河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初8343号 原告（反诉被告）：张某，女，1938年10月30日出生，汉族，某税务局退休职工，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：李某，女，1958年12月7日出生，汉族，石家庄市某税务局退休职工，住石家庄市裕华区，系原告之女。 委托诉讼代理人：刘青凯，河北子辰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：米某，男，1973年9月6日出生，汉族，无业，住石家庄市长安区。 原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）米某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某及其委托诉讼代理人李某、刘青凯，被告（反诉原告）米某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告张某向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付拖欠房屋租赁费及电费14475元；二、依法判令被告向原告支付房屋空置损失费16425元；三、依法判令被告向原告支付拆除装修用品费4000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、关于被告拖欠房屋租赁费问题。被告与原告续签的第一个5间房屋租赁合同，自2016年7月1日至2017年6月30日，年租赁费32400元，每两个月缴纳一次5400元，月租赁费2700元。2017年3月19日被告私自搬走，9个月应缴房屋租赁费24300元，实缴13500元，拖欠租赁费10800元。第二个5间是新租赁房，自2016年7月5日至2017年6月30日，年房屋租赁费为33300元，也是两个月缴一次5550元，月租赁费2775元。截止2017年3月19日被告私自搬走，6个月应缴租赁费16650元，扣除室内外装修免缴半月租金1387元，实际缴纳租赁费12488元，欠缴2775元。以上两个5间共拖欠房屋租赁费13875元，原告垫付电费900元，共欠缴两项费14475元。原告催要房屋租赁费时。被告妻子朱某说：姑姑我们现在资金紧张等等再给你吧。 2018年7月15日我女儿李某去被告家里催要欠款。被告米某说：你们多算了一个月的租金，以此为由推辞没给租金。于2018年11月8日20点15分通过发短信把拖欠房租清单14475元发给米某和朱某，证明被告从2018年11月8日就拒绝缴款了。 二、关于被告违约造成房屋空置损失费问题。两个合同都于2017年6月30日到期，但被告于2017年3月19日合同不到期私自搬走，既没有看电表，也没有交回消防器材，没有当面交给钥匙，更没有办理退房手续及结清所应缴纳的租赁费，实属合同违约，给原告造成严重损失。根据《合同法》第113条和因违约造成房屋空置损失法律规定应向原告赔偿3个月（规定最多6个月）房屋空置损失费16425元(5475元×3个月=16425元）。三、关于被告违反合同约定拆走部分装修装饰品问题。合同第一条规定，甲方给乙方装修时间半个月装修期免收租赁费，第四条还规定乙方负责室内外装修。被告私自搬走时将门口和房顶上的广告牌子及墙上排风扇拆走。实属违约，应赔偿损失4000元。综上，请贵院查清案件事实，依法支持原告请求。 本诉被告米某辩称，原告所诉与事实不符，占房子时间也不对。协议没法履行，因为房屋有纠纷，占地户总是找我，我打电话让原告来，原告不来，我履行不了，造成半途退场。原告把我搬走后的租金也算进去了，原告诉讼请求不对。涉案房屋的装修是我自己做的。 反诉原告米某向本院提出反诉请求；1、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修费7167元、家具搬运维修费13360元、经营损失30000元，共计50527元；2、本案诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2016年7月1日和2016年7月5日，反诉原、被告分别签订房屋租赁协议两份，约定反诉原告租赁反诉被告10间门脸房，其中五间的月租金为2775元，另外五间月租金为2700元，租期均至2017年6月30日。合同签订时，反诉被告故意隐瞒房屋所占用土地是其从第三人处租赁得来，租赁期限至2016年9月30日。反诉原告承租期间，第三人多次到反诉原告租赁的门店要求反诉原告搬离、禁止经营。反诉原告要求反诉被告予以解决，反诉被告置之不理，导致反诉原告无法经营。反诉原告于2017年1月5日腾清南边的五间门脸房，后于2017年3月15日腾清北边门脸。双方之间的租赁合同因反诉被告的原因不能履行，反诉被告的欺诈行为造成反诉原告损失，现反诉原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请查明事实，支持反诉原告的请求。 反诉被告张某辩称，反诉原告所述与事实不符。反诉原告能够正常使用所租赁的房屋，反诉被告对涉案房屋拥有合法产权，反诉原告违反合同约定，拖欠反诉被告房屋租金，应当支付反诉被告的房租及造成的损失，请求法院驳回反诉原告的请求。 本院经审理查明，坐落于石家庄市长安区房屋登记在原告（反诉被告）张某名下。2016年7月1日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）租赁上述房屋的5间房屋，租赁期间自2016年7月1日至2017年6月30日，共1年，装修期免收租赁费，租金每两个月交一次，单月1日前交5400元，水电费由被告（反诉原告）自理。2016年7月5日，双方再次签订一份《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）租赁上述房屋中的另外5间房屋，租赁期限自2016年7月5日至2017年6月30日，第一年租金33300元，租赁每两个月交纳一次，单月1日前交5550元，水电费由被告（反诉原告）自理。 原告（反诉被告）提交其手机的通话记录，称被告（反诉原告）于2017年3月19日搬离所租赁的两处房屋，但该证据仅能证明其与被告（反诉原告）曾于该时间通话；被告（反诉原告）称2016年7月1日签订的合同其于2017年3月10号搬离，2016年7月5日签订的合同其于2016年12月底搬离。