湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初8280号原告：长沙兆基物业管理有限公司，住所地：浏阳市荷花办事处唐家洲（新月半岛**观澜苑****）。法定代表人：俞焕林，总经理。委托诉讼代理人：陈梦云，湖南湘卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，湖南湘卓律师事务所律师。被告：王亮，男，1980年7月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：李晴，女，1991年5月14日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告长沙兆基物业管理有限公司（以下简称兆基物业公司）与被告王亮、李晴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兆基物业公司的委托诉讼代理人陈梦云、李丹，被告王亮到庭参加诉讼，被告李晴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告兆基物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告物业服务费14416元、车位使用费1710元、环卫费456元及违约金（以欠缴金额为基数，自2014年10月1日起至实际履行之日止按每日2‰计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告王亮辩称，被告未交物业费属实，但小区内存在车辆乱停放的现象，原告解决该问题被告才同意交纳物业费。经审理查明，2013年8月30日，被告购买了新月半岛X栋X号房，房屋面积为180.65㎡,2013年8月22日，被告购买了新月半岛观澜苑第X号地下车位。原告系一家经批准从事物业服务的公司，2014年5月3日，原告与被告王亮签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为被告所在的浏阳市新月半岛小区进行前期物业管理服务，合同中对物业服务内容、服务费用、违约责任等做了详细约定。根据协议约定，原告服务期间，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，多层住宅1.0元/月/㎡；高层住宅1.4元/月/㎡；商业物业2.5元/月/㎡；业主于交付时预交半年的物业服务费用，以后每年的六、十二月预交下半年度的物业服务费用。如未按约定交纳物业服务费用，原告可依照合同约定收取违约金，每日收取的违约金标准是应交纳额的千分之二。另，浏阳市人民政府浏政发[2014]3号文件规定，浏阳市城区居民环卫费收费标准为8元/月/户，根据该文件及《城市生活垃圾管理办法》的规定，浏阳市市容环境卫生管理局委托原告向新月半岛小区居民收取各年度生活垃圾处理费及装修垃圾清运服务费。现因被告拖欠原告2014年10月1日至2019年6月30日的物业服务费、车位使用费及环卫费，经原告书面催缴，被告仍未交纳，为此，原告诉至本院。另查明，被告王亮、李晴系夫妻关系；被告上述房屋于2015年6月开始装修，在此之前系空置房，被告称该房屋至今尚未装修完毕，原告对此予以认可。2010年6月8日发布的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服〔2010〕76号）第十九条规定“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”。以上事实，有原、被告的陈述，前期物业服务协议、浏阳市商品房买卖合同、不动产登记信息、入伙温馨提示、新月半岛车位协议、付款通知单及照片、催收物业费律师函、发送律师函快递单复印件等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案兆基物业公司与王亮签订的《前期物业服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对王亮及物业公司均具有约束力。李晴系王亮之妻，系新月半岛X栋X号房屋的权利人，同时也是浏阳市新月半岛小区的业主，兆基物业公司为浏阳市新月半岛小区提供了物业服务，王亮、李晴作为该小区业主，理应按约定向兆基物业公司交纳相应的物业服务费用。兆基物业公司主张王亮、李晴支付车位使用费，王亮、李晴购买新月半岛小区地下车位，且与原告签订的《前期物业服务协议》中对车位使用收费也有约定，故对原告的该主张，本院予以支持。关于王亮提出的小区存在车辆乱停乱放现象，其不交纳物业费的抗辩意见，其未提交相应证据予以证实，对其意见本院不予采纳。王亮、李晴房屋在2015年6月之前系空置房，参照湘价服〔2010〕76号文件规定，本院认定其2014年10月1日至2015年5月31日应支付的物业服务费为1821元（180.65㎡×1.4元/月/㎡×8个月×90%）；2015年6月1日至2019年6月30日的物业服务费为14214元（180.65㎡×1.4元/月/㎡×49个月），以上共计14416元。关于环卫费的问题，王亮、李晴的房屋在2015年6月之前系空置房，至今尚未装修完毕，没有产生生活垃圾，且兆基物业公司表示自愿放弃要求王亮、李晴支付环卫费的诉讼请求，本院予以准许。关于违约金，王亮、李晴未按照约定交纳物业服务费已构成违约，应当依照合同约定向原告支付违约金，本院依据原告的损失情况，酌情支持违约金1421元。审理中，李晴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王亮、李晴于本判决生效之日起五日内支付长沙兆基物业管理有限公司2014年10月1日至2019年6月30日的物业服务费14416元、车位使用费1710元及违约金1421元。二、驳回长沙兆基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费214元，减半收取107元，由长沙兆基物业管理有限公司负担17元，王亮、李晴负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审判员  何涛二〇一九年九月十二日法官助理王亮书记员贺天宇附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。