广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异686号案外人：王志军，男，1963年8月4日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市天河区庆亿街******整层（仅限办公用途）。法定代表人：黄俊平，职务：总经理。委托诉讼代理人：里曼，广东瀛杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜孝慧，广东瀛杜律师事务所律师。被执行人：三亚金中海国际置业投资集团有限公司。住所地：海。住所地：海南省三亚市三亚湾中海路**金中海0号别墅。法定代表人：祝军。被执行人：南京泰发物资贸易有限公司。住所地：江。住所地：江苏省南京市鼓楼区山西路**金山大厦******>法定代表人：祝军。被执行人：祝金龙，男，1953年1月13日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。本院执行的申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）与被执行人三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）、南京泰发物资贸易有限公司（以下简称泰发公司）、祝金龙借款合同纠纷一案，执行依据为（2018）粤01民初99号《民事调解书》。由于被执行人未履行生效文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2019年1月22日立案执行【案号为：（2019）粤01执465号】，执行中本院查封了被执行人金中海公司名下位于海南省三亚市三亚湾路海坡度假区的金中海·蓝钻小区联排阁26-05室。现案外人王志军向本院提出书面异议请求本院中止查封上述房产。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年8月16日对该案进行了听证，现已审查终结。案外人王志军向本院提出书面异议称：案外人与金中海公司于2017年1月13日签订了《金中海.蓝钻商品房认购协议书》，购买三亚市三亚湾路海坡度假区的金中海·蓝钻小区联排阁26-05室，该房屋因作为项目开发商的金中海公司与案外人存在债权债务关系，经金中海公司认可，协议签订后案外人取得由金中海公司开具给案外人的房款收据（收据金额4980000.00元，收据开具日期2017年1月13日）。2017年12月9日，案外人向金中海公司支付了燃气开通费用2200.00、维修基金8392.2元，金中海公司向案外人开具收款收据。2017年12月9日案外人凭香港侨乐物业（中国）金博特物业服务有限公司出具的《交房通知书》办理交房入住手续，案外人向三亚金博特物业服务有限公司缴纳水电周转金1000元、2017年12月9日至2018年12月8日期间物业费7552.98元，由三亚金博特物业服务有限公司开具收款收据给案外人。2018年12月15日起，案外人将该房屋出租给王大秋使用至今，根据案外人与王大秋签订的《房产租赁合同》，王大秋自行向三亚金博特物业服务有限公司缴纳了相关水、电、物费等。案外人实际所有并使用该房至今，案外人多次要求金中海公司补签书面的《商品房买卖合同》、提供购房发票、金中海公司一直以该房设定抵押为由拖延签订《商品房买卖合同》、提供购房发票。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及29条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，特向贵院提出执行异议申请，请贵院依法裁定解除对三亚市三亚湾路海坡度假区的金中海·蓝钻小区联排阁26-05室的查封，中止执行。为此，案外人提交如下证据：1.26-05室《金中海.蓝钻商品房认购协议书》；2.交房申请表、天然气开户、维修基金收据、水电、物业收据、交房通知书；3.工程款抵房款收据；4.房产租赁合同、物业管理服务协议；5、工程款抵扣楼款协议书、房款抵款协议书（复印件）；6.黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司企业信用信息公示报告；7.三亚金中海国际置业投资集团有限公司企业信用信息公示报告。申请执行人华融公司对案外人提供证据质证认为：对认购协议书真实性认可，但该认购协议书不完全符合商品房买卖合同要件。同时该协议第三条明确约定，被答辩人须在七天之内与金中海公司签订商品房买卖合同，并交付首期款或全额房款，也从侧面反映出该协议不是正规的商品房买卖合同。