云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0627民初3895号原告镇雄县金盾保安服务有限公司，统一社会信用代码：91530627799857848N；住址：云南省镇雄县乌峰镇建设街3号。法定代表人许吉，总经理。委托代理人刘银宏，云南南广律师事务所律师。被告岳朝敏，女，汉族，生于1977年8月14日，云南省镇雄县人，大专文化，系镇雄县烟草公司员工，住镇雄县。原告镇雄县金盾保安服务有限公司（以下简称金盾保安公司）诉被告岳朝敏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月14日、8月12日公开开庭进行了审理。原告金盾保安公司公司的委托代理人刘银宏，被告岳朝敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盾保安公司诉称，2017年4月1日，我公司与镇雄县工商小区管理委员会签订物业管理服务合同，负责对工商小区进行物业服务管理。合同主要内容为，物业管理服务期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止；物业管理服务费用按照每月每平方建筑面积0.6元收取；垃圾清运费按县城管局的标准统一收取，即每年158元；车位费按每车每年600元收取。被告岳朝敏的房屋位于工商小区6栋2单元501室，建筑面积共152个平方米，其没有车辆。原告已按合同约定为被告提供了物业管理服务，但其自2017年以来一直拖欠物管费及垃圾清运费未交。经我公司多次催收，被告依然置之不理，被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金周转和小区建设，现请求人民法院判令被告给付物业服务费2188元（152平方米×每月0.6元×24个月）、垃圾清运费316元（158元×2年），共计人民币2504元。被告岳朝敏辩称，原告公司的经营范围没有物业管理，其没有签订物业管理合同的主体资格。工商小区至今没有成立业主委员会，被告也未委托任何人签订物业管理合同，因此镇雄县工商小区物业管理委员会没有资格与原告签订物业管理服务合同，双方签订的合同无效。该合同约定的物业管理费标准不合法，因为物管费收取标准应由小区业主大会决定，报住建局批准，并经发改委核准。工商小区现在没有物业公司进行管理，被告没有享受原告提供的物业管理服务，原告也从未向被告催缴过物业管理费。另外，被告只同意向环卫所或有资质的单位交纳合理的垃圾清运费。终上所述，请求人民法院驳回原告的起诉。根据原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.原告金盾保安公司与镇雄县工商小区管理委员会签订的《物业管理服务合同》是否有效；2.涉案合同约定的物业管理费及垃圾清运费收费标准是否合理；3.被告是否承担向原告交纳物业管理费、垃圾清运费的责任。原告金盾保安公司针对其诉讼主张向法庭提举以下证据：1.《营业执照》及《法人身份证明书》复印件各1份，拟证明原告的民事诉讼主体资格合法。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为原告经营范围内没有物业管理服务资质。2.《物业管理服务合同》复印件1份，拟证明镇雄县工商小区管理委员会与原告于2017年4月1日签订合同，将镇雄县工商小区的物业管理业务委托给原告公司管理，双方约定物业管理费按每平方米每月0.6元的标准收取，垃圾清运费按每年158元收取，合同期限为3年。经质证，被告认为该合同程序、主体均不合法，工商小区自业主入住以来就没有依法按程序成立过管理委员会，且原告的经营范围没有物业管理服务的资质。3.镇雄县房地产开发有限公司《收款收据》复印件一份，拟证明原告按每年158元的标准收取垃圾清运费合法。经质证，被告无异议。4.《催费通知》原件1页及《照片》打印件1页，拟证明原告于2018年7月9日将催费通知书张贴在被告的门上，向其催缴物管费和垃圾清运费。