四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2834号 上诉人（原审原告）：四川阜铟建材有限公司，住所地：四川省南部县蜀北街道办事处蜀西街3号。 法定代表人：李永富，总经理。 委托诉讼代理人：梁雄，四川龙正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省南部县兴达房地产开发有限责任公司，住所地：南部县南隆镇振兴街桥头。 法定代表人：蔡永林，总经理。 原审第三人：蔡元杰，男，1972年6月23日出生，汉族，住四川省南部县。 上诉人四川阜铟建材有限公司（以下简称阜烟公司）因与被上诉人四川省南部县兴达房地产开发有限责任公司（以下简称兴达公司）、原审第三人蔡元杰申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2018）川1321民初4717号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阜烟公司上诉请求：撤销原判，依法支持上诉人的全部诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人申请执行第三人蔡元杰、恒汇建设公司买卖合同纠纷一案，兴达房产公司提出财产保全异议，认为案涉27套房屋登记到自己名下，其产权属于自己所有。南部县法院作出（2018）川1321执异133号执行裁定书，中止了案涉27套房屋的执行，上诉人认为该裁定明显与客观事实不符，特向南部县人民法院提起申请执行人执行异议之诉。一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，其理由如下:1.南部县（2015）南民保字390-1、390-2号民事裁定书查封了登记在兴达房产公司名下的30套房屋后，兴达公司提出复议，认为该30套房屋中11套是蔡元杰代建，而且这11套已经另行出售，要求对这11套解除查封，并重新提供了15套房屋予以置换。说明兴达公司明确告知案涉房屋实际所有人为蔡元杰。2.按照兴达公司与蔡元杰2010年9月9日签订的《状元领地开发承包责任合同》和2012年5月26日签订的《补充条款》之约定，状元领地小区除3000平米的代建房和部分营业用房外，其余房屋均属蔡元杰所有。3.南充市中级法院（2016）川13民终1950号民事判决的内容看，兴达公司与蔡元杰对小区营业用房的分配达成了一直意见，这进一步证明了该小区除3000平米的代建房和部分营业用房外，其他房屋均属蔡元杰所有。4.根据南充市中级人民法院（2016）川13民终1950号民事判决，蔡元杰依据生效文书依法取得的是案涉房屋的物权，而非债权。综上，案涉27套房屋虽然登记在被上诉人名下，但实际所有人均属第三人蔡元杰所有。 兴达公司辩称：一、上诉人混淆了物权与债权的关系，“状元领地”项目开发的房屋都属兴达公司所有，不属蔡元杰个人所有。二、兴达公司没有认可蔡元杰享有案涉房屋的物权，上诉人对复议申请书的解读有误。三、南充市中级人民法院（2016）川13民终1950号判决书只是营业房分配方案的确认文书，不是产权登记证书，上诉人对该判决书的解读错误。四、第三人蔡元杰没有取得所分营业房的实际物权，不享有营业房的产权。 阜烟公司向一审法院诉讼请求：判令继续执行位于南部县南隆镇新华三社、五社状元领地项目A111幢：1-2、1-3、1-4、3-4、4-3、4-4、5-3、6-2、7-3、7-4、7-5、8-3、10-5、18-2、18-4、21-5、23-6、24-3、24-4、27-3、27-4，A333幢：2-3、2-4、4-2、6-4、8-3、10-3共27套房屋。 一审法院认定事实：兴达公司通过出让方式取得位于南部县原新华村三社国有土地使用权即南国用（2011）第007180号、南国用（2000）字第012535217号、南国用（2000）字第012535218号、南国用（2000）字第012535219号、南国用（2000）字第012535220号用于开发状元领地商住小区，并分别于2011年9月14日、2013年11月12日在南部县住房和城乡规划建设局办理了建字第规511321201100017号和建字第规51132120130061号《建设工程规划许可证》，建设规模66115.61平方米。2011年11月3日、2014年6月11日在南部县住房和城乡规划建设局分别办理了编号512922201111030101和编号511321201406110201《建筑工程施工许可证》。2012年12月6日、2014年6月24日在南部县房地产管理局分别办理了（南部）房预售证第12054号和（南）房预售证第14028号《商品房预售许可证》，载明预售房为状元领地Ａ111、Ａ333、Ａ888三幢楼商品房。