山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初14125号 原告:康丽娟，女，1990年1月24日出生，汉族，现住青岛市市**。 原告：陈晓洲，男，1989年8月26日出生，汉族，现住青岛市市**。 两原告共同委托诉讼代理人：刘静，山东琴安律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：李喆，山东琴安律师事务所实习律师。 被告：青岛颐和海置业有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路**鸿润广场**。统一社会信用代码：91370211690320713W。 法定代表人：谭晓，董事长。 委托诉讼代理人：刘琦，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑爱玲，山东齐鲁（青岛）律师事务所实习律师。 被告：青岛厚泽房地产营销策划有限公司，住所地青，住所地青岛市市**宁国二路******信用代码：91370202671784010J。 法定代表人：许江娇，总经理。 原告康丽娟、陈晓洲与被告青岛颐和海置业有限公司、青岛厚泽房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康丽娟及两原告的共同委托诉讼代理人刘静、李喆，被告青岛颐和海置业有限公司的委托诉讼代理人刘琦、郑爱玲到庭参加了诉讼。被告青岛厚泽房地产营销策划有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康丽娟、陈晓洲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告青岛颐和海置业有限公司签订的颐海蓝湾认购协议；2.判令两被告向原告返还购房款2000000元（含定金200000元）；3.判令两被告按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付自2019年1月5日起至实际返还之日止的购房款利息（暂计30000元）；4.判令两被告向原告双倍返还定金200000元；5.判令两被告按照不超过已付购房款一倍的标准向原告赔偿2000000元；6.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月3日，原告与被告签订颐海蓝湾认购协议，约定：原告购买被告开发的颐海蓝湾18号05户房屋，建筑面积222平方米，总房款3800000元，其中首付款2000000元（含定金200000元），贷款1800000元。协议签订后的当日及次日，原告按照两被告的要求付清购房首付款2000000元（含定金200000元）至被告青岛厚泽房地产营销策划有限公司账户，被告青岛颐和海置业有限公司为原告开具收据，并告知原告春节过后签订正式合同。但节后原告多次催促被告签署正式合同办理网签及贷款，被告以股东变更、法定代表人变更、领导在外地等各种理由拖延。2019年7月初，原告在头条新闻发现对该项目的报道后，经大部分业主维权咨询才得知原告所购房屋早已办理抵押且显示已签约。原告认为，被告青岛颐和海置业有限公司作为颐海蓝湾的开发商、被告青岛厚泽房地产营销策划有限公司作为颐海蓝湾项目的销售代理，对涉案房屋的信息均应当知悉，两被告在销售涉案房屋时应如实告知原告房屋的状况，现两被告故意隐瞒涉案房屋被抵押、已网签的事实，且自认购协议签订至今涉案房屋仍不具备签订正式合同、办理网签备案的条件。原告多次找被告欲协商解决此事，但被告却连购房款都要扣除一部分，原告无奈，据此提起诉讼，请求判如所请。 青岛颐和海置业有限公司辩称，1.原告与被告签订颐海蓝湾认购协议是预约合同，双方尚未签署书面的商品房买卖合同，只是双方就是否购买这个房屋达成这种意向性的协议，对房屋的具体问题没有详细约定，需要双方签订正式的房屋买卖合同才能在法律上确定一个正确的房屋买卖关系；2.被告目前对于该认购协议出现迟延履行的情形，该认购协议并未达到解除的条件，待该房屋具备网签条件后仍可以与原告签订正式的商品房买卖合同。 青岛厚泽房地产营销策划有限公司未到庭，提交书面答辩状辩称，其于2018年11月1日与青岛颐和海置业有限公司签订了颐海蓝湾包销销售协议，于2019年1月12日签订了补充协议，代理青岛颐和海置业有限公司开发建设的颐海蓝湾项目销售，并在2018年11月1日签订了代收代付授权书。在2019年1月3日销售颐海蓝湾房屋18号05户一套，客户为康丽娟、陈晓洲，代收其两人购房款2000000元。2019年2月28日、4月8日，青岛厚泽房地产营销策划有限公司根据青岛颐和海置业有限公司的要求及其提供的股东会决议，分批将2000000元款转入了青岛颐和海置业有限公司法定代表人谭晓个人农行62×××63的账户。对于原告所诉的事实与理由，青岛厚泽房地产营销策划有限公司不知情，也无法审查。根据青岛厚泽房地产营销策划有限公司与青岛颐和海置业有限公司签订的包销销售协议的约定：青岛颐和海置业有限公司承诺确保所售房屋产权清晰，无任何纠纷等问题。青岛厚泽房地产营销策划有限公司在本案中不承担一切责任。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告提交了颐海蓝湾认购协议、工商服务业统一收款收据、银行交易明细、青岛市商品房预售合同、青岛市不动产登记信息等证据，被告青岛颐和海置业有限公司未提交证据，被告青岛厚泽房地产营销策划有限公司在庭前向本院邮寄了颐海蓝湾包销销售协议、补充协议、代收代付协议、付款明细、股东会决议等证据（均系复印件），本院依法组织了质证，对原被告无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下: 1.2019年1月3日，原告（乙方）与被告（甲方）青岛颐和海置业有限公司签订颐海蓝湾认购协议，约定：一、乙方自愿认购甲方投资兴建的颐海蓝湾项目，乙方认购的房号18号05户，建筑面积222㎡，总房款3800000元，付款方式：贷款。二、乙方自愿于签署本协议之日向甲方支付定金200000元，并保证在本认购协议书签署起7日内持本认购书、定金交款收据、团购协议需带证件及其他相关材料，至颐海蓝湾接待中心办理付款，已付定金即转为房款的一部分。