甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终901号上诉人（原审被告）：闫某1，甘肃省金塔县人，住甘肃省金塔县。委托诉讼代理人：闫某2（闫某1之父），甘肃省金塔县人，住甘肃省金塔县，现住甘肃省金塔县。被上诉人（原审原告）：酒泉市鑫发房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91620900710248406B。法定代表人：雒某，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵某。委托诉讼代理人：厍某，甘肃长治律师事务所律师。上诉人闫某1因与被上诉人酒泉市鑫发房地产开发有限责任公司（以下简称鑫发房产公司）租赁合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫某1上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费用由鑫发房产公司承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。1.双方在2016年9月19日合同中约定的年租金为287040元，9月20日闫某1提出房租太高，鑫发房产公司将租金变更为每年144000元，闫某1当场缴纳了房租。双方于2016年9月20日签订的合同合法有效，该合同是对前合同标的的变更，应以该合同为准。鑫发房产公司一审提交的承诺书仅为手机图片，无法辨别是否系闫某1签字。因闫某1没有法律常识，没有向一审法院申请鉴定，二审中闫某1要求对承诺书进行鉴定。2.闫某1一审提交的财产清单虽然没有鑫发房产公司的签字，但该财产真实存在，且鑫发房产公司现已转租给新承租人使用。一审认定新承租人利用的几个监控头、窗帘、灶台、电子屏共计3000元，无作价标准，上述设施系闫某1花费几万元购置。对于其他的财产，鑫发房产公司答应放置且转让新承租人，因此闫某1没有拉回。现财产设备已放置2年，导致设备价格自然贬值，该损失应由鑫发房产公司承担。3.2016年冬季暖气费应由鑫发房产公司承担。2016年冬季因暖气漏水，闫某1提出停暖，但供暖公司要求由出租方鑫发房产公司报停，闫某1多次要求鑫发房产公司停暖，但其没有报停暖气，造成闫某1重复缴纳暖气费和电费，故该部分暖气费应由鑫发房产公司承担。鑫发房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，闫某1的上诉理由缺乏证据，请求二审驳回。1.关于双方签订的租赁合同，一审中鑫发房产公司已提交闫某1出具的承诺书原件，承诺书明确载明2016年9月20日的合同用于办理营业手续使用。闫某1代理人质疑其真实性，一审法院当庭明确向其告知可书面申请进行笔迹鉴定，但截至第二次开庭，闫某1代理人并未提出鉴定，鑫发房产公司有理由认为闫某1已默认该承诺书，现又作为上诉理由提出，纯粹是为了拖延履行时间。且在2016年9月19日签订合同后，闫某1共支付租金21万，明显与第二份合同约定的144000元/年租金不相符，据此印证了承诺书的真实性。2.关于闫某1的设备，鑫发房产公司已明确说明闫某1随时可以拉走，鑫发房产公司也并未将设备作价3000元，而是部分设备因闫某1未及时拆除拿走，后来的承租人进行使用，支付了3000元设施费。设备价值的贬损是由闫某1自身未及时处理造成，相应损失由其自行承担。3.关于暖气费，合同明确约定应由承租人承担租赁期间的暖气费，一审查明闫某1使用了暖气，闫某1也认可并未申请暖气报停的事实。但闫某1截止2017年底退租时不仅未付清承租期间的租金，还拖欠电费、暖气费，最后只能由鑫发房产公司垫付，故暖气费理应由闫某1支付。鑫发房产公司向一审法院起诉请求：1.判令闫某1支付拖欠的房屋租金80040元（2016年10月10日-2017年10月9日）；2.判令闫某1支付拖欠的电费7979.98元及违约金2395.79元（2017年9月-2017年12月），共计10375.77元；3.判令闫某1支付拖欠的暖气费17940元及利息1076.4元（2016年-2017年），共计19016.4元；4.本案的涉诉费用由闫某1承担。