广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初568号 原告：北海市某某设计院，统一社会信用代码91……5Y，住所地广西北海市。 法定代表人：陆某某，院长。 委托诉讼代理人：吴某某，广西某某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某，广西某某律师事务所实习人员。 被告：海南省某某经济贸易（集团）房地产公司北海公司，统一社会信用代码：450……24，住所地北海市。 法定代表人：陈某某，总经理。 原告北海市某某设计院（以下简称“北海设计院”）诉被告海南省某某经济贸易（集团）房地产公司北海公司（以下简称“海南经贸公司”）合同纠纷一案，本院于2018年2月9日受理后，依法适用普通程序于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告北海设计院的委托诉讼代理人吴某某、李某到庭参加诉讼，被告海南经贸公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告北海设计院提出诉讼请求如下：1、请求法院确认原、被告之间签订的《合作开发某某花园1#住宅楼合同》实为土地使用权转让合同；2、请求判令被告将本案合作项目土地（长60.9米、宽21.2米，合计1291.08平方米，合1.9366亩）的土地使用权转让并过户登记到原告名下；3、本案诉讼等各项费用由被告承担。事实和理由与民事起诉状一致。 事实与理由：一、1993年12月16日，原被告签订《合作开发某某花园1#住宅楼合同》，双方约定被告以1#住宅楼项目与原告合作，原告向被告支付项目合作款117万元，分二期付款，第一期项目款在合同签订后五天内支付90万元，余款27万元在合同生效后3个月内付清。被告负责提供施工图纸、施工许可证等文件资料。原告负责建设资金及楼房转让、出售等费用及税金；付清项目合作款后，楼房归原告所有，并有权将楼房转让、租赁或出售给另一方，被告协助办理转让或者出售手续。二、1997年7月13日，被告与原告就合作开发的履行等事宜，签订了《合作开发某某花园1#住宅楼合同补充协议》，双方确认设计院已经支付项目合作款102万元，尚欠15万元；就项目余款的支付方式约定为：被告协助办理住宅项目的房产权证书，原告承诺住宅楼项目建成部分的房产证书办理好后三个月后付清拖欠房地产公司的项目款。三、1999年6月25日，原被告再签订了一份《某某花园别墅小区水、电管理协议》，双方约定：原告于每月派专人为“某某花园”别墅小区的各住户抄水电表，制作水电收费表，并送给各住户中及按时收水电费，然后存入水电专用账户；被告于每月底将付给原告300元报酬，此款项从原告所欠项目余款14.5万元中逐月扣除，从1999年7月1日生效。截止2018年1月，按照每月300元×（18年×12个月+1个月）计65100元。但随市场行情变化，原告可以根据市场价，自2008年1月起调整报酬为每月1000元计算，那么报酬应该为：（8年×12个月+6个月）×300+（10年×12个月））×1000元=30600+120000=150600元，大于原告所欠项目余款145000元，因此项目余款已全部抵充完毕。四、上述可知，被告提供1#住宅项目与原告合作开发，原告负责建设资金建房，楼房建好后，负责楼房的转让或出售等费用及税金等事宜；而被告仅收取固定的项目合作款117万元，实际投入的是该住宅楼所有的土地使用权。也即，被告对合作项目只收取固定的项目款，不承担项目的盈亏等经营风险。 综上，根据最高法《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件法律适用问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”及其他相关法律、法规的规定，原被告签订的《合作开发“某某花园”1#住宅楼合同》实为土地使用权转让合同。因此，恳请法院依法判令被告将本案合作项目的土地使用权转让并过户登记给原告。 被告海南经贸公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见或证据材料。 