北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初11656号原告（反诉被告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院24号楼22层2602。法定代表人：彭亮，经理。委托诉讼代理人：陈枫，北京市东卫律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓以豪，男，1998年8月22日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：房国明，北京市尚格律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓某1，男，2006年10月26日出生，汉族，住北京市西城区。法定代理人：邓某2[被告（反诉原告）邓某1之父]，男，1967年10月26日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：房国明，北京市尚格律师事务所律师。原告（反诉被告）北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮科技公司）与被告（反诉原告）邓以豪（以下简称姓名）、被告邓某1（反诉原告）（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。幼狮科技公司之委托诉讼代理人陈枫、邓以豪、邓某1之委托代理人房国明，邓某1之法定代理人邓某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。幼狮科技公司向本院提出以下诉讼请求：1、要求邓以豪、邓某1向幼狮科技公司退回押金157328元；2、要求邓以豪、邓某1向幼狮科技公司支付违约金157328元；3、要求邓以豪、邓某1向幼狮科技公司支付房屋装修费62352元；4、要求邓以豪、邓某1向幼狮科技公司赔偿房屋空置损失235992元。事实与理由：2017年8月17日原告与被告签署《房屋资产管理服务合同》（经纪成交版）约定被告将其位于北京市朝阳区朝阳门外大街26号19层A2205房屋（以下简称涉案房屋）委托给原告管理使用，约定合同期限为六年，自2017年12月26日至2023年12月25日止，原告按照合同约定支付了房屋押金人民币157328元，租金支付至2018年9月25日。合同约定涉案房屋的用途为办公，根据合同第七条第四款，出租房屋为办公商业用途的，原告有义务配合并协助实际使用人办理证照等事宜；根据工商部门的要求，被告应于签署合同30日内持房产证及身份证原告到工商局备案，如被告不办理备案，原告有权不支付租金收益，直至被告办理备案登记并能够办理工商注册之日止。因被告将涉案房屋的注册地址让第三人使用，导致原告的实际使用人无法办理工商登记，原告和第三方签订的合同无法履行，合目的不能实现，根据双方签订合同之约定，被告的行为构成违约，应向原告承担违约责任，返还押金，但被告拒绝履行合同义务，故诉至贵院依法保护原告的合法权益，望判如所请。邓以豪、邓某1辩称：不同意幼狮科技公司的全部诉讼请求，其诉讼请求没有事实和法律依据。针对第一项诉讼请求，合同中没有约定任何的押金款项，保证金与房屋押金在法律上有本质区别。第二项诉讼请求，幼狮科技公司没有任何事实证明我方在履行合同中有违约行为。针对第三和第四项诉讼请求，幼狮科技公司私自解除涉案合同，其损失应由其自己承担。而且幼狮科技公司主张的装修损失没有任何事实依据。邓以豪、邓某1向本院提出以下反诉请求：1、要求幼狮科技公司向邓以豪、邓某1支付一个月免租期的房屋押金78664元及逾期支付利息（以78664元为基数，按照年利率6%的标准，自2018年9月25日起计算至实际给付之日止）；2、要求幼狮科技公司向邓以豪、邓某1支付违约金157328元及逾期支付利息（以157328元为基数，按照年利率6%的标准，自2018年9月25日起支付至实际给付之日止）。事实和理由：2017年8月17日，双方签署《房屋资产管理服务合同》，约定我方将位于涉案房屋出租给幼狮科技公司使用，约定合同期限为六年，自2017年12月26日至2023年12月25日。我方给予对方3个月招商装修期，免除租金收益。房屋租金按期缴纳，每期开始前3天支付。我方依约交付房屋钥匙，2018年9月25日，幼狮科技公司函告我方合同解除，并不再缴纳房屋租金。幼狮科技公司解除合同无任何法律与事实依据，其行为已构成违约，3个月免租期应按照期实际使用时间与合同的约定期限扣除。