贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终1851号 上诉人（原审被告）：贵州圣鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山办瑞金大道金地首座******房。 法定代表人：龚建国，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚建祥，男，1968年11月14日生，汉族，贵州省兴义市人，系该公司经理，住贵州省兴义市。代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：刘霞，女，1971年5月21日生，贵州省花溪区人，中专文化，该公司职员，住兴义市。代理权限：一般代理。 被上诉人（原审原告）：冯廷忠，男，1971年2月10日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：郭书娜，女，1978年1月28日生，彝族，贵州省兴义市人，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。 共同委托诉讼代理人：赵永龙，贵州铭黔律师事务所律师。代理权限：特别授权。 共同委托诉讼代理人：唐洁，贵州铭黔律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人贵州圣鑫房地产开发有限公司（以下简称“圣鑫公司”）因与被上诉人冯廷忠、郭书娜商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019)黔2301民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 圣鑫公司上诉请求：撤销原判，判决驳回冯廷忠、郭书娜诉讼请求，一、二审诉讼费用由冯廷忠、郭书娜承担。事实和理由：1.冯廷忠、郭书娜主张逾期办证违约金的起算时间为2015年11月21日，按照诉讼时效三年计算即至2018年11月20日止，冯廷忠、郭书娜于2019年1月3日向法院提起诉讼，已超过诉讼时效，但一审法院在冯廷忠、郭书娜未变更诉讼请求的情况下，将逾期办证违约金的起算时间从2016年8月20日起算至2019年8月20日，违反法定程序。2.圣鑫公司于2012年取得案涉国有土地使用权后，2013年政府部门修建大道A3路幅宽度增加，占用圣鑫公司取得国有土地，致使房屋工程于2015年2月20日竣工。后该大道修建辅道再次占用其土地，导致土地使用权的变化造成城市规划的变更，其于2018年6月22日才取得《建设工程竣工规认可证》。圣鑫公司于2015年11月6日便已上报政府规划部门备案，由于缺少《建设工程竣工规认可证》，规划部门致2018年11月6日才同意备案。故本案办证的迟延，并非圣鑫公司的过错，其构成不可抗力，属于法定免责事由，但一审法院以双方签订购房合同在先，政府部门占地在后，不认定为不可抗力，属于认定事实不清，适用法律错误。3.一审法院按照日万分之一的标准计算利息办证违约金大于冯廷忠、郭书娜实际损失的百分之三十，请求法院予以调低。4.双方签订的《商品房买卖合同》约定，冯廷忠、郭书娜委托圣鑫公司向登记机关申请房屋权属转移登记，委托费800元由冯廷忠、郭书娜承担，但冯廷忠、郭书娜并未缴纳该800元，其未尽到协助圣鑫公司办理所有权转移登记的义务，也应当承担办证迟延责任。但一审法院未按公平原则，让冯廷忠、郭书娜承担相应责任，存在错误。 冯廷忠、郭书娜辩称，冯廷忠、郭书娜曾于2018年11月19日就本案起诉至一审法院后撤诉，导致诉讼时效中断并重新起算，因此本案并未超过诉讼时效。2.政府部门向圣鑫公司下达征用土地的会议纪要在先，双方签订《商品房买卖合同》在后；政府部门第二次征用圣鑫公司土地时，圣鑫公司仍在修建房屋，并将部分房屋交付给购房人，不构成不可抗力的情形。3.案涉逾期办证违约金计算标准是双方自愿达成，圣鑫公司认为逾期办证违约金过高但未举证证明，不应支持。4.双方签订的《商品房买卖合同》约定,购房人需支付800元的委托办证费用。但圣鑫公司在双方签订合同时，已预先向购房人收取了160元委托费用，前述合同也明确约定该800元委托费用并非最终费用，应以办证机关的实际票据为准，冯廷忠、郭书娜并不存在违约情形。 