江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣民再106号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：江西东方舞蹈学校，住所地：江西省南昌市洪都北大道**。法定代表人：袁南宁，职务：该校校长。委托诉讼代理人：谌建平，江西民信律师事务所律师。委托诉讼代理人：程洪金，江西民信律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：中国人民武装警察部队南昌市支队，住，住所地：江西省南昌市红谷滩新区怡园路**/div>负责人：朱峰，职务：该支队支队长。委托诉讼代理人：边缘，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：边塞，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。再审申请人江西东方舞蹈学校（以下简称东方舞蹈学校）与被申请人中国人民武装警察部队南昌市支队（以下简称南昌武警支队）房屋租赁合同纠纷一案，原由东方舞蹈学校起诉，南昌武警支队提出反诉，江西省南昌市东湖区人民法院2017年1月3日作出（2014）东民初字第1800号民事判决。双方均提起上诉，江西省南昌市中级人民法院2018年6月18日作出（2017）赣01民终636号民事判决。东方舞蹈学校向本院申请再审，本院作出（2019）赣民申376号民事裁定提审，并依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人东方舞蹈学校的法定代表人袁南宁、委托诉讼代理人谌建平，被申请人南昌武警支队的委托诉讼代理人边缘、边塞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方舞蹈学校再审请求：一、请求撤销（2017）赣01民终636号民事判决，改判南昌武警支队依据鉴定结论支付东方舞蹈学校赔偿款639584元；二、本案一、二审诉讼费用由南昌武警支队承担。事实和理由：1.根据民法通则第一百三十六条、最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的解释第十一条、第十六条，合同法第九十七条等法律的规定，南昌武警支队应当赔偿东方舞蹈学校实际损失639584元，二审法院判决无需赔偿，认定事实错误。2.南昌武警支队在签订房屋租赁合同时，隐瞒重大事项，存在欺诈行为，二审法院认定南昌武警支队享有单方解除合同的权利，认定案件基本事实缺乏证据证明。3.二审法院判决南昌武警支队无需赔偿东方舞蹈学校装修损失，却判令东方舞蹈学校支付南昌武警支队80000元租金，适用法律错误。南昌武警支队答辩称：1.东方舞蹈学校于2014年10月17日向一审法院提起诉讼，已经超过了《合同法解释二》第二十四条规定的异议起诉期限，其诉请不应得到支持。2.南昌武警支队在出租房屋时已经明确告知东方舞蹈学校有关房屋的状况，并不构成欺诈。3.南昌武警支队租赁给东方舞蹈学校的房屋是有使用权的。4.南昌武警支队无需承担东方舞蹈学校的装修损失，租赁合同对此有明确约定。5.南昌武警支队向东方舞蹈学校主张欠付的租金并未超过诉讼时效，是基于双方之间的搬迁协议及对账事实。东方舞蹈学校向一审法院起诉请求：1.判令南昌武警支队赔偿东方舞蹈学校经济损失993757元；2.本案的诉讼费用由南昌武警支队承担。南昌武警支队提出反诉请求：1.解除南昌武警支队、东方舞蹈学校双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令东方舞蹈学校支付12万元及按银行同期贷款利率自2013年9月5日起计算至付清之日止的利息；3.本案诉讼费由东方舞蹈学校承担。