辽宁省凤城市人民法院 民 事 调 解 书 (2019)辽0682民初2451号 原告：凤城市明光物业服务有限公司，住所地，凤城市石桥路阳光新城9号楼法定代表人：汪希波，该公司经理。公民身份证号2106211956********。 委托诉讼代理人：孙立新，男,1962年8月25日出生，满族，该公司副经理，住凤城市。 委托诉讼代理人：高景和，男,1961年4月11日出生，满族，该公司职员，住凤城市。 被告：韩龙昌，男,1947年2月17日出生，满族，丝绸查过退休工人，住凤城市。 委托诉讼代理人：曾凡品，男,1962年12月8日出生，汉族，无业，住凤城市。 委托诉讼代理人：韩坤(被告韩龙昌女儿)，女,1973年11月21日出生，满族，丹东市公安医院医务科职员，住丹东市振兴区。 原告凤城市明光物业服务有限公司(以下简称明光物业)与被告韩龙昌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明光物业的委托诉讼代理人孙立新、高景和，被告韩龙昌的委托诉讼代理人曾凡品、韩坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告明光物业向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令被告立即给付拖欠的物业服务费2824元；2、支付违约金731元，以上共计355元。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2007年取得了凤城市阳光新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务。从2012年至2018年经原告多次催费，被告拒不交纳物业服务费用(被告房屋面积64.44平方米,2012年至2017年收费标准0.5元/平米，一年欠费387元，六年欠费2322元，2018年收费标准0.65元/平米，一年欠费502元，合计欠费2824元，违约金731元，总计欠费355元)。明光物业已经在合同期内履行了应当承担的义务，为维护原告的合法权益，现原告向法院提出诉讼，要求被告交纳拖欠的物业服务费。希望法院查清事实，支持原告的诉讼请求。 被告韩龙昌辩称:1、首先，被告对明光物业2007年对阳光新城小区取得经菅权及2007年3月31日与与大连汇源房地产开发有限公司签订了一份《阳光新城小区前期物业服务合同》产生质疑；2、再谈2009年明光物业与阳光新城小区业主委员会签订的服务合同：自2007年9月19日阳光新城小区成立业主委会开始，一直未与明光物业签订服务合同。2008年第二届业委会也未与明光物业签订服务合同。2018年1月1日签订签订的物业服务合同未召开业主代表大会，在没有争取业主大会同意的前提下签订服务合同是不具备法律效力的。该合同签订后，明光物业便开始大行起诉之风，且在本合同纠纷案件中，明光物业多次辩解亦没有将合同原件出具，涉嫌合同造假；3、合同造假之外的服务，明光物业没呦服务，套取维修基金，捆绑消费，故本人与明光物业之间不存在事实的物业服务关系，不同意缴纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于双方有争议的证据，本院结合案情加以综合评定。结合当事人陈述，本院认定事实如下： 凤城市阳光新城小区是由大连汇源房地产开发有限公司开发建设的商住混合小区。2007年3月31日，原告明光物业与大连汇源房地产开发有限公司签订了一份《阳光新城小区前期物业服务合同》约定：由大连汇源房地产开发有限公司选聘原告明光物业对阳光新城小区提供前期物业服务，内容包括:1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.5元/月/平方米、办公楼(含学校、社区用房及物业管理区域内的所有经营和办公场所)0.8元/月/平方米、商业用房0.8元/月/平方米、车库、库房0.5元/月/平方米。该合同第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额向乙方交纳物业服务费用的，应按日千分之二的标准向乙方支付违约金。期限为三年，自2007年3月31日起至2010年4月1日止。合同签订后，明光物业公司开始对小区物业提供物业管理服务。 2009年6月1日，明光物业(乙方)与阳光新城小区业主委员会(甲方)签订《阳光新城小区物业服务合同》约定：阳光新城小区的自然概况为：建筑面积为190253.77平方米、营业网点面积为26637.94平方米、住宅27栋、公建楼3栋、标准阁楼189套、车库151个、库房324间，小区中心广场一座，面积为400平方米委托管理事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道。共用设施、设备的维修、养护和管理，包括：配电系统、上、下水管道落水管、垃圾道、暖气外网管线、小区电子监控系统、单元对讲门系统、避雷装置、消防器具。小区内市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护及管理，包括：小区道路、路灯、绿化地、室外下水管道、化粪池、排水沟、窨井、自行车棚、露天停车场。附属的建筑物、设施设备的维修、养护及管理，包括：商业网点文化体育设施、场地、物业办公室、业主委员会办公室。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾、建筑垃圾的集中清运。小区内交通秩序及车辆运行、停放管理、公共秩序以及治安秩序等等。