广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂03民终2584号 上诉人（原审被告）：桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市瓦窑口（富桂饭店北侧）。 法定代表人：蒋小龙，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司临桂分公司，营业场所：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪大道南侧（嵅陂村）。 负责人：蒋小龙，该临桂分公司经理。 以上二上诉人委托诉讼代理人：罗瑞鑫，桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司员工。 以上二上诉人委托诉讼代理人：唐增俐，广西八桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘晓明，男，1983年1月3日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 被上诉人（原审原告）：曾珍，女，1987年5月3日生，汉族，住广西桂林市临桂区。 以上二上诉人委托诉讼代理人：秦林强，广西铁痕律师事务所律师。 以上二上诉人委托诉讼代理人：董连玉，广西铁痕律师事务所实习律师。 上诉人桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）、桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司临桂分公司（以下简称鑫隆临桂分公司）因与被上诉人刘晓明、曾珍商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019)桂0312民初949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人鑫隆公司、鑫隆临桂分公司的共同委托诉讼代理人罗瑞鑫、唐增俐以及被上诉人刘晓明、曾珍的委托诉讼代理人秦林强、董连玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫隆公司、鑫隆临桂分公司共同上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019)桂0312民初949号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人在履行合同中非因自身原因，由于外部及政府等原因造成延误应当免责。本案中上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》以及附件中就违约免责的条款没有约定，但造成延误的后果不仅有供电部门原因，还有当地政府主管部门原因。首先，临桂区政府出让土地应当保证交易土地达到“三通一平”条件，但是直到2018年2月才确定洋田变电站至鑫隆风景小区的供电路径定点文件，定点确定后续施工还需几个月时间，正式供电使用则到了2018年5、6月。其次，从供电部门方面看，一审法院认为：“即使上诉人理由存在，亦属于合同外第三人的原因造成违约，……”。因此，既然一审法院也是认定由供电部门违约造成的，并引用《合同法》第一百二十一条的规定，供电部门作为第三方当事人有可能成为下一个被告。供电部门向法院出具所谓涉案小区并不是唯一供电来源，可在实际施工中申请变更供电方案，上诉人认为这是供电部门为了减轻自己责任向法院提出自己的说辞而已。据上诉人了解，在2014年上诉人鑫隆风景小区在向供电部门申请用电报告时，临桂区仅有鲁山变电站、嘉园变电站、岩塘变电站在使用，其中岩塘变电站离本项目最近，是最优的供电方案，但供电部门确定的是还没有建设的洋田变电站，且给上诉人使用临时用电多支出数百万元。一审仅凭供电部门推卸责任的证明从而不免除上诉人的责任是错误的。综上，请求二审法院查清事实后改判。 刘晓明、曾珍辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的《商品房买卖合同》及附件是合法有效的合同，合同各方应按照合同履行义务，但上诉人未按合同履行义务，应当承担违约责任；2.上诉人以洋田变电站竣工、使用延迟作为免责事由没有事实和法律依据。供电部门、政府部门等原因不属于不可抗力的原因，选择洋田变电站并不是政府的强制性规定，上诉人的理由不属于法律规定或合同约定的免责事由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘晓明、曾珍向一审法院起诉请求：1、判令二被告于本案判决生效后三个月内为原告办理好商品房所有权初始登记；2、判令二被告承担未按时为原告办结商品房所有权初始登记的逾期违约金50,011.50元（上述违约金从2016年1月1日起计算至2018年12月31日止，共1095天），以后的逾期违约金按日向原告支付已交付房价款的万分之一计算，直至办结该商品房所有权初始登记手续之日止；3、本案的案件受理费等其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年5月6日，原告刘晓明、曾珍（买受人）与被告鑫隆临桂分公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五。合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定原告购买被告在临桂县南侧开发的鑫隆风景第7幢2层04号房，层高2.8米，该商品房建筑面积共118.63平方米，其中，套内建筑面积96.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.54平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4,753.11元，总价款为456,726元；第六条付款方式及期限约定买受人为其他方式。首付款256,726元应于2014年6月30日付清，余款200,000元进行银行按揭或公积金贷款；第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条房屋登记第二款初始登记、转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起360日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按中国人民银行同期活期存款利率支付利息;（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金；（三）双方同意按照下列第1、2种方式办理房屋转移登记：1、双方共同向房屋登记机构申请办理房屋转移登记；2、买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。