广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初1329号 原告：韦宁夫，男，1986年11月21日出生，壮族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：苏园植，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮键，北京市京师（南宁）律师事务所实习律师。 被告：卢仕邈，男，1987年10月17日出生，汉族，住南宁市江南区。 第三人：卢仕杰，男，1989年5月29日出生，汉族，住南宁市江南区。 第三人：雷翠丽，女，1953年11月6日出生，汉族，住南宁市江南区。 第三人卢仕杰、雷翠丽的共同委托诉讼代理人：罗丹丽，广西涌流律师事务所律师。 第三人：广西世华房地产代理有限公司南宁分公司，住所地法定代表人：刘飞，总经理。 委托诉讼代理人：梁武诚，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘邕波，该公司员工。 原告韦宁夫诉被告卢仕邈、第三人卢仕杰、雷翠丽、广西世华房地产代理有限公司南宁分公司（以下简称世华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年2月20日受理后，依法适用普通程序于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告韦宁夫及其委托诉讼代理人苏园植,被告卢仕邈,第三人卢仕杰、雷翠丽的共同委托诉讼代理人罗丹丽，第三人世华房地产公司的委托诉讼代理人梁武诚、刘邕波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦宁夫向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，将房屋过户给原告；2.判令被告向原告支付违约金60000元；3.判令被告承担诉讼费用。在本案诉讼中，经本院释明，原告韦宁夫将其诉讼请求明确为：1.请求确认韦宁夫与卢仕邈于2018年1月21日签订的房屋买卖合同有效及2018年4月9日签订的补充协议有效；2.被告卢仕邈继续履行上述房屋买卖合同及补充协议，将坐落于南宁市江南区五一西路1号富宁新兴苑57栋3单元0202号房（不动产权证登记号码为：桂2018南宁市不动产权第0151447号）过户至原告韦宁夫名下；3.被告卢仕邈向原告支付违约金60000元；4.驳回第三人雷翠丽、卢仕杰申请书中的第二项请求；5.诉讼费包含了保全保险费1105元、案件受理费1300元，保全费2730元，三项费用由被告承担。事实和理由:2018年1月21日通过世华公司的居间服务，原告韦宁夫和被告卢仕邈签订《房屋买卖合同》。合同约定原告购买被告名下房产一套（房产地址：南宁市江南区XX号房屋），成交价格600000元整。签订合同当天，原告按约定向被告支付定金50000元，并约定在签订合同后十个工作日内交付首付150000元，剩余的400000元在过户当天一次性支付给被告。1月25日，原告向被告支付首付160000元。4月9日，原告与被告达成补充协议，协议约定“……额外买方支付98000元给卖方办理房产证等相关手续。98000元属于房款……本房屋从2018年4月1日起卖方以租赁方式居住，租金800元一个月。租金从房款扣除，两个月内没能办理房产证，则从2018年7月1日起按1500元一个月起租。租金从房款扣除”。签订协议当天，原告向被告支付98000元。此后，被告以没有资金无法继续办理房产手续为由，多次向原告索要购房款，原告为了能顺利买下上述房屋，只能在签订补充协议后分几次向原告支付了购房款共计134000元。但是，被告直到2019年依然没有按约交付房屋，而原告为购买房屋，从签订合同之日起已经陆续向被告支付购房款共计442000元，请求法院判令被告继续按合同履行义务，协助原告完成上述《房屋买卖合同》。另外，根据《房屋买卖合同》第三条第2款及第四条第3款约定，被告没有按约定时间交付房产给原告使用，已经构成违约，应支付原告该房产成交价的10%作为违约金，即60000元。 被告卢仕邈辩称：被告卢仕邈主张合同无效，应是三个人签订合同才有效，被告卢仕邈单方面签订是无效的。涉案房屋于2018年9月已办理好不动产权属证书，不动产权属证书员载明是被告卢仕邈单独所有，但房屋属于安置房，是属于被告卢仕邈的母亲及被告卢仕邈的弟弟三人所有，每人25平方米，房屋登记在被告卢仕邈名下，因为当时是被告卢仕邈独自一人去办理登记，被告卢仕邈的母亲与被告卢仕邈的弟弟是不知情的。合同签订后被告卢仕邈收取了原告首付房款442000元，其中订金50000元，被告卢仕邈可以将房款一次性退回给原告，不认可向原告支付违约金和承担本案的诉讼费用。 第三人世华房地产公司述称：世华房地产公司查档的时候发现涉案房屋是登记在被告卢仕邈名下，土地是其母亲的，合同是在卢仕邈家里签订的。被告没有告知世华房地产公司共有的情况，根据查档的情况涉案房屋是可以正常办理过户手续的，涉案房屋是被告卢仕邈放在中介上进行售卖，世华房地产公司发现原告韦宁夫有买房的需要，便向原告推荐该涉案房屋。合同签订后，被告卢仕邈可能需要钱，便向原告韦宁夫说明情况，被告提出其目前情况有点困难，希望原告增加房款的要求，原告没有同意被告的要求。 