河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1302民初8010号原告李建顺（反诉被告），男，1974年3月1日出生，汉族，户籍地南阳市宛城区委托代理人张莹，河南子午律师事务所律师，特别授权。委托代理人周新果，女，1974年12月25日出生，汉族，户籍地南阳市宛城区，系李建顺妻子，特别授权。被告程向阳（反诉原告），男，1983年2月16日出生，汉族，户籍地南召县，现住址南阳市宛城区。委托代理人王路，河南浩星律师事务所律师，特别授权。原告李建顺（反诉被告）诉被告程向阳（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了相关的法律文书，2018年12月18日，被告程向阳提出反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告李建顺及委托代理人张莹、周新果，被告程向阳及其委托代理人王路到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李建顺（反诉被告）诉称：原告自有一处房屋，位于南阳市××××路铺面，2017年4月14日被告程向阳以做生意为由租下原告的房屋，双方在陈国静的介绍下签订了一份房屋租赁合同，合同约定租期五年，自2017年4月14日起至2022年4月14日止，年租金15000元，租金年付，自签订合同之日起交付全年房租，到期后被告续交下一年房租。2018年4月14日房租到期后，被告拒绝交房租，原告多次找到被告催要，被告均以各种理由推托。2018年10月8日，原告妻子周新果再次找被告催要房租，被告程向阳和其妻子对周新果辱骂殴打，将周新果殴伤住院，双方因续交房租一事发生争执，被告态度恶劣，殴伤原告妻子，无故拖欠房租，已属违约，为此特向贵院提起诉讼，请求支持。诉讼请求：1、解除原告于被告签订的租赁合同，并腾空房屋，将房屋恢复原状。2、被告支付房租2018年4月14日至2018年12月14日期间的房租10000元。3、被告承担诉讼费。原告李建顺为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同一份，证实原告与被告签订了租赁合同及双方的权利义务。2、房屋租赁合同复印件一份，证实双方签订合同后被告使用的房屋变更，房租也要变更3、周新果住院病历一份，证实原告讨要房租时，被告将原告妻子周新果打伤住院。4、行政处罚决定书一份，证实2018年10月8日双方因讨要房租发生纠纷，被告仍未支付房租。被告程向阳（反诉原告）辩解及反诉称：同意解除合同，但合同履行不能，系因原告单方大幅度上涨房租造成，违反双方签订的合同,原告违约在先，应承担违约责任并赔偿被告损失。当庭提反诉，请求赔偿在履行合同期间对房屋进行装修的花费5.2万元。被告程向阳向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同，证实双方签订合同约定了租赁期限及费用，承租范围为后院、门面2间、楼上7间。2、证人韩某、杨某到庭作证，证人韩某证实2018年4月10日开始在被告的饭店干活，干了没有几天，20号左右原告与被告因房租发生纠纷，一直都没有协调好，双方一闹就关门，之后再开门，大概持续了2个月后开始停业了。具体的纠纷是房东要涨房租到30000元，被告说按合同约定为15000元。证人杨某证实与被告是老表关系，被告租房时就让证人参考，合同签订后装修证人都某给被告干活，当时房租15000元，2018年4月份双方因为房租闹矛盾，房东要求30000元，被告想按合同支付15000元。证人去给双方协调也没有协调好，证人问房东涨房租的原因，房东说是当时不含后院，现在被告用后院要加房租。被告程向阳（反诉原告）对原告李建顺（反诉被告）举证发表如下质证意见：对原告举证1无异议，对原告举证2真实性无异议，但恰恰说明了在合同签订当日即对房屋的租赁合同的范围重新约定，包括后院门面2间，楼上7间，房租为15000元每年，对3、4真实性无异议，但与本案无关，处罚决定书仅能证实双方因房租发生纠纷，不能证实被告违约在先。对被告举证原告发表如下质证意见：对原告证据1真实性无异议，但合同下面手写的一句话不是原告所写，说明双方对后院、门面2间、楼上7间当时未约定。对证据2，证人杨某的证言只能证实双方发生纠纷的事实，不能证实发生纠纷的原因，也不能证实是房租原因导致原告违约在先，且与被告有利害关系；证人韩某仅能证实发生纠纷，对纠纷原因不清楚，不能作为认定事实的证据。针对被告的反诉，被告向本院提交录音一份，证实原告违约要求涨房租，致使被告无法按照合同履行。原告对该证据的质证意见为：原告涨房租因双方未约定的房屋，被告擅自占用了楼上及后院，导致合同变更，原告找被告协商变更房租，增加的房租为合同变更部分的房租。并非原告违约，后被告不交房租导致合同履行不能。2018年12月18日被告书面申请对租赁原告的房屋装修改建损失进行鉴定。2019年6月18日河南中达信资产评估有限公司做出结论，装修损失在评估基准日2017年4月30日的评估值为77730.00元，具体装修部分为42950元，其他设备设施部分34780元。原告对该评估结论的质证意见为：1、价值过高，2、鉴定物品为单个价值，未确定物品与租赁房屋是否形成附和关系，对于未形成附和的物品，属于承租人所有，应有承租人自行拆除。