云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3805号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴、杨云华，均为昆明尊园房地产经纪有限公司职工，代理权限均为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张旭宇，男，1992年4月18日出生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。被上诉人（原审被告）：张思平，男，1969年11月23日出生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。原审第三人：杨芸琪，女，1979年9月11日出生，汉族，住云南省大理白族自治州弥渡县。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）因与被上诉人张旭宇、张思平及原审第三人杨芸琪居间合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初1934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人尊园公司上诉请求：1、请求撤销云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初1934号《民事判决书》，改判被上诉人向上诉人支付10170元及违约金。2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2018年10月11日，昆明市五华区人民法院就上诉人与两被上诉人张旭宇、张思平、原审第三人杨芸琪居间合同纠纷一案向上诉人送达了前述判决（以下简称一审判决)，判令：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费112元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担。上诉人认为该判决认定事实错误、适用法律严重错误，致使处理结果错误，请二审法院撤销原判、查明事实后改判，理由如下：一、原审法院认定上诉人作为居间人促成买卖双方订立涉案买卖正确，上诉人依法依约有权收取居间报酬10170元。原审判决第4页第二段第3行认定“原、被告及第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》虽然约定原告已促成房屋买卖合同的成立，有权收取居间报酬”正确。1、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”依照法律的明确规定，居间人只要促成合同成立，即可以收取居间报酬（佣金）。至于居间人所促成的合同法律效力如何，亦或是否实际履行，或提前解除，均不影响居间人收取居间报酬的权利。2、必须要强调的是，合同的成立、效力和履行是三个不同性质的法律概念，上诉人认为，人民法院裁判案件应当严格依照当事人的约定和法律的规定进行认定。本案中，合同法第四百二十六条明确规定的是“居间人促成合同成立”，而非规定居间人促成“有效的合同成立”，原审法院的认定不符合法律规定。3、《合同法司法解释(二)》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”涉案合同第十七条“本合同一式三份，自三方签字或盖章之日起成立并生效。”可见，涉案合同已然成立。4、涉案合同第十五条明确约定：“甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务,乙方同意向丙方支付佣金人民币10170元。佣金支付时间为2017年4月20日前”。涉案合同包括两重法律关系：其一为被上诉人和原审第三人之间的房屋买卖合同法律关系；其二为上诉人分别和被上诉人及原审第三人之间的居间合同法律关系。上述合同充分证明，上诉人已于2017年3月27日促成了被上诉人和原审第三人之间房屋买卖合同的成立。同时，涉案合同对上诉人收取居间报酬（佣金）的金额以及支付时间均进行了明确具体的约定。综上，不论是基于法律的明确规定，还是涉案合同的明确约定，上诉人均有权收取居间报酬（佣金）10170元。二、原审法院以张旭宇无权处分（无处分权，且产权人未追认)为由，认定我方未履行必要居间服务，系适用法律严重错误；涉案合同中的买卖合同的法律效力为合法有效。原审判决第4页第二段第9-13行认定“涉案《房屋买卖暨居间合同》系被告张旭宇代被告张思平签订，但原告在没有被告张思平出具授权委托书或公证书的情况下就促成合同的订立，存在房屋买卖合同不能履行的风险，原告在未履行必要居间服务的情况下，即以格式条款约定的方式主张收取报酬，有违诚信原则，也显失公平”系适用法律严重错误。1、本案中，涉案买卖房产登记的产权人为被上诉人张思平，签署涉案合同的出卖人为被上诉人张旭宇。张思平是张旭宇的父亲。签署合同时，张旭宇父亲张思平在世，母亲去世，张旭宇签的合同，登记产权人是父亲。最开始张旭宇拿着土地证+房产证原件过来并表示房子是父亲张思平的，父亲在地州上没过来，业务员要求父亲发身份证照片过来核对，核对无异。后业务员电话跟父亲沟通，父亲表示该做的继承公证、换证都做过了。基于上述事实，上诉人认为：被上诉人张旭宇作为张思平的儿子，代为签字出售涉案房产具备合理性，符合日常生活常理。日常生活中，父母和子女代为出售涉案房产具有合理性，本案原审第三人（买方）和上诉人（居间人）作为善意相对人，人民法院应当保护市场交易安全，维护善意相对人的合法权益。2、2017年4月11日过户当天，2位被上诉人、原审第三人夫妻均到公证处办过户，公证处告知继承换证未做，提醒赶紧去办理（2个月能出证)。房东一直拖到6月中旬方才申请换证，因提交虚假证明被发现（隐瞒继承人岳父岳母）又重新去开具证明。直到7月2日后方才把换证资料提交。因7月初房管部门出台新政策，所有继承换证、离婚换证均不受理（恢复办理时间无法确定），导致无法交易。3、退一步而言，被上诉人张思平作为签署合同的出卖人，其应当保证其处分行为有效，能够将涉案房产的物权转移登记至买方名下；否则，其应当承担涉案合同中的违约责任。首先，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”合同法前述条文并未明确规定无权处分的合同效力为无效。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”前述物权法条文，确立了物权变动的原因行为与物权变动的结果相分离的原则，被上诉人张思平与原审第三人已经签署转让不动产物权的涉案买卖合同，建立了房屋买卖合同法律关系。