北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初31950号原告（反诉被告）：于长义，男，1952年2月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：于长建（于长义之兄），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京福泉投资有限公司，住所地北京市海淀区高里掌路。法定代表人：孙星华，总经理。委托诉讼代理人：孔令昌，上海市建纬（北京）律师事务所律师。被告：北京市海淀区温泉镇辛庄村经济合作社，住所地北京市海淀区。负责人：于正柱，主任。原告（反诉被告）于长义与被告（反诉原告）北京福泉投资有限公司（以下简称福泉投资公司）、北京市海淀区温泉镇辛庄村经济合作社（以下简称辛庄村经济合作社）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于长义及其委托诉讼代理人于长建、张蕴泉与被告福泉投资公司委托诉讼代理人孔令昌，被告辛庄村经济合作社负责人于正柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于长义向本院提出诉讼请求：1、依法判令福泉投资公司支付我拆迁安置补偿差额款1431066元，辛庄村经济合作社对上述给付义务承担连带责任；2、本案诉讼费由福泉投资公司、辛庄村经济合作社承担。事实与理由：2010年10月26日，我与福泉投资公司签订《北京市宅基地上房屋拆迁货币补偿协议》。同日，我与福泉投资公司、辛庄村经济合作社签订《温泉镇工业用地（北地块）项目宅基地拆迁补偿担保协议》，约定“南地块的宅基地拆迁安置工作完成时，如拆迁补偿标准在已签订的《补偿协议》中政策的基础上有所提高，福泉投资公司按提高后的标准向我追加补偿，使我最终获得的补偿总额达到提高后的标准”，同时约定辛庄村经济合作社对最后的结算负有担保责任。目前，南地块已安置完毕，但南地块补偿时，安置房屋不需要缴纳购房款，但福泉投资公司不仅收取了我的购房款，且安置补偿存在很大差价。为了维护我的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。福泉投资公司向本院提出反诉请求：1、判令于长义支付我方因多安置于长义38.34平方米房屋的价值与于长义应得拆迁安置补偿款余额的差额款873839.2元；2、本案反诉费由于长义承担。事实与理由：按照最新的安置补偿政策，我方多安置于长义房屋38.34平方米，根据现在的市场价格每平方米54000元计算，我方多安置补偿于长义的房屋价值为2070360元，该款项于长义应返还我方。福泉投资公司针对于长义本诉辩称，我方不同意于长义的诉讼请求。理由为：1、于长义主张的补偿差额1431066元，没有具体的计算明细，也没有相应的合同依据和法律依据。2、按照最新的安置补偿政策，我方多安置于长义房屋38.34平方米，根据现在的市场价格每平方米54000元计算，我方多安置房屋的价值为2070360元，该超出的款项于长义应返还我方。于长义针对福泉投资公司反诉辩称，不同意福泉投资公司的反诉请求。福泉投资公司所提到的38.34平方米房屋的差价款，在双方签订的拆迁补偿协议及拆迁政策中，均没有约定按照54000元/每平方米的价格进行补偿，进而其计算我应支付的拆迁安置差额873839.2元，没有依据。辛庄村经济合作社针对于长义的本诉辩称，我方不发表意见，遵从法院判决。当时我方与福泉投资公司另签订了一份担保协议，跟本案三方签订的三方协议内容一致，就北地块7户拆迁工作的担保金是300万元。在2013年，北地块7户全部腾退完毕之后，担保金就由福泉投资公司收回了，故在那时我方与福泉投资公司之间的担保关系就已解除。