江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终539号 上诉人（原审原告）：江西省嘉好运实业有限公司，住所地：南昌市西湖区永叔路**，统一社会信用代码：91360100683457391X。 法定代表人：丁文辉，该公司董事长。 上诉人（原审原告）：南昌市嘉季酒店管理有限公司，住所地：南昌市西湖区八一大道**，统一社会信用代码：91360100309230365J。 法定代表人：丁文辉，该公司董事长。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李小平，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601199810142094。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李佳成，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201810040706。 上诉人（原审被告）：江西新华发行集团有限公司，住，住所地：南昌市红谷滩新区红谷南大道**一社会信用代码：9136000079697001XO。 法定代表人：汤晓红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余桂华，江西法报律师事务所律师，执业证号：13601201310326657。 委托诉讼代理人：肖文军，江西法报律师事务所律师，执业证号：13601200310102456。 上诉人江西省嘉好运实业有限公司（以下简称嘉好运公司）、南昌市嘉季酒店管理有限公司（以下简称嘉季酒店）因与上诉人江西新华发行集团有限公司（以下简称新华集团公司）租赁合同纠纷一案，均不服南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初2300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉好运公司和嘉季酒店共同委托诉讼代理人李小平、李佳成，上诉人新华集团公司委托诉讼代理人余桂华、肖文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉好运公司和嘉季酒店的上诉请求为：1.在原判第一项认定的金额基础上增加经济损失669135.78元；2.在原判第二项认定的金额基础上增加水池改造费15万元；3.上诉费由新华集团公司承担。事实和理由：原审判决认定新华集团公司应向嘉好运公司和嘉季酒店支付停业损失1561316.8元，认定事实错误，双方签订合同后，新华集团公司将租赁房屋交付给嘉好运公司，嘉好运公司即对租赁房屋进行装修，但因原三楼租户和大楼地下室搬迁并延迟交付的原因，双方签订《补充协议》，新华集团公司同意延长8个月的装修期。2013年11月25日，嘉好运公司致函新华集团公司，根据新消防管理条例标准，原有的屋顶消防水箱容量过小，地下消防，地下消防水池腐蚀生锈标，地下室消，地下室消防总配电系统设备年久老化隐患，无法通过消防验收，要求新华集团公司解决，但新华集团公司不予答复，嘉好运公司先行垫资50万元进行改造。2014年1月8日，嘉好运公司致函新华集团公司，因消防楼梯隐患，导致无法通过消防验收，提出整改意见，请求新华集团公司解决，但新华集团公司一直消极对待，致使2014年8月才消防验收通过后开始营业。2016年11月，新华集团公司因租金问题向南昌市西湖区人民法院起诉，该案经南昌市中级人民法院二审，判决认定新华集团公司承担延迟开业造成的停业损失的70%的责任，与事实不符，新华集团公司交付的房屋不符合《房屋租赁合同》约定的标准，应承担全部责任，水池改造费用也应全部由新华集团公司承担。 新华集团公司答辩称：1.新华集团公司已按租赁合同约定将经过消防验收合格的房屋交付给嘉好运公司，合同所附消防验收合格意见书的事实是双方均认可的，新华集团公司已按约履行了全部合同义务。2.2012年4月签订的《房屋租赁合同》明确了消防手续由嘉好运公司和嘉季酒店办理，这也符合交易习惯，新华集团公司作为出租人仅是协助的义务，合同签订后，所有装修整改之后的消防验收合格的义务人是嘉好运公司和嘉季酒店，在没有证据证明新华集团公司未履行协助义务的情况下，判决协助义务人承担主要责任，明显错误。3.