福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初3183号 原告：林键，男，1976年10月18日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：王典忠，福建宽达律师事务所执业律师。 被告：魏溧，男，1969年11月11日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：魏涛，男，1967年12月15日出生，汉族，住福建省福清市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：何群，福清市融城法律服务所法律工作者。 以上两被告共同委托诉讼代理人：俞好云，福清市融城法律服务所法律工作者。 原告林键与被告魏溧、魏涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告林键及其委托诉讼代理人王典忠，被告魏溧、魏涛的共同委托诉讼代理人何群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林键向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同偿还原告征迁款301,350元及违约金，违约金按按年利率6%从起诉之日起计算至款项清偿之日止；2.判令两被告共同退还原告的租赁保证金30,000元、店面复原保证金50,000元及利息，利息按年利率6%从起诉之日起计算至款项清偿之日止；3.本案诉讼费用（含财产保全费）均由两被告负担。事实和理由：魏涛、魏溧系胞兄弟。魏涛、魏溧分别系福清市融城×××××、××店面（以下简称案涉房屋）所有权人。2011年9月27日，魏溧（甲方）受魏涛委托与原告（乙方）签订店面租赁合同，约定将案涉房屋出租给原告经营“歌友会KTV”，租赁期限自2011年10月1日起至2021年9月30日止计10年，第一年租金为20,000元，第二、三年租金为42,000元，以后年租金递增10%，林键向魏溧、魏涛支付租赁保证金30,000元、店面复原保证金50,000元，并到时全额退还所有保证金。合同签订后，原告依约进行装修并按年支付租金。该租赁合同履行至2019年1月初，福清市人民政府以《2019年第一期重点项目征迁第一指挥部》对利桥片区的展宏商业城进行征收拆迁，致使原、被告由于征迁因素导致合同无法继续履行。福清市人民政府龙山街道办事处经对案涉房屋分别计算，确认魏涛名下的A12店面以全部货币形式征收的补偿款总额为1,424,260.41元，扣除其中魏涛应得的商业用房面积的价值补偿款外，余下232,713.41元依法应归还商业承租户即原告所有；确认魏溧名下的A13店面以全部货币形式征收的补偿款总额为906,887.28元，扣除其中魏溧应得的商业用房面积的价值补偿款外，余下148,636.28元依法应归还商业承租户即原告所有。但是两被告不讲诚信，擅自将福清市人民政府龙山街道办事处应发放给原告上述应得补偿款项（搬迁补助、临时过渡补助、二次装修、停产停业损失补助、按时搬迁奖励等）合计381,349.69元的绝大部分占为已有，已构成违约，并有违公平。综上所述，为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。 魏溧、魏涛共同辩称，1.林键确实向两被告租赁了案涉房屋。双方于2011年9月27日签订了店面租赁合同，租赁合同对双方的权利、义务、违约责任及租金和租赁期限都做了明确的约定，双方应共同遵守，不得违反。2.原告诉请两被告共同偿还原告拆迁款301,350元及违约金，没有合同依据和法律依据。被拆迁的商业店面属于两被告所有，并非属于原告所有，原告无权要求两被告偿还相应的款项。福清市人民政府征收拆迁的对象是产权所有人即两被告，并非作为承租人的原告，按照拆迁协议及相应附件，各赔偿补偿项目项下的所有资金均归两被告所有，目前没有任何拆迁协议或房屋租赁合同约定或法律规定，不能证明两被告所得的相应赔偿项目应归原告所有。3.根据双方签订的租赁合同第三条第4项的约定：“租赁期间，乙方不存在违约以及租赁租期满后乙方将店面恢复原状，则甲方应全额退还所有保证金但不计算利息。”根据该条的约定租赁期间届满时原告负有恢复被告店面原状的义务，也就是原告的店面原来也有装修，因本租赁合同在履行期间由于政府拆迁导致租赁合同终止解除，因此原告应拆除原装修，恢复被告的原装修状况。故原告不能请求拆迁的赔偿款归原告所有。此外，原被告约定的店面租赁时间自2011年10月1日起至2021年9月30日止，如未遇政府拆迁租赁合同履行的时间也只剩下两年。对原告装修的可移动部分原告已经自行搬走了，经营存在风险和损耗，原告主张的装修费是其经营成本的一部分，这部分的成本在原告的经营过程中已经收回了。4.原告要求两被告共同退还租赁保证金30,000元，店面恢复保证金50,000元及利息也缺乏依据，根据租赁合同第三条第1项的约定原告应当于每年的8月1日之前支付下一年度的租金，原告只支付租金至2018年9月30日止。2018年10月至2019年1月共计四个月的租金尚未支付。