一审法院认定事实：东方舞蹈学校与南昌武警支队于2011年6月签订房屋租赁合同，合同约定，由南昌武警支队将自有的坐落于南昌市东湖区洪都北大道480号房屋（场地面积约17亩，建筑面积约1万平方米）出租给东方舞蹈学校用于办学使用；租期原则上定为五年，自2011年7月1日至2016年6月30日止，在租赁期限内如遇市政府收回、拆迁或改造，本合同无条件终止；租金每月2万元，每季度第一个月5日前转账支付，但第一季度只交纳两个月租金；东方舞蹈学校应交押金为2万元，合同终止后返还。关于租赁期间的房屋修缮和装饰，双方约定，东方舞蹈学校因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺等应事先得到南昌武警支队同意后方可施工，装饰物的工料费由东方舞蹈学校负责，装饰物租赁期满后所有权归南昌武警支队。关于免责条件，双方约定，因市政府收回、拆迁或改造已租赁的房屋而给双方造成的损失，各自负担各自损失，装修损失由东方舞蹈学校自行承担，东方舞蹈学校所租赁房屋不得改变其办学的用途，不得借租赁房屋作任何损害武警声誉的事，如有社会影响或法律责任，由其负全部责任。合同签订后，南昌武警支队将上述场地交与东方舞蹈学校使用，东方舞蹈学校除交纳押金2万元外，截止2013年7月最后一次交纳房屋租金时，其已缴纳房屋租金共40万元。就上述涉案场地，南昌武警支队在2003年7月便与南昌市土地储备中心签订了国有土地使用权储备合同。该合同约定，南昌武警支队须在2005年9月底前自行拆除收购范围内所有建筑物，向南昌市土地储备中心交付净地。东方舞蹈学校陈述，南昌武警支队在与其签订租赁合同时并没有将涉案土地使用权储备合同的签订情况告知东方舞蹈学校，南昌武警支队也未提交其已告知的证据。东方舞蹈学校在起诉状中自认南昌武警支队于2013年6月底电话通知其解除合同；于2013年8月6日收到南昌武警支队《关于解除租赁合同的通知》，被告知依据江西武警总队指示及南昌市土地储备中心收储要求，需提前解除租赁合同。2013年8月16日，南昌市土地储备中心向南昌武警支队发函，要求其根据市领导批示精神尽快（2013年8月底之前）以净地方式交付涉案场地。2013年8月30日，南昌武警支队到东方舞蹈学校处张贴公告，要求东方舞蹈学校在2013年9月10日前搬离，否则将采取强制措施收回房屋。南昌武警支队于2013年9月5日通过邮政特快专递形式以东方舞蹈学校法定代表人为收件人以东方舞蹈学校的注册地即涉案场地为收件地址向东方舞蹈学校发送要求解除合同及支付拖欠的租金的通知，东方舞蹈学校称未收到该通知。2013年10月21日，东方舞蹈学校代表陈林财与南昌武警支队代表李勇强签订搬迁协议书，约定，1.因市政府收储，东方舞蹈学校于2013年10月27日17时之前搬迁完毕；2.南昌武警支队协助搬迁，负责搬迁课桌、床、办公桌、空调、饭桌、复印机、沙发、地板；、地板方舞蹈学校缴纳的押金待租金缴纳情况核准后再予退还。2013年10月22日，南昌武警支队与南昌市大象搬家服务有限公司签订搬迁协议，约定由南昌市大象搬家服务有限公司代为搬迁上述物品至东方舞蹈学校的指定地点。南昌武警支队并支付了搬迁费33600元。2013年12月20日，南昌武警支队与南昌市土地储备中心签订移交协议，约定，根据南昌市政府要求，南昌市土地储备中心应于2013年8月底前将涉案用地净地收回，南昌武警支队于2013年12月20日将该宗土地移交给南昌市土地储备中心。租赁期间，东方舞蹈学校将部分场地分割后分租给他人，东方舞蹈学校对自用部分进行了部分装修改造。诉前，东方舞蹈学校单方委托南昌中海会计师事务所根据其提供的财务凭证、账务账簿、固定资产及装修费用明细表等会计资料对其固定资产及装修费用的资金投入情况进行了审计，经审计，固定资产及装修费用总计993757元。南昌武警支队对该审计意见不予认可，并于2014年12月15日向一审法院提出司法鉴定申请，要求对东方舞蹈学校自用房屋及场的装修价值进行鉴定。2015年2月13日，南昌武警支队撤回该鉴定。2015年6月12日，南昌武警支队又以无法核实东方舞蹈学校的装修价值为由申请对东方舞蹈学校截止2013年10月东方舞蹈学校自用房屋的装修残值进行鉴定，东方舞蹈学校并同意南昌武警支队该鉴定申请。