福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初4712号 原告：福建石狮园区开发建设有限公司，住所地福建省石狮市鸿山镇鑫强路**高新区创新创业中心办公楼**，统一社会信用代码91350581595968458Y。 法定代表人：黄江淮，公司总经理。 委托诉讼代理人：余景裕，福建仁耀律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄记林，福建仁耀律师事务所执业律师。 被告：李贞界，男，1966年3月14日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告福建石狮园区港口码头开发建设有限公司与被告李贞界房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，福建石狮园区港口码头开发建设有限公司名称依法变更登记为福建石狮园区开发建设有限公司（下称园区开发公司）。本院依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。园区开发公司的委托诉讼代理人余景裕律师、李贞界到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 园区开发公司向本院提出诉讼请求：1.确认园区开发公司与李贞界于2014年7月28日签订的《房屋租赁合同》及2014年12月26日签订的《关于〈房屋租赁合同〉的补充协议》于2019年6月17日解除；2.李贞界立即将址于福建省石狮市纺织服装产业发展基地一期A地块员工生活区宿舍楼2#楼一层的房产腾空并返还给园区开发公司；3.李贞界立即支付园区开发公司自2018年12月15日起至2019年6月17日止（6个月又3天）的租金114077.20元，按每日3‰支付自2018年12月15日起至实际付清租金之日止的逾期交租滞纳金；4.李贞界立即按每日1229.94元（即原日租金的双倍）支付园区开发公司自2019年6月19日起至实际返还租赁房产之日止的房屋占有使用费；5.李贞界缴纳的租赁押金36666元不予退还；6.李贞界结清至实际返还租赁房产之日止使用租赁房产产生的水费、电费、天燃气费及物业管理费；7.李贞界承担本案诉讼费用（包括案件受理费、财产保全申请费等）。诉讼过程中，园区开发公司撤回上述第7项诉讼请求中有关财产保全申请费的诉讼请求。事实和理由：李贞界因经营餐厅需要，向园区开发公司承租址于福建省石狮市纺织服装产业发展基地一期A地块员工生活区宿舍楼2#楼一层的房产（下称案涉房产），双方于2014年7月28日签订了《房屋租赁合同》。合同约定：租赁面积为1220平方米（最终面积以办理产权登记的实测建筑面积为准）；租金单价为每月每平方米15.0273元，即每月租金为18333.3元；租赁期限为5年，即李贞界承租房屋开业之日（以园区开发公司书面通知为准）起计算；李贞界享有园区开发公司提供的开业之日（以园区开发公司书面通知为准）起1年6个月免交租金的优惠政策；租金自免租金优惠期结束开始计付，结算按每一年度为一个计付周期，第一次租金应在免租金优惠期结束前付清，以后各次租金应于每一个计付周期开始的五日内支付；如李贞界逾期两个月未付清租金，园区开发公司有权单方解除合同，李贞界并须承担相关违约责任。2014年12月26日，园区开发公司与李贞界签订了《关于〈房屋租赁合同〉的补充协议》，约定租赁房产的水电及天燃气开户、使用事宜。由此，园区开发公司依约将租赁房产交付李贞界使用，李贞界向园区开发公司交付了租赁押金36666元。2017年6月7日，园区开发公司正式通知李贞界在租赁房产内开设的餐厅于2017年6月15日正式营业，即租赁期限自2017年6月15日起至2022年6月14日止，免租金期间为自2017年6月15日起至2018年12月14日止。2018年9月22日，为办理租赁房产的产权证，经园区开发公司委托测绘公司测量，最终确认李贞界租赁的房产面积为1244.76平方米，即实际每月租金为18705.38元。在免租金期于2018年12月14日结束前，李贞界并未依据合同约定支付2018年12月15日至2019年12月14日该租赁年度的租金，至今已逾期两个月以上。李贞界的行为已构成根本性违约，且李贞界在使用租赁房产期间还存在擅自拆改变动房屋结构、变更经营用途等违约行为，根据《房屋租赁合同》约定，园区开发公司于2019年6月17日通知李贞界解除《房屋租赁合同》及《关于〈房屋租赁合同〉的补充协议》，并要求李贞界承担违约责任。但目前李贞界仍未履行付款及腾退义务，并继续占用租赁房产。 李贞界辩称，园区开发公司违反承诺，许多工厂未能进驻园区，就餐人员未能达到1万人左右，还让员工自行煮饭，导致李贞界至今仍亏本经营，故亦请求解除合同。但李贞界经营餐厅投入大量资金，希望将餐厅转租，将装修和设备留给园区开发公司，由园区开发公司补偿5万元。 本院经审理认定事实如下：福建石狮园区港口码头开发建设有限公司于2012年5月15日成立，系从事工业园区、物流园区开发、房地产开发及销售、房屋租赁、仓储、物业管理等业务的有限责任公司（法人独资）。2019年9月2日，福建石狮园区港口码头开发建设有限公司名称依法变更登记为福建石狮园区开发建设有限公司，法定代表人由陈晓河变更为黄江淮。