湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终1398号上诉人（原审原告）：康志勇，男，1974年3月7日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：陈流波，湖南真理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：双峰县七匹狼服装专卖店，经营场所湖南省双峰县永丰镇复兴路。经营者：江军民，男，1971年4月25日出生，汉族，住湖南省双峰县。被上诉人（原审被告）:李柳，女，1981年8月17日出生，汉族，住湖南省双峰县。系江军民的合伙人。委托诉讼代理人：江军民（特别授权）。原审第三人：李红，女，1966年6月30日出生，汉族，住湖南省双峰县。原审第三人：彭素芳，女，1975年7月14日出生，汉族，住湖南省双峰县。以上二原审第三人共同委托诉讼代理人：李富强，湖南国藩律师事务所律师（特别授权）。上诉人康志勇因与被上诉人双峰县七匹狼服装专卖店、李柳及原审第三人李红、彭素芬排除妨碍、恢复原状、消除危险、财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2019）湘1321民初353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。康志勇上诉请求：1、撤销湖南省双峰县人民法院（2019）湘1321民初353号民事判决；2、依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定的“二、各方当事人有争议的事实”错误。1、一审法院简单地将本案争议的事实归纳为“被告双峰县七匹狼服装专卖店是否派人拆除了原告安装在承租门面二层外墙的广告架”，系事实认定错误。2、上诉人提交了承租的店面招牌照片、收条两张，结合被上诉人以及原审第三人提交的证据，足以证明被上诉人后来承租的一楼门面不仅拆除了上诉人原来安装的广告架，还将七匹狼的广告沾满了上诉人承租的门面外墙，严重影响了上诉人店面的经营。3、根据《消防法》、《物权法》以及《合同法》的有关规定，原审第三人作为出租人，有义务保证租赁房屋的安全性能，且不得随意改变消防通道的用途，现在原审第三人将原有的消防通道改装成门店出租，给上诉人的经营带来了巨大的安全隐患。4、一审法院对上诉人的诉讼请求，开庭时的陈述等都极为简单地概括，一审判决书更是通篇都在论述被上诉人以及原审第三人的观点，显然有失公允。二、一审法院适用法律不当，判决错误。1、依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”之规定，原审第三人在没有告知上诉人的情况下，授意被上诉人在上诉人承租的第二层外墙整墙全部安装了广告牌，严重损害了上诉人的采光、经营等合法权益，因此，一审法院适用法律不当。2、《物权法》第八十九条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。《民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。上诉人作为原审第三人的先位承租人，对鑫源大厦二楼享有整租的使用权利，被上诉人及原审第三人不顾上诉人的权利，在二楼外墙安装整墙广告的行为严重影响了上诉人店面的采光经营，上诉人有权要求被上诉人及原审第三人将广告架拆除，并要求被上诉人赔偿损坏上诉人的门头架损失。双峰县七匹狼服装专卖店、李柳辩称：上诉人所述与事实不符，请求驳回上诉，维持原判。李红、彭素芳述称：请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由：一、上诉人的请求超出了一审诉讼主张，上诉状中提到的通风采光等问题在一审起诉状和一审开庭、判决均没有涉及，一审中只是对二楼外墙使用权有争议。二、关于外墙使用权利，一审判决适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，确认关于建筑外墙使用权属于本案第三人，第三人没有授权上诉人独有使用，在租赁合同中没有约定，第三人可以授权给被上诉人使用。三、消防通道问题，我们认为本案所涉及到的权利，所产生的物权的使用中没有消防通道的说法，依据消防法规定，只有安全出口，我们所依据的租赁合同，只有载明楼梯间，没有载明为消防通道。四、第三人与上诉人签订的合同中，并没有将楼梯间给被上诉人使用，只是在原来开办宾馆时所使用，现在宾馆已经关门，所以楼梯间属于第三人，将楼梯间承租给上诉人合法有效。五、上诉人与被上诉人广告安装所形成的损害，一审判决已经明确，与本案第三人没有关系。康志勇向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告门头架损失8400元；2、被告拆除占用原告承租的房屋第二层外墙部分的广告牌；3、被告恢复消防通道原状，消除危险；4、被告就其侵权行为向原告书面赔礼道歉。