基于前述分析，涉案合同已然成立，并合法有效。原审法院错误认定无权处分，严重违反上述法律规定。《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”被上诉人张旭宇作为被上诉人张思平的儿子，具有代父亲签订涉案合同的合理性，即便张旭宇未取得张思平书面委托代签涉案合同，根据上述法律相关规定，也不影响涉案合同的效力。换句话说，现有法律仅规定无权代理下签订的合同对被代理人不发生效力，并未规定不对行为人发生效力，且明确规定由行为人承担责任。综上，涉案合同合法有效，原审法院认定“未履行必要居间服务”错误，应予纠正。三、原审法院事实认定错误，涉案合同已然部分履行——原审第三人已依约支付购房定金5000元，涉案合同因两被上诉人拒绝出售涉案房产导致未能顺利履行，两被上诉人作为违约方应当依约承担向上诉人支付佣金损失10170元的责任。1、不论涉案合同是因为被上诉人张旭宇无权处分导致不能办理所有权转移，还是两被上诉人拒绝出售涉案房产，涉案买卖合同中的出卖方均为违约方。2、涉案合同第十五条约定：“由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。”被上诉人在第三人支付5000元定金后，拒绝配合办理过户，导致合同未能顺利履行，已构成根本违约。综上，不论何种情形下，被上诉人作为违约方，应依据涉案合同约定承担向上诉人支付佣金损失10170元及利息的义务。综上，原审判决认定事实错误，涉案合同已经实际履行;且原审法院适用法律严重错误，即使本案被上诉人张旭宇确为无权处分，也不影响涉案合同具有合法有效的法律效力，退一步而言，上诉人作为居间人促成合同成立即有权收取居间报酬：不论何种情形下，本案被上诉人都应当承担向上诉人支付佣金损失10170元及利息的违约责任。上诉人恳请贵院依法撤销原判、予以改判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人张旭宇、张思平、原审第三人杨芸琪未到庭发表答辩意见及陈述意见。一审原告向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告支付10170元及逾期支付产生的违约金；2.被告立即连带向原告支付违约金（以10170元为基数，从2017年4月21日起按日千分之一计算至款项实际付清之日，暂计至起诉之日为2310元）（暂计至起诉之日总计为12480元）；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月27日，原告尊园公司（经纪方、丙方）与被告张旭宇代被告张思平（出售方、甲方）、第三人杨荟琪（购买方、乙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定张思平向乙方杨荟琪出售昆明市大普吉（云南新型建筑材料厂内）14幢1单元202室房屋，成交价格67.8万元，2017年4月20日前办理房屋权属转移登记等相关手续。同时约定签订本合同时，乙方杨荟琪支付购房定金人民币5000元。扣除定金之后的房款的付款方式为于公证机关签订房屋买卖协议时（含网签），支付首付款人民币20万元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。另约定，如有继承税，由甲方上税，如果甲方不愿意上税，则甲乙双方可自行解除合同；由于国家政策导致无法正常办理房屋过户手续的，双方可以自行解除合同，以上两条自行解除合同的，甲方必须把定金5000元退还乙方。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方尊园公司提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币10170元。佣金支付时间为2017年4月20日。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）。由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。另查明，昆明市大普吉（云南新型建筑材料厂内）14幢1单元202室房屋的原所有权人为被告张思平，已于2018年1月9日出卖给案外第三人一审法院认为居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原、被告及第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》虽然约定原告已促成房屋买卖合同订立，有权收取居间报酬（佣金），但因涉案房产系二手房交易，原告作为房产交易的专业机构，负有高于一般当事人的注意及审查义务，按照交易习惯，原告应当审查出卖人是否有权利处分房屋、出卖房屋是否是出卖人的真实意思表示以及为房屋交易双方提供合同公证、缴纳税款或办理贷款等过户事项的居间服务，方可获得佣金报酬，而涉案《房屋买卖暨居间合同》系被告张旭宇代被告张思平签订，但原告在没有被告张思平出具授权委托书或公证书的情况下就促成合同的订立，存在房屋买卖合同不能履行的风险，原告在未履行必要居间服务的情况下，即以格式条款约定的方式主张收取报酬，有违诚信原则，也显失公平，故一审法院对原告要求被告支付佣金及违约金的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院判决：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费112元由原告昆明尊园房地产经纪有限公司承担。本案二审期间，上诉人尊园公司对一审认定事实没有异议没有补充。本案二审期间，上诉人尊园公司没有新证据提交。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，上诉人尊园公司与被上诉人张旭宇、张思平及第三人杨芸琪签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力。但同时，上诉人尊园公司在本案中提供的服务仅为促成合同签订，其作为专业的房产中介机构应当提供的涉案房屋是否系出卖人所有、出卖人是否有权利处分房屋等服务并未实际提供，其欲收取的居间报酬与履行的合同义务并不对等，一审判决对上诉人要求被上诉人支付佣金及违约金的诉请不予支持，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周迅审判员  吴娴审判员  白皓二〇一九年九月二十七日书记员  张辽