广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18812号原告：广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区同济东路33号首层54号，统一社会信用代码91440600776200456L。负责人：刘海鹏。委托诉讼代理人：林丹，女，系原告的员工。被告：林文锋，男。原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司诉被告林文锋居间合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序由审判员肖华独任审判，并于2019年8月22日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人林丹及被告林文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付代理费20000元及违约金20000元（违约金以代理费20000元为本金，按每日千分之五计算，从2017年2月27日起计算至清偿之日止并以20000元为限）；2、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求第一项的利息起算日为2019年4月9日。事实和理由：原告是于2005年5月26日依法成立的具有房地产中介服务资格的公司，原告原名为满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，已于2018年7月2日变更为现名称。2017年2月27日，原、被告签订《买卖代理费支付承诺书》，约定：被告委托原告向卖方购买位于广东省佛山市南海区桂城街道港口路2号保利心语花园一区xx座xxx房的房产，原告为买卖双方提供居间服务；原告促成买卖双方签署《房地产买卖合同》的，被告应向原告支付房地产咨询及买卖代理费38720元；逾期支付的，须从签订买卖合同之日起按每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止；因本承诺书而产生任何争议或纠纷的，双方同意由经纪方所在地人民法院管辖等。原告已促成被告与卖方签订《房地产买卖合同》，被告已向原告支付18720元，但被告至今尚有代理费20000元未支付。原告认为，原、被告签订的《买卖代理费支付承诺书》和被告与卖方签订的《房地产买卖合同》合法有效，原告作为居间人已履行其义务促成交易。被告无故不履行合约，其行为已构成违约，造成原告严重损失，依法应承担违约责任。被告辩称，一、原告的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，法院应予以驳回。被告向卖方购买佛山市南海区桂城街道港口路2号保利心语花园一区xx座xxx房，原、被告及卖方于2017年2月17日签订了《房地产买卖合同》，被告于同日签订《买卖代理费支付承诺书》，明确了原、被告双方的权利和义务。被告于2017年4月22日向原告支付18720元服务费，并有收据加盖原告财务专用章为证。截至原告于2019年7月19日提起本案诉讼，被告从未接到原告关于服务费的催缴书面函件，说明原告默认被告已按《买卖代理费支付承诺书》履行支付服务费义务并且原告并未有异议。根据《民法通则》第一百三十五条的规定，原告请求诉讼时间已经超过《买卖代理费支付承诺书》签署后二年以上，属于超出2年诉讼时效。法院应予以驳回原告不合理的诉讼请求。二、案涉房屋买卖合同履行过程中，原告不仅没有积极履行促成交易的居间服务义务，而且违反国家对房地产经纪“三证”齐全的规定，隐瞒卖方及其代理人关系的重要事实，违背《房地产买卖合同》第十二条第2点的经纪方权责，给被告造成重大的损失。根据《房地产经纪管理办法》第二十三条规定，在签订《房地产买卖合同》时，原告只收取了业主身份证，房屋出售委托协议书及房地产复印件缺失，为后续合同履行埋下隐患，原告违反国家对房地产经纪“三证”齐全的要求。在合同履行过程中，被告发现卖方和其代理人存在代购关系，而原告在承接卖方委托出售时，为达成三方协议，故意隐瞒该事实。这也是《房地产买卖合同》拖了超过两年无法履行的主要缘由。因卖方及其代理人的代理关系，所以在签订合同后不久，由于利益关系及不同思量角度，卖方在2017年3月9日跟原告传达了想毁约的意愿，而原告为了自己的业绩，没有采取适当的措施促成《房地产买卖合同》，而且在明知卖方有意毁约的情形下，于2017年5月23日将三方买卖房屋存于原告处的证件收据在没有通知被告的情况下，让卖方私自取走。后来卖方于2017年6月28日以2017年6月1日的限购政策为借口，给被告发出解除合同通知书，被告找原告交涉时，原告才不得不把实际情况告知。并且自此之后，原告并未尽到经纪方的义务，协商促成交易，经纪人也离职，没人跟进，进而对此不闻不问，置之不理，由被告与卖方进行磋商交涉，进而打了一年多的官司。原告未尽经纪方义务并且违背《房地产买卖合同》第十二条第2点的经纪方权责，造成合同履行的障碍，应当赔偿被告由此而造成的实际经济损失。三、即使最终由于被告的坚持和使用法律保护自身的权益，达成《房地产买卖合同》，但其中有以牺牲被告的利益，超出《房地产买卖合同》投入金钱为基础。而原告未尽其责，而索其权益，不应得到法律支持，而应为被告的经济损失承担责任，赔偿被告经济损失及时间损失50000元。既于原告违反“三证”齐全规定，隐瞒卖方与代理人关系重要事实，违背保管交易资料至争议解决，并且不尽合同义务，置之不理。