内蒙古自治区太仆寺旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内2527民再3号监督机关：太仆寺旗人民检察院。申诉人（原审被告）：姬某，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王某1，内蒙古义翔律师事务所律师。被申诉人（原审原告）：禹某，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人:康某，住内蒙古自治区，系禹某妻子。申诉人姬某因与被申诉人禹某不动产登记纠纷一案，不服太仆寺旗人民法院于2017年11月13日作出的（2017）内2527民初867号民事判决书，向太仆寺旗人民检察院申诉。太仆寺旗人民检察院以太检民（行）监[2018]152XXXXXXXX号检察意见书向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2019年2月22日作出（2018）内2527民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。太仆寺旗人民检察院指派检察员刘某1、王某2出庭。申诉人姬某及其委托诉讼代理人王某1、被申诉人禹某及其委托诉讼代理人康某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太仆寺旗人民检察院提出再审检察建议，认为原审对当事人禹某委托法院原副院长担任诉讼代理人的违法行为未予纠正，属于程序违法。房屋出售方姬某为个人，并非房地产开发企业，其与禹某所签订的售房协议不是商品房买卖合同，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所调整的对象，原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（三）项、第二款的规定作出判决，违背立法原意，属于适用法律确有错误。（2017）内2527民初867号民事案件在审理过程中存在审判程序违法、适用法律确有错误的违法情形，建议依法再审。申诉人姬某称，一、2016年4月11日，申诉人姬某与被申诉人禹某签订了售房协议，该协议应为无效合同，因签订合同时，该房屋的所有权还有另一继承人相应的份额，并非姬某所有，姬某在处分该所有权时未经另一继承人同意，私自处理了他人的所有权份额。对于无效合同应当恢复原状，禹某将房子退给姬某，姬某将购房款退给禹某，禹某按照居住年限支付相应的租金。如不认定售房协议为无效合同，那么该协议在签订时也是效力待定合同，在姬某取得完全的所有权之后该合同才会生效，故原判决确定的姬某违约期限明显错误，依法应予更正；二、对于协议中房屋价款16万元及合同中约定的过户的含义，从几次庭审中可以明确得出房产在流转的过程中会产生相应的税、费，姬某多次拉着被申诉人去办理房屋过户的时候，被申诉人所谓的费用应当理解为合同中明确的过户费，对于国家所征收的各项税款双方实际上并未明确由谁支付，依据一般交易规则，所有的税由买方承担。房屋价款160000元接近或低于2016年太旗的房屋市价，如果由姬某承担税款则导致房屋价格明显偏低，姬某作为正常的成年人而涉案房产又是合法继承所得，以远低于市价的价格出售合法所得的房产没有必要，因此房屋价款160000元明显不含应当缴纳的税款，如判令姬某承担税款会导致该项交易显失公正，严重损害姬某的合法财产权益；三、姬某出售房产的性质是交警的住宅楼，属于划拨土地，不允许买卖，申诉人姬某多次奔波办理相关手续，将土地性质通过合法的途径转变成可以转让的性质，按照商品房买卖办证期限90天来严格要求不符合情理亦不符合法律规定，并以申诉人未积极办理房产过户而提出违约金，与实际完全不符，依法应当予以驳回。被申诉人禹某辩称，不同意申诉人的所有请求。我与姬某签订了合同，现在说合同无效是不对的。约定的包括过户160000元就包括税费，交税是申诉人姬某应该交的，当时他着急用钱买房子。申诉人说的积极办理过户是与事实不符的，在执行局介入以后才办理的过户，我们联系他时电话打不通，被拉入了黑名单。违约金是判决后到执行时才给我的，拖了这么长时间过户就应该支付违约金。被申诉人禹某向原审法院起诉请求：1.责令被告姬某限期给原告办理房屋产权证；2.承担迟延履行违约责任；3.诉讼费由被告承担。