福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽09民终938号 上诉人（原审原告、执行案外人）：屏南县俊杰企业咨询服务有限公司，住所地福建省屏南县棠口乡际头村工业园区。 法定代表人：吴先雨，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡伦扬、郑玲文，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国农业发展银行宁德分行，住所地福建省宁德市蕉城区蕉城南路74号2至5楼。 法定代表人：王银燕，行长。 委托诉讼代理人：王静恬，福建之秀律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：福建乡下厨房食品有限公司，住所地福建省屏南县。 法定代表人：吴治德。 原审第三人（被执行人）：福州乡下厨房食品销售有限公司，住所地福建省福州市仓山区建新镇百花洲路11号金山鼓楼工业园9号楼六层604单元。 法定代表人：吴治德。 原审第三人（被执行人）：吴治德，男，1974年1月14日出生，汉族，现住福建省屏南县。 原审第三人（被执行人）：庄伟雄，男，1973年1月14日出生，汉族，现住福建省厦门市思明区。 原审第三人（被执行人）：张锦亮，男，1972年2月13日出生，汉族，现住福建省厦门市湖里区。 上诉人屏南县俊杰企业咨询服务有限公司（以下简称“俊杰公司”）因与被上诉人中国农业发展银行宁德分行（以下简称“宁德农发行”）、原审第三人福建乡下厨房食品有限公司（以下简称“乡下厨房公司”）、福州乡下厨房食品销售有限公司（以下简称“乡下厨房销售公司”）、吴治德、庄伟雄、张锦亮案外人执行异议之诉一案，不服蕉城区人民法院（2018）闽0902民初5026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 俊杰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审法院未查清讼争房屋存在租赁关系的情况下作出判决是错误的。（一）一审否认上诉人与乡下厨房公司签订的《厂区租赁合同》真实性，没有事实依据。1、一审法院以租赁合同内容存在某些不合法与诸多不符常理及市场交易习惯，直接将宁德农发行质证意见作为判决依据，明显偏颇，存在不查清事实的错误。其一关于租金支付方式说明，乡下厨房公司交付场地系陆续交付，上诉人有充分理由要求延长免租期。上诉人承租讼争房屋，本身就是通过将部分场所转租给第三方，获取租金差额收入，完全符合市场经营环境。其二关于租金支付金额说明，上诉人向乡下厨房支付租金96万元系支付本案有关的945平方米办公楼租金，其他款项系支付租赁合同项下其他租赁面积的租金。其三关于租金支付时间说明，上诉人合同签订后第10个月支付首笔30万元租金，18个月期满仍未足额支付2208000元租金。上诉人收到腾房公告时间为2018年7月18日，支付租金为2016年11月，被上诉人一审起诉时间也晚于支付租金时间。上诉人无法预测讼争场地可能被强制执行而与乡下厨房公司恶意串通。一审不予认定租赁合同真实性存在重大错误。2、一审认为上诉人法定代表人与乡下厨房公司法定代表人未到庭参加诉讼，否认厂区租赁合同真实性存在错误。3、一审法院认定案涉租赁合同“无第三方见证或公证，或在相关部门备案”及“乡下厨房公司法定代表人为失信被执行人”为由，推定上诉人存在串通可能，无任何事实和法律依据。（二）一审无任何依据否认物业交接证明的真实性。从《物业交付证据》的证据上、从上诉人转租他人的事实上，可以证明讼争场地已交付上诉人使用。（三）厂区租赁合同签订时间在前，被上诉人设立抵押权时间在后，一审对时间认定错误。二、因一审认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。 宁德农发行答辩称：一、从合同上显示的签订时间来看上诉人提交的租赁合同的签订时间晚于抵押权成立。二、上诉人提供的证据不足以证明其占有使用抵押物是在抵押权成立之后。三、上诉人提交的租赁合同以及相关证据材料明显不符合生活常理和市场交易习惯，且无法作出合理解释。四、上诉人作为一审原告拒不配合法院调查案件事实，应当承担相应不利后果。五、上诉人适用法律错误。请求驳回上诉，维持原判。 乡下厨房公司、乡下厨房销售公司、吴治德、庄伟雄、张锦亮未作答辩。 俊杰公司向一审法院起诉请求：1.请求撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902执异20号执行裁定书，同时撤销原告迁出所租赁的第三人乡下厨房公司所有的坐落于屏南县南侧）1幢房产（即三层钢混综合楼）的执行行为；2.依法确认原告于（2018）闽0902执599号执行裁定书执行后，仍享有租赁合同项下房屋使用权。 一审法院认定事实：1.宁德农发行与乡下厨房公司等第三人金融借款合同纠纷一案，经一审法院作出的（2017）闽0902民初2725号民事判决书生效后，宁德农发行向一审法院申请强制执行。一审法院于2018年2月28日作出（2018）闽0902执599号执行裁定书，裁定：查封、拍卖乡下厨房公司所有的坐落屏南县南侧）1幢、2幢、3幢工业用途的房产（房产权证号：屏房权证古峰字第××号）。2018年7月18日，一审法院发出公告，告知乡下厨房公司及占有房屋的俊杰公司应自公告之日起30日内将乡下厨房公司名下坐落屏南县南侧）1幢、2幢、3幢的房产腾空并交付一审法院，逾期未履行，将依法强制执行。 2.俊杰公司于2018年7月30日向一审法院提出执行异议申请，申请书中称该公司已向乡下厨房公司交付8年租金96万元。一审法院于同年8月27日作出（2018）闽0902执异20号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。俊杰公司对裁定不服，遂向一审法院提起诉讼。 3.