江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6310号上诉人（原审被告）：张家港博华新能源机械有限公司,住所地江苏省张家港市凤凰镇西参村。法定代表人：黄燕琴，该公司总经理。上诉人（原审被告）：徐瑞华，男，1963年12月3日生，汉族，住江苏省张家港市。两上诉人共同委托诉讼代理人：秦华平，江苏国瑞律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：张丹芬，江苏国瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：衡传远，男，1982年2月12日生，居民身份证号码341126198202127312，汉族，住安徽省凤阳县黄湾乡蒋集村衡后队36号。委托诉讼代理人：陆晓丹，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。上诉人张家港博华新能源机械有限公司（以下简称博华公司）、徐瑞华因与被上诉人衡传远房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2018）苏0582民初15088号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人博华公司、徐瑞华上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定博华公司单方变更合同履行方式应视为违约错误。从博华公司及徐瑞华共同出具的收条内容可见，博华公司与衡传远的一致意思是由博华公司向苏高新科技发展（张家港）有限公司（以下简称苏高新公司）购买的工业房地产转让给衡传远，涉案交易的当事人是博华公司和衡传远，交易对象是博华公司从苏高新公司购置的工业房地产。由徐瑞华与衡传远共同注册新公司并由新公司与苏高新公司签订正式买卖合同是双方对预约合同中交易方式的变更，并非预约合同本身所具备的内容。因衡传远的原因新公司无法设立登记，博华公司要求与衡传远签订转让协议，是对衡传远履行预约合同义务进行的催促，衡传远不与博华公司签订转让协议，构成违约，博华公司有权行使法定解除权，涉案预约合同自博华公司及徐瑞华解除函到达衡传远时解除。博华公司、徐瑞华履行预约合同过程中不存在违约行为，不应连带承担违约责任。被上诉人衡传远答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告衡传远向一审法院起诉请求：一、博华公司退还衡传远定金25万元并支付违约金50万元；二、徐瑞华对博华公司的本案债务承担连带清偿责任；三、本案的诉讼费用由徐瑞华、博华公司共同承担。一审法院认定事实如下：2018年10月17日，徐瑞华、黄燕琴共同出具《收条》一份，主要内容为：今收到衡传远购买苏高新公司工业用地机械厂房（A9厂房）定金人民币250000元（贰拾伍万元整），土地及厂房总价为人民币壹仟陆佰壹拾万元整。如反悔不将此厂房卖给衡传远或提高总价，自愿承担违约金人民币伍拾万元整，如衡传远悔约，自愿承担定金250000元违约金。同日，衡传远通过银行转账方式向徐瑞华交付了25万元。2018年10月18日，衡传远与徐瑞华互加微信。徐瑞华于同年10月23日通过微信与衡传远进行沟通：徐瑞华（徐）：“衢老板你好，等一下你们过来把转让协议打印好带过来把收条的定金条也要带过来，我们签条重新写一份收条，正式签约是11月10日左右15号交首付款细节过来谈。”衡传远（衡）：“到哪里签？”徐：“到我厂里。”衡：“好。”徐：“厂房要明天转让协议签了因为我要去处理别墅的事情早点办好，你在别墅也要的你们可以晚点签，让你50万元这样可以了吧？不定下来我们不好操作明天恳定要定不定下来钱退给你。”衡：“厂房肯定要。”徐：“厂房要签掉你叫律师打比好，我去把别墅处理掉。”同年10月26日，双方再次通过微信沟通：徐：“衡老板你好，我们之间为了友好合作，也让你顺利成章的拿到厂房，我决定今天下午去和苏高新签约了，购房款我去付掉，你们也不要找徐总了，简单的事情简单办，搞来搞去太复杂了，我签好合同，你们来和我签合同，需要向你说明的是，我以自己公司名义即张家港博华新能源机械有限公司名义与开发商订预定协议，为体现诚意，现由我本人及公司联合通知你两天内与我们签订书面转让协议，如你再不来签订书面转让协议的，将视为你不要求购买上述工业房地产，我们将定金退还我们自己买下自己用。”