福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初1169号 原告：厦门南洋模特儿衣架有限公司，住所地福建省厦门市集美区灌口镇深青工业区香树路60号（厂房）之302，统一社会信用代码913502006120069132。 法定代表人：骆妙琼。 委托诉讼代理人：康承文，湖南正君律师事务所律师。 被告：陆向林，男，1970年8月20日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。 第三人：厦门金佰利家具有限公司，住所地福建省厦门市思明区福津大街四节点二层之一店面，统一社会信用代码91350203791283333G。 法定代表人：杨珍悦，该公司执行董事兼总经理。 原告厦门南洋模特儿衣架有限公司（以下称南洋公司）与被告陆向林、第三人厦门金佰利家具有限公司（以下称金佰利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案，依法适用普通程序公开审理。南洋公司的委托诉讼代理人康承文到庭参加诉讼。被告陆向林、第三人金佰利公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 南洋公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁协议》，并责令被告即时腾退房屋交付原告；2、请求判令被告向原告支付3号楼，1＃2＃4＃楼、地下室和中亭2017年、2018年所拖欠的租金和管理费合计6768315元，并支付自2019年1月1日起至实际腾退房屋交付原告之日止的租金（合同解除后为“占有使用费”，金额等同于合同约定的租金）；3、请求判令支付1＃2＃4＃楼、地下室和中亭拖欠租金自2017年1月1日至2018年12月31日的违约金（滞纳金）1690044.72元（详见所附计算表格）；3号楼拖欠租金自2017年1月1日至2018年12月31日的违约金（滞纳金）173602.26元（详见所附计算表格）；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年8月27日原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定的原告将座落于厦门思明区前埔村刘高山地，南洋模特3号楼第四层有第三层中间电梯间后，建筑面积为1198㎡及四层天台240㎡。四层建筑面积926.87㎡，三层现有一间面积271.36㎡，出租给被告作为住宅和办公使用。原告给予被告3个月的装修免租期，故租赁期限自2008年11月1日至2020年10月30日止，共计12年。租金总计163360元／年，为预交方式，第一年租金于合同签订之日起一次性支付，第二年往后的租金每半年交付一次，房租依约定递增。并约定合同签订之日一次性支付押金4万元，以及约定相关的违约责任。2017年1月1日，原告将位于厦门市思明区刘高山（闽字第2656号坐落）地块上所属建筑的1＃2＃4＃楼，地下室和中亭总计25039.44，出租给被告使用。双方于2017年5月8日签订书面《房屋租赁协议》，双方约定1＃2＃4＃楼面积23224.78㎡，16元／㎡，每月租金371596元；地下车库＋发电机房＋卫生间面积1224.26㎡，8.80元／㎡，每月租金10773元；中亭面积590.40㎡，5.20元／㎡，每月租金3070元，合计每月租金为385439元。物业管理费依0.6元／㎡收取，共25039.44㎡，管理费每月15023.67元。租金交纳方式为押一付三，物业管理费同租金每三个月交一次。租赁期限为三年。被告自2017年开始没有交纳3号楼的租金；1＃2＃4＃楼、地下室和中亭的租金自租赁之日起就开始拖欠租金，经催讨后每次支付租金10万元、5万元、20万元不等，从来没有一次是依据租赁协议每季度支付租金和管理费的，至2018年7月24日总计支付租金327万元。被告尚欠3号楼2017年租金190685元，2018年1月至12月租金198564元，2017年、2018年两年管理费共计37962元，以上合计：427211元。被告尚欠1＃2＃4＃楼、地下室和中亭2017年租金4625268元，2018年1月至12月租金4625268元，两年的管理费360568元，以上合计：9611104元。以上3号楼、1＃2＃4＃楼、地下室和中亭两年的租金和管理费合计10038315元，扣除2017年、2018年总付租金327万元，在合计欠租金6768315元。违约金、滞纳金详见所附计算清单。因被告陆向林陆续交付租金，又屡次向原告的经营者求情，原告经营者心善便没有过分催要租金，但是被告生意因经营不善拒绝接听电话，原告催讨无果，为维护自身的合法权益，特诉至法院。 陆向林未作答辩。 金佰利公司未作陈述。 围绕诉讼请求，南洋公司提交了证据。陆向林、金佰利公司未提交证据。对与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年8月27日，南洋公司（出租方，甲方）与陆向林（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将思明区前埔村刘高山地南洋模特3号楼第四层及第三层中间电梯间后建筑面积1198平方米及四层天台240平方米、四层建筑面积926.87平方米、三层现有一间面积271.36平方米出租给乙方作为住宅、办公之用，租赁期限从2008年11月1日起到2020年10月30日止，甲方给予乙方三个月装修免租期，即2008年8月1日起到2008年10月30日止；乙方应于合同签订时支付第一年租金16.336万元，于2009年10月20日支付半年租金81680元，以后每半年交付房租；合同签订之日乙方向甲方支付4万元押金，合同期满且乙方交清租赁期间一切费用后，甲方无息退还押金；租赁期间房租递增办法为第1至3年为16.336万元/年，第4至5年为17.1528万元/年，第6至7年为18.0104万元/年，第8至9年为18.9109万元/年，第10至11年为19.8565万元/年，第12年为20.8493万元/年；租赁期间如有拖欠租金，每年按拖欠租金3%加收滞纳金，拖欠租金达一个月以上的属乙方违约，甲方有权可提前解除合同收回房屋，并有权追回乙方所欠租金及滞纳金；等等。