河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终16370号上诉人（原审原告）：王游，男，汉族，1985年12月6日生，住河南省郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。上诉人(原审被告)：河南中之祥置业有限公司，统一社会信用代码：91410100341671734C。住所地郑州市惠济区文化路399号。法定代表人：刘德伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：高英恒，该公司员工。上诉人王游、河南中之祥置业有限公司（以下简称中之祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初3581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王游上诉请求：一、改判被上诉人支付以上诉人付款之日起计算资金占用期间利息（利息以536880元基数，按照同期银行贷款利率自2018年10月28日起计算至被上诉人全部返还本息之日止）；二、改判被上诉人双倍返还定金，即另外向上诉人返还2万元；三、改判被上诉人赔偿上诉人损失共计3000元；四、本案诉讼费用、保全费等费用由被上诉人承担。事实和理由：双方签订了《房屋认购合同》，购买中之祥公司融创中院宸院房屋，上诉人向被上诉人支付了定金、首付款及维修基金等，被上诉人与上诉人签订正式《郑州市商品房买卖合同》，但被上诉人通过威胁、强制等方式强制要求上诉人签订不公平的《附件五补充协议》，将其作为签订正式合同的前置条件，被上诉人甚至未经任何协商直接通过登报公告方式解除了《房屋认购合同》，且长期占压款项拒不退还。此外，被上诉人房屋还存在质量问题、得房率欺诈、虚假宣传等问题，上诉人积极进行沟通但是被上诉人拒不沟通，强制占压上诉人款项拒不退还，严重侵害上诉人的合法权益。《房屋认购合同》的解除完全因为被上诉人原因造成，且合同约定有定金，应当适用定金罚则同时赔偿上诉人的利息等各项损失，但一审法院对以上事实未进行认定和说明，导致业主利益不能维护。请求判如所请。中之祥公司针对王游的上诉辩称：一、王游拒绝签署正式的《商品房买卖合同》，已构成严重违约，无权要求双倍返还定金及赔偿损失，作为违约方，更无权要求中之祥公司赔偿其所谓的3000元的损失。二、中之祥公司已向王游发送了《解约函》，要求王游到中之祥公司处办理退款等手续，因王游一直迟延及拒绝办理，才致使资金占压，不是中之祥公司的过错，故王游无权要求中之祥公司承担资金占用期间的利息。三、中之祥公司严格履行了双方《房屋认购合同》的约定，没有任何违反《房屋认购合同》的行为。四、中之祥公司2018年8月22日项目开盘前，已严格按照住建厅29号文要求公示销售项目相关信息，包括但不限于企业营业执照、资质证书、项目五证、商品房买卖合同及附件范本、项目红线内及项目周边不利因素提示、特殊户型提示、房源销控表及项目测绘面积报告等文件，一直合法销售。不存在任何虚假宣传、得房率欺诈等问题。同时，涉案项目正在有序的建设过程中，尚未交付入住，更不可能存在所谓的“质量问题”。五、中之祥公司在本次交易中亦承受了巨大的经济损失。综上，请求依法驳回王游的上诉请求。中之祥公司上诉请求：1、改判上诉人中之祥公司有权扣除定金2万元。2、改判上诉人不承担资金占用期间的利息。3、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、依据《房屋认购合同》约定，被上诉人严重违反认购合同约定，上诉人有权扣除定金，一审认定双方均无过错，属于事实认定错误。二、上诉人已履行通知义务通知被上诉人及时办理退房退款手续，未能及时退款系被上诉人过错，故上诉人不应承担资金占用期间的利息。三、维修基金属于全体业主共同所有，被上诉人仅仅是代收代缴，其性质与购房款不同，不能也不应当计算占有资金期间利息。四、综合来看，本案其实是政府房地产政策调控下引起的社会事件，请二审法院充分考虑本案的特殊社会背景及公平正义的基本原则。王游针对中之祥公司的上诉辩称：一、中之祥公司无权在签订商品房买卖合同的预约合同阶段就收取业主首付款、维修基金、车位款等，无论何种原因解除合同后，中之祥公司均应当承担该部分自付款之日起的利息。二、一审法院对中之祥公司是否有权要求业主签订补充协议，以及补充协议的合法合规性没有进行任何调查和认定，直接忽视郑州房管局针对中之祥公司补充协议处罚这一事实，显然是刻意回避本案争议焦点。根据《商品房销售管理办法》第二十三条规定，中之祥公司应当在签订《认购合同》时对所有需要签订的材料进行公示、明示，对于格式条款的要尽到解释说明义务，但是中之祥公司并没有对任何附件予以公示或者解释说明。在签订正式合同之前，中之祥公司将补充协议五作为签订正式合同的前置条件（该证据在根据法院庭审笔录“发问环节”以及证据19中直接证明），根据《商品房销售管理办法》以及房管局合同备案要求，房管局网签仅仅需要对正式房屋买卖合同协商一致签订即可，中之祥公司人为设置前置条件增加需要签订的材料，严重违反了相关规定和流程。更为重要的是该补充协议存在大量的霸王条款，免除自身责任、加重购房者责任的违法违规条款，补充协议的问题受到郑州市房管局的处罚（即《违规经营处理情况的通报》），直接证明其严重违法违规行为。