江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7874号上诉人（原审被告）：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地苏州高新区长江路556号4幢248号。法定代表人：蔡祁参，总经理。委托诉讼代理人:朱亮，江苏安孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高桂申。被上诉人（原审原告）：糜芹。委托诉讼代理人：刘保忠，北京德恒（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：陈莉，北京德恒（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人苏州港龙吴中置业有限公司（以下称港龙吴中公司）因与被上诉人高桂申、糜芹商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院(2018)苏0505民初2272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。港龙吴中公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判港龙吴中公司无须支付违约损失，案件受理费、保全费、鉴定费等全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案宣传资料所涉内容与小业主购买的房屋不同，且内容并不明确具体，依法不能作为商品房买卖合同的组成部分，一审法院判决认定事实错误，依法应予纠正。二、商品房买卖合同明确约定了土地和商品房的用途，且与不动产登记证书载明的内容完全一致，一审判决认定港龙吴中公司的行为构成根本违约，不仅逻辑混乱，更是毫无事实根据，属事实认定严重错误，依法应予纠正。三、小业主的合同解除权不成立，即便认为具有解除权也已过除斥期间，一审判决在论证除斥期间是否届满时存在重大逻辑矛盾，一审判决认定合同解除缺乏事实和法律依据，依法应予纠正。高桂申、糜芹辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。港龙吴中公司销售前宣传时不加区分商业和办公用房，销售中的收据也显示是商铺，销售后的交房流程单也显示是商铺，非住宅使用说明书也显示是商铺，交房后实际经营布局也是商铺，短信通知无房屋也显示是商铺，小业主在2018年4月28日之后得知涉案房屋为办公用房具有合理性，没有过除斥期间。高桂申、糜芹向一审法院起诉请求：1、解除双方之间签订的编号为201306210050《商品房买卖合同》；2、港龙吴中公司返还购房款299012元；3、港龙吴中公司赔偿损失162076.96元，其中包括过户时高桂申、糜芹缴纳的契税8970.36元、维修基金1856.4元、办证费用2100元、租金损失41150元，贷款利息损失48000元，房款利息损失（自2015年1月6日起至实际给付之日止以299012元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息损失）、房屋差价暂定50000元；4、本案诉讼费由港龙吴中公司承担。一审法院认定事实：苏州喜临门企业管理有限公司（原企业名称为苏州喜临门地产投资有限公司,以下简称喜临门公司）于2011年以土地出让的方式取得位于苏州市高新区的地块，面积为33112.1平方米。2011年10月13日，喜临门公司与苏州市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》明确约定出让宗地的用途为批发零售和商务金融用地，在合同补充条款中约定，该地块批发零售建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。2011年11月18日，上述土地的使用权人由喜临门公司变更为港龙吴中公司。2012年1月6日，苏州市规划局及虎丘分局向港龙吴中公司颁发《建设用地规划许可证》，载明用地项目名称苏州新区港龙城市商业广场，用地性质商业、办公，用地面积33112.1平方米。许可证附件包括用地红线图及规划设计条件表，其中规划设计条件表载明的规划设计要求是计入容积率面积内，商业建筑面积不得超过总建筑面积的30%。2012年2月20日，港龙吴中公司取得上述土地的使用权证，证书载明的土地用途为批发零售用地和商务金融用地。2012年6月29日，苏州市规划局及虎丘分局又向港龙吴中公司颁发《建设工程规划许可证》三份，其中，编号为建字第320505201200123的规划许可证载明建设项目名称为苏州新区港龙城市商业广场A楼、C楼，建设规模57701.52平方米，裙房四层、3栋塔楼18层；A楼总建筑面积35602.51平方米,其中办公34900.73平方米,物业701.78平方米,裙房四层,2栋塔楼十八层。