江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1181民初6566号 原告：丁小琴，女，汉族，1977年3月8日生，住丹阳市。 委托诉讼代理人：戴生龙，丹阳市练湖法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王荣霞，丹阳市练湖法律服务所法律工作者。 被告：高俊晶，男，汉族，1985年10月30日生，住丹阳市。 被告：杨龙，男，汉族，1988年5月14日生，住丹阳市。 委托诉讼代理人：蒋燕翔，江苏荣誉祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽娜，江苏荣誉祥律师事务所律师。 被告：丹阳市翔桦房产经纪有限公司，住所丹阳市云阳街道水关西路******，统一社会信用代码91321181MA1XBDMUX0。 法定代表人：石慧。 委托诉讼代理人：蒋燕翔，江苏荣誉祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽娜，江苏荣誉祥律师事务所律师。 原告丁小琴与被告高俊晶、杨龙、丹阳市翔桦房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日以居间合同纠纷立案受理后，依法适用简易程序由审判员张俊建独任审判，于2019年8月19日公开开庭进行审理。原告丁小琴的委托诉讼代理人戴生龙，被告高俊晶，被告杨龙、丹阳市翔桦房产经纪有限公司的共同委托诉讼代理人蒋燕翔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁小琴向本院提出诉讼请求：要求1、被告双倍返还定金20万元，并按年利率6%支付自2018年12月28日起至定金实际返还之日的利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：学林雅居房屋是某公司开发，三被告受托该公司为其销售房屋。2018年11月14日，原告与被告签订了一份房屋买卖合同，合同约定由被告将坐落在学林雅居4号1902室房屋出卖给原告，房价为525000元，定金为100000元。合同签订后，原告支付给被告定金100000元，被告收到定金后没能按合同履行，经多次交涉发现被告根本无此房源，可被告至今未退已收定金，根据法律规定被告应双倍返还定金。原告遂诉至本院要求判如所请。 被告高俊晶辩称：不同意双倍返还定金，同意返还100000元，再适当补偿利息。 被告杨龙辩称：我不是适格被告，也并非合同当事人，请求驳回对我的诉请。 被告丹阳市翔桦房产经纪有限公司辩称：我方并非房屋出售人，而是中介机构，也未收取原告支付的定金，故原告要求我方双倍返还定金及利息，无事实依据和法律依据，请求驳回。另因高俊晶并未房屋所有人，其未达到代理条件，故房屋买卖合同应无效。 经审理查明：2018年11月14日，原告丁小琴与被告高俊晶签订房屋买卖合同一份，约定由被告高俊晶将坐落在学林雅居4#1902室房屋出卖给原告，房价525000元，定金100000元，被告丹阳市翔桦房产经纪有限公司作为居间人在合同上盖章确认。后原告分三次向被告高俊晶支付定金共计100000元，高俊晶于2018年11月14日、11月16日、11月24日分别向原告出具收条各三份，均言明收到原告的定金。其中，2018年11月14日的定金10000元由被告丹阳市翔桦房产经纪有限公司代收取。 在上述合同签订后，因被告未能交付房屋，2018年12月27日，被告高俊晶就定金返还问题向原告出具欠条一份，言明“今欠丁小琴共计人民币壹拾万元正，于2018年12月27日前归还”，被告杨龙在欠条“共同欠款人”处签字确认。2019年2月3日，被告高俊晶向原告支付10000元。此后被告未再向原告还款。 上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、收条、欠条、付款凭证等证据及当事人庭审陈述所证实。 争议焦点：1、房屋买卖合同的效力；2、被告高俊晶应否承担双倍返还定金的责任；3、杨龙、丹阳市翔桦房产经纪有限公司应否承担还款责任。 本院认为，首先，本案立案案由居间合同纠纷定性有误。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案并非居间人请求支付报酬，而是合同当事人依据房屋买卖合同追究对方当事人及居间人的合同违约责任，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。 关于争议焦点1，被告丹阳市翔桦房产经纪有限公司辩称被告高俊晶并非房屋所有权人，也未达到房屋所有人练湖集团的代理条件，故合同不生效。关于案涉房屋所有权一节，双方庭审均陈述系练湖建设集团有限公司所有，案涉房屋系由被告高俊晶、杨龙受托为练湖集团销售。被告高俊晶陈述因未销售满10套，故不能按优惠价（即合同约定房价）出卖给原告，导致合同履行不能。本院认为，双方庭审陈述的房屋代理销售情况涉及案外第三方练湖建设集团有限公司，原告虽提供公安询问笔录及委托书加以佐证，但该证据未得到案外第三方的确认，故本院不予采纳，对双方该陈述意见亦不予采信。本院可以确认的事实是，被告高俊晶并非案涉房产所有权人。即使双方关于房屋代理销售情况属实，即被告高俊晶无案涉房产的所有权或者处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，因此，本案房屋买卖合同系双方当事人真实表示所订立，依法成立并生效，且根据该条第二款的规定，原告作为买卖人有权要求出卖人即被告高俊晶承担违约责任。 关于争议焦点2，根据合同法第一百一十五条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告高俊晶因未能履行出卖房产的合同义务，理应向原告双倍返还定金。但在2018年12月27日，原、被告就定金返还问题协商一致，约定由被告高俊晶在当日归还原告100000元，本院认为，原告与被告高俊晶已经就定金返还事宜达成新的约定，此约定改变了房屋买卖合同中关于定金双倍返还的约定，且为当事人真实意思表示，本院予以确认，故原告无权要求被告高俊晶双倍返还定金。 关于争议焦点3，首先，被告杨龙在2018年12月27日欠条上共同欠款人处签字，可以视为其自愿加入被告高俊晶的债务（即返还定金100000元），故被告杨龙应承担共同还款责任。关于居间人丹阳市翔桦房产经纪有限公司应否承担返还定金的责任，本院认为，第一，虽然居间人于2018年11月14日收取了原告的定金10000元，但通过高俊晶当日向原告出具的收条看，该定金属于居间人代收取；第二，合同约定的定金罚则约束的是买卖双方，非居间人，这也进一步印证居间人只是代出卖人收取定金。既然定金罚则不约束居间人，居间人也不收取定金，其仅在未促成合同成立时要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，故原告要求居间人即被告丹阳市翔桦房产经纪有限公司返还定金（或双倍返还）并无事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告要求被告高俊晶、杨龙双倍返还定金共200000元，如前述意见，本案因当事人之间的重新约定而不适用定金罚则，另被告高俊晶在欠条出具后向原告还款10000元，此款应于扣减，故本院支持两被告返还定金90000元。原告要求被告高俊晶、杨龙按年利率6%支付自2018年12月28日起至定金实际返还之日的利息，本院认为，在两被告仅返还定金本金的前提下，原告要求其支付定金利息损失有其合理性，且计算标准并不超出法律规定，本院对此予以支持。原告要求被告丹阳市翔桦房产经纪有限公司承担共同返还定金的责任，如前所述，并无依据，本院不予支持。被告杨龙辩称，其并非本案适格被告，请求驳回对其诉请，与查明事实不符，本院不予采信。另外，被告丹阳市翔桦房产经纪有限公司提供的证据收条及打款凭证与本案并无关联，本院不予审查。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告高俊晶、杨龙于本判决生效后十日内返还原告丁小琴定金90000元，并承担自2018年12月28日起至定金实际返还之日止按年利率6%计算的利息。 二、驳回原告丁小琴的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2150元，由原告负担1125元，由被告高俊晶、杨龙连带负担1025元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审判员  张俊建 二〇一九年九月二十七日 （） 法官助理陈庆 书记员吴云 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持 第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。