内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内07民终1029号上诉人（原审原告）：牛春虎，男，1978年1月13日出生，住内蒙古自治区鄂温克族自治旗。委托诉讼代理人：巴特尔，内蒙古乌恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼伦贝尔市盛世达房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人：王巍翰，董事长。委托诉讼代理人：费兴刚，男，该公司法律顾问。上诉人牛春虎因与被上诉人呼伦贝尔市盛世达房地产开发有限公司(以下简称盛世达公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。牛春虎上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持牛春虎一审起诉请求,解除双方签订的商品房买卖合同。事实和理由：牛春虎于2013年5月22日在盛世达公司购买了门市房和车库，约定交纳房款共计5925985元并于2014年12月31日前交付房屋。牛春虎按照约定交纳了房款，但盛世达公司一直未予办理房证。牛春虎诉至法院要求解除合同，一审法院认为双方已经约定支付违约金后继续履行合同，驳回了牛春虎的诉讼请求。牛春虎不服，提出上诉。一、本案双方签订《商品房买卖合同》不是网签合同，合同中关于办理房证和违约条款属于无效格式条款，对此牛春虎在一审和原违约金诉讼中作出合理、合法解释，但一审法院并没有采信牛春虎意见，作出不符合事实认定，适用法律不当。二、一审法院认为合同中约定逾期办证不影响合同目的，与事实和法律不符，房屋买卖合同目的是获得房屋所有权，依据《中华人民共和国物权法》及相关法律规定，房屋所有权以产权登记为准，目前，牛春虎因盛世达公司原因未获得房证，属于无法实现合同目的。一审法院判决有误。三、一审法院在没有任何证据情况下，认定2018年10月能办理涉案房屋产权证说法不妥，并没有证据予以证实。四、一审法院忽视了本案涉案房屋是商业用房的基本事实，按照住宅审理，导致错误认定。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求撤销一审判决，维护一审诉讼请求。盛世达公司辩称，2014年9月15日，双方签订《商品房买卖合同》，约定牛春虎购买盛世达公司开发的两处商品房及两处地下车库。2018年3月14日，牛春虎以盛世达公司逾期办理房产证为由诉至法院，要求盛世达公司支付违约金，该案已经审结。现牛春虎以合同目的无法实现为由，将盛世达公司诉至法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，缺少事实和法律依据。首先，双方在合同中就办理不动产权证登记时间已经进行了约定，即以盛世达公司通知为准，即便是依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十八条，购买已竣工房屋自合同签订之日起90日内办理房屋权属证书规定，双方自2014年9月15日签订合同，盛世达公司应于2014年12月15日前协助办理过户登记，依照《商品房买卖司法解释》第十九条规定，办理房屋所有权登记期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同，即2015年12月16日为解除权发生日，牛春虎自该日起有权要求解除合同。解除权行使适用除斥期间，而非诉讼时效。根据《商品房买卖司法解释》第十五条第二款规定，解除权应当在发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。牛春虎的解除权应自发生之日起至2016年12月16日超过一年除斥期间，其享有解除权归于消灭，牛春虎无权再以行使解除权为由起诉，故一审法院驳回诉讼请求并无不当。从事实角度而言，牛春虎从未提出解除合同的要求，即便是前诉也仅提出赔偿违约金请求，由此可见，双方真实意思表示均为继续履行《商品房买卖合同》，出于对交易安全保护，人民法院也不应支持其解除合同诉请。牛春虎以盛世达公司原因致使合同目的不能实现为由要求解除合同，但在牛春虎起诉之前，盛世达公司已经具备协助办理过户的条件，合同目的不能实现这一法定事由已经灭失，对于牛春虎主张人民法院不应支持。综上，请求二审法院维持一审判决。牛春虎向一审法院起诉请求：1.解除与盛世达公司签订的四份《商品房买卖合同》；2.盛世达公司承担各项诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月15日,牛春虎与盛世达公司签订了《商品房买卖合同》，购买了盛世达公司开发的某某家园小区两套门市房及两个车库。