湖南省桂东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1027民初445号 原告：张孝亮（曾用名张孝靓），男，1953年1月15日出生，汉族，湖南省桂东县人，退休职工，住湖南省桂东县沤江镇。 委托诉讼代理人：扶绍平，桂东县天鹰法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 被告：陈丽娟，女，1952年4月2日出生，汉族，湖南省桂东县人，居民，住湖南省桂东县沤江镇。 被告：刘伯鲜，男，1976年12月13日出生，汉族，湖南省桂东县人，居民，住湖南省桂东县沤江镇。 被告：刘业煊，男，1979年9月13日出生，汉族，湖南省桂东县人，居民，住湖南省桂东县沤江镇。 原告张孝亮与被告陈丽娟、刘伯鲜、刘业煊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张孝亮及其委托诉讼代理人扶绍平与被告刘伯鲜、刘业煊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张孝亮向本院提出诉讼请求：1.请求确认本案所涉《协议》有效；2.请求判令被告履行将本案所涉房屋不动产权过户给原告的合同义务；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：刘运成原系桂东县建筑工程公司职工，已于2019年7月上旬去世（现未办理户口注销登记），刘运成现有法定继承人为其配偶陈丽娟、其子刘伯鲜和刘业煊。2007年10月，刘运成单位桂东县建筑工程公司组织职工集资建房，安排分配给刘运成一个建房指标。因刘运成已有房屋居住，有意将建房指标转让，故经人介绍，原告与刘运成就转让建房指标进行协商，双方约定，刘运成将其建房指标转让给原告，房屋建成后分得的房屋所有权归原告，原告支付其指标转让费人民币7000元，由原告以刘运成名义交付建房费用，由刘运成负责会同原告一起办理报名、楼层分配抽签、接收房屋、领取产权证书、结账及办理产权过户登记等。2007年10月30日，刘运成与其单位桂东县建筑工程公司签订《县建筑公司职工集资安置建房协议》，就房屋状况（含住宅部分和杂屋）和房屋缴款等进行约定。当日，原告以刘运成名义在湖南省农村信用合作社往桂东县建筑工程公司帐号90112140000572722012一次性打入建房预交款人民币73000元，由该公司向刘运成出具《收款收据》后交原告保存。次日，原告与刘运成签订《协议》（原告在协议中签名为“张孝靓”），就双方权利义务作出书面约定，并且刘运成儿子刘业煊以在场人身份在协议上签名。协议当日原告按约定支付刘运成建房指标转让费人民币7000元。2011年11月份，房屋建成交房，刘运成抽签分配取得1栋802住宅和1栋102杂屋。桂东县建筑工程公司就该房屋住宅部分和杂屋结算后，原告于11月22日以刘运成名义向该公司交付第二次集资款人民币15000元。交款后，桂东县建筑工程公司向刘运成交付了该房屋（含住宅和杂屋），并且，刘运成当即将该房屋交付给原告，原告于2012年9月装修，年底入住。原告对该房屋占有、使用、管理至今。2018年，桂东县建筑工程公司就该房屋为刘运成办理了不动产权登记，住宅不动产登记为“湘（2018）桂东县不动产权第0000880号”，杂屋不动产登记为“湘（2018）桂东县不动产权第0000879号”。原告获知刘运成就该房屋已办理不动产权登记后，找到刘运成要求协助办理过户手续，但刘运成以各种理由推托。2019年7月上旬刘运成去世后，原告找刘运成法定继承人即三被告要求协助办理过户手续，但三被告予以拒绝。刘运成将其建房指标转让给原告，原告按约支付刘运成指标转让费，并缴纳全部建房款项，原告认为，双方此民事行为合法，双方就此民事行为所签订《协议》有效；原告与刘运成签订协议，给付刘运成转让费和缴纳全部建房款项，原告合同目的即为取得房屋完整产权，即实际占有、使用房屋，并在政府部门登记为房屋的不动产权人；刘运成虽已将该房屋交付给原告，刘运成亦应履行将本案所涉房屋不动产权过户给原告的合同义务。因刘运成现已去世，三被告陈丽娟、刘伯鲜和刘业煊作为刘运成继承人，作为刘运成在该《协议》中的权利和义务承继人，依法应当履行将本案所涉房屋不动产权过户登记给原告的义务。为此，原告诉至本院，请求判如所请。 被告陈丽娟、刘伯鲜、刘业煊辩称：一、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力；但法律另有规定的除外。