湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0304民初2327号 原告（反诉被告）：湖南紫苑文化交流有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区宝塔街道湖湘西路**湘银熙城纳帕溪谷后湾****。 法定代表人：曾水平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈丽，湖南湘晋律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：黄娟，女，1981年10月20日出生，汉族。 委托诉讼代理人：袁友军，湖南金厚律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）湖南紫苑文化交流有限公司（以下简称紫苑公司）与被告（反诉原告）黄娟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告紫苑公司的法定代表人曾水平及其委托诉讼代理人陈丽、被告黄娟的委托诉讼代理人袁友军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.解除紫苑公司与黄娟在2018年9月30日签订的《房屋租赁合同》;2.黄娟立即返还紫苑公司支付的剩余房屋租金16.2万元及租赁房屋押金10万元;3.黄娟承担违约金32400元。 被告（反诉原告）黄娟辩称，1.紫苑公司所述与真实情况不符，紫苑公司自2018年9月8日使用黄娟纳帕溪谷门面以来，从未向黄娟支付过任何租金、押金、物业费等其他应由紫苑公司承担的费用；2.黄娟考虑到紫苑公司成立之初资金紧张，便要求紫苑公司出具租金借条，等紫苑公司盈利后再向黄娟支付约定的租金，但紫苑公司自成立以来一直处于亏损状态，连对外流动资金都紧缺，更无力支付房屋租金；3.梁鑫向案外人唐珍连转款37万元并非紫苑公司的租金，从紫苑公司工商登记信息看，紫苑公司成立于2018年9月19日，紫苑公司成立时间距离梁鑫转款时间长达一个多月，由此可以推断紫苑公司在2018年8月就委托第三方梁鑫代为支付的并非紫苑公司的租金，且紫苑公司在2018年8月尚未被注册成立，公司原始股东人员人数出资额及出资方式均未确定，紫苑公司如何能在未成立时就能委托第三方代为支付相应的租金。其次，紫苑公司成立时法定代表人并非曾水平，而是罗琼，2018年8月曾水平无权代表紫苑公司对外进行委托。4.梁鑫与曾水平有利害关系，从梁鑫提交的银行流水可以看出两人之间交易频繁，梁鑫银行流水备注的紫苑租金指黄娟2018年8月开设的紫苑茶舍租金，而不代指9月成立的紫苑公司。5.黄娟已经将收到梁鑫的款项退回给实际转款人刘蓓贝，不存在收取紫苑公司租金的事实。 被告（反诉原告）黄娟向本院提出反诉请求：1.确认黄娟与紫苑公司就XX房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年6月25日解除;2.紫苑公司支付拖欠黄娟自2018年9月8日起至2019年6月25日的租金11.6万元、物业费9908.33元（暂计算至2019年6月25日，后期房屋占有使用费按1.2万元/月计算至紫苑公司将房屋退还之日止）;3.紫苑公司向黄娟支付违约金8万元；4.紫苑公司立即将XX房屋恢复原状、返还黄娟；5.紫苑公司支付黄娟为实现债权支付的律师费1.5万元。 原告（反诉被告）紫苑公司对反诉辩称，1.湖南琳样服装有限公司（以下简称琳样公司）在2018年7-8月拟入股待成立的本案当事人紫苑公司，琳样公司的法定代表人曾水平收取了同样准备入股紫苑公司的自然人李琬16.8万元、成丽莎8.4万元、湖南贝德工程管理咨询有限公司(以下简称贝德公司)33.6万元（自然人刘蓓贝实际支付），并将上述对紫苑公司的出资转由琳样公司的财务通过梁鑫账户支付给黄娟37万元。2.黄娟所列的2018年8月5日《房屋租赁合同》是琳样公司作为拟入股股东为将来成立的紫苑公司承租黄娟纳帕溪谷房屋而签订的，该合同已经在紫苑公司成立后由紫苑公司和黄娟在2018年9月30日的重新签订的《房屋租赁合同》所替代。3.琳样公司从未使用黄娟所有的纳帕溪谷门面，且有充分证据证明琳样公司法定代表人曾水平、琳样公司的财务、转账账户所有人梁鑫均是以代紫苑公司承租纳帕溪谷房屋的意思表示向黄娟支付的款项。4.紫苑公司已经向黄娟支付了租金27万元、房屋押金10万元，紫苑公司没有违约行为，黄娟要求支付违约金的诉讼请求没有法律依据。5.