北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初43145号原告：刘洋希，女，1986年9月23日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王东，北京市建研律师事务所律师。被告：周波，男，1977年2月1日生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李亚昆，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：董树鸣，女，1947年7月21日生，汉族，住北京市朝阳区。原告刘洋希（以下简称原告）与被告周波（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王东，被告委托诉讼代理人李亚昆、董树鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就位于北京市朝阳区2702号房屋（以下简称2702号房屋）签订的房屋买卖合同于被告收到本案起诉书之日解除；2、被告返还原告购房款120万元；3、被告给付原告违约金400万元。事实和理由：原、被告于2016年1月14日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告2702号房屋，成交价400万元。原告就此已付被告定金50万元，于2016年6月24日支付购房款70万元，此后合同未继续履行。2702号房屋属于被告拆迁安置房，但是可以上市交易，签订房屋买卖合同时，被告仅申请了购房指标，仍未签订购房合同。2016年6月23日，被告接到北京市保障性住房建设投资中心（以下简称住保中心）的电话，通知于2016年6月24日签订购房合同，但被告明确提出要求涨价，原告未予同意，被告就没有签约，导致本次申购过期放弃，涉案房屋买卖合同实际已经无法履行。现被告违约，原告有权解除合同，合同应自被告收到本案起诉书之日解除。被告并应退还原告全部已付款，给付违约金。2702号房屋同地段同类型房屋现市值800万元，原告存在溢价损失。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋买卖合同应属无效。2702号房屋属于被告拆迁安置房，只能向被安置人口出售，且需经过审批确认购房人，原告曾起诉要求继续履行合同，当时住保中心明确表示2702号房屋不得对外出售。此外，签订涉案房屋买卖合同时，被告仅申请了购房指标，并未签订购房合同，属于无权处分，涉案合同实际是对购房指标的转让，因此，涉案合同属于无效。就此，仅同意退还已付款90万元，亦不同意支付违约金，因为双方就合同无效均存在过错。如法院认定合同有效，被告同意解除合同，现申购期限已过，房屋没有签约，涉案合同实际已经无法履行，但被告并非违约方。被告认为房屋可以上市交易。根据合同约定，就原告购房款由被告办理按揭贷款，原告承担还款责任，同时根据合同约定，如无法办理贷款的，应由原告自行筹钱支付，但被告无法办理贷款手续，中介系提供的假材料，被告考虑到该操作属于违法，因此不同意办理贷款，此时应由原告自行补齐房款，但原告并未补齐，被告才未签订购房合同。被告确曾要求增加购房款，但只是要求对房屋空置期间的溢价损失进行补偿。如法院判定被告承担违约责任，原告未举证证明其实际损失，申请法院就违约金予以酌减。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年1月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告2702号房屋，成交价格为400万元整，原告可以在签订本合同的同时支付定金50万元；关于贷款的约定：买受人向居间机构指定银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给出卖人。双方并于同日签订《补充协议》，约定：房款支付方式，2016年1月14日原告向被告支付定金50万元整，2016年2月29日前（开发商通知交购房款当日），原告向被告支付开发商购房款70万元整，2016年4月30日前（具体以开发商及开发商指定商业银行贷款进度为准），被告先期贷款150万元【特别说明：被告先期的按揭贷款150万元属于购房总价款400万元的组成部分，原告向银行付清该贷款，则视为原告向被告支付了此部分购房款】，2016年4月30日前（开发商通知拿钥匙当日），原告向被告支付购房款80万元整，剩余款项50万元整在产权证下发过户后不晚于60日内以银行贷款支付给被告；在签订本协议后，被告提高房屋交易价格，为被告违约，若被告违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款200%数额向原告支付违约金。