重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终6933号上诉人（原审原告）：彭少伟，男，1987年7月31日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：邓小春，重庆市北碚区复兴法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：黄远贵，男，1973年10月11日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：唐云文，重庆远博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：喻某，女，1976年3月6日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：唐云文，重庆远博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄诗丝，女，1997年6月24日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：唐云文，重庆远博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈某，男，2002年6月20日出生，汉族，住重庆市长寿区。法定代理人：喻某，女，系陈某母亲。委托诉讼代理人：唐云文，重庆远博律师事务所律师。原审第三人：重庆馨月房地产营销策划有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇普福大道456号和合家园11幢1-11-1，统一社会信用代码915000003395972130。法定代表人：张松，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈万勇，男，该公司员工。上诉人彭少伟因与上诉人黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某及原审第三人重庆馨月房地产营销策划有限公司（以下简称馨月公司）房屋买卖合同纠纷一案，彭少伟与黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某均不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初2274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭少伟的委托诉讼代理人邓小春，上诉人黄远贵、喻某即陈某的法定代理人、黄诗丝及共同委托诉讼代理人唐云文、原审第三人馨月公司的委托诉讼代理人陈万勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彭少伟上诉请求：1.改判黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某履行合同并协助彭少伟办理位于重庆市北碚区吉水街231号2栋3单元1-1号房屋（价值36万）的过户登记手续；2.本案二审诉讼费由黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某承担。事实和理由：一、案涉房屋产权证书虽显示为共同共有，但根据《北碚区征地农转非人员货币安置住房协议》显示，农转非的安置人员为黄远贵、喻某、陈某，因此，案涉房屋为前述三人按份共有的安置房，一审法院按照《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，认定案涉房屋应当由全体共同共有人同意方能处分不动产权错误。二、彭少伟与黄远贵、喻某签订合同后，黄诗丝作为家庭共有成员，应推定其知晓案涉房屋出售的事实，撤销权行使期间自此开始计算。黄诗丝未在一年内对案涉房屋出售提出异议，其撤销权已丧失。黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某辩称，黄诗丝、陈某作为房屋的共有权人，未在彭少伟与黄远贵、喻某签订的《重庆市房屋买卖合同》上签字，也未追认，黄诗丝、陈某的权利受到侵害，《重庆市房屋买卖合同》应为无效合同。彭少伟请求办理产权过户不合法。馨月公司未发表意见。黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某上诉请求：1.撤销重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初2274号民事判决，确认彭少伟与黄远贵、喻某于2016年12月16日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；2.本案一、二审诉讼费由彭少伟承担。事实及理由：案涉房屋为黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某共同共有，但《重庆市房屋买卖合同》仅有黄远贵、喻某签字，黄诗丝、陈某作为房屋的共有权人，未在彭少伟与黄远贵、喻某签订的《重庆市房屋买卖合同》上签字，也未追认。合同甲方未列明陈某，因此，喻某的签字仅代表其本人，不能代表陈某。彭少伟与黄远贵、喻某、签订的《重庆市房屋买卖合同》，违反了《中华人民共和国民法总则》第三十三条及《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，应属无效。彭少伟辩称，1.黄远贵、喻某处置涉案房屋时，黄诗丝、陈某知道并清楚，黄诗丝在该房屋处置交付给彭少伟使用至今并未提出任何书面异议，视为追认其父母的处置权。2.