新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵9001民初2203号 原告：高敏，女，1973年7月14日出生，汉族，住石河子市。 被告：石河子市德威商业管理有限公司，住所地石河子市北泉镇北泉花园小区****。 法定代表人：郭心胜，总经理。 被告：石河子市中盈房地产开发有限公司，住所，住所地石河子市北泉镇北泉路**div> 法定代表人：张立，总经理。 委托诉讼代理人：李雪梅，新疆新石律师事务所律师。 原告高敏与被告石河子市德威商业管理有限公司（以下简称德威公司）、被告石河子市中盈房地产开发有限公司（以下简称中盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告高敏、被告中盈公司的委托诉讼代理人李雪梅到庭参加诉讼，被告德威公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经批准依法延长了审理期限。本案现已缺席审理终结。 高敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告德威公司给付原告2016年1月1日至2018年12月31日的租金56047.2元（2016年1月1日至2016年12月31日的租金16988.4元、2017年1月1日至2017年12月31日的租金18682.4元、2018年1月1日至2018年12月31日的租金20376.4元）；2.判令被告赔偿原告违约损失19838.917元（2016年违约损失9301.149元＋2017年违约损失6819.076元＋2018年违约损失3718.692元）；3.被告中盈公司对上述款项承担连带付款责任；4.由被告承担本案诉讼费及送达费。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告赔偿原告违约金9609元（2017年1月1日至2018年1月1日的违约金为16988.4元×0.5‰×730天；2018年1月1日至2018年12月31日的违约金为18682.4元×0.5‰×365天）。事实和理由：2012年11月1日，原告高敏与被告德威公司签订《委托经营管理合同》一份，双方约定原告将其所有的石莫公路号中盈城市商业用房的全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营，被告按期给付原告租金，委托期限为2012年11月1日至2018年12月31日止、双方约定给付租金的方式为每年12月31日支付。合同签订后，被告前期都按时给付原告租金，但2016年、2017年、2018年，被告迟迟不按照合同约定给付原告租金，经原告多次索要均无果，故原告依法诉至法院。 德威公司未作答辩。 中盈公司辩称，对欠付租金的具体金额，被告中盈公司不清楚。本案中合同约定租金每年支付时间为当年的12月31日，2016年和2017年的租金已过法律规定的担保期限，被告中盈公司不应承担担保责任。对2018年的租金，被告中盈公司同意承担担保责任，但是被告德威公司是否支付过该笔款项被告中盈公司不清楚。原告诉请的违约金数额过高，被告中盈公司请求法庭依法予以调整。双方在合同中约定的面积为45.86平方米，原告的租金和违约金的计算基数均有误。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年10月31日，原告高敏与被告德威公司签订了《委托经营管理合同》，双方约定原告将其所有的位于石河子石莫公路号中盈城市商业用房的全部投资经营管理权委托给被告德威公司，由被告德威公司在法律规定的范围内进行合法经营，被告德威公司按期给付原告租金，委托期限为2012年11月1日至2018年12月31日，双方约定租金支付日期为每年12月31日后30天内。之后，被告德威公司未向原告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的租金。 2017年12月18日，被告中盈公司出具承诺担保书载明：“石河子市德威商业管理有限公司欠360户业主，中盈义乌商城所有业主2012年至2018年的未付租金。石河子市德威商业管理有限公司无力偿还，石河子市中盈房地产开发有限公司同意全额担保偿还，石河子市德威商业管理有限公司委托经营管理合同管理期限内项下所有债务及违约责任。（即：因迟延给付租金所承担的违约金按每日约定租金的0.5‰支付违约金给业主）”。当日，被告中盈公司法定代表人张立在承诺担保书下方注明：“中盈公司承诺，从2018年至2019年12月31日替德威支付所欠租金（期间业主可优先购买置换天圣及中盈的住宅）”。 另查明，本案案涉石河子北泉镇石莫公路165-C99号房屋建筑面积为48.4平方米。 本院认为，原告与被告德威公司签订的虽名为《委托经营管理合同》，但合同的内容符合房屋租赁合同的特点和要件，该合同实质为房屋租赁合同，系属合法有效。原、被告就该合同已经实际履行，现被告德威公司欠付原告高敏2016年1月1日至2018年12月31日的租金共计为56047.2元，被告德威公司理应给予及时支付，久拖不付显属违约，应承担违约责任。故对原告要求被告德威公司支付租金56047.2元的诉讼请求，本院予以支持。 至于原告主张的违约金是否过高，以及被告中盈公司要求调减违约金数额有无事实与法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”依照上述规定，被告中盈公司认为约定的违约金过高要求调减，依法有据。因原告未提供证据证明逾期支付租金给其造成实际损失的数额，故其实际损失应认定为利息损失。因此，违约金是否过高应依据利息损失予以衡量，即超过利息损失的部分，本院不予支持，具体数额确定为2360.11元。被告中盈公司出具书面承诺书自愿承担“石河子市德威商业管理有限公司委托经营管理合同管理期限内项下所有债务及违约责任”，这是被告中盈公司对自己民事权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持。被告中盈公司关于2016年至2017年的案涉租金已过担保期限其不应再承担责任的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，也有悖诚实信用的基本原则，故本院不予采纳。被告德威公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，由此产生的法律后果应由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告石河子市德威商业管理有限公司支付原告高敏2016年1月1日至2018年12月31日的租金56047.2元； 二、被告石河子市德威商业管理有限公司支付原告高敏违约金2360.11元； 以上款项合计58407.31元，被告石河子市德威商业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付原告高敏。 三、被告石河子市中盈房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任（此项及于诉讼费的负担）。 四、驳回原告高敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1697元，送达费90元，合计1787元（原告已预交），由原告高敏负担391元，由被告石河子市德威商业管理有限公司负担1396元，被告石河子市德威商业管理有限公司负担部分与前款同期一并给付原告高敏。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  严 军 审 判 员  田丽丽 人民陪审员  党 新 二〇一九年九月十八日 书 记 员  李 雅