江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7062号上诉人(原审被告)：苏州科技国际旅行社有限公司。被上诉人(原审原告)：苏州市沧浪科技创业园管理有限公司。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥人(苏州)律师事务所律师。上诉人苏州科技国际旅行社有限公司（以下简称科技国旅公司）因与被上诉人苏州市沧浪科技创业园管理有限公司（以下简称科创管理公司）房屋租赁合同纠纷一案不服苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。科技国旅公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、请求依法支持其的反诉请求，赔偿租赁期间对其造成的损失。事实和理由：1、租赁期间承租房屋大面积漏水，但科创管理公司不予修复，亦反对我方提出的先修复房屋再支付2018年下半年房租的合理要求，一强行锁门、张贴告示的行为侵权一月有余。此后科创管理公司的负责人赔礼并承诺房屋租期顺延一个月。故案涉租赁合同应当于2019年1月9日到期。2、上诉人于2019年1月9日履行了承租人义务，支付了2019年租金。综上，一审法院未审理我方提出的反诉请求，系程序错误。且一审法院无视上诉人无法续签租赁合同的原因，导致上诉人社会形象受损。请求二审法院依法改判。科创管理公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。科创管理公司向一审法院起诉请求：1、判令科技国旅公司立即将租赁房屋腾空后返还；2、判令科技国旅公司向其支付房屋占用费8162元（按照租赁合同租金标准的两倍自2018年12月10日起暂计算至2019年1月31日，并继续计算至实际返还之日止）；3、判令科技国旅公司向其支付律师费7500元。一审法院认定事实：位于苏州，建筑面积为7807.41平方米，共计六层的房屋属于科创管理公司所有。2017年12月6日，科创管理公司（出租方、甲方）与科技国旅公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份。双方约定，甲方向乙方出租位于的房屋，建筑面积约为77平方米，租赁期间自2017年12月10日至2018年12月9日，租金（含税、含物业服务费）为30元/月/平方米。租赁期满，乙方应在三日内搬迁，逾期视为乙方放弃房屋内遗留物品，甲方有权自行处理。若乙方不能按时归还物业，则自租赁期届满之日的第2天起至物业实际归还之日止，乙方应每日向甲方支付相当于本合同项下日租金三倍的赔偿费用。同日，名城商管公司（甲方）与科技国旅公司（乙方）签订《综合服务协议》一份。双方约定，鉴于乙方向科创管理公司承租了房屋，甲方按10元/月/平方米向乙方收取综合服务费，付款期间与房租同步。合同还列明了名城商务运管公司收取综合服务费的收款账户。上述合同签订后，科创商管公司向科技国旅公司交付了房屋，科技国旅公司也将承租期限内的租金（含物业费）、综合管理费支付完毕。2018年7月初，科技国旅公司要求名城商管公司修复租赁房屋的漏水问题。7月17日，名城商管公司称已经修复完毕。2018年12月6日，名城商管公司的工作人员通知科技国旅公司的工作人员称，因租赁合同于12月9日到期，请尽快与我联系，签订续租合同。2018年12月8日，科技国旅公司的工作人员回复称目前尚未考虑搬家，但因目前住院，请谅解。2018年12月10日，名城商管公司的工作人员通知科技国旅公司的工作人员称，因多次电话、短信均未有回复，现租赁合同到期，只能清退房屋了。2018年12月11日，名城商管公司以科创管理公司的名义出具《关于限期搬离房屋的通知函》并将该函件张贴在租赁房屋的房门上，以租赁期间已经届满为由，要求科技国旅公司于2018年12月12日之前归还租赁房屋。同日，名城商管公司向科技国旅公司邮寄上述函件，但被科技国旅公司拒收。2018年12月25日，江苏剑桥人（苏州）律师事务所（以下简称剑桥人律所）向科技国旅公司发送律师函，以租赁期间届满为由要求科技国旅公司归还房屋并同时说明了逾期归还房屋的后果。科技国旅公司拒收了前述《律师函》。案件审理过程中，科技国旅公司提供了名城商管公司的工作人员于2018年12月29日发送的微信聊天记录。该聊天记录主要内容为名城商管公司的工作人员称可以与科技国旅公司重新签订一份租赁合同，租赁期间从2019年1月9号开始计算。2018年12月9日到2019年1月8日期间的房租作为补偿。科技国旅公司陈述，该微信聊天记录中提及的一个月就是因为房屋漏水问题作出的补偿。科创商管公司称，即便名称商管公司工作人员的聊天记录属实，该工作人员也无权代表科创管理公司进行表态。2019年1月9日，科技国旅公司向科创商管公司转账支付13860元，附言：房租。科技国旅公司于同日向名城商管公司转账支付4620元，附言：综合服务费。审理过程中，科创管理公司称，科创管理公司并未作出继续将房屋出租给科技国旅公司的意思表示。在扣除房屋占有使用费后，如有余额，愿意将余额返还给科技国旅公司。2019年1月28日，剑桥人律所与科创管理公司签订《委托代理合同》，约定由该所指派律师负责该公司与科技国旅公司房屋租赁合同纠纷一案，科创管理公司为此支付律师费7500元。另查明：审理过程中，租赁房屋目前的水电供应不正常。