广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16959号上诉人（原审被告）：深圳市好尔特投资开发有限公司，住所地广东省深圳市龙华区观湖街道上坑社区观盛二路3号好尔特管理处。法定代表人：冯建立，总经理。委托诉讼代理人：闫宝成，系该公司员工。委托诉讼代理人：张小军，广东赣龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市聚力德智能发展有限公司，住所地广东省深圳市龙华区福城街道桔塘社区章阁路36号勋立科技园A栋101。法定代表人：张晓俊，执行董事。委托诉讼代理人：袁吉松，广东前海律师事务所律师。上诉人深圳市好尔特投资开发有限公司（以下简称好尔特公司）因与被上诉人深圳市聚力德智能发展有限公司（以下简称聚力德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初2003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。好尔特公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回聚力德公司的诉讼请求。一、一审法院认定事实错误，导致判决错误。一审法院已查明：1.涉案房屋是好尔特公司从信盈科技(深圳）有限公司（以下简称信盈公司）合法承租所得，而且好尔特公司具有转租权；2.好尔特公司与聚力德公司之间的房屋租赁合同有效期到2019年5月19日为止；3.深圳市高尖科技有限公司（以下简称高尖公司）于合同期内强行入驻工业园区并单方面收回了涉案房屋。但是，一审法院在认定事实时混淆了高尖公司与信盈公司的区别，将二者视为同一个法人主体。一审法院根据好尔特公司与聚力德公司签订的转租赁合同第十七条“房屋所有权人收回房屋，合同可以解除”的约定判令解除合同，就是把高尖公司当成信盈公司。事实上，本案没有出现涉案房屋所有权人收回房屋的情形，即本案并不适用转租赁合同第十七条约定，解除合同，既无合同依据，也无法律依据。二、一审判决程序违法，可能损害好尔特公司的合法利益。一审法院查明好尔特公司与涉案房屋所有权人信盈公司之间关于涉案房屋的一手租赁合同纠纷正在深圳仲裁委员会仲裁，目前还没裁决，应当等到裁决后，根据裁决结果再确定本案转租赁合同是否需要继续履行或是否符合转租赁合同第十七条约定的解除条件，因此，本案应当以仲裁裁决结果为依据，依法应当中止审理，但一审法院未中止审理，而是在没有等到仲裁裁决结果就先行认定涉案房屋已被房屋所有权人收回，实际是变相以审判替代仲裁，这一判决结果甚至将被仲裁案件的当事人用作证据使用，严重影响好尔特公司在仲裁案件的仲裁、诉讼权利。三、一审法院认定转租赁合同已于2018年7月6日解除，没有事实及法律依据。转租赁合同到2019年5月19日才到期，在此之前，双方没有任何一方采取了合法有效的解除合同方式解除合同，因此，2019年5月19日之前合同是没有解除的。既然合同没有解除，则一审法院判令好尔特公司退还租赁保证金等，就没有事实及法律依据。事实上，在一手租赁合同没有解除之前，转租赁合同是不能处理的，一审判决违反《中华人民共和国合同法》有关解除合同的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定，任何一方解除合同，都应当依据双方的约定，按照法律规定的方式或双方约定的方式先行告知并发出通知。如果符合解除合同的条件，则在通知到达后合同即解除。本案中，聚力德公司并没有釆取任何解除合同的方式，其理由也不符合双方约定或法律规定，因此，一审法院认定双方合同已解除，没有法律依据。聚力德公司辩称，一、信盈公司被裁定重组后，高尖公司根据广东省深圳市中级人民法院批准的重组计划接手管理工业园，好尔特公司于2018年7月6日失去了对涉案房屋的控制权，好尔特公司与聚力德公司之间的房屋租赁合同关系已于2018年7月6日解除。二、租赁保证金、园区门禁押金和通行证款项属于聚力德公司履行转租赁合同支付的押金性质的款项，在转租赁合同解除的情况下，好尔特公司退还上述款项属于法定义务，并且一审庭审中好尔特公司已同意退还上述款项。三、好尔特公司收取聚力德公司缴纳的2018年6月份水电费，但未向相关部门缴费，导致聚力德公司向高尖公司重复缴纳了上述费用，好尔特公司应当向聚力德公司退还。四、转租赁合同因无法履行而于2018年7月6日解除，好尔特公司应向聚力德公司返还预收的2018年7月至9月电梯费用。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。聚力德公司向一审法院起诉请求：1.判令好尔特公司向聚力德公司返还租房押金、园区门禁卡押金共计101154元；2.判令好尔特公司向聚力德公司支付装修、搬迁等各项损失费用共计396495.88元；3.