福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终936号 上诉人（原审原告、案外人）：朱玉珠，女，1957年7月22日出生，汉族，住福建省霞浦县。 上诉人（原审原告、案外人）：朱允帮，男，1960年10月8日出生，汉族，住福建省霞浦县。 上列两位上诉人的共同委托诉讼代理人：吴炳烨，福建风岚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：卓惠芳，女，1966年11月7日出生，汉族，住福建省长乐市。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：黄禹民，男，1967年6月7日出生，汉族，住福建省长乐市。 上列两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：叶舟，北京大成（福州）律师事务所律师。 上列两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈琪莹，北京大成（福州）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：江书铃，男，汉族，1956年11月19日出生，住福建省霞浦县。 原审第三人（被执行人）：李银花，女，汉族，1953年9月18日出生，住福建省霞浦县。 上诉人朱玉珠、朱允帮因与被上诉人卓惠芳、黄禹民、原审第三人江书铃、李银花案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院(2018)闽01民初936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。现已审理终结。 朱玉珠、朱允帮上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱玉珠、朱允帮一审诉讼请求。一、二审诉讼费用由卓惠芳、黄禹民承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。1.《租赁合同书》载明租赁物为福建省霞浦县松港街道东兴社区太康路610号好万佳综合大市场Ｅ号楼133室和134室商铺（134室商铺以下简称讼争商铺）两间店面，出租人为杨道芳（朱玉珠配偶）及江书铃两人签字。之所以江书铃在租赁合同上签字，系因2007年10月份购买包括讼争商铺在内两间店面，因包括两间店面在内的所有好万佳房产的产权证因开发商原因全部均未办理，为了证明租赁合同的有效性，承租者要求江书铃也须在租赁合同上签字。2.《商场租赁合同》之所以未列明江书铃，系因为店面确实系朱玉珠、朱允帮所有，一审判决认为“该份合同‘134’书写位置明显异常，存在事后添加的可能”，仅系推断。第一，从书写字样可直观判断书写年份久远，非近期形成；第二，两间店面总面积72平方米，在《商场租赁合同》正文第一页第三行已体现“72平方米”，说明在签订时已包括两间店面，而非事后添加。第三，一审法院当庭确认《店面买卖合同书》、《店铺卖断契约》的真实性，也即一审判决也确认了两间店面的面积。3.《个人网银电子回单》系承租方霞浦东祥商贸有限公司出具，系该公司出纳吴丽华转款给朱玉珠女儿杨翠云后，由吴丽华在回单上自行签注“朱玉珠、杨道芳及Ｅ133／134.2015.3.20－2016.3.19”字样，足以证明转款用途系租金，非一审判决认为的“以手写添加无法体现包含134号租金”，且该回单与霞浦东祥商贸有限公司出具的证明中的2015年付租金24889元相互印证。4.《收条》上仅写“133店铺”并无任何失误之处。因当时未考虑到日后官司，两间店面都由同一承租人租赁，杨道芳在收条上签名，其他字样则为霞浦东祥商贸有限公司财务书写，故未计较写上几间，仅写133也完全能够代表两间店铺的租金收取。若为应付诉讼之需要，朱玉珠、朱允帮完全可以在收条上添加“134”字样。5.