广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2383号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陆艳，女，1975年9月8日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：蒋仕勇，广西剑化犁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓春琼，女，1970年2月14日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：吴啸虎，广西众维律师事务所律师。 上诉人陆艳因与被上诉人邓春琼租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陆艳及其委托诉讼代理人蒋仕勇，被上诉人邓春琼的委托诉讼代理人吴啸虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陆艳上诉请求：一、撤销(2019)桂0304民初240号民事判决第一项，依法驳回被上诉人的诉请。二、撤销(2019)桂0304民初240号民事判决第三项，依法支持上诉人的反诉请求。三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人主张的2017年6月至2018年1月的租金已过诉讼时效。依据法律规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。双方约定是按月支付租金，因此租金的诉讼时效为每月单独计算，在2017年6月至2019年1月期间，被上诉人并未向上诉人主张过该期间的租金，因此2017年6月至2018年1月的租金已过诉讼时效。一审判决认为涉案房屋被上诉人之前主张了2017年6月之前的租金，且租金标准双方有争议，因此认定未超过诉讼时效。上诉人认为，一审认定是完全没有事实及法律依据的，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。在之前案件中，仅涉及2017年6月份之前的租金纠纷，双方对每月租金额的分歧与被上诉人主张2017年6月份之后的租金并无竞合或冲突，也不能视为被上诉人主张了2017年6月份的租金，不构成本案诉讼时效的中断、中止或延长。二、在被上诉人2017年5月起诉上诉人后，双方之间的租赁合同已经解除，被上诉人应自行承担责任。在2017年5月被上诉人起诉上诉人后，上诉人在2017年6月4日通过微信，QQ，快递等形式通知对方解除双方的租赁合同，其后又四次通过快递、包裹、挂号信等方式进行了通知及交还了房屋钥匙，己履行了必要的通知及交付义务，期间被上诉人也没有联系上诉人应视为默认。特别是第一次快递，刘薇及尹宁都签收，第二次快递所有被上诉人都签收，其后被上诉人是拒收而不是无法送达，说明被上诉人是知道上诉人寄快递的事实，上诉人都是按照双方合同留的电话及地址投递，向本系列六个案件的被上诉人分别投递5次，因此被上诉人不可能不清楚，其后上诉人也没有再使用被上诉人的房屋，被上诉人怠于来酒店接收房屋其责任由被上诉人自行承担。但是一审判决仅以被上诉人代理人当庭否认收到就直接认定被上诉人未收到及知情。一审判决又刻意曲解上诉人的本意，上诉人确实将酒店经营权于2018年12月份转让给案外人何凤生，但是不涉及本系列六案中的涉案房屋的租赁权，该房屋的租赁合同是何凤生另外和被上诉人协商的，因此被上诉人又与何凤生于2019年1月份签订了新租赁合同，现在上诉人与被上诉人的租赁合同原件都是在上诉人这里，如是继续履行原合同根据约定不需要再签订新合同，况且经了解，新合同的租金比原合同还要高，充分证实了上诉人对涉案房屋没有继续占有、使用的事实。但一审判决却在没有任何依据的情况下直接认定上诉人将包括本案房屋在内的酒店转租给案外人何凤生，从而判决上诉人应承担全部租金责任，显然一审认定事实严重错误，对上诉人显失公平。三、退一步说，依据合同约定上诉人有权解除合同。