第三人卢仕杰、雷翠丽述称：原告与被告、第三人世华公司签订的房屋买卖合同应是无效合同。该房屋属于安置房，划拨土地性质，未转为完全产权，该房屋的面积是由被告卢仕邈、第三人雷翠丽、卢仕杰每人25平方米及多买的1.8平方米组成的，被告卢仕邈无权处分该房屋。被告与原告签订合同时未取得房屋产权证，不符合房屋交易的条件。被告未通知共有人出售房屋，侵犯了共有人的优先购买权。 第三人卢仕杰、雷翠丽向本院提出诉讼请求：请求人民法院确认卢仕邈与韦宁夫签订的《房屋买卖合同》无效，由卢仕邈向韦宁夫返还所得购房款。事实和理由：原告与被告、第三人世华公司签订的房屋买卖合同应是无效合同。该房屋属于安置房，划拨土地性质，未转为完全产权，该房屋的面积是由被告卢仕邈、第三人雷翠丽、卢仕杰每人25平方米及多买的1.8平方米组成的，被告卢仕邈无权处分该房屋。被告与原告签订合同时未取得房屋产权证，不符合房屋交易的条件。被告未通知共有人出售房屋，侵犯了共有人的优先购买权。 原告韦宁夫辩称：该房屋不是卢仕邈与雷翠丽、卢仕杰三人共同所有。从2018年1月签订的房屋买卖合同到2018年4月签订的补充协议有三个月的时间，被告一直坚持涉案房屋由其单独所有，事实上，根据南宁市不动产登记中心的查档情况，涉案房屋确实由被告单独所有。原告根据被告的陈述及政府部门的对外公示情况，与被告签订合同并诚实履行至今，原告作为善意买受人及合同诚实履行方的合法权益应该得到保护，第三人雷翠丽、卢仕杰的申请及答辩意见应不予采纳。原告在看房及在交易期间被告卢仕邈及卢仕杰是在场的，在签订合同的时候，雷翠丽也是在场的，但是雷翠丽没有参与其中，在去办理房屋的过户手续的过程中也遇到了雷翠丽，由此可知，雷翠丽是知晓其房屋买卖的情况的。 被告卢仕邈辩称：涉案房屋已无贷款，是由原告方解押还款的，数额为6万多。被告卢仕邈不认可合同有效，雷翠丽、卢仕杰在签订合同时是不在场的，对于涉案房屋的情况也是不知情的。 第三人世华房地产公司述称：世华房地产公司是全程参与了合同签订的过程。世华房地产公司是在被告卢仕邈家一楼签订补充协议，在签订过程中遇到雷翠丽，世华房地产公司也将涉案房屋的买卖情况告知雷翠丽，在办理房屋的过户手续的时候才知道土地使用证是登记在雷翠丽名下，土地是以家庭为准，拆迁的时候是以家庭的人口为准，需要缴纳土地出让金，申请上市，便成为商品房，需要雷翠丽一人去缴纳土地出让金。出让土地使用证是需要家庭的所有人签字的，世华房地产公司也是在办理过户手续才发现涉案房屋是被告卢仕邈，雷翠丽、卢仕杰三人所有。本案未起诉前，三方在交易中心见过面，在三方协商过程中，被告提出其愿意将房款退回给原告的请求。总房款442000元，是因为被告以各种理由让原告给钱，原告同意了被告的请求，每次支付都有收款收据。世华房地产公司认可合同有效。如认定合同无效，由法庭依法裁决，无需另行释明。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.涉案房屋的买卖合同及补充协议的效力应如何认定？2.如果合同有效，原告的各项诉请是否合理？3.如果涉案合同认定无效，应如何处理？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告卢仕邈与第三人雷翠丽系母子关系，与第三人卢仕杰系兄弟关系。2012年10月26日，被告卢仕邈领取了南宁市江南区拆迁安置房建设销售管理工作领导小组办公室颁发的《南宁市江南区拆迁安置房准购证》(编号642号），准许被拆迁人卢仕邈及其家庭成员雷翠丽、卢仕杰购买五一路1号富宁新兴苑小区57栋3单元2楼0202号房(以下简称涉案房屋）。2012年11月18日，被告卢仕邈作为乙方（买受人）、南宁市房产业开发总公司作为甲方（出卖人）与南宁市经济适用住房建设发展中心作为丙方（政府出资方）签订《南宁市拆迁安置房买卖合同》，约定由被告卢仕邈购买位于五一西路1号富宁新兴苑57号3单元2层至2层0202号的拆迁安置房；乙方持《南宁市拆迁安置房认购通知书》，编号AZF201200642购买的拆迁安置房为预售。预售批准机关为南宁市住房保障和房产管理局，预售许可证号为南房预字（2011）第167号。 2018年1月21日，原告韦宁夫（买方）、被告卢仕邈（卖方）与第三人世华房地产公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定被告卢仕邈将位于南宁市江南区XXX房出售给原告韦宁夫，该房屋建筑面积为76.8平方米，成交价为600000元；此次交易所产生的税费由买方承担；付款方式为：签订本合同时支付人民币50000元作为定金，定金自动转为房款；首付款为人民币150000元，由买方在签订合同十个工作日内直接支付给卖方；房价余款400000元，买方应在过户当天前支付给卖方；三方约定于交税当日到房产交易中心办理过户相关手续；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、户口迁出以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责……卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任；由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；三方约定于交税当日到房产交易中心办理过户相关手续，卖方交付该物业予买方使用之日期为2018年4月1日前；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。