上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初10407号原告：马烈锋，男，汉族，1982年12月17日出生，住杭州市。委托诉讼代理人：李先泉，浙江象港律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡静，浙江象港律师事务所律师。被告：上海服装城股份有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈余江，董事长。委托诉讼代理人：王松。被告：上海华夏大地文化发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：李炳伦，董事长。委托诉讼代理人：王松。原告马烈锋与被告上海服装城股份有限公司(以下简称“服装城公司”)、上海华夏大地文化发展有限公司(以下简称“华夏大地公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡静，被告服装城公司和被告华夏大地公司共同委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马烈锋向法院提出诉讼请求：1、解除马烈锋与服装城公司、华夏大地公司签订的商铺租赁协议；2、判令华夏大地公司将上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX层、XXX号XXX室商铺腾空、恢复原状(恢复水泥隔间、恢复独户水电等)后返还原告、并退还可视门铃费用1950元；3、判令华夏大地公司自协议约定的免租期届满之日2017年12月1日起按协议约定租金收费标准(0.7元每天乘138.66平方米)计算占有商铺的使用费至商铺实际交付之日止；4、判令华夏大地公司立即拆除上海服装城周围的铁丝网及围墙，保障业主的自由通行；5、判令服装城公司承担连带保证责任；6、判令服装城公司支付补偿费22,000元；7、本案诉讼费由被告支付。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求被告服装城公司赔偿延迟办证损失1000元。事实和理由：2016年6月27日，马烈锋与华夏大地公司签订商铺租赁协议，租赁期限自2016年5月31日至2028年5月30日止，服装城公司为担保方；协议约定，马烈锋投入商铺使用权，由华夏大地公司统一经营，并给予一年半的免租期，后续一年半的租金，华夏大地公司以0.7元每平方米每天的标准支付，第四年起每年在上年的基础上递增10%，前三年每满半年支付租金，并在期满七个工作日内支付，第四年起先付后用，在期初七个工作日内支付，每半年支付一次；若在合同生效一年半时间内无法招进经营商户或者华夏大地公司也没有入驻经营的，马烈锋有权收回商铺。后马烈锋发现其所有的房屋已有商户使用，但却从未收到华夏大地公司关于商铺出租的信息，也未收到任何租金，依照协议约定,马烈锋可以解除合同、收回商铺，并要求支付租金，但遭到拒绝。2018年8月30日，服装城公司承诺每套房屋按照22,000元的标准给予补偿，但服装城公司并未实际支付。另外，原告获悉，被告私自在服装城小区周边搭建了铁丝网及围墙，该行为未经原告等业主的同意，严重影响了原告的通行权及服装城的形象，理应拆除。综上，原告诉至法院，盼如所请。华夏大地公司和服装城公司辩称：同意解除商铺租赁协议；涉案商铺尚在租赁使用中，同意腾空后恢复原状予以返还；关于租金问题，按照商铺租赁协议的约定，华夏大地公司支付租金是附条件的，即需要华夏大地公司与商户之间租赁合同生效后才开始计算一年半的免租期，待免租期期满后才开始支付租金，而华夏大地公司与商户所签商铺租赁协议约定，商户承租的商铺装修完成正式对外营业时，协议才正式生效；目前上海服装城市场不佳，商铺大都没有出租出去，所以支付租金的条件尚未成就，无需支付租金；关于补偿费，当初作出补偿承诺是有条件的，涉案房屋并不属于承诺补偿的范围，故不予认可；对于担保责任，服装城公司表示其与华夏大地公司系关联公司，愿意承担连带担保责任。对于赔偿延迟办证损失1000元无异议。关于可视门铃被告已经购买好了，不同意退钱。关于原告要求拆除铁丝网的诉讼请求，不是租赁合同范围内的，且被告安装铁丝网是为了维护园区的财产安全。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，即马烈锋提交的商铺租赁协议、涉案房屋产权证，以及华夏大地公司和服装城公司提交的(2019)沪0116民初6277号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即马烈锋提交的服装城公司于2018年8月30日出具的承诺书，以此证明服装城公司承诺每套房屋按22,000元的标准予以赔偿的事实；经质证，服装城公司表示，马烈锋提交的承诺书并不完整，而且给予赔偿的范围是业主出租的用于开设非遗项目的50套房屋，且业主要同意继续出租的，才给予赔偿，而此后业主并不同意继续出租，承诺书并未实际履行，2019年3月，服装城公司与大部分业主协商后，对于2018年11月至2019年3月间的占有使用费，确定按照每套房屋每月800元支付；经审核，该承诺书的真实性，本院予以采信，依据承诺书的内容，服装城公司的承诺，对于给予赔偿的业主是有明确范围的，涉案房屋并不在该承诺范围之内，故该证据不能作为确定补偿的依据，本院不予采信。根据采信的证据，本院认定事实如下：2016年6月27日，为开发实现“上海世界非遗文化城”的长期战略目标，马烈锋与华夏大地公司、服装城公司签订商铺租赁协议，协议约定，马烈锋将其所有的上海服装城XXX号XXX层(面积为46.22平方米)、XXX号XXX室商铺(面积为92.44平方米)租赁给华夏大地公司，由华夏大地公司与其他方合作经营或者出租或者自营，租赁期限自2016年5月31日至2028年5月30日止，租金支付约定为，自华夏大地公司与入驻商户或者其自营入驻签订商铺使用合同生效之日起，马烈锋同意给予一年半的免租期，后续一年半的租金，华夏大地公司以0.7元/平方米/天的标准支付，第四年起每年在上年的基础上递增10%，前三年(实际一年半)每满半年在期满七个工作日内支付租金，第四年开始先付后用，每半年在期初七个工作日内支付；如果华夏大地公司在协议生效一年半内无法招进经营商户或者也没有入驻自主经营的，马烈锋有权收回商铺自营或者自行招商，但必须符合城区经营规划要求，非经双方协商一致或者法定原因，任何一方均不得提前解除合同。