江西省婺源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1130民初709号 原告（执行案外人）：程绪明，男，1966年2月25日出生，汉族，江西省婺源县人，住江西省婺源县。 委托诉讼代理人：黄金元，婺源县法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：汪强，男，1966年8月29日出生，汉族，江西省婺源县人，住江西省婺源县。 第三人（被执行人）：任小红，女，1972年5月20日出生，汉族，江西省婺源县人，住江西省婺源县。 第三人（被执行人）：江锋，男，1967年12月11日出生，汉族，江西省婺源县人，住江西省婺源县。 原告程绪明与被告汪强、第三人任小红、江锋案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程绪明及其委托诉讼代理人黄金元、被告汪强、第三人任小红到庭参加诉讼，第三人江锋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程绪明向本院提出诉讼请求：1．确认位于江西省婺源县紫阳镇茶乡东路8号房产（即茶乡商城××号）归原告所有；2．被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2016年4月26日，汪强与江锋、任小红迗成调解协议，双方约定江锋、任小红于2016年7月30日前一次性偿还汪强借款本金67.8万元及利息。江锋、任小红未按时履行，汪强于2016年8月12日向法院申请执行，2017年11月21日恢复执行并依法拍卖了江锋、任小红所有的位于婺源县紫阳镇南门街口的住宅和店面，拍卖款63万元不足偿还汪强的本息。根据汪强的申请，法院于2019年3月27日查封了任小红名下位于江西省婺源县紫阳镇茶乡东路8号房产（即茶乡商城××号，房产证号为婺房权证紫阳镇字第××号）。2019年4月10日，原告对执行标的提出书面异议。法院于2019年4月24日作出赣1130执异8号执行异议裁定，裁定驳回原告的异议。涉案房产于2009年4月28日由任小红转卖给原告所有，有房屋转让合同和收条为凭。该房屋从2009年至今都是原告在经营管理，有房屋租赁合同为凭。整栋大楼水管更换费用1000元有住该房屋楼底吕春养经手此事。2018年7月原告请程文奇对该房屋的楼顶增加了一层顶，花了30000元，2018年8月请程水桂对该房屋进行内粉饰装修10000元，到东方家电购置热水器及空调花费5000元。这些都可以证明原告在经营管理该房屋。该房屋对门住户查老师可以做证明。该房屋因已抵押给银行，故至今没有办理过户手续，为维护自身合法权益，故依法提起诉讼，请求判如所请。 汪强辩称，1．原告提出（2019）赣1130执异8号执行裁定书中的房产是原告的财产无法律依据，法院已于2019年4月24日依法驳回了原告的执行异议申请；2．案涉房产的房产证登记的权利人为任小红，不动产登记人就是不动产物权的权利人，故原告不是案涉房产的权利人；3．原告提交的房屋转让合同和房屋租赁合同不能证明案涉房产权利人发生变更，且原告是案涉房产权利人任小红丈夫江锋的姐夫，证据的真实性存疑；4．任小红有恶意串通原告损害其债权人利益的嫌疑。综上，请求依法驳回原告的起诉，依据（2019）赣1130执异8号执行裁定书的要求，继续履行（2017）赣1130执恢76号之一关于对江西省婺源县紫阳镇茶乡东路8号、房产证号为婺房权证紫阳镇字第××号房产的查封。 任小红辩称，其在2009年已经将案涉房屋卖给了程绪明，因为该房屋是用公积金贷款购买的，所以没有过户给程绪明，汪强是清楚的。 江锋未作答辩，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1．对原告提交的《房屋转让合同》及收条拟证明的事实是否应当采纳问题。 原告提交此组证据，拟证明案涉房产在2009年就卖给了原告，且付清了全部购房款。被告汪强的质证意见是：收条没有银行流水无法证明有买卖关系，且原告与任小红、江锋系亲属关系，存在转移资产规避债务的行为。经审查，证人查某的证言能够佐证任小红有将案涉房屋出售的事实，故应认定程绪明和任小红之间存在事实上的房屋买卖合同关系，至于购房款是否交清的事实，因仅有二张收条没有相应的银行流水或其他证据予以佐证，故本院无法认定购房款已经全部付清。 2．对第三人任小红提交的上饶市住房公积金管理中心婺源县管理部出具的《贷款结清证明》和江西婺源农村商业银行股份有限公司诚信分理处出具的《证明》是否应当采信问题。 第三人任小红提交此组证据，拟证明2009年时案涉房屋处于贷款抵押中，之后又办理抵押故不能过户以及贷款的情况。被告汪强的质证意见是：二份证明有矛盾，即在一笔贷款未还清前不可能再向其他银行贷款，故真实性存疑。