陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终8674号 上诉人（原审被告）：刘培民，男，汉族，1938年1月15日出生，陕西日报社退休职工，住西安市委托诉讼代理人：马潇，陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：原长桂，陕西律师农民工维权工作总站律师。被上诉人（原审原告）：崔伟，男，汉族，1979年9月15日出生，西安西电变压器有限责任公司员工，住西安市莲湖区。诉讼委托代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。诉讼委托代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨光，男，汉族，1976年9月21日出生，陕西日报社记者，住西安市碑林区。第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人刘培民因与被上诉人崔伟、杨光，原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，刘培民系陕报集团退休职工，刘喜顺系刘培民之子，刘喜顺与杨光系同事关系，亦系陕报集团在岗职工。陕报集团与地建公司在本市长安区XX花园项目，刘培民，拥有南山花园项目住房的购房指标。因刘培民年龄较大，不便办理转让事宜，其子刘喜顺派驻外地工作，故刘培民于2016年5月3日向杨光出具了授权委托书一份，载明：其委托杨光办理南山花园选房认购等事宜。被委托人在权限范围内签署的一切有关文件，委托人均承认。杨光遂联系到案外人刘某某愿意受让刘培民的购房资格，由刘某某先签署《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》（以下简称购房名额转让协议），杨光将该协议交刘培民签字，并将刘某某支付的2万元转让费交给了刘培民。随后，因其他原因刘某某反悔，不愿继续受让。适逢崔伟愿意购买，故杨光重新自己另书写一份刘培民的授权委托书，以自己的名义与崔伟重新签订购房名额转让协议，该名额转让协议约定，房屋名额转让费5万元，乙方（崔伟）应当在本协议签订之日向甲方（杨光） 预缴房屋认购名额转让费3万元，余款2万元在网签更名前一次性缴清。甲方只负责转让房屋名额，待本协议签署后，后续需要缴纳的与房子有关的所有费用均由乙方自行承担。在网签更名前，甲方需协助乙方办理单位内部相关各种购房手续。乙方在网签更名前，应对甲方转让房屋事宜保密等等。后，崔伟将约定的3万元交付给杨光。杨光用其中的2万元直接退还给刘某某。2016年5月6日，崔伟以刘培民名义与地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》约定：乙方认购甲方开发的南山花园8号楼3单元12层西户商品房，建筑面积约为156平方米单价为3980/㎡。协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金5万元，认购金将作为商品房首付款的组成部分，在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日，崔伟向地建公司支付房屋认购款5万。2016年8月23日，崔伟向地建公司支付房款74176元。2018年7月，刘喜顺称房屋价格按9000元/㎡计算，要求崔伟再出50万元，否则拒绝办理手续。2018年7月20日陕报集团工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后原被告就车位认购问题进行了协商，但未达成一致，崔伟遂向一审法院起诉。2018年8月9日崔伟向地建公司交纳保证金286264元。崔伟于2018年08月28日起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1、请求法院确认崔伟和杨光2016年5月4日签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》合法有效；2、请求法院判令刘培民、杨光协助崔伟在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续；3、诉讼费用由刘培民、杨光承担。