甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）甘执异165号 案外人：北京禧殿健康管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区南湖南路****楼****。 法定代表人：刘瑞海，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡浩，北京市尚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚岚，北京市尚公律师事务所律师。 申请执行人：甘肃榆中农村合作银行广场支行，，住所地甘肃省兰州市榆中县城关镇太白西路** 负责人：齐强，该支行行长。 委托诉讼代理人：莫天成，甘肃榆中农村合作银行广场支行副行长。 委托诉讼代理人：杨胜林，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。 被执行人：张利军，男，1976年5月3日出生，汉族,住甘肃省兰州市西固区。 委托诉讼代理人：刘辰，甘肃刘辰律师事务所律师。 被执行人：张小燕，女，1975年5月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：刘辰，甘肃刘辰律师事务所律师。 本院在执行申请人甘肃榆中农村合作银行广场支行（以下简称榆中合行广场支行）与张利军、张小燕金融借款合同纠纷一案中，案外人北京禧殿健康管理服务有限公司（以下简称北京禧殿公司）以本院强制执行损害其租赁权及优先购买权为由，于2019年7月12日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成由郭维奇担任审判长、审判员朱华、路金花参加的合议庭进行审查，并于2019年8月9日召开执行听证。案外人北京禧殿公司委托诉讼代理人胡浩、姚岚、申请执行人榆中合行广场支行委托诉讼代理人莫天成（副行长）、杨胜林以及被执行人张利军、张小燕委托诉讼代理人刘辰参见听证，现已审查终结。 案外人北京禧殿公司异议称，其一，其曾用名为北京南湖九号文化发展有限公司，该公司于2012年1月18日设立登记。2017年1月16日，经核准企业名称依法变更为现名称。公司设立时，经被执行人张利军同意，租赁了其所有的北京市朝阳区××楼××至××层房屋作为公司注册地址和经营场所。2012年2月，异议人住所地变更为北京市××南湖××楼××室。2014年3月10日，张利军出具《住所证明》，同意将北京市朝阳区南湖南路9号1号楼2层至3层提供给异议人使用。2014年3月18日，张利军出具《情况说明》载明：“本人将位于北京市朝阳区××楼××、××层的房屋现租赁给北京南湖九号文化发展有限公司使用，房屋产权用途为公建，现作为办公使用，如因房屋用途引起的法律责任由产权人承担。”自2014年3月至今，异议人一直承租使用张利军位于北京市朝阳区××楼××至××（其中××、××层为部分面积）作为公司住所地和经营用房。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在承租期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前签订合法有效的租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。其二，依据甘肃省高级人民法院于2018年1月5日作出（2017）甘民初139号民事调解书所确认的事实，榆中合行广场支行在与张利军、张小燕金融借款合同纠纷一案中，主张对案涉房屋享有优先受偿权的依据是2014年8月12日设立的抵押权。因异议人北京禧殿公司承租使用上述案涉房屋早于该抵押权设立时间，故依法可排除本案执行。拍卖完成后，申请执行人榆中合行广场支行已经依法受偿，其申请执行应予终结。买受人作为新的产权人与异议人之间基于租赁关系或者腾退房屋产生的纠纷应另案解决，显然不属于本案申请执行人申请执行的范围。其三，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有优先购买的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人于拍卖日到场。第三十一条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的。异议人作为承租人对北京市朝阳区南湖南路9号1号楼-1层至3层房屋依法享有优先购买权，但法院在拍卖公告中却列示上述房屋不存在优先购买权人。在买受人中奥天成资产管理（北京）有限公司买得上述房屋并登门交涉迁出、赔偿事宜和甘肃高院2019年7月4日发布并现场张贴（2018）甘执10号之一公告之前，异议人从未收到过上述拍卖房屋的通知，也从不知悉上述房屋被查封、拍卖的信息。在此情况下，甘肃高院对上述房屋的拍卖及强制执行行为，损害了异议人享有的优先购买权。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及二百二十五条的规定，请求依法中止对位于北京市朝阳区××楼××至××层商品房的执行；裁定解除（2018）甘执10号之二执行裁定及（2018）甘执10号之一公告对异议人承租使用的上述商品房采取的限期迁出等强制执行措施。 申请执行人榆中合行广场支行辩称，异议人未提交其与房屋所有权人张利军签订的租赁合同，提交的一些交款缴费收据载明的日期均在答辩人抵押权设立之后，其仅仅凭借张利军出具的《住所证明》、《情况说明》复印件主张租赁权及优先购买权证据不足。 