陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终2576号 上诉人（原审原告）：张宪，男，汉族，1976年1月3日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：尹洪洋，陕西观厚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陕西佳信置业发展有限责任公司。住所地：西安市莲湖区。法定代表人：刘朝阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐晓联，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘露娜，上海市XX城（西安）律师事务所律师。上诉人张宪因与上诉人陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称佳信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初5594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。一审法院经审理查明，2009年3月30日，张宪向佳信公司支付房款106900元。2009年4月9日，张宪与佳信公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号：Y09018546，约定由张宪购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称“涉案房屋”），面积为90.11平方米，总价款为326900元。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人于2009年3月30日前向出卖人交付总房款32%，计人民币106900元整。剩余房款计人民币220000元整，以银行按揭方式付清。同时买受人应在出卖人规定的时间内提交按揭资料，并缴纳相关费用，买受人不能按期提供按揭资料及未缴纳相关费用的，由买受人自行承担逾期办理银行按揭的法律责任。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2010年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经设计院、建设单位、监理单位验收合格。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。2009年6月4日，张宪通过银行按揭形式向佳信公司支付剩余房款220000元。另查明，2012年3月29日，佳信公司向张宪交付涉案房屋，张宪收房后实际使用该房屋。佳信公司至今未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地。庭审中，佳信公司承认张宪支付了全部购房款，涉案房屋于2012年3月29日向张宪交付，并陈述涉案小区因土地出让金尚未足额缴纳，故涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地，导致涉案房屋的土地所有权证尚未取得，因而未能向产权登记机关提交涉案房屋权属的初始登记资料。张宪提出佳信公司逾期办证的违约行为与张宪无关，且一直持续，故逾期办证违约金按照房屋总价款的0.01%计算的约定过低，要求按照张宪已付购房款的同期人民银行贷款利率的20%标准计算违约金至实际提交备案资料日。张宪起诉至西安市雁塔区人民法院称，2009年4月9日，张宪、佳信公司签订了合同登记号为Y09018546的《商品房买卖合同》，该合同约定：1、买受人（张宪）购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为200XXXX。2、买受人购买1幢2单元14层21407号房。3、该商品房总价款为326900元。4、出卖人（佳信公司）应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，且买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。张宪按照合同约定向佳信公司交纳了全部购房款。佳信公司于2012年3月29日向张宪交付房屋。截止张宪起诉时止，佳信公司依然未向产权登记机关提供备案需要由其提供的资料导致张宪至今未能取得该房屋权属证书。张宪认为张宪按照合同约定履行了合同义务，但佳信公司却没有按照合同约定履行其义务，严重违反了张宪、佳信公司之间签订的合同规定，导致张宪利益受损。同时又因合同约定佳信公司违约金过低，应结合佳信公司过错、违约程度及违约持续的时间等因素提高违约金数额。张宪认为应某某认定佳信公司按照张宪已付购房款的同期人民银行贷款利率的20%的标准向张宪支付逾期备案违约金为宜。综上所述，为维护张宪的合法权益不受侵犯，故向法院提起诉讼，请求依法判令：1、佳信公司在六十日内将西安市雁塔区XX园XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX室办理权属登记需要由出卖人（佳信公司）提供的资料报产权登记机关备案，并协助张宪办理房屋产权证；2、佳信公司支付张宪逾期备案违约金17031元（暂计算至立案日止，具体以实际提交备案资料日为准）；3、本案诉讼费由佳信公司承担。佳信公司辩称， 第一，张宪的起诉已超过诉讼时效，依法应驳回其全部诉讼请求。第二，佳信公司已具备预售许可证，但因政府原因非佳信公司自身原因导致逾期办证，佳信公司不应承担逾期办证的违约责任。第三，双方对逾期备案的违约金有明确约定，且该约定是一次性违约金，张宪要求比照同期银行贷款利率支付逾期备案违约金至其取得房权证之日止，无事实及法律依据，依法应予驳回。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张宪与佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案争议的焦点问题是佳信公司是否应按照合同约定向张宪承担逾期提交备案资料的违约责任。首先，根据合同第十五条的约定，佳信公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助买受人办理房屋产权证的义务。佳信公司于2012年3月29日向张宪交付房屋，但涉案房屋至今仍未取得房屋权属的初始登记，佳信公司的行为已构成违约。其次，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照《商品房买卖合同》第十五条之约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故佳信公司应在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书后合理期限内办理将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续并协助张宪办理房屋产权证。再次，关于张宪要求佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率的20%标准支付逾期备案违约金至实际提交备案资料日的诉请，本案佳信公司未足额缴纳土地出让金，土地性质仍为工业用地，其至今尚未取得土地使用权证。由此可见，佳信公司在进行商品房开发时未履行其开发商的基本义务是导致涉案房屋无法办理房屋权属初始登记的直接原因，该情形的发生与张宪无关。并且，佳信公司违约的情形自合同约定的履行期限至今已经长达数年之久，截止目前涉案房屋进行权属登记的具体时间还因佳信公司是否足额缴纳土地出让金尚不能确定，该违约情形还可能随之继续持续。张宪虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但张宪长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给张宪生活客观上带来诸多影响和不便，张宪由此遭受的损失也明显高于合同约定的总房款0.01%的违约金即32.69元。