北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初19153号原告：刘喆，女，1977年3月3日出生，汉族，住海淀区。委托诉讼代理人：赵奎干，北京市景运律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟招（原告之夫）。被告：郭庆安，男，1961年10月1日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：朱燊，内蒙古吉拓律师事务所律师。原告刘喆诉被告郭庆安房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘喆之委托诉讼代理人赵奎干、李伟招与被告郭庆安之委托诉讼代理人朱燊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘喆向本院提出诉讼请求：1、要求被告依据编号×××《北京市存量房屋买卖合同》第十条第二款约定，以20万元为基数按每日万分之五支付2012年8月22日至2016年10月28日的违约金152800元；2、请求被告依据编号×××《北京市存量房屋买卖合同》第十条第二款约定，以178万元为基数按每日万分之五支付2016年10月28日至实际完成房屋权属转移之日止的违约金80.99万元；3、请求被告赔偿原告因违约造成原告的租房实际损失34.47万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和郭庆安于2012年5月25日签订《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖定金协议》、《居间服务合同》，购买郭庆安所有的位于海淀区马连洼北路×1号房屋（房屋所有权证号：X京房权证字第XXXX号），约定房屋价款人民币178万元，合同中约定：自合同签订之日起90日内买卖双方申请办理房屋权属转移登记手续。第十条权属转移登记第（二款）第1项：如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。原告已按约定在合同签订当日支付了定金人民币20万元。原告在6月13日已经筹备好房屋全价房款，但因被告恶意注销了其在建委网签系统已备案的资金监管帐号，剩余房款因被告原因未能完成支付。原告已经在2016年10月28日前将剩余房款158万元交至法院。被告通过一系列恶意虚假诉讼阻却购房合同的履行，应承担恶意违约责任。1、居间人北京我爱我家房地产经纪有限公司将被告所提供的银行帐号已在网签协议中做为监管账户提交。后来郭庆安注销了监管账户恶意阻却房屋买卖合同无法继续履行。2、被告于2013年10月20日依据郭庆安及杨珏提供的2011年6月27日恶意违造的《个人民间借款担保合同》，为涉案房屋办理了抵押登记及X京房他证海字第154826号的他项权证，并故意任由杨珏来主张抵押权实现以转移产权登记。后(2014)海民初字第3750号，(2015)一中民终字第01445号判决郭庆安及杨珏抵押合同无效且抵押行为无效。3、被告伙同其妻吴秋月以吴秋月不知情郭庆安售房为由主张《北京市存量房屋买卖合同》无效，后(2014)海民初字第06643号驳回吴秋月全部诉讼请求；(2014)一中民终字第4159号因郭庆安伙同其侄郭伟(2014)海民初字第10539号生效诉讼判决郭庆安和建机公司《公有住房买卖契约》无效发回海淀法院重审。而在海淀法院(2014)海民初字第7449号重审开庭时吴秋月撤诉。4、被告伙同其侄郭伟恶意虚假诉讼，(2014)海民初字第10539号生效诉讼判决郭庆安和建机公司《公有住房买卖契约》无效。后原告就10539号判决提起撤销之诉，(2015)海民初字第14453号判决撤销北京市海淀区人民法院二零一四年五月二十日作出的(2014)海民初字第10539号民事判决书中“北京市建机资产经营有限公司与郭庆安于二〇一〇年十二月二十三日签订的关于海淀区马连洼北路×1号公有住房买卖契约无效”主文内容。(2015)一中民终字第9721号驳回上述，维持原判。(2015)海民初字第14466号判决“本院认为，刘喆与郭庆安签定的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律强制性规定，故合法有效。”“本判决生效七日内，郭庆安配合刘喆办理位于北京市海淀区马连洼北路×1号房屋权属过户手续，相关税费由刘喆负担：刘喆将剩余房款158万元支付给郭庆安；房屋过户后七日内，郭庆安将房屋交付给刘喆。(2017)京01民终2907号上诉人郭庆安经传票传唤无正当理由拒不出庭，本案按上诉人郭庆安撤回上诉处理。郭庆安伙同杨珏、吴秋月、郭伟故意串通捏造事实进行多次恶意虚假诉讼，极大地浪费国家法律资源（近20次诉讼）及损害法律权威，恶意违约，应承担合同条款约定的违约责任。