山西省侯马市人民法院民事判决书（2019）晋1081民初1115号原告（反诉被告）：侯马居然之家家居建材有限公司，住所地：侯马市紫金山南街西侧（丽源星城商住楼）1幢5层013号。统一社会信用代码：×××。法定代表人：杨曼芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭军，山西天元盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：解丽荣，山西天元盛律师事务所律师被告（反诉原告）：徐文彬，男，汉族，1973年2月14日出生，现住侯马市。委托诉讼代理人：苗文锋，山西启正律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱芳芳，山西启正律师事务所律师。原告侯马居然之家家居建材有限公司（以下简称居然之家公司）与被告徐文彬租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯马居然之家家居建材有限公司委托诉讼代理人郭军、解丽荣，被告徐文彬委托诉讼代理人苗文锋、朱芳芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告居然之家公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求:1、依法请求判令解除原、被告之间的租赁合同并恢复商场原状或赔偿恢复原状的费用93065.5元；2、依法请求判令被告承担租赁费、物业费、活动费等共计634497.98元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告经营侯马市居然之家商场，被告经营诺贝尔瓷砖销售。原、被告于2018年7月15日达成租赁协议，被告在原告商场租赁场地673.25平方米销售诺贝尔瓷砖。在2019年5月，被告称不再营业。截止2019年5月31日被告欠原告租赁费、商场物业管理费及其它各种活动费共计634497.98元，原告多次催要，被告均不予理会，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院判令解除原、被告之间的租赁合同并恢复商场原状或赔偿恢复原状的费用93065.5元，及被告所欠原告的各种费用634497.98元。被告徐文彬（反诉原告）辩称，1、自己与原告就场地租赁问题尚在协商中，并未达成或签订任何租赁协议，原告诉请解除没有依据；2、原告要求支付租赁费、物业费、活动费等没有依据。应依法驳回其诉讼请求。被告徐文彬（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人返还扣押物品、货款76400元及意向金40000元；2、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2018年初被反诉人原店长丁燕飞与反诉人达成招商意向，由反诉人代理的诺贝尔瓷砖入住被反诉人的居然之家商场，装修期间没有租金，正式营业后双方协商签订租赁协议，为此，反诉人缴纳20000元意向金。2018年5月份反诉人进行店铺设计及硬装修，2018年11月底完成硬装修，再次缴纳20000元意向金。2019年3月反诉人开始营业，期间，被反诉人收取了反诉人76400元货款。后双方对租赁情况进行协商，因未达成协议，被反诉人单方停止了反诉人的正常营业，并扣押了反诉人物品及货款。现为维护反诉人合法权益，特向法院提起反诉，请求依法支持反诉人的诉讼请求。原告居然之家公司（反诉被告）辩称，1、反诉被告未扣押反诉原告的任何物品，事实上反诉原告在2018年8月15日已经完成所有装修，2018年8月18日居然之家开业，同时反诉原告经营的诺贝尔瓷砖也同时营业，此时已形成事实上的租赁关系。2、反诉原告长期不缴纳租赁费、物业费、管理费等费用，并向居然之家出具证明，证明其销售压力大，自动停止营业。3、反诉状中所称交纳40000元，事实上是交纳了20000元意向金，依据双方约定已转为保证金。请驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和依据，本院经审理认定事实如下：2018年2月15日，被告徐文彬向原告居然之家公司交纳20000元意向金，双方于2018年6月5日签订装修协议一份，装修于2018年8月15日完成，居然之家公司于2018年8月18日开业，徐文彬经营的诺贝尔瓷砖也进入经营状态，徐文彬租赁居然之家场地面积为673.25平方米。开业前期，居然之家公司为徐文彬制作广告牌四块，徐文彬参加了居然之家公司举办的“双节”活动（中秋与国庆）、“双十一”活动、“3.15”活动。徐文彬在经营期间，居然之家公司收取其货款76400元及20000元物业费，徐文彬于2019年5月4日写下一份情况说明后离开租赁的场地，不再经营。本院认为，被告徐文彬（反诉原告）租赁原告居然之家公司（反诉被告）场地经营诺贝尔瓷砖，虽未签订书面合同，但签订的施工装修合同及双方口头约定系原、被告真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。原告依约将该场地交付被告使用，已履行了合同义务，被告于2018年8月15日装修完毕，居然之家公司统一在2018年8月18日开业，徐文彬所经营的诺贝尔瓷砖也同时开业，但在合同期内徐文彬只向原告支付了租赁费20000元及意向金20000元，2019年5月徐文彬称其销售压力大，请求分期偿还所欠款项并离开租赁场地，其行为已构成违约，达到法定解除合同的要件和目的，故本院对原告请求解除租赁合同，予以支持。依据合同约定被告租赁原告场地673.25平方米，租赁起始时间应为2018年8月18日，租赁费每天每平方米1.5元，673.25平方米×1.5元/天×287天（2018年8月18日至2019年5月31日共287天）=289835元；物业费：每天每平方米0.5元，673.25平方米×0.5元/天×287天=96612元；市场管理费，依据原告与所有商场商户签订合同的第二章第六条约定，被告租赁摊位的最低销售额每月每平方米为500元，如若超过最低销售额，按当月销售额的0.5%收取市场管理费，从2018年8月18日至2019年5月31日的市场管理费为10个月，673.25平方米×500元/月/平方米×0.5%=168313元，但原告只诉求了14225.16元，故被告应支付合同期内2018年8月18日至2019年5月31日场地、物业费、市场管理费共计：400672.16元，予以支持。因开业前期，原告居然之家公司为徐文彬经营的诺贝尔瓷砖制作了四块广告牌，该广告牌已向社会公众发布并展示，被告已享受到广告所带来的利益，故本院对广告制作费2345元，予以支持。原告居然之家公司“双节”活动（中秋与国庆）、“双十一”活动、“3.15”活动等各种活动，属于商场统一进行的活动，被告徐文彬也受益于上述活动，故本院对上述各节日活动费共计7600元，予以支持。反诉被告居然之家公司收取的反诉原告徐文彬货款76400元，应予返还。被告徐文彬向原告交纳的40000元，其中20000元已转成保证金，鉴于租赁场地销售物品的特殊性，会产生后续修复、赔偿等售后问题，作为后续费用的保证金符合法律规定，故不予返还，剩余20000元予以抵顶租赁等费用。被告徐文彬在2018年7月15日与原告签署承诺书，承诺在其租赁结束后，对其所占用的过道瓷砖进行更换，恢复成开业前公共区域的统一形象，原告要求恢复租赁场地的费用之诉求应予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第九十四条、第一百零九条、第二百一十二条、判决如下：一、解除原、被告之间的租赁合同。二、被告徐文彬给付原告侯马居然之家家居建材有限公司租赁合同期内的场地租赁费、物业费、市场管理费、广告制作费、各节日活动费、共计314217.16元（410617.16元-76400元-20000元=314217.16元）。三、被告徐文彬赔偿原告恢复原状的费用72868元。四、驳回原告侯马居然之家家居建材有限公司其他诉讼请求。五、反诉被告居然之家公司收取反诉原告徐文彬货款76400元抵顶租赁费等费用（已扣减），意向金20000元转为保证金，交付的20000元为租赁费用已扣减。六、驳回反诉原告徐文彬的其他诉讼请求。案件受理费5540元（已减半收取），原告侯马居然之家家居建材有限公司承担2216元，被告徐文彬承担3324元；本案反诉受理费1320元（已减半收取），反诉被告侯马居然之家家居建材有限公司承担462元，反诉原告徐文彬承担858元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员 常志斌 二〇一九年九月二十四日书记员 朱晨霞