一审法院认定事实：2016年9月19日，鑫发房产公司（出租方）、闫某1（承租方）签订房屋租赁合同，约定闫某1承租鑫发房产公司位于酒泉市××区一、二层门店，建筑面积共计598平方米，租赁期自2016年10月10日至2019年10月9日，装修期21天；租金第一年40元/月/平方米，即287040元，第二年45元/月/平方米，第三年租金按市场行情酌情调整（涨幅不超过5元/月/平方米）；每年10月10日前一次交清租金，不得拖欠，每拖欠一天承担应收租金3‰的违约金，逾期超过30天出租方有权终止合同；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、取暖费、光缆电视收视费、物业费、经营期间的房产税等，店门招牌底架由出租方按城市执法局要求已统一安装好，安装费由承租方承担3000元，合同签订后由承租方一次性缴纳；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：归出租方所有，承租方不得拆除，否则出租方有权阻止拆除；押金20000元，承租人在2016年9月19日前交给出租人，租赁期满后由出租人退还给承租人；有下列情形之一的，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上；2、承租人所欠各项费用达1000元以上……。合同履行过程中，鑫发房产公司以38元/月/平方米向闫某1收取房租。闫某1向鑫发房产公司支付了押金3000元、租金147000元、现金40000元、餐票20000元，共计21万元，并支付鑫发房产公司门头费3000元。2017年10月30日闫某1退租，11月份鑫发房产公司将涉案门店出租他人。一审庭审中，鑫发房产公司增加了要求判令解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，放弃要求闫某1承担暖气费利息1076.4元的诉讼请求。另查明，2018年10月28日，鑫发房产公司向酒泉市兆阳供热服务站交纳了2016至2017年闫某1承租期间的暖气费17940元。一审法院认为，鑫发房产公司与闫某1签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，为有效协议。租赁期限届满前，闫某1提出退租，鑫发房产公司于2017年11月将涉案门店重新出租他人，双方的房屋租赁合同已自行协商解除，对鑫发房产公司要求判令解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求不再进行处理。合同签订后，鑫发房产公司将房屋交付闫某1使用，闫某1应按约定支付鑫发房产公司房租，故对鑫发房产公司要求闫某1支付2016年10月10日至2017年10月9日期间的未付租金之诉讼请求，应予以支持。闫某1辩称双方于2016年9月20日签订的房屋租赁合同对租金重新进行了约定，但其向鑫发房产公司出具的承诺书中明确该合同为办理营业手续所签，闫某1未提交反驳证据推翻该承诺书，对其该答辩意见不予采信。鑫发房产公司认可合同履行过程中按38元/月/平方米的标准向闫某1收取租金的事实，故未付的租金仍应按此标准计算，对鑫发房产公司要求按照40元/月/平方米的标准支付租金的请求不予支持。鑫发房产公司在一审庭审中认可闫某1含押金已付租金21万元，该部分已付款应从欠付款中扣减。对于门头费，因闫某1已提交证据证实2016年9月19日向鑫发房产公司交纳了该费用，故对鑫发房产公司要求闫某1继续支付该款项的请求不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”对于闫某1主张的其退租时留在店内的财产，因鑫发房产公司和新承租人不同意继续利用，闫某1应自行带走。对于新承租人利用的未与房屋形成附合的部分，价值3000元应从欠付租金中扣减。综上，闫某1欠付租金数额应为59688元（598平方米×38元/月/平方米×12个月-已付款210000元-设施费3000元）。鑫发房产公司主张闫某1拖欠电费7979.98元未交，但对电费数额未提交证据证实，故对鑫发房产公司主张的逾期交纳电费违约金不予支持，闫某1对拖欠电费数额仅认可4300元，故对鑫发房产公司主张的电费本案中暂认定4300元，其他部分不予认定。合同约定闫某1承担租赁期间的暖气费，故鑫发房产公司要求闫某1承担暖气费有事实和法律依据，应予以支持。闫某1辩称承租期间未使用暖气，但其认可并未申请暖气报停的事实，其在店内使用空调并不能证实其未使用暖气，对其答辩意见不予采信。鑫发房产公司撤回要求闫某1承担暖气费利息的诉讼请求，系对其诉权的自行处分，不违反法律规定，应予以确认。综上所述，对鑫发房产公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、闫某1支付酒泉市鑫发房地产开发有限责任公司房租59688元；二、闫某1支付酒泉市鑫发房地产开发有限责任公司暖气费17940元；三、闫某1支付酒泉市鑫发房地产开发有限责任公司电费4300元；四、驳回酒泉市鑫发房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。以上款项，限判决书生效后十日内付清。