陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终4940号 上诉人（原审原告）：彭超，男，1966年5月2日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：杨钊，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏琛雨，陕西稼轩律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：西安华南城有限公司。住所地：西安市国际港务区。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：成腾，男，1995年2月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，该公司员工，住该公司。被上诉人（原审被告）：深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司。住所地：西安市国际港务区。负责人：梁文鸿，该公司经理。委托诉讼代理人：成腾，男，1995年2月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人彭超因与上诉人西安华南城有限公司（以下简称华南城公司）、被上诉人深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司（以下简称亚太物业西安分公司）合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初4870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。彭超上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，依法改判华南城公司、亚太物业西安分公司从2013年5月1日起至该商铺统一开业之日止，每年以总房款的8%向其赔偿损失（暂计算至2017年9月25日为112,055.68元）；改判华南城公司、亚太物业西安分公司按照中国人民银行同期贷款利率计算向其支付经营保证金利息9,392.76元。2、本案诉讼费用由华南城公司、亚太物业西安分公司承担。事实与理由：1、一审法院认定华南城公司、亚太物业西安分公司未承诺于2013年5月1日商铺统一开业经营，属事实认定错误。其是基于华南城公司、亚太物业西安分公司“商铺于2013年5月1日统一开业经营”的宣传承诺，才购买了涉案商铺。其提交的宣传册及经营保证金协议足以证明华南城公司、亚太物业西安分公司承诺商铺于2013年5月1日统一开业经营。2、一审法院以其作为自营户在购买商铺时已经享受到得优惠待遇及各种不确定因素可能带来的商业经营风险等情况，酌情确定的赔偿金额缺乏事实及法律依据。商铺价格是双方协商一致的，双方并未约定商铺的优惠价格可以抵销华南城公司、亚太物业西安分公司的违约责任或者给其造成的经济损失。且不论是投资户或自营户，该商铺都只能在华南城公司、亚太物业西安分公司的统一运营下开业，由于华南城公司、亚太物业西安分公司的原因，致使涉案商铺至今未能开业，给其造成巨大经济损失，其主张的经济损失，于法有据。华南城公司辩称，一、一审判决其公司赔偿彭超损失没有任何事实及法律依据。（一）彭超对损失的事实、结果及因果关系均未提供任何证据，应当承担举证不能的法律后果。（二）一审判决认定事实清楚，但是判决结果却与事实认定相矛盾。一审法院认定在案证据不能证明其公司对自营户有开业时间的要求及承诺，彭超不开业并非其公司的原因所致，但是一审判决却依然让其公司承担了赔偿责任，自相矛盾。二、一审判决其公司按照总房款4%的标准赔偿彭超未开业损失没有事实及法律依据。一审法院判决其公司赔偿彭超总房款4%的赔偿标准，没有任何依据，彭超也没有任何证据证明其实际损失的金额，如此判决有违客观公正。其公司为协助业主开业作出了巨大努力，为了宣传推广华南城更是倾尽所有。XX城XX号综合馆人流逐渐上升，店铺也越开越多，人气也越来越旺，已经打开了华南城市场的知名度，这都是其公司辛苦培育的后果。三、彭超店铺所处综合馆已经具备开业条件，并且已经正常运营。XX城XX号XX馆XX城、纺织服装城、美食城已经开业，场馆逐渐烘托出越来越多的客流量，其公司并不存在彭超所说的无法开门营业。四、购买商铺属于商业行为，彭超应知商业行为存在商业风险，并没有稳赚不赔。受整体经济形势的影响，商业风险在所难免，彭超购买商铺，对市场的风险应该是有预判的，而且其公司已经倾其所有努力在烘托市场，其公司倾心打造好这个商业平台。亚太物业西安分公司辩称，其公司意见同华南城公司答辩意见。华南城公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判驳回彭超全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由彭超承担。事实与理由：1、一审法院酌情认定其公司向彭超赔偿的损失数额没有事实及法律依据。2、二审法院曾经对部分自营户的案件发回重审，原因是事实不清。一审审理中关于赔偿损失的关键证据彭超均没有提供，请二审法院依法改判，驳回彭超的全部诉请。彭超辩称，一审法院认定华南城公司及亚太物业西安分公司未承诺于2013年5月1日商铺统一开业经营实属事实认定错误。其与亚太物业西安分公司签订《经营保证金协议书》明确约定，华南城公司对商铺实行五个统一，由华南城公司统一招商租赁，并于2013年初向业主送达告知函，该商铺于2013年5月1日统一开业，但是至今仍未统一开业，由于现在无法正常经营，其遭受损失应当由华南城公司及亚太物业西安分公司承担。