江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7480号上诉人（原审原告）：张家港市沙洲新城管理服务有限公司，住所地张家港市锦丰镇（江苏扬子江国际冶金工业园锦绣路**）。法定代表人：陈键，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐小伟，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蒋伟峰，男，1982年1月17日出生，汉族，住张家港市。上诉人张家港市沙洲新城管理服务有限公司（以下简称沙洲新城公司）、蒋伟峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2019)苏0582民初3015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。沙洲新城公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判房屋占有使用费起算日期为2018年11月3日，诉讼费由蒋伟峰负担。事实和理由：一审判决已经认定房屋租赁合同于2018年10月26日解除，按合同约定蒋伟峰应于合同解除后7日内履行腾房义务，故占有使用费应从2018年11月3日起算。蒋伟峰辩称，租金和占有使用费应从2019年8月18日起算。蒋伟峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回沙洲新城公司的诉讼请求，诉讼费由沙洲新城公司负担。事实和理由：1、一审法院对商铺开业时间的认定是错误的。沙洲新城公司从未向蒋伟峰发送过2016年12月15日整体开业的通知函，也未在报纸媒体上公开报道过整体开业的事宜。2、合同约定装修期自2016年9月15日期算，不少于3个月，但因蒋伟峰承租面积较大，3个月内装修完毕是不可能的。合同约定开业需要经过出租人及政府部门验收，而沙洲新城公司也未提供批准蒋伟峰开业的证据。另外，因涉案房屋渗水及玻璃破损导致蒋伟峰的商铺不能如期开业，责任不在于蒋伟峰。蒋伟峰因上述情况延期至2017年11月18日开业，加上21个月的免租期，故租金应当从2019年8月18日起算。3、蒋伟峰不存在拖欠租金的行为，也未收到过沙洲新城公司的合同解除通知书，一审法院认定合同解除错误。沙洲新城公司辩称，蒋伟峰未按约支付租金，构成违约，沙洲新城公司有权解除合同并要求支付欠付租金及房屋占有使用费。沙洲新城公司向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人之间的租赁合同，蒋伟峰返还张家港市商铺给沙洲新城公司。2、蒋伟峰支付房屋租金、占有使用费用（占有使用费暂计至2019年2月28日）共计322948.21元。3、要求蒋伟峰支付沙洲新城公司律师费损失20000元。4、本案诉讼费用由蒋伟峰承担。审理中，沙洲新城将诉讼请求第1、2项变更为：1、确认双方当事人签订的租赁合同已于2018年10月26日解除，蒋伟峰返还位于张家港市商铺给沙洲新城公司；2、蒋伟峰支付沙洲新城公司房屋租金47801元（自2018年9月15日至2018年10月26日按照每平方0.9元，共41天，面积为1295.42平方米）及房屋的占有使用费（自2018年11月3日至实际返还之日，按照每天1.8元/平方米，面积为1295.42平方米）。一审法院认定事实：2016年8月30日，沙洲新城公司（甲方、出租方）、蒋伟峰（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，主要内容为：“本合同房屋位于张家港市华昌路588号锦丰镇大南水街项目B3幢，面积约1295.42平方米，租赁期限：自合同签订日起6年（若开业日期因甲方原因顺延的，则合同约定的租赁期也相应顺延），前三年租金按0.9元/平方米/天计算；后三年租金按0.945元/平方米/天计算。计租日：本合同所述计租日即为开业日，若乙方有经营免租期，则计租日为经营免租期届满后的次日。开业日：2016年12月15日。乙方同意，于2016年12月15日起，乙方所租赁的张家港市华昌路588号锦丰镇大南水街项目B3幢商铺整体开业。若乙方未按上述约定，即乙方所租赁的张家港市华昌路588号锦丰镇大南水街项目B3幢商铺未于2016年12月15日整体开业则视为乙方违约，甲方有权对乙方实行违约责任的处罚。乙方逾期开业的，则应当以本合同约定之开业日起算租期，且每逾期一日，乙方应按每日保底租金的两倍向甲方支付违约金。