湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初10471号原告：符某某。委托诉讼代理人：谷洋成，湖南日月明律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗玮，湖南日月明律师事务所律师。被告：湖南某某投资有限公司。法定代表人：王某某，执行董事。委托诉讼代理人：王雨生，湖南湘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李潇，湖南湘一律师事务所律师。原告符某某与被告湖南某某投资有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告符某某的委托诉讼代理人谷洋成、罗玮，被告某某公司的委托诉讼代理人王雨生、李潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符某某诉称，原告购买某某公司开发的千江锦园小区商品房屋一套，房号为1栋1层03号。原告已分5次向某某公司交付房款共计387400元。根据长沙市中级人民法院作出的（2015）长中民三初字第00501号《民事调解书》，原告与某某公司的备案合同以团购户肖立与某某公司于2016年1月19日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号QJJY-016）为准。合同约定某某公司应于2016年12月18日前向买受人交付该商品房，逾期交房的，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。逾期办理预告登记或预售合同登记的，出卖人应当支付每日10元的违约金。为此，诉请法院判令：某某公司支付逾期交房违约金29077.39元（以已付房款385641.8元为基数，按每日万分之一的标准暂计算至2019年1月11日，自2019年1月12日起至实际交房之日的违约金另行计算），支付逾期办理合同备案与预告登记违约金7530元，某某公司承担本案全部诉讼费。被告某某公司辩称，第一、双方就商品房的价格及支付条款，尚未能达成一致并签订正式合同，双方的商品房买卖合同尚未成立。第二、即便按肖立的合同来判定是否违约，根据该合同《合同补充协议》第七条第3款第（11）项的约定：“出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收，则交房日期顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六。”因此，目前为止，某某公司并不存在逾期交房的情形，不应承担逾期交房违约责任。第三、根据《合同补充协议》第七条第3款第（10）项之约定，因第三方湖南司法警官职业学院原因导致某某公司无法如期交付房屋，某某公司有权顺延交付日期或顺延履行相应的合同义务，且无需因此承担违约责任。符某某等团购购房户均系湖南司法警官职业学院教职员工，按单位团购价单价2980元／㎡优惠购房，系由于湖南司法警官职业学院与其在2011年9月5日签订了《关于千江?锦园小区项目土地摘牌工作若干问题的协议》，湖南司法警官职业学院在该协议中承诺学院配合公司将一期土地交易的溢价部分，通过水电增容、道路、绿化、土石工程等学院建设项目和现金返回，半年内达到50%，一年内全部结清，用于弥补一期开发亏损。然而在项目建设过程中，因政策变化，湖南司法警官职业学院无法按照原协议向某某公司返还溢价款，使得双方原协定无法实现，导致某某公司开发该项目亏损，进而导致资金困难，延误工期，影响项目竣工交房。因此，由于第三方的原因导致某某公司无法如期交付房屋，某某公司有权顺延交付日期或顺延履行相应的合同义务，且无需因此承担违约责任。第四、就长沙市中级人民法院作出的（2015）长中民三初字第00501号《民事调解书》而言，符某某如要求按该调解书第一条约定时间交房及办理备案登记，行使权利，则相应地应当履行义务，按调解书第二条约定调增购房价格。由于符某某拒绝调增价格，支付调增购房款，某某公司有权行使同时履行抗辩权，停止、顺延交付房屋与办理登记备案而不构成违约。第五、符某某所称逾期办理合同备案与预告登记，并不是某某公司的单方责任，合同备案登记需买卖双方共同到主管部门配合办理，任何一方均无法单方办理。符某某一直未配合其办理备案及预告登记手续，也未向某某公司主张办理登记手续，故不存在因某某公司单方责任导致未办理备案及预告登记手续的情形。符某某主张支付逾期违约金没有任何事实和法律依据。第六、即便认为某某公司违约，符某某诉讼请求中主张逾期交房按日万分之一的标准计算违约金没有合同依据，其主张的逾期交房与逾期办理预告登记的违约计算期限与双方约定不符。符某某主张的违约金过高。综上所述，某某公司并未逾期交房，未逾期办理预告登记，请求法院依法驳回符某某的诉讼请求。审理查明的事实2011年9月5日，案外人湖南司法警官职业学院（甲方）与湖南某某投资有限公司（乙方）签订《关于千江?锦园小区项目土地摘牌工作若干问题的协议》。约定：一期土地挂牌交易后，根据交易价格超出原有划拨用地成本费用外的溢价部分，在国家财政返回时，学院配合公司将一期土地交易的溢价部分通过水电增容、道路、绿化等学院建设项目和现金返回，半年内达到50%，一年内全部结清，用于弥补一期开发亏损；二期土地交易后的溢价部分，甲乙双方通过学院建设按比例2:8使用；在改变合作模式甲方如期到位职工购房款后，整个项目后续资金由乙方负责筹集。2017年1月19日，长沙市中级人民法院对湖南司法警官职业学院起诉某某公司商品房销售合同纠纷一案作出（2015）长中民三初字第00501号民事调解书，该调解书确认了如下协议内容：某某公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户（名单见附件）交房，但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；在本协议签订之日起三日内某某公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延。