广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终4092号上诉人(原审被告)：侯永才，男，汉族，1984年1月22日出生，户籍住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：詹阿娜，广东华商律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：樊更丰，女，汉族，1979年1月8日出生，户籍住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：刘岩，广东瑞霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：阙筱敏，广东瑞霆律师事务所律师。原审第三人：惠州市喜乐居房地产代理有限公司，住所地：广东省惠阳区淡水东华大道中****。法定代表人：周庆国。委托代理人:龚锦标，系该公司法务专员。上诉人侯永才与被上诉人樊更丰、原审第三人惠州市喜乐居房地产代理有限公司（下称喜乐居公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初1712号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人侯永才上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审全部案件审理费用均由被上诉人负担主要事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》约定“，本次房产买卖合同成交的物业，由买方赎楼”，双方签订的《房地产买卖合同补充协议》明确约定“买卖双方应于2016年11月4日前办理资金监管及赎楼手续”，“赎楼款由买方垫付”。在双方的赎楼款支付方式和资金监管情形均有了上述不能再清楚明白的约定，且被上诉人一再根本违约的情况下，一审法院竟然对白纸黑字和被上诉人违约的铁证视而不见强行认定，双方未约定收到款的支付方式，明显偏袒被上诉人。二、上诉人与被上诉人签订房地产买卖合同一直积极履约，并将履约金的相关材料告知被上诉人。被上诉人一方面不断提出各种非分要求要挟上诉人履行合同并未约定的义务，另一方面又拒绝履行其自身义务。在被上诉人超过合同约定的这最晚履行期限后上诉人一再妥协，抱着交易的诚意仍与其签订了《房地产买卖合同补充协议》，约定了资金监管及赎楼的期限。然后被上诉人再一次拒绝履行资金监管义务和垫付赎楼款的义务，提出由上诉人自行赎楼或者找担保公司担保赎楼的方案。因被上诉人一再违约，上诉人房产按照合同约定的解除条款行使解除权，一审法院罔顾上述铁证如山的事实，不可理喻地认定双方存在过错，故意袒护被上诉人。是合同的解除是被上诉人一再根本违约所导致，上诉人解除合同于法于情均无需承担任何责任。此案并非简单的金钱返还与否问题，上诉人所在乎的也并非钱，而是一个最为基本的公道。被上诉人如此恶意违反合同，无理取闹、反复纠缠、伪造证据，践踏法律诚信，造成上诉人精神和财产上双重重大损害，却不仅未受到法律的惩戒和道德的谴责，反而是到一审法院的极力维护和偏袒，实在令上诉人寒心。请求二审法院依法查明真相，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人樊更丰辩称:一审法院事实认定准确，适用法律正确，判决公正。一审合议庭认定双方缺乏相互信任，对如果支付收款方式无法达成一致意见，导致合同目的无法实现，双方当事人均有过错，这一认定是基本准确的。案的交易方式为“买方赎楼”，但由于上诉人才是银行的按揭债务人，只有上诉人才能向银行申请还款赎楼，被上诉人是无法办理的。所以这一约定没有具体的操作方案，不具有实际操作性。双方签署了补充协议后，就公证、赎楼、资金监管、交税的问题磋商过程中产生诸多矛盾，形成相互不信任感，每一方提出的方案都会被对方认为是圈套，别有用心、严加防范。由于赎楼款如何支付的细节问题又是合同履行的必要步骤，双方对此有无法达成一致，造成资金监管和赎楼手续都没有办理，也就没有签房地产买卖合同，合同没有得到履行，合同目的无法实现。