为支持上述异议事实理由，案外人北京禧殿公司向本院提交了下列证据材料：1、企业变更（改制）登记申请表、名称变更通知复印件：证明2017年1月16日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，南湖九号文化发展有限公司企业名称依法变更为北京禧殿公司，北京禧殿公司住所地为北京市朝阳区南湖南路****楼****。2、《住所证明》、《情况说明》、授权书复印件：证明自2014年3月被执行人张利军就将其位于北京市朝阳区南湖南路9号1号楼2层至3层房屋租赁给南湖九号文化发展有限公司使用，并委托王芳收取房屋租金。3、两份房屋租赁合同复印件：证明租赁关系成立，北京禧殿公司享有租赁权。4、支付房租收据及汇款凭证、燃气购气收据和发票复印件：证明北京禧殿公司向出租人交纳了房租并实际占有使用案涉房屋。 对上述案外人提交的证据，申请执行人榆中合行广场支行经质证认为，北京禧殿公司虽然由北京南湖九号文化发展有限公司于2017年1月16日更名而来，但2014年3月10日，3月18日被执行人张利军分别给南湖九号文化发展有限公司出具的《住所证明》、《情况说明》并不能替代房屋租赁合同，且无法判断是否为张利军本人签名，真实性无法确认。提交的两份房屋租赁合同，出租方并不是张利军，提交的房租收据等票据材料均为复印件，真实性无法确认，且房租收据开具的时间也在抵押物抵押登记之后，故无法确认异议人享有案涉房屋的租赁权及优先购买权。 被执行人张利军、张小燕均认为案外人提交的上述证据材料与该案无关，租赁关系是否成立应以有无租赁合同为准。 本院查明，榆中合行广场支行与张利军、张小燕金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月15日作出（2017）甘民初139号民事调解书。因张利军、张小燕未履行生效调解书确定的法律义务，榆中农村合行广场支行申请强制执行。本院于2018年2月21日，向被执行人张利军、张小燕发出（2018）甘执10号执行通知书，要求其履行调解书确定的法律义务。并于2018年2月26日，作出（2018）甘执10号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人张利军借款本金2亿元，利息3136万元，律师费130万元；二、被执行人张小燕对上述第一项确定的被执行人张利军的履行义务承担连带清偿责任；三、冻结、划拨被执行人张利军、张小燕案件受理费568908.5元及本案执行费用、迟延履行期间的债务利息。如被执行人张利军、张小燕银行存款不足，则查封、扣押其他等值财产，拍卖、变卖抵偿其债务。2018年3月29日，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心发出协助执行通知书，轮候查封了被执行人张利军所有的位于北京市朝阳区××楼××至××层，不动产权证书号（房屋所有权证号）：X京房权证朝字第××号，建筑面积2499.75平方米的商品房。2018年11月23日，本院作出（2018）甘执10号之一执行裁定书，裁定对上述查封的被执行财产予以拍卖。并于2019年4月11日在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，拍卖被执行人张利军名下上述房产。2019年5月7日，买受人中奥天成资产管理（北京）有限公司以6876万元的最高价竞得。2019年5月23日，本院作出（2018）甘执10号之二成交确认裁定，裁定：一、位于北京市朝阳区××楼××至××层，不动产权证书号（房屋所有权证号）：X京房权证朝字第××号，建筑面积2499.75平方米商品房的所有权归买受人中奥天成资产管理（北京）有限公司所有。上述房产的所有权自本裁定送达买受人中奥天成资产管理（北京）有限公司时起转移。二、买受人中奥天成资产管理（北京）有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 另查明，2017年1月16日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，南湖九号文化发展有限公司企业名称依法变更为北京禧殿公司。2012年1月16日，被执行人张利军向北京市工商行政管理局朝阳分局出具《情况说明》载明：本人房屋位于北京市朝阳区××楼××至××层，现租赁给北京南湖九号文化发展有限公司使用，产权用途为公建，现作为办公使用，如因房屋用途引起的法律责任由产权人承担。北京市工商行政管理局备案的企业住所（经营场所）证明载明：北京南湖九号文化发展有限公司住所为北京市朝阳区××楼××至××层。其中产权人证明一栏填写的内容为“同意将位于上述地址1800㎡的房屋以租赁方式提供给该企业使用，使用期限1年，经营用途为办公。产权人签名为张利军，日期为2012年1月16日”。2012年2月9日，张利军向北京市工商行政管理局朝阳分局出具《情况说明》载明：本人将位于北京市朝阳区××楼××室的房屋现租赁给北京南湖九号文化发展有限公司使用，房屋产权用途为公建，现作为办公使用，如因房屋用途引起的法律责任由产权人承担。北京市工商行政管理局备案的企业住所（经营场所）证明载明：北京南湖九号文化发展有限公司住所为北京市朝阳区××楼××室。其中产权人证明一栏填写的内容为“同意将位于上述地址51㎡的房屋以租赁方式提供给该企业使用，使用期限1年，经营用途为办公。