湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终2136号上诉人（原审被告）：王虎，男，1990年3月1日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。委托诉讼代理人：熊家范，十堰市张湾区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：彭方敏，男，1961年2月25日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人王虎因与被上诉人彭方敏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初4754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，因当事人没有提供新证据，事实亦未发生新变化，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。王虎上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回彭方敏在一审起诉时提出的诉讼请求，并由彭方敏承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。王虎与彭方敏签订的两份《房屋租赁合同》，因违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。一审法院认定上述两份合同有效错误。涉案的租赁房屋没有经过公安消防机构验收，彭方敏在与王虎签订房屋租赁合同时，隐瞒了这一事实，导致王虎签订上述两份房屋租赁合同的目的不能实现。二、一审判决适用法律错误。由于两份房屋租赁合同无效，王虎无需向彭方敏支付房屋租金和违约金。一审判决王虎向彭方敏支付租金、违约金等缺乏法律依据。三、彭方敏应当向王虎支付装修损失35万元。彭方敏在二审期间口头答辩认为：双方在合同中约定了关于进行涉案房屋消防验收整改的义务由王虎承担，王虎也参与了消防整改，是由于王虎的原因导致消防验收未能过关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。彭方敏向一审法院提出诉讼请求：1.王虎向彭方敏支付租金12.8万元（截止2019年4月1日）以及违约金17870元（截止2019年4月1日）；2.王虎向彭方敏支付自2019年4月2日至腾退房屋之日止的租金以及违约金（违约金按照每日5‰计算）；3.解除彭方敏与王虎分别于2015年8月18日和2016年10月1日签订的两份《房屋租赁合同》，王虎及时腾退上述两份《房屋租赁合同》约定的租赁房屋；4.本案诉讼费用由王虎承担。一审法院认定事实：2015年8月18日，彭方敏与王虎签订《房屋租赁合同》。上述合同约定：彭方敏将其所有的位于港晖三楼电梯南侧建筑面积300多平方米的商业用房（即十堰市茅箭区五堰街办人民北路13号1幢B304、B305、B306号商业用房）租赁给王虎，租赁期五年，从2015年10月1日起至2020年10月1日止；王虎每半年提前10天向彭方敏支付房屋租金，全年租金6万元（每三年上浮10%）；王虎在规定的时间内不能如数支付给彭方敏租金时，每超过一天按应交款的千分之五计算滞纳金补偿给彭方敏，如果超期一个月彭方敏除继续追索滞纳金和房租租金外，并有权终止合同，清理王虎退场，产生的损失由王虎负责；承租期间，王虎不得擅自将房屋转让给他人，如果转租转让，必须征得彭方敏同意；租赁期间，如果有一方要终止合同的，必须提前两个月通知对方，经双方同意，方可终止合同；承租期满，王虎必须将所有设备在五天内搬清，但对已装修的房屋包括地面、墙板、门窗、天花板等及供水、供电、消防等设施不得拆损，应保持完好，无偿交还给彭方敏，否则彭方敏有权要求王虎照价赔偿；合同期满，如彭方敏的房屋继续出租，同等条件下王虎享有优先承租权；房屋押金5000元，王虎解除合同，彭方敏验收后退还等。彭方敏向王虎交付了涉案的B304、B305、B306号房屋。王虎向彭方敏支付了租赁上述房屋的押金5000元，并向彭方敏支付了上述房屋2015年10月1日至2017年4月1日期间的租金9万元。彭方敏另将其所有的位于港晖商业中心建筑面积为73平方米的商业用房（即十堰市茅箭区五堰街办人民北路13号1幢A305号商业用房）出租给王虎使用，双方于2016年10月1日签订《房屋租赁合同》。该合同约定：租赁期限从2016年10月1日至2020年10月1日，租金8000元，租金的支付期限、方式与双方于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同》约定相同；租赁房屋的用途为招待所，出租人不允许承租人转租租赁房屋；出现承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上等情形，出租人有权解除合同等。