河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终5049号上诉人（原审被告、申请执行人）：李红玉，女，汉族，出生于1968年4月4日，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：王锋旭，河南书选律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：杜道庆，男，汉族，出生于1965年3月24日，户籍住所地为南阳市宛城区，现住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：渠自立，河南宛龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：田华涛，男，汉族，出生于1967年3月14日，住南阳市。上诉人李红玉因与被上诉人杜道庆、田华涛案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫1303民初6199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李红玉上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回杜道庆的诉讼请求。本案的一、二审诉讼费由杜道庆、田华涛承担。事实和理由：一、一审认定涉案房产归杜道庆所有，不得执行该房产，并解除对该房产的查封属认定事实错误。杜道庆和田华涛于1996年5月28日所签订的房屋买卖协议为无效协议。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案涉案房产所占的土地为农村集体所有，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村村民，农村村民不得向本集体经济组织以外的农村村民转让农村房屋即宅基地使用权。该房屋登记在集体组织成员高全生名下，杜道庆不是该集体经济组织成员，依法不得在该集体经济组织内取得宅基地。二、杜道庆作为案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。杜道庆与田华涛、高全生签订的买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效协议。涉案房屋是1996年购买，2003年办理房屋所有权证、集体土地使用证时仍登记在原出卖人田华涛、高全生名下，数十年来，杜道庆有理由也有时间办理房产过户登记手续，但直至人民法院查封时仍未办理，杜道庆对办理过户登记是有过错的。杜道庆辩称，一、李红玉主张房屋买卖协议无效没有事实及法律依据。杜道庆于1996年5月28日便与田华涛签订《契约》购买了涉案房产，支付了购房款项，并搬入该房屋居住至今已有23年有余。当时该房产为住房三间、偏房二间，杜道庆为居住方便，对房产进行了扩建，扩建后2003年办理的房产证和土地证仍登记在高全生和田华涛名下，房产的现状为两层十四间，第二层上搭建有彩钢玻璃瓦，杜道庆一家四代七口人在此居住。二、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条已经不适用本案。涉案房产位置为城镇，已经在城市规划之内，不能再适用该条规定。李红玉所称田华涛不是该集体经济组织成员不得在该组织内取得宅基地的理由不能成立，田华涛也不是白河镇冉营北村的人，但房产证上有田华涛的名字。房产扩建后办理房产证和土地证仍然在高全生和田华涛名下，也非因杜道庆的原因，房产扩建后与之前的面貌差距太大，之前的法律已经不适用本案。三、杜道庆符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形。杜道庆签订有《契约》，全额支付了房款，搬进该房屋居住至今已有23年有余，并对房屋进行了加盖，且对未办理房产证没有过错，享有足以排除强制执行的民事权益。杜道庆一审法院起诉请求：1、确认位于南阳市宛城区××房产（证××）归杜道庆所有，并停止对该房产强制执行、解除查封。2、诉讼费由李红玉、田华涛承担。一审法院认定事实：1996年5月28日，杜道庆与田华涛、高全生签订《契约》一份，内容为“立此房产买卖文约者：卖方高全生、田华涛为甲方；买方杜道庆为乙方。一、房屋坐落在南阳市××河镇××村××号。二、经买卖双方协商，卖方将房产卖给乙方。房产作价叁万陆仟元正。由乙方一次付清。甲方即将房产证及一切产权手续移交乙方。三、房屋位置在白河南岸××河桥东侧东、南、北××路，西邻何秀英。占地面积：13.3米（南北长）乘9.8米（东西宽）计准。四、房屋结构为砖混凝土结构。主房三件、偏房2间，及地面所有附属物。五、自立约之日起，原有房产权及土地使用权归乙方所有。六、自立约之日起，如原有房产地界争议问题应有甲方负责解决。七、自立约之日起，双方应遵此约。空口无凭立约为证。”除杜道庆、田华涛、高全生在该契约中签名外，中介人魏佳梅、陆全中、罗俊伟、孙景波、王侠晶、写约人王国志亦在该契约中签名。后杜道庆全额支付了房款，搬进该房屋入住，并对房屋进行了加盖，现状为房屋两层共十四间和二层上搭建有彩钢瓦棚。因李洪玉与田华涛之间的借款纠纷，一审法院于2017年6月22日作出（2017）豫1303民初4020号民事裁定书，裁定“一、冻结被告田华涛银行存款20万元或查封被告位于南阳市××××房产一处。……”。