安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初855号原告（反诉被告）：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区民生路东段南侧。法定代表人：陈洪涛，该公司经理。委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李安娜，该公司员工。被告(反诉原告)：蒋守军，男，1971年4月3日出生，汉族，住安徽省濉溪县。委托诉讼代理人：郑良才，安徽淮信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宗，安徽淮信律师事务所实习律师。原告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（简称东方公司）与被告蒋守军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。在案件审理过程中，被告蒋守军提出反诉，本院受理并决定与本诉合并审理。审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于2019年3月29日裁定转为普通程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)东方公司的委托诉讼代理人许光耀、被告（反诉原告）蒋守军及其委托诉讼代理人郑良才、李宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司向本院提出诉讼请求：1.解除东方公司与蒋守军签订的租赁合同及补充协议，判令蒋守军立即将位于东方城市广场·东方汇5层011号商铺交还给东方公司；2.判令蒋守军向东方公司支付租金199319元、管理费、物业费136500元、POS机使用费1500元，合计337119元；前述费用均计算至2018年8月31日，从2018年9月1日起按照合同约定的标准计算至交还商铺之日止；3、蒋守军向东方公司支付滞纳金（违约金）212753.4元（暂计算至2018年8月31日），自2018年9月1日起，每逾期一日按照逾期支付租金、管理费、物业费等全部费用的3‰累计计算，直至全部付清之日止；4.诉讼费用由蒋守军承担。在诉讼过程中，东方公司向本院提出申请，放弃对2018年9月1日之后的租金、管理费、物业费以及违约金诉讼请求。事实与和理由：东方公司与蒋守军于2017年3月6日签订商铺租赁合同一份，约定甲方（东方公司）将城市广场·东方汇购物中心5层011号商铺出租给蒋守军使用，该商铺套内建筑面积390㎡，租赁期限为4年。合同第4条约定，乙方应当向东方公司交纳租金、管理费、物业费等相关费用以及支付期限和方式等。合同签订后，东方公司如约将上述商铺交付给蒋守军使用至今。另，东方公司与蒋守军还就商铺租赁事宜签订补充协议一份，但是自2017年6月16日以来蒋守军一直拖欠租金、管理费、物业费至今，东方公司多次向其催要租金等相关费用均无果。2018年7月13日，东方公司向蒋守军公证送达了催缴租金等费用的《催收租金等相关费用的律师函》，但蒋守军仍不履行自己的义务；2018年7月18日，东方公司向其送达了《解除合同通知函》，书面通知解除了双方之间的租赁合同。蒋守军的行为已严重损害了东方公司的合法权益，给东方公司造成了重大经济损失，特提起诉讼，请依法判决。蒋守军辩称，东方公司与蒋守军之间合同无效，因为东方公司所租给蒋守军的商铺未经过消防验收，违反法律规定；东方公司虚假宣传商铺入住率，隐瞒实际情况，诱惑蒋守军签署协议，存在重大过错；东方公司物业服务等均不到位，不具备营业条件，给蒋守军带来经济损失，应予以赔偿，其系根本违约行为，东方公司起诉要求租金和各项费用没有事实和法律依据，请驳回其的诉讼请求。蒋守军向本院提出反诉请求：1.判令房屋租赁合同无效；2.判令东方公司返还各项经济损失共计307307元（装修费18.76万元，加盟费、购买设备费用105468元，燃气安装费14239元）；3.判令东方公司返还合同押金30000元、办理消防证费用30000元；4.本案诉讼费用由东方公司承担。事实和理由：2017年3月6日，蒋守军与东方公司签订租赁合同一份，约定东方公司将城市广场·东方汇购物中心5层011号商铺出租给蒋守军使用。蒋守军认为，在合同签订的过程中，东方公司未告知蒋守军其消防验收不合格，违反法律强制性规定进行招商出租，同时利用虚假宣传商铺的招商及运营情况，诱骗蒋守军签订该合同。蒋守军入驻营业期间，东方公司管理混乱，商场无法正常经营，致使坚守军租赁商铺的目的无法实现，给蒋守军带来重大的经济损失。具体理由如下：1、“城市广场?东方汇”购物在中心商铺消防验收不过关，存在重大安全隐患，东方公司在不具备出租条件的情况下违反法律禁止性规定招商出租。