浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初12159号 原告:李发义，男，1974年8月19日出生，汉族，住安徽省毫州市。 委托诉讼代理人：潘高，浙江绣湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨柳，浙江绣湖律师事务所律师。 被告一：吴厚美，男，1948年7月18日出生，汉族，住义乌市。 被告二：吴伟华，男，1971年12月31日出生，汉族，住义乌市。 两被告共同委托诉讼代理人：陈颖，浙江星耀律师事务所律师。 原告李发义为与被告吴厚美、吴伟华房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员季文超适用简易程序独任审判，并于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告李发义及其委托诉讼代理人潘高，被告吴厚美、吴伟华及其委托诉讼代理人陈颖到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告李发义向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告李发义与被告吴厚美于2009年10月5日签订的《租赁合同》；2、判令被告吴厚美、吴伟华共同补偿原告李发义281657元（其中停业停产经营损失费192195元、一次性搬迁费4350元、一次性搬家费6718元、装修补偿费68962元、附属物价值9432元）；3、判令两被告退还原告房租共计5.4万元（从2019年8月1日起至2019年11月29日，1、2层经营用房应退房租4.5万元，3、4、5层应退房租9000元）；4、判令本案诉讼费用、保全费用由两被告承担。 事实与理由：2009年10月5日，原告承租了被告吴厚美位于义乌市的房屋，租赁期限自2009年11月30日至2019年11月29日。一楼租金为123000元/年，二楼租金为12000元/年，并约定如有国家城市规划、政府拆迁，政府补偿的经营装潢费、经营场所搬迁费、经营损失费由原告享有。有双方签订的《租房合同》为凭。2009年10月26日，原告又承租了被告吴厚美位于义乌市的房屋，租赁期限自2009年11月30日至2019年11月29日，三层楼房租金共计27000元/年，并同样约定如有国家城市规划、政府拆迁，政府补偿的经营装潢费、经营场所搬迁费、经营损失费由原告享有。此事实亦有双方签订的《租房合同》为凭。 此后，经原告了解，涉案房屋已于2019年4月12日由被告吴厚美、吴伟华等人分家析产归吴伟华、杨萌所有。至2019年3月份，义乌市政府决定征收该房屋。根据义政征字（2019）第001号《义乌市人民政府房屋征收决定》，上述房屋将获得相应的的征收补偿。其中，商业、办公用房的一次性搬迁费按建筑面积70元/平方米补偿，停产停业损失按商业、办公用房评估总价的5%或300元/平方米从高给予补偿；住宅搬家费按每户2000元补偿；装修装饰价值以评估价为准。针对上述相关征收补偿，原告根据《租房合同》约定，多次与两被告协商，但均未达成一致协议。 原告认为，原告与吴厚美所签《租房合同》系双方真实意思之表示，未违反法律的强制性规定，且双方已根据合同约定履行多年，应认定为合法有效。被告吴厚美在租赁期限内将房屋产权转移给被告吴伟华的行为，不能破除双方的租赁关系，故房屋的继受人吴伟华应与被告吴厚美共同承担相应的合同义务。综上，原告有权享有相应的征收补偿。 被告吴厚美、吴伟华共同答辩如下： 一.原告主体不适格。原告已将涉案房屋转租给案外人卜毛利，原告不是实际承租人，不具有诉讼主体资格，应依法驳回原告的起诉。 二.吴伟华不是本案适格的被告。本案租房合同的相对人为吴厚美与原告，被告吴伟华及其配偶杨萌从未参与出租或管理涉案房屋，吴伟华与杨萌并不是本案适格的被告。请求法院依法驳回原告对吴伟华的起诉。 三.实体上，关于第一项诉讼请求，涉案房屋被依法征收，租房合同丧失继续履行的条件，被告同意解除租房合同。 四.原告第二项诉讼请求不应支持。2017年9月19日，原告代理人纪明金与被告吴厚美签订租房合同的补充协议，约定如遇政府拆迁，政府补偿的经营装潢费、经营场所搬迁费、经营损失费等补偿款均归被告所有。 五.关于第三项诉讼请求，在原告积极配合政府征收并确保如期搬迁腾空的情况下，被告愿意退还剩余房租，原告要求退还的租金为4个月，应从2019年7月30日起算到2019年11月29日。