2017年7月12日，一审法院作出（2017）豫1303执保188-1号协助执行通知书，在南阳市不动产登记服务中心查封了案涉房产。2017年12月28日，一审法院作出（2017）豫1303民初4020号民事判决书，判决“自本判决生效之日起十日内，被告田华涛支付原告李红玉借款本金200000元，并自起诉之日2017年5月19日起按照年利率6％支付资金占用期间利息至款付清止。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”2018年5月16日，一审法院受理李红玉申请执行田华涛一案。2018年6月25日，一审法院作出（2018）豫1303执1811号公告，告知田华涛将对其名下的位于南阳市宛城区白河镇冉北村××号的房产（产权证号为宛市房权证字第××号）进行价格评估。异议人，即杜道庆为此提出书面异议，认为涉案房产所有权归其所有，应解除对该房产的查封。一审法院审查后，于2018年7月31日作出（2018）豫1303执异140号《执行裁定书》，驳回杜道庆的异议申请，驳回理由为“本院认为，……本案中，涉案房屋在房管登记部门的所有权人系被执行人田华涛。异议人其称于1996年以36000元的价格购买了涉案房屋，但2003年涉案房屋办理房产证时仍然将所有权人登记为田华涛，异议人也不能说明房屋至今未办理过户登记的具体原因，在一审法执行异议的程序性审查中，异议人的异议理由不能成立。”2018年8月22日，冉营社区出具加盖“南阳市城乡一体化示范区枣林街道冉营社区居民委员会”公章的《证明》一份，内容为“兹证明杜道庆（身份证号码：）购买我村居民高全生和田华涛名下的房产一处，1996年购买时为主房三间、偏房两间。杜道庆后对房屋进行了加盖，现状为房屋两层共十四间和二层上搭建有彩钢瓦棚。因政策原因2003年办房产证明仍然办在了高全生和田华涛，不允许村民自建房进行过户登记。1996年杜道庆买房后和家人一直在该房屋内居住至今。特此证明”。填发日期为2003年6月11日的《房屋所有权证》显示，座落于“宛城区白河镇××号”房屋的所有权人为“高全生”、共有权人为“田华涛”、所有权证号为“××”、建筑面积为“280.16”平方米，后附的于2002年4月测图的《房屋分户平面图》显示，涉案房产北面为“空场”、南面为“三米路”、东面为“四米路”、西面为“何秀英”。杜道庆提交的加盖“南阳市宛城区白河镇冉营村二组财务专用章”的《收款收据》（时间为2005年4月25日）内容为“今收到杜道庆人民币叁佰元整￥300.00元，系付办土地使用证款。”2003年1月填发的加盖“南阳市国土资源局”公章的《集体土地使用证》显示，土地使用者为“高全生”、土地所有者为“宛城区白沙镇冉营村”、座落于“宛城区白××”、地号为“××”、使用权面积为“138.2㎡”。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，1996年5月28日，杜道庆与田华涛、高全生已经签订《契约》，后杜道庆全额支付了房款，搬进该房屋入住，并对房屋进行了加盖，现状为房屋两层共十四间和二层上搭建有彩钢瓦棚。关于案涉房产登记在高全生、田华涛名下的问题，2018年8月22日，冉营社区出具加盖“南阳市城乡一体化示范区枣林街道冉营社区居民委员会”公章的《证明》，证明因政策原因2003年办房产证明仍然办在了高全生和田华涛，不允许村民自建房进行过户登记。因此，一审法院认定杜道庆对未办理房产证没有过错。综上，杜道庆作为案涉房产的实际所有人，其对案涉房产的民事权益足以排除被告李红玉对案涉房产的强制执行。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条规定：“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第312条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”依照上述法律规定，判决：一、确认位于南阳市××××号的房产（证号为××）归原告杜道庆所有。二、不得执行原告杜道庆所有的位于南阳市××××号的房产（证号为××），并解除被告李红玉申请的本院对位于南阳市××××号的房产（证号为××）的查封。案件受理费4300元，由被告田华涛承担。一审法院（2018）豫1303执异140号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。杜道庆虽称在1996年已与田华涛、高全生签订《契约》，购得了涉案房产，但该房产至今未办理产权变更登记，现仍登记在田华涛、高全生名下，故杜道庆尚不能依法取得该房产的不动产物权。因涉案房产土地为集体用地，集体的宅基地依照政策及法律规定是不允许向集体经济组织以外的成员转让的，杜道庆并非白河镇冉营北村经济组织成员，其虽购买并使用了涉案房产，但不足以认定其对该房产享有相应的合法民事权益，并足以排除执行。一审确认房产归杜道庆所有，并判决不得执行该房产属适用法律错误，依法应予纠正。对于杜道庆因对房产改建添附所形成的相应民事权益，可在执行程序中予以维护。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2018）豫1303民初6199号民事判决；二、驳回杜道庆的诉讼请求。一审案件受理费4300元、二审案件受理费4300元，由杜道庆负担。本判决为终审判决。审判长  王玉斌审判员  李郧钦审判员  陈德林二〇一九年九月二十六日书记员  张 昊