重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民终162号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：李海，男，汉族，1971年11月20日出生，住福建省顺昌县。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司工作人员。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人李海、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（以下简称重庆四中院）(2018)渝04民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，被上诉人李海，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判对重庆市石柱土家族自治县X号房屋许可执行；3.本案一、二审诉讼费由李海承担。事实和理由：1.李海系以房抵债的方式取得案涉房屋，李海提供的证据不足以证明存在真实的债权债务。李海用以抵房款的债权为惠州富士电梯有限公司重庆分公司（以下简称富士电梯重庆分公司）对盛景旅游公司享有的债权，但该债权并无充分的证据予以证明；李海虽为富士电梯重庆分公司的法定代表人，但富士电梯重庆分公司和法定代表人的财务应当独立，李海并未提供支付购房款给富士电梯重庆分公司的依据；李海和盛景旅游公司之间不存在直接的债权债务关系，不能证明李海已经支付了全部购房款。2.案涉房屋未办理过户登记属于李海的过错。案涉房屋自2012年还是在建工程时起就存在不间断抵押。华融资产重庆分公司于2015年2月11日办理了案涉房屋的现房抵押。李海在案涉房屋设定有抵押权的情况下，与盛景旅游公司签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），对于未能办理过户登记具有过错。3.根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》的规定，未经抵押权人同意转让抵押财产的，受让人不能取得抵押财产的所有权。在案涉房屋设有抵押权的情况下，盛景旅游公司与李海签订《抵房申请》和商品房买卖合同，以案涉房屋冲抵盛景旅游公司拖欠富士电梯重庆分公司工程款的行为系无权处分，李海的行为不构成善意取得，不能取得案涉房屋的所有权，不能排除对案涉房屋的强制执行。4.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第二十七条，驳回李海的异议请求。即使认为该规定第二十八条和第二十九条为第二十七条“但书”部分的规定，本案为商品房亦应当适用第二十九条之规定，不应当适用第二十八条之规定。5.一审法院认定的查封时间错误。根据执行异议规定，买房人排除执行的前提是在法院查封之前占有房屋，从法条本身来看，并未规定必须是本案查封之前，因此本案应认定案涉房屋的首轮查封时间即重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）2015年6月8日查封案涉房屋的时间为本案案涉房屋的查封时间。 李海辩称，李海与盛景旅游公司在人民法院查封前签订了商品房买卖合同、合法占有了案涉房屋，并通过以房抵债的方式支付了案涉房屋全部价款，案涉房屋未办理过户非因李海的原因，符合执行异议规定第二十八条的规定，李海对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 盛景旅游公司述称，盛景旅游公司开发了黄水明月绿洲项目并对外销售。各买受人到销售部、点进行洽谈购房事宜，在双方达成购买意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式将房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景旅游公司指定账户。购房合同是双方真实意思表示，收款收据合法有效。因盛景旅游公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证等手续。 李海向一审法院起诉请求：1.判令案涉房屋归李海所有；2.停止对案涉房屋的执行，并解除查封；3.本案诉讼费由华融资产重庆分公司承担。 一审法院认定如下事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、海丰建设公司与盛景旅游公司的法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游公司陆续取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向重庆四中院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆四中院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院(以下简称渝中区法院)作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆四中院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封并于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱国土局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经重庆四中院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送重庆四中院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱国土局于2015年3月对案涉房屋办理了抵押登记。 再查明，李海系富士电梯重庆分公司的负责人，该分公司已于2017年12月29日注销登记。