签约后，马烈锋即将涉案商铺交付华夏大地公司。另查明，2018年8月30日，服装城公司向枫泾镇政府出具承诺书，为确保上海非遗文化城可持续发展，结合与业主历年协议签订情况，决定对前期跟我公司合作的奥莱斯大道东段业主50套房屋(详见附件清单)租赁事宜按照如下方案进行：一、对2018年7月1日前无论是签订十年合作经营协议或者另签订有固定租金协议的业主，原则上按照22,000元/套标准予以一揽子补偿，如之前已经支付8000元的相应扣除，为14,000元/套，每套包含一楼和二楼或者三楼，总面积138.6平方米；二、2018年7月1日开始双方签订新的租赁合同，租金标准按照20,000元/套/年计算，一次性租期超过二年或者一年租期连续多次续租超过二年以上的，租金每二年/次递增；三、对不愿意继续与公司合作的业主，公司将在过渡期内腾空房屋交还业主并予以结算。此后，服装城公司的承诺并未得到业主的认可。又查明，原告与服装城公司签订《附件》，约定服装城公司应于2009年6月30日前将商铺产权证办理给马烈锋，否则服装城公司应按每户1000元支付补偿费。2009年11月17日，马烈锋取得涉案房屋的产权证。最后查明，被告在上海服装城小区外搭建了铁丝网及围墙。本院认为：合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同；马烈锋请求解除与华夏大地公司、服装城公司所签商铺租赁协议，华夏大地公司、服装城公司对此并无异议，双方当事人意思表示一致，并不违反法律的规定，本院应予准许。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。马烈锋与华夏大地公司、服装城公司所签商铺租赁协议解除后，华夏大地公司应当按照商铺产权证的记载，将涉案商铺予以恢复原状后，返还给业主马烈锋。关于原告要求退还可视门铃费用，于法无据，不予支持，被告服装城公司仍应当予以安装,如确实无法安装，则退还1950元。原、被告双方所签《附件》明确约定了办理商铺产权证的期限，服装城也承诺逾期给予每户1000元的补偿，依据马烈锋提交的商铺产权证，服装城公司确实办证逾期，依约应当支付补偿费；马烈锋依据服装城公司出具的承诺书，要求服装城公司支付补偿费，但未能举证证明涉案商铺属于承诺书所述给予补偿的范围，不能成立，本院不予支持。服装城公司自愿为华夏大地公司与马烈锋所签商铺租赁协议提供担保，并未明确约定承担保证担保责任的方式，依法应当视为连带责任保证担保，现马烈锋主张服装城公司对华夏大地公司的相应义务承担连带清偿责任，并无不当，本院应予支持。关于原告要求被告拆除铁丝网及围墙，因该诉讼请求与本案不属于同一法律关系，原告可另案诉讼。关于马烈锋请求华夏大地公司、服装城公司支付租金和占有使用费的问题。首先，马烈锋与华夏大地公司、服装城公司签订商铺租赁合同约定了免租期为一年半，起算点为华夏大地公司与入驻商户签订商铺使用合同生效之日，该约定是双方当事人的真实意思表示，本院应予确认。其次，马烈锋和华夏大地公司均未举证证明华夏大地公司与入驻商户所签商铺使用合同的明确生效日期，本院无法确定马烈锋与华夏大地公司所签商铺租赁协议约定的一年半免租期何时开始计算，因此，马烈锋主张商铺租赁协议约定的一年半免租期届满之日为2017年12月1日，并据此要求华夏大地公司支付租金，难以成立，本院不能支持。最后，鉴于服装城公司于2019年3月29日向业主发出交房通知书，表示之前双方所签商铺租赁协议于2019年3月31日起自动解除，由此表明了服装城公司解除商铺租赁协议的明确意愿，而业主并未对此提出异议，参照已经生效的民事判决，鉴于涉案商铺同样位于上海服装城区域，可以将2019年3月31日视为涉案商铺租赁协议的解除之日，此后，华夏大地公司、服装城公司未能将涉案商铺返还业主，依法应当自该日起根据商铺租赁协议约定的租金标准，支付业主相应的占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告马烈锋与上海华夏大地文化发展有限公司、上海服装城股份有限公司于2016年6月27日签订的商铺租赁协议，于2019年3月31日起解除；二、被告上海华夏大地文化发展有限公司应于本判决生效后十日内、按照房屋产权证的记载、将上海市金山区枫泾镇朱枫公路8678弄上海服装城XXX号XXX层、XXX号XXX室商铺恢复原状后返还给原告马烈锋、并安装可视门铃(若不能安装、则退还可视门铃费用1950元)；三、被告上海华夏大地文化发展有限公司应于本判决生效后十日内支付原告马烈锋自2019年3月31日起至实际交付商铺时止、按每平方米每天0.7元计算(总面积为138.66平方米)的占有使用费；四、被告上海服装城股份有限公司对被告上海华夏大地文化发展有限公司上述第二、第三项确定的义务，承担连带责任；五、被告上海服装城股份有限公司应于本判决生效后十日内支付原告马烈锋办证迟延损失补偿费1000元；六、驳回原告马烈锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费199元，由被告上海华夏大地文化发展有限公司负担，该款应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 杰二〇一九年九月二十四日书记员 张奇琛附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。2、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。