广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执复479号复议申请人（异议人、利害关系人）：深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司，住所地：广东省东莞市长安镇涌头德政东路168号之三。负责人：赖云春。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，住所地：广东省广州市天河区珠江西路12号首层04、05、06房商铺、2层02房商铺、4-7层02-10房、8-11层02房。负责人：李荣军。被执行人：广州市景诚纺织服装有限公司，住所地：广东省广州市增城新塘镇工业加工区甘湖工业村（厂房）。法定代表人：秦力生。被执行人：广州景邦纺织服装有限公司，住所地：广东省广州市增城新塘镇工业加工区甘湖工业村首层部分。法定代表人：秦慧芳。被执行人：秦力生，男，1972年9月5日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被执行人：秦绮云，女，1976年2月24日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。复议申请人深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司（以下简称兴顺物业长安分公司）不服广东省广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）（2019）粤0106执异491号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行（以下简称浦发银行广州分行）与被执行人广州市景诚纺织服装有限公司（以下简称景诚公司）、广州景邦纺织服装有限公司（以下简称景邦公司）、秦力生、秦绮云借款合同纠纷一案中，利害关系人兴顺物业长安分公司以其为位于广州市增城区新塘镇工业加工区甘湖工业村（办公楼、宿舍、厂房）的土地使用权及房产的合法承租人为由，向天河法院提出书面执行异议，要求保障其使用权、租赁权。天河法院经审查对其异议请求予以驳回，兴顺物业长安分公司遂向本院申请复议。天河法院查明，申请执行人浦发银行广州分行与被执行人景诚公司、景邦公司、秦力生、秦绮云借款合同纠纷一案，该院（2016）粤0106民初11210号民事判决已经发生法律效力。根据上述判决，一、景诚公司应在判决发生法律效力之日起十日内向申请执行人浦发银行公司广州分行偿还贷款本金14538716.52元、利息426307元以及罚息、复利；二、景诚公司应在判决发生法律效力之日起十日内向浦发银行广州分行偿还贷款本金14865782.6元、利息441910元以及罚息、复利；三、景诚公司应在判决发生法律效力之日起十日内向浦发银行广州分行偿还贷款本金15000000元、利息445900元以及罚息、复利；四、浦发银行广州分行有权对景诚公司名下位于增城市新塘镇工业加工区甘湖工业村（厂房）、增城市新塘镇工业加工区甘湖工业村（办公楼）、增城市新塘镇工业加工区甘湖工业村（宿舍）（以下简称抵押房产）的折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；五、景邦公司、秦力生、秦绮云对景诚公司上述债务承担连带清偿责任，其承责后，有权向被执行人广州市景诚纺织服装有限公司追偿；案件受理费274400元，保全费5000元，均由景诚公司、景邦公司、秦力生、秦绮云共同负担。上述判决确认：2012年7月19日，申请执行人与被执行人景诚公司就抵押房产【房产证号分别为00××62、00××63、00××64，土地证号为登记字1（2011）第GY000001号】办理了抵押登记，申请执行人为抵押权人。因被执行人未履行上述判决确定的义务，申请执行人向该院申请执行，该院于2018年7月30日以（2018）粤0106执20625号立案执行。该院在执行过程中，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在限期内履行义务，逾期被执行人未履行。广东省广州市增城区人民法院（以下简称增城法院）于2015年7月29日查封抵押房产，并于2018年6月27日继续查封。该院于2016年8月24日轮候查封。2019年3月8日，增城法院将抵押房产移送该院执行。该院于2019年4月2日裁定拍卖抵押房产。异议人提供以下证据材料，拟证明其主张：1.落款日期为2018年1月29日的《厂房租赁合同书》，载明：甲方为景诚公司，乙方为异议人；甲方将位于广州市增城区新塘镇工业加工区甘湖工业村景诚公司的建筑物及配套设施出资给乙方，租赁期限为2018年4月1日至2035年3月31日，月租金为456000元，租金支付至秦梓锋在兴业银行账号为62×××14的账户等条款；2.