重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民终426号 上诉人（原审原告、案外人）：重庆一建建设集团有限公司安装分公司，住重庆市九龙坡区石坪桥正街**，统一社会信用代码91500000MA5U6A8T1Y。 负责人：邓明斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：米善杰，重庆隆科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭钦文，重庆隆科律师事务所律师。 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周楚齐，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 原审第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人重庆一建建设集团有限公司安装分公司（以下简称重庆一建安装分公司）因与上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人重庆一建安装分公司的委托诉讼代理人米善杰，上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、周楚齐，原审第三人盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 重庆一建安装分公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项并依法改判不得执行重庆市石柱土家族自治县房屋；2.本案一、二审诉讼费用由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1.案涉房屋于一审第二次开庭结束后提交了新的占有证据，但一审法院并未将上述证据作为新证据予以采信，对重庆一建安装分公司显失公平。2.一审法院关于案涉房屋是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同、购房款是否支付、是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记等问题，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。3.重庆一建安装分公司有新证据证明案涉房屋占有时间在重庆市第四中级人民法院查封之前。4.案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，应当排除执行。 华融资产重庆分公司辩称，重庆一建安装分公司的权利不足以排除华融资产重庆分公司基于抵押权的执行。事实和理由：1.案涉房屋均系以房抵债，现有证据无法证明重庆一建安装分公司与盛景旅游开发公司存在真实的债权债务关系，故不能证明重庆一建安装分公司实际支付了全部购房款项。2.本案上诉人为重庆一建安装分公司，但其提供的商品房买卖合同均为案外人与盛景旅游开发公司签订的，且重庆一建安装分公司未提供与案外人存在关联性的证据，故不满足《执行异议复议规定》第二十八条第一项的规定。3.重庆一建安装分公司系通过以房抵债的方式取得案涉房屋，又将案涉房屋抵偿给案外人，该商品房买卖合同损害国有企业利益，为无效合同，且其权利与基于消费者购买商品房的权利有根本性的区别，不能获得物权期待权的保护，不能对抗华融资产重庆分公司合法设立的抵押权。4.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，因此本案应当适用《执行异议复议规定》第二十七条进行审理，一审法院认为《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条系第二十七条但书部分是错误的。5.即使本案依照《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条进行审理，重庆一建安装分公司的权益也不足以排除执行。6.重庆市第四中级人民法院的查封时间为2017年7月14日，且本案的查封时间应当适用首轮查封时间2015年6月8日。 华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判对重庆市石柱土家族自治县房屋许可执行；3.本案一审、二审诉讼费由重庆一建安装分公司承担。事实和理由：1.重庆一建安装分公司系以以房抵债的方式取得案涉房屋，一审中其提供的证据不足以证明存在真实的债权债务。2.未办理过户登记应属重庆一建安装分公司的过错。3.未经抵押权人同意的转让行为无效，重庆一建安装分公司无法取得案涉房屋的所有权。4.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，且本案中重庆一建安装分公司系以以房抵债的方式取得案涉房屋，重庆一建安装分公司不能获得案涉房屋物权期待权，本案应适用《执行异议复议规定》第二十七条的规定，驳回重庆一建安装分公司的异议请求。5.本案适用查封节点错误，应当适用案涉房屋首轮查封时间，即2015年6月8日，而非重庆市第四中级人民法院的查封时间。 重庆一建安装分公司辩称，1.重庆一建安装分公司与盛景旅游开发公司之间的工程款债务系经过（2015）石法民初字第04626号生效判决予以确认，2013年的《抵房协议》已经过（2015）石法民初字第04626号案件的庭审质证，并不存在华融资产重庆分公司所述的证据不足。