广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初2918号原告：珠海中珠物业管理服务有限公司开平分公司，营业场所：开平市水口镇大福东路8-18号海逸华庭峰轩2幢首层。负责人：黄孝谦。委托诉讼代理人：李丽萍、揭丽眉，均是该公司员工。被告：李家坤，男，1975年9月17日出生，汉族，住址：广东省开平市，原告珠海中珠物业管理服务有限公司开平分公司（以下简称“中珠物业开平公司”）与被告李家坤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告中珠物业开平公司委托诉讼代理人李丽萍、揭丽眉、被告李家坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中珠物业开平公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费本金5985元（自2017年1月1日至2019年6月30日止）；2、判令被告向原告支付违约金2782.98元（自2016年1O月1日至2019年5月31日止）；3、判令被告向原告支付水电公摊费用522.08元。事实和理由：被告是广东省江门市开平市水口镇大福东路8-18号海逸华庭逸雅轩3栋2601号房业主，与原告形成了物业服务合同关系，物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平米1.5元”，违约金计算标准为“被告应于每月20日前缴纳当月物业管理费，逾期未交将于次月1日起按欠费金额1‰每日计收违约金”。被告拥有的物业建筑面积为133平方米，每月应交物业服务费199.5元，另外还应缴纳水电公摊费（按实际使用平摊）。自2017年1月起被告无故拖欠物业服务费以及其他费用，截2019年6月30日，被告恶意拖欠物业管理服务费及相关费用已高达9290.06元（含违约金）。经原告多次催缴，被告置之不理。原告为维护自身合法权益，特依据国务院《物业管理条例》第六十七条起诉至法院，恳请法院判如所请。被告李家坤辩称：本人对欠原告的物业管理费无异议。本人于2013年9月在原告所属的中珠物业开平分公司购下房产一套，三房一厅两卫双阳台，建筑面积133平方米，为顶楼26楼。于2015年元旦前后正式入伙，后因大次卧无故渗水，物业未妥善进行维修处理，导致一间次卧闲置四年之久，造成本人一家一定的损失。此后一年，至2015年年末，阳台南面天花板部分位置无故开始发黄渗水，责任不在于业主。本人以业主身份向物业请求维修，物业相关人员多次查看，并不采取维修措施；2016年起至年末，天花板渗水问题日益严重，本人多次向物业请求维修，拖延多时后，物业安排维修工进行维修，从房顶打钉进行灌膨胀胶处理，效果并不好，胶味刺鼻，并且未协助清理阳台。期间，两间次卧相继出现发黄渗水甚至开裂，再多次向物业提出维修请求并提出“因为阳台灌胶处理后胶味刺鼻，黄色的胶毁了原来的地面，需要用很长时间才能清理干净，所以拒绝灌胶处理，希望采取其他方式进行维修”的维修要求，但物业仍一直拖延、不进行有效维修。至2017年，已有两年时间，期间投诉也没有得到回应和解决，物业一直未妥善处理此事，一直推脱说会尽快来查看，然查看后却仍然不进行维修，本人不得已拒绝缴纳物业费。同时，大次卧因已渗水而无法使用，搁置已久。这期间造成的损失，业主都没有向物业寻求补偿，只请求维修，物业却拖拉几年之久。2017年夏，本人一家实在需要使用房间，物业再次提出进行打钉灌膨胀胶处理，本人无奈进行退让，继续灌胶处理；后，房间胶味刺鼻，渗水更加严重，无法住人，渗水天花板垂直地面已被低落的液体类似腐蚀，无法清洗，面积大小约20*20cm,物业也再没有进行补救，本人一家人只能自己想办法，五口人，三三两两挤着睡，就因为物业维修问题，给本人带来不小的损失。本人一家尽量减少因维修带来的破坏和损失，及时清理，尽量保持室内整洁，但问题一日不解决，就一日无法安心住下去。至2017年年末寒假期间，本人的女儿只能硬着头皮忍着刺鼻味道在大次卧休息，一个月后回校后，鼻黏膜间歇性出血，经医生诊断为慢性鼻炎，经治疗已痊愈，患者从未有鼻炎病史，在诊断过程中，向医生询问过有可能引起鼻炎的诱因，得知长期刺激性气味作用下鼻勃膜受损会导致，结合那段时间的家里人主要活动，本人有理由怀疑女儿这一次的突然生病与灌胶留下的刺激性气味脱离不了关系。这其中的损失本人也未曾向物业寻求补偿，只一再请求物业能尽快采取措施将房子修理好。除上述外，本人自第一次请求维修起至今，期间也打过"12345市长热线”进行举报并寻求帮助，然而作用并不大甚至没有，房屋渗水问题至今仍未彻底解决。本人多次请求维修无果，后拒交物业费，也未得到妥善处理，而本人也多次承诺，房子修好就即刻补交物业费，但物业一直以开发商为借口、以各种理由推脱，并且称“是开发商的责任，建筑完工之后，向开发商追责比较麻烦需要时间”等等说辞，实则有“等待维修保质期一过便不再承担责任，想摆脱责任”之嫌。另，本人于购房之时与物业签订《开平海逸华庭前期物业服务协议》，协议中有第二条如下：二、乙方的权利和义务1、对房屋共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行日常的维修、养护和管理；第三条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。