四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0923民初1008号 原告（反诉被告）：陈迎春，男，1970年12月26日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（一般授权）：张腾龙，北京隆安（成都）律师事务所律师。 被告：王春英，女，1973年1月12日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人（一般授权）：唐毅东，四川卓吾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐华志，男，1970年5月24日出生，汉族，住四川省大英县。 原告（反诉被告）陈迎春与被告王春英、被告（反诉原告）唐华志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，被告唐华志于2017年7月19日提起反诉。依法适用普通程序，于同年9月23日公开开庭进行了审理。原告陈迎春及其委托诉讼代理人张腾龙，被告王春英的委托诉讼代理人唐毅东，被告唐华志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈迎春向本院提出诉讼请求：1.判令原被告继续履行合同；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：王春英与唐华志原系夫妻关系。2016年4月29日，唐华志与陈迎春签订《租房合同》，约定将大英商业街42号商铺（登记在王春英名下）出租给陈迎春经营百货，租赁期限从2016年5月10日至2021年5月9日止，期限为5年，租金前三年维持每年248000.00元不变，后两年随行就市，签订时支付第一年租金，以后次年租金必须提前一个月交清。 王春英认可《租房合同》的内容，并将商铺交付给陈迎春使用，陈迎春按约定及时、足额支付了前三年的租金。 第三年租期届满前，双方就第四年租金多次协商，但不能达成一致。交付第四年租金的期限即将届满前，陈迎春于2019年4月3日按照以往的标准支付了第四年租金，并继续与被告协商。 2019年4月9日，王春英以短信方式告知陈迎春，要求第四年的房租为45万元，陈迎春不同意。 2019年5月10日，二被告带人到陈迎春经营的商铺强行要求关门，陈迎春及时报警，警察制止了被告的违法行为，陈迎春得以在商铺继续经营。 2019年5月29日，王春英向法院提起诉讼，要求陈迎春返还商铺。 原告认为，双方签订的《租房合同》真实有效，目前尚在履行期限，双方应当继续履行合同。为维护原告合法权益，特具状贵院，望判如所请。 被告王春英辩称：1.陈迎春用自己的行动否认了王春英的合同相对人地位，不管签订合同时王春英是否在场，都不影响王春英不是案涉合同相对人，王春英不是本诉适格被告主体；2.即便王春英是案涉合同相对人，陈迎春在合同三年到期不积极与王春英就合同金额达成一致意见，而且王春英主动要求协商的情况下，陈迎春推三阻四并以王春英不是合同相对人予以拒绝，导致合同继续履行的条件已经不存在，应当解除该合同；3.案涉租赁合同的房屋为王春英个人所有，不管唐华志与陈迎春就案涉合同达成是否继续履行的一致意见，都不影响王春英否认该合同的效力，依据《物权法》的规定，应收回案涉房屋的所有权益。 被告唐华志辩称，签订合同当天王春英不在场，是王春英后来才知道，但王春英一直给陈迎春沟通，要求不要把房租打给唐华志。第三年、乃至第四年，王春英仍然一直给陈迎春沟通，协商也无果，也一直叫陈迎春归还房屋，但陈迎春一直未履行；第四年唐华志也给陈迎春沟通将房屋归还，唐华志就将房租退回给陈迎春，叫陈迎春就房租事宜与王春英协商，但陈迎春一直未履行将其账号给唐华志便于退房租给他，也不给王春英协商租房合同事宜。综上，要求解除与陈迎春签订的《租房合同》。 被告唐华志向本院提出反诉请求：1.判决驳回被反诉人本诉的诉讼请求；2.判决撤销反诉人与被反诉人之间的房屋租赁合同；3.被反诉人承担本诉和反诉的全部诉讼费用。庭审中，唐华志将所主张的第二项诉讼请求变更为解除唐华志与陈迎春于2016年4月29日签订的《租房合同》。