江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终5347号上诉人（原审原告）：吴兆昊，男，1989年1月6日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：陈克昌，江苏阳晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：高文富，江苏三强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐井才，男，1968年9月16日出生，汉族，居民，户籍地江苏省响水县，现住江苏省响水县。被上诉人（原审被告）：刘三喜，男，1966年1月25日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。上诉人吴兆昊因与被上诉人徐井才、刘三喜返还原物纠纷一案，江苏省响水县人民法院于2014年2月20日作出（2013）响民初字第1393号民事判决，吴兆昊与徐井才均不服该判决并向本院提起上诉。2014年7月1日，本院作出（2014）盐民终字第0878号民事裁定，撤销（2013）响民初字第1393号民事判决，发回重审。该院经重新审理后作出（2014）响民初字第01711号民事判决，吴兆昊不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月25日公开开庭进行了审理。上诉人吴兆昊及其委托诉讼代理人陈克昌、高文富、被上诉人徐井才均到庭参加诉讼。被上诉人刘三喜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本院就本案于2018年4月24日裁定中止诉讼，后于2019年7月10日恢复审理。本案现已审理终结。吴兆昊上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴兆昊的诉讼请求。事实与理由：1.案涉《资产转让协议》约定将陈家港保险所房屋及土地使用权转让给吴兆昊，成交价69200元。该房产原登记产权人为中国人民财产保险股份有限公司响水支公司（以下简称人保响水公司），由中国人民保险集团划拨给人保投资控股有限公司（以下简称人保控股公司）处置。同日，为办理房产过户手续，人保控股公司指令人保响水公司与吴兆昊签署《资产转让协议》。2012年5月2日，吴兆昊与人保响水公司为办理过户手续签订了房屋转让合同，并缴纳了税费，取得了案涉房产的房产证和土地使用证。2.案涉房屋仍然登记在吴兆昊名下，房屋所有权证并未被撤销，人保控股公司与吴兆昊签订的《资产转让协议》和房屋转让合同均合法有效，人保控股公司作为房产的原所有权人，其通过正当程序将房屋出售给吴兆昊并未违反任何法律规定，吴兆昊仍然是涉案房屋的合法所有权人，其对该房占有、使用、收益的权利应当受到法律保护。徐井才辩称，案涉房屋是中国人民财产保险股份有限公司（以下简称人保盐城公司）应王祥英的要求作为其养老的补偿，与吴兆昊无关，故徐井才与吴兆昊之间不存在任何关系，且人保响水公司是在王祥英的要求下与吴兆昊签订案涉合同的。所以当时案涉房屋的权利人和受益人均系王祥英。王祥英为了规避其与徐井才的事实房屋买卖合同关系，将案涉房屋的产权登记过户到吴兆昊名下，以达到其既不还钱也不给房子的目的。吴兆昊向一审法院起诉请求：1.判令徐井才、刘三喜迁让出吴兆昊所有的位于响水县的房屋；2.判令徐井才赔偿租金损失70000元、评估费2000元，合计72000元（从2009年9月23日起至实际腾房之日止，每年价格14000元，每月价格1166.7元，腾房日期超过照加）；3.诉讼费用由徐井才和刘三喜共同承担。一审法院认定事实：王祥英系吴兆昊的母亲。2008年3月1日，徐井才与王祥英签订房屋租赁合同一份，约定王祥英将位于响水县南侧门面房两间出租给徐井才使用，租期为一年，租金为6000元。协议签订后，王祥英将房屋交付给徐井才使用。后徐井才准备购买该房屋，并通过中间人谢应伯（与王祥英系同母异父兄妹）预付给王祥英购房定金16000元。2008年3月11日，王祥英又将该定金16000元退还给谢应伯。同年4月27日，徐井才又通过谢应伯付给王祥英购房款142800元。后该门面房两间及楼上二层房屋和屋后附属设施均被徐井才占有使用，其中底层两间门面房被徐井才出租给刘三喜使用至今。2009年9月17日，人保盐城公司向人保控股公司江苏省分公司出具“关于响水陈港、小尖原保险所房产处置的联系函”，主要内容：陈港保险所和小尖保险所原办公用房在人保财险进行股份制改造时，划归贵公司所有。现得悉贵公司对上述两处房产进行资产价格评估并意欲作出售处置。考虑到响水公司陈港镇保险所原主任王祥英和小尖镇保险所原主任长期为人保公司工作，因历史原因我公司在其人员性质、包括个人养老在内的福利待遇一直未能予以解决，两人长期上访未果，且两处办公用房也一直分别被两人占据，并做过一些修缮。