成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初5024号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：杜雨珊，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙叶涛，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：谢红英，女，1987年9月7日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：申欢，男，1976年10月3日出生，汉族，住成都市高新区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称“九龙仓公司”）与被告谢红英、申欢物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司的委托诉讼代理人杜雨珊、孙叶涛，被告申欢到庭参加诉讼。被告谢红英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1.判令谢红英、申欢支付欠付的物业服务费5641.2元；2.判令谢红英、申欢支付物业服务费逾期之违约金，该违约金以每季度应交数额为基数，自拖欠之日起至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算，暂计至2019年3月31日为1397.31元）；3.判令谢红英、申欢支付九龙仓公司因追缴欠费而支出的律师费1000元。庭审中，九龙仓公司自愿撤回第一项诉讼请求。事实和理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（现已更名为“九龙仓（中国）物业管理有限公司”，即本案原告）是九龙仓时代上城项目建设单位依法选聘的物业管理企业，谢红英、申欢购买九龙仓时代上城（1A区）项目物业，并依据《商品房买卖合同》等的约定，与九龙仓公司签订了《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，约定业主应按照所购房屋面积（房屋建筑面积87.46平方米）以2.15元/月·平方米交纳物业服务费，缴费时间为每个季度第一个月的5日前，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓公司有权要求业主方补交并从逾期之日起按每日万分之五的标准收取违约金，一个月内未补交的，九龙仓公司有权采取相应法律行动，与此有关的法律费用由业主方承担。经九龙仓公司多次催告，谢红英、申欢至今未支付欠付的物业费，故诉至法院。 申欢辩称：其与谢红英系夫妻关系。双方已经于2019年7月16日结清了物业费。九龙仓公司在服务、清洁、安全等方面存在问题。物业公司未达到物业服务标准，之前家里屋顶漏水、墙面开裂，还有门牌号脱落，九龙仓公司至今未维修。对其主张的律师费、违约金不认可，且保留向物管公司追究赔偿屋顶漏水导致损失的责任。 谢红英未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年4月7日，谢红英、申欢与与成都天府时代广场物业管理有限公司（2016年9月18日企业名称变更为九龙仓公司）签订《前期物业管理服务协议》，约定：九龙仓公司为九龙仓时代上城（1A区）小区提供前期物业管理服务；谢红英、申欢的房屋建筑面积为87.46平方米；九龙仓公司对房屋共用部位、共用设施及绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。谢红英、申欢所购住宅物业应按照所购房屋的建筑面积2.15元/平方米·月的标准缴纳物业公共服务费。谢红英、申欢应在房屋办理交接手续时向九龙仓公司提前一次性付清3个月的物业公共服务费，3个月之后的物业公共服务费按季缴纳，每次缴纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第一个工作日。九龙仓公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，谢红英、申欢有权要求九龙仓公司限期改正，逾期未改正给谢红英、申欢造成损失的，九龙仓公司承担相应的法律责任；谢红英、申欢违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓公司有权在本物业公布谢红英、申欢的姓名及有关情况，且九龙仓公司还有权要求谢红英、申欢补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准收取谢红英、申欢违约金，如果谢红英、申欢在一个月内仍未补交的，九龙仓公司有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、九龙仓公司聘请律师的费用）由谢红英、申欢承担。 2016年7月5日，谢红英、申欢在九龙仓时代上城小区13栋28层01号《业主单元内物品交接单》上签字完成收房。自2016年10月1日起，谢红英、申欢开始欠付物业服务费。2017年6月、2017年11月，九龙仓公司分别向谢红英、申欢邮寄《催收物业服务费的公函》及《律师函》，催收物业服务费，并于每月5日通过平台定期向谢红英、申欢发送催收信息。 2017年11月3日，九龙仓公司与北京大成（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，载明：时代上城项目，九龙仓公司拟起诉业主为9户，一审阶段每一案件九龙仓公司向律师事务所支付代理费用1000元。一审阶段九龙仓公司应支付的代理费，按起诉的业主户数据实结算，以九龙仓公司通知为准。2019年7月16日，北京大成律师事务所开具增值税专用发票，载明收到代理费27000元。 庭审中，九龙仓公司与申欢一致确认谢红英、申欢已于2019年7月16日结清了物业服务费。 上述事实，有企业名称变更核准通知书、前期物业管理服务协议、临时物管公约、业主单元内物品交接单、催收物业服务费的公函、律师函、快递单、委托代理合同、增值税发票及双方当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，九龙仓公司与谢红英、申欢签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。 关于九龙仓公司主张的违约金及律师费，申欢辩称，九龙仓公司未达到物业服务标准，不应支付违约金及律师费。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，谢红英、申欢如认为九龙仓公司的物业服务标准未达标，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝缴纳物业管理服务费。并且申欢所举证据不能证明其主张，故对于其上述抗辩理由，本院不予支持。九龙仓公司作为物业服务企业履行了主要管理义务，谢红英、申欢应当履行交纳物业服务费的义务，虽然谢红英、申欢已于2019年7月16日缴纳了物业服务费，但其存在逾期交纳的情形，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。《前期物业管理服务协议》约定，业主应于每季度第一个月的5日前交纳物业服务费，未按收费标准和时间缴纳的，应从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金，故对于九龙仓公司主张谢红英、申欢支付物业服务费逾期之违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。违约金应从2016年10月6日起分段计算至2019年7月16日。《前期物业管理服务协议》约定，九龙仓公司聘请律师的费用应由谢红英、申欢承担，但因九龙仓公司聘请律师处理的物业纠纷不仅此一件案件，再结合九龙仓公司与谢红英、申欢双方的责任大小，本院酌情判令谢红英、申欢承担500元的律师费。 据此，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谢红英、申欢于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付违约金（违约金应从2016年10月6日起，以每季度欠付的物业服务费为基数，按每日万分之五的标准，分别自逾期之日起计算至2019年7月16日）； 二、被告谢红英、申欢于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费500元； 三、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告谢红英、申欢负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一九年九月二十四日 法官助理  曾晓梅 书 记 员  包永青