嘉好运公司在接受房屋后，为满足自身经营需要，未经新华集团公司同意，未经消防许可和备案的情况下擅自改变房屋结构，导致消防验收不合格，该责任应由嘉好运公司和嘉季酒店承担，与新华集团公司无关。4.本案中两份鉴定故意混淆经济损失与“长期待摊费用”、“期间费用”、“固定资产折旧”，违反财务常识。5.本案的起诉违反了一事不再审原则，嘉好运公司和嘉季酒店所谓的损失，在（2016）赣0103民初3385号案件中已进行审理并作出处理，嘉好运公司和嘉季酒店得到10个月16日的租金减免，其所谓的“经济损失”已经得到补偿。 新华集团公司上诉请求为：1.撤销一审判决，改判驳回嘉好运公司和嘉季酒店的全部一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.上诉费由嘉好运公司和嘉季酒店承担。事实和理由：1.一审法院认定事实和判决之间自相矛盾，一方面承认新华集团公司交付的房屋是符合消防标准的，另一方面，却要新华集团公司承担70%的责任。2.新华集团公司在交付符合约定的标的物时，已完成了《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的义务，租赁房屋无法再次通过消防验收的直接原因系嘉好运公司和嘉季酒店对租赁房屋三楼的违法搭建、改建，并整体出租给“今典故事咖啡西餐厅”使用，致使疏散楼梯在三楼被封堵，不能直通室外，南昌市西湖区公安消防大队据此于2014年2月13日发《责令限期改正通知书》，要求于2014年3月12日前进行改正，但嘉好运公司和嘉季酒店却一直未拆除违法搭建的房屋，致使再次未能通过消防验收，由此造成的未正常开业的损失应由其自行承担。3.预期收益不是确定收益，有许多的变数，不能作为判决依据，鉴定机构出具的鉴定报告是建立在嘉好运公司和嘉季酒店提供资料的基础上，该鉴定报告将“客户布草”、“摆放物品”均计入“固定资产折旧”，嘉好运公司和嘉季酒店没有提供真实材料。4.新华集团公司在交付合格的租赁物后，嘉好运公司和嘉季酒店因自身的需要，将原来的物业消防水池进行改造，其费用理应由嘉好运公司和嘉季酒店承担。 嘉好运公司和嘉季酒店答辩称：1.即便租赁物在2007年消防验收合格，但新华集团公司在经营期间改变了消防物业的状态，将消防楼梯从三楼以下用混凝土封堵，导致消防通道不畅通，新华集团公司又将大门口的旋转楼梯的二至三层的楼梯拆除，用于新华书店卖场使用，也正是新华集团公司改变消防物业的现状导致无法达到消防的标准，责任应由新华集团公司承担。2.本案系经营损失的诉讼，与免除租金的诉讼有不同的诉讼标的和对象，不属于重复诉讼。3.本案的损失系经司法鉴定确认，鉴定程序合法，新华集团公司认为鉴定报告不能作为判决依据没有法律依据。 嘉好运公司和嘉季酒店向一审法院提起的诉请：1.依法判令新华集团公司赔偿嘉好运公司和嘉季酒店停业17个月的损失暂定为人民币300万元，实际损失以司法鉴定的结论为准；2.依法判令新华集团公司承担嘉好运公司和嘉季酒店对租赁物业消防水池的改造费用50万元；3.本案一切诉讼费用由新华集团公司承担。 一审法院认定事实为：2012年4月9日，新华集团公司（甲方）与嘉好运公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同内容包括：一、甲方将其所有的位于南昌市八一大道XXX号新华发行集团拥有所有权的宾馆出租给乙方用于宾馆及服务业；该房屋共计十四层（地面十二（地面**、地下两层）、四、五层外均出租给乙方，出租房屋面积共计6800平方米；甲方应保证房屋符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，以及其他有关规定并已合格通过相关验收；乙方在租赁期间除一、二、四、五楼外，宾馆其他楼层水、电设施维修，屋顶及外墙防漏、下水管及整个宾馆排水、排污系统由乙方负责维护疏通；若因装修需要，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先向甲方提交有资质的中介机构提供的设计方案并征得甲方的书面同意后方可施工；乙方须办理消防、环保、工商等相关营业手续，需甲方配合时，甲方应当给予配合。二、甲方于2012年4月26日前向乙方交付租赁房屋，房屋租赁期限10年，自2012年8月26日起至2022年8月25日止，甲方给予乙方的免租期原为四个月，自2012年4月26日起至2012年8月25日止；如果双方协商调整交房日期，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延；免租期及租赁期内，租赁房屋的水、电费用均由乙方承担。