陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0802民初7928号原告：周阿祖（曾用名周海军），男，1983年9月20日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住陕西省榆林市榆阳区金鸡滩镇金鸡滩村周家伙场41号，个体工商户，身份证号612701198309205319。被告：王月，女，1982年9月30日出生，满族，辽宁省抚顺市清原满族自治县人，住陕西省神木市店塔镇横阳大道12号（中国通号矿山设备销售部），个体工商户，身份证号210423198209301288。原告周阿祖与被告王月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周阿祖、被告王月均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周阿祖向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告租房违约金35000元，赔偿角钢23根×56元+200元运费为1488元，厕所清理费500元，房屋装潢损失费4万元，总计76988元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月12日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定租期为五年，现因被告已违约不再租赁原告的房屋。违约金为一年租金35000元，赔偿原告的角钢23根×56元+200元运费为1488元，厕所清理费500元，房屋装潢损失费4万元，总计76988元。原告多次向被告要求赔偿未果。无奈，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。原告周阿祖向本院提交以下证据：1、厂房、办公楼租赁合同1份、补充协议1份、照片5张，用以证明原、被告之间存在厂房、办公楼租赁合同关系，双方约定被告将其所有的位于金鸡滩镇金鸡滩村七队火车道南厂房出租给被告，租赁期限为5年，每年租赁费为35000元，但是由于被告不能一次性向原告交付五年的租赁费，故双方签订补充协议，约定第一年租赁费为35000元，剩余4年的租赁费按照市场价格再确定等的事实。2、欠条1张、借款转让协议1份，用以证明本案涉及的厂房的实际所有权人是原告与周杰，当时向被告出租房屋时周杰也清楚同意的事实。3、供用电合同、用电许可证各一份，用以证明涉案房屋属于原告所有的事实。被告王月辩称：1、原告的上述主张均不能成立，是原告违约被告不承担违约金，由于原告向被告出租的房屋存在争议，产权不明，原告将被告承租的房屋抵给王玉堂、高拖玲，且原告拖欠其他人的钱，故经常有人来厂房闹事，后来被告向派出所报案，派出所让被告停业十五日，让原告将房屋的产权弄清楚，故被告在无法继续承租本案涉及的标的房的情况下才搬离的，被告不存在违约情形；2、被告确实使用过原告23根角钢，但是该角钢的市场价为每根（型号为三角铁40㎜×40㎜×4㎜）35元，故角钢应为23根 ×35元/根=805元，被告同意支付原告角钢805元或者被告同意新购买上述型号的角钢23根赔偿给原告；3、原告主张的运费过高，卖角钢的也在金鸡滩镇，原告的厂房也在金鸡滩镇，距离不远，200元运费过高，而且即使产生运费也就100元。4、包括原、被告在内共有四家人在原告出租的房屋内居住，因此厕所清理费不应当由被告单独承担，应当四户共同分担，且厕所清理费也就200元，故四户分担下来，被告仅需承担50元；5、房子是原告的，原告怎么装修是原告自己的事，与被告无关，被告不应当承担原告的装修损失费，原、被告确定的房屋租赁费为35000元/年，且从2019年1月1日起至2020年1月1日止的房屋租赁费被告已经付清。被告王月向本院提供以下证据：1、厂房、办公楼租赁合同1份，用以证明原、被告之间存在厂房、办公楼租赁合同关系，双方约定被告将其所有的位于金鸡滩镇金鸡滩村七队火车道南厂房出租给被告，租赁期限为1年，年租赁费为35000元等的事实。2、收款收据1支，用以证明被告将2019年1月1日起至2020年1月1日止的租赁费35000元付清的事实。3、抵债协议2份、民事判决书1份，用以证明原告向被告出租的房屋不是原告的，产权不明，存在争议，导致被告无法继续承租，原告存在违约情形的事实。4、租赁合同1份，用以证明本案涉及的厂房不是原告的，是原告自己向王玉堂承租的，承租期限是2年，从2014年2月8日开始承租的，现在该租赁期限已经届满，原告无权向被告出租本案涉及的厂房的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提供的证据1，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，该租赁合同与被告提供的租赁合同基本一致，原告提供的租赁合同约定的期限“月日”为空白，但载明的租期年份是2019年至2020年，与补充协议约定房租一年一付，每年在同等租金乙方优先租赁的内容相互印证，能够证实原被告双方约定的租期为一年的事实；证据1中的照片5张，被告无异议，故证据1对本案具有证明力，依法予以确认并在卷佐证。