文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初6303号原告：王昌勇，男，1970年9月23日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：重庆君航物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道**，统一社会信用代码915002227500952487。法定代表人：孙宗，系该公司经理。委托诉讼代理人：张玲琳，女，系该公司项目经理。原告王昌勇与被告重庆君航物业管理有限公司（以下简称君航公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理。本院依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理，法官助理李东海协助审理本案，原告王昌勇，被告君航公司的委托诉讼代理人张玲琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王昌勇向本院提出诉讼请求：（1）被告退还原告自2015年10月30日至2016年4月30日止期间的物业服务费845.91元(93.99㎡×1.5元/㎡×6个月）；（2）物业服务费845.91元的违约金3349.8元(845.91元×3‰×44月)；（3）被告支付原告从2015年10月30日至2016年4月30日止期间的迟交房违约金15990.3元(444175元×*0.2‰×30天×6个月)；（4）迟交房违约金15990.3元至2019年6月30日止的违约金63321.59元(15990.3元×3‰×30天×44个月);（5）被告立即赔偿原告于2016年4月中旬烧坏冰箱一台18**元、抽油烟机一台20**元；（6）被告赔偿冰箱和抽油烟机价款的违约金13201.2元(3860元×3‰×30天×38个月);（7）被告退还多收的出渣费281.97元(93.99㎡×3元/㎡)；（8）出渣费281.97元的违约金1116.6元(281.197元×3‰×30天×44个月)；（9）本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与重庆润庆置业有限公司于2014年2月13日签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方约定:于2015年10月30日交房，交房时基础设施要达到使用条件,即于2015年10月30日前通水和电,如果未达到使用条件,按每天2‰的违约金支付给原告。但重庆润庆置业有限公司在交房屋时一直没有对原告的该房屋安装民用电表，2016年4月份才安装民用电表。因此重庆润庆置业有限公司严重违约，重庆润庆置业有限公司的违约行为应该付给原告违约金。由于重庆润庆置业有限公司没有为原告使用国家安全规范用电，于2016年3月左右因电压高而致使原告的冰箱、抽油烟机被烧坏，因此也要赔偿原告的被烧坏电器。被告是重庆润庆置业有限公司委托代理，对润庆·景秀江山小区服务和管理，被告在原告接房时有责任告知：“重庆润庆置业有限公司没有为原告的该房屋安装电表”这一事实,但被告与重庆润庆置业有限公司伙同一气，刻意对原告隐瞒了事实真相，使原告的合法权利受到侵害，被告应对这种欺瞒行为付出应有的责任和代价。还有依据《润庆·景秀江山业主公约》的约定，被告按照该房屋建筑面积每平方米7元向原告收取装修垃圾二次转运费，而被告擅自提高收费标准，实际上按照每平方米10元向原告收取了装修垃圾二次转运费。综述，原告为维护自身的合法权利，原告请求法院判决被告立即清偿上述所欠损失费和违约金合计101967.37元。附重庆市商品房买卖合同、润庆·景秀江山物业服务合同和业主公约、照片、销货清单、收据予以佐证。被告君航公司辩称，第一、原告于2014年2月13日与润庆公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定2015年10月30日前交房。该房屋交予原告时是符合交房条件的，并且原告还在验房表上验收认可并签名确认的。有重庆市建设工程验收备案登记证、验收房表予以证明。2015年11月11日，原告在本公司办理了装修手续。原告在装修期间使用了水和电的，因此并不存在所谓的违约。至于原告所述的安装电表才是满足交房条件，而在重庆市商品房买卖合同中约定的是通水电。为此原告提出退还物业服务费及违约金、迟交房违约金、电器损失无法律依据。第二、原、被告签订的《物业服务合同》是双方真实意思的表现，本公司按物业服务合同约定为原告提供了物业服务，原告应当向本公司交纳物业服务费。原告以另外一个合同的所谓违约，要求本公司退还物业服务费和迟交房违约金等，是没有任何法律依据的，故本公司不应当退还物业服务费和迟交房违约金。第三、原告装修日期是截止至2016年2月10日左右，因此原告于2016年2月入住润庆·景秀江山小区12幢住房的。而润庆·景秀江山小区12幢住户因电压升高而发生电器损坏时间是2016年3月底，原告是不可能不知道这个事情的，因为从本公司物业服务的记录来看，受损的住户在当时已入住住户中占小部分，陆续在本公司协调下，开发商对住户的损害财产进行了处理。2019年5月，本公司向法院起诉原告，要求原告支付拖欠物业服务费，之后，原告才提出电器受损，与情不符，并且已超过了诉讼时效。第四、綦江区于2015年5月倒渣的渣场因地址发生变化，装修垃圾二次转运费用上涨，因此本公司就于2015年7月上调装修垃圾二次转运费标准，即按照房屋建筑面积每平方米10元收取装修垃圾二次转运费。原告是按照新标准向本公司交纳的装修垃圾二次转运费。原告欠交纳物业服务费等费用期间，本公司的工作人员与原告沟通催收费用时，原告才提出装修垃圾二次转运费差额问题。本公司工作人员告诉原告将交费票据带来核实后处理。之后，原告一直没有来本公司交纳拖欠的物业服务费，也没有将交费票据带来本公司办理装修垃圾二次转运费的差额，这只是原告自身的原因未来办理相关退款手续，被告一直愿意退还多收取的装修垃圾二次转运费281.97元，因此，原告要求退还装修垃圾二次转运费及其违约金的诉请不应予以支持。原告所提出的房屋整改事宜，本公司只能尽到联系开发商协调处理的义务，并且本公司已多次联系开发商上门协调处理，只是原告自己不愿意处理，声称要看其他业主处理后再进行处理，并且也与本案无关联。附重庆市商品房买卖合同、物业服务合同、业主公约、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、业主入住验房表、装修申请书、客户服务重要工作处理详情记录表、客户反映情况处理记录、纸质照片予以佐证。