2.一审法院关于案涉六套房屋是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面合同，是否支付购房款，是否存在非因买受人原因未办理过户登记等问题的认定事实清楚、证据充分、适用法律正确。3.一审法院关于案涉房屋的交付时间认定正确，且交付时间均在人民法院查封之前，早于无论是华融资产重庆分公司述称的按照首轮查封时间还是一审法院认定的查封时间。4.重庆一建安装分公司有新证据证明案涉房屋的交付占有时间在人民法院查封之前。 盛景旅游开发公司述称，请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法判决。重庆市第四中级人民法院的查封时间应当是2017年8月2日。 重庆一建安装分公司向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对位于重庆市石柱土家族自治县房屋的评估、拍卖措施并解除保全；2.判令上述房屋归重庆一建安装分公司所有并享有权利；3.本案的诉讼费由华融资产重庆分公司负担。 一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县“XXXX”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游开发公司陆续取得该小区各栋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向重庆市第四中级人民法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市第四中级人民法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“XXXX小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆市第四中级人民法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“XXXX”小区房屋进行了轮候查封，重庆市第四中级人民法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经重庆市第四中级人民法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将案涉房屋移送重庆市第四中级人民法院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“XXXX”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月办理了X幢房屋的抵押登记。 再查明：2013年12月28日，盛景旅游开发公司作为甲方与重庆一建安装分公司作为乙方签订《抵房协议》，约定：“由乙方承建的黄水戴斯明月酒店中央空调以及水电工程已经竣工两年多，目前甲方还欠乙方工程款390多万元，经协商，乙方自愿以由甲方开发的以下几套房子作为抵付乙方部分工程款：X单元X-X.....共计6套房子，抵房款共计1707209元，大写：壹佰柒拾万柒仟贰佰零玖元整（包括房款及各种契税以及大修基金等）。乙方委托刘昌云同志全权办理上述六套房子的一切相关手续。”重庆一建安装分公司将前述六套房屋又分别将X幢房屋中的X单元X-X、X单元X-X号房屋抵偿刘昌云，X单元X-X号房屋抵偿给周良洪，X单元X-X号房屋抵偿给范萍，X单元X-X号房屋抵偿给邵志新，X单元X-X号房屋抵偿给邓明斌。刘昌云分别就X幢X单元X-X、X幢X单元X-X号房屋与盛景旅游开发公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，均无合同的签订时间。X幢X单元X-X号房屋的清水房屋总价款为253172元。2013年12月29日，盛景旅游开发公司向刘昌云分别出具购房款253172元、契税及大修基金等5985元、装修费72010元的收据各一张。收款方式载明：工程抵款。2016年7月4日，刘昌云缴纳了该房屋的天然气开户费3730元，缴纳了天然气费132元。X幢X单元X-X号房屋的清水房屋总价款为190222元，2013年12月29日，盛景旅游开发公司向刘昌云分别出具购房款190222元、契税及大修基金等9216元、装修费35182元的收据各一张；2013年12月29日，周良洪就X幢X单元X-X号房屋与盛景旅游开发公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定清水房屋总价款为243307元。2013年12月29日，盛景旅游开发公司向周良洪出具购房款243307元、契税及大修基金等10869元、装修费55118元的收据各一张。收款方式载明：工程抵款。2014年8月1日，周良洪按XXXX小区的接房流程接房。2014年9月6日，周良洪向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了8至12月份的物管费177元和放水费80元，并提供了2017年8月14日、2018年7月14日向重庆卓海物业服务有限公司缴纳物管费的单据；2013年12月29日，范萍就X幢X单元X-X号房屋与盛景旅游开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定清水房屋总价款为208681元。