广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初1619号 原告（反诉被告）：南宁荣宝丰房地产有限公司，住所地南宁市江**星光大道。 法定代表人：高德兵，总经理。 委托诉讼代理人：谢志宏，福建闽荣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄玉星，女，1983年8月15日出生，壮族，现住南宁市。 委托诉讼代理人：吴光伦，广西广司律师事务所律师。 原告（反诉被告）南宁荣宝丰房地产有限公司与被告（反诉原告）黄玉星商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月27日受理后，依法适用简易程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南宁荣宝丰房地产有限公司的委托诉讼代理人谢志宏，被告（反诉原告）黄玉星的委托诉讼代理人吴光伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁荣宝丰房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付购房尾款22.05万元（其中包括没收被告的合同定金5万元）；2.判令被告按日罚万分之一点五计算，向原告支付至实际付清购房尾款之日止的违约金（自2014年6月7日起暂计至2019年1月30日止的违约金为42198.75元）；3.判令被告按月0.5%计算，向原告支付欠款利息至实际还款之日止（自2016年10月25日起暂计至2019年1月30日止的利息29767.5元）；4.判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2014年1月8日，原告办理了宝丰园综合楼的南经房预字【2014】02号《商品房预售许可证》。2014年4月2日，被告与原告共同签订了《宝丰园综合楼认购协议书》的预约合同，并向原告支付了合同定金5万元。2014年5月4日，被告向原告缴付了购房首付款132583元。2014年6月7日，被告与原告签订了《南宁市商品房买卖合同》，该合同约定了被告以按揭的方式向原告购买南宁市星光大道223号宝丰园综合楼XX9号摊铺，总价款381583元；合同定金5万元；若被告违约，应按日罚万分之一点五向原告支付违约金等内容。2014年6月16日，原告向被告出具了381583元的《税收缴款书》，被告办理了缴税事宜。但在办理购房尾款的银行按揭时，却因被告的个人银行流水不足的征信问题，不能获得银行的按揭贷款。2015年5月19日原告为被告办理了XX9号商铺的预售登记备案。此后被告又于2014年5月21日缴交购房款1.3万元。2016年9月29日缴交购房款1.55万元，此后没有再付款。2016年10月25日，被告向原告出具了《还款承诺书》壹份，承诺至2017年9月20日前付清所有购房尾款，否则，自愿从自双方签订商品房买卖合同之日起承担日罚万分之一点五的违约金及月息0.5%计算欠款利息。但此后虽经原告多次催讨，在被告出具《还款承诺书》后，就没有再付款。鉴于上述理由，被告除了应当立即一次性支付所欠的购房尾款外，还因为被告没有在约定的期限内付款，构成合同违约，被告不但应按“定金罚则”被原告没收合同定金且应当按合同的约定支付违约金及利息至实际付清全款之日止。为维护自己的合法权益不受侵犯，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告黄玉星辩称：被告认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院查明事实后，予以全部驳回原告的诉讼请求。 被告黄玉星反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《南宁市商品房买卖合同》；2.判令反诉被告返还反诉原告购房款259186元；3.本案所有诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2014年4月2日签订了一份反诉原告向反诉被告购买位于南宁市江南区铺的《宝丰园综合楼认购协议书》。合同约定该物业建筑面积5.98平方米，套内建筑面积为1.98平方米，认购单价为63809.87元/㎡，认购总价为381583元。协议签订后反诉原告于2014年4月2日向反诉被告交付了定金5万元，于2014年5月4日交付购房首付款132583元、房屋产权登记费570元、预告登记费550元、物业专项维修基金460元、非住宅交易手续费15元、网上备案费8元；2014年5月21日向反诉被告交付购房款1.3万元。2014年6月7日反诉原告与反诉被告签订了《南宁市商品房买卖合同》，该合同约定商品房建筑面积5.98平方米，套内建筑面积为1.98平方米，分摊共有共用建筑面积4平方米，认购单价为192718.69元/㎡，总价381583元。合同签订后反诉原告于2016年9月29日交付购房款1.55万元，2017年1月20日交付购房款46500元。事后，反诉原告发现，该摊铺市场与其销售前宣传的市场严重不符，根本无法作为一个正常的市场进行经营。另外反诉原告在认购协议中认购的物业是5.98平方米，认购单价为63809.87元/㎡，认购总价为381583元，而买卖合同中却按照面积1.98平方米，认购单价为192718.69元/㎡计算的总价款。即反诉被告在销售前对反诉原告进行了虚假宣传，在签订合同过程中没有对反诉原告履行完全的告知义务，导致合同无法履行，亦导致反诉原告的合同目的无法实现。根据合同第十七条约定，本合同签订后30日内出卖人按规定办理合同备案登记，合同登记备案后30日内向房屋登记机构申请办理预告登记，即最迟应于2014年8月7日内办理完成相关手续。但反诉被告却迟迟不履行义务，直至买卖合同签订将近一年后，于2015年5月19日才为反诉原告办理房屋预告登记，反诉被告违反了合同的约定。根据合同第九条约定，出卖人应在2015年5月31日前将商品房交付买受人使用，但至今反诉被告都没有向反诉原告交付摊铺，反诉原告也未收到过反诉被告的交付通知，因此，反诉被告已严重违约。综上所述，反诉被告的行为已严重侵害了反诉原告的合法权益，为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的诉请。 针对被告反诉，原告答辩称：我方认为被告的反诉请求以及反诉理由均不能成立，应予以驳回。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》是否应当继续履行？被告反诉要求解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》是否成立？2.原告要求被告支付尚欠的购房款及违约金以及利息是否成立？