坐落于屏南县南侧）1幢、2幢、3幢【房产权证号：屏房权证古峰字第××号，土地权证号：屏政国用（2009）第0234号】房地产，已为乡下厨房公司向宁德农发行贷款提供抵押担保，并于2016年1月26日办理了抵押登记。 4.俊杰公司在工商部门注册登记时备案的一份租赁合同中，载明该公司与乡下厨房公司订立的租赁期限为5年，即从2016年5月15日至2021年5月14日止；每年租金2万元，在每年年底前缴清等内容。2016年12月6日，该公司法定代表人由张俊杰变更为吴先雨。 一审法院认为，关于案涉租赁合同问题，首先在合同的内容方面，存在某些不合法与诸多不符常理及市场交易习惯之处，对此宁德农发行已发表充分的质证意见，不再赘述；其次在事实的查清方面，乡下厨房公司法定代表人吴治德经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，俊杰公司法定代表人吴先雨经通知，亦无故不到庭配合调查，应对事实真伪不明承担相应的不利后果；第三在证据形成的难易方面，案涉租赁合同没有第三方见证或经过公证，或在相关部门备案，极易给当事人双方恶意串通伪造证据留下空间。特别是乡下厨房公司及其法定代表人吴治德本身系失信被执行人，其在人格品质上就存在问题。故案涉租赁合同缺乏客观真实性，不予采信。此外从适用法律方面分析，假设吴先雨与乡下厨房公司签订的租赁合同是真实的，因租赁权属物权化的债权，有别于普通债权，故吴先雨的租赁权转让给俊杰公司在法律上也是依据不足。同理，对于物业交接手续也仅是吴先雨、俊杰公司与乡下厨房公司之间签字盖章确认，缺乏其他证据佐证，且未提供所谓的租赁合同所约定的厂区现状图及移交设备清单，故其内容真实性无法确认，亦不予采信。关于租金转账凭证、租金支付银行流水明细、转租合同、租金收入回单及发票等证据问题，宁德农发行发表的质证意见，理由充分，予以采纳。上述证据撇开所体现的租金金额与合同约定的存在不符及部分证据的真实性存疑不说，就从证据的形成时间上分析，也仅能证明俊杰公司若有租赁事实也是发生在被执行房地产抵押权设立之后。综上，俊杰公司提供的证据并不能形成完整的证据链，证明其在抵押权设立之前就已与乡下厨房公司之间形成租赁被执行房地产的事实。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据前述审查分析，俊杰公司举证不足以证明其在被执行房地产设立抵押权前就已租赁占有使用的事实，应承担举证不能的法律后果。至于其在抵押权设立后即使存在有租赁的事实，依法也不能对抗已登记的抵押权。故俊杰公司主张以“买卖不破租赁”原则来排除本院执行，依据不足，不予支持。本案中，乡下厨房公司等第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理与判决。综上所述，俊杰公司之诉讼请求，不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回屏南县俊杰企业咨询服务有限公司的诉讼请求。案件受理费67828元，由屏南县俊杰企业咨询服务有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，各方当事人对一审查明认定的事实均没有提出异议，本院予以确认。 另查明，乡下厨房公司与宁德农发行签订讼争房产的抵押合同（编号：35099901-2016年宁营（抵）字0003号）时间为2016年1月21日。 俊杰公司向乡下厨房公司汇款情况：2016年11月18日30万元、2017年2月15日20万元、2017年2月24日26万元、2017年3月22日20万元、2017年3月22日30万元、2017年4月19日16万元、2017年4月19日15.56万元、2017年4月25日5.8万元、2017年4月25日5.3万元、2017年4月25日5.7万元、2017年4月25日7008元、2017年4月26日66189元、2017年4月27日14.67万元、2017年4月27日137228元、2017年8月23日7.1万元、2017年8月23日0.1万元，共计2172725元，汇款均备注租金或厂房租金。 本案的争议焦点：上诉人对讼争房产是否享有排除强制执行的民事权益？本院就此分析认证如下： 本院认为，首先，上诉人提供的2016年1月15日租赁合同，承租方并非上诉人，亦非上诉人时任法定代表人。故对2016年1月15日租赁合同，本院不予采信。其次，上诉人提供2016年7月15日租赁合同，体现上诉人承租讼争房产系发生在抵押权设立之后。再次，上诉人主张其承租的租赁物属宁德农发行抵押权范围内系945平方办公楼即讼争房产，从上诉人自认及其提供的《物业交接手续》来看，上诉人主张其分批接收讼争房产的时间为2016年8月30日和2017年12月30日。可见，即使按上诉人主张，上诉人占有、使用讼争房产亦在抵押权设立之后。第四，从上诉人主张的租金支付时间来看，讼争房产租金支付均发生在抵押权设立之后。综上，上诉人提供的证据不足以充分证明其关于抵押权设立前已租赁讼争房产的主张。 更为重要的是，租赁权作为一种特殊的债权，受到物权化的特殊保护，系源于承租人基于租赁合同享有对租赁物占有使用的权利，故判断租赁权产生对抗性的时间点也应为占有时，即有无在抵押权设立前或人民法院查封前占有使用租赁物是判断其是否享有足够的民事权益以排除法院强制执行。本案中，上诉人自认占有讼争房产的时间晚于抵押权的设立时间，故从这个角度分析，上诉人亦无权排除本案强制执行。 综上所述，本院认为，俊杰公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费67828元，由屏南县俊杰企业咨询服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余梓安 审判员  易丽容 审判员  陈光华 二〇一九年九月十日 法官助理刘菊平 书记员孙丽华 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；