2013年12月29日，盛景旅游开发公司向范萍出具购房款208681元、契税及大修基金等6072元、装修费40131元的收据各一张。收款方式载明：工程抵款。2015年10月3日，范萍向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了2015年1月1日至2015年12月31日期间的物管费722.36元和X幢X单元X-X号、X幢X单元X-X号房屋的冬季放水费160元，2016年8月25日，范萍向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2016年1至1日至2016年12月31日期间的物管费722.4元、冬季放水费80元。2017年7月30日，范萍向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年1月1日至2017年12月31日期间的物管费722.4元；2013年9月6日，邵志新就X幢X单元X-X号房屋与盛景旅游开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定清水房屋总价款为192126元。2013年9月6日，盛景旅游开发公司向邵志新出具购房款233024元的收据一张，收款事由载明：XXX号房款及代收费。2015年8月7日，邵志新向重庆盛景酒店管理有限公司缴纳了2015年1至1日至2015年12月31日期间的物管费637.79元和冬季放水费、垃圾处置费111.2元。2016年8月2日，邵志新向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2016年1至1日至2016年12月31日期间的物管费637.8元邵志新还提供了2017年7月21日、2018年7月19日向重庆卓海物业服务有限公司缴纳物管费的收据；邓明斌就XXX号房屋与盛景旅游开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定清水房屋总价款为262992元，无合同的签订时间。2013年9月6日，盛景旅游开发公司向邓明斌出具购房款344004元的收据一张，收款事由载明：XXX号房款及代收费。 重庆一建建设集团有限公司诉盛景旅游开发公司建设工程施工合同纠纷一案，重庆一建建设集团有限公司于2015年10月19日向石柱土家族自治县人民法院提起诉讼。2016年5月12日，石柱土家族自治县人民法院作出（2015）石法民初字第04626号民事判决，确定由盛景旅游开发公司于判决生效后三十日内支付重庆一建建设集团有限公司工程款258354元及财务成本、违约金等。重庆一建建设集团有限公司不服该判决，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，重庆市第四中级人民法院于2016年11月4日作出（2016）渝04民终1183号民事判决：驳回上诉，维持原判。该生效判决中已将本案案涉6套房屋抵工程欠款1707209元作为已付工程款在判决认定的事实中进行了扣除（生效判决书中表1第7项减去第6项再加上表3第8项减去第7项）。 刘昌云、周良洪、范萍、邵志新、邓明斌在得知各自获得的房屋已被重庆市第四中级人民法院查封后，分别向该院提出执行异议。重庆市第四中级人民法院经审查后，分别作出（2018）渝04执异16号、126号、35号、18号、8号执行裁定，裁定分别驳回案外人刘昌云、周良洪、范萍、邵志新、邓明斌的异议请求。重庆一建安装分公司就前述案涉房屋提出执行异议，重庆市第四中级人民法院经审查后，作出（2018）渝04执异253号执行裁定，裁定：驳回案外人重庆一建安装分公司的异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：重庆一建安装分公司能否依据《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除华融资产重庆分公司对案涉房屋的执行。现作如下评述。 一、关于《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定排除执行问题。 （一）重庆一建安装分公司是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，重庆一建安装分公司向一审法院提起的为案外人执行异议之诉，虽然第一项诉讼请求中没有请求直接排除案涉六套房屋的执行，但从其诉讼理由上来看，实际主张的是不得执行案涉房屋，并没有针对房屋的评估、拍卖的执行行为提出异议，且第二项诉讼请求亦属于标的异议的请求范围，故重庆一建安装分公司提起的执行标的异议，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆市第四中级人民法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆市第四中级人民法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，重庆一建安装分公司虽未与盛景旅游开发公司签订房屋买卖合同，但重庆一建安装分公司分别将以房抵债获得的房屋又分别抵偿给刘昌云、周良洪、范萍、邵志新、邓明斌，其中周良洪、范萍、邵志新分别与盛景旅游开发公司签订的《商品房买卖合同》时间为2013年12月29日、2013年9月6日。