福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初3261号 原告：昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司，住所地：福建省连江县潘渡乡贵安村科技大楼。 负责人：郑长建，副总经理。 委托诉讼代理人：董院星、邹勇，系该公司员工。 被告：吴家明，男，1993年11月23日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：吴晨威（系吴家明父亲），男，1970年8月20日出生，汉族，住福建省古田县。 原告昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司（以下简称昆明世纪城物业）与被告吴家明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告昆明世纪城物业的委托代理人董院星、邹勇、被告吴家明及其委托诉讼代理人吴晨威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 昆明世纪城物业向本院提出诉讼请求：1.判令吴家明立即支付2015年1月1日起至2019年6月30日期间所拖欠的物业管理费9463.86元和违约金（从2015年1月1日起以2103.08元为基数按每日千分之三的标准支付违约金至实际付清之日止）；2.由吴家明承担本案全部诉讼费用。事实与理由：昆明世纪城物业受福建欢乐天地置业有限公司选聘，作为该公司所开发的“贵安新天地”项目物业管理服务单位。吴家明作为连江县贵安新天地贵祥苑8#401单元物业买受人与昆明世纪城物业签订了《临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》，合同约定由昆明世纪城物业对贵安新天地提供前期物业管理事宜，吴家明对《临时管理规约》及《贵安新天地前期物业服务合同》的内容予以认可，并愿意接受昆明世纪城物业提供的物业管理服务。根据《临时管理规约》第31条约定，业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以向法院起诉，并按业主所欠费用加收千分之三滞纳金。根据《贵安新天地前期物业服务合同》第32条约定，甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三标准向乙方支付违约金。吴家明于2013年10月30日收房，昆明世纪城物业依约为吴家明提供物业管理服务，但是吴家明自2015年1月1日起至2019年6月30日期间，拖欠昆明世纪城物业的物业管理费9463.86元（129.82㎡×1.35元/月/㎡×54个月）。经昆明世纪城物业多次催告，吴家明拒不缴纳。诉讼中，昆明世纪城物业放弃对要求吴家明支付违约金。 吴家明辩称，其欠物业费是事实，但基于以下理由才不缴纳物业费。第一，其住在贵安新天地贵祥苑8#401单元，但小区的垃圾池在其家楼下，每天都堆积大量装修垃圾，两年的时间里，其一家人都生活在垃圾堆旁边，且垃圾清运的噪音也影响到正常休息，其多次向物业反映但未得到妥善处理。第二，在住期间，因其拖欠物业费而被列入车辆管理黑名单，导致其无法在自己购买的车库正常停车，后因此发生争吵，小区门口车辆出入的杆被其弄断，经派出所调解，其赔偿了一千元钱，物业才允许其车辆进出。调解中物业承诺会妥善处理，上门道歉，但至今仍未兑现。由于其欠缴物业费，物业使用各种威胁手段。第三，其购房时承诺的是温泉入住，但至今未兑现。 本院经审理认定事实如下：昆明世纪城物业与福建欢乐天地置业有限责任公司签订了《临时管理规约》，含附件《贵安新天地前期物业服务合同》、《前期物业服务标准》。《临时管理规约》约定“第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：贵安新天地；物业类型：住宅……第十八条本物业管理区域内禁止下列行为：……5、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物、装修废料；……第三十一条业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收千分之三滞纳金。……第三十九条本临时规约自首位业主承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主管理规约》生效之日终止。”附件《贵安新天地前期物业服务合同》约定“物业建设单位（甲方）：福建欢乐天地置业有限责任公司……物业服务企业（乙方）：昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司……第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：贵安新天地；物业类型：住宅座落位置：福州市连江县贵安旅游度假区；……第五条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅：1.2元／月?