广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初13501号原告：广州市萨弗物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道海尾文海中路3号凯蓝名都152号铺。负责人：刘谦。委托诉讼代理人：余圆圆，男，1988年9月2日出生，汉族，系广州市萨弗物业管理有限公司佛山分公司职员。被告：梁淑娟，女，1977年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：王超，广东道邦律师事务所律师。原告广州市萨弗物业管理有限公司佛山分公司与被告梁淑娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法由审判员李冰适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的法定代表人余圆圆到庭参加诉讼，被告委托代理人王超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2013年5月1日起拖欠的物业管服务费、分摊水电费及违约金（暂计至2019年4月30日，被告拖欠原告的物业服务费为25977.60元，物业服务费违约金为25977.60元，分摊水电费384.20元，合计52339.40元）；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年4月8日，被告与佛山凯蓝房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，由被告购买凯蓝房产公司开发的位于佛山市顺德区容桂文海中路3号凯蓝名都20号楼102单元。原告是凯蓝房产公司委托的前期物业服务公司。2012年8月26日。被告依法办理了上述房屋的收楼手续。被告与原告签订《顺德区前期物业服务协议书》等文件约定，原告采用包干制方式收取物业服务费和提取酬金，标准为1.8元/月/平方米，被告房屋的总建筑面积为200.45平方米，每月应缴物业服务费360.80元，被告应在签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，缴交物业服务费的时间为每月5日前，逾期按每日千分之五追缴逾期付款违约金。物业服务费不包含公共水电分摊，公共水电分摊不分入户与否按所在楼宇房数共同合理分摊等条款。被告自2013年5月1日开始拒付物业服务费等相关费用，经原告多次催收，未果，原告遂提起本案诉讼。被告辩称：1、部分管理费的诉求已过三年诉讼时效。2、原告在物业服务管理中存在管理不当的情况，有小偷入户、保安值班时睡觉等等，其中梁淑娟房产还存在漏水等情况。3、由于原告违约行为我方有权拒付物业管理费。4、违约金约定是格式合同，其标准过高。5、原告服务水平根本不达到五级水平，管理费应调整。6、原告应对公共收益进行公示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：对于原告提交的原告营业执照、负责人身份证明、被告身份证明、商品房买卖合同、房屋接收表、承诺书，被告对此无异议，本院予以确认；对于顺德区（前期）物业管理服务协议、前期物业管理委托合同、前期物业服务合同，可以证明原、被告之间成立物业服务关系，至于原告提供的物业服务是否符合约定，原告主张的物业服务费及违约金是否合法合理系本院认定问题；2017年9月27日《律师函》及快递、2014年10月25日律师函及快递，证明原告确实曾向被告催收物业服务费，本院予以采信。对于被告提交的照片、光盘，原告提交的通知通报、照片19页、白蚁防止合同、照片40页、通知整改通知及相关报告回执、电梯保养工作通知、2018年消防方案、2019年消防演练通知、除四害通知，均反映的是涉案小区的状况，本院予以采信；对于被告提交的照片19张及照片4张，可以证明被告的外墙确实存在漏水问题，对该事实本院予以采信；但室内装饰的损坏是否与漏水存在关联性被告没有举证证明，且损坏的赔偿被告也未在本案中主张，故对室内装饰损坏事实本院不予采信。本院经审理认定事实如下：1.2012年4月8日，被告与佛山凯蓝房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，由被告购买凯蓝房产公司开发的位于佛山市顺德区容寺文海中路3号凯蓝名都20号楼102单元。原告是凯蓝房产公司委托的前期物业服务公司。被告已依法办理了上述房屋的收楼手续。