广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0323民初1860号 原告:桂林博恒物业服务有限公司。住所地桂林市叠彩区圣隆路**凤凰山小区****房。 法定代表人:蒋靖靖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢宇锋，广西利业律师事务所律师。 被告：王小荣，男，1976年8月24日出生，汉族，广西全州县人，系灵川县八里街翔龙花园小区11栋2单元202号房业主。 原告桂林博恒物业服务有限公司诉被告王小荣物业服务合同纠纷一案于2019年9月10日立案，本院依法适用简易程序由审判员廖润强独任审判，于同月18日公开开庭进行了审理,书记员李颂薇担任法庭记录。原告委托诉讼代理人谢宇锋、被告王小荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告是灵川县八里街翔龙花园小区11栋2单元202号房屋业主，2014年1月、2017年3月原告与灵川县八里街经济技术开发区翔龙花园小区业主委员会签订了物业服务合同，原告依约对小区物业履行了服务义务，但被告拖欠2014年4月1日至2019年7月31日期间物业费3468.8元、生活垃圾费384元、公摊水电费192元。因被告违约，产生违约金1213.4元（按被告欠费总额的30%计算）。为维护原告的合法权益，诉请法院判令由被告给付上述费用和承担案件诉讼费。 被告王小荣辩称：小区公共设施、单元门坏了没人维修；小区绿化毁坏变成停车场；小区监控乱拉电线造成安全隐患；小区业主乱搭乱建，架空层被部分业主改成封闭车库，被告的水表在里面无法使用；被告从未接到原告的电话开业委会等事项，不知道签订的物业服务合同。为此，被告不同意缴纳物业费，由法院依法依规处理。 经审理查明：原告为依法登记的物业服务企业，经营范围含物业管理服务、园林绿化工程设计等。2014年1月1日，原告（乙方）与灵川县八里街经济技术开发区翔龙花园小区业主委员会（甲方）签订翔龙花园物业服务委托合同。合同约定，甲方将翔龙花园小区物业（建筑面积56585.94㎡，其中住宅48313.26㎡）委托于乙方进行服务管理。合同期限三年，自2014年1月1日至2016年12月31日止。合同约定了双方的权利和义务、物业服务质量标准、物业管理服务费用、违约责任等内容。其中，物业管理服务费用收取标准约定：收费实行包干制，按建筑面积交纳，住宅0.5元/月/㎡，商铺1.0元/月/㎡。但合同未约定具体缴费时间。合同签订后，原告依约进驻该小区履行物业服务义务。2016年12月26日合同近期满，双方签订补充协议，同意合同延期至次年2月底。2017年3月19日，原告（乙方）与灵川县八里街经济技术开发区翔龙花园小区业主委员会（甲方）续签翔龙花园物业服务委托合同，合同约定甲方将翔龙花园小区物业（商住综合体，建筑面积约45000㎡）委托于乙方行使物业管理服务。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，乙方与本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同期限自2017年3月1日至2019年12月31日。该合同约定了物业服务事项（包括维护公共秩序，但不含人生保险、财产保险及保管责任），双方权利义务，物业服务质量，物业服务费用等内容。其中物业服务费用收取标准规定：本物业服务费采用包干制、自负盈亏，由业主或受益人向乙方按时交纳，按建筑面积，住宅0.5元/月/㎡；公摊水电费3元/户/月；生活垃圾费6元/户/月。交费期限规定：业主在本合同期起始之日起按年或月向乙方交纳物业服务相关费用，业主（使用人）应在每年或每月首10日交纳当年或当月物业费，否则视为逾期；业主和物业使用人从逾期之日起逾期部分按每日3‰的比例向乙方支付违约金。业主出租其拥有的物业，其应承担的物业服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带交纳责任。闲置物业（交房未使用）的物业服务费用由产权人负责向乙方以其拥有房屋建筑面积按同类型收费标准的100%支付。 灵川县县城环境卫生管理站与原告签订了2014年至2017年度委托代收生活垃圾处理费协议书，委托原告按灵价费字（2005）57号灵川县垃圾处理费标准即6元/户/月（72元/年）向翔龙花园小区住户业主代收生活垃圾处理费。 上述合同签订后，原告依约对翔龙花园小区进行物业服务管理，履行了合同约定的相关义务，该小区多数业主向原告交纳了物业服务费、水电公摊费、生活垃圾处理费。合同实际履行中，原告允许小区业主或按季度、或按半年、或按全年在末月一次性交纳当期物业服务费用；本案原告主张水电公摊费按3元/户/月收取。 