北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初51412号原告：张奕欣，女，1985年1月9日出生，满族，住北京市海淀区。被告：黄永平，女，1953年5月7日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：白鹤，北京颜谨律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司员工。原告张奕欣与被告黄永平、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张奕欣及其委托诉讼代理人张义，被告黄永平及其委托诉讼代理人白鹤均到庭参加了诉讼，第三人链家公司之委托诉讼代理人孙凤起在简易程序开庭时到庭参加诉讼，在普通程序开庭审理时经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张奕欣向本院提出诉讼请求：1、判令黄永平支付违约金人民币1278000元，第三人链家公司对违约金承担连带责任；2、请求判令黄永平及第三人链家公司支付相应利息，以人民币1278000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自起诉之日起至实际给付之日止的利息；3、判令第三人链家公司退还支付的中介费用人民币140580元；4、诉讼费由黄永平承担。事实和理由：我在链家公司的推荐及介绍下，看中黄永平名下房屋一套，链家公司明确告诉我，该房屋为学区房，且该信息已与黄永平核实过，学区名额可正常使用。经慎重考虑，为孩子能进入北京科技大学附属小学学习，2016年12月8日，我与黄永平在链家公司签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》，三方共同签订了《居间服务合同》，约定黄永平将其位于北京市海淀区志新西路×号×号楼×门×的房屋（以下简称×号房屋）以总价款6390000元出售给我并过户至我名下，链家公司提供相关服务。后我与黄永平及链家公司签订了一份《补充协议》，约定×号房屋的学区名额未被使用，且约定若承诺的学区情况、学区名额不属实，我方购买学区房目的无法实现的，黄永平应当承担相应的违约责任。《居间服务合同》约定，链家公司应保证提供真实信息。然而链家公司未提供真实的房屋信息，合同签订前及签订时，黄永平及链家公司均未告知我方×号房屋不是学区房的事实。×号房屋不是学区房并非情势变更导致，而是黄永平及链家公司为卖房而编造的不实信息，在签订合同过程中存在欺诈行为，为维护我方合法权益，故起诉。黄永平辩称，我方不同意承担违约责任，理由如下：第一，张奕欣没有证据证明×号房屋不是科技大学附属小学的学区房、也没有证据证明学区名额已被使用、学区情况和名额不属实，无法证明科技大学附属小学就是北京科技大学附属小学，二者不是同一概念。第二，学区房和学区名额不是一个法律概念，没有政府部门或规定对其做过解释，也没有对学区房和学区名额进行过明确的解释。没有任何政府部门表态属于本学区的房子就一定能上这个小学。所以，张奕欣不能证明其没有进入科技大学附属小学的资格。第三，《补充协议》第五条第二款第六项与《补充协议》第三条涉及到了学区房，但是这两条不是对应的关系。第四，即使科技大学附属小学就是北京科技大学附属小学，学院路学区有北京石油大学附属小学，北京科技大学附属小学等，×号房屋在学院路学区范围内，我方没有使用过附属小学的名额，所以我方提供的信息都是真实的。张奕欣认为购买学区房就能上相应的小学，这是错误的。第五，我方主观上没有恶意，我方没有使用过×号房屋的学区名额，主观上认为×号房屋就是科技大学附属小学的学区房。第三人链家公司应当知道且有义务核实其提供的房产信息。链家公司在《补充协议》上签字盖章，就应当对学区房信息的真实性承担责任。我从2016年11月27日委托链家公司卖房以来，其从未提起过学区房的问题，故我方也是受其欺骗。我方不是以学区房的名义来卖房，张奕欣也不是以学区房的价格来买房，且即便×号房屋是学院路学区的房子，也不一定能上学院路学区的七所小学。链家公司述称，本案是房屋买卖合同纠纷，张奕欣要求我公司退还居间服务费，属于居间合同纠纷，不应当在本案一并处理，我公司并不是房屋买卖合同主体。张奕欣要求我公司支付违约金、承担连带责任没有合同依据。违约金是针对房屋买卖合同根本违约作出的约定，房屋买卖合同已经履行完毕，不存在违约情况，故不应当由我公司承担违约责任和连带责任。张奕欣看房、签约时，我公司从未向其承诺过×号房屋属于学区房，只是告知其×号房屋的划片小学是清华东路小学。房屋买卖合同之所以约定科技大学附属小学是因为签订合同时黄永平表示×号房屋所在小区有人入学了科技大学附属小学，张奕欣提出要在合同中约定，故注明了科技大学附属小学。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年12月8日，张奕欣（买受人）在链家公司居间下与黄永平（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）（以下简称《房屋买卖合同》），约定出卖人出售103号房屋，房屋成交价格为3800000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为2590000元。