四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13786号 上诉人（原审原告，反诉被告）：成都市珍优惠家居有限公司。住所地：四川省邛崃市临邛镇玉带街**附********。 法定代表人：孙福根,总经理。 委托诉讼代理人：徐志忠，四川众旺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：四川盛誉包装有限公司。。住所地：四川省邛崃市临邛镇长安大道** 法定代表人：方建毅，总经理。 委托诉讼代理人：何媛，四川亚峰律师事务所律师。 上诉人成都市珍优惠家居有限公司（以下简称珍优惠公司）因与被上诉人四川盛誉包装有限公司（以下简称盛誉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 珍优惠公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判盛誉公司向珍优惠公司支付违约金989400元；2.本案一、二审诉讼费用由盛誉公司负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。第一，一审认定案涉合同在盛誉公司发出解除通知时已不能继续履行，不属于盛誉公司擅自解除系认定错误。首先，盛誉公司发出《解除合同通知书》时案涉合同正在履行中。其次，盛誉公司解除合同前，从未就解除合同与珍优惠公司进行协商，也未就解除合同达成合意。再次，盛誉公司在《解除合同通知书》中提出解除合同，并主张解除合同系基于政策原因，依据合同约定不承担违约责任。最后，邛崃市临邛工业园区管委会（以下简称园区管委会）发出的《关于责令盛誉公司限期搬离的函》不属于政府政策因素，该函件所确认消防不符合存放家具等级的事实，盛誉公司可根据《中华人民共和国消防法》第三十三条规定，进行升级整改以达到能够存放家具的消防条件。案涉厂房消防不符合双方约定对方家具的类别，被查处后又怠于升级整改，进而发出解除合同通知，系擅自解除合同。第二，一审认定珍优惠公司自行搬离未主张继续履行合同系同意合同解除要求错误。首先，珍优惠公司搬离案涉厂房系在盛誉公司发出解除合同通知后，因盛誉公司拒不就消防类别达不到约定标准进行整改升级，为避免损失扩大，珍优惠公司才搬离案涉厂房。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，珍优惠公司要求盛誉公司根据案涉合同第十二条约定承担违约责任符合法律规定。第三，一审认定双方均对合同无法继续履行存在过错系认定错误。珍优惠公司已经尽到合理注意义务没有过错。第四、一审认为珍优惠公司主张实际损失缺乏客观性系认定错误。珍优惠公司不得不办理产生的费用及整改消防设施产生的费用应当由盛誉公司赔偿。二、一审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定珍优惠公司有权要求盛誉公司承担违约责任。 盛誉公司辩称，一、一审认定盛誉公司发出解除合同通知时，案涉租赁合同客观上已经无法继续履行，盛誉公司不属于擅自解除合同的认定正确。在园区管委会发函后，盛誉公司向珍优惠公司发出《关于承租区域进行消防安全整改的通知函》，珍优惠公司回函不同意整改后，盛誉公司才向其发送的解除合同通知。二、虽盛誉公司在发出解除合同通知时并未与珍优惠公司达成一致，但事后双方行为达成了协商解除合同的合意。一审判决认定其自行搬离厂房，未主张继续履行案涉合同，实质是同意解除合同的认定正确。三、盛誉公司享有合同解除权。盛誉公司向珍优惠公司发出解除合同通知之前，已经收到园区管委会的函并将该函送达给珍优惠公司，即便珍优惠公司不认同盛誉公司协商解除合同的结论，盛誉公司因享有合同解除权也不属于擅自解除合同，因而也不应承担违约责任。四、珍优惠公司在合同签订阶段和合同履行阶段均具有过错。珍优惠公司并未对案涉租赁物等级作出特别要求，一审认定双方在签订合同时均有过错，但珍优惠公司过错程度更高。五、珍优惠公司无证据证明有实际损失存在。 