其在购买商铺时，按照《经营保证金协议书》向华南城公司支付了经营保证金，但是华南城公司及亚太物业西安分公司未按时返还该经营保证金，华南城公司及亚太物业西安分公司占有使用该保证金所产生的利息应当由华南城公司及亚太物业西安分公司进行返还，华南城公司上诉请求不能成立，请求二审法院依法改判，支持其上诉请求。亚太物业西安分公司述称，其公司意见同华南城公司上诉意见。彭超向一审法院起诉请求：1．华南城公司、亚太物业西安分公司以房价款350,174元为基数按每年8%标准向其计赔自2013年5月1日至商铺统一开业时止的损失；2．华南城公司、亚太物业西安分公司按中国人民银行同期同类贷款利率标准向其计付经营保证金利息9,392.76元；3．律师费由华南城公司、亚太物业西安分公司负担。事实和理由：其经“华南城公司”销售人员推介，于2012年3月26日与“华南城公司”签订购房合同，购买后者开发的XX城XX中心XX馆XX层XX街XX号商铺，于同日向“华南城公司”支付购房全款350,174元，考虑到华南城公司、亚太物业西安分公司宣传中“西安华南城实行统一经营管理的方式进行运营，即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广”的承诺，又按“华南城公司”的要求，于同日与“亚太物业西安分公司”签订《经营保证金协议书》，向“亚太物业西安分公司”交开业经营保证金30,410元。其收房后要求开门营业，“华南城公司”一直未履行承诺的统一规划、统一招商、统一经营、统一管理义务，导致其的商铺一直无法开门营业。华南城公司未履行“买铺立收三年租、培育期稳赚无风险”“地铁口升值无极限”、“购铺立收三年租金，年收8%，共计24%，签约即返”等承诺，导致其购买商铺的目的无法实现，给其造成巨大的损失。其请求判如所请。“华南城公司”、“亚太物业西安分公司”辩称，“华南城公司”与彭超是商品房买卖合同关系，已向后者履行了交付房屋及协助办理产权证的义务，无违约情形。商品房买卖合同并无任何条款约定承诺开业时间为2013年5月1日。“亚太物业西安分公司”与彭超签订《经营保证金协议书》，约定“为XX城XX号馆，乙方同意交纳开业经营保证金”，是为了促使后者开业才收取的开业保证金。这说明商铺开门营业时间启动权在彭超。事实上，彭超自收房之日起可随时开门营业，“华南城公司”协助彭超开门营业，在物业管理费、能耗费及市场推广费上进行减免。彭超为自营户。“华南城公司”考虑到自营难度、开业初期市场培育阶段的盈利困难等情况，在彭超购买商铺时，已在总房价中按自营户类别以总房价8%的标准减去相应房屋价款，减免款项实为对自营户的补偿。彭超主张损失赔偿，应就损失赔偿标准的依据予以举证说明，同时应证明遭受到损失的数额，如不能举证说明或举证不利，应承担相应法律后果。经营保证金已按约定无息退还给彭超，彭超主张支付经营保证金利息，无事实与法律依据。请求驳回彭超的诉讼请求。一审法院经审理查明，XX城XX城XX中心XX号馆商铺。“华南城公司”在XX城XX号XX广场价格政策》中在关于投资户部分承诺：投资户返租6 年：1．前三年，每年返还商铺总款的8%，共计24%，一次性从商铺总款中减除，相当于76折；2．后三年，从第四年开始，在合同成交价基础上每年优惠8%，分三年返还，共计24%。又在关于经营户部分承诺：1．经营客户享有76折优惠，一次性从商铺总款中减扣；2．经营客户独享优惠：76%折优惠基础上再享有8%优惠，优惠部分作为开业保证金，在达到开业要求的情况下，分三年，每年年末返还，第一年40%，第二年30%，第三年30%。“华南城公司”在宣传彩页《专业团队金牌商管》中表示：西安华南城统一规划，确保服装纺织主题；统一招商，确保经营种类品质；统一推广，确保商业整合价值；纺一经营，确保业态规划执行。彭超作为买受人与作为出卖人的“华南城公司”于2012年3月26日签订《商品房买卖合同》，购买后者开发的综合交易展示中心一号馆第32幢11单元3层110312号房。彭超与“华南城公司”又签订《西安华南城商品房买卖补充协议》，约定：买受人将购买的商品房用于经营纺织服装，商品房的物业管理由“华南城公司”聘请“亚太物业西安分公司”负责，按建筑面积计算物业管理费每月每平方米为8元，在买受人完全履行本协议约定义务及物业管理规约的前提下，“华南城公司”协调物业管理公司给予买受人一定优惠，即自商品房所处市场首批物业交付之日起免收彭超3年物业管理费。彭超支付了购房款350,174元。华南城公司于2013年3月26日将商铺交付给彭超，彭超签署了《房屋钥匙交接书》。彭超已于2017年五六月取得涉案房产的产权证书。彭超作为业主与作为物业运营管理方的“亚太物业西安分公司”签订的《经营保证金协议书》约定：西安华南城实行统一经营管理的方式进行运营，即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广，业主确认对此商业模式已充分了解，为维护全体业主的共同利益，并培育市场，鼓励业主开业经营；业主同意交纳开业经营保证金30,410元；又约定：“亚太物业西安分公司”是“华南城公司”聘请的物业管理公司，对华南城进行物业运营管理，为XX城XX号馆，业主同意交纳开业经营保证金，业主达到开业要求的情况下，经“亚太物业西安分公司”书面认可后，“亚太物业西安分公司”分三次每周年年末将开业经营保证金返还给业主，每持续经营满一年返还一次，即第一年返40%，第二年返30%，第三年返30%。彭超向“亚太物业西安分公司”支付了开业经营保证金30,410元。