重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初9570号原告：黄朝兰，女，1973年4月3日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：蒲荣森，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：黎开淑，女，1965年4月13日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：周立太，重庆周立太律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆渝中区支行，住所地重庆市渝中区邹容路**，统一社会信用代码91500000671026607G。负责人：何有幸，行长。委托诉讼代理人：万青梅，女，1985年12月25日出生，汉族，住重庆市渝中区，该行员工。第三人：重庆到家了网络科技有限公司，，住所地重庆市九龙坡区科园一路****统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，董事长。委托诉讼代理人：冉某，男，1982年3月12日出生，土家族，住重庆市黔江区，该公司员工。委托诉讼代理人：孙艳红，男，1997年9月5日出生，汉族，住重庆市綦江区，该公司员工。原告黄朝兰与被告黎开淑，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆渝中区支行（以下简称邮储银行渝中区支行）、重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案受理。依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员王先容、刘运祥组成合议庭，适用普通程序于2018年5月30日公开开庭进行了审理。后由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、姜全芬组成合议庭，适用普通程序于2018年6月13日公开开庭进行了审理。后因本案需以另案处理结果为依据，本案中止审理。本案恢复审理后，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员王先容、彭钦梅组成合议庭，适用普通程序于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告黄朝兰及其委托诉讼代理人蒲荣森，被告黎开淑及其委托诉讼代理人周立太，第三人到家了公司的委托诉讼代理人冉某、孙艳红，第三人邮储银行渝中区支行的委托诉讼代理人万青梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄朝兰向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告有权代被告向第三人偿还房屋在第三人处按揭的全部贷款余额（具体数额以第三人核定为准），第三人在贷款结清完毕后协助原告黄朝兰办理该房屋抵押权注销登记手续；2.判决被告在上述房屋抵押权注销登记后立即协助原告办理该房屋的产权过户手续；3.判决被告在收到全部购房款后立即将上述房屋交付给原告；4.判决被告立即支付原告违约金78000元；5.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2016年12月6日，原被告与到家了公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将住房出售给原告，成交价格78万元，付款方式为按揭贷款，原告在签订合同当日支付1万元作为定金，原告在被告还款时支付被告21万元，原告委托中介公司向银行申请按揭贷款55万元用于支付被告购房款，原告在房屋交付时支付被告1万元。合同还对违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了定金1万元，并履行了其他义务，但被告至今未按合同约定办理房屋的还款解押和户籍迁出手续，也未向房屋中介公司交付该房屋权属资料及办理按揭贷款所需资料，导致交易无法继续进行。原告认为，被告的行为已经构成严重违约。