重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终6014号上诉人（原审被告）：赵长国，男，1965年5月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：冉贵碧，女，1962年10月13日出生，汉族，住四川省岳池县，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：许兰，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶云刚，重庆百君律师事务所律师。上诉人赵长国因与被上诉人冉贵碧房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初9102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵长国、被上诉人冉贵碧的委托诉讼代理人许兰、陶云刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵长国上诉请求：撤销原判，驳回冉贵碧的诉讼请求。二审询问后，赵长国增加一项上诉请求，即要求冉贵碧立即支付赵长国十年租金，每年按15000元计算，总计150000元。事实和理由：一审认定事实错误，裁判结果错误。1.冉贵碧已付房款为220000元，还应支付130000元。赵长国在2009年前后向冉贵碧借款170000元，后又借款50000元，到2012年时利息15000元，共计235000元。因赵长国不能还款，双方约定用赵长国分得的还建房抵债。赵长国分得的还建房是40多平方米的一室一厅，双方协商的房价是350000元。后冉贵碧在赵长国的配合下找拆迁办调换了一套房屋，面积变成了70多平方米，并向拆迁办补缴面积差价76000元。该76000元系冉贵碧为增加房屋面积向拆迁办支付的差价款，不应计入40多平方米的还建房房款中。同时，利息15000元也不能计入房款中。2.一审判决忽略《还建房买卖合同》上的手写内容，认定冉贵碧超付房款错误。《还建房买卖合同》虽然约定“乙方于2012年8月17日前已将购房款全部支付给甲方”，但该文字上方有手写的“实际以收据为准”。该手写文字系双方协商一致的意思表示，其效力大于打印内容。在冉贵碧没有举示收据的情况下，一审判决采信冉贵碧陈述的已分三次支付房款共计361000元内容错误。3.一审判决以赵长国未及时主张欠款为由认定赵长国所述不合逻辑，已过诉讼时效错误。过户和支付房款是双方的主要义务，在冉贵碧没有完全履行义务时，赵长国有权提出同时履行抗辩。在履行过程中，不能认定赵长国的权益受到侵害，故不存在诉讼时效的起点。4.在重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初14212号民事判决一案中，冉贵碧认可没有付清全部房款，且该案法官多次要求其付清；在本案中，冉贵碧又陈述已付清全部房款，陈述前后矛盾。综上，冉贵碧没有付清全部房款，赵长国有权拒绝配合过户。赵长国不存在违约行为，不应当支付违约金。冉贵碧辩称，1.《还建房买卖合同》条款逻辑清晰，明确约定涉案房屋面积为86.3平方米，价格为350000元。2.双方在签订合同时已对支付房款事实进行了确认，即使冉贵碧不能提供打款依据，也应认定冉贵碧付清了全部房款。冉贵碧总共支付了361000元，其中235000元在另案及本案一审中赵长国均确认可以抵作房款，76000元赵长国也认可系冉贵碧代为支付的房款，双方争议的只有50000元。本案三笔款项均无收据，赵长国对前两笔款项予以认可，不认可后一笔款项不符合常理。3.若赵长国认为房款未全部付清，不可能将涉案房屋及房产证交给冉贵碧。4.在另案中，冉贵碧就一直主张付清了全部房款，双方争议的只有50000元。赵长国关于其收到多少房款的陈述一直在变化。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。冉贵碧向一审法院起诉请求：1.判令赵长国协助冉贵碧办理重庆市沙坪坝区天梨路206号6-5房屋的过户登记手续；2.判令赵长国向冉贵碧支付逾期办理房屋产权过户登记的违约金，违约金以350000元为基数，按每日万分之一的计算标准自2017年8月18日起至实际办理过户登记手续之日止；3.本案的诉讼费由赵长国承担。一审法院认定事实：冉贵碧（乙方、买方）与赵长国（甲方、卖方）于2012年9月4日签订《还建房买卖合同》，约定将赵长国位于重庆市沙坪坝区梨树湾映泉小区1栋6-5号还建房出卖给冉贵碧。