山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁13民终8895号上诉人（原审原告）：王京连，女，1964年10月10日出生，汉族，居民，住费县经济开发区。上诉人（原审原告）：韦飞，男，1985年1月16日出生，汉族，居民，住费县经济开发区。以上二上诉人的委托诉讼代理人：桑印章，山东钟罗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廉开永，男，1987年9月1日出生，汉族，居民，住费县。委托诉讼代理人：冉颖，山东信誉永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁兆娟，山东信誉永恒律师事务所律师。上诉人王京连、韦飞因与被上诉人廉开永确认合同无效纠纷一案，不服山东省费县人民法院（2018）鲁1325民初2947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人王京连、韦飞的共同的委托诉讼代理人桑印章，被上诉人廉开永的委托诉讼代理人丁兆娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王京连、韦飞共同上诉请求：1.撤销(2018)鲁1325民初2947号民事判决，对本案进行改判。2.本案的上诉费用由廉开永承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定涉案房屋买卖合同依法成立，为有效合同，转让行为合法有效错误。王京连、韦飞将其所占用的宅基地转让给廉开永的行为是无效的，因为廉开永在受让涉案房屋及宅基地时，其户口不在费县经济开发区西洪沟村，不应享有该村的宅基地及其房屋。根据《物权法》及《宪法》第十条规定，宅基地属于集体所有，其所有权属于村集体，是一种特殊的所有权。本村村民基于集体成员身份对宅基地拥有的是用益物权，只有使用及受益的权利，有特殊身份性质及福利性质，而无权处分。根据《合同法》规定，无权处分人处分他人（村集体）财产，未经所有权人同意或事后未取得处分权的，处分行为无效。《土地管理法》第六十三条规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者非法出租用于非农业建设”。本案中，涉案房屋系农村住宅，建设该房屋的宅基地系费县经济开发区西洪沟村集体所有，该宅基地的所有权人系西洪沟村集体，王京连、韦飞只是使用权人。王京连、韦飞之所以能够使用该宅基地，是基于西洪沟村村民的特殊身份，如果不是西洪沟村民，则不应享有使用该宅基地的权利。虽然王京连、韦飞对该宅基地有使用权，但无处分权，无权转让涉案房屋占用的宅基地；再者说，廉开永在购买涉案房屋时，其户口不在西洪沟村，不是该村村民，依法不应享有西洪沟村宅基地的使用权。根据相关法律规定及最高人民法院第八次全国法院民事审判工作会议关于农村宅基地买卖案件形成的意见：在国家确定的宅基地制度改革非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效，合同无效后，买受人请求返还购房款及利息、以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。由此可见，因廉开永在购买涉案房屋时不是费县经济开发区西洪沟村的村民，在该村不应享有宅基地及住房，王京连、韦飞擅自转让给廉开永涉案房屋及宅基地的行为应为无效。二、一审判决适用法律错误。因一审判决认定事实错误，导致其适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应予以改判，请求二审查明事实，依法撤销(2018)鲁1325民初2947号民事判决，对本案进行改判，支持王京连、韦飞的上诉请求。廉开永辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，廉开永与王京连、韦飞之间的房屋买卖合同系有效合同。王京连、韦飞的上诉请求不能成立，请求予以驳回。一、王京连、韦飞与廉开永订立的房屋买卖合同并不违反法律强制性规定。王京连、韦飞与廉开永订立的房屋买卖合同约定是王京连、韦飞将购房屋出售转让给廉开永，如确认该合同无效应根据《合同法》第五十二条规第五款的规定“只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方法规、行政规章为依据”，即除了法律、行政法规之外，即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。而我国目前并没有任何一部法律或行政法规对农村居民转让房屋所有权作出禁止性规定，也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类房屋的买卖合同，只要符合合同法关于有效合同的其他要件，依法应当认定为有效合同。故，本案房屋买卖行为不存在“违反法律、行政法规禁止性规定”而应认定无效的情形，王京连、韦飞与廉开永之间的房屋买卖行为应当认定为有效。二、王京连、韦飞主张的涉案房屋属农村宅基地没有依据，《物权法》、《土地管理法》中关于农村宅基地、集体土地使用权的相关条款不适用于本案的房屋买卖行为。