广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18813号原告：广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区同济东路33号首层54号，统一社会信用代码91440600776200456L。负责人：刘海鹏。委托诉讼代理人：林丹，女，系原告的员工。被告：刘亚慧，女。委托诉讼代理人：张佳敏，男，系被告刘亚慧的丈夫。原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司诉被告刘亚慧居间合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序由审判员肖华独任审判，并于2019年8月22日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人林丹及被告委托诉讼代理人张佳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付代理费13800元及违约金13800元（违约金以代理费13800元为本金，按每日千分之五计算，从2018年9月7日起计至清偿之日止并以13800元为限）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月7日，原、被告签订《买卖代理费支付承诺书》，约定被告委托原告向卖方购买位于佛山市南海区平洲南港路富景花园汇景苑Dx座xxx房的房产，原告为买卖双方提供居间服务；原告促成买卖双方签署《房地产买卖合同》的，被告应向原告支付房地产咨询及买卖代理费33800元；逾期支付的，须从签订买卖合同之日起按每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止；因本承诺书而产生任何争议或纠纷的，双方同意由经纪方所在地人民法院管辖。原告已促成被告与卖方签订《房地产买卖合同》，被告已向原告支付20000元，但被告至今尚有代理费13800元未支付。原告认为，原、被告签订《买卖代理费支付承诺书》和被告与卖方签订的《房地产买卖合同》合法有效，原告作为居间人已履行其义务促成交易。被告无故不履行合约，其行为已构成违约，造成原告严重损失，依法应承担违约责任。被告辩称，1、原告提供的涉案房屋的建筑面积信息不准确，被告看房时，原告称涉案房屋的面积为140平方米，现在原告平台上还是显示涉案房屋的建筑面积为140平方米，但实际涉案房屋的面积是139.44平方米。2、被告购房时，原告称涉案房屋只有卖方一个人的户口，但实际上涉案房屋挂了三个人的户口，被告虽然可将户口移入涉案房屋，但涉案房屋同时挂靠有其他人的户口，导致被告的亲属无法再挂靠被告的户口。3、原告未经被告同意，擅自将被告的房产证提供给第三方公司，该第三方公司是帮卖方垫资赎契的公司。直至后来，第三方公司才将房产证返还给被告。4、根据合同中银行按揭付款部分第1条约定，被告支付了15万元的首期款后，原告有责任将卖方的房产证扣押在原告处，但实际上原告在被告支付首期款后迟迟未要求卖方将房产证交付给原告。5、被告购买涉案房屋的按揭服务是由原告指定的按揭公司提供的，但按揭公司在服务过程中，对被告产生误导广州公积金不可以贷款，导致被告与卖方产生矛盾。诉讼中，原告提供如下证据：1、《买卖代理费支付承诺书》。证明原、被告间存在居间合同法律关系，被告应向原告支付居间代理费33800元，但被告至今仍有13800元尚未支付。2、《房地产买卖合同》。证明原告成功促成被告与卖方签订《房地产买卖合同》且合同成立。3、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果。证明案外人杨丽是涉案房屋的产权人，有权出售涉案房屋。被告已知悉房屋产权情况。4、行政服务中心项目办理表、房屋产权证。证明涉案房屋产权已成功转移至被告。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的四组证据，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。庭审后，被告补充提交《房地产买卖合同》，发票、账单明细、微信聊天记录，原告平台挂网信息等材料。上述材料本院经审查对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年9月7日，被告（买方）、原告（经纪方）与案外人杨丽（卖方）签订《房地产买卖合同》（合同编号：0002245），约定被告购买案外人杨丽位于佛山市南海区平洲南港路富景花园汇景苑Dx座xxx房，建筑面积为139.44平方米，总购房款为169万元。……第三条、付款方式。买方选择组合贷款方式办理银行按揭贷款，买方须在签署本合同当天支付给卖方定金150000元，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。……第六条、户口迁移。该物业户口情况为有户口。卖方成交前已向户籍登记部门了解迁出户口的所有要求，并承诺在本合同签订之日起365日内迁出户口，户口逾期迁出则属卖方违约。