北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初9717号原告：富思特新材料科技发展股份有限公司，住所地北京市大兴区安定南街**。法定代表人：郭祥恩，董事长。委托诉讼代理人：闫继朋，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张晶，女，该公司工作人员。被告：北京浩轩飞扬科技有限公司，住所地北京市大兴区地盛中路******。法定代表人：于冬笑，执行董事。委托诉讼代理人：郑晓媛，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：强晓光，男，该公司工作人员。被告：中辉世纪传媒发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛中路****楼。法定代表人：王奎权，职务不详。原告富思特新材料科技发展股份有限公司（以下简称富思特公司）与被告北京浩轩飞扬科技有限公司（以下简称浩轩公司）、被告中辉世纪传媒发展有限公司（以下简称中辉公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年4月10日立案后，依法适用普程序，公开开庭进行了审理。原告富思特公司的委托诉讼代理人闫继朋、张晶，被告浩轩公司的委托诉讼代理人郑晓媛、强晓光到庭参加诉讼，被告中辉公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。富思特公司向本院提出诉讼请求：1、浩轩公司和中辉公司退还押金170090元；2、浩轩公司和中辉公司连带返还租金118118元；3、诉讼费由浩轩公司和中辉公司承担。事实和理由：2018年2月20日，富思特公司与浩轩公司、中辉公司签订了《房屋租赁合同》，约定中辉公司向富思特公司出租北京市大兴区经济技术开发区地盛中路3号中辉世纪大厦B座3层总面积2330平方米的房屋作为富思特公司的办公使用，租赁期限为2018年2月20日至2019年2月19日止。后，自2018年2月开始，浩轩公司联系富思特公司称其是该栋房屋新的所有权人并要求富思特公司向其交纳房租并重新签租赁合同。富思特公司为正常办公需要，无奈向浩轩公司交纳房租（自2018年4月1日起至2018年9月5日止）。目前富思特公司与浩轩公司、中辉公司的合同都已经到期，富思特公司多次与浩轩公司、中辉公司协商未果，故诉至本院，望判如所请。浩轩公司辩称，富思特公司与浩轩公司之间所形成的系新的租赁关系，不是对富思特公司与中辉公司之间合同权利义务的承继；富思特公司主张的押金与租金由中辉公司收取，要求浩轩公司返还没有合同依据。2018年3月16日，北京市第二中级人民法院出具（2015）二中执字第00308号之二执行裁定书确认自裁定书送达买受人时起中辉公司所有的位于北京市北京经济技术开发区地盛中路3号房产（以下简称3号房产）的所有权转移。根据与富思特公司签订的《房屋租赁合同》，双方建立租赁关系的时间为2018年4月1日。富思特公司在浩轩公司取得3号房产所有权后，未经允许，擅自占用3号房产的部分房屋的行为没有合法依据，侵犯了浩轩公司的合法权益。并据此提出反诉请求：1、富思特公司支付浩轩公司2018年3月17日至2018年3月31日期间的房屋占用费87375元；2、富思特公司承担本案诉讼费。中辉公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。富思特公司针对浩轩公司的反诉辩称，不清楚浩轩公司和中辉公司之间的纠纷，不清楚浩轩公司是何时取得的3号房产所有权。在未确定浩轩公司的身份以及未与浩轩公司重新签订合同之前，富思特公司只能基于与中辉公司的合同按时支付房租；富思特公司已经足额支付了租金，不可能针对同一房屋支付双份的租金，不认可浩轩公司的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。因中辉公司未参加本院庭审，亦未对证据提交书面异议，视为其放弃了质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，中辉公司（出租人、甲方）与富思特公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》。约定：甲方向乙方出租3号房产中的中辉世纪大厦B座，建筑面积总计2330平方米；合同租期为1年，自2018年2月20日起至2019年2月19日止；鉴于本合同为延续租赁合同，甲方不予乙方装修免租期；乙方须向甲方缴纳相当于壹个月房屋租金的押金；租金缴纳分期进行，每月支付一次；乙方所承租房屋租金为2.5元/天/平方米，上述承租面积租金合计177177元/月；本合同为延续合同，前期乙方已付过房屋押金，此合同乙方不再支付押金。自2018年2月起，乙方应于每个缴费期的20日前向甲方缴纳租金177177元；甲方不得无故提前解除合同。如果承租期内甲方因自身原因要求解除合同，甲方应当赔偿乙方损失；如果乙方不同意解除的，合同不得解除。如出现承租房屋不能正常使用等客观情形，甲方有义务为乙方提供同等条件的其他乙方满意的房屋使用，甲方不能提供替代房屋的，甲方应当赔偿给乙方造成的（房屋装修及搬迁等）损失。经查，由于双方的合同系续签合同，前合同已付押金为170090元，延续做为案涉富思特公司与中辉公司《房屋租赁合同》的押金。