湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初5672号原告（反诉被告）：湖南省林业物资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区梓园路318号。法定代表人：李飚，总经理。委托诉讼代理人：李亚梅，湖南吉顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南楚才伟业投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路18号。法定代表人：华楚才，执行董事。委托诉讼代理人：鲁璇姬，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：文雅琦，湖南通程律师事务所实习律师。原告（反诉被告）湖南省林业物资有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）湖南楚才伟业投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人及委托诉讼代理人李亚梅，被告的法定代表人及委托诉讼代理人鲁璇姬、文雅琦到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告和被告签订的《租赁合同》；2、判决被告支付原告房屋租金233333元（租金暂算至2019年9月9日，实际支付至被告腾出全部租赁场地时止）；3、判决被告支付原告滞纳金29240元（按照日3‰的标准，自2019年3月10日起暂算至2019年6月3日，延期以实际欠付租金为标准继续计算），并支付原告违约金500000元；4、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2008年9月签订了《租赁合同》，将位于长沙市梓园路318号的省林业物资大楼的场地及附属设施租赁给被告使用。合同约定：租赁物业可供乙方（被告）用于办公、宾馆、服饰等项目的经营，但不得从事餐饮、KTV项目及违反法律的行为。租赁期内，乙方须给租赁场地购买不低于400万元标的额的房屋财产保险，被保险单位及受益人为甲方（原告）或改制后的新公司。租赁期15年，首年租金62万元，租金按年递增，2019年年租金68万元。每一合同年度的租金分四次支付，即每三个月支付一次，每期支付合同年度租金的25%，遵照先付后用的原则，每三个月的最后一个月的十天内支付下一季度的租金。合同同时约定：乙方不按规定交纳租金或自来水费用，乙方须按欠额每日3‰向甲方支付滞纳金。乙方连续一个月拖欠租金或自来水费用，将视同乙方单方面违约，按上述本条第2项承担违约责任（须将改造、装修投资全部留给甲方并赔偿甲方违约金伍拾万元人民币），且甲方有权终止本合同。合同签订后，原告按照合同约定将物业整体租赁给被告适用，被告将物业二至六层转租他人经营参观，一楼门面分组他人经营。按照约定，被告应当于每三个月的最后一个月的十天内支付下一季度的租金，也就是说被告最迟应当于2019年3月10日前支付2019年3月10日至6月10日的租金。但被告却迟迟不支付该季度租金，原告曾多次在电话和工作往来联系函中催告被告负责人按照合同约定履行租金支付义务，但被告却对原告提出严格按照合同履行租金支付义务的合理要求置之不理，在原告的多次催讨后仅支付了一个月租金，拖欠租金已近三个月。此外，《租赁合同》已经明确约定不得从事餐饮、KTV项目及违反法律的行为，但被告无视合同约定，将一楼一门面转租给他人经营餐厅，亦构成严重违约。原、被告双方签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。被告欠付租金和转租他人经营餐厅的行为构成严重违约，已经满足合同解除的条件，原告有权请求解除《租赁合同》。