湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0821民初1436号 原告：于新建，男，1971年9月7日出生，土家族，农民，住慈利县。 原告：陈志茸，女，1972年9月8日出生，汉族，农民，住慈利县。 委托诉讼代理人：唐远明，湖南金旅律师事务所律师。 被告：慈利中南房地产开发有限公司，住所地：湖南省慈利县零阳镇良种场白宫城路。 法定代表人：陈南庆，董事长。 委托诉讼代理人：毛越，湖南风云律师事务所律师。 原告于新建、陈志茸与被告慈利中南房地产开发有限公司（以下简称中南房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告双方的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告于新建、陈志茸向本院提出诉讼请求：1、判令被告给二原告支付逾期交房违约金23727.79元；2、判令被告自2017年6月24日起至不动产权证书发放给二原告之日止，以购房款446011元为基数按中国人民银行同期同类贷款的利率的150％支付逾期办证违约金；3、被告继续按照合同约定为二原告办理不动产权证。事实和理由：2014年10月8日，二原告与被告签订《慈利县商品房买卖合同》，二原告以446011元的价格购买被告开发的“中南名门”项目中的4幢2单元263号商品房一套，合同约定被告应于2015年12月31日前，将验收合格的房屋交付给原告使用。被告逾期交房，二原告可要求继续履行合同，被告自约定的最后交付期限的次日至实际交付之日止，按已交付房价的日万分之一支付违约金。被告交房后180日内完成初始登记，初始登记后180日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用证。如因被告责任，二原告未能在约定期限内办理好前述登记或手续，双方协商处理违约事宜。上述合同签订后，二原告按约定给被告交付首付款，并办理了银行按揭贷款。二原告按约定于2014年10月8日给被告交纳办证费3000元和契税8921元，2017年6月15日给被告交纳房屋维修基金6591元和补办证费2000元。但被告直到2017年6月15日才将原告所购买的商品房交付原告使用，至今未给原告办妥不动产权证书。原告根据合同约定及法律规定，有权要求被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，故诉至法院。 被告中南房地产公司辩称：一、被告于2015年12月20日已书面通知业主收房，与二原告同属4幢的业主于2015年12月31日前已收房，被告不存在逾期交房的情形。根据合同约定，二原告应在书面通知送达之日起7天内对房屋进行验收并与被告办理交接手续，二原告自己逾期收房，无权要求被告承担逾期交房的违约责任。二、即使被告逾期交房需要承担逾期交房的违约责任，二原告现主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。二原告诉称被告自2016年1月1日逾期交房，已构成违约，主张权利应从2016年1月1日起算，至二原告起诉时已3年有余，明显超过诉讼时效。三、合同约定的办证期间为房屋实际交付使用后的540日内，二原告2017年6月15日实际收房，至二原告主张的逾期办证违约金起算时间2017年6月24日远未逾期，故原告要求从2017年6月24日起计算违约金不符合合同约定。四、原告所购中南名门小区4幢，2018年1月8日就已办好总证，分户办理不动产权证的条件已经具备，二原告2019年1月3日才填写办理不动产权登记相关申请。被告迟延办证的原因完全是二原告自身拖延及不动产权登记机构工作效率较低造成的，不是被告的责任，二原告无权要求被告承担逾期办证的违约责任。五、原告主张以房屋总价款446011元为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率的150%计算逾期办证违约金于法无据。合同对逾期办证的违约责任约定了“双方协商处理”，并未约定被告应支付违约金的违约责任，也未约定违约金的计算方法。二原告现主张以已交付房款按每日万分之一点五计算逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼主张提交了证据，本院组织原、被告进行了举证、质证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原、被告均提交了《商品房买卖合同》，二原告拟证明合同约定交房及办证的时间及逾期交房、逾期办证的违约责任；被告拟证明原告未按约定在被告送达交房通知书后7日内收房，合同约定逾期办证违约责任的承担为双方协商处理，办理不动产权属证书的最后期限为实际交房后540日内。