江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0428民初1085号原告：占庆文，男，1973年11月25日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。原告：江凑香，女，1971年5月30日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。被告：九江市闳宇房地产开发有限公司都昌分公司，住所地为江西省九江市都昌县都昌镇莲花路阳光府邸，统一社会信用代码为913604280544341038。负责人：石傲国。委托诉讼代理人：王柏青，男，1960年8月8日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县都昌镇万里大道北7巷**，系九江市闳宇房地产开发有限公司都昌分公司员工。代理权限为特别授权。原告占庆文、江凑香诉被告九江市闳宇房地产开发有限公司都昌分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告占庆文、江凑香和被告九江市闳宇房地产开发有限公司都昌分公司的委托诉讼代理人王柏青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告占庆文、江凑香向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告履行合同，赔偿违约金人民币82193.40元和4200元滞纳金。二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：我于2013年10月份在被告一方所开发的都昌阳光国际购得商品房一套，面积140.46平方，合同单价每平方3901.153元整，总价547956元，被告应在2015年9月30日前交房，一直拖至2017年12月30日才电话通知收房造成违约2年零1个月，合同明示，被告应按日支付已交房款万分之二的违约金82193.40元和4200元滞纳金，总计86393.40元。被告九江市闳宇房地产开发有限公司都昌分公司辩称：依情势变更原则，被告并不构成违约。1、本案涉诉的都昌阳光国际楼盘系烂尾楼盘，应适用情势变更原则，被告不构成违约。2015年10月，阳光国际楼盘停工，该楼盘烂尾后，都昌县政府成立了驻阳光国际项目工作组，全面负责协调处理阳光国际楼盘烂尾问题，经过工作组多方协调和安排，2016年楼盘得以重启，情势发生变更，案涉购房合同中关于交房时间及逾期交房的违约金约定显然有违公平原则，应予变更，新接手股东按照工作组的施工进度要求完成施工并尽快向购房者交付房屋即不构成违约。2、原告作为都昌人，应该明确知晓阳光国际楼盘的烂尾情况，政府工作组经多方努力最终确定由内部股东石傲香接手重启楼盘建设后即告知了广大购房户，未有任何购房户向政府工作组提出过要求被告支付逾期交房违约金的主张，广大购房户均未对政府工作组的救楼措施提出反对意见。3、原告所诉房屋现已交付，在政府工作组的要求和协调下，被告内部股东石傲香接手楼盘重启，积极筹措资金，抓紧开工建设，已完成工作组的要求，大部分房屋已经交付使用，被告在情势变更后并未违约，无需承担任何赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。（一）原告所举证据：1、二原告的身份证复印件和都昌县公安局都昌派出所出具的证明两份。证明原告的主体资格及二原告的身份信息出现过错误。2、《都昌县商品房买卖合同》（合同备案号：90320039）复印件。证明二原告于2014年1月14日与被告签订了商品房买卖合同购买都昌县阳光国际小区7栋1单元401室，该商品房总价人民币547956元，首付人民币267956元，余款按揭贷款，交付期限为2015年9月30日前，同时约定了双方的违约责任。3、被告出具的两张收据复印件。证明二原告按照合同约定分两次向被告支付首付款人民币267956元。4、中国银行的贷款已还款明细清单复印件。证明二原告一直在偿还购房的按揭贷款，没有违约。5、收据复印件两张。证明被告实际交房日期为2018年2月8日。对原告所举上述证据，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证，但原告诉状中陈述实际交房日为2017年12月30日，该日期在原告举证证明的日期之前，故应认定被告实际交房日为2017年12月30日。（二）被告所举证据：1、《阳光国际项目情况说明》。