宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初7765号 原告：续德华，男，1974年4月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 原告：赵玉宁，女，1971年4月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 二原告共同委托诉讼代理人：任欲晓、张淑琴，宁夏永合律师事务所律师。 被告：银川天山房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：康利萍，该公司总裁。 委托诉讼代理人：陈永宏，该公司员工。 被告：中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部，住所地：宁夏回族自治区银川市。 负责人：张伟，该营业部总经理。 委托诉讼代理人：秦华，该行员工。 原告续德华、赵玉宁与被告银川天山房地产开发有限公司（以下简称银川天山公司）、中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部（以下简称农行自治区分行营业部）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任欲晓、张淑琴、被告银川天山公司的委托诉讼代理人陈永宏、被告农行自治区分行营业部的委托诉讼代理人秦华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除2018年3月20日原告续德华与第一被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.请求依法判令解除2018年3月23日原告续德华、赵玉宁与第一被告、第二被告签订的《个人购房担保借款合同》；3.请求依法判令第一被告向原告续德华返还购房首付款288821元，返还截止2019年5月20日二原告已向第二被告偿还的购房贷款本金及利息共计61456.6元，并返还自2019年5月21日起至判决生效之日止二原告向第二被告偿还的贷款本金及利息（实际金额以判决生效之日止原告续德华已偿还金额为准）；4.请求依法判令第一被告向原告续德华赔偿自2018年3月20日起至2019年6月18日止的购房首付款占用期间产生的利息损失21649.7元（计算方式：288821元×〈6%÷365天〉×456天=21649.7元）；5.请求依法判令第一被告向原告续德华赔偿自2019年6月19日起至购房首付款实际全部清偿之日止的利息损失（按年息6%计算）；6.请求依法判令第一被告向第二被告偿还自判决生效之日起《个人购房担保借款合同》所欠的剩余贷款本金及利息（实际金额以银行系统计算金额为准）；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告续德华、赵玉宁系夫妻关系，2018年3月20日原告续德华与银川天山公司签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定：原告续德华购买银川天山公司开发建设的亲水南大街林带东侧天山熙湖x号楼x单元x室房屋，建筑面积156.44平方米，房屋价款共计958821元。合同第11条约定：银川天山公司应当在2018年12月31日前向原告续德华交付该商品房。2018年3月18日，原告续德华向银川天山公司支付了2万元定金。2018年3月20日，原告续德华向银川天山公司支付了268821元首付款，定金计入首付款中，购房首付款共计288821元。2018年3月23日，二原告与银川天山公司、农行自治区分行营业部签订《个人购房担保借款合同》，二原告向农行自治区分行营业部申请办理了银按揭贷款67万元。2018年3月23日，农行自治区分行营业部将按揭贷款67万元直接支付给被告银川天山公司，二原告自贷款发放之日起逐月向被告农行自治区分行营业部偿还贷款本息至今。由于银川天山公司违反《银川市商品房买卖合同（预售）》11条的约定无法按时交房。原告续德华于2019年1月2日向银川天山公司发出《交房催告函》，催促其在3个月期限内合法交房，但第一被告至今未完成交房义务，也未取得《新建商品房配套设施交付使用证》。被告迟延交付房屋的行为使原告购房的目的无法实现。为此，原告特根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条及第25条之规定请求依法解除与被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》、补充协议及《个人购房担保借款合同》。综上，原告认为第一被告迟延交房的违约行为已经严重侵犯原告的合法权益，现提起诉讼，请求依法判如所请。 被告银川天山公司辩称，我公司同意原告第一、二项诉讼请求，同意解除《商品房买卖合同》和个人贷款合同，同意第三项诉讼请求，返还首付款288821元，对其已经偿还的贷款本息同意偿还，金额以实际向银行偿还的金额为准；对于第四项及第五项诉讼请求我公司同意以中国人民银行同期贷款利率支付利息损失；同意第六项、第七项诉讼请求。我公司因2017年11月银川市蓝天工程领导小组、银川市住房和城乡建设局等部门要求，自2017年11月6日至2018年3月31日停工，该停工属于我公司无法预料，无法避免、无法克服的客观情况导致整体工程延期，我公司已于2018年底发函告知原告延期至2019年7月31日交房的情况，原告起诉的事实理由签订合同事实属实，贷款情况属实，还款情况不清楚，交付首付款的事实属实，原告称向我公司发函催告三个月交房，该函依据的是最高院关于审理商品房合同的司法解释，该司法解释明确但书明确说明双方当事人另有约定的除外，我公司与原告签订的商品房买卖合同明确约定逾期交房合同继续履行，并且在补充协议中明确约定如原告主张解除合同，应当在一个月内的除斥期间内提出，因此原告不具备解除合同的条件，现我公司放弃继续履行合同的要求，同意解除合同。 被告农行自治区分行营业部辩称，根据原告续德华、赵玉宁与我部及被告银川天山公司签订的《个人购房担保借款合同》第十二条“借款人与售房人之间就本合同所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行”和第十三条“本合同解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人帐户直接划至贷款人指定帐户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下的其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款担担保权人，借款人应承担本合同项下的全部债务”之约定，故是我部不承担本案相关费用；如借款合同解除，原告续德华、赵玉宁应立即返还其所欠我部的贷款本金和利息，或委托被告银川天山房地产开发有限公司直接将所欠贷款本金和利息归还我部。若原告续德华、赵玉宁未能履行归还义务，我部保留提起诉讼的权利。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。故此，本案中，截至2019年7月22日，原告续德华、赵玉宁尚欠我部借款本金642938.17元，理应由原告续德华赵玉宁偿还。