苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初10663号原告：倪燕红，女，1990年11月10日生，汉族，住。委托诉讼代理人：胡红霞、徐晓晔，江苏孚佑律师事务所律师。被告：孙莉，女，1975年11月22日生，汉族，住吴中区。被告：梁裕权，男，1974年4月19日生，汉族，住吴中区。原告倪燕红与被告孙莉、梁裕权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案，依法适用简易程序公开进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告倪燕红委托诉讼代理人胡红霞、徐晓晔，被告孙莉、梁裕权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪燕红向本院提出诉讼请求：两被告返还原告购房定金20000元，支付违约金360000元。后增加一项诉讼请求为：请求确认双方间的《房屋买卖（居间）合同》解除。事实与理由：2018年8月19日，原、被告在苏州名城佳业不动产经纪有限公司的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》，约定原告购买被告位于苏州市吴中区房屋，成交价为1800000元。同时，双方确认原告已于2018年8月14日交付被告购房定金20000元，并约定被告应于2018年8月31日前涤除房屋的所有抵押、注销他项权证，于2018年9月30日办理资金托管。但因被告原因，房屋的抵押一直未能涤除，导致双方未能在约定时间办理资金托管手续。2018年10月21日，双方又签订《承诺书》，约定最迟不晚于2018年11月6日向中介方提供过户审核、配合中介方提供材料送审，同时被告在此期间将房屋抵押、保全等解除。但被告一直未能将抵押涤除，也未能解除房屋的保全措施导致合同无法继续履行。后，原告于2018年11月27日致函被告解除合同。据此，其请求判如所请。被告孙莉辩称，其同意返还定金。但违约金太离谱了，原告只交了20000元定金；且其是想卖房的，只是在原告限定的时间内无法将法院的保全解除掉而致无法交易。被告梁裕权辩称，首先，其未在合同上签字，也未和原告及中介见过面，故其不认可案涉合同。另，中介应该对房屋已被查封的情况是了解的，故中介不应参与合同的签署，即该合同的签署是违法的，没有法律效力。再，承诺书也没有其的签字。其次，定金与其无关，如是原告支付给被告孙莉的，应由被告孙莉返还；至于违约金，也应建立在合同成立的基础之上。综上，其请求法院依法判决。经审理查明，2018年8月19日，倪燕红与孙莉在苏州名城佳业不动产经纪有限公司的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》，抬头处记载售房人为孙莉、梁裕权（甲方），购房人为倪燕红（乙方）。该合同的主要内容为：甲方同意将本人坐落在苏州市吴中区及房屋附属设施（空调：1台柜机、3台挂机；洗衣机1台、热水器1台、电视机2台、床2张、沙发1套、茶几1只、电视柜1只、餐桌1张、餐椅4只）出售给乙方；成交价为1800000元，已于2018年8月14日向甲方交付定金20000元（收款人为孙莉），资金托管1750000元于2018年8月26日之前进行，尾款30000元在双方办理资金托管之日由乙方交中介方代为保管并于腾房之日由中介方支付甲方；在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于2018年8月31日之前解除房屋所有抵押并注销他项权证；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生违约现象，均由违约方向另一方支付本合同成交价的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。