山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初5583号 原告：济南俊汇置业有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370112061198356K。 法定代表人：张超，董事长。 委托诉讼代理人：张政敏（特别授权代理），女，该公司法务人员。 被告：王承喜，男，1978年11月22日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：陈庆强（特别授权），山东宸合宸律师事务所律师。 原告济南俊汇置业有限公司（以下简称济南俊汇公司）与被告王承喜商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月24日受理后，依法适用简易程序于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告济南俊汇公司的委托诉讼代理人张政敏，被告王承喜的委托诉讼代理人陈庆强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南俊汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除济南俊汇公司与王承喜签订的《恒大城商品房认购书》（认购书编号：0001380）；2.判令王承喜支付违约金78247元；3.判令王承喜承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年10月21日，济南俊汇公司与王承喜签订《恒大城商品房认购书》（认购书编号：0001380），王承喜认购济南恒大城项目N-XXXX号房屋，房屋总价款521646元。王承喜于2017年10月21日前支付定金2万元。按认购书约定，王承喜应于2017年10月25日前支付首期款58247元，同时签订《商品房买卖合同》，剩余款项采用分期付款方式自2018年4月21日至2019年10月21日分4期付清。王承喜于2017年10月31日支付了首期房款78247元（含定金2万元），但并未按认购书约定签订《商品房买卖合同》并支付剩余房款。根据认购书第五条约定，王承喜必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署《商品房买卖合同》，否则视为王承喜放弃购买该房屋，所付款项不予退还，济南俊汇公司无须通知王承喜，可另行处理该房屋。王承喜一直占有济南俊汇公司房源，但却未按认购书约定履行后续义务，导致济南俊汇公司房屋出售后，资金一直无法正常回笼、损失严重。为维护济南俊汇公司的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 王承喜辩称，1.双方于2017年10月21日签订认购书后，王承喜支付2万元定金及所谓的首付款58247元，但双方自始未签订过正式的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、定购、预定等协议，如果具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，视为签订商品房买卖合同。但是根据《商品房销售管理办法》第十六条，济南俊汇公司与王承喜签订的认购书并不包含如交付使用条件及日期、装饰设备标准等关键性条款，故认购书不能认定为《商品房买卖合同》。因合同未签订，济南俊汇公司要求王承喜支付违约金无事实和法律依据，且济南俊汇公司无任何证据证明其所受到的损失。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，解除权行使的合理期限是自对方当事人催告后三个月，当事人没有催告的是在解除权发生之日起一年，逾期不行使，解除权消灭。济南俊汇公司所提供的催款函证据并不能证明王承喜已经收到了该催款函，而且王承喜自述从未收到过该催款函，故济南俊汇公司解除权的行使期限是自2017年10月25日起至2018年10月25日止，王承喜应当签订《商品房买卖合同》之日起开始起算一年。济南俊汇公司起诉时间为2019年6月24日，起诉当时济南俊汇公司的解除权已经消灭，故济南俊汇公司所要求适用定金法则及支付违约金的诉讼请求依法不能成立，济南俊汇公司的行为属于非法解除。3.济南俊汇公司要求王承喜赔偿的佣金损失无任何事实和法律依据，因双方及接收佣金的第三方从未签订过任何佣金协议，且王承喜对佣金的事实并不知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 1.2017年10月21日，济南俊汇公司（甲方、出卖人）与王承喜（乙方、买受人）签订《恒大城商品房认购书》，王承喜认购济南恒大城楼盘N栋楼XXXX室，建筑面积87.88平方米，房屋总价款521646元。认购书第一条约定，乙方同意签署本认购书时，支付2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。第二条第三项分期付款约定，乙方须于2017年10月25日前支付首期房款58247元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年4月21日前付清78247元；于2018年10月21日前付清104329元；于2019年4月21日前付清104329元；于2019年10月21日前付清156494元。如乙方未能按照约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大城项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。