河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1203民初1046号原告（反诉被告）：河南富达电力集团有限公司，统一社会信用代码914112007241033201，住所地：河南省三门峡市湖滨区黄河路西段供电大楼北侧。法定代表人：李新平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：韩维新，系该公司员工，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：李春婷，女，1966年3月7日出生，汉族，住河南省三门峡市陕州区。委托诉讼代理人：段清，河南天保律师事务所律师,代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王泽义，河南天保律师事务所律师,代理权限为特别授权。原告（反诉被告）河南富达电力集团有限公司(以下简称富达公司）诉被告（反诉原告）李春婷租赁合同纠纷二案，本院于2016年5月4日受理，经审理，依法作出(2016)豫1222民初字1035号民事判决，宣判后，被告李春婷不服，提出上诉。三门峡市中级人民法院经审理，依法作出（2017）豫12民终333号民事裁定，以原判决认定基本事实不清为由，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2018年9月14日作出（2017）豫1203民初1222号民事判决。宣判后，原告（反诉被告）富达公司、被告（反诉原告）李春婷均不服判决，分别提出上诉。三门峡市中级人民法院经审理，作出（2019）豫12民终88号民事裁定，以原判决认定事实不清且存在违反法定程序的问题为由，再次将案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）富达公司的委托诉讼代理人韩维新、被告（反诉原告）李春婷及其委托诉讼代理人段清、王泽义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富达公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2013年11月12日签订的《河南富达电力集团有限公司房屋租赁协议》和2013年11月8日签订的《设备租赁使用协议》；2.依法判令被告支付房屋租赁费437490元，设备租赁使用费187500元（房屋租赁费及设备租赁费从2015年1月2日暂算至2016年3月31日），违约金50000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年11月，原、被告双方签订房屋租赁协议和设备租赁使用协议，原告将位于陕州区永乐街中段北侧仁和苑小区商场（地下一层、地上两层）总面积为1912.86平方米的房屋及设备租赁给被告做超市使用。被告对租赁房屋及设备充分考察后签订协议，原、被告双方对租赁范围、租赁费用、租赁期限、双方责任及违约责任作出明确约定。合同生效后，被告仅支付2014年1月1日至2015年1月1日的房屋租赁费和设备租赁费，从2015年1月2日至今房屋租赁费和设备租赁费被告均未履行，经原告多次催要，被告以各种理由拒绝履行。故原告请求人民法院依法处理。在案件第一次发回重审时，2018年8月26日，原告申请将诉讼请求第一项、第二项变更为：1.依法解除原、被告双方在2013年11月12日签订的《河南富达电力集团有限公司房屋租赁协议》和2013年11月8日签订的《设备租赁使用协议》，被告限期搬离陕州区永乐街中段北侧仁和苑小区商场并向原告交付房屋和原设备；2.依法判令被告支付房屋租赁费1388300元，设备租赁使用费540000元，违约金333603元（房屋租赁费、设备租赁使用费、违约金从2015年1月1日暂计算至2018年8月30日，其后至被告完全交付日的费用，被告仍需支付）。此次重审中，原告以合同已经到期为由，再次变更其诉讼请求为：1.依法判令被告限期搬离原告房屋交付租赁物；2.依法判令被告支付原告自2015年1月1日至2019年6月30日止共四年六个月房屋租赁费1743000元、同期设备租赁使用费675000元；3.要求被告李春婷付2015年1月1日起至2019年6月30日止房屋及设备租赁费违约金421140元；4.本案诉讼费用由被告承担。被告李春婷辩称：原告富达公司与被告李春婷之间签订的房屋租赁协议和设备租赁协议均为无效协议。2013年11月12日，原、被告签订了房屋租赁协议，2013年11月8日双方签订了设备租赁协议。两协议签订后，答辩人李春婷进场经营，随即发现该三层商场存在质量问题，富达公司隐瞒该三层楼的质量问题，明显存在欺诈行为。