沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初3358号原告薛冰，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孔洋，住址沈阳市大东区。被告沈阳昊成物业服务有限公司，住所地沈阳市浑南新区世纪路22-12号205室。统一社会信用代码：91210112578393488A。法定代表人：张宏，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘红伟、师巍，系该公司工作人员。原告薛冰与被告沈阳昊成物业服务有限公司（以下简称“昊成公司”）物业服务纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛冰的委托诉讼代理人孔洋、被告昊成公司委托诉讼代理人刘红伟、师巍到庭参加诉讼，后变更为普通程序第二次开庭审理，原告委托诉讼代理人孔洋、被告昊成公司委托诉讼代理人师巍到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告薛冰向本院提出诉讼请求：1、判令被告昊成公司退还多收取的物业费1437元。2、判令被告昊成公司退还多收取的物业费利息394元。3、判令被告昊成公司支付经济损失5990元。4、判令被告昊成公司承担诉讼费用。事实与理由：原告于2010年12月22日购买中央大学城商品房一套，合同约定2011年10月30日前交付使用。因开发商原告，2011年11月1日未达到竣工标准，并约定2012年4月1日交付使用，物业费从2012年5月1日收取。2012年4月8日，原告验房时发现屋顶多处渗水严重，未办理入住，2012年5月1日到2013年11月2日期间，原告未收到物业公司及开发商通知，受还贷压力，于2013年11月2日办理入住手续，原告无奈交取了2012年5月1日到2014年5月30日的物业费1912元。被告昊成公司有义务对楼的屋顶共同部分维护，2012年5月1日到2013年11月2日维护未达标，致使原告房屋闲置，造成房屋租金损失18,000元及取暖费损失1968元，物业公司应承担30%责任，赔偿损失5990元。为此，原告特诉至法院。被告昊成公司答辩称，2011年10月31日，我公司与辽宁城开地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定从2011年11月1日至成立物业委员会选用其他物业公司之日止，收费标准每平米1.2元。我公司从2011年11月1日开始物业服务，因园区路面未完全铺好，物业费从2012年5月1日开始收取。原告于2012年4月8日办理入住验房时，发现屋顶渗水，没有办理入住。在此期间房屋出现的问题均在保修期内，应由开发公司来维修。因原告没有办理入住手续，我公司无其任何信息，且没有义务通知业主，钥匙只是我公司代管，开发公司的任何手续无权给业主。原告实际于2013年11月2日办理入住。依据相关法律规定，开发公司应对房屋在保修期内的问题进行维修，给业主造成损失的，应由开发公司承担赔偿责任，所以原告主张我公司来承担相关费用不符合法律规定，应由原告与开发公司直接解决，与我公司无关。且沈北新区法院两次判决原告均败诉，故本案与物业公司无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月31日，被告昊成公司与辽宁城开地产开发有限公司签订前期物业委托服务合同，约定被告昊成公司受托为沈北新区中央大学城青年派小区提供物业服务。委托服务期限为2011年11月1日至业主大会、业主委员会成立。住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业费。事发时原告系沈北新区中央大学城青年派小区22号楼562室业主（建筑面积66.42平方米）。原告购买的房产合同约定2011年10月30日前交房，因故实际到2012年4月交房。被告昊成公司与辽宁城开地产开发有限公司约定物业费从2012年5月1日开始收取。2012年4月8日，原告在交房验房过程中，发现涉案房屋屋顶渗水严重，未办理房屋入住手续，并要求辽宁城开地产开发有限公司维修。此后，辽宁城开地产开发有限公司进行了维修，原告薛冰于2013年11月2日到达涉案房屋，在被告昊成公司工作人员陪同下验房，双方当事人签字确认形成了《业主入住房屋验收表》。原告薛冰办理了入住手续，交纳了2012年5月1日至2014年4月30日期间的物业费1912元。此后，原告薛冰发现涉案房屋屋顶并未全部维修好，仍存在屋顶渗水现象。2016年7月5日，被告昊成公司另案起诉原告薛冰给付物业费1912元，经本院审理作出（2016）辽0113民初3935号民事判决书，判决薛冰给付2014年5月1日至2016年4月30日期间物业费1912元。此后，2018年12月27日，本院又作出（2018）辽0113民初7792号民事判决书，判决薛冰给付2016年5月1日至2018年4月30日期间物业费1912元。上述两案判决均已生效。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案中，被告昊成公司受托为涉案园区提供物业服务，有权依据前期物业服务合同，向业主收取物业费。又涉案房产在2012年至2013年11月1日期间，原告仅是对涉案房产进行了交房的查验，因房产存在屋顶渗水现象并未实际接收房产，在此期间，涉案房产仍在辽宁城开地产开发有限公司实际占有、控制，原告并未实际享用到被告昊成公司提供的物业服务，依据相关法律规定，被告收取2012年5月1日至2013年11月1日期间的物业费不具有事实及法律依据，原告薛冰主张被告昊成公司返还上述期间的物业费1435元于法有据，应予支持，超出部分于法无据，不予支持。被告昊成公司收取原告薛冰上述期间的物业费又未能及时返还，故应给付从2013年11月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定给付之日的利息，经核算，原告薛冰主张的394元未超出法律规定的限额，本院予以支持。关于经济损失，原告薛冰未按期收房、接收房产造成的水、电采暖费损失，及房产存在屋顶渗水现象均并非被告昊成公司原因所致，涉案房产在交付时、及交付后一直存在的屋顶渗水现象应在开发商产品质量缺陷与保证的范畴，原告薛冰可另行通过其它法律途径主张权利。又原告提供的证据不足已证明其实际发生的客观损失，也不足已证明两者之间的因果关系，故原告主张被告昊成公司给付经济损失于法无据，本院不予支持。被告针对2012年5月1日至2013年11月1日期间物业费损失可另行通过其它法律途径主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告沈阳昊成物业服务有限公司于本判决生效后五日内一次性返还原告薛冰1435元。二、被告沈阳昊成物业服务有限公司于本判决生效后五日内一次性给付原告薛冰394元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告薛冰的其它诉讼请求。案件受理费50元，原告薛冰承担25元，被告沈阳昊成物业服务有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  肖鲁峰审 判 员  郑力山人民陪审员  王继阳二〇一九年九月二十四日书 记 员  徐 波本判决所涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业管理条例第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。