河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)冀01民再185号再审申请人(一审被告、反诉原告、二审被上诉人):河北泰岳房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区植物园路**岳村村委会办公楼**。法定代表人:牛延君，该公司董事长。委托代理人:郭江涛，该公司员工。委托代理人：贾淑东，河北厚正律师事务所律师。被申请人(一审原告、反诉被告、二审上诉人):葛南，男，1988年8月24日出生，汉族，住河北省石家庄市鹿泉区。委托代理人：刘松，河北来仪律师事务所律师。再审申请人河北泰岳房地产开发有限公司因与被申请人葛南房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2017)冀01民终11503号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年7月26日作出（2018）冀民申4216号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人河北泰岳房地产开发有限公司的委托代理人郭江涛、贾淑东，被申请人葛南及其委托代理人刘松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北泰岳房地产开发有限公司申请再审称，一、二审法院审查事实错误。二审法院审理时确定的争议焦点是“上诉人葛南在履约过程中是否构成根本违约，双方所签订的房屋认购协议应否解除”，对于此焦点申请人没有异议。但申请人认为二审法院在葛南是否存在根本违约的事实认定上是错误的，是与现有证据完全相悖的。法庭上葛南亲口陈述:“2016年10月2日，接到开发商通知到售楼部办理了补交房屋差价手续”，这一陈述属于客观事实，且与申请人出具的收款凭证相互印证。事实上，2016年9月29日申请人取得预售证，次日通知了包括被申请人在内的所有业主来签订《商品房买卖合同》并办理贷款手续，被申请人正是收到了通知才来办理手续，这一事实与申请人提交的邮储银行员工蒲伟刚证人证言完全吻合。但是被申请人在办理贷款手续时提交的贷款资料不符合银行贷款条件，且屡经催促拒不提交合格资料。这一事实同样与蒲伟刚的证人证言及其提供的与葛南的微信聊天记录完全吻合，证明确因被申请人的原因导致贷款手续无法办理，进而导致自2016年10月2日起至2017年4月底长达将近六个月的时间买卖双方无法签订《商品房买卖合同》，不能实现双方的合同目的。造成这一结果的原因完全在于被申请人。二审的错误之处就在于对申请人提交的证据(蒲伟刚证言、聊天记录)完全未置一词。一份判决书的基本要素是要列明双方主张及证据的，法官通过质证、认证可以说明证据是否被法院采信，但绝不应视而不见听而不闻在判决书里只字不提!原判无视证据和认购协议第五条“在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方在通知之日起15日内与甲方签订正式《商品房买卖合同》”的约定，认为“对于规定时间办理和支付剩余房款的程序及方式，双方对此并未明确约定”是荒唐的。二、二审判决有法不依。《合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。申请人做为一家房地产开发公司，是典型的资金密集型企业，需要巨额、快速的资金流动，经营目的也是通过开发建设销售房屋实现利润。任何一个开发企业与任何一个购房人签订合同的目的都很简单:为了卖出房屋收回房款获取利润。所以在认购协议第五条及第六条中，明确约定了购房者应在取得预售证后15日内就要签订正式合同(前提当然是支付全部房款或银行放款)(第五条)，否则申请人有权解除本协议并将该房屋另行出售(第六条，2);购房人必须在规定的时间内办理贷款手续，否则申请人有权解除协议另行销售房屋(第六条，3)。原判无视协议约定，竟然称双方“办理时间及程序和方式没有约定”是混淆是非。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”该解释第二十三条规定:商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。