广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初17999号原告（执行案外人）朱海山，男，汉族，1967年11月11日出生，住址武汉市江夏区，委托诉讼代理人陈婷，湖北泽深律师事务所律师。被告（申请执行人）武汉智品堂法律咨询服务有限公司，住所地武昌区水果湖街中北路**世纪彩城**世纪大厦****，统一社会信用代码914201060591578892。法定代表人余红波，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人冯倩兰，湖北赫诚律师事务所律师。被告（被执行人）叶刚，男，汉族，1978年9月23日出生，住址武汉市江夏区，原告朱海山与被告武汉智品堂法律咨询服务有限公司（以下简称智品堂公司）、叶刚案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈婷和被告智品堂公司的委托诉讼代理人冯倩兰到庭参加诉讼。被告叶刚经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉请求：1、请求确认被告智品堂公司申请执行的位于武汉市江夏区纸坊街古驿道宏德嘉园6栋2单元102号房屋（房屋所有权证号：武房权证夏字第**、土地使用权证号：夏国用（商2010）第3881号）(以下简称涉案房产)归原告所有，被告叶刚协助办理过户登记手续；2、解除对上述财产的查封、执行；3、本案的诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2019年3月24日，原告收到深圳市福田区人民法院执行裁定书案号为（2019）粤0304执异38号。原告不服该裁定书特向贵院提起诉讼，理由如下：一、福田区人民法院（2019）粤0304执异38号执行裁定认定事实错误。执行裁定书中认定“原告提交的转账记录显示其转账金额为505000元，其提交的证据不足以证实其已支付全部价款”没有事实依据，且是在未经听证程序，没有对证据进行举证质证的情况下径行作出。事实上原告向被告叶刚支付房款是分次支付，既有银行转款又有现金支付，其中通过银行数次转款505000元，现金分次支付160000元，一共665000元。原告按买卖合同约定已经全部付清房款，在付清房款后，被告叶刚于2014年7月14日向原告出具了收条。根据法律规定，执行法院在审理执行异议时进行形式审查，若案情复杂的应该举行听证。但是原执行法院进行实质审查，仅仅依据原告提交的银行流水就认定原告只支付房款505000元，忽略被告叶刚向原告出具的房款已经全部付清的收条，也未举行听证让原被告双方举证质证，导致原执行法院认定事实错误。故原执行裁定中认定的事实错误，事实上原告已经全额支付购房款。二、涉案的房屋为原告所有，请求法院确认涉案的房屋归原告所有。2014年5月21日，原告与被告叶刚及第三人叶明慧签订了《房屋买售协议书》，约定原告购买被告叶刚名下涉案房产，总房价为人民币陆拾陆万伍仟元整（665000元），在办理房屋过户手续时，双方应积极办理过户手续，原告按合同约定，向被告叶刚支付了全部购房款。并从2014年7月1日起由原告朱海山实际居住至今。在合同履行过程中，被告叶刚一直拖延，没有履行房产过户义务。后被告叶刚下落不明，故房产过户登记手续一直无法办理。原告认为原告与被告叶刚签订的房屋买卖合同合法有效，是双方真实意思的表示，被告叶刚应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已依合同支付全部价款并占有、使用、收益标的物至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，请求解除涉案房屋的查封、执行，并确定该房屋为原告所有。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定向贵院提出执行异议之诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告智品堂公司辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查，案情复杂争议较大的应当进行听证，本案事实清楚争议焦点明确案情简单，原告在提出异议后法院依法送达了申请书及相关证据材料，我方也提交了书面的答辩状，因此直接裁定驳回原告，是符合法律规定的。二、根据原告提交的证据材料，原告在2014年7月12日、2014年5月21日支付了15万，2014年6月14日支付了5万，2014年6月16日支付了305000元，另外剩余房款没有相关的银行流水，不足以证明其支付了全部的购房款项，法院根据其当时提交的转账记录及相关材料认定原告并未足额支付全部款项，是符合相关法律规定，相关事实没有错误的。