调兵山市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1281民初1843号原告:赵某某，男，汉族。委托诉讼代理人：申某某，系辽宁某律师事务所律师。被告：辽宁某地产开发有限公司。法定代表人：黄某某，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：金某，系辽宁某律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，系辽宁某律师事务所实习律师。原告赵某某与被告辽宁某地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某某及委托诉讼代理人申某某与被告辽宁某地产开发有限公司（简称吉田地产）的委托诉讼代理人金某、刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2012年10月22曰签订的三份《商品房预售合同》（该预售房屋在调兵山市房产管理局预告登记，预告登记号码分别为：D2号楼1-2层206、207、208、209、109室门市的登记号码是2012第576号；D2号楼1-2层110、210室门市的登记号码是2012第577号；D3号楼1-2层104、204室门市的登记号码是2012第578号）。二、判令被告返还原告购房款2,730,900元及利息（利息以2,730，900元为基数，从2012年10月22日起计算至购房款返清之日止，利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算)。三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月22曰，原告与被告签订了三份《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的某小区门市九间，总建筑面积455.15平方米，每平方米单价为6000元，购房款总计2,730,900元。门市的明细为：D2号楼1-2层110、210室门市，建筑面积107平方米，购房款为642，000元；D2号楼1-2层206、207、208、209、109室门市，建筑面积251.13平方米，购房款为1,506,780元；D3号楼1-2层104、204室门市，建筑面积97.02平方米，购房款为582,120元。合同第十条约定，被告在2013年8月31日前将该房屋交付给原告使用。合同签订后，原告交付了全部购房款，2012年10月23日，上述房屋在调兵山市房产管理局办理了预告登记，其中D2号楼1-2层206、207、208、209、109室门市的登记号码是2012第576号，D2号楼1-2层110、210室门市的登记号码是2012第577号，D3号楼1-2层104、204室门市的登记号码是2012第578号。合同签订后已将近七年，至今被告没有与原告签订《商品房买卖合同》，也没有将门市交付给原告使用，被告的行为属于严重违约，故原告诉讼到人民法院，请求依法解除合同，返还购房款，赔偿利息损失。被告将本案中的九间房屋出卖给原告后，又另行出卖给他人，此原因也导致被告不能在合同约定的日期向原告交房。被告辽宁某地产开发有限公司辩称，答辩人不存在违约行为，原告的诉讼请求缺乏事实依据。2012年10月22日，原告与被答辩人签订了三份商品房预售合同，约定答辩人向原告出售九间门市，价款共计2730900元，约定2013年8月31日交付涉案房屋，原告在起诉状中认为，合同签订至今未交付的原因是因为答辩人的过失，但实际上，原告因本人久居福建，出于经济利益的考虑，原告授意答辩人代卖房屋，原告协助新买主办理过户登记，房款再支付原告。2013年7月3日，答辩人经过原告同意，将涉案门市售卖给案外人郑丽霞，开具了购房发票并办理入住，但因为客观原因，案外人无法办理首次登记，后案外人郑丽霞以此为由诉至法院解除购房合同，上述事实发生后，原告与答辩人多次协商共同寻求解决办法，并于2015年通知原告办理入住，经过与税务、房产等部门积极协商后，税务部门于2019年出具情况说明，表示原告已经可以办理首次登记，答辩人立即通知原告，但原告拒不办理，并直接诉至法院，要求解除合同。综上，我方认为，涉案房屋原告已经事实上占有，至于无法办理首次登记也是原告授意答辩人再次出售房屋导致的。自始至终答辩人无任何违约行为。合同签订至今，答辩人为了原告利益一直从中协调，并且该房屋现在已经可以办理首次登记，答辩人愿意继续协助原告办理首次登记。故请求法院驳回原告的诉讼请求维护被告的合法权益。原告为支持自己的主张向本院提交如下证据，被告对原告提交的证据进行了质证，本院对原告提交的证据进行了认证：1、商品房预售合同复印件三份、销售不动产统一发票复印件四张（金额分别为582120元、100万元、506780元、642000元）、发票复印件收条一张，证明2012年10月22日，原告与被告签订了三份《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的某小区市九间，总建筑面积455.15平方米，每平方米单价为6000元，购房款总计2，730，900元。门市的明细为：D2号楼1-2层110、210室门市，建筑面积107平方米，购房款为642，000元；D2号楼1-2层206、207、208、209、109室门市，建筑面积251.13平方米，购房款为1，506，780元；D3号楼1-2层104、204室门市，建筑面积97.02平方米，购房款为582，120元。合同第十条约定，被告在2013年8月31日前将该房屋交付给原告使用，第十一条约定，被告逾期交房，原告有权解除合同并要求其承担违约金。被告质证对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。该组证据能证明原被告之间建立了商品房买卖合同关系，合同中确实约定被告需要在2013年8月31日前交付房屋，但被告经过原告授意将涉案门市转卖案外人，视为交付，被告无违约行为。本院对该组证据的真实性予以确认。2、调兵山市人民法院（2014）调民一初字第666号民事判决书复印件一份，证明被告将本案中的九间房屋出卖给原告后又另行出卖给他人，导致被告不能在合同约定的日期交房，故原告要求解除合同。被告质证对真实性与合法性无异议，但对关联性有异议。被告向第三人出售房屋，是经过原告许可，不存在一房二卖行为。