本案中中之祥公司公告解除合同的原因就是业主未签订该补充协议，是本案的焦点，但是一审法院对于该补充协议是否应当签订，补充协议内容是否合法合规，房管局的处罚措施以及中之祥公司逼签行为等均没有进行调查认定。三、一审法院对原告提出的房屋质量问题、得房率欺诈问题、虚假宣传问题均没有进行调查核实，而中之祥公司存在的以上问题也是业主解除合同要求返还定金的重要依据之一。四、业主通过各种方式向中之祥公司沟通、协商希望解决相关问题，但是中之祥公司自始至终没有合理的沟通和解释，不存在所谓的“经过协商后仍未达成合意”的情况，而是直接公告解除合同，所以中之祥公司应当对其拒不沟通协商直接解除合同的行为承担全部法律责任。五、业主在几次维权和函件中都集中或者单独都明确要求过退房，但是中之祥公司所谓的退房退款的条件是是扣除两万元定金，且放弃其他所有权利。一审法院认定的权利主张之日严重错误，而且也是对业主严重不公平的。六、中之祥公司以利率下降为由诬陷业主的本次诉讼起因是对事实的严重歪曲，是对业主正常诉求的恶意曲解，经历过一审中之祥公司依然以这种理由来上诉，可见中之祥公司在处理业主退款事宜中的态度。王游向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告于2018年10月28日签订的《房屋认购合同》；2、请求判令被告返还原告定金、首付款、维修基金，以上共计536880元，以536880元为基数，按银行同期贷款利率支付自2018年10月28日起至被告返还本息之日止，截止2019年1月28日利息暂计为5566元；3、请求判令被告双倍返还定金2万元；4、请求被告赔偿原告损失共计3000元；5、本案的诉讼费用、保全费等由被告承担。一审法院认定事实如下：2018年10月28日，原、被告签订《房屋认购合同》一份，合同约定，原告（乙方）认购被告（甲方）开发销售的融创城开誉城一号院1期5-2-2601号房屋，建筑面积127.78平方米，单价13606元每平方米，总房款1738575元；认购合同签订同时，原告向被告支付定金2万元作为立约担保，该定金自双方签订《商品房买卖合同》后自动转为房款；原告应自2018年10月31日前一次性交纳除定金外的首付款508575元，并于签订《商品房买卖合同》当日就剩余房款支付与被告指定银行办妥按揭贷款申请手续，贷款金额自贷款发放之日由银行直接拨付给被告；原告须持本合同原件并按照本合同约定于被告通知原告三日内到被告指定现场签署《商品房买卖合同》及附件和相关的购房资料，并交纳维修基金及其他代收费用等；若原告在签订本合同后要求退房或要求解除本合同并经被告同意的，被告不再返还定金，并有权将该房屋另行出售；在签订《商品房买卖合同》之前，如遇不可抗力或意外事件导致原告购买房屋不能出售，被告有权解除本合同，被告于解除本合同30日内将所收定金无息退还原告，被告不承担任何责任；被告依据约定解除本合同的，自被告发出解除通知之日起本合同解除，原告如有异议，应在被告发出解除通知之日起3日内请求人民法院确认解除合同的效力；关于《商品房买卖合同》的签署约定：原告已详细阅读了并且完全理解被告在销售现场公示的《购房须知》、《购房资料准备清单》、《商品房买卖合同》及补充协议、附件样本等全部条文，原告同意按照该样本内容签订《商品房买卖合同》及补充协议、附件等，双方对此无任何异议，若原告对前述《商品房买卖合同》及其补充协议、附件之内容等有异议，要求解除本合同或不同意签署《商品房买卖合同》及补充协议、附件或者要求重新磋商有关条款的，则视为原告违约，被告有权解除本合同，不再返还原告定金并有权将该房屋另行销售。该认购合同签订当日，原告向被告交纳了首付款528575元（含定金2万元）及维修基金8305元。2018年12月4日，被告向原告发出催告函，要求原告收到本催告函后三日内到被告销售部签订正式《商品房买卖合同》，否则，被告将按照合同约定解除与原告签订的《房屋认购合同》，并将房屋另行处置，定金不予退还，被告向原告发出的催告函原告未签收。被告又于2019年1月1日向原告发出解约通知书，告知原告被告已于2018年12月4日用邮政特快专递通知原告签约时间，但原告未按照约定与被告签订《商品房买卖合同》，依据认购合同的约定，被告有权与原告解除《房屋认购合同》、扣除原告交付的定金、并将房屋另行出售，被告向原告发出的该解约通知书原告拒绝签收。被告又于2019年1月23日在郑州晚报上刊发解约公告，解除与原告签订的编号为DK1-5-2-2601的《房屋认购合同》。原告于2019年1月16日向被告发出沟通函一份，主要内容为：被告置业顾问在买房前、买房过程中价格欺骗，现正式通知被告，自原告发函5日内赔偿原告受到的一切损失，并在与原告协商一致前提下签订正式合同，否则视为被告原因导致认购合同无法正常履行，被告应当于合同解除之日全额退还原告所交纳的款项及利息，双倍返还定金。因原告未按被告发出的催告函与被告签订《商品房买卖合同》，被告也未按原告发出的沟通函就如何签订正式合同与原告进行协商，也未退还原告首付款及维修基金，后原告等人多次到被告售楼部及房管部门以《补充协议》中的补充条款存在免除房屋出卖人法定义务、加重购房人责任为由反映情况。一审法院认为：原、被告签订《房屋认购合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该《房屋认购合同》合法有效。