内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   (2019)内02民终1738号   上诉人（一审原告）：大连万象美物业管理有限公司包头分公司。   负责人：李某。   委托诉讼代理人：乌某，内蒙古辰星律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭某，内蒙古辰星律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：樊利萍，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人张某，住内蒙古包头市。   上诉人大连万象美物业管理有限公司包头分公司（以下简称万象美物业公司）因与被上诉人樊某物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   万象美物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判樊某支付2011年至2017年物业服务费及暖气费共1042082.61元。其上诉主张的事实及理由为：第一，2010年10月22日，樊某购买了案涉的万达广场11-A2501-2510号共十套房屋，2011年，樊某接收房屋后，与万象美物业公司签订了《写字楼入伙交接手册》《前期物业服务管理协议》并领取房屋钥匙，但其接收房屋后无视合同约定及万象美物业公司的数次催缴，截止2017年止共拖欠1042082.61元物业服务费及暖气费。第二，一审法院审理程序存在错误。张某不符合民诉法关于公民代理的规定，不具备代理资格。一审法院允许其作为代理人并参与庭审、发表意见违反了民诉法的相关规定。第三，樊某对《写字楼入伙交接手册》中签名真实性有异议，但是未提出鉴定申请，一审法院在不能确定房屋交付时间的情况下，推定房屋交付验收时间为2015年4月17日不当。樊某自认欠付费用，但无证据证实其给付情况，而万象美物业公司的证据形成证据链条，一审判决认定事实错误。   樊某答辩称：案涉房屋是在2015年4月交付樊某的，一审法院对此认定正确，且房屋存在严重漏水情形，万象美物业公司并没有尽到合同义务。   万象美物业公司向一审法院起诉请求：樊某支付万象美物业公司2011年6月25日至2017年12月31日的物业服务费708250.10元、暖气费333832.51元，总计1042082.61元；诉讼费由樊某负担。   一审法院认定事实：万象美物业公司系为包头市青山区万达广场公寓及写字楼提供物业服务的企业（2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司包头分公司企业名称变更为大连万象美物业管理有限公司包头分公司）。樊某系包头市青山区青年路26号包头万达广场11-A2501至11-A2510总计10套办公用房的权利人（业主），以上房屋建筑面积分别11-A2501、11-A2505为264.06平方米，11-A2502、11-A2509为97.62平方米，11-A2503、11-A2508为161.60平方米、11-A2504、11-A2507为127.44平方米、11-A2506、11-A2510为271.89平方米。樊某购买上述10套房屋后与万象美物业公司于2015年4月17日签订四份《写字楼入伙交接手册》，该四份手册系针对樊某购买的10套房屋分别签订，包括《前期物业管理服务协议》、《区域防火责任书》、《物品交付确认书》、《房屋交付验收表》、《业主托管钥匙委托书》等内容。《前期物业管理服务协议》约定，万象美物业公司为樊某提供有偿物业服务，包头万达广场写字楼物业服务费按实测建筑面积每月每平方米7元收取，按入伙通知书规定的交房截止时间开始计取，每一年为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预交下一结算周期的物业管理服务费，逾期每日按应交物业管理服务费的3‰支付违约滞纳金。水、电、暖气费自房屋交付之日起按表或建筑面积结算，由业主自行向相关单位直接缴纳或由万象美物业公司代为收取。业主必须在收到包头万达广场投资有限公司发出入伙通知书（含信函、报纸广告等）之后起7日内办理入伙手续，延期办理入伙手续者，视为业主已验收并收房，并承担该房产的业主责任，于入伙通知书约定入伙之日起开始支付各项管理费用。万象美物业公司提供的4份《写字楼入伙交接手册》中《前期物业管理服务协议》、《区域防火责任书》、《物品交付确认书》、《房屋交付验收表》、《业主托管钥匙委托书》均标注日期为2015年4月17日。《物品交付确认书》第10条内容为：“本人同意自2011年6月25日开始每年按时缴付物业服务费及物业相关费用”；第11条内容为“包头万达广场物业服务处接受开发商包头万达广场投资有限公司的委托，与本人办理房屋交接手续。本人与物业服务处办理完毕交接手续后，即视为买卖合同项下交房手续办理完毕”。   