事实与理由：被反诉人起诉状所述与事实不符：首先，反诉人与被反诉人签订的《租房合同》未得到王春英认可；其次，反诉人与被反诉人签订的租房合同尽管是五年的期限，但在该合同的第一条中明确约定，前三年租金不变，后两年随行就市，三年期满，被反诉人拒绝与反诉人就房屋租金进行协商，欲以不变的租金继续第四年的合同，应视为合同到期，反诉人有权收回房屋，另行出租。反诉人履行了合同相关义务，而被反诉人拒绝履行就后两年的租金进行协商的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，反诉人享有法定的合同解除权，为保护反诉人的合法权益，特向贵院诉请。 原告陈迎春针对被告唐华志的反诉请求辩称，陈迎春与唐华志、王春英之间存在房屋租赁合同关系，且尚在合同期限内，也没有合同法规定的法定解除事由出现，唐华志没有解除权，合同中也没有约定解除事由，请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求提交的证据，经质证及本院认证如下： 原告提供证据： 1．陈迎春居民身份证及唐华志、王春英人口信息复印件，证实原被告主体适格，二被告住所地一致，虽然名义上离婚了，但仍然在一起生活。经质证，二被告对该组证据的真实性无异议；王春英对原告证明观点认为，唐华志及王春英是否住在一起是个人隐私，即便住在一起也不影响王春英对案涉房屋的支配权。唐华志对原告证明观点认为，虽然我们是在一起生活，但签订合同时王春英并不知晓的。本院审查，对该组证据的真实性，予以确认。 2.《房屋租赁合同》、字号为大英县蓬莱镇优淘品百货店个体工商户登记基本信息（经营者为陈迎春）复印件，证实①王春英与陈迎春之间存在房屋租赁关系，且合同租赁期还有两年才到期；②王春英将商铺交付给陈迎春实际占有、使用，并协助陈迎春办理了字号为大英县蓬莱镇优淘品百货店个体工商登记手续，王春英履行了其在《租房合同》的义务。经质证，二被告对该组证据的三性无异议；唐华志对原告证明观点认为，唐华志与陈迎春签订合同时将产权证复印了一份交给陈迎春，但王春英并不知情。王春英对原告证明观点认为，合同上既没有王春英签字，也没有将王春英列为合同相对人，王春英不是案涉合同相对人，但因陈迎春进行工商登记时使用了案涉房屋的所有权证复印件，证明陈迎春明知该房屋非唐华志所有，陈迎春签订该合同具有恶意，依据该合同对房屋进行的占有行为不具有善意，不应得到人民法院的支持。本院审查，对该组证据的三性，予以确认。 3.字号为大英县蓬莱镇春英以纯服装店个体工商户登记基本信息（经营者为王春英）复印件，证实王春英是老板，该店离案涉商铺仅300米左右，进一步证明王春英履行了《租房合同》中的交房义务，将商铺交给陈迎春租赁、使用。否则，若双方之间不存在租赁合同关系，则陈迎春无权占有，且王春英不可能过去三年都视而不见。经质证，唐华志及王春英对该证据的真实性无异议；唐华志对原告证明观点认为，王春英知晓唐华志与陈迎春私下签订房屋租赁合同后，对陈迎春多次招呼并提醒不能将租金打给唐华志，表明王春英对该租房合同持有反对态度，陈迎春却一直不与王春英正面协商，所以要求解除与陈迎春签订的合同。王春英对原告证明观点认为，王春英的工商登记信息以及王春英未向法庭主张返还占有的行为，不能认定为对该房屋租赁合同的认可。同时依据陈迎春在王春英起诉陈迎春返还原物纠纷一案的陈述，2019年1月王春英再次要求陈迎春将租赁房屋的租金转入王春英个人账户，陈迎春以王春英不是案涉合同相对人予以拒绝，结合唐华志的质证意见，王春英无追认该合同的行为；即便有追认行为，陈迎春也以自己的行动否认了王春英合同相对人地位，所以王春英不是本案本诉适格被告。本院审查，对该证据的真实性，予以确认。 4.唐华志银行流水、陈迎春支付房租凭证打印件，证实①王春英收到了过去三年的房租及未来一年的部分房租（第一年及第四年是陈迎春本人转账支付、第二年通过陈迎春儿子陈X佛账户支付、第三年通过陈迎春儿媳李X清账户支付）；②王春英及唐华志虽然办理了离婚手续，但二人在经济上并没有分开，表现在唐华志多次通过该账户替王春英支付以纯服装店货款。王春英有多笔款项汇入该账户，金额大的单笔数十万，小的单笔200元。