为保证户口迁出手续及时完成，买卖双方同意在首期房款中预留总成交价的5%即50000元作为保证金交由买方保管，迁出户口和收费项目过户手续完成后双方自行收付。……第十一条、违约责任。4、经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其它任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。同日，被告向原告出具《买卖代理费支付承诺书》：“本人独家委托贵司代理承购位于佛山市南海区平洲南港路富景花园汇景苑Dx座xxx房的房产。……本人同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共33800元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付……。”另查明，涉案房产位于佛山市南海区平洲南港路富景花园汇景苑Dx座xxx房，建筑面积139.44平方米，原登记于案外人杨丽名下，由案外人杨丽单独所有，该房产于2018年12月11日变更登记至被告名下。本院认为，本案系居间合同纠纷。依据原、被告及案外人杨丽签订的《房地产买卖合同》之约定，上述合同实为三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，原、被告签订的《买卖代理费支付承诺书》亦与上述合同相互承继，系原、被告就房地产咨询及买卖代理费支付金额及支付方式等的具体约定。上述合同及承诺书均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，由此可见，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。原告依约向被告提供了媒介服务,并促成被告与案外人杨丽签订《房地产买卖合同》，则原告的居间义务业已完成，且已达涉案《房地产买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书》所约定的房地产咨询及买卖代理费支付条件。据此，原告主张被告支付房地产咨询及买卖代理费余款13800元有合同及法律依据，本院予以支持。被告抗辩认为原告平台挂网信息不准确，但涉案《房地产买卖合同》已经明确载明涉案房屋的建筑面积为139.44平方米，该建筑面积与房产证面积一致，即便原告在发布房屋信息时对建筑面积的公示存在错误，亦已经通过《房地产买卖合同》进行纠正，被告在签约时已经了解涉案房屋的准确面积，故相关责任不应由原告承担。至于被告抗辩的涉案房屋原业主的户口尚未迁出的问题，涉案《房地产买卖合同》第六条对户口迁移进行了明确约定，且具体实施户口迁移的主体并非原告而是卖方，如被告认为卖方没有按照合同的约定履行户口迁移的义务，可以另行途径进行权利救济。至于卖方在签约后有无将涉案房屋的房产证交由原告保管等，从合同履行的结果来看，均对被告成功购买涉案房屋并未产生实质影响，原告依约向被告提供了媒介服务,并促成被告与案外人杨丽签订《房地产买卖合同》，涉案房屋亦已经过户登记至被告名下，被告要求扣减部分居间费，缺乏依据，本院对其抗辩意见不予采纳。至于被告庭审后提交的材料名称为“民事诉状”的手写材料，因本案法庭辩论已经终结，本院对其提出的请求不予处理，被告可另行途径主张。关于原告主张的违约金。涉案《买卖代理费支付承诺书》约定，被告同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共33800元，否则需自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。因被告尚欠原告剩余代理费未支付，故原告有权自签约之日也即2018年9月7日起向被告主张违约金。至于违约金的具体标准，合同约定的千分之五折算年利率为180%，该标准明显过高，综合合同的履行情况、被告的过错程度等，本院酌定违约金标准为日万分之五，原告主张超出部分，本院不予支持。经核算，截至2019年8月31日，被告应向原告支付违约金2477.10元（13800元×万分之五×359天）。此后以被告欠付的居间费为本金，按日万分之五计算违约金至清偿之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘亚慧于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费13800元及违约金2477.10元（暂计至2019年8月31日；自2019年9月1日起计至被告实际清偿之日止的违约金以被告欠付的房地产咨询及买卖代理费为本金，按日万分之五计算）；二、驳回原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取245元，由原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司负担85元，被告刘亚慧负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年九月十九日书记员 梁丽仪