北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初6389号原告：北京时代正仕照明电器有限公司，住所地北京市丰台区丰台路口166号。法定代表人：江正浩，经理。委托诉讼代理人：王晓婷，北京晟森律师事务所律师。被告：北京丰台城建物业管理有限公司，住所地北京市丰台区望园西里1号院。法定代表人：董斌，董事长。委托诉讼代理人：刘行，男，1986年9月27日出生。委托诉讼代理人：李华锐，北京市安理律师事务所律师。原告北京时代正仕照明电器有限公司（以下简称时代正仕公司）与被告北京丰台城建物业管理有限公司（以下简称城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告时代正仕公司的委托诉讼代理人王晓婷，被告城建公司的委托诉讼代理人李宪群（北京市东方律师事务所律师，城建公司原委托诉讼代理人，2019年5月15日被撤销代理权）、刘行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时代正仕公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的租赁意向书于2017年11月8日解除；2．被告赔偿原告房屋装修改造等各项费用7467936元；3．本案诉讼费、评估费由被告负担。事实与理由：原告因经营需要于2012年3月1日就租赁被告位于北京市丰台区丰北路望园西里一号院场地房屋与被告签订了租赁意向书，该意向书明确租赁期间为20年，双方权利义务以意向书为准，并对租金及租金支付方式、装修改造、双方权利义务等租赁合同必备条款进行了明确约定。合同签订后，原告依约向被告交纳了分周期内房屋租金，并经被告同意对房屋进行了改造装修，投入装修改造费用700余万元。合同履行过程中，2017年被告以检测锅炉供暖设备为由私自将原告库房拉闸断电至今，并禁止原告出入，导致原告无法使用租赁场所。被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益，违背了其所负有的合同的主要义务，故原告依法于2017年11月8日向被告发出解除合同通知。为解决双方争议，原告诉至法院，望判如所请。城建公司辩称：不同意原告的诉讼请求，不同意原告主张的赔偿数额。租赁场地之前是煤库，后来煤改气，煤库用于出租。涉诉房屋属于国有资产，我方只是对房屋进行经营管理。2017年丰台区落实安全大检查下了两个通知，上级单位给我方下文件，我方发现原告存在安全隐患，要求原告进行防火安全的整改，不是不让原告使用。原告没有整改，没有达到正常的使用条件。原告要求解除合同是单方的，造成的损失与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2012年3月1日，甲方城建公司与乙方时代正仕公司签订《租赁意向书》，约定：一、出租场地厂房情况：1、甲方租赁给乙方的场地厂房座落在丰台区丰北路望园西里一号院，租赁场地面积：4366平方米，厂房类型为空框敞开形，结构为钢架结构砖墙与混凝土。2、乙方租赁场地主要用于仓储存放作为北京市场物流配送中心。3、厂房采用钢结构改造三层，同时改建增加两部货梯，三层总造价约480万左右，费用由乙方承担。二、场地厂房起付日期和租赁期限：1、场地厂房装修日期2-3个月，自3月1日起至5月31日止。装修期间免收租费。2、场地厂房租赁自2012年3月1日起至2032年2月28日止。租赁期20年（合同每五年签订一次，共四个有效合同期，双方权利义务以意向书为准）。三、租金与保证（金）支付方式：1、甲、乙双方约定，月租金为91686元，年租金1100232元；第二个有效合同期月租金（第一个有效合同期）0．1元/平米/天递增，月租金为104784元，年租金为1257408元；以此类推……四、其他费用：4、租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该厂房进行检查、养护，应提前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该厂房的影响。七、租赁期间其他有关约定：2、厂房租赁期间，乙方对厂房安全负全责，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。4、厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，改造方案报甲方审核同意，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。八、其他条款：2、厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金及按年折旧后装修改造费用。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。十一、本意向书为双方签订正式合同的依据并与合同具有同等法律效力。