C楼（办公）总建筑面积22099.01平方米，1栋十八层。编号为建字第320505201200124的规划许可证载明建设项目名称为苏州新区港龙城市商业广场B楼、D楼，建设规模41027.19平方米，2栋四层；B楼总建筑面积29632.92平方米,其中商业26332.78平方米,影院3300.14平方米,1栋四层。D楼总建筑面积11394.27平方米，其中，卸货平台584.30平方米，办公10747.33平方米，开闭所62.64平方米，1栋四层。2012年9月7日，苏州新区港龙城市商业广场一期、二期项目（A、B、C、D楼及地下部分）取得《建筑工程施工许可证》。后港龙吴中公司分别于2012年12月14日、2013年6月8日取得商品房预售许可证，预售许可证载明××2、3幢共1407套以及1、4、5幢共1528套非住宅准予公开销售。另查明，涉案房屋在销售时，港龙吴中公司在销售现场公示了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《出让土地使用权证》、《商品房预售许可证》。港龙城市商业广场的平面图宣传资料载明广场主力面积为15-35平方米低总价产权铺，宣传资料中载有“好商铺”“双轨旺铺”等字样，资料中亦明确铺位平面图仅供参考，具体情况以项目最终施工图为准，港龙吴中公司拥有最终解释权。另外，宣传还载明港龙城市商业广场项目包括地下一层、地上4层，其中B1层宣传为“优雅邻里——世界500强大卖场/停车场”，1F宣传为“国际臻品——精品街区/世界500强大卖场/特色餐饮/金融/超市卸货平台”，2F宣传为“潮流触感——3C卖场/咖啡厅/国际名品/特色餐饮”，3F宣传为“童心梦境——特色餐饮/时尚生活馆/儿童主题城/电玩城”，4F宣传为“影音饕餮——星级影城/量贩式KTV/大型餐饮/清餐饮/美食广场”。2013年6月21日，高桂申（买受人）与港龙吴中公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》,合同第一条：项目基本情况、建设和销售依据，出卖人依法取得位于苏州高新区，地号为3205120060460102国有土地使用权，国有土地使用权证编号为苏新国用（2012）第001509号，使用权类型为出让，土地用途为批发零售用地和商务金融用地，土地使用权限终止日期为2051年10月12日。第三条：买受人所购商品房的基本情况约定，买受人购买的商品房公安门牌号为××1幢320室；商品房用途为经营用房，属钢筋混凝土结构；商品房所属楼宇主体建筑自然层数为地上18层，所属自然层为3层；商品房建筑面积共15.47平方米，层高为4.49米。第四条：计价方式和价款约定，出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款，该商品房总价款为299012元。第六条：付款方式约定，买受人选择分期支付付款。第十条：规划、设计变更的约定明确，合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的，应当征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。第二十条约定，本合同签订之前，出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房。买受方退房的，出卖方将买受方已付房价款退还给买受方，按实承担买受方发生的购房贷款利息及其他购房贷款费用，并按银行同期贷款利率结算买受方其余已付房价款的利息；造成买受方损失的，出卖方依法承担赔偿责任。附件五：合同补充协议第三条关于规划、设计变更的补充约定，鉴于该项目为城市商业综合体，有其运营的特殊性，在不影响买受方所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖方可对原规划设计方案作出局部的调整。第九条约定，本合同签订之前，出卖方及其出卖方委托的房地产中介机构发布或提供的包括但不限于售楼广告、宣传资料与样板房、模型所展示的平面空间布局、装饰标准信息资料签订合同或订单时未明确为合同或订单附件的，除面积、价格、用途外，其他宣传仅作买受方参考，均为出卖方要约邀请，不具备要约条件，不构成买卖合同的组成部分。双方庭审中一致确认高桂申于2013年8月14日将购房款299012元全部支付完毕，港龙吴中公司亦按照合同约定交付房屋并交付非住宅商品房使用说明书，说明书中载明项目名称：苏州新区港龙城市商业广场；项目简介：该项目位于高新区长江路与华山路路口，占地面积33112.1平方米，总建筑面积约150910.56平方米，项目为三栋高层建筑，裙楼为商业，主楼为办公；基本设置和设计指标：地址苏州高新区，房号1-320，建筑面积15.47平方米，用途1-4F商业、5-18F办公。