2018年6月15日，李春婷向陕州区人民法院申请对该房屋进行质量鉴定，陕州区法院委托山西家豪司法鉴定中心进行鉴定。该鉴定机构于2018年8月3日出具司法鉴定意见：三门峡市陕州区永乐街北段万家福超市房屋安全性等级评定为C级，即安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对A级的规定，显著影响整体承载。1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。2012年2月1日建设部《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。2015年7月1日施行的《河南省房屋租赁办法》第十条规定：“出租房屋的结构及其附属设施应当符合建筑、消防等方面的安全条件，有下列情形之一的房屋不得出租：（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）经鉴定为危险房屋的”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，损害社会公共利益的，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。答辩人认为，富达公司明知道李春婷租赁房屋的目的是经营超市，却隐瞒房屋质量存在瑕疵的事实，显然是对公共利益的损害，且违反了法律法规的强制性规定，人民法院应当认定该两个协议为无效协议。依据无效协议计算的数据亦属无效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告李春婷向本院提出诉讼请求：1.依法判令反诉被告继续履行合同义务；2.依法判令反诉被告对出租房屋进行修理维护并承担停业维修期间给反诉人造成的经济损失200000元；3.依法判令反诉被告退还因租赁房屋地下一层无法使用、反诉原告已经缴纳的2014年租金166667元；4.依法判令反诉被告赔偿反诉原告因修理租赁房屋及租赁设备以及因租赁房屋变形造成他人损害而产生的实际损失70036元；5.诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2013年11月，反诉被告富达集团因其经营不善，将其位于陕州区永乐街中段北侧仁和苑小区商场（地下一层、地上两层）总面积1912.86平方米房屋和设备租赁给反诉原告使用。反诉原告按约定交付了第一年的房屋租金350000元及保证金60000元。反诉原告于2014年元月开始进行超市经营，由于地下一层存在严重的安全隐患，地下一层实际一直不能投入使用。2014年9月份，地上一层的地基也开始严重下沉，房屋墙体开裂等，反诉原告要求反诉被告进行修缮，但多次反映均无人理睬。时至今日，一楼临街一侧地基下沉高达30至40公分，在室内可以看见阳光，室外老鼠进入超市大肆破坏，房屋钢化门经常掉落并砸伤顾客。实在无法经营的情况下，反诉原告只好自己进行维修，房屋及门框修理花费高达58736元。之外，由于租赁设备质量问题和出租方原因，导致设备无法正常运转，也经过几次大修，花费11300元。因为出租房屋存在十分严重的安全隐患，许多员工因此辞职，顾客大幅减少，造成反诉原告商誉受到巨大损失，经营受到严重影响，经济损失惨重。故提起反诉，请求法院依法处理。本案在原审过程中，反诉原告李春婷撤回了反诉请求第二项要求反诉被告承担停业维修期间给反诉人造成停业经济损失200000元的请求。本案在第一次发回重审中，反诉原告申请法院对租赁房屋质量进行司法鉴定。经鉴定，该三层租赁房屋属于C级，即限制使用级。反诉原告认为，按照法律的相关规定，该租赁房屋不能对外出租，更不能对外进行超市经营。反诉被告与反诉原告签订租赁合同时存在欺诈行为，双方签订的合同属于无效合同。2018年8月27日，反诉原告李春婷变更诉讼请求为：1.依法判令富达公司退还2014年度李春婷已交房屋租赁费和设备租赁费366667元（其中：超市地下室因质量问题不能投入使用费用166667元，因房屋质量问题剩余已交费用再退还200000元）；2.依法判令富达公司赔偿李春婷因房屋地基下沉造成超市前后大门多次掉落的修理费用55350元；3.依法判令富达公司赔偿因超市消防及空调设备故障的修复费11300元；4.依法判令富达公司赔偿李春婷因超市大门掉落砸伤顾客支付的医疗费和护理费3386元；5.依法判令富达公司支付司法鉴定费30000元；6.诉讼费用富达公司负担。此次重审中，反诉原告李春婷再次变更诉讼请求为：1.依法确认双方签订的《河南富达电力集团有限公司房屋租赁协议》、《设备租赁使用协议》无效；2.依法判令反诉被告富达公司退还已缴纳的租金366667元，赔偿损失70036元；3.本案鉴定费30000元由反诉被告承担。