云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5756号上诉人（原审被告）：官渡区逸风通讯器材经营部，住所：云南省昆明市官渡区关上街道办事处双桥路**银海尚御小区******。经营者：钟云云。被上诉人（原审原告）：孙志贵，男，1952年5月25日出生，汉族，住云南省，住云南省安宁市v>委托诉讼代理人：王美泉，云南南极律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄圣博，云南南极律师事务所实习律师。上诉人官渡区逸风通讯器材经营部（以下简称“逸风通讯”）因与被上诉人孙志贵房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人逸风通讯的经营者钟云云，被上诉人孙志贵及其特别授权代理人王美泉、黄圣博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人逸风通讯的上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人孙志贵的全部诉讼请求；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.原审判决未对“房屋是否能正常使用”进行审查，系认定事实不清。原审判决仅以“房屋是否交还”来认定上诉人应否支付租金是片面的。我国《合同法》第212条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”通过该条款可以看出，承租人支付租金的前提，是房屋处于“可使用、可收益”的状态。若房屋无法使用，承租人依法依理都不应当支付房屋租金。因此，要想确定上诉人是否应当承担租金，应当结合房屋实际使用情况、双方过错程度以及房屋交接时间来综合进行认定。2.涉案房屋无法使用是客观事实。参照另案(2018)云0111民初6506号《民事判决书》不难看出，因被上诉人过错，导致房屋渗水给上诉人造成极大的损失。而被上诉人并未对涉案房屋渗水情况进行处理，即房屋一直处于漏水状态是不争的事实。另外，在另案(2018)云0111民初6506号中，因评估财产损失需要，法院对涉案房屋进行封存，这也客观导致了房屋无法使用。3.原审判决认定“由被告支付租金及物业管理费”没有事实及法律依据。通过前面的分析不难看出，涉案房屋已完全无法正常使用。依照我国《合同法》第67条规定:“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，被上诉人有义务先为上诉人解决房屋漏水问题，或者提供可以使用的其他房屋，但被上诉人并未及时进行维修处理，故上诉人有权拒绝支付自房屋不能使用以后的租金。综上，在上诉人无法使用房屋的情况下，判决要求上诉人承担租金有违我国法律规定及公平原则。而原审判决不考虑房屋现状，仅仅简单以“被告未交付房屋”为由要求上诉人继续承担租金及物业管理费没有事实与法律依据。请求二审法院纠正一审法院的错误判决，以维护上诉人的合法权益。被上诉人孙志贵答辩称，房屋漏水与本案无关，且已经在另案做了处理。双方的租赁合同在没有解除前，上诉人均应当按期支付违约金和租金，我方提交了支付物业费的转账记录，该费应由上诉人支付给我方。综上，一审判决认定事实清楚。原审原告孙志贵向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告房屋租金5500元/月，自2018年5月起至被告归还租赁房屋时止；2.支付原告代为垫付的物业管理费6086元。一审法院认定事实：原告孙志贵系官渡区宝海路银海尚御小区********房屋的所有权人。2016年1月20日，原告孙志贵委托邓丽梅与被告逸风通讯原员工周伟云签订租赁合同，将该房屋出租给被告逸风通讯使用。租期三年，自2016年4月20日起至2019年4月19日止。承租期间，经双方商定，2018年后的租金按每月5000元收取。2018年4月26日，该房屋因排水管道渗漏造成被告逸风通讯财产损失。被告逸风通讯因该财产损失于2018年7月26日起诉被告孙志贵及昆明银海物业服务有限公司要求赔偿，此后未再向原告孙志贵交付租金。被告逸风通讯称已于2018年12月28日搬离该房屋，但至2019年3月12日庭审时，尚未办理房屋的移交手续。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、被告逸风通讯交付物管费的情形；二、2018年4月发生渗水事件后，被告逸风通讯应否向业主支付租金。被告逸风通讯辩称在承租期间曾向昆明银海物业服务有限公司交纳过物管费，但未提交相应付款凭证或物管收费收据。原告孙志贵则提交2017年10月11日支付物管费3403.2元的转帐记录及2019年1月6日交付2018年1月1日至2018年12月31日物管费3403.2元的收款收据。