2010年9月9日兴达公司为甲方与秦华林、蔡元杰、杨仕国、谢祥全为乙方签订《状元领地开发承包责任合同》，主要约定甲方将状元领地项目交与乙方承包开发。建筑面积约50000平方米（含地下车库）。该工程全部由乙方出资建成后，乙方按商住楼实有建筑面积，以每平方米800元向甲方缴纳包干费。销售均价超3000元／平方米，甲方得40%，乙方得60%。地下车库甲方不收取费用，所有权归乙方，在修建的建筑面积内，由乙方给甲方代建3000平方米的房屋及部分营业房归甲方所有，甲方按每平方米1400元的包干价格给乙方结算……。2012年5月26日兴达公司为甲方与蔡元杰为乙方签订《合同补充条款》，主要约定案涉工程由蔡元杰独立施工，将原合同约定收取乙方每平方米800元包干费中下调280元，实际每平方米收取包干费520元。鉴于秦华林、杨仕国、谢祥全对项目开发工作不积极、主动，甲方同意乙方蔡元杰代表其他三人对状元领地的开发项目推进，秦华林、杨仕国、谢祥全为此发生的纠纷由蔡元杰负责处理，其原投入的资金及解决该问题的相关费用由蔡元杰负责清退……。2012年9月20日，兴达公司与秦华林、杨仕国、谢祥全签订《退场协议书》，秦华林、杨仕国、谢祥全退出状元领地的承包开发。同时查明，南部县人民法院在审理阜铟公司与蔡元杰、四川恒汇建设工程有限责任公司、兴达公司买卖合同纠纷一案中，阜铟公司申请财产保全，南部县人民法院于2015年11月16日作出（2015）南民保字第390号民事裁定书，查封了状元领地商住小区的房产30套，后兴达公司提出异议，南部县人民法院于2015年12月10日作出（2015）南民保字第390-1号民事裁定书，查封了状元领地Ａ111幢：1-2、1-3、1-4、2-2、3-4、4-3、4-4、5-3、6-2、7-3、7-4、7-5、8-3、10-5、18-2、18-4、21-2、21-5、23-6、24-3、24-4、27-3、27-4、27-5；状元领地Ａ333幢：2-3、2-4、4-2、6-4、8-3、10-3共30套房屋。因状元领地Ａ111幢2-2、21-2、27-5已出售，蔡元杰申请解除查封。南部县人民法院于2016年2月5日作出（2015）南民保字第390-2号民事裁定书，解除了Ａ111幢2-2、21-2、27-5房屋的查封。阜铟公司与蔡元杰、四川恒汇建设工程有限责任公司、兴达公司买卖合同纠纷一案，南部县人民法院于2016年10月9日作出（2015）南民初字第3301号民事判决书，兴达公司不服，提出上诉。南充市中级人民法院于2017年6月5日作出（2017）川13民终23号民事判决书，判决蔡元杰与四川恒汇建设工程有限责任公司承担责任，兴达公司不承担责任。另查明，兴达公司于2017年9月28日，将状元领地开发项目的国有土地使用权证换为不动产权证即川（2017）南部县不动产权第××号。南部县房地产管理局的状元领地楼盘表显示案涉被查封房屋登记在兴达公司名下。还查明，因兴达公司欠税，四川省南部县地方税务局第四税务所于2018年6月11日亦查封了案涉27套房屋，并向兴达公司发出税务事项通知书，通知其限期处理被查封房产。 一审法院认为，本案争议焦点为:第三人蔡元杰是否享有案涉27套房屋所有权。第一，不动产物权变动应当以登记为生效要件。依照《物权法》规定的物权法定原则，物权的种类和内容，由法律规定，当事人不能创设。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据查明的事实，案涉房屋并未登记于蔡元杰名下，蔡元杰不能依据登记取得案涉房屋所有权。第二，第三人蔡元杰能否基于合法建造取得案涉房屋的所有权。首先，《物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。即建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而言，建设用地使用权证载明的权利人为兴达公司而非蔡元杰。虽然《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。根据查明事实，案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为兴达公司，即在案涉工程的立项、规划、建设过程中，兴达公司是相关行政审批机关确定的建设方，蔡元杰仅依据其与兴达公司之间签订的开发承包合同，并不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造人，并因事实行为而当然取得物权。虽然兴达公司与蔡元杰签订的《状元领地开发承包责任合同》中约定了房屋分配问题，但该约定仅对双方当事人产生约束力，在没有对案涉房屋进行变更登记之前，蔡元杰享有的仅是债权。