四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1621民初2480号 原告：四川来福物业管理有限公司，住所四川省广安市岳池县九龙镇翔凤大道****楼**，统一社会信用代码91511621327023490Q。 法定代表人：粟中林，公司执行董事。 委托诉讼代理人：涂勇，男，四川来福物业管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：周友华，男，四川来福物业管理有限公司员工。 被告：周登国，男，1973年2月28日出生，汉族，住四川省，住四川省岳池县v> 原告四川来福物业管理有限公司（以下简称来福物业）与被告周登国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告来福物业的委托诉讼代理人涂勇、周友华，被告周登国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告来福物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告周登国向原告给付物业管理费3903.12元；2.判令被告周登国向原告支付违约金117.09元；3、本案受理费由被告负担。事实和理由：被告周登国系原告所管理的小区尚城国际的业主。被告在接收物业时根据《物业管理条例》的相关规定与广安旭辰房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，根据岳池县发改局“关于尚城国际前期物业服务收费标准的批复”，合同约定按业主物业的建筑面积，对尚城国际商铺按1.8元/㎡·月的标准收取物业管理费。被告周登国从2017年5月1日至2019年6月30日期间欠原告物业管理费3903.12元，期间原告对其物业安全、清洁，及维护等履行了系列的物业管理工作，而被告以各种理由拒绝交付物业管理费，经上门、电话等催收无果，原告遂诉至人民法院并提出前述诉讼请求。庭审中，原告还陈述：来福物业到尚城国际提供服务是通过专家评审，住建局公，住建局公开招投标。来福物业是2016年4月15日开始进入尚城国际小区开始物业管理服务的，与开发商广安旭辰房地产开发有限公司（以下简称旭辰公司）签订了合同，约定了收费标准和违约责任。由于尚城国际是烂尾楼，中途开发商勉强达到交房条件，开发商开始选聘的物业公司确实是岳池阳光物业尚城国际小区（以下简称阳光物业），但阳光物业做了一段时间就做不了了，就提出要撤退，阳光物业与开发商协商解除了物业服务合同，然后二期房也没有修好，开发商向岳池县住建局报告，住建局要，住建局要求开发商重新进行**物业招投标福物业中标进驻尚城国际。 被告周登国辩称：1、被告周登国还没有与尚城国际开发商旭辰公司正式签订买卖合同，还有购房尾款也未交清，即未与前期物业公司发生合同关系。2、被告的前期物业公司是阳光物业，有一张收据为证，是2016年5月25日才交了物业服务费的。而原告陈述是2016年4月15日签订合同并进驻小区开展物业服务的，不符合客观事实。来福物业何时进驻尚城国际小区，是否开展物业管理服务，被告并不知道。被告也不认可原告所主张的对物业安全、清洁等做了物业服务工作。3、在收到起诉状前，被告也从来没有收到原告催交物业管理费的电话，也没有工作人员上门催收物业管理费。4、阳光物业作为前期物业收费标准是0.6元/㎡·月，原告提到（2017）岳发改委792号文件的规定及双方的约定，但是该文件核定的住宅是电梯住房的收费标准，非住宅的商铺等，由双方协商确定，从来未见原告来与被告协商确定收费标准。另外，原告来福物业是三级物业公司，尚城国际小区目前也达不到一级物业的标准，原告按一级物业的标准计费本身也不合法。一级物业要求小区封闭，有不少于3‰的物业办公用地，绿化率35%以上，休闲公区1000㎡以上等标准，这些尚城国际显然达不到。5、被告的物业是商铺，非住宅，面向街道开门，向小区一面没有开窗，也没有出入小区，因此，日常经营没有占用小区公共资源，并没有增加物业公司的服务成本，如清洁、安全、门岗检查等，所以原告主张按1.8元/㎡·月的标准收取物业管理费是不合理的。6、小区内有商业广告，广告收入应当属于业主所有，从未见任何物业公司管理和公布收入支出。 本院经审理认定事实如下：原告来福物业成立于2015年1月29日，于2019年7月9日经岳池县市场监督管理局核准。工商登记经营范围是：物业管理、室内装饰装修服务、房屋租赁；人力搬运；家政服务；承拉园林绿化工程；盆景销售及租赁；停车服务；保洁服务；文化艺术交流活动组织策划（不含经纪和演出）；环境卫生管理。