湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民终758号上诉人（一审被告）：武汉万吨冷储物流有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区徐东一路**。法定代表人：张合伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊娅婷，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章婷，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师，被上诉人（一审原告）：武汉市美颂雅庭装修设计工程有限公司。住所地：湖北省武汉市江岸区金桥大道**后湖新都（A地块）******。法定代表人：汪昌镇，该公司董事长。委托诉讼代理人：李江涛，湖北立丰律师事务所律师。上诉人武汉万吨冷储物流有限公司（以下简称万吨冷储公司）因与被上诉人武汉市美颂雅庭装修设计工程有限公司（以下简称美颂雅庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万吨冷储公司上诉请求：1.撤销湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民初561号民事判决第一项、第二项判决，依法对本案予以改判，驳回美颂雅庭公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由美颂雅庭公司承担。事实与理由：（一）一审判决认定美颂雅庭公司的装修损失（即判决第一项）证据不足。一审法院及鉴定机构在认定美颂雅庭公司的装修损失时仅仅是依据美颂雅庭公司所提交的购买装修材料的发票、收据以及其单方制作的人工费数据，再按照年限折旧进行计算。但一审中据以认定装修损失的票据及数据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）第五十条规定的证据三性要求，且一审对证据的采信不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条关于举证责任的规定，其采信的证据不能客观反映标的房屋拆除时美颂雅庭公司的装修损失。具体如下：1.一审认定装修损失的票据与数据与美颂雅庭公司的装修损失没有直接关联性，不能证明美颂雅庭公司的实际装修损失。（1）一审中未分辨美颂雅庭公司标的房屋的装修费用与为其客户装修所花费的费用。通常来说，装修费用的原始票据可以作为装修造价的参考。但本案特殊性在于，美颂雅庭公司主营业务为装修装饰工程，其有能力也有可能将为客户装修的材料费用（特别是管材、电线、地板、、地板通用材料）混入本案当中，故在本案中，美颂雅庭公司提交的证据仅能证明其在房屋租赁期间发生了装修费用，但不能证明该装修费用都用于本案租赁房屋的装修，无法排除其用于客户装修所购买材料的可能。（2）一审法院重复计算了美颂雅庭公司多次装修的费用。从美颂雅庭公司提交的证据来看，美颂雅庭公司自2007年至2009年均持续有装修费用发生，美颂雅庭公司也承认了其因经营需要将房屋装修进行更换，在装修期后仍有装修。故一审采信的证据不能证明是美颂雅庭公司一次装修的价值损失，其采信的证据与其实际损失没有直接关联性。（3）一审认定装修损失的证据不仅不符合法定证据的要求，从其证据所反映的装修费用发生过程来看，也完全违背了房屋装修的生活常理。一审采信的证据显示的费用发生过程不符合装修常理。原一审采信的证据中，2007年至2009年有持续的费用发生，即使需要进行展示厅风格变动，也应当仅仅是对表面材料的更换，而涉及到电线、管材、龙骨等需要破坏墙体进行安装的隐蔽材料费用应当是在首次装修时一次性发生。