辛庄村经济合作社针对福泉投资公司的反诉辩称，与我方无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.于长义提交载有于长义被拆迁院落及房屋基本资料、评估价值、各项补助、奖励、安置房屋调价信息的汇总表一份，上注福泉投资公司应付于长义补偿款为107037.20元，其中应补房款处标注房屋单价3.5万元。于长义据此要求福泉投资公司支付上述款项，含在其诉请数额中。福泉投资公司不认可该证据真实性，主张双方就于长义被拆迁院落按照2017年新政策应得利益未达成一致意见。该证据因无福泉投资公司盖章等确认，且双方就此并未达成一致意见，本院对于长义主张的事实不予认可。2.福泉投资公司提交单方制作的于长义拆迁补偿新旧政策标准对比及应返还安置补偿款明细表，主张根据于长义已领取的拆迁利益与按照新政策其可得的拆迁利益相比，于长义另需向福泉投资公司支付差额款为1133839.20元。于长义对该证据真实性、关联性、合法性均不予认可，主张系福泉投资公司单方制作，对超出安置面积的房屋是否应支付购房款及标准，双方并未达成一致意见。该证据系福泉投资公司单方制作，双方对此并未达成一致意见，本院对福泉投资公司主张的事实不予认可。3.福泉投资公司提交链家网标注的安置房同地段房屋单价为5-6万元，据此主张于长义应按照安置房市场价值支付超面积房款。于长义对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，不认可福泉投资公司的证明目的。该证据中因标注的房屋非涉案房屋，福泉投资公司据此主张涉案房屋价值的事实，本院不予采信。4、福泉投资公司提交福溪家园2号楼房屋所有权证书、福溪家园房产证办理情况说明、海淀区房屋征收拆迁业务服务平台网页截图，证明于长义已取得安置房的大产权已办理完毕，安置房系商品房性质，于长义应按照市场价格支付超面积房屋房款。于长义对该组证据真实性认可，但不认可福泉投资公司的证明目的，主张拆迁政策或双方协议并未约定按照市场价补交房屋面积差的差额款。该证据真实性本院予以确认。5.福泉投资公司提交单方委托评估公司对福溪家园×号楼×层×单元×号房地产价值进行评估的评估报告，评估意见为被评估对象于价值时点2019年8月23日的价值为2162047元，单价36484元/平方米。于长义对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。该证据真实性本院予以确认，就与本案的关联性及证明目的，待本院分析当事人诉请时一并予以说明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月26日，于长义作为被拆迁人（乙方）与拆迁人（甲方）福泉投资公司签订《北京市宅基地上房屋拆迁货币补偿协议》，内容载：为保护甲、乙双方权益，保障城乡建设顺利进行，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和有关文件规定，甲乙双方经协商，同意实行货币补偿，并达成如下协议：一、拆迁依据根据《北京集体土地房屋拆迁许可证》京海拆许字【2007】第×号，甲方因温泉镇工业用地（北地块）项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内辛庄村东一区3号所有的房屋。二、被拆迁房屋经认定，乙方在拆迁范围内宅基地及房屋情况如下：（一）批准（确权）的宅基地面积352.37平方米，认定的宅基地面积352.37平方米，宅基地内正式住宅房屋27间，实测建筑面积416.43平方米，非正式房屋（附属物）详见评估报告。