云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民初1158号原告：任一松，男，汉族，1969年3月15日出生，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：曹龙，云南直度律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮飞，云南直度律师事务所律师。被告：昆明华敏房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市高新区海源北路**高新招商大厦。法定代表人：尹晓敏。委托诉讼代理人：李冬，云南瀛滇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈达云，该公司员工。被告：云南民族大学，住所地：云南省昆明市呈贡区月华街**。法定代表人：张桥贵。委托诉讼代理人：何亚菊，建纬（昆明）律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆啟慧，建纬（昆明）律师事务所律师。原告任一松与被告昆明华敏房地产开发有限公司（以下简称“华敏地产”）、被告云南民族大学（以下简称“民大”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告任一松的特别授权代理人曹龙、阮飞，被告华敏地产的特别授权代理人李冬、陈达云，被告民大的特别授权代理人骆啟慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任一松向本院提出诉讼请求：1、解除原告与第一被告之间于2012年6月28日签订的《租赁合同》、于2013年3月5日签订的《补充协议》以及于2015年5月20日签订的《定制式租赁合同补充协议（二）》；2、由第一被告、第二被告共同退还原告租金11,000,000元，赔偿金5,500,000元，合计16,500,000元；3、由第一被告、第二被告以前述款项16,500,000元为基数按照年利率6%的标准向原告支付自本案起诉之日起至前述款项清偿完毕之日止的损失；4、依法判令案件受理费由被告承担。事实及理由：2012年11月27日，原告与第一被告签订《租赁合同》，约定第一被告将两被告共同合作建设的昆明市一二一大街134号“民大科技楼”第1层至6层房屋出租给原告经营使用，期限为20年；之后，原告与第一被告分别于2013年3月5日，2015年5月20日签订了《补充协议》和《定制式租赁合同补充协议（二）》，变更租赁房屋为“民大科技楼”第1层至3层，期限为10年，同时确认了第一被告的违约行为应当赔偿原告550万元赔偿金等事实；原告认为，原告与第一被告签订《租赁合同》后，已向第一被告陆续支付了租金1100万元，但第一被告时至今日仍未按照合同约定日期将租赁房屋交付原告经营使用。而且，现因第二被告已起诉要求解除与第一被告之间的合作关系，原告承租“民大科技楼”房屋的目的已不能实现。两被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了重大经济损失。因此，原告为维护自身合法权益，依法诉至贵院，望贵院判如所请。被告华敏地产答辩称，一、我方同意解除双方签订的三份协议；二、原告提出的赔偿金远远超过其受到的损失，而且赔偿金作为金钱给付请求权已经超过诉讼时效。对于退还租金我方无异议，第二、三项诉讼请求有重复请求的情况，都超过了原告实际受到的损失，而且超过了诉讼时效，因为双方签订的补充协议（二）的第四条第二款中明确载明了有关款项的支付时间是2015年12月31日，原告现在起诉已经超过诉讼时效。被告民大答辩称，一、我方并非是本案的适格被告，我方从未与原告签订过任何协议，也未收取过原告的任何款项，本案是租赁合同纠纷，我方不应当承担任何权利义务；二、虽然第一被告与我方之间确实存在合作开发关系，但是是属于另外的法律关系，与本案无关。请求法院驳回原告对我方的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告华敏地产对原告主张的事实及证据无异议，被告民大对原告提交的《合作协议》之外的证据，认为与其无关，对此本院认为原告提交《合作协议》，被告对真实性均无异议，故本院予以采信；原告提交的其余证据，均有原件核对，且与本案相关联，故本院予以采信，至于被告民大是否应承担责任，本院在说理部分予以综合评判。