重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初17476号 原告（执行案外人）：贺玲玲，女，1986年3月16日出生，汉族，住重庆市潼**。 委托诉讼代理人：税清平，重庆德裕律师事务所律师。 被告（申请执行人）：李亚玲，女，1975年6月7日出生，汉族，住重庆市渝**。 被告（被执行人）：刘俊余，男，1975年4月11日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 被告（被执行人）：邰媛媛，女，1977年9月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 原告贺玲玲与被告李亚玲、刘俊余、邰媛媛案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告贺玲玲及其委托诉讼代理人税清平，被告刘俊余到庭参加了诉讼。被告李亚玲、邰媛媛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告贺玲玲向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于重庆市大渡口区XXX房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。2.判决确认该房屋归原告所有。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月6日原告通过“到家了”中介公司与被告刘俊余签订了房屋买卖合同，购买其位于大渡口区XXX房屋，房屋成交价格115万元，合同签订当日原告支付定金5万元，原、被告口头协商交付占有使用该房产给原告。2018年6月19日原告又支付定金18万元。后得知该房屋因渝（2018）0112执5445号执行案件已被贵院在网上拍卖，遂向贵院提出执行异议，贵院作出（2019）渝0112执异233号执行裁定书，驳回原告的异议。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定，合同签订在查封之前，房屋已实际交付原告占有使用，原告已支付23万元购房定金，未能过户非因原告原因导致，故该房屋应当确认为原告所有，原告对案涉房屋的异议足以排除执行。故诉至贵院，望判如所请。 被告刘俊余辩称，涉案房屋我在去年与原告签订了合同，原告支付给我23万元，房屋总价115万元左右，现原告剩余部分还未支付给我。 被告李亚玲未到庭亦未提交书面答辩意见。 被告邰媛媛未到庭亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以采信。对双方有争议的证据，本院认定如下： 2017年11月15日，本院作出（2017）渝0112民初7904号《民事判决书》确认：由刘俊余、邰媛媛偿还李亚玲借款本金160万元及利息。后，刘俊余、邰媛媛未自动履行债务，李亚玲向本院申请执行。2018年5月29日，本院作出（2018）渝0112执5445号之二《执行裁定书》，查封刘俊余名下位于重庆市大渡口XXX房屋，并将执行文书送达至相关房管部门。 执行中，原告对执行标的提出书面异议。 2019年6月4日，本院作出（2019）渝0112执异233号《执行裁定书》，驳回了原告的异议。 2019年7月12日，原告对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2018年5月6日，以刘俊余为甲方（售房方），贺玲玲为乙方（购房方），签订《房屋买卖合同》主要载明：甲方将坐落于重庆市大渡口区XXX房屋以总价115万元的价格出售给乙方，定金5万元在合同签订当日由乙方交付甲方，首付款48万元用于该房屋解押，按揭贷款60万元由重庆农村商业银行放贷支付，尾款2万元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付甲方。该房屋已设定抵押，抵押权人为重庆农村商业银行，甲方应于2018年5月30日之前完成解押。合同第七条约定，（一）甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内办理贷款申请手续并交齐所需资料；（二）甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续；（三）乙方应于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理该房屋的抵押登记手续。该合同第九条房屋交付条款约定，甲方应于办理权属转移登记申请并取得回执当日完成房屋交付。刘俊余、贺玲玲分别在合同底部甲方、乙方处签字捺印。 后以刘俊余作为甲方、以贺玲玲作为乙方签订《补充协议》（该协议未载明签订日期）约定对上述《房屋买卖合同》中第五条付款方式第（二）项第1条定金5万元，更改为定金23万元；对第2条中首付款48万元，更改为首付款30万元。后2018年5月6日原告支付给被告刘俊余5万元，2018年6月19日原告支付给被告刘俊余18万元。 2018年9月4日，以刘俊余作为甲方、以贺玲玲作为乙方再次签订《补充协议》约定对《房屋买卖合同》作出协商：因甲方资产问题，导致该房屋被渝北区人民法院查封，甲方承诺于2018年12月31日前解决查封，如未能解决影响房屋按揭、过户等正常交易流程，甲方承担关于重庆市大渡口XXX房屋买卖合同中的全部违约责任。双方在协议底部签字捺印。 又查明，2017年3月9日，刘俊余作为抵押人与重庆农村商业银行作为抵押权人签订了《最高额抵押合同》，约定将涉案房屋作为抵押贷款1036000元。 2018年5月6日，刘俊余出具书面收条载明其已收到贺玲玲交付的涉案房屋定金5万元。2018年6月19日，刘俊余出具书面收条载明其已收到贺玲玲交付的涉案房屋定金18万元。 2019年5月至8月涉案房屋缴纳了水、电、气。 本院认为，本案的争议焦点为原告贺玲玲是否为涉案房屋实际所有权人及能否阻却执行涉案房屋，评析如下： 《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋登记在被告刘俊余名下，具有公示公信力。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四要件必须同时满足，缺一不可。本案中，原告贺玲玲与被告刘俊余签订《房屋买卖合同》时间为2018年5月6日，早于人民法院查封涉案房屋时间,该合同合法有效，符合前述规定中的（一）项规定。但涉案房屋的买卖合同签订后，原告与被告刘俊余之间并未依照《房屋买卖合同》约定对房屋进行交付，被告刘俊余口头同意原告入住涉案房屋，原告提供的缴费收据仅证明2019年5月开始涉案房屋缴纳了水、电、气等，但该时间段内涉案房屋已被人民法院查封，且原告提供的缴费票据不能证明缴费人为原告自身。原告提供自己2019年4月13日录制的居住在涉案房屋内的视频资料，亦不能证明在人民法院查封前原告已合法占有涉案房屋。因此，原告贺玲玲提出的异议不符合前述规定中的（二）项规定。原告在人民法院查封涉案房屋前支付给原告5万元定金，《房屋买卖合同》约定被告刘俊余应在2018年5月30日前办理解押，房屋首付款48万元用于房屋解押，但原告并未支付该48万元。原告虽与被告刘俊余签订《补充协议》，但该协议未载明签订时间，且原告按照该协议于2018年6月19日支付给被告刘俊余的18万元定金是在人民法院2018年5月29日查封涉案房屋后。本院认为，人民法院查封案涉房屋之前，原告仅支付被告刘俊余5万元定金，原告贺玲玲提出的异议不符合前述规定中的（三）项规定。原告在明知该房有抵押的情况下，并未积极解押该案涉房屋并办理权属变更，应自行承担相应的后果，原告贺玲玲提出的异议不符合前述规定中的（四）项规定。故，原告提出的异议不同时满足《异议复议规定》第二十八条规定的四个条件，其请求不足以排除对案涉房屋的执行。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告贺玲玲全部诉讼请求。 案件受理费15150元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  李鲲鹏 人民陪审员  晏慧耘 人民陪审员  彭钦洪 二〇一九年九月二十五日 法官 助理  余 婧 书 记 员  周芳芳