本院原审认定事实：2016年4月11日原、被告双方签订了“售房协议”，协议约定，被告将继承房（位于××区交警住宅楼4-301）及小房以160000元人民币（含过户费）价格出售给原告；楼房及小房交付日为2016年4月11日，原告给付被告现金人民币140000元，被告将楼房及小房钥匙交于原告；被告负责将该楼房房本过户到原告名下，房本交于原告时，原告将剩余房款人民币20000元一次性交于被告。2016年12月1日，被告说急用钱，要求原告将约定交付房本时给付的剩余房款先行给付一部分，原告又给付被告人民币14000元，为被告垫付办证费600元，原告还尾欠被告购房款5400元。后原告多次催促被告办理房本过户手续，被告一直拖延至今不予办理。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令被告限期办理房屋产权证过户登记手续，承担迟延办理房屋产权证过户登记手续违约金，并要求被告承担本案的诉讼费用。本院原审认为，原、被告双方签订的“售房协议”是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告按照合同的约定给付了被告购房款，被告也按照合同的约定向原告交付了房屋，协议约定，被告负责将该楼房房本过户到原告名下，房本交于原告时，原告将剩余房款一次性交于被告，被告给原告出具一张“收条”，被告收到原告交付的房款154000元，剩余6000元待房屋过户后一次性付清，协议约定的160000元房屋价款包含过户费。但被告未按照合同的约定给原告办理房屋产权证过户手续，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项及第二款之规定，对原告的诉讼请求予以支持。对被告提出的在签订“售房协议”中存在重大失误，在商量房屋交易价格时，不知道国家对所继承房屋再交易时的相关税收政策，继承房屋交易时的税收比较高，所签订合同约定的价格显示公平的抗辩理由，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的“重大误解和显失公平”的构成条件，对其抗辩理由不予支持。本院原审判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款之规定判决如下：一、被告姬某于本判决生效后九十日内给原告禹某办理房屋所有权登记过户手续。二、被告姬某于本判决生效后九十日内给付原告禹某违约金13653.52元。（违约金按照已付购房款总额154000万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准4.75%年利率上浮40%，从合同签订之日90日届满2016年7月11日开始计算至2017年11月10日止，共计16个月。）如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元(减半收取)，由被告承担（本判决生效后十日内给付）。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：申诉人姬某向本院提交了以下证据材料：1.太仆寺旗公安局出具的证明复印件一份，出具时间为2017年1月11日，证明经过申诉人多次协调，公安局同意将交警队的住宅楼由划拨性质转为可以办理房产证的性质，间接证明申诉人在为被申诉人办理房产过户，因为房产对应的土地性质导致过户时间拉长；2.（2016）太证内民字第696号公证书复印件一份，证明案涉房产有另一继承人相应的权益，经申诉人努力于2016年9月2日获得处理权；3.缴费收据影印件一份，证明2017年4月24日申诉人缴纳案涉房产对应的土地出让金；4.完税证明影印件三份，证明申诉人在积极过户，支付了各项费用及缴纳的小额税款，在缴纳其他税款时得知另外的税款项目，金额接近40000元，超出了普通费用限额。被申诉人禹某的质证意见为，对申诉人出示的证据不认可。本院的认证意见为，对申诉人出示的证据予以采信。被申诉人禹某向本院提交了以下证据材料：1.售房协议复印件一份（与原件核对无异），证明房屋买卖合同成立，约定房屋价格为160000元，当时交付140000元；2.收条复印件一张（与原件核对无异），证明申诉人姬某收到154000元。3、收据复印件两张（与原件核对无异），证明我垫付了土地评估费用600元；4、定金收条一张（与原件核对无异），证明申诉人姬某收到定金2000元；5.证人李某、刘某2、陈某证言，证明签订售房协议时姬某承诺过户的一切费用他承担，并且一个多星期时间就能办理过户。申诉人姬某的质证意见为，对1号证据的真实性认可，对于过户时间和违约情况没有约定；对2、3、4号证据的真实性认可。