北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初11121号原告：北京方庄万士物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区方庄芳城园****楼**。统一社会信用代码91110106740425952E。法定代表人：黄小红，总经理。委托诉讼代理人：孙德亮，男，1965年4月17日出生，汉族，北京方庄万士物业管理有限责任公司职员。委托诉讼代理人：曹岩，北京市檀州律师事务所律师。被告：姜日民，男，1975年3月21日出生，汉族，住北京市海淀区。公民身份号码×××。原告北京方庄万士物业管理有限责任公司（以下简称：方庄物业公司）与被告姜日民物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京方庄万士物业管理有限责任公司之委托诉讼代理人孙德亮、被告姜日民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方庄物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令姜日民向方庄物业公司支付2014年9月1日至2018年12月31日期间的物业服务费12776.66元及滞纳金6265.48元；2.判令姜日民负担案件受理费。事实和理由：方庄物业公司是依法设立的物业服务单位。2014年9月，方庄物业公司与北京市密云县x住宅区业主委员会签订《北京市物业服务合同》，约定由方庄物业公司为北京市密云区x小区提供物业服务；物业服务期限为5年，自2014年9月1日至2019年8月31日；物业服务费收费标准为1.50元/平方米/月、卫生费60元/年/户、生活垃圾清运费36元/年/户。姜日民系x小区x号楼x单元x号房屋的业主。自方庄物业公司提供物业服务以来，姜日民未向方庄物业公司交纳物业服务费。方庄物业公司多次向姜日民催要未果。现方庄物业公司就姜日民拖欠2014年9月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、卫生费、生活垃圾清运费问题诉于本院。姜日民辩称：方庄物业公司所述房屋面积属实；垃圾清运费应在物业服务费之外单独计算；业主委员会成立不合法，其与方庄物业公司签订的合同无效；方庄物业公司主张物业服务费已超过诉讼时效；方庄物业公司存在服务不到位的情形；2014年4、5月，姜日民屋顶开始漏水，物业多次维修后仍然漏水，导致姜日民财产受损。姜日民不同意方庄物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落：北京市密云区密云镇x小区x号楼x单元x号。二、姜日民系房屋所有权人，房屋建筑面积158.47平方米。三、方庄物业公司于2014年9月1日至2018年12月31日为上述小区提供物业服务；方庄物业公司向姜日民收取物业服务费的依据为：北京市密云县x住宅区业主委员会与方庄物业公司于2014年9月10日签订的北京市物业服务合同。四、北京市密云县x住宅区业主委员会与方庄物业公司签订北京市物业服务合同：签订日期为2014年9月10日；提供服务期限为5年，自2014年9月1日至2019年8月31日；物业服务费标准为1.5元/平方米/月，卫生费60元/年/户，生活垃圾清运费36元/年/户。五、方庄物业公司起诉要求姜日民缴纳物业服务费的期限2014年9月1日至2018年12月31日。六、方庄物业公司于2016年8月1日、2019年3月22日以书面形式向姜日民催缴物业服务费。七、姜日民不缴纳物业服务费抗辩事由及对应的证据名称：（1）民事调解书，证明方庄物业公司因漏水给他人造成财产损失并进行赔偿。（2）照片，证明涉案房屋漏水并致姜日民财产受损。八、姜日民拖欠方庄物业公司2014年9月1日至2018年12月31日期间的物业服务费12360.66元、卫生费260元、生活垃圾清运费156元。九、其他事项：2016年2月15日、3月15日、4月1日，姜日民因下雨漏水三次向方庄物业公司报修，方庄物业公司接报后对漏水问题进行了维修。诉讼过程中，姜日民主张方庄物业公司因服务不到位致其财产发生损失，并表示就财产损失问题另行向方庄物业公司主张权利。本院认为：以上事项中，双方争议焦点为：一、北京市密云县x住宅区业主委员会与方庄物业公司签订的北京市物业服务合同是否有效；二、方庄物业公司在物业服务方面是否存在减免物业服务费的情形及其主张是否已过诉讼时效。一、北京市密云县x住宅区业主委员会与方庄物业公司签订的北京市物业服务合同是否有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，方庄物业公司与北京市密云县x住宅区业主委员会签订的物业服务合同，内容系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，故方庄物业公司与北京市密云县x住宅区业主委员会签订物业服务合同对姜日民具有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，姜日民关于业主委员会组成不合法、物业合同无效的辩解意见，因其未能向本院提供证据予以证明，本院不予采信。二、方庄物业公司在物业服务方面是否存在减免物业服务费的情形及其主张是否已过诉讼时效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。方庄物业公司为x小区提供了相关的物业服务，姜日民理应依约交纳物业服务费、卫生费、生活垃圾清运费，姜日民拖欠方庄物业公司的物业服务费用，存在违反合同约定的行为，故方庄物业公司要求姜日民交纳2014年9月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、卫生费、生活垃圾清运费的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。本案中，方庄物业公司在对姜日民顶层漏水维修过程中，明显存在服务瑕疵，提供的物业服务质量尚有待提高，故对方庄物业公司主张的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，并就姜日民应交纳的物业服务费酌情予以减免。姜日民抗辩称方庄物业公司主张的物业服务费已过诉讼时效，但鉴于物业服务具有长期性、连续性的特点，在审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛，且方庄物业公司提供的证据亦能证明其对涉诉物业服务费进行了催收，并未怠于行使权利，故本院对姜日民此抗辩不予采纳。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业服务费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、姜日民给付北京方庄万士物业管理有限责任公司2014年9月1日至2018年12月31日期间的物业服务费9888.53元、卫生费260元、生活垃圾清运费156元，限本判决生效之日起7日内执行。二、驳回北京方庄万士物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元（北京方庄万士物业管理有限责任公司预交），由北京方庄万士物业管理有限责任公司负担109元（已交纳），由姜日民负担29元，限本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 徐征征二〇一九年九月十七日法官助理 任佳薇书 记 员 吴立娟