且转卖行为是在2013年7月达成，此日期在约定的交房日期前，应视为涉案房屋已经向原告交付使用。本院对该民事判决书的真实性予以确认。3、中国银行结算业务申请书复印件一份，证明原告出资11470620元（2012年10月12日转款750万元，2012年10月18日转款3970620元）购买了被告开发的包含本案九处房屋（本案诉争房屋没有办理产权证书，其他房屋已经办理产权证书）在内的店铺。被告质证对真实性与合法性无异议，但对关联性有异议，原告提供的二次结算业务申请书其数额与签订的三份买卖合同无法对应，不能确定该笔转款是否对应涉案纠纷。本院对该证据的真实性予以确认。被告为支持自己的主张向本院提交如下证据，原告对被告提交的证据进行了质证，本院对被告提交的证据进行了认证：1、商品房预售合同复印件一份、发票复印件三张，证明双方签订商品房预售合同具备商品房销售管理办法规定的主要内容，原告和被告建立商品房买卖合同关系。原告质证无异议。本院认为，该证据具有真实性，能够证明被告的证明目的，本院予以采信。2、回购协议复印件一份、商品房预售合同复印件一份,证明原告曾出于经济利益考虑授予被告回购权，后经被告协调将涉案房屋出售给案外人郑丽霞，被告不存在逾期交付的行为。原告质证对协议及附件的真实性无异议，“赵某某”的名字是我签的。但对被告的证明目的有异议。回购协议第三条明确约定被告应在2013年8月31日前将回购款一次性支付给原告，第四条约定原告收到被告给付的回购款后办理解压手续即在房产部门将原告的预告登记注销，协议第五条约定被告在2013年8月31日前未能回购上述房屋本协议自动失效。此约定足以证明被告未履行给付原告回购款的义务，回购协议不生效。本院对该证据的真实性予以确认。3、情况说明复印件一份，证明涉案门市具备交付条件，被告愿意配合原告办理过户登记。涉案房屋因牵涉街道门牌号的变更，情况说明中所说的四处房屋即为原告起诉状及合同中记载的七处房屋。原告质证对真实性无异议，只能证明七处房屋符合办理产权手续，原告起诉九处房屋中尚有两处无法证明办理产权手续。本院对该证据的真实性予以确认。依据上述有效证据及双方当事人陈述，本院认定如下事实:2012年10月22曰，原告与被告签订了三份《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的某小区市九间，总建筑面积455.15平方米，每平方米单价为6000元，购房款总计2,730,900元。门市的明细为：D2号楼1-2层110、210室门市，建筑面积107平方米，购房款为642，000元；D2号楼1-2层206、207、208、209、109室门市，建筑面积251.13平方米，购房款为1,506,780元；D3号楼1-2层104、204室门市，建筑面积97.02平方米，购房款为582,120元。合同第十条约定，被告在2013年8月31日前将该房屋交付给原告使用。合同签订后，原告交付了全部购房款，2012年10月23日，上述房屋在调兵山市房产管理局办理了预告登记，其中D2号楼1-2层206、207、208、209、109室门市的登记号码是2012第576号，D2号楼1-2层110、210室门市的登记号码是2012第577号，D3号楼1-2层104、204室门市的登记号码是2012第578号。2012年12月22日，杨其兴（甲方）、原告赵某某（乙方）和被告辽宁某地产开发有限公司（丙方）签订《回购协议》。协议中约定：一，本协议是甲方、乙方与丙方于2012年10月22日所签订的房屋买卖合同（合同编号建附件说明）的为准。二、甲方、乙方以6000元/㎡人民币购买上述房屋，并与2012年10月21日支付丙方购房款人民币5742060元，面积957.01㎡。三、丙方在2013年8月31日前享有对上述房屋6000/㎡的回购权，但必须一次性将回购款支付给甲方、乙方。四、甲方、乙方在收到丙方全部款项后配合丙方办理《房屋买卖合同》解除手续，甲方、乙方、丙方所发生的相关税、费由丙方全部承担。五、丙方在2013年8月31日前未能回购上述房屋本协议自动失效。2013年7月3日，被告吉田地产与第三方郑丽霞签订《商品房预售合同》、被告将原告购买的调兵山市中央华景D2幢楼1-2层206、207、208、209、210、109、110号门市（新的行政街号为D2幢楼1-2层107、204、205、206号），出卖给郑丽霞。2015年4月23日，双方签订《商品房买卖合同》。本院于2015年9月18日作出的（2015）调民一出字第00463号民事判决：撤销郑丽霞、辽宁某地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；辽宁某地产开发有限公司于判决生效之日起30日内返还郑丽霞房款2195331.06元，并按中国人民银行同期贷款利率给付从2013年6月28日起至还清房款之日止的利息；郑丽霞于辽宁某地产开发有限公司还清房款之日将调兵山市中央华景D2幢楼1-2层107、204、205、206号门市退还给辽宁某地产开发有限公司。本院认为，商品房买卖合同为要式合同。因此，原、被告签订的《商品房买卖预售合同》自双方签订书面合同时成立生效，原告在《商品房买卖预售合同》签订后，已完成交付房款义务。关于原告提出“被告将本案中的九间房屋出卖给原告后，又另行出卖给他人，此原因也导致被告不能在合同约定的日期向原告交房”。2012年10月22日，原、被告签订的《商品房买卖预售合同》约定交房时间为2013年8月31日。2012年12月22日，在原、被告交房前又另行约定被告回购房屋，2013年8月31日不能将房屋回购，该回购协议不生效，故被告在2013年7月3日将房屋向第三人出售，由于该房屋一直预售登记在原告名下，根本不是导致被告不能在合同约定的日期向原告交房的原因，原告属于明显存在不实陈述，且该房屋至今仍预售登记在原告名下。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”原告作为买受人没有证明被告是否迟延交房，其是否向被告进行催告，被告在经催告后三个月内未交房的事实。因此，原告不能行使撤销权。综上，原告的诉讼请求，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告赵某某的诉讼请求。诉讼费28648元（原告已预交），由原告赵某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审判员  郭书杰二〇一九年九月二十五日书记员  徐 洋