对5号证据不认可，证人李某和原告是亲属关系。当时并没有约定过户时间，没有确定一个星期的时间，9月2日才拿到的公证书，不可能一个星期就办理过户。本院的认证意见为，对被申诉人出示的1、2、3、4号证据予以采信，对5号证据所要证明的问题不予采信。本院再审查明，2016年4月11日，申诉人姬某作为甲方与被申诉人禹某作为乙方签订了《售房协议》，协议约定“甲方将所继承楼房（宝昌镇建北区陵园路交警住宅楼4-301）及小房售与乙方，价格为人民币160000元（含过户）。经甲、乙双方共同协商，达成以下协议：1、楼房及小房交付日为2016年4月11日，乙方付给甲方现金人民币140000元（含定金2000元）；甲方将楼房及小房钥匙交于乙方。2、甲方负责将该楼房房本过户到乙方名下，房本交于乙方时，乙方将余下房款人民币20000元一次性交于甲方。3、涉及该楼房的物业费及取暖费按照楼房交付日期结算。4、如甲、乙双方在房屋交付与房款支付过程中产生纠纷时，在当地人民法院诉讼解决。5、此协议一式两份，签字（盖章）生效”申诉人姬某在甲方落款处签字，被申诉人禹某在乙方落款处签字。协议签订后，被申诉人禹某给付申诉人姬某140000元，申诉人姬某向被申诉人禹某交付了房屋。2016年9月2日，经太仆寺旗公证处公证，案涉房屋由申诉人姬某继承。2016年12月1日，被申诉人禹某给付申诉人姬某房款14000元，申诉人姬某为被申诉人禹某出具收条一张，其上载明“我于2016年12月1日收到禹某房款154000元整，余款6000元待房屋过户后一次性付清”。2017年3月29日，被申诉人禹某垫付土地评估费及宗地款共计600元。2017年4月24日，申诉人姬某缴纳其他土地出让收入1826元，2017年7月24日，申诉人姬某缴纳契税及印花税共计55.68元，2018年9月14日，申诉人姬某缴纳个人所得税、增值税、契税、城市维护建设税、教育费附加共计35195.92元。本院再审认为，本案系房屋买卖合同履行过程中产生争议引起的纠纷，案由应为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一是申诉人与被申诉人签订的《售房协议》是否有效；二是办理过户的期限以及需缴纳的税款应当由谁承担；三是申诉人姬某是否存在违约行为，如果存在违约行为则违约金为多少。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。申诉人姬某在与被申诉人禹某签订《售房协议》时，申诉人姬某虽未完全取得涉案房屋的所有权，擅自处分涉案房屋，但所签《售房协议》并不违反法律法规的强制性规定，无其他效力瑕疵，仅无权处分并不影响合同的效力，且申诉人在订立协议后通过公证取得了相应的处分权，因此该协议合法有效，受法律保护。对申诉人的第一项再审请求本院不予支持。关于第二个争议焦点。协议签订后，双方当事人均应当按照协议的约定全面履行自己的义务。被申诉人禹某按约定给付了部分购房款，申诉人姬某按约定交付了房屋。按协议约定，申诉人姬某负责将该涉案房屋产权过户到被申诉人禹某名下。《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，申诉人姬某未按照合同的约定为被申诉人禹某办理房屋产权过户手续，且本案中办理房屋所有权登记过户手续不属于合同法第一百一十条所列不能继续履行的情形，故申诉人姬某应当承担继续履行办理房屋产权过户登记手续的违约责任。《售房协议》及收条中仅约定待房屋过户后再给付剩余房款的事项，但未明确约定办理过户手续的期限。双方就过户期限未形成补充协议，按照协议有关条款或者交易习惯亦不能确定期限，故根据《合同法》第六十二条第（四）项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。原审原告禹某于2017年8月23日诉至本院，以诉讼的方式明确要求原审被告姬某履行义务，原审判决申诉人姬某于判决生效后九十日内为被申诉人禹某办理房屋所有权登记过户手续，确定了九十日的办理期限，参照《城市房地产开发经营管理条例》对办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续时间的规定，该期限充分考量了房屋买卖合同双方的利益，为履行义务人留有必要的办理准备时间。故对原审第一项判决内容应予维持。关于办理过户需缴纳的税款，申诉人姬某认为协议中约定“价格为人民币160000元（含过户）”应理解为所谓的含过户只包括过户手续费，并不包括所征收的各项税费，被申诉人禹某认为协议中约定“价格为人民币160000元（含过户）”应理解为包括税费在内的过户费用，申诉人与被申诉人对合同约定条款理解存在歧义。