文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民终619号上诉人（原审被告、案外人）：冯海舰，男，1968年9月19日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：吴晓荣，重庆法韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：重庆铭鑫百货有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路**（鑫源大厦**），统一社会信用代码91500106756237075M。法定代表人:李和平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜兵，上海段和段（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝宏伟，上海段和段（重庆）律师事务所律师。原审被告（被执行人）：陈钧，男，1969年10月24日出生，汉族，住重庆市万州区。原审被告（被执行人）：重庆摩指印象企业管理有限公司。。住所地重庆市万州区新城路**统一社会信用代码91500101597995652X。法定代表人：黄文兰，总经理。上诉人冯海舰因与被上诉人重庆铭鑫百货有限公司（以下简称铭鑫百货公司）、原审被告陈钧、重庆摩指印象企业管理有限公司（以下简称摩指印象公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第二中级人民法院（2018）渝02民初729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月4日进行了询问审理。上诉人冯海舰及其委托诉讼代理人吴晓荣，被上诉人铭鑫百货公司委托诉讼代理人杜兵、郝宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯海舰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回铭鑫百货公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由铭鑫百货公司承担。事实和理由：1.冯海舰依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定对案涉房屋享有的物权期待权优于铭鑫百货公司的普通债权，且冯海舰名下并无其他房屋登记信息，应当保护其居住权；2.陈钧就其与重庆市发顺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的义务已经全部履行完毕，尚未办理房屋产权证过错不在陈钧，且案涉房屋已预告登记在陈钧名下，具有准物权效力；3.冯海舰从陈钧处购买案涉房屋是双方真实意思表示，冯海舰已经按照合同约定支付房屋价款并占有使用，未办理产权登记过户是因为房屋买卖限制政策的原因，冯海舰对此没有过错。铭鑫百货公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.冯海舰与陈钧之间只是债权关系，冯海舰对案涉房屋不享有物权期待权，不应适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定。该条规定的是买受人对已经登记在被执行人名下的不动产提出异议，这里的登记是指不动产的登记效力，即案涉房屋登记在被执行人陈钧名下是冯海舰享有物权期待权的前提。但陈钧对案涉房屋仅办理了预告登记，按照《中华人民共和国物权法》第九条、十四条的规定，物权的设立、变更、转让和消灭应当自记载于不动产登记薄时发生效力，此处的登记是指办理产权登记而非预告登记。2.从冯海舰和陈钧签订的房屋买卖协议内容可以看出冯海舰明知陈钧对案涉房屋未办理产权登记，冯海舰购买案涉房屋存在明显过错；3.陈钧对案涉房屋办理预告登记不能被视为产生物权变动的登记行为；4.铭鑫百货公司申请执行的行为不存在任何权利限制，冯海舰并不享有物权期待权，其签订购房合同的行为本身是无效的，冯海舰未举示充分证据证明案涉房屋由冯海舰占有，即使认定为冯海舰占有该房屋也是无权占有。铭鑫百货公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求准许对位于重庆市万州区的房屋的执行；2.诉讼费用由冯海舰、陈钧、摩指印象公司承担。一审法院认定如下事实：2015年6月3日，冯海舰与陈钧达成《房屋买卖协议》，双方约定将重庆市万州区XX室房屋作价42.8万元出卖给冯海舰。房款在签订协议时，即交付37.8万元，余款5万元在陈钧办理陈钧名下的房产证后由冯海舰支付2万元，剩余的3万元在冯海舰取得冯海舰名下的房产证后支付。协议达成后，冯海舰已按约支付了房款39.8万元并装修、入住。2017年9月25日，重庆市万州区人民法院根据铭鑫百货公司的申请，作出（2017）渝0101执保677号执行裁定，查封被申请人陈钧位于重庆市万州区XX室房屋，并向重庆市万州区不动产登记中心发出了协助执行通知书。随后，重庆市万州区人民法院向铭鑫百货公司送达了保全结果通知书，该通知书明确载明此次查封为预查封。2018年5月20日，重庆仲裁委员会就申请执行人铭鑫百货公司与被执行人陈钧、摩指印象公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2017）渝仲字第1845号仲裁裁决：一、铭鑫百货公司与摩指印象公司签订的《房屋租赁合同》于2017年9月24日解除；二、摩指印象公司自本裁决书送达之日起三日内向铭鑫百货公司支付租金、物管费397328.12元；三、摩指印象公司自本裁决书送达之日起三日内向铭鑫百货公司支付违约金102500元；四、陈钧对前述(二)、(三)项裁决确定的摩指印象公司债务承担连带清偿责任等。