广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1089号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。被上诉人（原审原告）：梁许权，男，1987年2月25日生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：谢丽丹，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人梁许权商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：撤销一审判决，驳回梁许权的一、二审诉讼请求。事实与理由：（一）是丰怡公司前任法定代表人和董事的不当行为造成了丰怡公司缺乏建设资金导致逾期交房，丰怡公司向业主表示真诚歉意并愿意尽快完成手尾工作交付房屋给梁许权。鉴于上述情况，为便利丰怡公司日后经营和社会整体效果，一审法院将逾期交房的违约金调整为日万分之二点五仍过高，丰怡公司请求按总房价的0.5%一次性补偿给梁许权。（二）根据双方签订的商品房买卖合同约定，预收办证费是便于日后为梁许权办理产权登记手续，多还少补。由于涉案房屋未达交付条件，且合同没有约定支付利息，梁许权要求退还给代收办证费及支付利息与合同约定不符。一审法院判决丰怡公司退还预收办证费并支付利息缺乏合同依据。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。梁许权辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，丰怡公司上诉没有依据，请予以驳回并维持原判。一、涉案合同是双方自愿签订，内容合法有效，约定的逾期交房违约金并没有违反法律、法规的强制性规定。丰怡公司逾期交房是事实，丰怡公司主张的逾期交房原因不能成为其免责的理由，应按合同约定支付违约金。丰怡公司没有提供任何证据证明逾期交房违约金标准过高，也从未要求法院调低违约金标准，一审判决酌情将违约金调整为日万分之二点五，对梁许权已经不公平。现丰怡公司还上诉请求驳回梁许权违约金的诉请，其目的就是不想承担违约责任。丰怡公司该行为完全违背合同诚实信用原则，不尊重合同契约精神。丰怡公司的逾期交房行为给梁许权带来的损失涉及多方面，即使按合同约定支付违约金亦无法弥补。二、丰怡公司向梁许权收取办证费时涉案房屋未交付，根本就不具备收取该费用的条件，丰怡公司收取该费用违反了法律规定，一审判决其退还并支付利息正确。梁许权一审起诉请求：一、判令丰怡公司向梁许权支付逾期交房的违约金（以540032元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止。至2019年3月2日起诉时止，违约金暂为16470.98元）；二、判令丰怡公司为梁许权履行协助办理丰怡豪庭51幢7层703房不动产权证的义务；三、判令丰怡公司向梁许权支付逾期办理商品房不动产权证的违约金2700.16元；四、判令丰怡公司向梁许权退还办证税费13320元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年8月5日起计至办证税费退清时止。至2019年3月2日起诉时止，利息暂为1198.8元）；五、一审诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年8月10日，梁许权（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给梁许权，预测建筑面积共98.69平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为540032元；付款方式为公积金贷款，买受人应当于2017年8月5日前支付首期房价款290032元，占全部房价款的53%，余款250000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同其他约定条件的商品房交付给买受人；第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。梁许权和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。2017年8月5日，梁许权支付了代收代缴办证税费13320元给丰怡公司，并于2017年12月付清全部购房款共540032元给丰怡公司。由于丰怡公司未按合同约定交付房屋给梁许权，梁许权遂向一审法院起诉，请求如诉称。另外，丰怡公司提交涉案房屋的住宅专项维修资金对账登记簿和发票，拟证明其代梁许权缴交了房屋维修基金7920元，同时代梁许权向阳江市不动产登记中心支付了预抵押登记费80元。一审庭审中，丰怡公司陈述只有在办理预抵押登记后，银行才会发放贷款给梁许权。本案梁许权已收到了银行贷款，反过来可证实丰怡公司代梁许权支付了预抵押登记费80元。一审辩论终结时间是2019年4月9日。一审庭审中，双方一致确认涉案房屋尚未办理初始登记，之后，一审法院向梁许权释明涉案商品房现不具备办理商品房产权登记手续的条件，但梁许权仍坚持该项请求。一审法院认为：梁许权与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于逾期交房违约金的问题。本案中，梁许权已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给梁许权，但至一审开庭审理时（2019年4月9日）丰怡公司都未交付商品房给梁许权，丰怡公司逾期已超过60天，梁许权选择继续履行合同，丰怡公司应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，一审法院酌情调整为按日万分之二点五计算。