广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0902民初1567号 原告：冯健，男，1967年11月9日出生，汉族，系玉林市玉州区城西街道办事处卫计所办事员，身份证住址：广西玉林市玉州区，现住玉林市玉州区。 原告：谢寿芬（系原告冯健的妻子），女，1972年12月4日出生，汉族，系广西玉林绿普新能源设备有限公司法人代表，身份证住址：广西玉林市玉州区，现住玉林市。 被告：广西奥丰房地产有限公司，住所地：南宁市科园大道68号南宁高新区软件园二期10号楼第二层201房，统一社会信用代码：91450100697636278P。 法定代表人：周秋利。 被告：罗芳，女，1968年6月10日出生，汉族，住玉林市玉州区。 原告冯健、谢寿芬与被告广西奥丰房地产有限公司、罗芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告冯健、谢寿芬；被告罗芳到庭参加诉讼。被告广西奥丰房地产有限公司（以下简称：奥丰公司）经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯健、谢寿芬向本院提出诉讼请求：一、解除两原告和被告奥丰公司签订的《(玉林宏进农批市场二期）商铺预约协议书》。二、判令被告奥丰房地产有限公司、罗芳共同返还原告商铺转让款705000元。事实和事由：2014年4月25日，原告在玉林市宏进市场茶叶城11区2栋2号商铺（以下称“该商铺”）门前见到被告罗芳张贴的出售该商铺广告，便与罗芳联系，经双方协商，被告以705000元将该商铺转卖给原告，2014年4月28日原告支付给被告罗芳705000元（其中：转账汇款700000元，现金支付5000元），被告罗芳向原告冯健出具了《收条》和《承诺书》各一份，并与两原告于当日到奥丰公司把被告罗芳从奥丰公司购买该商铺预约合同名字及购买该商铺600000元收据过名到原告名下。2014年8月1日奥丰公司把涉案房屋移交给原告使用，原告在使用过程中遇到宏进公司停水停电，经查得知，该商铺所有权已经办理在宏进公司名下。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，原告与被告奥丰公司签订《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》时，奥丰公司未取得该商铺房屋的商品房预售许可证明，且被告奥丰房地产有限公司至今亦未取得商品房预售许可证明。被告罗芳转让该商铺给原告冯健时，未取得房屋所有权证，没有权利转让。因此，奥丰房地产有限公司、罗芳在没有取得商铺的销售权利和支配权的情况下，将该商铺转让给原告的行为无效。特请求法院依法判令解除两原告与被告奥丰公司之间签订的《(玉林宏进农批市场二期）商铺预约协议书》，两被告据此无效转让行为所取得的款项应退还原告。 原告冯健、谢寿芬对其陈述的事实在本院指定的举证期限内提供的证据有：1、《居民身份证》复印件两份，欲证明两原告的诉讼主体资格；2、《营业执照（副本）》复印件一份，欲证明被告奥丰公司的诉讼主体资格；3、《玉林市宏进农批市场二期》和《玉林市宏进农副产品批发市场二期总平面图》，欲证明被两原告用于被告奥丰公司签订《玉林市宏进农批市场二期》；4、2014年4月28日，被告奥丰公司出具的《企事业单位资金往来专用收款收据》（票据号码：0246897）复印件一份，欲证明两原告按约支付购铺预付款600000元给被告奥丰公司；5、《查档证明》复印件一份，欲证明商铺的土地产权登记在玉林宏进物流发展有限公司公司名下；6、《查档证明》复印件一份，欲证明商铺的房屋产权登记在玉林宏进物流发展有限公司公司名下；7、《宏进农批市场二期11区2栋商铺钥匙移交登记表》复印件一份被告罗芳从被告奥丰公司领取钥匙；8、《银行转账凭证》复印件一份4张，欲证明原告谢寿芬通过其开设在银行账户，转账汇款700000元给被告罗芳；9、《收条》复印件一份，被告罗芳收到原告冯健705000元；10、《承诺书》复印件一份，欲证明被告罗芳向原告冯健承担法律责任；11、玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初2539号《民事判决书》复印件一份，欲证明原告索赔请求权被法院依法驳回；12、玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第2485号《民事调解书》复印件一份，欲证明同样案件中，被告奥丰公司黄洁萍合计退还原告黄伟商铺差价款。 被告奥丰公司在答辩期限内没有提交答辩状。 被告奥丰公司在法院指定的举证期限内没有提供证据。 被告罗芳辩称，两原告与被告奥丰公司讼争的铺面，原是其向被告奥丰公司购买的，该商铺被告奥丰公司是否有所有权，其不清楚，其欲将该商铺转让时，张贴出售该商铺的广告在该铺面，两原告与其协商一致后，其同意将该商铺转让给两被告。随后，其与被告奥丰公司解除《玉林市宏进农批市场二期》，两原告即与被告奥丰公司在被告奥丰公司办公场所内签订了《玉林市宏进农批市场二期》，两原告通过银行转账汇款给其，兑现其事先支付给被告奥丰公司的购房预付款，其将600000元的《企事业单位资金往来专用收款收据》退回给被告奥丰公司后，由被告奥丰公司为两原告重新出具的《企事业单位资金往来专用收款收据》，讼争的商铺是两原告向被告奥丰公司购买的，并非其出售给了两原告的，其在此中只是起到居间作用，收取了原告冯健的中介费是事实，但本案与其没有任何关系，故请求人民法院依法驳回两原告对其的诉讼请求。 被告罗芳在法院指定的举证期限内未能提供证据。 