浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0212民初6484号 原告：宁波万马奔腾控股有限公司（统一社会信用代码为91330204316812152D）。住所地：宁波市鄞州区瑞庆路163号045幢（12-10）。 法定代表人：陈彩强，该公司经理。 委托诉讼代理人：余嗣祥，上海市南星律师事务所律师。 被告：仇楠，男，1993年12月3日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：薛月霞，浙江贞信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周苏康，浙江太安律师事务所律师。 第三人：宁波创客工场投资有限公司（统一社会信用代码为91330204MA281GA86B）。住所地：宁波市鄞州区安波路30号、建宁街8号（35-5）。 法定代表人：陈彩强，该公司经理。 委托诉讼代理人：余嗣祥，上海市南星律师事务所律师。 原告宁波万马奔腾控股有限公司（以下简称万马公司）为与被告仇楠、第三人宁波创客工场投资有限公司（以下简称创客公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月16日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员韩涛适用简易程序审理，后因案情复杂，于2019年7月11日转为普通程序，依法组成合议庭，分别于2019年6月26日、同年8月30日两次公开开庭进行了审理。原告万马公司及第三人创客公司的委托诉讼代理人余嗣祥，被告仇楠的委托诉讼代理人薛月霞、周苏康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万马公司起诉称：2016年2月25日，被告与原告签订了《办公用房租赁合同》一份，约定：被告将其自有的位于东部新城仙峰环合中心***办公用房出租给原告，租赁期限自2016年4月20日起至2023年4月19日，约定租金付至仇文燕交通银行江东支行账户，租金提前30天支付。双方在该合同及委托书中约定该房屋可以转租。原告将该房屋转租给了第三人创客公司。2018年度原告已支付租金至2019年4月20日，因原告资金周转暂时困难，且遇法定节假日无法付款，由第三人创客公司于节后工作日即2019年4月8日代为将下一期租金付至被告指定的仇文燕交通银行江东支行账户。2019年4月9日，被告向原告的法定代表人陈彩强寄送《合同解除通知书》通知解除合同，陈彩强于次日收到该《合同解除通知书》。原告认为，在租期内其租赁费并未欠费的情况下，由次承租人提前12天代为支付了租金，被告的合同目的已经得以实现，并未遭受任何损失，被告不享有解除合同的权利。综上，请求判令：确认被告于2019年4月10日发出的《合同解除通知书》通知解除合同的行为无效。 被告仇楠答辩称：1.被告发出的《合同解除通知书》是按约及时发出的，符合事实和法律规定，合法有效。原告与被告签订的《办公用房租赁合同》合法有效，双方约定租金采取“先付后用”方式，每12个月为一个租期，租金应在到期日前30天向被告全额缴纳下期租金，如任何一期租金逾期支付超过15天的，被告有权单方解除合同。本案所涉租金是第四期租金，原告应在2019年3月20日前支付给被告，且在租金到期前被告也催告过原告支付租金，但逾期超过15天后被告也未收到原告支付的租金，原告已构成违约，双方约定的解除合同的条件已成就，且被告系按约行使合同解除权，并向原告发送了《合同解除通知书》，该通知书于2019年4月10日到达原告处，双方签订的《办公用房租赁合同》已经解除；2.第三人创客公司即使代原告支付了租金166185元，也是在逾期超过15天后才支付的，亦属违约，且未支付违约金；3.原告与第三人创客公司之间的转租合同，未经被告书面同意，转租是无效的，所以对被告来说，第三人是无效的次承租人，无权提出抗辩。 第三人创客公司陈述称：即使原告欠付租金，在转租合同有效的情况下，第三人创客公司作为次承租人代原告支付了欠付的租金，并且愿意承担违约金，第三人创客公司有权抗辩被告的合同解除权，被告不享有合同解除的权利。 本院查明的事实如下： 位于宁波市安波路168号仙峰环合中心***办公用房属被告仇楠所有。2016年1月29日，被告仇楠向原告万马公司出具《授权委托书》一份，主要内容为：根据2016年1月26日与原告万马公司签订的《租赁合同》，现委托原告万马公司全权代表办理上述办公楼的出租、分租、转租等事宜。被委托单位有权建立联系、进行初步洽商、租赁合同签订、工商注册等事项。被委托单位对上述房屋进行再次转租的过程中所发生的一切行为由被委托单位承担，且委托期限最长不超过合同的租赁期限，即委托期限至2021年4月19日止。同年2月25日，原、被告签订《办公用房租赁合同》一份，主要约定内容有：被告仇楠将上述房屋出租给原告万马公司经营使用，租赁期限为2016年4月20日至2023年4月19日；租金单价为1.50元/㎡/天，租金采取“先付后用”方式，每12个月为一个租期，第一期租金于本合同签订当日支付，以后每期租期到期日前30天向被告仇楠全额缴纳下期租金；出现下列情形之一的，被告仇楠有权单方面解除合同：经被告仇楠协商同意，原告万马公司可将租赁物部分或全部转租或变相转租他人使用的……原告万马公司任何一期租金逾期支付超过15天的；原告万马公司不能按照本合同约定支付租金及其他费用的，每逾期一天，应按拖欠租金及其他费用总额的千分之二向被告仇楠支付违约金，逾期超过15天，被告仇楠有权解除本合同，并追究原告万马公司违约责任等等。 