文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初21601号原告：重庆讯力物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区青木关镇青东路44号附14号，统一社会信用代码91500106062898805T。法定代表人：王芳，系该公司总经理。被告：杜畅，女，1973年9月1日出生，汉族，职业不详，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：邓万青，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄书勉，重庆百事得律师事务所实习律师。原告重庆讯力物业管理有限公司与被告杜畅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆讯力物业管理有限公司的法定代表人王芳，被告杜畅的委托诉讼代理人邓万青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆讯力物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2017年3月1日至2019年6月6日期间的物业费3362.58元；2.判令被告支付原告2017年3月1日至2019年6月6日期间的公摊费398.02元；3.判令被告支付原告逾期交纳物业费的违约金578.59元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2017年3月租用青木关青东路某号某小区面积为85.78平方米的商业用房用于开办幼稚园。原告按照物业服务合同约定向被告提供物业服务之后，被告一直以经营不好为由，拒交物业费，经原告多次催收无果后，现诉至法院要求判如所请。被告杜畅辩称，首先，本案中，被告的主体资格不适格，本案的被告应为重庆市沙坪坝区某某幼稚园，而不应当是杜畅；其次，被告未与原告签订物业服务合同，被告不应当支付物业服务费；再次，重庆市沙坪坝区某某幼稚园为非营利普惠性幼稚园，即使被告应当支付相关费用，也应当按照该区域内普通住宅的收费标准交纳物业费及公摊费，且原被告双方口头达成协议，即2017年3月至2017年8月期间的物业服务费免费，2017年9月之后的物业服务费按照0.8元/平方米/月计算。本院经审理认定事实如下：经过招标、协议选聘并经过沙坪坝区房屋管理局备案等程序之后，2013年12月26日，甲方重庆玺讯置业发展有限公司与乙方重庆讯力物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同第一章（物业管理区域概况）载明，物业名称为青木关某安置小区经济适用房；物业类型为商住；坐落位置为沙坪坝区青木关镇碚青路青东路；东至空地，西至碚青路，北至青东路，南至河沟；第二章（物业服务事项）载明，乙方提供的公共性物业服务的主要内容为，物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行、管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等；第四章（物业服务费用）载明，双方约定物业服务费用标准为，住宅1.3元/月·平方米，商业物业为3.9元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带责任；第八章（合同期限）写明，本合同期限为3年，自2013年10月20日起至2016年10月19日止。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；第九章（违约责任）写明，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按照每日万分之三的标准向乙方支付违约金。上述物业服务合同在重庆市沙坪坝区房屋管理局进行了备案。合同签订之后，原告对涉案小区进行了物业管理服务。2016年10月19日合同期满之后，重庆玺讯置业发展有限公司与重庆讯力物业管理有限公司未续签合同，该小区业主委员会或者业主大会未作出选聘或者续聘决定，原告自愿按照原合同的约定继续为涉案小区提供物业服务。2017年3月29日，被告杜畅（乙方）与阳某（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定将坐落于重庆市沙坪坝区青木关镇某小区某号租给被告杜畅，乙方保证该房屋仅作经营幼儿教育、小超市之用途，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定；房屋租赁期限为10年3个月，自2017年4月1日至2027年6月30日止。甲方应当于2017年4月1日向乙方移交房屋；租赁期限内，该房屋所产生的水费、电费、气费以及物业管理费等相关的费用由乙方负责交纳；为确保乙方正常使用经营该房屋，乙方须服从该房屋的物业管理公司对所在物业进行统一管理并按时向物业管理公司交纳物业管理费及其他费用，物业费的交纳情况见该房屋所属的物业管理公司出具的物业管理缴费证明。合同尾部，均有甲乙双方签字、捺印。另查明，涉案房屋位于重庆市沙坪坝区青木关镇青东路某号，建筑面积85.78平方米，权利人为阳某，用途为商服用房。原告重庆讯力物业管理有限公司具有中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为三级；原告按照物业服务协议的约定对涉案小区进行了日常的管理和服务；重庆市沙坪坝区某某幼稚园住所地为沙坪坝区青木关青东路某号，法定代表人为被告杜畅；原告重庆讯力物业管理有限公司通过在重庆市沙坪坝区某某幼稚园门口及公示栏张贴的形式向被告催收过相关费用。