山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初7853号 原告:王某某,男,1989年6月20日生,汉族,居民,住山东省费县。 委托诉讼代理人:胡运超,山东宸诚律师事务所律师。 被告:张某某,男,1990年5月7日生,汉族,居民,住临沂经济技术开发区。 委托诉讼代理人:尹佐忠,山东行周律师事务所律师。 被告:临沂某某营销策划有限公司,住所地:临沂市兰山区北园路通达财富广场**楼**。统一社会信用代码:91371302692184700。 法定代表人:王广宪,总经理。 委托诉讼代理人:张驰,山东有泰律师事务所律师。 原告王某某与被告张某某、临沂某某营销策划有限公司（以下简称新天地公司）房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人胡运超，被告张某某及其委托诉讼代理人尹佐忠，被告新天地公司的委托诉讼代理人张弛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令原、被告解除房屋买卖合同；二、依法调解或判令被告退还2万元的房款定金；三、依法调解或判令被告支付124500元的违约赔偿金。事实与理由：原告通过被告新天地公司介绍相中了一套位于临沂市××小区××楼××单元××室的房屋一套，后三方于2019年1月11日签订了一份房屋买卖合同,具体内容见合同约定。合同签订当日，原告向被告新天地公司交纳了2万元的购房定金(前期作为购房定金,房屋成交后作为中介佣金扣除),被告向原告出具收据一份。根据合同第二条约定，被告张某某保证标的房屋无任何权属或经济纠纷,权属无任何瑕疵。可当原告按照合同约定日期与被告去办理房屋过户等有关手续时，却被被告张某某告知标的房产已被查封多次，无法办理房产过户等手续。被告张某某的违约行为最终导致双方合同履行不能。被告新天地公司作为有偿的房屋中介机构，对于所代为出售的房屋权属性质有无争议与瑕疵，应尽基本的审查、提示、告知等相关义务。原告在购买此房时，被告新天地公司未尽提示告知等义务，存在过错,应承担相应责任。综上,为维护原告合法权益,特向法院提起民事诉讼。 被告张某某辩称:该房屋签订买卖合同属实,定金是由被告新天地公司收取,原告陈述涉案房屋被查封属实,但不影响合同成立。我在签订合同过程中也告知了中介公司,原告王某某应当知情。我就涉案房屋本想通过过桥资金解封,履行本案合同,由于过桥资金利息太高,没有办成,导致房屋不能过户,双方房屋买卖合同没有按合同履行。对于原告诉讼请求法院解除合同，各种法律规定没有授予人民法院解除当事人订立的合同的权力。请求法庭驳回原告诉讼请求中与我有关的第一和三项。 被告新天地公司辩称:原告诉我公司违背事实,不符合法律规定,请求法院判令驳回原告对我公司的起诉。本案系原告与被告张某某签订的房屋买卖合同,我公司作为居间方,根据合同的相对性,在房屋买卖合同纠纷中,不是合同的相对主体,列我公司作为被告,主体资格不当。一、因被告张某某原因导致房产被查封,系被告张某某相对于原告构成违约，应当由其承担相应的违约责任。合同第二条中明确约定卖方张某某保证房产一切介绍属实,承诺和保证房产无任何权属或经济纠纷,权属无任何瑕疵。我公司作为居间方,对于房产被查封的事实完全不知情,且我公司无法保证房产的权属状况;原告作为完全民事行为能力人,作为合同相对方，有权要求卖方提供相关的权属证明,其放弃应有的权利,相信卖方的承诺,现合同目的不能实现,应由相对方即被告张某某承担违约责任;二、我公司作为居间方为买卖双方提供中介咨询、信息等服务,为双方实现目的提供必要的协助,我方可以根据买卖双方要求签订其所要求的合同,根据双方具体需求具体约定双方权利义务。本案中,在签订的合同中双方也根据具体情况进行了约定,达到双方要求的签订合同目的。另外，为了保障双方的利益,我方为其义务保管定金,避免了原告的损失。四、原告在此房屋买卖合同中没有造成实际损失,所交定金由我公司代为保管,在签订合同办理买卖事宜过程中,当得知房屋被查封无法买卖时,我公司及时通知原告给其退回代为保管的定金,协助其另寻房源,但原告不配合,原告也是考虑此房屋的买卖价格比较低,执意想要此房屋,一直不愿放弃,导致长时间没有解决,原告对于其损失存在过错;作为居间方,我公司至今没有收取中介佣金费用,但在发生此事后积极协调买卖双方解决,为其提供服务,反过来还被要求承担责任,有违公平。我公司同意退还给原告所交定金2万元,中介费免收。综上,请求法院查明事实,依法驳回原告对我公司的起诉。 庭审过程中原告提交了如下证据：1、原告身份证复印件,证明原告的主体资格。2、房屋买卖合同书,证明原、被告双方签订了房屋买卖合同书，合同第二条约定：甲方保证此房一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属证无任何瑕疵。同户籍、相关亲属及房产共有人、所有人同意出售，同时保证已付清过户前的所有契税、维修基金、物业管理、水电、气暖、有限电视费及相关费用；第六条约定：鉴于丙方为甲、乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务，甲乙双方同意向丙方支付佣金费用，佣金费为房产买卖总价款2.7%，金额为11235元，其中甲方负担0元，乙方负担11235元，佣金费以从定金中优先扣除的方式，于本合同签订时一次性支付给丙方；第九条约定：此合同签订后，甲、乙双方任何一方不得反悔或中途毁约,否则即属于违约，若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费。本合同一经签订，佣金费概不退还。若甲方违约，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后,返还其产权权属证明；若乙方违约,所交定金归甲方所有，佣金费已从定金中优先扣除的,不足以赔付甲方的部分,由乙方另行支付；第十条约定：甲、乙双方承诺自银行放款之日起10个工作日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续。