重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初6232号原告：福州嘉泊贸易有限公司，住所地福州市仓山区金山街道金环路5号金州社区居民委员会302单元，统一社会信用代码91350104583116768K。法定代表人：林小梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：陈菲，重庆启林律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：沈洪平，重庆启林律师事务所律师。被告：陈超，男，1992年8月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告福州嘉泊贸易有限公司（以下简称嘉泊公司）诉被告陈超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉泊公司的委托诉讼代理人陈菲、被告陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉泊公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方的租赁合同关系；2、判令被告按照月租金4038.80元的标准从2019年1月1日起向原告支付租金至双方租赁关系解除之日；3、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金（以12116元为基数从2019年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至付清时止；以12116元为基数从2019年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至付清时止；以12116元为基数从2019年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至付清时止）；4、判令被告向原告支付物管费6897元；5、判令被告腾空并返还租赁房屋，并从双方租赁关系解除之日起按每月4038.80元的标准支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止；6、判令被告向原告支付律师费4500元；7、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告将其所有的位于重庆市长寿区桃花新城文苑大道1号盛世桃源22幢1-4号商铺出租给被告使用，租期为2018年4月1日至2019年3月31日，总面积为100.97㎡，租金于签订租赁合同当日一次性交付第一季度租金，之后每季度支付一次，并应提前七个工作日支付下一季度租金；如逾期交付租金，被告应自逾期之日起按日加收当期应付金额的千分之三作为违约金。《商铺租赁合同》签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，但是被告自2019年1月1日至2019年3月31日未支付租金，并且长期占用该商铺，原告向被告催缴租金，被告仍未支付。故起诉至法院，望判如所请。被告陈超辩称，我于2019年1月1日起没有缴纳租金是事实，但未缴纳租金是因为租赁房屋于2018年7月开始漏水，我多次找到物业公司、开发商均协商无果，且原告嘉泊公司于2019年7月2日还断了租赁房屋的电，所以我才没有缴纳租金。本院经审理认定事实如下：206房地证2014字第12779号不动产权证载明坐落于重庆市长寿区XX大道X号XX幢X-X的商铺的权利人为原告嘉泊公司，登记时间为2014年9月10日，房屋建筑面积为100.97㎡。2018年4月1日，原告嘉泊公司（甲方）与被告陈超（乙方）签订合同编号为JB037A《盛世桃源商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定原告将位于重庆市长寿区桃花新城XX大道X号盛世桃源XX幢X-X号商铺（总面积100.97㎡，其中一层面积（建筑面积）100.97㎡）出租给被告。乙方所租区域仅限为本商铺内部区域（以门坎为限，一层不包含骑楼部分）。本商铺仅限于用作经营摩托用途。乙方在签订本合同之前已经详细了解本商铺依法可用于的经营用途，并承诺其在租期内按照上述用途使用本商铺。不得擅自改变经营用途。租赁期限为1年，自2018年4月1日起至2019年3月31日止。租金按建筑面积计算，计算标准为：月租金=建筑面积（㎡）×单位租金（元/㎡·月），单位租金为20元/㎡·月；乙方按季（每满三个月为一季）向甲方交纳租金；乙方应于签订本租赁合同之日一次性向甲方预交第一季度租金，之后乙方应于前一季的最后七个工作日前向甲方预缴下一季的租金。乙方同意按照甲方与物业管理服务公司约定的收费标准向物业公司缴纳物业管理费。乙方在承租商铺内实际使用的水、电费、按其独立安装的水表、电表度数自行承担。租赁期间，除因甲方的原因导致外，租赁物内与房屋质量有关的设施损毁、租赁物内家私、家电设备损毁等等一切维修费均有乙方负责。租赁房屋非结构性维修，租赁房屋附属设施设备及易损件的日常维护和更换由乙方自行承担，费用乙方承担。如因乙方在进行施工或经营过程中，未按要求装修、使用，造成租赁房屋附属设施设备及易损件的损坏，维修、维护和更换由乙方负责，费用乙方承担。乙方应予本合同签订之日另向甲方缴交相当于一个季度租金数额的履约保证金，人民币6100元整。