贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初7150号 原告：余志超，男，汉族，1984年6月2日出生，住贵州省毕节市。 原告：刘朝近，女，汉族，1988年10月2日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：胡义荣（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201010233990。 二原告委托诉讼代理人：王劲松（一般授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201511616943。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 原告余志超、刘朝近与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告余志超、刘朝近的委托诉讼代理人胡义荣、王劲松，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人钟影、赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余志超、刘朝近向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即为原告办理并交付毕节市七星关区碧阳大道瑞丰铭城1幢C单元17层1号商品房转移登记的有关文书及产权证；2、请求法院依法判令被告以原告已付购房款325,136.00元为基数按日千分之一的标准向原告支付逾期办理毕节市七星关区碧阳大道瑞丰铭城1幢C单元17层1号商品房不动产登记证的违约金，从2017年5月31日起计算至实际履行转移登记完毕之日止，暂计118,000.00元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:原告余志超、刘朝近与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于2013年7月19日签订了《商品房买卖合同》，双方约定被告将其开发的毕节市七星关区碧阳大道瑞丰铭城1幢C单元17层1号商品房以总价款325,136.00元售予原告。合同签订后，原告向被告交付首期房款98,136.00元，余款227,000.00元通过银行按揭方式支付给被告，原告一直按照合同要求积极履行合同义务，并配合被告促使合同目的得以实现，但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。商品房买卖合同签订后，被告未为原告办理不动产转移登记，经原告多次催促，但至今被告仍未为原告办理不动产转移登记。被告的行已然违反了合同中转移登记的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，为维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，诉如所求，恳请人民法院判决支持，保护原告合法权利。 庭审中，原告余志超、刘朝近申请撤回第1项诉讼请求。 被告瑞丰房开公司辩称：1、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，即不动产登记暂行条例的实施致使登记内容、登记机关、登记程序等发生改变，不动产登记工作进行了系统性的调整和改革，因此，该条例的实施是被告不能预见、不能避免、不能克服的客观因素，属于可不抗力，被告享有法定的免责事由，故不承担违约责任;2、违约金条款的设置是以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金是以原告能够举证证明其存在损失为逻辑前提，若该前提不成立则被告无支付义务;3、双方订立的商品房买卖合同关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金约定过高，在被告承担违约责任的前提下，本案违约金应当参照中国人民银行同期同类银行利率予以计付;4、因买卖而申请不动产登记的，由买卖双方共同申请，故逾期办理商品房转移登记并非被告的单方行为所致，法院应结合客观事实分担违约责任；5、原告起诉的诉讼请求未被支持部分所产生的案件受理费应由原告自行承担，法院应当据实计算。 原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、收据2张、个人贷款支付凭证。被告为支持其抗辩主张依法提交了如下证据：营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、《商品房买卖合同》、毕节日报。 经组织质证，原、被告双方对对方所举证据的三性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年7月19日，原告余志超、刘朝近作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道的名为2012年东出口棚户区改造项目一期工程第1幢C单元17层1号房，房号为1-C17-1；该商品房建筑面积118.26平方米，商品房总价款325,136.00元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款325,136.00元。被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，原告遂以前述诉请诉至本院。 另查明，涉案房屋尚未取得初始登记，不具备交付办理转移登记有关文书的条件。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告未按约定在2017年5月31日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准的问题，原、被告在合同中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定确实过高，请求法院予以调整，结合原、被告双方的履约情况，经综合考量，本院予以调整为以原告已付购房款325,136.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算支付。关于违约金的截止时间，原、被告合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，即原告委托被告代为办理转移登记，而被告将办理转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。故，本案违约金应以原告已付购房款325,136.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出的不能如期办理产权登记是因《不动产登记暂行条例》的出台导致不动产登记工作进行系统性的调整和变革，属不可抗力，被告享有法定免责事由，不承担违约责任的抗辩主张，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件,庭审中，被告自认尚未取得涉案房屋初始登记证明，不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。 原告申请撤回第1项诉请，是原告对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付支付原告余志超、刘朝近逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款325,136.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告余志超、刘朝近的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,330.00元（已减半收取），由原告余志超、刘朝近负担416.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担914.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一九年九月十一日 书记员  葛红霞