安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2289号上诉人（原审原告）：莫红喜。委托诉讼代理人：唐晨，安徽金鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无为碧桂园鸿联房地产开发有限公司。法定代表人：孙继召，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陶新伯，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志钧，安徽纬纶律师事务所律师。上诉人莫红喜因与被上诉人无为碧桂园鸿联房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院（2019）皖0225民初2931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人在二审中均未提交新的证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。莫红喜上诉请求：撤销安徽省无为县人民法院（2019）皖0225民初2931号民事判决，改判碧桂园公司支付莫红喜84885元赔偿金（在一审判决基础上额外支付56590元赔偿金）。事实和理由：一、双方之间并未对赔偿标准作出明确约定。（一）碧桂园公司提交的赔偿标准的计算方式看似对每一户业主都是同等适用，但实际上既不科学也不公平，碧桂园公司提供的计算方式与私家花园毫无联系，按照该计算方式，同样是没有获得私家花园，有的业主获赔有十余万，而莫红喜只能获赔两万余元。（二）该赔偿标准并没有莫红喜或其他业主的签字确认。二、其他业主与碧桂园公司之间的赔偿协议，并未排除其他业主要求增加赔偿的权利，不能视为双方已就赔偿事宜达成一致。赔偿协议只能证明其他业主与碧桂园公司就最低赔偿标准达成了一致，不能证明双方对全部赔偿达成一致。三、一审判决的赔偿金额不足以弥补莫红喜经济损失。碧桂园公司未提交书面答辩意见。莫红喜向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司赔偿莫红喜因碧桂园公司违反商品房买卖合同约定导致莫红喜无法获得私家花园的经济损失90544元，并自2019年5月17日起，按银行同期贷款利率支付上述损失的利息；2.判令碧桂园公司支付莫红喜违反商品房买卖合同违约金27163.2元；3.判令碧桂园公司承担本案评估、诉讼费用。一审法院认定事实：碧桂园公司系案涉房屋碧桂园?翡翠华府的开发商，莫红喜与碧桂园公司于2017年2月13日签订了编号为WW2017090454号《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买位于无为县无城镇碧桂园?翡翠华府天誉2幢2单元104室屋。合同约定房屋建筑面积为113.18平方米，总金额为695933元，交付时间为2018年11月30日前……。双方在合同签订前先签订了《签约特别提示》：告知购房者如销售人员对外输出超出合同约定的内容的，应在签署合同前向监签人员了解清楚，碧桂园公司将立即进行解释；并用黑体字做重要提示：“为保障客户缴纳资金的安全性，我司禁止工作人员自行向客户收取任何款项……如存在此情况的，请在签署合同前向监签人员提出，或致电客服电话进行监督举报。”此外，碧桂园公司在碧桂园?翡翠华府的总体规划示意图上图例中标有“私家花园围栏”字样，且在该示意图下方也标注了“该总平图上的宣传资料仅作为要约邀请……。”交房后，翡翠华府一楼部分业主就私家花园事项与碧桂园公司多次交涉，在无为县政府的指导和协调下，碧桂园公司和翡翠华府部分一楼业主经协商签订了《经济补偿协议书》，该协议书的补偿标准具体公式：【(1楼单价-2楼单价)+(3楼单价-2楼单价)】×建筑面积+800元×30%×建筑面积，备注：（1）2楼单价、3楼单价是指该房屋正上方楼层的合同单价；（2）若1楼单价低于2楼单价，则不计算两者之间的价差。2019年3月10日，碧桂园公司与翡翠华府一楼部分业主代表就私家花园处理事项形成会议纪要，并按照政府要求与会议纪要的精神，碧桂园公司已将总平图上的围栏线种植了封闭的绿篱，增加景观效果，一楼业主可适度使用围栏线内的绿地。一审另查明，无为县市场监督管理局于2019年1月31日对碧桂园公司作出处罚22万元的无市监罚字[2019]115号行政处罚决定书，该局认为，碧桂园公司虽然没有虚假宣传的主观故意，公司有关人员对县规划局批准的总平面图上的围栏线理解有误，以为一楼住户可以合法地拥有私家花园，导致在销售住宅房宣传过程中造成了购房者也误认为可以合法地拥有一楼私家花园的事实，碧桂园公司违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第81条第1款“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾荣获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传欺骗误导消费者”的规定，构成了引人误解的商业宣传行为，并依据该法的第20条第1款规定作出上述处罚决定。