福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3729号 上诉人（原审原告）：厦门旅游集团有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路**中闽大厦****。 法定代表人：朱国安，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：王成光，福建民丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春发，福建民丰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：许志坚，男，1964年1月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：洪映雪，女，1964年8月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：王木海，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：许丹，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门旅游集团有限公司（以下简称厦门旅游公司）与上诉人许志坚、洪映雪因房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初4133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 厦门旅游公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持厦门旅游公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审事实认定及法律适用错误。首先，案涉房屋系厦门旅游公司的单位自管房，厦门旅游公司将案涉房屋出租给许志坚、洪映雪使用，许志坚、洪映雪向厦门旅游公司缴纳租金，双方租赁关系明确，故案涉房屋并非安排分配的住房，不属于历史遗留问题。另，许志坚、洪映雪的父亲许瑞源与厦门旅游公司不存在关系，不可能分配住房给其居住，且许志坚、洪映雪父亲许瑞源已经去世，即使是分配住房也随着其去世消灭，该权利不应由许志坚、洪映雪继承。其次，一审法院认为是历史遗留问题，故不予支持，缺乏法律依据。一审法院不能因为租赁时间长，年代久就归责于厦门旅游公司。最后，许志坚、洪映雪已经表明其父亲在世时，其中一套房屋已经完成房改，而案涉房屋系租住房屋，因此其父亲不应再享有其他房改政策，厦门旅游公司要求解除租赁合同，许志坚、洪映雪理应退出案涉房屋。二、一审法院以鼓浪屿疗养院出具的《证明》载明面积为46平方米，故租金计算面积按46平方米计算缺乏依据，事实租赁关系房租面积的计算应当按案涉房屋实际面积计算租金，即厦门旅游公司主张的84.99平方米。 许志坚、洪映雪辩称，一、本案证据充分证明案涉房屋是由原省干休所（现为鼓浪屿疗养院）分配给许志坚父亲许瑞源的职工租赁住房，房屋租赁关系的双方是原省干休所与许瑞源（许瑞源去世后为其继承人），厦门旅游公司与许志坚、洪映雪之间不存在房屋租赁关系。（一）《关于办理更换房产所有权人的报告》、《关于办理更换房产所有权人的报告》证明厦门旅游公司因开发建设需要征用了原省干休所的房屋，故而购买康太路59号房屋并提供给原省干休所用以安置原省干休所的职工。许志坚的父亲许瑞源生前为原省干休所职工，许瑞源及其家人（包括许志坚、洪映雪）原居住在原省。正是因为厦门旅游公司开发观海园项目，将田尾路十三号列入了征用范围，才需要对许瑞源一家进行安置搬迁，故而厦门旅游公司提供了案涉房屋给原省干休所用以安置许瑞源一家人。因面积不足，除案涉房屋以外，原省干休所还自行提供了另一套位于民族路的房屋给许瑞源一家居住。因此，案涉房屋与原省干休所自行提供的民族路的房屋一样，都是原省干休所分配给许瑞源一家的职工租赁住房，区别仅在于产权人不同，但不影响分配住房的性质。厦门旅游公司认为其与许瑞源之间不存在关系，不可能分配住房给许瑞源居住。许志坚、洪映雪认为其陈述的是原省干休所而不是厦门旅游公司分配住房给许瑞源一家人居住，一审判决也认定是原省干休所分配的住房，厦门旅游公司对于一审判决的表述存在误解。在许瑞源去世以后，其继承人（除许志坚以外，许瑞源的继承人还有其妻子及其他儿子）有权继续居住在案涉房屋中。