四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1322民初1327号 原告：四川昌信房地产开发有限公司，住所地:四川省仪陇县新政镇仁和街17号。 法定代表人：覃雄，董事长。 委托诉讼代理人(特别授权)：王康平，四川营欣律师事务所律师。 被告:杨颂（曾用名：杨送），男，1992年7月5日，汉族，四川省营山县人，住营山县，现住营山县。 原告四川昌信房地产开发有限公司（以下简称昌信公司）与被告杨颂商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后,依法适用简易程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告昌信公司的委托诉讼代理人王康平、被告杨颂到庭参加了诉讼。之后，因审限需要并将案件转为普通程序依法组成合议庭于2019年9月11日再次公开开庭进行了审理。原告昌信公司的委托诉讼代理人王康平、被告杨颂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告昌信公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告偿还原告代付款人民币192710.36元；3.判令被告依照合同约定承担解除合同违约金17963.70元；4.被告承担本案诉讼费、并承担原告委托律师的服务费。 事实和理由：原告系依法登记设立的房地产开发企业。为支持居民购买住房以及商业用房，原告与中国建设银行股份有限公司营山支行(下称建行营山支行)订立了《个人住房/商业用房借款业务协议》，该协议约定，建行营山支行同意对购买坐落于营山县复兴桥经批准命名为昌信·帝怡城住房符合条件的个人发放购房贷款。为保障建行营山支行的债权实现，同日，原告与建行营山支行签订了《个人住房/商业住房借款最高额保证合同》和《个人住房/商业住房贷款保证金质押合同》。约定原告对购置坐落于营山县复兴桥经批准命名为昌信—帝怡城项目所属之住房而与建设银行营山支行发生债务关系的全部对象提供最高额为人民币5000万元的债务担保。保证范围为建行营山支行向债务人发放个人住房或商业用房贷款而形成的全部债权。包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建设银行营山支行支付的其他款项、建设银行营山支行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；建行营山支行有权对债务人所欠贷款本息在原告担保金中予以扣划。 2014年2月19日，被告购买了原告开发的位于营山县复兴桥北侧“昌信·帝怡城”3幢2单元第11层2号房屋，【预测】建筑面积90.09平方米。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，该商品房销售单价为3928元／平方米，房屋总价款为人民币353874元。被告选择按揭贷款方式支付房价款，首期支付房价款人民币141874元，下余房款人民币212000.00元在银行贷款支付。合同约定，买受人未按照约定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付购房款。同时，原被告补充合同（附件五）约定，若买受人未按与银行的贷款合同约定足额偿还贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任（包括但不限于律师的代理费用）由买受人承担。若买受人一年内连续三期或累计六期未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息。或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后5日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担总房款每日万分之四的违约金，并有权单方解除合同及补充协议。同时，出卖人有权要求买受人按照合同约定之房屋总价款5%的比例，在30日内向出卖人支付违约金。合同签订后，原告依照合同约定向营山县房地产管理局申请办理了该商品房预售合同备案登记。 基于原、被告签订的《商品房买卖合同》以及原告与建设银行营山支行签订的《个人住房/商业住房借款最高额保证合同》和《个人住房/商业住房贷款保证金质押合同》约定，2014年3月26日，被告向建行营山支行申请发放个人住房贷款人民币212000.00元用于支付购房款。然而，被告到2018年5月31日止，已累计拖欠银行贷款本息10期，共欠建行营山支行借款本金、利息、罚息人民币192710.36元。同日，建行营山支行向原告发出《个人贷款履行保证责任通知书》以及《扣划贷款通知书》。虽经原告采取各种方式联系被告，但被告所留通讯方式根本无法联系。为此，建行营山支行根据与原告签订的《最高额保证合同》和《贷款保证质押合同》的约定，从原告缴纳的保证金扣划了被告应当偿还借款本金、利息、罚息共计人民币192710.36元，解除了与被告的住房贷款合同。