广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初2079号原告：斗门区光明电线厂，统一社会信用代码92440400X175002554，住所地广东省珠海市斗门区。经营者：梁叶平。委托诉讼代理人：蒙晋伟，广东两广律师事务所律师。被告：珠海祥旺彩钢板有限公司，统一社会信用代码91440400338208319A，住所地广东省珠海市斗门区。法定代表人：吴正祥，执行董事兼经理。原告斗门区光明电线厂与被告珠海祥旺彩钢板有限公司（以下简称：祥旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告斗门区光明电线厂的委托诉讼代理人蒙晋伟、被告祥旺公司的法定代表人吴正祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告斗门区光明电线厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的关于租赁珠海市斗门区乾务镇珠峰大道新河段北2号新建厂房《工业厂房租赁合同》及补充的《厂房分租协议》；2.判令被告立即从珠海市斗门区乾务镇珠峰大道新河段北2号新建厂房将其物品全部搬离及令其人员全部撤走，并立即将该工业厂房交还给原告；3.判令原告没收被告交付的租房押金20,000元；4.判令被告支付拖欠的租金69,000元（拖欠租金从2019年1月1日起算，暂计至2019年6月30日，暂计6个月，月租金为11,500元，租金计算到被告将租赁物交还给原告之日止）；5.判令被告支付逾期支付租金的违约金2,070元（以拖欠租金69,000元为本金，按3%的标准计算违约金，从2019年1月1日起算，暂计至2019年6月30日，暂计6个月，违约金计算到付清租金之日止）：6.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将第1项诉讼请求撤回，并明确上述诉请中的租金实为占有使用费。事实和理由：原被告在2015年4月10日签订一份《工业厂房租赁合同》，原告将自己所有的坐落于珠海市斗门区乾务镇珠峰大道新河段北2号新建厂房出租给被告。租赁期是2015年5月1日至2021年4月30日。第一年月租金为17,500元。每个月5日前一次性缴清当月月租。租赁面积为14000平方米。双方签署合同后，被告仅支付了押金20,000元。后来，双方以及珠海市久和包装材料有限公司在2017年3月28日签订了一份《厂房分租协议》，约定乙方（被告）实际租赁面积由原来的1400平方米变更为920平方米。原被告双方履行租赁合同初时，还比较正常，但是被告在2018年10月份开始拖欠原告租金。原告在2019年5月16日向被告发出《催款通知书》，要求其在2019年5月16日收到催款通知后的20日内付清欠租金额，否则将依据租赁合同约定解除租赁合同，以及要求被告承担诉讼费、律师费等。但是被告逾期未付清所欠租金，仅仅支付了2018年10、11、12三个月的租金，其余欠租没有支付。原告为了维护自身的合法权益，特至诉至法院。被告祥旺公司辩称：原被告有签订协议，约定2019年7月底结清房租，否则要支付3%利息。由于支付时间还没有到期，原告就提起了本案诉讼，所以被告就没有再向原告支付租金，诉讼费不应由被告承担，被告是同意支付租金的，但不同意解除《工业厂房租赁合同》及《厂房分租协议》。且由于原告没有取得案涉租赁物的房产证，导致被告无法取得消防证，导致了被告亏损。原告斗门区光明电线厂围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.工业厂房租赁合同1份；2.厂房分租协议1份；3.催款通知书1份；4.承诺书1份；5.租金收据3份；6.不动产权登记表1份；7.国有土地使用权证1份；8.建设用地规划许可证1份；9.房地产权证1份；10.消防验收意见1份。被告祥旺公司对其辩称没有提交证据予以证明。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、7、8能够反映案件的真实情况、与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的内容应以本院的认定为准。原告提交的证据6、9、10所对应的建筑物系案涉租赁物钢架结构厂房旁边的总层数为2层的钢筋混凝土结构建筑物，与本案纠纷无关，本院对该三份证据不予确认。根据原被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月10日，原告（作为出租方、甲方）与被告（作为承租方、乙方）签订《工业厂房租赁合同》，约定甲方将坐落在珠海市斗门区乾务镇珠峰大道新河段北2号新建厂房租赁给乙方，厂房类型为钢架结构，地面**厂房，建筑面积为1400平方米，厂区内露天水泥地面公用面积与相关公用设施为公共使用，东围墙旧简易房改造为工人宿舍和食堂，厂房西门口留足货车进出地方，靠西围墙提供森源公司自资搭建食堂，盖瓦房屋租给森源公司员工住宿使用；厂房自签订合同后5天内交付保证金，即自2015年6月1日起计算缴纳租金；厂房租赁期自2015年5月1日起至2021年4月30日止，租赁期为6年；每月每平方米建筑面积租金为12.5元（不含税），该厂房一层共1400平方米，月租金为17,500元，年租金为210,000元，第一年至第三年的租金按每月每平方米建筑面积租金12.5元收取（不含税），第四年起月租金递增10%，之后每三年递增一次，以此类推，若增幅超过市场价格时，可经双方协商重新调整，甲乙双方签订合同时，乙方应向甲方交付两个月厂房租金为保证金，保证金为35,000元，乙方必须依时在每月5日前向甲方支付厂房当月租金；租赁期间，使用该厂房所发生的水费、电费、电话通讯费等一切由乙方承担，并在收到缴费通知后，向相关部门缴付费用，不得拖欠；乙方在租赁期间不得向外转租，如若将厂房部分转租，需事先征得甲方的书面同意，新租户必须与甲方重新签订租赁合同，不得擅自中途转租，否则甲方不再退还保证金，并终止本租赁合同。