广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初4636号原告：江门市玉圭园物业管理有限公司，住所地广东省江门市新会区会城潮兴路**玉圭园**首层**，统一社会信用代码：914407057857952367。法定代表人：岑其照。委托诉讼代理人：蔡健能，系该公司的员工。被告：王雅，女，汉族，1973年9月7日出生，住广东省江门市新会区。原告江门市玉圭园物业管理有限公司（以下简称“玉圭园物业公司”）诉被告王雅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告玉圭园物业公司的委托诉讼代理人蔡健能、被告王雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉圭园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年5月至2019年3月的住宅物业管理费7563.20元，公摊费248.60元，逾期缴费违约金3868.21元，合计11679元；2.本案受理费由被告承担。事实和理由：被告系新会玉圭园82幢106单元业主，该单元建筑面积为179.21平方米。于2009年5月1日办理了新会玉圭园82幢的收楼手续，并与原告签订了《玉圭园前期物业管理服务协议》等收楼文件。原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，提供完善的物业管理服务。被告于2016年5月1日起无故拖欠物业管理费，截至2019年3月31日，被告共拖欠住宅物业管理费7563.20元，公摊费248.60元，逾期缴费违约金3868.21元，合计11679元。被告王雅答辩认为，因房屋渗水问题，原告同意赔付20000元给答辩人，但之后只赔付14000元左右，是原告先拖欠答辩人的钱，答辩人才拖欠物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院采纳的证据，本院经审理认定事实如下：原告玉圭园物业公司是有限责任公司，于2006年3月7日登记成立，经营范围包括物业管理。2010年9月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《玉圭园（A区三期）前期物业管理服务协议》（以下简称“《前期物业管理服务协议》”），约定：乙方购置的物业类型为电梯洋房，建筑面积179.21平方米；甲方根据前期物业管理协议向乙方提供服务；物业管理服务内容包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，公共区域的绿化养护与管理，公共环境卫生，维护本物业区域内的公共秩序，维持物业区域内车辆行驶秩序，房屋装饰装修管理；电梯洋房按建筑面积每月每平方米1元；电梯电费按每月电表实数用量分摊；公共楼梯灯费按每月电表实数用量分摊，并于每月5号公布；乙方缴交管理服务费及其他费用的周期为每月缴交一次，缴费时间为每月的1至10日等。2010年9月13日，被告作为新会玉圭园82幢106单元的业主签订一份《玉圭园业主（前期）公约》，对物业基本情况、使用、维护和管理等进行了约定，其中第五章“物业管理服务费用及其他代收代缴收费”约定：业主应从开发商发出房屋竣工移交书或向业主发通知移交房屋锁匙之日起交纳物业服务费，物业管理服务费采用银行代收方式，并于每月1-10号为缴费期。无论业主是否居住或使用该商品房，该商品房的物业管理服务费均由业主交纳，业主应在缴费帐户存有足够金额以交纳物业管理服务费，迟交者按每日千分之三收取滞纳金；物业服务费需报价格主管部门批准、备案的，由管理公司按规定办理。签订上述协议后，被告按照合同约定向原告交纳物业服务费。后因房屋浸水问题，原、被告产生纠纷，被告停交物管费。双方在协商过程中，于2016年4月25日作出一份《收据》，《收据》内容为“本人王雅现收到江门市新会区玉圭园物业管理有限公司交来浸水受损补偿款20000元，其中现金13907.20元，抵扣物业管理费6092.80元，抵扣时间为2013年7月1日至2016年4月30日”，被告王雅在《收据》上签名确认。被告从2016年5月起没有再交物管费，双方由此成讼。另查明：2017年3月24日，江门市新会区发展和改革局向原告出具2017年9号《备案回执》及《物业服务收费备案表》，载明：原告对新会玉圭园A区商住小区自有产权住宅实行政府指导价的物业服务收费必须严格按备案标准执行；收费标准为高层住宅从原定1元/平方米/月变更为1.3元/平方米/月计收，执行时间为2017年4月1日。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告玉圭园物业公司与被告王雅所签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。根据《物业管理条例》第二十一条:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、第四十一条:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，被告王雅居住在原告提供物业管理服务的范围内，实质上已接受了原告提供的物业服务，理应履行交纳物业管理费的义务。被告以原告未全额支付浸水受损补偿款为由拒付物管费，理由不成立。原告主张从2016年5月1日至2019年3月31日的物管费，应按照收费标准调整前后分段计算，第一段从2016年5月1日至2017年3月31日，11个月×179.21平方米×1元/平方米=1971.31元；第二段从2017年4月1日至2019年3月31日，24个月×179.21平方米×1.3元/平方米=5591.35元，合计7562.66元。关于逾期交纳物业服务费违约金的问题。《玉圭园业主（前期）公约》中关于逾期违约金的条款属于格式条款，其约定的违约金的标准明显偏高，加重业主的负担，应属无效条款。考虑到本案中原告的物业服务质量还有待提升等具体情况，逾期违约金的计算方法适宜以7562.66元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日即2019年8月8日起计至清偿之日止。对于原告主张的公摊费248.60元，因原告在本案中没有提供证据加以证明，原告应承担举证不能的不利后果，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”的规定，本案一审终审。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王雅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市玉圭园物业管理有限公司支付从2016年5月1日计至2019年3月31日的物业管理费7562.66元及逾期违约金（以7562.66元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月8日起计至清偿之日止）。二、驳回原告江门市玉圭园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取45.99元（已由原告江门市玉圭园物业管理有限公司预交），由被告王雅负担。原告江门市玉圭园物业管理有限公司预交的一审案件受理费45.99元，由本院予以退回；被告王雅应向本院补缴一审案件受理费45.99元。本判决为终审判决。审判员  梁庭超二〇一九年九月二十三日法官助理林艺书记员陈淑君