备案的合同以购房户肖立与某某公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号QJJY-016）为准。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。另，原告符某某在该民事调解书所附附件名单中，载明其认购“千江?锦园小区”房屋面积129.42平方米，已选房号“1-103”。后经长沙市中级人民法院强制执行，涉案房屋于2018年4月16日办理了商品房预售合同登记备案并于2018年7月3日办理了预售商品房买卖预告登记［证明号为湘（2018）长沙市不动产证明第0206012号］,该不动产登记证明书上载明权利人为符某某，房屋坐落于芙蓉区，建筑面积129.41平方米。另查明，符某某提供了五张缴纳房款的收款收据，金额分别为90000元、20000元、83700元、83700元、110000元。收据最早的出具时间在2009年。符某某缴纳的购房款项合计387400元。某某公司认可该已付房款金额。另，2016年1月29日，出卖人某某公司与买受人肖立签订《长沙市商品房买卖合同》。约定：买受人购买的商品房为坐落于芙蓉区房屋，建筑面积130平方米；单价2980元每平方米，房价387400元；出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人有权选择解除合同，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元／日的违约金。该合同补充协议中载明：因第三方原因或不可抗力导致出卖人无法按本合同第八条约定的期限将商品房交付买受人使用或导致出卖人无法履行合同其他义务的，出卖人有权相应顺延交付日期或顺延履行相应的合同义务，且无须承担违约责任；出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成建设方、勘查方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收，则交房日期顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六。出卖人在约定的交房日期前，未能取得竣工验收备案，但以完成建设方、勘查方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收的，视为达到交付条件。符某某在庭审中陈述，逾期交房的违约金的起算时间从合同约定的2016年12月18日起计算。某某公司在庭审中陈述，涉案房屋系湖南司法警官学院与某某公司合作开发的项目，但因为该学院没有按双方的协议履行支付补偿款的义务，工程进度存在延期；现房屋的主体工程已经完工，还有后续工作没有完成，没有通过五方验收，现在验收的条件尚未成就。判决的理由与结果本院认为，湖南某某投资有限公司自2009年开始向符某某多次收取购房款，该公司同意系争房屋办理且事实上已办理预告登记等手续，属于“当事人一方已经履行主要义务，对方接受的”的情形，可以认定双方已建立了房屋买卖合同关系。本案中，在合同已经成立的情形下，双方对购房单价尚存争议，属于双方对合同价款的计算方式有争议，而不属于缺失购房价款的条款。因此，湖南某某投资有限公司关于房屋买卖合同关系不成立的主张不能成立。生效的长沙市中级人民法院民事调解书，系涉及他人权利义务的协议，湖南司法警官职业学院、湖南某某投资有限公司均应严格履行，符某某并非该协议的当事人，因此湖南司法警官职业学院、湖南某某投资有限公司不能根据该协议径直要求符某某履行义务。符某某对其中关于交房时间、办理合同备案登记手续和预告登记手续条款的接受，可视为双方对房屋买卖合同相关条款的进一步明确。本案中，房屋买卖合同已成立，违约金、损失赔偿数额约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交房的按同地段同类房屋租金标准确定，逾期未取得房屋权属证书的按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现符某某要求按已付购房款的日万分之一支付逾期交房违约金或损失，按每日10元支付逾期办理合同备案、预告登记手续的违约金或损失，系参照类似合同的约定，根据生活经验判断，该合计金额并未超过前述司法解释的规定，因此相应诉讼请求均予以支持。本案中，已付购房款387400元，计算逾期办理合同备案、预告登记手续至孰晚日为468天。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百零七条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告湖南某某投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告符某某按日利率万分之一支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止（以385641.8元为基数，从2017年7月1日开始计算）；二、被告湖南某某投资有限公司于本判决生效之日起五日内向符某某支付逾期办理合同备案、预告登记手续的违约金4680元；三、驳回符某某的其他诉讼请求。如被告湖南某某投资有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费768元，适用简易程序减半收取384元，由原告符某某负担64元，被告湖南某某投资有限公司负担320元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蒋成柳二〇一九年九月二十六日法官助理邓韩英书记员汪梦瑶适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。