三、付款方式：乙方自愿采取贷款付款，乙方须在2019年1月3日前交清首付1900000元，2019年1月4日前交清首付2000000元，尾款1800000元进行贷款，按甲方规定时间提交银行贷款材料并签署银行贷款等其他相关合同。四、违约责任：乙方如果未按本协议约定时间付款，有上述任何违约情形之一，本认购协议终止，甲方无需以任何方式通知乙方即可将上述乙方认购房屋另行处理，乙方所交纳定金不予退还……备注:甲方应于2019年6月30日前，乙方贷款放款后，交付房屋。协议签订后，原告按约定分别于2019年1月3日、1月4日向被告青岛颐和海置业有限公司支付购房款2000000元（含定金200000元）。原告称其中的1985000元，系按照被告青岛颐和海置业有限公司的指示通过银行转入了销售代理公司即被告青岛厚泽房地产营销策划有限公司的账户，其中的10000元系通过其朋友孙洋的账户转入了被告青岛厚泽房地产营销策划有限公司的账户，另外的5000元，系通过刷POSS机支付给了被告。被告青岛颐和海置业有限公司于2019年1月3日给原告开具了0536580号收款收据，收款项目载明：收到18号楼05户购房首付款1460000元，于2019年1月4日给原告开具了0536582号收款收据，收款项目载明：收到18号楼05户购房款540000元。被告青岛颐和海置业有限公司在庭审中承认收到了原告所支付的款。 2.原告提交的青岛市商品房预售合同显示，被告青岛颐和海置业有限公司已经于2017年2月13日与青岛程远投资管理有限公司签订了青岛市商品房预售合同，将涉案房屋以总价款3682447.20元出卖给了青岛程远投资管理有限公司，于2017年2月13日16时03分49秒办理了网签。 3.原告提交的青岛市不动产登记信息显示，被告青岛颐和海置业有限公司已经于2016年11月21日将涉案房屋办理了在建工程抵押。他项权利人为：青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江路支行科技城分理处。 4.被告青岛厚泽房地产营销策划有限公司系被告青岛颐和海置业有限公司的销售代理公司。 本院认为，原告与被告青岛颐和海置业有限公司所签订的颐海蓝湾认购协议，系双方的真实意思表示，合法有效。本案的焦点问题是原告与被告青岛颐和海置业有限公司所签订的颐海蓝湾认购协议能否认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，虽然，被告给原告开具的收据载明的是收到购房款，但原被告所签订的认购协议只是载明了当事人名称、房号、建筑面积、房屋总价款、付款时间、付款方式及贷款放款后的交房时间，而商品房买卖合同中应当明确的主要内容中大部分内容未囊括，故原被告所签订的协议不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，不能认定为商品房买卖合同，应系商品房认购或者预订协议。根据本院查明的事实，被告已经将房屋出卖给了他人，并办理了网签，原告的合同目的无法实现，故原告诉求解除与被告青岛颐和海置业有限公司签订的颐海蓝湾认购协议，本院予以支持。被告青岛颐和海置业有限公司应将所收取原告的购房款2000000元（含定金200000元），全额返还给原告。 原、被告在认购协议第四条违约责任中明确约定：乙方如果未按本协议约定时间付款……甲方无需以任何方式通知乙方即可将上述乙方认购房屋另行处理，乙方所交纳定金不予退还，可见双方约定的违约责任系适用定金条款。被告青岛颐和海置业有限公司已经于2017年2月13日将涉案房屋出卖给了他人，并办理了网签，其又在2019年1月3日与原告签订认购协议，并收取原告的购房款，其行为构成违约，应双倍返还原告定金。因原告将其中的200000元定金在购房款中已经进行了诉求，故本院在作判项时，只能判决被告青岛颐和海置业有限公司再返还原告定金200000元。原告既然选择了定金条款，且原告在签订颐海蓝湾认购协议和付款时未尽到谨慎的注意义务，其应承担一定的责任，故其诉求被告支付所交购房款的利息，本院不再支持。 前述，本院确认原、被告所签订的颐海蓝湾认购协议不是商品房买卖合同，而是商品房认购或者预订协议，故双方的协议不满足承担已付购房款一倍赔偿责任的前提条件，据此原告诉求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，不符合法律规定，本院不予支持。 被告青岛厚泽房地产营销策划有限公司向本院提交的证据均系复印件，不能作为本案的定案依据。 本案中，虽然被告青岛厚泽房地产营销策划有限公司系被告青岛颐和海置业有限公司的销售代理公司，但其未参与颐海蓝湾认购协议的签订，而原告系与被告青岛颐和海置业有限公司签订的颐海蓝湾认购协议，且被告青岛颐和海置业有限公司也承认收到了原告所支付的购房款，同时收款收据也是被告青岛颐和海置业有限公司开具的，故根据合同的相对性原理，本案的民事责应由被告青岛颐和海置业有限公司承担。原告诉求被告青岛厚泽房地产营销策划有限公司承担责任，本院不予支持。被告青岛厚泽房地产营销策划有限公司经依法传唤不到庭参加诉讼，放弃了自己的诉讼权利，本院依法适用缺席判决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告康丽娟、陈晓洲与被告青岛颐和海置业有限公司签订的颐海蓝湾认购协议； 二、被告青岛颐和海置业有限公司于判决生效后十日内返还原告康丽娟、陈晓洲购房款2000000元（含定金200000元）； 三、被告青岛颐和海置业有限公司于判决生效后十日内返还原告康丽娟、陈晓洲定金200000元； 四、驳回原告康丽娟、陈晓洲的的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40640元，减半收取20320元，保全费5000元，共计25320元，原告已预交，由原告负担9320元，由被告青岛颐和海置业有限公司负担16000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  郝李丽 二〇一九年九月十一日 书记员  李晓春