山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初6031号 原告:临沂某某置业集团有限公司,住所地临沂市兰山区启阳路269号,统一社会信用代码:913713007648422834。 法定代表人:段友清,董事长。 委托诉讼代理人：曾范明，公司法务。 被告:石某某,女,1989年12月15日出生,汉族,住临沂市兰山区。 原告临沂某某置业集团有限公司（以下简称某某公司）与被告石某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人曾范明到庭参加诉讼。被告石某某经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告签订的《商品房预售合同》(合同编号:YS439003号)及补充协议（房屋总价值399240元）;二、判令被告石某某协助原告到临沂市房产和住房保障局、临沂市不动产交易中心办理撤销《商品房预售合同》(合同编号:YS439003号)的预售登记备案手续;三、判令被告石某某支付给原告总房款20%的违约金79848元；四、判令被告石某某支付给原告利息损失11416.68元;五、诉讼费用由被告石某某负担。事实与理由：2015年2月9日,被告交纳定金10240元,定购原告开发的金阳花园4号楼1-2106室房产一套。同年3月26日,双方签订《商品房预售合同》(合同编号:YS439003号),约定房屋单价为每平方米6000元,总房款为399240元整,付款方式为首付款200240元、按揭贷款199000元(该合同于当日在临沂市房产和住房保障局办理预售登记备案)。同时,双方还签订《补充协议》一份,就首付款支付、按揭贷款偿还等进行详细约定,其中:(一)约定首付款200240元付款方式为:合同签订之日支付10240元,剩余190000元分8年支付,每年2月9日支付一次,如被告逾期超过30日,原告有权单方解除房屋买卖合同;(二)约定按时偿还按揭贷款是被告的主要义务,如逾期超过三期,原告有权单方解除房屋买卖合同；(三)解除房屋买卖合同的,原告在扣除房屋使用费及违约金后,返还被告已支付的房款。房屋使用费自交付之日起按照1200元/月计算;违约金按照总房款的20%计算。2015年3月27日,原、被告与中国银行股份有限公司临沂市中支行（以下简称中行临沂市中支行）签订《个人商业用房贷款合同》,被告在该行办理按揭贷款199000元,贷款期限为120个月。该款已于同年3月30日发放。2016年1月份起,被告未按期支付首付款,也未偿还按揭贷款。自2016年1月至11月,原告代被告向中行临沂市中支行还款198847.31元(其中:本金187430.63元、利息11416.68元)。由此计算,被告共偿还按揭贷款本金11569.37元（199000元一187430.63元)。原告与被告签订《商品房预售合同》及《补充协议》的目的是原告收取房款,被告取得房屋,按约定支付房款是被告的主要义务。因被告的违约行为,致使合同目的不能实现,根据《补充协议》第一部分第4条、第二部分第3条约定及《合同法》第94条4款规定,应当予以解除。综上,请求依法支持原告的诉讼请求。 被告石某某未作答辩。 经审理查明，2015年2月9日,被告石某某向原告某某公司交纳定金10240元，定购原告开发的金阳花园4号楼1单元2106室，原告于当日为被告开具收款收据一份（编号为SY0008928）。同年3月26日，双方签订《商品房预售合同》(合同编号为YS439003号)，约定被告购买原告开发的上述房产（房屋代码为2409942），房屋预测面积为66.54平方米，单价为6000元/平方米，总房款为399240元，付款方式为：首付款200240元、按揭贷款199000元。该合同签订当日在临沂市房产和住房保障局办理了预售登记备案。为进一步明确首付款支付、按揭贷款偿还等，双方又签订《补充协议》一份,其中：第一条“关于首付款的支付”中约定，首付款200240元，于合同签订之日支付10240元,剩余190000元分8年支付,每年2月9日支付一次,如被告逾期超过30日,原告有权单方解除房屋买卖合同;第二条“关于按揭贷款的偿还”约定，按揭贷款199000元，按时偿还按揭贷款是被告的主要义务,如逾期超过三期,原告有权单方解除房屋买卖合同。以上两条中均还约定，解除房屋买卖合同的,原告在扣除房屋使用费及违约金后,返还被告已支付的房款。房屋使用费自交付房屋之日起至实际返还房屋之日止，按照1200元/月计算;违约金按照总房款的20%计算。 2015年3月27日,原、被告与中行临沂市中支行签订《个人商业用房贷款合同》一份,被告在该行办理按揭贷款199000元用于支付原告上述房屋的购房款,贷款期限为120个月。中行临沂市中支行于同年3月30日将该款发放至原告的银行账户。