新的合同签订后，富思特公司于2018年2月8日向中辉公司支付了2018年2月20日至2018年3月19日的租金170090元（仍按前合同的租金标准支付）；于2018年3月14日向中辉公司支付了2018年3月20日至2018年4月19日的租金177177元（银行回单批注为：租金从3月20日开始每平米涨价0.1元，同意）。另查，2018年，中辉公司与富思特公司签订《房屋租赁合同》之前3号房产已经处于司法查封状态。2018年3月16日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中执字第00308号之二执行裁定书。裁定书载明，中辉公司所拥有的3号房产所有权及相应的其他权利归买受人浩轩公司所有，所有权自本裁定送达买受人时起转移。2018年3月29日浩轩公司发出公告，内容为北京市第二中级人民法院委托淘宝网拍卖3号房产，已由浩轩公司竞得。北京市第二中级人民法院裁定3号房产及其相应的其他权利归浩轩公司所有。请承租户在本通知下发后3日内，将与原房屋所有权人或其他相关方签订的租赁合同或其他合同提供给浩轩公司，由浩轩公司审核登记，如逾期提供视为没有相关租赁合同。富思特公司进行了登记。2018年6月20日，浩轩公司取得3号房产不动产权证书。2018年8月9日，富思特公司（承租人、乙方）与浩轩公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁管理服务合同》。约定房屋坐落于3号房产B座3层（与前述中辉公司与富思特公司签订《房屋租赁合同》所涉的租赁物相同）。租赁房屋建筑面积2330平方米，装修状况为现状；租赁期为5个月5天，即2018年4月1日至2018年9月5日止；计租面积2330平方米，租金2.5元/天/平米，每月租金177177元。该合同现已终止。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告中辉公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。富思特公司与中辉公司签订的案涉《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。富思特公司支付了合同期前两个月的租金共计347267元，并将前合同支付的押金170090元延续至案涉的富思特公司与中辉公司的租赁合同。中辉公司应当全面履行出租人义务。租赁期内，案涉房屋所有权发生变更后，中辉公司作为出租人未将出租事宜与新的房屋所有权人浩轩公司交接，并将收取的租金转交浩轩公司。现富思特公司要求中辉公司返还押金和部分租金，于法有据，本院不持异议，经查，富思特公司仅向中辉公司支付租金至2018年4月19日而非富思特公司称的2018年4月20日，故本院仅支持中辉公司返还2018年4月1日（富思特公司与浩轩公司签订的房屋租赁合同之起租日期）至2018年4月19日的租金共计112212.1元，高于该部分的金额，本院不予支持。另，富思特公司要求浩轩公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。浩轩公司认为富思特公司与中辉公司签订租赁合同的时间晚于3号房产被查封的时间，不适用买卖不破租赁，并要求富思特公司支付浩轩公司取得3号房产所有权之后至其与富思特签订租赁合同期间即2018年3月17日至2018年3月31日的房屋占用费。本院认为，尽管房产查封后的出租行为不适用买卖不破租赁，但富思特公司向中辉公司支付最近一笔租金时浩轩公司尚未取得3号房产所有权，富思特公司向中辉公司支付房租有合同依据，其对其承租的房屋系有权占有。此外，浩轩公司与富思特公司签订房屋租赁合同的时间为2018年8月，合同所载起租日为倒算。浩轩公司明知其于同年3中旬已取得3号房产所有权，合同约定的起租时间仍为2018年4月1日而非浩轩公司取得3号房产所有权的次日，本院认为该起租日系浩轩公司与富思特公司就富思特公司应向浩轩公司支付房屋租金或占用费的起算日的一种合意。现浩轩公司向富思特公司主张2018年3月17日至2018年3月31日的房屋占用费，本院不予支持，浩轩公司可向中辉公司另行主张相应权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、中辉世纪传媒发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还富思特新材料科技发展股份有限公司押金170090元；二、中辉世纪传媒发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还富思特新材料科技发展股份有限公司租金112212.1元；三、驳回富思特新材料科技发展股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京浩轩飞扬科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5624元，由富思特新材料科技发展股份有限公司负担112元（已交纳），由中辉世纪传媒发展有限公司负担5512元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费992元由北京浩轩飞扬科技有限公司负担（已交纳）；公告费260元由中辉世纪传媒发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖 爽人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  王国良二〇一九年九月十八日法官 助理  舒 畅书 记 员  赵若含