大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0204民初7341号 原告：魏丽丽，女，蒙古族，1986年2月18日出生，住大连市中山区。 被告：张志华，男，汉族，1989年9月3日出生，住沈阳市于洪区。 第三人：李昕，男，汉族，1984年2月6日出生，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：魏娜，辽宁双护律师事务所律师。 原告魏丽丽与被告张志华、第三人李昕案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏丽丽、被告张志华、第三人李昕的委托诉讼代理人魏娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求判令解除对大连市沙河口区房屋的诉讼保全查封措施。事实和理由：原告与第三人系房屋买卖合同关系，2019年3月6日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定第三人将其所有的位于大连市沙河口区、面积为39.91平方米的房屋出售给原告，房屋价款为80万元，该房屋设定有抵押权，抵押权人为华夏银行股份有限公司大连分行，抵押金额为24万元，抵押期限自2009年7月30日至2029年7月30日。合同中约定合同签订后10日内将房款80万元支付给第三人，转账至第三人指定银行账户。第三人应于合同签订后3日内向银行申请解押，即提前结清贷款，在贷款结清后5日内办理完毕抵押权注销手续。自抵押权注销后3日内双方向房屋权属登记部门申请办理网签、房屋权属转移登记等手续。此外，双方还对其他权利、义务作出约定。2019年3月8日，原告通过银行转账向第三人支付了60万元，于2019年3月12日向第三人支付了20万元，合计80万元。2019年3月12日，原告与第三人办理了交接手续，第三人把房屋钥匙、房产证交给原告，并将该房屋3月份的水电费结清，原告实际占有该房屋。在办理解押手续和产权转移过程中，因被告提起诉讼保全查封了案涉房屋，导致无法完成产权过户。原告与第三人签订书面合同、交付全款和实际占有房屋均在被告申请保全查封前，原告自身无过错，故诉至法院。 被告张志华辩称，根据贵院（2019）辽0204执异150号执行裁定书，本案中原告明知案涉房屋上有华夏银行的抵押登记，且该抵押权的存在可能导致无法办理过户手续的风险，依然向第三人购买案涉房屋，房屋最终未办理过户登记，原告自身也有责任，并不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，原告是有责任的。裁定中综上所述中2019年3月27日原告实际占有存有疑问，原告并没有实际占有该房产。 第三人李昕辩称，第三人确实跟原告在2019年3月6日签订了房屋买卖合同，在2019年3月8日、12日收到了原告的全部购房款，而且已将房屋实际交付给原告，收到款项后双方办理了交接手续。我方认为该房屋应当是归原告所有，应当支持原告的诉讼请求。 经审理查明：2019年3月6日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定第三人将其所有的位于大连市沙河口区、面积为39.91平方米的房屋出售给原告，房屋价款为80万元，该房屋设定有抵押权，抵押权人为华夏银行股份有限公司大连分行，抵押金额为24万元，抵押期限自2009年7月30日至2029年7月30日。合同中约定合同签订后10日内将房款80万元支付给第三人，转账至第三人指定银行账户。第三人应于合同签订后3日内向银行申请解押，即提前结清贷款，在贷款结清后5日内办理完毕抵押权注销手续。自抵押权注销后3日内双方向房屋权属登记部门申请办理网签、房屋权属转移登记等手续。此外，双方还对其他权利、义务作出约定。 2019年3月8日，原告通过银行转账向第三人支付了60万元，于2019年3月12日向第三人支付了20万元，合计80万元。 2019年3月12日，原告与第三人办理了交接手续，第三人把房屋钥匙、房产证交给原告，并将该房屋3月份的水电费结清。 庭审中，原告提交了2019年5月和7月的水电费票据，拟证明房屋交接后3月、4月、5月、6月的水电费均由原告交纳。 2019年3月27日，本院根据申请人张志华的申请作出（2019）辽0204民初2755号民事裁定书，保全了被申请人李昕名下的案涉房屋。 2019年4月24日，本院根据申请人魏丽丽的申请作出（2019）辽0204民初3223号之一号民事裁定书，保全了被申请人李昕名下的案涉房屋。 2019年7月30日，因魏丽丽对张志华保全李昕案涉房屋提出异议，要求撤销（2019）辽0204民初2755号民事裁定，解除对案涉房屋的查封，本院审查后作出（2019）辽0204执异150号执行裁定书，驳回了魏丽丽的异议请求。 2018年8月22日，大连市公证处作出（2019）辽大市证民字第19743号公证书，对李昕委托范广宇办理案涉房屋还贷、解押等手续的委托行为进行公证。 庭审中，被告称根据出入境记录，第三人于2019年3月15日出国，于2019年8月22日返回大连。 上述事实，有原告提供的起诉状、《房屋买卖合同》、银行交易流水、房产证、钥匙和交接单、（2019）辽0204民初2755号民事裁定书、（2019）辽0204民初3223号之一民事裁定书、水电费票据、公证书、被告提供的（2019）辽0204民初2755号民事裁定书、（2019）辽0204执异150号执行裁定书、录像资料及双方当庭陈述笔录在案为凭，且经本院的审查，应予采信。