广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终1374号 上诉人（一审被告）：兰小金，女，1978年6月1日出生，户籍地：广西河池市金城江区，住河池市金城江区。 委托诉讼代理人：吴海晖，广西金城江律师事务所律师 被上诉人（一审原告）：唐民岗，男，1958年8月27日出生，汉族，住河池市金城江区。 被上诉人（一审原告）：唐秀玲，女，1952年5月5日出生，汉族，户籍地：广西河池市金城江区，住河池市金城江区。 被上诉人（一审原告）：唐民光，男，1961年6月25日出生，汉族，户籍地：广西河池市金城江区，住河池市金城江区。 被上诉人（一审原告）：黄佳佳，女，1991年2月5日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 上诉人兰小金因与被上诉人唐民岗、唐秀玲、唐民光、黄佳佳因房屋租赁合同纠纷一案，河池市金城江区人民法院作出（2017）桂1202民初450号民事判决后，兰小金不服该判决，提起上诉，本院2018年1月20日作出（2017）桂12民终1737号民事裁定，撤销（2017）桂1202民初450号民事判决，发回重审。河池市金城江区人民法院重审后作出（2018）桂1202民初892号民事判决，上诉人兰小金不服该判决再次向本院提起上讼。本院于2019年6月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人兰小金上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由如下：一、一审认定事实错误。1、首先，兰小金与唐民岗在2015年11月12日签订的《门面出租协议书》是无效合同，唐民岗的行为属于无权处分；其次，唐民岗与兰小金先后两次签订协议、合同，租赁物相同，租金不同，在这种情况下，应当以后来签订的《门面租赁合同》为准；2、根据《门面租赁合同》约定每半年提前一个月交纳租金，兰小金可到2017年5月交纳2017年度上半年租金，且兰小金已足额交纳2016年2月一日至2017年2月1日的租金，一审判决认定兰小金逾期未足额支付租金是错误的；3、一审判决认定兰小金认可双方于2017年3月2日解除合同是错误的，兰小金从未认可解除《门面租赁合同》；4、一审判决不准许被告扣减唐民岗的租金是错误的，根据等价有偿和公平原则，唐民岗无权将兰小金租来的二、三楼铺面另行出租，所以被告有权从付给唐民岗的租金中扣除二、三楼铺面租金。二、一审判决原告不退还押金36000元并支付违约金80000元缺乏事实和法律依据。1、兰小金不存在违约，是唐民岗撕毁合同构成违约；2、即使被告逾期不支付租金，原告也无权不退还押金36000元和要求兰小金支付违约金80000元，因为合同中约定，不退还押金和支付违约金仅指乙方违反约定解除合同的情形。一审判决认为被告未足额支付租金严重违约，但未说兰小金违反约定解除合同，兰小金是要求继续履行合同的，因此不存在向原告支付80000元违约金和不得要回36000元押金的问题。三、一审判决诉讼程序违法，一审中，唐民岗要求兰小金不退还押金并付违约金80000元，唐秀玲主张兰小金支付违约金80000元，而唐民光既不主张不退还押金，也不主张支付违约金，因唐民光、唐秀玲均不主张所交押金不退还的情况下，一审判决押金36000元不退回，明显于法无据。根据上述事实和有关法律规定，请求二审法院依法撤销原审判决，予以改判。 被上诉人唐民岗答辩称：一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理结果适当。上诉人的上诉理由不成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人唐民光答辩称：一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理结果适当。上诉人的上诉理由不成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人唐秀玲答辩称：一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理结果适当。上诉人的上诉理由不成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。