同日，原、被告并与北京联合家美房地产经纪有限公司签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋居间合同》。就此，原告已付被告定金50万元，并于2016年6月24日支付被告购房款70万元。庭审中，原、被告均认可2702号房屋系拆迁安置房，签订涉案房屋买卖合同时，被告仅签订了购买定向房申请表，未签订购房合同。亦均认可被告于2016年6月23日收到开发商通知，通知于2016年6月24日签订购房合同。亦均认可被告最终未签约，现申购期限已过，2702号房屋已无法继续申购。庭审中，被告认可于2019年4月19日收到本案起诉书。就双方争议的事实和证据。就合同效力一节，被告向本院提交了原告曾起诉其房屋买卖合同一案中住保中心的答辩状，住保中心称：该房屋价格远低于市场同类型房屋的价格，未经政府及其相关部门逐级审批，不得将案涉房屋及购买指标对外销售和转让，被告倒卖该购房指标的行为，没有相应法律依据，不应得到支持。就此，原告表示对真实性认可，对证明目的不认可。就违约行为一节。原告主张被告擅自提高售房价，构成违约，并提交：1、原、被告短信聊天记录截图，显示：被告“让我亏也不要亏太多了点吧，年前市价四百多现在市价现在六百多，你们就只打算加十万，这个差价你们站在我角度想想你们会同意么”，“我也不是不买你们，我也有心卖你们的，你们考虑考虑看看我们商量商量下能不能价格再调整一下啊”；2、中介公司经纪人马海峰证人证言，称“周波提出了涨价要求，理由是市场房价涨了，他就要求买房人多支付资金买房，并辩称涨的是指标价不是房价，总之是必须涨价，否则就不执行原合同400万售房的约定”，开发商通知的签合同交购房款当日（6月24日），“周波再次要求涨价修改合同没有得到刘洋希的同意”，“三方无法达成一致意见，周波拒绝与北京市住保中心签订购房合同”。就此，被告表示对证据1真实性认可，电话也是被告的，但无法证明是被告发出的，而且也不完整，对证据2真实性不认可，证人未出庭。被告主张原告未按时补齐购房款，构成违约，并提交了马海峰于2016年6月24日出具的《说明》，称中介公司为被告提供的贷款材料是假材料，被告履行不了向银行贷款，特此证明和原告协商交余款，被告同意原告交全款。就此，原告表示对真实性无法确认。本院认为，原、被告于2016年1月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告虽表示拆迁安置房需经审批确认购房人，且被告亦未实际购买房屋，但本案中，报批购房人仍是被告，被告虽未签订购房合同，但已签订了购买定向房申请表，对取得房屋有合理且可实现的预期。被告虽表示房屋无法办理上市交易，但双方均未陈述房屋系未经规划审批房屋，是否能够上市交易仅对合同履行构成影响，不影响合同效力。基于上述考虑，被告答辩所称均非合同无效事由，合同应属有效。就原告第一项诉讼请求，现《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》约定的付款方式不同，应以《补充协议》为准。根据《补充协议》的约定，应由被告先期办理贷款150万元，由原告代被告还贷以充抵购房款，该笔150万元并非原告按揭贷款向被告之给付，而是被告按揭买房向开放商之给付。该贷款义务应由被告承担，而非原告承担。被告主张贷款无法办理，应由原告补齐购房款，无合同依据，本院对此难以采信。现被告未就涉案房屋签订购房合同，致合同无法继续履行，原告就此享有解除权。原告主张以起诉书送达被告之日确认合同解除时间，于法有据，本院确认合同于2019年4月19日解除。就原告第二项诉讼请求，现合同解除，被告应予退还全部购房款120万元。就原告第三项诉讼请求，现合同因被告违约，致原告行使解除权。但应考虑到，住保中心表示涉案房屋实际无法上市交易，合同属客观上无法履行，且原告明知涉案房屋属于拆迁安置房，应尽到审慎注意义务，对其损失存在过错。原告虽表示存在房屋溢价损失，但在房屋无法上市交易的情况下，对该损失本院难以判断。且被告已放弃申购，受益程度较低。基于上述考虑，本院酌情判定被告给付违约金30万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告刘洋希与被告周波于2016年1月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇一九年四月十九日解除。二、被告周波于本判决生效之日起七日内退还原告刘洋希已付款一百二十万元。三、被告周波于本判决生效之日起七日内给付原告刘洋希违约金三十万元。四、驳回原告刘洋希的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24100元，由被告周波负担（于本判决生效之日起七日内给付原告刘洋希）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇一九年九月十七日书记员  刘 鹤