湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初11797号原告：武汉市武昌区爱尚薇阁主题酒店，经营场所武汉市武昌区三角路村沙湖梦湖水岸******。经营者：从学洪，女，1972年5月21日出生，回族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：王世喜，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：张国平，男，1973年3月21日出生，汉族，居民身份证住址江苏省昆山市，委托诉讼代理人：成传育，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告武汉市武昌区爱尚薇阁主题酒店（以下简称爱尚薇阁酒店）与被告张国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法由审判员杨世庆适用简易程序于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告爱尚薇阁酒店的委托诉讼代理人王世喜、被告张国平的委托诉讼代理人成传育到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告爱尚薇阁酒店向本院提起诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失200000元〔其中租金损失84000元（35950×2+35950÷30×10），装修损失116000元〕；2、本案所有诉讼费用、保全费用等由被告承担。事实与理由：原被告于2017年6月16日签订房屋租赁合同，由原告将其经营的酒店三区12间豪华精装修的房屋租给被告作为私人影舍使用，出租房屋建筑面积500平方米，合同约定租期4年，自2017年7月1日至2021年6月30日，第一年租期每半年租金216000元，此后每年租金递增1万元。约定租赁保证金20万元，并约定在租赁期满后或合同正常终止后15日内，若被告无拖欠房租及其他费用且对租赁房屋无损坏、无违约行为时，原告将租赁保证金全额退还给被告。合同还约定，本合同签订后，双方不得随意解除。然而，因被告自身投资项目的失误，未能达到预期，被告欲将其投资不当的风险转嫁给原告，并签订租赁合同后仅4个月的2017年11月8日，冠以原告未能提供房屋权属证明导致其无法办理工商登记的理由，通过律师向原告发函提出租赁合同，而被告提出解除租赁合同理由根本无法成立，对此被告起诉原告的生效判决中也得到确认。原告并未同意解除合同，原告甚至还多次提出替其办理营业执照，其仍不愿意，由此可见是被告自身根本不愿再继续经营。被告于送达律师函的次日（同年11月9日）自行将租赁房屋内的物品搬离，根本不顾双方签订的租赁合同，丝毫没有契约精神。被告搬离房屋后，其所租赁的房屋一直空置，直至2018年1月16日，原告书面通知被告解除租赁合同，并于2018年1月20日将房屋另行租与他人，因被告的根本违约行为给原告造成房屋空置期的租金损失84000元，另装修损失暂计116000元，故诉至法院请求判如所请。被告张国平辩称：原告认为原判决没有对解除合同及过错进行认定，不能因为没有认定就以此认为是我方的过错，并且原告对我方解除合同没有异议，法院依据诉讼请求来审理没有问题。我方认为空置的根本原因是原告不认可我方在2017年11月9日解除合同的效力导致的，由此导致的损失我方没有过错，应由原告自行承担。另外关于装修损失，我方是依据合同进行装修的并且装修行为不构成违约，也没有证据证明原告原来的装修是精装修，还有原告2018年1月18日重新转租，已经充分证明被告的装修给原告后期的转租提供了很大的利益，并没有给原告造成损失。综上，原告的诉请没有法律依据，不同意原告的全部诉讼请求，要求法院依法予以驳回。经审理查明：爱尚薇阁酒店承租了武昌区梦湖水岸物业公司的房屋，重新装修并自行经营了三、四年后，于2017年6月16日与张国平签订《房屋租赁合同》，爱尚薇阁酒店将三区共12间房（8305、8306、8307、8310、8311、8312、8313、8315、8316、8317、工作间一间、仓库一间），建筑面积约为500平方米的房屋，出租给张国平作为私人影舍使用。租赁期为2017年7月1日起至2021年6月30日止，租期共计四年。双方商定本房屋租赁保证金为人民币200000元。租金第一年：自2017年7月1日至2018年6月30日，每半年租金为216000元。…租金支付方式为按半年支付，乙方在上一期租金前15日内预付下一期租金，租金含物业管理费。合同的解除及违约责任1、本合同签订后，双方不得随意解除，经过双方协商一致，可解除合同。2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：（1）未经甲方书面同意擅自改变出租房屋的用途；（2）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益或甲方利益的。…双方还对租赁期间的房屋修缮和装修，甲、乙双方责任和义务，解决争议的方式等进行了约定。双方约定签字、盖章后生效。甲方在尾部盖章，乙方签名。合同签订后，张国平对租赁房屋进行了装修投入使用，后通过转账及给付现金的方式共向爱尚薇阁酒店支付了保证金200000元及半年租金215700元（35950元×6），共计支付了415700元。