宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初5152号原告：固原华谦物业管理有限公司，住所地：宁夏固原经济开发区兴源路。法定代表人：马金叶，该公司经理。委托诉讼代理人：李文娟，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：宁夏固原经济技术开发区管理委员会，地址：宁夏固原经济开发区兴源路1号。法定代表人：张汉斌，该管理委员会主任。委托诉讼代理人：李林峰，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：固原华星置业有限公司，住所地：宁夏固原经济开发区兴源路。法定代表人：路新力，该公司总经理。委托诉讼代理人：张岳，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为一般授权。原告固原华谦物业管理有限公司（以下简称固原华谦公司）与被告宁夏固原经济技术开发区管理委员会（以下简称固原经济开发区管委会）、第三人固原华星置业有限公司（以下简称固原华星公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告固原华谦公司的委托诉讼代理人李文娟、被告固原经济开发区管委会的委托诉讼代理人李林峰李林峰到庭参加诉讼，第三人固原华星公司未到庭参加诉讼，但庭前提交了书面陈述意见。本案现已审理终结。固原华谦公司向本院提出诉讼请求:1.被告立即向原告交纳拖欠的空置房物业服务管理费367055.00元、电梯费112728.00元，共计479783.00元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系固原市福馨园小区的物业服务企业，福馨园小区东15号楼全部为拆迁补偿房屋，于2013年底建设完毕。原告自2014年1月1日起对该栋楼提供物业服务，该栋楼至今有49套空置房屋，均未交纳过物业管理费、电梯费。第三人系福馨园小区的开发商，被告负责对该栋楼的管理，原告多次向被告、第三人索要物业服务费、电梯费，但被告、第三人以其之间有未了纠纷为由相互推诿，因此该款至今未交。不论被告与第三人之间有何纠纷，都与原告无关，原告作系该小区的物业服务企业，已向该小区提供了尽职尽责的物业服务，被告应依法向原告交纳空置房的物业服务费、电梯费。根据福馨园小区的物业管理服务合同，该小区住宅的物业服务费为0.85元／㎡／月，门面房的物业服务费为1.2元／㎡／月，电梯费二至六楼为30元／户／月，六楼以上每多一层增加2元。截至2019年1月31日，东15号楼空置房应交纳物业费367055.00元、电梯费112728.00元，共计479783.00元。综上，原告依法起诉。固原经济开发区管委会辩称，物业管理合同纠纷中物业管理方应向合同的相对人主张权利，被告不是物业服务合同的当事人，也不是该物业的业主。涉案安置房房的开发商第三人没有向被告移交过涉案安置房。按照《宁夏回族自治区物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等规定，房屋未销售前的物业费用应当由开发商承担。因此，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，不能成立，应依法予以驳回。固原华星公司述称，第三人是被告在2010年招商引资的企业。当时第三人向被告一次性支付了7000万元，被告承诺以转让的方式向第三人分两批供应建设用地242亩用于开发福馨园商住小区。被告第一批向第三人供应建设用地106.90亩，并协助第三人办理了土地证等相关手续。因被告在其他建设项目中拆迁了100多户居民的住房未安置，导致拆迁户长期上访。被告为了解决安置问题，经固原市政府及被告协商一致，要求被告在第二批供应的建设用地中建设一栋高层商住楼以解决拆迁户安置问题。因被告没有履行第二批建设用地的审批、转让手续，第三人无法取得合法的开工建设手续，第三人拒绝被告及固原市政府的要求。因其他项目拆迁户安置问题长期不能解决，被告强制第三人开工建设东15号楼用于安置拆迁户，并为第三人提供了没有任何手续的土地5.80亩，强迫第三人在没有工程建设所需五证的情况下开工建设。第三人将东15号楼建成后，第三人与被告签订了《团购安置房协议书》。因国家土地出让政策法规修改，出让土地必须按照招拍挂的方式进行，且政府拍地前必须评估。东15号楼建成后地上建筑物评估价过高导致地价更高，被告就没有按照招商引资协议向第三人供应第二批土地。后被告将第二批建设用地在分割了东15号楼所占用的5.80亩后，剩余土地以招拍挂方式出让被其他企业摘牌取得。因被告原因，东15号楼至今没有办理任何手续，导致第三人无法协助拆迁安置户办理房产证。东15号楼的产权属被告所有，相关费用应当由被告承担，原告起诉主张空置房的物业费与第三人无关。原告固原华谦公司依法提交了证据。