云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初2565号原告曲靖天欣房地产开发有限公司（以下简称“曲靖天欣公司”）统一社会信用代码91530321790278639N地址云南省曲靖市马龙县通泉街道龙泉新街13号法定代表人董跃龙该公司执行董事特别授权代理人唐蕊系该公司员工。被告刘有才，男，彝族，1988年10月7日生。户籍地云南省楚雄彝族自治州大姚县。原告曲靖天欣公司诉被告刘有才商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后，依法组成合议庭于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告曲靖天欣公司委托代理人唐蕊到庭参加诉讼。被告刘有才经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。原告诉称，2015年4月30日，被告看中曲靖市南片区云玉路南侧、平安路东侧的房屋，并在当天签了《曲靖“天欣苑”商品房认购协议书》，于同年5月25日支付定金2000.00元，预定房源为16幢1301号房，同日正式签订了《商品房购销合同》及其《补充协议》，该合同于2015年5月25日在曲靖市房管局进行了备案，备案登记号QJ2015052505080。在签订的商品房购销合同中约定，所购房屋总价款为460511.00元，首付款为140511.00元，实付2000.00元，尚欠首付款120511.00，向银行按揭贷款320000.00元，同时在补充协议第一条第四项约定，如果被告不能按时向银行偿还贷款，导致银行扣划我公司款项进行偿还，我公司有权解除《商品房购销合同》及其《补充协议》，被告并承担合同总价款20%的违约金。《商品房购销合同》及其《补充协议》签订后，被告一直未履行支付下欠的首付款义务，而且从2017年1月起就停止履行向银行偿还按揭贷款的义务，直至银行催收后，被告仍未还款，至2017年1月原告共计代被告偿还贷款本金1704.54，利息5161.38元。被告在购房后向银行进行了按揭贷款，我公司作为担保人，在被告未向银行偿还贷款的前提下，经银行催告多次仍未还款，银行要求我公司履行担保义务，并用现金代偿还款。至此、被告的首付款至今未付清，银行的房屋按揭贷款被告又未偿还，被告己属严重违约，给我公司造成了巨大损失。现请求判决解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其《补充协议》，合同备案登记号(QJ2015052505080)；被告偿还贷款期间原告代偿贷款本金及利息6865.92；由被告承担原告支付中国建设银行股份有限公司曲靖分行公告费500.00元、案件受理费6417.00元；本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告请求主张解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其《补充协议》，撤销合同备案登记号(QJ2015052505080)；本案诉讼费用由被告承担。被告刘有才未作书面答辩。原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下：一、营业执照、法人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告的基本情况及主体资格。二、被告身份证复印件一份，证明被告的基本身份信息。三、曲靖“天欣苑”商品房认购协议书，证明被告于2015年4月30日认购天欣苑商品房16栋-1301号。四、《商品房购销合同》，证明合同约定的原、被告权利和义务。五、收据复印件一张，证明原告收到被告支付的房款共计2000.00元。六、建行客户专用回单复印件一张，证明建行向被告刘有才发放贷款支付于原告账户32万元。七、承诺书一份，证明被告欠原告首付款138511.00元。八、个人贷款还款凭证、现金代偿通知书复印件各两份，证明原告代被告偿还贷款10255.22元。九、（2017）云302民初2994号民事判决书一份，证明判决解除建行与被告《个人住房（商业用房）借款合同》。十、建行进账单（回单）、扣划专用账户资金偿还贷款通知书复印件各一份，证明原告代被告偿还个贷结清金额330257.89元。十一、证明一份，证明被告购买的16-1301号住房贷款已结清。十二、建行个人贷款对账单四张，证明被告贷款账户的还款明细。被告刘有才未到庭参加诉讼，视为其对举证质证权利的放弃，并承担相应法律后果。本院认为，原告所举证据一至十二均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，充分证明了原告所主张的基本事实。经庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告刘有才与原告曲靖天欣公司于2015年4月30日签订《曲靖“天欣苑”商品房认购协议书》，由被告刘有才认购由原告曲靖天欣公司开发的位于云南省曲靖市“天欣苑”16栋1301号房屋，并于当天支付原告曲靖天欣公司认购定金2000.00元。2015年5月25日原告曲靖天欣公司与被告刘有才签订《商品房销售合同》及补充协议，并于合同签订当天办理登记备案（登记备案号QJ2015052505080）。