北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初64665号原告：北京电子城物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥北路甲10号院205楼-1至7层101内4层东北侧。法定代表人：张玉伟，执行董事。委托诉讼代理人：李志勇，北京朗山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉，北京朗山律师事务所律师。被告：北京宣爱智能模拟技术股份有限公司，住所地北京市海淀区上地信息产业基地三街1号楼2层C段221。法定代表人：于晓辉，董事长。委托诉讼代理人：刘仕化，女，1979年11月3日出生。委托诉讼代理人：李浩，北京市大都律师事务所律师。被告：北京宣爱汽车模拟科技有限公司，住所地北京市海淀区上地信息产业基地三街1号楼2层C段269。法定代表人：肖伟，总经理委托诉讼代理人：李浩，北京市大都律师事务所律师。被告：北京宣爱信息技术有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥北路甲10号院201号楼6层604内604-6。法定代表人：刁红岩，经理。委托诉讼代理人：李浩，北京市大都律师事务所律师。原告北京电子城物业管理有限公司（以下简称电子城公司）与被告北京宣爱智能模拟技术股份有限公司（以下简称宣爱智能公司）、北京宣爱汽车模拟科技有限公司（以下简称宣爱汽车公司）、北京宣爱信息技术有限公司（以下简称宣爱信息公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告电子城公司的委托诉讼代理人李辉、被告宣爱智能公司的委托诉讼代理人刘仕化、李浩，宣爱汽车公司、宣爱信息公司的委托诉讼代理人李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。电子城公司向本院提出诉讼请求：1.判令宣爱智能公司、宣爱汽车公司、宣爱信息公司连带支付因拖欠物业费产生的违约金352512.79元；2.判令宣爱智能公司、宣爱汽车公司、宣爱信息公司连带支付因诉讼保全支付的保函费用2500元。事实和理由：2016年6月28日，电子城公司与宣爱智能公司签署了《物业管理合同》，约定由电子城公司向宣爱智能公司提供物业服务，并向其收取物业管理费、水费、电费、中央空调费、热源使用费等费用，合同同时约定了宣爱智能公司未按时支付上述费用，应按日支付逾期交付金额3‰的违约金。自2016年10月起，宣爱智能公司开始拖欠物业管理费等费用，经多次催要后，宣爱智能公司于2017年1月16日向电子城公司发送《还款计划表》，根据该计划表，宣爱智能公司拖欠的费用由宣爱汽车公司和宣爱信息公司进行偿还，宣爱智能公司承担连带责任。后涉案房屋被依法拍卖，买受人偿还了涉案房屋上拖欠的物业费本金，但是宣爱智能公司、宣爱汽车公司、宣爱信息公司仍未支付因拖欠物业费本金产生的违约金，经多次催要未果，电子城公司诉至本院。宣爱智能公司辩称：认可电子城公司提供物业服务的事实，但是不同意电子城公司的请求。涉诉房屋已经被司法拍卖，竞买公告上载明涉案房屋相关欠费应当由买受人承担，所以我方不应当交纳违约金，电子城公司应当向涉案房屋的买受人主张该笔费用。如果法院认定我方存在违约行为，电子城公司主张的违约金标准也过高，要求法院酌减。对于电子城公司主张的保全保函费，不同意承担。宣爱汽车公司辩称：认可电子城公司为涉诉房屋的物业服务公司，我方是涉案场地的承租人，但是在2017年10月份左右，涉诉房屋已经被法院采取执行措施进行拍卖，我方也被通知搬离涉案房屋，之后我方不再使用涉案房屋，我方在搬离涉案房屋之前，和电子城公司签署了分期付款协议，我方也按照约定在支付物业费，搬离之后我方就不再使用涉案房屋。另外，合同中也并未约定我方应当对违约金承担连带责任，故我方不应当承担涉案房屋的违约金。如果法院认定我方应当承担违约金，电子城公司主张的违约金数额过高，要求予以酌减。对于电子城公司主张的保全保函费，不同意承担。宣爱信息公司辩称：认可电子城公司为涉诉房屋的物业服务公司，我方是涉案场地的承租人，但是在2017年10月份左右，涉诉房屋已经被法院采取执行措施进行拍卖，我方也被通知搬离涉案房屋，之后我方不再使用涉案房屋，我方在搬离涉案房屋之前，和电子城公司签署了分期付款协议，我方也按照约定在支付物业费，搬离之后我方就不再使用涉案房屋。另外，合同中也并未约定我方应当对违约金承担连带责任，故我方不应当承担涉案房屋的违约金。如果法院认定我方应当承担违约金，电子城公司主张的违约金数额过高，要求予以酌减。对于电子城公司主张的保全保函费，不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月28日，电子城物业公司作为甲方、宣爱智能公司作为乙方签订《物业管理服务合同》，约定，甲方为乙方提供物业服务，坐落位置：北京市朝阳区某某室。类型：厂房车间工业楼。建筑面积1623.53平方米。物业管理服务事项：制定园区物业管理服务的有关制度，公共区域的环境保洁管理，公共区域绿地、花木养护管理；公共区域交通设施与车辆（含自行车）停放秩序管理；公共区域公用设施、设备运行保障管理；公共区域公共建筑物的维修、维护管理等。物业管理服务期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。收费标准，按乙方建筑面积计算，人民币42元/平方米·年（含税价）。计费方式，乙方建筑面积共1623.53平方米，每年物业管理费合计68188.26元，合同期限内服务费总金额204564.78元，支付方式，乙方自2016年1月1日开始交纳物业管理费，每三个月为1个缴费周期，乙方应于每个缴纳周期的第一个月的前15日内向甲方足额缴纳一个缴纳周期的物业管理费。