庭审中，原告称对于涉案的物业服务费用收费标准问题，2017年按照0.8元/平方米/月的标准给予优惠；对于2018年以后的物业服务费用，按照2.0元/平方米/月的标准给予优惠；对于违约金的金额，原告自愿将违约金调低为300元；原告认可被告已缴纳了2017年9月1日至2017年12月31日期间的物业费；原告已于2019年6月7日正式从涉案小区撤场。被告认可涉案房屋在2019年6月7日之前是由原告在提供物业服务，其租用的房屋位于重庆市沙坪坝区青木关镇青东路某号，以被告杜畅为校长成立了重庆市沙坪坝区某某幼稚园，原告已于2019年6月7日从涉案小区撤场。上述事实，有原告举示的中华人民共和国物业服务企业资质证书、《前期物业服务合同》、重庆市物业管理招标备案通知、重庆市协议选聘物业服务企业审批证明存根、（2018）渝0106民初3328号民事判决书及生效证明书、房屋租赁合同、被告欠费明细，本院调取的（2019）渝0106民初6869号案件庭审笔录及双方当事人的陈述等在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，经过招标、协议选聘并经过相关部门备案等手续，原告与建设单位签订前期物业服务合同，签订的前期物业服务合同亦取得相关主管部门的备案证明，原告根据合同约定对涉案的小区进行了物业管理服务原告进驻小区具有合法正当的依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此被告应当按照前期物业服务合同的约定履行支付物业服务费等义务。拒不支付物业服务费的，按照合同约定还应当承担违约金。原告与该小区建设单位签订的前期物业服务合同到期后，双方未续签合同，该小区业主委员会或业主大会亦未与原告签订合同，也未聘请新的物业服务企业，为保证涉案小区物业工作的延续，原告自愿按照前期物业服务合同为该小区提供物业服务，且被告未提供证据证明业主大会或业主委员会明确表示拒绝被告继续提供物业服务，原告在前期物业服务合同期限届满后自愿为涉案小区提供物业服务，符合原告与建设单位签订的前期物业服务合同相关约定的精神以及《重庆市物业管理条例》的相关规定，亦保障了该小区公共设施设备正常运作、卫生清洁等工作以及业主人身、财产安全等权益，故本院认为，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》自动延续，原被告仍按照前期物业服务合同的约定履行各自的义务、行使自己的权利。庭审中，被告以其与案外人阳某（甲方）签订的《房屋租赁合同》系复印件为由予以否认，但结合被告自认其租用的房屋位于重庆市沙坪坝区青木关镇青东路某号，以被告杜畅为校长成立了重庆市沙坪坝区某某幼稚园一事与《房屋租赁合同》中载明的出租房屋地址相吻合，本院对《房屋租赁合同》的真实性予以确认。从《房屋租赁合同》中可以看出，涉案房屋的使用人系被告杜畅，原告起诉被告杜畅，要求其依法交纳物业服务费等相关费用并无不当；对于被告辩称重庆市沙坪坝区某某幼稚园系非营利普惠性幼稚园，应当按照该区域内普通住宅的收费标准交纳物业费及公摊费以及并无事实及法律依据，本院不予采信；对于被告称双方口头达成协议2017年3月至2017年8月期间的物业服务费免费，2017年9月之后的物业服务费按照0.8元/平方米/月计算并无证据证明，本院不予采信。综上所述，被告杜畅应当按约向原告交纳物业服务费、公摊费（共用能源消耗费用），如未按时交纳物业服务费，应交纳约定的违约金。对于原告诉讼请求中各项费用，本院核算如下：首先，对于物业服务费用的金额。按照杜畅与案外人阳某签订了的《房屋租赁合同》的约定，被告实际使用涉案房屋的时间为2017年4月1日起，结合庭审中原告所述被告的欠费期间，被告应当缴纳的物业服务费用如下：2017年4月1日至2017年8月31日期间的物业服务费为343.12元（85.78㎡×0.8元/平方米/月×5月）；2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业服务费用为2916.52元（85.78㎡×2元/平方米/月×17月）；2019年6月1日至2019年6月6日期间的物业费34.31元（85.78㎡×2元/㎡/月÷30天×6天）。上述共计3293.95元。其次，对于原告诉讼请求中主张的公摊水电费（共用能源消耗费用），庭审中，原告称系按照前期物业服务合同第七条的约定收取，标准为按照0.2元/平方米/月（所有商业用房的平均值）计算，但该条写明“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收”，本院无法认定该标准的计算方式，亦无法确定是否属于合同约定的“合理”，故对于原告要求主张该期间公摊费（共用能源消耗费用）的诉讼请求，本院不予支持；最后，对于违约金，庭审中，原告自愿将违约金调低为300元（前期物业服务合同中约定的违约金的计算标准为：以所欠物业服务费为基数，按照每日万分之三计收），系原告对自己权利的处分，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、由被告杜畅于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆讯力物业管理有限公司支付物业服务费3293.95元及违约金300元；二、驳回原告重庆讯力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告杜畅负担。本判决为终审判决。审 判 员 张邓蓉二〇一九年九月二十五日法官助理 吴少华书 记 员 袁守琴