浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终1449号 上诉人（原审被告）：赵学忠，男，1967年7月5日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：戴福军，浙江宇策律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州市海城物业服务有限公司，住所地台州市椒江区机场北路**。 法定代表人：蒋仙顺。 委托诉讼代理人：唐小宝，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈伟，浙江海贸律师事务所律师。 原审被告：沈卫芬，女，1970年6月26日出生，汉族，住温岭市。 上诉人赵学忠因与被上诉人台州市海城物业服务有限公司、原审被告沈卫芬物业服务合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2019）浙1002民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵学忠上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人支付2017年1月1日至2018年6月30日按1.0元/月/平方米计算的物业费或将本案发回重审。事实与理由：一、本案有大量的证据证明被上诉人并未全面履行合同义务，其向上诉人收取1.8元/月/平方米物业费收得问心有愧。1.上诉人提供了83张锦水湾小区现场照片，该证据来源于热心业主们平时对被上诉人管理的小区随拍掠影，能客观真实地反映被上诉人管理锦水湾小区的现貌。一审法院在既未到现场调查核实，又未对该证据的真实性作进一步调查的情况下就认定该证据缺乏真实性。2.台州市多城同创工作委员会办公室（台同创办[2017]82号）文件，证实2017年该机构对市区物业服务企业进行专项考核，其中被上诉人管理的锦水湾小区存在诸多问题，比如工作人中抽烟、无员工培训记录和着装不统一、值班室卫生保洁差、无意见簿、意见箱、投诉监督电话、值班室卫生不到位、无停车划线等，故对锦水湾小区评69分，为台州市各小区排名43位，倒数第4位。该证据与上诉人提供的83张锦水湾小区现场照片能互相印证，客观真实地反映了被上诉人管理的小区存在严重瑕疵。一审法院却无视证据反映的客观事实，偏袒被上诉人。3.上诉人申请出庭作证的证人均居住在锦水湾小区，能切身体会小区乱象，且证人均不属于物业费缴纳主体，与本案无利害关系，同时，证人客观地证实了被上诉人管理的小区存在严重问题，这些问题与上述证据能够互相印证，进一步佐证了上诉人的主张。4.根据台州市普通住宅小区物业服务等级标准以及浙江省物业管理收费暂行办法的规定，被上诉人管理的锦水湾小区被台州市多城同创工作委员会办公室专项考核评为69分，属于丁级物业服务等级标准。5.被上诉人收取上述物业费的前提条件是服务标准达到一级物业服务等级标准，现被上诉人专项考核评分69分，属于四级物业服务等级标准，一审法院以被上诉人提供的四级物业服务等级标准按一级物业服务等级标准收取物业费，缺乏事实和法律依据。上诉人认为，按照合同约定全面履行自己的义务是合同双方当事人的权利义务，一审法院明知被上诉人提供的服务存在严重瑕疵，但判决内容违背逻辑，只要签订物业服务合同，最差劲的物业服务都可以按合同约定收取物业费，判决内容既不合理也不合法。二、被上诉人于2012年12月30日与台州高速公路房地产开发有限公司签订的“锦水湾前期物业服务合同”是一份篡改的虚假合同，一审法院确认该合同有效于法无据。前期物业服务合同是被上诉人收取物业费的依据，但被上诉人在一审中向法庭提供的“锦水湾前期物业服务合同”的第1、2页并没有开发商台州高速公路房地产开发有限公司的合同公章，且合同内容并未约定被上诉人的物业服务时间，从内容上看完全不符合合同构成的一般要件。因此，上诉人完全有理由相信被上诉人在一审中向法庭提供的该前期物业服务合同是经过篡改的虚假合同。该合同一式两份，台州高速公路房地产开发有限公司与被上诉人各执一份，现上诉人对合同真实性有异议，一审法院却未向合同持有人调查取证，而是将举证责任分配给上诉人，不符合法律规定。 被上诉人台州市海城物业服务有限公司辩称，一、关于83张照片，上诉人在一审中并没有提交照片原始的载体凭证，照片的形成时间没有办法考证，且83张照片很多部分都是一瞬间的记载，不能客观真实地反映出被上诉人对小区管理的真实情况。二、关于台州市同创办的文件，上诉人提交的时候没有提交整份文件，且提交的是复印件，因此对其真实性没办法考证。同创办的考核标准与上诉人陈述的收费办法的评分是不一致的，同创办的考核标准是对住户等进行评定而不是以浙江物业管理条例上评定的标准来评定的，两者没有关联性，这个分数不能作为上诉人陈述的等级标准来收取物业费。证人住在这个小区，那就与本案有利害关系。证人证言也没有反映出来被上诉人没有按照合同约定履行义务，只是证明被上诉人有些地方做得不到位。关于履行内容的问题，小区由被上诉人进行管理后从未出现过垃圾堆放没有管理，也没有出现过重大事故和小区业主因为我方管理不到位造成的人身损失等问题。三、关于前期物业合同，该合同是被上诉人与开发商签订的，不存在篡改和修改等问题。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 原审被告沈卫芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩状。 台州市海城物业服务有限公司向一审法院起诉请求：被告赵学忠、沈卫芬向原告支付2017年1月1日至2018年6月30日物业费6282元。 一审法院认定事实：被告赵学忠、沈卫芬系台州市锦水湾小区1幢1单元703室、704室业主，房屋面积总计177.22㎡，拥有一个地下室车位。