江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0116民初551号 原告（反诉被告）：黄亚东，男，1977年6月21日出生，汉族，住南京市六合区。 委托诉讼代理人：叶林，江苏开昌律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京市六合城镇建设综合开发公司，统一社会信用代码9132011606264379X3，住所地南京市六合区雄州街道延安北路。 法定代表人：祁开荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡宜金，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚娟，北京市高朋（南京）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）黄亚东与被告（反诉原告）南京市六合城镇建设综合开发公司（简称六合城建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月8日公开开庭进行审理，原告黄亚东的委托诉讼代理人叶林、被告六合城建公司的委托诉讼代理人胡金宜、姚娟到庭参加诉讼。因双方争议较大，案情复杂，本案转为普通程序，并于2019年9月11日公开开庭进行审理。原告黄亚东的委托诉讼代理人叶林、被告六合城建公司的委托诉讼代理人胡金宜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄亚东向本院提出诉讼请求：1、继续履行原、被告于2009年1月17日签订的《横梁甸商业广场商品房预售合同》；2、被告协助原告办理案涉房屋不动产登记手续；3、交付案涉房屋；4、被告承担本案诉讼费。案件审理过程中，原告黄亚东变更诉讼请求：1、解除原、被告于2009年1月17日签订的《横梁甸商业广场商品房预售合同》；2、被告返还购房款223930元及利息（自立案之日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止）；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年1月17日，原、被告签订《横梁甸商业广场商品房预售合同》，约定由被告将坐落于六合区房屋出售给原告，并约定了计价方式与价款等条款。2018年6月7日，原告按涉案合同的约定向被告支付房款合计223930元，然被告至今未向原告交付涉案房屋及协助办理过户手续。为此，原告为维护自己的合法权益，特诉至人民法院。 被告六合城建公司辩称，原告的购房行为明显异常：1、双方签订的预售合同是原告与当时项目经办人陈某造假所为，原告并未支付首付款，也未偿还后续的贷款，贷款实际上是由实际购房人江某被迫垫付的。江某也将被告起诉至法院，经过一、二审，法院认定实际购房人为江某。被告也要求原告配合将上述房屋过户至江某名下，但原告予以拒绝，反而将房款汇至被告账户，以掩饰以往购房不是真实的；2、与原告、陈某套取银行贷款的还有X幢房屋，签订了虚假的合同，被告找到原告之后，原告配合将房屋过户至实际购房人名下；3、被告认为本案中原、被告签订的商品房预售合同是通谋虚伪表示，根据民法总则146条规定，上述合同应为无效合同。结合本案，在项目经办人陈某的操作下，目的是为了套取银行贷款，并向银行提供虚假的首付款收据等资料，虚构了购房行为，私下约定原告无需支付任何购房款，实际上原告也没有支付任何购房款，因此双方的行为符合民法总则中关于通谋虚伪的规定；4、原告在10年之后主张合同权利义务，目的是谋取房价上涨的利益。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告六合城建公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告黄亚东赔偿损失200000元；2、反诉被告黄亚东承担全部诉讼费用。事实与理由：黄亚东、六合城建公司于2009年1月17日签订的《横梁甸商业广场商品房预售合同》，约定黄亚东购买六合区横梁街道房屋。经了解，此为黄亚东与当时项目经办人陈某商量好，以虚假购房合同、虚假首付款等材料套取银行贷款。黄亚东并无真实购房意图，《横梁甸业广场商品房预售合同》也不是双方的真实意思表示，更没有实际履行。该房屋实际出售给案外人江某。因黄亚东不配合办理将该房屋过户给江某，导致江某起诉反诉原告。