被告周登国是岳池县九龙镇翔凤大道西段638号尚城国际商铺7-1-7号的业主，并于2016年5月25日收房，但购房款尚有尾款未交清。 2016年9月18日，经岳池县住房和城乡规划建设局备案登记，来福物业为岳池县尚城国际小区前期物业公司，物业服务资质等级为三级，开发商为旭辰公司，物业服务价格中“高层住宅为1.18元/㎡·月，商业为1.80元/㎡·月”。物业服务项目岳池县尚城国际小区，总建筑面积124538.94㎡，共1288套，住宅建筑，住宅建筑面积106858非住宅建筑面积5101.89㎡。2016年9月12日，开发商旭辰公司（甲方）与来福物业（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同载明乙方资质等级为三级，合同中约定：第一条、甲方与物业买受人订立物业买受合同时，将《临时管理规约》与本合同作为物业买卖合同的附件。第二条、物业项目为岳池县尚城国际小区，面积124538.94㎡。第三条、物业服务内容：1、根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务管理、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；2、负责建筑物共同部位的维护和管理。3、负责物业共用设施设备的日常运行、维护和管理。4、负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；5、负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6、负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；7、负责物业服务档案的建立和管理；8、装饰装修管理。第四条、乙方按一级物业服务标准提供服务。第五条、合同履行期限自2016年4月15日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。第六条、物业服务费。1、按包干制方式计费，即由甲方、业主向乙方交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。2、按建筑面积收费；未办所有权证的，按房屋实测建筑面积收费。居住类物。居住类物业收费标准1㎡·月，商业类物业收费标准为1.80元/㎡·月。3、交费人。自合同生效日起，甲方尚未出售或未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担；已交付的物业，由业主承担。4、物业服务费构成。含物业服务成本（人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用。）、法定税费和乙方的合理利润。5、交纳。甲方或业主于每个缴费周期的前5日内交纳，逾期未交的，经乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告后仍无正当理由的，承担违约责任。第七条车位使用及车辆停放服务费。…。第八条、特约服务。…。第九条、甲方的权利义务。甲方代表业主要求乙方按本合同约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议的权利；代表业主审定乙方提交的物业服务方案及公共管理制度，听取乙方提出的合理化建议；监督并协助物业服务工作的实施，临时管理规约及公共管理缺席的执行；在销售物业时，将《临时管理规约》和本合同作为物业买卖合同的附件；按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完善、配套齐全的物业；按照国家和省有关规定与乙方业承接查验手续；催告物业买受人按照商品房买卖合同的约定接收物业；按照法律法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任；委托乙方对本物业管理区域内物业的公共部分进行经营管理。第十条、乙方的权利义务。乙方依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；将房屋装饰装修禁止行为以及允许施工的时间、废弃物的清运与处置等注意事项告知业主；负责维护本物业管理区域内的公共秩序并好安全防范工作；对甲方、业主违反国家、本省有关物业法律法规和临时管理规约的行为进行劝阻，劝阻无效的及时书面报告有关行政主管部门；依照本合同约定的物业服务内容和提供相应的物业服务，并承担物业服务责任，接受甲方、业主的监督；依照国家、本省有关规定和本合同的约定，制订物业服务方案和公共管理制度。