福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0213民初38号 原告：冯玉龙，男，1935年12月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林秋红，福建作为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李铭成，福建作为律师事务所律师。 被告：海峡现代城（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市翔安区滨海东大道海峡现代城****。 法定代表人：庄秀娟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢志伟，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 原告冯玉龙与被告海峡现代城（厦门）有限公司（以下简称海峡现代城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月29日作出（2018）闽0213民初1812号民事判决。宣判后，原告冯玉龙对该判决不服，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院经审理认为，一审判决认定事实不清，可能影响案件正确处理，并于2018年12月5日作出（2018）闽02民终5414号民事裁定：一、撤销本院（2018）闽0213民初1812号民事判决；二、本案发回本院重审。本院于2019年1月3日重新立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯玉龙的委托诉讼代理人李铭成、被告海峡现代城公司的委托诉讼代理人谢志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯玉龙向本院提出诉讼请求：1.确认冯玉龙与海峡现代城公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.海峡现代城公司立即退还冯玉龙购房款1300000元并支付利息，利息以1300000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年4月29日起计至实际还款之日止；3.海峡现代城公司立即赔偿冯玉龙经济损失，包括物业费1868.65元、房屋公共维修金321.24元、代收有线电视再装费650元、预付电费10元、租房损失155600元及租房物业费6028.7元、房屋涨价的差额损失200000元。事实和理由：2016年3月，冯玉龙在看了宣传册、样板房及在海峡现代城公司销售员所称“海峡现代城是住宅商品房并有样板房，如果有意购买，价格可比其他楼盘优惠，并承诺是以个人名义来签订购房合同”的极力游说下，就认购了海峡现代城H1-1410单元商品房，并于2016年3月22日付清首付款，同时签订了《厦门市商品房买卖合同》，2016年4月29日付清购房款余额。2017年1月，海峡现代城公司通知冯玉龙要先交物业费才能交房并办理产权证，冯玉龙遂交纳了物业费。2017年4月初，冯玉龙才发现其购买的房屋不属于住宅，是纯办公房，不能居住，无法办理产权证。据此，冯玉龙认为：海峡现代城公司明知涉案房屋性质为“办公”，却以“住宅”进行虚假宣传出售误导冯玉龙购买，严重损害其利益，造成其巨大的经济损失。更有甚者，海峡现代城公司为了自身的利益（符合与第四方签订的协议书要求的钢材贸易企业、注册资不少于500万元等要求）骗取冯玉龙的信任，让冯玉龙（法定代表人）背负一家注册资本为500万元的空壳公司，承担税费、年检等额外损失。《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，冯玉龙与海峡现代城公司签订的《商品房买卖合同》是无效合同，海峡现代城公司应立即返还冯玉龙全部购房款并承担由此给冯玉龙造成的一切经济损失。 海峡现代城公司辩称：一、冯玉龙与海峡现代城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。1.海峡现代城一期项目五证齐全，销售合法、合规，且本案《商品房买卖合同》已履行，案涉房屋已交付冯玉龙使用，冯玉龙也进行了装修。2.海峡现代城公司不存在变更土地性质的行为。案涉房屋的土地用途为商务金融用地（办公），海峡现代城公司所出售的房屋均有明确体现规划用途为“商务金融办公“和“买受人购买的商品房仅作商务金融用地（办公）用途使用”，并未损害国家利益。况且，可居住可办公的soho公寓的土地用途也是商务金融用地。3.海峡现代城项目广告内容并没有作出具体确定的说明和允诺，在宣传资料、认购合同和商品房买卖合同中有明确注明商业金融办公用途或提示“出卖人对本项目的宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、沙盘、模型、宣传片、广告、户型图、看板等）仅供买受人参考，不作为交房的依据，也不作为主合同及本补充协议的组成内容，本项目实际情况以政府最终批准文件及主合同约定的为准”，不存在欺诈，也没有损害国家利益。