第十八条第三款约定：乙方(原告)有权自行决定收费时间，对以各种理由拒不交纳和拖欠物业费的业主或者物业使用人，有权依法起诉追缴本金和日2%的滞纳金。第十二条约定，收费标准:1、住宅：每月每平方米收取0.5元；2、厦子每月每平方米收取0.50元；3、车库：每月每平方米收取0.5元；4、商业网点：每月每平方米收取0.80元；5、公建楼：每月每平方米收取0.80元；6、露天停车场车位小区业主每台车每月收取100元，外来车辆按指定地点停车，每天40元。第二十四条约定，委托管理期限：委托管理期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。 2012年6月1日至2017年期间，阳光新城小区业主委员会未与原告续签物业服务合同，明光物业公司为该小区继续提供物业服务，且基本履行了物业服务被告系凤城市阳光新城小区业主，其住宅房屋面积为64.44平方米，被告2016年将房屋出卖该案外人郑晓忠，且2017年该涉案房屋的物业管理费由案外人郑晓忠向明光物业交纳，金额为387元。2012年至2016年应交物业服务费为64.44平方米×0.5元×12个月×5年=1933.2元，原告韩龙昌该笔物业管理费用一直没有交纳。原告请求给付2824元及违约金731元。 2012年凤城市物价局文件凤价发(2012)45号文件批复:1住宅：每月每平方米收取0.5元；2、车库物业服务费按住宅物业收费标准的50%计收；3、办公商用机物业管理区域内配套用房等费住宅的物业服务费收费标准由业主或物业使用人与物业公司协商确定，并报我局备查。 凤城市阳光新城小区存在小区道路坑洼不平、宠物粪便随处可见、卫生打扫不到位等问题。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受，该合同成立；第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的物业服务合同约定的合同期限届满后，原告继续为阳光新城小区提供物业服务，虽然原告与阳光新城小区业主委员会在2012年6月1日至2017年期间未签订书面的物业服务合同，但原告已履行了物业服务的义务，阳光新城小区业主委员会未请求解除与原告之间的物业服务合同关系，未请求原告退出并交还物业服务用房和相关资料，继续接受原告的物业服务，故原告与阳光新城小区业主委员会之间已经形成事实上的物业服务合同关系，该合同成立并生效。原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告有义务向原告交纳物业服务费。同时，鉴于物业服务费的公共属性，被告拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。故对被告主张不应支付物业服务费的请求，本院不子支持。 关于原告明光物业主张违约金的请求。明光物业与阳光新城小区业主委员会自2012年6月1日至2017年期间没有续签物业服务合同，虽然明光物业延续履行了物业服务和物业管理，业主也接受了明光物业提供的物业服务和物业管理，但原告没有与业主委员会就延期交纳物业费的行为进行约定或达成一致，明光物业依据原物业合同主张业主支付逾期交纳物业费的违约金依据不足。况且明光物业在物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，导致业主不满原告的服务质量，进而不能及时交纳物业费，并非被告主观恶意拖欠，故主要责任不在业主。因此，凤城市明光物业服务有限公司向业主主张支付逾期交纳物业费的违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于被告提出2009年的物业服务合同没有合同原件是虚假的和未到有关部门备案的问题，因2009年物业服务合同的真实性已在已往诉讼案件的判决中做出认定，且当年物业收费实行许可证制度，被告亦于当年取得物业收费许可证，并进行了实际物业服务，且据2012年凤城市物价局文件凤价发(2012)45号文件批复中显示，原告的收费标准未突破该物业服务费收费标准，被告已交纳了2009年到2011年的服务费，因此被告以此抗辩不给付物业费之观点，本院亦不能支持。 关于被告提出本案已过诉讼时效的问题：在庭审中原告明光物业服务有限公司依法提交了2011年至2015年催费通知照片复印件，证明催款通知粘贴在每栋楼的一楼单元门，每年均进行催费，属于法定的诉讼时效中断情形，被告韩龙昌亦交纳了2009年至2011年物业费，因此原告明光物业服务有限公司请求被告韩龙昌交纳2012年、2013年、2014年、2015年、2016年的物业费并没有超过法定的诉讼时效。 至于被告提出的乱收费、黑社会等问题与本案无关，本院不予审理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百五十三条、《物业管理条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法法律之规定，判决如下： 被告韩龙昌于判决生效后3日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费1933.2元； 二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告韩龙昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  张伟荣 二〇一九年九月二十五日 书记员  许玉红