广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0922民初1060号 原告（反诉被告）：丘雪筹，女，1967年8月15日出生，汉族，住广西陆川县。 原告（反诉被告）：丘颂，女，1973年10月2日出生，汉族，住广西陆川县。 共同委托代理人：吕志恒，广西桂立恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西永鹏房地产开发有限公司，住所地：陆川县。 法定代表人：林永权，该公司总经理。 委托代理人：吕春，广西综纬律师事务所律师。 原告（反诉被告）丘雪筹、丘颂诉被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案,本院于2019年4月11日立案后，被告广西永鹏房地产开发有限公司于2019年5月13日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序于2019年7月2日公开开庭进行了审理,原告（反诉被告）丘雪筹及两原告共同委托代理人吕志恒，被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司的委托代理人吕春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）丘雪筹、丘颂提出诉讼请求：1、确认原告丘雪筹与被告所签订的《旧房改造拆迁协议书》有效；2、判令被告向原告丘雪筹交付经验收合格的并符合《旧房改造拆迁协议书》约定房产（新楼盘东边四至六楼，座北向朝南四房二厅二卫一阳台，套内使用面积为118平方米）及地下室标准小车位一个（不小于2.4m×5.3m）并免费为原告办理好相应房产权属证书；3、判令被告向原告丘雪筹支付第四年租房费13500元（从2018年9月11日暂计至2019年6月11日止，全额以计至实际交房后三个月为准）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系同胞姐妹。2015年6月24日，两原告签订了一份《赠与合同》，合同约定原告丘颂将位于陆川县住宅房屋[(房屋所有权证》证号为陆川县房权证陆房证字第(00003948)号，四至界址:东接楼梯与马汉才屋共墙，南接空地以自墙为界，西与谭仕辉屋共墙，北接空地以自墙为界。建筑面积91.52平方米]连同国有土地使用权分摊面积[《国有土地使用证》证号为陆国用(2000)字第0044-31-1号，分摊面积19.94平方米]无偿赠与原告丘雪筹个人单独所有，所赠与的房屋仅作为原告二个人单独所有财产，不作为原告丘雪筹与其配偶的夫妻共有财产，原告丘雪筹接受赠与。两原告于签合同签订当天到陆川县公证处就该签合同办理了公证号为：（2015)桂陆证民字第347号的公证。2015年被告为利用原告房屋所在地及周边土地进行开发建设房地产出售，遂与包括原告在内的共20户原鱼种场住户协商，由被告把原告所有的房屋拆除，在原址上建设新的房产，并同意按原房产面积的1.3倍的新房置换原告的房产并在地下室无偿交付一个标准小车位（不小于2.4mX5.3m)给原告，原告同意被告提出的置换方案。两原告签订《赠与合同》并办理了公证的当天，原告丘雪筹把《赠与合同》及公证书一起出示给被告，被告认可两原告的赠与事实，并与原告丘雪筹签订了《旧房改造拆迁协议书》，就旧房拆除及置换新房的相关事项作出了详细的约定，并经陆川县公证处进行了公证。之后，原告丘雪筹把原房产的相关证件交给被告，被告对原告房产进行拆除并在原址新建了现命名为永鹏万象的房产。新建好房产后，被告于2017年9月7日通知原告前去领取新的房产，但原告丘雪筹到被告处领取房产时，被告不能提供相应的验收合格手续，且提供交付的房产并不符合协议书约定的条件，原告二遂不领取被告提供的房产。此后，两原告多次与被告协商要求被告提供符合双方协议约定的房产，但被告一直置之不理。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。 被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司辩称，对原告请求确认双方所签订的《旧房改造协议书》有效无异议，本案涉案房子已经赠送给丘雪筹，而且协议书也是丘雪筹签订的，房子应当交给丘雪筹；原告要求被告支付第四年租房费没有事实依据，请求依法驳回。 被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司提出反诉，请求：一、判令两反诉被告立即向反诉原告退还原预支的租房租金9000元、装修补偿款20000元，合计共29000元；二、本案本诉及反诉案件受理费全部由两反诉被告承担。 事实与理由：2015年间，反诉原告因在温汤路北侧、信用联社南侧开发房地产之需要，经与包括反诉被告丘颂在内的20户原鱼种场住户协商一致，决定对20户住户进行旧房改造拆迁，并给予土地、房屋装修、搬迁、租房、回建等补偿，为此，反诉原告与20户住户达成了旧房改造拆迁协议，当年6月24日，20户住户作为甲方、反诉原告作为乙方签订了《旧房改造协议书》，各户协议书约定的条款除因各住户原有房屋面积、楼层不同造成的补偿有所区别外，其他条款均完全一致。