四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川03民终1219号上诉人（原审被告）：詹正东，男，1971年8月19日出生，汉族，住四川省荣县。委托诉讼代理人：曹开德，四川行之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：自贡市荣泰房地产有限公司，住所地四川省荣县旭阳镇西南街10号。法定代表人：李聪玉，董事长。委托诉讼代理人：沈平，四川宏宗律师事务所律师。原审第三人：但志奇，男，1974年9月13日出生，汉族，住四川省荣县。上诉人詹正东因与被上诉人自贡市荣泰房地产有限公司（以下简称荣泰公司）、原审第三人但志奇房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省荣县人民法院(2019)川0321民初463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人詹正东及其委托诉讼代理人曹开德、被上诉人荣泰公司的委托诉讼代理人沈平到庭参加诉讼，原审第三人但志奇经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。詹正东上诉请求：1.依法撤销四川省荣县人民法院（2019）川0321民初字463号民事判决书并依法改判或者发回重审；2.由荣泰公司承担本案全部诉讼费用及其他相关费用。事实及理由:1.一审认定事实错误，詹正东没有违章搭建；2.一审认定事实错误，荣泰公司明知詹正东转租给但志奇用于经营电玩城，而且时间超过6个月，荣泰公司无权解除合同；3.荣泰公司通过向法院诉讼解除合同是规避法律和逃避法律义务，不应当得到支持；4.荣泰公司不是适格的诉讼主体。荣泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回詹正东的上诉请求。一审法院认定的两个基本事实是清楚的：詹正东违章搭建有现场照片认定，其未经荣泰公司的许可，在荣泰公司的房屋上违章搭建，违反了合同关于擅自搭、建、拆的约定；詹正东未经荣泰公司同意擅自租赁给第三人但志奇，并谋取巨额利润，其没有证据证明荣泰公司知情，一审中詹正东的证人是其妻子，不能证明转租行为是荣泰公司知道或者应当知道；荣泰公司在拆迁的过程中通过查看房屋才得知詹正东转租的事实，在签订拆迁协议过后，詹正东拒绝交付房屋荣泰公司才起诉的，詹正东认为荣泰公司违背公序良俗不能成立；荣泰公司的诉讼主体适格，是法定的房屋产权人。詹正东的上诉请求没有证据支持，请求驳回其上诉请求。但志奇未到庭，提交书面答辩词称，一审法院判决解除詹正东与荣泰公司房屋租赁合同错误。但志奇与詹正东签订房屋租赁协议时，荣泰公司是向其提供了房屋产权证明后，才到荣县工商局办理的工商登记；荣泰公司的工作人员都是和詹正东的老婆一起来收取租金；荣县两河四岸改造工程，拆迁办和荣泰公司工作人员也多次到电玩城进行实地测量，故荣泰公司对于詹正东转租房屋是知情的；荣泰公司起诉詹正东要求解除租房协议，本质是想将拆迁补偿款据为己有。请求撤销四川省荣县人民法院（2019）川0321民初字463号民事判决书。荣泰公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2016年8月1日签订《房屋租赁合同》；2.被告及第三人向原告返还位于荣县旭阳镇河街X5号、X7号房屋；3.被告拆除位于荣县旭阳镇河街X5号、X7号房屋上私自搭建的房屋，并恢复原状；4.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2001年，原告荣泰公司通过公房改制取得案涉房屋所有权，并于2005年8月办理产权登记手续。2001年7月1日起至2016年8月1日止，原告与被告詹正东共签订6次《房屋租赁合同》约定：1.原告将位于荣县旭阳镇河街X5号、X7号房屋面积共305.40平方米商业用房出租给被告使用；2.2016年8月1日至2019年7月31日期间，每月租金4000元；3.租赁期限于2019年7月31日届满；4.被告私自转租、转让或变相转租、转让谋取利益和改变房屋结构，擅自拆、建、搭、隔房屋的，原告有权解除租赁合同，并收回租赁房屋等事宜。2017年1月23日，被告与第三人但志奇签订《房屋租赁合同》约定：1.