广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1097号上诉人（原审原告）：顾宗年，男，汉族，1988年12月21日生，住广东省阳江市江城区。上诉人（原审原告）：何金彩，女，汉族，1989年9月16日生，住广东省阳江市江城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘常斌，广东真智律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：张钊颖，广东真智律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。上诉人顾宗年、何金彩与上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初1660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顾宗年、何金彩上诉请求：一、变更一审判决第一项为：丰怡公司向顾宗年、何金彩支付逾期交房违约金9187.61元；二、变更一审判决第三项为：丰怡公司向顾宗年、何金彩退还办证税费25690元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2016年12月23日起计至办证税费退清时止，计至2019年1月28日为3339.7元）；三、撤销一审判决第四项；四、判令丰怡公司协助顾宗年、何金彩办理涉案房屋不动产权书。五、本案一、二审案件受理费由丰怡公司承担。事实与理由：（一）一审法院不判令丰怡公司履行协助办证义务错误，明显偏袒丰怡公司，致顾宗年、何金彩于困境，给社会带来不良司法导向。1.协助办证是丰怡公司责无旁贷的义务。2.未办理初始登记不属于法律上不能履行协助办证义务的情况。协助办理不动产证不仅包括提交业主办证资料给登记部门这一步骤，也包括丰怡公司履行办理初始登记的义务，即使认为协助办证义务不包括初始登记义务，也是丰怡公司履行协助办证义务必须要履行的前义务。如果因未办理初始登记而不判决履行协助办证义务，顾宗年、何金彩的权利就没能得到有效保障，客观上逼迫顾宗年、何金彩通过信访、上访等手段解决。（二）一审法院认定交房时间有误。1.《房屋交接确认书》是丰怡公司预先制好的格式合同，有免除其责任、加重买房人责任的情况，不应采纳来认定本案事实。2.虽然该确认书上载明的物业费缴交时间为2018年3月1日，但该确认书签署时间为2018年4月12日，并注明“交接书自双方签署之日起生效”，可见涉案房屋初始交付时存在质量问题需整改，至2018年4月12日才整改完毕，故应认定涉案房屋的实际交付时间为2018年4月12日。3.丰怡公司提供的邮寄清单仅能证明其曾邮寄资料给顾宗年、何金彩，不能证明交房的事实。（三）一审法院计算办证税费的利息起付时间有误，应从丰怡公司收取该费用时起计。1.丰怡公司无权代收该部分费用。2.丰怡公司自收取该费用之日起就利用该费用获得了收益。3.如果自逾期之日即2018年5月17日起计，那么收取日至逾期之日期间的利息则全部归丰怡公司所有，对顾宗年、何金彩不公平。（四）一审法院按同期同类人民银行贷款利率计算该利息错误，应按年利率6%计算。1.丰怡公司自收取该费用之日就利用该费用获得了不菲利益，即使按年利率6%计算，丰怡公司亦已获可观收益。2.参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条规定，占有资金无约定利息的，利息应按年利率6%计算，并且司法实践中对这种情况也是如此处理。综上，请二审法院支持顾宗年、何金彩的上诉请求。丰怡公司辩称：按书面答辩状意见。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司无需支付逾期交房违约金2095.42元；二、撤销一审判决第二项,改判丰怡公司无需支付逾期办证违约金2686.44元；三、撤销一审判决第三项关于支付退还办证费利息的内容,改判丰怡公司无需支付退还办证费利息；四、二审案件受理费由顾宗年、何金彩承担。事实与理由：（一）虽然丰怡公司将顾宗年、何金彩承担物业费的时间定为2018年3月1日，但丰怡公司已于2018年2月13日以挂号信的形式将收楼书邮寄给顾宗年、何金彩，履行了通知收楼的义务。由于恰逢春节法定假日期间，丰怡公司才将收楼手续办理时间定在2018年2月22日至2月28日，因此，一审法院认定丰怡公司逾期交房并支付逾期交房违约金欠妥。（二）丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证有多重原因，一审法院将该违约责任全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院纠正。1.丰怡公司与顾宗年、何金彩签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取的包括顾宗年、何金彩在内部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致未能及时为涉案房屋办理产权证。这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人已经着手研究分批次为业主办理产权证事宜。2.由于办理权属证书属于代办性质，丰怡公司交房给顾宗年、何金彩后，已按约定递交相关资料给产权登记部门，相关办证工作应根据产权登记部门的时间进行，并非丰怡公司能够确定。顾宗年、何金彩也没有提供证据证实是由于丰怡公司单方面的原因造成办证延误。（二）双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证应支付代收办证费利息的相关约定，一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给顾宗年、何金彩没有合同依据。