江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0114民初6166号 原告：乔克丽，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：丁言花、汪伦，北京隆安（南京）律师事务所律师。 被告：上海汉府酒店管理有限公司南京分公司，统一社会信用代码91320114MA1NLH7G61，住所地南京市雨花台区新林大道11号。 法定代表人：赵永根，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王影，江苏国成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周珊珊，江苏国成律师事务所实习律师。 被告：上海汉府酒店管理有限公司，统一社会信用代码91310115MA1H866N00，住所地上海市崇明区三星镇宏海公路4588号4号楼303-4室。 法定代表人：赵永根，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王影，江苏国成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周珊珊，江苏国成律师事务所实习律师。 被告：南京信大高科技发展有限公司，统一社会信用代码913201005715716403，住所地南京市雨花台区新林大道11号1幢。 法定代表人：冯晶华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王影，江苏国成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周珊珊，江苏国成律师事务所实习律师。 原告乔克丽诉被告上海汉府酒店管理有限公司南京分公司（简称上海汉府南京分公司）、被告上海汉府酒店管理有限公司（简称上海汉府公司）、被告南京信大高科技发展有限公司（简称南京信大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乔克丽委托诉讼代理人丁言花、汪伦，被告上海汉府公司、上海汉府南京分公司、南京信大公司委托诉讼代理人王影、周珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乔克丽向本院提出诉讼请求：判令各被告共同返还450000元购房款及偿付20000元违约金，并赔偿利息损失5202.12元（暂计算自2018年10月18日至2019年1月）。事实和理由：2017年12月18日，原告与被告上海汉府南京分公司签订房屋合同，被告上海汉府南京分公司将位于雨花台区产以经营管理权的形式出售给原告，价款450000元。2018年2月25日，原告支付了全部房款。后经原告查证，涉案房屋系被告南京信大公司建设，规划用途为科研、实验、车库、其他辅助设施，土地性质为工业用地（生产研发），所涉房屋不得分割上市交易。2018年9月3日，被告上海汉府南京分公司与原告达成退房协议，约定被告上海汉府南京分公司自协议签订生效之日起四十五日内向原告退款430000元，逾期无条件退还450000元，并支付20000元违约金。协议生效后，在约定期限内被告上海汉府南京分公司仍不退款。被告上海汉府南京分公司是被告上海汉府公司法人分支机构，被告上海汉府公司依法应承担责任。被告南京信大公司作为房屋所有权人，与被告上海汉府南京分公司共同将案涉房屋出售给原告，应共同承担还款责任。为维护原告合法权益，提起诉讼。 被告上海汉府南京分公司辩称，根据公司法第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，也就是由上海汉府公司承担。所以南京分公司不承担相应的民事责任。 被告上海汉府公司辩称，2017年12月18日，原告于被告南京的分公司签订房屋合同，合同第十二条其他违约责任里面有约定。本合同生效后，甲乙双方均不得擅自解除本合同，任何一方违反约定，擅自提出解除本合同的，除须承担因此给对方造成的损失外，还须按照本合同价款的百分之三十承担违约责任。故原告的主张应扣除百分之三十的违约责任。 被告南京信大公司辩称，原告诉被告的诉讼标的与该公司没有任何法律关系。被告不是本案的适格主体，也不是合同权利和义务一方。 本院经审理认定事实如下：关于房屋合同及协议效力，经查，2018年9月3日，原告乔克丽与被告上海汉府南京分公司签订协议，约定终止履行2017年12月18日签订的房屋合同，上海汉府南京分公司于协议签订生效之日起四十五日内退还房款430000元，若逾期退款则退还450000元，并支付违约金20000元，协议经双方签字盖章后生效。原告乔克丽、被告上海汉府南京分公司在协议上签字盖章。同日，原告乔克丽填写退款申请表，言明因合同无效申请退款430000元。退款申请表载明，收据原件未交，其他合同等原件已上交甲方。被告上海汉府南京分公司在退款申请单上加盖印章，并有市场部、置业顾问、销售经理等人签字。房屋合同载明，上海汉府南京分公司拥有南京市雨花台区板桥新城新林大道11号5幢宁房权证雨初字第××号房屋的经营使用权，建筑面积16696平方米，上海汉府南京分公司将其中5幢606室（建筑面积42.09平方米）交付乔克丽，自合同签订之日起享有该物业所有权益，期限二十年并自动续期至土地使用权期限届满，价款450000元。该房屋登记在被告南京信大公司名下，土地性质为工业用地（生产研发）。被告南京信大公司在房屋合同上加盖了公章。2018年2月25日，被告上海汉府南京分公司出具收据，言明收到原告乔克丽全部房款450000元。2018年8月2日，被告上海汉府南京分公司、南京信大公司出具承诺（附加协议），言明，自钱款缴清之日起，乔克丽享有5幢606室永久所有权（包含占有权、使用权、收益权和处分权等权益）。原告乔克丽主张，诉争房屋系工业用地，禁止上市交易，房屋合同无效，协议有效。被告上海汉府公司主张，合同性质是租赁合同，房屋合同有效，否则房屋合同、协议均无效。被告南京信大公司主张其不是合同当事人，否认原告的主张。 关于逾期退款及违约责任争议，经查，被告上海汉府南京分公司未依协议约定期限退款。原告乔克丽主张，被告应退还450000元，并承担违约金20000元。被告上海汉府南京分公司主张，根据该协议，本协议履行完毕后，原房屋合同的权利义务终止，现本协议尚未履行完毕，房屋合同的权利义务并未终止，原告应承担房屋协议第十二条违约责任，承担百分之三十价款的违约金。 关于利息损失，原告乔克丽主张，约定违约金20000元过低，根据法律规定，原告可以要求调整利息。被告主张，约定违约金20000元并不过低，退还450000元没有时间约定。原告无权同时主张违约金和利息损失。 上述事实有房屋合同、附加协议、房屋所有权证、国有土地使用证、银行转账凭证、收据、协议书、退款申请书及当事人当庭陈述等证据在卷印证。 本院认为，原告乔克丽与被告上海汉府南京分公司、南京信大公司签订的房屋合同，应属无效，该合同已经协议终止履行。原告乔克丽与被告上海汉府南京分公司退款退房协议，不违反有关法律规定，是有效的。被告上海汉府南京分公司未依约退款，构成违约，应承担相应法律责任。被告上海汉府公司对其非法人分支机构的法律责任应承担法律责任。被告南京信大公司不是本案合同相对人，不承担本案法律责任。原告乔克丽请求被告上海汉府公司、上海汉府南京分公司退还房款450000元、偿付违约金20000元，符合有关法律规定，本院予以支持。原告乔克丽主张在约定违约金之外另有利息损失，没有证据证实，请求偿付利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告乔克丽请求被告南京信大公司承担共同责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告上海汉府酒店管理有限公司、上海汉府酒店管理有限公司南京分公司应退还原告乔克丽房款450000元，并偿付违约金20000元，于本判决生效后十五日内付清； 二、驳回原告乔克丽其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8350元，减半收取4175元，由被告上海汉府公司、上海汉府南京分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  张旭琳 二〇一九年九月二十六日 书记员  陈志育