案涉房屋是由黄远贵等四人因征地开发所获得的安置房屋，根据户籍显示，黄远贵、黄诗丝各占安置房30平方米，喻某、陈某各占15平方米，故我方认为该房屋应属于按份占有房屋。双方签订的合同有效，处置房产的行为也是有效的。馨月公司述称，我方在彭少伟、黄远贵、喻某签订合同当日是电话通知过黄诗丝的，黄诗丝表示同意出售，后我方在彭少伟、黄远贵、喻某共同同意的情况下签订合同，并交付房屋。彭少伟向一审法院起诉请求：1.确认彭少伟与黄远贵、喻某于2016年12月16日签订的《重庆市房屋买卖合同》有效；2.判令黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某履行合同并协助彭少伟办理位于重庆市北碚区吉水街231号2栋3单元1-1号房屋（价值36万）的过户登记手续；3.判令黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某立即支付中介费7200元、法务费8000元及违约金5000元（以33万元为本金，从2019年2月11日起至过户之日止，按照每日万分之五计付违约金）；4.本案诉讼费由黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某承担。庭审中，彭少伟撤回了对法务费8000元的诉讼请求。一审法院认定事实：因重庆两江新区水土高新技术产业园建设，征收了包含黄远贵房屋所在地的北碚区复兴镇全部（部分）土地。按照规划，征地范围内的房屋必须全部拆除，为做好拆迁户房屋拆迁后的住房安置工作，重庆市北碚区人民政府征地办公室作为甲方与户主黄远贵（乙方）于2012年10月15日签订了《北碚区征地农转非人员货币安置住房协议》，该协议约定此次征地农转非安置人员共计三人，分别为黄远贵、喻某、陈某。双方约定，此次拆迁采取货币安置的方式，由甲方按照相关规定支付黄远贵、喻某、陈某货币安置住房款、搬迁奖励费、搬家补助费、搬迁补助费等共计45500元，甲方对乙方实行货币安置住房后，乙方不得再以征地拆迁的理由向国家申请住房安置。2015年11月30日，重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司（甲方、卖方）与黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某（乙方、买方）签订了《商品房定向买卖合同》，合同载明：乙方属征地拆迁户，为两人以上的共同共有，约定将甲方开发建设的位于重庆市北碚区吉水街231号2幢3单元1-1号房屋定向销售给乙方。房款计算为1700元/㎡×90.47㎡=153799元。2016年12月16日，黄远贵、喻某（甲方、出卖人）与彭少伟（乙方、购买人）签订《重庆市房屋买卖合同》，合同约定黄远贵、喻某将位于北碚区复兴镇吉水街231号2幢3单元1-1号房屋以360000元的价格卖给彭少伟。合同约定中介服务费7200元由买方支付。该合同第四条约定付款方式为分期付款，第一期：由丙方代乙方向甲方支付购房定金15000元；第二期：于签订本协议当日乙方向甲方支付315000元；第三期：余下尾款30000元于产权过户当日乙方支付给甲方。该合同第八条约定：“相关违约责任：……（三）未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任。甲乙双方未能在上述约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的，双方同意按下列方式处理：1、因甲方责任导致的，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房书面通知送达之日起7日内退还乙方全部已付房价款，并向乙方支付已付房价款20%的违约金；乙方不退房的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金。……、注：1、如买卖双方任何乙方违约或双方自行解除本合同，经纪方所收服务费均不予退还……”该合同第九条“其他约定：……备注：（备注条款与前述条款不一致的以备注条款为准）经甲、乙、丙三方友好协商达成如下协议：1、甲方需无条件积极配合乙方及丙方办理该房屋的产权过户手续及善后手续；2、甲方在领取产权证三个工作日需将该房屋的产权证交于丙方，由三方协商过户时间；3、该房屋的过户税费以产权过户当时的当前政策为准；4、甲方承诺出售该房屋已经过产权共有人同意，有完全的支配权及处理权，如在过户之时该房屋因产权原因不能正常过户，或有非正常税费（注：非正常税费为20%个税、遗产税、赠予税），由此产生的一切法律责任及经济责任由甲方产权人、共有人或继承人全权承担。”2016年12月15日，第三人馨月公司代彭少伟支付黄远贵案涉房屋定金15000元；合同签订当日，彭少伟向黄远贵、喻某共计支付315000元。被告将案涉房屋钥匙及相应票据交付给彭少伟。后，黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某取得了涉案房屋产权证，登记权利人为黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某。彭少伟于2019年1月31日向黄远贵、喻某邮寄《房屋过户通知》，黄远贵、喻某于2019年2月15日收到该通知，但黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某以黄诗丝、陈某对于卖房一事不知晓为由，拒绝配合彭少伟办理涉案房屋的产权过户手续。另查明，黄远贵与喻某于2012年2月6日登记结婚，双方均系再婚，黄诗丝系黄远贵与前妻的子女，陈某系喻某与前夫的子女，陈某于合同签订时系未成年人。