此外，按照合同约定被告应当履行交付租金的义务，且应当向原告支付滞纳金和违约金。被告辩称：一、因原告违约导致《租赁合同》无法按签订时的状态继续履行，被告同意解除2-6楼的租赁关系。被告承租物业后，将一楼门面分别转租给不同的商户做经营使用，其中的2-6楼转租给商户经营酒店。2018年10月，租赁物所在的梓园路因政府路面提质改造工程开始处于封闭状态，严重影响了该物业各次承租人的正常经营。2018年11月起，包括2-6楼次承租人在内的多家商户向被告提出提前解除合同的要求。被告及时向原告反应了该状况，请求原告提供相关协助，共同解决此难题，但原告未予采纳。2019年1月，2-6楼次承租人因经营困难无力继续经营，提前解除了与被告的租赁合同，自此开始，2-6楼一直处于空置状态。因《租赁合同》剩余合同期限仅剩5年，而2-6楼仅能做宾馆使用，承租此处需要投入大量费用进行装修，根据市场行情，承租户需要出租人能提供至少10年的租赁期限才可能承租。被告多次就此问题与原告协商，并提出多种方案供原告选择希望可以协商解决此问题，但原告均予以拒绝。经被告多番努力，在给出降低租金及在租赁条件上做出极大让步的情况下，终于找到同意接受5年承租期限的意向承租户，但因经营宾馆需办理一系列证照，该客户要求承租物业能够顺利办理二次消防验收审核，需要产权人提供该栋大楼的建设工程消防验收许可即一次消防许可证和原始结构图纸。被告将此情况反应给原告请求其协助时，原告拒绝提供并拒绝给与任何配合。最终，因被告无法向意向承租户出具相关证件，2-6楼的租赁事宜未能顺利进行。根据合同第六条第2款及第4款之约定，原告作为出租方有提供证件并配合被告办理相关手续的义务，但其一直拒绝履行，导致2-6楼一直处于空置状态。目前行业内经营酒店必须办理二次消防验收许可，而办理二次消防验收许可必须由产权人提供建设工程消防验收即一次消防许可证。鉴于原告拒不履行合同义务、拒绝提供消防验收许可的行为已明显导致2-6楼再无继续出租的可能及目前该物业一楼已经全部出租的客观事实，被告同意与原告解除2-6楼的租赁关系。另外，为防止损失继续扩大，被告已于2019年6月18日函告原告解除2-6楼的租赁关系，并退还了2-6楼的钥匙。二、因原告拒不履行相关义务，被告未按合同约定时间交付租金系行使不安抗辩权的体现。被告自2018年11月起即开始向原告发函汇报该物业因政府修路导致经营受影响的客观事实，希望原告作为产权人能够与被告、次承租人共同应对解决困境，但原告并未给予任何协助。原2-6楼的次承租人于2019年1月退租后，被告就剩余租赁期短、对外招租难等问题向原告发函汇报，并提出了多种解决方案供原告参考，原告均予以拒绝。对于原告不予配合的态度，被告为维护自身权益，不得以于2019年1月18日致函原告明确表示在2-6楼的租赁问题未解决前，原告将暂缓支付下一季度的租金。后被告寻找到新的意向承租人，并发函告知原告，请求原告履行《租赁合同》义务，积极提供相关许可，配合办理消防验收，原告再次回函明确表示不予配合。根据《合同法》第六十八条、第六十九条之规定，因原告明确表明拒绝履行合同义务，被告有权中止履行债务，并及时通知原告。事实上，被告自2019年1月18日起即已多次函告原告在2-6楼租赁问题未解决的情况下，被告将暂缓支付部分租金。另外，鉴于发生争议的仅为2-6楼部分，被告分别于2019年3月22日、2019年6月4日缴纳了2019年第二、三季度的部分租金，因此，被告暂缓支付部分租金是因原告拒不履行义务所致，是行使不安抗辩权的体现。三、路面提质改造系政府行为，属于不可抗力的范畴，原告应当对租金予以减免。根据《租赁合同》第八条第4款约定，由于不可抗力原因，致使影响本合同的履行或者不按约定的条件履行时，由双方协商决定免除部分履行合同的责任或者延期履行本合同。