根据被答辩人提交的证据显示，其与金中海公司只签订认购协议书，没有签订书面买卖合同。其次，根据本条及被答辩人陈述，其在未与金中海公司按照认购协议约定时间签订书面买卖合同及未办理网签的情况下，即支付全部房款。被答辩人存在过错。最后，从协议书签署的时间也可以看出，晚于答辩人抵押权设立的时间。抵押权人对不动产上的抵押登记一直是登记有效状态，未进行涂销，亦未出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，但被答辩人仍坚持购买已设立抵押权的房屋，故对涉案房屋未办理过户登记存在过错。同时被答辩人目前对涉案房屋所享有的权利系合同债权，不能对抗答辩人享有的已经登记公示，确认优先受偿的抵押权。对于交房申请表、天然气开户、维修基金收据、水电、物业收据、交房通知书的三性不予认可，收据由金中海公司及其关联公司提供，其与本案有利害关系，真实性无法确认；其次，根据被答辩人提供的收据均显示刷卡支付，但被答辩人未能提供全部的交易明细及记录，无法证明被答辩人与金中海公司之间存在实际交易，故无法证明被答辩人在法院查封之前已合法占有涉案房屋。对于工程款抵房款收据的三性不予认可，首先，收据是由金中海公司提供，其与本案有利害关系，真实性无法确认；其次，被答辩人主张由工程款抵房款，但未提供相关证据证明工程款债权的真实性亦未提供证据证明两者间的关联性，无法证明被答辩人已支付全部房款。对于房产租赁合同、物业管理服务协议的三性不予认可。即使该租赁合同是真实的，也不能对抗答辩人先已经登记设立的担保物权；该租赁合同也说明被答辩人购买涉案房屋并非用于她个人居住，而是用于出租、投资的；物业协议由被答辩人与金中海公司关联公司签订提供，其与本案有利害关系，真实性无法确认。申请执行人华融公司答辩称：第一，华融公司对涉案房屋享有抵押权，且经生效法律文书依法进行确认，在被执行人金中海公司不履行到期债务时，依法进行查封和处置符合法律规定。第二，物权优先于债权，被答辩人不能以没有登记备案的“并未发生物权变动的效力”的债权对抗华融公司已经登记设立的担保物权，故被答辩人要求解除涉案房产查封于法无据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定除外。本案中，如上所述，自2014年10月17日起，华融公司对涉案房产享有抵押权，且根据生效法律文书确认华融公司可以就金中海公司向其抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产优先受偿。而被答辩人虽就涉案房产与金中海公司签订了《认购协议书》，但协议签署的时间，明显晚于华融公司抵押权设立的时间，而且未取得涉案房产的权属证书，也未进行备案登记，对涉案房产享有的仅是普通债权。综合物权法的规定，担保物权具有排他性，是优先受偿权，可以有效对抗普通债权人。故被答辩人对涉案房产的权利不能够排除执行。第三，被答辩人对涉案房产的权利不能够排除执行，即使适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，被答辩人的情形也不符合上述规定的构成要件。1.根据以上规定，法院对异议予以支持的前提是：不但要求符合上述规定情形且其权利能够排除执行。即执行债权为普通债权，被答辩人作为无过错不动产一般买受人主张其物权期待权，被答辩人之民事权益可以排除申请执行人的普通债权。但本案债权是抵押债权，并非普通债权，故不能适用上述规定。2.针对涉案房产，被答辩人与金中海公司只是签订了《认购协议书》，并未签订符合法律规定的书面的《商品房买卖合同》，也未办理备案登记手续。3.被答辩人对涉案房产未能办理过户登记存在过错，被答辩人在购买涉案房产时，涉案房产已设立抵押，并产生了对外的公示效力和优先效力，该抵押登记一直是登记有效状态，未进行涂销，金中海公司转让抵押财产未取得华融公司（抵押权人）同意，但被答辩人仍坚持购买已设立抵押权的房产，应当承担相应的风险；且根据被答辩人的陈述，其在未与金中海公司按照《认购协议》约定时间签订书面买卖合同及未办理网签的情况下即支付全部房款，存在过错。因此，被答辩人作为买受人，在购买涉案房产过程中未尽到相应的注意义务，对涉案房产未能办理过户登记存在过错。4.被答辩人提交的证据无法证明其已支付全部价款。被答辩人主张由工程款抵房款，但其未能提供相关证据证明工程款债权的真实性，亦未提供证据证明房款与房款间的关联性，故无法证明其已支付全部房款。5.涉案房产位于海南省××旅游度假区，且涉案房产并非被答辩人的唯一住房。而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条立法本意保护的是针对唯一住房且是善意的小业主权益，根据被答辩人提供的《房屋租赁合同》，也可说明答辩人购买涉案房产非用于个人居住而是用于出租、投资的，故被答辩人情形不符合上述规定的构成要件。