一审法院依法委托江西怡信房地产土地评估顾问有限公司进行鉴定，江西怡信房地产土地评估顾问有限公司于2015年9月10日以其缺乏该类型物业装修残值评估的相关工作经验及必要数据库建设为由退回鉴定。一审法院遂重新选择鉴定机构，依法委托江西百伦资产评估有限公司进行鉴定。因涉案场地原装修现场已被全部覆盖或破坏，东方舞蹈学校未提供其装修工程预算及工程量清单等其他相关装修证据，鉴定机构江西百伦资产评估有限公司以南昌中海会计师事务所基于东方舞蹈学校提供的会计资料出具的专项审计报告中所涉及的资产清单为评估范围进行了评估。经征询双方意见,于2016年10月31日作出正式鉴定意见，认定：1.电子设备搬运费为5539元，2.双方认可的房屋建筑装修剩余价值157707元，3.2013年7月份之前双方有争议的房屋建筑物装修剩余价值378393元，4.2013年7月份之后双方有争议的房屋建筑物装修剩余价值103484元。南昌武警支队为此支付鉴定费1万元。一审法院判决：一、中国人民武装警察部队南昌市支队于本判决生效之日起十日内赔偿江西东方舞蹈学校装修损失157707元；二、驳回江西东方舞蹈学校其他诉讼请求；三、驳回中国人民武装警察部队南昌市支队的反诉请求。东方舞蹈学校上诉请求：1、判令南昌武警支队增加赔偿损失481877元；2、本案的诉讼费用由南昌武警支队承担。南昌武警支队上诉请求：1、撤销一审判决的第一项、第三项，改判东方舞蹈学校支付南昌武警支队租金12万元；2、本案一、二审诉讼费用由东方舞蹈学校承担。二审法院认为，本案争议的焦点是：1.南昌武警支队应否承担东方舞蹈学校的装修损失，如果需承担，装修损失为多少。2.东方舞蹈学校是否欠付租金，如果欠付，欠付金额是多少，南昌武警支队主张欠付租金是否已过诉讼时效；关于焦点1，涉案合同第二条租赁期限约定：“……原则上至2016年6月30日止，共5年（在租赁期限内如遇市政府收回、拆迁或改造，本合同无条件终止）”，由此可见，合同明确约定了如遇政府收回，合同无条件终止，结合租期原则上五年、约1万平方米房屋月租金2万元等相关约定，南昌武警支队主张在签订合同之初已告知收储事宜、双方对合同因政府收回而终止有合理预见，予以支持，一审法院认定南昌武警支队构成欺诈不当，予以纠正。双方已于2013年10月签订搬迁协议书，东方舞蹈学校主张南昌武警支队强行解除合同没有依据，不予支持。涉案合同第五条免责条件约定：因市政府收回、拆迁或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，各自承担责任，装修的损失乙方自行承担……，本案中，因收储致合同解除，符合合同该条约定，按照该约定，装修的损失由东方舞蹈学校自行承担，故一审法院判决南昌武警支队赔偿装修损失不当，予以纠正，东方舞蹈学校上诉主张增加赔偿损失没有依据，不予支持。关于焦点2，因东方舞蹈学校于2013年10月才搬离涉诉房屋，南昌武警支队主张租金从2011年7月1日计至2013年9月1日，予以支持，根据合同约定第一季度仅需支付2个月租金，故东方舞蹈学校总计应支付租金50万元，双方均认可东方舞蹈学校已缴租金40万元、押金2万元，南昌武警支队在庭审中表示在东方舞蹈学校缴纳租金后同意退还押金2万元，故押金冲抵后，东方舞蹈学校尚欠南昌武警支队租金8万元。关于南昌武警支队主张租金是否已过诉讼时效的问题，2013年10月21日南昌武警支队与东方舞蹈学校签订的搬迁协议书中约定“10月28日东方舞蹈学校派财务人员与支队财务对接，待租金缴纳情况核准后，再退还乙方（东方舞蹈学校）押金”，说明南昌武警支队与东方舞蹈学校尚需就租金缴纳情况进行对账，南昌武警支队在东方舞蹈学校起诉后反诉主张租金，并未过诉讼时效。二审法院判决：一、撤销南昌市东湖区人民法院（2014）东民初字第1800号民事判决；二、上诉人江西东方舞蹈学校于本判决生效之日起十日内支付上诉人中国人民武装警察部队南昌市支队租金8万元；三、驳回上诉人江西东方舞蹈学校的诉讼请求；四、驳回上诉人中国人民武装警察部队南昌市支队的其他反诉请求。