山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初7681号原告：青岛和润万家物业管理有限公司，住所地胶州市香港路**，统一社会信用代码：913702810934275471。法定代表人：吕尧海，职务：总经理。委托诉讼代理人：宋可德，男，汉族，1958年3月17日生，住山东省胶州市，系公司员工。委托诉讼代理人：李佳，男，汉族，1983年6月5日生，住山东省胶州市，系公司员工。被告：于嘉瑞，女，汉族，1990年11月17日生，住胶州市。委托诉讼代理人：王春奎，男，汉族，1981年生，住胶州市，系被告丈夫。原告青岛和润万家物业管理有限公司与被告于嘉瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛和润万家物业管理有限公司的委托诉讼代理人宋可德、李佳，被告于嘉瑞及委托诉讼代理人王春奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请依法判令被告于嘉瑞立即支付原告物业费2323元，违约金1672元，共计3995元。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与胶州市青湖国际小区业主委员会签订物业服务合同，为小区实施物业管理至今，被告于嘉瑞欠原告物业费，期间原告多次催缴，被告拒不交付。被告辩称：一、被告未以个人名义与原告签订物业服务合同，无合同关系，被告主张原告与胶州市青湖国际小区业主委员会签订的物业服务合同不成立。二、假定合同成立1、原告履行合同存在严重瑕疵，属根本违约在先，致使合同无法实现，故被告未交物业费；2、小区的公共绿地和道路改成车位，收费违规，小区经营性收入没有公示且应由全体业主共有，收益资金未归业主共有；3、小区管理混乱，车辆随意停放，造成车辆剐蹭，监控盲区多，不能及时查找线索，造成业主损失。4、小区电线外漏、井盖破损存在安全隐患；5、物业敷衍业主，16号楼3单元窗台外的鸟屎与垃圾，业主告知物业后，物业没有及时清理；6单元门对讲系统损坏后保修到物业，物业至今未解决；7楼道环境差；8、物业费收费标准未经物价部门批准。根据双方填写的审判要素表，对于当事人双方没有争议的事实，本院认定如下：原告（乙方）与胶州市青湖国际小区业主委员会（甲方）于2016年7月签订《青湖国际小区物业服务合同》，约定由原告为青湖国际小区提供物业管理服务事宜。并在合同中对物业服务内容、收费标准（多层、高层均0.8元/月.平方米）、经营管理内容及违约责任等做了具体约定。合同期限为自2016年7月1日起至2021年6月30日止。被告于嘉瑞于2013年入住胶州市青湖国际小区19号楼x单元x室，房屋面积84.87平方米，该房屋按0.8元/月/平方米收费。被告于嘉瑞自2017年7月1日至2019年3月31日期间未缴纳物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告认为原告管理中有违约情形，不同意缴纳物业费，并提交45张照片等证据，用以证明物业合同的签订与被告无关，且被告主张该合同无效，被告在履行本诉中合同时也存在瑕疵；小区的公共绿地和道路改成车位收取的费用及其他经营性收入没有公示，以上收益应由全体业主共有；小区的车辆随意停放，造成自己车辆剐蹭，物品丢失；存在安全隐患；物业服务不及时、不到位、单元门对讲系统维修不及时；物业收费标准不合理等问题。原告质证称原告与青湖国际小区有正式的物业服务合同，该合同合法有效；小区收费的停车位是按照开发商的图纸建的，现在的确有一部分公共绿地改的临时车位，主要是为了外来车辆临时停放，但是这部分临时车位免费停放。公共停车位的收费及其他收费项目合同中有约定，对广告收入等问题被告应向业主委员会查询主张，与本案的物业费无关；对答辩状第3条，并没有以上现象出现，消防车辆一直正常进出。关于被告的车辆被剐蹭，对方应及时报案，物业没有执法权，仅提供协助被告查监控，且监控也有盲区；对答辩状第4条，物业公司已上报相关部门；对答辩状第5条，鸟屎的问题是很早之前的问题，已经解决了；对答辩状第6条，因单元门修理需其单元内所有业主共同承担修理费用，因有一部分业主不承担，故没有修理；对第7条，物业及时清理楼道内杂物，但是有些业主在物业清理完了就把杂物又摆上了；对第8条，本小区是封闭小区，不存在随便进出。物业是有资质的，也是经过物价部门批准的。原告未对被告提交照片的真实性提出异议，本院对被告提交证据的真实性予以确认。因被告提供的照片绝大部分为局部拍摄，且物业服务是一个连续性的过程，仅通过照片不能客观反映自2017年7月起至2019年3月小区物业服务的持续性常态，原告提供了物业服务，且履行合同过程中无重大瑕疵，故被告应依照合同约定缴纳物业服务费，其抗辩理由本院不予采纳。本院认为，原告依照与胶州市青湖国际小区业主委员会签订的物业服务合同提供物业服务，原告所提供的物业服务符合合同约定内容，且尽到了应尽之义务，被告于嘉瑞作为该小区业主，及时依约缴纳物业服务费亦是约定义务。故原告主张被告支付物业服务费1425.8元（21个月×0.8元/平方米/月×84.87平方米），本院予以支持。关于原告主张的违约金，因合同未约定具体履行期限，原告亦无其他证据证明物业费应当交纳的时间，因此无法确定被告违约时间，故对违约金部分，本院不予支持。原告要求被告于嘉瑞支付水费，因代收水费属于原告的服务项目，且原告未提交证据证明被告的水费产生情况及原告的代缴情况，故水费部分宜另案主张，本诉中本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷。物业服务已经成为现在生活中不可或缺的服务项目。实践中，物业公司服务或业主的缴费义务难免出现瑕疵，只有双方加强沟通，相互理解，和谐共处，物业服务公司不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，才能有充足的物业管理资金实施物业服务。业主也应及时缴纳物业费保证物业公司的正常运行，不然，个别业主的不及时缴费行为实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡，故业主应及时履行自己的应尽义务。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作才会开创一个双赢的局面。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告于嘉瑞支付原告青岛和润万家物业管理有限公司自2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业费1425.8元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，简易程序减半收取25元，由被告于嘉瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  关宏刚二〇一九年九月十日书记员  庄 勇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。