江苏省邳州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0382民初207号 原告：咸梦龙，男，1971年2月16日出生，汉族，住邳州市。 委托代理人：李亚飞，江苏景来律师事务所律师。 被告：沙良彬，男，1964年8月7日出生，汉族，住邳州市。 委托代理人：聂硕，江苏景来（云龙）律师事务所。 委托代理人：沙盼盼，江苏景来（云龙）律师事务所。 第三人：杜玉吉，男，1963年7月5日出生，住邳州市。 第三人：徐明侠，女，1967年8月6日出生，住邳州市。 原告咸梦龙诉被告沙良彬,第三人杜玉吉、徐明侠案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告咸梦龙及其委托诉讼代理人李亚飞，被告沙良彬的委托诉讼代理人聂硕、沙盼盼到庭参加诉讼，第三人杜玉吉、徐明侠经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告咸梦龙诉向本院提出诉讼请求：1、停止对邳州市运河街道宏利达XXX的房产（房产价值50万元，房产证号为商-105735号）的执行；2、被告及第三人承担本案诉讼费用。事实和理由如下：原告与第三人于2016年1月4日签订房屋买卖合同，第三人将邳州市运河街道宏利达XXX房屋（毛坯房）转让给原告。原告给付购房款并对房屋进行装修入住至今。2016年在原告申请办理房产登记期间，房屋被法院查封（许荣占诉杜玉吉借贷案），原告提起执行异议，后经过协商，在执行法官的帮助下解除了保全。当原告再次申请办理房产过户时，却发现房屋又被被告沙良彬进行了保全查封。经协商无果，原告提起执行异议，被（2018)苏0382执异57号执行裁定书裁定驳回，并告知需在15日就实体权利提起异议之诉，故为维护权益，提起诉讼，恳请法庭查明事实，依法支持诉请。 被告沙良彬辩称，1、2016年1月4日原告在购买涉案房屋时，该房屋尚未进行初始登记，未办理土地证，属于限制交易的房产，原告是明知的，对于因开发商原因未进行初始登记的或因政策原因不满足过户条件的，如满三过户政策，如购买人在购买房产时明知限制交易，其合同是有效的，但不产生房产变更的效益，同时对于诉讼查封的风险应自己承担，属于有过错。2、2016年5月16日现房主取得房产证和土地使用证，涉案房屋满足了房产交易的条件，但由于原告怠于行使权力，致使5月24日被法院查封，其查封的原因并没有客观原因无法过户，而是由于自身原因怠于行使权力。3、2016年5月18日原房主及原告申请注销了抵押登记，但直至5月23日双方才共同申请过户，同时过户申请当日，应当同时缴纳过户契税，根据房产局交易的一般习惯，如果交易双方提交了过户申请，并按照房产局给付的受理通知单中要求的缴纳过户契税完毕后，在交付给房产局，房产局才算正式受理房屋登记过户申请，而在正式受理后，即使法院送达的司法协助法律文书，房产局一般对于该房屋也不予保全查封。因此，虽然原告于5月23日申请过户，但由于未将完税凭证交付给房产局，因此，在5月24日法院查封时，房产局依然查封了该房产。4、二手房交易的一般规则都是在同日办理抵押注销，申请过户登记，缴纳契税，为了就是规避司法查封的风险。5、买受人因自身原因未办理过户，其判断如下，2016年5月24日查封前，1、过户条件完全满足，无任何客观障碍，2、卖方也无违约行为，拒不配合办理过户，3、房产，税务部门也无行政不作为，致使过户不能，4、无政策限制交易，交易条件不满足等客观条件，在5月24日前未能过户的原因只有一个，就是买受人怠于行使权力。对于是否缴纳全款，及交付时间待原告举证后质证。 第三人杜玉吉、徐明侠未答辩。 经审理查明，2016年1月4日，原告（乙方）与杜玉吉（甲方）签订买卖合同一份，合同约定，原告购买位于XXX的房产一套及地下室12号，房屋价格为50万元，合同约定“因房子按揭，按揭从二0一五年十二月二十日按揭还剩余款拾肆万玖仟贰佰陆拾元，整体房款还剩余款叁拾伍万（350000）由乙方从2016年元月二十日续付，余款叁拾伍万，由乙方一次性付给甲方，即房屋归乙方所有，甲方不能后悔，后悔加倍赔偿乙方的一切损失（另外甲方留给乙方贰万押金，其中壹万伍仟元等甲方搬迁完，交钥匙时由乙方付清另外5000元等完成过户后付给甲方）。2、因甲方土地证还没办理，不能过户，等土地证下来之后，甲方必须无条件给乙方过户办理过户手续。3、在过户期内，甲方在外所有债务、债权关系与乙方所持有的银河湾XXX不承担任何关系…”。合同签订后，原告于2016年1月4日通过银行向第三人支付33万元，同时向第三人账户存款5000元偿还银行贷款。2016年3月16日支付第三人15000元，同时第三人将涉案房屋交付给原告。