彭超未开业经营所购涉案商铺。经双方商定，“亚太物业西安分公司”已分三次向彭超退还开业经营保证金。彭超于2017年10月9日向法院提起诉讼。法庭审理中，彭超表示，对《房屋钥匙交接书》中“彭超”字样签名的笔迹持异议。法院告知彭超，笔迹异议应通过笔迹司法技术鉴定进行鉴别。彭超表示不申请笔迹司法技术鉴定。一审法院认为，彭超与“华南城公司”签订的《商品房买卖合同》《西安华南城商品房买卖补充协议》，以及华南城公司、亚太物业西安分公司提交的彭超与“亚太物业西安分公司”签订的《经营保证金协议书》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于本案的诸项争议，法院认为，在“华南城公司”宣传彩页《专业团队金牌商管》中，XX城XX城有“统一规划，确保服装纺织主题；统一招商，确保经营种类品质；统一推广，确保商业整合价值；统一经营，确保业态规划执行”的推介内容，这仅体现了西安华南城的运营特征，XX商城XX城经营商户的集群，彭超即是其中的自营客户，XX城XX商城进行整体运营管理，而并非涉案商铺的经营者，上述标题内容及标题下的详述内容，均无对自营客户2013年5月1日开业的要求和承诺，彭超是所购西安华南城商铺的自营客户，在案证据、事实不能证明华南城公司、亚太物业西安分公司对自营客户有开业时间为2013年5月1日的要求及承诺，彭超要求按每年房价款8%的比例计算未开业损失的主张，无事实根据和合同依据，彭超是签约的自营客户，也无权享有投资客户的合同成交价年8%的优惠资格，彭超主张以房价款350,174元为基数按每年8%标准计付自2013年5月1日至商铺统一开业时止损失的诉讼请求，无事实根据和合同依据。考虑到XX城XX商城的整体运营管理者，在商城的策划、运营和宣传等服务上存在不足之处，致使商城入驻商铺未能形成一定规模，对彭超自营商铺有不利影响，法院综合考虑彭超作为自营户，在购买商铺时已经享受到的优惠待遇，以及各种不确定因素可能带来的商业经营风险等情况，酌情由“华南城公司”一次性给予彭超一定数额的经济赔偿，“亚太物业西安分公司”是西安华南城的物业服务单位，不负本项赔偿责任。彭超是自营客户，未开业经营所购商铺，“亚太物业西安分公司”在彭超申请下，已自愿向彭超返还了经营保证金，彭超也已收受，再无权要求“亚太物业西安分公司”支付经营保证金的利息，对彭超的该项诉讼请求，不予支持。彭超要求华南城公司、亚太物业西安分公司负担律师费的诉讼请求，无合同依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、法释〔2015〕5号《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告西安华南城有限公司于判决生效后十日内向原告彭超支付赔偿金14,006.96元。二、驳回原告彭超要求被告西安华南城有限公司、被告深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司支付经营保证金利息、律师费的诉讼请求。三、驳回原告彭超要求被告深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司以房价款350,174元为基数按每年8%标准向原告计付自2013年5月1日至商铺统一开业时止损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,990元，彭超已预交，“华南城公司”负担其中1,495元，于判决生效后10日内给付彭超。彭超自行负担1,495元。本院二审经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方均应依照合同约定行使权利、履行义务。根据本案当事人的诉辩主张，二审中当事人争议的焦点问题为：华南城公司应否向彭超承担赔偿损失责任，如应承担赔偿责任，责任大小应如何确定。本案中，华南城公司在与彭超签订《商品房买卖合同》之初，为达到促进销售房地产的目的，对涉案商城项目进行了大量宣传，该宣传包括“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营”等内容。但在合同实际履行过程中，由于华南城公司在策划、运营、宣传上存在的不足之处，致使涉案商城项目至今未能形成一定规模，电梯等部分基础设施也未实际投入使用，应对彭超的商业经营造成了一定影响。在此情况下，原审法院综合本案实际情况，酌情认定华南城公司按照购房款4%的比例向彭超承担一定赔偿损失的责任，并无不当。华南城公司上诉称，彭超并未提供其存在实际损失的证据，其不应向彭超承担赔偿损失责任。但华南城公司没有提供对涉案商铺进行了“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营”的充分证据，故对于华南城公司的该项上诉请求，本院不予支持。彭超主张华南城公司每年应按购房款8%的比例向其赔偿损失及相应保证金利息的理由，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，彭超和华南城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,599元（彭超已预交2,449元，西安华南城有限公司已预交150元），由彭超和西安华南城有限公司各自承担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖  晓  通审 判 员  辛   娟 二○一九年八月三十日  书 记 员  陈   歆  1