冯廷忠、郭书娜向一审法院起诉请求：1.判决圣鑫公司于判决生效后30日内为冯廷忠、郭书娜办妥房屋转移登记手续，并承担从2015年11月20日起以已付购房款总额315672元为基数，按日息万分之一计算违约金至房屋转移登记手续办妥之日止；2.诉讼费用由圣鑫公司承担。 一审查明事实：2013年11月2日，冯廷忠、郭书娜与圣鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定冯廷忠、郭书娜购买圣鑫公司开发并取得预售许可的兴义市圣鑫民族风情园第17幢××号房，房屋建筑面积为143.2平方米，按套计价房屋总价款为315672元，付款方式为买受人冯廷忠、郭书娜应于2013年11月2日前支付全部房价款。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2015年8月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件……”，合同第二十二条约定“二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年8月20日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋产权转移登记，委托费用800元，由买受人承担。”合同签订后，冯廷忠、郭书娜按约定方式支付了全部购房款及房屋登记证费160元，于2015年8月20日前接收了涉案房屋。2018年6月22日，圣鑫公司取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，未获得涉案楼盘的商品房大产权初始登记。另查明，2013年4月23日，兴府专议(2013)74号会议纪要载明：“由于我市城市规划路网调整，A3路路幅宽度增加，需占用贵州圣鑫房地产开发有限公司土地……”。庭后一审法院依法对圣鑫公司的委托诉讼代理人龚建祥（公司副经理）询问，并制作了询问笔录，其陈述兴义市人民政府于2013年4月24日通知公司办公室的工作人员到兴义市人民政府领取兴府专议(2013)74号会议纪要，圣鑫公司至此知悉会议纪要内容。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。冯廷忠、郭书娜与圣鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应如约履行各自的合同义务。关于冯廷忠、郭书娜的起诉是否超过诉讼时效的问题。合同约定圣鑫公司应于2016年8月20日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记（房屋权属证书），冯廷忠、郭书娜自2016年8月21日起便可向圣鑫公司主张办理房屋权属证书的权利，民法总则规定的普通诉讼时效为三年，从此时起计算诉讼时效期间应到2019年8月20日结束，冯廷忠、郭书娜向一审法院提起诉讼的时间，未超过诉讼时效期间，故对圣鑫公司的此项辩解不予采纳。关于政府调整A3路路幅宽度占用圣鑫公司的土地能否构成不可抗力的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，圣鑫公司主张政府调整A3路路幅宽度占用圣鑫公司的土地构成不可抗力，一审法院认为，根据上述相关法律规定，构成不可抗力的要件之一为不可预见。双方当事人于2013年11月2日签订《商品房买卖合同》，而政府调整A3路路幅宽度需占用圣鑫公司的土地，在2013年4月23日兴府专议（2013）74号会议纪要中就已明确。因此，政府调整A3路路幅宽度增加占用圣鑫公司的土地并非圣鑫公司不可预见，不构成不可抗力。圣鑫公司在应当能预见的情况下，自愿与冯廷忠、郭书娜签订《商品房买卖合同》，应按照合同约定承担逾期办理商品房转移登记的违约责任。关于违约金的起算时间，以及违约金应否予以调低的问题。冯廷忠、郭书娜主张违约金从圣鑫公司逾期申请初始登记之日起算，针对逾期申请初始登记，合同中对此未约定违约金，且冯廷忠、郭书娜亦未提供证据证明圣鑫公司逾期申请初始登记造成其损失发生的事实。