被上诉人黄佳佳未发表答辩意见。 唐民岗向一审法院提出的诉讼请求：1、判令被告支付原告唐民岗门面租金108,750元（2016年的租金161,150元，2017年2月1日至3月2日的租金17,600元，其中已收70,000元）及相应利息（从2016年7月30日计至2017年1月30日止，按月息3%计）；2、判令解除原告唐民岗与被告签订的门面租赁合同（租期从2016年1月31日起至2020年1月31日止），并判令被告支付合同违约金80,000元；3、判令原告唐民岗不退还被告已支付的门面押金36,000元：4、本案诉讼费由被告承担。 唐秀玲向一审法院提出诉讼请求：1、支持并赞同原告唐民岗的诉讼请求；2、增加请求由被告支付尚欠的2017年上半年实际使用门面33天的租金8800元；3、本案诉讼费由被告承担。 唐民光向一审法院提出诉讼请求：1、支持并赞同原告唐民岗的诉讼请求；2、增加请求由被告支付尚欠的2017年上半年实际使用门面33天的租金8800元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：河池市金城江区工农路113号七层楼房[房屋所有权证号为：河房权证字第××号，土地使用证号为：河国用（2007）第0135号]于2004年建成，房屋所有权人登记为被继承人刘玉仙及原告唐民岗、唐秀玲、唐民光四人共有。2015年11月12日，原告唐民岗为甲方，与乙方兰小金签订《门面出租协议书》，约定甲方将河池市金城江区工农路白马步行街113号楼房一至三楼出租给乙方使用，每月租金33,000元，但实际只是一楼门面的租金，乙方只有一楼的使用权，没有二、三楼的使用权，二、三楼使用权属甲方，乙方必须把所欠四年的房租还清后才能签正式合同。2015年11月14日，唐民岗、刘玉仙、唐民光、唐秀玲为甲方，与被告兰小金（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于河池市金城江区出租给乙方使用，租期自2016年1月31日起至2020年1月31日止；2、每月租金34,000元，每半年支付一次，乙方应提前一个月交纳租金，租金均分为四份，由乙方存入甲方指定的银行账号；3、唐民岗收取乙方押金36,000元，合同期满全额不计息退还给乙方，甲方违反本合同约定解除合同，双倍退还押金，乙方违反本合同约定解除合同，甲方有权不退还押金，另收取违约金8万元；4、合同签订后，乙方应在六日内支付所欠刘玉仙、唐秀玲、唐民光、唐民岗的门面租金各21.6万元。据唐民岗陈述，合同签订后未收取兰小金的押金，而是以2009年兰小金租赁房屋时所交的押金36,000元作为该合同押金。2016年6月8日，唐秀玲、唐民岗向兰小金发出书面通知，称租期从2016年2月1日起，兰小金没有缴纳任何租金，如兰小金2016年6月20日前未缴纳租金，决定收回房屋并通过法律追讨欠租。2016年6月27日，唐秀玲、唐民光再次发出相同内容的通知，限兰小金于2016年6月30日前缴纳租金。2016年7月6日，兰小金通过他人工商银行账户各向唐秀玲、唐剑武（唐民岗的儿子）汇款5.1万元，同日唐秀玲、唐民光、唐民岗代刘玉仙分别出具《收条》，内容均为“今收到兰小金交来2016年2月1日至2016年7月30日（1-3）楼租金金额共计：伍万壹仟元正。余下的2016年8月1日至2017年1月30日租金于2016年11月10日付清”。2016年7月30日，兰小金出具《欠条》，承认欠刘玉仙房租61,700元、唐民岗房租99,450元（合计欠款161,150元），于2016年11月底前还清，承诺欠刘玉仙、唐民岗房租141,000元，每月付息5,640元。2016年11月26日，兰小金通过银行账户各向唐秀玲、唐民光汇款5.1万元。2016年12月2日，唐民岗收取了兰小金交纳的租金7万元，向兰小金出具《收条》，注明“收到2016年2月1日至2017年7月30日止，部分房租，柒万元正（70000元），余下所欠房租由兰小金另写欠条，下次交房租到2017年5月份收”。2017年1月19日，唐民岗向兰小金发出书面通知，称经多次催交，兰小金拒不交租金，构成根本性违约，限五日内搬出门面。2017年3月5日，唐秀玲、唐民光向兰小金发出书面声明，称关闭一楼门面阻碍乙方营业系唐民岗个人行为。租赁合同订立后，被告兰小金将门面交由他人经营，从中收取租金差价，并将他人所付的全年租金用于偿还先前租赁合同尚甲方即每人的21.6万元。