因承租物业所在的梓园路路面提质改造工程导致2-6楼次承租人经营受阻、提前退租，路面体质改造系政府行为，属于不可抗力的范畴，在发生不可抗力时，原告理应与被告共同积极应对解决，给被告提供便利以度过难关。被告作为专业从事招商租赁的公司，其在长沙市多处承租了物业进行招商经营，在其承租的其他物业遇到同类问题时，产权人均给出了免租或延长租赁期限的方案帮助被告走出困境。本案因不可抗力导致2-6楼提前解除合同，该后果和损失不应当仅由被告一方承担，而本案原告始终置被告利益及合同约定于不顾，自始至终未给出也未采纳被告所提出的任何方案，根据合同约定和行业惯例，修路期间的租金应当予以减免。四、本案系因原告违约所致，被告不存在违约行为，无需向原告支付滞纳金、违约金，相反，因被告行为导致原告遭受损失，被告应当对原告进行赔偿。首先，关于原告主张被告未按约定时间支付租金事宜，被告已提前一个半月书面函告原告在2-6楼问题未解决前，其将暂缓支付部分租金，因原告拒不履行相关义务致2-6楼的租赁事宜无法得到解决，空置期间已经导致被告遭受重大损失，在明知此事宜无法解决、损失还将继续扩大的情况下，暂缓支付部分租金是被告自我救济的一种途径而非违约。第二、就原告主张被告将门面对外转租做餐饮是违反合同约定之事宜。被告与原告的《租赁合同》已履行十年之久，在此期间，被告曾多次将一楼门面对外转租做餐饮使用，根据该物业所处位置，原告对此显然是知情的。在该门面本次与新的次承租人签订合同时，因次承租人办理食品安全许可等证件需要产权人提供营业执照等资料，被告即明确告知了原告该门店的经营项目并请求原告配合，原告也并未提出任何异议。因此，根据多年来一楼门面经营餐饮的情况及原告配合次承租人办理证照的态度可知，原告对被告将门面对外转租做餐饮使用一事持许可态度，《租赁合同》中的租赁用途早已发生改变，被告不存在违约行为。第三，如在被告找到意向承租人时原告可以出示该物业的一次消防验收许可，那2-6楼早已顺利出租，各方均可顺利履行《租赁合同》，也不会导致本案的发生。现正是因为原告的违约行为导致2-6楼一直处于空置状态，原告应当对被告进行赔偿。五、被告未按约定时间足额支付租金的行为并未给原告造成损失，即使法院认定系被告违约，《租赁合同》中约定的违约金也明显过高，被告请求显著降低违约金。因2-6楼自2019年1月起一直处于空置状态，导致被告遭受重大损失，而被告仅是暂缓支付了2019年第二季度和第三季度的部分租金，并非恶意拖欠全部租金，该暂缓支付的行为也并未给原告造成任何损失。根据《合同法》第114条的规定，原告所主张的违约金明显过高，被告请求显著降低违约金。综上所述，本案因原告违约所致，请求贵院考虑原告的违约行为及被告遭受的损失，依法判决。针对变更诉讼请求原告要求被告支付租金至2019.9.9，明显与原告第一条诉讼请求相矛盾，原告起诉日为2019.6.4，今天开庭日前为2019.7.11，既然原告要求与被告解除租赁合同，那原告起诉日，原告所主张的租金并未产生，原告没有任何依据要求被告支付还未发生期间的租金，并且被告已经于2019.6.18于原告解除了2-6楼的租赁关系，退还了钥匙给原告，所以该物业至2019.6.18,2-6楼的控制权已经交还给原告，所以原告要求支付租金至2019.9.9无事实法律依据。被告向法院提出反诉请求：1、请求判令解除双方关于长沙市梓园路318号省林业物资大楼2-6楼的租赁关系；2、请求反诉被告向反诉原告赔偿损失69300元（损失从2019年4月26日至2019年6月18日止）；3、由反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：2008年9月反诉原、被告签订《租赁合同》，反诉被告将位于长沙市梓园路318号省林业物资大楼的一楼门面、负一楼及五层办公楼、楼顶、楼面出租给反诉原告，租赁期限为15年。反诉原告承租物业后，将一楼门面分别转租给商户做相应的经营使用，将2-6楼转租给商户经营酒店。