黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7890号上诉人(原审被告)：刘衍海，男，1949年12月3日出生，汉族，哈尔滨海德集团退休工人，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告)：哈尔滨宇泓物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区河鼓街2号1栋4单元401号。法定代表人：赵新民，该公司经理。委托诉讼代理人：王敬淇，黑龙江信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫健，黑龙江信诚律师事务所律师。上诉人刘衍海因与被上诉人哈尔滨宇泓物业管理有限公司（以下简称宇泓物业）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘衍海、被上诉人宇泓物业的委托诉讼代理人王敬淇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘衍海上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判按每平方米1元钱标准收取物业费;2.二审案件诉讼费由宇泓物业承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决刘衍海按每平米1.5元支付物业费缺乏事实及法律依据。第一,宇泓物业只有三级服务资质，没有能力提供四级物业服务,其按每月1.5元/平米收取物业服务费，不符合行业规定。在双方建立物业服务合同关系时,宇泓物业只具备三级服务资质,可以提供一、二、三级物业服务，经向哈尔滨市物业管理部门了解，1.5元/平米为四级物业服务的收费标准。第二，宇泓物业提供的物业服务质量及标准未达到1.5元/平米的标准,也未达到《物业服务合同》约定的标准，应按其实际提供的服务适当降低收费。根据《物业服务合同》第三条约定,宇泓物业提供的服务内容包括七个方面40余项，但其提供的物业服务严重不符合合同约定。首先，多年来,宇泓物业从未公示本小区的财务收支情况，现要求其提供本小区三年内的收支明细(保安、保洁、公共设施、税费等)。第二，在房屋共用部位的维护和管理方面，存在管理疏漏、不及时的情况;小区电梯经常停运,按照三级物业的设施设备维护保养的标准，应该设立24小时报修值班电话，但宇泓物业并没有设立,经常出现电梯一停就是一夜半天的情况,给小区居民的生活带来很多不便。在环境卫生管理方面,存在垃圾清运不及时,而且对垃圾桶不做定期消杀，导致蟑螂和老鼠的滋生。对楼道清洁不彻底，一桶水从31楼拖到1楼,对楼道内长期堆放的杂物置之不理。第三，入户3年，单元门门禁系统至今未启用、没有消防设施、没有监控设备,未安排安保人员进行安全巡视,宇泓物业在一审中也承认消防设施及单元门门禁是因为开发商配套设施未完善,所以无法提供相应服务,既然如此,相应物业费应扣除。第四，对于绿地养护的问题，宇泓物业从未对绿地养护提供过服务,小区仅有的一块绿地变成了一片荒芜，其无权收取该部分物业费。第五，根据道里区人民法院民事判决结果“关于被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求,因被上诉人在提供物业服务时存在瑕疵，故本院对该诉讼请求不予支持。”原审法院在判决书中已确定宇泓物业所提供的物业服务存在瑕疵,现要求宇泓物业按照未进行提供服务的项目对应减少相应的物业费。第六，刘衍海收到的法院传票和一审笔录中均提到宇泓物业的诉讼请求自2016年9月3日至2018年11月15日，但一审判决则变更为刘衍海支付自2016年9月3日至2019年4月17日的物业服务费，在没有征得刘衍海同意的情况下随意追加和变更诉讼请求都是不符合法律程序的。第七，刘衍海欠费金额按照宇泓物业诉讼请求的日期应为26个月,按1.5元/平方米计算应为4451.85元、电梯费1014元，而不是6164.10元和1404元。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定“物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则。”根据《审理物业服务纠纷解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”而《合同法》第111条规定，质量不符合约定，承担违约责任的方式包括减少价款或者报酬等。综上所述,物业服务的收费标准应当坚持质价相符的原则,物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应,基于上述情况,应根据宇泓物业实际提供的物业服务水平参照哈尔滨物业服务收费指导价确定合理的价格，在1.5元/平米基础上予以适当减少。