广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终3219号上诉人（一审原告）：刘小慧，女，汉族，1985年8月7日出生，住四川省中江县，委托代理人：李良，广东岭山律师事务所律师。上诉人（一审被告）：东莞市星宇荔苑广场开发有限公司，住所地为东莞市常平镇木棆村口岸大道荔苑广场一楼，统一社会信用代码为91441900760628669J。法定代表人：虞稻远，总经理。委托代理人：柳应文，男，汉族，1969年10月7日出生，住江苏省兴化市，系公司员工。委托代理人：黄倩茹，女，汉族，1970年2月2日出生，住广东省东莞市，系公司员工。被上诉人（一审被告）：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地为东莞市常平镇河东路1号，统一社会信用代码为91441900198046740F。法定代表人：黎清志，总经理。委托代理人：古伟芳，广东达乐律师事务所律师。委托代理人：周妙云，女，汉族，1983年11月14日出生，住广东省东莞市，系公司员工。上诉人刘小慧、东莞市星宇荔苑广场开发有限公司（以下简称星宇公司）因与被上诉人东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初18357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘小慧向一审法院起诉，请求：1.星宇公司、常平房地产公司继续履行合同，向刘小慧交付合同约定的房屋。2.星宇公司、常平房地产公司限期为刘小慧办理好案涉房屋的不动产权证书。3.星宇公司、常平房地产公司连带向刘小慧支付逾期交付房屋违约金79606.40元（合同总金额为512268元，违约金按日万分之三计，请求至房屋交付之日止，自2017年5月1日至2018年9月30日，暂计518天）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定判决：一、限东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市星宇荔苑广场开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内连带向刘小慧支付逾期交付房屋的违约金63470元。二、驳回刘小慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费4859元，由刘小慧承担4338元，星宇公司、常平房地产公司共同承担521元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初18357号民事判决书。刘小慧不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判星宇公司、常平房地产公司继续履行合同，向刘小慧交付合同约定的房屋；星宇公司、常平房地产公司连带向刘小慧支付逾期交付房屋违约金79606.4元（合同总金额为512268元，违约金按日万分之三计，请求至房屋交付之日止，自2017年5月1日至2018年9月30日，暂计518天，512268×0.0003×518＝79606.4元），事实与理由：一、一审法院遗漏诉讼请求未作判决。刘小慧起诉请求星宇公司、常平房地产公司继续履行合同，向刘小慧交付合同约定的房屋。一审法院认定案涉房屋于2018年6月17日已交付错误，没有判令星宇公司、常平房地产公司按约定向刘小慧交付案涉房屋属于漏判。2018年6月17日刘小慧查看案涉房屋没有漏水现象仅同意以该标准交付，要求星宇公司搞好卫生交楼及支付违约金。但当天星宇公司既没有向刘小慧交付房屋钥匙，也没有办理交付手续，不应认定星宇公司已经向刘小慧交付了案涉房屋。二、2018年12月19日刘小慧要求星宇公司交付案涉房屋，但星宇公司以其已就本案上诉为由拒绝交付房屋，该事实有录音为证。星宇公司、常平房地产公司至今未交付案涉房屋，应支付逾期交付违约金至实际交付之日止。针对刘小慧的上诉，星宇公司答辩称：2018年12月19日双方有协商过，但没有谈成功，星宇公司没有拒绝向刘小慧交房。针对刘小慧的上诉，常平房地产公司答辩称：案涉房屋已经交付，不存在逾期交房的情况。星宇公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一项，改判驳回刘小慧的所有诉讼请求。事实与理由：案涉房屋交付日期为合同约定的交付时间即2017年4月30日。《商品房买卖合同》第八条约定交付时间为2017年4月30日，交付条件为该商品房经验收合格。案涉商品房在2008年1月3日已取得备案机关出具的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》（建备证字第441900200801030009号），即签订《商品房买卖合同》之日，案涉商品房是符合法定交付条件且高于双方约定的交付条件标准，可以随时收楼。星宇公司于签约当日及之后有多次口头、电话通知刘小慧收楼，但其均未前来办理手续。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法（2017）191号）第三十一条规定，刘小慧未提供任何证据证明案涉商品房在交付时存在严重影响正常居住的质量问题，以出现漏水质量问题为由拒绝收楼无法定依据。案涉商品房于2017年4月30日视为已经交付。针对星宇公司的上诉，刘小慧答辩称：星宇公司至今没有向刘小慧交付房屋，且房屋实际面积与买卖合同约定的面积有差异，请求依法驳回星宇公司的上诉。针对星宇公司的上诉，常平房地产公司答辩称：认可星宇公司的上诉意见。刘小慧提出的房屋面积问题与本案无关，建议另行处理。本院经审理查明，确认一审判决查明的事实。