2012年8月7日，富士电梯重庆分公司与盛景旅游公司签订《乘客电梯购销合同书》，约定富士电梯重庆分公司为盛景旅游公司开发的“明月绿洲”小区项目提供电梯设备以及运输、保险、安装、调试、验收及免费保养二年，总造价为388万元。富士电梯重庆分公司履行合同后，于2015年6月29日就电梯款支付情况向盛景旅游公司出具对账单，对账单载明合同总金额389.15万元，扣除盛景旅游公司已付的工程款以及盛景旅游公司用“明月绿洲”小区X号房屋冲抵工程款236985元，盛景旅游公司尚欠工程款为1397291元。2015年7月11日，盛景旅游公司向富士电梯重庆分公司出具承诺书，确认尚欠电梯款1397291元，并承诺：1.以电梯抵房一套在2015年8月20日之前将房屋手续移交给李海。2.欠款1397291元在2015年7月10日支付现金10万元；2015年7月30日之前，支付欠款余额的50%；2015年8月30日之前，支付全部余款。后盛景旅游公司未按照承诺书履行付款义务，盛景旅游公司与富士电梯重庆分公司于2016年7月21日签订《抵房协议》，约定盛景旅游公司用“明月绿洲”商品房6套冲抵所欠富士电梯重庆分公司的电梯款，所冲抵的电梯款包含“明月绿洲”项目电梯款1097291元以及四川渠县賨人谷项目电梯款98750元，合计1196041元。《抵房协议》对用来抵债的6套房屋的房号、面积、单价、房款（含税费）均进行了详细约定，并明确案涉房屋的购房人为李海。《抵房协议》签订当日，李海与盛景旅游公司就包括案涉房屋等3套房屋分别签订了商品房买卖合同，与海丰建设公司就以上3套房屋分别签订了《室内装修合同》，并分别由盛景旅游公司、海丰建设公司向李海出具了购房款及装修费收据，收据上载明收款方式为抵工程款。合同签订后，李海接收了案涉房屋，并于2016年7月29日缴纳了案涉房屋从2016年8月1日至2017年7月31日的物管费。李海在得知案涉房屋已被重庆四中院查封后，向该院提出执行异议。该院经审查后，作出（2018）渝04执异371号执行裁定书，裁定驳回李海的执行异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、李海能否依据执行异议规定第二十八条或第二十九条的规定，排除华融资产重庆分公司对案涉房屋的执行；二、能否确认李海对案涉房屋享有房屋所有权。 一、关于执行异议规定第二十八条、第二十九条的适用问题。执行异议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）案涉商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，执行异议规定第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合执行异议规定第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合执行异议规定第二十八条规定，但符合执行异议规定第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用执行异议规定第二十八条的规定排除执行的问题 （一）李海是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，李海向一审法院提起的为案外人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆四中院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆四中院于2017年8月2日向石柱国土局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，李海与盛景旅游公司签订商品房买卖合同的时间为2016年7月21日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。 （二）李海在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。盛景旅游公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，不能根据李海与海丰建设公司签订的《室内装修工程合同》认定其实际合法占有案涉房屋。从李海提交的证据来看，李海于2016年7月29日缴纳了案涉房屋从2016年8月1日至2017年7月31日的物管费，足以证明其于2017年8月2日前已合法占有了案涉房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。 （三）关于购房款的支付问题。从李海提供的证据及本人陈述来看，其支付购房款系通过冲抵债务方式支付。根据查明的事实，盛景旅游公司与富士电梯重庆分公司签订了《乘客电梯购销合同书》，对尚欠富士电梯重庆分公司的电梯款进行了对账并出具还款承诺，可以认定盛景旅游公司所冲抵电梯款债务的真实性、合法性。《抵房协议》中明确约定用于抵债的案涉房屋指定购房人为李海，并由盛景旅游公司与李海签订商品房买卖合同并向其出具了购房款收据，说明盛景旅游公司认可了通过抵债的方式支付购房款，双方抵债行为已经完成。本案应认定李海已支付全部购房款。 （四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本案商品房买卖合同的签订时间为2016年7月21日，于案涉房屋设立抵押之后及人民法院查封前签订，李海通过以房抵债方式购买案涉房屋时，盛景旅游公司已取得案涉房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景旅游公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新支行提供案涉房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信案涉房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定李海委托盛景旅游公司办理房地产权证，故盛景旅游公司将案涉房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景旅游公司，且盛景旅游公司对此也予以认可，故本案符合未办理案涉房屋的过户登记非因买受人李海自身原因的条件。 