西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民终5519号  上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡某，女。委托诉讼代理人：吴某，女。委托诉讼代理人：单某，女。被上诉人（原审原告、反诉被告）：某公司。住所地西安市雁塔区。法定代表人：王某，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：贺英娟，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛君，北京大成（西安）律师事务所实习律师。上诉人蔡某因与被上诉人某公司（以下简称某公司）居间合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初13936号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。蔡某上诉请求：1、撤销一审判决书第一项，依法改判或发回重审；2、由某公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由: 1、双方于2018年6月25日签订《房屋斡旋金协议》后，蔡某向某公司支付了30000元诚意金，履行了合同义务。可是某公司一直未履行合同，直到合同期满前最后一天，才匆匆约蔡某谈房屋租赁事宜。谈判过程中某公司并没有拿到合同约定房屋的委托租赁权限，也没有促成蔡某与第三方签订租赁协议。在某公司出具的《房屋斡旋金协议》第一页第四条、第二页方框内特别约定内容中都注明，因斡旋期限届满斡旋不成功，某公司无理由收取任何费用。蔡某有权请求法院解除双方之间的斡旋协议。2、某公司根本没有取得任何房屋租赁权，没有完成居间协议约定的任何义务，故不能获得相应的报酬。在某公司提供的与第三方冯雪、刘红娟等三人的谈话记录中可看出，某公司业务人员只是约谈了房屋租赁事宜，但是无法证明是否是为蔡某谈判租赁的。实际上某公司没有拿到业主签订的租赁委托书；业主没有在斡旋租赁协议文件上签字确认租赁事宜；冯雪、刘红娟等三人与某公司业务员微信中没有谈到实际出租楼号、位置、租金、租金涨幅、税款、物业、维修等实际租赁房屋的主要内容，且冯雪并非租赁房屋所有权人，对租赁房屋无处分权。以上内容证明某公司完全没有按照《房屋斡旋金协议》条款履行居间义务，故不该收取任何报酬。某公司辩称，1、某公司全面履行了居间义务。在某公司征得三位业主（共10套房屋）的同意，按照约定条件出面签订正式租赁合同时，蔡某却临时对双方约定的租赁条件进行了实质变更，在出租人同意将租赁期限延长至10年时，蔡某又提出其他不合理要求，导致出租人将房屋继续出租给蔡某将无法获得同地段同类房屋的正常出租利润，故拒绝了其新增加的租赁条件。蔡某的上述行为明显属于不正当阻止约定条件成就。蔡某提供的微信聊天记录亦能证明某公司履行了居间义务。2、蔡某以斡旋条件未包含租赁合同的主要内容为由，主张某公司居间行为未成功，明显属于扩大解释，超出了合同约定的义务，依法不应当得到支持。在本案一审诉讼过程中，即使涉案租赁房屋与蔡某所有的三套房屋同属一栋楼，蔡某仍主张涉案房屋不存在，后经一审法院核实，蔡某方才承认涉案房屋真实存在。某公司向一审法院起诉请求: 1、判令蔡某赔偿某公司损失28861.5元。审理期间，某公司明确其按照十套房屋建筑面积及每平方米75元的标准计算居间费损失。2、本案诉讼费用由蔡某承担。蔡某向一审法院反诉请求: 1、解除蔡某与某公司于2018年6月25日签订的《租赁斡旋金协议》。2、某公司向蔡某返还30000元并赔偿损失10000元。3、本案诉讼费由某公司承担。一审法院认定事实：2018年6月25日，某公司与蔡某签订的《租赁斡旋金协议》（以下简称斡旋协议）约定，某公司为蔡某承租房屋提供居间服务；拟签订的租赁合同主要条款为：承租位于西安市高新区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层以上任意10间房屋，装修期为3至4个月，租赁期限为6至8年，租赁价格为75元/㎡，租金给付方式为6个月给付一次；斡旋期限自2018年6月25日至2018年7月5日。斡旋协议还约定，蔡某的承租条件与出租方的出租条件尚有差距，蔡某愿意支付斡旋金3万元，若某公司能协助将房屋租金斡旋至蔡某的期望价格，斡旋金自动转为承租房屋的定金；若某公司协助达成了租金期望条件，蔡某必须在收到某公司通知当天起三日内签订三方租赁合同，蔡某未按时签订或反悔承租房屋，则视为违约，斡旋金不予退还。