四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初5895号 原告:李斌，男，1985年9月12日出生,汉族，住浙江省临安市。 委托诉讼代理人：马会林，女，1985年8月2日出生,汉族，住成都市高新区，与李斌系夫妻关系。 原告:马会林，女，1985年8月2日出生,汉族，住成都市高新区。 被告:成都北辰置业有限公司，住所地成都高新区。 法定代表人：庾颢，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：薛松，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖华，泰和泰律师事务所律师。 原告李斌、马会林诉被告成都北辰置业有限公司（以下简称北辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告李斌、马会林，被告成都北辰置业有限公司的委托诉讼代理人薛松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李斌、马会林向本院提出诉讼请求：1、判令被告北辰公司向原告支付逾期交房违约金11929.54元；2、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：李斌、马会林于2016年10月1日与北辰公司签订《四川省商品房买卖合同》，李斌、马会林购买北辰公司开发的北辰香麓×栋×单元×号商品房，合同约定北辰公司应于2018年12月20日交付，李斌、马会林于2018年12月12日收到北辰公司寄出的《北辰香麓商品房交付通知书》后于2018年12月18日到房屋现场办理收房，因北辰公司未取得《竣工验收备案表》及在公共区域相关配套设施均未达到交付使用条件，原告拒绝收房并复函。后北辰公司再次通知原告于2019年3月28日收房并出具了《竣工验收备案表》，故被告实际交房时间为2019年3月28日，已构成逾期交房，违约事实明显，应当按照合同约定支付违约金，原告遂诉至法院。 北辰公司辩称：不存在逾期交房的违约行为，竣工验收备案表是行政机关登记备案程序，并非房屋交付的强制性条件，原告诉状上列明的拒收房的原因与事实不符，请求判决驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，李斌、马会林与北辰公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）以及《商品房买卖合同补充协议（高层）》（以下简称《补充协议》），约定李斌、马会林购买北辰公司开发的北辰香麓幢×单元×层×号，建筑面积为106.78平方米的房屋，房屋规划用途为住宅。合同第十五条“商品房交付条件”约定：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。合同第十六条约定，该商品房基础设施设备和相关公告设施的交付使用条件：（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共排水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，雨、污水排放纳入城镇雨、污水排放管网；但因城镇公共排水、排水市政主管未铺设至本项目等非出卖人可控制因素造成供水、排水配套设施未与城镇公共供水、排水管网连接的，不视为出卖人违约，出卖人对此不承担违约责任；2.供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；但因城镇供电主线路未铺设至本项目等非出卖人可控制因素造成本项目用电未与城镇供电网络连接的，不视为出卖人违约，出卖人对此不承担违约责任；3.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；本房屋设计有燃气管道，在本房屋设计有燃气管道的前提下，因城镇市政燃气主管未铺设至本项目等非因出卖人可控因素造成燃气管道未与城镇燃气管网连接的，不视为出卖人违约，出卖人对此不承担违约责任；本房屋未设计燃气管道的，本条关于燃气的描述不约束买卖双方；4.电话通信：交付时线路敷设到户；5.有线电视：交付时线路敷设到户；6.宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务及其他设备配套（以建设工程规划许可为准）1.规划的绿地率：2018年12月20日达到规划要求（本期交房范围内）；2.规划的非市政道路：2018年12月20日达到规划要求（本期交房范围内）；3.规划的车位、车库：2018年12月20日达到规划要求（本期交房范围内）；4.规划的物业服务用房:2018年12月20日达到规划要求（本期交房范围内）;5.配置的电梯、消防、安防等设备设施：2018年12月20日达到规划要求（本期交房范围内）；合同第十七条“基础设施设备和相关公共设施未到到交付使用条件的违约责任”约定：该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按下列第2种方式处理：买受人不以此拒绝收房，出卖人不承担逾期交房的违约金责任。同时买受人同意出卖人在90日内进行整改，逾期整改的，则出卖人自逾期之日起至实际达到上述条件之日止按10元/日的标准向买受人支付违约金；出卖人整改完成后通知买受人于3日内进行验收，如买受人未在该期限内验收的，则视为出卖人完成整改。合同第十八条“交付时间和手续”约定：（一）出卖人在2018年12月20日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前五日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料；（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。（四）交接程序：买卖双方同意按照下列流程办理该商品房的交接手续：1.核实买受人身份。……2.查验房屋状况。