经质证，唐华志及王春英对该组证据的真实性无异议；唐华志对原告证明观点认为，签订合同后，王春英多次提示陈迎春不能转房租给唐华志，但陈迎春每年强制转入唐华志账户中，所以要求解除该合同；王春英对原告证明观点认为，所证实的内容缺乏逻辑性，不能证明王春英与唐华志经济未分开，唐华志收到租金并不等于王春英收到该笔租金，唐华志与王春英之间资金往来或者唐华志为王春英支付货款，是唐华志与王春英之间债权债务关系，与本案无关。本院审查，对该组证据的真实性，予以确认。 5.王春英发给陈迎春的短信复印件，证实王春英撮合陈迎春与新房东魏总根据《租房合同》中“随行就市”条款，磋商第四年房租，表明王春英是认可陈迎春承租人身份，进一步证明王春英与陈迎春之间存在房屋租赁合同关系。经质证，唐华志认为，王春英一直提示陈迎春，她享有该房屋主权，这是她的权利。王春英对该证据的三性无异议，但对原告证明观点认为，不能证明王春英认可房屋租赁合同，更不能证明王春英是案涉合同相对人，王春英只是履行了一个业主将自己的房屋卖与他人之前，通知现实的占有人，如若要继续租赁房屋，需要与新房东进行协商。本院审查，对2019年4月9日王春英向陈迎春发过短信的事实，予以确认。 6.优先购买告知书复印件，证实王春英曾就出卖商铺书面征求陈迎春是否优先购买案涉商铺，进一步表明双方之间存在房屋租赁合同关系。否则，王春英不会在卖房之前书面征求陈迎春意见。经质证，唐华志认为，唐华志再次重申与陈迎春私下签订该租赁合同后，王春英一直与陈迎春协商并提示该房屋真正所有权人是王春英，与唐华志无关，但陈迎春一直未与真正所有权人王春英协商达成租房条件，对于通知陈迎春房屋出售也是王春英的义务，也与唐华志无关，要求解除该房屋合同。王春英对该证据的三性无异议，但认为没有写明租赁人是谁，谁享有优先权，只是草稿。本院审查，告知书虽未写明向谁告知、谁享有优先购买权，但该事实有陈迎春与王春英通话或座谈录音佐证，系王春英向陈迎春告知是否对案涉商铺优先购买，因此对该证据予以确认。 7、存入王春英与陈迎春返还原物纠纷案卷中的王春英与陈迎春电话录音及王春英、魏总、陈迎春在茶楼谈话录音光盘4碟，证实①王春英与唐华志虽然办理了离婚手续，但二人仍然生活在一起，经济上也没有分开；②《租房合同》是王春英与唐华志一起与陈迎春签订；③王春英有《租房合同》原件，并在与魏总交易过程中出示过；④王春英清楚地自诉了每年交房租具体时间、随行就市等核心条款等，进一步证明《租房合同》内容是王春英的真实意思表示；⑤对过去三年的房租转给唐华志，王春英是认可的；⑥王春英卖房前，曾经书面征求陈迎春意见，问陈迎春要不要基于租赁行使优先购买权；⑦本次纠纷真实原因，不是陈迎春非法占有王春英的商铺，而是王春英将商铺卖给魏总后，因魏总要自己经营，不愿意随行就市确定后面两年租金而起。经质证，王春英认为，①一直以来都是王春英主动打电话找陈迎春协商，而陈迎春都以各种理由反复推脱不与王春英协商；②在协商中，陈迎春明确否认王春英合同相对人地位，陈迎春陈述合同是他与唐华志签订，要求与唐华志谈；③王春英基于与唐华志曾有过夫妻情分，而不愿意与唐华志对簿公堂，不能认定为对该房屋租赁合同的任何追认行为。唐华志认为，我与王春英是否有经济往来及是否生活在一起是个人隐私，与王春英离婚后的个人房屋主权没有任何关系，王春英的房屋主权及处理行为属于法律赋予的责任，与唐华志无关。本院审查，对王春英及唐华志一起以唐华志名义与陈迎春签订《租房合同》以及王春英出售门面之前向陈迎春告知了优先购买权和陈迎春与王春英及魏总就第四年租金协商未一致的事实，予以确认。 8.证人王X亮的当庭证词，证实陈迎春与唐华志及王春英就案涉房屋出租进行磋商及签订租房合同，王春英都在现场，表明租房合同的内容，是王春英的真实意思表示，双方之间存在房屋租赁合同关系。经质证，王春英认为，证人证言不符合客观真实，就一个人的记忆与关注度，事过三年不可能记住，而且证人在金堂有饰品生意，饰品生意的特点是只有老板才能与当事人就价格进行讨价还价，因为他是一个低成本高收益卖的少的行业。不可能为了一个认识的人耽误自己两天的生意，而且在王春英起诉陈迎春返还原物纠纷一案中，陈迎春当庭陈述与本案证人证言矛盾，陈迎春陈述的是大英的几个朋友在茶馆一起见证，茶馆老板知道，让在遂宁的朋友跑这么远过来与事实不符合。唐华志认为，证人承认不认识我，我也不认识他，只是口头作证，无任何法律依据及效力。