甲乙双方任何一方延迟,每天按照50元赔偿对方作为补偿金；甲乙双方任何一方逾期10日以上的,另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系，违约方应按本合同第九条规定承担违约责任,但双方另有约定的除外。3、收款收据,证明原告已向被告新天地公司交付房屋定金2万元。4、临沂市不动产登记信息查询证明,证明原告房产已被法院3次查封。被告张某某质证称：对证据1、2无异议；对证据3无异议,但定金是被告新天地公司收取的；对证据4无异议,现在仍未解除查封。被告新天地公司质证称：对证据1、3无异议；证据2中第二条约定由被告张某某保证房屋的权属状况；对证据4的真实性无异议,我公司对于查封不知情。 被告张某某提交了通话录音证据两份,证明在签订合同时其已经告诉中介公司房产的抵押、查封状态,并寻求中介公司员工张超帮助解封,但中介公司未办成,也未告知原告,被告张某某想找原告协商解决问题,找张超要原告的联系方式,张超一直不给。原告对此质证称：对通话录音证据的真实性无异议,声音是张超,但对其中的事情我不知情,从录音中看,张超知道房产的问题,但从未向我说过房产存在问题。被告新天地公司质证称：对通话录音证据有异议,首先录音中当事人不确定,另外张超非本公司员工,其表明是加盟关系；其次在第一份录音中双方应该谈的是房产的解押问题,而且张超也明确强调被告是否有其他隐瞒,可以体现对于被告房屋被查封的事情不知情。只是为其协商办理房屋分期贷款抵押问题。在第二份录音中，也只是被告单方强调房屋被查封,张超没有认可知情此事实；作为中介方,如果得知房屋被查封,不会为其签订合同,只是房屋有银行分期抵押能够达到房屋买卖条件时才签订合同。通过被告录音可以听出其是在协商银行分期贷款抵押事宜。对此，被告张某某反驳称：录音中说的不止是抵押的事情,就是法院查封的事情,我的房子查封很长时间了,该录音中张超明确说明加盟被告新天地公司,从原告提交的证据一也说明了张超的职务是店长。 经审理查明，2019年1月11日，原告王某某通过被告新天地公司介绍，与被告张某某签订了房屋买卖合同书一份,房屋位于临沂市××小区××楼××单元××室（含配房一处），房产证号为：临房预兰山区字第028061号，主房面积110.01平方米，房屋价格415000元，分批支付。合同第二条约定：甲方保证此房一切情况介绍属实,承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷,权属证无任何瑕疵。同户籍、相关亲属及房产共有人、所有人同意出售,同时保证已付清过户前的所有契税、维修基金、物业管理、水电、气暖、有线电视费及相关费用。合同第九条约定：“此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约一方应承担违约责任并支付佣金费，若甲方（张某某）违约，双倍返还乙方（王某某）购房定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，所交定金归甲方，佣金费从定金中优先扣除后，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。第十五条：其它约定：1、甲乙双方约定，本合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，如出现违约，违约方除应本合同第九条所规定的违约责任外，还应支付给对方本房成交价的30%的金额作为违约赔偿金。2、…”。合同签订当日，原告向被告新天地公司交纳了2万元的购房定金(前期作为购房定金,房屋成交后作为中介佣金扣除),被告为原告出具收款收据一份。当原告按照合同约定日期与被告去办理房屋过户等有关手续时，被告张某某告知标的房产已被不同法院多次查封，无法办理房产过户等手续，导致双方合同履行不能。后原、被告因赔偿问题发生争议，原告诉至本院。 上述事实，主要根据原、被告陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。 原告王某某与被告张某某、新天地公司签订的《房屋买卖合同书》，是三方之间房屋买卖合同和居间合同的复合体。被告张某某知道或者应当知道其房屋被多次查封的事实，而其在与原告签订合同时予以隐瞒，使限制流通物进入流通领域，对原告构成欺诈，可以认定。原告起诉请求解除合同，其意思表示与请求撤销该合同无异，本院依法予以撤销该合同，该合同自始没有法律效力。被告存在缔约过失，应承担相应的民事责任，赔偿原告的经济损失。由于缔约过失责任与合同违约责任存在性质上的区别，对原告主张的违约金数额本院不予支持。本案中，原、被告磋商过程时间较短，原告仅支付了定金2万元，并未支付其他的购房款，其损失相对较小，本院将根据被告的过错程度和原告实际损失等情况，综合酌情确定赔偿数额。 被告新天地公司为原告王某某与被告张某某的房屋买卖提供中介服务，虽然已经促进了双方房屋买卖合同成立，但对于涉案房屋早已被多次查封的事实未予查清，属于居间活动存在一定瑕疵。被告新天地公司同意退还定金并免收中介费用，本院对此予以准许。原告请求被告新天地公司承担其他赔偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、第四百二十四条之规定，判决如下： 一、撤销原告王某某与被告张某某、被告临沂某某营销策划有限公司于2019年1月11日签订的《房屋买卖合同书》（内含居间合同条款）； 二、被告张某某赔偿给原告王某某经济损失人民币4万元； 三、被告临沂某某营销策划有限公司退还给原告王某某代为保管的购房合同定金人民币2万元； 四、驳回原告王某某的其他诉讼请求。 上述第二至三项，均于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1595元（已减半），由原告王某某负担1000元，被告张某某负担595元；保全费1270元，由被告张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 张培亮 二〇一九年九月十日 法官助理 李玉萍 书 记 员 张卓然