浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0602执异135号案外人徐家宸，男，1937年5月1日出生，汉族，住杭州市萧山区。申请执行人王素雅，女，1955年1月14日出生，住绍兴市越城区。被执行人陈关明，男，1954年1月16日出生，住绍兴市越城区。在本院执行申请执行人王素雅与被执行人陈关明民间借贷纠纷一案中，案外人徐家宸提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人徐家宸称，申请执行人王素雅与被执行人陈关明民间借贷纠纷一案，申请执行人依据(2017)浙0602民初6078号民事调解书向贵院申请强制执行，执行中贵院查封了登记在陈关明名下位于越城区跨湖人家小区23幢402室房地产（以下简称涉案房地产），并作出公告欲处置该房地产。2014年11月3日，陈关明和徐家宸签订了关于涉案房地产的书面《房屋买卖协议》，约定涉案房地产由陈关明出卖给徐家宸，转让价65万元，其中的45万抵扣陈关明于2002年8月6日向徐家宸的借款20万及按月利率1分计算至2014年11月3日的利息25万元，余款20万元案外人已经于2014年11月5日以转账形式支付给了陈关明。陈关明于2014年11月5日向案外人交付了涉案房地产。案外人取得后将该房屋出租给了他人。案外人徐家宸认为，涉案房地产被法院查封之前，案外人已经与陈关明签订书面买卖合同，按合同约定支付全部价款，也已经在被法院查封之前占有该房屋，因涉案房地产系拆迁安置房，在查封之前未办理过户手续非案外人原因，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人提出执行异议，请求中止对涉案房地产的执行，并解除对该房地产的查封。申请执行人王素雅称，第一，申请执行人对案外人提供的《房屋买卖协议》真实性有异议。据申请执行人了解案外人与陈关根有亲戚关系，在合同载明的签订日期案外人已年逾77周岁，购房不符合常理，且价款明显低于市场价格，不排除两人恶意串通损害申请执行人利益的可能性。第二，案外人未提供法院查封之前就已经占有涉案房地产的证据，案外人主张于2014年11月5日接收涉案房地产，之后将该房产出租给他人，却没有提供实际占有的依据，应当承担举证不能的不利后果。第三，申请执行人对购房价款的交付存疑，案外人提供的借条载明的出借人为钱有根而非案外人，主体不一致；且借条没有相应的交付凭证，真实性无法证明。另外《房屋买卖协议》所谓的利息计算为25万元也不符合借条的约定。20万元的银行汇款单并未载明用途，只能证明案外人与陈关明亲戚之间的款项往来，不能证明是购房款。第四，案外人没有及时办理过户登记，虽然涉案房地产系拆迁安置房，但据申请执行人了解，在2017年就可以办理房产证，早于申请执行人申请查封的时间，因此，案外人系因自身原因未能及时办理房产证，应承担不利后果。最后，贵院在2017年执行时就在涉案房地产门口张贴过公告，要求对该房产有租赁权的案外人在公告张贴后10日内到法院申报权利，但是案外人并未前来申报，一直到2019年7月，法院要真正执行涉案房地产的时候，才提出执行异议，明显存在恶意。综上，请求法院依法驳回案外人的执行异议请求。本院查明：本院在审理原告王素雅与被告陈关明民间借贷纠纷一案中，根据原告申请于2017年6月2日在绍兴市越城区城中村改造办公室诉讼保全查封了陈关明名下跨湖人家23幢402室、24幢401室、27幢403室的拆迁安置房（上述房产的所有权现仍登记在绍兴市村庄改造建设投资有限公司名下）。2017年10月14日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告陈关明归还原告王素雅借款本金150万元和利息443000元，合计1943000元，分别于2017年11月20日之前向原告王素雅支付50万元，2017年12月31日之前支付50万元，2018年1月31日之前支付943000元，若被告陈关明任一期未按期支付，原告可就被告陈关明未到期的全部款项一并申请强制执行；二、本案案件受理费依法减半收取10230元，财产保全费5000元，合计15230元，由被告陈关明负担，于2017年10月28日之前向本院缴纳。同日，本院出具（2017）浙0602民初6078号民事调解书对上述调解协议的效力予以确认。因被告未按调解协议约定履行，根据原告申请，本院于2017年11月28日对该调解书立案执行。执行中，本院于2018年1月30日作出（2017）浙0602执6534号公告，责令被执行人于2018年2月10日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对涉案房地产进行评估、拍卖，并通知对涉案房地产有租赁权或其他相关权利的案外人于2018年2月10日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。同日，本院将该公告在涉案房地产处进行了张贴，此后案外人于2019年7月向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。案外人徐家宸为证明其异议成立，向本院提交了以下证据：1、甲方（卖方）为陈关明，乙方（买方）为徐家宸，落款日期为2014年11月3日的《房屋买卖协议》复印件1份，其中记载：甲方现有跨湖人家小区23幢402室房屋一套，建筑面积为84.27平方，附带车棚为Z19，面积约10.36平方左右；双方约定上述房产价格为65万元整，等房产过户时候，双方到便民中心交接完毕付清；其中45万元抵扣甲方于2002年8月6日向乙方借款20万元及按月利率计算至本协议签订日止的利息25万元，余款在本协议签订后支付；乙方付清房屋金额时候，甲方应马上交付房屋的钥匙及有关房屋的资料（交房资料、交房卡、水电单子、有线电视费单子、煤气单子等）。协议甲方落款处有陈关明、周根美签名捺印，乙方落款处有徐家宸签名捺印。2、借款人为陈关明、落款日期为2002年8月6日的《借条》复印件1张，其中记载：今由陈关明向钱有根家借款人民币贰拾万元正。（200000元）利息按年息1分计算。3、汇款人为案外人、收款人为陈关明、金额为20万元的中国工商银行汇款业务凭证复印件1份。4、“徐家宸、钱友根夫妇”金鸳鸯荣誉证书复印件1份。5、关于涉案房产的鉴湖水环境综合整治安置房屋房票复印件1张。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人徐家宸提供的证据即使真实也只能证明案外人与陈关明之间存在以房抵债关系，但双方至今未办理涉案房地产的产权过户登记手续，且案外人亦无充分证据证明其在涉案房地产被法院查封之前已合法占有该房地产并使用至今的事实。综上，案外人提出排除对涉案房地产的执行的异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人徐家宸的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 张 剑审判员 马浩轩审判员 董建敏二〇一九年九月十七日书记员 陈文旗本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。