双方于合同中明确约定，圣鑫房开公司应在2016年8月20日前取得案涉商品房初始登记并办理转移登记的有关文书，并针对转移登记明确约定了违约金的计算方法，现圣鑫公司未按合同约定的时间履行自身义务，存在迟延履行行为，应按照合同约定从2016年8月21日起向冯廷忠、郭书娜支付违约金。关于违约金应否予以调低，缔结合同原则有约定从约定，法院具体审查约定是否超过法律规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条参照金融机构计收逾期贷款利息的标准之规定，双方签订的合同中约定逾期办证的违约金按日利率1?，并未超过前述法律，冯廷忠、郭书娜的诉请也不过高，不予调低，对冯廷忠、郭书娜的此项诉请予以支持。另外，圣鑫公司以冯廷忠、郭书娜未交纳委托费为由要求冯廷忠、郭书娜承担延迟办证的责任，一审法院认为，案涉合同未约定交纳委托费的具体时间，且庭审结束时圣鑫公司仍未取得商品房初始登记，尚不具备办理房屋权属转移登记的条件，故针对圣鑫公司的该抗辩理由，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、限圣鑫公司于判决生效之日起三十日内为冯廷忠、郭书娜办理兴义市圣鑫民族风情园第17幢9－1号房屋所有权证书，由冯廷忠、郭书娜提供办证的相关材料；二、由圣鑫公司于判决生效之日起三十日内支付冯廷忠、郭书娜逾期办证违约金（以已付购房款315672元为基数，从2016年8月21日起按日息万分之一计算至房屋转移登记手续办理完毕之日止）；三、驳回冯廷忠、郭书娜的其余诉讼请求。案件受理费350元（已减半），由圣鑫公司负担。 二审期间，圣鑫公司向本院提交了证据材料，本院组织了双方当事人进行举证、质证。具体如下： 1.不动产权证复印件2份，拟证实案涉房屋第16、17幢已取得商品房所有权初始登记。 2.《城市道路占用我公司土地报告》《兴桔国用（籍）第2013113号国有土地使用权证》《政府部门修建辅道占用圣鑫公司土地图纸》《国有建设用地使用权出让合同》及其附图复印件各一份，拟证实因政府部门占用圣鑫公司取得的国有土地修建城市大道和辅道，导致圣鑫公司办证迟延，圣鑫公司并不存在过错。 冯廷忠、郭书娜质证意见为，1号证据的真实性认可，但该证据是在一审庭审结束后取得，圣鑫公司并未及时向一审法院提交。2号证据中，圣鑫公司提交的《政府部门修建辅道占用圣鑫公司土地图纸》，系其单方制作，对其真实性、证明内容均不认可；对其余证据的真实性认可，且从该证据中无法体现出圣鑫公司规划变更情况。同时，前述证据中记载政府部门占地时间是2013年3月22日，而双方签订购房合同的签订时间是在2013年11月份之后。在签订合同签时，圣鑫公司是预先知道规划调整情况的。从《城市道路占用我公司土地报告》内容上看，政府占用其土地也仅是补偿金额的问题，与办理手续无关。即便政府占用其土地修建道路，对其本身办理相关手续无影响。若政府部门二次占用圣鑫公司土地修建辅道，圣鑫公司也应当知道对办理相关证件产生一定的影响，但圣鑫公司并未告知各购房人。 本院认证意见为，对于1号证据，双方均认可其真实性，予以采信。对2号证据不足以反映出因政府部门的占地行为属于不可抗力因素，以及其对圣鑫公司的办证行为产生的影响情况，不能达到其证明目的，不予作为定案的依据。 本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，1.兴义市人民政府于2013年4月23日出具了兴府专议(2013)74号专题会议纪要，其中记载，“一、A3路路幅宽度调整占用该公司土地，由规划、国土共同确定占用面积后，市国土部门按重新确定的面积给予完善有关用地手续……三、财政、国土、规划、住建、桔山街道办事处等部门要积极配合，完善该公司相关手续。”2.双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第（五）项约定，“要条第（四）项第二条委托费用为暂收费用，最终以房屋登记机关发票据实结算”。3.案涉房屋第17幢已于2019年3月25日取得商品房所有权初始登记。4.圣鑫公司于2019年1月向一审法院提起本案诉讼。 本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：圣鑫公司是否应支付冯廷忠、郭书娜逾期办证违约金。 