四川省巴中市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）川19行终54号 上诉人（一审被告）通江县住房和城乡建设局，住所地四川省通江县诺江镇南街**。 法定代表人程林，局长。 委托代理人任斌，男，生于1965年2月5日，汉族，该局法制股长，住四川省通江县。 委托代理人岳玉兵，四川别致律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）何德艺，男，生于1937年10月3日，汉族，住四川省通江县。 被上诉人（一审原告）王绍兰，女，生于1947年6月23日，汉族，住四川省通江县，系何德艺之妻。 何德艺、王绍兰的共同委托代理人苟勇，四川衡义律师事务所律师。 上诉人通江县住房和城乡建设局（以下简称通江县住建局）与被上诉人何德艺、王绍兰房屋拆迁管理行政合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院作出的（2019）川1921行初9号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2019年7月24日公开开庭审理了本案。上诉人通江县住建局的委托代理人任斌、岳玉兵，被上诉人何德艺、王绍兰及其委托代理人苟勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 一审查明：为打造西门出城口，提升城市品位，改善人居环境，为广大市民提供优美舒适的生活空间，2012年4月6日，通江县人民政府以通府发〔2012〕20号文件形式作出《通江县人民政府关于房屋征收的决定》，决定就县城金家街国土局宿舍楼至吴明全段国有土地上的房屋进行征收，明确房屋征收部门为通江县住建局，委托实施单位为通江县国土资源局，房屋征收补偿方法以《金家街（国土局宿舍楼）段房屋征收补偿方案》为准。《金家街（国土局宿舍楼）段房屋征收补偿方案》确定征收范围“东至吴明全房屋（包括）止，南至严启会、马文伦住房（包括）止，西至老国土局宿舍楼（包括），北至环城南路止”，征收补偿方式“被征收人可选择产权调换，也可以选择货币补偿，或选择两种方式相结合”，征收补偿办法“（一）货币补偿，补偿价值不低于征收决定公布之日的同地段同类房地产市场价，房地产市场价由具有资质的房地产评估机构评估确定……（二）产权调换，实行等面积还房，即‘拆一还一，以旧换新’，产权调换的房屋偿还在就近拟建的‘金壁苑’商住楼内……新旧房屋按照市场评估价结算差价，超差面积按市场评估价相互计算（奖励政策有规定的依照奖励政策）。（三）其他补偿……3、水、电、气等安装齐全的，每户（以安装户头为准）入户费按现行安装价格据实补偿……”，过渡方式“……（一）临时安置费。选择产权调换的，征收部门按照同地段同类房屋市场租金标准一次性向被征收人支付临时安置费（计算公式为：房屋建筑面积×元/平方米•月×月）；选择货币补偿的，按照房屋市场租金标准一次性计算一个半月临时安置费。临时安置费标准参照当地同类同地段房屋市场租金标准执行，因征收部门的原因延长周转期限的，超期临时安置费结算标准为：住房超期不足半年的，按月增加0.5倍临时安置费，超过半年不足一年的，按月增加一倍，超过一年的，按月增加2倍；营业用房延长周转期限的，按月增加一倍临时安置费。由征收部门提供周转房的，从超期之月起付给临时安置费。临时安置费根据周转期的长短计算，周转期不超过24个月。（二）停产停业损失费。营业用房正在营业的，按照市场租金标准一次性计算6个月停业损失费……”，房屋使用性质和建筑面积的认定“（一）房屋使用性质以房产证载明的为准，有争议的，以规划行政主管部门认定的为准；房产证上载明的使用性质为住宅，而实际作营业用房使用且正在营业并持有工商营业执照、税务登记证和税费发票的，补足相关税费后，可视作营业用房……（二）房屋建筑面积以房产证载明的为准，实际面积与房屋产权证载明的面积不符的，以征收部门和被征收人现场勘丈的面积为准，有争议的，以测绘机构确认的面积为准”，水、电、气、闭路电视、电话等的安装“……（二）被征收人选择产权调换的，水、电、气、闭路电视、电话等，安置房统一安装到进户门口，入户手续由征收人负责统一办理，相关费用由被征收人承担”，该片区内集体土地上的房屋拆迁补偿，在按规定补交土地出让金及相关税费后，可参照国有土地房屋征收补偿标准予以补偿。 