北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初25099号原告：李文博，男，1991年3月28日出生，汉族，河南省沈丘县村民，住河南省沈丘县，身份号码×××。委托诉讼代理人：赵利建，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：杨俊，男，1975年5月23日出生，汉族，山西省阳泉市×××居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。原告李文博与被告杨俊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文博之委托诉讼代理人赵利建，被告杨俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文博向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告之间签订的《房屋转让补充协议》无效；2、判令被告向原告返还房款29.5万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年8月6日起至实际支付日止的利息；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月15日，原告与被告签订《房屋转让补充协议》。合同内容表明：原告作为受让方即乙方，被告作为出让方即甲方；甲方将北京市顺义区×××室转让给乙方；房屋转让金为85万元。合同签订当日，原告向被告支付了房款60％的首付款51万元。2017年8月6日原告又向被告支付剩余的33.5万元整，被告协助原告与北京太和嘉利商贸有限公司（以下简称太和公司）办理了更名手续，被告支付给太和公司55万元的房款作为原告向太和公司支付的房款。2017年8月1日，北京市规划委员会顺义分局对×××内的建筑物（含本案房屋）认定为违法建设。2017年8月3日，顺义区马坡镇人民政府下发《拆除违法建设催告通知书》。现马坡镇人民政府巳对房屋进行强制拆除，导致原告的财产权益受到严重侵害。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”现该房屋未取得相应的审批规划手续，且被政府部门认定为违法建筑，现已被强制拆除，直到房屋被拆除原告才得知这一房屋的状况，因原被告之间签订的《房屋转让补充协议》违反该规定，该房屋合同无效，被告基于合同取得的房款应当予以返还。被告杨俊辩称：一、原告起诉2017年7月15日签订的《房屋转让补充协议》无效，明显是事实不清，适用法律不当。杨俊与李文博同是受害人，二人都不知晓涉案房屋是违章建筑。李文博与杨俊2017年7月15日签订的《房屋转让补充协议》，是平等主体之间的真实意思表示，应为有效。《房屋转让补充协议》主要约定了涉案房屋总价款为85万元，其中包括杨俊从太和公司购买涉案房屋时支付的房款55万元、房屋过户费3万元、房屋精装修款13万元、家具家电款14万元（家具家电中大件的有123红木组合沙发、实木茶几、实木方桌、实木书柜、实木书桌、实木床、高级床垫、实木床头柜、红木衣柜、55寸高清电视、空调、冰箱、热水器、进口电热器等）。关于房屋精装修款13万元和家具家电款14万元，该涉案房屋杨俊收房时为半毛坯状态，杨俊对此房屋进行了复式二层的搭建和全屋装修，因时日已久且当时并没有刻意留存各种付款凭证，但杨俊对整个房屋进行了精装修和购买了全屋家具家电是不争的事实，当时整个小区售卖的价格情况是透明的，李文博是知道小区具体情况和杨俊购买原价的情况下，认可杨俊对房屋装修和家具家电购置所附加的价值的情况下才购买的，且在85万元里包含了交给开发商的房屋过户费3万元。二、李文博与杨俊签订《房屋转让补充协议》时是平等自愿的，明知双方约定的房屋总价款85万元里包括房屋原价款55万元，精装修款13万元，家具家电14万元。但在房屋作为违章建筑拆除时，李文博是涉案房屋的实际居住使用人和权利人，但李文博并没有对涉案房屋精装修及家具家电提出价值评估，这种放任扩大的损失，李文博是有过错的，对于《房屋转让补充协议》相对方杨俊来说，这种损失应由李文博承担。李文博与杨俊同是受害人，二人在对涉案房屋性质信息了解上是一致的，都不知晓涉案房屋是违章建筑，杨俊由于在该地段买了两套房屋，由于资金紧张，就将涉案房屋在原价55万元基础上加上精装修13万元和家具家电款14万元，过户费3万元，共计85万元（后期又给李文博优惠了5000元，除去开发商收取的580000元购房款和过户费，杨俊从李文博处实收金额为265000元），与李文博平等自愿地签订了相关协议，且之后，将涉案房屋的权利义务一并转移给了李文博。三、李文博承担涉案房屋精装修和家具家电款后，应根据李文博与太和公司签订的《房屋转让合同》，李文博作为合同的主体应向相对方太和公司主张赔偿，即这部分赔偿最终应由太和公司和汪漫承担。