湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2828民初1364号原告：向冬梅，女，生于1967年12月19日，土家族，群众，初中文化，个体工商户，现住湖北省鹤峰县。委托诉讼代理人（特别授权）：刘娜，湖北硒都律师事务所律师。被告：恩施州保利企业管理服务有限公司，住所地湖北省鹤峰县容美镇九峰大道2号，注册号422828000016910（1-1）。法定代表人：莫学龙，系公司经理。委托诉讼代理人（一般代理）：田正华，湖北立鹤律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：熊贵芳，湖北立鹤律师事务所实习律师。被告：咸丰县博雅置业有限公司，住所地咸丰县高乐山镇宝丰商城，统一社会信用代码91422826550693171C。法定代表人：黎海平，系公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：田凤，湖北新理念律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：熊绘，湖北新理念律师事务所实习律师。原告向冬梅与被告恩施州保利企业管理服务有限公司（以下简称保利公司）、咸丰县博雅置业有限公司（以下简称博雅公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向冬梅的委托诉讼代理人刘娜、被告保利公司的委托诉讼代理人田正华、熊贵芳、被告博雅公司的法定代表人黎海平及其委托诉讼代理人田凤、熊绘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向冬梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除《产权商铺委托经营协议》并返还向冬梅所有的位于鹤峰县××林业小区××号商铺；2、判令两被告给付逾期未支付第5年的商铺租金违约金86687.40元（仅指违约金）；3、判令二被告赔偿因合同解除所丧失的全部经济利益共计599713.00元（后续未支付的租金减去应支付给被告的佣金）；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2015年5月8日，我与保利公司签订《产权商铺委托经营协议》，约定我购买的位于鹤峰县××林业小区××号商铺自该协议签订之日起正式委托给保利公司经营，委托经营期限为12年，协议附表对第一年至第十二年的租金给付标准进行了明确的约定，保利公司必须在每年4月8日前将租金一次性支付给我，同时约定了逾期给付的违约责任。前两年的租金抵扣房款后，第三年的租金实际支付人系博雅公司。2018年4月8日，第四年的商铺租金到期后，二被告均违约未给付，我无奈诉至法院。经法院查明，二被告系关联公司，人格混同，判决被告博雅公司对我承担连带给付责任。2019年4月8日，第五年的商铺租金也已到期，二被告仍未给付2018年、2019年的应付租金。二被告两年连续违约，已构成根本违约，可以解除合同。对于合同解除后未履行的部分，系保利公司一方违约，所以应当给我赔偿损失，包括实际损失及可期待利益损失。保利公司辩称，第一、同意解除《产权商铺委托经营协议》；第二、我公司对支付第五年的商铺租金没有违约，不存在支付违约金的事实。在向冬梅起诉保利公司支付2018年4月8日到2019年4月7日租金的诉讼进入到执行阶段后，保利公司从2019年3月起一直与向冬梅协商执行及解除《产权商铺委托经营协议》相关事宜。自2019年4月8日来，向冬梅从未向我公司和博雅公司主张过支付2019年至2020年的租金，更未向保利公司发出过书面催款通知，根据《产权商铺委托经营协议》第九条第二项的约定，保利公司并不存在违约。第三、《产权商铺委托经营协议》约定的违约金比例过高，即使向冬梅有损失，也仅仅是租金因迟延支付造成的利息损失，就是一年租金损失的违约金；第四、保利公司最多只应支付从2019年4月8日起至解除合同时止的租金，并不是赔偿向冬梅所主张的因合同解除所丧失的全部经济利益；第五、向冬梅应向我公司支付佣金，并在应付租金中扣除并承担相应税费。博雅公司辩称，第一、向冬梅起诉博雅公司，主体资格不适。