湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0681民初1871号原告：吴治理，男，1968年10月6日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。被告：郭荣葵，男，1975年6月4日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。被告：吴海英，女，1978年7月15日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。被告共同委托诉讼代理人：熊晓亮，男，1963年6月20日出生，住湖南省汨罗市。一般授权。原告吴治理与被告郭荣葵、吴海英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴治理和被告郭荣葵及其委托诉讼代理人熊晓亮均到庭参加了诉讼，被告吴海英经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴治理向本院提起诉讼请求：1、请求判令原被告签订的《私房联建房屋买卖协议》无效；2、请求判令被告返还原告房屋财产，如有法律障碍或者实际不能返还房屋时，判令被告向原告支付所欠房款3.9万元，判令被告向原告自2011年1月1日起按逾期应付款的月息1%支付逾期付款损失（合同约定月息1.5%）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：为解决高家坊镇的移民建房，镇政府于2009年4月决定，同意原告吴治理采用村民联建，投资私房联建“治理大厦”，共联建45户。2009年11月2日，被告郭荣葵与原告吴治理的委托代理人吴求礼签订了《私房联建房屋买卖协议》，约定被告购买北栋104房一个面积51平方米的门面，被告已将该门面装修并经营。被告应当向原告支付房屋总价款158000元人民币，约定在2010年1月1日前付清房款的90%，延期付款按照月息1.5%计算利息，被告仅支付房款11.9万元，尚欠3.9万元及延期付款利息未付。在关于治理大厦房屋买卖的多次诉讼中，都认定关于治理大厦《私房联建房屋买卖合同》因违反国家相关强制性规定无效，故请求法院判令本案中的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，治理大厦房屋是镇政府、房产国土等部门收费或罚款认可的村民联建，根据县市级国土等部门规定，集体土地办房产证的只能由镇政府组织申请，原告最多只有收集办证材料的权利和责任，并且原告多次联系镇政府和各部门，垫付了办证费用还没有向被告收钱，办不到证只能说合同有瑕疵，不能说违约，合同未要求办证违约责任，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告郭荣葵、吴海英辩称，1、在治理大厦的房屋买卖合同纠纷中，合同无效属实，原告无建房审批手续违反相关法律规定，存在过错，被告无过错。原告从高家坊镇周坊村塘湾组和听元组购买土地的行为与《中华人民共和条国土地管理法》第十条、第七十三条规定相违背，是一种违法行为，土地应当返还，建筑物应当撤除，导致房屋买卖合同无效的，是原告违反法律强制性规定，应由原告承担相应责任；2、被告剩余购房款未付不是违约拖欠，是为了督促交易最终完成，原告未向被告交付房产证，违背了《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，导致双方买卖关系没有完成，因原告未交付房产证，所以被告未付尾款；3、原告强加于被告头上的违约金条款应属无效，原告是格式文本的提供者，对于自己不能办证造成损失只字不提，而对方延期付款则追加违约金，明显排除自己责任，加重对方责任，该条款无效。4、原告要求收回房屋，是一种恶意诉讼行为，房屋已经交付，不存在返还问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第三十条规定：“买受人已经支付标的额总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对于原告吴治理所举证据一《私房联建房屋买卖协议》，被告郭荣葵、吴海英提出购房属实，但合同属于无效合同，原告未按约付清尾款由于当时房屋建设处于停工状态，原告延期交房、并一直未按约定办理产权证。本院审查后认为，该证据内容真实、来源合法、且与本案有关联性，本院予以采纳。对原告所举证据二《关于高家坊镇联建户与白水房管所就房屋发证的备忘》、《关于请求办理集体土地即村民联建手续的报告》、《高家坊镇人民政府关于请求补办大山移民联建房屋手续的报告》、《高家坊镇治理大厦遗留问题调查报告》、《关于加快省实事项目建设的督办函》，拟证明原告已经履行购地、施工建设、交办证备案材料及费用、协调等全部责任。被告提出异议认为上述文件不能表明政府同意被告私房联建，国土等部门也没有下文批准建设，因此原告的建房行为系违法行为，并且上述文件属于建筑建成之后的补办措施，证据无效，督办函与本案无关。本院审查后认为，上述文件报告等证据内容真实、来源合法，且与本案有关联性，本院予以采纳。原告所举证据周志伟、周立、周新辉、任四超、左金凯等人的《私房联建房屋买卖合同》及房屋转让协议和收条等材料复印件，拟证明购房者可以转让房屋，房屋在升值。被告提出房屋系违章建筑，合同无效的异议。本院审查后，原告提供上述证据真实性无法核实，且与本案无关联性，本院不予采纳。原告吴治理提供的催款《通知》两份。被告提出异议认为该催款通知也证明了原告承诺办理房产证未办成的事实。本院审查后认为，该证据被告对其真实性无异议，与本案有关联性，本院予以采纳。对于被告郭荣葵所举证据水开户收据，原告无异议，本院予以采纳。对被告所举证据通知复印件、卷帘门收据证明复印件，拟证明房屋原告自理安装卷帘门花费1800元。原告提出证据并非原件，真实性有异议。