经法院一、二审判决，反诉原告退还江某购房款97000元并赔偿其损失420000元。反诉原告并已实际履行完毕。反诉原告认为，反诉被告与陈某串通以虚假的《横梁甸商业广场商品房预售合同》骗取银行贷款，事后也不配合将房屋过户给真实的购房人江某，导致反诉原告的损失扩大，应当予以赔偿。据司法拍卖网站查询的结果显示，与涉案房屋相同地段的房屋的评估价格普遍偏高，仅有两套房屋分别以评估价或起拍价的64%、56%成交，以拍卖房屋位于案涉房屋的隔壁为例，市场评估价为608400元，第二次拍卖的起拍价为296800元，并于3月15日流拍。由此可见，因反诉被告的过错，导致反诉原告损失逾300000元，应当承担赔偿损失的责任。综上，反诉原告请求人民法院依法处理，维护公平正义，依法支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告黄亚东辩称，六合城建公司存在一房二卖的行为，具体的讲，六合城建公司与黄亚东签订了房屋买卖合同，又与案外人江某签订房屋买卖合同，并且江某的案件已经终审判决，法院认为商品房预售合同以及房屋登记簿均可证明黄亚东已是案涉房屋的所有权人，双方当事人对此项事实已无异议，法院还认为江某主张解除合同以及赔偿损失与黄亚东并无法律上的利害关系。所以，反诉原告在江某案件中追加黄亚东为当事人的申请未得到法院的支持，而且终审法院认为江某案的损失与黄亚东并无法律上的利害关系。综上，请求法院驳回六合城建公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 2009年1月17日，黄亚东（乙方）与六合城建公司（甲方）签订宁房预售合字2XXXX6号《横梁甸商业广场商品房预售合同》，约定黄亚东购买六合城建公司开发建设的位于南京市六合区房屋，房屋总价款为223930元，付款方式为“乙方于签订本契约时首付房款，余款办理银行按揭”，房屋交付时间为“甲方应于2009-5-31前向乙方交付该商品房”。2009年1月18日，六合城建公司开具黄亚东交纳184520元房款的收据，但未将收据交付给黄亚东。 2009年1月20日，南京市六合区某联社（甲方）、黄亚东（乙方）、六合城建公司（丙方）签订《个人楼宇按揭（抵押）合同》，约定乙方向丙方购买商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向甲方申请个人楼宇按揭（抵押）贷款，金额为110000元，为乙方所购房屋总价款的49.10%；贷款期限自2009年1月20日起至2019年9月20日止；乙方授权甲方将贷款金额以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房存款账户内，以购买本合同所列之房屋内容。同日，上述三方还签订了《南京市六合区房地产抵押合同》，约定黄亚东为购买六合城建公司建设的商品房，向南京市六合区某联社借款并将所购商品房，即六合区房屋抵押给乙方。2019年1月19日，上述房屋办理了商品房预抵押登记。 2009年，六合城建公司将六合区房屋出售给案外人江某，江某为此支付购付购房款30000元、57000元、10000元，合计97000元，并装修、入住涉案房屋。 2018年5月24日，江某将六合城建公司诉至本院，要求“1、解除双方签订的《房屋认购协议书》；2、六合城建公司返还购房款153666元；3、六合城建公司赔偿江某损失420000元。”本院于2018年7月30日作出（2018）苏0116民初3109号民事判决书，判决“一、解除江某与六合城建公司就坐落于南京市六合区的房屋达成的买卖协议；二、六合城建公司于本判决生效之日起十日内退还江某购房款97000元、赔偿江某损失420000元，合计517000元；三、驳回江某超出部分的诉讼请求。”六合城建公司对上述判决不服，提出上诉，江苏省南京市中级人民法院于2018年9月7日对上诉案件立案，六合城建公司的上诉理由中载明“应当追加案外人黄亚东作为本案一审共同被告。案涉房屋系案外人陈某以上诉人名义施工以及对外销售，上诉人对此完全不知情……但案涉房屋系登记在黄亚东名下，现亦有案外人向法庭提供上诉人与黄亚东签订的销售合同原件作为证据，故而案外人黄亚东与本案有直接利害关系，应当作为共同被告以查明案件事实。”