2015年，高桂申、糜芹（甲方）与港龙商管公司（乙方）签订《苏州新区港龙城委托经营管理合同》，约定甲方将其购买的苏州新区港龙城1幢320室特别授权委托乙方统一招商、经营管理，委托经营期限为十年，自2015年4月1日起至2025年3月31日止；甲方同意将所购房屋自起算日期起两年的使用权无偿提供给乙方享有，从起算日期起第三年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成。2015年6月11日，涉案房屋所有权登记在高桂申、糜芹名下，房屋所有权证上登记的规划用途为非住宅。后，涉案房屋的土地使用权登记在高桂申、糜芹名下，国有土地使用证上登记的地类（用途）为商务金融用地（053）。原告高桂申因此次房屋买卖支出了契税8970.36元，维修基金1856元，办证费用707元。2015年9月，苏州新区港龙城市商业广场项目整体开业。商场B2F为停车场，B1F为大润发、停车场，1F标示为生活服务、时装配饰、餐饮美食，2F标示为时装配饰、餐饮美食、休闲娱乐、美容美发，3F标示为儿童天地、休闲娱乐、餐饮美食、运动休闲，4F标示为餐饮美食、休闲娱乐、中影国际影城。2017年12月29日，高桂申收到新区港龙城的短信通知，告知高桂申购买的铺位在17年中无实际租金产生，港龙城市商业广场的业主代表遂至苏州市档案馆查询港龙城市商业广场竣工测绘成果报告和建设工程消防验收意见书。2014年11月10日的竣工测绘成果报告显示，苏州新区港龙城市商业广场共五幢，其中设计幢号C幢,公安幢号1幢，总层数18层，使用功能为办公；设计幢号D幢,公安幢号2幢，总层数4层，1层使用功能为卸货平台、办公、开闭所，2-4层使用功能为办公；设计幢号B幢,公安幢号3幢，总层数4层，1-3层使用功能为商业，4层使用功能为商业及影院；设计幢号A幢,公安幢号4、5幢，总层数18层，1-4层使用功能为办公，5层使用功能为办公及物业，6-18层使用功能为办公。2014年11月20日由苏州市公安消防局出具的建设工程消防验收意见书载明，公安消防局对港龙吴中公司苏州新区港龙城市商业广场工程进行了消防验收，其中A楼18层，建筑高度79.3米,建筑面积35636.15平方米,使用功能为办公;B楼4层,建筑高度22.47米,建筑面积29632.98平方米,使用功能为商业、电影院;C楼18层，建筑高度79.3米,建筑面积22127.31平方米,使用功能为办公;D楼4层，建筑高度17.96米,建筑面积11394.27平方米,使用功能为办公。上述工程综合评定消防验收合格,该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法申请建设工程消防设计审核和验收，商业区域投入使用、营业前应向苏州新区公安消防大队申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。高桂申所购买的房屋位于苏州高新区，设计幢号应为C幢，系办公用房。2018年7月9日，苏州市虎丘区市场监督管理局应业主代表申请出具政府信息公开告知书，载明我局于2018年4月24日收到关于港龙吴中公司涉嫌虚假宣传的举报投诉材料，于2018年4月27日依据《中华人民共和国广告法》第四条的规定，对港龙吴中公司进行了立案调查。经查，港龙吴中公司已被列入经营异常名录，举报人提供的宣传资料为港龙吴中公司发布，距今时间较长且已超过两年，我局依据《行政处罚法》第二十九条的规定，不再给予行政处罚，双方合同纠纷建议通过司法途径解决。高桂申、糜芹遂诉至法院，港龙吴中公司于2018年6月26日收悉。再查明，港龙吴中公司为法人独资的有限责任公司。又查明，中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年1月1日施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》中明确将城市建设用地分为8大类，35中类，44小类，8大类中包括居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地，其中商业服务业设施用地包括商业设施用地、商务设施用地、娱乐康体用地等，商业设施用地又包括零售商业用地、农贸市场用地、餐饮业用地、旅馆用地四类。零售商业用地范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。2007年8月10日实施的《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中将土地利用现状分为12个一级类，57个二级类。一级分类中包括耕地（编码01）、林地（编码03）、商服用地（编码05）等，其中商服用地又明确包括批发零售用地（编码051，主要用于商品批发零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发市场、加油站及其附属的小型仓库、车间、工厂等的用地）、住宿餐饮用地（编码052）、商务金融用地（编码053，指企业、服务业等办公用地以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地）、其他商服用地（编码054）。