广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初2714号 原告：赵子振，男，1948年3月25日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托代理人：徐建海，广西业丰律师事务所律师。 被告：庞天标，男，1979年6月2日出生，汉族，身份证住址：广东省湛江市坡头区，现住防城港东兴县。 被告：庞兴雄，男，1988年4月14日出生，汉族，身份证住址：广东省湛江市坡头区，现住玉林市。 以上两被告的委托代理人：唐洪武，广西桂金剑（福绵）律师事务所律师。 原告赵子振与被告庞天标、庞兴雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告赵子振及其委托代理人徐建海，被告庞兴雄，被告庞天标、庞兴雄的委托代理人唐洪武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告支付租金120000元给原告（租金的计算方式：从2015年3月15日起暂计至2019年3月14日止，共4年时间，按每年30000元计算；自2019年3月15日起至被告完全交回租赁房屋给原告之日止，按每年30000元继续计算；现暂计至起诉时的租金为120000元。）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年3月1日，原告赵子振与被告庞天标签订了一份《房屋租赁协议》。该协议书内容约定，由原告赵子振将属其所建位于玉州区社的房屋（三间三层半）及门前盖棚租赁给被告庞天标使用。租赁期限自2012年3月15日至2015年3月14日止，共三年，每年租金为30000元整。租赁期间的安全、防火、门前三包，由被告自行负责，被告须按当地有关部门的规定执行，承担全部责任。租赁期间因被告管理使用不善造成房屋及相连相关设备的损坏，损失费和维修费用由被告承担责任并赔偿损失。被告在房屋租赁期满后，不履行房屋租赁协议的条款，将租赁的房屋搬空交还给原告，严重违约。并且不经原告的同意，用该房屋存放易燃的中草药，而且不注意烟头等遗留火种的防火安全。致使2015年3月29日16时20分许，因被告在租用的砖木、石棉瓦结构的门前盖棚内遗留火种引起火灾。被告的原因造成本次火灾事故的发生，责任完全由被告承担，并应按照《房屋租赁协议》的约定赔偿原告的一切损失。本次火灾发生后，被告诉称为保全火灾现场，不愿把其租赁的房屋移交给原告，并用铁锁锁住出入大门，放在屋内的中草药也不愿搬走，导致原告至今都无法行使出租房屋的占有、管理、使用等权利。被告已支付房屋租金至2015年3月14日。因此，被告支付租金应从2015年3月15日计起至被告完全把出租房交回给原告止。为维护原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求法院依法判如所请。 原告对其诉称的事实在起诉时（即2019年7月2日）向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告赵子振的诉讼主体资格；2、《居民身份证》复印件二份，欲证明被告庞天标、庞兴雄的诉讼主体资格；3、《房屋租赁协议》复印件一份，欲证明原、被告存在租赁合同关系及合同约定的具体内容；4、《照片》复印件一份2张，欲证明争议的出租房屋，在火灾事故发生后，被告说为保全火灾现场，不愿把原出租房屋移交给原告，并用铁锁锁住出入大门，放在屋内的中草药也不愿搬走，导致原告至今都无法行使出租房屋的占有、管理、使用等权利；5、玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初1251号《民事裁定书》复印件一份，欲证明原告就本案租金损失曾于2018年6月15日以反诉立案，但法院审查认为不符合反诉条件，而裁定另案处理。 原告当庭向本院提供证据如下：1、玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初1698号《民事判决书》复印件一份，欲证明原告不存在赔偿被告的问题；2、《集体建设用地使用证》复印件一份，欲证明本案争议租赁房屋的土地是登记在原告个人名下。 被告辩称：原、被告双方的房屋租赁关系，于2015年5月14日终止，2015年5月14日之后，双方不存在租赁合同关系，被告不需要支付租金给原告。如果原告认为2015年5月14日双方还存在租赁合同关系，那么原告的起诉也超过诉讼期限。 