2013年11月4日，经充分协商，被告通江县住建局以征收人身份作为甲方与作为乙方的被征收人即原告何德艺、王绍兰签订了《房屋征收补偿安置协议》；协议约定：征收乙方位于金佛街10砖混结构房屋701.5平方米，其中住房596.36平方米，营业用房105.14平方米，甲、乙双方协商还营业用房204平方米，住房311.9平方米；补偿方式实行房屋产权调换和货币补偿；甲方将四川瑞联房地产开发有限公司开发建设的“江山•壹品”9号楼9-1-1002、9-1-1003、9-1-2103合计建筑面积约为311.9平方米还给乙方；甲方将四川瑞联房地产开发有限公司开发建设的“江山•壹品”2号楼盖有通江县住建局建筑方案设计审查专用章的规划图中的2栋一层6个门市，每个门市的开间不小于4米，进深不大于8.5米，6个门市的具体位置：左邻规划中的1号楼，前邻规划中的9号楼，右邻规划中的3号楼，由西向东由首个门市开始连续六个，合计建筑面积约为204平方米还给乙方；甲、乙双方还房最终以房管部门确定核准的面积为准，相互结算找补；甲方还乙方的住房周转过渡期为24个月；被拆迁房屋住房相关补偿费方面，搬家补助费11224元每户，附属设施折价333807.68元，周转过渡费按8元每平方米每月计算，预计24个月，小计114501.12元，门市（临时过渡费、停业损失）按20元每平方米每月计算，预计24个月，小计50467.2元，乙方要求其他补费用1950000元，以上合计2460000元；乙方须于日前搬出并腾空拆迁房屋，保持房屋的原貌并将钥匙及房屋交给甲方，合同生效后实施拆除，甲方拆除乙方旧房所有残值归甲方所有；甲方还给乙方的营业用房、住房的房屋产权证、土地使用证及相关手续，由甲方办理妥当后交付乙方，办理产权的税、费及相关费用由甲方承担；甲方必须在该幢楼取得施工许可证之日起24个月内，按协议约定将主体验收合格的安置房交付给乙方使用，若因人力不可抗拒因素、政策性因素和超过十天以上的停水、停电、下雨及因拆迁整体推进迟延等因素，还房时间可以顺延三个月交房，不视为甲方违约，并按约定价格支付顺延时间的临时周转过渡费和停业损失；本协议经甲、乙双方相互协商，签约时甲方应补乙方2460000元；违约责任方面，甲方不能按照该协议内容约定时间还房，六个月内的，按征收房屋总价值3%支付违约金，超出六个月的，按征收房屋总价值的10%支付违约金，同时并按约定价格支付顺延时间的周转过渡费和停业损失，乙方违约的，则乙方支付征收房屋总价值3%的违约金。2013年10月31日二原告在前述协议乙方处签名捺印，同年11月4日，被告在前述协议甲方处签章；四川瑞联房地产开发有限公司2013年10月31日在前述协议最后一页底端签章备注“同意此协议”。 同时查明：在原、被告签订《房屋征收补偿安置协议》前，2012年6月12日，四川瑞联房地产开发有限公司向被告通江县住建局书写承诺书，内容为“承诺事项：我司在实施通江县西门‘金壁苑’项目过程中，因实施4西门桥头休闲广场，按照县政府《关于西门出城口房屋征收的决定》（通府发〔2012〕20号）文件精神及对我司项目的要求，本公司郑重承诺：一、自愿代为履行通江县人民政府《关于西门出城口房屋征收的决定》（通府发〔2012〕20号）文件确定范围内县住建局与住户签订的《房屋征收补偿协议》所约定的内容。二、自愿承担国土局宿舍楼所属29户住户被征收房屋等面积以外的还房及货币补偿义务，待政府与我司结算。三、自愿承担上述征收决定确定的范围内国土局宿舍楼以外被征收房屋的还房及补偿义务”。原、被告签订《房屋征收补偿安置协议》后，原告按协议约定交付了被拆迁的房屋，四川瑞联房地产开发有限公司按照协议约定代被告履行了部分义务，包括搬家补助费、附属设施折价款、住房和门市周转期内的过渡费、乙方要求的其他补偿费用等。 原、被告签订《房屋征收补偿安置协议》还房履行方面：在住房还房过程中，通过协商变更还房等方式，四川瑞联房地产开发有限公司代被告通江县住建局于2016年4月15日履行了住房还房义务，并支付了住房相应超期过渡费，以及门市2016年4月15日前的超期过渡费；但被告未履行门市还房义务，且未支付2016年4月16日以后的门市还房超期过渡费，四川瑞联房地产开发有限公司亦未代被告履行。 另查明：原“金壁苑”项目即后期“江山•壹品”项目，因四川瑞联房地产开发有限公司在开发建设项目过程中规划调整等原因，原、被告签订的《房屋征收补偿安置协议》中约定的门市还房所在楼盘并未按约定实施建设。在庭审中，原告何德艺、王绍兰以被告通江县住建局构成根本性违约为由主张解除《房屋征收补偿安置协议》，要求被告按协议约定赔偿损失，被告表示当前不能按照协议约定继续履行门市还房等义务。二原告主张按单价15000元每平方赔偿门市还房价款，并举出通府函〔2015〕92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》，对比与本案拟门市还房位置的单价，批复确定：谢家坝，住宅价格为2500-3200元每平方米，临街的价格为12000-15000元每平方米，被告称二原告主张门市单价过高，并举出案外人刘某2018年度租赁四川瑞联房地产开发有限公司门市的租赁协议，意在证实通过租金测算房价，该地段门市价格应该不到1万元。 一审法院认为，通江县人民政府以通府发〔2012〕20号文件就县城金家街国土局宿舍楼至吴明全段国有土地上的房屋征收作出决定，明确被告通江县住建局为房屋征收部门；被告作为行政机关，为实现行政管理目标，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律、法规规定，按照通江县人民政府的征收决定，结合征收决定征收补偿方案，与原告何德艺、王绍兰签订《房屋征收补偿安置协议》的行为属于行政行为。