综上所述，被答辩人对涉案房屋仅拥有一般债权，而华融公司为涉案房屋的抵押权人，并经生效民事调解书确认其享有优先受偿权；被答辩人在法院查封涉案房产前没有与金中海公司签订书面买卖合同，其提交的证据亦不足以证明其已支付了全部房价款；交易前涉案房屋已设立抵押登记，抵押人华融公司不同意销售涉案房屋，被答辩人对涉案房屋未能办理过户登记存在过错，故被答辩人的权利不能排除执行，请求法院依法维护国有资产的安全，驳回被答辩人申请。为此，申请执行人华融公司提供如下证据：1.《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》查册资料（编号：三房押字第2014002698）；2.《抵押物变动情况汇总表》；3.历次变更抵押登记查册资料；4.《三亚市房地产权属登记信息查询结果》、协助执行通知书；5.（2018）粤01民初99号《民事调解书》复印件。被执行人金中海公司、泰发公司、祝金龙经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据。本院查明，本院在审理华融公司与金中海公司、泰发公司、祝金龙金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤01民初99号]过程中，华融公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年3月2日作出（2018）粤01民初99号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金中海公司所有的价值244610520元的财产，并于2018年3月7日作出（2018）粤01执保66号协助执行通知书，查封了金中海公司名下的包括本案涉案房屋等财产。另查明，本院于2018年9月20日作出（2018）粤01民初99号《民事调解书》，确认各方当事人自愿达成如下协议：一、各方确认，华融公司受让并重组四川信托有限公司及黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司的债权真实、合法、有效，金中海公司、泰发公司、祝金龙认可前述债权收购重组效力并且对其签署的各项协议(包括但不限于主协议及从协议等)无异议。二、各方确认，截止至2017年8月27日，金中海公司、泰发公司拖欠华融公司重组债务本金175500000元，还款宽限补偿金O元。期后，金中海公司分别于2017年11月27日还款15000000元，于2018年3月26日还款20000000元，于2018年4月18日还款2000000元，于2018年7月12日还款11500000元。经协商，华融公司同意上述款项首先用于冲减重组债务本金。即截止至2018年7月12日，在上述款项冲减重组债务本金后金中海公司、泰发公司共拖欠华融公司的重组债务本金金额为127000000元。三、金中海公司、泰发公司、祝金龙同意按照以下还款计划向华融公司归还重组债务本金及相应还款宽限补偿金。宽限期补偿金比率按12.5％/年的比率计算，并以每年360天为基数，自2017年8月28日起，按照实际占用资金金额及天数计收。具体还款计划如下：……四、金中海公司、泰发公司、祝金龙未按本协议第三条履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的位于海南省三亚市××海坡度××区金中海的房地产[土地使用权面积7769.33平方米，房屋建筑面积11142.1平方米，具体包括：……15.蓝钻26栋(联排低层住宅)，产权证号：三土房(2011）字第××号，他项权证号：琼(2017)三亚市不动产证明第0008833号；……]，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、本调解协议自双方当事人或委托诉讼代理人签字当日，即2018年9月20日生效。因被执行人未履行该调解书所确定的义务，华融公司于2019年1月22日向本院申请强制执行，本院以（2019）粤01执465号立案执行。再查明，案外人提供2016年11月5日的金中海·蓝钻《工程款抵扣楼款协议书》复印件显示，鉴于黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司与江苏苏兴建设工程有限公司签署了黄山金龙半岛的1、2、3号楼及别墅工程的《建设工程施工合同》一批，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，经黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司、江苏苏兴建设工程有限公司、三亚金中海国际置业投资有限公司三方协商一致，就三亚金中海国际置业投资有限公司以权属房产代黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司等价冲抵相应工程款给江苏苏兴建设工程有限公司等事项，达成一致意见签订本协议。