江西省南昌市湾里区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0105民初300号原告：周晓风，女，1980年10月31日出生，汉族，住江西省南昌市湾里区。原告：刘全华，男，1977年4月14日出生，汉族，住江西省南昌市湾里区。被告：江西荣硕置业有限公司，住所：江西省南昌市湾里区竹山路**金顺大厦****。法定代表人：刘中存，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤晓仑，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱财宝，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。原告周晓风、刘全华与被告江西荣硕置业有限公司（以下简称荣硕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告周晓风、刘全华，被告荣硕公司的委托诉讼代理人汤晓仑、朱财宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告提出的诉讼请求：1．被告向两原告支付自2016年10月31日至2017年9月27日逾期交房违约金15,847元（总房款477,324元×0.01%×332天）；2．被告向两原告支付逾期办理产权证违约金4,773元（总房款477,324元×1%）；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月21日，经两原告与被告协商一致签订《南昌市商品房买卖合同》（以下简称《本合同》）。两原告购买被告开发的位于湾里区磨盘山南路西端凯旋湾小区9#楼一单元701室房产。《本合同》第八、九、十一、十五条分别约定：“出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。”“出卖人逾期交房超过15日后，买受人要求继续履行合同的，自《本合同》规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”“交接时，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。《本合同》签订后，原告按照合同约定履行付款义务。2016年10月30日前，原告收到被告以邮寄方式寄送的《入伙通知书》，通知原告于2016年10月30日接收房屋，但原告于2016年10月30日到被告售楼处收房时，发现所交付房屋未通水、电，且被告无法出具《竣工验收备案表》以及其他证明该房屋已经验收合格的文件。原告认为，此房屋未达到《本合同》约定的交付使用条件，原告拒绝收房。其后，被告未再通知原告收房。2017年9月27日，因为家庭原因，原告无奈接收房屋并向南昌市宏湾物业有限公司交纳2017年5月至2018年10月物业费及其他相关费用。2017年11月23日，被告取得《竣工验收备案表》。2018年7月4日，原告收到被告售楼处工作人员微信通知，从2018年7月6日开始换取发票，交维修基金、契税和补退面积差房款，交完契税和维修基金才可办理产权证，此换取发票的日期距离《本合同》约定交付房屋的日期已过去613天。2018年10月17日，原告至被告财务处换取发票，交纳维修基金、契税和办理退面积差房款。2019年1月23日，原告在被告售楼处领取了《不动产权证书》。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。根据《消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因《本合同》是南昌市房产管理局监制，《本合同》说明第1条规定：买受人对合同条款及专业用词理解不一致可向南昌市房产管理局咨询。原告于2019年3月27日就《本合同》中“关于商品房交付条件”向南昌市房产管理局网站咨询，得到的答复为：取得《竣工验收备案表》是发展商交楼的必要条件。原告有权要求被告支付逾期交房违约金及逾期办理产权证违约金。被告荣硕公司辩称：一、涉案房屋于验收合格日2016年11月5日具备交付条件。2016年5月21日，荣硕公司与两原告签订《本合同》，约定：两原告购买湾里区凯旋湾小区9栋一单元701室预售商品房。该合同第八条约定交付期限：荣硕公司应在2016年10月30日前将“经验收合格的商品房”交付买受人。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条第一款、第三款规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”根据上述规定可知，建筑工程竣工验收应由建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行，经验收合格后才可交付使用。2016年11月5日，湾里区凯旋湾小区9栋经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，此时已经具备交付条件。涉案房屋于2016年10月25日已经竣工，验收正在进行中，被告荣硕公司根据验收正常进度，按照合同约定，通过邮寄书面材料通知原告按照合同第八条约定的交付期限来办理入伙事宜，原告起诉状中已认可在2016年10月30日前收到了荣硕公司邮寄的《入伙通知书》等材料。二、竣工验收备案是建设工程经竣工验收合格后的行政管理行为，不属于竣工验收的范畴。根据《建设工程质量管理条例》第四十九规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”竣工验收备案的前提是建设工程已经验收合格，备案只是相关政府部门行使行政管理权，未在规定时间内进行备案不影响验收合格房屋的交付。