上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初8675号原告：李树江，男，1964年7月10日生，汉族，住上海市宝山区。被告：上海踏国国际贸易有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：叶国标，经理。委托诉讼代理人：施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。第三人：名韵投资管理(上海)有限公司，住所地上海市宝山区沪太路******。法定代表人：庄璇，总经理。原告李树江与被告上海踏国国际贸易有限公司(以下简称“踏国公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加名韵投资管理(上海)有限公司(以下简称“名韵公司”)作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李树江，被告踏国公司的委托诉讼代理人吴骏，第三人名韵公司的法定代表人庄璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李树江向本院提出诉讼请求：1、判令解除与踏国公司签订的租赁合同；2、判令踏国公司按照年租金101,470元(以下币种均为人民币)计算，退还李树江2018年6月1日至2018年12月31日期间的租金以及租赁押金9,000元；3、判令踏国公司补偿李树江已缴纳的物业管理费12,454.40元。事实和理由：2015年8月20日，李树江与踏国公司签订《商铺租赁合同》，约定由踏国公司将上海市宝山区沪太路4889弄绿地北郊广场1号楼114、115商铺(以下简称“系争商铺”)出租给李树江经营餐饮，租期自2016年12月31日至2021年12月31日，租金每年101,470元。此后，李树江对系争商铺进行了装修，并支付了两年租金及押金9,000元，同时自2015年12月31日起使用系争房屋，2015年12月31日至2016年12月31日为免租期。2017年2月20日，名韵公司通知李树江将收回系争商铺，双方发生争议，后名韵公司起诉踏国公司，李树江作为第三人参加诉讼。2018年2月27日，法院判决李树江及踏国公司将系争商铺返还给名韵公司。李树江于2018年5月履行了商铺返还义务。李树江认为，踏国公司未按时向名韵公司支付租金，导致商铺被收回，其无法正常经营，此外，双方租赁合同约定免除李树江三年物业管理费，故提出诉请如上。被告踏国公司辩称，对于李树江支付的租金、押金金额认可，但是租金中应当扣除李树江承租的服务亭的租金4万元。双方之间实际履行的是2015年8月2日签订的租赁合同，该合同约定的免租期是2个月，但该合同中关于免三年物业费的内容是李树江事后添加的。李树江实际使用系争商铺，要求退还租金的请求不成立。至于2015年8月20日为何又签订一份租赁合同，已记不清楚，但该合同中关于免租期12个月的内容为手写，不排除事后添加的可能性，且该合同约定的租赁期限超过了踏国公司与名韵公司之间的合同期限。补充协议约定的免除三年物业费不是指系争商铺的物业费，是住宿房间的物业费。此外，李树江于2018年5月就系争商铺与案外人重某签订了租赁合同，故其与踏国公司之间的租赁合同已解除，其要求踏国公司支付合同解除后的物业管理费明显不合理。押金9,000元由法院依法处理。第三人名韵公司述称，李树江于2018年5月将系争商铺返还给名韵公司，名韵公司收回后又将商铺返还给了其出租方。后出租方将商铺出租给上海启笙实业发展有限公司(以下简称“启笙公司”)，启笙公司又与李树江就系争商铺重某签订了租赁合同。名韵公司与踏国公司之间就系争商铺使用费应计算至2018年5月份。本院经审理认定事实如下：2015年8月2日，叶国华(甲方)与李树江(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方经营餐饮，租赁期为5年，自2015年8月2日至2020年10月1日(其中2个月为免租期)；乙方在签订本合同时，应一次性向甲方交付年租赁费101,470元；乙方应在本合同签订之日同时向甲方交纳一个月的租金作为铺位押金和商品质量保证金共计9,000元。合同签订后应一次性向物业交付三个月的物业费。该条后附手写内容“(免三年物业费)”。2015年8月20日，踏国公司(甲方)与李树江(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方经营餐饮，建筑面积55.6平方米；租赁期为5年，自2016年12月31日至2021年12月31日止(其中12个月为免租期)；依次一年一付，提前一个月收取。该条后附手写内容“乙方已付2年租金(202,940元)”。合同第三条约定，乙方在签订本合同时，应一次性向甲方交付年租赁费101,470元；本合同不包含物业管理费，物业管理费为每平方每月7元；合同签订后，应一次性向物业交付三个月的物业费。第四条约定，乙方应在本合同签订之日同时向甲方交纳一个月的租金作为铺位押金和商品质量保证金共计9,000元；乙方在合同期满后，未出现经济纠纷、产品质量问题且无其他欠款的，乙方应办妥广场一切退场手续后，甲方将押金和质保金全额无息退还给乙方。2015年12月31日，踏国公司(甲方)与李树江(乙方)签订《合同补充协议书》，约定，因双方在签订2015年12月31日的商铺租赁合同时(以下简称“原合同”)，现甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同的基础上添加条款部分内容，特订立以下补充协议：1、甲方承诺给乙方提供住宿房间一间，(租赁期内壹年免费)，包括简单的装修；2、甲方承诺给乙方免3年的物业费2015年12月31日至2018年12月30日止。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。关于该补充协议书中所称的原合同，李树江表示，原合同指的是双方于2015年8月20日签订的《商铺租赁合同》。踏国公司表示，原合同指的是该补充协议书本身。