被告系翔龙花园小区******房屋所有人，该房屋建筑面积为108.37㎡，产权证号20061516；其自2014年4月1日起至2019年7月31日未交纳物业费，计拖欠物业费3468.16元（108.37㎡×0.5元/月/㎡×64个月），拖欠水电公摊费192元（3元/户/月×64个月）、拖欠生活垃圾处理费384元（6元/户/月×64个月）。2015年11月28日、2016年11月30日、2017年4月22日，原告向被告发出催费通知，要求其交清所欠物业等费用未果。原告遂于2019年9月10日向本院提起诉讼，请求判令被告立即支付原告2014年4月1日至2019年7月31日期间物业费3468.8元、公摊水电费192元、生活垃圾处理费384元、违约金1213.4元，并负担本案诉讼费。庭审中，被告辩解称，原告未履行好物业服务义务，其亦不知道签订的物业服务合同，不同意缴纳物业费。 上述查明的事实，有经庭审举证、质证的下列证据证实：营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告的身份材料复印件、灵川县房屋登记档册、物业服务委托合同、补充协议、委托代收生活垃圾处理费协议书（复印材料）、原告履行物业服务义务的工作照片、其他业主缴费收据、催费通知（照片）。该证据经核查客观真实，与案件具有直接关联，符合民事诉讼法律的规定。被告对原告提供的物业服务合同、代收垃圾协议持异议，并认为原告提供的照片不能证实原告履行了合同义务，但被告未能提供充足的相反证据证实。 关于被告认为原告服务不到位，致使小区公用设施坏了不维修、绿化毁坏变停车位、乱拉电线有安全隐患及部分业主擅自封闭架空层侵害其权利的辩解意见。本院认为，被告虽向法庭提供了视频（光盘），但不足以证实原告服务不到位及侵害其权利；如原告确实存在管理不善，在有充分证据情况下，被告应及时通过正当渠道请求由原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；对于小区业主擅自封闭架空层问题，被告除可以向原告反映外，也可以向业主委员会反映，还可以直接向建设行政管理部门投诉。若确实存在其他业主侵害自己权利的情形，可通过法律程序维权，但本案被告不能以原告在物业服务上存在瑕疵作为拒缴物业费的理由。关于被告认为其从未接到相关电话，也不知道签订物业服务合同的辩解意见。本院认为，翔龙花园小区业主委员会的成立，不因被告没有参加会议而质疑成立的合法性；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告即便对物业合同内容不知情，不影响合同对小区业主的法律约束力。为此，被告的该辩解意见，本院不予采信。 本院认为，原告是具有执业资格的物业服务企业，其与灵川县八里街经济技术开发区翔龙花园小区业主委员会签订的物业服务委托合同符合法律、法规的规定，合同对小区全体业主具有约束力。被告作为在由原告提供物业服务的小区业主，享受了原告提供的物业服务，应当依合同约定按时足额交纳物业等费用。在合同已实际履行情况下，被告拖欠原告2014年4月1日至2019年7月31日期间在小区11栋2单元202号房屋的物业费3468.16元、水电公摊费192元、生活垃圾处理费384元的事实成立。原告合理的诉讼请求，本院予以支持。被告逾期未缴纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。本院认为，涉案物业合同中约定逾期缴纳物业服务费按每日3‰的比例计算违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告按业主所欠物业费总额（不包括水电公摊、生活垃圾费）作为损失以30%计算违约金不违背该规定。本案合同实际履行中，原告允许小区业主或按季度、或按半年、或按全年在末月一次性交纳当期物业服务费用，违约金计算基数应扣减被告在2019年1月至7月期间应缴物业费379.33元，即按被告应支付违约金为（3468.16元-379.33元）×30%=926.65元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告王小荣给付原告桂林博恒物业服务有限公司2014年4月1日至2019年7月31日期间其在灵川县八里街开发区翔龙花园小区11栋2单元202号房屋物业服务费3468.16元、水电公摊费192元、生活垃圾处理费384元及违约金926.65元； 二、驳回原告的其他诉讼请求； 三、案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖润强 二〇一九年九月二十三日 书记员  李颂薇