本院审查，证人所证实的签合同时王春英在场的事实，与王春英与陈迎春的通话或座谈录音中王春英认可其与唐华志一起去签合同的事实一致，故对证人所证实的签订合同时王春英在场的事实，予以确认。 被告王春英提供证据：2019年5月30日案外人就相邻商铺签订的《租赁合同》、银行转款记录，证实随行就市的租金价格大概是7280元/㎡。经质证，陈迎春认为，王春英以返还原物纠纷于2019年5月29日起诉陈迎春，案外人签合同时间与王春英的起诉时间如此巧合，不排除王春英为了达到证明目的伪造证据；案外人甲方的签约时间为2018年10月16日，而乙方的签约时间为2019年6月或7月16日，甲乙双方签约时间相差甚远，有违双方签订合同常理。唐华志认为，对该房屋的租金目前价格有许多租户都比原三年提高很多，这是可以查证的事实，对案外人签订的合同不知情，不作陈述。本院审查，该合同显示案外的甲乙双方签约时间相差甚远，对其真实性存疑，且系孤证，因此不作证据使用。 被告唐华志未提供证据。 对本案法律事实认定如下:2001年12月31日，王春英与唐华志登记离婚。 2012年8月27日，王春英登记取得单独所有位于蓬莱1层42号商业用房（大英房权证蓬莱字第××号、建筑面积40.06㎡）。 2016年4月29日，王春英及唐华志一起以唐华志名义与陈迎春签订《租房合同》，约定“出租方（以下简称甲方）：唐华志，承租方（以下简称乙方）：陈迎春。根据合同法及有关规定，为明确双方的权利义务关系，经甲、乙双方共同协商一致，签订本合同，共同遵守。一、甲方同意将位于大英商业街42号门面出租给乙方经营百货使用，租赁期限从2016年5月10日至2021年5月9日止，期限为5年，租金前三年维持每年贰拾肆万捌仟元不变，后两年随行就市，甲、乙双方签订本协议时，乙方将第一年租金贰拾肆万捌仟元一次性付清给甲方；以后次年租金乙方必须提前一个月交清。二、乙方在租用期间负责此门面一切装修、装饰费用，并不得破坏门面主体结构，否则赔偿甲方相应一切损失。三、乙方在租用门面经营期间所产生的一切税、费，全部由乙方承担缴纳。四、乙方在装修和经营中必须依照国家法律、法规、合法、安全经营及做好消防规定工作并安全使用水、电、气及有关设施。在门面内不得有任何违法、违纪、违规事件发生。乙方不得擅自改变门面用途，不得擅自将门面转租或转让，确需转租或转让时，必须经甲方书面同意。若因乙方过失造成任何不安全、违法、违纪及违反本合同等事件发生由乙方全权负责，甲方概不承担任何责任和赔偿，并有权及时收回门面。五、合同期满后，乙方应保证此门面设施及装修完好不得拆除，否则应赔偿甲方相应损失。在同等条件下，乙方有优先续租的权利。乙方应在合同期满前提前二个月通知甲方，并经双方协商，重新签订合同并付清续租期内租金后生效，乙方才能继续租用门面。否则本合同到期自动终止，甲方有权立即收回门面。六、本合同一式两份，双方签字生效，如果一方违约由违约方承担对方损失。本合同未尽事宜一律按合同法的规定，经双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。若甲、乙双方产生纠纷，一切以本合同为准，可提交当地人民法院裁决。补充条例：门面为前面一个门面，后面两个门面，共面积约为一百平方。”，双方在各自位置处签有其姓名并各自捺有指纹。 合同签订后，陈迎春直接或以其儿、媳名义通过银行向唐华志银行账户支付清了前三年租金，双方对此无争议；唐华志与陈迎春在合同中约定“租金前三年维持每年贰拾肆万捌仟元不变，后两年随行就市”，王春英或王春英及案外人魏总与陈迎春就所约定的“后两年随行就市”租金多次协商未能达成一致的情形下，2019年4月3日陈迎春按前三年租金不变的标准通过银行向唐华志账户支付了第四年部分租金24.8万元。 本院认为，唐华志与陈迎春签订为期5年的《租房合同》，因其不是租赁标的物的所有权人，王春英基于此认为其并非合同相对人。唐华志及王春英在庭审中均抗辩签订合同时王春英不在场，但陈迎春提供的王春英或王春英及魏总与陈迎春通话或座谈录音显示，王春英在双方通话或座谈过程中自认其与唐华志一起去与陈迎春签订合同，也认可将案涉商铺出售他人之前向陈迎春告知了是否对租赁标的物优先购买；同时还提供了唐华志银行流水证实陈迎春直接或以其儿、媳名义通过银行向唐华志银行账户支付清了前三年租金以及第四年部分租金，唐华志对此在庭审中辩称上述租金用于了偿还个人债务以及生活开支，但从唐华志个人账户资金流向显示存在为王春英经营的服装店支付货款情形，导致唐华志个人资金与收取的租金产生了混同，可视为唐华志为王春英支付货款资金中有向王春英支付了代为收取的部分或全部租金。