判令好尔特公司负担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月19日，聚力德公司（承租方、乙方）与好尔特公司（出租方、甲方）签订房屋租赁合同，主要约定好尔特公司将位于“深圳市观澜高新园区观宝路3号信盈科技（深圳）有限公司2楼东侧半层”的房屋出租给聚力德公司（聚力德公司当时名称为深圳市聚力德机械设备有限公司，后于2018年4月28日变更为现名称），用于厂房、办公及仓储，面积1902平方米，每月租金49452元，2019年4月20日起租金每年递增10%，合同期限自2016年5月20日起至2019年5月19日止，聚力德公司应向好尔特公司缴纳租赁保证金98904元，其中合同第十七条约定：“本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同，且双方互不承担违约责任，甲方在乙方缴清所有费用时，无息退还聚力德公司保证金。（一）发生不可抗力，使本合同无法履行；（二）政府征用、收回或拆除租赁房屋；（三）原房屋所有权人收回甲方所出租房屋；（四）甲、乙双方协商一致。”上述合同签订后，聚力德公司向好尔特公司缴纳租赁保证金98904元、园区门禁押金和通行证款项2250元，共计101154元；好尔特公司将涉案房屋交由聚力德公司使用。另查，涉案房产所有权人是信盈公司，房地产证号为深房地字第××号。2015年2月12日，信盈公司与好尔特公司签订房屋租赁合同，约定信盈公司将位于深圳市××坑社区××宝路××号房屋租赁给好尔特公司，面积12756平方米，租金为140000元/月，租赁期限自2014年5月28日起至2024年5月28日止。2016年4月6日，谢澄顺向广东省深圳市中级人民法院申请信盈公司破产清算，并指定北京市金杜（深圳）律师事务所为管理人。2017年7月18日，广东省深圳市中级人民法院裁定对信盈公司进行重整。2018年6月22日，广东省深圳市中级人民法院批准了《信盈科技（深圳）有限公司重整计划》。2018年6月24日，信盈公司管理人向好尔特公司发出（2018）信盈管函字第3号《关于解除房屋租赁合同的函》，称根据重整计划及信盈公司重整投资人暨重整后信盈公司的股东高尖公司制定的方案，重整后信盈公司需要使用信盈科技工业园用于自身生产经营，故函告好尔特公司：一、解除信盈公司与好尔特公司关于深圳市龙华区观澜上坑社区观宝路3号信盈科技工业园的《深圳市房屋租赁合同书》；二、请好尔特公司与信盈公司、高尖公司协商办理信盈科技工业园移交以及其他合同解除后的后续事宜。2018年7月6日，信盈公司管理人及高尖公司将涉案房产收回并自行管理，并告知租户与高尖公司联系对接后续工作。好尔特公司与信盈公司之间的房屋租赁合同纠纷，好尔特公司已向深圳仲裁委员会申请仲裁，深圳仲裁委员会已作出（2018）深仲受字第2296号案件受理通知书，该案尚在审理过程中。好尔特公司同时对高尖公司强行收回厂房的行为向深圳市公安局以涉黑为由进行了信访投诉。再查，聚力德公司向好尔特公司缴纳了2018年6月水电费3070.3元及2018年7月至9月电梯费用2400元。好尔特公司未能举证证明已将上述水电费等款项支付给相关收费机构。庭审中，聚力德公司主张其向好尔特公司履行涉案房屋租赁合同的义务至2018年5月底，高尖公司强行要求其自2018年6月起履行支付租金、水电费等义务，其已于2018年9月5日至21日期间搬离涉案房屋。好尔特公司主张其于2018年7月6日起失去对涉案房屋的控制权。聚力德公司提交的2018年8月20日付款回单显示，聚力德公司向高尖公司授权的收款人深圳国融智能科技有限公司支付款项97245.7元，用途为“押金、租金、水电费”，回单上面手写内容“其中6月水电3067.7元”。同日，深圳市高尖物业管理有限公司向聚力德公司开具6月水电费3067.7元的收款收据。聚力德公司主张搬离涉案房屋的原因为“聚力德公司、好尔特公司的租赁合同关系已经被迫解除，案外人也强行要求聚力德公司搬离租赁场所，又加之好尔特公司于2018年6、7、8月期间，因案外人停水电，给聚力德公司造成巨大的损失。另外案外人强行要求聚力德公司搬离，因此聚力德公司不得不搬离原租赁场所”。聚力德公司要求好尔特公司退还租赁保证金、园区门禁押金和通行证款项共计101154元，好尔特公司同意退还。聚力德公司主张好尔特公司收取2018年6月水电费3067.7元及2018年7月至9月电梯费用2400元后，高尖公司又向其收取同样的款项，故要求好尔特公司退还上述款项。聚力德公司主张因好尔特公司构成违约，故要求好尔特公司赔偿装修损失363810元、搬迁费用7384.8元。好尔特公司不予认可，主张：房屋租赁合同关系系因高尖公司收回涉案房屋而解除，并非好尔特公司的原因解除，故其不构成违约；房屋租赁合同关系解除后，聚力德公司实际继续使用涉案房屋并与高尖公司成立新的房屋租赁关系，聚力德公司搬离系其与高尖公司之间的事由，不应由好尔特公司承担损失赔偿责任。聚力德公司主张其与高尖公司并未签订新的房屋租赁合同。聚力德公司主张涉案房屋于2018年7月6日至9日期间停水停电，对其造成19833.38元的损失，要求好尔特公司赔偿。好尔特公司不予认可。一审法院认为，聚力德公司与好尔特公司于2016年4月19日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认，双方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。