合同约定以下事项：1、房屋建筑面积为86.3平方米（实际面积以产权证登记为准）。2、房屋总价款为350000元，乙方应向甲方一次性支付购房款；乙方于2012年8月17日前已将购房款全部支付给甲方，甲方确认已经收到乙方支付的全部购房款。实际以收据为准。3、房屋甲方已于2012年8月17日交付给乙方；交付前所产生的包括但不限于水、电、气费、物管费等费用由甲方负责，交付后所产生的前述费用由乙方负责；乙方确认甲方已将房屋进行了交付。4、现甲方出售给乙方的房屋未办理土地房屋权属证书，甲方承诺在办理了土地房屋权属证书后即协助乙方办理房屋产权过户登记手续；双方应在房屋交付后5年内即2017年8月17日前，由甲方协助乙方办理房屋的过户登记；若甲方故意拖延办理房屋过户登记，则按日向乙方支付已付房款的万分之一的违约金；双方约定甲方出售给乙方的房屋所产生的税费包括但不限于契税、增值税等税费及办理过户所产生的其它费用由甲方承担。双方协定，甲方承担一万元以内的过户费，超过一万元由乙方负责。5、甲方保证出售给乙方的房屋不存在产权纠纷，不存在按揭、抵押债务、税项及一房多卖等，如存在前述纠纷，所造成的损失由甲方承担。合同中第2条后面“实际以收据为准”；第4条后面“双方协定，甲方承担一万元以内的过户费，超过一万元由乙方负责”的文字为手写形成，其余合同内容均为打印形成。2015年7月31日，赵长国取得涉案房屋的不动产权证（不动产权证号：2015字第**），载明坐落于重庆市沙坪坝区天梨路206号6-5房屋权利人为赵长国，该房屋建筑面积86.83㎡，套内面积70.51㎡。该房屋为还建房。另查明，冉贵碧与赵长国因房屋买卖合同纠纷曾向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2015）沙法民初字第14212号民事判决，驳回冉贵碧的诉讼请求。在该案审理中，冉贵碧与赵长国一致确认，冉贵碧与赵长国签订的《还建房买卖合同》中载明的重庆市沙坪坝区梨树湾映泉小区1栋6-5房屋即为重庆市沙坪坝区天梨路206号6-5房屋。赵长国于2012年8月17日将涉案房屋交付于冉贵碧，涉案房屋的物管费、公共能耗费均由冉贵碧向小区物业公司交纳。冉贵碧认为已经将涉案房屋的购房款全部付清，赵长国陈述冉贵碧已支付涉案房屋购房款311000元，尚有39000元购房尾款未支付。庭审中，赵长国认为冉贵碧并未全额支付购房款350000元。赵长国表示，冉贵碧与赵长国订的《还建房买卖合同》属实，但该合同中记载的“乙方于2012年8月17日前已将购房款全部支付给甲方”不属实，冉贵碧并未将合同中约定的购房款350000元全部支付给赵长国。2009年前后，赵长国从冉贵碧处借款170000元，后再次从冉贵碧处借款50000元，利息共计15000元，2012年8月17日前借款及利息总额为235000元。冉贵碧与赵长国口头约定以借款抵作购买涉案房屋房款，即冉贵碧已支付235000元的购房款。2012年接房时，冉贵碧代赵长国补缴涉案房屋面积差额房款76000元，但认为面积差价款并不属于冉贵碧支付的涉案房屋的购房款。庭审中，冉贵碧表示双方在买卖房屋过程中，所有款项赵长国均未打收据。冉贵碧实际向赵长国支付购房款361000元，分为三笔向赵长国支付，第一笔为235000元、第二笔为50000元、第三笔为76000元。多支付的11000元是因为房屋涨价，赵长国请求增加购房款。且冉贵碧与赵长国签订的《还建房买卖合同》已经记载有“乙方于2012年8月17日前已将购房款全部支付给甲方”的事实，冉贵碧已经将涉案购房款全部支付；冉贵碧如果欠付赵长国购房尾款，赵长国从未向冉贵碧以任何方式主张所谓欠款，不符合逻辑，即便赵长国所述属实，赵长国在2012年9月4日签订《还建房买卖合同》时就应该知道冉贵碧欠付购房尾款的事实，赵长国在长达7年期间从未主张自己的权利，也明显超过诉讼时效。一审法院认为，冉贵碧与赵长国签订的《还建房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。《还建房买卖合同》约定，甲方承诺在办理了土地房屋权属证书后即协助乙方办理房屋产权过户登记手续，双方应在房屋交付后5年内即2017年8月17日前，由甲方协助乙方办理房屋的过户登记手续。2015年7月31日，赵长国已取得涉案房屋的权属证书，具备合同约定的办理产权变更登记的条件，赵长国应当协助冉贵碧办理涉案房屋产权过户登记。