因此，贵公司在处置该两处房产时，恳请优先考虑将两处房产优先出售给王祥英和吴永富。2009年9月21日，人保盐城公司（甲方）与王祥英（乙方）签订一份协议书，内容为“乙方为座落于响水县陈港镇一处隶属于中国人保控股公司的房产，向甲方提出要求，请甲方帮助乙方同人保控股公司沟通协调，优先让乙方购得该处房产。考虑到乙方曾是甲方的保险个人代理人，乙方优先优惠购得该处房产，带有甲方为乙方给予以房养老之补贴之意。经甲方及其上级公司人力资源部门的协调，控股公司同意将其在陈港镇的房产卖给乙方。自乙方人保控股公司签订购房协议之日起，乙方不得再向甲方提出养老等任何经济方面的要求，双方也不再存有任何劳动纠纷和经济纠葛。如发现乙方在为人保公司代理业务期间发生的违法违纪问题，由乙方负全部责任，甲方概不负责”。2009年9月22日，人保控股公司与吴兆昊签订资产转让协议，约定人保控股公司将坐落于陈港镇盐淮北路南侧的原陈港保险所房屋及对应的土地使用权转让给吴兆昊，该资产成交价为69200元等。2009年9月22日，人保响水公司与吴兆昊签订资产转让协议，约定出让人（人保响水公司）和受让人（吴兆昊）根据人保控股公司资产转让协议精神，出让人将坐落于陈港镇盐淮北路南侧的房屋及对应的土地使用权转让给吴兆昊，该房屋建筑面积107.54平方米，成交价为69200元等。2012年3月22日，人保响水公司出具授权委托书，委托王祥英代理响水县陈港镇淮盐北路南侧的房屋转移登记手续。同年5月2日，人保响水公司与吴兆昊订立房屋转让合同，约定甲方（人保响水公司）将坐落在响水县陈港镇淮盐北路南侧的房屋（连同该房屋占用范围内的土地）转让给乙方（吴兆昊），房屋建筑面积107.54＋6.2平方米，占地面积73.5平方米，成交价220000元，乙方在2009年9月22日前一次付清等。该合同加盖人保响水公司公章及法定代表人印章，甲方代理人签有王祥英名及手印，吴兆昊在合同上签名捺印。2012年5月7日，吴兆昊取得位于响水县南侧房屋的房屋所有权证（证号：响房权证陈家港字第××JG00733号）。2012年5月13日，取得位于响水县房屋的国有土地使用证（证号：响国用（2012）第26505号）。2014年7月11日，徐井才向一审法院提起诉讼，要求确认人保响水公司与吴兆昊于2009年9月22日签订的资产转让协议及2012年5月2日签订的房屋转让合同无效。2016年11月4日，一审法院作出（2016）苏0921民初411号民事判决书，确认人保响水公司与吴兆昊于2009年9月22日签订的资产转让协议及2012年5月2日签订的房屋转让合同无效。吴兆昊以及人保响水公司均不服该判决，提起上诉。2017年6月12日，本院作出（2017）苏09民终357号民事判决书，驳回上诉，维持原判。目前该两份民事判决书均已生效。一审法院认为：吴兆昊系依据2009年5月2日其与人保响水支公司签订的房屋转让合同取得争议房屋的房屋产权证以及土地使用权证，现该房屋转让合同已经被生效判决书确认无效，故吴兆昊要求徐井才、刘三喜迁让房屋并赔偿损失的依据不足，不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回吴兆昊的所有诉讼请求。案件受理费1600元，由吴兆昊负担。本院二审期间，吴兆昊围绕其上诉请求依法提交了如下证据：证据一、（2013）响民初字第0233号民事判决书、（2013）盐民终字第0891号民事判决书、（2014）苏审二申字第0595号民事判决书，以及盐检民行监〔2015〕32090000024号不支持监督申请决定书，证明吴兆昊系案涉房屋的合法所有权人，徐井才与王祥英不存在房屋买卖关系。证据二、民事案件再审告知单的复印件，证明吴兆昊已就（2017）苏09民终357号的二审判决启动了再审程序，江苏省高级人民法院已于2017年8月24日立案。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。徐井才发表的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议。（2016）苏0921民初411号和（2017）苏09民终357号判决均已认定王祥英系案涉房屋的权利人，吴兆昊与人保响水公司签订的资产转让协议及房屋转让合同均无效。证据二的真实性由法院核实，如复印件与原件一致则无异议。刘三喜未予质证。经审查，本院对吴兆昊提供的上述证据的“三性”均予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，江苏省高级人民法院于2019年5月20日作出（2019）苏民再153号民事判决书，该判决认为：徐井才与王祥英于2008年4月21日签订的房屋买卖契约真实，且系王祥英与徐井才的真实意思表示，依法成立并生效，虽然王祥英在与徐井才签订案涉房屋契约时不享有案涉房屋的所有权，并不影响该契约的效力，故徐井才起诉主张“确认其与王祥英所签订契约有效”的请求成立；因吴兆昊与徐井才之间并无买卖合同关系，故徐井才要求吴兆昊协助办理过户手续不予支持。