原、被告双方对《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均无异议，对相对方的证明目的有异议。本院认为，合同约定交房时间为2015年12月31日，被告于2017年6月15日才将二原告所购房屋交付给二原告使用，违反了合同约定。合同约定交房后办理产权证书的最后期限为交房后540日内，原、被告对该条款中的交房时间为合同约定的最后交房时间还是实际交房时间存在分歧，根据相关法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故该条规定的交房时间应解释为合同约定的最后交房时间即2015年12月31日，而不是实际交房时间，被告未在交房后540日内办妥产权证书已构成违约。被告认为二原告未按合同约定按期收房，二原告根据相关法律规定，在房屋验收合格前有权拒绝收房，故二原告并未违反合同约定。双方约定了就逾期办证的处理方式约定了协商处理但未约定违约金的计算方法，应视为约定不明。原告未举证证明其因违约造成的实际损失，在不能确定实际损失的基础上，综合考虑本案的实际情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以适当调整。对被告关于其并未逾期交房、合同约定逾期办证违约责任的承担只能由双方协商处理、被告为原告办理不动产权证书的最后期限为实际交房后540日内的证明目的，本院不予采信。2、二原告提交了预收款专用凭据1张、办证费和契税收款收据1张、维修基金和补办证收款收据1张，拟证明二原告依合同约定已履行了办证所应承担的全部合同义务，逾期办证系被告方的责任造成。被告对该证的三性无异议，但对二原告的证明目的有异议，称二原告依合同应及时交纳相关款项费用，但二原告2017年6月15日才交纳房屋维修基金，已构成违约。本院认为，二原告依合同约定缴纳了相关税费，二原告于2017年6月15日补交的办证费和房屋维修基金是应被告要求缴纳的，被告不通知原告交纳，二原告就不知道缴纳的时间和标准，故被告关于二原告迟延交纳房屋维修基金构成违约的质证意见，本院不予采信。3、二原告提交了物业服务费、装修管理服务费、装修垃圾清运费、拆墙打洞修补垃圾清运费、生活垃圾清运费、出入证工本费各1张，拟证明被告2017年6月15日才实际将二原告购买的房屋交付给二原告。被告对该证的三性无异议，但对二原告的证明目的有异议，称被告于2015年12月20日就通知二原告收房，二原告2017年6月15日收房是因二原告自身原因造成的。本院认为，该组证据与证据7相互印证，能证明被告逾期交房的事实，被告未提交确凿证据证明收房通知送达给了原告，且房屋在验收合格前，原告有权拒绝收房，故对该组证据，本院予以采信，对被告的质证意见，不予采纳。4、二原告提交了不动产登记情况查询证明，拟证明二原告购买房屋在慈利县不动产登记中心仅办理网签和预告登记，被告尚未为二原告办理不动产权证书。被告称逾期办证的起算时间应从二原告实际收房之日起算，被告办好总证后，就具备了为原告所购房屋的办证条件，未给原告办妥不动产权证系二原告自身拖延及不动产权登记机构工作效率较低造成的，不是被告的责任。本院认为，该证结合证据1，办证的最后期限应为约定交房后540日内，被告方质证称未给二原告办妥不动产权证系二原告自身拖延及不动产权登记机构工作效率较低造成的，但被告未向法院提供确凿的证据予以证实，故本院对二原告关于被告逾期办证的证明目的予以采信，对被告的质证意见不予采纳。5、二原告提交的工程竣工验收备案（第二标段）表，拟证明被告开发的房屋在2017年9月25日才通过验收，达到法定交付条件。被告质证称合同约定的交房条件是商品房验收合格，并不是有关部门的综合验收，且诉争房屋在2016年3月15日前已验收合格，符合合同约定的交房条件。本院认为，合同约定的房屋验收应为有关部门的验收，且商品房经有关部门验收合格后，方可交付使用，涉案房屋在2017年9月25日通过验收后才符合交房条件，故对该组证据，本院予以采信，对被告的质证意见，不予采纳。6、被告提交的交房通知书、照片3张、业主卓小方的民事起诉状、业主湖南省张家界水文水资源勘测局和中南房地产签订的《慈利县商品房买卖合同》、《慈利县中南名门项目建安工程二标段工程竣工报告》、入伙会签单等，拟证明被告于2015年12月20日就已书面通知业主办理房屋交接手续，与二原告同属4幢的业主卓小方于2015年12月31日前就已收房，与二原告同属4幢的业主湖南省张家界水文水资源勘测局收到交房通知后于2016年1月20日已收房，中南名门小区4幢于2016年3月15日前就已分户验收合格，二原告因自身原因未按被告通知时间及时收房。