广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终2756号 上诉人（原审被告）：广西柳州市建设投资开发有限责任公司，住所地：广西柳州市学院路**。统一社会信用代码：91450200272957340L。 法定代表人：吴运远，该公司董事长。 委托诉讼代理人：万敬春，广西仁清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李庆武，广西仁清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谭建，男，汉族，1982年6月13日生，住广西柳州市柳**。 被上诉人（原审原告）：谭力华，男，汉族，1954年5月19日生，住广西柳州市鱼峰区。 被上诉人（原审原告）：罗柳枝，女，汉族，1959年7月7日生，住广西柳州市鱼峰区。 上诉人广西柳州市建设投资开发有限责任公司（以下简称建投公司）因与被上诉人谭建、谭力华、罗柳枝商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2018）桂0202民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人建投公司上诉请求：撤销原审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院对案涉合同约定的交房条件的认定是错误的。理由如下：（一）按照合同文义的理解，上诉人与被上诉人签订的《经济适用房买卖合同》中第八条第5款约定的交付条件是“只要取得五方竣工验收合格即可”，并未如被上诉人所要求的“取得竣工验收备案证明”，第八条第6款下的“注解”，是针对第八条第6款收房条件的一个注解，其本意就是告知和提醒“在2012年后取得施工许可证的经济适用住房必须取得备案证证明可交付使用”，双方可以谨慎选择以此条款作为房屋的交付条件，并非适用本案。如若该注解是对整个房屋交付条件的约定的话，根据文意表达需要及书写习惯，其必定是放在合同第八条的最后或条首。因此，涉案房屋根据双方合同中的约定选择，只是需要取得第八条第5款的条件，即：五方竣工验收合格就符合约定的交付条件。（二）原审法院向柳州市住建委发文咨询，住建委所作出的复函不应作为本案定案依据所用，亦不应该影响法庭判决结果。1、该复函所反映问题，不属于人民法院依职权调取的范围之列或需要进行走访、询问的事项之列。2、该复函的回复主体市住建委不具有解释或对合同作出说明的职权、业务范围。根据《经济适用住房买卖合同说明》第7条明示:该合同的条款应由建设部和工商总局负责解释，市住建委的解释属于超越职权行为。3、该复函显示的仅为市住建委的理解，属于个人理解、与合同不相关的第三方理解，属于无权理解或无效的理解，改变不了双方签订合同的意思自治。4、该复函不属于证据中的任何一种，如是作为证人证言，应派员出庭接受质询，否则不应采纳，亦不应影响法庭的判断。5、市住建委作出的复函所引用的“解释”依据，与被上诉人一致，仍然属于管理性规范依据，并非强制性依据。故而其单方作出的“理解与适用”仍应接受司法的检验，并非官方解释，更不是合同意志的体现。6、市住建委的复函解释与实际行为存在矛盾和冲突。根据了解，现柳州市经适房项目未有任何一个项目取得工程竣工验收备案，竣工验收备案登记需统一进行办理，本案所涉工程的竣工验收备案登记已经办理好。二、被上诉人实际接收房屋的行为应视为对合同约定的房屋交付条件的变更。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，涉案房屋符合法律规定的交付条件，也符合合同的约定，房屋己经实际转移、占有、使用，上诉人的交付行为属于有效交付，己经完全履约。综上所述，原审法院认定事实错误，判决错误，请求二审法院依法改判。 被上诉人谭建、谭力华、罗柳枝辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果亦正确，上诉人并无新证据证实其主张，应当依法驳回其上诉请求。 谭建、谭力华、罗柳枝向一审法院起诉请求：一、建投公司支付给谭建、谭力华、罗柳枝逾期交房违约金23382元。（从2018年1月1日起计至建投公司取得《工程竣工验收备案表》时止，现暂计至2018年7月31日止）二、一审的全部诉讼费用由建投公司承担。 一审法院认定事实：2016年7月23日，谭建、谭力华、罗柳枝与建投公司签订《经济适用住房买卖合同》一份，约定谭建、谭力华、罗柳枝购买位于柳州市柳福雅居2栋2单元5-3号房屋，房屋总价369385元。合同第八条关于房屋交付期限和交付条件的约定为：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的经济适用住房交付买受人使用：……5.该经济适用住房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。6.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。（备注：2012年1月1日以后取得《施工许可证》的经济适用住房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定：“按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同第十一条关于交房方式的约定：“经济适用住房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购经济适用住房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，谭建、谭力华、罗柳枝履行了支付房款的义务，建投公司于2017年12月29日取得涉案项目的五方竣工验收后通知谭建、谭力华、罗柳枝办理交房手续，后于2018年9月11日在柳州日报刊登《交房通知书（再次）》，通知未领房的业主前去办理相关手续。2018年1月4日，谭建、谭力华、罗柳枝办理交房手续。 另查明，柳东雅居经济适用房1、2#楼及人防地下室工程取得《柳州市建设工程施工许可证》的时间是2013年1月30日。