依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第一款规定“房屋租赁期内，如乙方中途自行退房，在交清所有房租的前提下，押金不予退还，其新增设施设备归甲方所有”因此上诉人是有单方解除权的，其解除合同行为也符合合同约定。四、被上诉人应返还上诉人押金1080元。庭审时被上诉人代理人认可收到押金的事实，上诉人也提交了转账凭证及押金金额的计算方法，如被上诉人不认可，根据举证原则及证据效力原则，应由被上诉人出具相应证据，证实其实际收到押金金额，导致法院无法核实押金实际支付情况责任不在于上诉人而在于被上诉人，应由被上诉人承担相应后果。综上，上诉人认为一审判决认定事实及法律关系有误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人邓春琼辩称，一、本案没有超过诉讼时效。上诉人的上诉理由不能成立，我国民法总则关于诉讼时效的规定是三年，2017.7--2019.1.7的租金没有超过诉讼时效；二、上诉人没有合同单方解除权，双方没有协商解除合同，没有出现合同解除事由，因此2019.1.7之前双方的租赁合同没有解除；三、上诉人没有证据证明押金数额，所以上诉人要求退还押金没有证据支持；四、上诉人没有证据证明哪个房间漏水、何时开始漏水，因此上诉人主张涉案房屋漏水不能成立。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人邓春琼向一审法院起诉请求：1判令被告向原告支付租金20681.5元（此租金由2017年6月16日计算至2019年1月7日）；2.本案诉讼费由被告承担。 上诉人陆艳向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告押金1080元;2.本案反诉费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：邓春琼于2017年5月16日诉至本院，将陆艳列为被告，提出诉讼请求：1.判令被告及其经营者向原告支付租25321.6元（暂计至2017年6月15日）；2.本案诉讼费用由被告承担。本院经审理后作出(2017)桂0304民初1268号民事决书，查明：“象山区林都一六八酒店于2015年5月15日注册成立，经营者为陆艳，类型为个体工商户，经营地点在桂林市象山区，但于2017年7月3日办理注销登记手续；2017年10月19日，陆艳在原经营地点登记注册象山区陆艳林都一六八酒店，类型为个体工商户。涉案房屋即位于桂林市象山区1-6-17号房屋（建筑面积43.54平方米），系原告邓春琼向桂林市日远房地产公司购买。2015年1月1日，案外人蒋晓琼代邓春琼与一六八酒店签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（邓春琼）将位于桂林市（建筑面积43.54平方米）出租给乙方（一六八酒店）使用，租赁期限为15年（2015年1月1日至2030年1月1日）：租金按原亚都168酒店的方案实施（即以2013年12月20日原亚都168酒店付给的房屋租金为参考，如因当时购房房价偏高的则3-7楼按25元／平方计算，8-10楼按26元／平方计算），押金为一个月的房租，如实时房租与当时市场价不相符合，双方可经友好协商调整递增或递减；每月15日前乙方须将当月房租打入甲方账号，逾期不交甲方有权终止合同。”该判决书认定涉案房屋租金标准为每月1088.5元，并判决：一、被告陆艳支付拖欠原告邓春琼2016年9月至2017年6月期间的房屋租金人民币10885元；二、驳回原告邓春琼的其他诉讼请求。陆艳对该判决不服，上诉至桂林市中级人民法院，该院于2019年4月15日作出(2019)桂03民终807号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。查明，涉案《房屋租赁合同》同时约定：房屋租赁期内，如乙方（陆艳）中途自行退房，在交清所有的房租的前提下，押金不给予退还，其新增设施设备归甲方所有。陆艳于2015年4月12日向邓春琼账户转款1080元，于2015年4月15日转款380元。陆艳认为l080元为交纳的押金，380元为当月抵扣更换电视机费用700元后交纳的租金。邓春琼则认为其收到过押金，但具体金额不确定，应由陆艳举证证明，并同意在尚欠的租金中冲抵押金。