呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3228号上诉人(原审被告）：刘俊成，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：夏文平，江苏剑群律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：庄彪，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：于显荣，呼和浩特市“148”协调指挥中心第三法律服务三所法律工作者。上诉人刘俊成因与被上诉人庄彪房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。刘俊成上诉请求：撤销一审判决，改判驳回庄彪请求刘俊成返还购房款的诉讼请求。事实及理由：本案主体不适格，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、刘俊成现被取保候审，刑事案件与本案民事纠纷涉案事实与标的物同一，民事案件应当中止审理。刘俊成与庄彪的房屋买卖合同关系的确定赖于刑事案件的认定结果。二、刘俊成只是房屋买卖的经手人，其受孙日红的委托出卖房屋，相应的法律权益和责任应由孙日红承担。庄彪对刘俊成和孙日红之间的委托关系是明知的，有庄彪签字的《证明》及其他证人可以证明。一审认定孙日红向云文强出资130万元购买5亩土地并用于建房的事实，可见孙日红为建房人。庄彪陈述将其支付13万元购买的房屋以103000元的价格转卖他人，明亏27000元，不符合常理。本案售房资金的去向是本案的关键，孙日红的妻子范绿叶是知情人，在没有其他证据排除书面证言的情况下，结合经侦大队案件中已经查明的情况，可以认定孙日红是本案的实际建房人与卖房人。三、房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付价款的合同。本案中刘俊成与庄彪之间没有书面的房屋买卖合同，也没有证据证明双方之间存在口头的房屋买卖合同，房屋所有权不属于刘俊成，刘俊成没有向庄彪交付房屋，不应认定双方存在房屋买卖合同关系，因此本案不存在房屋买卖合同是否有效的问题。刘俊成当庭补充上诉理由如下：刘俊成涉嫌刑事犯罪，已由经侦大队立案。庄彪明知刘俊成不是建房人，且庄彪与孙日红关系非同一般，庄彪向经侦大队出具了书面的证言材料，如庄彪不认可该证言则涉嫌虚假陈述。庄彪将其购买的房屋转卖给他人，其实际损失只有3万元，即使刘俊成收取了庄彪的购房款，也只应向其补偿3万元。庄彪辩称，在刘俊成尚未被逮捕或移送起诉的情况下，是否被采取刑事强制措施不能形成对民事案件中止审理的抗辩事由，且刘俊成未举证证明其被取保候审的事实，因此刘俊成的该上诉理由不能成立。刘俊成是事实上的建房投资人、房屋买卖合同的签订人、销售房屋的收款人，虽其称与孙日红为委托关系，但不能提供证据证明。刘俊成为自己出具的《证明》，证明了其与孙日红共同建房、收房的事实。庄彪在该《证明》上的签字不影响刘俊成为房屋投资人、出卖人的事实，也不能成为刘俊成不返还购房款的理由。庄彪对刘俊成补充的上诉理由答辩如下：买房的钱交给刘俊成，刘俊成负责建房子。刘俊成因担心玉泉区经侦支队拘留，与其协商在刘俊成提供的证明上签字，该签字非庄彪真实意思表示。庄彪向一审法院起诉请求：1、判令庄彪与刘俊成之间的房屋买卖合同无效；2、判令刘俊成向庄彪返还购房款130000元；3、案件受理费由刘俊成承担。一审法院认定事实：庄彪向刘俊成购买位于呼和浩特市玉泉区在小黑河镇章盖营村平房二间，价款为160000元。庄彪于2016年10月18日向刘俊成第一次交付购房款100000元，于2018年3月1日第二次向刘俊成交付购房款30000元，合计130000元，尚欠30000元未付，刘俊成将上述房屋交付给庄彪，但双方未签订书面的房屋买卖合同。2017年4月6日，庄彪与高福林签订一份《购房协议》，庄彪将上述房屋出售于高福林。协议约定房屋价款103000元，一次性付清。房屋为毛坯房，交工后乙方自行装修，甲方保到6月份，6月份前强拆，甲方全部退款。遇政府拆迁，获益和补偿全部由乙方所有，与甲方无关。庄彪共计收到高福林购房款100000元，之后高福林将该房屋进行装修后入住，并支付水表、电表费用3000元。2018年4月16日，庄彪向刘俊成购买的二间房屋被呼和浩特市玉泉区人民政府以违章建筑为由予以强制拆除。高福林为此向呼和浩特市玉泉区人民法院提起民事诉讼，请求确认其与庄彪签订的《购房协议》无效，庄彪返还购房款103000元，赔偿24659元。