出现这一局面双方都有责任，也可以说是不能归责于任何一方。上诉人。过于情绪化的上诉状，将合同不能履行的责任完全归责于被上诉人，完全与事实不符。综上所述，请求二审合议庭依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人喜乐居公司述称：买卖双方在涉案合同的赎楼款由买方垫付借条存在认知上的差异，导致合同最终不能履行。原审原告樊更丰向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还原告交付的定金人民币50000元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年8月13日，樊更丰与侯永才签订了一份合同编号为：1001191的《房地产买卖合同》，樊更丰购买侯永才位于惠州市××西区××大道西××东部××海岸花园××南区××单元××房（建筑面积110.38平方米），合同总价款人民币1120000元。合同签订当日，樊更丰向侯永才交付定金人民币50000元。该《房地产买卖合同》第三条（二）(1)款约定：双方须于2016年10月30日前签署《广东省房地产买卖合同》，办出买方名下房地产证回执当日樊更丰将第二部分楼款人民币1070000元及时支付给侯永才。双方又以手写方式在该《房地产买卖合同》第十六备注中约定由买方赎楼，但没有约定具体如何操作。由于侯永才是涉案房产的按揭贷款的借款人，办理赎楼手续只能是由侯永才办理，樊更丰无法直接办理赎楼手续，所以该约定缺少可操作性，为此双方一直就如何赎楼进行商讨。樊更丰、侯永才经协商，初步商定的方案为由樊更丰借款给侯永才，由侯永才办理赎楼手续，但在如何借款及借款条件、如何保障各自利益，双方又产生分歧，并就此不断的通过电话、短信、面谈等方式进行磋商。2016年10月30日，樊更丰与侯永才又签订了一份《房地产买卖合同补充协议》，其中第四条约定：双方应于2016年11月4日前办理资金监管及赎楼手续，赎楼款由买方垫付。卖方应于资金监管及赎楼手续办理完毕，且收到买方出具的指定人员身份信息书面材料后三个工作日内将授权公证书交付给买方。根据该《补充协议》约定，樊更丰当日即向侯永才出具了《关于指定房产买卖手续办理人员的告知函》。樊更丰为实现买房目的，于2016年11月2日在光大银行深圳罗湖支行开立了资金监管账户，并于2016年11月4日向资金监管账户存入了人民币1100180.06元，为履行合同义务做好了资金准备。2016年11月2日，在办理资金监管账户前，樊更丰通过电子邮件向侯永才发送了其起草的《借款合同》及《借据》，侯永才说办资金监管账户时再谈，但2016年11月2日见面时，侯永才不同意樊更丰起草的《借款合同》，拿出了自己起草的《借款合同》，由于其中一些约定不尽合理，为此，樊更丰提出修改意见，但遭到侯永才拒绝，侯永才留下《借款合同》就扬长而去，双方无法就借钱赎楼的细节达成一致。为解决僵局，在中介建议下，双方又商谈安排由担保公司赎楼，但也因为侯永才提出不合理的要求而达不成一致意见，致使涉案房屋买卖交易无法往前推进。由于原、侯永才双方就借钱赎楼的条件达不成一致，导致《房地产买卖合同》无法履行，樊更丰对此并无过错。由于侯永才己明确向樊更丰表示不再继续履行《房地产买卖合同》，因而樊更丰特向侯永才提出要求返还樊更丰已付定金人民币50000元，但遭到侯永才拒绝。现樊更丰根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法审理，做出公正判决，支持樊更丰的诉讼请求。樊更丰樊更丰向法庭提交以下证据：1、房地产买卖合同（编号：1001191），拟证明樊更丰、侯永才双方就涉案房屋建立买卖合同关系；2、粤房地权证书，拟证明侯永才为涉案房产所有权人；3、收据，拟证明樊更丰向侯永才支付定金5万元；4、房地产买卖合同补充协议，拟证明樊更丰、侯永才双方对涉案房产交易程序作出新的约定；5、关于指定房产买卖手续办理人员的告知函，拟证明樊更丰按《补充协议》约定履行义务；6、《借款合同》，拟证明樊更丰借钱给侯永才赎楼，樊更丰对侯永才起草的借款合同条款进行修改，遭到侯永才拒绝，致使双方无法签订借款合同；7、个人二手房买卖交易资金监管服务申请书及回执，拟证明樊更丰已按约定办理了资金监管账户并将相应的资金存入到资金监管账户；8、阳光卡-账户信息，拟证明樊更丰已按约存入足额款项；9、视频文字记录稿（附四张光碟），拟证明樊更丰、侯永才双方就借钱赎楼多次商谈；10、微信截图，拟证明樊更丰、侯永才双方通过微信商谈借钱赎楼细节；11、电子邮件，拟证明樊更丰起草的借款合同遭到侯永才拒绝。