另，双方在约定其他事宜中还约定：双方办理资金托管时间不晚于2018年9月30日；孙莉全权代表本人及共有人梁裕权签署本合同并承担相应法律责任。该合同落款处甲方签章处署名为孙莉、梁裕权，乙方签章处署名为倪燕红。审理中，各方一致确认：《房屋买卖（居间）合同》落款处梁裕权的署名是孙莉所代签。2018年10月21日，倪燕红与孙莉在苏州名城佳业不动产经纪有限公司的见证下签署《承诺书》，抬头处记载甲方（出售方）为孙莉、梁裕权，乙方（买进方）为倪燕红。该承诺书主要内容为：由于甲方因自身原因未能如期履行2018年8月19日签订的吴中区城南街道香溢花园22幢2302室房屋买卖合同。现双方达成以下协议：1、甲乙双方约定延长合同履行时间，约定最迟不能晚于2018年11月6日向中介方提供房屋过户审核，甲乙的所有真实合法的有效证件。配合中介方在2018年11月6日前提交材料送审。甲方需要在此期间将房屋抵押、保全等解除。如甲乙双方有任何乙方未按照此协议约定时间提供材料办理手续，则视为违约方。违约方需承担守约方此房屋成家价格1800000元的20%作为违约金，违约方应据实赔偿。现由于甲方前期未按照合同履行，现做为补偿，将房子内的一台西门子四开门冰箱留给乙方。该承诺书落款处甲方签章处署名为孙莉、梁裕权（代签）及手印，乙方签章处有倪燕红的签名及手印。审理中，各方也一致确认《承诺书》落款处的梁裕权署名是孙莉所代签。另，孙莉与梁裕权于2003年1月10日登记结婚，于2018年1月30日离婚。两人签订的离婚协议中有关夫妻共同财产的约定为：1、存款：双方名下现有银行存款归各自所有；2、房屋：夫妻共同所有的位于苏州吴中经济开发区的房地产所有权归男方所有，剩余房贷由男方偿还，房地产权证的业主姓名变更手续自离婚后一个月内办理，女方必须协助男方办理变更的一切手续，过户费用由男方承担；3、其他财产：婚前双方各自的财产归各自所有，男女双方各自的私人生活用品及首饰归各自所有，婚后共有的汽车离婚后苏Ｅ×××××轿车归男方所有，苏Ｅ×××××小客车归女方所有；4、债权债务：双方确认在婚姻关系存续期间没有发生其他共同债权债务，任何一方对外负有债务的，由负债方自行承担。又，案涉房屋因涉及多起诉讼、执行案件而先后被本院及苏州工业园区人民法院、苏州市姑苏区人民法院等查封。同时，倪燕红、孙莉、梁裕权一致确认案涉房屋已因他案被执行拍卖。以上事实，倪燕红提供的《房屋买卖（居间）合同》、《承诺书》，梁裕权提供的离婚协议以及本院制作的质证笔录、开庭笔录等证据在卷证明。审理中，倪燕红陈述：签订《房屋买卖（居间）合同》时，孙莉称梁裕权没有时间，所以由孙莉代签；并在签合同时，孙莉是带着房产证及土地证原件来签的合同且当时还电话联系过梁裕权，确认过合同。后，该《房屋买卖（居间）合同》因被其他案件查封而致无法办理网签手续。双方因此又签订《承诺书》。签订《承诺书》时，孙莉又称梁裕权没有时间，她可以代签。2018年11月27日，其向孙莉、梁裕权邮寄了解除函，但被退回；后又于2018年12月3日向孙莉发了解除短信。因此，其主张案涉合同已于2018年12月3日解除。孙莉陈述：案涉房屋在离婚时候是确定给梁裕权的，但梁裕权因其的债务问题和法院查封等情况而口头约定将房屋卖掉，双方各得一半。其因此积极联系垫资以处理债务。由此，其原本是想找垫资将案涉房屋上的法院保全给解决掉，再正常交易房屋的。