4.冯玉龙与海峡现代城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示的结果。（1）冯玉龙在购房的过程中知道海峡现代城项目房屋用途为办公，且需以钢贸企业的名义购买。（2）冯玉龙出具给海峡现代城公司的《声明书》也表明其知悉需由公司购买，要求待其符合购房条件再签订正式的《商品房买卖合同》。（3）冯玉龙自认签字但不代表对内容的认可，显然与客观事实不符，其作为完全民事行为能力人，对签字代表的意义应该很清楚。（4）《商品房买卖合同》第一条第一款、第四条、第十七条、《补充协议》第十八条、《认购合同》第十一条的约定，并非加重上诉人责任的情形，不属于无效条款。5.冯玉龙与海峡现代城公司签订的《商品房买卖合同》第一条第一款明确海峡现代城项目规划用途为“商务金融办公”，第四条明确约定“按出让合同约定，本项目只能销售给符合要求的钢贸企业”，第十七条明确约定“买受人购买的商品房仅作商务金融用地（办公）用途使用”，证实居住不是案涉合同的目的。双方当事人签订《商品房买卖合同》的真实目的就是购买或出售商品房，并未存在掩盖其他其非法目的的情形。6.根据《合同法》和最高人民法院的相关司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效的，仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据，且强制性规定仅限于效力性强制性规定。政府对于销售对象的限制并不属于法律和行政法规范畴，故不能作为合同无效的理由。二、冯玉龙与海峡现代城公司签订的《商品房买卖合同》应理解为预约合同。1.合同约定：“买受人性质：个人（正式合同须为单位），身份证号（正式合同须为营业执照号）。”2.合同第四条已经明确约定了按出让合同约定，本项目只能销售给符合受让人与第四方签订的协议书要求的钢材贸易企业，办理产权交易登记时，受让人应提供第四方出具的证明（证明销售对象为符合受让人与第四方签订的协议书要求的钢材贸易企业）。3.合同第二十五条已经明确约定了“本合同自双方签订之日起生效，具备同等法律效应。若买受人后续签订正式合同，需提前30日向出卖人提出申请，确定买受人法人代表信息（若买受人法定代表人信息产生变更，出卖人必须予以配合）。在签订正式合同后，由出卖人向房屋权属登记机构厦门市国土资源与房产管理局申请预告登记，并在30日内向厦门市国土资源与房产管理局办理合同备案登记。”4.冯玉龙出具的《声明书》也确认待其符合购房条件后再签订正式的《商品房买卖合同》。据此可知，海峡现代城公司与冯玉龙签订的合同是预约合同，预约的目的在于订立正式的《商品房买卖合同》，先订立预约，使双方受到约束，以确保本约即正式的《商品房买卖合同》的订立，待确定买受人符合购房条件后，再签订正式《商品房买卖合同》。因而，案涉预约合同只要是双方当事人的真实意思表示即可。况且，与冯玉龙一样同海峡现代城公司以自然人身份签订《商品房买卖合同》的当事人，之后以公司名义签订正式的《商品房买卖合同》并办理产权证书。且《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，海峡现代城公司与冯玉龙签订的合同是有效的。退一步讲，如果冯玉龙愿意与海峡现代城公司签订正式的《商品房买卖合同》，现在也是完全可以继续履行的，只要冯玉龙注册一家钢材贸易企业，是完全可以办理产权登记的。且土地出让合同明确约定办理产权交易登记时，受让人应提供第四方（商务局）的证明，而本案的合同属于预约合同，还没有签订正式的《商品房买卖合同》，还没有到产权交易登记阶段，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，双方签订的合同是有效的。三.冯玉龙所主张的返还购房款、赔偿损失系建立在合同无效的基础上，合同无效不成立，其诉求本身也就不能成立。况且，假使合同无效，根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，还要区分导致合同无效的责任，以及造成的实际损失。冯玉龙所主张的损失也明显缺乏依据，比如房价涨价损失及租房损失等。综上，案涉合同不具备《合同法》第52条规定的无效情形，冯玉龙的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。 2016年4月30日，冯玉龙与海峡现代城公司签订《商品房买卖合同》一份。其中，合同第一条约定：该地块规划用途为商务金融用地（办公）；第三条约定：冯玉龙向海峡现代城公司购买位于海峡现代城一期H地块H1、H2、H3办公楼的商品房，建筑面积66.96平方米，用途为办公；第四条约定：该商品房单价为每平方米19415元，总金额1300000元；按出让合同约定，本项目只能销售给符合受让人与第四方签订的协议书要求的钢材贸易企业，办理产权交易登记时，受让人应提供第四方出具的证明（证明销售对象为符合受让人与第四方签订的协议书要求的钢材贸易企业）；第十七条约定：买受人购买的该商品房仅作商务金融用地（办公）用途使用。 