另查明，2017年8月9日，名韵公司以踏国公司未按约支付租金及擅自转租为由，向本院起诉踏国公司，要求解除租赁合同，踏国公司返还系争商铺并支付2016年8月2日起至实际返还商铺之日止的租金【(2017)沪0113民初15694号】。李树江作为第三人参加该案诉讼。2018年2月27日，本院作出一审判决，判令解除名韵公司与踏国公司就系争商铺签订的《商铺租赁合同》，踏国公司及李树江将商铺返还名韵公司，踏国公司向名韵公司支付2016年8月2日起至实际返还商铺之日止的租金及使用费。后李树江提起上诉。2018年7月12日，上海市第二中级人民法院作出(2018)沪02民终4970号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年5月25日，启笙公司(甲方)与李树江(乙方)签订《商铺租赁合同协议书》，约定，甲方将系争商铺出租给乙方经营餐饮，租期自2018年6月1日至2020年12月1日止，年租赁费75,087元；物业所有费用由乙方承担并直接自行支付给物业管理部门。审理中，李树江向本院提供了：1、物业管理费收据，证明李树江支付了系争商铺2016年6月至2017年5月31日的物业管理费4,670.40元、2017年6-12月2,724.40元、2018年1-3月1,167.60元、2018年6月389.20元、2018年7月389.20元、2018年8-10月1,167.60元、2018年11-12月778.40元；2、踏国公司出具的收据5张，证明李树江支付了系争商铺租金101,470元、押金9,000元、装修预付款23,000元，服务亭租金30,000元、押金10,000元；3、2015年9月25日的交通银行转账凭证，证明李树江支付系争商铺租金10万元。踏国公司针对上述证据发表质证意见如下：1、物业管理费应以发票为准，没有发票不予认可，管理费的承担主体是李树江，且部分管理费是李树江与启笙公司签订合同后发生的，与本案无关；2-3、真实性无异议，但23,000元是装修预付款，与本案无关。李树江表示，23,000元是装修的钱，不能算租金，已提供付款凭证的租金金额是201,470元，差额1,470元是微信转账的，如果没有相关转账凭证，认可已付租金金额为201,470元。本院认为，李树江与踏国公司就系争商铺签订的《商铺租赁合同》及《合同补充协议书》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。(2017)沪0113民初15694号案件已经判令解除名韵公司与踏国公司就系争商铺签订的租赁合同，并判令李树江及踏国公司向名韵公司返还商铺。李树江于2018年5月履行了商铺返还义务，名韵公司对此亦予以认可。在李树江将商铺返还给名韵公司时，其与踏国公司间关于系争商铺的租赁合同实际已经解除，故本案不再就双方租赁合同解除作出认定，仅处理合同解除的后果问题。双方2015年8月20日签订的《商铺租赁合同》约定，租期自2016年12月31日至2021年12月31日止(其中12个月为免租期)，年租赁费101,470元。李树江关于自2015年12月31日起承租系争房屋，免租期12个月指2015年12月31日至2016年12月30日，租金自2016年12月31日起算的解释，符合常理及合同约定，本院对此予以采信。踏国公司关于双方实际履行的是2015年8月2日的租赁合同，免租期为2个月，2015年8月20日租赁合同中关于免租期内容系李树江事后添加等抗辩意见，缺乏证据支持，本院不予采信。鉴于双方租赁合同已于2018年5月实际解除，李树江要求踏国公司退还2018年6月1日起的租金及9,000元押金，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定的租金标准，2016年12月31日至2018年5月31日，李树江应付租金金额为144,027元。李树江自认支付租金共计201,470元，故踏国公司应退还租金57,443元。关于物业管理费，合同补充协议书中约定，踏国公司承诺给李树江免除3年的物业费，同时约定该协议系原合同不可分割的组成部分。而在补充协议书签订之前，踏国公司与李树江就系争商铺签订过两份租赁合同，即2015年8月2日的《商铺租赁合同》及2015年8月20日的《商铺租赁合同》，其中2015年8月2日的合同已经约定免三年物业费，故李树江关于补充协议书中的“原合同”指的是2015年8月20日所签《商铺租赁合同》的主张，更为合理可信，本院予以采信。踏国公司关于“原合同”指的是补充协议书本身，免三年物业费指的是补充协议书中住宿房屋的物业费，以及2015年8月2日合同中关于“免三年物业费”的内容系事后添加等抗辩意见，未有相关证据予以佐证，也明显有违常理，本院对此不予采信。李树江已提供相关付款凭证，证明其代踏国公司支付了相关物业费，现其要求踏国公司补偿其代为支付的物业管理费，相关诉请合法有据，可予支持，但鉴于双方租赁合同已经解除，李树江就系争房屋已于2018年5月重某与启笙公司签订租赁合同，故其主张的2018年6月及此后的物业管理费，本院不予支持。综上，踏国公司应补偿李树江物业管理费共计8,562.40元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告上海踏国国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告李树江租金57,443元及押金9,000元；二、被告上海踏国国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，补偿原告李树江物业管理费8,562.40元；三、驳回原告李树江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取908元，由原告李树江负担70元，被告上海踏国国际贸易有限公司负担838元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  童翔燕二〇一九年九月十日书记员  张紫嫣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。