2、东方公司虚假宣传商铺入驻率，隐瞒实际情况，诱使蒋守军签订无效的商铺租赁合同，存在重大过错。3、东方公司管理混乱，商场运营不利，物业服务不到位，配套项目短缺，漏水漏电，不具备营业条件，给蒋守军带来巨大经济损失。综上所述，东方公司在不具备出租条件的情况下违反《消防法》禁止性规定，隐瞒实情，招商运营，其行为严重威胁不特定众多人的生命安全，损害了社会公共利益，诱骗蒋守军签订无效合同，存在根本过错，给蒋守军带来巨大的经济损失，应予以赔偿，故依法提起反诉，请法院给予支持。东方公司针对蒋守军的反诉请求辩称，蒋守军反诉称消防问题不是事实，东方城市广场运营公司于2015年8月13日取得营业执照，并于2016年4月8日通过了消防验收；蒋守军以与东方公司无关的燃气、漏水漏电为由，来掩饰自己不依约支付租金、物业费等费用的法律责任，是站不住脚的；自2017年8月15日起至今其一直拖欠租金等费用，截至解除合同通知时长达近11个月之久，经东方公司多次催要无果，东方公司有权依法解除租赁合同并收回商铺；东方公司依法不应当承担蒋守军提出的各项经济损失，应依法驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月6日，东方公司与蒋守军签订租赁合同，主要内容：甲方（东方公司）将“城市广场·东方汇”购物中心5层011号商铺出租给乙方（蒋守军）；起租日（或计租日）即装修期结束之次日，如此时“城市广场·东方汇”尚未对外营业，则起租日为“城市广场·东方汇”对外营业（含试营业）之日；套内建筑面积约390㎡，商铺供乙方经营“胖帅肉蟹煲”品牌特色餐饮项目；租赁期限4年，自2017年5月26日至2021年5月25日；第1、2租赁年度基本租金标准为40元/月/平方米；第3个租赁年度基本租金标准为42元/月/平方米；自起租日起乙方应当交纳管理费，管理费按照商铺套内建筑面积计算，收费标准为约5元/月/平方米，计1950元/月；乙方应自起租日起承担租金，首月基本租金由乙方在合同签订之日起7日内支付，每月10日（如遇休息日、法定节假日，顺延至下一个工作日）前支付下个月基本租金，首月基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺起租日起至该月月底）乘以每日基本租金计算（每日基本租金=月基本租金乘以12个月除以365天）；乙方应于合同签订之日起7日内向甲方支付经营保证金30000元；合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其交纳的经营保证金或其他保证金、押金抵扣租金、管理费或其他款项；甲方于本合同结束（不论基于何种原因）及乙方交还商铺，双方就租赁合同产生的权利义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址）清理完毕后30个工作日内（但不早于乙方撤场之日起3个月）向乙方退还剩余的经营保证金（不计利息）；自起租日起，乙方应支付物业费，物业费按商铺套内建筑面积计算，物业费收费标准为约15元/月/平方米，计5850元/月；首月物业费由乙方自合同签订之日起7日内与首月基本租金一并支付，其余月份于每月10日前支付下月物业费，首月物业费以乙方在该月实际租赁的天数（自商铺起租日起至该月月底）乘以日物业费计算，即月物业费乘以12个月除以365天；推广费为8元/月；乙方需缴纳POS机押金1000元/台，并按甲方通知领取安装POS机时交纳（最晚不应迟于该商铺预计开业前20个工作日）。乙方应于每月10日前与月基本租金一并向甲方支付下月使用费100元/台（自起租日开始计算，首月、最后要一个月不足或等于15日按半个月计算使用费，即50元/台，超过15日按一个月计算使用费，即100元/台）；商铺交付日期暂定2017年3月15日，具体时间由甲方另行通知，乙方在收到甲方的书面交付通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署《商铺交付确认书》；乙方有70个日历天的装修期，自该商铺交付日至次日起计算，装修期内乙方无需交付租金、管理费、物业费，需承担装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费，乙方于商铺交付之日起5日内全额支付上述费用，装修期满，经甲方及消防部门验收合格后1个月内，甲方或物业管理公司无息返还装修押金；若乙方未能在2017年5月26日前开业的，甲方除有权要求乙方按前述约定标准支付违约金外，还有权单方解除本合同（违约金计算至甲方通知乙方解除本合同之日止），但乙方逾期开业是由于甲方过错除外；合同结束（不论基于何种原因终止或解除本合同，包括但不限于合同期限届满，甲方解除合同，因不可抗力、意外事件或其他原因导致合同提前终止，乙方单方解除合同或撤离城市广场·东