云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云07民终677号 上诉人（原审被告）永胜榴茗生物资源开发有限公司,现更名为：丽江秀林庄园有限公司 原公司住所：云南省丽江市永胜县永北镇西山居民区 现公司住所变更为：云南省丽江市永胜县三川镇坝箐河 法定代表人：郑和英 上诉人（原审被告）郑和英，女，1970年2月18日生，汉族，户籍所在地永胜县。 上诉人（原审被告）关振萍，男，汉族，1968年4月17日生，户籍所在地云南省丽江市永胜县。 上诉人（原审被告）关山秋月，男，汉族，1992年8月7日生，户籍所在地云南省丽江市永胜县。 上诉人关振萍、关山秋月共同委托代理人（特别授权）李亮波，云南李寿刚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）柳兴聪，男，1981年2月15日生，汉族，大专文化，无业，户籍所在地云南省丽江市古城区。 被上诉人（原审原告）胡君丽，女，1979年8月24日生，汉族，大专文化，无业，户籍所在地云南省丽江市古城区。 上诉人丽江秀林庄园有限公司、郑和英、关振平、关山秋月因与被上诉人柳兴聪、胡君丽房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2019）云0702民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 永胜榴茗生物资源开发有限公司、郑和英、关振萍、关山秋月上诉请求，一、请求撤销（2019)云0702民初471号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。二、请求二审判决由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审轻描淡写作“限上诉人在判决生效三十日内将房屋过户到被上诉人名下”的判决，上诉人认为该判决明显错误，也违背公平原则，理由如下：一、根据《购房协议书》、《房地产转让合同》约定，上诉人有权解除合同并承担相应违约责任。《购房协议书》第三条第一款约定，如上诉人违约拒绝将房屋出售被上诉人，应承担由此给被上诉人损失。《房地产转让合同》第七条第二款约定，因上诉人原因导致该房产无法交易的，上诉人应将已支付的购房款退还被上诉人，并承担相应违约责任。故不管是《购房协议书》还是《房地产转让合同》，都已明确若涉案房屋不能顺利交易完毕，上诉人一方应承担违约责任。结合本案实际情况，因涉案房屋未能顺利办理过户手续，被上诉人一方也并未将剩余购房款支付完毕，最终造成双方对簿公庭局面。上诉人认为，本案《购房协议书少、《房地产转让合同》作为两份核心证据材料，对本案起至关重要作用，法院应以此为据，既已明确违约责任，判决就不应偏离《购房协议书》、《房地产转让合同》约定内容。故，上诉人认为本案应判决由上诉人承担违约责任，并解除双方订立的合同（协议），而不应当判决上诉人在三十日内办理完过户手续。二、本案中办理过户手续税费过高，上诉人根本无力承受。本案涉案房屋最初并没房产证，上诉人对交易房屋税费一概不知，甚至在《购房协议书》签订之时，上诉人对具体税费也不知情，直到协议订立后次月不动产产权证才发放，之后上诉人在办理房屋过户手续过程中，才清楚涉案房屋税费金额高达72万元。虽《房地产转让合同》双方约定了相关的税费由双方根据国家政策指导各自缴纳，但当时上诉人并不知晓具体税费金额，且根据一般交易习惯，房屋过户税费是由买方承担的，并非由卖方承担，本案之所以双方对簿公庭，究其根本原因是双方对于房屋过户税费争执不休，无法达成一致意见。三、一审判决上诉人将房屋过户给被上诉人，明显违反公平原则，没有综合考虑本案客观实际情况。本案中，法院应注意到，案涉房屋交易金额为150万元，上诉人一方已收到购房款130万元，而该房屋办理过户手续所需支出税费为72万元。一审轻而易举的判决上诉人将房屋过户给被上诉人，却没考虑到在双方对过户税费无法达成一致的情况下，这样的判决会导致上诉人遭受巨大损失，而被上诉人却获益巨大，明显不公平。退一步来讲，就目前房地产市场情况来看，面积为288.6平方米的一套房屋售价为150万元，上诉人还要承担72万元的交易税，明显行不通，被上诉人从中获利明显也是不合理的，严重违反公平原则，更无法让上诉人信服。综上，请求二审明察秋毫，全面查明案件事实，准确适用相关法律条文，驳回被上诉人诉讼请求。 柳兴聪、胡君丽辩称，一、本案一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予维持。