本院审查后认为，被告提供的该组证据无相应证人出庭证明，也无发票原件等其他证据予以佐证，不能达到其证明目的，故本院不予采纳。对于被告所举证据图片1一张、图片2两张，图片1拟证明原告非法占用东西过道，图片2拟证明房屋存在质量问题。原告对证据图1关联性提出异议，图2不能证明房屋存在质量问题。本院审查后认为，被告提供的图1与本案无关联性，本院不予采纳，图2不能达到被告的证明目的，本院不予采纳。对于被告所举证据关于治理大厦调查情况的说明，原告对证据合法性提出异议，本院审查后认为，该证据不符合证据形式要件，真实性无从考量，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下，2009年4月6日，高家坊镇党委、政府决定在镇区西街周坊村范围内，采取民间投资与村民联建相结合的方式，集中建设用于安置大山与地质灾害隐患点移民的住宅楼和可容纳200个摊点的农村集贸市场，用于解决该镇大山即地质灾害隐患点移民建房用地紧缺和集镇街道狭窄、经营摊点乱摆乱放、交通拥堵等突出问题，并将该项目交由该镇万岭村大万坪组村民吴治理负责开发建设。高家坊镇党委、政府决定建设移民安置点与集贸市场的建设用地来源于吴治理向所在村组购买的集体土地。吴治理先后与该镇周坊村塘湾组、听元组签订土地购买合同，吴治理共购得土地10亩。治理大厦于2009年4月开始兴建，在动工之前，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向有关部门申请办理用地与建设相关手续，但未获批准。该建筑占地面积1850平方米，建筑总面积9297.4平方米；该建筑楼层6层，其中一至三层为农贸市场，四至六层为住房，共36套。治理大厦于2009年12月竣工，总投资约300万元。因该建筑一直没有得到相关部门许可，一至三楼的集贸市场一直没有装修并投入经营。根据高家坊镇党委、政府要求与合作开发协议约定，将33套住房以650元/平方米的成本价安置给本镇范围内的大山与地质灾害隐患点移民，将**5个门面以1200元/平方米的价格出售给集镇居民、回高家坊镇原籍居住的城镇居民和在本镇工作的高家坊籍公职人员。2009年11月2日，郭荣葵与吴治理的委托代理人吴求礼签订《私房联建房屋买卖协议》，购得“治理大厦”北栋104号商业用途门面，合同购房价15.8万元，被告已付房款11.9万元。合同第八条约定：“出卖人应当在房屋交付使用后一年内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，并办好房产证（办房产证先另收取买受人伍仟元，多退少补）。”在治理大厦建设过程中，汨罗市城乡规划与国土资源主管部门曾上门劝阻制止并分别下达了责令停止违法建设与国土资源违法行为通知书，2009年8月还由国土资源部门牵头组织实施强制停工，但由于当时镇党委、政府同意其继续施工并承诺包办相关批准手续，致使治理大厦在未经批准的情况下建成。在此过程中，高家坊镇镇政府向其收取集镇基础设施配套费等15万元，市国土资源部门收缴罚款4万元，市房地产管理部门收取办证费用4万元，另高坊村村委会收取管理费用2万元。2009年9月起，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向国土资源、城乡规划与房地产主管部门申请补办建房相关手续，相关部门鉴于其违法用地面积与建筑体量较大、情况复杂等原因没有受理，至今房产证仍然没有办理。另查明，被告郭荣葵与被告吴海英系夫妻关系。本院认为，根据《中华人民共和民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案中，原告吴治理与被告郭荣葵签订的《私房联建房屋买卖合同》，因涉案“治理大厦”存在建设审批手续不全情形，买卖涉案房屋违反国家相关法律强制性规定，故本院认定合同无效。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告吴治理虽未为被告郭荣葵等在内的“治理大厦”购房者办成房产证，根据庭审查明的事实，确属事出有因，为此原告还向相关部门缴纳了一定的费用，与恶意违约不办理房产证不同，且合同第八条约定原告具有将办证材料报产权登记机关备案并办好房产证的义务，但双方未就不能办理房产证的违约责任做出过约定。对此，双方均有一定过错。庭审中，原被告双方均认可被告已付原告房款11.9万元，尚欠3.9万元房款未付的事实，故原告请求被告支付未付3.9万元房款的诉讼请求，本院予以支持。被告郭荣葵、吴海英辩称因原告延迟未能交付房产证，应赔偿被告房屋权益损失费。本院认为，因合同归于无效，双方均有过错，且被告未就具体损失向本院提供证据证明，对被告的辩称意见，本院不予采纳。原告请求判令被告按月利率1%支付自2011年1月1日起计算的逾期付款损失的诉讼请求，本院不予支持。但应从原告起诉之日，即2019年7月8日起支付按年利率6%计算的逾期付款利息。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、吴治理与郭荣葵于2009年11月2日签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；二、限郭荣葵、吴海英于本判决生效之日起十日内向吴治理支付购房款39000元，并自2019年7月8日起按年利率6%支付逾期付款利息；三、驳回吴治理的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付的义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1776元，由被告郭荣葵负担710元，原告吴治理负担1066元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  徐尚人民陪审员  周猛人民陪审员  江杰二〇一九年九月二十三日法官助理刘腾飞兼书记员刘腾飞