2018年10月27日，徐瑞华、博华公司向衡传远邮寄《关于签订转让协议的催促函》一份，主要内容为：关于我们与你约定的转让苏高新公司开发的工业用地机械厂房（A9厂房）事宜，我已经在2018年10月17日向你出具了收到定金25万元的收条，当时你答应两三天内签订转让协议。但经过我多次催促，你仍没有来与我们签订书面转让协议。由于与开发商苏高新公司签订转让合同的时间已经定于2018年11月10日，相关付款条件须按照开发商要求办理，加上这个转让的金额较大，对你我双方都比较重要，为此，特此发函催促你在五天内与我们签订书面的转让协议。如你不来签订书面转让协议的，将视为你不要求购买上述工业房地产，我们将另行处理。需要向你说明的是，我以自己的公司名义即张家港博华新能源机械有限公司名义与开发商订立预定协议，为体现诚意，现由我本人及公司联合通知你。请你及时答复。谢谢！该催促函于2018年10月28日由衡传远签收。2018年10月31日，衡传远向博华公司、徐瑞华回函，表示：贵司及徐瑞华完全颠倒事实，违背城市信用之基本原则。当时贵司及徐瑞华承诺可以成立一个新公司（新公司股东包括本人及徐瑞华），以新公司的名义与苏高新公司重新签订购买合同，将土地厂房直接登记在新公司名下。现经我方核实，无法与苏高新公司重新签订合同，该土地及厂房只能登记在博华公司名下，因此，贵司及徐瑞华存在明显的欺诈行为，诱使本人相信并支付了25万元定金。本人保留追究贵司及徐瑞华进行诈骗违法行为的权利。2018年11月3日，徐瑞华、博华公司委托江苏国瑞律师事务所律师秦华平向衡传远发出《律师函》一份，主要内容为：据徐瑞华与博华公司陈述并经核对其提供的材料，本律师查明以下事实：2018年10月17日，你方与徐瑞华、博华公司达成以1610万元转让苏高新公司开发的工业用地机械厂房（A9厂房）购买权的合意，你向徐瑞华交纳了25万元定金。徐瑞华向你方出具收条一份并与你口头约定三日内签署正式的购买权转让协议。后经多次催促，你方未与徐瑞华及博华公司签约。徐瑞华与博华公司于2018年10月26日向你方发出《关于签订转让协议的催促函》，限你方于五日内与徐瑞华、博华公司签订书面转让协议，逾期未履行签约义务的，视为你方不再购买上述工业用地与厂房。你方收到上述催促函并于2018年10月31日向徐瑞华、博华公司发出《关于签订转让协议的催促函的回函》，该回函内容与事实不符，你方至今未来签约。本律师认为：徐瑞华、博华公司虽未与你签订书面的预约合同，但你交纳定金的行为应视为对该合同关系的确认。你方在收到徐瑞华、博华公司发出的催促函后仍未就签约进行协商并签约，徐瑞华、博华公司可以依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定解除与你方的预约合同，为此，本律师代表徐瑞华、博华公司通知如下：1、徐瑞华、博华公司与你方关于转让苏高新公司开发的工业用地机械厂房（A9厂房）购买权的预约合同于你方收到本律师函之日起解除；2、你已经支付的25万元定金徐瑞华、博华公司有权没收。该《律师函》于2018年11月4日由衡传远签收。2018年11月7日，衡传远委托江苏竹辉（张家港）律师事务所律师黄亚峰向徐瑞华、博华公司发出《律师函》一份，主要内容为：根据衡传远提供的资料及其陈述显示，2018年10月17日，你方、博华公司与衡传远就土地厂房买卖事宜达成一致，你方与衡传远注册成立新公司，以新公司的名义重新与苏高新公司签订购买协议，购买A9厂房，厂房总价为1610万元（该款全部由衡传远转入新公司账户后，由新公司直接支付给苏高新公司），相应的产权证直接办理至新公司名下。衡传远并于当日向你方、博华公司交付了定金25万元。你方、博华公司于2018年10月26日向衡传远发出催促函一份，要求衡传远与你方、博华公司签订转让协议，并将款项直接支付给你方、博华公司，明显是违反了各方当时的约定，是你方、博华公司单方面违约。本律师根据衡传远的授权，特通知如下：你方、博华公司应于收到本函后三日内与衡传远办理相关手续，并与苏高新公司签订相应的协议，继续履行土地厂房购买事宜之义务。徐瑞华、博华公司确认收到该函件。2018年11月9日，衡传远通过微信向徐瑞华告知：“徐总我与你前期购买厂房事宜全权委托苏裕昆与你沟通洽谈。”