一审中采信的证据显示在2007年至2009年均持续发生大量的隐蔽材料的费用，不符合正常装修常理，不能作为认定损失的依据。一审认定的费用不符合正常的装修费用标准。就电线费用说明如下：按照费用计算，美颂雅庭公司在该房屋中仅购买的电线费用是1125315.77元，按照租赁面积4355.92平方米来计算，相当于每100平方米使用了25834元的电线，不符合正常房屋装修的费用标准。按照数量计算，一审采信的证据中显示美颂雅庭公司为装修使用的电线数量保守估计为492KM（包括票据明确显示的467KM与规格不详的电线保守估计25KM）。房屋的面积为4355.92平方米（包括628.16平的过道、后院空地及平方），相当于美颂雅庭公司每100平方米使用了11295M电线（可绕100平米的房屋283圈）。美颂雅庭公司提交的票据中，包含大量连续大额票据共计337392元，不符合正常房屋装修材料采购的正常逻辑，可以推测出是美颂雅庭公司为其客户装修所批量采购的装修材料费用。除上述人工费、电线费用、大额连续票据、可移动票据外，美颂雅庭公司提交的票据中还有经税务查询的假票、税务登记主体与发票盖章主体不一致、票面记载所购材料名称数量均不明等瑕疵票据，该票据不能证明其是采购用于本案房屋装修的材料，不能作为认定其装修损失的依据。故一审中的票据不能证明美颂雅庭公司的装修损失，评估报告及评估结论没有可参考性，不能作为本案认定装修损失的依据。2.案涉人工费用不具有证据的客观真实性。美颂雅庭公司所举人工费用共计204.9496万元是其单方填写制作的表格数据，无其他银行流水、发票等进行佐证，也无其他机构对人工费进行审计认定。一审中评估机构述称“对于人工费进行了测算，与总造价基本匹配”，其认定人工费的依据仅仅是美颂雅庭公司单方制作且未经鉴定审计的总造价，其评估结论违反了行业规范与准则。3.一审的举证责任颠倒。一审中认为“美颂雅庭公司不在场的情况下将本案所涉租赁房产进行拆除，导致评估公司无法对现场进行评估鉴定，万吨冷储公司对此应承担对其不利的法律后果。故万吨冷储公司提出的可移动物品的票据及人工费不应计入装修费用的答辩意见不予支持”，该认定违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条关于举证责任的规定，一审法院认定是因万吨冷储公司拆除房屋导致无法评估就要承担无法评估导致的不利后果并无法律依据，美颂雅庭公司仍应当对其可移动物品及人工费用的损失承担严格的举证责任。（二）一审在证据采信及举证责任上存在错误。1.经万吨冷储公司统计，美颂雅庭公司提交的票据及数据中，除554503.71元的票据无瑕疵外，其他所有的票据及数据均存在证据真实性、关联性等问题；2.因依票据并不能反映美颂雅庭公司的实际装修损失，违背生活常识的评估结论也无可参考性，故为公平客观判断美颂雅庭公司装修损失，请求法院以行业数据、装修定额标准等数据为依据计算美颂雅庭公司的装修损失。（三）一审法院对房屋拆除所导致的损失（装修损失）责任分配认定依据错误。一审法院已经认定了以下事实：本案房产已经被政府列入拆除范围，万吨冷储公司是依据武汉市城镇重点工程现场指挥部的要求对房屋进行的拆除，万吨冷储公司未获得相应的补偿款等事实。故本案中并非是因万吨冷储公司的原因而是因为不可归责于合同双方的原因导致的房屋拆除，不应适用案涉《房屋租赁合同书》第十三条“因甲方（万吨冷储公司）原因包括违约致使乙方不能正常使用物业的，乙方有权解除合同并书面通知甲方，甲方需退还押金并支付给乙方与押金等额的违约金，此外，甲方需就乙方的装修费用（按十年折旧或双方共同委托的评估价值）给与乙方100%的经济赔偿”的约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。