江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1413号 上诉人（原审被告）：梁爱媛，女，1953年11月21日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审原告）：江西亿家和物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区青山南路93号501室，统一社会信用代码：913601007814626886。 法定代表人：沈正一，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：闵庆群，江西红阳光律师事务所律师。 上诉人梁爱媛因与被上诉人江西亿家和物业管理有限公司（以下简称亿家和公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁爱媛的上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由亿家和公司承担。事实与理由：1.被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。因此，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明其督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确约定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。本案在一审诉讼过程中，被上诉人也没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。北京高院关于审理物业纠纷的意见—京高法发[2003]389号第26条规定：“审理追索物业服务费案件，应依照现行法律诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。”本文规定了两层意思，第一层是“审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定”，说明处理物业服务费纠纷案件同样应执行现行法律关于诉讼时效的规定；第二层是“但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利”。被上诉人未拿出任何进行过催交的证明材料，被上诉人未提供任何形式的催交证据。2.被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。上诉人在一审中列举了物业管理服务存在的诸多问题。3.为业主提供物业管理服务是物业管理单位应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务履行的责任归咎于业主。任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业单位资金不足、使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的企业。市场经济就应引入竞争机制，实现优胜劣汰。4.物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。继续性合同的特点就是由一个整体的合同来固定着双方大概的合同权利义务，随着时间的推移，产生新的权利义务；再往前时间经过，再产生新的权利义务。这样每一个时间推移所产生的新的权利义务，就具有相对独立性，构成一个相对独立的债权债务。因此，在这种情况下适用诉讼时效就不应该以整个合同一体适用，而应该就每个相对独立的履行部分来个别计算，分别适用诉讼时效。也就是说，第一个交费期没有交付，诉讼时效就从第一个交费期应该交费的最后一天之次日开始计算；同样，第二个交费期没有交付，诉讼时效就从第二个交费期应该交费的最后一天之次日开始计算，以此类推来适用诉讼时效。5.上诉人已进入小区十六年之久，十几年都交清物管费。自被上诉人进入小区，对小区发生的问题不积极解决，造成很多业主的不满。上诉人家住三幢1单元101房，靠街面楼下经营餐馆，租赁小区车库做厨房，上诉人家住车库上方，油烟直接进入上诉人家阳台、客厅，整房都是油烟，上诉人丈夫身体不好因此多次住院，上诉人得了咽喉炎，多次找到物业解决无果。上诉人家楼下是车库，但被用于出租放置轮胎，多次找到被上诉人反映无果。小区管理混乱，出现多种问题，向物业反映后，物业只是派人随意处理，没有彻底解决问题。2017年9月11日9时左右，楼下车库起火，因消防通道被占用，导致救火不及时，上诉人家被烧，造成极大损失。上诉人多次找到物业要求赔偿，但至今未果。综上，请求二审法院减免被上诉人超过时效的费用2015年6月16日至2016年10月30日物业管理费（3934.7元），余下2016年11月1日至2018年6月30日物业管理费在上诉人行使先履行抗辩权，督促被上诉人完成其合同约定应尽义务之后缴纳。请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 亿家和公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。亿家和公司通过合法途径向梁爱媛进行了催收，亿家和公司诉请的诉讼时效尚未届满。根据一审中亿家和公司提交的证据，亿家和公司履行了法定催收程序，诉讼时效尚未届满，即使部分期间的诉讼时效已届满，但根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。综上，请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。 亿家和公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令梁爱媛支付物业服务费3934.7元及违约金1180.41元，共5115.11元；2、本案全部诉讼费用由梁爱媛承担。 一审法院认定事实：梁爱媛系“新田绿洲”小区东区3栋1单元101室的业主，住房建筑面积为134.75平方米。2015年6月15日，亿家和公司与新田绿洲业主委员会签订《“新田绿洲”小区东区物业服务合同书》，约定由亿家和公司为“新田绿洲”小区（东区）提供物业服务。合同约定合作期限为叁年，2015年6月16日起至2018年6月15日止；住宅物业费的收取标准：1.高层住宅物业管理服务费为1.25元／月.平方米；2.多层住宅物业服务管理费为0.8元／月.平方米。2018年6月30日，亿家和公司与新田绿洲业主委员会续签《“新田绿洲”小区东区物业服务合同书》，约定由亿家和公司继续为“新田绿洲”小区（东区）提供物业服务。合同约定合作期限为2018年6月16日起至2019年6月30日止；住宅物业费的收取标准：1.高层住宅物业管理服务费为1.25元／月.平方米;2.多层住宅物业服务管理费为0.8元／月.平方米。合同签订后，亿家和公司为该小区提供物业服务至今，但梁爱媛从2015年6月15日至2018年6月30日止共计拖欠住宅物业服务费3934.7元至今未付，亿家和公司遂诉诸一审法院。 一审法院认为：亿家和公司与梁爱媛居住的小区业主委员会签订的物业管理服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，该合同对包括梁爱媛在内的小区全体业主具有约束力。双方均应严格履行合同约定的义务。本案争议的焦点在于：梁爱媛可否以亿家和公司物业服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业费。业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。梁爱媛提供的照片反映出亿家和公司提供在安保及保洁方面存在问题，但不能证明亿家和公司物业未提供合同约定的大部分服务，或提供的大部分服务未达到合同约定的要求。因此，亿家和公司物业所提供的物业服务虽有瑕疵，但不能成为梁爱媛作为业主拒付物业服务费的理由。梁爱媛享受了亿家和公司物业提供的物业管理服务，理应按照合同约定缴纳物业服务费。故梁爱媛应支付亿家和公司2015年6月15日至2018年6月30的物业管理费3934.7元（134.75平方米×0.8元×36.5个月）。至于亿家和公司主张的违约金，因亿家和公司在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，确实给梁爱媛的正常生活、居住带来一定程度的影响，故对该诉请，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百一十三条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条的规定，判决：一、梁爱媛于本判决生效之日起十日内支付江西亿家和物业管理有限公司2015年6月15日至2018年6月30日间的物业管理费共计3934.7元；二、驳回江西亿家和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。江西亿家和物业管理有限公司预交的案件受理费50元，减半收取25元，由梁爱媛承担，限随上述款项一并偿付。 二审中，当事人均未提交新证据。当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院查明事实与一审法院一致。 本院认为，本案争议焦点为上诉人梁爱媛拒付物业服务费的理由是否成立？业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。南昌市西湖区新田绿洲小区（东区）业主委员会与亿家和公司签订《“新田绿洲”小区东区物业服务合同书》后，亿家和公司依约为案涉小区提供了相应的物业服务，梁爱媛作为小区业主负有交纳物业管理费的义务。合同约定的业主和物业服务企业之间在合作当中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业服务企业而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作；就业主而言，对物业服务企业存在的问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。梁爱媛上诉称亿家和公司未按约定履行合同义务，虽然亿家和物业公司在履行物业服务合同的过程中确实存在一定的瑕疵，但一审法院予以了考虑，在违约金方面未予支持，故本院对该项上诉理由，不予采纳。关于梁爱媛上诉提出的诉讼时效异议，鉴于梁爱媛在一审诉讼中没有提出诉讼时效抗辩，且其在二审期间未就诉讼时效事项提交新证据，故对梁爱媛该项上诉意见依法不予采纳。梁爱媛称其因亿家和公司提供服务遭受损失的主张，不属于本案的审理范围，当事人可另行解决。梁爱媛其他上诉意见无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人梁爱媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（梁爱媛已预交），由梁爱媛承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇一九年九月九日 法官助理 郑 馨 书 记 员 应思奇