宇泓物业辩称，一、关于物业服务企业资质等级与物业服务等级的关系，住房和城乡建设部《物业服务企业资质管理办法》规定，物业服务企业资质等级分为一、二、三级，而物业服务等级则是在基础物业服务标准的基础上设立的分等级服务标准，每个物业服务项目按照服务质量由低到高分为一至四级，泰和盛世小区在招标文件中明确服务等级为四级标准，与业主签订的合同也是按照四级标准进行的服务，不存在刘衍海所谓的物业费收费标准高于资质等级及行业标准的问题。二、对刘衍海提到的其他问题。首先物业服务合同没有约定物业公司要向业主公开物业公司的收支明细，如果业主想要了解的话，可以通过业主委员会与物业联系，物业公司可以向业主委员会提供相应的收支信息。其次，关于电梯停运的问题，近几年小区电梯出现故障，在物业报修后要看维保单位有无备件，有备件可以及时更换，没有的话则需要联系厂家发货，电梯会停运几天。公司在走廊公示板上张贴了24小时服务电话，白天由前台工作人员接听，夜间由保安及工程部人员接听，不存在无人值班的情况。对于刘衍海提出的蟑螂、老鼠滋生问题，社区和办事处每年都会发放除鼠药等，物业公司也进行了除鼠工作，垃圾桶每天早、中、晚各清运一次，倾倒之后投撒石灰粉。对于杂物堆放问题，由于都是业主个人物品，物业公司只能进行提醒不能处置，也下过整改通知，对拒不整改的业主也上报过社区，在社区也有备案。第三，单元门禁是由于开发单位欠付安装单位工程款，所以至今未安装；消防设施虽未经过验收，未交接给物业，但是物业公司也会定期巡查；监控设备共计有37处摄像头，自进户时就一直正常使用；秩序维护人员按照四级服务标准按照规定路线每两小时巡查一次，均有巡视记录。第四，对于绿地养护问题，物业公司在小区中种植了鲜花和绿植，并不存在一片荒芜的情况。第五，一审法院在事实认定中并未认定服务存在瑕疵，但在论述中提出了服务存在瑕疵，我们虽不认同，但没有上诉。假定服务存在瑕疵，那么一审判决也已将服务瑕疵与业主逾期缴费的违约责任相抵消了。第六，宇泓物业请求费用的期间是2016年9月3日至2019年9月3日，庭审中宇泓物业已对数额和期间进行了明确，因此一审判决的计算数额是正确的。宇泓物业向一审法院起诉请求：1、判令刘衍海支付2016年9月3日至2019年9月2日的物业服务费6164.10元、电梯费1404元，共计7568.10元；2、判令刘衍海按照每日3‰支付逾期付款违约金至缴清全部物业费之日止，截止2018年11月15日应为9947.90元。一审法院经审理认定事实如下：刘衍海系坐落于哈尔滨市道里区城乡路394号泰和盛世小区B栋2单元2003室的业主，该房屋建筑面积114.15平方米。2015年9月3日宇泓物业与刘衍海签订《泰和盛世小区（北区）物业服务合同》，约定宇泓物业为刘衍海提供物业管理服务，物业服务费收取标准为住宅1.50元／平方米（建筑面积）／月，管理服务费的交纳均按年度收取。电梯费为自二层起收21元／月，每增加一层加收1元／月，按年度收取，刘衍海应于每个年度7月份的15日前一次性向物业管理企业缴付下年度物业管理服务费。若逾期未缴纳相关费用，宇泓物业将每天加收3‰的违约金。2016年9月3日至2019年4月17日一审法院开庭审理时的物业服务费、电梯费，刘衍海没有给付给宇泓物业。另查明，因泰和盛世小区部分业主对宇泓物业提供的物业服务不满，该小区于2019年3月10日召开业主大会决定重新选定物业公司。截至2019年4月17日一审法院开庭审理时，该小区新的物业公司尚未确定，宇泓物业仍在为该小区提供服务。一审法院认为，宇泓物业、刘衍海之间订立的物业服务协议系双方真实意思表示，该合同合法有效。在宇泓物业提供物业服务后，刘衍海应当按照合同约定支付相应的物业服务费。宇泓物业要求刘衍海支付2016年9月3日至2019年9月2日物业服务费、电梯费的诉请，因泰和盛世小区已经召开业主大会决定重新选定物业公司，目前无法确定宇泓物业退出该小区的时间，故一审法院支持从2016年9月3日至2019年4月17日的物业服务费5387.89元、电梯费1227.20元，共计6615.09元。对于2019年4月18日至2019年9月3日期间的物业服务费、电梯费，如宇泓物业仍在为刘衍海提供服务，可另行主张。关于宇泓物业要求刘衍海支付违约金的诉讼请求，因宇泓物业在提供物业服务时存在瑕疵，故对该项诉讼请求不予支持。关于刘衍海认为小区单元门门禁系统至今未启用、无消防设施及监控设备，宇泓物业应降低物业收费标准的答辩意见，因小区单元门门禁系统、消防设施及监控设备均系小区的配套设施，应由开发商负责安装，刘衍海所举示的证据不能充分证明原告存在的瑕疵已经达到减缴或不缴物业服务费的程度，故对于刘衍海的该项答辩意见不予采纳。