河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初5533号 原告：于天池，男，1980年11月29日出生，汉族，北京双斗会计师事务所有限责任公司销售经理，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：黄志斌、许光宇，北京市京师律师事务所律师。 被告：石家庄弘基创业房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市桥**民族路**利嘉商城**。 法定代表人：游永，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李培林，河北和融兴律师事务所律师。 原告于天池与被告石家庄弘基创业房地产开发有限公司（以下简称“弘基房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于天池及其委托诉讼代理人黄志斌、许光宇，被告弘基房地产公司之委托诉讼代理人李培林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于天池向本院提出诉讼请求：1、判决撤销原告与被告之间的商品房买卖合同；2、判决被告退还原告相关购房款189039元，并支付由此产生的贷款利息（按照银行贷款利息计算全实际返还之日）；3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告于2017年9月份在石家庄市与被告签署商品房买卖合同（合同编号为2017092113084454983）购买位于石家庄市桥西区民族路106号利嘉商城6142号商铺。签约前，被告在市场宣传时声称其在售的利嘉商销采取售后返租的方式，帮助购房人经营商铺，且承诺主要经营高端知名成熟品牌以保障购房者的投资收益。签约后，原告随即在被告的安排下与石家庄唯诚物业服务有限公司签订《委托经营合同》，约定委托期限自2017年10月1日至2027年9月30日，之后原告将商铺交由被告及其指定的石家庄唯诚物业有限公司经营。2018年原告到利嘉商场实地察看发现，商场根本没有经营所谓的高端成熟品牌，反而是类似于摆地推的方式销售一些低端生活用品，与其市场宣传严重不符；2019年3月，原告再次去利嘉商场察看，发现其对外宣称的商场仅有一层营业，而2-6层均处于封闭停业状态，且无法进入察看内部情况。被告的上述行为，与其销售前的承诺严重不符，违背诚实信用原则，且主观上存在欺诈的故意，导致原告购买商铺的目的无法实现。根据《合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。综上，被告的欺诈行为导致原告购买商铺的目的无法实现。故向法院提起诉讼。 弘基房地产公司辩称，原、被告双方签订的商品房买卖合同已经履行完毕，是双方的真实意思表示，合法有效。原告主张撤销商品房买卖合同退还购房款并支付利息无事实和法律依据，被告从未进行过任何虚假宣传，原告提到的虚假宣传不符合事实。现原告已经与第三方签订了委托经营合同，第三方按合同约定向原告支付租金，返租金的主体是第三方而非被告。在原告向第三方委托经营的过程中，被告一没有参与，二没有介入，原告委托经营的行为是对其自有财产自身权利进行处分的民事行为与我方无关。请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了《石家庄市商品房买卖合同》、收据、宣传广告页、（2018）闽民终字第1048号民事判决书、证人朱某的证人证言、证人曹某、朱某、胡某、高某、王某1、张某、宋某、闫某、吴某、李某1、秦某、李某2、王某2的书面证言、录音光盘等证据，并于庭审结束后提交了其与案外人唯诚物业服务有限公司签订的《委托经营合同》。本院组织当事人进行了质证。被告对商品房买卖合同真实性无异议，认为双方在合同中并没有原告所称的售后返租的内容，这个合同是双方签订的唯一一份合同，双方权利义务应该以此为准。假设被告对商铺前期经营业态规划进行调整，也不能作为原告申请撤销合同的理由，因为合同第31页第8条第5项中的约定，广告宣传页并非被告制作，也未在销售过程中发放过该类广告，不清楚其来源。另外，该广告页没有防伪措施，是一般印制品，任何人都可以印制，所以对该证据的真实性不认可。退一步讲，假设该广告页是被告制作，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”，并非要约，因此原告不能以此作为撤销商品房买卖合同的依据。对原告提交的案例，是复印件真实性不认可，与本案无关。关于证人证言，未出庭的证人证言应当出庭作证，未经出庭，不能作为定案依据。证人证言均为业主身份，系案件利害关系人，这些证人证言高度雷同且与事实不符。证人证言中的人员都没有参与原告购房的过程，与本案的关联性有异议，对证人证言的真实性有异议。关于录音，该证据不能确定录音时间、地点、、地点话双方的身份；经核实，该录音中无我方工作人员，也没有本案当事人，且我方也没有做过这样的宣传，另外，该份录音原告未出示录音的原始载体。