平方米（贵雅苑、贵香苑、贵邦苑）；1.35元／月?平方米（贵荣苑、贵阁苑、贵祥苑、贵邸苑）以上物业服务费不含水电费分摊，物业管理区域内的公共水电能耗（如停车场、电梯运行电费）每月按实由全体业主（或使用人）分摊。……第二十三条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；……第三十条本合同期限自签订之日起开始，自本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。第三十一条本合同自双方签章之日起生效。”附件《前期物业服务标准》约定：“（三）公共区域的环境卫生维护1、对垃圾桶、果皮箱及时实施维护保洁，并实行垃圾装袋。每天至少收集生活垃圾1次、清运1次。果皮箱、垃圾桶每周清洗1次，保持果皮箱、垃圾桶清洁、无异味。垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。”吴家明签署《承诺书》一份，承诺已详细阅读了《贵安新天地前期物业服务合同》等。昆明世纪城物业系物业服务企业，为福建省连江县潘渡乡贵安新天地提供物业服务。吴家明为福建省连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵祥苑8#楼4层401单元的业主，该单元房建筑面积为129.61㎡，每月每平方米按1.35元交纳物业服务费。吴家明缴纳了2014年9月1日至2014年12月31日的物业管理费701.04元，自2015年1月1日至2019年6月30止累计拖欠物业服务费9448.57元（129.61㎡*1.35元/月/m*54个月）。昆明世纪城物业分别于2018年3月28日、2019年5月20日通过向小区公告栏及贵祥苑8幢显眼位置粘贴物业费催缴通知单催告吴家明交纳上述费用，另分别于2018年4月2日、2019年5月28日通过邮政特快专递向吴家明寄送物业费催费通知单的方式催收其拖欠的物业服务费，但吴家明仍未交纳。诉讼中，昆明世纪城物业放弃对要求吴家明支付违约金。 上述事实，有当事人陈述及昆明世纪城物业提供的《临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》、《承诺书》、《入伙手续书》、《商品房买卖合同》、《物业费催缴通知单》、《记账联》等证据所证实。经审查，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同，是一种合法的物业服务合同形式，在福建省连江县潘渡乡贵安新天地业主选聘新的物业服务企业之前，昆明世纪城物业及福建省连江县潘渡乡贵安新天地全体业主均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。昆明世纪城物业与福建欢乐天地置业有限责任公司签订的《贵安新天地前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思的表现，虽未注明签订时间、无法定代表人签字，但双方均加盖了公章，且吴家明签了承诺书，承诺已详细阅读了《贵安新天地前期物业服务合同》，承认昆明世纪城物业的服务并按合同标准缴纳了2014年9月1日至2014年12月31日的物业管理费701.04元，该合同已实际履行，对吴家明有约束力。昆明世纪城物业依约向吴家明提供物业服务，有权按约定收取物业服务费；吴家明作为业主，有交纳物业服务费的义务。现吴家明拖欠物业服务费，违反了合同的约定，昆明世纪城物业主张吴家明交纳物业服务费依法予以支持，但昆明世纪城物业对物业费的计算有误，本院予以调整。吴家明辩解其因昆明世纪城物业对其楼下垃圾池管理不到位、物业公司将其列入车辆管理黑名单、温泉入住的承诺未兑现等原因拒交物业费，但以上辩称只能说明昆明世纪城物业的物业管理有瑕疵,不能证明昆明世纪城物业未提供相应的物业管理服务，吴家明的抗辩意见不构成其拒交物业费的理由，本院不予采纳。关于违约金,从查明的事实看，昆明世纪城物业在管理服务时在服务质量上的确存在一定的瑕疵,出现瑕疵后与业主沟通不到位,不应收取违约金，昆明世纪城物业在诉讼中自愿放弃要求吴家明缴纳违约金，是对自己权利的处分，本院予以准予。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 吴家明应在本判决生效之日起十日内支付昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司物业服务费9448.57元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费206元，减半收取103元，由吴家明负担25元，由昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司负担78元。 本判决为终审判决。 审判员  兰丽群 二〇一九年九月二十八日 法官助理张炎梅 书记员张校 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。