证明阳光国际楼盘烂尾的原因，且业主也承诺不追究责任。2、证人黄某、郑某1、赵某、郑某2的证言。证明阳光国际楼盘因资金链断裂，楼盘烂尾，经政府多次与开发商、建筑商及债权人、购房户协调，为维护社会稳定，化解矛盾，当时购房户代表均口头承诺：“有房住就可，不追究开发商其他责任”。对被告所据上述证据，原告提出意见：1、证据1是被告自圆其说，被告应当按照双方签订的购房合同履行义务。2、四位证人不是业主代表，不能代表所有业主。对上述有争议的被告所举证据，本院认定如下：1、《阳光国际项目情况说明》表述“政府工作组从全体购房户早日拿到房的角度出发，没有让公司走破产程序，如果走破产程序，楼盘将面临烂尾的时间更长，购房户更不知道那年那月能拿到房，当时购房户也有170多人在开会协调时都说有房住就行，其它也不追究什么责任”，该情况说明有都昌县信访局和都昌县住房和城乡建设局加盖公章证明“属实”，应认定其证明效力；2、证人黄某、郑某1、赵某、郑某2的证言系证据1的佐证，该四人均为阳光国际楼盘的业主，故对其证言予以采信，但该组证言不能足以达到证明原告放弃追究被告违约责任的目的。（三）本院根据审理的需要，自（2018）赣0428民初1755号案电子卷宗中打印部分材料32页（含证据材料、开庭笔录等）。该组材料中被告所举证据用于证明都昌县人民政府因阳光国际楼盘烂尾问题专门成立了政府工作小组，经政府工作组努力协调，为实现尽早交房的目标，工作组要求由石傲香接手重启楼盘建设，并要求在工作组的监管和要求下完成施工进度和楼盘建设、尽早交房，未有任何购房户向工作组要求被告承担逾期交房责任，政府工作组的救楼措施及费用安排中也未涉及逾期交房违约金，此时情势已经发生重大变更，石傲香按政府工作组要求的施工进度完成施工即不构成违约。被告对上述证据无异议，二原告则表示坚持自己的诉讼主张。本院对该组证据认定如下：该组证据证明阳光国际楼盘因烂尾而导致被告不能正常履行合同义务，情势发生变更。本院经审理认定事实如下：2014年1月14日，二原告与被告签订《都昌县商品房买卖合同》（合同备案号：90320039），购买都昌县阳光国际小区7栋1单元401室，合同约定该商品房总价款人民币547956元，首付人民币267956元，余款按揭贷款，交付期限为2015年9月30日前；合同第九条第1项第（2）点约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（……）的违约金”。二原告按照合同约定分两次向被告支付首付款人民币267956元，余款则按揭贷款，购房后，原告如期偿还按揭贷款。2014年，阳光国际楼盘因资金链断裂烂尾，2015年10月楼盘停工，都昌县委县政府对此高度重视，成立了都昌县驻阳光国际项目工作组，全面负责协调处理阳光国际楼盘烂尾问题，经过工作组多方协调和安排，2016年楼盘得以重启，二原告于2017年12月30日接收了所购商品房。本案争议的焦点为本案是否适用情势变更原则。二原告认为，虽然自己曾参加过协调会，但并没有明确表示放弃向被告主张违约责任，被告应当按照双方签订的《都昌县商品房买卖合同》承担逾期交房的违约责任；被告认为，导致逾期交房的原因是阳光国际楼盘烂尾，该楼盘烂尾后，都昌县委县政府成立了都昌县驻阳光国际项目工作组，全面负责协调处理阳光国际楼盘烂尾问题，购房户也口头表示“有房住就可，不追究开发商其他责任”，经过工作组多方协调和安排，2016年楼盘得以重启，购房户陆续得到房屋，情势发生变更，被告不构成违约，不需向原告支付逾期交房违约金。本院认为，原被告之间虽然签订了商品房买卖合同，但因阳光国际楼盘烂尾而导致被告不能如期交房，都昌县委县政府高度重视，成立了都昌县驻阳光国际项目工作组，多方多次协调工作，才使阳光国际楼盘于2016年重启，在协调过程中，购房户曾口头承诺“有房住就可，不追究开发商其他责任”，二原告虽陈述自己曾参加协调会却未作出该种承诺，但也未举证证明自己在协调过程中有反对“有房住就可，不追究开发商其他责任”的意思表示，且由于工作组的努力，二原告也于2017年12月30日接收了所购商品房。被告主张合同的情势变更可以支持。综上所述，原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：驳回原告占庆文、江凑香的诉讼请求。案件受理费人民币2,008.9元，由原告占庆文、江凑香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  江新建人民陪审员  吴礼强人民陪审员  江任平二〇一九年九月五日书 记 员  衡 坦