因2018年10月，租赁物所在的梓园路因政府路面提质改造工程开始处于封闭状态，严重影响了该物业各次承租人的正常经营。2018年11月起，包括2-6次承租人在内的多家商户向反诉原告提出提前解除合同的要求。反诉原告及时向反诉被告反应了该状况，请求反诉被告提供相关协助，共同解决此难题，但反诉被告未予采纳。2019年1月，2-6楼次承租人因经营困难无力继续经营，提前解除了与反诉原告的租赁合同，自此开始，2-6一直处于空置状态。因反诉原、被告剩余合同期限仅剩5年，而2-6楼仅能做宾馆使用，承租此处需要投入大量费用进行装修，根据市场行情，承租户需要出租人能提供至少十年的租赁期限才可能承租。反诉原告多次就此问题与反诉被告协商，请求延长租赁期限，反诉被告均予以拒绝，后反诉被告又提出方案，由反诉原告进行招商，再由反诉原、被告同次承租人三方签订合同，超过五年以外的期限由反诉被告作为出租人与新商户签订，行使相关权利义务，以解决当前门面空置的问题，但反诉被告仍然予以拒绝。经反诉原告多番努力，在给出降低租金及在租赁条件上作出极大让步的情况下，终于找到同意接受五年承租期限的意向承租户，但因经营宾馆需要办理一系列证照，该客户要求承租物业能够顺利办理二次消防验收审核，需要产权人提供该栋大楼的一次消防许可证和原始结构图纸。反诉原告将此情况反应给反诉被告请求其协助时，反诉被告拒绝提供并拒绝给与任何配合。最终，因反诉原告无法向意向承租户出具相关证件，2-6楼的租赁事宜未能顺利进行。根据合同第六条第2款：“甲方应取得相关部门对租赁经营需要的许可合格证等相关证件”及第四款：“甲方须配合乙方办理有关部门的审核登记等法律必备手续”之约定，反诉被告作为出租方有提供证件并配合反诉原告的义务，但其一直拒绝履行。就2-6楼的租赁事宜，反诉原告已多次真诚的与反诉被告协商沟通，并提出了多种方案供反诉被告选择，但反诉被告既拒绝协商解决此时，也拒绝履行其相应义务协助反诉原告将2-6楼顺利出租。2-6楼自2019年1月14日起一直处于空置状态，致使反诉原告遭受了重大损失。因反诉被告的违约行为导致反诉原告承租的2-6楼已无出租的可能，而1楼因已与各次承租人签订《租赁协议》，尚在合同期限内，故原告为保障次承租人的权利，同时为防止自身的损失继续扩大，于2019年6月18日就2-6楼部分的物业湘向诉被告发送了解除通知，并交还了2-6楼的钥匙。反诉被告签收函件后于次日退还钥匙，反诉原告不得已于2019年6月25日在公证员的见证下通过邮寄送达的方式再次将钥匙邮寄给反诉被告。自2019年6月18日起，2-6楼的控制权已交还反诉被告。因反诉原告本来已经寻找到新的意向承租人可以将2-6楼的租赁事宜无疾而终，反诉原告要求反诉被告承担自2019年4月26日至2019年6月18日期间2-6楼的空置损失69300元。另外，根据合同第三条第五款的约定，反诉被告在收到租金款项的五个工作日内应开具正式发票，但反诉原告在2019年3月、2019年6月两次支付租金后反诉被告并未开具发票，反诉被告的此行为已严重违反合同约定及《税法》的相关规定。综上所述，为维护期合法权利，反诉原告根据《合同法》第94条第4款、96条的规定提起诉讼，请求支持反诉原告全部反诉请求。原告针对被告的反诉辩称：一、被告的陈述违背客观事实。1、被告声称租赁物所在的梓园路封闭改造，严重影响了次承租人的正常经营，不是事实。事实是：虽然梓园路进行了提质改造，但并未封闭道路，被告自己提交的施工照片就已经很充分的证明了当时的施工现状，施工时仅仅是用围挡隔开了人行道和马路进行了分段施工，围挡离一楼的门面尚有一定距离，人行道完全可以正常通行，马路也可以正常通车，且林业物资大楼门口的围挡还留有方便行人穿行的口子。为了了解当时的施工情况，原告法定代表人李飚还专门致电施工审批单位雨花区市政工程管理局，该局工作人员答复不可能封闭施工，封闭施工交警部门都不会批，李飚询问是不是既不影响行车也不影响行人时，该工作人员也给出了肯定的答复。