三、房屋租赁前两个年度租金为158万元/年，第三年度开始每年的租金在上一年的基础上按5%比例递增收取。乙方承诺，不论承租主体变更为子公司或分公司，其均对合同项下的租金支付及其他合同义务承担无限连带责任等内容。 合同签订后，新华集团公司依约将租赁房屋交付给嘉好运公司，嘉好运公司即对租赁房屋进行装修，但因租赁物踏步楼梯拆除等问题无法通过消防验收，嘉好运公司装修的酒店无法正常开业。2013年11月21日，嘉好运公司（乙方）与新华集团公司（甲方）因租赁物消防等问题进行了协商，签订了《补充协议》，协议约定：因甲方考虑原三楼承租户和大楼地下室搬迁、延迟交付、以及乙方在大楼硬件加固上投入了一定的资金等原因，甲方同意延长乙方8个月的装修期（即免租期至2013年4月25日止）作为补偿，甲方同意分摊化粪池改造费用、燃气开户及设备费用等。2013年11月25日，嘉好运公司致函新华集团公司称：根据新消防管理条例标准，原有的屋顶消防水箱容量过小，地下消防水，地下消防水池腐蚀生锈标准，地下室消防，地下室消防总配电系统设备年久老化全隐患，无法通过消防验收等；为保证整体消防工程的顺利竣工验收，需对整体消防设备、上下水箱及系统消防配电改造、增置，工程费约50余万元，要求新华集团公司一周内答复。因新华集团公司未及时答复，嘉好运公司自行垫资，对地下消防水池等设施进行改造，于2013年12月完成。2014年1月8日，嘉好运公司再次致函新华集团公司称：原消防水池其已投入资金整改完成，现因消防楼梯隐患，导致消防无法验收，提出整改建议，请求新华集团公司尽快解决。以上两个函件均由新华集团公司工作人员签收。 关于楼梯的问题。2013年11月25日嘉好运公司向新华集团公司致函称，一楼至二楼踏步楼梯已经链接改造为平台，与卖场二楼仓库齐平，面积约80㎡，为便于双方更科学、合理地使用现有场地，根据嘉好运公司经营需要，现将此面积与新华集团公司二楼仓库置换，并将置换的空间作为酒店办公场所使用。2014年1月8日嘉好运公司向新华集团公司致函称，原房屋南面安全疏散主楼梯到三楼已中断，导致单向疏散楼梯不畅，存在一级消防隐患，提出三点建议，请新华集团公司尽快决定、解决。2014年2月13日，南昌市西湖区公安消防大队对新华集团公司发出《责令限期改正通知书》，认为租赁物存在疏散楼梯在三楼被封堵，不能直通室外的问题，责令在2014年3月12日前改正。2014年2月28日新华集团公司向嘉好运公司发出《关于配合消防整改工作的通知》称，根据南昌市西湖区公安消防大队的《责令限期改正通知书》，已请深圳市广安消防装饰工程有限公司江西分公司对老福山综合大楼南侧的消防通道进行改造，在改造过程中，发现嘉好运公司在综合大楼南侧三楼消防通道内堆放了许多杂物及私自安装了用电分支箱一台，请嘉好运公司于3月10日之前进行搬迁。南昌市公安消防支队于2007年2月15日向江西新华宾馆颁发洪消验[2007]第57号建筑工程消防验收意见书，对该建筑工程（地上12层（地上**装；地下**11层；装修面积5170平方米；使用功能为宾馆客房）进行了验收，同意通过消防竣工验收。南昌市西湖区公安消防大队于2013年12月23日向位于涉案房屋三层的餐厅颁发消防安全检查合格证，于2014年4月20日向位于涉案房屋6-9层的酒店颁发消防安全检查合格证，于2014年5月30日向位于涉案房屋10-13层的酒店颁发消防安全检查合格证。2014年6月11日，嘉好运公司在承租房屋所在地成立南昌市嘉季酒店管理有限公司对宾馆进行管理，房屋租赁主体依据租赁合同约定自动变更为嘉季酒店。2014年6月11日，嘉季酒店开始试营业，2014年8月份正式开业。2014年8月26日，嘉好运公司将《关于恳请共同解决酒店不能及时开业产生损失问题的函》发给新华集团公司，但未收到新华集团公司的回函。 另查明，因嘉好运公司和嘉季酒店未及时支付房屋租金。2016年，新华集团公司诉至南昌市西湖区人民法院，诉请要求解除本案租赁合同，嘉好运公司、嘉季酒店支付至2016年8月25日前的房屋租金等。2017年8月1日，南昌市西湖区人民法院作出（2016）赣0103民初3385号民事判决书，判决嘉季酒店公司向新华集团公司支付2016年8月25日前的未缴租金3335116.7元及利息损失；嘉好运公司对该债务承担连带偿还责任；驳回新华集团公司的其他诉讼请求。新华集团公司对此不服，上诉至南昌市中级人民法院。南昌中院认为：根据各方当事人的诉辩意见，并经当庭确认，该案有五个争议焦点：一、该案所涉承租房屋消防不合格的原因是什么？