湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0821民初1299号原告：张道贤，女，1982年12月24日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。被告：张家界万容达投资置业有限责任公司，登记住所地张家界市慈利县零阳中路112号，现住所地慈利县零阳镇荷花路生活家广场二楼。法定代表人：朱峰，董事长。委托诉讼代理人：陈建国，男，张家界万容达投资置业有限责任公司员工。原告张道贤与被告张家界万容达投资置业有限责任公司（以下简称“万容达公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张道贤、被告的委托诉讼代理人陈建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张道贤向本院提出如下诉讼请求：1.判令原、被告解除《商品房买卖合同》，原告退还商铺给被告，被告一次性退回商铺款444490元和代收的办证费用32563元给原告，合计477053元；2.参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，被告赔偿原告房款及办证费用1583天的利息302069.96元，一次性支付到位。3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2015年5月25日签订《慈利县商品房买卖合同》，原告购买被告出售的生活家广场1幢1单元1层11036号房，该房系商业用房，面积21.47平方米，总价款444490元，已于2015年5月25日付清，同时原告向被告支付了办证费用32563元。该商铺已于2015年11月29日正式交付使用。合同第十六条约定，被告应于交付后365日内即2016年11月28日前办好产权登记，但至今仍未办理登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，原告要求解除合同，并退还款项。根据合同第十三条约定及相关法律规定，合同解除后，被告应当以原告已付款额按日万分之四的标准计付违约金，向原告赔偿损失。被告万容达公司辩称，一、答辩人是依法从事商品房买卖开发和销售，所销售的商品房符合法律规定和合同约定。二、生活家广场在未竣工验收的情况下，经政府同意，市场提前营业。市场于2015年11月29日正式营业，也是从即日起，所有外铺只要签定正式购买合同的一律进行三年返租且三年返租款已返还业主。现业主父、母亲，已在该商铺经营。三、不动产未能按时办理登记系登记机关的客观原因。综上所述，根据商品房买卖合同第十六条，因政府登记原因，出卖人不承担责任的约定，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对对方所提交的证据的真实性合法性均没有异议，本院予以确认。对部分证据的证明目的有异议，本院将在本判决说理部分予以综合评判。根据确认的证据，本院认定案件事实如下：原、被告于2015年5月25日签订《慈利县商品房买卖合同》，原告购买被告出售的生活家广场1幢1单元1层11036号房，该房系商业用房，面积21.47平方米，总价款444490元，已于2015年5月25日付清，同时原告委托被告代为办理产权登记，向被告支付了办证费用32563元。2015年11月29日，被告以向原告返租该商铺的方式正式交付使用。返租期3年，被告给原告支付了租金88898元。被告租得商铺后，与其他返租商铺一起另行出租给他人进行菜市场经营。2018年11月29日返租期满后，被告至今未与原告办理返租房屋退还交接手续，亦未向原告支付费用。合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。因出卖人不具备登记条件导致逾期的，每逾期一天出卖人按照买受人已交房款的万分之三计算违约金支付给买受人。包含涉案房屋在内的生活家广场房地产项目至今尚在面积实测，需由出卖人提供给产权登记机关备案的资料尚不齐备，被告作为出卖人并未向产权登记机关提出备案申请。2018年7月17日，原、被告双方为商铺道路标高问题协商达成备忘录一份，约定被告在2019年6月30日前完成办证并交付原告，原告不要求支付逾期办证违约金，否则将依合同约定和法律规定维权。本院认为，张道贤与万容达公司签订的《慈利县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案的争议焦点问题有两个：一是张道贤在万容达公司未能按合同约定期间办理产权证的情况下，是否享有解除权，其解除合同请求能否支持；二是基于合同解除或不解除的情况，当事人损失如何计算。关于焦点一，张道贤认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，其提出解除合同，依法应予支持。万容达公司认为，其交付房屋使用，依建筑法规必须是交付经验收合格的房屋，办理产权登记备案按合同约定应当是在竣工验收合格后的365日内，其不同意解除合同。本院认为，双方合同在逾期办证方面没有约定解除权。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。双方合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。双方均认可交付使用时间为2015年11月29日，则合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满时间应为2016年11月28日，万容达公司未能按约在此日之前办理房屋所有权登记，至今早已超过一年，构成违约，不能办理产权登记原因也应当归于出卖人万容达公司，那么，是否可以认定“导致买受人无法办理”成为买受人张道贤是否享有解除权的关键。因为“无法办理”可以有两种情形：一是永远的不能办理，如房屋灭失、房屋损毁为危房、违法建筑不可纠正等等，二是当时不具备办理条件而无法办理但延后条件具备时可以办理，如本案情形，所以应从两个方面加以分析。在第一种情形下，由于构成根本违约，导致订立合同所期望的经济利益已经无法实现，买受人只能要求解除合同，并要求出卖人赔偿损失，为充分保障权利人权益，故第十九条未对行使解除权的期限加以限制。在第二种情形下，给买受人赋予解除权，但又未对行使解除权的期限加以限制，相较同一司法解释的第十五条则显见了立法保护方面的不平衡和不公允，因为第十五条对于“交付房屋”守约的买受方虽赋予了解除权，但对行使解除权的期限加以了限制，目的在于追求司法环境、交易过程的稳定。交付房屋与办理权属证书是房屋买受人签订商品房买卖合同目的的两个侧面，也是房屋出卖人履行商品房买卖合同内容的两项主要义务和房屋买受人的两项主要权利，立法公平的要义应当体现出对同等重要的权利给予的保护或限制应当相当。为弥补该条立法的缺陷，对于法律没有规定的迟延办证解除权的行使期限，应类推适用第十五条逾期交房解除权行使期限的规定。此外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《物权法》第六章所称的业主。参照该条款规定，在商品房买卖过程中，买受人只要合法占有交易房屋，即可以认定为业主，这就保障了业主的基本权利不因登记延迟而受损。因此，视迟延登记为重大违约甚至根本性违约没有法理基础。买受人即使依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定享有法定解除权，在对方当事人没有催告的情况下，也应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案办理房屋所有权登记的期限届满时间为2016年11月28日，超过一年时为解除权发生之日，即2017年11月29日，此后一年为解除权行使的除斥期间，2018年11月30日解除权消灭。因原告的解除权已消灭，故对原告要求解除合同、返还购房款和办证费的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二，万容达公司未能在约定期间办理产权登记，已构成违约，依照合同约定应当承担违约责任，但被告认为双方约定的日万分之三的违约金标准过高于原告的损失，请求调整。本院认为，原告已用涉案房产在金融机构办理了按揭贷款抵押担保，是否如期取得产权登记，对其个体损失有限，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合原告已付购房款总额及预期利益、万容达公司逾期情形、本地实际商品房产权登记审批程序等，酌情将违约金标准调整为日万分之零点三,2016年11月28日前为双方约定的办证期间，自2016年11月29日起至办理登记备案之日止，被告应向原告支付逾期登记违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张家界万容达投资置业有限责任公司在本判决生效后10日内给原告张道贤支付逾期登记违约金，以477053元为基数，按日万分之零点三自2016年11月29日开始计算至办理登记备案之日止；二、驳回原告张道贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。本案案件受理费11423元，由被告张家界万容达投资置业有限责任公司负担165元，原告张道贤负担11258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  李怀玉人民陪审员  赵群球人民陪审员  赵佩华二〇一九年九月二十七日书 记 员  杨 芳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。