上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31360号原告：张锦柱，男，1951年2月12日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：于振耀，男，1990年8月8日出生，汉族，户籍地河北省邯郸市，现住上海市浦东新区。原告张锦柱与被告于振耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张锦柱、被告于振耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张锦柱向本院提出诉讼请求：1.确认2018年12月1日解除双方于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付原告自2018年5月7日至2018年11月30日的房租人民币17,000元(以下币种相同)；3.被告支付拖欠原告电费1,131.8元。诉讼过程中，原告变更诉请3为：被告支付拖欠原告水费、电费、燃气费合计为1,131.8元。事实与理由：2018年2月6日,原告张锦柱与被告于振耀就上海市闵行区浦航路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋)签订了《房屋租赁合同》，双方就租期、租金、保证金及违约责任等作出约定。当日，被告向原告支付三个月房租和保证金共计10,000元，双方按约履行合同。后被告获悉原告与案外人深圳彩之家、案外人彩之家上海分公司就包括讼争房屋在内的8处房屋发生诉讼纠纷后,便自2018年5月6日后未再向原告支付房租。期间原告虽然多次寻找被告讨要租金，但均遭拒绝。2018年11月8日，原告与深圳彩之家、彩之家上海分公司在上海市闵行区人民法院达成调解并由法院出具(2018)沪0112民初27494号民事调解书(以下简称该调解书)，该调解书明确了原告与彩之家上海分公司的《房屋出租服务协议书》继续履行等项调解内容。原告于2018年11月20日左右收到该调解书后便电话联系被告要求其支付房租，被告表示需要看到该调解书后再行支付租金，双方遂约定在2018年11月30日见面。然至该日，原告按约上门后却无人应门，遂请人开锁后才发现被告早已搬离讼争房屋。原告认为被告之行为已损害原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。诉讼过程中，原告补充称由于被告擅自搬离讼争房屋导致合同解除，故被告已付的押金2,500元不再返还。被告于振耀辩称：一、针对诉请1其同意解除合同，但认为合同的解除日应该是被告实际搬离讼争房屋之日，故对于原告主张的合同解除日期不认可。至于被告实际搬离之日，由于时间较长，故其无法回忆出具体日期，只能确认是自2018年6月15日左右搬离的，在搬离房屋时其未与原告联系，亦未向原告交接房屋或交还钥匙；二、针对诉请2其承认原告所主张的自2018年5月6日起其未再支付过租金这一事实，但认为其已经于2018年6月15日左右搬离，所以只愿意承担自2018年5月7日起至2018年6月30日止的租金；三、针对诉请3其亦只愿意承担2018年6月30日前发生的水、电、燃气费用；四、被告称讼争房屋内当时还有一名合租人。在原告与深圳彩之家、彩之家上海分公司发生纠纷期间，讼争房屋曾被他人换锁，被告等自行换锁进入后，其合租人曾电联原告要求其承担换锁费用并表示不愿再承租讼争房屋、要求解除合同并退还保证金，但遭原告拒绝；五、由于被告早于合租人离场，所以对于合租人的具体离场时间被告表示不清楚，但被告坚称合租人也应在2018年6月30日前搬离了讼争房屋。本院经审理认定事实如下：2017年10月25日，原告张锦柱作为乙方与案外人彩之家上海分公司作为甲方签订《房屋出租服务协议书(协议书编号：XXXXXXX)》，所涉标的为包括讼争房屋在内共计8套房屋。双方对租赁期限、租金支付方式与标准、违约条款等作出约定。在合同第七条其他补充中，双方约定不可以改变房屋结构，不可以群租，允许装修出租。双方另约定其他相关权利义务，并于落款处签名、盖章。2018年2月6日，原告张锦柱作为出租方(甲方)与被告于振耀作为承租方(乙方)就讼争房屋签订《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)。双方对于租赁期限、租金支付方式与标准、保证金、违约条款等作出约定。未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租。双方另约定其他相关权利义务，并于落款处签名。2018年9月6日，原告张锦柱就包括讼争房屋在内的前述8套房屋租赁合同纠纷以彩之家上海分公司、深圳彩之家作为被告诉至本院，案号为(2018)沪0112民初27494号。终，双方于2018年11月8日达成调解，并由本院出具《民事调解书》确认双方之间签署的《房屋出租服务协议书》继续履行、原告张锦柱与案外人的租赁协议由原告张锦柱另行解决等事宜。2018年11月28日，原告张锦柱与案外人深圳彩之家、案外人彩之家上海分公司再次就未尽事宜签订《庭外和解协议》。2018年11月30日，原告张锦柱自行收回讼争房屋。2019年8月19日，原告因被告擅自搬离且未按约支付租金、水费等纠纷与被告协商未果，诉至本院。