二原告对交房通知书、照片的三性均有异议，质证称交房通知书上无原告签名，被告未将交房通知书送达给二原告，张贴的照片没有拍摄的时间、拍摄人等内容的加载，不能证实被告2015年12月20日张贴了此通知，且中南名门小区4幢2015年12月20日并未经相关部门综合验收合格，不具备交付条件；二原告对业主卓小方的民事起诉状、业主湖南省张家界水文水资源勘测局和中南房地产签订的《慈利县商品房买卖合同》的关联性有异议，称上述证据与本案无关联性；二原告对《慈利县中南名门项目建安工程二标段工程竣工报告》的合法性及证明目的有异议，称被告仅提交该证的复印件，不能确认其真实性，且该证没有监理单位、设计单位、勘察单位的盖章，该报告只是施工单位和建设单位沟通的函，不能作为涉案商品楼竣工验收的依据，且二原告已提交了竣工验收表。本院认为，被告提交的交房通知书及张贴的照片不能证明被告按合同约定向原告书面送达了通知，即使送达，在房屋未达到交付条件前，原告有权拒绝收房，对被告的证明目的，本院不予采信。商品房开发关系到千千万万老百姓的生命安全，能否竣工验收不能仅靠施工方和开放方的一方之言，必须经过国家机关相关部门的综合验收，方才人民群众切身利益，故《中南名门项目建安工程二标段工程竣工报告》不能作为涉案商品房竣工验收的依据。被告提交的其他证据，均与本案缺乏关联性，本院不予采信，对原告的质证意见，予以采纳。7、被告提交的湘（2018）慈不动产权第0000069号不动产权书、慈利县不动产权转移登记申请书、不动产权信息查询结果、《慈利县商品放买卖合同》、二原告填写的慈利县不动产权转移登记申请书各1份，拟证明中南名门4幢总证2018年1月8日已办妥，具备了办理分户不动产权证的条件；与原告同幢的业主武敏、张志航于2018年3月22日已办妥不动产权证；原告因自身原因2019年1月3日才填写慈利县不动产转移登记申请书，未办妥不动产权证的责任不在被告。二原告对湘（2018）慈不动产权第0000069号不动产权书的三性无异议，但对被告的证明目的有异议，称双方合同约定被告在涉案商品房应当交付之日起180天内即2016年6月28日前办妥商品房的初始登记，而被告2018年1月8日才办妥，故被告未给原告办妥不动产权证书的责任全部在被告；武敏、张志航的购房合同办证情况等证据与本案没有关联性；二原告对其填写的慈利县不动产权转移登记申请书的三性无异议，但对被告的证明目的有异议，称二原告在接到被告的通知后立即填写申请书，此前原告并未接到被告的通知，为二原告办理不动产权证是双方合同约定的被告义务。本院认为，被告不按合同约定的期限办妥涉案商品房的初始登记，也不能证实原告逾期填写不动产权转移登记申请表的责任在二原告，对被告的证明目的不予采信，被告提交的其他证据与本案没有关联，本院亦不予采信。8、被告提交的慈利县项目销售情况统计表，拟证明慈利县近几年房价一直上涨，即使存在逾期办证，二原告不会因此遭受损失。二原告对该证的合法性及被告的证明目的有异议，称该证没有加盖骑缝章，无法判定未加盖印章页码数据的真实性，且该证已说明仅作为市场销售调研之用，不能达到被告的证明目的。本院认为，该证据不能达到被告的证明目的，本院不予采信。 根据原、被告的陈述和本院采信的证据，本院查明如下案件事实： 2014年10月8日，原告于新建、陈志茸（买受人）与被告中南房地产签订编号为20149002263号《商品房买卖合同》，约定由原告出资446011元，购买由被告开发的、位于慈利县笔架路（慈利一中北大门）的“中南名门”项目中的第4幢2单元6层263号房屋；合同第十条约定“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。”；第十一条约定“由于出卖人原因，未按本合同第十条规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用。逾期未超过180日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”；第十七条约定“出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：。3、双方协商处理”。2014年10月8日，二原告依约给被告交付首付款156011元并办理银行按揭款，同日，二原告给被告交纳手续费3000元和契税8921元，2017年6月15日，二原告给被告补交代收办证费2000元和房屋维修基金6591元。2017年6月15日，被告将原告所购房屋交付给原告使用。至原告起诉时，原告未取得所购房屋的不动产权证书。 