江西省上高县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0923民初1746号 原告：江西上高县恒隆房地产开发有限公司。 法定代表人：陈小平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李涛涛，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭琴，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被告：袁豪。 第三人：中国建设银行股份有限公司上高支行。 法定代表人：蒙飞，该行行长。 委托诉讼代理人：喻得成，江西阳宇律师事务所律师。 原告江西上高县恒隆房地产开发有限公司（以下称恒隆房地产公司）与被告袁豪、第三人中国建设银行股份有限公司上高支行（以下称上高建行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒隆房地产公司的委托诉讼代理人李涛涛、彭琴，第三人上高建行的委托诉讼代理人喻得成到庭参加诉讼。被告袁豪经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告恒隆房地产向本院提出如下诉讼请求：1、请求解除原告与被告于2015年8月11日签订的合同《商品房买卖合同》及《补充协议》。2、请求被告将紫金国际2栋2单元1508号房归还给原告，并无条件配合原告办理该套房屋撤销登记备案手续。3、请求被告向原告支付代其偿还的银行贷款57951.33元，并承担因逾期偿还产生的利息（暂计算至起诉之日，以后续实际发生为准，直至被告清偿所有贷款本息）。4、请求被告向原告支付人民币22500元的违约金（以商品房总价款5%的违约金为计算依据）。5、本案的律师代理费人民币10000元由被告承担。6、请求被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2015年8月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告按揭购买由原告开发的位于上高县和平路26号紫金国际第2幢2单元1508号房，建筑面积为98.56平方米，单价为4565.75元，总价款450000元。后因被告资金困难，原告为了保证被告顺利办理贷款，原告为其垫付了首付款人民币135000元。之后，被告袁豪与第三人上高建行签订《个人住房借款合同》，申请按揭贷款315000元，原告作为保证人向银行承担阶段保证责任，保证期限至产权发放转抵押之日止。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四中的《补充协议》第七条第六项中约定“买受人应按其与贷款银行签订的《个人住房借款合同》的约定及时还贷款本息；出卖人为买受人按揭担保提供担保责任。在担保期间，如因买受人原因未按时还本付息而导致出卖人承担担保责任的，买受人应自收到出卖人还款通知5天内归还出卖人代偿款项，并按照出卖人代偿款项的千分之一每日向出卖人支付违约金；违约金自银行向出卖人扣款之日起计算至买受人向出卖人还清代偿款项之日为止；如买受人累计3个月不按约定向银行足额支付贷款本息，出卖人有权解除合同，买受人除应偿还出卖人代偿款项外，还应向出卖人支付商品房总价款5%的违约金。出卖人在扣除相关费用（包括但不限于营业税、增值税、违约金、诉讼费、律师费、执行费等）后无息返还买受人已支付的购房款，购房款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权向买受人追偿。”被告袁豪自2017年2月23日起因资金发生困难，从未偿还过银行按揭贷款，第三人每月从原告的保证金账户扣划资金用于偿还被告的按揭贷款，截止起诉之日，原告累计代被告偿还银行贷款资金为57951.33元，第三人仍将继续扣划。因此，原告有权解除商品房买卖合同，并收回房屋，并要求被告追偿代偿款本息及要求其承担违约责任。原告于2019年5月10日向被告发出《收回房屋通知书》，按合同约定被告应在收函后7日内将房屋交给原告，截止起诉之日，被告未予以理会。被告袁豪的行为已构成根本违约，给原告造成严重的经济损失。原告多次向被告催讨欠款，被告一直以各种理由搪塞原告，至今也一直未归还原告首付款及代偿款本息。因此，原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，息请贵院依法支持原告的诉讼请求。 第三人上高建行述称，1、第三人作为购房按揭贷款的银行，不是本案的当事人，原告在诉请中也没有要求第三人承担任何义务；2、袁豪违约并不影响与第三人签订的借款合同及原告的担保责任，第三人有权要求原告继续承担保证责任，直到将欠付的银行贷款本息付清为止。 被告袁豪未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年8月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的“紫金国际”2栋2单元1508号商品房，建筑面积为98.56平方米，购房总价为450000元。被告采用分期付款方式按期付款，签合同当日付首付款135000元，银行按揭金额315000元。合同约定，被告逾期付款超过30天，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款1%向原告支付违约金。同日，原、被告签订《补充协议》，约定如被告累计3个月不按约向银行足额支付贷款本息，原告有权解除合同，被告除应偿还原告代偿款项外，还应当向原告支付商品房总价款5%的违约金。出卖人在扣除相关费用（包括律师费等）后无息退还买受人已支付的购房款。 2015年8月12日，原告（甲方）与被告袁豪的父亲袁礼贵（乙方）签订《零首付补充协议》，约定甲方同意向乙方垫付首付款135000元，乙方保证在2016年5月28日前全部付清给甲方。如果乙方违约没有按时付清购房款（包括首付款、按揭款、办证费用等其它应交款项），则乙方自愿同意在《商品房买卖合同》的处罚条例基础上再增加100000元赔偿因甲方为乙方垫付首付款的甲方利息损失和其它劳务损失等，也自愿同意甲方随时依法有权收回乙方所购买的房屋向市场出售，且出售后损失部分由乙方承担，溢价部分由甲方所得。 