河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终4588号上诉人(原审被告)：南阳阿尔特精致酒店管理有限公司,住所地南阳市卧龙路恩大商务酒店**。法定代表人：刘万红，任公司董事长职务。委托诉讼代理人：张晓曦，系公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：潘玉增，河南威武律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人(原审原告)：李强，男，汉族，1973年6月23日出生，住南阳市宛城区。原审被告：河南省华恩商业经营管理有限责任公司。住所地南阳市车站路**。法定代表人：张振武,任执行董事职务。原审被告：河南省华恩房地产开发有限公司。。住所地南阳市车站路**法定代表人：姚广真，任执行董事职务。二原审被告共同委托诉讼代理人光皓月，河南梅溪律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人南阳阿尔特精致酒店管理有限公司因与被上诉人李强、原审被告河南省华恩商业经营管理有限责任公司、河南省华恩房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南阳阿尔特精致酒店管理有限公司委托诉讼代理人张晓曦、潘玉增，被上诉人李强，原审被告河南省华恩商业经营管理有限责任公司、河南省华恩房地产开发有限公司委托诉讼代理人光皓月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南阳阿尔特精致酒店管理有限公司上诉请求：一、撤销判决第一、二项，依法驳回被上诉人要求终止合同及腾出房屋的诉讼请求；二、撤销并变更判决书第四项为：被告河南省华恩商业经营管理有限责任公司、河南省华恩房地产开发有限公司支付李强2018年5月1日至2019年3月1日房屋占有使用费10387元；三、撤销并变更一审诉讼费承担判决，改判为上诉人南阳阿尔特精致酒店管理有限公司不承担一二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、李强与华恩商业公司为代理委托关系，华恩商业公司作为代理人，与阿尔特酒店签订2011年至2023年租赁合同，李强作为委托人，在合同期间不能终止、解除合同。2、上诉人租赁房屋后，投资上千万元，如合同终止，李强应与华恩商业公司一起承担违约责任。3、（2018）豫1303民初7611号民事判决书认定华恩商业公司与包括李强物业在内的租赁合同合法有效，本案一审判决与之相悖，应予撤销。二、华恩房地产公司和李强之间的协议书明确，李强购买的物业由华恩商业公司委托经营，如承包款未能及时足额支付，华恩房地产公司负责兑现，因此华恩房地产公司应对房屋占有使用费承担连带责任。三、上诉人不应对房屋占有使用费承担责任。1、上诉人与华恩商业公司签订租赁合同，租金数额由双方约定，不能按照李强与华恩商业的约定计算；2、李强与华恩商业之间的委托经营合同约定的租金，效力不及于第三方；3、上诉人2019年3月1日前已将房租交给华恩商业，不能再向李强重复支付。四、李强对华恩商业将物业租赁给上诉人是明知的，其未要求撤销华恩商业与上诉人的租赁合同，系对合同的认可。综上，望二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。李强辩称，一、阿尔特酒店应履行腾房义务，并支付李强房屋占有使用费。1、华恩商业公司与李强签订的委托经营协议期限为2013年5月1日至2018年4月30日，阿尔特酒店和华恩商业公司的经营期限是2011年11月8日至2023年11月7日，但两家公司此前均未将经营期限告知李强。阿尔特酒店和华恩商业公司签订合同审查不严，应自行承担责任。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，阿尔特酒店实际占有并经营李强房屋，负有腾房义务；在李强与华恩商业公司租赁合同期满后，可以要求阿尔特酒店支付逾期腾房占有使用费。二、一二审诉讼费由上诉人承担。河南省华恩商业经营管理有限责任公司辩称，1、以阿尔特酒店为承租人的租赁合同，出租方是华恩商业公司，上诉人所述李强作为委托人对华恩商业公司代理行为负责的说法不符合事实。2、华恩商业公司与李强的经营合同于2018年4月30日到期，华恩商业公司已在原判后履行了租金给付义务，腾房义务应由阿尔特酒店履行。上诉人作为承租方，迟延交付租金的行为已构成先行违约，答辩人作为出租方有权要求其履行连带责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。河南省华恩房地产开发有限公司辩称，1、答辩人与李强之间仅存在房屋买卖合同关系，已履行交房义务，答辩人与本案无关。2、租赁合同承租人及出租人均非答辩人，答辩人未参与房屋租赁业务，并非本案适格被告。李强向一审法院起诉请求：1、判令被告华恩商业公司和被告华恩房地产公司履行腾房义务；2、判令被告华恩商业公司和被告华恩房地产公司支付原告租赁期内房租9395元；3、判令被告华恩商业公司支付原告租赁合同（委托经营协议书）到期后至2019年3月1日房租损失10387元，被告华恩房地产公司和被告阿尔特公司承担连带责任；4、案件受理费等诉讼费用由三被告负担。一审法院认定事实：2007年10月26日，原告李强与被告华恩房地产公司签订商品房认购协议书，认购被告开发的位于南阳市××路与车站路交叉口东北角华恩翡翠城第7层B02号商品房，该房屋建筑面积29.34平方米，每平方米4425元，总房款129830元。同日，原告缴纳房款109057元，被告华恩房地产公司向原告出具收据。