文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终180号上诉人（原审被告、案外人）：谭纪东，男，1954年10月24日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：刘进，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告、申请执行人)：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银(重庆)律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人谭纪东因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭纪东的委托诉讼代理人刘进、陈伟超，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭纪东上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X号房屋；2.本案一、二审诉讼费由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1.王芳购买案涉房屋意思表示真实，其对案涉房屋享有权益。谭纪东概括性地受让了案涉房屋原买受人王芳与盛景旅游开发公司的房屋买卖合同，继承了王芳在房屋买卖合同中的权益，足以排除华融资产重庆分公司对案涉房屋的强制执行；2.盛景旅游开发公司是2014年将案涉房屋卖出，处置时间在抵押之前；3.案涉房屋未办理网签和过户登记的过错在于盛景旅游开发公司，盛景旅游开发公司也对此予以认可。华融资产重庆分公司辩称，谭纪东的上诉请求不能成立，请求驳回上诉。事实与理由：1.根据谭纪东一审中的陈述，谭纪东系从王芳处购买获得案涉房屋，谭纪东是否能对案涉房屋享有权利应以前手王芳的权利为前提，现有证据不足以证明王芳和重庆海丰建设工程集团有限公司(以下简称海丰建设公司)之间存在真实的债权债务关系。2.现有证据无法证明谭纪东实际支付了全部购房款项。3.谭纪东提供《房屋转卖协议》的签订时间为2017年7月29日，华融资产重庆分公司于2015年2月12日对案涉房屋设立抵押登记，未经抵押权人同意的转让行为无效。4.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，因此本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议规定》)第二十七条进行审理。5.即使本案依照《执行异议规定》第二十八条、二十九条进行审理，谭纪东的权益也不足以排除执行。6.本案的查封时间应当适用首轮查封时间。盛景旅游开发公司述称，案涉房屋由盛景旅游开发公司抵给王芳，再由王芳卖给谭纪东。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：1.对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X号房屋许可执行；2.本案诉讼费由谭纪东承担。一审法院认定事实：重庆海丰控股集团有限公司、海丰建设公司与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游开发公司陆续取得该小区各幢房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行(以下简称重庆银行建新北路支行)向重庆市第四中级人民法院(以下简称重庆市四中院)申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市四中院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）作出(2015)中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，重庆市四中院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，重庆市四中院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经重庆市四中院去函，渝中区法院依法将涉案房屋移送重庆市四中院执行。因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。案涉房屋的抵押时间为2015年2月。谭纪东与盛景旅游开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定谭纪东购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X号清水房屋，总价款253947元，合同约定谭纪东委托盛景旅游开发公司办理房地产权证，合同上未写明合同的签订时间。王芳就涉案房屋与海丰建设公司签订《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，约定装修工程造价59565元，合同上未载明签订时间。2014年3月26日，盛景旅游开发公司向谭纪东出具收到涉案房屋总房款313512元的收据一张，收款方式载明：转账。收款事由下面注明：王芳更名谭纪东。2017年7月31日，谭纪东为涉案房屋办理了天然气入户手续。谭纪东在得知涉案房屋已被重庆市四中院查封后，提出执行异议。重庆市四中院经审查后，作出（2018）渝04执异417号执行裁定书，裁定：中止对石柱县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X号房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：谭纪东能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除对其所购房屋的执行。作如下评述。一、关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新北路支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权，系本案的适格原告，谭纪东主张华融资产重庆分公司非本案的适格原告的理由不成立。从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向重庆市四中院提起的为申请执行人执行异议之诉，重庆市四中院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆市四中院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆市四中院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于谭纪东请求排除执行是否符合《执行异议规定》第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，华融资产重庆分公司提起申请执行人执行异议之诉，谭纪东作为执行案件中的案外人，应当就其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据谭纪东主张的事实，谭纪东虽然与盛景旅游开发公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并由盛景旅游开发公司开具了收据，但收据上载明为转账，谭纪东未提供银行流水佐证。从收据上载明“王芳更名谭纪东”的内容可知，谭纪东并未实际向盛景旅游开发公司支付购房款，其房屋系从王芳处更名取得。谭纪东应当提供王芳是如何取得涉案房屋及是否支付了全部购房款的证据。故谭纪东所提供的证据不足，重庆市四中院就其提供的现有证据无法判断谭纪东实际向盛景旅游开发公司支付了涉案房屋的购房款。故谭纪东购买的本案涉案房屋不满足《执行异议规定》第二十八条第（三）项的规定。再次，关于本案能否适用《执行异议规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，谭纪东应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定谭纪东已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件，不能适用《执行异议规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。综上，谭纪东请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的规定，其对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，华融资产重庆分公司的诉讼请求成立，应予以支持。一审法院根据《执行异议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：准许执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X号房屋。案件受理费5109.2元，由谭纪东负担。二审审理查明，谭纪东举示的其与王芳就案涉房屋签订的《房屋转卖协议》时间是2017年7月29日。本院（2019）渝民终259号民事判决载明：重庆市四中院于2017年7月14日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：谭纪东对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此评判如下：首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中，《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系重庆市四中院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以重庆市四中院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，重庆市四中院于2017年7月14日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故应以2017年7月14日作为认定本案相关事实的查封时间。最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述法律规定，案外人谭纪东主张对被执行的房屋排除执行的，均应在人民法院查封前就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。本案中，即使案涉房屋确系盛景旅游开发公司抵款给王芳，王芳再转卖给谭纪东，但因案涉房屋自始至终未曾登记在王芳名下，故谭纪东对案涉房屋主张排除执行的权利仍应以其与盛景旅游开发公司签订的购房合同为准。谭纪东与盛景旅游开发公司签订的《商品房买卖合同》未载明签订时间，而谭纪东举示的其与王芳签订《房屋转卖协议》的时间是2017年7月29日，这在重庆市四中院查封案涉房屋之后。从常理看，谭纪东与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》的时间，不应早于谭纪东从王芳处受让房屋的时间。故本案不符合上述法律规定关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之要求，因此，谭纪东对案涉房屋享有的权利不符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的规定，不能据此排除强制执行。综上所述，谭纪东的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律和裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5109.2元，由谭纪东负担。本判决为终审判决。审判长  田晓梅审判员  徐 宾审判员  周 倩二〇一九年九月二十七日书记员  文婷婷