同日，甲方城建公司与乙方时代正仕公司签订《租赁合同》，约定：第一条库房座落地址：北京市丰台区丰北路望园西里一号院2号库，面积4366平米。第三条仓储及交纳方式：月租金91686元；季租金275058元；年租金1100232元。按季以支票方式结算，每季度5日前缴纳租金（首次缴纳租金时间为自合同签订之日起10个工作日以内）。第四条合同期限：合同期为五年，自2012年3月1日起至2017年2月28日止。第七条乙方的责任与义务：2、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。第九条租赁期间其他有关约定：2、厂房租赁期间，乙方对厂房安全负全责，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。4、厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，改造方案报甲方审核同意，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。第十条其他条款：2、厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金及按年折旧后装修改造费用。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。4、甲方给予乙方3个月的装修时间，此期间免收租金，如有特殊情况，甲乙双方协商。合同签订后，城建公司将涉诉房屋交付给时代正仕公司使用，时代正仕公司向城建公司支付了租赁合同租期内的全部租金。庭审中，双方陈述在《租赁合同》到期后，未续签合同。城建公司称因时代正仕公司在使用涉诉房屋过程中出现消防安全隐患，故未续签合同，并提交数份整改告知书、通知书在案佐证。其中2017年8月25日《安全检查隐患整改告知书》中载明隐患问题包括：“1、一层、二层仓库消火栓水枪头缺失，一层按面积消火栓距离不够。2、一层库房通道堆放货物，占用通道。3、一层库房设有2间彩钢板房未拆除。4、消防监控火灾报警器无持证人员值守，带故障运行。5、无消防安全巡视检查记录。6、消防工程无公安消防部门审批手续”；2017年9月8日《安全检查隐患整改告知书》中载明隐患问题包括：“1、一层库房通道堆放货物，占用通道。2、一层库房2间彩钢板房未拆除。3、消防监控火灾报警器无持证人员值守，无消防值班记录。4、配电室及消防通道有杂物放置。5、二层、三层库房无消防应急指示标识”；2017年9月18日《安全检查隐患整改告知书》中载明隐患问题包括：“1、一层库房内违规存放（白酒）易燃易爆物品。2、消防监控未落实持证人员值守。3、办公区域库房在同一个建筑物内，未做到有效防火分隔。4、一层库房内售后服务办公室为彩钢板房未拆除”；2017年10月13日《关于消防安全停业整改告知书》中载明隐患问题包括：“1、货物超高、超重，乱推乱放，不符合堆放货物的‘五距’要求。2、消防监控火灾报警器无持证人员值守，带故障运行。3、办公区域与库房在统一建筑内，未做到有效防火分隔，无消防应急疏散通道。4、消防工程无公安消防部门审批手续”。时代正仕公司称其已按照告知书完成整改，但未提交证据证明。庭审中，双方认可城建公司于2017年10月17日停电，并于2017年10月18日开始限制车辆和货物出入。时代正仕公司提交2017年11月8日其向城建公司发出的《工作函》，申请与城建公司协商解除租赁协议（即租赁意向书），该函当日由城建公司签收。在2018年12月11日开庭审理时，经本院询问，城建公司当庭表示同意解除租赁协议。庭审中，时代正仕公司主张城建公司赔偿其损失7467936元，包括装修改造费用5159910元、向第三方支付的违约金515830元、腾退搬运费540531元、解除劳动合同补偿费222000元及房屋租金上浮费用1029665元，并提交以下证据在案佐证：1、钢结构工程分包合同、北京市建设工程合同、装修合同、电梯钢结构制作及安装承包合同、电梯设备购销合同、支出凭单、银行转账支票存根、收条、银行业务回单及发票等，证明其进行厂房改造、装修所支出的费用。城建公司对于以上证据的真实性均不予认可，并称装修改建未经其审批同意。2、产品销售合同、解除通知、解约协议及支付业务回单等，证明因城建公司违约导致向第三方支付的违约金损失。城建公司认为以上证据与本案无关。根据以上证据，我院认定以下事实：（1）2017年10月30日，时代正仕公司与北京天云阳光科技发展有限责任公司（以下简称天云阳光公司）签订《产品销售合同》，双方约定“供方延后交货，每日赔付需方总订货价款的千分之五做为补偿”；2018年2月5日，天云阳光公司向时代正仕公司发出《重要通知》，通知解除双方合同；2018年2月9日，双方签订《解约协议》，约定时代正仕公司支付天云阳光公司违约补偿金225750元；同日，时代正仕公司向天云阳光公司的法定代表人丁建刚通过银行转账支付225750元；案件审理中，本院向丁建刚核实情况，丁建刚到庭陈述其已经收取前述违约金的事实。