广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0205民初1563号 原告:广西保利物业服务有限公司柳州分公司，住所地柳州市白沙路2号之一保利大江郡凯旋艇16栋一楼物业管理用房。统一社会信用代码：9145020557181602XN。 委托诉讼代理人：张建梅，该公司职员。 委托诉讼代理人：梁志萍，该公司职员。 被告：陈志锋，男，1977年6月20日生，汉族，户籍所在地广西柳州市城中区，现住广西柳州市城中区。 被告：陈志安，男，1970年8月18日生，汉族，户籍所在地广西柳州市鱼峰区，现住广西柳州市城中区。 原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司（以下简称保利物业）诉被告陈志锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并追加陈志安作为本案被告参加诉讼，于2019年8月14日再次公开开庭审理了本案。原告保利物业的委托诉讼代理人张建梅、梁志萍，被告陈志锋、陈志安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保利物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告陈志锋向原告交纳大江郡5栋5-1-5号至6、5-2-3至6号商铺2017年8月1日至2017年9月30日物业服务费3683.6元（484.69㎡×3.8元=1841.8元，1841.8元×2个月=3683.6元），代威立雅公司收取的2017年6月1日至2017年9月30日止自用水费1607元、代柳州市供电局收取2017年5月1日至2017年9月30日止自用电费26393.2元，代柳北环卫所收取的2014年10月1日至2016年11月30日垃圾清运费7625元（305元/月×25个月，根据柳州市居民生活垃圾处理收费标准类型及面积收取），2017年6月1日至2017年9月30日公摊水费84.6元（按201间商铺户数，以每月实际使用水量按户分摊），2017年6月1日至2017年9月30日公摊电费159.6元（按201间商铺户数，以每月实际使用电量按户分摊），缴纳物业服务费违约金3867.9元，合计共43420.9元；2.由被告陈志锋承担本次诉讼的相关费用。诉讼过程中，保利物业变更诉讼请求，要求被告陈志安与被告陈志锋共同承担上述各项费用。事实与理由：被告陈志锋租赁原告提供物业服务的保利大江郡5栋5-1-5号至6、5-2-3至6号商铺却未依约定按时交纳相关费用，侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 陈志锋辩称，不同意保利物业的诉讼请求。因为其并非是2014年承租的，和柳州保利置业有限公司（以下简称保利置业）所签的租赁合同实际上是2017年与保利置业在洽谈租约问题希望享受上一任租户的优惠条件所签下的，且合同落款并未签署时间，该合同未发生效力。陈志锋并非实际承租人。且在租赁合同中并未约定由保利物业来进行管理，其也从未与保利物业签过物业合同。因此保利物业诉请主体错误，陈志锋不应承担各项费用。 陈志安辩称，不同意保利物业的部分诉讼请求。陈志锋只是代其与保利置业签订合同，陈志锋并非实际承租人，亦不是实际经营者，故陈志锋不应当承担责任，但由于店铺在2017年9月已经不营业，因此陈志安只同意承担8月的物业费、公摊水电费、自用水电费，但不同意承担垃圾清运费以及违约金。 保利物业、陈志锋均围绕诉讼请求依法提交了证据，陈志安未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.保利物业提供《保利广场商铺租赁合同》，拟证明陈志锋为商铺承租方。陈志锋对此有异议，认为虽然合同为其所签，但合同签约日期未签，该合同并未生效。陈志安对此无异议。本院认为，合同真实，且与本案具有关联性，本院对此予以认可。 2.保利物业提供《前期物业服务合同》，拟证明保利物业是合法的物业服务方；提供《欠费明细》，拟证明陈志锋欠费的项目以及欠费时间和金额。陈志锋对此提出异议，认为该合同与其无关，其不是酒吧的实际经营者，不清楚这些费用。陈志安认为其没有见过《前期物业服务合同》无法核实真实性，对《欠费明细》中2017年所欠的水电费都认可，但对垃圾清运费不予认可，因为从来没有人与商铺协商过垃圾清运费，也没有人来催收过垃圾清运费。对此，本院认为，这两份证据真实、合法，且与案件有关联性，本院予以认可。 3.