河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初6707号 原告（反诉被告）：石家庄某某房地产开发有限公司，住所地石家庄长安区和合大厦1603室。 法定代表人：张亮，总经理。 委托诉讼代理人：徐丽群、赵晶，该公司员工。 被告（反诉原告）：牛某某，男，1984年1月27日出生，汉族，住邢台市桥东区。 原告（反诉被告）石家庄某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）与被告（反诉原告）牛某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石家庄某某房地产开发有限公司、被告（反诉原告）牛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告石家庄某某房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告双方之间的《商品房买卖合同》2、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。原被告双方于2017年8月9日签订了《商品房买卖合同（预售）》编号为：2017080914582233942，合同约定被告购买原告所售长安区高营大街30号御景半岛花园7号地39号住宅楼2单元1701号房屋，总价款为1350346元，截至目前被告累计已交房款864222元。按照合同约定，被告应于2018年8月19日支付款项243062元，2019年2月19日支付款项243062元，以上两笔原告多次催告，被告仍未支付，且2018年8月19日应支付款项已逾期超过180日。根据《商品房买卖合同》补充协议第四条第二款的约定：“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》。本案中被告已逾期超过180日，原告要求按照约定解除双方的商品房买卖合同。特诉至贵院，请求贵院裁如所请。 本诉被告牛某某辩称：2017年3月5日与某某公司签订《认购书》购买石家庄恒大御景半岛房源，同日交付定金及首期房款合计405104元，于2017年8月18日缴纳房款229559元，2018年6月2日缴纳房款229559元，累计缴纳房款864222元。某某公司提供楼宇认购书说我未按时缴纳首期房款，实则缴纳首期房款前我提出了延期缴纳申请，恒大地产且同意，并予以批复，故不算我方违约延期缴纳。石家庄市人民政府于2017年3月17日出台了关于加强房地产市场调控的意见-石政发（2017）10号文件，由于牛某某的户籍所在地为洛阳，社保和公积金等均在洛阳缴纳，此文件出台后致使牛某某失去了购房资格，牛某某得知该限购政策后向某某公司提出退房请求，但某某公司迟迟不予退还其房款，因某某公司未能在缴纳首期房款后及时出具商品房买卖合同，致使被告牛某某不能及时回笼资金，造成了严重损失。根据《商品房买卖合同解释》第四条第二款可知“因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因石家庄市人民政府对房地产市场进行宏观调控出具的限购政策属于不可归责于双方当事人的事由，所以应当返还被告牛某某全部房款含本金。 反诉原告牛某某向本院提出反诉请求：1、请求依法判决反诉被告退还反诉原告全部房款含定金合计864222元；2、请求依法判决反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由： 反诉被告某某公司辩称：一、反诉原告要求退还全部房款的理由为，限购政策出台后，反诉原告丧失购房资格，合同无法继续履行。但实际上，限购政策不影响反诉原告的购房资格，商品房买卖合同在操作上完全可以继续履行。反诉原告不能以此为由要求我司退还全部已付房款。1、反诉原告认购房屋时限购政策并未出台，并且双方已于2017年8月9日（限购政策出台后）签订商品房买卖合同网签版，以上事实说明根据房管局政策，反诉原告购房资格并未受限购政策影响。同时反诉原告并无证据证明双方签订的商品房买卖合同因政策影响无法继续履行，限购政策实际仅是反诉原告毁约的借口；2、限购政策仅是市级政府文件，并非国家强制性法律规定，即使是反诉原告后期条件与限购政策要求不符，也仅属于行政调整范畴。而双方签订的《商品房买卖合同》不仅违反国家强制性规定、是双方真实意思表示，合法有效，受国家法律保护，应当依法履行；3、反诉原告购房时具备购房资格，我方作为开发商已尽合理审查义务，后新政策实施直至反诉原告起诉前，从未告知我方其社保缴纳情况，即认为自己已不具备购房资格，并且自政策出台后还正常与我方签订了《商品房买卖合同》并缴纳了后续两期房款。