呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3055号上诉人（原审被告）：韩照日格图，男，住呼和浩特市。上诉人（原审被告）：赵红敏，女，住呼和浩特市。二上诉人共同委托诉讼代理人:宋孝彬,北京市华联律师事务所呼和浩特分所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人:耿旭蒙,北京市华联律师事务所呼和浩特分所律师。被上诉人（原审原告）：侯赟，男，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：曹毓珍，女，住呼和浩特市。二被上诉人共同委托诉讼代理人:杜海,内蒙古旭隆律师事务所律师。原审第三人：呼和浩特市我链家房地产经纪有限公司，住所地呼和浩特市金川开发区电力城西金川新城商住小区**楼****。法定代表人：王玉栋，该公司经理。委托诉讼代理人:张冬梅,女,该公司员工。委托诉讼代理人:崔鹏龙,男,该公司员工。上诉人韩照日格图、赵红敏因与被上诉人侯赟、曹毓珍及原审第三人呼和浩特市我链家房地产经纪有限公司（以下简称我链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩照日格图本人及其与赵红敏的共同委托诉讼代理人宋孝彬、耿旭蒙，被上诉人侯赟、曹毓珍及二被上诉人共同委托诉讼代理人杜海，原审第三人我链家公司的委托诉讼代理人张冬梅、崔鹏龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩照日格图、赵红敏上诉请求：1.撤销一审判决,依法发回重审或改判驳回侯赟、曹毓珍一审全部诉讼请求；2.判令侯赟、曹毓珍承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为侯赟、曹毓珍出卖房屋后无法取得相应对价，致使《定金合同》目的无法实现,对此事实的认定与法律适用均存在明显错误。韩照日格图、赵红敏与侯赟、曹毓珍在签订《定金合同》后就房屋暂时不能过户导致韩照日格图、赵红敏无法办理按揭手续,从而尾款无法交付侯赟、曹毓珍的事情多次进行过商讨。韩照日格图、赵红敏提出的解决方案为给付部分尾款押部分尾款或者全部给付尾款但侯赟、曹毓珍需要协助韩照日格图、赵红敏以作公证等方式保证被上诉人享有该房屋的所有权。但侯赟、曹毓珍却只字不提尾款之事,后来干脆拒绝接受尾款,只是说现在房价上涨,要求涨价。在庭审过程中韩照日格图、赵红敏也提出过上述解决办法,但法院未在判决中体现。且在一审法院提出调解,韩照日格图、赵红敏也有意调解之际(调解无非就是如何给付房屋尾款),侯赟、曹毓珍却拒绝调解。因此侯赟、曹毓珍并非不能取得相应对价,而是不愿意取得相应对价,一心只想解除合同。而解除合同的真实目的是从2018年10月开始,呼市政府部门西迁、项目落户金川,导致金川开发区房屋价格飞涨,目前案涉房屋上涨幅度约20万元左右。因此一审法院认定的侯赟、曹毓珍无法取得相应对价的事实存在错误,导致适用“致使合同目的无法实现”从而解除合同的法律错误。二、一审法院认为本案案涉房屋暂时不能过户属于不可抗力,显然存在错误。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况例如自然灾害,而本案中不能过户只是因为开发商没有向有关部门缴纳相应的税金,只要缴纳完成,随时可以过户。因此,不能过户显然达不到不可抗力的程度。一审法院认为本案案涉房屋暂时不能过户属于不可抗力,显然存在错误。综上,一审法院事实认定和适用法律错误。韩照日格图、赵红敏依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条的规定提出上诉,请求依法支持上诉请求。侯赟、曹毓珍辩称，韩照日格图、赵红敏的上诉理由大部分为主观臆断，在整个房屋交易过程中侯赟、曹毓珍从来未提过要涨价，而是一直在按定金合同的约定催要尾款。