经质证，被告认为其与原告没有物业管理合同关系，原告至今未在其门上张贴过催费通知，也未向其催收物业管理费用。5.《照片》1页及《物管费收费名单》原件1页，拟证明被告差欠原告物管费及垃圾清运费共计2504元，且原告对部分未交物管费的业主进行张贴公示。经质证，被告认为该证据没有注明收取物业管理费的物业管理公司名称。6.《工资花名册》复印件一份28页；《手机截图》打印件10页，拟证明原告聘请宋胜平等四名管理人员对工商小区进行管理及原告向电力公司交纳电费的事实。经质证，被告对该证据均有异议，认为原告公司在工商小区的管理人员只有两个，偶尔还有一个打扫卫生的人员，且该证据不能证实原告向电力公司交纳工商小区的电费。7.《付款凭证》复印件4页，拟证明原告对工商小区的水管及电路进行维修管理。经质证，被告对该证有异议，认为该证据不能证明原告对小区管道进行维修，小区管道出现损坏均是由小区业主自行出钱维修。8.《收据》复印件1页，拟证明2014年工商小区交给城管局的卫生费是10000元。2017年交给城管局的卫生费是20000元，但没有证据证明。经质证，被告对该证据无异议。9.镇雄县城区环境卫生管理所出具的《通知》原件一份，载明：“根据县发革局的相关文件规定，请你公司于2017年12月30日前将生活垃圾清运处理服务费上交我单位，上交标准按原工商局物业管理期间的标准执行。“经质证，被告对该证据无异议。被告岳朝敏针对其主张向法庭提举以下证据：1.《照片》原件8张，拟证明工商小区处于无人管理状态；树木无人修剪，导致墙体受损；闲杂人员随意进出，在墙上张贴小广告；消防通道被他人修建成房屋对外出租；小区篮球场被外来车辆停占；小区的垃圾随意摆放；小区值班室无人管理。经质证，原告对证据的三性不予认可，认为照片没有拍摄时间，且照片显示的只是局部内容。本院出示依职权调取的证据如下：1.对高琼（镇雄县市场监督管理局副局长）的调查笔录一份。载明：“工商小区原属于镇雄县工商局职工集资建房，是单位组织修建，于2002年修建完毕。2006年经工商局党组开会决定，成立物业管理委员会，由我负责对工商小区进行管理，我任委员会主任，单位的会计王昌进、刘吉全任副主任。物管会成立初期，入住小区的业主，按每年600元的标准收取，未入住小区的业主按300元的标准收取。在收取了两年的物管费后，因房屋面积较小的业主提出意见，物业管理委员会重新作出决定，并在工商局的七楼会议室召开业主大会，决定房屋面积大的业主按720元收取物管费，房屋面积较小的业主按600元收取物管费。在成立小区物业管理委员会时，大部分业主都参加了会议，并一致推荐我任物管会主任。在物业管理委员会进行管理期间，因部分业主不遵守物管规定，聘请的保洁人员工作不到位等原因，导致小区出现脏、乱、差的情况。2017年，县委政府要求我单位响应创建文明城市的决定，完善对小区的管理，并将我作为物业管理委员会主任的名单报到社区。为此，我单位决定将小区管理推向市场化，由我牵头多次向小区住户（主要是本单位职工）进行了协商，因多家物管公司认为小区费用较低，且小区业主难于管理等原因，拒绝来小区进行管理，最后才联系了金盾保安公司。在与金盾保安公司签订合同前，单位多次召开职工大会，并研究小区物业管理的相关问题，该合同先由市场管理股股长胡永红对合同进行把关后，在合同符合法律规定的条件下，正式签订了合同，并请金盾保安公司先行对小区大门进行改造及安装了摄像头，该费用由本单位出资了49000多元，其余的资金由以前物业管理委员会剩余的资金予以补足。金盾保安公司管理期间，与以前的物业管理委员会管理相比，整个小区都有了明显的改善。在与金盾保安公司签订合同时，已经有职工将小区房屋进行出卖，本小区共有128户房屋，现在只有60多户是本单位职工，其余的房屋都对外进行了出卖。在物管会管理小区的10多年里，都是我代表小区处理相关物管的事项，所以我有权利代表他们签订合同，而且我也是小区的业主。2017年的物管费，我们单位职工是全部交纳的，但2018年产生纠纷后，大部分职工就不再交纳物管费。金盾保安公司的确有管理不到位的地方，没有对树木进行修剪及浇水；对部分业主改造房屋等也未进行制止；对小区值班问题上，只是去开门关门，但未进行巡查。