《产权商铺委托经营协议》是向冬梅与保利公司签订，博雅公司不是合同当事人，根据合同法中权利义务对等原则，博雅公司在该合同中既不存在权利，也不存在义务，对是否解除《产权商铺委托经营协议》博雅公司没有任何的发言权；第二、向冬梅此前向法院提起的诉讼，法院判决博雅公司承担连带责任，同样违反了合同法规定的权利义务对等原则，博雅公司在没有权利的情况下来承担义务是违反合同法规定的。就此前案件，博雅公司已通过抗诉程序处理，抗诉材料已递交给恩施州检察院，现正在审查过程中；第三、向冬梅请求支付第5年商铺租金违约金的请求明显不符合合同约定，保利公司当庭陈述直到今天没有收到过向冬梅要求和保利公司解除合同的通知，因此保利公司不存在违约，也就不存在支付违约金。向冬梅请求我公司与保利公司赔偿因合同解除所丧失的全部经济利益，不应当得到法律的支持，该请求事项属于间接损失，不是直接经济损失。第四、向冬梅要求博雅公司承担责任的方式、依据均不明确。博雅公司与保利公司是两个独立的公司，不存在关联。恳请法院依法驳回向冬梅对博雅公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年2月11日，博雅公司与向冬梅签订《商品房买卖合同》，博雅公司将其开发的容阳半岛林业小区××单元××号商品房出卖给向冬梅，房屋总价款为762849.00元。2015年5月8日，向冬梅与保利公司签订《产权商铺委托经营协议》，双方主要约定：1、向冬梅购买的位于鹤峰县××林业小区××号商铺自该协议签订之日起正式委托给保利公司经营，委托经营期限为12年（自向冬梅与保利公司正式签订商铺委托经营协议且向冬梅付清所购商铺所有款项或银行按揭款到达博雅公司银行账户之日起满90日开始计算，至起算之日满12年的对应日止），由保利公司每年按购房合同总价款的比例向向冬梅支付租金（第1、2年的租金为104025.00元、第3年的租金为74670.00元、第4年的租金为69350.00元、第5年的租金为69350.00元…），租金总额为866874.00元；2、第一年、第二年的租金由保利公司委托博雅公司直接从向冬梅应付的购房款中按每年6%直接抵扣，第三年开始由保利公司以银行转账的方式向向冬梅支付租金，本协议所涉租金，保利公司必须在每年的4月8日前一次性支付给向冬梅；3、保利公司无正当理由逾期向向冬梅支付当年委托经营租金的，在向冬梅发出书面催收通知15天后仍未缴纳的，保利公司除付清当年度委托经营租金外，还应按本合同所涉商铺日租金120%的标准向向冬梅交纳滞纳金，保利公司拖欠三个月仍未支付的，保利公司应给向冬梅支付总房款10%的违约金作为补偿；4、在委托经营期间，向冬梅应向保利公司支付佣金，每三年按总租金的三十六分之一作为佣金（第一年至第三年的佣金额为4963.00元、第四年至第六年佣金额为5779.00元、第七年至第九年的佣金额为6260.00元、第十年至第十二年的佣金额为7076.00元）；5、向冬梅因本合同收益所产生的税费由向冬梅自行向相关部门缴纳；协议签订后，中国建设银行股份有限公司恩施分行于2015年5月5日将田恒星、李庆华的商铺按揭款380000.00元支付给博雅公司。第一年、第二年的租金由保利公司委托博雅公司从向冬梅应付购房款中按每年6%直接抵扣，第三年租金由博雅公司股东莫明亮预留20%后以出具借条的形式抵扣了保利公司应付的租金。因保利公司未按时支付2018年应付租金，向冬梅诉至本院，经法院判决后，尚处于执行阶段。2019年4月8日，保利公司又未按约定支付租金，向冬梅向本院起诉，请求解决。另查明，博雅公司成立于2010年3月31日，系经营房地产开发及经营的有限责任公司。2014年10月29日保利公司成立（自然人独资），莫学龙为自然人股东，系该公司执行董事兼总经理、法定代表人，同时兼任博雅公司出纳，时任博雅公司法定代表人莫淋森在保利公司兼任监事。保利公司住所地为湖北省鹤峰县容美镇九峰大道2号，与博雅公司取得的用于建设容阳半岛林业小区的国有土地地块编号一致。恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出的（2019）鄂28民终206号民事判决书和本院作出的（2019）鄂2828民初702号民事判决书已生效，在上述两份判决书中均确认保利公司与博雅公司系关联公司。本院认为：向冬梅与保利公司之间签订的《产权商铺委托经营协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，向冬梅已将约定的商铺交与保利公司经营管理，保利公司即应于每年4月8日前向向冬梅一次性支付当年度租金，但保利公司在依约支付了前三年的租金后，至今未向向冬梅支付2018、2019年度租金，其行为已构成违约。