涉案房屋坐落于重庆市北碚区吉水街231号2幢3-1-1，不动产权证号：渝（2017）两江新区不动产权第001126093号，建筑面积90.47㎡；权利人：黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某；共有情况：共同共有。一审法院认为，黄远贵、喻某与彭少伟签订的《重庆市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于过户的问题，陈某和黄诗丝提出他们不是合同当事人，不同意协助过户的问题。陈某系未成年人，其法定代理人喻某签订了房屋买卖合同，应视为陈某也知道该合同的存在和签订合同后将房屋交付给彭少伟使用的事实，喻某签字的行为应视为代表陈某认可出卖房屋的行为。如果未成年人的法定代表人签字确认后，又允许以未成年人的名义提出异议，则有违诚实信用原则，不利于交易的稳定。关于黄诗丝提出的抗辩，因签订合同时黄诗丝年满20周岁，且在房屋买卖合同中双方明确约定“甲方承诺出售该房屋已经过产权共有人同意，有完全的支配权及处理权”，且当时黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某已经和重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司签订了《商品房定向买卖合同》，表明彭少伟方应当知晓所出售房屋尚有其他共有权人，其应当预见到未要求所有共有权人一起签订房屋买卖合同的风险。同时，虽然黄诗丝作为被告方的家庭成员，家庭的安置房已经交付给他人装修使用了2年多时间，应推定其知悉房屋出售的事实，但知晓和同意是两回事，其知晓后可以在法律规定的时间内提出异议。从诉讼的角度来说，黄诗丝知晓后可以在诉讼时效规定的时间内提出异议，只要是在诉讼时效期间内，于何时提出异议是黄诗丝的权利。案涉房屋买卖合同签订时间为2016年12月16日，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效为3年，至今尚未过诉讼时效期，即是黄诗丝仍然可以提出异议。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”案涉房屋系黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某四人共同共有，因此处分该房屋需要全体共同共有人同意，现在黄诗丝表示不同意出售和过户该房屋，故彭少伟要求过户的诉讼请求不能得到支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据双方合同约定，黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某应在领取产权证三个工作日将该房屋的产权证交于第三人馨月公司，由三方协商过户时间。彭少伟于2019年1月31日向黄远贵、喻某邮寄《房屋过户通知》，并载明于收到通知后10个工作日内前来协调办理过户登记手续，黄远贵、喻某于2019年2月15日收到该通知，最迟应在2019年3月2日前配合彭少伟办理涉案房屋的转移过户手续，但由于共同共有人黄诗丝不同意协助过户，事实上不能履行关于过户的约定。根据合同的约定，黄远贵和喻某承诺出售该房屋已经过产权共有人同意，有完全的支配权及处理权，但共有人黄诗丝现明确表示不同意出售该房屋，导致房屋不能过户，黄远贵和喻某的行为违反了双方合同约定，应承担所有的违约责任。现因黄远贵和喻某的违约行为导致交易不能完成，故对彭少伟要求黄远贵和喻某支付中介费损失和违约金的请求予以支持。关于违约金的起算时间，因双方对过户时间未作具体约定，在彭少伟方催告后，被告方最迟应在2019年3月2日前配合彭少伟办理涉案房屋的转移过户手续，一审法院认为，违约金的起算时间为2019年3月2日较为恰当，根据合同约定，违约金计算应以330000元为本金，按照每日万分之五给付，截止时间为实际向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续日止，但因案涉合同也能最终得不到完全履行而会终止，因此违约金计付时间也可能因为案涉合同的权利义务终止而截止。关于中介费，因彭少伟并未举示充分证据证明其实际缴纳了中介费，不能确定该损失实际发生，故对该请求一审法院不予支持。一审法院判决：一、彭少伟与黄远贵、喻某于2016年12月16日签订的《重庆市房屋买卖合同》有效；二、黄远贵、喻某于本判决生效之日起十日内支付彭少伟违约金，违约金以33万元为基数按照每日万分之五从2019年3月2日起计算至实际向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续日止或者彭少伟与黄远贵、喻某2016年12月16日签订的《重庆市房屋买卖合同》权利义务终止之日止；三、驳回彭少伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，减半收取3350元，由黄远贵、喻某负担。二审诉讼中，各方当事人均未举示新证据。本院二审查明：2015年11月30日的《商品房定向买卖合同》，乙方黄诗丝的签名系黄远贵代签，陈某的签名系喻某代签。2016年12月16日，黄远贵、喻某向彭少伟交付案涉房屋钥匙，同日还交付了装修保证金、出渣单、重庆市新建商品房使用说明书、质量保证书原件。彭少伟称2017年8月前已将案涉房屋装修并投入使用，黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某认可案涉房屋已装修并投入使用，对投入使用时间表示不清楚。本院二审查明的其余事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1.黄远贵、喻某与彭少伟签订的《重庆市房屋买卖合同》是否有效。2.