济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初1632号原告：山东省鲁物物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：高峰，董事长。委托诉讼代理人：王鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎汝志，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：山东博远物流发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：王明寿，董事长。委托诉讼代理人：于海燕，女，1981年1月30日出生，汉族，该公司员工，住济南市。第三人：济南磐石宾馆有限公司，住所地济南市。法定代表人：王伯臣，董事长。委托诉讼代理人：王丽，山东舜翔律师事务所律师。原告山东省鲁物物业管理有限公司（以下简称鲁物物业公司）与被告山东博远物流发展有限公司（以下简称博远物流公司）、第三人济南磐石宾馆有限公司（以下简称济南磐石宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理，原告鲁物物业公司的委托诉讼代理人王鹏、第三人济南磐石宾馆的委托诉讼代理人王丽到庭参加诉讼。被告博远物流公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁物物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告于2001年6月23日签订的《租赁合同》、2009年5月5日签订的《和解协议书》；2、请求依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金2835961.47元（计算至2019年1月31日）以及逾期支付租金的违约金1793042.62元（自租金应付之日起分别计算至2019年1月31日）；3、请求依法判令被告赔偿原告人民币75万元；4、请求依法判令被告和第三人支付房屋占有使用费258904.11元（自2019年2月1日起至2019年5月17日腾房之日止，按年租金90万元作为房屋占有使用费的计算标准）；5、请求依法判令被告和第三人将涉案全部承租房屋腾空后交还给原告；6、诉讼费由被告和第三人承担。事实和理由：2001年6月23日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告位于济南市的房产（合同上经五路245号的地址有误）用于经营餐饮旅馆业，租期20年，租金每年75万元，租金每年一月和七月各支付50%。被告超过本协议规定期限向原告支付租金和水、电费用时，每逾期一日，应向原告支付应交款1‰的违约金。如因被告原因中止或解除合同，其应向原告赔偿一年租金75万元，装修的设施无偿给原告使用。2009年原告因被告未能按期支付租金，将被告诉至法院。双方在诉讼过程中达成和解，被告同意自2009年起（含2009年）每年向原告增加支付15万元租金。根据上述租赁合同的约定，被告每年应向原告支付租金共计90万元。2019年1月21日，原告向被告发函解除房屋租赁合同，并向第三人发送腾房通知书。截至2019年1月底，被告拖欠原告2015年度租金共计60961.47元，2016年度、2017年度和2018年度租金共计270万元，2019年1月租金7.5万元。经原告多次催告，被告逾期仍未能支付。鉴于此，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。博远物流公司在庭前调查时辩称，1、对原告的第一项诉讼请求没有异议，同意解除。2、欠付租金属实，具体数额有待确认。3、对于违约金的计算标准其认为日1‰约定过高，要求法院依法调整。4、对于赔偿75万元的诉讼请求其不认可。5、对于原告要求支付占有使用费没有异议，但是对于标准有异议，应该按原被告双方租赁合同的标准支付。6、其同意腾房，但是有些对外承租的房屋需要留一定的时间腾空。济南磐石宾馆述称，其与博远物流公司具有合法有效的房屋租赁合同，其应按照合同相对性的原则向博远物流公司支付房屋租金。2019年5月13日，其与博远物流公司签订了解除合同协议书，该协议明确了其尚欠博远物流公司租金，租金计算至租赁合同解除之日，该部分资金双方另行协商。2019年5月17日，其与博远物流公司已经就涉案房屋全部交接完毕。