一审法院认为，被告逸风通讯未能提交证据证实其已自行承担物管费的情形，故对其辩解，一审法院不予支持。被告逸风通讯承租的房屋在承租使用期间发生渗水事件，其遭受的损失已经另案审理处理，不能在本案中成为免付或减付租金的抗辩事由。一审被告逸风通讯辩解已将承租房屋腾空，但未与一审原告孙志贵办理解除合同、移交钥匙等手续，并未产生合同解除的法律效力，应支付实际产生的房租。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决:“一、被告官渡区逸风通讯器材经营部于本判决生效后十日内一次性支付原告孙志贵租金55000元及物业管理费6806.4元；二、原告孙志贵的其他诉讼请求不予支持。”二审中，上诉人逸风通讯补充提交了，1.2017年5月4日微信转账截图，证明：上诉人已经支付了5000元租金及3000元物管费，5000元是2017年5月份的租金，3000元是2017年-2018年的物管费。2.2018年4月22日微信转账截图，证明：上诉人已经支付了2018年4月份的租金。被上诉人孙志贵质证认为：第一年（2016年）收到了上诉人逸风通讯的6万元租金和5000元的押金，未收到物管费。8000元已经收到，该费用包含2018年4月租金及物管费。本院认为，上述租金及物业费的支付金额双方均予认可，本院对此予以确认，至于本案租金及物管费应如何计算，本院将在说理部分进行综合评述。另查明，上诉人逸风通讯在承租涉案房屋期间，以其财产遭受损失为由，另案向邓丽梅、昆明银海物业服务有限公司提起诉讼，云南省昆明市官渡区人民法院作出了（2018）云0111民初6506号民事判决书，该案判决认定因排水管渗漏致逸风通讯财产遭受损失，故判决由昆明银海物业服务有限公司承担80%、孙志贵承担20%的违约责任。另外，二审中，被上诉人孙志贵认可上诉人逸风通讯于2019年3月12日（一审开庭当天）将涉案房屋移交归还，该事实本院予以确认。双方均同意5000元押金在本案中一并处理，本院对此予以确认。综上，二审认定其余事实与一审判决认定事实相一致。本院认为：本案争议焦点是：本案租金、物管费应如何计算及押金应如何处理。关于租金、物管费应如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”上诉人逸风通讯与被上诉人孙志贵之间形成房屋租赁合同关系，双方对此均予以认可，本院对此予以确认。双方在2016年4月20日至2019年4月19日的租赁期间，因2018年4月租赁房屋发生排水管漏水的事件，造成上诉人逸风通讯的财产损失，上诉人逸风通讯以此为由自2018年5月起拒付租金。随后，上诉人逸风通讯以其财产遭受损失为由，另案向邓丽梅、昆明银海物业服务有限公司提起诉讼，经判决支持了其相关损失，该判决认定逸风通讯无证据证明其所主张的因为房屋渗水后无法正常营业，对其主张的可期待利益损失不予支持。由此，上诉人逸风通讯的财产损失已经通过另案诉讼得到救济，其并无证据证明因渗水而未继续租用涉案房屋，故其在本案中拒付租金的理由不能成立，本院予以驳回。根据二审补充查证事实，2019年3月，一审开庭当天，双方已经就涉案房屋进行移交，由此，一审法院判决认定的租金55000元符合本案事实，本院对此予以维持。关于本案押金应如何处理的问题。二审中，双方均同意押金5000元在本案中一并解决，本院予以准许，用于抵扣租金。关于物管费，根据上述分析，上诉人逸风通讯承担了租金支付义务，相应的物管费亦应承担，上诉人逸风通讯称已经物管费已经支付，不应再承担的主张，无相应证据予以佐证，本院对此不予支持。经查，被上诉人孙志贵一审诉状中起诉主张的物管费为6086元，举证过程中证明产生的物管费为6806元，在未变更诉讼请求的情况下，一审判决支持物管费6806.4元，超出了被上诉人孙志贵诉状的标的，二审对此予以改判为6086元。根据上述分析评判，上诉人逸风通讯应当向被上诉人支付的租金为50000元（已扣除5000元押金），物业管理费6086元。综上所述，上诉人逸风通讯的上诉请求不能成立，应予驳回。因出现新的证据，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初167号民事判决；二、本判决生效后，由官渡区逸风通讯器材经营部支付孙志贵租金50000元及物业管理费6086元；三、驳回孙志贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费535元及二审案件受理费1070元，由官渡区逸风通讯器材经营部负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  杨章亮审判员  李 娜审判员  刘 涛二〇一九年九月三日书记员  闻 怡