特请求人民法院依法严惩对被告的违约责任，判决被告依合同条款支付违约金及赔偿原告租房损失。郭庆安辩称，一、本案案由不符合《民事案件案由规定》，案由规定中没有原告起诉书中所列“房屋买卖合同损失赔偿纠纷”这一案由。现涉案房屋已于2019年6月过户至原告名下，这种情况下，原告的主张明显不符合常理，违背公平公正的审判原则。二、（2015）海民初字第14466号民事判决，已就涉案房屋买卖合同作出生效判决，原告以同一份合同另行起诉违背一事不再理原则。基于同一份合同原告应一并提出，裁判时法官予以权衡，平衡双方权利义务。三、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应依法驳回。原告在2012年9月1日向法院起诉郭庆安房屋买卖合同纠纷一案中，仅诉请被告继续履行合同，原告明知涉案房屋存在第三人主张权益，而末对违约金提出诉讼请求。直至2018年10月23日原告才主张被告赔偿违约金，原告已超过法律规定的诉讼时效，故要求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。四、原告诉讼请求第一、二项，没有事实及法律依据。合同编号为×××《北京存量房屋买卖合同》第十条第二款约定的是房屋所有权登记，但该条款约定的前提条件是交付房屋后九十日内履行办理房产登记之义务，而本案至此时房屋并未交付，显然原告之诉请没有合同依据，更无法律依据。五、原告名下有其它住房，不需要租赁房屋，其主张租房损失没有依据。在(2015)海民初字第14466号案件审理过程中，刘喆于2015年9月8日向海淀法院提出诉讼担保申请，要求查封涉案房屋，并以其名下房产提供担保（昌平区回龙观镇龙腾苑×2号）。由此可见，在其有住房的情况下，又主张赔偿租房损失，没有依据。房屋买卖合同中并无租房损失约定，原告现主张租房损失脱离合同，凭空增加被告责任，违背了签订合同时双方方预见可能性。六、原告已拥有两套房屋，不符合购房资格。七、经查涉案房屋现价已达七百余万元，原告没有任何损失，只有更多获利。在房屋买卖合同中，卖方违约买房可以主张房屋差价损失，但本案法院判决继续履行合同，原告并无房屋差价损失，反而获得房屋涨价利益五百余万。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》明确：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。最高法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》是根据违约金的补偿性，以当事人的直接损失为准。《合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条均规定违约金数额应以实际损失为参考，目的是为了防止违约金主张金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。而本案原告不但没有损失，反而有巨大获利，原告脱离实际损失主张违约金导致双方权利义务不对等。且原告在签订买卖合同时，即明确知晓第三人对该房屋主张权益，原告多年未就违约金主张权益，放纵事态发展。从民法理论上违约责任适用填平原则，而不是以违约为由获取巨额收益。房屋买卖合同金额为178万元，原告主张违约赔偿粗略计算130多万元，对被告明显不公平。原告主张违约赔偿金按日计算合同金额万分之五，而实际在诉讼过程中房屋从178万元增长到700万元，原告从签订合同之日起日收益万分之十一点五，原告已经收益500余万元，又主张巨额违约赔偿，法院应当平衡双方利益，被告不应承担违约赔偿。本院经审理查明：郭庆安为北京市海淀区马连洼北路×1号房屋（以下简称×1号房屋）登记的所有权人，房产证登记时间为2011年7月18日，房产证号为X京房权证海字第XXXX号。2012年5月25日，刘喆与郭庆安经北京我爱我家房地产经纪有限公司（简称我爱我家公司）中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同双方主要约定有：刘喆购买郭庆安×1号房屋；该房屋成交价格为人民币178万元,买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币20万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当在领取全部房款当天（约定时间或约定条件）将房屋交付买受人，该房屋交付时，应当履行出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在房屋交付之日起九十日（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。