产权人签名为张利军，日期为2012年2月7日”。2014年3月18日，张利军向朝阳区工商局出具《情况说明》载明：本人将位于北京市朝阳区××楼××、××层的房屋现租赁给北京南湖九号文化发展有限公司使用，房屋产权用途为公建，现作为办公使用，如因房屋用途引起的法律责任由产权人承担。北京市工商行政管理局备案的企业住所（经营场所））证明载明：北京南湖**文化发展有限公司住所为北京市朝阳区南湖南路****楼****其中产权人证明一栏填写的内容为“同意将上述地址房屋提供给该公司使用，产权人签名为张利军，日期为2014年3月10日”。 还查明，案外人北京禧殿公司向本院提交的两份房屋租赁合同，其中一份合同的出租方为北京恒利大方科技发展有限公司，承租方为北京玉茗文化艺术有限公司，租赁标的房屋为位于北京市朝阳区××楼××、××层，建筑面积为1250平方米，房屋所有权证编号为朝字第××号，租赁期自2017年8月1日起至2022年7月31日止。另一份房屋租赁合同的出租方为北京玉茗文化艺术有限公司，承租方为北京绅贵汉堂健康管理有限公司，租赁标的房屋为位于北京市朝阳区××楼××、××及××楼大厅（部分约75平方米）、B1（部分约275平方米），建筑面积为1600平方米，房屋所有权证编号为朝字第××号，租赁期自2017年8月1日起至2022年7月31日止。同时查明，案外人北京禧殿公司提交的房租支付收据及汇款凭证、燃气购气收据和发票复印件上载明的日期均在2017年之后。 再查明，2018年4月13日，本院作出（2018）甘执10号公告并张贴于拍卖标的物现场，对本院即将评估、拍卖被执行人张利军名下上述被执行财产相关事项进行公告。公告载明：如有租赁或利害关系人，应当自公告张贴之日起十五日内向本院及时提出并提供相应依据。否则，由此产生的不利后果，由其自行负担。 本院认为，本案的争议焦点为：案外人北京禧殿公司与被执行人张利军之间的租赁关系是否成立以及是否能够对抗抵押权。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第65条的规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。根据上述法律及司法解释的规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时，在先租赁权可以对抗抵押权。但根据上述法律及司法解释的规定，租赁权要对抗抵押权，首先要求抵押前租赁权实际存在。本案中，其一，案外人北京禧殿公司虽主张其于抵押权设立前承租了案涉抵押房屋，但提供的载有张利军签名的出具日期为2014年3月18日、3月10日的《住所证明》、《情况说明》，仅仅载明张利军将其位于北京市朝阳区××楼××、××层的房屋租赁给北京南湖九号文化发展有限公司使用，并未载明具体租赁期限。出具日期为2016年1月16日的《住所证明》、《情况说明》，虽载明张利军同意将其位于北京市朝阳区××楼××至××层房屋租赁给北京南湖九号文化发展有限公司使用，但同时载明使用期限为1年。出具日期为2012年2月9日、2月7日的《住所证明》、《情况说明》虽也载明张利军同意将其位于北京市朝阳区××楼××室的房屋租赁给北京南湖九号文化发展有限公司使用，但同时载明的使用期限仍然为1年。上述证据均无法证明抵押权设立前案外人北京禧殿公司与被执行人张利军签订合法有效的书面租赁合同，享有租赁权。其二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人在承租期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，需同时满足两个条件，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，二是承租人占有使用该不动产。执行听证中，虽然案外人北京禧殿公司提交了两份房屋租赁合同，但该两份租赁合同的出租人均不是被执行人张利军，承租人也不是北京禧殿公司，无法直接证明在本院查封之前北京禧殿公司与被执行人张利军已签订合法有效的书面租赁合同，并不符合上述司法解释规定情形。综上，北京禧殿公司主张租赁权成立并以此对抗抵押权，要求本院中止对案涉房产执行的异议请求无事实法律依据，本院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或承受人。被执行人或第三人占有拍卖财产应当移交而不移交的，强制执行”。本案案涉房屋经网络司法拍卖，买受人中奥天成资产管理（北京）有限公司竞得该房产，本院作出（2018）甘执10号之二成交确认裁定，确认上述房产的所有权归买受人所有符合执行程序规定。在北京禧殿公司占有移交财产情况下，本院作出（2018）甘执10号之一公告，告知其在规定期限内迁出房屋符合上述司法解释规定。案外人北京禧殿公司阻止向买受人移交案涉拍卖房产，要求本院解除限期迁出强制措施的理由无事实法律依据，本院不予支持。 本案中，因禧殿公司提交的证据不能证明其与被执行人张利军的租赁关系成立，故该公司所称本院拍卖公告中未将其列为优先购买权人，拍卖措施侵害其对执行标的优先购买权的异议理由也不能成立，本院亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人北京禧殿健康管理服务有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郭维奇 审判员  朱 华 审判员  路金花 二〇一九年九月十一日 书记员  李建平