北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初20017号原告：北京泽房伟业物业管理有限公司，住所地北京市大兴区新源大街25号院2号楼2层216号。法定代表人：孟岩，总经理。委托诉讼代理人：郑露，女，北京泽房伟业物业管理有限公司员工。被告：董思华，女，1975年5月28日出生，汉族，轻轻家教公司兼职教师，住北京市大兴区。原告北京泽房伟业物业管理有限公司（以下简称：泽房伟业公司）与被告董思华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泽房伟业公司的法定代表人孟岩、被告董思华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泽房伟业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付一个月的房屋押金4500元；2.判令被告向原告支付拖欠自2019年3月9日起至2019年3月15日止的房屋租金1350；3.判令被告向原告支付合同期内余下七期周期费用共计2170元；4.判令被告向原告支付按两个月房屋租金计算的违约金9000元；5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月19日原、被告签订了一份《居住房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市大兴区泰禾中央广场21a栋2单元214室房屋租给被告，租期为一年（2018.11.19-2019.11.18），付款方式为月付，租金是4500元一个月，第二次付款提前十天。合同签订当日原告未收押金，被告承诺租住三个月后补交押金。但是自2019年3月9日交房租的时候，被告称手头没钱拖欠几日，原告多次催收，被告还是以敷衍的形式继续拖欠，于是便上门查看，发现已经搬走，房间里面非常脏乱（附带当日的房间照片）。于是原告打电话和被告沟通，并产生了言语冲突，随后被告报警，被告于当天下午回出租房收拾卫生后，仅赔偿了两个沙发毁坏的损失共计500元。原告认为，被告拖欠租金及擅自解除合同的行为违反了合同约定，原告有权依据合同和法律规定要求被告支付拖欠租金、押金、违约金。故原告特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。董思华辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意给押金，是因为蘑菇租房当中写的是支付宝积分的650分以上免押金，当时签的时候被告公司员工把我手机收走了，合同签到一半原告说必须要写押金这一条，不写就不签合同，所以我们就写了这一条，但是我没有证明。第2项诉讼请求2019年3月9日至2019年3月15日之间的房租已经交了，有收据。第3项诉讼请求，因为合同已经解除，所以此费用不应该再支付了。第4项诉讼请求违约金不同意支付，因为原告违约在先，所以我才违约。原告未按照约定提供房卡等，电视不能正常使用，原告搬床的时候收了200元钱。我逾期付2019.1.9号房租，原告收的违约金过高，3月15号的当日原告公司打电话恐吓说了很难听的话。我们报警，当时显示特殊退房，我是2019年3月15日搬走的，2019年3月9日至3月15日的房租我付了，2019年2月9日交的房租。本院经审理认定事实如下，对于双方没有争议的事实本院予以认定：2018年11月19日，泽房伟业公司（出租人、甲方）与董思华（承租人、乙方）签订《居住房屋租赁合同》。租金及支付方式：租赁起止日期2018-11-19至2019-11-18，租赁期限1年，租金付款方式为付一，押金250元（含房屋押金0元，门卡押金250元），每月租金金额4500元，首期一次性费用0元，每月周期费用310元。条款内容第一条出租房屋：甲方将坐落在北京市大兴区泰禾中央广场-21a栋2单元214室（简称该房屋）出租给乙方，该房屋建筑面积为60平方米。第二条交付日期和租赁期限：1.甲、乙双方约定，该房屋租赁期限起止时间为2018-11-19至2019-11-18。2.双方同意，甲方于2018-11-19将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。第三条租金及支付方式：1.乙方使用付一，即在租赁期限内分12期支付房租。2.甲、乙双方约定，在租赁期间内，该房屋的房屋押金为250元，月租金4500元，首期一次性费用0元，每月周期费用（不含每月租金310元），首期一次性费用及每月周期费用明细可见文首租金及支付方式内清单。3.甲、乙双方约定，乙方应根据每期提前10日的支付方式，分别于2018-11-19，2018-12-9，2019-1-9，2019-2-9，2019-3-9，2019-4-9，2019-5-9，2019-6-9，2019-7-9，2019-8-9，2019-9-9，2019-10-9（乙方系统账户中显示的最晚支付日与本合同约定不一致的，以系统显示的日期为准）支付该房屋租金及每月周期费用。