河北省唐山市路北区人民法院民事判决书（2019）冀0203民初4266号原告：陈杰，男，1989年8月5日出生，汉族，住唐山市。原告：马冰，女，1988年12月23日出生，汉族，住址同上。委托代理人：于志杰，河北卓远律师事务所律师。委托代理人：郑会静，河北卓远律师事务所律师。被告：高福生，男，1969年7月2日出生，汉族，住唐山市。被告：董建霞，女，1974年3月19日出生，汉族，住唐山市。原告陈杰、马冰与被告高福生、董建霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告马冰及二原告共同委托代理人于志杰、郑会静、被告高福生到庭参加诉讼。被告董建霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈杰、马冰向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，判令被告继续履行合同，依法为原告办理房产过户手续；2.请求法院判令被告给付原告违约金327000元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：二原告系夫妻关系，2017年3月2日，原告经唐山市千家房地产经纪公司介绍，以原告马冰的名义与被告高福生、董建霞签订了《房屋买卖合同》，合同约定：甲方（被告）自愿将××区的房屋出售给乙方（原告），成交价格为1090000元。付款方式为：乙方于2017年3月2日向甲方交付购房定金20000元，2017年3月10日前支付1040000元，过户当日付款50000元。乙方应当在具备房屋过户条件之日起25个月内通知甲方办理房屋的过户手续，甲方应当在收到乙方过户通知后45日内无条件协助乙方将该房屋过户到乙方名下：任何一方不履行、不完全履行本合同，均由违约方支付成交价格的30%作为违约金赔偿守约方，并支付实现债权而发生的相关费用。原告于2017年3月2日向被告交付了定金20000元，于2017年3月7日交付购房款1020000元。合同签订后，原告缴纳了唐山市路北区鹭港小区1002楼2门201号房屋的契税、办理了物业业主变更及物业管理费的缴纳，并对该房产进行了全面装修，现已实际入住。2018年4月，开发商为被告办理了不动产权属证书，原告知悉后多次催促被告履行合同，办理过户手续，被告以各种理由推脱，为维护原告合法权益，现起诉至法院。高福生辩称，一、原告所述与事实不符，涉案房产为高福生一人所有，与董建霞无关。签订《房屋买卖合同》时，我与董建霞已不是夫妻关系，涉案房产为我一人所有，不应认定董建霞承担违约责任。二、答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任。按照合同约定，原告应当在具备房屋过户条件之日起一定期限内通知我办理相应的过户手续，但时至今日，原告并未以任何方式通知过我，要求办理过户。可见，因为原告没有履行告知义务，答辩人并不存在违约行为，现在原告以起诉的方式要求我协助办理过户，答辩人将按照双方签订的《房屋买卖合同》相应条款的约定，在收到原告的过户通知后45日内，协助其办理相应的过户手续，履行合同义务。三、原告计算违约金方式有误，缺乏事实及法律依据。根据房屋中介机构起草的《房屋买卖合同》，书写方式及内容，合同并未约定违约金按照30%计算，合同关于选择约定内容书写格式，均在认定处打对勾，但关于违约金30%处并没有打对勾确认，所以答辩人认为违约金不应该按照30%计算。综上所述，答辩人将严格按照合同约定履行相应的合同义务，如果不能协助原告办理过户事宜，答辩人愿意与原告协商解除购房合同，答辩人以现在市场价格返还原告购房款，原告返还涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本愿经审理认定事实如下：原告陈杰、马冰系夫妻关系。被告高福生、董建霞原系夫妻关系，二被告已于2011年3月8日离婚。被告高福生系坐落于××区房屋（《房屋买卖合同》中登记为唐山市路北区鹭港小区1002楼2门201号房屋）的所有权人。2017年3月2日，经唐山千家房地产经纪有限公司居间介绍，二原告以原告马冰的名义（乙方）与二被告（甲方）签订《房屋买卖合同》。合同约定，甲方自愿将××区房产出售给乙方，房屋建筑面积为135.84平方米，地下室约16.94平方米，甲乙双方协商后的实际成交价格为1090000元，该实际成交价格不因市场价的变化而变化。乙方于2017年3月2日向甲方交付购房定金人民币20000元整，此定金在交付购房款时冲抵；乙方于2017年3月10日前向甲方付款人民币1040000元；乙方于过户当日向甲方付款人民币50000元。关于房屋交付及过户约定如下：甲方应当于收到乙方支付购房款人民币1040000元当日向乙方交付该房屋，并应当在该房屋交付之日起2日内配合乙方办理入住和物业更名手续。乙方应当在具备房屋过户条件之日起25个月内通知甲方办理该房屋的过户，甲方应当在收到乙方过户通知后45日内无条件协助乙方将该房屋过户到乙方或乙方指定人名下。关于违约责任,合同约定“除本合同第五条第（六）款规定的特殊情况外，甲、乙双方任何一方不履行、不完全履行、不能履行、无故解除本合同或导致本合同全部或部分无效、被撤销、被解除等，均由违约方向守约方支付成交价格的30%作为违约金并赔偿守约方赔偿金和实现债权而发生的相关费用”。合同签订当日,原告马冰向被告高福生支付20000元购房定金。原告马冰于2017年3月7日通过中国建设银行转账的方式给付被告高福生购房款人民币1020000元。2017年11月27日，原被告双方签订《补充协议》，约定被告需缴纳的契税由原告先行垫付，原告凭契税票在支付该房屋的尾款中扣除该费用。当日，原告垫付契税19322.14元。唐山鹭港物业服务中心于2019年5月31日出具《证明》一份，主要内容为，兹证明马冰于2017年3月13日房屋交接为鹭港小区704楼2门201号业主。二原告于2017年3月入住涉案房屋后，对房屋进行了装修，并缴纳了物业费、热力费等各项费用。庭审时，双方当事人均认可涉案房屋于2017年12月12日具备过户条件，原告已经给付被告购房款共计1059322.14元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。原告马冰与被告高福生、董建霞签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且相关内容不违反法律规定，本院予以确认。原告马冰作为房屋买受人，履行了给付购房款的义务；被告高福生作为房屋出卖人，理应协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。现涉案房屋已经具备过户条件，被告高福生辩称原告未以任何方式向其提出过户请求有悖常理，被告迟延配合办理涉案房屋过户的行为已经构成违约。虽然涉案房屋登记为被告高福生单独所有，但被告董建霞作为出卖人在《房屋买卖合同》上签字确认，理应对出卖人的违约行为承担违约责任。二原告要求被告高福生配合办理涉案房屋过户手续，并要求二被告给付违约金的主张理据充足，本院予以支持。因原被告约定的违约金数额过高，根据公平原则及本案实际情况，本院酌情认定以房产交易总价的5%即54500元（1090000元×5%）确定违约金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告马冰与被告高福生、董建霞就坐落于××区房屋（《房屋买卖合同》中登记为唐山市路北区鹭港小区1002楼2门201号房屋）签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告高福生于本判决生效之日起五日内协助原告马冰、陈杰办理上述房产的产权过户手续；三、被告高福生、董建霞于本判决生效之日起十日内给付原告马冰违约金人民币54500元；四、驳回原告陈杰、马冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取9992元，由被告高福生、董建霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 员 李 超 二〇一九年九月四日法官助理 李 楠书 记 员 张昕悦