幼狮科技公司恶意解除合同后，反而以我方违约为由向法院起诉，我方提起反诉维护我方的合法权益。幼狮科技公司辩称：不同意反诉邓以豪、邓某1的第一项反诉请求，本合同第二条第二款约定，招商装修期不是免租期，在装修期内我方不需要向邓以豪、邓某1支付任何租金，这期间是为了我方寻找实际使用人，协商洽谈装饰装修及办入住等事宜，合同约定是不支付任何租金的。我方不同意支付，也不同意支付利息。第二项诉讼请求邓以豪、邓某1主张的违约金是因为我方提前解除合同，但我方解除合同系因邓以豪、邓某1违约，故我方解除合同有合法正当的理由，不属于我方违约解除合同，故不适用合同第九条第四款的约定，也不适用第十条的约定，我方也不同意支付利息。本院经审理认定事实如下：邓以豪、邓某1（甲方，业主方）与幼狮科技公司（乙方，管理房）签订《房屋资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方对涉案房屋资产提供管理服务。房屋用途为办公。委托管理期限自2017年12月26日至2023年12月26日止，共计6年。甲方应于2017年9月26日前将房屋交付给乙方。甲方承诺给予乙方3个月的招商装修期，即自2017年9月26日止2017年12月25日止。招商装修期内，甲方不向乙方收取任何租金收益，以便于乙方寻找潜在实际使用人、协商洽谈、装饰装修、办理入住等事宜。2017年12月26日至2018年12月25日，租金为78664元/月；2018年12月26日至2019年12月25日，租金为78664元/月……租金支付方式2017年12月26日至2023年12月25日的支付方式，每三个月支付一次。首期租金支付时间为2017年9月26日前，第二期租金的支付时间为2018年3月23日，以此类推。保证金157328元，管理期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用，剩余部分应如数返还给乙方。管理期内，乙方可以对管理房屋进行装饰装修和添附房屋附属设备设施，但乙方不得拆除、破坏房屋建筑的主体结构。管理期内，该房屋及其附属物品、设备设施应处于适用和安全的状态。合同第七条约定，出租房屋为办公、商业用途的，甲方有义务配合并协助实际使用人办理营业执照等事宜。甲方全权委托乙方对此房屋进行推广招商、商业运营、房屋装修改造，对实际使用人进行管理，甲方应积极配合乙方对上述事项相关手续的办理。合同第九条第三款约定，甲方不配合房屋实际使用人开具增值税发票或增值税普通发票，以及违反本合同第七条及其他约定义务的；房屋因租户或营业执照未迁出等原因导致乙方或实际使用人无法办理工商注册或迁入，或该房屋宽带网络不能正常使用的，乙方有权单方解除合同。合同第九条第四款约定，乙方不按照约定支付租金收益达10日的，要求提前解除本合同的，甲方有权解除合同。合同第十条约定，甲方有第九条第三款约定情形之一的，应按2个月的租金为标准向乙方支付违约金，且乙方有权解除本合同；因甲方违约导致合同解除的，甲方应补偿乙方对该房屋进行装饰装修以及添附设备所支付的费用，同时甲方应退还乙方已支付的未管理房屋期间的租金及全部保证金，造成乙方向实际使用人承担赔偿责任的，亦由甲方全部承担。幼狮科技公司于2017年8月17日支付保证金157328元、于2017年9月26日支付租金235992元、于2017年12月28日支付租金117996元、于2018年3月23日支付租金117996元、于2018年6月26日支付租金235992元。双方均认可，租金已支付至2018年9月25日，之后的租金未支付。幼狮科技公司主张邓以豪、邓某1存在的违约行为系邓以豪、邓某1没有配合其将涉案房屋上已存在的5个注册公司地址迁出。为此，幼狮科技公司提交其员工蔺玉霞与邓某2之间的通话录音，欲证明邓以豪、邓某1将涉案房屋可进行工商登记注册的名额出售，只留给其一个名额用于工商登记注册。录音部分内容如下：蔺xx：我上次给您打电话的时候说过，您这个房间里的地址您得给我腾空……邓某2：腾空没问题，那个证明我给那个管家说一直没有给我；蔺xx霞：您还有5家呢，不是说光我这个呀；邓某2：我那5家与你没有关系；蔺xx：怎么没有关系，房子给我们用，您现在占着地址导致我们……邓某2：房子租给你，这个地址与你们没有关系，我没说地址给你们；蔺xx：我租了您的写字楼，您不给我注册，那我要写字楼干什么啊；邓某2：我给你两个地址。合同里写的配合你们注册，不是必须给你们注册8个公司。