广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终9064号上诉人（原审原告、反诉被告）：肖文惠，女，1983年5月16日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县，委托诉讼代理人：陈巍巍，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：东莞市乐家富兴房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市黄江镇雍雅山庄店铺**。法定代表人：陈育练。委托诉讼代理人:林彩霞，广东聚才律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑继雄，男，1981年9月19日出生，汉族，住广东省汕头市金平区，委托诉讼代理人：郑汉宏，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，北京市中银（深圳）律师事务所律师。上诉人肖文惠因与被上诉人东莞市乐家富兴房地产经纪有限公司（以下简称乐家富兴公司）、郑继雄房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初21253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。肖文惠向一审法院起诉请求：1.撤销肖文惠与乐家富兴公司、郑继雄签订的《房屋买卖合同》；2.乐家富兴公司承担缔约过失责任，赔偿肖文惠损失9135元【包括肖文惠从深圳往来东莞的差旅费4次共计800元（每次以200元计算）、误工费1839元（按照月工资8000元去东莞5次计算）；80000元的利息196元（暂计至2018年11月15日，利率0.35%）；承担肖文惠聘请律师的费用6300元】；3.郑继雄返还肖文惠支付的定金80000元；4.本案的诉讼费由乐家富兴公司、郑继雄承担。郑继雄向一审法院反诉请求：1.解除肖文惠与郑继雄、乐家富兴公司于2018年3月9日签订的《房屋买卖合同》；2.肖文惠向郑继雄支付违约金179000元；3.肖文惠与乐家富兴公司承担本案诉讼费用。一审法院判决结果：一、确认肖文惠与郑继雄、乐家富兴公司于2018年3月9日签订的《房产买卖合同》（编号：LJ20130116A）已解除；二、肖文惠应于判决发生法律效力之日起五日内向郑继雄支付违约金179000元；三、郑继雄应于判决发生法律效力之日起五日内返还肖文惠定金80000元；四、驳回肖文惠的其他本诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2028元，保全费820元，合计2848元（肖文惠已预交），由肖文惠负担292元，由郑继雄负担2556元；反诉受理费1940元（郑继雄已预交），由肖文惠负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初21253号民事判决书。肖文惠上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持肖文惠的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由乐家富兴公司、郑继雄承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定《房屋买卖合同》并未载明肖文惠应缴纳的个人所得税金额，且两份《费用测算表》均注明“以上收费均为测算费用，具体金额以实际发生为准”，故认定《房屋买卖合同》不应被撤销，乐家富兴公司没有法律责任，肖文惠应当承担法律责任错误。肖文惠提交的第一份《费用测算表》已经表明肖文惠缴纳的个人所得税应是7000元，该份《费用测算表》直接决定了肖文惠是否会签《房屋买卖合同》，应当是该《房屋买卖合同》不可或缺的一部分。肖文惠买房预算为30万元左右，并在看房时告知了乐家富兴公司，签订合同前，肖文惠阅读第一份《费用测算表》后，了解到包含首付款、税费、按揭担保费、中介服务费在内，前期费用约为33.5万元，在预算范围，故才在2018年3月9日签订了案涉《房屋买卖合同》。但在2018年5月9日，肖文惠得知需要缴纳的税费超出预估费用，包含首付款、税费、按揭担保费、中介服务费在内，前期费用需要约51万元，远远超出肖文惠预期。按照常理，预算费用与实际产生的费用存在适当误差是合理的，但是本案中的误差超过正常可接受的范围。2.一审法院认为“《住房和城乡建设部、人民银行、银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》已于2017年9月29日发布并实行，社会各界均可查询，肖文惠理应对案涉交易可能产生的税费进一步了解核实并准备充足的资金预算”，从而认定肖文惠应当承担法律责任错误。（1）肖文惠作为一般购房者，正是因为不清楚二手房买卖流程、税费计算等专业事项，才请乐家富兴公司提供二手房买卖的全流程服务，而一审法院却给肖文惠施加了过重的核实责任和义务。（2）一审法院依据通知认定案涉《房屋买卖合同》不存在被撤销的理由存在逻辑错误。2018年3月，该通知已发出近半年，肖文惠有理由相信乐家富兴公司是按照该通知计算税费，但乐家富兴公司计算出的税费却与实际相差11万多元，无论是不专业，还是故意，其均应对此承担法律责任，若在签订合同前，乐家富兴公司能够较为准确地计算税费，肖文惠得知超出自己的预算，就不会签订案涉合同。故一审法院给肖文惠施加了过重的义务，却认为乐家富兴公司没有任何责任，不符合逻辑。二、一审法院认定肖文惠违约依据的事实错误。1.一审法院根据《房屋买卖合同》第七条第一项第5点和《付款协议》第二条，认定肖文惠构成违约是错误的。