2018年6月，原告向营山县人民法院提起诉讼，请求解除与被告订立的《商品房买卖合同》并要求被告立即偿还原告代为偿还的银行贷款。诉讼中，因被告一再表示愿意及时偿还原告垫付款，请求原告给予一定的宽限期。为避免被告遭受更大的损失，经双方充分协商，就合同履行相关权利、义务进行了明确约定，并书立了《协议书》。然而，被告却再次失信，至今未能偿还原告垫付款，原告也无法联系上被告。 原告认为，诚实信用是民事活动的基本准则，被告故意不履行偿还建行营山支行借款本金及利息，属于严重的违约行为，导致原告承担代为偿还债务的保证责任。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为此，特依法再次起诉，敬请人民法院审理，并依照《合同法》的规定，作出原告前列请求之判决。 被告杨颂辩称，原告诉称的事实，被告没有异议。请原告能够谅解并不要解除合同，被告愿意分期支付所欠的购房款。 原告为支持其诉讼请求依法提交了相关证据，经本院组织质证、审查证据后认定如下事实： 原告昌信公司系依法登记设立的房地产开发企业。2013年4月28日，原告与建行营山支行订立了《个人住房/商业用房借款业务协议》，该协议约定，建行营山支行同意在2013年4月28日至2015年4月27日期间对坐落于营山县复兴桥经批准命名为昌信·帝怡城一期住房符合条件的个人发放购房贷款。为保障建行营山支行的债权实现，同日，原告与建行营山支行签订了《个人住房/商业住房借款最高额保证合同》和《个人住房/商业住房贷款保证金质押合同》。约定原告对购置坐落于营山县复兴桥经批准命名为昌信·帝怡城一期项目所属之住房而与建行营山支行发生债务关系的全部对象提供最高额为人民币6600万元的债务担保。保证范围为建行营山支行向债务人发放个人住房或商业用房贷款而形成的全部债权。包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建设银行营山支行支付的其他款项、建设银行营山支行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。 2014年2月19日，被告购买了原告开发的位于营山县复兴桥北侧“昌信·帝怡城”一期3幢2单元3-2-1102号住房，【预测】建筑面积90.09平方米。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，该商品房销售单价为3928元／平方米，房屋总价款为人民币353874元。被告选择按揭贷款方式支付房价款，首期支付房价款人民币141874元，下余房款人民币212000.00元在银行贷款支付。合同约定，买受人未按照约定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付购房款。同时，原被告补充合同（附件五）约定，若买受人未按与银行的贷款合同约定足额偿还贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任（包括但不限于律师的代理费用）由买受人承担。若买受人一年内连续三期或累计六期未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息。或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后5日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担总房款每日万分之四的违约金，并有权单方解除合同及补充协议。同时，出卖人有权要求买受人按照合同约定之房屋总价款5%的比例，在30日内向出卖人支付违约金。合同签订后，原告依照合同约定向营山县房地产管理局申请办理了该商品房预售合同备案登记。 基于原、被告签订的《商品房买卖合同》以及原告与建行营山支行签订的《个人住房/商业住房借款最高额保证合同》和《个人住房/商业住房贷款保证金质押合同》约定，2014年3月24日，被告向建行营山支行申请发放个人住房贷款人民币212000.00元用于支付购房款。然而，被告至2018年5月31日止，已累计拖欠银行贷款本息10期，共欠建行营山支行借款本金、利息、罚息人民币192710.36元。同日，建行营山支行向原告发出《个人贷款履行保证责任通知书》以及《扣划贷款通知书》。虽经原告采取各种方式联系被告，但被告所留通讯方式根本无法联系。为此，建行营山支行根据与原告签订的《最高额保证合同》和《贷款保证质押合同》的约定，从原告缴纳的保证金扣划了被告应当偿还借款本金、利息、罚息共计人民币192710.36元，解除了与被告的住房贷款合同。2018年6月，原告向营山县人民法院提起诉讼，请求解除与被告订立的《商品房买卖合同》并要求被告立即偿还原告代为偿还的银行贷款。诉讼中，因被告一再表示愿意及时偿还原告垫付款，请求原告给予一定的宽限期。为避免被告遭受更大的损失，经双方充分协商，就合同履行相关权利、义务进行了明确约定，并于2018年8月8日书立了《协议书》，之后，原告申请撤诉并经本院裁定其撤诉。按《协议书》约定，1.被告承诺在2018年10月31日前，一次性支付原告垫付款本金、利息、罚息共计人民币192710.36元；同时，被告从2018年6月1日起按照每日万分之四的标准计算并支付延迟履行违约金至被告全额偿还完毕为止；2.