湖北省十堰市郧阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0304民初654号原告：湖北沁园春物业服务有限公司郧阳区分公司。住所地：湖北省十堰市郧阳区城东东路16号。统一社会信用代码：91420304MA487BYA8K。法定代表人：韩冀，该分公司负责人。委托诉讼代理人：李俊，十堰市郧阳区城关法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。被告：王荣娥，女，汉族，1978年10月1日出生，住湖北省十堰市郧阳区。原告湖北沁园春物业服务有限公司郧阳区分公司（以下简称沁园春物业公司）与被告王荣娥物业服务合同纠纷一案,本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，于5月7日公开开庭进行了审理。原告沁园春物业公司的委托诉讼代理人李俊、被告王荣娥均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告沁园春物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告王荣娥支付所欠物业管理费1776元及违约金532.8元（1776×30﹪）元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年7月31日签订了《物业服务管理合同》，原告自2011年7月31日起至2018年1月31日服务于被告所居住的凤鸣紫东小区。在原告为小区业主提供物业管理服务期间，双方均应该切实履行《物业服务管理合同》,但被告从2015年1月31日起无故拖延交纳物业服务费及相关费用，构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告王荣娥辩称：1、拖欠物业服务费属实，原因是我的房屋漏水及墙体出现裂缝无人管；2、大约两三年前，我在楼下晒毯子被盗，我向物业公司反映，无人管。本院经审理认定本案事实如下：王荣娥系十堰市郧阳区城关镇郧阳东路凤鸣紫东小区业主，自2011年入住该小区14栋4单元802室，其房屋建筑面积为88.66平方米。自2009年10起，凤鸣紫东小区的物业由沁园春物业公司托管。2011年7月31日，王荣娥与沁园春物业公司签订物业管理服务合同，双方约定：住宅区按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取。2014年6月17日凤鸣紫东小区业主委员会成立并报经房产管理部门备案。2014年7月1日凤鸣紫东小区业主委员会与沁园春物业公司签订了《物业服务委托合同》，该合同主要约定：委托期限为三年，住宅房屋（非电梯）按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取。此外合同还对管理事项、违约责任、物业服务管理目标等事项作了约定。王荣娥将物业服务费结清至2015年1月31日，此后物业服务费王荣娥以房屋漏水、墙体出现裂缝及东西丢失无人管为由拒交。沁园春物业公司于2018年4月1日撤出了凤鸣紫东小区并终止了对该小区的物业管理与服务。综上，王荣娥应当交纳的物业服务费为：2015年为536.39元（0.55元/月/平方米×88.66平方米×11个月），2016年为585.16元（0.55元/月/平方米×88.66平方米×12个月），2017年为585.16元（0.55元/月/平方米×88.66平方米×12个月），2018年为146.27元（0.55元/月/平方米×88.66平方米×3个月），以上合计为1853元。因该计算结果超出了原告请求的1776元，超出部分视为原告自愿放弃。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同创建、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业服务水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司同心协力，共同构建和谐小区居住环境。本案中，王荣娥作为该小区的业主，在享受沁园春物业公司提供的服务后，应当按约交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行日常管理和服务。尽管王荣娥与沁园春物业公司没有签订书面合同，但凤鸣紫东小区业主委员会已经通过主管行政管理机关备案登记，故，凤鸣紫东小区业主委员会与沁园春物业公司签订《物业服务合同》合法有效，且该合同的效力应当及于本物业公司服务管理区域的全体业主。沁园春物业公司在履行备案登记前已经向包括王荣娥在内的凤鸣紫东小区业主提供了物业服务，而王荣娥也实际接受了这一服务并交纳了部分物业服务费。故，王荣娥应当结清所欠物业管理费。庭审中，王荣娥辩称其住房出现漏水及墙体裂缝等，但上述情形可能涉及房屋质量问题，已超出了物业公司服务和管理范畴，属另一法律关系，王荣娥可另行主张其权利。故王荣娥依此拒交物业管理费没有法律依据，应当承担相应违约责任。沁园春物业公司主张按欠缴金额的30﹪支付违约金数额过高，考虑到违约金兼具有补偿守约方和惩罚违约方的功能，且沁园春物业公司在日常管理和服务中的确存在不足，故对沁园春物业公司主张的违约金应予适当酌减，综合考量本案案情，本院酌定王荣娥应当支付违约金100元。本案审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王荣娥自本判决生效之日起10日内支付原告湖北沁园春物业服务有限公司郧阳区分公司拖欠物业管理费1776元，并支付违约金100元，以上共计1876元。二、驳回原告湖北沁园春物业服务有限公司郧阳区分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告王荣娥负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年（该期间从本判决确定的履行期间的最后一日起计算）。审判员  罗远贵二〇一九年九月一日书记员  陈丹丹附：1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条……。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。