2016年5月16日，第三人取得涉案房屋的土地使用权证。2016年5月18日偿还涉案房屋的银行贷款145000元；银行贷款还清后，第三人于2018年5月23日办理涉案房屋的抵押注销手续。当日，第三人与原告到房产部门申请办理过户手续，因涉案房屋在2016年5月24日被许荣占申请法院查封，导致涉案房屋无法办理过户手续。后经第三人与许荣占协商，将所欠许荣占的款项偿还，我院于2016年11月30日作出（2016）苏0382执4107号执行裁定书，解除了对涉案房屋的查封。因被告申请，我院于2016年9月13日查封了涉案房屋。 庭审中，原告提供电费发票、水费收据、物业费收据等予以证明涉案房屋其已经实际占有。原告申请证人杨某,4证明原告将过户押金5000元交给了证人及原告实际占有房屋的情况。 沙良彬与杜玉吉、徐明侠民间借贷纠纷一案，根据沙良彬的申请，本院于2016年9月12日作出（2016）苏0382民初8172号民事裁定书：“查封登记为被告杜玉吉所有的位于邳州市产一处（房产证号：商－105735号，保全价值范围18万元）。”2016年9月13日本院作出协助执行通知书，并于同日将（2016）苏0382民初8172号裁定书及协助执行通知书送达给邳州市房产服务中心。经审理，本院于2016年11月1日作出（2016）苏0382民初8172号民事调解书：“被告杜玉吉、徐明侠欠原告沙良彬借款本金14万元、利息22400元，合计162400元，于2017年11月1日前付2万元、2018年11月1日前付3万元、2019年11月1日前付4万元、2020年11月1日前付5万元、余款22400元于2021年11月1日前清。如被告杜玉吉、徐明侠逾期不履行，原告沙良彬可就剩余全部款项一并申请执行。”调解书生效后，被执行人未按调解书确定的内容履行义务，申请执行人向本院申请执行。本院于2017年11月13日作出（2017）苏0382执4663号执行裁定书：“冻结、扣划被执行人杜玉吉、徐明侠银行存款162400元及迟延履行利息或者扣留、提取相应收入或者查封、扣押相应价值财产（以查封、扣押财产清单为准）”。本院于2017年12月14日作出协助执行通知书，并于2017年12月14日将执行裁定书及协助执行通知书送达给邳州市不动产登记交易服务中心。加盖有邳州市不动产登记交易服务中心查封专用章的查封登记受理回执中记载：“杜玉吉（XXX）：宏利达.XXX，查封序号1，发文单位邳州市人民法院，文号2016苏0382民初8172号，查封起止日期2016年－12－08至2019－12－08”。因咸梦龙对该执行行为有异议，向本院提出执行异议，本院于2018年12月15日作出（2018）苏0382执异57号执行裁定书，裁定驳回异议。原告不服该裁定，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。 上述事实，有当事人庭审陈述及房屋买卖协议、收条、银行流水、（2018）苏0382执异57号执行裁定书、庭审笔录等书证为证，本院予以确认。 本院认为，原告咸梦龙对执行异议裁定不服，在法定期限内提起执行异议之诉，对执行标的提出异议，符合执行异议之诉受理范围。 关于原告是否能阻却对涉案房屋的强制执行，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，异议人提供的证据能够完全充分证明符合上述条件的情形下，才能适用该条规定。关于本案适用问题。原告提供的房屋买卖协议，能够证明原告与第三人之间签订了合法有效的房屋买卖合同。关于占有，原告提交的水费发票、电费交费账单、物业费收据及可以认定咸梦龙在涉案房产查封之前已经占有该房产。关于付款问题，原告已将购房款通过银行支付给第三人，余款5000元原告自愿缴入执行案件，故在付款问题上原告没有过错。关于过户问题，合同签订后，原告按照约定支付了购房款，因第三人于2016年5月14日取得涉案房屋的土地使用权证，5月23日办理了抵押注销手续，5月24日即被法院查封，虽然有时间差，但均在合理的期间内，故不能认定在未过户上原告存在过错。综上，原告提供的证据足以证明其具有排除强制执行的权利，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二的规定，判决如下： 停止对位于邳州市运河街道宏利达XXX的房产执行措施。 案件受理费8800元，由原告咸梦龙负担4400元，第三人杜玉吉、徐明侠负担4400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  孔令梅 人民陪审员  王当峰 人民陪审员  耿煜飞 二〇一九年九月三日 书 记 员  胡 冰