常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0404民初6099号 原告：翁传建，男，1974年12月3日生，汉族，住常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：钱技平，江苏常仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利峰，江苏常仁律师事务所律师。 被告：常州凯悦房地产有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区玉龙南路213号钟楼高新技术创业服务中心大楼8878号。 诉讼代表人：芮春祥，常州凯悦房地产有限公司清算组组长。 委托诉讼代理人：唐文婷，常州凯悦房地产有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：祁栋，常州凯悦房地产有限公司管理人工作人员。 原告翁传建诉被告常州凯悦房地产有限公司（以下简称凯悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张利峰、被告委托诉讼代理人祁栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告为消费者，在被告破产过程中，享有继续履行2015年5月15日签订的三套商品房买卖合同的优先权，要求被告向原告交付凯悦中心20幢101号、20幢102号、凯悦中心花园6幢乙单元1103号房产（房款总计16729625元），并协助原告办理上述房产过户手续及产权证书；2、若被告在破产程序中统一解除所有的商品房买卖合同（包括解除与原告签订的凯悦中心20幢101号、20幢102号、凯悦中心花园6幢乙单元1103号房产商品房买卖合同），则应确认原告对被告享有购房债权16729625元并享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告于2014年3月4日向原告借款人民币1000万元，当年9月4日借款到期后又续签借款协议延长6个月。被告用其开发的凯悦中心在销售住宅房20套（约2500平方米）做了网签抵押，网签价住宅房4000元／平方米。当年9月10日被告又向原告借款1000万元，被告出具承诺书和委托付款函，由原告将该笔1000万元借款汇入常州中亿房地产开发有限公司（以下简称中亿公司）账户。被告用其开发的凯悦中心在销售2套别墅做了网签抵押，网签价别墅500万元／套。（同日原告与中亿公司就该借款又另行签订了借款协议，并且在后续结算时以该借款协议作为凭证，但实际该借款是由被告使用的。上述2000万借款到期后被告归还了327万元，尚欠本金余款1673万元。（对已还款327万元对应的网签抵押房屋8套住宅办理了网签注销）。2015年3月，借款到期后，当时被告账户有足够资金归还，但需交纳后期开发规费，因原告本身有购房意向，被告提出与原告协商，希望原告在被告处购房，原告考虑后同意，被告欠原告余款1673万元作为购房款，房价按当时凯悦中心的住宅市场销售价7680元／平方米，别墅市场销售价14534元／平方米结算，于2015年5月15日被告与原告签订了凯悦中心花园6幢乙单元1103号房产（住宅）、凯悦中心20幢101（别墅）、凯悦中心20幢102（别墅）三套商品房买卖合同，并开具了相应的不动产销售发票，另行签订了借款结算协议，确认结清了上述三套房产的购房款。2016年7月8日公告被告进入破产程序。综上，原告虽然之前与被告存在借款关系，但由于有真实的房屋买卖意向并通过签署真实的购房合同、购房款结算等行为，将被告所欠原告的借款转化成为实际的购房款，并在被告破产一年前就结清了购房款，早已将借款关系转化为真实的商品房买卖关系，原告是一名普通的购房者，是真正的消费者，理应受到法律的优先保护。原告为维护自身的合法权益不受侵犯，根据相关法律之规定，特向法院提起诉讼。 被告辩称:1、原告向被告申报债权，被告对债权不予确认所发生的纠纷，根据民事诉讼案由规定本案应为破产债权确认纠纷。