反诉被告富达公司辩称，1、原、被告双方签订的合同属于合法有效合同，不存在无效情形，原房屋是反诉人用于超市经营的房屋，在正常使用情形下合同签订当时双方对房屋均经过了验收确认，符合当时的使用条件，不存在反诉人诉称的被反诉人存在欺诈的情形。河南省关于租赁房屋的相关规定属于管理性强制性规定，不能以此作为合同无效的法律依据，租赁房屋出现相关问题，被反诉人及时通知了反诉人要求进行维修，但是由于反诉人的拒绝配合，致使该房屋至今无法进行正常的维护维修。但截止目前，反诉人一直在正常营业、盈利，因此反诉人认为两份协议无效的理由不能成立；2、反诉人的诉讼请求缺乏法律和事实依据，房屋出现质量问题后，被反诉人提出了维修意见，但反诉人以先赔偿损失再维修房屋为由，拒绝维修。同时，反诉人从开始到现在一直没有停止经营，仍在正常营业营利。涉案合同于2018年年底已到期，被反诉人先后两次通知反诉人交回租赁房屋，但反诉人拒不交还房屋，其是以房屋质量为名，行拒付租金之实。经审理查明，原告（反诉被告）富达公司、被告（反诉原告）李春婷双方以富达公司为甲方、李春婷为乙方，于2013年11月8日签订了一份《设备租赁使用协议》，约定：一、设备租赁：使用该房屋的设备租赁费不含税每年为150000元。包括甲方房屋装修投入的所有设施、格力中央空调、消防系统等，甲方保障所租给乙方的所有设施能够正常使用。本协议签订之日起七日内交清房屋中设备使用费，甲方给予乙方两个月装修准备营业期间的减免优惠。自本协议生效，设备租赁费用第一年在合同签订十日内交付，第二年交纳费用按照合同期限内，每年12月10日前交纳下一年度设备租赁费用。三、使用期限：2013年11月15日至2018年12月31日。五、乙方的责任与义务：4、乙方负责维护、检修、保养租赁设备；经甲方同意，乙方可对租赁资产进行改善或者增设他物；6、协议期满或者租赁期间终止本协议，不得以设备维修保养等为由向甲方索要任何费用。六、违约责任：如果乙方未按照本协议定期向甲方支付费用，每延迟支付一天，按照乙方应付的使用费的1%向甲方支付违约金。双方还对各自的权利义务、争议的解决方式及其它事项进行了约定。2013年11月12日，原告（反诉被告）富达公司与被告（反诉原告）李春婷又以富达公司为甲方、李春婷为乙方签订了《河南富达电力集团有限公司房屋租赁协议》一份，协议约定：一、租赁范围：甲方将位于陕县县城永乐街中段北侧仁和苑小区商场（地下一层、地上两层）面积共为1912.86平方米的房屋租赁给乙方做商贸超市使用，乙方对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋并合法经营；二、费用说明：1、房屋租赁费用：双方协商，房屋年租赁基准价格为350000元，房屋租赁期限为五年，甲方给予乙方两个月装修期间的房租减免优惠，实际租赁期限为2014年元月1日至2018年12月31日。协议签订第三年开始，每年房租费用增加6%。同时合同签订后，缴纳合同履约保证金60000元；五、违约责任：任何一方未能履行本协议条款，另一方有权终止本协议，所造成的损失由违约方承担。乙方如违反协议中任何一条款，合同履约保证金将不予退还。如果乙方未按照本协议定期向甲方支付费用，每延迟支付一天，按照当期乙方应付的合同价款的1%向甲方支付违约金，延迟一个月者，甲方有权收回该房屋或者采取其他措施停止乙方经营，乙方承担甲方损失并承担违约责任。协议期满乙方在房屋租赁期间无违约行为，双方办理交接手续后甲方退付乙方所交纳的合同履约保证金。双方还对每期租金的交付时间和数额、甲乙双方的责任及其他相关事项进行了约定。上述两份租赁合同签订后，被告（反诉原告）李春婷按合同约定时间于2013年11月15日向原告（反诉被告）富达公司交付了第一期房屋、设备租金及履约保证金。当日，原告（反诉被告）富达公司将租赁物房屋及设备交付给被告（反诉原告）李春婷使用。被告（反诉原告）李春婷在筹备超市过程中，发现地下一层局部有下沉，经和原告(反诉被告）富达公司相关负责人协调后，其对该下沉处进行了处理，花费23900元，该费用原告（反诉被告）富达公司收取租金时予以扣除。2014年1月6日，被告（反诉原告）李春婷经营的超市开始营业。同年9月12日，被告（反诉原告）李春婷向原告（反诉被告）富达公司提出出租房屋出现地基下沉等质量问题，2014年12月份，富达公司对出租房屋外围地基下沉问题进行了修复处理。后原告（反诉被告）富达公司向被告（反诉原告）李春婷催要2015年度房屋及设备租赁费时，被告（反诉原告）李春婷要求富达公司先行对其承租房屋室内维修问题解决后再支付房租。关于出租房屋室内的维修，因维修期间需被告（反诉原告）李春婷予以停业配合，双方虽对停业期间损失及室内维修方案问题多次协商，但未能达成一致意见，致使出租房屋室内维修问题未能解决，被告（反诉原告）李春婷亦未再缴纳房屋和设备租赁费至今。