广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执异186号 案外人：梁尧篪，男，汉族，1936年11月15日出生，住广东省佛山市南海区。 案外人：刘霞，女，汉族，1944年5月21日出生，住广东省佛山市南海区。 上述两案外人的共同委托代理人：江丹，广东金舵律师事务所律师。 上述两案外人的共同委托代理人：林国梁，广东金舵律师事务所律师。 申请执行人：广州市轮回投资咨询有限公司，住所地：广州市越秀区竹丝岗二马路**之****自编**（集群企业），统一社会信用代码：91440106MA59ATP82E。 法定代表人：范修锋。 委托代理人：舒新颖，广东德而赛律师事务所律师。 被执行人：佛山市南海区九江制罐实业公司，住所地：广东省佛山市，住所地：广东省佛山市南海区九江镇农业大厦**21508687。 法定代表人：关礼波。 被执行人：佛山市南海区九江镇经济发展总公司，住所地：广东省佛山市，住所地：广东省佛山市南海区九江镇儒林西路**1440605193796665H。 法定代表人：谭宏生。 委托代理人：曾耀辉，男，汉族，1992年9月20日出生，住广东省佛山市南海区。 在本院执行执行申请人广州市轮回投资咨询有限公司（以下简称轮回公司）申请执行被执行人佛山市南海区九江制罐实业公司（以下简称制罐公司）、佛山市南海区九江镇经济发展总公司（以下简称经济发展公司）其他合同纠纷[案号（2007）佛中法执字第953号]一案中，案外人梁尧篪、刘霞对本院执行位于佛山市南海区××501室的房产（权利证号为：××，以下简称为501房）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2019年9月12日公开进行听证，案外人梁尧篪、刘霞以及共同委托代理人江丹，申请执行人轮回公司的委托代理人舒新颖到庭参加听证，被执行人制罐公司、经济发展公司未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人梁尧篪、刘霞异议称：梁尧篪、刘霞曾与经济发展公司于2003年9月25日签署《商品房购销合同》，约定经济发展公司将其所有的501房以人民币2万元的标准出售给梁尧篪、刘霞。梁尧篪、刘霞按照约定已经支付完毕相关转让款项。由于当时该房产尚未办理土地使用证，所以暂未办理相关房产证过户手续。由此可见，501房实际上属于梁尧篪、刘霞所有，梁尧篪、刘霞也一直居住在该房产内。由于此前刘霞摔倒骨折长期住院，近期才得知501房已被查封并即将拍卖（变卖）的消息。为维护申请人的合法权益，特提出执行异议，请求：解除对501房的查封。并停止对501房的拍卖（变卖）。 申请执行人轮回公司辩称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，梁尧篪、刘霞对涉案501房尚未达到排除执行的标准。 被执行人经济发展公司提交书面答辩状辩称：梁尧篪、刘霞是九江镇的高级工程技术人员，501房已经出售给梁尧篪、刘霞，并且该两位同志也已经付清约定的全部房款，一直居住在该房屋当中，所以501房归梁尧篪、刘霞所有及占有。经济发展公司对501房不享有任何权益，不应因经济发展公司涉诉案件，查封、拍卖该房产。不论从法律角度，还是从保护高级技术人员待遇的角度，都不应该再查封执行501房。经济发展公司同意梁尧篪、刘霞的异议请求。 案外人梁尧篪、刘霞在本案中举证如下： 1、商品购销合同（原件，核对后退回案外人，1份），拟证明梁尧篪、刘霞与经济发展公司签订商品房购销合同，双方约定了价款，501房不能过户原因不在梁尧篪、刘霞一方。 2、收据（原件，核对后退回案外人，1份），拟证明梁尧篪、刘霞已全部支付购房款； 3、交纳水费的发票、梁尧篪和刘霞的身份证（原件，核对后退回案外人，各1份），拟证明实际占有使用501房的是梁尧篪、刘霞，梁尧篪、刘霞的户籍地址也是**； 4、房产登记信息（复印件，1份），拟证明501房有抵押登记，故梁尧篪、刘霞在不能过户问题上不存在过错。 经质证，申请执行人轮回公司对案外人梁尧篪、刘霞提供的《商品房购销合同》的证明内容有异议，认为梁尧篪、刘霞未提供合同中载明的“关于梁尧篪、刘霞两位同志待遇问题的处理意见”予以佐证，故梁尧篪、刘霞以半价购买501房存在显示公平的问题。案外人梁尧篪、刘霞提供的收据的真实性请法院依法审查，对该证据的关联性有异议，首先该收据的出具人并未经济发展公司；其次如果501房在梁尧篪、刘霞付款前已经设置抵押登记，那么梁尧篪、刘霞在不能过户问题上是存在过错的。