广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初2499号 原告：凌某，女，壮族，1973年09月20日出生，住广西凭祥市。 原告：方某2，男，壮族，1964年08月08日出生，住广西凭祥市。 原告：方某1，女，壮族，2007年08月22日出生，住广西凭祥市。 法定代理人：凌某、方某2，即本案原告。 三原告共同委托诉讼代理人：杨孟真，广西江竹律师事务所律师。 被告：南宁荣宝丰房地产有限公司，住所地南宁市江**星光大道**荣宝华商城中心商城**办公区。统一社会信用代码91450100775984607Y。 法定代表人：高德兵，总经理。 被告：南宁荣宝昌房地产有限公司，住，住所地南宁市江**星光大道**荣宝华商城中心商城**办公区一社会信用代码91450100619310854L。 法定代表人：吴江资，董事长。 被告：林向民，男，1968年8月2日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 三被告共同委托诉讼代理人：谢志宏，福建闽荣律师事务所律师。 被告：赖加种，男，1954年4月16日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：刘浩龙，安徽卓邦律师事务所律师。 被告：南宁荣宝华贸易有限公司，住所地，住所地南宁市江**星光大道**荣宝华商城中心商城**办公区会信用代码9145010034045333X7。 法定代表人：吴江资，董事长。 原告凌某、方某2、方某1与被告南宁荣宝丰房地产有限公司（以下简称荣宝丰公司）、南宁荣宝昌房地产有限公司（以下简称荣宝昌公司）、林向民、赖加种、南宁荣宝华贸易有限公司（以下简称荣宝华公司）、吴江资、吴雄彬商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告申请撤回对被告吴江资、吴雄彬的诉讼，本院经审查后予以准许。原告方某2及其与凌某、方某1的共同委托诉讼代理人杨孟真，被告荣宝丰公司、荣宝昌公司、林向民的共同委托诉讼代理人谢志宏，被告赖加种的委托诉讼代理人刘浩龙到庭参加诉讼。被告荣宝华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告凌某、方某2、方某1向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告南宁荣宝丰房地产有限公司签订的商品房买卖合同；2.判令南宁荣宝丰房地产有限公司立即退回原告方的购房款及各种税费472930.74元并赔偿原告的损失163684.08元【454678×9%×48÷12（2014.7.10-2018.7.9），以上是暂计时间，应该计算至付清款项之日】，两项共计636614.82元。若荣宝丰房地产有限公司无力偿还以上款项，则判令各被告承担连带赔偿责任；3.判令被告方承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年原告方以总价454678元方式购买被告南宁荣宝丰房地产有限公司（下称宝丰公司）开发的宝丰园综合楼2191、2192号两个商铺，并签订了商品房买卖合同，原告按照被告宝丰公司的要求，按时交纳了购房款及各种税费，并将凭据按规定交给被告办理产权登记证。根据商品房买卖合同第十七条第3项的约定，被告宝丰公司应该在商品房交付使用后720日内为原告办理房屋产权证，即被告应该在2017年5月31日前为原告办理产权证。但时至今日，约定的最后办证期限已经逾期一年以上，被告没有将产权证交付给原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称解释）第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定。原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求被告按照解释第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定赔偿原告损失。由于被告宝丰公司与被告南宁荣宝昌房地产有限公司（下称宝昌公司）之间在2013年至2016年期间不仅存在全额控股关系，而且双方高管人员、办公场所及设施、经营业务范围基本混同，两公司资金往来密切，财务亦有混同。两公司又同时受到荣宝华控股私营有限公司的控制，决策权基本一致来自控股股东。在这一个时段和这一特殊经营行为上，宝丰、宝昌公司形成人格混同，因而宝昌公司对宝丰公司的债务应该承担连带责任。另外作为宝丰、宝昌公司的实际控股股东荣宝华控股私营有限公司及荣宝华贸易有限公司又分别受林向民、赖加种、吴雄彬、吴江资等分别控股，正是这些自然人股东在滥用法人独立人格和股东有限责任权利，企图逃避法律责任，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，这些控股股东应该对宝丰公司无法独立偿还的债务承担连带赔偿责任。以上请求，请人民法院依法予以支持。 被告荣宝丰公司、荣宝昌公司、林向民共同辩称：一、本案中除荣宝丰公司之外，其他被告的主体不适格，请法庭依法予以审查，并驳回原告的起诉。本案的案由为房屋买卖合同纠纷，而与房屋买卖合同纠纷有合同相对性的只有被告荣宝丰公司，原告将其他人列为被告参加诉讼，系滥用诉权。二、原告的诉请均不能成立，应当依法予以驳回。1.被告荣宝丰公司在本案中承担的是办证的报备义务，而不是实际办证的义务。报备义务完成之后，被告荣宝丰公司的义务已经完成。2.被告荣宝丰公司的报备义务的履行没有逾期一年或者一年以上；3.原告在签订合同时就已经明确放弃解除合同的权利，根据我国民事权利意思自治的原则，合同的约定高于法定，原告再起诉解除合同，没有合同及法律依据。三、本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，本案合同不能解除，且已经有南宁市中级人民法院生效判决的支持（与本案相同的案由、相同的标的物、完全相同的合同，已经二审审理完毕）。 被告赖加种辩称：一、根据合同的相对性，赖加种并不是本案适格被告，请求法院驳回原告对被告赖加种的诉讼请求。本案是房屋买卖合同纠纷，合同的相对方为原告与被告荣宝丰公司，赖加种并不是合同的当事人。荣宝丰公司具有独立的诉讼主体资格及对外承担责任的能力。原告起诉赖加种属于主体错误。二、被告赖加种也不存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任情形。