虽刘运成与原告于2007年10月31日签订了协议，约定案涉房屋归原告占有、使用、收益、处置，但该房屋一直登记在刘运成名下，双方未进行不动产物权的转让登记，物权的转让不发生效力，涉案房屋仍属于刘运成夫妻共同所有，原告对此知情同意且从无异议。二、刘运成是桂东县建筑工程公司职工，案涉房屋是桂东县建筑工程公司为保障其居住的基本生存条件而分配的集资建房，根据其与原告的协议第三条约定，该协议为附条件解除的合同。三、原告诉称其2012年9月装修案涉房屋，年底入住，占有、使用、管理至今，歪曲事实，故意欺骗法院，事实上原告另有住房，并未居住使用案涉房屋，而是欺诈刘运成，骗取房屋倒卖牟利。四、三答辩人作为刘运成的法定继承人，没有继承刘运成的遗产，对原告没有任何法律义务，不是适格的被告。综上，请求法院查明事实，驳回原告起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院确认如下： 原告提供的《收据》《收款收据》《银行流水》复印件共四份，拟证明原告在银行取款后以刘运成名义分两次交清建房款共计人民币88000元，后刘运成将《收据》《收款收据》交给原告保管的事实；被告认为该份证据只能证明刘运成交了购房款，原告在银行取了钱，不能证明集资款是原告所交；本院认为原告受让刘运成的建房指标，双方在《协议》中已明确约定“以甲方（即刘运成）名义报建”、“乙方（即张孝靓）一次性交清建房预交款”，与该《收据》《收款收据》注明交款人系刘运成，实际款项来源于原告的辩论意见能保持一致，亦与原告提交的银行取款流水时间及两次集资款的缴款时间能够高度吻合；还与原告所称所交款项来源于原告，刘运成将《收据》《收款收据》原件交付给原告保存至今的说法相符；被告虽对该组证据存在异议，但未提供任何证据予以推翻，故本院对该组证据予以认定。 根据当事人的举证质证及本院的认证情况，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：刘运成原系桂东县建筑工程公司职工（已去世，尚未办理户口注销登记），2007年10月份，桂东县建筑工程公司组织职工集资建房，分配给刘运成建房指标一个，后经人介绍，刘运成与原告就建房指标转让达成合意并签订了《协议》一份，被告刘业煊在场并签字，双方约定刘运成将其名下的建房指标转让给原告，由原告支付刘运成人民币7000元作为建房指标转让费，在10月30日一次性交清建房预交款人民币73000元，待房屋建成后按刘运成与单位结算由原告多退少补。刘运成负责会同原告一起办理报名、楼层分配抽签、接受房屋、领取产权证书、结账及产权过户等事宜，过户费由原告自负。原告以刘运成名义缴纳第一次集资款后，桂东县建筑工程公司于2007年10月30日出具《收据》一份，注明“收到刘运成交来建房款人民币73000元”，刘运成亦于2007年10月31日向原告出具《收条》一份，明确其收到原告建房指标转让费人民币7000元，并将《收据》交由原告保存。2011年11月份，房屋建成交房，刘运成抽签分配取得1栋802住宅和1栋102杂屋，桂东县建筑工程公司结算后，尚需补交集资款人民币15000元，原告以刘运成名义补交第二次集资款后，桂东县建筑工程公司于2011年11月22日出具《收款收据》一份，注明“今收到刘运成交来安置住房第二次集资款人民币15000元”，刘运成又将《收款收据》交由原告保存。后桂东县建筑工程公司将房屋（含住宅和杂屋）交付给刘运成，刘运成随即将房屋交付给原告，现原告亲戚居住在内。2018年，桂东县建筑工程公司就该批房屋统一办理了不动产权登记，刘运成名下的住宅不动产登记为“湘（2018）桂东县不动产权第0000880号”，杂屋不动产登记为“湘（2018）桂东县不动产权第0000879号”。 另查明，刘运成于2019年7月4日去世，其第一顺位法定继承人除了其配偶陈丽娟、其子刘伯鲜、刘业煊外，还有刘运成与前妻所生女儿刘惠林（随刘运成生活）、刘彩虹（随刘运成前妻生活），三被告庭审中均明确表示不放弃对刘运成遗产的继承权。休庭后，本院征询了刘惠林、刘彩虹是否参与本案诉讼及是否放弃对刘运成遗产继承权的意见，刘惠林、刘彩虹均明确表示放弃对刘运成遗产的继承，不参与本案诉讼。原告配偶系郭春莲，郭春莲于2007年10月30日通过其在湖南桂东农村商业银行股份有限公司账号为90112140000271337013的账户取款人民币41000元，又于2011年11月21日通过其在湖南桂东农村商业银行股份有限公司账号为90112140002828286013的账户取款人民币12093元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、三被告是否为适格的被告；二、案涉《协议》是否合法有效，三被告是否应履行过户案涉房屋产权的义务。 