2、被告没有收到原告支付的购房款，不存在被告向原告交付房屋或者确认原告享有消费者优先受偿权。3、原告不享有消费者优先受偿权，根据消费者权益保护法以及最高院关于建设工程优先价款受偿权的批复的规定，原告所购买的商品房不是生活必需且数额巨大，不应当认定为消费者优先受偿权的对象。4、原告属于以房抵债，也不属于事实上的购房，请求法院依法驳回原告诉请。关于16729625元，其中1000万元是被告应向原告承担的担保责任，因为这笔钱是借给常州中亿房地产开发有限公司（以下简称中亿公司），被告结欠原告的借款为673万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明： 2014年3月4日，原告翁传健（甲方、贷款方）、被告凯悦公司（乙方、借款方）及朱晓初（丙方、保证方）签订了一份《借款协议》，约定：凯悦公司向翁传健借款1000万元，借款期限6个月，自2014年3月4日至2014年9月3日，实际借款日期以支付借款时间为准；借款利率为月利率25‰，计息按月支付，支付日期为每月15日；贷款款项直接划入凯悦公司在江南银行西林支行的账号；为确保借款按期返还，凯悦公司、朱晓初保证方式如下：1、凯悦公司提供可预销售的凯悦中心花园3幢的部分商品房，预售给翁传健，预售价格为4000元/㎡，双方签订相应的房屋销售合同，办理预销售备案登记，预售和退签产生的税费由凯悦公司承担。2、凯悦公司未能及时足额归还借款本息的，翁传健有权要求凯悦公司归还借款本息或以借款结算房款。3、朱晓初对上述借款承担连带保证责任；凯悦公司归还上述借款本息后，翁传健三日内协助办理商品房退房手续。2014年3月5日，原告分两次向被告凯悦公司汇款共计1000万元。借款到期后，翁传健、凯悦公司及朱晓初延长借期，于2014年9月4日签订了一份《借款协议》，约定借款期限为2014年9月4日至2015年3月3日，其余约定内容同上。 2014年3月4日，凯悦公司出具了一份《承诺书》，载明：凯悦公司向翁传健借款1000万元以凯悦中心二期可售房屋网签作抵押，如凯悦公司未按时还款，网签所有房屋（约2500平米）均按4000元/平米抵押给翁传健，不得要求另行支付房款。2014年9月4日，凯悦公司出具了一份《承诺书》，载明内容同上。2014年3月5日，凯悦公司出具一份《收据》，载明：借款1000万元，后注明续借6个月，时间：2014年9月4日-2015年3月3日。凯悦公司和原告办理了网签的房屋为：6幢甲单元1501、1901、2101、2301,6幢乙单元1103、1201、1203、1503、1601、2001、2101、2201,20-101、20-102。 2014年9月4日，翁传健（甲方、贷款方）、中亿公司（乙方、借款方）、凯悦公司（丙方、保证方）、朱晓初（丁方、保证方）签订了一份《借款协议》，约定：中亿公司向翁传健借款1000万元，借款期限6个月，自2014年9月10日至2015年3月9日，实际借款日期以支付借款时间为准；借款利率为月利率25‰，计息按月支付，支付日期为每月15日；贷款款项直接划入中亿公司在江南银行青山桥支行的账号；为确保借款按期返还，凯悦公司、朱晓初保证方式如下：1、凯悦公司提供可预销售的凯悦中心花园20幢01室、02室，预售给翁传健，预售价格为500万元/套，双方签订相应的房屋销售合同，办理预销售备案登记，预售和退签产生的税费由凯悦公司承担。2、中亿公司未能及时足额归还借款本息的，翁传健有权要求中亿公司归还借款本息或以借款结算房款。3、凯悦公司、朱晓初对上述借款承担连带保证责任；凯悦公司归还上述借款本息后，翁传健三日内协助办理商品房退房手续。凯悦公司和原告就20-101、20-102号别墅办理了网签手续。 2014年9月10日，中亿公司出具了一份《收据》，载明：借款1000万元。同日，凯悦公司出具了一份《承诺书》，载明：凯悦公司向翁传健借款1000万元以凯悦中心二期可售房屋网签作抵押，如凯悦公司未按时还款，网签房源20-101、20-102均按500万元/套抵押给翁传健，不得要求另行支付房款。