对于美颂雅庭公司提出的违约金，应当予以驳回。美颂雅庭公司辩称，（一）一审法院依据评估公司作出的鉴定结论作为认定装修费损失，符合事实与法律依据，万吨冷储公司的异议没有任何事实与法律依据，无法否定该鉴定评估报告所作的鉴定结论。1.美颂雅庭公司在第一次庭审时依法向法院申请鉴定，经万吨冷储公司同意后，法院委托湖北衡平资产评估有限公司对美颂雅庭公司在租赁期间的装修残值进行。鉴定程序合法，且鉴定结论客观、公正。2.万吨冷储公司对该鉴定结论提出的异议，均是其单方陈述以及意见，没有任何事实与法律予以支持。（二）一审判决适用法律正确。造成案涉《房屋租赁合同书》终止的原因系万吨冷储公司在未取得拆迁许可证的情况下强制拆除本案涉案房屋。基于万吨冷储公司的违约行为，美颂雅庭公司有权依据《房屋租赁合同》第十三条之约定，要求万吨冷储公司承担其投入资产损失的赔偿责任。虽然武汉市城建重点工程现场指挥部向万吨冷储公司下达督办函，明确该地块上的所有建筑物必须拆除。但根据本案的事实，本案涉案房产虽被政府相关部门列入拆迁的范围。但涉案地块建筑物既未办理拆迁许可证，万吨冷储公司也未与相关部门签订过拆迁补偿协议，更未获得任何拆迁补偿款。案涉房屋至今仍未被政府实际拆除，且该房屋所在土地仍登记在万吨冷储公司名下。同时，万吨冷储公司强制拆迁本案涉案房产，客观上给美颂雅庭公司公司造成了实际投入的装修费用损失。美颂雅庭公司在履行合同中并无违约行为，对租赁合同的终止也没有过错。双方的租赁合同权利义务虽然终止，但美颂雅庭公司投入资产损失应由万吨冷储公司予以赔偿，并由万吨冷储公司按合同约定承担违约责任。一审法院判决万吨冷储公司支付美颂雅庭公司的装修费用损失、退还押金及支付违约金的处理结果完全符合我国民法规定的公平原则。再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款适用的前提是“因不可归责于双方的事由导致合同解除的”，而本案造成租赁合同解除的原因是万吨冷储公司在未取得拆迁许可证的情况下强制拆除。要求没有过错且一直守约的美颂雅庭公司自行承担一半的装修费用损失，不符合公平原则。美颂雅庭公司向一审法院起诉请求：1.判令万吨冷储公司退还美颂雅庭公司房屋租赁押金30万元；2.判令万吨冷储公司支付美颂雅庭公司租赁房屋装修现值6159264.86元；3.判令万吨冷储公司支付美颂雅庭公司临时安置补偿费522710.40元、营业损失5627568.32元（含搬迁费、拆迁后减少的广告收入和需增加的广告投入、经营损失）；4.判令万吨冷储公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2006年12月22日，万吨冷储公司作为甲方与深圳雅庭公司作为乙方签订一份《房屋租赁合同书》，约定：第一条万吨冷储公司将其位于武汉市武昌区徐东大街万吨冷库临街楼房共四层的房屋及过道4355.92平方米租赁给深圳雅庭公司使用；第二条首层及二、三、四层（统称主楼）的租赁期限为10年，自2007年1月1日起计。过道和后院空地及平房（统称场地及平房）的租赁期限不少于3年（亦自2007年1月1日起计），不超过10年，即甲方须保证乙方能够至少使用场地及平房叁年。甲方同意并保证，上述场地及平房在租赁期满三年后，甲方如需收回重新规划使用，须提前三个月通知乙方并自收回之日起不再计收该部分物业的租金（8万元）；……第四条主楼的租金为每年共计97万元整，场地及平房租金为每年共计8万元整，共计年租金105万元整，每三年递增一次，每次递增6%，即第一次递增的时间是2010年1月1日，甲方交付本合同约定的出租物业后，给予乙方三个月的免租金装修期，即乙方从2007年4月1日起计付租金；……第十一条本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：1、发生不可抗力，使本合同无法履行。