安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0826民初2560号原告：夏冬宝，男，1974年11月11日出生，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：石雅军，安徽八里江律师事务所律师。被告：安庆市宏业房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宿松县五里乡。法定代表人：赵道胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡喆，安徽皖松律师事务所律师。原告夏冬宝与被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司（以下简称宏业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏冬宝的委托诉讼代理人石雅军，被告宏业公司的委托诉讼代理人胡喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏冬宝向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同约定义务，协助原告办理房地产权证。2、判令被告支付原告逾期办证违约金36616.25元。事实与理由：被告系宿松县孚玉东路“通和·金水湾”房产开发商。2011年2月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，（原告）购买被告开发的坐落于本县孚玉东路通和·金水湾8栋3单元501室。该房屋总价款为334395元，交房时间为2011年11月18日前。合同订立后，原告依约以首付款和银行按揭方式支付了全部房款，双方并约定，（被告）在交房后180日内协助原告办理房地产权登记手续。但至起诉之日，因被告原因未及时向房地产权属登记部门提交综合验收资料，原告多次找被告交涉协助办理房地产权证事宜。被告于2013年2月7日书面向原告等通河金水湾—天泽园购房业主承诺“于2014年2月7日前办好已交清各项费用的业主房产证，逾期我公司将每日按房屋的总房款的万分之一赔偿违约金给该业主”。原告认为，依法成立的合同对双方具有法律效力，但被告拒不履行合同约定协助原告办证以及支付延期办证违约金的行为实属严重违约。原告为维护其合法权益，故起诉。宏业公司辩称，对原告诉称的事实无异议，对原告的第一项诉求，因原告迟迟没有向被告提交应当由原告提交的办证资料，导致原告的房产证没有及时办理。在原告提交完整的办证资料后，现被告已为原告办妥了房产证。对原告的第二项诉求，被告已于2017年12月28日就本案原告购买的房屋进行了竣工综合验收及备案，房管部门已于2017年12月29日同意备案，同时被告将综合验收材料、已备案的备案表送交到了不动产登记中心，至此，被告已经履行了合同约定的提交办证资料备案的义务，也即被告的违约情形到2017年12月29日即停止。根据民法总则的规定，侵权的民事诉讼时效期限为三年，从本案看，本案是一个按日计付违约金的侵权责任承担方式，那么计算本案的违约金的诉讼时效期限应从原告起诉之日即主张权利之日往前推三年作为起始日期，到被告停止侵权之日即2017年12月29日，这个期间可以作为计算违约金的有效期限。对违约金的承担的约定按日万分之一计算与原告的实际损失相差较大，请求法庭结合因延期办证给原告造成的实际损失的额度作往下调整的判决，请求按照日万分之0.8计算违约金。本院经审理认定本案事实如下：宏业公司系宿松县孚玉镇孚玉东路“通和·金水湾”小区开发商。2011年2月10日，夏冬宝与宏业公司签订了《商品房买卖合同》，约定夏冬宝购买宏业公司位于宿松县孚玉镇孚玉东路“通和·金水湾”小区第8幢3单元501室，房屋总价款为334395元，夏冬宝支付首付款201395元，余下房款申请银行按揭；出卖人应当在2011年11月18前将经综合验收合格的房屋交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，夏冬宝按约支付了全部购房款。2012年1月30日，夏冬宝向宏业公司交纳16516元（宏业公司开具的收据中注明该款为“天泽园8—3—501房产证、水、电、有线电视、天然气开户费”）后，宏业公司向夏冬宝交付了房屋。但此后，宏业公司未能依合同如期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。针对业主要求办证的矛盾，宏业公司于2013年2月7日向通和·金水湾购房户出具一份承诺书，内容为“我公司承诺于2014年2月7日前办好已交清各项费用的业主房产证。逾期我公司将每日按该房屋的总房款的万分之一赔偿违约金给该业主”。2017年12月28日，宿松县住建局同意天泽园8号楼竣工备案，同时，宏业公司向宿松县国土局不动产登记中心提交了案涉房屋所在的天泽园小区1-12栋的综合验收材料并备案，彼时，该小区已具备办理产权证条件。2018年6月22日，宿松县政府向宏业公司颁发了该公司开发建设的280户房屋的总证。后期，该小区的业主陆续办理了各户的产权证。由于夏冬宝在外务工，未能提交完备的个人资料，直至诉讼过程中，其产权证才办理完毕。上述事实，有原、被告双方的陈述以及原告提交的《商品房买卖合同》、首付款发票、收据、（2016）皖0826民初1338号民事判决书，被告提交的竣工验收备案表、宿松县不动产登记中心出具的说明、案涉小区的总产权证内页复印件、夏冬宝房屋的产权证内页复印件在卷佐证，上述证据符合证据的真实性、合法性及关联性要求，双方当事人均无异议，本院予以采信。本院认为，夏冬宝与宏业公司签订的《商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，系合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。夏冬宝依照合同约定履行了支付全部购房款的义务后，宏业公司应按《商品房买卖合同》的约定将由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案以利夏冬宝申办房屋产权证，宏业公司未能在合同约定的期限内提供相应资料，导致夏冬宝在规定期限内未取得房地产权属证书，宏业公司显已构成违约，依法应承担相应的违约责任。对于原告要求被告履行合同约定义务，协助原告办理房地产权证的诉求，因宏业公司在诉讼过程中已经协助夏冬宝申办并领取了产权证，故该项请求本院不应再行处理。本案争议焦点在于宏业公司逾期办证的违约金应如何计算？本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人违约责任的承担方式为按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，后宏业公司于2013年2月7日，作出加重自己责任的承诺且不损害合同相对方利益,视为对合同内容的变更，应认定有效，故违约金标准应以总房款的日万分之一来计算。宏业公司认为该计算标准过高，要求调减，但其未举证证明夏冬宝的实际损失或者调减的事实依据，故对其该项抗辩本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。自宏业公司承诺的2014年2月7日前办证完毕未果时，夏冬宝即应知道其权利受到侵害，因此逾期办理房屋产权证的违约金诉讼时效应从2014年2月7日起算。因自2014年2月7日起逾期交房违约金每天产生，故起诉之日（2019年6月10日）三年前违约金已过诉讼时效，违约金的起算时间应为2016年6月10日。2017年12月29日，案涉房屋所在小区经综合验收合格并备案，具备办理产权证条件，但宏业公司的总产权证2018年6月22日才颁发，意即各业主的分户产权证须在2018年6月22日后才能办理。原告称其于交纳办证费用时即提交了相关办证资料，但在庭审中，宏业公司称其提交的资料不完备，夏冬宝（的委托诉讼代理人）表示认可，故本院认定逾期办证的违约金应计算至2018年6月22日。综上，宏业公司应承担的违约金应为房屋总价款334395元×0.1‰×742天=24812.10元，超出此数额的部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、安庆市宏业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付原告夏冬宝逾期办证违约金24812.10元。二、驳回原告夏冬宝其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费716元，减半收取358元，由原告夏冬宝负担148元，被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司负担210。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  吕芳二〇一九年九月二日书记员  殷琪附相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的；人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。