案件在第一次发回重审中，被告（反诉原告）李春婷申请对租赁房屋危险等级进行司法鉴定。本院依法委托山西家豪司法鉴定中心进行鉴定。2018年8月3日，山西家豪司法鉴定中心作出［2018］晋JH鉴字第59号司法鉴定意见书，鉴定意见为：三门峡市陕州区永乐街中段北侧万家福超市房屋安全性等级评定为C级，即安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对A级的规定，显著影响整体承载。应对地面、墙面等裂缝采取措施，且必须对地下一层1-3/A轴墙体外侧瓷砖开裂起鼓、地上一层东西两侧门基础下沉、地上二层6-7/C轴梁裂缝及时采取措施。被告李春婷为此支出鉴定费30000元。另查明，被告（反诉原告）李春婷欠原告（反诉被告）富达公司2015年1月2日起至2019年6月30日止的房屋租赁费1743000元、设备租赁使用费675000元。再查明，被告（反诉原告）在经营过程中因房屋安全质量问题支出玻璃门更换及维修费用3300元。本案在本院重审中，经合议庭调解，原告富达公司同意放弃要求被告给付违约金421140元的请求，同时自愿放弃全部租金的20%，即483600元，要求被告支付租金1934400元。被告李春婷认为二份合同无效，应按无效合同处理，富达公司应退还其已交租赁费及赔偿损失，双方各持一词，至本院调解不能成功。上述事实，有原告所举的二份合同及双方当事人的当庭陈述，原、被告的书面调解意见、鉴定结论在卷佐证，足以认定。本院认为，原告（反诉被告）富达公司与被告（反诉原告）李春婷签订的房屋租赁协议及设备租赁使用协议均系双方当事人真实意思表示。虽然涉案房屋在2018年8月3日作出的司法鉴定书中被确定为安全性等级为C级，即安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对A级的规定，但该鉴定日期在2018年6月22日的鉴定结论并不能证明双方在2013年11月合同签订当时，涉案房屋安全性即不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对A级的规定。被告（反诉原告）据此认为合同违反法律法规强制性规定，主张合同无效，缺乏事实和法律依据，其反诉请求要求确认两份合同无效，依法应予驳回。故涉案合同应属有效合同。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。原告（反诉被告）已按合同约定向被告（反诉原告）交付了出租房屋和设备，履行了合同义务，被告（反诉原告）理应按照合同约定向被告支付房屋及设备租赁使用费，其未按时交纳租金应属违约，依法应承担违约责任，支付原告违约金，诉讼中原告自愿放弃要求被告给付违约金，是其处分其民事权利的表现，不违反法律规定，本院予以准许，故被告（反诉原告）李春婷应承担缴纳房租及设备租赁使用费的法律责任。关于原告（反诉被告）富达公司房屋和设备租赁费数额的主张，经查，从2015年1月2日至2019年6月30日，被告（反诉原告）李春婷欠缴原告房屋租赁费1743000元、设备租赁使用费675000元。但结合本案查明的事实，被告（反诉原告）李春婷未按时交纳租金系其承租的房屋存在质量瑕疵。该质量瑕疵客观上影响了涉案超市地下一层的使用功能，并出现房顶透水、地面裂缝、大门脱落、商品受损等情况，确对被告（反诉原告）的经营活动造成了实际影响。合同法规定，出租物在租赁期间的质量应符合约定，质量不符合约定的，应当承担违约责任。受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担维修、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，原告（反诉被告）应被告（反诉原告）要求对房屋问题进行维修，并就维修赔偿方案与被告（反诉原告）进行多次协商，但被告（反诉原告）拒绝原告（反诉被告）提出的方案，执意要求先赔偿巨额损失后停业维修，致出租房屋室内维修问题至今未能解决。但综合被告（反诉原告）从向原告（反诉被告）提出出租房屋存在质量瑕疵到双方协商解决及本案审理至今，其承租的房屋和设备一直处于使用状态的事实，其要求被告富达公司对出租房屋修复后再支付所欠租金的辩解意见理由不足，本院依法不予采纳。但原告（反诉被告）出租房屋质量问题客观存在，确对被告（反诉原告）经营造成了影响，依法应减少相应的房屋租金。经本院调解原告同意从所欠房屋及设备租赁费中2418000元放弃20%，是其处分其民事权利的表现，符合法律规定，本院予以准许，对于因被告（反诉原告）未采取积极措施而造成扩大损失，依法应由其本人承担责任。关于原告（反诉被告）富达公司要求被告（反诉原告）退还出租房屋和设备的请求，经查，原告富达公司与被告李春婷签订的房屋租赁协议和设备租赁协议均至2018年12月31日履行期限届满。