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交的结婚证、《个人购房担保借款合同》、收款收据，二被告均无异议；被告农行自治区分行营业部提交的贷款基本信息，原告及被告银川天山公司均无异议，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《认购确认书》、《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《中国农业银行网上银行电子回单》、《延期交房通知书》、《顺丰速运邮寄单》、《交房催告函》、《顺丰速运收货单》内容客观，与本案有关联，本院予以采信。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 二原告系夫妻关系。2018年3月18日，原告续德华与被告银川天山公司签订《认购协议书》，认购被告银川天山公司开发的位于银川市金凤区亲水南大街金凤天山熙湖xxx室房屋及地下室，房屋总价款暂定为968481元。同日，原告给被告银川天山公司交纳购房定金2万元。2018年3月20日，原告续德华（乙方、买受人）与被告银川天山公司（甲方、出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告银川天山公司开发建设的位于银川市亲水南大街林带东侧天山熙湖xxx室房屋，房屋总价款为958821元，付款方式为买受人于2018年3月20日前支付首期房价款288821元，剩余67万元向银行申请贷款支付；出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付该商品房。双方还就其他事项进行了约定。同日，原告给被告银川天山公司交纳首付款2688251元。 2018年3月23日，二原告（借款人）与被告农行自治区分行营业部（贷款人）、银川天山公司签订《个人购房担保借款合同》，约定二原告向被告农行自治区分行借款67万元用于购买银川市金凤区天山熙湖xxx室，借款期限240个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期贷款基准利率为基础上浮百分之一后确定；借款直接划入被告银川天山公司账户（户名：银川天山房地产开发有限公司，开户行：农行宁夏分行营业厅，账号：xxx）；还款方式为等额本息；被告银川天山公司为上述借款提供保证担保。同日，被告银川天山公司给原告出具收款收据，确认收到原告房款67万元。截止2019年7月20日，原告向被告农行自治区分行营业部还款70262.3元。由于被告银川天山公司至今未能将涉案房屋交付原告，故原告起诉来院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原告与被告银川天山公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、原告与被告农行自治区分行营业部、银川天山公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。被告银川天山公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，因被告银川天山公司至今未按约定向原告交付房屋，现原告主张解除与被告银川天山公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告银川天山公司同意解除，故对原告要求解除与被告银川天山公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议的诉讼请求本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，且二被告同意解除，故原告要求解除其与被告农行自治区分行营业部、银川天山公司签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，被告银川天山公司应将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此产生的损失，且被告银川天山公司同意返还。因此原告要求被告银川天山公司返还购房首付款及向被告农行自治区分行营业部所还的贷款本息，并赔偿购房首付款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，该购房首付款利息损失，应以银行同期贷款利率即年利率4.75%为准，自支付之日起计算至本判决确定的给付之日止。对于原告多主张的利息，本院不予支持。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，且被告银川天山公司同意偿还，故原告要求被告银川天山公司返还借款合同项下剩余贷款及利息的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告续德华与被告银川天山房地产开发有限公司于2018年3月20日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议； 二、解除原告续德华、赵玉宁与被告中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部、银川天山房地产开发有限公司于2018年3月23日签订的《个人购房担保借款合同》； 三、被告银川天山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告续德华、赵玉宁返还购房首付款288821元及自2018年3月23日起至判决生效之日止原告续德华、赵玉宁已向被告中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部归还的贷款本金及利息（以被告中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部于判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 四、被告银川天山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告续德华、赵玉宁支付以288821元为基数，自2018年3月21日起至本判决确定的给付之日止，按年利率4.75%计算的利息； 五、被告银川天山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部偿还原告续德华、赵玉宁自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款； 六、驳回原告续德华、赵玉宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3439元，由被告银川天山房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  魏丽波 二〇一九年九月九日 书记员  李晓艳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。