在上述买卖合同签订后，双方未订立关于约定房屋附属设施设备、装饰装修价格的附件一、关于房屋权属情况的说明及房屋的抵押和租赁情况具体约定的附件三、约定关于具体付款方式及期限的附件五以及买卖双方具体承担税费的附件七。上述合同签订后的当日，双方在中介公司北京我爱我家房地产经纪有限公司的见证下，又签订了《房屋买卖定金协议》；并于当日双方又与中介公司我爱我家房地产经纪有限公司共同签订《居间服务合同》，按该合同约定刘喆向我爱我家房地产经纪有限公司支付居间代理费人民币35600元。合同签订当日，刘喆按约定将定金20万元交付给了郭庆安。此后，居间人北京我爱我家房地产经纪有限公司按程序办理双方房屋买卖的网签手续。期间，郭庆安与刘喆因房屋买卖的总价款在合同中约定的成交价格178万元基础上是否应当增加的问题发生纠纷，刘喆称双方约定的房屋成交价格178万元中已包括了装饰装修折价，郭庆安则称双方在合同中约定的房屋成交价格178万元中并不包括装修折价，之后提出要求刘喆给付装修折价款，一直协商达不成一致意见。后郭庆安以刘喆签订阴阳合同为由，注销了其作为监管账户的银行账号致网签无法完成，双方因此撤销了网签手续。此后刘喆要求郭庆安按合同约定的时间办理房屋转移登记手续，遭郭庆安拒绝。房屋亦未办理交付手续。刘喆亦未将剩余房款支付给郭庆安。2013年，刘喆将郭庆安诉至本院，要求继续履行房屋买卖合同，办理过户手续。2013年10月21日，郭庆安与杨珏办理了×1号房屋的抵押登记，杨珏取得了房屋他项权证书。刘喆为此诉至本院，要求确认郭庆安与杨珏的《借款抵押合同》及抵押行为无效。经本院（2014）海民初字第3750号民事判决，一、被告郭庆安、杨珏、徐太祥于二Ｏ一一年六月二十七日签订的借款抵押合同无效；二、被告郭庆安、杨珏就北京市海淀区马连洼北路×1号房屋办理的抵押行为无效。2014年，郭庆安之妻吴秋月起诉郭庆安、刘喆确认房屋买卖合同无效纠纷。后被法院（2014）海民初字第06643号民事判决书驳回吴秋月的全部诉讼请求。该案吴秋月提出上诉后，经（2014）一中民终字第4159号民事裁定书认定事实不清，撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第06643号民事判决，发回北京市海淀区人民法院重审。后该案按吴秋月自动撤诉处理。2014年郭伟作为原告起诉被告北京建机资产经营有限公司、郭庆安，要求确认合同无效，2014年5月20日本院作出的（2014）海民初字第10539号民事判决书判决北京建机资产经营有限公司与郭庆安于二Ｏ一Ｏ年十二月二十三日签订的关于海淀区马连洼北路×1号公有住房买卖契约无效。该案经本院（2014）海民初字第10539号判决支持了郭伟的诉讼请求。2014年7月30日，郭伟不服被告北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）作出的房屋登记行为，向本院提起行政诉讼。经审理法院认定：因《公有住房买卖契约》是市住建委作出501房屋所有权转移登记行为的主要事实依据，故在《公有住房买卖契约》被确认无效的情况下，市住建委作出的房屋所有权转移登记行为已无存在的事实依据，应当予以撤销。并判决：撤销被告北京市住房和城乡建设委员会于二○一一年七月十八日作出的将位于北京市海淀区马连洼北路×1号的房屋所有权人登记为第三人郭庆安的房屋登记行为。2015年，刘喆提起诉讼，申请撤销本院（2014）海民初字第10539号判决。经本院判决，撤销本院于2014年5月20日作出的（2014）海民初字第10539号民事判决书中“北京建机资产经营有限公司与郭庆安于二Ｏ一Ｏ年十二月二十三日签订的关于海淀区马连洼北路×1号公有住房买卖契约无效”主文内容。郭伟不服上诉后，北京市第一中级人民法院出具（2015）一中民终字第9721号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2015年，刘喆起诉郭庆安，请求法院判令郭庆安继续履行房屋买卖合同，限期协助办理×1号房屋权属过户手续并交付房屋。诉讼中，经刘喆申请，本院已对郭庆安名下×1号房屋予以查封，刘喆已将剩余购房款158万元于2016年10月28日前交至法院。本院经审理于2016年10月28日作出（2015）海民初字第14466号民事判决书，判决：本判决生效后七日内，郭庆安配合刘喆办理×1号房屋权属过户手续，相关税费由刘喆负担，刘喆将剩余房款158万元支付给郭庆安；房屋过户后七日内，郭庆安将房屋交付给刘喆。郭庆安对该判决不服，提起上诉，案件审理过程中，上诉人郭庆安经传票传唤无正当理由拒不出庭，北京市第一中级人民法院于2017年8月7日出具（2017）京01民终2907号民事裁定书，裁定：本案按上诉人郭庆安撤回上诉处理。2018年，原告吴秋月起诉被告刘喆、第三人郭庆安案外人执行异议之诉一案，吴秋月请求人民法院对×1号房屋停止执行并解除对该房屋的查封并对×1号房屋进行析产分割确认吴秋月的份额。