甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初8849号原告：兰州仁恒物业管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区和政东街189号。法定代表人：刘天放，系该公司董事长。委托诉讼代理人王魁，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人赵静，甘肃正鼎律师事务所律师。被告：于某某。被告：龚某甲。二被告委托诉讼代理人：龚某乙耍汗ǚ绞猓986年5月16日出生，汉族，甘肃瑞图工程项目管理有限公司职工，住甘肃省兰州市城关区，系二被告女儿。二被告委托诉讼代理人杜江砣耍憾沤仕嗑盥墒κ挛袼墒Α原告兰州仁恒物业管理有限公司(以下简称“仁恒物业”)诉被告于某某、龚某甲物业合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理，原告仁恒物业的委托诉讼代理人赵静、王魁、被告于某某、龚某甲共同的委托诉讼代理人龚某乙、杜江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仁恒物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告支付2012年7月1日至2018年9月30日的物业管理费14,897.6元、水费1502.4元、电费6809.76元、公区电费642.8元、垃圾处理费90元；2、请求判令二被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至结清全部物业管理费，暂计算至2018年9月30日违约金为47,333.7元；3、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：二被告系夫妻，2010年3月6日原告与被告龚某甲签订《前期物业管理服务协议》约定，由原告为二被告位于“仁恒·国际住宅社区”**栋***号房屋提供物业服务，物业管理费为1.5元/月/平方米(2012年至2014年)，缴费时间为每季度第一个月的15日前履行缴费义务，逾期缴费的按应缴费用千分之三/日缴纳滞纳金。合同签订后，原告依约向二被告提供物业管理服务，二被告却自2012年7月开始违反合同约定，未按时向原告缴纳物业管理费用以及由原告代收代缴的水费、电费、公区电费、垃圾处理费。二被告作为“仁恒·国际住宅社区”**栋***号房屋的业主，其享受了原告提供的各项物业服务，却没有履行作为业主应尽的基本义务。二被告自2012年7月1日至2018年9月30日物业管理费14,897.6元、水费1502.4元、电费6809.76元、公区电费642.8元、垃圾处理费90元。原告多次催促被告缴纳费用，被告均拒绝缴费。综上所述，二被告拒不缴纳物业管理费等相关费用的行为，违反了合同的约定，给原告造成较大经济损失，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。于某某、龚某甲共同辩称，1、二被告拒交物业费事出有因。2009年11月3日，被告于某某与兰州仁恒房地产有限公司签订《商品房买卖合同》购买了“仁恒·国际住宅社区”第**幢**单元***号商品房一套，建筑面积127.09㎡。购房时营销人员介绍二楼为幼儿园，楼下西侧为花坛。2010年9月被告入住后，发现房间噪音很大，经了解噪音来源是被告卧室下方华润万家超市货运电梯的运行声音。被告多次与华润万家超市联系，至今未能解决噪音问题。致使被告于某某无法正常休息，产生心悸，于2014年实施心脏手术，术后搬到外地居住。2016年新开业的健身中心将排风扇安装至二被告房屋卫生间下侧，导致噪音，异味更加严重，被告无法正常居住、生活，被告多次向原告反映，至今无人处理。原告未能履行物业管理职责，不愿解决噪音污染问题，未尽其义务，不应收取物业费，被告要求原告解决问题后，才缴纳物业费；2、原告未能交纳水电费的原因是被告故意不收，原告在缴纳水电费时工作人员告知原告不能单独缴纳水电费，导致出现费用拖欠；3、原告不应当支付滞纳金，原告未能正确履行物业管理服务职责，长期不解决噪音问题、异味问题，故意不收取被告水电费，反而主张高达47,000多元的滞纳金，其行为没有事实及法律依据，且其滞纳金计算标准有误，数额错误，不应支持；4、被告部分费用主张已经超过诉讼时效。被告直至2015年下半年才在被告门房上贴了一张季度缴费单据，此前的部分已超过诉讼时效，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告对被告提交的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《临时规约》真实性无异议，二被告对原告提交的《前期物业管理服务协议》、2012年7月至2018年8月收费通知书、《关于贵司上货区噪音的整改函》及华润万家超市复函真实性无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月18日，被告于某某与兰州仁恒房地产公司签订《商品房买卖合同》购买了“仁恒·国际住宅社区”第**幢**单元***号建筑面积127.09㎡商品房一套，兰州仁恒房地产公司向被告于某某交付房屋后，被告于某某与被告龚某甲共同居住使用该房屋。2010年3月6日，被告龚某甲代替被告于某某与原告签订了《前期物业管理协议》和《临时规约》。《前期物业管理协议》约定高层带电梯物业费1.5元/月/平方米，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴纳的，原告可向人民法院提起诉讼。