即使法院判决丰怡公司要支付代收办证费的利息，应以顾宗年、何金彩起诉之日起计付。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。顾宗年、何金彩辩称：丰怡公司上诉没有依据，请予以驳回并支持顾宗年、何金彩的上诉请求。顾宗年、何金彩的一审诉讼请求：一、判令丰怡公司向顾宗年、何金彩支付逾期交付房屋的违约金9187.61元；二、判令丰怡公司为顾宗年、何金彩办理xxx小区xxx房权属登记备案手续，履行协助办理不动产权证的义务；三、判令丰怡公司向顾宗年、何金彩支付逾期办理商品房权属登记备案手续的违约金2686.44元；四、判令丰怡公司向顾宗年、何金彩退还办证税费25690元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2016年12月23日起计至办证税费退清时止。至2019年1月28日起诉时止，利息暂为3339.7元。）；五、一审诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院查明事实：2016年12月23日，顾宗年、何金彩（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx号房出售给顾宗年、何金彩，预测建筑面积共124.3平方米；该商品房为预售商品房，总价款为537287元；付款方式为公积金贷款，买受人应当于2016年12月23日前支付首期房价款187287元，余款350000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；第十一条关于交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年2月15日前向买受人交付该商品房；……第十二条关于逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于与第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）……。第二十条关于房屋登记的约定：（一）……；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。顾宗年、何金彩和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，顾宗年、何金彩于2016年12月23日支付了代收代缴办证税费25690元给丰怡公司。之后并按合同约定付清全部购房款共537287元给丰怡公司。由于丰怡公司没有按约定的期限将经验收合格的商品房交付给顾宗年、何金彩，顾宗年、何金彩遂向一审法院提起本案诉讼，请求如诉称。一审诉讼中，双方当事人确认上述商品房已经验收备案，尚未办理初始登记。双方于2018年4月12日签订《房屋交接确认书》，双方同意自2018年3月1日起，顾宗年、何金彩开始承担该房屋的一切损失、灭失的风险。丰怡公司提交了涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿和发票，拟证明其代顾宗年、何金彩缴交了房屋维修基金9571元、银行抵押登记费80元，合共9651元。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。顾宗年、何金彩与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续，现顾宗年、何金彩请求丰怡公司协助办理不动产权证，属法律不能履行的情形，一审法院已向其释明，顾宗年、何金彩不同意变更该项请求，故顾宗年、何金彩的该项请求应予以驳回。关于逾期交房违约金的问题。本案中，顾宗年、何金彩已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年2月15日前交付涉案商品房给顾宗年、何金彩，但顾宗年、何金彩、丰怡公司双方于2018年4月12日签订《房屋交接确认书》，其中载明顾宗年、何金彩自2018年3月1日起开始承担该房屋的一切损失、灭失的风险。从《房屋交接确认书》的载明来分析，可以认定涉案房屋的交付时间为2018年3月1日。丰怡公司已构成逾期交房。丰怡公司应按合同约定承担违约责任。因此，顾宗年、何金彩请求丰怡公司支付违约金，合法合理，应予以支持。本案丰怡公司的逾期交房违约金应从2018年2月16日起计至2018年3月1日止。合同约定逾期在60日之内的逾期交房违约金按日万分之三计算，故丰怡公司应支付逾期交房违约金2095.42元（537287元×0.03%×13天）给顾宗年、何金彩。对于顾宗年、何金彩请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）约定，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2018年2月15日，丰怡公司未能举证证明顾宗年、何金彩在最后交房之日后的90天内取得涉案商品房的房屋所有权证书，故应认定丰怡公司已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向顾宗年、何金彩支付违约金，故丰怡公司应支付逾期办证违约金2686.44元（537287元×0.5%）给顾宗年、何金彩。对于顾宗年、何金彩请求退还代缴办证税费25690元及利息问题。由于丰怡公司至今为止未能履行办证义务，现顾宗年、何金彩主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，应予以支持。丰怡公司已代顾宗年、何金彩缴交了房屋维修基金9571元、银行抵押登记费80元，故丰怡公司应退还办证费用16039元（25690元-9651元）给顾宗年、何金彩。