四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初3254号 原告:中交(巴中)投资发展有限公司。 法定代表人:王伟，系公司总经理。 住所地:四川省巴中市巴州区 委托（特别授权）代理人：何炬森，男，生于1977年2月17日，汉族，住四川省巴中市巴州区文庙。 被告：李龙，男，生于1988年8月25日，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告：李红梅，女，生于1989年6月25日，汉族，住四川省巴中市巴州区。 第三人:中国工商银行股份有限公司巴中分行。 法定代表人：彭浪，系该行行长。 住所地:四川省巴中市巴州区。 委托（特别授权）代理人：张中顺，男，生于1964年11月12日，汉族，户籍地四川省成都市锦江区。 原告中交(巴中)投资发展有限公司与被告李龙、李红梅、第三人中国工商银行股份有限公司巴中分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中交(巴中)投资发展有限公司的委托代理人何炬森，被告李龙，第三人中国工商银行股份有限公司巴中分行的委托代理人张中顺到庭参加了诉讼。被告李红梅经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告中交(巴中)投资发展有限公司诉称:2014年4月28日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,被告购买原告开发建设的中交·王府景15号楼7-6房屋,房屋总价款人民币462493元,被告首付人民币142493元,剩余购房款人民币320000元采用银行按揭贷款的方式支付。《商品房买卖合同补充协议》第一条第(一)款第4项约定,被告应严格履行其与银行签订的借款合同中的义务,按时还本付息,如被告违反其与银行签订借款合同,导致原告承担保证责任的,被告应自原告代为偿还款项后3日内归还代偿款项。被告逾期归还代偿款项的,自应付款之日起至实际付款之日止,被告按日计算向原告支付代还款项金额千分之一的违约金。被告逾期归还原告代偿款项超过30日,或者贷款银行解除借款合同,提前收回贷款本息的,或者按揭银行要求原告承担剩余债务的担保责任的,原告有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议。被告应向原告支付房屋总价款2%的违约金,并应在原告解除合同之日起5日内将房屋交还给原告,且按50元人民币每日向原告支付房屋使用费。 2015年10月13日,原告、被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》约定,被告向银行贷款人民币320000元,贷款期限15年,采取按月等额本息还款法偿还贷款,每月本息还款额为人民币3084.44元。原告对被告偿还贷款本息承担连带保证责任担保。 2014年3月6日,原告与第三人签订《开发商合作及担保协议》,原告为中交·王府景购房人贷款向银行提供保证金,当购房人未按借款合同约定按时偿还贷款本息的,则银行有权从原告的保证金账户中直接划扣款项代为偿还购房人的借款本息。 《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》签订后,银行发放了贷款,但被告并未按照《个人购房借款/担保合同》的约定按月偿还借款本息。截止到目前,被告未偿还本息合计人民币12851.05元。由于被告未按时偿还借款本息,工商银行已于2017年9月、2018年1月、2018年9月、2018年11月,将原告在该行的保证金予以划扣用于代偿被告借款本息。 原告代被告偿还借款本息后,原告多次催促被告将代偿的借款本息归还给原告,但被告一直未予归还。原告认为,被告拒绝归还原告代为偿还的借款本息已构成违约,且又拖欠银行本息,构成新的违约,按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定,原告已有权解除《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益,特向贵院提出以下诉请:1.依法判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议,并将房屋返还给原告;2.依法判令被告向原告支付违约金人民币9249.9元(房屋总价款的2%)、房屋使用费人民币54900元(从交房之日2016年3月24日计算至2019年03月29日)以及从2019年03月30日起计算至被告交房屋实际返还原告之日止的房屋使用费元(拔每天50元计算)；3.依法判令被告向原告支付原告为被告代为偿还的贷款人民币12851.05元、违约金8008元(从代扣之日起计算至2019年03月29日止)以及从2019年03月30日起至被告实际偿还之日止的违约金(按每日千分之一计算)；4.由被告承担本案诉讼费用。 被告李龙辩称：原告代偿贷款属实，我不同意解除合同和承担违约金。 被告李红梅未作答辩。 第三人中国工商银行股份有限公司巴中分行陈述：扣划原告账户钱款属实。 经审理查明：2014年4月28日，作为出卖人的原告与作为买受人的被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议（合同编号：（2014）0400732）,约定：“由二买受人购买出卖人开发建设的中交•王府景15号楼7-6房屋,房屋面积105.39㎡，房屋总价款人民币462493元。付款方式为买受人首付人民币142493元,剩余购房款人民币320000元采用银行按揭贷款的方式支付。《商品房买卖合同》补充协议第一条第(一)款第4项约定,被告应严格履行其与银行签订的借款合同中的义务,按时还本付息。如被告违反其与银行签订借款合同,导致原告承担保证责任的、被告应自原告代为偿还款项后3日内归还代偿款项。被告逾期归还代偿款项的自应付款之日起至实际付款之日止,被告按日计算向原告支付代还款项金额千分之一的违约金,被告逾期归还原告代偿款项超过30日,或者贷款银行解除借款合同,提前收回贷款本息的,或者按揭银行要求原告承担剩余债务的担保责任的,原告有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议。