安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1502民初2474号原告：张铁成，男，汉族，1965年8月8日生，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：韩春，安徽冠楚律师事务所律师。被告：安徽凯鸿置业投资有限公司，住所地安徽省六安市皖西西路华安新宇**楼**，统一社会信用代码913415006897550826。法定代表人：汪开南，该公司执行董事。诉讼代表人：安徽美林律师事务所，系安徽凯鸿置业投资有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：凌胜美，安徽美林律师事务所律师。第三人：汪开南，男，1962年7月25日出生，汉族，个体经商，住安徽省马鞍山市花山区。第三人：刘先红，男，1965年10月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。原告张铁成与被告安徽凯鸿置业投资有限公司（以下简称凯鸿公司）、第三人汪开南、刘先红所有权确认纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张铁成的特别授权委托代理人韩春，被告凯鸿公司的特别授权委托代理人凌胜美，第三人汪开南到庭参加诉讼；第三人刘先红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。本案现已审理终结。张铁成向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告开发的华润苏果（六安）凯鸿广场4栋1705室房屋归原告所有，判令被告在破产终结前为原告办理不动产权属登记证书；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年，两第三人投资入股，成立被告安徽凯鸿置业投资有限公司，在六安从事案涉“华润苏果凯鸿广场”房地产开发项目。期间，第三人汪开南声称所开发的项目需要大量资金投入，便向原告零星借款。第三人汪开南要求用案涉华润苏果（六安）凯鸿广场4栋1705房屋与原告进行抵付，原告同意后，被告遂与原告签订《商品房买卖合同》一份，并注明购房款的支付为一次性支付，实际为一次性抵偿，同时在房产登记部门网签备案。至此，原告与第三人汪开南的抵债法律关系终结。在此过程中，被告积极配合办理，其行为己确认了双方法律关系的产生、消灭，并对整个过程的真实性、合法性没有提出任何异议和反对。2018年5月18日，被告进入破产程序，原告得知消息后，按程序向被告的管理人申请业主债权的确认。但管理人却向原告下达了《申报债权初审结论》和《申报债权复审结论》，解除与原告之间的《商品房买卖合同》，同时认定案涉房屋归被告所有。对此，原告认为是十分错误的：被告与原告签订商品房合同的方式并进行备案，是对上述法律行为和法律结果的确认，不违反法律法规的禁止性规定；而且，被告己将案涉房屋交付于原告，原告已行使对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益是以其对案涉房屋有权占有为基础的，故应认定原告享有对案涉房屋的所有权。以房抵债发生在2015年，而被告破产是在2018年，无论从历史事实，还是在时间节点上，都合乎正常情理，况且，2015年正是被告公司蒸蒸日上之时，因此，被告的管理人不能仅仅依普通购房者形式上的交易要件，就断然否则原告合法拥有案涉房产的效力，否则，违背了诚实信用原则和安全交易原则，严重损害了原告的合法权益。凯鸿公司辩称，1.管理人申请人民法院共计向21家银行调取124个银行账户资金流水，其中调取股东个人账户是103个，包括汪开南的22个银行流水，刘先红的69个银行流水，从未发现原告与两股东有任何的债权债务关系，更不存在原告与被告之间享有债权的事实；2.基于原告与被告无债权基础法律关系，故原告主张的以房抵债没有法律效力；3.原告与凯鸿公司签订的商品房买卖合同，原告作为买受人应当履行支付房款的基本合同义务，在原告未付房款前提下，管理人有权解除合同，将案涉房产收归凯鸿公司所有；4.依据上海沪深诚会计师事务所专审字（2019）第006号关于对安徽凯鸿职业投资有限公司资金往来专项审计报告，股东刘先红对凯鸿公司负43583942.60元，汪开南对凯鸿公司负债122016720.72元，故两股东无权行使股东分红权；5.依据安徽凯鸿职业投资有限公司2015年7月31日的资产负债表，截止当期，凯鸿公司的股东所有者权益是-6480210.93元，公司已到资不抵债，故股东无分红权，若股东强行进行所谓分红，实质是私分公司财产，属于严重的违法行为，不应予以支持。