2、政府征用、收购、拆除出租房屋。3、甲、乙双方协商一致。发生第1项情形的，本合同终止，发生第2项情形的，本合同终止，甲方须按政府给予的装修部分拆迁补偿或收购价格予以经济补偿；第十三条因甲方原因包括违约致乙方不能正常使用出租物业的，乙方有权解除合同并书面通知甲方，甲方须退还押金并支付给乙方与押金等额的违约金，此外，甲方须就乙方的装修费用（按十年折旧或双方共同委托的评估价值）给予乙方100%经济赔偿；第十四条甲方无法律依据及合同依据单方解除合同的，须提前六个月书面通知乙方并支付给乙方与乙方所付押金等额的违约金，同时退还乙方所付押金，此外，甲方须就乙方的装修费用（按十年折旧或双方共同委托的评估价值）给予乙方100%的经济赔偿。甲方或乙方解除合同通知的提前时间少于六个月的，则自对方收到通知之日起满六个月之日的次日，方为合同终止日。终止日前，双方仍应履行各自的合同义务，双方就此另行达成协议的除外；双方合同期满终止后，乙方对该房屋的改造工程或者增加的设施归甲方所有；第十七条本合同一式二份，双方各执一份，自双方签订之日起生效。甲、乙双方在该合同签章处盖章。该合同签订后，深圳雅庭公司即依约租赁万吨冷储公司的房屋，在承租期间对租赁物予以装修改造。2009年2月12日，深圳雅庭公司与美颂雅庭公司签订一份《合同转让协议》，该合同约定的主要内容：深圳雅庭公司更名为深圳美颂雅庭公司，其与美颂雅庭公司双方重组，美颂雅庭公司系其子公司，并在重组中将其与万吨冷储公司签订的《房屋租赁合同书》项下的权利义务全部转让给美颂雅庭公司。2011年3月2日，武汉市城建重点工程现场指挥部向万吨冷储公司下达督办单，要求万吨冷储公司于2011年6月30日前完成万吨冷库地块的拆迁和临时绿化工作。2011年5月11日，万吨冷储公司向深圳美颂雅庭公司出具一份《告知函》，其内容为：我公司分别于2011年4月11日，4月21日就贵公司承租我司物业的腾退和拆迁事宜向贵司发出了《告知函》和《腾退通知》，贵司已收到上述文函。为尽快落实腾退拆迁事宜，我司再次函告如下：一、因武汉大道建设和纪念辛亥革命100周年活动的要求，武汉市城建重点工程办公室对我单位已下发督办通知，要求我单位必须按照市政府城建重点工程办公室的要求限期对临徐东大街物业门面进行腾退和拆除。并要求在6月底前全部拆除完毕。所以我司对临街物业门面的腾退和拆除时间不容商量和拖延。希望予以理解、支持和配合。二、希贵司接到此函告后，于本月13日下午五时前，书面向我司提交补偿依据及具体金额，若逾期未予回复视为贵方放弃补偿请求，望贵司予以重视和配合。同期，万吨冷储公司还向深圳美颂雅庭公司出具一份《腾退通知》，其内容为：贵司租赁我公司临徐东大街的物业门面及配套用房，因武汉大道建设，按市政府的要求，将于2011年6月底前拆除完毕。望贵司接此腾退通知后，提前做好腾退准备工作，务必于2011年5月30日前腾退完毕，如未在5月30日前腾退完毕，一切后果由贵公司自行承担。由于市政府重点建设工程致使双方无法继续履行合同，请贵司按贵我双方所签订《房屋租赁合同》具体条款，尽快与我公司协商处理腾退事宜。2011年8月6日，本案所涉的租赁物开始进行了拆迁。庭审中，万吨冷储公司确认拆除本案涉案房产时美颂雅庭公司不在场，双方未就拆迁达成补偿协议。万吨冷储公司于2011年6月15日后依据武汉市城建重点工程现场指挥部的要求将包括本案涉案房产进行拆除，至今未取得相应的补偿，该房产虽已拍卖转让，但仍登记在万吨冷储公司名下。一审法院认为，（一）关于万吨冷储公司是否应当向美颂雅庭公司支付装修费用的问题。