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下： 对原告提交的（2018）闽民终1048号民事判决书系复印件，且案由亦与本案无关；证人朱某、胡某、高某、王某1、张某、宋某、闫某、吴某、李某1、秦某、李某2、王某2的证人证言，首先证人未到庭陈述并接受询问，其次证人均为购买利嘉商城的业主，与本案具有一定的利害关系；对于录音光盘，原告未出示原始载体，故以上证据本院不予采信。 对于原告提交的宣传页，虽被告对该证据的真实性不认可，但根据该宣传页中打印的开发商为本案被告，项目地址与案涉房产一致，且被告未提交相反证据证实其主张，故对该宣传页的真实性予以认定。 据此对原、被告无争议事实认定如下： 2017年9月21日，原告于天池与被告石家庄弘基创业房地产开发有限公司签订《石家庄市商品房买卖合同》（合同编号为2017092113084454983），约定原告购买被告开发的位于桥西区，建筑面积12.21平方米，单价15482.31元，总价款189039元。买受人应于2017年9月30日前向出卖人支付52.4%购房款，计人民币99039元，如买受人已经支付定金，则该定金转为首付款的一部分，其余购房款人民币90000元向经出卖人指定的按揭贷款银行申请贷款支付。其中上述合同附件十一《商品房买卖合同》补充协议第七条约定：本合同第十一条约定的该房屋交付时间为2017年10月1日之前，具体时间以出卖人发出的《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期）。第八条第5项约定：“基于本项目从初期概念规划到政府最终批准的规划已经发生的变化，双方一致确认。本合同及本补充协议签署之前，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传吕及网络等媒体或其他方式对本项目各项规划指标、配套设施的描述指标、周边土地板块开发构想等均不作为甲、乙双方确定各自权利义务的依据，也不是影响该房屋价格的因素，买受人不得以此为由向出卖人提出经济权利主张或索赔要求。”。同日，原告（甲方）与案外人唯诚物业服务有限公司（乙方）签订《委托经营合同》，委托期限为2017年10月1日至2027年9月30日。其中该委托经营合同第3.2.3条约定：“除非下列情形导致乙方对标的物业的经营管理成为不可能，任何情况下，在经营管理期限内，甲方不得解除乙方的经营权：（1）甲方与弘基地产之间的商品房买卖合同解除或终止；（2）因不可抗力，导致本合同无法履行；（3）双方协商一致；”，第3.3条约定：“委托费用3.3.1第四年、第五年委托期限内（即：2020年10月1日至2022年9月30日），乙方每年分别按￥209039的9%、10%向甲方支付委托收益。……”。 另查，上述《石家庄市商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告对此无异议。案涉商品房已于2017年9月26日备案登记在原告名下。现利嘉商场除一层外，其他楼层均未经营。被告认可一层在经营，其他均不清楚。 本院认为，原告所购买的案涉商铺由案外人石家庄唯诚物业服务有限公司代为经营，双方为此签订了《委托经营合同》，关于案涉商铺的招商、管理、委托费用等事项，双方在该委托经营合同中均已明确约定。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中对商品房基本状况、交付条件、房屋面积、质量保修、合同备案及前期物业管理等进行了约定，未涉及案涉商品房的相关经营事项。被告已向原告交付了案涉商铺并已备案登记在原告名下，履行了其主要义务，原告主张被告销售案涉商铺存在欺诈的故意，为此提交了宣传图片，被告对此提出异议，本院认为，即使该宣传图片为被告所印发，根据原被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》补充协议第八条的约定，“本合同及本补充协议签署之前，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式对本项目各项规划指标、配套设施的指标、周边土地板块开发构想等均不作为甲、乙双方确定各自权利义务的依据，不是影响该房屋价格的因素，买受人不得以此为由向出卖人提出经济权利主张或双倍要求”，该宣传图片并非要约内容。本案中，相关证人均为利嘉商城的业主，与本案存在一定的利害关系，本院不予采信。原告以购买商铺作为投资，但投资必定存在风险，原告在购买案涉房产前理应对房产所在的位置、市场发展具有一定的预判，且原告委托经营的主体及相关开业经营事项的约定主体亦非本案被告，原被告之间的合同主要权利义务亦履行完毕。故原告的主张，理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告于天池的诉讼请求。 案件受理费2219元，减半收取计1109.5元，由原告于天池负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 姜 蕾 二〇一九年九月十六日 书记员 丁云鹏