根据一审法院查明的事实，高尖公司已于2018年7月6日接手管理涉案房屋，聚力德公司主张已于2018年7月起向高尖公司履行涉案房屋的义务，好尔特公司主张已于2018年7月6日失去对涉案房屋的控制权。因此，聚力德公司与好尔特公司之间的房屋租赁合同关系已经于2018年7月6日解除。庭审中，好尔特公司确认同意退还聚力德公司租赁保证金、园区门禁押金和通行证款项共计101154元，一审法院予以确认，好尔特公司应当向聚力德公司退还上述款项。好尔特公司收取聚力德公司缴纳的2018年6月水电费3070.3元，但未能举证证明已将该款项交至相关收费部门，因此，聚力德公司请求好尔特公司退还2018年6月水电费3067.7元，有事实依据，一审法院予以支持。好尔特公司收取聚力德公司缴纳的2018年7月至9月电梯费用2400元，根据一审法院查明的上述事实，涉案房屋租赁合同已于2018年7月6日解除，故好尔特公司收取上述费用缺乏事实和法律依据，应当向聚力德公司退还上述费用。根据一审法院查明的事实，聚力德公司与好尔特公司之间的涉案房屋租赁合同解除后，聚力德公司继续使用涉案房屋，且已于2018年8月20日向高尖公司缴纳押金、租金等费用，即可认定为聚力德公司已与高尖公司成立涉案房屋的租赁合同关系。聚力德公司主张其于2018年9月5日至21日期间搬离涉案房屋，系发生于其向高尖公司租赁涉案房屋的租赁合同关系履行期间。根据聚力德公司与好尔特公司签订的房屋租赁合同第十七条“本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同，且双方互不承担违约责任，甲方在乙方缴清所有费用时，无息退还聚力德公司保证金。……（三）原房屋所有权人收回甲方所出租房屋；……”之约定，一方面，聚力德公司与好尔特公司解除涉案房屋租赁合同时聚力德公司仍继续使用涉案房屋并与高尖公司成立新的房屋租赁合同关系，另一方面，聚力德公司与好尔特公司约定如因涉案房屋所有权人收回涉案房屋则双方同意解除合同并互不承担违约责任，而本案中确实系涉案房屋原权利人收回涉案房屋，因此，聚力德公司请求好尔特公司赔偿装修损失及搬迁损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。聚力德公司请求好尔特公司赔偿2018年7月6日至9日期间停水停电产生的损失19833.38元，由于好尔特公司已于2018年7月6日失去对涉案房屋的控制权，且聚力德公司未能举证证明上述停水停电系好尔特公司造成，故聚力德公司该主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告深圳市好尔特投资开发有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳市聚力德智能发展有限公司退还租赁保证金、园区门禁押金和通行证款项共计101154元；二、被告深圳市好尔特投资开发有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳市聚力德智能发展有限公司退还2018年6月水电费3067.7元；三、被告深圳市好尔特投资开发有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳市聚力德智能发展有限公司退还2018年7月至9月电梯费用2400元；四、驳回原告深圳市聚力德智能发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4382元（原告深圳市聚力德智能发展有限公司已预缴），由原告深圳市聚力德智能发展有限公司负担3443元，被告深圳市好尔特投资开发有限公司负担939元。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院另查明：二审中，好尔特公司确认深圳仲裁委员会已作出（2018）深仲裁字第2296号仲裁裁决书，裁决驳回好尔特公司的仲裁请求。好尔特公司主张仲裁裁决实质上是确认解除好尔特公司与信盈公司之间的房屋租赁合同，好尔特公司已向本院申请撤销上述仲裁裁决。本院认为，聚力德公司诉请好尔特公司退还租赁保证金、园区门禁押金和通行证款项共计101154元，好尔特公司在一审庭审中同意退还，因此，好尔特公司在二审中诉请驳回聚力德的该项诉讼请求，违反民事诉讼禁反言原则，本院不予支持。同时，聚力德公司诉请好尔特公司退还2018年6月水电费3067.7元、2018年7月至9月电梯费用2400元，因好尔特公司确认2018年7月6日已失去对涉案房屋的控制权，且双方之间的房屋租赁合同约定的租赁期限至2019年5月19日，现已到期，同时，好尔特公司未举证证明其已将上述款项交付给相关收费部门，故好尔特公司应予退还。综上所述，好尔特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2432元，由上诉人深圳市好尔特投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 黄国辉审判员 李小丽二〇一九年九月十一日书记员 杨博文附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。