黑龙江省肇源县人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑0622执异156号异议人（被执行人）：朱晓磊，男，1984年2月23日出生，汉族，个体，住肇源县。申请执行人：王苏沅，男，1985年11月18日出生，汉族，工人，住肇源县。评估人：黑龙江嘉泰资产评估有限公司（以下简称嘉泰公司），住所地：黑龙江省大庆市萨尔图区。在本院执行申请执行人王苏沅与被执行人朱晓磊民间借贷纠纷一案中，将被执行人朱晓磊坐落于肇源县佳和尚品小区2号楼从东向西数第×号商服楼进行价格评估。异议人对嘉泰公司作出的评估结果不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并召开听证会，现已审查终结。异议人朱晓磊称，请求对黑龙江嘉泰资产评估有限公司做出的黑嘉泰（2019）评司鉴字24号司法鉴定意见书不予采纳，并认定无效；请求另行委托整定机构对涉案房产重新价格评估。事实与理由：评估机构的评估程序严重违法。1、根据黑嘉泰（2019）评司鉴字24号司法鉴定意见书中三资料摘要“2019年6月28日案件承办人、双方当事人、鉴定人员到场情况下对肇源县佳和两品……进行鉴定”，事实上鉴定意见书中的鉴定人员宿宝琴、王忠刚均未实际到现场进行实地勘察。根据法律规定必须有一名鉴定人员到场。违反《司法鉴定程序通则》第24条规定和住建部《房地产估价规范GBT50291-2015》3估价程序3.0.2款第4项规定。2、（2019）评司鉴字24号司法鉴定意见书中评定估算的方法错误，根据房产评估规定没有市场法,而本鉴定意见书第五项分析说明（二），鉴定方法采用市场法错误，于法无据。根据住建部《房地产估价规洹GB50291-2015》4.1.1房产评估方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析，该规定没有市场法，只有比较法。鉴定方法错误必然导致鉴定结论错误。同时,嘉泰公司鉴定的程序是根据中国资产评估协会的中评协[2017]31号《资产评估执业准则——资产评估程序》第18条确定的市场法、收益法、成本法三种基本方法而从中选取市场法。根据《司法鉴定程序通则》第23条规定，司法鉴定人进行鉴定，应当依下列顺序遵守和采用该专业领域的技术标准、技术规范和技术方法：（一）国家标准；(二)行业标准和技术规范；(三)该专业领域多数专家认可的技术方法。根据该规定可以确定的房地产评估的国家标准为《房地产估价规范GBT50291-2015》，而不是中国资产评估协会的内部行业自律性规定。3、评估机构鉴定时间逾期违反法律规定。根据《司法鉴定程序通则》第28条、《人民法院委托评估工作规范》第20条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第19条、《黑龙江省高级人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理制度》第9条均规定司法鉴定机构应在接受委托之起30日内完成鉴定。本案嘉泰公司是在2019年6月14日接受委托，出具鉴定意见书日期为2019年7月19日，违反法律规定时间。二、适用法律错误：黑嘉泰(2019)评司鉴字24号司法鉴定意见书五、分析说明(一)鉴定依据法律规定错误。1、嘉泰公司鉴定依据主要是根据中国资产评估协会的《资产评估执业道德和执业准则》的行业内部自律性管理规定完成的鉴定。其中15项有9项是中国资产评估协会的行业自律性规定，不能作为司法鉴定房产评估的鉴定依据。中国资产评估协会（ChinaAppraisalsociety）简称“中评协”,是在财政部党组领导下开展行业管理和服务的法定组织承担着《资产评估法》赋予的职能、财政部党组委托和财政部领导交办的职能，以及协会章程规定的职能,而不是承担公检法委托鉴定职能。2、根据法律规定，房产评估鉴定所依据的法律有1《物权法》、2《城市房地产管理法》、3《土地管理法》、4房地产估价规范GBT50291-2015（国家标准）、5房地产估价基本术语标准GBT50899-2013（国家标准）、6《司法鉴定程序通则》。所以，房地产估价规范GBT50291-2015和房地产估价基本术语标准GBT50899-2013，才是涉案房产评估的主要鉴定依据。三、该嘉泰公司的司法鉴定意见书不完整、不规范、不合法。1、该评估报告估值依据的资料基础不充分，评估结果让人难以信服。鉴定人员是没有进行实地査勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息情况下得出该评估结果。2、本次司法鉴定意见书书中，除被评估对象的租赁合同该份资料外，没有关于周边市场价格信息的任何数据，评估机构作出的对被评估对象现有价值所依据的基础数据严重缺失，看不到任何调查结果和基础资料，更无从体现机构对周边地产价值判断的数据依据。可以这么说，该评估机构所谓的“市场法”就是建立在空中楼阁的“基础”上的，才导致评估价值重低于实际价值，脱离现实。3、根据住房和城乡建设部《房地产估价规范GB/T50291-2015）规定7估价报告，估价报告名称应为房地产估价报告、鉴定人员应为注册房地产估价师，7.0.10估价结果报告、估价技术报告和附件的各个组成部分，应在估价报告的目录中按前后次序列出其名称及对应的页码。