根据查明事实，该案所涉房屋在消防验收中存在的问题主要涉及消防水箱和消防楼梯两个方面，经过对消防水箱和消防楼梯的改造之后均获得了消防验收合格证。二、双方当事人在租赁合同的履行过程中是否存在违约？根据查明事实，该案所涉楼房于2007年通过建筑工程消防验收，并一直用于经营宾馆，双方于2012年4月签订《房屋租赁合同》所附的消防验收合格意见书，可见双方在签订《房屋租赁合同》的时候该房屋是符合相关消防标准的。从双方的往来函件特别是2013年11月21日《补充协议》可知，双方在2013年对各自所处楼层均进行了相应的装修改造，并对消防水箱的改造费用进行了约定，对于楼梯的问题双方各置一词，上诉人陈述一至三楼的踏步楼梯是由嘉好运公司拆除；嘉好运公司陈述一至二楼的踏步楼梯是在新华集团公司同意后由嘉好运公司拆除，二至三楼的踏步楼梯是由新华集团公司拆除。《房屋租赁合同》第6.8条约定消防手续由嘉好运公司办理，但新华集团公司应给予配合。现从双方往来函件可知，对于踏步楼梯的拆除以及改造方案，嘉好运公司已明确函告新华集团公司，新华集团公司未提出书面异议，并最终由新华集团公司按消防部门的整改意见完成了疏散楼梯的搭建，故无论踏步楼梯由谁拆除，双方均应对由于踏步楼梯的拆除导致消防无法验收合格的后果承担责任。新华集团公司作为整栋大楼的所有人以及出租方，对其所出租的房屋的结构应进行整体把握，在嘉好运公司已向新华集团公司函告的情况下，新华集团公司没有对由于结构变化可能导致的后果提前作出判断，导致消防通道不符合要求被限期整改，新华集团公司应对此承担主要责任。嘉好运公司作为承租方及消防手续办理的义务方，在对承租房屋进行改造时应进行综合考虑特别是方案可能对消防造成的影响，该案中，嘉好运公司对承租房屋的改造影响了消防验收导致宾馆延期营业，嘉好运公司应承担次要责任。三、该案租金应如何计算？根据《房屋租赁合同》以及2013年11月21日《补充协议》的约定，新华集团公司给予嘉好运公司12个月免租期，则租金应从2013年4月26日起算，至嘉季酒店2014年6月11日试营业时止共计13个月16天，对于因消防原因造成的延迟开业的问题，依据前述第二条阐明的理由，应由新华集团公司和嘉好运公司分别对该期间的租金损失承担主要责任和次要责任，酌定分别承担10个月16天和3个月的责任。故嘉好运公司共计应向上诉人支付租金为4125117元，扣除2014年1月已支付的395000元，嘉好运公司还应向新华集团公司支付租金3730117元。四、违约金应如何计算？依据前述第二条阐明的理由，双方对于租赁房屋不能按期开业均有责任，嘉好运公司并非恶意拖欠房租，新华集团公司要求嘉好运公司承担房租的违约金的请求，不予支持。五、该案所涉租赁合同是否符合解除条件，是否应当解除？新华集团公司认为嘉好运公司长期拖欠房租，已达到《合同法》及《房屋租赁合同》约定的解除条件，要求判令解除《房屋租赁合同》及两份《补充协议》。本院认为，双方在对各自所处楼层进行装修改造之前没有进行充分沟通，特别是对踏步楼梯的拆除可能导致的后果没有做到充分预判，导致嘉好运公司延迟开业，双方均负有责任，故新华集团公司认为嘉好运公司恶意拖欠房租与查明事实不符，后该房屋经过对消防水箱和消防楼梯的改造均获得了消防验收合格证，嘉好运公司的租赁房屋营业至今且在一审期间其亦向上诉人支付了15万元，现新华集团公司主张该案符合解除条件没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，新华集团公司的上诉请求部分成立，2018年4月8日，南昌中院作出（2017）赣01民终1984号民事判决书，判决如下：一、撤销南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初3385号民事判决；二、南昌市嘉季酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向江西新华发行集团有限公司支付2016年8月25日前的未缴租金3730117元及利息（以未缴租金3730117元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2016年8月25日起算至租金付清之日止）；三、江西省嘉好运实业有限公司对上述债务承担连带偿还责任；四、驳回江西新华发行集团有限公司的其他诉讼请求。 再查明，本案起诉之前，嘉季酒店委托江西神州司法鉴定中心对宾馆无法正常营业9个月的损失进行评估。