原审被告侯永才答辩称：一、买卖合同签订后,侯永才一直积极履行，并将进度和相关材料告知樊更丰。樊更丰则一方面不断提出各种非分要求，要挟侯永才履行合同并未约定的义务，另一方面又拒绝履行其自身义务。樊更丰在原合同约定框架下构成根本违法。樊更丰、侯永才双方于2016年8月13日签订房屋买卖合同，约定买方（樊更丰）负责赎楼，并一次性支付尾款107万元。只有卖方（侯永才）需要委托担保公司担保融资赎楼的时候，卖方（侯永才）才须出具全权委托公证书给担保公司和经纪方指定的人员。合同同时约定履行期限为2016年10月30日。因赎楼由买方（樊更丰）负责，故涉案合同的履行并不涉及公证委托赎楼担保公司和中介人员的问题。同时，由于涉案房屋尾款支付是在办理过户手续之后一次性支付，故原本也不涉及资金监管问题。合同签订后，侯永才一直积极履约。因在外地任职，无法亲自履行合同义务，所以侯永才在合同签订后的第一个工作日即办理了公证，全权委托詹阿娜代为履行。樊更丰得知后拒绝认可该公证，要求侯永才出具全权委托公证书给中介人员，并要求侯永才自行申请信用贷款自行赎楼并承担利息。侯永才拒绝樊更丰的上述无理要求后，樊更丰又要求侯永才与其签订抵押合同、担保合同、借款合同、借据等一系列不平等协议。2016年9月27日，侯永才履行完所有其能单独履行的合同义务（包括公证、查档、复印税费发票后，移交了全部资料给中介办理后续手续，并将上述进展情况告知樊更丰。樊更丰收到侯永才的信息后，短信不回，电话不接，拒绝沟通，亦未履行其任何义务。直到2016年10月26日（2016年10月28日为合同履行期限内的最后一个工作日），樊更丰才提出面商后续履行事宜，并仍未打算按合同履约，其行为已经构成违约。二、樊更丰已经违约的情况下，侯永才抱着交易诚意与其签署了补充协议。但樊更丰又故技重施，再次提出各种合同约定以外的无理要求。在侯永才两次妥协展期的情况下再次拒绝按约履行义务。因樊更丰一再根本违约，侯永才才行使合同解除权，通知樊更丰解除合同。樊更丰根本违约后，双方于2016年10月30日签署了补充协议，约定2016年11月4日前完成资金监管和赎楼手续，赎楼款由樊更丰垫付。补充协议签订后，侯永才按照樊更丰的要求，于2016年10月31日办理了委托公证，委托中介公司工作人员陈枫榕、臧明刚和樊更丰的丈夫伍栩闻代为履行卖房的全部手续；2016年11月2日，侯永才前往光大银行签署了赎楼申请；2016年11月4日，侯永才前往光大银行，当着樊更丰、中介、贷款经理的面签署了资金监管协议，樊更丰直到当日银行正式下班时（下午17:30），都没有签署资金监管协议。但樊更丰却在起诉材料中提供虚假证据声称其已经签署资金监管协议，是侯永才拒绝签署，企图欺骗法官，颠倒黑白，应当予以训斥。2016年11月4日晚，樊更丰致电侯永才，要求次日前往银行再次签署补充协议和办理赎楼手续。2016年11月5日早上，樊更丰再次致电侯永才，称自己将不会去银行，要求侯永才也不要去。侯永才知道樊更丰又要使诈，所以仍于2016年11月5日上午携中介人员共同前往光大银行，并发短信告知樊更丰，其已经在银行等候，如樊更丰不去，则合同自银行当日下午下班时解除。2016年11月5日，侯永才在光大银行取号后办理了资金监管的身份验证手续，并取回回执。樊更丰与其丈夫伍栩闻直到中午才赶到光大银行，但是仍然拒绝履行赎楼义务，也不肯做资金监管的身份验证手续，而是又一再要求变更双方的履约方式，被侯永才拒绝。当日下午银行下班后，侯永才明确告知樊更丰合同解除并离开银行。综上，涉案合同的解除是因为樊更丰一再根本违约导致，侯永才解除合同无需承担任何责任。因樊更丰拒绝承担合同约定其应当承担的全部费用，并给侯永才造成了极大的经济损失，侯永才另案起诉樊更丰，要求承担赔偿责任的权利。请贵院查明事实真相，依法驳回樊更丰的全部诉讼请求。