乙方在承租期内不得以履约保证金冲抵乙方应缴纳的租金、管理费或其他应付款项。无论何种原因导致本合同终止而乙方未依约续租的，乙方应在合同终止之日起的十个工作日内清空并迁出本商铺……在合同终止的次日至乙方清空并迁出本商铺期间，甲方按合同终止前一个月的租金标准的15%按日向乙方收取场地占用费，并有权要求乙方赔偿延误甲方出租之损失。如乙方未按本合同及其附件、双方其他约定或本商铺的其他缴费要求及时支付租金、履约保证金、物业管理费等各项相关费用，属乙方违约，如乙方逾期叁日未缴付租金及其他应付费用，甲方可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，并自逾期之日起按日加收当期应付金额的千分之三作为违约金（物业管理费由物业公司收取的，违约责任依物业管理服务协议中约定执行），并应赔偿甲方因此遭受的损失。若由于乙方拖欠租金而导致甲方委托律师向法院起诉，乙方除了应支付租金、违约金以外还必须承担甲方所支付的律师费。任何一方根据本合同向另一方发出的通知或其他联系应以中文书写并可通过人工送递、挂号邮寄（预付邮资）、公认的快递服务或传真方式发送至另一方的约定通讯地址。乙方通讯地址为重庆市长寿区XX大道X号XX幢X-X号（商业用房）。快递送达的通知，自公认的快递服务机构发出邮件之日起的第三天视为送达之日，本合同通讯地址有变化的，必须署名通知对方。同日，原、被告双方签订《盛世桃源商铺租赁合同附件JB03TA号合同补充协议》，约定乙方所租赁的长寿区XX大道X号XX幢X-X号商铺，商铺总面积为100.97㎡，其中一层面积（建筑面积）100.97㎡，租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日，租金为40元/㎡·月，乙方向甲方缴相当于一个季度租金数额的履约保证金，金额为人民币13000元。原协议与本协议不一致的，以本协议为准。本协议未涉及事项，以原协议为准。合同签订后，原告嘉泊公司将涉案房屋交付被告陈超使用，被告陈超自2019年1月1日起未向原告嘉泊公司交纳租金。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告嘉泊公司举示其公司（甲方）与重庆启林律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》及重庆增值税普通发票，拟证明本案产生的律师费为4500元，该合同载明重庆启林律师事务所接受原告嘉泊公司委托，指派沈洪平、陈菲律师为甲方与陈超房屋租赁合同纠纷案件中第一审程序担任代理人，律师服务费为4500元。被告陈超对以上证据的真实性无异议，但是不同意支付该费用。因原被告双方签订的《盛世桃源商铺租赁合同》上明确约定若由于被告因拖欠租金而导致原告委托律师向法院起诉，被告除了应支付租金、违约金以外还必须承担原告所支付的律师费，且被告陈超从2019年1月1日起开始拖欠租金，故本院对上述证据予以采信。2、原告嘉泊公司举示华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司关于XX幢X-X号商铺租赁协议的联系函及顺丰速运快递单，拟证明其同事委托华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司向被告陈超发送联系函，催缴涉案房屋的租金。被告陈超不予认可，称其从未收到该联系函，因该联系函上载明的系华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司并加盖该公司印章，并未在该函上说明原告嘉泊公司委托其公司催收租金的事宜，且被告陈超不予认可，故本院对该证据不予采信。3、被告陈超举示了照片9张，拟证明其未缴租金系其所租赁的房屋存在漏水的情形。原告嘉泊公司称对该组证据的真实性不清楚，并称在2018年涉案房屋存在一次漏水，原告公司协同物管公司、被告共同到现场查看，房屋漏水的原因系楼上住户的厨房存在问题，后其公司和物管公司对涉案房屋的漏水部分进行了整改，并整改成功，之后原告未接到涉案房屋关于漏水情况的反映，且该证据与本案无关，被告应另案起诉。因《合同》约定租赁房屋非结构性维修，费用由被告陈超承担，且被告陈超未就其承租的商铺的漏水原因及损失情况、报修情况、维修情况等进行举证，故本院对该组证据不予采信，被告陈超不得以此为由拒缴或缓缴商铺租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告双方签订的《合同》租赁期间于2019年3月31日届满，到期后被告继续使用该房屋，原告没有提出异议，即原被告双方签订的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原告嘉泊公司于2019年8月23日向本院提起增加诉讼请求申请书，要求解除与被告的租赁合同关系，本院于同日向被告陈超送达了该增加诉讼请求申请书。即原告解除租赁合同关系的意思表示于2019年8月23日到达被告陈超，故原、被告双方的租赁合同关系于2019年8月23日解除。本案中，原、被告双方签订的《合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定内容享受权利并履行义务。原告嘉泊公司已按约定将租赁房屋交付被告陈超使用，被告陈超亦应按约定的按时缴纳房屋租金。现被告陈超未缴纳2019年1月1日起的租金，其行为已构成违约，应承担继续缴纳租金以及支付违约金的责任。