收未果，遂酿成本案纠纷。另查明：一、两原告在提起本案诉讼之前未向被告觅你酒店管理公司发出过解除合同的通知。被告觅你酒店管理公司自收到开庭传票及起诉状副本后，至今仍在经营，被告觅你酒店管理公司未通知两原告收房亦未向两原告返还房屋。二、两原告为维护其自身合法权益，特就本案诉讼事宜委托北京市隆安（株洲）律师事务所，为此双方签订了《委托代理合同》，合同约定律师费为2384元。 一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是两原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。原告潘敏、张磊与被告觅你酒店管理公司就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行义务。上述合同签订后，两原告已按约定向被告觅你酒店管理公司提供了房屋，被告觅你酒店管理公司也一直将该房屋作酒店经营使用并向两原告支付租金及押金。自2018年9月起，被告觅你酒店管理公司未按约定支付租金，经两原告多次催收，被告觅你酒店管理公司仍未履行合同义务，系民事违约行为，应当承担相应的民事责任。截止2019年6月30日，被告觅你酒店管理公司欠付两原告租金共计12142元，故此，对两原告要求被告觅你酒店管理公司偿还租金12142元的诉讼请求予以支持。关于两原告要求被告觅你酒店管理公司支付违约金5970元（暂计算至2019年6月30日）的诉讼请求。被告觅你酒店管理公司辩称该违约金的标准过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，而两原告的实际损失主要为资金占用成本及律师代理费，故案涉违约金应以欠付租金和逾期时长为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算，结合两原告的实际损失及律师服务收费标准，兼顾两原告的预期利益及公平原则，酌情认定为2830元（暂计算至2019年6月30日止，之后的违约金以欠付租金12142元为基数按年利率7.8%的标准计算至实际清偿之日止）。被告觅你酒店管理公司辩称押金2910.24元应当抵扣实际未付租金。被告觅你酒店管理公司未通知两原告收房也未向两原告返还房屋，原、被告双方未就解除《房屋租赁合同》及结算等事宜达成一致，且被告觅你酒店管理公司提供的证据不足以证实其已向两原告缴纳了押金2910.24元，故此对被告觅你酒店管理公司的上述答辩意见不予采纳。两原告在本案审理过程中自愿撤回要求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，系两原告对其民事权利的自由处分，不违反法律强制性规定，予以确认。判决：一、限被告株洲觅你时空酒店管理有限责任公司于本判决生效后十日内向原告潘敏、张磊支付租金12142元（暂计算至2019年6月30日）；二、限被告株洲觅你时空酒店管理有限责任公司于本判决生效后十日内向原告潘敏、张磊支付违约金2830元（暂计算至2019年6月30日止，之后的违约金以欠付租金12142元为基数按年利率7.8%的标准计算至实际清偿之日止）。本案案件受理费252元，减半收取126元，由原告潘敏、张磊共同负担22元，被告株洲觅你时空酒店管理有限责任公司负担104元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审一致无异。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点为上诉人承担的违约金应如何确定？现分析如下：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，如上诉人不能按时支付租金及费用，延期三个月内被上诉人按照应收金额的千分之三计算日罚金。本案中，上诉人拖延支付租金达10个月之久，本应按日支付拖欠租金千分之三的日罚金，但由于上诉人请求降低违约金标准，且考虑到被上诉人的实际损失主要为资金占用成本及因上诉人拖欠租金产生的诉讼导致发生的律师费，故一审法院根据被上诉人的实际损失情况酌情调整违约金为2830元（暂计算至2019年6月30日止，之后的违约金以欠付租金12142元为基数按年利率7.8%的标准计算至实际清偿之日止）合情合理，并无不当。 综上所述，上诉人觅你酒店管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人株洲觅你时空酒店管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 易文胜 审 判 员 李少华 审 判 员 张晓玲 二〇一九年九月三十日 法官助理 伍 露 书 记 员 叶 珊