首先，关于诉讼时效问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，圣鑫公司于2016年8月20日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人，若其违反前述规定，买受人可主张逾期违约金。冯廷忠、郭书娜主张逾期办证违约金起算点为2015年11月20日，但应从实际违约的之日即2016年8月21日起算该违约金。从圣鑫公司违约之日起，冯廷忠、郭书娜便可向其主张本案权利或向法院等有关部门寻求权利救济。冯廷忠、郭书娜于2019年1月向法院提起本案诉讼，诉讼时效倒推三年计算，一审法院判决圣鑫公司从2016年8月21日起算逾期办证违约金，并未超诉请判决，应予以支持。故对圣鑫公司提出“一审法院在冯廷忠、郭书娜未变更诉讼请求的情况下，将其逾期办证违约金的起算时间点从冯廷忠、郭书娜主张的2015年11月20日变更为2016年8月20日，违反法定程序”的主张，不予支持。 其次，关于不可抗力问题。双方签订《商品房买卖合同》的时间，晚于政府部门向圣鑫公司送达占用其土地修建道路的专题会议纪要时间；政府部门专题会议纪要中，也明确告知圣鑫公司会存在重新规划、完善手续等影响房屋竣工、办证等迟延因素，但圣鑫公司作为职业的房屋建筑公司，其仍向冯廷忠、郭书娜承诺在2016年11月20日前取得商品房所有权的初始登记，现圣鑫公司称该占地行为属于不可抗力事件，应免除其责任的主张，明显不符合不可抗力构成要件中的“不能预见”的成立条件，故不予支持。至于圣鑫公司称政府部门修建辅道再次占用其土地，由于政策的不可抗力导致其办证迟延，应予以免责。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，若圣鑫公司认为系政府部门占用其土地修建辅道导致其不能履行合同义务，可以向第三人另行主张。现其二审主张政府占地行为系不可抗力，要求免除违约责任的理由不能成立，不予支持。 再次，关于违约金标准及办证费用问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，若圣鑫公司未能如期取得商品房所有权初始登记，则从违约之日起向买受人支付日万分之一的违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。前述约定系双方真实意思表示，对其真实性予以确认。本案逾期办证违约金属于持续性债权，系按日计算违约金额，每日的违约金均独立计算，双方约定按万分之一标准计算每日的违约金，并不违反法律的强制性规定，符合案件的实际情况，故对圣鑫公司提出“双方约定违约金超过造成实际损失的百分之三十，请求将计算标准调低”的主张不予支持。至于办理商品房所有权转移登记证书的委托费用800元的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，该笔费用实则为商品房所有权转移登记证书的办证费用，合同中并未约定具体的交费时间，且该笔费用为预收费用，最终以办证机关的票据结算。本案双方签订合同时，圣鑫公司已经预收了160元委托费，若后期办证中实际费用超出预收费用，可由圣鑫公司告知冯廷忠、郭书娜补缴。但圣鑫公司并未提交证据证实其向冯廷忠、郭书娜催要过余下的640元委托费，或办证费用超出预收的160元其向冯廷忠、郭书娜催收，冯廷忠、郭书娜存在拒绝支付的情形。同时，冯廷忠、郭书娜取得商品房所有权转移登记的前提之一是，圣鑫公司需取得商品房所有权初始登记，圣鑫公司在未取得前述初始登记的情况下，即便冯廷忠、郭书娜提前补足该800元，也不能致使圣鑫公司的逾期办证违约期间有所减短。现圣鑫公司以冯廷忠、郭书娜未支付完该800元，主张冯廷忠、郭书娜承担相应的迟延办证责任，明显不能成立。 综上所述，圣鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700元，由贵州圣鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  付 君 审 判 员  陆金凤 二〇一九年九月十五日 法官助理  陈友虎 书 记 员  孙茂腾