河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终9861号 上诉人（原审原告）：张彦超，女，1968年3月31日出生，汉族，住河北省石家庄市赵县。 委托诉讼代理人：武青果，河北勤邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安娜，女，1967年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市赵县。 委托诉讼代理人：安慧敏，河北锦泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姚迪，男，1992年6月3日出生，汉族，住河北省石家庄市赵县。 上诉人张彦超因与被上诉人安娜、姚迪确认合同无效纠纷一案，不服河北省赵县人民法院（2019）冀0133民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张彦超上诉请求：1、请求依法撤销河北省赵县人民法院（2019）冀0133民初179号民事判决，改判确认二被告之间关于石家庄市桥西区房屋的买卖合同无效；2、一、二审诉讼费、保全费由二被告承担。 事实和理由： 2017年4月6日，二被上诉人签订《石家庄市存量房买卖合同》，被上诉人安娜将自己名下位于石家庄市桥西区的商品房出售给被上诉人姚迪，约定单价10408.27元，房屋总价款956000元，受让方于约定日前将全部房款存入监管账户。2017年4月7日该房屋登记在姚迪名下。原审法院认定该房屋买卖合同有效的依据是：买卖合同系双方当事人的真实意愿，姚迪支付了相应价款，2017年4月30日姚迪通过银行贷款将购房款140万元打到安娜建行账户，且进行了不动产权利登记，且该行为发生在上诉人起诉安娜民间借贷案件之前。 一审庭审中被上诉人否认其签订并在不动产登记中心备案的《石家庄市存量房买卖合同》中约定的房屋价款和付款方式，可见该合同并非双方的真实意思表示。 姚迪通过银行贷款支付安娜140万元，并且每月还贷，可见姚迪是贷款买房。既然贷款买房就要支付首付，根据原审法院调取的安娜和姚迪的银行流水显示，2017年4月5日姚迪支付安娜的30万元首付款，通过中间人陈诚、范少伟，来源于安娜，也即卖房人出钱给买方，让买方买自己的房子，不符合正常交易，有恶意串通逃避债务的嫌疑，事实上损害了上诉人的合法权利，难以认定其转让意图的真实性，很明显系虚假交易。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定该行为无效。 其次，进行了不动产权利登记，不代表本案所涉的房屋买卖合同就有效。确定本案房屋买卖合同是否有效的关键是购房人资金来源。购房人的资金来源于卖房人，这就失去了交易的本性。 第三、上诉人和被上诉人安娜之间借贷关系发生在2016年11月底，2017年4月7日将自己名下房产过户到姚迪名下，被上诉人安娜存在恶意是因其有到期债务不还，却自己出钱给买方促成自己房产过户，和上诉人起诉维权的时间没有关系。 第四、即便姚迪又将该房屋过户，确认本案买卖合同无效仍然必要，因为上诉人追索的是债权。 安娜答辩称，答辩人与姚迪之间的房屋买卖合同是正常合法的买卖行为，是通过石家庄市房产管理机构进行的交易，姚迪作为购房人向答辩人支付140万购房款，取得了房产，并无虚假交易。 备案的《存量房买卖合同》中所写的房屋价款956000元，是系统中该小区最低房价，少于140万元，是为少交税。《存量房买卖合同》明确了全款支付方式，但并没有约定必须通过监管账户。买卖合同系双方真实意思表示。2017年4月5日姚迪银行流水有三次转款，与房屋买卖无关。 上诉人所说的债权，事实是上诉人将钱借给答辩人所在的公司使用，在公司不能偿还时，上诉人恶意状告答辩人为借款人。买卖房屋行为发生在诉争之前，姚迪已依法取得了房产，上诉人所说的答辩人恶意，没有任何道理。 姚迪答辩称：1、我购买的安娜的房产是通过房管局合法购买，并办理了140万贷款。2、买房前，我并不知道他们的债务纠纷。 张彦超向一审法院起诉请求：：1、请求确认二被告之间关于石家庄市桥西区房屋的买卖合同无效；2、判令姚迪将涉案房屋恢复登记到安娜名下，价值95万元；3、诉讼费、保全费由二被告负担。 