侯永才向原审法院提交以下证据：1、侯永才与樊更丰全部微信聊天截屏，拟证明（1）、侯永才自买卖合同签订后一直积极履约，樊更丰则经常短信不回、电话不接。即便偶尔联系侯永才，樊更丰也是一直反复刁难折腾侯永才，要求侯永才履行合同并未约定的义务；（2）、侯永才正常履约期间，樊更丰单方面将侯永才从其微信好友中删除，拒绝沟通；2、侯永才与樊更丰全部短信聊天截屏，拟证明（1）、买卖合同履行期间，樊更丰单方面提出，赎楼前侯永才必须与其签订抵押合同、担保合同、借款合同、借据等一系列不平等协议，且上述协议均非买卖合同约定的义务；（2）、侯永才履行完所有其能单独履行的合同义务后，移交了全部资料给中介办理后续手续，并将上述进展情况告知樊更丰。而樊更丰于2016年9月27日收到侯永才的信息后，短信不回，电话不接，拒绝沟通，亦未履行其任何义务。直到合同履行期限届满前两日（合同履行届满日为2016年10月30日前，但2016年10月28日为该期限内的最后一个工作日），2016年10月26日，樊更丰才提出面商后续履行事宜，并仍未打算按合同履约。（3）、在樊更丰已经违约的情况下，侯永才抱着交易诚意于2016年10月30日与樊更丰进行了面谈。双方签署补充协议，约定11月4日前完成资金监管和赎楼手续。（4）、补充协议签订后，2016年10月31日，侯永才按照樊更丰的要求，办理了委托公证，委托中介公司工作人员陈枫榕、臧明刚和樊更丰的丈夫伍栩闻代为履行卖房的全部手续；（5）、2016年11月2日，侯永才前往光大银行签署了赎楼申请；（6）、2016年11月4日，侯永才前往光大银行当着樊更丰、中介、贷款经理冯经理的面签署了资金监管协议，樊更丰直到当日下午银行正式下班时（下午17:30），都没有签署资金监管协议；（7）、2016年11月4日晚，樊更丰致电侯永才，要求双方次日前往银行再次签署补充协议和办理赎楼手续。2016年11月5日早上，樊更丰再次致电侯永才，称自己将不会去银行，要求侯永才也不要去。侯永才知道樊更丰又要使诈，所以按原来的约定，于2016年11月5日上午携中介人员共同前往光大银行，并发短信告知樊更丰，其已经在银行等候，如樊更丰不去，则合同自银行下午下班时解除。侯永才取号后办理了资金监管的身份验证手续，并取得回执。（8）、2016年11月5日中午，樊更丰与其老公伍栩闻才赶到光大银行。但是仍然拒绝履行赎楼义务，也不肯做资金监管的身份验证手续，而是又一再要求变更双方的履约方式，被侯永才拒绝。当日下午银行下班后，合同解除，侯永才离开银行。（9）、樊更丰于侯永才明确告知其合同解除后，于2016年11月7日发送短信及邮件给侯永才，妄图说服侯永才接受其不平等协议并按照其无理要求继续履约，侯永才再次明确告知其合同已经解除，勿要再做无谓纠缠；3、侯永才与中介杨艾飞全部微信聊天截屏，拟证明（1）、买卖合同签订后，侯永才每日都在紧锣密鼓地积极推进履约；（2）、樊更丰授意中介要求侯永才与其签订阴阳合同，如不签阴阳合同，就不履行买方义务。侯永才明确决绝签署阴阳合同及协助偷税漏税等违法行为。（3）、因办理测绘手续必须持房产证原件，但樊更丰拒绝办理赎楼手续，无法取得房产证原件。樊更丰授意中介，要求侯永才与中介行贿产权登记中心窗口公务人员，按照不正常的办理流程办理测绘手续。侯永才明确拒绝行贿。（4）、侯永才办理的公证文书内容获得中介认可；4、侯永才与中介温庆雄全部微信聊天截屏，拟证明侯永才依约办理公证，并在公证前将内容发给中介要求确认，中介认可方才办理了公证；5、《公证书》（2016年8月15日公证），拟证明买卖合同签订后，侯永才立即履行了公证义务，委托詹阿娜全权办理全部卖房手续，并注明该房屋只卖给樊更丰；6、喜乐居出具《证明》和杨艾飞《承诺函》，拟证明臧明刚和温庆雄均为涉案交易中介公司员工，杨艾飞为涉案买卖合同中介方签字人，杨艾飞因身份证遗失，由臧明刚和温庆雄代为履行中介义务；7、《公证书》（编号14894）（2016年9月26日公证），拟证明侯永才按照买方要求撤销对詹阿娜的公证委托；8、《公证书》（编号14895）（2016年9月26日公证），拟证明侯永才按照买方和中介的要求，公证委托臧明刚和温庆雄办理除网签合同以外的全部卖房手续；9、《大亚湾房屋权属档案信息查询结果》（编号：201613640），