河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终1683号上诉人（原审被告）：张卫东，男，汉族，1971年12月29日出生，住漯河市郾城区。被上诉人（原审原告）：漯河市淞江民族饭店有限公司。住所地：漯河市郾城区嵩山路淞江民族饭店22号楼102号。统一社会信用代码：91411102681754667F。法定代表人：马爱琴，公司董事长。委托诉讼代理人：张营超，河南强正律师事务所律师。上诉人张卫东因与被上诉人漯河市淞江民族饭店有限公司（以下简称淞江饭店）租赁合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2019）豫1103民初1695号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人张卫东，被上诉人淞江饭店的委托诉讼代理人张营超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张卫东上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人淞江饭店的起诉。事实与理由：上诉人张卫东与被上诉人淞江饭店之间不存在房屋租赁合同关系，上诉人张卫东不具备被告主体资格。被上诉人淞江饭店的起诉不符合起诉条件，应予驳回。被上诉人淞江饭店答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院依法驳回上诉并维持原判。被上诉人淞江饭店向一审法院提出诉讼请求为：1、解除双方签订的租赁合同，被告向原告返还租赁房屋，被告立即从租赁房屋中搬离。2、被告向原告支付2018年拖欠的房屋租金498967元，并按照每日1%的标准支付违约金。3、被告向原告支付2018年10月1日至2019年3月17日拖欠的房屋租金873716.55元，并按照每日1%的标准支付违约金。4、被告向原告支付房屋占用使用费（自2019年3月18日起按照每月5231.83元计算至完全搬离租赁房屋之日止）。5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，2013年12月16日，原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租方），签订租赁合同一份，约定乙方向甲方租赁嵩山东支路（淞江饭店门面房四层，其中地下一层、地面三层），总面积7626.01平方米；乙方承诺在租赁场所仅用于从事洗浴休闲中心项目；租赁期限自2014年10月1日至2024年9月30日，共计十年；自签订之日起三年（2014年10月1日至2017年9月31日）租金为1700000元/年；自2017年10月1日起，每年租金以1800000元为基数递增3%，以后每年租金在上一年的基础上递增3%；乙方必须在每年10月1日前一个月支付下一年度租金，若逾期支付，每逾期一天，乙方须按所拖欠租金的1%支付滞纳金，逾期60天不付，甲方有权终止本合同；乙方不按协议规定时间缴纳租金，甲方有权单方面终止协议；并对场所的维修责任、双方权利及义务等作了约定。原告及其授权代表在甲方处，被告在乙方处分别签章予以确认。2019年1月27日，原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租方），签订归还所欠租金承诺书一份，载明乙方所欠2017年10月1日至2018年9月30日期间的剩余租金571467元，乙方一直未交齐；乙方承诺于2019年1月28日起，每天向甲方缴纳2500元，直至结清为止；如乙方未按承诺缴纳所欠租金，一切后果由乙方承担。原告在甲方处，被告在乙方处分别签章予以确认。2019年3月7日，原告向被告及张莉发出通知一份，载明被告应于2018年9月30日前支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金1909620元，经多次催缴，一直拖欠；特致函请被告于2019年3月17日前将所欠租金支付给原告；如2019年3月17日止仍未履行支付,原告将解除双方签订的租赁合同。庭审中，原告自认2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金，被告已支付1486033元。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原、被告主体是否适格。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中，原告与被告签订的租赁合同、归还所欠租金承诺书，均系双方当事人经平等协商后自愿签订，系真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，真实有效，双方均应当按照约定行使相关权利并履行各自的义务。原告将其所有的案涉房产交付给被告使用、收益，被告亦应作为合同的相对方向原告支付租金，故原、被告双方均主体适格。被告提交的租赁合同虽在乙方处有今水尚公司的签章，但被告未在法院指定的期间内提交原件供法院核对及原告质证，故对该证据，法院不予釆纳。关于案涉合同是否应当解除。原告按照合同约定将案涉房产交付给被告，被告作为承租人，仅按照合同约定支付部分租金后便拖延支付，其行为已经构成违约，按照法律规定及合同约定，应当承担相应的违约责任。根据双方合同约定“承租人不按规定时间缴纳租金，出租人有权单方面终止合同”，而被告在接到原告发出的通知后，仍未在2019年3月17日前将所欠租金支付完毕，故原告诉请解除案涉合同，于法有据，法院予以支持，案涉合同自2019年3月17日起即解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。案涉合同解除后，原告与被告之间的租赁合同关系终止,被告无权继续占有、使用案涉房产，故原告诉请被告搬离，于法有据，法院予以支持。关于原告诉请租金及违约金的确定。被告欠原告租金有租赁合同及承诺书互相印证，法院予以确认。1、2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金合同约定为1854000元，庭审中，原告自认被告已支付1486033元，而被告提交的转账凭证仅系其支付租金的部分凭证，并未超过原告自认数额，故以原告自认数额为准，即被告下欠1854000元-1486033元=367967元。