广东省汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0513民初1115号原告（反诉被告）：马汉锋，男，1978年6月28日出生，汉族，住址汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：陈侠升，广东昂扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈扬波，广东昂扬律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：汕头市金丰房地产开发有限公司，住所地汕头市潮阳区和平镇里美居委工业区。法定代表人：马楚勇，执行董事。委托诉讼代理人：钟学庆，广东练江律师事务所律师。原告马汉锋与被告汕头市金丰房地产开发有限公司（以下简称金丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月19日以简易程序立案，后依法转为普通程序，被告金丰公司向本院提出反诉，本院于2019年7月26日受理，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马汉锋的委托诉讼代理人陈侠升、陈扬波及被告（反诉原告）金丰公司的委托诉讼代理人钟学庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马汉锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告完善合同交付条件，向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和出示《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》；2.判令被告支付逾期交房违约金75612元（违约金从2017年7月1日按已付房款日万分之四计至2018年2月10日）和经济损失（从起诉之日按已付房款同期贷款利率计算至被告完善交付条件之日为止）；3.判令被告支付逾期办证违约金1680元；4.退还契税费16802.72元；5.被告承担本案诉讼费和保全费。事实与理由：原告与被告金丰公司签订合同，购买被告开发的位于汕头市潮阳区XX广场X室，购房金额为840136元，原告已按合同约定履行了付款义务。按照合同约定，被告应于2017年6月30日前交付商品房，直到2018年2月10日才实际交付，违约逾期交房225天，且该房屋至今未经验收备案，严重损害了原告的合法权益。因此，请法院依法判决。被告金丰公司辩称：一、案涉基本事实与原告马汉锋等诉被告商品房买卖纠纷案所查明的事实基本一致。二、案涉商品房在施工期间的2015年1月至2017年8月期间，发生了共72天的大雨暴雨，在计算逾期交房天数时应予相应剔除。三、根据本案实际情况，合同约定的违约金过高，应相应调整才能体现公平。四、包括原告在内的商品房项目工程，被告发包给瑞华建设集团有限公司承建，约定竣工完成时间是2016年9月30日，除了施工过程的大雨暴雨因素影响外，造成逾期交房系施工单位造成，并且未能备案也与施工单位未提供资料有关，因此，本案处理结果与瑞华建设集团有限公司有利害关系，恳请法院追加瑞华建设集团有限公司作为当事人参加本案的诉讼。反诉原告金丰公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付逾期付款违约金7467元。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订购房合同系2016年1月26日，付清房款时间为2016年7月18日，然反诉被告交清房款时间则是2016年10月9日，逾期交款金额58万元，逾期天数82天，构成了违约，依法应承担逾期付款违约责任。因此，恳请法院判准反诉原告的诉讼请求。反诉被告当庭辩称：第一，合同第七条付款方式及期限中没有规定余款的付款期限。第八条逾期付款责任第2款第（1）项约定的万分之四的违约金是针对采取全款支付或分期付款方式的，按揭付款方式是适用第八条第2款第（2）项，该项并没有约定违约金内容，所以原告不存在逾期付款责任问题。第二，根据我方提交的贷款合同，被告作为担保人为原告办理了贷款手续，即使付款超过合同约定的期限，但被告为原告继续办理贷款，则视为双方对房款协商一致为延期支付。第三，根据贷款合同的约定，原告、被告、银行三方没有明确放款时间，而且银行放款是否延迟原告并不知情，被告也没有证据予以证明实际收到贷款时间，即使银行放款确实存在延迟，被告应履行提前通知的义务。综上所述，被告的反诉既没有合同依据，也没有事实依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的证据：1.原告的《居民身份证》复印件,2.被告在国家企业信用信息公示系统的《企业信用信息公示报告》打印件,3.合同编号为潮阳房售C：No.0004513号的《商品房买卖合同》复印件，4.2016年1月18日的No.8002260、2016年3月17日的No.8002283《汕头市金丰房地产开发有限公司收款收据》复印件，2018年2月10日071706、071707、071708《收款收据》复印件，中国建设银行个人贷款支付凭证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据：被告自行制作的《2015年1月至2017年8月汕头市潮阳区气象局大雨以上统计》打印件、汕头市潮阳区气象局出具的《证明》，原告对上述证据的真实性没有异议，只是对证明内容有异议，本院认可其真实性，可以作为认定本案相关事实的依据。反诉原告提交的证据：1.2016年10月9日出具的No.8002946《汕头市金丰房地产开发有限公司收款收据》，本院认为，反诉被告向银行按揭贷款，还款方式为等额本息，还款周期为每月，银行将按揭贷款发放至反诉被告指定的反诉原告账户后，接下来每月的对应日银行都会在反诉被告的还款账户中扣款，并通知反诉被告，鉴于反诉被告未能提供反驳证据，故本院认可其真实性，可以作为认定本案相关事实的依据；2.合同编号为潮阳房售C：No.0004513号《商品房买卖合同》复印件，反诉被告对该证据的真实性没有异议，只是对证明内容有异议，本院认可其真实性，可以作为认定本案相关事实的依据。