黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6035号上诉人（原审原告）：陈建华，男，1963年11月18日出生，汉族，黑龙江省松北物资贸易有限公司总经理，住哈尔滨市道里区。上诉人（原审被告）：黑龙江建业房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路54号B栋13层。法定代表人：王海弘，总经理。委托诉讼代理人：刘世璞，男，1950年11月9日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市道外区。上诉人陈建华、黑龙江建业房地产综合开发有限公司（以下简称建业公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初1408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈建华，上诉人建业公司委托诉讼代理人刘世璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建华上诉请求：1.维持道里区人民法院（2019）黑0102民初1408号民事判决书中第一项；2.改判道里区人民法院（2019）黑0102民初1408号民事判决书中第二项的违约起始时间的判决结果（本项其他内容维持）：将判决确定的违约起始时间，应由“自2015年12月31日起至本判决第一项义务履行完毕止”改判为“自2008年8月末起至本判决第一项义务履行完毕止”；3.撤销道里区人民法院（2019）黑0102民初1408号民事判决书中第三项，恢复陈建华在一审起诉状中有关包烧费的第三项请求：判令建业公司因违约向陈建华支付供热费人民币24,643.74元及相应利息。事实和理由：1.在2007年6月23日的协议中，确定延期办理产权的期限为2008年8月末，若在此之前卖方仍不能为买方办理产权，则构成违约。自此，在以后的每份协议中，都重申了此项类似的内容，直至2015年6月29日的《购房补充协议》为止。建业公司自始至终没有兑现办理产权的承诺，则对以上全部协议都构成违约，因此确定建业公司违约的起始时间为2008年8月末开始计算，而不应从最后一次违约时间2015年12月30日开始计算。2.建业公司不违约，陈建华不会主张该笔包烧费的责任费用。双方在2010年7月17日的协议中，对该笔费用作了具体的约定，因此包烧费的诉讼请求与本案是相关的，不应该另案起诉。建业公司辩称，1.一审判决第一项是违法判决，因为中华人民共和国契税管理条例中明确说明了，因为在交易过程中所办权属的契税应由土地所有者和房产所有者承担，就是说谁买房子，谁要承担契税的，这是法律的规定。一审法院不能以违法来判决，所以陈建华的第一项上诉请求是没有法律依据的。2.这份协议是2015年6月29日签订的，这份协议是在陈建华胁迫的情况下签订了，是不符合公平原则的显失公平的一个协议，约定的办理产权的期限为2015年12月30日，但是陈建华的起诉时间为2018年12月7日。与这份协议还差20天，就已经超过诉讼时效了。陈建华请求应改判2008年8月是没有事实依据的，因为已经丧失了诉讼时效，陈建华上诉请求第二项是不成立的。3.一审当中已经明确了包烧费与本案无关。因为本案是商品房买卖合同纠纷与供暖费没有任何关系，即使有关系也应该另诉，所以建业公司认为一审不审理供暖费是符合法律程序的。建业公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判2015年6月29日签订的购房协议无效。事实和理由：1.案涉房屋在2015年11月就可以办理产权证，建业公司工作人员也多次通知陈建华，并于2015年11月20日在陈建华居住的楼层张贴了办证通知但是陈建华迟迟不来办理，而非建业公司违约，陈建华为了不拿物业费，供暖费故意拖着不办。陈建华住进该房后，对室内进行破坏性装修违法相关法律规定，也是办理房产证的障碍。