内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0502民初8022号原告（反诉被告）：李卓，男，1984年4月4日出生，汉族，通辽市科尔沁区环境保护局干部，现住通辽市，公民身份号码：×××。被告（反诉原告）：通辽京汉置业有限公司，住所地通辽经济技术开发区哲理木大桥北500米（京汉新城售楼处）。法定代表人：田汉，董事长。委托诉讼代理人：王美玲，内蒙古嘉儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邰杨，内蒙古嘉儒律师事务所律师。原告（反诉被告）李卓与被告（反诉原告）通辽京汉置业有限公司（以下简称京汉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序审理，在审理过程中，因被告京汉公司提起反诉，故裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）李卓，被告（反诉原告）京汉公司的委托诉讼代理人王美玲、邰杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李卓向本院提出诉讼请求：1、请求法院按照合同约定依法判决被告支付延期交房违约金共计29422.38元；2、请求房屋在2017年12月31日装修后房子出现了10多条裂缝，开发商一直拖延维修至今，请求法院判决被告承担房屋裂缝的维修费用10000.00元，和2017年12月31日至今的不能入住的租房费每月3000.00元，共计37000.00元；3、请求法院依法判决由被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年12月3日签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于通辽市××区#-2-201的房屋一套，房屋总价款为344137.50元。被告应于2016年12月31日交付房屋。原告已经依约交付了房款，但被告直到2017年12月才交付。根据《房屋买卖合同》的约定，被告应当承担延期交房违约金。为此诉至法院。庭审过程中，李卓增加一项诉讼请求，请求京汉公司赔偿2017年12月20日至2018年12月20日的物业费2174.00元，2017年10月20日至2018年4月20日的取暖费2934.23元，2018年10月20日至2019年4月20日的取暖报停费1027.00元，2018年12月20日至今的物业费。被告（反诉原告）京汉公司辩称，被告对于逾期交房的事实没有异议，但逾期时间为2017年6月1日，并非原告诉请的2017年12月31日。原告诉请的房屋质量问题并没有相应证据证明，维修费用及租房费用我方不予承担。反诉原告（本诉被告）京汉公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告承担违约责任并支付违约金共计6381.00元；2、反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：2016年12月3日，反诉原、被告签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告开发的××12#-2-201室的房屋，房屋总价款344137.50元，反诉被告依照合同约定于2015年8月15日支付169575.00元，剩余房款办理贷款，但之后经反诉原告多次催告后，反诉被告仍未办理贷款，也未支付剩余房款。从2016年12月31日至实际付清尾款之日为2017年5月9日，共计逾期付款129日。根据《商品房买卖合同》第六条规定，反诉被告应向反诉原告支付违约金6381.00元。反诉被告违反合同约定，为此提起反诉。反诉被告（本诉原告）李卓辩称，反诉原告所述贷款的事情，我也积极配合。合同签订后，12月4日因为开发商预告登记证没有下来，我积极协同开发商办理不动产登记证，不动产登记证于2017年1月才到我手里，因为过年期间银行停止贷款，无法办理贷款，年后我积极办理了贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对李卓针对本诉、反诉部分出示的证据综合认证如下：1、商品房买卖合同，能够证实双方当事人签订买卖合同，约定各项权利、义务的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；2、装修保证金收据、公共照明费收据、物业费收据、取暖费收据、装修垃圾清运费收据，能够证实李卓于2017年12月20日办理入住手续，交纳各项入住费用的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；3、李卓对涉案房屋拍摄的录像以及与维修人员的通话录音光盘，李卓以此拟证明京汉公司交付的房屋存在质量问题。