刘昌云获得的两套房屋均无合同的签订时间，但购房款收据开具的时间为2013年12月29日，可认定合同的签订时间为2013年12月29日。邓明斌与盛景旅游开发公司签订的合同无签订时间，但购房款收据开具时间为2013年9月6日，可认定合同签订时间为2013年9月6日。均符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。 （二）重庆一建安装分公司在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。从重庆一建安装分公司提交的证据来看，刘昌云购买XXX号房屋于2016年7月4日缴纳了天然气入户费并缴纳了相应的天然气费用，可认定刘昌云对XXX号房屋已于2016年7月4日占有房屋。周良洪于2014年8月1日按XXX小区接房流程办理了XXX号房屋的接房手续，应当认定周良洪于2014年8月1日占有了该房屋。范萍于2015年10月3日缴纳了XXX号房屋的物管费，可认定范萍于2015年10月3日占有了该房屋。邵志新于2015年8月7日缴纳了XXX号房屋的物管费，可认定邵志新于2015年8月7日占有了该房屋。前述房屋占有时间均在重庆市第四中级人民法院查封案涉房屋时间之前，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。重庆一建安装分公司未向一审法院提交刘昌云占有XXX号房屋的证据，亦未向一审法院提交邓明斌占有XXX号房屋的证据，故XXX号房屋、XXX号房屋就现有证据无证明已于重庆市第四中级人民法院查封案涉房屋之前已合法占有，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第二项的规定。 （三）关于购房款的支付问题。重庆一建安装分公司实际为抵销盛景旅游开发公司欠重庆一建建设集团有限公司工程款的方式从盛景旅游开发公司处获得的房屋，并将所获得的房屋分别抵偿给刘昌云、周良洪、范萍、邵志新、邓明斌，性质上属于以房抵债。重庆一建安装分公司提供了其与盛景旅游开发公司之间签订的《抵房协议》、重庆一建建设集团有限公司与盛景旅游开发公司之间建设工程施工合同纠纷一案的审庭笔录及一、二审民事判决书，《抵房协议》中约定的以房抵偿工程款1707209元已在生效民事判决书中进行了抵扣，足以证明重庆一建安装分公司用以抵扣购房款的工程款的真实性，且盛景旅游开发公司实际履行了《抵房协议》中约定的内容，将协议中的六套房屋抵债给重庆一建安装分公司，故本案以房屋抵销的工程款真实，案涉房屋的购房款已自盛景旅游开发公司向重庆一建安装分公司指定的刘昌云、周良洪、范萍、邵志新、邓明斌出具购房款收据时抵扣完成，该房屋的购房款已用盛景旅游开发公司欠重庆一建建设集团有限公司的工程款抵扣支付，应认定重庆一建安装分公司指定的刘昌云、周良洪、范萍、邵志新、邓明斌已支付了全部购房款，符合已支付全部价款的条件。 （四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案商品房买卖合同签订时间分别为2013年12月29日、2013年9月6日，虽然2013年9月6日签订的商品房买卖合同在《抵房协议》时间之前，但并不能否认以房抵债的事实，以及于案涉房屋被抵押及人民法院查封前签订，未能办理房地产权证的原因，系盛景旅游开发公司将案涉房屋为他人抵押担保所致，过错不在于买受人，而在于盛景旅游开发公司，且盛景旅游开发公司对此也予以认可。故符合未办理所购房屋的过户登记原因非重庆一建安装分公司指定的买受人自身原因的条件。 据此，重庆一建安装分公司的房屋接收人刘昌云购买的XXX号房屋、周良洪购买的XXX号房屋、范萍购买的XXX号房屋、邵志新购买的XXX号房屋在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因重庆一建安装分公司指定的购买人自身原因未办理过户登记，符合《执行异议复议规定》第二十八条之规定，重庆一建安装分公司享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。重庆一建安装分公司指定的购买人刘昌云购买的XXX号房屋和邓明斌购买的XXX号房屋无证据证明已在重庆市第四中级人民法院查封本案前合法占有，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第二项的规定，不能排除本案的执行。 （五）重庆一建安装分公司能否依据《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除指定购买人刘昌云购买的XXX号房屋和邓明斌购买的XXX号房屋问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第（二）项中，“无其他用于居住的房屋”是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。此处“同一地点”的范围应当根据能否满足其日常生活、工作需要进行综合判断。刘昌云购买的XXX号房屋和邓明斌购买的XXX号房屋虽然符合该条第一项和第三项的规定，但未提供其经常居住地无其他用于居住的房屋的证据，故不能适用《执行异议复议规定》第二十九条第二项的规定，排除案涉房屋的执行。 此外，重庆一建安装分公司请求案涉房屋归其所有，因重庆一建安装分公司指定的购买人与盛景旅游开发公司签订的合同之后，尚未办理产权过户登记，购房人享有合同上约定的权利，该权利系债权，非物权，故其请求一审法院在本案中不予支持，相关权利人可另行主张盛景旅游开发公司履行合同义务。