海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9005民初1062号 原告：海南大祥物业服务有限公司，住所地海南省海口市滨海路**中科院北附楼**。 法定代表人：邱祥光，总经理。 委托诉讼代理人：陈建兴，海南嘉天律师事务所律师。 被告：王文欣，女，1972年9月29日出生，汉族，住所河南省郑州市。 原告海南大祥物业服务有限公司（以下简称大祥公司）与被告王文欣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，本院在适用简易程序审理过程中，发现被告王文欣住址不详，案件事实不清，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告大祥公司的委托诉讼代理人陈建兴到庭参加诉讼。被告王文欣经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年1月1日起至本案裁判文书生效之日止的物业服务费（暂计至2018年12月31日共2184元）;2.判令被告向原告支付自2015年12月1日起至本案裁判文书生效之日止的公摊水电费（暂计至2019年1月31日共385元）；3.判令被告向原告支付拖欠的水费和电费（暂计至2019年1月31日共167.30元）；4.判令被告向原告支付违约金547.30元（以欠费总额的20%计）；5.判令被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求为：1.请求判令被告向原告支付自2017年1月1日起至2019年8月31日的物业服务费2911.50元；2.请求判令被告向原告支付截止2019年1月31日拖欠的公摊水电费385元；3.请求判令被告向原告支付截止2019年1月31日拖欠的水费和电费167.30元；4.请求判令被告向原告支付违约金693元（以欠费总额的20%计）；5.判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：被告购买了位于海南省文昌市××房产，房产建筑面积为75.82平方米，被告系文昌市鑫源锦程小区的业主。2013年9月30日开发商武汉鑫源房地产开发有限公司与原告签订《文昌市鑫源锦程前期物业服务合同》，委托原告为文昌市鑫源锦程项目提供前期物业管理服务，双方约定：纯住宅物业服务费由乙方按1.2元/平方米·月向业主按月收取(按房屋建筑面积计算)，其中含日常养护费为0.3元/平方米·月（合同第四条）；物业管理期限：自本合同签订生效之日起至本区域业主委员会成立并与新的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止（合同第七条）；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金（合同第十二条）；等等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告应向原告支付物业服务费、公摊水电费等费用。因拖欠物业服务费等费用，原告曾多次电话、短信和书面催缴，但被告置之不理，拒不履行付款义务。为维护原告的合法权益，原告提起本案诉讼，请求法院判如所请。 被告王文欣未作答辩。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1.2013年9月30日开发商武汉鑫源房地产开发有限公司与原告签订的《文昌市鑫源锦程前期物业服务合同》，拟证明2013年9月30日开发商武汉鑫源房地产开发有限公司与原告签订《文昌市鑫源锦程前期物业服务合同》，委托原告为文昌市鑫源锦程项目提供前期物业管理服务，双方约定了物业服务费的收取方式、合同关系续存、违约责任等内容；2.《商品房定购协议》、3.收据、4.购房业主须缴交的相关费用通知、5.商品房交付使用签收单、6.装修申请表、7.装饰装修管理协议、8.住宅室内装饰装修管理协议、9.委托书，拟共同证明被告系文昌市鑫源锦程小区的业主，房屋于2011年11月12日已交付被告使用并已装修；10.原告的部分催缴记录，拟证明原告多次以书面、电话、短信等形式进行催缴；11.收费台账、12.客户未缴费用汇总表，拟证明被告的欠费明细表，系原告自2018年11月起启用卓普系统软件记录小区业主的物业费、公摊水电费等费用情况。 本院认为，上述证据中的1、2、3、4、5、8、9、10、11、12经本院核实，与原件核对无异，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，可以证明原告主张的证明内容；证据6、7与本案无关，不能作为认定本案事实的证据。 被告王文欣未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月30日，武汉鑫源房地产开发有限公司（甲方）与原告大祥公司（乙方）签订了《文昌市鑫源锦程前期物业服务合同》，将位于文昌市××道文昌鑫源锦程项目委托原告进行物业管理。该前期物业服务合同第四条约定“1.纯住宅物业服务费由乙方按1.2元/平方米·月向业主按月收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积），其中，含日常养护费为0.3元/平方米·月；2.水、电费标准实行‘基本水、电价+公摊’，公摊办法按海南省物价局琼价费管[2011]156号文件执行。电梯电费：按实际用费由业主分摊”，第十二条约定“业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金”。原告大祥公司于2013年9月30日入驻鑫源锦程小区，并自2013年10月1日起按照合同约定对该小区提供物业管理服务至今。 2011年，被告王文欣购买了武汉鑫源房地产开发有限公司开发的鑫源锦程小区2-607号房，房屋建筑面积为75.82㎡。被告于2011年11月13日向鑫源锦程物业客服中心申请使用装修。被告已支付2016年12月31日前的物业服务费用，自2017年1月1日至2019年8月31日共应支付物业服务费2911.49元（75.82㎡×1.2元/㎡/月×32个月）、截止2019年1月31日公摊水电费385元、水费42.30元、电费124.95元，共计3463.74元，被告未向原告支付，原告多次催收未果。 本院认为，本案争议的焦点是原告大祥公司的诉讼请求应否予以支持。本案中，原告与鑫源锦程小区开发商武汉鑫源房地产开发有限公司签订《文昌市鑫源锦程前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。鑫源锦程小区在未成立业主委员自行选聘物业服务企业之前，前期物业服务合同对各业主和物业使用人具有约束力。原告签订上述合同后，于2013年9月30日进驻鑫源锦程小区，并自2013年10月1日起按照合同约定对该小区提供物业管理服务至今。被告作为小区业主，已于2011年办理房屋交接手续并装修，应当按照物业服务合同约定按时足额支付物业服务费用，原告诉讼请求具有事实根据及法律依据，本院予以支持。被告未按时缴纳物业管理有关费用的行为，已经构成了违约，应当承担违约责任。原告诉请被告支付违约金，本院予以支持。原告以《物业合同》第十二条约定的“每日按应缴费用千分之三加收违约金”的标准过高，自行调整减少按欠费总额的20%收取违约金，是对其合法权益的处分，不违反法律规定，本院予以照准。被告应承担的违约金为692.75元（3463.74元×20%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 1被告王文欣于本判决生效之日起十日内向原告海南大祥物业服务有限公司支付自2017年1月1日起至2019年8月31日止的物业服务费2911.49元； 2被告王文欣于本判决生效之日起十日内向原告海南大祥物业服务有限公司支付截止2019年1月31日拖欠的公摊水电费385元； 三、被告王文欣于本判决生效之日起十日内向原告海南大祥物业服务有限公司支付截止2019年1月31日拖欠的水费42.30元、电费124.95元； 四、被告王文欣于本判决生效之日起十日内向原告海南大祥物业服务有限公司支付违约金692.75元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告王文欣负担。原告海南大祥物业服务有限公司已预交案件受理费50元，本判决生效后本院予以退回50元。限被告王文欣于本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  王 曼 人民陪审员  周昌颖 人民陪审员  李兴培 二〇一九年九月十二日 法官 助理  云明慧 书 记 员  符策垠 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》 第1建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。