该份电话录音原告将作为证据提交。可以说，梓园路的围挡施工对一楼的门面和2-6楼酒店的正常经营几乎没有影响。此外，既然被告主张严重影响了各次承租人的正常经营，遵循谁主张谁举证的证据规则，被告应当承担充分的举证责任。但被告仅仅提交了反而反映出了当时真实状况的修路照片，和商务酒店承租人提交的一份通篇只字未提因为修路改造无法继续经营的退铺报告，就意图说明对租赁户产生了严重影响，证据严重不足。相反原告提交的照片以及雨花区市政工程管理局的答复录音，却正好说明了梓园路提质改造施工并未影响行人行车。2、被告声称2-6楼次承租人也就是壹佰元商务酒店因梓园路封闭改造经营困难无力继续经营，不是事实。事实是：2-6楼壹佰元商务酒店的确提前退租，但退租的原因并不是因为修路严重影响经营，而是因为酒店客房装修设施陈旧且酒店经营模式导致酒店大半年几乎没有营业额所致。被告自己提供的退铺申请显示陈总退铺的原因是另有发展，通篇只字未提修路导致经营困难无以为继。酒店退租后，原告法定代表人李飚打电话给酒店老板陈总了解退铺原因，了解到次承租人提前退租的真实原因为其酒店2楼为洗浴部，3-6楼为客房部，从事宾馆业，两个部门相互拉动促进客房消费。但正是由于其从事了洗浴这一特种行业，多年来其承受了不小的被监管压力，(2010年8月14日壹佰酒店的报告可以为据)，自2018年以来监管力度不断加大，酒店已经大半年几乎没有营业额，且酒店装修陈旧、档次不高，陈总希望转型重新投资改造装修，但酒店的租赁期只有半年也就是2019年7月14日即将到期，重新装修需要投资几百万，没有足够长的租赁期限根本没有利润空间甚至可能亏本，因此陈总在退租前曾多次与被告协商延长租赁期限，但双方并未达成一致。此种情况下，陈总不得不宁愿放弃交付的保证金（电话了解次承租人告知是8万元），申请提前退租。陈总在通话最后还表达了如果被告全部退出的话希望能够和原告继续合作的想法。可见，只要有足够长的租赁期限，陈总不会选择退租。原告将提供双方通话的电话录音作为证据提交。被告声称酒店提前退租，但在反诉状中故意回避事实。事实上酒店退租仅仅提前了半年，也就是酒店十年的承租期实际租赁期间达到了九年半，即便被告与酒店续签五年的租赁期也已经无法满足陈总重新装修酒店转型的要求。正因为这样，陈总才无奈选择了提前退租。3、被告声称因合同期限仅剩五年，而由于2-6楼仅能做宾馆使用，因此请求延长租赁期限，不是事实。合同期限仅剩五年是合同约定的租赁期还有五年到期，这个结果并不是原告主观造成，而是十年前租赁时双方协商一致的约定。如以上陈述正是由于被告当年只与壹佰圆酒店签订了十年合同才导致当下被告的使用“仅剩五年”的局面。对于该物业使用期的切割分配恰恰是被告当年自已的明确行为所致。而2-6楼仅能做宾馆使用也只是被告的错误认知，林业物资自1994年建成后至2008年出租给被告之前3-6楼一直都作为办公用房出租，从未做过宾馆使用。被告为了达到拖欠租金的目的，不惜在报告中编造谎言，声称该公司于2019年1月14日发现人去楼空，酒店尚拖欠几个月房租和水电费。据了解酒店提前退租，并未拖欠房租水电费，而且还主动提出不要求退还保证金。被告隐瞒事实、捏造损失向原告提出免租的无理要求，原告自然有权拒绝。4、被告声称原告违反合同约定，拒不提供资料、履行协助办理的义务，不是事实。事实是：原告已经尽到提供资料的义务。租赁合同系2009年签订，被告承租后将2-6楼租给他人经营酒店，酒店装修时还将2-6楼的楼板打穿安装了电梯，2楼的房间打通改造成洗浴中心，原告没有提供结构图纸没有其他相关资料请问酒店是如何进行的装修，又是如何办理了消防验收？可见早在10年前原告已经向被告提供了相关资料。至于被告一而再提出的一次消防许可证，10年前签订租赁合同的时候原告就没有，1998年9月1日《消防法》正式实施前消防部门并未介入建筑的消防验收，因此林业物资大楼的竣工验收没有所谓的一次消防许可证。