珍优惠公司向一审法院起诉请求：1.请求盛誉公司向珍优惠公司支付违约金989400元；2.本案诉讼费由盛誉公司负担。 盛誉公司向一审法院提起反诉请求：1.判令珍优惠公司向盛誉公司支付租金123675元（从2018年11月1日起至2018年12月15日止）；2.判令珍优惠公司承担本案本诉和反诉全部诉讼费。 一审经审理查明如下事实：盛誉公司系邛崃市临邛镇长安大道991号1栋、2栋共计19264平方米厂房的所有权人，该厂房消防使用性质为能存放难燃烧、非燃烧类物品的“丁、戊类厂房、仓库工程”。 2017年8月21日，盛誉公司与珍优惠公司作为甲乙双方签订了《厂房租赁协议》，约定盛誉公司将位于邛崃市9970平方米的厂房租赁给了珍优惠公司使用，年租金989400元，珍优惠公司提前一个月支付下一年度租金，并约定：“甲方确保一方租赁的房屋使用性质为：库房（仓储物为家具、装饰材料、家居饰品、五金家电），所有消防设施及证照齐全、及保证此库房的产权合法性，以保障乙方顺利使用，由于国家的职能部门、执法部门进行的各项专项检查，或者甲方的产权纠纷问题及设施问题造成的损失和罚款由甲方承担”；“乙方必须遵守仓库的安全条款和有关消防制度，库房内禁止存放易燃、放射性物资或其他违禁品。由于乙方违反法律规定放置于本合同不相符的产品，或者行政机关采取封门的，由乙方承担相关责任且赔偿甲方损失”；“乙方不得擅自改变房屋的结构，乙方若需装修库房，需提前告知甲方，甲方同意后，乙方才能进行装修”；“租赁期内，甲乙双方不得随意终止合同，否则违约方按照租赁仓库一年的租金金额赔付另一方”。珍优惠公司接受该厂房后，用于存放家具、装饰材料、五金家电等物品，并用木板在厂房中搭建了办公室。 2018年8月29日，园区管委会向盛誉公司发出了《关于责令四川盛誉包装有限公司限期搬离的函》，认为盛誉公司将未经消防验收合格的厂房租赁给了家具、建材、瓷砖等多家公司和个人用于仓储经营，存放了大量易燃物品，且使用易燃材料进行隔断，违规搭建二层结构，属于违反法律法规将不具备安全生产条件的场所租赁给不具备安全生产的单位和个人、擅自改变厂房用途、存在重大火灾安全事故隐患的情形，要求盛誉公司立即清退、搬离现有场所。 盛誉公司收到该函后，于2018年9月1日向珍优惠公司发出了《关于承租区域进行消防安全整改的通知函》，要求珍优惠公司进行整改，整改结果须符合国际消防要求，否则可能被强令搬离。珍优惠公司于2018年9月10日回函，认为盛誉公司有义务交付消防设施和证照齐全的库房供珍优惠公司使用，盛誉公司出租的库房不符合要求应由盛誉公司进行整改。2018年9月29日，盛誉公司向珍优惠公司发出《解除合同通知书》，表示因园区管委会认为珍优惠公司违规存放易燃物品应予搬离，且已对厂区进行了断电措施，故要求珍优惠公司在园区管委会要求的时间内进行搬离。2018年11月30日，盛誉公司向珍优惠公司退还了珍优惠公司已支付的2018年11月1日至2019年8月31日期间的租金。2018年12月15日，珍优惠公司与盛誉公司签订库房移交清单。 珍优惠公司提交的证据还显示：1、2018年8月19日，珍优惠公司与四川久远智能监控有限责任公司（以下简称久远公司）签订了《消防工程施工合同》，约定久远公司对邛崃市9700平方米的家具仓库进行消防改造，包干价为80500元；2、2018年11月1日，珍优惠公司与案外人邛崃市窍窍家政服务有限公司（以下简称窍窍公司）签订了《搬运合同》，约定窍窍公司将珍优惠公司1万平方米仓库内的家具等物品进行搬离，全部包干价为65万元。窍窍公司亦向珍优惠公司出具了相应发票；3、一组照片显示，部分家具、灯饰等物品存在破损。 一审法院认为，2017年8月21日盛誉公司与珍优惠公司签订的《厂房租赁协议》系双方真实意思表示，虽部分内容违反法律法规的管理性规定，但不影响租赁合同本身的效力，故该合同合法有效。本案争议焦点为：盛誉公司是否存在擅自解除合同的违约情形，珍优惠公司是否应向盛誉公司支付搬离前占有期间的租金。 关于盛誉公司是否存在擅自解除合同的违约情形。