故，原告应在2019年7月30日前腾空并交还涉案房屋钥匙。若原告不予配合腾空，被告保留追究原告法律责任的权利。 另，吴伟华与杨萌并不清楚本案租赁合同，对本案系原告与被告吴厚美签订租赁合同的事实无异议，对产权转让及租赁也无异议。 原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 证据1、租房合同两份，证明原被告之间租赁合同关系合法有效，双方约定了相关权利义务的事实。 证据2、收条一份，证明原告依约交付了租金的事实。 证据3、房产证复印件一份，证明涉案房屋原系被告吴厚美所有，共五层，建筑面积为373.89平米的事实。 证据4、义政征字（2019）第001号《义乌市人民政府房屋征收决定》复印件一份（16页），证明涉案房屋将被征收，被征收后将获得搬家费、搬迁费、停产停业经营损失费、装饰装修价值等补偿的事实。 证据5、义乌市国有土地上房屋征收补偿协议一份、房屋征收估价报告一份（均为加盖义乌市国有土地上房屋征收管理办公室公章的复印件），证明涉案房屋已被征收，被征收后获得相应的搬家费、搬迁费、停产停业损失补偿费、装修补偿等费用，以及杨萌为被征收人的事实。 证据6、分家析产公证书一份（加盖义乌市国有土地上房屋征收管理办公室公章的复印件），证明涉案房屋已分家析产归被告吴伟华、杨萌所有的事实。 被告吴厚美、吴伟华对原告提供的证据发表质证意见如下： 对证据1的三性无异议。 对证据2的三性无异议，但是该份收条恰恰证明原告依据2017年9月19日原告代理人纪明金与被告吴厚美签订的补充协议的约定缴纳了162000元的下一年度的租金。 对证据3、4的三性无异议。 对证据5、6的真实性无异议，但与本案无关。 经庭审质证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议，本院对原告提供的证据的真实性均予以认定。 两被告为证明其辩解主张，共同向本院提供如下证据： 证据1、租房合同原件两份、补充协议两份（09年11月10日的为复印件，17年9月19日的为原件），证明①2017年9月19日原告代理人纪明金与被告吴厚美签订租房合同的补充协议，约定如遇政府征收，政府补偿的经营装潢费、经营场所搬迁费、经营损失费等补偿款项均由被告吴厚美所有；②该补充协议与主合同具有同等法律效力。 证据2、借记卡账户历史明细清单一份，证明签订补充协议以后的第二天，即2017年9月20日，纪明金就将房租16.2万元汇给了被告吴厚美。说明原告及其代理人纪明金在履行补充协议。 证据3、收条复印件一份，证明2018年被告收到按2017年补充协议约定的租金。 证据4、稠州中路190号房屋的租房合同一份，证明①原告的火锅店位于稠州中路190号、192号、194号六间店面，其中190号两间店面和陈旭东的租房合同就是纪明金签订的；②139××××6820为纪明金的手机号码。 证据5、纪明金流动人口登记表四份，证明①纪明金登记的工作场所为原告经营的佳妹火锅店；②纪明金多年来居住在涉案房屋稠州中路192号以及194号房屋内；③158××××5880为纪明金手机号码。 证据6、义乌有线数字电视用户信息一份，证明涉案店铺有线电视登记在纪明金名下的事实。 证据7、纪明金发给吴伟华的短信、李发义发给吴伟华的微信截图打印件一份（1页），证明纪明金系原告的利益相关人，原告明知2017年纪明金签订了补充协议放弃了征收补偿权益。 证据8、李发义发给稠州中路190号房东陈旭东的微信截图打印件一份，证明原告称其火锅店有两个小股东，从被告提供的其他证据可以印证纪明金很有可能系原告火锅店的股东。 证据9、百度公开查找的关于纪明金、其手机号与佳妹火锅店的关联信息打印件一份，证明纪明金的两个手机号搜索出来的关联信息反映原告火锅店的对外代表人是纪明金。 证据10、义乌市佳妹火锅店企业信用信息报告打印件一份； 证据11、义乌市鼎点火锅店企业信用信息报告打印件一份，证据10、11共同证明涉案房屋所在的原告登记的义乌市佳妹火锅店注销后登记为卜毛利的义乌市鼎点火锅店，即涉案房屋已由原告转租给卜毛利。 原告对两被告提供的证据发表质证意见如下： 对证据1中两份租房合同及2009年11月10日的补充协议的三性无异议。对2017年9月19日的补充协议三性不予认可。该份协议是由纪明金代李发义所签，并未取得李发义同意，系纪明金无权代理行为。原告李发义事后也未进行追认，且原告今天才看到这份补充协议的具体内容，对其真实性不予认可。 