山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终2442号上诉人（原审被告）：临沂花箭玻璃器皿有限公司，住所地临沂经济技术开发区朝阳街道办事处东重沟居委。法定代表人：王立松，经理。委托诉讼代理人：陈德鹏，山东图文律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宗耀，山东图文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王桂军，男，1971年10月17日出生，汉族，居民，住临沂兰山区。委托诉讼代理人：王亮，山东舜平律师事务所律师。上诉人临沂花箭玻璃器皿有限公司（以下简称：花箭公司）因与被上诉人王桂军租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂经济技术开发区人民法院（2018）鲁1392民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。花箭公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第四项、第五项，依法判决驳回被上诉人要求上诉人承担30万元违约金及赔偿被上诉人经济损失的诉讼请求；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决认定上诉人违约并应向被上诉人支付30万元违约金，属于事实认定错误，适用法律不当。1、一审法院认定上诉人违约属于事实认定错误，上诉人不应承担违约责任。2011年6月10日，景丰公司与被上诉人签订《租赁合同书》一份，租赁被上诉人厂房及设备并成立花箭公司（上诉人）进行玻璃器皿生产经营。经营过程中，临沂经济技术开发区管理委员会多次通知要求停止生产，后于2018年5月26日向临沂经济开发区奥德燃气公司下发了《公用事业安全隐患限期整改通知书》要求其对上诉人采取停气措施，直接导致上诉人一直不能生产，致使上诉人产生严重的经济损失。根据双方签订的租赁合同第十条第3项约定：甲方必须确认已取得当地政府部门的关于乙方租赁甲方厂房、设备及土地使用权进行玻璃器皿生产经营的许可，并保证乙方不受阻碍地使用租货物进行合法经营。但根据临沂市安监局的行政处罚决定书，恰恰是被上诉人提供的设备无法保证安全生产才导致上诉人停产停业。因此，是被上诉人的违约行为导致上诉人当初订立租赁合同的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的，上诉人与被上诉人双方满足合同法规定的法定解除条件。上诉人经与被上诉人多次协商解决未果，于2018年8月23日通过顺丰快递公司向被上诉人送达了解除租赁合同通知书，被上诉人于2018年8月24日收到了该通知，并于同日向人民法院提起了诉讼，要求解除双方签订的《租赁合同书》，此时，应认定为上诉人与被上诉人达成解除《租赁合同书》合意，该协议已经解除，解除的时间为2018年8月24日，该合同上双方约定的权利义务已经终止。因此上诉人不存在违约行为，一审法院认定上诉人违约并支持被上诉人要求上诉人承担30万元违约金的诉讼请求，属于事实认定错误，适用法律不当。2、根据双方合同约定，上诉人对租金的支付有先履行抗辩权。根据双方合同约定，上诉人对租金的支付有先履行抗辩权。双方签订的租赁合同第三条第3项约定：乙方收到甲方正式发票后，五日内支付租金给甲方。被上诉人未向上诉人提供任何发票，被上诉人违约在前，上诉人在租金支付上亦不存在违约行为。二、一审判决上诉人支付被上诉人占用费损失与事实不符，对上诉人极不公平。造成合同解除后无法及时交接的原因在被上诉人，上诉人没有过错，不应支付占用费。首先，上诉人于2018年8月23日通过顺丰快递公司向被上诉人送达了解除租赁合同通知书，被上诉人于2018年8月24日接收到了该通知，并于同日向人民法院提起了诉讼，要求解除双方签订的《租赁合同书》，此时，应认定为上诉人与被上诉人达成解除《租赁合同书》合意，该租赁协议已经于2018年8月24日依法解除。