天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初5946号原告：张鑫，男，1990年8月9日出生，汉族，住天津市河西区。被告：姚欣，女，1984年10月20日出生，汉族，住天津市河北区。被告：天津中正新融房地产经纪有限公司，住所地天津市河北区狮子林大街40号。法定代表人：陈健，总经理。委托诉讼代理人：武玥，女，该公司职员。委托诉讼代理人：张冀志，男，该公司职员。第三人：天津市河北区百货公司王串场百货商场，住所地天津市河北区增产道30号。法定代表人：张洪泉，经理。原告张鑫与被告姚欣、被告天津中正新融房地产经纪有限公司（以下简称中正公司）、第三人天津市河北区百货公司王串场百货商场（以下简称王串场百货商场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张鑫，被告姚欣、被告天津中正新融房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人武玥及第三人天津市河北区百货公司王串场百货商场到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鑫向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告三方于2019年4月2日签订的编号为ZL0134660《房产租赁合同》；2.判令被告姚欣返还原告押金12500元；3.判令被告天津中正新融房地产经纪有限公司退还原告居间服务费6250元；4.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告将第2项诉请变更为：判令被告姚欣返还原告押金9000元。事实及理由：原告与被告姚欣于2019年4月2日经被告天津中正新融房地产经纪有限公司居间介绍订立《房产租赁合同》，约定：被告姚欣将其承租的河北区增产道30号房屋转租给原告作为商业经营使用，月租金12500元，租期为2019年4月10日至2019年9月20日。为此原告于当日向被告姚欣交纳租房押金12500元，并向被告天津中正新融房地产经纪有限公司交纳居间服务费6250元，但二被告始终无法提供承租房屋的产权证以及产权人同意被告姚欣转租的证明，对此原告认为二被告在无法确定转租人是否有权转租房屋的情况下即与原告订立房产出租合同，违背了诚实信用原则，存在缔约过失，并因无法确保房产出租合同的正当合法性而导致合同目的无法实现，为此原告在与二被告协商未果的情况下现依法提起诉讼，请贵院查明事实，判准原告诉请，维护原告合法权益。被告姚欣辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：原告诉状所称“二被告始终无法提供承租房屋的产权证以及产权人同意被告姚欣转租的证明”内容不属实，被告当时能提供上述材料，原告不是因为姚欣不能提供相关证明材料才不租的，而是原告签完合同后不想租了。原告曾表示赔偿姚欣4000元损失后解除合同，姚欣未同意。现在合同不能履行，原告自己也有过错，被告姚欣也有损失，不能要求被告姚欣退还全部押金。被告中正公司辩称，不同意退还中介费，合同是否解除是原告及被告姚欣的事情，若他们同意解除，被告中正公司也同意，但中正公司已经提供了中介服务，故中介费不会退还。第三人王串场百货商场述称，原告的诉请与第三人无关，但对于姚欣以王串场百货商场名义与原告签订的合同，第三人既不知情也不认可。本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落河北区增产道30号，房屋所有权人为第三人王串场百货商场。第三人将上述房屋出租给案外人白至远。2018年9月20日，案外人白至远与案外人张大旭就涉案房屋签订《底商房屋租赁合同》，约定白至远将涉案房屋出租给张大旭，租赁期1年，自2018年9月20日起至2019年9月19日止。被告姚欣称与案外人张大旭原为夫妻关系，现已离婚但仍共同生活。2019年4月2日，经中正公司居间，被告姚欣以第三人王串场百货商场的名义就涉案房屋与原告张鑫签订《房产租赁合同》，约定：出租方（甲方）：河北区百货公司王串场百货商场，委托代理人：姚欣，承租方（乙方）：张鑫，居间方（丙方）：天津中正新融房地产经纪有限公司。……一、房屋情况及用途：1.甲方将其拥有的坐落于天津市河北区增产道30号物业出租给乙方作为商业使用；……二、租赁期限：1.