河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初6428号原告（反诉被告）：河南绿都物业服务有限公司，住所地郑州市郑汴路42号。法定代表人：丁剑，该公司总裁。委托诉讼代理人：周志瑞，河南并智律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪先瑞，河南并智律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：朱喜才，男，1982年1月30日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。原告（反诉被告）河南绿都物业服务有限公司诉被告（反诉原告）朱喜才物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人周志瑞，被告（反诉原告）朱喜才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告，以下简称原告）河南绿都物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费1645.06元，违约金98.7元，合计1743.77元；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：郑州绿都城小区位于郑州市中原区××路××号院。原告自2007年12月入驻该小区提供物业服务。服务期间一直积极履行合同义务，对小区业主的房屋起到了保值增值的作用。被告系该小区31B-1-6西室的业主，房产面积105.86平方米，物业服务费收费标准是每月每平方米0.74元，每月应交纳物业服务费78.34元。但是自2017年7月1日至2019年3月31日，被告一直未向原告交纳物业服务费，拖欠金额共计1645.06元。依照物业服务合同约定，被告自拖欠之日起还应按每日万分之五的标准支付违约金，欠费期间共计产生违约金98.7元。经原告多次催要，被告拒不支付。为维护自己的合法权益，故依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告，以下简称被告）朱喜才辩称：原、被告双方于2019年5月26日签订《前期物业服务协议》，但在合同履行过程中，原告却严重违反合同约定及相关法律规定，严重地损害了被告及其他业主的合法权益。被告于2014年5月收房，但是被告入住该小区后，发现本诉原告的物业管理服务质量极差，小区内车辆乱停乱放、住宅开商店、私搭乱建、毁坏绿化、发生偷盗、爆炸、着火等事件，甚至小广告都贴到了被告和其他业主的门上。具体情况列举如下：一、原告未对物业合同和有关物业管理法规中规定的物业管理服务事项尽到管理义务。1.未对房屋建筑共用部位尽到维护、养护、修缮和管理的义务，严重违反合同约定。2.原告未对房屋共用设施设备及其运行尽到维护和管理的义务。小区共用的下水雨水管道报修至今，仍未维修。另，小区内的喷泉、小沟渠长期处于未运行状态，部分路灯不亮也没有及时解决。二、原告公示其管理绿都城小区期间物业服务资金的收支情况模糊不清。严重侵害了被告的知情权和监督权。三、原告擅自改变公共设施、公共区域用途，擅自建房，违反物权法及相关法律规定。原告在小区及门口私建楼房，将部分场地供商业使用等行为未经业主同意，对所获收益也从未公示，严重地侵害了被告及其他业主的知情权、监督权和依法享有收益的权利。四、原告对小区的综合服务未尽到责任和义务。1.本应是住宅的小区内，商铺林立，违反小区临时公约第一条的约定。2.小区私家车乱停乱放，缺乏管理，导致小区内42号楼前电车棚着火时消防车进不来，影响业主的切身利益。3.楼道内存放私人物品，私拉乱扯电线，给业主的安全造成极大隐患。4.小区内车辆乱停乱放，发生车辆擦碰是常有事件。5.原告没有尽到登记放行义务，贴小广告的人经常进入小区。6.小区绿化被破坏。物业的很多决策，本需经大部分业主同意的，但并未履行相关的程序。综上，被告认为原告行为严重违反合同约定，并侵害被告的合法利益。被告多次要求解决上述问题都没得到合理的答复和解决，请法院依法驳回本诉原告的不当诉讼请求。被告（反诉原告）朱喜才向本院提出反诉请求：1.依法判令被告支付原告代其垫付的修复公共设施费用6655元，并判令被告赔偿原告经济损失20000元；2.依法判令被告立即对原告阳台顶公共雨水管道漏水部位进行修复。事实与理由：原、被告双方于2019年5月26日签订《前期物业服务协议》，但在合同履行过程中，1.原告未对房屋建筑共用部位尽到维护、养护和管理的义务。原告房屋属于顶层，2016年2月被告发现房顶漏水导致墙面出现水渍，至2017年6月因房顶、露台及阳台漏水导致室内多项物品损坏，被告要求原告尽快修复，原告却以露台及阳台顶只有被告一家使用不属于公共部位为由，仅修复了顶层屋顶，未修复露台及阳台顶（顶层露台属于下边各层的屋顶），严重违反合同约定。原告无奈自行垫资维修了露台及阳台顶，为此支付修复费用6655元，并给原告造成其他经济损失。2.未对房屋共用设施设备及其运行尽到维护和管理的义务。小区共用的下水雨水管道（顶层房顶落水管）报修至今，仍未维修，每逢大雨都出现漏水，造成原告家中墙纸及墙皮大面积脱落要求被告尽快解决。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定以及《前期物业服务协议》第二章双方权利义务之第四条甲方权利义务当中第一款、第三章物业管理服务内容第六条的约定，原告认为被告行为严重违反合同约定，并侵害原告的合法利益。原告（反诉被告）河南绿都物业服务有限公司辩称：1.房屋漏雨属于房屋质量问题，被告房屋在质保期内，应由开发商负责维修，被告反诉房屋质量问题与物业服务合同不是同一法律关系。2.原告自入驻该小区后，依据合同约定对该小区提供物业服务，被告作为小区业主在享受服务的同时也应履行自己的合同义务。原告为证明其诉讼请求向本院提交了证据，被告为证明其反诉请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认双方无争议事实如下：2014年5月26日原、被告签订《前期物业服务协议》，主要约定：物业坐落位置为郑州·绿都城31B楼1单元20室（产权证登记的房屋坐落为中原区中原××路××院××楼××单元××），面积为105.86平方米；原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。原、被告均认可涉案房屋物业费单价为0.74元/月/平方米，被告未支付2017年7月1日之后的物业费。