根据《旧房改造协议书》的约定，本案反诉被告的房屋原系三房二厅第一层，应当置换新房面积为118㎡，位置在新楼盘东边座北朝南的单元第四层至第六层（与其他两户摇号确定），反诉原告一次性预付反诉被告交房期限为三年的装修补偿120000元，如反诉被告在两年内交付新房时，反诉被告应退还第三年的装修补偿款20000元给反诉原告。同时反诉原告一次性向反诉被告预支前两年和第三年的租房租金共36000元，如反诉原告在两年内完成新房交付的，则反诉被告应将第三年的租房租金12000元退还给反诉原告。《旧房改造协议书》第十九条还约定：反诉原告一次性付清反诉被告各项费用后，反诉被告应在收到搬迁腾房通知之日起40日内搬迁完毕，自第41日起确认为拆迁施工开始时间，并确认支付房屋装修补偿款起算时间。协议签订后，反诉原告于2015年7月30日向反诉被告支付了包括三年装修补偿款120000元、三年租房租金36000元在内的款项共390000元。2015年8月1日，反诉原告向反诉被告等20户住户发出通知，要求各住户在40日内搬迁完毕，反诉原告将在第41日实施拆迁，并同时开始计算租房时间及装修补偿款的起算时间。2017年8月，反诉原告建设的永鹏商贸城通过了验收及备案，随即通知20户住户交接房屋。2017年9月7日，反诉原告举行拆迁户抽签交房仪式，20户拆迁住户均到达现场，且大部分均抽签选定了房屋，但反诉被告却拒绝抽签和接收房屋。反诉原告认为，按《旧房改造协议书》的约定，反诉原告在拆迁后两年内已将符合约定条件的房屋交付，反诉被告应立即向反诉原告退还第三年的装修补偿款20000元及第三年的租房租金12000元，扣除协议书约定的三个月装修期租金共3000元，反诉被告应当退还反诉原告29000元。 原告（反诉被告）丘雪筹、丘颂辩称，反诉原告要求两反诉被告立即退还原预支的租房租金9000元、装修补偿款20000元，合计共29000元没有法律依据。根据协议书第14条明确约定，反诉原告2017年9月7日交房时并没有取得验收合格的证明，并不符合双方当时的约定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告（反诉被告）提供的本诉证据与反诉证据一致；被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司提供的反诉证据与本诉证据一致。本院组织当事人进行了质证。原告（反诉被告）提交的证据，1、旧房改造拆迁协议书；2、赠与合同；3、公证书；5、房产证；6、企业信用信息公示报告；被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司提交的证据：第一组:1、营业执照；2、收据；3、通知；双方对上述证据无异议，上述证据与本案讼争之事实相关联，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司对原告（反诉被告）提供的证据4有异议，认为声明书中“丘颂”的名字是打印的，无法确认该名字是谁签的；对证据7真实性无异议，但认为要证明主体适格有异议，按公证书来看，房子应当是丘雪筹的，不是丘颂的，丘颂不是本案适格的主体。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供第一组证据中4、5真实性无异议，对证明内容有异议，验收合格和备案是两回事，备案并不能表明房子是验收合格的，按照相关规定，房子验收合格需要三书五证；对证据6、7、8的真实性由法院认定，认为与本案无关；对第二组证据中1真实性无异议，对证明的内容有异议，原告方没有去摇号，根本不知道是哪一套房子；对证据2、3真实性无异议，但不能证明这个商品房符合验收合格条件；对证据4、5、6，认为与本案无关。本院认为，原告（反诉被告）提供的证据4系声明书，该声明书由丘颂出具，在庭后对丘颂的问话中其明确表示本案涉案的房屋与其没有任何关系，该证据具备真实性、合法性，与本案讼争事实相关联，依法作为查明本案案件事实的参考依据；证据7系丘雪筹、丘颂的身份证，本案涉案的房屋丘颂已于2015年6月24日赠与给了丘雪筹，并签订了赠与合同和进行了公证，广西永鹏房地产开发有限公司与丘雪筹签订了《旧房改造拆迁协议书》，由于《旧房改造拆迁协议书》中第八条的约定由广西永鹏房地产开发有限公司负责办理好新房产权证（只能办原房产证权利人姓名），因本案旧房改造拆迁前房屋房产证权利人是丘颂，故基于这条款的约定，才将丘颂列为原告，被告认为涉案的房屋属于丘雪筹的，且庭审中同意新的房产权证可以办理为原告丘雪筹的名字，对原告将诉讼请求第2、3项变更为向丘雪筹交付房屋和租金没有意见，丘颂在本案不是适格的原告。被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司提供的第一组中证据4系建设工程质量监督报告、证据5系竣工验收备案表，这两份证据载明由建设、勘察、设计、施工、监理五方组成的验收组评定涉案住宅工程质量合格并进行了竣工验收备案。