合同签订后，樊某于2015年6月10日用其缴纳的装修保证金35000元折抵物业管理费；樊某于2015年11月18日用其缴纳的另外的装修保证金30000元分别折抵物业服务费及代收的暖气费；2015年11月16日，万象美物业公司向樊某代收暖气费22282.5元；2016年12月21日，樊某向万象美物业公司缴纳物业服务费39504.44元；2016年10月14日，万象美物业公司向作为以上部分房屋的租赁方的泰然资产管理有限公司包头分公司代收暖气费22778.04元；2016年2月4日，案外人王某樊某缴纳代收的暖气费3970元；2018年1月23日，小蜜蜂融资租赁（上海）有限公司包头分公司作为以上部分房屋的租赁方向万象美物业公司缴纳物业服务费38387.48元；2018年6月1日，万象美物业公司向小蜜蜂融资租赁（上海）有限公司包头分公司代收暖气费22778.04元；以上樊某总计向万象美物业公司缴纳物业服务费142396.36元，缴纳代收的暖气费72304.14元。万象美物业公司提交的缴款通知单上备注处均显示2015年之后的物业服务费及代收暖气费，未显示2015年之前的相关费用。双方均认可代收的暖气费价格为每月每平方米5.192元。   樊某名下10套房屋建筑面积总计1845.22平方米，每年应向万象美物业公司缴纳物业服务费154998.48元，代收暖气费57482.29元。从2015年4月17日万象美物业公司向樊某交付房屋至2017年12月31日（总计2年259天），樊某应向万象美物业公司缴纳物业服务费419982.18元，已缴纳142396.36元，尚欠277585.82元；万象美物业公司应代收三个采暖期的暖气费172446.87元,已代收72304.14元，樊某尚欠100142.73元。万象美物业公司以各种形式向樊某催要物业服务费及代收的暖气费，樊某以房屋漏雨及物业服务不到位等为由未足额缴纳。现万象美物业公司起诉至法院，要求樊某支付2011年6月25日至2017年12月31日的物业服务费708250.10元、暖气费333832.51元，以上费用总计1042082.61元。   万象美物业公司提出樊某实际2011年收房，并以此为由要求樊某从2011年6月25日开始缴纳物业服务费及代收的暖气费，对此，万象美物业公司仅提交1份未标注日期的涉及10套房屋内容的总的《写字楼入伙交接手册》，该手册涉及多次樊某本人签字，樊某不认可该合同上的签字，万象美物业公司对总交接手册上的签字不提出笔迹鉴定申请，除此之外，万象美物业公司再未提交其他证据；樊某提出万象美物业公司提供的卫生清扫、电梯使用、灯光照明等物业服务方面不达标，樊某称自收房起即漏雨，无法正常使用，负责物业及房地产的张总承诺漏雨修不好就不收物业服务费，万象美物业公司有重复收费的现象，部分房屋不欠费，万象美物业公司承诺2015年-2016年的物业服务费减半收取，万象美物业公司向樊某收取物业服务费及代收暖气费，有收款未出具票据的情况，万象美物业公司应公示其物业服务费收入支出情况、电梯间广告费用、大堂广告费用等。对其主张，樊某也未提交有效证据。   一审法院认为，本该案争议的焦点问题是樊某名下的10套房屋何时交付的问题，万象美物业公司应从何时开始向樊某收取物业服务费及代收的暖气费。万象美物业公司提出2011年向樊某交付10套房屋同时提交未标注任何日期包括樊某名下10套房屋相关内容的总的《写字楼入伙交接手册》，樊某对该手册中其签名的真实性提出异议，万象美物业公司对该手册中涉及的多处签名是否樊某签字不提出鉴定申请，故不认定总的《写字楼入伙交接手册》系万象美物业公司与樊某本人签订；万象美物业公司提交的其余四份包括樊某名下10套房屋相关内容的《写字楼入伙交接手册》中显示的《前期物业管理服务协议》的签约时间、办理物业交接手续的时间、房屋交付验收的时间均为2015年4月17日，樊某也认可确系2015年4月17日收房，故法院依法认定樊某名下的10套房屋交付时间为2015年4月17日；万象美物业公司提出2011年6月25日开始向樊某交付房屋并要求从2011年开始收取物业服务费及代收的暖气费的诉讼请求，依据不足。从2015年4月17日万象美物业公司向樊某交付房屋至2017年12月31日总计2年259天，樊某应向万象美物业公司缴纳物业服务费419982.18元，已缴纳142396.36元，尚欠277585.82元；樊某应缴纳三个采暖期万象美物业公司代收的暖气费172446.87元,万象美物业公司已代收72304.14，尚欠100142.73元，现万象美物业公司要求樊某支付2011年6月25日至2017年12月31日的物业服务费708250.10元、暖气费333832.51元，该院支持2015年4月17日到2017年12月31日的物业服务费277585.82元及代收的暖气费100142.73元，其余部分，依据不足，不予支持；樊某提出万象美物业公司提供的卫生清扫、电梯使用、灯光照明等物业服务项目不达标，樊某称自收房起即漏雨，无法正常使用，负责物业服务及房地产的张总承诺漏雨修不好就不收物业服务费，万象美物业公司有重复收费的现象，部分房屋不欠费，万象美物业公司承诺2015年-2016年的物业服务费减半收取，万象美物业公司向樊某收取物业服务费及代收暖气费，有收款但未出具票据的情况，对此，樊某未提交相关证据，不予采信；樊某对万象美物业公司公司物业服务费收入支出情况、电梯间广告费用、大堂广告费用的使用情况有知情权，但樊某不能以此为由拒缴物业服务费及代收的暖气费。樊某自述因房屋漏雨延期交房，其房屋自交付就漏雨，房屋漏雨系房屋质量问题，故樊某应该在房屋质保期内与开发商解决房屋漏雨问题，不能将房屋漏雨的责任完全地归结于万象美物业公司并将此作为不交物业服务费及代收的暖气费的抗辩理由。   