杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初14859号 原告：杭州华瑞物业服务有限公司。 法定代表人：沈关海，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：柯群燕，系公司员工。 委托诉讼代理人：黄红艳，系公司员工。 被告：李永伟。 原告杭州华瑞物业服务有限公司（以下简称华瑞物业公司）与被告李永伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法由审判员葛红卫适用简易程序于同年9月26日公开开庭进行了审理。原告华瑞物业公司的委托诉讼代理人柯群燕、黄红艳，被告李永伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告李永伟支付原告物业服务费6156元及滞纳金（按年利率4.75%分段暂计算至2018年12月31日，滞纳金金额为292元）；2、判令被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告变更第一项诉请为：判令被告李永伟支付原告物业服务费6156元及滞纳金292元（按年利率4.75%分段计算至2018年12月31日止）。事实和理由：2010年12月，原告与杭州萧山瓜沥房地产开发有限公司（以下简称瓜沥房产公司）签订《汇锦名店广场前期物业委托服务合同》，并经杭州市萧山区房地产管理处备案，合同约定原告接受瓜沥房产公司的委托，实施对汇锦名店广场的物业管理，同时对业主收取物业服务费用。2011年8月23日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告提供物业服务，被告每6个月向原告缴纳一次物业费，逾期缴纳的每日加收2‰的滞纳金。原告一直按照协议履行义务，但被告未及时缴纳物业费，拖欠原告2016年1月至2018年12月的物业费共计6156元。上述款项经原告催要，被告至今未付。 被告李永伟答辩称，首先，我作为汇锦名店广场小区的业主，是和杭州华瑞物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》，现在原告是杭州华瑞物业服务有限公司，原告并不是协议相对方。其次，现在小区的状态是道路肮脏、垃圾成堆、路灯损坏、安保缺失、消防隐患多，物业的管理服务工作存在瑕疵。最后，我作为业主拒缴物业费并不是最终目的，希望原告能将小区整改好，给广大业主提供一个环境整洁、安全有序的生活环境。综上所述，因为原告因为没有进行物业管理和服务，要求驳回原告的诉请。 针对被告李永伟的答辩，原告补充陈述称，2008年9月24日，经杭州市工商行政管理局萧山分局核准，杭州华瑞物业管理有限公司变更企业名称为杭州华瑞物业服务有限公司，所以原告主体是适格的。被告现在以物业服务不到位为由欠缴多年的物业管理费是严重的违约行为，物业服务包括安保、清洁、维修等各项内容，即使物业公司在提供服务中存在一些瑕疵，但是多年的服务是无法磨灭的，业主也不能因此拒缴所有的物业费。根据合同约定，被告应当预交物业费，被告以在先的义务来对抗原告在后的义务没有依据。被告如果认为原告履行合同义务存在瑕疵，对被告造成了损失，被告可以依照合同的约定，要求原告整改或提起诉讼，但因此拒缴物业费没有法律和合同的依据。 原告华瑞物业公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、《汇锦名店广场前期物业委托服务合同》一份（委托物业服务期间为2011年1月1日起），证明原告对汇锦名店广场享有物业管理的资格和权利；2、《（前期）物业服务合同备案表》（物业管理期间为2011年1月1日起），证明原告对汇锦名店广场享有物业管理的资格和权利；3、原、被告签订的《前期物业服务协议》，证明被告同意遵守公约和服务协议；4、物业费催缴通知单张贴照片两份（先后于2017年6月21日、2018年6月1日张贴催收），证明原告多次向被告催缴物业费的事实。 经质证，被告李永伟认为：对证据1、2真实性无异议，与本案无关联；对证据3的真实性无异议，因之前签订的合同在2007年8月20日就终止了，所以就没有前期物业了；对证据4三性有异议，张贴与否被告并不清楚，因为并没有看到。 本院经审查后认为：原告提交的证据形式合法、内容明确，与本案事实具有关联性，且证据之间能够相互印证，已形成完整的证据链，故本院予以认定。 被告李永伟为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：照片一组（于开庭前期拍摄），证明设施没有及时的维修，垃圾没有及时清理，没有保安进行巡逻，部分设施陈旧老化，货车随意进入小区，消防措施也没有，监控在坏了之后一直就是出于破损的状态，小区也没有实际使用的监控，其实是没有物业管理的。 经质证，原告杭州华瑞物业服务有限公司认为：对照片的真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议。首先，被告所提交的照片均为近期拍摄，并不能反映被告欠费期间的完整情况。所有的照片只反映了当时的时间点的情况，物业管理是个连续性的过程，单个时间点的情况并不能反映整个物业服务的情况。比如，有些垃圾并不能在产生后马上清理，肯定是定时定点清理的。另外从照片看，虽然偶有垃圾，但整体还算干净整洁。如果如被告所说没有物业管理的话，那么这么多年的垃圾应该已经堆积如山了。其次，关于小区路面、楼面的破损，因为小区建成也有十几年了，有破损属于正常现象。