其次，截止目前，该场地实际控制人为被上诉人，一审庭审已查明，目前被上诉人已经将租赁厂房的大门上锁，对租赁厂房进行实际控制，其他人无法进入；另外，在一审立案时，被上诉人已向一审法院申请了财产保全，造成了事实上无法进行交接，上诉人实际上根本无法进行设备搬离工作。一审判决上诉人支付占用费与事实不符，上诉人不应该支付占用费。庭审中补充上诉理由如下：一审判决要求上诉人对双方的往来款另案主张权利，属于认定事实错误，是人为的对双方实际履行合同的割裂，双方在合同履行中已通过协商或实际行动对合同中的租金金额即付款方式等条款进行了变更，应该尊重这种变更和双方自签订租赁合同始至双方解除合同止的形成的交易习惯。综上，请求二审依法查明事实，驳回被上诉人要求上诉人承担30万元违约金及赔偿经济损失的诉讼请求。王桂军辩称：一、上诉人违约，依约应当向被上诉人支付违约金30万元。1、上诉人承继了景丰公司与被上诉人、晶华公司签订的《租赁合同书》中的权利义务，《租赁合同书》中明确约定上诉人逾期超过60日未付清应付租金的，被上诉人有权解除合同，同时上诉人还应向被上诉人支付相当于三个月租金的违约金。现上诉人至一审起诉时拖欠被上诉人租金期限已超过60日，因此，上诉人依约应当向被上诉人支付违约金30万元。2、被上诉人根据2011年6月10日与景丰公司签订的《租赁合同书》将厂房交付给上诉人使用。合同书中约定被上诉人（甲方）协助乙方景丰公司办理工商登记、环保评价、消防、安全评价及相关的报批报建手续，确保乙方能够在整个租赁期内，按照合同约定，不受阻碍的使用租赁物。被上诉人已按照合同约定协助乙方办理完相关手续，并且上诉人已合法正常经营多年。作为承租方或实际使用人，在租赁经营期间，理应履行相应的安全、消防等安全生产义务。现上诉人以临沂市安全生产监督管理局采取的一些限期整改、停电、停气等措施为由，主张“被上诉人的违约行为导致上诉人当初订立租赁合同的目的无法实现”，其理由显然不能成立。上诉人应当对日常生产过程中的用电、用采、用气及设备的日常维护等安全生产工作负责，上诉人不能将企业日常生产中应负的责任、经营风险转嫁给被上诉人（厂房、设备出租方）。3、本案为租赁合同纠纷，开具发票并非被上诉人的主要合同义务，仅是附随义务，并且双方并没有明确约定需要开具增值税发票。虽然《租赁合同书中》第三条第3项约定：乙方收到甲方正式发票后，五日内支付租金给甲方。但是，同时在租金支付方式中也明确约定：乙方每三个月支付一次租金给甲方，对每次付款期限作出了明确的约定。因此，上诉人不得以先开具发票为由主张先履行抗辩权。二、上诉人依法应当向被上诉人支付租赁标的占用费损失。1、上诉人在2018年8月23日发出解除租赁合同通知书后，一直未与被上诉人进行厂房、设备等的交接，上诉人不能以解除租赁合同通知书否定自己至今仍对租赁标的实际占有、使用的事实。上诉人实际占有、使用厂房、设备，就应当依约向被上诉人支付租金。2、被上诉人采取诉讼保全措施是被上诉人的合法诉讼权利。因上诉人违约导致被上诉人经济上受到损失，被上诉人无奈之下只能采取合法的司法途径来维护自己的合法权益。上诉人拒付租金逾期超过60日，而且至今未与被上诉人进行交接，其违约行为给被上诉人造成了巨额经济损失，支付租赁标的占用费是其违约行为所产生的不利后果之一。综上所述，一审法院事实认定清楚，法律适用准确，上诉人应当向被上诉人承担违约责任并支付厂房、设备占用费。因此，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。王桂军向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原告与被告的租赁合同；2.依法判决被告支付拖欠的2018年6月至8月的租金30万元；3.依法判决被告支付违约金30万元；4.依法判决被告赔偿原告经济损失60万元；5.诉讼费用由被告承担。原告一审庭前申请将第二项诉讼请求变更为：请求依法判决被告支付拖欠的2018年6月至10月15日共计四个半月的租金45万元，一审法院予以准许。事实和理由：2011年6月10日，原告与广州景丰玻璃制品贸易有限公司签订《租赁合同书》一份，租赁原告厂房及设备并成立临沂花箭玻璃器皿有限公司进行玻璃器皿生产经营。合同书中约定的租赁期间为合同生效日起至2034年5月1日止。