四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终261号 上诉人（原审被告、反诉原告）：殷红，男，1975年12月23日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：肖直清，四川漫江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亚，四川漫江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：石现匀（曾用名，石晛），男，1984年11月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：蒋琴琴，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄佳，四川君合律师事务所实习律师。 上诉人殷红因与被上诉人石现匀房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初7122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 殷红上诉请求：撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初7122号民事判决，依法改判。事实和理由：1.殷红和石现匀于2018年3月就关于解除租赁合同已达成一致，一审判决认定双方就解除合同事宜并未达成一致意见属于事实认定错误。殷红在2018年1月15日向石现匀发送了《合同解约通知》，并且也同意殷红搬离喜年广场，后自行联系招租，至此石现匀已经表示对提前解约的间接认可。殷红提前解约所做的所有行为，已经将提前解约造成的损失做到最大限度的弥补，所以不应适用《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿违约损失等违约责任”。因石现匀在2018年4月21日找到了新的租客，就不存在判决第三项的110423.04元的空租期租金损失，因此一审判决承担的空租期损失存在错误。真实情况是，殷红于2018年1月15日通过张贴解除通知、微信告知、彩信告知、电话告知的方式通知石现匀要求解除租赁合同，石现匀未明确表明自己提前解约的认可，但是通过答应约见殷红帮忙联系后续承租户，同意处理第一次交接时损坏的20台电脑给收荒匠杨国华，费用也由石现匀本人收取。以上事实有王燕的证人证言，王燕与收荒匠杨国华的微信聊天记录，杨国华提供的收二手电脑的收据清单予以证实。即使一审法院认为殷红和石现匀2018年3月末未达成一致解除合同，但石现匀于2018年4月21日与四川大成仓商业管理有限公司建立租赁关系，故一审法院判决殷红向石现匀支付租金至2018年5月属于事实认定不清，适用法律错误。2.殷红在2018年1月缴纳2月房租110422元，3月房租110422元也分别于2月25日缴纳房租55221元，3月7日缴纳55221元，一审判决认定殷红未缴纳该年2月的房租存在错误。3.根据一审认定的事实，电脑在交接时就注明是二手办公用品，对方不同意解除合同，但从与成都市快贷投资管理有限公司财务人员王燕微信聊天记录可以认定石现匀对提前解除租赁合同双方达成了一致意见，故殷红不应向石现匀支付2018年3月后的租金。4.一审判决书第八页第一段认为“……该证据与本案没有关联性，故不予采纳”此证据明显与本案有重要关联性，一审法院却认为没有关联性，但是又在判决第四项却要求殷红为此承担物业损失费21032.16元，明显认定事实存在严重错误。 石现匀辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回殷红的上诉请求。根据一审提交的证据，石现匀从未同意殷红提出的单方解除合同，也并不同意殷红的单方腾退房屋，双方并未就合同解除达成一致意见，殷红提出的单方请求系违法解除，不能达到解除合同的效果。自己采取的挽救殷红违约行为的补救措施，不能视为同意殷红的解除合同请求，也不能作为殷红不承担或减免承担违约责任的依据。关于殷红陈述已经缴纳了3月份租金，但石现匀并未收到该租金。因殷红的违约，其应当承担石现匀空租期以及合同未解除期间的租金损失，以及撤离时产生的垃圾清运费。石现匀并未得到殷红出售电脑的通知，且殷红也没有自行处置的权利，故殷红应当赔偿自行处理所造成的损失。在2018年9月之前石现匀并未从任何第三方收取租金，并且一审法院认定的事实是基于双方的合同约定，并非我方已经与第三方签订了租赁合同，因此我方不存在从第三方收取租金以弥补损失的情况。 石现匀向一审法院提出诉讼请求：1.