重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0114民初5892号原告：杨桦，女，1966年4月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：尹柱刚，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：左毅，重庆智韵律师事务所律师。被告：黄昌凡，男，1983年9月30日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：邹训益，重庆纵深律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁勇，重庆纵深律师事务所（实习）律师。被告：李长应，男，1985年7月14日出生，土家族，户籍地重庆市黔江区。原告杨桦与被告黄昌凡物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2018年9月19日公开开庭进行了审理，后本院依职权追加了李长应为被告，适用普通程序于2019年7月26日公开开庭进行了审理，原告杨桦的委托诉讼代理人尹柱刚、被告黄昌凡的委托诉讼代理人邹训益、被告李长应均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨桦向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄昌凡立即腾出重庆市黔江区城南街道河滨路东段XXX号（金港·观山水）X幢XX-XX-X号房屋并将该房屋及钥匙交给原告；2.判令被告黄昌凡对重庆市黔江区城南街道河滨路东段XXX号（金港·观山水）X幢XX-XX-X号房屋恢复原状；3.判令被告黄昌凡赔偿原告租金损失（从2018年4月起至交房给原告之日止按2000元/月的标准计算）。在审理过程中，原告杨桦将诉讼请求变更为：1.判令被告黄昌凡、李长应立即腾出重庆市黔江区城南街道河滨路东段XXX号（金港·观山水）X幢XX-XX-X号房屋并将该房屋及钥匙交给原告；2.判令被告黄昌凡、李长应对重庆市黔江区城南街道河滨路东段XXX号（金港·观山水）X幢XX-XX-X号房屋恢复原状；3.判令被告黄昌凡、李长应赔偿原告租金损失（从2018年4月起至交房给原告之日止按2000元/月的标准计算）。事实与理由：2010年2月，原告向重庆金港房地产开发有限公司购买了位于重庆市黔江区城南街道河滨路东段XXX号（金港·观山水）X幢XX-XX-X号房屋，2018年3月，该房屋权属证书办理在原告名下，原告取得该房屋权属证书后去涉案房屋看房时，发现该房屋已经被被告装修、侵占，被告拒不搬出该房屋。综上，被告的行为侵犯了原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。原告杨桦围绕诉讼请求，向本院提交了以下证据。1.重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第3124号民事调解书；2.渝（2018）黔江区不动产权第0003XXXX号不动产权证书;3.黔江区房管局证明电子件。被告黄昌凡辩称，1.被告黄昌凡是基于其与金港公司签订抵款协议占有该房屋，系有权占有；2.原告与金港公司于2010年2月4日签订涉案房屋买卖合同，金港公司在2010年时并未取得预售许可证，也没有进行备案，合同签订后，原告长时间内没有办理接房手续，不符合常理。原告方证明支付购房款的依据是收据，而不是正式发票，在办理房权证时需出具正式发票，否则无法办理产权证。原告基于渝中区法院的调解书取得房屋所有权，在该案中代表金港公司参与诉讼代理人王亮，已经不是该公司员工。原告方并未提供金港公司向其交付房产的证据，故原告方在办理产权证时提供的原始依据疑点众多，加上金港公司后期管理混乱，以致于出现今天的局面；3.被告黄昌凡主体不适格，被告黄昌凡不居住该房屋，所以不存在原告起诉的恢复原状和租金问题，且原告未提供同地区房屋租金市场价格的参考依据；4.原告虽然取得房屋产权证，但其自始没有完成房屋交付过程，从未取得房屋的占有使用权，涉案房屋已经由金港公司交付给被告黄昌凡使用、占有，金港公司无法向原告履行房屋交付的义务，原告杨桦应依据与金港公司签订的房屋买卖合同基于债权请求权向合同相对方主张权利；5.不动产权证具有证据资格，但不具有绝对证明力，在相反证据的情况下，法院应当审查所有相关证据。被告黄昌凡为证明其辩称主张，向本院提交了如下证据。1.房屋抵款协议；2.产权登记资料；3.上海一中院审结的连成贤诉藏树林排除妨害纠纷案公告案例；4.对陈军、申浩生的调查笔录。被告李长应辩称，1.在原告取得房产证之前，金港公司于2018年3、4月份给被告李长应打电话喊去办证，被告李长应因为在工地没有赶得回来就没有去办，因为不知道涉案房屋有另外的纠纷。如果被告李长应去了，就把证办给李长应了，就不存在原告还能办证的事实；2.2014年被告李长应是拿合法手续找物管接房，物管也是按照正规程序把房子移交给被告李长应，被告李长应才开始装修的；3.