湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初3080号 原告：郭卫兵。 原告：谭文娥。 二原告共同委托诉讼代理人：于永亮，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为进行调解、和解，进行调查取证，申请并参与重新鉴定；提起诉讼（仲裁）及撤诉，申请诉前或诉讼财产保全、承认、放弃、变更诉讼（仲裁）请求，代理一审各项法律事宜；提起上诉，代理二审各项法律事宜；签收各项法律文书；申请执行并代为领取赔偿款；代交法院诉讼费及领取法院退回的诉讼费等。 委托诉讼代理人：肖超，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告：株洲金业房地产开发有限公司，住所地株洲市天元区。 法定代表人：孙翀。 委托诉讼代理人:汪文浩，湖南人和人律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 委托诉讼代理人:邓志雄。系被告员工。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 原告郭卫兵、谭文娥（以下称原告）诉被告株洲金业房地产开发有限公司(以下称金业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理，依法由审判员刘洋适用简易程序于2019年9月30日公开开庭进行了审理。谭美玲担任法官助理。胡冠毓担任书记员。于永亮、邓志雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭卫兵、谭文娥向本院提出诉讼请求：1、被告金业公司继续履行合同约定为原告办理株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城4栋1602室不动产权证的义务；2、被告向原告支付逾期办证违约损失34149.59元（从2018年5月25日起以总房款674005元为基数按照年利率6%暂计算至2019年3月25日，要求计算至被告办理不动产权证完毕原告领取之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原被告于2014年签订《株洲市商品房（预）销售合同》。合同约定：被告作为开发商将位于株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城4栋1602室出售给原告，销售价格为674005元。根据入伙通知书，被告于2016年11月30日正式向原告交付房屋。关于办证事宜，合同约定该房屋所有权初始登记和总证办理在房屋交付后360天内办理，分户证在总证出来后的180天内办理。时至今日，被告仍未为原告办理产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告的行为已经严重违反合同义务。为维护合法权益，原告特提起诉讼。 被告金业公司辩称：1、原告要求被告立即办理不动产权证且以被告未及时办理不动产权证为由要求被告承担违约责任，没有事实和法律依据。根据合同约定办理不动产权证的前提条件为房屋竣工验收合格，原告接收房屋后起算720日的办证时间，而本案中原告收房时间为2017年2月6日，故原告起算逾期办证时间与约定不相符。另株洲市关于不动产统一登记的新政策的颁布实施导致属于情势变更，依据公平原则，关于合同中的办证条款应当另立协议；2、被告在办理不动产权证的过程并无主观故意拖延办证时间，而是为了双方的利益一直积极努力的进行相关工作以求早日办证避免办证时间过长带来的不利后果，但被告无法立即为原告办理不动产权证。在规划验收过程中，部分业主违法改建、扩建、搭建阻碍了验收，再加上相关政府职能部门的机构改革事实上延缓了被告的验收进度；3、诚如湖南省高级人民法院在裁定类似案件所言：房屋产权证书仅为权属证书，其本身并不创设权利，卖方已对房屋进行了预购商品房预告登记，买方已经成为预告权利人，且卖方已将房屋交付给买方，那么买方作为房屋的权利人已经实现了对房屋的占有、使用等所有权，由此追究卖方的逾期办证违约损失的主张并不成立；4、如果按照原告的算法，其主张显然违背公平原则。另关于年利率6%的计算标准，被告认为合同中并没有明确的约定，且本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。综上，被告暂时不能办理原告的不动产权证实属合同约定的情势发生变更，实在是受到客观因素的影响，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2014年，原告郭卫兵、谭文娥（乙方）与被告金业公司（甲方）订立一份《株洲市商品房预销售合同》约定：乙方向甲方购买株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城4栋1602室；总房价款674005元；甲方定于2016年9月30日前将该房屋交付给乙方，未按约定期限将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算；在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后×日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。本条款提及的《房屋交接书》在房屋交付时变更为《入伙通知书》，以乙方签署《入伙通知书》为房屋交付标志。房屋所有权初始登记和总证办理在房屋交付后的360天内办理，分户证在总证出来后的180天内办理；房屋竣工验收合格，乙方接收房屋后，360天内完成初始权登记和总证办理，总证出来后的180天内办理房屋所有权证，分户证办理后的180天内办理《国有土地使用权证》……合同订立后，原告向被告共计支付购房款674005元。被告向原告发出《入伙通知》通知其于2016年11月30日收房。2017年2月6日，原告签署收房相关资料予以收房。