安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初3506号原告：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子社区院内，统一社会信用代码9134110355782543XF。法定代表人：罗元申，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯宝中，安徽苏滁律师事务所律师。被告：梁淑玲，女，1970年2月20日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：王小平，住址同上，系梁淑玲丈夫。原告滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）诉被告梁淑玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑶海物业公司的委托诉讼代理人冯宝中、被告梁淑玲及其委托诉讼代理人王小平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。瑶海物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决梁淑玲支付2014年10月1日至2019年9月30日的物业服务费10349元；2、判决梁淑玲支付自2014年10月1日至2019年3月31日逾期支付物业服务费的违约金15644元；3、由梁淑玲承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年12月15日，瑶海物业公司与梁淑玲签订《前期物业服务协议》、《中国滁州瑶海大市场经营管理合同》。合同约定：梁淑玲将其购买位于瑶海农机大市场的23号楼3号商铺委托瑶海物业公司经营管理，由瑶海物业公司统一规划、招商、租赁、推广与经营管理，经营管理期限为6年，瑶海物业公司经营管理期间，已出租的商铺，物业服务费、公摊水费及其它市场经营管理费由承租人支付，没能对外出租的商铺，物业服务费、公摊水电费、管理费等由产权人支付，逾期支付按日百分之一承担滞纳金。协议约定：产权人缴纳费用为按实际面积计收的综合服务费、公摊水电费、停车位费等，一年收一次，标准为1.8元/m2/月，产权人出租物业的，由产权人支付，逾期缴纳按日千分之三以半年综合服务费额计付滞纳金。由于该商铺一直未能对外出租，2015年9月24日，瑶海物业公司将商铺交还给梁淑玲，瑶海物业公司多次要求梁淑玲交纳物业费无果。梁淑玲在庭审中辩称，瑶海物业公司不具备物业管理企业的相应资质，对其被选聘为前期物业的方式存在质疑，认为物业公司应当于业主签订正式物业管理协议；瑶海物业公司的管理服务内容及服务质量未达到《前期物业服务协议》约定的标准；2015年9月23日，瑶海物业公司曾与梁淑玲重新签订了一份《前期物业服务协议》，在协议空白处明确备注：“委托六年经营管理后三年物业费缴纳规定，1、正常经营或转租他人，经物业公司备案后收物业费。2、房源空置没有经营和使用的，暂不收物业费”，根据上述约定，应自2017年9月30日开始缴纳物业费；案涉商铺实际建筑面积为90.93m2；瑶海物业公司自始至终没有收取或催缴过物业费，且瑶海物业公司未按时支付梁淑玲委托经营管理期间的租金，系瑶海物业公司违约在先，梁淑玲并非恶意拖欠物业费，不应支付违约金。本院经审理认定事实如下：2010年12月15日，梁淑玲（甲方）购买了滁州瑶海农机大市场23号楼30号商铺，并于当日与瑶海物业公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定：甲方所购房屋基本情况：坐落位置滁州瑶海农机大市场23号楼30号、建筑面积91.26平方米。第一条双方权利和义务二、乙方的权利和义务1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理…。第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维修和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；二、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电设备、通讯线路、照明、供热线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条物业管理相关费用一、甲方缴纳费用；综合服务费、公摊水电费、停车泊位费预收，时间为一年一次，为每年的1月1日至1月30日集中收取当年物业管理费；二、市场按建筑面积每月平方米1.80元；六、物业综合服务费用标准按政府规定调整。第十一条违约责任三、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所有费用，退还利息并支付违约金；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按该房屋半年物业综合服务费的千分之三的比例缴纳违约金；或按合同的规定进行催缴。当日，梁淑玲（甲方）还与瑶海物业公司（乙方）签订了《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》，约定：第二条、委托方式。瑶海物业公司全权负责商铺所在市场的整体运营和管理；梁淑玲授权瑶海物业公司代表梁淑玲签署商铺租赁合同并代为收取租金。第三条、委托期限及房屋交付。合同期限自2011年10月1日至2017年9月30日止。第四条、租金支付。自2011年10月1日至2014年9月30日止的三年内，梁淑玲商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在梁淑玲签订《商品房预售合同》时从该商铺的总房款中一次性冲抵；自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，梁淑玲享有的租金收益为瑶海物业公司实际出租期间的全部租金收入。