这两份证据具备真实性、合法性，与本案讼争事实相关联，依法作为认定本案案件事实的参考依据；第一组证据中证据6系收据5份、证据7系照片1张、证据8系银行转账凭证，这三份证据载明部分拆迁户已经通过摇号选房、领房并退回协议约定的29000元，这三份证据与本案讼争事实相关联，依法作为查明本案案件事实的参考依据；被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司提供的第二组中证据1系测绘报告，该报告由有测绘资质的陆川县房地产开发公司九洲测绘队作出，对广西永鹏房地产开发有限公司建的永鹏商贸城各幢房屋内分层、分户各类面积的测算，这份证据具备真实性、合法性，与本案讼争事实相关联，依法作为认定本案案件事实的参考依据；第二组证据中证据2系住宅使用说明书、证据3系住宅质量保证书，这两份证据与第一组证据4建设工程质量监督报告、证据5竣工验收备案表互相佐证，证明涉案住宅工程质量通过了五方验收合格并进行了竣工验收备案，这份证据具备真实性、合法性，与本案讼争事实相关联，依法作为认定本案案件事实的参考依据；第二组证据中证据4系照片一张、证据5系收据5份、证据6系银行转账凭证，载明部分拆迁户已经通过摇号选房、领房并退回协议约定的29000元或39000元，这三份证据与本案讼争事实相关联，依法作为查明本案案件事实的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告（反诉被告）丘雪筹与丘颂系同胞姐妹。2015年6月24日，原告（反诉被告）丘雪筹与丘颂签订了一份《赠与合同》，约定丘颂将位于陆川县，面积为91.52平方米住宅房屋（房屋所有权证证号：陆川县房权证陆房证字第(00003948)号），无偿赠与原告（反诉被告）丘雪筹个人单独所有。合同签订当天，双方到陆川县公证处就该《赠与合同》办理了公证。2015年期间,被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司因在陆川县信用联社南侧开发房地产之需要，经与包括原告（反诉被告）在内的20户原鱼种场住户协商一致，决定对20户住户进行旧房改造拆迁，并给予土地、房屋装修、搬迁、租房、回建等补偿。2015年6月24日，原告（反诉被告）丘雪筹与被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司签订了一份《旧房改造拆迁协议书》，约定：一、原告（反诉被告）丘雪筹可以在原鱼种场宿舍楼旧址新的楼盘，无偿置换新套房，通过摇号选定房号。原三房二厅的置换新房面积为118㎡的共15户摇号分配，并定位为东边座北朝南的新套房。原三房二厅是第一层的，在新楼盘指定单元第四层至第六层共三户摇号定房。在双方确认拆迁时间算起，在两年内交付新房的，原房屋是三房二厅的，被告一次性补偿100000元作房屋装修，如被告在三年内未交付新房给原告，为补偿因延期交房给原告增加装修费用的损失，被告一次性预付原告交房期限为三年的装修补偿款120000元。如被告在两年内交付新房时，原告应退还第三年的装修补偿款多出部分即20000元给被告，被告才能交付新房锁匙及办理新房产证等有关手续。如被告在超三年未能交付新房给原告的，第四年起被告支付的装修补偿款每按以上比例递增支付给原告，直至新套房完成交付给原告为止；二、双方确认拆迁到项目建成验收合格期限为三年，在此期间被告向原告补偿租房租金每月1000元，一次性支付前两年租房租金和预支第三年的租房租金共36000元，如果被告在前两年内完成新套房交付给原告的，原告则如数退还第三年的租房租金12000元给被告。如被告三年期限内完成新套房交付给原告，则被告应按完成新套房交付被告装修使用时起，另加三个月装修期的租房租金给原告；三、由被告统一划定，通过统一摇号，原告无偿获得地下室标准小车位一个，尺寸不小于2.4米×5.3米;五、原告房屋是三房二厅建筑面积为91.52平方米,置换新房建筑面积为118平方米,118平方米不包含公摊面积,但新房产证体现公摊面积的数字；六、新套房设计要四房二厅二卫一阳台，套内使用面积与置换面积误差在正负8平方米；置换后如不足双方约定的新套房内使用面积的，不足部分按4至18层的每平方米销售价格平均价作补偿付款给原告，超出约定面积部分则被告无偿取得；七、原告是三房二厅的，土地使用的补偿为210000元；八、被告负责办理好新房产权证，新房产权证办理所需的一切税费由被告负责；九、置换新房后被告应负责水、电、温泉水及电话、闭路电视等路线开户，入户费用由被告负责;。;十四、新套房的交接手续，凭陆川县住建局签发工程竣工验收核实证明为准，取得有相关合格证明手续后，由被告方书面通知原告并现场办理交接新房手续，原告不得无故拖延。协议签订后，被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司按约将土地使用补偿款210000元、新房装修补偿款120000元、拆迁租房租金36000元、搬家费4000元，总共390000元支付给原告（反诉被告）丘雪筹，并于2015年8月1日书面通知原告搬迁腾房，租房租金时间从2015年8月1日起计算，从2015年8月1日起第41天为被告实施拆迁的开始时间，也是被告支付房屋装修补偿款的起算时间。 