广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终1662号上诉人（执行案外人）：朱金火，男，汉族，1974年11月11日出生，住江西省上饶市弋阳县。委托诉讼代理人：卢家发，广东江畔律师事务所律师。被上诉人（申请执行人）：吴桂东，男，汉族，1988年08月27日出生，住广东省揭东县。被上诉人（被执行人）：惠州仲恺创业广场发展有限公司，住所地：广东省惠州市仲恺高新技术开发区。诉讼代表人：惠州仲恺创业广场发展有限公司管理人，负责人谢志坚。委托诉讼代理人：陈帝帆，系惠州仲恺创业广场发展有限公司管理人的工作人员。原审第三人：广东和天下置业集团有限公司，住所：惠州市江北文昌一路7号华贸大厦1单元29层01-11。法定代表人：莫满发。上诉人朱金火与被上诉人吴桂东、惠州仲恺创业广场发展有限公司及原审第三人广东和天下置业集团有限公司案外人执行异议之诉一案，不服惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。朱金火上诉请求：1.请求依法撤销（2018）粤1302民初404号民事判决书；2.请求依法判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决事实不清，适用法律错误。第一，朱金火与惠州仲恺创业广场发展有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，且该合同是在本案标的房产查封前已签订的合法有效的书面合同。朱金火已依约向惠州仲恺创业广场发展有限公司交付部分价款，并且惠州仲恺创业广场发展有限公司交付标的房产给朱金火使用。第二，一审法院称朱金火在标的房产被查封前没有与惠州仲恺创业广场发展有限公司另行约定其他方式支付购房款属于认定事实不清。朱金火与惠州仲恺创业广场发展有限公司签订了《补充协议》，该《补充协议》中第四条第二款第二项另外约定，朱金火贷款申请不获银行批准的，朱金火需在惠州仲恺创业广场发展有限公司发出书面通知后7日内一次性付清剩余全部购房款。朱金火未成功办理银行按揭系银行贷款额度收紧的原因，并非朱金火的过错。惠州仲恺创业广场发展有限公司在朱金火无法办理按揭的情况下有义务向朱金火发出书面通知，但惠州仲恺创业广场发展有限公司并未发出书面通知，未告知朱金火支付剩余全部购房款的途径导致朱金火无法向惠州仲恺创业广场发展有限公司支付剩余全部购房款。第三，一审法院以标的房产被查封前没有与惠州仲恺创业广场发展有限公司另行约定其他方式支付购房款，及朱金火支付的购房款未超过合同约定总价款的百分之五十不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，从而认定朱金火不享有足以排除强制性执行的民事权益，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，朱金火曾在一审审理期间提出向一审法院交付剩余的全部购房款，但一审法院以无法提供执行账户供朱金火付清购房款的理由，拒绝朱金火支付剩余的全部购房款，从而直接判决驳回朱金火的全部诉讼请求，属于适用法律错误。被上诉人惠州仲恺创业广场发展有限公司答辩称该公司已经进入破产程序，现阶段已经开展对公司的资产调查、解封、评估以及债权债务梳理工作，案涉的执行程序也已经依法中止。被上诉人吴桂东、原审第三人广东和天下置业集团有限公司均未发表意见。朱金火向一审法院起诉请求：1.请求确认位于惠州××大道（××段）××号××广场T6、T7号楼15层01号房归原告所有；2.请求贵院停止对上述财产的执行程序；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用（包括但不仅限于诉讼费、保全费、公告费等）。一审法院认定事实：朱金火于2013年12月24日与惠州仲恺创业广场发展有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2013）10035309]，约定：朱金火购买惠州仲恺创业广场发展有限公司位于惠州××大道（××段）××号××广场T6、T7号楼15层01号的房产，总价款人民币688500元，签署本合同之日，已付首期房款208500元，余款480000元由朱金火于签署本合同7个工作日内办理银行按揭付清，房产交付后720日内惠州仲恺创业广场发展有限公司为朱金火办理房产过户手续。合同签订后，朱金火按照合同约定支付了208500元首期款，依法缴纳了契税13007.49元（含契税滞纳金2679.99元）。截止到目前为止，朱金火没有办理银行按揭手续。目前该房产仍登记在惠州仲恺创业广场发展有限公司名下。另查明，一审法院于2016年1月5日作出（2016）粤1302财保22号《民事裁定书》，查封了涉案房产。朱金火作为异议申请人向一审法院提出要求解封涉案房产，一审法院认为其异议请求属于对执行标的主张实体权利，应通过诉讼解决，并于2017年12月12日作出（2017）粤1302执异317号《执行裁定书》，驳回朱金火提出的执行异议。