海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初66号原告：张紫宁，女，汉族，1974年3月13日出生，住黑龙江哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑向阳，海南信容慈律师事务所律师。被告：三亚中信投资有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区鹿回头社区二组281号。法定代表人：赵全英，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨堃，男，该公司员工。被告：海南新佳旅业开发有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒店2号楼。法定代表人：詹琰，该公司执行董事。诉讼代表人：李雄伟，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：王硕，管理人工作人员。委托诉讼代理人：王红霞，管理人工作人员。原告张紫宁与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2018年10月8日立案受理，于2018年12月24日裁定将本案移送至本院管辖。本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张紫宁的委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人王硕、王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张紫宁向本院提出诉讼请求：1.中信公司、新佳公司立即为张紫宁在三亚房地产交易登记部门办理上述房产的预售备案登记；2.中信公司、新佳公司立即将已经开具的上述房屋发票交付给张紫宁；3.中信公司、新佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：中信公司、新佳公司是涉案项目的开发商，涉案项目的《商品房预售许可证》上登记显示中信公司、新佳公司为合作开发关系。2013年4月19日，张紫宁与中信公司签订《商品房买卖合同》，约定张紫宁购买三亚市半岛云邸2幢1单元29层2901房。张紫宁已经支付完房款9,244,880元。依据《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%。”按照合同约定，中信公司应当在2015年12月26日前为张紫宁办理完毕房屋产权证，但至今为止，中信公司仍未办理。新佳公司和中信公司是合作开发关系，应与中信公司共同为张紫宁办理不动产权证。另，新佳公司、中信公司收取张紫宁的房款未将发票交付给张紫宁，因开具发票并交付是开发商的法定义务，新佳公司、中信公司应当立即将发票交付给张紫宁。中信公司辩称：1.本案属商品房预售合同纠纷，商品房预售受到法律、法规严格管控，自2013年底至今，半岛云邸项目的商品房预售许可证载明的开发商是新佳公司，在房地产管理部门备案的商品房买卖合同载明的出卖人是新佳公司，中信公司不是出卖人，与张紫宁没有商品房买卖合同关系，不是适格的被告。中信公司与新佳公司就半岛云邸项目开发签订有合作协议，双方的权利义务由合作协议约定，张紫宁不是该合作协议的一方，张紫宁要求中信公司就其与新佳公司之间的商品房买卖合同关系承担连带责任没有依据。中信公司收取房款是基于与新佳公司的合作协议的约定，并且经过了房地产管理部门的同意，商品房预售许可证上载明的预售款监管账户是中信公司的账户，房地产管理部门备案的商品房销售合同中载明的预售资金监管账户也是中信公司的账户。中信公司收取房款的资格与中信公司是不是出卖人没有任何关系。2.关于办理不动产权证。中信公司与张紫宁签订的《商品房买卖合同》因《商品房预售许可证》变更为新佳公司的名下致履行不能而解除，中信公司不是本案适格被告。张紫宁与中信公司的合同解除后，张紫宁愿意继续购买房屋，与新佳公司办理了网签并收房。张紫宁的行为表示其愿意与新佳公司建立房屋买卖合同关系。中信公司与张紫宁的合同已解除，且新佳公司与张紫宁均未在网签的合同上签字盖章，故张紫宁主张为其办理不动产权证没有依据。包括张紫宁在内的部分业主反对与原规划不一致的项目建设现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。3.关于发票，半岛云邸项目的发展商和出卖人是新佳公司，根据有关规定，房款发票由新佳公司开具，待新佳公司将开具发票并交给中信公司之后，张紫宁可与客服人员联系，到财务部门办理发票领取手续。因涉案房屋部分房款不是张紫宁本人直接支付，根据《中华人民共和国反洗钱法》的有关规定，在领取发票前张紫宁需要完善代付款手续。此外因新佳公司现处于破产重整程序之中，根据《中华人民共和国企业破产法》有关规定，中信公司与新佳公司的合作协议已经视同解除，中信公司是否还能够按合作协议的约定办理半岛云邸的事项，需要等待新佳公司管理人的通知。