镇江市丹徒区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1112民初342号 原告：镇江同资建材贸易有限公司，住所地江苏省镇江市国际工业品城****。 法定代表人：黄嘉伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任浩，江苏丹正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗心宇，江苏丹正律师事务所律师。 被告：黄万喜，男，1959年12月31日生，汉族，住江苏省。 第三人：杨先茹，女，1963年7月11日生，汉族，住江苏省。 第三人：徐明，女，1976年2月26日生，汉族，住江苏省扬州市。 被告及上述两第三人共同委托诉讼代理人：张文芳，江苏江成律师事务所律师。 第三人：镇江市润融液化石油气有限公司，住所地，住所地江苏省镇江市丹徒区高桥镇安丰村小圩iv> 法定代表人：卞祖刚，该公司总经理。 第三人：卞祖刚，男，1961年6月26日生，汉族，住江苏省扬州市。 第三人：卞祖军，男，1969年7月10日生，汉族，住江苏省扬州市。 第三人：郭宏雨，男，1950年4月8日生，汉族，住江苏省扬州市。 上述四第三人共同委托诉讼代理人：徐立新，江苏证融律师事务所律师。 原告镇江同资建材贸易有限公司（以下简称同资公司）与被告黄万喜及第三人杨先茹、徐明、镇江市润融液化石油气有限公司（以下简称润融公司）、卞祖刚、卞祖军、郭宏雨买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，适用简易程序审理，后转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告同资公司的委托诉讼代理人罗心宇，被告黄万喜及第三人杨先茹、徐明的共同委托诉讼代理人张文芳，第三人润融公司、卞祖刚、卞祖军、郭宏雨的共同委托诉讼代理人徐立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同资公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《资产出售协议书》；2、原告退还被告出让金1530000元及利息，被告及第三人润融公司、卞祖刚、卞祖军及郭宏雨返还原告转让的资产即镇江市13.06亩土地使用权及该土地上附着物苏润1幢、2幢、3幢房屋；3、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为确认原告与被告签订的《资产出售协议书》无效。事实和理由：镇江中海马日石油气有限公司（以下简称中海马日公司）于1995年9月15日设立，1997年9月8日，取得土地使用权证，使用期限为长期。2008年3月26日，更名为镇江苏润东海液化气有限公司（以下简称苏润东海公司），2010年1月19日，其取得丹徒区高桥镇安丰村小圩组苏润1幢、2幢、3幢房屋产权证，2012年4月5日，其更名为镇江同资建材贸易有限公司（即本案原告）。2009年1月14日，原告与被告签订《资产出售协议书》，约定原告出售位于镇江市西侧，占地面积13.06亩的高桥液化气站资产（资产为丹徒区高桥安丰村小圩组苏润1幢、2幢、3幢房屋）给被告，由被告自行成立公司继续从事液化石油气的生产经营活动。转让价格为1530000元，协议签订后被告首付原告转让款200000元，被告在拟新设公司相关经营资质过户经营许可后，支付原告800000元，余款在土地证办理过户后付清。双方签订协议后，被告已依约支付对价1530000元。原告已将案涉房地及权利证书交付给被告。2009年8月5日，被告成立了镇江市润融液化石油气有限公司，被告认缴出资400000元，占股66.67%，第三人杨先茹认缴出资180000元，占股30%，第三人徐明认缴出资20000元，占股3%。2011年以来，被告黄万喜一直向原告主张权利，原告虽向丹徒区有关政府要求办理过户手续，但丹徒区有关部门均以没有划拨土地转换成出让土地的指标为由，告知原告无法办理过户手续。