广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初4636号原告：廖伟池，男，1944年5月10日出生，住广东省佛山市南海区，A）。委托诉讼代理人：袁启恩，广东伯方律师事务所律师。被告：罗德淇，男，1950年3月8日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告：苏燕容，女，1954年12月21日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告：罗慧玲，女，1988年3月19日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：罗德淇，男，1950年3月8日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，分别系苏燕容的丈夫、罗慧玲的父亲。原告廖伟池与被告罗德淇、苏燕容、罗慧玲财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员莫文华担任审判长，与人民陪审员彭映辉、吴新月组成合议庭，并根据原告的申请，本院对原告所有的位于佛山市南海区大沥镇黄岐黄海路河畔花园26座2楼C房房屋在火灾后结构受损情况委托佛山市安固之房屋检测鉴定有限公司进行鉴定，对上述房屋的受损情况委托广州市胜特建筑科技开发有限公司作出加固修复方案，对上述房屋恢复原状所需要的维修费用委托广东同益达工程顾问有限公司进行鉴定，上述鉴定期间审限已作相应扣除。原告的委托诉讼代理人袁启恩，罗德淇暨苏燕容、罗慧玲的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请将本案案由变更为租赁合同纠纷，并变更了相关诉讼请求。本案现已审理终结。廖伟池向本院提出诉讼请求：（1）原、被告双方的租赁合同关系解除；（2）三被告支付自2016年11月1日起至租赁合同关系解除之日产生的租金（暂计算至2019年7月31日为46200元）；（3）三被告支付房屋修复费用57563.29元、家具家电损失10000元，地面修复费用6000元；（4）诉讼费、涉及的评估鉴定费由三被告承担。诉讼中，原告确认三被告已支付了2016年11月份的租金，故变更第二项诉讼请求为：三被告支付自2016年12月1日起至租赁合同关系解除之日产生的租金。事实和理由：原告是佛山市南海区大沥镇黄岐黄海路河畔花园26座2楼C房房屋产权人。2015年中，经原告妻子李泰青向中介将房屋出租，2015年5月经中介撮合原告妻子与罗德淇签订租赁合同书，约定将原告名下该房产出租给罗德淇一家居住。居住人员包括罗德淇，罗德淇的妻子苏燕容，女儿罗慧玲。双方书面合同约定租赁期间为2015年6月1日至2016年5月31日。该书面合同履行完毕后，原告与三被告均未提出终止合同，三被告继续向原告交租继续履行该租赁合同，则该租赁合同由固定期限的租赁合同变更为无固定期限的租赁合同。2016年11月8日该房屋发生火灾，造成该房屋内装修及物品全部烧毁，同时造成相邻物业冷气机及其他一些物品烧毁。后经佛山市公安消防支队南海区大队出具事故认定书，认定该火灾是由于苏燕容在房屋内遗留火种所致。事后，三被告拒绝向原告赔偿损失，亦拒绝与原告协商处理解决方案，同时亦没有向原告提出解除或终止租赁合同，该房屋内仍然堆放着三被告的物品，造成原告无法对房屋进行维修及收回房屋，经协商无效遂依法向人民法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。三被告辩称,（1）关于租赁合同，在2016年6月1日已经期满，三被告已经告知李泰春（原告的妻子）不再租赁，被告罗德淇和女儿罗慧玲已搬出，被告妻子苏燕容还在居住，因此钥匙还未归还给原告，火灾后，苏燕容正在医院抢救，但原告一直催三被告维修房屋或支付款项给原告，罗德淇答应在苏燕容病情稳定后再维修房屋，但原告一直要求被告支付款项给原告，现在除了维修费外，还产生了诉讼费和鉴定费，故被告不同意调解，诉讼费、评估鉴定费应原被告共同平分；（2）关于房屋修复费用，因为三被告租赁涉案房屋时，涉案房屋不是全新的，存在折旧，三被告只同意支付4万元；（3）关于家具家电损失，原告交付给三被告的部分家具家电并不能正常使用，需要三被告另外购置或出资维修；（5）关于地面修复费用，鉴定结论是地面无需修复的，但是原告要求修复；（6）关于租金，三被告已经支付2016年11月及之前的租金，因此不存在租金。