《临时规约》写明：本规约对物业管理区域内的全体业主及使用人具有约束力，区域内业主承诺履行如下义务：……11、自觉控制装修、音箱、娱乐活动发出的声响，以不干扰邻居正常生活为度。2012年7月，二被告因华润万家超市噪音问题向原告投诉，并拒绝缴纳物业费等费用。原告向华润万家超市发函要求处理噪音问题，华润万家复函表示尽快处理。此后，二被告仍认为华润万家电梯噪音过大，原告处理不力，经原告多次上门张贴《催缴通知单》后一直拒绝缴纳物业费等费用至今。截止2018年9月，二被告共计欠缴物业费14,897.6元、水费1502.4元、电费6809.76元、公共区域电费642.8元、垃圾处理费90元。另查，兰州市物价局兰价行审发﹝2013﹞***号文件规定：某某某某小区的物业费基准价格为每平方米1.5元，可在15%内浮动，具体浮动幅度由物业公司与业主协商。本院认为，关于诉讼时效的问题。被告自2012年7月起未再向原告支付物业费，原告在被告所有的房屋张贴《催款通知书》对二被告进行催缴是一种合理有效的主张权利的方式，原告提供的催缴通知单时间连续，从形式上无法看出有补贴的痕迹，二被告也无证据证明原告《催缴通知单》的张贴日期存在造假的可能，所以原告张贴《催款通知书》的行为起到了中断诉讼时效的效力，因此，原告要求被告赔偿自2012年7月至2018年9月物业费的诉讼请求并不存在超过诉讼时效的问题。关于原告是否尽到物业服务义务的问题。原、被告对于某某为“仁恒·国际住宅社区”第**幢**单元***号商品房购买人，被告龚某甲与原告签订该套房屋的物业管理合同，被告于某某和被告龚某甲为该房屋的实际使用人均无异议。原告依据合同为二被告提供物业服务，二被告应当支付物业管理合同约定的物业费。二被告主张拒绝缴纳物业费是因华润万家超市电梯运行及小区内健身中心安装排风扇产生噪音过大，原告未进行处理所致。首先，原、被告签订的《前期物业管理协议》并没有对噪音管理作出约定，《临时规约》中虽有对噪音的规定，但该项规约更多是对业主行为的规范，并不具备强制力约束；其二，从物业服务公司的性质来看，物业服务公司主要承担服务业主的职责，其本身对业主并不具有强制约束或执行的权利。原告在接到被告投诉后已经向华润万家超市发出整改函，华润万家超市也作出了回复，应当认为原告已经尽到了物业管理义务。因此二被告拒绝履行缴纳物业费义务的理由缺乏事实及法律依据，本院不予采信，二被告应当缴纳2012年7月至2018年9月的物业费。关于物业费金额的计算是否合理合法问题。2012年7月至2014年12月原告按照每平方米1.5元计算收取物业费，符合《前期物业管理协议》的约定，二被告对此无异议。2015年1月起，原告在原有物业费收费标准每平方米1.5元的基础上上浮15%，二被告对该物业费标准提出异议。原告提供的兰州市物价局兰价行审发﹝2013﹞***号文件第二条表述的“以上收费标准从2014年1月起试行至2015年12月止”应当及于该文件附件中关于“某某某某小区的物业费基准价格为每平方米1.5元，可在15%内浮动，具体浮动幅度由物业公司与业主协商”的规定，所以原告将物业费在每平方米1.5元的基础上上调15%并未违反兰州市物价局规定，由于某某某某小区未成立业主委员会，通过公告的形式征求业主意见是合理的与业主沟通的方式，原告调高物业费符合物价部门的规定，也履行了相应程序，原告调高后的物业费标准符合法律规定，应当及于作为业主的二被告，原告主张的物业费计算方法及金额合理合法，本院对原告要求被告支付物业费14,897.6元的诉讼请求予以支持。关于滞纳金（违约金）问题。二被告因与原告产生纠纷拒绝缴纳物业费，自二被告2012年7月拒绝缴纳物业费至被告起诉之日已逾6年之久，原告作为物业服务企业在明知被告不缴纳物业费原因，自己也无法解决噪音问题的情况下，未积极向法院提起诉讼解决，现产生的滞纳金远超过二被告拖欠的物业费，也超过了原告的实际损失，如全额支持原告关于滞纳金的诉讼请求有失公平，故本院酌情支持二被告支付原告6000元滞纳金。关于水、电费、垃圾处理费缴纳问题。水、电费、垃圾处理费是由原告代收代缴，二被告无正当理由长期拖欠水、电费、垃圾处理费无事实及法律依据，应当向原告缴付原告代缴的部分。二被告主张原告在二被告未缴纳物业费的情况下拒收上述费用无证据支持，本院对二被告的该项主张不予采信。二被告对水、电费、垃圾处理费数额无异议，故本院对原告要求二被告支付水、电费、公区电费、垃圾处理费的诉讼请求予以支持；原告代收代缴的费用不属于物业费范畴，原、被告对被告逾期缴纳代收代缴水电费违约责任也无约定，所以，原告要求按照每日3‰收取违约金无事实及法律依据，本院对原告要求被告支付代缴费用违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告于某某、龚某甲于本判决书生效后十五日内一次性支付原告兰州仁恒物业管理有限公司2012年7月至2018年9月物业费14,897.6元、物业费滞纳金6000元、水费1502.4元、电费6809.76元、公区电费642.8元、垃圾处理费90元，以上共计29942.56元。二、驳回原告兰州仁恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2632元，由原告兰州仁恒物业管理有限公司负担1526元，由被告于某某、龚某甲负担1106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  师 静人民陪审员  王小军人民陪审员  甘政法二〇一九年九月十二日书 记 员  邓丽娟