贷款发放后，被告仅在2015年4月至2015年12月按时偿还按揭贷款，自2016年1月份至2016年11月份,被告连续11期未偿还银行按揭贷款,应银行要求原告代被告偿还逾期按揭贷款并还清剩余贷款，每次还款中行临沂市中支行均为原告出具还款回单，载明了还款本金、利息的数额，11份还款回单的总金额共计为196651.67元，包括本金186132.72元和利息10518.95元。因被告未按约定支付首付款、未按期偿还按揭贷款，原告以房屋买卖纠纷为由于2019年4月11日向本院提起民事诉讼。 庭审过程中，为证明自己主张，原告向法庭提交了如下证据：一、被告的身份证复印件一份,证明被告的身份;二、收款收据一份,证明被告在2015年2月9日交纳定金10240元定购涉案房产;三、商品房预售合同一份,证明原、被告在2015年3月26日签订合同,约定总房款399240元,付款方式为：首付200240元、余款199000元办理银行按揭贷款;四、补充协议一份,证明首付款及按揭贷款的付款方式及违约责任,其中:1、首付款200240元，在合同签订之日支付10240元（即证据二收款收据中所载明的10240元）,余款190000元分8次付款，于每年2月9日付款一次,并约定如被告逾期付款超过30日，则原告有权单方解除房屋买卖合同,扣除房屋使用费及违约金后,返还被告已经支付的房款,其中，房屋使用费自房屋交付之日,自实际返还之日,按照每月1200元计算，违约金按照总房款的20%计算；2、被告应按期偿还按揭贷款,如逾期次数超过3期，原告有权解除房屋买卖合同;五、个人商业用房贷款合同一份，证明被告在中行临沂市中支行办理了按揭贷款199000元;六、个人贷款凭证一份,证明2015年3月30日中行临沂市中支行发放按揭贷款199000元;七、垫付明细一份及还款凭证11份,证明2016年1月份至11月份期间,原告代被告还款196651.67元,其中本金186132.72元、利息10518.95元。 另，原告在庭审时陈述，被告在涉案的《商品房预售合同》中的财产权益包括：2015年2月9日交纳的定金10240元,及被告本人偿还的按揭贷款本金12867.28元(中行临沂市中支行发放的贷款总额199000元减去原告已经归还该行的贷款本金186132.72元)。 上述事实，主要根据原告庭审陈述、举证，并经庭审调查所认定，有关证据均已收集、记录在卷。 本院认为，原告某某公司与被告石某某签订的《商品房预售合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容及形式均不违反法律的强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。房屋买卖合同的目的是开发商收取房款，购房者获得房屋所有权，同时，交付合格的房产是开发商的基本义务，按约定交纳购房款是购房者的基本义务。本案中，被告所购房屋的总房款为399240元，但原告实际收到的购房款仅为23107.28元（即被告2015年2月9日交纳的购房定金10240元及在2015年4月至12月偿还按揭贷款本金12867.28元），被告未按约定支付首付款，也未按期偿还按揭贷款，致使原告的合同目的无法实现，现原告依据协议约定，请求解除《商品房预售合同》，符合合同约定及法律规定，本院对此予以支持。同时，《商品房预售合同》解除后，原告应将被告在该合同中的财产权益即被告已经支付的房款返还被告。合同解除后，该合同的预售登记应一并撤销，原告要求被告协助办理，本院予以支持。因被告存在根本违约，致使原告长期不能收回房款，原告要求被告按照总房款的20%支付违约金79848元，符合法律规定，本院予以支持。因被告未按期偿还按揭贷款，原告在2016年1月至2016年11月向中行临沂市中支行支付贷款利息10518.95元，该损失应由违约方承担，原告要求被告支付利息损失，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告临沂某某置业集团有限公司与被告石某某签订的《商品房预售合同》(合同编号:YS439003号)； 二、被告石某某于本判决生效后十日内出面协助原告临沂某某置业集团有限公司到不动产登记部门撤销《商品房预售合同》(合同编号:YS439003号)的预售登记备案手续； 三、被告石某某支付给原告临沂某某置业集团有限公司违约金79848元； 四、被告石某某支付给原告临沂某某置业集团有限公司银行贷款利息10518.95元； 五、原告临沂某某置业集团有限公司退还给被告石某某已支付的购房款23107.28元（12867.28元+10240元）。 上述第二至五项，均于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8658元，由被告石某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长 张培亮 审 判 员 聂荣先 审 判 员 张水红 二〇一九年九月四日 法官助理 李玉萍 书 记 员 韩雨晓