即便如此，为了给被告一个满意的答复，原告法定代表人李飚还专程前往长沙市住建局了解相关消防申报手续，得到的官方答复是：湖南省施工图管理信息系统办事指南在既有合法建筑上进行改造(含公共建筑二次装修、建筑保温)，消防验收一栏的资料清单里仅要求提供原土建消防审核合格意见书或土建消防验收合格意见书或房屋产权证，也就是原告只需配合提供房屋产权证复印件即可。原告向被告详细解释后，被告变本加厉继续纠缠此事，其真实情况并不是因为在办理消防验收时确实遇到了阻碍，或者说可能根本不存在要求提供一次消防许可证的客户，而是企图浑水摸鱼将2-6楼空置的责任推卸给原告。二、被告的反诉请求无理。1、原告和被告签订的《租赁合同》系就位于省林业物资大楼的场地及附属设施租赁进行整体租赁，合同合法有效，是双方的真实意思表示，被告诉请解除2-6楼的租赁关系实属无理。被告声称已经交还了2-6楼钥匙，因此上述楼层的控制权已经交还原告，但其单独解除2-6楼的租赁关系之行为既无法律依据又无合同约定，被告无此权利。2、原告作为出租方的义务就是交付与租赁合同相符的租赁场所给承租方即被告使用，至于被告租赁该场所后是自用还是转租，是盈利还是亏损，和出租人无关，被告诉请原告赔偿租赁物的空置损失没有法律依据。三、原告作为出租方已经完全、充分的尽到了出租方的义务，请求法院驳回被告无理无据的诉讼请求。其一、根据合同约定，原告的合同义务为交付租赁场地，被告的合同义务为给付租金。原告签订租赁合同后按照合同约定交付了林业物资大楼及附属设施供被告使用，出租方的合同义务已然完成。其二、开具发票仅系原告的附随义务，尽管如此，每一笔租金进账，原告均及时开具发票并亲自送交给被告的财务人员，出租方开具发票的义务已然完成。租赁合同约定租金按季支付，2019年每季度租金为170000元，被告于3月22日支付的56667元和6月4日支付的50000元，均系未按照租赁合同的约定履行租金支付义务，在被告未全部付清应付租金前，原告有权拒绝开具发票。综上所述，被告的反诉状通篇捏造事实，捏造损失，企图将酒店提前退租的黑锅扣在为市民修路提质改造的政府头上，将酒店退租后导致2-6楼空置转租不出去的责任转嫁给原告，恶意拖欠原告巨额租金反而还要求原告赔偿空置损失，于法无据、于理不合。故恳请法院依法驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据相关证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2009年3月28日，原、被告双方签订了涉案《租赁合同》，合同约定，原告将位于湖南省长沙市梓园路318号省林业物资大楼的场地及附属设施租赁给乙方使用。具体范围为一楼门面、负一楼及五层办公楼、楼顶、楼面的使用权。此外，合同中还约定：1、由被告承租的涉案不动产不得用于从事餐饮、KTV以及违反法律规定的经营活动；2、每一合同年度的租金分四次支付，即每三个月支付一次，每期支付合同年度租金的25%，每三个月的最后一个月的十天内支付下一季度的租金。3、自来水费用以季度为期限与租金一同缴纳，用电费用由被告到省林业厅后勤服务中心自行购买。4、原告应在收到各期租金款项的五个工作日内给予被告符合国家规定的正式发票。5、被告不按规定缴纳租金或自来水费用，被告须按欠额每日3‰向原告支付滞纳金。被告连续一个月拖欠租金或自来水费用，将视同被告单方面违约，须将改造、装修投资全部留给原告并赔偿原告违约金50万元，原告有权终止本合同。2009年3月28日，原告将涉案不动产交付给被告使用。后被告将涉案不动产转租给他人用于生产经营活动。2016年3月18日，被告与案外人胡某签订《商铺租赁合同》，将涉案不动产一楼的一门面转租给胡某用于经营餐馆。2016年11月2日，被告与案外人罗某签订《商铺租赁合同》，将涉案不动产一楼部分门面转租给罗某用于经营餐馆。2018年10月，涉案不动产所在的梓园路进行了政府路面提质改造工程，遮挡了部分门面，但仍留有进出口且并未遮挡门面招牌。