重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5975号上诉人（原审原告）：刘凤英，女，汉族，1976年12月10日生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：王书权，重庆丹乡律师事务所律师,特别授权。被上诉人（原审被告）:常超，男，汉族，1992年6月4日生，住四川省华蓥市。委托诉讼代理人：陈颖异，重庆鸿卓律师事务所律师，特别授权。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司阳光小镇分公司，住所地重庆市九龙坡区华福大道北段18号62幢附1-5，统一社会信用代码91500107MA5U6KGL4T。负责人：周燕,系该公司经理。委托代理人：胡金华,系该公司员工，特别授权。上诉人刘凤英与被上诉人常超、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司阳光小镇分公司（下称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初20376号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。刘凤英上诉请求：1.依法撤销重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初20376号民事判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人常超承担。事实和理由：一审认定事实不清，在签订合同时上诉人有提供农行账号。在5月8日已告知还款日期为6月11日，按合同约定买方应在6月11日前的5个工作日也就是6月4日至6月8日内将解押款转给上诉人，但被上诉人一直没有。在这期间也没有打电话或微信向上诉人要农行账号，而且买方也有我工行账号，也可以转到上诉人工行账号，上诉人再转到农行卡上。在6月10日第三方的工作人员微信上语音也说先转到工行卡，卖方再转到农行卡上。6月11日，上诉人如约到农行进行解押，但买方一句话也没有说，也没有拿钱出来给卖方解押。1、我方认为原审法院未查明事实，双方签订合同时，卖方将农行的卡号告诉了买方，完成了定金的交付。2、2018年3月13日，三方在银行面签时，已经对合同的主要履行内容，即工行卡和农行卡作出了改变。买方是可以通过工行卡号，继续履行合同的，买方并没有履行催促的义务，即使买方确实不知道银行卡号，其也可以要求卖方提供卡号。3、原审判决的责任分配不当。买方作为外地户口在重庆买房，到底是否能够通过银行贷款的批准是不能确定的，一审时，原审法院没有要求买方举证索要银行卡号的证据，只是要求卖方举示提供卡号的证据。4、原审法院将交付农业银行的卡号作为买方支付解押款，从而履行合同的必须标准，我方认为于法无据。原审认定二手房买卖出资解押的要求，买方必须将解压款打入卖方账户的要求，没有法律依据。买方也可以通过公证或者提存作为交付。在2018年6月12日，卖方已经解押，而至此买方一直没有支付解押款。综上原审认定事实不清，举证责任分配不均。常超辩称，依据房屋买卖合同第6条第3款，该房屋已经设定抵押，抵押权人为农业银行，解押方式为常超向刘凤英银行还款账户（房屋解押账户）汇入房款用于该房屋解押，因此按合同约定常超只能向刘凤英的农业银行账户汇入解押款，上诉人提供的工行账号是供支付定金。6月11日，常超、刘凤英及中介三方到解押银行后，上诉人及中介方再三要求刘凤英提供农行账户，以转入解押款，刘凤英以各种理由推诿，拒绝配合，原审审理过程中，中介方明确表示，是刘凤英一直拒绝提供银行账号。6月11日当天，刘凤英所担心的问题，原审已经做出了质证和询问，银行作出明确表示常超是已经通过审批，按揭可以放款，后常超和中介多次催促刘凤英配合办理解押，刘凤英拒绝履行合同，到6月25日，常超在九龙坡区法院起诉，代理人在九龙坡区房管所查询，案涉房屋还是没有解押。双方签订的合同合法有效，是双方真实意思表示，原审判决适用法律正确，证据充分，希望维持原判。到家了公司答辩称，刘凤英与常超于2018年3月11日，在第三方居间服务下签订了买卖合同，合同明确约定抵押权人为中国农业银行，解押方式为常超解押，常超的按揭贷款于2018年5月8日审批通过，2018年5月11日刘凤英到银行申请解押，银行要求在6月11日支付解押款，但由于刘凤英担心常超是外地户口，不能如期放款，所以刘凤英没有同意。银行工作人员解释可以正常放款后，刘凤英依旧不同意接受抵押款，关于上诉人提到第三人未尽到催告义务，在合同履行中，第三人一直积极配合双方办理房屋买卖手续，故上诉人所说与事实不符。刘凤英向一审法院起诉请求:1.解除刘凤英与常超之间建立的房屋买卖合同关系；2.常超支付刘凤英违约金237200元（房款20%）；3.本案诉讼费由常超承担。一审法院认定事实：重庆市九龙坡区房屋登记的产权人为刘凤英。该房屋上有常超因本案申请财产保全而产生的司法查封，无其他限制产权转移登记的情形。