第六条约定，如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。第八条约定，甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。认购书落款处有济南俊汇公司的盖章和王承喜的签名捺印，乙方处载明的通讯地址为济宁汶上县，联系电话为151XX******。 2.济南俊汇公司于2017年10月31日为王承喜出具《收据》一份，载明王承喜共支付款项78247元（含定金2万元）。之后，双方并未签订《商品房买卖合同》，王承喜亦未支付剩余房款。涉案房屋未交付王承喜。王承喜在济南俊汇公司提交的《济南恒大城已阅文件签名确认单》中签名，该确认单记载收楼时间为2020年12月31日。 关于双方争议的济南俊汇公司主张的违约金有无事实和法律依据，本院查明事实如下： 1.济南俊汇公司主张王承喜未按约定签订《商品房买卖合同》及支付剩余购房款，构成违约，根据《恒大城商品房认购书》第五条约定，王承喜支付的78247元应作为向济南俊汇公司支付的违约金。 济南俊汇公司提交《催款函》、《律师函》及邮件签收汇总表，证实该公司就涉案款项向王承喜进行催款。王承喜否认曾收到上述函件。经核实，济南俊汇公司邮寄《催款函》的地址并非认购书约定的邮寄地址，济南俊汇公司陈述《律师函》系邮寄至认购书地址，但签收回执已找不到。 王承喜主张济南俊汇公司未在法定期间行使解除权，已丧失了约定解除权，其同意解除合同，但合同解除的责任在济南俊汇公司，故不应支付违约金。其未签订《商品房买卖合同》，系因支付首期款时得知交楼时间发生变更。济南俊汇公司不予认可，辩称交房时间并未变更，王承喜签名的确认书已记载售楼时间。 2.济南俊汇公司主张王承喜的违约行为给其造成损失19474元，包括：以逾期付款额为基数，按贷款年基准利率4.75的1.3倍自认购书约定的付款时间逾期之日计算至开庭之日即2019年8月23日的损失14258元；销售佣金损失5216元。济南俊汇公司提交《王承喜房屋销售佣金发放证明》截图证实该佣金损失。王承喜对济南俊汇公司主张的上述损失均不予认可。 本院认为，济南俊汇公司与王承喜签订的《恒大城商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。济南俊汇公司要求解除双方签订的《恒大城商品房认购书》，王承喜庭审中亦明确表示同意，本院对济南俊汇公司的该项主张予以支持。关于济南俊汇公司主张的违约金，本院认为，双方在《恒大城商品房认购书》中对王承喜签署《商品房买卖合同》以及支付款项的时间明确进行了约定，认购书内容系双方协商一致达成，王承喜未按认购书约定签署《商品房买卖合同》及支付款项构成违约。王承喜辩称其未签订《商品房买卖合同》系因支付首付款时得知交楼时间已经发生变更，但王承喜已在济南俊汇公司提交的明确记载交楼时间的《济南恒大城已阅文件签名确认单》中签名，其对交楼时间变更导致其未去签订合同亦未提交证据证实，故本院对王承喜的该辩解理由不予采信，王承喜应承担相应的违约责任。济南俊汇公司主张按《恒大城商品房认购书》第五条约定，王承喜所支付的首付款和定金78247元作为违约金不予退还，对此本院认为，认购书第二条第三项约定王承喜于2017年10月25日前支付首付款并签订《商品房买卖合同》，而未在该期限支付首期款及签署《商品房买卖合同》的后果系认购书第五条约定的所付款项不予退还。自2017年10月21日签订认购书至约定的应支付首付款的时间之前，王承喜已支付的款项为定金2万元。故该条约定的不予退还的款项应为已支付的2万元。结合认购书第六条在王承喜履行完毕认购书义务但济南俊汇公司未能为王承喜保留房号，应双倍返还定金的约定亦可印证，第五条、第六条系分别对济南俊汇公司及王承喜的违约行为导致的定金处理方式的约定。故济南俊汇公司依据上述认购书第五条的约定将王承喜已支付的全部款项作为违约金没有依据，本院不予支持，对其主张的违约金参照上述定金数额2万元予以认定。关于济南俊汇公司主张的损失，本院认为，认购书第五条已约定王承喜未按约定支付首期款及签署《商品房买卖合同》，已支付款项不予退还，济南俊汇公司可另行销售该房屋，济南俊汇公司亦主张未签订《房屋买卖合同》系王承喜的违约行为，济南俊汇公司在认购书已有约定并且王承喜已经违约的情况下，没有采取措施避免损失的扩大，故其按照剩余款项的付款时间及金额计算的利息损失系其扩大的损失，本院不予支持。济南俊汇公司主张的佣金损失王承喜不予认可，济南俊汇公司亦未就该佣金支出的必要性提交证据证实，且已超出王承喜对其违约行为造成的损失的可预见范围，故对济南俊汇公司主张的该项佣金损失本院不予认定。关于王承喜已支付的款项78247元，扣除应支付济南俊汇公司的2万元违约金，其余款项因其未提出反诉，本案不予一并处理。 综上所述，本院对济南俊汇公司要求解除双方签订的《恒大城商品房认购书》，王承喜支付违约金2万元的诉讼请求予以支持；驳回济南俊汇公司的其他诉讼请求。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、济南俊汇置业有限公司与王承喜2017年10月21日签订的《恒大城商品房认购书》（编号：0001380）于2019年8月23日解除； 二、王承喜于本判决生效之日起十日内支付济南俊汇置业有限公司违约金2万元（在王承喜已支付的78247元中扣除）； 三、驳回济南俊汇置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费878元，由济南俊汇置业有限公司负担728元，王承喜负担150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  周 慧 二〇一九年九月十八日 法官助理  赵增磊 书 记 员  郭迎超