丰怡公司逾期交房时间应从2019年1月1日起计算，至于计至何时的问题，一审庭审辩论终结前，丰怡公司逾期交房的违约金是可以确定的，一审庭审辩论终结之后，丰怡公司今后是否交房、何时交房未能确定，违约金也处于变化之中，故涉案商品房逾期违约金应暂计至一审庭审辩论终结时，即丰怡公司应按合同约定支付2019年1月1日至2019年4月9日的违约金13365.79元（540032×0.00025×99天）给梁许权。2019年4月9日之后的违约金，梁许权今后可另行主张。关于逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，须在房屋交付后90日内因丰怡公司的原因，梁许权未能取得该商品房的房屋所有权证书，丰怡公司才构成违约。故逾期办证违约责任的前提是商品房已交付使用，但涉案商品房至今未办理房屋交接，梁许权该请求没有事实和法律依据，应不予支持。梁许权可在涉案商品房交付使用后丰怡房产公司未能在约定的时间内办理房地产权证时，再另行提起诉讼。关于代缴办证税费13320元及其利息的退还问题。由于丰怡公司至今为止未能履行办证义务，现梁许权主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，一审法院予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给梁许权。丰怡公司主张其已代梁许权支出的办证费用有房屋维修基金7920元和预抵押登记费80元，有其提供的住宅专用维修资金专用对账簿及缴费发票为证，一审法院予以采信。故丰怡公司应扣减其已支出的必要合理费用共8000元（7920元+80元），退还剩余办证费5320元（13320元-8000元）给梁许权。至于利息问题，按合同约定，丰怡公司应在最后交房之日后的90天内，即2019年3月31日前为梁许权办理好房地产权证。梁许权自愿将办证费交予丰怡公司在该期间内进行办证，但丰怡公司未能按时履行交房和办证义务。根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应自2019年4月1日起至丰怡公司付清剩余办证费给梁许权时止，以5320元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给梁许权。另外，由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现梁许权请求丰怡公司协助办理不动产权证登记手续，属法律不能履行的情形，一审法院已向其释明，梁许权不同意变更该项请求，故梁许权的该项请求应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金13365.79元给梁许权；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费5320元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起计至丰怡公司付清剩余办证费给梁许权时止）给梁许权；三、驳回梁许权的其他诉讼请求。一审案件受理费321元，由梁许权负担143元，由丰怡公司负担178元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。梁许权与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点：一、丰怡公司应按何标准支付逾期交房违约金给梁许权；二、一审法院判决丰怡公司退还部分预收办证费和支付退还的办证费利息给梁许权是否正确的问题。关于焦点一,本案中，双方约定丰怡公司应在2018年12月31日交付涉案房屋给梁许权使用，但丰怡公司至今仍未交付涉案房屋给梁许权使用，丰怡公司构成逾期交房。按双方合同约定，逾期交房超过60天的，丰怡公司应按日以总房价的万分之五支付逾期交房违约金给梁许权。一审认为该违约金计算标准明显过高，酌情调整为按日万分之二点五计算至一审庭审辩论终结之日并无不妥，据此计算得出丰怡公司应支付给梁许权的违约金为13365.79元正确，本院予以维持。丰怡公司主张该违约金计算标准仍过高，请求按总房价的0.5%一次性补偿给梁许权理据不足，且梁许权对此不予认可，本院不予采纳。关于焦点二,双方合同约定，丰怡公司应于交房后的90天内将涉案房屋登记至梁许权名下，现涉案房屋尚未交付，不具备办理权属登记的条件，丰怡公司构成逾期办证的违约行为。丰怡公司预收了梁许权的办证费，丰怡公司逾期办证违约，梁许权要求丰怡公司返还代收办证费及支付利息理据充分，本院予以支持。扣除丰怡公司代梁许权支付的部分税费后，尚剩余5320元（13320元-8000元）。丰怡公司在逾期办证期间事实上占有了梁许权的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日（2019年4月1日）起，以剩余办证费5320元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给梁许权并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应退还预收办证费及不应支付利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费267元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年九月三十日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。