湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1125民初932号原告：杨福进，男，瑶族，1984年6月7日出生，住江永县。委托诉讼代理人：欧阳宇，湖南兆美律师事务所律师，一般授权代理。被告：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地湖南省江永县潇浦镇永回路。法定代表人：李康，该公司总经理。委托代理人：李真万，男，该公司副总经理。一般授权代理。委托代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师，一般授权代理。原告杨福进与被告江永鸿泰置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨福进及其委托代理人欧阳宇，被告江永鸿泰置业发展有限公司法定代表人李康及其委托代理人李真万、何明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨福进向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金16445元（256160×0.03%×214天）；2、判令被告与原告签订正式的《停车位买卖合同》，并及时交付停车位；3、判令被告将原告的房内门窗玻璃按《建筑安全玻璃管理规定》更换为符合国家标准的安全玻璃；4、判令被告支付原告自行封窗损失1000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房预售合同》。合同约定原告以2588元/㎡的价格购买被告建设的万佳名城小区二栋3层总面积为85.31㎡的商品房，总价款256160元；被告应在2016年12月28日前交付房屋，否则被告每日按已交房款万分之三支付原告支付违约金，原告向被告缴纳了全部房款，但被告直至2017年7月30日才向原告交付房屋，逾期达214天，被告应承担相应的违约责任。在签订《商品房预售合同》前，双方签订的《鸿泰·万佳名城认购书》，注明：原告预交伍仟元预购车位的订金。被告至今没有与原告签订《停车位买卖合同》，更没有将车位交付原告使用。构成违约，应承担相应的违约责任。按约入户花园应是全封闭式的，但原告收房后发现未封闭，开发商于2017年7月22日出具承诺书，载明：两个月内为业主封窗，业主已做好的按成本价补偿。原告自行封窗至今，被告一直未予补偿，被告交付的房屋不符合约定，应承担相应的违约责任。综上，被告严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益。为保障原告的合法权益不受侵害，特诉至法院，请求人民法院支持原告诉请。被告江永鸿泰置业发展有限公司向本院提交答辩状，辩称：1、原告诉请被告支付违约金16445元依法不能成立。被告鸿泰公司开发的涉案房屋已于2017年3月开始交房，多次通知原告收房，原告也到现场查看了房屋，却以房屋质量瑕疵为由恶意拒绝接收房屋，拒不签署房屋交接确认书，后迟至2017年10月1日才补签。依照合同约定，买受人应在通知之日起7日内办理房屋交接手续，否则，视为出卖人已在规定交房期限交房，并由买受人承担责任；被告鸿泰公司延期交房有正当理由，双方合同约定，如遇特殊原因可延期交房，但不得超过90天，被告鸿泰公司在开发建设中遇到了合同约定可以延期交房的情形，理应可以延期交房。2、原告诉请签订正式的《停车位买卖合同》，并及时交付车位不能成立。原告在签订《商品房预售合同》时并没有签订《停车位买卖合同》，这充分表明双方没有达成一致意见，形成合意；《合同法》规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。3、原告诉请被告更换门窗玻璃不能成立，原告等买房人的外开窗玻璃在诉前被告已经更换为符合国家标准的安全玻璃。4、原告诉请被告支付封窗损失1000元不能成立，原告该诉请并没有提交何时自行封窗的、成本价为多少的事实依据。综上所述，原告的诉请缺少事实和法律依据，依法不能成立。为维护被告的合法权益，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均无异议的证据：原告提交的万佳名城商品房预售合同、购房收据、税收完税证明、万佳名城房屋交接确认书，被告交提交的竣工验收备案表、竣工验收报告、建筑质量保证书、房屋交接确认书，本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据，本院认证如下：1、原告提交的车位收据，被告质证不否认真实，本院予以采信，但本院采纳被告认为合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方的质证意见。2、原告提交的承诺书，被告质证对该承诺书的真实性没有异议，对金额有异议，本院不采纳被告对承诺书金额的异议，本院确认该承诺书。根据当事人的陈述，庭审质证、认证的证据，本院确认定如下案件事实:被告江永鸿泰置业发展有限公司于2014年在江永县潇浦镇永回路城关中学对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。2015年12月31日，原告杨福进与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发的万佳名城小区的第2幢3层301号房，建筑面积98.98㎡，2588元/㎡，总金额256160元；原告杨福进应于签订合同当日付清全部房款的30%，金额86160元，剩下余款17万元向银行申请按揭贷款，原告必须到国家指定的银行办理；应在交付首付款后7个工作日内，将申请办理银行贷款和公积金贷款所需的全部资料提交给被告，并在接到被告或银行的通知后7个工作日内前往指定地点办理贷款相关手续，并交情相关款项和费用。