湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终1379号上诉人（反诉被告）：曹清海，男，1969年12月23日出生，汉族，住益阳市赫山区。上诉人（反诉被告）：徐运兰，女，1972年4月16日出生，汉族，住益阳市赫山区。被上诉人（反诉原告）：桂建辉，男，1967年5月11日出生，汉族，住益阳市资阳区。被上诉人（反诉原告）：周立军，女，1976年10月28日出生，汉族，住益阳市资阳区。上述两被上诉人之委托诉讼代理人：李曙光，益阳市赫山区法律服务所法律服务工作者。上诉人曹清海、徐运兰因与被上诉人桂建辉、周立军确认合同效力纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2018）湘0903民初5795号民事判决，向本院提出上诉，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹清海、徐运兰、被上诉人桂建辉及其委托诉讼代理人李曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹清海、徐运兰上诉请求：撤销一审判决第三项，改判桂建辉、周立军支付曹清海、徐运兰房屋租金15000元，由桂建辉、周立军承担全部诉讼费用。事实和理由：《房屋买卖合同》虽约定，签订合同时，乙方（桂建辉）一次性付清购房款，但桂建辉承诺两套房屋购房款一齐支付，考虑与桂建辉已建立较好的邻居关系，曹清海、徐运兰对此予以认可。后桂建辉未支付购房款。一审在桂建辉未提供购房款支付凭据的情况下，判决由曹清海、徐运兰返还购房款错误。因桂建辉长期占用曹清海、徐运兰的房屋达两年半之久，应支付房屋租金15000元。桂建辉、周立军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，曹清海、徐运兰的上诉缺乏事实与法律依据，应予驳回。曹清海、徐运兰向一审法院起诉请求：1、判令曹清海、徐运兰与桂建辉、周立军签订的2份《房屋买卖合同》无效；2、判令桂建辉、周立军支付房屋租赁费15000元。桂建辉、周立军向一审法院反诉请求：判令曹清海、徐运兰返还购房款296000元，并赔偿损失50000元。一审法院认定事实：2015年10月25日，曹清海与徐运兰将位于龙光桥安置小区中某层出租给桂建辉、周立军居住。2017年5月13日，双方签订《房屋买卖合同》，约定曹清海、徐运兰将位于龙光桥安置小区自建房屋第三层出卖给桂建辉、周立军，房屋变卖价款为148000元，另合同约定在签订该合同时一次性付清房款。2017年5月18日，双方又签订另一份《房屋买卖合同》，约定将位于龙光桥安置小区13栋房屋第四层出卖给桂建辉、周立军，房屋变卖价款为148000元，亦约定在签订该合同时一次性付清房款。一审法院认为，曹清海、徐运兰与桂建辉、周立军曾签订2份《房屋买卖合同》，现曹清海、徐运兰请求确认本案中的2份《房屋买卖合同》无效，故本案案由系确认合同效力纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。曹清海、徐运兰主张要求桂建辉、周立军支付房屋租金15000元请求，因本案系确认合同效力纠纷案件，曹清海、徐运兰要求支付房屋租金系房屋租赁合同关系，与本案并非同一法律关系，加之曹清海、徐运兰未举证证明租金的具体金额，故对该项请求在本案中不予处理。至此，本案的争议焦点为：1、双方签订的2份《房屋买卖合同》效力问题；2、桂建辉、周立军是否按《房屋买卖合同》的约定支付了296000元购房；3、桂建辉、周立军是否有权要求曹清海、徐运兰返还购房款296000元及赔偿损失50000元。1、关于双方签订的2份《房屋买卖合同》的效力的问题。经查，双方签订的2份《房屋买卖合同》约定的2套房屋，均系曹清海、徐运兰的农村安置房，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。故双方签订的2份《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方签订的两份《房屋买卖合同》应属无效。2、关于桂建辉、周立军是否支付了296000元购房款问题。