广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1094号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。被上诉人（原审原告）：李允摇，男，1983年11月4日生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人李允摇商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司在2019年12月31日前协助李允摇办理位于阳江市江城区xxx小区xxx房的权属证书；二、撤销一审判决第二项，判决丰怡公司无须支付逾期办证违约金1834.95元；三、撤销一审判决第三项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；四、二审案件受理费由李允摇承担。事实与理由：（一）丰怡公司至今未能办妥涉案商品房权属证书存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将未能办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。1.本案存在特殊性，即丰怡公司与李允摇签订的《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，包括李允摇在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致丰怡公司未能及时为李允摇办理产权证,这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人自接管丰怡公司以来，已经着手研究分批次为业主办理权属证书事宜。2.2016年丰怡公司交付涉案房屋给李允摇后，已按约定期限向产权登记部门递交权属登记所需资料，但恰逢我市不动产登记工作发生职能改革，客观上造成了相关确权工作的延误，因此未能按约办理涉案房屋的权属登记。李允摇也没有证据证明是丰怡公司单方面的原因导致办证延误。（二）一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给李允摇没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息，且李允摇也从未正式向丰怡公司提出。若法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以李允摇的起诉时间作为计付该利息的起算时间。（三）按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限涉案房屋办证时间至2019年12月31日。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。李允摇辩称：对一审认定的逾期办证违约金有异议，若按双方的合同约定，该违约金明显过低，显失公平，根据法律的规定应按银行逾期贷款的利息计算。由于李允摇没有上诉，请二审法院驳回丰怡公司的上诉请求。李允摇一审起诉请求：一、依法判令丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区xxx小区xxx房屋不动产权证办理到李允摇的名下；二、依法判令丰怡公司返还办证税费21784元及利息（利息从2015年4月30日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给李允摇；三、依法判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金（违约金以366990元为基数，从2016年5月29日起至阳江市江城区xxx小区xxx号房屋不动产权证办理到李允摇的名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至2018年5月29日止为36699元）；四、一审诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2015年4月29日，李允摇（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给李允摇，预测建筑面积共94.10平方米，其中套内建筑面积74.29平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4939.97元，总价款为366990元；付款方式为按揭贷款，买受人于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即110990元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款256000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。李允摇和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。同日，李允摇支付了代收代缴办证税费21784元给丰怡公司，并于合同签订后付清了全部购房款共366990元给丰怡公司。另外，丰怡公司已于2016年3月2日交付房屋给李允摇，并与李允摇签订一份《房屋交接确认书》。李允摇认为丰怡公司至今未履行代办证义务，遂向一审法院起诉,请求如诉称。另查明，涉案的坐落于阳江市江城区xxx小区xxx房于2016年10月14日办理权属登记，产权证号是粤（2016）阳江市不动产权第0xxx0号，权利人是丰怡公司。丰怡公司提交涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿和发票，拟证明其代李允摇缴交了房屋维修基金7105元；同时为办理涉案房屋权属登记，丰怡公司委托阳江市勘察测绘院对涉案商品房所在的44、45、46幢楼房进行测绘，共支出测绘费56560元，按照房屋面积计算，李允摇应负担120元的测绘费；此外，李允摇、丰怡公司签订合同后，丰怡公司代李允摇支付了预告登记费80元、预抵押登记费80元。该案房屋办理初始登记后，丰怡公司代李允摇支付了预告初始登记费80元。上述费用合计7465元（7105元+120元+80元+160元）。一审法院认为：李允摇与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。依据李允摇、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，李允摇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向李允摇支付违约金。本案中，李允摇在2016年3月2日收楼，故丰怡公司应在2016年3月2日后的90日内，即2016年5月31日前为将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案。丰怡公司逾期未履行办证义务，应按合同约定承担逾期办证的违约责任，向李允摇支付逾期办证违约金1834.95元（366990元×0.5%）。李允摇主张约定的违约金过低，请求丰怡公司按中国人民银行规定的贷款利率计付从2016年5月29日至办理不动产权证到李允摇名下之日止的违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于代缴办证税费21784元及其利息的退还问题，由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现李允摇主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，一审法院予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给李允摇。丰怡公司主张其已代李允摇支出的办证费用有房屋维修基金、测绘费等共7465元，并提供住宅专用维修资金专用对账簿及相关票据为证，一审法院予以采信。故丰怡公司应扣减其已支出的必要合理费用7465元，退还剩余办证费14319元（21784元-7465元）给李允摇。至于利息问题，根据公平原则和诚实信用原则，虽然李允摇是自愿交付该款项给丰怡公司，但丰怡公司逾期办证后占用李允摇支付的办证费期间，应计付相应利息给李允摇。故丰怡公司应自逾期办证之次日，即2016年6月1日起至付清剩余办证费给李允摇时止，以14319元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给李允摇。另外，涉案房屋已办理初始登记到丰怡公司名下，按合同约定，丰怡公司有协助李允摇办理产权登记的义务，故李允摇请求丰怡公司协助其办理房地产权属证书，合法合理，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助李允摇到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市江城区xxx小区xxx房的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金1834.95元给李允摇；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费14319元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2016年6月1日起计至丰怡公司付清办证费给李允摇时止）给李允摇；四、驳回李允摇的其他诉讼请求。一审案件受理费631元，由丰怡公司负担174元，由李允摇负担457元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。李允摇与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给李允摇是否正确的问题。本案中，李允摇已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给李允摇，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括李允摇在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，丰怡公司主张办理产权登记的时间受不动产登记部门职能改革的影响而不应承担违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了李允摇的办证费，且构成违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了李允摇的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费14319元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给李允摇并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。至于丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助李允摇办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2019年12月31日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年九月二十五日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。