福建省宁化县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0424民初844号 原告：中国建设银行股份有限公司宁化支行，住所地宁化县城关中山路33号，统一社会信用代码91350424855829455E。 负责人：刘友忠，行长。 委托诉讼代理人：吴汉云，中国建设银行股份有限公司宁化支行员工。 委托诉讼代理人：伊良健，中国建设银行股份有限公司宁化支行员工。 被告：林苍，女，1979年6月1日出生，汉族，农村居民，户籍地福建省平潭县，现住福建省平潭县。 被告：卢宏，男，1975年9月18日出生，汉族，农村居民，户籍地福建省平潭县，现住福建省平潭县。 被告：福建万亚实业有限公司，住所地福建省宁化县翠江镇南大街356号闽赣小商品城B3幢1层138、139商铺，统一社会信用代码9135042405434508XR。 负责人：黄宏华，总经理。 委托诉讼代理人：吴秀华，福建清宁律师事务所执业律师。 原告中国建设银行股份有限公司宁化支行（以下简称建行宁化支行）与被告林苍、卢宏、福建万亚实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序于2019年8月16日公开开庭进行了审理。建行宁化支行委托诉讼代理人吴汉云、福建万亚实业有限公司委托诉讼代理人吴秀华到庭参加诉讼，林苍、卢宏经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行宁化支行向本院提出诉讼请求：1.判决林苍、卢宏立即偿还所欠建行宁化支行借款本息合计人民币262,694.03元（本金243,921.08元、利息及罚息18,772.95元，暂算至2019年3月18日），之后按《个人住房借款合同》约定标准计算至清偿之日止。2．判决林苍、卢宏在一个月内办理好房屋产权证书及相应的抵押他项权利证书，以实现建行宁化支行对其为上述款项提供抵押担保的位于宁化县翠江镇闽赣小商品城A幢2层333号、334号、357号、358号房地产的抵押权利。3.依法判令建行宁化支行对林苍、卢宏为两笔贷款提供担保的位于宁化县翠江镇闽赣小商品城A幢2层333号、334号、357号、358号的房地产享有抵押权,对处置该抵押财产所得价款享有优先受偿权。4.判决福建万亚实业有限公司对林苍、卢宏上述款项承担连带保证责任，保证责任至抵押登记己办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行宁化支行核对无误、收执后免除。5.判决林苍、卢宏、福建万亚实业有限公司承担本案诉讼费用。事实与理由：林苍、卢宏、福建万亚实业有限公司与建行宁化支行于2015年7月27日签订编号为350647402-2032-20150607483号《个人住房借款合同》，合同约定：林苍向建行宁化支行借款140,000元，期限为120个月，采用按月等额本息还款方式，以林苍、卢宏所有的坐落于宁化县翠江镇闽赣小商品城A幢2层333号、334号房地产提供抵押担保，已办理房屋预告抵押登记，该笔借款同时由福建万亚实业有限公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。上述合同经建行宁化支行与林苍、卢宏、福建万亚实业有限公司签字盖章后已生效。2015年7月29日，建行宁化支行依约向林苍发放了贷款140,000元，贷款期限从2015年7月29日起至2025年7月29日止。2015年7月27日，建行宁化支行与林苍、卢宏、福建万亚实业有限公司签订编号为350647402-2032-20150607572号《个人住房借款合同》，合同约定：林苍向建行宁化支行借款160,000元，期限为120个月，采用按月等额本息还款方式，以林苍、卢宏所有的坐落于宁化县翠江镇闽赣小商品城A幢2层357号、358号房地产提供抵押担保，已办理房屋预告抵押登记，该笔借款同时由福建万亚实业有限公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记己办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2015年7月29日，建行宁化支行依约向林苍发放了贷款160,000元。以上两笔贷款发放后至2016年7月，林苍尚能正常还款，2016年8月以来，林苍未按合同按期还款，建行宁化支行依据《个人住房借款合同》约定，从福建万亚实业有限公司保证金账户扣划保证金归还林苍自2016年8月至2017年11月拖欠建行宁化支行的每月到期款项，合计42,679.94元，2017年12月起，借款人林苍和保证人福建万亚实业有限公司均未完全履行还款责任，至今已连续逾期15个月，建行宁化支行多次催收无果。截至2019年3月18日，林苍合计拖欠建行宁化支行借款本息262,694.03元（本金243,921.08元、利息及罚息18,772.95元）。根据《个人住房借款合同》第十六条第一款、第十七条的约定，林苍、卢宏未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，建行宁化支行有权宣布借款立即到期，可要求林苍、卢宏立即清偿借款本息及相关费用，有权要求福建万亚实业有限公司在保证范围内立即承担连带保证责任。 林苍、卢宏未作答辩。 福建万亚实业有限公司辩称，1.涉案房屋符合办证条件，已经办理初始预告登记，是林苍、卢宏未办理房产证，导致无法办理抵押登记，福建万亚实业有限公司不存在过错。2.建行宁化支行从福建万亚实业有限公司保证金账户扣划保证金42,679.94元用于归还林苍自2016年8月起至2017年11月止拖欠建行宁化支行的每月到期款项，福建万亚实业有限公司已经垫付的金额，福建万亚实业有限公司享有追偿权。3.若福建万亚实业有限公司要继续承担连带担保责任，应该确认福建万亚实业有限公司在承担担保责任后享有追偿权。 建行宁化支行围绕诉讼请求提交了营业执照副本、法定代表人身份证复印件、金融许可证复印件，林苍、卢宏的身份证、结婚证、公证书复印件，福建万亚实业有限公司营业执照、法人身份证复印件，《个人住房借款合同》复印件，个人住房贷款申请书，个人贷款支付凭证及开立贷款账户通知书，催收通知书、个人贷款对账单等证据予以证实，福建万亚实业有限公司对上述证据无异议；福建万亚实业有限公司提供的宁房权证字第××号房屋所有权证，证明其开发的宁化县翠江镇闽赣小商品城Ａ幢已办理初始登记，冯为勇、林金华经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，上述证据客观真实，合法有效，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据建行宁化支行、福建万亚实业有限公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 林苍、卢宏系夫妻关系。