2017年6月9日，该鉴定中心作出赣神州司鉴字【2017】第P018号鉴定意见书，鉴定结论为确定在鉴定基准日2014年8月31日因江西新华发行集团有限公司未能及时整改消防设施导致经营宾馆无法正常营业9个月损失评估基准价格为1691149.35元。本案审理过程中，新华集团公司申请了重新鉴定。经委托，2018年8月24日，江西中审会计师事务所有限责任公司对南昌嘉季酒店经营的全季酒店2013年12月1日至2014年5月31日未开业的损失，作出赣中审鉴字（2018）第003号鉴定报告，内容为：（一）根据全季酒店提供的财务报表和长期待摊费用明细账，截至2014年5月31日，长期待摊费用余额7724566.33元，其中待摊费用（包括筹建费、材料费、安装费、工程款、装修费、清洁费）5747599.56元、期间费用（包括工资、差旅费、招待费、水电费、办公费、福利费等）1976966.77元。1、长期待摊费用：核减支出依据不充分、无原始凭证、无发票的长期待摊费用合计2637094.26元，审定长期待摊费用支出3110505.30元。根据企业财务会计制度规定：企业以经营性租赁方式租用房屋和商品流通企业的自有固定资产发生的装潢、装修费用作为长期待摊费用，按租赁有效期限和耐用年限孰短的原则分期摊销。根据新华集团公司与嘉好运公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为10年，根据全季酒店会计制度，装修费等长期待摊费用按照5年的期限分期摊销。计算出2013年12月1日至2014年5月31日应摊销金额为295454.13元。2、期间费用：核减2013年12月1日以前发生的期间费用合计1159381.40元以及支出依据不充分、无原始凭证、无发票的期间费用346257.19元，合计核减费用1505638.59元，审定全季酒店2013年12月1日至2014年5月31日发生的期间费用合计471328.18元。（二）根据全季酒店提供的截至2014年5月31日固定资产明细账和相关记账凭证以及原始凭证，截至2014年5月31日，全季酒店固定资产原值为3140233.38元。按照全季酒店规定的折旧年限计提固定资产折旧，2013年12月1日至2014年5月31日应计提的折旧为222088.29元。（三）综上（一）（二）所述，南昌嘉季酒店经营的全季酒店2013年12月1日至2014年5月31日共造成未开业损失988870.60元。其中，长期待摊费用295454.13元，期间费用471328.18元，固定资产折旧222088.29元。新华集团公司预交了鉴定费用8万元。庭审中，新华集团公司对该鉴定报告的部分内容提出了异议，认为其未能客观、准确的反映嘉好运公司、嘉季酒店主张的全季酒店2013年12月1日至2014年5月31日期间未开业的损失，不能作为本案的定案依据。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。嘉好运公司和新华集团公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，均系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，对以上两份协议的法律效力，予以认定。对于嘉好运公司和嘉季酒店诉请要求新华集团公司支付17个月的停业损失，该停业损失主要系涉案房屋踏步楼梯的拆除导致消防无法验收合格造成延迟开业。对此，南昌中院二审生效判决认为，无论该踏步楼梯由谁拆除，双方均应对由于踏步楼梯的拆除导致消防无法验收合格的后果承担责任。新华集团公司作为整栋大楼的所有权人以及出租方，对其所出租的房屋的结构应进行整体把握，在嘉好运公司已向新华集团公司函告的情况下，新华集团公司没有对由于结构变化可能导致的后果提前作出判断，导致消防通道不符合要求被限期整改，应对此承担主要责任。嘉好运公司作为承租方及消防手续办理的义务方，在对承租房屋进行改造时应进行综合考虑特别是方案可能对消防造成的影响，该案中，嘉好运公司对承租房屋的改造影响了消防验收导致宾馆延期开业，应承担次要责任。对于因消防原因造成的延迟开业问题，应由双方分别对该期间的租金损失承担主要责任和次要责任，酌定由新华集团公司和嘉好运公司、嘉季酒店分别承担10个月16天和3个月的责任。故嘉好运公司和嘉季酒店旗下全季酒店的停业时间应从2013年4月26日起算，至该酒店2014年6月11日试营业时止共计13个月16天。