湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初10462号原告：朱某。委托诉讼代理人：谷洋成，湖南日月明律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗玮，湖南日月明律师事务所律师。被告：湖南某某投资有限公司。法定代表人：王某某，执行董事。委托诉讼代理人：王雨生，湖南湘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李潇，湖南湘一律师事务所律师。原告朱某与被告湖南某某投资有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告朱某的委托诉讼代理人谷洋成、罗玮，被告某某公司的委托诉讼代理人王雨生、李潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某诉称，原告购买某某公司开发的千江锦园小区商品房屋一套，房号为4栋26层03号。合同约定房屋单价2980元。原告已分4次向某某公司交付房款共计387400元，原告所购的房屋面积实际为128.81平方米，因此某某公司多收了3546.2元的购房款。根据长沙市中级人民法院作出的（2015）长中民三初字第00501号《民事调解书》，原告与某某公司的备案合同以团购户肖立与某某公司于2016年1月19日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号QJJY-016）为准。合同约定某某公司应于2016年12月18日前向买受人交付该商品房，逾期交房的，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。逾期办理预告登记或预售合同登记的，出卖人应当支付每日10元的违约金。为此，诉请法院判令：某某公司退还多收房款3546.2元及资金占用期间的利息723.74元（以应退还款项为基数按中国人民银行同期贷款利率从付款之日暂计算至2019年1月11日，之后的利息计算至实际清偿之日），支付逾期交房违约金28942.58元（以已付房款383853.8元为基数，按每日万分之一的标准暂计算至2019年1月11日，自2019年1月12日起至实际交房之日的违约金另行计算），支付逾期办理合同备案与预告登记违约金4190元，某某公司承担本案全部诉讼费。被告某某公司辩称，第一，根据某某公司与肖立、朱某所签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条第3款第（11）项关于“出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收，则交房日期顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六”的约定，涉案房屋至今尚未通过建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收。根据该约定，交房日期应顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六。因此，某某公司目前并不存在逾期交房的情形，不应承担逾期交房的违约责任。第二，根据《合同补充协议》第七条第3款第（10）项之约定，因第三方湖南司法警官职业学院原因导致某某公司无法如期交付房屋，某某公司有权顺延交付日期或顺延履行相应的合同义务，且无需因此承担违约责任。朱某等团购购房户均系湖南司法警官职业学院教职员工，按单位团购价单价2980元／㎡优惠购房，系由于湖南司法警官职业学院与其在2011年9月5日签订了《关于千江?锦园小区项目土地摘牌工作若干问题的协议》，湖南司法警官职业学院在协议中承诺学院配合公司将一期土地交易的溢价部分，通过水电增容、道路、绿化、土石工程等学院建设项目和现金返回，半年内达到50%，一年内全部结清，用于弥补一期开发亏损。然而在项目建设过程中，因政策变化，湖南司法警官职业学院无法按照原协议向某某公司返还溢价款，使得双方“团购房的亏损通过溢价款返还的方式弥补”的原协定无法实现，因此导致某某公司开发该项目亏损，进而导致资金困难，延误工期，影响项目竣工交房。故，因第三方的原因导致某某公司无法如期交付房屋，某某公司有权顺延交付日期或顺延履行相应的合同义务，且无需因此承担违约责任。第三，就长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号《民事调解书》而言，朱某如要求按该调解书第一条约定时间交房及办理备案登记，则相应地应当按照调解书第二条约定调增购房价格。由于朱某拒绝调增价格，支付调增购房款，某某公司有权行使同时履行抗辩权，停止、顺延交付房屋与办理登记备案而不构成违约。第四，朱某所称的逾期办理合同备案与预告登记，这并不是因该公司的单方责任。合同备案登记需买卖双方共同到主管部门配合办理，任何一方均无法单方办理。朱某一直未配合某某公司办理备案及预告登记手续，也未向某某公司主张办理登记手续，故不存在因某某公司单方责任导致未办理备案及预告登记手续的情形。朱某主张支付逾期违约金没有任何事实和法律依据。第五，即便认为某某公司违约，朱某诉讼请求中主张逾期交房按日万分之一的标准计算违约金没有合同依据，其主张的逾期交房与逾期办理预告登记的违约计算期限与双方约定不符。朱某主张的违约金过高。综上所述，某某公司未逾期交房，未逾期办理预告登记，恳请贵院查明事实，依法驳回朱某对某某公司的诉讼请求。审理查明的事实2011年9月5日，案外人湖南司法警官职业学院（甲方）与湖南某某投资有限公司（乙方）签订《关于千江?锦园小区项目土地摘牌工作若干问题的协议》。约定：一期土地挂牌交易后，根据交易价格超出原有划拨用地成本费用外的溢价部分，在国家财政返回时，学院配合公司将一期土地交易的溢价部分通过水电增容、道路、绿化等学院建设项目和现金返回，半年内达到50%，一年内全部结清，用于弥补一期开发亏损；二期土地交易后的溢价部分，甲乙双方通过学院建设按比例2:8使用；在改变合作模式甲方如期到位职工购房款后，整个项目后续资金由乙方负责筹集。2016年2月1日，出卖人某某公司与买受人朱某签订《长沙市商品房买卖合同》。约定：买受人购买出卖人开发的坐落于芙蓉区房屋，建筑面积130平方米，该商品房单价2980元，总房价387400元。出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房。逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人有权选择解除合同，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，买受人有权解除合同，不要求解除合同的，出卖人向买受人支付10元／日的违约金。