在一审法院时确实曾经调解过，但是韩照日格图、赵红敏只承诺每年给5万元，这个调解方案本身侯赟、曹毓珍无法接受，侯赟、曹毓珍因为孩子出国留学急用钱卖房，不是韩照日格图、赵红敏所说的侯赟、曹毓珍只想一心要解除合同。关于适用法律的问题。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予维持，应驳回韩照日格图、赵红敏的上诉请求。我链家公司述称，无意见。侯赟、曹毓珍向一审法院起诉请求：1.判令解除侯赟、曹毓珍与韩照日格图、赵红敏之间的商品房买卖《定金合同》及商品房买卖约定；2.判令韩照日格图、赵红敏搬离涉案商品房,并向侯赟、曹毓珍支付自2018年2月5日起至2018年10月30日期间的租金9000元(实际租金应计算至韩照日格图、赵红敏实际搬离之日);3.判令韩照日格图、赵红敏承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：侯赟、曹毓珍系夫妻关系，韩照日格图、赵红敏系夫妻关系。2018年1月31日，曹毓珍与韩照日格图及中介方呼和浩特市择家房地产经纪有限公司金川分公司签订了《定金合同》，约定侯赟、曹毓珍向韩照日格图、赵红敏出售其所有的位于呼市××区东户的房屋一套，房价63万。买方即韩照日格图、赵红敏以按揭贷款付款，具体为：首付11万元，贷款52万元（具体数额以银行审批数目为准）在银行发放贷款之日由银行向卖方直接支付。2018年2月5日侯赟、韩照日格图及中介方呼和浩特市择家房地产经纪有限公司金川分公司签订了《证明》，再次约定韩照日格图、赵红敏购买侯赟、曹毓珍涉案房屋，并约定现“买卖双方于2018年4月底办完房屋买卖所有手续，如有延迟则买方支付卖方4月底前的房租（每月1000元），买卖双方于2018年2月5日约定交房，此房买方已入住。”证明签订后韩照日格图交付侯赟、曹毓珍购房款首付11万元，侯赟、曹毓珍于当日向韩照日格图、赵红敏交付涉案房屋，韩照日格图、赵红敏居住至今。之后侯赟、曹毓珍将涉案房屋的房屋所有权证交于中介方呼和浩特市择家房地产经纪有限公司金川分公司，由中介方负责为买卖双方办理房屋过户手续。中介方收到侯赟、曹毓珍交付的房屋所有权证后，给侯赟、曹毓珍出具收条，并出具“保证”一份，承诺涉案房屋尾款52万元于2018年4月30日前应付于卖方，否则房屋交易终止。在中介方为买卖双方办理房屋过户手续过程中，被政府有关部门告知，涉案房屋，因土地性质不明，需开发商补交相应税金，否则不能办理过户手续。中介方将该信息告知买卖双方，韩照日格图、赵红敏因房屋不能过户，故不能办理按揭贷款，未向侯赟、曹毓珍交付剩余52万元购房款。我链家公司出具“证明”，证明我链家公司与呼和浩特市择家房地产经纪有限公司金川分公司法定代表人均为一人，视为一家公司。一审法院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，买卖双方签订《定金合同》，约定韩照日格图购买侯赟、曹毓珍所有的位于呼市××区东户房屋一套。在侯赟、曹毓珍向韩照日格图、赵红敏交付房屋，韩照日格图、赵红敏支付侯赟、曹毓珍部分购房款后，因涉案房屋开发商与政府有关部门的协调问题，现涉案房屋不能办理过户登记手续。侯赟、曹毓珍已取得涉案房屋的所有权证，有理由信赖拥有涉案房屋的所有权，对不能办理产权过户手续无过错，韩照日格图、赵红敏对此亦无过错。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋无法办理过户登记手续，韩照日格图、赵红敏无法取得涉案房屋所有权，侯赟、曹毓珍出卖房屋后亦无法取得相应对价，那么买卖双方签订的《定金合同》最终目的无法实现，侯赟、曹毓珍请求解除合同符合法律规定。且涉案房屋办理过户登记手续的日期无法确定，韩照日格图、赵红敏却继续占有、使用涉案房屋，而不支付全部购房款，对侯赟、曹毓珍显失公平。