甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2775号上诉人（原审原告）：兰州绿墅园物业管理有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区。法定代表人：时军林，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕岩，北京大成（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白某甲，男，汉族，1968年4月20日出生，住兰州市七里河区。被告：白某乙，男，汉族，1973年2月24日出生，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：白某甲（被告之兄），男，汉族，1968年4月20日出生，住兰州市七里河区。上诉人兰州绿墅物业管理有限公司（以下简称绿墅公司）因与被上诉人白某甲、白某乙物业服务合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2019）甘0103民初1418号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿墅公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在物价持续上涨的情况下，仍然按照五年前核准的标准收取物业服务费用，造成上诉人经营状况困难，可是，被上诉人自2014年起一直恶意拖欠物业服务费用，上诉人每隔一年就要通过诉讼手段向被上诉人主张物业费和水费。如法院不能支持被上诉人承担按照所欠物业费的30%的滞纳金，势必还会造成被上诉人拖欠费用的情况，上诉人再通过诉讼解决，也会造成对司法资源的浪费。白某甲、白某乙辩称，自己未恶意拖欠。上诉人撤离小区后，业主不知道将物业费交给谁。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。绿墅公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2017年2月1日至2018年2月9日所拖欠的物业费10784.9及滞纳金3235.5元（所欠物业服务费的30%）；2、判令被告向原告支付所欠水费53元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2007年5月16日，原告兰州绿墅园物业管理有限公司与被告白某甲签订《绿墅园物业管理公约》，内容：绿墅园的业主、管理者及其他有关各方以及他们的受让人或继承人均须遵守和履行本公约，并受其约束，同时享有本公约赋予的各项权利；各业主如期将其单元应缴的管理费及其他费用付给管理者：逾期者，管理者有权按每日加收欠交款金额千分之三的滞纳金；管理者有完全之授权做所有绿墅园有效管理和维护所必须的事情，并为此负责，维持绿墅园的公众安全、公共秩序、公共卫生、公用场所、公用设施及其公用水电、环保、绿化、照明和其他关系绿墅园正常运行的事情，制定绿墅园公共开支和费用的全年预算，合理评定每个业主应负责和支付的管理费；各业主需于每月的一日至五日足额缴纳应缴的款项，首期管理费管理者从办理交房手续后次月开始收取；管理者有权按本规则支付有关管理绿墅园的一切费用，包括（但不限于）：1）公用水电费；2）公共地方、公用设施的日常维修保养；3）环境卫生清洁、清洁工具材料费、垃圾清运费及灭“四害”费；4）保安管理、保安器材购置及保养费用；5）绿化保养、公共绿化保养；6）私家花园的管理、养护；7）节日装饰；8）行政办公费用；9）购置及租赁所有必须的机械、器材及车辆等支出；10）管理者报酬；11）管理人员、保安、清洁工、维修工、花匠及其他员工服装、薪酬和福利；12）公共财产保险；13）税费；14）机电折旧费用；15）其他应付费用。2003年2月1日，兰州绿墅园置业有限公司（甲方）与原告（乙方）兰州绿墅园物业管理有限公司签订《前期物业服务聘任协议》，内容：甲方根据《绿野园物业管理公约》中业主授予的权利，聘任兰州绿墅园物业管理有限公司作为绿墅园的管理者，从本协议签订之日全权负责绿墅园的物业管理事务，行使公约中规定的管理者的权利；本协议签订后甲方有关绿墅园物业管理的权利和责任全部移交给乙方承担，甲方不得干涉；待省物价局核定物业管理费收费标准后，由乙方负责收取甲方未收取的本协议签订前发生的物业管理费用；乙方应按公约规定切实履行管理者职责；本协议签订后因物业管理发生的一切法律责任与甲方无关。