广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8593号原告：广州欣欣物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街镜湖大道16号轩逸花园15栋首层，统一社会信用代码91440114698699844R。法定代表人：高建国。委托诉讼代理人：杨文、张荣庆，均为该公司职员。被告：谭雪英，女，1965年3月14日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州欣欣物业管理有限公司（以下简称欣欣公司）诉被告谭雪英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法由审判员廖静文适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告欣欣公司的诉讼代理人杨文、张荣庆到庭参加诉讼。被告谭雪英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告欣欣公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付从2016年2月1日至2019年6月30日拖欠的物业管理费9875.70元、公共用电分摊费685.80元（2016年3月至2019年5月）、垃圾处理费160元（2016年3月至2019年6月，每月4元）以及滞纳金（从2016年3月1日起算，按日千分之一计算至付清之日止）暂计至2019年6月12日为5734.22元，合计16455.72元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了位于广州市花都区新雅街镜湖大道16号的轩逸花园22栋1503房，并于2015年7月1日办理了收楼手续，该房屋已交付被告使用。原告为轩逸花园的物业管理公司，向被告提供了物业服务，但被告却没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务。自2016年2月至2019年6月，被告拖欠原告物业管理费9875.70元、公共用电分摊费685.80元、垃圾处理费160元以及滞纳金5734.22元，合计16455.72元。期间经原告多次催缴，被告一直不履行缴费义务。截至原告起诉之日，被告依然拒缴拖欠的物业费用。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。被告谭雪英没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街镜湖大道16号22栋1503房，建筑面积是162.57平方米，权属人是谭雪英。2012年3月5日，欣欣公司（乙方）与广州常元房地产开发实业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对涉案小区实施前期物业管理服务，服务期限自2012年3月15日至2015年3月14日。合同第三十八条约定，本物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会珠定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。欣欣公司主张其于2012年4月1日进入涉案小区进行管理至今。2015年7月1日，谭雪英（乙方）与欣欣公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由甲方提供前期物业服务管理。合同第四条约定住宅暂按建筑面积每月每平方米1.5元计收（不含公共水电费分摊）；银行转账为每月10号划扣当月费用。第六条代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费等代收缴费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定。第十条违约责任四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从次月首日起每天按欠费总额的千分之一缴付滞纳金。谭雪英于2015年7月1日办理收楼手续，支付物业管理费至2016年1月。此后，谭雪英未支付物业管理费、公摊电费及垃圾处理费。欣欣公司称，谭雪英以涉案房屋为毛坯房，其未入住为由，拒绝支付物业管理费。2018年3月13日,欣欣公司（乙方）与广州常元房地产开发实业有限公司（甲方）签订《的补充协议》，约定：3、原合同第三十八条约定：“物业服务合同期限届满，业主大会役有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”因轩逸花园至今未召开业主大会，所有原合同自动延续有效。4、本协议经甲乙双方签章后生效，即成为《前期物业服务合同》不可分割的组成部分，与《前期物业服务合同》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款外，原协议的其余部分应完全继续有效。欣欣公司通过电话、短信等方式通知谭雪英，催缴被告欠付的物业管理费、公摊电费及垃圾处理费。2017年11月20日，欣欣公司通过快递方式向谭雪英商品房预售合同的联系地址发出律师函，要求谭雪英向其支付2016年2月至2017年11月的物业服务费、公摊电费、垃圾处理费及滞纳金。另查明，欣欣公司主张，其垫付了涉案小区的公摊电费，并提交了电费发票拟证实其主张；涉案小区业主未按期支付物业管理费的，从次月1日开始计算滞纳金；涉案小区至今尚未成立业主委员会。本院认为，欣欣公司与谭雪英签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由此可见，欣欣公司提供的物业管理服务是由全体业主共同享有。谭雪英作为涉案房屋的权属人，享受了欣欣公司提供的物业管理服务，理应向欣欣公司支付物业服务费，欣欣公司的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。即便涉案房屋为毛坯房，谭雪英仍需要向欣欣公司支付物业管理费。欣欣公司要求谭雪英支付2016年2月1日至2019年6月30日的物业管理费，本院予以支持。经核算，谭雪英应向欣欣公司支付的物业管理费为9998.06元（1.5元/月/平方米×162.57平方米×41个月）。欣欣公司要求谭雪英支付9875.7元，本院予以支持。欣欣公司提交的电费发票足以证实其已垫付涉案小区的公摊电费，欣欣公司要求谭雪英支付2016年3月至2019年5月的公摊电费685.8元、2016年3月至2019年6月的垃圾处理费160元，合法有据，本院予以支持。关于滞纳金，谭雪英未按时向欣欣公司支付物业管理费，应按照合同约定向欣欣公司支付滞纳金。欣欣公司与谭雪英签订的《前期物业服务》虽约定了逾期支付物业管理费，需按每日千分之一的标准支付滞纳金。但该标准过高，本院酌定滞纳金标准按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。谭雪英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第三十二条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告谭雪英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州欣欣物业管理有限公司支付自2016年2月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费9875.70元；二、被告谭雪英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州欣欣物业管理有限公司支付滞纳金（滞纳金以每月应缴的物业服务费243.86元为本金，分别从欠缴次月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，每月滞纳金以不超过当月物业管理服务费本金为限）;三、被告谭雪英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州欣欣物业管理有限公司支付2016年3月至2019年5月的公摊电费685.8元；四、被告谭雪英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州欣欣物业管理有限公司支付2016年3月至2019年6月的垃圾处理费160元；五、驳回原告广州欣欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106元，由原告广州欣欣物业管理有限公司负担36元，由被告谭雪英负担70元。本判决为终审判决。审判员  廖静文二〇一九年九月十二日书记员  利文智