广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0481民初1839号 原告（执行案外人）：岑溪市丰智昌顺房地产开发有限公司，住所地岑溪市岑城镇北环大道422号。统一社会信用代码：91450481677740641A。 法定代表人：赖国权，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐循，广西文威律师事务所律师。 被告（申请执行人）：谢向美，女，1981年1月12日出生，汉族，住岑溪市。 委托诉讼代理人：严文，岑溪市148法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：覃剑新，男，1982年7月I4日出生，汉族,住岑溪市。 被告（被执行人）：卢金丽，女，1984年12月8日出生，汉族,住岑溪市。 原告岑溪市丰智昌顺房地产开发有限公司（以下简称昌顺公司）与被告谢向美、覃剑新、卢金丽案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告昌顺公司委托诉讼代理人唐循、被告谢向美委托诉讼代理人严文到庭参加诉讼。被告覃剑新、卢金丽经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昌顺公司向本院提出诉讼请求：请求依法解除对岑溪市的查封，并停止对该房屋的执行。 事实和理由：案涉房屋的物权并未发生转移。覃剑新和卢金丽只交付了30%的首付款，剩余70%的房价款未支付给昌顺公司，昌顺公司并未为其办理过任何《房屋所有权证》。2014年3月18日，覃剑新和卢金丽夫妻二人与昌顺公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定昌顺公司将其开发的岑溪市北环大道桂粵新苑小区楼盘的X幢X单元X层XXX号房以559144元的价格卖给覃剑新和卢金丽，覃剑新和卢金丽选择以按揭的方式支付购房款，先支付首付款168144元给昌顺公司，剩余的391000元待其二人申请银行贷款成功之后再由银行支付给昌顺公司。但由于覃剑新和卢金丽的个人问题，银行拒绝其贷款买房的贷款请求。因此，覃剑新和卢金丽一直没有支付剩余的391000元购房款。根据《合同补充协议》第十一条规定，乙方按期付清全部房价款后，甲方负责代办理《房屋所有权证》。覃剑新和卢金丽在没有付清全部房价款的情况下，昌顺公司是不会配合办理任何房屋所有权证的，否则，就会侵害到昌顺公司自己的利益了。 根据《房屋登记办法》第三十条和《房屋登记办法释义》第三十条之规定，申请办理房屋所有权初始登记时，除了要求提供申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明和房屋测绘报告等证明材料外，还应提供房屋已竣工验收及竣工验收备案等手续证明的有关规定。整个小区所有的《房屋所有权证》都是由昌顺公司代办的，昌顺公司并未为覃剑新和卢金丽办理过《房屋所有权证》，而且昌顺公司只是给了覃剑新和卢金丽一份《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及30%首付款的发票，并未给其二人任何关于办理《房屋所有权证》的材料。覃剑新和卢金丽是不可能能通过合法手续取得该房屋的《房屋所有权证》的，昌顺公司已去岑溪市公安局刑侦大队报案了，昌顺公司认为覃剑新和卢金丽可能会涉及私刻公司印章、贷款诈骗等罪名。 综上，覃剑新和卢金丽欠昌顺公司70%房价款391000元未支付，在昌顺公司不知情的情况下通过非法的手段取得岑溪市北环大道桂粵新苑小区X幢X单元X层XXX号房的《房屋所有权证》，请求法院解除对上述房屋的查封并停止对该房屋的执行。 谢向美辩称，覃剑新、卢金丽两人欠谢向美的借款，经谢向美多次催讨都拒不归还，谢向美起诉至法院，法院作出判决后覃剑新、卢金丽仍不履行，谢向美向法院申请强制执行。覃剑新、卢金丽所购买的桂粤新苑小区X幢X单元X层XXX号房屋，确实为昌顺公司出卖给其所有的，有覃剑新、卢金丽购房合同及所交首付款证明。昌顺公司以没有经其办理房屋所有权证书，怀疑覃剑新、卢金丽通过不法手段获得房屋所有权证为由，要求终止对案涉房屋的查封拍卖，是没有任何法律依据的，岑溪市人民法院作出的（2019）桂0481执异28号执行裁定合法有效。覃剑新、卢金丽与谢向美民间借贷纠纷一案，一审、二审判决认定覃剑新、卢金丽与谢向美民间借贷纠纷的债权债务关系成立，覃剑新、卢金丽应当清偿谢向美借款，并按年利率24%支付逾期利息。判决生效后覃剑新、卢金丽不履行法院的判决，谢向美为维护自己的合法权益，不得不申请强制执行。昌顺公司提出终止执行查封拍卖的异议请求，依据不足，损害了谢向美的合法权益。涉案房屋登记在覃剑新、卢金丽名下，覃剑新、卢金丽是所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋不但已经转移给了覃剑新、卢金丽，并且已经办了产权证，房屋已属覃剑新、卢金丽所有。因此，昌顺公司不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。