湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终1673号上诉人（原审被告）：胡德康，男，汉族，1966年4月4日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：陈壬，男，1986年12月27日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。系胡德康女婿。被上诉人（原审原告）：郑红波，男，汉族，1982年1月18日出生，住湖南省湘潭市湘潭县。委托诉讼代理人：漆菲，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。原审第三人：胡建军，男，汉族，1970年12月16日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。上诉人胡德康因与被上诉人郑红波、原审第三人胡建军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院的（2018）湘0302民初2893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡德康上诉请求：一、依法改判湖南省湘潭市雨湖区人民法院的（2018）湘0302民初2893号民事判决，或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予以改判或发回重审。上诉人胡德康仅与原审第三人胡建军签订租赁合同，胡德康与被上诉人郑红波之间没有合同关系，对于一审法院认定的租金标准及给付方式均没有约定。在租赁合同的履行过程中，胡德康与胡建军达成协议，以胡建军向胡德康的债务抵扣租金。现胡建军是否持有郑红波的授权委托书以及是否与胡德康就租金进行结算均不清楚。按胡建军向胡德康的借款及结算来看，胡德康至今仍不欠胡建军租金。故胡德康就租赁合同中约定的支付租金的义务已完全履行，郑红波应当向胡建军主张权利。二、二审开庭程序不合法，本案开庭只给上诉人胡德康几天时间准备，且未同意上诉人胡德康的延期申请。原审第三人没有到庭，本案案件事实难以查明。郑红波答辩称：一、一审判决关于答辩人郑红波有权要求上诉人胡德康支付租金的认定，事实清楚，适用法律正确。郑红波作为涉案房屋的共同共有人，对涉案房屋享有“占有、使用、收益、处分”的权利，胡德康在与胡建军签订合同时，明知涉案房屋由郑红波与胡建军共有，但其在胡建军未出示郑红波授权的情况下仍然与胡建军签订《租赁合同》，损害了郑红波对共有房屋的收益权，因此，郑红波有权要求胡德康支付房屋租金。二、胡德康并未实际支付租金，其以与胡建军达成的还款协议为由主张其已履行了租赁合同中支付租金的全部义务，不能成立。胡德康明知涉案房屋系郑红波与胡建军共有，因此，房屋租金当然应属于郑红波与胡建军共有。本案中，胡德康并未实际向胡建军支付租金，而将租金与胡建军对胡德康所负债务进行抵消。根据法律规定，债务抵消是当事人互负到期债务且债务的标的物种类、品种相同的，将自己的债务与对方的债务抵消。本案涉案房屋由郑红波、胡建军各占50%产权份额，房屋租金也应由郑红波、胡建军各自享有一半。因此，胡建军只能就属于其自己的一半租金用于与胡德康的债权相抵，其中涉及郑红波的部分应为无效。三、胡德康在本案中明显属于恶意第三人，郑红波向其主张租金，应予支持。胡德康在明知涉案房屋属于郑红波与胡建军共有的情况下，与胡建军单方签订《租赁合同》，继而又在未取得郑红波同意的情况下，与胡建军达成以全部房屋租金冲抵借款的《还款协议》，损害了郑红波的合法权益。四、二审法院已提前通知各方当事人到庭参加询问，本案审理程序合法。胡建军未到庭发表答辩意见。郑红波向一审法院起诉称：1、请求判令胡德康向郑红波支付实际使用涉案房屋期间的房屋占用费及租金（按照27元/m2/月的标准从2014年8月1日暂计算至起诉之日）；2、请求判令胡德康承担本案全部诉讼费用。一审法院认定：胡德康于2014年6月22日从原铭鸿ＫＴＶ经营者高建强、黄双余、胡建军等人处受让位于湘潭市九华经济示范区风光路以北新杉世纪广场1号综合楼4楼原铭鸿ＫＴＶ的装饰装修资产，并自2014年8月1日起使用原铭鸿ＫＴＶ所在房屋用于经营现大爱ＫＴＶ至今。大爱ＫＴＶ经营场地由郑红波与胡建军按份共有的涉案房屋及高建强与黄双余按份共有的两处房产构成，其中郑红波与第三人胡建军共有的房屋位于湘潭市九华示范区。胡德康与胡建军于2014年6月21日就涉案房屋签订《商铺租赁合同》一份，合同约定租金标准为22元／ｍ2／月，合同落款出租人处签字为“胡建军代郑红波签”。同日，胡德康与胡建军签订《还款协议》，约定将本案租赁房屋的租金用于偿还胡德康的借款，2016年11月2日经高建强与胡建军协商，自2015年8月份起将涉案房屋的租金标准调整为15元／ｍ2／月。