《还建房买卖合同》载明冉贵碧于2012年8月17日前向赵长国一次性支付全部购房款350000元，赵长国已经确认收到冉贵碧支付的全部购房款。赵长国以补充手写“实际以收据为准”提出抗辩，认为冉贵碧未能提供购房款收据，不能证明其已支付全部购房款。一审法院认为赵长国抗辩不成立，理由如下：1、合同载明赵长国确认已经收到冉贵碧支付的全部购房款，赵长国作为完全民事行为能力人，应该明白签订该合同的法律后果；2、“实际以收据为准”并不能推导出冉贵碧未支付全部购房款，赵长国也未举示相关证据证明冉贵碧未支付全部购房款；3、若冉贵碧确有拖欠赵长国购房款，赵长国于2012年8月17日将涉案房屋交付于冉贵碧，于2015年7月31日取得涉案房屋的不动产权证书后便交于冉贵碧，但从未向冉贵碧请求支付剩余房款，不符合常理；4、赵长国的陈述前后矛盾。在本案庭审的答辩中表示冉贵碧支付了220000元购房款、在法庭调查阶段表示冉贵碧支付了235000元购房款、在一审法院（2015）沙法民初字第14212号案件中表示冉贵碧支付了311000元购房款。综上，赵长国未能提供证据证明其事实主张，应承担不利后果。一审法院认定冉贵碧已按约向赵长国支付全部购房款350000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《还建房买卖合同》约定赵长国在2017年8月17日前协助冉贵碧办理涉案房屋的过户登记；若赵长国拖延办理则应以冉贵碧已支付购房款为基数，按每日万分之一的标准支付违约金。赵长国应该按照合同约定为冉贵碧办理涉案房屋的过户登记，赵长国至今未为冉贵碧办理，构成违约，且冉贵碧与赵长国约定的违约金计算标准符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院判决：一、赵长国在本判决发生法律效力后三日内协助冉贵碧办理重庆市沙坪坝区天梨路206号6-5房屋的产权变更登记手续；二、赵长国在本判决发生法律效力后三日内向冉贵碧支付逾期办理房屋产权过户登记的违约金，违约金以350000元为基数，按照每日万分之一的标准，自2017年8月18日起至实际办理房屋过户登记之日止。案件受理费298元，减半交纳149元（冉贵碧已预交），由赵长国负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明：2015年7月31日，赵长国取得涉案房屋的不动产权证，后将该证交付冉贵碧。赵长国与冉贵碧认可双方具有亲戚关系。二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，赵长国在一审诉讼中未提起反诉，故本院对其提出的要求冉贵碧支付租金的上诉请求不予审查。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：冉贵碧是否付清了涉案房屋的房款。现评析如下：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”根据冉贵碧举示的证据，能够证明冉贵碧已经付清了涉案房屋的房款。首先，从合同的内容来看，《还建房买卖合同》第二条明确约定“乙方（冉贵碧）于2012年8月17日前已将购房款全部支付给甲方（赵长国），甲方（赵长国）确认已经收到乙方（冉贵碧）支付的全部购房款”，能够直接证明冉贵碧已付清了涉案房屋的房款。其次，从房款的实际交付情况来看，虽然合同手写部分约定“实际以收据为准”，但对赵长国在另案中认可的两笔房款235000元（含利息15000元）、76000元（冉贵碧代赵长国支付），双方均未举示收据予以印证，结合赵长国与冉贵碧具有亲戚关系等情况，故双方在实际履行过程中存在基于亲戚之间的信任等原因未按约出具收据的可能，这也符合生活常理。从赵长国交付房屋、不动产权证的行为来看，赵长国主张冉贵碧未付清房款不符合日常生活经验法则。若冉贵碧未付清房款，赵长国应请求冉贵碧继续支付剩余房款。赵长国在未请求冉贵碧继续支付剩余房款的情况下，仍向冉贵碧交付涉案房屋、不动产权证，不符合日常生活经验法则。综上，冉贵碧已付清了涉案房屋的房款，赵长国应按照合同约定协助冉贵碧办理涉案房屋的过户登记手续。现赵长国拒绝协助冉贵碧办理，已经构成了违约，依法应承担违约责任。综上所述，赵长国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费298元，由赵长国负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇一九年九月十一日法官助理 黄灵攀书 记 员 左 琴