呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初4999号原告：托克托县盛唐伟业房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市托克托县新坪路75公里处路北。法定代表人：张为民，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古诚安律师事务所律师。被告：罗慧轩，女，住北京市西城区。委托诉讼代理人肖莎，内蒙古金翼律师事务所律师。委托诉讼代理人杨尚煊，内蒙古金翼律师事务所律师。第三人：杨霞，女，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：兴吉勒图，内蒙古爱宗律师事务所律师。第三人：内蒙古明泽房地产开发集团有限公司，住所地呼和浩特市回民区新华西街10号明泽广场A座19-20层。法定代表人：王利明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翌谷，内蒙古陀力律师事务所律师。原告托克托县盛唐伟业房地产开发有限公司与被告罗慧轩、第三人杨霞、第三人内蒙古明泽房地产开发集团有限公司确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张金来，被告及其委托诉讼代理人，第三人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效（房屋号4138号）；2、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：第三人内蒙古明泽房地产开发集团有限责任公司（下称明泽公司）是原告的实际控制人。明泽公司因资金周转与第三人杨霞意定借款1.5亿元，2011年3月至8月期间，第三人杨霞累计给明泽公司借款1.356亿元。2011年7月15日，原告与第三人杨霞签订一份《商品房买卖协议书》，约定的主要内容为，“乙方(第三人杨霞）购买甲方（原告）‘蓝钻首府’除一层底商商铺外的房屋，具体包括：2至5层商业用房，面积11672.71平方米；6至24层公寓商品房，面积35889.64平方米。经双方协商一致确定，乙方购买甲方上述房屋的总价款为人民币伍亿元整。本协议签订之日7日内向甲方支付15000万元，其余35000万元，由乙方委托甲方销售并以销售回款支付甲方。交付时间按甲方正常进度确定，具体由甲方与最终买受人签订的《商品房买卖合同》中约定”。该协议书签订同日，双方还签订了《委托销售协议书》。原告给第三人杨霞出具了收到房款1.5亿元的收据，第三人杨霞给原告出具了欠房款1440万元的欠条。之后，自2012年7月25日起，在蓝钻首府2-24层中，原告陆续与第三人杨霞签订了238套《商品房买卖合同》，这238份《商品房买卖合同》的购房人全部是杨霞指定的，共计十余位，其中就包括本案的被告。原告对上述238份合同的购房人均出具了购房款收据，但各购房人均未实际交纳购房款。其间，自2011年8月24日至2012年7月13日，明泽公司累计向第三人杨霞还款7510万元。目前，因原告财务销售报表显示“蓝钻首府”项目所有的房产是全部售出的状态，而原告是出于担保签订的238份《商品房买卖合同》，这就造成一种假象，即原告已正常销售房屋却逃避纳税义务。原告也因此被进行涉税刑事案件的调查。针对上述事实，原告认为，原告与第三人杨霞签订的《商品房买卖协议书》及原告与被告签订的《商品房买卖合同》，具有对明泽公司向第三人杨霞借款担保的法律特征，《商品房买卖协议书》及其238份《商品房买卖合同》属虚假意思表示的民事法律行为，依法应属无效。具体理由如下：1、原告与第三人杨霞签订《商品房买卖协议书》是在明泽公司与第三人杨霞借款期间，第三人杨霞及被告并未向原告支付购房款，目的是通过签订《商品房买卖协议书》及其《商品房买卖合同》保证本息得以偿还，从中实现借款还款的利益，即买卖房产为假，保证偿还本息为真。2、通过《商品房买卖协议书》及《委托销售协议书》反映，原告以借款1.5亿元，约定获得5亿元房产和超过销售5亿元房产的溢价回报，规避民间借贷超过年利率24%无效的规定，保证借款高利贷的违法利益得以实现。