拟证明买卖合同签订后，侯永才立即前往大亚湾房管局履行查档义务，档案查询结果显示涉案房屋产权清晰，由侯永才个人持有；10、喜乐居公司出具《收据》，拟证明2016年9月26日，侯永才重新办理公证后，向涉案交易中介喜乐居公司移交了14895号《公证书》原件6份、14894号《公证书》原件1份、201613640号《大亚湾房屋权属档案信息查询结果》原件1份、涉案房屋《中华人民共和国税收转账专用完税证》复印件加盖查档专用章红章1份、发票号为04692523的涉案房屋《广东省地方税收通用发票（电子）机动联》复印件加盖查档专用章红章一份、涉案房屋《房地产权证》复印件1份、涉案房屋《房地产他项权证》复印件1份、侯永才身份证正反面复印件1份。至此，侯永才本人在本宗交易的必须完成的义务均已履行；11、惠湾房测字××号《房屋分户图》，拟证明测绘中手续于2016年9月26日完成，显示涉案房屋不存在无法过户的情形；12、《公证书》（编号16772）（2016年10月31日公证），拟证明补充协议签订后，2016年10月31日，侯永才按照樊更丰的要求，办理了委托公证，委托中介公司工作人员陈枫榕、臧明刚和樊更丰的丈夫伍栩闻代为履行卖房的全部手续；13、公证费增值税专用发票三张，拟证明虽然合同约定公证费由樊更丰承担，但是历次公证，樊更丰从未出过一分钱，全部由侯永才垫付，且这些费用，樊更丰至今未支付给侯永才。其他手续费均是如此；14、樊更丰发送给侯永才的邮件（2016年11月7日），拟证明合同解除后，樊更丰仍然不顾事实，颠倒黑白，不断骚扰侯永才的安宁；15、樊更丰发送给侯永才的邮件（2016年11月2日），拟证明在双方于2016年10月30日已经就合同继续履行达成补充协议，约定买方樊更丰垫付赎楼款的情况下，樊更丰于2016年11月2日又再次变卦，要求侯永才及詹阿娜签署一系列借款合同、借款借据、担保保证合同等不平等协议；16、樊更丰与侯永才的邮件往来记录（2016年11月3日至2016年11月4日），拟证明在双方于2016年10月30日已经就合同继续履行达成补充协议，约定买方樊更丰垫付赎楼款的情况下，樊更丰一再要求变更赎楼方式，要求由赎楼担保公司赎楼，并要求侯永才与其签订借款合同等不平等协议，被侯永才明确拒绝；17、樊更丰发送给侯永才的邮件（2016年11月5日），拟证明（1）、在侯永才已经于2016年11月5日前往光大银行办理了资金监管身份验证手续，而樊更丰直至银行下班都未办理任何手续的情况下，樊更丰为了颠倒是非黑白，伪造侯永才不履约的假象，发送邮件给侯永才，称其一直在银行等着侯永才履约。（2）、因樊更丰一而再再而三违约并提出各种非分要求，侯永才在一再让步的情况下，出具了一份补充协议二文本，要求在该文本基础上再次协商，但樊更丰将所有的公平条款全部改成对侯永才极不公平的条款，无理加重侯永才的责任和义务，双方最终未能达成一致；18、侯永才光大银行取号照片，拟证明2016年11月4日，侯永才依照补充协议的约定前往光大银行办理资金监管手续，取号时间为下午14点；19、侯永才在中介陪同下取号办理资金监管身份验证手续，拟证明2016年11月5日，侯永才应约携中介人员前往资金监管身份验证手续，取号时间为上午10点。20、光大银行内部通用凭证（资金监管身份验证），拟证明2016年11月5日中午13点30分，侯永才在光大银行柜台办理了资金监管身份验证手续，并取得回执；21、喜乐居出具《业务结算单》（退款凭证），拟证明2016年11月6日，全程目睹了樊更丰一再违约的喜乐居中介人员，向公司汇报涉案合同履约情况，喜乐居公司认为樊更丰一再违约在先，且合同已经解除，按照买卖合同约定向侯永才退还了除部分手续费以外的其他监管定金；22、光大银行冯经理与侯永才微信聊天记录，拟证明（1）、针对樊更丰提交所谓其已经办理资金监管手续证据一事，侯永才向光大银行冯经理进行了核实。证实，樊更丰所提交的证据为虚假证据，其所谓的完成资金监管手续并不成立，且该申请表形成的时间不详。但因侯永才已经于2016年11月4日当着各方的面签署了资金监管申请表和合同，樊更丰并未在侯永才签字的版本上签署，可以推定该虚假证据的形成时间在2016年11月5日之后，不具有任何意义。