贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5672号上诉人（原审被告）：任静，女，1979年8月27日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人（原审被告）：蹇冰，男，1975年12月31日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：重庆隆鑫物业管理有限公司遵义分公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区海尔大道贵州省地矿局第二工程勘察院**办公房。统一社会信用代码：915203023220260194。负责人：黄珂，经理助理。委托诉讼代理人：谭用菊，该公司员工。上诉人任静、蹇冰因与被上诉人重庆隆鑫物业管理有限公司遵义分公司（以下简称隆鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初6161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。任静、蹇冰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判按每月每平方米2元收取物管费。2.由被上诉人按市场合法价格收取物管费，并通过小区全体业主同意，公示收费及收益情况，限期整改不完善的配套设施。被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1.房开公司欺诈，称小区为纯洋房和别墅小区，现小区有高层建筑，按纯洋房、别墅的标准收取物管费。2.小区前期配套设施不完善，物业服务不作为。隆鑫物业公司未针对任静、蹇冰的上诉请求及理由作书面答辩。隆鑫物业公司向一审法院起诉请求：1.判令任静、蹇冰立即支付物业服务费5441.92元。2.判令任静、蹇冰立即支付违约金3830.61元。3.本案诉讼费用由任静、蹇冰承担。一审法院认定事实：隆鑫物业公司与遵义启宏房地产开发有限公司于2015年签订了《隆鑫橄榄郡前期物业服务委托合同》，并已在遵义市住房和城乡建设局备案。该合同约定隆鑫物业公司为遵义启宏房地产开发有限公司开发的位于遵义市××岗区银河大道隆鑫橄榄郡小区提供前期物业服务，对小区物业公用部分建筑、设施、设备、绿地等进行维修、养护和管理，对公共场所等进行垃圾收集、处理排污管道疏通,维护小区公共秩序等服务。物业服务费标准洋房为每平方米每月2.8元，物业服务费按月交纳，逾期交纳物业服务费按每日千分之三支付违约金。任静、蹇冰系隆鑫橄榄郡小区22栋2单元401号业主，房屋建筑面积为128.8平方米。隆鑫物业公司在为隆鑫橄榄郡小区提供物业服务过程中，该小区部分业主对隆鑫物业公司的物业服务提出“质价不符”的意见，认为隆鑫物业公司的物业服务未尽到前期物业服务合同义务，收费标准过高，要求暂缓交纳物业服务费。为此，隆鑫物业公司与部分业主代表座谈协商，提出物业服务费以参加相应活动进行打折，但蹇冰、任静没有参与相应的活动。同时，隆鑫物业公司也主动征询部分业主意见，对部分业主提出的服务问题表示予以整改，部分业主表示无意见。隆鑫物业公司为隆鑫橄榄郡小区提供物业服务至今，任静、蹇冰入住该小区后，从2018年2月1日起至2019年5月31日止没有交纳物业服务费。一审法院认为，隆鑫物业公司与遵义启宏房地产开发有限公司签订的《隆鑫橄榄郡前期物业服务委托合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，故该合同对隆鑫橄榄郡小区业主包括均具有约束力，隆鑫物业公司与任静、蹇冰双方均应按照合同的约定履行自己的义务，享受了隆鑫物业公司提供的物业服务后，理应按时交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本案的物业服务费计算为5770.24元（128.8平方米×每平方米每月2.8元×16个月），隆鑫物业公司主张5441.92元，予以支持。关于任静、蹇冰辩解物业服务费标准过高的意见。根据《贵州省物业管理条例》第五十三条“保障性住房前期物业服务收费实行政府指导价，具体办法由省人民政府价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门制定”的规定，隆鑫橄榄郡小区不属于保障性住房，物业服务费标准议价属于市场行为，且隆鑫物业公司已经通过相应商业活动进行打折，但任静、蹇冰没有参与。故对任静、蹇冰的该辩解意见，不予采纳。关于辩解隆鑫物业公司没有退还其装修保证金、燃气开户费，可以相抵本案物业费，小区的管理达不到合同标准的意见。对于任静、蹇冰辩解的装修保证金、燃气开户费与本案无关联，其可以另行主张权利。一个和谐、优雅的小区环境，离不开物业企业的服务，客观上物业合同存在履行的周期长、服务内容多等特征，同时，也需要全体业主的共同维护。庭审中，隆鑫物业公司所举证据能够证明其已履行了合同义务，任静、蹇冰提供的小区局部有垃圾的照片并不能反应小区整体全貌，达不到证明隆鑫物业公司没有按合同标准履行义务的证明目的。故对任静、蹇冰的该辩解意见，不予采纳。如果物业服务质量存在瑕疵，各业主或业主委员会应即时与隆鑫物业公司进行沟通，要求其进行改善，而不能因此单个的拒交物业服务费用，导致物业服务质量降低，形成恶性循环，损害了其他已经依约交纳物业服务费业主的利益。如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于本案的违约金，包括在内的小区业主对隆鑫物业公司提供的物业服务质量是否与收费标准相适应提出质疑，要求与隆鑫物业公司协商座谈，并非恶意拖欠，且隆鑫物业公司的物业服务确实也存在改善的空间，故对隆鑫物业公司主张的违约金，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《贵州省物业管理条例》第五十三条之规定，判决：一、由被告任静、蹇冰于本判决生效之日起五日内支付原告重庆隆鑫物业管理有限公司遵义分公司物业服务费人民币5441.92元；二、驳回原告重庆隆鑫物业管理有限公司遵义分公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告任静、蹇冰负担。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，蹇冰、任静认为应按2元/平方米·月缴纳物业管理费用，其辩解理由与隆鑫物业公司与遵义启宏房地产开发有限公司签订的《隆鑫橄榄郡前期物业服务委托合同》约定的服务价格不同，且蹇冰、任静所举证据也不能证明应按2元/平方米·月缴纳涉案物业服务费用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，蹇冰、任静应承担举证不能的不利后果。蹇冰、任静认为应按市场合理价格计算涉案小区的物业服务费用，且隆鑫公司应当对收支情况进行公示，因蹇冰、任静在一审中未提出反诉，且该主张与物权法和物业管理条例的规定不符，本院对蹇冰、任静提出的该理由不予支持。综上所述，蹇冰、任静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由蹇冰、任静负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇一九年九月二十日法官助理王薇书记员冯滢