被告（反诉原告）提交原告（反诉被告）于举证期内向本院提交的被告（反诉原告）之妻朱某向原告（反诉被告）发送的短信截图，该截图显示朱某于2017年1月5日向原告（反诉被告）发送短信，告知其南边摊位已经腾清。证明其在2017年1月5日前已经搬离。 针对2016年7月1日合同，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）拖欠2016年12月至2017年3月19日的租金10800元；原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均认可2016年7月5日合同2016年12月份的租金2775元未付。原告（反诉被告）主张因被告（反诉原告）在合同未到期搬离造成房屋空置，按照月租金计算两份合同各三个月的损失共计16425元。原告（反诉被告）提交两份电费收据，主张其代被告（反诉原告）交纳电费共计900元；被告（反诉原告）对电费收据无异议，认可其租赁房屋的电费由原告（反诉被告）代缴，辩称原告（反诉被告）缴纳的900元电费包含其他租户电费，但未提交证据证实其与其他租户共有电表。原告（反诉被告）称被告（反诉原告）在搬离时拆除门口和房顶的广告牌子、排风扇，应赔偿装修损失4000元，但并未提交证据；被告（反诉原告）称门口和房顶的广告牌子、排风扇自行装修，对该费用不认可。 被告（反诉原告）提交证人米某的证言，称因原告（反诉被告）租赁其土地，在租赁期间届满后，米某不同意原告（反诉被告）继续使用，到被告（反诉原告）租赁的原告（反诉被告）房屋处要求被告（反诉原告）搬离，致使被告（反诉原告）无法经营，造成损失；原告（反诉被告）以其系米某与石家庄市自然资源和规划局房屋产权登记一案的第三人，与米某存在利害关系为由对米某的证言不予认可。被告（反诉原告）提交装修明细、收条，该装修明细由米某1于2019年7月10日出具，并未载明装修的场所位置；五份收条载明出具时间为2017年3月10日、2017年3月13日，显示收到搬家具工费、维修费，被告（反诉原告）主张因米某等人阻挠其正常经营，导致其不能正常使用租赁房屋，花费家具搬运维修费13360元，装修租赁的房屋花费7167元，经营损失30000元；原告（反诉被告）认为装修明细系在2019年7月份出具，与本案无关，收条内容和人员真实性无法证实，对被告（反诉原告）的请求不予认可。 另查明，原告（反诉被告）在举证期内提交其发给朱某的短信截图，其中2016年12月5日截图载明：“米某请把十一、十二月地租汇来，我急用给地主户送去。……我不同意你退房。合同是法律，既然定了要执行下来，这是信誉……现在都不好干。地租每亩地长了二千多元，但房租仍没长，比他们低一角多。……”；2018年9月22日截图载明“……2017年3月19日下午5点多给我打的电话，并且没有说你搬走，我认为是老五去捣乱，答复你明天去，因为天气太晚，我不方便。” 上述事实，有房屋所有权证书、房屋租赁合同、电费收据、账户历史交易明细清单、行政裁定书、通话记录、短信截图、证人证言、协议书、收据、装修明细、询问笔录及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同签订后，双方均应按照约定履行各自义务。原告（反诉被告）虽主张被告（反诉原告）将门口、房顶广告牌、排风扇等拆除，但合同对以上物品的归属并无约定，且其不能证实其对上述物品享有合法权益，就该项主张本院不予支持；原告（反诉被告）提交的电费收据证实原告交付电费900元，被告（反诉原告）虽辩称该费用系其与其他租户共同的电费，但其并未提交证据证实，且其认可原告（反诉被告）代缴租赁房屋电费的真实性，故此，该费用应由被告（反诉原告）承担；原告（反诉被告）将涉案房屋用于出租，能否及时出租应根据租赁市场行情而定，同时还涉及磋商、看房等事项，原告（反诉被告）未能证明房屋空置期租金损失产生的必然性及排他性，故对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担房屋空置损失的请求本院不予支持；双方一致认可2016年7月5日签订的合同仍拖欠2016年12月份的租金2775元，本院对原告（反诉被告）的该项请求予以支持；原告（反诉被告）称被告（反诉原告）就2016年7月1日租赁的房屋于2017年3月19搬离，但并未提交证据证实，被告（反诉原告）自认其于2017年3月10日搬离，本院认定被告（反诉原告）搬离的时间为2017年3月10日，因被告（反诉原告）并无提交证据证实其履行给付租金义务的情况，就原告（反诉被告）主张的2016年12月至2017年3月10日期间的租金本院予以支持，应为9000元。 被告（反诉原告）在租赁涉案房屋后，理应按照约定承担给付租金的义务。其虽提交证人证言辩称其拖欠租金系因原告（反诉被告）与他人存在经济纠纷，导致其无法正常经营，但该证人与原告（反诉被告）存在利害关系，且该证人证言系孤证，该证据无法证实他人的阻挠行为导致其不能正常经营，亦不能证实其经营受到损失的数额，故此，就被告（反诉原告）主张的经营损失本院不予支持；被告（反诉原告）虽提交了装修明细以证明其对租赁房屋进行装修，但该证据由其自行制作，原告（反诉被告）不予认可，就其关于房屋装修费的主张本院不予支持；被告（反诉原告）主张其因搬离所租赁房屋雇人搬运、维修家具，花费13360元，但因其无法证实其搬离系因原告（反诉被告）存在过错造成，且合同对此亦无约定，故此，就其该项请求本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）米某于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）张某房屋租金11775元、电费900元，共计12675元； 二、驳回被告（反诉原告）米某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉诉讼费673元，原告（反诉被告）张某负担429元，被告（反诉原告）负担244元；反诉诉讼费532元，由被告（反诉原告）米某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  郝巧灵 人民陪审员  谷利霞 人民陪审员  王 坤 二〇一九年九月二十日 书 记 员  盖 琳 ——