另查明，陆艳自2017年7月1日起未向邓春琼交纳租金。再查明，陆艳提交韵达快递邮寄单、中国邮政挂号信件，拟证明其于2017年6月4日已将合同解除通知及涉案房屋钥匙交付邓春琼。上述邮件无人签收退回，邓春琼亦否认收到上述邮件。2018年12月，陆艳将包括涉案房屋在内的酒店转租给案外人何凤生。邓春琼于2019年1月7日领回涉案房屋钥匙。 一审法院认为，邓春琼系涉案房屋合法的所有权人,依法享有该房屋的占有、使用、收益等相关权利。邓春琼作为出租人与陆艳作为承租人在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。结合邓春琼与陆艳的诉辩主张，一审法院确定本案争议焦点为：一、涉案房屋的租金给付标准；二、陆艳是否应当向邓春琼交纳2017年6月16日至2019年1月7日期间的租金，2017年6月至2018年1月期间的租金是否已过诉讼时效；三、押金是否应当退还。关于争议焦点一。一审法院认为，(2017)桂0304民1268号民事判决书已认定涉案房屋租金标准为每月1088.5该判决书现已生效，故一审法院对该租金标准予以确认，本案租金计算标准应按照每月1088.5元计算。关于争议焦点二。一审法院认为，陆艳虽提交韵达快递邮寄单、中国邮政挂号信件，拟证明其已将合同解除通知及涉案房屋钥匙交付邓春琼，但上述邮件并未经邓春琼签收，且陆艳于2018年12月将包括涉案房屋在内的酒店转租给案外人何凤生。由此可知，陆艳仍实际占有、控制涉案房屋，涉案合同并未解除。2019年1月7日，邓春琼实际收回涉案房屋的钥匙，取得房屋的实际占有、控制权，涉案合同应于2019年1月7日解除，故陆艳应向邓春琼交纳2017年7月1日至2019年1月7日期间的租金19846.98元（1088.5元/月×18个月+1088.5元/月+30天×7天）。因（2017)桂0304民初1268号民事判决书对2017年6月15日至2017年6月30日期间的租金已作处理，现邓春琼诉请该期间的租金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。至于陆艳提出2017年6月至2018年1月期间的租金已过诉讼时效的意见，一审法院认为，双方就涉案房屋租金标准问题一直存有争议，(2019)桂03民终807号案件作为本案的关联案件，至邓春琼起诉时该案件尚在审理中。因此，邓春琼于2019年1月16日向一审法院提起诉讼，未超过诉讼时效。故对于陆艳辩称2017年6月至2018年1月期间的租金已过诉讼时效的意见，一审法院不予采纳。关于争议焦点三。一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》约定：押金为一个月的房租。邓春琼认可收到押金，但对押金金额无法确定。陆艳则主张2015年4月12日向邓春琼账户转款的1080元为押金，2015年4月15日转款的380元为当月抵扣更换电视机费用700元后交纳的押金。一审法院认为，陆艳提交的证据无法证实其实际交纳的押金金额，且上述两笔转账金额并不一致，与合同约定不符。鉴于陆艳未能提交充分的证据，导致一审法院无法核实押金的实际支付情况，陆艳应对此承担举不能的不利后果。故陆艳要求邓春琼退还押金700元的诉请，该院不予支持。一审法院依法判决：一、被告（反诉原告）陆艳应于本判决生之日起十日内给付原告（反诉被告）邓春琼2017年7月1日至2019年1月7日期间的租金19846.98元;二、驳回原告（反诉被告）邓春琼的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陆艳的反诉请求。案件受理费318元，减半收取计159元（邓春琼已预交），由邓春琼负担6元，被告（反诉原告）陆艳负担153元；案件反诉受理费25元（陆艳已预交），由陆艳负担。 本院二审期间，上诉人陆艳提交了以下新证据：1、微信聊天记录两份，拟证明上诉人陆艳微信告知被上诉方十楼房屋漏水要求其维修，但被上诉方没有进行维修；2、桂林三五防水建筑工程有限公司《证明书》两份，拟证明被上诉方没有参加十楼维修，房屋漏水无法使用；3、照片16张，拟证明被上诉方房屋漏水状况；4、录音光碟及光碟内容文字摘要两份，拟证明被上诉方对漏水情况是明知的；5、《酒店转让协议》，拟证明被上诉方的房屋不在转让协议范围之内。 