陕西省延安市宝塔区人民法院 陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2019）陕0602民初4743号 原告：李凤，女，汉族，1969年8月23日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，高中文化，无业，居民，户籍地陕西省延安市宝塔区，现住该地，联系方式：1380911XXXX。被告：延安秦基工贸有限公司。统一社会信用代码：9161060076633029XD。住所地：陕西省延安市宝塔区。法定代表人：张凯，系该公司董事长。委托诉讼代理人：高海雄，男，汉族，1981年12月22日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，高中文化，系延安秦基工贸有限公司办公室主任，户籍地陕西省延安市宝塔区，现住延安市宝塔区，联系方式：1869113XXXX。原告李凤与被告延安秦基工贸有限公司（以下简称秦基公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凤、被告秦基公司的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李凤向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行与原告于2010年4月15日签订的《商铺委托经营管理合同》；2、依法判决被告支付拖欠原告第一次降租27个月的房租费43476.75元；3、依法判决被告支付拖欠原告第二次6个月所降的房租费17390.70元；4、依法判决被告2017年11月24日到期应支付原告一个季度的季前返变季后返的房租费14492.25元；5、依法判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年4月15日，原告与被告签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将其购买的延安丽融大厦2层250号商铺(建筑面积为40.45平方米，委托经营面积为21.47平方米)委托被告经营管理，期限为15年。该合同第五条商铺委托经营收益的计算和支付约定：按照双方确认的商铺委托经营面积(即实际使用面积)每平米每月给原告返还委托经营收益金额225元，但从2016年8月24日开始，被告未经原告同意，擅自将每平米单价降了75元，截止2018年11月24日(27个月)，拖欠原告房租费43476.75元。之后被告于2019年2月26日又未经原告同意，擅自将每平米单价又降了60元，截止2019年5月24日(6个月)，拖欠原告房租费17390.7元，共计拖欠原告房租费60867.45元。另外根据合同第五条第六款约定，在商铺委托经营期间，被告在正式开业10日内给原告返还3个月的收益，以后每三个月返还一次房租费，确定每三个月的前10天内给原告付清该三个月的收益款。被告必须在该日期前将房租费全额支付原告，特殊情况可推迟2-3日，最退不得超过5日。但2017年11月24日，被告未经原告同意，擅自拒付原告一个季度的房租费14492.25元。综上所述，原告认为双方签订的《商铺委托经营管理合同》合法有效，双方均应按照约定行使权力、履行义务，现被告不按约定支付房租费的行为严重损害了原告的合法权益，故起诉。被告辩称，1、原、被告双方存在事实上的委托经营管理合同关系，但《商铺委托经营管理合同书》除对第一年度返租款标准给予明确约定外，并未对合同其它年度返租款具体金额给予约定。2013年以来，受经济大环境影响，国内各地实体店销售额大幅度下滑。被告基于丽融商场的长远发展，决定给商户降低租金，挽救整个丽融商场和广大业主。被告向街道办、业主委员会说明情况、征求意见，并向所有业主发送短信息及在商场张贴公告，其行为正是维护广大业主长远利益的表现。2、降低房屋租金是市场调节的结果，并不是被告单方的主观违约行为。3、2016年6月起至2017年11月20日丽融商场重新装修开业，被告自行出资200多万元更换丽融大厦的六部电梯，自行出资500多万元用于商场内外、顶部、地板、门头、中央空调、电路、消防等设施设备重装改造，2018年出资近100万元对收银系统也进行了升级改造。三年来，被告实际上一直处于亏损状态。被告维持现有的返租标准已经举步维艰。故被告不同意原告的诉讼请求。4、原告主张的拖欠收益金额75359.7元，按合同约定没有异议。综上所述，被告下调返租款，将“季前返”调整成“季后返”实为经济形势所迫，并非被告主观上有意为之，被告的降租行为客观上维护了包括原告在内的广大业主的长远利益，故请依法驳回原告的诉讼请求，以维护丽融商场及广大业主的根本利益。本院经审理认定事实如下：1、2010年4月15日，延安丽融大厦业主管理委员会与被告签订了《商铺委托经营管理合同》，该合同包含有原告所有的丽融大厦2层250号商铺(委托经营面积为21.47平方米)委托被告经营管理，期限为15年。2、截止2016年8月23日前，双方实际按照以三个月为一个付款期、在季首24日前返租金每季度为14492.25元（21.47平方米×225元/月×3个月）履行。3、从2016年8月24日开始，被告未经原告同意，将每平米租金降至150元，将每个付款期的租金从14492.25元降至9661.5元（21.47平方米×150元/月×3个月），每个付款期少付租金4830.75元，截止2018年11月23日，少付原告房租费43476.75元(4830.75元/期×9期)。4、从2019年2月24日开始，被告又未经原告同意，将每平米租金降至90元，将每个付款期的租金从14492.25元降至5796.9元（21.47平方米×90元/月×3个月），每个付款期少付租金8695.35元，截止2019年5月23日，少付原告房租费17390.7元(8695.35元/期×2期)。5、2017年11月24日，被告未经原告同意，将一个季度的季前返房租费14492.25元调整为季后返，故该季度未返款。6、依据合同约定，截止2019年5月23日，被告共少付原告房租费60867.45元，拖欠原告2017年11月24日季前返变季后返房租费14492.25元。本院认为，本案争议的焦点为：1、双方是否应当继续履行《商铺委托经营管理合同》；2、被告两次降租、将季前返款调整为季后返款是否征得原告同意，其是否应当支付原告两次降租少付的房租费60867.47元、季前返租变为季后返租的2017年11月24日的到期房租费14492.25元。针对第一个争议的焦点，经查，2010年4月15日，延安丽融大厦业主管理委员会与被告签订了《商铺委托经营管理合同》，原告以其所有的商铺与被告形成事实上的委托经营管理合同关系，该合同属双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应当继续履行。针对第二个争议的焦点，经查，2016年8月24日、2019年2月24日开始，被告在未经原告同意的前提下，以经济形势所迫、市场调节为由，单方将支付租金的金额和付款时间进行变更。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，被告未与原告协商一致并征得原告同意，单方将合同的主要条款即支付租金和付款时间进行变更，不符合法律规定，被告应当按照合同约定的金额和期限向原告支付当期租金，故对于按照合同约定的被告少支付给原告的两次降租少付的房租费60867.45元、季前返租变为季后返租的2017年11月24日的到期房租费14492.25元共计75359.7元支付给原告。同时，从2019年8月24日起，被告应当按照合同约定的支付租金的金额和付款时间继续履行合同至合同期限届满。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告延安秦基工贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李凤少支付的租金75359.7元；二、从2019年8月24日起，原、被告双方继续履行2010年4月15日延安丽融大厦业主管理委员会与被告签订的《商铺委托经营管理合同》。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1784元，原告已预交，减半收取计892元，实际由被告延安秦基工贸有限公司负担，于案件款兑现时一并支付给原告李凤。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。  审  判  员    刘  宇   二0一九年九月二十三日 书  记  员    张焕焕  1