云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初5009号原告昭通市诚成物业管理有限公司。统一社会信用代码：91530600582367397Y。法定代表人张波，系公司总经理。住所地：云南省昭通市昭阳区文渊街**。委托代理人杨磊，云南联宇（昭通）律师事务所律师（特别授权）。被告王琦，女，彝族，1956年3月10日生，大专文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住，住云南省昭通市昭阳区/div>被告王印，女，彝族，1987年1月21日生，本科文化，居民，住，住云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自县到庭）。委托代理人王琦（系王印母亲），女，彝族，1956年3月10日生，大专文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住，住云南省昭通市昭阳区别授权）。原告昭通市诚成物业管理有限公司诉被告王印、王琦物业服务合同纠纷一案,本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昭通市诚成物业管理有限公司委托代理人杨磊，被告王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昭通市诚成物业管理有限公司诉称，2012年5月20日，丽水馨城小区的开发商云南中鼎房地产开发有限公司与原告就丽水馨城小区物业管理签订《地产商与物业管理委托合同》，合同约定，由原告为丽水馨城小区的全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限自2012年6月1日至小区业主委员会成立，并按照住宅房屋或商铺的建筑面积1元/㎡/月向业主或物业使用人收取物业服务管理费，业主或物业使用人逾期不交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金。被告王印于2011年8月15日购买丽水馨城小区D10幢02号房屋，该房屋建筑面积为184.8㎡。该房屋由被告王琦居住使用。原告一直依照《地产商与物业管理委托合同》的约定积极履行相关的义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业服务管理。但二被告所交纳的物业管理费仅交至2014年12月31日，自2015年1月1日起二被告便无故拖欠物业管理费、生活垃圾清运费等费用，至2018年12月31日底共拖欠物业服务费9120元、生活垃圾清运费384元。二被告虽享受了原告提供的物业管理服务，却不主动履行交纳物业服务费等费用的义务，且经原告多次催交二被告仍未交纳。二被告的行为严重阻碍了原告的物业管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。原告起诉来院，请求：一、判令二被告支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费9120元，并支付迟延支付期间的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至实际支付之日）；二、判令二被告支付2015年1月1日至2018年12月31日底的生活垃圾清运费384元，并支付迟延支付期间的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至实际支付之日）；三、判令二被告支付物业服务费用的滞纳金1368.58元；四、本案全部诉讼费用由二被告承担。被告王印、王琦辩称：原告称被告“无故拖欠物业管理费，且多次催交仍未交纳”以及“对答辩人居住的小区实施规范的物业管理，为答辩人提供完善的物业服务管理。”与事实不符。一、答辩人并非无故拖欠物管费，具体原因如下：1、答辩人接房后就按时交纳了物管费用，在接房之时就和物管反映，房屋阳台防水渗漏，但物管一直以各种理由推诿，时至现在都得不到处理。现已发展为防水开裂、脱落，答辩人屋内大面积受损，造成严重经济损失；2、由于物管公司一直以来的不作为及管理不到位、不规范，小区内无巡逻人员，连门岗及值班岗都长期无人值守，外来人员至今都可以随意进出小区，从未进行过登记。因此，答辩人2015年10月6日家中被盗，损失财产合计20万余元；3、公用水表设置在我户内，因公用水表及管道漏水至我客厅墙面脱落。家中装修及部分家具受损，而水也长期流失，经答辩人多次反映，物管公司至今仍不闻不问。综上，答辩人并非无故拖欠物管费，而是一直在找物管公司反映并要求其解决相应问题，并一再提出只要解决了问题立即交清物管费用，但时至今日物管公司也未履行其物管的基本义务。二、物管公司诉状中叙述其为答辩人居住的小区实施规范的物业管理，为答辩人提供完善的物业服务管理，根本就与事实不符。事实是物管公司一直以来对小区疏于管理，导致答辩人所居住的小区安全、卫生混乱，私搭乱建现象严重，而且物管公司不顾小区业主的反对，带头在小区多处私搭乱建，阻挡消防通道，占用原公共厕所，严重侵犯住户利益。根据原签订的物业管理服务委托协议中对物管公司义务的约定第二条：双方的权利和义务。1、对房屋共有部分、公用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目维护、修缮、服务与管理。现小区内公用设施老旧腐化大多无法正常使用，绿化自从该物管公司进入后从来没有进行过，且原有绿化也由于没有管理放得杂草丛生，卫生、安保更是一塌糊涂，根本就未做到协议所规定的维护、修缮、服务及管理。2、制定物业管理制度并告知乙方。到现在为止，答辩人并未见到物业管理制度，更谈不上接到告知。3、建立健全物业管理资料。至今广大业主和答辩人未见到管理档案资料。4、制止违反物业的物业管理和要求。物业自身就私搭乱建，也未对小区内的私搭乱建行为进行过有效制止。7、每年度向乙方公布物业管理服务费用收支账目。该物管公司收费一直混乱随意，至今没有任何一年向乙方公布过物管费的收支账目，严重损害了业主的知情权及监督权，甚至由于收费的不透明及混乱，还损害了业主的财产权。据此，物管公司对自己所应承担的义务都未履行，还谈何规范的物业管理，完善的物业服务。三、收费混乱，无相应依据。原告在诉状中要求答辩人支付物业服务费9120元及垃圾清运费384元，答辩人不知道是如何计算而来，如果按照物管公司诉状中所提供的房屋面积184.8平米，答辩人计算得出的费用与之不符，而垃圾清运费答辩人也不知道是按什么收费标准执行，是否有相关收费依据，是否合理。对于物管公司提出的滞纳金更是无事实依据，首先本次纠纷是物管公司未履行协议中的义务而导致，其次答辩人一开始是按时缴纳物管费的，并未无故不交，而后面的未交也是因为物管的违约及不作为引发，故根本谈不上滞纳金一说。