保利物业提供2016年12月、2017年5-6月的收费通知单签收表，拟证明已通知缴费。陈志锋对2016年12月的收费通知单签收表予以认可，但对于2017年5-6月的收费通知单不是其签字，其不知情。陈志安对此组证据无异议。对此本院认为，这三份证据真实、合法，且与案件有关联性，本院予以认可。 4.保利物业提供2017年9月水电公摊公示，拟证明水电公摊分摊的计算方式。陈志锋对此有异议，认为其不是经营者，也不是参与者，对该份证据不知情。陈志安对此证据有异议，认为2017年9月商铺已经不营业，故不应承担2017年9月的公摊水电费。本院认为，对此证据，陈志安虽有异议，但未提供证据证实。证据真实、合法，且与案件有关联系，本院予以认可。 5.保利物业提供物业服务等级标准和收费标准备案表，拟证明物业费经过市住建委和市物价局的备案。陈志锋、陈志安对此有均异议，均认为其没有见过，无法质证。对此本院认为，这组证据真实、合法，且与案件有关联性，本院予以认可。 6.保利物业提交《更改合同姓名申请报告》《品牌名称变更申请表》拟证明陈志锋与案外人罗龙贵是合伙经营关系，凯斯啤酒吧和杜城餐吧都是罗龙贵在经营。陈志锋对此有异议，认为《更改合同姓名申请报告》不是其签字，《品牌名称变更申请表》其不清楚，故均不予认可。陈志安对此证据无异议。本院认为，该组证据真实、合法、有效，与本案有关联性，本院予以认可。 7.保利物业提交《合同解除知会函》及EMS寄件人存的底单，拟证明在本案诉讼期间，陈志锋与保利置业的租赁关系尚未终止。陈志锋与陈志安对该组证据均有异议，认为没有收到，无法质证。对此，本院认为，《合同解除知会函》系另一法律关系，与本案关联性不大，且EMS邮单上并未记载内附文件名，无法证明EMS邮件中的内容，故本院对此组证据不予采纳。 8.陈志锋提供广西保利商业投资有限公司与案外人罗龙贵签订的《保利广场商业街商铺租赁合同》，拟证明其不是保利物业所诉租赁场地的承租人。保利物业对此份证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，认为虽然之前是罗龙贵与广西保利商业投资有限公司签订了《保利广场商业街商铺租赁合同》，但由于后来该公司要注销，成立保利置业，因此需要换签合同，才有与陈志锋签订的《保利广场商铺租赁合同》，因此陈志锋仍是适格主体。陈志安对此证据无异议。对此，本院认为，该证据真实有效，且与案件有关联性，本院予以认可。 9.陈志锋提供《委托书》，拟证明是陈志安委托陈志锋处理商铺的事情。保利物业认为真实性无法核实，因为在合同中并未出现陈志锋代签的字样。陈志安对此证据无异议。本院认为，该证据真实、合法，且与案件有关联性，本院予以认可。 综合全案证据，本院认定事实如下： 保利置业与保利物业于2011年5月1日签订《保利·大江郡前期物业服务合同》，选聘保利物业对柳州市白沙路2号保利·大江郡小区实施前期物业管理服务，其中第三条约定服务期限自2011年5月1日起至该小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止；第十四条约定保利物业作为物业服务企业向业主和物业使用人收取物业服务费、代收自用水费及公用水、电分摊费用及其它与物业管理有关的应缴费用；第二十二条第3点约定业主缴纳费用的时间为每月1日－30日前缴纳当月费用；第4点第（3）项约定未按合同约定按时足额交纳物业服务费用、水电公摊费及自用部分水费的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准支付违约金；第4点第（5）项约定自用水费按业主或使用人实际发生额由保利物业代收；公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由保利物业代为收取……等等。 2014年3月19日案外人罗龙贵与广西保利商业投资有限公司签订《保利广场商业街商铺租赁合同》，承租位于商铺。商铺建筑面积为484.69平方米，品牌名称凯斯啤酒吧，每月每平方米应缴纳物业管理费3.8元。 2014年4月9日案外人罗龙贵向广西保利商业投资有限公司申请将品牌名称“凯斯啤酒吧”变更为“杜城精酿啤酒俱乐部”，公司名称为“柳州市柳北区杜城餐吧”（以下简称杜城餐吧）。 2017年1月2日杜城餐吧股东陈志安与罗龙贵等五位股东签订《内部股份转让协议》。该协议约定：杜城餐吧罗龙贵等五位股东将持有该餐吧的股权无偿转让给陈志安，陈志安同意接受上述转让的股权；罗龙贵等五位股东保证向陈志安转让的股权不存在第三人的请求权，未涉及任何争议及诉讼，陈志安须承担之前产生的经营亏损60多万元；本次股权转让完成后，陈志安即享受100%的股东权利并承担义务，罗龙贵等五人不再享受相应的股东权利和承担义务，杜城餐吧今后所有的债权债务与罗龙贵等五人无关；陈志安在二个月内须完成法人更换手续，罗龙贵等五人应对该公司及陈志安办理相关审批、变更登记等法律手续提供必要协作与配合。 