湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初470号原告：徐慧荣，女，1984年1月22日出生，汉族，湖北省天门市人，住湖北省天门市，委托代理人：曾昭洪，湖北若磐律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：武汉竣邦物业管理有限公司。住所地：洪山区鲁磨路207号洪山科技创业大厦17楼。法定代表人：黄桂生，该公司总经理。委托代理人：李建，湖北秋筠律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告徐慧荣与被告武汉竣邦物业管理有限公司（以下简称“竣邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理，依法适用简易程序由审判员熊莉独任审判，于2019年5月10日公开开庭进行审理。原告徐慧荣及其诉讼代理人曾昭洪、被告竣邦公司的法定代表人黄桂生及其诉讼代理人李建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2018年5月27日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（被告武汉竣邦物业管理有限公司）将位于鄂州市××店开发区××号，结构钢构，建筑面积共计3600平方米厂房租赁给乙方（原告徐慧荣）使用，租赁该房屋仅作为仓储物流；租赁期间为一年，自2018年8月1日至2019年7月31日止；在房屋租赁期间乙方应按时缴纳以下费用：水、电费按表结算，房屋租金15元/平方米/月（不含税费）；乙方在确认租赁甲方房屋时应向甲方支付保证金54000元，租赁期满且办理退房手续后退还，保证金无利息；经双方协商可以变更或终止本合同。同时合同还对房屋交付、维修、租金及交纳方式和时间等事项进行约定，合同签订当日原告向被告武汉竣邦物业管理有限公司支付54000元保证金，2018年12月4日上午原告徐慧荣到租赁房屋发现漏水将仓储货物淋湿，跟被告联系，被告方表态很快，但迟迟不解决实际问题，由于被告不履行基本义务—整治厂房漏水，使原告仓储货物淋湿越来越多，给原告造成的损失越来越大，2019年1月9日原告开始联系被告，2019年1月14日双方协商达成2019年1月25日原告腾空厂房并终止合同，随后原告多次要求被告退还保证金54000元，可时至今日被告仍未退还。原告为维护其合法权益，特具状起诉，请求法院判令：1、被告立即向原告退还保证金54000元；2、诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告身份信息、被告企业信息，拟证实原、被告身份信息及诉讼主体资格证据二、房屋租赁合同、转款手续，拟证实原、被告之间的租赁合同关系，且在合同签订之日原告向被告缴纳保证金54000元。证据三、微信聊天记录，拟证实2018年12月4日上午原告到租赁房屋发现漏水将仓储货物淋湿，与被告联系。被告表态快，但迟迟不解决问题，原告的损失越来越大，随后原告联系被告协商终止合同。原告于2019年1月25日腾退厂房。被告辩称：1、我方认为是原告违约在先，合同约定租赁期限为一年，原告提前终止合同，没有缴纳租金；2、根据合同约定即使要终止合同，也要书面提前三个月通知我方；3、根据合同第12条的规定，提前终止合同属于违约行为；4、根据合同第8条的规定，乙方造成甲方损失的，甲方可以将保证金冲抵违约金；5、由于原告原因未提前向被告通知导致被告的仓库空置至今造成损失，该损失应由原告承担。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据一、房屋租赁合同（同原告证据二），拟证实：1、双方签字认可该合同，合同对双方均有约束力；2、租赁期限为一年；3、乙方违约情况下，甲方可以将保证金冲抵违约金；4、任何一方提前终止合同需提前三个月书面通知对方。经庭审举证质证，对于双方没有争议的证据，本院予以确认。对于双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二，系双方签订的《房屋租赁合同》，合法有效，本院予以确认；原告提交的证据三，证实原告于2019年1月25日搬离租赁房屋，房屋租赁合同于同年1月28日双方协商解除；被告提交的证据一，《房屋租赁合同》对双方当事人均具有约束力，本院予以采信。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2018年5月27日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：甲方（被告）将位于鄂州市××店开发区××号，建筑面积共计3600平方米厂房租赁给乙方（原告）使用，租赁该房屋仅作为仓储物流使用；房屋维修：1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全及该房屋属于甲方投资设施的维修；乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务;2、甲方在对房屋进行维修和检查活动时，乙方应给予积极协助配合;3、装修物、添加物、附属物及被装修过的房屋部位维修的，由乙方自行维修；租赁期限：租赁期限为一年，自2018年8月1日至2019年7月31日止；租金及缴纳方式和时间：房屋租金单价为每月15元/平方米（不含税费），房屋租金每季度交一次，金额为162000元，结算期满前五日内交下季度的租金，房屋租金价格一年不变，甲方每年根据市场行情调整租金；在房屋租赁期间乙方应按时缴纳以下费用：水、电费按表结算，房屋租金15元/平方米/月（不含税费）；合同保证金：乙方在确认租赁甲方房屋时应向甲方支付保证金54000元，租赁期满且办理退房手续后退还，保证金无利息，乙方违约或造成甲方直接损失的，甲方有权将保证金充抵违约金或赔偿金；合同的变更、解除与终止：房屋租赁期间任何一方提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商可以变更或终止本合同；合同还约定：乙方违约提前退租的，乙方应提前三个月书面通知甲方，并缴足三个月的房租。在未结清房租、物业费、水电费、垃圾费之前，严禁搬走房屋里的任何物品。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日原告向被告武汉竣邦物业管理有限公司支付54000元保证金。2018年12月4日上午，原告发现租赁房屋有部分漏水，遂与被告联系维修事宜未果，随后，原告与被告法定代表人黄桂生以微信方式于2015年1月28日就原告搬离租赁房屋、腾空厂房及相关事项达成一致，但原告提出要求退还保证金的请求对方未予回复。原告遂向本院起诉，要求被告退还保证金54000元。本案争议焦点：《房屋租赁合同》是否己解除？原告要求被告退还合同保证金是否有依据？本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于《房屋租赁合同》是否己解除的问题。本院认为，依据合同约定，双方解除合同须满足以下条件：房屋租赁期间任何一方提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商可以变更或终止本合同。双方对租赁期间租赁房屋有漏水情况均予认可，原告与被告通过微信方式协商的情况下，搬出货物并腾空厂房，被告法定代表人黄桂生明确表示没问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第4项约定：乙方违约提前退租的，乙方应提前三个月书面通知甲方，并缴足三个月的房租。在未结清房租、物业费、水电费、垃圾费之前，严禁搬走房屋里的任何物品。由此可认定，原告搬出货物并腾空厂房的行为符合该条约定的条件，即使未完全达到条件，也应视为被告默认放弃相关权利，另原告搬出货物并腾空厂房系因其租赁房屋漏水问题未得到解决，无法达到租赁房屋用途，才与被告协商并实际解除租赁合同，不能认定原告违约提前退租。关于原告要求被告退还合同保证金是否有依据的问题。本院认为，由于《房屋租赁合同》双方已协商实际解除，根据《房屋租赁合同》第八条的约定：1、乙方在确认租赁甲方房屋时应向甲方支付保证金54000元，租赁期满且办理退房手续后退还，保证金无利息；2、乙方违约或造成甲方直接损失的，甲方有权将保证金充抵违约金或赔偿金。以本案现有证据不能证实原告有违约行为或造成被告直接损失，故原告有权要求被告退还合同保证金54000元。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院依法予以支持；被告认为原告终止合同不符合合同约定，原告存在违约在先、保证金不予退还等辩称意见，无证据证实，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告武汉竣邦物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告徐慧荣退还保证金54000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费575元，由被告武汉竣邦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 熊 莉二〇一九年九月二十八日书记员 夏江伦