经过开庭举证、质证，被告罗芳对原告在举证期限内提供的证据1-2、4、8-10的真实性和该证据欲证明的内容无异议；被告罗芳对证据3、5-7、11-12的真实性无异议，但对该证据欲证明的内容有异议，被告罗芳认为：证据3该协议书是两原告与被告奥丰公司签订的，与被告罗芳没有关系；证据5-6、11-12，亦与被告罗芳没有关系；证据7的被告罗芳已将钥匙退回给被告奥丰公司。 经开庭审理，被告奥丰公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证和辩论的民事诉讼权利。原告提供的证据经审查核实，符合法律规定，本院予以确认，并作为定案的依据。 本院结合原告冯健、谢寿芬的举证意见和和被告罗芳的质证意见，认证如下：被告罗芳对原告在举证期限内提供的证据1-2、4、8-10的真实性和该证据欲证明的内容无异议，本院对该证据进行了核实，认为该证据符合法律规定，故本院对该证据予以确认，并作为定案的依据；被告罗芳对原告在举证期限内提供的证据3、5-7、11-12真实性无异议，但对该证据欲证明的内容有异议，因该证据证确与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院对该证据亦作为定案的参考依据。 综合原告冯健、谢寿芬的诉称意见，被告罗芳的抗辩意见，以及全案证据进行分析，本院确认以下法律事实：原告冯健与原告谢寿芬之间系夫妻关系。2014年4月25日，两原告在玉林市宏进市场茶叶城11区2栋2号商铺门前，见到张贴有被告罗芳出售该商铺广告，便与被告罗芳联系，经双方协商一致后，双方当事人达成口头协议，由被告罗芳将其从被告奥丰公司购买得到的该商铺，以价格705000元转卖给两原告。2014年4月28日，两原告按照双方达成的口头协议，支付了购买该铺面的款项705000元给被告罗芳（其中：谢寿芬通过其开设在玉林市区农村信用合作联社的银行账户转账汇款350000元到被告罗芳开设在同行的银行账户内；谢寿芬通过其开设在中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区玉林市分行的银行账户转账汇款320000元到被告罗芳的银行账户内；冯健通过其开设在中国建设银行股份有限公司玉林民主中路支行的银行账户转账汇款30000元到被告罗芳开设在同行的银行账户内；另外现金付款5000元）。被告罗芳收到款后即向原告冯健出具了《收条》和《承诺书》各一份，并于当日与两原告到被告奥丰公司，把被告罗芳从被告奥丰公司购买该商铺预约合同的名字及购买该商铺600000元《收据》，更名到两原告名下，并将该商铺的钥匙退回给被告奥丰公司。该《收条》内容载明：“今收到冯健身份证号：4525011967011091715购买到宏进市场茶叶城11区2栋2单元商铺一幢面积60㎡（共二层），人民币柒拾万屋仟元整（￥705000元）。收款人：罗芳，2014.4.28.”；该《承诺书》内容载明：“我本人罗芳，身份证号：，将宏进市场茶叶城11区2栋2单元商铺产权一次性转让给冯健，身份证号，商铺转让前所有是债务均与冯健无关，如涉入到购买前商铺的债务纠纷的法律责任由卖主罗芳承担。承诺书：罗芳，2014.4.28.”。被告罗芳在《收条》和《承诺书》上分别签名、捺指印。为此，两原告与被告奥丰公司重新签订了《[玉林宏进农批市场二期]商铺预约协议书》一式两份。原告冯健、谢寿芬在该协议书上签名、盖指印；被告奥丰公司经办人黄洁萍在该协议书上签名，并加盖被告奥丰公司的公章。被告奥丰公司还出具一份《企事业单位资金往来专用收据》给原告冯健、谢寿芬收执，该收据注明购买宏进市场茶叶城11区2栋2单元商铺金额为人民币600000元。被告罗芳从中得到该商铺转让款差价105000元。当日，被告奥丰公司将该商铺的钥匙交给了两原告。两原告得到该商铺后进行了装修，加建了阁楼。2014年8月1日，两原告将该商铺出租给案外人林某某经营使用。2015年1月份，案外人玉林宏进物流发展有限公司（以下简称：宏进公司）对两原告购买该商铺进行停水、停电。两原告为此进行调查，得知该商铺所有权并非被告奥丰公司所有，该所有权早已登记在案外人宏进公司的名下。原告与被告奥丰公司签订《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》时，被告奥丰公司未取得该商铺的《商品房预售许可证》，且被告奥丰公司至起诉前也未取得《商品房预售许可证》。被告罗芳在转让该商铺给原告冯健时，也未取得《房屋所有权证》证书。为此、两原告将被告奥丰公司和案外人广西正地建设发展有限公司（以下简称：正地公司）、宏进公司向本院提起民事诉讼，2016年8月16日，本院立案审理后，在查明事实的基础上，于2016年12月9日以（2016）桂0902民初2539号民事判决，依法作出：“驳回原告冯健、谢寿芬的诉讼请求。”的判决。本案所讼争的商铺其所有权属于案外人宏进公司所有，并非于被告奥丰公司所有。 另查明，被告奥丰公司是经南宁市工商行政管理局核准登记后，批准成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产开发经营（凭资质证经营）；房地产销售代理，房屋租赁（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可以开展经营活动。）。 根据原告冯健、谢寿芬的诉称意见和被告罗芳的辩称意见，以及本案的证据进行分析，本案的争议焦点是：1、两原告与被告奥丰公司在2014年4月28日所签订的《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》应否解除？