该合同补充协议中载明：因第三方原因或不可抗力导致出卖人无法按本合同第八条约定的期限将商品房交付买受人使用或导致出卖人无法履行合同其他义务的，出卖人有权相应顺延交付日期或顺延履行相应的合同义务，且无须承担违约责任；出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成建设方、勘查方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收，则交房日期顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六；出卖人在约定的交房日期前，未能取得竣工验收备案，但以完成建设方、勘查方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收的，视为达到交付条件。2017年1月19日，长沙市中级人民法院对湖南司法警官职业学院起诉某某公司商品房销售合同纠纷一案作出（2015）长中民三初字第00501号民事调解书，该调解书确认了如下协议内容：某某公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户（名单见附件）交房，但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；在本协议签订之日起三日内某某公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延。备案的合同以购房户肖立与某某公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号QJJY-016）为准。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。另，原告朱某在该民事调解书所附附件名单中，载明其认购“千江?锦园小区”房屋面积128.81平方米，已选房号“4-2603”。后经长沙市中级人民法院强制执行，涉案房屋于2017年6月9日办理了商品房预售合同登记备案并于2017年8月3日办理了预售商品房买卖预告登记［证明号为湘（2017）长沙市不动产证明第0192172号］,该不动产登记证明书上载明权利人为朱某，房屋坐落于芙蓉区，建筑面积128.81。另查明，朱某分别于2010年1月19日、2011年9月16日各缴纳购房款11万元，合计22万元。朱某于2013年12月23日、2014年5月28日各缴纳购房款83700元，合计167400元。朱某缴纳的购房款项合计387400元。某某公司认可该已付房款金额。另，2016年1月29日，出卖人某某公司与买受人肖立签订《长沙市商品房买卖合同》。该合同约定的逾期交房及逾期办理预告登记的违约责任同朱某与某某公司签订的《长沙市商品房买卖合同》中的约定一致。朱某在庭审中陈述，合同约定的面积与预告登记的面积不一致，因此请求某某公司返还多收的房款，合同中没有约定资金占用的利息。逾期交房的违约金的起算时间从合同约定的2016年12月18日起计算。某某公司在庭审中陈述，涉案房屋系湖南司法警官学院与某某公司合作开发的项目，但因为该学院没有按双方的协议履行支付补偿款的义务，工程进度存在延期；现房屋的主体工程已经完工，还有后续工作没有完成，没有通过五方验收，现在验收的条件尚未成就。判决的理由与结果本院认为，合同具有相对性。现无证据证明朱某、湖南某某投资有限公司、案外人湖南司法警官职业学院订立了三方协议，因此应依双方订立的合同确定权利义务并严格履行。在湖南某某投资有限公司与湖南司法警官职业学院所订立的系列合同中，该学院是否存在违约行为，不属于本案审理的范围，法律已明确规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”。至于今后朱某、湖南某某投资有限公司是否会变更《长沙市商品房买卖合同》，也不属于本案审理的范围。本案中，朱某按约定支付了购房款，湖南某某投资有限公司未按约定交付房屋、办理权属证书，该公司的行为已经构成违约。系争《长沙市商品房买卖合同》补充协议载明的“因第三方原因或不可抗力导致……”，其“第三方原因”应解释为与不可抗力原因相关的原因，其“第三方”不应包括就同一项目与该公司有直接合同关系的湖南司法警官职业学院。基于湖南某某投资有限公司的原因，系争房屋至今不符合联合验收条件，湖南某某投资有限公司关于交房日期已延后、并未逾期交房的主张不能成立。本案中，合同约定的房屋面积与预告登记面积不一致，是否与产权登记面积一致尚无法得知。鉴于湖南某某投资有限公司收取第一笔购房款已十年左右，朱某至今未获得交付的房屋。若湖南某某投资有限公司在延迟交房的同时，又多占用朱某的购房资金，则不符合诚信原则。因此，朱某关于按预告登记面积的差额返还购房款的诉讼请求予以部分支持。该返还是暂时性的，最终应以产权登记面积进行结算。本案中，合同约定面积较预告登记面积多出1.19平米，湖南某某投资有限公司应先退还3546.2元（1.19*2980）。因该退还系暂时性的，同时合同并未约定该资金占用期间的利息，相应诉讼请求不予支持。合同订立的时间为2016年2月1日，约定的交房时间为2016年12月18日前，扣除应返还的款项后，朱某已付购房款383853.8元，朱某关于按每日已付房价款的万分之一支付违约金的诉讼请求符合合同约定和法律规定。合同备案与预告登记时间为合同生效起90个工作日内，即截至2016年6月24日止，实际备案时间为2017年6月9日，预告登记时间为2017年8月3日。湖南某某投资有限公司并未主动履行该义务，而是基于法院的强制执行，该公司关于办证逾期归责于购买者的主张不能成立。每日违约金10元符合约定，该项违约金合计4150元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条、第一百二十一条，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告湖南某某投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告朱某预先返还购房款3546.2元（最终按产权登记面积据实结算，多退少补）；二、被告湖南某某投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告朱某按日利率万分之一支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止（以383853.8元为基数，从2016年12月19日开始计算）；三、被告湖南某某投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告朱某支付逾期办理合同备案、预告登记手续的违约金4150元；四、驳回原告朱某的其他诉讼请求。如被告湖南某某投资有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费735元，适用简易程序减半收取367.5元，由原告朱某负担50.5元，被告湖南某某投资有限公司负担317元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蒋成柳二〇一九年九月二十六日法官助理邓韩英书记员汪梦瑶适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。