事实和理由：陕西日报传媒集团（以下简称陕报集团）和地建公司合作开发建设“南山花园”项目，该项目位于西安市长安区XX路以西，文苑中路以东，西长安街以南，西安水务集团以北。刘培民系陕报集团职工，拥有“南山花园”项目的住房购房指标，愿意将购房指标转让于崔伟。2016年5月3日，刘培民向杨光出具《个人授权委托书》，由杨光代为处理南山花园商品房的选房认购等有关事宜。2016年5月4日，杨光与崔伟签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》（以下简称名额转让协议），约定将刘培民的购房指标转让给崔伟，转让费为5万元，协议签订之日预缴3万元，余款2万元在网签更名前一次性缴清，崔伟将房屋定金、购房款交付给杨光后，由杨光代替崔伟及时缴纳。协议签订后，崔伟按约向杨光支付转让费3万元。2016年5月6日，崔伟和杨光共同到地建公司处，由崔伟支付房屋认购款5万元，以刘培民名义和地建公司签订《南山花园商品房认购协议》（以下简称认购协议）认购地建公司开发的“南山花园”8号楼3单元12层西户商品房，建筑面积为156平方米，认购单价为3980元/㎡。2016年8月23日，崔伟按约向地建公司支付房款74176元。现刘培民以单位搬迁和房价上涨为由，要求崔伟额外支付转让费，否则不予协助办理更名手续。崔伟认为，双方签订名额转让协议不违反法律的强制性规定，具有法律效力，刘培民应根据地建公司的通知协助崔伟办理认购协议的更名手续。为维护崔伟的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。刘培民辩称，与崔伟并不认识，对崔伟与杨光签署名额转让协议、认购协议均不知情。杨光在没有授权的情况下对涉案房屋进行了转让，不应当对刘培民发生法律效力。杨光所持有的委托书的签名并非刘培民本人所写，刘培民也没有收到崔伟所谓的转让费，请求法院驳回崔伟诉请。杨光辩称，刘培民系陕报集团退休职工，其子刘喜顺与我亦为陕报集团在岗职工。因刘喜顺工作在外地，2016年4月底，选房日期临近，刘喜顺打电话给我，请求我帮忙找人购买其父亲刘培民南山花园项目的购房指标。于是在已经购买了我房子的高洪艳介绍下，经我前后联系协调刘某某，也促成刘某某和刘培民签订了名额转让协议，合同总价3万元，已付2万元给刘培民，剩余1万元更名付清。后刘某某担心房子产权不清等问题会引起纠纷，在与我达成一致的情况下，解除了名额转让协议。退还刘某某2万元。后崔伟联系到我称要买房，我收取了崔伟的转让费3万元，其中2万元退给刘某某，剩余的1万元还在我处保存。和崔伟签约当晚，将上述情况短信告知刘喜顺。2017年夏，刘喜顺称只认第一份协议（与刘某某签订的），不认第二份协议（与崔伟签订的）。后刘喜顺称房子加价50万可以与崔伟成交，否则拒绝办理过户等手续。一审法院认为，刘培民作为陕报集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，委托杨光将该认购资格转让。后在杨光的代理下，刘培民与刘某某达成购房名额转让协议。后刘某某解除合同，杨光为了完成代理事项，又自书了委托协议，以自己的名义重新与崔伟签订了购房名额转让协议，并最终促成崔伟以刘培民名义与地建公司签订认购协议。在此过程中，杨光在办理刘培民与刘某某交易中，系有权代理。在刘某某退出交易后，杨光自书委托书，继续与崔伟达成合意，崔伟亦履行了购房名额转让协议、认购协议约定的付款义务。即使刘培民主张杨光为无权代理，但崔伟作为善意地建公司，有理由相信杨光有代理权，杨光之代理行为构成表见代理，对刘培民具有法律效力。另，杨光与崔伟所签转让协议并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故该转让协议有效，且因杨光构成表见代理，该协议对刘培民亦具有约束力。从刘喜顺短信记录可认定，其对杨光代理行为是知晓的，因市场房价涨速过快，刘培民不愿再以原价格转让，此行为违反诚实信用原则。崔伟诉请中涉及的办理认购协议更名手续，虽在双方签订的购房名额转让协议中没有明确约定，但该更名手续协办义务是刘培民的合同附随义务，双方即便对此未进行约定，刘培民亦有协助义务。另，地建公司的捆绑销售行为因违反合同自由原则而无效。