新佳公司辩称，新佳公司未在《商品房买卖合同》上盖章，未签订《商品房买卖合同》，并非买卖合同的主体，所以新佳公司并非本案适格主体。另根据苏杭提供的支付凭证等，其所有购房款全部支付给中信公司，与新佳公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、张紫宁提交《商品房买卖合同》，用以证明张紫宁购房的事实，以及合同约定的办证时间。中信公司对该证据的“三性”及证明目的不认可，认为该合同已解除。新佳公司质证意见为：对上述证据的“三性”予以认可，对其证明目的不予认可。《商品房买卖合同》新佳公司未盖章、未签字，购房款是中信公司收取，新佳公司是为了配合中信公司办理手续才网签的合同。二、中信公司提交证据如下：1.《商品房预售许可证》；2.《商品房买卖合同》；3.预售系统查询截屏，共同用以证明新佳公司是半岛云邸项目的发展商和出卖人，中信公司不是本案适格被告；4.《信访事项答复意见》，用以证明因为包括张紫宁在内的部分业主反对与原规划不一致的建筑现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。张紫宁的质证意见为：对中信公司提交的上述证据的真实性认可。《信访事项答复意见》的内容可以证明涉案小区的大证没有取得，但是不能证明原因在于业主，因为业主有权对开发商违反规划局的规划内容及所做的违建不予认可，有权不同意对违反原规划的规划变更。新佳公司的质证意见为：1.对《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》、预售系统查询截屏的“三性”予以认可，但对其证明目的不认可；2.对《信访事项答复意见》的“三性”及证明目的予以认可。本院认证意见如下：上述证据证据的真实合法，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司颁发《商品房预售许可证》，证号：三房预许字［2012］028号，项目名称为“半岛云邸”，地点位于三亚市××区）鹿回头。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局向新佳公司颁发《商品房预售许可证》，证号为三房预许字［2013］31号，该“半岛云邸”项目发展商由中信公司变更为新佳公司，该《商品房预售许可证》同时载明：该项目属于新佳公司与中信公司合作开发。2013年4月19日，张紫宁与中信公司签订《商品房买卖合同》，约定张紫宁购买位于三亚市鹿回头的半岛云邸项目公寓第2幢1单元29层2901号房，房屋总价款9,244,880元。张紫宁已经支付完全部购房款。中信公司已向张紫宁交房。中信公司提供一份《商品房买卖合同》，记载出卖人为新佳公司、委托代理机构为中信公司、买受人为张紫宁，张紫宁、新佳公司、中信公司均未在该合同上盖章签字。本院认为，张紫宁向中信公司交付了房款，中信公司向张紫宁交付了房屋，双方之间形成了概括性的房屋买卖权利义务关系。该房屋买卖合同关系不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。中信公司系该概括房屋买卖关系的相对人，应当承担相应的合同义务，是本案适格主体。中信公司抗辩其不是本案适格主体与事实不符，不予支持。新佳公司尚未与张紫宁签订书面的《房屋买卖合同》，也未收取张紫宁的购房款，其抗辩其不是本案适格主体合法有据，本院予以支持。关于协助办理不动产权证的问题。张紫宁与中信公司之间的概括房屋买卖关系合法有效，购房者的合法权益仍受到法律保护，协助办理房屋权属证书是房屋出卖人的附随义务，中信公司应当在合理期限内协助购房者张紫宁办理不动产权证。张紫宁的该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于发票交付的问题。开具税务发票是税法上对当事人的行为规范要求，属于税务机关行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理。综上所述，张紫宁的部分诉求具有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、三亚中信投资有限公司应于本判决生效之日起九十日内协助张紫宁办理三亚市吉阳区鹿回头的半岛云邸项目公寓第2幢1单元29层2901号房屋的不动产权属证书；二、驳回张紫宁其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告三亚中信投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 王晓艳审 判 员 李柔翰审 判 员 李 祎 二〇一九年九月二日法官助理 王声蓉书 记 员 郁四珍附法律条文：中华人民共和国合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。