房屋认购合同是商品房买卖合同双方在签署商品房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购合同时，真正的买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了认购合同，仍需双方另行签订商品房买卖合同。但房屋认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的《房屋认购合同》未涉及到商品房的交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供暖、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权、责；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记的有关事宜；违约责任等主要内容，故双方签订的《房屋认购合同》系商品房买卖合同的预约合同。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下进行协商，为最终订立正式的本约创造条件。本案中，原、被告在订立《房屋认购合同》后，在原、被告订立正式的《商品房买卖合同》过程中，原告对被告此时方出示的《商品房买卖合同》的补充协议部分条款存有争议，双方协商后仍未达成合意，致使双方最终未能签订《商品房买卖合同》，被告于2019年1月1日向原告发出解约通知书后，又于2019年1月23日在郑州晚报上刊发解约公告，解除了与原告签订的《房屋认购合同》，原告就此未提出异议，双方签订的《房屋认购合同》至此已解除。故双方对最终未能签订《商品房买卖合同》均不存在过错。现原告要求被告双倍返还定金及赔偿其损失3000元的请求，证据不足，不予支持；《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告于2019年1月22日向本院递交起诉书，要求被告退还原告交纳的首付款及维修基金、支付款项占用期间的利息、双倍返还定金的等请求，系明确表示其不再履行认购合同确认的义务，故被告应自原告向本院主张权利之日起（2019年1月22日）按中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用期间的利息至实际清付完毕之日止。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告河南中之祥置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告王游房屋首付款528575元（含定金20000元）及维修基金8305元，共计536880元，并以536880元为基数，自2019年1月22日起至实际清付完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4727元，由被告负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，王游、中之祥公司签订的《房屋认购合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性，合法有效。一审判决关于案涉《房屋认购合同》系商品房买卖合同的预约合同的认定正确，故本案案由应确定为商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二条、第三条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案中，双方签订《房屋认购合同》后，在订立正式的《商品房买卖合同》过程中，王游对中之祥公司出示的《商品房买卖合同》的补充协议部分条款有异议，双方针对争议条款未达成合意；由于双方关于争议条款均坚持己方意见未能达成合意，在《房屋认购合同》约定的合理期限内未能签订正式的商品房买卖合同，中之祥公司于2019年1月25日向王游发出解约通知书，解除了与王游签订的《房屋认购合同》，王游就此未提出异议，双方签订的《房屋认购合同》至此已解除；本案中王游诉讼请求解除已经解除的《房屋认购合同》，于法无据，应不予支持。因双方在《房屋认购合同》后，在订立《商品房买卖合同》过程中协商未果，致使认购合同的目的无法实现，一审认定双方对无法签订《商品房买卖合同》均不存在过错，符合当事人法律地位平等及当事人意思自治原则，并无不当；一审据此认定王游诉讼主张的双倍返还定金、赔偿损失依据不足，不予支持，事实清楚，并无不当；中之祥公司上诉请求2万元定金应不予返还，亦依据不足，理由不充分，不予支持。关于王游主张的利息损失问题，一审法院结合本案合同性质及合同履行情况、无法继续履行的原因等因素，认定中之祥公司应自王游向法院主张权利之日起至实际清付完毕之日止，以已付款为基数按中国人民银行同期贷款基准利率为标准向王游支付资金占用期间利息，符合本案案情，并无不当；王游主张应自其款项支付之日起计算利息的理由以及中之祥公司主张应不予支付利息的理由，均依据不足，不予支持。综上所述，上诉人王游、中之祥公司的上诉理由依据不足，上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人王游负担375元，上诉人河南中之祥置业有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  贾建新审判员  邵晓斐二〇一九年九月四日书记员  王阳涛