浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初17680号 原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司诸暨分公司。住所地诸暨市王家井镇新合村689号。 法定代表人：李长江，系公司总经理。 委托诉讼代理人：孙佳波、赵超君，系公司员工。 被告：诸暨联科智慧城投资有限公司。住所地诸暨市暨阳街道暨南路7号（诸暨浣江国际商贸招商中心）。 法定代表人：蔡娇梅，系公司董事。 委托诉讼代理人：蔡水鑫、潘明，浙江法校（诸暨）律师事务所律师。 原告广东碧桂园物业服务股份有限公司诸暨分公司与被告诸暨联科智慧城投资有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告申请对被告提交的三份合同中“诸暨联科智慧城投资有限公司”印章与被告公司印章同一性进行鉴定，本院审查后予以准许并移交鉴定。后，被告撤回鉴定申请。本院于2019年4月19日第一次公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司诸暨分公司的委托诉讼代理人孙佳波、赵超君，被告诸暨联科智慧城投资有限公司的委托诉讼代理人潘明到庭参加诉讼。第一次审理后，本案因案情复杂，裁定转为普通程序，并于2019年9月25日第二次公开开庭进行了审理，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司诸暨分公司的委托诉讼代理人赵超君到庭参加诉讼，被告诸暨联科智慧城投资有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广东碧桂园物业服务股份有限公司诸暨分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付截止2018年9月15日的案场服务费用253568.81元；2、判令被告支付截止2018年9月15日拖欠的案场半年度管理佣金35727.50元；3、判令被告支付截止2018年10月31日拖欠的2018年度补贴款100000元；4、判令被告支付截止2018年10月31日拖欠的2018年度补贴款90000元；5、判令被告支付截止2018年10月31日拖欠的2018年度补贴款121220元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判决被告向原告支付拖欠的案场服务成本费用253568.81元，及暂计至2019年4月19日违约金226690.54元，并按逾期支付金额每日千分之三计算，直至该费用支付完毕止；2、判决被告向原告支付拖欠的案场半年度管理佣金35727.50元，及暂计至2019年4月19日的违约金48982.40元，并按逾期支付金额每日千分之三计算，直至该费用支付完毕止；3、判决被告向原告支付拖欠的2018、2019年度补贴款200000元；4、判决被告向原告支付拖欠的2017年度承接查验协议费用90000元；5、判决被告向原告支付拖欠的车位管理费用190155元，违约金117087.17元；储藏室管理费2020元，违约金1403.94元。（违约金暂计至2019年4月19日，按逾期支付金额每日千分之三计算，直至该费用支付完毕止）；6、判决被告向原告支付拖欠的住宅空置房物业费75537.74元，及暂计至2019年4月19日违约金50304.69元，并按逾期支付金额每日千分之三计算，直至该费用支付完毕止。 事实与理由：原告于2015年11月19日于被告签订《诸暨联想科技城A地块（联想公馆）前期物业服务合同》，由原告对联想科技城A地块（联想公馆）实施前期物业管理服务事宜；被告为保障物业区域交付后物业的服务质量，被告同意每年给予原告100000元的补贴，两年共计200000元；截止2018年10月31日，被告未按照合同约定及时向原告支付2018年补贴款10000元。 合同约定被告未卖出的车位应每月向原告支付车位管理费用，计费标准为：住宅汽车车位：35元/月/个；储藏室10元/月/个；被告享受原告提供的物业，却并没有时向原告支付自2018年1月1日起至2018年10月30日止的车位管理费用121185元。 2017年7月15日，原告月被告签订的《诸暨联想科技城销售案场物业服务合同》，由原告对被告开发建设的诸暨市联想科技城项目的销售案场提供物业服务事项，合同约定被告应于公历每月10号前支付当月的物业成本费用63392.21元；合同期内管理佣金为71455元，分两次支付，原告应予2018年1月15日前支付余下管理佣金35727.50元，但至今未支付；被告未按时向被告交纳2018年5月16日至2018年9月15日的案场服务费及半年度管理佣金合计289296.34元。 2017年11月22日，原告与被告签订《诸暨联想科技城（A地块）物业承接查验协议》，由原告与被告共同对诸暨联想科技城（A地块）进行物业承接查验的相关事宜，合同约定被告应在签字验收结束后10个工作日内向原告支付剩余承接查验合同款90000元。联想科技城项目已于2018年1月1日正式交付，被告至今未按合同约定支付承接查验款项。 被告诸暨联科智慧城投资有限公司辩称：《诸暨联想科技城A地块（联想公馆）前期物业服务合同》的签订双方为被告和广东碧桂园物业服务有限公司，而非原告诸暨支公司，原告不是适格的主体。对原告诉请的各项费用金额认可，但违约金过高。 