2018年11月2日，被告向原告发出函件，以其2-6楼承租人已明确表示提前退租为由，请求原告减免、降低租金或延长租期。2018年11月10日，原告复函，拒绝了被告的所有请求。2018年12月，被告向原告缴纳了2018年12月9日至2019年3月9日的租金。2019年1月14日，承租涉案不动产2-6楼的案外人陈某向被告提出退铺申请，提前解除了与被告的租赁合同。2019年1月18日，被告向原告发出函件，请求延长租期或提前解除2-6楼的租赁合同关系，并指出，在2-6楼的有关事宜没有解决之前，被告无能力支付房租，请求暂缓支付。2019年1月22日，原告复函拒绝了被告的上述请求。2019年3月12日，原告的委托诉讼代理人向被告发出律师函，要求被告按期支付本应于2019年3月9日前支付的租金。2019年3月21日，被告复函称希望同原告就租赁期限问题进行商议，并支付了一个月的租金56667元，并要求其他租金暂缓缴纳。2019年4月23日，被告向原告发出函件，要求原告提供涉案不动产的第一次消防安全许可证及原始建设施工图纸。2019年4月30日，原告向被告送出涉案不动产的建筑平面图及结构图纸影印件以及房产证影印件一套，并由被告员工签收。2019年5月10日，被告再次发函原告，请求提供上述材料或直接为其次承租人办理消防安全验收检查相关手续。2019年5月13日，原告复函称其无义务提供上述材料，但愿意提供房屋产权证以供核验。同时，原告要求被告停止将一楼门面转租用于经营餐馆的违约行为。2019年6月4日，被告向原告缴纳了5万元租金，2019年6月18日，被告向原告发函，单方面解除与原告签订的租赁合同中2-6楼部分的租赁关系，并要求原告提供给其正规租赁税票。2019年6月19日，原告复函称被告无权解除2-6楼的租赁关系。同日，被告向原告交还涉案不动产2-6楼的钥匙。2019年6月25日，被告再次向原告邮寄涉案物业2-6楼的钥匙。另查明：1、涉案不动产一楼确由被告转租给他人用于经营餐馆。2、梓园路的道路提质工程确属行政机关行为，但仅作围挡施工，并未完全封闭道路，也未遮挡招牌。3、建设工程消防设计审核（改建、装修、建筑外墙和屋面保温建设工程）需要的材料为《建设工程消防设计审核申报表》、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件、设计单位资质证明文件、原土建消防审核合格意见书或土建消防验收合格意见书或房屋产权证、建设工程消防设计文件、法律、行政法规规定的其他材料。本院认为：一、关于合同解除的问题。原、被告双方所签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。其中明确约定了租金、自来水费用的缴纳办法以及相关的违约责任，被告不按约定缴纳租金或自来水费用已超过一个月，故而合同约定的解除权条件已成就，原告可就此行使解除权。另外，对于被告提出的，因原告未依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定在起诉前就解除事宜通知被告，故而无权通过诉讼要求解除合同的主张，《中华人民共和国合同法》第九十六条所规定的是被解除人在收到解除通知时的向人民法院或仲裁机构提出异议、确认解除合同效力的权利，是被告在原告是否具备解除权之事实尚不清楚时得请求法院确认其解除权存在与否的权利。而原告直接起诉请求判决解除合同亦需查明解除权人是否实际具备解除权，故实际上并未限制被解除人的权利，通知解除并非提起诉讼请求判决解除之前置程序。所以，被告以《中华人民共和国合同法》第九十六条为由主张通知是起诉之前置条件的抗辩，本院不予支持。涉案合同约定解除之条件已成就，原告已具备解除权，故对于原告请求本院判决解除涉案合同的诉讼请求，本院依法予以支持。二、关于租金的问题。