内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内08民终1414号上诉人（原审被告）：巴彦淖尔市金秋大地房地产开发有限公司。法定代表人：白某。委托诉讼代理人：张某。委托诉讼代理人：周某，内蒙古惠泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘某1，医生，住巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：刘某2，医生，住巴彦淖尔市。系刘某1女儿。委托诉讼代理人：宋某，慧聪律师事务所律师。上诉人巴彦淖尔市金秋大地房地产开发有限公司(下称金秋大地公司)因与被上诉人刘某1房屋买卖合同纠纷一案，不服巴彦淖尔市临河区人民法院（2019）内0802民初819号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。上诉人金秋大地公司的委托诉讼代理人张某、周某、被上诉人刘某1的委托诉讼代理人刘某2、宋某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金秋大地公司上诉请求：1、请求巴彦淖尔市中级人民法院依法撤销临河区人民法院（2019)内0802民初819号民事判决书，依法改判驳回被上诉人要求上诉人承担违约责任的诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，本案中《商品房买卖合同》违约方为被上诉人。1、被上诉人未按合同约定支付首付款，已经构成违约。商品房买卖合同约定的房屋交付是以房屋首付款全部付清为条件。合同约定首付款为295万元，被上诉人在合同约定的时间内并未付清商品房买卖合中约定的房屋首付款，所以合同约定的交房条件未成就。2、被上诉人首付款付清的时间为2016年6月14日。本案双方当事人经过多次协商，达成一致意见，上诉人在被上诉人未付清房屋首付款的情况下为给被上诉人开出不动产发票，以达到办理银行贷款的条件，协助被上诉人办理银行贷款，被上诉人以银行贷款来支付欠付的首付款。银行贷款发放的时间为2016年6月14日，此时被上诉人欠付295万元的商品房首付款才付清。在此之前被上诉人累计支付首付款为200万元。二、本案双方当事人所签订借款协议实质为商品房买卖合同的补充协议。本案双方当事人并无借款的意思表示。2014年9月2日、2016年1月21日，双方签订了两份《借款协议》，性质应当为商品房买卖合同的补充协议而非借款法律关系。两份协议签订背景是被上诉人在签订《商品房买卖合同》后没有能力支付首付房款，但又不想放弃购买房屋，提出以银行贷款来支付首付款，上诉人迫于无奈，为了配合被上诉人办理银行贷款，才签订借款协议并出具与合同约定首付款金额一致的不动产发票。两份借款约定的金额均为上诉人开出的不动产发票金额。双方当事人并没有借款的合意。一审法院以此认定，被上诉人已经于借款协议签订后付清首付款与客观事实相悖。即便两份借款协议真实意思表示为借款法律关系，也与本案并非同一法律关系，上诉人不履行借款协议被上诉人也应当另案主张给付借款。三、一审法院证据采信错误，2014年9月2日双方签订的借款协议作废。2016年1月21日，上诉人与被上诉人再次签订《借款协议》，借款金额为170万元，该协议明确约定对2014年9月2日双方签订的借款协议作废。据此，该借款协议已经合意解除，协议致使未发生法律效力。一审法院对双方已经合意解除的协议认定为有效，于法无据。四、被上诉人并不存在逾期交房的违约行为，不应当承担逾期交房的违约责任。被上诉人未能按合同约定交付房屋首付款，致使《商品房买卖合同》延长履行期限。上诉人为配合被上诉人办理银行贷款，于2016年6月8日为被上诉人办理了房权证。2016年6月14日，银行批准被上诉人贷款申请并发放200万元贷款，被上诉人以该笔贷款付清欠付的首付房款，此房屋才具备交付的条件。一审法院以《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间，认定上诉人逾期交付房屋，是对事实的片面了解，事实上《商品房买卖合同》因被上诉人逾期付款行为已经发生变更。刘某1辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由无理无据。刘某1向一审法院起诉请求：1、赔偿逾期交房利息损失223068.49元；2、赔偿逾期交房违约金522560元；3、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月31日，刘某1与金秋大地公司签订了《商品房买卖合同》及《金秋华城教育街C1-0-123商铺补充协议》，《商品房买卖合同》约定，刘某1购买金秋大地公司开发的金秋华城教育街C1-0-123商铺一套，建筑面积772.93平方米，价款为5900000元；交房时间为2014年11月30日前；付款方式，刘某1应于2014年9月2日前一次性存入商品房首付款2950000元，其余价款办理贷款；金秋大地公司逾期交房超过90日的，合同继续履行，金秋大地公司应支付刘某1已付款利息，从应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，还应每日按商品房价款的万分之二向刘某1支付违约金。《补充协议》约定，房屋总价优惠220000元，优惠后总价为5680000元。2013年12月31日至2014年9月2日期间，刘某1以现金交付首付款50000元、5000元、1150000元、220000元、270000元、65000元、240000元，7次共计2000000元。2014年9月2日，刘某1与金秋大地公司签订了借款协议，约定，刘某1向金秋大地公司借款950000元，期限从2014年8月31日至2015年3月30日。