重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8413号上诉人（原审原告）：重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区新华路左营街**10-9，统一社会信用代码9150010373396136XU。法定代表人：康云，公司总经理。委托诉讼代理人：张胜，系公司员工。委托诉讼代理人：张智俊，系公司员工。被上诉人（原审被告）：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司，住所地重庆市渝**双龙湖街道滨港路**山水绿城**1-1，统一社会信用代码915001262209825X5。法定代表人：袁世超，董事长。上诉人重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称鑫龙物管公司）因与被上诉人重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初7382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月23日对本案进行了询问。上诉人鑫龙物管公司的委托诉讼代理人张胜、张智俊到庭参加二审询问。本案现已审理终结。鑫龙物管公司上诉请求：1、依法改判，支持上诉人的主张；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、双方争议的银海新城C1车库、五期车库的车库车位的物业服务，一直是上诉人依照合同的约定提供的；2、被上诉人作为银海新城C1车库、五期车库的车库车位的最大业主，只有收取车位租金的权利，仍然需要向上诉人交纳足额的车位物业服务费。鑫龙物管公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告银海新城C1车库、五期车库的车库车位物业服务费614460元；并按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费99526.16元，以上费用合计713986.16元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：鑫龙物管公司系资质等级为一级的物管企业，银鹰地产公司系银海新城小区的建设单位。2014年3月1日，银鹰地产公司作为甲方（建设单位）与鑫龙物管公司作为乙方（物业管理企业）签订《银海新城前期物业服务合同》，约定：第三条：甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。第九条停车收费分别采取以下方式：1、停车场属于全体业主的，使用人应按照物价部门核定的标准向乙方缴纳停车费，该项停车费中80元/月·个的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理。2、停车场属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按车库车位80元/月·个标准提取停车管理服务费；3、车位权属系业主的，车库车位80元/月·个标准，向乙方交纳停车管理服务费。第二十条，本合同期限为伍年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2015年6月26日，银海新城业主委员会作为甲方与鑫龙物管公司作为乙方签订了《银海新城物业服务合同》，约定：第三条甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：3、市政公共设施（不属市政部门管理）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。第六条根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收费标准如下（按建筑面积计算）：4、车库车位物业服务费70元/月·个。第八条业主应于本合同生效之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。物业服务费用按约交纳，业主或物业使用人应在每月20日内履行交纳义务。第九条乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。第十七条本合同期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。附件3物业管理服务标准四保洁服务3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次。2015年7月8日，该份物业服务合同在重庆市綦江区物业管理所进行备案证明。2015年11月2日，重庆市綦江区发展和改革委员会关于綦江区公共停车服务收费基本情况表，编号为：綦发改价备[2015]37号、[2015]39号显示，银海新城五期室内停车库车位数量为：80个、151个。另查明，鑫龙物管公司与银鹰地产公司关于车库没有书面移交手续。车库产权均在银鹰地产公司名下，有卖出车位，但产权没有过户至购买人。2015年7月1日前车库由鑫龙物管公司在管理，收取租金后转给银鹰地产公司，车库服务费也是鑫龙物管在收取，没有出租的车位没有收取费用。2015年7月1日后银鹰地产公司自行管理车辆进出，收取租金。庭审中，鑫龙物管公司称2015年7月1日后车库巡查和车库设施设备均是其在做。物业服务合同约定交付我方管理车位，被告只是较大的一方业主，原告提供服务，被告应当支付物业服务费，起诉要求物业服务费时间段是2015年7月1日至2018年8月31日。银鹰地产公司称小区设施设备都接在车库机房，所以原告巡检，属于小区业主，原告应巡检。车库消防也要用这些设施设备。没有与鑫龙物管公司就车库单独签订车位移交合同，不同意支付物业服务费。鑫龙物管公司另举示如下证据：1、保洁做车库卫生照片。拟证明原告为车库提供服务的工作情况。对上述证据，被告经质证后认为，清洁照片真实性不清楚。上述照片有拍摄的时间、、地点人员，一审法院对此予以采信。一审法院认为，银海新城业主委员会与鑫龙物管公司签订了《银海新城物业服务合同》不违反法律规定，应合法有效。本案中，鑫龙物管公司与银海新城小区业主委员会签订的物业管理服务合同，对全体业主均有约束力。合同约定车库车位物业服务费70元/月·个。被告银鹰地产公司作为车库的业主，在鑫龙物管公司提供物业服务的情况下，应当按照合同约定交纳物业管理费。由于鑫龙物管公司在2015年7月1日前已实际对小区车库进行了物业管理，其对银鹰地产公司在2015年7月1日之后进驻其物管区域范围内自行对车库进行收费的行为并未提出反对，认可了银鹰地产公司自行管理的行为。但双方没有对关于停车位管理使用及车库管理服务进行约定，加之鑫龙物管公司仅提供车库巡查和车库设施设备、车库保洁工作以及小区内车库的管理工作，上述内容均属于物业服务合同中约定的服务事项。故本院根据提供的物业服务内容酌情按照2：8的比例对物业服务费用进行分摊，即从2015年7月1日起至2018年8月31日至，鑫龙物管公司按照车库70元/月·个的20%的比例分摊物业服务费：38月*231个*70元/月·个*20%=122892元。对于鑫龙物管公司要求的资金占用损失，由于双方对物业服务费的支付并没有达成一致意见，鑫龙物管公司自愿将车库交由银鹰地产公司进行物来管理的行为存在过错，故对资金占用损失本院不予支持。判决：一、被告重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司从2015年7月1日至2018年8月31日的物业管理费122892元；二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10939元，由原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司负担6939元，被告重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司负担4000元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，银鹰地产公司作为建设单位与物业管理企业鑫龙物管公司签订了《银海新城前期物业服务合同》，银海新城业主委员会也与鑫龙物管公司签订了《银海新城物业服务合同》，但案涉车库具有一定的特殊性，车库车位众多，产权均登记在银鹰地产公司名下。2017年7月1日之后，银鹰地产公司作为车库众多车位的产权人，进驻其物管区域范围内自行对车库进行收费、管理，对这一事实，上诉人鑫龙物管公司予以认可，同时上诉人鑫龙物管公司也有证据证明其提供了车库巡查和设施设备、车库保洁工作等管理和服务工作，车库的所有权人银鹰地产公司应当支付相应的物业服务费，但双方没有对这一特殊情况下按什么标准收取车库车位物业服务费达成协议，一审法院根据上诉人鑫龙物管公司提供的物业服务内容酌情按照2：8的比例对物业服务费用进行分摊并无不当，在合理范围内。综上所述，鑫龙物管公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10939元，由鑫龙物管公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  闫信良二〇一九年九月二十七日法官助理  罗淋尹书 记 员  刘思含