按照《合同法》第九十四条和上述司法解释的规定，1、假设是、即使是申请人对于购房人在什么时间、如何办理贷款手续没有约定或约定不明，被申请人的拖延(从2016年10月2日到2017年4月底六个月时间)也足以形成了根本违约，形成了申请人的解除权;2、假设是、即使是申请人没有约定解除条件也“没有证据通知葛南”要解除协议，那么也可以在解除权发生之日起一年内行使一一所以，做为开发企业，葛南又不符合贷款条件又不交纳全部房款拖延六个月之久，申请人销售房屋收回房款的合同目的久拖不能实现，而且国家政策调控下葛南还因限购连基本的购房条件都不具备了，申请人于理于法行使解除权于2017年6月8日提起反诉要求解除协议有何不妥?二审法院为何不能支持?三、二审法院适用法律错误。原判根据《合同法》第六十条和第一百零七条支持了恶意拖延不履行主要合同义务(支付房款)的葛南，驳回了实现不了合同目的(迟迟拿不到房款)的申请人解约请求，这简直是对法律莫大的讽刺一一《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，作为购房人同样还是二手房交易专业人士的葛南(其工作单位就是房屋中介机构)，拖延了六个月之久拒不提交贷款资料却在限购第一天主动与银行工作人员联系，是诚实信用吗?是根据合同性质、目的、交易习惯的积极做法吗?根据该条法律规定支持其继续履行合同的主张，是对诚实守信原则的亵渎和对失信行为的纵容!四、原判损害第三人合法权益。在一二审过程中，申请人明确表示，为了实现经营目的，申请人已将涉案房屋另行出售给第三人，并向法院提交了相关法律文件。但是二审法院依然不顾客观事实，判令“在判决生效后三十日内，将涉案房屋交付给葛南”，这种简单粗暴的判决结果势必会影响到新的买受人合法权益，势必引发另一场与善意第三人间的纠纷，而且申请人在客观上已经无法交付房屋无法履行判决结果。综上所述，石家庄中级法院的(2017)冀01民终11503号民事判决书认定事实错误，适用法律错误，依法当予撤销。被申请人葛南辩称:意见同原二审意见，补充:第一，葛南于2017年4月份将本人的户口已经迁移到石家庄市鹿泉区符合购房资格主体。第二，被申请人认为我方在贷款审批事项中积极履行相关义务，被申请人并未收到过任何相关正式的解除通知，通过2016.10.2日申请人要求被申请人补交房屋差价款，以及申请人向被申请人出具房款确认单、房款收据可以得知双方愿意继续履行2013.5.16日签订的百岛绿城房屋认购协议，其中百岛绿城房屋认购协议中约定的所有事项均涵盖商品房销售管理办法第16条的主要内容，葛南在收到补交房屋差价款的通知后积极履行办理按揭贷款义务，因为银行原因最终于2017.3.22日贷款审批通过，2017.4.24日银行正式向葛南出具贷款审批通知书，此期间仅为6个月，相比申请人2013.5.16日收取被申请人房屋价款128894元至2016.10.2日通知补交房屋差价取得预售许可证长达3年之久，其葛南的行为足以显示愿意购买争议房屋并且积极履行办理贷款义务，且葛南在一审庭审中也提出愿意全额出资购买争议房屋，我方认为应判决双方继续履行合同。葛南向一审法院起诉请求：1.请求法院判决被告继续履行合同交付房屋，并赔偿原告延期交房违约金3563元；2.本案诉讼费由被告承担。河北泰岳房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1.请求解除双方签订的《房屋认购协议》；案件诉讼费用全部由被反诉人承担。一审法院认定事实：2013年5月16日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《百岛绿城房屋认购协议》，约定原告（反诉被告）认购被告（反诉原告）开发销售的位于石家庄市房屋一套。2016年9月30日该房屋取得预售许可证。2016年10月2日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳购房首付款131504元。2017年3月22日，原告（反诉被告）通过银行贷款审批。2017年4月7日原告（反诉被告）将户籍变更为石家庄市区户籍。上述认购协议中关于履行过程及违约的约定内容为：“……第六条：双方违约规定1、甲方未能在本协议约定的最后交房期限将该商品房交付乙方使用的，逾期交付30个工作日内，甲方不承担违约责任；逾期交付超过30个工作日，自30个工作日次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零点五的违约金。