陕西省大荔县人民法院   执行裁定书     （2019）陕0523执异44号     案外人：陶雷，男，1985年XX月XX日出生，汉族，住所大荔县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX   申请执行人：中国工商银行股份有限公司大荔县支行，住所地大荔县。   负责人：雷耀锋，系该行行长。   被执行人：李刚，男，1985年12月27日出生，汉族，住所大荔县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX   被执行人：靳婉妮，女，1984年1月2日出生，汉族，住所大荔县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX   本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司大荔县支行申请执行李刚、靳婉妮借款合同纠纷一案中，案外人陶雷对位于大荔县XX大道XX段XX号楼李刚、靳婉妮名下的房产提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。   案外人陶雷称，2017年10月，他从被执行人李刚处承租到位于大荔县XX大道XX段XX号楼从东向西数第5、6、7间商铺，租赁期限为五年，租赁费三间每年7万元，他对该商铺投资了50万元，经营“火熳天大虾火锅”至今。2015年5月22日，大荔县法院在他承租商铺上张贴拍卖公告，经他多次与法院沟通得知该商铺被查封，法院并未在查封商铺上张贴封条，导致他在2017年10月承租商铺时对查封事宜不知晓，装修投资50余万元，造成严重的经济损失，关于上述情况他多次与法院进行协调沟通，希望能够妥善处理，能够继续让他承租该房屋，减少经济损失，但至今无果。基于以上事实，他认为，法院在查封上述商铺期间，应当依法张贴封条进行公示，且他的承租合同发生在先，法院的拍卖公告公示后，依法应当继续保留他的承租权，但法院于2019年7月30日作出强制搬迁公告，明显侵犯他对执行财产享有的合法使用、占有权，故提出执行异议，请求立即中止对他承租房屋的执行，恢复他对租赁房屋的占有使用权，直至租赁合同期满为止。   申请执行人中国工商银行股份有限公司大荔县支行称，1.案外人提出中止对其租赁房屋的执行措施无法律依据。案外人作为借款人李刚在他行处贷款抵押房屋的承租人，享有承租人依法享有的租赁合同法律关系上应有的权利，但因其签订的房屋租赁合同迟于抵押合同，案外人无优先购买的权利，也不存在买卖不破租赁的情形，无权干涉他行行使抵押权，其要求中止对抵押权人依法行使权利实现抵押权无法律依据。2.他行要求撤销人民法院发布的搬迁公告无合法依据。2016年，他行为收回贷款已就该抵押房产启动了行使抵押权的法律程序，因抵押物流拍变卖而未能实现抵押权，但该房产一直处于查封状态，按照法律规定，该房产查封后，债务人李刚已无权处分该房产。案外人在他行处置该房产期间，在其房屋租赁合同未按照商用房出租规定进行备案的情况下承租该处置房产，他行作为承租人明知租赁物被拍卖变卖的情况下仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险理应由案外人承担。该房产被拍卖后，在法院的多次催告下，案外人作为承租人无视法律规定，不但拒不腾房，还无理要求人民法院撤销发布的公告，其要求人民法院撤销公告的无理要求无合法依据。3.案外人所称对房屋查封状态不知晓及人民法院公告内容侵害其租赁房屋合法使用权、占有权的说法是错误的。一是该租赁房屋一直处于抵押状态。案外人在租赁使用房屋时，有义务核实该租赁房屋的权属及抵押状况，案外人应对其未能按规定履行其注意义务造成对租赁房屋权属、抵押及查封状态不清楚造成的损失承担责任。二是该租赁房产一直处于查封状态，出租人在房产查封后已丧失对该房产的处分权，出租人擅自处分该查封房产属无权处分，签订的租赁合同自始无效，案外人声某某对房屋拥有合法的使用权、占有权本身就是错误的。三是人民法院不存在侵害其权利的情况发生。在进入执行程序后，人民法院和工作人员对抵押房产现场及租赁户进行了多次走访，案外人一直避而不见，对他行实现抵押权进行抵制，其声某某多次与法院进行沟通与事实不符，人民法院按照法定程序发出公告要求腾迁的最后期限是8月15日，但直至25日再次现场通知时仍拒不配合。综上，在该案中，该行依法行使抵押权，人民法院依法行使执法权并无不妥，案外人所提异议无事实及法律依据，应依法予以驳回。   本院查明，2014年2月26日，中国工商银行股份有限公司大荔县支行与李刚、靳婉妮签订编号为2014（245）个人购房借款/担保合同，以李刚、靳婉妮购置的位于大荔县XX大道XX段XX号楼8-M-3（1-3层）房屋抵押担保借款335万元，贷款期限为10年，从2014年3月26日至2024年3月26日。