重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终2518号上诉人（原审被告）:何源，男，傣族，1979年7月28日出生，住长春市南关区。委托诉讼代理人:郑学明，重庆东和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:向海英，女，汉族，1984年8月14日出生，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：田莉莉，重庆合融律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）:重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，董事长。委托诉讼代理人：孙艳红，男，汉族，1997年9月5日出生，住重庆市綦江区，系该公司员工。上诉人何源因与被上诉人向海英、重庆到家了网络科技有限公司（以下简称“到家了公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初2207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年03月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何源的委托诉讼代理人郑学明、被上诉人向海英的委托诉讼代理人田莉莉,重庆到家了网络科技有限公司的委托诉讼代理人孙艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何源的上诉请求：1、请求撤销原判决第一项、第二项，改判被上诉人到家了公司退还被上诉人向海英定金2万元；2、即使向海英存在损失，也应改判到家了公司承担相应赔偿责任。事实与理由：1、一审判决错误认定何源与到家了公司员工张文学的委托行为成立，事实上何源与到家了公司的委托行为并未成立，到家了公司与向海英签订的合同只能约束到家了公司与向海英。即使委托谈妥价格的行为成立，但未对20%违约金等其他重要事项进行委托；2、一审判决以生效合同判决何源赔偿166000违约金，但事实上房屋买卖合同是无效合同，应以实际造成的损失判赔；即使房屋买卖合同是有效合同，也应由到家了公司赔偿违约金；3、本案程序严重违法，本案是2018年3月立案，适用简易程序审理，但2018年11月13日才收到判决书，严重超越审理期限。向海英、到家了公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持一审判决。向海英向一审法院起诉请求：1.请求何源退还定金2万元；2.何源支付违约金166000元；3.本案诉讼费由何源承担。事实和理由：2017年12月6日，向海英、何源及到家了公司签订《房地产买卖（居间）居间合同》，约定：何源将重庆市南岸区的房屋出售给向海英，三方对房屋价款、支付方式及违约责任均作了明确约定。合同签订当日，向海英即支付定金2万元，但何源并未按约履行合同。此后，向海英诉至本院要求何源继续履行合同，后经一审法院认定，何源已在事实上不能继续履行合同。鉴于何源的行为已构成根本违约，已致向海英相应损失，故向海英诉至一审法院。一审法院经审理查明：何源与谭雪琴为夫妻关系，重庆市南岸区的房屋为二人的共有产权房屋。2017年4月8日，何源以微信的方式授权到家了公司的员工张文学出售南岸区的房屋，约定合同价83万元卖方尽收。2017年4月10日，张文学作为何源的代理人与向海英、到家了公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定：何源以83万元的价格将上述房屋（建筑面积115㎡）出售给向海英，向海英在签订合同当日支付2万元予何源，作为定金，同时何源将该房屋权属相关资料交由到家了公司托管；向海英须于过户当日交付38万元予何源；向海英委托到家了公司向银行申请个人二手房按揭贷款43万元用于支付房款；买卖双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。同时，合同签章处由张文学作为何源的代理人进行签字并按手印。合同签订当日，张文学即作为何源的代理人代为收取了向海英缴纳的定金2万元（现暂存在到家了公司银行账户中）。此后，向海英以何源迟迟未履行合同为由诉至一审法院，要求何源继续履行合同。2017年11月30日，一审法院依法作出（2017）渝0108民初11904号民事判决书（现已生效），判决认为何源、谭雪琴为夫妻关系，讼争房屋为二人的共有产权房屋，对共有产权的处分应当经共有人同意；该案中，即使何源授权到家了公司的员工张文学出售讼争房屋，但未经共有权人谭学琴的同意，其对谭学琴产权部分处分构成了无权处分；庭审中，谭雪琴也明确表示“何源无权单方处置，即使处置也是无效的”，也就是说谭学琴并不同意何源的处分行为；而向海英也没有证据证实何源的单方处置行为对向海英构成了表见代理；故在谭学琴未同意的情况下，向海英要求何源继续履行合同的诉讼请求存在事实上的履行不能而不能得以继续履行；若由此给向海英造成了损失，向海英可依据相关法律规定追究合同相对方的责任。一审法院认为，向海英与何源及到家了公司之间签订的《房地产买卖（居间）居间合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同关系依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。协议书订立后，作为买方的向海英已按约支付定金2万元，履行其前期担负的合同义务。然在协议书履行过程中，何源在未经共有权人谭学琴的同意的请款下擅自处分案涉房屋，对谭学琴产权部分处分构成了无权处分，进而导致合同无法实际继续履行，已构成违约，理应按照《房地产买卖（居间）居间合同》约定向向海英承担违约责任。于此情况下，现向海英诉请何源退还定金2万元，符合法律规定，一审法院予以支持。此外，鉴于何源在合同履行过程中存在显著违约行为，已致向海英因购买案涉房屋造成相关损失，向海英按约依法可向其主张赔偿损失。结合同性质、合同履行情况、合同中关于违约行为的条款约定，现向海英诉请何源支付违约金166000元，亦属法律允许范围之内，一审法院亦支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、何源于本判决生效之日起10日内向向海英退还定金2万元；二、何源于本判决生效之日起10日内向向海英支付违约金166000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2010元，由何源负担。二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的焦点问题是何源委托到家了公司卖房的委托行为是否成立及是否应当对合同约定的违约金进行调整。本院对焦点问题评析如下：关于何源委托到家了公司卖房的委托行为是否成立的问题，从一、二审查明的事实看，何源与到家了公司工作人员在微信里进行了多次沟通，何源对微信号系本人这一事实无异议。在微信沟通中，何源明确表示“同意重庆到家了网络科技有限公司出售本人在南岸区的房屋，同意到家了工作人员张文学何客户签订居间买卖合同，本人已83万价格尽收。”从这段话可以看出，何源对于签订房屋买卖的居间合同的房屋坐落、价格等非常明确，因此何源的委托行为已经成立，到家了公司按照授权内容代表何源签订房屋买卖居间合同的法律后果应由何源承担。因此，何源、到家了公司与向海英签订的三方合同系各方的真实意思表示，合同已成立并生效，各方均应按照合同的约定履行。合同签订后，向海英依约向何源的委托人到家了公司支付了定金2万元，应视为向海英向何源支付了定金。何源不愿意继续履行合同，已构成违约，应承担违约责任。现向海英根据合同约定要求何源退还定金并支付违约金，应得到支持。何源辩称，违约金金额过高，应进行调整。本院认为，双方对于违约金的约定系双方真实意思表示，且该违约金对于双方的违约行为具有同等的约束力。法院应尊重双方的约定，因此对违约金金额不作调整。综上所述，上诉人何源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4020元，由上诉人何源负担。本判决为终审判决。审判长  王伯文审判员  刘恋砚审判员  申 威二〇一九年九月二十七日书记员  罗 晴