（2）2017年11月15日，时代正仕公司与中山市雷斯诺照明有限公司（以下简称雷斯诺公司）签订《产品销售合同》，双方约定“供方延后交货，每日赔付需方总订货价款的千分之五做为补偿”；2018年3月6日，双方签订《解约协议》，约定时代正仕公司支付雷斯诺公司违约补偿金290080元；2018年3月12日，时代正仕公司向雷斯诺公司的法定代表人胡雷飞通过银行转账支付290080元；案件审理中，本院向胡雷飞电话核实情况，胡雷飞向本院邮寄银行对账单并陈述其已经收取前述违约金的事实。（3）时代正仕公司与北京丰豪丽达商贸有限公司、北京名泰胜辉商贸有限公司、北京美好丽都灯饰经营部均签订《产品购销合同》和解约协议，时代正仕公司称未向以上公司实际支付违约金。3、搬家劳务合同、付费清单及电子银行业务回单，证明搬迁物品所产生的直接损失费用。以上证据载明搬运人为彭深强，劳务费合计540531元。城建公司认为证据的真实性无法核实且与其无关。4、劳动合同、解除劳动关系协议书及支出凭单，证明因城建公司违约导致辞退员工并支付经济补偿金造成的直接损失。城建公司不认可证据的真实性，并认为与其无关。5、租赁协议书、租赁合同、库房展厅租赁合同、电子银行业务回单及发票等，证明房租上浮费用。城建公司认为以上证据与本案无关。案件审理中，经时代正仕公司申请，本院委托北京中必达资产评估有限责任公司（以下简称鉴定机构）就涉诉库房内全部建筑物及物品价值进行评估。2018年10月22日，鉴定机构出具评估报告，评估价值为481．46万元，其中钢结构工程评估价值为318．46万元；装修工程评估价值为82．07万元；电气工程评估价值为61．93万元；消防工程评估价值为19万元。时代正仕公司支付鉴定费38800元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。本案中，原告时代正仕公司与被告城建公司签订的《租赁意向书》和《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应依约履行义务。在《租赁合同》到期后，双方未另行签订《租赁合同》，应当按照《租赁意向书》的约定内容继续履行。根据《租赁意向书》中“甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作”的约定，被告有权要求原告就其存在的安全隐患进行整改。原告称其已经完成整改，但未提交证据证明，本院不予采信。在原告未按照要求进行整改的情况下，被告有权行使合同履行抗辩权。但事实上，被告采取的断电、限制车辆和货物出入的行为对合同的履行造成的影响与原告的过错程度不相适应，超过了必要限度，给原告造成了损失，应当在其过错范围内承担赔偿责任。本案中，原告于2017年11月8日向被告发出《工作函》，申请与被告协商解除租赁协议（即租赁意向书），该函件并非解除通知，不能发生解除合同的效力。当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，被告同意解除租赁意向书，故本院对原告要求解除租赁意向书的诉讼请求，予以支持。对原告主张的装修改造费用，本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。根据鉴定意见书，评估价值为481．46万元，本院酌定被告按照70%的过错向原告赔偿损失3370220元。对原告主张的向第三方支付的违约金，原告提交的证据充足，本院对其实际支付部分予以支持，被告在其责任范围内应向原告支付损失361081元。对原告主张的腾退搬运费，因原告未申请证人出庭，本院对其费用发生的真实性难于核实，亦难以支持。对原告主张的解除劳动合同补偿费，原告陈述其另租场地继续经营，且未提交社保缴纳证明和付款凭证等证据予以佐证，因其举证不足，本院不予支持。对原告主张的租金上浮费用，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、确认北京丰台城建物业管理有限公司与北京时代正仕照明电器有限公司于2012年3月1日签订《租赁意向书》于2018年12月11日解除；二、北京丰台城建物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京时代正仕照明电器有限公司各项损失3731301元；三、驳回北京时代正仕照明电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60800元，由北京时代正仕照明电器有限公司负担18240元（已交纳）；由北京丰台城建物业管理有限公司负担42560元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费38800元，由北京时代正仕照明电器有限公司负担11640元（已交纳）；由北京丰台城建物业管理有限公司负担27160元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  郑松青人民陪审员  谢翠霞二〇一九年九月十一日书 记 员  董 博