2010年10月18日，原告作为乙方与高速公路公司作为甲方签订一份《锦水湾前期物业服务合同》。合同主要约定，甲方选聘乙方对椒江锦水湾住宅小区提供前期物业管理服务事宜；物业服务费收费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅：1.80元/月/㎡，排屋、别墅：2元/月/㎡，商铺：0.60元/月/㎡，地，地下车位卫生和照明费0元/月，建筑装潢垃圾清运费：2元/㎡（一次性代收代付）；本合同期限自2010年12月1日起至2012年12月31日止；本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；业主应于办理交房手续之日次月起交纳全年度的物业服务费，物业服务费用按年交纳，如业主未能及时交纳的，应该按逾期的日万分之五支付滞纳金。2012年12月30日，原告作为乙方与高速公路公司作为甲方签订一份《锦水湾前期物业服务续约合同》。合同主要约定，甲乙双方于2010年10月18日签订的《锦水湾前期物业服务合同》已于2012年12月31日到期，鉴于锦水湾小区业主入住率没有达到成立小区业主委员会的要求，现甲乙双方签订续约合同，甲乙双方应遵守《锦水湾前期物业服务合同》的约定，本合同期限自2013年1月1日起至锦水湾小区业主委员会成立。合同签订后至2018年6月底，原告为锦水湾小区提供物业管理服务。被告赵学忠、沈卫芬自2017年1月1日起至2018年6月30日止未向原告支付物业服务费。原告曾以张贴催缴通知书等方式催告两被告交纳物业服务费。另查明，2010年12月2日，台州市发展和改革委员会核定锦水湾小区物业服务费基准价为高层住宅每平方建筑面积1.5元/月（根据服务情况可在20%的范围内上下浮动），地，地下停车位每位30元/月/div> 一审法院认为，前期物业服务合同系锦水湾小区与建设单位高速公路公司在小区业主委员会成立前与原告所签订，意思表示真实，内容合法，效力及于全体业主，故原告有权据此向两被告主张物业服务费。被告赵学忠针对原告的物业费主张提出的抗辩理由主要系认为原告未按合同约定提供物业服务，损害了小区业主的合法权益。该院认为，从收费标准角度看，根据原告与高速公路公司签订的锦水湾前期物业服务合同以及台州市发展和改革委员会对价格进行的核定备案反映，原告按高层1.80元/月/㎡收取物业服务费既符合意思自治原则又接受了行政监管，且两被告已按照1.80元/月/㎡交纳了2017年1月1日之前的物业费，证明其对收费标准是知晓并认同的，故原告对于高层住宅按1.80元/月/㎡收取物业服务费并无不当。再从服务履行情况看，被告赵学忠主张海城物业公司在提供物业服务期间保安、绿化、卫生等方面均不符合合同要求，要求降低物业服务费收费标准。该院认为，在物业服务管理关系中，物业公司既是服务者，又是管理者；业主既是享受服务者，又是被管理者。双方的身份均具有矛盾性，故在处理相互关系时，应当相互尊重，相互配合，才能把小区的环境、安全等搞好。物业管理服务工作与业主日常生活息息相关，工作内容细微繁杂，结合本案实际，原告提供的物业服务虽可能存在一定瑕疵，但也不足以成为业主拒付或少付物业服务费的理由，故对该抗辩，该院不予采纳。业主仍需按约支付相应的物业服务费。综上，两被告应支付2017年1月1日至2018年6月30日物业服务费6281.93元（1.80元/月/㎡×177.22㎡×18月+30元/月×18月），故原告主张的该期间物业服务费6281元合理。综上所述，原告的诉讼请求合理合法，该院予以支持。两被告的抗辩缺乏依据，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：被告赵学忠、沈卫芬于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州市海城物业服务有限公司2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费6281元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人台州市海城物业服务有限公司与建设单位高速公路公司所订立的《台州市椒江锦水湾前期物业服务合同》与《锦水湾前期物业服务续约合同》，是合同双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同中约定的物业服务费价格经过台州市发展和改革委员会核定备案，上诉人赵学忠、原审被告沈卫芬亦已按照合同约定的1.80元/月/㎡交纳了2017年1月1日之前的物业费，现上诉人主张上述合同系经过篡改的虚假合同，本院不予支持。合法有效的合同，双方均应当按约履行各自的权利义务。现上诉人以被上诉人提供的物业服务存在瑕疵为由要求减少物业管理服务费，属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业的违约程度相对应。上诉人现有证据不足以证明被上诉人长期存在物业服务质量问题，进而影响到小区业主正常生活或小区的运转，亦无法证实被上诉人提供的服务构成了根本违约，故在被上诉人维持正常物业管理秩序的情况下，原审法院判决其交纳相应物业费并无不当。关于物业费的收取标准，应当根据双方签订的前期物业服务合同的约定确定，现上诉人要求按照1元/月/平方支付2017年1月1日至2018年6月30日的物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人赵学忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 王安安 审 判 员 胡精华 二〇一九年九月十日 代书记员 应一娇 -8- -9-