《门面租赁合同》的租金给付义务，被告兰小金已支付32.9万元，其中唐秀玲得到102,000元、唐民光得到102,000元、刘玉仙得到10,2000元、唐民岗得到23,000元。对于这份合同，被告兰小金实际使用门面的时间为2016年1月31日起至2017年3月2日止，共计13个月零3天。由于被告兰小金与原告唐民岗私下签订了2015年11月12日的《门面出租协议书》，原告唐民岗实际使用二、三楼。故其与兰小金之间计算的租金方式是按月33000元/月的1/4计，但未实际支付，只以欠条形式确认债务，兰小金承诺支付月息4分的利息，也未履行。原告唐民岗多次催款未果而提出终止合同的履行，引发本案诉讼。现原被告一致认可已于2017年3月2日正式解除了双方于2015年11月14日签订的《门面租赁合同》。另查明，被继承人刘玉仙与前夫生育一女王锦枝，后再婚生育原告唐民岗、唐秀玲、唐民光及黄佳佳之母亲唐晓玲。唐晓玲于2014年12月20日去世，刘玉仙于2016年2月去世。刘玉仙的法定继承人中，王锦枝已和唐晓玲的代位继承人黄佳佳均表示放弃继承本案所应得的权利。 一审法院认为，刘玉仙及原告唐民岗、唐秀玲、唐民光将共同所有的河池市金城江区工农路113号楼房1-3楼出租给被告兰小金，双方于2015年11月14日签订的《门面租赁合同》合法成立，双方应按合同履行。而原告唐民岗与被告兰小金背着其他房屋所有权人，私下签订的2015年11月12日《门面出租协议书》，但该协议订立的目的对于原告唐民岗与被告兰小金均是有利可图，是对兰小金一直租用的房屋在租用使用期间的管理模式，协议履行至2017年3月2日止，双方均无异议，该协议是双方当事人的真实意思表示，且内容没有损害到其他房屋共有人的利益（其他共有人的租金按34000元/月），协议是合法有效的，但该协议只对唐民岗和兰小金之间有约束力，对刘玉仙、唐秀玲、唐民光不产生法律效力，对刘玉仙、唐秀玲、唐民光没有约束力。故计算涉案该房屋的租金刘玉仙、唐秀玲、唐民光应得的部分只适用2015年11月14日签订的《门面租赁合同》约定内容即每月34000元÷4人。而唐民岗的租金标准就按其与兰小金的协议计算即每月33000元/月÷4人。被告兰小金实际尚欠各原告的租金具体计算如下：刘玉仙、唐秀玲、唐民光分别为34000元/月×13个月零3天÷4人=111350元（应付）-102000元（已付）=9350元。尚欠唐民岗的租金为：33000元×13个月零3天÷4人=108075元（应付）-23000元（已付）=85075元。从原告的陈述及被告的付款凭证，均证实被告兰小金自《门面租赁合同》签订以来，一直没有按合同的约定“每半年支付一次，乙方应提前一个月交纳租金，租金均分为四份，由乙方存入甲方指定的银行账号”履行合同义务，所付的租金均是在原告多次催促且提出解除合同通知后方支付，至今仍未足额支付。被告已严重违约，原告主张解除合同有事实和法律依据。被告主张各原告在《收条》上注明可以延期付款为由进行抗辩，理由不充分，因收条的内容与客观事实不符，被告支付的均是2016年度的租金而非2017年上半年的租金，且该收条是应被告与他人的要求而出具，不能视为双方变更了合同的条款。由于被告已违约，原告主张不退还押金和要求被告赔偿8万元的违约金符合双方的合同约定，一审法院予以支持。由于原告唐民岗与被告对二、三楼租金的约定是两个完全民事行为能力在自愿平等的基础上所订立，两人应共同遵守，现被告要求抵扣作为唐民岗的租金无法定理由，一审法院不予采信。原告与被告已就合同的违约责任进行了约定，但没有约定欠付租金是否应付利息，原告因被告违约而得到的违约金赔偿已弥补经济损失，现原告再主张利息，一审法院不予支持。由于刘玉仙已去世，其应得的租金、押金、违约金均作为遗产处理，除唐秀玲、唐民光、唐民岗以外的其他法定继承人（包括唐晓玲的代位继承人）均表示放弃本案的所有权利。故刘玉仙应得的部分：9350元（租金）+36000元（押金）÷4人+80000元（违约金）÷4人=38350元，唐秀玲、唐民光、唐民岗每人分别继承得12783元。由此兰小金实际应付给各原告的金额分别为：唐民岗85075元+20000元违约金+刘玉仙部分（9350元+20000元）÷3人=114858元、唐秀玲9350元+20000元+刘玉仙部分（9350元+20000元）÷3人=39133元、唐民光9350元=+20000元+刘玉仙部分（9350元+20000元）÷3人=39133元。