河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终1882号 上诉人（原审被告）：沽源县济民房地产开发有限责任公司，住所地沽源县平定堡镇西围子外贸街。 法定代表人：张国岐，董事长。 委托诉讼代理人：张文欢，公司职员。 委托诉讼代理人：苏仲麟，河北宇联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李百年，男，1961年11月1日出生，汉族，居民，现住沽源县。 委托诉讼代理人：张成亮，河北金源律师事务所律师。 上诉人沽源县济民房地产开发有限责任公司（以下简称济民公司）因与被上诉人李百年商品房销售合同纠纷一案，不服河北省沽源县人民法院（2018）冀0724民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人济民公司的委托诉讼代理人苏仲麟、被上诉人李百年及其委托诉讼代理人张成亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济民公司上诉请求：撤销河北省沽源县人民法院（2018）冀0724民初316号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：李百年购买的房屋，结构没有变化，合同上的房屋名称与房管部门的房屋名称不一致。济民公司在一审答辩状及代理词已经说的非常明确。67146元的损失是一个虚假鉴定的损失，该鉴定书对李百年所买的楼房没有鉴定。（1）鉴定书给出购买楼房的成本价932.26元，这个价不是这间房的成本；（2）鉴定书给出的1136.04元，不是盖这栋电梯楼的成本价；（3）案涉楼房，不全是砖混结构，基础及地上一层是“钢混结构”，2-6层才是砖混结构；（4）鉴定人把按1-6层全部是砖混结构计算，完全错误；（5）鉴定人按张家口市2016第5、6、7、8期工程造价信息，进行推论完全错误，就是全张家口也没有，济民公司卖给李百年这种，用两种结构盖起来的楼房；（6）既然是两种结构进行比较，9层“钢混结构”与6层的“砖混结构”进行比较，而鉴定人根本不知道，济民公司电梯楼和多层楼的成本价；（7）鉴定人算出来的两种结构的“差价”，是张家口的信息估算价。根木不是济民公司卖给李百年的成本价；（8）鉴定的原则是，对涉案物品这种“特定物”进行鉴定，而不能对同一个类别的“同类物”进行鉴定。本案的涉案房屋是“特定物”，是唯一的，而鉴定人对这一特定物根本没有鉴定，所以四合公司的鉴定书，不具有真实性；（9）因为鉴定的不是济民公司的房屋，所以这个所谓的损失费用，也不是李百年的损失。一、四合公司的鉴定不具备真实性。四合公司是对争议的房屋进行的造价鉴定，也就是成本鉴定。可是济民公司的房用的什么传，什么型号水泥，什么材质的钢材，鉴定书上没有记载，至于这些建材是什么价格鉴定书上更没有。既然鉴定人一无所知，为什么能鉴定出成本损失，因为鉴定人用的是推论，用逻辑推理推导出的结论。鉴定人采用了张家口工程信息，张家口地区先确定一个砖混结构的成本价，再确定一个小高层的最低成本价，然后用一个数学公式推导出两种结构成本的差价，最后按平米数计算成本差价损失。鉴定人用的是张家口市信息公布的所有房屋成本的最低平均值，而不是特定楼房的成本，更不是案涉楼房的成本，说明鉴定书对济民公司房屋的鉴定不具有完全的真实性。二、四合公司的鉴定不具备关联性。以上已经说明，鉴定书是根据张家口信息推导出了一个结论，而这个推论不是指的具体哪栋房屋的成本。最明显的就是被上诉人房屋的最低成本价是932.26元，这个数字哪来的？是张家口市2016年工程造价信息，也就是向社会公布的理论数字，而不足案涉房屋的实际成本价，也就是说济民公司所买房子的成本价到底是多少？鉴定人不知道。李百年要鉴定的就是，济民公司盖的电梯楼成本价与盖的砖混6层楼进行比较，相差多少钱，而鉴定人对济民公司卖给李百年砖混楼的成本没有鉴定，对电梯楼也没鉴定，所得结论是不真实的，所以该鉴定书与本案毫无关联性。本案争议的不是什么成本价，而是李百年所买的房屋有没有损失，这个损失是李百年花的钱买的房屋能不能住，如果不住了要卖，与框架架构相比少买多少钱，这才是李百年的损失，也就是委托书上增值损失，但是鉴定人没有结论，李百年所买的房屋不仅没有损失，而且是增值了。济民公司没有按照成本价卖房为什么要按成本价赔偿，所以鉴定书与本案没有关联性，5000元的鉴定费不应由济民公司承担。三、济民公司不应当承担逾期办证的违约金。双方合同有约定，约定180日，这是特殊约定。其次约定了买受人退房才赔偿损失，对于买受人不退房的，出卖人不支付违约金， 李百年答辩称，济民公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 李百年向一审法院起诉请求：一、判决2016年7月11日签订的《商品房买卖合同》有效，涉案房屋所有权归李百年所有；二、判决济民公司继续履行合同并限期向李百年交付涉案房屋办理确权所需的合法手续；三、判决济民公司单方变更房屋结构的违约行为给李百年所造成的损失67146元；四、判决济民公司因逾期交付房屋违约向李百年支付违约金34804.07元；五、判决济民公司因违约导致不能按时取得房地产权证书，向李百年支付违约金20554.17元；六、判决济民公司没有兑现承诺的损失12460.68元；七、判决济民公司承担本案鉴定费、诉讼费等费用。 一审法院认定事实：一、关于房屋结构问题。合同约定该房屋是“钢筋混凝土结构”，实际交付时，该房屋为“砖混凝土结构”，对该事实予以确定。