对案外人梁尧篪、刘霞提供的交纳水费发票、梁尧篪和刘霞的身份证真实性无异议，但对证明内容有异议，认为改组证据不能证明梁尧篪、刘霞在使用501房。对案外人梁尧篪、刘霞提供的房产登记信息真实性无异议，但对其关联性不予确认。 经审查，本院确认案外人梁尧篪、刘霞提供交纳水费的发票、梁尧篪和刘霞的身份证、房产登记信息的真实性。案外人梁尧篪、刘霞提供的《商品房购销合同》没有落款时间，经济发展公司法定代表人处亦留白，且没有“关于梁尧篪、刘霞两位同志待遇问题的处理意见”等文件予以佐证，故本院对该份证据不予采信。案外人梁尧篪、刘霞提供的收据，出具人为南海市九江镇镇有资产投资管理有限公司，本院不予采信。 本院经审查查明：关于轮回公司申请执行制罐公司、经济发展公司其他合同纠纷一案，本院于2018年1月9日根据已经发生法律效力的（2007）佛中法执字第953-3号执行裁定书向佛山市南海区国土城建和水务局发出（2007）佛中法执字第953-3号协助执行通知书，要求该单位协助查封被执行人经济发展公司名下包括501房在内的9套房屋所有权，查封期限为三年，从2018年1月9日起至2021年1月8日止。2019年1月29日，本院作出（2007）佛中法执字第953号公告决定评估、拍卖（变卖被执行人）经济发展公司名下包括501房在内的9套房屋。案外人梁尧篪、刘霞遂提出本案执行异议。 另查明，501房登记在经济发展公司名下，权利证号为4370476，建筑面积为111平方米，已办理一般抵押登记，抵押权人为南海市九江农村信用合作社。 本院认为：本案是案外人就执行标的提出的执行异议，争议焦点是案外人梁尧篪、刘霞是否对501房享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人梁尧篪、刘霞应当举证证明其符合前述法律条文所规定的无过错不动产物权期待权的保护条件。具体分析如下： 一、有关签订合法有效书面买卖合同的问题。 本案中，案外人梁尧篪、刘霞提交的《商品房购销合同》没有落款时间，且不能提供2002年9月2日南海市人事局、九江镇人民政府、九江镇镇有资产投资管理有限公司、九江镇房地产开发公司出具的“关于梁尧篪、刘霞两位同志待遇问题的处理意见”予以佐证，即使被执行人经济发展公司在异议阶段答辩称同意梁尧篪、刘霞意见，亦不足以证明梁尧篪、刘霞在501房被查封前已经与经济发展公司签订了合法有效的买卖合同。 二、有关房屋价款的支付问题。 本案中，案外人梁尧篪、刘霞提供南海市九江镇镇有资产投资管理有限公司出具的收据，并主张其二人根据经济发展公司的指令向南海市九江镇镇有资产投资管理有限公司交付2万元的购房款。然而，梁尧篪、刘霞并不能提供经济发展公司指令付款的书面材料予以佐证，故前述收据并不足以证明梁尧篪、刘霞已经向经济发展公司付清购房款。 三、有关查封前合法占有的问题。 本案中，虽然梁尧篪、刘霞身份证均载明地址为“广东省佛山市南海区××501室”，交纳水费的发票上亦载明地址为“××501室”，但梁尧篪、刘霞并未提供证据证明“广东省佛山市南海区××501室”、“××501室”即为本案争议的501房。且合法占有是指权利人能够自由对不动产的进行管理和支配，本案中梁尧篪、刘霞仅提供了一张2019年9月10日补缴2016年7月1日至2016年7月28日期间水费的发票，不足以证明梁尧篪、刘霞在本院查封前已经合法占有501房。 四、有关办理过户登记原因的问题。 本案中，案外人梁尧篪、刘霞主张由于501房已被抵押，且该房屋所处地块没有办理土地证，所以其无法办理不动产物权变更登记，其在办理过户登记问题上不存在过错。但是，梁尧篪、刘霞在本案中并未提供任何证据证明501房设定抵押权的具体时间，也未提供501房所在土地未办理土地证的相关证据予以佐证，故本院对其相关主张不予采信。 综上所述，案外人梁尧篪、刘霞不能举证证明其对501房符合无过错不动产物权期待权的保护条件，无法证明其对前述房产享有足以排除执行的实体权利，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，其应当承担举证不能的不利后果。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人梁尧篪、刘霞的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 李 慧 审判员 李蔚婕 审判员 尹小娜 二〇一九年九月二十六日 法官助理梁诗瑶 书记员陈绮澄