广东省佛山市高明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0608民初3130号 原告：中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，经营场所广东省佛山市高明区。 负责人：张建军，该行行长。 委托诉讼代理人：潘汝炽，广东豪盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段双阳，广东豪盛律师事务所实习律师。 被告：梁彩芬，女，1994年11月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 被告：李学良，男，1990年8月3日出生，汉族，广东省佛山市高明区。 被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，经营场所广东省佛山市高明区。 法定代表人：罗华相。 委托诉讼代理人：林振锋，该司职员。 原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行（以下简称“建设银行”）与被告梁彩芬、李学良、佛山市高明区树头房地产开发有限公司（以下简称“树头房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人潘汝炽，被告树头房地产公司的委托诉讼代理人林振锋到庭参加诉讼。被告梁彩芬、李学良经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建设银行向本院提出诉讼请求：1、被告梁彩芬、李学良立即偿还原告贷款本息332539.5元（其中本金319464.97元、利息12580.36元、罚息494.17元，利息、罚息暂计至2019年9月9日止，2019年9月10日起至实际清偿完毕之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算）；2、被告梁彩芬、李学良赔偿原告为实现债权而支付的律师费损失23552元；3、原告对被告梁彩芬、李学良提供的位于广东省佛山市高明区荷城街道怡乐路ｘｘ号ｘ座ｘｘｘ在上述一、二项债务以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4、被告树头房地产公司对上述一、二项债务及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内承担连带清偿责任；5、三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告梁彩芬、李学良于2016年11月17日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440667437-2012-ｘｘｘｘｘｘ）。合同约定：原告向被告梁彩芬、李学良提供贷款33万元，该笔贷款用于购买位于广东省佛山市高明区荷城街道怡乐路ｘｘ号ｘ座ｘｘｘ，借款期限为360个月，即从2016年11月17日起至2046年11月17日；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平下调15%，即合同签订时月利率为3.47083‰，该利率于每年1月1日调整；在本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；该笔贷款的还款方法为等额本息还款法，还款日为每月21日。合同第十六条、第十七条约定：被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息或发生其他对其偿还债务能力造成不利影响的事件，即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，原告有权按合同约定计收罚息及复利。而且，合同第二十一条及四十一条约定：原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、律师费等）均由被告承担。合同第十三条和第三十七条中约定：被告梁彩芬、李学良以其名下位于广东省佛山市高明区荷城街道怡乐路ｘｘ号ｘ座ｘｘｘ为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本金及利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等），双方依法办理了预告抵押登记。2015年9月23日，原告与被告树头房地产公司就高明区荷城街道怡乐路ｘｘ号“樵顺嘉园”的商品楼宇的抵押贷款合作签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，该合作协议约定，被告树头房地产公司对原告向购房人发放的住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限自原告将贷款资金划入被告树头房地产公司的银行账户之日起，至被告树头房地产公司为购房人办妥所购房屋的《房地产权证》和《他项权利证》，并交由原告保管之日止。保证责任的范围包括抵押贷款的本金、利息（含罚息、违约金等）以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等。现被告梁彩芬、李学良所购房产尚未办妥《房地产权证》和《他项权证》，故被告树头房地产公司应按照《合作协议》第五条之约定，对被告梁彩芬、李学良欠原告借款本息及实现债权而产生费用承担连带保证清偿的责任。原告于2016年11月21日履行了划款义务，向被告梁彩芬、李学良指定的账户划款33万元，但被告梁彩芬、李学良却不履行还款义务，至今仍未偿还逾期本息。为追究被告的违约责任，原告委托广东豪盛律师事务所代理本案。为实现债权而支出的费用，包括诉讼费、律师代理费23552元等，依约应由被告承担。 被告梁彩芬、李学良均未向本院提交书面答辩意见和书面证据。 被告树头房地产公司辩称，先由原告在涉案房产拍卖款优先受偿，不足部分再由答辩人承担保证责任。 本院经审理认定事实如下： 2016年11月17日，被告梁彩芬、李学良作为借款人，与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：借款人向贷款人借款33万元用于购买位于佛山市高明区荷城街道怡乐路ｘｘ号ｘ座ｘｘｘ房，借款期限为360个月即2016年11月17日至2046年11月17日；贷款利率为月利率并执行浮动利率，即在基准利率（中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率）水平下调15%，利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（于每年的1月1日）调整一次；本合同项下借款逾期的（指借款人未在合同约定的时限内足额偿还任意一期借款本息的行为），罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人不可撤销地授权贷款人将借款直接划入开发商即树头房地产公司的银行账户；约定还款日为每月的首日；还款方式采用月等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下每月归还本息1607.02元；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括本合同的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。 