其找的垫资是其的债主，因为当时他们表示愿意将其的其他债务垫资先垫掉，就变成只欠其一家。在签订案涉房屋买卖合同之前，其因考虑先把法院的保全解决掉而未在签订合同之前将案涉房屋买卖的情况告知梁裕权。签订合同之时，其是打过电话给梁裕权，但只是告知梁裕权在中介公司联系垫资的事情及有人接手要买房；梁裕权在电话中表示要谈到家里谈。签订合同之后，其就一直在联系垫资的事情并想在事情解决掉后再和梁裕权说，但一直没能解决，其就没敢和梁裕权说；因为如果其的债务纠纷没有解决掉，保全没有解封的话，梁裕权不会同意卖房的。此后，案涉房屋买卖合同因法院的查封没有解决而未按期履行。倪燕红于是在中介处提出要有一个补偿，而在场的垫资人也都说肯定可以买卖的，故其就答应了倪燕红提出的条件签订了《承诺书》。签订《承诺书》的时候，梁裕权因其并未告知而未到场。另，其在收到倪燕红的20000元后就将款项用来偿还债务，并因垫资的事情一直没有成功而未将收到20000元定金的事情告知梁裕权。梁裕权陈述：在其与孙莉离婚后一直有人来讨债，其不胜其烦且房屋已被法院查封，故确与孙莉有约定让把房屋处理掉，大家一半。孙莉于是表示找人垫资解除法院的保全措施，再将案涉房屋卖掉解决债务纠纷。其表示同意。之后，也确有孙莉的债主上门谈垫资的事情，但因该债主要求保证房子卖掉后优先偿还他的钱；其则表示要把所有的债主都找过来，并把法院的查封撤掉，再将房屋进行出售，所得款项用于归还债务；后，约定过几天再谈，但之后该债主就没来过。期间，孙莉多次就垫资的事情联系过其，但都未向其说过卖房的事情。其中孙莉打过一次电话给其称有人垫资，房子也有人买，其因不相信孙莉的话而表示不要在电话里说，说不清的，法院的事情没有解决，没有那么容易的。同时，倪燕红为证明其主张还提供了如下证据并申请证人苏州名城佳业不动产经纪有限公司业务员郭某出庭作证：1、案涉房屋的房屋所有权证及土地使用权证复议件，显示案涉房屋原登记在孙莉、梁裕权名下，系共同共有。2、2018年11月24日的谈话视频及文字记录（在场人为孙莉及律师、倪燕红及其丈夫、双方的中介），显示：倪燕红一方提出要求孙莉补偿差价并问孙莉“这种情况下，你老公都不出面吗？”；孙莉一方表示在房屋买卖之前即已经离婚且和中介都说过；倪燕红一方表示中介称并不知晓并问“那你为什么当时还一口老公，打电话给你老公商量什么东西的？”；孙莉一方表示房产证上的确有梁裕权的名字，就算离婚，也必须要两个人签字，如果过户不让梁裕权签字的话，也还是过不了，所必须要让梁裕权知道；倪燕红问道“那你的意思是你老公知道你卖房子这个行为的对吧？”；孙莉一方表示肯定是知道的。倪燕红一方表示“那你当时跟你老公一起卖这个房子，你老公有没有授权给你来处理这个事情？现在他总归也要出面吧，他应该也要来解决这个事情吧”，并称梁裕权知道的，不然卖不出去的。孙莉表示“对啊，但现在问题是，他不知道我那个垫资的事情会弄得一团糟”。期间，孙莉一方提出先凑钱返还定金10000元，剩余定金10000元没有能力返还（需要分期）；倪燕红不同意并称如孙莉没有能力就让梁裕权解决；孙莉一方表示倪燕红去找梁裕权，梁裕权肯定会往外推，本来就是离婚的，肯定不想管；倪燕红一方表示“两个人都是同意卖这个房子的，你问为什么？因为两个人都是同意的呀”；孙莉一方表示“没错呀，不是不同意，所以现在就是不是不卖，是卖不了”，“因为现在房产证上写的是两个人的名字，所以必须要征得他的同意，不然到时候你们怎么过户？”；倪燕红一方表示“对呀，所以说她老公也是同意卖这个房子的呀。他即使离婚了，我也有这个权利去找他，你说是不是？”；孙莉一方表示“他只是同意卖这个房子，就是我现在外面的债全还了，才能把这个房子卖了。