河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)冀09民终5403号上诉人（原审被告）：河北惠华房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市晋州市健康路东。统一社会信用代码：9113018367416508XM。法定代表人：郑建志，该公司总经理。上诉人（原审被告）：河北惠华房地产开发有限公司东光分公司，住所地：河北省沧州市东光县东兴路东东光城市广场6号商铺。统一社会信用代码：91130923084972949P。负责人：赵春彩，该公司经理。以上二上诉人委托诉讼代理人：于增杰，河北海岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵志方，女，1971年4月17日出生，汉族，住河北省沧州市东光县。被上诉人（原审原告）：刘金明，男，1973年2月5日出生，汉族，住河北省沧州市东光县。以上二被上诉人委托诉讼代理人：李立华，河北理蕴律师事务所律师。上诉人河北惠华房地产开发有限公司（以下简称惠华公司）、河北惠华房地产开发有限公司东光分公司（以下简称惠华东光公司）因与被上诉人李健亮房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省东光县人民法院（2018）冀0923民初1923号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。二上诉人惠华公司、惠华东光公司的委托诉讼代理人于增杰，被上诉人李健亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1、撤销原判第一项、第二项内容，改判上诉人无违约行为，无需承担违约责任。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人没有按双方合同约定的时间将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，是不可抗力造成的，并非上诉人违约。在双方购房合同履行过程中，由于国家政策调整，东光县行政机构职能重新划分，成立了东光县不动产登记中心，2017年5月份以后房地产开发商向东光县住建局房管处报备房屋权属登记材料改为向东光县不动产登记中心报备材料，相应的报备资料有了新的变动和增加。2017年5月份后办理房屋权属登记证书需要由开发商向产权登记机关备案所需报备资料在原来的基础上又增加了不动产权籍调查成果（不动产权籍调查表、不动产测量报告）和《测绘成果电子数据》两项。特别是不动产权籍调查成果与《测绘成果电子数据》需要委托具有相应资质的测绘部门专门运用专业的电子数据，对所有房屋进行落宗定位，需要时间较长。由于政策调整，上诉人在短期内无法按照新的报备材料要求集齐所有产权登记所需的报备材料，以至于未能在合同约定的期限内完成报备，造成此问题的原因是客观的，上诉人无法提前预见、避免和自行克服的。这种情况也是普遍存在的，并非上诉人一家公司存在上述问题。因此，造成上诉人不能按约定时间报备资料的原因是不可抗力造成的，根据《合同法》相关规定，因不可抗力不能履行合同的，免除责任。二、被上诉人并未因此受到任何损失，而且被上诉人也没有证据证明因此受到了损失，原判决判令上诉人赔偿其损失于法无据。《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中被上诉人没有任何证据证明由于没有办理产权登记证书已造成损失。因此，原判决判令上诉人以总房款为基数按金融机构计收逾期贷款利息的计算方法赔偿被上诉人损失不符合法律规定。三、从2019年1月份上诉人已经将所有资料报东光县不动产登记中心备案完毕，而且大部分业主都已经办理完不动产登记证书。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人辩称，上诉人所述情况未有证据证实，且理由不属于不可抗力范畴，一审法院判决上诉人违约事实清楚，证据确凿，请依法维持原判。一、上诉人所述情形不符合不可抗力的性质。1、上诉人依据双方签订的合同第八条约定应当于2016年5月30日前交付房屋，但是上诉人首先违约晚交付房屋，至2017年4月30日才将房屋交付给被上诉人，合同约定交付房屋后90天内将办理权属登记须由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。本应在2016年8月30日就应当提交完成办理产权证的资料，上诉人却迟迟未予交房，未予提供资料。2、上诉人在上诉状中所述需提交材料变动的情况并未提交证据予以证实，被上诉人不予认可此种情况的存在。退一步讲，即使此种变动存在，上诉人需提交的材料中“建设工程竣工验收备案证明书”是属于未变动之前的应准备材料，此材料的准备完成应当在交付房屋后90日，按照实际交付房屋的时间4月30日，90日后也就是2017年7月30日，但是实际上，此未有变动的材料的完成是在2018年7月17日，这一点上诉人在一审庭审中自己陈述认可且提交了证据。此情况与一审法院向国土资源部门调取的涉案楼房至2018年12月6日未完成首次登记的事实一致。上诉人一次次的强调政府政策的变动属于不可抗力导致材料没有准备完毕，但是通过上诉人陈述并举证的以上情况来看，没有变动的材料上诉人都未在约定日期内完成，上诉人的违约情形，不具有海啸、洪水等不可预见性、不可避免性、不可克服性，纯属自己故意拖延造成的违约后果。二、依据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，”涉案房屋于2017年4月30日予以交付，至起诉之日，已经超过合同约定的交付房屋后90日，根据东光县国土资源局出具的证明：截止至2018年12月6日上午，上诉人未完成涉案楼房的首次登记，致使被上诉人无法办理产权证，该事实符合合同第十五条中“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”情形，上诉人已经违约。