被告与原告签订《顺德区前期物业服务协议书》约定，原告采用包干制方式收取物业服务费和提取酬金，标准为1.8元/月/平方米；被告应在签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，缴交物业服务费的时间为每月5日前，逾期按每日千分之五追缴逾期付款违约金；物业服务费不包含公共水电分摊，公共水电分摊不分入户与否按所在楼宇房数共同合理分摊；还约定原告按《佛山市物业服务收费管理办法》所规定的普通住宅小区物业管理服务等级参考标准第一级的内容和标准提供服务，详见附件约定（原告与开发商所签的《顺德区前期物业管理委托合同》也有该约定，约定内容一致）。被告房屋的总建筑面积为200.45平方米。2.被告提交证据反映涉案小区曾因被盗窃及公共地区玻璃门破裂导致业主受伤被媒体报道；小区的电梯出入口存在摆放车辆、堆放杂物，墙面存在乱张贴及喷涂广告等情况；小区的下水道井盖破裂、公共空间堆放杂物及垃圾等等；上述种种情况加之被告的外墙漏水，其认为原告并未跟进并妥善处理，综合上述原因故被告不愿交纳物业服务费及相关费用。3.欠交2013年5月1日至2019年4月30日的物业服务费及分摊水电费。原告分别曾于2014年10月25日、2017年9月27日向被告邮寄律师函向其催收物业服务费及分摊水电费等费用。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。综合原、被告的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：一、涉案的部分物业服务费及相关费用是否已经超过诉讼时效；二、如未超诉讼时效或仍在诉讼时效内的费用，原告的诉求的物业费及相关费用是否合法有据，被告抗辩减免费用是否合理。关于争议焦点一：《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案原告所主张的被告拖欠的2013年5月1日至2015年9月30日期间的物业服务费、公摊水电费及违约金即使在2014年10月25日曾经中断过，但亦在2017年10月1日《民法总则》实施前已经发生二年诉讼时效届满，故被告对该部分费用的诉讼时效抗辩成立，原告对该期间的被告欠费已经丧失胜诉权，原告对被告该期间的欠费主张，本院不予支持。2015年10月1日至2017年9月27日期间的欠费，因原告曾于2017年9月27日向被告催交，发生诉讼时效中断，故2015年10月1日至2019年4月30日的欠费仍在诉讼时效期间。关于争议焦点二：原告与被告梁淑娟之间的物业合同关系合法有效，应受法律保护，双方均应当按照合同约定内容履行相应的权利义务。原告为被告提供了相应的物业服务型，原告主张向被告收取相应的物业服务费合法有理，本院对此予以支持。但因原告收取物业服务费的标准是根据其服务项目、服务标准制定的，则原告提供的服务内容直接影响服务费用的收取标准，对于被告认为原告提供的服务内容不到位，本院分析如下：第一，关于被告外墙漏水问题，房屋外墙系公共部位，且即使系房屋质量问题，原告作为物业公司也应当为业主积极跟进处理，但原告并未提交证据证明其有为被告反映情况或提供解决方案，对于该漏水问题的放任可视为原告的物业服务过程中的失职；第二，关于小区的公共区域的管理、卫生问题，从本案查明事实可知，原告提供的小区保洁及管理服务确实存在较多问题，其提供的服务内容有失合同约定的服务标准，存在一定程度的服务缺失。综上，本院认为原告在提供的物业服务中确实存在一定缺失，综合原告的服务缺失程度，本院酌定2015年10月1日至2019年4月30日的物业服务费及公摊水电费收费标准为双方约定标准的90%，即为14309.13元（200.45平方米×1.8元/每月/平方米×43个月×90%+公摊水电费384.20元×90%）。关于违约金，综合考虑被告的抗辩、主观恶意及原告的物业服务过程，本院认为原告虽存在物业服务的不到位，但被告确应向原告支付相应物业服务报酬，故酌定违约金为自原告起诉之日起，以尚欠物业服务费和公摊水电费为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告梁淑娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市萨弗物业管理有限公司佛山分公司支付2015年10月1日至2019年4月30日的物业管理费13963.35元、公摊水电费345.78元及违约金（违约金计算标准为自2019年6月26日起以尚欠物业管理费及公摊水电费为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告广州市萨弗物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为554.24元（已由原告预交），由原告广州市萨弗物业管理有限公司佛山分公司负担277.12元，被告梁淑娟负担277.12元。（被告负担部分由其迳付原告，本院不作收退）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 李 冰二〇一九年九月六日书记员 胡爱文