2017年1月15日陈志安与陈志锋签订《委托书》。该《委托书》中载明：由于陈志安自身原因，不能亲自办理柳州市柳北区保利广场商业区5栋1-5、1-6、2-3、2-4、2-5、2-6商铺租赁相关事宜手续，特委托陈志锋作为其的合法代理人，全权代表其办理柳州市柳北区保利广场商业区5栋1-5、1-6、2-3、2-4、2-5、2-6商铺租赁相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，其均予以认可授权，由此造成的一切责任均由其承担并承担相应的法律责任；委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。 2017年1月24日案外人罗龙贵向保利物业提交《更改合同姓名申请报告》。该《更改合同姓名申请报告》载明：现柳州市柳北区杜城餐吧合伙经营人罗龙贵、陈志锋。由于本人的原因退出经营。现由陈志锋经营，所以向保利申请更改合同姓名，由罗龙贵改为陈志锋。 之后陈志锋与保利置业签订《保利广场商铺租赁合同》，承租柳州市柳北区白沙路2号保利广场商业区5栋1-5、5栋1-6、5栋2-3、5栋2-4、5栋2-5、5栋2-6号商铺。商铺建筑面积为484.69平方米，品牌名称杜城精酿啤酒俱乐部，每月每平方米应缴纳物业管理费3.8元。陈志锋与保利置业均在合同上签字或者盖章，但并未签署合同签约日期。 2016年12月保利物业向陈志锋催收物业费，陈志锋在《保利广场商铺2016年12月收费通知签收表》上“杜城酒吧”一栏签字。2017年5月、6月均有人在当月的收费通知表的“杜城酒吧”或“杜城”一栏签字。 因陈志锋未向保利物业缴纳2017年8月1日至2017年9月30日的物业服务费、2017年6月1日至2017年9月30日产生的自用水费、2017年5月1日至2017年9月30日的自用电费、2014年10月1日至2016年11月30日的垃圾清运费、2017年6月1日至2017年9月30日公摊水费、公摊电费，故保利物业于2018年9月13日作出缴费通知书，并向陈志锋邮寄该缴费通知书。现保利物业催收上述费用无果,故诉至本院，提出如上诉请。 诉讼过程中，保利物业在法院追加陈志安作为被告后，要求陈志锋、陈志安共同承担物业服务费、公摊水电费、自用水电费等相关费用的缴纳义务。 另查明，柳州市白沙路2号保利•大江郡小区至今尚未成立业主委员会。 本院认为，本案的争议焦点在于：一是陈志锋是否承担缴费义务的问题；二是保利物业主张的各项费用是否合理合法的问题。 关于争议焦点一陈志锋是否承担缴费义务的问题。 本案中陈志安委托陈志锋代为处理柳州市柳北区保利广场商业区5栋1-5、1-6、2-3、2-4、2-5、2-6商铺租赁相关事宜。陈志锋在代理过程中均使用自己的名义与保利置业签订合同。在保利物业提供物业服务的过程中，均是向陈志锋主张物业服务费。在本案诉讼过程中，陈志锋才向保利物业披露陈志安是委托人，陈志安才是柳州市柳北区保利广场商业区5栋1-5、1-6、2-3、2-4、2-5、2-6商铺的实际承租人和实际经营者。由此可见，陈志锋与陈志安之间应为隐名代理关系。陈志锋由于是受陈志安委托，故不履行缴纳物业服务费等费用义务。陈志锋在诉讼过程中已向保利物业以及法院披露了委托人为陈志安。陈志安亦同意承担相应的合理费用。此时保利物业可以选择作为受托人的陈志锋或者作为委托人的陈志安主张其权利。保利物业在诉讼过程中主张由受托人陈志锋及委托人陈志安共同承担物业服务费等费用。本院认为，基于陈志锋与陈志安之间的隐名代理关系，且陈志安为柳州市柳北区保利广场商业区5栋1-5、1-6、2-3、2-4、2-5、2-6商铺的实际承租人和实际经营者，为了减少诉累，应由陈志安承担各项费用的缴纳义务较为妥当。 关于争议焦点二保利物业主张的各项费用是否合理合法的问题。 本院认为，物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向物业使用人收取一定费用的活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主及物业使用人具有约束力。业主及物业使用人缴纳物业服务费以及物业服务企业收取物业服务费的原则是：享受服务，缴纳费用。