福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初3037号 原告：永安市宏城物业管理有限公司，住所地福建省永安市大小街****。统一社会信用代码：91350481MA31ETD28G。 法定代表人：袁华，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李岷，女，1974年3月14日出生，汉族，住福建省永安市，系永安市宏城物业管理有限公司员工。 被告：杨富连，女，1970年12月3日出生，汉族，住永安市城区。 原告永安市宏城物业管理有限公司（以下简称宏城物业公司）与被告杨富连物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏城物业公司的委托诉讼代理人李岷、被告杨富连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏城物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令杨富连立即支付2018年7月-2019年2月物业管理费441.3元、2018年7月-2019年2月水电费1603.7元及公摊水电费：12元，车位费：72元。合计：2045元；2.请求判令杨富连支付自2018年7月起至2019年2月止的逾期付款滞纳金422.3元；并按每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费时止；3.请求判令杨富连承担诉讼费用。在诉讼过程中，宏城物业公司自动放弃第一项车位费72元及第二项逾期付款计算滞纳金的全部诉讼请求。事实和理由：2018年7月1日,宏城物业公司与永安市城市建设开发有限公司（以下简称城市开发公司）签定浩宇小区《物业管理服务委托合同》一份,其中合同第6章约定,物业服务费用标准如下(按建筑面积计算):非住宅房屋(店面、商场、写字楼、其他营业场所)0.8元向物业业主收取,交房住宅按0.6元向业主或物业使用人收取,逾期缴费的,按应交缴纳物业服务费总额的3‰比例交纳滞纳金。合同签定后,宏城物业公司立即进驻小区并按合同约定,为小区提供了物业管理服务,杨富连作为该小区业主接受宏城物业公司提供的服务,应及时交纳物业服务费等费用,但杨富连无故拖欠宏城物业公司物业管理费,水电费及水电公摊费等费用,经宏城物业公司多次催讨,均未果。根据《合同法》、《物业管理条例》等相关法律、法规之规定，杨富连依法应支付拖欠的费用及滞纳金。为维护自身合法权益,特向本院提起诉讼,依法准如所请。 杨富连辩称，1.传票。传杨富连与宏城物业公司合同纠纷案，本小区杨富连与宏城物业公司没有签订任何物业合同，请问法官哪来什么物业合同纠纷案；2.杨富连不认识什么宏城物业，什么时间进驻本小区不知道，也没有看到什么公告，或者开个什么会都没有，杨富连与宏城物业没有什么关系；3.本小区业主有证据证明，宏城物业公司与本小区杨富连无任何关系。本小区业主有咨询城投，城建从2018年8月以后就与城投合并，本小区分两部分资产：一部分是本小区业主有证的个人资产；一部分是城投自己的资产。宏城物业是城投委派来管理城投自己的资产，宏城物业公司以城建的物业合同只是宏城物业与城投有效，与本小区业主无效，哪来什么合同纠纷案；4.杨富连不欠宏城物业任何欠款，水电户头是浩宇纺织厂，为什么要代收。例如：杨富连的维修基金也是代收，现在都下落不明，还在追查，户主是谁就谁来收，任何单位与个人无权代收。综上所述，宏城物业与本小区业主不发生任何关系，合同纠纷案也不成立。 宏城物业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件一份3页，证明宏城物业公司的身份；2.房权证复印件一份1页，证明杨富连的身份及居住情况；3.《物业管理服务委托合同》复印件一份6页，证明宏城物业公司与永安市城市建设开发有限公司签订合同，并自2018年7月1日至合同终止委托，对小区进行物业管理的情况；4.费用明细计算清单复印件一份1页，证明杨富连2018年7月-2019年2月所欠物业费、水电公摊费等费用明细、计算方式及违约金计算清单；5.浩宇小区业主用电、用水记录表复印件证明一份1页，证明杨富连的用水、用电情况；6.永安市人民政府办公室下发的永政办函[2014]319号《永安市人民政府办公室关于同意调拨市土地收购储备中心收储的浩宇纺织有限公司位于尼葛开发区内房地产的函》复印件一份1页，证明永安市浩宇小区已经全部转给永安市城市建设开发有限公司，由永安市城市建设开发有限公司作为代理开发商；7.工作照片复印件十二份12页，证明宏城物业公司已经履行了物业合同中规定的义务；8.2018年7月-2018年12月浩宇小区全体工业用水、居民水、生活垃圾、污水处理四项费用的发票复印件二十三份23页，证明浩宇小区的用水、用电等情况；9.国网福建省电力有限公司永安市供电公司出具的2018年8月27日-2019年1月22日的福建增值税电子普通发票复印件六份6页，证明浩宇小区的2018年8月-2019年1月用电情况。杨富连依法提交如下证据：录音光盘及录音资料复印件一份1页1光盘，证明宏城物业公司是管理自己的资产，卖给杨富连的房子是杨富连自己的资产，与宏城物业公司无关。本院庭审时组织双方对上述证据进行了质证，杨富连经质证对宏城物业公司提供的证据材料表示和杨富连都没有关系，请宏城物业公司拿出和杨富连签订的合同，宏城物业公司是要向杨富连要物业费，那么宏城物业公司应该拿出和杨富连本人签订的合同，宏城物业公司应该要有杨富连签过字的合同。杨富连进驻小区杨富连完全不知道，进驻的时候也没有任何公示、公告。 宏城物业公司委托诉讼代理人对杨富连提交证据的真实性有异议，录音对象是否是黄复胜、资产科林主任存疑，作为资产科的主任，不会讲出这些话，要求黄复胜、林主任出庭证明自己说过这些话，不能以一份录音就能证明录音对象就是资产科的林主任，如果真是林主任说的，说明林主任对物业不是完全了解。根据提交法庭的这份人民政府办公室发的函，足以证明，宏城物业公司与城市建设开发公司签订的物业前期合同是合法的，不用经过全体业主或2/3业主同意，资产科主任说只是管理他们的产业，宏城物业公司委托诉讼代理人不认同林主任的说法，林主任也不会说这些话。