本案中涉案房屋所在的西洪沟村早已规划入费县县城城市规划区内，目前正在实施的拆迁行为内容为“东城改造”，可见西洪沟村已经纳入了城市规划区，所属房屋不属于农村房屋而属于城市规划区内的城市私房，即便土地属于集体性质也非不可转让的房屋、土地，因此王京连、韦飞主张的《物权法》、《土地管理法》等法律条款并不适用于王京连、韦飞与廉开永之间的房屋买卖行为。三、王京连、韦飞在上诉状中主张适用的《会议纪要》不能作为本案的审判依据。王京连、韦飞认为依据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》应当认定房屋买卖合同无效。廉开永认为该理由不能成立。首先，该会议纪要不是法律法规，不能作为案件审理判决的法定依据，仅能起到指导作用。其次，在该会议纪要中标题为“关于农村房屋买卖问题”内的第19条规定的是“对国家确定的宅基地制度改革试点地区之外的非试点地区的农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖无效”，这里需要我们注意的是，该条款是针对农村的农民转让出售房屋的规定。而农村是不同于城市、城镇以从事农业生产为主的劳动者聚居的地方。农民即是以从事农业为主的劳动者。而本案诉争房屋所在地系费县城区，西洪沟村也没有可以提供给居民进行耕种的土地，显然不是农村的范围，王京连、韦飞也并非是以从事农业生产为主要生活来源的农民。因此，诉争房屋所属土地并不属于农村宅基地，因此该会议纪要显然不适用于本案，不能作为案件审判依据。四、王京连、韦飞是因涉案房产在费县政府正在实施的“东城改造”范围内，因拆迁补偿获得较大增值而反悔要求确认转让行为无效。费县政府正在实施的“东城改造”，使得原房屋价值已经增值，在此情形下王京连、韦飞主张转让无效的行为，违反了民事活动所应当遵循的最基本的诚实信用原则，合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，当市场行情变化而使履行合同带来的不利益大于因承担合同无效责任而丧失的利益时，如果允许一方以合同无效为借口而逃避合同的义务，必然会助长市场经济活动中不讲信誉、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的现象，损害交易主体的合理期待，不利于合同的严守和强化交易中的诚实观念，亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基，故王京连、韦飞主张转让无效显然违反合同法诚实守信的基本原则。综上所述，王京连、韦飞的上诉理由于法无据，依法不能成立。请求二审法院查明事实后予以驳回，维持原判。王京连、韦飞共同向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认王京连、韦飞与廉开永间的转让行为无效（涉案价值100000元）；2.本案的诉讼费由廉开永承担。一审法院认定如下事实：王京连为韦飞的母亲。2011年4月2日，韦飞与廉开永口头达成协议，韦飞将登记在其名下的房屋以16万元的价格卖给廉开永。同日，廉开永将14万元现金交给韦飞，韦飞并为廉开永出具收据一份，剩余2万元廉开永通过银行转账的方式支付给韦飞。2011年4月14日，韦飞、廉开永均到费县房地产管理局签订了房屋买卖契约（红契、白契），双方同意于2011年4年14日由韦飞将涉案房屋正式交付给廉开永，韦飞、廉开永分别在红契、白契上签字捺印。2011年4月26日，韦飞协助廉开永在费县房地产管理局办理了涉案房屋的变更登记手续，费县房地产管理局将涉案房屋变更登记在廉开永名下，并为廉开永颁发了费房私字第Ｓ0××99号房权证。因暂时不能办理土地使用权变更登记，韦飞将房屋所属登记在王京进名下的集体土地使用证交付给廉开永。此后，涉案房屋一直由廉开永家人居住，并对房屋进行了修缮。2011年8月3日，西洪沟村民委员会向廉开永收取3000元的水电路配套管理费。庭审中，王京连陈述其曾用名为王京进，但未提交有权机关出具的相关证明证实。费县经济开发区西洪沟村现因“费县东城改造项目”进行拆迁补偿安置事宜。一审法院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》的规定，当事人可以对债权请求权提起诉讼时效抗辩。本案系确认合同无效纠纷，王京连、韦飞的诉讼请求不属于债权请求权，故对廉开永辩称已过诉讼时效的答辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定，依法成立的合同，受法律保护；第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。各方当事人对涉案房屋买卖合同的真实性无异议，该合同亦符合成立的基本要件，对合同的依法成立予以确认。依照合同法第五十二条的规定，合同无效必须存在规定情形或是违反了法律、行政法规的强制性规定。现就房屋买卖合同是否有效分析如下：一、涉案房屋买卖合同是否存在合同无效的情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。而强制性规定可以分为效力性强制规定和管理性强制规定。如果法律行为违反强制性规定或者禁止规定，但是并不必然导致行为无效，为管理性强制规定；导致行为无效的，则为效力性强制规定。管理性强制规定旨在管理和处罚违反规定的行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为在私法上的效力；效力性强制规定着重违反行为的法律行为价值，故应否认其法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定。