（二）乙方利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的房屋8间，建筑面积130平方米。（三）乙方现有户籍人口五人，实际居住人口五人，分别是户主于长义，之妻冉玉兰；户主于福强，之妻李娜，之子于正淼。三、拆迁补偿款经海淀区人民政府确定被拆迁房屋所在地宅基地区位补偿价为2345元/平方米，经评估，宅基地区位补偿款826308元，被拆迁房屋重置成新价补偿365036元，附属物85529元，综上，甲方支付乙方拆迁补偿款共计1276873元。四、拆迁补助费甲方支付乙方拆迁补助费共计210313元，其中包括搬家补助费8328元（20元/建筑面积）、提前搬家奖励费10000元（5000元/户）、停产停业经济损失费91000元（700元/建筑面积）、工程配合奖100000元（50000元/户）、空调移机费400元、电话移机费235元、有线电视拆移费350元。五、付款方式、期限甲方应当在本协议签订后且乙方完成搬迁10日内，将拆迁补偿款、补助费，合计1487186元向被拆迁人开具领款凭证。……七、房地权属注销登记甲方向乙方开具补偿款领款凭证后，乙方应将原宅基地证明、房产权证明或使用证明交甲方，由甲方移交房地权属管理部门。……九、协议文本甲乙双方就未尽事宜签订的补充协议，与本协议具有同等效力。2010年4月26日，拆迁人（甲方）福泉投资公司与被拆迁人（乙方）于长义签订《房屋拆迁补充协议》-1，约定：根据双方已签订的《北京市宅基地上房屋拆迁货币补偿协议》，甲方需向乙方支付拆迁补偿款共计1487186元，就拆迁补偿事宜，甲、乙双方经协商达成补充协议如下：一、甲方同意给予乙方以下奖励和补助1、工程配合奖100000元（50000元/户）；2、装修补助费246659元（700元/认定宅基地面积平方米）；3、周转补助费120000元（3000元/月/人，截止到2010年12月31日）；4、周转奖励费150000元（30000元/人），以上各项奖励和补助费共计616659元。二、付款方式、期限乙方应得拆迁补偿款总额为2103845元。鉴于现在温泉镇工业用地（南地块）项目还未启动拆迁，为保证北地块项目居民的利益，甲方向乙方支付631153元（按总补偿款的30%计算），作为政策风险抵押金，如南地块项目的拆迁补偿政策调整，甲方按新执行的补偿政策与乙方结算拆迁补偿款。如按新执行补偿政策计算的补偿款低于甲方已支付的补偿款，甲方有权要求乙方退回超出部分的补偿款。……四、其他约定甲方承诺，在温泉镇工业园南北地块项目拆迁期限内，如遇项目拆迁政策调整（即补偿政策的提高部分），将按新拆迁政策补偿标准对乙方给予补齐；如未发生变化，本补充协议继续有效（温泉镇工业园区南北地块项目范围内，其他许可证范围内的拆迁政策，不适用于此条）。甲方与乙方应在南地块项目拆迁完成后结算新政策下的补偿款，届时甲方应提供相应的例证标准。在提供本项目回购房时，甲方将协调回购房主管部门，根据先签订协议先选房的原则，保证乙方按照届时的回购房销售政策优先选购本项目回购房。2010年4月26日，甲方福泉投资公司、乙方于长义、丙方辛庄村经济合作社签订《温泉镇工业用地（北地块）项目宅基地拆迁补偿担保协议》，约定：甲方与乙方就辛庄村东一区3号院的拆迁补偿事宜达成了一致，并于2010年4月26日签订了《北京市宅基地上房屋拆迁货币补偿协议》及其补充协议。为保护村民利益，保障拆迁补偿工作顺利进行，现三方达成如下协议：一、甲方责任甲方承诺：温泉镇工业用地（南地块）项目的宅基地拆迁工作完成时，如果拆迁补偿标准在已签订的《补偿协议》中政策的基础上有所提高，甲方按提高后的标准向乙方追加补偿，使乙方最终获得的补偿总额达到提高后的标准。二、丙方责任1、甲方已向丙方共支付北地块宅基地拆迁补偿担保金300万元，丙方对甲乙双方《补偿协议》最后的结算负有担保责任。