被告在2018年8月8日18时前一次性支付原告因诉讼垫付的案件受理费、律师代理费计人民币9228元后，原告才申请撤回诉讼；3.被告在履行本协议约定的付款义务后，双方所签订的《商品房买卖合同》继续履行；4.如被告未能按照约定履行付款义务，原告有权再次提起诉讼，并有权单方解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告对此不提出任何异议。原告再次诉讼涉及的一切费用，包括但不限于案件受理费、律师代理费、财产保全费、评估费等，均由被告承担。同时，被告承诺，因违反本协议的约定，被告自愿放弃对涉案房屋装修、添附的一切费用补偿等。然而，在订立《协议书》以后，被告至今未能偿还原告垫付款，原告也无法联系上被告。故，原告再次诉至本院，请求裁决。 同时查明，被告杨颂已对所购该套房屋装修入住。诉讼中，鉴于被告愿意及时筹款给付所欠原告代偿购房款及相关费用，经本院征求原告意见后给予了被告相当长的时间筹款，并且经承办人多次与被告沟通协调，希望其能及早兑现履行给付义务，但被告始终没有履行付款义务。在9月11日第二次庭审中，被告杨颂称愿意在15日之内将房款付清，但逾期以后，被告杨颂仍然没有付款。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，对于杨颂与昌信公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，依法应当合法有效。根据合同法的规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，杨颂在订立合同后，通过首付房款141874元及银行按揭贷款212000元已实际付清房款353874元。但杨颂作为买受人至2015年5月31日已累计拖欠银行贷款本息10期，未按合同约定按月偿还银行贷款本息，导致银行依约扣划了昌信公司账户内的保证金192710.36元以收回贷款本息，买受人杨颂未按约定履行还款义务，依法应当承担责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。本案中，因杨颂未按贷款合同约定按期足额偿还贷款本息，导致昌信公司保证金被扣划，按合同中的约定昌信公司有权解除合同。且在2018年6月的诉讼中，原、被告又达成协议，如因被告未能履行付款义务，昌信公司可依法单方解除合同。所以，昌信公司主张依法解除与杨颂签订的《商品房买卖合同》的请求，本院予以准许。所以，昌信公司账户中被银行扣划的应由杨颂偿还的贷款本息192710.36元，杨颂应当予以支付。此款，从被告向原告已经支付的购房款中予以扣除。 关于解除合同时杨颂应承担的违约责任问题。本案《商品房买卖合同》中约定：若买受人未按与银行的贷款合同约定足额偿还贷款本息，导致出卖人作为买受人担保人向银行承担责任，给出卖人造成损失及产生的所有费用（包括但不限于律师的代理费用）由买受人承担。若买受人一年内连续三期或累计六期未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后5日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担总房款每日万分之四的违约金，并有权单方解除合同及补充协议。同时，出卖人有权要求买受人按照合同约定之房屋总价款5%的比例，在30日内向出卖人支付违约金。且在2018年6月的诉讼中，被告仍然认可对应付款按每日万分之四支付迟延履行金，本院予以确认。即以原告被银行扣划的房款总额192710.36元为基数，按每日万分之四的标准作为计算迟延履行违约金。同时，被告杨颂还应承担昌信公司已支付的律师代理费7000元。被告应承担的违约金等费用从其向原告已经支付的购房款中予以扣除。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第九十二条的规定，判决如下： 一、解除原告四川昌信房地产开发有限公司与被告杨颂于2014年2月19日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告杨颂于本判决生效后立即向原告四川昌信房地产开发有限公司支付从2018年6月1日起至付清代偿款期间的迟延履行违约金（违约金以192710.36元为基数，按每日万分之四计算）； 三、被告杨颂于本判决生效后立即向原告四川昌信房地产开发有限公司支付律师代理费人民币7000元； 四、驳回原告四川昌信房地产开发有限公司的其他诉讼 请求。 被告杨颂应付款项（包括银行扣款192710.36元、迟延 履行违约金、律师代理费7000元）在杨颂已付房款总额353874元中扣除，剩余房款由原告四川昌信房地产开发有限公司退还给原告杨颂。 本案案件受理费2150元，由被告杨颂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  钟晓勇 人民审判员  杜廷银 人民审判员  李莲英 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  熊 祝