该案经呼和浩特市玉泉区人民法院作出（2018）内0104民初1530号民事判决，依法确认高福林与庄彪在2017年4月6日签订的《购房协议》无效，庄彪返还高福林购房款50000元。刘俊成提交证据云文强与孙日红（已故）协议、范绿叶证明、范绿叶关于呼市建房销售后资金去向的说明，拟证明刘俊成给孙日红、张利文干活、庄彪应向孙日红、张利文主张权利，且庄彪对此事实明知。经质证，庄彪认为，协议签订的主体是云文强和孙日红，这是土地买卖协议，是孙日红从云文强个人手里买的，个人是否有权利出卖集体土地，因是复印件，且孙日红已经去世，真实性不予认可，证明的问题不认可，当时听说刘俊成也有股份，其他的不清楚。刘俊成提交证据庄彪参与签字的证明、（2018）内0104民初1530民事判决，拟证明庄彪明知刘俊成不是本案房屋的所有人，应驳回庄彪对刘俊成的诉讼请求。经质证，庄彪认为，对签字的真实性认可，对证明的问题不认可，其中有很多人的签字都无法确认，孙日红在证明里写的很清楚，买房后让刘俊成施工建房，建好以后孙日红去世了，只能让刘俊成以卖房人的身份签字，真实性不认可，证明的问题不认可，反而可以证明房子是刘俊成自己亲手建造以及出售的房子。因为孙日红是国家干部不能出面，这个理由不能认可。刘俊成在2018年4月16日房屋拆迁后，收售房子三十多间，卖了二百多万。这十六户人去玉泉经侦大队报案。当时刘俊成让我们给证明说他没拿钱，那时候关系好，答应给我们退钱。孙日红在生前委托表弟刘俊成全权处理。让刘俊成代理一切售房操作，充分证明孙日红与刘俊成是合伙投资关系，不能排除刘俊成作为本案被告承担责任。虽然看了原件，但没有任何一个人出庭作证，不能证明是本人的真实意思表示。当时刘俊成是出卖人，庄彪是买受人。到了经侦大队以后为了避免出现不利后果，要求买房人给他出具一个证明，这个证明不能证明刘俊成不是合伙投资人。收据就是刘俊成出的。对判决书真实性认可，对证明的问题不认可。一审法院对范绿叶证明、范绿叶关于呼市建房销售后资金去向的说明由于证人未出庭，对其真实性不予采信。对云文强与孙日红签订的协议，虽然庄彪对其真实性不予认可，但根据本案涉案房屋建造在购买的土地上的事实，一审法院对协议的真实性予以采信。一审法院对庄彪参与签字的证明，庄彪认可签字的真实性，但不认可证明的目的，故一审法院到呼和浩特市公安局玉泉区分局经侦大队调查该签字证明的形成过程。经查，该签字证明不是在经侦大队监督下形成的，而是经侦大队让刘俊成提供其为孙日红卖房的证据，刘俊成向经侦大队出具了该签字证明。一审法院对该签字证明的真实性予以采信。对（2018）内0104民初1530民事判决书的真实性予以采信。以上事实有收条、民事判决书、协议、庄彪参与签字的证明和庭审笔录予以证实。一审法院认为，庄彪与刘俊成虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但是庄彪向刘俊成购买房屋，支付购房款130000元，刘俊成向庄彪交付房屋，双方形成事实上的房屋买卖合同关系。庄彪与刘俊成约定的房屋占用土地属于呼和浩特市玉泉区小黑河镇章盖营村集体土地，其土地性质并非建设用地，该房屋系违法建筑物，双方之间的房屋买卖合同违反法律的强制性规定，为无效合同。基于无效合同的法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方合同约定的房屋虽已交付给庄彪，但已被玉泉区政府强制拆除，不具备返还的可能，庄彪与刘俊成在达成购房协议后向刘俊成支付了购房款130000元，由刘俊成出具了收条，对此，刘俊成作为合同一方当事人实际收取款项应负有返还的义务。根据上述法律规定，庄彪与刘俊成达成房屋买卖合同时均存在过错，对于双方的过错责任，一审法院以各50%予以确定，据此庄彪主张的要求确认双方的房屋买卖合同无效的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。庄彪要求判令刘俊成返还其购房款130000元，因房屋不能返还，按之上述理由进行折抵后，刘俊成应当向庄彪返还购房款130000元的50%即65000元。刘俊成辩称，其是代孙日红出售房屋，因孙日红已经去世，其妻子范绿叶出具的证明和关于呼市建房销售后资金去向的说明属于证人证言，因范绿叶未出庭作证，本院对其真实性不予采信。刘俊成向一审法院提供的庄彪参与签字的证明，庄彪虽然认可签字的真实性，但认为是刘俊成在经侦队为了避免出现不利后果，要求买房人给他出具一个证明而签字，对所证明的问题不予认可。对此，依当事人申请，一审法院向呼和浩特市公安局玉泉区分局经侦大队核实，该庄彪参与签字的证明是刘俊成向经侦大队提供的事先写好的证明，不是在经侦大队见证下书写的证明。