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及所证明的事实，即本案争议的焦点主要在于宏城物业公司是否履行了物业服务合同，本院认定如下： 杨富连认为，本小区本业主与宏城物业公司没有签订任何物业合同，杨富连不认识什么宏城物业公司，宏城物业公司什么时间进驻本小区服务不知道，也没有看到什么公告，或者开个什么会都没用，宏城物业公司与本小区业主无任何关系，杨富连不欠宏城物业公司任何欠款，宏城物业向杨富连收取物业费、公摊水电费等费用没有依据也不成立。 宏城物业公司认为，1.宏城物业公司入驻小区以后杨富连等业主都没交过一分的物业费、水电费和水电公摊费等，都是由宏城物业公司代垫支付，已累计几十万元。2.宏城物业公司入驻小区以后都有按照《物业管理服务委托合同》提供物业服务，小区的设施维护、生活垃圾处理、卫生的清理、聘请本小区人员的保安24小时执勤巡逻等，都有在服务管理。3.杨富连反映的供水问题是整个小区都没有水，加压泵坏掉了，开发商装的时候加压泵本来压力就不是很大，现在加压泵坏了，杨富连住在8楼，水就供不上了。 本院认为，1.杨富连提出与宏城物业公司没有签订合同，不存在物业服务合同关系，据此不交宏城物业公司的物业服务费，但杨富连陈述不知道是谁为小区提供物业管理服务，居住小区涉及物业管理服务，如公共设施维护，卫生保洁、垃圾处理、保安巡视等是一个常态化必不可少的问题，必将须有物业管理服务。2.宏城物业公司提供物业服务内容的照片情况基本属实，可以采信。浩宇小区留有不少遗留问题，如业主按工业用水用电标准收费，一户一表改造、住宅维修基金、监控、违规搭建、消防管被拆除、水压不足高层住户无法正常供水等等，而宏城物业公司在浩宇小区业主包括本案杨富连在内没有交缴一分物业费、水电费、公摊水电费情况下，尽力按照《物业管理服务委托合同》的内容履行，向城市开发公司反映并协调解决，也表现在保洁、安保、维修、监管等方面。小区住户所反映的涉及住宅维修基金问题，因该小区没有业委会，没有人牵头，也未移交住房维修基金，无法启动住宅维修基金，从而影响了物业服务的质量。在这种情况下，不能要求物业公司是万能的，要做到完全到位和尽善尽美。小区有什么问题，还需要业主和小区物业相互配合、相互理解，共同解决，这才是解决纠纷的根本途径。 根据当事人陈述和经审理确定的证据，本院认定事实与宏城物业公司起诉书及庭审陈述一致。 另查明，杨富连居住的浩宇小区位于永安市尼葛开发区，属工业小区，后转为城市开发公司管理。杨富连系永安市城区尼葛路1668号9幢2单元801室房屋业主，宏城物业公司入驻该小区提供物业服务后，杨富连从2018年7月1日至2019年2月已欠交物业服务费441.3元、水电费1603.7元、公摊水电费12元。 本院认为，宏城物业公司与城市开发公司签订了浩宇小区《物业管理服务委托合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对讼争小区内的全体业主都具有约束力。宏城物业公司依约提供物业服务，杨富连作为该小区的业主应按照合同约定缴纳物业费，现杨富连从2018年7月1日起开始不交物业费，至2019年2月已欠交物业服务费441.3元、水电费1603.7元、公摊水电费12元，其欠交行为违反了《物业管理服务委托合同》的相关约定，同时对其他自觉履行物业服务合同并及时正常交纳物业服务费用的业主来说也明显不公，故杨富连应将上述欠交的物业服务费、水电费、公摊水电费应予交清。对宏城物业公司要求杨富连交纳所欠物业服务费、水电费及公摊水电费，并对宏城物业公司自愿放弃车位费及逾期付款滞纳金的请求属其对自己权利所作的处分，本院均予以支持。经法庭调查，尽管宏城物业公司对涉案小区的管理方面存在某些不尽人意，确有改善和提高物业服务质量的地方，以及维护好每一位业主合法权益等方面之需要，但宏城物业公司提供的物业服务是针对整个小区而言，包括房屋共用部位、共用设施房屋设备、绿化、环境卫生、公共安全等项目进行维护、修缮、服务与管理，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费也会对小区的整体服务产生不利的影响，加剧双方的紧张关系，促使矛盾激化，对其他已按时交纳费用的业主也是不公平的。另外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第三条(?javascript:SLC(117252,3)?)规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，杨富连如认为宏城物业公司不履行、不完全履行物业服务合同的约定，可通过合法途径主张权利，不能以没有物业服务或者物业服务不合格为由对抗宏城物业公司要求其交纳物业费、水电费、公摊水电费的诉求，且宏城物业公司在未收取杨富连业主一分钱物业费的情况下，尽力提供物业服务内容，并积极向有关部门反映和协调，故杨富连拒交物业服务费用的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、第四十五条第一款规定，判决如下： 杨富连应于本判决生效后十日内支付永安市宏城物业管理有限公司2018年7月-2019年2月的物业管理费441.3元、水电费1603.7元、公摊水电费12元,合计2057元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由杨富连负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  罗奕音 二〇一九年九月三十日 书记员  苏 琳 附：本判决适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?2066950deid=709459"t"_blank?)在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十五条物业管理辖区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等费用。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。