原告要求其支付房屋占有使用费，没有任何事实依据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告博远物流公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年6月23日，鲁物物业公司（甲方）与博远物流公司（乙方）签订《租赁合同》一份，载明：经甲、乙双方充分协商，就乙方租用甲方的济南市经五路245号北院房地产及相关设施一事达成如下协议，双方共同遵守。二、乙方租赁的用途：用于经营，可以用该租赁物与其他联营、转租，在该址设立经营单位（分支机构或企业法人、公司），可以继续从事餐饮旅馆业等。三、租赁的期限为20年。2001年6月23日起至2021年6月23日止。四、租赁物的租金及结算期限、方式：1、租金每年柒拾伍万元整，20年不变。以上租金不含水、电、制冷、采暖、通讯、卫生、治安、环保等费用，但包括出租房屋的房产税、土地使用费。即该二项费用由甲方负担。2、租金结算期限：本协议签订后，乙方自租金起算之月份起10日内向甲方一次性支付当年和下一年度的租金；此后，每年的租金乙方于当年一月、七月向甲方分二次各付50%租金。3、租金结算方式：现金或有效支票。八、违约责任：1、乙方超过本协议规定期限向甲方支付租金和水、电费用时，每逾期一日，乙方向甲方支付应交款的1‰违约金，逾期90日视为自动中止本合同，并承担由此产生的有关影响和损失。2、乙方对所租赁房屋进行装修、改造时如造成房屋重大损坏，由乙方负责修复并承担有关损失。3、因不可抗力造成的经营中断，双方互不追究，本租赁协议随之中止。双方在履行合同期间，甲方不得将租赁物转让、抵押或买卖，非不可抗力的原因，双方五年内不得中止或解除合同。如因甲方原因中止或解除合同，甲方应赔偿乙方一年的租金柒拾伍万元，并赔偿乙方折旧后的装修改造的费用（折旧按10年计）；如因乙方原因中止或解除合同，乙方应赔偿甲方一年的租金柒拾伍万元，装修的设施无偿给甲方使用，但乙方添置的设备除外。本协议期满后，乙方在同等条件下享有优先续租权。合同还约定了其他事项。在该合同履行过程中，鲁物物业公司因博远物流公司未按合同约定支付租金，于2009年将博远物流公司诉至本院，双方在诉讼过程中达成和解，并于2009年5月5日签订《和解协议书》，约定：1、甲（指鲁物物业公司）乙（指博远物流公司）双方同意，对于2001年6月23日双方签订的乙方租用甲方的济南市经五路245号北院房地产及相关设施的《租赁合同》，自2009年度起（含2009年），乙方每年增加租金15万元；设备安装费用以及集中供暖入网费用每半年扣除一次，上半年扣除22019元，下半年扣除22019.53元。双方不再另行签订《租赁协议》的补充协议。本条为《租赁协议》的附件，继续履行《租赁协议》其他条款。双方继续履行已签订的有关乙方租赁甲方纬九路39号大院房产及其院内设施的协议，该等协议继续有效。该协议还约定了其他事项。此后，双方在履行合同过程中，截止至2019年1月31日，博远物流公司拖欠鲁物物业公司租金共计2835961.47元（其中2015年度租金60961.47元、2016年至2018年三年的租金270万元、2019年1月租金75000元）。2009年4月1日，博远物流公司（甲方）与济南磐石宾馆（乙方）签订《租赁合同》一份，载明：经甲、乙双方充分协商，就乙方租用甲方位于济南市纬九路39号大院的相关设施租赁一事达成如下协议，双方共同遵守。一、乙方租赁使用财产包括：租赁范围内（客房楼1-6楼、餐饮楼）的设施、设备（详见清单）；三、租赁期限为12年，2009年4月1日起至2021年4月10日止。四、租赁物租金及结算期限、方式：1、租金每年130万元整，12年不变。以上租金不包括水、电、制冷、采暖、通讯、卫生、治安、环保等费用。2、租金按每月度支付，于每月度开始前支付。3、本协议签订后乙方向甲方交纳保证金10万元整，合同生效一年后，留有5万元作为设施设备及乙方应付费用等的保证金，其余5万元自2010年4月9日起，自动转为租金。甲方不承担该保证金在租期内的利息。租赁期满双方验收合格30日内，甲方向乙方返还5万元保证金。如出现设施设备损坏或费用欠交则扣除相应款项。合同还约定了其他事项。2019年5月13日，博远物流公司（甲方）与济南磐石宾馆（乙方）签订《解除合同协议书》一份，载明：因乙方经营不善，无力支付且拖欠甲方租金，经甲、乙双方协商一致，达成如下协议：1、乙方应于2019年5月17日搬离编号为by56（2006）综合自第0405号租赁合同项下的房屋，并在搬离后通知甲方查验房屋设备，及时做好交接手续。