万吨冷储公司与深圳雅庭公司签订的《房屋租赁合同书》，系当事人的真实意思表示，且在形式和内容上未违反我国法律规定，应认定有效。美颂雅庭公司作为深圳雅庭公司的子公司，受让了深圳雅庭公司与万吨冷储公司签订的《房屋租赁合同书》项下的权利义务，符合法律规定。万吨冷储公司于2011年5月11日依据武汉市城建重点工程现场指挥部向其下达的督办单，向美颂雅庭公司发出《告知函》，要求该单位在5月30日前腾退完毕。本案房产虽被政府相关部门列入拆除范围，但直至武汉大道早已建成通车，指挥部早已解散，万吨冷储公司也未与相关部门签订过拆迁补偿协议，更未获得任何拆迁补偿款。因此，美颂雅庭公司与万吨冷储公司间所涉的纠纷不能依《房屋租赁合同书》约定的“本合同终止，甲方须按政府给予的装修部分拆迁补偿或收购价格予以经济补偿”条款处置。鉴于万吨冷储公司在与美颂雅庭公司未就拆迁补偿问题达成协议的情况下，在租赁期间将美颂雅庭公司从租赁房屋强制迁出，导致《房屋租赁合同书》发生终止，且不可继续履行。现万吨冷储公司所有的武昌区徐东一路6号万吨冷库商业综合楼房产仍未被政府实际拆除，所在地块亦仍在万吨冷储公司名下，万吨冷储公司强制将美颂雅庭公司迁出的行为导致美颂雅庭公司不能正常使用租赁物，并造成美颂雅庭公司装修损失。根据《房屋租赁合同书》的约定：“因甲方原因包括违约致乙方不能正常使用出租物业的，乙方有权解除合同并书面通知甲方，甲方须退还押金并支付给乙方与押金等额的违约金，此外，甲方须就乙方的装修费用（按十年折旧或双方共同委托的评估价值）给予乙方100%经济赔偿”，万吨冷储公司应就美颂雅庭的装修费用,向赔偿美颂雅庭公司所投入的装修费用损失，退还押金30万元并支付给其与押金等额的违约金30万元。（二）关于是否应当以评估公司作出的鉴定结论作为认定装修费用的数额的问题。美颂雅庭公司与万吨冷储公司对于装修费用的计算依据存在争议，由于本案所涉房产已被拆除，美颂雅庭公司认为应依据其提交的装修费用票据作为鉴定依据，万吨冷储公司认为应依据其提交的影像资料作为鉴定依据。对于万吨冷储公司提交的影像资料是否能作为鉴定的依据的问题，本院向本案的鉴定机构评估公司进行了询问，评估公司回答该影像资料可作为判断折旧率的依据，但不能作为工程造价鉴定的依据。因影像资料为万吨冷储公司单方制作，虽有见证人，但该见证人并非为公证机构，不能证明该影像合法性及全面性，且鉴定机构仅凭影像资料无法对装修造价的价值作出评估。对万吨冷储公司提出仅依据其提交的影像资料作为鉴定依据的意见不予采信。万吨冷储公司对美颂雅庭公司用以证明其装修费用的票据提出异议，认为时间空白的、购货单位并非为美颂雅庭公司、购买项目空白的，合同约定装修期满后发生的、购买项目没有货物具体名称、规格、单位、数量的，以及经在湖北省国家税务局网站查询未被领用的、开票主体不一致、上限金额不符等瑕疵的、领用时间与发票售出时间不一致的、购买可移动物品的票据、《人工费明细表》中的人工费均不应计入装修费用的答辩意见,经查，美颂雅庭公司提交的票据中确有存在时间、购货单位、购买项目空白的情形，不能证明美颂雅庭公司在租赁期间内购买用于装修的物品，故，该部分票据不应计入装修残值。对于万吨冷储公司提出合同约定装修期满后发生的费用不应计入装修费用的答辩意见,经查，《房屋租赁合同》约定“万吨冷储公司交付本合同约定的出租物业后，给予美颂雅庭公司三个月的免租金装修期，即万吨冷储公司从2007年4月1日起计付租金”。该约定应为双方对三个月的装修期免收租金的约定，并非为装修期仅为三个月的约定。故对万吨冷储公司提出免租金装修期满后的票据不计入装修费用的答辩意见，一审法院不予支持。对于万吨冷储公司提出票据存在各种瑕疵的问题，因该票据为美颂雅庭公司购买装修物品出售方开具，出售方领用及使用的票据是否符合税务局的规定，票据是否写明项目的具体名称、规格、单位、数量，均属于出售方使用票据是否符合规范的问题。