广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初15890号原告：严文浚，男，1991年5月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。诉讼委托代理人：余娜，广东达方律师事务所律师。被告：佛山市嘉远物业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路******，统一社会信用代码914406047615530998。法定代表人：梁桐基。诉讼委托代理人：赖庆莲，广东卓领律师事务所律师。诉讼委托代理人：郭晓熳，广东卓领律师事务所实习律师。原告严文浚诉被告佛山市嘉远物业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，本案依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人余娜、被告的诉讼代理人赖庆莲、郭晓熳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.请求判令被告向原告返还购房款356,566元；3.请求判令被告向原告赔偿银行按揭贷款利息（按年利率6.37%据实计算，暂计至2019年5月21日为9138.79元）；4.请求判令被告向原告赔偿契税10187.60元，印花税178.30元，合共10,365.90元；5.请求判令被告向原告赔偿物业管理维修基金3565.66元；6.请求判令被告向原告赔偿装修款68,000元；7.请求判令被告向原告赔偿物业管理费905.71元；8.请求判令被告向原告赔偿购买家具费用28800元；9.请求判令被告向原告赔偿电视、网络安装费用1280元；10.请求判令被告向原告支付违约金3565.66元及利息（按年利率4.35计算自实际清偿之日，本金50000元自2018年3月18日起算，本金136566元自2018年3月27日起算，本金170000元自2018年7月9日起算，暂计至2019年5月31日为16444.61元）；11.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年3月18日，原告与被告签订《卓远广场商品房认购书》，约定原告向被告认购佛山市禅城区季华三路61号317室（下称“317号房”），并于当日支付了50000元定金。2018年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买317号房，套内建筑面积20.51平方米，17384.98元/平方米，总价356566元，合同约定首付款186566元，定金50000元转为首付款后，原告于同日支付了剩余136566元首付款；同日，原告向兴业银行股份有限公司佛山卫国支行申请按揭贷款170000元，该行于2018年7月9日放款，贷款利率为按中国人民银行五年以上贷款利率上浮1.3。签订《商品房买卖合同（预售）》同时，根据被告的要求，原告与被告指定的佛山市禅城区宏濠装饰服务部（以下称“宏濠装饰部”）签订《装修工程施工合同》，约定由该装修公司为原告装修317号房，装修款68000元，原告于2018年3月28日一次性支付了该笔装修款。原告将317号房委托中山市雅高美爵酒店管理有限公司（以下称“雅高美爵公司”）管理，后原告收到该司通知，317号房存在严重渗水问题。经原告现场查看，317号房卫生间渗水、墙壁发霉、房间内木地板浸水、起鼓。导致该问题的原因是卫生间内地面比房间地面高出约20厘米，此处混凝土结构楼板与房间内其他混凝土结构楼板持平，此处给排水管道位置在垂直方向上高于房间内其他混凝土结构楼板，导致房间内混凝土楼板结构形式发生变化，卫生间外垂直方向空间尺寸发生变化，排水功能发生本质变化。且317号房与318号房的卫生间相邻的墙壁也存在渗水的问题，按照设计图，317号房的卫生间在进门方向的右侧，则317号房与318号房的两个卫生间是相邻墙壁的，即使渗水，也只是卫生间内渗水，而不是现在的房间内渗水。原告向佛山市档案馆申请调取的317号房设计平面图显示317号房卫生间在进门方向的右侧，卫生间地面标高为H-0.030（单位：m），H为楼层室内标高，即卫生间地面比房间地面低3厘米，如按照该设计方案建造，317号房便不会出现上述渗水问题。但被告却变更了设计，将卫生间建于进门方向的左侧，更严重的是卫生间地面高于房间地面20厘米，导致现在出现渗水问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第十五条“（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式；3.