一审法院认为，《厂房租赁协议》明确约定了珍优惠公司租赁厂房的用途为存放家具、装饰材料等易燃物品，而盛誉公司出租的厂房依照规定不能存放该类型物品，盛誉公司作为出租人，其发出解除通知时行政管理机构已明确要求清空腾退存放的家具等易燃物，故该合同在盛誉公司发出解除通知时已不能继续履行，故不属于盛誉公司擅自解除。同时，珍优惠公司在收到解除通知后，自行搬离租赁厂房，未主张继续履行合同，实质亦同意了该解除要求。因此，一审法院对珍优惠公司关于盛誉公司擅自解除合同，应承担违约责任的主张不予支持。还需指出，盛誉公司和珍优惠公司《厂房租赁协议》在订立合同时均知道或应当知道案涉厂房的性质及可存放的物品种类，但仍约定用于存放家具等易燃物，故双方对合同不能继续履行均存在过错。同时，珍优惠公司系承租方，无论合同提前解除或到期终止，均会产生相应的搬迁费用；其提供的《消防工程施工合同》无法证明该工程已实际履行，且客观上在其搬离时该厂房亦不符合存放易燃物的使用要求；其提供的照片真实性无法核实，且即便真实发生物品搬离中的损失亦不属于盛誉公司过错导致，故珍优惠公司在本案中主张的实际损失均缺乏客观性。 关于珍优惠公司是否应支付搬离前的租金。一审法院认为，盛誉公司在2018年11月30日向珍优惠公司退还了珍优惠公司已支付的2018年11月1日至2019年8月31日期间的租金，而在此时珍优惠公司尚未实际完全搬离。盛誉公司的退款行为表明其自愿不再收取2018年11月1日后的租金或占用费，珍优惠公司接收后表明双方对此达成合意。盛誉公司在本案中再行主张租金与其意思表示不符，该主张缺乏法律和事实依据，一审法院亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决：一、驳回珍优惠公司的全部诉讼请求； 二、驳回盛誉公司的全部反诉请求。本诉案件受理费13694元，由珍优惠公司负担，反诉案件受理费1387元，由盛誉公司负担。 二审中，珍优惠公司、盛誉公司均无新证据提交。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。另查明，盛誉公司和珍优惠公司认可案涉租赁物的消防等级达不到储存家具的标准，后因消防等级不达标园区管委会强制珍优惠公司搬离。 本院认为，根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点为盛誉公司是否应对合同解除承担违约责任。对此，珍优惠公司称盛誉公司擅自解除案涉租赁合同构成违约，应按相关条款承担违约责任。本院认为，案涉合同关于一方随意解除合同应承担一年租金违约责任的约定，是合同能够正常履行情况下一方在合同期满前擅自提出解除合同应承担的违约责任。案涉房屋的使用性质为库房，后实际存放的是家具、装饰材料、家居饰品、五金家电，根据园区管委会向盛誉公司发出的《邛崃市临邛工业园区管委会关于责令四川盛誉包装有限公司限期搬离的函》，园区管委会基于案涉租赁物未经消防验收合格不能用来储存家具等易燃物品，要求盛誉公司对珍优惠公司承租房屋进行清退。二审中，盛誉公司和珍优惠公司也认可案涉租赁物的消防等级达不到储存家具的标准，以及案涉租赁物因消防等级不达标被园区管委会强制要求珍优惠公司搬离。加之盛誉公司出具《解除合同通知书》也载明，合同解除理由为园区管委会以珍优惠公司承租案涉厂房堆放易燃物不符合消防条件为由，限期责令珍优惠公司清场和搬离，并对盛誉公司采取了停电措施。综上，案涉合同已经丧失继续履行的基础和条件，盛誉公司在客观上不能继续履行情况下发出解除合同通知不属于擅自解除案涉租赁合同。故珍优惠公司依据案涉合同第十二条盛誉公司不得随意终止合同的约定主张盛誉公司构成违约并支付违约金，与合同约定不符，本院不予支持。 综上所述，珍优惠公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13694元，由成都市珍优惠家居有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张卫敏 审 判 员 廖 方 审 判 员 袁晟翔 二〇一九年九月二十六日 法官助理 郑 帅 书 记 员 刘小春