2012年5月18日，兰州市物价局下发文件（兰价物发[2012]278号）“关于核定兰州绿墅园物业管理有限公司物业服务收费标准的通知”，内容：兰州绿墅园物业管理有限公司，你公司《关于申请更换物业收费许可证的报告》（兰绿物字[2012]第001号）收悉。根据省物价局、省建设厅《关于公布甘肃省物业服务基准价和浮动幅度（督行）等问题的通知》（甘价服务[2007]137号）等规定，经2012年5月7日市物价局局长办公会议集体讨论研究，现将具体内容通知如下：一、收费项目及收费标准（见附件）；二、具体要求：1、以上收费标准从2012年5月起试行至2013年4月止。试行期满，提前两个月重新报批。2、实施收费前必须到市物价局申领《甘肃省经营服务性收费许可证》和《收费员证》，收费员须经市物价局培训。3、你公司要严格执行收费标准，明码标价，亮证收费，切实提供质价相符的服务，自觉接受物价部门的监督检查。附件：物业服务收费标准（3.17元/月/平方米）。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案中，原告兰州绿墅园物业管理有限公司要求被告白某甲、白某乙支付物业费10784.9元；审理中，被告白某甲、白某乙对未交物业费的事实无异议，但辩称截止诉争发生，原告没有按照双方遵循的收费方式书面通知其应缴纳的物业费，其不存在故意欠费问题；且其实际应缴的物业费为10781.3元；对此，本院认为，结合前述查明的案件事实，争议双方存在物业服务关系；经询问，原告陈述，诉状陈述被告欠缴物业费10784.9元系计算错误，被告实际欠缴的物业费为10781.3元；对双方无争议的事实。本院予以确认。现原告要求被告履行物业费缴纳义务，该诉请得当，本院予以支持；即被告白某甲、白某乙应向原告兰州绿墅园物业管理有限公司缴纳物业费10781.3元。关于水费的问题，审理中，原告就此主张未向法庭提交任何证据印证；由此，本院认为，根据举证责任的原则，原告对此应当承担举证不能的法律责任。关于滞纳金3235.5元（所欠物业服务费的30%）的问题；本院认为，依据涉案《绿墅园物业管理公约》第五条的规定，原告作为物业服务管理部门，其应当制定绿墅园公共开支和费用的全年预算，合理评定每个业主应负责和支付的管理费；监督各业主及使用人遵守及履行本公约条款方法，将违约业主及使用人的姓名连同违约情节在绿墅园公告栏公布，书面通知违约业主纠正错误，并在通知后十五天期满而该业主仍未纠正错误时，对违约业主采取相应的行动。审理中，原告没有向法庭提交任何证据佐证其履行了上述在公告栏公布的义务；亦未提交任何证据佐证其曾书面通知被告缴纳物业费；且在被告拒绝缴纳后，再次书面通知被告纠正违约情形。经询问，原被告均认可绿墅园物业服务管理部门于2018年2月9日变更，原告撤出该管理小区，双方未就变更前的缴费进行协商，原告未书面公示告知被告应缴纳费用的相关事宜。据此，兼顾涉案公约的约定及当事人的过错程度，原告该诉请缺乏证据佐证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，判决：一、被告白某甲、白某乙于本判决生效之日起三十日内向原告兰州绿墅园物业管理有限公司支付2017年2月1日至2018年2月9日的物业费10781.3元。二、驳回原告兰州绿墅园物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取76元，由白某甲、白某乙共同负担。二审中，双方均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是白某甲、白某乙应否向绿墅公司缴纳滞纳金。经二审查明，白某甲、白某乙所在的小区物业已经于2018年2月9日由原先的绿墅公司变更为其他物业服务公司。白某甲、白某乙辩称变换物业公司后绿墅公司搬离小区，且绿墅公司也未向其催告物业费或告知其缴费方式，其不知道向谁向何处缴纳物业费，故其主观不存在恶意，不应承担滞纳金。经审查，绿墅公司确无书面证据证明向白某甲、白某乙进行过物业费的书面催告或告知其新的办公场所，故本案中对上诉人主张的滞纳金不予支持。综上，绿墅公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费152元，由兰州绿墅园物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 晖审判员 王锡东审判员 刘桂刚二〇一九年九月十一日书记员 张 维