广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初7683号原告：莫奇积，男，1995年10月9日出生，汉族，住广东省怀集县，委托诉讼代理人：李智就，广东信步律师事务所律师。被告：李伟杰，男，1990年4月10日出生，汉族，住广东省廉江市，原告莫奇积与被告李伟杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫奇积的委托诉讼代理人李智就到庭参加诉讼。被告李伟杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫奇积向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《房地产买卖合同》，并协助原告办理佛山市顺德区容桂街道XX房的产权变更登记手续，将该房屋的产权变更登记至原告名下（房屋价值1200000元）；2.被告向原告支付违约金（每日按房屋总成交价的1‰计算，自起诉之日起计算至被告协助原告办妥涉案房屋产权变更登记手续之日止，暂计算至2019年4月8日为22800元）；3.被告支付原告因敦促被告履行合同所支付的律师费4000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月20日，经案外人佛山市顺德区伟能房地产中介有限公司（以下简称伟能公司）促成，原告与被告签订了《房地产买卖合同》（合同编号0001109），约定原告购买被告名下位于佛山市顺德区容桂街道XX房屋（以下简称503房屋），总成交价为1200000元，购房定金为80000元，首期房款40000元（包含定金）。双方还另行约定，被告逾期交付503房屋，或者未能按时履行合同约定的其他业务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向原告支付违约金；逾期30天，原告有权不再购买该物业，被告应退回全部已收款项并向原告支付503房屋成交价的10%作为违约金，同时守约方须承担违约方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）。在签订合同过程中，对于503房屋，被告已告知原告存在查封、抵押的情况，但承诺在2018年11月30日前自行完成解除抵押和查封工作。合同签订后，原告已按约定支付购房定金，但被告未能按时解除503房屋的抵押。后经双方协商，于2019年2月27日签订了《房屋买卖合同补充协议》，补充约定：被告承诺于2019年3月21日前解除503房屋的查封，其中包含查封文号（2018）粤0604民初7026号、（2018）粤0606财保93号、（2018）粤0606民初18707号；如未能在2019年3月21日前解除查封，被告需于3日内与原告、中介方协商；协商不成，即视为被告违约，违约时间从2019年3月21日起计算。但截至起诉之日，被告仍未按约定解除503房屋的查封，且原、被告双方就该问题无法达成一致意见。被告的上述行为已属于严重违约行为，且对原告造成了实质性的损失。因此，被告应按合同约定继续履行合同，并承担相应的违约责任。原告莫奇积于2019年4月23日向本院变更诉讼请求为：1.解除原告与被告于2018年8月20日签订的《房地产买卖合同》；2.被告向原告返还购房定金80000元；3.被告向原告支付违约金120000元；4.被告向原告支付原告已向经纪方支付的中介费7000元；5.被告支付原告已实际支付的律师费4000元；6.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告的行为已属于根本违约行为，且对原告造成了实质性的损失。根据合同约定，原告有权不再购买503房屋。因此被告应与原告解除合同，并承担相应违约责任。被告李伟杰未作答辩。原告提供的证据有原告身份证复印件一份、被告身份证复印件一份、《房屋买卖合同》一份、《房屋买卖合同补充协议》一份、不动产权证复印件一份、不动产登记信息查询结果一份、定金收据一份、情况说明书一份、案外人何灼彬身份证复印件一份、银行流水打印件三份、中介费收据一份、委托代理合同一份、发票一份。被告没有提供证据。经审核，上述证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月20日，原告委托何灼彬与被告、伟能公司就买卖503房屋事宜签订《房屋买卖合同》。该合同约定，原告为买方，被告为卖方，伟能公司为经纪方，503房屋的成交价为1200000元；买方在签订合同时向卖方支付定金80000元，于2018年10月1日支付首期款40000元，余款1080000元以银行按揭方式支付；买卖双方各应向经纪方支付房地产咨询及中介服务费18000元；若买卖双方任一方出现违约行为导致交易不能进行或取消的，经纪方不退回守约方已支付的房地产咨询及中介服务费，而由违约方赔偿给守约方；卖方不能按合同约定将503房屋售予买方，或因违约无法将503房屋售予买方，应向买方支付成交价10%作为违约金，并退回买方所有已付费用；违约方承担守约方实现债权的一切费用，包括但不限于律师费等；503房屋存在被查封、已办理抵押的情形，卖方承诺于2018年11月30日自行处理，如果超出约定时间不能过户交易则由买卖双方协商，协商不成视为卖方违约。同日，何灼彬受原告委托，向被告转账支付80000元。被告出具收据确认收到原告购买503房屋的定金80000元。2018年10月10日，伟能公司出具收据确认收到原告支付关于503房屋的中介费7000元。2019年2月27日，原、被告签订《房屋买卖合同补充协议》，作为《房屋买卖合同》的附件。其中约定，被告承诺于2019年3月21日前令503房屋的查封解除，否则应于3日内与原告、伟能公司协商；协商不成视为被告自2019年3月21日起构成违约。原告聘请广东信步律师事务所提供法律服务，并于2019年4月15日支付律师费4000元。原告于2019年4月10日诉至本院，于2019年4月23日变更诉讼请求。本院于2019年5月17日向被告公告送达起诉状副本，于2019年7月16日视为送达。另查明，503房屋于2018年4月13日被佛山市禅城区人民法院以（2018）粤0604民初7026号案查封。截至2019年4月19日，上述查封状态仍未解除，且503房屋仍有3个抵押登记未注销。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未能按照《房屋买卖合同》《房屋买卖合同补充协议》的约定，令503房屋恢复至未被查封及没有抵押登记的状态，致使原告办理房屋过户的合同目的无法实现。被告已经构成违约，原告有权解除合同。原、被告与伟能公司签订的《房屋买卖合同》由两个部分组成，分别是原、被告之间的房屋买卖合同以及原、被告与伟能公司之间的居间合同。原告主张解除与被告签订的《房屋买卖合同》，其实质是主张仅解除原、被告之间的房屋买卖合同部分。如上所述，被告已构成违约，且原告解除合同的主张已随本院送达起诉状副本于2019年7月16日通知至被告，故本院确认原、被告之间的房屋买卖合同于该日起解除。原、被告于2019年2月27日签订的《房屋买卖合同补充协议》是《房屋买卖合同》的附件，属于原、被告之间的房屋买卖合同的一部分，故本院确认该《房屋买卖合同补充协议》也于2019年7月16日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原告主张被告返还已支付的定金80000元，并按成交价1200000元的10%支付违约金120000元，符合合同约定，本院予以支持。原告同时主张被告承担原告支出的中介费7000元、律师费4000元，但原告该两项损失已经可以通过违约金得以弥补，故对于该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告莫奇积与被告李伟杰、案外人佛山市顺德区伟能房地产中介有限公司签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同部分于2019年7月16日解除；二、确认原告莫奇积与被告李伟杰签订的《房屋买卖合同补充协议》于2019年7月16日解除；三、被告李伟杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告莫奇积返还定金80000元；四、被告李伟杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告莫奇积支付违约金120000元五、驳回原告莫奇积的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，原告莫奇积已预交，由被告李伟杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  王小东人民陪审员  王健昌人民陪审员  岑永杰二〇一九年九月十日书 记 员  黄 瑞