一审法院查明的事实：一、双方当事人无争议的事实：1、第三人李红在永丰镇城中北路有图幢号为Ａ26087的房屋一栋，共六层，建筑面积4124.93平方米，共有权人为彭素芬、聂文胜、王碧云、曾燕辉、周海娥、禹晓华、宋艳、彭立军、王敏利；2、2016年3月6日，第三人李红、彭素芬等（出租方，以下称甲方）与原告康志勇及彭清、彭朋达（承租方，以下称乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：①甲方将位于双峰县共七个门面（太阳城歌舞厅已租赁部分除外）和第二楼整层（宾馆原承租部分除外），全部出租给乙方经营服装、鞋、包、皮具所有百货相关行业，②出租房屋面积一楼约420平方米，二楼约1400平方米（具体面积以现场测量为准），③该房屋租赁期定拾年，租期自2016年5月1日起至2026年4月30日止，④前三年房屋租金：一楼门面（弄）43800元∕年×7弄＝306600元∕年，二楼1400多平方米总计180000元∕年。该房屋每年租金总计486600元，第四年至第拾年每年房屋租金比上年房屋租金递增5%，⑤鑫源大楼顶楼中央位置可以让乙方制作广告招牌。此外，双方还就租金支付方式、合同变更、解除、终止、违约责任、争议解决等方面进行了约定；3、2018年8月31日，李红、彭素芬等（出租方，以下称甲方）与江军民、李柳（承租方，以下称乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：①甲方将位于双峰县、二个门面（由南向北）和第一楼出租门面后面整个剩余部分出租给乙方限经营服装、鞋、包、皮具所有百货相关行业（原太阳城歌厅部分设施乙方可以继续以ＫＴＶ形式经营至2020年4月21日），②出租房屋面积约700平方米（具体以现场为准），③该房屋租赁期定柒年半，自2018年10月22日起至2026年4月21日止，④第一年至第三年房屋租金：每年168000元，第四年217000元，第五年开始每年在上年租金的基础上递增5%，⑤第一门面（原楼梯间）由乙方按建筑和施工标准拆除一楼楼梯并用钢筋混凝土将一楼楼面封闭,费用由乙方承担。此外，双方还就租金支付方式、合同变更、解除、终止、违约责任、争议解决等方面进行了约定；2018年12月6日，甲乙双方另签订了《房屋租赁补充协议》，就招牌安装订立补充协议：甲方同意乙方在太阳城歌厅原招牌的位置按城管许可的尺寸制作安装招牌，高度不能超过三楼窗台；4、被告承租门面后，根据合同的约定与第三人全体共有权人的授意下，将南面的楼梯间拆除作为门店使用，并将该门店内的一楼楼面封闭，在自己所租赁的两个门面的宽度内，原太阳城歌厅原招牌的位置经得双峰县城市管理执法大队的许可后，在二楼外墙安装了七匹狼广告牌。二、各方当事人有争议的事实：被告双峰县七匹狼服装专卖店是否派人拆除了原告安装在承租门面二层外墙的广告架。因原告没有举证证明被告本人或派人拆除了原告安装的广告架，被告抗辩没有这回事，故原告提出被告派人拆除了原告安装的广告架的事实，因证据不足，不予采信。一审法院认为：本案争议的焦点是原告的四项诉讼请求能否支持。关于诉讼请求1，原告要求被告赔偿门头架损失8400元。因为原告没有提供足够证据证明被告拆除了原告的广告架导致广告架损坏，对其此一诉讼请求，一审法院不予支持；关于诉讼请求2，原告要求被告拆除占用原告承租的房屋第二层外墙部分的广告牌。被告悬挂的七匹狼广告牌，挂在了原告承担的二楼房屋的外墙空间，对于这个外墙空间，其所有权应该属于谁，原告是否有管理使用权。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（一）项规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，……，第四条规定：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。根据以上法律、司法解释的规定，可以认定外墙属于业主共有，即本案中的第三人及其他共有权人共有，原告与第三人签订合同时约定第二楼整层（宾馆原承租部分除外）出租给原告，并未明确约定第二层的外墙出租给原告使用，则第二层的外墙仍属于第三人与其他共有权人共有，原告对第二层的外墙空间没有取得管理使用的权利，因此，对原告要求被告拆除占用原告承租的房屋第二层外墙部分的广告牌的诉讼请求，一审法院不予支持。关于诉讼请求3，原告要求被告恢复消防通道原状，消除危险。原告所称的消防通道实际就是一楼朝向左边的一个楼梯，已由第三人租给被告改作门店使用，被告的行为是否侵害了原告对租赁物的使用权，从原告与第三人签订的《房屋租赁合同》来看，原告租赁的范围是第一楼共七个门面（太阳城歌舞厅已租赁部分除外）和第二楼整层（宾馆原承租部分除外），第一楼面积约420平方米，第二楼面积约1400平方米（具体面积以现场测量为准），第一楼出租时的情况是左右各有一个楼梯通往顶楼，因为楼梯属于公共部分，根据原告与第三人签订的合同来看，合同中并未明确约定将楼梯租赁给原告专用，原告租赁第三人的门店及二楼房屋后，装修时，原告与另外一个分得第二楼房屋的承租人分别从自己所租得的两弄门面中各建了一个楼梯通往第二楼，目前第一楼朝向右边的楼梯处于关闭状况，未投入使用。