诉讼中，廖伟池举证如下：1.原告的香港永久性居民身份证、港澳居民往来内地通行证，3被告的广东公安人口信息查询资料、罗德淇广州市老年人优待卡（各1份，复印件）；2.粤房字第0229990号房屋所有权证、结婚证、李泰青的香港永久性居民身份证和港澳居民往来内地通行证（1份，复印件）；3.租赁合同书、电量明细（各1份，复印件）；4.南公消火认字[2016]第A0103号《火灾事故认定书》（1份，复印件）、火灾前房屋状态照片（4页，打印件）、火灾后房屋状态（9页，打印件）；5.邻居房屋损坏照片及追讨书（各2份，复印件）。三被告举证如下：1.租房协议（1份，复印件）、租赁收据(4份,复印件)、收据（5份，复印件）；2.佛山市南海人民医院疾病证明书（1份，复印件）、苏燕容伤情（2份，照片）。本院委托佛山市安固之房屋检测鉴定有限公司、广州市胜特建筑科技开发有限公司和广东同益达工程顾问有限公司对涉案房屋进行鉴定，上述鉴定机构分别作出的：《河畔花园26座2楼C房火灾后房屋受损鉴定报告》；《廖伟池房屋加固工程》；《佛山市南海区大沥镇黄岐黄海路河畔花园26座2楼C房恢复原状所需要的维修费用》。诉讼中，双方分别围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的部分证据本院经审查认定如下：1.罗德淇、苏燕容、罗慧玲递交的证据1，三被告未能提供其他证据予以佐证证明其主张的内容，故本院对其关联性和证明内容均不予确认。综合以上本院经审查确认的证据及当事人陈述，本院确认的事实如下：原告是佛山市南海区大沥镇黄岐黄海路河畔花园26座2楼C房房屋的产权人，原告与李泰青于1991年10月9日到婚姻登记机关办理了结婚登记，原告委托李泰青将上述涉案房屋出租。2015年5月25日，李泰青通过委托中介与罗德淇签订《租赁合同书》（记载出租方为李泰春），约定：涉案房屋租赁给罗德淇，租金每月1400元，租期为一年即2015年6月1日至2016年5月31日，罗德淇应该珍惜、维护好房内的设施，如有损害则负责维修赔偿，涉案房屋附带家具、家电一批等。2016年11月8日12时10分，上述涉案房屋发生火灾，佛山市公安消防支队南海区大队接报后即派员赶赴现场将火扑灭，火灾烧毁屋内物品一批，烧损房内装修，并造成在屋内居住的苏燕容受伤。2016年12月7日，佛山市公安消防支队南海区大队作出《火灾事故认定书》，认定：起火部位在该住宅西北侧主人房内中部床铺，起火原因系苏燕容在起火部位遗留火种所致。2018年2月28日，佛山市安固之房屋检测鉴定有限公司受本院委托作出了《河畔花园26座2楼C房火灾后房屋受损鉴定报告》，对火灾后涉案房屋室内结构构件损伤程度鉴定意见如下：1.西北侧主卧室天花板损伤程度为III级-中度烧灼尚未破坏，已产生严重影响构件承载能力和耐久性的缺陷和损伤，应采取加固补强措施；2.西北侧主卧室柱、梁、墙及其余房间柱、梁、板、墙损伤程度为IIa级-轻微或未直接遭受烧灼作用，没有降低构件的承载能力的缺陷和损伤但影响外观质量，可采取提高耐久性的措施和外观修复措施；3.围护构件中门、窗等均由于火灾影响造成损毁及变形，应重新更换；4.由于此次鉴定过程中双方均无法提供涉案房屋的建筑结构设计图纸，对火灾后原有的混凝土构件的强度、配筋及截面尺寸复核情况无法进行对比检测，因此补强修复中应严格按照国家现行加固补强规范的有关规定对西北侧主卧室受损的混凝土天花板构件进行加固。原告为此垫付鉴定费7000元。2018年7月，广州市胜特建筑科技开发有限公司受本院委托作出了《廖伟池房屋加固工程》，对涉案房屋的加固修复作出结构加固设计。原告为此垫付设计服务费12000元。