综上，唐华志虽以其名义与陈迎春签订合同，但王春英与唐华志一起去签订合同以及向陈迎春告知优先购买权等行为，足以认定王春英对唐华志的签约行为进行了追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，该合同合法有效，对王春英及陈迎春具有约束力。唐华志提起反诉请求解除2016年4月29日双方签订的《租房合同》，但陈迎春本诉请求继续履行该合同，尽管双方对合同约定“随行就市”对第四年租金经多次协商未果的情形下，陈迎春按照约定的“前三年租金数额不变”的数额向唐华志账户支付了第四年部分租金，据此说明陈迎春有主动履行合同意愿。相反，唐华志围绕其反诉请求并未提供任何事实依据予以证实，且双方在合同中没有约定解除条件，所主张的解除权也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，对唐华志的反诉请求，本院不予支持。原告主张继续履行2016年4月29日双方签订的《租房合同》，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，应当继续履行。但因双方在合同中约定“租金前三年维持每年贰拾肆万捌仟元不变，后两年随行就市”，对后两年中的第四年租金所约定的“随行就市”具有不确定性、更缺乏履行性，虽经双方对第四年租金多次协商仍然未果，但双方所约定“后两年租金随行就市”，系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，故第四年租金应在前三年数额基础之上适度上涨，才符合双方的意思表示。庭审中，陈迎春愿意在前三年基础上上涨10%；唐华志及王春英认为相邻门面租金比2016年上涨幅度都在50%-80%之间，并举出了案外人就相邻的面积为34.79㎡门面签订的《租赁合同》，力图证实随行就市的租金价格大约为7280元/㎡，但因陈迎春租赁门面中临商业街门面建筑面积为40.06㎡、其余面积约为59.94㎡的两个门面在该门面之后，而相邻两个门面临商业街商用范围相差不大，却因陈迎春租赁门面中在临商业街门面之后还有两个门面，因此不能以唐华志及王春英所主张的随行就市租金价格约为7280元/㎡作为定案依据。但结合本地众所周知的近两年房屋价格几乎处于平稳，对房租价格不会有较大影响等综合因素，本院酌定第四年租金在前三年基础之上上涨20%。据此，陈迎春应向王春英交纳2019年5月10日至2020年5月9日租金为（248000＋248000×20%）元=297600元。对第五年（2020年5月10日至2021年5月9日）租金，由于市场诸多可变因素具有不确定性，双方届时进行协商确定，本案不作处理。 综上所述，对原告的诉讼请求，部分予以支持；对被告唐华志的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、2016年4月29日原告陈迎春与被告唐华志签订的《租房合同》继续履行； 二、限原告陈迎春在本判决生效后15日内向被告王春英支付2019年5月10日至2020年5月9日门面租金297600元（含已向被告唐华志支付的248000元）； 三、驳回被告唐华志的反诉请求。 若原告陈迎春未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费500元，由原告陈迎春负担；本案反诉案件受理费250元，由被告唐华志负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  向孝金 人民陪审员  龚永伦 人民陪审员  林升贵 二〇一九年九月二十六日                                                  法 官 助理  彭静                                                  书记  员  冷美玲