综上所述，谢向美要求查封拍卖覃剑新、卢金丽所有的房屋合情、合理、合法，昌顺公司的诉讼请求与事实不符，没有法律依据，为维护谢向美的合法权益，请求驳回昌顺公司的诉讼请求。 覃剑新、卢金丽未作答辩。 昌顺公司提交的证据有： 1.《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，拟证明昌顺公司与覃剑新、卢金丽签订商品房买卖合同，案涉房屋总价款559144元，首付款168144元，覃剑新、卢金丽在付清全部房款之日起90日由昌顺公司代办房产证，办证费用由覃剑新、卢金丽承担的事实； 2.销售不动产统一发票，拟证明覃剑新、卢金丽支付首付款168144元，之外没有支付任何购房款的事实； 3.律师函，拟证明昌顺公司向覃剑新、卢金丽催收尚欠房款391000元的事实。 本院收集的证据有岑房权证市区字第××号房屋所有权证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月27日，本院因谢向美与覃剑新、卢金丽民间借贷纠纷一案作出（2018）桂0481民初371号民事判决，判决覃剑新、卢金丽于判决生效之日起二十日内归还借款130000元，并按年利率24%计算逾期利息。覃剑新、卢金丽不服一审判决，提出上诉。2018年8月3日，梧州市中级人民法院作出（2018）桂04民终728号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。二审判决生效后，因覃剑新、卢金丽没有履行判决确定的义务，2018年9月13日，谢向美申请强制执行，本院立案受理（2018）桂0481执1085号一案。2018年10月26日，本院作出（2018）桂0481执1085号之四执行裁定，裁定查封覃剑新、卢金丽名下的位于岑溪市。2019年4月15日，本院作出（2018）桂0481执1085号之五执行裁定，裁定拍卖覃剑新、卢金丽名下的位于岑溪市。2019年6月19日，昌顺公司对执行标的提出书面异议。2019年6月26日，本院作出（2019）桂0481执异28号执行裁定，驳回昌顺公司的异议请求。2019年7月8日，昌顺公司向本院提起了案外人执行异议之诉。 2014年3月18日，昌顺公司与覃剑新、卢金丽签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定昌顺公司将其开发的岑溪市（面积153.19平方米）以单价每平方米3650元，总金额559144元卖给覃剑新、卢金丽；付款方式及期限为银行按揭付款，买受人（覃剑新、卢金丽）在2014年3月18日前支付全部房价款的30%计168144元，余款391000元在办理完按揭贷款手续时即付清。签订合同后，覃剑新和卢金丽支付昌顺公司首付款168144元，昌顺公司于2014年3月20日出具销售不动产统一发票。2015年9月28日（登记时间），覃剑新取得岑房权证市区字第××号房屋所有权证，该证记载：房屋所有权人覃剑新，房屋坐落岑溪市，建筑面积153.62㎡，由覃剑新与卢金丽共同共有。2018年9月28日，广西文威律师事务所律师唐循向覃剑新、卢金丽发出律师函，要求覃剑新、卢金丽在收到律师函后5日内，向昌顺公司交清其余购房款391000元，或者与昌顺公司协商约定分期付款期限。 本院认为，昌顺公司作为案外人对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，昌顺公司的诉讼请求能否成立，应根据其提交的证据，判断其对执行标的是否享有某种正当的民事权益，该权益是否足以排除强制执行。 本案中，昌顺公司与覃剑新、卢金丽签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。覃剑新、卢金丽基于合同对该商品房即岑溪市办理了登记手续，取得房屋所有权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋的不动产物权已设立，所有权人为覃剑新、卢金丽，商品房买卖合同的标的物的物权发生转移，双方的买卖行为完成，作为出卖人的昌顺公司对案涉房屋丧失所有权。至于昌顺公司诉称覃剑新和卢金丽有70%房价款391000元未支付，如果欠款存在，系属于合同之债。昌顺公司认为覃剑新、卢金丽系通过非法的手段取得岑溪市北环大道桂粵新苑小区X幢X单元X层XXX号房的《房屋所有权证》的主张，如果事实存在，应通过行政诉讼解决。在房屋所有权证撤销之前，该证是合法有效的。 综上，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。昌顺公司提交的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其提出的不得执行岑溪市的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告岑溪市丰智昌顺房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费3663元，由原告岑溪市丰智昌顺房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  李先明 人民陪审员  梁敏仪 人民陪审员  廖 剑 二〇一九年九月十六日 法官 助理  陀扬炜 书 记 员  李泳江