……”，被告变更设计文件，导致卫生间建于进门方向的左侧，卫生间地面高于房间地面20厘米，属变更了商品房的结构形式，改变了卫生间的空间尺寸，其应在变更确立之日起10日内将书面通知送达给原告，但被告始终未履行该通知义务，而该变更现在直接导致317号房渗水问题，严重影响正常使用，原告有权根据上述合同约定要求解除《商品房买卖合同（预售）》。被告上述违约行为导致原告未能实现《商品房买卖合同（预售）》的目的，根据《商品房买卖合同（预售）》第十五条（三）的约定“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”，被告应向原告支付定金以50000元为本金自2018年3月18日起按年利率4.35%给付利息至实际清偿之日，暂计至2019年5月31日，为2652.29元；以部分首付款136566元为本金自2018年3月27日起按年利率4.35%给付利息至实际清偿之日，暂计至2019年5月31日，为7095.74元；以按揭款170000元为本金自2018年7月9日起按年利率4.35%给付利息至实际清偿之日，暂计至2019年5月31日，为6696.58元；并支付违约金3565.66元，且赔偿因此造成的原告的以下损失：1.银行按揭贷款利息9138.79元。2.契税、印花税10,365.90元、物业管理维修基金3565.66元；3.装修款68,000元；4.物业管理费905.71元；5.购买家具费用28800元；6.电视、网络安装费用1280元。综上，被告的严重违约行为造成了原告的损失，原告有权根据合同约定要求解除合同，并要求被告赔偿损失，因此特向法院提起诉讼，望判如所请！被告辩称：被告向原告交付的商品房符合合同约定，被告没有对涉案商品房作出设计变更，原告要求解除合同并要求被告退还购房款、赔偿损失没有任何事实和法律依据。一、被告没有变更卫生间的位置。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件一没有对卫生间的位置作出约定。原告从佛山市规划城建档案馆调取的《三层平面图》以虚线标示卫生间，设计单位已明确指出该标示只是表达使用功能，具体位置可由业主或者使用者根据具体要求自行决定。因此，被告交付的涉案房屋卫生间修建在进门左侧不是设计变更，没有违反合同约定，原告认为被告擅自变更卫生间位置没有任何事实和法律依据。二、被告没有变更卫生间的地面高度。原告提交的《三层平面图》标记卫生间高度为H-0.03，该高度是指涉案房屋卫生间装修前的地面高度。原告需要在处理完成卫生间的沉池后才能按照《商品房买卖合同》附件六的约定铺贴卫生间地砖，因此卫生间的地面高度在装修前后会存在差异。原告将装修完成后的卫生间地面高度与设计图纸上装修前的地面标高进行对比，并以此认为被告擅自改变卫生间地面高度没有任何依据。三、涉案房屋出现渗水是装修公司的原因造成，与被告无关。涉案房屋出现渗水是原告另行委托的宏濠装饰服务部装修不当造成，与涉案房屋的卫生间位置、地面、地面高度无关被告的原因造成。卫生间的位置、地面、地面高度对涉案商品房的质量及使用功能没有任何影响无权以被告变更涉案房屋的结构形式要求解除合同。四、原告在2018年7月15日收楼时没有提出任何异议，并且委托雅高美爵公司代为经营管理。原告实际是因涉案房屋的经营收益不理想，才借故以涉案房屋渗水为由要求解除合同。目前涉案房屋渗水的问题已经解决，涉案房屋可以正常使用，原告要求解除合同完全没有任何事实和法律依据。五、原告要求解除《商品房买卖合同》没有任何事实和法律依据，因此原告无权要求被告退还购房款及赔偿损失。综上，被告向原告交付的商品房符合《商品房买卖合同》约定，被告没有作出设计变更，原告要求解除合同并要求被告退还购房款、赔偿损失没有任何事实和法律依据。请求法院在查明案件事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告打印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.《【卓远广场】单元房屋收楼确认书》《商品房买卖合同（预售）》、房款发票。证明原告与被告签订合同，原告购买涉案房屋，并已按合同约定完成支付义务。3.《个人购房抵押（保证）借款合同》、按揭还款凭证。证明原告因购买涉案房屋，办理按揭贷款，并已还利息9138.79元。4.《装修工程施工合同》、装修款收据。证明原告与案外人签订装修合同，并因此支出装修款68000元。5.税收完税证明。证明为购买涉案房屋，原告支出税费10365.90元。6.物业管理维修基金专用对账簿。证明为购买涉案房屋，原告支出物业管理维修基金3565.66元。7.物业管理费缴纳收据。证明原告缴纳物业管理费905.71元。8.《委托代购协议》《电视、网络安装委托书》、代购家具及电视、网络安装支付凭证。证明原告购买家具花费28800元，安装电视、网络花费1280元。9.涉案房屋照片、单元房屋收楼确认书（涉案房屋维修凭证）。