山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0211民初5475号 原告:刘宝辉，女，1978年1月31日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：梁玉学，青岛黄岛德倡法律服务所法律工作者。 被告：青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司，住所地：青岛市保税区。统一社会信用代码：913702111638656744。 法定代表人：崔立青，总经理。 原告刘宝辉与被告青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司（以下简称“博祥房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，于2019年3月20日向本院起诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁玉学到庭参加了诉讼，被告博祥房地产公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘宝辉向本院提出诉讼请求：一、依法判令原、被告双方解除《房屋认购书》；二、依法判令被告赔偿原告经济损失1100000元；3、依法判令被告支付原告自2015年8月13日起至判令生效之日止以252068元为本金，按银行同期贷款利率6%计算的利息；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年8月12日签订《房屋认购书》，双方确定原告认购被告开发的位于青岛市黄岛区，建筑面积86.92平方米，单价为5800元/平方米，范围总价款为504136元，认购书签订之日原告已经向被告交付房屋总价款50%的认购款252068元，并约定原告一次性交清购房款50%后，被告不得将此房进行调换，不得将此房出售给其他人，否则将作为违约处理。期间被告将原青岛市黄岛区××长江花园9号楼门牌号变更为青岛市黄岛区××长江花园2号楼，并已经取得预售许可证，被告在原告不知情的情况下将原告已经认购的房屋出售给他人并且已经办理网签手续，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，据此，特诉至贵院，请求判如所请。 被告博祥房地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了房屋认购书、房屋平面图、证明各一份、房屋销售代理协议一份、收款收据三份、银行转账凭证二份、青岛市不动产自然状况信息一份、房地产评估报告书、提交保函费数额发票、证人证言；本院依法调取了（2018）鲁0211民初358号卷宗。本院对上述证据依法进行审核并在卷作证。本院经审理认定事实如下： 1、2015年8月12日，原告作为认购人（乙方）刘宝辉签署《房屋认购书》一份，内容为：“一、乙方认购的商品房为甲方开发的位于青岛市户，该商品房的建筑面积为86.92平方米。以上面积均以房产部门测绘中心最终测绘面积为准。二、1、该商品房按照建筑面积计价，单价为5800元/平方米，房款总计为504136元。2、乙方于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购款252068元。3、甲方在取得预售许可证后，应立即通知乙方。乙方在接到甲方签约通知次日起拾日内，到销售现场与甲方协商认购的商品房买卖合同的相关条款，协商一致并签署《商品房买卖合同》，4、甲乙双方协商一致签订《商品房买卖合同》的，乙方已交纳的50%认购款抵作该商品房的购房款，剩余购房款的50%可以办理银行按揭贷款，也可以现金支付。三、其他约定：1、在签订正式的《商品房买卖合同》时，变更认购人的，甲方应积极配合。买受人一次性交清购房款的50%，甲方不得将此房进行调换，同样甲方不得将此房进行调换，同样甲方不得将此房另出售给其他人，否则将作为违约处理。违约金为总房款的20%。……”在认购书落款处甲方处盖有“青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司”单位公章。认购书后附9#11#六至二十一层平面图，标注了购买房屋的位置、户型和面积，并加盖被告单位公章。 2、在（2018）鲁0211民初358号案件中被告申请对认购人为韩飞贤签订的《房屋认购书》中甲方处公章申请鉴定但未在法律规定的期限内缴纳鉴定费用，鉴定机构予以退。（2018）鲁0211民初358号民事判决书认定公章真实性，对认购人为韩飞贤签订的《房屋认购书》的真实性予以确认。 3、原告于2015年8月19日支付购房定金10000元，现金交付，被告向原告出具盖有单位公章的收据；原告于2015年8月26日支付部分首付款100000元，其中90000元转至户名为“徐志珍”的银行账户，10000元现金交付，被告向原告出具盖有单位公章的100000元收据；原告于2015年11月19日又支付购房款142068元，该款项打至户名为“徐志珍”的银行账户，被告向原告出具盖有单位公章的收据。 4、证人王某出庭作证，证人在本案及（2018）鲁0211民初358号案件中证实：其系青岛二十二世纪不动产代理有限公司的工作人员，案外人刘双全找到青岛二十二世纪不动产代理有限公司，委托该公司代理销售被告博祥房地产公司开发的位于黄岛区衡山路长江花园二期项目9号楼的房屋。刘双全给青岛二十二世纪不动产代理有限公司提供了该房产项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、“长江花园二期（6#、8#、9#、10#、11#2-B、2-C及地下车库）项目鸟瞰图”、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等材料以及盖有被告单位公章的《房屋销售代理协议》，并带领王某到项目工地查看。2015年7月15日，双方签订了《房屋销售代理协议》，约定由青岛二十二世纪不动产代理公司独家代理销售被告在黄岛区衡山路兴建的长江花园项目9号楼，共计50套商品房，每10套为销售单位，代理期限约5个月，自2015年8月1日至2016年2月29日，并确定销售基价为5800元/平方米。刘双全向王某提供了盖有被告单位公章的空白《房屋认购书》和收款收据。后，青岛二十二世纪不动产代理公司共代理出售房屋3套，包括本案原告刘宝辉及（2018）鲁0211民初358号案件原告韩飞贤所购房屋。原告签订《房屋认购书》后，款项系由工作人员带领购房人到银行转账至刘双全指定的徐志珍账户，刘双全称徐志珍系被告财务人员，转账后店长向原告出具盖有被告单位公章的收款收据。代理费10000元约定由被告支付，从客户支付的款项中扣取。 5、（2018）鲁0211民初358号案件原告韩飞贤提交长江花园8-11号楼及商业“预售许可证”，发证时间为2016年12月15日。 