好万佳业主委员会系业主推选产生的小区日常管理机构，其能直观反映业主的真实信息，其出具的《证明》能够证明业主信息，应作为证据使用。（二）朱玉珠、朱允帮系讼争商铺的所有人，讼争商铺不属于江书铃、李银花所有。两间商铺总价34万元，朱玉珠、朱允帮已按约定于2007年10月15日支付8万元，第二期余款也于2017年10月31日前付清，2007年至2014年的商铺银行按揭贷款剩余部分也由朱玉珠、朱允帮按月转入江书铃贷款账户，但因年份过久，无法提供相关银行凭证，但讼争商铺交易中介人员卢某对交付购房款的事实均已知悉，其出具的《证明》系对交易情况的陈述，应作为证据使用。（三）朱玉珠、朱允帮购买讼争商铺后，即占有使用至今，自2008年就以朱玉珠、朱允帮名义将讼争商铺出租给卢守义，2011年3月份出租给霞浦东祥商贸有限公司，租赁期至2026年3月20日，并签订租赁协议。（四）讼争商铺未办理过户登记非因朱玉珠、朱允帮自身原因。江书铃直至2012年6月份才领取了包括讼争商铺在内的两间商铺权属证书，此时朱玉珠、朱允帮才开始办理过户手续，因租金收益低、逢朱玉珠、朱允帮家人重病住院需要费用，以及商铺银行按揭贷款需要全部偿还才能办理过户等原因和障碍，2012年仅办理了133店面过户登记，待经济好转后再行办理讼争商铺过户手续。 卓惠芳、黄禹民辩称，（一）案涉《店面买卖合同书》的真实性无法确认。（二）朱玉珠、朱允帮提交的租赁合同书等证据存在较大瑕疵，真实性存疑，存在事后添加合同内容的可能，不能证明其已合法占有讼争商铺。（三）朱玉珠、朱允帮未提交汇款凭证等能够证明已支付全部价款的证据，应承担举证不能的法律后果。（四）朱玉珠、朱允帮自述系由于其资金紧张未办理讼争商铺的过户登记，对未办理过户登记自身有过错。综上，请求驳回上诉，维持原判。 朱玉珠、朱允帮起诉请求：1、依法确认讼争商铺为朱玉珠、朱允帮所有，并停止对该商铺的执行。2、诉讼费由被告承担。 朱玉珠、朱允帮一审期间提交了以下9份证明资料：1、（2018）闽01执异106号执行裁定书；2、（2017）闽01执194号执行通知书；3、店面买卖合同书、店铺卖断契约；4、卢某出具的《证明》；5、租赁合同书；6、商场租赁合同；7、网银电子回单及证明、收条；8、两间店面的产权证件；9、好万佳业主委员会证明。 一审法院对证据审核认定如下：证据1、2、8具备证据三性，予以采纳。对于证据3，卓惠芳、黄禹民对其真实性无异议，予以确认。证据4属于证人证言，证人未到庭作证，故该证据不符合证人证言的形式要件，不予采纳。证据5租赁合同书，该合同虽涉及租赁物有133、134号店面，但出租人一栏除了有朱玉珠的配偶杨道芳的签字外，还有第三人江书玲的签字，故该证据不足以说明134号店面系由朱玉珠、朱允帮出租，对该证据不予采纳。证据6《商场租赁合同》中出租商铺一栏仅载明了133号，而“134号”的书写位置明显异常，存在事后添加的可能，故对该证据的真实性无法确认，不予采纳。证据7中《个人网银电子回单》上“133、134”系手写添加，故该证据无法体现该笔转账包含了134号店铺的租金。该证据中的《收条》载明杨道芳收取的22627元系133号店铺的租金，但承租人出具的《证明》又载明该笔款项系支付133、134店面的租金，二者自相矛盾，故该组证据的真实性无法确认，不予采纳。对于证据8，因业委会并不具备证明房屋产权的能力，对该证据内容的真实性无法确认，不予采纳。 一审法院认定事实：卓惠芳、黄禹民与福建金煌新型建材开发有限公司、江书铃等民间借贷纠纷一案正在一审法院强制执行【案号：（2017）闽01执194号】。在执行过程中，一审法院于2017年3月24日依据（2017）闽01执194号执行裁定查封了被执行人江书铃、李银花名下讼争商铺。此后，朱玉珠、朱允帮以其已买受并实际占有该店面为由，提出执行异议申请，一审法院于2018年5月31日作出（2018）闽01执异106号执行裁定，驳回其异议请求。两异议人不服该裁定，提起了本案执行异议之诉。 