荣硕公司与两原告签订的合同并没有关于须提供《竣工验收备案表》的特别约定，所以合同约定的“该商品房经验收合格”交房条件应当是指荣硕公司业已组织勘察、设计、施工、监理单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见。三、因原告原因未缴纳契税而逾期办理房产证，被告无需承担责任。众所周知，依法缴纳契税是办理商品房产权证必要条件，且合同中明确约定由原告缴纳契税。原告于2018年10月17日缴纳契税，并取得了契税税务证，被告在原告的配合下于当天向房管局提交《南昌市房屋所有权转让申请书（适用商品房）》，由于政府部门办证程序的原因，房产证于2018年12月20日颁发。由于两原告未在规定时间内缴纳契税，导致办证时间逾期，责任应当由两原告自行承担，被告不存在逾期办证。两原告为支持其诉请向本院提供下列证据：第一组证据：《本合同》一份，证明：原告与被告双方买卖合同关系成立于2016年5月。第二组证据：南昌市宏湾物业有限公司《收据》及原告刷卡单据各一份，证明：原告在2017年9月27日收房且交纳物业费及其他费用。物业费是从2017年5月1日开始收取，如果在2016年10月30日达到合同约定的交房条件，那么物业费是不可能从2017年5月1日开始收取的。第三组证据：《竣工验收备案表》打印照片一份，证明：本案房屋所属的9#楼在2017年11月23日才收齐法规、规章规定的工程竣工验收备案文件（其中包括公安消防、规划、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件）。第四组证据：南昌市房产管理局网站打印截图一份，证明：取得《竣工验收备案表》是发展商交楼的必要条件之一。第五组证据：《入伙通知书》和《入伙须知》各一份，证明：被告在明知本案房屋未达到合同约定的交付条件，仍然通知原告在2016年10月30日收房。第六组证据：荣硕公司置业顾问微信通知打印截图一份、置业顾问微信详情打印截图一份、置业顾问名片复印件一份，证明：被告公司售楼置业顾问通知原告2018年7月6日本案房屋开始换取发票，交税费办理产权证，这个日期距离合同约定交付房屋的日期已过去了613天。第七组证据：《不动产权证书》一份，证明：原告在2018年12月20日取得本案房屋的所有权证书。被告荣硕公司质证：对第一、二、三、五组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，对第四、六组证据真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，对七组证据三性均无异议。被告荣硕公司向本院提交下列证据：第一组证据：被告《营业执照》《居民身份证》复印件、《企业法定代表人证明》各一份，证明：荣硕公司的主体身份。第二组证据：《商品房预售许可证》一份，证明：2016年3月11日，荣硕公司取得南昌市湾里区凯旋湾小区9#楼商品房预售许可证。第三组证据：编号为1000564018的《本合同》复印件一份，证明：2016年5月21日，荣硕公司与两原告签订《本合同》，约定：两原告购买湾里区凯旋湾小区9栋一单元701室预售商品房。该合同第八条约定交付期限：荣硕公司应在2016年10月30日前将“经验收合格”的商品房交付买受人。维修基金、合同印花税、契税、房产登记费、工本费、权证印花税等相关费用由原告承担，并且要配合被告为其办理产权证。第四组证据：《工程竣工验收报告》《竣工验收备案表》，证明：2016年11月5日，南昌市湾里区凯旋湾小区9#楼经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位联合验收合格，根据合同约定具备交付条件。第五组证据：《快递单》101张，证明：自2016年10月25日起，荣硕公司通过分批邮寄EMS快递单方式，告知业主按照合同约定时间前来办理入伙手续，说明荣硕公司遵守合同约定，具有诚实守信精神。该批快递单中包括寄给周晓风、刘全华的快递单。第六组证据：《契税证》《授权委托书》《南昌市房屋所有权转让申请书（适用商品房）》复印件各一份，证明：两原告于2018年10月17日依法缴纳契税，并于当日授权被告为其办理产权证，被告于同日提交《南昌市房屋所有权转让申请书（适用商品房）》为原告办理产权证。两原告质证：对第一组、第二组、第三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对第四组、第五组、第六组证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。本院经审理查明，2016年5月21日，原告周晓风、刘全华与被告荣硕公司签订《本合同》，约定两原告购买被告所开发的位于湾里区磨盘山南路西端凯旋湾小区9#楼一单元701室房产，该房产总价478,035元，扣除面积差价，两原告实际支付购房款477,324元。2016年10月25日，被告以邮政EMS快递方式邮寄《入伙通知书》给两原告，通知两原告于2016年10月30日前办理收房手续，两原告按照《入伙通知书》前往被告售楼处收房时，被告未出示《竣工验收备案表》及其他证明该房屋已经验收合格的文件，拒绝办理交房手续。2016年11月5日，凯旋湾住宅小区的施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位签署凯旋湾住宅小区9#楼的竣工验收合格意见，被告于2017年11月20日向湾里区城乡规划建设局报送竣工验收意见，2017年11月23日，湾里区城乡规划建设局签署“竣工验收备案专用章”。2017年9月27日，两原告前往荣硕公司收房，并向缴纳2017年5月至2018年10月期间的物业费及其他相关费用。2018年7月4日，两原告收到被告售楼处工作人员所发的微信通知，从2018年7月6日开始换取发票，交维修基金、契税和补退面积差房款，交完契税和维修基金才可办理产权证。2018年10月17日，两原告至被告财务处换取发票，缴纳维修基金、契税和办理退面积差房款。2019年1月23日，两原告在被告售楼处领取《不动产权证书》。