广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初7485号原告：林汝就，男，1974年7月26日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：叶伟锋，广东康麒律师事务所律师。被告：杨光胜，男，1969年9月20日出生，苗族，住湖南省城步苗族自治县，委托诉讼代理人：陈林生，广东名将律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家馨，广东名将律师事务所实习律师。原告林汝就与被告杨光胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林汝就的委托诉讼代理人叶伟锋，被告杨光胜及其委托诉讼代理人陈林生、张家馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林汝就向本院提出诉讼请求：1.判令解除林汝就与杨光胜签订的《房屋租赁合同》，杨光胜立即将承租房屋交还给林汝就，案涉租赁合同总标的额为2,032,800元；2.判令林汝就没收杨光胜租赁押金100,000元；3.判令杨光胜向林汝就支付拖欠的租金共61,600元，及租金计算至杨光胜实际交还租赁物给林汝就时止，并且杨光胜承担租赁物三个月空置期费用92,400元；4.判令杨光胜向林汝就支付拖欠的水电费、卫生费共14,586元，杨光胜以268,586元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日起计付利息给林汝就；5.本案的诉讼费由杨光胜承担。庭审中，原告林汝就明确其第三项诉讼请求的租金是2019年2月1日至2月28日、3月1日至3月12日期间的租金，房屋占有使用费以每月30,800元为标准，计算至杨光胜实际交还之日止，并明确放弃要求杨光胜承担空置费的诉讼请求。事实与理由：林汝就将东莞市大朗镇××楼××室房屋出租给杨光胜，双方签订《房屋租赁合同书》，约定租赁双方的权利义务及违约责任等。合同签订后，林汝就已经将租赁物交付给杨光胜使用。在2019年期间，杨光胜违反合同约定不按时支付租金，因此，林汝就多次与杨光胜沟通，并给予杨光胜方便，但问题一直没有妥善解决。更甚于，杨光胜在没有通知林汝就的情况下将租赁房屋内的财物及依附物品等拆卸运走，企图逃避缴付租金的义务。杨光胜的行为已经违反合同约定构成违约及严重损害林汝就的合法权益。被告杨光胜答辩称：2014年7月29日，林汝就与杨光胜签订了《房屋租赁合同》，林汝就作为出租方向杨光胜出租其位于东莞市大朗镇××楼××室的房屋，租赁期限为2014年8月1日至2020年7月31日，租金以不规则形式递增，并约定承租方每月10日缴纳当月租金，承租方预先向出租方交付租赁保证金100,000元。合同签订后，杨光胜作为承租方依约向林汝就支付了租赁保证金100,000元。2019年3月1日，林汝就以杨光胜未按时缴纳2月份租金为由对租赁物停水停电，并对租赁物强行加锁，在租赁物门上张贴新的出租要约，此举造成杨光胜生产经营处于瘫痪状态。于2019年3月12日，林汝就向杨光胜发出律师函，单方解除合同。因林汝就对租赁物强行加锁导致杨光胜无法将租赁物内物品搬走，随后杨光胜报警才得以进入租赁物内，但至今林汝就仍不让杨光胜搬走租赁物内由杨光胜添置的15台空调机。第一，杨光胜并不存在违约，案涉租赁物已经实际返还给林汝就，且林汝就已经对案涉租赁物实际占有并且再次对外招租。第二，林汝就主张杨光胜支付水电费、卫生费没有事实和法律依据。一方面，林汝就提供的证据不足以证明其主张，另一方面，林汝就在本案发生纠纷之后已经实际对租赁物进行停水停电，不可能发生水电费。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年7月29日，林汝就与杨光胜签订房屋租赁合同，约定林汝就将位于东莞市大朗镇××楼××房出租给杨光胜，租期自2014年8月1日至2020年7月31日止，租金按年增加，2017年8月起每月为30,800元，于每月10日前交清。杨光胜交付保证金100,000元给林汝就，杨光胜拖欠租金或其他费用累计达1个月，林汝就可解除合同，保证金不予退还。林汝就有无理增加租金费用，无理要求杨光胜撤场等行为的，杨光胜可以解除合同，要求林汝就退回保证金（若杨光胜无拖欠任何费用、租金）并支付3个月租金的违约金。租赁期间，杨光胜有迟延交租情况，2019年1月租金及卫生费、上月水电费于2019年1月19日付清，2019年1月水电费、2019年2月的租金、卫生费和水电费至今未交。杨光胜逾期交付租金的其他费用事实发生后，林汝就于2019年3月1日对租赁房屋采取了停电措施。林汝就确认其2019年3月18日已经接收案涉房屋。杨光胜对尚欠2019年2月租金30,800元、卫生费230元无异议。林汝就主张2019年1月电费7,475元、水费540元，2019年2月电费5,274元、水费387元，确认尚欠2019年1月、2月水电费但称无法确定具体数额。案涉租赁房屋办理了产权证。本院认为，案涉房屋办理了产权证，林汝就与杨光胜签订的租赁合同为有效合同。杨光胜对解除合同无异议，本院予以支持。林汝就确认已接收了房屋，其请求杨光胜交还房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。杨光胜对拖欠林汝就2019年2月租金30,800元、卫生费230元无异议，本院予以确认。杨光胜确认拖欠林汝就2019年1月、2月水电费，但不确定具体数额，由于林汝就未能提供相应证据，本院酌情认定该两月合计电费为8,000元，水费为500元。前述水费和电费杨光胜应当支付给林汝就。林汝就于2019年3月1日即对租赁房屋采取了限制使用措施，于2019年3月18日已收回房屋，林汝就要求杨光胜支付2019年3月及以后的租金等费用，缺乏事实依据，本院不予支持。杨光胜逾期交付租金及其他费用行为在先，林汝就停电行为在后，因此，杨光胜不能以林汝就停电而拒付2019年2月租金及其他费用的抗辩。即使林汝就在杨光胜逾期支付租金和其他费用未满一个月解除合同，按合同约定亦为林汝就向杨光胜支付相当于三个月租金的违约金，不影响林汝就没收租赁合同保证金的权利。杨光胜逾期支付租金及其他费用已超过一个月，林汝就诉请没收杨光胜保证金，有合同依据，本院予以支持。双方约定的保证金为预先支付的损失赔偿金。林汝就没收杨光胜保证金已足以弥补其损失，林汝就要求杨光胜支付利息损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告林汝就与被告杨光胜于2014年7月29日签订的房屋租赁合同已经解除；二、确认原告林汝就可以没收被告杨光胜租赁合同保证金100,000元。三、限被告杨光胜于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月租金30,800元，2019年1月和2月电费共8,000元、水费500元，2019年2月卫生费230元给原告林汝就；四、驳回原告林汝就的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,606元,已由原告林汝就预交，由原告林汝就负担11,842元，被告杨光胜负担764元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  龚国柱二〇一九年九月二十四日书记员  卢凤英陈瑞卿附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。