现建筑市场上个体工商户出具的发票确有诸多不规范的情形，而美颂雅庭公司作为购买方也无法对出售方出具的票据的真伪进行辩别，购买装修材料的事实存在，且万吨冷储公司也未提交证明美颂雅庭公司存在伪造票据的情形，故对万吨冷储公司提出瑕疵票据不计入装修费用的答辩意见，一审法院不予支持。关于万吨冷储公司提出购买可移动物品的票据是否计入装修费用，以及如何计算人工费的问题，评估公司已进行了回复，认为可移动物品分为两部分，一部分是装修时已经附在墙面、地上、、地上物品，即使拆除了，一般也无法使用，价值灭失，还有一部分属于可以拆除的，但是无法判断拆除时该物品是否移出涉案房屋，对于人工费进行了测算，与总造价基本匹配。因万吨冷储公司在双方未达成补偿协议，且美颂雅庭公司不在场的情况下将本案所涉租赁房产进行拆除，导致评估公司无法对现场进行评估鉴定，万吨冷储公司对此应承担对其不利的法律后果。故对于万吨冷储公司提出可移动物品的票据及人工费不应计入装修费用的答辩意见，一审法院不予支持。经评估公司进行补充鉴定，本案所涉装饰工程评估值扣除时间空白、购货单位并非为万吨冷储公司、票据上购买项目空白三种情形后，装修残值调整为4736136元。万吨冷储公司认为补充鉴定应将购货单位并非为本案原告的13张票据予以扣除。经查，补充鉴定结论中包括购货单位为雅庭洪山公司、雅庭武汉波菲分公司、深圳市雅庭居家装修设计工程有限公司洪山分公司、深圳市雅庭装饰洪山分公司、深圳市雅庭居家装修设计工程有限公司武汉波菲分公司的票据13张，金额为460167.21元。美颂雅庭公司未提交证据证明上述公司与其在涉案房产共同办公的证据，该票据不应计入装修残值，应从从评估值中予以扣除，扣除后，万吨冷储公司向美颂雅庭公司支付的装修费用损失为4275968.79元（计算方式：4736136元-460167.21元）。（三）关于美颂雅庭公司请求的临时安置补助费、营业损失、资金占用费是否应支持的问题。万吨冷储公司认为美颂雅庭公司请求支付资金占用费已超过诉讼时效。经查，万吨冷储公司确认于2011年6月15日之后将本案所涉房产进行拆除，美颂雅庭公司向本院提起原一审诉讼的立案时间为2013年3月25日，该立案时间应视为美颂雅庭公司向万吨冷储公司主张权利的时间，美颂雅庭公司补充提出资金占用费的请求未超过诉讼时效。因双方之间签订的《房屋租赁合同书》已对因万吨冷储公司违约造成合同不能履行的责任作了约定，故在认定万吨冷储公司承担装修费用的损失4275968.79元及退还押金30万元并支付给其与押金等额的违约金30万元的基础上，还认定其承担安置补助费、营业损失、资金占用费显然不符合合同约定，且双方对装修的损失是否赔偿，以及赔偿的数额存在异议，美颂雅庭公司要求万吨冷储公司承担自2014年4月26日起的资金占用费，故，一审法院对美颂雅庭公司请求的安置补助费、营业损失、资金占用费均不予支持。一审法院判决：1.万吨冷储公司于本判决生效之日起十日内向美颂雅庭公司支付装修费用的损失4275968.79元。2.万吨冷储公司于本判决生效之日起十日内向美颂雅庭公司退还押金30万元，并支付违约金30万元。3.驳回美颂雅庭公司的其他诉讼请求。如万吨冷储公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费104079元，由美颂雅庭公司负担41631.60元，万吨冷储公司负担62447.40元。评估费64260元，由美颂雅庭公司负担25704元，万吨冷储公司负担38556元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。