现两合同均已到期，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还出租房屋和设备，于法有据，应予支持。关于反诉原告李春婷要求反诉被告富达公司退还366667元已交租金的主张，经查，出租房屋因质量问题，导致地下一层使用功能受限，但并不影响二层、三层的使用、经营。综合全案事实，截止目前，反诉原告李春婷始终在正常营业，现反诉原告以二份合同无效为由，忽略出租房屋的二、三层正常使用的事实，要求反诉被告退还其已缴纳的2014年租金366667元的主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于反诉原告李春婷要求反诉被告富达公司赔偿其因修理租赁房屋、租赁设备以及因租赁房屋变形造成他人损害而产生的实际损失费用70036元（其中更换及维修玻璃门费用55350元、门砸伤顾客赔偿费用3386元、租赁设备维修费用11300元）的主张，经查，对于反诉原告李春婷的该项请求反诉被告富达公司仅认可其中经其同意的更换玻璃门所花费的1700元及两次维修门所花费的1600元；关于反诉原告其他修理门的费用及门坏砸伤顾客所花费用和租赁设备的维修费用，反诉被告不予认可。本院经审查认为，出租房屋的维修义务依法应由反诉被告承担，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，如果反诉原告李春婷租赁房屋的玻璃门需要维修，反诉原告李春婷应当先行告知反诉被告富达公司履行维修义务，在反诉被告富达公司未履行维修义务的情况下，反诉原告李春婷可以自行维修，所花费的维修费用应由反诉被告富达公司承担。反诉原告李春婷主张其维修玻璃门共花费55350元，虽然提交了维修人员出具的收据，反诉被告富达公司对此不予认可，且维修人员未能出庭作证，该证据的真实性无法得到确认，故反诉原告主张的玻璃门维修费用55350元证据不足，本院对反诉被告富达公司认可的更换玻璃门所花费的1700元及两次维修门所花费的1600元共计3300元予以支持，反诉原告李春婷所花费的玻璃门更换和维修费用中的3300元由反诉被告富达公司承担。关于反诉原告李春婷主张要求反诉被告富达公司承担其支付的因门砸伤顾客赔偿费用3386元的请求，反诉被告富达公司不予认可，反诉原告李春婷未能提供证据证实其主张成立，依法应承担举证不能的不利法律后果，故对反诉原告李春婷的该请求不予支持。关于反诉原告李春婷要求反诉被告富达公司承担其支付的设备维修费11300元，反诉被告富达公司对此不予认可，本院经审查认为，依照双方所签订的设备租赁协议第五条第四项“乙方负责维护、检修、保养租赁设备；经甲方同意，乙方可对租赁资产进行改善或增设他物。”和第五条第六项“协议期满或者租赁期间终止本协议，不得以设备维修保养等为由向甲方索要任何费用。”的约定，在租赁期间关于设备的维修义务应由反诉原告李春婷承担，反诉原告李春婷称该费用系因反诉被告富达公司交付的设备不合格及反诉被告在维修室外工程施工时把消防管道挖断所产生的维修费用，应由反诉被告富达公司承担，反诉被告富达公司对此不予认可，反诉原告李春婷未能提供证据证实其主张成立，依法应承担举证不能的不利法律后果，故对反诉原告李春婷的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李春婷应于本判决生效之日起三个月内返还原告（反诉被告）河南富达电力集团有限公司位于三门峡市陕州区永乐街中段北侧仁和苑小区商场（地下一层、地上两层）面积为1912.86平方米的房屋及设备；二、被告（反诉原告）李春婷应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）河南富达电力集团有限公司从2015年1月2日至2019年6月30日止的房屋租赁费1394400元、设备租赁使用费540000元，共计1934400元；三、原告（反诉被告）河南富达电力集团有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）李春婷玻璃门的更换及维修费用3300元；四、驳回原告（反诉被告）河南富达电力集团有限公司和被告（反诉原告）李春婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24895元，反诉案件受理费3925元，鉴定费30000元，原告（反诉被告）河南富达电力集团有限公司负担案件受理费4895元及鉴定费30000元，被告（反诉原告）李春婷负担案件受理费23925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  赵 峻审 判 员  常 洁人民陪审员  芦先菊二〇一九年九月二十日书 记 员  王丽娜