山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终6027号 上诉人（原审被告）：许敬达，男，1989年7月21日出生，汉族，居民，住山东省郯城县。 委托诉讼代理人：李帮明，山东合清律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：宋高峰，男，1982年12月19日出生，汉族，居民，住山东省郯城县。 委托诉讼代理人：范伟，山东三禾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁继华，男，1993年11月1日出生，汉族，居民，住山东省郯城县。 上诉人宋高峰、许敬达因与被上诉人梁继华房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省郯城县人民法院（2019）鲁1322民初2425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许敬达上诉请求：请求撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一审认定我方与梁继华签订的转让合同中涉案转租的部分内容合法有效，后又以宋高峰庭审单方提出不再同意出租为由，直接认定我方无法履约，同时判决涉案转让合同解除，无事实依据，适用法律错误。 宋高峰上诉请求：请求撤销原判，发回重审或改判上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为一年。事实与理由：一、一审认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为两年错误。合同标注“注明2019房租不涨钱”系对如果被上诉人继续租赁的情况下的说明，而非续租的补充条款。二、被上诉人许敬达对其转让的物品无所有权。被上诉人将房屋中不属于自己的财物进行转让，严重违约，上诉人依据租赁合同规定收回所出租的房屋是合法的。 梁继华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。 梁继华向一审法院提出诉讼请求：1.确认被告与我签订的转让合同无效；2.判令被告返还我所交的转让费2万元，房租8000元，合计28000元；3.赔偿我房屋装修款2646元；4.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：本案的争议焦点为被告许敬达租赁涉案房屋的租赁期限。被告许敬达与第三人约定《房屋租赁合同》中关于租赁期限的约定为：“租赁期限自2018年7月1日至2019年6月30日”，可知涉案《房屋租赁合同》期限为一年。另，双方对于下一个租赁期间的约定为：“租赁期满后，如乙方（被告许敬达）要求继续租赁，甲方（第三人宋高峰）则优先同意继续租赁”、“租赁期满后，如甲方未明确表示不续租的，则视为同意乙方继续承租”。本院结合被告已告知第三人涉案房屋转租给原告，房屋转租订金2000元已被第三人接收，及被告与第三人就转租未约定相关限制条件的事实，可以认定第三人已经明确表示同意被告续租，且租赁期限应自2019年7月1日至2020年6月30日。 另查明，第三人因被告转租给原告收取转让费20000元而明确表示不再同意继续出租涉案房屋。 再查明，原告为此支付费用如下：转让费20000元，房租8000元，粉刷墙面、顶面修补、电路安装花费2040元，电表开户费300元，电表充值200元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原告梁继华与被告许敬达就涉案房屋转租的相关约定，可认定系双方真实的意思表示，且不违反相关法律规定，应视为有效合同。原告要求确认其与被告之间合同无效，无事实和法律依据，本院依法不予准许。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的，另一方可以解除合同。本案中，因第三人宋高峰明确表示不再同意继续出租涉案房屋，致使被告许敬达无法按照合同约定履行合同义务，原告可以要求解除合同。合同解除后，原告有权要求被告赔偿损失。对于原告要求被告返还转让费20000元，房租8000元，粉刷墙面、顶面修补、电路安装花费2040元，电表开户费300元，电表充值200元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于原告主张的装修木地板费用2646元，因未提交相关证据，本院依法不予支持。