朱金火遂以案外人执行异议之诉为由诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。惠州仲恺创业广场发展有限公司、广东和天下置业集团有限公司与吴桂东因民间借贷纠纷一案查封了登记在惠州仲恺创业广场发展有限公司位于惠州××大道（××段）××号××广场T6、T7号楼15层01号的房产，朱金火作为案外人对涉案房产提出执行异议，一审法院做出（2017）粤1302执异317号《执行裁定书》驳回朱金火执行异议，朱金火对执行异议的裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，朱金火于2013年12月24日与惠州仲恺创业广场发展有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》均是双方真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，应视为朱金火与惠州仲恺创业广场发展有限公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；合同约定，朱金火购买惠州仲恺创业广场发展有限公司位于惠州××大道（××段）××号××广场T6、T7号楼15层01号的房产，总价款人民币688500元，付款方式是支付208500元首期款后，其余购房款通过银行按揭。截止到目前为止，朱金火仅支付了208500元首期款，没有成功办理银行按揭，房屋被查封前也没有与惠州仲恺创业广场发展有限公司另行约定其他方式支付购房款，朱金火支付的购房款未超过合同约定总价款的百分之五十，故一审法院认定朱金火不享有足以排除强制执行的民事权益，驳回其全部诉讼请求。吴桂东、惠州仲恺创业广场发展有限公司及第三人广东和天下置业集团有限公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理，以缺席论处。一审法院判决：1.驳回朱金火的全部诉讼请求。2.案件受理费100元，由原告朱金火负担。本院二审期间，上诉人朱金火提交了一份物业管理费和水电费的发票、收据凭证，拟证明上诉人在涉诉房产实际居住。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，朱金火于2016年4月8日验收涉案房产。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审的争议焦点是，上诉人朱金火对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上诉人朱金火诉上诉认为，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定属适用法律错误，其符合该规定第二十八条之情形，其权益足以排除强制执行。本案是案外人朱金火提起的案外人执行异议之诉，朱金火应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，朱金火与惠州仲恺创业广场发展有限公司于2013年12月24日签订的《广东省商品房买卖合同》约定，朱金火购买涉案房产的总价款人民币688500元，付款方式为签署合同之日付首期房款208500元后，由朱金火于签署合同7个工作日内办理银行按揭付清其余购房款480000元。而截止到目前为止，朱金火并未按照约定办理银行按揭，未支付余款，亦未就涉案房产的余款与惠州仲恺创业广场发展有限公司另行约定其他支付方式。2016年1月5日，惠州市惠城区人民法院根据吴桂东的申请，裁定查封涉案房产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”据此，惠州仲恺创业广场发展有限公司在人民法院依法查封涉案房产后，将涉案房产交付给尚未付清购房款的朱金火的行为，不得对抗申请执行人陈晓钊。此外，朱金火于2013年12月24日签订《广东省商品房买卖合同》，至2016年1月5日人民法院依法查封涉案房产，未依约支付余款，对涉案房产无法办理不动产登记存在过错。综上，朱金火无法举证证明其已支付全部价款或者已按合同约定履行合同义务，占有涉案房产的行为亦发生在人民法院查封之后，且对涉案房产未办理不动产登记存在过错，故其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人朱金火主张其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，理据不足，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10685元由朱金火负担。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年九月十七日法官助理黄杰书记员张千千附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。