内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1746号   上诉人（原审被告）：李某1，男，1962年8月1日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区包头市。   上诉人（原审被告）：李某2，男，1983年12月26日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区包头市。   二上诉人的委托诉讼代理人：陈某，内蒙古民英律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：王某，男，1988年9月28日出生，现住内蒙古自治区包头市。    委托诉讼代理人:薛某，内蒙古字仁律师事务所律师。    委托诉讼代理人：张某，内蒙古字仁律师事务所律师。   上诉人李某1、李某2因与被上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院(2019)内0204民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人李某1、李某2的委托诉讼代理人陈某，被上诉人王某、委托诉讼代理人薛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李某1、李某2上诉请求：撤销一审判决，改判继续履行合同。事实和理由：一审法院将上诉人李某2列为共同被告，并判令李某2与上诉人李某1共同返还购房款且双倍返还定金没有法律依据。本案涉案房屋系上诉人李某1独自享用所有权，2018年9月6日签订的房屋买卖合同系上诉人李某1与被上诉人王某之间签订，李某2并非合同的当事人，将李某2列为共同被告不符合合同相对性的法律规定。 本案合同不能及时履行，并非是上诉人故意违约导致，因此不能将违约责任归责与上诉人李某1，合同有履行条件，应当继续履行。因涉案房屋并未取得房屋产权证书，仅仅是房管局备案的网签合同，在双方签订合同时上诉人与被上诉人对此均知情。所谓的过户是指在开发商备案到房管局的网签合同上进行更名，合同签订前，上诉人一再核实开发商可以进行更名，才与被上诉人签订合同，约定60日是大概时间，如果没有变化，是可以实现的。后因开发商与房管局有纠纷，房管局将开发商更名系统锁定，加之上诉人李某1突发疾病，住进重症监护室至今没有恢复，所以暂时没有履行合同的能力。   王某辩称：：1、一审法院将李某2列为被告是合法的，本案签订了两份合同，李某2也收取了相应的款项，所以一审法院列李某2为本案的被告及返还房款和定金的责任承担主体并未不当；2、双方在合同中约定网签手续是60日，2018年11月6日应该过户给被上诉人，鉴于涉案房屋存在抵押状态及被法院查封，上诉人也是明知的，上诉人存在欺诈行为，合同无法履行，一审法院解除双方的签订的两份合同于法有据，本案不存在适用情势变更原则。   王某向一审法院起诉请求：１、依法判令解除原、被告签订的《房屋定金合同》及《内蒙古自治区包头市房屋买卖合同》；2、依法判令二被告向原告返还购房款29.5万元；3、依法判令二被告向原告双倍返还定金41万元；4、本案诉讼费用、保全费、担保费由二被告承担。   一审法院认定事实：2018年9月2日，李某2作为卖房人，王某作为买房人，双方签订《房屋定金合同》。合同约定王某预订坐落于包头市××区房屋，总房价为102.5万元。王某支付定金5万元，作为双方订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，王某支付的定金转为房价款。同日，王某支付李某25万元定金。李某2为王某出具收条一份，写明“今收到王某购房定金伍万元整”。2018年9月6日，李某1作为售房人，王某作为购房人，双方签订《房屋买卖合同》。合同约定，李某1出售坐落于包头市××区。该房屋的合同编号为2007—0042954，建筑面积180.41平方米，房屋总价款为102.5万元，该房屋过户、更名等一切费用由李某1承担。王某于2018年9月6日向李某1支付定金50万元，余款52.5万元在房屋过户、更名等手续办理完毕后三日内王某支付李某1。合同还约定李某1应在合同签订之日起90日内将房屋交付王某。合同第六条违约责任还约定李某1应积极配合在规定期限内协助王某办理该房屋过户、更名等相关手续。如因李某1的原因造成王某不能在合同签订之日起60日内办理完该房屋过户、更名等相关手续的，王某有权解除合同，李某1需在王某提出退房要求之日起三日内将王某已付款退还王某，并按已付款的两倍赔偿王某损失。同日，王某通过银行转账的方式支付李某245万元。李某1和李某2出具收条1张，写明“2018年9月2日，李某1、李某2收到王某购房定金伍万元整（现金支付）；2018年9月6日，李某1、李某2收到王某购房定金肆拾伍万元整（转至李某2账号），两笔合计伍拾万元整。”   还查明，位于包头市××区的涉诉房产所有权人为李某1，该房产上设定了抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司包头分行。现原告王某申请对该房产进行诉前保全，支付保全费4270元。