《房屋征收补偿安置协议》性质上属于行政协议，但其又属于协议双方的合同行为，与民事合同具有共通性，且该协议系双方的真实意思表示，合法有效，协议内容对双方均具有约束力，双方应完全履行协议约定的义务。结合具体协议内容，二原告在约定的期限内履行了被征收房屋的交付义务，被告未能按约定履行安置还房义务；后经双方协商，被告虽履行住房安置还房义务，但因项目开发不能依约实施完成的缘故，其不能继续向二原告履行门市安置还房义务，致使合同目的不能实现。二原告主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，其理由成立，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，二原告主张赔偿因解除合同所造成损失的理由成立，依法予以支持；赔偿损失计算方面，因二原告房屋已被实际征收拆除，原、被告签订的协议已部分履行，二原告主张按协议约定计算未履行部分损失的理由成立，依法予以支持。 原告何德艺、王绍兰主张损失具体计算方面：主张按单价15000元每平方米计算门市未安置还房面积204平方米价款，提供了通府函〔2015〕92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》；被告通江县住建局称二原告主张单价过高，并举出案外人刘某2018年度租赁四川瑞联房地产开发有限公司门市的租赁协议，意在证实通过租金测算房价，该地段门市价格应该不到1万元；首先，原、被告签订协议中无关于应还门市单价的约定，其次，被告所举“租金测算房价”证据不能达到具体房价证明目的，鉴于协议约定门市还房未按约定实际修建，原、被告双方未对门市还房的价格进行约定，门市还房价格宜采信通府函〔2015〕92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》关于拟还门市地段门市市场参考价，同时，推定拟还门市的位置优越因素，宜确定门市单价15000元每平方米，审理查明，原告未还门市面积为204平方米，故确定拟还未还门市补偿款为3060000元。主张过渡周转费，实为主张门市还房超期过渡费，结合过渡期24个月，过渡期内门市过渡费20元每平方米每月和过渡期内门市过渡费共计50467.2元的约定，征收补偿方案“营业用房延长周转期限的，按月增加1倍临时安置费”的规定，以及四川瑞联房地产开发有限公司代被告支付了2016年4月15日前门市还房超期过渡费的情况，2016年4月15日以后的门市还房超期过渡费应征收门市面积105.14平方米为基数，按40元每平方米每月计算至本判决确定的时间止。主张违约金500000元，结合协议关于“甲方不能按照该协议内容约定时间还房，六个月内的，按征收房屋总价值3%支付违约金，超出六个月的，按征收房屋总价值的10%支付违约金，同时并按约定价格支付顺延时间的周转过渡费和停业损失，乙方违约的，则乙方支付征收房屋总价值3%的违约金”的约定，应计306000元。 综上，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款（十一）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条之规定，判决：一、解除被告通江县住房和城乡建设局与原告何德艺、王绍兰签订的《房屋征收补偿安置协议》，协议未履行部分，终止履行。二、被告通江县住房和城乡建设局在本判决生效后十日内支付原告何德艺、王绍兰安置门市补偿款3060000元、违约金306000元。三、被告通江县住房和城乡建设局支付原告何德艺、王绍兰安置门市超期过渡费。安置门市超期过渡费的计算方式：以征收门市面积105.14平方米为基数，自2016年4月16日起按40元每平方米每月计算至本判决前述确定的安置门市补偿款给付日止。 一审宣判后通江县住建局不服，向本院提起上诉，请求撤销通江县人民法院（2019）川1921行初9号行政判决。事实及理由：一、一审法院认定未履行门市的补偿款过高，应当依法进行调减。认定未履行还门市的单价15000元/㎡明显畸高，没有充分综合考虑按照被征收人的原房屋使用性质、具体面积和还房位置以及通江县人民政府2012年4月6日作出的通府发〔2012〕20号《房屋征收的决定》文件精神，该门市单价的认定严重侵害了国家利益，应当依法进行调减。二、法院判令支付违约金和加倍支付超期的过渡费属于重复计算违约责任。按照《房屋征收补偿安置协议》的约定，若不能按期交房，应当按照其约定承担违约责任。加倍支付超期的过渡费也是承担违约责任一种形式。一审法院既判决违约金又支持加倍支付超期的过渡费，明显是重复计算违约责任，应予调减。三、一审法院以《房屋征收补偿协议》约定的安置还房标准计算损失，属错误认定，也不符合法律规定。