庭审中，高桂申、糜芹陈述其于2018年4月通过业主群及其他业主投诉才得知涉案房屋不是商铺，系办公用房，遂起诉至法院。双方一致同意以诉状副本到达对方之日为合同解除日。以上事实，由国有建设用地使用权出让合同、出让合同的补充协议、商品房买卖合同、宣传图册、房屋两证、非住宅商品房使用说明书、购房款发票、税收缴款书（契税专用）、税收缴款书（税务收现专用）、苏州市住宅专项维修基金专用收据、个人住房（商业用房）借款合同、个贷账户历史交易明细、竣工测绘成果报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、苏州新区港龙城委托经营管理合同、短信记录、苏州市虎丘区市场监督管理局政府信息公开告知书、验资报告和本院听证笔录、庭审笔录等证据予以证明。本案的争议焦点为宣传资料是否是港龙吴中公司发布，能否作为高桂申与港龙吴中公司商品房买卖合同的组成部分，港龙吴中公司的行为是否构成根本违约，高桂申的解除权有无消灭。1、宣传资料是否是港龙吴中公司发布。本案所涉的宣传资料集中针对港龙城市商业广场项目进行宣传，港龙城市商业广场的开发商即为港龙吴中公司，宣传资料中亦明确载明港龙吴中公司拥有最终解释权，这也与苏州市虎丘区市场监督管理局政府信息公开告知书中宣传资料为港龙吴中公司发布的认定相一致，故宣传资料应当为港龙吴中公司发布。2、宣传资料能否作为高桂申与港龙吴中公司商品房买卖合同的组成部分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，双方签订的商品房买卖合同中明确约定销售广告或宣传资料所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容。合同附件中也将宣传资料中面积、价格、用途的约定明确为不属于要约邀请。港龙吴中公司发布的宣传资料将所涉房屋定义为“好商铺”、“双轨旺铺”等商铺，对于各楼层的宣传定位和开业后的实际布局亦印证其对于房屋用途为商业的确认，宣传资料中说明和允诺针对的对象是房屋用途，且内容具体明确，对房屋价款有重大影响，应当视为商品房买卖合同的组成部分。3、港龙吴中公司的行为是否构成根本违约。港龙吴中公司的宣传资料明确高桂申购买的房屋应为商铺，非住宅使用说明书中亦对高桂申购买房屋的性质为商业作出明确说明，而无论是从涉案地块的建设工程规划许可证中还是从苏州市公安消防局出具的建设工程消防验收意见书中还是最终高桂申取得的房屋两证中均可以看出，港龙吴中公司向高桂申实际交付的房屋为办公用房，因此，港龙吴中公司的行为构成根本违约。4、高桂申的解除权有无消灭。合同的解除权是一种形成权，不受诉讼时效的约束，但应受除斥期间的限制。根据《合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方并未约定解除权的行使期限，港龙吴中公司亦未催告高桂申行使解除权，至于解除权的起算日，因双方签订的房屋买卖合同中并未将房屋用途表述为办公用房，高桂申作为一般购房者，即便案涉国有土地使用权证明确载明土地用途为商务金融用地，也无法清楚知晓所购房屋并非“商铺”，故其主张于2017年12月收到没有租金收益的短信，遂至苏州市档案馆查询竣工测绘成果报告和工程消防验收意见时，得知涉案房屋系办公用房，上述解释应为客观合理，其于2018年行使解除权并未超过法定期间，因此，高桂申的解除权并未消灭。5、港龙吴中公司承担的违约责任。港龙吴中公司的行为构成根本违约，高桂申有权解除商品房买卖合同，合同自载有高桂申解除合同意思表示的诉状副本到达港龙吴中公司之日即2018年6月26日解除。合同解除后，高桂申与港龙吴中公司可以根据合同的履行情况要求恢复原状、赔偿损失。高桂申、糜芹应配合港龙吴中公司办理不动产权属登记回转手续，港龙吴中公司应当返还高桂申购房款。关于损失赔偿，一审法院认为，现高桂申的损失为利息损失，高桂申可自实际支付款项之日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率主张利息，现双方一致确认购房款于2013年8月14日付清，故港龙吴中公司应自2013年8月14日起赔偿高桂申利息损失。高桂申主张的办证费630元，其系自主行使诉权的真实意思表示，且属于合同被撤销造成的实际损失，应由过错方港龙吴中公司予以赔偿。至于契税及房屋专项维修资金，并非港龙吴中公司收取，高桂申可在判决生效后自行至征缴机关办理退还手续。关于高桂申主张的房屋差价及租金损失等，因双方的房屋买卖合同中并未对此进行约定，另外，港龙吴中公司在出售涉案房屋之前已经将包括建设工程规划许可证等予以公示，高桂申却未予必要的关注；高桂申作为购房人，基于审慎义务，理应对房屋性质用途予以了解，详细询问案涉房屋具体性质；高桂申在取得房屋两证之后，也未对土地性质提出质疑，故其在合同的签订履行过程中亦存在过错，一审法院综合考虑本案合同的履行状况、双方的过错程度对上述损失均不再支持。