证明涉案房屋卫生间的方位、结构及渗水情况。10.涉案房屋平面设计图。证明涉案房屋设计情况。11.不动产权证（粤（2019）佛禅不动产权第0013829号）。证明涉案房屋的权属。诉讼中，被告举证如下：1.被告营业执照副本。证明被告诉讼主体资格。2.《【卓远广场】单元房屋收楼确认书》。证明原告已于2018年7月15日收楼，原告收楼时对涉案商品房没有提出任何异议。3.《关于卓远广场-宝塔路25号地块项目咨询函的墙体标示方式说明》。证明设计单位说明建筑设计图纸上的墙体采用虚线方式标示只是表达使用功能，具体位置可由业主或者使用者根据具体要求自行决定。因此，原告从佛山市规划城建档案馆调取的《三层平面图》以虚线标示卫生间只是表达房屋可以设置卫生间功能，不是规定卫生间必须设定在该位置，被告交付的涉案房屋卫生间修建在进门左侧不是设计变更，没有违反合同约定。《卫生间完成面标高补充说明》。证明设计单位说明建筑设计图纸上“卫生间完成面标高为H-0.03的说明”适用于卫生间有沉池的情况。如卫生间位置没有沉池，在按相关规范做好结构楼板和砌筑墙体的防水工作后，如采用提高卫生间地面的完成面的装修方式，卫生间的地面会高于结构楼板面。因此，原告提交的《三层平面图》标记卫生间高度是指涉案房屋卫生间装修前的地面高度，卫生间的地面高度在装修前后会存在差异，被告没有违反合同约定变更卫生间的地面高度。《关于卓远广场61号3楼17号室上诉要求退楼的情况说明》。证明原告要求退楼是因为该物业委托酒店经营管理的收益未达预期，加上佛山市商业地产价格受压，因此原告才提出涉案房屋存在设计变更及渗水问题，并要求退楼。实际上被告向原告出售的房屋符合合同约定，原告无权要求退楼。诉讼中，本院向佛山市禅城区住房城乡建设和水利局、佛山市自然资源局禅城分局分别调取《复函》一份。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2，以及证据3中的《个人购房抵押（保证）借款合同》、证据4-7、10，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据3中的按揭还款凭证，被告对真实性有异议，因未能反映借款人、还款人、还款项目以及欠款内容，故本院不予采纳；证据8中的《委托代购协议》及支付凭证，未反映与本案存关联性，本院不予采纳；证据8中的《电视、网络安装委托书》及支付凭证，原告能提供原件核实，本院对真实性予以确认；证据9，能反映涉案房屋，本院对真实性予以确认。被告的证据，原告对真实性无异议，且与本案具关联性，本院予以采纳。本院调取的证据，原、被告无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2018年3月18日，被告（出售方）和原告（认购方）签订《卓远广场商品房认购书》，约定“乙方认购物业：物业地址：佛山市禅城区季华三路61号317号房。建筑面积：28.83平方米……1甲乙双方约定房价1.1乙方认购该物业总实际成交价款为人356566元。……乙方须于2018年3月25日前支付不低于50%的房款，即186566元（含已支付的定金）作为首期房款，并到“卓远广场”售楼部签订《商品房买卖合同》及其补充协议、《装修协议》《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》，同时于当日向银行提交相关资料，办理余下的50%的房款。”2018年3月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：第二章商品房基本状况第一条项目建设依据1、出卖人以出让方式取得坐落于佛山市禅城区石湾镇街道宝塔路25号地块的建设用地使用权，买受人购买的商品房所占用的土地用途为商业。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称卓远广场，建设工程规划许可证号为建字第440604201300449……第三条商品房基本情况该商品房的规划用途为单元式办公……房屋坐落为禅城区季华三路61号317室，预测建筑面积共3.80平方米，该商品房层高为3.80米。第三章商品房价款……第六条计价方式与价款……2、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17384.98元，总价款为356566元。第四章商品房交付条件与交付手续……第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……第六章规划设计变更第十五条设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……（二）买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人一次性支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1、外墙：铝板，加气混凝土砖墙外包铝板。