反诉被告提交的证据：贷款合同，反诉原告对该证据的真实性没有异议，本院认可其真实性，可以作为认定本案相关事实的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月26日，原告马汉锋（乙方、买受人）与被告金丰公司（甲方、出卖人）签订合同编号为潮阳房售C：No.0004513号《商品房买卖合同》，主要约定：被告将其开发的位于汕头市潮阳区XX广场X号房出售给原告马汉锋，总建筑面积167.03㎡，单价5029.85元，总价840136元；乙方按按揭付款方式付款，2016年1月18日付首期房款260136元，2016年7月18日银行按揭58万元；乙方如未按合同约定时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按累计应付款的20%向甲方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之四的违约金；银行按揭付款的，双方约定详见附件四合同补充协议第五条；甲方应依照国家、省有关法律法规的规定，将具备下列条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付乙方使用；甲方应当在2017年6月30日前将合同约定的商品房交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，除甲乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的；2.施工中遇到事先无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决的，以及其他非出卖人所能控制的事件；3.乙方没有付清本合同约定的全部购房款；除合同第八条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的0.2%向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之四的违约金；商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续；所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；甲方应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方按已付房款的0.2%向乙方支付违约金，因非甲方原因或乙方未提供必要配合导致在上述期限内未能申办的，甲方不承担责任。契税暂按总房款的3%收取，届时以财政局实际征收标准结算，办证费用按实收;2016年1月27日，上述合同在汕头市潮阳区房地产交易所登记备案。原告马汉锋于2016年1月18日支付首期房款260136元（含定金），于2016年3月17日向被告支付契税费16802.72元。2016年8月24日，原告马汉锋、被告金丰公司与中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行签订贷款合同。2016年10月9日，被告金丰公司收到58万元按揭款后，出具了收款收据。2017年11月26日，经环评单位、检测单位、环境监理单位等联合验收，作出《XX广场商业综合体建设项目竣工环境保护验收意见》，结论：原则同意通过本建设项目环境保护竣工验收。2018年1月16日，汕头市公安消防局作出汕公消验字[2018]第0008号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。2018年1月19日，汕头市潮阳区城乡规划局作出编号为潮阳村规划建验字[2018]001号《建设工程规划条件核实证明书》，证明XX广场符合规划要求。2018年1月30日，XX广场经建设单位、设计单位、勘察单位、承建单位、监理单位、施工图审查单位、监督单位签字盖章，共同出具了《建筑工程竣工验收报告》，同意竣工验收。2018年1月31日，汕头市潮阳区建筑工程质量监督站作出编号为2018-02的《工程质量监督报告》，认定XX广场工程施工质量满足竣工验收要求，具备竣工验收备案条件，同意申报备案。XX广场工程至今未取得工程竣工验收备案表。2018年2月1日，被告金丰公司在“金丰地产”业主群微信公众平台发出交房通知，通知业主XX广场将定于2018年2月5日起正式交付。2018年2月10日，被告金丰公司将诉争房屋交付原告马汉锋使用。另查明，依据汕头市潮阳区气象局出具的《证明》，涉案《商品房买卖合同》签订之后至诉争建筑工程竣工验收之前，即2016年1月26日至2018年1月30日期间，汕头市潮阳区共有52天出现大雨到暴雨降水过程。本院认为，原告马汉锋与被告金丰公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，也未损害国家、集体或他人的合法权益，该合同合法有效。双方当事人应依合同约定，全面履行合同所约定的义务。关于被告在本案中是否存在违约的问题。原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“甲方应当在2017年6月30日前将合同约定的商品房交付乙方使用。”但被告金丰公司于2018年2月10日才将诉争房屋交付原告马汉锋使用，已构成违约。原告以被告未履行合同约定的按期交房义务，已经造成逾期交房为由，要求被告承担违约责任，事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于如何确定违约金的数额问题。违约金数额的确定涉及违约天数和支付标准两个问题。第一，关于违约天数问题。双方约定在2017年6月30日前向买受人交付商品房，同时约定逾期交房超过90日，买受人不解除合同，但出卖人应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起按日按已支付全部房价款万分之四向买受人支付逾期交房的违约金，由于被告金丰公司于2018年2月10日才将诉争房屋交付原告马汉锋使用，故原告马汉锋要求从2017年7月1日起计算违约金，于法有据，本院予以支持。逾期交房天数从2017年7月1日起计算到2018年2月10日止（不包括当日），共224天。期间应扣除在工程施工过程中因出现大雨到暴雨降水过程导致停工的情况。因此，本案违约天数为172天（224天-52天）。