双方约定于2014年12月31日前交付房屋。牛春虎全款缴纳了合同约定的购房款项5925985元（含大修基金13135元及车库提升机22850元），盛世达公司按照约定时间交付了房屋,但未办结商品房权属登记。牛春虎于2018年3月14日向一审法院提起民事诉讼，要求判令盛世达公司给付逾期办证违约金，一审法院判决盛世达公司给付违约金，牛春虎对违约金数额不服，上诉至本院，二审改判后已经发生法律效力。现牛春虎要求解除双方签订的四份《商品房买卖合同》。一审法院认为，牛春虎与盛世达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，也未侵犯他人合法权益，合同依法成立有效，双方应全面履行自己的义务。从合同相关条款可见，双方对于牛春虎未能在规定期限内取得房地产权属证书已约定合同继续履行，盛世达公司支付违约金，且逾期办证违约金已经人民法院判决支持，双方对逾期办证盛世达公司承担的责任明确作了约定。另合同法的宗旨是保护交易的稳定性，解除合同一般是因为合同目的无法实现。而牛春虎是以由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记为由，要求解除双方之间的买卖合同，但在起诉前即2018年10月即可办理房屋权属登记，牛春虎可以要求盛世达公司协助办理房屋所有权证及土地使用权证，故合同目的已然能够实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条,关于逾期办证超过一年后可以解除合同的条件是买受人无法办理房屋所有权登记，而本案的情况是已经能够办理权属证书，只是办证时间延迟，不符合该条款的规定，故不宜解除合同，对牛春虎的诉讼请求不予支持。本院二审期间，当事人均未提交新的证据，对一审查明的案件事实，本院予以确认。本院认为,本案二审争议焦点为：牛春虎要求解除与盛世达公司签订的《商品房买卖合同》主张能否成立。本院认为,牛春虎与盛世达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合同依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自义务。双方签订《商品房买卖合同》第十二条，关于开发商办结房屋权属转移登记，以盛世达公司通知日期为准条款，被已生效（2018）内07民终1199号判决认定为格式条款，该格式条款无效并不影响双方关于违约责任部分约定。《商品房买卖合同》第十二条第二款约定，由于盛世达公司原因，未能办结房屋权属转移登记的处理方式，按下列第1种约定处理：“合同继续履行。甲方（盛世达公司）应按照房屋价款的0.01%向乙方（牛春虎）支付违约金”，该违约金计算方式已经生效（2018）内07民终1199号判决予以确认，并经盛世达公司明确为日0.01%。该判决现已发生法律效力，牛春虎要求解除合同的请求与双方继续履行合同约定不符，本院不予支持。牛春虎上诉主张，因本案争议房屋无法办理房屋权属证书，故要求解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本条规定房屋买受人可以解除合同前提应为：“无法办理房屋权属证书”“由于出卖人的原因”。根据法庭核实情况，盛世达在具备办理房屋证书条件后，以公告形式向小区业主进行了通知，牛春虎认为盛世达并不具备办理房屋权属证书条件，但根据盛世达公司提交盛世家园其他业主房屋权属证书显示，办证时间为2018年9月17日，牛春虎认为住宅与门市用途不同，按照住宅审理不当，但其并未就同属盛世家园小区因商品房用途不同，能否办证也存在差异的具体依据，本院对其主张涉案房屋无法办理权属证书主张不予认可。盛世达公司通知业主办理房屋权属证书后，牛春虎认可没有实际去办理，其无法办理房屋权属证书责任不能归结于出卖人原因，牛春虎以涉案房屋无法办理权属证书，要求解除合同上诉请求，本院不予支持。牛春虎与盛世达公司签订的《商品房买卖合同》，涉及诉讼标的为盛世达公司开发的商品房，本案案由应定为商品房销售合同纠纷，一审案由为房屋买卖合同纠纷，案由设置不当，本院予以纠正。综上所述，牛春虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由牛春虎负担。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇一九年九月二十日书记员 姜 楠附本案相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；