湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终2876号 上诉人（原审被告）：郴州市美世界房地产开发有限公司。 法定代表人：曾楷峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓伍军，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈俞东，男，1996年9月10日出生。 上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）因与被上诉人陈俞东商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初2592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人美世界公司的委托诉讼代理人邓伍军，被上诉人陈俞东参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 美世界公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回陈俞东全部诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由陈俞东承担。事实与理由：一、美世界公司不能按时交房是不可抗力因素造成，依据双方合同约定遭遇不可抗力时美世界公司可以据实顺延交房，且不承担责任，一审对该事实不予采信属认定事实错误。工程自开工就遭遇强降雨雪等恶劣天气导致工期延误，又因工程报价增加延误了工期；因创建文明城市需要，政府只允许在晚上10点至次日凌晨5点外运土方，致使只要4个月就可以完工的工程拖延至14个月才完成。二、一审认定“双方合同约定的违约金不存在过高”是适用法律错误，陈俞东依据《商品房买卖合同》诉请的违约金过分高于实际造成的损失；涉案商品房价格大幅上涨，涉案房屋延迟交付确实是因客观因素、不可抗力因素造成，一审判决没有综合考虑客观原因、不可抗力因素及陈俞东的实际损失程度核减违约金，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，请求二审法院依法予以核减。 陈俞东辩称：一、美世界公司主张不能按时交付房屋是由于不可抗力因素导致的上诉理由没有事实依据，美世界公司所称不可抗力因素系“强降雨雪等恶劣天气”及郴州市创建文明城市，但其所提交的郴州气象信息无法证实是真实客观的郴州气象状况，且所提供的气象时间段是合同约定的交房期限届满后，更不属于法律规定的“不可抗力”；郴州市创建文明城市的文件是要求加快工程建设；二、美世界公司主张合同约定违约金过高的上诉理由不能成立，案涉合同约定逾期交付违约金为每日万分之二，是商品房买卖合同通行约定，比民间借贷月息及年息低得多，美世界公司认为超过造成损失的300%－400%毫无根据。 陈俞东向一审法院起诉请求：一、依法判决美世界公司及时办理好房屋验收等相关手续，交付合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘A栋14A10住宅房给陈俞东;二、判决美世界公司支付逾期交付上述房屋的违约金38,407元给陈俞东(违约金暂算至2019年4月30日，后续违约金算至实际交房之日止);三、判决美世界公司承担本案诉讼费、保全费等费用。 一审法院认定事实：陈俞东欲购买美世界公司开发的房屋，于2015年10月2日与美世界公司签订了《郴州美美世界认购协议书》，并缴纳了购房定金2000元，又于2015年10月8日缴纳房款58,038元。2015年11月2日，陈俞东（买受人）与美世界公司（出卖人）签订正式《郴州市商品房买卖合同》，其中合同第三条、第四条约定：买受人购买出卖人开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中的第14层14A10号房；建筑面积36.45㎡，单价5488.01元/㎡，总价款200,038元。第五条约定：买受人于本合同签订之日，一次性付清所有房款（含定金）200,038元。第九条、第十条约定：出卖人应当在2016年8月31日前将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格，该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府对验收及市政配套、安装之延误。第十条“房屋交接及违约处理方式”第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。合同签订当天，陈俞东再缴纳了14万元购房款，自此，陈俞东依约付清了全部购房款200,038元。案涉房屋至今尚未通过综合验收，美世界公司尚未交房给陈俞东。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。陈俞东、美世界公司自愿签订上述《郴州市商品房买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现对双方当事人争议的问题评判如下：（一）陈俞东的第一项诉讼请求应否支持的问题。双方当事人均没有要求解除合同，因此双方均应继续履行合同，陈俞东诉请美世界公司继续履行合同约定的义务，及时办理好房屋验收合格等相关手续，予以支持。因美世界公司开发的涉案房屋尚未通过综合验收备案，涉案房屋还未达到交付条件，而且涉案房屋何时能通过综合验收备案、何时能达到交付条件尚不能确定，因此陈俞东诉请美世界公司交付合格的涉案房屋，不予支持；如交房条件成就后，美世界公司仍未交付商品房，陈俞东可另行主张权利。（二）美世界公司应否对陈俞东承担逾期交房违约责任的问题。