大连市金州区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0213执异267号异议人：徐媛媛，女，1994年9月18日出生，汉族，住大连市金州区。委托代理人：宋双增，系辽宁双增律师事务所律师。申请执行人：上海金山园林工程有限公司。住所地：上海市金山区金山嘴工业区。法定代表人：储纪芳。被执行人：大连中天房地产开发有限公司。住所地：大连市金州区中长街道中长村（丘号38-77-5）。法定代表人：王庆。在本院执行上海金山园林工程有限公司与大连中天房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人徐媛媛提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人称，大连剑元建筑工程有限公司（以下简称剑元建筑）是天鸿1.7英里小区的施工单位，被执行人是天鸿1.7英里房地产项目的开发商，由于被执行人欠剑元建筑工程款，剑元建筑向大连市中级人民法院起诉被执行人，要求其给付工程款享有建筑工程优先权。剑元建筑已取得辽宁省大连市中级人民法院于2018年7月23日作出的（2018）辽02民初348号生效民事判决书，判决书确认被执行人应向剑元建筑支付工程款人民币79,474,761.69元及对应利息（自2017年12月5日起至判决书确定的给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利息计算），并确认剑元建筑在上述债权数额范围内对判决书所涉工程的折价或拍卖价款享有优先受偿权，并承担诉讼费439,174元。判决生效后，剑元建筑已于2018年9月4日向大连中院申请了强制执行。由于天鸿1.7英里小区开发商被执行人资金链断裂，从2014年初开始至今已烂尾多年。楼房没有交工，道路没有修缮，消防没有完工，更不能办理产权，导致大量的回迁户和购房户多次到区、市、省等单位上访，金普新区政府也多次开会协调建设单位和施工单位，该小区被金普新区党委、管委会确定为重点推进的烂尾小区。剑元建筑向大连中院申请强制执行以后，为配合政府提出的推进该烂尾小区的建设，做好该小区收尾工程，为争早日通过消防验收和竣工验收，实现小区产权的初始登记，并解决回迁户的回迁和购房者的产权证办理问题，经该小区的抵押权人建银国际资本管理（天津）有限公司（以下简称建银国际）、剑元建筑与被执行人三方多次协商和解，于2018年11月22日签署了《关于天鸿1.7英里小区房地产项目相关债务处理之三方合作协议》，根据该三方协议由抵押权人建银国际解除抵押和查封，剑元建筑购买被执行人39套房屋，购房款用被执行人欠剑元建筑79,474,761.69元项下的部分工程款23,388,252元抵顶。根据上述三方合作协议，大连市中级人民法院于2018年11月22日解除了上述39套房屋的查封，作为后续建设的资金给付剑元建筑，当时备案时，为防止烂尾小区的开发商私自对外出售房屋，2018年10月底金普新区城乡建设局已将案涉小区天鸿1.7英里的预售许可证收回，被执行人已不能办理商品房的网签备案手续。金普新区城乡建设局在了解到这39套房屋网签备案是抵押权人顾全大局牺牲自己利益主动放弃抵押权将这39套房屋解押给付施工单位，其目的是施工单位为了筹措后期建设资金变现需要的情况后，专门召开会议并给金普新区主产交易中心发文特事特办，将这39套房屋网签备案到施工单位指定的购房人名下的，通过这种方式可以剑元建筑售房屋、回笼资金来进行后续的建设，由此可见，这些房屋在网签备案时真正的所有权人和售房人是剑元建筑，这根本不是被执行人的财产。当剑元建筑将其购买的被执行人的房屋出售给具体的购房人时，由被执行人配合出具商品房买卖合同，和出具购房款的收据，并在备案和交付房款的当天即2019年3月22日，被执行人将上述房屋及钥匙交付给异议人，由于该小区至今没有经过竣工验收，无法办理产权过户。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的要求，异议人在贵院查封前已签订了合法有效商品房买卖合同并且网签备案、交付了全部购房款，查封前已合法占有上述房屋、无法过户的原因在于开发商没有经过竣工验收，异议人无过错，异议人的情形完全符合28条的要求，因此，要求贵院停止对大连市金州区中长街道胜利路894号1-101、894号2-101、894号2-103房屋的执行。本院查明，上海金山园林工程有限公司与大连中天房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2018年6月22日作出（2017）辽0213民初3573号民事判决书，确认申请执行人与被执行人2014年3月25日签订的《大连1.7英里B区景观工程协议书》于2017年8月2日解除；被执行人于判决生效后十日内给付申请执行人工程款4,811,665.70元；被执行人于判决生效后十日内返还申请执行人保证金20万元；驳回申请执行人就上述工程款享有优先受偿权的诉讼请求。