再审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一、二审查明的事实予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点是：1.南昌武警支队是否应赔偿东方舞蹈学校装修损失？2.东方舞蹈学校是否应支付南昌武警支队拖欠租金？1.关于南昌武警支队是否应赔偿东方舞蹈学校装修损失的问题。南昌武警支队早在2003年就与南昌市土地储备中心签订了国有土地使用权储备合同，约定南昌武警支队须在2005年9月底前自行拆除收购范围内的所有建筑物，向南昌市土地储备中心交付净地。本案双方当事人南昌武警支队与东方舞蹈学校于2011年6月签订房屋租赁合同，现在无证据证明南昌武警支队在签订合同之时已经将上述收储情况告知了东方舞蹈学校。虽然房屋租赁合同第二条约定在租赁期内如遇市政府收回、拆迁或改造，本合同无条件终止，本院认为该条款应当解释为合同对市政府是否要收回、拆迁或改造，是不确定的，二审判决认为南昌武警支队在签订合同之初已告知收储事宜、双方对合同因政府收回而终止有合理预见，认定基本事实缺乏证据证明。东方舞蹈学校为了在涉案租赁的房屋中办学，投入了装修、设备等大量资金，南昌武警支队在签订合同之时隐瞒了重大事项，在合同履行过程中又单方解除合同，双方于2013年10月21日达成了搬迁协议书，但搬迁协议并未明确免除南昌武警支队的赔偿责任。虽然双方签订的房屋租赁合同第五条约定：“因市政府收回、拆迁或改造已租赁的房屋，使双方造成损失，各自承担责任，装修损失由乙方自行承担。”但因南昌武警支队隐瞒重大事项在先，该条款属于加重对方义务、减轻自身义务，对东方舞蹈学校不公，二审判决适用该合同条款免除南昌武警支队的赔偿责任，适用法律不当。对于东方舞蹈学校诉请的损失，经一审法院委托，江西百伦资产评估有限公司做出鉴定意见：1.电子设备搬运费为5539元，2.双方认可的房屋建筑装修剩余价值157707元，3.2013年7月份之前双方有争议的房屋建筑物装修剩余价值378393元，4.2013年7月份之后双方有争议的房屋建筑物装修剩余价值103484元。本院对双方认可的房屋建筑装修剩余价值157707元予以认定，南昌武警支队构成违约，应当赔偿东方舞蹈学校装修损失157707元，对其他有争议的部分，本院不予支持。2.关于东方舞蹈学校是否应支付南昌武警支队拖欠租金的问题。2013年10月21日，南昌武警支队与东方舞蹈学校签订的搬迁协议书中约定“10月28日东方学校派财务人员与支队财务对接，待租金缴纳情况核准后，再退还乙方（东方学校）押金”。根据民法通则第一百三十六条第三项规定，出租人诉请承租人支付租金的诉讼时效期间为一年，在南昌武警支队主张的2013年9月份催收租金后至南昌武警支队于2014年12月份提起反诉的期间内，南昌武警支队未举证证明其存在诉讼时效中断或中止的证据，而东方舞蹈学校又提出对方索要租金的反诉请求已过诉讼时效的抗辩意见，故对南昌武警支队提出的反诉请求，本院不予支持。综上，东方舞蹈学校的再审请求部分成立，原二审判决认定事实、适用法律存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2017）赣01民终636号民事判决；二、维持江西省南昌市东湖区人民法院（2014）东民初字第1800号民事判决。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13740元（由江西东方舞蹈学校预缴）、反诉案件受理费4750元和鉴定费10000元（由中国人民武装警察部队南昌市支队预缴），二审案件受理费11982.29元（由江西东方舞蹈学校预缴8528.15元，由中国人民武装警察部队南昌市支队预缴3454.14元），共计40472.29元，由江西东方舞蹈学校负担18814.15元，由中国人民武装警察部队南昌市支队负担21658.14元。本判决为终审判决。审 判 长 闵遂赓审 判 员 黄勇平审 判 员 黄伟武二〇一九年九月二十三日代书记员 马 悦