四、四川瑞联房地产开发有限公司应当支付未履行还门市的补偿款以及超期的过渡费。 被上诉人何德艺、王绍兰辩称：1.一审法院应当按照上诉人与被上诉人所签订的合同约定的所还门市面积并按照通府函〔2015〕92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》关于拟还门市地段门市市场参考价确定门市单价。2.超期过渡费是根据法律规定应当向被拆迁人所支付的过渡费。违约责任是根据双方合同的约定，上诉人不履行合同约定的还房义务，赔偿给被上诉人造成的损失，不存在有重复计算之嫌。3.通江县人民政府确定的通江县住建局为房屋征收部门，根据合同相对性，该份拆迁合同是征收合同，是上诉人与被上诉人所签订，权利义务的指向非常明确，四川瑞联房地产开发有限公司并非是合同的一方当事人，至于四川瑞联房地产开发有限公司给上诉人如何承诺，以及他们签订的协议如何约定，是四川瑞联房地产开发有限公司与上诉人的合同关系，与本案不具有关联性。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人和其他组织协商订立的房屋征收补偿协议，属于行政协议的范畴，双方在协议订立、履行、变更和解除过程中发生争议提起诉讼，人民法院应当作为行政案件受理。本案中，通江县住建局为通江县人民政府明确的房屋征收部门，与被上诉人何德艺、王绍兰签订《房屋征收补偿安置协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，协议内容对双方均具有约束力。 本案争议焦点为：1.一审法院以《房屋征收补偿安置协议》约定的安置还房标准计算损失是否正确，认定未履行门市的补偿款是否过高。2.一审判决认定的支付违约金和加倍支付超期过渡费是否属于重复计算违约责任。3.四川瑞联房地产开发有限公司是否应当支付未履行还门市的补偿款和超期过渡费。 关于一审法院以《房屋征收补偿安置协议》约定的安置还房标准计算损失是否正确，认定未履行门市的补偿款是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，上诉人与被上诉人在《房屋征收补偿安置协议》中明确约定将四川瑞联房地产开发有限公司开发的“江山•壹品”2号楼2栋一层6个门市，合计建筑面积约为204平方米还给被上诉人何德艺、王绍兰，后因项目开发不能依约实施完成的缘故，上诉人不能向被上诉人履行门市安置还房义务，应给被上诉人予以补偿，由于被上诉人的房屋已被实际征收拆除，上诉人与被上诉人签订的协议已部分履行，上诉人与被上诉人签订的协议中无关于应还门市单价的约定，一审判决结合原规划的“江山•壹品”2号楼的位置，参照通府函〔2015〕92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》关于拟还门市地段门市市场参考价，确定门市单价为15000元每平方米并无不当。 关于一审判决认定的支付违约金和加倍支付超期过渡费是否属于重复计算违约责任的问题。上诉人与被上诉人在《房屋征收补偿安置协议》中明确约定了门市的临时过渡费按每月每平方米20元计算，预计24个月，小计50467.2元，同时该协议还对违约责任也进行了约定“违约责任方面，甲方不能按照该协议内容约定时间还房，六个月内的，按征收房屋总价值3%支付违约金，超出六个月的，按征收房屋总价值的10%支付违约金，同时并按约定价格支付顺延时间的周转过渡费和停业损失，乙方违约的，则乙方支付征收房屋总价值3%的违约金”。约定超期过渡费和支付违约金是双方当事人的真实意思表示，内容不相冲突，亦不违反法律规定，一审判决结合征收补偿方案的内容“营业用房延长周转期限的，按月增加1倍临时安置费”判决支付违约金和加倍支付超期过渡费并无不当。 关于四川瑞联房地产开发有限公司是否应当支付未履行还门市的补偿款和超期过渡费的问题。本案的性质为“房屋拆迁管理行政合同纠纷”，上诉人通江县住建局作为通江县人民政府明确的房屋征收部门与被上诉人何德艺、王绍兰签订了《房屋征收补偿安置协议》，该协议合法有效，对双方具有约束力。同时，合同具有相对性，四川瑞联房地产开发有限公司不是该合同的当事人，亦不是本案的当事人，与本案不具有关联性。故上诉人通江县住建局的该上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人通江县住建局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由通江县住房和城乡建设局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 华 审 判 员  李晓云 审 判 员  李 巍 二〇一九年九月十日 法官助理  黄 涛 书 记 员  董 洁 附：本判决适用的相关法律、法规依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； ……