判决如下：一、刘衍海于判决生效之日起十日给付哈尔滨宇泓物业管理有限公司物业服务费5387.89元、电梯费1227.20元，共计6615.09元；二、驳回哈尔滨宇泓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，由哈尔滨宇泓物业管理有限公司负担96元，刘衍海负担90元。本院审理期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘衍海举示的证据一、照片及微信聊天记录共6份，拟证明电梯坏了，无人维修。有的业主扒门、扒墙，无人管理，物业服务质量不达标。垃圾堆放1个月无人清理。电线漏在外面，无人管理。绿地无人养护。微信截图证明电梯在半夜两点坏了，第二天没有维修好，影响业主正常上班。物业没有达到电梯24小时维保。宇泓物业对于上述证据真实性没有异议，但对证明问题有异议。因为照片并不能体现出小区客观状态，尤其是刘衍海所提到的绿地以及保洁员拖布的问题。在高亮上诉案件中，宇泓物业提到过拖布是经冲洗之后，由保洁员拿到相应楼层进行清洁作业，并不是提着装满水的水桶去进行清洁工作。刘衍海提供的照片中，也有部分绿地种植了鲜花，因此并不能片面的认为物业公司没有提供相应的绿化服务。对于垃圾清理不及时的问题，因小区垃圾清理分为早、中、晚三次，早上业主出门集中堆放垃圾，属于高峰时段，因此确实存在在同一时间有部分垃圾未清理的问题。但并不存在垃圾最长能够堆放一个月的时间问题。对于电梯的问题，应由电梯维保工作进行作业，电梯出现故障主要是由于开发公司还未与电业局达成协议，给小区进行正常供电造成的，是由于电压不稳定造成的。物业公司在电梯出现故障后，也在第一时间通知维保公司进行维修。对于刘衍海提到的有业主破坏承重墙的问题，物业公司也进行过劝阻，但物业公司只是小区的物业服务管理人，对于业主没有约束力。上述证据不能客观全面的证实刘衍海所要证明的服务存在瑕疵的问题，并且物业服务是持续性的，不能单纯以一个时间节点的状况来进行评判。因此该组证据不能作为证明服务存在瑕疵的依据。宇泓物业提交了证据一、哈尔滨市住宅服务指导标准。意在证明，三、四级物业服务的差别在于服务质量的不同，与物业服务企业资质等级无关；证据二、电梯配件购买票据五张，意在证明因电梯更换配件，相关配件需要从厂家发货因此导致使用的时间较长。刘衍海质证意见，对证据一真实性无异议，物业公司在业主入户三年内没有按照相关的三级资质的服务标准提供服务，物业公司没有干那个活让交费不合理。对证据二的真实性有异议，收据随处都可以买，都是自己手写的，收据上没有任何单位的公章。本院认证意见：对刘衍海举示的证据，宇泓物业对其真实性无异议，本院亦予认定。该组证据显示了小区物业管理中存在的瑕疵情况，但尚不能证明该瑕疵为长期的、持续性的状况。而对于宇泓物业举示的证据，鉴于刘衍海对《哈尔滨市住宅服务指导标准》的真实性无异议，本院予以确认。而对于电梯配件购买票据，从形成的时间看，其在一审庭审结束前已经客观存在，因此不属新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，宇泓物业在对泰和盛世小区的物业管理服务中存在瑕疵。本院认为，刘衍海与宇泓物业签订的《泰和盛世小区（北区）物业服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，应予确认。宇泓物业公司经投标而为该小区提供物业服务后，刘衍海等全体业主既应按照合同约定每年先行支付相应的服务费用，否则或将影响物业服务的正常进行。现刘衍海提出宇泓物业的服务质量及标准未达到每平方米1.5元的水平，应按实际提供的服务适当降低收费的问题，首先，企业资质与物业服务收费标准无直接关系，物业收费标准系依据服务内容和服务情况的不同而确定的。其次，经审查双方所举证据及双方所签订的物业服务合同，应认为宇泓物业公司在物业服务过程中虽存在瑕疵，但已提供了基本的物业服务，针对瑕疵服务的情况，一审法院并未支持宇泓物业要求刘衍海支付违约金的诉求，平衡了双方的利益关系。所以，刘衍海提出进一步减缴物业服务费的请求无法得到支持。另，宇泓物业在起诉状中主张的权利期间自2016年9月3日至2018年11月15日，但经查一审庭审笔录宇泓物业已当庭明确为自2016年9月3日至2019年9月2日，即在每年的7月15日交纳下一年度的物业费，而一审判决物业费、电梯费交纳至法庭辩论终结前，均不违反法律规定。综上所述，刘衍海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘衍海负担。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  付玉林审判员  刘万福（）二〇一九年九月二十四日书记员  孙英喆