被告坚持与卖方磋商，努力交涉并以通过打官司的手段捍卫自身权益。因此，被告在合同基础上承担（2018）粤0605民初419号案的诉讼费10320元及一审律师费20000元和二审律师费10000元，被告认为，原告不尽其义务，违背职责应向被告赔偿经济损失。综上，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应予以驳回。诉讼中，原告提供如下证据：1、《买卖代理费支付承诺书》。证明原、被告间存在居间合同法律关系，被告应向原告支付居间代理费38720元，但被告至今仍有20000元尚未支付。2、《房地产买卖合同》。证明原告成功促成被告与卖方签订《房地产买卖合同》且合同成立。3、房屋产权证、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果。证明案外人王少进是涉案房屋的产权人，有权出售涉案房屋。被告已知悉房屋产权情况。4、《解除合同通知书》、沟通函、通知。证明案外人向被告及原告发出沟通通知、解除通知，被告及卖方在合同履行过程中出现纠纷。行政服务中心项目办理表、房屋产权证。证明在被告与卖方解决纠纷后，原告协助双方办理产权转移手续。6、《通知书》及快递单。证明原告向被告发出居间代理费催缴通知，被告已签收。诉讼中，被告提供如下证据：1、《房地产买卖合同》。证明①原告促成签订三方协议时，涉案物业并未办理所有权证，原告违反国家对于房地产经纪“三证”齐全的要求；②原告具有《房地产买卖合同》第十二条规定的经纪方权责。2、收款收据。证明原告收取居间服务费18720元。3、《房屋代购协议书》。证明卖方及其代理人之间的代购关系。4、证件收据。证明原告收取《房地产买卖合同》证件资料。5、《保证函》。证明原告违背《房地产买卖合同》第十二条规定，经纪方保管已收取的交易资料至争议解决之日止。6、发票。证明被告支付一审律师费20000元，二审律师费10000元。7、预交其他费用通知书及缴费票据。证明被告支付诉讼费10320元。8、（2018）粤0605民初419号民事判决书。证明①原告、被告和卖方的《房地产买卖合同》于2017年6月1日遇到新政履行障碍，随即原告即时单方面通知卖方交易受阻并且没有居中协调解决，结合证据5，原告5月份就已经私自让卖方取走交易资料，原告一直在给合同履行制造麻烦，损害被告的切身利益。被告和卖方从2017年6月长达一年半纠纷，原告不仅没有履行居间服务的义务，而且置之不理；②结合证据6，被告在《房地产买卖合同》基础上，额外损失金钱24667元+20000元+10000元+10320元=64987元，时间长达一年半。原告作为居间服务机构，没有履行房地产经纪的“三证”齐全义务，将风险转移给买卖双方，不尽经纪义务，违反经纪职责，因此需共同承担和负责该风险后果。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、5及证据4中的《解除合同通知书》，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据3为有权行政机关出具，本院予以采信；证据4中的沟通函、通知，原告未能提供证据证明被告已签收上述材料，本院不予采信；证据6有原件核对，被告虽有异议但未能举证予以反驳，本院对真实性予以确认。被告提交的证据1、2、4、5，原告对真实性均无异议，本院经审查对该几组证据的真实性予以确认；证据3无原件核对，本院对真实性不予确认；本院经审查对证据6、7、8的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年2月27日，被告（买方）、原告（经纪方）与案外人王少进（卖方）签订《房地产买卖合同》（合同编号：0004351），约定：1、被告购买案外人王少进位于佛山市南海区桂城街道港口路2号保利心语花园一区xx座xxx房，建筑面积为94.35平方米，总购房款为176万元。2、卖方合法持有《商品房买卖合同》，合同备案登记号为20160326045502，买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，买卖双方同意交易并待卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续。买方已经查看过卖方的《商品房买卖合同》，物业有抵押登记。3、经甲乙双方一致同意，在2017年3月8日到2017年9月8日，卖方同意以每月租金2500元租予买方，租赁期限为6个月。6个月后，卖方同意给买方免费居住到买方出房产证当天为止，租赁付款方式为季度付款，每三个月付一次。4、经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。双方解除或终止本合同、自行办理或委托其它任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。5、买卖双方在合同履行过程中发生争议的，经纪方有权保管已收取的交易资料至争议解决之日止。同日，被告向原告出具《买卖代理费支付承诺书》：“本人独家委托贵司代理承购位于佛山市南海区桂城街道港口路2号保利心语花园一区xx座xxx房的房产。……本人同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共38720元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付……。”