第三，《物权法》规定物权公示原则，即物权的变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开，其目的在于使第三人知道物权变动情况，以免第三人遭受损害并保障交易安全。本案中，兴达公司与蔡元杰之间存在合作开发房地产合同关系，蔡元杰有权另案向兴达公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。但在其提交的证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体，仅依据其与兴达公司的合作开发合同关系，不属于《物权法》第三十条规定的合法建造人。综上所述，兴达公司享有足以排除强制执行的民事权益，法院不应执行登记在兴达公司名下的财产，故对阜铟公司的诉讼请求，不予支持。判决：驳回四川阜铟建材有限公司的诉讼请求。 二审中，南部县税务局向本院出具了一份《关于协助追缴欠税函》，请求尽快作出判决，解除案涉27套房屋的保全措施，以便南部县水务局对同意查封财产采取税收强制措施，确保税收入库，且允许优先处置查封财产追缴欠税。 二审查明的其他事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，兴达公司受让取得案涉国有建设用地使用权后，且在取得该建设用地《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》之前，于2010年9月9日，作为甲方与乙方秦华林、蔡元杰、杨仕国、谢祥全签订《状元领地开发承包责任合同》，约定甲方将状元领地项目交与乙方全承包开发，乙方依据商住楼实有建筑面积按800元/平方米向甲方缴纳包干费，销售均价超过3000元/平方米的部分，甲方得40%，乙方得60%。地下车库甲方不收取费用，所有权归乙方；在修建的建筑面积内，由乙方给甲方代建3000平方米的房屋及部分营业房，甲方按1400元/平方米的包干价格给乙方结算。兴达公司与蔡元杰在诉讼中均认可，除代建部分外，兴达公司除依据《状元领地开发承包责任合同》收取包干费外，对案涉房地产项目开发的风险不承担任何责任。尽管兴达公司（甲方）与蔡元杰等四人（乙方）2012年5月26日签订《合同补充条款》，约定案涉工程由蔡元杰独立施工，将原合同包干费单价800元/平方米下调280元，实际按520元/平方米收取，但是该约定不是兴达公司承担案涉房地产项目的开发风险，而是双方经协商对包干费单价进行的变更。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，兴达公司与蔡元杰等四人签订的《状元领地开发承包责任合同》应为土地使用权转让合同。因该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。2012年9月20日，兴达公司与秦华林、杨仕国、谢祥全签订《退场协议书》，秦华林、杨仕国、谢祥全退出状元领地的承包开发，其实质是秦华林、杨仕国、谢祥全将案涉房地产项目开发中的份额及权益转让给了蔡元杰。故《状元领地开发承包责任合同》中“乙方”的权利义务归蔡元杰个人享有，兴达公司应当依据该合同将案涉建设用地使用权及开发建设的商品房所有权变更登记到蔡元杰名下。本院（2016）川13民终1950号一案已判决蔡元杰等修建的涉案商品房，除为兴达公司代建的部分外，其余部分归蔡元杰享有。兴达公司既是《状元领地开发承包责任合同》的当事人，也是（2016）川13民终1950号一案的当事人，对案涉商品房，兴达公司只是名义上的权利者，蔡元杰才是真正的权利者。因此兴达公司在明知案涉商品房权利归属并负有转移案涉建设用地使用权和房屋所有权的义务的情况下，仅依据案涉房屋登记在其名下提起案外人执行异议排除案涉商品房的强制执行违反诚实信用原则，依法不予支持。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，兴达公司不能证明对本案执行标的27套房屋具有足以排除强制执行的民事权益存在。因此，阜烟公司请求对南部县人民(2018)川1321执异133号执行裁定书确定的执行标的许可执行的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南部县人民法院（2018）川1321民初4717号民事判决； 二、准许对四川省南部县人民法院（2018）川1321执异133号执行裁定书中确定的执行标的予以执行； 一审、二审案件受理费各100元，均由四川省南部县兴达房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇一九年九月二十九日 书记员  罗 满