该《商品房买卖合同》还对商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、保修责任、共有权益的约定、争议解决的方式等进行了约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，被告向原告出具了两份分别为2014年5月6日金额为256,726元、2018年11月2日金额为200,000元的销售不动产统一发票。桂林市临桂区不动产登记局就涉案房屋所在楼栋的商品房所有权初始登记首次登记的受理时间为2019年2月14日。 同时查明，被告鑫隆公司成立于1995年4月6日，于2016年4月13日在桂林市工商行政管理局登记，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450300198893739Q。被告鑫隆临桂分公司成立于2011年8月30日,于2016年4月13日在桂林市临桂区工商行政管理局登记，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450322581969492T。 另查明，广西电网公司桂林供电局2014年3月31日作出的《供电方案答复通知书》确定鑫隆.公园商住小区主供电源为新建110KV洋田变电站10KV专线一回。 在审理过程中，该院依职权向广西电网有限责任公司桂林临桂供电局发出协助调查函，该局依据我院的要求进行了回复，复函主要内容为：1、桂林市鑫隆房地产开发有限公司临桂分公司开发鑫隆.公园项目，项目电源110KV洋田变电站10KV专线一回投入运行时间为2018年6月，该专线为鑫隆.公园项目一条专线电源，该电源不是唯一电源；2、鑫隆.公园项目供电方案是根据客户提交的项目情况及申请，结合客户用电项目周围供电情况进行答复，并由客户签收认可；3、从鑫隆.公园项目供电方案答复后至2018年6月该专线建成，客户未提出过对该项目供电方案的变更申请。 一审法院认为，2014年5月6日，原告刘晓明、曾珍（买受人）与被告鑫隆临桂分公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五。合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定原告购买被告方在临桂县南侧开发的鑫隆风景第7幢2层04号房，层高2.8米，该商品房建筑面积共118.63平方米，其中，套内建筑面积96.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.54平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4,753.11元，总价款为456,726元；第六条付款方式及期限约定买受人为其他方式。首付款256,726元应于2014年6月30日付清，余款200,000元进行银行按揭或公积金贷款；第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条房屋登记第二款初始登记、转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起360日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按中国人民银行同期活期存款利率支付利息;（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金；（三）双方同意按照下列第1、2种方式办理房屋转移登记：1、双方共同向房屋登记机构申请办理房屋转移登记；2、买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。该《商品房买卖合同》还对商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、保修责任、共有权益的约定、争议解决的方式等进行了约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，被告向原告出具了两份分别为2014年5月6日金额为256,726元、2018年11月2日金额为200,000元的销售不动产统一发票。桂林市临桂区不动产登记局就涉案房屋所在楼栋的商品房所有权初始登记首次登记的受理时间为2019年2月14日。 同时查明，被告鑫隆公司成立于1995年4月6日，于2016年4月13日在桂林市工商行政管理局登记，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450300198893739Q。被告鑫隆临桂分公司成立于2011年8月30日,于2016年4月13日在桂林市临桂区工商行政管理局登记，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450322581969492T。 另查明，广西电网公司桂林供电局2014年3月31日作出的《供电方案答复通知书》确定鑫隆.公园商住小区主供电源为新建110KV洋田变电站10KV专线一回。 在审理过程中，该院依职权向广西电网有限责任公司桂林临桂供电局发出协助调查函，该局依据我院的要求进行了回复，复函主要内容为：1、桂林市鑫隆房地产开发有限公司临桂分公司开发鑫隆.公园项目，项目电源110KV洋田变电站10KV专线一回投入运行时间为2018年6月，该专线为鑫隆.公园项目一条专线电源，该电源不是唯一电源；2、鑫隆.公园项目供电方案是根据客户提交的项目情况及申请，结合客户用电项目周围供电情况进行答复，并由客户签收认可；3、从鑫隆.公园项目供电方案答复后至2018年6月该专线建成，客户未提出过对该项目供电方案的变更申请。 该院认为，原告刘晓明、曾珍与被告鑫隆临桂分公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是双方当事人的真实意思表示，该合同及附件没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，双方当事人应依照约定全面履行各自的义务。 一、关于被告是否应为原告办理好商品房所有权初始登记的问题。经审理查明，桂林市临桂区不动产登记局就本案所涉房屋所在的7号楼栋的商品房所有权初始登记首次登记的受理时间为2019年2月14日，且从被告提供的证据可知鑫隆风景7幢1层01号等216处的不动产权证号为桂（2019）临桂区不动产权第0007500号，因此，原告的该项诉请实际已经得以实现，已无处理必要，对原告的该项诉请，该院不予支持。 二、关于被告是否违约以及违约责任的确定。根据合同约定，出卖人应于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人，而本案被告首次向桂林市临桂区不动产登记局办理商品房所有权初始登记的受理时间为2019年2月14日，已构成违约，依法应承担违约责任。被告方辩称是由于供电部门供电运营时间延误造成初始登记逾期。该院认为，双方在《商品房买卖合同》以及附件中均无因电力原因引起违约可以免责的约定，即双方无因电力问题导致违约的免责条款约定；其次，即使上述理由存在，亦属于合同外第三人的原因造成违约，属于《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定的因合同以外的第三方原因造成违约的情形，根据该条法律规定，被告公司亦不能免责。