7.0.11当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，估价报告的目录中可不列出估价技术报告及其各个组成部分，但在估价技术报告中应有单独的目录，且该目录中应按前后次序列出估价技术报告各个组成部分的名称及对应的页码。而嘉泰公司鉴定人员为注册资产评估师，而不是注册房地产估价师，不属于司法鉴定规定的房地产价格评估的专业人员，所以其文书不规范、不完整，其根本不知道房地产评估存在估价结果报告和估价技术报告。嘉泰公司是司法鉴定意见书，不是房地产估价报告，不符合文书规范，其鉴定意见书中也没有房产评估必须有的估价技术报告，也没有估价技术报告单独目录。所以嘉泰公司好比是用了“内科大夫”诊断了“肛肠科”的疾病。嘉泰公司业务范围是资产评估鉴定，不是房地产估价业务，二者是有区分的。所以存在注册资产评估师和注册房地产估价师两种执业人员，同样存在资产评估机构和房地产估价机构。4、该鉴定意见书缺少房产估价技术报告，没有估价的测算过程、没有可比实例、市场调查、比较因素条件指数、可比实例修正系数表等相关的技术报告，所以，单纯从鉴定意见书本身就缺乏可信度。5、根据嘉泰公司鉴定意见书本身来看，经异议人到相关的笔迹签定部门咨询，认为鉴定书中的宿宝琴、王忠刚的手写签名的书写流水、规范程度、笔力程度有较强的相似处，系同一人书写的可能性比较大。异议申请人认为嘉泰公司鉴定人员中的签名有不是本人签名的极大可能性，鉴定人员严重失职，所以该鉴定意见书不真实、不合法，存在伪造的可能性。请法院依法核实，并追究相关鉴定人员的法律责任。四、被评估对象被严重贬损，严重损害了异议人的合法利益。该鉴定意见书采用市场法，是根据中国资产评估协会内部自律性文件进行的，使被评估对象价值严重贬损。理由1、涉案房产为商服，相邻门面的认购时的价格为11000元左右，车库为7500元，而本案商服的评估结果仅为人民币5240元/平米，该估值甚至连该被评估对象所在周边厂房价值的二分之一都不到。2、该房产的实际情况是可以办理房产证的，只是异议人没有办理而已，所以能办理房产证和不能办理房产证在股价上是有较大差别的。3、涉案房产是2014年购买的，2014年至2019年涉案房产周边的房产没有较大幅度的变化。综上所述，黑龙江嘉泰资产评估有限公司做出的黑嘉泰（2019）评司鉴字24号司法鉴定意见书，报告不规范、不完整、评估程序严重违法，评估报告作出的依据法律不正确，鉴定人员不具有专业的注册房地产估价师资格，鉴定人员凭空捏造数据、严重失职，已经严重违反客观性、公正原则，损害了异议人的合法利益。因此，特提出异议，请求依法认定该评估报告无效，并依法重新选定评估机构进行评估。本院查明，本案执行依据为，大庆市中级人民法院2017年12月7日作出（2017）黑06民终2564号民事判决书，判决：一、撤销黑龙江省肇源县人民法院（2017）黑0622民初1446号民事判决；二、被上诉人朱晓磊（原审被告）于本判决生效后十日内给付上诉人王苏沅（原审原告）借款本金25万元及利息（其中，本金15万元借款，按年利率24%标准计算，给付自2015年8月2日至实际给付之日的利息本金10万元借款，按年利率24%标准计算，给付自2015年9月20日至实际给付之日止的利息）。三、驳回上诉人王苏沅（原审原告）的其他诉讼请求。案件进入执行后，本院依法委托嘉泰公司对被执行人朱晓磊所有的坐落于肇源县佳和尚品小区2号楼从东向西数第×号商服楼进行市场价值评估鉴定。嘉泰公司于2019年7月19日出具《司法鉴定情况报告书》，报告评估鉴定结论为上述委托评估房产市场现值为1310222元。该报告中“四、鉴定过程”中（二）进行现场调查“1.调查时间（鉴定基准日）：2019年6月28日。2.鉴定地点：肇源县佳和尚品小区2号楼从东向西数第×号商服楼。3.清查核实资产：受理委托后，在对委托人提供的鉴定资料审核基础上，进行现场实物核实以及将申报内容与相关委托人提供的资料载明的信息核对，了解资产的存在及法律权属。对实物资产的数量、质量、分布、进行和利用情况等进行现场勘查，并与委托人及相关当事人沟通，对资产状况有了客观、全面、充分的了解。”另查明，进行现场调查时，评估师均未到评估对象现场。现朱晓磊提出执行异议，称评估机构的评估程序严重违法，适用法律错误，评估意见书不完整、不规范、不合法，请求认定黑嘉泰（2019）评司鉴字24号司法鉴定意见书无效，不予采纳。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，“当事人或者其他利害关系人由证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。鉴于评估报告是法院执行案件中执行标的物的重要参考依据，评估鉴定机构作为法院的受托方应严格按照法定程序形式评估权。本案中，嘉泰公司是具有评估资质的合法评估机构，在接受本院委托对被执行人所有的案涉房屋进行价格评估过程中，评估师未到估价对象现场，违反相关行政法规规定，评估程序严重违法，故异议人朱晓磊的异议成立，重新委托评估。关于朱晓磊的其他异议请求，因在执行异议案件中，人民法院只须对评估报告进行形式审查，故对异议人提出的其他请求，本院不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：异议人朱晓磊的异议成立，重新委托评估。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向大庆市中级人民法院申请复议。审 判 长  陈姗姗人民陪审员  徐国丽人民陪审员  黄永波二〇一九年九月二十七日书 记 员  李荣娜