广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终8626号上诉人（原审被告）：东莞市凯沣房地产策划有限公司。住所地：广东省东莞市东城区石井东升路水流坑（原东仁印刷厂）230号4楼01室。统一社会信用代码为91441900557326948T。法定代表人：唐艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭海洲，广东赋诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市冠业实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市东城街道牛山村新村明新街横街2号B座209室。统一社会信用代码为9144190066645237X1。法定代表人：陈惠文，该公司经理。委托诉讼代理人：胡雪，广东方典律师事务所律师。上诉人东莞市凯沣房地产策划有限公司（以下简称凯沣公司）因与被上诉人东莞市冠业实业投资有限公司（以下简称冠业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初11207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冠业公司于2018年5月3日向一审法院提出诉讼，请求：1.凯沣公司返还租赁房屋；2.凯沣公司支付冠业公司租金及占有使用费、物业管理费、电费等各项费用至凯沣公司实际付清之日止，暂计至2018年4月份合计为636690.5元；3.本案诉讼费用由凯沣公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认冠业公司与凯沣公司签订的编号分别为HA-租[2010A001]、HA-租[20140715]的《租赁合同》以及冠业公司与凯沣公司法定代表人唐艳签订的编号为HA-[20150101]的《租赁合同》无效；二、凯沣公司于判决发生法律效力之日起七日内向冠业公司支付占有使用费558740.38元；三、凯沣公司于判决发生法律效力之日起七日内向冠业公司支付物业管理费55838.2元；四、凯沣公司于判决发生法律效力之日起七日内向冠业公司支付电费11119.8元；五、驳回冠业公司的其他诉讼请求。本案一审受理费10166.9元，已由冠业公司预交，由冠业公司负担175.53元，凯沣公司负担9991.37元。凯沣公司不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回冠业公司的诉讼请求，或发回重审；2.本案诉讼费用由冠业公司负担。事实和理由：（一）一审判决程序违法，认定事实错误，法律适用错误。1.本案中，冠业公司未诉求确认租赁合同无效，凯沣公司也未提起反诉诉请确认租赁合同无效，但一审判决却判令凯沣公司与冠业公司签订的《租赁合同》无效，超出诉讼请求的范围，违反了“不告不理”的民事诉讼的基本原则，属于程序违法。2.一审法院未向案涉房屋产权所有人××东城区石井水流坑股份经济合作社调查，也未向规有关部门发函查询，仅依据冠业公司陈述案涉房屋未办理房产证、建设工程规划许可证以及报建手续，认定《租赁合同》无效，依据不足。（二）部分租金、物业管理费的诉讼请求已超过诉讼时效期间，且冠业公司收取物业管理费缺乏事实根据，依法不予支持。（三）从2015年1月1日起，凯沣公司租赁使用面积减少为168平方米，此后租金相应地应按3091元/月计付。一审判决认定冠业公司没有唐雨楠出具的《申明》原件，不能作为本案定案依据。退一步来说，即使是真的，该申明出具时间为2010年6月4日，而凯沣公司与冠业公司签订的新的租赁合同是2014年12月31日，故无法以在前的申明推定4年后的事实。（四）冠业公司诉请的电费没有事实及法律依据，应驳回冠业公司诉讼请求。根据两份《租赁合同》的约定，凯沣公司是根据水电表读数向冠业公司缴付电费，即冠业公司请求凯沣公司缴交电费应当提供凯沣公司使用电费的电表读数及冠业公司向电力部门缴交电费发票的证据。本案中，冠业公司请求凯沣公司支付欠缴的电费11119.8元是冠业公司自行制作的表格，该表格系冠业公司单方面制作，根本没有供电部门的抄表资料，不具备准确性、真实性及客观性。