金秋大地公司未将借款交付刘某1，在签订协议当日，向刘某1出具了6张销售不动产统一发票，金额共计2950000元。关于借款协议的签订，刘某1称，首付款余款950000元其是以借款的方式支付。金秋大地公司称，按银行的规定，刘某1的房贷只能贷50%，签订借款协议只是用于开具950000元的发票。2016年1月21日，刘某1与金秋大地公司又签订了借款1700000元的借款协议，约定，刘某1分三次还清，2014年9月2日借款协议、欠条作废。刘某1、金秋大地公司均认可1700000元中包括前期协议的950000元。两份借款协议均约定950000元为借款，并约定了还款时间，金秋大地公司对该款又出具了不动产发票，应认定首付款余款950000元是以签订借款协议的方式支付，刘某1的首付款2950000元按合同约定已于2014年9月2日付清。2016年3月4日，原告刘某1与金秋大地公司办理了房屋交接手续，接收了房屋，至此，金秋大地公司逾期交房。综上，金秋大地公司逾期交房应承担违约责任，应向刘某1赔偿逾期交房利息及逾期交房违约金，利息的承担以已付房屋价款2950000元，从2014年12月1日起至2016年3月3日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付（最高以年利率6%为限）；违约金的承担以商品房价款5680000元，从2014年12月1日起至2016年3月3日止，按每日万分之二计付。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、被告巴彦淖尔市金秋大地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘某1逾期交房利息，以已付房屋价款2950000元，从2014年12月1日起至2016年3月3日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息（最高以年利率6%为限）。二、被告巴彦淖尔市金秋大地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘某1逾期交房违约金，以商品房价款5680000元，从2014年12月1日起至2016年3月3日止，按每日万分之二计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11250元，由被告巴彦淖尔市金秋大地房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘某1于2014年8月31日与金秋大地公司签订了《商品房买卖合同》及《金秋华城教育街C1-0-123商铺补充协议》，系双方真实意思表示，受法律保护。《商品房买卖合同》约定“刘某1购买金秋大地公司开发的金秋华城教育街C1-0-123商铺一套，建筑面积772.93平方米，价款为5900000元；交房时间为2014年11月30日前；付款方式，刘某1应于2014年9月2日前一次性存入商品房首付款2950000元，其余价款办理贷款；金秋大地公司逾期交房超过90日的，合同继续履行，金秋大地公司应支付刘某1已付款利息，从应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，还应每日按商品房价款的万分之二向刘某1支付违约金。”《补充协议》约定“房屋总价优惠220000元，优惠后总价为5680000元。”2013年12月31日至2014年9月2日期间，刘某1以现金交付首付款2000000元，刘某1于2014年9月2日与金秋大地公司签订了《借款协议》，约定“刘某1向金秋大地公司借款950000元，期限从2014年8月31日至2015年3月30日。”金秋大地公司未将借款交付刘某1，在签订协议当日，向刘某1出具了6张销售不动产统一发票，金额共计2950000元。2016年1月21日，刘某1与金秋大地公司又签订了借款1700000元的借款协议，约定，刘某1分三次还清，2014年9月2日借款协议、欠条作废。刘某1、金秋大地公司均认可1700000元中包括前期协议的950000元。2016年3月4日，刘某1与金秋大地公司办理了房屋交接手续，接收了房屋。两份借款协议均约定950000元为借款，并约定了还款时间，金秋大地公司对该款出具了不动产发票，应认定首付款余款950000元是以签订借款协议的方式支付的，刘某1的首付款2950000元按合同约定已于2014年9月2日付清。金秋大地公司逾期交房应承担违约责任，依据双方所签订的《商品房买卖合同》“金秋大地公司逾期交房超过90日的，合同继续履行，金秋大地公司应支付刘某1已付款利息，从应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，还应每日按商品房价款的万分之二向刘某1支付违约金”的约定，故原审判决巴彦淖尔市金秋大地房地产开发有限公司赔偿刘某1逾期交房利息，以已付房屋价款2950000元，从2014年12月1日起至2016年3月3日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息（最高以年利率6%为限）及巴彦淖尔市金秋大地房地产开发有限公司赔偿刘某1逾期交房违约金，以商品房价款5680000元，从2014年12月1日起至2016年3月3日止，按每日万分之二计付并无不当。综上，上诉人金秋大地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11250元，由上诉人巴彦淖尔市金秋大地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杜 彬审判员 罗一民审判员 付桂梅二〇一九年九月二十九日书记员 韩 姣