被告将位于荣县旭阳镇河街X5号、X7号（包括了被告所有的二楼房屋面积）房屋转租给第三人使用；2.租赁时间为2017年1月23日至2022年1月22日止；3.每月租金8330元，每半年支付50000元，先付租金后使用；4.承租期间，第三人必须保证该房屋合法经营，第三人可以根据需要经被告同意后对房屋进行装修，合同期届满后，第三人不得损坏、拆除；5.承租期内，除了国家拆迁外，被告不能以任何理由终止合同等事宜。第三人对租赁房屋进行了装修，并使用、经营至2017年7月止。原告以被告违反合同约定为由，引发本案诉讼。另查明：1.荣县旭阳镇X居X组南街2XX号房屋现换新门牌为荣县旭阳镇河街X5号、X7号，荣房权证有限字第XXXXXX36号载明房屋与荣国用（2015）第75XXX号土地系同一宗地；2.被告向原告支付房屋租金至2019年2月25日止；第三人向被告支付房屋租金至2018年7月23日止；3.2002年，被告在原告所有的位于荣县旭阳镇河街X5号、X7号房屋上搭建临时建筑房屋，至今未办理产权登记。一审法院认为，（一）原、被告于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方均具法律约束力。原、被告均应严格按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。原、被告在租赁合同中明确约定被告不得私自转租、转让或变相转租、转让租赁房屋，也不得改变租赁房屋的结构，如擅自拆、建、搭、隔房屋。否则，原告有权解除租赁合同。案涉房屋租赁期限内，被告未经原告同意在原告享有所有权的房屋上搭建临时建筑而改变了租赁房屋的结构，且被告举示的证据不足以证明原告对其转租行为进行了同意或追认，其行为已构成违约。故原告请求解除与被告于2016年8月1日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。（二）《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原、被告于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》解除后，被告应对租赁房屋恢复原状，并与第三人共同向原告交付租赁房屋。关于被告主张原告应对其自行修建的约80平方米房屋进行经济补偿问题，因其在本案中未提起反诉，本案不作处理，被告可另行主张权利。对被告抗辩原告无权解除租赁合同的意见不成立，该院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、解除原告自贡市荣泰房地产有限公司与被告詹正东于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告詹正东于本判决生效后十日内对原告自贡市荣泰房地产有限公司位于荣县旭阳镇河街X5号、X7号房屋恢复原状；三、被告詹正东与第三人但志奇于本判决生效后十日内共同向原告自贡市荣泰房地产有限公司返还位于荣县旭阳镇河街X5号、X7号房屋。案件受理费3180元，减半收取1590元，由被告詹正东负担。本案二审期间，上诉人詹正东提供两份《解除协议书》，拟证明荣泰公司给予了租户刘翠琼、陈胜合理的补偿，以违约要求解除合同是为了达到不给詹正东补偿的非法目的。荣泰公司的质证意见为，对协议书的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。协议书是荣泰公司与荣泰公司的其他租户签订，刘翠琼、陈胜没有违反合同的约定才协商签订的。詹正东擅自租赁，违法搭建，所以双方不能达成协议，荣泰公司与别人签订了协议并不代表就要与詹正东签订类似的协议，该证据与本案无关。但志奇未发表质证意见。荣泰公司、但志奇未向本院提交新证据。詹正东提供的两份《解除协议书》，因与本案无关，且不能达到詹正东的证明目的，本院对其不予采信。二审庭审后，本院对荣泰公司的法定代表人李聪玉进行了询问，其陈述：詹正东说是2002年搭建的临时建筑系其个人说法；两年前听说詹正东将房屋转租了，问詹正东但其予以了否认；2018年通过但志奇的熟人拿到了詹正东和但志奇的转租合同，才知道房屋确实转租了。本院二审查明事实与一审一致，依法对一审查明事实予以确认。另查明，詹正东与但志奇于2017年1月23日签订《房屋租赁合同》，但志奇交纳租金至2018年7月，经营至2017年7月止。