2、丙方保证，乙方与北地块项目的其他宅基地拆迁户共同享有按照南地块项目的拆迁补偿标准结算最终补偿款并获得追加补偿款的权利。3、如甲方支付的担保金不足以支付村民的追加补偿款，丙方负责向甲方要求追加支付担保金，甲方须及时补足。三、最终补偿款的结算1、南地块项目的宅基地拆迁工作完成后，甲方应书面通知乙方，并注明乙方按照南地块项目拆迁补偿政策计算应获得的最终补偿款，以及乙方是否应获得追加补偿款（及数额）。2、乙方如对甲方计算的最终补偿款及追加补偿款没有异议，可与甲方书面确认最终补偿款数额，由甲方向乙方支付追加补偿款。3、乙方如对甲方计算的最终补偿款有异议，乙方可在接到通知后的10个工作日内向丙方申请重新结算最终补偿款。如乙方超出10个工作日未与甲、丙任意一方联系的，视为乙方同意甲方书面通知中的内容，并不得再向丙方提出异议。乙方提出异议申请时，有义务向丙方提供本方的《补偿协议》，以说明乙方被拆迁房屋的基本情况，以及已经获得的拆迁补偿款总额。丙方应根据乙方提供的数据，按照南地块项目补偿政策计算出最终补偿款，并可在书面通知甲方后，先行向乙方支付追加补偿款，再与甲方结算最终补偿款。四、协议终止1、乙方结算最终补偿款后，应与甲方签订《补偿协议》的补充协议，并书面告知丙方。乙方在收到追加补偿款后，本担保协议终止。2、如按南地块政策结算的最终补偿款未超过乙方已获得的补偿款，则在乙方书面确认，或乙方收到甲方书面通知后20个工作日且未提出异议后，本担保协议终止。名词解释：最终补偿款：即按照南地块项目拆迁完成时实行的拆迁补偿政策、根据乙方被拆迁房屋的实际情况计算出的拆迁补偿款。追加补偿款：即“最终补偿款”与乙方按照《补偿协议》及其补充协议已获得的拆迁补偿款之间的差额。当最终补偿款少于乙方已获得的拆迁补偿款时，追加补偿款为0。2010年7月8日，认购人于长义与出卖人福泉投资公司分别签订三份《福溪家园认购协议》，内容载：一、认购人必须具有购买福溪家园小区的购房资格。二、认购人所购买的出卖人所开发的位于北京市海淀区温泉镇F11地块回迁安置用房（福溪家园）项目的第×号楼×单元×号（预测建筑面积58.61平方米）、×号（预测建筑面积118.78平方米）、××号（预测建筑面积118.78平方米）。三、根据北京市有关回迁房销售管理规定，人均购房标准最高不得超过60平方米（含分摊的公共面积）。其中人均45平方米以内的部分，按照优惠后的均价3160元/建筑平方米计算房价；超过人均45平方米的部分，按照均价4000元/建筑平方米计算房价。……六、认购人购买回迁房的费用从认购人房屋拆迁补偿款中折抵。2010年10月8日，甲方福泉投资公司与乙方于长义（于福强）分别签订三份《温泉镇F11地块回迁安置房定购协议》，约定乙方购置福溪家园×号楼×单元×号（建筑面积59.26平方米）、福溪家园×号楼×单元×号（建筑面积119.54平方米）、福溪家园×号楼×单元×号（建筑面积119.54平方米），其中安置房建筑面积未超过人均45平方米以内部分，购房单价为每平方米3360元；建筑面积超过人均45平方米，购房单价为每平方米4200元。上述三套安置房共计需交纳购房款为1064028元。2010年7月9日，福泉投资公司支付于长义货币补偿款2045083元。2010年10月8日，于长义交纳三套安置房房款差价9114元。福泉投资公司另提交《房屋居住协议》、《补充协议》、收条等，证明福泉投资公司另行为于长义支付周转房房租、杂费等共计93194元。综上，福泉投资公司共支付于长义货币补偿款2129164元。就2010年拆迁政策，福泉投资公司提交《海淀区温泉镇集体土地房屋拆迁实施方案》，内容载：……四、拆迁补偿（一）宅基地区位补偿价。宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新价）×户均安置面积÷户均宅基地面积=2345元/平方米。（二）各项补助费标准：1、搬家奖励费：以宅基地所有权人为奖励对象，标准为15000元/户，其中参照北京市城市拆迁补助办法，每户奖励5000元，支持城市化建设积极搬家的每户奖励10000元。2、搬家补助费：根据被拆迁人房屋建筑面积计算，20元/建筑平方米。3、停产停业损失补助费：500-700元/建筑平方米。五、拆迁公告区国土房管局核发房屋拆迁许可证后，在拆迁范围内发布拆迁公告。拆迁公告载明拆迁许可证批准文号、拆迁人、工程名称、拆迁范围和搬迁期限等。2017年11月，辛庄村启动宅基地腾退安置及补偿工作，发布实施细则，内容载：为改善本地区百姓的居住条件，提高百姓生活水平，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》及政府相关会议精神，决定对温泉镇辛庄村的宅基地开展腾退搬迁工作。按照村民自治、政府指导的思路，坚持实事求是的原则，坚持民主、公平、公正的原则，结合辛庄村的实际情况，特制定本细则。一、腾退搬迁的安置补偿方式实行以宅基地院落为单位选购定向安置房和货币补偿相结合的方式进行。二、腾退搬迁的适用范围腾退人是指辛庄村村民委员会，被腾退人原则上为辛庄村宅基地的使用权人。四、腾退安置的组织机构辛庄村党支部和村委会对腾退安置及补偿工作全面负责，并委托北京兴泉置业开发建设有限公司作为腾退实施人，开展具体的腾退工作。……九、定向安置房安置的标准为：1、采取宅基地置换安置房方式，但人均置换面积不得突破50建筑平方米。2、宅基地使用权人及其配偶可优先使用相应宅基地面积，按照人均50建筑平方米的置换面积置换安置房。3、其他安置对象在宅基地使用权人及其配偶完成宅基地置换安置房后，可使用剩余宅基地面积置换安置房，但人均置换面积不得突破50建筑平方米。4、宅基地面积小于安置房面积的，补足部分按照6000元/平方米购买安置房（在奖励期内搬家腾退的给予优惠，即3000元/平方米）。5、宅基地面积大于安置房面积的，置换前宅基地面积267平方米以内部分，扣减置换的安置房面积后剩余宅基地面积按照35000元/平方米给予货币补偿。置换前宅基地面积超过267平方米的部分，扣减置换的安置房面积后剩余宅基地面积按照11000元/平方米给予货币补偿。6、因楼房户型原因在置换定向安置房时，安置房建筑面积超过应安置面积的，超出部分按6000元/平方米购买（在奖励期内搬家腾退的给予优惠，即3000元/平方米），但每个宅基地院落最多不能超过10平方米。根据市政府《关于加快发展装配式建筑的实施意见》相关要求，安置房拟采取全装修成品交房，装修标准拟定为1000元/平方米，并采用菜单式装修选购方式，具体标准以安置房装修方案及相关审批文件为准。十一、奖励和补助费本条所指相关奖励和补助费均以每宗宅基地为单位。提前搬家的奖励含提前搬家奖励费5万元、工程配合奖25万元、认定的宅基地面积0.4亩以内给予1000元/平方米提前腾地奖、院内没有建房的部分按600元/平方米给予补助、特殊奖励费15万元。3、搬家的各种补助对于认定的被腾退房屋及附属物给予重置成新价补偿；对于在有效宅基地内自有房屋从事生产经营活动，并持有有效工商营业执照的，参照北京市有关规定，根据房屋的实际经营面积，给予一次性停产停业补助每平方米700元；依据认定的宅基地面积按每平方米40元的标准给予一次性补助；按照每个安置人口每月1600元的标准，一次性发放36个月的周转补助费。在《辛庄村地区腾退安置问答》中，3规定：宅基地面积大于安置房面积的，置换前宅基地面积267平方米以内部分，扣减置换的安置房面积后剩余宅基地面积按照35000元/平方米给予货币补偿，置换前宅基地面积超过267平方米部分，扣减置换的安置房面积后剩余宅基地面积按照11000元/平方米给予货币补偿。