2015年7月27日，建行宁化支行与林苍、卢宏、福建万亚实业有限公司分别签订编号为350647402-2032-201506074号和350647402-2032-20150607572号《个人住房借款合同》二份，合同主要约定：林苍向建行宁化支行分别借款140,000元和160,000元，借款利率为基准利率上浮10%即年利率5.94%，期限为120个月，采用按月等额本息还款方式，分别以林苍、卢宏所有的坐落于宁化县翠江镇闽赣小商品城A幢2层333号、334号房地产和宁化县翠江镇闽赣小商品城A幢2层357号、358号房地产提供抵押担保，已办理房屋预告抵押登记，两笔借款同时由福建万亚实业有限公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。上述合同签订后，2015年7月29日，建行宁化支行依约向林苍发放了贷款140,000元、160,000元。以上两笔贷款发放后至2016年7月，林苍尚能正常还款，2016年8月起，林苍未按合同约定还款。建行宁化支行依据《个人住房借款合同》约定，从福建万亚实业有限公司保证金账户扣划保证金归还林苍自2016年8月起至2017年11月止拖欠建行宁化支行的每月到期款项，合计42,679.94元。2017年12月起，林苍和福建万亚实业有限公司均未完全履行还款责任，至今已连续逾期15个月，截至2019年3月18日，林苍合计拖欠建行宁化支行借款本息262,694.03元（本金243,921.08元、利息及罚息18,772.95元）。建行宁化支行遂向本院起诉。 本院认为，建行宁化支行系依法成立的金融机构,享有贷款经营权。建行宁化支行与林苍、卢宏、福建万亚实业有限公司签订的《个人住房借款合同》二份，是当事人真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定,合法有效,对各当事人均具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行义务。建行宁化支行依约向林苍发放贷款后，林苍未按期足额支付按揭贷款本息，经多次催收仍未还款,已构成违约,应承担违约责任,建行宁化支行要求林苍提前偿还借款本金及利息的诉讼请求,符合合同约定和法律规定,本院予以支持。本案借款发生在林苍与卢宏夫妻关系存续期间，该借款用于夫妻共同生活，属于夫妻共同债务，建行宁化支行要求林苍与卢宏共同偿还借款的诉讼请求，予以支持。 本案为商品房买卖中的个人购房借款及担保合同关系，建行宁化支行与林苍、卢宏已就案涉闽赣小商品城A幢2层333号、334号、357号、358号房地产办理了预购商品房抵押权预告登记，建行宁化支行按约发放了贷款，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”规定，该规定赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力。因此，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。在案涉闽赣小商品城A幢2层333号、334号、357号、358号房地产已具备物权登记条件，林苍、卢宏有义务协助建行宁化支行办理商品房抵押登记，福建万亚实业有限公司亦应督促林苍、卢宏办理，本院确定林苍、卢宏应在三十日内协助办理案涉房地产抵押登记。 林苍、卢宏若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人建行宁化支行自行办理抵押登记手续。在预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险，不利于平等保护诉讼各方的合法权益。因此，对于非因预告登记抵押权人的原因未进行抵押登记的，应当赋予预告登记抵押权人优先受偿权。本案中，没有证据证明系因建行宁化支行存在过错或者怠于行使权利，造成预告抵押登记的房地产至今未办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认建行宁化支行对对案涉闽赣小商品城A幢2层333号、334号、357号、358号房地产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因建行宁化支行与保证人福建万亚实业有限公司约定的保证期间为“合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行宁化支行核对无误、收执之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，福建万亚实业有限公司的保证期间延续。福建万亚实业有限公司在承担保证责任后，有权向林苍、卢宏追偿。林苍、卢宏经传票传唤未到庭参加诉讼,不影响本院根据查明的事实依法作出缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、林苍、卢宏应于本判决生效之日起30日内偿还中国建设银行股份有限公司宁化支行借款本金243,921.08元及截至2019年3月18日的利息、罚息18,772.95元，并应支付自2019年3月19日起至实际还款之日止按《个人住房借款合同》约定的利息、罚息； 二、福建万亚实业有限公司对上述林苍、卢宏应偿还的借款本息承担连带清偿责任。福建万亚实业有限公司承担保证责任后，有权向林苍、卢宏追偿； 三、林苍、卢宏应于本判决生效之日起30日内协助中国建设银行股份有限公司宁化支行办理不动产抵押登记手续，福建万亚实业有限公司应督促林苍、卢宏并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福建万亚实业有限公司的保证责任终止； 四、宁化县翠江镇闽赣小商品城A幢2层333号、334号、357号、358号房地产抵押登记办妥后，或林苍、卢宏逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司宁化支行有权对上述房地产拍卖、变卖所得价款，对本案判决第一项确定的主债权优先受偿； 五、驳回中国建设银行股份有限公司宁化支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5240元，减半收取计2620元，由林苍、卢宏、福建万亚实业有限公司负担。（当事人应在本判决书生效后7日内向本院交纳。开户单位宁化县人民法院，开户银行中国工商银行宁化县支行，账号14×××32）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  谢新林 二〇一九年九月二十五日 书记员  曾春华 附：一、本案判决适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,借款期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。