建业公司同意协助陈建华办理案涉房屋不动产权属登记，但是所需全部费用由陈建华负担。2.建业公司与陈建华签订的所有协议都不是建业公司意识的真实表示，在订立合同时显失公平。一审判决中以建业公司的违约行为，致使陈建华所购房屋不能卖出，占用资金不能变现，故违约金应参照民间借贷司法解释是错误的。陈建华辩称，2015年6月29日签订的购房协议是有效的，该协议是建业公司大股东实际控制人王建业，由于出差用电话授意其秘书刘冬丽签订的。建业公司请求撤销该协议，也已经过诉讼时效了，该请求没有法律依据。2.建业公司称2015年11月20日在陈建华居住的楼层张贴了办证通知但是陈建华迟迟不来办理，建业公司并没有举示相关的证据证明该事实，陈建华不予认可，是建业公司编造的事实。陈建华向一审法院起诉请求：1.请求依法判令建业公司为陈建华办理临江花园A栋15层3号、4号房屋所有权证书并承担相应费用；2.请求依法判令建业公司向陈建华给付违约金人民币367,350元。一审法院认定事实：2001年10月29日，陈建华与建业公司签订商品房买卖合同，以1,224,500元的价格购买建业公司开发建设的位于哈尔滨市道里区临江花园小区A栋1单元15层3号、4号建筑面积共305.9616平方米房产两处，陈建华分四次向建业公司支付了约定的总房款，双方在商品房买卖合同中未约定办理产权手续的期限。此后，由于陈建华又购买建业公司开发的与诉争房屋同一栋的其他楼层住宅，故而双方就陈建华所购上述诉争房屋及其它房产办理产权问题一并作出协商并多次达成补充协议，对办理产权期限进行了变更，对违约责任也进行了约定，2015年6月29日双方最后一次达成补充协议，该协议的主要内容为：“自2001年10月29日至2007年12月13日，买方在卖方处以全额付款的方式，分别购得住房四套，车位一个。在已过的十四年间，买卖双方曾多次因房屋的产权及相关费用问题连续签订过六份《购房补充协议》及相关《说明》，并在2010年7月17日签订补充协议时卖方提供给买方车位一个，到目前为止双方仍旧承认，由于卖方承诺最迟于2013年6月30日办理完产权，故买方开始对所购四套住房进行正式装修投入，卖方请求买方将办理产权期限延期至2015年12月30日，并继续执行以往约定的违约条款。即在超延期期限到来前若卖方仍办不了产权则仍执行2010年7月17日协议第三条内容，买方可做如下选择，A．超期后，卖方应按双倍房款的金额向买方支付退房款，并承担四套住房所支付的所有费用，B．若买方选择不退房，卖方需在超期十日内支付买方全部房款同等金额的违约金，并在一年内继续为买方办理产权直至办理完产权证为止，产权证办理后，买方放弃追究卖方因逾期办理产权的全部经济损失”。以上协议所述六次协议，其中双方于2010年7月17日签署的协议第二条约定，在2010年10月末之前，卖方为买方仍办不了产权证，在以后办理产权证过程中所发生的所有费用皆由卖方负责。一审法院认为，陈建华与建业公司签订哈尔滨市商品房买卖合同书是双方真实意思表示，合法有效，建业公司作为合同相对方应全面履行合同义务，包括履行提供不动产统一发票、提供办理产权登记的相关手续等附随义务。陈建华的办证请求合理一审法院予以支持，关于办理产权证的费用依照相关管理性规定本应由买受人陈建华负担，但双方约定超期由建业公司负担，该约定不违反法律强制性规定，对于陈建华要求建业公司承担办证费用的诉讼请求一审法院予以支持。关于逾期办证违约金的诉讼请求。陈建华要求按照约定违约金即总房款的30％主张，建业公司则抗辩当前房价已翻4倍，陈建华实际未发生损失，不应给付。一审法院认为，违约金不仅具有补偿性还具有惩罚性，是对违约方的经济制裁，现建业公司长期违约未协助陈建华办理产权证，对此应承担违约责任，陈建华主张给付违约金的请求符合《合同法》第一百一十四条规定，应予支持，房价普遍上涨是市场因素导致的结果，建业公司开发的项目并非个例，对此双方均应遵从契约精神，对市场价格变动或享有利益或承担风险，因此，房价普遍上涨与本案的违约损失无关；建业公司关于未协助办证存在客观原因的抗辩系其经营管理中存在的问题与陈建华无关，其抗辩受到要挟，所达成得协议并非真实意思表示的抗辩无证据予以证实，一审法院不予采信。