据此，李海购买案涉房屋的情形符合执行异议规定第二十八条之规定，李海享有物权期待权，其有权请求排除对案涉房屋的强制执行，李海的诉讼请求应予支持。 至于李海请求确认其为案涉房屋的权利人的问题。因李海与盛景旅游公司签订合同后，尚未办理产权过户登记，李海仅享有合同上约定的权利，该权利系债权而非物权，故李海请求直接确认其为案涉房屋的所有权人的请求一审法院在本案中不予支持，李海可另行主张盛景旅游公司履行合同义务。本案系案外人执行异议纠纷案件，解除查封属于对执行行为提出的异议，不属于本案审理范围，李海可另寻它途解决。 综上，根据执行异议规定第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，一审法院遂判决：一、不得执行案涉房屋。二、驳回李海的其余诉讼请求。案件受理费4899.98元，由华融资产重庆分公司负担。 二审中，李海向本院提交以下证据：1.特种设备安装改造维修告知书（2013年5月22日）；2.特种设备安装改造维修告知书（2014年5月19日）；3.电梯监督检验报告；4.案涉项目电梯安装工程款发票。上述证据均为复印件，拟证明电梯工程是案涉项目工程的一部分，李海是案涉工程的承包人，对案涉房屋享有优先受偿权。 华融资产重庆分公司发表以下质证意见：证据1-3系复印件，真实性、合法性无法核实，且施工单位为惠州富士电梯有限公司，李海既非该公司股东，也非该公司法定代表人、现场施工人员，无法证明该部分证据与本案存在关联性。对证据4发票的真实性、合法性和关联性不予认可，该发票是复印件，且法律规定建设工程价款的优先权行使期限为工程竣工后半年内，李海的工程2014年竣工，但本案商品房买卖合同的签订时间是2016年，已经过了优先权的行使期限，该证据达不到李海的证明目的。综上，李海举示的上述证据与本案不存在关联性，李海亦未提供对案涉工程实际投入的证据，无法证明其据以抵债的债权债务的真实性。 盛景旅游公司发表以下质证意见：对李海举示的上述证据的真实性、关联性和合法性均予以认可。 本院认为，由于李海举示上述证据的目的是证明电梯安装工程是案涉项目工程的一部分，其是案涉工程的承包人，对案涉房屋享有优先受偿权。而本案系案外人执行异议之诉纠纷，能否排除案涉房屋的强制执行，并非以是否享有优先受偿权为法律依据。故对李海举示的上述证据，本院不予采信。 本院二审查明：本院（2019）渝民终259号民事判决载明：重庆四中院于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为李海对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院评述如下： 首先，执行异议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议规定第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合执行异议规定第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除执行标的的执行。华融资产重庆分公司主张本案仅应适用第二十七或者仅应适用第二十九条的规定，不应适用第二十八条规定进行裁判的上诉理由不成立。 其次，执行异议规定第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。因此，华融资产重庆分公司虽举证证明渝中区法院于2015年6月8日即作出（2015）中区法民保字第00305号《民事裁定书》，并向石柱土家族自治县不动产登记中心送达，但该时间不能作为认定本案相关事实的查封时间。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新支行参加执行，而案涉房屋系重庆四中院依据重庆银行建新支行的申请而查封，故应将重庆四中院的查封时间认定本案相关事实的查封时间。二审查明，重庆四中院于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故重庆四中院的查封时间为2017年7月14日。一审法院认定的本案查封时间为2017年8月2日有误，本院予以纠正。 再次，执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李海与盛景旅游公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该商品房买卖合同签订于2016年7月21日，早于重庆四中院对案涉房屋采取查封措施的时间；李海举示了其于2016年7月29日缴纳案涉房屋物管费的收据，可以证明李海在人民法院查封前已占有案涉房屋。关于购房款的支付问题，李海举示的购房款收据载明收款方式为抵工程款，为此，李海举示了富士电梯重庆分公司与盛景旅游公司之间签订的《乘客电梯购销合同书》《承诺书》《对账单》《抵房协议》，上述证据可以证明李海的购房款系以盛景旅游公司欠富士电梯重庆分公司的工程款债权冲抵的，李海已支付了全部购房款，符合已支付全部价款的条件。此外，案涉房屋未办理过户登记非因李海自身原因。李海签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情形下，李海基于对预售许可证的合理信赖而与盛景旅游公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定李海已经履行了合理的注意义务。综上，李海符合执行异议规定第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，华融资产重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定案涉房屋的查封时间虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4899.98元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐渝梅 审判员  郭 勇 审判员  李 震 二〇一九年九月二十九日 书记员  曾朝伟