山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5092号上诉人（原审原告）：刘鑫，男，汉族，1983年10月3日出生，山西昆明烟草有限责任公司职工，住太原市。委托诉讼代理人：王芙蓉，北京市京师（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，北京市京师（太原）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：山西盛高置地发展有限公司，住所地太原市东峰路**盛高山鼎会所****。法定代表人：侯光军，执行董事。委托诉讼代理人：王斌怡，国浩律师（太原）事务所律师。委托诉讼代理人：马晋想，国浩律师（太原）事务所律师。上诉人刘鑫与被上诉人山西盛高置地发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘鑫及委托诉讼代理人王芙蓉、张磊，被上诉人山西盛高置地发展有限公司的委托诉讼代理人王斌怡、马晋想到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘鑫上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，2014年年底，被上诉人开发的涉案房屋，尚未建设完成，根本不符合交付条件。按照合同约定，被上诉人应当在2014年12月31日前交付房屋，但2014年12月被上诉人通知业主收房时，看到的却是大门未建成，小区路面为泥土，到处是土坑和土堆，购买的电梯房电梯不能使用，进入房间后是房屋墙面倾斜，裂痕严重，门关不上，自来水未接通，供暖未接入，，地下室漏水等诸多严重质量问题根本不符合最基本的装修和入住条件。业主要求被上诉人提供两书一表，即《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》和房屋验收备案表，被上诉人均未提供。故所有业主均拒绝收房，并要求被上诉人限期整改，被上诉人承诺具体交房时间等待另行通知。二、一审法院仅以被上诉人在2014年12月取得了房屋验收备案表就认定2014年年底房屋符合交付条件，甚至认定符合交付程序，属于事实认定错误。关于本案商品房符合交付的条件应当是什么的问题，《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。上诉人认为出卖人交付的商品房应当满足的条件不仅仅只有商品房经验收一项，还应满足本合同的约定，即满足最基本的入住和装修条件。《商品房买卖合同》第十三条：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：该商品房装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准，附件三共包含10项内容，其中第4项：公共部位为地砖地面，户内为混凝土地面，第9项：电梯为品牌电梯。一审中，上诉人提交的照片证据显示，2014年年底，小区地面尚为泥土，布满土坑和土堆，大门尚没建成，根本不符合合同约定。电梯问题，根据上诉人提交的证据，电梯直到2018年才能正常运行，而且一审中上诉人提交的证据是《特种设备使用登记证》，而被上诉人庭后提交的证据是《电梯监督检验报告》，该报告中明确写明“本报告检验结论仅反映检验时的设备状态”“设备在投入使用或者使用后30日内，到当地地级市质量技术监督局办理使用登记”，上诉人一再要求被上诉人提供2014年12月电梯的使用登记证，以证明电梯能正常使用，被上诉人未能提供，而且提供的《电梯监督检验报告》最早的时间还是2015年9月2日，2014年的无法找到，一审据此就认定2014年年底，电梯能正常使用，属于事实认定错误。《商品房买卖合同》第十四条约定:出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件；3.供热系统在商品房交付使用后第一个采暖季之前安装完毕，具体开通日期以供热公司的规定为准。根据上诉人提交的证据：被上诉人公司的公告和绿地山鼎庄园一期业主问题反映，两者相互印证，证明直到2019年涉案小区的供水、供暖问题尚未解决，还包含其他诸如地下室返潮问题、房屋保温材料问题、园区私搭乱建问题、园区监控问题、积水排不掉及花园整体下沉等诸多问题都尚未解决，2019年小区现状尚且如此，2014年年底交付时该小区存在的问题可见一斑。上诉人认为按照合同第八条约定，交付的房屋符合交付条件的标准是：该商品房验收合格并且符合本合同约定，出卖人交付商品房应当符合合同约定的最基本的入住条件，起码水、电、暖能通,电梯房电梯能正常使用，路面基本平整，能保证正常的通行,而这些出卖人在2014年交付时均不满足，一审仅简单以被上诉人取得了验收备案表就是验收合格，不符合合同约定。三、被上诉人交付房屋手续不符合合同约定，应当承担延期交房的责任。被上诉人2014年第一次通知上诉人收房时，房屋根本不符合交付条件，绿地山鼎庄园一期业主均拒绝收房，根据《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件(即房屋验收备案表)，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担。