就辛庄村经济合作社担保义务事宜，辛庄村经济合作社提交2010年1月30日其作为乙方与甲方福泉投资公司签订的《温泉镇工业用地（北地块）项目宅基地拆迁补偿担保金协议》，约定：甲方为建设温泉镇工业用地（北地块）项目，需对位于温泉镇辛庄村村北的7户农民宅基地实施拆迁补偿，为保护村民利益，保障拆迁补偿工作顺利进行，双方达成如下协议：1、担保金的设立本协议签订后10日内，甲方向乙方支付人民币300万元，作为北地块项目宅基地拆迁补偿的担保金。甲方与村民签订《宅基地拆迁补偿协议》后，乙方有义务与甲方及村民共同签订三方的《宅基地拆迁补偿担保协议》，并对甲方与村民的《补偿协议》的最后结算负有担保责任。2、担保金的使用温泉镇工业用地（南地块）项目的宅基地拆迁工作完成时，如果拆迁补偿标准在北地块村民已签订的《补偿协议》中政策的基础上有所提高，甲方承诺按提高后的标准向村民追加补偿，乙方就此负有担保责任。甲方与村民在结算最终补偿款时如达不成一致，乙方可按照南地块项目的补偿政策，直接向村民支付追加补偿款，并从担保金总额中扣除。由乙方支付的各户宅基地的追加补偿款，由甲乙双方另行签订协议确定。3、担保金的结算南地块项目的宅基地拆迁工作完成，且与村民的追加补偿款支付完毕后，甲乙双方应对担保金进行结算。乙方应在结算完成后10工作日内将剩余担保金退还给甲方。如甲方支付的担保金不足以支付村民的追加补偿，乙方应要求甲方追加支付担保金，甲方须及时补足。同日，福泉投资公司向辛庄村经济合作社支付担保金300万元。2013年1月10日，福泉投资公司出具收条，注收到辛庄村经济合作社退还的温泉镇工业用地（北地块）宅基地拆迁补偿担保金300万元。辛庄村经济合作社据此主张己方担保责任已免除。福泉公司要求由本院对此予以判定。本案，于长义、福泉投资公司一致同意适用2017年辛庄村宅基地腾退补偿政策确定于长义应得的利益。于长义明确其诉请的数额含三个项目，分别为1、2010年其取得三套安置房共计支出购房款1064028元，而按照新的腾退政策，安置房系由宅基地一比一置换，无需交纳购房款，故要求退还；2、根据新的政策，按照安置房面积，给予1000元/平方米的装修款，其按照新的政策应得安置房面积为260平方米，故应得装修款为26万元；3、其起诉之前福泉投资公司向其提供新旧政策对比结算表，注明福泉投资公司需另行支付其107037.2元，现要求福泉投资公司予以支付。就反诉，福泉投资公司提交根据新旧政策对比各项拆迁利益应扣减或增加的数额。其中根据新政策，扣除10平方米安置房应交纳的购房款后，应支付给于长义的货币补偿款总额为3065684.8元，于长义实际已领取的款项为2129164元，二者差额为936520.8元，福泉投资公司应增加支付给于长义。但按照新的政策，于长义最多可得安置房面积为260平方米，但于长义实际已得安置房面积为298.34平方米，超出安置面积38.34平方米。就上述超出面积的安置房的价值，福泉投资公司主张于长义应按照安置房现价值予以补偿，安置房为商品房，在主张安置房每建筑平方米单价为54000元的现市场价值情况下，于长义应支付房屋价款2070360元，该款项折抵福泉投资公司应追加支付于长义补偿款的部分后，于长义应另需支付1133839.2元。根据诉辩双方的庭审情况，本案的争议焦点为：根据新旧政策对比，被拆迁人于长义主张根据新政策，其应多得一定的拆迁利益，在其已得拆迁利益的基础上，确定的利益应予以调整提高；而拆迁人福泉投资公司则主张根据新政策，于长义已得利益已多于应得利益，应予以退还。本院认为，本案中，2010年，于长义作为被拆迁人，与拆迁人福泉投资公司依照当时的集体土地拆迁实施方案，签订了系列补偿协议，对于长义可得拆迁利益进行了约定。