3、决定依据的真实性存疑，原告在质证阶段已经表示异议，决定所依据的8份收据无正规发票，3份证人证言未通过庭审质证，不能作为装修损失的证据。4、本案的基本事实是被告单方面违约，二楼房屋不在租赁合使用范围之内，被告侵占二楼房屋使用且擅自装修，违反合同约定，应当承担违约责任，被告请求装修损失违背其违约的基本事实，请求装修损失没有法律依据。5、第18项物品属于程向阳经营饭店的投资，该部分物品在程向阳的掌控之下，所有权归程向阳所有，不能列为装修损失，第12.15将人工费列为装修损失没有依据，应由承租人自行承担。6、第9.10.11向属于绿化，是被告擅自栽种，不属于室内装修，被告应自行承担。7、第1.2.3.4.5.6.7.8.12.13.14.15.16.17项是被告程向阳在毁损原告房屋的基础上擅自装修的，原告房屋本就有展架、铁皮门、窗户两个、木门两个，厨房设施、卫生间、隔断、墙面粉刷、布线等基础设施，被告擅自破环原告房屋设施，原告有权要求被告将房屋恢复原状，其中被告铺地用的砖，搭凉亭用的木架，围挡铁皮的材料是原告的，被告应对使用原告的材料赔偿损失。经审理查明，2017年4月14日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定：一、甲方将所属位于樊营村四组处的一套房屋租赁给乙方使用。二、租金及交付方式：每年租金为15000元整，租期为五年。乙方自生效起交付第一年全年房租费。三、租赁期限为五年，自2017年4月14日起至2020年4月止。四、乙方租赁该房屋不得擅自改变房屋主体结构。水费电费乙方负担，租赁结束时乙方需结清欠费。五、乙方若在租赁期满后需继续续租，在同等条件下，乙方有优先租赁权。六、本协议期间，甲方不得无故将该房屋收回，否则赔偿乙方的合理损失。七、本协议未尽事宜由甲乙双方协商解决。八、本协议一式两份，经甲乙双方签字后生效。原告与被告签名字后按手印。同日，被告又在签订的合同下面空白处书写“门面贰间楼上柒间”；原告妻子代原告书写“（附后院）李建顺”。合同签订后，被告支付了一年房租15000元，并对房屋进行简单装修后开始经营饭店。2018年4月份房租到期后，原告以被告使用的范围增加而要求被告增加房租，被告认为使用的范围未增加，应当按照合同缴纳房租。双方因房租数额发生纠纷，2个月后被告程向阳不再营业。后双方在房屋门上各上一把锁。原告至今未收取2018年4月份以后的房租。现原告请求解除合同，被告缴纳2018年4月14日至2018年12月14日的房租10000元。被告同意解除合同，并反诉请求原告赔偿其装修损失5.2万元。上述事实，有原、被告庭审举证及当事人陈述、庭审笔录予以证实，且双方所举证据已经庭审举证、质证，并记录在卷。本院认为：原告与被告因房屋租赁达成一致意见并签订了房屋租赁合同，该合同合法有效。为此被告支付了房租，原告将房屋交付被告使用。但在签订合同当日，双方均认为合同对房屋的范围约定不清楚，遂在合同下面空白处原告方书写附后院并签名，被告书写门面贰间楼上柒间；在双方均意识到房屋使用范围约定不明的情况下，各自又添加了一部分内容，但该部分内容仍未将房屋的使用范围约定清楚，导致双方在房租到期的情况下为房屋的使用范围是否增加、是否应当增加房租而产生矛盾，对此双方均有责任。故均应对由此产生的损失承担相应的责任。本院认为双方对此应当按照5：5的比例程承担责任。原告请求被告支付2018年4月14日至2018年12月14日的房租10000元。在开庭即2018年12月18日被告同意解除合同，故对此之前2018年4月14日至2018年12月14日8个月的房租应当缴纳，按照双方合同约定15000元每年，计算8个月为10000元，即原告的损失为10000元。被告承担50%为5000元。被告在本案中反诉请求的损失为装修损失52000元，经鉴定装修损失为42950元，其他设施设备因能够再次使用，且可以带走，未与房屋形成附和关系，故其他设施设备的费用不能作为被告的损失。但该装修被告已经使用一年，众所周知装修是随年限而贬值的，且在初期的贬值程度远远大于后期，故本院酌定原告的装修第一年贬值为40%即17180元（42950×40%），第二年贬值为20%即8590元（42950×20%）。故截止2018年12月14日被告的装修损失应为20043元（42950-17180-8590÷12×8）。原告承担50%为10021.5元。对于双方签订的租赁合同，原告请求解除，被告同意，应当解除。关于被告程向阳支付的鉴定费1500元，是被告为确定其损失而支付的费用，应当由其自行承担。依照《中华人民共和合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条、第二百一十三条、第二百二十三条之规定，判决如下：一、解除原告李建顺(反诉被告)与被告程向阳（反诉原告）2017年4月14日签订的房屋租赁合同。二、限被告程向阳（反诉原告）在判决生效后十日内支付原告李建顺(反诉被告)房租损失5000元。三、限原告李建顺(反诉被告)在判决生效后十日内支付被告程向阳（反诉原告）装修损失10021.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费550元，由李建顺负担200元，程向阳负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  郑少强审判员  吕国燕审判员  苏 静二〇一九年九月六日书记员  王兆南