关于违约期限。建业公司虽长期违约，但双方就办证期限等事项多次达成协议，陈建华同意延期，故违约期限应自双方最后约定的即2015年12月30日起算；关于违约金的计算标准。一审法院认为，双方约定违约金为全部房款同等金额，该约定过高，建业公司请求调整，一审法院予以支持，由于建业公司的违约行为，致使陈建华所购房屋不能出卖，占用资金不能变现，故违约金应参照民间借贷司法解释，调整为按照年利率6％计算，陈建华按照总房款的30％主张给付违约金没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、本判决发生法律效力之日起十日内，建业公司为陈建华出具办理位于哈尔滨市道里区临江花园小区A栋1单元15层3号、4号房产的权属登记所需的相关材料，协助陈建华办理该房屋不动产权属登记，所需全部费用由建业公司负担；二、建业公司于本判决生效后十日内给付陈建华违约金，以1,224,500元房款为基数，按年利率6％计算，自2015年12月31日起至本判决第一项义务履行完毕时止。三、驳回陈建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6810元，陈建华负担1802元，建业公司负担5008元，于本判决生效后十日内一并给付陈建华。本院二审期间，建业公司举示一份证据，杨璐的不动产产权证，与陈建华是同一栋楼。意在证明：建业公司在2017年已经开始办证，发证时间是2017年12月22日。陈建华质证意见为：杨璐有可能通过法院判决书或者通过其他渠道绝非是正常的商品房购房渠道，对该证据有异议。本院认证意见为：建业公司举示杨璐的不动产产权证书为不动产登记部门颁发的文书，陈建华对该证据的真实性虽提出异议，但其并未举示反驳证据，故对该证据的真实性予以采信，对证明的问题还需结合案件事实综合评判。本院认为，陈建华与建业公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对此一审判决认定正确。陈建华、建业公司在履行合同过程中达成的六份《购房补充协议》及相关《说明》是合同的补充条款，双方当事人亦应依照协议全面履行。关于陈建华上诉请求违约金起始时间应自2008年8月末起算问题。双方在履行合同过程中，因建业公司在办理案涉房产证书过程中存在严重违反合同约定情形，就此双方先后达成多个补充协议和说明，在补充协议和说明中建业公司已就其违约作出给付陈建华免交物业费、车位补偿及承担案涉房产办理不动产登记手续时承担契税等责任，一审法院以1,224,500元房款为基数，按年利率6％计算，按照双方最后约定的应办理不动产登记时间2015年12月31日起判令建业公司承担逾期办证违约金符合双方约定和法律规定。陈建华主张的损失包烧费问题，因该请求陈建华在一审庭审时变更其诉讼请求后，并没有主张包烧费，二审提出该项请求不符合法律规定。关于建业公司上诉主张2015年6月29日建业公司与陈建华签订的购房协议无效问题。协议无效需要符合法律规定的无效情形。建业公司并未举示该份协议有符合法律规定的无效情形。建业公司主张无效的理由是该份协议是受胁迫情形下签订的，依照法律规定，受胁迫签订的协议属可撤销协议，并不是无效事由。建业公司亦没有提出签订该份协议时，建业公司受到何种胁迫。如确有胁迫情形，建业公司也没有依照法律规定，在除斥期间内向人民法院行使撤销权，受胁迫签订的协议在未经法定撤销前，为有效协议。综上所述，建业公司、陈建华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6810元，陈建华负担1802元，黑龙江建业房地产综合开发有限公司负担5008元。本判决为终审判决。审判长  柳波审判员  万迎审判员  宋凯二〇一九年九月十二日法官助理胡渤书记员于文娟