因为案涉房屋为职工租赁住房，在1998年房改时已扣减了职工货币化补贴在里面，因此许瑞源的继承人有权继续使用案涉房屋。另房屋的出租人为鼓浪屿疗养院，这一历史遗留问题也应由鼓浪屿疗养院出面解决。（二）鼓浪屿疗养院发出的停止交租的通知证明案涉房屋是由鼓浪屿疗养院分配的住房，租金由鼓浪屿疗养院收取，租赁关系发生在鼓浪屿疗养院与许瑞源之间。鼓浪屿疗养院于2001年1月8日向许志坚的父亲许瑞源发出通知，表示鉴于鼓浪屿康太路59号为危房，决定从2001年2月1日起停止缴交许瑞源所租住住房的房租。该通知证明许瑞源一直在向鼓浪屿疗养院而不是厦门旅游公司交纳房租。厦门旅游公司早在1984年就已通过购买方式取得康太路59号房屋的产权，作为产权人不收取租金，反而是由非产权人的鼓浪屿疗养院收租金、发通知，证明案涉房屋是鼓浪屿疗养院分配的住房。二、许瑞源是否应当享受房改政策不属于本案审查范围，厦门旅游公司认为许瑞源不应再享有房改政策的观点不能成立。案涉房屋与另一套民族路的房屋一样，都是因田尾路十三号被征用而由鼓浪屿疗养院另行分配居住的职工租赁住房。两套住房的房租都由鼓浪屿疗养院从许瑞源的工资中扣缴。1998年，两套房子同时申请参加房改，民族路的房屋通过房改办理产权证，产权人为许瑞源。案涉房屋非因许瑞源的原因未能通过房改。虽然当时未能通过房改，也并不改变案涉房屋是职工租赁住房的性质，且当时已扣减了房改货币化补贴在里面。厦门旅游公司认为许瑞源不应再享有房改政策的观点没有依据，也不属于本案审查范围。许志坚、洪映雪认为厦门旅游公司与其之间不存在房屋租赁关系，也不存在解除合同的基础。厦门旅游公司不能以此为由要求解除租赁合同。三、鼓浪屿疗养院出具的《证明》证明案涉房屋的面积为46平方米。鼓浪屿疗养院作为许瑞源生前的工作单位以及案涉房屋的出租人，其《证明》中载明的面积应当是准确的，应予采信。厦门旅游公司仅凭一张手绘图纸主张面积为84.99平方米，缺乏依据。四、为查明事实，妥善解决纠纷，本案应当追加鼓浪屿疗养院为第三人参加诉讼。从鼓浪屿疗养院出具的通知、《证明》可以看出案涉房屋是鼓浪屿疗养院分配给许瑞源一家的住房，且由鼓浪屿疗养院收取租金直至2001年1月。许瑞源一家人自1992年起就居住在案涉房屋。这些事实都证明本案确实存在历史遗留问题，为查明事实，妥善解决纠纷，本案应当追加鼓浪屿疗养院为第三人参加诉讼。 许志坚、洪映雪上诉请求：撤销一审第一项判决，依法改判驳回厦门旅游公司的一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、许志坚、洪映雪与厦门旅游公司之间不存在房屋租赁关系，一审认定双方之间成立事实上的房屋租赁关系是错误的。产权证和许志坚、洪映雪实际居住的事实并不必然形成事实上的房屋租赁关系，本案的其他证据足以推翻这一认定。（一）301房屋是许瑞源生前工作单位原省干休所（现为鼓浪屿疗养院）基于拆迁需要而重新分配的职工租赁住房。（二）301房屋在2001年2月1日之后未交租金系出租人鼓浪屿疗养院自愿放弃收取租金的权利，但双方的租赁关系仍然存在。301房屋的租金自1992年由原省干休所安排给许志坚、洪映雪父亲许瑞源一家租住后，租金一直由原省干休所在许瑞源的工资中扣缴，2001年2月1日之后未交租金的原因系鼓浪屿疗养院通知免缴（因危房而免缴），而不是通知将租金交给厦门旅游公司。厦门旅游公司并没有因此取得出租人的身份。房屋租赁关系的双方并没有改变。（三）厦门旅游公司是康太路59号的所有权人的这一身份不能当然成立房屋租赁关系。在许瑞源一家人搬迁到301房屋居住时，厦门旅游公司已经是康太路59号的所有权人，301房屋的租金一直是由鼓浪屿疗养院而不是厦门旅游公司向许瑞源收取，说明出租人并不是厦门旅游公司。在一审开庭时，法庭曾询问厦门旅游公司为何二十多年来既没有签订房屋租赁合同，也没有收取租金，厦门旅游公司回答不清楚。由此可见，301房屋是厦门旅游公司调换给原省干休所给职工租住的房屋，与原田尾路房屋存在资产置换问题，职工租住性质没有改变。该房屋曾于1998年参加房改，最终非因许瑞源的原因未能成功，但已扣减了房改货币化补贴在里面。该房屋既有职工福利房屋性质，又有拆迁安置房性质，不是一般的租赁房屋。一审的第一项判决既损害的许志坚、洪映雪的合法权益，同时也损害了鼓浪屿疗养院的合法权益。二、一审未追加鼓浪屿疗养院为本案第三人，程序错误。现有证据已经证明301房屋是由原省干休所分配给许瑞源的职工租赁住房，该房屋租金已由原省干休（更名后为鼓浪屿疗养院）收取至2001年1月。对于本案的诉讼标的，鼓浪屿疗养院有独立的请求权。法院依法应当通知鼓浪屿疗养院参加本案诉讼。