被告江永鸿泰置业发展有限公司应当在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付给原告杨福进，如遇到合同约定的特殊原因，可延期交付使用，但不得超过90天。合同还约定，如因被告原因逾期交房未超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日按已交房款万分之三支付违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，原告有解除合同权利，被告按原告已交房款的5%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交付房屋期限的第二天起至实际支付之日止按已交房款万分之三支付违约金。合同签订后，原告当日向被告支付了购房首付款86160元，一期车位订金5000元，房屋维修基金2969元，房产证办证费用4586元；2016年1月21日原告杨福进缴纳契税5123.2元，办理了完税证明。2017年4月5日江永万佳名城一期1#楼经验收合格，并于2017年4月17日备案，备案意见为“文件基本齐全，缺消防验收”，2017年7月30日，原告杨福进签署万佳名城房屋交接确认书，确认接收万佳名城住宅小区2栋301号房。2018年1月22日，江永万佳名城一期1#2#楼消防经湖南湖南民心消防工程有限公司检测合格。另查明，由于江永县黑牛山东面国有出让地块内高压线搬迁一事，致万佳名城项目无法施工，导致工期延误。2019年5月20日江永县住房和城乡规划建设局向被告江永鸿泰置业发展有限公司下达了《建设工程质量安全隐患整改通知》，通知要求被告江永鸿泰置业发展有限公司更换万佳名城一期1#2#楼房屋的建筑外开窗玻璃，在2019年6月4日前整改到位。并将整改情况在限定日期3日内报告该局。现该局确认该整改通知落实到位。本院认为，原告杨福进与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，成立并已生效。本案中，原告杨福进已于2016年1月21日办理了完税证明，且原、被告双方对购房款的支付均无异议，本院确认原告杨福进已于2016年1月21日前交情全部房款。被告应按合同约定在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付原告杨福进，原告杨福进于2017年7月30日签署的房屋交接确认书，虽合同约定具体交房时间以出卖人通知的时间为准，但被告不能提出证据证明被告通知原告收房的事实，故被告认为原告以房屋质量瑕疵为由恶意拒绝接收房屋的抗辩，本院不予采纳；本院因此确定被告交房时间为原告杨福进签署房屋交接确认书的时间，即2017年7月30日，被告实际延期交房214天。另依合同约定，被告如遇特殊原因，可延期交付，但不得超过90天，且被告有证据证明确因江永县黑牛山东面高压线搬迁一事及天气原因导致工期延误。因此，原告请求被告按合同约定，即按已交房款万分之三标准支付逾期交房的违约金，本院予以支持，但应当扣除被告因故延误的90天，违约金应从2017年3月28日开始计算，至2017年11月20日共计逾期交房124天。据此，本院确定被告江永鸿泰置业发展有限公司应当支付原告杨福进逾期交房违约金为：256160元×0.0003×124天=9529.15元。原告虽然向被告缴纳了一期车位订金5000元，原、被告仅能成立预约合同，对车位的具体价格、交付时间、车位的具体位置没有达成协议，本院采纳被告的答辩意见，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，故原告要求被告与原告签订正式的《停车位买卖合同》，并及时交付停车位的诉讼请求，本院不予支持。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，被告应承担预约合同违约责任或者解除预约合同并赔偿损失；因原告未提供由此造成损失的相关证据，本院确认由被告退还收取的订金，并按人民银行同期贷款利率赔偿原告缴纳订金的利息损失。本案经审理查明，原告购买的房屋系7层以下房屋，已经由江永县住房和城乡规划建设局通知整改完成；故原告要求将房内的门窗玻璃更换为钢化玻璃的诉讼请求，本院不予支持。原告提供内阳台窗和客厅阳台窗的封窗费用共计2899.2元，其中被告承诺按成本价补的内阳台窗4.41㎡，240元/㎡，计1058元，原告依被告的承诺要求被告补偿1000元，系原告自主放弃自身的部分权益，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨福进迟延交房违约金9529.15元；二、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨福进退还车位订金5000元并按人民银行同期贷款利率标准向原告杨福进赔偿利息损失；三、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告杨福进自行封窗损失1000元；四、驳回原告杨福进的其他诉讼请求。案件受理费236元，减半收取118元，由被告江永鸿泰置业发展有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  黄占远二〇一九年九月二十三日书记员  李秋艳附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。