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。首先，根据协议所使用的词句及有关条款解释。从所使用的词句含义而言，“含过户”包括办理房屋产权过户所需的手续费和相应的税费，符合通常的理解和用语习惯，若仅指手续费，则上述约定因欠缺税费的承担而不完整，不符合逻辑性和连贯性。其次，从设置该约定的目的解释，《售房协议》第2条约定“甲方负责将楼房房本过户到乙方名下，房本交于乙方时，乙方将余下房款人民币20000元一次性交于甲方”。在申诉人姬某于2016年12月1日出具的收条中亦有“余款6000元待房屋过户后一次性付清”的表述，原、被告设置该项约定，系为明确办理房屋产权过户义务的承担主体，从上述约定可以看出，乙方付有办理过户并最终将办理完毕产权转移登记的房本交付给甲方的义务，办理房屋产权过户必然产生相关的费用，因此“含过户”包括办理房屋产权过户所需的税费，符合双方设立该项约定的目的。最后，根据交易习惯以及诚实信用出发，退一步讲，即便根据《个人所得税法》、《城建税暂行条例》《增值税暂行条例》《契税暂行条例》等现行税收管理法律法规对纳税义务人的规定，办理房屋所有权登记过户手续所需缴纳的税费中仅契税的纳税义务人为房屋买卖的买受方，其余税费的纳税义务人均为出卖方。但因双方就办理房屋所有权登记过户所需费用由卖方姬某承担进行了书面约定，该约定不违反我国现行税收管理方面的法律、法规的强制性规定，符合当事人的意思自治原则和契约自由原则，该约定合法有效，双方当事人均应当信守。因此，办理过户需缴纳的税款应当由申诉人姬某承担。关于申诉人姬某提出的由其承担税款将导致该房屋买卖显失公平的主张，《民法总则》第一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。申诉人姬某与被申诉人禹某均系完全民事行为能力人，双方在充分协商的基础上签订《售房协议》，申诉人姬某未举证证实存在对方利用其处于危困状态或缺乏判断能力等订立合同时意思表示不自由的情形，不符合显失公平的构成要件，故对该抗辩主张本院不予支持。关于第三个争议焦点，一方面，双方未在《售房协议》中约定办理房屋产权过户登记的期限，亦未约定迟延履行的违约责任，被申诉人禹某欲以证人证言证实双方对办理过户的期限进行了口头约定，申诉人姬某对此不予认可，被申诉人禹某未提交其他证据予以佐证，且被申诉人禹某亦未举证证实就办理房屋产权过户事项向申诉人姬某进行过催告，因此不能认定申诉人姬某存在违约情形。另一方面，在原审判决确定的履行期限届满后，被申诉人禹某即申请强制执行，在执行环节申诉人自动履行了办理房屋产权过户登记的义务。结合申诉人向本院提交的证据材料证实，办理该涉案房屋产权过户登记手续涉及遗产继承公证、改变土地使用权性质、行政审批等多项程序，申诉人姬某在办理遗产继承公证、协商解决土地性质遗留问题、缴纳土地出让收入、缴纳各项税费等一系列的行为在合理的办理期限内并具有时间上的连续性，现有证据不能证明申诉人姬某对延期办理产权过户登记存在过错，因此不能认定申诉人姬某存在违约情形。因双方签订的协议系个人之间的房屋买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于逾期办理房屋权属证书承担违约责任的规定，原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款之规定作出的第二项判决，系适用法律错误，应当予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、维持太仆寺旗人民法院（2017）内2527民初867号民事判决书第一项；二、撤销太仆寺旗人民法院（2017）内2527民初867号民事判决书第二项；三、驳回申诉人姬某的其他再审请求。原审案件受理费减半收取50元（原审原告已预交），由原审被告姬某负担(于本判决生效之日后十日内给付原审原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判长  徐景明审判员  杨春娟陪审员  吴晓敏二〇一九年九月二十日书记员  邬溦敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接收货币乙方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。