第六条附件内容：备注及补充条款约定，一次提前十天交下月房租，过3个月给一个月押金。第七条权利义务…6.租赁期间，最后一期租期不足期的，双方同意以乙方实际居住天数计算该期租金。在租赁期间内，未经双方协商一致，任何一方不得擅自调整租金标准。7.乙方截止当期租金最晚付款日仍未向甲方支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付该房屋应付未付款项租金1%的违约金。8.该房屋租赁期满后，甲乙双方协商一致续租的，则房屋押金自动转为该房屋续租押金，不足部分（若有）由乙方补足。租赁期满后甲乙双方确认不续租或本合同解除后，房屋押金除用以抵扣应由乙方承担但未交纳的费用（包括但不限于租金、违约金等本合同约定的由乙方承担的费用）外，剩余部分（若有）应无息退还乙方。第八条解约条件：…3.甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失…（六）乙方逾期不支付本合同项下约定由乙方承担的费用的（包括但不限于房屋押金、租金、水电煤费用等）。第九条违约责任：在协议有限期内，任意一方未履行或未完全履行本协议约定的，应承担相应的违约责任。守约方有权要求违约方支付相当于两个月房屋租金的违约金，若违约金无法弥补守约方损失，违约方还应负责赔偿。董思华于2018年11月19日支付房租5060元、2018年12月7日支付4500元及310元、2019年1月8日支付2000元、2019年1月19日支付3860元、2019年2月9日支付4500元、2019年2月14日支付310元。该房屋2019年3月15日显示特殊退房。泽房伟业公司认可因董思华2019年1月9日租金逾期支付，按照5%向其收取违约金。泽房伟业公司认可董思华所述原告公司员工在微信朋友圈发表信息，但表示该信息现已经删除。对于双方有争议的事实，泽房伟业公司提交租赁合同复印件，称依据合同条款其诉讼请求应得到支持；董思华对合同的真实性表示认可，证明目的不认可。泽房伟业公司提交照片称收房时董思华将房屋弄得特别乱；董思华对照片不认可，认为不是涉案房屋的照片。董思华提交转账记录，证明向泽房伟业公司交租金的情况，称2019年2月9日已经交付2019年2月19日至2019年3月18日租金4500元及周期费310元；泽房伟业公司对转账记录表示认可，证明目的不认可，认为董思华2019年2月9日交的是到2019年3月8日的租金。依据双方的签订《居住房屋租赁合同》中关于租金及支付方式的约定，本院认定董思华2019年2月9日交付租金4500元为2019年2月19日至2019年3月18日的租金。庭审中，泽房伟业公司称董思华的违约行为包括未按照合同约定租住房屋一年，合同没有履行完毕；晚交2019年3月9号至2019年4月8日房租，没有按照合同第三条约定的时间交付租金，没有交房租；逾期支付2019年1月9号房租，但是已经收过逾期费，逾期费按照未交款项的5%计算。泽房伟业公司认为董思华有违约行为，所以合同没有解除。董思华称没住满一年是因为原告公司没有提供满足被告生活的钥匙等物品，被告交了5060元钱，原告没有按照合同约定进行物品交接，就给了一个门禁卡。2019年3月15日原告给被告特殊退房，被告没法继续支付房租，所以搬走了。原告按照5%收被告逾期违约金，被告也没有继续租住房子的意思。董思华认为合同已经解除，解除日期应该是2019年3月15日。泽房伟业公司称不是原告要求被告搬走的，2019年3月9号被告没有交房租，原告联系不上被告，所以做特殊退房处理了。本院认为：泽房伟业公司与董思华之间签订的《居住房屋租赁协议》是双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。因泽房伟业公司于2019年3月15日将房屋做特殊退房处理，双方租房合同无法继续履行，所以对于董思华关于双方合同于2019年3月15日解除的主张，本院予以采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因双方签订的《居住房屋租赁协议》已经解除，对于泽房伟业公司要求董思华支付一个月的房屋押金4500元及支付合同期内余下七期周期费用共2170元的诉讼请求，本院不予支持；因董思华已经支付房租至2019年3月18日，故对泽房伟业公司要求董思华支付2019年3月9日至2019年3月15日房屋租金的诉讼请求，本院不予支持；对于泽房伟业公司要求董思华支付按两个月房屋租金计算的违约金9000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：驳回北京泽房伟业物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由北京泽房伟业物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇一九年九月二十日法官助理  赵新兰书 记 员  赵立华