斡旋协议就居间费事宜约定，蔡某在签订房屋租赁合同时支付月租金50%的中介佣金。协议签订后，蔡某支付了斡旋金3万元。某公司指派人员联系2号楼10楼以上的业主，并与三名业主初步确定了租赁合同的主要条款。某公司与三名业主初步确定的租赁合同主要条款与斡旋协议约定的内容基本一致。2018年7月5日，某公司通知三名业主及蔡某至某公司签订租赁合同，但最终未能签订租赁合同。庭审中，经询，蔡某称其在涉案2号楼亦占有使用房屋。庭审中，某公司明确其诉请为合同成立生效后的相关诉请。一审法院认为，在案的《租赁斡旋金协议》合法有效，对某公司、蔡某双方均具有法律约束力。根据某公司提供的微信聊天记录、商品房买卖合同及某公司的陈述来看，某公司已履行了斡旋协议项下的合同义务，其与涉案2号楼三名业主确定的租赁合同的主要条款符合斡旋协议的约定，现有证据能证明某公司从事了居间活动。在案证据只能证明业主、蔡某及某公司在2018年7月5日就租赁事宜进行了磋商，尚不能证明未签订租赁合同系因蔡某所致的事实。基于前述，根据斡旋协议关于中介佣金的约定，判令蔡某向某公司支付从事居间活动支付的必要费用14430.75元（28861.5元×50%）。因某公司在斡旋协议项下不存在违约行为，蔡某要求解除斡旋协议并赔偿损失的主张无事实和法律依据，不予支持。唯因斡旋协议约定的房屋租赁合同未实际签订，且在案证据尚不能证明因蔡某所致，故判令某公司向蔡某退还斡旋金3万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）蔡某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）某公司支付费用14430.75元；二、原告（反诉被告）某公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）蔡某退还斡旋金30000元；三、驳回原告（反诉被告）某公司的其他诉讼请求、被告（反诉原告）蔡某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费522元（某公司已预交）、反诉案件受理费400元（蔡某已预交），由某公司和蔡某各半负担。因双方已预交费用，故双方应在履行本判决金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给对方。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实。本案审理中，某公司表示同意解除双方的租赁斡旋金协议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”2018年6月25日某公司与蔡某签订的《租赁斡旋金协议》合法有效，对某公司、蔡某均具有法律约束力。协议签订后，蔡某支付了斡旋金3万元；某公司指派人员联系2号楼10楼以上的业主，并与三名业主初步确定了租赁合同的主要条款。2018年7月5日，某公司通知三名业主及蔡某至某公司签订租赁合同，但最终未能签订租赁合同。因斡旋协议约定的房屋租赁合同未实际签订，且在案证据尚不能证明因蔡某所致，故一审判令某公司向蔡某退还斡旋金3万元并无不当。根据某公司一审提供的微信聊天记录、商品房买卖合同及其与涉案2号楼三名业主确定的租赁合同的主要条款符合斡旋协议的约定，可以认定某公司从事了居间活动，虽未促成合同成立，但可以要求蔡某支付从事居间活动支出的必要费用，结合本案具体情况，本院酌定蔡某支付某公司从事居间活动支出的必要费用5000元。关于蔡某要求解除斡旋协议一节，庭审中某公司亦表示同意解除，本院应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初13936号民事判决第三项。二、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初13936号民事判决第二项。 三、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初13936号民事判决第一项为：蔡某于本判决生效之日起十日内向某公司支付费用5000元。四、解除2018年6月25日某公司与蔡某签订的《租赁斡旋金协议》。五、驳回某公司其余诉讼请求。六、驳回蔡某其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费522元由某公司负担，反诉案件受理费400元由蔡某负担；二审案件受理费161元由蔡某负担61元，某公司负担100元。本判决为终审判决。 审 判 长 陈      平审判员 李涛   审判员李刚   二O一九年九月十二日  书记员  李艳