2018年3月11日，常超（买方）与刘凤英（卖方）在第三人到家了公司阳光小镇分公司（经纪方）居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，约定：1.买方购买卖方位于重庆市九龙坡区房屋，该物业建筑面积126.81平方米，套内面积114.66平方米。2.该物业转让成交价格为人民币118.6万元。3.买方于签订合同当日支付定金2万元；买方支付首付款25万元，用于该房屋解押；首付款21万元由买方于办理权属转移登记并取得回执单当日交付予卖方；买方银行按揭贷款70万元由放贷银行直接交付卖方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由买方在办理权属转移登记申请并取回回执单当日交付差额给卖方；尾款0.6万元由买方于卖方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付予卖方。4.该房屋已设定抵押，抵押权人为中国农业银行，卖方于过户前办理完成解押手续、自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；买方应于抵押权人告知或卖方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向卖方银行还款账户汇入房款（首付解押款）用于该房屋解押，如买方贷款购买该房屋，则买方须于买方向银行申请的按揭贷款获得审批通过后再向卖方交付房款用于解押。5.买卖双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料、办理该房屋权属转移登记申请手续。6.买方未按照约定付款的，逾期15天之内的，按每逾期一日，向卖方支付房屋成交价的5‰违约金，并于实际支付之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，卖方有权解除合同，合同被解除的，买方应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款；买卖双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，或逾期解押、逾期交房的，逾期15天之内的，按每逾期一日，支付房屋成交价的5‰违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。合同签订当日，买方向卖方支付定金2万元，向第三人支付了中介费13719元。2018年5月8日，买方申请的银行按揭贷款审批通过。2018年6月11日，三方均到了解押银行。2018年6月21日，第三人向卖方发出通知函，要求刘凤英配合办理解押手续，刘凤英于次日收到该函。审理中，买方举示微信聊天记录、通话录音及整理文字资料，拟证明买方常超和第三人多次要求卖方刘凤英接受首付款即解押款25万元，并配合办理相关手续，但卖方刘凤英不配合，刘凤英明确表示拒绝履行该合同。卖方刘凤英对微信聊天记录、录音的真实性认可，但认为2018年6月10日说的是其前夫不准卖房子，不是说我不履行合同了；2018年6月11日，我去了解押银行（中国农业银行）；买方常超在2018年3月12日办理按揭贷款面签时因收入证明的原因需补充资料，拖了一个多月才通过，我非常气愤，所以就在2018年6月20日说不卖了。并陈述2018年3月11日签合同当天已将还款解押银行（中国农业银行）卡卡号告知买方常超，当时是想通过此卡收定金，目的就是该卡就是收解押款的，但签合同的地点周围只有工商银行，所以定金通过工商银行收的，但对此无书面证据证明。买方常超陈述，当时支付定金时刘凤英只给了工商银行的卡号，刘凤英的解押银行中国农业银行的卡号至今都不知道；解押银行是农业银行我方知晓，我方也准备好25万元，但解押当天刘凤英不提供账号，我方无法打款，后来刘凤英就走了。第三人陈述，刘凤英签订合同时，只提供了工商银行卡卡号；解押当天也不提供解押银行账号。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中，双方于2018年3月11日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对双方均产生法律约束力，双方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。基于上述房屋买卖合同，双方建立了房屋买卖关系，买卖双方应当积极、善意地行使和履行各自的权利义务。综观全案，双方争议的焦点在于：买方应向而未向卖方支付25万元解押款的责任问题。对于该争议的问题，本院作如下评述：《房屋买卖合同》约定买方应于抵押权人告知或卖方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向卖方银行还款账户汇入房款（首付解押款）用于该房屋解押。现查明2018年6月11日，买卖双方及第三人均按照还款银行的要求到了现场。