本院经审理于2018年10月12日作出（2018）京0108民初32019号民事裁定书，裁定驳回吴秋月的起诉。吴秋月不服该判决，提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理于2019年3月25日作出（2019）京01民终2524号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。庭审中，刘喆主张其购买涉案房屋系用于自住，因郭庆安未及时交付房屋并办理过户，导致其无法及时入住该房屋，为了孩子就近上学，其于2014年10月在涉案房屋同一地段承租了一套房屋自住直到至今，前两年的月租金为5300元，第三年的月租金为6000元，第四年的月租金为6500元，第五年的月租金为7500元，从2014年10月至2019年7月共花费房屋租金344700元，为此刘喆提交了房屋租赁合同、租金汇款回单、银行账户流水等证据予以证明。庭审中，郭庆安提交链家APP截图一份，证明目前涉案房屋总价约700万元。另查，2019年6月25日，涉案×1号房屋的产权经法院强制执行过户至刘喆名下。房屋过户后，郭庆安未将房屋交付给刘喆，刘喆就房屋交付申请强制执行，本案审理过程中该强制执行仍在进行中。本院认为，本案中，刘喆与郭庆安签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效。根据已生效判决查明，郭庆安出卖房屋后，无正当理由不履行合同，并先后实施将房屋恶意抵押、任由抵押人要求行使抵押权、其妻起诉要求确认买卖合同无效、确认建机公司出售协议无效以及其妻起诉要求停止执行等诉讼行为，均为阻却刘喆购房签约合同的继续履行，应承担相应的法律责任。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故刘喆在要求郭庆安继续履行合同，办理房屋产权过户及交付房屋得到法院支持后，仍有权依据合同约定要求郭庆安承担支付违约金的违约责任。郭庆安主张刘喆要求支付违约金超过诉讼时效，缺乏事实依据，本院对该项抗辩意见不予采信。根据双方签订合同约定：“当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在房屋交付之日起九十日（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。”本案中，双方于2012年5月25日签订房屋买卖合同，如果合同顺利履行，应于2012年8月22日前完成房屋产权过户，但因郭庆安的故意违约行为及数次为阻确合同继续履行而进行的诉讼行为，该房屋直到2019年6月25日才最终过户至刘喆名下，给刘喆造成了损失。根据上述合同约定，郭庆安应以20万元为基数按每日万分之五标准支付2012年8月22日至2016年10月28日的违约金152800元，并以178万元为基数按每日万分之五标准支付2016年10月28日至实际完成产权过户之日即2019年6月25日止的违约金80.99万元，以上合计违约金962700元。刘喆主张因郭庆安违约未按时交付房屋，其为租房从2014年10月至2019年7月共花费房屋租金344700元并提交了相关证据予以证明，本院对刘喆该损失主张予以采信。因违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，违约金具有补偿为主、惩罚为辅的性质。本案中，郭庆安主张刘喆主张的违约金数额过高，要求本院予以酌减，本院参考刘喆因郭庆安违约造成的损失数额，同时考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以调整。在已支持违约金请求的情况下，对于刘喆要求赔偿租金损失的诉讼请求，本院不予支持。郭庆安主张目前涉案房屋市值为700万元，刘喆因房屋市值上涨而获得巨大利益，不应再主张违约金。本院认为因郭庆安的恶意违约行为及为阻却合同正常履行而提起的多次诉讼导致刘喆无故增加购房成本及各项损失的事实是清楚而明确的，郭庆安的上述行为严重增加了交易成本，提高了交易风险，破坏了诚实信用的基本原则，浪费了司法资源，性质恶劣，不应因涉案房屋市值升高而免除郭庆安因恶意违约而必须承担的违约责任，郭庆安的上述抗辩理由于法无据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、郭庆安于本判决生效后七日内向刘喆支付违约金人民币五十万元；二、驳回刘喆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8343元（刘喆已预交），由刘喆负担3943元；由郭庆安负担4400元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇一九年九月十六日书记员  王 璇