2018年11月12日，徐瑞华通过短信向苏裕昆表示：“苏总不好意思，我们厂房不卖了，自己用明年我们有大行（项）目”。2018年11月28日，徐瑞华通过短信再向苏裕昆表示：“苏总您好！我们商量好了，决定自己拿不卖了，自己拿自己用了。”2018年12月17日，徐瑞华与衡传远通过微信沟通如下：衡：“徐总你好！你看一下这是你你们夫妻俩个白字黑字签的名字，你给句痛快话你现在准备怎么处理？”徐：“把钱退给你。”衡：“你不卖给我你违约了，你要承担50万元的违约金的。你仔细看一下你白纸黑字写的收条。”徐：“那么你起诉吧，我们没有违约，责任全部在你自己身上，这个你清楚的。”衡：“你违不违约我们法庭上见。”博华公司（乙方）于2016年与苏高新公司（甲方）签订《销售预定协议》一份，主要内容为：一、预售厂房：本协议转让的工业用地及机械厂房（A9厂房）原产权属于甲方，位于张家港市，黄桥路以西、青龙路以东、北横塘以北，土地权属性质为国有，用途为工业用地，厂房建筑面积约为4507.88平方米（最终面积以测绘报告为准）；二、销售价格：销售单价：3050元/平方米，销售总价：13749034元（最终以实际交付面积乘以单价为准）；三、乙方须在本协议签订后十日内向甲方支付购房保证金人民币13.8万元（约总价的1%）；四、交付时间：厂房预计交付时间为2017年11月。2018年12月，苏高新公司（出卖人）与苏州丽晟精密科技有限公司（买受人，以下简称丽晟公司）签订《房屋买卖合同》一份，约定将出卖人以出让方式取得坐落于苏高新张家港节能环保创新园（张家港市地块的建设用地使用权出卖给丽晟公司。该合同由丽晟公司盖章并由徐瑞华签字。合同签订后，丽晟公司向苏高新公司支付了首付款。博华公司成立于2016年1月19日，系自然人独资，股东为徐瑞华。丽晟公司成立于2018年11月7日。股东为徐瑞华、肖正才。关于本案纠纷的经过情况，衡传远表示：苏高新公司将其在张家港市塘桥镇开发的工业园厂房分割销售，由于苏高新公司要求购买厂房的企业必须是新注册的公司，因此衡传远与徐瑞华计划注册成立一个新公司，购房款1610万元由衡传远汇至新公司账上，以新公司的名义与苏高新签订正式的买卖合同，再由新公司支付给苏高新公司。1610万元与13749034元之间的差价，以徐瑞华转让新公司股权的形式支付给衡传远。衡传远支付25万元定金后办理注册新公司的事宜，新公司名称核准为张家港市贝德斯机械有限公司。衡传远与徐瑞华于2018年10月22日一起去塘桥镇工商所办理相应的手续，工商所工作人员称需要办理相应的环保手续才能领取正式的营业执照，故当天没有办成。之后徐瑞华认为案涉厂房卖给衡传远要亏560万元，就不配合相关工作，故新公司未实际设立。徐瑞华和其战友肖正才于2018年11月7日成立了丽晟公司，并以该公司名义与苏高新公司签订了房屋买卖合同。博华公司、徐瑞华在第一次庭审时做如下陈述：当时约定是三方各签订两份合同，博华公司与苏高新公司签订合同时按照要求，要先支付房屋总价款的30%，该预付款按照约定应当由衡传远支付。考虑到厂房的投资较大，徐瑞华因资金困难，所以同意转让给衡传远，转让价中没有差价，而且衡传远也没有同意支付差价。由于苏高新公司要求在其塘桥开发的工业园内购买厂房的企业必须是作为苏高新公司招商引进的新注册公司，故双方计划共同成立新公司作为与苏高新公司的签约主体。徐瑞华已经于2018年10月19日与衡传远一起向张家港市市场监督管理局局核准了张家港市贝德斯机械有限公司为企业名称，准备用这个名称与苏高新公司签订正式的买卖合同，当时是诚心诚意把厂房转让给衡传远。博华公司、徐瑞华在第二次庭审时则做如下陈述：在衡传远支付定金后，徐瑞华确与衡传远一起去办理核准登记。但在办理过程中，工商所提出需要有营业场所的证明，衡传远不愿意与苏高新公司签订租赁合同，无法提供场所证明，导致新公司的营业执照没有办成。徐瑞华参与设立新公司，仅是为了配合衡传远节省转让过程中的税费，并不代表对原转让方式的变更，案涉合同标的物仍应按照约定由博华公司向苏高新公司购买，购买之后再通过签订书面转让协议的方式转让给衡传远。博华公司与苏高新公司预计的签约时间为2018年11月15日，后因苏高新公司的消防验收未通过，其于11月15日前通知延后签约日期，实际签约日期为同年12月底。