湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0114民初983号原告：湖北省蔡甸监狱，住所地武汉市蔡甸区上胡家渡**。负责人：彭公钦，监狱长。委托诉讼代理人：邓艳秋，湖北邦理律师事务所律师。被告：武汉市蔡甸区百威酒店，住所地武汉市蔡甸区汉阳大街**附**。经营者：黄付军，男，汉族，1959年4月30日出生，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：孙克弼，湖北人言律师事务所律师。原告湖北省蔡甸监狱与被告武汉市蔡甸区百威酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，并于2019年7月23日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓艳秋、被告的经营者黄付军及委托诉讼代理人孙克弼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北省蔡甸监狱向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退租赁房屋；2.判令被告向原告支付自2018年5月1日起至房屋腾退之日期间租金（按每月12500元计，不足一个月的按一个月计算），及逾期归还房屋期间违约金（按每月25000元计）；3.本案诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：被告于2012年起承租原告位于武汉市蔡甸区汉阳大街111号附1号的湖北省蔡甸监狱综合大楼二楼门面用于酒店经营。2017年8月4日，双方续签《蔡甸监狱综合楼商铺租赁合同》，月租金12500元，租期自2017年5月1日起至2018年4月30日止。合同约定，承租期间，被告如需对房屋进行改造或增加设施（包括装修），必须将书面方案提交原告审核，经原告审核后方能进行工程改造，所产生的费用自行承担；合同约定，合同期满后被告应将租赁房屋保持完好退还给原告，逾期不归还的，除补交相应延迟租金外，还应支付补交租金的双倍作为违约金。2018年5月1日，合同期届满，原告多次通知被告不再续签合同并要求收回房屋，遭到被告拒绝并置之不理。2018年5月25日，原告书面通知被告，不再续签合同并要求其尽快腾退房屋，但至今未果。故依法诉至法院。被告武汉市蔡甸区百威酒店辩称，1.从被告承租房屋所用于经营的形式来看，被告是打算长期经营的，原告与被告签订一年的房屋租赁合同后，要求被告腾退，显然不公平，必然会给被告带来经济损失；2.案涉房屋的租赁合同因原告未提供报建及产权资料，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应为无效合同；3.原告依据无效合同，要求被告给付的应该是房屋占用费用，而非租金，要求被告支付逾期腾退房屋产生的违约金无法律依据；4.被告认为原告为签订无效合同的过错方，将保留向原告主张合同无效给被告造成的损失的权利。本院经审理认定事实如下：2012年4月9日，被告从昌河酒店手中转租原告名下的位于武汉市蔡甸区汉阳大街的湖北省蔡甸监狱综合大楼二楼门面用于酒店经营。随后被告与原告签订了上述门面的租赁合同，最后一次续租起始时间是2017年5月1日，同年8月4日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《蔡甸监狱综合楼商铺租赁合同》，合同约定甲方将其位于武汉市蔡甸区汉阳大街111号附1号的湖北省蔡甸监狱综合大楼二楼门面出租给乙方用于酒店经营，房屋年租金150000元（月租金12500元，如退租时不足一个月的按一个月计算）；房屋租赁期限为1年（2017年5月1日至2018年4月30日止），租赁期满后，甲方有权收回房屋，如果乙方要求继续租赁，甲方则优先同意乙方继续租赁，双方须重新签订房屋租赁合同；合同期满后乙方应将房屋保持完好退还给甲方，逾期不归还房屋的，乙方应当补交相应迟延退租的租金，并支付补交租金的双倍作为违约金。2018年4月25日，被告向原告缴纳租金25000元后付清了合同期内的租金。2018年5月25日，原告书面通知被告不再续签房屋租赁合同，被告拒收；2018年6月7日，原告工作人员使用执法记录仪再次向被告送达书面的不再续签房屋租赁合同的通知。另查明，1986年12月29日，原汉阳县人民政府批准原湖北省第二新生砖瓦厂征用原蔡甸镇建新村土地2.56亩用于建设服务楼和职工宿舍，批准建筑面积为1500平方米。1990年1月15日，原汉阳县蔡甸镇城镇建设管理所向原湖北省第二新生砖瓦厂核发准建证，准建综合宿舍楼面积3000平方米。