贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初7843号原告：陈剑华，女，1986年1月16日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：林永强，贵州佳信律师事务所律师。被告：遵义市京马房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区内环路**（原市五交化公司仓库地块）。统一社会信用代码：9152030272216594X0。法定代表人：胡元中，该公司董事长。委托诉讼代理人：赖贵，该公司办公室主任。原告陈剑华与被告遵义市京马房地产开发有限责任公司（以下简称京马房开公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈剑华向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告双方于2018年8月13日所签订的《房屋租赁合同》；2.要求被告返还租金212,400.00元、保证金10,000.00元，并赔偿装修损失1,352,428.00元、营业损失200,000.00元，合计1,774,828.00元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年8月13日签订《房屋租赁合同》，约定由被告将遵义市红花岗区内环路金源尚城小区内A、B栋一楼平层（面积1180㎡）出租给原告开办幼儿园。合同约定，出租方保证出租房屋的产权清晰无纠纷，若在承租方装修后因产权不清晰原因造成承租人无法经营的，出租方退还承租人已付租金，并赔偿承租方装修投入。合同签订后，原告于2018年10月25日、2019年1月14日分两次共计向被告支付半年（2019年3月1日至8月31日）租金212,400.00元及保证金10,000.00元。原告于2018年9月开始装修，至2019年3月初装修完工，共计投入装修费用1,352,428.00元。2019年3月，小区业主委员会与被告因本案租赁房屋产权问题产生较大争议，为减少损失和对学生负责，原告不敢将已经装修完毕的房屋投入正常经营。被告将存在产权争议的房屋出租给原告，其行为已经构成违约，且已从客观上致使合同目的无法实现。被告京马房开公司辩称，原、被告双方于2018年8月13日所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，该合同应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。我公司出租给原告的房屋产权清晰、明确，不存在任何权属争议。原告向我公司交纳租金、保证金具有合同依据，至于其是否装修以及怎样装修则与我公司无关。原告在经营过程中受到小区业主的无理干涉和阻扰，其应当依法提起“排除妨碍、赔偿损失”的民事诉讼，而不能单方解除合同。综上，原告所提出的诉讼主张缺乏事实和法律依据，请人民法院依法判决予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告京马房开公司经审批在遵义市××××号开发建设京马·金源地标A区A、B栋项目，并将该项目A、B栋一楼平层预告登记于案外人张容、王洪名下。基于案外人张容的委托，被告京马房开公司与原告陈剑华于2018年8月13日签订《房屋租赁合同》，由被告将遵义市红花岗区内环路金源尚城小区内A、B栋一楼平层（面积1180㎡）出租给原告开办幼儿园。双方约定：租赁期限为10年，即2018年9月1日至2028年8月31日；租金按每月30.00元/㎡计算，每半年支付一次，在已支付租金到期的提前一月支付，在合同租金上每年按5%递增房租；鉴于出租场地面积较大，装修时日较长，出租方给予承租方6个月的装修期免收房租；合同签订后承租方支付定金15万元，其中1万元作为水电保证金，剩余14万元作为预付房租，承租方在2018年12月1日前支付2019年3月1日至8月31日租金，已预付的14万元从该次房租中扣除；出租方保证产权清晰无异议，若在承租方装修后因产权不清晰原因造成无法经营的，出租方退还承租方已支付房屋租金，并赔偿承租方装修金额；由于目前该出租场地所处小区业主对该场地权属有异议，出租方承诺先行按照承租方的要求进行隔墙、造窗等装修活动，如出租方能平复小区业主异议，在出租方开始动工15天后，业主依然对该场地进行开设幼儿园一事认可的，承租方即接手自行装修，并将出租方已支付装修费用支付给出租方；如在出租方装修期间业主扯闹不休，无法进行正常装修及正常经营，承租方则可无条件提出退租，出租方已支付装修费以及未支付装修费均由出租方自行负责，并全额退还承租方已支付的定金。合同签订后，原告陆续投入资金对上述租赁场地进行装修，并于2018年10月25日、2019年1月14日分两次共计向被告支付半年（2019年3月1日至8月31日）租金212,400.00元及保证金10,000.00元。被告出具两份“收条”载明已收到上述款项的事实，并载明所收款项为遵义市××××号金源尚城小区内A、B栋一层架空层房屋租金及押金。另查明，上述《房屋租赁合同》履行过程中，因遵义市红花岗区金源尚城小区业主委员会与被告京马房开公司及案外人张容之间针对本案所涉租赁场地产生权属争议，导致原告陈剑华无法继续使用租赁场地举办幼儿园。上述事实，有当事人陈述、《建设工程规划许可证》、《预购商品房预告登记证》、授权委托书、《房屋租赁合同》、收条、（2019）黔0302民初3040号民事裁定书、遵义市红花岗区金源尚城小区业主委员会“告知函”等证据材料在卷佐证，经本院核实，予以认定。本院认为，原告陈剑华与被告京马房开公司签订《房屋租赁合同》后，被告应当按照合同约定提供无产权瑕疵的房屋给原告使用。本案租赁房屋虽已办理预告登记，但该登记行为并不代表已依法取得相应物权。双方在签订合同时已明知租赁房屋为架空层，与小区业主之间存在权属争议，且在合同履行过程中亦因小区业主提出权利主张而导致合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（二）租赁房屋权属有争议的。”之规定，虽然本案现有证据不能绝对排除被告及预告登记人对租赁房屋所享有的物权，但是因为小区业主已对权属提出异议并且客观上导致原告无法继续使用房屋，致使双方的合同目的不能实现。因此，本院对于原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，结合双方合同约定内容，原告要求返还已付租金及保证金共计222,400.00元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告要求赔偿损失，但在本案中所提供的证据不足以证明具体损失情况，故本院对其该项诉讼请求不予支持，双方可另行协商解决。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈剑华与被告遵义市京马房地产开发有限责任公司于2018年8月13日所签订的《房屋租赁合同》。二、由被告遵义市京马房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内返还原告陈剑华房屋租金212,400.00元、保证金10,000.00元，合计222,400.00元。三、驳回原告陈剑华的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取11,050.00元，由原告陈剑华承担9,770.00元，由被告遵义市京马房地产开发有限责任公司承担1,280.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，权利人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审判员  马贵强二〇一九年九月三日法官助理彭永茂书记员余可