对该停业损失，一审法院依据中院生效判决酌定由新华集团公司承担70%，嘉好运公司和嘉季酒店自身承担30%。对停业损失的计算依据，因中审会计师事务所出具的鉴定报告的期间为6个月，停业损失为988870.60元。新华集团公司虽对该鉴定报告不予认可，但该鉴定系新华集团公司重新申请，经一审法院依法委托，对于该鉴定结论，一审法院予以采信。为免诉累，在鉴定报告之外的停业期间，一审法院亦参照该鉴定意见计算。故南昌嘉季酒店经营的全季酒店自2013年4月26日起至2014年6月11日试营业时止共计停业13个月16天，共造成未开业损失2230452.58元(计算方法:{988870.60/180×(360+30+16)})，该未开业损失由新华集团承担70%的责任即1561316.80元。嘉好运公司和嘉季酒店另诉请要求新华集团公司承担租赁物业消防水池的改造费用50万元，因双方在合同中明确约定新华集团公司提供的房屋设施应符合消防标准，《合同法》第二百一十六条也规定出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。考虑到租赁合同约定的租赁期限较长，嘉好运公司和嘉季酒店亦系该消防水池使用的受益人，一审法院酌定该消防水池改造费用由嘉好运公司和嘉季酒店自行承担30%即15万元，由新华集团公司承担70%即35万元。租赁期满后，嘉好运公司和嘉季酒店应将该消防水池无偿交付给新华集团公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条的规定，判决：一、江西新华发行集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付江西省嘉好运实业有限公司、南昌市嘉季酒店管理有限公司停业损失1561316.80元。二、江西新华发行集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付江西省嘉好运实业有限公司、南昌市嘉季酒店管理有限公司消防水池改造费用35万元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由江西省嘉好运实业有限公司、南昌市嘉季酒店管理有限公司预交的案件受理费34800元，由江西省嘉好运实业有限公司、南昌市嘉季酒店管理有限公司负担10440元，由江西新华发行集团有限公司负担24360元。由江西新华发行集团有限公司预交的鉴定费用80000元，由江西省嘉好运实业有限公司、南昌市嘉季酒店管理有限公司负担24000元，由江西新华发行集团有限公司负担56000元。 本院查明：2017年5月15日，嘉好运公司和嘉季酒店本案的诉讼请求：1、新华集团公司减免嘉好运公司和嘉季酒店17个月的租金计2238333元；2、新华集团公司赔偿嘉好运公司和嘉季酒店停业17个月的损失暂定300万元，实际以鉴定结论为准；3、新华集团公司承担消防水池的改造费用50万元；4、诉讼费由新华集团公司承担。2017年9月11日，嘉好运公司和嘉季酒店以本案的诉讼请求第一项“减免17个月租金”的事项已在另一个案件中进行了处理为由，申请变更本案诉讼请求即撤回第一项诉讼请求。 2017年5月3日，嘉好运公司和嘉季酒店向江西神州司法鉴定中心出具《司法评估申请书》，内容为：我公司2012年4月租赁江西新华发行集团有限公司位于南昌市八一大道102号宾馆。投入大量资金改造装修，并于2013年11月全面装修完毕，准备开张。由于江西新华发行集团有限公司未能及时整改消防设施，致使宾馆迟迟不能开张达九个月之久，造成我公司重大损失，现申请贵中心对九个月的损失予以评估。 2013年8月26日，嘉好运公司和丁某强签订《房屋交接单》，内容为江西省嘉好运实业有限公司自2013年8月1日将南昌市西湖区八一大道102号三楼承租给丁锋强，该房屋现有装修及设施设备为毛坯房。 鉴于新华集团公司对一审鉴定中“长期待摊费用”、“期间费用”、“固定资产折旧”提出异议，本院通知江西中审会计师事务所注册会计师胡利军到庭接受询问，胡利军表示“长期待摊费用”、“期间费用”、“固定资产折旧”都是按照会计准则进行计算，属于损失范围，且对嘉季酒店提供的资料逐一审核，虽然酒店没有开业，但费用是应该前期进行归集，后期根据一定期限进行分销。 双方在二审中均未提交新证据。本院查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.本案是否重复诉讼？2.嘉好运公司和嘉季酒店的停业损失应如何计算？3.