重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0114民初6032号原告：重庆全德物业管理有限公司，住所地重庆市南川区世纪广场恒仕苑**，统一社会信用代码91500119331586691Y。法定代表人：张帮国，该公司经理。委托诉讼代理人：赵林刚，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈漫，重庆光界律师事务所律师。被告：胡伶，女，1992年10月22日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告重庆全德物业管理有限公司（以下简称全德物业公司）诉被告胡伶物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告全德物业公司的委托诉讼代理人陈漫，被告胡伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全德物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告缴纳物业服务等各项费用2955元及违约金（每逾期一日应向原告支付应交金额千分之三的违约金，并累计计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年2月9日，双方当事人自愿签订《“金盾华府”物业服务协议》（以下简称《协议》），约定由原告为金盾华府小区提供物业管理服务，被告按时足额向原告支付物业管理费。同时约定，高层住宅暂定1.3元/平方米/月（以黔江区发展和改革委员会批复文件为准），最终发改委确定高层物管费为0.95元/平方米/月，公共用电、用水暂定为15元/户/月，缴纳时间为每季度的26日前，逾期每日收取千分之三的违约金。被告胡伶于2017年2月9日接房入住黔江区XXXXX（建筑面积104.99平方米）。按约定被告应向原告缴纳从2017年2月12日至今（暂计算至2018年9月30日）的物业费、电梯费及水电公摊费共计2955元，经原告多次催收，被告均不予缴纳。胡伶辩称，1.物管费应从房屋质量问题整改完毕之日起计算。2.双方签订《协议》时，原告的负责人张帮国不在场，签名非他本人所签，且原告未向被告宣读讲解协议内容及注意事项。3.接房后至正式入住之前，应按50%缴纳物业管理费。4.收费标准不合理，且公用区域收益去向不明。5.原告失职，未尽到管理义务，主要表现在：不履行安全保卫义务，小区入口、车库入口岗亭形同虚设，道闸损坏，门禁系统从未被启用，外来人员随意进出小区；不履行保洁义务，小区内有小广告，乱写乱画痕迹，卫生脏乱差；不履行绿化物日常管理义务，原告养护不当造成小区内树木大片枯萎死亡，且自行在树木死亡后将其砍伐丢弃，未补种；不履行维护公共设施、设备义务，网球场地板胶已开裂、脱落很久，放任3栋外墙墙面漆大片脱落不管，健身器材损坏后至今未修复；原告工作人员上班时间在小区内打牌；2019年8月29日停电后，小区内应急照明灯未运行。6.被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业服务费用。7.原告主张的除违约金外的其他费用，已书面向被告催收。本院经审理认定事实如下：2017年2月9日，被告胡伶在重庆市巴南建设（集团）有限公司处办理对黔江区XXXXX房屋（建筑面积为104.99平方米）的接房手续。同日，原告全德物业公司与被告胡伶签订《协议》，第四条第一款对物业服务费标准作了约定：高层住宅暂定为每月每平方米1.3元（以黔江区发展和改革委员会批复文件为准）；公共用水、用电费暂定为每户每月15元收取，物业公司年终将全年公摊水电费情况向业主进行账务公布，接受业主监督。第二款约定收费时间：物业服务费及公摊的公共水电费的计费时间按《接房通知书》约定的接房时间为起始，交纳费用的时间为每季度的26日前，逾期将从逾期之日起，按应交纳金额每日收取3‰的违约金。2017年3月21日，重庆市黔江区发展和改革委员会向原告发出黔江发改委发（2017）18号文件即《重庆市黔江区发展和改革委员会关于金盾华府小区住宅物业服务收费标准的通知》（以下简称《收费通知》）。《收费通知》规定“金盾华府”住宅物业服务收费项目及标准为：高层住宅物业公共服务费0.95元/平方米/月，其中，公共设备设施日常维修养护费0.35元/平方米/月。物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费。1.月票票价，按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3),N为楼层数；按人计算：常住人口每人每月10元。2.次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。第二层业主自愿不乘坐电梯的可不收电梯费，从第三层开始计收。之后，原告到重庆市黔江区物价检查所办理明码标价监制手续，并制作《金盾华府物业服务收费公示牌》，公示的物业管理费为0.95元/平方米/月；电梯费按月票票价收取，并按常住人口每户3人，从第三层开始按层计收；公共区域水电公摊费按户据实分摊。本院认为，原告全德物业公司与被告胡伶签订《协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方应具有约束力。在物业服务合同履行期间，原告依约提供物业服务，被告应按《协议》约定和《收费通知》的规定支付物业服务费，但被告未交纳2017年2月12日至2018年9月30日期间的费用，欠费时间为19个月17天。被告辩称涉诉房屋在入住前的物业服务费应按50%交纳，但其并未对此举证予以证明，关于被告的上述抗辩，本院不予采纳。被告辩称原告的物业服务收费标准不合理问题，经查，原告已就收费项目、标准与被告达成了协议，报重庆市黔江区发展和改革委员会审批通过后，进行了公示，且原告收费标准符合黔江区经济形势，故对被告该抗辩，本院不予采纳。原告主张按15元/户/月收取公摊水电费略高，与其公示的按户据实分摊不一致，且未提交证据证明每户每月据实分摊的金额，本院酌情调整为10元/户/月。被告辩称不应交纳公摊水电费，但公摊水电是小区公共部分（应急、疏散照明等）发生的用水用电，系确保小区正常运转和为业主服务的正常开支，应当由所有业主平均分摊，故对被告该抗辩，本院不予采纳。按上述认定，被告胡伶物业管理费为1951.59元（0.95元/平方米/月×104.99平方米×19个月＋0.95元/平方米/月×104.99平方米÷30天×17天），电梯费为657.44元（11.2元/人/月×3人×19个月＋11.2元/人/月×3人÷30天×17天），公摊水电费为195.67元（10元/户/月×19个月＋10元/户/月÷30天×17天）。但鉴于原告作为物业服务企业，在本案中举示的证据不足以证明其已履行了全部合同义务，且在被告反映物业管理中的问题时未举证证明曾进行了有效的沟通反馈，导致了业主对物业服务质量的不满，其在日常的工作中显然存在一定的疏漏和日常管理方面的瑕疵，本院酌情将上述物业管理费调减为1756.43元，同时对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。虽然原告的服务存在瑕疵，但仍履行了绝大部分物业服务，故对被告拒绝缴纳物业服务费的抗辩主张，不予采纳。被告抗辩的房屋整改问题，无证据证明系原告的责任，故对该抗辩主张，本院不予采纳。以上费用共计2609.54元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告胡伶于本判决生效之日起十日内向原告重庆全德物业管理有限公司支付物业管理费、电梯费及公摊水电费共计2609.54元；二、驳回原告重庆全德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡伶负担。本判决为终审判决。审判员  黄晓娟二〇一九年九月二十五日书记员  李 雪