贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0526民初3842号 原告袁艳，女，1972年5月29日出生，汉族，中专文化，居民，住xxx。 被告贵州最美花园物业服务公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道同心路碧阳国际城1-1-9-2号。 统一社会信用代码：91520502MA6DYERD1R。 法定代表人向林丰，该公司总经理。 被告贵州黔蒙房地产开发有限公司。住所地：贵州省威宁县草海镇建设西路1-13号。 统一社会信用代码：91520526580670979J。 法定代表人：向林丰，该公司总经理 委托代理人陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：15224201611488319。特别授权代理。 委托代理人陇康，贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：152052008103600802。一般授权代理。 原告袁艳诉被告贵州最美花园物业服务公司（以下简称最美花园物业公司）、贵州黔蒙房地产开发有限责任公司（以下简称黔蒙房开公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法由审判员蔡国俊适用简易程序公开进行了审理。原告袁艳，被告黔蒙房开公司委托代理人陆桢兰、陇康到庭参加了诉讼，被告最美花园物业公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年10月7日，原告向被告贵州黔蒙房地产公司购买了威宁县草海火车站前黔蒙天河时代广场1-5号楼1层59号商铺。被告以返租的形式将商铺租给被告最美花园物业公司经营，物业公司也与业主签订了租赁经营合同。合同约定了租金的支付期限、支付方式及违约责任等。由于被告最美花园物业公司未按合同约定支付商铺租金，在威宁县住建局的协调下，被告最美花园物业公司于2017年12月29日、2018年3月9日、2018年5月30日、2019年1月14日四次向业主作出支付租金的承诺，除2018年的租金支付了30%给业主后，其余租金均未兑现。2019年5月16日，被告最美花园物业公司法人代表宣布公司经营困难，无法按照合同及承诺支付2018年剩余的70%租金及以后的租金。经住建局多次协调，未能解决问题，并建议合同双方走司法程序。故为维护自身合法权益，诉至贵院，请求法院判令：1、判令被告支付原告2018年商铺租金28945元的70%，即20261.50元和2019年的租金28945元；2、判令被告按租赁合同约定支付原告违约金28945元；3、判令被告黔蒙房开公司支付因违反《商品房买卖合同》的违约金6367.98元。 被告黔蒙房开公司辩称：租赁合同是平等主体之间签订的合同，我公司既不是出租方也不是承租方，原告无权向我公司主张支付租金。原告提供的承诺书及住建局的情况说明，是第三方对合同履行的干预，违背了我公司的真实意思表示。原告主张逾期办证违约金的诉求，与本案不属于相同案由，应另行起诉。故请法庭驳回原告对我公司的全部诉讼请求。 被告最美花园物业公司未作答辩。 经审理查明：2017年12月31日，原、被告三方签订《租赁经营合同》，约定原告将其购买的位于威宁县火车站黔蒙天河时代广场1-5号楼1层59号商铺出租给被告最美花园物业公司经营，租期10年，年租金为28945元，于每年12月30日前支付完毕，免租期3年（2015年1月1日至2017年12月31日止）。合同5.1条约定：“保证按本合同第2.2款约定按时足额支付甲方租金，乙方逾期支付租金，三个月内，每逾期一天，按应付租金的万分之五支付滞纳金。超过三个月，为乙方违约，甲方有权解除合同，并按5.6款追究乙方违约责任。”5.6条约定：“乙方违反上述承诺，给甲方造成经济损失由乙方承担全部经济法律责任，导致合同无法继续履行，甲方有权解除合同，乙方应承担本合同第2.2款约定的年租金总额100%的违约金。”被告黔蒙房开公司作为担保方（丙方）在合同上签章，约定：“7.1、丙方有权监督、检查乙方的经营管理；7.2、丙方有责任帮助乙方解决标的物业使用过程中所发生的问题和困难；7.3丙方对乙方向甲方支付租金的义务督促责任”。合同约定的3年免租期届满后，被告最美花园物业公司只支付了原告2018年租金28945元的30%，即8683.50元，下欠20261.50元及2019年的租金未支付，故原告诉至本院。 上述事实，有原、被告陈述及原告提交的租赁经营合同、承诺书、威宁县住建局情况说明等证据为凭。这些证据经庭审举证、质证和本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告赵亮与被告最美花园物业公司及被告黔蒙房开公司签订的《租赁经营合同》系三方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉遵守。合同2.2条约定：…每年12月30日前由乙方（最美花园物业公司）按甲方（袁艳）要求支付到甲方指定账户。被告最美花园物业公司在支付原告2018年租金的30%（8683.50元）后，未按合同约定向原告支付2018年剩余70%的租金20261.50元，显属违约，故原告起诉要求被告支付2018年剩余70%的租金20261.50元的主张，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付2019年租金28945元，因原、被告合同约定每年的租金支付时间为12月30日前，原告起诉未到约定的2019年租金的支付时间，双方应按照合同约定继续履行权利义务，故原告要求被告支付2019年租金的请求，本院不予支持。原、被告签订的租赁经营合同5.1条约定：“保证按本合同第2.2款约定按时足额支付甲方的租金，乙方逾期支付租金，三个月内，每逾期一天，按应付租金的万分之五支付滞纳金。超过三个月，为乙方违约，甲方有权解除合同，并按5.6款追究乙方违约责任”。5.6条约定：“乙方违反上述承诺，给甲方造成经济损失由乙方承担全部经济法律责任，导致合同无法继续履行，甲方有权解除合同，乙方应承担本合同第2.2款约定的年租金总额的100%的违约金”。因被告最美花园物业公司未按合同约定支付原告租金，且违约已超三个月，被告应按合同约定支付原告年租金总额一定比例的违约金。原、被告约定按年租金总额的100%支付违约金高于法律规定的标准，应予调整，以年租金总额的30%计算违约金较为适宜，故原告主张的违约金计算为8683.50元(28945元×30%)。关于被告黔蒙房开公司是否应承担支付租金的责任，根据原、被告三方的合同约定，被告黔蒙房开公司作为丙方（担保人）签署合同，但合同约定了丙方的担保责任为：“1、丙方有权监督、检查乙方的经营管理；2丙方由责任帮助乙方解决标的物业使用过程中所发生的问题和困难；3、丙方对乙方向甲方支付租金的义务负督促责任”。该约定仅为被告黔蒙房开公司对乙方经营管理等方面的督促及帮助的保证，并未对原告租金及违约金等作出担保，故原告起诉被告黔蒙房开公司应支付其租金和违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告起诉要求被告黔蒙房开公司应支付因违反双方签订的《商品房买卖合同》的违约金6367.98元，因该主张与本案不属于同一法律关系，本案不作处理，原告可另案主张。被告最美花园物业公司未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告贵州最美花园物业服务公司于本判决生效后十日内支付原告袁艳2018年房屋租金20261.50元及违约金8683.50元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费516元由被告贵州最美花园物业服务公司承担。 如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 员 蔡国俊 二〇一九年九月二十七日 法官助理 朱 姝 书 记 员 宋良建