云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0702民初682号原告：陈某，男，2010年5月9日生，住重庆市渝**。法定代理人：周征，女，1970年6月6日生，住重庆市渝**。委托代理人（特别授权代理）：于红霞，重庆天伸律师事务所律师。被告：丽江红树林旅游文化地产开发有限公司。法定代表人：张卫军，系公司执行董事。公司住所：云南省丽江市古城区束河街道俄古罗片区丽江复华壹号院。委托代理人（特别授权代理）：和孟臣，系该公司法务。原告陈某与被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理，原告陈某委托代理人于红霞、被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司委托代理人和孟臣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈某向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告双方于2018年7月6日签订的丽江复华壹号院﹒悦境第60幢第1层101号房屋买卖合同；2、请求判决被告返还原告全额购房款共计人民币4520000元；3、请求判决被告向原告支付违约金人民币135600元；4、请求判决被告以购房款4,520,000元为基数自逾期交房之日起按照同期银行贷款利息支付原告利息损失至被告实际退还原告购房款之日止。（暂计算至起诉之日购房利息损失为73082元）；5、请求判令被告承担本案诉讼费用及保全费用。事由与理由原告与被告于2018年7月6日签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于云南省丽江市古城区开文及龙泉居委会的房屋一套，房产名称：为丽江复华壹号院．悦境第60幢第1层101号，房屋总价款为4520000元。被告应于2018年10月30日交付房屋。根据《房屋买卖合同》约定，2018年10月24日，原告向被告支付房屋全额房款4520000元，被告向原告出具了发票。原告已经依约交付了房款，但被告至今未交付该房屋，已构成根本违约，被告应全额返还原告的购房款以及违约金和银行同期利息。根据《房屋买卖合同》附件十一《补充协议》第46页第2条的约定，被告应当承担逾期交房的违约金，具体金额为：房款4520000×约定违约金3%+房款4520000×银行同期贷款利率4.35%（1年期同期贷款利率）×逾期天数134（暂计算至起诉之日）435600十73082=208682元。原告认为，被告的行为违背了合同约定，构成根本违约。尽管《房屋买卖合同》附件十一《补充协议》第46页第2条的约定，逾期180日后（即2019年4月28日），原告才能行使合同解除权，但被告已经逾期134日无法交付房屋，且至案件开庭之日涉案房屋还处于停工状态，被告以自己的行为已表明已表明被告到期已无能力继续履行合同，因此，原告根据《合同法》第六十八条关于不安抗辩权的规定，行使不安抗辩权要求解除合同，要求被告支付原告诉讼请求的所有事项。被告的行为损害了原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，请求保护原告合法权益支持原告所有诉讼请求，判如所请。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司辩称，原告未按合同要求解除合同，且并未与被告公司进行相应解除合同协商事宜，且也未达到相应的解除合同条件，故请法院驳回原告的相应诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据1原告及法定代理人身份证复印件、证据2商品房买卖合同、证据3增值税普通发票被告质证均无异议，对上述证据均予以采信，作为认定案件事实的依据。根据当事人的陈述及本院依法确认的证据，本院认定法律事实如下：2018年7月6日，原告陈某作为买受人与作为出卖人的被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人以出让方式取得坐落于古城区开文及龙泉居委会地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为丽国用（2015）第××号，土地使用面积为197136.23平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商业用地，土地使用权终止日期为2053年12月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为丽江复华壹号．悦境项目，建设工程规划许可证号为建字第530700201600023号，建筑工程施工许可证号为533200201610280101。该商品房已有丽江市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为预许字号（2016—8）号。该商品房为丽江复华壹号．悦境项目60幢（栋）1单元1层101号，用途为非住宅，该商品房单价为每平方米人民币44270.33元，总价款为人民币4520000元，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币200000元，该定金于签订合同时抵作商品房价款。签订合同当日即2018年7月6日，买受人向出卖人支付该商品房房款（含定金）人民币1520573.93元，在2018年8月20日支付房款452000元，在2018年9月20日前支付房款人民币1356000元。出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将商品房交付买受人，买受人给予出卖人90日宽展期（自约定交付日期次日计算）。宽展期内，合同继续履行，出卖人无须向买受人承担违约责任。宽展期满仍未交付的，则双方同意按照自宽展期届满之次日起之实际交付之日（实际交付日期不超过约定交付日180日的）止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。逾期超180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不超过中国人民银行同期贷款利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。合同还对其他事项作了约定。原告陈某法定代理人周征代原告在买受人处签字。2018年10月24日，被告向原告出具一份云南增值税普通发票，写明陈某房地产预收款，销售自行开发的房地产项目预收款人民币4520000元。被告陈述涉案房产至今没有按约定交付，没有交付的原因是公司资金问题,现场无人施工，房屋内装均未完成，具备继续施工条件，但何时能继续施工不清楚。原告因申请诉讼保全支出申请费5000元。现原告诉至本院要求解除合同，并要求被告退还购房款和承担违约责任。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业，将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告双方于2018年7月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。但被告在原告按约定支付购房款后，未按双方约定的交付条件和交付时间履行交付房屋义务。至2019年3月21日，已超过约定交房时间140天，并超宽展期50天，被告仍未向原告交房，且案涉房屋至今未达到约定的交房条件，依然处于停工状态。为此，原告根据《中华人民共和国合同法》第六十八条提起诉讼，并以不安抗辩权向被告表达了解除合同的意愿。被告应诉至今仍未确定何时能向原告交付房屋，其行为已构成根本违约。原告主张解除合同，由被告退还购房款，并按合同约定支付违约金和利息损失（以购房款为基数，自逾期交房之日起按照同期银行贷款利息计算至被告实际退还原告购房款之日止），有事实和法律依据，应予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第四项、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈某与被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于2018年7月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告陈某购房款4520000元，并支付违约金135600元；三、被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，以购房款4520000元为基数向原告陈某支付自逾期交房之日起按照同期银行贷款利率计算至被告实际退还原告购房款之日止的利息。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44630元、保全申请费5000元，由被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  李玉良审 判 员  杨艳柳人民陪审员  和茂青二〇一九年九月九日书 记 员  王 钦【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】