就案涉《经济适用住房买卖合同》第八条中“备注”内容是针对第6种条件内容的备注，还是针对六种备选条件的整体备注一问，柳州市住房和城乡建设委员会于2019年1月16日出具《复函》，说明该“备注”内容为针对六种备选条件的整体备注。 一审法院认为，谭建、谭力华、罗柳枝与建投公司签订的《经济适用住房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行各自的权利义务。一审争议焦点：一、交房条件如何认定。二、是否因未达到合同约定的交房条件而承担逾期交房责任，违约金如何计算。 关于焦点一，一审中，双方签订的《经济适用住房买卖合同》第八条对交付期限和交付条件进行了明确约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的经济适用住房交付买受人使用：……5.该经济适用住房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。6.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。（备注：2012年1月1日以后取得《施工许可证》的经济适用住房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”谭建、谭力华、罗柳枝主张，“备注”内容是针对六种交房条件的整体备注，既要经过五方验收，又要取得竣工验收备案证明。建投公司辩称，“备注”内容是针对第6种条件进行的单独备注，双方选择的是第5种条件而非第6种条件，故取得竣工验收备案证明不成为一审的交房条件。由于案涉《经济适用住房买卖合同》是示范文本，有关部门制订合同内容时，将“备注”内容载入合同，以独立自然段的书写格式予以表述，按照合同目的、文义格式的理解，参考有关部门的咨询意见，一审法院认定案涉合同约定的交房条件为：“经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格”和“必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明”。 关于焦点二，案涉房屋未能在2017年12月31日前取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，不具备合同约定的交付条件，应当承担逾期交房责任。虽然该房屋未达到合同约定的交房条件，但谭建、谭力华、罗柳枝已实际接收该房屋，即视为其放弃了对收房后的逾期交房违约金权利，故一审法院对谭建、谭力华、罗柳枝要求建投公司承担合同约定的最后交付期限届满之次日起至其实际收房之日止的逾期交房违约金的请求予以支持，其余部分，一审法院不予支持。谭建、谭力华、罗柳枝实际接收房屋的时间为2018年1月4日，根据双方合同第九条的约定，建投公司应当按日向谭建、谭力华、罗柳枝支付已交付房款万分之二的逾期交房违约金296元（369385元×2÷10000×4天）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条一百一十四条第一款、第一百二十五条的规定，判决：广西柳州市建设投资开发有限责任公司向谭建、谭力华、罗柳枝支付逾期交房违约金296元。一审诉讼费385元（谭建、谭力华、罗柳枝已预交），广西柳州市建设投资开发有限责任公司负担5元，谭建、谭力华、罗柳枝负担380元。 本院二审期间，上诉人提交了《竣工验收备案表》一份，拟证实案涉的柳东雅居经济适用房1#、2#楼及人防地下室工程于2018年11月12日取得了竣工验收备案证明。被上诉人质证表示认可该证据的真实性，但不认可上诉人的证明观点，案涉工程取得竣工验收备案的时间是2019年7月2日。本院认为，上诉人提交的《竣工验收备案表》来源合法，且上诉人认可其真实性，本院对此予以采信，并由此查明新的事实：涉案的柳东雅居经济适用房1#、2#楼及人防地下室工程于2019年7月2日取得工程竣工验收备案证明。经审查，一审判决查明的其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于如何认定本案的交房条件问题，双方当事人争议的是案涉《经济适用住房买卖合同》第八条中的“备注”应当如何理解。上诉人上诉主张该“备注”内容是针对第6种交房条件（取得房屋建筑工程竣工验收备案证明）进行的单独备注，双方选择的是第5种交房条件（经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格）而非第6种，因此取得竣工验收备案证明不能成为本案的交房条件。对此本院认为，本案案涉《经济适用住房买卖合同》是示范文本，按照合同目的、文义格式的理解，并参照住建部门的咨询意见，应当认定该备注是针对合同第八条中6种交房条件的整体备注，即本案的交房条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。因此一审法院对本案交房条件的认定是正确的，本院予以维持。 关于如何认定上诉人逾期交房责任的问题，按照双方合同的约定，上诉人未能在2017年12月31日将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的房屋交付给被上诉人，因此应当承担逾期交房责任。案涉房屋已于2017年12月29日通过了涉案项目的五方竣工验收，符合《建设工程质量管理条例》规定的内容，即符合法定交房条件，且被上诉人已实际接收了房屋，目前亦没有证据证实交房后出现质量问题，因此可认定上诉人履行了交房义务，上诉人应当承担自合同约定的最后交付期限届满之次日至被上诉人实际收房之日期间的逾期交房违约金。一审法院对上诉人逾期交房责任的认定正确，本院对此予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广西柳州市建设投资开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞雪梅 审 判 员 蓝丽霜 审 判 员 孙书文 二〇一九年九月二十六日 代书记员 苏阳晶