另查明：1.刘小慧主张案涉房屋为带装修交付，需满足《商品房买卖合同》和《室内装修委托协议》约定交付标准，逾期交付违约金从2017年5月1日起算。星宇公司先是确认案涉房屋带装修交付，后又改称毛坯交付后再装修，经竣工验收即符合交付标准；星宇公司确认在2017年4月30日前已装修完毕，履行装修协议后案涉房屋也应是2017年4月30日前交付。2.星宇公司确认未向刘小慧交付房屋钥匙。案涉房屋已经办理了刘小慧为产权人的不动产权证，颁发日期为2019年3月27日。3.刘小慧向本院提交光盘和录音文字整理材料，拟证明2018年12月19日刘小慧主动去收楼，星宇公司拒绝交付，以及星宇公司承认案涉房屋存在严重漏水现象。录音显示刘小慧该日到星宇公司要求在确认房屋无漏水的情况下收楼，星宇公司柳应文提出和解方案但双方未能达成一致意见。柳应文确认案涉房屋存在漏水情况，但认为对主体结构没有影响。最后，柳应文以已向本院提起上诉、诉讼未完结需向老板请示为由未予配合收楼。星宇公司质证对上述录音三性不予确认，认为该录音为刘小慧私自录制，现场无其他利害关系人在场证实录制过程真实，被录音者柳应文自始不知道秘密录制也未表示同意录音。柳应文也没有承认案涉房屋严重漏水，亦不存在拒绝交付，认为双方仅就赔偿金额进行协商。未经对方同意私自录制的谈话录音不具有合法性，不能作为证据使用。常平房地产公司质证意见与星宇公司一致。4.本院在询问双方能否交接房屋并要求带齐交接所需材料的情况下，组织双方在2019年8月22日到案涉房屋办理交接手续。刘小慧在查看房屋情况后认为案涉房屋存在卧室门关不上、阳台围栏固定在墙壁一端有空鼓、房产证登记面积（57.6平方米）比合同记载面积（59.4平方米）少3%的问题，刘小慧同意在星宇公司能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、钥匙及能根据《商品房买卖合同》第五条约定退回面积差价的情况下收楼。星宇公司未准备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，理由是同事没有通知带，2019年8月27日可以提供上述两份文书及钥匙，至于面积差价问题需要向公司汇报。常平房地产公司称尊重星宇公司意见。2019年8月23日，本院发信息通知各方需带齐交楼所需所有材料于2019年8月27日到本院办理案涉房屋交接手续。2019年8月27日，星宇公司出示没有盖章的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，称由于掌管公章的人出差，无法盖章；至于面积差价问题不在本案处理范围，如何补偿要另行沟通。刘小慧本人未参加该次交接，其代理人称未获授权处理收楼事宜，代理人不认可星宇公司出具的两文件，因为没有盖章。2019年8月27日未能完成案涉房屋交接。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《商品房买卖合同》第五条适用于“商品房交付使用后”合同约定计价面积与产权登记面积有差异的情况，属违约条款而非房屋交付标准，且刘小慧起诉时并未提出，刘小慧以此为收楼条件，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对刘小慧、星宇公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、星宇公司主张其已于2017年4月30日完成交付是否成立。二、刘小慧主张星宇公司、常平房地产公司向其交付房屋且支付逾期交付违约金至实际交楼之日是否成立。关于焦点一。星宇公司与刘小慧同日签署《商品房买卖合同》和《室内装修委托协议》约定的交楼时间是2017年4月30日，星宇公司未举证证明依约通知刘小慧收楼，其主张因刘小慧怠于履行收楼义务，视为刘小慧已于2017年4月30日收楼缺乏事实依据，本院不予支持。关于焦点二。刘小慧与星宇公司于2018年6月17日到案涉房屋查看，刘小慧当日并未收楼，刘小慧拒绝收楼的原因是星宇公司没有搞好卫生，该理由不属于严重影响正常居住使用的质量问题，根据广东省司法实践，刘小慧主张2018年6月17日之后的逾期交楼违约金缺乏法律依据，本院不予支持。案涉房屋已于2019年3月27日登记在刘小慧名下，双方至今仍未办理交楼手续，刘小慧要求办理交楼手续有合同依据，本院予以支持。综上所述，星宇公司上诉请求不成立，本院不予支持。刘小慧上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初18357号民事判决第一项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初18357号民事判决第二项。三、限东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市星宇荔苑广场开发有限公司在本判决生效之日起十日内将房屋交由刘小慧占有使用。四、驳回刘小慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费4859元，由刘小慧承担521元，东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市星宇荔苑广场开发有限公司承担4338元。刘小慧上诉受理费9719元，由刘小慧承担8650元，由东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市星宇荔苑广场开发有限公司承担1069元；东莞市星宇荔苑广场开发有限公司上诉受理费1387元，由东莞市星宇荔苑广场开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 徐华毅审判员 杨洁萍二〇一九年九月五日书记员 李敏肖