本院认定事实如下：2008年12月26日，被告华敏地产与被告民大签订《合作协议》，约定双方合作建设民大科技楼。2012年6月28日，原告任一松与被告华敏地产签订《租赁合同》，主要内容：华敏地产拥有位于即将建设的以昆明市一二一大街云南民族大学校园内土地为开发目标的云南民族大学民大科技楼30年经营权；该物业建成后，华敏地产、任一松双方按约定的条件由任一松租赁该物业的（备注：楼的范围包括负一层至十四层）1-6层（包括前述物业1-6层外立面及该物业正立面外广场的使用权，建设工程图产生后作为本合同附件附随），用于经营数码广场。华敏地产在2013年5月31日前提供给任一松的承租物业（1-6层）给任一松进行二次装修。计租租赁期限为20年，自免租期届满之日起算。华敏地产给予任一松6个月免租期。华敏地产如延期交付承租物业的，则租赁期限按延期一天顺延三天的方式顺延相应的租期，顺延的租期不给付租金。租金按年支付，租赁价格为第一期五年40元/平方米/月，第二期五年50元/平方米/月，第三期五年55元/平方米/月，第四期五年56元/平方米/月。任一松对该项目承租的总预付租金为人民币2000万元，按以下方式支付华敏地产：（1）签订本合同后七个工作日内，且任一松取得规划施工许可证，任一松付700万元到华敏地产（经双方协商，该款项支付时间为2012年7月2日）；鉴于任一松前期已经支付华敏地产100万元，故在该支付时点，任一松实际支付华敏地产600万元，并由华敏地产向任一松出具700万元收款收据；（2）任一松首次付款后一个月内再向华敏地产支付100万元（该款项支付时间为2012年7月31日前）；（3）华敏地产取得施工许可证后，任一松转300万元到华敏地产账户；（4）项目施工至正负零完成后任一松支付给华敏地产200万元；（5）项目大楼整体封顶后，任一松支付给华敏地产200万；（6）双方完成交接房手续后，任一松付给华敏地产400万；（7）任一松开业前再支付给华敏地产100万；（8）承租物业交付任一松后，如任一松委托华敏地产装修，则任一松需向华敏地产支付装修费200万，装修标准由任一松决定，如任一松自行装修，则华敏地产需支付任一松100万装修费。双方不得擅自解除本合同，任何一方单方解除本合同，违约方应向对方支付违约金1000万元，造成其他损失的，仍应赔偿损失。如华敏地产造成任一松未能在2013年5月如期使用拟租物业或预期任一松已不可能使用拟租物业的，视为华敏地产擅自单方违约，华敏地产应自收到任一松通知之日起30日内退还任一松已向华敏地产支付的全部资金，且承担违约责任。2013年3月5日，任一松、华敏地产签订《补充协议》。2015年5月20日，双方又签订了《定制式租赁合同补充协议（二）》，约定：“因双方就主体合同均有各自的理解，就主体合同的违约责任及违约赔偿产生的争议和分歧，故双方经协商同意华敏地产同意向任一松支付人民币1650万元，其中的1100万元是任一松支付给华敏地产的预付租金，550万元是华敏地产支付给任一松的赔偿金。主合同约定租赁标的由民大科技楼1-6层变更为1-3层，华敏地产承诺于2015年9月30日向任一松交付承租物业，给任一松进行二次装修，交付标准按主合同约定标准执行。租期的变更：华敏地产向任一松交付符合约定标的的租赁标的物之日起六个月为装修及开业准备免租期。租期为2016年4月1日至2026年4月1日。计租租赁期限为十年，自免租期届满之日起算，如延期交付承租物业的，则免租期不变，租赁期按照拖延一天顺延二天计算并顺延。租金及支付方式的变更：双方约定承租物业租金按七期计算，即第一期租金（计租日起第1-4年承租期）共计人民币960万元……支付方式：1、任一松已经向华敏地产实际支付预付租金1100万元且华敏地产应向任一松承担550万元的赔偿金；该1650万元中的960万元抵作任一松按本协议约定向华敏地产支付的预付租金，故任一松不再向华敏地产支付第一期租金；2、扣除第一期预付租金960万元后，华敏地产还需向任一松支付的690万元余额应在将物业交付任一松前一次性支付，但最迟不超过2015年12月31日（无论出租物业是否移交）……”另，任一松向华敏地产支付预付租金如下：2009年12月10日支付60万元、2009年12月11日支付40万元、2012年7月2日支付600万元，2012年7月30日支付100万元，2013年1月30日支付100万元，2013年3月6日支付200万元，共计支付预付租金1100万元。