如有损坏，乙方应当按照市场价进行赔偿。乙方装修部分及固定物无偿归甲方所有。2、乙方应于2019年5月17日前，将物业费、电费、水费等应由乙方缴纳费用结清。3、乙方尚欠甲方租金，租金计算至租赁合同解除之日，该部分资金双方另行协商。合同还约定了其他事项。2019年1月21日，鲁物物业公司向博远物流公司出具《解除房屋租赁合同通知书》，载明：“贵公司与我公司于2001年6月23日签订《租赁合同》、2009年在诉讼中达成《和解协议书》。双方依据上述合同及协议约定由贵公司租赁我公司所属济南市的房产，用于经营餐饮旅馆业，租期20年，贵公司每年应向我公司支付租金共计人民币90万元。但贵公司一直未能按照双方上述协议的约定按时向我公司支付租金，截至2018年12月31日，贵公司拖欠我公司租金共计人民币2760961.47元。因贵公司长期拖欠租金的严重违约行为，我公司现根据双方上述租赁合同及和解协议的约定，正式通知贵公司，在贵公司收到本通知之日，我公司与贵公司之间所签署的上述租赁合同及和解协议等均业已解除。同时，贵公司应就本通知内容及时通知次承租人济南磐石宾馆有限公司，并与其在收到本通知之日起5日内腾空房屋并将房屋交还给我公司。另外，贵公司还应按照上述租赁合同及和解协议的约定向我公司支付违约金并赔偿损失。如贵公司逾期未能完成租赁物交接及违约金、赔偿损失结算事宜的，我公司将通过诉讼追究贵公司的违约责任。”。鲁物物业公司将该通知书向博远物流公司邮寄送达，博远物流公司拒收。2019年1月21日，鲁物物业公司向济南磐石宾馆出具《腾房通知书》，载明：“因山东博远物流发展有限公司一直未能按照与我公司所签租赁合同的约定按时向我公司支付租金，我公司已于2019年1月21日向其发送了关于解除双方就济南市房产所签租赁合同的通知书。现我公司与该公司之间所签全部租赁合同均业已解除，贵公司作为经山东博远物流发展有限公司转租的次承租人，贵公司与山东博远物流发展有限公司之间所签转租合同亦已解除。鉴于贵公司作为上述房产目前的实际使用人，请务必于收到本通知之日起5日内腾空上述房产并交还给我公司。如贵公司逾期未能完成房产腾空及交还事宜，我公司将依法追究贵公司违法占用我公司房产的法律责任。”。鲁物物业公司将该通知书向济南磐石宾馆邮寄送达，济南磐石宾馆于2019年1月22日签收。济南市公安局槐荫区分局振兴街派出所于2015年11月20日出具证明两份，证实该所辖区原门牌号经六路295号（山东省鲁物物业管理有限公司）现门牌号已变更为经六路245号，经六路245号与槐荫区纬九路39号同属一个院址，纬九路39号为院落东门门牌号，经六路245号为院落南门门牌号。涉案房屋的所有权人为山东省省级机关房产管理处，山东省省级机关房产管理处于2000年3月23日将涉案房屋委托鲁物物业公司按照“以租养房”的原则进行使用管理。在本案审理过程中，原告、被告、第三人均认可原告与被告于2001年6月23日签订的《租赁合同》以及2009年5月5日签订的《和解协议书》于2019年1月31日解除。2019年5月17日，博远物流公司以及济南磐石宾馆将涉案全部房屋腾交鲁物物业公司。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。鲁物物业公司与博远物流公司于2001年6月23日签订的《租赁合同》、2009年5月5日签订的《和解协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，上述合同应为有效，双方在合同签订后均应严格履行合同义务，否则应依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告博远物流公司的行为已构成违约，致使不能实现合同目的，故原告鲁物物业公司要求解除原、被告双方于2001年6月23日签订的《租赁合同》、2009年5月5日签订的《和解协议书》合法有据，本院予以支持。原告、被告、第三人在本案审理过程中均认可原告与被告于2001年6月23日签订的《租赁合同》以及2009年5月5日签订的《和解协议书》于2019年1月31日解除，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，博远物流公司以及济南磐石宾馆已于2019年5月17日将涉案全部房屋腾交鲁物物业公司，鲁物物业公司当庭亦放弃了要求被告及第三人腾房的诉讼请求，本院予以确认。