该判决送达后，申请执行人对该判决不服提出上诉，大连市中级人民法院于2018年9月26日作出（2018）辽02民终6726号民事判决书，维持大连市金州区人民法院（2017）辽0213初3574号民事判决第一、二、三项；撤销大连市金州区人民法院（2017）辽0213初3574号民事判决第四项；上诉人对涉案的天鸿1.7英里一期B区景观工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。该判决生效后，申请执行人向本院申请执行。2019年5月6日，本院作出（2019）辽0213执391号之二执行裁定书，查封了被执行人所有的位于金州新区中长街道胜利路的在建抵押房屋子39套（详见明细），查封期限为三年。另查，大连剑元建筑工程有限公司与被执行人大连中天房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2018年7月23日作出（2018）辽02民初348号民事判决书，判决一、被执行人于判决生效之日起十日内给付大连剑元建筑工程有限公司工程款79,474,761.69元及利息（自2017年12月5日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；二、大连剑元建筑工程有限公司在上述第一项债权数额范围内，对案涉工程的折价或拍卖价款享有优先受偿权。该判决生效后，大连剑元建筑工程有限公司于2018年9月5日向大连市中级人民法院申请执行。再查，2013年10月，建银国际资本管理（天津）有限公司作为委托贷款人，通过委托盛京银行股份有限公司大连开发区支行（盛京银行）向被执行人发放了委托贷款。为担保前述债务，被执行人以“天鸿1.7英里”房地产项目住宅小区11#-37#、39#、40#楼建筑在建工程（建筑面积为78,380.46平方米，大房建金新字第××号登记凭证，对应房屋套数954套）及相应土地使用权[土地使用权面积为53,266.82平方米，土地证号：金国用（2011）第06230**，登记凭证：金他项（2013）第0206165号]抵押于盛京银行并办理了低押登记。因被执行人到期未偿还建银国际资本管理（天津）有限公司上述委托贷款，建银国际资本管理（天津）有限公司于2015年10月向辽宁省高级人民法院提起诉讼，查封了被执行人在建工程及相应土地权。该院于2016年5月18日作出（2015）辽民二初字第70号民事调解书，确认被执行人向建银国际资本管理（天津）有限公司偿还贷款本金225,618,697.35元及自2014年10月9日起至欠款还清之日的罚息（按年化24%计算），并同时确定建银国际资本管理（天津）有限公司对被执行人抵押给盛京银行的在建工程及相应土地使用权在抵押物的范围内享有优先受偿权。又查，2018年10月22日，大连剑元建筑工程有限公司（甲方）、被执行人（乙方）、建银国际资本管理（天津）有限公司（丙方）达成三方合作协议。甲方同意向乙方购买丙方享有抵押权的在建工程中对应的40套房屋，就判决书项下确认的甲方对乙方享有的人民币79,494,761.69元及对应利息的债权，就其中的22,436,322.40元及该金额所对应的利息，将抵押甲方为购买抵押房屋而应向乙方支付的购房款，乙方无需再向甲方偿还和解债权，和解债权消灭。自和解债权消灭之日起，乙方即负有向甲方交付抵债房屋的义务。协议签订后，大连市中级人民法院于2018年11月22日解除了上述39套房屋（含案涉3套房屋）的查封。甲方指定人员即本案异议人徐媛媛与被执行人签订了转让3套房屋的《商品房买卖合同》。2019年3月22日，被执行人将案涉房屋及钥匙交付给异议人。因上述房屋未经过竣工验收，至今未办理产权过户手续。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案，抵押权人同意将抵押房屋转让给异议人，异议人于2019年3月21日已与被执行人签订了合法有效的《商品房买卖合同》并经备案，且异议人已合法占有案涉不动产。未办理产权过户手续不是异议人的原因，故异议人要求解除本院已经查封的其已购买的案涉在建抵押房屋的异议申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对大连市金州区中长街道胜利路894号1-101、894号2-101、894号2-103房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 吕 军审 判 员 姜 雷人民陪审员 王 辉二〇一九年九月二十三日书 记 员 钱琳琳