2、乙方未能在规定的时间内签订本协议并未付清购房款的视为违约，已定房号不再保留，所交购房款在1个月期满后的3个工作日内全额无息退还。3、乙方未在规定时间内与甲方签订《商品房买卖合同》的视为违约，甲方有权单独解除本协议，将该房屋另行出售。售出房屋30日后甲方将乙方所交房款全额无息退还。4、乙方必须在规定的时间办理贷款手续，并应按照央行房贷政策要求执行，因乙方原因导致无法办理贷款手续或增加首付款额度的，乙方应当支付剩余房款或者首付差额款。如乙方未在规定时间内办理贷款手续，或因乙方原因不能办理贷款并不能支付剩余全部房款的，甲方有权将该房屋另行出售，售出房屋30日后甲方将乙方所交房款全额无息退还。第七条：其它：……3、该住宅最终的买卖条件以正式签订的《商品房买卖合同》为准。……”现原、被告双方就谁违约发生争议。以上事实有《百岛绿城房屋认购协议》、商品房预售许可证、贷款审批通知书、收款收据、及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，涉案协议中约定的房屋在原告（反诉被告）起诉之前已经取得预售许可证，故涉案认购协议合法有效，予以确认。原、被告双方争议的主要焦点在于原告（反诉被告）办理银行贷款环节。首先，涉案协议约定了原告（反诉被告）提交银行贷款资料的时间为通知后5日内，故原告（反诉被告）在知道第一次审批未通过后应当积极提交贷款所需资料或向被告（反诉原告）交纳全部购房款，原告（反诉被告）在2017年3月才提交要求的贷款资料确实间隔时间较长。合同中关于期限的约定是对合同当事人的一种约束，亦是合同当事人的义务，不积极履行义务即应承担相应不利后果，原告拖延办理银行贷款有违诚实信用原则，对被告（反诉原告）以此为要求解除合同的诉求，予以支持。且合同约定了涉案住宅最终的买卖条件以正式签订的《商品房买卖合同》为准，本案双方未签订正式的《商品房买卖合同》，在未签订正式的《商品房买卖合同》的情况下，客观上无法进行房屋产权的交付。鉴于原告（反诉被告）已交纳131504元首付款，而合同约定无息退还房款的条件是另行售出房屋后，考虑到该条件具有的不确定性不利于原告（反诉被告），为减少当事人诉累，被告（反诉原告）应当退还原告（反诉被告）已交付的131504元首付款，并按中国人民银行同期贷款利率计算自交付时间（2016年10月2日）起至本判决确定给付之日的利息。经调解无效。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）葛南与被告（反诉原告）于2013年5月16日签订的《百岛绿城房屋认购协议》；二、被告（反诉原告）于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）葛南房款131504元并支付利息（利息自2016年10月2日起至本判决确定给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）葛南的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5364元，减半收取计2682元，由原告（反诉被告）葛南负担。反诉案件受理费40元，由反诉原告（被告）河北泰岳房地产开发有限公司负担。葛南上诉请求：1.依法撤销一审判决并依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求；2.本案诉讼费、上诉费由被上诉人承担。二审法院认定事实：2013年5月16日，河北泰岳房地产开发有限公司（甲方）与葛南（乙方）签订《百岛绿城房屋认购协议》。协议约定，乙方认购10号楼1单元1803室，目前该套住宅暂测建筑面积共计约88.89平方米，上述面积为施工图纸暂测面积，最终以房屋权属登记部门认定的面积为准，总房价款实行多退少补，按照本合同中约定的该套住宅的单价据实核算；按建筑计算该套住宅的单价为4487.5元/平方米，总房价398894元，上述总房价款中含燃气集资款、暖气初装费，不含有线电视及通讯设备的初装费费用由客户自行负担。