经审理查明：1993年2月11日被告海南经贸公司取得违约北海市郊区疏港大道用地面积为33550平方米的建设用地许可证[证号：北土建……伍号]。1993年4月22日北海市计划委员会给被告海南经贸公司及南宁某某房地产开发有限公司出具北计基[1993]1020号《关于申建商品住宅的批复》，载明你们四月十八日的报告收悉。经研究，同意你们在1993年度内合作兴建商品住宅。建筑面积25000平方米，总投资1500万元，资金自筹解决等内容。1993年5月5日被告海南经贸公司向北海市规划局发出《关于申请建设工程许可证的报告》，载明我公司于去年在，贵州路以西征地26亩，与南宁某某房地产开发有限公司合作开发建设“某某花园”别墅小区。根据贵局用地规划部分批准的总平布置图，可建设49栋别墅，2幢公寓楼，北计基[1993]1020号文批复，同意我公司九三年度合作兴建商品房，建筑面积25000平方米，总投资1500万元。为此，特申请办理有关报建手续，领取建设工程许可证。被告海南经贸公司于1993年5月7日取得建设工程规划许可证[（93）城规管建甲字第119号]。 1993年12月16日被告海南经贸公司（甲方）与原告北海设计院（乙方）签订《合作开发“某某花园”1#住宅楼合同》一份，主要约定甲方开发建设“某某花园”位于北海市米，贵州路以西180米处，甲乙双方协商，甲方划出“某某花园”1#住宅楼项目与乙方合作开发，达成合同条款如下，双方共同严格遵守执行。1、甲方以1#住宅楼项目与乙方合作，乙方应支付甲方项目合作款117万元，乙方分两期付款，第一期项目款在合同签订后五天内支付90万元，第二期款乙方应在合同生效后3个月内再次付清27万元；二、1#住宅楼按已报批的总平位置，广西建校北海设计院涉及的图纸进行施工，楼房为七层，每层3个单元，总建筑面积3913平方米，甲方提供施工图纸，施工许可证等有关建设文件资料，保证资料齐全，随时可施工；四、各项费用的承担，甲方负责报建全部费用及土地有偿使用税金，乙方负责建设资金及楼房转让或出售等费用及税金；五、乙方付清项目合作款后，楼房归乙方所有，乙方有权将楼房转让、租赁或出售给另一方，甲方协助办理转让或出售手续；六、甲乙双方协商，按上条款1#住宅只建六层，如乙方需要建七层时，乙方补给甲方项目款13000元正，甲方协助乙方办好有关手续；七、“某某花园”1#住宅楼的合作期限为七十年。 1997年7月13日被告海南经贸公司（甲方）与原告北海设计院（乙方）签订《合作开发“某某花园”1#住宅楼合同补充协议》一份，主要约定根据甲乙双方于1993年12月16日签订的《合作开发“某某花园”1#住宅楼合同》，尚存在未尽事宜，经甲乙双方友好协商，达成如下补充协议：一、根据《合作开发“某某花园”1#住宅楼合同》规定，甲方以1#住宅楼项目与乙方合作，乙方应支付甲方项目合作款117万元，乙方已支付给甲方项目102万元，尚欠甲方项目款15万元；二、目前1#住宅楼项目乙方已建成部分，并投入使用。甲方协助乙方办理住宅项目建成部分的房产权证书，近期即可办理好，乙方承诺住宅楼项目建成部分的房产权证书办理好之后三个月内付清拖欠甲方的项目款15万元。逾期不付则按同期银行利率罚款，以挽回甲方经济损失。 1999年6月25日被告海南经贸公司（甲方）与原告北海设计院（乙方）签订《“某某花园别墅小区”水电管理协议》一份，甲方于1993年开始兴建某某花园小区，经过七年的开发建设，小区目前已初成规模，但由于有些客户没有能即使施工和投入使用，使得甲方一时无法完善小区的物业管理，考虑到我公司为外来单位，长期派人员两地奔走不太方便，现甲方委托乙方暂为“某某花园”小区住户管理水电，现经双方友好协商如下：一、乙方于每月的20日派专门人员为“某某花园”别墅小区的各住户抄水电表，制作水电收费表，并送给各住户手中及时收水电费，然后存入水电费专用账户。二、乙方所派的专门人员应为本设计院的职工，乙方收取水电费过程中不能挪用小区的水电费，否则所造成的后果由乙方负责。三、乙方为甲方的“某某花园”小区管理水电是有偿的，甲方于每月底将付给乙方300元，此款由乙方所欠甲方“某某花园”小区1#住宅楼项目款145000中逐月扣除。本协议从1999年7月1日开始生效。 2017年10月9日富皇住户代表（甲方）与北海市供水工程公司（乙方）签订《供水工程施工合同》一份，主要约定乙方承包北海市某某花园给水分户工程。