蔺xx：您现在不能注册啊，而且您看我从一月份就开始跟您联系，您各种不跟我聊是不是，我打过你很多次电话；邓某2：我跟你说我跟那个管家微信上发的说的清清楚楚，出证明要注销哪家公司；……邓某2：我跟你说，这个房子给你留两个地址，你要我注销哪一个我给你注销，你那两个公司你让我给你注销你不给我开证明我不会给你注销的，因为我给你注销了我要给你承担责任，将来那公司……；蔺xx：您是业主，您要有这个义务，有责任让我这个房子让我注册；邓某2：我有义务配合你注册，但不能注册一千个；蔺xx：您把地址都给卖了……邓某2：只给你注册两个，不给你注册两个以上的。蔺xx：那你卖的那5家地址什么时候到期啊；邓某2：我卖给谁，卖几家是我的事，与你没有任何关系；……蔺xx：不是您听我说，我现在又租户人家租这个房子，人家同一个法人要注册三家四家公司的话您这怎么解决；邓某2：我上次都给你说过了……12月份到期，你要想要的话你12月份之前给我说，我12月份的时候给你留，要一个可以，要两个也可以，要三个也可以，我都可以留，但是你必须出钱；蔺xx：我为什么要出钱；邓某2：因为我只能保证两个是免费的；蔺xx：您给我出钱的，我要买的地址是这个房间的地址吗；邓某2：哪的地址你不用管我了；蔺xx：不是，我就要这个房间注册，我不想异地经营啊；邓某2：你要这个房间也可以，我给你说就12月份以后人家合同到期了，然后我可以给你腾出来多余的地址，你要是说提前给我说我12月份给你留但是这个你必须出钱，明白吗；蔺xx：我为什么要出钱，我租这个房子我为什么花钱买地址啊；邓某2：不能给你提供，只能免费给你两个，两个以上的要出钱，就是这么个情况；……蔺xx：现在是这样的啊，您这个房子现在不能注册导致我这房子从四月份一直空到现在；……蔺xx：我找一个实际使用人人家要注册我提供不了，您又不配合，我让您迁走你不配合；邓某2：谁不配合啊，你不写授权让我给你注销我怎么给你注销；蔺xx：你那5个地址为什么不清走啊，您为什么让他异地经营呢，本身您那5家公司不在，不是我问你，你那5家公司他不在这个房间里办公，你为什么要把地址落在这里呢；邓某2：我那5个地址与你有毛关系，与你没有任何关系，国家允许异地经营，不违规；蔺xx：……您那个注册地址卖了以后我们这房子真的是空了一百多天了租不出去，三个月的时间，因为租户的话都需要注册，所以现在也给我们这边造成了很大的损失，所以我们打算把这个房子退给您了；邓某2：那不租就算了，那我去收房了；蔺xx：是可以没问题，押金您得退给我们；邓某2：那不可能；……蔺xx：您把这房子注册地址卖了，我们没法注册才导致我们没法继续承租；邓某2：没法注册，给你两个注册地址，你自己弄出去了怪我吗；蔺xx：是这样的，我们以前的租户的话他就注册地址搬出他也需要时间的，您这个地址的话本身有7个注册地址；邓某2：我有7个，我有100个那是我的，不是说我有一百个我都要给你100个……蔺xx：我觉得您可真逗，您看看你这个房子您能保证我注册吗，您不能保证我注册；邓某2：我只能保证你注册一个……。邓某1、邓以豪认可录音的真实性。邓以豪、邓某1主张幼狮科技公司的违约行为系幼狮科技公司没有法定和约定理由的情况下擅自解除合同。为此其提交幼狮科技公司工作人员田x与邓某2的微信聊天记录，欲证明其从未接到过幼狮科技公司将涉案房屋转租给他人并要求办理工商注册事宜的通知。幼狮科技公司提交其2018年9月25日向邓以豪、邓某1发出告知函一张，证明其通知邓以豪、邓某1解除合同。其上部分内容为：我方己按照合同约定履行了相关义务，但因贵方将房屋内5个工商注册地址卖出使得房屋实际使用人无法进行工商注册，导致我方无法将房屋出租，该房屋己造成三个月左右的空置，给我方造成了极大的损失，贵方的以上行为已构成了违约。现就合同相关解除事宜，我方特向贵方告知如下内容：l、我方已将房屋租金交至2018年9月25日，此后停止向贵方支付房屋租金并解除合同、退还房屋。2、贵方退还我方已支付的房屋保证金共计157328元。3、贵方向我方支付两个月房租作为违约金共计157328元。4、现该房屋已空置，请贵方于2018年9月25日前，配合我方进行退还房屋的交割手续，返还钥匙；上述日期将作为我方退还房屋的日期。邓以豪、邓某1认可收到该告知函，但不认可其上所载内容。幼狮科技公司提交其与北京田杜屹电子商务发展有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》一份、房屋交割清单一份、工商信息查询打印件，欲证明其将承租涉案房屋后转租给了北京田杜屹电子商务发展有限公司，该公司在涉案房屋地址注册了两个公司，双方于2018年6月12日解除合同，现两个公司已将注册地址从涉案房屋迁出。邓以豪、邓某1认可上述证据的真实性。幼狮科技公司提交转账凭证及证人证言，欲证明其公司员工向案外人支付涉案房屋装修款的事实。