双方在合同书中约定的年租金为63.8万元,后双方达成协议约定租金每月10万元。合同书中还约定，被告无法定理由或本合同约定的理由，或未征得原告同意终止本合同的，以及被告逾期超过60日未付清应付租金的，原告有权解除合同，同时被告还应向原告支付相当于三个月租金的违约金，被告拖欠的款项和违约金，原告还有权继续追收。现被告至2018年6月起拖欠原告租金并停止生产经营，根据法律规定和双方合同约定，原告依法请求法院判决被告支付拖欠原告的租金、合同约定的违约金，并赔偿原告的经济损失。现依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。一审法院经审理查明：2011年6月10日，原告王桂军、临沂晶华玻璃器皿有限公司（以下简称：晶华公司）（甲方）与被告广州景丰玻璃制品贸易有限公司（以下简称：景丰公司）（乙方）签订了《租赁合同书》一份，合同书约定：甲方同意将其承租的坐落于临沂相白路的东侧，土地东至本村大田地，西至相白路，南至九重路，北至东西生产路的38亩土地使用权转租给乙方；包括承租范围内的所有物业、设备出租给乙方设立新公司作玻璃器皿生产经营使用。租赁期限由合同生效日至2034年5月1日，从合同生效日起开始计算。全部租金为每年63.8万元，租金包括土地租金及本合同生效之日前的土地使用所含税费等。从第六年起，年租金增加伍万元。本合同生效之日起十日内乙方向甲方支付租赁保证金人民币10万元。租金支付方式：乙方每三个月支付一次租金给甲方，金额为15.95万元。乙方承诺按八年期限从新企业成立之日起，在每期应交给甲方的租金中抵扣9500元，直至抵扣完毕。同时约定甲方协助乙方办理工商登记、环保评价、消防、安全评价及相关的报批报建手续，确保乙方能够在整个租赁期内，按照合同约定，不受阻碍的使用租赁物。合同还约定了租赁物状况和交付、物业管理、权利义务等内容。三方均在合同上签名盖章予以确认。后租赁费变更为每月10万元，原、被告均予以认可。合同签订后，原告王桂军、晶华公司按约定将租赁土地、厂房设备及其他附属物交付给景丰公司经营使用，同时交付了《晶华公司平面图》、《晶华公司设备清单》。景丰公司成立了花箭公司，将上述土地、厂房设备等交付给被告花箭公司占有使用，由被告实际承继了租赁合同书项下权利义务，但双方未重新签订租赁合同书。后被告花箭公司以货物折抵形式支付晶华公司、原告王桂军保证金10万元，双方共同出具了《第一、二、三期租金缴交对账证明》，载明：按照租赁合同第三条第二款，乙方向甲方支付保证金壹拾万元，已于2011年7月25日以玻璃器皿货物的形式，折合人民币壹拾万元支付。履约过程中，被告花箭公司分别以现金转账、货物折抵形式支付了原告王桂军、晶华公司部分租金。2017年3月16日，临沂市安全生产监督管理局（以下简称:临沂市安监局）对涉案厂房进行安全检查并作出了《责令限期整改指令书》，认定厂房存在12项安全问题，责令被检查单位对上述问题于2017年4月15日前整改完毕，达到有关法律法规规章和标准规定的要求。原告王桂军在被检查单位负责人处签名予以确认。原告按指令书要求整改后，临沂市安监局分别于2018年1月2日、5月26日对单位再次检查，发现涉案厂房仍然存在若干安全隐患，分别作出了《现场处理措施决定书》、《停止供电决定书》及《公用事业安全隐患限期整改通知》，责令单位限期整改问题并采取停电、停气等措施。2017年12月28日，经对账，原、被告出具了《2017年12月花箭玻璃公司与晶华玻璃（王桂军）租金及对账证明》，对账单载明：现双方同意花箭公司与晶华公司、王桂军按照以上应收、应付合计款项抵扣后，本月花箭玻璃公司应付晶华玻璃、王桂军余额为1645383.12元。2018年8月24日，被告向原告发出《解除合同通知书》，要求解除合同，但未交接厂房厂区、仓库。原告于2018年9月25日向被告发出《反通知函》，确认已收到通知书,要求被告在该通知书七日内办理交接手续，腾空房屋，应付租金应当计算至交接之日。同日，晶华公司出具《权利义务一并转让声明》一份，声明经被告花箭公司同意，自愿将《租赁合同书》项下权利义务一并转让给原告王桂军。后原告数次催要剩余租金未果，诉至法院。