经原被告双方于1997年7月13日签订的补充协议确认原告已付合作款102万元，后经双方于1999年6月25日签订的水电管理协议中约定原告尚欠的小区1#住宅楼项目款145000由原告派职工代收水电费逐月扣减。 另查明，建设单位为原被告双方，位于北海市，建筑面积为1500平方米，建筑层数为七层的2号商住楼经过竣工验收。北海市自然资源局于2019年8月28日出具的查询结果证明载明经核查，截止2019年8月28日17时24分，坐落于北海市疏港大道北、云南路东某某花园2号第一单元不动产登记信息如下：权利人：海南省某某经济贸易集团房地产公司北海公司，房产证号：桂房证字第××号，建筑面积1295.76元。 本院认为，被告海南经贸公司与原告北海设计院于1993年12月16日签订《合作开发“某某花园”1#住宅楼合同》，以及分别于1997年7月13日签订的《合作开发“某某花园”1#住宅楼合同补充协议》，于1999年6月25日签订的《“某某花园别墅小区”水电管理协议》均是双方当事人的真是意思表示，没有违反法律的禁止性规定，均合法有效。按照上述《合作开发“某某花园”1#住宅楼合同》的约定，被告仅收取固定项目合作款117万元，其余的建设资金以及楼房的转让或出售等均由原告自行承担。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件法律适用问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，上述合同名为合作开发合同，实为建设用地使用权转让合同。经双方确认，原告实际支付了102万元，剩余的145000元由原告派出职工代被告收取案涉小区的水电费所得报酬来逐月冲减。按照上述合同的约定，从1999年7月1日开始生效。在庭审中，原告主张从1999年7月1日开始至2007年底按照300元每月计算则为27000元（300元/个月×90个月=27000元），从2008年1月开始参照市场价格的变动调整为1000元每月计算暂时计算至2018年1月则为（1000元/个月×121个月=121000元）。本院认为，原告通过派职工代被告有偿收取案涉小区的水电费，并以报酬冲抵原告所欠的剩余未付款项，按照上述合同的约定，从1999年7月1日起每月300元计算，双方当事人一直虽未对该报酬进行过变更，但随着经济的快速发展，原约定的每月300元显然已不足以与原告所派出职工处理该项事宜付出的劳动形成对价，根据公平原则，原告主张自2008年1月起调整为1000元于法有据，本院予以支持，从上述所查明的事实可知，从2017年10月9日起案涉小区就已经开始进行给水分户工程，给水分户后正常的水电应由水电公司来收取，无需原告再继续派职工去继续代为收取，原告无证据证实上述工作何时终止，为此，上述费用应计算至给水分户后为止即计算至2017年10月为宜，从2008年1月至2017年10月为（1000元/个月×118个月=118000元），综上，合计145000元。 原告已经履行完了支付全部的购地款，为此，对于原告主张被告将坐落于北海市疏港大道北、云南路东某某花园2号第一单元的土地使用权证办理过户至其名下于法有据，本院予以支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告北海市某某设计院与被告海南省某某经济贸易（集团）房地产公司北海公司于1993年12月16日签订的《合作开发“某某花园”1#住宅楼合同》合法有效； 被告海南省某某经济贸易（集团）房地产公司北海公司将坐落于北海市疏港大道北、云南路东某某花园2号第一单元的土地使用权证办理过户至原告北海市某某设计院名下。 案件受理费15330元，公告费260元，两项合计15590元，由被告负担（案件受理费原告已预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告） 上述给付义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用15330元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  李 立 人民陪审员  顾裕婷 二〇一九年九月二日 书 记 员  庞大洋