同日，凯悦公司出具了一份《委托付款说明》，载明：因本公司原因与翁传健先生办理的房屋抵押借款1000万元汇入以下账户：单位名称：常州中亿房地产开发有限公司。2014年9月10日，翁传健向中亿公司汇款900万元；2014年9月11日，翁传健向中亿公司汇款100万元。 2015年5月15日，翁传健（甲方）、中亿公司（乙方）、凯悦公司（丙方）、朱晓初（丁方）签订了一份《协议》，约定：甲乙丙2014年3月4日签订了借款协议，借期6个月，甲方借款1000万元给丙方，丙方、丁方提供相应担保，甲方支付了借款1000万元，并与丙方签订12套商品房买卖合同作为担保，借款到期后又延期至2015年3月3日；甲乙丙丁于2014年9月4日签订借款协议，甲方借款1000万元给乙方，乙方、丙方、丁方提供相应担保，甲方支付借款1000万元给乙方，并与丙方签订2套商品房买卖合同作为担保；截止到2015年5月15日，乙方尚欠甲方借款本金1000万元，丙方尚欠甲方借款本金673万元，总计1673万元；各方同意将借款关系变更为商品房买卖关系，丙方自愿将坐落于凯悦中心20幢101号商品房正式出售给甲方，建筑面积519.93平方米，每平方米价格为14534元，总价7556662元；丙方自愿将坐落于凯悦中心20幢102号商品房正式出售给甲方，建筑面积561.25平方米，每平方米价格为14534元，总价8157207元；丙方自愿将坐落于凯悦中心花园6幢乙单元1103号房正式出售给甲方，建筑面积132.26平方米，单价为7680元/平方米,总计购房款1015756元，上述3套商品房款价为16729625元；丙方及各方同意上述购房款用乙、丙所欠甲方1673万元借款本金抵冲，本协议签订后，购房款视为全部结清；甲方、丙方另行签订商品房买卖合同，丙方开具商品房销售发票给甲方，并配合办理房屋产权证。同日，翁传健与凯悦公司签订了3份《商品房买卖合同》，约定翁传健向凯悦公司购买凯悦中心20幢101号、20幢102号、6幢乙单元1103号房屋，房屋面积、价款同前述《协议》，凯悦公司应于2016年6月30日前将房屋交付翁传健。同日，凯悦公司就20-101、20-102房屋开具了两张金额为500万元的销售不动产统一发票。2015年6月25日，凯悦公司就6-乙-1103号房屋开具了金额为529040元的销售不动产统一发票。 2016年6月1日，翁传健（甲方）、中亿公司（乙方）、凯悦公司（丙方）、朱晓初（丁方）签订了一份《补充协议》，约定：甲乙丙丁于2015年5月15日签订了将借款协议变更为商品房买卖关系的协议，由于丙方房地产项目停工，无法按期交付房屋，达成如下补充协议：由于丙方原因，无法按期交付三套房屋；乙丙丁三方承诺2016年6月30日前开具余下的商品房发票，其中凯悦中心20幢101号已开具500万元发票，余下2556662元发票未开，凯悦中心20幢102号已开具500万元发票，余下3157207元发票未开，凯悦中心花园6幢乙单元1103号已开具529040元发票，余下486676元发票未开。同日，翁传健与凯悦公司签订了3份《补充合同》，确认由于凯悦公司原因未能交付商品房，并承诺于2016年6月30日前将剩余金额的发票开具给翁传健。 2017年6月23日，中亿公司法定代表人朱晓初、凯悦公司法定代表人王金成出具了一份《关于翁传健与凯悦公司商品房买卖的情况说明》，载明：凯悦公司于2014年3月4日像翁传健借款1000万元（9月4日到期后延长六个月）、9月10日向翁传健借款1000万元（该款为凯悦公司通过中亿公司向翁传健借得），凯悦公司共向翁传健借款2000万元，凯悦公司用其开发的凯悦中心在销售住宅房20套和2套别墅做了网签抵押。网签价住宅房4000元/平方米，别墅500万元/套。借款到期后，凯悦公司归还了327万元，翁传健要求凯悦公司归还余款1673万元去购买金水岸房产。