（2）、冯经理亦认可樊更丰一再违约在先的事实；23、2016年10月30日协商录音1文字整理，拟证明在樊更丰已经违反买卖合同的情况下，侯永才抱着交易诚意于2016年10月30日与樊更丰进行了面谈。双方签署补充协议，约定11月4日前完成资金监管和赎楼手续，赎楼款由买方垫付，并未约定担保赎楼；24、2016年10月30日协商录音2文字整理，拟证明在樊更丰已经违反买卖合同的情况下，侯永才抱着交易诚意于2016年10月30日与樊更丰进行了面谈。双方签署补充协议，约定11月4日前完成资金监管和赎楼手续，赎楼款由买方垫付，并未约定担保赎楼；25、20161104-165838号视频文字整理材料，拟证明2016年11月4日，侯永才在光大银行签署资金监管申请表和资金监管协议；26、20161104-165838号视频文字整理材料，拟证明（1）、2016年11月4日，侯永才在光大银行签署资金监管申请表和资金监管协议的全过程。（2）、侯永才签字后，樊更丰并未签字，而是一直在逃避并提出其他非分要求。3、侯永才签字期间，光大银行贷款经理冯经理称已经收到2016年11月2日侯永才签署的赎楼申请；27、20161104-165838号视频文字整理材料，拟证明2016年11月4日，侯永才签署完资金监管协议和申请后，樊更丰借故逃避履约，直到银行下班都没有签署资金监管的任何文件。因樊更丰一再违约，侯永才于银行下班后离开了光大银行；28、录音录像光盘，拟证明内容同证据23-27。第三人喜乐居公司辩称：第三人是积极履行了买卖双方需要我方协助的义务，根据合同约定，应该由买方赎楼，侯永才的答辩，是属实的，我方也积极协助买方与卖方办理赎楼相关手续，但其买卖双方私下进行如何协商赎楼义务，第三人不清楚。第三人喜乐居公司未提交证据。一审法院认定的事实:2016年8月13日，樊更丰作为买方与侯永才作为卖方及第三人喜乐居公司作为经纪方签订了一份编号为1001191的《房地产买卖合同》，约定侯永才将其位于惠州市××西区××大道西××东部××海岸花园××南区××单元××房转让给樊更丰。该房建筑面积为110.38平方米，房产证号为第**，转让价为112万元。该房地产出（处）于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起45日内还清贷款、办理解除抵押登记手续，并将房地产权证件原件托管于经纪方处作为过户所需手续之用。关于付款方式的约定，买方在签署本合同时交纳定金50000元，买卖双方须于2016年10月30日前签署《广东省房地产买卖合同》，办出买方名下房地产证回执当日买方即时将余款107万元一次性支付给卖方。办理过户手续，递件回执由经纪方代为托管。关于税费承担的约定，买卖双方确认，由买方支付办理该物业产权转让产生的所有税费。卖方须在签名过户当天即时将该房地产交予买方使用。关于违约责任的约定，1、如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，卖方不可再为向买方进一步追究责任或要求赔偿。如卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。合同在备注：1、本次房地产买卖合同成交的物业，由买方赎楼，具体数额以银行为准；2、本次房地产买卖合同成交的物业（房屋），如果不是卖方家庭的唯一住房，或者此次出售房屋存在任何房产纠纷，由此引发的一切后果，由卖方侯永才先生承担一切责任及后果；3、房屋过户完成后，卖方继续租用此房屋，押金2000元整，在2017年4月30日前租金按1500元每月计算；4、经纪方应秉持勤勉尽责的态度完成居间服务，尽快完成本宗交易，否则无权收取佣金；5，卖方租赁期间产生的其他相关水、电、气、网及管理费，由卖方承担。合同还就其他内容进行了约定。合同签订当天，樊更丰向侯永才支付了购房定金50000元，侯永才出具了相应的收款收据。2016年10月30日，樊更丰作为买方与侯永才作为卖方签订一份《房地产买卖合同补充协议》，鉴于双方及惠州市喜乐居房地产代理有限公司于2016年8月13日签订了合同编号为1001191号的《房地产买卖合同》，约定卖方将其所有的位于惠州市××西区××大道西××东部××海岸花园××南区××单元××房卖与买方。