另查明，被告开发的中南名门项目于2017年9月25日通过竣工验收，于2017年12月2日完成竣工验收备案。 本院认为，原告于新建、陈志茸与被告中南房地产签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法、有效，合同双方均应依约履行各自义务。原告于新建、陈志茸依约向被告中南房地产支付了全部购房款及其他应缴费用，被告中南房地产亦应依约履行交房及办理产权登记的义务。《商品房买卖合同》约定被告中南房地产应于2015年12月31日前交付房屋，但被告在2017年6月15日才将原告所购商品房交付给原告，已构成违约，被告应依合同约定支付逾期交房的违约金。关于逾期交房违约金的计算，根据合同约定，被告应自2016年1月1日起至2017年6月15日止（共计531日）按日向原告支付已付房价款万分之一的逾期交房违约金，被告应支付的逾期交房违约金为446011元×0.1‰×531日=23683.18元，故对原告要求被告支付逾期交房违约金23727.79元的诉讼请求，本院支持23683.18元。关于逾期办证违约金的责任，被告辩称，逾期办证系二原告自身拖延及不动产登记机构工作效率较低造成，但被告未向本院提交确凿证据予以证实，对被告的上述辩称理由，本院不予采信。关于逾期办证违约金的计算。二原告要求被告以已交房屋总价款446011元为基数自2017年6月25日起至给原告发放不动产权证时止按中国人民银行公布的同期贷款利率的150%计算。被告辩称，原、被告就逾期办证仅约定了协商处理的方式，原告现主张以房屋总价款446011元为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率的150%计算逾期办证违约金于法无据；即使被告同意二原告上述逾期办证违约金的计算方法，也只能自二原告2017年6月15日实际收房的次日起经过540天后计算，本院认为，《商品房买卖合同》同时约定房屋交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用证，房屋交付使用的最后期限为2015年12月31日，加上540天的办证期限，即被告最迟应当在2017年6月24日办理好不动产权属证书，而被告至今未将原告所购房屋的不动产权属证书交付给原告，亦构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方对合同约定的办证期间的起算时间存在争议，根据相关法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故合同约定的办证期间的起算时间应为合同约定的交房时间，而不是实际交房时间。原、被告双方虽约定了协商处理，但未约定违约金的计算方式。合同中对违约金的约定具有督促当事人依约履行义务的作用，亦具有对违约方进行惩罚的性质，原告未举证证明其因违约造成的实际损失，本院在不能确定实际损失的基础上，综合考虑本案的实际情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，将逾期办证违约金调减为每日按支付总房款的万分之零点三的标准进行计算。被告又称，二原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》中关于诉讼时效的法律本意，房屋具备法定交付条件，诉讼时效自合同约定的交付期限届满之日计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日计算，故本案逾期交房的诉讼时效应当从房屋交付符合法定条件之日起算，本案涉诉的房屋于2017年9月25日才通过竣工验收，至二原告2019年5月起诉起诉并未超过诉讼时效，故对被告关于二原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效的辩称理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告慈利中南房地产开发有限公司于本判决生效后5日内给原告于新建、陈志茸支付逾期交房违约金23683.18元和逾期办证违约金以房屋总价款446011元为基数自2017年6月25日起至给原告发放不动产权证时止按日万分之零点三计算； 二、驳回原告于新建、陈志茸的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1696.65元，减半收取848.33元，由被告慈利中南房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审判员  向春云 二〇一九年九月二十三日 书记员  朱 艳