湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2331号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘春辉上诉人（原审被告、反诉原告）：衡阳市点石装饰工程有限公司上诉人刘春辉与上诉人衡阳市点石装饰工程有限公司（以下简称点石公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2019）湘0421民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘春辉上诉请求:撤销一审判决第四项，改判点石公司赔偿其租金损失194400元。事实和理由：一审判决点石公司赔偿刘春辉租金损失9万元过低，应赔偿租金损失194400元。点石公司辩称，点石公司不是合同违约方，不应承担刘春辉的租金损失。点石公司上诉请求:撤销一审判决，改判支持其全部反诉请求，驳回刘春辉的全部诉讼请求。事实和理由：租赁合同签订时租赁物没有进行消防验收合格，违反消防法强制性规定，应按照合同法第五十二条第五款之规定认定无效。若合同有效，租期起算时间应是房屋消防验收合格时即2019年2月2日。刘春辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回点石公司上诉请求。刘春辉向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《和枫雅居写字楼出租合同》；2.判令点石公司支付刘春辉2018年11月、12月的租金61200元（后期租金至合同解除之日止另行计付，逾期支付按每天千分之一支付滞纳金）；3.判令点石公司支付刘春辉违约金367200元，并赔偿因违约给刘春辉所造成的损失1189680元；4.判令点石公司拆除悬挂的户外广告。点石公司向一审法院反诉请求：1.解除合同；2.判令刘春辉退还点石公司支付的租金183600元；3.判令刘春辉支付点石公司违约金367200元。一审法院认定事实：2018年3月26日，刘春辉与点石公司签订《和枫雅居写字楼出租合同》，约定：点石公司租赁刘春辉购买的位于衡阳县西渡镇清江北路与S315线交汇处和枫雅居一楼30平方米、二楼900平方米、三楼900平方米的场地，其中一楼30平方米作为楼梯入口赠送；租赁期限为8年8个月，自2018年4月1日至2027年12月31日，2018年4月1日至2018年12月31日为免租期；租金第一年至第二年按每平方米17元计算，第三年开始逐年按5%的幅度递增，签订合同即付半年租金；其中第五条第3项约定“甲方（刘春辉）应保证水电入户，能正常供水供电，保证一次性消防通过专业部门审核，如以上问题因以甲方原因导致施工无法进行，免租期将顺延”；第十二条第4项约定“乙方（点石公司）在租赁期内，由甲方配合乙方处理消防部门和城管部门的相关事宜，甲方必须在办公室装修前通过消防部门的书面合格通知，若未及时处理，产生的一切后果由甲方承担”；第十一条第4项约定“乙方未经甲方同意提前终止合约，应赔偿甲方一年的租金”；第十二条第1项约定“外墙广告位或专属广告位：乙方所租二楼、三楼整层即一楼门面外墙，由乙方作外墙广告。不得租给其他商户使用。外墙广告转角处留出150平方米面积给甲方做电子广告屏，乙方要求广告屏不能有声音，电子广告屏安装后免费插播点石广告，直至租赁期满”；同时就合同的其他事项进行了约定。合同签订后，点石公司即预付了刘春辉半年的租金183600元，刘春辉即将出租场地交付点石公司，并应点石公司请求，免费将和枫雅居一楼其他场地提供给点石公司使用。租赁期内，刘春辉根据合同，按照点石公司租赁场地负责人的要求，将外墙约定位置（约150平方米）提供给他人安装LED显示屏，期限与房屋租赁合同期限一致。点石公司为业务宣传，在外墙悬挂户外彩绘广告。2018年12月6日，点石公司以租赁房屋没有产权证、消防合格证、后续租赁场地存在危险为由，通知刘春辉将于2018年12月30日中止合同。2018年12月31日，刘春辉收到该书面通知。为此，双方协商未成。协商期间，点石公司将悬挂的户外彩绘广告予以拆除。另查明，刘春辉2014年10月11日与湖南嘉财置业房地产开发有限公司签订《商铺买卖合同》，以总金额9451428元的价格购得和枫雅居商铺一至十楼。2016年1月28日，该商铺所处的工程消防设计审核合格，2019年2月2日，工程消防验收复验合格。一审法院认为：本案系一宗房屋租赁合同纠纷。刘春辉与点石公司自愿签订的合同，未违反法律强制性规定，依法成立并生效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。点石公司称刘春辉对出租商铺没有产权、出租商铺未通水电，与客观事实不符。双方在签订合同时，明知出租场地消防设计审核合格，消防验收手续正在办理之中，且双方在合同中约定办公室装修前必须通过消防验收，但点石公司在出租方多次催收下，因装修行业的不景气，不进场装修，然后又以租赁房屋没有产权证、消防合格证、后续租赁场地存在危险为由，通知对方解除合同，点石公司的行为，构成违约，依法应当承担违约责任。