在与金盾公司签订合同时，合同约定从以前的物业管理委员会收取的费用（该费用是我单位投资改造的活动板房租金）中每年补助金盾保安公司10000元。“经质证，原告对该证据无异议。经质证，被告对证据的部分内容有异议，认为高琼是工商局委任的工商小区管理委员会主任，而不是工商小区业主选举的业主管理委员会主任，因此高琼无权代表小区业主与原告签订合同；高琼陈述的原告在小区管理方面存在不到位的情况不全面，原告还未开展对小区安全、设施维护、公共场所的管理工作；小区物管费收取标准没有任何依据；活动板房改造与本案无关。对高琼的其他陈述无意见。2.《镇雄县工商小区人员名单交费》复印件2页及《收据》复印件7页。经质证，原、被告对该证据均无异议。3.《镇雄县发展和改革局关于对龙腾锦城物业小区管理费标准核定请示的批复》及《关于镇雄县垃圾处理有限责任公司垃圾处理收费的批复》复印件各一份。经质证，原、被告对该证据均无异议。本院审查认为，原告金盾保安公司提交的9组证据中，证据1、3、8、9项及本院依职权调取的1、2、3项，来源合法，内容客观真实，证据间相互形成锁链，且被告无实质性异议，故本院予以采信。通过对原告提举的证据2、4、5、6、7项及本院依职权调取的1、2、3、项证据综合分析，合同订立前，镇雄县工商小区物业管理委员会系工商小区业主推荐，并经原工商行政管理局党组研究决定成立的物管会，依法能够代表工商小区业主与原告签订物业管理服务合同；虽然合同订立时，原告的经营范围没有物业管理，但合同订立后，原告已实际履行对工商小区的物业管理服务职责，且我国物权法第八十一条、第八十二条并未强制规定必须由具备物业管理资质的物业公司提供物业服务，不能以此认定双方签订的《物业管理服务合同》无效，故镇雄县工商小区物业管理委员会与原告签订的物业管理服务合同合法有效，本院予以采信，被告质证认为该合同无效的理由不成立，本院不予采信；合同签订后，原告对工商小区已实际履行物业管理服务职责，被告质证认为原告未履行物业管理服务的理由不能成立，本院不予采信。因被告拒绝交纳物管等费，原告通过张贴催款通知公告等方式向被告催收，被告质证认为原告未向其进行催收的理由不能成立，本院不予采信。被告岳朝敏提举的证据与本院依职权调取的第1项证据相互印证，并形成证据锁链，能够证明原告在履行物业管理服务职责期间，存在履行物业管理职责不到位的情况。根据原、被告的举证质证及陈述，本院认定本案法律事实如下：镇雄县工商小区（以下简称工商小区）系由原工商行政管理局（以下简称工商局）职工集资建房、单位组织修建的家属房。该小区共有128套房屋，其中使用面积为152平方米的房屋90套，使用面积为110平方米的房屋38套。2006年工商小区投入使用后，经工商局党组召开会议研究决定成立镇雄县工商小区物业管理委员会（以下简称管理委员会），经工商小区部分业主推荐，由工商局职工暨小区业主高琼（现任镇雄县市场监督管理局副局长）担任管理委员会主任，负责对工商小区物业进行管理。在管理委员会管理初期，入住的小区业主按照每年600元的标准交纳物业管理等费，未入住的小区业主按照每年300元的标准交纳物业管理等费。该标准执行两年后，小区房屋使用面积为110平方米的业主认为收费不合理，要求调整收费标准。管理委员会召开业主会议决定将原收费标准调整为，房屋使用面积为152平方米的业主按照每年720元的标准交纳物业管理等费；房屋面积为110平方米的业主按照每年600元的标准交纳物业管理等费。被告岳朝敏于2001年购买工商小区6幢2单元501室，使用面积152平方米，其自2004年入住工商小区至2016年以来，按管理委员会的收费标准交纳了物业管理等费。在管理委员会管理期间，因部分业主不遵守物管规定，聘请的保洁人员工作不到位，导致小区出现脏、乱、差的情况。原告金盾保安公司于2007年3月21日成立，营业期限自2007年3月21日至2022年3月20日，经营范围：“提供安全守护，门卫、内部巡逻，押动贵重物品等保安服务，提供展览、文体、商业等行动的保安服务，研制开发，推广应用营销假各类安全技术防范产品，承接各类安全技术防范产品，承接各类安全技术防范产品，承接各类安全技术防范系统工程及安全防范咨询服务。”