原告为维护合法权利，特向法院起诉，请依法判决。被告黎开淑辩称，应驳回原告全部诉讼请求，诉讼费原告自行承担。被告于2013年12月购买了案涉房屋，首付30万元，在邮储银行办理了按揭贷款45万元。2016年12月6日原被告及到家了公司签订了房屋买卖居间合同，后原告支付了被告定金1万元，根据合同约定，第二次支付款项的期限限于被告还款前支付21万元，该约定是指被告还款要在银行解押前支付21万元，该义务应由原告完成，而不是被告完成。被告在2016年12月20日向邮储银行申请了提前还款，当时约定的是银行还款期限限于12月31日前，扣款时间为每月的1日至3日。因为合同约定原被告不能直接联系，只能由中介公司来协调衔接，因此被告是没有原告联系方式的，因此被告在2016年12月20日就通知了到家了公司，要求原告按合同约定支付21万元购房款，被告根据通知积极配合了原告在银行办理了贷款手续，时间是12月9日，后因原告在其他银行有贷款未还清无法办理按揭，到家了公司告知被告称因该原因房屋买卖无法进行，因此被告认为双方的合同已于2016年12月20日解除，不存在被告违约的事实。事实上是基于原告银行贷款没有还清双方不能实际履行合同。根据到家了公司的通知，是原告无法交款购买案涉房屋。2017年6月5日渝北区人民法院（2017）渝0112民初8243号民事判决书就到家了公司作为原告起诉被告要求支付中介费的问题，认定了被告在房屋交易过程中没有任何过错，是原告未能按期办理好按揭贷款手续，未能在被告还款前支付合同约定款项，各方当事人未能就继续履行合同达成一致。该判决已生效，足以证明原告起诉被告的事实不能成立。此外，合同约定最迟应在2016年12月31日迁出户籍，也可证明原告最迟应于当日支付首付款，原告未按约支付首付款，系原告违约；因原告未按约支付首付款，导致被告换房目的不能实现，故被告无违约。综上，原告的诉讼请求应当予以驳回。第三人邮储银行渝中区支行述称，同前案意见（即：被告与我方签订的借款合同时间早于与原告签订的买卖合同，需一次性全额偿还被告在我方的贷款后，再行解押，因被告的还款能力是经过核查的，原告的还款能力未查实。被告在我方的贷款截至2017年7月19日本金为199311.75元，利息以结清日当天的数据为准）。第三人到家了公司述称，原被告通过中介公司签订合同，交易的中间环节主要是中介公司在把握交易流程，交易流程是申请按揭，按揭审批通过后才通知卖方去银行预约还款，银行审批通过后才能让客户付钱解押取证。预约还款是被告电话告知我方的，让我方通知原告去还款，因当时原告的按揭贷款还没有审批通过，我方不敢让原告打款，后来原告也没有打款，就是因为这个事情后来双方进行了协商，但没有达成一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无争议的证据即黄朝兰举示的房屋档案查询结果、《房屋买卖（居间）合同》、业主收款证明、中国建设银行个人活期账户交易明细、《个人住房借款合同》、抵押合同、不动产登记申请书、授权委托书、保全费收据、《履约催告函》及快递存根、快递查询记录，黎开淑举示的（2017）渝0112民初8243号民事判决书、（2018）渝01民终466号民事裁定书、（2018）渝0112民撤2号民事判决书、（2019）渝01民终2704号民事判决书，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：黄朝兰举示的李红梅与黎开淑短信记录，因无手机原始记录印证，真实性无法确认，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：房屋系黎开淑所有，该房屋系黎开淑向邮储银行渝中区支行申请按揭贷款购买，贷款金额为45万元，并办理了以邮储银行渝中区支行为抵押权人的抵押登记。2016年12月6日，以黎开淑为售房方（甲方），黄朝兰为购房方（乙方），到家了公司为经纪方（丙方），就上述房屋买卖事宜签订《房屋买卖（居间）合同》，主要约定乙方向甲方购买房屋。