判令自2018年6月2日解除双方于2015年7月22日签署的《房屋租赁合同》；2.判令殷红支付租金347833.62元，违约金138859.11元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至殷红实际付清租金之日止；3.判令殷红赔偿损失831404.96元，包括免租装修期租金损失157747元，空租期租金损失110423.04元，物业费损失21032.16元，恢复房屋原装期间产生的损失441692.16元，损坏石现匀电脑硬盘、内存造成的损失17640元，垃圾清运损失4000元，房产经纪佣金78870.6元；4.判令殷红支付石现匀律师费支出5000元；。 殷红向一审法院提出反诉请求：判令石现匀退还殷红保证金10万元。 一审法院查明的事实：2015年7月22日，石现匀（甲方）与殷红（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市建筑面积为1314.56平方米的房屋出租给乙方用于办公，租赁期限为60个月，自2015年8月1日起至2020年8月1日止，免租装修期为1.5个月，即自2015年8月1日起至2015年9月15日，免租装修期间免收房屋租金；2015年8月1日起至2017年8月1日，房屋每月税后租金按建筑面积计算为80元/平方米，共计105164元，自2017年8月1日起至2018年8月1日，每月租金为84元/平方米；乙方按每3个月为一期支付房屋租金，并于每一期到期前15个工作日支付下一期租金。在双方签订本租赁合同后，乙方应于2015年7月22日前支付履约保证金100000元；租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还该保证金（不计息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；乙方无故拖欠租金１个月以上的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，没收一个月租金的履约保证金，并追收所欠费用，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按所欠租金的1％向乙方加收滞纳金；一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担。 2015年7月22日，石现匀出具承诺，内容为：本人承诺自己位于房屋租赁给殷红使用，在租赁期内所有办公用品和装修免费提供给殷红使用（具体见附件），若中途有任何纠纷由本人负责。在由殷红、石现匀签字的共3页的《物资明细表》中，登记有办公用品的名称、数量，其中载明前台电脑2台、办公1区主机7台、办公2区主机18＋5、靠财务办公室主机1台、董事长房办公区主机3台、董事长房办公室电脑1台、办公3区主机11台、办公3区副经理办公室电脑2台、办公4区主机9台、办公4区办公室电脑1台，共60台。殷红在第1页上签字载明，所有如有遗失或损坏，照价赔偿（正常磨损除外）。2015年7月22日，殷红向石现匀支付租赁涉案房屋的履约保证金100000元。双方在履行租赁合同中，殷红按约向石现匀支付了2018年2月1日之前的租金。 2018年1月15日，殷红向石现匀出具《合同解除通知》，内容为：由于我方实际发展需要，需在2018年2月28日提前解除租赁合同，我方愿意承担至2018年2月28日全部租金和履约保证金100000元不退的违约责任，并告知委托长期与石现匀联系的其公司财务人员通过微信进行联系。2018年1月至3月，殷红经营的成都市快贷投资管理有限公司财务人员王燕就涉案房屋解除合同、帮着找新租户等相关事宜通过微信与石现匀进行联系，石现匀表示不同意殷红单方面解除合同，要求继续其履行合同义务，支付租金。2018年4月21日，石现匀（甲方）与成都全策锦城房地产顾问有限公司（乙方）签订《房产经纪佣金合同》，约定乙方推荐客户四川大成仓商业管理有限公司租用甲方的涉案房屋，并于2018年4月21日正式签订租赁合同，甲方承诺成功签约后向乙方支付78870.6元作为服务佣金，支付时间为甲方与客户方签订正式租赁合同当日且不超过三个工作日内。2018年4月28日，石现匀支付涉案房屋的物业服务费21032.16元。2018年5月17日，石现匀向四川大成仓商业管理有限公司支付垃圾清运费4000元。 2018年1月15日，殷红向石现匀支付租金110422元。2018年2月25日，殷红向石现匀支付租金55211元。2018年3月7日，殷红向石现匀支付租金55211元。2018年3月12日，成都市快贷投资管理有限公司财务人员王燕通过微信与石现匀确认，告知公司将于3月17、18日搬离，到时候找人过来对接时就找王燕，石现匀对此未作确认。