河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初3424号原告（反诉被告）：郑州泰得商业管理有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路19号新生活广场地上1-3层，统一社会信用代码：91410103MA448E5L3N。法定代表人：张丹旭，总经理。委托诉讼代理人：胡延勇、周驰，河南博之律师事务所律师。被告（反诉原告）：李昭，男，1982年2月1日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：荆东亮、盛冬梅（实习），河南松杉律师事务所律师。原告郑州泰得商业管理有限公司(以下简称泰得商业)与被告李昭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告李昭在提交答辩状期间提起反诉，本院依法组成合议庭，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告泰得商业的委托诉讼代理人胡延勇、周驰，被告李昭及其委托诉讼代理人荆东亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰得商业提出的诉讼请求：1、依法确认原被告双方2018年5月16日签订的《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》已于2018年12月19日解除；2、判令被告将位于郑州市二七区嵩山南路19号泰得城项目叁楼3-02号商铺腾退并交还给原告；3、判令被告支付2018年12月1日至2018年12月19日的房屋租金（8186元）、物业管理费（4465元）及逾期缴纳罚金（6363元）共计19005元；4、判令被告支付2018年12月20日起至商铺实际腾退完毕之日的场地占用费（按照每日862元计算，即两倍日租金）；5、判令被告支付2018年12月20日起至商铺实际腾退完毕之日的物业管理费（按照每日235元计算）；6、判令被告支付违约金38775元（三个月房租）；7、判令被告承担原告律师费4000元；8、本案的诉讼费用依法由被告承担；（以上各项共计61780元）。事实与理由：2018年5月16日，原、被告签署了《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》。在合同中明确约定了双方的权利、义务。合同签订后被告支付了三个月的房租及物业费，计租日期以商场正式开业日为准。2018年8月10日，原告向商场内所有商户发放了《泰得城开业倒排时间节点的工作通知》，明确了商场开业时间为2018年8月30日。2018年8月30日，商场如期举办了盛大的开业典礼，并宴请了商户。因此商场统一于2018年9月1日开始计收房屋租金。被告李昭的租金以及物业费交至2018年11月30日。按照合同规定，李昭应于2018年11月15日缴纳下一个季度的房租及物业费。临近交租时间，原告向被告书面下达了《泰得城商户费用催缴单》，但被告到期没有支付任何租金及物业费。原告为此多次与被告沟通，被告均以生意不好等为由拒不支付。2018年12月19日，原告向被告下发了《解除合同通知书》。合同是双方在平等、自愿的前提下签订的、具有法律约束力的文书，作为诚信的市场主体，应当严格按照合同履行自己的义务。经过多次催缴对方仍不缴纳房租的行为已经构成根本违约，给商场造成了很大的负面影响，而且，截至到起诉之日，被告仍然没有将商铺内的设施拆除、清理、清扫，使商铺恢复原状并返还给原告，导致商铺无法对外出租，原告也无法按照预期，收取相应的租金及物业费。给原告造成了很大的经济损失。根据合同法以及双方签订的《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》之规定，原告不仅可以保留被告支付的履约保证金，还可以向被告主张违约金。故原告诉至法院。被告李昭辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，李昭的商铺被原告采用锁门、停水、断电的非法手段实际控制，随后，李昭多次与商场沟通，商场拒不同意搬清财产物品，也不同意李昭使用商铺，这些都是原告的原因所致，故原告的诉讼请求不应得到支持，并且由于原告的过错行为给被告造成极大的经济损失，被告提起反诉，要求原告予以赔偿。被告李昭提出的反诉请求：1、请求依法判令解除反诉人与被反诉人双方于2018年5月16日签订的《商铺租赁合同》，（合同编号：ZZTC3-02）、《商业管理服务合同》（合同编号ZZTC3-02）;2、判令被反诉人返还反诉人租赁保证金39950元，装修保证金10000元，及首期租金、首期物业费等等费用66035元，以上各项共计115985元；3、判令被反诉人赔偿反诉人各项损失共计349549元；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年5月16日，反诉人与被反诉人双方签订《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》。《商铺租赁合同》约定：被反诉人将位于河南省郑州市二七区嵩山南路19号泰得城项目叁楼3-02号商铺出租给反诉人经营使用。若反诉人签署租赁合同时，被反诉人商场尚未正式开业，则以被反诉人书面通知的商场正式对外开业之日作为租赁期限起始日、开业日。《商业管理服务合同》约定：反诉人向被反诉人支付物业管理费等，被反诉人向反诉人提供商业管理服务，服务内容包括商业运营管理服务、清理绿化管理服务、安全管理服务等。