截止至2019年1月31日，博远物流公司拖欠鲁物物业公司租金共计2835961.47元，鲁物物业公司要求博远物流公司向其支付拖欠的上述房屋租金合法有据，本院予以支持。关于鲁物物业公司主张的违约金1793042.62元（自租金应付之日起分别计算至2019年1月31日），其当庭陈述称，其按照每期租金应缴期限到期后的第二天计算至2019年1月31日，按照日千分之一分别计算，违约金总额为1793042.62元。博远物流公司及济南磐石宾馆当庭辩称，对于鲁物物业公司主张的违约金的起止时间没有异议，但其主张的违约金计算标准过高，请求法庭依法酌减。本院经审查认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，鲁物物业公司未能举证证明因博远物流公司的违约行为给其造成损失的数额，其主张按照合同约定的日千分之一（即年百分之三十六点五）计算违约金属违约金约定过高，博远物流公司请求依法酌减合法有据，本院予以支持。根据本案的案情以及上述法律规定，本院认为应以年利率24%作为违约金的计算标准为宜。经核算，违约金的数额为1178986.91元。关于鲁物物业公司主张的由博远物流公司赔偿其人民币75万元，其陈述称，根据原、被告签订的租赁合同第八条第3项的约定，如因博远物流公司的原因中止或解除合同，其应赔偿鲁物物业公司一年的租金75万元。博远物流公司辩称，其并没有给鲁物物业公司造成实际损失，约定过高，对鲁物物业公司的该项主张不认可。本院经审查认为，鲁物物业公司未能举证证明因博远物流公司的违约行为给其造成损失的数额以及其遭受的损失超过违约金数额，应以违约金数额作为损失范围。在本院已支持鲁物物业公司主张的违约金的情况下，其再依据合同的约定要求博远物流公司赔偿其人民币75万元依据不足，本院不予支持。关于鲁物物业公司主张的房屋占有使用费258904.11元，其当庭陈述称，其主张房屋占有使用费的起止时间为2019年2月1日起至2019年5月17日腾房之日止，计算标准按照年租金90万元计算，时间是105天，房屋占有使用费的数额为258904.11元，要求被告和第三人支付。博远物流公司辩称，对鲁物物业公司主张的房屋占有使用费的起止时间以及计算标准均无异议。济南磐石宾馆述称，对鲁物物业公司主张的房屋占有使用费的起止时间以及计算标准均无异议，但是根据合同相对性原则，其应向博远物流公司支付租金，不应向鲁物物业公司支付。本院经审查认为，鲁物物业公司主张房屋占有使用费的起止时间以及计算标准合法有据，且被告以及第三人均无异议，故对其主张的房屋占有使用费的数额本院按258904.11元予以认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，原被告之间的《租赁合同》已于2019年1月31日解除，鲁物物业公司作为出租人请求负有腾房义务的次承租人济南磐石宾馆支付逾期腾房占有使用费符合法律规定。综上，鲁物物业公司要求被告及第三人支付房屋占有使用费258904.11元合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告山东省鲁物物业管理有限公司与被告山东博远物流发展有限公司于2001年6月23日签订的《租赁合同》、2009年5月5日签订的《和解协议书》于2019年1月31日解除；二、被告山东博远物流发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东省鲁物物业管理有限公司支付拖欠的房屋租金2835961.47元；三、被告山东博远物流发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东省鲁物物业管理有限公司支付违约金1178986.91元；四、被告山东博远物流发展有限公司、第三人济南磐石宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东省鲁物物业管理有限公司支付房屋占有使用费258904.11元;五、驳回原告山东省鲁物物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51265元，原告山东省鲁物物业管理有限公司负担12403元，被告山东博远物流发展有限公司负担37685元，第三人济南磐石宾馆有限公司负担1177元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  徐振华人民陪审员  姜丽丽人民陪审员  刘 艳二〇一九年九月十九日书 记 员  张芳谦