河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初6642号原告冯华伟，男，1978年3月18日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托代理人王振兴，河南小东律师事务所律师。委托代理人陈本华，女，1978年9月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。与冯华伟系夫妻关系。被告冯建文，男，1979年10月9日出生，汉族，住河南省正阳县。委托代理人刘瑜飞，河南同立律师事务所律师。第三人驻马店市尚居房产中介服务部。经营场所：中华路原市机械厂大门东侧西起第十三间门面房。经营者张春梅，女，1970年9月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人韩利斌，男，1991年12月8日出生，汉族，住驻马店市驿城区。驻马店市尚居房产中介服务部员工。原告冯华伟与被告冯建文、第三人驻马店市尚居房产中介服务部（以下简称尚居中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张伟光适用简易程序公开开庭进行了审理，原告冯华伟及其委托代理人陈本华、王振兴，被告冯建文及其委托代理人刘瑜飞，第三人尚居中介服务部的委托代理人韩利斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯华伟诉称，2017年4月3日，原、被告及第三人签订了房屋买卖合同一份，约定原告以28万元的价格购买被告位于驻马店市××城区××路湖滨小区东××单元××楼房屋，并约定原、被告双方以银行按揭形式进行买卖，原告支付定金2万元，还约定原告将总房价30%的首付款打到银行指定账户，剩余房款待银行放款当日支付给被告。合同签订后，原告支付了2万元定金，把首付款足额打入了银行指定账户。但被告以各种理由拒绝履行合同，致使原告无法实现合同目的，被告的行为属于根本违约。为了促使被告继续履行合同，原告曾起诉被告至驿城区人民法院要求其履行合同，并办理房屋过户手续。但被告在该案中答辩请求法院驳回原告的诉讼请求，明确拒绝出卖自己的房屋，驿城区人民法院遂作出了（2018)豫1702民初2829号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。所以因被告的违约行为，造成了该买卖合同现在无法履行，被告应当承担违约责任。请求：1、判令被告双倍返还原告定金共计4万元；2、判令被告向原告支付违约金2.8万元。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告返还原告定金2万元被告冯建文辩称，1、原告是否支付2万元定金答辩人不知情，答辩人也没有收取原告支付的2万元定金，该2万元定金与答辩人没有关系，不应当由答辩人承担返还责任。2、原告违约在先，原告与答辩人通过驻马店市尚居房产中介服务部签订的房产买卖合同第二条第二款明确约定原告应当于2017年4月26日前支付首付款并打到银行指定账户，而原告却违反约定没有在该日期前支付首付款，因此造成房产买卖合同无法履行的违约责任在原告一方，该违约责任应当由原告方自行承担。3、答辩人作为房屋出售方，把房屋出售的信息登记在驻马店市尚居房产中介服务部并在该服务部的居间下与原告签订了房产买卖合同，答辩人已完全、适中的履行自己的合同义务和责任，答辩人不存在任何违约责任。综上所述，答辩人认为原告的诉求没有事实与法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。第三人尚居中介服务部述称，第三人只是一个平台，原、被告之间存在的问题，第三人不应该承担违约责任，第三人应尽的职责已经履行到位。第三人也积极带领买、卖双方去银行办理银行代理，期间是买方手续有问题，第三人又带他们换了一家银行办理银行按揭。经审理查明，2017年4月3日，原告冯华伟（乙方）与被告冯建文（甲方）、第三人尚居中介服务部（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定：一、甲方出售房产位于驻马店市××城区××路湖滨小区东××单元的房屋，房屋产权证号为/0/0/0，房屋所有权人为冯建文，建筑面积为99.22平方米。二、该房屋成交总价为280000元。甲方愿意以银行按揭形式出售给乙方，乙方对甲方所售房屋充分了解并自愿以银行按揭形式购买房产。三、本合同签订时，乙方支付购房定金2万元，暂由丙方保管，待该房产完成过户手续后，双方用于物业交割及佣金支付。四、甲乙双方签订本合同后，均应在2017年4月26日以前交齐按揭所需真实有效资料，并到丙方指定银行办理相关贷款手续，乙方应在2017年4月26日以前将首付款（评估价的30%）打到银行指定账号，剩余房款（评估价的70%）由银行在放款当日向甲方支付。