一审判决不应当将凯沣公司单方面制作的表格作为认定案件事实的依据。（五）由于冠业公司开发的清溪鹿湖湾项目欠东莞鸿顺房地产销售代理有限公司的很多佣金没有结算支付，因此，应当以佣金抵扣租金。一审判决所述广东恒安建设发展有限公司在2016年已经退出该项目，并不属实。冠业公司辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案为租赁合同纠纷，案涉租赁物系冠业公司从案外人东莞市广华物业发展有限公司承租后再转租给凯沣公司，未办理房产证、建设工程规划许可证以及报建手续，故无法提供上述材料。凯沣公司在合理期限内及庭审过程中也并未向法院申请对上述材料调查取证。一审判决认定案涉租赁合同均为无效合同，系在事实认定清楚的情况下适用的正确法律。即使冠业公司并未诉求确认租赁合同无效，但法院仍然有权在事实清楚的情况下依法认定合同无效。（二）租金和物业管理费的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，凯沣公司应当依据租赁合同约定每月向冠业公司支付597.2元管理费。1.案涉租赁合同无效，凯沣公司自2010年7月15日起一直持续占有使用案涉租赁物直至2018年4月30日才搬离，凯沣公司应当支付占有使用期间的占有使用费，凯沣公司的诉讼请求并未超过诉讼时效期间。2.退一步讲，即使双方租赁合同有效，但租赁合同是一个整体，尽管约定了分期支付，但承租人自始未依约交付租金，是一种连续状态的违约行为，因而诉讼时效期间应从合同的整体出发而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算。对租赁合同的时效以每一期租金分别计算，保护的是未履行义务的债务人利益，与诚实信用原则以及立法者的本意都是相悖。3.案涉租赁合同约定：乙方向甲方缴付管理费，每月管理费为人民币597.2元。凯沣公司应当按照合同约定向冠业公司缴纳管理费。（三）2010年7月15日至2018年4月30日案涉租赁物建筑面积为298.6平方米。1.[2010A001]租赁合同及[20140715]租赁合同均为双方真实意思表示，确认的租赁物建筑面积298.6平方米真实无误。[20150101]租赁合同系为了配合凯沣公司避税，且案外人唐雨楠出具的《申明》已经证实双方的租赁面积为298.6平方米。2.[2010A001]租赁合同和[20140715]租赁合同的租赁期限自2010年7月15日起至2018年4月30日止，与凯沣公司实际占有使用的期限一致。如凯沣公司所述[20150101]租赁合同才是真实的，那么2014年7月14日-2015年1月1日期间对应的租赁合同在哪？这显然与事实及逻辑不符。（四）冠业公司诉请的电费系根据凯沣公司的实际耗用核算出来，凯沣公司应当支付。（五）冠业公司的关联公司广东恒安建设发展有限公司与凯沣公司于2011年3月5日签订《鹿湖湾房地产代理销售合同》后，因客观原因无法对相关土地进行开发，佣金抵扣租金的情况不可能实现，故一并追讨2010年7月15日承租以来的租金。1.案外人唐雨楠手持凯沣公司公章到一审法院提出凯沣公司不向冠业公司缴纳租金是因为双方存在以佣金抵扣租金事实的抗辩，后凯沣公司代理人又否认双方存在以佣金抵扣租金的事实，称冠业公司实际上是与案外人唐雨楠任法定代表人的东莞鸿顺房地产销售代理有限公司存在合作关系且拖欠东莞鸿顺房地产销售代理有限公司款项未支付。前后陈述严重不一致，系凯沣公司恶意编造。2.冠业公司是否还欠案外人东莞鸿顺房地产销售代理有限公司佣金与本案无关，东莞鸿顺房地产销售代理有限公司与凯沣公司是互相独立的法人，是不同的法律关系主体。况且尚未经过双方结算的佣金如何抵扣本案的租金。二审期间，凯沣公司向本院提交证明及鹿湖湾签约销售统计。冠业公司向本院提交关于电费的情况说明及电费发票及收据若干。二审期间，本院就“东莞市东城区石井东升路水流坑230号的恒安大厦是否有办理建设工程规划许可证和建设用地规划许可证”发函至东莞市自然资源局，东莞市自然资源局回函称恒安大厦没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合上诉人凯沣公司的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、案涉合同的效力；二、2015年1月1日至2018年4月30日，凯沣公司承租案涉租赁物的面积；三、凯沣公司是否应当支付冠业公司租金、电费及管理费。