同时，辛庄村经济合作社作为担保方，与于长义、福泉投资公司签订了担保协议，就福泉投资公司依照新政策结算的义务承担担保责任。上述系列协议，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。按照上述协议约定，如将来南地块项目的拆迁补偿政策有所调整，福泉投资公司应按新执行的补偿政策与于长义结算拆迁补偿款，即如被拆迁人按照新执行的补偿政策所得补偿比按照旧政策已得的利益多，则福泉投资公司应追加补偿，如按照新执行补偿政策被拆迁人已得利益超过应得利益，则被拆迁人需退还相应的款项。本案中，就于长义应得利益，被拆迁人于长义与拆迁人福泉投资公司均提出了己方的主张，双方存在利益争点。分析本案双方的争议根源，在于双方签订的合同存在漏洞。对比拆迁新老政策，根据老政策，被拆迁人可得利益分为获得货币补偿与用优惠价格购置安置房两个方面，其中货币补偿，含针对原宅基地、原房屋、被安置人口、经营情况等各项目。即针对拆迁院落，被拆迁人领取的全部补偿利益为货币补偿，在确定了被拆迁人可得的货币补偿款后，被拆迁人可用优惠价购置安置房，安置房的面积限定为被安置人人均60平方米，其中安置房建筑面积未超过人均45平方米以内的部分，购房单价为每平方米3360元，建筑面积超过人均45平方米的部分，购房单价为每平方米4200元。在确定被拆迁人用优惠价购置安置房后，购房款直接自被拆迁人应获得的货币补偿款中予以扣除。归纳该老政策，即被拆迁人可得利益为货币补偿+优惠价购置安置房。根据新政策，被腾退人可得利益亦分为两个方面，即安置房与货币补偿、补助、奖励款。其中安置房采取宅基地置换方式，无需另行交纳购房款，人均安置面积不得突破50建筑平方米，因楼房户型原因在置换定向安置房时，安置房建筑面积超过安置面积的，在奖励期内应按照3000元/平方米购买，但每个宅基地院落最多不能超过10平方米。就货币款，亦针对原宅基地、原房屋、被安置人及经营情况等各项目。归纳新政策，即补偿利益包括宅基地面积置换安置房+货币补偿。对比新老政策，其中安置房的取得方式发生较大变化，且人均安置面积亦有变化，货币补偿款的标准有所提高，即两个政策的补偿方法和标准不一致。进而2010年被拆迁人与拆迁人签订的合同对新老政策所得利益进行调整的约定是存在矛盾的。依据当时签订的合同，被拆迁人根据老政策所得的货币补偿款数额已确定，但合同又约定根据将来的新拆迁标准予以调整。因涉案拆迁项目是分阶段的拆迁，在不同的时间段内进行，存在不确定性，且随着时间的推移，相关政策多会发生变化，此为双方矛盾产生的根源。而双方的合同对新老政策所得补偿予以调整作出约定，系在假定将来南地块的拆迁政策亦为纯货币补偿的情况下，针对各项目补偿可能标准有所提高或降低时，或在用优惠价购置安置房的标准可能提高或降低时作出的约定，但新政策却改变了老政策的补偿方式和标准，导致双方在理解新老政策时有不同的解读，此为合同存在漏洞之处。涉案合同内容存在漏洞，在于新老政策无一致的补偿计算标准而存在冲突。在合同存在漏洞的情况下，如何公平处理本案，本院认为一是行法学解释学的方法，对合同进行解释，二是行利益衡平分析。首先，对涉案合同的解释。我国合同法规定了合同约定不明的补救及履行条款，系针对履行质量、报酬、时间、地点等主要事项约定不明时的处理。本案合同漏洞非合同主要条款欠缺，而是因新老政策补偿方式和标准不一致而存在矛盾。故对合同相关内容的解释，一则需从合同相关条款来看，还原合同签订时当事人的真实意思表示和意思表示指向的内容。通过分析合同条款，当事人达成的真实约定应为因拆迁分阶段开展，于长义作为先行拆迁的一方，其所得整体补偿利益不应低于将来拆迁时其他被拆迁人所得的利益，即“先拆的不低于后拆的”，系为了保障被拆迁人的合法权益，体现拆迁政策的公平性。