中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1106号 上诉人（原审原告、执行案外人）：王定甫，男，1972年7月7日出生，汉族，住河南省禹州市。 委托诉讼代理人：何燕芳，云南律道以和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊正前，云南律道以和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王嘉庸，男，1990年11月25日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：刘小克，云南王永明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：云南金福地房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。 法定代表人：陈春蕊，该公司经理。 上诉人王定甫因与被上诉人王嘉庸、云南金福地房地产开发经营有限公司（以下简称金福地公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初21号民事判决，上诉至本院。本院于2019年7月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王定甫的委托诉讼代理人何燕芳、熊正前，被上诉人王嘉庸的委托诉讼代理人刘小克到庭参加了诉讼，被上诉人金福地公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王定甫上诉请求：1.撤销一审判决,改判终止对“金福地花园”小区1幢27层2709号房屋的执行，解除对该房屋的查封，并确认该房屋归王定甫所有；2.本案一、二审诉讼费由王嘉庸、金福地公司承担。事实和理由：1.王定甫对案涉房屋的权利，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，能够排除执行。一审法院认定王定甫未能举证证明其在法院查封前已合法占有案涉房屋系事实认定错误，王定甫提交的证据足以证明王定甫在案涉房屋查封之前已合法占有使用案涉房屋。一审法院认定王定甫在昆明市有其他用于居住的房屋系事实认定错误，除案涉房屋外，王定甫名下并无其他用于居住的房屋。王定甫虽然在昆明市确另有两处房产，但均系商业用房，并非用于居住的房屋。2.王定甫对案涉房屋享有的权利具有优先性。王定甫在法院查封案涉房屋之前，基于《商品房购销合同》支付了相应对价，且已合法占有案涉房屋，虽尚未办理过户登记，但王定甫对案涉房屋已产生可期待的准物权，而申请执行人王嘉庸对案涉房屋享有的仅是一般债权，无法对抗王定甫的准物权。本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院不应查封案涉房屋，王定甫提出停止对案涉房屋执行的请求应得到支持。3.案涉房屋应属王定甫所有。王定甫已履行了《商品房购销合同》买受人的义务，若没有查封阻断办理变更登记手续，案涉房屋将变动到王定甫名下，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，王定甫在提出排除强制执行的同时，可以请求一并确认房屋所有权的归属。 王嘉庸辩称，1.王嘉庸的债权经法院生效判决确认，且已申请执行，是合法有效的债权，应受法律保护。2.案涉房屋登记在金福地公司名下，并非王定甫所有。且王定甫是在法院对案涉房屋查封之后支付的购房尾款，实际占有案涉房屋也是在法院查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中可以排除强制执行的情形，应驳回王定甫的上诉请求。 金福地公司未提交答辩意见。 王定甫向一审法院起诉请求：1.停止对“金福地花园”小区1幢27层2709号房屋的执行，并解除查封措施；2.确认“金福地花园”小区1幢27层2709号房屋为王定甫所有；3.判令本案诉讼费用由王嘉庸、金福地公司承担。 一审法院认定事实：王定甫与金福地公司签订《商品房购销合同》，约定：王定甫向金福地公司购买“金福地花园”小区1幢27层2709号房屋，总价款436,555元，由王定甫于2015年7月30日一次性支付，金福地公司应于2011年11月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给王定甫……。该《商品房购销合同》上无签订时间。王定甫于2011年4月30日支付定金10,000元，于2011年5月8日支付购房款208,555元，于2015年7月30日支付购房尾款218,000元，合计支付436,555元。金福地公司于2011年5月8日开具发票，载明收到王定甫1—2709首付款218,555元（含定金10,000元）；于2015年7月30日开具收据，载明收到王定甫1-2709补交房款（按揭转一次性）218,000元。王定甫主张争议房屋于2012年3月交付其使用。 王嘉庸诉陈春蕊、金福地公司、云南海运房地产开发经营有限公司(以下简称海运公司)、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷价值1.2亿元的财产。2014年4月22日，一审法院发出（2014）云高执保字第2-2号查封公告，查封了金福地公司开发的“金福地花园”部分房屋和部分土地使用权，其中包括案涉的1-2709号房屋。该案经一审法院一审作出（2014）云高民一初字第7号民事判决书，判决：陈春蕊向王嘉庸归还借款本金1亿元及利息，金福地公司、海运公司承担连带责任，陈为民、崔玉婷在5000万元范围内分别承担连带责任。本院二审后，于2015年4月27日作出（2015）民一终字第12号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。案件进入执行程序后，一审法院于2016年2月17日作出（2015）云高执字第18号执行裁定书，裁定拍卖“金福地花园”价值6863.41万元的房地产。王定甫以其对执行标的物享有合法权益为由向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年10月24日作出（2018）云执异156号执行裁定，驳回了王定甫的异议请求。