上述合同签订后，南洋公司将租赁房屋交付陆向林使用，陆向林依约支付租金。本案审理中，南洋公司主张陆向林于2017年1月1日起欠付上述房屋租金，陆向林对此未提出抗辩。 2017年5月8日，南洋公司（甲方）与陆向林（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将思明区前埔村刘高山（闽字第2656号坐落）地块上所属建筑的1#、2#、4#楼，地下室和中亭总计25039.44平方米出租给乙方使用，租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止；乙方支付相当于一个月租金的押金385439元，乙方每期一次性支付三个月租金1156317元，在每期期满之前10日支付下一季度的租金；押金在租赁关系终止时除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；等等。上述协议签订后，南洋公司交付租赁房屋给陆向林使用。本案审理中，南洋公司主张陆向林累计向南洋公司支付租金327万元，陆向林对此未提出抗辩。 本院在（2015）思民初字第19584号一案中查明以下事实：2011年5月12日，陆向林将前埔南路1267号院内3号楼（即思明区前埔村刘高山地南洋模特3号楼）第四层转租给金佰利公司用作宾馆经营、商业使用，租赁期限从2011年7月1日起至2023年10月31日止。金佰利公司将前埔南路1267号院内3号楼第四层与除第一层外的其他楼层一并按照酒店用途进行了装修。截至本案法庭辩论终结，前埔南路1267号院内3号楼（即思明区前埔村刘高山地南洋模特3号楼）第四层及电梯间仍由金佰利公司占有使用。2019年6月5日，南洋公司与金佰利公司签订《民事和解协议书》，约定金佰利公司直接向南洋公司承租上述房屋。本案审理中，南洋公司陈述除上述金佰利公司占有使用的部分，其余讼争租赁房屋在陆向林停止支付租金后就未再使用，南洋公司已上锁封存。 另查明，思明区前埔村刘高山地南洋模特3号楼以及思明区前埔村刘高山（闽字第2656号坐落）地块上所属建筑的1#、2#、4#楼均系南洋公司向部队承租土地上建造的房屋，南洋公司未在本案法庭辩论终结前提供房屋批建手续。本院在（2015）思民初字第19584号一案中认定相关房屋租赁合同无效。本案审理中，南洋公司就讼争合同效力问题作如下主张：合同效力由法院依法认定，即使法院认定合同无效，陆向林也应支付占有使用费。 本院认为，南洋公司未在本案法庭辩论终结前提供足以证明其就租赁房屋取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院认定南洋公司与陆向林就租赁房屋签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同被确认无效后因该合同取得的财产应当予以返还，陆向林应将讼争房屋返还南洋公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定陆向林应参照合同约定向南洋公司支付占有使用费。根据南洋公司陈述，陆向林停止支付租金后便未使用讼争房屋，且南洋公司已对讼争房屋上锁封存，故本院酌情认定陆向林支付占有使用费支付至本案起诉之日止。具体而言，陆向林应向南洋公司支付《房屋租赁合同书》项下租赁物自2017年1月1日起至2018年8月26日止的占用使用费328399元（按18.9109万元/年计算）、2018年8月27日起至2019年1月11日止的占有使用费74195元（按19.8565万元/年计算），合计402594元；陆向林应向南洋公司支付《房屋租赁协议》项下租赁物2017年1月1日起至2019年1月11日的占有使用费6117305元（应付金额9387305元减去已付金额3270000元）。因讼争合同无效，对南洋公司的违约金诉求不予支持。 综上所述，对南洋公司的诉讼请求本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、陆向林于本判决生效之日起十日内将思明区前埔村刘高山地南洋模特3号楼第四层及第三层中间电梯间后建筑面积1198平方米及四层天台240平方米、四层建筑面积926.87平方米、三层现有一间面积271.36平方米以及思明区前埔村刘高山（闽字第2656号坐落）地块上所属建筑的1#、2#、4#楼，地下室和中亭总计25039.44平方米返还厦门南洋模特儿衣架有限公司； 二、陆向林于本判决生效之日起十日内向厦门南洋模特儿衣架有限公司支付《房屋租赁合同书》项下租赁物占有使用费402594元、《房屋租赁协议》项下租赁物占有使用费6117305元； 三、驳回厦门南洋模特儿衣架有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费72224元，南洋公司负担17824元，陆向林负担54400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  郭泽喆 人民陪审员  陈 睿 人民陪审员  叶茂林 二〇一九年九月三日 代书 记员  杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证(??/?item?/?%E5%BB%BA%E8%AE%BE%E5%B7%A5%E7%A8%8B%E8%A7%84%E5%88%92%E8%AE%B8%E5%8F%AF%E8%AF%81"t"_blank?)或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。