案外人王少进(卖方)于2018年1月8日向佛山市南海区人民法院立案起诉林文锋（买方，也即本案被告）房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）粤0605民初419号，该案中，卖方王少进以涉案房屋在2017年6月1日前并未取得房产证，买卖双方就涉案房屋的交易属于6.1限购政策范围内，且被告未举证证明其具有购房资格为由起诉要求解除买卖双方就涉案房屋签订的买卖合同，并要求被告支付占有使用涉案房屋的租金。佛山市南海区人民法院经审理后认为，至该案诉讼时点，被告已在佛山市缴纳了一年的社会保险，具备继续履行合同的可能，且涉案房屋已经实际交付给被告，考虑案件实际及维持交易稳定，对卖方要求解除合同、返还房屋的诉请不予支持。另查明，涉案房产位于佛山市南海区桂城街道港口路2号保利心语花园一区xx座xxx房，建筑面积94.42平方米，原登记于案外人王少进名下，由案外人王少进单独所有，涉案房产已于2019年4月2日变更登记至被告名下。本院认为，本案系居间合同纠纷。依据原、被告及案外人王少进签订的《房地产买卖合同》之约定，上述合同实为三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，原、被告签订的《买卖代理费支付承诺书》亦与上述合同相互承继，系原、被告就房地产咨询及买卖代理费支付金额及支付方式等的具体约定。上述合同及承诺书均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，由此可见，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。原告依约向被告提供了媒介服务,并促成被告与案外人王少进签订《房地产买卖合同》，则原告的居间义务业已完成，且已达涉案《房地产买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书》所约定的房地产咨询及买卖代理费支付条件。据此，原告主张被告支付房地产咨询及买卖代理费余款20000元有合同及法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案《买卖代理费支付承诺书》约定，被告同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共38720元，否则需自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。因被告尚欠原告剩余代理费20000元未支付，现原告主张被告自2019年4月9日起支付违约金，合法有据，本院予以支持。至于违约金的具体标准，合同约定的千分之五折算年利率为180%，该标准明显过高，综合合同的履行情况、被告的过错程度等，本院酌定违约金标准为日万分之五，原告主张超出部分，本院不予支持。经核算，截至2019年8月31日，被告应向原告支付违约金1450元（20000元×万分之五×145天）。此后以被告欠付的居间费为本金，按日万分之五计算违约金至清偿之日止。原告主张超出部分，本院不予支持。关于被告的抗辩意见，本院回应如下：1、关于诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案原告向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为三年。原、被告签订的《买卖代理费支付承诺书》约定的房地产咨询及买卖代理费支付日为2017年2月27日，至本案原告提起诉讼之日，未超出法定的诉讼时效，故被告该项抗辩意见不成立，本院不予采纳。2、涉案《房地产买卖合同》第一条关于涉案房屋的情况明确载明涉案房屋尚未办理房地产权证，被告亦确认其签约时对此知情，被告明知涉案房屋尚未办理产权证而自愿与案外人就涉案房屋签订《房地产买卖合同》，相关的风险应由其自行承担。且结合佛山市南海区人民法院作出的（2018）粤0605民初419号民事判决可知，该院并未因涉案房屋签约时未办理房产证而解除合同，涉案房屋亦客观上已经过户登记至被告名下，涉案《房地产买卖合同》已经履行完毕。3、至于被告在另案中因诉讼产生的损失，并非原告违约所致，被告不得以此对抗其基于与原告的居间合同关系而应支付的相关费用。4、至于卖方在签约后有无将涉案房屋的房产证交由原告保管等，从合同履行的结果来看，均对被告成功购买涉案房屋并未产生实质影响，原告依约向被告提供了媒介服务,并促成被告与案外人签订《房地产买卖合同》，涉案房屋亦已经过户登记至被告名下，被告依法依约应向原告支付居间费。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告林文锋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费20000元及违约金1450元（暂计至2019年8月31日；自2019年9月1日起计至被告实际清偿之日止的违约金以被告欠付的房地产咨询及买卖代理费为本金，按日万分之五计算）；二、驳回原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取400元，由原告广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司负担180元，被告林文锋负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年九月十九日书记员 梁丽仪