江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2242号 上诉人（原审被告）：熊国辉，男，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市新建区。 被上诉人（原审原告）：南昌市新金城宾馆有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区青山南路**（鑫城大厦），统一社会信用代码：9136010071654568XG。 法定代表人：魏毛妹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐小荣，江西博太律师事务所律师，执业证号：13601201610879918。 原审被告：熊国强，男，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市新建区。 上诉人熊国辉因与被上诉人南昌市新金城宾馆有限公司(以下简称新金城公司）、原审被告熊国强房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初4484号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 熊国辉的上诉请求为：撤销原判，改判驳回新金城公司的诉讼请求。事实和理由：1.熊国辉不是本案适格被告，一审审理期间，熊国辉已表明身份，仅是熊国强的代理人，帮熊国强代为管理和运营店面，熊国辉会在租赁合同上签熊国强的名字是由于熊国强的授权，一审法院认定熊国辉是适格被告不符合法律规定及实际情况；2.由于新金城公司交付的租赁物存在瑕疵，经过熊国辉多次要求维修，新金城公司仍然拒绝维修，导致租赁物不能正常使用，据此，熊国辉才会拒绝缴纳租金。 新金城公司答辩称：1.熊国辉以自己在电梯公司上班不宜签合同为由，以其哥哥熊国强的名义签订租赁合同，自己实际租赁房屋来经营使用，租赁合同的抬头和落款均为熊国辉的亲笔签名，熊国辉也并未出示熊国强的授权委托书，实际经营、变更经营项目、注册公司、居住均为熊国辉所为，交纳租金及水电费以及与新金城公司交涉均为熊国辉，熊国强从未露过面，也从未与新金城公司有过任何交涉；2.涉案物业有200多平方米，只是厕所顶部墙角有轻微渗水的痕迹，根本不会影响物业的使用和居住功能，不足以成为其拒交租金的理由，熊国辉在合同即将到期之时（仅剩7天）才单方面委托鉴定机构进行鉴定，也可见对熊国辉的使用和居住未造成任何影响。要求法院驳回上诉。 新金城公司向一审法院提起的诉请：1.判决熊国强和熊国辉支付所欠新金城公司2018年3月18日至2019年6月17日租赁费52485元；2.判决熊国强和熊国辉支付违约金20000元；3.判决熊国强和熊国辉按合同约定：按总价的每日3%缴纳滞纳金,暂计2万元；4.本案诉讼费由熊国强和熊国辉承担。 一审法院认定事实为：熊国强和熊国辉系兄弟关系。2013年6月15日熊国辉以天强台球俱乐部及熊国强的名义（乙方）与新金城公司（甲方）签订了一份承包合同，合同主要内容为：1.甲方同意把南昌市青山南路5XX号南昌市新金城宾馆五楼西面200多平方米（包括五楼楼梯口，不得影响安全通道为前提）空场地承包给乙方经营天强台球俱乐部。2.租赁期限：承包时间为6年，自2013年6月18日起至2019年6月17日止。3.承包金额：每月承包费为3000元，每月物管卫生费为100元。承包费每两年递增8%，从2015年6月18日开始递增，即从2015年6月18日至2017年6月17日止，每月承包费为3240元。从2017年6月18日至2019年6月17日止，每月承包费为3499.2元。每月物管卫生费保持不变为100元。合同自签订日起，乙方向甲方交纳押金人民币5000元整，押金在合同期满终止后，并且乙方结清所有费用后，五天内由甲方无息退还给乙方。4.承包费的支付期限及方式：按半年支付，每半年前30天乙方将租金支付给甲方指定的账号上。每季度交纳承包金时间为该季前十日内，第一个季度的承包金在签订合同之日交付。5.乙方超过一天不付清承包金和水电费，须按总价的每日3%交滞纳金。超过一个月不付清，甲方有权停电，甲方还有权终止合同，乙方所新增装饰、装潢等无偿归甲方，并向乙方追要直至合同解除时止乙方所欠甲方的所有租金、滞纳金以及所欠的其它费用，并按违约处理。6.违约责任：乙方如违反本合同的约定，甲方有权要求解除合同，或要求乙方恢复原状，或从押金中扣除损失费用。由于甲方原因终止合同或由于乙方原因终止合同，违约方应承担守约方两万元整违约金。7.承包方如不续签约，本合同至2019年6月17日即终止等。该合同的尾部“乙方”处，由熊国辉签署“熊国强”的名字。合同签订后，新金城公司依约向熊国辉交付了涉案租赁物，熊国辉向新金城公司缴纳了5000元押金后进入涉案房屋经营，同时按约向新金城公司支付了租金。2018年7月23日，熊国辉通过银行转账向新金城公司支付了2017年6月18日至2018年3月17日期间的租金31491元、水电费828元，共计32319元，新金城公司出具了收据。之后，熊国辉再未支付租金。新金城公司为催讨租金，遂诉至法院。