被告公司主张供电部门供电延误直接原因是受政府征地拆迁的影响，是合同法规定的合同履约不可抗力之情形。根据查明事实，广西电网公司桂林供电局批复的供电方案中洋田变电站10KV专线并非涉案小区唯一供电来源，被告可以根据实际施工情况申请变更供电方案，其与供电部门双方之间的关系仍由民法调整，不是政府的法令或政策，被告的抗辩理由不属于法律规定或合同约定的可以免责的事由，对被告提出的免责主张，该院不予采纳。 三、关于违约金金额是否过高的问题。双方签订的《商品房买卖合同》的约定，“如果出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，约定日期起360日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。”被告方提出违约金约定过高需要调整的抗辩意见，因该违约金条款系双方自愿约定、真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项，故为了维护合同当事人的意思自治，对该违约金不予调整，将按照双方的合同约定予以支持，对被告的该抗辩意见不予采纳。本案违约金的计算应从逾期办证之日即2015年12月31日计至桂林市临桂区不动产登记局办理涉案房屋所有权初始登记首次登记受理时间的前一天即2019年2月13日止，共计1140天。同时，原告方诉请要求从2016年1月1日起计算违约金，未超过合同的约定，系原告对其诉权的处分，该院对此予以支持，即被告方应支付违约金52,021.09元【456,726元×1?×1139天】给原告方。 另，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，被告鑫隆临桂分公司作为被告鑫隆公司的分公司，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，故该分公司在本案中所承担的民事责任由被告鑫隆公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司应支付原告刘晓明、曾珍逾期办理商品房所有权初始登记违约金52,021.09元；二、驳回原告刘晓明、曾珍的其他诉讼请求。案件受理费1,100元，依法减半收取550元，由被告桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司负担。 本案二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了以下两组证据：1、2019年8月20日的《证明材料》，拟证明洋田变电站经政府确认存在不可抗力影响工期；2、《申请报告》、《供电方案答复通知书回复函》、《申请更改用电接入电的报告》，拟证明上诉人向行政机关相关部门及供电部门提出了变更。被上诉人经质证后认为，对证据1的关联性不予认可，认为证据2中的《申请报告》不是新证据，不予认可，认为《供电方案答复通知书回复函》是单方的申请报告，对真实性不予认可，认为《申请更改用电接入电的报告》证明内容与本案没有关联性。本院认为，证据1的《证明材料》系桂林市临桂新区管理委员会、桂林市临桂区人民政府出具，能够证明洋田变电站建设受客观因素影响工期，与本案商品房所有权初始登记延迟具有一定的关联性，本院予以采纳；证据2均系上诉人自行出具，不能证明已提交相关部门，本院不予采纳。 双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，洋田变电站自开工建设至投入运行期间，由于征地拆迁补偿工作及部分村民阻工等原因导致工程延期约一年半时间。 综合诉辩双方意见，本案二审的争议焦点是：上诉人是否违约，是否需要向被上诉人支付逾期办理商品房所有权初始登记违约金。 本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方当事人均具有法律效力。根据双方合同约定，上诉人应于2015年12月30日前办理商品房所有权初始登记，但上诉人未能按照合同约定的时间办理，应当承担相应的违约责任。上诉人提交的证据证明其已经于2019年2月14日履行了办理商品房所有权初始登记的合同义务，故其应当向被上诉人支付自2015年12月31日至2019年2月13日期间的违约金。上诉人主张涉案商品房供电配套的洋田变电站施工建设延误，导致涉案商品房无法经过电力验收，系政府原因造成违约，其应当免责。该主张其实质为判断洋田变电站施工建设延误因素是否构成不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”从桂林市临桂新区管理委员会、桂林市临桂区人民政府出具的《证明材料》可以看出，洋田变电站因征地拆迁引起交付障碍及部分村民阻工等原因拖延工期约一年半时间；与消防部门沟通协调出线通道延迟了约半年时间；2016年至2017年临桂区雨水天气过多，影响变电站工程施工。上述原因中，征地拆迁引起交付障碍及部分村民阻工，因该因素在供电设施建设过程中具有不可预见性，符合不可抗力的情形；与消防部门沟通协调出线通道延迟及天气因素影响施工在供电设施施工时应当可以预见，不属于不可抗力情形。综合以上双方履行合同过程中产生的不可抗力因素，本院扣减因不可抗力造成的违约期一年半，共计548天。根据上述法律规定及涉案《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当向被上诉人支付自2016年1月1日至2019年2月13日期间、扣减548天的逾期办理商品房所有权初始登记违约金26992.51元，即456726元×1?×（1139天-548天）。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分欠妥；上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初949号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初949号民事判决第一项为：上诉人桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司应支付被上诉人刘晓明、曾珍逾期办理商品房所有权初始登记违约金26992.51元； 三、驳回被上诉人刘晓明、曾珍一审的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费1100元，减半收取550元，由上诉人桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司负担285元，被上诉人刘晓明、曾珍负担265元；二审案件受理费1100元，由上诉人桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司负担570元，被上诉人刘晓明、曾珍负担530元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇一九年九月二十六日 法官助理 李立婕 书 记 员 秦 婧