郑红波在得知涉案房屋被胡建军租赁给胡德康后，曾于2015年7月9日以返还原物纠纷为由向法院提出财产保全申请。另查明：涉案房屋于2014年4月9日经湘潭市园区房产管理局登记为郑红波、胡德康按份共有，双方各占50%产权份额，产权证号为潭房权证字第**，房屋面积为1265.71ｍ2。该房屋至今仍由胡德康用于经营大爱ＫＴＶ。一审法院认为：郑红波向胡德康主张2014年8月1日至起诉之日止并计算后续租赁费用的行为视为认可涉案房屋的租赁合同。根据行政部门的房屋登记信息，郑红波对涉案房屋享有50%的产权份额。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，胡德康自2014年使用包含郑红波所占份额在内的涉案房屋用于经营KTV，虽然胡德康与共有人之一胡建军签订了《租赁合同》，但胡德康在明知涉案房屋由郑红波、胡建军共有而胡建军未出示郑红波同意其代为出租的授权委托书的情况下，仍然与胡建军签订《租赁合同》。因此，胡德康与第三人胡建军的租赁行为侵害了郑红波的收益权，故郑红波请求胡德康向其支付租金的诉讼请求，予以支持。胡德康称其与郑红波之间没有租赁关系，仅第三人胡建军能向其主张权利的抗辩理由，不予采信。对于胡德康主张的全部租金已抵偿第三人胡建军借款的意见，胡德康应当另行向第三人胡建军主张。关于租金如何计算的问题。因涉案房屋系郑红波及第三人胡建军按份共有，租金标准应当以胡德康与第三人胡建军签订的相关合同为准。胡德康与胡建军签订的《租赁合同》中约定涉案房屋的月租金标准为22元/m2/月，即胡德康应当支付给郑红波的月租金为13922.81元/月(1265.71m2÷2×22元/m2/月)，2016年11月2日，胡德康又与第三人胡建军达成协议，将2015年8月份以后的租金标准变更为15元/m2/月，即胡德康应当支付给郑红波的月租金为9492.83元。故至2019年4月30日，胡德康应当支付给郑红波的租金为594251.07元（13922.81元/月×12月＋9492.83元/月×45月）。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告胡德康在本判决生效之日起十日内一次性支付原告郑红波房屋租赁费用594251.07元，并以9492.83元/月的标准自2019年5月1日起计算至租赁合同实际解除之日止的房屋租赁费用；二、驳回原告郑红波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7067元，财产保全申请费2770元，共计9837元，由被告胡德康负担。二审期间，上诉人胡德康、被上诉人郑红波以及原审第三人均未向本院提交证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：上诉人胡德康是否应当向被上诉人郑红波支付房屋租金。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，涉案房屋系郑红波与胡建军两人共同共有，郑红波与胡建军对共有房屋各占有50%的比例。胡德康与胡建军就涉案房屋签订《租赁合同》时，明知涉案房屋系郑红波与胡建军共有，其在承租涉案房屋时，并未与郑红波进行协商，也未提供证据证明其租赁涉案房屋已取得郑红波的同意，因此，胡德康对涉案房屋的占有不属于善意的占有。同时，胡德康与胡建军之间的债权债务关系与郑红波并无关系，胡德康与胡建军订立《还款协议》，用包括郑红波共有部分的房屋租金抵扣胡建军对胡德康的欠款，损害了郑红波的合法权益。因此，应当认为胡德康与胡建军签订的上述两个协议对郑红波均不能产生法律约束力。胡德康在未经郑红波同意的情况下，占用郑红波所共有的房屋进行经营活动的事实，一审法院判令胡德康向郑红波支付房屋占用费正确，应当予以确认。关于房屋占用费的计算标准，虽然胡德康与胡建军签订的《租赁合同》对郑红波不能产生法律约束力，但是其中约定的租金标准可以反映出租赁涉案房屋的市场价格。因此，一审法院按《租赁合同》中约定涉案房屋的月租金标准为22元/m2/月计算房屋租金占用费正确。对于胡德康提出的其不应向郑红波支付租金的上诉理由，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当。上诉人胡德康的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7076元，由上诉人胡德康负担。本判决为终审判决。审判长 谭 伟审判员 曾波毅审判员 周 尧二〇一九年九月二十六日法官助理郭太盛书记员胡思佳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……