其它费用，电费：1.3933元/度，以电表计量为准，甲方收缴。每月分2次交付，第一次交付时间为用电当月1日，交付金额按上月电费的80%计算，第二次交付时间为用电当月接到收费通知后7日内交付，按照抄表结算电费多退少补结清电费。水费：8.98元/吨，（自2016年5月1日起10.47元/吨），接收费通知后7日内交付，以水表计量为准，甲方收缴。中央空调冷、热源使用费：0.16元/平方米·天×1623.53平方米×1096天，总计为284702.22元。支付方式，与物业费同期支付。乙方若未在约定的期限内交纳水、电、暖、物业管理费及本合同约定的其他费用，则每延迟一日，乙方应按日向甲方支付相当于逾期交付金额3‰的违约金。2017年1月16日，业主宣爱智能公司，承租人宣爱汽车公司、宣爱信息公司向电子城公司出具《还款计划表》，载明：IT电子产业园201号楼F座6层业主北京宣爱智能模拟技术股份有限公司、承租人北京宣爱汽车模拟科技有限公司和北京宣爱信息技术有限公司未支付北京电子城物业管理有限公司物业、水电、空调费共计203479.01元，以上欠款业主北京宣爱智能模拟技术股份有限公司、承租人北京宣爱汽车模拟科技有限公司和北京宣爱信息技术有限公司在2017年3月31日前分批次给予解决，具体如下：2017年1月24日前解决2万元；2017年2月10日前解决4万元；2017年2月25日前解决4万元；2017年3月5日前解决4万元；2017年3月20日前解决4万元；2017年3月31日前解决余款。若承租人北京宣爱汽车模拟科技有限公司和北京宣爱信息技术有限公司未支付北京电子城物业管理有限公司物业、水电、空调等费用，业主北京宣爱智能模拟技术股份有限公司承担连带责任。庭审中，电子城公司表示宣爱智能公司、宣爱汽车公司和宣爱信息公司未按照上述《还款计划表》中约定的时间支付物业费，也未支付《还款计划表》之后产生的物业费，但是之后仍由电子城公司继续提供物业服务。后涉案房屋被其他法院进行司法拍卖，并由案外竞买人通过拍卖方式取得涉案房屋。电子城公司表示根据拍卖过户情况，宣爱智能公司、宣爱汽车公司和宣爱信息公司应当承担2018年8月31日之前的物业管理费、水费、电费、空调费，但是宣爱智能公司、宣爱汽车公司和宣爱信息公司并未按照合同约定时间支付，共计拖欠上述费用331519.28元，并表示上述费用由案外竞买人于2018年10月全部支付给电子城公司。宣爱智能公司、宣爱汽车公司和宣爱信息公司对于拖欠费用的本金数额有异议，但是对于涉案房屋的拍卖竞买人将拖欠的物业管理费、水费、电费、空调费等费用的本金全部偿还一事表示认可。庭审中，宣爱汽车公司和宣爱信息公司表示，因涉案房屋被其他法院采取强制执行措施，故在2017年10月之后就按照强制执行裁定的要求搬离涉案房屋，电子城公司表示2017年11月份去收费时发现房屋已经无人使用。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应当按照约定履行各自的义务，电子城公司与宣爱智能公司签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。电子城公司按照合同约定履行了物业服务义务，宣爱智能公司应当按照合同约定的时间支付相应的费用。双方签订的《物业管理服务合同》明确约定了各项费用的支付时间，但是根据本院查明的事实可知，宣爱智能公司所欠物业费和其他相关费用，是在被法院进行司法拍卖并由案外人取得房屋产权后，由案外人支付完毕，宣爱智能公司并未按照合同约定的时间支付所欠的费用，故宣爱智能公司应当按照合同约定承担违约金。按照法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于违约金的计算标准，电子城公司主张按照逾期交付金额3‰的标准计算，庭审中，宣爱智能公司表示违约金的标准过高，要求本院予以调整，现涉诉房屋所欠的物业费及相关费用本金已经还清，本院认为违约金应以电子城公司的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则来确定，故本院根据依法酌定违约金的数额为25000元。对于电子城公司请求过高的部分，本院不予支持。关于电子城公司要求宣爱智能公司支付保全保函费用2500元的诉讼请求，因双方的合同对此并未作出明确约定，该费用亦非电子城公司的必然支出，故对于电子城公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于电子城公司要求宣爱汽车公司以及宣爱信息公司对违约金承担连带责任的诉讼请求，《物业管理服务合同》以及《还款计划表》中均未明确约定宣爱汽车公司以及宣爱信息公司对违约金承担连带责任，电子城公司亦未提供其他证据证明该两公司应当承担连带责任，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京宣爱智能模拟技术股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京电子城物业管理有限公司逾期支付物业费的违约金25000元；二、驳回原告北京电子城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6588元，由原告北京电子城物业管理有限公司负担6163元（已交纳），由被告北京宣爱智能模拟技术股份有限公司负担425元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元、保全费3542元，由被告北京宣爱智能模拟技术股份有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  谷培培审 判 员  张海文人民陪审员  陈忠俊二〇一九年九月十一日书 记 员  张 晨