河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终5165号上诉人（原审原告）：肖辉，男，1975年5月5日出生，汉族，住北京市宣武区校场五条53号，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：田利，北京市中企国盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北华银房地产开发有限公司，住所地涞水县石亭镇。法定代表人：庞文剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：林蒙，河北厚博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北博艺装饰工程有限公司，住所地河北涞水经济开发区（涞水县石亭镇渐村）办公楼F109号。法定代表人：李长生，该公司总经理。委托诉讼代理人：林蒙，河北厚博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北华银基业房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市平山县平山镇建材路34号。法定代表人：庞青山，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏金锁，该公司职工。上诉人肖辉因与被上诉人河北华银房地产开发有限公司(以下简称华银公司)、河北博艺装饰工程有限公司（以下简称博艺公司）、河北华银基业房地产开发集团有限公司（以下简称华银基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院(2019)冀0623民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。肖辉上诉请求：1.依法撤销河北省涞水县人民法院(2019)冀0623民初315号民事判决三，依法改判：(1)上诉人与被上诉人一河北华银房地产开发有限公司签订的《商品房预定合同》相关的售后返租合同、与被上诉人三的《装修协议》均无效。(2)被上诉人一河北华银房地产开发有限公司返还上诉人装修款8924元，并支付利息（利率按中国人民银行颁布的银行同期、同类贷款利率从2015年9月11日计算至本案执行完毕之日）。(3)被上诉人一河北华银房地产开发有限公司赔偿上诉人信赖利益损失240000元。(4)被上诉人一河北华银房地产开发有限公司承担赔偿责任支付上诉人320000元（已付购房款的100%)。(5)被上诉人二与被上诉人一承担上述连带责任；2.一、二审诉讼费用由被上诉人全部负担。事实及理由：原审判决三驳回上诉人的其他诉讼请求（即上列上诉请求）系不认定基本事实所致。一、上诉人原审起诉，上诉人与被上诉人一河北华银房地产开发有限公司签订的《商品房预定合同》相关的售后返租合同与被上诉人三博艺公司《装修协议》也无效的诉请及返还装修款于事实于法有据。1、关于同一事实的合并审理。《最高人民法院关于在审理经济案件审判工作中严格执行的若干规定》（法发(1994)29号）第2条已明确规定，当事人基于同一法律关系或者同一法律事实而发生纠纷，以不同诉讼请求分别向有管辖权的不同法院起诉的，后立案的法院在得知有关法院先立案的情况后，应当在七日内裁定将案件移送先立案的法院合并审理。结合本案，售后养生宝返租协议和装修协议，前置的事实基础是商品房买卖合同的订立，有从属关系，是基于一个售房的法律事实产生的。且所有相关合同编号相同：均为6336号。且售后返租协议和装修协议均以“西山廊桥户型养生宝产品”为标的指向。因此，基于同一法律事件、同一法律事实发生的纠纷，应该予以合并审理，（其实已经审理了）既然原因的房屋买卖合同归于无效，其后的售后返租协议和装修协议也应当然被判无效。2、关于返还装修款。接上文，同时有证据证明包括装修款全部是被上诉人一河北华银房地产公司收取的。上诉人所有金额打入的是被上诉人一的同一指定账户；相反，没有证据证明装修款的8924元分开单独支付或支付其它账户，这是基本的事实。相同案例判决由被上诉人一河北华银房地产公司返还装修款，也是基于此。因此，所有合同、协议当然被判无效；装修款也应一并退还。二、关于赔偿信赖利益损失。判决无效法律后果，包含返还财产及赔偿损失等，赔偿损失根据法理就应该是信赖利益损失。合同无效后果，使得合同双方回到了合同订立前的状态，上诉人作为买房人，同时也是守约方，始终信赖合同有效，能够履行，实现自己签订合同的目的即购买到养老房屋。而合同无效后，将使得上诉人买房人丧失了购房时间点的购房时机，损失的也是时间带来的成本，再购房将为此增加费用。没有任何的事实证明，2019年该涞水县和房山交界处地区(10公里范围内）房屋价格比购房时2015年的价格下降或呈下降超势；相反,却有证据证明该地区的房价是上涨的事实。这是实际的买房人损失，应该由被上诉人承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条明确规定：买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。可见，赔偿损失和赔偿责任是买受人不同的请求权利。为此，多地法院对该第九条的赔偿损失，也作了认识规范。不应该存在法官对法律规定认识不一的理解。合同无效的法律后果及上诉人的损失源于被上诉人的故意欺诈，上诉人应该获得赔偿。三、关于惩罚赔偿责任。