黄娟所诉请的律师费1.5万元，没有合同约定，也没有相关的律师费发票等合法证据，没有事实和法律依据。6.并非紫苑公司不愿意腾退房屋，而是黄娟在紫苑公司没有任何违约行为情况下，私自强行更换门锁，导致紫苑公司无法经营，大量公司财物被黄娟个人控制。 原告（反诉被告）紫苑公司为支持其本诉请求及反诉答辩意见，向本院提交2018年9月30日《房屋租赁合同》、曾水平光大银行账户对账单、曾水平湘潭农村商业银行账户金融交易明细、梁鑫民生银行个人账户对账单、梁鑫个人声明、黄娟出具的收条、黄娟出具的押金条、梁鑫证人证言、微信聊天、语音记录、人口信息查询表、黄娟户籍证明、唐珍连户籍证明、微信记录、照片、告知函、紫苑公司设立登记档案、2018年9月19日紫苑公司股东出资登记情况、2018年10月11日紫苑公司变更登记信息、2018年10月11日紫苑公司股东出资情况、2018年9月26日股权转让协议两份、收条两张，《法律顾问合同》作为证据。对于《法律顾问合同》，与本案租赁合同纠纷无关，不予采纳。对于其他证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。 被告（反诉原告）黄娟为支持其反诉请求及本诉答辩意见，向本院提交2018年8月5日《房屋租赁合同》、收条、押金条、梁鑫银行流水、湘潭市紫苑茶舍工商登记信息、紫苑公司工商登记信息、刘蓓贝转款凭证及聊天记录、黄娟银行流水、2018年9月8日《房屋租赁合同》、借条、告知函、《委托代理合同》作为证据，对于2018年8月5日《房屋租赁合同》、收条、押金条的真实性、合法性予以认可，结合其他证据可知2018年8月5日的《房屋租赁合同》已经被2018年9月30日的《房屋租赁合同》所替代，对应的收条、押金条亦是对紫苑公司租赁房屋所出具。对于梁鑫银行流水、湘潭市紫苑茶舍工商登记信息真实性、合法性予以认可，不能达到其证明目的。对于紫苑公司工商登记信息的真实性、合法性予以认可，不能达到其证明目的。对于刘蓓贝转款凭证及聊天记录，因黄娟未提交原件核对，紫苑公司又不予认可，对该证据不予采纳。对于黄娟银行流水的三性予以认可，不能达到其证明目的。对于2018年9月30日的《房屋租赁合同》的三性予以认可，不能达到其证明目的。对于借条，其中打印字体部分并没有借款意思且与本案认定的其他证据相悖，对该证据不予认可。对于告知函的真实性予以认可，结合认定的其他证据，紫苑公司已经支付了27万元租金以及10万元押金，黄娟发出该告知函时紫苑公司并不拖欠租金。对《委托代理合同》的三性予以认可，该证据不能证实黄娟花费律师费1.5万元。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 琳样公司、贝德公司、黄娟、李琬、成丽莎等人拟投资成立紫苑公司并租赁黄娟位于XX的房屋，2018年7月16日，贝德公司通过刘蓓贝账户向琳样公司法定代表人曾水平账户转款33.6万元并备注“紫苑投资款”，2018年7月17日、2018年7月31日、2018年8月1日，成丽莎先后三次转账共计8.4万元至曾水平账户。2018年8月5日，曾水平作为琳样公司法定代表人以即将成立的紫苑公司发起人的名义与黄娟签订《房屋租赁合同》，约定承租黄娟前述房屋，月租金1.5万元，租金一次性先付18个月共计27万元，签订合同当日需缴纳10万元押金，双方还约定承租人出现逾期缴纳费用以及逾期归还租赁房屋时需要承担合同总租金20%的违约金。2018年8月6日，琳样公司财务梁鑫按黄娟要求将27万元租金以及10万元押金备注为“紫苑租金及押金”转入黄娟母亲唐珍连账户，黄娟出具了押金条和租金收条给琳样公司。同日，梁鑫还向案外人张凯转账14.2万元并备注为“紫苑装修费用”。之后因琳样公司原因，退出了紫苑公司的设立。2018年9月19日，紫苑公司在工商部门登记设立，设立时，黄娟认缴出资60万元，持股比例为30%，贝德公司认缴出资40万元，实缴33.6万元，持股比例为20%，李琬认缴出资20万元，实缴16.8万元，持股比例为10%。2018年9月30日，设立后的紫苑公司与黄娟签订《房屋租赁合同》，约定紫苑公司租赁黄娟位于XX的号房屋，房屋面积410平方米，租赁期从2018年9月8日至2023年9月8日止，月租金1.2万元，按季度结算，每季度开始前五日一次性支付，物业费每平方米2.5元，每半年支付一次，承租人逾期缴纳应由承租人支付的费用时，黄娟有权解除合同并要求承租人承担合同总租金20%的违约金，租赁期满后，依附于房屋的装修归黄娟所有，未经同意留存的物品，黄娟有权处置。紫苑公司经营过程中，贝德公司及李琬将股权进行转让，黄娟支付了贝德公司（刘蓓贝）股权转让款33.6万元、李琬股权转让款16.8万元，并由黄娟、曾水平受让原本贝德公司和李琬在紫苑公司的股份。