四川省绵阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川07执异109号 异议人（案外人）：刘志芬，女，汉族，生于1954年7月8日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：胡园园，女，汉族，生于1982年1月1日，住四川省绵阳市涪城区，系刘志芬之女。 申请执行人：四川天富通农业科技股份有限公司，住所地：四川省成都市锦江区东大街芷泉段6号1栋1单元27层1号。 法定代表人：李方兴。 委托诉讼代理人：李川，该公司员工。 被执行人：绵阳五和置业有限公司，住所地：四川省绵阳市科创园区科园路31号。 法定代表人：何丹。 被执行人：绵阳五和城南房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳经济技术开发区三江大道39号。 法定代表人：王锋。 被执行人：何丹，男，汉族，1978年6月16日出生，住四川省成都市青羊区。 被执行人：张小艳，女，汉族，1979年7月6日出生，住住四川省成都市青羊区。 被执行人：徐琪麟，男，汉族，1978年5月11日出生，住重庆市渝北区。 被执行人：郭娟，女，汉族，1983年12月8日出生，住重庆市渝北区。 本院在执行四川天富通农业科技股份有限公司依据已经发生法律效力的四川省成都市律政公证处作出的(2016)川律公证执字第152号执行证书，申请执行绵阳五和置业有限公司、绵阳五和城南房地产开发有限公司、何丹、张小艳、徐琪麟、郭娟一案中，案外人刘志芬认为其已购买绵阳五和.城南新天地X栋X单元X层X号住房，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘志芬称，刘志芬与绵阳五和城南房地产开发有限公司于2018年1月12日签订了《商品房买卖合同》，刘志芬购买绵阳五和.城南新天地X栋X层X号住房，并一次性支付了房屋全部价款,2018年1月25日取得正式购房发票，同时支付了该套房屋住宅专项维修基金10182元，2018年5月17日取得绵阳住建局维修基金专用收据。绵阳五和城南房地产开发有限公司已经将房屋交付给了刘志芬实际占有使用，刘志芬购房后即实施了装修，装修完工后随即入住，一直使用至今，因绵阳五和城南房地产开发有限公司一直未通知刘志芬前去办理房产证，刘志芬才发现案涉房屋已被法院查封，法院在执行（2016）川07执119号所涉房屋之一五和城南新天地X栋X单元X层X号房产时损害了异议申请人的合法权益，请求：立即解除（2016）川07执119号对五和城南新天地X栋X单元X层X号房屋的查封。 本院查明，四川天富通农业科技股份有限公司于二〇一六年五月三十一日向四川省成都市律政公证处申请出具广发银行股份有限公司成都分行与绵阳五和置业有限公司签订的具有强制执行效力的《人民币委托贷款借款合同》、《最高额抵押合同》的执行证书、广发银行股份有限公司成都分行与绵阳五和城南房地产开发有限公司、徐琪麟、郭娟、何丹、张小艳签订的具有强制执行效力的《最高额保证合同》的执行证书。四川省成都市律政公证处于2016年6月7日作出（2016）川律公证执字第152号《执行证书》，载明：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条和《中华人民共和国公证法》第三十七条的规定以及申请执行人与被申请执行人所作的约定,特出具本执行证书。申请执行人四川天富通农业科技股份有限公司可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。根据《担保法》第三十三条以及《物权法》第一百七十九条的有关规定,申请执行人有权就位于绵阳市X地块X社区在建工程（在建X号楼1-4号商业及3-31层住宅、在建X号楼1至12号商业）折价或以拍卖、变卖等方式处置该财产的价款优先受偿。绵阳五和城南房地产开发有限公司未履行生效法律文书所确定的义务。四川天富通农业科技股份有限公司向本院申请执行。本院于2016年7月16日作出（2016）川07执119号执行裁定，裁定：冻结、扣留被执行人绵阳五和置业有限公司、绵阳五和城南房地产开发有限公司、何丹、张小艳、徐琪麟、郭娟在金融机构、其他单位、部门、公民的存款、资金、收入3800万元及利息，或查封、扣押其相应价值的财产。于2016年9月28日向绵阳市经开区住建局送达了协助执行通知书，对绵阳五和城南房地产开发有限公司名下位于绵阳市经开区X地的11处房产予以查封。其中，X栋X单元X层X号的房产在查封之列。 另查明，2018年1月12日，绵阳五和城南房地产开发有限公司（出卖人）与刘志芬（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售），约定：出卖人将所开发的五和.城南新天地第10栋1单元26层1号商品房出售给买受人。该商品房所在用途为住宅，单价为每平方米6594.55元，总价款757318元。付款方式为一次性付款……刘志芬于2018年1月25日向绵阳五和城南房地产开发有限公司支付全部房款，绵阳五和城南房地产开发有限公司出具了相应的收据。刘志芬缴纳了10182元住宅专项维修资金，并于2018年5月17日取得该绵阳市住房和城乡建设局出具的住宅专项维修资金专用收据。 本院认为，本案争议的焦点在于案外人刘志芬所提异议能否排除本案的查封措施。执行程序中，对异议人所提异议的审查，应遵循程序性审查的基本原则，结合本案查明的事实，分析如下： 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定了对案外人异议的审查标准。本案中，本院查封涉案房屋仍登记在被执行人绵阳五和城南房地产开发有限公司名下。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了能够排除执行的情形及条件。本案中，刘志芬与绵阳五和城南房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》未经生效法律文书予以确认，该协议的效力以及是否有损害第三人权利的情形，均需经诉讼程序予以审理认定。据此，本院查封涉案该房屋并无不当。 综上所述，案外人刘志芬的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回案外人刘志芬的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  吴莹迪 审判员  唐剑苹 审判员  严皓月 二〇一九年九月二十日 书记员  陈 莹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。