原审法院：以《商品房预定合同》中并未显示商品房预售许可证相关内容，原告亦未能出示有效证据证实被告华银公司存在故意隐瞒行为或者提供虚假情况。另外，原告在订立合同时也应负有一定的注意义务来确认被告华银公司是否具备房屋预售许可证，而以惩罚性赔偿依据不足，不予支持，是完全错误的。首先，上诉人在购房时没有或不存在有一定的注意义务，原审法院没有证据证明。且不说是否是原审法院主观加重了购房人的责任，就事实来说，上诉人当时是拿着报纸登载有商品房预售许可证的广告来买房的，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条（商品房的销告广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。）可见，加重购房人责任是错误的。其次，被上诉人有没有故意提供虚假情况。基于已知的事实是：被上诉人故意采用公示的广告和宣传登载的商品房预售许可证号码，将广告登载的商品房预售许可证号码和签订合同相关联，制造假象，引诱普通人签订《商品房预定合同》，故意使得买房人信而发生支付购房款的行为，被上诉人的手段其实质就是欺诈。因此，根据最高人民法院的司法解释，其中规定的赔偿责任，被上诉人是完全吻合的。应该被判决承担一倍的赔偿责任。四、被上诉人华银基业集团公司应该承担连带责任。1、上诉人提交的证据之一、广告及宣传材料显示，开发商为：华银集团。普通人出于对集团的实力认识，是签订购房合同的动因之一，而华银集团恰好利用了普通人的心理，故意让人认为是华银基业集团开发和销售。这与实际上的两家公司本来的混同相一致。2、从国家工商企业信用信息系统查询到的两家公司公示情况证据证明，华银基业集团公司社保人员为零，而华银房地产公司的社保参保人员39人，因此，两家公司存在人员混同是毋庸置疑的。而且两家公司业务混同，两家均出于一个开发销售房地产事由对外宣传。应该说两家公司人员、业务是完全重合的。还可以通过两家公司对外投资的案例，如投资海南房地产项目等，也可以理解对外投资也是混同的。3、华银基业集团公司没有人员的经营如何实现收入的呢,又怎么能够对外投资呢，唯一的可能性是通过被上诉人一华银公司销售获取资金，分流到被上诉人二华银基业集团的账目上。综上，华银基业集团公司与华银房地产公司的混同现象，侵害了债权人的利益，应该承担连带责任。华银公司辩称，一、上诉人陈述的同一事实合并审理，并不是基于同一法律关系，其主张的售后返租协议中受托管理方并非本案各被上诉人，其主张适用的法律规定也与本案无关；二、上诉人主张赔偿信赖利益损失没有事实依据，其计算标准不符合法律规定，其主张的北京高院、广东高院的相关文件不能适用于本案；三、上诉人主张的已付房款一倍的惩罚赔偿过高，根据最高院商品房买卖合同司法解释，其中规定不超过已付房款一倍的损失，并非严格意义上的必须双倍赔偿。博艺公司辩称，上诉人与博艺签署的《装修协议》应当在上诉人与华银房地产《房屋买卖协议》的合同效力确定后，再明确双方的法律关系，不应当在本案中一并上诉解决。华银基业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人提交的广告和宣传材料并非我公司对外宣传的，其对宣传材料上的理解，是其片面狭义的认识，不具有普遍性，与我公司不具有关联性，更不能实现其证明目的；二、上诉人主张根据人员社保和日常经营情况推定我公司与华银房地产混同完全是主观推断，与本案没有关联性，没有证据证实，也没有法律依据，都是其自身陈述的观点和没有依据的推理；三、我公司与上诉人既没有合同关系，也没有收取过上诉人的任何钱款，根据合同相对性的基本原则等相关法律规定，上诉人上诉要求我公司承担连带责任，没有事实和法律依据，依法不能成立。请求二审驳回上诉，维持原判。肖辉向一审法院起诉请求：1、原告与被告华银公司签订的《商品房预定合同》及相关的养生宝返租合同、与被告博艺公司的《装修协议》均无效。2、被告华银公司返还原告购房款311076元及装修款8924元、并支付已付购房款的利息（本金基数按320000元、利率按中国人民银行颁布的银行同期、同类贷款利率从2015年9月11日计算至本案执行完毕之日）。3、被告华银公司赔偿原告信赖利益损失240000元。4、被告华银公司承担赔偿责任支付原告320000元（已付购房款的100%）。5、被告华银基业公司与被告华银公司承担上述连带责任。6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月8日，原告与被告华银公司签订《商品房预定合同》，合同约定原告购买被告华银公司开发的天鹅湖西山廊桥项目第D22幢1802号房屋，建筑面积127.18平方米，总价款1001076元，交房日期为2017年12月31日，付款方式为银行贷款。同时合同还规定了逾期付款以及逾期交房的违约责任以及争议解决方式。合同签订后，原告于2015年9月10日支付了首付款311076元。在合同签订时，被告华银公司未向原告出示该楼盘的预售许可证。同日，原告与被告博艺公司签订了《装修协议》并于2015年9月10日向被告博艺公司交纳了装修款8924元。与此同时，原告与河北华地物业服务有限公司、被告华银公司签订了《委托经营合同》。另查明，被告华银公司尚未取得本案争议房屋的商品房预售许可证。一审法院认为，一、原告与被告华银公司签订的商品房预定合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告华银公司已按照约定收受购房款，该合同应当认定为商品房买卖合同。