许志坚、洪映雪在一审庭审时已提出追加第三人的请求，但未获法院准许。康太路59号房屋因危房险情严重，有关部门已多次向厦门旅游公司发出《解危治理通知书》，要求其对该危房进行治理排险，保证房屋的安全性，但厦门旅游公司没有进行相应的治理排险，该房屋至今仍是危房。为保证安全，许志坚、洪映雪自行对301房屋进行维护修缮，为此花费大量费用。一审已认定301房屋的租住问题是历史遗留问题，厦门旅游公司作为所有权人，应当积极主动与鼓浪屿疗养院协调解决、妥善处理301房屋的租住问题，包括修缮事宜，以保障居住安全。从查明本案事实以及妥善解决历史遗留问题的角度考虑，本案也应当追加鼓浪屿疗养院为第三人参加诉讼。 厦门旅游公司辩称，一、厦门旅游公司与许志坚、洪映雪存在事实房屋租赁关系。厦门旅游公司认为房屋租赁关系的成立主要因素是出租人是否有权出租房屋，承租人是否基于使用房屋需要交付租金两点。本案中，厦门旅游公司系诉争房屋的所有权人，依法享有该诉争房屋占有、使用、收益、处分的权利，故厦门旅游公司当然享有出租权。而许志坚、洪映雪在诉争房屋内居住至今，并自认租住诉争房屋是需要缴纳租金的，因此厦门旅游公司与许志坚、洪映雪的事实房屋租赁关系是清晰明确的。二、原省干休所（与厦门市鼓浪屿干部疗养院为同一主体）与许瑞源之间的房屋租赁关系已经终止，厦门旅游公司系基于新的事实租赁关系提起诉讼。根据许志坚、洪映雪的说法可知，许瑞源已经去世，故其人身权利、财产权利及专属其的财产权利已经灭失，而许志坚、洪映雪提及的诉争房屋是职工租赁房，在不考虑是否属实的情况下，也会因该权利专属于许瑞源的财产权利而灭失。另外从许志坚、洪映雪提交的《证明》来看，厦门市鼓浪屿干部疗养院已经要求许志坚、洪映雪迁出，只是许志坚、洪映雪因为厦门市鼓浪屿干部疗养院没有解决其住房问题，故一直不迁出。因此厦门市鼓浪屿干部疗养院及许瑞源之间的房屋租赁关系已经终止。而厦门旅游公司提起诉讼是基于其与许志坚、洪映雪的事实租赁关系，并非许瑞源与厦门市鼓浪屿干部疗养院之间的房屋租赁关系，故许瑞源与厦门市鼓浪屿干部疗养院之间如何收取租金，历史渊源如何与本案无关，且厦门旅游公司未收取租金，不代表其不享有该权利，许志坚、洪映雪以不合常理为由认为厦门旅游公司不享有出租权无事实依据。 厦门旅游公司向一审法院起诉请求：1.解除厦门旅游公司与许志坚、洪映雪之间的房屋租赁关系，许志坚、洪映雪立即腾空归还思明区鼓浪屿康泰（太）路59号301单元房屋；2.许志坚、洪映雪支付房屋租金（租金自1999年1月1日起计至房屋实际归还之日止，按照公租房甲一标准计算）。 一审法院认定事实：坐落于厦门市思明区，总用地面积921.04㎡，于2001年8月20日登记至厦门旅游公司名下；厦门旅游公司于1998年5月7日之前的原名称为厦门市旅游总公司；1991年5月23日，厦门市旅游总公司向市房地产管理局出具一份《关于办理更换产权所有权人的报告》，载明：本公司于1984年因下属企业厦门市鼓浪屿观海园旅游村业务发展需要征用原省干休所的住房，为安置搬迁，根据有关政策精神，与鼓浪屿康太路59号原业主王平南等签订84字第26号房产买卖合约，购买该房产的所有费用均系由公司前身厦门市旅游公司支付，申请将鼓浪屿康太路59号房屋的产权所有人更换为厦门市旅游总公司。 2001年1月8日，鼓浪屿疗养院向许瑞源发出一份通知，主要内容如下：经研究，鉴于鼓浪屿康太路59号为危房，决定自2001年2月1日起停止缴交租住住房的租金，今后鼓浪屿疗养院不负责该住房维修，请尽速与有关部门联系迁出事宜。 2008年6月19日、2016年2月29日，有关部门因案涉房屋危房险情严重先后向厦门旅游公司发出两份《解危治理通知书》，要求厦门旅游公司对该危房进行治理排险，保证房屋的安全性。 2011年5月30日，厦门旅游公司向鼓浪屿康太路59号住户（许瑞源）发出一份《解危治理通知书》，要求住户于6月30日前迁离，并将房屋内所有财产一并搬出，以便对该房屋内外进行全面治理排险工程施工作业。之后，包括许瑞源在内的鼓浪屿康太路59号住户多次与厦门旅游公司就房屋维修排险等事宜进行沟通，至今未果。 2016年9月26日，鼓浪屿疗养院出具一份《证明》，载明：其单位退休职工许瑞源于2010年10月7日去世，为原省干休所副所长、1995年7月退休，退休前套改职务为副处级；其在世期间享受一套房改房（面积85.73㎡，位于思明区，租用**公房（面积约46㎡，位于，即本案案涉房屋），未享受其他货币化补贴等住房优惠政策。另查，许志坚、洪映雪为夫妻关系；许瑞源系许志坚父亲。 