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告主张减免部分物业费是否成立。被告以原告物业管理服务质量极差，未尽到合同约定的义务为由主张减免物业费。本院认为，第一，关于被告抗辩的原告未对共用部位、共用设施尽到及时维修义务而导致其损失的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，若能证明原告未履行约定或法定的维修义务，业主可要求继续履行、赔偿损失等。被告已在本案中提起反诉，若举证充分，则可在反诉中弥补其损失。第二，关于被告抗辩的绿化、门禁、车辆等方面存在的管理混乱问题，原告为证明其对绿都城小区提供物业服务的情况，提交了巡逻签到记录、保洁签到表、生活泵运行记录表等证据，被告为证明其抗辩意见提交了小区照片。物业服务管理是系统、长期、动态的过程，原告的系统举证，对比被告的单一举证，证明力明显较大，故被告该项抗辩意见，本院不予采信。第三，关于被告抗辩的原告未经业主同意擅自改变公共设施、公共区域用途，擅自建房及未将收益公示等问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十条之规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”同时结合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，被告应当通过法律所规定的共同管理权来主张权利，业主共同管理权的行使主体为业主委员会或业主大会，故被告以此为理由主张不付或少付，缺少法定或约定的充分必要条件，且直接混淆了物业服务关系中所包含的业主个体权益与业主公共权益。即：个体业主不能因物业服务企业的公共物业服务违约行为，在没有具体关联的约定或法定事由条件下而单独获取应由全体业主共有的违约责任的相对权益。综上，被告主张减免部分物业费的抗辩不成立。2.被告主张因原告未及时维修共有部位而给其造成损失是否成立。第一，被告所称的露台及阳台顶是否属于共有部位。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条分别对建筑物的专有部分、共有部分进行了规定。被告所举证的与楼管孙杨敏的通话录音（附原载体手机一部），能够证明形成时间为2017年6月26日，结合原告认可电话号码系孙杨敏使用的情况，本院对该录音真实性予以认定。根据该录音内容及被告提交的照片，能够认定涉案房屋露台的上方、阳台顶上方部分无任何遮挡，且被告房屋的露台、阳台顶与公共下水管道相连，其邻居家露台的雨水先流入被告家露台，再经被告家阳台顶进入公共下水管道。根据被告产权证书中的郑州市房产分户图，露台并未登记为专有部分，阳台虽登记为专有部分，但鉴于被告系顶楼业主，房屋系复试房屋的事实，被告房屋的露台及阳台顶应视为楼顶的一部分，应认定为共有部位。第二，关于被告主张的因楼顶漏水导致的损失及数额。原告称：“被告的损失是由于被告的原因导致了露台及阳台顶公共下水管堵塞造成的，其损失和邻居的损失由其自行承担。”但原告未提供证据证明系被告原因导致漏水，故本院不予采信。诉讼中，被告为证明其损失，提供了装饰装修工程造价预算表、银行转账凭证及收据，并对因楼顶、露台及阳台顶漏水而导致其维修房屋产生的分项费用进行了说明。本院认为，被告以上证据已经形成完整的证据链，能够证明因房屋共有部位漏水而导致被告为维修房屋而支付费用。被告向装修工人陈治海转账的总金额高于预算表的总金额，故预算表中的金额可以作为认定被告损失的参考依据。被告的证据能够证明被告因维修房屋共有部位（被告房屋露台及阳台顶、邻居房屋露台）而支出5200元。关于被告主张的因漏水导致的室内装修损失10259元，结合装饰装修工程造价预算表中的“材料或工艺说明”，被告主张的装修六楼客厅的第1、2、3、5项及装修厨房的第2项费用，不能证明系因楼顶漏水导致的损失，故该部分装修费用本院不予认定，将该部分费用扣除后，因漏水导致的室内装修损失应为4765元。3.关于原告主张的其房屋阳台顶公共雨水管道漏水问题。被告提供了照片，原告称：“对真实性无异议，但原告会根据小区的实际情况作出相应的处理，如果是原告物业服务范围之内，且排除其他人为原因，原告愿意承担相应的合同义务。”本院认为：原、被告均认可双方存在合法有效的物业服务合同法律关系。基于前述分析，原告为被告涉案房屋所在的小区提供物业管理服务，被告应当向被告支付物业费，原告主张被告向其支付自2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业费1645.06元，本院予以支持。关于原告主张的违约金，鉴于被告系因原告未及时履行维修义务而未按时支付物业费，故本院酌定对违约金不再支持。关于被告主张的损失，原告未尽到《前期物业服务协议》约定的对房屋共有部位进行维护、修缮的义务，在共有部位发生漏水时未及时维修而给被告造成损失，故原告应当向被告赔偿损失9965元（5200元+4765元=9965元）。对被告主张的超出该数额的部分，本院不予支持。关于被告主张的公共雨水管道漏水问题，被告未提供证据证明漏水系其他人为原因导致，且该管道为公共管道，原告应当履行维修义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱喜才于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）河南绿都物业服务有限公司支付所欠2017年7月1日至2019年3月31日的物业费1645.06元；二、原告（反诉被告）河南绿都物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）朱喜才赔偿损失9965元；三、原告（反诉被告）河南绿都物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内对与中原区中原西路137号院31B号楼1单元6层20号房屋阳台顶相连的公共下水管道的漏水问题进行修复；四、驳回原告（反诉被告）河南绿都物业服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）朱喜才的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元（已减半收取），由被告（反诉原告）朱喜才负担。反诉案件受理费233元（已减半收取），由原告（反诉被告）河南绿都物业服务有限公司负担87元，被告（反诉原告）朱喜才负担146元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  陈俊南二〇一九年九月五日书记员  贾晓晗