江西省湖口县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0429民初1020号 原告：江西隆华物业服务有限公司，住所地江西省湖口县台山**海正大道。统一社会信用代码91360429799466281T。 法定代表人：杨斌，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：施雄钧，该公司员工。 委托代理人：徐宇清，江西天康律师事务所律师。 被告：夏云云，男，1987年4月15日生，汉族，住湖口县。 原告江西隆华物业服务有限公司与被告夏云云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西隆华物业服务有限公司的委托代理人徐宇清、被告夏云云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西隆华物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年6月27日至2019年12月31日止的物业服务费4,257.21元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年10月28日与九江海正房地产开发有限公司签订了《湖口海正明珠住宅小区前期物业服务合同》约定：海正明珠坐落于湖口县台山北区海正大道，建筑面积205889.93平方米。物业管理区域物业服务收费选择包干制，多层住宅0.5元/月·㎡（2017年之前实收0.4元/月·㎡，之后0.45元/月·㎡）、高层住宅1.2元/月·㎡、商业住宅1.2元/月·㎡（实收1元/月·㎡）、储藏室0.2元/月·㎡。业主应于交房之日起交纳物业服务费用。另外，每月每户自来水增压费5元。被告购买了湖口县海正明珠小区……（面积为126.55㎡）、5栋……及1栋……储藏室（面积分别为14.08㎡、10.81㎡、21.61㎡）。被告自2014年6月27日拖欠物业费至今。被告拖欠2014年6月27日至2019年12月31日的物业费：126.55㎡×（0.4元/月·㎡×30月＋0.45元/月·㎡×36月）＋14.04㎡×0.2元/月·㎡×66月＋10.81㎡×0.2元/月·㎡×36月＋21.61㎡×0.2元/月·㎡×29月＋5元/月×60月=4,257.21元。 原告江西隆华物业服务有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、原告与九江海正房地产开发有限公司签订的合同一份、原告与湖口县海正明珠小区业主委员会签订的合同两份，拟证明原告是该小区的物业公司以及收费标准等。对该组证据，被告表示对合同无异议，但是应该公开招标，因为还是原来开发商委托的物业公司。 2、夏云云的欠费情况，拟证明被告欠物业费的情况。对该证据，被告表示现在是欠这么多钱，但是还有800元的押金没退给我。 被告夏云云辩称：1、原告主体资格不适格。建设单位选聘原告作为海正明珠小区物业服务企业的合同属无效合同。根据国务院《物业管理条例》第二十四条之规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，原告系建设单位附属企业，在未招投标的情况下承接物业服务，严重违反行政法规的规定，属于无效合同。2、前期物业服务合同系业主委员会未成立前由住宅建设单位与购房业主签订的合同，从第一期交房到现在将近十年，入住率达到90%以上，业主委员会也成立了，原告还在用该合同起诉。3、物业服务合同没有合法的收费标准且违规收取装修押金。根据《江西省物业管理条例》第五十四条之规定，住宅类物业服务收费实行政府指导价。原告没有按照法律法规的规定，私自设立收费标准并强行要求业主缴费，同时违规收取装修押金，视法律法规规章为无物。2013年6月27日，我在交物业管理费时被要求交了装修押金800元，在交费时我就问什么时候可以退，回答是一年之内装修好了就可以退。我家从2013年7月份开始装修，六个月装修完毕。2014年2月17日，我去找收押金的张姓办事员，直接回答不退，抵下一年物业费，我当时就反问她，当时也是你说的一年之内装修好了就可以退的，同时我也和她说了，一码归一码，该我交的我都交了，该退的你也要退给我，再说我一年的物业费还没到期，你为什么就可以收下一年的物业费？她说他们一直都是这么处理的。4、物业服务质量严重下降。（1）工作严重失职，漠不关心业主安全利益。2013年交房装修入住，2015年7月，我发现所住的五楼西面墙体下沉开裂，造成我家厨房下水管和客厅阳台下水管断裂，家里到处都是污水，扫地机器人、厨房煤气灶、小狗吸尘器等都被水浸泡坏了。我随即去6栋西面楼下物业管理处反映情况，他们答应过来看看，等了两天没人来、也没电话。7月21日，我再去物业管理处反映情况，他们竟然说此事与他们无关。最后我实在没办法，花了1,000元请人维修。（2）无视安全工作，业主生命财产受到严重威胁。消防通道几乎被封，消防栓很多无水、成了摆设；小区经常有小偷光顾，车子被刮的事情常有发生，小区监控设备竟然一点痕迹都没拍到，监控也成了摆设。（3）卫生状况恶化，业主健康受到威胁。楼道扬尘从未打理，且与承诺的日清理相隔甚远，只扫下三四层或一星期扫一次，车库基本无人打扫，有的车库前堆满了垃圾。（4）绿化破败严重，业主和家人休息的场所被侵蚀。从刚入住时一条条完整的绿化带到现在的杂草丛生、无人问津，物业熟视无睹。5、小区多处有商业广告，业主无法分享利益。按照《江西省物业管理条例》《物业服务收费管理办法》的规定，对于物业共有部分的利用所得的收益应该用于补充专项维修基金或由业主大会分配。答辩人小区的外墙、楼道、电梯、宣传栏等多处有商业广告，业主即不知商业广告是如何利用，也没有从中分享到共有收益。综上，请求驳回原告的诉请。 被告夏云云为支持其答辩意见，向本院提交如下证据： 1、墙体开裂水管破裂照片。 2、楼道消防通道被堵塞的照片。 3、小区内绿化带破败的照片。 4、装修垃圾清运费收据、物管费收据各一张。 5、被损坏物品照片。 6、小区内的商业广告照片。 7、装修保证金收据一张。 对被告提交的上述证据，原告表示对于他家里水管的照片，水管是室内的水管，是室内自有设备，用水泥包管，是水泥收缩，导致水管破损。消防通道原来锁是我们买的，后来隔壁商铺经常放东西，我们正在着手整改。车库垃圾的问题是开发商遗留下来的，地下车库是抵押到九江去了，没有卖给业主，后来有点破损，有的人就偷偷倒垃圾进去了。交费的收据属实，押金按道理是装修好了以后半年之后要退，我也不知道是什么原因没有退。