审理过程中，旅游集团提交自1999年1月1日至今的公租房甲一标准，具体为：1999年1月1日至1999年7月31日期间为3.36元/平方米/月；1999年8月1日至2000年7月31日期间为4.2元/平方米/月；2000年8月1日至2001年7月31日期间为4.83元/平方米/月；2001年8月1日至2004年7月14日期间为5.07元/平方米/月；2004年7月15日至2018年11月29日期间为4.2元/平方米/月。 一审法院认为，厦门旅游公司与许志坚、洪映雪虽未就案涉房屋签订书面租赁合同，但根据在案证据，许志坚、洪映雪与厦门旅游公司之间成立事实上的房屋租赁关系，一审法院予以认定。本案中，鉴于案涉房屋系许志坚、洪映雪父亲许瑞源生前工作单位原省干休所（现为鼓浪屿疗养院）所分配的住房，属于历史遗留问题，故厦门旅游公司在未与鼓浪屿疗养院协调解决许志坚、洪映雪房源之前，尚不具备解除与许志坚、洪映雪之间的房屋租赁关系及要求许志坚、洪映雪腾空归还案涉房屋的条件，故对厦门旅游公司的该部分诉请，一审法院不予支持；许志坚、洪映雪在居住使用案涉房屋期间，理应按照有关规定缴纳相应的房屋租金，现厦门旅游公司要求许志坚、洪映雪支付按照公租房甲一标准计算房屋租金并无不妥，一审法院予以支持；至于计算租金的房屋面积，厦门旅游公司主张按照84.99㎡计算租金，证据不足，一审法院不予支持；根据鼓浪屿疗养院于2016年9月26日出具的《证明》，体现许瑞源租用的案涉房屋面积约46㎡，一审法院予以采信。此外，根据相关法律规定，厦门旅游公司主张的部分租金请求已超过诉讼时效，许志坚、洪映雪提出发生于2016年10月2日之前的租金均已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、许志坚、洪映雪于判决生效之日起十日内向厦门旅游集团有限公司支付房屋租金（自2016年10月2日起，以46㎡的房屋面积，按照公租房甲一标准计算，其中至2018年11月29日期间为4.2元/平方米/月）；二、驳回厦门旅游集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1006元，由厦门旅游集团有限公司负担900元，许志坚、洪映雪负担106元；款项应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，关于许志坚、洪映雪与厦门旅游公司之间是否成立事实上的房屋租赁关系。讼争房屋系鼓浪屿疗养院安排分配给许志坚父亲许瑞源的住房，鼓浪屿疗养院出具的《证明》可以证明讼争房屋性质为许瑞源租用。讼争房屋所有权人在2001年8月20日变更为厦门旅游公司，应认定许志坚、洪映雪与厦门旅游公司之间成立事实上的房屋租赁关系。现厦门旅游公司以许志坚、洪映雪自1999年1月1日起未缴交租金诉请解除合同。因本案双方未约定合同解除权，故合同当事人只能依据法定事由解除租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方才有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条亦规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。厦门旅游公司以许志坚、洪映雪自1999年1月1日起未支付租金为由解除双方租赁合同，但讼争房屋所有权人在2001年8月20日才变更为厦门旅游公司，鼓浪屿疗养院以讼争房屋为危房通知许瑞源于2001年2月1日起停止缴交租金，且厦门旅游公司未举证证明要求许志坚、洪映雪支付租金而许志坚、洪映雪拒不支付，其诉请解除合同，于法无据，不予支持。厦门旅游公司主张2016年10月2日之前的租金已超过诉讼时效，不予支持。许志坚、洪映雪应向厦门旅游公司支付自2016年10月2日起房屋租金，以46㎡的房屋面积，按照公租房甲一标准计算。本案系房屋租赁合同纠纷，鼓浪屿疗养院并非讼争房屋所有权人，许志坚、洪映雪要求追加鼓浪屿疗养院为第三人没有法律依据。 综上所述，厦门旅游集团有限公司、许志坚、洪映雪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2224元，由上诉人厦门旅游集团有限公司负担2012元，上诉人许志坚、洪映雪负担212元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年九月二十九日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。