一审法院认为，王桂军、晶华公司与景丰公司签订的《租赁合同书》系当事人真实意思表示，为有效合同，对双方均有约束力。合同签订后，王桂军、晶华公司将设备厂房交付给景丰公司，景丰公司将租赁物交付给被告经营使用，能够认定被告实际承继了合同项下的权利义务，被告应按约定履行支付租金的义务。根据案外人晶华公司出具的权利义务转让声明，证明租赁合同中的权利义务转让给王桂军。被告花箭公司自2018年6月起未按约定履行支付租金的义务，并于2018年8月24日书面通知原告要求解除租赁合同，其以其行为明确表示不再履行主要债务，符合合同法定解除情形，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。被告花箭公司应当腾空房屋，返还租赁物。被告未按约定履行支付租金的义务，已构成违约，应当按照合同约定履行合同义务并承担违约责任，故对原告要求被告支付2018年6月至2018年10月15日的租金35万元（扣减保证金10万元）的诉讼请求，一审法院予以支持。根据合同约定，如承租方逾期超过60日仍未付清应付的租金，应当支付相当于三个月租金的违约金，结合涉案合同的履行情况及年租金金额，原告要求被告支付违约金30万元，不违反法律规定，一审法院予以支持。原告主张被告应当赔偿其经济损失60万元，其中包括因被告在租赁期间管理不当造成的设备无法使用的损失及被告不与原告交接造成的租赁物无法出租的损失，对此一审法院认为对于设备损失，原告仅提供设备名称，未提供证据证实损坏原因、损坏情况及损失价值，故对该部分损失一审法院不予支持，原告可补充证据另行主张权利；对于租赁费损失，被告应当参照租金金额向原告支付自2018年10月16日起至腾空返还原告之日的占用使用费。被告辩称原告一直购买被告玻璃制品，主张以往来款冲抵租金，并提交提货单一宗予以证明，对此一审法院认为，因提货单中未对价格约定，且系另一法律关系，故被告可另行主张权利。被告辩称主张因原告提供的厂房、设备无法保证安全生产，导致相关部门下发整改通知，停产停业，对此一审法院认为根据整改指令书载明的存在问题，均系日常生产中企业应当履行的安全、消防生产维护义务，并非租赁厂房、设备问题，故对被告该辩称一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告王桂军与被告临沂花箭玻璃器皿有限公司签订的租赁合同；二、被告临沂花箭玻璃器皿有限公司于判决生效后十日内支付原告王桂军租金35万元；三、被告临沂花箭玻璃器皿有限公司于判决生效后十日内向原告王桂军返还租赁物；四、被告临沂花箭玻璃器皿有限公司于判决生效后十日内支付原告王桂军违约金30万元；五、被告临沂花箭玻璃器皿有限公司于判决生效后十日内支付原告王桂军占用费损失（自2018年10月16日起至生效判决确定的履行之日止按照租金标准计算）；六、驳回原告王桂军的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,950元，由原告王桂军负担4150元，被告临沂花箭玻璃器皿有限公司负担12,800元。二审期间，上诉人花箭公司提交设备清单一份，拟证明上诉人在租赁厂房后又添置了大量的设备。被上诉人王桂军质证认为，我方在该证据前方作了标注，打对号的是添加的，打叉号的是不存在的，备注“更”字的是上诉人将被上诉人原有的设备处理掉之后重新更换的。同时上诉人更换和添加的设备均为旧设备，价值没有其备注的那么高，有些价值要远远低于其备注的价值。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.对上诉人提交的设备清单中部分设备，王桂军认可系后来添置的，对此本院予以采信，对其他设备，因王桂军不认可并主张部分设备系更换原有设备而来，对该部分设备系上诉人承租后自行添置的主张本院不予认定。2.在一审庭审中，双方均认可案涉出租厂房及土地未交接，仓库门由花箭公司上锁，厂区大门由王桂军上锁。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案当事人二审争议的焦点为：一、上诉人花箭公司是否存在违约行为，是否应支付被上诉人王桂军违约金30万元；二、上诉人是否应支付被上诉人占用费损失；三、上诉人关于的以货物折抵租金的主张是否应予支持。