河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初3778号原告：王建波，男，1966年9月21日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：昝高明，河南天豫律师事务所执业律师。被告：张宏瑞，男，1978年7月27日出生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。原告王建波与被告张宏瑞合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王建波及其委托诉讼代理人昝高明，张宏瑞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建波向本院提出诉讼请求：1.确认王建波、张宏瑞于2006年7月19日签订的《购房协议》有效；2.判令张宏瑞依2006年7月19日签订的《购房协议》约定，协助王建波完成洛阳市西工区天香花园2号楼3单元601室房产变更过户手续；3.本案诉讼费由张宏瑞承担。事实和理由：2006年7月19日，王建波、张宏瑞双方签订《购房协议》，张宏瑞将其所有的洛阳市西工区天香花园2号楼3单元601室房产出售给王建波，王建波当即支付全部购房款并入住至今。因该房产张宏瑞出售时土地未分割不能变更过户，双方约定待房产过户时，王建波所需的相关证件，张宏瑞应积极配合，直到房产完全过户给王建波。2018年1月30日，郑州铁路局洛阳建筑段下发《关于办理房屋不动产证的通知》，通知表明涉案房产现已符合办证条件，王建波即多次请求张宏瑞协助办理房产变更过户，张宏瑞却违背诚实信用原则，以种种理由不予配合，因该房产至今无法完成变更过户，给王建波一家生活、工作带来诸多不便，王建波遂诉至法院。张宏瑞辩称，1.张宏瑞于2005年购买了一套经济适用房坐落于西工区××天××花园××楼××单元××室，后于2006年7月19日与王建波签订了一份《购房协议》，约定将该房屋出售给王建波并且进行了交付，并将房屋无法办理房产证等情况告知了王建波。由于张宏瑞不懂经济适用房的政策，即购买经济适用住房不满五年不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。那么根据这个政策，当时双方签订的购房协议应该属于无效协议，王建波应该返还房屋。2.关于办理过户手续问题。因此前该房屋没有办理房产证，无法办理过户问题，其后符合办理条件时张宏瑞曾与王建波协商房屋过户及因该房屋在张宏瑞名下给张宏瑞造成诸多损失问题。因该房屋，张宏瑞单位不再给予分配经济适用房；张宏瑞子女上学受到区域限制，不能就近入学，蒙受高价学费之损失；王建波多次到张宏瑞单位对其进行名誉损害，给张宏瑞的工作和生活造成极大影响。王建波应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例给张宏瑞补偿。鉴于以上原因，张宏瑞与王建波多次协商无法达成一致意见，王建波不体谅张宏瑞的损失，也不积极协调，态度蛮横无理，致使调解无效。现张宏瑞请求法院综合全案情况，考虑双方的实际利益进行调解结案。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议的事实如下：1.2006年7月19日，张宏瑞（甲方）与王建波（乙方）签订《购房协议》，约定甲方现有位于洛阳火车站天香花园2号楼3单元601室新房一套，因急需用钱售给乙方，经双方协商，甲方以75000元将产权百分之百售给乙方，乙方予以同意。因甲方房产证及相关证件未予发放，无法过户乙方，双方商定2006年7月19日，双方协商之时，由于甲方房产证及相关证件未发放，无法过户乙方，等待房产证发放之后，甲方应及时交予乙方；双方商定将甲方现有原始住房协议书一份，其他累计金额53358.46元收据共计五份，钥匙三把，交给乙方作为房产未过户之前之凭证；乙方一次性将全部房款75000元交付甲方，甲方提供相关收据；甲方售房后，房产证过户乙方的费用由乙方支付，乙方在拿到甲方房产证及相关证件之前，乙方不再支付任何费用；房产过户时，乙方所需相关证件，甲方应积极提供配合，直到房产完全过户乙方；此协议系双方自愿，任何一方都无权擅自违约。该《购房协议》甲方签字处张宏瑞、张世通签名并按指印，乙方签字处王建波签名并按指印，证明人处郭彩梅、白春霞签名。经法庭询问，张宏瑞、王建波均认可张世通系张宏瑞父亲。王建波称与售房单位签订《购房协议书》中显示购买住房人为张宏瑞，但是实际签字的是张世通，所以签订《购房协议》时，王建波要求张宏瑞、张世通都签字。王建波提交2006年7月19日《收据》一张，载明“今收王建波现金75000元正（天香花园2号楼3单元601室房款）。收款人张宏瑞、张世通”。