合同第二条第1款约定：房屋成交总价为780000元；第三条第2款针对乙方付款方式约定：（1）第一次，乙方于签订本合同当日交付10000元作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交由丙方保管；（2）第二次，乙方须于甲方还款之前交付210000元；（3）第三次，乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款550000元用于支付甲方房款，双方须于丙方通知甲乙双方3个工作日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前交付予甲方；（4）第四次，乙方须于甲方将该房屋交付给乙方时交付10000元予甲方作为尾款。第五条第2款约定：甲方承诺于收到该物业所有款项将该房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施等交付于乙方；第3款约定：甲方须于2016年12月31日之前将落户于该房屋的户籍关系迁出。第六条第1款约定：本合同签订后，甲乙双方中任何乙方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的10%计算。同日，黄朝兰向黎开淑支付了定金10000元，向到家了公司支付了中介服务费4300元。2017年1月16日，黄朝兰向黎开淑发短信：……我们冷静下来商量了一下，现在还是打算继续履行我们签订的三方协议到家了房屋买卖（居间）合同……如果你们跟我们的想法一样，也是想继续履行合同，那么你们那边可以继续预约还款，然后我们通过第三方（中介公司）按程序把首付款打给你，如果你们觉得不行，我们可以多出一个月的利息……。当日，黎开淑回复短信：双方都冷静下来思考一下，看能否找到大家都能接受的一个方法。黄朝兰回复：所以我就是想问问你们那边现在想怎么解决，银行按揭那边也是一直在催促我们去办理按揭，所以我们现在也是需要你们的一个准话，毕竟马上要过年了，银行马上也要放假……。2017年1月17日，黄朝兰向黎开淑发短信：如果你们也没有意见那么我们还是继续按合同履行，你们预约银行还款，我们通过第三方（到家了中介公司）按流程把首付款打给你，如果你有什么想法请告知我，我们继续商量。当日，黎开淑回复短信：我想知道你们12月31号没有付钱的原因，是中介不让你们付，还是有其他原因，是不是中介在中间有问题？2017年1月19日，黄朝兰向黎开淑发短信称：第一，你们没有明确的告知我们打款时间；第二，我们银行按揭资料还在审核中，我们在没有任何保障下把首付款打给你，按揭不下来怎么办？第三，在银行审核按揭期间你并没有给我们出具一个让我们打款的书面通知，通知我们必须在好久的规定时间给你打款，现在你又给我说这是中介的问题，让我觉得你没有诚心和解的意思。2017年4月14日，到家了公司以黎开淑为被告向本院起诉，要求黎开淑支付中介服务费，本院以（2017）与0112民初8243号案件立案。该案审理中，到家了公司陈述：黎开淑当时去申请提前还贷，因黄朝兰的按揭审批没有通过，所以首付款支付时间比申请还款时间晚4-5天，签合同时也告知黎开淑要在黄朝兰按揭审批通过后才支付首付款210000元用于解押，且黎开淑在申请提前还款后未向黄朝兰及我公司告知提前还款时间；认可黎开淑申请还款的时间为2017年1月1日至1月3日。2017年6月5日，本院作出（2017）渝0112民初8243号民事判决书，驳回了到家了公司的诉讼请求。后双方均未上诉，该判决发生法律效力。该判决书中认定以下事实：合同签订后，黄朝兰向到家了公司支付了中介服务费4300元，此后，黎开淑向其贷款银行申请提前还款，黄朝兰因未能按期办理好按揭贷款手续，未能于黎开淑还款之前交付合同约定款项。主要判决理由为：在案外人（即黄朝兰）没有按期给付相应款项时，黎开淑作为出卖人，享有先履行抗辩权，同时到家了公司在庭审中亦未能提供充分证据证明黎开淑存在违约行为，故到家了公司的诉讼请求缺少事实和理由支持。2017年5月8日，黄朝兰以黎开淑为被告，邮储银行渝中区支行为第三人向本院起诉，其诉讼请求与本案相同，本院以（2017）渝0112民初9894号案件立案。2017年12月11日，本院作出（2017）渝0112民初9894号民事判决书，支持了黄朝兰要求继续履行的部分诉讼请求。该案二审后，被重庆市第一中级人民法院以（2018）渝01民终466号民事裁定书裁定发回本院重审。（2017）渝0112民初9894号案件中，黄朝兰申请了证人冉某（即本案中到家了公司的委托诉讼代理人冉某）出庭作证，冉某陈述：1.合同第2.1条的相关资料包括贷款抵押合同、产权证复印件，业主提供了这些资料，我们也收了一份；2.