2019年6月25日，黄娟对租赁房屋换锁，2019年6月29日，紫苑公司对该租赁房屋门禁加锁。之后，黄娟以紫苑公司拖欠租金以及未缴纳物业费用为由向紫苑公司送达两份告知函要求解除合同并支付拖欠租金、物业费。双方均认为对方违约，故起诉并提出反诉至法院。 判决的理由与结果 本院认为，本案有三个争议焦点。第一，2018年8月5日的《房屋租赁合同》与2018年9月30日的《房屋租赁合同》之间的关系。因琳样公司曾拟作为发起人设立紫苑公司，琳样公司以自己名义与黄娟签订的《房屋租赁合同》实际是为筹备紫苑公司所作的设立前准备工作，虽然琳样公司最终未能成为紫苑公司的股东，但基于2018年8月5日的《房屋租赁合同》，黄娟已经实际收到租金27万元、押金10万元，该合同实际可以约束紫苑公司和黄娟，设立后的紫苑公司在2018年9月30日重新与黄娟签订《房屋租赁合同》，后一份合同是对前一份合同的补充变更，受该合同约束的同样是紫苑公司以及黄娟，故前后两份《房屋租赁合同》是关联并延续的，对于黄娟称两份合同独立，紫苑公司未按照合同约定支付租金及押金的答辩意见以及反诉主张，不予认可。第二、合同履行过程中的违约方。黄娟收到27万元租金以及10万元押金是实，黄娟虽然支付贝德公司（刘蓓贝）、李琬股权转让款，但同时也获得了对应的股权，该部分股权是贝德公司、李琬实际缴纳了股本金的股权，故黄娟辩称自己已经将收到的投资款返还且未收到租金、押金的抗辩意见，不予采纳。房屋租金按照2018年9月30日签订的《房屋租赁合同》约定的月租1.2万元标准计算，在黄娟主张解除《房屋租赁合同》之时，紫苑公司并不拖欠租金，且预交租金的余额以及押金10万元足以支付紫苑公司拖欠的物业费，故黄娟主张解除合同的理由不能成立。因黄娟自行将租赁物在2019年6月25日换锁，导致双方之间的租赁合同无法履行，合同目的不能实现，紫苑公司有权解除合同，黄娟系合同履行过程中的违约方，现双方均认可租赁合同在2019年6月25日解除，本院予以确认。第三、合同解除后双方的权利义务以及违约金的计算。《房屋租赁合同》解除后，紫苑公司应该按1.2万元/月的标准支付2018年9月8日至2019年6月25日的租金并按2.5元/平方米的标准支付此期间的物业费，两项合计12.234万元（11.25万元+0.984万元），紫苑公司应将租赁房屋返还黄娟，后续房屋占用使用费按1.2万元/月的标准从紫苑公司对租赁物加锁的2019年6月29日起计算至实际返还之日止，因《房屋租赁合同》已经约定租赁期满后，依附于房屋的装修归黄娟所有，故紫苑公司只需搬出公司物品，无需对房屋装修恢复原状，未搬出的紫苑公司物品，黄娟亦有权处置。紫苑公司与黄娟的《房屋租赁合同》中仅约定紫苑公司违约情况下，黄娟可以主张违约金的计算方式，现黄娟违约，紫苑公司不得以租金的20%计算违约金，仅能按中国人民银行同期贷款利率计算黄娟应退还款项的资金占用期间利息。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认湖南紫苑文化交流有限公司与黄娟签订的《房屋租赁合同》于2019年6月25日解除； 二、黄娟于本判决生效之日起十日内一次性返还湖南紫苑文化交流有限公司租金和押金共计25.75万元及违约金（违约金以25.75万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准从2019年6月25日起计算至实际支付之日止）； 三、湖南紫苑文化交流有限公司于本判决生效之日起十日内将XX房屋返还黄娟； 四、湖南紫苑文化交流有限公司支付黄娟房屋占用使用费（占用使用费以1.2万元/月的标准从2019年6月29日起计算至返还房屋之日止）； 五、湖南紫苑文化交流有限公司支付黄娟物业费9840元； 六、驳回湖南紫苑文化交流有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回黄娟的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5720元，减半收取计2860元，保全费2120元，两项合计4980元，由黄娟负担4500元，由湖南紫苑文化交流有限公司负担480元，反诉案件受理费2860元，由黄娟负担2400元，由湖南紫苑文化交流有限公司负担460元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 贺 雪 军 二〇一九年九月十六日 法官 助理 刘   婧 代理书记员 刘婧（兼）