彭少伟要求黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某履行合同并协助彭少伟办理位于重庆市北碚区吉水街231号2栋3单元1-1号房屋（价值36万）的过户登记手续的诉讼请求是否成立。针对以上争议焦点，本院分别评判如下：一、黄远贵、喻某与彭少伟签订的《重庆市房屋买卖合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，黄远贵、喻某作为完全民事行为能力人，其与彭少伟签订的《重庆市房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。《商品房定向买卖合同》及涉案房屋产权证均明确案涉房屋为共同共有，彭少伟关于案涉房屋为按份共有的上诉理由，与本案查明事实不符，本院不予采纳。黄诗丝、陈某系案涉房屋的部分共有权人。黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某以黄诗丝、陈某不同意出售案涉房屋为由主张《重庆市房屋买卖合同》无效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。二、彭少伟要求黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某履行合同并协助彭少伟办理位于重庆市北碚区吉水街231号2栋3单元1-1号房屋（价值36万）的过户登记手续的诉讼请求是否成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”黄远贵、喻某作为完全民事行为能力人，其在《重庆市房屋买卖合同》的甲方处签名，系两人同意出售案涉房屋的真实意思表示，应当全面履行合同。本案中，陈某应当履行协助过户的义务。理由主要有：1.陈某虽系未成年人，但喻某作为其母亲即法定代理人签订了《重庆市房屋买卖合同》，应视为陈某知道该合同的签订和将房屋交付给彭少伟使用的事实。2.2015年11月30日的《商品房定向买卖合同》中乙方陈某系喻某代签，表明案涉房屋取得时，也有喻某代理陈某签订合同的习惯做法。3.陈某作为家庭成员，未举示证据证明其在买卖合同签订、交付后至起诉前长达两年的时间提出过异议，应视为共有权人的共同处分行为。喻某诉讼中以未成年人陈某的名义不同意过户，违反《中华人民共和国合同法》第六十条的全面履行及诚实信用原则，本院对陈某不同意过户的理由不予以采纳。黄诗丝应当履行协助过户的义务。理由主要有：1.黄远贵与喻某系再婚夫妻，黄诗丝与黄远贵系父女关系，与喻某系继母女关系。《重庆市房屋买卖合同》签订时，黄诗丝已年满十八周岁，其虽未在《重庆市房屋买卖合同》签字确认，但黄诗丝作为家庭成员，未举示证据证明其在买卖合同签订、交付后至起诉前长两年的时间提出过异议，应视为共有权人的共同处分行为。2.馨月公司陈述双方签订合同时曾经电话通知过黄诗丝，黄诗丝表示同意，能够佐证黄诗丝在当时作出了同意出售的意思表示。3.2015年11月30日的《商品房定向买卖合同》中乙方黄诗丝系黄远贵代签，此时，黄诗丝也已经年满十八周岁，表明案涉房屋取得时，也有黄远贵代理黄诗丝签订合同的习惯做法。4.就生活常理而言，子女在父母决定对家庭重大财产做出处分行为时，子女一般是不会提出反对意见。5.本案总房款36万元，彭少伟已交清了过户前的全部房款330000元，且于2016年12月16日接房后装修入住。现黄诗丝以共有权人未同意为由拒绝过户，仅从违约角度，是无法弥补彭少伟损失，房屋也无法回归到原始状态，从维护交易的稳定性和诚信原则角度，黄诗丝也应当履行协助过户义务。黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某应当按《重庆市房屋买卖合同》的约定全面履行合同义务，即应当履行协助过户义务，一审判决认定违约金从2019年3月2日起，至向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记手续日止，以33万元为基数，按每日万分之五计算并无不妥，本院予以确认。综上所述，彭少伟的上诉请求成立，本院予以支持。黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初2274号民事判决第一项；二、撤销重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初2274号民事判决第二项、第三项；三、黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某于本判决生效后十日内协助彭少伟办理位于重庆市北碚区吉水街231号2栋3单元1-1号房屋的过户登记手续；四、黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某于本判决生效后十日内支付彭少伟违约金，以33万元为基数，按日万分之五标准，从2019年3月2日起至向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记手续日止；五、驳回彭少伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6700元，减半收取3350元，由彭少伟负担350元，黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某负担3000元；二审案件受理费6700元，由彭少伟承担700元，彭少伟、黄远贵、喻某、黄诗丝、陈某负担6000元。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇一九年九月十七日法官助理 黄灵攀书 记 员 左 琴