湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0681民初1866号原告：吴治理，男，1968年10月6日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。被告：李亚平，女，1977年9月20日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。委托诉讼代理人：熊晓亮，男，1963年6月20日出生，住湖南省汨罗市。一般授权。原告吴治理与被告李亚平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴治理和被告李亚平及其委托诉讼代理人熊晓亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴治理向本院提起诉讼请求：1、请求判令原被告签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；2、请求判令被告返还原告房屋财产，如有法律障碍或者实际不能返还房屋时，判令被告向原告支付所欠房款2.7万元，判令被告向原告自2010年12月31日起按逾期应付款的月息1%支付逾期付款损失（合同约定月息1.5%）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：为解决高家坊镇的移民建房，镇政府于2009年4月决定，同意原告吴治理采用村民联建，投资私房联建“治理大厦”，共联建45户。2010年3月1日，原告吴治理与被告李亚平签订了《私房联建房屋买卖合同》，约定被告购买北栋二单元505房一套面积132平方米的住宅房屋，被告已将该房屋装修并入住。被告应当向原告支付房屋总价款105000元人民币，约定在2010年12月31日前付清，延期付款按照月息1.5%计算利息，被告仅支付房款7.8万元，尚欠2.7万元及延期付款利息未付。在关于治理大厦房屋买卖的多次诉讼中，都认定关于治理大厦《私房联建房屋买卖合同》因违反国家相关强制性规定无效，故请求法院判令本案中的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，治理大厦房屋是镇政府、房产国土等部门收费或罚款认可的村民联建，根据县市级国土等部门规定，集体土地办房产证的只能由镇政府组织申请，原告最多只有收集办证材料的权利和责任，并且原告多次联系镇政府和各部门，垫付了办证费用还没有向被告收钱，办不到证只能说合同有瑕疵，不能说违约，合同未要求办证违约责任，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告李亚平辩称，1、在治理大厦的房屋买卖合同纠纷中，合同无效属实，原告无建房审批手续违反相关法律规定，存在过错，被告无过错。原告从高家坊镇周坊村塘湾组和听元组购买土地的行为与《中华人民共和条国土地管理法》第十条、第七十三条规定相违背，是一种违法行为，土地应当返还，建筑物应当撤除，导致房屋买卖合同无效的，是原告违反法律强制性规定，应由原告承担相应责任；2、被告剩余购房款未付不是违约拖欠，是为了督促交易最终完成，原告未向被告交付房产证，违背了《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，导致双方买卖关系没有完成，因原告未交付房产证，所以被告未付尾款；3、原告强加于被告头上的违约金条款应属无效，原告是格式文本的提供者，对于自己不能办证造成损失只字不提，而对方延期付款则追加违约金，明显排除自己责任，加重对方责任，该条款无效。4、被告购买的房屋存在漏水的质量问题，原告未履行维修义务，该笔费用应从房款中扣除。5、原告要求收回房屋，是一种恶意诉讼行为，房屋已经交付，不存在返还问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第三十条规定：“买受人已经支付标的额总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对于原告吴治理所举证据一《私房联建房屋买卖合同》，被告李亚平提出购房属实，但合同无效的异议，本院审查后认为，该证据内容真实、来源合法、且与本案有关联性，本院予以采纳。对原告所举证据二《关于高家坊镇联建户与白水房管所就房屋发证的备忘》、《关于请求办理集体土地即村民联建手续的报告》、《高家坊镇人民政府关于请求补办大山移民联建房屋手续的报告》、《高家坊镇治理大厦遗留问题调查报告》、《关于加快省实事项目建设的督办函》，拟证明原告已经履行购地、施工建设、交办证备案材料及费用、协调等全部责任。被告提出异议认为上述文件不能表明政府同意被告私房联建，国土等部门也没有下文批准建设，因此原告的建房行为系违法行为，督办函与本案无关。本院审查后认为，上述文件报告等证据内容真实、来源合法，且与本案有关联性，本院予以采纳。原告所举证据周志伟、周立、周新辉、任四超、左金凯等人的《私房联建房屋买卖合同》及房屋转让协议和收条等材料复印件，拟证明购房者可以转让房屋，房屋在升值。被告提出合同无效的异议。本院审查后，原告提供上述证据真实性无法核实，且与本案无关联性，本院不予采纳。原告吴治理提供的催款《通知》复印件两份。被告提出异议认为该催款通知也证明了原告承诺办理房产证未办成的事实。本院审查后认为，该证据被告对其真实性无异议，与本案有关联性，本院予以采纳。对于被告李亚平所举证据水电开户收据及电费收据原件，原告均无异议，本院予以采纳。对被告所举证据熊海出具的房屋漏水维修书面证明、图片复印件，拟证明房屋存在漏水问题，原告未尽到维修义务。原告提出异议，认为证据并非原件，证人未出庭接受询问，关联性、合法性、真实性均有异议。本院审查后认为，被告提供的该组证据无相应证人出庭证明，也无其他证据予以佐证，不能达到其证明目的，故本院不予采纳。