河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终4792号上诉人(原审被告)：河南豪盛商贸有限公司（曾用名河南鸿德购物公园商业管理有限公司）。住所地南阳市人民路鸿德购物公园**。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：葛杨鑫，女，汉族，1984年4月1日，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人:张伟，河南通义律师事务所律师，特别授权。被上诉人(原审原告)：张玉，女，汉族，1979年11月20日出生，住河南省南阳市宛城区。上诉人河南豪盛商贸有限公司因与被上诉人张玉租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初2661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南豪盛商贸有限公司的委托诉讼代理人葛杨鑫、张伟，被上诉人张玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南豪盛商贸有限公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项判决内容,改判为上诉人按照每月2081元的市场标准向被上诉人支付租金;2.诉讼费用由本案被上诉人承担。事实与理由:本案原审判决不公,“占有期间使用费”不应当“参照前期约定”,依法应当予以变更。被上诉人与原河南鸿德购物公园商业管理有限公司签订的《鸿德购物公园商铺租货协议书》,属于开发商“售后包租”营销模式中的一个环节,合同目的与其他一般意义上的租赁有着明显区别。上述《商铺租赁协议书》中关于租金及数额的约定,名义上称为租金,但是事实上并非租金的含义,而且数额也并不是市场意义上的租金标准。上述《商铺租赁协议书》到期后,上诉人与被上诉人在继续履行上存在争议,并没有继续履行的合意,因此在租金标准上不应“参照前期约定租赁费用”。上述《商铺租赁协议书》到期后,因原“租金数额”显失公平，所以后续租金应当调整为市场价格。1.从数额标准上看,负一楼比一楼还要高。2.与当时市场价的比对,明显高于市场价格。3.与现在市场价的比对,明显高于市场价格。4.上诉人提供商业管理服务的成本因素,也应当予以考虑。上诉人有权请求人民法院对后续的租金数额予以变更。《合同法》第五十四条:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(二)在订立合同时显失公平的。本案涉及商户达数百户,租金按照市场价格判决,才能够统一协调,真正解决群体性社会矛盾,保护市场环境,并节约司法资源,减轻当事人诉累。张玉辩称，一、要求上诉人按照原有图纸划清界限，将商铺返还给被上诉人。但一审法院认定被上诉人要求隔断共有物并返还，该认定是偷换概念。二、一审法院认定负一楼为按份共有错误。1.负一楼的商铺有单独编号，有规划图纸。不存在共有。2.被上诉人并未与其他人共同购买负一楼商铺，所有的负一楼业主没有共同的意思表示。3.各个业主购买负一楼商铺，均是在不同时间，不可能达成购买合意。4.购买商铺协议是被上诉人单独与上诉人签订的购买协议；签订的租赁协议也是上诉人与被上诉人之间单独签订，未他人共同与上诉人签订。三、一审法院认定被上诉人无权要求分割返还，属于适用法律错误。张玉向一审法院起诉请求：1、请求被告将位于南阳市××与××路交叉口东北区域原鸿德购物公园流行前线296、492号商铺返还原告。2、判令被告按照每月4787元标准支付原告上述商铺自019年2月6日起至实际返还之日止的占有使用费。一审法院认定事实：2011年9月30日，原告张玉与南阳鸿德房地产开发有限公司签订《协议》，原告张玉购买南阳鸿德房地产开发有限公司开发的鸿德购物公园流行前线296、492号商铺，面积26.3平方米，价款499513元。2013年6月25日，原告张玉（甲方）与河南鸿德购物公园商业管理有限公司（乙方）签订鸿德购物公园商铺租赁协议书。协议约定的主要内容：第一条、甲方为鸿德购物公园流行前线296、492号商铺产权所有人，自愿将该商铺租赁给乙方统一规划、装修和经营。第二条、租赁期限约为10年（2013年6月25日至2019年2月5日）。第三条、乙方每年支付57444元费用给甲方，折合每月4787元。一审法院认为，本案原告张玉购买被告河南豪盛商贸有限公司开发的商铺属于“产权式商铺”。产权式商铺是指商业性开发商为了筹集或者迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干的独立部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”，可见“不得损害公共利益或他人合法权益”亦应为“产权式商铺”的实用原则。