负责编制本物业的年度维修养护计划，并组织实施；不将本物业整体或主要义务委托给其他方管理，但可以将本合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业；在本物业的显著位置将服务项目和收费标准等有关情况进行公示；妥善保管和使用本物业档案、物业服务档案资料，及时记载有关变更信息，不将业主信息用于物业服务之外的其他用途。第十一条、共有部分的经营收益，经业主与物业公司商议，物业公司提取40%管理费，剩余60%归全体业主共同所有。……第十七条、合同的变更、解除与终止。合同履行期限内，乙方的服务达不到本合同约定的服务内容、标准，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成重大损失的，甲方、业主可解除合同。第十八条、违约责任。1、乙方擅自提高收费标准的，对超出标准部分，甲方、业主有权拒绝交纳；已经交纳的，乙方予以返还，并向甲方、业主支付3%的违约金。2、甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。…第二十一条、本合同的生效。自订立之日起生效。附件一《物业构成明细清单》载明，高层住宅7幢，1288套，面积106858.62㎡；商业用房4幢，80套，面积5101.88㎡；机动车库379㎡；物业服务用房366.13㎡。合同后附：附件二《物业共用部位细目》、附件三《物业共用设施设备细目》、附件四《物业服务事项和标准》，其中附件四载明，甲方按《广安市主城区物业管理服务等级》中的一级标准为业主提供物业服务。 2017年8月25日，岳池县发展和改革局发布岳发改物价【2017】792号《岳池县发展和改革局关于尚城国际住宅前期物业服务收费标准的批复》，规定：一、核定尚城国际普通住宅物业服务收费标准为，电梯住房1.18元/㎡·月，车辆停放服务费1.00元/天.车，服务等级为一级；二、非住宅物业、非普通住宅物业及物业延伸服务由前期物业服务合同双方协商确定。三、以上收费为最高收费标准，严禁上浮。四、…。五、批复后，物业公司必须按一级标准服务，并在小区醒目位置公示收费标准及服务内容，自觉接受监督。如有违反，严肃处理。六、此收费标准自2017年8月25日起试行一年。 被告周登国于2016年5月25日向阳光物业交物业管理费600元（83.4㎡×0.6元/㎡·月×12月），系周登国门市7-1-9在2016年5月1日至2017年5月1日期间的物业管理费。周登国自认2017年5月1日之后至今没有向任何物业公司缴纳物业服务费（或物业管理费）。2016年5月25日，旭辰公司与周登国结算后出具了《尚城国际一期门市费用结算表》，载明，周登国的物业为房号7-1-1-9的门市，面积82.73㎡，总房款460594.311元，已付450000元，下欠尾款10594.3112元。 2019年4月19日，原告来福物业制作了《物业催缴通知单》一份，载明，周登国的住房从2017年5月1日至2019年3月31日累计23个月的物业管理费为3453元，要求周登国于2019年4月30日前到服务中心缴纳。 另查明，诉讼中，尚城国际小区内存在岳池口腔医院、川岳白酒的广告牌，原告来福物业自认引进广告和进行管理，收取了广告费。 以上事实，有原告提供并经开庭审理的来福物业营业执照及工商税务登记资料、周登国户籍证明、《岳池县物业服务合同备案表》、《前期物业服务合同》（含附件）、岳发改物价【2017】792号《岳池县发展和改革局关于尚城国际住宅前期物业服务收费标准的批复》、物业催收通知单，及被告提供的照片物业管理费缴费收据、尚城国际一期门市费用结算表等证据，以及原、被告陈述一致的事实予以证明，本院予以认定。 本院认为：原告来福物业主张与被告周登国成立物业服务合同关系，被告欠交物业服务费，要求被告支付物业服务费并承担违约金，系物业服务合同纠纷。 一、被告是否与阳光物业成立物业服务合同关系？被告于2016年5月25日向阳光物业交纳了其物业在2016年5月1日至2017年5月1日期间的物业管理费600元（83.4㎡×0.6元/㎡·月×12月）是客观事实，由于原、被告再没有提供与此事实相印证的前期物业服务合同或者含有物业服务内容的购房合同等证据，基于物业服务一般是先缴费后服务的行业习惯，此客观事实也只能证明被告在2016年5月1日至2017年5月1日期间与阳光物业存在物业服务合同关系具有高度可能性。