2013年5月1日，原告与被告华恩商业公司签订华恩翡翠城委托经营协议书，将上述房屋委托被告华恩商业公司经营，经营期限5年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止，年租金12464元每三个月支付一次即3116元。另查明，2011年11月15日，被告阿尔特公司股东丁经东代表公司与河南省恩大酒店管理服务有限公司（系被告华恩商业公司旗下的部门）签订恩大商务酒店承包合同将部分房屋（包含案涉房屋）交给被告阿尔特公司承包经营。该合同主要内容为：河南省恩大酒店管理服务有限公司将位于位于南阳市车站路与卧龙路交又口东北角的思大商务酒店的一楼前厅、负一层洗浴中心、四楼的餐饮及七至十二层客房（外租和自用房间除外）交给乙方承包经营。该房屋承包期自2011年11月8日起至2023年11月7日止，共计12年。现案涉房屋一直由被告阿尔特公司占有、使用和经营。一审法院认为，原告李强与被告华恩商业公司签订的华恩翡翠城委托经营协议书，系双方真实意思表示，且该协议书内容不违背法律禁止性规定，应为有效协议。双方均应按照协议书的约定履行各自义务。原告按约交付了房屋，被告华恩商业公司也应依约支付租金，现被告华恩商业公司下欠原告租期内租金9395元，系违约行为，故原告要求其支付租期内租金9395元一审法院予以支持。原告要求被告华恩房地产公司支付租金没有合同及法律依据，一审法院不予支持。原告李强与被告华恩商业公司签订的华恩翡翠城委托经营协议租赁期间届满后，华恩商业公司继续使用租赁房屋，原告李强没有提出异议，原委托经营协议继续有效，但租赁期限为不定期。被告华恩商业公司未按委托经营协议约定支付租金，现原告要求被告华恩商业公司履行腾房义务即要求终止双方的委托经营协议，并按双方委托经营协议约定的租金数额支付从逾期腾房日即2018年5月1日计算至2019年3月1日为10387元（12464元÷12个月×10个月）的租金，符合法律规定，一审法院应予准许。关于被告阿尔特酒店的责任问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，被告阿尔特公司实际上占有使用并经营案涉房屋，阿尔特公司实际负有腾房义务。原告作为案涉房屋出租人，在委托经营协议租赁期间届满之后，要求作为负有腾房义务的次承租人被告阿尔特公司支付逾期腾房占有使用费，一审法院予以支持。判决如下：一、原告李强与被告河南省华恩商业经营管理有限责任公司之间的华恩翡翠城委托经营协议于本判决生效之日终止。二、本判决生效后三十日内，被告河南省华恩商业经营管理有限责任公司、南阳市阿尔特精致酒店管理有限公司腾出位于南阳市××路与车站路交叉口东北角华恩翡翠城第7层B02号房屋，并将该房屋交付给原告李强；三、本判决生效后十日内，被告河南省华恩商业经营管理有限责任公司支付原告李强租期内租金9395元；四、本判决生效后十日内，被告河南省华恩商业经营管理有限责任公司、南阳市阿尔特精致酒店管理有限公司支付原告李强2018年5月1日至2019年3月1日房屋占有使用费10387元；五、驳回原告其他诉讼请求。诉讼费147元，由被告河南省华恩商业经营管理有限责任公司、南阳市阿尔特精致酒店管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人南阳市阿尔特精致酒店管理有限公司向法庭提交了卧龙区人民法院（2018）豫1303民初7611号民事判决书和支付租赁费票据，证实已经支付华恩商业租赁费至2019年6月。被上诉人李强和原审被告的质证意见为，对证据无异议。华恩商业公司、华恩房地产公司的质证意见为，判决书未生效，支付租赁费票据真实性无异议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”；第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。根据上述规定，李强与华恩商业公司之间签订的华恩翡翠城委托经营合同期限到期后，华恩商业公司继续使用租赁房屋，被上诉人李强没有提出异议，租赁合同应当继续有效。华恩商业公司没有按照合同约定及时支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任。现上诉人李强请求终止双方签订的委托经营协议，支付租金，应予支持。上诉人阿尔特公司诉称华恩商业公司与上诉人签订的租赁合同期限至2023年，合同没有到期，而李强作为委托人,不能终止或解除合同的上诉理由，证据不足，本院不予采信。合同解除后上诉人可以根据租赁合同约定的优先权和违约责任另行主张自己的合法权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。据此规定，上诉人阿尔特公司与华恩商业公司之间的房屋租赁合同超出华恩商业公司与李强之间的期限约定，一审判决华恩商业公司与阿尔特公司腾房并支付占有使用费，与法有据，应予支持。上诉人阿尔特公司提供的支付租赁费凭证，只能证明其已经按照与华恩商业公司之间的租赁合同履行了支付租金的义务，不能当然免除自己和华恩商业公司对被上诉人李强应当履行的义务。所以上诉人阿尔特公司诉称不应承担租赁期间占用费的上诉理由不能成立。上诉人阿尔特公司所提供的类案判决因与本案争议事实无关联性，本院不予采信。综上，上诉人阿尔特公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人南阳市阿尔特精致酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  杨 乐审判员  李晓伟二〇一九年九月二十四日法官助理郭鑫俊书记员王丹丹