张宏瑞认可收到王建波75000元，并认可自签订《购房协议》后，王建波就在涉案房产居住至今。2.坐落于西工区解放路天香花园2幢3-601号房产现登记在张宏瑞名下，房屋所有权证书号为洛市房权证（2007）字第X387550号。3.经法庭询问，王建波明确其第二项诉讼请求为要求张宏瑞协助将位于西工区解放路天香花园2幢3-601号房屋变更过户至王建波名下，王建波并表示因办理过户手续产生的相关费用由其承担。4.经法院查询，洛阳市不动产登记中心出具《土地登记查询证明》一份，显示坐落于西工区解放路天香花园2栋3单元601土地使用者为郑局洛阳房地产经营开发中心，地号为410303003005004-10，使用面积21.24平方米，土地证书号为洛市国用（2018）第03000707号。洛阳市不动产登记中心工作人员称该房产的土地使用权证大证已经分割成小证，因购房人未办理相关手续，该房产的土地使用权证尚未出证。双方有争议的事实如下：1.王建波提交2005年6月2日《购房协议书》一份，显示售房单位洛阳铁路分局（甲方），购买住房人张宏瑞（乙方）；房屋坐落洛阳市天香花园2号楼3单元6层1号，建筑面积88.56平方米，共6层，竣工于05年；售房价格每平方米建筑面积585元（本价格不含土地价格），本套住宅售价51773元；乙方购房自签订合同之日起，甲方半年内办完《房屋产权证》交付乙方；乙方拥有100%产权，可以继承、转让、交易等。该《购房协议书》甲方单位处洛阳铁路分局住房制度改革委员会加盖印章，乙方处张世通签名。张宏瑞称《购房协议书》上显示的“张宏瑞”的名字不是其所写。王建波提交2005年1月26日、2005年6月2日洛阳铁路分局住房制度改革委员会交款通知、洛阳分局房管中心收款收据各两份，显示张宏瑞于2005年1月26日交纳50000元房款，于2005年6月2日交纳1773元房款。王建波提交2005年6月25日中华人民共和国契税完税证一份，显示纳税人张宏瑞，契约（合同）成立日期2005年6月2日，计税金额51773元，实纳金额1035.46元。张宏瑞称未见过上述交款通知、收款收据及契税完税证。2.王建波提交2018年1月30日《关于办理房屋不动产证的通知》，载明“本栋楼住户：该栋楼土地分割已完成。根据‘不变不换’的原则，洛阳市国土资源局要求，房屋所有权人需姓名变更、交易、过户、抵押的住户（没有以上需求均不受理。土地分割资料均已录入住户房屋信息内，如有需求，随时办理），请携带房产证原件及与房产证姓名一致的居民身份证原件，到平等街铁路职工住房服务中心缴纳测绘、资料费用65元，领取住房产权界定卡及住房土地分割图纸。然后到洛阳市行政服务中心二楼不动产登记窗口办理不动产证手续。办证地址：洛龙区开元大道232号市政府西侧”，证明涉案房产所涉土地已分割完成。张宏瑞称未收到该信息，是王建波2018年10月找到张宏瑞说可以过户。3.张宏瑞提交房屋档案一份，显示2005年6月12日张宏瑞与郑铁局洛阳房地产经营开发中心签订《经济适用住房购销合同》，购买郑铁局洛阳房地产经营开发中心开发的天香花园2号楼3单元6层01室经济适用住房一套，证明涉案房产是2005年6月12日购买，《购房协议》是2006年7月19日签订，根据法律规定，购买经济适用住房不满五年不得上市交易，张宏瑞与王建波签订的协议是无效协议。王建波对上述证据真实性无异议，但认为经济适用房管理办法中满五年才能交易的规定不属于法律、行政法规效力性、强制性规定，因此王建波与张宏瑞签订的《购房协议》是有效的。本院认为，合同不得违反法律和行政法规的强制性规定，否则为无效合同。本案中，王建波与张宏瑞于2006年7月19日签订的《购房协议》系双方真实意思表示，王建波已支付张宏瑞75000万元房款，涉案房产在签订《购房协议》后一直由王建波占有使用，双方已履行《购房协议》约定的义务。法律和行政法规的强制性规定中未有经济适用房五年内不得进行交易的相关内容，本着保护交易安全、诚实信用的原则，该《购房协议》确认有效。《购房协议》属有效合同，双方应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。王建波按照合同约定向张宏瑞支付了购房款，张宏瑞即应积极配合办理涉案房产的变更过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告王建波与被告张宏瑞于2006年7月19日签订的《购房协议》有效；二、被告张宏瑞于本判决生效之日起十日内协助原告王建波将位于西工区解放路天香花园2幢3-601号房屋[房屋所有权证书号为洛市房权证（2007）字第X387550号]变更过户至原告王建波名下。本案受理费100元，减半收取50元，由张宏瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 陶 源二〇一九年九月二十三日书记员 王丹阳