涉案房屋之所以涉诉，归根结底责任方在太和公司和汪漫。因为作为卖方，在与李文博签订的《房屋转让合同》第二条明确承诺，买受方对涉案房屋享有45年使用权，而事实是涉案房屋是违章建筑，所以一切的过错在太和公司和汪漫。李文博通过与杨俊签订《房屋转让补充协议》，受让杨俊从太和公司处购买的涉诉房屋，随后，在李文博、杨俊、太和公司均在场的情况下，将杨俊与太和公司签订的原合同、收据销毁，由李文博与太和公司签订新的《房屋转让合同》，同时太和公司向李文博出具新的金额为55万元的房款收据，通过三方的行为，杨俊把其原合同中的权利义务一并转让给了李文博，且太和公司对此亦认可同意，李文博与太和公司就涉诉房屋形成新的房屋买卖合同关系。本案归根结底责任方应是太和公司，其应作为当事人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的房屋转让补充协议原件一份、收据原件一份、收条原件一份，被告提交的支付宝转账电子回单一份、房屋装修和交付之前的照片光盘一张、合同一份、微信聊天记录、银行交易明细三张，本院（2018）京0113民初19956号民事判决书及本院（2019）京0113民初8676号案件的开庭笔录及证据材料，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2017年6月10日，杨俊将其从太和公司处购买的位于北京市顺义区×××室房屋出售给案外人苏雯。苏雯向杨俊支付定金3万元，后李文博从苏雯处接手购买涉诉房屋，并给付了苏雯3万元。2017年7月15日，杨俊（甲方）与李文博（乙方）签订《房屋转让补充协议》一份，约定：今甲方将位于北京市顺义区×××室转让于乙方，转让总价为人民币850000元整，乙方于2017年7月15日支付甲方房款总价的60%作为首付款，共计人民币510000元，该款项结清后甲方于2017年7月17日至21日期间协助完成乙方在小区开发商处办理的业主更名手续，如甲方更名日期延期，视为违约，应向乙方按日交纳购房总价的千分之五作为违约金，直到款项结清为止。乙方应将购房剩余尾款共计人民币340000元整于2017年9月30日前向甲方结清，如乙方结款日期延期，视为违约，应向甲方按日交纳购房总价的千分之五作为违约金，直至款项结清为止。当日，李文博支付首付款51万元，杨俊为李文博出具收据一张。后杨俊协助李文博与太和公司办理了更名手续，李文博与太和公司就涉诉房屋重新签署了房款为55万元的《房屋转让合同》。2017年7月17日，太和公司为李文博出具了55万元的收据一张，即杨俊已经支付给太和公司的55万元房款转为李文博的房款。2017年8月6日，杨俊为李文博出具房款为34万元的收据一张，内容为：今收到李文博购买顺义×××室尾款人民币34万元整，所有款项结清。双方确认收据上写的是34万元，但因杨俊又优惠了5000元，所以实际给付杨俊总计84.5万元。2017年9月，杨俊将涉诉房屋交付李文博。2018年1月31日，北京市顺义区×××人民政府村镇建设科在涉诉北京市顺义区×××张贴《拆除违法建设公告》，内容为：各位住户：根据北京市国土资源局顺义分局出具的《证明》和北京市规划委员会《关于×××所建房屋规划审批情况的函》（规（顺）执函【2017】193号）的认定。×××内所建的砖混结构房屋，共计总4栋，建筑面积约2400平方米，未经土地、规划等主管部门批准，属于违法建设。我单位已于2017年8月3日发出《限期拆除通知书》（文书编号：限拆【2017】第043号），并已于2018年1月25日向你（单位）发出《催告书》（文书编号：催告[2018]第001号），限你（单位）拆除上述违法建筑。经查，×××在规定限期内未拆除上述违法建筑，现依据《北京市禁止违法建设若干规定》第十七条之规定，我单位将于2018年2月10日组织实施拆除。为了避免各位住户在拆除过程中受到财产损失，请给位住户于2018年2月5日17时前，迁离出现租住地，选择另地居住。特此告知。2018年5月28日，涉诉房屋因系违建被政府强制拆除。双方确认涉诉房屋没有房产证及审批规划手续。2018年6月，李文博以房屋买卖合同纠纷为由起诉太和公司、汪漫、杨首忠，要求确认李文博与太和公司签订的《房屋转让合同》无效并返还房款55万元和赔偿利息。李文博与太和公司的《房屋转让合同》第四条第7款约定：在乙方受让期间，不得随意变更合同受让方。如需变更合同的受让方需乙方带领新的受让方及原合同到甲方的物业管理办公室进行统一的合同变更手续。合同变更费用为每次三万元，变更为新受让方后原合同同时作废。本院于2018年11月27日作出（2018）京0113民初19956号民事判决：一、李文博与太和公司于二〇一六年六月二十五日签订的《房屋转让合同》无效；二、太和公司于判决生效之日起七日内返还李文博房款五十五万元；汪漫对此承担连带给付责任；三、驳回李文博的其他诉讼请求。