原告到今天为止尚欠两被告的房屋租金4个月，每个月租金5,636.58元，共计22,546.32元。原告的该行为违反了双方的租赁合同的约定，店面租赁合同第三条第4项的约定：“租赁期间，乙方不存在违约以及租赁租期满后乙方将店面恢复原状，则甲方应全额退还所有保证金但不计算利息。租赁合同第5条也明确约定：乙方不得违背以上约定，否则，乙方同意甲方有权终止本合同并没收租赁保证金，若保证金不足以弥补甲方，乙方应补足超出的部分。租赁期满或由于乙方的缘故造成本合同终止时，乙方必须完全恢复店面原状，否则，乙方同意甲方没收店面复原保证金，若保证金不足以弥补甲方，乙方应补足超出的部分。”由于原告欠缴租金，也未在合同终止时恢复被告店面的原状，已构成违约。因此，被告无须返还原告的押金和保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。两被告对林键提交的两张《商业用房征收补偿结果计算表（全部货币补偿）》的真实性有异议，本院认为该两份证据未经相关部门确认，无法确认其真实性，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明事实如下：魏涛、魏溧分别为案涉两间房屋的所有权人。2011年9月27日，魏溧（甲方）作为魏涛代理人与林键（乙方）签订店面租赁合同，合同约定甲方将案涉房屋出租给乙方，店面租赁期间自2011年10月1日起至2021年9月30日止；该店面租金甲方按年度收取，乙方应在每年8月31日之前支付下一年度的租金，乙方不得拖欠租金，否则甲方有权解除合同，收回出租的店面。乙方向甲方支付租赁保证金30,000元、店面复原保证金50,000元；租赁期间乙方不存在违约及租赁期满后乙方将店面恢复原状，则甲方应全额退还所有保证金但不计利息；乙方不得违背以上约定，否则，乙方同意甲方有权终止合同并没收租赁保证金，若租赁保证金不足以弥补甲方，乙方应补足超出的部分；租赁期满或由于乙方缘故造成本合同终止时，乙方必须完全恢复店面原状，否则，乙方同意甲方没收店面复原保证金。合同未就案涉房屋拆迁事宜进行约定。合同签订后，林键向魏溧支付店面复原保证金50,000元、租赁保证金30,000元，并对案涉房屋进行装修以作为KTV经营使用。2019年1月，因福清市人民政府拟对案涉房屋所在片区进行拆迁，致使林键无法在案涉房屋继续经营。2019年2月2日，两被告分别就案涉房屋与福清市人民政府龙山街道办事处签订《商业用房征收补偿安置协议书》。两被告现已领取案涉房屋全部拆迁补偿款。案涉房屋亦已被拆除。另查明，林键自2018年10月至2019年1月未支付案涉房屋4个月租金。诉讼过程中，林键申请进行财产保全并支付财产保全费2020元。 本院认为，原、被告就案涉房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同依法成立并生效。林键未依照合同约定及时向两被告支付临近拆迁之前的4个月租金，构成部分违约，考虑到原告之前均能按约支付租金以及此次延付有政府拆迁等客观原因，为弥补两被告租金损失，原告要求全额退还租金保证金30,000元不予支持，本院依法酌定退还10,000元。现案涉房屋在合同期满前因政府拆迁客观原因已经灭失，复原店面已无可能，且责任不在原告，店面灭失也已获政府征迁补偿，故两被告应当向林键返还店面复原保证金50,000元。林键要求支付50,000元店面复原保证金的利息（利息按照年利率6%从起诉之日起计算至款项清偿之日止），不违反法律规定，予以支持。至于林键主张的征迁款，本院认为，林键对案涉房屋进行了装修并用于经营使用，虽然约定在合同期满后应将案涉房屋恢复原状，但因拆迁而停止营业时距离合同期满尚有两年八个月时间，确实给林键造成营业损失且违约责任不在林键，同时考虑到林键亦积极配合顺利完成案涉房屋征收工作，本院参照福清本地同地区同种类型房屋的征收补偿标准并综合林键的损失情况、剩余租赁期限、违约责任大小等因素，确定魏涛、魏溧应分别赔偿林键损失50,000元、40,000元并支付相应违约金，违约金按照年利率6%从起诉之日起计算至款项清偿之日止。 据此,本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、魏溧于本判决发生法律效力之日起十日内向林键赔偿损失40,000元并支付违约金（违约金按照年利率6%从起诉之日起计算至款项清偿之日止）； 二、魏涛于本判决发生法律效力之日起十日内向林键赔偿损失50,000元并支付违约金（违约金按照年利率6%从起诉之日起计算至款项清偿之日止）； 三、魏溧、魏涛共同于本判决发生法律效力之日起十日内向林键返还租赁保证金10,000元、店面复原保证金50000元并支付利息（利息按照年利率6%从起诉之日起计算至款项清偿之日止）； 四、驳回林键的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7020元，财产保全费2020元，合计9040元，由林键负担6000元（已交纳），由魏溧、魏涛共同负担3040元（限本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林爱华 人民陪审员  陈 琳 人民陪审员  林月英 二〇一九年九月二十七日 法官助理叶秀清 书记员林方圆