美世界公司辩称其逾期交房主要是因施工期间恶劣天气、郴州市创文明城市等不可抗力原因导致，故不应逾期交房违约责任；陈俞东对此不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定，所谓不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，而美世界公司所主张的恶劣天气、创文明城市等不符合不可抗力的构成要件，尚不足以证明美世界公司逾期交房系不可抗力因素所导致，且美世界公司亦未提交曾告知买受人因不可抗力需延期交房的证据，故对美世界公司的逾期交房抗辩理由，不予采纳。陈俞东依约支付了全部购房款，美世界公司至今未履行交房义务，已逾期一年以上，且美世界公司也未能举证证明存在上述合同第九条约定的可以延期交房的情形，因此美世界公司逾期交房已构成违约，陈俞东要求美世界公司承担逾期交房违约责任，符合合同约定和法律规定，予以支持。（三）美世界公司应支付给陈俞东的逾期交房违约金的确定问题。1、美世界公司辩称陈俞东诉请违约金过高，请求予以核减，陈俞东不予认可。双方合同约定的计算“逾期交房违约金”和“逾期付款违约金”的标准是相同的，均是按每日万分之二（年利率为7.3%）计算，该违约条款对双方均有约束力，对双方公平一致，且美世界公司并未举证证明陈俞东诉请违约金已超过造成损失的30%，因此美世界公司请求调减违约金，不予采纳。2、合同约定的交房截止时间是2016年8月31日，美世界公司至今未交付房屋，构成违约，故陈俞东要求美世界公司自合同约定交房日次日即2016年9月1日起至实际交房之日止按照合同约定的“每日按已付房款的万分之二”支付违约金，符合法律规定和合同约定，予以支持。截止2019年4月30日，美世界公司已逾期交房972天，产生违约金为38,887.4元（200,038元×0.0002×972天），陈俞东诉请美世界公司支付2019年4月30日之前的违约金为38,407元，系其真实意思表示，且系其对自己权利的处分，亦不违背法律规定，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决：“一、被告郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告陈俞东签订的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告郴州美世界房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈俞东逾期交房违约金38,407元（暂算至2019年4月30日，之后违约金按照“200,038元×0.0002×天数”另行计算至实际交房之日止）。三、驳回原告陈俞东其他诉讼请求。如被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取380元，由被告郴州美世界房地产开发有限公司负担。” 二审中双方当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、美世界公司逾期交房是否构成违约，是否应承担违约责任；二、若美世界公司逾期交房的行为构成违约，陈俞东主张的违约金是否过高。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”美世界公司未提供证据证明合同签订后郴州遭遇了与其他年份不一样的极端天气情况，其提出的造成逾期交房的两个不可抗力原因，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，美世界公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。美世界公司未按合同约定向陈俞东交付房屋，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”美世界公司提出逾期交房的其中一个原因是工程报价增加，根据上述法律规定，美世界公司因第三人原因不能在合同约定的期限内向陈俞东交付房屋，应向陈俞东承担违约责任。据此，美世界公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，若陈俞东逾期付款，则陈俞东应按日支付逾期应付款万分之二的违约金，若美世界公司逾期交房，则美世界公司应按日支付已交付房价款万分之二的违约金，合同约定的违约金条款对双方公平一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金。签订合同时，双方对购房款进行了明确约定，双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确认识，违约金数额并未超出双方签订《商品房买卖合同》时应预见的范围。美世界公司未按合同约定及时向陈俞东交付房屋，应依约承担违约责任，向陈俞东支付逾期交房违约金。美世界公司未提供充分证据证明陈俞东主张的逾期交房违约金已超过陈俞东实际损失的30%，故美世界公司主张核减逾期交房违约金的证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人美世界公司的上诉请求不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费760元，由上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 李惠铭 审 判 员 杨爱华 二〇一九年九月十七日 法官助理 邝玲娟 书 记 员 何淑琪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。