此后，申请执行人铭鑫百货公司向重庆市第二中级人民法院申请强制执行。在该案执行过程中，重庆市万州区人民法院就重庆市万州区XX室房屋的查封措施，自动转为该执行案件的查封措施。重庆市第二中级人民法院在执行（2017）渝仲字第1845号仲裁裁决一案过程中，案外人冯海舰提出书面执行异议，认为案涉的重庆市万州区XX室房屋已由被执行人陈钧出卖给了案外人冯海舰。本案在执行异议案审理过程中，案外人冯海舰已按重庆市第二中级人民法院执行部门的要求，在指定期限内将剩余房款3万元缴纳至该院账户。2018年9月30日，重庆市第二中级人民法院作出(2018)渝02执异28号执行裁定书，裁定：中止对重庆市万州区XX室房屋的执行。铭鑫百货公司不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。一审法院另查明，案涉房屋于2013年1月31日办理预购商品房预告登记，登记权利人为陈钧。重庆市万州区不动产登记中心档案查询结果显示，冯海舰无其他住房登记。本案的争议焦点是：冯海舰对位于重庆市万州区XX室的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认为，《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，在四个条件均满足的情况下，方可排除强制执行。根据该条规定，买受人购买的房屋必须是登记在被执行人名下的房屋，这是买受人取得物权期待权的前提条件。本案中，案涉不动产并未登记在被执行人陈钧名下，冯海舰与陈钧之间形成的只是一般的债权债务关系。冯海舰与房屋登记权利人之间并未形成合法有效的买卖合同关系，不符合物权期待权规定的构成要件。同时，根据陈钧与冯海舰签订的《房屋买卖协议》的约定：房款在签订协议时，即交付37.8万元，余款5万元在陈钧办理陈钧名下的房产证后由冯海舰支付2万元，冯海舰取得本人名下的房产证时支付余下的3万元，并约定陈钧持证满2年时，双方再到房管部门办理过户手续。由此可知，冯海舰在与陈钧签订协议时，是明知案涉房屋未登记在陈钧名下的，未能办理过户登记冯海舰自身也存在过错，亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条第四项规定的要件。此外，根据《执行异议复议规定》第三十条规定：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。根据该条规定可知，即使是办理了受让物权预告登记的权利人，也只有在符合物权登记的条件下，才能排除强制执行。而本案中，冯海舰并不是办理了受让物权预告登记的权利人，而且在陈钧尚不能取得案涉房屋物权登记的情形下，冯海舰更不具备办理物权登记的条件，因此，从该角度而言，冯海舰请求排除强制执行的理由亦不成立。综上所述，案外人冯海舰就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，铭鑫百货公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《执行异议复议规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项，判决：准许对重庆市万州区XX室房屋的执行。案件受理费7720元，由冯海舰、陈钧各负担3860元。本院二审期间，冯海舰提交《案例检索报告》一份，拟通过重庆市万州区人民法院对案涉小区其他购房人起诉请求重庆市发顺房地产开发有限公司办理过户登记并承担延期办证的违约责任的诉讼作出的判决内容来证明案涉房屋至今未过户登记到陈钧名下系因重庆市发顺房地产开发有限公司原因导致。本院认为，因该证据与冯海舰对案涉房屋是否享有物权期待权并无关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：冯海舰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院评述如下：冯海舰对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：1.《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，依据该规定买受人享有物权期待权的前提是案涉房屋需登记在被执行人名下。依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，我国的不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记公示发生效力，办理预告登记并不直接发生不动产物权设立、变更的效力。因此，案涉房屋的产权并未办理物权登记在被执行人陈钧名下，冯海舰基于其与陈钧签订《房屋买卖协议》享有的权利不属于《执行异议复议规定》第二十八条规定的特殊债权，冯海舰对案涉房屋不享有物权期待权，不能依据该规定来排除强制执行。2.《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定适用的前提是“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，本案被执行人并非案涉房屋的开发商即重庆市发顺房地产开发有限公司，且冯海舰并未与重庆市发顺房地产开发有限公司直接签订《商品房买卖合同》，因此冯海舰亦不能适用《执行异议复议规定》第二十九条排除强制执行，冯海舰上诉称其名下无房屋登记信息，且案涉房屋用于生活居住，基于消费者物权期待权应得到保护从而排除强制执行的理由不能成立。综上所述，冯海舰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7720元，由冯海舰负担。本判决为终审判决。审 判 长 田晓梅审 判 员 徐 宾审 判 员 周 倩二〇一九年九月九日法官助理 周 琪书 记 员 谢雨含