2017年，为响应县委政府创建卫生城市的要求，完善工商小区的物业管理，镇雄县市场监督管理局决定将工商小区的物业管理推向市场。由于多家物管公司认为工商小区收取的物管费较低，且小区住户难管等原因，不愿对工商小区进行物业管理，管理委员会在此情形下，于2017年4月1日与原告金盾保安公司签订《物业管理服务合同》，将工商小区物业委托给原告管理，合同期限为三年，双方约定物业管理费由原告按每平方米0.6元直接向业主收取，垃圾清运费按县城管局的标准收取，管理委员会每年补贴原告物业管理费用10000元，该合同还对双方各自的权利、义务作了约定。原告金盾保安公司接管工商小区物业管理期间，小区物业管理较之前有明显改善，后因原告在履行物业管理职责中存在管理不到位的情况，导致被告岳朝敏等部分小区业主不满，拒绝向原告交纳物业管理服务费及垃圾清运费，其中被告岳朝敏拖欠2017年4月1日至2019年3月31日的物管费2188元、垃圾清运费316元，合计人民币2504元，经原告多次催收未果，于2018年9月17日向本院提起诉讼。本院认为，工商小区系原工商局职工集资、单位组织修建的家属房，经原工商局党组研究决定，并召开职工（业主）大会成立管理委员会后，管理委员会已对涉案小区管理了十余年，业主未提出异议，并主动向管理委员会履行了交纳物业管理等费的义务，已得到业主的认可，且工商小区至今未选举成立业主委员会。为规范和改善小区的物业管理，在其他物管公司不愿接管小区物业管理的情形下，管理委员会代表小区业主与原告签订的《物业管理服务合同》具有法律效力，对小区业主具有约束力。签订合同时，虽然原告的经营范围没有物业管理事项，但原告在合同订立后，已实际为工商小区业主提供了物业服务，与被告形成事实上的物业管理关系。至于原告是否取得物业管理资质，应由行政主管部门根据相关规定予以处理，且我国物权法第八十一条、第八十二条并未强制规定必须由具备物业管理资质的物业公司提供物业服务，不能以此认定双方签订的《物业管理服务合同》无效，因此被告拒绝交纳物管费的理由不能成立，本院不予采纳。原告按照每平方米0.6元收取物管费的标准，与镇雄县发展和改革局批复其他物业小区按每平方米0.5元收取物管费相比，其收费标准并不算高，亦符合本县物业管理市场的实际，且原告已按照行政部门的规定向镇雄县城区环境卫生管理所垫付了工商小区垃圾清运费，因此，原告要求被告支付2017年4月1日至2019年3月31日的物业管理费及垃圾清运费的请求，本院予以支持。由于物业管理服务系经营性服务行为，鉴于原告在履行物业管理职责中存在管理不到位的情况，本院可酌情扣减一定的物管费，原告诉求被告支付的物业管理费按80%计算支付较为公平合理。另外，本院需说明，物业公司与小区业主之间是互相依存的关系，物业公司所提供的物业服务水平和质量应与收取的物管费相适应，小区业主也应自觉遵守各项规章制度，按时交纳物管费，对物业公司存在的问题应当通过正当渠道提出合理化建议，物业公司应积极改进服务，加强与业主沟通，通过双方互相理解、支持，才能营造一个整洁、文明、和谐的生活小区。综上所述，为维护社会秩序的稳定，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告岳朝敏给付原告镇雄县金盾保安服务有限公司自2017年4月1日起至2019年3月31日止的物业管理费1750.4元（即2188×80%）,垃圾清运费316元，合计人民币2066.40元。限判决生效后十日内给付完毕。二、驳回原告镇雄县金盾保安服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告岳朝敏承担人民币40元，由原告镇雄县金盾保安服务有限公司承担人民币10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  张雄伟审 判 员  童映晖人民陪审员  肖弟珍二〇一九年九月十六日书 记 员  吴春艳赵熙辰附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。