2018年12月3日，江苏省南京市中级人民法院于作出（2018）苏01民终7974号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”该判决书中第6页中载明“但是上诉人与黄亚东的商品房预售合同以及房屋登记簿均可证明黄亚东现已是案涉房屋的额所有权人，双方当事人对此项事实亦无异议，且本案中被上诉人主张解除与上诉人之间的房屋买卖合同以及赔偿损失的请求与黄亚东并无法律上的利害关系”。 江某与六合城建公司诉讼期间，黄亚东于2018年6月7日向六合城建公司汇款223930元，用于支付案涉房屋的房款。六合城建公司于2018年9月28日向黄亚东邮寄一份《通知函》，载明“您与我公司于2009年1月签订《南京市商品房预售合同》，购买我公司所建位于六合区房屋。但是，我公司了解到，您与当时承办人陈某办理该购房手续实际用于套取银行贷款，该房屋实际出售给江某，您没有支付任何费用用于购买该房屋。然而，您在得知江某起诉我公司后，于2018年6月7日汇款223930元（大写：贰拾贰万叁仟玖佰叁拾元整）至我公司银行账户。我公司认为，您当时协助陈某套取银行贷款，未实际支付任何购房款，近十年来未主张过任何房屋权利，该房屋实际由江某购买和占有，所以我们双方房屋买卖关系不能成立。在江某起诉我公司后，我公司工作人员与您联系，您也口头答应协助办理退房手续但是至今没有履行。根据以上，我公司依据《中华人民共和国合同法》相关规定发函给您，解除我公司与您于2009年1月签订的《南京市商品房预售合同》。我公司并认为您补交购房款的行为无效。请您提供相应账户，我公司将此款退还给您。若您不配合办理房屋过户手续或解除预售手续，我公司将向您主张损失赔偿（将从您交纳的款项中扣除，不足部分将继续追偿）。我公司并希望与您尽快协商解决此事，以免损失持续扩大。” 2018年12月20日，六合城建公司在案涉房屋上张贴封条，并向江某支付合计517000的退还购房款、赔偿款。 案件审理过程中，黄亚东陈述在与六合城建公司签订合同后，其未支付首付款，也未偿还银行按揭贷款，而六合城建公司也未向黄亚东交付过案涉房屋。 上述事实，有原告（反诉被告）黄亚东、被告（反诉原告）六合城建公司的陈述、《横梁甸商业广场商品房预售合同》、收据、紫金农商银行结算业务申请书、（2018）苏0116民初3109号民事判决书、（2018）苏01宁终7974号民事判决书、通知函及邮寄凭证、照片、支票存根、收条、本院调取的《个人楼宇按揭（抵押）合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》等案涉房屋银行按揭贷款资料等证据附卷予以证实，本院予以确认。 本院认为，当事人在民事活动中应当诚实信用，遵守社会经济金融秩序。有以合法形式掩盖非法目的等情形的，合同无效。本案中，黄亚东与六合城建公司签订的《横梁甸商业广场商品房预售合同》应属无效，理由如下：1、从首付款的支付情况来看：原告黄亚东自认其未曾支付首付款，直至2018年6月7日才一次付清所有购房款，与合同约定不符。2、从办理、偿还银行按揭贷款情况来看：首先，原、被告提交金额机构的原告交纳购房款的收据原件在被告处，且被标注“作废”，这不符合一般交易习惯；其次，原告黄亚东、六合城建公司均陈述黄亚东在购房时并未支付款项，故提交金融机构的付款收据系伪造、虚假的，存在骗取金融机构贷款情形；再次，贷款人黄亚东从未偿还金融机构按揭贷款，有违常理；最后，根据《横梁甸商业广场商品房预售合同》、《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》及收据显示，在案涉房屋总价款为223930元、已付购房款184528元的情况下，却从金融机构贷款110000元，存在超额贷款的行为。3、从案涉房屋的交付和实际使用情况来看：首先，被告六合城建公司逾期交付案涉房屋逾九年，原告黄亚东未曾催告，也未采取其他形式主张权利；其次，被告六合城建公司将案涉房屋出售并交付给案外人江某，原告黄亚东亦未提出异议。综上，本院认定黄亚东、六合城建公司签订的《南京市商品房预售合同》并非双方当事人的真实意思表示，而是以套取银行贷款为目的，以合法形式掩盖非法目的的合同，应属无效。故对原告黄亚东主张解除《横梁甸商业广场商品房预售合同》的诉讼请求，本院不予支持。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，从黄亚东、六合城建公司签订预售合同、配合办理按揭贷款等情况来看，双方对合同无效负有同等的责任。故被告六合城建公司应当返还原告黄亚东支付购房款223930元。