乙方逾期开业超过三十日的，甲方有权解除本合同，而不承担乙方包含装修在内的任何损失。免租期：自开业日起21个月。免租期内乙方须支付除租金外的物业管理费、公用事业费及按合同约定的其他费用；租金的支付方式：租金采取“先付后租”的方式按季度支付。双方签订租赁场地交付确认书后30个工作日内，乙方向甲方支付首季度租金。以后每季度租金乙方应提前二十个工作日支付下季度租金。甲方在收到租金后七个工作日内按乙方支付的金额向乙方出具相关票据。”合同签订后，沙洲新城公司将涉案房屋交由蒋伟峰使用至今。租金经沙洲新城公司催要，蒋伟峰未能支付，为此引起本案纠纷。另查明，2018年10月25日，沙洲新城公司向蒋伟峰发送《解除租赁合同通知》一份，主要内容为：“2016年8月30日，沙洲新城公司与蒋伟峰签订《租赁合同》（编号：DNSJ00830），根据合同约定租金采取“先付后租”的方式按季度支付，合同约定的21个月免租期已经届满，蒋伟峰尚欠首季度（2018年9月15日至2018年12月14日）租金106095元。鉴于上述情形，根据《租金合同》第十一条第11.1条款之规定，特通知如下：1、自即日起本公司决定解除与你方签订的《租赁合同》；2、务请你方于收悉本通知之日起按照《租赁合同》第八条第8.1条款之约定及时腾退房屋，即你方应于收悉本通知之日起七日内将商铺恢复原状后交还给本公司，你方未及时腾退的，本公司将按照日保底租金的二倍向你方收取房屋占用费”。寄送《通知》的回执单显示，收件时间为：2018年10月26日15:46:59。蒋伟峰称，“只知道有个材料放到蒋伟峰店里的，具体是什么蒋伟峰不清楚，蒋伟峰是收到法院寄送的证据材料才知道《通知》的”。一审法院认为，蒋伟峰知道有材料放到其店铺而不拆看系怠于行使其权利，一审法院根据回执单显示的收件时间，认定《通知》于2018年10月26日送达蒋伟峰。再查明，为本案诉讼，沙洲新城公司聘请了律师，支付律师费20000元。上述事实有《房屋租赁合同》、《解除租赁合同通知》、邮寄凭证、产权证信息、委托证明、企业信用信息、《委托代理合同书》、增值税专用发票及庭审笔录等予以佐证。一审法院认为，沙洲新城公司与蒋伟峰签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，沙洲新城公司已按照合同约定将涉案房屋交付蒋伟峰使用，蒋伟峰应按照合同约定支付相应租金，蒋伟峰逾期不支付房屋租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。现沙洲新城公司要求蒋伟峰支付结欠的房屋租金47801元及房屋使用占用费，并按照约定支付律师费损失，合法有据，一审法院予以支持。对于开业时间的认定及《房屋租赁合同》的解除问题。双方当事人在签订的《房屋租赁合同》中约定：“开业日：2016年12月15日。若乙方未于2016年12月15日整体开业则视为乙方违约，甲方有权对乙方实行违约责任的处罚。乙方逾期开业的，则应当以本合同约定之开业日起算租期，且每逾期一日，乙方应按每日保底租金的两倍向甲方支付违约金。乙方逾期开业超过三十日的，甲方有权解除本合同，而不承担乙方包含装修在内的任何损失。”从双方当事人的约定可以看出，开业日为固定的日期，即2016年12月15日，蒋伟峰逾期开业即构成违约，沙洲新城公司有权解除合同。同时，双方还约定“本合同所述计租日即为开业日，若乙方有经营免租期，则计租日为经营免租期届满后的次日。租金采取“先付后租”的方式按季度支付。免租期：自开业日起21个月”。根据该约定，蒋伟峰应于2018年9月15日支付第一季度的租金，该款经沙洲新城公司催要，蒋伟峰未支付，蒋伟峰构成违约，沙洲新城公司拥有合同解除权。涉案租赁合同于2018年10月26日《通知》送达之日解除。涉案租赁合同解除后，蒋伟峰应返还涉案房屋，继续使用涉案租赁房屋的，应参照合同约定的租金支付房屋占有使用费。综上，蒋伟峰的“不同意解除租赁合同，不同意原告主张的房屋租金及占用使用费”等抗辩主张，缺乏依据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条及相关规定，判决：一、张家港市沙洲新城管理服务有限公司与蒋伟峰签订的《租赁合同》于2018年10月26日解除。蒋伟峰返还张家港市沙洲新城管理服务有限公司租赁商铺（位于张家港市。限蒋伟峰于判决生效后三十日内履行。二、蒋伟峰支付张家港市沙洲新城管理服务有限公司房屋租金47801元及房屋占有使用费（按照每天每平方米1.8元，面积为1295.42平方米，自2019年11月3日起计算至实际返还之日止）。限蒋伟峰于判决生效后十日内履行。