二则需适用整体解释原则对涉案合同进行解释。就于长义原院落的拆迁，于长义、福泉投资公司、辛庄经济合作社签订了系列协议，对合同相关条款的解释，需综合所有协议约定的内容。诚如以上本院的分析，于长义就其原有宅院的拆迁，可得的拆迁利益分为分项目的货币补偿+用优惠价格购置安置房，对被拆迁人可得利益进行了整体的约定。综合上述两点分析，即拆迁人福泉投资公司与被拆迁人于长义约定了就于长义可得的货币补偿+优惠价购置安置房，应不低于将来根据新政策应得的利益。在确定了当事人真实意思表示之后，因新老政策无统一适用的补偿标准，如何对双方的利益进行评价，应依利益衡平方法，对于长义依照老政策已得利益与依照新政策应得利益进行衡平分析。为维护合同自由，法律承认当事人自由缔结的合同具有法律约束力。合同自由的行使效果既与一个人的意愿、能力、资源等主、客观条件紧密相关，又难免受到复杂、多变的交易事项或情况的影响。即使当事人完全能够充分行使合同自由，但在大多数情况下不会预先对合同不能得到适当、完全履行的情况作出安排。且虽当事人在订立合同时将合同履行过程中可能发生的各种情况尽力作出安排，但是由于交易事项错综复杂或交易情势前后变化较大，合同约定或条款总是不可避免地存在缺漏。因此，在当事人的自由约定不完备存在冲突，且当事人事后难以达成补充协议时，法律必须居于客观第三者之地位，提供一套公平考虑当事人双方利益需求的问题解决方案，以弥补当事人约定的不足，在争议发生时作为裁判者裁断争议的最终依据。本案中，就于长义已得利益，为货币补偿款2129164元+298.34平方米安置房。根据新政策，则为货币补偿款3325684.8元+260平方米安置房。对比上述已得利益与应得利益，于长义已获得的货币补偿款少于应得的数额为1196520.8元，已获得的安置房面积超出应获得的安置房面积38.34平方米，即“房多钱少”。就38.34平方米安置房的价值，现双方主张不一，福泉投资公司主张应按照商品房的性质，依据同地段同性质房屋的市场价值予以确定。于长义已获得的安置房，现处于办理至业主个人名下的程序中，在办理完毕产权登记手续且被允许进入市场进行交易时，其价值将会直接体现为一定的货币价值。福泉投资公司就涉案房屋价值的主张提交了相关的证据，该证据显示了现阶段该地段房屋单价，在一般的市场交易行情中，一定程度上具备了相应的参考意义。如此看来，于长义已得利益，已高于依照新政策可得利益。再者，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案，于长义现诉请福泉投资公司追加补偿款，应就其依照新政策可得利益高于其已得利益承担举证责任。但根据新老政策对比，于长义已得安置房面积超过了应得面积，前后两次拆迁期间涉案房屋所在地段房屋价格有较大幅度的上涨。于长义并未就其自老政策中所得的利益低于依照新政策可得利益提供有说服力的证据。故，对于长义的诉讼请求，本院不予支持。就福泉投资公司的反诉诉请一节，因拆迁合同具备强烈的时效性、政策性，存在被拆迁人对拆迁主体的信赖因素。就于长义原有宅院的拆迁已进行完毕，于长义已获得了相应的拆迁利益，故对福泉投资公司的反诉诉请，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回于长义全部诉讼请求；二、驳回北京福泉投资有限公司全部反诉请求。本案案件受理费一万七千六百八十元，由于长义负担，已交纳。反诉案件受理费一万二千五百三十八元，由北京福泉投资有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  唐福来人民陪审员  陈 雁二〇一九年九月九日书 记 员  李永瑞