杨俊表示其收取的房款中包含过户费3万元、房屋装修及家具家电费用，因涉诉房屋最开始的买受人是苏雯，所以开始合同是与苏雯签订的，李文博从苏雯处接手后，与李文博直接签的补充协议，杨俊一共两套房屋，另一套房屋的买受人是刘燕，也提起过诉讼，两套房屋的合同都是一样的，对方都知道房款是包含过户费的。为此，杨俊提交证据如下：1、支付宝转账电子回单一张，该回单显示收款方付金鹏，付款金额为3万元，摘要为过户费，时间为2017年7月17日，证明开发商和新的业主签订合同，是需要原业主支付过户费，杨俊当时给李文博办理更名手续交纳了3万元过户费，与李文博交易的房款里是包含该3万元过户费的，名称变更和交纳过户费时李文博也在场。2、房屋装修和交付之前的照片光盘一张，证明房屋是杨俊装修的，可以看出杨俊的装修过程，不是李文博陈述的情况，杨俊交付李文博的时候是精装修的，有家具家电。3、《合同》原件一份，为2017年6月10日杨俊与苏雯签订，证明房款是包含过户费和家具家电的，该合同有给李文博看过。该合同记载转让价款为人民币850000元，含3万元过户费、全屋家具电器。4、李文博与杨俊的微信聊天记录，证明卖给李文博的房屋是含家具家电的。5、杨俊的银行交易明细三张原件，证明在房屋装修期间杨俊向装修方打款的情况。对于杨俊的证据，李文博的质证意见为：1、真实性认可，证明目的不认可。电子回单虽然显示是过户费，但是没有办法证明是涉诉房屋的过户费，且收款方是个人，杨俊应该向第三人索要过户费，关于有没有过户费我方不清楚，双方在合同中也没有约定有过户费，与太和公司做名称变更时李文博在场，交纳过户费时李文博已经走了。2、房屋照片像是涉诉房屋，家具是实木的但不是红木的。关于家具家电，当时买的时候是有床、柜子、沙发、热水器、电冰箱、燃气灶，一层有一个电视，有一个电暖气，空调是太和公司统一配置安装的，其他的没有了，拆的时候柜子、实木的茶几、沙发、燃气灶没有拿，剩下的拿走了。3、该合同是杨俊和第三人之间的合同，没有李文博的确认，只能证明是杨俊和苏雯之间的价格，不能证明杨俊和李文博之间的房款包含过户费和家具家电，不能约束李文博，该证据与本案无关。4、真实性认可，证明目的认可。这些家具家电是赠送的。5、真实性认可，证明目的不认可，只能证明转过钱，但是不能证明钱是用在房屋装修上，也不能证明是涉案房屋装修，且没有提供装修合同，无法达到证明目的，与本案无关。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条的规定，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第三十七条（六）的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。根据审理查明情况，李文博与杨俊签订《房屋转让补充协议》所买卖的房屋系在农村集体土地上建造，既未取得房屋产权证，亦未取得相应的审批规划手续，且被相关政府部门认定为违法建筑，现已被强制拆除，故李文博与杨俊达成的房屋买卖合同关系违反了法律的强制性规定，应属无效，对李文博请求确认其与杨俊签订的《房屋转让补充协议》无效的请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。对于李文博请求返还29.5万元房款的请求，依据双方合同约定及审理查明情况，该款项含房屋内的家具家电，本院综合本案案情，就上述家具家电酌情从杨俊应返款项中扣除。关于杨俊主张的房款中含过户费3万元，李文博对此不予认可，考虑到双方转让协议对此并无明确约定，且根据杨俊提供的付款电子回单，该过户费系杨俊给付太和公司，故杨俊主张从应退房款中扣除该部分款项，本院不予采纳，杨俊可就此另行向太和公司主张。综上，对于李文博提出的退还房款的请求，合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。因李文博在明知涉诉房屋无相关合法手续的情况下购买，自身亦存在过错，故对于李文博主张的利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四、第三十七条（六）、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告李文博与被告杨俊于二〇一七年七月十五日签订的《房屋转让补充协议》无效；二、被告杨俊于本判决生效之日起七日内返还原告李文博购房款二十三万元；三、驳回原告李文博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千八百六十三元，由原告李文博负担四百八十八元（已交纳），被告杨俊负担二千三百七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇一九年九月十七日书记员  常思宇