我现在这个外面的债务解决不了，怎么卖？这跟他没有关系的呀，是要我把我的这个一半的债务解决了，他要他签字卖这个房子，他签这个字，只是我把我的债务解决了然后要卖房必须要他签字，他有一半的”。倪燕红一方问道“当时你在这签合同的时候，你跟你老公打电话”；孙莉一方表示“对呀”；倪燕红一方称“然后你老公叫你全权处理”；孙莉一方称梁裕权肯定会让孙莉全权处理的意思是什么，就是这个房子卖，梁裕权肯定是同意的，但是卖的前提债务清掉后，同意配合签字过户。之后，双方谈及的都是孙莉的外债及外债的处理等内容。后，倪燕红一方又问“这个事情你老公能甩的干净的，你老公不帮你解决的吗？”倪燕红一方称“我看当初你卖房子签合同的时候，你跟你老公打电话很爽快呀，没事你全权处理”；孙莉一方称“你没搞懂，首先全权处理的是我跟别人去谈这个价钱，我跟您说了是个价钱问题，他必须要弄清楚是不是？并不是，至于我卖下来我说跟他每人一半，谈话我这个一半的钱，我去还他不会管的，他只要把他的一半拿到，他保证拿到他的一半，他是根本一分钱就不肯少的”；倪燕红一方又称“我知道你当时签合同的时候，你给他打电话，他说让你全权处理，包括签字，包括这个价格”；孙莉称“对呀”。之后，双方仍因定金及违约责任的实际履行问题未能协商一致。倪燕红据此证明孙莉出售案涉房屋是经过梁裕权的授权同意的。3、郭某陈述：签订案涉房屋买卖合同时，孙莉作为房屋的卖房来签字的并出示产证的原件；签订合同时，梁裕权并未到场，但因合同中已约定产权人一方到场的已经征得了其他产权人的同意，故其在当时并未就此进行确认；且其还记得在签合同当时孙莉还同梁裕权通过电话以证明她是已经征得了梁裕权的同意来签的字；通话的内容时间长了，记不清了，但印象中是孙莉给梁裕权打电话说合同签了。倪燕红还称，在双方协商房屋价格时，孙莉还就双方间的20000元差价（孙莉要价1820000元，其只愿意出1800000元）的事宜表示要打电话给梁裕权确认房价，最终双方也确定了1800000元的房价。4、2018年11月27日的解除函及邮寄凭证，记载：倪燕红委托律师向孙莉、梁裕权致函，通知孙莉、梁裕权：双方签订的关于苏州市吴中区房屋《房屋买卖（居间）合同》解除。邮寄凭证显示解除函被退回。5、解除函的彩信截屏，显示倪燕红于2018年12月3日向手机号为181××××7253的手机发送解除函的彩信。倪燕红称，其因解除函被退回后向孙莉发了短信。经质证，孙莉对证据1无异议，但表示是其在合同签订后拿给中介的，而不是签订合同之时。对证据2的真实性无异议，但表示其并未说过去把房屋买卖的相关内容告知过梁裕权，而只是告知梁裕权房子有人要买，把法院保全垫资的事情全部搞完，梁裕权是不是同意卖。对证据3无异议，但其并未打过所谓确认房屋价差的电话。证据4未收到。对证据5未予认可并称该号码在2018年11月23日因手机掉了而不在用了。梁裕权对证据1未提异议，但不可能出示原件，因为原件已被孙莉抵押给高利贷了。对证据2的真实性无异议，但认为录音中并未有体现其委托孙莉全权代理签署买卖合同以及其知晓倪燕红与孙莉所进行的房屋买卖事宜。对证据3中的陈述无异议，但其从未接到过孙莉有关告知其与原告签订合同的电话，也未接到过关于讨论房价的电话。证据4未收到。对证据5未予认可。针对孙莉、梁裕权的质证意见，倪燕红明确要求确认合同于孙莉、梁裕权否认收到解除函而其明确确认于当日即2019年9月18日解除。另，倪燕红明确其主张的违约金360000元所依据损失为房屋差价损失，并因此申请对案涉房屋在基准日2018年12月3日的市场价值进行司法评估。