作为柳州市柳北区白沙路2号保利广场商业区5栋1-5、5栋1-6、5栋2-3、5栋2-4、5栋2-5、5栋2-6号商铺实际承租人和经营者的陈志安，已经享受了保利物业提供的物业服务，理应交纳物业服务费。陈志安虽辩称2017年9月已不再营业，但未提交相应的证据，故该辩解意见不成立，本院不予采纳。因此保利物业主张柳州市柳北区白沙路2号保利广场商业区5栋1-5、5栋1-6、5栋2-3、5栋2-4、5栋2-5、5栋2-6号商铺2017年8月1日至2017年9月30日的物业服务费3683.6元（484.69㎡×3.8元/月/㎡×2个月）合理合法，本院予以支持。 关于公摊水电费以及自用水电费。虽然陈志锋、陈志安辩称2017年9月开始不再经营，但未提供证据予以证实，故该辩解本院不予采信。由于本案商铺的公摊水电费、自用水电费已由保利物业向柳州威立雅水务有限公司以及广西电网有限责任公司柳州供电局代为支付，根据《保利·大江郡前期物业服务合同》，物业使用人应向保利物业补缴相应的公摊水电费以及自用水电费，故保利物业主张柳州市柳北区白沙路2号保利广场商业区5栋1-5、5栋1-6、5栋2-3、5栋2-4、5栋2-5、5栋2-6号商铺从2017年6月1日至2017年9月30日的公摊电费159.6元、公摊水费84.6元、自用水费1607元，从2017年5月1日至2017年9月30日的自用电费26393.2元，合理合法，本院予以支持。 关于垃圾清运费。根据柳价费字〔2008〕240号《关于统一征收城市生活垃圾处理费的通知》中附表《柳州市居民生活垃圾和建筑垃圾处理费收费标准表》，餐饮、娱乐、美容、美发等行业营业面积101㎡以上收费标准为协商议定。保利物业未提交其按305元/月标准收取的依据，陈志安、陈志锋亦表示物业未与其协议。保利物业也未提交其向柳北环卫所代缴费用的证据，故保利物业的该项诉请，证据不足，本院不予支持。 关于违约金的问题。虽然《保利·大江郡前期物业服务合同》中约定应自逾期之日起按每日3‰标准收取，但该约定标准过高，应予调整。按《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人约定的违约金应以不超过违约造成损失的百分之三十为限。由于《保利·大江郡前期物业服务合同》中约定业主缴纳费用的时间为每月1日－30日前缴纳当月费用，且保利物业未能提供证据证明欠缴相关费用所导致的具体违约损失，故本院认为应从欠缴费用的次月起，参照同期人民银行贷款利率上浮30%计算至实际补缴完毕上述本院支持的各项费用时止。保利物业诉请超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百一十四条、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈志安于本判决生效之日起十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司柳州市白沙路2号保利广场商业区5栋1-5、5栋1-6、5栋2-3、5栋2-4、5栋2-5、5栋2-6号商铺2017年8月1日至2017年9月30日的物业服务费3683.6元，2017年6月1日至2017年9月30日的公摊电费159.6元、公摊水费84.6元、自用水费1607元，2017年5月1日至2017年9月30日的自用电费26393.2元，合计31928元； 二、被告陈志安于本判决生效之日起十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司违约金（违约金计算方式：以3683.6元为基数，从应缴纳费用的次月起参照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算至3683.6元支付完毕之日止）； 三、驳回原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费886元（原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司已预交），由被告陈志安负担651元，由原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司负担235元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  张璐玲 人民陪审员  文记珍 人民陪审员  何燕玲 二〇一九年九月二十五日 法官 助理  王筱涵 书 记 员  唐 柳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。