关于争议焦点一，即上诉人是否违约，是否应支付违约金的问题。首先，本案中，王桂军与景丰公司签订的租赁合同第八条乙方的违约责任约定，乙方逾期超过60日仍未付清应付的租金，甲方有权解除合同，乙方还应向甲方支付相当于三个月租金的违约金。花箭公司承继了景丰公司的合同权利义务，应按合同约定履行。花箭公司自2018年6月未按双方约定向王桂军交付租金，至王桂军一审诉讼时已过合同约定的履行期间，王桂军据此要求解除合同并由花箭公司承担违约责任符合双方合同约定。其次，双方合同第五条约定，租赁物由乙方自行管理并自行承担保养、维修费用。综合双方合同约定的合同自双方签字盖章，并在甲方协助乙方完成工商登记、环保保护许可及防火安全批准等文件送达后十天内生效以及双方2012年5月8日的对账证明中关于合同生效期为2011年7月10日的约定，可以认定至2011年6月30日，王桂军已完成合同第六条约定的协助花箭公司办理相关登记、许可及报批报建手续的义务。结合花箭公司在安全生产部门查处前能正常生产经营六年的事实，可以认定王桂军已完成合同约定的义务，不存在未保障花箭公司正常使用租赁物的违约行为。且，根据双方合同约定，租赁期内租赁物的维修保养系由承租人负责，如租赁期内玻璃熔炉出现严重安全隐患，可能危及厂房及人员安全的，承租人应立即停止生产，迅速撤离人员并及时向出租人报告。如玻璃熔炉的严重安全隐患在技术上不可能解决，导致生产无法继续，则双方均可免责解除合同。依据现有证据，仅能认定花箭公司在生产中存在不符合安全生产的违规违法行为，且玻璃熔炉存在开裂、破损，不能证实该破损系被上诉人本身造成，亦不能证实上诉人在生产中已对租赁物尽到合理的维修保养义务且已按合同约定向被上诉人履行了告知义务，现有证据亦不能认定该安全隐患在技术上不能解决而导致上诉人无法生产，故对上诉人以被上诉人未尽保障其使用租赁物的义务为由主张被上诉人违约，其不构成违约的上诉理由本院不予支持。再次，双方合同虽约定，承租人每三个月支付一次租金给出租人，承租人收到出租人正式发票后，五日内支付租金给出租人。但双方实际履行中对租金交付方式已经变更为每月交付租金10万元，且上诉人亦未举证证实双方在合同实际履行中均系收到发票后才支付租金，故对上诉人以被上诉人未交付发票为由主张其有先履行抗辩权的上诉理由本院不予支持。最后，一审法院综合双方合同期间及履行情况，按照合同约定确定上诉人支付被上诉人违约金30万元并不违反法律规定。综上，上诉人未按约定支付租赁费，应承担违约责任。上诉人以双方合同系因不可抗力已于2018年8月24日解除，其不存在违约行为，与事实不符，对其该上诉理由本院不予支持。关于争议焦点二，即上诉人应否支付被上诉人占用费的问题。依据双方合同约定，上诉人应于被上诉人通知解除之日起，将除存货占用的仓库场地外的租赁物30天内并与租赁物相适应的状态交还给被上诉人。存货占用的场地按双方确定的单价缴纳租金，但占用时间最多不超过90天。本案中，在2018年10月15日一审庭审中，双方均认可案涉出租厂房及土地未交接，厂区内仓库大门由上诉人上锁控制，厂区大门由被上诉人上锁控制。因双方仍未实际交接，上诉人至今未搬离租赁物，故一审法院确定其支付占用期间的租赁费并无不当。关于一审保全期间与上诉人实际占用期间的确定问题，由一审法院在执行过程中具体确定。关于争议焦点三，即上诉人主张的货款是否应一并处理的问题。依据双方合同及之后的对账单约定，双方在合同履行中存在以货物折抵租赁费的交易习惯。但上诉人作为出售货物的一方，应对其出售的货物价款承担举证责任。上诉人在一、二审中提交的被上诉人签字确认的提货单仅记载了货物名称、数量，未记载单价，其自行制作的对账明细并未经被上诉人签字确认，且被上诉人亦不予认可。故上诉人可在完善证据后另行向买受人主张该货物的价款。一审法院对此不予处理并无不当。综上，上诉人花箭公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16950元，由上诉人临沂花箭玻璃器皿有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊二〇一九年九月十七日书记员  孙 云