因点石公司的单方行为致使合同事实已经终止履行，双方签订的合同应依法予以解除。因点石公司的违约行为，点石公司除依据合同约定支付刘春辉违约金即赔偿一年的租金外，对合同约定的免租期及必要的合同解除期（二个月）的租金，应据实支付。双方达成合意且为双方的共同利益装置的显示屏，因点石公司解除合同，对租赁房屋出租造成的贬值，点石公司应适当予以赔偿，刘春辉主张赔偿金额过高，该院予以部分支持。因双方签订的合同事实已经终止履行，刘春辉要求点石公司支付租金逾期滞纳金，该院不予支持。点石公司已拆除悬挂的户外彩绘广告，刘春辉诉请拆除，已无必要，该院不予支持。对点石公司反诉请求除解除合同外，其余反诉请求，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条规定，判决：一、刘春辉与点石公司签订的《和枫雅居写字楼出租合同》于2019年2月28日予以解除；二、点石公司支付刘春辉租金336600元，租金按每月30600元自2018年4月1日起至2019年2月28日止，点石公司已支付刘春辉租金183600元予以扣减；三、点石公司支付刘春辉违约金损失367200元；四、点石公司赔偿刘春辉损失9万元；五、驳回刘春辉的其他诉讼请求；六、驳回点石公司的其他反诉请求。上述款项、限判决生效后十日内履行。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19362元，反诉受理费4654元，合计24016元，由刘春辉负担11617元，由点石公司负担12399元。本院二审期间，点石公司提供一份电信客户账单，拟证明与刘庆明的案涉通话手机号不是李永华的，通话人也不是李永华。刘春辉对证据“三性”无异议，但不认可通话人不是李永华等证明目的。因该证据拟证明当事人解除合同的原因，与本案争议焦点相关，本院将结合本案其他案件事实在说理部分予以综合认定。本院对一审查明的当事人无异议的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点：案涉租赁合同效力是否有效，如果有效，当事人提出解除合同的原因以及解除后的责任承担应如何认定。分述如下：关于合同效力的问题。案涉房屋系刘春辉合法购买，在租赁合同签订时虽尚未经消防验收合格，但法律或者司法解释并未明确规定该情形将导致租赁合同无效，且在合同履行过程中通过了消防验收。因此，点石公司以房屋未经消防验收合格、存在危险而主张租赁合同无效，缺乏事实和法律依据。一审未支持点石公司该项主张，并无不当。关于合同解除的问题。点石公司提出的房屋没有产权证、消防合格证及租赁场地存在危险等终止合同的理由，并非法律规定的其可以单方解除合同的法定情形，点石公司诉请解除合同，于法无据。相反，由于点石公司提前终止合同，构成预期违约，刘春辉诉请解除案涉合同，依法应予支持。关于本案责任承担的问题。刘春辉在本案中尽到了租赁物适租义务，不构成违约。一审驳回点石公司诉请刘春辉承担违约责任，并无有妥。点石公司在本案中并不存在免交或者少交租金的法定情形，一审判决其承担支付合同解除前的租金责任，亦无不当。案涉合同虽有“乙方未经甲方同意提前终止合约，应赔偿甲方一年租金”的约定内容，但该违约金责任明显过高，本院综合案涉房屋现状、租赁合同期限以及尚未实际使用租赁物等事实，将违约金酌情调减至由点石公司支付合同解除后六个月租金。至于刘春辉诉请赔偿租金损失的问题。根据法律规定，违约金责任是以实际损失为基础进行增减的，也就是说，当事人在诉请支付违约金的同时，不能再主张赔偿损失。故本案在支持刘春辉诉请支付违约金时，依法应驳回其赔偿损失的诉请。综上所述，一审关于案涉合同解除及支付解除前租金的认定正确，应予维持；关于违约金及赔偿损失的认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳县人民法院（2019）湘0421民初204号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省衡阳县人民法院（2019）湘0421民初204号民事判决第四项、第五项、第六项；三、变更撤销湖南省衡阳县人民法院（2019）湘0421民初204号民事判决第三项为：衡阳市点石装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向刘春辉支付违约金183600元；四、驳回刘春辉的其他诉讼请求；五、驳回衡阳市点石装饰工程有限公司的反诉请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费19362元，由衡阳市点石装饰工程有限公司负担6225元，刘春辉负担13137元；反诉受理费4654元，由衡阳市点石装饰工程有限公司负担。二审案件受理费23550元，由衡阳市点石装饰工程有限公司负担6225元，刘春辉负担17325元。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇一九年九月二十三日法官助理  陈海岚书 记 员  刘婉君