三、双方签订的合同中，对于不能办理权属证书的违约责任属于约定不明，应按照相关法律规定确定违约后的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；该条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算。综上，请维持原判。刘金明、赵志方向一审法院起诉请求：1、请求判令惠华公司、惠华东光公司及时协助办理不动产权证；2、请求判令惠华公司、惠华东光公司赔偿违约金28600元；3、本案全部诉讼费用由惠华公司、惠华东光公司承担。一审法院认定事实：惠华公司与赵志方、刘金明于2015年3月27日签订购房合同，约定由赵志方、刘金明购买惠华公司开发的位于东光城市广场小区12号楼2单元1103室房屋，总价款401920元，价款全部付清，约定于2016年5月30日交付房屋，实际惠华公司于2017年4月30日向赵志方、刘金明交付房屋，房屋交付后90日内，惠华公司未按照合同约定将办理权属登记需要的手续报产权登记机关备案。以上事实有当事人陈述、购房合同、销售不动产统一发票、河北省住宅专项维修资金专用收款票据、东光县国土资源局不动产登记资料查询结果证明等证据证实。一审法院认为，赵志方、刘金明购买惠华公司房屋，惠华公司未按照合同约定履行报备义务事实清楚，惠华公司应对赵志方、刘金明承担违约责任，并应及时为赵志方、刘金明办理权属登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）规定，判决：一、自判决生效后十日内，河北惠华房地产开发有限公司、河北惠华房地产开发有限公司东光分公司向不动产权属登记机关报备为赵志方、刘金明所购房屋办理产权手续所需要的手续和材料；二、河北惠华房地产开发有限公司、河北惠华房地产开发有限公司东光分公司以赵志方、刘金明购房款401920元为本金计算，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2017年8月1日起计算至履行完合同约定的报备案义务之日止。案件受理费352元，由河北惠华房地产开发有限公司、河北惠华房地产开发有限公司东光分公司负担。本院二审期间，上诉人提交以下证据：1、不动产受理通知书四份，东光县不动产登记管理局的受理通知书，证实报备资料已经齐全，可以办理产权证。2、建设部168号令和不动产操作规范，证实以前报备时，国家规定的报备资料需要明细，成立不动产登记局后新的规定需要报备资料明细。被上诉人质证意见是：1、此不动产登记受理通知书中申请或代理人处没有签字，领证人处没有签字，领证时间也没有签字，此通知书不完整，不具有法律效力。此不动产受理通知书是2019年1月16日提交，已经远远晚于合同约定的交付房屋后90日内提交办理不动产登记所需的材料的日期，恰恰可以证明上诉人违约的事实，所以上诉人支付违约金的一审判决内容正确无误。此不动产登记受理通知书，只能证明上诉人于2019年1月份提交了申请材料，根据《不动产暂行条例》第二十条规定：不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。2019年1月16日至今已经有将近九个有月的时间，被上诉人并未收到配合提交办证的任何通知，不动产登记中心也未出具任何已经办结了不动产登记的证明，足以说明上诉人提交的办理不动产登记所需要的材料不合格，故该受理通知书不能证实上诉人已经履行义务的主张。此受理通知书记载的上诉人提交的材料并不全面，对于房屋所有权初始登记还应当提交住宅专项维修资金建账证明原件等材料，但是在此受理通知书中并未显示，足以说明上诉人提交的办理产权登记的材料不符合登记审批条件，应当视为未完成材料提交手续。综上，上诉人提交的该四份不动产登记受理通知书无论从形式还是内容均不具有合法性、真实性，证实不了上诉人的主张，被上诉人不予认可。2、不动产操作规范按书上提供的资料是2016年5月就开始实施，并非是2017年7月底才有这个规定，上诉人提交的这两份规定并不能证明东光县相关政府部门对不动产进行登记或者对房屋办理不动产产权证所提交的相关资料有所变化的事实。3、工程竣工验收备案证明书属于未变动事项，该项报备上诉人在2018年7月17日才完成，已经超过交房后90日，上诉人属于违约行为。经查明，上诉人于2019年1月16日已将备案材料报东光县不动产登记中心备案完毕。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同真实合法有效，本院予以确认。涉案合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，现上诉人未在约定的期限内即交付商品房之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了双方合同约定，依法应当承担违约责任。上诉人主张未按约定时间备案系不可抗力造成，但未提交确实有效的证据证实存在不可抗力的具体情形，故，上诉人应当承担举证不能的不利后果，其上诉请求本院不予支持。因2019年1月16日，上诉人已将需要由其提交的资料报东光县不动产登记中心备案，故至2019年1月16日，上诉人已完成了合同所约定的备案义务，在此之后的违约金不应再支付。另，惠华东光公司不具有法人资格，其民事责任应由惠华公司承担，原审判决惠华公司、惠华东光公司共同承担给付责任错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省东光县人民法院（2018）冀0923民初1923号民事判决；二、河北惠华房地产开发有限公司给付赵志方、刘金明违约金（以购房款401920元为本金计算，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2017年8月1日起计算至2019年1月15日止）；三、驳回李赵志方、刘金明其它诉讼请求。以上给付内容于本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费352元；二审案件受理费352元，均由河北惠华房地产开发有限公司、河北惠华房地产开发有限公司东光分公司负担。本判决为终审判决。审判长  齐桂苓审判员  刘晓莉审判员  张兆阳审判员  余志刚审判员  毕文娟二〇一九年九月二十七日书记员  苗园园