对该款利息，根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应从办证逾期之日起给付利息给顾宗年、何金彩，即丰怡公司应自2018年5月17日起至丰怡公司退清剩余办证费时止，以16039元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给顾宗年、何金彩。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金2095.42元给顾宗年、何金彩；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2686.44元给顾宗年、何金彩；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费16039元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2018年5月17日起计至丰怡公司付清办证费给顾宗年、何金彩时止）给顾宗年、何金彩；四、驳回顾宗年、何金彩的其他诉讼请求。一审案件受理费411元，由顾宗年、何金彩负担202元，丰怡公司负担209元。丰怡公司二审期间提供其自制的《电话通知备忘清单》复印件一份，拟证明丰怡公司于2018年2月14日电话通知顾宗年收房。顾宗年、何金彩没有按约收房是其自身原因导致的。顾宗年、何金彩对该份证据的关联性、客观性、真实性不予认可。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。顾宗年、何金彩与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点：一、丰怡公司应否继续履行协助顾宗年、何金彩办理涉案商品房不动产权属证书的义务；二、丰怡公司是否构成逾期交房，应否承担逾期交房违约责任；三、丰怡公司逾期办证是否构成违约；四、一审判决丰怡公司退还部分办证费及支付退还的办证费利息给顾宗年、何金彩是否正确。关于焦点一，由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现顾宗年、何金彩请求丰怡公司协助办理不动产权证，属事实上履行不能的情形，一审法院驳回顾宗年、何金彩的该项请求并无不妥，本院予以维持。关于焦点二，本案中，双方在《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，丰怡公司应当在2018年2月15日前将涉案商品房交付给顾宗年、何金彩使用。从双方签署的《房屋交接确认书》内容来看，双方确认的房屋交付日期为2018年3月1日。一审法院认定涉案商品房的交付时间为2018年3月1日正确。丰怡公司逾期交房13天（2018年2月15日至2018年3月1日），一审法院据此认定丰怡公司逾期交房的违约金为2095.42元（537287元×0.03%×13天）正确，本院予以维持。丰怡公司主张其已于约定日期前交付涉案房屋给顾宗年、何金彩及顾宗年、何金彩主张应认定丰怡公司实际交付涉案房屋的时间为2018年4月12日均理据不足，本院均予以驳回。关于焦点三，本案中，双方约定因丰怡公司的原因，顾宗年、何金彩未能在涉案商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向顾宗年、何金彩支付逾期办证违约金。丰怡公司于2018年3月1日交付房屋给顾宗年、何金彩，但涉案房屋至今仍未完成初始登记，未登记至顾宗年、何金彩名下，故一审法院认定丰怡公司构成逾期办证违约，按合同约定支付逾期办证违约金2686.44元（537287元×0.5%）给顾宗年、何金彩正确，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括顾宗年、何金彩在内部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，不但与双方的合同约定不符，而且没有法律依据，本院不予采纳。同时，丰怡公司主张办理权属登记受阳江市不动产权登记部门工作安排的限制，其已按约递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于焦点四，因丰怡公司预收了顾宗年、何金彩的办证费，且构成逾期办证违约，现顾宗年、何金彩要求丰怡公司返还代收办证费及支付利息理据充分，本院予以支持。扣除丰怡公司代顾宗年、何金彩支付的部分税费后，尚剩余16039元（25690元-9651元）。丰怡公司在逾期办证期间事实上占有了顾宗年、何金彩的资金，一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日（2018年5月17日）起，以剩余办证费16039元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给顾宗年、何金彩并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应支付该款利息，顾宗年、何金彩主张应按年利率6%从丰怡公司收取该费用之日起计付该利息均理据不足，本院均不予支持。综上所述，顾宗年、何金彩及丰怡公司的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费268元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担50元，顾宗年、何金彩负担218元。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年九月三十日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。