原告要求支付租金，根本就不存在租赁事实，被告李长应花钱买的房子，不是向原告租房，不应支付租金。被告李长应未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2010年2月4日，原告杨桦与重庆金港房地产开发有限公司（以下简称“金港公司”）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定金港公司将位于重庆市黔江区城南办事处河滨南路东段金港·观山水X栋XX-X号房屋出售给原告，总房款488620元。当日，金港公司向原告出具收据，载明收到原告房款488620元和大修基金14658.6元款项。2016年1月12日，税务机关向原告出具缴纳了契税14658.6元的完税证明。2013年4月，因金港公司未给原告办理涉案房屋的产权证，原告向重庆市渝中区人民法院提起诉讼，双方达成调解协议，金港公司协助将涉案房屋过户至原告名下，据此重庆市渝中区人民法院于2013年4月1日作出（2013）中区民初字第3126号民事调解书。后因金港公司未履行该民事调解书，原告杨桦申请强制执行，重庆市渝中区人民法院作出（2013）中区民执字第00889号执行裁定书，裁定将金港公司所有的涉案房屋过户至杨桦名下，后重庆市黔江区国土资源和房屋管理局根据该执行裁定书于2018年4月向原告杨桦颁发渝（2018）黔江区不动产权第0003XXXXX号不动产权证书,原告因此取得了涉案房屋的产权证。另查明，2013年1月21日，因金港公司无力支付被告黄昌凡承建的金港·观山水灯饰项目工程款，与被告黄昌凡达成《房屋抵款协议》，将涉案房屋以610775元价值抵扣被告黄昌凡的工程款。后被告黄昌凡与被告李长应达成涉案房屋的买卖协议，约定被告黄昌凡将涉案房屋以60万元的价款卖给被告李长应，被告李长应已支付价款40万元，剩余的20万元双方约定房产证办理后再支付。被告李长应在庭审中陈述，被告李长应大概于2014年左右从物管公司接房，物管公司给其5把钥匙，现还有3把。接房后被告李长应便开始装修，装修大概花了47-57万元。2017年被告李长应入住该房屋。之前其家属在涉案房屋住了一段时间，后因为原告起诉后，被告李长应家属就搬出来了。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告与金港公司于2010年签订房屋买卖合同，因金港公司未履行协助过户义务，原告起诉至重庆市渝中区人民法院，该院以民事调解书确定金港公司履行协助过户义务，后金港公司未履行，原告申请强制执行，该院以执行裁定书形式裁定将涉案房屋过户至原告，原告于2018年4月16日取得涉案房屋的不动产权证书，依法取得了涉案房屋的所有权。被告黄昌凡与金港公司虽于2013年签订了房屋抵款协议，但是未申请变更房屋产权登记，不发生物权变动的效力，被告黄昌凡不享有涉案房屋的所有权。被告李长应从被告黄昌凡处购买房屋，但由于被告黄昌凡未取得产权，客观上无法向被告李长应履行产权过户的义务，导致被告李长应至今未取得涉案房屋的产权证。故被告李长应虽实际占有了涉案房屋，但直至原告起诉之日，仍未取得涉案房屋的产权证书，属无权占有，妨碍了原告行使物权，显属侵权行为。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，对原告请求判令被告李长应腾退房屋并将房屋及钥匙交付原告的诉求，于法有据，本院予以支持，但应给被告李长应合理期限另行解决居住问题。被告黄昌凡未居住在涉案房屋亦未持有房屋钥匙，故原告要求被告黄昌凡腾退房屋及交付房屋及钥匙的诉求，于法无据，本院不予支持。鉴于本案房屋已被被告李长应装修，不可能完全恢复到清水房状态，故对原告要求将涉案房屋恢复原状的诉求，本院不予支持。原告未提供证据证明涉案房屋具体的租金损失情况，对原告要求按2000元∕月标准赔偿租金损失的诉求，本院不予支持。另需说明的是，被告黄昌凡如因涉案房屋产生损失，被告黄昌凡可向金港公司另行主张权利。被告李长应因涉案房屋产生的损失，可依据其与被告黄昌凡之间房屋买卖协议约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第十七条、第三十二条、第三十四条、第三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:一、被告李长应于本判决生效之日起三十日内腾退其占用原告杨桦名下房屋〔该房屋位于黔江区城南街道河滨南路东段XXX号（金港·观山水）X幢XX-XX-X，渝（2018）黔江区不动产权第00032XXXX号〕，并将房屋及3把房屋钥匙交付给原告杨桦。二、驳回原告杨桦的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告黄昌凡、李长应共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  粟艳平人民陪审员  谢守华人民陪审员  王小兵二〇一九年九月二日书 记 员  罗 敏