综上，原告要求恢复的消防通道即朝向左边的楼梯并非第三人租赁给原告的租赁标的物，也不是原告必经的通道，原告作为承租人，无权干预第三人对自己房屋的利用，因此，对原告要求被告恢复消防通道原状，消除危险的诉讼请求，一审法院不予支持；关于诉讼请求4，原告要求被告就其侵权行为向原告书面赔礼道歉。基于原告的前三项诉讼请求因前述各种原因不能得到支持，对原告要求被告书面赔礼道歉的诉讼请求，一审法院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（一）项、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回康志勇要求双峰县七匹狼服装专卖店、江军民、李柳赔偿门头架损失8400元的为诉讼请求；二、驳回康志勇要求双峰县七匹狼服装专卖店、江军民、李柳拆除占用康志勇承租的房屋第二层外墙部分的广告牌的诉讼请求；三、驳回康志勇要求双峰县七匹狼服装专卖店、江军民、李柳恢复消防通道原状，消除危险的诉讼请求；四、驳回康志勇要求双峰县七匹狼服装专卖店、江军民、李柳向康志勇书面赔礼道歉的诉讼请求。案件受理费50元，由康志勇承担。在二审审理中，上诉人康志勇为支持其上诉主张，向本院提交了其与江军民及房东朱华的短信记录，证明其与江军民及朱华就外墙招牌设置、楼梯间租赁等事项进行过交涉。双峰县七匹狼服装专卖店质证认为：短信是真实的，但是达不到其证明目的，我租的门面没有把原来的招牌做大，并且经过了城管、房东的允许。原审第三人质证认为：上诉人与被上诉人的短信无法确认其三性，与房东朱华的短信，依证据规则不属于新证据，如果真实性确认无疑，那也与本案没有直接的关联性。根据当事人的举证质证，结合民事证据规则，本院认为康志勇所提交的短信记录说明康志勇与房东、江军民的纠纷有过交涉，对其证明力，结合案件事实及其他证据予以认定。经二审审理，对于一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、案涉外墙的所有权与使用权归谁？二、案涉楼梯间的结构改变是否违反法律规定？关于焦点一，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（一）项规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，……，”第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”根据以上法律、司法解释的规定，可以认定外墙属于业主共有，即本案中的原审第三人及其他共有权人共有，上诉人与第三人签订合同时约定第二楼整层（宾馆原承租部分除外）出租给上诉人，并未明确约定第二层的外墙出租给上诉人使用，则第二层的外墙仍属于第三人与其他共有权人共有，上诉人对第二层的外墙空间没有取得管理使用的权利。此外，案涉招牌位置原为新太阳城KTV使用，双峰县七匹狼服装专卖店重新装修后，经房东同意，并报告城市管理部门批准，按当地城市管理的标准进行了加高，并统一招牌设计风格，大体沿用了原先招牌的设置习惯，并未构成对上诉人的侵权。案涉招牌遮挡了二楼的一个窗户，但同一栋楼房的四个门店的招牌均是将二楼的窗户遮挡。上诉人向一审法院起诉时并未提出招牌影响通风采光的诉求，故上诉人二审提出此问题已经超出了其一审诉求，本院不予支持。关于焦点二，《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”本案中，案涉楼梯间并非消防车通道，也非专属于上诉人一、二楼门店的疏散通道和安全出口。且此楼原为办公用楼，后为原审第三人等多个个人购买，拆除一楼通二楼的楼梯时，上诉人亦向消防部门报警，但消防部门认为这是业主对自己房屋内结构进行改造的问题，并未予以处理。上诉人将门店二楼改为经营场所后，第三人亦在二楼至三楼间开设了疏散通道和安全出口。故被上诉人经第三人同意，拆除一楼通二楼的楼梯改做门店经营，并未违反法律规定。康志勇上诉提出“恢复消防通道原状，消除危险”的主张与本案事实不符，本院亦不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人康志勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏 正 宇审 判 员 邓 永 新审 判 员 谭  芳二〇一九年九月二十七日代理书记员 欧阳齐缘附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。