近期，被告黄万喜告知原告，因被告与第三人卞祖刚、卞祖军、郭宏雨之间为涉案房地产过户事宜发生纠纷，原告才得知以下事实：2011年1月8日，被告黄万喜、第三人杨先茹、徐明（甲方）与第三人卞祖刚、卞祖军、郭宏雨（乙方）签订公司收购协议书，约定乙方收购甲方在润融公司的全部股权及公司的一切资产，甲方承诺2011年3月31日前将房产所有权证办至润融公司名下，土地使用权证在2011年4月30日前办至润融公司名下。2011年1月27日，被告黄万喜以第三人润融公司的名义向丹徒区房产交易所及丹徒区国土局办理丹徒区高桥镇安丰村13.06亩土地使用权及该地上附着物苏润1幢、2幢、3幢房屋过户手续，即将案涉房地从被告名下变更至第三人润融公司名下。2012年3月26日，被告将其享有的润融公司400000元股权分别转让给第三人卞祖刚、卞祖军；第三人杨先茹将180000元股权转让给第三人郭宏雨、卞祖军；徐明将20000元股权转让给第三人卞祖军。被告在办理案涉房地产变更手续时，才发现案涉土地使用权为划拨土地性质，涉及到国家优先购买及丹徒区工业土地出让指标等限制，无法办理变更手续。综上，原、被告之间合同目的无法实现，造成涉案房地交付事实上的履行不能（即无法过户）。原告诉至法院，请求依法判决。 被告黄万喜辩称，一、被告虽然与原告签订涉案房地产买卖合同，但是诉争房地产至今仍在原告名下，该房屋涉及的地块是国有划拨土地，未经丹徒区人民政府同意，不得发生转让，即使合同有效，也属于法律规定的履行不能情形，各自返还给对方财物；二、2011年1月，被告作为第三人润融公司股东将公司作价3380000元售于第三人卞祖刚等人，合同签订后卞祖刚等人共支付被告2460000元，收购协议中明确载明，涉案房地产均在中海马润公司（即原告）名下，后被告以润融公司的名义申办涉案房地产过户手续，已经缴纳契税等相关税款，但是最终被不动产机关告知因涉案房屋暂用的系国有划拨土地，在丹徒区人民政府同意且规划部门准许及补缴土地出让金后才能办理，目前不具备上述条件。数年来，被告奔走于丹徒区政府、国土局、规划局等部门，但是事情未取得任何进展；三、对于原告的诉讼请求，被告认为如法院判决双方买卖合同有效，且无需返还涉案房地产，则被告会另案诉讼，要求本案原告赔偿损失；如果法院依据最高人民法院相关司法解释第十一条的规定，判决双方买卖合同无效，因该协议从法律意义上无法履行，但我方保留对原告另案诉讼要求原告赔偿我方损失的权利。 第三人杨先茹、徐明的辩称意见与被告黄万喜的辩称意见一致。 第三人润融公司、卞祖刚、卞祖军、郭宏雨共同辩称，一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。从原告的诉状可知，原告请求解除原、被告之间的《资产出售协议书》，是因为原、被告双方签订该合同的目的无法实现，根据原、被告签订的协议书，原告是作为出让方，其签订合同的目的是依法取得转让款，根据原告的诉状，被告已经依约支付对价1530000元，据此，原告的合同目的已经实现，不存在合同目的无法实现；二、合同法第九十四条关于合同解除的法律依据，该条第四项规定，因一方违约不能实现合同目的，另一方有权解除合同，显然，该条是赋予守约方的权利，非赋予违约方的权利，本案是原告未能按照合同约定履行其相应的义务，致使被告的目的未能完全实现，原告为违约方，因而原告无权要求解除合同，应当驳回原告的诉讼请求。关于原告变更诉讼请求，请求认定该《资产出售协议书》无效，我方认为一、原被告双方签订的协议系双方真实意思表示，并不违反法律强制规定，应属有效，且对被告而言已完全履行完毕，原告诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。二、即便原、被告双方的协议真的无效，鉴于涉案资产等标的物已转移给他人，被告也无法返还，原告只能要求被告折价另案诉讼。 本院经审理认定事实如下：涉案土地位于镇江市小圩，占地面积为13.06亩，使用权性质为国有划拨土地，国有土地使用权证号为[徒国用（97）字第037号]，登记土地使用者为镇江中海马日石油气有限公司。