西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终5849号 上诉人（原审原告）：蒋萍萍，女，1977年2月1日出生，汉族，住西安市灞桥区。被上诉人（原审被告)：陕西杰诚置业有限责任公司，住所地：西安市浐灞区。法定代表人：李然，系公司总经理。委托诉讼代理人：曹莹，陕西永嘉信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘瑶，陕西永嘉信律师事务所律师。 上诉人蒋萍萍因与被上诉人陕西杰诚置业有限责任公司（以下简称“杰诚公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初9838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蒋萍萍向本院提起上诉，上诉请求： 1、请求依法撤销一审判决第二项，并依法改判损失款为516140元。2、本案一审、二审诉讼费用由杰诚公司承担。事实和理由：一、原审判决混淆了预约合同与本约合同的关系，对于本案的关键事实认定不清。蒋萍萍认为，关于其与杰诚公司签订的《【阳光北京城】商品房买卖协议》（下称《买卖协议》） 明确约定了双方拟进行买卖的房屋位置、面积和价款，具备了正式房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约，其性质应为本约合同。二、原审判决第二项对于本案的证据采信失之公允，适用法律明显不当。本案中，双方未能签订正式《商品房买卖合同》的原因在于：其一，杰诚公司恶意磋商，以其强势地位排除蒋萍萍权利，胁迫蒋萍萍接受《购房补充协议》中显失公平的格式条款；其二，蒋萍萍拨打12345投诉杰诚公司，经市房管局工作人员当面调解，杰诚公司仍未按调解方案为蒋萍萍置换房屋，显然系其恶意违约；其三，双方未能磋商一致时，杰诚公司利用其强势地位单方解除买卖协议，终止磋商洽谈，并将房屋卖与他人，致使合同目的无法实现。由于杰诚公司的种种恶意磋商，致使《商品房买卖合同》未能最终签订，扩大了蒋萍萍的交易成本，致使蒋萍萍丧失同等条件下购买其他房源的机会，扩大其损失和利益，杰诚公司依法应当承担相应的赔偿损失。原审判决在未查明同地段同样品质房源价值的情况下，对损失金额的认定依据的客观事实不足，对法律的适用失之偏颇。一审判决书所作出的24.8万元损失赔偿款不足以弥补蒋萍萍的所有损失，其认为任何人不能因为自己的违法、违约行为而获利，恳请贵院依法查明以上事实，予以改判，维护蒋萍萍的合法权益。杰诚公司辩称， 一、蒋萍萍与杰诚置业签订的《【阳光北京城】商品房买卖协议》属于预约合同，一审法院对此认定事实清楚。首先，XX城XX城中村改造项目，双方2015年1月4日签订《【阳光北京城】商品房买卖协议》（以下简称“《买卖协议》”）时，杰诚公司尚未取得涉案地块的土地使用权证，未办妥涉案建设项目的立项、规划、报建等审批手续，开发项目尚未开工。直至2017年底才陆续取得涉案楼盘的《西安市商品房预售许可证》等其他四证获取预售资格。可见，双方签订《买卖协议》时并不具备商品房预售条件且未取得《预售许可证》。其次，《买卖协议》符合房屋买卖合同中预约合同的特征。该协议中缺失商品房预售合同的一些必备条款，且部分条款内容尚不确定，难以实际履行，该份协议不具备商品房买卖合同主要内容，存在诸多缺失和不确定内容，属预约性质。 二、涉案合同为预约合同，一审法院认定蒋萍萍的损失为信赖利益损失，而非本约损失，认定事实正确，适用法律正确。一审法院认定蒋萍萍的损失金额为24.8万元，该认定过高，应按照房屋上涨的516140元乘以己付款比例30%即154842元为宜。综上所述，一审法院虽认定本案属于预约合同纠纷正确，但是认定案件事实存在错误，对预约合同损失承担有失公平，请求二审法院查明事实、依法裁判。蒋萍萍向一审法院提出诉讼请求：1、判令杰诚公司双倍返还蒋萍萍首付购房款30万元；2、判令杰诚公司支付逾期交付房屋所产生的相关费用85700元；3、判令杰诚公司因违约赔偿蒋萍萍的损失1019045元；4、本案诉讼费用由杰诚公司承担。事实与理由：2015年1月4日，其与杰诚公司签订商品房买卖合同，约定其购买杰诚公司开发建设的位于XX城XX号楼XX单元XX层XX号房屋。签订合同后，其当日依约支付房屋总价30%的房款15万元，于2017年10月24日接到通知后按要求提供了办理网签合同的资料，并通过了房管局的资格审核，后开发商要求其签署一份没有具体交付房屋时间、违约金等损害其利益的协议，因其没有签署，杰诚公司拒绝与其办理网签合同及交付合同约定的商品房，根据双方签订的合同约定，杰诚公司逾期交房还应依约支付违约金，故其诉至法院，请求支持其诉讼请求，以维护其合法权益。