综上，类似与原告情形，管理人认定无效房产合计28套，涉案金额为1564.48万元，故请法院综合全案考虑，维护全体债权人利益，依法判决。补充：原告无证据证明与凯鸿公司享有债权，也不存在以房抵债基础事实。汪开南述称，2009年我到六安开发，前期通过亲戚姐妹形成的债务关系，是借了40多万元。原告是我亲妹婿，凯鸿公司2015年7月公司对股东以房抵债的关系是认可的。被告不能以残缺的账册作为对公司审计数据的依据，2015年7月11日凯鸿公司资产是远远大于负债的。公司股东以房抵债决议是合法有效的。被告陈述的凯鸿公司两股东流水与当涂县公司，是由股东个人对六安项目进行投资的，股东早期借的资金本质上就是凯鸿公司项目的总资金。刘先红未作述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告凯鸿公司于2009年5月21日成立，股东为汪开南、刘先红，注册资金4200万元。2009年凯鸿公司开始投资开发“华润苏果（六安）购物广场”项目1、2、3、4号住宅楼及商业5号楼项目，至2013年10月一期开始对外预售，2014年10月二期开始对外预售。因2014年度房地产市场低迷，二期开盘后销售不好，而凯鸿公司因开发产生的借款、工程款等又无资金偿还、兑付。2015年7月11日，公司召开股东会,股东汪开南、刘先红参加，并形成分红决议。2.汪开南在六安房地产开发期间需要大量资金投入，向张铁成零星借款。汪开南要求用华润苏果（六安）凯鸿广场4栋2单元17层1705房屋与原告进行抵付，原告同意后，2015年8月14日，凯鸿公司与张铁成签订《商品房买卖合同（预售）》，单价5800元/㎡，总价款486388元。合同签订后，即在市住建委办理了网上备案确认，对该套房进行了销售签约备案，现该套房已交付原告并由原告占有使用。3.本院于2018年受理被执行人安徽凯鸿公司破产清算一案，于同年5月18日下达（2018）皖1502破申1号决定书，指定了破产管理人。原告因向破产管理人申报债权被拒，遂提起诉讼。本院认为，2015年8月14日，被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，将被告开发的华润苏果（六安）凯鸿广场4栋1705房屋以总价款486388元抵付欠原告之债。同时约定了进行签约备案的内容。故原告与被告凯鸿公司签订的购房合同实为实现以物抵债法律后果的表现形式，具有广义上的让与担保性质。该商品房买卖合同是原告张铁成与第三人汪开南及被告凯鸿公司意思表示一致的结果，没有违反法律的禁止性规定，应属有效。案涉房屋已经政府管理部门备案登记在原告名下，对外具有公示的效力及公信力，且房屋已实际交付原告，原告在取得房屋后实际行使了占有、使用、收益等权利，依法取得了房屋所有权。物权具有绝对权或对世权。双方的债务据此也已经履行完毕，本院依法予以确认。被告现仅以沪深诚会师专审字（2019）第0006号《关于对安徽凯鸿置业投资有限公司资金往来专项审核报告》来否认其效力，管理人主张有权解除合同，无事实和法律依据。综上所述，原告张铁成请求确认被告开发的华润苏果（六安）凯鸿广场4栋1705室房屋归原告所有，被告在破产终结前为原告办理不动产权属登记证书的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十七条、第三十三条，《中华人民共和国企业破产法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、确认被告安徽凯鸿置业投资有限公司开发的位于六安市皖西路华润苏果（六安）购物广场4栋2单元17层1705室房屋归原告张铁成所有；二、被告安徽凯鸿置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张铁成办理位于六安市皖西路华润苏果（六安）购物广场4栋1705室的不动产权属登记手续；三、驳回原告张铁成的其他诉讼请求。案件受理费9100元，由被告安徽凯鸿置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  傅诗庆审 判 员  杨效成人民陪审员  李晓玲二〇一九年九月二十日书 记 员  李伟龙附法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国企业破产法》第三十一条人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。