案涉房产址于福建省石狮市锦宁路492号（A地块2#宿舍楼）一层即石狮市纺织服装产业发展基地一期A地块员工生活区宿舍楼2#楼一层，系园区开发公司开发建设的房产。2018年9月22日，案涉房产经泉州纵横测绘有限公司测量，面积为1244.76平方米。2018年10月17日，石狮市不动产登记中心颁发案涉房产所在的房产的不动产权证书，证号为闽（2018）石狮市不动产权第0015790号。 另查明，2014年7月28日，园区开发公司作为甲方，李贞界作为乙方，签订了《房屋租赁合同》。合同约定：该房屋出租时的装修情况为毛坯房；租赁期限为5年，自乙方承租该房屋开业之日（以甲方书面通知为准）起计算；乙方承租该房屋仅作餐厅使用；租金单价为每月15.0273元／平方米，每月租金价格为18333.3元（以办理产权登记的实测建筑面积计算每月租金价格），乙方享有甲方提供的开业之日（以甲方书面通知为准）起1年6个月内免交租金的优惠政策；租金自免租金优惠期结束前付清，以后各次租金应于每一个计付周期开始的五日内汇入以下甲方指定账户（账户名称石狮市纺织服装发展有限公司、开户银行兴业银行石狮支行、账号15×××56）；乙方须在签订本合同前一次性向甲方缴纳房屋租赁押金（按两个月租金计算取整）36666元，房屋租赁押金不计利息；合同终止，乙方完成本合同第七条约定内容且无任何违约和欠费、税行为，甲方应于合同终止后十日内如数返还房屋租赁押金；否则，该房屋押金优先用于支付乙方所须支付的各项费用；甲方应于2014年10月1日前将房屋及其附属设施、设备交付乙方使用；租赁合同终止，依附于房屋的装修不计残值归甲方所有，乙方不得有意破坏及拆除；乙方应在租赁合同终止后两天内将所承租的房屋及其附属设施、设备交还甲方，并由双方当事人当场记录签字确认；乙方交还甲方房屋时应保持房屋及其附属设施、设备处于交付使用时的完好状态，并保证房屋及其附属设施、设备能够正常使用；对未经甲方同意留存的物品，视为乙方弃物，甲方有权在房屋收回后自行处置，处置产生的费用由乙方承担，甲方可优先从房屋租赁押金中支付；乙方逾期两个月未付清租金或未支付租金数额达到应支付数额50%的，擅自将房屋转租、转借给他人使用的，未经甲方书面同意擅自拆改变动房屋结构或在该房屋内开设小卖铺、小超市的，擅自改变租赁用途，或存放危险物品、或经营、使用不符合消防要求、或利用该房屋进行违法活动的，逾期两个月未交付应当由乙方支付的各项费用给甲方造成严重损害的，等情形下，甲方有权单方解除本合同并收回房屋；租赁期间，乙方存在上述情形的，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，乙方已缴纳的房屋租金和租赁押金不予退还；乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按日收取所欠租金3‰的滞纳金；租赁终止，乙方逾期交还房屋，则应按日向甲方支付原日租金双倍的房屋占用费；逾期交还房屋超过两个月的，除按原租金的双倍支付房屋占用费外，甲方有权不退还乙方缴纳的房屋租赁押金；等内容。同年9月间，园区开发公司将案涉房产交付给李贞界，李贞界交付园区开发公司租赁押金36666元。2014年12月26日，园区开发公司作为甲方，李贞界作为乙方，签订了《关于〈房屋租赁合同〉的补充协议》。2015年2月3日，园区开发公司向李贞界发送《责令整改通知》，其未经同意擅自改变所租赁的食堂内部结构，拟在该食堂内开设小卖铺／小超市，已违反合同约定，应自行整改到位。2017年6月7日，园区开发公司通过邮寄挂号信、发送手机短信、张贴书面通知的方式，通知李贞界租赁用途为餐厅的房屋开业日期为2017年6月15日，即房屋租赁期限为2017年6月15日起至2022年6月14日，同时再次要求李贞界对违反合同约定的行为进行整改。2018年11月15日，园区开发公司通过邮寄挂号信、发送手机短信、张贴书面通知的方式，通知李贞界按合同约定于2018年12月14日前缴清第一次房屋租金（年租金）204464.58元。2018年12月19日，园区开发公司通过邮寄挂号信、发送手机短信、张贴书面通知的方式，通知李贞界应按合同约定于2018年12月14日前缴清第一次房屋租金（年租金）224464.58元，但李贞界至今未缴交，已产生违约金，提醒李贞界于2018年12月24日前缴清第一次房屋租金及违约金227158.16元。2019年6月17日，园区开发公司通过邮寄挂号信、发送手机短信、张贴书面通知的方式，通知李贞界自收到通知书之日即解除合同，在收到通知书之日立即一次性付清至合同解除终止日所拖欠的租金及相关违约金等，在收到通知书之日起两日内腾空租赁场地的全部物品，若逾期有权按废弃物处理，在收到通知书之日起两日内将租赁场地及附属设施、设备返还园区开发公司，结清水、电及天燃气等费用。2019年8月2日，园区开发公司诉至本院。诉讼过程中，园区开发公司陈述，水、电、天燃气费用及物业管理费由承租方直接向园区开发公司委托的物业公司交付，园区开发公司并未代缴水、电、天燃气费用及物业管理费。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。园区开发公司与李贞界于2014年7月28日签订的《房屋租赁合同》和2014年12月26日签订的《关于〈房屋租赁合同〉的补充协议》，主体合格，租赁物适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，房屋租赁合同关系合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。