对于被告所举证据致高家坊镇治理大厦物主吴治理先生的函和吴志龙、徐建龙、任永安书面证言复印件，拟证明房屋存在质量及安全隐患等问题，原告承诺办理房产证后购房者支付尾款。原告提出异议，认为三位证人与被告存在利害关系，且证人未出庭，关联性合法性有异议。本院审查后认为，被告提供的该组证据无相应证人出庭证明，真实性无法核实，本院不予采纳。对于被告所举证据关于治理大厦调查情况的说明，原告对证据合法性提出异议，本院审查后认为，该证据不符合证据形式要件，真实性无从考量，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下，2009年4月6日，高家坊镇党委、政府决定在镇区西街周坊村范围内，采取民间投资与村民联建相结合的方式，集中建设用于安置大山与地质灾害隐患点移民的住宅楼和可容纳200个摊点的农村集贸市场，用于解决该镇大山即地质灾害隐患点移民建房用地紧缺和集镇街道狭窄、经营摊点乱摆乱放、交通拥堵等突出问题，并将该项目交由该镇万岭村大万坪组村民吴治理负责开发建设。高家坊镇党委、政府决定建设移民安置点与集贸市场的建设用地来源于吴治理向所在村组购买的集体土地。吴治理先后与该镇周坊村塘湾组、听元组签订土地购买合同，吴治理共购得土地10亩。治理大厦于2009年4月开始兴建，在动工之前，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向有关部门申请办理用地与建设相关手续，但未获批准。该建筑占地面积1850平方米，建筑总面积9297.4平方米；该建筑楼层6层，其中一至三层为农贸市场，四至六层为住房，共36套。治理大厦于2009年12月竣工，总投资约300万元。因该建筑一直没有得到相关部门许可，一至三楼的集贸市场一直没有装修并投入经营。根据高家坊镇党委、政府要求与合作开发协议约定，将33套住房以650元/平方米的成本价安置给本镇范围内的大山与地质灾害隐患点移民，将北栋5个门面以1200元/平方米的价格出售给集镇居民、回高家坊镇原籍居住的城镇居民和在本镇工作的高家坊籍公职人员。2010年3月1日，李亚平与吴治理的委托代理人吴求礼签订《私房联建房屋买卖合同》，李亚平购得“治理大厦”北栋二单元505号房，合同购房价105000元。合同第八条约定：“出卖人应当在房屋交付使用后三至六个月内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。”在治理大厦建设过程中，汨罗市城乡规划与国土资源主管部门曾上门劝阻制止并分别下达了责令停止违法建设与国土资源违法行为通知书，2009年8月还由国土资源部门牵头组织实施强制停工，但由于当时镇党委、政府同意其继续施工并承诺包办相关批准手续，致使治理大厦在未经批准的情况下建成。在此过程中，高家坊镇镇政府向其收取集镇基础设施配套费等15万元，市国土资源部门收缴罚款4万元，市房地产管理部门收取办证费用4万元，另高坊村村委会收取管理费用2万元。2009年9月起，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向国土资源、城乡规划与房地产主管部门申请补办建房相关手续，相关部门鉴于其违法用地面积与建筑体量较大、情况复杂等原因没有受理，至今房产证仍然没有办理。本院认为，根据《中华人民共和民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案中，原告吴治理与被告李亚平签订的《私房联建房屋买卖合同》，因涉案“治理大厦”存在建设审批手续不全的情形，买卖涉案房屋违反国家相关法律强制性规定，故本院认定合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告吴治理虽未为被告李亚平等在内的“治理大厦”购房者办成房产证，根据庭审查明的事实，确属事出有因，为此原告还向相关部门缴纳了一定的费用，与恶意违约不办理房产证不同，且合同第八条约定原告具有将办证材料报产权登记机关备案的义务，双方未就不能办理房产证的违约责任做出过约定。对此，双方均有一定过错。庭审中，原被告双方均认可被告已向原告支付房款7.8万元，尚欠2.7万元房款未付的事实，故原告请求判令被告支付剩余未付2.7万元房款的诉讼请求，本院予以支持。原告请求判令被告按月利率1%支付自2010年12月31日起计算的逾期付款损失的诉讼请求，本院不予支持。但应从原告起诉之日，即2019年7月8日起支付按年利率6%计算的逾期付款利息。被告辩称其维修房屋的费用应在房款中扣除，主张房款与维修费用相抵销，但被告提供的证据不能证明导致房屋质量问题的具体原因，不能达到证明原告应当承担维修费用的证明目的，即不能证明双方互负债务，故不能抵销，如房屋确实存在质量问题，被告可另行向原告主张索赔。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、吴治理与李亚平于2010年3月1日签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；二、限李亚平于本判决生效之日起十日内向吴治理支付剩余购房款27000元，并自2019年7月8日起按年利率6%支付逾期付款利息；三、驳回吴治理的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付的义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1476元，由被告李亚平负担590元，原告吴治理负担886元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  徐尚人民陪审员  周猛人民陪审员  江杰二〇一九年九月二十三日法官助理刘腾飞兼书记员刘腾飞