因本案系案外人执行异议之诉，重庆一建安装分公司主张解除保全提出的异议系执行行为异议，不属于执行异议之诉的受理范围，一审法院不予审查，重庆一建安装分公司可另寻它途解决。 综上，根据《执行异议复议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：一、不得执行重庆市石柱土家族自治县房屋；二、驳回重庆一建安装分公司的其他诉讼请求。案件受理费20164.88元，由重庆一建安装分公司负担5352.95元，华融资产重庆分公司负担14711.93元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 重庆一建安装分公司举示了以下证据：1.XXX号房屋的物管费2张（2014年8月29日，2018年6月28日）、放水费2张（2014年8月29日,2017年9月6日）、水费及垃圾处理费1张（2014年8月29日），2016年8月18日电费发票2张，2017年8月30日电费发票1张，拟证明邓明斌作为XXX号房屋的实际占有人至少于2014年8月就已经入住该房屋。2.XXX号房屋的物管费收据3张（2016年9月8日、2017年6月20日、2018年6月28日），彩印件1份，2014年8月29日的物管费、水费及垃圾处理费、放水费收据各1张，2017年10月12日放水费收据1张，拟证明XXX号房屋的实际占有人刘昌云至少于2014年8月入住该房屋，入住时间早于法院查封时间。 华融资产重庆分公司质证认为，庭前法庭已经给予重庆一建安装分公司充分的举证期限，对于其当庭提交的新证据已经超过举证期限，根据民诉法相关规定不应予以采信，但为便于法庭审理案件事实，发表以下质证意见：对XXX号的补充证据，形式上的真实性予以认可，但相关收据载明的缴款单位为邓明斌，而重庆一建安装分公司并未提供证据证明其与邓明斌的联系，故XXX号房屋的所有证据均与本案没有关联性，不应采信。对XXX号房屋的证据真实性、合法性均不认可，XXX号房屋的证据均为复印件，且3份收据并没有重庆卓海物业服务有限公司的财务章，故该三份收据无法证明是否系重庆卓海物业服务有限公司开具的。对2014年8月29日的4份收据，付款单位为刘昌云，非重庆一建安装分公司，且重庆一建安装分公司也没有提供证据证明其与刘昌云有何关系，故该4份收据与本案没有关联性，且也没有原件予以核对，真实性无法核实。 盛景旅游开发公司质证认为，对于盛景旅游开发公司和重庆卓海物业服务有限公司签字盖章的收据和复印件，三性均予以认可。收据的复印件只有出具给业主方的一联才有重庆卓海物业服务有限公司加盖的财务盖章，原始单据留底连上均没有盖章。其他证据和盛景旅游开发公司没有关联不发表质证意见。 本院经审查认为，重庆一建安装分公司举示的证据证明XXX号房屋的实际占有人是邓明斌，XXX号房屋的实际占有人是刘昌云，实际占有人均为个人，并不是重庆一建安装分公司实际占有，故本院不予采信。 本院二审另查明：本院（2019）渝民终259号民事判决书载明重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向石柱县不动产登记中心送达了(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书。 当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：重庆一建安装分公司是否就案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 根据本案认定的证据和查明的事实，重庆一建安装分公司就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：1.《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是不动产买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。依据该规定，重庆一建安装分公司与盛景旅游开发公司之间就案涉房屋并未签订书面买卖合同，不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的要件，故重庆一建安装分公司对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。 2.《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定是房屋消费者享有的物权期待权能够排除执行的情形。因为消费者必须是自然人，重庆一建安装分公司作为法人不存在生活消费的问题，不在消费者之列，所以不适用《执行异议复议规定》第二十九条。 综上所述，华融资产重庆分公司的上诉请求成立，予以支持。重庆一建安装分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初299号民事判决； 二、驳回重庆一建建设集团有限公司安装分公司的诉讼请求。 一审案件受理费20164.88元，二审案件受理费20164.88元，共计40329.76元，由重庆一建建设集团有限公司安装分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 田晓梅 审 判 员 徐 宾 审 判 员 周 倩 二〇一九年九月十七日 法官助理 孙 静 书 记 员 谢雨含