结合原告提出的证据以及被告的陈述，本院认为，被告欠缴租金之事实已形成完整的证据链，达到高度盖然性的证明标准，案涉合同约定2019年每季度租金为170000元，被告于2019年3月22日支付56667元、2019年6月4日支付50000元、2019年9月4日支付50000元，故可以认定被告尚欠原告租金共计183333元（暂算至2019年9月9日）。对于被告提出的此前已向原告提出减免、暂缓缴纳租金申请的抗辩，由于原告并未同意，故而应当依据合同约定继续履行。综上，对于原告请求判决被告支付租金183333元的诉讼请求，本院予以支持。三、关于滞纳金及违约金问题。在原、被告双方签订的案涉《租赁合同》中有明确约定，若被告不按规定缴纳租金或自来水费用，被告须按欠额每日3‰向原告支付滞纳金。被告连续一个月拖欠租金或自来水费用，将视同被告单方面违约，须将改造、装修投资全部留给原告并赔偿原告违约金50万元，且原告有权终止本合同。此合同约定合法有效，但滞纳金的计算标准过高，超过了相关法律规定，故本院依法酌情调整滞纳金为4873.3元（暂计算至2019年6月3日，此后按照日万分之五的标准继续计算）。对于违约金部分，双方的约定亦过高，与原告方实际发生的损失数额严重不符，本院综合考量酌情调整违约金为200000元。四、关于被告请求原告赔偿损失，本院不予支持，理由如下：其一，被告所承租的涉案不动产所在道路进行了提质工程，这一事实的发生属于正常商业风险的范畴，被告在订立涉案合同时应当予以注意。此外，上述提质改造工程属于围挡施工，虽对涉案不动产门面略有遮挡，但并不影响其日常经营活动。其二，被告主张原告未配合其办理消防核验手续，本院不予采信。原告已尽到其相应义务，向被告交付了涉案不动产的建筑平面图及结构图纸影印件以及房产证影印件一套，并由被告员工签收。针对被告提出的上述文件收条未加盖公章，且其并未收到案涉不动产房产证的抗辩，本院认为，原告公司的员工接收材料之行为，因属于其职务范围内的权限，故而其在收条上的签字应当视作被告对于材料送达的认可，且被告未提出相反证据对其主张予以证明，故本院不予采信。综上，原告已依据合同约定履行了自己的义务，故对于被告请求原告赔偿其损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告湖南省林业物资有限公司与被告湖南楚才伟业投资管理有限公司签订的《租赁合同》；二、被告湖南楚才伟业投资管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告湖南省林业物资有限公司支付租金共计183333元（暂计算至2019年9月9日，此后按照每季度170000元，实际支付至被告楚才伟业投资管理有限公司腾退全部租赁场地之日为止）；三、被告湖南楚才伟业投资管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告湖南省林业物资有限公司支付违约金200000元及滞纳金4873.3元（暂计算至2019年6月3日，此后按照日万分之五的标准，实际计算至被告楚才伟业投资管理有限公司腾退全部租赁场地之日为止）；四、驳回原告湖南省林业物资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告楚才伟业投资管理有限公司的反诉请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10226元，因适用简易程序减半收取计5113元，反诉费766元（已减半），合计5879元，由被告湖南楚才伟业投资管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇一九年九月十七日法官助理龚凤梅书记员许旭瑶附：《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。