其他费用由乙方应按石家庄有关规定缴纳；乙方应于签订本协议当天，将首期款128894元一次性支付给甲方，其他房款270000元办理商业按揭贷款手续，并于甲方通知之日起5日内将办理按揭贷款所需的资料一并提供齐全；甲方于2015年9月30日前将该商品房交付乙方使用；在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知之日起15日内与甲方签订正式《商品房买卖合同》，同时本协议自动失效并由甲方收回；甲方未能在本协议约定的最后交房期限将该商品房交付乙方使用的，逾期交付30个工作日内，甲方不承担违约责任；逾期交付超过30个工作日，自30个工作日次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零点五的违约金；乙方未能在规定的时间内签订本协议并未付清购房款的视为违约，已定房号不再予以保留，所交购房款在1个月期满后的3个工作日内全额无息退还；乙方未在规定时间内与甲方签订《商品房买卖合同》的视为违约，甲方有权单方解除本协议，将该房屋另行出售，售出房屋30日后甲方将乙方所交房款全额无息退还；乙方必须在规定的时间内办理贷款手续，并应按照央行房贷政策要求执行，因乙方原因导致无法办理贷款手续或增加首付款额度的，乙方应当支付剩余房款或者首付差额款。如乙方未在规定时间内办理贷款手续，或因乙方原因不能办理贷款并不能支付剩余全部房款的，甲方有权将该房屋另行出售，售出房屋30日后甲方将乙方所交房款全额无息退还等。协议签订后，葛南按约支付了首付款，后于2016年10月2日补交房屋面积差导致的房屋差价款，河北泰岳房地产开发有限公司于补款当日为葛南出具了金额为131504元的房款收据及房款确认单，该房款确认单显示：房号10-1-1803，预测面积91.70m2，单价4487.5元/m2，首付金额131504元，贷款额280000元。河北泰岳房地产开发有限公司开发的百岛绿城项目是于2016年9月30日取得商品房预售许可证。案涉房屋在2015年9月30日未能交付，现已具备交付条件。葛南于2016年10月中旬提交贷款所需资料，因葛南之前贷款尚未结清，暂不符合贷款条件。葛南后于2017年3月18日将前次贷款结清证明交与中国邮政储蓄银行股份有限公司石家庄市友谊大街支行，2017年3月22日商业按揭贷款审批通过，葛南并将相关信息告知河北泰岳房地产开发有限公司工作人员。河北厚正律师事务所接受河北泰岳房地产开发有限公司委托于2017年4月1日向葛南发律师函，通知葛南收到律师函后7日内按协议约定办理贷款或者支付剩余房款及签订《商品房买卖合同》事宜。中国邮政储蓄银行股份有限公司石家庄市友谊大街支行于2017年4月24日出具向葛南出具个人消费贷款审批通知书。河北泰岳房地产开发有限公司称多次通知葛南到公司办理手续房号不予保留解除合同等事项，但未提供相应充分有效证据，葛南对此否认。双方为《百岛绿城房屋认购协议》的履行或解除问题发生纠纷，后葛南于2017年5月9日向法院提起诉讼，河北泰岳房地产开发有限公司于2017年6月8日提起反诉。葛南在一审庭审时表示可一次性付款。二审法院认为，上诉人葛南与被上诉人河北泰岳房地产开发有限公司签订的《百岛绿城房屋认购协议》，系当事人真实意思表示，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，河北泰岳房地产开发有限公司已经按照约定收受购房款，且在2016年9月30日取得商品房预售许可证，故当事人所签订的房屋认购协议应当认定为商品房买卖合同，合法有效，其证据效力予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是，上诉人葛南在履约过程中是否构成根本违约，双方所签订的房屋认购协议应否解除。按照双方所签订的协议约定，乙方必须在规定的时间内办理贷款手续，因乙方原因导致无法办理贷款手续，乙方应当支付剩余房款。对于规定时间办理和支付剩余房款的程序及方式，双方对此并未明确约定。河北泰岳房地产开发有限公司称多次通知葛南办理，后又多次通知葛南到公司办理手续房号不予保留解除合同等事项，但未提供相应充分有效证据加以证实，故不予认定。按河北泰岳房地产开发有限公司在“情况概述”称葛南在2017年3月22日房贷通过后与公司员工联系，公司员工告知葛南公司要解除协议，该陈述与律师函通知限期办理贷款或者支付剩余房款及签订《商品房买卖合同》的内容相矛盾，故由此并不能认定河北泰岳房地产开发有限公司关于解除协议已尽到合理通知义务。