河北省遵化市人民法院   民事判决书   （2019）冀0281民初19号   原告：王宝林，男，1969年9月8日出生，汉族，农民，住遵化市。   委托诉讼代理人（第一次开庭）：韩晓红，河北华旗律师事务所律师，代理权限为特别授权。   委托诉讼代理人（第二次开庭）：于洁，河北华旗律师事务所律师，代理权限为特别授权。   委托诉讼代理人：盛文云，女，1969年8月21日出生，汉族，农民，住所地遵化市。代理权限为特别授权。   被告：赵阳，男，1982年1月14日出生，汉族，居民，住遵化市。   被告：张莉，女，1981年9月26日出生，汉族，居民，住遵化市。   二被告委托诉讼代理人：张晓伟，河北力公律师事务所律师，代理权限为特别授权。   被告：遵化市卓越房地产经纪有限公司，住所地遵化市。   法定代表人：郝双双，职务：经理。   委托诉讼代理人：郝利军，男，1983年9月18日出生，汉族，农民，住遵化市。代理权限为特别授权。   原告王宝林与被告赵阳、张莉、遵化市卓越房地产经纪有限公司（以下简称卓越房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告王宝林及其委托诉讼代理人韩晓红、盛文云、被告赵阳及二被告委托诉讼代理人张晓伟、被告卓越房地产经纪公司的法定代表人郝双双到庭参加诉讼。第二次开庭原告王宝林及其委托诉讼代理人于洁、盛文云、被告赵阳及二被告委托诉讼代理人张晓伟、被告卓越房地产经纪公司的委托诉讼代理人郝利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王宝林向本院提出诉讼请求：1.要求贵院依法确认原告、被告三方于2018年12月10日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2.要求三被告连带返还原告定金2万元；3.本案原告委托律师费用4000元由三被告承担；4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年12月10日，经被告卓越房地产经纪公司职员刘强介绍，原告与三被告签订《房屋买卖合同》一份，被告赵阳、张莉夫妇将其自有的遵化市燕山花园小区xx号楼xx单元xx室的遵化市××园房产及地下室出售给原告所有，原告支付购房定金20000元。签订合同后，原告夫妇多次到现场查看，发现案涉房产与同楼同层其他房产存在明显不一致的地方，经原告夫妇到遵化市住房和城乡规划建设局、遵化市城市管理行政执法局相关职能科室打听，才知道案涉房产所接出的部分均属于个人所建非法建筑，未在建设规划之内，现在及将来均存在着极大的安全隐患，根本不属于合法买卖。综上，被告赵阳、张莉夫妇违反国家法律私自在高楼顶层非法建筑，对自己及社会公众均存在着巨大安全隐患，应依法予以拆除。被告赵阳、张莉夫妇与被告卓越房地产经纪公司职员刘强恶意串通、隐瞒非法建筑之事实，采取欺诈之手段骗取原告与其签订了《房屋买卖合同》，出售非法建筑，违反了上述规定，应依法认定为无效合同。经本院明示，原告变更诉请为要求依法解除合同，返还定金2万元。   被告赵阳、张莉辩称，一、原告所诉无事实和法律依据，原、被告三方于2018年12月10日签订的房屋买卖合同合法有效，原告出卖给被告的房产有合法的不动产证书，房产证号：冀20**遵化市不动产权第**冀20**遵化市不动产权第**冀20**遵化市不动产权第**，不属于违章建筑。被告与原告达成的房屋买卖合同由第三方卓越房地产经纪公司三方共同签署，原告在诉状中称在签订合同之前，卓越房地产经纪公司的职员刘强曾带原告到现场看房，双方签订合同第一条写明乙方对该房屋已作充分了解，并已实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，同时被告夫妇也将该房产的产权证书及相关票据向原告出示，并提交给第三方中介机构，由此说明原告对购买房屋的现状是明知的，不存在被告隐瞒房屋现状及与卓越房地产经纪公司恶意串通采取欺诈手段骗取原告购房的情况，双方签订合同属于自愿签订。被告的房屋是顶层，买顶层赠送阁楼，阁楼属于附属物赠与被告，由被告进行占有使用，为便于合理有效使用阁楼，被告对阁楼进行了装修改造，阁楼作为附赠物未列入购买楼房的面积，没有产权证书，原、被告签订的合同中建筑面积为89.15平方米，阁楼同样没有计入双方买卖合同的面积内，因此原告以阁楼部分属于非法建筑主张双方签订合同无效不能成立，不符合合同无效的情形，原告要求确认合同无效，于法无据。原告作为购买一方，无故拒不履行双方签订的房屋买卖合同，其行为已经构成违约，按照定金罚则，原告无权要求被告返还定金。原告向被告主张律师费4000元，无法律依据。综上，应驳回原告的诉讼请求。   被告卓越房地产经纪公司辩称，原告夫妇看了四次房子，谈了两次价格，之后三方签订了买卖合同。签订合同时涉案房产没有不动产证，不动产证下来后通知原告付款，原告不同意购买该房产。阁楼属于附赠，不在买卖合同之内。   本院经审理认定事实如下：2012年12月2日，原告王宝林通过微信转账给卓越房地产经纪公司刘强定金10000元，通过银行转账给赵阳定金10000元。