本案中，韦飞将涉案房屋卖给廉开永，并到费县房地产管理局协助办理了房权证变更登记手续，廉开永购买涉案房屋后并未改变土地之上房屋的住宅用途，故涉案房屋买卖合同不存在“违反法律、行政法规强制性规定”而认定无效的情形。二、涉案房屋所在的费县经济开发区西洪沟村已纳入费县城市规划范围，韦飞已将涉案房屋卖给廉开永，达十年之久，廉开永系非本集体经济组织成员，王京连、韦飞并非诉讼时才知晓，在拆迁过程中因涉案房屋被纳入城市规划而获得拆迁补偿权益，房屋价值已经升值，在此情形下王京连、韦飞主张合同无效的行为，违反了民事活动所应遵循的基本的诚实信用原则，合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，当因市场行情变化而使履行合同带来的不利益大于因承担合同无效责任而丧失的利益时，如果允许一方以合同无效为借口而逃避合同义务，必然助长市场经济活动中不讲信誉、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的现象，损害交易主体的合理期待，不利于合同的严守和强化交易中的诚实观念，亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。综上所述，涉案房屋买卖合同依法成立，且不存在合同无效的情形，为有效合同，转让行为亦合法有效。王京连、韦飞要求确认与廉开永间的房屋转让行为无效有违诚实信用原则，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回王京连、韦飞的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由王京连、韦飞承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王京连、韦飞提供了两份证据，证据一，费县国土资源局的证明材料，证实费县经济开发区原西洪沟村宅基地土地使用权的性质是集体用地；证据二，临沂市中级人民法院的民事判决书（2016）鲁13民终64号，是和本案一样的案件，都是集体土地，一审也是判决买卖关系有效，二审改判了，该案例适用本案，证实，王京连、韦飞所举的案件所涉及的土地不是集体性质的土地，是国有土地，与本案无关联性，不能证实廉开永方的主张。廉开永质证称，证据一，有异议，西洪沟村土地并非全部为集体土地，廉开永房屋项下的土地使用为国有。该证明证实开发区原西洪沟村宅基地土地使用权性质为集体用地，但这并不能否定西洪沟村已经划归经济开发区，并已纳入城市规划区，其土地房产由土地管理局房管局进行管理，农村宅基地及其房产其管理机构是乡镇土地所以及建设局、农房所，而规划区内的土地房屋管理单位为国土局、房地产管理局，这也是为什么房产能在房管局办理登记，并经第三人与廉开永协商同意，能在房管局办理过户的主要原因；证据二，这份判决书最后一页内容模糊，不能看出判决书的内容，而且该判决书所记录的判决书内容与本案并不相符，并非是因东城改造而对房屋买卖合同反悔的情形，且该判决书中并没有确定房屋已经办理过户的事实，该判决与本案争议的情形并不相同，不能作为认定本案事实的证据采信。另外，需要说明的是鲁公庙社区的房屋在2012年时土地性质也没有变更为国有土地，鲁公庙社区土地的性质在2018年鲁公庙社区891人还复议到省法制办，征地并没有进行完毕，这在王京连、韦飞提交的两份判决书中均能体现。本院认证如下：证据一，国土局出具的材料的真实性、合法性、关联性本院予以认定，系本案的有效证据。证据二，真实性、合法性本院予以认定，司法力争追求各个判例判决结果的一致性，但是，我国不是判例法国家，该案又不是最高人民法院发布的指导性案例，该案的判决结果与本案的判决结果之间不能认定存在关联性，故，该判例，不为本案的有效证据。本院认定：上诉人在二审中提供的证据对一审法院认定的事实没有影响。一审法院亦认定土地性质仍为集体所有制土地，非国有土地。上诉人与被上诉人仅对适用法律及合同是有效合同、还是无效合同发生争议。对案件事实无争议。二审法院认定的案件事实与一审法院认定的案件事实一致。本院认为，本案存在如下焦点问题，分述如下：一、法律对无效合同的规定。及现行法律、行政法规没有规定农村房屋买卖涉宅基地使用权转让无效。1、法律对无效合同的规定。1-1，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。1-2，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。1-3，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。2、现行法律对宅基地使用权转让的规定。2-1，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。该条仅规定：单位和个人进行建设需要使用土地必须申请使用国有土地，村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地。对村民出售房屋及房屋所占用的宅基地使用权是否准许，是否有效、无效，没有作出规定。2-2，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准”。