杰诚公司辩称，蒋萍萍不履行办理网签合同备案和支付房款的义务，经其催告后仍不履行，构成严重违约，其已经合法解除双方的买卖合同关系。第二，蒋萍萍诉请其双倍返还首付款30万元并支付逾期交付费用、承担违约赔偿1019045元没有事实及法律依据，其公司应向蒋萍萍退还的已付房款金额应为15万元。事实和理由如下：2015年4月1日，其与蒋萍萍签署了《【阳光北京城】商品房买卖协议》，约定杰诚公司将“阳光北京城”（现已更名为“华远·辰悦”）项目17号楼1单元22层12204号房屋出售给蒋萍萍。2017年9月30日，其办理正式网签备案合同的条件成就，为保证合同继续履行，其就房屋逾期交付问题对蒋萍萍进行赔偿，并多次向蒋萍萍催告及时办理网签合同备案并履行支付房款义务，但蒋萍萍一直拒不支付房款也不办理《商品房买卖合同》网签备案。2017年12月4日，其向蒋萍萍送达《关于催促提供办理网签资料及签署商品房买卖合同的催办函》，收到催告函后蒋萍萍仍置之不理，由于蒋萍萍严重违反合同约定，迟延履行主要合同义务，经催告后仍不履行的，导致双方销售房屋的合同目的无法实现，其根据双方买卖协议约定于2017年12月12日向蒋萍萍发送了《解除买卖协议通知书》依法解除买卖协议，其不存在任何违约行为。根据法律规定，蒋萍萍主张双倍返还首付款等诉讼请求，没有事实及法律依据；合同解除后，其公司向蒋萍萍退还已付房款15万元即可。综上，为维护其合法权益，请求人民法院依法驳回蒋萍萍的诉讼请求。一审法院认定事实如下：2015年1月4日，蒋萍萍作为乙方（买受人）与杰诚公司作为甲方（出卖人）共同签订《【阳光北京城】商品房买卖协议》一份，约定由蒋萍萍购买杰诚公司开发的【阳光北京城】17号楼1单元22层12204号房产一套，建筑面积108.41平方米，成交单价每平方米4612.12元，成交总金额为50万元，付款方式为按揭付款，蒋萍萍签订协议当日向杰诚公司付该套房屋总价的30%房款计15万元，剩余35万元蒋萍萍须在杰诚公司正式取得《商品房预售许可证》后一周内开始办理按揭贷款手续，提交办理贷款所需的资料，并签订正式《商品房买卖合同》，届时出卖人将以电话及短信形式通知买受人。如买受人未按照约定时间提供按揭所需资料而影响放款或因买受人自身条件原因未能达到办理贷款条件，则买受人须一次性补清余款，如不能补清则出卖人有权收回本房源另行处理，且买受人所付壹万元定金作为违约金不予退还。另约定，出卖人承诺2015年12月31日前工程竣工验收，2016年5月31日前将上述房屋交付买受人使用，并承诺于2015年12月31日前将证件办理齐全，符合正式网签《商品房买卖合同》的条件。2017年9月30日，杰诚公司取得了商品房预售许可证。2017年11月8日，蒋萍萍向杰诚公司递交的其购房资格审查相关材料经当地房管部门审查后通过，审查蒋萍萍具备西安市购房资格。后杰诚公司要求蒋萍萍与其签订名为《购房补充协议》的格式合同，因双方未协商一致，并未实际办理上述涉案房屋的合同网签及登记备案手续。2017年12月4日，杰诚公司向蒋萍萍邮寄发出《关于催促提供办理网签资料及签署的催办函》，载明内容如下：“……请阁下于2017年12月9日前到我司签署网签《商品房买卖合同》并提供以下办理网签的资料（用于购房资格审核）：包括但不限于【阁下（若已婚则提供夫妻双方的）身份证、户口本、婚姻证明、出生医学证明（如若有未成年小孩占产权份额的），西安市连续两年的社会保险缴纳及纳税证明（如若阁下为外地户口）等资料，最终以政府审核要求为准】。若阁下在上述期间内未到我司提供全部办理网签所需的全部资料手续或未到我司签署网签《商品房买卖合同》的，我司将单方面解除买卖协议，将该房源及所有相关权益另行处置。……”。2017年12月12日，杰诚公司向蒋萍萍发出《解除买卖协议通知书》，载明：“……根据买卖协议约定，我司已于2017年12月4日向您邮寄发送了《关于催促提供办理网签资料及签署的催办函》，通知您于2017年12月9日前向我司提供办理网签所需的全部手续资料及到我司签署网签《商品房买卖合同》，但至今您仍未向我司提供办理网签所需的全部手续资料/未到我司签署网签《商品房买卖合同》。根据买卖协议的约定，我司特再次向您致函，因您未在约定期限内向我司提供办理网签所需的全部手续资料/未到我司签署网签《商品房买卖合同》，我司解除与您签订的买卖协议，同时，我司有权将该商品房出售给第三方。……”另查，杰诚公司开发的上述涉案项目由“阳光北京城”更名为“华远·辰悦”。2017年12月28日，杰诚公司将上述涉案房屋以1016140元的价款出售于案外人，并就上述涉案房屋办理了合同网签及登记备案手续。