广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3241号原告：陈炳坚，男，汉族，1963年10月13日出生，住广州市从化区.原告：胡香玲，女，汉族，1980年6月28日出生，住广州市天河区.委托诉讼代理人：曾扬、莫敏燕，均系广东安扬律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街御景路**，统一社会信用代码91440101786092161T。法定代表人：杨林森，职务经理。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张碧莎，广东金桥百信律师事务所实习律师。原告陈炳坚、胡香玲与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（下称“从化雅居乐公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告陈炳坚、胡香玲的委托诉讼代理人曾扬，被告从化雅居乐公司的委托诉讼代理人舒辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈炳坚、胡香玲向本院提出诉讼请求：一、被告从2016年12月16日起至实际交付之日止按已付房价款1584551元每日0.1‰支付逾期交房违约金给原告，暂计至2019年7月2日止违约金为147046.33元（1584551元*0.1‰*928天）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月7日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，由两原告向被告购买位于从化市××地段××名门半岛花园××房（建筑面积为193.3㎡，房款总额为1584551元）。该合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：被告应当于2016年12月15日前将房屋交付原告使用。第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告雅居乐公司应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》……。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公司公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同签订后，两原告己按合同约定向被告全额支付了购房款，但被告出售给两原告的房屋至今还是临时用电，不能满足商品房交付所必须具备的基本居住条件，被告依法应承担迟延交楼的违约责任。被告从化雅居乐公司辩称：原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。理由如下：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准；二、根据原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，原告在购买涉案房产时即知道涉案房产的用电情况，双方关于涉案房产所约定的交付标准为被告具备竣工验收备案、住宅质量保证书、住宅使用说明书，原告也承诺不因为其他原因主张退房、赔偿或拒绝收楼，现其背离承诺，违背契约精神；三、涉案小区正常供电，可满足居民日常生活需要，原告无证据证明因为用电问题影响其正常使用，原告没有因此产生损失或存在损失；四、被告曾通知原告办理收楼手续，原告签收收楼通知后无故不前往收楼，故非被告过错导致延迟交楼，相应责任应由原告自行承担。经审理查明：2015年11月7日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201511131465，下称“买卖合同”）及补充协议，约定两原告购买被告开发的位于从化市街口街××地段雅××名门半岛花园××房的涉案房屋，建筑面193.3平方米，单价为每平方米9467.92元，总金额1584551元。该合同第八条约定：原告以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的49.51%，金额784551元；剩余房款金额800000元，须于2015年11月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：被告应当在2016年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。第二十三条约定：被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照本合同附件六中有关约定负责更换。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款1584551元，被告于2016年1月9日向原告开具了金额为1584551元的购房款发票。庭审中，原、被告双方均确认，原告至今未办理涉案房屋的收楼手续，被告确认涉案房产用电为临时用电。根据房管部门提供的《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》显示，涉案房屋坐落为从化市沙贝项目三期三组团H-88栋2梯（H-88栋2梯）302房，建筑面积193.30平方米，房款总价1584551元，预购人为陈炳坚（身份证号码）、胡香玲（身份证号码）。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案存在以下几个问题：一、关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。本案原告作为买受人依约支付了房款，被告作为出卖人应转移房屋所有权给原告，且房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。涉案房屋的用途是住宅，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故被告提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，由于被告为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件。二、关于被告应否向原告承担逾期交楼的违约责任问题。双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在2016年12月15日前向原告交付毛坯房，但涉案房屋至原告起诉之日起尚未达到交付条件，故被告应自2016年12月16日起向原告承担逾期交房违约责任。鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，故本院仅支持原告主张的自2016年12月16日起至原告向本院起诉之日即2019年7月15日的违约金。至于2019年7月16日起至涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，原告可待涉案房屋具备交付条件后与被告另行协商或另案主张。三、关于违约金的计算问题。根据双方的合同约定，被告如未能按本合同规定的期限交房，自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止。故违约金按已付房款总额1584551元的日0.1‰的标准，自2016年12月16日起计至2019年7月15日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（违约金每日以总房款1584551元的万分之一为标准，自2016年12月16日日起计至2019年7月15日止）给原告陈炳坚、胡香玲；二、驳回原告陈炳坚、胡香玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1620元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴建二〇一九年九月二十九日法官助理谭小婧书记员谢妍