上述协议签订后，案涉租赁物至今未交付任一松。本案审理过程中，原告任一松及被告华敏地产均表示同意解除《租赁合同》、《补充协议》及《定制式租赁合同补充协议（二）》，且被告华敏地产同意退还任一松租金1100万元。本院认为，双方系房屋租赁合同引发的诉讼,应在该法律关系项下处理本案。本案争议焦点是：1、原告主张的赔偿金及利息损失应如何支持？2、被告民大在本案中是否应当承担责任？《租赁合同》、《补充协议》及《定制式租赁合同补充协议（二）》系双方当事人真实的意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效，原告任一松及被告华敏地产均同意解除前述合同，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持，同时被告华敏地产亦同意退还原告1100万元的租金，故本院予以确认。争议焦点1：关于赔偿金及利息，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”经审查，案涉合同因被告华敏地产的违约行为，导致该合同不能继续履行，华敏地产应按照约定承担违约责任。双方在《定制式租赁合同补充协议（二）》约定华敏地产除退还任一松1100万元的租金外，还需支付550万元的赔偿金，对此被告华敏地产一是抗辩称该赔偿金约定的最后支付期限是2015年12月31日，故原告在2019年3月29日起诉主张该赔偿金已过诉讼时效，则按照前述合同约定“扣除第一期预付租金960万元后，华敏地产还需向任一松支付的690万元余额应在将物业交付任一松前一次性支付，但最迟不超过2015年12月31日”的理解来看，是在任一松与被告华敏地产按约履行租赁合同的情况下，扣除任一松向被告华敏地产支付的960万租金后，华敏地产需在2015年12月31日前向任一松支付包含赔偿金在内的690万元，但本案查明的事实是华敏地产一直未交付租赁物，导致一直无法进行计租，即华敏地产也不可能扣除任一松第一期预付租金，故被告华敏地产以此约定提出诉讼时效抗辩，本院不予采纳。被告华敏地产二是抗辩赔偿金过高，要求调减，且赔偿金及利息损失属于重复主张，对此本院认为，任一松向华敏地产分笔支付完毕1100万元的预付租金后，至今仍未获得租赁物，已给任一松造成该1100万元资金被占用的损失，对于该损失可以参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率标准来计算，而华敏地产承担的违约责任应以该实际损失为限。故任一松主张550万的赔偿金过高，本院酌情确定为赔偿金350万元，同时华敏地产至今仍未向任一松返还预付租金，其租金被占用的损失一直持续，该赔偿金不足以覆盖任一松的实际损失，故本院支持任一松以1100万元为基数自起诉之日起至款项还清之日止的利息损失，利息标准应按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。争议焦点2：因被告民大并未与原告形成租赁合同关系，亦未收取过上述租金，原告诉请其共同承担责任无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告任一松与被告昆明华敏房地产开发有限公司于2012年6月28日签订的《租赁合同》、于2013年3月5日签订的《补充协议》以及于2015年5月20日签订的《定制式租赁合同补充协议（二）》；二、由被告昆明华敏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告任一松支付的租金1100万元并支付原告任一松赔偿金350万元；三、由被告昆明华敏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告任一松以1100万元为基数自2019年3月29日起至款项还清之日止的按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息；四、驳回原告任一松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费120800元，由被告昆明华敏房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李娜人民陪审员  何颖人民陪审员  李涛二〇一九年九月六日书 记 员  袁源