综上所述，原告从未履行物业管理服务委托协议中确定的义务，现在却枉顾事实的起诉要求答辩人履行该服务合同，对此恳请贵院在准确认定事实的基础上依法裁决。切实维护答辩人及广大小区业主的合法权益。原告昭通市诚成物业管理有限公司为了证实自己的主张，向本院提交了以下证据：一、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份、被告身份证复印件两份，证明原、被告主体资格；二、《地产商与物业管理委托合同》原件一份，证明：1、2012年5月20日，丽水馨城小区的开发商云南中鼎房地产开发有限公司与原告就丽水馨城小区物业签订《地产商与物业管理委托合同》的事实；2、合同约定，由原告对丽水馨城小区的全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限自2012年6月1日至小区业主委员会成立，并按照住宅或商铺的建筑面积1元/㎡/月向业主或物业使用人收取物业服务管理费，业主或物业使用人逾期不交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费3‰交纳滞纳金的事实；三、《商品房购销合同》原件一份，证明：1、被告王印于2011年8月15日购买丽水馨城小区D10幢02号房屋，该房屋建筑面积为184.8㎡的事实；2、被告王印系丽水馨城小区D10幢02号房屋业主的事实；四、装修保证金收据、物业管理费收据复印件各一份，证明：1、被告王琦装修入住丽水馨城小区D10幢02号房屋的事实；2、丽水馨城小区D10幢02号房屋物业使用人王琦将该房屋的物业费交至2014年12月31日的事实；五、通知、整改通知、催费通知、公告、温馨提示原件各一份，证明原告在物业管理过程中对存在的问题尽到了管理业务，同时多次催收物业费的事实；六、物业催收表原件三份，证明原告方多次电话催收被告等交纳物业费的事实；七、云南省非税收入收款收据复印件一份，证明每户每月生活垃圾清运费为八元。经质证，被告王印、王琦对原告提交的第一至六证据三性均无异议；对第七组证据认为是复印件，不予认可。本院认为，原告昭通市诚成物业管理有限公司提交的证据符合证据三性原则，本院予以采信。被告王印、王琦向本院提交了以下证据：一、照片两张，页码1-2页，证明我的房屋漏水和房屋受损的情况；二、照片三张，页码3-5页，证明物业公司将共用的水表安在我客厅的窗边，导致我的房屋长期漏水，导致房屋受损；三、照片三份，页码6-8页，证明小区的公共部分脏乱差；四、照片一份，第9页，证明我客厅门口的公用的水管长期漏水；五、照片两份，页码10-11页，证明原告疏于管理，门岗长期无人站岗，导致人员来往复杂；六、照片三张，页码12-14页，证明物管私搭乱建，阻碍消防通道；七、报警案件单，第15页，证明2015年10月6日我家中被盗，我报警的事实。原告昭通市诚成物业管理有限公司质证如下：对第一至六组证据的真实性无法核实，是复印件，无法证明所在位置，对三性不认可；对证据七的真实性认可，关联性不认可，被盗的行为和物管公司是否有关无法证实。本院认为，被告王印、王琦提交的证据与本案不具有关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年5月20日，丽水馨城小区的开发商云南中鼎房地产开发有限公司与原告就丽水馨城小区物业管理签订《地产商与物业管理委托合同》，合同约定，由原告为丽水馨城小区的全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限自2012年6月1日起至小区业主委员会成立，并按照住宅房屋或商铺的建筑面积1元/㎡/月向业主或物业使用人收取物业服务管理费，业主或物业使用人逾期不交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金。被告王印于2011年8月15日购买丽水馨城小区D10幢02号房屋，该房屋建筑面积为184.8㎡。该房屋由被告王印、王琦共同居住使用。被告所交纳的物业管理费仅交至2014年12月31日，自2015年1月1日起便未交纳物业管理费、生活垃圾清运费等费用。原告起诉来院，请求：一、判令二被告支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费9120元，并支付迟延支付期间的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至实际支付之日）；二、判令二被告支付2015年1月1日至2018年12月31日底的生活垃圾清运费384元，并支付迟延支付期间的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至实际支付之日）；三、判令二被告支付物业服务费用的滞纳金1368.58元；四、本案全部诉讼费用由二被告承担。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与云南中鼎房地产开发有限公司签订的《地产商与物业管理委托合同》合法有效，对业主具有约束力。本案中，原告按照《地产商与物业管理委托合同》的约定，为被告提供了基本的物业服务，并未存在严重违约，故被告应当根据《地产商与物业管理委托合同》的约定交纳物业服务费及相应费用。由于被告拒绝支付物业服务费的抗辩理由不成立，故应当向原告支付自2015年1月1日起至2018年12月31日止所拖欠的物业服务费:184.8㎡×1元/㎡/月×48月=8870.4元，生活垃圾清运费：8元/月×48月=384元。上述费用共计9254.4元。由于房屋购买者系被告王印，被告王琦仅为共同居住人，故上述费用应由被告王印支付。针对原告主张的物业服务费、生活垃圾清运费迟延支付期间的利息及滞纳金，由于原告在服务过程中存在一定的瑕疵，导致双方存在争议，故对其请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，由被告王印向原告昭通市诚成物业管理有限公司支付自2015年1月1日起至2018年12月31日止所拖欠的物业管理费、生活垃圾清运费共计9254.4元；二、驳回原告昭通市诚成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，减半收取36元，由被告王印承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在判决书规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请执行,申请执行的期限为二年。审判员  徐礼义二〇一九年九月二十三日书记员  胡海艳