各方同意上述合同应在2016年10月30日前履行完毕。现上述履行期限已经届满，双方经协商，就上述合同的继续履行达成了一致协议如下：一、卖方同意按照买方要求授权买方指定的人员签署过户所需的《广东省房地产买卖合同》（适用于二手房买卖，包括网签合同）、签署相关文件及办理本宗房产交易所需的各项手续。买方保证将不会授意其指定的人员在办理房产过户及签署上述《广东省房地产买卖合同》时采取任何违法方式进行。如因买方或买方指定的人员采取违法手段办理相关手续导致任何行政或者刑事责任的，与卖方无关。二、无论买方及买方指定人员在《广东省房地产买卖合同》（适用二手房买卖合同）中确定的房产价格是多少，买卖双方均知悉并保证卖方在本次房产交易中实际收取的款项为1001191号《房地产买卖合同》约定的金额1120000元，且相关税费承担方式仍按1001191号《房地产买卖合同》第五条约定的方式履行。三、卖方授权买方指定人员办理上述手续的前提是，买方就其指定人员的姓名和身份信息数据书面材料给卖方。四、双方均同意，买卖双方应于2016年11月4日前办理资金监管及赎楼手续，资金监管的金额为房屋成交价112万元扣除买方已经支付的5万元定金和赎楼款（以实际扣款金额为准，赎楼款由买方垫付）以后的剩余房款金额。卖方应于资金监管及赎楼手续办理完毕，且收到买方出具的指定人员身份信息后书面材料后3的工作日内将授权公证书交付给买方。买方应于领取卖方房产证原件后十个工作日内办理房产过户手续，买方有证据证明未及时办理过户手续是由中介机构单方原因造成的，买方不承担责任。当天，樊更丰向侯永才送达《关于指定房产买卖手续办理人员的告知函》，告知案外人臧明刚、伍栩闻、陈峰榕三人为樊更丰指定的人员以便侯永才办理授权公证书。2016年10月31日，侯永才与臧明刚、伍栩闻、陈峰榕三人办理了委托公正书，委托臧明刚、伍栩闻、陈峰榕三人为代理人办理上述房屋交易的相关手续。此后，因合同没有约定赎楼款支付方式，樊更丰、侯永才双方在办理赎楼过程中，就赎楼款的支付方式进行协商。此后，双方无法就赎楼款支付方式达成一致意见。2016年11月5日，樊更丰、侯永才在第三人工作人员协助下到光大银行办理赎楼及资金监管手续。樊更丰、侯永才双方依旧就赎楼款的支付方式及办理资金监管问题无法达成一致意见，没有办理赎楼及资金监管。侯永才认为樊更丰没有在2016年11月4日前办理资金监管及赎楼手续，存在违约行为，遂告知樊更丰，合同当天解除。樊更丰对此不服，遂向原审法院起诉，主张上诉请求。一审法院认为：原、侯永才签订的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同及协议真实、合法、有效，双方应当诚实信用履行。《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》约定，本次房地产买卖合同成交的物业，由买方赎楼，具体数额以银行为准，并约定买卖双方应于2016年11月4日前办理资金监管及赎楼手续，资金监管的金额为房屋成交价112万元扣除买方已经支付的5万元定金和赎楼款（以实际扣款金额为准，赎楼款由买方垫付）以后的剩余房款金额。可见，《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》没有约定赎楼款的支付方式。此后，樊更丰、侯永才双方多次联系协商，有提出以借款或者第三方提供担保等方式为支付赎楼款方式，但均因樊更丰、侯永才之间的交易缺乏相互信任，对如何支付赎楼款方式无法达成一致意见。此后双方均未积极努力去消除疑虑，也没有办理成功资金监管账户，促成合同目的的最终实现。对此，双方当事人均有过错，应自行承担责任。为此，樊更丰请求侯永才返还定金50000元的诉讼请求，符合客观事实，没有违反法律强制性规定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条之规定，判决如下：被告侯永才在本判决生效后十日内向原告樊更丰返还定金50000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告侯永才负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实基本属实，本院予以确认。