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1.王定甫对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.王定甫是否享有争议房屋的所有权。 关于王定甫对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然王定甫与金福地公司签订的《商品房购销合同》上无签订时间，但根据王定甫2011年4月30日支付购房定金、2011年5月8日支付购房首付款的事实，以及合同中关于2011年11月30日前交房的内容，一审法院对王定甫关于合同于2011年5月8日签订的主张予以采信。关于房屋的交付时间，王定甫在本案中主张争议房屋于2012年3月交付其使用，但在此之前的执行异议审查过程中，王定甫在一审法院执行局的约谈笔录中明确接房时间为2015年8月14日，并提交了金福地公司2015年8月14日开具的收取配套设施费、房屋维修基金、物管费的收据和其于2015年8月14日刷卡支付该费用的银行流水予以证明。对此王定甫解释为：其2012年3月接房后未入住，而是用于堆放装修材料，实际入住时间是2015年8月14日，其在执行异议审查阶段误以为入住才算是接房。一审法院认为，因王定甫对交房时间的陈述与之前在执行异议审查阶段的陈述不一致，其对此也不能作出合理解释，王定甫在本案中提交的证据也不足以推翻之前的陈述及证据，故对其主张2012年3月即占有使用争议房屋的主张不予采信。综上，因王定甫不能举证证明其在法院查封之前已合法占有争议房屋，且王定甫名下在昆明市也有其他用于居住的房屋，王定甫的主张不符合不动产物权期待权的保护条件，其对争议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 关于王定甫要求解除争议房屋查封措施的诉讼请求是否成立的问题。本案系执行异议之诉，仅就当事人争议标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，解除查封措施不属于本案处理范围，故对王定甫的该项诉请不予支持。 关于王定甫是否享有对争议房屋的所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案买卖的房屋尚未依法办理登记，不能发生物权变动效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定系对不动产买受人物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产所有权的保护。王定甫要求确认其对争议房屋享有所有权的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。 综上所述，王定甫的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回王定甫的诉讼请求。一审案件受理费7848元由王定甫负担。 二审审理过程中，上诉人王定甫提交了两组证据：1.云南中石油昆仑燃气有限公司交易凭证、燃气保险综合保障计划客户告知书、施工人员出入证、委托书（复印件）、个人住房贷款还款承诺书（复印件）、云南省昆明市国信公证处受理通知书、分期付款承诺书，拟证明在法院查封之前，王定甫就占有使用了案涉房屋；2.昆明市不动产信息档案管理中心出具的查询无结果通知书、房屋信息查询摘抄表、王定甫所有的两处商业用房的房产证(复印件)、案涉房屋2015-2017年物业费交费收据及2016-2018年自来水的收费凭证，拟证明案涉房屋为王定甫实际居住房屋，除案涉房屋外，王定甫名下无其他用于居住的房屋。被上诉人王嘉庸质证认为，对于第1组证据，因委托书及个人住房贷款还款承诺书没有原件，故对证据“三性”不予认可，该组其他证据因王嘉庸不是证据的相关方无法核实真实性，亦对证据“三性”不予认可；对于第2组证据，认可查询无结果通知书、房屋信息查询摘抄表、王定甫所有的两处商业用房的房产证复印件的真实性，但不认可其证明目的，因王定甫占有案涉房屋不合法，故对物业费及水费收据的合法性和关联性不予认可。 本院对于房产证复印件以及昆明市不动产信息档案管理中心出具的房屋信息查询摘抄表、查询无结果通知书的真实性、合法性予以确认，予以采信作为本案认定事实的依据。对于燃气过户费交易凭证、燃气保险综合保障计划客户告知书、自来水收费凭证的真实性予以确认，上述证据能够证明王定甫以用户身份于2019年5月31日投保了燃气保险，并于2019年6月3日向云南中石油昆仑燃气有限公司交纳了2元的过户费。自来水交费凭证显示的最早发生时间为2016年12月。因上述证据均发生在案涉房屋被法院查封之后，不能证明王定甫在查封前就已合法占有房屋，不能实现其证明目的。 对于余下证据，因施工人员出入证上无施工人员姓名，委托书及个人住房贷款还款承诺书均为复印件，真实性无法确认，本院不予采信；云南省昆明市国信公证处出具的落款时间为2011年5月8日的受理通知书，载明王定甫、王晓瑞于2011年5月8日向该处提出抵押借款公证申请，该通知书要求公证申请人于六个月内补充备案表及借款合同，因上述受理通知书并未载明借款合同与抵押合同的具体内容，无法判定是否与本案有关，且也不能证明王定甫在查封前合法占有案涉房屋的事实，对于该证据本院不予采信；至于分期付款承诺书，该承诺书落款时间为2012年3月20日，主要内容为“王定甫由于2012年3月20日接房，金福地花园1栋2709，房屋尾款、契税及配套费用没有给云南金福地房地产开发经营有限公司结清，银行按揭不成，王定甫承诺保证三年结清，定时2013年-2014年-2015年12月30日前全部结清1栋2709房屋尾款218,000元。”金福地公司在承诺书左下角“贵公司：”处盖章，并批注“钥匙交于王定甫本人”。该证据虽加盖有金福地公司印章，但如此重要之证据，王定甫却未在一审举证期限内提交，王定甫对此未能给出合理解释，金福地公司二审也未出庭说明情况，且该证据与本案其他证据有相矛盾之处，难以确认其真实性，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，王定甫与金福地公司签订了两份《商品房购销合同》，分别购买案涉小区1幢25层2509号房和1幢27层2709号房，两份合同均无签订时间，约定的交房时间为2011年11月30日前，付款方式为一次性付款，付款日期为2015年7月30日。