向冬梅诉请解除其与保利公司之间签订的《产权商铺委托经营协议》，保利公司也表示同意解除，本院予以确认，合同解除之日为本院给保利公司送达应诉材料之日（2019年7月30日）；合同解除后，保利公司应当将向冬梅所有的位于鹤峰县××林业小区××号商铺返还给向冬梅；根据合同约定，保利公司应当于2019年4月8日前支付第五年的租金，但直至向冬梅向本院起诉之日（2019年7月29日），保利公司仍未给向冬梅支付第五年的租金，根据合同约定，保利公司应当承担违约责任。在庭审过程中，保利公司提出双方约定的违约金过高。本院认为，针对本案而言，向冬梅的损失只是因保利公司未按约定支付2019年度的租金而造成的相应损失，按购房款总额（762849.00元）的10%计算违约金，明显已“过分高于造成的损失”，可以适当减少。结合本案实际，本院酌定由保利公司给向冬梅支付违约金20805.00元；保利公司辩称其不存在违约行为，与事实不符，对其抗辩理由，本院不予支持；关于向冬梅请求判令二被告赔偿因合同解除所丧失的全部经济利益共计599713.00元（后续未支付的租金减去应支付给保利公司的佣金）的诉讼请求，本院认为，根据向冬梅与保利公司签订的《产权商铺委托经营协议》第三条的约定，保利公司租赁商铺的期限应当为2015年5月6日至2024年8月3日。截止合同解除之日（2019年7月30日），保利公司2019年度实际使用向冬梅商铺的时间为86天，按双方约定的2019年度的租金总额69350.00元计算，保利公司应给向冬梅支付2019年度租金15886.00元（已扣除向冬梅应给保利公司支付的454.00元佣金）。考虑到向冬梅从收回商铺到再将商铺合理利用需要一段时间，确有损失存在，结合本案实际，本院酌定由保利公司给向冬梅赔偿此段时间（六个月）的损失34675.00元。因向冬梅将商铺收回后仍可继续使用，尚可创造相应的价值，如要求保利公司按原租金数额给向冬梅赔偿相应损失，显然不公，故对于向冬梅要求保利公司赔偿超过上述损失的诉讼请求，本院不予支持；因合同约定相关税费由向冬梅自行向税务部门缴纳，故对于保利公司要求在应付的费用中扣除税费的主张，本院不予支持。因博雅公司与保利公司系关联公司，故博雅公司应与保利公司对上述债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，参照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、原告向冬梅与被告恩施州保利企业管理服务有限公司2015年5月8日签订的《产权商铺委托经营协议》于2019年7月30日解除；二、被告恩施州保利企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告向冬梅所有的位于鹤峰县容阳半岛林业小区B栋一层第B-0120号商铺；三、被告恩施州保利企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内给原告向冬梅支付违约金20805.00元；四、被告恩施州保利企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内给原告向冬梅支付2019年度的租金15886.00元；五、被告恩施州保利企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内给原告向冬梅赔偿经济损失34675.00元；六、被告咸丰县博雅置业有限公司对上述债务承担连带责任；七、驳回原告向冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4778.00元，由原告向冬梅负担4186.00元，被告恩施州保利企业管理服务有限公司和咸丰县博雅置业有限公司共同负担554.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄延华二〇一九年九月三十日法官助理曾铸书记员龚珍附：法律条文《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不发行合同义务或者履行合同义务不符合合同约——给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二条规定的“过分高于造成的损失”。