一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第二款之规定，判决：一、樊某支付万象美物业公司物业服务费277585.82元；二、樊某支付万象美物业公司代收的暖气费100142.73元；三、以上费用总计377728.55元，樊某于该判决生效之日起十五日内付清；四、驳回万象美物业公司的其他诉讼请求。案件受理费14160元，万象美物业公司负担9027元，樊某负担5133元，樊某负担的部分于该判决生效之日起十五日内随上款一并给付万象美物业公司。   本院二审经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。   本院认为：根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为樊某应于何时起向万象美物业公司给付物业服务费及取暖费。   第一，关于物业费及取暖费起算时间的问题。就案涉十套房屋，万象美物业公司与樊某共签订五份《写字楼入伙交接手册》，该手册中均包括前期物业管理服务协议、物品交付确认书、房屋交付验收表、业主托管钥匙委托书及业主信息登记表等内容。其中，在前期物业管理服务协议中约定，物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每一年为一个结算周期。根据上述约定，确定樊某给付物业费及取暖费的时间应以入伙通知书载明时间为准。根据谁主张谁举证的原则，万象美物业公司对此应承担举证证明责任。   在诉讼过程中，万象美物业公司未能提供向樊某发出的入伙通知书，而是提交了包头万达广场投资有限公司在包头日报上发布的《公告》及樊某与建设单位签订的《还款协议》《保证书》，以此证实案涉房屋应为2011年即已交付，樊某应当从2011年6月25日起交付物业费及取暖费。本院认为，首先，上述公告虽然载明万达广场写字楼已具备入住条件，入伙通知书已按买卖合同约定地址发出，业主应于2011年5月23日至28日期间到指定地点办理入伙，但并不能证实向樊某实际交付房屋的时间即为2011年6月25日。其次，万象美物业公司仅提交《还款协议》及《保证书》的复印件，未能提交原件，樊某对上述证据复印件的真实性并不认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本”的规定，在无其他证据佐证上述证据真实性的情况下，本院对该证据实难采信。   双方针对案涉房屋签订五份《写字楼入伙交接手册》，其中，针对A2501-2510号十套房屋，双方签订的《写字楼入伙交接手册》中，房屋交付验收表未填写，物品交接确认书载明“本人收到入户门钥匙8把，其中A钥匙2把，B钥匙6把”，“本人同意自2011年6月25日开始每年按时缴付物业服务费及物业相关费用”，樊某予以签字确认，但未加注落款时间。另四份《写字楼入伙交接手册》则是分别针对A2501-2502、2509-23510、2506-2508、2503-2505号房屋签订，虽然其中的物品交付确认书中载有樊某从2011年6月25日起交付物业费的内容，但是该确认书的落款时间均为2015年4月17日，且该确认书载明了物业服务处接受建设单位的委托，与业主办理房屋交接手续，业主与物业服务处办理完毕交接手续后，即视为买卖合同项下的交房手续办理完毕。房屋交付验收表显示樊某对房屋进行验收的时间亦为2015年4月17日，万象美物业公司对上述材料的确认时间同样是2015年4月17日，故在万象美物业公司无证据证实入伙通知书载明的具体交房时间的情况下，上述房屋验收及物品交付时间应当视为房屋实际交付时间，据此可以认定樊某接收房屋并缴纳物业费及取暖费的时间应从2015年4月17日起算。一审判决对此认定正确，万象美物业公司提出的樊某应当从2011年6月25日起给付相关费用的主张证据不足，不能成立。   第二，关于樊某应给付物业服务费及取暖费金额问题。樊某抗辩称除A2508号房屋，其余案涉房屋的物业费、取暖费均已给付完毕，并提交银行转账记录和微信聊天记录予以证实。本院认为，樊某二审期间提交的银行转账记录虽显示其在2015年6月17日向大连万达有限公司给付1000元，但并未显示为何种费用，接收款项的单位亦非万象美物业公司，樊某无法证明其与本案所涉物业费及取暖费的关联性，而微信聊天记录同样无法证实其已经缴清相关费用，故樊某提出的其不欠付费用的抗辩意见显然不能成立。樊某抗辩称案涉房屋存在严重漏水情形，万象美物业公司未能尽到服务义务，不应收取物业费，对此本院认为，樊某二审期间提交的照片及视频可以证实案涉房屋确实存在多处漏水的情形，但是万象美物业公司二审期间提交的照片同样可以证实其已经尽到了合理的维修义务，如因房屋质量问题导致的漏水问题不应成为樊某拒缴物业费的理由。一审判决对樊某已给付的费用作出相应核减，并认定其应当给付欠付费用共377728.55元正确。   综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。万象美物业公司提出的上诉主张证据不足，不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费14160元，由上诉人大连万象美物业管理有限公司包头分公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 董婷婷     二○一九年九月二十七日   法官助理 侯 丽   书 记 员 王 彩   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。