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理；乙方在商铺的装饰装修等不可拆除的设施无偿归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方进行补偿并放弃对装饰装修等不可拆除的设施的一切请求权（包括诉讼请求）；乙方负责商铺内的二次装修、消防报建及其他消防器具设施的配备，甲方给予协助；如乙方逾期支付租金、管理费、租金，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金；如乙方拖欠租金和管理费、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方解除合同，收回商铺，没收乙方的经营保证金，由此造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿，甲方单方面解除合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交还商铺，经营保证金作为违约金赔偿给甲方，如不足，乙方还应负责赔偿；任何与合同有关的双方当事人发出的任何文件如以邮寄方式，在寄出后第7日视为送达，邮政部门的邮件发送记录为有效证明。当日，双方并签订补充协议，主要内容：免租4个月（第一年度使用2个月，第二年度使用2个月），免租期间只免除租金，其他物业管理费等须正常缴纳；合同期4年，前两年租金不变，第三年起每年租金环比递增5%。当日，租赁合同及补充协议签订后，蒋守军向东方公司支付经营保证金30000元、POS机押金1000元、装修保证金26520元、装修管理费2340元、装修出入证50元。东方公司于2017年4月8日将商铺交付蒋守军使用。2017年4月份蒋守军开始对涉案商铺进行装修，支出了相关装修费用。2017年4月10日，蒋守军与东方公司签订补充协议，约定：开业日期变更为2017年7月1日。蒋守军于2017年3月6日交纳了涉案商铺2017年5月26日至2017年6月25日的租金、管理费26520元、POS机使用费100元；于2018年2月26日交纳了涉案商铺的租金、管理费和物业费10920元。2018年7月13日，东方公司制作《解除合同催告函》，向蒋守军催要其拖欠的自2017年6月16日起至2018年6月30日的租金170119元、管理费、物业费114660元，合计284779元。否则将依法解除租赁合同，并通过法律手段追索经济损失。东方公司于当日将上述解除合同催告函交付EMS全球邮政特快专递，安徽省淮北市国信公证处对上述过程进行记录，并于2018年7月18日出具（2018）皖淮国公证字第4869号公证书。上述催告函于2018年7月14日被签收。2018年7月30日，东方公司制作《解除合同通知函》，主要内容为：东方公司自2017年6月16日起向蒋守军多次派员催收租金、POS机使用费等相关费用无果，于2018年7月13日向蒋守军送达《解除合同通知函》，但是至今仍未支付租金等相关费用，蒋守军的行为已严重损害了东方公司的合法权益，给东方公司造成重大经济损失，现根据《合同法》及《租赁合同》，向蒋守军通知如下：1、解除东方公司与蒋守军于2017年3月6日签订的租赁合同及补充协议；2、请蒋守军于2018年8月11日前将涉案商铺腾空后恢复原状返还给东方公司；3、请蒋守军在接到本通知函三日内向东方公司支付拖欠的自2017年6月16日起至2018年6月30日的租金170119元、管理费、物业费114660元，上述租金及费用自2018年7月1日起继续计算至蒋守军将涉案商铺恢复原状返还至东方公司之日止；4、请蒋守军在接到本通知函三日内向东方公司支付自2017年6月16日起至2018年6月30日止的违约金166058.6元，自2018年7月1日起继续计算至全部付清上述租金及费用之日止，以此类推，否则将采取法律手段，要求蒋守军就东方公司的经济损失承担相应的法律责任。东方公司于当日将上述解除合同通知函交付EMS全球邮政特快专递，安徽省淮北市国信公证处对上述过程进行记录，并于2018年8月30日出具（2018）皖淮国公证字第6027号公证书。上述解除合同通知函于2018年7月31日被签收。2018年9月1日，“城市广场·东方汇”整体关闭升级改建。2019年1月17日，涉案城市广场·东方汇变更为爱琴海购物中心后，重新开业，蒋守军继续经营涉案店铺。另查明，东方公司于2015年8月13日取得了营业执照，并于2016年4月8日通过了消防验收。2016年9月26日，“城市广场·东方汇”购物中心试营业，2016年12月10日正式开业。