按照二手房交易中买方出资解押的办理要求，买方必须将解押款打入卖方的解押银行还款账户内，卖方应将还款账号告知买方，而本案中卖方单方陈述在签订合同时已告知买方还款账户，但买方支付定金系支付至卖方中国工商银行账户内，卖方也无证据证明已将还款账号告知买方，且买方及第三人均陈述系卖方在解押还款现场拒不提供还款账户。此外，在买方举示的证据中已显示2018年6月10日即解押还款前一日，卖方就明确表示其前夫不准许其出售涉案房屋，在2018年6月20日又明确表示不卖了。综上，可以证实因卖方刘凤英不告知买方解押还款账户、不配合办理相关手续，导致买方未能支付解押款，其责任在卖方，买方不构成逾期支付解押款。故对刘凤英主张解除刘凤英与常超之间建立的房屋买卖合同关系以及常超支付刘凤英违约金237200元的诉讼请求，与事实不符，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回刘凤英的诉讼请求。本案案件受理费8805元，由刘凤英负担。二审中，上诉人提交：证据1.微信聊天记录、语音记录（刘凤英与中介公司员工），语音内容：（2018年6月10日23时06分，中介公司员工李某语音告知刘凤英，让刘凤英明天到解放碑的是交易，明天客户要打40多万给你，打给你的钱是一部分钱，你再把钱打到农行，然后你把证取出来，然后我们就去过户。），拟证明第三人是要求了常超将抵押款打入工行卡上的，然后让刘凤英转入农行卡上。证据2.证人李某证言一份、证据3.证人杨某证言一份、证据4.证人刘某证言一份。经庭审质证，被上诉人的质证意见为，对证据1微信聊天的语音真实性认可，关联性不认可，该证据只能证明中介方向刘凤英提议解押款打入工行，刘凤英并没有答复，常超也没有对此作出答复，双方没有达成一致改变合同的意向。对证人李某证言不认可，证人的陈述不能证明刘凤英向买方和中介方提供了农行卡，且中介方并未告知常超将购房款打入工行卡，双方并未达成一致，改变合同，且证人在一审和二审时证词不一致。对证人杨某证言、证人刘某不予质证。到家了公司的质证意见为，对证据1真实性无异议，该证据证实了我方一直在积极促进双方合同的履行，关于打解押款也是为了将房屋抵除解押，关于双方最终有无达成合意，第三人并不清楚，需要经办人员证实。对证人李某证言未提质证意见；对证人杨某证言的意见为不予认可，刘凤英并未提供农行卡号，也不愿意配合解押。对证人刘某证言未提质证意见。本院认为，上诉人举示的证据1、2，虽系证人李某与上诉人就涉案房屋沟通交流，但并不能达到上诉人证明目的，本院依法不予采信；上诉人举示的证人杨某、刘某证言，因该两证人系上诉人朋友，且该两证人证言亦不能达到上诉人证明目的，本院依法不予采信。二审查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：常超应向而未向刘凤英支付25万元解押款的责任问题。现评判如下：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，双方当事人签订的涉案《房屋买卖合同》系真实意思表示，且内容亦未违反法律法规强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力，均应当依照合同约定全面履行自己的义务。涉案合同明确约定“买方应于抵押权人告知或卖方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向卖方银行还款账户汇入房款（首付解押款）用于该房屋解押。......如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。”根据本案查明事实可知，双方当事人及第三人于2018年6月11日到涉案房屋抵押权人处进行办理解押手续。根据前述合同约定，常超应将解押款打入刘凤英解押农业银行账户内。而常超打款的前提是刘凤英应当告知常超自己用于解押农业银行账号，虽刘凤英主张其已经告知了常超涉案房屋解押农业银行的账号，但刘凤英并无证据证明已将还款账号告知常超，且常超及第三人均陈述系刘凤英在解押还款现场拒不提供还款账户，故一审作出的因刘凤英不告知常超解押还款账户、不配合办理相关手续，导致常超未能支付解押款，其责任在刘凤英，常超不构成逾期支付解押款的认定并无不当，本院依法予以维持。关于刘凤英主张在签订合同时有提供农行账号及常超也可以转到其工行卡，再由其转到农行卡的问题，因双方合同已明确约定常超应将解押款打入刘凤英农行卡，而刘凤英所举示证据并不能充分证明其已将农行卡告知常超，故刘凤英的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，上诉人刘凤英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17609元，由上诉人刘凤英负担。本判决为终审判决。审 判 长 王伯文审 判 员 刘恋砚审 判 员 申 威二〇一九年九月二十三日法官助理 李家兴书 记 员 陈军杰