该条仅规定：农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。对村民出售房屋及房屋所占用的宅基地使用权是否准许，是否有效、是否无效，没有作出规定。2-3，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。该条仅规定：“一户一宅”原则，“一户一宅”原则不是评价合同效力的效力性规定，这在司法实务中已经达成共识，况且，该条款已经明确规定农村村民可以出卖其住房，其后果仅是不能再申请宅基地，而不是合同无效。且根据《物权法》第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，这一规定实际上明示农村宅基地使用权是可以转让的。2-4，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。首先，《土地管理法》第63条的立法目的是限制农用地转为建设用地。而宅基地本身即为建设用地，在非本集体经济组织成员购买农村房屋的情况下，使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质。其次，从文义解释的角度看，第63条不过是禁止将集体土地的使用权以出让、转让或者出租的形式用于非农业建设，并未禁止已在集体土地上合法建造的房屋及其土地使用权的转让，也未禁止农村村民出卖其房屋，当然更谈不上禁止非本集体经济组织成员购买农村房屋的问题。综上所述，我国现行法律并未禁止宅基地转让。3、行政法规对宅基地使用权转让的规定。国务院及有关部门的文件明确禁止农村房屋流通。3-1，明确禁止城镇居民购买农村房屋的是国务院及其有关部门发布的文件。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）明确要求：“农民的房屋不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建房屋，有关部门不得为违法建造和购买的房屋发放土地使用证和房产证。”2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）则指出：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）又强调：“农村房屋用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民房屋或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发[2008]1号）则重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民房屋或‘小产权房’。”上述文件都明确禁止城镇居民到农村购买房屋、宅基地。但是，值得注意的是，国务院的上述文件，只是明确了农民房屋不得向城镇居民出售，并未规定农村房屋是否能够向其他集体经济组织成员出售。继发文明令禁止城镇居民购买农村房屋之后，国务院有关部门又为农村房屋的流通设置了第二道防线——不动产登记的禁止。建设部2008年发布的《房屋登记办法》第87条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”3-2，但是，根据《立法法》第70条规定“行政法规由总理签署国务院令公布”，上述规定均非行政法规，只能算是国家政策，我国行政法规并未禁止宅基地转让。有裁判观点认为《物权法》第153条规定了宅基地的转让适用“国家有关规定”以及《民法通则》第6条规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”，并依据上述国家政策认定农村房屋买卖合同无效。但是，2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”，没有再次规定“法律没有规定的，应当遵守国家政策”。3-3，且，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条明确规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，上述规定并非行政法规，不能援引《合同法》第52条第5项来认定合同无效。即便是国家政策，也只是禁止城镇居民购买农村宅基地和房屋，对于农村村民购买另一集体经济组织成员的房屋和宅基地并未禁止。3-4，综上，纵观我国现行法律、行政法规，没有禁止性规定确认集体经济组织以外的人购买宅基地之上房屋的行为无效，即便是国家相关政策，也仅是限制城镇居民购买农村住宅和宅基地，对于不同集体经济组织的农村村民之间房屋买卖并未禁止。二、最高人民法院对农村房屋买卖涉宅基地使用权转让的指导性意见。4-1，《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）第15条规定：在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。4-2，《2015年全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第35条规定：“现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”4-3，2015年12月24日，最高人民法院民事审判第一庭庭长程新文《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第七关于涉农案件的审理问题之第二个问题：关于农村房屋买卖问题。