对证据2的真实性无异议，但补充一点，纪明金虽然代李发义缴纳了该年度的租金，但不能当然推定纪明金有权代理李发义与被告签订2017年9月19日补充协议的代理权。 对证据3的真实性没有异议，但原告李发义是依据两份租房合同缴纳租金的，与2017年9月19日的补充协议并无关系。 对证据4的租房合同，与本案无关。 对证据5的真实性无异议，纪明金之前是佳妹火锅的员工，其暂住地址登记在佳妹火锅，实属正常。且纪明金的暂住地址与本案也没有关系。 证据6与本案无关，同样也不能当然的推定纪明金有权代李发义签订补充协议。 证据7中纪明金发给吴伟华的短信与本案无关。对李发义发给吴伟华的微信的真实性无异议。但是从微信内容中可以反映出李发义一直在主张本案原告诉请的费用，并没有放弃相应的权益。且微信内容并未反映出被告称的原告明知纪明金签订补充协议、放弃征收补偿权益的情况。 证据8与本案无关。纪明金并非佳妹火锅店股东。 对证据9的三性不予认可。佳妹火锅的经营者是李发义。 对证据10、11的真实性予以认可，但卜毛利与李发义是夫妻关系，义乌市鼎点火锅是夫妻共同开办的个体工商户，并不存在转租的情况。 经庭审质证，本院对两被告提供的证据的真实性均予以认定。 对纪明金系原告火锅店员工且代表原告与被告吴厚美签订补充协议并支付部分租金的事实予以认定。 经审理查明，被告吴厚美、吴伟华系父子关系。义乌市稠州中路192号产权原属被告吴厚美所有。于2019年4月12日分家析产归吴伟华、杨萌夫妻所有。2009年10月5日，原告承租了被告吴厚美位于义乌市的房屋，租赁期限自2009年11月30日至2019年11月29日。一楼租金为123000元/年，二楼租金为12000元/年；合同第七条载明：如有国家城市规划政府拆迁乙方（租方）必须配合，但政府补偿的经营装潢费、经营场所搬迁费、经营损失费由乙方享有。2009年10月26日，原告又承租了被告吴厚美位于义乌市的房屋，租赁期限自2009年11月30日至2019年11月29日，三层楼房租金共计27000元/年。合同第七条载明：如有国家城市规划政府拆迁乙方（租方）必须配合，但政府补偿的经营装潢费、经营场所搬迁费、经营损失费由乙方享有。后上述房屋一直由原告使用并开佳妹火锅店经营居住合用。2017年9月19日，由原告佳妹火锅店的员工纪明金代表原告与被告吴厚美签订租房合同的补充协议一份，载明：因2017年－2018年租金乙方未按约定时间交租，视乙方违约。为了双方能继续合作，乙方承诺：放弃合同中第七项“如遇政府征收，政府补偿的经营装潢费、经营场所搬迁费、经营损失费”的权利。上述补偿款归甲方所有，房租金以按每年拾陆万贰仟元至2019年11月29日止，特此补充。协议签订后，2017年9月20日，纪明金将房租16.2万元汇给了被告吴厚美。 2019年3月份，义乌市人民政府决定征收上述房屋。根据义政征字（2019）第001号《义乌市人民政府房屋征收决定》，上述房屋将获得相应的的征收补偿。被告吴伟华与有关部门签订了征收补偿协议，获得补偿共计7696767元。其中停业停产经营损失费192195元、一次性搬迁费4350元、一次性搬家费6718元、装修补偿费68962元、附属物价值9432元。 2019年7月30日是，原告与被告吴伟华签订了房屋腾空交接书一份，原告退出上述房屋。 本院认为，原告与被告吴厚美签订的租房合同应认定合法有效。房屋所有权变动不影响合同的效力。双方已于2019年7月30日签订房屋腾空交接书，合同已于当日协议解除。原告要求被告吴厚美退还未使用房屋期间的租金54000元的诉讼请求应予支持。原告经营的佳妹火锅店的员工纪明金代表原告与被告吴厚美签订租房合同的补充协议应认定有效。原告因未及时支付租金自愿放弃原租房合同第七条的权利，不违反法律规定。原告的第二项诉讼请求本院依据不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条的规定，判决如下： 一、原告与被告吴厚美签订的关于义乌市稠州中路192号房屋的租房合同及补充协议已于2019年7月30日解除； 二、被告吴厚美于本判决生效之日起十日内退还原告李发义房屋租金54000元； 三、驳回原告李发义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3167元，保全费2130元，由原告负担4722元，由被告吴厚美负担575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  季文超 二〇一九年九月十九日 书记员  骆健雄