后殷红搬离涉案房屋，双方没有进行交接。石现匀提交的电脑照片显示，存放于涉案房屋的电脑存在硬盘、内存条被拆卸损坏的情况。石现匀提交的太平洋电脑网站产品报价资料显示，在不限制品牌、型号价格的情况下，硬盘最低价格为245元，内存最低价格为49元。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：石现匀提交的《房屋租赁合同》、《物资明细表》、电脑照片、电脑硬盘、内存网络价格图片、物业费缴纳凭证、垃圾清理费用凭证、房产经纪佣金合同、律师费发票，殷红提交的承诺书、清单、微信聊天记录、银行转账流水单、合同解除通知及证人证言。关于殷红提交的杨国华出具的清单、王燕与杨国华的微信聊天记录，拟证明2015年8月殷红经石现匀许可处理20台电脑，因石现匀并未在杨国华出具的清单上签字确认，聊天记录也仅是王燕与杨国华之间，故对上述证据拟证明事实，一审法院不予确认。关于殷红提交的物业费、水电气费收据，拟证明其并未拖欠物业费、水电费及相应款项的事实，因石现匀并未向其主张在此期间的相关费用，该证据与本案没有关联性，故一审法院不予采纳。 一审法院认为，石现匀与殷红之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。按照合同约定，租金应按每3个月为一期支付，并于每一期到期前15个工作日前支付下一期租金，殷红应于2017年12月25日前支付2018年1月、2月、3月的租金共计331266元。殷红于2018年1月15日向石现匀提出在2018年2月28日提前解除合同，先后于2018年1月15日、2月25日、3月7日向石现匀支付租金110422元、55211元、55211元，共计220844元，并于2018年3月搬离涉案房屋。现石现匀以殷红违约起诉主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定，对该项诉讼请求，一审法院予以支持。虽然殷红于2018年1月通知石现匀，因其实际发展需要，需要提前解除合同，并于2018年3月实际搬离涉案房屋，但石现匀并未同意解除合同，要求继续其履行合同义务、支付租金，双方就解除合同事宜并未达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本案中，殷红以其实际发展需要为由向石现匀提出解除合同，不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的解除条件，其不享有合同解除权，故殷红向石现匀发出的解除通知不能发生解除合同的效力，其关于双方已于2018年3月解除合同的辩称意见不成立。 关于石现匀主张殷红支付租金341833.62元的诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，虽然殷红于2018年1月提出解除合同，并于2018年3月实际搬离涉案房屋，但双方签订的租赁合同并未解除，合同尚在有效期内，故石现匀要求殷红支付截止2018年6月1日欠付的租金，一审法院予以支持。2018年1月、2月、3月、４月、5月，殷红应支付租金共计552115元，其先后于2018年1月15日、2月25日、3月7日向石现匀支付租金110422元、55211元、55211元，共计220844元，故殷红还应支付所欠租金331271元，对石现匀多主张部分，一审法院不予支持。 关于石现匀主张殷红支付租金违约金即138859.11元并按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至实际付清租金之日止的诉讼请求。一审法院认为，双方签订的合同约定，殷红逾期未交付租金的，每逾期一日，石现匀有权按所欠租金的1％向殷红加收滞纳金。殷红未按照合同约定按期支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故石现匀要求殷红支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于违约金的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，殷红否认其应当承担违约责任，举重以明轻，视为其提出了违约金过高的抗辩。约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。殷红因未按照合同约定按期支付租金构成违约，一审法院考虑合同履行情况，确定逾期支付违约金以尚欠租金331271元为基数，自2017年12月25日起计至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，对石现匀多主张部分，一审法院不予支持。 