招商银行转账汇款单笔对账单两张，载明付款人李大英，收款人秦梓锋，收款人账号62×××14，备注分别为新塘物业保证金、新塘物业房租预付款；3.景诚公司出具的收据，载明收到异议人厂房租赁押金300万元。天河法院认为，异议人的异议实际有两方面的请求，一是排除对案涉房产的执行，二是在不能排除对案涉房产执行的情况下，要求排除对案涉房产向受让人移交占有，并对案涉房产有优先购买权。关于第一方面的请求：排除对案涉房屋的执行。该院认为，被执行人未按该院通知履行生效判决确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，该院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。包含案涉房产在内的抵押房产登记在被执行人景诚公司名下，该院拍卖景诚公司包括抵押房产并无不当。异议人作为承租人，对案涉房产并不享有排除执行的民事权利，其无权提出排除执行的异议，依法该院予以驳回该异议申请。关于第二方面的请求：排除对案涉房屋向受让人移交占有，且对案涉房产享有优先购买权。该院认为：首先，异议人承租案涉房产在申请执行人与被执行人景诚公司办理抵押房产的抵押登记之后，依法不能对抗申请执行人。其次，即便抵押房产没有设定抵押，增城法院于2015年7月29日查封景诚公司包括案涉房产在内的抵押房产，增城法院已经将查封的抵押房产移送该院执行，依法增城法院查封的效力及于该院（2018）粤0106执20625号案。而异议人的租赁合同于2018年1月29日签订，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”景诚公司在上述房屋被查封后与异议人签订的租赁合同不得对抗申请执行人。因此，异议人主张排除向买受人移交占有案涉房产，并主张附属于租赁权的优先购买权不符合法律规定，应予驳回。据此，天河法院于2019年5月21日作出（2019）月0106执异491号执行裁定，驳回兴顺物业长安分公司要求撤销（2018）粤0106执20625号执行裁定的申请，驳回该公司的其他异议请求。兴顺物业长安分公司向本院申请复议称，景诚公司与兴顺物业长安分公司于2018年1月29日签订《厂房租赁合同》，并于2018年11月13日签订《补充协议》，均合法有效。景诚公司在签订合同时没有向兴顺物业长安分公司提出过涉案租赁物已经被法院查封，且增城法院于2015年7月29日查封房产时，没有张贴封条和公告，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定。兴顺物业长安分公司属于善意第三人，具有合法承租权，法院查封房产的效力不得对抗兴顺物业长安分公司，兴顺物业长安分公司具有合法排除执行的民事权利。根据《厂房租赁合同》及《补充协议》的约定，兴顺物业长安分公司已将截至2020年的租金全部付清给被执行人，并且合法使用涉案租赁物，兴顺物业长安分公司已构成善意取得租赁权，兴顺物业长安分公司的合法权益应予保障。此外，我方现已将案涉房产转租给多个次承租方，若把涉案租赁物清场，势必出现不稳定因素。据此，兴顺物业长安分公司的复议请求为：1.撤销（2018）粤0106执20625号执行裁定；2.确认兴顺物业长安分公司为涉案房产的合法承租人；3确认案涉房产被依法拍卖时，兴顺物业长安分公司具有优先购买权。本院经审查查明的事实与天河法院查明事实一致。本院认为，兴顺物业长安分公司以其对涉案房产享有承租权为由提出本案异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定予以审查。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”申请执行人浦发银行广州分行已于2012年7月19日在涉案房产上就涉案债务设立了抵押权，现因景诚公司未能履行涉案生效法律文书确定的其对浦发银行广州分行应履行的义务，天河法院根据生效判决的认定，对抵押物予以执行符合上述引用条款的规定。兴顺物业长安分公司在抵押登记之后承租涉案房产，兴顺物业长安分公司的租赁权不能对抗申请执行人，其请求排除对涉案房产的执行，保障其租赁权及优先购买权的理据不足，本院不予支持。综上所述，兴顺物业长安分公司的复议理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回深圳市兴顺物业管理有限公司东莞长安分公司的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异491号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张蕾蕾审判员  李小明审判员  叶洁靖二〇一九年九月十一日书记员  孙 帅