贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5141号上诉人（原审原告）：遵义市金宁物业管理有限公司。住所地:贵州省遵义市香港路港澳广场，统一社会信用代码91520301761398252B。法定代表人：何涛，公司总经理。委托诉讼代理人：张阳旭，男，1988年1月14日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区，系公司法务。上诉人（原审被告）：李天星，男，1974年12月2日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：龚大力，贵州祥景律师事务所律师。上诉人遵义市金宁物业管理有限公司（以下简称金宁物业公司）、李天星物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初3444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李天星上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判或发回重审。2、全案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决认定事实不清，金宁物业公司未按照合同约定履行营业房前二手车商车辆及社会车辆乱停乱放问题、未对商业街的箱体花木进行养护、未实行24小时公共区域值班、监控等义务。2、一审法院违背不告不理的原则，上诉人与金宁物业公司签订的协议是有效的，是物业服务协议的补充，但一审法院却依照职权将其内容予以撤销。3、金宁物业公司的证据不足，但一审法院却判决上诉人缴纳物业费。金宁物业公司答辩称：1、上诉人提出二手车导致影响经营，但并未提供证据证明。且一楼门面是业主出租出去的，物业没办法制止。且该问题政府部门已经在转角处设置交警值班岗进行长期执勤。2.关于补充协议，一审证人已经说明是在胁迫的情况下签订，且签订人员并非答辩人工作人员。3、答辩人已经按照合同约定履行义务。金宁物业公司上诉请求：1、撤销一审判决并改判支持上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院参照同期涉及本小区的物业管理合同纠纷作为上诉人存在瑕疵直接扣减40%的物业费不符合事实及法律规定。2、一审法院的扣减行为会加大物业服务公司的责任的服务范围，会导致物业服务企业难以生存。李天星二审未做答辩。金宁物业公司向一审法院起诉请求：1.判令向金宁物业公司支付物业服务费23834.30元；2.判令向金宁物业公司支付物业服务费违约金2145.08元(物业费加违约金合计25979.38元。）；3.判令李天星承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月5日，金宁物业公司与凯莱国际小区的开发方遵义东都房地产开发公司签订了《东都·凯莱国际一期前期物业管理委托合同》，合同约定遵义东都房地产开发公司将“凯莱国际”项目委托金宁物业公司金宁公司物业管理，李天星系凯莱国际小区独栋商业1-2-1.2.3号的业主。2015年11月10日李天星与金宁物业公司签订《凯莱国际前期物业服务协议》，载明李天星使用物业建筑面积为286.47㎡，物业服务费自物业交付之日起计算，每月每平方米2.60元计算。李天星物业管理费交纳到2016年6月30日，经金宁物业公司催收无果诉来本。另查明，2017年8月3日，凯莱国际小区商业街部分营业房业主因社会车辆无序停放影响经营，要求金宁物业公司公司进行有效管理无果后与金宁物业公司公司工作人员发生纠纷，在凯莱国际小区商业街拉横幅求助维权，遵义市公安局红花岗区分局忠庄派出所出警处理，要求金宁物业公司与商业街营业房业主走法律途径解决双方纠纷，凯莱国际步行街业主和金宁物业公司公司于当日共同协商达成如下协议：1.要求金宁物业在8月10日前全部清理步行街上所有私家车辆及一切外来车辆；2.要求物业和房开公司开设商业步行街牌坊；3.要求房开和物业将步行街各业主的一户一表手续交给业主；4.为有效管理步行街，业主和物业共同管理；5.如在2017年8月10日前未将上述事议推进，我们全体将不会交纳当年及所有管理费用；6.物业设立步行街指示牌（小区内）；7.强烈要求房开及物业共同解决步行街招商问题，共同维护各业主的合法权益；8.以上要求如无期限及效果，我们全体业主将成立业主委员会，取消物管，自行管理。该协议凯莱国际步行街部分业主签名，金宁物业公司公司工作人员签名并加盖公章。2018年11月3日，凯莱国际一期小区全体业主名义向遵义市人民政府信访局提交联名信，以凯莱国际一期临街营业房被二手车商家租用，大量二手车辆长期停放在消防通道和人行通道进行售卖，导致整条商业街消防通道和人行通道完全被堵塞，存在极大的安全隐患，房屋开发商和物业公司又无法解决为由，要求该局督促政府职能部门解决二手车商占道经营和堵塞消防及人行通道的问题。该联名信还载明，2018年8月，金宁物业公司已将相关资料提交至社区及南部新区政府部门，请求政府相关部门出面协调处理凯莱一期商业街二手车商家占用消防通道停放车辆问题，随后保利社区和城市综合执法部门协同凯莱国际物业对二手车市场进行整顿并规划停车线，但收效甚微。