一审法院认定事实：2017年4月6日，被告姚迪、安娜签订《石家庄市存量房买卖合同》，被告安娜将自己名下位于桥西区的商品房出售给被告姚迪，房屋建筑面积为91.85㎡，总价款为956000元。2017年4月7日该房产登记在被告姚迪名下，不动产权证书号为冀（2017）石家庄市不动产权第××号。2017年4月30日，姚迪通过130×××550账号给安娜建设银行账户为62×××51银行卡转款140万人民币。被告姚迪建设银行账号为62×××23的银行卡显示：姚迪在2018年2月-6月期间，一直偿还银行贷款。2018年6月27日，姚迪向马坤鹏（账号为47×××38）借款140万元，当日偿还银行贷款1379474.25元。2018年7月11日，被告姚迪与郭成乐签订《石家庄市存量房屋买卖合同》将上述房屋以总价款170万元的价格出售给郭成乐，姚迪账号为62×××74的邮政储蓄银行卡显示2018年7月13日收到170万元。2018年7月12日，该房产登记在郭成乐名下，不动产权证号为冀（2018）石家庄不动产权第××号。 另查明，2016年11月27日原告张彦超借给安娜人民币40万元，2018年5月10日一审法院做出（2018）冀0133民初92号民事判决书，判决安娜偿还原告借款40万元及利息，原告安娜不服该判决上诉至石家庄市中级人民法院，石家庄市中级人民法院做出（2018）冀01民终8050号民事判决书维持了一审法院做出的（2018）冀0133民初92号民事判决书。 一审法院认为，不动产的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。2017年4月6日被告安娜和姚迪签订《石家庄市存量房买卖合同》，被告安娜将自己名下位于桥西区的商品房出售给被告姚迪，姚迪支付了相应的价款，且2017年4月7日登记在姚迪名下，不动产权证号为冀（2017）石家庄市不动产权第××号。2017年4月30日姚迪通过银行贷款将购房款140万元打到安娜中国建设银行卡号为61×××51账户，况且安娜与姚迪的房屋买卖行为发生在原告起诉被告安娜与第三人陈红旗民间借贷纠纷案件之前。后姚迪又将该房屋于2018年7月11日出售给郭成乐。2018年7月12日，该房产登记在郭成乐名下，不动产证书号为冀（2018）石家庄不动产权第××号。该房屋的所有权已经两次发生转移。原告要求确认安娜与姚迪之间的买卖合同无效，并且要求姚迪将该涉案房产恢复登记至安娜名下的诉求已经不能实现。原告称二被告之间的买卖合同无效，根据《合同法》第五十二条第二项，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，该合同无效。二被告签订买卖合同系双方当事人之间的真实意愿，且办理了相关手续，依法进行了不动产权登记。故原告提交证据不能证实其主张，对于原告的诉求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下： 驳回原告张彦超的诉讼请求。 案件受理费13380元，由原告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审一致。 本院认为，关于案涉房屋买卖合同效力问题，上诉人主张案涉合同系二被上诉人恶意串通逃避债务，但未提供充分证据，应承担举证不能的不利后果。 不动产的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。安娜和姚迪就案涉房屋于2017年4月6日签订了《石家庄市存量房买卖合同》，并于2017年4月7日办理了过户登记，后姚迪又将该房屋于2018年7月11日出售给郭成乐，2018年7月12日，该房产登记在郭成乐名下，该房屋的所有权已经两次发生转移。张彦超要求确认安娜与姚迪之间的买卖合同无效，并且要求姚迪将该涉案房产恢复登记至安娜名下的诉求已经不能实现。故对于上诉人的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人张彦超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13380元，由上诉人张彦超负担。 本判决为终审判决。 审判长  靳建军 审判员  李秀云 审判员  高瑞江 二〇一九年九月二日 书记员  王 琪 ——