该房屋租赁期共伍个月，自2019年4月10日起至2019年9月20日止；……三、租金、押金及支付方式：……2.该物业押金为壹个月租金，总计人民币12500元；……五、信息服务费及支付：基于丙方已提供的服务，丙方有权向甲方收取人民币6250元及向乙方收取人民币6250元作为佣金，该笔佣金于甲乙双方签署该租赁合同一次性支付给丙方。……九、甲方违约规定：……3.因甲方房屋权属瑕疵及非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应对乙方的实际经济损失进行赔偿。……十三、约定其他事宜（本条款与上述条款不一致的，以本条款为主）：1.代理人姚欣承诺可全权代理产权单位河北区百货公司王串场百货商场负责人白至远出租此房屋，签订租赁协议，收取转让费收取定金收取租金，并承诺产权单位负责人在2019年4月6日前到居间方补签此房的租赁合同，合同编号0134660。若与上述不符，代理人姚欣自愿承担一切违约责任及法律责任；2.代理人姚欣收取承租人张鑫此房屋转让费共计人民币170000元整，产权单位负责人白至远、代理人姚欣、承租人张鑫均已知晓此事。合同签订当日，原告张鑫分别向被告姚欣支付押金12500元、向被告中正新融房地产经纪公司支付居间服务费6250元，二被告分别为原告出具了押金收条及收据。另查，被告姚欣以第三人名义在与原告签订上述《房产租赁合同》时并未取得第三人授权，事后亦未取得第三人追认。被告中正新融房地产经纪公司在居间过程中，未审查第三人对姚欣授予代理权的证明。现原告以诉称理由要求判如所请，诉讼过程中，原告与被告姚欣达成和解，原告同意姚欣退还原告押金9000元即可，被告中正信融房地产经纪公司以辩称理由不同意原告诉请，第三人表示对于姚欣以第三人名义签订的合同既不知情也不认可。案经调解，未获协议。本院认为，涉案房产租赁合同涉及出租方、承租方、居间方三方主体，是同时包含房屋租赁合同和居间合同两重法律关系的复合合同。被告姚欣以第三人王串场百货商场名义与原告签订租赁合同，王串场百货商场和原告是租赁合同的主体。姚欣以他人名义签订合同，属于代理行为。代理人实施代理行为应当具有代理权，在涉案房产租赁合同第十三条也明确约定“代理人姚欣承诺可全权代理产权单位河北区百货公司王串场百货商场负责人白至远出租此房屋签订租赁协议，收取转让费收取定金收取租金，并承诺产权单位负责人在2019年4月6日前到居间方补签此房的租赁合同，合同编号0134660，若与上述不符，代理人姚欣自愿承担一切违约责任及法律责任”，但无证据证明姚欣在签订合同前获得了第三人王串场百货商场的授权，第三人在本案中也明确表示不同意该租赁行为，至于姚欣主张签订合同已得到白至远同意，因白至远并非王串场百货商场负责人，故白至远同意出租并不能等同于产权单位同意出租。因此，姚欣以王串场百货商场名义签订合同属于无权代理，王串场百货商场与原告之间的租赁合同并未成立。姚欣作为无权代理人，应将其收取原告的12500元押金返还原告。原告自愿让免部分诉讼请求，仅要求姚欣返还9000元，本院照准。被告中正公司作为涉案房产租赁合同的居间方，应在促成合同成立前审核出租标的物有无权利瑕疵、权属争议，以及代理人姚欣签订合同是否获得了被代理人王串场百货商场合法有效授权。然而，根据现有证据中正公司并未尽到上述审核义务。现租赁合同所写的出租方王串场百货商场与原告之间并未成立有效合同关系，居间方未能有效促成合同成立，无权主张收取居间服务费，考虑中正公司在居间过程中付出一定劳动，本院酌定中正公司可留存250元必要费用，其余的6000元居间服务费应退还原告。因涉案房产租赁合同并未有效成立，故原告关于解除合同的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四百二十七条的规定，判决如下：一、被告姚欣退还原告张鑫押金9000元；二、本判决生效后五日内，被告天津中正新融房地产经纪有限公司退还原告张鑫居间服务费6000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，由被告姚欣负担67元，由被告天津中正新融房地产经纪有限公司负担67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  高治二〇一九年九月二十六日法官助理华茜书记员李思铭附：本裁判适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。