原告围绕其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、《诸暨联想科技城A地块（联想公馆）前期物业服务合同》一份，用以证明原告为被告提供物业服务的事实及补贴款、车位、储藏室管理费、空置房物业费的收费标准；2、《诸暨联想科技城（A地块）物业承接查验协议》一份，用以证明双方承接查验的约定；3、《联想科技销售案场服务合同》一份，用以证明原、被告双方案场服务费及年度管理佣金的约定；4、承接查验报告，用以证明原告就承接查验协议履行了相关义务。上述证据材料经庭审出示，被告质证无实质性异议，本院依法确认为能认定本案事实的有效证据在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月19日，广东碧桂园物业物业服务股份有限公司与被告签订《诸暨联想科技城A地块（联想公馆）前期物业服务合同》一份，约定由广东碧桂园物业物业服务股份有限公司的分支机构即本案原告为诸暨联想科技城A地块（联想公馆）实施前期物业管理服务事宜，对相关收费标准进行了约定，其中物业服务费按其所有的物业建筑面积计算，计收标准为1.5元/月·平方米，汽车车位35元/月·个，储藏室10元/月·个；双方还约定为保障交付后的物业服务质量，原告同意每年支付100000元的补贴，两年共计200000元，第一年补贴款100000元于合同约定交付之前30日内支付，第二年补贴款100000元于合同约定交付日的次年前30日内支付；若被告、业主或者物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月一日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。 2017年11月22日，原告与被告签订《诸暨联想科技城（A地块）物业承接查验协议》，约定原告为被告所属物业进行前期物业查验，查验费用为包干总价180000元，分两期支付，首期费用由被告按照合同总金额的50%在合同签订之日起10个工作日内支付，第二期50%在被告书面签字验收结束后10个工作日内支付。 2017年7月15日，原告与被告签订《诸暨联想科技城销售案场物业服务合同》，约定原告为被告的销售案场提供物业服务，每月物业成本为63392.21元，被告于合同签订当日支付首月物业服务成本费用，此后，被告应于公历每月10号前支付当月的物业服务成本；还约定，合同期内的管理佣金为71455元，定于2017年7月15日前支付前6个月的管理佣金35727.50元，余下35727.50元在2018年1月15日前向乙方支付；若被告无正当理由逾期支付物业服务成本费用、管理佣金的，每逾期一天应按照应支付费用的千分之三向乙方支付违约金。 上述合同签订后，原告按合同约定为被告提供了物业服务。至2019年4月19日，双方确认被告尚欠案场服务成本费用253568.81元、案场半年度管理佣金35727.50元、年度补贴款200000元、承接查验费用90000元、车位管理费190155元、储藏室管理费2020元、住宅空置房物业费75537.74元。 本院认为，原告根据《诸暨联想科技城A地块（联想公馆）前期物业服务合同》、《诸暨联想科技城（A地块）物业承接查验协议》、《联想科技销售案场服务合同》的约定对被告所有的项目进行物业管理，对双方当事人均具有约束力。现原告已履行了物业管理的义务，有权向业主收取物业服务费。被告作为业主方，在享受原告提供的物业服务的同时应按约定支付相应的物业服务费、案场服务费、年度管理佣金、承接查验费用、年度补贴款、车位管理费等。被告诸暨联科智慧城投资有限公司尚欠原告的各项费用经计算为847009.05元，对原告要求支付上述费用的请求本院予以支持。原告诉请案场服务成本费用、案场半年度管理佣金、车位管理费、储藏室管理费、住宅空置房物业费自逾期支付之日起按日3‰计算的违约金，该约定显属过高，根据被告的违约情况，本院酌情支持上述项目应付费用的30%作为违约金。被告辩称原告并非《诸暨联想科技城A地块（联想公馆）前期物业服务合同》合同的向对方，其主体不适格，根据《诸暨联想科技城A地块（联想公馆）前期物业服务合同》约定，本合同项下物业服务由本案原告提供，且实际物业服务亦是原告提供，广东碧桂园物业服务股份有限公司对由本案原告起诉主张被告应支付的各项费用无异议，故本院认为原告系本案适格的主体，对被告的该辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条、《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告诸暨联科智慧城投资有限公司应支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司诸暨分公司案场服务成本费用253568.81元、案场半年度管理佣金35727.50元、年度补贴款200000元、承接查验费用90000元、车位管理费190155元、储藏室管理费2020元、住宅空置房物业费75537.74元，并支付违约金167102.72元，合计人民币1014111.77元，款限本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司诸暨分公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16423元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司诸暨分公司负担3600元，由被告诸暨联科智慧城投资有限公司负担12823元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  徐怡燕 审 判 员  杨燕峰 人民陪审员  吕 烨 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  杨佳妮