河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初1694号原告：杨兰芝，女，1974年10月16日出生，汉族，住故城县。原告：曲迎春，女，1980年1月14日出生，汉族，住故城县。二原告委托诉讼代理人：刘广，河北中衡诚信律师事务所律师。被告：衡水银行股份有限公司站前支行，住所地：衡水市和平西路206号。负责人：焦永海，行长。第三人：葛新栋，男，1966年2月16日出生，汉族，现住衡水市武邑县。第三人：王振昌，男，1952年12月3日出生，汉族，现住衡水市武邑县。第三人：河北洲海贸易有限公司，住所地：衡水市武邑县西环路西侧。法定代表人：葛新栋，经理。第三人：河北瑞恒房地产开发有限公司，住所地：故城县刑德公路南侧洲海商贸城H1-H3。法定代表人：李兰生，经理。委托诉讼代理人：路广，男，1957年10月8日出生，该公司职员。原告杨兰芝、曲迎春与被告衡水银行股份有限公司站前支行（以下简称站前支行）、第三人葛新栋、王振昌、河北洲海贸易有限公司（以下简称洲海商贸公司）、河北瑞恒房地产开发有限公司（以下简称瑞恒房产公司）因案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼，本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨兰芝、曲迎春及委托诉讼代理人刘广、第三人瑞恒房产公司法定代表人李兰生及委托诉讼代理人路广到庭参加诉讼，被告站前支行、第三人葛新栋、王振昌、洲海贸易公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告杨兰芝、曲迎春向本院提出诉讼请求：1．解除对郑口镇京杭大街北洲海商贸城N8-7号、N8-14号房屋及土地产权的查封，不得执行以上涉案房屋及对应土地；2．确认站前支行为涉案房屋抵押权人无效，并要求被告及第三人协助解除抵押权登记；3、确认原告购买房屋的权利优于被告银行的抵押权；4、要求确认各申请人对各自购买房屋享有土地使用权及房屋所有权。事实与理由：法院在审理站前支行与葛新栋、瑞恒房产公司等金融借款合同纠纷一案中，查封了涉案的房产及土地。原告认为其行为侵犯了原告的利益。原告依法提出执行异议申请，法院作出（2019）冀1102执异47号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请，现原告依法提起执行异议之诉。一、原告已经与瑞恒房产公司签订了合法有效的买卖合同，并且原告已经交付了全部房款，且原告已经实际入住，瑞恒房产公司无权再将以上房产及土地进行抵押，瑞恒房产公司将出卖给原告的不能再处分的房产抵押给站前支行的处分行为无效。1、原告于2010年、2011年分别与瑞恒房产公司签订了房屋认购书或商品房买卖合同，原告依约交付全部购房款并与瑞恒房产公司办理了房屋入住手续，并已居住至今。2、故城县建设局2009年4月9日已批准所涉案商品房屋公开预售，并颁发了商品房预售许可证，因为涉案房产已经办理预售许可证，故原告与瑞恒房产公司签订的买卖协议合法有效。3、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第113条明确规定：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”本案所涉房屋，瑞恒房产公司早在2009年就出售给原告，收取了原告的房款，并将房屋交付给了原告，原告已搬入其中居住生活，瑞恒房产公司何来“所有权”和“经营管理权”，恒瑞房产公司将不享有所有权、不享有经营管理权的房屋予以设定抵押，应当认定该抵押无效。4、原告依约支付了购房款，原告也在房屋中居住生活，原告对该房屋已经享有实际的权益，瑞恒房产公司只是名义产权人，房产公司应当及时为原告办理房产证却始终不予办理。在此情况下，涉案房屋的登记状态与实际状态不一致，应认定涉案房屋为有争议的财产，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项的规定，有争议的财产亦不得抵押。被告站前支行在办理抵押登记审查中存在重大过错，故城县房屋及国土资源部门办理抵押权登记时存在过错，站前支行不能善意取得抵押权。1、根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条之规定“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力、抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”。对于抵押人提供房屋作为抵押物的，应进行现场勘察，已出租的，要审查是否具有租赁合同以及租赁合同是否具有真实性。站前支行应当按照商业银行法及其行内审贷实施细则对抵押物的权属性质进行实质审查、现场勘察并出具可行性报告。原告早于被告办理抵押登记前就已实际入住占用涉案房屋。因此，涉案房屋的占有使用情况与与瑞恒房产公司产权证书上所显示的房产公司为房产的权利主体不相符合。因此，站前支行在办理信贷审查时违反信贷审查实施细则，损害了原告的合法权益。2、国土资源行政主管部门的登记行为存在程序违法，应予撤销。根据《河北省土地登记办法》第十七条、十八条、第二十三条之规定，国土资源局办理土地抵押登记，需要审查的材料之一为符合国家有关技术要求的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标。而进行地籍调查时，应当有当事人、相邻利害关系人共同在现场的指认签字，且对确定拟申请登记的土地地籍调查，应当以书面或公告的方式送达利害关系人。原告于2012年之前已实际入住，而涉案土地是2015年被办理了抵押登记，国土资源行政主管部门从未向原告送达过任何地籍调查材料。3、原告自2011年起多次找瑞恒房产公司要求协助办理过户登记，并多次到故城县人民政府进行上访反映问题。房屋登记机关已知悉涉案房屋的权利归属存有争议，却又为站前支行办理抵押权登记，房屋登记机关怠于履行行政职责，在涉案房屋的抵押登记办理中存在过错。三、司法实践中，对于原告购买房屋的权利绝对优于银行抵押权。