合同签订后，反诉人依约向被反诉人交纳租赁保证金39950元，预付租金、首期物业费等66035元装修保证金10000元。反诉人积极装修店铺，购置经营用品并办理经营所需的各项手续，投入了大量的人力财力、物力，但反诉人至今未向原告书面通知商场正式开业，也未达到开业经营所需的环境，且拒不履行相应的物业管理服务义务。反诉人迫于经营和成本压力，多次和被反诉人沟通，被反诉人不但不改善自己应当创造的经营环境和硬件设施，还擅自对反诉人店铺断电封门，致使反诉人无法经营反诉人认为被反诉人的行为已根本违约，证实反诉人租赁商铺进行经营的合同目的不能实现，并给反诉人造成了巨大经济损失，被反诉人应当承担相应的法律责任。根据中华人民共和国民事诉讼法的相关规定，特向法院提起反诉，望判如所请。原告泰得商业辩称，反诉人要求返还租金等费用及赔偿损失无事实和证据支持，应当依法予以驳回。在本案中，合同签订以后，被反诉人按照约定将涉案商铺交付给反诉人，并于2018年8月21日书面明确通知反诉人商场于2018年8月30日正常开业，根据合同2.6条约定计租日于2018年9月1日开始，由此可以看出被反诉人已经全面履行合同义务，而反诉人并未按照合同约定履行合同义务，导致合同目的无法实现，其行为已经构成根本违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2018年5月16日，泰得商业将位于河南省郑州市二七区嵩山南路19号泰得城项目叁楼3-02号商铺出租给李昭，双方签订《商铺租赁合同》一份，约定商铺租用面积共235㎡，李昭承诺经营品牌为：红小官烤肉，经营业态为：餐饮，约定的交付时间为2018年5月15日，租赁期限自2018年5月15日至2021年6月30日止，装修期为自交付日或实际接收商铺之日起45天，计租期限自2018年7月1日至2021年6月30日，泰得商业应于2018年7月1日前开业，若李昭签署租赁合同时泰得商业的商场尚未正式开业，则以泰得商业书面通知的商场正式对外开业之日作为计租期限起始日、开业日。自计租日起，该商铺的租金以固定租金方式收取，其中2018年7月1日至2019年6月30日期间的月租金为12925元，租金每3个月支付一次，李昭在本合同签署后五个工作日或泰得商业付款通知的时间前向泰得商业缴纳预付租金38775元、租赁保证金39950元。除预付金外，李昭须在每个支付周期最后一个月的15日前支付下个支付周期的租金。李昭进场装修的，应至少提前20个工作日向泰得商业报批全套装修方案、施工图纸、施工单位主体资格信息资料等并由泰得商业审批通过。租赁期间，李昭单次逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过7日，则视为李昭根本违约，泰得商业有权解除合同，合同在泰得商业书面通知送达之日起解除，且泰得商业有权没收李昭已支付的租赁保证金，李昭还应赔偿泰得商业的所有损失并承担本合同约定的其他义务及违约责任。租赁期间，李昭逾期支付租金、物业管理费及其他费用的，每延误一日应按欠付款项千分之五的标准向泰得商业支付违约金。泰得商业因向李昭催付租金及其他费用或者行使本合同项下其他任何权利而引起的包括律师费等所有费用、开支均有李昭承担。合同还就其他事项进行了约定。原被告于2018年5月16日签订编号为ZZTC3-02的《商业管理服务合同》1份，其中约定：每月物业管理费7050元，每三个月支付一次，李昭在每个支付周期的最后一个月的15日前，向泰得商业一次性足额支付下一个支付周期的物业管理费。装修保证金10000元，装修期施工管理费3525元，装修垃圾清运费2350元。合同还就其他事项进行了约定。在上述合同履行过程中，李昭依约向泰得商业交纳预付租金38775元、租赁保证金39950元、装修保证金10000元、首期物业费21150元、装修期施工管理费2925元、装修垃圾清运费2350元、临时用水235元等。4、2018年8月21日泰得商业向李昭送达了《开业倒排时间节点的工作通知》，其中载明郑州泰得城定于2018年8月30日开业。该通知由李昭签收。5、泰得商业向李昭催要2018年12月、2019年1月、2019年2月租金和物业费，李昭未交纳，后泰得商业于2018年12月17日以原告拖欠租金、物业费及其他费用构成根本违约为由，向李昭发出《解除合同通知书》，通知泰得商业于2018年12月19日解除双方签订的《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》。该通知载明：1、泰得商业有权没收李昭租赁保证金，并要求李昭赔偿其损失；2、要求李昭于2018年12月20日前结清截至合同解除之日止的租金7921.77元、物业费4320.97元；3、要求李昭按每日61.21元支付逾期支付租金和物业费的违约金；4、要求李昭于2018年12月20日前将商铺内所有的动产撤除、清理、清扫，将商铺恢复原状并返还被告。否则泰得商业有权对李昭的物品及货品进行登记后搬离商铺并按合理方式予以保存，由此产生的费用由原告承担。自泰得商业清点登记后15日内，李昭未向泰得商业提出提取要求并支付费用的，泰得商业有权自行处理李昭的物品及货品。该通知还载明了其他内容。6、泰得商业因本案诉讼支付律师费4000元。本院认为，1、关于合同解除问题。原被告所签订的涉案《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》，是双方真实意思表示，对双方当事人都具有法律约束力，原被告双方都应当按照约定全面履行自己的义务。泰得商业应当按照约定将租赁物交付李昭，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。李昭应当按照约定的期限支付租金。