以上事实，有东方公司提交的租赁合同、补充协议、商户场地确认书、商铺装修申请表、催款律师函、缴款通知单、光盘、解除合同催告函、2018年7月18日公证书、解除合同通知函、2018年8月30日公证书、淮北市中级法院（2018）皖06民终100号民事判决书、淮北市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》、邮政回执查询单，蒋守军提交的租赁合同、微信截图三张、东方汇1-6层商铺平面分布图6页、招商海报广告墙及照片14页、装修合同、加盟合同、收据若干、银行转账单，以及当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。蒋守军提交的关于消防工程的协议书、收条，协议书为空白合同，没有任何人签字盖章，收条为高浩个人出具，本院对其证明力不予确认。本院认为，东方公司与蒋守军之间签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照执行。蒋守军主张涉案租赁合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。关于解除合同和收回商铺问题。关于租赁合同及补充协议的解除问题。由于蒋守军未按照合同约定缴纳租金，构成根本违约，东方公司有权解除合同。东方公司于2018年7月30日制作《解除合同通知函》，解除与蒋守军2016年5月13日签订的租赁合同及补充协议。2018年7月30日，经安徽省淮北市国信公证处公证后通过邮寄方式向蒋守军发出该函。该《解除合同通知函》于2018年7月31日被签收，故双方之间的租赁合同及补充协议解除于2018年7月31日解除。2019年1月17日，涉案城市广场·东方汇变更为爱琴海购物中心后，重新开业，蒋守军继续经营涉案店铺，蒋守军已经与新的经营单位形成租赁合同关系。故东方公司再要求蒋守军交还涉案商铺，没有事实依据，本院不予支持。关于租金、物业费、管理费、POS机使用费问题。双方签订的合同约定，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场·东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。本案中，蒋守军于2018年7月31日签收上述解除通知函。蒋守军未在收到解除通知后3日内将物品办理，东方公司在3日后即可采取措施收回涉案商铺，防止损失的扩大。东方公司没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本案租金、物业费、管理费应计算至合同解除之后的3日内，即计算至2018年8月3日。根据补充协议约定，第一二个年度租金标准40元/月/平方米，免租4个月（第一年度使用2个月，第二年度使用2个月），免租期间只免除租金，其他物业管理费等须正常缴纳，开业日期为2017年7月1日。因此扣除第一个年度二个月免租期，2017年度的租金应自2017年9月1日开始计算，故2017年9月1日至2017年12月31日租金应为62400元（40元/平方米×390平方米×4个月）；扣除第二个年度二个月免租期，2018年度的租金应自2018年3月1日开始计算，故2018年3月1日至2018年8月3日租金应为80564元（40元/平方米×390平方米×5个月+40元/平方米×390平方米×12÷365×3）；上述租金合计为142964元。2017年7月1日起计算至2018年8月3日物业费及管理费为102169元（20元/平方米×390平方米×13个月+20元/平方米×390×12÷365×3）。POS机使用费为每月100元，故2017年7月1日起计算至2018年8月3日POS机使用费为1350元。上述租金、物业费、管理费及POS机使用费合计246483元。扣除蒋守军于2017年3月6日已经交纳的2017年5月26日至2017年6月25日的租金、管理费26520元、POS机使用费100元，以及于2018年2月26日交纳了涉案商铺的租金和综合管理费（管理费和物业费）10920元。蒋守军尚应向东方公司支付租金、物业费、管理费及POS机使用费合计208943元。故东方公司要求蒋守军支付租金199319元，管理费、物业费136500元、POS机使用费1500元，合计为337119元，本院仅对其中的租金、管理费、物业费、POS机使用费合计208943元予以支持；超出部分，无事实依据，本院不予支持。关于滞纳金问题。租赁合同约定，如蒋守军逾期支付租金、管理费、物业费、POS机使用费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金。“滞纳金”系由国家机关、法律明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立。根据租赁合同的上下文理解，此处“滞纳金”应为“违约金”。因东方公司在经营管理过程中存在延迟开业、管理不到位等情况，蒋守军在履行合同的过程中存在拖欠租金、物业费等的情况，因双方当事人都存在违反合同的情形，其违约责任相当。