关于石现匀主张殷红赔偿空租期租金损失110423.04元的诉讼请求。一审法院认为，本案中，虽然合同中没有关于空置期租金损失违约金的约定，但殷红因违约致使双方签订的租赁合同提前解除，约定的租赁期限不能实现，石现匀收回涉案房屋后，对租赁物的使用存在空置期，该期间会给石现匀造成损失，租赁合同中也约定，若因殷红违约导致合同提前解除或终止，殷红支付的10万元履约保证金不予退还。该条款系对承租方违约责任的约定，履约保证金在合同中具有违约金性质，殷红因违约导致合同提前解除应当承担的违约责任即为支付空置期租金损失违约金。综合考虑违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质和功能，以及殷红的违约程度、石现匀的实际损失等因素，一审法院认为，在石现匀知晓殷红于2018年3月搬离涉案房屋以及一审法院已支持其要求殷红支付2018年1月至５月租金诉讼请求的情况下，石现匀再按照一个月的租金标准主张空置期租金损失违约金，符合法律规定和损失情况，对该项诉讼请求，一审法院予以支持，以殷红已支付的10万元履约保证金抵扣后，殷红应当向石现匀支付空置期租金损失违约金10423.04元，石现匀不向殷红退还保证金，对殷红主张的石现匀退还保证金10万元的反诉请求，一审法院不予支持。 关于石现匀主张殷红赔偿免租装修期租金损失157747元和恢复房屋原装期间损失441692.16元的诉讼请求。一审法院认为，根据双方签订的租赁合同，双方并未对赔偿免租装修期租金损失和恢复房屋原装期间租金损失的违约责任进行约定，殷红在免租装修期结束后也承租了涉案房屋并支付租金，实际租赁期限为两年多，且本案对石现匀主张殷红支付所欠租金、逾期支付违约金、空置期租金损失违约金等费用已予以支持，能够弥补石现匀的损失，故对该两项诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于石现匀主张殷红赔偿损坏电脑硬盘、内存造成的损失17640元的诉讼请求。一审法院认为，双方在签订房屋租赁合同时，对石现匀免费提供给殷红使用的包括60台电脑在内的办公用品制作《物资明细表》并签字确认，双方履行了交接手续，殷红也签字承诺，如有遗失或损坏，照价赔偿。现存放于涉案房屋的电脑存在硬盘、内存条被拆卸损坏的情况，因殷红在合同并未解除的情况下自行搬离涉案房屋，对上述物品没有进行交接，相关的财产损失赔偿责任应当由殷红承担。石现匀主张按照电脑网站上对硬盘、内存的最低报价，赔偿60台电脑的财产损失17640元，在殷红未提交其他相应证据的情况下，一审法院予以确认，对该项诉讼请求予以支持。 关于石现匀主张殷红赔偿物业费损失21032.16元和垃圾清运损失4000元的诉讼请求。因上述两项费用产生于双方的租赁合同尚未解除期间，应当由承租人殷红承担，故对该两项诉讼请求，一审法院予以支持。 关于石现匀主张殷红赔偿房产经纪佣金78870.6元的诉讼请求。一审法院认为，石现匀委托房屋中介公司推荐客户租用涉案房屋约定的服务佣金，系石现匀与他人建立合同关系应当支付的对价，殷红因提前解除合同已承担空置期租金损失违约金，该费用不属于应当由殷红赔偿的损失，况且石现匀也未提交该费用已实际产生的证据，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。 关于石现匀主张殷红支付律师费5000元的诉讼请求。一审法院认为，根据双方签订的租赁合同，一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担，但并未明确约定因守约方向违约方主张权利产生的律师费由违约方承担，石现匀支付的律师费也不属于因殷红违约而必然产生的损失，故该项诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决：一、解除石现匀与殷红于2015年7月22日签订的《房屋租赁合同》；二、殷红于判决发生法律效力之日起十五日内向石现匀支付所欠租金331271元，并以所欠租金331271元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率支付自2017年12月25日起计至实际付清之日止的逾期支付违约金；三、殷红向石现匀支付空置期租金损失违约金110423.04元，以10万元履约保证金抵扣后，殷红于判决发生法律效力之日起十五日内向石现匀支付空置期租金损失违约金10423.04元；四、殷红于判决发生法律效力之日起十五日内向石现匀赔偿损坏电脑损失17640元、物业费损失21032.16元、垃圾清运损失4000元；五、驳回石现匀的本诉其他诉讼请求；六、驳回殷红的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费16579元，由石现匀负担9514元，殷红负担7065元；本案反诉案件受理费2300元，由殷红负担。 