在庭审中，熊国辉抗辩涉案房屋存在漏水情况，影响其经营，新金城公司承诺解决但一直未能解决，故才拒交租金。同时，熊国强和熊国辉在庭审结束后向法院提交一份江西赣安司法鉴定中心司法鉴定意见书（赣安中心2019建鉴字第31-1号），该司法鉴定意见书系由熊国强于2019年6月1日委托，江西赣安司法鉴定中心于2019年6月6日作出“南昌市金城大厦第五层（西边部分）工程楼面和墙面渗水技术鉴定意见”，鉴定结论与建议为：南昌市金城大厦第X层（西边部分）工程楼面和墙面渗水的主要原因是由于外墙防水层出现老化开裂，防水效果逐渐丧失而引起，建议对渗水墙体防水层进行修复处理。对该证据，新金城公司质证意见为双方租赁合同于2019年6月13日到期，熊国辉于2019年6月6日提交鉴定，虽然存在渗水情况，但面积很小，不影响熊国辉的居住使用功能，不足以成为其拒交租金的理由。现熊国强和熊国辉仍占有使用涉案房屋，截止至2019年6月17日，熊国强和熊国辉尚欠租金52485元（3499元×15个月）未付。 另查明，坐落于南昌市青山南路**鑫成大厦系南昌市东湖区贤士湖管理处长巷村自管房屋，长巷村与江西贤湖钢管有限责任公司于1999年9月16日签订租赁合同，由江西贤湖钢管有限责任公司取得自1999年9月至2019年9月期间的经营租赁权。2000年1月江西贤湖钢管有限公司注册登记了新金城公司，该房屋由新金城公司经营使用。 一审法院认为：新金城公司和熊国辉自愿签订承包合同，根据合同约定的权利义务内容，新金城公司交付租赁标的物并收取租金，熊国辉使用租赁物并交付租金，事实清楚，该合同实际为租赁合同，双方当事人对此也均表示认可，鉴于合同内容并不违反法律法规的规定，应认定为有效。该合同系熊国辉与新金城公司签订，由熊国强经营使用涉案房屋，并委托熊国辉经营管理，故熊国强、熊国辉系共同承租人。熊国强和熊国辉未按合同约定向新金城公司支付租金，构成违约。新金城公司主张要求熊国强和熊国辉支付自2018年3月18日至2019年6月17日止期间租金52485元的诉请，熊国强和熊国辉抗辩涉案房屋存在渗水情况，故才拒付租金，一审法院认为，熊国强和熊国辉并未提供有效证据证明其在合同履行期间，就涉案房屋存在渗水情况向新金城公司主张过权利，且熊国强和熊国辉在合同即将到期之时才单方委托鉴定机构对涉案房屋的渗水情况进行鉴定，足以证实即使涉案房屋存在渗水情况，也对熊国强和熊国辉经营使用涉案房屋影响不大，熊国强和熊国辉以此为由拒交租金，理由不能成立，其抗辩意见一审法院不予采纳。对新金城公司主张要求熊国强和熊国辉支付违约金20000元并按合同约定承担每日3%滞纳金的诉请，因新金城公司既主张了违约金，又主张了逾期付款滞纳金，属于重复主张，且每日3%的滞纳金标准明显过高，加之新金城公司也未否认涉案房屋可能存在渗水情况的事实，故一审法院对熊国强和熊国辉该项主张调整为由熊国强和熊国辉按同期银行贷款利率承担逾期付款银行利息，超出部分一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、熊国强、熊国辉应于本判决生效之日起十日内向南昌市新金城宾馆有限公司支付自2018年3月18日至2019年6月17日期间租金52485元，并应承担该款银行利息（自2019年6月18日起至付清款之日止按同期银行贷款利率计算）；二、驳回南昌市新金城宾馆有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由南昌市新金城宾馆有限公司预交的案件受理费2110元，由熊国辉、熊国强承担1197元，由南昌市新金城宾馆有限公司承担913元。 二审期间，各方均未提交新证据。本院查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，熊国辉代熊国强在租赁合同上签字，同时参与租赁物的经营管理并在租赁房屋内居住，租金也是通过熊国辉支付给新金城公司，且熊国辉在签订租赁合同时并未向新金城公司出具熊国强的委托书，现熊国辉主张其仅为熊国强的代理人不是适格被告的上诉主张，与法院查明事实不符，本院不予支持。熊国辉认为新金城公司交付的租赁物存在瑕疵，导致租赁物不能正常使用。经查，租赁合同约定的租赁期间为2013年6月18日至2019年6月17日，熊国辉提出租赁物2014年6月发现漏水但没有提交向新金城公司主张的相关证据，熊国辉于2019年6月1日委托江西赣安司法鉴定中心对楼面和墙面的渗水原因进行鉴定。本院认为，熊国辉欠付自2018年3月18日至2019年6月17日期间的租金，熊国辉以距租赁合同到期日不足一个月的时间委托的鉴定，不足以证明该租赁物之前的状态，熊国辉以此为由拒付租金，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人熊国辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2110元（上诉人熊国辉已预交），由上诉人熊国辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 王革生 审 判 员 俞志翀 二〇一九年九月十日 法官助理 刘 岚 书 记 员 万志新