现济民公司已将该涉案房屋交付李百年使用中，李百年已经居住，但未办理房屋确权登记。二、对优惠购买房屋问题。2016年6月23日和2016年7月9日分两笔李百年向济民公司支付首付款113034元。2016年6月9日钢筋工九人正在绑扎七层14-22轴样柱插筋，三层主体已经完工。因李百年证据不足，没有证明符合优惠的约定条件。对该优惠事实不予认定。三、关于逾期交房违约问题。双方《商品房买卖合同》第九条约定交房逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限（即2016年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。李百年于2017年11月8日领取房门钥匙，自行验收后并装修入住。后经过沽源县住建局组织调解，双方约定逾期违约金按照7000元给付，当李百年到济民公司处领取违约金时，因由李百年缴税和维修基金意见不统一，济民公司没有向李百年支付这7000元逾期交房违约金。四、《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。济民公司实际交付给李百年房屋使用的时间是2017年11月8日。该争议楼房于2018年8月17日由沽源县住房和城乡规划建设局验收合格，整体楼房于2018年12月19日颁发了不动产登记，现已具备办理房屋确权手续。从2017年11月8日至2018年12月19日，共计407天，扣除180天，即逾期办理房屋确权证书为227天。李百年支付鉴定费5000元。 一审法院认为，李百年、济民公司已经履行合同，并交付李百年使用，已经实现合同目的。李百年已经取得房屋的使用权，但需要对所有权进行登记，并拥有该房屋。济民公司将在合同中约定的“钢筋混凝土结构”的房屋建设变更为“转混凝土结构”，没有取得原告方的一致认可，属于履行合同瑕疵，构成违约，所以应承担违约责任，应退还李百年因变更房屋结构所节约的成本67146元。济民公司没有按照约定期限交付房屋，构成逾期交房违约，但在沽源县住房建设局的组织协调下，双方同意按照7000元由济民公司承担违约金，且大部分住户已经履行赔付，所以济民公司也应按照7000元赔付李百年。李百年主张的不能按时取得房地产权属证书要求支付违约金问题。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算承担违约责任。李百年已付给济民公司楼房款为373034元，贷款的年利率为6.3699996％，加罚年利息率按照40%计算，即以年利息率为8.9179994%计算，逾期办理房屋确权证书为227天，据此济民公司应承担违约金20626元。李百年主张的济民公司没有兑现承诺的损失，依据不足，不予支持。判决： 一、济民公司于判决生效后十五日内协助李百年办理涉案楼房的产权过户手续，即将济民公司开发建设的位于沽源县平定堡镇西围子外贸街沽源县观湖国际商住小区1号楼5单元301室房的产权变更登记在李百年名下。二、济民公司于判决生效后十五日内给付李百年涉案楼因结构变化引起的价格损失费用为67146元、逾期交房违约金为7000元、逾期提供办理房屋确权证书手续的违约金20626元、鉴定费5000元，总计99772元。三、驳回李百年的其他诉讼请求。 本院二审期间，济民公司提交了三份不动产权证书复印件,证明目的为案涉房屋的房本已经能够办理需业主亲自办理，证书中写明了为钢筋混凝土结构。李百年的质证意见为以上不动产权证书日期系在本案一审判决之后，证书中写明了为钢筋混凝土结构，但实际房屋系砖混结构证实了发生损失。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方在一审中提交的相关证据已经证实了案涉房屋的结构与合同约定不符，济民公司提交的三份不动产权证书复印件不能证实其主张，本院不予采信。其他查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，首先，结合双方提交的商品房买卖合同、沽源县观湖国际工程河北省固定资产投资项目核准证、沽源县建设工程竣工工程规划合格证以及加盖济民公司公章的和解协议，能够证实案涉房屋结构系“转混凝土结构”，并非双方合同中约定的“钢筋混凝土结构”，一审法院对房屋结构现状认定具有法律和事实依据。关于案涉的工程造价鉴定意见书，经审查，一审法院依据李百年的申请，就案涉房屋结构变化导致经济损失进行鉴定，委托鉴定程序合法，鉴定部门具有相应的鉴定资质，济民公司主张鉴定依据不合法，楼房建设成本计算无依据，不具有真实性和关联性，但其作为房地产开发企业未能提供相应的证据足以反驳，亦未在一审中申请重新鉴定，依据法律规定，人民委托鉴定部门作出鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力，故一审法院认定该鉴定意见书并依据鉴定结论作出判决符合法律规定。关于逾期办证的违约金责任，因济民公司未按照约定交付房屋亦未按照约定办理房屋相关权属证书，存在违约，一审法院对李百年主张予以支持，并依据法律规定参照双方合同约定的已付购房款总额计算违约金数额并无不当，本院予以支持。 综上所述，济民公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,000.0元，由上诉人沽源县济民房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年九月二十四日 书记员  秦 健