被告提出应剔除施工过程中遇到大雨暴雨过程属不可抗力拖延工期的天数部分，符合合同约定，本院予以采纳。第二，关于违约金计算标准问题。本案被告提出违约金按双方合同约定的日万分之四计算过高的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，因原告马汉锋未提交任何证据证明因被告金丰公司逾期交房行为造成其实际损失的数额，故原告马汉锋的实际损失应认定为：原告马汉锋已付购房款被被告金丰公司逾期交房期间占用的贷款利息。因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案事实，本院酌情将违约金调整为被告金丰公司逾期交房期间占用原告马汉锋已付房款贷款利息的130%。因此，被告金丰公司应承担逾期交房的违约金为：以840136元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期人民币贷款基准利率的130%计算。关于房屋交付条件的问题。原告马汉锋虽于2018年2月10日收房，但由于案涉房屋仍未在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，不具备交付条件。被告金丰公司应当尽快办妥工程竣工验收备案手续，确保讼争房屋符合交付条件。因此，原告要求被告完善合同交付条件，向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，本院予以支持。此外，《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》，系被告金丰公司办理工程竣工验收备案时需向工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门提交的系列文件的组成部分，故原告要求被告金丰公司向其出示《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》的请求，没有法律依据，本院不予支持。关于原告提出交房后从起诉之日起计算经济损失的问题。被告金丰公司虽在本案法庭辩论终结时仍未能完善相关备案手续，但原告也未举证证明因此造成了实际损失。因此，原告主张交房以后从起诉之日起计算经济损失，本院不予支持。关于被告应否支付逾期办证违约金的问题。原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“甲方应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方按已付房款的0.2%向乙方支付违约金，因非甲方原因或乙方未提供必要配合导致在上述期限内未能申办的，甲方不承担责任。”被告金丰公司2018年2月10日将诉争房屋交付原告马汉锋使用，但至今仍未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，已经超过360日，已构成违约。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金，本院予以支持。关于被告应否返还契税费的问题。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。本案中，原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》中约定契税暂按总房款的3%收取，被告在签订《商品房买卖合同》时也实际交付了契税费，即原告委托被告在办理房屋权属登记时代为缴纳契税，且明确表示不解除合同。因此，原告要求被告退还契税费，没有依据，本院不予支持。关于被告要求追加瑞华建设集团有限公司作为本案第三人的问题。本案系商品房预售合同纠纷。由于当事人违反合同约定而造成的经济损失，应由有过错的当事人承担。瑞华建设集团有限公司不是上述商品房买卖合同的当事人，故被告要求追加第三人，于法无据，本院不予采纳。关于反诉被告应否支付逾期付款违约金的问题。原告马汉锋与被告金丰公司在签订的《商品房买卖合同》中约定：“自本合同签订之日起三个月内，如商业银行或住房公积金管理机构未批准买受人贷款申请且未放款至出卖人账户，买受人应改为一次性付款并在合同签订满三个月后于10天内以现金形式向出卖人一次性付清总房款，否则出卖人有权解除合同。”但并没有约定按揭付款方式逾期付款需要支付违约金的内容。因此，反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金，事实根据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，判决如下：一、被告汕头市金丰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十五日内向原告马汉锋支付逾期交房违约金22699元（违约天数172天，以已付购房款840136元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期人民币贷款基准利率4.35%的130%计算）并支付逾期办证违约金1680元；二、被告汕头市金丰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十五日内向原告马汉锋交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、驳回原告马汉锋的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告汕头市金丰房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2152元，由原告马汉锋负担1594元，被告汕头市金丰房地产开发有限公司负担558元；反诉案件受理费25元，由反诉原告汕头市金丰房地产开发有限公司负担；原、被告应在本判决发生法律效力后七日内向本院办理案件受理费的交纳、退还手续。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  李统才代理审判员  马金潮代理审判员  桂 渤二〇一九年九月十二日书 记 员  郑晓微相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。