双方在租赁期间，张国平认为爱尚薇阁酒店在申请办理营业执照过程中，爱尚薇阁酒店未能提供租赁房屋产权证件，导致双方签订的《房屋租赁合同》的目的无法实现，张国平遂于2017年11月9日在爱尚薇阁酒店工作人员在场的情形下将其所有的物品从租赁处搬出。后张国平于2018年1月11日诉至法院要求：1、确认双方2017年6月16日签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月9日解除；2、爱尚薇阁酒店返还张国平租赁保证金200000元、租金216000元，并支付以416000元为基数，按照银行同期贷款利率为标准计算的利息；3、爱尚薇阁酒店赔偿张国平装修费用100000元；4、诉讼费由爱尚薇阁酒店承担。后本院于2018年3月19日作出（2018）鄂0106民初689号民事判决书，判决如下：一、爱尚薇阁酒店于本判决生效之日起十日内向张国平返还租金款62313元、保证金200000元，共计262313元；二、驳回张国平的其他诉讼请求。后爱尚薇阁酒店提出上诉，武汉市中级人民法院于2018年8月15日作出（2018）鄂01民终5151号民事判决书，驳回爱尚薇阁酒店上诉，维持原判。现爱尚薇阁酒店提交其与张国平签订《房屋租赁合同》之前的装修照片以及与张永超于2018年1月18日签订的《房屋租赁合同》，认为张国平签订4年的租赁合同只履行了4个月构成根本性违约，并提交了爱尚薇阁酒店，要求张国平承担空置期间（2017年11月9日-2018年1月18日）的租金损失及前期投入的装修损失，故诉至法院，诉请如前。因被告不同意调解，本案未能就本案的实体处理组织双方进行调处。以上事实有《房屋租赁合同》、（2018）鄂0106民初689号民事判决书、（2018）鄂01民终5151号民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，爱尚薇阁酒店与张国平签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，应认定为合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”，生效的裁判文书虽已确认，爱尚薇阁酒店与张国平签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月8日解除，但从合同解除的原因分析，并非原告根本违约所致，一方面，合同期限届满前，张国平并未举证证明原告违反约定义务即向原告发出解除通知，并立即搬离租赁房屋，导致房屋空置，其存在过错，应当承担违约责任；另一方面，原告在收到张国平的解除通知后，未明确态度，明知张国平搬离租赁房屋后将有空置损失亦未阻止张国平，时隔两个月才向张国平发出不同意解除的信息，房屋空置损失的扩大原告亦有责任。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，双方的合同关系已消灭，进而转化为清算关系。关于原告要求张国平赔偿装修损失116000元。爱尚薇阁酒店作为二房东接手涉案房屋装修自营三、四年后将涉案房屋租赁给张国平，双方合同约定租赁期限四年，爱尚薇阁酒店认为其装修的价值应从四年的租金中逐步冲抵，但张国平仅在租赁四个月后，双方的租赁关系既已解除，爱尚薇阁酒店故主张要求张国平赔偿其装修损失116000元。本院认为，其一、爱尚薇阁酒店装修已使用五年，其价值本身存在折旧，爱尚薇阁酒店也未对原有装修价值进行举证证明；其二、张国平根据合同的约定，承租涉案房屋后经征询爱尚薇阁酒店许可后对涉案房屋进行了二次装修，张国平也投入装修成本；其三，爱尚薇阁酒店与张国平租赁合同解除后，又与案外人张永超签订了新的《房屋租赁合同》，且将张国平腾退的房屋及房屋内现有的精装修、配套设施、设备等，一并租赁给张永超作为经营使用，张国平的装修给爱尚薇阁酒店后期的转租提供一定的便利，并没有给爱尚薇阁酒店造成损失。故对爱尚薇阁酒店主张要求张国平赔偿其装修损失116000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的租金损失84000元，如前所述，双方对房屋空置均有责任。且房屋空置两个月后，张国平前期装修投入也为原告再次出租提供了便利，经折算，原告出租给张国平的租金折合每平方米73.6元（221000元/半年÷6个月÷500平方米），合同解除后，原告出租给案外人的租金折合每平方米152.5元（122000元/月÷800平方米），综合双方的过错程度、房屋空置时间、原告的实际损失等，本院认为，原告主张的租金足以通过张国平为其提供的装修便利予以弥补，故对原告请求张国平承担租金损失84000元的意见，本院不予支持。综上，对爱尚薇阁酒店主张的要求判令张国平赔偿原告经济损失200000元（租金损失84000元、装修损失116000元）本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告武汉市武昌区爱尚薇阁主题酒店的全部诉讼请求。本案案件受理费4300元，减半收取2150元，保全费1520元，共计3670元，由原告武汉市武昌区爱尚薇阁主题酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨世庆二〇一九年九月九日法官助理卓明艳书记员庞海丽