被告华银公司与原告订立该合同时，尚未取得商品房预售许可证，且在原告起诉前也未能取得，因此原告与被告华银公司签订的商品房预定合同应当认定为无效，故原告要求判令原告与被告华银公司签订的商品房预定合同无效，理由充分，应予维护；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告华银公司返还购房款311076元，理由充分，应予维护。因该合同无效系被告华银公司未取得商品房预售许可证，故被告华银公司有一定过错，其应当赔偿原告因此所受到的损失。本案中，原告的损失应系其支付的购房款的利息损失，故应按中国人民银行同期贷款利率计算损失。二、关于原告与博艺公司签订的《装修协议》的效力问题。一审法院认为，该协议与《商品房预定合同》并非主从合同关系，商品房预定合同被确认无效后，并不必然导致该合同的无效，故原告请求确认装修协议无效的诉讼请求不予支持。另外，通过证据显示，装修款8924元系被告博艺公司收取并非被告华银公司收取，因此，原告请求被告华银公司返还装修款的诉讼请求不予支持。三、对于原告请求判决与河北华地物业服务有限公司、被告华银公司签订的《委托经营合同》无效，因该合同的相对方系河北华地物业服务有限公司，而该公司非本案当事人，对双方签订的此份合同不能在本案中径行确认其合同效力，原告可就此份合同的效力问题另行起诉主张。四、关于原告主张的信赖利益损失。一审法院认为，信赖利益的损失属于缔约过失责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，而这里所说的损失即为因缔约过失责任产生的信赖利益的损失。本案中，原告的信赖利益损失即为购房款及利息，原告已向法院提出该项诉讼请求，不得再另行主张，故对原告的此项诉讼请求不予支持。五、关于原告要求被告华银公司承担一倍房款赔偿责任的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明；……”。该条系对恶意欺诈应承担惩罚性赔偿责任的规定。而欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的情形，由此可见，故意隐瞒系欺诈行为的一种形态。本案中，原告与被告华银公司签订的《商品房预定合同》中并未显示商品房预售许可证的相关内容，原告亦未能出示有效证据证实被告华银公司存在故意隐瞒行为或者提供关于预售许可证的虚假情况。另外，原告在订立合同时也应负有一定的注意义务来确认被告华银公司是否具备房屋预售的行政许可。综合以上观点，原告请求被告华银公司给付惩罚性赔偿的依据不足，不予支持。六，关于原告请求被告华银公司与被告华银基业公司承担连带责任的问题。一审法院认为，华银公司与华银基业公司系两个独立的法人机构，本案商品房预定合同中签约方分别是原告与被告华银公司，华银基业公司并非该合同的相对方，只是华银公司的股东之一。根据合同的相对性原则，被告华银基业公司不能作为该合同权利义务人，故原告此项诉讼请求不予支持。综上，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认原告与被告河北华银房地产开发有限公司签订的《商品房预定合同》无效。二、限被告河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告已付购房款共计311076元及利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算从2015年9月11日始至实际支付之日止）。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600元，由原告肖辉和被告河北华银房地产开发有限公司各负担6300元。二审期间，当事人没有提交新证据；二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人要求确认《装修协议》及《委托经营合同》无效问题。因《装修协议》与《商品房预定合同》并非主从合同关系，商品房预定合同被确认无效后，并不必然导致《装修协议》的无效，装修款8924元亦非华银公司收取。故一审法院对上诉人要求确认《装修协议》无效，并主张华银公司返还装修款的诉讼请求未予支持，并无不当《委托经营合同》的合同相对方为河北华地物业服务有限公司，而该公司非本案当事人。对于《委托经营合同》的效力问题，上诉人可另案起诉解决。关于上诉人主张的惩罚性损害赔偿金的问题。本案中，上诉人与华银公司签订的《商品房预定合同》中并未显示商品房预售许可证的相关内容，上诉人提交的证据无法证实华银公司存在故意隐瞒行为或者提供关于预售许可证的虚假情况。故一审法院对上诉人主张的惩罚性损害赔偿金未予支持，并无不当。关于信赖利益损失。上诉人在订立合同时也应负有一定的注意义务来确认华银公司是否具备房屋预售的行政许可，且一审法院已判决华银公司返还购房款及利息，上诉人另行主张信赖利益损失240000元，依据不足。关于华银基业公司是否承担连带责任的问题。华银公司与华银基业公司系两个独立的法人，本案合同双方系上诉人与华银公司，华银基业公司并非该合同的相对方，根据合同相对性原则，上诉人要求华银基业公司承担连带责任，理据不足。综上所述，上诉人的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9489.24元，由上诉人肖辉负担。本判决为终审判决。审判长  王志强审判员  杨玉龙审判员  张晓清二〇一九年九月四日书记员  李雪朔