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《物业管理条例》第六十七条的规定，金宁物业公司与李天星签订的《凯莱国际前期物业服务协议》对双方均具有约束力，金宁物业公司提供了物业管理服务后，李天星理应及时按合同约定支付物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条及《物业管理条例》第七条第五项的规定，对金宁物业公司主张李天星支付拖欠物业服务费的诉讼请求，合理部分原审法院予以支持。李天星关于金宁物业公司未按双方2017年8月3日的协议内容解决二手车商家车辆乱停乱放等问题，即按协议可以不交纳物业管理费的辩解，对于车辆停放及设立牌坊，从双方的协议内容看，要求清理乱停乱放车辆已经不是金宁物业公司从物业管理的角度单独能完成的，需要政府相关职能部门牵头和物业公司的配合。设立牌坊应该是开发商和业主以及物业管理共同协商，单独要求物业管理方完成不切实际，至于步行街招商问题和金宁物业公司公司没有关系。金宁物业公司就协议中的特别是车辆乱停乱放问题向相关城市管理职能部门反映并要求解决，属于履行物业管理义务的一个方面。同时协议还约定，金宁物业公司与李天星共同履行商业步行街的管理责任，李天星片面强调协议内容拒交物业管理费的抗辩理由不充分，原审法院不予采纳，对金宁物业公司物业管理中存在的瑕疵部分辩解原审法院予以采纳。本案中，对金宁物业公司主张的自2016年7月1日起就未按照合同约定交纳物业管理服务费，截止2019年4月30日共计拖欠34个月物业管理服务费用23834.30元的欠费时间和数额在庭审中并无异议，原审法院对上述时间和金额予以确认。但金宁物业公司在管理过程中，由于房开公司在相关设施设置以及金宁物业公司主观以外的原因，商业街车辆乱停乱放未能得到有效的管理，影响了李天星的经营，虽然其向政府有关部门反映要求进行整顿便于管理，但收效甚微，车辆乱停乱放现象仍很严重，属未严格履行《凯莱国际前期物业服务协议》合同约定的义务，应酌情扣减物业管理费，结合本案查明的事实和金宁物业公司的履约情况，根据《中华人民共和国合同法》第五条和第一百零七条和第一百二十条的规定，原审法院酌情判决李天星支付60%的物业管理费即14300.58元。关于违约金，因金宁物业公司在管理过程中物业服务存在瑕疵，对其违约金的请求原审法院不予支持。另指出，物业公司在小区提供物业服务，其经费来源于业主所交纳的物业管理费。如物业公司在对小区进行服务过程中出现了瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平下降如下恶性循环，不利于小区的发展。今后，在小区的业主发现物业公司服务过程中出现瑕疵后，双方应进行有效的沟通，业主可提出合理化建议。物业公司应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主之间的友好关系。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利。综上判决：一、由李天星于本判决生效后十日内支付遵义市金宁物业管理有限公司2016年7月1日至2019年4月30日物业服务费人民币14300.58元；二、驳回遵义市金宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取225.00元，由遵义市金宁物业管理有限公司负担90.00元，李天星负担135.00元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，物业费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，也是物业服务企业提供服务的前提，支付物业费用属于业主的合同义务，业主拒交物业费的行为，不利于小区物业正常开展工作，最终将导致业主享受不了干净、整洁、舒适的生活环境，损害了物业公司的利益，实际上也是对其他正常交费业主利益的损害。本案中，业主不交纳物业费主要因为商业街车辆乱停乱放未能得到有效的管理，但作为物业服务企业，其本身并无执法权，也只能同业主一样，向政府有关部门反映，在物业公司已经向相关部门反映并实际对小区的其余区域提供了服务的情况下，业主不能仅以商业街车辆乱停作为其不支付物业费的理由。但同时,商业区也属于上诉人服务范围，商业区的车辆乱停，确实影响业主，尤其是消防通道，事关业主的切身利益，金宁物业公司作为物业服务公司，理应为小区内部及商业街提供优质的物业服务。但涉案小区商业街车辆乱停乱放未能得到有效的管理，客观上影响了作为商业门面业主李天星经营，虽然其向政府有关部门反映要求进行整顿便于管理，但收效甚微，车辆乱停乱放现象仍很严重，属未严格履行《凯莱国际前期物业服务协议》合同约定的义务。故一审法院充分考虑本案实际以及从双方利益出发酌情扣减40%的费用，以督促金宁物业公司提供更加优质的服务和协助相关部门解决好其物业服务范围内的乱停乱放行为并无不当。综上所述，遵义市金宁物业管理有限公司、李天星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。李天星预付的二审案件受理费225元，由李天星负担。遵义市金宁物业管理有限公司预付的二审案件受理费225元，由遵义市金宁物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 贺灿灿审判员 施正高二〇一九年九月二十六日法官助理侯振伟书记员钟永海