买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不以缴纳相关税费或者签署物业服务契约作为买受人查验和办理交接手续的前提条件。买受人自行或委托第三方查验该商品房时，出卖人予以配合，并与买受人或其委托的第三方对房屋查验情况予以书面记录。3、确认房屋建筑面积及相关费用结算。4.办理房屋占有、使用的交接手续。出卖人与买受人办理完前述手续后，出卖人向买受人转交房屋钥匙、用电卡等，双方签署房屋交接单等资料，完成该商品房的交接手续。该商品房为住宅的，出卖人按买受人购买的【√套】发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收结果表》；（五）“修复”：买受人查验的该商品房存在余下以下除地基和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日其按以下约定时间复杂修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，90日内；2.管道堵塞，60日内；3.门窗翘裂、五金件损坏，60日内；4.灯具、电器等电气设备不能正常使用，60日内；第十九条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交房商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 《买卖合同》及《补充协议》签订后，李斌、马会林依约履行了付款义务。2018年10月9日，北辰大源项目（北辰·香麓）建安工程1-5＃,7-9＃,11-22＃楼及地下室、北辰大源项目6＃、10＃及相关地下室工程通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位的验收，工程验收结论载明：本工程质量验收合格。2018年8月23日，北辰大源项目（北辰·香麓）1-22号楼及地下室取得四川省川建勘察设计院出具的房屋建筑面积测绘成果报告。2018年6月15日，北辰·香麓工程取得建设工程消防验收意见书，评定该工程消防验收合格。2018年11月27日，工程取得建设项目人防工程验收报告，同意工程竣工验收。2018年12月10日，工程取得竣工环境保护验收意见。2018年12月18日，马会林按照北辰公司的通知进行现场交房，其认为“不具备交房条件，拒绝验收，要求赔偿”，并与当日出具对“北辰香麓商品房交付通知书”的复函，载明“我于2018年12月18日到北辰香麓小区验收，发现问题如下：1、小区外墙感官差，多处不平整，色差严重，且贵公司现场未公布全部外墙的有资质的第三方合格报告，我认为外墙不合格，将在后来使用中有安全隐患。2、小区内部绿化差，达不到购房时承诺的高档小区标准。3、房屋内多出空鼓、不平整等情况。4、根据相关法律法规，交房必须具备的《竣工验收备案表》，贵司还未取得。5、无房屋建筑面积测绘报告。综上所述，贵方不具备交房条件，我拒绝收房，并将按照合同规定的违约责任要求贵司赔偿”。后北辰公司通知业主于2019年3月27日-31日办理相关手续，2019年4月27日，原告到北辰公司领取了钥匙、门禁卡等物品并对领取物品进行了签收，案涉房屋现已经装修。 以上事实，有当事人身份信息、《买卖合同》及《补充协议》、竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告、以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，李斌、马会林与北辰公司签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。本案争议焦点为北辰公司交付房屋时未取得竣工验收备案表是否构成违约并承担逾期交房违约责任。根据原、被告所签订的《买卖合同》第十八条约定：北辰公司应当在2018年12月20日前向买受人交付该商品房，并且该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书。根据北辰公司提供的证据，其在合同约定的交房时间(2018年12月20日)前已经取得建设工程竣工验收合格的报告以及房屋建筑面积测绘成果报告，已经符合合同约定的房屋交付条件。 关于李斌、马会林认为2018年12月18日交房时北辰公司未取得竣工验收备案表，房屋不具备交付条件的主张。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，故工程竣工验收合格是法律和行政法规规定的商品房交付的强制性条件。关于取得竣工验收备案，建设部《房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”，竣工验收备案登记的规定系行政机关对建设单位进行监督、管理的行政管理制度，若建设单位对相关行政管理制度违反，可能面临行政处罚决定，但该行政管理制度所规定的建设单位应当申请竣工验收备案登记并非案涉房屋交付的强制性条件，即案涉诉争房屋已竣工验收合格，具备合同的交付条件且未违反法律的禁止性规定，故李斌、马会林以北辰公司未办理工程竣工验收备案登记为由主张北辰公司逾期交房的理由不成立，本院不予支持。 关于李斌、马会林在交房验收表上提出的房屋外墙不合格、小区内部绿化差、房屋内空鼓、不平整而拒绝收房的主张，双方合同均明确约定交付标准和违约责任，并约定了绿地等配套设施整改、商品房除地基基础和主体结构以外质量问题的修复义务，李斌、马会林不能以此拒绝收房并要求北辰公司承担逾期交房责任，若确有交付不符、整改无效甚至造成实际损失产生的情况，亦应当依照合同另案主张相关权利。 综上，李斌、马会林主张北辰公司逾期交房并承担违约责任的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回李斌、马会林的诉讼请求。 案件受理费49元，由李斌、马会林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郭海平 二〇一九年九月二十四日 书记员  王 滢