贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终1782号上诉人（原审原告）：彭韶杰，男，1987年2月28日出生，汉族，住。上诉人（原审原告）：张青青，女，1989年12月16日出生，汉族，住，系彭韶杰之妻。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘启飞，系贵州良华律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈士航，系贵州良华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黔南天源集团实业开发有限责任公司，住所地贵州省。法定代表人：袁开海，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙存娟，系该公司销售经理。被上诉人（原审被告）：贵州都匀农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省。法定代表人：宋长林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李泽文，系该公司职工。上诉人彭韶杰、张青青与被上诉人黔南天源集团实业开发有限责任公司（以下简称“天源公司”）、贵州都匀农村商业银行股份有限公司（以下简称“都匀农商行”）商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2018年12月14日作出(2018)黔2701民初2443号民事判决后，彭韶杰、张青青不服，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭韶杰、张青青上诉请求：1、依法撤销原判；2、依法改判解除彭韶杰、张青青与天源公司签订的《商品房买卖合同》，并改判如一审诉请；3、本案上诉费用由天源公司承担。上诉理由：一、一审法院认定天源公司提交的2017年11月17日《工程验收会议结论》作为房屋验收合格的依据错误，天源公司所开发的房屋2018年7月24日才验收合格。本案中，《工程验收会议结论》与行政机关文书《竣工验收备案表》相矛盾，其不能作为定案依据。结合《工程验收会议结论》载明内容来看，虽然打印标明的验收时间为“2017年11月17日”，但所有验收单位均没有签署验收时间。其中，检测单位并无签署意见或盖章，质量监督单位也只有个人签名，未有单位盖章。而作为行政机关文书的《竣工验收备案表》明确注明“竣工验收日起，2018.7.24”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条“人民法院就数个证据对同一事实的证明力可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证。”之规定，在没有相反证据的情况下，应以《竣工验收备案表》载明的时间作为验收合格时间。二、本案焦点应是证据采信和证据认定问题，而不是“建筑工程竣工合格证明文件是什么”，一审法院归纳错误。就本案而言，一审法院未采信都匀建筑工程质量安全监督站出具的《关于“天源2013城市综合体”项目情况说明》错误。上诉人认为，都匀建筑工程质量安全监督站作为建筑质量监督部门，在下达《关于“天源2013城市综合体”项目情况说明》未得到任何该项目验收合格的消息，之后天源公司也未向相关部门报告验收合格情况，为此，该《关于“天源2013城市综合体”项目情况说明》反映情况客观真实，且与《竣工验收备案表》载明的竣工验收日期形成完整证据链，其足以证实“天源2013项目2号楼”2018年7月24日前不符合“五方验收”或“验收备案合格”的事实。对此，一审法院混淆了证据采信和验收标准，采信证据错误。三、都匀住建局答复内容对于本案审理没有指导意义，不能作为判决依据。首先，都匀住房和城乡建设局答复属于解释法律和合同，但法院作为司法机关，依法有权进行事实和法律最终解释、认定，而该份答复仅仅是解释法律，与本案无关，不能作为本案依据。其次，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，结合本案来看，到目前为止没有任何单位签署的工程保修书，不符合法律验收合格条件。况且，《工程验收会议结论》仅是验收合格工程的必要依据，而不是充分条件。本案中，天源公司出示的《工程验收会议结论》载明的结论为同意验收，而不是验收合格。与此同时，《竣工验收备案表》中五方单位盖章显示结论为“验收合格”，故《竣工验收备案表》载明的验收时间2018年7月24日才是真正验收时间。最后，根据《贵州省建设工程竣工验收备案管理实施细则》第三条“建设单位自建设工程竣工验收合格之日起15日内，依照本则规定，按本细则第五条分级管理原则向县级以上建设行政主管部门委托的建设工程质量监督机构申请备案”之规定，如案涉2号楼2017年11月验收合格，为何到2018年7月才申请备案。四、一审判决认定符合交付时间的期限为2018年3月28日存在错误，进而造成本案即便是上诉人追究逾期交房的责任也无法有效维权。