二审中，当事人双方均无新证据提交。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，一审判决在事实部分认定殷红已支付2018年2月1日前的租金，双方当事人在二审中对一审认定的事实均无异议。二审中石现匀陈述，其主张的21032.16元物业费损失是2018年4月1日至4月30日的。 本院认为，根据双方上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉房屋租赁合同何时解除，二是殷红是否应支付2018年3月至5月租金，三是一审判决殷红承担一个月的空租期损失是否正确，四是殷红是否应承担2018年4月的物业费。现结合事实和证据分析认定如下： 一、关于双方合同何时解除的问题。对此，殷红主张即使石现匀未同意解除合同，后其与案外人四川大成仓商业管理有限公司于2018年4月21日签订合同，即石现匀用行动表明房屋不再由殷红租赁，故应当认定双方合同于2018年4月21日解除。石现匀则认为自己一直不同意解除合同，就算与案外人签订合同也不能认为石现匀同意解除案涉合同，双方合同应当于2018年6月2日解除。本院认为，第一，合同解除事关当事人之间合同提前终止并涉及双方基于合同所享有的履行利益，当事人解除合同需以其享有合同解除权为前提。本案殷红虽于2018年1月15日以发函方式通知解除合同并愿意按合同约定的保证金金额承担违约责任，但案涉合同关于违约方应承担保证金的违约责任是对享有解除权的守约方可主张的权利的规定，因殷红作为擅自解除合同的违约方并无基于该规定的合同解除权。因此，本案虽然其发出了通知也不发生解除合同的效力。第二，案涉合同因殷红明确表示要求解除合同并已搬离房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、对方当事人有权解除合同的规定，本案应认定石现匀此时有解除合同的权利。同时，该法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”据此，合同解除权属于形成权，当事人应以明确的意思表示通知对方。双方在殷红通知解除合同之后的行为中，石现匀虽与成都全策锦城房地产顾问有限公司签订的合同中载明了与新的承租人于2018年4月21日正式签订另行租赁的合同，但该行为仅涉及其与他人签订租赁合同的事实，而非对殷红作出的明确同意解除合同的意思表示，故不发生合同解除的后果。因此，殷红上诉所提案涉合同应于该日解除、其不应承担违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。第三，因石现匀一直未正式通知或明确同意解除合同，案涉合同应认定一直未予解除，后其以起诉方式要求判令合同解除，基于其享有的合同解除权，案涉合同本应认定其意思表示被法院送达起诉书副本给殷红的2018年7月16日解除，但因石现匀主张的解除之日2018年6月2日早于这一日期，对承租人殷红并无不利，故一审法院认定案涉合同于2018年6月2日解除并无不当。同时，房屋租赁合同的实质是承租人基于对房屋的占有使用支付租金，在出租人实际占有和有效控制房屋的情况下因承租人未实际享有房屋的使用收益，即使合同未解除也不应判令承租人支付租金，因此合同解除日期与承租人应支付租金的截止日期并不必然完全相同，殷红对合同解除之日的异议涉及的实际利益诉求本院在解决租金支付期间的问题中一并予以认定。 二、关于殷红是否应支付截止2018年5月31日之前租金的问题。本院认为，第一，双方均对一审判决认定的殷红已支付2018年2月1日之前的租金无异议，同时一审判决认为部分在认定殷红应支付2018年1月至5月的租金的基础，将殷红已支付的2018年1月、2月的租金予以扣除，实际判令殷红支付的是2018年3月1日至5月31日三个月的租金331271元。对此，殷红认为自己2018年3月搬离案涉房屋后，不应再承担之后租金。本院认为，殷红虽主张其于2018年3月搬离，但未提交任何证明其搬离和交付石现匀实际占有的证据，在不应认定石现匀实际占有房屋且合同尚未解除的情况下，故其上诉所提仅应支付2018年3月前的租金的上诉意见不能成立，本院不予采纳。