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》需证明系卖方的原因导致房屋没有过户，但是原告未提交相关的证据材料证明系卖方叶刚的原因导致房屋没有过户，故不符合上述规定第十四条、第十七条。四、我方在对涉案房产进行财产保全时是根据房产局提供的对外公开的登记信息，根据《物权法》的相关规定，不动产的所有权应以登记为准，故我方根据查询到的登记信息对涉案房屋申请法院保全，对涉案房屋进行了查封符合法律规定，故请求法院驳回原告诉讼请求。被告叶刚未到庭答辩和提交证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：《房屋买售协议书》、身份信息和结婚证、房产证和土地证、武汉市商品房买卖合同、收条、个人活期明细、转款明细、民用管道燃气供气协议和民用户安全检查工作表、收据、水务总局的收款凭证、电费提示单、情况说明、居民户口簿、江夏朱在斌中医内科诊所经营许可证及朱在斌行医执照。被告没有提交证据。根据当事人陈述和举证情况，本院查明如下事实：位于武汉市江夏区纸坊街古驿道宏德嘉园6栋2单元102号（房屋所有权证号：武房权证夏字第**、土地使用权证号：夏国用（商2010）第3881号）的涉案房产由叶刚向武汉宏德房地产开发有限公司购买，于2010年3月22日登记至被告叶刚名下。2014年5月21日，被告叶刚与原告朱海山签订《房屋买售协议书》（以下简称《协议书》），约定由原告购买叶刚名下的涉案房产，交易价格为人民币665000元，付款方式为第一次签署合同当日支付150000元，用于叶刚还清该房购房商业贷款；第二次于6月14日支付50000元，用于叶刚偿还其他债务；第三次于6月16日双方到房产局过户当日支付435000元；第四次于交房当日支付30000元。叶刚应在2014年7月1日前将涉案房产交付给原告（以交付款日为准）。《协议书》落款处由原告、被告叶刚及其配偶叶明慧分别签字及按捺指印，后部经手写添加文字，“房屋过户手续于2015年办理。房产证、土地证于2014年6月16日交付乙方”，该文字上按捺了双方指印。原告于2014年5月21日、2014年6月14日、2014年6月16日分别向被告叶刚尾号为3820的账户转账支付房款150000元、50000元、305000元，共计505000元。2014年5月21日，被告叶刚出具收条，载明“今收到朱在斌购房预付款人民币拾伍万元整”。2014年7月12日，被告叶刚再次出具收条，载明“今收到朱海山购房总款陆拾陆万伍仟元整（全部已付清）”。庭审中，被告智品堂公司对原告付款情况存在异议，认为银行流水只显示原告支付购房款505000元，剩余款项160000元只有收条无相关银行流水，不足以证明剩余款项160000元已支付。原告主张上述160000元系用现金支付，其当庭提交情况说明称，涉案房产系原告为方便照顾父母，在其居住小区为父母所购的居住用房。原告父母开办中医诊所，诊所有现金收入，老人习惯以现金作为储蓄及诊所流动资金之用。2014年6月16日第三次付款时，原告通过银行转账支付305000元，其父母用诊所流动资金现金支付130000元，2014年7月12日付款时又通过现金支付30000元，全款付清后，被告叶刚才出具了总收条。为证明其所述情况属实，原告提交了其父亲朱在斌开办的江夏朱在斌中医科诊所执业许可证、朱在斌执业医师执业证书以及其家庭户口本等证据予以佐证。被告智品堂公司对上述证据真实性、合法性予以认可，但认为仅能证明原告父母有收入，不能证明原告实际通过现金支付了相关款项，而且上述现金数额较大，以现金支付不符合常理。原告主张被告叶刚于2014年6月16日向其交付了涉案房产的房产证和土地证以及被告叶刚与武汉宏德房地产开发有限公司签订的武汉市商品房买卖合同原件，2014年7月12日付清全款后，向其交付了涉案房产，此后涉案房产一直由原告父母居住。原告提交了民用管道燃气供气协议、民用户安全检查工作表、物业费收据、水费结算凭证、电费提示单等证明其主张。被告智品堂公司对此不持异议。关于没有办理过户的原因，原告称因涉案房产购买时未满五年，故而双方经协商在《协议书》后部约定于2015年再办理过户手续。到期后原告多次联系被告叶刚办理过户手续，因被告叶刚在外地已找不到本人，只能通过电话联系，直到涉案房产被查封前，被告叶刚都多次承诺回来办理过户手续，但一直未能兑现。另查，本案被告智品堂公司与被告叶刚借款合同纠纷一案，被告智品堂公司向本院提出诉讼财产保全申请，本院于2018年2月12日作出（2018）粤0304民初4814号民事裁定书，裁定保全被告叶刚名下价值50740.78元的财产，并据此查封被告叶刚名下涉案房产。本院于2018年9月25日作出的(2018)粤0304民初4814号民事判决已经发生法律效力，判决被告叶刚支付被告智品堂公司借款本金33204元及利息，被告智品堂公司已向本院申请执行。