本院经审理认定事实如下，2014年2月13日，原告与重庆润庆置业有限公司（以下简称润庆公司）签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同内容为：（1）原告购买了位于重庆市綦江区xxx号住房一套（建筑面积93.06平方米），价款444175元；（2）润庆公司应当于2015年10月30日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房因通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；备案商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）；关于基础设施、公共配套建筑的约定：于2015年10月30日前通水、通电，通气时间按天然气公司有关规定执行。同日，原告又与君航公司签订了《润庆·景秀江山物业服务合同》，约定：原告以润庆·景秀江山小区业主的身份委托君航公司对该小区实施物业管理房屋，期限为六年，自2014年1月19日起至2020年1月18日止。润庆·景秀江山业主公约内容为：（1）第六章房屋装饰装修管理公约：业主接房时，应向物业公司交纳装修垃圾二次转运费7元/平方米（按建筑面积计算）和装修期间电梯使用费3.5元/平方米；（2）第七章业主交纳费用中缴费办法特别约定：业主接房时，至少全额预缴纳物业管理服务费及其他相关费用六个月以上。2015年10月30日，原告在《润庆·景秀江山业主入住验房表》上确认同意接房并签了名。当天，原告向君航公司交纳了六个月的物业服务费846元、公共水电费120元、装修垃圾二次转运费940元，实际上君航公司未经双方协商一致的情况下擅自单方提高收取装修垃圾二次转运费标准，是按照10元/平方米向原告收取了装修垃圾二次转运费940元，比业主公约约定多收取金额为281.97元。合同签订后，君航公司按照合同约定为润庆·景秀小区提供了物业服务。2016年2月份左右，润庆·景秀小区12幢楼部分业主因使用电的电压升高而造成了电器损害，后经君航公司协商进行了理赔。2016年4月8日，有关电力管理部门对原告的位于綦江区文龙街道沙溪路20号润庆·景秀小区12幢20-1号住房安装了单相智能电表（资产编号）。2019年3月，君航公司向本院提起诉讼，要求本案原告支付物业服务费等费用。本案庭审中，原告与君航公司就多收取装修垃圾二次转运费281.97元抵扣物业服务费达成一致意见，君航公司就于2019年8月21日14时30分左右向原告出具物业服务费收款单据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与君航公司签订的《润庆·景秀江山物业服务合同》、《业主公约》是双方真实意思的表示，合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行权利义务。被告已按照合同约定为润庆·景秀小区提供了物业服务，原告作为润庆·景秀小区的业主，自2015年10月30日接房之日起就应当按约定交纳物业服务费等费用。根据原告诉称和被告辩称，本案争议的焦点如下：一、是否退还原告自2015年10月30日至2016年4月30日止的物业服务费845.91元及其违约金、以及是否支付迟交房违约金15990.3元及其违约金的问题。(1)被告与润庆公司是各自独立的法人单位。(2)原告是与润庆公司签订的《商品房买卖合同》，是购买润庆公司开发的商品房，根据合同相对性，若润庆公司交房时不符合约定的交房条件，那么应由润庆公司承担相应的违约责任。(3)被告是基于与原告签订的《润庆·景秀江山物业服务合同》为原告的房屋提供物业服务。现原告以房屋未安装民用电表，房屋未达到使用条件为由要求被告退还物业服务费以及支付迟交房违约金，属于另一种法律关系，本案原、被告因物业服务合同的履行而发生纠纷，故被告不应承担因迟交房而引起的违约责任，本院对原告要求被告退还2015年10月30日至2016年4月30日期间的物业服务费845.91元及违约金、以及支付从2015年10月30日至2016年4月30日止迟交房违约金15990.3元及违约金的请求不予支持，原告可以基于《商品房买卖合同》另案提起诉讼。二、被告是否赔偿因于2016年3月使用电的电压升高而造成原告的冰箱、抽油烟机损害的问题。原告举示的证据不能证明其电器被烧坏的事实及损失的大小，且系开发商为原告等业主提供的电源，原告应与开发商协议，协议不成，另行诉讼解决，故本院对原告要求被告支付烧坏电器费用3860元及违约金的请求不予支持。三、被告是否退还多收取装修垃圾二次转运费281.97元及其违约金的问题。根据原、被告举示的业主公约来看，双方约定收取装修垃圾二次转运费为7元/平方米，被告承认多收取原告装修垃圾二次转运费281.97元，属于故意提高收费行为，现在原告要求被告退还多收的装修垃圾二次转运费，本院应予支持。由于被告于2019年8月21日退还将多收取装修垃圾二次转运费281.97元退还给原告，故在本案判决主文中不再阐述。由于原、被告没有在事前约定因被告擅自提高收费而由被告赔偿原告损失的计算方式，并且现在双方就对此损失未能够达成一致意见，原告主张每日3‰过高，依照有关法律及司法解释的规定，被告应当支付原告的资金占用损失，其资金占用损失应按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率为基础进行计算为宜。又因被告于2019年8月21日将多收取的装修垃圾二次转运费281.97元转为原告的物业服务费，故资金占用损失应计算至2019年8月21日止。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆君航物业管理有限公司在本判决生效后五日内支付原告王昌勇装修垃圾二次转运费281.97元的资金占用损失，资金占用损失以281.97元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率计算，自2015年10月30日起至2019年8月20日止；二、驳回原告王昌勇的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1169元，由原告王昌勇负担1144元，由被告重庆君航物业管理有限公司负担25元，被告重庆君航物业管理有限公司在本判决生效后一日内直接向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员  黎 伟二〇一九年九月三十日法官助理  李东海书 记 员  刘 琪