合同签订后，冯玉龙依约支付了购房款，但双方后续未办理《商品房买卖合同》备案登记，亦未办理不动产权证。 2017年8月14日，厦门市翔安区市场监督管理局作出厦翔市监处[2017]38号行政处罚决定书，认定：“海峡现代城公司明知所售项目用途为‘办公’的情况下，仍在销售过程中通过户型折页、招商手册、海报、项目导示牌、报纸等方式，多次使用‘宜商宜住’、‘商住两用’、‘精装现房’、‘现买现住’、‘买一层用两层’、‘MALL式奥特莱斯商城’以及‘餐厅、厨房、卧室、阳台’等项目并不具备的功能或用途的表述，对项目进行广告宣传。当事人上述行为已违反了《中华人民共和国广告法》第四条之规定，构成发布虚假广告的违法行为。……决定责令当事人停止发布广告，在相应范围内消除影响，并处广告费3.5倍的罚款即罚款人民币1081621.1元。” 2017年9月12日，厦门市市场监督管理局作出厦市监复中字[2017]第1号决定书，载明：“我局于2017年9月5日收到厦门市翔安区人民政府转送的申请人不服厦门市翔安区市场监督管理局作出的行政处罚决定书（厦翔市监处[2017]38号）而提请的行政复议申请。在行政复议审理期间，因申请人对厦门市翔安区人民政府转送行政复议的行政行为向我局提出异议，根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十一条第一款第（六）项的规定，本局决定中止行政复议。” 2018年1月3日，厦门市人民政府办公厅于印发《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局等五部门关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见的通知》（厦府办[2017]234号），其中第七条规定：“本意见发布之日起，土地出让合同约定只能销售给企业或特定对象的办公类建设项目，尚未销售的房产（即商品房买卖合同未备案）再次转让时，只能转让给土地出让合同中约定的企业或特定对象，并由项目监管单位认定买受人资格。”第八条规定：“本意见发布之前，土地出让合同约定只能销售给企业或特定对象的办公类建设项目，已销售的房产（即商品房买卖合同已备案）再次转让时，土地出让合同对再转让有约定的按合同约定处理，未明确约定的不受限制。” 另查明，厦门翔坤集团有限公司于2012年以招拍挂方式取得翔安区13-16片区疏港路与滨海大道交叉路口地块（后合同受让人变更为海峡现代城公司）。根据《厦门市国有建设用地使用权出让合同》约定，该地块的土地用途为仓储用地（仓储、仓储加工）、商务金融用地（办公），G、H子地块用途为办公，该部分不能销售给个人，只能销售给符合受让人与第四方（即厦门市翔安区经济贸易发展与科学技术局）签订的协议要求的条件的钢材贸易企业，即海峡现代城项目的购房对象均须为公司，且经过翔安区商务局的审核。 审理中，本院认为《商品房买卖合同》有效，并向冯玉龙进行释明，冯玉龙表示不变更诉讼请求。 本院认为，根据案涉地块《厦门市国有建设用地使用权出让合同》的约定，案涉房屋所在地块的土地用途为仓储用地（仓储、仓储加工）、商务金融用地（办公）。冯玉龙与海峡现代城公司签订的《商品房买卖合同》第一条明确约定案涉房屋所在地块的规划用途为商务金融用地（办公），第三条约定房屋的用途为办公，第十七条亦约定买受人购买的房屋仅作商务金融用地（办公）使用。上述约定的内容符合《厦门市国有建设用地使用权出让合同》关于土地用途的要求，且合同内容已经当事人确认后签字盖章。冯玉龙主张其因海峡现代城公司的欺诈行为，错误判断案涉房屋系用于居住而签订《商品房买卖合同》，与查明的事实不符，其亦无证据证明《商品房买卖合同》存在损害国家利益的情形。双方当事人签订《商品房买卖合同》的目的系商品房交易，冯玉龙主张《商品房买卖合同》以合法形式掩盖非法目的缺乏充分依据。本案无证据表明《商品房买卖合同》存在合同法第五十二条规定的违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形。因此，冯玉龙以《商品房买卖合同》存在合同法第五十二条第一、三、五项的情形为由主张《商品房买卖合同》无效的依据不足，本院不予采纳。至于冯玉龙主张海峡现代城公司退还购房款1300000元并支付利息，以及赔偿各项经济损失的诉讼请求，因系以《商品房买卖合同》无效为基础，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回冯玉龙的诉讼请求。 案件受理费19853元，由冯玉龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （张春雷） 审 判 员 （刘秀丽） 人民陪审员 （黄腰治） 二〇一九年九月三十日 代书记员（ 洪燕 贞） 附：本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。