辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终1789号上诉人（原审原告）：安晓东，女，1960年9月12日出生，汉族，住凌源市。委托诉讼代理人：张文，凌源市万元店镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：凌源市东原小额贷款股份有限公司，住所地凌源市红山路东段9号。法定代表人：宁华，总经理。委托诉讼代理人：徐俊岗，辽宁东宝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：凌源市升华房地产开发有限公司，住所地凌源市凌河大街。法定代表人：李建华，经理。上诉人安晓东因与被上诉人凌源市东原小额贷款股份有限公司（以下简称东原公司）、凌源市升华房地产开发有限公司（以下简称升华公司）案外人执行异议之诉一案，不服凌源市人民法院（2018）辽1382民初4069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安晓东及其委托诉讼代理人张文、被上诉人东原公司的委托诉讼代理人徐俊岗到庭参加诉讼，被上诉人升华公司经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。安晓东上诉请求：1、撤销凌源市人民法院（2018）辽1382民初4069号民事判决，发回重审或改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定上诉人未占有争议房屋与事实不符。上诉人与李建华原系夫妻关系，二人于2011年1月31日登记离婚。上诉人于2011年1月25日签订《商品房买卖合同》，上诉人在离婚时协议分得《商品房买卖合同》中位于凌源市门市房，该协议约定办理房屋产权过户及费用等均由李建华负责并承担。由于开发建筑商方面的原因，至法院查封该房屋时，仍未办理房屋过户手续，但上诉人在人民法院查封前已合法占有使用该房屋。双方离婚之后，李建华要求租赁该房屋，经与上诉人协商多次，双方于2011年2月6日签订了房屋租赁合同，该合同约定，上诉人将位于凌源市门市房租赁给升华公司，每年租金25000元，租期四年。期满后双方又续签了五年的租赁合同，租金不变，到2020年租赁期满，至今还未到期。两次合同签完后，上诉人均收取了足额的租金。可见，上诉人已经实际占有并从该门市房取得了租赁收益。这完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可见，原审判决认定上诉人没有证据证明实际占有并使用该楼房是不符合客观事实及相关法律规定的。2、原审判决认为上诉人对原审法院查封该楼房提出执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件是适用法律错误。上诉人依据《商品房买卖合同》交清了购房款，并根据离婚协议于2011年初就分得争议房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。依据该法律条款，上诉人已经完全拥有能排除执行的权利，该房屋非因上诉人自身的原因未办理过户登记，但上诉人早已善于取得并出租了该房屋，人民法院根据该法律规定应支持上诉人的诉讼请求。3、原审法院判决结果错误。升华公司与东原公司的借贷发生在上诉人合法购房之后和实际占有之后，并且是上诉人与李建华离婚之后。二被告之间的“金钱债务”与上诉人合法购买的房产没有一毛钱关系。东原公司盯着我的房产不放，这不符合常理，更不符合法律规定。凌源市人民法院帮东原公司查房升华公司那么多的房产，升华公司向东原公司究竟借贷多少？是多大的利率？凌源市人民法院查封之前不调查，不依法核实，盲目为东原公司查封保全，严重侵犯了上诉人的合法权益，实际是法院给放“高利贷”的、“放套路带贷款”的东原公司当了“保护伞”。4、上诉人的诉讼请求有事实根据和法律根据，二审法院应予支持。法律明确规定：案外人执行异议之诉的目的在于审查案外人对执行标的是否存在权利以及该实体权利能否排除对执行标的的强制执行。原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据、离婚证及离婚协议、水费、电费等证据证明，原告于2011年1月25日签订《商品房买卖合同》，于2011年1月31日登记离婚，早在原审人民法院2012年11月1日作出（2012）凌立保字第36号民事裁定查封之前的2011年1月31日李建华、安晓东已经就涉案房屋的权属达成协议；安晓东在人民法院查封之前已合法占有使用该房屋；在2011年1月31日的离婚协议中明确约定“男方（李建华）负责办理房照手续”，非因安晓东自身原因未办理过户手续，凌源市人民法院（2018）辽1382执异33号执行案件，属于“金钱债权的执行”。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的内容，结合本案的具体案情，足以认定上诉人即案外人安晓东对执行标的的涉案房屋存在实体权利，并且该实体权利能够排除对执行标的的强制执行。本案二被上诉人之间是一种债权，上诉人是所有权，所有权的效力优于普通债权，申请执行人（被上诉人）实现债权的行为会妨碍案外人安晓东对该执行标的享有的权利。人民法院的强制执行会妨碍案外人安晓东对执行标的享有的实体和权益。故案外人安晓东就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。东原公司辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、关于上诉人前夫李建华是否有权对属于升华公司的房屋在与上诉人的离婚协议中进行处分？上诉人的前夫李建华即为本案被上诉人升华公司的股东、法定代表人，2011年1月31日上诉人与李建华协议离婚时，本案所涉房屋凌源市门市房为被上诉人升华公司财产，并不是二人的夫妻共同财产，二人的夫妻共同财产只是李建华所持有的公司股权。但是在登记离婚同日签订的《离婚协议书》第二条第6项却对公司财产进行了分割：“男方自愿将位于南河花园小区4#楼23号门市房，面积216.75平方米归女方所有，后期费用及办房照全部由男方负担”，并且在该协议书最后，上诉人亲笔书写文字对协议时约定事项进行进一步确认：“我自愿离婚，完全同意本协议书的各项安排，亦无其他不同意见”。李建华只具有升华公司的股权，他与上诉人离婚时可以进行处分。但本案所涉房屋时升华公司的财产并不是李建华的个人财产，也就不是夫妻共同财产，所以不能再协议离婚时进行处分，这种处分属于无权处分，为无效处分行为。