其中2509号房屋《商品房购销合同》中约定的建筑面积为51.48平方米，单价为每平方米8431.12元，总价为434,034元；2709号房屋《商品房购销合同》中第6页约定的建筑面积为51.48平方米，单价为每平方米8480.09元，总价为436,555元，而该合同第7页约定的付款金额为636,555元，且该合同第7页单独为照片影印件。王定甫一审庭审中陈述，2709号房屋的总价为436,555元，合同第7页可能是写错了。王定甫二审庭审中陈述，2015年交清全部费用之后，付款时间是后来填上去的。 王定甫在昆明市拥有两套商品房，规划用途分别为商业用房（建筑面积291.4平方米）和非住宅（建筑面积89.49平方米）。此外，未查询到王定甫在昆明市主城五区和三个国家开发（度假）区范围内有住房信息。王定甫一审庭审中陈述案涉房屋是买给子女的，他自己住在“铺子”里。王定甫2015年7月30日付款的银行交易对手查询报表上显示摘要为：“消费：云南特力通信工程”。 本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本案二审争议焦点为：一、王定甫对案涉房屋是否享有所有权；二、王定甫是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于王定甫是否对案涉房屋享有所有权的问题 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动而言，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋至今并未登记到王定甫名下，故王定甫主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于王定甫是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。对此问题的评判，应当以法律、司法解释对于民事权利（益）的规定为依据展开。而现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则，尤其是对于法律、司法解释规定的“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件，不仅法律没有明确规定，适用于民事案件审理的有关司法解释也没有明确具体的规定。在这种情况下，在执行异议之诉中对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查，可以以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释的有关规定为参照。具体到本案而言，王定甫主张其就案涉房屋排除强制执行的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，故可参照加以评判。 关于商品房买卖合同的签订。本案中，王定甫虽然提交了与金福地公司之间签订的《商品房购销合同》，但该《商品房购销合同》没有签订时间;合同约定2011年交房，2015年才一次性付款明显有违常理，且与王定甫主张的合同实际履行情况不符。王定甫二审庭审中陈述，2015年交清全部费用之后，付款时间是后来填上去的，因此难以得出该合同的形成时间是在查封之前的结论。 关于案涉房屋的占有。王定甫为证明自己在案涉房屋被查封之前就已占有该房屋，在一审中提交了燃气供用气合同、装饰装修施工证、物业费收据等证据。但王定甫提交的购买装饰装修材料的相关证据关联性无法确认；2019年6月以前天然气户主并非王定甫而系佰力物业；水费和燃气费的交费凭据均产生于2016年以后；小区物业出具的交费收据、装饰装修施工证、出入证等证据的真实性难以确认。且王定甫在一审法院的执行异议审查过程中，自己陈述案涉房屋的交付时间为2015年8月14日并提供了相应证据，在现有证据不足以推翻王定甫之前陈述的情况下，王定甫主张其在案涉房屋被查封之前已合法占有该房屋证据不足，本院不予认可。 关于购房款的支付。王定甫提交了其分三次付款的银行流水及金福地公司向其出具的购房款发票及收款收据，虽然款项总金额与《商品房购销合同》中的房款总金额能够吻合，但第三次付款时间为2015年7月30日，在案涉房屋被查封之后，且备注的付款摘要为“消费：云南特力通信工程”，即使金福地公司出具了收款收据，也不足以证明系支付购房款。 因此，王定甫在合同订立、款项支付及占用使用上均存在诸多疑点，现有证据不足以证明其主张的事实成立。王定甫请求排除对案涉房屋的强制执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形。同时，王定甫名下两套商品房的规划用途虽然为商业用房和非住宅，但在一审庭审中，王定甫表示案涉房屋是买给子女的，他自己住在“铺子”里，因此不能得出王定甫名下无其他“用于居住的房屋”的结论。且如前所述，现有证据不能证明王定甫和金福地公司在查封之前就已签订了书面买卖合同，故本案亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。王定甫不享有足以排除强制执行的民事权益，对王定甫要求对案涉房屋停止执行的请求，本院不予支持。 此外，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”因此，案外人执行异议之诉的处理方式是对是否能够强制执行案涉执行标的予以评判，而解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销，则系执行部门的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故王定甫有关解除查封措施的诉讼请求，不属于本案审理范围。 综上，上诉人王定甫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7848元，由上诉人王定甫负担。 本判决为终审判决。 审判长 司 伟 审判员 马成波 审判员 叶 欢 二〇一九年九月二十日 法官助理成琪 书记员隋艳红