一、案涉合同的效力凯沣公司认为案涉合同为有效合同。二审期间，本院就“东莞市东城区石井东升路水流坑230号的恒安大厦是否有办理建设工程规划许可证和建设用地规划许可证”发函至东莞市自然资源局，东莞市自然资源局回函称恒安大厦没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。综上，一审判决认定案涉合同无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定。二、2015年1月1日至2018年4月30日，凯沣公司承租案涉租赁物的面积凯沣公司确认其于2010年7月15日至2018年4月30日承租案涉租赁物，但认为2015年起其租赁使用面积减少为168平方米，为此向一审法院提交了双方签订的2015年1月1日至2018年4月30日的租赁合同。冠业公司称该合同为配合凯沣公司避税所签，应以双方签订的2014年7月15日至2018年4月30日的租赁合同为准。本院采信冠业公司的主张，理由如下：首先，案涉租赁物为不可分状态，凯沣公司并未主张其承租期间曾更换过租赁标的，2010年7月15日至2014年7月14日的租赁合同与2014年7月15日至2018年4月30日的租赁合同，时间相互衔接，建筑面积、套内面积一致，而2015年1月1日至2018年4月30日的租赁合同与上述合同的租赁时间不衔接，建筑面积、套内面积也不一致。其次，租赁合同签订初期，唐雨楠（身份情况详见一审判决第8页）曾作出申明，该申明与冠业公司的主张一致。最后，凯沣公司在确认唐雨楠曾管理过凯沣公司的情况下，如果认为唐雨楠出具的申明不真实，可以申请唐雨楠出庭作证或者申请法院责令唐雨楠出庭接受询问，但是凯沣公司既未提交相反证据，也未申请唐雨楠出庭作证，却仅以唐雨楠的申明与凯沣公司无关为由对真实性不予确认。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，凯沣公司应承担举证不能的不利后果，一审判决采信冠业公司的主张正确，租赁面积应以2014年7月15日至2018年4月31日的租赁合同为准。三、凯沣公司是否应当支付冠业公司占有使用费、管理费、电费凯沣公司主张冠业公司占有使用费的诉请已超过诉讼时效期间，管理费的诉请已超过诉讼时效期间且无依据，电费系冠业公司单方面统计，上述费用均不应支持。关于占有使用费。由于《租赁合同》无效，诉讼时效期间应自裁判确认合同无效之时的次日起算。因《租赁合同》被确认无效的本案判决尚未生效，故冠业公司占有使用费的诉请显然未超过诉讼时效期间。一审判决认为冠业公司的诉请未超过诉讼时效期间正确。此外，凯沣公司还主张冠业公司开发的清溪湖湾项目欠东莞鸿顺房地产销售代理有限公司佣金，应以佣金抵扣占有使用费。但是，东莞鸿顺房地产销售代理有限公司并非本案当事人，凯沣公司亦未说明佣金的具体数额及东莞鸿顺房地产销售代理有限公司与本案存在关联系，一审判决不予抵扣正确。关于管理费。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。凯沣公司一审未对管理费提出诉讼时效抗辩，二审未提交与诉讼时效有关的新证据，依据上述规定，本院对其诉讼时效抗辩不予支持。双方在租赁合同中明确约定了管理费的收取标准，一审判决予以支持并无不当。关于电费。凯沣公司确认双方之间的支付模式为根据冠业公司统计的数额，由凯沣公司行政人员交至冠业公司出纳。冠业公司已对电费收取的标准、形式作出了详细的说明和举证，凯沣公司未举证证明其已交纳案涉争议电费，亦未对电费数额提出具体异议，一审判决支持冠业公司主张正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10056.98元，由上诉人东莞市凯沣房地产策划有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年九月二十三日书记员  施淑女郑承怡附相关法律法规《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。