一审法院认为，首先，莫红喜与碧桂园公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。其次，无为县市场监督管理局于2019年1月31日对碧桂园公司作出的行政处罚决定书中认定的事实：碧桂园公司违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定，构成了引人误解的商业宣传行为。碧桂园公司虽未在《商品房买卖合同》上直接约定购买一楼房屋可以附带花园或者赠送花园，但其公示的总体规划示意图上图例中标有“私家花园围栏”字样，尽管该示意图下方也标注了“该总平图上的宣传资料仅作为要约邀请，……。”碧桂园公司虽标注为要约邀请，但可能影响消费者原本不打算购买一楼房屋而因此作出购买的决定。故碧桂园公司应承担相应的民事责任，碧桂园公司关于只有三份合同购房人（编号为WW2017089789、WW2017089518、WW2017090454）存在受此宣传行为影响而签订以及公司在签订《商品房买卖合同》前与购房人先签订《签约特别提示》已尽到特别提示义务的辩解，不予采信。同时，碧桂园公司和翡翠华府部分一楼业主经协商签订的《经济补偿协议书》，对此，一审法院认为，合理的补偿标准应该包括对购房者安全需求、生活环境与发展需求等方面补偿，莫红喜也未能提供充分有效证据证明因碧桂园公司不当商业宣传行为所造成的损失以及双方明确约定违约金数额，上述协议书的补偿标准具有一定的科学性、合理性和可操作性，有利于对在受到引人误解的商业宣传行为而购房的购房者进行合适的补偿，故该标准更为公平合理，一审法院确认该补偿标准合法、有效，可以作为所有因受碧桂园公司引人误解的商业宣传行为影响而购买翡翠华府一楼的业主进行补偿的依据，依法予以采信，即根据碧桂园公司提供的案涉房屋所在单元的各楼层价格（一审法院也向合同备案部门核实）和上述补偿标准，莫红喜应获得的补偿款为28295元【(3楼单价6165元-2楼单价6155元)×113.18平方米+800元×30%×113.18平方米】。对莫红喜关于要求碧桂园公司承担经济损失并按银行同期贷款利率支付利息及违约金大约117707.2元等的主张，依法予以部分支持。另本案未涉及评估，故不产生评估费和评估费承担问题。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、碧桂园公司于判决生效后十日内支付莫红喜购房补偿款28295元；二、驳回莫红喜的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1356元，由碧桂园公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人双方的诉辩主张，本案争议的焦点为一审法院判决碧桂园公司支付莫红喜的补偿款金额是否足以弥补莫红喜的经济损失。碧桂园公司在向莫红喜销售住宅宣传过程中所作允诺的附赠花园并没有关于面积、四至范围、单价等方面的具体描述，以附赠花园本身的价值作为碧桂园公司未能交付花园而造成房屋贬值的评判依据缺乏相应的可行性，房屋贬值量化价值据此也难以确定。本案中，附赠花园的价值实质是包含在房屋总价中的，并没有得到独立的体现，在房屋面积确定的情况下，有无私家花园的区别在于房屋单价上的差异，碧桂园公司提供的赔偿标准综合权衡了莫红喜所购买的带有私家花园的一楼房屋单价与同栋不带有私家花园的二楼、三楼房屋单价之间的差值，作出了相对合理的界定。扣除一审法院判决碧桂园公司需支付莫红喜的补偿款金额后，莫红喜实际购买案涉房屋的单价低于同栋楼二楼、三楼及其他绝大多数楼层的出售单价，符合房地产市场的交易规律。莫红喜认为碧桂园公司提供的赔偿标准使得不同业主因同样没有获得私家花园而得到的赔偿差距甚大，既不科学也不公平。针对该节，本院认为业主间因购买房屋所包含的私家花园面积大小不一而造成的房屋总价上的差异以及房屋所处楼栋的地理位置、售价趋势、房屋面积大小上的不同等均会对赔偿金额产生影响，囿于前述因素，不同业主获得赔偿的金额存在差异是必然的，也是公平与合理的体现。莫红喜的该节上诉理由，缺乏依据，本院不予采纳。现莫红喜既无充分证据证明其损失的实际发生额，也无证据证明一审法院判决的补偿款金额不足以弥补其损失，故其要求碧桂园公司在一审判决的基础上增加赔偿其经济损失，无事实依据，本院不予支持。综上，莫红喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1214元，由莫红喜负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  丁大慧审判员  杨东清二〇一九年九月二十三日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。