2018年2月6日，蒋萍萍曾因在杰诚公司处购房纠纷，拨打本市市XX线XX电话投诉，后西安市XX市场XX沟通平台，双方在房管局内进行了现场和解，并协商如下：由杰诚公司公司向蒋萍萍调换一套房屋，并按原合同价款出售房屋，如调换后的房屋面积大于原约定房屋面积，由蒋萍萍按现行市场价补差价。现蒋萍萍认为杰诚公司侵犯了其合法权益，故诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，因双方分歧太大，致调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，双方已于2015年1月4日签订《【阳光北京城】商品房买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。又因上述协议中均约定将来依据上述协议签订正式的商品房买卖合同，故该《【阳光北京城】商品房买卖协议》的性质应确认为预约合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同，并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。而在本案中，杰诚公司逾期取得商品房预售许可证已构成违约，后通知蒋萍萍递交购房资格审查材料，蒋萍萍通过了房管部门的购房资格审核，但杰诚公司在进行网签备案合同之前要求蒋萍萍签订《购房补充协议》，单方变更原合同，随意设置前提条件，在蒋萍萍明确拒绝签订补充协议后，杰诚公司遂向蒋萍萍发出书面解除通知要求解除协议，并将涉案诉争房屋售予案外人，且办理了网签备案，导致蒋萍萍的合同目的无法实现，杰诚公司上述行为构成违约，现蒋萍萍要求杰诚公司退还其已付房款15万元的诉讼请求，依法应予以支持。但双方签订的协议性质系预约合同，蒋萍萍主张的损失应为信赖利益损失，而非本约损失，蒋萍萍要求按本约合同主张已付购房款一倍的赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。至于杰诚公司辩称蒋萍萍构成严重违约，证据不足，缺乏事实及法律依据，本案不予采信。关于损失金额一节，根据双方签订合同的性质，综合考量蒋萍萍为达成本约所交纳的房款数额及交款时间、杰诚公司的主观过错程度、蒋萍萍的履约程度、可预见的风险范围，并结合杰诚公司向案外人出售诉争房屋的具体价款等客观因素，酌情认定损失金额24.8万元。至于蒋萍萍主张的杰诚公司应支付其逾期交付房屋产生的相关费用85700元，证据不足，且已在对损失的认定中予以处理，故不再支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定判决如下：一、被告陕西杰诚置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋萍萍已付购房款15万元。二、被告陕西杰诚置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋萍萍损失款24.8万元。三、驳回原告蒋萍萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17458元，原告已预交，由原告承担11658元，由被告承担5800元，被告承担的诉讼费用于支付上述款项时一并给付原告。本院二审经审理查明，原审法院查明事实属实。本院认为，双方于2015年1月4日签订《【阳光北京城】商品房买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。上述协议中均约定将来依据上述协议签订正式的商品房买卖合同，故原审法院认定该《【阳光北京城】商品房买卖协议》的性质应确认为预约合同，并无不当。关于损失一节，因双方签订的协议性质系预约合同，蒋萍萍的损失应为信赖利益损失，而非本约损失。原审法院根据双方签订合同的性质，综合考量蒋萍萍为达成本约所交纳的房款数额及交款时间、杰诚公司的主观过错程度、蒋萍萍的履约程度、可预见的风险范围，并结合杰诚公司向案外人出售诉争房屋的具体价款等客观因素，酌情认定损失金额24.8万元，亦无不当。蒋萍萍上诉要求依法改判损失款为516140元之理由没有事实和法律依据，不予支持。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5322元（蒋萍萍已预交），由蒋萍萍负担。本判决为终审判决。                                 审 判 长    焦海林审  判  员    李美红审  判  员   朱利安 二〇一九年九月九日 书 记 员  孙妍  1