故侯赟、曹毓珍要求解除《定金合同》、韩照日格图、赵红敏搬离涉案房屋的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。关于侯赟、曹毓珍租金的诉讼请求，韩照日格图、赵红敏虽在侯赟、曹毓珍催要后未支付侯赟、曹毓珍剩余购房款，但原因是约定的过户手续无法办理，韩照日格图、赵红敏对此没有责任，故侯赟、曹毓珍租金的请求一审法院不予支持。买卖双方的《定金合同》解除后，侯赟、曹毓珍应当返还韩照日格图、赵红敏支付的购房首付款11万元。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、依法解除原告曹毓珍与被告韩照日格图及中介方呼和浩特市择家房地产经纪有限公司金川分公司于2018年1月31日签订的《定金合同》（合同编号为0002465）；二、被告韩照日格图、赵红敏于本判决生效后十日内搬离位于呼和浩特市金川开发区电力城西和平别墅8#楼1单元2层东户房屋；三、驳回原告侯赟、曹毓珍的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告韩照日格图、赵红敏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。侯赟、曹毓珍二审新举示了短信截屏和谈话录音，拟证明在约定的4月30日不能办理房屋过户和贷款手续就终止了合同，此后一直催要房款，如不能给付，就须按约解除合同并腾房，提出解除后还给了对方一段时间腾房；韩照日格图、赵红敏质证意见为：短信有过来往,录音认可真实性，两份证据不认可证明的问题。类似三方协商不止这一次，仅这一次不能证明其要证明问题，这个录音做出什么承诺也不具有法律效力，协商性谈话不能作为证据使用。录音证明侯赟、曹毓珍并非不能实现合同目的取得房屋对价而是不愿实现，要求解除合同真实目的系因房屋价格涨幅巨大。我链家公司质证意见为真实性不清楚。一审法院查明的事实中，在2018年2月5日《证明》及2018年2月6日《保证》上盖章的是我链家公司，另外一审查明的“涉案房屋，因土地性质不明，需开发商补交相应税金”不能过户的具体原因系当事人陈述，缺乏客观证据佐证，本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：诉争的定金合同是否具备解除条件，是否应予解除，如果合同应予解除，韩照日格图、赵红敏是否有义务搬离诉争房屋。按照合同约定，房屋尾款通过贷款支付，则需在贷款审批后先行过户再支付贷款。本案各方均认可案涉房屋目前客观上无法办理过户，在此情形下，侯赟、曹毓珍主张买卖双方均同意2018年4月底前办不了过户就解除合同并腾房，但2018年2月6日的《保证》仅有中介方确认，缺乏韩照日格图、赵红敏的确认，二审中，韩照日格图亦仅陈述侯赟、曹毓珍向中介说过4月底前办不完手续就不卖房，但韩照日格图并未同意，综上现有证据并不能证明买卖双方均同意2018年4月底前办不了过户即解除合同。一审判决认为无法过户系不可抗力，导致买卖双方无法达成合同目的故解除合同，但韩照日格图、赵红敏在二审上诉状中表示愿在对方以作公证等方式提供保证的前提下给付尾款，且无证据证明目前无法过户的问题在未来的合理期间内不能得到解决，在韩照日格图、赵红敏并不存在违约情形的情况下，应认定买卖双方合同尚不具备解除条件，侯赟、曹毓珍的诉讼请求应予驳回。综上所述，韩照日格图、赵红敏的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销土默特左旗人民法院（2019）内0121民初41号民事判决；二、驳回侯赟、曹毓珍的诉讼请求。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，均由侯赟、曹毓珍负担。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年九月二十三日书记员 曹 文 婷