根据案外人提交的《房产抵款协议书》复印件显示，江苏苏兴建设工程有限公司海南分公司与王又文就以下内容达成一致同意，约定江苏苏兴建设工程有限公司海南分公司拟以其控制或拥有的三亚金中海蓝钻项目联排别墅26-05室抵中国对外建设有限公司分公司所欠王又文海东方项目水电安装工程款。2017年1月13日，金中海公司与王志军签订《金中海.蓝钻商品房认购协议书》，约定金中海·蓝钻小区联排阁26-05室房产面积139.87平方米，总价为4980000元。该协议约定购买人须在7日内与金中海公司签订《商品房买卖合同》。同日，金中海公司出具工程款抵扣楼款的收据，确认金中海·蓝钻小区联排阁26-05室抵扣工程款4980000元。2017年12月9日金中海公司出具交房通知书。又查明，涉案的金中海公司名下的金中海·蓝钻小区联排阁26-05室，于2014年10月17日在三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记，抵押权人为华融公司。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，由于被执行人金中海公司等未能依约履行本院作出的生效的（2018）粤01民初99号《民事调解书》约定的义务，申请执行人华融公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并且查封了被执行人金中海公司名下的涉案房产符合法律规定，并无不当，本院予以支持。对于案外人王志军对本院查封的涉案的金中海·蓝钻小区联排阁26-05室房权属提出的异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。该规定第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。根据本院查明的事实证实，被执行人金中海公司已于2014年10月17日将涉案的上述房产抵押给华融公司，并且办理了抵押登记，本院生效的民事调解书也已确认金中海公司等如果未依约履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的上述涉案房产，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。据此，申请执行人华融公司对涉案的上述房产享有优先受偿权已经得到法院生效法律文书的确认，除非案外人具有法律或司法解释除外规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，案外人与被执行人金中海公司订立的《金中海.蓝钻商品房认购协议书》，明确约定要双方须订立正式的商品房买卖合同。由于认购协议书并不是正式的商品房买卖合同，因此，不能认定双方已经订立合法有效的书面买卖合同。虽然案外人也办理了入住手续，但是案外人提交的已经支付全部房款的证据不充分，首先，案外人虽然提交了《工程款抵扣楼款协议书》及《房产抵款协议书》，但均为复印件，该证据真实性无法确认。其次，案外人并未提交施工合同、工程款结算材料等证据，无法证实该工程以及工程款的具体情况。因此，案外人提交的证据不足以证实其关于工程款抵扣涉案房产全部房款的主张。对于案外人是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，本院认为，由于涉案房产在案外人与金中海公司订立《金中海.蓝钻商品房认购协议书》之前已经设立抵押登记，该抵押登记对外具有公示效力。案外人与金中海公司签订上述认购协议时未征得抵押权人华融公司的同意，导致购买的房产不能够办理房产备案登记以及过户登记，对此，案外人没有尽到购房前基本的注意义务，存在过错。因此，案外人的行为并不符合司法解释规定的上述情形，故其提出的对涉案房产享有实体权利排除执行的异议不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人王志军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（此页无正文）审判长  李小明审判员  胡伟东审判员  刘 皓二〇一九年九月三十日书记员  莫乔珍陈燕霞