至于2017年5月1日以后被告是否仍与阳光物业存在物业服务合同关系，根据民事诉讼法及其司法解释的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，因此，被告周登国对其主张负有举证证明责任。被告对此没有举证证明，本院不予认定。 二、被告周登国是否与原告来福物业成立物业服务合同关系？原告已举证证明其与开发商旭辰公司签订了物业服务合同，并经岳池县住建局备案登记，合法有效，并依法生效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，合同对作为业主的被告周登国依法具有约束力，业主周登国以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。因此，周登国与原告成立物业服务合同关系，并按合同约定自订立之日2016年9月12日生效。 需要特别说明的是，周登国与来福物业存在物业服务合同关系，并不当然排除周登国与阳光物业存在物业服务合同关系，法律也并不禁止业主或开发商同时与两个物业服务企业成立物业服务合同关系，享受更好的物业服务。但周登国是否与阳光物业还存在物业服务合同关系，已与本案原、被告争议无关。关于来福物业主张阳光物业在来福物业进驻尚城国际小区之前与开发商旭辰公司解除了物业服务合同，对其主张没有举证证明，本院也不予认定。 三、原告来福物业履行合同是否符合约定？既然原告与周登国之间的物业服务合同关系依法成立，合法有效并依法生效，则受法律保护，对来福物业及业主具有法律约束力，那么，双方必须按照合同约定履行义务和行使权利，即原告应当按合同履行物业管理服务，被告应当按合同约定履行支付物业管理费的义务。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张履行了合同约定的物业服务，因此负有举证责任。另根据《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《解释》）第九十条和第九十一条的规定，当事人对其诉讼请求所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实承担举证证明责任；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张履行了合同约定的物业服务，是其诉讼请求所依据的事实，也是反驳被告主张所依据的事实，对此原告负有举证证明责任，但原告仅作当庭陈述而未提供任何证据证明，而被告不予认可，根据《解释》的规定，原告将对此承担不利的诉讼后果，对其主张本院依法不予认定。 四、原告来福物业是否向被告周登国催收过物业服务费？原告举证的催收通知单，只能说明其制作了这份通知单，并不能证明被告收到过，或向被告送达过，原告据此主张向被告催收了物业管理费的证据不足，依法不予认定。 五、原告来福物业向被告周登国主张的物业服务收费标准是否合法？或符合约定？岳池县发改局的批文明确要求，对非住宅物业的收费标准由前期物业服务合同双方协商确定，由于合同系由开发商代表业主与来福物业签订，对业主发生效力，该合同约定收费标准当然合法有效，但批复规定试行一年，即2018年8月25日后批复不再具有效力。 六、被告周登国是否对原告来福物业存在合同违约，并承担违约责任？原、被告前期物业服务合同约定了每年的物业管理费每半年交纳一次，每期第5日前交清，则对原告主张的是2017年5月1日至2019年6月30日的物业管理费，被告周登国缴费期应当分别为2017年5月1日至2017年11月1日，2017年11月1日至2018年5月1日，2018年5月1日至2018年11月1日，2018年11月1日至2019年5月1日，2019年5月1日至2019年11月1日。据此，被告没有预交第一期物业管理费。尽管被告没有向原告预交首期物业管理费，但原告也没有证明自己履行合同约定的物业服务义务，由于物业服务合同是双务合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，被告周登国亦有权拒绝原告的相应履行要求，并不承担违约责任，即不承担向原告交纳所诉期间物业管理费和支付违约金的责任。 综上所述，对原告的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《解释》）第九十条之规定，判决如下： 驳回原告四川来福物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费25元，由原告四川来福物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  唐亚东 二〇一九年九月二十五日 书记员  谭 添