重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初19038号 原告：重庆御城物业管理有限公司，住所地重庆市渝**双凤桥街道义学路**金易都会**7-A-31，统一社会信用代码91500112693900043L。 法定代表人：杨林，总经理。 委托诉讼代理人：刘传甫，重庆天伸律师事务所律师。 被告：左仁彬，男，汉族，1970年2月8日出生，住重庆市北碚区。 被告：周长会，女，汉族。1972年5月25日出生，住重庆市北碚区。 原告重庆御城物业管理有限公司（以下简称御城物业公司）与被告左仁彬、周长会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用小额程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告御城物业公司的委托诉讼代理人刘传甫，被告左仁彬到庭参加了诉讼。被告周长会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告御城物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付原告物管费3848.52元（建筑面积87.07平方米，每月每平方米1.7元，2017.1.1-2019.2.28）、公摊水电费123.59元（2017.1.1-2019.2.28，据实分摊）；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月15日及2013年1月15日，原告与重庆御城实业发展有限公司签订《前期物业管理委托服务合同》。被告系xx小区xx号房屋的业主，合同签订后，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务。但是自2017年1月至2019年2月被告拒绝缴纳公摊费和物业管理费，拖欠物业费3848.52元、公摊水电费123.59元，原告曾向被告催缴上述费用，但被告一直拒绝缴纳。 被告左仁彬辩称，物管把我们的问题解决就缴费，问题是物业用房不是独立房屋，侵占了我的公摊面积，泳池用水等都是用的小区用水，没有进行过公示；公共的收益没有在主要出口进行公示；电梯管理不到位；没有主动召集业主召开业主大会；没有专业维护设施保养的合同；未及时公开物业的履职报告；停车管理混乱；未管理好小区内宠物；未对租住用户做好登记；小区进出很混乱，门市没有烟道，烟道走的高层通风口；占用消防通道有安全隐患，小区绿化被人乱砍，道路没有维修，对原告诉请的物管费缴费期间及物管费金额以及水电公摊费无异议。 被告周长会未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告左仁彬、周长会系渝**xx街道x大道****房屋的所有权人，该房屋建筑面积为87平方米，系住宅。 2013年1月15日，以重庆御城实业发展有限公司为甲方、原告为乙方，双方签订了《前期物业管理委托服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为御城华府小区提供前期物业管理服务，委托管理期限自2013年1月29日起至御城华府小区业主委员会成立后与新选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；物业管理服务费：高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.8元（其中包含电梯费），花园洋房按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；物业管理费按月缴纳，在每月25日之前将上月发生的物业管理费及公摊水电费（按月据实分摊）一次性向乙方缴清，逾期将按每天千分之三向乙方支付违约金。合同还对其他内容进行了约定。 上述物业服务合同签订后，原告开始按照约定提供物业服务，并到房屋管理部门办理了该合同的备案登记。2019年2月18日，御城物业公司向左仁彬、周长会发出《催费通知单》，催促其缴纳2017年1月至2019年2月的物管、公摊费用。 被告举示照片证明原告御城物业公司的服务存在瑕疵，并举示水电费公摊表，证明水费不明确。 庭审中，原被告双方均认可物管费标准为建面每平方米1.7元且原告一直在案涉小区提供服务。被告认为，存在物业不作为；除了保洁服务外，其他服务都不到位，存在比如门市的空调没有安装到机位上，安装到了我们房屋内，空调外有流水，消防通道占用等各种问题。 上述事实，有前期物业服务合同、备案证明、备案表、房屋产权查询、催收通知单及EMS快递单、检查记录表及照片、居委会证明、水电费公摊、照片、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆御城实业发展有限公司签订的《前期物业管理委托服务合同》不违反法律规定，合法有效。 对于物业服务费金额。御城物业与重庆御城实业发展有限公司签订的《前期物业管理委托服务合同》对御城华府的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为御城华府进行了物业服务，被告作为该区域的业主，应当按照前期物业服务合同向御城物业支付物业服务等费用。双方一致认可御城物业至今一直为该小区提供物业服务，即在《前期物业管理委托服务合同》约定的履行期限届满后，原告继续为被告所在的小区提供物业服务至今，被告实际接受了原告所提供的物业服务，应认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。涉案房屋权属登记在被告名下期间，原告为被告涉案小区提供了物业服务，被告作为该小区业主理应给付相应的物业服务费用。因物业服务合同约定的履行期限届满后，原、被告之间存在事实的物业服务合同关系，故该期间的物业服务费用的收费标准，应参照合同标准执行。根据合同约定，被告交纳物业服务费的收费标准为1.8元/月/平方米，但因双方均认可一直是按照1.7元/月/平方米的标准收费的，本院依法认定物业费标准为1.7元/月/平方米。被告左仁彬、周长会作为物业费的支付义务方，对已付款负有举证责任，现左仁彬、周长会未对此进行举证，且被告在庭审中对物业费的欠费期间予以认可，本院依法认可原告陈述的左仁彬、周长会欠付从2017年1月1日-2019年2月28日的物管费，被告应交纳的物业服务费为1.7元/月/平方米×87平方米×26个月=3845.4元，但被告在庭审中自认对物管费金额3848.52元无异议，视为对自己权利的处分，本院对此予以确认。另外，被告在庭审中辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片予以证明，该证据能够证明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，但该证明尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。故对于原告御城物业公司请求判令被告左仁彬、周长会支付物管费3848.52元的诉讼请求，本院予以支持。 对于公摊水电费。双方均认可御城物业已将水电公摊公示，公摊表中写明了公摊水电费的每户分摊金额，且被告对欠费期间无异议，故本院依法认可原告御城物业公司陈述的被告欠付2017年1月1日-2019年2月28日的公摊水电费123.59元，故对于原告御城物业请求判令被告支付公摊水电费123.59元的诉讼请求，本院予以支持。 被告周长会无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不质证、举证的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告左仁彬、周长会在本判决生效之日起三日内，给付原告重庆御城物业管理有限公司物业服务费3848.52元及水电公摊费123.59元。 如果未按本判决指定的期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元（已减半收取），由被告左仁彬、周长会负担。 本判决为终审判决。 审判员  田秀荣 二〇一九年九月二十三日 书记员  马晓苒