而唐民岗手中拿有36000元的押金不予退还被告，故唐民岗应分别付给唐秀玲和唐民光应得的12000元，给付方式应属于另一层法律关系，一审法院不予直接判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七第、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告兰小金支付给原告唐民岗房租及赔偿违约金共计114858元。二、被告兰小金支付给原告唐秀玲房租及赔偿违约金共计39133元。三、被告兰小金支付给原告唐民光房租及赔偿违约金39133元。四、驳回原告唐民岗的其他诉讼请求。案件受理费6,355元（原告唐民岗已预交），被告兰小金负担4163元，由原告唐秀玲负担100元，原告唐民光负担100元，原告唐民岗负担1992元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院经二审查明，一审法院查明的情况属实，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、2015年11月12日签订的《门面出租协议书》是否有效？2、《门面租赁合同》违约责任的认定及该合同是否应予解除？3、押金、违约金如何认定？ 本院认为：一、关于2015年11月12日签订的《门面出租协议》是否有效的问题。兰小金在二审中提出，唐民岗在签订《门面出租协议》时，并没有得到刘玉仙、唐民光、唐秀玲三人的同意，事后也没有追认，属于无权处分，因此认为合同无效。但参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”无权处分并不影响合同效力。从《门面出租协议》内容上看，是兰小金对租用的房屋在使用上的管理，协议一直履行至2017年3月2日，双方都没有提出异议，系兰小金和唐民岗的真实意思表示，且没有损害到其他房屋共有人的利益，因此，本院认为，该协议合法有效，根据合同的相对性，该协议只对唐民岗和兰小金之间发生约束力，对刘玉仙、唐秀玲、唐民光不产生约束力。 关于《门面租赁合同》违约责任的认定及合同是否应予解除的问题。1、关于违约责任的认定问题，刘玉仙、唐民岗、唐秀玲、唐民光四人与兰小金签订了《门面租赁合同》，按照合同约定“每半年支付一次，乙方应提前一个月交纳租金，租金均分为四份，由乙方存入甲方指定的银行账户。”从庭审情况及双方提供的证据来看，兰小金自合同签订之后，对刘玉仙、唐秀玲、唐民光支付了租金，但没有按照合同约定按时足额支付唐民岗的租金，且至今仍没有支付完毕，相差数额较大，兰小金主张以二楼、三楼门面租金抵扣唐民岗租金，由于兰小金与唐民岗签订的《门面出租协议》合法有效，因此兰小金的主张无事实和法律依据，由此，本院认为，兰小金此举已经构成严重违约，兰小金应负违约责任。2、关于合同是否应予解除的问题，按照《门面租赁合同》第六条第三款第一项之约定，乙方未按约定期限交付租金的，甲方可以提出解除合同。如前所述，由于兰小金未能按时足额给唐民岗支付租金，已构成严重违约，唐民岗、唐秀玲、唐民光三人皆认可合同解除，合同解除有事实和法律依据，本院予以认可。对于合同解除后，尚未支付租金的计算，一审判决认定正确，本院予以维持。 关于押金、违约金如何认定的问题，根据《门面租赁合同》第七条第二款之约定，“若乙方本违反合同约定解除合同，甲方有权不退还乙方押金，另外收违约金捌万元。”兰小金认为，不退还押金和支付违约金，仅适用于乙方违反约定并由乙方提出解除合同的情形。本院认为，对该条约定的理解，应当是乙方有违约行为，并因该行为导致合同解除的情形，上诉人的理解并不符合合同的约定，本院不予采纳。由于上诉人的违约行为导致合同解除，上诉人的押金无需退还。上诉人在上诉请求中并未主张违约金过高，也没有对此进行举证，本院对合同约定的违约金数额予以认可。 综上所述，上诉人兰小金的上诉请求不能成立，本院不予认可；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费4162.48元，由兰小金承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  张桂生 审 判 员  邵 彬 二〇一九年九月三日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