2016年4月1日，原告万马公司与第三人创客公司签订《租赁合同》一份，约定原告万马公司将上述房屋转租给第三人创客公司使用，租赁期限自2016年4月20日至2021年4月19日。 原告万马公司已向被告仇楠支付了2019年4月19日以前的租金。2019年4月8日，第三人创客公司代原告万马公司向被告仇楠支付了2019年4月20日至2020年4月19日期间的租金166185元。 被告仇楠于2019年4月9日向原告万马公司寄送《合同解除通知书》，主要内容有：……合同签订后，履行中，你公司在交付租金时均有逾期，2018年度逾期10天，2019年度租金在本人提前催告的情况下又逾期15天以上。鉴于你公司的多次逾期交租的行为，本人对你公司的履约信用丧失信心。为此，本人根据合同第7.2条的约定，通知你公司自即日起解除《办公用房租赁合同》，并向你计收违约金。请你公司在接到本通知后立即腾退房屋……该通知书于2019年4月10日到达原告万马公司。 以上事实可由原告万马公司提供的房权证、《办公用房租赁合同》、《授权委托书》、《租赁合同》、账户交易明细回单、《合同解除通知书》、EMS快递详情单、查询内容及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为：本案是因被告仇楠解除与原告万马公司签订的《办公用房租赁合同》而引起的房屋租赁合同纠纷，被告仇楠与原告万马公司是该租赁合同的出租人与承租人，原告万马公司将涉案房屋转租给创客公司，创客公司是次承租人。因此，创客公司要求作为本案共同原告不当，其诉讼地位应为本案第三人，本院予以更正。 本案的争议焦点是，被告仇楠于2019年4月10日向原告万马公司寄送的《合同解除通知书》是否具有解除《办公用房租赁合同》的法律效力？本院认为，上述《合同解除通知书》不具有解除《办公用房租赁合同》的法律效力。理由如下： 首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原、被告在《办公用房租赁合同》中约定如果原告万马公司任何一期租金逾期支付超过15天的，被告仇楠有权解除合同，还约定租金采取“先付后用”方式，每12个月为一个租期，第一期租金于本合同签订当日支付，以后每期租期到期日前30天向被告仇楠全额缴纳下期租金。根据上述约定，原告万马公司应在2019年3月20日前向被告仇楠支付2019年4月20日至2020年4月19日期间的租金166185元，但未按约定的时间支付，直至2019年4月8日才由第三人创客公司代为支付，双方约定的解除合同的条件已成就，被告仇楠享有解除合同的权利。但是，解除合同的权利并非永续存在，其可因一定期限的经过而消灭，也可因一定事由的发生而受到限制。本案被告仇楠于2019年4月9日向原告万马公司寄送了《合同解除通知书》，该通知书于2019年4月10日到达原告万马公司，但在此之前，原告万马公司在2019年4月8日已由第三人创客公司代为履行了向被告仇楠支付租金的义务，其违约行为已经得到补正，此时如果被告仇楠仍可解除合同，则因合同终止必将造成民事法律关系的不稳定，也可能造成承租人或者次承租人遭受巨大损失，有违合同法规定的公平原则及维护社会经济秩序的立法目的。故本院认为，虽然被告仇楠享有了解除合同的权利，但其在原告万马公司已经履行了合同义务后才通知解除合同的，考虑本案合同性质及原告万马公司的违约情形，被告仇楠解除合同的权利应当受到限制，其于2019年4月10日向原告万马公司寄送的《合同解除通知书》不具有解除《办公用房租赁合同》的法律效力。 第二，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”本案原告万马公司拖欠被告仇楠租金，被告仇楠向原告万马公司寄送了《合同解除通知书》，第三人创客公司已代原告万马公司向被告仇楠支付了拖欠的租金166185元，并当庭表示愿意承担逾期付款违约金，故第三人创客公司在本案中提出抗辩被告仇楠的合同解除权，符合上述司法解释的规定，本院予以支持。故被告仇楠于2019年4月10日向原告万马公司寄送的《合同解除通知书》不具有解除《办公用房租赁合同》的法律效力。被告仇楠辩称原告万马公司未经其同意将涉案房屋转租给第三人创客公司是无效的，因被告仇楠向原告万马公司出具的《授权委托书》已明确同意转租，且委托期限至2021年4月19日止，该《授权委托书》未经撤销或解除，故本院对被告仇楠该辩解意见不予采纳。 综上，原告万马公司的诉讼请求及第三人创客公司的主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一条、第二条、第五条、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款之规定，判决如下： 被告仇楠于2019年4月10日向原告宁波万马奔腾控股有限公司寄送的《合同解除通知书》不具有解除《办公用房租赁合同》的法律效力。 案件受理费80元，由原告宁波万马奔腾控股有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  韩 涛 人民陪审员  翁志道 人民陪审员  陈永红 二〇一九年九月二十四日 代书 记员  胡 婕