一方面，送达方式有直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达以及公告送达等方式，公告送达作为前几种送达方式无法送达的补充，应谨慎适用。本案中，天源公司在明显可以采取直接通知的情况下，单方采取了向黔南日报公告的方式进行公告交房，这不能说明在公告之时已符合交房条件。另一方面，天源公司2018年3月20日已向都匀住建局提交的《情况说明》中自认存在逾期交房、部分装修未收口情形，即超过双方合同约定交房时间，达不到交房条件，且也承认整改达到交房条件时间大约为4-5个月，从时间上看，不可能8天时间就完成了整改。为此，一审法院认定2018年3月28日达到交房条件，无证据支撑。综上，为维护合法权益，上诉人提出前述诉请。被上诉人天源公司、都匀农商行二审未向本院答辩。原审原告彭韶杰、张青青向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告天源公司签订的两份《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与被告都匀农商行签订的《个人购房借款合同》；3、判令被告天源公司返还原告购房款261700元，并支付违约金1308.50元，并从2016年9月18日起按照年利率6%支付资金占用费至付清时止；4、判令被告天源公司按照3674.23元/月支付原告已付按揭款至合同解除时止（至2018年4月原告已还贷款本息56100.73元）；5、判令被告天源公司赔偿原告已经支付的抵押登记费1650元；6、判令被告天源公司偿还被告都匀农商行剩余的贷款本金269900元及利息（以被告都匀农商行提供的数据为准）；7、本案诉讼费用由被告负担。一审审理查明：1、原告彭韶杰、张青青系夫妻关系；2、2016年，原告与被告分别签订两份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的天源广场城市综合体2#楼2栋13层9、12号商业用房，建筑面积分别为41.3平方米、64.52平方米，合同价款分别为265000元、388000元，均采取银行按揭方式付款，两份《商品房买卖合同》第十一条、第十三条分别约定：“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列123项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件”、“……(2)逾期超过90日，买受人有权退房，买受人要求退房的，应当书面通知出卖人.出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金……”；3、2017年11月17日，案涉项目在都匀建筑工程质量安全监督站监督下（负责人汤小波、孙波签字），经建设单位（被告天源公司）、施工单位（广东电白建设集团有限公司）、设计单位（同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司）、勘察单位（贵州地矿基础工程有限公司）、监理单位（贵州深龙港工程项目管理有限公司）共同签署了《工程验收会议结论》；4、被告天源公司分别于2018年1月1日和2018年3月28日在黔南日报上刊登交房通知，通知购房业主收房；5、由于部分购房业主以案涉房屋未达到交付条件为由，拒绝收房，进而引发信访。2018年4月16日，都匀建筑工程质量安全监督站出具了一份《关于“天源2013城市综合体”项目情况说明》，该情况说明载明：“天源广场到目前为止未组织相关单位进行综合竣工验收，不具备向业主交房条件”；6、2018年3月20日，被告天源公司在向都匀住建局提交的情况说明中，认可天源广场城市综合体2#楼存在逾期交房、部分装修未收口（即硬装与软装衔接部分），但未对逾期时间进行阐明；7、2018年7月24日，被告天源公司开发的天源广场城市综合体2#楼进行了竣工验收备案；8、因对合同约定的房屋交付条件，双方发生争议，我院向都匀住建局发出《调查函》一份，向都匀住建局了解《商品房买卖合同》中，第十一条第二项中：“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”的建筑工程竣工合格证明文件所指进行调查，2018年12月6日，都匀住建局回复我院，答复“……竣工验收合格后，以《工程验收会议结论》作为必要依据，同时达到水、电、气、三网及通行畅通等条件可以交付使用”；9、原告在诉讼中提出的装修未完成、未完善问题，至今未提供证据予以证明；10、两份《商品房买卖合同》签订后，二原告与被告都匀农商行、被告天源公司签订了《个人购房借款合同》，约定由原告向被告贷款326000元用于支付案涉两套商业用房购房款，贷款利率为月利率5.3083‰，贷款期限为120个月，采取等额本息还款方式，由被告天源公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。一审法院认为：本案争议焦点如下：1、按照合同约定案涉房屋交付的条件中的建筑工程竣工合格证明文件是什么；2、被告是否存在逾期交房，期限如何计算？