案件受理费减半收取计1244元，由酒泉市鑫发房地产开发有限责任公司负担313元，闫某1负担931元。二审中，鑫发房产公司未提交新证据，闫某1提供部分新证据，本院依法组织双方当事人进行了举证质证。闫某1提交以下证据：销货清单3份，收据2份，拟证明闫某1购买的甲醇炉子3台119**元、电子屏9900元、窗帘6540元、灯具30900元，均遗留在店里。经质证，鑫发房产公司对该部分证据的真实性及证明目的均有异议，认为如果购买该部分物品应开具正规的发票，上述证据也不能证明清单及收据所载物品遗留在店铺内由鑫发房产公司保管。本院经审查认为，由于闫某1搬离涉案店铺时双方对遗留物品未形成移交清单，鑫发房产公司对该部分物品由其保管的事实不认可，且该部分证据所载物品数量及价款与闫某1在一审中提交的其自行制作的火锅店遗留物品清单不符，故本院对该部分证据的真实性及证明目的均不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.闫某1欠付的租金数额应如何认定；2.闫某1遗留的设施费用应如何认定；3.闫某1是否应承担2016年冬季的暖气费。关于欠付租金的问题。经查，双方于2016年9月19日签订房屋租赁合同约定年租金为287040元，租金按照每月40元/㎡的标准收取，2016年9月20日双方再次签订房屋租赁合同，约定月租金12000元、年租金144000元，2016年9月26日闫某1向鑫发房产公司出具承诺书，载明“9月20日签订的房屋租赁合同只作为本人办理该门店营业手续之用，办理其他事宜均为无效合同，营业手续办理后随着失效”。一审中，经质证，闫某1的代理人经与闫某1本人核实后称对承诺书不清楚，法庭明确向其告知如认为该承诺书中的名字不是闫某1本人书写，应在庭后三个工作日内提交书面的笔迹鉴定申请，逾期视为对该证据没有异议，在一审法庭限定的时间内闫某1未提交鉴定申请。二审中，本院再次向闫某1释明，如对承诺书签名的真实性有异议应申请司法鉴定，并向其告知如申请鉴定应在庭后三日内提交书面鉴定申请，但闫某1在法庭指定期限内未提交鉴定申请。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”的规定，在一、二审法院就鉴定事项、申请鉴定期限、法律后果向闫某1明确告知的情况下，闫某1在指定期限内无正当理由不提出鉴定申请，应就此事实承担举证不能的法律后果。综合上述分析，闫某1所提双方于2016年9月20日签订的合同是对前合同的变更，应以9月20日合同认定年租金为144000元的上诉主张，因其2016年9月26日向鑫发房产公司出具承诺书载明9月20日合同仅用于办理门店营业手续，故闫某1该项上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。双方于9月19日签订的租赁合同约定第一年租金按40元/月/㎡收取，鑫发房产公司在起诉状中自认合同履行过程中实际按照每月38元/㎡的标准执行，系其对自身民事权利的处分，二审中双方均认可闫某1实际交纳租金21万元，一审据此认定闫某1欠付租金59688元正确。关于闫某1遗留物品的处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，闫某1在租赁合同解除时，对于经营期间店内购置财产及装饰装修应妥善处理。闫某1主张搬离时遗留部分财产交由鑫发房产公司转租或出售，但未能提交有效证据证实就遗留财产与鑫发房产公司办理移交手续或达成协议，闫某1亦认可双方就转租或出售价格并未协商，现鑫发房产公司提交票据证实新承租人以3000元价格利用部分财产，一审据此认定该3000元应从欠付租金中扣减，剩余财产由闫某1自行带走并无不当。闫某1上诉所提由鑫发房产公司承担设施设备价格自然贬值损失的主张，因缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。关于2016年冬季暖气费的问题。闫某1所提要求鑫发房产公司报停暖气、鑫发房产公司未予办理，2016年冬季暖气费应由鑫发房产公司承担的主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，由于闫某1对其主张的事实不能提供证据证实，应承担举证不能的法律后果，故对闫某1该项上诉主张本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人闫某1的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1848元，由上诉人闫某1负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 苏小红审判员 赵建兵 二〇一九年九月十日书记员 季晶晶