四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初6803号 原告：四川省润无声物业发展有限责任公司，统一社会信用代码91510000711888659G，住所地：四川省成都市武侯区肥猪市街107-129号11楼6、7号。 法定代表人：向国荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何泽永，男，该公司员工。 被告：席春梅，女，1970年1月16日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原告四川省润无声物业发展有限责任公司与被告席春梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川省润无声物业发展有限责任公司的委托诉讼代理人何泽永到庭参加诉讼，被告席春梅经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 四川省润无声物业发展有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠从2014年1月1日至2019年8月31日的物业服务费10703元（1.3元×121.08平方米×68月）、生活垃圾费360元（6元×60月），并承担逾期违约金2140.6元（10703元×20%），共计13203.6元；2.本案诉讼费由被告支付。事实和理由：原告依照相关法规和双方签订的《前期物业服务合同》约定，对绵阳市高水南街御景名城小区的业主和物业使用人提供物业服务，在服务过程中，被告席春梅为御景名城10幢3单元11楼3号房屋业主，享受了原告提供的物业服务，却拖欠从2014年1月1日至2019年8月31日的物业服务等费用。为维护原告合法权益，现起诉望判如所请。 席春梅向本院提交《民事答辩状》辩称：1.原、被告未签订物业服务合同，被告是与成都市润无声物业发展有限公司签订的物业服务合同；2.原告是被告在接房时由开发商临时选聘的物业服务商，且临时服务合同期限为两年，期满后未续签物业服务合同；3.原告服务存在瑕疵，物业管理不到位，致使小偷入室盗窃造成原告损失1万元，房屋长期漏水，车辆停放在小区内被人划伤三次，被告进出小区需缴纳停车费；4.原告私自将小区绿化场地改建为停车场收取高额停车费但未告知业主收入去向，原告准许广告单位在小区内乱贴广告也未告知业主广告收入去向。 本院经审理认定如下事实：2008年3月1日，四川省三台慧川房地产开发有限责任公司、绵阳市兴苑房地产开发有限责任公司作为甲方与四川省润无声物业发展有限责任公司作为乙方签订《前期物业管理委托服务合同》，约定由乙方为甲方开发的御景名城小区提供前期物业服务，物业管理前期介入阶段指从业主入住之日起至第一次召开全体业主大会、选取业主委员会之日止，期限暂定三年，自交房之日起计，若在此期间本物业成立业主委员会，委托期限则至业主委员会正式成立之日另行签署合同之时止。 席春梅为御景名城二期10幢3单元11楼3号房屋（小高层，产权面积121.08平方米）业主，于2012年10月办理接房手续，并作为甲方与四川省润无声物业发展有限责任公司作为乙方签订《前期物业服务协议》，其中约定：1.乙方为御景名城前期物业管理阶段的物业管理服务单位，甲方为御景名城10幢3单元11楼3号住宅房屋业主；2.前期物业管理服务期限为三年，服务期限自物业整体正式交付使用之日起计，合同服务期限内若成立业主大会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；3.前期物业管理服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、共用设施及其运行的维护和管理、物业区内公共环境卫生、公共秩序维护（协助做好本物业区域内的安全防范工作）、车辆停放与交通秩序维护、房屋装饰装修管理等，服务标准为《绵阳市住宅物业服务等级指导标准》二级；4.前期物业服务费为小高层住宅每月1.3元/平方米，物业管理服务费第一次缴纳6个月，之后由业主选择按年、半年或季等方式缴纳；5.物业管理区域内，供水、供电、生活垃圾清运等单位向用户收取的有关费用，若有关单位委托的，由物业公司代收代缴的，甲方应按时按量缴纳；6.甲方违反本协议，不按预定收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰的标准计收滞纳金；7.若发生治安事件时，物业管理公司在积极采取应急措施的同时，及时向有关行政部门报告，并协助做好救助工作，物业内若发生治安、刑事案件，由此造成的财产损失及人身伤害，其相关责任由相关义务人协商或由人民法院裁决或仲裁裁定；8.乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正，给甲方造成损失的，乙方应当承担相应责任。四川省润无声物业发展有限责任公司御景名城分公司同时在该协议乙方处加盖印章。同日，四川省润无声物业发展有限责任公司御景名城物业管理处作为甲方与席春梅作为乙方签订《小区费用收缴协议》，约定乙方按其拥有的物业建筑面积向甲方交纳物业服务费，标准为每月1.3元/平方米，全年共计1888元，生活垃圾清运费每月6元，全年共计72元。席春梅入住后，从2014年1月1日起未按时缴纳物业管理服务费和生活垃圾清运费。后原告经催收未果，起诉请求判如所请。 本院认为，依照《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；……”规定，结合原被告签订的《前期物业服务协议》和原告与开发商签订的《前期物业管理委托服务合同》，证实约定的前期物业服务期限均为三年，在期限届满后，双方未重新签订其他书面物业服务合同。被告从其入住至今均是原告在为其小区提供物业服务，故应认定期满后原被告存在事实上的物业服务关系，对于物业服务内容和物业费标准应参照原合同继续进行。小区环境和秩序与小区业主的整体素质有很大关系，不应完全归责于物业服务企业；同时，物业服务企业对小区的管理没有执法处罚权，业主不能以服务瑕疵为由拒交物业服务费。故依照《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定，原告实际为小区提供了物业服务，被告应当按原约定标准支付物业服务费，原告主张的物业服务费本院支持至其起诉当月止，即2014年1月1日至2019年6月30日，故被告按原协议约定每月1.3元/平方米的标准，应向原告支付的物业服务费为10388元（1.3元/月·平方米×121.08平方米×66月）。被告抗辩由于房屋被盗、房屋漏水、车辆被划致使被告受到损失等抗辩事由与本案系不同法律关系，在本案中不作评价和处理，被告可另案主张。关于被告辩称小区公共区域车位、电梯的广告收益去向不明,应由全体业主或业委会代表全体业主主张权利,不足以构成对抗物业费的理由,故对于被告该项辩解意见,依据不足,本院不予采信。按原协议约定，被告应承担原告向主管部门代缴的2014年1月1日至2018年12月31日期间生活垃圾清运费，故原告要求被告支付垃圾清运费360元（6元/月×60月）的诉讼主张，本院予以支持。因原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故其主张的逾期违约金，本院不予支持。 综上所述，原告的合法诉请，本院应予支持。依照《物业管理条例》第二十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告席春梅于本判决生效之日起五日内向原告四川省润无声物业发展有限责任公司支付2014年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费10388元及2014年1月1日至2018年12月31日期间的垃圾清运费360元； 二、驳回原告四川省润无声物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75元，由原告四川省润无声物业发展有限责任公司负担20元，由被告席春梅负担55元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 富 尧 二〇一九年九月十日 书记员 任红俊