荣泰公司于2018年知晓詹正东将案涉房屋转租给但志奇。詹正东向荣泰公司交纳租金至2019年2月25日止。本院认为，本案的争议焦点为：1.荣泰公司的原告资格是否适格；2.荣泰公司以詹正东违约为由行使合同解除权是否应得到支持；3.案涉房屋是否应恢复原状并返还。关于荣泰公司的原告资格是否适格的问题。上诉人詹正东主张，荣泰公司与政府签订了拆迁协议，取得了补偿款，且已将相关证件移交了政府，政府才是本案适格的原告。本案虽荣泰公司将案涉房屋所有权证和国有土地使用权证移交给了荣县旭阳镇政府，但该房屋的所有权并未发生转移，案涉房屋的所有权人仍然是荣泰公司，且房屋也还未向政府进行移交。荣泰公司基于和詹正东的房屋租赁关系起诉要求解除合同、返还房屋、恢复原状，荣泰公司系适格原告，詹正东的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于荣泰公司以詹正东违约为由行使合同解除权是否应得到支持的问题。荣泰公司认为詹正东不仅将案涉房屋私自转租，还在案涉房屋上擅自搭建房屋，改变房屋结构，其行为构成严重违约。经查明，詹正东在2002年即对租赁房屋进行了维修，在原房屋的基础上搭建了部分临时建筑房屋。荣泰公司在与詹正东建立租赁关系以来，15年间签订了6次租赁合同，从未对詹正东自行修建房屋一事提出异议，应视为荣泰公司对詹正东该行为的认可；且荣泰公司提起诉讼要求解除的是双方于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》，在该合同履行期内詹正东并未有擅自拆、建、搭、隔房屋的行为。故本院认为，荣泰公司以詹正东于2002年搭建临时房屋的行为作为其行使合同解除权的理由不能成立，本院不予支持。荣泰公司主张詹正东于2017年1月将案涉房屋私自转租他人，违反合同约定，荣泰公司可以解除合同。根据查明事实，荣泰公司于2018年即知晓詹正东将案涉房屋转租给但志奇，并向詹正东收取租金至2019年2月。本院认为，虽詹正东未经荣泰公司同意将案涉房屋转租给但志奇，但荣泰公司在知道该转租行为后未提出任何异议，且继续收取詹正东租金至2019年2月，该行为应视为荣泰公司对詹正东转租房屋这一事实的认可。故荣泰公司以詹正东私自转租房屋而行使合同解除权的理由不能成立，本院不予支持。关于案涉房屋是否应恢复原状并返还的问题。荣泰公司和詹正东于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月31日期满，且案涉房屋已被荣县旭阳镇政府纳入棚户区改造，已无继续履行的客观条件，故该租赁合同期满后自动终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，出租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，合同终止后，詹正东和但志奇应对租赁房屋予以返还。对于荣泰公司恢复房屋原状的请求，因案涉房屋已被荣县旭阳镇政府纳入棚户区改造，荣泰公司也向旭阳镇政府移交了房屋相关手续，故对案涉房屋恢复原状已无必要，本院对荣泰公司的该诉求不予支持。综上所述，上诉人詹正东的上诉理由部分成立，本院予以部分支持；因二审出现新证据，导致一审判决适用法律错误，结果处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川省荣县人民法院(2019)川0321民初463号民事判决第三项，即“詹正东与但志奇于本判决生效后十日内共同向自贡市荣泰房地产有限公司返还位于荣县旭阳镇河街X5号、X7号房屋”；二、撤销四川省荣县人民法院(2019)川0321民初463号民事判决第一项，即“解除自贡市荣泰房地产有限公司与詹正东于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》”、第二项，即“詹正东于本判决生效后十日内对自贡市荣泰房地产有限公司位于荣县旭阳镇河街X5号、X7号房屋恢复原状”；三、驳回自贡市荣泰房地产有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3180元，减半收取1590元，由詹正东负担。二审案件受理费3180元，由自贡市荣泰房地产有限公司负担2226元，詹正东负担954元。本判决为终审判决。审判长  黄绚丽审判员  曾伟贤审判员  周玉萍二〇一九年九月二十七日书记员  何小雪