反诉原告对所谓的丧失购房资格存在主观恶意。故法院不应支持其要求退还全部房款的诉讼请求。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条适用的前提是“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，因当事人原因或其他原因未能订立商品房买卖合同”的情况。本案中，原被告双方已经订立了商品房买卖合同，故不符合该条法规，被告不应当返还反诉原告定金。三、双方解除合同的原因为反诉原告违约，按照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条第二款的约定，解除合同后反诉原告应当按照已付房款50%向我司承担违约责任，因此我方要求在扣除反诉原告违约金后返还已付房款。四、本案诉讼费由反诉原告承担。 经审理查明：2017年2月10日原被告签订《恒大御景半岛（御景半岛花园）楼宇认购书》，2017年3月5日，原被告又重新签订《恒大御景半岛（御景半岛花园）楼宇认购书》，牛某某购买某某公司开发的石家庄市恒大御景半岛39号楼2单元1701号房屋，该房屋建筑面积85.68平米，总价款1350346元。认购书签订后，牛某某于2017年3月5日缴纳购房款405104元，于2018年6月2日缴纳购房款229559元，于2018年8月18日缴纳购房款229559元，缴纳购房款合计864222元。某某公司提交2017年8月9日有牛某某签字的《石家庄市商品房买卖合同》，证明双方已签订正式的商品房买卖合同，牛某某未按合同约定期限缴纳剩余购房款，经催告后仍未缴纳，因此要求解除合同，撤销网签手续。牛某某主张《石家庄商品房买卖合同》上的签字并非本人所签，庭审后某某公司经核实确认确实不是牛某某本人签字，但是经牛某某同意他人代签，牛某某否认，称对签字一事不知情。《石家庄市商品房买卖合同》某某公司已经于2017年8月9日进行了网签。 牛某某主张因相关限购政策出台其已不具备购房资格，房屋买卖合同已不能履行。牛某某提交家庄市人民政府于2017年3月17日出台了《关于加强房地产市场调控的意见》，文件中规定非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近两年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购一套住房：对在本市区范围内已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准。非本市户籍居民不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。牛某某提供证据证明其户籍地为洛阳，社保和公积金均在洛阳缴纳。因此要求某某公司返还全部购房款864222元。某某公司认为牛某某不缴纳剩余购房款构成违约，应按商品房买卖合同的约定承担已付房款50%的违约金。 本院认为，原被告双方签订的《恒大御景半岛（御景半岛花园）楼宇认购书》系双方真实意思的表示，合法有效。但认购书签订后因石家庄对购房出台调控政策，因原告户籍所在地在洛阳，社保也是在洛阳缴纳，故根据石家庄限购政策，牛某某已不具备购房资格。双方的房屋买卖合同不能履行并非牛某某个人原因，某某公司认为牛某某未按期缴纳购房款构成违约的主张本院不予采信。因某某公司提交的2017年8月9日《石家庄市商品房买卖合同》上牛某某签字并非本人所签，牛某某否认委托他人代签，故该合同并未成立，因此不存在解除的问题，但双方的商品房买卖关系因牛某某不具备购房资格已不能实际履行，应解除双方之间的房屋买卖法律关系。某某公司要求牛某某协助撤销网签手续应予支持。合同解除后某某公司应返还牛某某已缴纳的购房款，因此对牛某某要求返还购房款864222元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）石家庄某某房地产开发公司与被告（反诉原告）牛某某之间的房屋买卖合同法律关系，被告（反诉原告）牛某某配合原告（反诉被告）石家庄某某房地产开发公司办理撤销《商品房买卖合同（预售）》（编号为;2017080914582233942); 二、原告（反诉被告）石家庄某某房地产开发公司于判决书生效后十日内返还牛某某支付的购房款864222元。 本诉案件受理费80.0元，减半收取计40.0元由原告（反诉被告）石家庄某某房地产开发公司承担；反诉费6221元由被告（反诉原告）牛某某承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  周雪霞 二〇一九年九月二十六日 书记员  吴颖著