另查明，讼争房屋的燃气费用欠费情况为2018年4月234.10元(其中违约金39.10元)、2018年6月119.70元(其中违约金14.70元)、2018年8月100.30元(其中违约金7.3元)、2018年10月66元；电费欠费情况为2018年5月1日至2018年5月31日69.90元、2018年6月1日至2018年6月30日76.40元、2018年7月1日至2018年9月30日340.50元；水费欠费情况为2018年8月110.4元，另产生违约金14.50元。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。上述事实，由原告张锦柱提供的《房屋出租服务协议书》、《房屋租赁合同》、(2018)沪0112民初27494号案件的《民事调解书》、《庭外和解协议》、相关水电及燃气费缴费通知单一组及双方的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。庭审中，被告于振耀申请证人李某某出庭作证。李某某向本院陈述：其与被告共同合租讼争房屋。期间由于原告与大房东的纠纷导致讼争房屋曾被换锁，发生该纠纷后，被告就没有支付租金。李某某表示其先于被告搬离讼争房屋，但由于其未搬空相关物品，所以在被告搬离之后，其又于2018年6月15日左右回讼争房屋将物品搬离。其离开时，将讼争房屋的钥匙放在屋内，关门离开，并未告知原告。至于居住期间的水、电、燃气费，均由其通过扫账单上的二维码后支付宝方式付款，其搬离后就未再付款。针对证人证言，原告表示证人系被告的合租人，存在利害关系，所以证人证言不可信。且其在2018年5月6日至2018年9月15日期间曾一直向被告催要房租，所以在2018年9月15日前，被告还居住在讼争房屋内，故证人陈述并非事实。而被告对证人证言没有异议。对于该证人证言，本院认为证人所陈述的离场时间与被告之陈述存在较大差异，亦无法证明被告与证人于2018年6月底离开讼争房屋的证明目的。对于该证人证言，本院不予采用。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。庭审中，双方均同意解除本案租赁合同，不违反法律的规定，本院予以准许。双方的争议焦点有二：一为《房屋租赁合同》的解除日；二为被告在搬离讼争房屋后是否还应承担原告现所主张的所有租金、水电费、燃气费。针对争议焦点一：对于原告所主张的解除日期(2018年12月1日)，被告持有异议。其认为其于2018年6月15日左右搬离讼争房屋，所以合同的解除日期最迟也应是2018年6月30日。对此，本院认为被告作为承租人，法律与合同并未赋予其以搬离作为解除合同条件的权利，被告擅自搬离讼争房屋的行为并不享有解除合同的权利。虽然被告宣称其实际于2018年6月中旬搬离，但亦承认此后并未告知原告其搬离情况亦未获得原告许可搬离。反观原告之陈述，其自认于2018年11月30日通过锁匠开锁后收回房屋，再结合(2018)沪0112民初27494号《民事调解书》的出具日期、《庭外和解协议》的签署日期等，本院认为原告于2018年11月30日才发现被告搬离并收回房屋更为可信。鉴于原告实际收回讼争房屋的日期，本院认为《房屋租赁合同》的解除日应为2018年11月30日。针对争议焦点二：原告不认可被告自称的搬离日期，原告陈述在2018年9月15日前，其还多次去催讨过租金，所以被告不可能在6月中旬就搬离。且原告认为即便被告擅自搬离，亦不能证明原告已经收回房屋。对此，本院认为首先被告就其搬离日期为2018年6月中旬之举证不足，其除了申请证人出庭作证外并无其他证据予以佐证，而该证人身份为讼争房屋的合租人且证人陈述与被告陈述亦存在矛盾，故本院对于被告所主张的证明目的不予认可。而在被告自述的其与合租人均已离开讼争房屋的前提下，讼争房屋内却持续发生相应的水、电、燃气费用，显然违背常理。被告当庭陈述未告知过原告其何时已搬离讼争房屋、亦未向原告返还过钥匙，故其理应承担直至原告收回房屋之日止所发生的所有租金、水电费、燃气费用。在诉讼过程中，原告明确曾收取过被告押金2,500元，并同意将该押金抵扣被告的欠付款项，本院对此予以准许。在抵扣该押金后，被告尚应向原告支付的租金为14,500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(二)款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告张锦柱与被告于振耀于2018年2月6日就上海市闵行区浦航路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《房屋租赁合同》于2018年11月30日解除；二、被告于振耀于本判决生效之日起十日内向原告张锦柱支付自2018年5月6日起至2018年11月30日止的租金人民币14,500元；三、被告于振耀于本判决生效之日起十日内向原告张锦柱支付水费、电费、燃气费，合计人民币1,131.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币126.65元，由被告于振耀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一九年九月十七日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。