因案涉房屋办理了预抵押登记，故在案涉房屋的抵押权涂销后，原告黄亚东应协助将案涉房屋变更登记至被告六合城建公司名下；因案涉房屋已被被告六合城建公司张贴封贴，即在被告实际支配下，故不存在腾空、返还案涉房屋的问题。 关于原告黄亚东主张的利息损失问题。在签订商品房预售合同9年之后，在被告六合城建公司与案外人江某就案涉房屋产生纠纷之后，原告黄亚东将购房款汇至被告六合城建公司账户，主观上存在恶意，即使存在利息损失，亦系原告黄亚东自身所造成的，与被告六合城建公司无关。故原告要求被告赔偿利息损失的请求，本院不予支持。 关于被告六合城建公司抗辩商品房预售合同系原告黄亚东与案外人陈某串通所为，但被告对此未提交证据加以证实，且原、被告提交的证据中均有被告的公章印文和财务专用章印文，被告在与原告签订《横梁甸商业广场商品房预售合同》后，在并未收取原告的购房款的情况下出具虚假的原告交纳购房款的收据提供给金融机构，金融机构亦将原告的贷款划入被告在金融机构处开立的售房存款账户内，其后被告在已和原告就案涉房屋签订有合同的情况下又将案涉房屋出售给案外人江某，被告对于签订商品房预售合同、向金融机构出具虚假贷款材料等行为均是主动、积极实施，故本案现有证据不能证实原告与案外人陈某有串通行为，且即使存在原告与陈某有串通行为，但被告实施与原告签订销售合同等行为均是积极而为，案涉商品房预售合同的签订在无被告积极实施的情况下仅凭原告与陈某无法完成，对被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。 关于反诉原告六合城建公司主张反诉被告黄亚东赔偿损失200000元的请求是否支持的问题。本院认为，反诉原告的上述请求不应得到支持，理由如下：1、案涉房屋返还后，现案涉房屋的全部价值归于反诉原告，反诉原告并无损失；2、反诉原告在明知案涉房屋权利存在瑕疵的情况下，仍出售给案外人江某，由此引发纠纷，即使存在损失，亦与反诉被告无关；3、反诉原告依据同地段房屋的司法拍卖价格主张损失，于法无据。故反诉原告六合城建公司主张反诉被告黄亚东赔偿损失200000元的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告黄亚东与被告南京市六合城镇建设综合开发公司于2009年1月17日签订的宁房预售合字2XXXX6号《横梁甸商业广场商品房预售合同》无效； 二、被告南京市六合城镇建设综合开发公司于本判决书生效之日起十日内向原告黄亚东返还223930元； 三、原告黄亚东于南京市六合区横梁街道房屋所负抵押权涂销后十日内协助将该房屋变更登记至被告南京市六合城镇建设综合开发公司名下； 四、驳回原告黄亚东的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告南京市六合城镇建设综合开发公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4659元，由原告黄亚东、被告南京市六合城镇建设综合开发公司各负担2329.50元；反诉案件受理费4300元，减半收取计2150元，由反诉原告南京市六合城镇建设综合开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  宋路军 人民陪审员  王学胜 人民陪审员  张震宇 二〇一九年九月二十九日 法官 助理  赵 凯 书 记 员  张文文 自觉履行生效法律文书告知书 一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。 1、权利人账号信息: 开户银行： 开户名称： 开户账号： 2、南京市六合区人民法院账户信息： 开户银行：中国建设银行南京六合支行 开户名称：南京市六合区人民法院 开户账号：32×××56 二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。 3、对被执行人限制高消费，限制出入境； 4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施； 5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 申请执行提示书 一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。 二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。