1995年4月1日，原湖北省劳动改造管教队第二支队（对外企业名称：湖北省第二新生砖瓦厂）更名为湖北省蔡甸监狱即本案原告。1997年11月19日，武汉市蔡甸区房管局向原告颁发房产证（证载土地使用面积2839.04平方米，建筑面积为4004.3平方米）。2010年7月2日，武汉市蔡甸区人民政府向原告颁发国有土地使用证（证载土地使用面积为1647.17平方米）。2011年12月16日，原告申请为叶芳等30人办理土地使用证，使用面积共计381.3平方米，原告剩余使用面积1265.87平方米。上述事实，有《蔡甸监狱综合楼商铺租赁合同》、中国银行交易流水、《湖北省蔡甸监狱关于按期收回综合楼门面通知》、送达视频、汉阳县计划委员会文件、国家集体基本建设征拨用地申请书、准建证、房屋所有权证、土地使用权证、统一社会信用代码证书、个人独资企业营业执照、经营者身份证等证据及庭审笔录载卷予以证实。本院认为，关于合同效力问题。被告主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，双方签订的商铺租赁合同无效，但是原告向本院提供的国有土地使用权证（2010年7月2日）和房屋所有权证（1997年11月19日）足以证明原告对涉案房屋具有合法的完全产权，其有权就案涉房屋与他人签订有偿的租赁合同，至于证载面积与申请或批准面积不一，属政府职能部门管理范围。原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，故本院对被告关于上述租赁合同无效的答辩主张，不予支持。关于房屋腾退问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，原告有权按照原、被告在商铺租赁合同中关于“合同期满后乙方应将租赁房屋保持完好退还给甲方”约定，主张被告在合同期满后将租赁的房屋予以腾退，被告也应依据上述租赁合同履行自己的腾退义务，故本院对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求予以支持。关于逾期腾房的迟延租金问题。本案租赁合同期限届满后，被告并未按照合同约定向原告返还并交付租赁物，属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，出租人因承租人违约而受到的最直接损失即房屋重新进入租赁市场后可获得的租金收益，亦即逾期腾房的占有使用费，故本院对原告根据上述租赁合同关于“逾期不归还房屋的，乙方应当补交相应延迟退租的租金。”的约定，主张被告向原告支付逾期腾房期间的占有使用费的诉讼请求予以支持。但是原告主张不足一个月的按一个月计算（每月12500元）逾期腾房期间的房屋占有使用费的标准，显失公平，逾期腾房期间不足一个月部分房屋占有使用费应当按每日150000元/年÷365日=410.96元计算更为合理。关于逾期腾房违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。”的规定，故本院对原告根据上述租赁合同关于“逾期不归还房屋的，乙方应当补交相应延迟退租的租金，还应支付补交租金的双倍作为违约金”的约定，主张被告向原告支付违约金的诉讼请求予以支持，但是原告主张的违约金不足一个月部分也应按照日租金410.96元的二倍进行计算。关于被告对承租商铺进行的装修装饰如何处理的问题。本院已经依法向被告释明相关法律规定，但被告没有向本院提起反诉，故在本案中不予以审理，被告可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉市蔡甸区百威酒店于本判决生效之日起三个月内将位于武汉市蔡甸区汉阳大街的湖北省蔡甸监狱综合大楼二楼门面予以腾退；二、被告武汉市蔡甸区百威酒店向原告湖北省蔡甸监狱支付2018年5月1日至其腾退房屋之日期间逾期腾房占有使用费用（满一个月的按每月12500元，不足一个月的按每日410.96元计算）；三、被告武汉市蔡甸区百威酒店向原告湖北省蔡甸监狱支付逾期腾房违约金（即自2018年5月1日起至实际腾退房屋之日止，满一个月的按每月25000元，不足一个月的按每日821.92元计算）；四、驳回原告湖北省蔡甸监狱其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7488元，由原告湖北省蔡甸监狱负担234元，被告武汉市蔡甸区百威酒店负担7254元。（原告湖北省蔡甸监狱已垫付，执行时由被告武汉市蔡甸区百威酒店一并给付原告湖北省蔡甸监狱）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  周文华人民陪审员  王德民人民陪审员  艾斌武二〇一九年九月五日书 记 员  洪 帆