2017年8月，被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司所建的地下3层，地上**的商住工程即陆川县永鹏商贸城竣工，经建设、勘察、设计、施工、监理五方组成的验收组评定该住宅工程质量合格，由陆川县建设工程质量安全监督站对工程竣工验收备案需要提供的材料进行审核后，由陆川县住房和城乡建设局进行了竣工验收备案。 被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司指定新楼盘东边座北朝南2单元1号房户型为原房屋是三房二厅拆迁户的置换新套房。2017年8月，被告通知原告交接房屋，并于2017年9月7日举行拆迁户抽签交房仪式，但原告以被告不能提供相应的验收合格手续，且提供交付的房产不符合协议书约定的条件，拒绝抽签和接收房屋。 另查明，被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司置换给原告的套房在楼盘的东边座北朝南2单元1号房户型为四房二厅二卫二阳台。按协议约定，原告可在该单元第4层至第6层与另两户摇号定房，该单元的401号房、501号房已被拆迁户温秀群、吕成才所定，现尚有601号房。经测绘，该房套内建筑面积111.76平方米,公摊面积28.86平方米,产权面积为140.62平方米。 本院认为，根据上述对本案证据认证论述中，原告丘颂不是本案适格的原告。原告（反诉被告）丘雪筹与被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司之间签订的《旧房改造拆迁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，双方主体适格，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约严格履行。本案涉讼房屋所在的住宅楼2017年8月份即由五方有关部门评定该住宅工程质量合格，进行了竣工验收备案，并提供了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，具备房屋交付的条件。虽双方约定新套房设计是四房二厅二卫一阳台，而现向原告交付的新套房为四房二厅二卫二阳台，但多设计的另一阳台并未影响原告的使用，也未损害原告的权益，对原告主张被告不能提供相应的验收合格手续，且提供交付的房产不符合协议书约定的条件，拒绝抽签和接收房屋的行为不予认可。原告请求确认其与被告签订的《旧房改造拆迁协议书》有效，合理合法，本院予以支持；可供原告选房的新楼盘的东边座北朝南2单元1号房户型中尚有601号房，被告应将该房及地下室标准小车位一个（不小于2.4mX5.3m)交付给原告，并为原告办理好房产权证书，办证所需的一切费用由被告承担。被告在拆迁后两年内已将具备交房条件的房屋进行交付，按协议约定，原告应向被告退还第三年的装修补偿款20000元及第三年的租房租金12000元，扣除协议书约定的三个月装修期租金共3000元，原告应当退还被告29000元。被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司的反诉请求合法有理，本院予以支持。反之,原告请求被告支付第四年租房费13500元没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）丘雪筹与被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司于2015年6月24日签订的《旧房改造拆迁协议书》有效； 二、被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司将陆川县永鹏商贸城东边座北朝南2单元601号房屋交付给原告（反诉被告）丘雪筹，并免费为原告（反诉被告）丘雪筹办理房产权属证书； 三、被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司将陆川县永鹏商贸城地下室标准小车位一个（不小于2.4mX5.3m)交付原告（反诉被告）丘雪筹； 四、原告（反诉被告）丘雪筹返还29000元装修补偿款、租房租金给被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司； 五、驳回原告（反诉被告）丘雪筹的其他诉讼请求； 上述判决，限原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于本案判决发生法律效力之日起30内履行完毕。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案收取案件本诉受理费138元（原告已预交69元），由被告（反诉原告）广西永鹏房地产开发有限公司负担；收取反诉受理费263元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）丘雪筹负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  吴 萍 人民陪审员  陈春燕 人民陪审员  李俊霖 二〇一九年九月二十三日 法官 助理  万春柳 书 记 员  林欢欢