2014年收房时被上诉人均没有出示以上应出示的文件(两书一表)，上诉人录音中业主在2015年6月还未见到验收备案表，仍在要求被上诉人出示；证人李某的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上时间已经由被上诉人领导亲自改为实际出示时间为2015年7月8日。故上诉人根据合同约定和法律规定，均有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任应有被上诉人承担。直到2016年5月19日因为要办理房产证才通知上诉人收房。一审判决对于房屋交接手续问题未做任何审理，程序违法。四、本案被上诉人延期交房的问题在诸多证据中被上诉人已经自认，对于自认的证据一审法院却不做任何阐释和认定。本案中，被上诉人延期交房的问题，上诉人提交了诸多证据予以证明。包括：2015年6月17号录音中被上诉人负责人承认房屋存在延期交付的问题，并承诺会为在场的25户业主统一处理解决，被上诉人存在自认；同一小区业主李某的两书一表上，被上诉人亲自修改实际交房时间，被上诉人予以确认；6份协议书及收条，被上诉人已经给予部分业主赔偿，得到赔偿的业主放弃房屋延期交付的权利，并办理收房，被上诉人以实际行动印证自己延期交房的问题；小区路面照片、公告、问题反映及维权新闻，证明被上诉人未能按时交付的原因。以上证据形成证据链条，用以证明被上诉人延期交房的事实，一审法院却未有认定和阐释，错误认定了本案事实。五、本案并未超过诉讼时效。一审法院认为2014年12月26日，上诉人以被上诉人交付的房屋不符合交付条件为由拒绝收房，此时已经知道权利受到损害，故2015年1月1日至2015年9月30日的逾期交房违约金超过诉讼时效。上诉人认为，虽然2014年12月26日已经知道权利受损，但该权利受损的状态一直在延续，至于上诉人下一次什么时候通知交房，实际的收房时间是什么时候，上诉人并不知晓，违约金也无从计算，而且逾期交房违约金，只有收房后才能得知逾期的具体时间和逾期交房违约金的具体金额，如果上诉人在2014年12月26日就起诉要求赔偿是不现实的，赔偿金额都无从确定。对于上诉人而言，2015年之后一直参与了一期业主的维权活动，被上诉人也一直承诺会统一处理，即使2016年5月19日被通知收房后，没有马上提起诉讼，原因也在于此，直到2019年初得知实际上被上诉人早在2017年给部分业主就延期交房的问题予以了赔偿，上诉人找被上诉人多次沟通无果，无奈之下只能通过法院诉讼解决。本案被上诉人的侵权行为一直处于延续状态，上诉人的请求并未超过诉讼时效。综上所述，一审判决简单认定，导致事实认定严重错误，请求二审法院查清事实，给予公正判决。被上诉人山西盛高置地发展有限公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、刘鑫主张被上诉人赔偿其逾期交房违约金的诉请已明显超过法律规定的诉讼时效，一审法院对此认定基本正确，一审判决驳回其诉讼请求符合法律规定。被上诉人与刘鑫签订的商品房买卖合同约定交房时间为2014年12月31日前，2014年12月26日被上诉人已通知刘鑫来办理收房手续，刘鑫以被上诉人交付房屋不符合合同约定为由拒绝收房，故应认定刘鑫此时已知道其权利受到侵害，因此从2014年12月26日起算，适用当时的法律规定的两年诉讼时效，刘鑫的诉请已过诉讼时效，不应予支持。三、刘鑫购买的涉案房屋在2014年12月31日前已具备合同约定的交付条件，刘鑫因个人主观因素未在合同约定时间内前来被上诉人处办理收房手续，被上诉人没有违反合同约定的交房义务，延期收房的不利后果不应由被上诉人承担。根据双方签订的商品房买卖合同约定，被上诉人应在2014年12月31日前交付房屋，2014年12月26日，太原市住房和城乡建设委员会审查备案了涉案房屋的工程竣工资料，出具建设工程竣工验收备案表，涉案房屋已具备法律规定的交付条件。刘鑫以房屋未建成配套设施不齐全为由拒绝办理收房手续，其延期收房的后果应由刘鑫本人承担。2015年9月2日，山西省特种设备监督检验研究院对被上诉人交付的涉案房屋电梯进行检验，检验结论为合格，至此房屋完全符合交付的要求。双方在合同中并没有任何条款约定涉案房屋交付时电梯应通过验收，且目前没有任何法律法规或部门规章对电梯验收和商品房交付的关系作出明确规定，故被上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘鑫的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，应驳回刘鑫的上诉请求。上诉人刘鑫向一审法院起诉请求：1.请求判令被告赔偿原告延期交房违约金540726.48元；2.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。一审法院查明的事实：2014年7月2日，原告作为买受人，被告山西盛高置地发展有限公司作为出卖人，签订合同编号为20141981039的商品房买卖合同，约定：买受人购买位于太原市东峰路86号盛高.日出东山第71幢1单元402号房，房屋用途为住宅，建筑面积为206.9平方米；商品房单价10370.9元，总金额2145740元，买受人在签订合同当日支付首付款645740元，余款1500000元采用银行贷款方式支付；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同并约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行承诺、产权登记等内容。