2015年3月借款到期后，当时凯悦公司账户有足够资金归还，但需交纳后期开发规费，因翁传健本身有购房意向，凯悦公司与翁传健协商，希望翁传健在凯悦公司购房，翁传健考虑后同意，凯悦公司欠款1673万元作为购房款，房价按照凯悦中心住宅市场销售价7680元/平方米，别墅市场销售价14534元/平方米结算，于2015年5月15日凯悦公司与翁传健签订了凯悦中心花园6幢乙单元1103号房产、凯悦中心20幢101、20幢102别墅三套商品房买卖合同，并开具不动产销售发票，签订借款结算协议，确认结算三套房屋的购房款。 2017年10月10日，朱晓初出具了一份《常州凯悦房地产有限公司情况说明》，载明：凯悦公司在2015年3月到5月财务账上现金大约2600万元，截止2015年5月前应收销售回笼金额大约3400万元。为加快销售回笼，加速推进后期开发，于2015年2月1日开始对购房客户采取优惠价销售：毛坯商品房价格为7680元/㎡，洋房价格为10500-11500元/㎡，别墅价格为14500-16000元/㎡。 另查明，2016年7月1日，本院作出（2016）苏0404民破1号民事裁定书，裁定受理了吴云申请凯悦公司破产清算一案，并指定凯悦公司清算组担任破产管理人。2017年6月5日，凯悦公司管理人向翁传健送达了债权审查意见通知书，载明：翁传健于2016年7月11日申报的购房债权（申报金额为16729625元），经管理人审查，不享有优先受偿权，管理人不予确认，同时管理人解除翁传健与凯悦公司就20幢101号、20幢102号、6幢乙单元1103号房屋签订的《商品房买卖合同》。 2018年6月8日，本院就本案相关情况对朱晓初进行询问，形成笔录一份，朱晓初称本案中原告提交的借款协议、承诺书、委托付款说明、协议、情况说明等均系其本人所签，内容属实，符合实际情况，本案中的所涉借款均是由凯悦公司使用，当时朱晓初系中亿公司法定代表人，凯悦公司总经理。 庭审中，被告称本案所涉的两套别墅20幢101号、20幢102号房屋处于烂尾状态，尚未复工；6幢乙单元1103号房屋也未建造完毕。 本院认为，原告与凯悦公司签订的三份商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。在前述商品房买卖合同签订前，原、被告之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理备案登记。但本案所涉商品房买卖合同是在凯悦公司未偿还借款本息的情况下，经双方重新协商，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将欠款转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期后，通过将凯悦公司所有的商品房出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。另外，根据我国合同法第九十九条之规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本院认为，原告与凯悦公司、中亿公司及朱晓初存在合法有效的借款关系，原告按照约定支付了借款，在借款到期后，原告与凯悦公司自愿达成协议以借款抵偿房款，亦符合法律规定。据此，被告凯悦公司管理人解除涉案三份商品房买卖合同，于法无据。关于原告要求被告交付房屋、办理权证的诉讼请求，本院认为，被告在双方在签订商品房买卖合同后进入破产清算程序，房屋处于未完工状态，涉案房屋是否能够交付尚不确定，故原告的该项诉讼请求，本院不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告翁传健与被告常州凯悦房地产有限公司于2015年5月15日就施工编号为凯悦中心20幢101号房、凯悦中心20幢102号房、凯悦中心花园6幢乙单元1103号房签订的三份商品房买卖合同合法有效。 二、驳回原告翁传健的其他诉讼请求。 本案案件受理费人民币122178元（原告已预缴），由原告负担61089元，由被告凯悦公司负担61089元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  王海岸 人民陪审员  戴晓燕 人民陪审员  马 玲 二〇一九年九月十七日 书 记 员  刘 璐