前述合同另约定抵押财产为位于佛山市高明区荷城街道怡乐路ｘｘ号ｘ座ｘｘｘ房，抵押担保范围包括本合同的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；违约情形包括：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，借款人卷入重大诉讼对其偿债能力造成不利影响，借款人的个人及资信情况或还贷能力出现其他重大变化（包括但不限于家庭财务状况恶化、拖欠其他债务等）对其偿债能力造成不利影响，抵押财产被查封、拍卖而借款人未提供符合贷款人要求的新的担保；当借款人出现上述任一违约情形，贷款人有权行使一项或几项权利：宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按本合同约定规则计算借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。 签订前述合同后，原告依约发放贷款33万元。2017年4月18日，原告与被告梁彩芬、李学良在佛山市高明区国土城建和水务局对前述房产办理预购商品房抵押权预告首次登记。至今上述房产尚未办理抵押权登记。此外，被告梁彩芬、李学良因一宗房屋买卖合同纠纷未向债权人履行生效法律文书所确定的义务，本院在（2019）粤0608执1679号执行案件中依法对前述房产进行查封、拍卖，并向原告发出《拟网络拍卖告知书》。截止2019年9月9日，贷款本金余款为319464.97元、利息为12580.36元、罚息494.17元。 2015年9月23日，原告建设银行（乙方）与被告树头房地产公司（甲方）签订一份《楼宇抵押贷款合作协议》。该合作协议约定：双方就甲方依法开发建设并销售的座落于佛山市高明区荷城街道怡乐路ｘｘ号经批准命名为“樵顺嘉园”的商品楼宇进行抵押贷款合作；甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在乙方最高贷款数额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证；甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起，至办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止；保证范围包括：抵押贷款本金，抵押贷款本金所生利息（含罚息、复利、违约金等），乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。 再查，原告与广东豪盛律师事务所签订《委托代理协议》，委托律师代理本案诉讼，具体代理事项为代理参加诉讼、申请执行、参与分配等，律师费约定为23552元。 本院认为，原告作为合法金融机构，依法可以从事金融借贷业务。原告与被告梁彩芬、李学良签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。预告抵押登记的房产已因另案纠纷被法院查封、拍卖，被告梁彩芬、李学良在此情况下又无法提供新的担保，已经危及原告的债权，原告依照合同约定有权宣布全部贷款到期。原告现以起诉方式作出宣告，故涉案全部贷款在被告梁彩芬、李学良收到起诉状副本之日即2019年8月20日届满还款期限。原告主张贷款本金余款319464.97元、利息12580.36元、罚息494.17元（暂计至2019年9月9日），被告梁彩芬、李学良应予清偿；原告主张从2019年9月10日起至实际清偿之日止的罚息以319464.97元为本金按照逾期贷款罚息利率即中国人民银行五年期以上贷款基准利率下调15%再上浮50%计算合法有据，本院予以支持。 关于原告主张律师费的问题。借款合同已经明确约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费由借款人承担，且律师事务所已派出律师实际代理案件，本院对原告要求支付律师费的主张予以支持。至于律师费的金额，本院结合本案的难易程度以及原告代理人对本案的工作量（包含日后办理参与分配的工作量），认为20000元较为合理，对请求过高的部分不予支持。 关于原告对涉案房产主张优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。该预告登记制度旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，原告作为房产抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房产的处分，但并非对房产已享有抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故涉案房产抵押权并未设立。原告要求实现抵押权没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于被告树头房地产公司承担连带清偿责任的问题。本案讼争房产尚未办理抵押权登记，被告树头房地产公司作为保证人尚在保证期限内，应当对被告梁彩芬、李学良的前述债务承担连带责任，承担保证责任后有权向被告梁彩芬、李学良追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，缺席判决如下： 一、被告梁彩芬、李学良应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行偿还贷款本金319464.97元、利息12580.36元、罚息494.17元（利息、罚息暂计至2019年9月9日）共计332539.5元，自2019年9月10日起至实际清偿之日止的罚息以319464.97元为本金按照中国人民银行五年期以上贷款基准利率下调15%再上浮50%计算； 二、被告梁彩芬、李学良应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行支付律师费20000元； 三、被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司对被告梁彩芬、李学良的前述债务承担连带责任，承担保证责任后有权向被告梁彩芬、李学良追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6619元，减半收取3309.5元，财产保全费2293元，合共5602.5元（原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行已预交）由被告梁彩芬、李学良、佛山市高明区树头房地产开发有限公司共同负担。被告梁彩芬、李学良、佛山市高明区树头房地产开发有限公司共同负担的5602.5元，由被告梁彩芬、李学良、佛山市高明区树头房地产开发有限公司支付判项确认的款项时一并支付给原告中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，本院不再另行收退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  黄永军 二〇一九年九月十七日 书记员  陈欣琪