浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初4664号 原告：桐乡卓盛房地产发展有限公司，住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振兴东路振东大厦803-805室，统一社会信用代码913304003363960025。 法定代表人：梁志诚，公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓力，公司职员。 委托诉讼代理人：高晓莉，公司职员。 被告：霍俊杰，男，1991年11月16日出生，住重庆市南岸区（送达地址：桐乡市乌镇镇书雅苑2幢2单元301室）。 委托诉讼代理人：俞小华，桐乡市周全法律服务所法律工作者。 原告桐乡卓盛房地产发展有限公司诉被告霍俊杰商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员滕忠元适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告桐乡卓盛房地产发展有限公司委托诉讼代理人邓力，被告霍俊杰及其委托诉讼代理人俞小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桐乡卓盛房地产发展有限公司起诉称，请求判令：一、解除原告与被告签订的商品房买卖合同，原告自判决生效之日起有权另行出售；二、被告向原告支付违约金321776.60元；三、被告向原告归还合同、发票等材料，协助办理商品房买卖合同的备案注销手续并支付相应费用；四、被告承担本案的诉讼费用。 被告霍俊杰辩称，第一，原告要求解除合同的理由不能成立。双方之间签订的《浙江省商品房买卖合同》中对剩余款项支付的时间约定并不明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：根据《合同法》第四十九条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催讨后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。原告并未履行催告义务，要求解除合同的理由是不能成立的。第二，原告要求的违约金不能成立，双方之间对违约金计算的起始时间并不明确，应不存在违约金，原告在诉请中，也没有明确违约金的计算方法。退一步说，即使存在违约金，金额也过高。第三，原告在卖房时存在欺诈行为。首先，原告在卖房过程中，承诺答辩人所购买的商铺中可以做卫生间，但答辩人在装修时发现，涉案商铺仅有管道，但管道并未连接化粪池，无法安装卫生间。其次，原告擅自将涉案商铺前马路变更为消防通道，完全改变了商铺性质。最后，原告派出其公司保安，将涉案商铺前马路围堵，并设置障碍，完全影响了答辩人的生意，答辩人在购买商铺的同时还租用了隔壁商铺，仅装修费就40余万元，还不包括租赁费及人工工资，由于原告的各种欺诈行为，致使答辩人蒙受损失，答辩人不放弃该追诉权利。第四，原告应向答辩人承担未交付相关产权证的违约金。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定“出卖人承诺于2019年3月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”。约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任。综合以上事实，请求法庭酌情判决。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据一，《浙江省商品房买卖合同》1份，证明房款拖欠事实、解除权及违约金诉请依据。 证据二，逾期付款催款律师函及ems面单各1份，证明原告向被告发送律师函催告。 被告质证意见：证据一，三性均无异议，但对原告要证明的内容有异议，根据合同约定，与原告请求的违约金计算有出入；同时，合同第十六条第三款规定出卖人应于2019年3月1日前取得土地、房屋权属证书等，并交付被告，但原告并未做到，存在违约。证据二，被告至今尚未收到律师函。 被告为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据一，关于房产质量问题主张的意见8页，证明由于原告所交付房产存在质量问题，包括被告在内的很多业主一起提出了相关维修方案，但是原告均未妥善解决，证明原告提供房产存在质量问题，并且至今尚未修缮。 证据二，照片4页，证明原告所聘用的物业管理公司对被告所购买的商铺所在道路设置人为障碍，致使车辆无法通行，影响被告商铺经营，造成损失。 原告质证意见：证据一，关于申诉函、漏水位置及地面渗水的材料，没有任何签字，都是复印件，对其三性不认可。对于会议纪要，是复印件，内容与本案无关，三性不予认可。关于管理方案只有一页，无法质证，不认可。证据二，无法看到拍摄时间、来源，对其真实性、关联性均不予认可。 本院认证意见：原告提供的证据一，具有真实性、合法性和关联性，予以认定。证据二，现有材料无法证明被告已收到该律师函，不予认定。被告提供的证据一中，申诉函和管理方案均只是复印的文字材料，没有客观证据证明；会议纪要系复印件，不予认定。证据二，无法反映现状，且与本案没有关联性，不予认定。 经审理查明，2018年10月19日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（含附件八补充协议）一份，合同编号为2018330483XS0127738，合同约定：被告向原告购买吾悦广场第13幢0单元东悦路165号房，该房设计用途为商业服务，建筑面积共82.18平方米，总价款1608883元。被告应于合同签订当日向出卖人支付50.27%购房款计808883元（含已付定金100000元），其余购房款800000元向贷款机构申请按揭贷款支付。原告应在签订合同之日起7日内提供按揭贷款所需全部资料，并与银行（公积金中心）办妥按揭贷款相关手续，按揭贷款应在合同项下商品房所在楼栋结顶之日起30日内到达原告账户。若被告逾期未办理或未办妥按揭贷款手续，或拒绝提供按揭办理所需资料，或被告提交资料不合格、资信不满足银行要求导致按揭未获批准，或按揭贷款未在约定期限内到达原告账户，则被告应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任，并应直接一次性付清所有剩余购房款。