本案在案证据及一审法庭调查中答辩人与被答辩己明确三个事实：1、2018年4月25日，答辩人柳兴聪与被答辩人关山秋月、郑和英签《购房协议书》并约定：被答辩人将位于和业家园46幢1号房屋以人民币150万元整出售给答辩人柳兴聪，答辩人柳兴聪先支付100万，被答辩人关山秋月、郑和英负责把不动产产权证换成柳兴聪名字，所有手续完成后柳兴聪支付尾款50万，所有过户费用由双方各自承担。协议签订后，答辩人柳兴聪立即向被答辩人关山秋月账户内汇入100万元，被答辩人关山秋月、郑和英当场向柳兴聪出具收到预付房款100万元的收条。2、完成上述付款事实后，办理房产过户过程中，经核实，和业家园46幢1号房屋实际登记产权所有人为被答辩人永胜榴茗生物资源开发有限公司，被答辩人关山秋月、郑和英系该公司股东，持股比例为：郑和英持股51.79%，关山秋月持股48.21%，郑和英系该公司法定代表人。3、因过户中发生上述第2项事实，2018年6月28日，答辩人柳兴聪、胡丽君与被答辩人永胜榴茗生物资源开发有限公司重签《房地产转让合同》并约定：被答辩人永胜榴茗生物资源开发有限公司将位于和业家园46幢1号房屋以150万元整出售给答辩人柳兴聪、胡君丽，款项分三次付清：2018年4月25日付100万，2018年6月28日付30万，尾款20万在办理完过户手续后5个工作日内支付完毕，办理过户登记相关税费，双方根据国家政策指导各自缴纳。该合同签订后，答辩人柳兴聪立即向被答辩人关振萍银行账户内汇入30万元，被答辩人关振萍、郑和英当场向柳兴聪出具收到第二笔购房款30万元的收条。至此，答辩人总共向被答辩人支付购房款130万元。2018年9月19日，被答辩人关振萍将和业家园46幢1号房屋钥匙交付给答辩人，答辩人于2018年9月26日正式入住。上述三个事实证明，答辩人与被答辩人已就和业家园46幢1号房屋买卖事实达成合意，《购房协议书》、《房地产转让合同》均无任何无效或可撤销事由，且答辩人己支付超合同总价80％的购房款，同时，答辩人己实际占有使用该房屋。被答辩人应按约定及时办理房产过户手续。上述事实均有证据有证且双方在一审法庭调查阶段当庭表示上述事实属实，故答辩人认为一审认定事实清楚、适用法律正确，无任何不当，应依法维持。二、答辩人诉求于法有据，依法应予以支持。本案中，答辩人作为买卖合同买受人在出售人不履行合同义务情况下应如何主张自身权利具有选择权，可要求出售人承担违约责任，也可要求出售人继续履行合同。答辩人己支付超80％购房款且已实际占有使用该房屋，从方便自身生活角度来说，要求被答辩人及时将房产过户到自身名下更适宜，更何况根据合同约定及交易习惯，出售人收到买受人支付购房款后及时为买受人办理过户登记手续系出售人应尽义务。因此，被答辩人称一审应判决被答辩人承担违约责任无任何事实和法律依据，法院审理案件应遵从“不告不理”原则。答辩人向一审起诉要求被答辩履行合同义务，一审依据事实和法律规定判决被答辩人履行合同义务并无不当，请求维持原判。三、被答辩人无力承担税费不能成为答辩人不履行合同义务的抗辩事由。被答辩人称其在出售房屋时对税收情况一概不知，答辩人认为该理由不能成为被答辩人不履行房产过户义务的抗辩理由。税收系国家统一的标准，税种、税率、征收办法均有相关的法律法规予以调整，法律法规系向广大群众公开的事实。答辩人与被答辩人在前后两次签订合同中均明确，税收按国家法律规定各自承担，答辩人在一审庭审过程中己明确表示，应由答辩人缴纳税收，答辩人均可无条件缴纳。但至今被答辩人也未将应缴税种、税率等核实后告知答辩人。被答辩人作为买卖合同的出售人应对自己欲将出售的物品有充分了解，答辩人在向被答辩人发出售房要约时己明确房屋售价，答辩人与被答辩人签订合同并支付价款时即表明答辩人作出承诺，买卖合同己成立，况且税费问题也本应属于被答辩人事先应核实，被答辩人只有按约承担税费义务，并没事先核实或告知义务。因此，答辩人以无力承担税费作其不履行合同义务的抗辩理由不能成立，请依法予以驳回。综上，答辩人认为，答辩人与被答辩人的房屋买卖合同成立且合法有效，答辩人己履行了大部分合同义务且已实际占有使用该房屋，被答辩应按一审判决尽快履行房屋过户义务。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 柳兴聪、胡君丽向一审法院起诉请求：1.请求判决被告履行合同义务，立即将位于丽江市古城区雪山中路99号和业家园46幢1号房屋所有权过户到原告名下；2.本案诉讼费由四被告承担。 一审法院认定事实：本案争议的位于丽江市古城区和业家园46幢1号房屋系被告榴茗公司名下资产，郑和英系榴茗公司法定代表人，其子关山秋月系公司监事，其夫关振萍参与管理公司。