这是社会主义新农村建设中的重大问题，这个问题比较复杂，我们的总体意见是，要密切关注国家相关政策规定，在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。但是可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。4-4，2016年11月30日，最高人民法院公布了《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。三、山东省高级人民法院对农村房屋买卖涉宅基地使用权转让的指导性意见。5-1，2005年《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知》(鲁高法〔2005〕201号)五关于房地产纠纷案件的处理问题之（三）关于农村私有房屋买卖合同的效力问题。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，会议认为，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。5-2，2008年《山东省高级人民法院民事审判工作会议纪要》(鲁高法【2008】243号)六关于房地产案件和《物权法》适用中若干问题的处理之（三）关于城镇居民购买农村村民私有房屋和“小产权房”的效力问题。宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系。对于建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的买卖问题，我国法律包括物权法均没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条第2款规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。法律也明确规定禁止农村宅基地随意转让和抵押，可见，国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物，因此，人民法院应当按照《2005年全省民事审判工作座谈会纪要》的意见，据此认定城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。对于本集体经济组织之外的其他集体经济组织成员购买农村居民宅基地和住宅的，应当如何处理，法律未明确规定。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，因此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效。对于农村集体经济组织自行开发的“小产权房”的买卖问题，按照我国现行房地产管理法规的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，由此，集体经济组织开发“小产权房”的行为是不受法律保护的，买卖“小产权房”合同实质上变相买卖农村宅基地，也不可能办理物权变动手续，因此，“小产权房”的买卖合同也应当认定为无效。四、其他省市高级人民法院对农村房屋买卖涉宅基地使用权转让指导性意见。6-1，根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》（京高法发[2004]391号）、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（2006年9月14日），对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。除此之外，农村房屋买卖合同原则上应认定无效。6-2，根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》（2012年3月5日）第13、14条之规定，城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同；除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，也应当认定为无效合同。6-3，根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2001]42号）第12条之规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。6-4，根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一[2004]4号），对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定为有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。五、认定农村房屋买卖合同有效的几种例外情况根据上述各地法院及最高院的意见，关于农村房屋买卖合同的法律效力问题审判原则为以无效为原则，以有效为例外。