园区开发公司于2014年9月间将案涉房产交付给李贞界，已经履行了合同约定的义务。根据权利义务对等原则，李贞界应按园区开发公司通知书确定的“房屋开业日期”即2017年6月15日作为免租金期限；“房屋租赁期限”自2017年6月15日起至2022年6月14日止；月租金为15.0273元/平方米×“办理产权登记的实测建筑面积”，即15.0273元/平方米×1244.76平方米＝18705.38元/月；年租金18705.38元/月×12个月＝224464.56元；支付期限自1年6个月免租金期限届满前，即2018年12月14日前缴清第一次房屋租金（年租金）。但李贞界未能按期足额支付租金，至今已明显超过2个月，其行为已经构成违约，应当根据合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，园区开发公司于2019年6月17日通过邮寄挂号信、发送手机短信、张贴书面通知的方式，通知李贞界自收到通知书之日即解除合同。园区开发公司行使单方解除权符合当事人双方的约定，解除程序合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”规定，合同解除后，李贞界应当将案涉房产腾空并返还给园区开发公司；支付合同计租日起即2018年12月15日起至合同解除之日止即2019年6月17日止的租金，为6个月又3天，租金计为114077.20元；因李贞界逾期支付租金，应按约定的日3‰支付自2018年12月15日起至实际付清租金之日止的滞纳金；因园区开发公司给予李贞界2天的腾房时间，李贞界在期限届满后至今仍未返还案涉房产，应当按照合同给定的原日租金的双倍即1229.94元/日支付自2019年6月19日起至实际返还案涉房产之日止的房屋占有使用费。关于租赁押金36666元。根据合同约定，因李贞界逾期未支付租金，租赁押金应“优先用于支付乙方所须支付的各项费用”，但因李贞界逾期交还房屋超过两个月，“除按原租金的双倍支付房屋占用费外，甲方有权不退还乙方缴纳的房屋租赁押金”，故园区开发公司有权不退还租赁押金36666元。关于李贞界使用案涉房产产生的水费、电费、天燃气费及物业管理费。根据2014年12月26日签订的《关于〈房屋租赁合同〉的补充协议》的约定，水费、电费、天燃气费及物业管理费应当由李贞界自行承担。因园区开发公司并未代垫该些费用，亦未提供该些费用的相关证据，不能证明该些费用的具体金额，属于诉讼请求不明确。园区开发公司关于李贞界结清该些费用的诉讼请求，本院依法不予支持。园区开发公司自愿撤回关于财产保全申请费的诉讼请求，系其对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”规定，园区开发公司名称变更，不影响当事人之间的权利义务关系。李贞界关于园区开发公司违反承诺导致李贞界至今仍亏本经营，因未能提供证据加以证明，园区开发公司又予以否认，本院不予认定。李贞界主张解除合同，因园区开发公司实际上已经行使合同解除权，合同已于2019年6月17日解除，不得再重复解除。因双方明确约定“对未经甲方同意留存的物品，视为乙方弃物，甲方有权在房屋收回后自行处置”，李贞界关于园区开发公司支付装修和设备的经济补偿5万元的抗辩意见缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，园区开发公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十六条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认福建石狮园区开发建设有限公司与李贞界于2014年7月28日签订的《房屋租赁合同》和2014年12月26日签订的《关于〈房屋租赁合同〉的补充协议》于2019年6月17日解除； 二、李贞界应于本判决生效后十日内将址于福建省石狮市锦宁路492号（A地块2#宿舍楼）一层即石狮市纺织服装产业发展基地一期A地块员工生活区宿舍楼2#楼一层的房产腾空并返还给福建石狮园区开发建设有限公司； 三、李贞界应于本判决生效后十日内支付福建石狮园区开发建设有限公司自2018年12月15日起至2019年6月17日止的租金114077.20元，并按每日3‰支付该租金自2018年12月15日起至实际付清租金之日止的逾期交租滞纳金； 四、李贞界应于本判决生效后十日内按每日1229.94元支付福建石狮园区开发建设有限公司自2019年6月19日起至实际返还租赁房产之日止的房屋占有使用费； 五、确认福建石狮园区开发建设有限公司有权不予退还李贞界交付的租赁押金36666元； 六、驳回福建石狮园区开发建设有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4044元，减半收取计2022元，由李贞界负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄招荣 二〇一九年九月二十三日 书记员  蔡玉玲 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。