中国人民财产保险股份有限公司包头分公司出具保函，收取保险服务费1125元。现王某诉称，二被告系父子关系，房屋总价款为102.5万元，定金不能超过总房款的20%，故已支付的50万元中有20.5万元为定金，剩余29.5万元为购房款，现主张双倍返还定金41万元。   庭审中，原告王某提供《房屋定金合同》（附收条1份，金额5万元），《内蒙古自治区包头市房屋买卖合同》及补充协议（附收条1份，金额50万元），转账汇款回单1份、银行流水1份、房屋权属信息表1份、保全费发票1份、保函费电子打印件1份、民事裁定书1份。证明2018年9月2日被告李某2与原告王某签订《房屋定金合同》，原告向李某2支付5万元定金；2018年9月6日原告与被告李某1签订《房屋买卖合同》，双方约定原告购买阳光公寓小区1栋4单元808号房屋，房屋总价款102.5万元，定金为50万元，合同签订之日起60日内，被告应当办理完毕房屋过户、更名等相关手续。原告于2018年9月2日和2018年9月6日共支付50万元定金；2018年9月6日被告向原告出具收条，已足额收到原告支付的50万元定金，原告已经履行完毕全部合同义务。但被告出售的涉诉房屋至今仍未解除抵押，且房屋已经被查封，无法办理过户、更名，被告的行为已经违约，原告有权解除合同，并要求被告返还购房款，并双倍退还定金。被告李某1、李某2未向法庭提交证据。   一审法院认为，王某与李某2签订的《房屋定金合同》及王某与李某1签订的《内蒙古自治区包头市房屋买卖合同》，是各方真实意思表示，双方应按照约定履行。王某在支付50万元后，李某1和李某2未按合同约定在60日内办理完毕房屋过户、更名等相关手续，存在违约行为。根据合同约定王某可以解除合同。故原告请求判令解除双方签订的《房屋定金合同》及《内蒙古自治区包头市房屋买卖合同》的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。故原告主张定金20.5万元，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》规定，既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故原告请求判令被告返还购房款29.5万元、双倍返还定金41万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告请求的担保费，依据不足，本院不予支持。被告李某1、被告李某2经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、解除原告王某与被告李某2签订的《房屋定金合同》；解除原告王某与被告李某1签订的《内蒙古自治区包头市房屋买卖合同》；二、被告李某1、被告李某2于本判决生效之日起十日内返还原告王某购房款29.5万元；三、被告李某1、被告李某2于本判决生效之日起十日内返还原告王某双倍定金41万元；四、驳回原告王某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费10800元，一审适用简易程序减半收取5400元，诉讼保全费4270元，合计9670元，原告王某已预交，由被告李某1、被告李某2负担。   二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，被上诉人王某与上诉人李某2签订的《房屋定金合同》及王某与李某1签订的《内蒙古自治区包头市房屋买卖合同》，是各方的真实意思表示，该合同不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被上诉人王某足额支付了50万元购房定金，已经履行了合同约定义务，但二上诉人李某2、李某1隐瞒所出售的房屋至今仍未解除抵押，且房屋已经被查封，无法办理过户、更名，其行为已经构成违约，应承担违约责任。被上诉人王某有权解除合同，并要求二上诉人返还购房款，并双倍退还定金。关于上诉人李某2、李某1所提出的将上诉人李某2列为共同被告，并判令李某2与上诉人李某1共同返还购房款且双倍返还定金没有法律依据的上诉理由，本案中，上诉人李某2与被上诉人王某签订了《房屋定金合同》，并出具了收条，且在《内蒙古自治区包头市房屋买卖合同》附件2中签字确认，故一审法院列李某2为本案的被告及返还房款和定金的责任并无不当。关于上诉人李某2、李某1所提出的判令李某2与上诉人李某1共同返还购房款且双倍返还定金没有法律依据、并非是上诉人故意违约导致，因此不能将违约责任归责与上诉人李某1等的上诉理由，上诉人李某2、李某1在出售涉案房屋时，隐瞒了该房屋未解除抵押，且已经被查封，无法办理过户、更名等事实，并以各种理由推脱，不积极履行合同约定的义务，侵害了被上诉人的合法权益，其应当承担违约责任。   综上所述，李某2、李某1所提出的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费10800元，由上诉人李某2、李某1负担。   本判决为终审判决。         审判长   杨励昕     审判员   岳海岩   审判员   赵红玲     二○一九年九月二十三日                          书记员   于    雁