广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5661号上诉人（原审原告）：何守明（HOSAUMING），男，1950年4月8日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟东，（何守明外甥），住广东省**。被上诉人（原审被告）：中山市南朗镇榄边村民委员会，住所地广东省中山市南朗镇榄边四街**，组织机构代码C0389326X。负责人：陈建彬，该村委会主任。委托诉讼代理人：阮玉怡，广东瀛嵪律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢炽鹏，广东瀛嵪律师事务所实习律师。上诉人何守明因与被上诉人中山市南朗镇榄边村民委员会（以下简称榄边村委会）宅基地使用权纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何守明上诉请求：1.撤销一审判决第二项,改判支持何守明一审主张的其他诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定涉案土地为宅基地使用权纠纷是错误的，虽然涉案土地为集体土地，但何守明受让的是集体建设用地，远高于当时宅基地价格，本案案由应为建设用地使用权纠纷。一审法院以《土地管理法》第六十三条的规定为由，认定涉案土地买卖无法履行错误，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》并不禁止集体建设用地转让；二、本案并未过诉讼时效，双方的转让合同合法有效，双方并未约定办证履行期限，榄边村委会从未告知何时办理办证手续。本案亦不存在何守明知道或应当知道权利被侵害的事实。一审法院以《土地管理法》时间作为何守明知道或应当知道自己权利受损的时间明显加重了何守明的责任。即使认定本案合同无效，榄边村委会对此亦负有重大过错，应当赔偿因此造成的损失。何守明在2017年5月发现案涉土地被第三方建设经交涉无果后，于2018年1月3日提起本案诉讼，未过三年的诉讼时效。榄边村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回何守明的上诉请求，维持原判。本案现在的证据无法证明案涉用地是集体建设用地的性质，即便是集体建设用地的性质，按照当时实施的土地管理法以及现行法律规定，集体土地不能转让，包括宅基地和集体建设用地，所以即便是集体建设用地，也不能转让。何守明提到的广东省集体建设用地流转管理办法所规定的转让的情形，都是有条件的，要符合相应的情形才能转让，本案所涉及的地块并不符合上述管理办法中所规定可以转让的情形。关于诉讼时效的问题，本案诉讼时效不仅过了三年的诉讼时效规定，也过了20年最长保护时效的期限，榄边村委会于1993年已将案涉土地交给何守明使用，到现在已经超过了20年。何守明在起诉状中也提到等了5年也没有收到办证通知，所以进一步说明了何守明知道要办理相关证照，但是何守明并没有向榄边村委会申请办理，也没有采取相应的法律途径要求榄边村委会予以办理，而且据村委会的人了解，当时办理证照并不需要村委会通知可自行去办理，而且一审法院在庭审中问为何这么长时间不去办理相关证照，何守明的回答是因自己的时间和经济原因不去办理，并不是榄边村委会的原因。所以现在这种情况完全是因为何守明自己的行为导致自己的权利没有得到实现，其过错在于何守明本人。关于支付土地差价损失的问题，何守明未能提供相应的证据予以证明他实际损失金额的来源，而且造成现在的结果是何守明自己的原因，所以他的损失应该由自己承担。还有需要说明的是，现在案涉的地块，在此之前已经变更过几个使用权人了，在变更第一个使用权人的时候，就与作为村集体的榄边村委会无关，不像何守明所说的有不当得利几十万元的情况存在，所以不同意支付土地差价损失。关于利息支付的问题，本案基于自愿退回48000元，故不同意支付利息，退一步来说，假如要收利息的话，也不同意按照对方所说的民间借贷的利息来处理，应该要按银行活期利率来计算。关于精神损害费的问题，本案并不涉及人身损害，所以何守明的该项诉求没有事实和法律依据。何守明向一审法院起诉请求：1.判令榄边村委会向何守明赔偿土地差价损失40万元（因利息不足以弥补榄边村委会违法、违约给何守明造成的损失）；2.判令榄边村委会向何守明退还购地款48000元及利息[从1993年8月16日起至2015年8月31日，按中国人民银行同期同类贷款利率（五年以上）的4倍计算；从2015年9月1日起至付清之日止，按年利率24%计算；暂计至2017年12月19日止，利息共计373529.34元]；3.判令榄边村委会向何守明支付精神损害费30000元。一审法院认定事实：榄边管理区系榄边村委会的前身。1998年7月17日，中共中山市委员会、中山市人民政府印发《关于撤销农村管理区实行民主选举村民委员会的通知》，决定在中山市撤销农村管理区，实行民主选举村民委员会。1993年8月16日，何守明向榄边管理区交纳48000元购地款。榄边管理区为何守明出具收款收据，确认收到购地款48000元，并在收款收据上写明“4分”字样。双方没有签订土地使用权转让合同。诉讼中，何守明申请证人出庭作证，一审法院予以准许。证人阮帝寿作证称：⑴证人在上世纪九十年代任榄边管理区副书记，证人知道何守明在一九九几年有向榄边管理区购买一块地，该地块在现在榄边村委会的正对面，为集体土地，当时丈量土地时，证人有在现场，何守明未在现场，是其叔叔代理的。⑵何守明当时将购地款交给了榄边管理区，由出纳收取。