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上法律规定是对一般买受人物权期待权保护的相关法律规定，对一般买受人物权期待权的保护应当依照以上法律规定予以确认和执行。对此，最高人民法院执行局曾对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》解读认为：第二十八条对一般买受人物权期待权保护的要件和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条相比有所区别：第一，受让人与被执行人签订有合法有效的书面转让合同。要求必须有书面合同，是基于城市房地产管理法第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定。同时，也为执行机构甄别真实的买受人提供证据。第二，在价款交付上，和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条要求全部交付价款不同，买受人按照约定支付部分价款并且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的，也纳入保护范围。主要是实践中不动产买卖合同多是分期付款，案外人虽仅支付部分款项，但系按照合同约定的进度支付，如其将剩余价款按照人民法院指定的期限交付执行，不影响债权受偿，自然没有拒绝保护的道理。第三，查封前占有不动产。买受人物权期待权之所以要保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示，尽管这种公示的方式较之法定的登记公示方式在效力上较弱。同时，要求在查封前已经占有不动产，也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。第四，没有登记的原因，主观上要求是属于案外人意志以外的客观障碍，否则，则应判断为其有过错。从以上解读可以看出，对买受人物权期待权的保护要符合签订书面合同、交付全款或支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、实际占有房屋和买受人无主观过错四个法律要件。 本案中，原告与被告签订了书面房屋买卖合同，合同中对付款方式、房屋交付、房屋抵押权注销和违约责任均作出了约定。在原告交付全款后，双方办理了房屋交接手续，第三人将房屋产权证和钥匙等交给原告，并结清了之前的水电费，原告实际占有了案涉房屋，房屋交接后的水电费已由原告交付。双方房屋买卖合同中约定：第三人应于合同签订后3日内向银行申请解押，即提前结清贷款，在贷款结清后5日内办理完毕抵押权注销手续。自抵押权注销后3日内双方向房屋权属登记部门申请办理网签、房屋权属转移登记等手续。因第三人怠于向银行申请解押、提前结清贷款，导致原告无法办理房屋产权过户手续，对此，原告不存在主观上的过错。根据被告陈述，第三人自2019年3月15日出国至2019年8月22日返回大连。被告返回后，到大连市公证处公证，委托他人代其办理案涉房屋的解押手续，亦可证明房屋未及时办理解押和过户的过错在于第三人，而不在于原告。综上，原告对案涉房屋享有物权期待权符合法律规定的签订书面合同、交付全款、实际占有房屋和无主观过错四个法律要件，原告的权利依法应当得到保护。 对于被告提出的“原告明知案涉房屋上有华夏银行的抵押登记，且该抵押权的存在可能导致无法办理过户手续的风险，依然向第三人购买案涉房屋，房屋最终未办理过户登记，原告自身也有责任，并不符合‘非因买受人自身原因未办理过户登记’的情形，原告是有责任的”抗辩意见,首先，案涉房屋是否设有抵押权并不影响房屋买卖合同的成立。其次，房屋买卖合同成立后，未及时办理解押和过户的过错在于第三人，而不在于原告，原告对第三人未及时办理解押和过户的风险无法作出预先判断。第三，最高人民法院对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”应符合的法定情形并未作出相关司法解释，不能以案涉房屋设有抵押权就认定买受人存在风险责任和过错，该认定没有法律依据。根据最高人民法院执行局的解读，“非因买受人自身原因未办理过户登记”的含义是：没有办理登记的原因，主观上要求是属于案外人意志以外的客观障碍。本案原告即属于此种情形。 综上，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，符合相关法律规定，应当予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 解除本院（2019）辽0204民初2755号民事裁定对大连市沙河口区房屋的保全查封措施。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费11800元（原告已预付），由被告负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  路 标 人民陪审员  许爱秋 人民陪审员  王 芳 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  蒋子淇 附：《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；（四）债务已经清偿的；（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。