黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民初5199号原告：大庆石油管理局有限公司，住所地大庆市让胡路区龙南。统一社会信用代码91230600129310130U。法定代表人：孙龙德，职务：总经理。委托诉讼代理人：杜春艳，女，1969年1月15日出生，汉族，系大庆石油管理局有限公司职工，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：吕喜柱，男，1982年5月9日出生，汉族，系大庆石油管理局有限公司职工，住大庆市让胡路区。被告：蔡向晖，男，1976年1月8日出生，汉族，系大庆市第四十六中学教师，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：王润丽，女，1978年9月28日出生，汉族，系大庆市炼化公司工人，住大庆市让胡路区。原告大庆石油管理局有限公司（以下简称管局物业）与被告蔡向晖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理。依法适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告管局物业委托代理人杜春艳、吕喜柱、被告蔡向晖、委托代理人王润丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管局物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴付2014-2018年物业费15,937.3元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告居住的创业城21-19-1-1001室房产，自2014年开始欠缴物业费，经我单位多次催缴，至今拒绝缴付。根据《物业管理条例》的规定，业主有义务按时交纳物业服务费用。被告蔡向晖辩称，对于欠付物业费的期间没有异议，但我方不同意缴纳物业费，1、物业公司和业主之间没有合同；2、物业公司在没有得到大庆市物价监督管理局关于创业城物业收费标准的批复的情况下，擅自定价、收取物业费属于违法行为；3、2017年以后物业公司的服务标准没有达到一级物业要求，物业服务不达标。4、物业公司一级物业的收费标准没有经过没有得到大庆市物价监督管理局的批复。综上，不同意支付原告物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。现对原、被告双方的证据认定如下：1、对于原告提交的欠付物业费明细打印件一份、物业管理收费价格说明原件一份，欲证明被告拖欠2014年至2018年五年的物业费，累计金额为15,937元以及物业收费的计算标准。经质证，被告对此份证据的真实性没有异议，质证认为其确实五年没有缴纳物业费，但其对于原告主张的物业费的数额有异议，原告主张的物业费没有依据，其认为费用过高。本院认为，被告对上述证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以采信，对于证明问题，本院将结合案件事实综合认定。2、对于原告提交的大庆市物价监督管理局关于创业城小区前期物业收费标准的批复复印件一份（与原件核对无异议），欲证明原告的收费标准是按照物价局的批复执行的。经质证，被告对此份证据的真实性有异议，对证明问题也有异议，质证认为收费标准过高，且没有依据。本院认为，此份批复加盖了大庆市物价监督管理局的公章，且被告为提交相应证据证实此份证据原告伪造，故对该份证据的真实性予以确认，物业费用的确定受市场价调整，并受政府物业管理行政部门及价格主管部门审核，原告的收费标准依据的是价格主管部分的批复合法、有效，故对该份证据的真实性及证明问题，本院予以确认。3、对于原告提交的创业城小区前期物业服务合同复印件一份（与原件核对无异议），欲证明创业城小区开发商大庆油田房地产开发有限公司自2013年6月10日起将创业城小区前期物业服务交由原告提供，在合同中对于物业服务标准、收费价格及服务期限均进行了约定。经质证，被告对该份证据没有异议，故本院对该份证据予以采信。4、对于被告提交的照片原件27张，欲证明原告提供的物业服务不达标，具体包括小区室外多处设施损坏无人修理，绿化不达标、小区电梯内常年张贴广告，所得收益应归全体业主，小区管理不善，被告家门经常被贴小广告，小区未封闭、小区车位没有划定车位，车辆随意停放、喷泉常年不使用，有污水和垃圾，小区卫生不达标垃圾箱长期无人清理。经质证，原告对此组证据的真实性及证明问题均有异议，质证认为：1、维修类问题不存在持久性，物业公司在接到报修后均能按时处理；2、从照片上可以看出公共设施及喷泉水景存在维修痕迹，我方按照公共设施管理要求进行维修维护；3、小区在规划建设时就是人车分流管理，小区地面上无停车位，按照规划法规定的停车位均在地下；4、电梯内广告无收益，在前期物业管理中需要对电梯进行装修防护，防止磕碰，我单位通过商议要求电梯防护单位免费防护，后期通过一些广告栏的设置来弥补电梯防护单位的费用，我单位和广告公司之间没有经济往来。本院认为，从此组照片的内容来看，拍摄的确实系创业城小区的公共设施，故对此组证据的真实性，本院予以采信，对于证明问题本院将结合案件事实综合认定。本院经审理认定事实如下：被告蔡向晖系大庆市让胡路区创业城21-19-1-1001室业主。2013年6月3日，原告与大庆油田房地产开发有限公司签订了创业城小区前期物业服务合同，合同期限为2013年6月10日至创业城小区房屋产权所有人委员会成立。大庆油田房地产开发有限公司作为创业城小区的开发商将创业城小区的前期物业服务交由原告提供，原告下属单位大庆油田矿区服务事业部物业管理四公司为该小区实际提供物业服务，被告房屋登记面积为149.1㎡，原告按照四级物业标准收取物业管理费用，收费标准为：16.31元/㎡（2014至2016年度）；2017年3月1日，大庆市物价监督管理局下发庆价函法【2017】5号“关于创业城小区前期物业服务收费标准的批复”，依据该批复，被告的2017年物业费用为28.98元/㎡，因创业城小区始终未成立业主委员会，无法与物业公司协商确定收费标准，故2018年的物业收费标准原告按照2017年标准执行。被告蔡向晖入住上述房屋至今，经原告多次催缴仍拖欠2014年-2018年物业服务费15,937.3元（2014至2016年度物业费每年为2,743.38元，2017至2018年度物业费每年为：4,320.90元，收费面积为：149.1㎡）。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，因此原、被告之间存在物业服务合同关系，原告作为物业服务企业，提供了物业服务，被告作为业主应当及时交纳物业费。庭审中，被告以原告收费标准缺乏依据，物业服务不达标为由拒绝缴纳物业费用。本院认为，关于物业费的收费标准问题，原告与大庆油田房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，对于物业收费标准有明确约定，该约定对于业主具有约束力，而原告自行降低收费标准按照四级物业标准收取2014年至2016年物业费用符合法律规定，且惠及了广大创业城小区的业主。原告2017年按照大庆市物价监督管理局的批复收取物业费用，又因创业城小区业主委员会没有成立，致使原告无法与之协商确定2018年的收费标准，故原告参照2017年收费标准收取物业费用并无不当，综上原告收取物业费的标准合法有效，本院依法予以确认。关于原告物业服务是否存在重大瑕疵的问题，根据被告提交的照片，物业服务确实存在公共设施维护不到位、小区卫生打扫不及时、车辆停放不规范等瑕疵，但物业服务属于长期、综合的过程，涉及保洁、保安、绿化、生活垃圾外运、设施维护、报修处理等诸多方面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量及管理水平，是否达到重大瑕疵应以是否影响业主正常生活为标准，并且如业主拒缴物业费，会造成物业公司无法回收运营成本，造成物业服务质量的降低，对已经缴纳物业费用的业主也有失公平，因此本院对于被告主张物业公司服务不达标而拒缴物业费的抗辩理由亦不予支持。对于被告主张的物业公司管理和维护不到位的问题，被告可依法另案向原告主张。综上所述，对于原告要求被告给付拖欠的物业费15,937.3元的诉讼请求，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告蔡向晖于判决生效后五日内支付原告大庆石油管理局有限公司物业费15,937.3元。案件受理费99元（已减半收取）由被告蔡向晖负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  张明龙二〇一九年九月二十五日书记员  李佳音本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。