⑶一审法院询问：“是否清楚榄边管理区收钱后涉案地块有无实际给了何守明？”证人回答：“当时何守明在香港，十几年都没有回来，是何守明叔叔帮何守明购买地块的。”⑷面对榄边村委会“涉案土地当时卖给香港人能否办得了证？”的发问，证人答：“应该可以。”何守明在诉讼中陈述称：⑴其购买的涉案土地为集体土地。⑵其原为榄边管理区的居民，于1972年左右去了香港，并于次年成为香港永久性居民。⑶面对一审法院“当时丈量土地有无出图纸给何守明？”的询问，何守明回答：“没有图纸，丈量后就在土地四个角打了四个桩确定范围。”⑷一审法院询问：“现在四个桩是否还在？”何守明回答：“早就消失没有了。”⑸何守明称购买土地是为了建房。对一审法院“既然在1993年就把购买土地的钱交了，为何一直没有办证？”的询问，何守明回答：“因为当时不清楚，以为只要购买了就行了，有钱就建房，没有钱就迟点建，当时很多人都是这样的，买了就出去了。”⑹一审法院询问：“购买了土地为何长时间不建房子？”何守明回答：“当时我有两个儿子，一个9岁，一个3岁，一个人挣钱养家，想建也没有钱建。”2018年1月3日，何守明向一审法院提起诉讼，主张上述实体权利。另外，双方当事人在诉讼中共同向一审法院提出申请，要求给予一个月时间让双方庭外和解，一审法院予以准许。期限届满之后，双方未能达成调解协议。一审法院认为，何守明向榄边管理区购买集体土地用于建房，本案系宅基地使用权转让纠纷。双方争议的焦点为：一、合同的效力问题；二、何守明的诉讼请求是否超过了诉讼时效。关于焦点一。根据《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第二条第四款“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”的规定，何守明于1993年8月16日与榄边管理区之间形成的宅基地使用权转让合同合法有效。关于焦点二。何守明与榄边管理区之间的宅基地使用权转让合同合法有效。根据《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第十条“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。”的规定，涉案宅基地使用权的转让必须到相关部门办理土地权属变更登记手续。从何守明在诉讼中的陈述来看，没有及时到相关部门办理土地权属变更登记手续是因为何守明的自身原因造成的。之后的《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该法从公布之日（2004年8月28日）实施。依照新的法律规定，何守明所购买的宅基地由于之前一直没有办理土地权属变更登记手续，双方之间形成的宅基地使用权转让合同自2004年8月28日起已事实上无法继续履行。何守明从2004年8月28日起应当知道其权利受到损害，及时向榄边村委会主张退还购地款等债权。何守明直到2018年1月3日才向一审法院提起诉讼，要求榄边村委会退还购地款及其利息并赔偿损失。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，何守明的诉讼请求，明显超过了三年的诉讼时效，不予支持。鉴于榄边村委会自愿退还48000元，不违反法律法规的强制性规定，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、榄边村委会于一审判决生效之日起七日内向何守明退还购地款48000元；二、驳回何守明的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12315元，减半收取6158元（何守明已预交），由何守明负担5811元，由榄边村委会负担347元（榄边村委会于一审判决生效之日起七日内将该347元迳付给何守明）。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为涉港宅基地使用权纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律。”的规定，一审法院适用内地法律作为准据法并无不当，本院予以维持。围绕何守明的上诉请求，本案的争议焦点为：1.案涉宅基地转让合同的效力；2.何守明的上诉主张是否成立。关于焦点一。何守明主张案涉土地为集体建设用地，但其并未提交证据予以证明，对此本院不予采信，故一审法院认定何守明与榄边村委会形成宅基地使用权转让合同关系并无不当，而根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，何守明与榄边村委会之间形成的宅基地使用权转让合同无效。关于焦点二。因何守明与榄边村委会的宅基地使用权转让合同无效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。何守明与榄边村委会签订的宅基地使用权转让合同因此后颁布实施的《中华人民共和国土地管理法》被认定为无效合同，该合同无效非因双方的过错导致，故何守明上诉主张的土地差价以及利息损失、精神损失费等没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人何守明的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元（上诉人何守明已预交），由上诉人何守明负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇一九年九月四日书记员  周芷铭