2017年6月，株洲市规划监察支队调查发现神农养生城小区存在未严格按照规划审批总平面图实施道路景观绿化规划、多处屋顶地面存在违法改扩搭建的问题，向被告发函要求整改。2019年3月，株洲市自然资源和规划局通过《红网》就业主反映的“神农养生城何时能给业主办理不动产权证”的问题回复称：建设方擅自变更实施项目1-4期小区道路、水系景观等配套工程建设，同时部分业主擅自实施改扩建产生新的违法违章建筑，待整改到位建设方提交验收申请后，可由住建局合并验收办公室统一组织联合验收。基于上述原因，被告至今未能为原告办理好案涉房屋的不动产权证。故原告诉至本院，请求判如所请。 另查明：根据《株洲市不动产统一登记工作实施方案》，株洲市于2016年起推行不动产统一登记工作，设立不动产统一登记机构，按照新的证书样式实施统一登记发证，停止原有各类不动产登记证书的发放。 以上事实，有原、被告双方的陈述，原告提供的原告身份信息、被告工商登记信息、《商品房（预）销售合同》、收据、株洲市自然资源和规划局就神农养生城何时能办理不动产权证的回复，被告提供的入伙通知、收楼相关资料、《株洲市规划监察支队建设工程项目整改函》、《株洲市不动产统一登记工作实施方案》等证据予以证明。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议的焦点为原告要求被告继续履行合同约定的办证义务有无事实及法律依据？被告是否应承担逾期办证违约责任？如需承担，违约损失计算标准、期间如何确定？具体分析如下： 关于争议焦点一。原、被告系自愿签订《商品房预销售合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，双方的房屋买卖合同关系依法成立并有效，受法律保护。双方均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。按照合同约定，被告有义务为原告办理权属证书。按照《株洲市不动产统一登记工作实施方案》，房屋所有权证和国有土地使用权证已两证合一由不动产权证替代，故本院对原告所提要求被告继续履行合同约定的办理不动产权证义务的诉讼请求予以支持。 关于争议焦点二。原告已按合同约定交纳了房款，被告应当根据合同约定履行办理权属证书的义务。本案合同约定：房屋竣工验收合格，乙方接收房屋后，360天内完成初始权登记和总证办理，总证出来后的180天内办理房屋所有权证，分户证办理后的180天内办理国有土地使用权证。按《株洲市不动产统一登记工作实施方案》，房屋所有权证和土地使用权证已两证合一由不动产权证替代。综上，原告在收房720天内可以取得等同于不动产权证的两证，故应认定现不动产权证办证期限为收房后720天内。原告于2017年2月6日接收房屋，被告应当在2019年1月27日前为原告办理不动产权证，现被告履行办证义务的期间已届满，仍未为原告办理不动产权证，属于违约行为，应承担逾期办证的违约责任。虽被告以“延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，属于情势变更”、“业主违章搭建导致无法取得规划验收合格进而不能按期办证”为由辩称被告不应当承担逾期办证的违约责任。然株洲市于2016年起推行不动产统一登记工作，被告并没有提交任何证据证明其曾向不动产登记中心递交了办证申请，也未提供充分证据证明逾期办证系本案原告自身原因所致，故本院对其抗辩意见不予支持。 关于争议焦点三。被告应当在2019年1月27日前为原告办理不动产权证，至今仍未办理，故被告应从逾期办证次日即2019年1月28日起向原告支付逾期办证的违约损失。原告以“被告向原告发出的入伙通知书中载明的收房日期即2016年11月30日当天即视为房屋完成了交付，该交付行为应视为《房屋交接书》的签署”为由辩称被告自2018年5月25日起已构成逾期办证，不符合双方合同的约定，故本院对其抗辩意见不予支持。关于违约损失的计算标准，双方在合同中未约定违约损失的计算方式，也未举证证明损失程度，考虑双方约定逾期交房违约金的计算标准为日万分之一，而逾期办证并不妨碍原告行使房屋最重要的占有使用权利，相对逾期交房来说，逾期办证对原告权益影响较小，故本院酌情确定逾期办证违约损失标准按已付购房款的日万分之零点二计算。综上，本院支持被告自2019年1月28日起以已付购房款674005元为基数按日万分之零点二的标准计算违约损失至被告提交符合条件的办证申请材料后不动产登记机构受理之日止。暂计算至2019年9月30日为674005元×0.002%×245日（2019年1月28日至2019年9月30日）=3303元。对于原告主张过高的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告株洲金业房地产开发有限公司继续履行《株洲市商品房（预）销售合同》约定的为原告郭卫兵、谭文娥办理株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城4栋1602室不动产权证的义务； 二、被告株洲金业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭卫兵、谭文娥支付逾期办证违约损失3303元（暂计算至2019年9月30日，之后部分以674005元为基数按日万分之零点二的标准计算至被告株洲金业房地产开发有限公司提交符合条件的办证申请材料后不动产登记机构受理之日止）； 三、驳回原告郭卫兵、谭文娥的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费654元，减半收取327元，由原告郭卫兵、谭文娥共同负担295元，被告株洲金业房地产开发有限公司32元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81010321000000181，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 刘   洋 二〇一九年九月三十日 实习法官助理 谭美玲 书 记 员 胡 冠 毓 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。