江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣08执异60号案外人：刘桂莲，女，1965年9月25日出生，汉族，住江西省井冈山市新城区。申请执行人：李樟根，男，汉族，1971年1月3日出生，住江西省遂川县。被执行人：江西井冈山祥云房地产开发有限公司。住所地：江西省井冈山市新城区翠竹路**。组织机构代码56381205-3。法定代表人：汪江洋，董事长。被执行人：汪江洋，男，汉族，1959年12月15日出生，住江西省井冈山市新城区。被执行人：刘丽春，女，汉族，1964年2月8日出生，住江西省井冈山市新城区。系被执行人汪江洋妻子。在本院执行申请执行人李樟根与被执行人江西井冈山祥云房地产开发有限公司（以下简称祥云公司）、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案中，案外人刘桂莲于2019年4月11日对本院在（2015）吉中执字第16号执行案件中轮候查封祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号国有土地使用权不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人刘桂莲称，详和苑位于井冈山市新城区，地块编号为A-2-8-7，经2010年4月21日挂牌出让，由祥云公司竞得并进行房地产开发，该宗土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号，面积为15593.4平方米。该小区于2010年8月开工建设，规划设计共8栋商品房和临街商铺，建筑面积31186.8平方米，2012年底基建完工，2011年5月取得商品房预售证开始预售，其开发的1栋、3栋、4栋、5栋、6栋和7栋均于2014年5月前交付给业主使用。案外人在2012年9月出售了其茨坪的房产，用该售房款及部分借款于2012年10月购买了祥云公司开发的详和苑小区5栋2单元202室，建筑面积130.73㎡。当时与祥云公司约定售价为3580元/㎡，总价468013元，并签订了一份合同，祥云公司亦出具了收据。后双方又重新签订了一份商品房买卖合同用于备案，在该合同中为规避税收，约定单价为3050元/㎡，总价398726元。案外人已经向祥云公司支付了购房款448013元，并向祥云公司出具了一张2万元的欠条，准备等该商品房办好证后再行支付。现在案外人自愿向法院转入应付给祥云公司的2万元购房款。因法院查封了详和苑的土地使用权，导致不动产登记部门不能为购房户办理不动产登记，侵害了案外人的合法权益。案外人提供了商品房买卖合同、收款收据、结婚证、社区居委会出具的业主信息表等证据用于证明其为详和苑小区******的实际所有人。故案外人请求法院解除对祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号国有土地使用权的查封。申请执行人李樟根称，对刘桂莲提供的证据没有异议，其补交的2万元房款也予以认可。本院查明，李樟根与祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案，审理中，当事人自愿达成和解协议：一、祥云公司、汪江洋、刘丽春确认欠到李樟根借款本金386万元、借款利息86万元（该利息算至2014年1月15日止，以后利息从2014年1月16日起算，以386万元本金为基础，按照中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的4倍标准计算至还清本息之日止）；二、自2014年12月起，祥云公司、汪江洋、刘丽春应当每月至少偿还李樟根借款利息1万元，此款应在每月最后一日前付清；三、祥云公司、汪江洋、刘丽春所欠李樟根386万元借款，在公司开发楼盘收到预售和销售房款时，应当有计划优先偿还李樟根的借款；四、祥云公司、汪江洋、刘丽春最迟在2017年9月30日前清偿李樟根全部借款本息；五、李樟根应在收到本调解书时向吉安中院解除对祥云公司、汪江洋、刘丽春财产的查封；六、双方无其他争议；七、案件受理费47080元，减半收取23540元，财产保全费5000元，合计28540元（此款李樟根已缴纳），由祥云公司、汪江洋、刘丽春负担，并在签收本协议后一个月之内支付给李樟根。2014年9月4日，本院据此制作（2014）吉中民二初字第38号民事调解书。因被执行人未履行调解协议确定的义务，2015年1月12日，李樟根向本院申请强制执行，要求祥云公司、汪江洋、刘丽春严格按照（2014）吉中民二初字第38号民事调解书履行，同时要求强制执行受理费28540元和借款利息10000元。同日，本院依法予以立案，执行案号为（2015）吉中执字第16号。2015年1月23日，本院作出（2015）吉中执字第16-1号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留（提取）被执行人祥云公司、汪江洋、刘丽春的银行存款或收入39018元。2015年8月24日，本院向井冈山市国土资源局送达（2015）吉中执字第16-4号协助执行通知书，要求协助查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗，未经本院准许，不得为上述土地办理转让、抵押、赠与等变更登记手续，查封期限为三年，自2015年8月24日起至2018年8月23日止。后本院作出（2015）吉中执字第16-5号协助执行通知书，继续轮候查封了被执行人祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗。另查明，申请执行人肖建女与被执行人祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案，是先查封该土地使用权的执行案件，目前未解除查封。另查明，刘桂莲与尹文武系夫妻关系。2012年10月12日，祥云公司向尹文武出具两份收据。收据编号为NO4414182上载明，交款单位尹文武，收款468013元，收款事由5-2-202总房款。在该收据上另外写明33580元/㎡，130.729折合130.73㎡。收据编号为NO4414183上载明，交款单位尹文武，收款2455元，收款事由5-2-202代收代办费用，多退少补。刘桂莲与祥云公司签订一份《商品房买卖合同》，备案合同编号为20131200135。合同约定：买受人刘桂莲向出卖人祥云公司购买在井冈山市新城区翠竹路6号、编号为A-2-8-7的地块上【土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号】的商品房，现定名详和苑，幢号5，房号2-202，建筑面积130.73㎡，售价为3050元/㎡，总价398726元。合同第六条约定，买受人按一次性付款方式按期付款：签订合同付清首付款，具体以收据为准。买受人应于签订本合同时付给出卖人叁拾玖万捌仟柒佰贰拾陆元整，买受人在签订本合同时已明白无异议。2019年7月5日，尹文武向本院汇入支付祥和苑5-2-202刘桂莲购房余款2万元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。在（2015）吉中执字第16号执行案件中，被执行人未履行（2014）吉中民二初字第38号民事调解书所确定的义务，本院依法轮候查封被执行人的财产符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本院对祥云公司所有的位于井冈山市新城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号的国有土地使用权的查封效力及于该地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人刘桂莲、尹文武为居住生活需求，在详和苑购买5-2-202室商品房，在人民法院查封之前已签订了《商品房买卖合同》，支付部分购房款，并将剩余购房款2万元交付本院执行。因5-2-202室商品房不能办理产权登记，非案外人自身原因造成。虽然本案轮候查封尚未正式发生查封的法律效力，但该轮候查封将致使案外人无法依法办理产权登记手续，侵害了案外人等的合法权益，因此，对于详和苑5-2-202室商品房使用范围内的土地使用权查封应当予以解除。因本院轮候查封的不仅是5-2-202室商品房使用范围内的土地使用权，案外人请求撤销（2015）吉中执字第16-5号协助执行通知书没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项之规定，裁定如下：一、变更江西省吉安市中级人民法院（2015）吉中执字第16-5号协助执行通知书查封被执行人江西井冈山祥云房地产开发有限公司名下的位于江西省井冈山市新城区翠竹路6号详和苑土地使用权【证号：井国用（2010）第CL238号】的范围，解除（2015）吉中执字第16号案中对详和苑5幢2-202房屋使用范围内土地使用权的查封；二、驳回案外人刘桂莲的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张海峰审判员  李国红审判员  李 娟二〇一九年九月五日书记员  陈 婕