海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初65号原告：王浩臣，男，汉族，2000年4月13日出生，住河北省石家庄市。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑向阳，海南信容慈律师事务所律师。被告：三亚中信投资有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区鹿回头社区二组281号。法定代表人：赵全英，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨堃，男，该公司员工。被告：海南新佳旅业开发有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒店2号楼。法定代表人：詹琰，该公司执行董事。诉讼代表人：李雄伟，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：王硕，管理人工作人员。委托诉讼代理人：王红霞，管理人工作人员。原告王浩臣与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2018年10月8日立案受理，于2018年12月24日裁定将本案移送至本院管辖。本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王浩臣的委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人王硕、王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王浩臣向本院提出诉讼请求：1.确认王浩臣与中信公司、新佳公司关于三亚市半岛云邸2幢1单元11层01号房的买卖关系于2016年12月25日成立并生效；2.中信公司、新佳公司30日内立即为王浩臣在三亚房地产交易登记部门办理上述房产的预售备案登记；3.中信公司、新佳公司立即将办理房屋权属登记的资料报送三亚市房地产行政主管部门，共同协助王浩臣办理所购房屋的不动产权证；4.中信公司、新佳公司立即将已经开具的上述房屋发票交付给王浩臣；5.中信公司、新佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：中信公司、新佳公司是涉案项目的开发商，涉案项目的《商品房预售许可证》上登记显示中信公司、新佳公司为合作开发关系。2016年12月21日，王浩臣与中信公司签订《中信半岛云邸认购书》，约定由王浩臣购买三亚市半岛云邸2幢1单元11层01房，房屋总价款为920万元。王浩臣按照约定分三次向中信公司支付全部购房款，中信公司出具了《收据》。2016年12月25日，中信公司为王浩臣办理了“网签”手续，并交付房屋，王浩臣于当日办理了入住手续并正式入住。王浩臣认为，其与中信公司签订认购书并已经支付完毕购房款，并办理了收房手续和入住，且中信公司已为涉案房屋办理了网签手续，即商品房买卖关系已经成立并生效。依据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，为王浩臣办理预售登记备案是开发商的法定义务，中信公司、新佳公司应当在法定期限30天内为王浩臣办理所购房屋的预售登记备案。《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，在双方未约定具体办证期限的情况下，中信公司、新佳公司应当在法定期限60日内，共同履行将办理房屋权属登记的资料报送三亚市房地产行政主管部门并协助王浩臣办理所购房屋的不动产权证的法定义务。另，新佳公司、中信公司收取王浩臣的房款未将发票交付给王浩臣，因开具发票并交付是开发商的法定义务，新佳公司、中信公司应当立即将发票交付给王浩臣。中信公司辩称：1.本案属商品房预售合同纠纷，商品房预售受到法律、法规严格管控，自2013年底至今，半岛云邸项目的商品房预售许可证载明的开发商是新佳公司，在房地产管理部门备案的商品房买卖合同载明的出卖人是新佳公司，中信公司不是出卖人，与王浩臣没有商品房买卖合同关系，不是适格的被告。中信公司与新佳公司就半岛云邸项目开发签订有合作协议，双方的权利义务由合作协议约定，王浩臣不是该合作协议的一方，王浩臣要求中信公司就其与新佳公司之间的商品房买卖合同关系承担连带责任没有依据。中信公司收取房款是基于与新佳公司的合作协议的约定，并且经过了房地产管理部门的同意，商品房预售许可证上载明的预售款监管账户是中信公司的账户，房地产管理部门备案的商品房销售合同中载明的预售资金监管账户也是中信公司的账户。中信公司收取房款的资格与中信公司是不是出卖人没有任何关系。2.关于办理预售备案登记，王浩臣与新佳公司的《商品房买卖合同》已于2018年办理了预售登记备案，王浩臣的第一、第二项诉讼请求不符合事实，违背诚信原则，属于滥用诉权。3.关于办理不动产权证，包括王浩臣在内的部分业主反对与原规划不一致的项目建设现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。4.关于发票，半岛云邸项目的发展商和出卖人是新佳公司，根据有关规定，房款发票由新佳公司开具，待新佳公司将开具发票并交给中信公司之后，王浩臣可与客服人员联系，到财务部门办理发票领取手续。因涉案房屋部分房款不是王浩臣本人直接支付，根据《中华人民共和国反洗钱法》的有关规定，在领取发票前王浩臣需要完善代付款手续。此外因新佳公司现处于破产重整程序之中，根据《中华人民共和国企业破产法》有关规定，中信公司与新佳公司的合作协议已经视同解除，中信公司是否还能够按合作协议的约定办理半岛云邸的事项，需要等待新佳公司管理人的通知。