现崔伟要求继续履行合同，请求判令刘培民协助崔伟在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、崔伟与杨光代刘培民签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》有效；二、本判决生效之日起十五日内刘培民协助崔伟在陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续；案件受理费1050元，由刘培民、杨光各负担一半（此款崔伟已预交，刘培民、杨光于本判决生效之日起十五日内直接给付崔伟）。 宣判后，刘培民不服，向本院提起上诉称，一、一审判决查明事实错误。1、刘培民未向杨光或崔伟出具过授权委托书，崔伟提交的两份授权委托书上的“刘培民”的签字不是刘培民本人所签。2、刘培民及其子刘喜顺从未要求崔伟再出50万元，否则拒绝办理手续。3、刘喜顺从未表示过知晓杨光的代理行为，也从未作出过类似的意思表示。刘培民从未向杨光出具过授权，自始至终不知道房屋被卖。二、一审判决适用法律错误。1、崔伟没有尽到应尽的注意义务，不是善意第三人。杨光和刘培民没有任何足以让人产生杨光有代理权的关系，双方不符合表见代理的条件。2、对于杨光和崔伟签订的转让协议，应适用合同法第四十八条规定。3、刘培民与刘某某签订转让合同，杨光是居间并非代理人。三、崔伟涉嫌虚假诉讼。崔伟与杨光合谋，制造不存在的合同，以虚假的合同提起诉讼。四、杨光与崔伟恶意串通，通过虚假诉讼以期非法谋得刘培民的房屋，另外从与多人无权代理中谋取利益。上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回崔伟的全部诉讼请求；3、全部诉讼费用由被上诉人承担。崔伟辩称，一、杨光代刘培民签订转让协议的行为构成表见代理。该转让协议对刘培民具有约束力，而且转让协议不违反法律强制性规定，不存在恶意串通，损害第三人利益的情形。双方达成的转让协议合法有效。二、刘培民有协助崔伟办理更名手续的义务。双方的转让协议不存在合同法第一百一十条规定的情形。一审判决刘培民协助办理更名手续适用法律正确。杨光辩称，一、表见代理应被认定成立。2016年一季度西安市的房价处于市场低点，陕西日报社时任社长也多次表示报社不往南郊搬了，所以当时报社内部刮起了卖房风。2016年5月，刘喜顺电话告诉我刘培民的房子指标不想要了，让我帮忙卖。后经我协调，2016年5月4日晚，我带着刘某某已经签字的协议书和2万元首付款来到刘培民家，刘培民在协议书上签字，收了刘某某2万元现金。这就是刘培民对我的认可授权。与此同时，崔伟经我协调从报社其他人处购买了指标，后又因其他原因解除了合同。崔伟全程见证了经我协调，刘培民和刘某某签署协议的过程。后由于刘某某主动退出，我本着尽心办事，和崔伟签订了协议。从2016年5月刘某某第一次签署协议到2018年8月，刘培民未就购房指标出售提出任何异议。每次都是我通知崔伟办理房屋认购的具体手续。所以，有理由相信杨光成立表见代理。二、杨光没有抽取好处费。地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，2016年5月3日刘培民向杨光出具的委托书系杨光自行书写。一审判决认定其余事实属实。本院认为，本案争议的焦点是杨光在和崔伟签订转让协议时是否具有刘培民的授权。根据查明事实，2016年时，刘培民将自己要出售南山花园项目购房资格的事告知杨光，让杨光帮忙找人购买。杨光首先找到案外人刘某某购买刘培民的购房资格，刘某某通过杨光与刘培民签订转让协议，并通过杨光向刘培民支付了转让费2万元。其后，因刘某某不愿意再购买刘培民的转让指标，退出交易。杨光为继续完成刘培民的委托，自书委托书，和崔伟达成签订了转让协议，由崔伟代刘某某继续购买刘培民的购房指标。其后，崔伟以刘培民的名义与地建公司签订的南山花园商品房认购协议。杨光在与崔伟签订转让协议时虽然没有刘培民的书面授权委托书，但是，杨光在刘某某与刘培民签订转让协议中的行为，使得崔伟有理由相信杨光是取得刘培民的授权委托的。而且，在其后崔伟以刘培民的名义与地建公司签订认购协议、交付认购金的过程中，刘培民始终没有提出过异议。可以认定刘培民对由崔伟购买自己的购房资格予以认可。因此，一审判决认定杨光代刘培民与崔伟签订的转让协议有效，约束刘培民与崔伟，有事实依据，应予维持。刘培民上诉认为杨光与崔伟恶意串通，没有证据，不予采信。综上，刘培民的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，刘培民已预交，由刘培民负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年九月二日  书 记 员  胡 雨 欣   1