原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告理应按照合同约定的时间，将符合合同约定条件的商品房交付给原告；关于合同中第十一条约定的“建筑工程竣工合格证明文件”系《工程竣工验收备案表》或系《工程验收会议结论》的认定涉及了案涉合同是否达到约定的解除条件，对此法院叙论如下：首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《建设工程质量管理条例》第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案……；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。综上，依照上述法律法规的规定，可知工程竣工验收备案是竣工验收合格后进行的,工程竣工验收备案与否不影响竣工验收合格的效力,案涉合同所约定的“建筑工程竣工合格证明文件”并非为工程竣工验收备案，并取得工程竣工验收备案表。其次，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条的规定，即工程符合下列要求方可进行竣工验收：（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。（五）有完整的技术档案和施工管理资料。（六）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。（七）建设单位已按合同约定支付工程款。（八）有施工单位签署的工程质量保修书。（九）对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。（十一）法律、法规规定的其他条件。又可知，案涉工程项目在取得《工程验收会议结论》时，已经完全具备《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备规定》第五条中规定的相关资料，符合建筑工程竣工合格条件，仅待向县级以上地方人民政府建设主管部门备案，故可以认定《工程验收会议结论》系工程竣工验收合格的证明文件，且在都匀住房和城乡建设局向本院回函中对《商品房买卖合同》中所载“建筑工程竣工合格证明文件”的解释，即……竣工验收合格后，以建设单位、施工单位、项目监理、设计单位、勘察单位五方责任主体签署的《工程验收会议结论》作为必要依据，同时需达到水、电、燃气、三网接入小区及通行畅通等交付条件可以交付使用”；再次，工程竣工验收备案属行政许可范畴，案涉工程竣工验收合格，依照法律法规的规定，应当到建设行政主管部门备案，而自工程竣工验收合格至办理完成备案期间，并未有案涉房屋应当重新组织竣工验收的事项发生，现仅因案涉工程未完成行政许可而归责房地产开发企业，最终导致合同解除，显然不符合公平原则。第四，关于2018年4月16日，都匀建筑工程质量安全监督站出具的《关于“天源2013城市综合体”项目情况说明》认定问题，因该说明中所载系：“未进行综合竣工验收”，而现行的法律法规中并无应当进行综合竣工验收的规定，故对此不予采信；第五，关于达到交付标准的时间认定问题，本案中，除《商品房买卖合同》中对房屋的交付条件进行了约定，其双方当事人在购买案涉房屋时，亦对案涉房屋的装修进行了口头或书面约定，对于装修部分是否符合合同约定，2018年3月20日，被告天源公司在向都匀住建局提交的情况说明中已自认，案涉房屋存在逾期交房、部分装修未收口（即硬装与软装衔接部分）等问题，并非当然符合对房屋装修部分的约定，对此被告虽辩称为“对法律法规的误解”但未提交证据加以证实，故结合被告第二次刊登交付通知的时间即2018年3月28日作为对案涉商品房符合装修约定的交房时间，对此，原告可另辟他径解决。综上，案涉商品房至2018年3月28日时已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，并符合当事人间对装修部分的口头约定条件，该期限并未达到合同约定的合同解除期限（即逾期超过90日），故原告不具备法定及合同约定的解除权，亦未导致案涉《个人购房借款合同》的合同目的无法实现，其诉请依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，并参照《建设工程质量管理条例》第四十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告彭韶杰、张青青的诉讼请求。案件受理费9706元，由原告彭韶杰、张青青负担。二审中，当事人彭韶杰、张青青提交了新的证据材料：1、竣工验收备案表（匀备【2019】第003号、匀备【2019】第004号、2018匀备【2018】第026号、2018匀备【2018】第028号）；2、工程竣工验收报告，被上诉人天源公司未向本院提交证据材料。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经审查上诉人与被上诉人天源公司对前述证据真实性均无异议。