3、明泽公司在向第三人杨霞借款1.356亿元后，随即在近一年的时间里累计还款7510万元，第三人杨霞并未就己经偿还的借款数额与原告解除或撤销《商品房买卖协议书》中相应的购房面积数及其对应的《商品房买卖合同》。从中也表明《商品房买卖协议书》及其《商品房买卖合同》属于担保民事法律行为。4、按《商品房买卖合同》的约定，原告己迟延交房，且目前仍不具备交房条件，但第三人杨霞及被告并未就此向原告主张交房和行使相应权利的请求，从中也能说明《商品房买卖协议书》及其238份《商品房买卖合同》不是真实的房屋买卖民事法律行为。被告只是应杨霞的要求代为在《商品房买卖合同》上签字而己。5、第三人杨霞购买房屋而不支付购房款，委托原告销售付款，并获取溢价回报，不符合房屋买卖法律行为的基本特征和交易习惯。6、在从事民间借贷法律行为的同时，又签订房屋买卖合同，以借款充当购房款，这种情形，按民间借贷司法解释的规定，房屋买卖合同属于是对民间借贷的担保。综上所述，原告与杨霞签订的《商品房买卖协议书》及对应的与被告签订的《商品房买卖合同》具备对明泽公司向第三人杨霞借款进行担保的法律特征，非房屋买卖真实意思表示。民间借贷以及担保事宜应由原告、第三人杨霞及第三人明泽公司在民间借贷法律关系中予以解决。请求人民法院依据案件事实和法律规定，判决确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效。被告辩称：一、答辩人与托克托县盛唐伟业房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同符合合同法等相关法律的规定，不存在无效事由，为有效合同。答辩人与案外人张某和存在债权债务关系，张某和提出拿房子抵账，答辩人同意后，张某和给答辩人一份张某和于2013年12月10日与内蒙古恒元投资有限责任公司签订的《房产抵顶优先股协议》，上书:张某和自愿用36702896元优先股抵顶呼和浩特市蓝钻首府四层4069-4143号共计37间房屋，指定将上述房产变更在答辩人罗慧轩名下。后答辩人与托克托县盛唐伟业房地产开发有限公司（以下简称盛唐伟业）签订了商品房买卖合同并且盛唐伟业给答辩人出具了购房款收条。答辩人与托克托县盛唐伟业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，该合同不属于欺诈、胁迫手段订立的损害国家利益的合同，不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情况，也不是以合法形式掩盖非法目的的合同，且没有损害社会公共利益、违反法律法规的强制性规定的情况，不属于合同法第五十二条规定的合同无效的情形，因此，答辩人与托克托县盛唐伟业房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同应为合法、有效。《合同法》第五十二条，合同无效的法定情形：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”答辩人认为，以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人已经实际支付了购房款，并且盛唐伟业也出具了购房款收据。既然答辩人已经支付了合理对价，合同又不满足无效的情形，被答辩人不得主张合同无效，且应履行该合同的交房义务。二、被答辩人与第三人杨霞签订的《商品房买卖协议书》和答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》为两个不同的合同，基于合同的相对性及现实履行情况，被答辩人不得主张答辩人与其签订的合同无效第三人杨霞与鄂尔多斯市恒利元小额贷款有限责任公司之间存在真实合法的债权债务关系，后经与恒元投资公司协商，答辩人同意用杨霞抵顶给鄂尔多斯市恒利元小额贷款有限责任公司的房屋作为恒元投资公司的退股金。而后被答辩人自愿与答辩人签订了《商品房买卖合同》，出具了购房款收据。