被告应向原告支付房屋总价款2%的违约金,并应在原告解除合同之日起5日内将房屋交还给原告,且按50元人民币每日向原告支付房屋使用费”等内容。2014年3月6日,原告与中国工商银行股份有限公司巴中分行签订《开发商合作及担保协议》,原告为中交·王府景购房人贷款向银行提供保证金,当购房人未按借款合同约定按时偿还贷款本息的,则银行有权从原告的保证金账户中直接划扣款项代为偿还购房人的借款本息。后于2015年10月13日以被告为借款人和抵押人、以第三人为贷款人、以原告中交(巴中)投资发展有限公司为保证人签订了《个人购房借款/担保合同》，被告以在原告处购买的本案涉案房屋向第三人设立抵押担保，按揭贷款32万元,贷款期限为15年,采取按月等额本息还款法偿还贷款,原告对被告偿还贷款本息承担连带保证责任担保。合同签订后，第三人按照借款合同约定发放了32万元贷款给被告用于支付购房款。但二被告并未按照借款合同约定按时还本付息,第三人按照与原告签订的签订《按揭贷款业务合作协议》约定，共计从原告保证金账户中划款12851.05元归还被告逾期贷款本息。另外，涉案房屋于2016年3月24日办理交接手续并实际交付与二被告使用至今。 上述事实，有原告、第三人陈述，原告、被告、第三人身份信息复印件，《商品房买卖合同》及其补充协议复印件，《按揭贷款业务合作协议》复印件，《个人购房借款/担保合同》复印件，中国工商银行个人贷款扣款凭证，中交·王府景交房手续流转单及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。 关于原告行使合同解除权的问题。合同解除权即权利人可依据单方意思表示使合同关系解除、合同的权利义务终止。合同解除权的取得分为两种方式，一种是合同约定解除权，即合同当事人约定有一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；另一种是法定解除权，即当发生法律规定的情形时，当事人可以解除合同。尽管原、被告签订的《商品房买卖合同》第一条第(一)款第4项约定“…被告逾期归还原告代偿款项超过30日,或者贷款银行解除借款合同,提前收回贷款本息的,或者按揭银行要求原告承担剩余债务的担保责任的,原告有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议”，但原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定被告购买原告开发建设的中交•王府景15号楼7-6房屋，被告于买卖合同签订当日向原告支付了房屋首付款142493元，尔后于2015年10月13日与原告、第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，按揭贷款32万元,第三人按照借款合同约定发放了32万元贷款于原告账户用于支付了二被告的购房款。至此，二被告作为买受人，已按照合同约定向原告支付了全部购房款。且2016年3月24日原告亦按照合同约定将案涉房屋向被告实际交付使用，原、被告双方均按照合同约定履行了各自的主要义务。根据《合同法》第九十一条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”规定，原告与被告在《商品房买卖合同》中的主要义务已履行，原告无权再主张解除该《商品房买卖合同》。故原告主张解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并将房屋返还给原告的诉请，本院不予支持。 关于合同违约金、房屋使用费的认定问题。本案中，原告主张按照《商品房买卖合同》补充协议第一条第(一)款第4项的约定，诉请被告按照总房款的2%承担违约金人民币9249.9元、房屋使用费人民币54900元(从交房之日2016年3月24日计算至2019年03月29日)以及从2019年03月30日起计算至被告交房屋实际返还原告之日止的房屋使用费元(拔每天50元计算)。合同解除是被告承担违约金、房屋使用费的前提条件，但原告主张的合同解除权并不成立，即双方签订的合同并未解除。因此，原告要求被告承担违约金、房屋使用费的诉讼请求，本院亦不予支持。 关于代为偿还银行贷款、违约金的认定问题。因被告逾期归还银行贷款,原告作为保证人代被告向第三人归还逾期贷款后,有权向被告追偿该款,故对于原告要求被告偿还代偿款项12851.05元的诉讼请求,本院予以支持。关于违约金问题,原告依据合同“买受人逾期归还代偿款项的，自应付款项之日起至实际付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付代还款项金额千分之一的违约金”的约定而要求被告自代扣之日起按千分之一（即年利率36.5%）支付违约金,已高于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定,本案的违约金可按照原告已代二被告偿还款项12851.05元的30%予以计算,即向原告支付违约金3855.32元。 关于案件受理费的负担。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，应由败诉方负担。即本案的案件受理费应由被告负担，但因不当行使诉权而发生的案件受理费当由原告负担。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告李龙、李红梅于本判决生效之日起十日内共同支付原告中交（巴中）投资发展有限公司代偿款项12851.05元及违约金3855.32元; 二、驳回原告中交（巴中）投资发展有限公司其他诉讼请求； 本案受理费8235元，由被告李龙、李红梅共同负担217元，原告中交(巴中)投资发展有限公司负担8018元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  巩 麟 人民陪审员  孙显华 人民陪审员  张丛志 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  黄雪晶