签合同后预约还款，预约还款不通过我们，业主自己去，预约好了后将证明交给我们，至今未交过这个证明，也未说过何时去预约还款；3.合同签订后我们打过电话催告黎开淑去预约还款，没有书面证据，黎开淑当时配合了黄朝兰办理面签，但履行合同必须要预约还款；4.黎开淑明确表示不出售房屋，我们也组织了协商，没有组织协商的书面证据；因黎开淑没有预约还款，我们也没有通知黄朝兰向其打21万元的解押款。上述案件中，黎开淑举示了一份其填写的“中国邮政储蓄银行个人贷款普通变更申请审批表”的复印件，其中填写的申请事项为“提前结清贷款”，落款时间为2016年12月20日。该案中，经本院询问，邮储银行渝中区支行陈述：黎开淑大约在2016年11月电话告知需提前还款，后来到支行找管户客户经理要求还款，但当天未存款，且未提供申请提前还款的资料，导致该次申请提前还款手续无法上报审批无效；根据相应证据显示黎开淑申请过提前还款，但未往还款账户里存钱，也未提供过身份证等资料，从专业术语上说，没有存钱就不叫申请过提前还款；提前还款是当天申请，当天还款，否则就无效，即使是房屋贷款，也不是说今天申请，在扣房贷前存够房款就行。本案中，到家了公司对黎开淑申请预约还款和通知的情况陈述为：黎开淑申请提前还款当日并未告知我公司，是在还款期限快到了的前两天才告知我公司的，我公司在12月之内就告知了黄朝兰称黎开淑预约还款了，在12月底前要打款用于还款，具体告知的日期记不清了，但是黄朝兰由于按揭审批没有通过，提出审批通过后再打款，所以耽搁了几天，应该是2017年1月7、8号审批通过的，之后通知双方继续履行合同时，双方就发生了争议。关于冉某之前证言与本案陈述不一致的问题，到家了公司陈述：事实情况与本案陈述是一致的，冉某作证时陈述的意思是在黄朝兰按揭审批通过（2017年1月8、9日左右），我公司通知黎开淑预约还款，此时黎开淑第一次预约还款的时间已经过了，其不愿意再预约第二次，就没有去预约。黄朝兰认为，应当以冉某出庭作证的证言为准。本案中，黄朝兰陈述：未接到黎开淑及到家了公司关于预约还款和打款的通知。黎开淑对于其告知了到家了公司预约还款情况的事实未举示证据证明，到家了公司对于其将黎开淑要求支付解押款的情况告知黄朝兰的事实也未举示证据证明。黄朝兰在（2017）渝0112民初9894号案件中已缴纳案件受理费1750元，并申请了对案涉房屋进行保全，本院根据其申请采取了保全措施，黄朝兰缴纳保全费4820元。本案审理过程中，黄朝兰向本院提起了第三人撤销之诉，要求撤销（2017）渝0112民初8243号民事判决书。2018年12月26日，本院就该案作出（2018）渝0112民撤2号民事判决书，判决驳回黄朝兰的诉讼请求，主要理由为：黄朝兰起诉请求撤销超过法律规定的六个月期限。后黄朝兰不服该判决提起上诉，重庆市第一中级人民法院二审后于2019年6月24日作出（2019）渝01民终2704号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：黄朝兰与黎开淑自愿签订《房屋买卖（居间）合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案争议焦点在于被告是否存在违约行为，合同是否能够继续履行。根据合同约定，黄朝兰须在黎开淑还款之前支付首付款21万元，该时间并非具体时间。但按照交易习惯，在黎开淑向第三人邮储银行渝中区支行预约还款后，将还款时间通知（或通过第三人到家了公司通知）黄朝兰，黄朝兰即应按该时间支付首付款。根据（2017）渝0112民初8243号案件认定的事实，黄朝兰因未能按期办理好按揭贷款手续，未能于黎开淑还款之前交付合同约定款项，且该判决已经生效。黄朝兰另案起诉要求撤销该案的民事判决书，但诉讼请求已被驳回。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，黄朝兰的证据并不足以推翻上述生效判决认定的事实，因此，上述判决认定的相应事实可以作为认定本案相关事实的依据。因合同并未约定黄朝兰贷款审批通过后才支付首付款，故黄朝兰未在黎开淑还款前支付首付款的行为构成违约，黎开淑因此享有先履行抗辩权，其在此时暂未继续履行合同不构成违约。但是，黄朝兰存在逾期付款的违约行为，并不当然表明合同无法继续履行。