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，被告许敬达与第三人宋高峰之间的纠纷，本案不予一并审理，可由权利人另行主张权利。 依照《中华人民共和国民法总则》一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决：一、解除原告梁继华与被告许敬达于2019年3月24日签订的《转让合同》；二、被告许敬达于判决生效后十日内向原告梁继华返还转让费20000元，房租8000元，粉刷墙面、顶面修补、电路安装花费2040元，电表开户费300元，电表充值200元，总计30540元；三、驳回原告梁继华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，减半收取285元，由被告许敬达负担。 二审中，上诉人宋高峰提交三份书证，第一份是郯城县公证处出具的证人证言保全公证书，拟证明证人刘某证明了本案在一审中许敬达所答辩称的涉案房屋属刘某所有，而不是许敬达的，许敬达对该财产进行转让，是违法的，也印证了在一审中宋高峰辩称的同意转租不同意转让的意见的由来，宋高峰同意转租只是在许敬达所租赁的一年期间，不存在续租的情况；第二份是证人刘某与许敬达的微信聊天记录，拟证明公证证言中财产的所属，同时许敬达只付了刘某两千元财产转让金，本案发生纠纷以后，刘某将两千元退还给了许敬达；第三份是完税证明，拟证明刘某在公证证言中所陈述的该房产是由宋高峰向周钦娜所购买的，印证了公证证言中的证明情况属实，该三份证据能够充分的证明许敬达在一审法院所陈述的有关事实是不属实的，也从另一个角度证实了许敬达所给宋高峰的两千元不是转租的定金而是转卖财产及转租的违约赔偿金。 上诉人许敬达的质证意见为：对上诉人宋高峰提供的公证书对其三性均有异议，从公证书的形式上说，该份公证书没有相应资质的公证人员，其合法性存疑，第二，从该份公证书的公证内容上看，宋高峰是想证明刘某是作为证人证明其相应的主张，根据是民事诉讼法的相关规定，其证人证言作为有效证据使用必须接受法院及双方当事人的当庭质证，否则不能作为有效证据，第三，从刘某证人证言的内容与事实严重不符，上诉人许敬达租赁涉案房屋时，其对房屋进行了整修，增添了部分辅助物，包括卫生间隔断，房屋门窗及室内门，实木货位监控录像及涉案房屋墙外的广告牌。对第二份证据聊天记录的真实性没有异议，但从聊天记录的内容可以看出上诉人许敬达对于涉案房屋外部的部分广告牌是由许敬达安装并支付相关费用，该微信聊天记录并不能否认许敬达与宋高峰之间的租赁关系且在原审判决中宋高峰答辩的内容从未提及刘某及刘某与许敬达之间的房屋租赁关系，由此可以推断对于涉案房屋，许敬达转租梁继华，宋高峰是知情且同意转让，为此宋高峰收取了许敬达的转租定金两千元，相关的微信聊天记录可以证实，一审法院认定许敬达转租梁继华是经宋高峰同意且承租期限自2019年7月1日至2020年6月30日；证据三对其是复印件，第二该完税证明载明的日期是2018年6月15日，而许敬达使用涉案房屋的时间为2016年，因此该完税证明不能证明宋高峰所证明的事项，也与本案没有关联，综上三份证据可以认定许敬达转租涉案房屋是经宋高峰同意，许敬达与梁继华的租赁关系合法有效，一审法院对此事实认定清楚。 被上诉人梁继华的质证意见为：对该证据没有异议。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，上诉人宋高峰、许敬达所签租赁承包合同约定租赁期限为一年，原审认定宋高峰已经明确表示同意许敬达续租、且租赁期限应自2019年7月1日至2020年6月30日的依据不足。上诉人许敬达与被上诉人梁继华签订的租赁合同，租赁期限超出上诉人宋高峰、许敬达所签租赁承包合同约定的租赁期限，在宋高峰与许敬达未续签新的租赁合同的情况下，超出部分无效，现宋高峰明确表示不再同意继续出租涉案房屋，原审判决解除涉案租赁合同、并判令许敬达返还被上诉人梁继华转让费、房租8000元、粉刷墙面等花费共计30540元正确。宋高峰上诉人称许敬达对其转让的物品无所有权、将房屋中不属于自己的财物进行转让严重违约，本案并未涉及宋高峰所称的转让物品，故对其该项主张本院不予支持。 综上所述，上诉人宋高峰、许敬达的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费570元，由上诉人宋高峰、许敬达各负担285元。 本判决为终审判决。 审判长  杨华雁 审判员  陈 芳 审判员  范宗芳 二〇一九年九月二十六日 书记员  张 薇