原告提供的证据2，被告对真实性无异议，证明目的有异议，经审查，该证据与本案没有关联性，依法不予确认。原告提供的证据3，被告不清楚，不认可，经审查，该证据证实原告在2011年6月23日为在用电地址榆阳区金鸡滩镇与供电部门签订供电合同、办理用电许可证的事实，本院对该证据的真实性予以确认。被告提供的证据1，能够证明双方存在租赁合同关系的事实，依法予以确认并在卷佐证。被告提供的证据2，原告无异议，证明原告收到被告支付的租赁费35000元的事实，依法予以确认并在卷佐证。被告提供的证据3，原告对真实性无异议，经审查，抵债协议已经生效判决书予以确认，本院对该证据的真实性依法予以确认并在卷佐证。被告提供的证据4，原告有异议，该证据不能证明被告的证明目的，依法不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年10月12日，原告周阿祖（甲方）与被告王月（乙方）签订厂房、办公楼租赁合同，约定甲方将自建位于陕西省榆林市榆阳区金鸡滩镇，厂房占地450平方米，一、二层办公楼，占地1300平方米出租给乙方，租赁期限从2019年至2020年，租金35000元；并约定甲乙双方中任何一方有违约情况发生，违约方应向守约方支付违约金，违约金为一年租金，损失超过违约金的，另行追加赔偿。合同还约定其他事项。合同签订后，原告向被告交付出租的房屋，被告向原告交纳一年的租赁费35000元，租赁期间被告认可使用厕所其应承担厕所清理费50元。后被告称因所租赁的房屋权属有争议，无法承租，被告于2019年6月27日搬离不再租赁。现原告认为双方约定由被告承租五年房屋，但被告仅租赁几个月，被告构成违约，应承担违约金，为此原告诉至法院，提出前述诉讼请求。另查明，原告周阿祖因诉案外人王叶非离婚纠纷一案， 本院于2018年11月26日作出（2018）陕0802民初9888号民事判决书，该判决书对涉及本案房屋的抵账协议予以采信。审理期间，对于原告请求被告返还的角钢23根（型号为三角铁40㎜×40㎜×4㎜），被告已经向原告返还，原告撤回关于角钢的诉讼请求。本院认为，本案双方争议的焦点是1、双方签订的厂房、办公楼租赁合同的租赁期限问题；2、租赁物所有权是否有瑕疵的问题；3、被告提前搬离房屋，双方哪方存在违约情形，原告主张的违约金是否合理问题。首先，双方签订的厂房、办公楼租赁合同的租赁期限问题。本案中，原被告双方均提供厂房、办公楼租赁合同，合同约定租赁期限从2019年至2020年，原告认为合同约定租赁期限为五年，被告认为其持有的合同载明的租赁期限为一年。经审查，虽原告提供的合同租赁期限月日为空白，但载明的租期年份是2019年至2020年，与补充协议约定“房租一年一付，每年在同等租金乙方优先租赁”的内容相互印证，能够证实原被告双方约定的租期为一年，故应当认定双方签订的合同期限为一年。其次，租赁物所有权是否有瑕疵的问题。本案中，原告认为其向被告出租的房屋系其所有，所有权没有瑕疵；被告认为原告已于2012年将涉案房屋向案外人抵债，其已不享有所有权，对涉案房屋无权处分，致被告租赁期间房屋被案外人阻挡无法承租。经审查，被告提供的证据抵账协议两份，原告对真实性无异议，且经本院生效判决书对该抵账协议予以采信，故原告对其向被告出租的案涉房屋的所有权存在一定的瑕疵。再次，被告提前搬离房屋，双方哪方存在违约情形，原告主张的违约金是否合理问题。本案中，原告请求被告赔偿租房违约金35000元，被告抗辩原告已将其出租的房屋抵账给案外人，且案外人多次阻挡，致其无法租赁房屋，原告于2019年6月27日搬离承租的房屋，其不存在违约，不支付违约金。经审查，双方签订的合同尚未到期，被告于2019年6月27日提前搬离，合同已经解除，被告未提供足以证明其不能继续承租房屋的证据，提前搬离房屋的行为存在违约情形；但根据上述审查，原告对其向被告出租的案涉房屋的所有权存在一定的瑕疵，也存在违约情形，故鉴于双方都存在违约情形，根据公平原则和诚实信用原则，原告该请求依法不予支持。对于原告主张的房屋装潢损失费4万元，无事实依据，依法不予支持。原告主张由被告支付厕所清理费500元，因原告未提供支持其主张的证据，庭审中，被告自认应承担50元，故应由被告支付原告厕所清理费50元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后五日内，由被告王月向原告周阿祖支付厕所清理费50元。二、驳回原告周阿祖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860元，由原告周阿祖负担810元，由被告王月负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                                 审 判 员  葛美云                                    二○一九年九月五日                               书  记  员  张艳婷1