黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初10136号原告（反诉被告）：哈尔滨嘉泽物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区保健路与征仪路交汇处大众新城小区313栋1—2层3号，统一社会信用代码912301035654391764。法定代表人：刘洪亮，职务总经理。委托诉讼代理人：汲晓明，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：张奇，女，该公司法务助理。被告（反诉原告）：张文革，男，1964年8月11日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区，委托诉讼代理人：张香云（与张文革系夫妻关系），住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：吴红，黑龙江兴安律师事务所律师。原告（反诉被告）哈尔滨嘉泽物业管理有限公司（以下简称嘉泽物业公司）与被告（反诉原告）张文革物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）嘉泽物业公司的委托诉讼代理人汲晓明、张奇，被告（反诉原告）张文革及其委托诉讼代理人张香云、吴红，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉泽物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业管理费17819元，2013年8月10日至2018年12月31日，并承担逾期付款银行贷款利息1827元，利息暂计至2018年12月31日，起诉后至判决生效期继续计算；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系南岗区永丰大街219盟科万城小区业主，居住在小区*号楼*单元*室，建筑面积123.88平方米。原告自该小区2012年进户起即承接该小区物业管理服务，物业服务费标准为建筑面积每平方米每月1.40元，电梯费根据政府规定，被告每月应缴纳102元。原告迄今仍在为该小区提供物业服务。被告自2013年8月以来始终未缴纳物业服务费及电梯费，迄今已经拖欠原告费用总计17819元，依法应承担逾期贷款利息1827元。原告曾多次向被告催要，被告以各种理由拒不缴纳。为维护原告合法权益，并维持小区的正常管理服务秩序，原告无奈提起本案诉讼，恳请人民法院支持原告的诉请。张文革对本诉辩称，答辩人在2012年入户盟科万城小区，答辩人在2012年8月12日入户前就交纳了物业费3305元，在答辩人搬家过程中，答辩人发现窗户不好使，就找到原告，原告承诺在3日内维修好，答辩人入户综合验收单上有当时入户不合格的项目：换锁、窗户坏了及大白脱落。在2012年9月27日，答辩人在此小区房屋里的“LG47LW600-CB”液晶彩色电视价值8299元及具有收藏价值的古生物化石一块丢失，当时答辩人报案到王岗镇派出所，有报警案件登记表为证。答辩人在入户此小区前就和原告签订了物业管理服务协议并交纳了物业费，此小区是全封闭式的管理，答辩人所交的物业费也是按照全封闭式小区物业费的价格交纳的，按照协议所规定的内容，原告没有尽到其服务管理的义务，导致答辩人物品的丢失，原告人没有按照物业管理服务协议第三条第六款、第七款、第八款之规定，原告没有尽到坚持巡检制度，记录清晰完整，及时消除不安全隐患，也没有在自接到报修之时起，三日内处理完毕，也没有在规定的时间内对答辩人房屋漏雨的房屋进行维修，更谈不上维修合格率达到100%。在此事件发生后，答辩人多次找到物业曹经理，曹经理说房子给你修，丢失的物品从物业费中扣，当时答辩人也同意了当时的解决方案，但是，对于房屋漏雨物业迟迟也不给维修，就是到答辩人家看看就走，没有采取任何维修的行动，所以，原告没有尽到物业服务协议的对住户的义务，所以答辩人不同意交纳物业管理费用。相反原告还要承担因为其没有尽到义务给答辩人造成的损失承担赔偿责任。张文革向本院提出反诉请求：1、由被反诉人赔偿反诉人因物业管理不善而被盗的损失人民币20000元；2、被反诉人返还购房发票（物业非法扣留）；3、被反诉人维修房屋漏水问题；4、被反诉人承担本诉及反诉的诉讼费用。事实和理由：反诉人于2012年8月份入住该小区，但在入户一个多月后即2012年9月27日即因为被反诉人没有履行物业合同及没有尽到管理义务造成反诉人家及邻居二家被盗。当时反诉人的损失有：液晶电视一台、古生物化石一块、欧米伽手表一块、二条芙蓉王烟等共价值人民币2万元。反诉人所住房屋存在多种问题，经多次与物业协商，该物业公司拖延或根本没有解决问题。因物业公司管理不善，没有对防火通道及时关闭和该房屋的窗户因质量问题根本无法关闭。