并于2014年3月26日办理抵押登记，他项权证号为荔房他证大荔县字第2014109号。后于2014年4月1日经大荔县公证处进行公证，赋予《个人购房借款/担保合同》强制执行效力，公证书编号为：（2014）大证经字第852号，后因李刚、靳婉妮违反合同约定造成三期以上逾期，中国工商银行股份有限公司大荔县支行向大荔县公证处申请，大荔县公证处于2015年9月14日作出（2015）大证执字第32号执行证书。   中国工商股份有限公司大荔县支行于2015年9月24日据此向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2015年12月7日作出（2015）大执字第00736号执行裁定书，裁定：一、对被执行人李刚、靳婉妮所有的位于大荔县XX大道XX段XX号楼8-M-3（1-3层）的房产予以查封。二、被执行人李刚、靳婉妮负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人李刚、靳婉妮可以使用被查封的财产，但因被执行人的过错造成财产损失的，应由自己承担责任。查封期间内被执行人不得转移查封的财产，不得对查封财产设定负担，不得有妨碍执行的其他行为。后对该房产进行评估，申请执行人中国工商银行股份有限公司同意退出本次执行程序，本院于2015年12月7日作出（2015）大执字第00736号执行裁定书，裁定：终结本院（2015）大执字第00736号案件的执行。该房产评估后委托陕西正和拍卖有限公司进行拍卖，因无人竞买三次均流拍。本院于2018年1月30日作出（2018）陕0523执恢70号执行裁定书，裁定：变卖被执行人李刚、靳婉妮所有的位于大荔县XX大道XX段XX号楼8-M-3（1-3层）的房产，并发布变卖公告，亦无人竞买。申请执行人中国工商银行股份有限公司大荔县支行不同意折抵并申请撤回本次执行。本院于2018年7月3日作出（2018）陕0523执恢70号之一执行裁定书，裁定：终结本院（2018）陕0523执恢70号案件的执行。   2019年2月26日，申请执行人中国工商银行股份有限公司大荔县支行申请恢复执行，并以房地产市场发生变化为由申请重新启动拍卖程序。并经陕西富星辉房地产资产评估有限公司进行了评估，本院于2019年5月6日作出（2019）陕0523执恢83号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人李刚、靳婉妮所有的位于大荔县XX大道XX段XX号楼8-M-3（1-3层，房屋所有权证：荔房权证大荔县字第XXXXXXX号）的房产。并在淘宝网发布公告。经两次拍卖，买受人苏某某于2019年7月22日以最高价256万元竞得。本院于2019年7月30日张贴公告，责令被执行人李刚、靳婉妮在2019年8月15日前迁出房屋。   另查明，案外人陶雷提交其与李刚（大荔县海粤商贸有限公司）签订的租赁合同，约定：陶雷租赁坐落于海粤酒店一楼由东向西5、6、7间，租赁期限为5年，从2017年10月至2022年9月8日……。   本院认为，案外人陶雷以其享有租赁权要求排除执行。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权”。就本案而言，本案诉争的房产为抵押房产，自2014年3月26日起抵押登记权登记在中国工商银行股份有限公司大荔县支行名下，故在对外公示的效力上，中国工商银行股份有限公司大荔县支行作为抵押权人，即便案外人陶雷有承租权，其承租该房产的时间为2017年10月，案涉房产属于先抵押后出租的状况。诉争房产在设立抵押权的情况下出租，不适用“买卖不破租赁”的规则，案外人对诉争房产的租赁权不能对抗中国工商银行股份有限公司大荔县支行实现抵押权。其次，本院于2015年12月份对案涉房产即采取查封措施，案外人的承租权成立于本院查封之后，故案外人所主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定。最后，本院在执行赋予强制执行效力的公证债权文书过程中，依法对抵押房产进行拍卖，苏某某合法受让抵押房产后，本院要求案外人陶雷腾空、迁出案涉房产并无不当。案外人未审查案涉房产已抵押、查封的状况下签订租赁合同，理应承担由此产生的法律风险。综上，案外人的主张不能成立。   依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：   驳回案外人陶雷的异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向大荔县人民法院提起诉讼。       审  判  长    田  妍   审  判  员    潘 军 华   审  判  员    李 军 峰     二0一九年九月二十六日     书  记  员    张  欣      1