王虎向彭方敏支付了涉案的A305号房屋2016年10月1日至2018年4月1日期间的租金1.2万元。彭方敏主张王虎支付的12.8万元房屋租金，包括涉案的B304、B305、B306号房屋2017年4月1日之后至2019年4月1日期间的租金12万元，以及涉案的A305号房屋2018年4月1日之后至2019年4月1日期间的租金8000元。王虎于2019年3月5日收到了本案民事起诉状。一审法院认为，彭方敏与王虎分别于2015年8月18日、2016年10月1日签订的两份《房屋租赁合同》为有效合同。王虎并未提交证据证明彭方敏所交付的涉案房屋无法使用，其租用彭方敏所有的涉案房屋，应当按约向彭方敏支付房屋租金。王虎未按约向彭方敏支付租金，根据合同约定，彭方敏有权解除合同。上述两份《房屋租赁合同》已经于本案民事起诉状送达给王虎之日（即2019年3月5日）解除。彭方敏主张的《房屋租赁合同》解除之后的房屋租金可理解为房屋占用损失。彭方敏主张王虎支付拖欠的房屋租金12.8万元（包含2019年3月6日至2019年4月1日期间的房屋占用损失），符合合同约定。彭方敏未举证证明王虎对涉案房屋造成了损坏，王虎向彭方敏支付的房屋押金5000元，应当冲抵上述房屋租金，故王虎还应当向彭方敏支付房屋租金12.3万元。根据彭方敏与王虎于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同》约定，王虎未按约向彭方敏支付房屋租金，每超过一天按应交款的千分之五计算滞纳金，该滞纳金可理解为违约金。上述合同约定的滞纳金（违约金）计算标准利率过高，彭方敏主张的相关违约金可按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算。王虎应当按照双方于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同》约定向彭方敏支付2017年4月2日至2019年3月5日期间欠付租金的相应违约金。经计算，该违约金超过了17870元，彭方敏仅主张17870元，本院不持异议。彭方敏与王虎于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》，并未明确约定违约金，故该份《房屋租赁合同》所对应的租金，不应计算相关违约金。由于涉案的两份《房屋租赁合同》已经解除，彭方敏主张王虎腾退涉案房屋，本院予以支持。王虎还应当自2019年4月2日起向彭方敏支付涉案房屋占用损失，至涉案房屋腾退之日止，该损失可按照每日186.3元计算（68000÷365）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、彭方敏与王虎分别于2015年8月18日、2016年10月1日签订的两份《房屋租赁合同》已经于2019年3月5日解除；二、王虎于判决生效之日起十五日内支付彭方敏房屋租金123000元、违约金17870元；三、王虎于判决生效之日起十五日内将十堰市茅箭区五堰街办人民北路13号1幢B304、B305、B306、A305号商业用房腾退给彭方敏，并向彭方敏支付自2019年4月2日起至上述房屋腾退之日止的占用损失（按照每日186.3元计算）；四、驳回彭方敏的其他诉讼请求。案件受理费3217元，减半收取计1608.5元，由彭方敏负担55元，由王虎负担1553.5元。双方均无新的证据提交。二审查明的事实与一审认定的一致。另查明，彭方敏与王虎于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定：“甲方（彭方敏）出租房时消防部门挂牌，为‘重大火灾隐患单位’，今后有关消防整改，设施设备维修保养等费用，均由乙方（王虎）承担，甲方（彭方敏）不承担任何责任。”本院认为：虽然本案涉诉房屋未经过消防验收合格，违反了《消防法》的相关规定，但是并不导致彭方敏与王虎签订的《房屋租赁合同》无效。且根据上述合同第六条的约定，消防整改的责任应当由王虎承担。据此，王虎以涉诉房屋未经过消防验收合格为由，主张合同无效、不支付租金的辩解理由因缺乏法律依据不能成立。双方在该合同第三条约定了王虎逾期支付房租的责任，即每天按照应交款的5‰的标准向彭方敏支付滞纳金。虽然双方约定的标准过高，但是，彭方敏在起诉时仅主张滞纳金17870元，系对其本人权利的自由处分，且不违反法律、法规的相关规定，应予支持。一审判决“以起诉状送达的时间作为两份租赁合同解除的时间，且按照合同约定的租金标准继续计算房屋占用费至王虎将租赁房屋腾退给彭方敏之日止”正确。上诉人王虎的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3118元，由王虎负担。本判决为终审判决。审判长  尚郧生审判员  袁 昆审判员  王广泉二〇一九年九月十六日法官助理柯幻书记员李大旭