2、被告奥丰公司与被告罗芳应否共同返还该铺面的转让款705000元给两原告？ 综合原告冯健、谢寿芬的诉称意见，被告罗芳的抗辩意见，以及全案证据进行分析，本院综合评判如下： 一、关于原告冯健、谢寿芬与被告奥丰公司在2014年4月28日所签订的《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》应否解除的问题 本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告奥丰公司在与原告冯健、谢寿芬签订《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》时，对该商铺没有取得《商品房预售许可证》便进行销售，直至起诉前，被告奥丰公司对该商铺仍未取得《商品房预售许可证》。现讼争的该商铺权属早已归案外人宏进公司所有，有本院在2016年12月9日作出的（2016）桂0902民初2539号民事判决书为凭。被告奥丰公司对该房屋在没有取得《商品房预售许可证》，以及所有权的情况下，便与原告签订的《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》，该协议书应当认定无效。基于上述事实，原告冯健、谢寿芬主张与被告奥丰公司解除在2014年4月28日所签订的《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》理由成立，本案事实清楚、证据充分，故对两原告的这一主张，本院依法予以支持。 二、关于被告奥丰公司与被告罗芳应否共同返还该铺面转让款705000元给原告冯健、谢寿芬的问题 本院认为，本案是一起因预售玉林市宏进农批市场二期的商铺引起的买卖合同纠纷案件。所谓的买卖合同是又出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告奥丰公司在与原告冯健、谢寿芬签订《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》时，对该商铺在没有取得《商品房预售许可证》或者取得所有权的情况下便进行了销售，已有悖于法律法规的规定，况且该商铺的权属，已被本院的另一案件中法律文书所确认，即被告奥丰公司对该商铺没有所有权。因此，被告奥丰公司与两原告签订的《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》应当认定无效。根据《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。本案的《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》被认定无效，根本的原因是被告奥丰公司对该商铺没有所有权而进行买卖，导致两原告没有取得该商铺，被告奥丰公司应对此承担全部责任。被告奥丰公司因该商铺预售协议书所收取该商铺600000元的预售款，应当如数返还给两原告。而两原告主张被告罗芳与被告奥丰公司共同返还该商铺的预售款705000元欠妥。因为被告罗芳在本案中既不是被告奥丰公司的员工，两原告所提供的证据也未能证实被告罗芳与被告奥丰公司对出售该商铺有共同合意的事实。该商铺的《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》是两原告与被告奥丰公司共同所签订的，被告罗芳没有参与个协议书的签订，可见被告罗芳不是合同相对人。在本案中，被告罗芳也只不过是该商铺转让的介绍人，该商铺的预售款600000元，并非被告罗芳所收取，两原告向本院提供被告奥丰公司出具给两原告收执的《企事业单位资金往来专用收据》已经证明这一点。被告罗芳在本案中所收取的105000元费用，是与两原告在协商转让该商铺所收取的差价款。因本案中的商铺预售协议书无效，所以被告罗芳收取原告转让该商铺的差价款105000元，应当由被告罗芳如数返还给两原告合情合理，故对原告冯健、谢寿芬主张被告奥丰公司与被告罗芳共同返还该铺面转让款705000元给其，本院依法不予支持。被告奥丰公司收取两原告的该商铺预售款600000元，由被告奥丰公司负责返还给两原告；被告罗芳收取两原告的该商铺转让差价款105000元，由被告罗芳负责返还给两原告。被告奥丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第一款第五项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告冯健、谢寿芬与被告广西奥丰房地产有限公司于2014年4月28日所签订的《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预约协议书》； 二、被告广西奥丰房地产有限公司返还该铺面转让款600000元给原告冯健、谢寿芬； 三、被告罗芳返还该商铺转让差价款105000元给原告冯健、谢寿芬； 四、驳回原告冯健、谢寿芬的其他诉讼请求。 本案受理费10850元，公告费350元，合计11200元。由被告广西奥丰房地产有限公司负担9600元，被告罗芳负担1600元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式五份，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  何 洪 人民陪审员  罗业锡 人民陪审员  黄章海 二〇一九年九月三十日 法官 助理  包智慧 书 记 员  吕玉凤