三、蒋伟峰支付张家港市沙洲新城管理服务有限公司律师费损失20000元，限蒋伟峰于本判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3222元，由蒋伟峰负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。二审另查明，双方当事人签订的《房屋租赁合同》第11.1条约定“若乙方出现下列情形之一，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同：…11.1.3逾期不支付租金、物业费…累计达到一个月或以上的或累计超过三次的”。二审中，蒋伟峰称其因房屋质量问题导致未能如期开业，其在2016年12月15日曾向沙洲新城公司提出该问题，但不能提供证据，沙洲新城公司对此亦予以否认。上述事实由当事人提供的《房屋租赁合同》及二审庭审笔录予以证实。本院认为,双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同约定“开业日：2016年12月15日”，明确了具体的开业日期，沙洲新城公司不负有在合同签订后再次向蒋伟峰通知开业的义务，蒋伟峰关于沙洲新城公司未于2016年12月15日通知其整体开业存在过错、一审认定开业日日期错误的上诉理由本院不予采纳。蒋伟峰上诉称合同约定的3个月装修期较短，其不可能完成装修，且合同约定装修完毕需经沙洲新城公司验收才能开业，而沙洲新城公司未提供验收装修的证据，本院就此认为，涉案合同约定装修期为自2016年9月15日不少于3个月，开业日为2016年12月15日，故应视为双方当事人约定的装修期为3个月，蒋伟峰未能在3个月内完成装修，责任在于其自身。此外，房屋装修完毕交由沙洲新城公司验收亦首先需蒋伟峰证明其已经申请验收，但其未对此举证证明，蒋伟峰的该项上诉理由亦不成立。蒋伟峰上诉称因房屋渗水及玻璃破损原因导致其无法按照约定时间开业，系出租人交付的房屋自身缺陷，故开业时间延后责任不在于蒋伟峰。蒋伟峰就此亦未能提供证据证明，且沙洲新城公司对此予以否认，故本院对蒋伟峰的该项陈述不予采信。合同约定租金“先付后租”按季度支付，免租期为自开业日即2016年12月15日起算21个月，故租金起算时间应为2018年9月15日。合同还约定逾期未支付租金超过一个月的，出租人有权解除合同。依照上述约定，蒋伟峰应当于2018年9月15日前支付2018年9月15日至2018年12月14日的租金，但蒋伟峰未支付，且截止2018年10月25日沙洲新城公司向蒋伟峰发送《解除租赁合同通知》时已达一个月，故在2018年10月25日沙洲新城公司享有合同解除权，其向蒋伟峰发送的上述通知产生解除合同的效力，合同于通知收到之日2018年10月26日解除。蒋伟峰关于其不欠付租金、沙洲新城公司不享有合同解除权的上诉理由不成立。另，蒋伟峰称其未收到解除合同的通知，与事实不符，本院不予采信。合同约定承租人应当在合同终止后7日内交还房屋，即沙洲新城公司给予蒋伟峰7日的腾退房屋时间。如上所述，涉案租赁合同于2018年10月26日解除，因蒋伟峰未搬离房屋，其应支付自2018年11月3日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。一审判决认定房屋占有使用费起算日为2019年11月3日错误，本院予以纠正。综上所述，沙洲新城公司上诉请求成立，本院予以支持；蒋伟峰上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省张家港市人民法院(2019)苏0582民初3015号民事判决第一、三项及案件受理费负担部分；二、变更江苏省张家港市人民法院(2019)苏0582民初3015号民事判决第二项判决为“蒋伟峰支付张家港市沙洲新城管理服务有限公司房屋租金47801元及房屋占有使用费（按照每天每平方米1.8元，面积为1295.42平方米，自2018年11月3日起计算至实际返还之日止）。限蒋伟峰于本判决生效后十日内履行。”如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费12588元，由蒋伟峰负担。张家港市沙洲新城管理服务有限公司多缴纳的二审案件受理费300元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  沈维佳审 判 员  沈军芳二〇一九年九月二日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。