一审法院认为，本案房产至今仍登记在被执行人江书铃、李银花名下，朱玉珠、朱允帮以其已从第三人处受让该房产为由对该房产的执行提出异议，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，朱玉珠、朱允帮需举证证明其在法院对该房产采取查封措施之前已与第三人签订了书面买卖合同、支付了全部合同价款、合法占有该房产以及对未办理过户不存在过错。首先，朱玉珠、朱允帮称其已付清购房款，但其未提交任何付款凭证予以证明。其次，其称已合法占有该不动产，但其提交的证据5-6租赁合同、证据7租金转账凭证和收条存在诸多瑕疵（具体分析详见证据认定部分），上述证据不足以证明其该主张。再次，朱玉珠、朱允帮在诉状中已确认房产至今未过户是基于其自身对经济方面的考量，这属于其自身原因所致。综上分析，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的情形，朱玉珠、朱允帮要求法院确认该房产归其所有并停止执行的诉请不能成立。第三人李银花经合法传唤，无正当理由未到庭，依法缺席判决。判决：驳回原告朱玉珠、朱允帮的诉讼请求。案件受理费6400元，由原告朱玉珠、朱允帮负担。 二审期间，当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审期间，朱玉珠、朱允帮提交了如下证据：1.户口簿、结婚证，拟证明杨道芳系朱玉珠的配偶，杨翠云系朱玉珠之女。2.《个人贷款抵押房屋综合保险保险单（正本）》、江书铃与中国农业银行霞浦支行签订的《商业用房抵押借款合同》、《房地产抵押合同书》及江书铃账户为13×××03的农业银行流水清单，拟证明2004年10月13日至2014年10月13日期间，江书铃以包括讼争商铺在内的两间商铺为抵押物向农业银行贷款152000元，并办理了综合保险，以及江书铃自2013年1月20日起的分期还款情况。卓惠芳、黄禹民质证认为，前述证据不符合新证据的形式要件，不能作为证据使用，对关联性不予认可，不足以证明朱玉珠、朱允帮已支付价款、已实际占有讼争商铺。 朱玉珠、朱允帮向本院申请证人卢某出庭作证。证人卢某陈述其系包括讼争商铺在内两间商铺交易的中介方，双方之间的买卖关系是真实的，付了16万元现金，因讼争商铺未办理产权证，所以无法过户，朱玉珠、朱允帮因为家庭经济困难原因，也没有钱办理过户手续。卓惠芳、黄禹民质证认为，证人证言不属于新证据，且2007年时16万元系大额现金，以现金方式支付不符合常理，证言内容可进一步印证没有过户是朱玉珠、朱允帮自身家庭经济困难的原因。 本院另查明，2012年3月9日，讼争商铺房产证登记于江书铃、李银花名下；2012年6月25日，讼争商铺土地证登记于江书铃、李银花名下。 本院认为，朱玉珠、朱允帮以其系讼争商铺的所有权人为由，诉请确权以及请求停止对讼争商铺的强制执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，讼争商铺系登记于江书铃、李银花名下，朱玉珠、朱允帮上诉请求确认其系所有权人，缺乏法律依据。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，朱玉珠、朱允帮提起请求排除对讼争商铺排除强制执行的案外人执行异议之诉，应就其对讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案应重点审查朱玉珠、朱允帮是否符合前述四项条件。本案中，朱玉珠、朱允帮以其与江书铃于2007年10月2日签订案涉《店面买卖合同书》、《店铺卖断契约》的方式，购买了福建省霞浦县松港街道东兴社区太康路610号好万佳综合大市场E号楼133室商铺和134室商铺（讼争商铺），按约定已支付购房款，且实际占有并对外租赁两间商铺，因家庭资金困难等原因才延后办理讼争商铺过户手续，其对未办理过户登记不存在过错为由，诉请排除对讼争商铺的强制执行。但根据查明的事实，即便《店面买卖合同书》、《店铺卖断契约》、《租赁合同书》、《商场租赁合同》是真实的，朱玉珠、朱允帮对讼争商铺所享有的权益也不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的可以排除强制执行的情形。