原告朱海山对上述涉案房产主张实体权利，向本院提出书面异议。本院经审查，于2019年3月15日作出（2019）粤0304执异38号执行裁定书，以原告提交的证据不足以证实其已支付全部价款为由驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，提起本案诉讼。再查，根据原告提交的武汉市不动产查封信息单显示，涉案房产除被本院（2018）粤0304民初4814号民事裁定查封外，还被其他法院的多个法律文书予以轮候查封。本院认为，原告朱海山与被告叶刚于2014年5月21日签订的《协议书》，有原告朱海山、被告叶刚及其配偶叶明慧签字及按捺指印，系合同双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，被告智品堂公司对此亦未持异议，故该《协议书》合法有效，协议双方应依约履行。因涉案房产被查封，原告根据《协议书》主张确认涉案房产归其所有并排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，上述规定系在执行异议审查中判断异议房产买受人所享有的民事权益是否足以排除执行的相关规则，在案外人执行异议之诉中亦可参照执行。从本案查明事实来看，原告在涉案房产查封前，就已与被告叶刚签订了合法有效的书面买卖合同并实际占有涉案房产，故根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、原告是否已支付全部价款；二、涉案房产未能办理过户登记是否因原告自身原因所致。关于原告是否已经支付全部价款的问题，原告根据《协议书》约定向被告叶刚支付房款，通过银行转账支付505000元，其余160000元主张以现金支付，该现金支付部分是否为实，本院认为，应结合本案实际情况分析。一方面，被告叶刚在2014年7月12日已出具收条称原告购房款665000元全部已付清，并向原告交付涉案房产及有关证件，若仅以银行转账金额认定原告未依约付清全款，不仅与被告叶刚出具的收条内容相矛盾，亦有悖于房产交易的正常流程。另一方面，根据原告提交的情况说明及其父亲朱在斌开办诊所的相关证据，其父母通过诊所流动资金现金支付该部分房款，从收入来源及其父母年龄所对应的支付习惯等方面来看，具有一定的合理性，并且160000元现金虽然数额较大，但并未完全超出常理范畴。此外，被告二叶刚于2014年5月21日出具的收条中亦载明收到“朱在斌购房预付款拾伍万元”，故原告述称涉案房产系为父母所购的居住用房应为事实，其父母自行支付部分房款也符合常理。综合上述分析，本院对原告已支付全部价款的事实予以确认。关于涉案房产未办理过户登记的原因，原告主张因涉案房产未满五年，双方经协商另行约定于2015年办理过户手续，但到可以办理过户手续后，被告叶刚已在外地，无法找到本人，虽多次电话承诺回来办理过户但一直没有兑现。本院认为，原告主张双方推迟办理过户与《协议书》后部的双方补充约定能够相互印证，原告作为买方已付清全部房款，依常理其不可能不向被告叶刚积极要求协助办理过户手续，而从被告叶刚在本案及(2018)粤0304民初4814号案件中均下落不明的事实来看，被告叶刚对相关法律责任的承担均持逃避态度。综合上述情形，原告主张未办理过户的原因具有一定合理性，本院对其主张予以采信，涉案房产未能办理过户手续的原因不能归责于原告。综上所述，本院认为，原告对涉案房产所享有的民事权益符合规定条件，足以排除被告智品堂公司一般金钱债权的执行。至于原告关于确认涉案房产归其所有，被告叶刚协助办理过户登记手续的诉请，本院认为，本案中涉案房产尚未办理变更登记，原告依据《协议书》仅享有请求被告叶刚办理过户登记的债权请求权，在房产办理过户登记之前其对涉案房产尚不享有所有权，故原告要求确认涉案房产归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。同时，由于涉案房产已被本案外的多个法律文书予以查封，原告诉请被告叶刚协助办理涉案房产的过户手续存在障碍，故对原告该点诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、被告武汉智品堂法律咨询服务有限公司在执行(2018)粤0304民初4814号民事判决时，不得执行位于武汉市江夏区纸坊街古驿道宏德嘉园6栋2单元102号（房屋所有权证号：武房房权证夏字第**、地使、地使用权证号用（商2010）第3881号）房产；二、驳回原告朱海山的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币11800元（已由原告预交），由原告负担10800元，被告叶刚负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘舒婷人民陪审员  陈桂蕊人民陪审员  井 梅二〇一九年九月二十三日书 记 员  曾梦萍