2018年4月25日，原告柳兴聪与被告关山秋月、郑和英签订《购房协议书》并约定：被告将位于丽江市古城区和业家园46幢1号房屋以150万元整的价格出售给原告柳兴聪，原告柳兴聪先支付100万，被告关山秋月、郑和英负责把不动产产权证换成柳兴聪的名字，所有手续完成后柳兴聪支付尾款50万，所有过户费用由双方各自承担。协议签订后，原告柳兴聪向被告关山秋月账户内汇入人民币100万元，被告关山秋月、郑和英出具收到预付房款100万元的收条。2018年6月28日，原告柳兴聪、胡君丽与被告榴茗公司重新就该案涉房产签订《房地产转让合同》，约定被告榴茗公司将位于和业家园46幢1号房屋以150万元整出售给原告柳兴聪、胡君丽，款项分三次付清：2018年4月25日付100万，2018年6月28日付30万，尾款20万在办理完过户手续后5个工作日内支付完毕，办理过户登记过程中的相关税费，双方根据国家政策指导各自缴纳。合同签订后，原告向被告关振萍银行账户内汇入人民币30万元，被告关振萍、郑和英出具了收到第二笔购房款30万元的收条，原告共计向被告支付购房款130万元。2018年9月19日，被告关山秋月腾出房子后，关振萍将房屋钥匙交付给原告，原告于2018年9月26日正式入住。但被告却未按约定将房屋产权过户到原告名下，原告多次催促被告履行合同义务未果，诉至法院。 一审法院认为，原告与被告榴茗公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。原告已经按照约定支付了办理过户登记前应当支付的130万元房款并入住案涉房屋，被告榴茗公司应当按照约定及时办理过户手续并按照国家政策承担相关税费。被告郑和英、关山秋月、关振萍并非案涉房屋所有权人和房屋买卖合同相对方，故原告对三人提起的诉讼于法无据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告永胜榴茗生物资源开发有限公司在本判决生效之日起三十日内将位于丽江市古城区雪山中路99号和业家园46幢1号房屋所有权过户到原告柳兴聪、胡君丽名下；二、驳回原告柳兴聪、胡君丽的其他诉讼请求。案件受理费18300元，减半收取计9150元，由被告永胜榴茗生物资源开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉方依法提交了：两分证据：(1)永胜县市场监督管理局（丽永）登记内变核（2019）第888号《准予变更登记通知书》一份；(2)丽江秀林庄园有限公司《营业执照》正本及副本各一份。拟证明永胜榴茗生物资源开发有限公司已于2019年7月2日更名为丽江秀林庄园有限公司，公司住所变更为：云南省丽江市永胜县三川镇坝箐河。本院组织交换了上述证据，被上诉人对上诉人提交的上述证据未提出异议。本院认为，上述证据为上诉人提交，但证据符合形式要件且有相关行政机关确认的公章，依法予以确认。 经二审审理查明，上诉人永胜榴茗生物资源开发有限公司已于2019年7月2日更名为“丽江秀林庄园有限公司”，公司住所变更为云南省丽江市永胜县三川镇坝箐河。其余本案争议的事实，一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，一审认定上诉方与被上诉方签订的房屋买卖合同合法有效符合法律规定，二审应予维持。买卖房屋履行过户登记手续，既属各方权利也属法律政策规定应履行的义务，本案一审已查明，被上诉人依约支付房款130万元且上诉方已将案涉房屋腾出后交付被上诉人于2018年9月26日入住至今,但迄今未办理房屋过户手续是错误的。现买方（被上诉人）因卖方（上诉人）未按双方协议约定内容履行过户登记而起诉法院请求判处对方履行过户登记行为，一审判处上诉人在指定时间内履行办理房屋过户登记行为于法有据。上诉人提出的应依《购房协议书》第三条和第七条约定判处解除案涉房屋买卖合同并由上诉人退还并保证兑现给被上诉人已支付的购房款和违约金的上诉意见，本案并无证据证明被上诉人违约达到法定解除条件，上诉人虽承认自已违约，但被上诉人并未因此要求解除合同，而是要求继续履行合同，且本案中，因上诉人提出案涉房屋税费过高、要求自已主动承担违约金并请求法院主持协商解除案涉房屋买协议，本院曾为此主持调解，但守约方不同意解除合同，为保护守约方的利益，应对一审判决予以维持。 综上所述，上诉方上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18,300元，由上诉人丽江秀林庄园有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阮 兰 审判员 姚中梁 审判员 普丽仙 二〇一九年九月二十六日 书记员 曾玮珏