嘉好运公司和嘉季酒店的停业损失应由谁承担？4.消防水池的改造费用应由谁承担？ 关于本案是否重复诉讼的问题，经查，本案中，嘉好运公司和嘉季酒店的诉讼标的为17个月的停业损失和消防水池的改造费用；新华集团公司在另案起诉的诉讼标的为嘉好运公司和嘉季酒店拖欠的租金和电费、违约金等，两案标的不同，新华集团公司认为本案属重复诉讼，本院不予支持。 关于嘉好运公司和嘉季酒店的停业损失的计算问题，嘉好运公司和嘉季酒店以新华集团公司未能及时整改消防设施，致使宾馆迟迟不能开张达九个月之久为由，申请对九个月的损失进行评估，一审法院在新华集团公司对嘉好运公司和嘉季酒店单方申请作出的鉴定提出异议的情况下，委托江西中审会计师事务所有限责任公司对2013年12月1日起至2014年5月31日止的未开业损失进行鉴定。根据江西中审会计师事务所有限责任公司的鉴定结论，嘉季酒店经营的全季酒店2013年12月1日至2014年5月31日未开业损失988870.60元。本院认为，停业损失系停业期间的损失，根据新华集团公司和嘉好运公司的往来函件、嘉好运公司和丁锋强2013年8月26日的房屋交接单、嘉好运公司和嘉季酒店2017年5月3日出具的鉴定申请，可以确定案涉房屋2013年11月装修基本完成，故停业损失的期间应自2013年11月1日起计算至试营业的2014年6月11日止共计7个月零11天。原审判决以嘉好运公司和嘉季酒店应支付租金的期间作为本案停业损失的期间不妥，本院予以纠正。新华集团公司认为嘉好运公司和嘉季酒店没有提供真实的鉴定资料，故认为江西中审会计师事务所有限责任公司出具的鉴定报告结论是错误的，但新华集团公司没有提交相关证据予以证明，对新华集团公司认为不应采纳江西中审会计师事务所有限责任公司出具的鉴定报告的上诉主张，本院不予支持。 关于嘉好运公司和嘉季酒店的停业损失应由谁承担的问题，根据已生效的（2017）赣01民终1984号民事判决认定事实，双方在履行租赁合同过程中均存在过错，嘉好运公司和嘉季酒店应承担次要责任，新华集团公司应承担主要责任。一审法院据此酌定由嘉好运公司和嘉季酒店承担30%的责任，由新华集团公司承担70%的责任并无不妥，本院予以维持。结合第二个争议焦点的结论，新华集团公司应承担的损失金额计849879.34元[988870.60元/180天×(210天+11天)×70%]。 关于消防水池的改造费用问题，双方签订的《房屋租赁合同》第6.8条约定，嘉好运公司和嘉季酒店须办理消防等相关营业手续，需新华集团公司配合时，新华集团公司应当给予配合。嘉好运公司和嘉季酒店是对原消防水池的改造，且在改造前向新华集团公司致函，新华集团公司未及时回复的情况下，自行垫资改造，一审法院考虑到租赁合同约定的租赁期限较长，双方均为该消防水池使用的受益人，酌定该消防水池改造费用由嘉好运公司和嘉季酒店自行承担30%即15万元，由新华集团公司承担70%即35万元，租赁期满后，嘉好运公司和嘉季酒店应将该消防水池无偿交付给新华集团公司并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人嘉好运公司和嘉季酒店的上诉请求部分成立，上诉人新华集团公司的上诉请求部分成立，本院均予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初2300号民事判决第二项； 二、变更江西省南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初2300号民事判决第一项为：江西新华发行集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付江西省嘉好运实业有限公司、南昌市嘉季酒店管理有限公司停业损失849879.34元； 三、驳回江西省嘉好运实业有限公司、南昌市嘉季酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费34800元、鉴定费80000元、二审案件受理费33994元（江西新华发行集团有限公司预交22002元，江西省嘉好运实业有限公司和南昌市嘉季酒店管理有限公司预交11992元），合计148794元，由江西新华发行集团有限公司负担68794元，由江西省嘉好运实业有限公司、南昌市嘉季酒店管理有限公司负担80000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇一九年九月十六日 法官助理 刘 岚 书 记 员 万志新