第二，石现匀与成都全策锦城房地产顾问有限公司签订的合同中载明，2018年4月21日石现匀与四川大成仓商业管理有限公司签订了新的租赁合同，因案涉房屋面积达1314.56平方米，另行租赁通常需要以实际占用控制房屋为前提，加之石现匀本案主张另行出租房屋所产生的中介佣金，可印证其已实际另行出租的事实，故石现匀上述签约的行为表明此时石现匀已经实际占有案涉房屋，此时再让殷红支付租金与承租人应根据其实际对房屋的使用支付租金的性质不符，因此本案认定殷红支付租金的时间截止到石现匀与他人签订租赁合同的2018年4月21日较为符合双方的履行情况，也更有利于对各方利益的合理保护。因此，殷红应支付租金的期间为2018年3月1日至同年4月21日，租金共计110423.04+110423.04/30×21=187719.17元。因此，殷红关于其支付租金的截止日期为2018年4月21日的上诉意见成立，本院予以采纳；一审判决认定殷红应支付租金的期间存在错误，本院予以纠正。 三、关于一审判决殷红承担一个月空租期租金违约金是否正确的问题。本院认为，案涉合同约定，在承租人违约导致合同解除的情况下，承租人除应支付欠付租金的违约金，并在一个月租金范围内扣除其交付的保证金，因后者与合同解除明确相关且金额较为确定，故应认定为合同解除情况下殷红违约应承担的违约金。因案涉合同解除时的月租金为110423.04元，高于殷红已支付的10万元保证金，因此一审判决在判令殷红为欠付的租金支付违约金的之外，另认定其按一个月租金标准另外承担10423.04元的违约金正确，本院予以维持。 四、关于殷红是否应当承担2018年4月物业费的问题。本院认为，石现匀于2018年4月21日取得了案涉房屋的实际控制权，在此之前案涉房屋一直由殷红控制，故殷红应当承担2018年4月21日前的物业费等相关费用，石现匀在一审中主张殷红支付2018年4月全部物业费21032.16元的诉讼请求部分成立，本案应认定殷红承担2018年4月1至21日的物业费14723元（21032.16÷30×21）。因此，殷红所提不应支付2018年4月物业费的上诉意见部分成立，本院予以支持。 对于殷红所提一审判决对相关物业费票据认定前后矛盾，不应判令其承担物业费的问题，本院审查认为，一审判决在事实部分之所以认为殷红提交的2018年3月之前的物业费票据无关联性，是因为石现匀起诉主张的是2018年4月的物业费，而殷红提供的证据仅反映的是其交纳2018年3月及之前物业费的事实，故其与石现匀的诉求与本案争议无关，一审法院认定无关联性，同时基于石现匀提交物业费票据的真实性、合法性和关联性，认定有关事实并不存在矛盾。因此，殷红关于一审判决采信证据前后矛盾的上诉意见系其对一审法院认定的错误理解，本院不予采纳。 综上所述，上诉人殷红的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初7122号民事判决的第一、三、六项，即：解除石现匀与殷红于2015年7月22日签订的《房屋租赁合同》；殷红向石现匀支付空置期租金损失违约金110423.04元，以10万元履约保证金抵扣后，殷红于判决发生法律效力之日起十五日内向石现匀支付空置期租金损失违约金10423.04元；驳回殷红的反诉诉讼请求。 二、撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初7122号名师判决的第二、四、五项，即：殷红于判决发生法律效力之日起十五日内向石现匀支付所欠租金331271元，并以所欠租金331271元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率支付自2017年12月25日起计至实际付清之日止的逾期支付违约金；殷红于判决发生法律效力之日起十五日内向石现匀赔偿损坏电脑损失17640元、物业费损失21032.16元、垃圾清运损失4000元；驳回石现匀的本诉其他诉讼请求。 三、殷红于本判决生效之日起十日内向石现匀支付租金187719.17元和违约金（以187719.17元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年12月25日起计算至实际付清之日止）； 四、殷红于本判决发生法律效力之日起十五日内向石现匀赔偿损坏电脑损失17640元、物业费损失14723元、垃圾清运费损失4000元； 五、驳回石现匀的本诉其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费共18879元，由石现匀负担13679元，殷红负担5200元；二审案件受理费16579元，由石现匀负担2500元，殷红负担14079元。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  袁晟翔 二〇一九年九月十一日 书记员  方丽雯