合同签订后，原告如约支付首付款，并通过银行贷款支付剩余购房款，2016年4月20日被告开具收到原告购房款2146051.13元的发票。2014年11月6日，盛高.日出东山51至62、67至71号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格并会签建设工程竣工验收备案表，2014年12月26日太原市住房和城乡建设委员会备案。2014年12月26日，原告接被告通知后办理收房手续，原告到场后以被告配套设施不完备且被告拒不提供建设工程竣工验收表为由，拒绝收房。庭审中，原告提供照片、录音以及微信截图等以佐证当时小区道路无法通行、小区外墙尚未建设。原告于2016年5月19日收房。原告的证人李某（女，身份证号×××）到庭作证，称其在2014年12月26日接到被告的收房通知，但到场后发现小区路面、步梯台阶倾斜，房门关不好，只办理一半的收房手续，此后被告整改至2015年7月8日，但仍有很多问题。另查明，2015年9月2日，山西省特种设备监督检验研究院对上海盛高物业服务有限公司太原分公司（山鼎庄园）71号楼3个单元的电梯进行检验，检验结论为合格。一审法院认为，本案是否超过诉讼时效，原告主张的逾期交房违约金是否应予支持。首先，关于诉讼时效问题。合同约定被告在2014年12月31日前交房，2014年12月26日原告以被告交付房屋不符合合同约定为由拒绝收房，应认为此时其已知道权利受到侵害，故原告主张从2015年1月1日至2015年9月30日的逾期交房违约金，适用当时法律规定的两年诉讼时效，原告现主张该期间的逾期交房违约金，已超过法定的诉讼时效，不予支持。民法总则于2017年10月1日起施行，依据该法规定，从2015年10月1日至原告主张的2016年5月19日的逾期交房违约金未超过诉讼时效。其次，涉案房屋在2014年11月6日经竣工验收合格备案，2015年9月2日涉案房屋所在楼幢电梯检验合格，房屋符合合同约定的交付条件，故原告主张2015年10月1日至2016年5月19日的逾期交房违约金，理由不足，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，证据及理由不足，不予支持。原审判决：驳回原告刘鑫的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，且当事人对原审查明的事实无异议，本院予以认定。本院认为，上诉人刘鑫与被上诉人山西盛高置地发展有限公司争议的主要问题是涉案房屋的延期交付是否构成违约和责任如何认定。第一，根据双方当事人合同约定，涉案房屋的交付时间为2014年12月31日前，被上诉人于2014年12月26日通知上诉人收房，从时间上看被上诉人并不存在违约的问题。第二，从双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定的交付房屋标准和条件看，双方约定交付房屋的标准为“该商品房经验收合格”。交付房屋的条件为“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。从本案查明的事实看，上诉人所购房屋在2014年11月6日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，2014年12月26日太原市住房和城乡建设委员会竣工验收合格备案，因此，涉案房屋应认定为验收合格。对于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在涉案的《建设工程竣工验收备案表》第三页目录中明确载明，住宅工程应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》文件，而在备案意见中明确注明，该工程的竣工备案文件已于2014年12月25日收讫，文件齐全。太原市住房和城乡建设委员会作为房地产的管理部门，其所出具的备案表效力应予采信。况且，根据上述约定并结合现场入住办理流程，也是应当先签署房屋交接单后，再领取“两书一表”，上诉人主张的涉案房屋没有“两书一表”，现有证据不足以证明其主张。原审据此作出判决并无不当。第三，上诉人提出被上诉人通知其收房时，看到大门未建成、小区路面为泥土和土堆、房屋裂痕等，根本不符合入住条件的问题均属于小区配套设施，该主张不足于认定房屋不具备交付的条件，而且，从双方约定的合同附件三可以看出，涉案房屋为毛坯房，必然存在装饰、装修的问题。对于电梯与供暖问题，按照双方合同约定电梯为品牌电梯，但并未明确约定何种品牌和交房提供检验报告。供暖问题按照合同约定供热系统在商品房交付使用后第一个采暖季之前安装完毕，具体开通日期以供热公司的规定为准，对此审理过程中上诉人并未提供归责于被上诉人的相关证据，故其上诉请求，证据不足。综上所述，上诉人刘鑫的上诉请求，证据不足，理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第（三）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费9208元，由上诉人刘鑫负担。本判决为终审判决。审判长 孙广金审判员 王 薇审判员 雷 晨 二〇一九年九月二十三日书记员 米 鑫