针对该笔租金，原告与被告签订有归还所欠租金承诺书，原告亦认可被告按照承诺书承诺每日向其支付2500元，即双方针对该笔租金的支付达成了新的合意，且双方未在承诺书中对违约金作出约定，故对该笔租金的违约金，法院不予支持。2、2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金合同约定为1909620元，故2018年10月1日至2019年3月17日期间的租金为1909620元÷365天x167天=873716.55元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。根据上述法律规定，综合本案案情，原、被告双方约定的所欠租金1%日的违约金标准过高，法院酌情将逾期交付该笔租金的违约金调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算期限为自被告应当交付该笔租金之日（2018年9月30日）起至解除合同之日（2019年3月17日）止。关于原告诉请房屋占用费的确定。原告与被告的租赁合同关系自2019年3月17日终止，自2019年3月18日起被告已无权继续使用案涉房产，自此时起，被告应向原告支付房屋占用费。房屋占用费的标准应依照租金标准计算，2018年10月1日至2019年9月30日期间的年租金为1909620元，日租金即为1909620元÷365天=5231.84元，原告诉请按照5231.83元/日的标准计算，视为对其自身权利的合理处分，法院予以采纳，被告应当按照此标准向原告支付至其搬离案涉房产之日止。一审法院判决：一、原告漯河市淞江民族饭店有限公司与被告张卫东于2013年12月16日签订的租赁合同予以解除；二、被告张卫东于本判决生效后三十日内腾出租赁合同载明的漯河市嵩山东支路漯河市淞江民族饭店有限公司门面房四层房产（房产证号分别为：漯房权证郾城区字第××号、漯房权证郾城区字第××号、漯房权证郾城区字第××号）；三、被告张卫东于本判决生效后十日内支付原告漯河市淞江民族饭店有限公司租金共计1241683.55元及违约金（自2018年9月30日起以873716.55元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年3月17日止）；四、被告张卫东于本判决生效后十日内支付原告漯河市淞江民族饭店有限公司房屋占用费（自2019年3月18日起按照5231.83元/日的标准计算至被告张卫东搬离涉案房产之日止）；五、驳回原告漯河市淞江民族饭店有限公司的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院查明的相同。根据双方当事人诉辩意见，归纳本案二审中的主要争议焦点为：一审法院判决结果是否正确。本院认为，1、关于双方当事人主体是否适格。在本案中，双方当事人签订的租赁合同及归还租金承诺书，均系双方当事人经过平等协商后自愿签订，系真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，真实有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。被上诉人淞江饭店将其所有的案涉房产交给上诉人张卫东使用收益，上诉人张卫东作为承租方应向出租方支付租金，故双方当事人均主体适格。2、关于案涉合同是否应当解除。被上诉人淞江饭店按照合同约定将案涉房产交付给上诉人张卫东，上诉人张卫东作为承租人，仅按照合同约定支付部分租金后便拖延支付，其行为已构成违约，按照法律规定及合同约定，应当承担相应的违约责任。根据合同约定“承租人不按规定时间缴纳租金，出租人有权单方面终止合同”，而上诉人张卫东在接到淞江饭店发出的通知后，仍未在2019年3月17日前将所欠租金支付完毕，故被上诉人淞江饭店诉请解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。租赁合同解除后，双方之间的租赁合同关系终止，上诉人张卫东无权继续占有和使用租赁房产，故被上诉人淞江饭店诉请上诉人张卫东搬离，于法有据，本院亦予以支持。3、关于拖欠租金数额及违约金的确定。上诉人张卫东拖欠被上诉人租金有租赁合同及承诺书予以证实，本院予以确认。2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金合同约定为1854000元，因淞江饭店已自认收到租金1486033元，而上诉人张卫东提交的转账凭证仅系其已付租金的部分凭证，并未超过淞江饭店自认数额，故以淞江饭店自认数额为准，即上诉人张卫东下欠租金为367967元（1854000元-1486033元=367967元）。针对该笔租金，双方签订有归还所欠租金承诺书，淞江饭店认可上诉人张卫东按照承诺书承诺每日向其支付2500元，即双方对该笔租金的支付已达成一致意见，且双方未在承诺书中对违约金作出约定，对该笔租金的违约金，本院不予支持。关于2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金合同约定为1909620元，故2018年10月1日至2019年3月17日期间的租金为873716.55元（1909620元÷365天×167天=873716.55元）。因双方当事人约定的所欠租金为日1%的违约金标准过高，一审法院对其予以调整，酌定将逾期交付该笔租金的违约金调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算期限为自上诉人张卫东应当交付该笔租金之日（2018年9月30日）起至解除合同之日（2019年3月17日）止，该调整符合法律规定，本院予以支持。4、关于房屋占用费问题。双方之间的房屋租赁关系自2019年3月17日终止，自2019年3月18日起上诉人张卫东已无权继续使用案涉房产，自此时起，上诉人张卫东应向淞江饭店支付房屋占用费。房屋占用费的标准应依照租金标准计算，日租金为5231.84元，淞江饭店请求按照每日5231.83元标准计算，不高于租赁合同约定的租金标准，本院予以采纳。上诉人张卫东应当按照此标准向淞江饭店支付房屋占用费。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应依法予以维持。上诉人张卫东的上诉请求，因缺乏事实根据和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15975元，由上诉人张卫东负担。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  林晓光审判员  翟朝飞二〇一九年九月二十四日书记员  杨 阳