2018年12月10日，售房人：赵阳（以下简称甲方）、产权共有人：张莉，购房人：王宝林（以下简称乙方）、中介方：卓越房地产经纪公司（以下简称丙方）签订房屋买卖合同，第一条：房屋基本情况，房屋坐落在遵化市××园在遵化市××园，房产产权证号：遵化房权证遵镇字第X：遵化房权证遵镇字第**化房权证遵镇字第**面积：89.15平方米，地下室面积约为10平方米，所在楼层：9，总层数：9，附属设施：双人床三张带床垫，电热水器一个，整体厨房，灯具，烟机灶具及卫浴等固定设施。第二条：成交价格，甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币捌拾肆万捌仟元，过户费由买方承担。   2018年12月10日，甲方张莉、乙方王宝林、经手人卓越房地产经纪公司刘强签订定金收付书，确认乙方王宝林向甲方张莉交纳定金贰万元整（甲方已收到此定金，定金在最近一次付款时冲抵）。同日，卓越房地产经纪公司出具收据，收到赵阳交来不动产权证一份证号：遵化房权证遵镇字xxxxxx化房：遵化房权证遵镇字xxxxxx化房权证遵镇字第**化房权证遵镇字第**xxx。   现被告赵阳、张莉已将涉案房产出售给案外人。   庭审中，双方当事人对下列事实发生争议：1.燕山花园小区xx号楼xx单元xx阁楼是否系违法建筑；2.三被告应否返还原告给付的定金2万元。   针对争议焦点，原告王宝林主张：阁楼系涉案房产的附赠部分，本案的房产买卖合同中的房产内容也包含阁楼及扩建改建的部分，属于不可分可的整体，原告看房时涉案房产相当于两层，每层有独立的卫生间，原告基于房产的现状与被告签订涉案房产买卖合同，根据城市规划法的相关规定，改变房产的原有结构，应当经过规划部门的许可，本案被告未向原告明示其阁楼增建改建部分无相关手续，阁楼属于非法建筑，违反法律规定，应为无效合同。原告提交《遵化市自然资源和规划局关于遵化市燕山花园小区楼顶增建建筑事项的回函》、《遵化市机构编制委员会2014年1号文件》复印件、录音光盘两张。   经质证，被告赵阳、张莉的质证意见为，录音人员、内容不清楚，不能证明任何问题，不能证明原告的证明目的。回函没有负责人签字，也没有确认原告所要求确认的事项。文件为复印件，不能证明客观真实性。   经质证，被告卓越房地产经纪公司的质证意见为，无异议。   针对争议焦点，被告赵阳、张莉主张：被告对案涉房产阁楼部分的装修不属于非法建筑，并没有改变房屋的整体结构，因此无需到规划部门进行审批和备案，对阁楼部分我方认为不属于非法建筑，属于附赠部分，不能以此作为违法建筑而否定双方整个房屋的合法交易。   针对争议焦点，被告卓越房地产经纪公司主张：被告职员刘强带原告几次到现场看房，原告对房产的现状是明知的，合同也是在自愿的情况下签订的。   本院从遵化市建设档案馆调取了燕山花园小区的规划图。   经质证，原告王宝林的质证意见为，对真实性无异议，被告扩建部分属于违法建筑，不在规划图纸范围内。   经质证，被告赵阳、张莉的质证意见为，真实性无异议，不认可阁楼部分属于扩建增减部分，阁楼是被告为了防止淋雨把露台给封上了。   经质证，被告卓越房地产经纪公司的质证意见为，无异议。   本院认为，原、被告三方于2018年12月10日签订了遵化市燕山花园小区xx号楼xx单元xx号的买卖合同，原告主张附赠的阁楼系违法建筑，要求确认合同无效，返还定金。虽然双方未在合同中明确约定购买房产包含阁楼，但买顶层赠阁楼系房地产行业的常规做法，且双方均认可，故应认为该买卖合同包含阁楼部分，阁楼未计入建筑面积且未颁发产权证。原告主张阁楼系违法建筑，但未能提交相关证据，故本院对原告的主张不予认可，双方签订的合同为有效合同。现涉案房产已经被出售，原告要求解除合同，理据充足，本院予以支持。   根据本院自遵化市建设档案馆调取的燕山花园小区的规划图，本案涉案房产阁楼部分与规划图不完全一致，被告赵阳、张莉应对此承担责任，但原告王宝林实地考察过涉案房产，对涉案房产的现状未提出异议，故原告王宝林亦存在过错。被告张莉已于2018年12月10日出具定金收付书收到原告王宝林交付的定金20000元，故本院酌定被告赵阳、张莉返还原告王宝林定金10000元。原告王宝林主张律师费4000元由被告负担，理据不足，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第九十四条的规定，判决如下：   一、解除原告王宝林、被告赵阳、张莉、遵化市卓越房地产经纪有限公司于2018年12月10日签订的房屋买卖合同；   二、被告赵阳、张莉于本判决生效之日起十日内返还原告王宝林定金10000元；   三、驳回原告王宝林的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费400元，由原告王宝林负担200元，由被告赵阳、张莉负担200元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审 判 长 史 婷   人民陪审员 闻 富   人民陪审员 张少海     二〇一九年九月十六日   书 记 员 李亚男