各方当事人对于一审认定事实均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《房屋租赁合同书》系当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。万吨冷储公司违反合同约定，非法强拆案涉租赁房屋，依法应当承担相应的责任。本案二审的争议焦点为：万吨冷储公司是否应当向美颂雅庭公司支付相应的装修损失并承担与押金等额的违约金。本院具体评析如下：（一）关于美颂雅庭公司因房屋拆除所造成的装修损失问题万吨冷储公司上诉主张，案涉评估机构鉴定的装修损失不能客观反映房屋拆除时美颂雅庭公司的装修损失，原审判决采信该鉴定报告错误；美颂雅庭公司应当对其装修损失承担举证不能的法律后果。本院认为，因案涉租赁房屋已被拆除，评估公司无法进行现场勘察核实，只能依据美颂雅庭公司提交的相关费用票据，结合万吨冷储公司提交的影像资料，采用审核部分施工图纸、视频资料及有关工程费用票据等替代程序进行鉴定。本案发回重审期间，经当事人申请，法院又组织安排补充鉴定。评估公司在征求双方意见的基础上，在扣除了时间空白、购货单位并非为美颂雅庭公司、票据上购买项目空白等情形后，对于装饰工程评估值再次出具了补充鉴定意见。在各方当事人对该补充鉴定意见质证后，评估公司针对当事人所提出的意见进行了回复。万吨冷储公司虽对鉴定结论存在异议，但未提交充分证据予以反驳。原审判决将该补充鉴定意见作为美颂雅庭公司装修损失的依据，并无不当。本案中，万吨冷储公司并未取得拆迁许可证，亦未与相关部门签订拆迁补偿协议。万吨冷储公司在与美颂雅庭公司未协商一致的情况下，非法强制拆迁案涉房屋，导致美颂雅庭公司既不能继续使用租赁物，又无法基于《房屋租赁合同书》约定的“本合同终止，甲方须按政府给予的装修部分拆迁补偿或收购价格予以经济补偿”条款获得补偿。该强制拆迁行为亦是导致本案鉴定只能采取重置成本法等替代程序鉴定的主要原因。万吨冷储公司应当对其非法拆迁行为承担不利的法律后果，不应因相关鉴定局限而获利。经本院询问鉴定单位，表明其最终鉴定结论已经考虑了案涉装修的折旧因素。原审判决依据该补充鉴定意见，在扣除购货单位非为美颂雅庭公司的13张总计460167.21元的票据后，认定案涉装修损失为4275968.79元，具有相应的事实和法律依据。故对于万吨冷储公司认为原审违反举证责任分配规则、错误采信案涉鉴定意见的主张，本院不予支持。（二）关于万吨冷储公司是否应当承担与押金等额的违约金问题万吨冷储公司上诉主张，案涉房屋的拆迁是不可归责于双方当事人的原因所致，故万吨冷储公司不应当承担违约金。本院认为，虽然万吨冷储公司称强拆案涉租赁房屋系因政府规划拆迁所致，但其强拆行为并未取得拆迁许可证。万吨冷储公司强制拆迁案涉租赁房屋的行为不仅不符合国家法律法规关于房屋拆迁的规定，亦违反了当事人之间约定的合同，其应当向美颂雅庭公司承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同书》“因甲方原因包括违约致乙方不能正常使用出租物业的，乙方有权解除合同并书面通知甲方，甲方须退还押金并支付给乙方与押金等额的违约金”的约定，万吨冷储公司应当向美颂雅庭公司退还押金30万元并支付给其与押金等额的违约金30万元。万吨冷储公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，万吨冷储公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43408元，由武汉万吨冷储物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 严 浩审判员 李治国审判员 兰 飞二〇一九年九月二十六日法官助理戈凯书记员虢锡