鉴于案涉房屋依法已被登记在吴兆昊名下，徐井才可依据其与王祥英2008年4月21日签订的房屋买卖契约，要求王祥英承担相应的违约责任。遂判决：一、撤销本院（2013）盐民终字第0891号民事判决和一审法院（2013）响民初字第0233号民事判决；二、确认案涉2008年4月21日价款为158800元的契约有效；三、驳回徐井才其他诉讼请求。二审还查明，江苏省高级人民法院于2019年5月20日作出（2019）苏民再154号民事判决书，该判决认为：王祥英与徐井才签订了2008年4月21日的房屋买卖契约，徐井才亦已支付定金及全部购房款，故该契约成立并生效。目前没有证据证明2009年9月22日人保响水公司与吴兆昊签订案涉资产转让协议时存在恶意串通损害徐井才利益的情形。虽然徐井才有权基于该契约而占有案涉房屋，但房屋仍登记在人保响水公司名下，人保响水公司有权与吴兆昊签订买卖合同，不属于恶意串通损害徐井才权利益的情形。故该资产转让协议及房屋转让合同均应认定为有效。遂判决：一、撤销本院（2017）苏09民终357号民事判决和一审法院（2016）苏0921民初411号民事判决；二、驳回徐井才全部诉讼请求。二审再查明，徐井才于2019年6月11日以王祥英为被告向一审法院提起诉讼，请求法院判决王祥英承担违约责任，向其返还购房款158800元，并承担其可获得利益400000元、维权损失130000元、精神损失费50000元、装修20000元，合计758800元。一审法院已立案，案号为（2019）苏0921民初2745号。另，刘三喜已不再承租案涉房屋。本院认为，本案的争议焦点为徐井才、刘三喜应否腾退案涉房屋。首先，案涉房屋已由原所有权人转让给吴兆昊，王祥英并非案涉房产的所有权人，其处分案涉房产未得到房产所有权人的追认，且吴兆昊已依法通过行政机关办理了房屋权属证书，对案涉房产享有合法的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故吴兆昊有权主张要求徐井才或者实际占用人腾让房屋。虽然徐井才主张其系基于与王祥英签订的契约占用房屋，但是由于王祥英未取得处分权，王祥英的无权处分行为也未得到所有权人的追认，故王祥英的处分行为对吴兆昊不发生效力，且徐井才也已向一审法院提起诉讼要求王祥英承担违约责任及损失赔偿责任，故徐井才应向吴兆昊腾让并交付房屋。其次，由于吴兆昊和徐井才均主张刘三喜已不再承租案涉房产，故本院对吴兆昊要求判令刘三喜腾让房屋的诉请不予支持。再次，吴兆昊主张因徐井才占用案涉房屋，故徐井才应赔偿租金损失70000元（腾房日期超过照加，按14000元/年的标准计算），并承担评估费2000元。本院认为，徐井才实际占有使用案涉房屋属实，吴兆昊在取得房屋所有权后于2012年５月份便要求徐井才迁让交还房屋，但徐井才一直未予迁让，并将一层房屋对外出租收益，故其应赔偿吴兆昊相应的占用损失。但是徐井才占用房屋是基于其与王祥英签订的买卖契约，而王祥英系吴兆昊的母亲，徐井才占用房屋造成吴兆昊的损失并不能完全归责于徐井才，况且腾空房屋并迁让也需要一定的合理期间。且吴兆昊提供的14000元/年租金标准的鉴定意见系案涉房屋于2009年9月至2012年9月期间的租金水平，故本院在综合考虑上述因素的情况下酌情认定徐井才按照5000元/年的标准向吴兆昊赔偿自2012年9月1日起至实际迁让之日止的占用费损失。综上所述，吴兆昊的上诉请求部分成立。因本案出现新证据导致事实认定发生变化，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省响水县人民法院（2014）响民初字第01711号民事判决；二、被上诉人徐井才于本判决发生法律效力之日起六十日内迁让出上诉人吴兆昊所有的位于江苏省响水县房屋，并赔偿占有使用损失（按照5000元/年的标准，自2012年9月1日起计算至实际迁让之日止）；三、驳回上诉人吴兆昊的其他一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1600元，由上诉人吴兆昊负担400元，被上诉人徐井才负担1200元；二审案件受理费1600元，由上诉人吴兆昊负担400元，被上诉人徐井才负担1200元。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  孙曙光审判员  周 陇二〇一九年九月三日书记员  唐 舒附录法律条文1.《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2.《中华人民共和国合同法》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。