福建省厦门市翔安区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽0213执异24号 案外人（异议人）：陈建霞，女，1981年1月8日出生，汉族，户籍地河南省潢川县，现居住于福建省厦门市翔安区。 申请人：林同，男，1967年1月1日出生，汉族，住福建省厦门市同安区 被申请人：陈水龙，男，1967年1月1日出生，汉族，住厦门市翔安区。 本院受理的申请人林同与被申请人陈水龙、张闲民间借贷纠纷执行一案，案外人陈建霞对本院对陈水龙名下的翔安新城南区A4组团12楼1103室、翔安新城南区A4组团12楼1203室（即宋坂四里100号1104室、宋坂四里100号1204室）的强制执行提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈建霞向本院提出异议请求：请求法院立即停止对翔安新城南区Ａ4组团12楼1103室、翔安新城南区Ａ4组团12楼1203室（即宋坂四里100号1104室、宋坂四里100号1204室）的执行。事实与理由:陈建霞与陈水龙于2010年11月30日签订合同，约定陈建霞购买陈水龙所有的位于翔安区××翔安××组团××楼××室、翔安××组团××楼××室（××室、××室），总价款400000元，陈建霞于2010年已分期支付完毕所有购房款400000元，履行完毕合同义务。陈水龙按合同约定向陈建霞交房，却以房产证因诉讼被法院扣押为由拒绝办理房屋过户登记。陈建霞与陈水龙签订的房屋转让合同应属合法有效且陈建霞对未办理过户登记无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。基于上述理由，翔安区法院在执行（2018）闽0213执2806号涉及的房产时损害了陈建霞的合法权益，恳请法院终止对该房产的执行。 申请人林同称，1、房产所有权实行登记制度，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记时发生效力。第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2、房地产买卖，除买卖双方签订协议支付房产价外，还必须办理房产过户登记手续，房屋所有权的转移是以房产登记为准。而本案异议人陈建霞所异议的房产是未经办理房产过户登记手续。3、在办理房产过户和转移登记过程中，必须双方持有法律效力的房屋买卖协议等有关资料，双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。即：房屋是否符合出售条件、购房者是否具备购买条件。只有符合出售条件的房屋和符合购买条件的才能获得审查通过，才能办理过户转移手续。本案所涉房产属于2009年的拆迁安置房，在当时未取得房产登记产权的情况下，凭《房屋拆迁补偿安置协议书》是不允许上市买卖的。故双方于2010年11月30日签订的《房屋认购书》是没有法律效力的，该房屋既不符合上市出售条件，买卖双方也不合法。本案所涉及的房产是被执行人陈水龙在2019年3月7日向设在翔安区行政服务中心的厦门市不动产登记中心窗口提交办理产权申请，于3月中旬领取本案所涉及的房产产权证。申请执行人于2019年3月12日向法院提出查封，扣押被执行人陈水龙的房产。4、本案申请执行人是持生效的法律文书向人民法院申请强制执行，人民法院依法对该房屋权属登记人实行查封、扣押、冻结符合法律规定。综上所述，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”之规定，执行异议人陈建霞在明知还未办理房屋产权证的情况下仅凭《房屋拆迁补偿安置协议书》向被执行人陈水龙购买尚未依法登记领取权属证书的房地产是没有法律依据的，存在过错。不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，恳请法院驳回执行异议人陈建霞的申请。 陈水龙未到庭参加听证，亦未向本院提交任何书面答辩意见及提供任何证据。 陈建霞提交了《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房产认购书》、《收条》、工商银行电费、煤气的委托自动扣费凭证、电费缴交发票、银行扣缴电费的流水作为证据材料。林同质证认为，《房屋拆迁补偿安置协议书》没有法律效力，拆迁安置房不能买卖，应当向产权交易中心报备才能买卖；《房产认购书》没有法律效力，案外人向陈水龙购买房产不符合法定程序；《收条》真实性无法确认。对于工商银行电费、煤气的委托自动扣费凭证、电费缴交发票、银行扣缴电费的流水等证据，林同质证其证据效力由法院依法认定；林同提交了两份《厦门市不动产登记中心受理凭证》，拟证明其是在获悉陈水龙在申请办理产权的情况下才向法院申请对案涉房屋进行查封的。陈建霞质证该两份《受理凭证》的证据效力由法院依法认定。林同又提交了一份《门牌实测说明》，拟证明翔安新城南区A4组团12楼1103室经实测门牌对应为宋坂四里100号1104室，翔安新城南区A4组团12楼1203室经实测门牌对应为宋坂四里100号1204室。陈建霞对该份证据没有异议。 本院查明，原告林同与被告陈水龙、张闲民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月11日作出（2018）闽0213民初17号民事判决：一、被告陈水龙、张闲应于本判决生效之日起三日内向原告林同偿还借款300000元及利息（利息按月利率2%计算，自2015年7月4日起计算至实际还款之日止）；二、被告陈水龙、张闲应于本判决生效之日起三日内向原告林同支付律师代理费40000元。该判决于2018年10月3日生效后，因陈水龙、张闲未主动履行生效法律文书所确定的义务，林同向本院申请执行，本院于2018年10月15日立案执行。在执行过程中，林同向本院执行局提供了陈水龙正在向厦门市不动产登记中心申请办理案涉房屋产权登记的线索，本院即于2019年3月22日对陈水龙名下的案涉房屋采取查封措施。后陈建霞向本院提出上述异议。 本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在登记之后方能取得。案涉宋坂四里100号1104室、1204室房屋原系被申请人陈水龙家庭于2009年间因开发项目建设需要，有关部门拆迁其原有农村房屋而给予的补偿安置房，但直至2019年3月该两套案涉房屋才具备办理产权登记条件，且不动产登记部门将该两套案涉房屋的初始产权登记在陈水龙名下。陈建霞举证的《房产认购书》的效力在本案案外人执行异议审查程序中无法直接认定。二、陈建霞诉称的其自向陈水龙购买了案涉房屋后即完成交付，随后即由其占有使用，根据陈建霞提供的电费发票，可认定宋坂四里100号1104室的电费用户号为7521204375、宋坂四里100号1204室的电费用户号为7521204405；根据陈建霞提供的工商银行委托代扣凭证及银行扣缴电费的流水，可认定自2015年11月起，陈建霞就对宋坂四里100号1104室电费委托银行代扣；根据陈建霞提供的开票日期为2019年8月15日厦门翔发物业服务有限公司的代收水电费发票，可认定2017年1月1日起至2019年7月31日止的水电费均是以陈建霞的名义支付，据此，本院认定陈建霞系在本院查封之前已持续地占有、使用案涉的宋坂四里100号1104室、宋坂四里100号1204室房产。因此，其异议请求本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、第二十四条之规定，裁定如下： 中止对翔安区宋坂四里100号1104室、宋坂四里100号1204室房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 （蔡景贤） 审判员 （林认真） 审判员 （张 薇） 二〇一九年九月二十日          （代）书记员（黄绿洲） 本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。