本院再查明：在本案一审中樊更丰陈述“双方采用的是买方赎楼方式，但由于按揭贷款人是卖方，买方是无法进行赎楼的，只能是通过借款给卖方的方式，由卖方办理赎楼手续。在约定这种交易方式是买方担心借款给卖方，赎楼后卖方不将房产证交给中介或者买方，不去办理房屋过户手续，会造成买方巨大风险”。本院认为，本属于房屋买卖合同纠纷，根据一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：樊更丰在涉案的房屋交易中是否存在违约的问题。根据本案一审中已经查明的事实或双方当事人的诉辩意见，引起本案争议的核心问题是“赎楼款由买方垫付”的理解与认定。在双方经喜乐居公司中介于2016年8月13日签订的房地产买卖合同中，约定的涉案房屋的成交价格为112万元，并由买方负担产权交易所产生的所有税费；同时还明确涉案的房屋处于抵押状态，并由买方赎楼。双方达成的补充协议中，第二条再次明确“买卖双方就知悉并保证卖方在本次房产交易中实际收取的房款为1001191号《房地产买卖合同》约定约定的金额1120000元”。根据上述约定和二手房交易的一般规则，在约定由买方负担所有税费的情况下，涉案房屋的买卖双方达成了协议应当是出卖人实收价款112万元。对于涉案的房屋是以侯永才的名义办理按揭贷款并抵押在银行的事实，并不是在合同履行过程中才披露的。假定对于由买方赎楼的约定只是明确了由买方樊更丰提供赎楼资金，但是对是不是应当由出卖人及侯永才以借款的形式向樊更丰借口并承担利息约定不明，樊更丰认为应当以借款的方式向出卖人侯永才提供资金赎楼并由其承担利息的话，那么在双方当事人于2016年11月30日达成补充协议时，樊更丰就当提出该问题并与对方达成一致。而在补充协议约定“赎楼款由买方垫付”的同时并没有其他关于赎楼费用利息负担的约定。在上述协议和补充协议签订后，侯永才作为出卖的已经按照约定办理了指定人员的授权公证书并根据对方的通知到银行准备协助办理资金监管和赎楼手续。根据樊更丰在本案一审中的陈述，在此过程中系因为樊更丰为了保障其资金安全提出要求以借款的方式向侯永才提供资金赎楼，才导致了本案纠纷的发生。因此，本案纠纷的产生首先是合同的不完备所导致。喜乐居公司作为专业的房产中介公司，应当就赎楼资金的提供义务人、支付方式、成本负担等问题引导买卖双方进行协商并倒进一致，其怠于履行这方面义务的存在过错。但是鉴于本案审理的并非中介合同纠纷，本院在此不对喜乐居公司责任作出处理。其次是买受人樊更丰在两次与侯永才签署合同的过程中，均未就其将要垫付的赎楼款资金安全问题提出意见，直到去银行办理手续时才提出自己的想法存在过错，应当对本案合同不能继续履行承担过错责任。最后是出卖人侯永才仅仅是想到自己实收112万元而不对买受人垫付赎楼款所客观存在的风险给予善意的理解，未能与对方形成一个各方面都能接受的方案导致了合同关系的破裂，其行为也存在一定的改进空间，故而在本案诉讼中应当适当地减少对方的违约责任。综合本案所涉合同履行过程中各方当事人的过错程度并体现对涉案当事人的是非评价，本院酌令侯永才向樊更丰返还定金20000元。综上所述，上诉人侯永才的的上诉主张部分成立，本院予以支持。一审法院虽然查明事实清楚，但是对双方当事人的过错责任认定及本案的实体处理错误，其判决本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（而）项的规定，判决如下：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初1712号民事判决；二、侯永才本判决生效后十日内一次性向樊更丰返还定金20000元；三、驳回樊更丰的其他诉讼请求；四、驳回侯永才的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费用1050元，侯永才已经预交的由其负担。本案二审案件受理费人民币1050元，由上诉人樊更丰负担。本判决为终审判决。审判长  郑杰审判员  寇倩审判员  胡江二〇一九年九月二十九日法官助理赵铎书记员彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。