上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初16590号原告：蔡芸，女，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：胡妮，上海源泰律师事务所律师。被告：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培，总经理。委托诉讼代理人：刘领凌。原告蔡芸与被告上海新明环球置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡妮、被告的委托诉讼代理人刘领凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付位于上海市嘉定区浏翔公路XXX号地下1层35室房屋(下称“系争房屋”)；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金，以总房价人民币1,198,825元为基数(以下币种同)，按照日万分之二为标准，从2016年7月1日起计算至实际交房之日止。事实与理由：2015年1月26日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买系争房屋，总房价款为1,198,825元；交房时间为2016年6月30日；被告如未在约定期限内交付房屋的，应当向原告支付违约金，违约金按照原告已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。因被告迟迟未能交房，业主自发建立微信沟通维权群，由业主代表在2017年5月22日与被告进行会谈。在会谈中，被告承诺逾期交房违约金不低于日万分之一。2019年5月6日，原告收到被告办理产权证通知，同年的5月22日原告取得系争房屋产权证。但至今被告仍未将房屋交付给原告。因被告延迟交房,按约理应承担相关的违约责任，虽被告在2017年5月22日承诺延期交房每日违约金不低于总房款的万分之一，但该违约金的金额远低于系争房屋周边同地段的租金。另，在原告购房时，被告承诺系争房屋的租金回报率达到年化8%，故根据合同法相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，故原告要求按照日万分之二的标准计算逾期交房违约金。被告辩称：关于诉请一，被告根据原告签署的《委托经营管理协议》，已将系争房屋交付给中童商业管理(上海)有限公司；关于诉请二，同意支付原告以首付款为基数，按日万分之0.5标准从2016年7月1日计算至系争房屋取得建设工程竣工备案证书之日的违约金。因原告逾期支付贷款部分，违约在先，故不同意支付该部分的违约金。本院经审理认定事实如下：2015年1月26日，被告(甲方、卖方)和原告(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为店铺；总房款为1,198,825元；第十条约定：系争房屋的交付必须符合的条件为取得《建设工程竣工验收备案证书》；第十一条约定：甲方定于2016年6月30日前将系争房屋交付给乙方；第十二条约定：甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止；第十三条约定：房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋交接书。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由乙方承担。合同附件一付款方式和付款期限约定，买受人应在《商品房买卖合同》签订之日支付首付款608,825元，同时将剩余房款590,000元由买受人于本合同签订当日向出卖人推荐银行申请按揭贷款；买受人应要求贷款银行在本合同签订之日起30日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户，如因买受人的原因导致按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，则买受人应自本合同签订之日起第30日届满第二日开始按每日未付房款额的万分之零点五向出卖人支付违约金，如本合同签订之日起90日内按揭贷款仍未划付到出卖人银行账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，则出卖人于次日起即有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权没收该房源认购书中明确的定金转为首付款的金额，并有权从买受人已付房款中直接扣除相当于合同应付未付款1%的比例金额作为买受人应当支付的违约金，剩余房款无息退还给买受人；合同还对其他内容进行了约定。合同签订当日，原告支付首付款608,825元；2016年4月13日，被告开具购房款发票一张，确认收到原告支付的房款35万元；2016年11月25日贷款银行放款24万元至被告账户，原告已付清全部房款1,198,825元。2017年8月，被告取得了系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》。2019年5月22日，系争房屋的产权登记在原告名下。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。合同约定被告应于2016年6月30日前将系争房屋交付给原告，但被告至今未交房，显属违约，应承担相应的违约责任。被告主张其已按约将系争房屋交付给第三方经营管理公司，因原告不予认可，且被告未提交证据予以证明，本院不予采信。故原告要求被告交付系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期交房违约金，按照合同约定，原告应于签约后30日内付清房款，被告应于2016年6月30日前交房，然原告并未按照约定的期限履行付款义务，先行违约，故在其付清房款前要求被告支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现被告自愿偿付原告付清房款之前，以首付款为基数，按照日万分之0.5为标准计算的逾期交房违约金，本院予以照准，经核算金额为4,505.31元。原告付清房款后，被告至今未交房，显属违约，按照合同约定应承担自2016年11月26日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。至于违约金的计算标准，原告的主张没有合同依据，本院对此不予采纳。鉴于双方约定的违约金标准过低，原告亦提出调高违约金标准的请求，本院根据本案的实际情况，酌定违约金的标准为每日万分之一，即每日119.88元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蔡芸交付位于上海市嘉定区浏翔公路XXX号地下1层35室房屋；二、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告蔡芸自2016年7月1日至2016年11月25日的逾期交房违约金人民币4,505.31元；三、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告蔡芸逾期交房违约金(以每日人民币119.88元为标准，自2016年11月26日起计算至实际交房之日止)。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,428.76元，减半收取2,714.38元，由原告负担1,531元，被告负担1,183.38元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年九月二十七日书记员  朱雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。