湖南省韶山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0382民初397号 原告：李洋，男，1989年12月15日出生，苗族，住湖南省泸溪县。 原告：李菊，女，1989年4月8日出生，汉族，住贵州省平坝县。 共同委托诉讼代理人：曾泳三，湖南见田律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：尹岚，湖南见田律师事务所律师。 被告：韶山大美旅游投资开发股份有限公司，住所地韶山市湘宁路9号，统一社会信用代码91430300580907724K。 法定代表人：龙世泉,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏迎美，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。 原告李洋、李菊与被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司（以下简称大美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告李洋、李菊的共同委托诉讼代理人曾泳三、尹岚，被告大美公司的委托诉讼代理人苏迎美到庭参加诉讼。庭审后，原、被告申请自行调解，但是未达成协议。本案现已审理终结。 原告李洋、李菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金暂计37902元（自2018年8月1日至2019年5月17日止，后续违约金计算至实际交房之日止）；2、判令被告立即对案涉房屋电梯进行整改；3、判令被告立即更换可视门禁系统或向原告补偿双倍差价1000元；4、判令被告自房屋交付之日起90日内为原告办理产权登记手续；5、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年6月7日签订《商品房买卖合同》，购买韶山市毛母文化旅游城1栋0301002号房屋（以下简称案涉房屋），现被告大美公司没有按照该合同及附件约定的交付房屋、安装可视对讲系统防盗门事项。该栋房屋电梯亦因未经检验合格便投入使用而被韶山市市场监督管理局查封，不仅存在安全隐患，而且未达竣工条件。原告依照合同及附件约定，有权向被告主张违约金、补偿双倍差价，故诉至人民法院。 被告大美公司辩称：案涉房屋因不可抗力及政府行为导致交房时间延误，被告无须承担逾期交房的违约责任；案涉房屋电梯已通过验收并投入使用；被告同意履行承诺，为原告安装可视门禁系统；被告不是房屋产权登记手续办理的义务人，无须承担为原告办理房屋产权登记的责任。 经审理查明，2017年6月7日，原告李菊（买受人）、李洋（共有人）与被告大美公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买位于韶山市毛母文化旅游城1栋1单元0301002号商品房，其中第八条约定的付款方式：按揭付款，买受人在2017年6月7日前将首付款307159元存入指定账户，余款130000元于2017年7月7日前办理银行按揭，将按揭款存入指定账户；第十条的交付期限： 出卖人应在2018年7月31日前，将该商品房验收合格和合同约定的商品房交付买受人使用，但如遭遇特殊原因不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；第十一条的逾期交房的违约责任：除本合同第十条规定的特殊情况外，如出卖人逾期交房应承担违约责任，如逾期90日内，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金；第十八条的关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准达不到本合同附件二规定的标准的，买受人有权要求出卖人补偿双倍的装饰、设备差价；以及其他事项。该合同将《交房标准》作为附件二，其中第4点约定安装楼宇可视对讲系统防盗门。该合同并附《合同补充协议》作为附件四，其中第七条1：……假如是政府部门或者其他不可抗拒的因素造成的实际开工日期延误，出卖人不承担违约责任……；第八条1：买受人同意委托出卖人代办房屋所有权、土地使用权转移登记手续。买受人应于出卖人通知买受人办理产权登记相关手续之日起10日内，向出卖人出具委托书、出示已付清全部购房款及相关税费的依据，并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料。否则造成买受人不能及时取得相关权证的后果由买受人自负，由此产生或增加的各项费用由买受人承担。 合同签订后，2017年6月7日，李菊向被告支付购房款307159元。2018年11月24日，大美公司发信息通知业主李菊，告知其韶山毛母文化旅游城于2018年11月5日通过竣工验收，已具备交房条件，让其于2018年11月30日前到韶山市湘宁路9号“毛母文化旅游城”售楼中心办理交房手续。2019年5月17日李洋缴纳办证费280元、代办费200元，于2019年5月18日李洋和大美公司办理了收房手续。 另查明，2018年11月5日，大美公司开发的韶山市毛母文化旅游城1栋取得了《工程竣工验收备案表》，2019年5月22日取得电梯设施的特种设备使用登记证。 再查明，2017年7月，因被告公司工程建设，引起中共湖南省委直属机关党校韶山教育培训部（以下简称韶山培训部）的围墙崩垮，韶山培训部发函要求被告采取措施做好修复及维护工作。 上述事实，有《商品房买卖合同》及附件，《承诺书》，缴费凭证，收房通知，《工程竣工验收备案表》、韶山培训部的文件及当事人陈述等证据证实。 本院认为：一、关于被告大美公司是否构成逾期交房、是否应承担违约责任的问题。本案中，原告李洋、李菊与被告大美公司于2017年6月7日签订的《商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定和国家法律的规定履行义务和行使权利。根据合同约定，被告应在2018年8月1日前将符合验收条件和符合本合同约定的房屋交付给原告。案涉房屋于2018年11月5日验收合格，被告于2018年11月24日通知原告收房，但原告以房屋配套设施存在问题迟至2019年5月18日才收房。对此，本院认为，被告房屋经相关行政机关验收合格后即已具备交房条件，原告经通知拒收房屋，双方应按合同约定和法律规定各自承担责任。具体而言，被告存在逾期交房的行为，即2018年8月1日至2018年11月24日的115日为逾期交房时间，以原告已付的购房款307159元，按日万分之三的标准计算，为10597元，对原告主张由被告承担违约责任的请求，本院予以部分支持；之后的时间系因原告拒收房屋，故不应计算被告的违约责任，逾期收房的责任由原告自行承担。被告辩称其无须承担逾期交房的违约责任的意见与查明的事实不符，本院不予采信。 二、关于原告主张由被告案涉房屋电梯进行整改的请求，本院认为，在行政机关对房屋验收时，电梯已经正常运行，在电梯使用过程中出现的问题，属于被告或物业服务公司对电梯进行维护的义务，本院不宜在房屋买卖纠纷中做出裁判，故，对原告该请求，本院不予支持。 三、关于原告主张由被告更换可视门禁系统或补偿双倍差价1000元的请求，诉讼中，被告承诺近期可予更换，对原告该请求，本院予以支持，确认由被告按合同约定负责更换。 四、关于原告主张由被告90日内为原告办理产权登记手续的请求，本院认为，因原告实际已向被告支付了办证费、代办费等费用，并认可被告提供代办服务，根据《城市房地产开发经营管理条例》及双方的合同约定，被告大美公司应当为原告办理产权登记手续，对原告该请求，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条之规定，判决如下： 一、由被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司在本判决生效后十五日内支付原告李洋、李菊违约金10597元； 二、由被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司在本判决生效后二个月内为原告李洋、李菊更换位于韶山市毛母文化旅游城1栋1单元0301002号商品房符合合同约定的可视门禁系统； 三、由被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司在本判决生效后90日内为原告李洋、李菊办理产权登记手续; 四、驳回原告李洋、李菊的其他诉讼请求。 案件受理费772元，减半收取386元，由被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司负担193元，由原告李洋、李菊共同负担193元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  肖凯文 二〇一九年九月二十七日 法官 助理  吴通力 代理书记员  刘 俊 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法