被告反诉要求返还购房款是否成立？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月2日，被告与原告签订《宝丰园综合楼认购协议书》，约定被告向原告认购南宁市江南区星光大道223号宝丰园综合楼负一层XX9号铺，被告向原告支付了合同购房定金50000元。2014年5月4日，被告向原告缴付了购房首付款132583元。2014年5月21日，被告向原告交纳购房款13000元。2014年6月7日，被告与原告签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买南宁市星光大道223号宝丰园综合楼XX9号商品房，该商品房属预售房，建筑面积5.98平方米，其中，套内建筑面积1.98平方米，分摊的共有共用建筑面积4平方米。按套内建筑面积计价，每平方米192718.69元，总价款381583元。付款方式为银行按揭付款。关于买受人逾期付款的违约责任，双方约定：逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行。出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格的房屋交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，但累计违约金不超过总价款的0.5%”处理。 双方在合同附件六即合同补充协议一中关于被告按揭贷款的约定为：买受人签署商品房买卖合同时交纳首期购房款占全部房价款的51%，计195583元，剩余购房款占全部购房价的49%，此款由买受人向银行申请按揭，共计186000元。买受人应按银行的要求提供办理银行按揭所需的全部资料、手续和支付相关费用，并在接到银行或出卖人的通知之日起5个工作日内到银行办理完所有按揭手续。否则视为买受人逾期付款，出卖人将按本合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”追究买受人的违约责任。如果买受人已向银行提供办理按揭所需的全部资料，但不能获得银行批准贷款的，买受人应在出卖人书面通知送达之日起5个工作日内做出是否退房的书面答复。买受人决定退房的应在接到通知之日起10个工作日内办理退房手续并按合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”向出卖人支付违约金，然后将余款退还买受人；如在通知送达之日起10个工作日内买受人不办理退房手续的，视同买受人不退房且选择了一次性付款方式，买受人应在通知送达之日起30个工作日内付完全部购房款，否则视为买受人违约，出卖人将按本合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”追究买受人的违约责任。 在办理银行按揭贷款时，因被告自身原因，无法办理银行贷款。2016年9月29日，被告向原告支付购房款15500元。2016年10月25日，被告出具还款承诺书，确认房屋总价款为381583元，已支付195583元，仍欠原告购房款186000元，被告承诺于2016年9月20日还款15500元，2016年12月20日还款46500元，2017年3月20日还款46500元，2017年6月20日还款46500元，2017年9月20日还款31000元。如被告未按上述期间及金额支付任一笔购房款，则视为上述款项全部到期，原告有权就全部应还款向法院起诉，并要求被告承担全部应还款额按每日万分之1.5计算违约金及按月息5厘计算利息（违约金从原告与被告签订南宁市商品房买卖合同之日起算）。还款承诺书签订后，被告于2017年1月20日向原告支付购房款46500元，尚欠购房款124000元被告并未按承诺书履行义务。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合同。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应承担违约责任。本案原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。该合同对原告与被告均具有约束力。双方在履行商品房买卖合同过程中，因被告办理银行按揭贷款问题，未能获贷款银行批准，针对房款的支付问题，被告向原告出具还款承诺书。但被告并未按还款承诺书履行义务，故原告主张被告支付购房款，依据充分，本院予以支持。原告主张因被告存在违约行为，没收被告合同定金50000元，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。被告主张还款承诺书系被告签署空白的承诺书给原告用于办理产权证，内容是原告自行添加，无证据证明，本院不予采信。 对于原告主张的违约金，被告在还款承诺书已作出明确的承诺，原告主张的违约金，依据充分，本院予以支持。违约金以尚欠购房款为本金计算。 对于原告主张的利息，被告在还款承诺书中亦明确作出承诺，故原告主张被告支付欠款利息，依据充分，本院予以支持。但利息起算时间应自被告逾期付款之次日起分段计付，其中2016年12月21日起至2017年1月20日以所欠购房款170500元为本金计付利息；2017年1月21日起以所欠购房款124000元为本金计付利息。 被告反诉主张原告存在虚假宣传、未按约定办理预告登记、未向被告交付房屋等违约行为，但未能提供证据证明，即使原告存在不按合同履行的行为，亦未达到双方约定及法律规定的解除合同的条件，故被告反诉要求解除双方签订的合同并退还购房款，缺乏理据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告黄玉星支付原告南宁荣宝丰房地产有限公司购房款124000元； 二、被告黄玉星以购房款124000元为本金，自2014年6月7日起至付清房款之日止，按日万分之一点五计算支付原告南宁荣宝丰房地产有限公司违约金。 三、被告黄玉星支付原告南宁荣宝丰房地产有限公司欠款利息（以购房款170500元为本金，自2016年12月21日起至2017年1月20日，按月利率0.5%计算；以购房款124000元为本金，自2017年1月21日起至付清房款之日止，按月利率0.5%计算）； 四、驳回反诉原告黄玉星的反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费2844元，由原告南宁荣宝丰房地产有限公司负担1300元，由被告黄玉星负担1544元；反诉案件受理费2594元，由反诉原告黄玉星负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周福升 二〇一九年九月二十三日 书记员  周 微 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。