6、原告提交薛家岛派出所出具的《证明》，内容为：经社区民警调查，长江花园原9号楼门牌编号为：××2号楼。注：此证明已于2016年7月向开发商统一提供过，以后不再单独出具。 7、（2018）鲁0211民初358号案件中原告韩飞贤提交青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203刑初712号刑事判决书，在该判决书中证人证言部分记载：证人崔某1（崔立青）的证言证实，其与聚隆基公司的董事长刘双全系朋友关系。其系青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司的法定代表人。刘双全的公司因经营问题出现了亏损，其愿意以其房地产公司在建项目为刘双全担保偿还他公司的欠款。 8、（2018）鲁0211民初358号案件依原告韩飞贤申请，本院依法对位于青岛市黄岛长江花园二期9号楼1单元902户房屋的现价值委托相关部门进行了司法评估。2018年10月30日，青岛青房房地产土地评估事务所有限公司出具《房地产评估报告书》，估价结果为：估价对象房地产在价值时点（2018年10月18日）的市场价值为人民币1517300元。该报告使用的有效期为一年。 9、原告提交青岛市黄岛区不动产登记中心对涉案房屋的查询信息，证明涉案房屋现在权利人并非原告。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题是：一、《房屋认购书》的效力问题。二、原告主张的损失应否支持。综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的举证，依据有关法律和司法解释的规定，本院作出如下分析判定： 一、关于《房屋认购书》的效力问题。该认购书上加盖了被告单位公章，原告付款后收到盖有被告单位公章的收款收据，结合证人证言以及原告提交的其他证据，原告完全有理由相信，其系购买的被告开发的房屋，与被告之间形成买卖合同法律关系，对《房屋认购书》的真实性应予以认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”结合本案情况，本院认为，原告所签订的《房屋认购协议书》，有明确的交易房屋的位置、房号、面积、价格，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同要求的主要条款，且原告不仅支付了定金，还支付了部分购房款，根据上述规定，应当认定该《房屋认购书》实质为商品房买卖合同。同时，被告在2016年12月15日取得长江花园8-11号楼及商业“预售许可证”，因此该买卖合同效力应当认定为有效。 二、《房屋认购书》真实有效，对双方当事人均具有法律约束力，原被告均应按照该认购书的约定全面履行自己的义务。原告于2015年分三次共计支付购房款共计252068万元，而被告在2016年12月15日取得“预售许可证”。按照《房屋认购书》的约定，被告应当在取得预售许可证后，立即通知原告签订《商品房买卖合同》，但被告一直未通知原告签约，并于2017年2月8日将涉案房屋另行出售给他人。被告已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据上述规定。原告主张解除《房屋认购书》，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张返还已付购房款252068元本院予以支持；原告主张的利息应以252068元为基数自2015年11月20日起至判决生效之日按照原告主张的中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，有事实和法律依据，本院予以支持。（2018）鲁0211民初358号案件中对相同户型、相同面积、相同楼层的房屋9号楼1单元902户进行鉴定，且鉴定使用期未过，原告主张房屋差价款参照902户房屋的鉴定价值，本院予以支持。经鉴定，902户房屋现市场价值为人民币1517300元，原告主张被告赔偿房屋差价损失1013164元（1517300元-504136元）。本院认为，根据《合同法》第一百一十三条的规定，赔偿损失既包括实际损失，也包括可得利益损失。合同解除时，房屋的市场价格高于合同约定的价值，因合同解除导致买受人无法获得房屋的增值利益，该部分利益作为买受人的可得利益损失，买受人有权要求出卖人在承担其赔偿责任的同时，一并予以赔偿。关于损失的数额，结合本案案情予以确定：1、原告签订的是《房屋认购书》，并非正式的《商品房买卖合同》；之所以签订认购书，系被告当时尚未取得商品房预售许可证，因此所出售价格较当时的市场价格偏低。2、原告在签订《房屋认购书》时，明确知道被告当时尚未取得商品房预售许可证，因此其对于合同履行过程中可能出现的风险应有较强的预见。3、原告只交纳了部分购房款，未全额交纳购房款；4、我国法律规定违约金具有补偿和惩罚的双重性质，但以赔偿守约方的损失为主要功能。又因原告主张损失数额除去利息外为1100000元，再综合考量以上因素，本院酌定被告按已付购房款比例赔偿原告房屋差价损失506582元。原告主张的保函费2475元因非本案支出，故本院不再予以支持。 被告未到庭参加诉讼系对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理。 综上，原告所诉，有事实和法律依据，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告刘宝辉与被告青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司于2015年8月12日签订的《房屋认购书》； 二、被告青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘宝辉购房款252068元及利息（以252068元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率自2015年11月20日至判决生效之日）； 三、被告青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘宝辉损失506582元； 四、驳回原告刘宝辉的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14700元，公告费600元，共计15300元，由原告刘宝辉负担3313元，由被告青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司负担11987元，因原告已向本院预交，故被告应于判决生效之日起十日内给付原告上述款项。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  于召霞 审判员  安丰琦 审判员  李 冰 二〇一九年九月三日 书记员  逄锦启