邓以豪、邓某1对此不予认可，但认可幼狮科技公司对涉案房屋进行了简单的刷墙等。经询，邓以豪、邓某1称已经将涉案房屋另行出租并装修。就合同状态，双方均认可合同已经解除。幼狮科技公司主张其2018年9月25日向邓以豪、邓某1发出了解除通知，邓以豪、邓某1于2018年9月26日将涉案房屋上锁，故认为合同于2018年9月26日解除。邓以豪、邓某1认可于2018年9月25日收到了幼狮科技公司的解除通知，认可合同于该日解除，但不认可幼狮科技公司享有单方解除权。经询，邓以豪、邓某1认可在与幼狮科技公司签订合同前及签订合同后在涉案房屋上共注册了5家公司，邓以豪、邓某1解释称系借给朋友使用，未在涉案房屋实际经营。上述内容，有《房屋资产管理服务合同》、转账凭证、录音、告知函、证人证言、《北京市房屋租赁合同》、房屋交割清单、工商信息查询打印件及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案中《房屋资产管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应该按照约定履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中无论原告是否实际使用涉案房屋，邓以豪、邓某1作为出租人均应保证涉案房屋随时处于适于商业使用状态，包括配合协助其办理营业执照等事宜。邓以豪、邓某1在涉案房屋地址为5个公司办理营业执照的行为导致幼狮科技公司承租权的正常行使处于不确定的状态。且根据幼狮科技公司提交的录音证据证明，幼狮科技公司曾明确向邓以豪、邓某1表示有实际使用人提出在涉案房屋中注册多家公司的需求，要求邓以豪、邓某1注销其在涉案房屋地址上办理营业执照的公司，但邓以豪、邓某1明确表示拒绝配合，构成违约，故幼狮科技公司有权解除合同。邓以豪、邓某1认可于2018年9月25日收到幼狮科技公司发出的告知函，故本院认定涉案《房屋资产管理服务合同》于2018年9月25日解除，邓以豪、邓某1关于幼狮科技无权解除合同构成违约的主张，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。邓以豪、邓某1违约导致合同解除，幼狮科技公司有权要求其退还押金并支付违约金，故对幼狮科技公司要求邓以豪、邓某1退还押金、支付违约金的诉讼请求本院予以支持；对邓以豪、邓某1要求幼狮科技公司支付免租期租金及利息、违约金及利息的诉讼请求本院不予支持。关于房屋空置损失，幼狮科技公司未举证证明其与北京田杜屹电子商务发展有限公司解除合同系邓以豪、邓某1的原因导致，亦未举证证明房屋空置三个月无法再次转租完全系邓以豪、邓某1的原因导致，且幼狮科技公司的相关损失本院已以违约金的方式进行进行填补，故本院对幼狮科技公司的该项诉讼请求不予支持。关于装修费，幼狮科技公司提交的证据不足以证明系涉案房屋装修产生的费用，但邓以豪、邓某1认可幼狮科技公司对涉案房屋进行过简单的装修，故本院对装修费金额予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邓以豪、被告（反诉原告）邓某1于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京幼狮科技有限公司退还押金十五万七千三百二十八元；二、被告（反诉原告）邓以豪、被告（反诉原告）邓某1于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京幼狮科技有限公司支付违约金十五万七千三百二十八元；三、被告（反诉原告）邓以豪、被告（反诉原告）邓某1于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京幼狮科技有限公司支付装修费五千元；四、驳回原告（反诉被告）北京幼狮科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）邓以豪、被告（反诉原告）邓某1的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10292元，由原告（反诉被告）北京幼狮科技有限公司负担4192元（已交纳）；由被告（反诉原告）邓以豪、被告（反诉原告）邓某1负担6100元（于本判决生效之日起之日内交纳）。反诉案件受理费2420元，由被告（反诉原告）邓以豪、被告（反诉原告）邓某1负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 矫 辰审判员 徐 悦审判员 韩晓薇二〇一九年九月二十三日书记员 赵晓琳