被告对其辩称的事实于2019年7月16日向本院提交的证据有：1、《房屋租赁协议》复印件一份，欲证明合同约定租赁时间至2015年3月14日，双方口头约定不退5000元押金，租期延长二个月，期满后，双方再未有续租的意思表示；2、《玉林市玉州区火灾事故认定书》复印件一份，3、《火灾现场勘验笔录》复印件一份，4、《技术鉴定报告》（编号：SY2015161）复印件一份，5、《现场取证照片》复印件八份，以上第2项至第5项欲证明租赁场所因原告加盖铁棚进行电焊作业掉下高温焊渣引起火灾；6、《玉林市玉州区火灾损失统计表》复印件一份，欲证明火灾造成被告1212981元损失；7、《照片》复印件一份6张，欲证明被告已经将可用的药材及物品搬离租赁场所；8、《照片》复印件一份2张，欲证明在被告忘记交回钥匙给原告期间，被告在火灾后仍然可以将屋顶铁棚盖好，不影响原告使用租赁房屋；9、玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初1251号《民事裁定书》复印件一份，欲证明被告起诉原告要求赔偿被告损失一案，一审法院判决原告赔偿被告损失1212981元；原告从未要求过被告支付租金，证明双方均没有续租的意思表示；10、玉林市中级人民法院（2018）桂09民终2415号《民事裁定书》复印件一份，欲证明被告诉原告一案被发回重审。 经过开庭举证、质证，原告对被告提供的证据1-6、8-10的来源真实性无异议；被告对原告于2019年7月2日提交的证据1-5和当庭提供的证据的来源真实性无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以确认其证明效力。 原告对被告提供的证据7有异议，本院认为，根据案件的实际情况可确认照片的真实性，但被告没有提供相关证据证明经人清点后搬走可用物品，因此，对该证据所要证明的内容，本院不予确认。 综合原、被告诉辩的意见，以及全案证据进行分析，本院确认以下法律事实：被告庞天标与被告庞兴雄系同胞兄弟关系，共同在玉林市经营中草药材生意。2012年3月1日，以原告赵子振为甲方与被告庞天标为乙方，双方签订了一份《房屋租赁协议》。该协议内容约定：“一、甲方把位于本组范围南流江江边路边的房屋（三间三层半）及门前盖棚租赁给乙方。二、租赁期限：从2012年3月15日至2015年3月14日止,共三年。三、租金：每年叁万元正（30000元正）。四、付款方式：先交款后使用。每年分两次（六个月一次）交款，合同签订生效后，乙方先一次性交清2012年3月15日至2012年9月15日共六个月的租金壹万伍仟元（15000元给甲方）。以后依次类推每六个月交一次，即每年3月15日、9月15日前交清该期租金。乙方如不按期交清租金的，甲方有权终止协议，并抵押财物。五、租赁押金：双方自本协议签订生效后由乙方支付伍仟元（5000元）给甲方作为押金。中途退租违约押金不退。六至九、（略）。十、租赁期满，乙方按时把乙方的物品搬离完毕。超时的按租金比例计收租金，如超过十天不搬完的剩下部份全部归甲方所有。乙方押金乙方如没有违约，甲方如数退还给乙方。十一至十二、（略）。”。协议签订后，双方均按照约定履行各自的义务，被告庞天标依约支付押金5000元给原告，后又通过银行转账汇款或现金支付的方式，支付清了2012年3月15日至2012年9月15日共六个月的租金壹万伍仟元（15000元）给原告；而原告依约将租赁的房屋交给给被告庞天标经营管理使用，被告庞天标接收房屋后，与其弟庞兴雄（即本案另被告）将租赁的房屋用于共同经营中草药材，在租赁期间，两被告均按时交清租金给原告。2015年3月14日，《房屋租赁协议》期满，被告庞天标、庞兴雄本应将租赁房屋腾空返还给原告，但两被告没有搬离本案争议的承租房屋，而是继续占用原告租赁的房屋，欲与原告协商是否继续租用房屋事宜，因此，原告对此没有拒绝两被告协商之意，也没有将押金5000元返还给被告庞天标。2015年3月29日16时20分许，本案争议租赁的房屋发生了火灾事故，玉林市公安消防支队指挥中心接到火灾报警后，立即派人员赶往火灾现场进行救火，至当日19时15分火被扑灭。火灾事故发生后，玉林市玉州区立即对火灾现场用警戒带进行封闭保护，并在仓库大门西侧外墙上张贴《封闭火灾现场公告》。事后，玉林市玉州区派员到现场进行了勘验，并调查询问了多个目击者。该消防大队人员通过现场勘验和调查询问现场目击者，发现在事故发生的当天，原告之侄子赵某某雇佣他人在自家的楼顶上（与原告出租的房屋相邻）搭盖铁棚，在搭盖铁棚的过程中，于当天上午进行过电焊作业。当天14时左右，被告雇请的工人在租赁的房屋二楼打扫卫生，该工人有抽烟的习惯。为此，玉林市玉州区于2015年5月26日以玉州公消火认字[2015]第0001号《火灾事故认定书》，作出《火灾事故认定书》。该认定书的内容载明：“火灾事故基本情况：2015年3月29日16时40分，玉林市消防支队指挥中心接到报警称：位于玉林市玉州区的庞兴雄中草药仓库发生火灾。火灾烧毁（损）砖木结构仓库1座、砖混建筑的木门及局部装修、电箱及其配电气线路、切片机1台、锯木机1台、中草药材货物一批等物品，过面积约为337平方米，无人员伤亡。经统计，直接财产损失13000481元。经调查，对起火原因认定如下：起火时间为2015年3月29日16时20分许；起火部位为庞兴雄租用的砖木结构仓库内距东墙7米、西墙2米、南木门3.5米、北墙11米的范围内；排除人为放火、自燃、电气短路等原因引起火灾的可能，不排除该部位高温焊渣掉落、遗留火种引起火灾的可能。