一审法院认为，虽然《收条》并未就采何种方式购买案涉厂房进行约定，但衡传远在《收条》出具后的第二天即前往工商行政管理部门申请核准成立新公司，徐瑞华亦于2018年10月22日与衡传远共同前往工商行政管理部门对核准的新公司申请注册登记，从上述双方的履行行为及博华公司、徐瑞华在第一次庭审时的陈述来看，衡传远主张案涉厂房的交易模式系由衡传远与徐瑞华注册成立新公司并以该新公司的名义与苏高新公司签订正式的厂房买卖合同的陈述符合事实。虽然徐瑞华在与衡传远于2018年10月26日的聊天中及之后的数次发函中均表示案涉厂房应由博华公司向苏高新公司购买，再通过签订书面转让协议的方式转让给衡传远，该交易模式的单方变更未取得衡传远的同意，故不产生变更合同的效果。且从案涉厂房最终由徐瑞华新成立的丽晟公司作为买收方向苏高新公司购买等情形来看，衡传远主张的交易模式应当为购买案涉厂房实际可行的操作模式。博华公司、徐瑞华违反诚信原则，单方要求变更合同履行方式，是导致案涉预约合同无法正常履行的根本原因。综上，一审法院认为，黄燕琴作为博华公司的法定代表人告徐瑞华作为博华公司的唯一自然人股东共同向衡传远出具《收条》，《收条》中双方已经就厂房名称、总价、数量、违约责任等作了约定，亦明确将来订立房屋买卖合同，可以认定博华公司与衡传远之间的房屋买卖预约合同依法成立，合法有效，双方应当按约积极履行订立本约的合同义务。在履行过程中，未征得衡传远的同意，博华公司单方变更合同履行方式，应视为违约。现双方当事人均表示同意解除案涉预约合同，一审法院予以确认。合同解除后，衡传远有权要求博华公司返还已经支付的定金并支付违约金，综合考虑衡传远的信赖利益、博华公司的过错程度等因素，根据公平原则及诚信原则，一审法院对衡传远请求的违约金数额调整为25万元。徐瑞华系博华公司的唯一股东，在其无法举证证明个人财产独立于公司财产的情形下，应当对本案债务承担连带清偿责任。博华公司、徐瑞华的辩称系衡传远违约没有事实依据，辩称预约合同无效没有法律依据，一审法院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国公司法》第六十四条及相关法律的规定，一审法院判决：一、张家港博华新能源机械有限公司应于判决生效后10日内返还衡传远定金25万元并支付违约金25万元；二、徐瑞华对张家港博华新能源机械有限公司的本案债务承担连带清偿责任；三、驳回衡传远的其他诉讼请求。案件受理费11300元，财产保全费4270元，合计15570元，由衡传远负担3750元，由张家港博华新能源机械有限公司、徐瑞华共同负担11820元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，博华公司、徐瑞华与衡传远就购买苏高新公司的A9厂房事宜未签订书面合同，但衡传远就该事项向博华公司支付了25万元定金，博华公司法定代表人及股东徐瑞华向衡传远出具《收条》一份，明确该定金系衡传远购买苏高新公司的厂房定金，并明确了交易总价、数量及违约责任等，可认定博华公司与衡传远之间成立有效的房屋买卖预约合同关系，双方应按约订立本约。关于本约的内容，根据衡传远诉讼中的一贯陈述及博华公司、徐瑞华于原审法院第一次庭审时的陈述内容及案涉厂房最终由徐瑞华新成立的丽晟公司向苏高新公司购买等情形可见，博华公司、徐瑞华在出具收条之时，与衡传远达成的一致意思表示应系衡传远与徐瑞华注册成立新公司并以该新公司的名义与苏高新公司签订厂房买卖合同。之后，博华公司、徐瑞华要求由博华公司向苏高新公司购买案涉厂房，再转让给衡传远，系博华公司单方变更本约合同内容，构成违约，应承担违约责任。涉案《收条》载明，博华公司如反悔自愿承担违约金50万元，一审法院综合衡传远的信赖利益、博华公司的过错程度等因素，根据公平原则及诚信原则，确定博华公司承担违约金25万元，属合理裁量，并无不当。博华公司系一人有限公司，公司股东徐瑞华不能证明其个人财产独立于公司财产，应与博华公司承担连带责任。博华公司作为违约方无合同解除权，其向衡传远发送的解除通知依法不发生解除合同的效力，博华公司主张合同解除缺乏法律依据。综上，博华公司、徐瑞华的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由上诉人张家港博华新能源机械有限公司、徐瑞华负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年九月二十三日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。