本案中，原告张玉在与被告豪盛公司签订《协议》应当知晓该商铺为“产权式商铺”，有别于“独立产权式商铺”，其权利行使必然要受到一定限制。虽原告张玉对于涉案商铺享有所有权，在租赁合同到期后，有权要求被告返还商铺，但原告张玉所购买的商铺仅占被告河南豪盛公司经营管理的商场极小的一部分，且没有独立的围墙将其购买部分与相邻其它商铺、过道等相隔，也没有独立的强、弱电和给、排水系统。在该商铺所在的楼层范围内，其不是独立的封闭空间。加之该商铺位置虽在图纸上得以标注，但在现场很难将其与相邻商铺进行区分。因此，原告与该商业中心同楼层其它业主之间的空间权利处于交织状态。当该楼层所有业主的面积所有权相结合时，其空间意义可以得到充分的体现，一旦独立开来，业主个人也很难将所买商铺发挥利益最大化。另外楼梯、电梯、公共卫生间、商场内通道、走道等分层分摊、顶棚、地面等均有被告统一装饰。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危害建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案商铺任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；为维护大多数业主的利益，目前市场经济认可的产权经营模式有利于保护全体产权人，商铺所有人与经营者就租赁合同到期后是否续租、返还、变更等问题磋商均应参照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，即经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过决议，方可代全体业主表达意见，原告张玉等业主个体主张租赁合同期满后请求返还商铺不能代表绝大多数业主的意思，应服从于绝大多数业主的意志。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《中华人民共和国民法总则》一百七十九条第一款第八项之规定，判决如下：一、限被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，参照每月4787元标准向原告张玉支付商铺实际占用费用。（自2019年2月6日起至被告河南豪盛商贸有限公司实际占用原告张玉商铺期间）二、驳回原告张玉的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。本院二审期间，当事人均未向法庭提交新的证据。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，被上诉人张玉与上诉人河南豪盛商贸有限公司之间的房屋租赁合同的效力经生效判决认定系有效合同，本院不再评述。双方在履行合同过程中，因原租赁合同约定的租赁期限届满，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案的双方当事人约定2019年2月租赁合同期限届满，但双方就是否应当返还原租赁物、是否解除合同、原租赁费是否过高、是否变更合同约定等问题，未达成新的协议。基于原商品房买卖合同“由开发商按城市规划统一使用”的约定，不能确定在租赁期限届满后开发商是否应当直接交付商铺，一审法院未予支持张玉关于返还商铺的诉讼请求，但在原租赁费未变更前，一审法院参照原租赁费的约定标准计算承租人应当支付的租赁费，该处理结果于事实及法律均有依据。上诉人上诉称应当按照市场变化情况，参照现价支付场地租赁费，但根据合同相对性原则，其应当与被上诉人共同进行市场调查，在自行协商、自愿、据实、合法的前提下，再行签订合同，合同之外的任何人和任何单位无权干预。且上诉人上诉称其“有权请求人民法院对后续的租金数额予以变更”的理由，上诉人在一审中并未提出该抗辩主张，也不符合《中华人民共和国合同法》规定的情势变更、显失公平原则的适用条件。所以，一审法院根据被上诉人要求上诉人“按照每月4787元的标准支付原告上述商铺自2019年2月6日起至实际返还之日止的占有使用费”的请求，并根据其查明的事实做出判决并无不当。关于张玉的答辩意见，因杜信彦并未提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，不属于二审人民法院的审理范围。综上所述，河南豪盛商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南豪盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员王勇审判员李晓伟二〇一九年九月二十三日法官助理郭鑫俊书记员李壮壮