故东方公司主张违约金的诉讼请求，本院不再支持。关于蒋守军主张的经营保证金、装修保证金、POS机押金、装修管理费、垃圾清运费。合同解除后，蒋守军在签订合同时交纳的经营保证金30000元、装修保证金26520元、POS机押金1000元，合计57520元，东方公司应当予以返还（其中POS机押金1000元待蒋守军退还POS机时由东方公司退还）。蒋守军主张的装修管理费2340元等，是为了保证装修正常进行支出的必要管理费，已经履行完毕，其主张返还该管理费，没有依据本院，不予支持。关于蒋守军主张的装修费用18.76万元。双方签订的租赁合同，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场·东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，合同解除的原因并非系东方公司存在根本违约情形，而是蒋守军拒不履行支付租金等费用，蒋守军存的行为构成根本违约，导致东方公司主张解除合同。蒋守军收到东方公司发出的解除合同的通知书后，未对装修物及时进行处理，导致装修物被拆除，其应当自行承担相应责任。故蒋守军主张东方公司赔偿其装修费用，没有事实及法律依据，本院不予支持；蒋守军对涉案商铺的装修损失进行鉴定的申请，本院不予准许。关于蒋守军主张的加盟费、购买设备费用105468元、燃气安装费14239元。上述费用系蒋守军为其为商业经营支出的费用，与东方公司无关，部分物品、设备可以继续使用，并未因租赁合同的解除而完全消耗，且蒋守军自2019年1月17日爱琴海购物中心重新开业时，蒋守军实际继续使用原店铺。故蒋守军主张东方公司赔偿其上述费用，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于办理消防证的30000元。蒋守军称向东方公司交纳了办理消防证费用的30000元，但其提供的协议书为空白合同，没有任何人签字盖章，收条为高浩个人出具（其他由东方公司收取的费用均由东方公司财务部门出具加盖财务印章的收据），且收取金额为2万元，且双方签订的租赁合同约定由乙方（蒋守军）负责商铺内的二次装修、消防报建及其他消防器具设施的配备。故蒋守军提供的证据不能证明东方公司收取其办理消防证的费用30000元，其要求东方公司返还该30000元费用，无事实依据，本院不予支持。蒋守军辩称东方公司招商率低、不具备开业运营条件、物业管理不到位、没有通过消防验收、发生漏水、火灾等问题，导致商铺经营困难。因并无充分的证据予以证实，且即使存在上述问题，也不是造成其开设的餐厅停止经营的根本原因，也不属东方公司根本违约的情形，其也无权拒绝交纳租金。众所周知，投资有风险。蒋守军在未对市场风险作出审慎评估的情况下轻率投资经营，因经营不善而停止营业，蒋守军作为一个合法的市场经营主体，不能将投资风险转嫁至东方公司身上。故蒋守军拒交租金的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司与蒋守军签订的房屋租合同及补充协议于2018年7月31日解除；二、蒋守军于本判决生效后十五日内支付淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司租金、管理费、物业费、POS机使用费合计208943元；三、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内返还蒋守军经营保证金30000元、装修保证金26520元、POS机押金1000元，合计57520元（其中POS机押金1000元待蒋守军退还POS机时由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司支付）；四、上述第二、三项相互折抵后，蒋守军于本判决生效后十五日内支付淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司151423元；五、驳回淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回蒋守军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9299元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担5579元，蒋守军负担3720元；反诉费3480元，由蒋守军负担2930元，淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判长  陈永战审判员  孙雪薇审判员  唐晓芳二〇一九年九月二十九日书记员  张 莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。