江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0924民初5748号原告：陈尚冬，男，1972年12月20日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告：李成萍，女，1973年11月8日出生，汉族，住江苏省射阳县。两原告共同委托诉讼代理人：丁平，江苏瀛鑫律师事务所律师。被告：盐城顺嘉置业有限公司，住所地：射阳县合德镇阳光海岸17号楼202室。法定代表人：尤福标，总经理。委托诉讼代理人：张永中，江苏公正律师事务所律师。原告陈尚冬、李成萍与被告盐城顺嘉置业有限公司（以下至判决主文前简称“顺嘉置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月15日公开开庭进行了审理，原告陈尚冬、李成萍的委托诉讼代理人丁平，被告顺嘉置业公司的委托诉讼代理人张永中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈尚冬、李成萍向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令顺嘉置业公司提供位于射阳县房屋的不动产权证的相关手续并协助原告办理不动产登记手续；2.请求判令顺嘉置业公司支付违约金26412.75元（2017年4月1日至2018年9月7日），并从2018年9月8日起至协助原告办妥不动产权证登记手续之日止，以503100元为基数，按日万分之一支付违约金；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年4月29日，陈尚冬、李成萍与顺嘉置业公司签订房屋买卖合同，顺嘉置业公司将其开发的位于射阳县房屋出售给陈尚冬、李成萍。合同签订后，陈尚冬、李成萍按照合同约定支付了全部购房款，但顺嘉置业公司至今没有办理不动产权属证书。现陈尚冬、李成萍诉至法院，请求判如所请。为支持其诉讼请求，陈尚冬、李成萍向本院提交以下证据：1.2016年4月29日商品房买卖合同复印件及发票复印件各1份，证明原告购房的事实及已经支付了全部价款；2.质量保证书复印件1份，证明商品房交付的时间是2016年12月31日；3.会议纪要复印件1份，证明不能办理房产证的原因是顺嘉置业公司违规建设。顺嘉置业公司辩称：顺嘉置业公司没有违约，因为竣工验收后建设局的建设、规划职能分离，导致行政备案未能落实，故房产证暂时没有能办理。不同意承担违约金，同意协助办理房产证。顺嘉置业公司未提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年4月29日，陈尚冬、李成萍与顺嘉置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：SYHTBA20160422990），合同约定：原告购买被告开发建设的金茂嘉苑小区10幢702室，该商品房合同约定建筑面积共130平方米；单价为每平方米3870元，总价款503100元；买受人应当于2016年4月26日前支付首期房价款203100元，占全部房价款的40.36%。余款300000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合同条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付适用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.其它：每逾期一天，出卖人向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金；逾期超过180天的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人支付买受人已付房价款2%的违约金，但违约金最高不超过房款总价的3%。如非因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书及贷款抵押登记所需他项权证的，出卖人不承担责任。买受人通过银行贷款支付部分房款的，应该委托出卖人办理权属证书，买受人应该在商品房交付当日缴清需由买受人承担的税费并向出卖人提交全需由买受人提供的资料。买受人委托出卖人办理该房屋权属证书，买受人在商品房交付当日内未缴清需由买受人承担的税费或者在该期限内未向出卖人提交全需由买受人提供的资料的，出卖人上述提交资料报产权登记机构备案的时间相应顺延。合同签订后，陈尚冬、李成萍向顺嘉置业公司缴纳了全部购房款503100元。案涉房产于2016年12月31日交付陈尚冬、李成萍使用。在此期间，因小区的实际现状与规划设计不一致，未能通过综合验收，暂无法办理不动产登记手续。陈尚冬、李成萍至今不能办理涉案房屋的不动产登记。在案件审理过程中，陈尚冬、李成萍撤回第一项诉讼请求。本院认为：1.陈尚冬、李成萍与顺嘉置业公司之间的买卖合同关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告按照合同约定支付了购房款，被告应按照合同约定交付商品房并协助办理不动产登记手续。但涉案商品房目前因手续不全尚不符合办理不动产登记手续的条件，客观上导致暂时不能办理不动产权属登记，待具备办理不动产登记手续时，原告可另行主张。2.陈尚冬、李成萍未能取得房屋不动产权属证书，是顺嘉置业擅自改变规划导致，顺嘉置业应承担违约责任。案涉合同约定，逾期办理房产证的违约金为每逾期一天需支付已付房价款的万分之一，从2017年4月1日至2018年9月7日违约金为26412.75元,故原告提出的被告给付逾期交房违约金26412.75元，并以503100元为基数，从2018年9月8日起至协助办妥不动产权证登记之日，按日万分之一的标准计算违约金的诉讼请求部分，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。对被告提出的违约金过高的抗辩理由，未能提供充分证据予以证明，本院不予采纳，对违约金的上限，本院调整为最高不超过已购房款的24%。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下：被告盐城顺嘉置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈尚冬、李成萍支付违约金26412.75元，并从2018年9月8日起至协助办妥不动产权证登记手续之日止，以503100元为基数，按日万分之一支付违约金（最高不超过已购房款的24%）；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，由被告盐城顺嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨文涛人民陪审员  范贵华人民陪审员  袁敬宁二〇一九年九月十八日法官 助理  周文艳书 记 员  何苏阳附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释（2003）7号第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。