虽然答辩人并不清楚被答辩人与第三人杨霞之间存在什么关系，但是不论从何种角度说，答辩人己经尽到应尽的注意义务，形式上不存在任何过错，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》应为合法、有效。答辩人认为，被答辩人与第三人杨霞签订的《商品房买卖协议书》不具有第三人内蒙古明泽房地产开发集团有限公司对第三人杨霞借款担保的法律特征，不应为无效合同。被答辩人与第三人杨霞之间的纠纷应当另案起诉，其纠纷不影响《商品房买卖合同》效力。即使被答辩人与第三人杨霞签订的《商品房买卖协议书》为无效合同，基于合同的相对性及现实履行情况，被答辩人也不得因此主张答辩人与其签订的合同无效。三、被答辩人在《商品房买卖协议书》已经履行并可继续履行的情况下主张合同无效，有违诚实信用原则。答辩人与被答辩人在签订合同以前已经对合同内容达成合意，现在合同可以继续履行的前提下，被答辩人主张合同无效有违民事法律领域的“帝王原则”--诚实信用原则，其主张不应得到支持。综上，答辩人与被答辩人的《商品房买卖协议书》合法有效，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。第三人杨霞辩称：一、第三人与原告之间签订的《房屋买卖合同》（以下称《合同》）和《委托销售协议书》依法成立，没有违反任何强制性规定，合法有效。第三人认为，本案第三人与原告签订《房屋买卖合同》和《委托销售协议书》系双方真实意思表示，未违反任何法律、行政法规的规定，合同合法有效，且早己履行过半，大部分也己经和原告签订了《房屋认购协议》，从原告的销售处知悉，其中签订网签合同即是《商品房买卖合同》50多份，第三人自2012年以来，无数次催促原告尽快履行合同。由此可见依据合同法第八条之规定，原告诉求应予驳回。二、原告所述第三人与其控股公司内蒙古明泽房地产开发集团有限责任公司之间存在借款行为，没有事实依据和法律依据，原告把房屋买卖说成担保行为更是没有事实依据和法律依据，无从谈起。第三人既没有同内蒙古明泽房地产开发集团有限责任公司签订过借款协议以及借据等手续，更没有同原告签订过担保协议等文书。在2019年7月份开庭审理原告起诉第三人确认合同无效案件时，也没有提供合法有效的证据证明存在借贷关系或担保关系。三、原告所述还款7510万元，其中1495万元系第三人出售涉案房屋以外的底商所得款项，其余6000万元是第三人依据《委托销售协议书》委托原告销售房屋的返款，可以证明原告积极履行了《委托销售协议书》。四、至于原告所说税费问题，双方在《委托销售协议书》第三条中已有明确约定：“乙方（被答辩人）按整体销售总额人民币五亿元限额内承担相应的税金；乙方受托销售的整体销售总额超过人民币五亿元之外产生的税金由甲方(答辩人）承担，该增加的税金由乙方在向甲方转付的按比例回款中直接扣除。”综上所述，第三人认为，原、被告签订的《商品房买合同》合法有效，合同系双方真实意思表示，未违反任何法律、行政法规强制性规定，原告的诉求毫无事实和法律依据，望人民法院依法驳回其诉讼请求。第三人内蒙古明泽房地产开发集团有限公司辩称：同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月15日，原告盛唐伟业公司与第三人杨霞签订了《商品房买卖协议书》，约定：杨霞购买原告开发建设的呼市××路商业用房，面积11672.71平方米，6至24层公寓商品房35889.64平方米；总价款人民币5亿元，付款方式：先支付1.5亿元，剩余3.5亿元，由杨霞委托原告销售并以销售回款支付原告；对于房屋交付的标准、交付时间、房屋质量保修及物业管理、违约责任，均约定由原告盛唐伟业公司与最终买受人签订的《商品房买卖合同》中进行约定。2011年7月15日，原告盛唐伟业公司与第三人杨霞签订了《委托销售协议书》，约定：杨霞委托原告销售购买原告蓝钻首府除一层底商商铺外的所有房屋；第二条销售回款约定：销售回款由原告盛唐伟业公司统一收取，并按照以下办法分配使用：1、如以一次性付款或分期付款方式销售的，销售回款的70%作为杨霞向原告支付的房款，30%归杨霞支配；2、如以银行按揭借款方式销售的，银行按揭借款部分在按揭银行将款打入原告账户扣除保证金后，40%作为杨霞向原告支付的房款，60%归杨霞支配；在杨霞按上述办法向原告支付的房款累计达到人民币5亿元（含杨霞向原告支付的1.5亿元，（实际支付1.356亿元，尚欠1440万元））时，所有销售回款均属杨霞，原告应在扣除杨霞应承担的税金后将剩余销售款转付给杨霞；第三条税金承担约定：原告按整体销售总额人民币5亿元限额内承担相应的税金；原告受托销售的整体销售总额超过5亿元之外产生的税金，由杨霞承担，该增加的税金由原告在向杨霞转付的按比例回款中直接扣除。