本院认为，《单位工程竣工验收报告》、《工程验收会议结论》、《竣工验收备案表》（2018匀备【2018】第028号）因与本案有关，予以采信，其余证据与本案关联性不大，不予采信。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，都匀建筑工程质量安全监督站工作人员汤小波、孙波代表单位在2017年11月17日《工程验收会议结论》上签署质量监督单位意见为“验收程序符合要求，参加验收单位一致同意验收。”综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案二审的争议焦点主要是：买受人彭韶杰、张青青是否有权要求解除《商品房买卖合同》。本院认为：一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人无异议，予以确认。依照《商品房买卖合同》第十一条、第十二条以及第十三条约定，被上诉人天源公司应在2017年12月31日前向买受人交付商品房，逾期超过90日，买受人有权退房，出卖人应退还全部已付款，并按已付款的0.5%向买受人支付违约金。同时，双方在前述条款中约定商品房交付时应具备以下条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、通水通电。结合查明的案件事实来看，被上诉人天源公司提供的《房屋建筑面积测绘报告》、《给水工程施工协议书》、《供电方案协议》等证据材料，足以证明案涉2号楼商品房2017年12月31日前已通水通电通网，并完成房屋面积测绘，具备了约定商品房交付时前述三个条件中第二个、第三个条件，当事人对此无异议，予以确认。现双方争议的是被上诉人天源公司提交的2017年11月17日《工程验收会议结论》可否作为“建筑工程竣工合格证明文件”的依据。对此，本院认为，《工程验收会议结论》可以作为“建筑工程竣工合格证明文件”的依据，理由如下：1、根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”之规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施，行政机关对竣工验收并无组织权或审批权。本案中，施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位2017年11月17日已对案涉2号楼进行验收确认，该验收过程得到了都匀建筑工程质量安全站认可。且都匀住房和城乡建设局向一审法院回函就《商品房买卖合同》中所载的“建筑工程竣工合格证明文件”亦解释为“竣工验收合格后，以建设单位、施工单位、项目监理、设计单位、勘察单位五方责任主体签署的《工程验收会议结论》作为必要依据”。再者，案涉2号楼2017年11月17日经五方单位验收后，五方单位并未再组织进行验收，且上诉人也没有提供证据证实案涉2号楼在2017年11月17日之后到竣工验收备案之前，被上诉人天源公司对其进行整改完善。为此，《工程验收会议结论》可以作为案涉2号楼验收合格的证明材料，应作为“建筑工程竣工合格证明文件”的依据。2、“建筑工程竣工合格证明文件”并非指《工程竣工验收备案表》。工程竣工验收备案是竣工验收合格后续程序，工程竣工验收备案与否并不影响竣工验收合格的效力。为此，“建筑工程竣工合格证明文件”并不是指《工程竣工验收备案表》。本案中，《竣工验收备案表》记载的竣工验收时间与《工程验收会议结论》不符。对此，本院认为，《竣工验收备案表》形成于工程竣工备案阶段，而《工程验收会议结论》则是对工程竣工验收过程结论的客观记录，故而，案涉2号楼竣工验收时间应以《工程验收会议结论》为准。3、都匀建筑工程质量安全监督站出具的《关于“天源2013城市综合体”项目情况说明》并不能否认《工程验收会议结论》真实性。结合《关于“天源2013城市综合体”项目情况说明》所载内容，其表达的内容是案涉2号楼“未进行综合竣工验收”，其并不能推翻《工程验收会议结论》载明的五方单位已对案涉2号楼进行验收的事实。况且，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号）中已被取消，因此，一审法院对该份证据未予采信，并无不当。综上，被上诉人天源公司2018年1月1日、2018年3月28日在黔南日报上刊登交房通知时，案涉2号楼已由五方单位进行验收，且通水通电通网，并完成了房屋面积测绘，完全具备了《商品房买卖合同》中约定的交房条件。为此，被上诉人天源公司不存在逾期交房90日的情形，上诉人无权要求依据《商品房买卖合同》第十三条之约定解除合同。同时，上诉人也未提供证据证明被上诉人天源公司在合同履行中存在根本违约行为。故而，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，而上诉人彭韶杰、张青青的上诉请求理由不充分，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9706元，由上诉人彭韶杰、张青青承担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 李颖敏审判员 陈福江二〇一九年九月二十五日法官助理王菲书记员刘皓