通过上述证据反映，拍摄录像时涉案房屋已进行了装修，墙面确实存在裂缝，至于导致裂缝出现的成因是房屋质量问题还是装修问题，原告无其他证据予以佐证，通过录像并不能证明出现墙面裂缝的原因系房屋质量问题导致，故本院对上述证据的真实性予以确认，对证明目的不予确认；4、2018年取暖费收据、2017年物业费发票、2017年取暖费发票能够证实李卓交纳涉案房屋供热费的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；5、不动产登记收据、不动产登记证明、购房发票能够证实李卓于2016年12月4日交纳预告登记费，于2016年12月25日取得涉案房屋预告登记的不动产登记证明，京汉公司于2016年12月向李卓出具了涉案房屋的购房款发票的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认。二、对京汉公司针对本诉、反诉部分出示的证据综合认证如下：1、建设工程质量监督报告能够证实京汉公司于2017年9月19日向通辽市建设工程质量安全监督造价管理站提交监督报告，通辽市建设工程质量安全监督造价管理站审核后作出同意上报的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；2、商品房买卖合同、2017年5月9日收据、现金缴款单，能够证实双方当事人签订买卖合同，约定了各项权利、义务，2017年5月9日，李卓通过银行无折现金存款的方式支付购房款124562.50元的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；3、建设工程竣工验收备案表能够证实涉案房屋于2019年5月31日通过通辽市住房和城乡建设局的建设工程竣工验收备案的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月3日，李卓、京汉公司签订《商品房买卖合同》，李卓购买京汉公司开发建设的坐××区，总房款344137.50元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2016年12月31日前将符合上述条件的房屋交付乙方使用。第四条约定：乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建设商品房预售资金监管账号：/。……2、贷款付款的，乙方应于2016年12月2日前一次性存入商品房首付款169575.00元，其余价款办理贷款。第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的10/000向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。第六条约定：乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在90日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的10/000向甲方支付违约金。2016年12月，京汉公司为李卓开具了涉案房屋全部价款的发票。李卓于2016年12月25日取得了通辽市不动产登记局颁发的涉案房屋的《不动产登记证明》，对涉案房屋进行了预告登记。2017年5月9日，李卓通过银行无折现金存款的方式支付了最后一笔购房款124562.50元。2017年12月20日，李卓向通辽市京汉馨家房产经纪有限公司交纳了2017年10月20日至2018年4月20日的取暖费2934.23元。向通辽市峰琢物业服务有限责任公司交纳了装修垃圾清运费500.00元、电梯运料费200.00元、公共照明费300.00元、装修保证金2000.00元以及2017年12月20日至2018年12月20日的物业费2174.00元后办理了涉案房屋的入住手续，接收了涉案房屋。在李卓将涉案房屋墙面及顶棚装修后，发现墙面及顶棚有多处裂缝。2018年9月6日，李卓向通辽万通热力有限公司交纳了2018年-2019年度的取暖费1027.00元。另查明，京汉公司于2017年9月19日对涉案房屋所在工程向通辽市建设工程质量安全监督造价管理站提交《建设工程质量监督报告》，通辽市建设工程质量安全监督造价管理站审核后作出同意上报的审核意见。涉案房屋所在工程于2019年5月31日通过通辽市住房和城乡建设局的建设工程竣工验收备案，取得了建设工程竣工验收备案证。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，工程竣工验收工作由建设方负责组织实施，建设方必须经过设计、施工、监理单位验收合格，且经公安消防、环保、人防等部门认可后，依法向工程所在地的建设行政主管部门申请备案，该主管部门对开发商申报资料及工程质量监督机构提交的工程质量监督报告等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。可见，对建设工程是否竣工验收合格最终具有审查和监督权的建设行政主管部门的竣工验收备案证才是证明竣工验收合格的依据。本案中，李卓、京汉公司双方在合同中约定商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，房屋交付日期为2016年12月31日前。庭审过程中，京汉公司对逾期交付商品房不持异议，但对李卓主张的逾期期间提出异议。本案中，虽京汉公司于2017年9月19日向通辽市建设工程质量安全监督造价管理站提交了监督报告，通辽市建设工程质量安全监督造价管理站审核后作出同意上报的审核意见。但该《建设工程质量监督报告》并非建设行政主管部门最终的竣工验收备案。