一方面，双方在合同中并未约定黄朝兰逾期付款的，合同就不再继续履行，黎开淑也并未以此为由向黄朝兰提出解除合同，另一方面，在黎开淑预约的还款期限届满之后不久的2017年1月16日，黄朝兰就向黎开淑提出了继续履行合同的要求，因此时双方并未解除合同，只要黎开淑再次预约还款，黄朝兰按期向黎开淑支付首付款，合同是可以继续履行的，故此时合同仍具备继续履行条件。黎开淑的先履行抗辩权系基于之前黄朝兰未按期支付首付款的违约行为而产生，而在黄朝兰于2017年1月16日已再次提出继续履行合同的情况下，黎开淑仍以黄朝兰之前的逾期付款行为为由拒绝继续履行合同，其理由不能成立。此外，黎开淑辩称黄朝兰未按期支付首付款导致其无法换房，及合同约定2016年12月31日前其应迁出户口，黄朝兰最迟应于此时支付首付款。本院认为，被告出售案涉房屋是否是为了换房，在合同中并无约定，故与本案事实认定及法律适用无关；迁出户口与支付房款系独立的两项义务，并无直接关联，该两项义务在实际履行时也不存在依存关系，且合同中并未约定首付款需在2016年12月31日前支付，故黎开淑上述抗辩意见均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，黎开淑在黄朝兰于2017年1月16日再次提出继续履行合同的情况下，拒绝继续履行合同，其行为亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定，黄朝兰有权要求黎开淑继续履行合同。因案涉房屋存在以邮储银行渝中区支行为抵押权人的抵押权登记，黄朝兰主张其代黎开淑向该行还清案涉房屋全部按揭贷款，由该行协助办理抵押权注销登记手续，之后由黎开淑协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本院予以支持。黄朝兰已向黎开淑支付定金1万元，剩余应付房款为77万元，其中扣除黄朝兰代黎开淑偿还贷款金额后的剩余房款，黄朝兰应当在房屋解押后、过户前支付给黎开淑。另根据合同第三条第2款、第五条第2款的约定，黎开淑应在收到案涉房屋所有款项时将该房屋及相应物品、设施交给黄朝兰，而黄朝兰应在黎开淑向其交付房屋时支付剩余房款10000元，即相当于黄朝兰向黎开淑付清全部房款（含尾款10000元）的同时，黎开淑将该房屋交付给黄朝兰，故黄朝兰要求黎开淑在收到全部购房款后立即交付房屋的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于违约金。因合同继续履行，不适用合同第六条第1款约定的按房屋成交价10%计算违约金的情形，且黄朝兰自身也存在一定的违约情形，故黄朝兰要求黎开淑支付违约金78000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：一、原告黄朝兰于本判决生效后五日内代被告黎开淑向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆渝中区支行偿还房屋在第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆渝中区支行处的剩余全部按揭贷款（金额以第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆渝中区支行核定为准），第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆渝中区支行在上述房屋按揭贷款偿还完毕后五日内协助原告黄朝兰办理该房屋的抵押权注销手续；二、被告黎开淑于上述房屋抵押权注销后五日内协助原告黄朝兰办理该房屋的产权过户手续，原告黄朝兰于该房屋抵押权注销后、过户前向被告黎开淑支付剩余全部房款（金额为77万元减去原告黄朝兰按本判决第一项代为偿还的款项金额）；三、被告黎开淑于原告黄朝兰向其付清本判决第二项中的剩余全部房款后立即将上述房屋交付给原告黄朝兰；四、驳回原告黄朝兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由原告黄朝兰负担160元，由被告黎开淑负担1590元；保全费4820元，由被告黎开淑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陈吉彦人民陪审员  王先容人民陪审员  彭钦梅二〇一九年九月二十九日书 记 员  杨如玉