合同第八条约定，被告如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。原告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。原告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。原告应当在2018年12月31日前，将符合条件的商品房交付被告使用。原告承诺于2019年3月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给被告，被告委托原告办理该商品房转移登记。 本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。合同附件与本合同具有同等法律效力。 附件八补充协议中，第一页载明“买受人经平等协商，一致同意订立如下补充条款，作为对该合同正文条款的诠释、补充和修改。买受人确认本补充条款非格式条款，确认在签约前出卖人已向其充分解释和说明法律含义及后果。”“特别提醒载明：补充条款与正文条款不相一致的，以补充条款为准，为此，出卖人（原告）特提示买受人（被告）认真阅读本补充条款。”（该部分加黑）协议第四条第（六）款约定，被告在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，且无论付款方式如何须在签署合同后三十个自然日（公历日）内结清余款。协议第七条第（一）款约定，被告若未按期付款，须向原告支付按逾期未付款数额的日万分之五计算的违约金，逾期超过30天的，原告有权解除合同并收取合同总价款20%的违约金。协议第十页载明“对本补充条款的特别提醒：买受人对本合同的所有条款已经阅悉，均无异议。买受人签字后即视为对本合同（含补充条款）的法律关系条款、权利义务条款和责任条款的法律含义和后果准确无误的理解；确认本合同补充条款非格式条款；出卖人已对买受人进行了充分的提示和说明。”（该部分加粗） 另查明，2017年12月29日，该商铺所涉工程竣工验收合格备案。合同签订后，原告按约将商铺交付被告使用，被告也对该商铺进行了装修。现被告已支付首付款808883元，原告已开具相应的增值税专用发票（发票号分别为02810415、02810420、02010421），但至今未按约定时间支付剩余房款80万元。 本院认为，首先，关于剩余款项的付款时间及被告是否逾期付款的问题。合同第七条约定按揭贷款应当在楼栋结顶之日起30日内到达原告账户，而合同签订时楼栋早已结顶，但根据该约定，原告要求被告在合同签订后三十日内支付剩余房款亦属合理；另外，补充协议第四条第六款明确约定，被告须在签署合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，故双方对于剩余款项支付时间的约定是明确的；退一步讲，即使按照被告庭审中的陈述，其因个人偿付能力等问题无法成功贷款，原告同意其2018年12月30日支付40万元，2019年1月30日支付40万元，但被告仍未按期支付。综上，本院认为双方对于剩余款项的付款时间是有约定的，且被告存在逾期付款的违约行为。 其次，原告是否存在违约行为可作为被告逾期付款的正当理由。第一，根据双方陈述，在款项付清前，原告已将商铺交付被告使用，被告也进行了装修，但被告称在装修过程中发现商铺中管道并未连接化粪池，故无法建造卫生间，违反了原告称商铺可以安装卫生间的承诺，但目前并没有证据证明原告曾有该承诺，故被告的陈述不予采信。第二，被告所称原告改变商铺前道路性质及在道路上设置障碍影响商铺经营等问题，不能作为逾期付款的理由，也不宜在本案中处理。第三，被告认为原告没有按照约定交付相关权证，本院认为，因被告未履行先到期的付款义务，原告有权拒绝履行后到期的该义务，故原告并没有违约。综上，本院认为，并不存在被告可逾期付款的正当理由。 最后，原告是否有权解除合同及违约金的数额。被告已构成逾期付款，且逾期时间已超60天。无论是根据合同第八条的约定，还是根据附件八补充协议第七条第（一）款的约定，原告均有权解除合同；原告主张的其有权另行出售房屋系合同解除后应有的权利，但该权利并非特定针对被告，本院认为不宜也无需在本案判决主文中确认。被告主张的原告未进行催告的规定，适用于法定解除的情形，在本案中并不适用，故其答辩意见不予采纳。至于违约金额，原告主张根据补充协议第七条第（一）款的约定按照总价款的20%计算，被告认为补充协议为从合同，按照该协议计算违约金不合理，本院认为，根据双方约定该补充协议具有法律效力，但约定过高，综合考虑被告违约情形、原告损失、资金占用时间、被告购房与合同解除时的房价变化等因素，酌定违约金按照总价款的8%计算即128710.64元。合同解除后，原告应将被告已付的购房款退还被告，被告应向原告归还合同及增值税专用发票，并协助办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续，办理该手续的相关费用已在确定违约金时考虑，故被告无需另行承担该费用。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告桐乡卓盛房地产发展有限公司与被告霍俊杰于2018年10月19日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018330483XS0127738）； 二、被告霍俊杰于本判决生效之日起十日内支付原告桐乡卓盛房地产发展有限公司违约金128710.64元； 三、被告霍俊杰于本判决生效之日起十日内协助原告桐乡卓盛房地产发展有限公司办理《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018330483XS0127738）的备案注销登记手续，并返还其所持有的《浙江省商品房买卖合同》及增值税专用发票（发票号分别为02810415、02810420、02010421）； 四、驳回原告桐乡卓盛房地产发展有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6126元减半收取3063元，由原告负担1839元（已预交），被告负担1224元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：62×××66，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  滕忠元 二〇一九年九月二十五日 书记员  邱晓琴