山东省乳山市人民法院行 政 判 决 书（2019）鲁1083行初27号原告杨某珍，女，1957年11月3日出生，汉族，住乳山市。原告杨某花，女，1959年9月14日出生，汉族，住乳山市。原告杨某英，女，1962年9月18日出生，汉族，住乳山市。原告杨某兰，女，1964年4月3日出生，汉族，住乳山市。原告杨某芝，女，1965年12月23日出生，汉族，住乳山市。委托代理人高梅基，乳山持正法律服务所法律工作者。被告乳山市自然资源局,住所地乳山市商业街2号。法定代表人于荣恺，局长。委托代理人王昱谊，山东卓世律师事务所律师。第三人杨振某，男，1967年8月19日出生，汉族，住乳山市夏村镇房屋村96号。第三人杨洪某，男，汉族，1962年4月15日出生，住乳山市。委托代理人杨忠某某，女，1986年4月11日出生，汉族，住乳山市。原告杨某珍、杨某花、杨某英、杨某兰、杨某芝诉被告乳山市自然资源局及第三人杨振某、杨洪某不动产行政登记一案，于2019年3月18日向本院提起行政诉讼，本院于同日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年5月7日公开开庭审理了本案。原告委托代理人高梅基，被告乳山市自然资源局党组成员朱利，委托代理人王昱谊到庭参加诉讼，第三人杨振某、第三人杨洪某及其委托代理人杨忠某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，杨文山与李风芝系夫妻关系，共生育六名子女，即原告杨某珍、杨某花、杨某英、杨某兰、杨某芝、第三人杨振某。杨文山于1994年1月5日去世，李风芝于1989年5月24去世，杨文山及李风芝的父母均先于其死亡。杨文山名下遗有位于乳山市××村镇房屋村房屋（房产证号：乳房权证字第××号）。被告在未取得其他合法继承人的同意下，将杨文山名下房屋过户到第三人杨洪某名下，该变更行为系违法行为。因此请求法院判令撤销被告颁发给第三人杨洪某的位于乳山市××村镇房屋村房产证。原告在法定期限内提交以下证据：1、夏村派出所出具的证明一份；2、乳山市××村镇房屋村村民委员会出具的证明二份；3、房屋所有权人登记为杨洪某的申请审批书复印件一张。土地使用者为杨文山的乳集用91字第12030417号集体土地建设用地使用权登记卡复印件一份。被告辩称，一、被告所作的乳房字第××号房产证的登记行为不存在应该撤销的情形。二、原告主体资格不适格，该房产的土地证登记在案外人名下，与原告之间没有关系，原告需提供证据证实与案涉房产之间存在利害关系。三、涉案房产的产权证的申请书是经过房屋村村委及夏村镇建设办公室盖章许可后由被告办理的，符合法定程序。原告如果认为该房产应该进行继承，那么应该先解决继承问题，而该问题属于民事纠纷。根据法律规定应先行解决民事纠纷，再处理行政争议。四、原告的诉讼已经超过起诉期限。涉案房产已经登记在杨洪某名下，原告早就应该知道该事实，但原告至今才提起诉讼，已经超过起诉期限。综上，原告请求不能成立，请法院驳回其诉请。被告在法定期限内提交以下证据：1、乳山市住房保障和房产管理局杨洪某农房档案复印件；乳房字第××号房屋（平房）所有权证存根复印件一份；土地使用者为杨顺龙的乳集用91字第12030417号集体土地建设用地使用权登记卡复印件一份。第三人杨振某述称，房子卖给杨洪某时未与五原告协商。第三人杨振某在法定期限内未提交证据。第三人杨洪某述称，涉案房产经过房屋村村委及夏村镇建设办认可的，符合法律程序，不同意撤销。第三人杨洪某提交以下证据：1、房产买卖契约一份；2、录音光盘一份。经庭审质证，原告对被告提交的证据提出以下质证意见：被告提交的乳集用91字第12030417号集体土地建设用地使用权登记卡的名字与原告方提交的登记卡名字不一致，但是土地使用者应该为杨文山。第三人杨振某对被告提交的证据提出以下质证意见：被告提交的土地证名字登记错误。第三人杨洪某的质证意见同第三人杨振某。被告及第三人对原告提交的户口注销证明均无异议。原告对第三人杨洪某提交的证据提出以下质证意见：对买卖契约有异议，第三人杨洪某明知产权登记在杨文山名下，该房产在杨文山死亡后应依法继承，杨振某无权处分该房产，该买卖关系应无效。录音证实不了原告对房屋买卖知情。被告对第三人杨洪某提交的证据提出以下质证意见：对买卖契约的真实性无异议，第三人杨洪某在购买房屋后对房屋进行翻修，原告对此不知情不合理。第三人杨振某对第三人杨洪某提交的证据提出以下质证意见：对买卖契约无异议，录音材料没有证明意义。