本院对原告提交的证据认定如下：《团购安置房协议书》复印件来源合法，被告、第三人均予认可，内容真实，能够证明被告与第三人于2012年12月28日签订合同，约定被告向第三人购买福馨园小区东15号楼房屋110套、东16号楼房屋20套等事项，予以采信；《开发商与物业公司间物业管理服务协议》1份来源合法，虽然第三人不予认可，但其未提供证据予以推翻，故该协议内容真实，能够证明原告与第三人于2013年9月8日签订合同，约定第三人委托原告对固原市福馨园小区进行前期物业管理等事项，予以采信；福馨园东15号楼空置房费用信息表1份、福馨园东15号楼销控表1份系原告单方制作，无其他证据印证，不能证明被告购买的福馨园东15号楼房屋的空置情况，不予采信；《物业服务合同》2份来源合法，内容真实，能够证明原告向个别住户收取物业费的标准，予以采信；公示1份、说明1份来源合法，内容真实，能够证明原告为福馨园小区提供物业服务至2019年1月31日，予以采信；交房通知单2份来源合法内容真实，能够证明被告通知第三人已将其购买的部分福馨园东15号楼安置房交给拆迁户使用，对此予以采信，但不能证明第三人已将110套房交付给被告，对此不予采信；《电梯维修保养合同》1份、《产品保养服务合同》1份、特种设备现场安全监督检查记录1张、固原市市场监督管理局检查记录2张、发票11张来源合法，内容可以相互印证，能够证明原告对福馨园小区东15号楼电梯进行了管理、保养，予以采信；电梯保养作业报告无其他证据印证，不能证明该证据系福馨园东15号楼电梯维护保养产生的单据，不予采信。本院经审理认定事实如下：固原市福馨园小区东15号楼系第三人建设的住宅楼房，第三人至今未办理建筑工程用地审批手续，未取得规划许可让、施工许可证。2012年12月28日，被告与第三人签订《团购安置房协议书》，约定被告向第三人购买福馨园小区东15号楼110套房屋用以安置拆迁户。2013年9月8日，原告与第三人签订《开发商与物业公司间物业管理服务协议》，约定第三人委托原告对固原市福馨园小区进行前期物业管理，合同期限为2013年10月1日至2023年9月30日，原告因此进驻固原市福馨园小区进行物业管理至2019年2月1日。该协议第七条还约定：“竣工验收合格交付业主使用前发生的物业管理相关费用由甲方（第三人）承担，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费按有关部门批准收费标准收取。”经被告通知，福馨园小区东15号楼中的一些安置房已交给拆迁户使用。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之商品房买卖民事法律行为，已合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认为物权法第六条所称的业主。”本案中，虽然被告与第三人签订了《团购安置房协议书》，但第三人进行固原市福馨园小区东15号楼建设未办理建筑工程用地批准手续，未取得规划许可证、施工许可证，福馨园小区东15号楼不能办理产权登记手续，亦即不能完成物权法意义上的最终交付，故不能认定被告系物权法第六条所称的业主，同时，原告与第三人签订的《开发商与物业公司间物业管理服务协议》约定竣工验收合格交付业主使用前发生的物业管理相关费用由作为甲方的第三人承担，现福馨园小区东15号楼并未竣工验收合格，基于上述事实和理由，原告起诉要求被告支付空置房屋物业服务管理费367055.00元、电梯费112728.00元的诉讼请求理由不能成立，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第二条第一款，《中华人民共和国建筑法》第七条第一款、第八条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，判决如下：驳回原告固原华谦物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费8497.00元，减半收取计4248.50元，由原告固原华谦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 刘汉龙 二○一九年九月二十四日书记员 金小荣附：相关法律规定《中华人民共和国物权法》：第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《中华人民共和国合同法》：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《中华人民共和国建筑法》：第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。第八条申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证；（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（四）已经确定建筑施工企业；（五）有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施。建设行政主管部门应当自收到申请之日起七日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。《最高人民法院关于适用关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《中华人民共和国民事诉讼法》：人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。