据此，答辩人所在住宅为26楼，楼顶天台属于房屋共用部位中的“屋顶”和“户外墙面”，且不追究建筑方的建筑质量问题及责任。物业在维修共用部位时方法不当，并且未妥善处理，多次草草了事，造成本人天花板渗水加重，加重了本人一家的损失，已属于管理不当，未按合同履行义务。再根据《开平海逸华庭前期物业服务协议》第九条违约责任2、若乙方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应法律责任；物业应该按照合同规定，给予本人一定补偿。公民的权利和义务是相统一的，业主在履行义务的同时其享受的相关权利也应得到保障。作为业主，四年来，房子使用权益受到损失，房间使用情况一直很糟心，多次投诉也得不到解决。物业依法应该给予补偿，而不是一味要求业主履行缴纳物业费义务。根据上述事实以及中华人民共和国国务院《物业管理法》(20180319):第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。也根据（（广东省物业管理条例》（20090301修订实施）第四十三条：物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，及时处理业主投诉，改进物业管理服务。第五十六条物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。请求：1．驳回原告提出的要求被告支付物业费及违约金要求；2．判令原告给予被告相应的补偿金：3．判令原告尽快处理被告房屋维修问题。综上，请法院依法审理，判决如诉。经庭审质证，被告对原告提供真实性没有异议，原告对被告提供的证据真实性也没有异议，本院予以确认。经审理查明：被告李家坤是广东省开平市水口镇大福东路8-18号海逸华庭逸景轩3栋2601号房业主。原告中珠物业开平公司与被告李家坤于2013年9月26日签订一份《开平海逸华庭前期物业服务协议》，该协议约定，原告中珠物业开平公司提供物业管理服务，依约定标准收取物业服务管理费及分摊公共水电费等；被告于每月20日前缴费，被告若欠费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金。原、被告形成了物业服务合同关系，物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平米1.5元”，被告拥有的物业建筑面积为133平方米，每月应交物业服务费199.5元，另外还应缴纳水电公摊费（按实际使用平摊），被告在2014年10月10日收楼，收楼后被告均有履行支付物业服务管理费、分摊公共水电费等义务。而被告从2017年1月1日至2019年6月30日期间以其房屋渗水未妥善进行维修而拒绝缴费，原告根据被告反映房屋渗水问题，并多次通知房屋建筑单位裕达建工集团有限公司进行维修。截至2019年6月30日止尚欠原告物业服务管理费5985元，2016年10月1日至2019年5月31日公共水电费522.08元。经原告多次催被告缴费无果，而遂成诉讼。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，并没有违反法律、法规的规定，应为有效的协议，对双方都有约束力，原告为被告提供物业管理服务，而被告未完全支付物业服务管理费，其行为构成违约，应承担违约责任。原告请求被告支付物业服务管理费5985元、公共水电费522.08元有理，本院依法予以支持，但原告请求被告支付违约金过高，本院调整为每月百分之二。被告李家坤以原告对其房屋因质量问题未妥善维修为由提出抗辩意见，请求驳回原告诉讼请求。因房屋质量问题未妥善维修以及由此引起的损失与本案审理的物业服务合同是属于两个不同的法律关系，为此，被告提出的该抗辩意见在本案中不宜作出处理，被告李家坤可就其房屋质量问题未妥善维修以及由此而引起的损失另案起诉或以其他方法解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李家坤应在本判决生效之日起七日内支付2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务管理费5985元、2016年10月1日至2019年5月31日公共水电费522.08元、违约金1855.32元（从2016年10月1日起至2019年5月31日止，以实际欠款为基数，按每月百分之二计付）给原告珠海中珠物业管理服务有限公司开平分公司；二、驳回原告珠海中珠物业管理服务有限公司开平分公司其他诉讼请求。如果李家坤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告珠海中珠物业管理服务有限公司开平分公司已预交25元），由被告李家坤负担25元。原告珠海中珠物业管理服务有限公司开平分公司预交的25元由本院予以退回25元，被告李家坤应向本院补缴案件受理费25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄炳炎二〇一九年九月六日书记员  黄超嫦李瑞云