经审查，《贷款结清证明》和《证明》均加盖出具单位的印章，且同一房产设定多个抵押权并未违反法律规定，故该二份证据的真实性本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房产位于婺源县紫阳镇茶乡东路8号，房产证号为婺房权证紫阳镇字第××号，登记在任小红名下。2006年5月10日，江锋、任小红与中国建设银行签订了《个人住房公积金委托借款抵押合同》，同意用案涉房屋为2006年5月10日王自争与上饶市住房公积金管理中心婺源县办事处签订的储字第343号借款合同项下的王自争的债务提供抵押担保，担保的主债权金额为2万元，主合同履行期限为2006年5月10日至2026年5月9日止。2015年5月30日，王自争归还了全部贷款本息。2015年5月20日，任小红用该房屋到江西婺源农村商业银行股份有限公司诚信分理处办理抵押贷款20万元，约定到期日为2017年5月18日。2017年2月10日，任小红续贷，约定到期日为2019年2月9日。2018年7月17日，任小红再次续贷，约定到期日为2019年7月16日。 2009年4月28日，任小红与程绪明签订《房屋转让合同》，约定由程绪明以12.3万元的价格购房案涉房产，该合同第二条载明“…目前房产证抵押在银行，日后办理”。自2009年5月份到2018年7月份，案涉房产一直以程绪明的名义对外租赁给汪莉萍、何晓庆、汪春燕等人，且案涉房产的水电费用缴纳、维护修缮均由程绪明负责。 2016年4月26日，汪强与江锋、任小红在本院主持下达成调解协议，双方约定：江锋、任小红于2016年7月30日前一次性偿还汪强借款本金67.8万元及利息；若江锋、任小红未如约偿还借款本息，则汪强对江锋、任小红所有的位于婺源县紫阳镇南门街口的住宅和店面经依法折价、变卖和拍卖后所得的价款享有优先受偿权。因江锋、任小红未按时履行调解协议内容，汪强于2016年8月12日向本院申请执行，于2017年11月21日恢复执行。本院依法拍卖了江锋、任小红所有的位于婺源县紫阳镇南门街口的住宅和店面，拍卖款63万元不足以偿还汪强的本息。根据汪强的申请，本院于2019年3月27日查封了任小红名下的案涉房产。2019年4月10日，程绪明以案外人身份对本院查封案涉房产提出书面异议，2019年4月24日，本院作出（2019）赣1130执异8号执行裁定书，裁定驳回程绪明的异议请求。 本院认为，根据物权登记生效的法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案现有证据表明，程绪明在案涉房屋被法院查封前，已经与任小红签订合法有效的书面房屋买卖合同，并对案涉房产进行了实际控制和管理，本院对上述事实予以确认。对于案涉房房屋自具备办理产权过户条件之日起至被司法查封之日止，是否是因程绪明自身原因未办理过户登记问题，本案中，程绪明购买案涉房产时已经知道案涉房屋抵押给银行，任小红所述案涉房产是以王自争的名义申请了住房公积金贷款，根据《贷款结清证明》可知该抵押担保的主债权可以提前履行还款义务，即程绪明有权要求任小红在其已全部付清购房款的情况下提前归还住房公积金贷款以解除案涉房产的抵押担保，办理过户手续，而程绪明却让案涉房产抵押担保主债权的期限长达五年之久。此外，该抵押担保的主债权在2015年5月30日已经履行完毕后，程绪明既未办理产权过户登记，也未通过法律途径向任小红主张权利，导致任小红再次使用案涉房屋产进行抵押，故程绪明对案涉房产未能过户至其本人名下存有懈怠。汪强作为生效裁判确定的债权人，因案涉房产仍登记在任小红名下，依法向法院申请对登记在债务人任小红名下的案涉房产采取执行措施，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，程绪明主张对案涉房产享有可以排除执行的物权期待权，不仅需要证明其对案涉房产享有物权期待权，而且需要证明该物权期待权已经产生了足够的公示效力，足以对抗其他债权人，进而排除其他债权人对案涉房产的执行行为。而本案中案涉房产未能过户至程绪明名下系其自身原因所致，且是否支付全部价款无法认定。根据本案查明的事实并综合现有证据状况，程绪明要求排除汪强对案涉房产的执行并直接确认其为案涉房产的所有权人，尚缺乏法律依据，本院对此不予支持。本案为案外人执行异议之诉，江锋在本案中属于无独立请求权的第三人，其经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告程绪明的诉讼请求。 案件受理费2700元，由原告程绪明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审 判 长  王 芳 人民陪审员  叶兰英 人民陪审员  詹萍芳 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  孙文美