2018年4月9日，原告韦宁夫、被告卢仕邈及第三人世华房地产公司签订《补充协议》，约定：1.额外买方交付98000元给卖方办理房产证等相关手续，98000元属于房款扣除；2.等房屋产权证到手前，卖方无须再支付其他费用，直到交税过户当天再支付剩余房款；3.本房屋从2018年4月1日起卖方以租赁形式居住，租金800壹个月，租金从房款扣除，若在三个月内没能办理房产证，则从2018年7月1日起按1500壹个月起租，租金从房款扣除；2018年1月21日至2019年1月14日，原告通过银行转账方式向被告卢仕邈支付购买涉案房屋的定金、购房款、办理房产证等各项款项共计442000元，被告卢仕邈均出具《收款收据》予以确认。 南宁市保障住房资格审核和管理中心于2018年11月21日审核通过了雷翠丽针对上述房屋的拆迁安置房转为完全产权、上市交易业务申请。业务状态为待缴款。 另查明，涉案房屋于2018年办理了不动产权属证书，该房屋登记在被告卢仕邈名下，共有情况为单独所有，证书附记载明该房系“2012年11月向广西XXX有限公司购买拆迁安置房。” 本院认为：关于涉案的《房屋买卖合同》及《补充协议》的效力应如何认定的问题。基于查明的事实，被告卢仕邈就涉案房屋与开发商签订买卖合同及办理不动产权属证书时均以卢仕邈个人名义进行，不动产权属登记为卢仕邈个人所有。原告的提交的证据能够证明其与被告卢仕邈在缔约过程中尽到了合理的审查义务，有理由相信被告卢仕邈为涉案房屋的唯一所有权人。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予采信，由《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条明文规定。被告卢仕邈与第三人雷翠丽、卢仕杰主张本案合同无效的理由不成立，本院不予支持。原告韦宁夫及被告卢仕邈签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，上述合同及协议合法有效，双方均应恪守履行。 经审查涉案合同的签订过程、合同当事人的陈述，本院认为第三人在签订和履行过程中是知情的。对于标的较大的不动产交易，有经纪方的参与，履行时间跨度较长，第三人不知情亦不符合常理。且涉案房屋的不动产权属证书登记为被告卢仕邈个人名下，共有情况为个人所有，本院认为被告卢仕邈在签订合同时对涉案房屋具有处分权。根据合同约定，被告卢仕邈应保证对涉案房屋享有完整的处分权，负有在缴纳土地出让金，使涉案房屋转为可上市交易的完全产权房屋后将房屋过户登记至原告名下的义务。被告卢仕邈未尽到上述义务，应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由《中华人民共和国合同法》第一百零七条明文规定。故原告诉请被告卢仕邈继续履行涉案合同，协助原告将涉案房屋的不动产权属证书过户至原告名下合理有据，本院予以支持。 原告既已主张继续履行合同，其主张的违约金过高，应予调整。经考量本案的合同内容、履行情况等因素后，本院认为原告的损失额的基数应以已付清款项442000元计算较为合理，其赔偿的损失标准则参照原被告双方签订《房屋买卖合同》约定违约金赔偿标准，即物业成交价的10%。据此，本院判定被告向原告赔偿损失为：以442000元为基数，按照10%计算，数额为44200元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告韦宁夫与被告卢仕邈、第三人广西世华房地产代理有限公司南宁分公司于2018年1月21日签订的《房屋买卖合同》有效，原告韦宁夫与被告卢仕邈于2018年4月9日签订的《补充协议》有效； 二、被告卢仕邈继续履行上述第一项确认合法有效的《房屋买卖合同》及《补充协议》，并于本案判决生效之日起一个月内协助原告韦宁夫将位于南宁市江南区五一西路XXXX号房的不动产权属过户至原告韦宁夫名下； 三、被告卢仕邈向原告韦宁夫支付违约金44200元； 四、驳回原告韦宁夫的其他诉讼请求； 五、驳回第三人雷翠丽、卢仕杰的全部诉讼请求。 上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人未按本判决指定的期间履行非给付金钱义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1300元，保全费2730元，保全保险费1105元，共计5135元，由原告韦宁夫负担492元，由被告卢仕邈负担4643元；第三人雷翠丽、卢仕杰的独立请求案件受理费4900元，由第三人雷翠英、卢仕杰共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行(网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”)；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  周曼丽 人民陪审员  周均宁 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  李海涛 ——