如果进行维修是要动用维修基金的，这些都需要业委会和业主大会的同意，物业公司并不能做主。关于被告反映监控、路灯、消防等情况，近期消防大队进行过检查，消防检查也是应业主要求进行检查的，但是消防大队并未下达整改意见，说明小区的公共消防是合格的，监控、路灯等的破坏是因为去年下半年整个小区进行自来水和燃气改造，被第三方破坏的，原告也一直在跟第三方交涉，要求其恢复原貌。被告的照片显示小区内有乱拉线、乱搭建的情况，主要是因为业主不服从管理，物业由于没有强制执行力，只能进行劝导。至于被告提交的照片中提到的货车随意进入小区的事情，上面标识也表明是一吨以上的货车禁止入内，但汇锦名店广场小区原本就是以商铺为主的开放型小区，小货车还是允许进入的，不然也不符合商铺经营需要。关于保安，我们现在设置的是白班两名保安，夜班两名保安，这是目前的情况，在此之前保安还要再多一点。 本院经审查后认为：被告提交的证据形式合法、内容明确，与本案事实具有关联性，故本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告华瑞物业公司与案外人瓜沥房产公司于2011年1月之前签订《汇锦名店广场前期物业委托服务合同》，约定瓜沥房产公司选聘华瑞物业公司对杭州市萧山区瓜沥镇的汇锦名店广场提供前期物业管理服务，合同期限自2011年1月1日起至汇锦名店广场业主委员会成立之日止。合同约定：物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，1-4层联体房为每月每平方米0.5元。该前期物业服务委托合同经杭州市萧山区房地产管理处备案。另由原告与被告于2011年8月23日签订了《前期物业服务协议》，协议未明确服务期间，对业主为被告的座落于汇锦名店广场7幢1室、建筑面积为341.98平方米的商住房由原告实施物业管理，对1-4层联体房以每月每平方米0.5元标准收费，每6个月预交一次，若房屋空置则以70%缴纳，逾期缴费的每日加收应缴款金额的2‰的滞纳金。自2016年1月1日起至2018年12月31日止，被告均未缴纳相关物业费，尚欠缴物业服务费6156元。该款原告华瑞物业公司曾张贴通知催讨未果。 另本院查明，2008年9月24日，经杭州市工商行政管理局萧山分局核准，杭州华瑞物业管理有限公司变更企业名称为杭州华瑞物业服务有限公司。案涉汇锦名店小区由于多种客观原因，截至2018年12月31日，尚未成立业主委员会。 本院认为：原告华瑞物业公司与被告李永伟之间的物业服务合同关系成立且合法有效。在原告提供相应物业服务后，被告应当及时交纳物业服务费用。经原告催收后，被告仍拒绝履行的，应当承担相应的民事责任。本案中，被告主张原告未尽职履行物业管理委托事项，导致案涉小区内长期存在公共卫生脏乱差、小区道路交通无序、消防设施不合格、安保人员空缺等情形，但被告所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题，仅可证明原告物业服务存在一定瑕疵。另关于被告提出的小区小货车等车辆随意停放进出及部分业主违章搭盖、随意拉线等问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对车主进行处罚，也无权拆除违章搭建。业主如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。本案中，华瑞物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告和其他小区业主也可以根据《前期物业服务协议》的约定，通过要求物业服务企业限期整改、终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据相关法律规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，故被告李永伟应当依照合同约定缴纳物业服务费。原告诉请被告缴纳相关欠费的滞纳金，本院经审核后认为，汇锦名店广场小区作为开放型小区，商铺区和住宅区存在混同，管理难度大。综合被告提供的证据及原告的自认，物业公司的服务在绿化、保洁及公共设施维修等方面的确存在瑕疵。从双方约定的收费项目看，该小区系按0.4元至0.8元的标准进行分类收取，其服务标准应与其收费相适应。本案中，物业公司虽然存在服务瑕疵，但已履行了大部分的服务义务，对原告诉请中关于被告应该缴纳所欠物业费的诉请，本院予以支持，对原告诉请中的滞纳金部分，本院因原告存在物业服务瑕疵故据情不予支持。共创和谐小区，是物业服务公司和小区业主的共同需求，原告应虚心听取被告等小区业主的意见和建议，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、李永伟于本判决生效后十日内支付杭州华瑞物业服务有限公司物业服务费6156元； 二、驳回杭州华瑞物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如李永伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由杭州华瑞物业服务有限公司负担5元，由李永伟负担20元。 原告杭州华瑞物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告李永伟于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费。 审判员  葛红卫 二〇一九年九月三十日 法官助理戚提 书记员朱琪琪