另查明，两原告与被告签订的《本合同》第八、九、十一、十五条分别约定：“出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。交付条件为：1．该商品房经验收合格。2．该商品房经综合验收合格。3．该商品房经分期综合验收合格。4．该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。”“出卖人逾期交房超过15日后，买受人要求继续履行合同的，自《本合同》规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”“交接时，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。《本合同》附件四第五条约定：“合同第十五条关于产权登记条款约定的‘商品房交付使用后360个工作日内’所指起算时间是合同第八条约定的最后交付期限，即2016年10月30日起……”。本院认为，原、被告双方签订的《本合同》系双方真实意思表示，具有法律效力，各方均应严格按照合同约定履行各自义务，违约者应承担相应的民事责任。关于被告逾期交房是否违约问题。《本合同》约定被告应当在2016年10月30日前将经验收合格条件的商品房交付买受人使用，对于“经验收合格的商品房”如何理解原、被告双方存在争议：原告认为被告应当取得《竣工验收备案表》后才能向原告交付涉案商品房，被告则认为商品房经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位验收合格后即可向原告交付。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保证书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程（如人口高度密集的商用住宅），未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”商品房经验收合格的交付条件不仅要取得勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格意见，而且还应取得规划、公安消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件。也就是说，规划、公安消防、环保等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定商品房经综合验收合格，《竣工验收备案表》是反映商品房经综合验收合格的一种表现形式，也是普通购房者判断商品房是否合格的一个标准，商品房销售者在未向购房者出示《竣工验收备案表》的情形下，仅取得勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格意见，还不足以表明所售商品房经综合验收合格。所以，被告辩称于2016年11月5日商品房已取得竣工验收，仅仅是五家单位的竣工验收，不符合双方约定“商品房经验收、经综合验收合格、经分期综合验收合格以及取得商品住宅交付使用批准文件”的交房条件。2016年10月30日，被告通知原告办理商品房交付使用手续，被告未出示《竣工验收备案表》或者其他证明涉案商品房经综合验收合格文件或批准意见，两原告有权拒绝办理。因此，被告未按合同约定于2016年10月30日前将涉案商品房交付原告，被告应承担逾期交房违约责任。关于被告是否存在逾期办证问题。《本合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，《本合同》附件四第五条约定“合同第十五条关于产权登记条款约定的‘商品房交付使用后360个工作日内’所指起算时间是合同第八条约定的最后交付期限，即2016年10月30日起……”。因此，被告应当在房屋交付后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告应在2017年10月25日前按照约定办理房屋产权登记。被告于2016年10月30日前通知两原告办理交房手续，此时被告尚未取得《竣工验收备案表》，该通知应属无效，故被告逾期办证时间可从2016年10月31日起计算。被告未按约取得《竣工验收备案表》以及在取得《竣工验收备案表》之后怠于履行通知义务导致《不动产权证书》办理逾期。被告辩称办证延期是由于政府办证程序问题，被告未提供证据证明，本院难以确认该事实的真实性，故本院不予采纳，被告应当承担逾期办证违约责任。关于违约责任问题。原、被告约定涉案商品房交付期限为2016年10月30日，实际交付之日为2017年9月27日，逾期交房时间为332天。双方约定逾期交房违约金以已付购房款为基数，按日万分之一计算。被告在法庭辩论阶段提出双方约定的逾期交房违约金过高，被告未提供相关证据或理由予以说明，故对其要求对违约金予以调减的辩论意见，本院不予采纳。被告应承担的逾期交房违约金为15,847元（计算公式：477,324元×332天×0.01%）。被告承担逾期办理房产权属证书违约金，以两原告已付购房款477,324元为基数，按1%计算为4,773元。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告江西荣硕置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周晓风、刘全华逾期交房违约金15,847元；二、被告江西荣硕置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周晓风、刘全华逾期办证违约金4,773元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费316元，由被告江西荣硕置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  李智辉人民陪审员  杨光礼人民陪审员  符开用二〇一九年九月二十六日法官助理罗松瑞书记员熊建