基于上述理由，收条是刘俊成本人出具，刘俊成在本案当中是适格主体。综上，庄彪要求确认房屋买卖合同无效、返还购房款65000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认庄彪与刘俊成双方的房屋买卖合同无效；二、刘俊成于判决生效之日起十日内返还庄彪购房款65000元；三、驳回庄彪的其他诉讼请求。案件受理费1450元，由庄彪负担725元，刘俊成负担725元。二审中，刘俊成围绕争议焦点提交了一组补充证据，庄彪围绕争议焦点提交了两组补充证据。刘俊成提交的该组证据为《现场勘测笔录》一份、《法律文书送达回证》一份、《庄彪身份证复印件》一份、《讯问笔录》一份、《照片》一张，拟证明庄彪有可能为建房者之一，结合庄彪在公安机关所做的证明，能够证明刘俊成不是本案的实际建房人。庄彪发表质证意见认为，对该组证据的真实性认可，但对其证明的问题不予认可，该组证据不能证明庄彪与刘俊成或孙日红共同建房的事实，没有书面的建房投资合作合同。因该组证据的真实性无法核实，且该证据所证事实没有其他客观证据予以佐证，故对该证据所证事实本院不予确认，对该证据本院不予采信。庄彪提交的第一组证据为《购房协议》两份、《收条》六份、《证明》一份，拟证明刘俊成为房屋买卖协议的签订人和房款的收款人。刘俊成对该组证据的真实性均不予认可，刘俊成代孙日红收取了部分村民的购房款，有公安机关的调查笔录可以证实，该组证据不能证明刘俊成是真正的卖房人。因该组证据与本案不具有关联性，故对该组证据所证事实本院不予确认，对该组证据本院不予采信。庄彪提交的第二组证据为王燕飞、董文丽的证人证言，拟证明刘俊成是盖房、售房、收款的人。刘俊成对证人证言发表质证意见认为，两位证人与刘俊成将来可能存在利益冲突，故其陈述应以其在公安机关所作的笔录为准，结合本案其他证明材料能够反映出本案的实际卖房人并非刘俊成。因证人证言与本案不具有关联性，不能反映本案的案件事实，故对该证人证言所证事实本院不予确认，对该证人证言本院不予采信。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、庄彪与刘俊成之间的合同效力如何；二、庄彪请求刘俊成向其返还13万元购房款是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，本案中，虽庄彪与刘俊成未签订书面的房屋买卖合同，刘俊成向庄彪出具的两张收到购房款的收条，以及其向庄彪交付房屋的事实，双方形成事实上的房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违法法律、行政法规的强制性规定”的规定，因案涉房屋所占土地属于呼和浩特市玉泉区小黑河镇章盖营村的集体土地，故案涉房屋买卖合同因违反法律的强制性规定，而属无效合同。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，案涉房屋买卖合同属无效合同，双方因履行该合同取得的财产，应相互返还。案涉房屋已被政府合法拆除，故庄彪无需向刘俊成返还。刘俊成向庄彪收取的购房款应当向庄彪返还，但因庄彪对一审判决并未提起上诉，故对一审判决刘俊成向庄彪返还购房款65000元，本院不予纠正。关于刘俊成申请本案中止审理，等待刑事案件审理结果的上诉理由，因刘俊成所称刑事案件的审理结果并不必然对本案的案件结果产生实质影响，且该案尚未移送审查起诉，故本院对其中止审理的申请不予支持。关于刘俊成上诉称其为孙日红建房、售房的委托代理人的上诉理由，刘俊成未提交证据证明其与孙日红之间存在委托代理关系，故刘俊成的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于刘俊成主张本案应移送公安机关的上诉理由，在本案的审理过程中，未发现本案存在涉及刑事犯罪的事实，故对刘俊成的该上诉理由，本院不予支持。关于刘俊成主张本案应按照公安机关的笔录认定案件事实的上诉理由，因该公安机关的笔录并未被生效判决所认定，同时刘俊成未提交证据证明其所称公安机关笔录中的事实，故刘俊成的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，刘俊称的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由刘俊成负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年九月二十五日书记员 蔡曦琛