第五条、甲方的权利和义务。10.在本合同履行期间，已出租商铺的物业管理费、分摊公用设施水电费及其它市场经营管理费用均由承租人承担。如甲方委托的商铺未出租或部分出租，未出租商铺的相关费用由甲方承担。第六条、乙方的权利和义务。瑶海物业公司有义务代为收取租金，按时足额向梁淑玲支付委托期内已出租商铺的已收取的承租人的租金，瑶海物业公司同时应依法向拖欠租金和相关市场管理费用的租户进行追缴，保障梁淑玲的合法权益。第八条、违约责任。4.本合同履行期间，甲方延期办理房屋交接手续的，应向乙方支付延期交付期间的每套商铺每月两万元的违约金，不足一个月的按一个月计算。因瑶海物业公司未支付租金，梁淑玲诉至滁州市南谯区人民法院，该院于2019年4月15日作出（2019）皖1103民初400号民事判决，判令瑶海物业公司按月租金1000元标准支付2014年10月至2015年9月24日期间的租金12000元。另查：瑶海物业公司于2015年3月31日暂停物业服务，于2015年7月份恢复物业服务。滁州瑶海农机大市场23号楼30号商铺实际面积为90.93m2。该商铺于2015年9月24日交付梁淑玲。上述事实，有瑶海物业公司提供的《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》、《前期物业服务协议》、《房屋交接验收单》复印件、安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初400号民事判决书各一份及双方当事人庭审陈述为证，本院据以认定。本院认为：梁淑玲与瑶海物业公司签订《前期物业管理服务协议》，系双方当事人确立物业管理服务的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。该合同不存在无效合同的法定情形，在合同履行期间，当事人也未提出合同变更、撤销的异议。涉案房屋已交付的事实客观存在，瑶海物业公司也实际履行物业管理服务，梁淑玲应当履行支付物业管理相关费用的义务。案涉商铺自2014年10月1日后未再出租，并于2015年9月24日交付梁淑玲，根据双方约定，商铺未出租期间的物业管理费应当由商铺产权人负担，每年的1月1日至1月30日集中收取当年的物业管理费。梁淑玲辩称应自2017年9月30日起交纳物业费，并举证其曾于2015年9月30日与瑶海物业公司签订的《前期服业服务协议》及滁州瑶海农机大市场开发有限公司出具的《承诺书》予以证明其主张，认为2015年9月30日签订的《前期服业服务协议》中备注部分约定“委托六年经营管理后三年物业费缴纳规定，1、正常经营或转租他人，经物业公司备案后收物业费；2、房源空置没有经营和使用的，暂不收取物业费”，且滁州瑶海农机大市场开发有限公司曾承诺委托经营期满后免除梁淑玲三年物业管理费。上述协议备注部分并未加盖瑶海物业公司的印章，本院认为不能确定备注内容的真实性。关于滁州瑶海农机大市场开发有限公司作出委托经营期满后免除梁淑玲三年物业管理费的承诺，梁淑玲与滁州瑶海农机大市场开发有限公司之间系商品房买卖合同关系，滁州瑶海农机大市场开发有限公司以自己的名义作出“乙方自委托经营期满后免除甲方三年物业管理费”的承诺，并未得到瑶海物业公司的确认，该承诺对瑶海物业不具有法律约束力，瑶海物业公司没有履行该承诺的义务。现瑶海物业公司履行物业服务义务，其有权向梁淑玲收取物业管理费。故本院对梁淑玲的上述辩称意见不予采纳。因此，扣除瑶海物业公司暂停服务的三个月时间，梁淑玲应支付2014年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理费9329.42元（1.8元/m2/月×90.93m2×57个月）。梁淑玲对瑶海物业公司的物业费收费标准提出异议，但其所举证据不足以证实，本院对此不予支持。关于瑶海物业公司要求梁淑玲支付违约金的主张，梁淑玲与瑶海物业公司之间因租金产生纠纷，至今瑶海物业公司没有履行生效的民事判决，梁淑玲以此为由未缴纳物业管理费并非恶意拖欠；且瑶海物业公司亦未能举证曾经向梁淑玲催要过物业管理费，不能证明梁淑玲未缴纳物业管理费系恶意拖欠，故本院对瑶海物业公司所主张的违约金不予支持。另外需要说明的是，瑶海物业公司作为物业管理企业，应当尽职尽责提供物业服务，听取业主提出的意见和建议，不断提升物业服务的水平和质量；梁淑玲亦应当对瑶海物业公司的物业管理行为予以理解、尊重和配合。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁淑玲于本判决生效后十日内一次性支付原告滁州瑶海物业服务有限公司自2014年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理费9329.42元；二、驳回原告滁州瑶海物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果被告梁淑玲未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费450元，减半收取225元，由原告滁州瑶海物业服务有限公司145元，由被告梁淑玲负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  王苏二〇一九年九月三十日法官助理汪洁书记员石阳附本案适用的法律条文及司法解释：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。……2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时缴纳物业服务费用；……第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。……