首先，从朱玉珠、朱允帮于一、二审期间均陈述的“江书铃直至2012年6月份才领取了包括讼争商铺在内的两间商铺，此时朱玉珠、朱允帮才开始办理过户手续，因租金收益低、恰逢朱玉珠、朱允帮家人重病住院需要费用，以及商铺银行按揭贷款需要全部偿还才能办理过户等原因和障碍，2012年仅办理了133室店面过户登记，而讼争商铺未办理过户手续，待经济好转后再行办理”内容看，因讼争商铺房产证、土地证分别已于2012年3月9日、2012年6月25日登记于江书铃、李银花名下，而迟至讼争商铺于2017年3月24日被查封之时，朱玉珠、朱允帮均未办理过户登记手续，放任讼争商铺因系江书铃、李银花责任财产而可能导致被江书铃、李银花的债权人清偿的风险，故应认定讼争商铺未办理过户登记可归责于买受人自身原因。其次，案涉《店面买卖合同书》、《店铺卖断契约》虽签订于讼争商铺被查封前，但《店面买卖合同书》、《店铺卖断契约》约定包括讼争商铺在内两间商铺，总价34万元，合同签订之日买方付定金8万元，第一期购房款8万元于2007年10月15日支付，余款于2007年10月30日止付清，两间店面银行按揭贷款剩余部分按银行实际月供（包括利息）由买方继续还贷。而朱玉珠、朱允帮并未提交证据证明其已实际付款，也未提交证据证实讼争商铺的按揭贷款系由其支付。第三，朱玉珠、朱允帮于诉讼中提交的《租赁合同书》、《商场租赁合同》、杨道芳于2014年2月20日出具的《收条》、付款人为吴丽华的《福建省农村信用社个人网银电子回单》，以此主张其已实际占有讼争商铺，具体体现为其于2008年3月20日至2010年3月20日期间将两间商铺租赁给卢守义，于2011年3月20日至2026年3月20日期间将两间商铺租赁给霞浦县东祥商贸有限公司。但是，本案中，因江书铃亦在《租赁合同书》出租人一栏签名，并不足以证实朱玉珠、朱允帮系讼争商铺权利人，同时，朱玉珠、朱允帮二审期间提交的《个人贷款抵押房屋综合保险保险单（正本）》、江书铃与中国农业银行霞浦支行签订的《商业用房抵押借款合同》、《房地产抵押合同书》及江书铃银行账户流水清单，可以证明《店面买卖合同书》、《店铺卖断契约》签订后，江书铃还是讼争商铺的实际控制、管理权人并以江书铃名义分期还款抵押贷款的事实。杨道芳出具的《收条》项下租金22627元对应租赁标的物标注为133室商铺，与讼争商铺无关。另外，《商场租赁合同》约定的租赁标的物为133室商铺，在“133号商”右边隔了个“铺”字样手写“134”字样，并不排除系事后人为添加，故以讼争商铺作为租赁物的真实性存疑。《福建省农村信用社个人网银电子回单》项下涉及的24889元，与杨道芳出具《收条》项下133室商铺租金22627元为基准上浮10%计算之后的数额相等，尽管符合《商场租赁合同》关于租金上浮的约定，但对应的系133室商铺，与讼争商铺无关联，且《福建省农村信用社个人网银电子回单》收款人系杨翠云，付款用途系往来款，也未明确系讼争商铺租金，而手写添加的收款人“朱玉珠、杨道芳”以及“E133/134.2015.3.20－2016.3.19”与电子回单系打印的特征并不相符，不排除系事后添加。霞浦县东兴社区好万佳综合大市场业主委员会出具的《证明》，也不足以认定朱玉珠、朱允帮系讼争商铺的权利人并实际占有讼争商铺。 由上，朱玉珠、朱允帮提交的证据均不足以证实其已付款并占有讼争商铺，应承担举证不能的法律后果，其上诉主张其对讼争商铺享有的实际权益，足以排除法院对讼争商铺的强制执行，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6400元，由朱玉珠、朱允帮负担。 本判决为终审判决。 审判长  程光毅 审判员  俞裕铨 审判员  林 琳 二〇一九年九月三十日 法官助理宫静 书记员缪建铃 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。