入户门锁没有及时维修，故在入住后一个月就造成小偷从窗户进入盗窃，给反诉人造成损失，物业公司当时同意给我赔偿，但一直没有兑现。该房屋因质量问题存在漏水现象，经多次与物业沟通，并没有得到解决，被反诉人违反物业服务合同的约定，因物业公司未尽到合同义务及法律义务，给我造成了精神上和金钱上的不可弥补的损失，根据民事诉讼法及物业管理条例相关法律规定，故诉至贵院。嘉泽物业公司对反诉辩称，张文革所提出的事实和理由不能成立，完全是为了拒绝缴纳物业费。反诉原告所诉丢失物品，没有任何证据证明。没有人看见被告有电视、化石丢失，即使该问题确实存在，应由公安机关负责侦查，并由犯罪嫌疑人赔偿，不能因为反诉被告负责小区安全秩序就应赔偿。小区秩序只是其中一项，还包括保洁、上下水维护、电梯等，不能仅仅因为其中一项没有达到反诉原告的满意，就拒绝缴纳全部物业费。关于房屋漏水问题，该问题并不在反诉被告维修范围内，而是应由开发公司予以保修。反诉被告所应履行的义务仅是接到通知后，通知开发公司进行保修，保修期满内屋面的改造应由维修基金解决。在接到报修后已经与各个保修单位进行联系，保修单位也已经多次进行屋面修缮。现在还没有解决，我们还可以联系保修单位进行修缮，这不是我们管理单位应尽的义务。综上所述，反诉被告作为物业管理单位已经履行了全部义务，并且也有大量的资金支出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、嘉泽物业公司举示的证据二进户通知单，张文革未签字，张文革不予认可，不予采信。2、嘉泽物业公司举示的证据四物业服务等级和收费标准备案表，系嘉泽物业公司合法备案，予以采信。3、嘉泽物业公司举示的证据五物业管理服务协议，系双方合法签订，予以采信。4、嘉泽物业公司举示的证据六照片七张，能够证明嘉泽物业公司对物业费进行过催收，予以采信。5、张文革举示的证据四购物发票收藏证书、证据五报警案件登记表，用以证明其所受损失情况，但嘉泽物业公司非侵权责任人，不应对张文革作为刑事案件被害人产生的损失承担责任，因此对该份证据不予采信。6、张文革举示的证据六七照片视频，能够张文革家中情况，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉泽物业公司自哈尔滨市盟科万城小区建成后持续为该小区提供物业服务至今，张文革系该小区业主。2012年8月12日，嘉泽物业公司与张文革签订了《物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务。张文革自2013年8月10日起便没有向嘉泽物业公司交纳过物业费，嘉泽物业公司对此多次催缴。截至2018年12月31日，张文革共欠缴物业费17819元。张文革所住房屋为顶楼，存在漏水情况，嘉泽物业公司一直未予维修。本院认为，嘉泽物业公司为盟科万城小区提供物业服务，张文革系该小区业主，应当按照双方签订的物业服务协议及时交纳物业费，其未及时交纳，构成违约，应当承担违约责任。对于嘉泽物业公司要求张文革交纳物业费、逾期利息的诉讼请求，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。张文革反诉要求嘉泽物业公司给付被盗损失20000元，但嘉泽物业公司非张文革所受损失的侵权人，张文革的该项主张没有法律依据，本院不予支持。张文革要求嘉泽物业公司返还购房发票，但对此未举示证据加以证明，本院不予支持。嘉泽物业公司作为物业服务公司，应当对所服务小区的公共部位加以维修，在张文革就漏水问题报修后，其不予维修，系不履行合同义务，张文革要求其维修房屋漏水问题符合合同约定，本院予以支持。综上所述，对于嘉泽物业公司提出的诉讼请求，本院予以支持，对于张文革提出的反诉请求，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：张文革于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨嘉泽物业管理有限公司物业费17819元、逾期利息1827元（自2019年1月1日起的逾期利息，按本金17819元，中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；哈尔滨嘉泽物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内为张文革维修房屋漏水问题；三、驳回张文革的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，减半收取计146元，由张文革负担；反诉费150元，由哈尔滨嘉泽物业管理有限公司负担25元，由张文革负担125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  关海东二〇一九年九月三日书记员  孟祥录