五、甲、乙双方约定于银行审批通过7日内办理该房产产权过户手续等内容。合同签订后，原告将2万元定金交于尚居中介服务部处。另查明，原告为了办理银行按揭贷款，于2017年4月25日在邮政××银行驻马店市分行中心支行办理银行卡一张，并于2017年5月19日存入90000元，后又于同年5月21日存入5000元；同年8月8日，原告在邮政储蓄银行××道支行另办理银行卡一张，并于当日存入90004.96元。还查明，冯华伟于2018年3月12日以房屋买卖合同纠纷为由将冯建文、尚居中介服务部、韩利斌诉至本院，冯建文、尚居中介服务部为该案被告，韩利斌为该案第三人，冯华伟请求判令“依法被告履行房产买卖合同的义务，协助原告办理房屋过户手续”，本院经审理作出（2018）豫1702民初2829号民事判决，该判决查明部分显示：“被告冯建文明确表示不愿再协助原告办理银行按揭贷款，不再以280000元的价格出售房屋”，该判决本院认为部分显示：“原告冯华伟与被告冯建文、尚居中介服务部签订的《房产买卖合同》，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于原告请求继续履行合同，由被告协助办理房屋过户手续。一、合同约定“乙方应在2017年4月26日以前将首付款（评估价的30%）打到银行指定账号”，本案中，原告为了在邮政××银行驻马店市中心支行办理银行按揭，于2017年4月25日在该行办理银行卡一张，并于2017年5月19日向该卡存入90000元，该款虽超出合同约定评估价30%（280000元×30%=84000元），但原告未按合同约定的“2017年4月26日以前”将该款存入银行指定账号。二、诉讼中，原告主张其按揭贷款已经审批通过。因原告未提交书面的审批通过证明，且其提交的陈本华与“张大军”的录音，即未提交其他证据相印证，被告对该录音亦不认可，故本院对原告主张按揭贷款已经审批通过，本院不予采信。综上一、二，原告未在2017年4月26日前将评估价的30%存入银行指定账户，按揭贷款亦未经审批通过，故原告请求继续履行合同，由被告协助房屋过户手续，无事实和法律依据，本院不予支持。原告可就房屋买卖过程中产生的其他纠纷，持相关证据另行主张权利”，并判令“驳回原告冯华伟的诉讼请求”。该判决已经生效。上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、银行交易明细、民事判决书等证据以及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告冯华伟与被告冯建文、第三人尚居中介服务部签订房产买卖合同一份，约定第三人提供居间服务，由原告购买被告的房屋一套，原告冯华伟与被告冯建文之间形成房屋买卖合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。交易过程中，原、被告之间产生纠纷。冯华伟于2018年3月12日以房屋买卖合同纠纷为由将冯建文、尚居中介服务部等诉至本院，并请求“依法判令被告履行房产买卖合同的义务，协助原告办理房屋过户手续”，本院经审理作出（2018）豫1702民初2829号民事判决，以原告未按合同约定的“2017年4月26日以前”将首付款存入银行指定账号等理由判决驳回了原告的诉讼请求。在该诉讼中，冯建文也已明确表示不愿意继续履行合同。本次诉讼中，原告诉讼请求为判令被告退还定金并支付违约金。上述情形应视为原、被告双方均以自己的行为表明不再履行诉争房屋买卖合同，诉争房屋买卖合同已经实际解除。法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。按照诉争房屋买卖合同约定，原告所支付购房定金2万元现由第三人尚居中介服务部保管。在合同解除后，第三人尚居中介服务部继续持有该购房定金已无合法依据，应予返还，为减少当事人诉累并依据合同解除后的法律后果，本院判令第三人尚居中介服务部将购房定金2万元返还给原告冯华伟。关于原告请求被告支付违约金，因另案已确认原告存在未按合同约定的“2017年4月26日以前”将首付款存入银行指定账号等情形，且依据原告提交证据，仅能确认双方在合同履行过程中发生纠纷，致使合同未能继续履行，但尚不足以证明被告冯建文存在违约行为，故原告以被告违约为由请求被告支付违约金28000元，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限第三人驻马店市尚居房产中介服务部于本判决生效后十日内向原告冯华伟返还定金20000元。二、驳回原告冯华伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由原告冯华伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  张伟光二〇一九年九月四日书记员  魏浩然