双方签订的2份《房屋买卖合同》的第三条均明确约定签订合同时，由桂建辉、周立军一次性付清房款，且双方在签订第1份《房屋买卖合同》后，仅隔五日，双方再次签订关于出卖第2套房屋的买卖合同，根据常理，如桂建辉、周立军在签订第1份《房屋买卖合同》时未付清相应购房款，双方不应如此顺利的签订第2份《房屋买卖合同》，另曹清海、徐运兰系在2份《房屋买卖合同》签订后，由曹清海、徐运兰按《房屋买卖合同》的约定将2套房屋交付给桂建辉与周立军一年多后才诉至法院主张权利，与曹清海、徐运兰陈述1个月左右支付购房款的时间相差较大，加之桂建辉、周立军申请的证人证言均证明在签订合同时支付了相应购房款。综上，桂建辉、周立军已按2份《房屋买卖合同》约定支付了两套房屋的购房款296000元。3、桂建辉、周立军是否有权要求曹清海、徐运兰返还购房款296000元及赔偿损失50000元。因双方签订的2份《房屋买卖合同》已被确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因无效合同取得的财产应于返还，故双方均应返还依据2份《房屋买卖合同》取得的财产，故桂建辉、周立军要求曹清海、徐运兰返还购房款296000元的请求，予以支持；关于桂建辉、周立军要求曹清海、徐运兰赔偿损失50000元的请求，因本案《房屋买卖合同》约定的房屋系农村安置房，合同无效，双方均具有过错，加之桂建辉、周立军未举证证明其损失金额，故对桂建辉、周立军要求赔偿损失50000元的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、曹清海、徐运兰与桂建辉、周立军分别于2017年5月13日、2017年5月18日签订的2份《房屋买卖合同》无效。桂建辉、被告周立军于判决生效后二十日内向曹清海、徐运兰返还本案2份《房屋买卖合同》约定的2套房屋；二、驳回曹清海、徐运兰的其他诉讼请求。三、曹清海、徐运兰（反诉被告）于判决生效后二十日内返还桂建辉、周立军（反诉原告）购房款296000元；四、驳回桂建辉、周立军（反诉原告）的其他反诉请求。本诉案件受理费5970元，由桂建辉、周立军负担。反诉案件受理费6490元，减半收取3245元，由曹清海、徐运兰（反诉被告）负担2775元，由桂建辉、周立军（反诉原告）负担470元。二审经审理查明，2017年5月13日、5月17日，曹清海、徐运兰与桂建辉、周立军先后签订了两份《房屋买卖合同》，桂建辉主张已按约支付了购房款，但其未提供付款凭证或对方当事人收款凭证，故本院不认定桂建辉、周立军已支付曹清海、徐运兰296000元。除此一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是:1、曹清海、徐运兰应否返还桂建辉、周立军购房款296000元；2、桂建辉、周立军应否支付曹清海、徐运兰房屋租金15000元。一、关于应否返还购房款的问题。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，案涉《房屋买卖合同》虽约定，签订合同时，乙方（桂建辉）一次性付清总房款给甲方（曹清海），但该条款系对购房款支付时间、方式的约定，不能证明桂建辉已实际支付购房款。曹清海与桂建辉虽先后签订了两份《房屋买卖合同》，但案涉合同的签订仅证明双方当事人就案涉房屋的买卖达成合意，亦无法证实桂建辉已实际支付购房款。桂建辉虽提交了证人证言等证据证明争议事实，但证人与桂建辉存在利害关系，且无其他证据加以佐证。综上，桂建辉未提交充分有效的证据证明已实际支付购房款项，对方当事人对此亦不予认可，对其主张曹清海、徐运兰返还购房款的请求不予支持，一审认定桂建桂、周立军已实际支付购房款错误，本院予以纠正。二、关于应否支付租金的问题。曹清海、徐运兰未提交证据证明桂建辉应支付租金的依据，对曹清海、徐运兰的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，曹清海、徐运兰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省益阳市赫山区人民法院（2018）湘0903民初5795号民事判决第一项；二、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2018）湘0903民初5795号民事判决第二项、第三项、第四项；三、驳回曹清海、徐运兰的其他诉讼请求；四、驳回桂建辉、周立军的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9215元，由桂建辉、周立军负担。二审案件受理费5970元，由曹清海、徐云兰负担298.5元，由桂建辉、周立军负担5671.5元。本判决为终审判决。审判长 夏 蓉审判员 刘文煜审判员 熊文佳二〇一九年九月二十三日书记员 曹 敏