涉案房屋所属工程于2019年5月31日才通过通辽市住房和城乡建设局的建设工程竣工验收备案，取得了建设工程竣工验收备案证，此时京汉公司才完成了最终工程验收，故京汉公司主张在2017年6月涉案房屋已达到合同约定的交付条件，逾期交付房屋的时间以此截止的主张无事实依据，本院不予支持。因李卓已于2017年12月20日办理了涉案房屋入住手续，正式接收了涉案房屋，故逾期交付房屋的期间为2017年1月1日至2017年12月19日止共计353天。针对李卓主张的逾期交房期间的已付款利息、违约金如何计算的焦点，本院认为，根据合同约定，除遇不可抗力外，京汉公司如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，李卓有权向京汉公司追究已付款利息，利息自合同约定京汉公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，李卓有权按照下列的第1种约定，追究京汉公司违约责任：1、合同继续履行，京汉公司应支付李卓已付款利息，利息自合同约定京汉公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，京汉公司还应每日按商品房价款的10/000向李卓支付违约金。截止2017年12月19日，京汉公司已逾期交房353天，其应按合同约定支付已付款利息及违约金。因合同约定的利息系按银行同期贷款利率计算，故本院以中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率计算利息。因李卓于2017年5月9日通过银行无折现金存款的方式支付了最后一笔购房款124562.50元，所以已付款利息应分段计算。经本院核算，利息为12562.80元[计算方式：1、自2017年1月1日起至2017年5月9日止共计129天，已付购房款219575.00元即（房屋总价款344137.50元-最后一次交款124562.50元）×年利率4.35%÷365天×129天＝3375.74元；2、自2017年5月10日起至2017年12月19日止共计224天，已付购房款344137.50元×年利率4.35%÷365天×224天＝9187.06元。上述利息合计12562.80元]。本案中，双方在合同中约定的逾期交房违约金的计算方式为每日按商品房价款的10/000计算，按合同约定，按照李卓支付的购房款344137.50元计算，每天的违约金为34.41元，京汉公司逾期交房353天，违约金为12146.73元。综上，京汉公司应支付李卓已付款利息12562.80元、违约金12146.73元，合计24709.53元。针对李卓房屋存在质量问题，导致房屋出现裂缝，无法居住，京汉公司应赔偿房屋维修费用、自2017年12月31日起至今不能入住的房屋租金，以及赔偿2017年12月20日至2018年12月20日的物业费2174.00元，2017年10月20日至2018年4月20日的取暖费2934.23元，2018年10月20日至2019年4月20日的取暖报停费1027.00元，2018年12月20日至今的物业费的主张，因李卓未能提供合法有效证据佐证房屋裂缝的成因系京汉公司交付的房屋存在质量问题导致，且李卓也未提供证据对其主张的维修费及房屋租金数额进行佐证，故李卓的上述主张无事实依据，其诉请赔偿维修费、房屋租金的主张本院不予支持。李卓接收房屋后所产生的物业费、取暖费系其个人为使房屋正常使用所进行的支出，在其无证据表明其不实际入住使用房屋的原因系京汉公司交付的房屋存在质量问题的情况下，其主张由京汉公司赔偿此部分费用无事实及法律依据，本院不予支持。针对京汉公司关于李卓存在逾期付款的主张，因双方签订的《商品房买卖合同》中对付款形式及付款时间的约定为“乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建设商品房预售资金监管账号：/。……2、贷款付款的，乙方应于2016年12月2日前一次性存入商品房首付款169575.00元，其余价款办理贷款”，上述约定仅约定了通过按揭贷款的形式支付尾款，但并未对办理贷款交付剩余房款的时间作出具体明确的约定，双方对此也无相关补充约定，虽京汉公司主张其多次催告李卓办理贷款，但其并未提供证据对此予以佐证。李卓于2017年5月9日将购房尾款交付京汉公司，完成了支付购房款的全部义务，京汉公司取得了合同约定的全部价款，其合同目的已实现。京汉公司主张李卓存在逾期付款无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）通辽京汉置业有限公司给付原告（反诉被告）李卓已付款利息12562.80元、违约金12146.73元，合计24709.53元。于本判决发生法律效力后立即履行；二、驳回原告（反诉被告）李卓的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（本诉被告）通辽京汉置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1614.00元，由原告（反诉被告）李卓负担1064.00元，被告（反诉原告）通辽京汉置业有限公司负担550.00元；反诉案件受理费25.00元，由反诉原告（本诉被告）通辽京汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审 判 长  王玉玫人民陪审员  刘国忠人民陪审员  郑连柱二〇一九年九月三日书 记 员  毕 丹