合同约定由被告刘有才购买由原告曲靖天欣公司开发位于曲靖市南片区云玉路与平安路交叉路口东南侧的天欣苑小区第16幢第13层1301号房屋，购房总价款460511.00元，建筑面积114.43㎡。房屋首付款为购房总价款的30.51%，即金额为140511.00元，付款日期为2015年5月14日；其余房款32万元由被告刘有才向曲靖建行银屯支行贷款支付；原告曲靖天欣公司于2015年12月31日前向被告刘有才交付房屋；如被告刘有才逾期付款，则期限届满后30日内按每天10元向原告曲靖天欣公司支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，由被告刘有才按照应付未付款的0.001%乘以逾期天数向原告曲靖天欣公司支付违约金，合同继续；如原告曲靖天欣公司逾期交房则承担对等违约责任，即逾期30日内按每天10元向被告刘有才支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，由原告曲靖天欣公司按照被告刘有才已付款的0.001%乘以逾期天数向被告刘有才支付违约金，合同继续履行。补充协议约定：曲靖天欣公司为被告刘有才银行按揭贷款提供在被告房屋抵押登记之前的阶段性保证责任。若被告刘有才违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行要求原告曲靖天欣公司履行保证责任或扣划原告曲靖天欣公司款项的，原告曲靖天欣公司有权解除《商品房购销合同》及《补充协议》，另行销售该房屋，由被告刘有才向原告曲靖天欣公司支付合同价款20%的违约金，并承担原告曲靖天欣公司实现债权的费用，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、执行费；被告刘有才未按约定的期限付清合同款项及相关费用的，原告曲靖天欣公司有权在合同约定的交房期限拒绝交付房屋，原告曲靖天欣公司拒绝交付房屋的行为不视为违约且不免除被告刘有才承担逾期付款的违约责任。在合同履行中，2015年5月26日曲靖建行银屯支行根据原、被告及建行的合同约定向被告刘有才发放贷款32万元，支付于原告曲靖天欣公司账户。因被告刘有才未按约履行还款义务，原告曲靖天欣公司于2016年9月30日代偿5129.71元，于2016年12月29日代偿5125.51元，共计10255.22元；被告刘有才先后共偿还贷款本息23146.89元（含逾期利息）。2015年5月27日，被告刘有才签订承诺书，约定购买“天欣苑”16栋1301号房屋总价款460511.00元，贷款32万元，首付款140511.00元，已交付房款2000.00元，对剩余首付房款138511.00元采用分期付款方式支付，限于2015年12月31日前付清（其中限于2015年6月27日前付至8000.00元）。承诺书签订后被告刘有才未按照约定支付剩余首付款138511.00元。因被告刘有才未按时履行还款义务，建行曲靖市分行于2017年5月27日向本院起诉主张被告刘有才偿还建行曲靖市分行贷款本息并由原告承担连带赔偿责任。经审理后本院于2017年12月14日作出(2017)云0302民初2994号民事判决书，判决解除建行曲靖市分行与被告刘有才《个人住房（商业用房）借款合同》，由被告刘有才偿还建行曲靖市分行借款本金312665.61元、截止2017年4月26日利息5161.38元，共计317826.99元及按合同约定利率支付自2017年4月27日至贷款清偿之日止的利息、罚息，支付公告费500元；由原告曲靖天欣公司对上述债务承担连带清偿责任；案件受理费6417.00元由被告刘有才及原告曲靖天欣公司承担。判决生效后,被告刘有才未履行还款义务，经建行曲靖分行发出扣划专用账户资金偿还贷款通知书，原告曲靖天欣公司于2018年2月2日代偿还被告刘有才剩余贷款本息共计330257.89元。因被告刘有才未按期支付首付款，原告曲靖天欣公司对其购买的天欣苑”16栋1301号房屋未予交付。本院认为，原告曲靖天欣公司与被告刘有才之间签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均依法享有合同权利、承担合同义务。被告刘有才在合同履行中仅按约交付定金2000.00元，偿还部分贷款本息，但其未按约履行对该房屋其余首付款的交付及偿还银行贷款的义务，成就了原告曲靖天欣公司主张解除合同的条件，即被告刘有才违反《个人住房（商业用房）借款合同》约定未履行还款义务，导致银行要求原告曲靖天欣公司履行保证责任，原告曲靖天欣公司有权解除《商品房购销合同》及《补充协议》。故原告曲靖天欣公司主张解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其《补充协议》，撤销合同备案登记号(QJ2015052505080)的请求理由成立，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告曲靖天欣房地产开发有限公司与被告刘有才于2015年5月25日签订的《商品房购销合同》及其《补充协议》，并由被告刘有才协助办理合同备案登记撤销手续(合同备案登记号QJ2015052505080)。案件受理费145.00元，由被告刘有才承担。上述被告刘有才应履行义务，限于判决生效后15日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  刘武强人民陪审员  刘荫梅人民陪审员  朱国安二〇一九年九月十六日书 记 员  雷云婷