土地用途为液化气储备供应站；涉案房屋坐落于镇江市，建筑面积为525.96平方米，房屋所有权证登记证号分别为镇房权证徒字第××、84××08、84××10。 原中海马日公司注册成立于1995年9月15日，该公司于1997年9月8日取得涉案土地的使用权，使用期限为长期。2008年3月26日，中海马日公司更名为苏润东海公司。2010年1月19日，苏润东海公司取得了涉案房屋的所有权。2012年4月5日，苏润东海公司又更名为同资建材公司（即本案原告）。 2009年1月8日，苏润东海公司（甲方）与被告黄万喜（乙方）签订《资产出售协议书》一份，约定甲方自愿出售位于镇江市西侧，占地面积13.06亩的高桥液化气站资产给乙方，由乙方自行成立公司继续从事液化石油气的生产经营活动。该土地性质为出让，出让金692180元已于1996年12月23日前支付，使用年限为永久。现双方就甲方转让该储配站所有资产及土地使用权等相关事宜达成如下协议：该液化气站资产座西朝北，南面大门，北面大门向朝东，南、北两大门中间为该厂拥有产权的消防池塘，北大门旁边为道班房，其它三面为南边、西边、正北边为该厂围墙，墙外1.5米外为集体农田。乙方经充分了解该液化气站的性质、资产状况及土地使用权性质等事项后，自愿受让该液化气站的所有资产及土地使用权；该液化气站一次性转让价格为1530000元，协议签订后乙方首付转让款200000元，乙方在拟新设公司相关经营资质过户经营许可后，支付甲方800000元，余款在土地证办理过户后付清。双方还对其他相关事项进行了约定。双方签订协议后，被告依约支付了转让款1530000元，原告将案涉房地及权利证书交付给了被告。同年8月5日，被告注册成立了润融公司，被告认缴出资400000元，占股66.67%，第三人杨先茹认缴出资180000元，占股30%，第三人徐明认缴出资20000元，占股3%。 2011年1月18日，黄万喜、杨先茹、徐明（甲方）与第三人卞祖刚、郭宏雨、卞祖军（乙方）签订《公司收购协议书》，约定甲方通过股权及资产转让方式将润融公司出售给乙方。其中协议书第五条约定：鉴于目前润融公司使用的房产及土地相关权证书还没有办至润融公司名下，土地使用权证在2011年4月30日前办至润融公司名下，且土地使用权性质为国有出让，乙方予以相应配合。 2012年2月28日，由于土地过户等事宜一直未能办理，黄万喜、杨先茹、徐明（甲方）与卞祖刚、郭宏雨、卞祖军（乙方）在原协议基础上达成补充意见，签订承诺书。内容为：一、润融公司三名股东将该公司全部股权、营业执照及法定代表人过户给卞祖刚、郭宏雨、卞祖军，其中卞祖刚为法定代表人。二、将润融公司经营的手续移送给卞祖刚、郭宏雨、卞祖军。三、原转让费3380000元，卞祖刚、郭宏雨、卞祖军已付给黄万喜、杨先茹、徐明1500000元（承兑）。（汇款108000元，山东气罐）。办理工商变更登记后卞祖刚、郭宏雨、卞祖军三天内付给黄万喜、杨先茹、徐明1100000元用于办理土地过户手续，3个月内如黄万喜、杨先茹、徐明还未能过户，此全部产权属卞祖刚、郭宏雨、卞祖军所有，余款卞祖刚、郭宏雨、卞祖军不支付给黄万喜、杨先茹、徐明，黄万喜、杨先茹、徐明将所有的手续办理资料交给卞祖刚、郭宏雨、卞祖军，其它未尽事宜双方无涉。四、双方承诺：营业执照变更前以润融公司名义的债务和担保由黄万喜、杨先茹、徐明承担；在卞祖刚、郭宏雨、卞祖军接手润融公司经营后，由卞祖刚、郭宏雨、卞祖军承担责任等。2012年3月26日，黄万喜、杨先茹、徐明还分别与卞祖刚、郭宏雨、卞祖军签订了股权转让协议。但此后，各方未能办理涉案土地的过户手续。 2017年7月4日，本院立案受理了黄万喜、杨先茹、徐明与卞祖刚、郭宏雨、卞祖军企业出售合同纠纷一案，黄万喜、杨先茹、徐明要求：1、确认双方签订的《公司收购协议书》无效；2、黄万喜、杨先茹、徐明退还转让款2461276.53元；3、卞祖刚、郭宏雨、卞祖军退还购买的所有资产；4、将润融公司变更登记到黄万喜、杨先茹、徐明名下等。