考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力。7-1，出卖人将宅基地上所建房屋卖给城市居民前或同时，该房屋所占宅基地因征用已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。7-2，城市居民购买农村私有房屋后，如果已购房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。7-3，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人购房后已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，出卖人请求确认买卖合同无效的，不予支持。7-4，买受方协议签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。7-5，1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。1999年1月1日，第九届全国人大常委会第四次会议于1998年8月29日修订通过的《土地管理法》开始实施，明确地将城镇非农业户口居民建住宅使用集体土地的权限取消，并进一步确定农村宅基地使用权的主体性，即宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利。在此之前，国家有关立法及政策均未规定禁止城镇居民及其他集体经济组织成员购买农村房屋。1999年1月1日以前的司法实践中也承认城镇居民及其他集体经济组织成员可以购买农村房屋。1984年《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”7-6，非本集体经济组织成员购买农村房屋后又将该房屋出售给其他本集体经济组织成员的。对同一房屋经多次转让的效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。六、诚实信用原则适用与合同效力强行性规范之间的关系问题。即是应不应当赋予诚实信用原则修正、变更具体法律规则这一功能的问题。8-1，山东省高级人民法院2008民事审判工作会议纪要(鲁高法【2008】243号)七、其他问题之（一）关于诚实信用原则的适用问题。诚实信用原则是民法特别是债法中的“帝王规则”，对于民事审判实践具有统率作用。民法通则从基本法的角度规定了诚实信用原则，要求民事主体从事民事活动时，要以诚实守信，以善意的方式履行法定和约定的义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实信用也是构建和谐社会的基本要求。当前，一些民事主体违反诚实信用原则，不守合同、不重信用、见利忘义的情况还比较多，特别是在债权债务领域，信用低下，欠债不还，把经营风险转嫁给国家或者他人；有的违约方恶意主张合同无效，损害守约方利益。因此，人民法院要充分适用诚实信用原则，以裁判手段制裁不守信用一方，保护诚实守信一方。对于以自己不履行合同的约定义务，违背诚信原则反而主张合同无效的，要认真分析其是否属于恶意抗辩，不能草率支持。裁判结果不能让失信者在经济上占任何便宜。在具体案件中，如果适用某一条款的结果可能会使不守信用者获取不正当利益，就应考虑所适用法律的价值取向，是否存在两种解释，或采用体系解释方法、利益衡量方法，做有利于诚实守信方的解释，保护其合法利益。8-2，本院同意一审法院对本案适用诚实信用原则的论述。不再赘述。8-3，诚实信用原则是一个内涵极为丰富的原则，不能仅从文义方面理解，还应联系它的立法目的理解。诚实信用原则的立法目的，在于反对一切非道德的、不正当的行为，维护商品经济和市民社会生活的正常秩序和安全。因此，从这个角度讲，完全可以把诚实信用原则表述为反不正当行为的原则，并将此原则在农村房屋买卖合同无效处理中充分运用，根据案件的实际情况，以诚信原则为裁量导向，判决驳回原告(即出卖方)返还房屋的诉讼请求。七、本案情况。本案中，2011年4月2日，韦飞与廉开永口头达成协议，韦飞将房屋以16万元的价格卖给廉开永。同日，廉开永将14万元现金交给韦飞，韦飞并为廉开永出具收据一份，剩余2万元廉开永通过银行转账的方式支付给韦飞。2011年4月14日，韦飞、廉开永均到费县房地产管理局签订了房屋买卖契约（红契、白契）。2011年4月26日，韦飞协助廉开永在费县房地产管理局办理了涉案房屋的变更登记手续，费县房地产管理局将涉案房屋变更登记在廉开永名下，并为廉开永颁发了费房私字Ｓ0××99号号房权证。其买卖房屋的行为已经有批准权的机关批准且经当地集体经济组织同意，且房屋买卖合同已履行完毕，该买卖行为未损害集体及社会公共利益，故本案双方之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，依法应当认定有效。本院基于上述“七”中的本案情况，及基于以上7-2、六中的情形，对上诉人要求确认合同无效的上诉请求，不予支持。综上所述，王京连、韦飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王京连、韦飞负担。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊法官助理葛志龙法官助理朱萱萱二〇一九年九月三十日书记员季玲玲