现原告嘉泊公司要求被告支付2019年1月1日至解除之日的房屋租金，符合法律规定，本院予以支持。按照合同约定，租金以季度为一个付款期支付租金，被告陈超应于前一季的最后七个工作日前向原告嘉泊公司预缴下一季的租金，故被告陈超应于2018年12月20日缴纳2019年1月1日至2019年3月31日的房屋租金12116.40元（100.97㎡×40元/㎡•月×3个月），于2019年3月20日缴纳2019年4月1日至2019年6月30日的房屋租金12116.40元（100.97㎡×40元/㎡•月×3个月），于2019年6月19日缴纳2019年7月1日至2019年8月23日的房屋租金7035.33元（100.97㎡×40元/㎡•月×1个月+100.97㎡×40元/㎡•月÷31天×23天）。综上，被告陈超共计欠付原告嘉泊公司2019年1月1日至2019年8月23日期间的租金31268.13元。因被告陈超未按合同约定按时支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。现原告嘉泊公司要求以12116元为基数从2019年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至付清时止及以12116元为基数从2019年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至付清时止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，且被告陈超对违约金计算标准予以认可，本院予以支持；以12116元为基数从2019年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至付清时止的诉讼请求，因原、被告双方的租赁合同关系于2019年8月23日解除，最后一期的尚欠租金为7035.33元，故本院主张以7035.33元为基数从2019年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至付清时止。关于被告陈超是否应当支付重庆市长寿区桃花新城XX大道X号XX-X-X号房屋占有使用费的问题。因原、被告双方的租赁合同关系于2019年8月23日解除，合同约定被告陈超应在合同终止之日起的十个工作日内清空并迁出涉案房屋，故对原告要求被告陈超腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。现陈超至今未将上述房屋腾空并返还原告嘉泊公司，即被告陈超应向原告嘉泊公司支付逾期腾房的房屋占有使用费。因涉案房屋在2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金按40元/㎡•月计算，即月租金为40元/㎡•月×100.97㎡=4038.80元。按照《合同》约定，每日场地占用费按合同终止前一个月的租金标准的15%收取，现原告自愿按照4038.80元/月的标准收取房屋占有使用费，符合法律规定，故被告陈超应当按4038.80元/月的标准从2019年8月24日向原告嘉泊公司支付至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。因《合同》约定被告陈超按照原告与物业管理服务公司约定的收费标准向物业公司缴纳物业管理费，且原告嘉泊公司其公司并未实际缴纳涉案房屋的物业管理费，故对原告嘉泊公司要求被告陈超支付物业管理费6897元的诉讼请求，本院不予支持。原告嘉泊公司要求被告陈超支付律师费4500元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百第一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、原告福州嘉泊贸易有限公司与被告陈超的租赁合同关系于2019年8月23日解除；二、被告陈超于本判决生效之日起10日内向原告福州嘉泊贸易有限公司支付2019年1月1日至2019年8月23日期间的租金31268.13元；三、被告陈超于本判决生效之日起10日内向原告福州嘉泊贸易有限公司支付违约金（以12116元为基数从2019年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至付清时止；以12116元为基数从2019年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至付清时止；以7035.33元为基数从2019年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至付清时止）；四、被告陈超于本判决生效之日起10日内向原告福州嘉泊贸易有限公司支付房屋占有使用费（从2019年8月24日起按4038.80元/月的标准计算至实际腾退房屋之日止）；五、被告陈超于本判决生效之日起10日内向原告福州嘉泊贸易有限公司腾空并返还重庆市长寿区桃花新城XX大道X号盛世桃源XX幢X-X号房屋；六、被告陈超于本判决生效之日起10日内向原告福州嘉泊贸易有限公司支付律师费4500元；七、驳回原告福州嘉泊贸易有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费805元，由被告陈超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  刘 婕二〇一九年九月二十五日法官助理  邓春梅书 记 员  左欣玉