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，一审法院结合佳信公司的过错程度、违约程度、违约持续的时间等因素，综合考虑到双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付且张宪已实际使用房屋的情况，酌情认定佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准计算自2013年3月30日至庭审之日，一次性向张宪承担逾期备案违约金为宜。关于佳信公司辩称张宪起诉已过诉讼时效一节，因佳信公司的违约情形持续存在，案涉小区业主曾为此多次进行信访或投诉等相关集体维权活动，政府相关部门亦多次介入协调，可视为张宪向佳信公司或相关部门多次主张过该权利，诉讼时效发生中断，其起诉并未超过法定诉讼时效，故一审法院对佳信公司该辩称不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、陕西佳信置业发展有限责任公司于取得西安市雁塔区XX路XX小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将张宪购买的位于西安市雁塔区XX园XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助张宪办理房屋产权证。二、陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向张宪支付逾期备案违约金18741元。三、驳回张宪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费226元，由陕西佳信置业发展有限责任公司承担。因张宪已预交，故陕西佳信置业发展有限责任公司于支付上述款项时一并向张宪支付。宣判后，张宪与佳信公司不服，分别向本院提起上诉。张宪上诉称，一、一审判决第一项，适用法律错误，有违法律公平原则。双方应当严格遵照签订的《商品房买卖合同》约定，在六十日内将办理涉案房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审判决第一项超越合同当事人一致的意思表示，径行变更了出卖人的合同履行期限，并将其附加了一个无法被强制执行的条件，显然错误。佳信公司不能向产权机关提交备案资料的原因是其未足额缴纳涉案小区的土地出让金，致使涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地。一审判决应当积极要求佳信公司在合理期限内足额缴纳土地出让金，以保障张宪的权利可以及时实现，而不是强加限制条件，阻碍张宪权利的实现。二、一审判决第二项，有违法律公平原则，不利于佳信公司尽早履行义务。该判项忽略了佳信公司违约行为持续存在的事实，同时通过一次性支付违约金，将本案判决生效后的违约行为合法化，不仅使张宪丧失了就将来发生违约行为的救济可能，也在客观上鼓励了佳信公司的持续违约行为。上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判佳信公司在六十日内将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助张宪办理房屋产权证；3、改判佳信公司支付逾期备案违约金17031元（暂计算至立案日止，具体以佳信公司实际提交备案资料日为准。）；4、一审、二审诉讼费用由佳信公司承担。佳信公司辩称，一、现佳信公司未取得涉案小区住宅用地土地使用权证书，不具备在六十日内将涉案房屋进行备案登记的条件，故一审法院判令佳信公司在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书后六十日内办理备案手续并协助业主办理房屋产权证书并无不妥。二、业主28户除王琪、屈红一户外其他业主主张逾期办证违约金的起诉均已超过诉讼时效期间，其他业主主张逾期办证违约金的诉请应予驳回。三、佳信公司已具备预售许可证，但因政府原因非佳信公司自身原因逾期办证，佳信公司不应承担逾期办证违约责任。四、双方对预期备案违约金有约定，且约定是一次性违约金，业主要求支付违约金至实际提交备案资料之日止无事实和法律依据，应予驳回。综上，业主的上诉无事实和法律依据，不能成立，应予驳回。佳信公司上诉称，一、一审判决认定事实不清，证据不足。张宪就逾期办证违约金的起诉已超过诉讼时效期间，且张宪提供的证据不能证明其在诉讼时效期间内曾向佳信公司主张过支付逾期备案违约金，无法证明有诉讼时效中断的情形。张宪要求佳信公司支付逾期备案违约金的诉讼请求应予驳回。二、双方对逾期备案违约金有约定，且是一次性违约金。一审判决在张宪未举证其有实际损失而要求调高违约金的情况下，将违约金上调为人民银行同期贷款利率20%计算，完全错误，应予撤销。上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回张宪的诉讼请求或发回重审。2、一审、二审诉讼费用由张宪承担。张宪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、本案并未超过诉讼时效，佳信公司应当依法向业主支付逾期办证违约金。二、合同约定违约金过低，业主已经申请法院予以调高，佳信公司应当按照同期人民银行贷款利率支付业主逾期办证违约金至佳信公司实际提交备案资料之日止。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，张宪与佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。关于涉案房屋权属登记问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，佳信公司作为商品房的出卖人，已于2012年3月29日向张宪交付房屋，应依据合同约定将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地用途从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。本案中佳信公司至今尚未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，一审判决佳信公司在取得土地使用权证书后六十日内将涉案房屋办理权属登记需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案并无不当，张宪认为一审法院该项判决不合乎法律法规之理由不能成立，本院依法不予支持。关于逾期备案违约金计算标准及诉讼时效的认定问题。张宪认为由于佳信公司的违约造成其实际损失远大于合同约定的违约金，一审关于违约金数额一项的判决不合理、不合法的主张。因张宪未提交相关证据，故本院不予支持。另，因佳信公司至今未按照合同约定将需要由其提交的资料报产权登记机关备案，导致涉案房屋无法办理房屋权属证书，上述事实表明，佳信公司存在严重违约行为，应依法承担相应违约责任。综合本案事实，本院认为佳信公司依合同约定按已付房价款的0.01%支付违约金明显过低。一审酌情调高佳信公司向张宪承担逾期备案违约金的数额符合公平原则，佳信公司认为一审任意上调违约金数额适用法律错误的主张，本院亦不予支持。此外，因佳信公司的违约行为持续存在，张宪亦称曾通过多种形式多次向佳信公司主张过权利，故一审判决认定逾期备案违约金未超过诉讼时效并无不当，本院依法予以支持。综上所述，一审判决正确，应予维持。张宪和佳信公司的上诉请求均依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，张宪预交的266元，由张宪自行承担；陕西佳信置业发展有限责任公司预交的269元，由其自行承担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年九月四日  书 记 员  石 李 婷 1