关于糜芹提出的诉讼请求，一审法院认为，糜芹并非案涉的《苏州市商品房买卖合同》的合同当事人，故根据合同相对性的原理，其不能依据上述合同直接要求被告对其进行赔偿，故一审法院对糜芹提出的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、高桂申与苏州港龙吴中置业有限公司签订的编号为苏房商高新合同201306210050的《商品房买卖合同》于2018年6月26日解除，高桂申、糜芹于本判决生效之日起十五日内配合苏州港龙吴中置业有限公司办理苏州高新区的房屋的不动产权属登记回转手续。二、苏州港龙吴中置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还高桂申购房款299012元并支付利息（以299012元为基数，自2013年8月14日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）以及办证费630元。三、驳回高桂申、糜芹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7496元，财产保全费2270元，合计9766元，由高桂申负担411元，由苏州港龙吴中置业有限公司负担9355元。苏州港龙吴中置业有限公司负担部分由苏州港龙吴中置业有限公司直接支付高桂申，高桂申预交的案件受理费、保全费一审法院不再予以退还。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，港龙吴中公司提供了港龙吴中公司出具的情况说明以及地铁三号线年底试运营的新闻截屏，以证明港龙城项目的招商情况开始好转，有明显复苏迹象。高桂申、糜芹质证认为真实性不予认可，即使该项目周边运营情况良好，有复苏的迹象，也改变不了港龙吴中公司出售的房屋是办公用房，而非商铺的性质。本院认为，本案二审争议焦点是：港龙吴中公司发布的宣传资料是否作为商品房买卖合同的组成部分？港龙吴中公司的行为是否构成根本违约？小业主的解除权是否因除斥期间经过而消灭？关于宣传资料是否是购房合同组成部分的问题。本院认为，双方签订的购房合同约定土地用途为批发零售用地和商务金融用地，商品房用途为经营用房，但并未明确涉案房屋具体的用途是商业还是办公。港龙吴中公司在售房时提供的宣传资料明确载明港龙城市商业广场项目包括地下一层、地上四层，并明确了各层的商业定位，而相关的平面图1、2、3、4、5幢房屋的1-4层均作为整体进行商业宣传，上述对于房屋用途的说明和允诺，内容具体明确，且对房屋价款有重大影响，一审法院据此认定宣传资料是购房合同组成部分并无不当。此外，港龙吴中公司在房屋交付时提供的非住宅商品房使用说明书中明确载明项目为三栋高层建筑，裙楼为商业，主楼为办公，用途1-4楼为商业，5-18楼为办公，非住宅商品房使用说明书中的相应记载亦应作为港龙吴中公司对购房小业主的承诺，亦可以证明在房屋交付时港龙吴中公司仍坚持其应向购房小业主交付的房屋可用于商业而非办公。关于港龙吴中公司的行为是否够根本违约的问题。如前所述，港龙吴中公司宣传资料中明确涉案购房小业主购买的房屋为商铺，可用于各类商业经营，港龙吴中公司交房时提供的非住宅商品房使用亦明确1-4楼为商业，5-18楼才为办公，但港龙吴中公司实际交付的房屋仅能作为办公用房，一审法院据此认定港龙吴中公司的行为构成根本违约并无不当。关于购房小业主的合同解除权是否消灭的问题。本院认为本案中双方并未约定解除权的行使期限，港龙吴中公司亦未催告小业主行使解除权，故小业主应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。虽港龙吴中公司售房时在销售现场公示了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《出让土地使用权证》、《商品房预售许可证》，但港龙吴中公司在销售时亦明确1-4层的商业用途，交房时提供的非住宅商品房使用亦明确1-4楼为商业，小业主作为一般购房者，即便涉案国有土地使用权证明确载明土地用途为商务金融用地，也无法清楚知晓所购房屋并非商铺。此后，涉案房屋在港龙城商业广场项目整体开业后仍作为商业用途进行了整体规划，小业主从商场的运营情况仍无法作出准确的判断，故小业主应当知道其权利受到侵害的时间节点应从宽认定。小业主主张在2017年12月收到租金短信后查询竣工测绘成果报告和工程消防验收意见时才得知涉案房屋为办公用房具有一定的合理性，一审法院据此认定小业主合同解除权未超过除斥期间并无不当。综上所述，港龙吴中公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7180元，由上诉人苏州港龙吴中置业有限公司负担。上诉人苏州港龙吴中置业有限公司多预交的上诉费316元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇一九年九月二十七日书记员 姚冰馨