1、2015年全国民事审判会议纪要关于抵押权与购房人住房保障权冲突第39条规定，取得房屋预售许可证或者销售许可证的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予以支持。依据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释[2002]16号人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。同理应认定买受人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，原告作为不动产善意买受人的物权期待权应当优先保护。最高人民法院作出的支付了全部或者大部分房款的购房消费者的受偿权，优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，既符合我国设立优先权制度的立法本意，也符合情理，更符合我国现行房地产开发销售制度及通行做法的实际，并有利于保护购房消费者弱势群体的利益，维护社会稳定和谐。为此，下级法院应当认真严格地对这样的规定予以贯彻落实，以真正体现我们正在大力倡导的司法公正与公平。重庆市高级人民法院在2003年发出的《关于对最高人民法院应如何理解的意见》(渝高法【2003】48号)就明确提出：“经我院审判委员会研究认为，从该批复第一条、第二条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。四、涉案房产及土地，人民法院不得查封和强制执行。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记，符合以上条件的可以排除执行，原告符合以上情形，人民法院应当解除查封不予执行涉案房屋。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。房产公司将房屋出卖给原告，原告已经支付价款并实际占用，人民法院不得查封，本案所涉房产及土地更不能被强制执行。被告瑞恒房产公司辩称，涉案房屋的买卖事实存在，在办理抵押登记时，我们公司没有隐瞒，是按银行要求做的，银行在办理抵押登记时没有进行勘查是银行的错，且抵押担保已经过期，抵押无效。被告被告站前支行、第三人葛新栋、王振昌、洲海贸易公司经本院依法送达应诉通知书、举证通知书及诉状副本后未予答辩。本院审查查明：原告曲迎春于2010年3月21日与被告瑞恒房产公司签订房屋认购书，双方约定原告购买瑞恒房产公司开发建设的郑口镇京杭大街北洲海商贸城N8-14号房屋一套，房屋面积183.16平方米，单价1660元每平米，房屋总价304046元。认购书签订后，原告交纳全部房款。瑞恒房产公司交付房屋，原告曲迎春实际占有使用房屋。原告杨兰芝于2011年5月11日与被告瑞恒房产公司签订房屋认购书，双方约定原告购买瑞恒房产公司开发建设的郑口镇京杭大街北洲海商贸城N8-7号房屋一套，房屋面积183.16平方米，单价1660元每平米，房屋总价304045.6元。认购书签订后，原告交纳全部房款。瑞恒房产公司交付房屋，原告实际占有使用房屋。涉案以上房屋瑞恒房产公司于2014年12月19日以包括上述两套房产在内的故房权证故城字第××号房屋所有权证登记的项下房产作为抵押物，向站前支行提供抵押担保，办理抵押借款，并办理了抵押登记。另查明，被告站前支行与被保全人葛新栋、王振昌、州海贸易公司、瑞恒房产公司金融借款合同纠纷一案，在本院审理期间，本院于2017年9月22日作出(2017)冀1102民初4128号民事裁定，裁定查封、冻结被保全人葛新栋、王振昌、州海贸易公司、瑞恒房产公司银行存款1119万元或查封、扣押其同等价值的财产。2017年10月12日，本院查封瑞恒房产公司名下土地使用权（土地证号：故国用[2013]第284号）、房产（房产证号：故房权证故城字第××号）。2018年3月21日，本院作出(2017)冀1102民初4128号民事判决，判决：一、被告河北州海贸易有限公司于本判决生效后十五日内偿还原告衡水银行股份有限公司站前支行贷款本金950万元及利息993120元及逾期利息；二、被告葛新栋、王振昌、河北瑞恒房地产开发有限公司对第一项所述借款本金、利息及逾期利息承担连带偿还责任。三、被告葛新栋、王振昌、河北瑞恒房地产开发有限公司在履行本判决第二项规定的义务后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条所规定的追偿权。四、驳回原告其它诉讼请求。第三人瑞恒房产公司对(2017)冀1102民初4128号民事判决书提出再审申请，衡水市中级人民法院已经做出再审裁定书，裁定由衡水市中级人民法院提审。以上事实有原告向本院提交证据、庭审笔录在卷为证。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》?第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房屋在2009年即取得预售许可证，二原告与第三人瑞恒房产公司于2010年、2011年分别签订的认购书合法有效。二原告交付全部房款后，瑞恒房产公司交付给二原告占有使用。房屋未过户的原因系第三人瑞恒房产公司擅自抵押，也非因原告原因未及时办理过户手续，上述情形已足以排除对涉案房屋的执行。二原告要求确认站前支行为涉案房屋抵押权人无效，并要求被告及第三人协助解除抵押权登记及确认原告购买房屋的权利优于被告站前支行的抵押权不属于执行异议之诉案件审理的范围，本院不予理涉。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、不得执行郑口镇京杭大街北洲海商贸城N8-7号、N8-14号房屋及土地产权的查封，不得执行以上涉案房屋及对应土地；二、确认原告杨兰芝对郑口镇京杭大街北洲海商贸城N8-7号房屋享有所有权，对其房屋下的土地享有使用权。三、确认原告曲迎春对郑口镇京杭大街北洲海商贸城N8-14号房屋享有所有权，对其房屋下的土地享有使用权。四、驳回原告杨兰芝、曲迎春其他诉讼请求。案件受理费9880元，由被告衡水银行股份有限公司站前支行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  崔 勇人民陪审员  王淑冬人民陪审员  齐 峰二０一九年九月三十日书 记 员  郭立志