北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初17981号原告:广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路****楼南B110e。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：朱震宇，男，1982年11月10日出生，汉族，该公司客服经理。被告：赵磊，男，1982年1月26日出生，回族，住北京市朝阳区。原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称物业公司）与被告赵磊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人朱震宇，被告赵磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告赵磊支付自2018年4月1日起至2019年12月31日止拖欠的物业费6799．2元；2．判令被告赵磊支付违约金679．92元（按欠费金额10%计算），以上两项共计7479．12元；3．诉讼费由被告赵磊承担。事实和理由：被告赵磊系珠江四季悦城业主，原告为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第五条违约责任第四款约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补齐，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。但被告赵磊却违反双方签订的协议，无故拖欠2018年4月1日至2019年12月31日的物业费6799．2元。经原告多次催缴，被告赵磊仍不缴纳。被告赵磊上述行为严重侵害了原告及广大业主的合法权益，并给原告运营造成不利影响。故原告诉至法院，请求法院判令被告支付拖欠的物业服务费及违约金。被告赵磊辩称：我是涉案房屋业主，原告主张期间物业费确实未交纳，但我认为2019年12月31日还没有到，不应收取物业费。2018年物业费未交纳原因是开发商将房屋修理费折算金额，说可以补偿物业费，但我把单据给物业时物业说只能减免2019年的物业费。我的前期物业服务协议于2017年9月签订，物业要求我交纳2015和2016年物业费，否则无法收房，也不卖我水电，故我交纳了2015年和2016年的物业费，我认为我不欠原告2018年和2019年的物业费。物业绑定水电，未按国家规定收取峰谷平电价，对未交费业主物业拒绝卖水电。小区公共区域有广告，物业收取广告费应公示，减免业主物业费或归业主所有。小区瓷砖大面积掉落，物业未修缮，小区有大量垃圾堆放，上月还因电动车发生火灾，地下，地下车库出入口没有灯安全标记，经常被水淹。物业服务不到位，应返还或减免相关费用。本院经审理认定事实如下：原告物业公司系北京市通州区马驹桥镇珠江四季悦城小区的物业服务公司，被告赵磊系珠江四季悦城小区*号楼*单元***室（以下简称“***室”）的业主。2017年6月9日，被告赵磊（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业管理委托合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务。物业名称：珠江四季中心；类型：商业；坐落位置：*号楼*单元***室；建筑面积：92．59平方米。第五条：物业管理服务费用（一）甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收；（二）乙方按建筑面积住宅每月每平方米3．6元收取物业服务费；（三）物业管理服务费用在本协议约定的服务范围内采取承包方式，费用标准可以根据物价涨跌情况进行适当调整；（四）每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按第五条（一）款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费；预缴一年期满后按年缴纳，缴纳日期为到期之日起1个月内，一次性缴纳一年的物业管理服务费。第十一条：违约责任（一）甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的违约金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。庭审中，被告赵磊称小区环境差，有安全隐患，物业服务不到位，并提交近期拍摄照片墙砖脱落、公共区域堆放杂物等照片予以证明；称物业有广告收入，但没有向业主公示或给业主，并提交广告牌照片予以证明；称不交物业费就不卖水电，收取费用不符合国家规定，并提交更换峰谷电表通知、水电费交纳收据予以证明；称在2017年6月16日办理入住时被迫交纳了2015年和2016年的物业费，并提交相应物业费收据及前期物业服务协议予以证明；称开发商开具证明可以补偿物业费，并提交开发商于2018年5月13日出具的《补偿物业管理费通知单》予以证明，该通知单内容为：“康景物业北京分公司：*栋*单元***号房屋业主赵磊，就问题，经与我司充分协商，我司同意补偿该客户物业管理费1200元（大写：壹仟贰佰圆整），请凭此单与我司办理结算。”被告赵磊称管家房面积包含业主公摊面积，相应物业费应由开发商承担，并提交管家房照片予以证明。原告物业公司称墙砖脱落由开发商报专项维修基金后维护；大件杂物每个单元每月清理1-2次；施工照片是中建二局正在对房屋建造主体做防水；设备脱落松动及时发现及时整改；楼道灯光不亮后续加强更换；联通做光纤遗留了施工洞，6月底全部封堵；关于地库淹水，地库，地库每年有反水季地库排风，不是排水季是保洁员用消防水冲洗地库；路灯正在逐批更换；建筑垃圾不是在小区里，不知道位置在哪；广告经营收入每年会在3月份在公告栏公示，有业委会后将移交业委会；峰谷电表由物业协助业主代表谈判电表厂家、型号，第一批电表预计6月中旬或月底到位，第二批需要等厂家时间；提交的物业费票据中物业费确实已交纳，延长收房与物业无关，应该找开发商解决；物业按照开发商通知收楼时间开始计算物业费；管家房被开发商精装修，使用权归开发商，物业无权使用，且房屋现在空置。庭后，原告物业公司到庭谈话，表示针对被告赵磊提交的开发商出具的补偿物业管理费通知书，原告物业公司虽认可该通知单，但物业方需待开发商将相应款项打到物业账户后，业主再持该通知书交物业费时才可进行扣减，现开发商并未将该部分款项支付给物业，故本案中不同意予以扣减。经核实，被告赵磊未向原告物业公司交纳2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告物业公司与被告赵磊签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行合同义务。原告物业公司作为物业服务企业对被告赵磊所居住的小区提供物业服务，被告赵磊理应交纳相应的物业服务费用。现原告物业公司要求被告赵磊给付物业费理由正当、证据充分，其主张金额未超过应当支付金额，故本院予以支持；对于原告物业公司要求被告赵磊给付违约金的诉讼请求，因被告赵磊并非恶意拖欠相关费用，故本院不予支持。对于被告赵磊所述延迟交房，物业应退还之前交纳物业费的意见，于法无据，本院对此不予采纳；对于被告赵磊辩称物业服务不到位等的答辩意见，因未提交充分证据予以证明，本院对此不予采纳；因被告赵磊提交的《补偿物业费通知单》系由开发商出具，且原告物业公司不同意在本案中予以扣减，故本院在本案中不予处理，其可另行解决。同时，应当指出，物业公司的服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业公司尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵磊给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业费6799．2元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告赵磊负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 立二〇一九年九月二日书记员 任丽娜