三、原告的不动产权证已经实际取得，涉案合同已经履行完毕，其要求解除合同不具有相应的事实及法律依据。 被告荣宝华公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据。 根据到庭当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.原告要求解除与被告荣宝丰公司之间的商品房买卖合同是否成立？2.原告要求被告荣宝丰公司退还购房款及各种税费以及赔偿损失是否成立？3.各被告之间是否均应当承担本案的责任？如何承担责任？ 到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。被告荣宝华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月18日，原告凌某、方某2与被告荣宝丰公司签订了《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS00476596），约定原告凌某、方某2购买被告荣宝丰公司开发的南宁市江南区星光大道223号宝丰园综合楼2191号商铺（房屋代码1342241）。该商铺建筑面积共7.53平方米，其中，套内建筑面积2.72平方米，分摊的共有共用建筑面积4.81平方米；该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米83580.51元，总价款为227339元，由买受人以按揭方式付款。出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格的房屋交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，但累计违约金不超过总价款的0.5%”处理。同日，原告凌某、方某2、方某1与被告荣宝丰公司签订了《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS00476616），约定原告凌某、方某2、方某1购买被告荣宝丰公司开发的南宁市江南区星光大道223号宝丰园综合楼2192号商铺（房屋代码1342242）。该商铺建筑面积共7.53平方米，其中，套内建筑面积2.72平方米，分摊的共有共用建筑面积4.81平方米；该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米83580.51元，总价款为227339元，由买受人以按揭方式付款。出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格的房屋交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，但累计违约金不超过总价款的0.5%”处理。 被告荣宝丰公司提交的证据显示，原告凌某、方某2、方某1购买的南宁市江南区星光大道223号宝丰园综合楼二层2191、2192号铺位已办理不动产权登记，不动产权证号为桂（2019）南宁市不动产权第0081114、0081115、0081111、0081110、0081112号。 本院认为：被告荣宝华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，应承担对自己不利的法律后果。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合同。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应承担违约责任。本案原告与被告荣宝丰公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。该合同对原告与被告荣宝丰公司均具有约束力。对于合法有效的合同，法律规定了严格的解除条件和程序。按照法律的规定，下列情况下，当事人可以解除合同：一、当事人协商一致或当事人约定的解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同；二、因不可抗力致使不能实现合同目的；或在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；或当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；或法律规定的其他情形。对照本案原告主张解除合同的情形：原告主张被告荣宝丰公司未按合同约定办理好房屋所有权登记手续，已构成违约，故其可以解除合同。而本院考量双方关于商品房办理产权登记的约定，双方约定是“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列（2）项处理”，该约定作为出卖人的被告荣宝丰公司在商品房交付使用后720日内只有向房屋权属登记机关提供资料备案的义务，并非约定被告荣宝丰公司必须在720日内为原告办理房屋产权证书。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人享有法定解除权的时间应是商品房买卖合同约定或《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记期限届满后超过一年。但本案并无证据证明因出卖人即被告荣宝丰公司的原因，客观上导致原告无法办理房屋产权登记。相反，被告荣宝丰公司提供的证据显示，涉案铺位已办理不动产权登记，并不存在办理产权登记的障碍。综上，原告主张解除合同的事实和法律依据不足，其要求解除与被告荣宝丰公司签订的《南宁市商品房买卖合同》的诉请，本院不予支持。而原告要求被告荣宝丰公司返还所付的购房款及各种税费、赔偿原告损失以及各被告承担连带赔偿责任的诉请因解除合同的请求不予支持，该主张失之依附，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告凌某、方某2、方某1的全部诉讼请求。 案件受理费10166元，财产保全费3703元，合计13869元，由原告凌某、方某2、方某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李姗姗 人民陪审员  齐素勉 人民陪审员  杜 宪 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  卢嘉馨 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。