2015年8月14日，原、被告签订的《商品房买卖合同》已于在上高县房地产开发管理办公室登记备案。 2015年9月10日，原告恒隆房地产公司、被告袁豪与第三人上高建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定袁豪向上高建行借款315000元，用于购置涉案房产，借款期限为2015年8月17日至2035年8月17日，担保方式为抵押加阶段性保证。上高建行在借款合同生效后，将按揭款315000元全部打入原告的账户中。借款合同签订后，袁豪按合同约定向上高建行支付按揭款到2017年1月7日，共支付本息33132.64元（包括本金13104.17元，利息20028.47元），之后未再支付。后上高建行直接从原告的账户中扣划保证金，至2019年5月30日，第三人共在原告账户中划扣代偿款人民币57951.33元（包括本金24467.83元，利息、罚息33483.5元）。至今，袁豪也未按约向原告偿还原告垫付的首付款135000元。 另查，原告因本案诉讼，支出律师费10000元。 以上事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《零首付补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、律师费发票及当事人的陈述予以证实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。 一、对于《商品房买卖合同》及《补充协议》是否能够解除的问题。双方签订的《补充协议》约定，如被告累计3个月不按约向银行偿还按揭款，原告有权解除合同，现被告至今已有两年多未向上高建行偿还过按揭款，原告代偿的按揭款及垫付的首付款至今尚未归还，被告也未实际占有使用房屋，因此，原告诉请解除《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。 二、对于《商品房买卖合同》解除后法律后果的问题。《商品房买卖合同》依法解除后，买卖合同双方应当恢复到商品房买卖合同订立前的状态，即被告应向原告返还房屋，并配合办理撤销商品房备案登记。对于《商品房买卖合同》解除后《个人住房（商业用房）借款合同》的效力问题。商品房买卖合同与借款合同的关系属于关联关系，借款的目的就是为了购买房屋，因此，商品房买卖合同是借款合同的存在前提。当商品房买卖合同因不能继续履行而被解除时，借款合同也因合同目的落空而随之被依法解除。因此，本案中《个人住房（商业用房）借款合同》也同时解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，借款合同解除时，原告应当将收受的购房款返还给担保权人即上高建行，至2019年5月30日，原告和被告已向上高建行偿还部分按揭款，因此，原告还需向上高建行返还剩余按揭款的本息。该条款同时约定出卖人应当向买受人返还购房款，但本案中被告的首付款是原告垫付的，因此，原告不需要再向被告返还首付款。对于被告前期已经向第三人支付的按揭款本息33132.64元（包括本金13104.17元，利息20028.47元），由于原告应向第三人返还的剩余按揭款中可扣除以上本金13104.17元，而本案中违约方为被告，因此被告已经支付的利息20028.47元应由被告自行承担，原告仅需向被告返还被告已支付的按揭款本金13104.17元。对于原告垫付的按揭款57951.33元（截至2019年5月30日，包括本金24467.83元，利息及罚息33483.5元），因原告应向第三人返还的剩余借款可扣除以上本金24467.83元，原告已垫付的利息及罚息33483.5元，属原告的实际损失，被告应向原告赔偿。互为抵扣后，被告还应赔偿原告损失20379.33元=33483.5元-13104.17元。 三、对于原告请求被告支付违约金22500元（以商品房总价款5%计算依据）及律师费10000元的主张，因双方在补充协议中已明确约定违约责任条款，该违约责任条款的约定未超出法律规定的范围，合同虽然解除，但不影响合同中结算和清理条款的效力，因此，对于原告的该违约金22500元及律师费10000元的主张，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条，第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西上高县恒隆房地产开发有限公司与被告袁豪签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。 二、被告袁豪在本判决生效后十日内将紫金国际2栋2单元1508号房归还给原告江西上高县恒隆房地产开发有限公司，并配合原告江西上高县恒隆房地产开发有限公司办理该套房屋撤销登记备案手续。 三、被告袁豪在本判决生效后十日内向原告江西上高县恒隆房地产开发有限公司支付违约金22500元、律师费10000元、损失20379.33元，共计52879.33元。 四、解除原告江西上高县恒隆房地产开发有限公司、被告袁豪、第三人中国建设银行股份有限公司上高支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。 五、原告江西上高县恒隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国建设银行股份有限公司上高支行返还剩余购房贷款及利息。 执行款汇入本院执行款专户：开户名上高县人民法院，开户银行九江银行上高支行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8538元，由被告袁豪承担。 如逾期履行，权利人可在本判决生效之日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，缴纳上诉费至江西省宜春市中级人民法院设于中国农业银行宜春经济开发区支行账上，逾期按自动放弃上诉处理。 审 判 长  简家瑛 人民陪审员  丁桂生 人民陪审员  郭惠芬 二〇一九年九月十九日 法官助理余婷 书记员漆华