2017年3月28日，原告（甲方）、被告（乙方）与案外人珠海市久和包装材料有限公司（丙方）签订《厂房分租协议》，约定应乙方要求，为了减轻乙方的租金负担，经三方同意乙方现将原承租的1400平方米厂房其中的480平方米（西面）分租给珠海市久和包装材料有限公司使用，乙方并负责出资安装分隔间板墙，分租后4月1日起乙方实际使用厂房面积为920平方米，分租后丙方再与甲方签订租赁合同，向甲方交付保证金和厂房租金，乙方分租后的920平方米厂房面积，将继续执行原合同签订的各项有关事宜。2019年5月16日，原告向被告发出《催款通知书》，通知被告自2018年10月起至今已欠原告共8个月租金，共92,000元，请被告接到本通知后20日内付清以上欠款，否则原告将按合同约定解除合同，并要求被告赔偿因此产生的诉讼费、保全费、律师费等一切经济损失。2019年6月10日，被告的法定代表人吴正祥在上述《催款通知书》的背面书写：“本人保证在2019年6月底结清房租，否则按3%滞纳金计算，并在7月底终止合同”，并盖上被告的公章。庭审中，原被告一致确认被告已向原告交纳20,000元保证金，从2017年4月1日起，被告实际承租的面积为920平方米，每月应交租金为11,500元，被告从2019年1月起欠租。本院认为，一、原被告签订的《工业厂房租赁合同》的效力问题。关于原告出租给被告的位于珠海市××区××镇××大道××河段北××层钢架结构厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原被告于2015年4月10日签订的《工业厂房租赁合同》应为无效合同。原被告以及第三人在2017年3月28日签订的《厂房分租协议》中约定的“被告分租后的920平方米厂房面积，将继续执行原合同签订的各项有关事宜”亦为无效约定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方者有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应从案涉厂房腾退并返还给原告。二、关于原告主张的占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告主张被告应按每月11,500元支付从2019年1月1日起至实际腾退之日止的占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。由于原被告签订的《工业厂房租赁合同》为无效合同，合同中关于没收保证金的约定亦属无效。原告主张没收被告交付的保证金20,000元没有依据，本院不予支持。虽然被告在本案中未提起反诉要求原告返还保证金20,000元，但为了减少双方当事人的诉累，本案将原告应向被告返还的保证金20,000元抵扣部分被告应支付的占有使用费。经核算，2019年1月1日至2019年9月30日期间的占用使用费为103,500元（11,500元/月9个月=103,500元），抵扣被告已支付的20,000元保证金，被告仍需支付83,500元。三、关于违约金问题。被告在2019年6月10日在《催款通知书》背面书写承诺，保证在2019年6月底结清费用，否则按3%滞纳金计算，实质是双方对被告应支付其拖欠费用对原告造成的损失的约定，该约定合法有效。故原告主张的违约金实为被告逾期支付占有使用费对原告造成的损失。原告主张被告支付的损失为总欠付的占用使用费的3%，被告对此表示无异议，故对原告该主张本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海祥旺彩钢板有限公司于本判决生效之日起十日内腾退珠海市斗门区乾务镇珠峰大道新河段北2号厂房，并将上述厂房返还给原告斗门区光明电线厂；二、被告珠海祥旺彩钢板有限公司于本判决生效之日起十日内向原告斗门区光明电线厂支付2019年1月1日至2019年9月30日的占用使用费83,500元和自2019年10月1日起至实际腾退之日止的占有使用费（以每月11,500元的标准计算）；三、被告珠海祥旺彩钢板有限公司于本判决生效之日起十日内向原告斗门区光明电线厂支付逾期付款损失（上述第二项需支付的占有使用费的3%）；四、驳回原告斗门区光明电线厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,096元减半收取计2,548元（原告斗门区光明电线厂已预交），由原告斗门区光明电线厂负担255元，被告珠海祥旺彩钢板有限公司负担2,293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 何 莹二〇一九年九月三十日书记员 张凯东附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方者有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。