对上述证据，被上诉人邓春琼质证意见为：对证据1的真实性无法核实，不是新证据，已经超过举证期限。2017年第一次起诉时，其他业主去看过，房屋还是继续作客房使用的；对证据2的真实性无法核实，超过举证期限。证明书证明需要补漏的房屋与被上诉人这几间没有任何关系；证据3的照片不知道拍的地方，不认可关联性；证据4的录音是与朱成福、蒋晓琼的，与本案无关，且已经超过举证期限；证据5无法认定是否是一审庭审后所签，一审上诉人当庭承认将酒店整体转让给了何凤生。 对上诉人陆艳提交的证据，本院认为，证据1-4证实上诉人陆艳与业主沟通房屋漏水情况及房屋存在漏水的客观情况，本院予以采信，作为本案的定案依据；证据5证实酒店转让给何凤生的事实，酒店是整体转让，但不能证明被上诉方的房屋不在转让范围之内。 对一审法院认定的事实，除上诉人陆艳认为一审法院认定其将包括涉案房屋在内的酒店转租给案外人何凤生以及押金具体数额不确定有误外，其他双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。对上诉人陆艳提出异议的事实，本院认为，上诉人陆艳二审提交的《酒店转让协议》证实涉案酒店是整体转让给何凤生，其认为转让不包括被上诉方的房屋依据不足，本院不予认可；押金1080元上诉人陆艳一审时已提交《借记卡账户历史明细清单》或转账凭证予以证实，本院予以认可。 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人邓春琼的一审诉请2017年6月至2018年1月的租金是否已超过诉讼时效？二、涉案《房屋租赁合同》何时解除？上诉人陆艳是否具有合同解除权？三、被上诉人邓春琼是否应当返还押金给上诉人陆艳？ 本院认为，关于被上诉人邓春琼的一审诉请是否已超过诉讼时效的问题。被上诉人邓春琼起诉状落款时间为2019年1月10日，一审法院决定受理本案的时间为1月16日。根据《中华人民共和国民法总则》第二百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”和最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。”被上诉人邓春琼2019年1月诉请2017年6月至2018年1月的租金没有超过三年诉讼时效，故上诉人陆艳主张超过诉讼时效期间的理由不能成立，本院不予以支持。 关于涉案《房屋租赁合同》何时解除？上诉人陆艳是否具有合同解除权的问题。涉案《房屋租赁合同》是合法有效的合同，双方当事人应当严格按照合同约定履行。上诉人陆艳在《合同解除通知函》自述因被上诉人邓春琼没有积极履行自己的相关合同义务，不配合甚至阻碍酒店的正常经营，并提出违背双方所签订的《房屋租赁合同》的租金诉求构成根本违约而通知被上诉人邓春琼解除合同，但上诉人陆艳对被上诉人邓春琼的违约行为没有提交任何证据予以证实，上诉人陆艳单方通知解除合同的行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的法律规定，不产生解除合同的法律效力。一审法院以被上诉人邓春琼实际收回涉案房屋钥匙的时间即2019年1月7日，认定为涉案房屋租赁合同的解除时间是正确的，本院予以认可。 关于被上诉人邓春琼是否应当返还押金给上诉人陆艳的问题。双方在涉案《房屋租赁合同》中“违约责任”的第1点明确约定：“房屋租赁期间内，如乙方中途自行退房，在交清所有房租的前提下，押金不给予退还，其新增设施设备归甲方所有。”上诉人陆艳单方解除合同，不再租赁涉案房屋，符合上述合同条款的约定，其所交纳的押金被上诉人邓春琼不应予以退还。 综上所述，一审判决审理程序合法，适用法律正确，虽然认定上诉人陆艳交纳的押金具体金额不确定属认定事实有瑕疵，但实体处理正确。上诉人陆艳的上诉理由不能成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费343元，由上诉人陆艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 周 霞 审 判 员 阳志辉 二〇一九年九月十六日 法官助理 王国裕 书 记 员 叶菁华