本院对以上证据认证如下：原告提交的证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。被告提交的土地使用者为杨顺龙的乳集用91字第12030417号集体土地建设用地使用权登记卡与本案无关联性，本院不予采信。被告提交的其他证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。第三人杨洪某提交的证据1与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。证据2与本案待证事实无关联性，本院不予采信。经审理查明，原告杨某珍、杨某花、杨某英、杨某兰、杨某芝与第三人杨振某系姐弟关系，杨文山系原告与第三人杨振某的父亲,李风芝系原告与第三人杨振某的母亲。第三人杨振某自认，在其父母去世后，第三人在未与原告协商的情况下，将原登记在其父亲杨文山名下的房屋出卖给第三人杨洪某，双方写有买卖契约。2003年8月1日乳山市房产管理局受理第三人杨洪某提交的房屋所有权（换）登记申请审批书，并换发了乳房字第××号房屋所有权证。另查明，乳集用（91）字第12030417号集体土地建设用地使用权登记卡中土地使用者为杨文山。本院认为，本案的审理重点是1、原告诉讼主体是否适格？2、本案是否超过起诉期限？3、被告为第三人杨洪某颁发乳房字第××号房产证的行政行为是否合法？针对第一个审理重点，本院认为，杨文山去世后，涉案房产理应按照法定继承办理，第三人杨振某未经五原告的同意擅自将房产出卖给第三人杨洪某的行为侵害了五原告的合法权益，五原告与本案存在法律上的利害关系，具有原告资格。针对第二个审理重点，本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九条第一款之规定，“因不动产提起的行政诉讼”是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。本案中，被诉行政行为已产生不动产物权变动的法律效果，故本案属于因不动产提起诉讼的案件，应当适用二十年最长起诉期限。本案被诉行政行为作出时间为2003年8月1日，被告对原告主张其于起诉前才向被告查询房产变更情况的事实未予否认，原告遂于2019年3月提起诉讼，未超过二十年最长起诉期限。被告认为原告的起诉超过法定起诉期限，但庭审后第三人又确认在换证前房产证仍旧登记在杨文山名下，故被告实属变更登记。针对第三个审理重点，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”原不动产登记由乳山市房产管理局负责，现乳山市自然资源局承继不动产统一登记职责，故乳山市自然资源局是本案适格被告。《城镇房屋所有权登记暂行办法》第七条、第八条规定，申请房屋所有权登记，除需依照房屋所有权登记机关规定格式填写申请书外，并须按规定出示个人身份证件、法人资格证明、交验取得房屋所有权的证件。登记机关依照申请人的申请进行产权审查，凡房屋所有权清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备的，应发给房屋所有权证件。第九条规定：“房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拨、以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记。”根据上述规定，房产管理部门在进行房屋所有权登记时，应当进行权属审核。本案中，被告在进行房屋所有权登记时未尽审慎的注意义务，其提交的土地使用者为案外人杨顺龙的土地登记卡亦与杨洪某房产档案中记载“产权来源自建”的内容相矛盾。同时，被告未提交2003年8月1日在为第三人杨洪某颁发乳房权证字第××号房屋所有权证书时所依据的任何事实依据和程序依据，被告所作的变更登记行政行为属认定事实不清，主要证据不足，依法应予以撤销。综上，原告请求依法撤销被告所作的乳房字第××号房屋所有权证的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告颁发的乳房字第××号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告乳山市自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  李玉宝人民陪审员  王 强人民陪审员  丁国元二〇一九年九月十七日法官助理张丽鑫书记员宫洁