该案经本院审理于2018年3月5日作出（2017）苏1112民初1900号民事判决，判决驳回了黄万喜、杨先茹、徐明的诉讼请求。后黄万喜、杨先茹、徐明对该判决不服，提起上诉，镇江市中级人民法院经审理于2018年10月8日作出（2018）苏11民终1717号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 目前，润融公司由卞祖刚、郭宏雨、卞祖军实际控制经营，卞祖刚、郭宏雨、卞祖军已支付股权转让价款共计2461276.53元，本院审理期间，镇江市国土资源局丹徒分局回复本院关于涉案土地使用权性质称，该地块暂不具备转让条件，一是权利人中海马日公司尚未提出申请；二是国土部门需要对申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途征询规划部门意见，根据规划部门意见才能确定是否符合补办出让的条件，在补办出让后才能办理转让手续。 本案审理过程中，因被告表示如《资产出售协议书》被认定为无效，则其保留另案诉讼要求原告赔偿其损失的权利，原告放弃了赔偿被告利息损失的诉讼请求。第三人润融公司、卞祖刚、郭宏雨、卞祖军坚持认为《资产出售协议书》合法有效，如认定无效，应当按有效来处理，无需返还财产和赔偿损失，故即使法院认定协议无效，本案中其不向对方主张相关权利。 上述事实有《资产出售协议书》、镇江市国土资源局丹徒分局复函、（2017）苏1112民初1900号民事判决书、（2018）苏11民终1717号民事判决书、股权转让协议书等及当事人当庭陈述予以证实。 本院认为，本案争议的焦点是原、被告所签订的《资产出售协议书》是否合法有效，根据该协议书的约定，原告出售给被告的主要资产为房屋和土地使用权等。而涉案土地使用权为国有划拨土地，目前暂不具备转让条件。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房、地随房走&rdquo，本案中，原告作为房屋的权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。案涉《资产出售协议书》中的房屋建立于原告以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人原告未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《资产出售协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《资产出售协议书》亦应认定为无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告应当返还被告出让金1530000元，被告及第三人润融公司、卞祖刚、卞祖军及郭宏雨返还原告涉案土地使用权和房屋，鉴于被告及第三人均表示不在本案中要求合同相对方赔偿损失，对于合同无效后所造成的损失，相关当事人可另行主张权利。第三人润融公司、卞祖刚、郭宏雨、卞祖军认为即使《资产出售协议书》无效，也无法或无需返还涉案财物，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原、被告于2009年1月14日签订的《资产出售协议书》无效； 二、原告镇江同资建材贸易有限公司于本判决生效后十日内返还被告黄万喜出让金1530000元； 三、被告黄万喜及第三人镇江市润融液化石油气有限公司、卞祖刚、卞祖军、郭宏雨于本判决生效后三十日内返还原告镇江市13.06亩土地使用权及位于该土地上的苏润1幢、2幢、3幢房屋。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18570元，由原告镇江同资建材贸易有限公司负担9285元，由被告黄万喜负担9285元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  罗晓文 人民陪审员  孔国瑞 人民陪审员  於押珍 二〇一九年九月二十日 法官 助理  邰利明 书 记 员  徐 娴