2019年8月26日，苏州弘远众益土地房地产评估咨询有限公司经本院委托出具《房产评估报告》，估价结果为1936600元（财产范围为房屋所有权、分摊的土地使用权及其享有的公共配套设施及基础设施，包括室内装修价值）。倪燕红对《房产评估报告》认可，但认为还应包括合同中一起出售给其的电器，参照评估机构给出的市场全新参考价格共计33557元，但不要求补充评估；另，鉴于孙莉、梁裕权不认可收到其在2018年12月3日发出的解除通知，故评估报告的基准日也会相应的变化，所对应的市场价值应该会更高；由此，其虽不申请就此进行重新评估，但请法院在认定其的实际损失时予以考虑。孙莉不同意评估，也不接受评估报告。梁裕权对评估报告本身无异议，但认为家具家电按评估机构给出的市场全新价格参考来确定金额是不合理的。本院认为，关于合同。根据审理查明的事实及孙莉、梁裕权的陈述，可认定案涉房屋原登记在孙莉、梁裕权二人名下并确定为共同共有；后，虽孙莉与梁裕权离婚并协议约定案涉房屋归梁裕权一人所有，但后该二人又变更约定为由孙莉将案涉房屋处理掉（找垫资解除法院保全，出售房屋），所得款项一人一半。孙莉据此与倪燕红签订《房屋买卖（居间）合同》并代梁裕权在合同上签字。梁裕权以《房屋买卖（居间）合同》中无其的签字为由主张合同不成立，无事实及法律依据，不予采信。同时，倪燕红为证明梁裕权是同意并授权孙莉签订前述合同，还提供了2018年11月24日的谈话录音及苏州名城佳业不动产经纪公司业务员郭某出庭作证。对此，孙莉、梁裕权虽抗辩称未就与倪燕红签订房屋买卖合同事宜通过电话，但未提供证据予以证明。据此，在孙莉、梁裕权确认双方曾在案涉房屋买卖期间通过电话的情况下，根据谈话录音有关孙莉在签订房屋买卖合同时与梁裕权通过电话，梁裕权在电话中确认由孙莉全权处理的记录，以及郭某有关孙莉打电话告知梁裕权合同签署的陈述，可认定梁裕权对孙莉与倪燕红签订《房屋买卖（居间）合同》出售案涉房屋是知情并默许的。然，在案涉房屋先是被多个案件多家法院查封，后又被他案执行拍卖的情况下，故倪燕红要求解除双方之间的《房屋买卖（居间）合同》，合法有据，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，倪燕红要求孙莉、梁裕权返还购房定金20000元，亦合法有据，应予支持。至于违约金。虽无论是《房屋买卖（居间）合同》，还是孙莉与倪燕红签订的《承诺书》中均约定违约金为房屋成交价的20%，但倪燕红明确其主张的违约金依据为差价损失等且孙莉也表示违约金金额过高，而苏州弘远众益土地房地产评估咨询有限公司出具的《房产评估报告》中的估价结果为1936600元，也即房屋差价为136600元；至于电器价值，因《房产评估报告》中未就此作出结论，而倪燕红也明确不就此进行补充评估，故该部分价值难以确定，本院不予认定。据此，综合案涉合同的签订及双方在合同签订后的具体履行情况，本院酌定孙莉、梁裕权应支付倪燕红违约金100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告倪燕红与被告孙莉签订的《房屋买卖（居间）合同》解除。二、被告孙莉、梁裕权于本判决生效之日起十日内返还原告倪燕红定金20000元并支付违约金100000元，合计人民币100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元、鉴定费15191元、公告费600元、财产保全费5000元，合计人民币41791元，由被告孙莉、梁裕权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟人民陪审员  陈健红人民陪审员  李洪福二〇一九年九月二十九日书 记 员  计皓旻