以上事实，由科创管理公司提交的不动产登记证书、房屋租赁合同、综合服务协议、限期搬离通知书及张贴照片和快递投递记录、律师函及邮寄凭证、委托代理人合同、律师费发票，科技国旅公司提交的短信聊天记录、微信聊天记录、银行转账记录两份及各方当事人的陈述予以证实。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，一方当事人履行合同不符合合同约定的，守约方可以要求违约方采取继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，依法成立并生效，对双方具有法律约束力。因合同约定的租赁期间已经届满且双方未能签订新的租赁合同，故科技国旅公司应当按照合同的约定向科创管理公司交还房屋并支付逾期交还期间的占有使用费。基于此，一审法院对科创管理公司要求科技国旅公司将租赁房屋腾空并归还的诉讼请求予以支持。对于科创管理公司主张的占有使用费，因科技国旅公司并不认可自己的行为构成违约，该意见视同科技国旅公司提出调整占有使用费的抗辩，又因科创管理公司按照租金（含物业费）标准的两倍主张占有使用费显属过高，故一审法院将占有使用费的标准调整为租金（含物业费）标准的1.3倍，即3003元/月。对于科创管理公司主张的律师费损失，因该项费用并非必要费用，依法由科创管理公司自行承担。对于双方的租赁合同是否于2018年12月9日履行完毕的问题。因双方约定的租赁期间已经届满，且科创管理公司于2018年12月25日委托律师致函科技国旅公司要求归还房屋。此后，双方并未签订新的租赁合同，故双方的租赁合同已经于2018年12月9日履行完毕。因科创管理公司已于2018年12月25日要求科技国旅公司归还房屋，科技国旅公司于2019年1月9日自行向科创管理公司转账支付13860元并不等同双方继续履行原租赁合同，该费用可由科创管理公司扣除占有使用费后予以返还。此外，从名城商管公司工作人员与科技国旅公司的聊天记录看，名城商管公司的工作人员亦要求重新签订租赁合同，但双方未能重新签订新的租赁合同。对于名城商管公司工作人员提及的相当于一个月房租的补偿问题，因该公司的工作人员无权代表科创管理公司，故一审法院对科技国旅公司提出的租赁合同顺延一个月的抗辩意见不予采纳。对于因房屋漏水问题给科技国旅公司造成的损失，科技国旅公司可另行主张，本案不予理涉。对于科技国旅公司提及的租赁房屋水电供应不正常的问题，因双方约定的租赁期间已经届满，即便科创管理公司对租赁房屋采取了停水停电措施，该措施也属于科创管理公司对科技国旅公司违约行为的合理抗辩，属于科创管理公司自己救济的范畴，无须对科技国旅公司承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决：一、苏州科技国际旅行社有限公司于判决生效之日起十日内将苏州市腾空并返还给苏州市沧浪科技创业园管理有限公司。二、苏州科技国际旅行社有限公司于判决生效之日起十日内向苏州市沧浪科技创业园管理有限公司支付房屋占有使用费（自2018年12月10日起，按3003元/月，计算至上述房屋实际腾空并返还完毕之日止。苏州科技国际旅行社有限公司已付的13860元从中扣除）。三、驳回苏州市沧浪科技创业园管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费192元，减半收取96元，由苏州市沧浪科技创业园管理有限公司承担65元，苏州科技国际旅行社有限公司31元。二审中科技国旅公司提供一组照片打印件，证明科创管理公司在本案一审庭审后将案涉房屋的前后门都锁了。科创管理公司质证认为，对照片真实性不予认可，因该组照片无法反映出拍摄的时间和地点，且不能反映门上的锁是由何人锁上。因该组照片未拍摄到门锁所处的位置，亦不能体现出系何人锁上，故而不能证明科技国旅公司的主张，本院对该组照片不予采纳。本院认为，关于科技国旅公司提及的反诉意见，当事人的反诉请求应当在一审法庭辩论结束前提出。本案中科技国旅公司未能提供有效证据证明其于一审法庭辩论结束前提起反诉，其以此为由认为一审程序错误，缺乏事实和法律依据，本院对其该项主张难以采信。科技国旅公司称其租赁期间，因房屋漏水问题对其造成的损失，其可另案主张，本案不予理涉。关于案涉房屋租赁合同何时履行完毕，因双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期间自2017年12月10日至2018年12月9日，故应当认为该合同已于2018年12月9日履行完毕。科技国旅公司虽认为双方协商一致将租赁期间延长至2019年1月9日，但仅提供了名城商管公司工作人员于2018年12月29日发送的微信聊天记录。本院认为科技国旅公司举证的聊天记录是由名城商管公司的工作人员发送。名城商管公司与科创管理公司是独立的法人，并无证据证明名城商管公司的工作人员可代表科创管理公司就租赁期限进行变更。故该聊天记录不足以证明本案双方当事人协商一致将租赁期限延长至2019年1月9日，《房屋租赁协议》仍应视为在2018年12月9日就履行完毕。双方租赁协议到期后，未能达成新的租赁协议，故科创管理公司要求科技国旅公司归还房屋于法有据，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币192元，由上诉人苏州科技国际旅行社有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇一九年九月二十六日书记员 陈闵悦