葛南按约支付房屋首付款，并办妥银行按揭贷款事宜，其行为并不构成根本性违约，故河北泰岳房地产开发有限公司要求解除双方所签订的房屋认购协议的反诉请求，理据不足，依法不予支持。葛南要求河北泰岳房地产开发有限公司继续履行合同交付房屋，依法予以支持。河北泰岳房地产开发有限公司未按协议约定在2015年9月30日前交付房屋，已构成违约，理应承担相应的违约责任，但考虑葛南在办理银行按揭贷款上因前次贷款尚未结清，导致贷款审批通过时间在一定程度上迟延，故葛南要求赔偿延期交房违约金，理据不足，不予支持。二审法院判决：一、撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初2537号民事判决；二、上诉人葛南与被上诉人河北泰岳房地产开发有限公司签订的《百岛绿城房屋认购协议》继续履行；三、在本判决生效后三十日内，被上诉人河北泰岳房地产开发有限公司将坐落于岳泰街18号的百岛绿城小区10-1-1803房屋交付给上诉人葛南；四、在本判决生效后三十日内，上诉人葛南给付被上诉人河北泰岳房地产开发有限公司剩余房款280000元；五、驳回上诉人葛南的其他诉讼请求；六、驳回被上诉人河北泰岳房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5364元，减半收取计2682元，由上诉人葛南负担682元，由被上诉人河北泰岳房地产开发有限公司负担2000元。一审反诉案件受理费40元，由被上诉人河北泰岳房地产开发有限公司负担。二审案件受理费5364元，由上诉人葛南负担1364元，由被上诉人河北泰岳房地产开发有限公司负担4000元。围绕当事人的再审请求，本院再审查明的事实与二审查明无异。本院再审认为，本案争议的焦点为双方签订的《百岛绿城房屋认购协议》应否继续履行或解除。该协议第六条第4款约定：乙方（被申请人葛南）必须在规定的时间办理贷款手续，并应按照央行房贷政策要求执行，因乙方原因导致无法办理贷款手续或增加首付款额度的，乙方应当支付剩余房款或者首付差额款。如乙方未在规定时间内办理贷款手续，或因乙方原因不能办理贷款并不能支付剩余全部房款的，甲方（再审申请人）有权将该房屋另行出售，售出房屋30日后甲方将乙方所交房款全额无息退还。双方对在“规定的时间办理贷款手续”约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”被申请人认可在起诉前收到律师函，律师函要求“收到本律师函后7日内按协议约定办理贷款或者支付剩余房款及签订《商品房买卖合同》事宜”。被申请人提起诉讼并于2017年5月9日由石家庄市新华区人民法院受理，其最晚应依照法律规定于2017年8月9日前通过贷款或其他方式支付除首付款外的剩余购房款，而被申请人在2017年8月11日一审判决作出前仍未交付剩余购房款，则再审申请人主张解除合同符合法律规定。原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。是否收到解除合同通知不影响再审申请人依据法律规定主张解除权，被申请人认为其未收到任何正式解除通知，并在贷款审批事项中积极履行相关义务，但在2017年6月23日一审庭审笔录中“问：原告，2016年10月份你具备贷款条件吗？答：具备条件也提供全了资料……”，自2016年10月至2017年4月24日中国邮政储蓄银行作出个人消费贷款审批通知书已超过五个月，并且在被申请人收到律师函乃至人民法院送达反诉状至今，被申请人仍未向再审申请人交付剩余购房款，被申请人认为其积极履行相关义务的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，再审申请人河北泰岳房地产开发有限公司的再审理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院(2017)冀01民终11503号民事判决；二、维持石家庄市新华区法院（2017）冀0105民初2537号民事判决。一审案件受理费5364元、减半收取2682元，反诉案件受理费40元，二审案件受理费5364元，均由被申请人葛南负担。本判决为终审判决。审判长  赵宗辉审判员  王彦松审判员  高玉坡二〇一九年九月二十三日书记员  裴研洁