新佳公司辩称，新佳公司未在《商品房买卖合同》上盖章，未签订《商品房买卖合同》，并非买卖合同的主体，所以新佳公司并非本案适格主体。另根据王浩臣提供的支付凭证等，其所有购房款全部支付给中信公司，与新佳公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、王浩臣提交如下证据：1.《中信半岛云邸认购书》，用以证明王浩臣签订正式合同之前就与中信公司签订认购合同；2.《房款收据》，用以证明王浩臣已支付完全部购房款；3.开通有限电视代收费、开通燃气代收费、物业费《收据》，用以证明王浩臣实际入住涉案房屋的时间；4.《三亚市新建商品房合同查询单》，用以证明双方已通过政府的售房网络监管平台签订《商品房买卖合同》。中信公司质证意见为：对王浩臣提交的上述证据的“三性”及证明目的认可，能够证明王浩臣与新佳公司之间的商品房买卖合同关系，中信公司不是出卖人，不是本案适格被告。新佳公司质证意见为：对上述证据的“三性”予以认可，对其证明目的不予认可。《商品房买卖合同》新佳公司未盖章、未签字，购房款是中信公司收取，新佳公司是为了配合中信公司办理手续才网签的合同。二、中信公司提交证据如下：1.《商品房预售许可证》；2.《商品房买卖合同》封面，共同用以证明新佳公司是半岛云邸项目的发展商和出卖人，中信公司不是本案适格被告，以及王浩臣于新佳公司之间的买卖合同关系成立并合法有效且已完成预售备案登记；3.《信访事项答复意见》，用以证明因为包括王浩臣在内的部分业主反对与原规划不一致的建筑现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。王浩臣的质证意见为：对上述证据的真实性认可。《信访事项答复意见》的内容可以证明涉案小区的大证没有取得，但是不能证明原因在于业主，因为业主有权对开发商违反规划局的规划内容及所做的违建不予认可，有权不同意对违反原规划的规划变更。新佳公司的质证意见为：1.对《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》封面的“三性”予以认可，但对其证明目的不认可；2.对《信访事项答复意见》的“三性”及证明目的予以认可。本院认证意见如下：各方当事人对对方当事人提交证据的真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司颁发《商品房预售许可证》，证号：三房预许字［2012］028号，项目名称为“半岛云邸”，地点位于三亚市××区）鹿回头。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局向新佳公司颁发《商品房预售许可证》，证号为三房预许字［2013］31号，该“半岛云邸”项目发展商由中信公司变更为新佳公司，该《商品房预售许可证》同时载明：该项目属于新佳公司与中信公司合作开发。2016年12月21日，王浩臣与中信公司签订《中信半岛云邸认购书》，约定王浩臣购买位于三亚市鹿回头的半岛云邸项目公寓第2幢1单元11层01号房，房屋总价款为920万，付款方式为分期付款。截止2017年3月，王浩臣陆续向中信公司支付购房款共计920万元（含定金），中信公司均出具了《收据》。2016年12月25日，中信公司向王浩臣交付了房屋，王浩臣向中信公司支付了有线电视初装费、燃气开通费，中信公司出具了《收据》。次日，王浩臣向绿城物业服务集团有限公司三亚分公司支付了物业费等费用，物业公司出具了《收款收据》。中信公司提供一份《商品房买卖合同》的封面，记载该合同已经备案，出卖人为新佳公司、买受人为王浩臣，没有合同其他主体内容。本院认为，王浩臣向中信公司交付了房款，中信公司向王浩臣交付了房屋，双方之间形成了概括的房屋买卖权利义务关系。该房屋买卖合同关系不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。中信公司系该概括房屋买卖关系的相对人，应当承担相应的合同义务，是本案适格主体。中信公司抗辩其不是本案适格主体与事实不符，不予支持。新佳公司尚未与王浩臣签订书面的《房屋买卖合同》，也未收取王浩臣的购房款，其抗辩其不是本案适格主体合法有据，本院予以支持。关于办理预售登记备案的问题。预售登记备案是行政机关对房地产进行规范管理的行为，属于房地产行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理。关于协助办理不动产权证的问题。王浩臣与中信公司之间的概括房屋买卖关系合法有效，购房者的合法权益仍受到法律保护，协助办理房屋权属证书是房屋出卖人的附随义务，中信公司应当在合理期限内协助购房者王浩臣办理不动产权证。王浩臣的该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于发票交付的问题。开具税务发票是税法上对当事人的行为规范要求，属于税务机关行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理。综上所述，王浩臣的部分诉求具有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、三亚中信投资有限公司应于本判决生效之日起九十日内协助王浩臣办理三亚市吉阳区鹿回头的半岛云邸项目公寓第2幢1单元11层01号房屋的不动产权属证书；二、驳回王浩臣其他诉讼请求。案件受理费76,200元，由被告三亚中信投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 王晓艳审 判 员 李柔翰审 判 员 李 祎 二〇一九年九月二日法官助理 王声蓉书 记 员 郁四珍附法律条文：中华人民共和国合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。