广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1481民初175号 原告：李林桂，男，1983年10月21日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市。 被告：凭祥市宝鼎房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区凭祥市南大路**（南山工业园中医堂**楼）。统一社会信用代码:91451481697648121K。 法定代表人：陈勇。 委托诉讼代理人：曾善富，男，1971年3月14日出生，壮族，住，住广西壮族自治区横县凭祥市宝鼎房地产开发有限公司副总经理。 委托诉讼代理人：何新飞，男，1970年10月6日出生，汉族，住，住广西壮族自治区柳城县凭祥市宝鼎房地产开发有限公司副总经理。 原告李林桂与被告凭祥市宝鼎房地产开发有限公司(以下简称宝鼎公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李林桂，被告宝鼎公司的委托诉讼代理人曾善富、何新飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李林桂向本院提出诉讼请求：1.宝鼎公司为其办理位于凭祥市宝鼎名邸第7幢301号房的房产证；2.宝鼎公司为其办理用电“一户一表”；3.判令其与宝鼎公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第4款第3项关于违约金不超过总房款2%的条款无效；4.宝鼎公司向其支付逾期办理房产证的违约金74970.12元（从2014年5月25日起至2018年5月25日，按办理房产证的时间多退少补）。事实和理由：2014年1月20日,其与宝鼎公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于凭祥市的房屋。房产合同签订后，其依约履行了付款义务，并办理按揭贷款，并于2014年5月25日入住。按照《商品房买卖合同》约定，宝鼎公司有义务及时为其办理房产证，但至今未办理。由于双方在合同中约定逾期办理房产证的违约条款,宝鼎公司应支付违约金并办妥房产证。《商品房买卖合同》第十七条第4款第3项关于违约金不超过总房款2%条款实为霸王条款，导致开发商无限期推卸责任和义务。依合同约定,宝鼎公司交房时供水、供电和电梯达到使用条件。但宝鼎公司交房后却一直未完成所在住宅楼居民用电“一户一表”供配电设施的建设，其使用的是小区公共用电线路，无法满足全部业主的生活用电，导致用电高峰时经常停电，不但对生活造成严重影响，同时也存在极大的安全隐患。宝鼎公司未完成居民供配电“一户一表”的设施,已经严重违反了合同约定。 宝鼎公司辩称，1.房屋不能办证是由于施工方的原因，工程已完成验收，但是还没有备案，因其公司与广西建工集团第一建筑工程有限公司（以下简称一建公司）建筑施工合同纠纷，主要的备案材料还在广西一建处，广西一建尚未将备案资料交付给其公司，因此涉案商品房至今未办理验收备案手续，尚不能办理房产证；2.关于办理用电“一户一表”问题，其公司已经委托广西万冠公司完成安装配电设备，但是其公司因其公司拖欠万冠公司配电工程安装款，广西万冠公司申请将配电设施进行停电，故新建供配电设施一直未投入运行，供电电源无法满足“一户一表”的报装要求；3.关于违约金和逾期办证违约条款的约定的效力问题，是施工方的原因导致不能办证，不应支持该项诉请；合同有效，应该按照合同约定来履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：李林桂的身份证、电脑咨询单、商品房买卖合同、税收缴款书、购房款收据、商品房买卖合同登记备案证明、物业费收据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月20日，李林桂与宝鼎公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：宝鼎名邸（2011）第7-301号）。合同约定：宝鼎公司将其开发的位于凭祥市的宝鼎名邸第7幢301号房屋出售给李林桂，房屋总价款为513494元，并于2014年10月31日前交付该商品房。同时在该合同第十六条第一款约定，供水排水供电设施为交房时达到使用条件。合同附件三第二条第9款约定，供电一户一表，电线到户内开关总箱。合同第十七条第三款第1项及第四款第3项约定：出卖人应在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错,导致本条约约定的上述手续迟延办理的，双方同意按第（3）项处理，买受人不退房,出卖人按每延迟一日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金,违约金累计不超过总房款的2%。合同签订后，李林桂已于2014年1月20日交付首付款163494元。2014年2月24日,该合同在凭祥市房产管理所办理商品房买卖合同登记备案证明。2014年5月25日,李林桂入住到该房屋。现房屋尚未办理房屋权属证书，且未接通供电“一户一表”设施，双方为此产生纠纷。 本院认为，李林桂与宝鼎公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。宝鼎公司承认李林桂已全部支付完毕购房款及尚未为房屋买受人办理房屋所有权证的事实。因该房屋已完成竣工验收，但未备案，该房屋尚未达到办理房屋权属证书的条件，故李林桂现要求宝鼎公司为其办理该房屋权属证书的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，李林桂可另行主张权利。 关于办理“一户一表”的问题。双方在商品房销售合同约定供电交付时纳入城市供电网络并正式供电,保证正常用电。宝鼎公司未按约定为李林桂办理“一户一表”，构成违约，应承担继续履行的违约责任。李林桂要求宝鼎公司办理供电“一户一表”并支付相关费用的诉讼请求，依法予以支持。 关于李林桂诉请其与宝鼎公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第四款第三项“，违约金累计不超过总房款的2%”无效的请求，该逾期办证违约金条款不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形，故上述合同条款为有效条款。 根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，宝鼎公司应当在交付房屋后的720日内向房屋登记机构为李林桂办理涉案房屋的权属证书。但宝鼎公司未能在房屋交付使用后720日内履行上述义务，该行为构成违约。由于出卖人的原因导致买受人在合同约定的期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人应依法承担违约责任。在房屋买受人就逾期办证导致的经济损失数额无法举证证明的情况下，人民法院可以依法对逾期办证的违约金进行调整。李林桂请求人民法院调整违约金，诉请宝鼎公司支付逾期办证的违约金应计算至宝鼎公司为其办理得房产证为止，依照上述合同约定，从商品房实际交付使用后720日（即办证期限届满之日）的第二天起承担违约责任，直至宝鼎公司为其办理了房屋权属证书为止，且调整后的逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%。按照买受人实际支付房款的日万分之二标准计算违约金，该房屋为2014年5月25日交付，720日后即为从2016年5月15日起算违约金，算至2016年8月23日为总房款的2%即为10269.88元（513494元×2％）。从2018年8月24日起，则参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项关于逾期利率的规定，在年利率6%以下进行调整，且调整后的逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%即154048.2元（513494元×30％）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 凭祥市宝鼎房地产开发有限公司在判决生效之日起十五日内为凭祥市宝鼎名邸第7幢301号房向供电公司申请办理“一户一表”； 二、凭祥市宝鼎房地产开发有限公司向李林桂支付逾期办理房屋权属证书的违约金10269.88元，并以513494元为基数，按年利率6%，从2018年8月24日起继续计算违约金至凭祥市宝鼎房地产开发有限公司为李林桂办得房屋权属证书为止，且违约金不超过154048.2元； 三、驳回李林桂其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费100元，由凭祥市宝鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长 刘       琼 人民陪审员 郭       卫 人民陪审员 覃   汉   平 二〇一九年九月十二日 法官 助理 刘建军书记员苏冬兰 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十三条合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身伤害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。