2019年6月24日，广东同益达工程顾问有限公司受本院委托作出了《佛山市南海区大沥镇黄岐黄海路河畔花园26座2楼C房恢复原状所需要的维修费用》，对涉案房屋恢复原状所需要的维修费用鉴定金额为57563.29元。原告为此垫付鉴定费6000元。另查明一，原告与三被告共同确认涉案房屋内的家具家电损失为10000元，三被告愿意一次性赔偿。另查明二，三被告自愿承担涉案房屋的地面修复费用6000元。另查明三，火灾发生后，涉案房屋双方当事人均未进行修复处理。本院认为，诉讼中，原告变更选择以违约之诉进行主张，符合法律规定，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故此，虽发生火灾前上述《租赁合同书》所约定的租赁期间已届满，但因罗德淇并未交还房屋，亦让其妻子苏燕容继续居住，原告并未提出异议，故该租赁合同继续有效。本案中，原告将涉案房屋租给罗德淇使用，其妻子苏燕容在租用期间在该住宅西北侧主人房内中部床铺遗留火种，以致引发火灾，造成涉案房屋及房屋内物品受损，而本案所涉房屋租赁合同的相对方实为廖伟池和罗德淇，依据合同的相对性原则，苏燕容对租赁物造成损失的，罗德淇作为承租方依约应向原告承担相应的损失赔偿责任。故此，罗德淇应向原告赔偿涉案房屋恢复原状所需要的维修费用鉴定金额为57563.29元、地面修复费用6000元和家具家电损失10000元。涉案房屋在此事故中受损，上述租赁合同已无法继续履行，原告的合同目的不能实现。因此，原告要求解除其与罗德淇于2015年5月25日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。对于原告请求的租金损失问题，由于火灾发生后，涉案房屋已丧失了实际使用的功能，包括大门在内的门、窗等均由于火灾影响造成损毁及变形，原告实际可对房屋及时修复,修复后原告需重新招租，本院酌定修复和重新招租共6个月损失期间，即2016年11月8日至2017年5月7日为合理的租金损失计算期限，但因原告已确认2016年11月份的租金已经收到而未提出请求，故合理的租金损失计算期限为2016年12月1日至2017年5月7日。之后，因原告的原因至今未对房屋进行修复，对超过合理修复期的租金损失属于扩大的损失，责任在原告，无权主张之后的损失。因此，火灾前涉案房屋租金每月为1400元，原告涉案房屋租金损失为7316.13元（1400元/月×5个月+1400元/月÷31天×7天），罗德淇应向原告赔偿。原告请求的租金损失超过上述部分，因缺乏事实依据本院不予支持。此外，原告请求苏燕容、罗慧玲承担本案责任，而苏燕容、罗慧玲并非所涉房屋租赁合同的相对方，故因依据不足本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百六十九条的规定，判决：一、解除廖伟池与罗德淇于2015年5月25日签订的《房屋租赁合同》；二、罗德淇应于本判决发生法律效力之日起十日内向廖伟池赔付房屋修复费用损失57563.29元、地面修复费用6000元和家具家电损失10000元；三、罗德淇应于本判决发生法律效力之日起十日内向廖伟池赔偿租金损失7316.13元；四、驳回廖伟池的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2695.26元（廖伟池已预交），由廖伟池负担875.08元，罗德淇负担1820.18元并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院将依法强制执行。对廖伟池预交的案件受理费1820.18元在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。本案评估、鉴定费共25000元（廖伟池已预交），由罗德淇负担并应于履行上述判决时一并迳付还予廖伟池。如不服本判决，廖伟池可在判决书送达之日起三十日内，罗德淇、苏燕容、罗慧玲可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  莫文华人民陪审员  彭映辉人民陪审员  吴新月二〇一九年九月二十五日书 记 员  陈永琪肖诗韵