《房屋买卖合同》第七条约定“如该物业尚处于抵押状态的，郑继雄应在签订合同之日起7个工作日内，向所在抵押银行申请提前还贷（赎楼）手续，提前偿还银行贷款所需资金按双方协商的《付款协议》支付”；《付款协议》第二条约定“双方在签订合同时，该物业尚处于银行抵押按揭中，郑继雄须在收取购房定金之日起日内向所在抵押银行申请提前还贷（赎楼）手续，提前偿还银行贷款所需资金由肖文惠支付”。即《房屋买卖合同》与《付款协议》约定的赎楼时间不一致，由于《付款协议》是《房屋买卖合同》的补充协议，应以《付款协议》为准，《付款协议》并没有约定具体办理赎楼的时间，所以肖文惠并没有违约。按照常理，办理赎楼手续是双方与担保公司签订协议，并作公证，委托担保公司赎楼，买方负责支付担保公司办理赎楼手续的费用。而本案中，郑继雄并没有单独去办理赎楼手续，双方也没有与担保公司签订赎楼协议，乐家富兴公司与郑继雄并没有提供任何证据证明其有申请提前赎楼，肖文惠亦从未拒绝支付赎楼费用，只是未收到支付的通知，所以肖文惠无从支付提前赎楼用的资金，也就不存在违约行为。2.《房屋买卖合同》及《付款协议》都没有约定郑继雄办理赎楼手续和肖文惠支付赎楼资金的先后顺序，故肖文惠不存在违约行为。3.《房屋买卖合同》不能继续履行的原因在于乐家富兴公司没有为肖文惠提供专业的房产中介服务，计算个税前后误差太大，乐家富兴公司应赔偿肖文惠所有损失。三、一审法院认定的违约金过高。案涉合同履行的停滞并没有给乐家富兴公司、郑继雄带来任何损失，一审法院判决肖文惠承担179000元违约金不合理。综上，一审法院认定事实错误，并遗漏了乐家富兴公司应承担的法律责任。另外，肖文惠与乐家富兴公司工作人员的通话记录显示，乐家公司承认肖文惠征信没有问题，肖文惠符合贷款条件。乐家富兴公司辩称，1.国家加强对楼市的调控，肖文惠作为买方，在关注楼价的同时，更应关注楼市的政策，包括贷款政策、税收政策等，这是房屋交易过程中必然面临的交易风险。2.肖文惠的证据证明内容存在以偏概全。费用测算表的内容明确金额为预估，也没有三方签名确认，更没有约定三方的权利义务，肖文惠主张费用测算表是合同的一部分，不符合实际。肖文惠只关注表格中的数字，忽视表格中的风险提示，将自身的风险及责任强加于合同相对方。3.在签订合同时，乐家富兴公司已明确告知肖文惠相关税收政策，不存在误导及欺诈。4.乐家富兴公司不具有精准计算税费的合同义务，肖文惠称说明书是用于向其亲友借款之用，乐家富兴公司才配合出具。请法院维持原判。郑继雄辩称，一、肖文惠要求撤销案涉合同的原因违法。肖文惠以不知道东莞市实行三价合一政策为由要求撤销案涉合同，真正原因是无法用阴阳合同来规避应缴纳税款。二、案涉合同已于2019年1月2日解除。根据双方的微信聊天记录，案涉《房屋买卖合同》及《付款协议》因肖文惠未按合同约定履行付款义务，郑继雄已行使合同解除权。三、肖文惠撤销案涉合同的原因是无能力履行合同。1.肖文惠未在合同约定时间内向郑继雄支付赎楼款，构成根本违约；2.从肖文惠要求乐家富兴公司出具的说明书可看出，肖文惠没有多余的现金可以支付案涉购房款，导致房屋买卖合同中止；3.肖文惠起诉请求撤销合同，即以其实际行为表明不继续履行合同，构成根本违约。四、郑继雄按照《房屋买卖合同》约定主张违约金合法合理。相对于合同标的，郑继雄主张的违约金数额未超出合理范围，且肖文惠一审时也未明确提出调整违约金，一审法院根据合同约定确定肖文惠应承担的违约责任并无不当。二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。归纳本案的争议焦点在于：一、乐家富兴公司在签订案涉合同时是否存在欺诈行为；二、案涉合同履行过程中肖文惠是否违约。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。首先，《房屋买卖合同》约定案涉交易所产生过户税费包括个人所得税等相关费用由肖文惠支付，肖文惠对此并无异议；其次，个人所得税由国家税务机关征收，相应费率亦由国家法律、法规规定，乐家富兴公司并非税费的收取机关，其计算的税费金额应仅具有参考性，其出具的《费用测算表》亦均已注明“以上收费均为测算费用，具体金额以实际发生为准”。故肖文惠主张乐家富兴公司存在欺诈行为依据不足，一审法院对其诉请要求撤销案涉《房屋买卖合同》及要求乐家富兴公司承担缔约过失责任不予支持正确，本院予以维持。关于争议焦点二。案涉《房屋买卖合同》及《付款协议》为各方当事人自愿签订，内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行各自义务。依据《房屋买卖合同》第七条第一项第5款“郑继雄应在签订本合同之日起7个工作日内，向所在抵押银行申请提前还贷（赎楼）手续，提前偿还银行贷款所需资金由按双方协商的《付款协议》支付”以及《付款协议》第2条“提前偿还银行贷款所需资金由肖文惠支付”的约定，肖文惠应向郑继雄提供提前偿还银行贷款所需的资金，但从签订合同至肖文惠起诉时，将近九个月的时间，肖文惠仍未能提供，已构成违约。郑继雄根据《房屋买卖合同》第七条第二项第5款的约定，有权解除合同并要求肖文惠承担违约责任，一审法院确认案涉《房屋买卖合同》已解除，并判决肖文惠向郑继雄支付违约金179000元，符合法律规定及双方合同约定，本院予以维持。综上所述，肖文惠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2028元，由肖文惠负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  邓晓畅二〇一九年九月二十日法官助理赵志芳书记员袁云清附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。