2011年8月5日，原告盛唐伟业公司向杨霞出具的《收据》一张，书写：今收到杨霞购蓝钻首府商业及公寓房屋交来房款人民币1.5亿元，收款人王利芳，交款人杨霞；同日，杨霞出具《欠条》一张，书写：今欠到盛唐伟业房地产开发有限公司房款1440万元。2012年10月29日、2012年10月30日，原告盛唐伟业公司与第三人杨霞签订了147套商品房的《商品房买卖合同》。2013年12月10日，原告与被告罗慧轩签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的蓝钻首府4138号房。原告向被告出具收到购房款的收据。另查明，2011年6月13日，杨霞与原告盛唐伟业公司签订了《商品房内部认购协议书》，约定：杨霞认购原告开发的位于呼和浩特市××路房屋（商铺），建筑面积1349.39平方米，单价为7万元/平方米，总价款为94457300元。原告认可“盛唐大厦”及本案涉案的“蓝钻首府”，此认购协议是原告与杨霞之间的真实意思表示，认购协议房屋的购房款由杨霞支付给王利芳。庭审中，原告与第三人杨霞认可第三人杨霞已支付首付款1.356亿元。原告及第三人明泽公司陈述：王利芳为第三人明泽公司的财务人员；第三人杨霞陈述：第三人杨霞与第三人明泽公司存在500万元的借款关系，亦是将借款打入王利芳账户内，王利芳为第三人明泽公司的员工，但王利芳在原告出具的《收据》中，作为原告的收款人，即作为原告的员工签字；原告及第三人明泽公司认可双方之间存在关联关系。本院认为，原告陈述第三人杨霞与第三人明泽公司为借款合同关系，但未向本院提交关于存在借款合同关系的证明；第三人杨霞向王利芳汇款，第三人明泽公司虽认可王利芳为其员工，但根据第三人杨霞与原告于2011年6月13日签订的××府房屋（商铺）的《商品房内部认购协议书》，第三人杨霞亦是向王利芳转入的购房款，且对于此协议原告认可与第三人杨霞之间的商品房买卖合同关系，原告亦认可第三人明泽公司为其实际控制人，故第三人杨霞向王利芳汇款的行为，不能认定第三人杨霞与第三人明泽公司存在借款关系。根据原告与第三人杨霞签订《委托销售协议书》的约定，系由第三人杨霞委托原告销售其购买的房屋，对于原告销售房屋的价款，双方约定了分配的比例，及税金的负担；上述协议签订的时间为2011年7月15日；第三人杨霞向原告打款的时间为2011年7月20日至2011年8月5日，原告或第三人明泽公司通过王利芳向杨霞转款的时间为2011年8月24日至2012年7月13日；而原告与第三人杨霞签订《商品房买卖合同》的时间为2012年10月29日、10月30日，签订时间明显晚于双方签订《商品房买卖协议书》、《委托销售协议书》的时间，也晚于原告或第三人明泽公司向第三人杨霞转款的时间，不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条所规定的：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的法律特征。综上，对于原告以第三人杨霞与第三人明泽公司存在借贷关系，与被告签订的《商品房买卖合同》系为借款担保的陈述，本院不予采信。原告与被告签订《商品房买卖合同》，并向被告出具收到购房款《收据》的行为，认可了双方存在房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；故对原告请求确认合同无效的诉请，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告托克托县盛唐伟业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王采生 二〇一九年九月十七日书记员 徐晓华