装修保证金收据真实性无异议，但与本案无关，被告也不同意抵物业费，故被告应另行主张。 本院经审理认定事实如下：2011年10月28日，湖口海正明珠小区的建设单位九江海正房地产开发有限公司（甲方）与原告江西隆华物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业合同》，约定由原告为湖口海正明珠住宅小区提供前期物业管理服务（包括业主共用部分的维修、养护和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等），物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.50元/月/平方米……储藏室：0.20元/月/平方米。业主应于交房之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在年初履行交纳义务。合同期限自2011年10月28日起至2016年10月28日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。 2017年6月17日，湖口县海正明珠小区的业主委员会（甲方）与原告江西隆华物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定由原告为湖口海正明珠住宅小区提供物业管理服务（包括房屋建筑全体共用部分的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生；维护公共秩序等），委托期限自2017年6月17日起至2019年6月17日止。住宅由业主按其拥有建筑面积多层住宅0.45元/月/平方米；储藏间、车库0.2元/月/平方米……。2019年8月11日，湖口县海正明珠小区业主委员会（甲方）与原告江西隆华物业服务有限公司（乙方）再次签订《物业管理服务合同》，约定由原告为湖口海正明珠住宅小区提供物业管理服务，除委托管理期限（自2019年6月17日起至2022年6月16日止）外，其他内容与前一份合同基本一致。 另查明，被告夏云云系湖口县双钟镇海正明珠小区……（面积为126.55㎡）以及5栋……及1栋……储藏室（面积分别为14.08㎡、10.81㎡、21.61㎡）业主，其自2014年6月27日起未缴纳物业服务费。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。涉案《前期物业合同》及两份《物业管理服务合同》系湖口县海正明珠小区建设单位、业主委员会分别与原告所签订并就该小区的物业服务事项达成的协议，三份协议均未违反法律法规强制性规定。另前期物业合同已明确约定，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业合同自动终止，本案两份《物业管理服务合同》均系《前期物业合同》期满后签订，故本案《前期物业合同》及两份《物业管理服务合同》均应认定为有效合同。原告依约提供了物业管理服务，被告作为该小区业主即应按期支付物业服务费。被告辩称，根据国务院《物业管理条例》第二十四条之规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，原告系建设单位附属企业，在未招投标的情况下承接物业服务，严重违反行政法规的规定，属于无效合同。对此本院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十四条第一款之规定，国家提倡建设单位……通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，该条款并非强制性规定，故对该辩称观点，本院不予采纳。 被告辩称其房屋西面墙体下沉开裂、造成下水管断裂，多次向原告反映，原告均未维修，对此本院认为，本案三份物业合同均约定原告只负责业主共用部分的维修、养护和管理，且根据国务院《物业管理条例》第五十四条第一款之规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，故对被告上述辩称观点，本院不予采纳。被告辩称原告未按约定向其退还装修保证金，但其即未提出反诉亦未要求折抵物业费，故对此本院不予处理，被告应另行起诉或向原告主张。 被告辩称原告提供的物业服务不达标，如消防通道几乎被封、消防栓很多无水、楼道打扫不勤、车库堆满垃圾、绿化破败严重等，但未提交充分证据证明，即使上述情况属实，也应由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主决定解聘原告或由业主委员会向原告主张合同违约责任，原告无权单独提出相关请求或以此为由不交纳物业服务费。 被告辩称根据《江西省物业管理条例》第五十四条之规定，住宅类物业服务收费实行政府指导价，原告未按照法律法规的规定，私自订立收费标准并强行要求业主缴费。对此本院认为，原告诉请于2017年1月1日后按0.45元/㎡?月计算住宅物业费，但未提交最新的政府指导价文件，对此，本院酌情参照湖口县物价局2011年作出的相关批复，按0.4元/㎡?月支持本案住宅物业费。另原告未提交2016年10月29日至2017年6月16日的物业管理服务合同，以及收取增压费的依据，故对于原告关于2016年10月29日至2017年6月16日的物业服务费以及增压费的诉请，本院不予支持。 综上，对于原告要求被告支付2014年6月27日至2019年12月31日的物业费的诉讼请求，本院酌情判令被告向原告支付物业服务费3,316.82元【126.55㎡×（0.4元/月?㎡×28月＋0.4元/月?㎡×30.5月）＋14.04㎡×0.2元/月?㎡×58.5月＋10.81㎡×0.2元/月?㎡×30.5月＋21.61㎡×0.2元/月?㎡×29月】。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十四条、第二十六条、第四十一条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告夏云云于本判决生效之日起十日内向原告江西隆华物业服务有限公司支付物业服务费3,316.82元； 二、驳回原告江西隆华物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告夏云云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  吴龙波 二〇一九年九月十日 书记员  王 红