以上事实有火灾询问笔录10份、现场勘验笔录1份、现场照片以及鉴定报告1份等证据证实。当事人对本认定有异议的，可以字本认定书送达之日起十五个工作日内，向玉林市公安消防支队提出书面复核申请。复核一次为限。玉林市玉州区（公章），二〇一五年五月二十六日”。被告庞兴雄不服玉林市玉州区作出的玉州公消火认字[2015]第0001号《火灾事故认定书》，于2015年6月12日向玉林市公安消防支队提出了复核申请，玉林市公安消防支队受理复核申请后，于2015年8月14日以玉公消火复字[2015]第0001号《火灾事故认定复核决定书》，作出“维持原火灾事故认定”的决定。玉林市公安消防支队已将玉公消火复字[2015]第0001号《火灾事故认定复核决定书》分别送达给原告和被告庞兴雄。在玉林市玉州区处理事故期间，两被告已将可用中药材从本案争议的租赁房屋内搬离。 火灾事故发生后，原、被告双方一直为火灾事故起因以及造成的损失和责任承担的问题在协商。2018年4月间，原、被告双方为其经济损失及责任承担问题协商未果，本案的两被告遂向法院提起民事诉讼，向本案的原告主张赔偿因火灾事故造成其经济损失，本案的原告亦于2018年6月15日向法院提出反诉请求，反诉主张本案的两被告支付房屋租金至返还房屋止，因本案的原告主张的房屋租金纠纷与火灾造成双方的经济损失纠纷属不同的法律关系，法院对此予以释明，并依法作出裁决，驳回本案原告在另案的反诉请求，建议本案的原告另行起诉。 本院认为，原、被告之间所签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规，是合法有效的协议，且双方均已按照协议认真履行各自的义务，事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”；第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。按照《房屋租赁协议》第十条的约定：“租赁期满，乙方按时把乙方的物品搬离完毕。超时的按租金比例计收租金，如超过十天不搬完的剩下部份全部归甲方所有。乙方押金乙方如没有违约，甲方如数退还给乙方”，双方签订的《房屋租赁协议》于2015年3月14日期满，两被告应该按时搬离承租的房屋，但至2015年3月29日发生意外的火灾之前，两被告一直没有搬走存放在承租房的中草药，并派员到承租房内检查中草药的仓储保管情况，原告对此也没有提出异议，且双方没有提供书面证据证明另行约定租赁期限，原告不予确认被告主张的租赁期限口头约定，因此，原、被告之间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。 2015年3月29日，双方争议的租赁房屋发生火灾事故，玉林市玉州区接警后赶往现场进行救火，扑灭后立即对火灾现场用警戒带进行封闭保护，并在仓库大门西侧外墙上张贴《封闭火灾现场公告》，两被告即时起不能继续使用承租的房屋，原告此时已知道或者应当知道的。火灾后经玉林市玉州区现场勘验调查后，证实当天原告的亲戚在现场进行高温焊接作业，被告雇请的工人在承租房屋中打扫卫生，有抽烟的习惯。在排除人为放火、自燃、电气短路等原因引起火灾的可能，作出《火灾事故认定书》，认定起火原因：“不排除该部位高温焊渣掉落、遗留火种引起火灾的可能”。两被告不服，依法向玉林市公安消防支队提出了复核申请，玉林市公安消防支队受理复核申请后，于2015年8月14日以玉公消火复字[2015]第0001号《火灾事故认定复核决定书》，作出“维持原火灾事故认定”的决定。玉林市公安消防支队已将玉公消火复字[2015]第0001号《火灾事故认定复核决定书》分别送达给原告和被告庞兴雄。至2015年8月24日止，公安消防部门对涉案争议房屋的火灾事故认定处理已结束。在玉林市玉州区处理事故期间，原、被告都应该知道争议的租赁房屋已经存在继续出租使用的事宜，而且被告已将可用的中药材从本案争议的租赁房屋内搬离，因此，原、被告双方之前存在的不定期租赁也到此终止。故本案的诉讼时效应从2015年8月25日开始计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。依照上述规定，本案的诉讼时效期间为二年。即使原告于2018年6月15日在另案中正式书面向两被告提起反诉主张支付房屋租金至返还房屋，也已超过诉讼时效。原告亦未能提供证据证明本案诉讼时效存在中断或中止的情况，已丧失胜诉权。两被告以原告起诉超过诉讼时效而提出抗辩，理由成立，证据充分，符合法律规定，本院予以采纳，驳回原告的诉讼请求。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下： 驳回原告赵子振的诉讼请求。 本案受理费2700元，减半收取为1350元，由原告赵子振负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员  何 洪 二〇一九年九月十九日 法官助理  包智慧 书 记 员  吕玉凤