2、起居室：（1）内墙：涂料，墙面：乳胶漆。（2）顶棚：涂料，天花：高级乳胶漆。（3）室内地面：木地板，地面，地面铺高级复合木地板……4间：（1）地面）地面：地砖高级地砖。（2）墙面：瓷砖，铺贴高级瓷砖。（3）顶棚：铝合金扣板，天花安装铝合金扣板等。2018年7月26日被告向原告出具房款发票，确认收到原告支付的卓远广场61号317室的商品房价款356566元。2019年7月5日，佛山建筑设计院有限公司出具《卫生间完成面标高补充说明》，内容为“我司设计的卓远广场-宝塔路25号地块商业办公综合楼，在建筑专业设计图上有‘卫生间完成面标高为H-0.03’的说明，此说明适用于卫生间位置有沉池的情况。如卫生间位置没有沉池，在按相关规范要求做好结构楼板和砌筑墙体的防水工作后，如采用提高卫生间地面完成面的装修方式，则不宜高于结构楼板面25厘米。”同日，佛山建筑设计院有限公司出具《关于卓远广场-宝塔路25号地块项目咨询函的墙体标示方式说明》，内容为“经查，卓远广场-宝塔路25号地块项目商业办公综合楼由我司设计，该建筑按规划部门核定的功能1?2层为独立商铺，3?24层为单元式办公室，建筑设计图纸上的墙体采用虚线方式标示，是为了表达墙体围合部分具备规划部门核定的使用功能，具体墙体的砌筑位置在不涉及公共分摊和满足结构设计要求荷载的情况下，可由业主或使用者根据具体要求自行确定。2019年8月22日，佛山市禅城区住房城乡建设和水利局向本院作出《复函》一份，上载：“1、施工过程中为卫生间标高未发生变更，具体标高详见审查合格的施工图。2、规划方面有无变更，建议咨询佛山市自然资源局禅城分局。”2019年8月30日，佛山市自然资源局禅城分局向我院出具《复函》一份，上载：“季华三路61号原规划报建项目名称为宝塔路25号地块建设项目，建设单位为佛山市嘉远物业有限公司，该项目于2013年办理规划许可手续并领取规划许可证，2016年8月建设单位向我局提出图纸修改，其中包括三层的内部间隔调整，我局同意申请并确认图纸，有关修改卫生间与室内楼板的高差，该问题不属于规划管控范围。”原告陈述，2019年3月31日发现渗水，进门右侧墙体，靠近相邻房屋318号卫生间的墙体，以及卫生间与客厅的隔墙，存在渗水、发霉。渗水情况报给物业管理公司，物业于2019年6月初完成修复，修复后没有居住使用。房屋委托酒店经营管理，由酒店出租给客人使用，现仍委托酒店经营管理。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《卓远广场商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请解除合同。第一，佛山市禅城区住房城乡建设和水利局以及佛山市自然资源局禅城分局的复函均未确认涉案房屋卫生间的标高发生了变更；第二，《商品房买卖合同》第九条约定，房屋交付条件为“取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告”，原告无证据证明被告向原告交付房屋违反上述合同约定；第三，原告确认漏水问题已经修复，故渗漏原因已无法核实；第四，关于卫生间位置变更的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定：“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……买受人应当在通知书送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。”《卓远广场-宝塔路25号地块建设项目（商业办公综合楼）三层平面图》上载明，涉案房屋卫生间位于进门的右侧位置，而实际交付房屋的卫生间位于进门左侧位置，本院认定该变更属于户型的变更。但本案中，即使被告未将变更情况书面通知原告，但原告已于2018年7月15日收楼并使用，故原告对卫生间位置的变动是早已知悉的，依据上述合同约定，应视为原告接受房屋格局的变更。综上，原告以房屋设计变更导致原告房屋漏水而主张解除合同以及返还购房款，赔偿按揭贷款利息，契税，印花税，物业维修基金，装修款，物业管理费，家具费，电视、网络安装费，违约金及利息没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告严文浚的诉讼请求。本案适用简易程序，案件受理费减半收取4240元，由原告严文浚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年九月十日书记员  黎晓婷附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。