除了本案所涉房屋外，李建华在离婚协议中还处分了属于升华公司的许多房屋，对这些房屋的处分都是无权处分。二、上诉人一审向法庭提交的商品房买卖合同、交款收据只是离婚协议的附件，并没有实际向升华公司购买房屋、交纳房款。上诉人一审虽然提交了商品房买卖合同、交款收据，但这两份证据只是离婚协议的一部分，是为了对离婚协议进一步履行，并不具有真实向升华公司购买房屋、交纳房款的意义。若上诉人提交的商品房买卖合同和交款收据是真实的，那么房屋就已经是她的，还用得着在离婚协议财产分割时再写一遍吗？将商品房购买合同和交款收据理解为一般意义上的购买和交款显然是不合常理的。从以上两点分析可以得出：上诉人取得房屋的依据是离婚协议，因离婚协议不能处分升华公司的财产，所以上诉人取得房屋并无合法依据。三、上诉人李建华在执行阶段的笔录可以证明上诉人没有实际占有使用本案所涉房屋。凌源市人民法院作出的（2018）辽1382执异33号执行裁定书和（2018）辽1382民初4069号判决书均认定：本院2013年3月5日的执行笔录中，被执行人的法定代表人李建华陈述，本案诉争楼房没有处理，该楼房是公司办公用房。从上述笔录可以看出，本案所涉房屋并没有实际交给上诉人，一直由公司作为售楼处使用。上诉人从没有实际占有使用该房屋。四、本案所涉房屋2013年即由法院执行法官实际控制，经过了评估、拍卖、查封多个程序，该房屋门上一直粘有封条、公告等，法院也为该房屋换了锁和钥匙，从来没有人向法院提出异议。升华公司未答辩。安晓东向一审法院起诉请求：1、判决撤销凌源市人民法院（2018）辽1382执异33号执行裁定书，改判驳回东原公司的执行申请；2、本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月15日，本院在审理被告东原公司与被告升华公司房屋买卖合同纠纷一案中，于2012年11月1日作出（2012）凌立保字第36号民事裁定，查封了升华公司所有的座落于凌源市-23门市房。并于2013年7月9日、2018年6月1日对上述案涉楼房进行续查封。原告安晓东于2018年8月9日提出书面异议。原告安晓东称上述案涉楼房为其所有，并向本院提供了2011年1月25日安晓东与被告升华公司签订的《商品房买卖合同》，购买凌源市南河花园4#-23号门市房，建筑面积216.75平方米，地下室103.62平方米。出卖人被告升华公司盖章，法定代表人李建华（章），买受人安晓东签名。同日付款的收款收据1，078，995元。原告提供了其与李建华于2011年1月31日离婚证及离婚协议书，离婚协议第二项财产分割：（一）第6条“男方自愿将位于南河花园小区二期4#23号门市房，面积216.75平方米归女方所有，后期费用及办房照全部由男方负担。”本案在审理期间，原告提交了房屋租赁合同，证明原告购房后将该楼房租赁给第二被告使用租期4年自来水缴费通知单、电费收据，以及该房的部分照片证明原告已实际占有。另查，本院2013年3月5日的执行笔录中，被执行人的法定代表人李建华陈述，上述涉案楼房没有处理，该楼房是公司办公用房。现该楼房仍登记在被告升华公司的名下。一审法院认为，该争议楼房系被告升华公司开发建设，现登记在该公司名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性，该权利能否排除执行。第二十五条第一款第（一）项规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，对于未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可等证据判断真实的权利人。第二十九条规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。从原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据、离婚协议及水费、电费等证据看，原告于2011年1月25日签订《商品房买卖合同》，于2011年1月31日登记离婚。在2年左右的时间内没有办理产权登记手续，不符合常理。另外，原告没有相关证据证明其实际占有使用该楼房，该楼房属于门市房，不是居住用房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。原告离婚协议的约定，没有对不动产进行物权登记，该楼房至今仍登记在被执行人的名下。因此，本院查封该楼房并无不当，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回安晓东的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：安晓东提交了证明一份，证明房子是在跟东原公司借款之前买的。东原公司质证意见：此份证据不符合规范，李建华应该亲自到庭，并且在执行过程中给李建华做过笔录，李建华承认房子是公司的，作为售楼处一直在使用。对证据的分析与认定：此份证明为李建华的证言，但是李建华未出庭作证，东原公司亦认为此份证据不符合规范，因此，对此份证明本院不予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。安晓东所购商品房系门市房，不符合所购商品房系用于居住的规定。该规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。安晓东在起诉状中陈述李建华在升华公司给我买了诉争的房产，并将房子实际交给我；在一审笔录中陈述房子是全额付款，李建华现金支付的，通过当时的现金会计；一审提供的收款收据中，交款人为李建华。李建华作为升华公司的法定代表人，不能仅凭一张收款收据中的交款人是李建华就认定其实际向升华公司全额交纳了房款，应该提交交纳房款后存入升华公司账户的记录，证明升华公司确实收到了出卖该房屋的房款，但是安晓东未提供李建华交纳房款后存入升华公司账户的记录，升华公司亦未提供李建华交纳房款后存入公司账户的记录。因此，现有证据不能证明李建华替安晓东用现金支付了全部房款，不符合已支付全部价款的规定。另外，涉案房屋始终登记在升华公司名下，安晓东与李建华在离婚协议中分割了升华公司的财产，也没有办理产权登记，不具有对抗第三人的效力。综上所述，安晓东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人安晓东负担。本判决为终审判决。审判长 刘 昶审判员 郭敬明审判员 张海龙二〇一九年九月二十三日书记员 郭立明