关于争议焦点一：因刘运成已于2019年7月4日去世，其第一顺位法定继承人除刘惠林、刘彩虹外，即为本案三被告。根据《中华人民共和国继承法》第二十五条关于“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。”及第三十三条关于“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”之规定，本案三被告在庭审中明确表示不放弃对刘运成遗产的继承，便应在继承刘运成遗产实际价值内承担相关义务，故本案三被告的主体适格。 关于争议焦点二：本案涉及单位集资建房指标的转让问题，该房屋本质上是单位的福利分房，有别于面向城市低收入住房困难家庭提供的保障性质的政策性住房。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”之规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，刘运成与桂东县建筑工程公司签订的《县建筑公司职工集资安置建房协议》中并无禁止刘运成转让房屋的限制性条款，刘运成与原告是在平等自愿、协商一致的基础上，签订的建房指标转让《协议》，是双方真实意思表示，三被告认为案涉房屋属刘运成夫妻共同所有，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”之规定，案涉房屋虽在刘运成夫妻关系存续期间取得，但为单位集资建房，被告陈丽娟作为刘运成配偶理应知晓，却从未提出异议，且《协议》签订之时，刘运成之子即被告刘业煊在场并签字，刘运成亦已将案涉房屋交付给原告占有、使用、管理至今，原告有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，且原告按《协议》支付了建房过程中与单位其他职工建房费用同等的一切费用，同时支付了刘运成建房指标转让费，该《协议》并无不公之处，因此三被告认为该《协议》无效的辩论意见，本院不予支持；同时三被告认为《协议》未涉及杂屋约定的辩论意见，因《县建筑公司职工集资安置建房协议》附表中已就杂屋进行表述，杂屋属于房屋建筑标准中的内容，故对三被告该辩论意见不予采纳；另三被告认为原告欺骗刘运成骗取房屋倒卖牟利，但未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故对三被告的这一辩论意见不予采信；综上所述，该《协议》内容合法、有效，没有违反法律的强制性规定，对当事人具有法律约束力，刘运成已于2018年领取案涉房屋的不动产权证书，享有该房屋完全产权，已具备合法交易要件，但其在2019年7月4日去世前未履行房屋产权过户的义务，已构成违约；现三被告作为刘运成的第一顺位法定继承人，均未放弃对遗产的继承，应在继承刘运成遗产实际价值内继续履行被继承人生前的债务，根据刘运成与原告签订的《协议》，该债务并非专指金钱债务，还包括合同项下的义务，因此三被告应继续履行原协议约定，配合协助原告办理房屋产权过户手续。 综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本院对原告的诉讼请求符合法律规定的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条第一款，《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 确认原告张孝亮与刘运成于2007年10月31日签订的《协议》合法、有效； 二、被告陈丽娟、刘伯鲜、刘业煊在本判决生效之日起三日内协助原告办理所涉房屋不动产产权过户手续。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告陈丽娟、刘伯鲜、刘业煊承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 员 郭凌云 二〇一九年九月二十日 法官助理 郭扬茜 书 记 员 扶艳杨 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国继承法》 第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： (一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 (二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。