合同约定，租赁期间，李昭单次逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过7日，则视为李昭根本违约，泰得商业有权解除合同，合同在泰得商业书面通知送达之日起解除。泰得商业于2018年8月21日向李昭送达的《开业倒排时间节点的工作通知》中已向李昭明确了开业为2018年8月30日。该通知已由李昭签收，故能够确定泰得商业通知李昭涉案商铺的开业时间为2018年8月30日。李昭称泰得商业至今未通知其正式开业时间的理由不成立，对其该主张本院不予支持。李昭已交的租金、物业费等应为2018年9-11份期间的租金、物业费，2018年12月-2019年2月份租金、物业费等费用应于2018年11月15日前交付，但至2018年12月17日泰得商业向李昭送达解除合同通知前，李昭仍未交付，根据上述合同约定，李昭的行为属于合同约定的根本违约情形，泰得商业应有权解除合同，故本院确认原被告双方所签订的《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》已于2018年12月19日解除。2、关于泰得商业收取李昭的租赁保证金、装修保证金应否返还问题。双方合同约定租赁期间，李昭单次逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过7日，泰得商业有权解除合同，并有权没收李昭已支付的租赁保证金、装修保证金，该保证金的性质是对李昭履行合同义务的担保，合同中所约定的泰得商场有权“没收”其实际意思是“不予退还”。李昭未按约定交纳租金构成违约，泰得商场有权依照合同约定对该租赁保证金不予退还。但装修保证金10000元所担保的装修事宜李昭已经进行完毕，泰得商业不予退还缺乏事实和法律依据，故装修保证金10000元泰得商业应当予以退还。3、关于李昭所诉的损失问题。原被告所签涉案合同的解除系因李昭未按约交付租金、物业费等费用的违约行为所致，故李昭要求泰得商业赔偿其装修费用、美团及监控费用、家具及厨房用品以及加盟费用的的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，但泰得商业应当允许李昭在合理的时间内对可以拆除取走的部分予以取回，对菜品等损失，因泰得商业未提交相应的证据证明其在关闭涉案租赁房屋时通知李昭对相应的菜品及时作出处理，故本院认为对菜品7949元的损失泰得商业应当予以赔偿。4、关于涉案合同解除前的租金、物业费问题。涉案合同解除前的租金李昭应当按约支付。因涉案商铺租赁期间，泰得商业存在物业服务不到位问题，物业费应酌情扣减，结合本案实际，本院支持李昭支付泰得商业自2018年12月1-19日的租金8186元；关于物业管理费，因泰得商业存在服务不到位的情形，对物业费可适当减少，本院酌定按70%进行收取，故本院支持李昭支付泰得商业物业费3125.5元。5、关于泰得商业要求李昭支付违约金、律师费问题。原被告双方合同约定，租赁期间，李昭逾期支付租金、物业管理费及其他费用的，每延误一日应按欠付款项千分之五的标准向泰得商业支付违约金。因该项约定过高，本院酌定违约金以11311.5元为基数，按同期银行贷款利率计算自2018年12月1日起至实际付清之日止，高出部分本院不予支持。原被告双方约定泰得商业因向李昭催付租金费用或者行使本合同项下其他任何权利而引起的包括律师费等所有费用、开支均有原告承担，故泰得商业要求李昭支付律师费4000元，本院予以支持。6、关于泰得商业要求李昭将商铺恢复原状，并支付自合同解除后至商铺腾退完毕之日止的场地占用费问题。泰得商业于2018年12月19日向李昭发出的《解除合同通知书》中，已载明要求李昭于2018年12月24日前将商铺内所有的动产撤除、清理、清扫，将商铺恢复原状并返还被告，否则泰得商业有权对李昭的物品及货品进行登记后搬离商铺进行处理。在该通知中表明泰得商业有处置李昭涉案商铺中物品及货品的权利，泰德商业未及时行使处置权造成涉案商铺被继续占用的损失，应由泰得商业自行承担，本院仅支持2018年12月20日至2018年12月24日的场地占用费4308元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第六十四条之规定，判决如下：确认原被告双方于2018年5月16日签订的《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》于2018年12月19日解除；原告郑州泰得商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李昭装修保证金10000元；被告李昭于本判决生效之日起十日内支付原告郑州泰得商业管理有限公司租金8186元，物业服务费3125.5元，并以11311.5元为基数按同期银行贷款利率计算支付自2018年12月1日起至实际付清之日止的违约金；被告李昭于本判决生效之日起十日内支付原告郑州泰得商业管理有限公司律师费4000元、场地占用费4308元；原告郑州泰得商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告李昭菜品损失7949元；驳回原告郑州泰得商业管理有限公司的其他诉讼请求；驳回被告李昭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1345元，由被告李昭负担466元，原告郑州泰得商业管理有限公司负担879元；反诉费3271.5元，由被告李昭负担3103.5元，原告郑州泰得商业管理有限公司负担168元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  王香玲人民陪审员  孟淑敏人民陪审员  张伟丽二〇一九年九月十九日书 记 员  陈文灿