同日，黄永平（甲方，出卖方）、张奕欣（乙方，买受方）及链家公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，其中第三条关于交易房屋学区名额的约定：甲方确认，交易房屋在本合同签署之时为科技大学附属小学学校的学区房，且符合交易房屋学区名额未被使用；第五条违约责任约定：2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的……（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订后，张奕欣向黄永平支付了购房款，取得×号房屋产权证并已办理入住。现双方当事人因《补充协议》第三条约定的学区房条款产生争议。经查，北京科技大学附属小学与×号房屋坐落相隔一条街。张奕欣、黄永平均认可北京科技大学附属小学的入学资格为北京科技大学职工子弟，与居住小区无关。庭审中，张奕欣依据《补充协议》第三条约定，主张黄永平应保证其购买×号房屋时，可享有北京科技大学附属小学的入学申请资格，现黄永平未能履行，应属合同违约。黄永平则对《补充协议》第三条约定存有不同理解，主要提出如下抗辩：第一、双方约定的学校为科技大学附属小学，并非北京科技大学附属小学；第二、学区房无标准概念，北京市海淀区教委划定了学院路学区，×号房屋包括在学院路学区内，符合学区房的约定。黄永平为此向本院提交了（2018）京长安内民证字第×号《公证书》，显示北京市海淀区人民政府网页链接中有“【幼升小】海淀区街道（镇）与学区、小学对应表”一文，其中学院路学区中，包括北京科技大学附属小学。黄永平另抗辩张奕欣主张的违约金过高。为证明实际损失，张奕欣向本院提交了案外人许某出售位于北京市西罗园小区房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，房屋总价款共计337万元；案外人张某购买位于北京市志新村6号楼房屋的《北京市存量房屋买卖合同》。张奕欣表示为购买103号房屋，其婆婆出售西罗园小区房屋，出售所得价款与购买103号房屋支出款项的差价应属实际损失。为解决孩子上学问题，其爱人张某另使用贷款方式支付房款，其中贷款部分应属其损失。黄永平则均抗辩与本案无关。另经询问，张奕欣陈述购买103号房屋时，其为怀孕状态，目前无入学需求。张奕欣另要求链家公司连带支付违约金，退还居间服务费用，链家公司则表示合同条款为买卖双方自愿达成一致，其公司未承诺学区房一节，并抗辩居间服务费退还问题与本案并非同一法律关系。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，可以作为确认缔约双方权利义务内容的依据。本案中，张奕欣与黄永平签订的《房屋买卖合同》、张奕欣与黄永平、链家公司签订的《补充协议》系双方的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人的争议焦点有二：第一、《补充协议》第三条应如何理解，黄永平是否存在违约行为；第二、如黄永平存在违约行为，张奕欣主张的违约金是否过高。针对第一个争议焦点。首先，《补充协议》第三条约定学校是否为北京科技大学附属小学。×号房屋周边并无名为科技大学附属小学的学校，而北京科技大学附属小学与×号房屋仅相隔一条街。黄永平作为合同一方，在否认的情况下亦未说明约定学校的具体指向，本院对黄永平的抗辩不予采信，认定《补充协议》第三条约定的学校应为北京科技大学附属小学。双方另对《补充协议》第三条约定的学区房理解不一，对该条款解释时，可结合一般普通人的理解及合同前后条款。目前虽无法律、法规对学区房的概念给予明确界定，但新闻媒体常有关于学区房的报道，亦常有某处房屋因属于某小学入学申请范围而出现高房价的报道，报道中学区房均与入学教育资源挂钩。故由一般常人所理解，购置学区房，即可获得了该处房屋对应小学的入学申请资格。黄永平若对此毫不知情，不符合生活常理。此外，双方在《补充协议》第三条另约定了“学区名额未被使用”，该约定亦说明张奕欣需使用北京科技大学附属小学入学资格的合同目的。综上，《补充协议》第三条应解释为购买×号房屋后，即享有北京科技大学附属小学的入学申请资格，张奕欣对合同条款的解释具有合理性。现北京科技大学附属小学的入学资格为北京科技大学职工子弟，黄永平在作出承诺后未履行合同义务，应属合同违约。张奕欣据此主张违约金，具备事实及法律依据，本院予以支持。针对第二个争议焦点。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，张奕欣所述的其婆婆出售房屋与本次购房差价、另购置新房产生贷款，均与黄永平的违约行为无直接关联性，张奕欣亦未就其其他损失向本院提交相应证据，且张奕欣在购房时无迫切入学需求。本院结合黄永平的违约事实对张奕欣主张的违约金酌情予以降低。张奕欣主张违约金利息，无合同及法律依据，本院对此不予支持。链家公司并非房屋买卖合同相对方，张奕欣要求链家公司连带支付违约金，无相应合同依据，本院不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，张奕欣主张链家公司退还中介费用，与本案并非同一法律关系，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、黄永平于本判决生效后七日内支付张奕欣违约金15万元；二、驳回张奕欣的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17567元，由张奕欣负担14267元，已交纳；由黄永平负担3300元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘雪琳人民陪审员  贾玉英人民陪审员  郭春燕二〇一九年九月十一日书 记 员  赵鸣鸣