重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终181号 上诉人（原审原告、案外人）：廖礼广，男，1963年1月5日出生，汉族，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：刘任锋，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖晓龙，男，1984年8月11日出生，汉族，住重庆市永川区，系廖礼广之子。 被上诉人(原审被告、申请执行人)：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银(重庆)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银(重庆)律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人廖礼广因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人廖礼广的委托诉讼代理人刘任锋、廖晓龙，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖礼广上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X号房屋，并解除对上述房屋的查封；3.本案一、二审诉讼费由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：一审认定廖礼广未支付涉案房屋的全部购房款系认定事实错误，廖礼广已将重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）欠其与李友萍所在的第一施工队工程款抵销购房款。盛景旅游开发公司已出具了购房款收据，认可收到了全部购房款。廖礼广提供的证据能证明其在法院查封前已合法占有案涉房屋，未能办理过户登记并非廖礼广自身原因。 华融资产重庆分公司辩称，廖礼广的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。事实与理由：1.现有证据无法证明廖礼广实际支付了全部购房款项；2.廖礼广提供的《商品房买卖合同》未载明签订时间，房款收据载明的时间为2015年7月31日，而华融资产重庆分公司于2015年2月12日对案涉房屋设立抵押登记，未经抵押权人同意的转让行为无效；3.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，因此本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议规定》)第二十七条进行审理;4.即使本案依照《执行异议规定》第二十八、二十九条进行审理，廖礼广系通过以房抵债的方式取得案涉房屋，与基于消费者购买商品房的权利有根本性的区别，不能对抗抵押权;5.本案的查封时间应当适用首轮查封时间。 盛景旅游开发公司述称，查封时间应以重庆市第四中级人民法院(以下简称重庆市四中院)查封时间为准。海丰建设公司与李友萍等在都江堰的项目债务是真实的，用盛景旅游开发公司的房产抵偿海丰建设公司的工程债务是三方的真实意愿。 廖礼广向一审法院起诉请求：1.立即停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认廖礼广于2014年12月30日与盛景旅游开发公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，并确认位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X号房屋归廖礼广所有；3.判决盛景旅游开发公司立即协助和配合廖礼广办理重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X号房屋的产权过户登记；4.本案的诉讼费由华融资产重庆分公司负担。 一审法院认定事实：重庆海丰控股集团有限公司、海丰建设公司与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游开发公司陆续取得该小区各幢房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行(以下简称重庆银行建新北路支行)向重庆市四中院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市四中院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院(以下简称渝中区法院)作出(2015)中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，重庆市四中院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，重庆市四中院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经重庆市四中院去函，渝中区法院依法将涉案房屋移送重庆市四中院执行。 因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年2月办理了抵押登记。 2008年12月15日，四川天富通投资有限公司与四川天地仁实业有限公司签订了关于都江堰大观镇灾后重建及农村集体建设用地整理项目《合作协议书》，约定双方共同出资开发建设位于四川省都江堰市大观镇欣禾村灾后重建及农村集体建设用地整理增减挂钩项目。2008年12月25日，二公司就都江堰大观镇欣禾村灾后重建安置房签订《代建协议书》，约定四川天富通投资有限公司将都江堰大观镇欣禾村村民安置工程交由四川省东甲房地产开发有限公司代建。2009年1月8日，又签订《都江堰大观镇欣禾村灾后重建土地流转项目土地收益分配协议》，约定四川省东甲房地产开发有限公司作为四川天富通投资有限公司的合作成员进入甲方的项目公司，负责协助四川天富通投资有限公司完成都江堰大观镇欣禾村灾后重建项目。2009年2月7日，四川省东甲房地产开发有限公司（发包人）与海丰建设公司（承包人）签订了《都江堰大观镇欣禾村村民安置工程施工合同》，约定将四川省东甲房地产开发有限公司“都江堰大观镇欣禾村村民安置工程”发包给海丰建设公司承建。2009年3月3日，海丰建设公司作为甲方与第一施工队（负责人黄长清）作为乙方签订《内部承包经营协议书》，约定将海丰建设公司承建的都江堰大观镇欣禾村村民安置房项目内部承包给第一施工队。2009年3月11日，李友萍、廖礼广、李廷金签订《工程合伙协议》约定，三人同心协力完成都江堰大观镇欣禾村村民安置房项目，李友萍出资15万元，李廷金出资50万元，廖礼广出资80万元；完工后，结清所有费用后，利益由三方平等分配。2009年3月10日，李友萍、李廷金、廖礼广与付永华签订了《建筑工程劳务承包合同》，约定李友萍、李廷金、廖礼广将都江堰大观镇欣禾村村民安置房工程的劳务、周材承包给付永华。2009年6月29日，海丰建设公司二分公司向海丰建设公司大观镇指挥部出具委托书，委托书载明“我二分公司承接的都江堰大观镇欣禾村村民安置房工程，我司委托李友萍同志全权负责第一施工队的全部管理工作，代表第一施工队参加指挥部主持的施工工作会议，负责第一施工队民工工资、材料费等、收款事宜”，黄长清在该委托书上签字认可。李友萍代表第一施工队在施工过程中支付了水泥款、河砂款、碎石款、甲供材料（钢材、标砖、多孔砖）、商品混凝土款、PVC管件管材款、塔机及泵车费、人工费、综合费、主体验收业务费、挖机租赁费、安全网款、民工保证金的担保金及意外伤害保险、检测费、施工电费等费用；2009年7月16日，李友萍代表第一施工队立下保质保量完成工程施工任务的军令状。2010年11月5日，廖礼广代表第一施工队向海丰建设公司借人工费20万元。廖礼广举示的都江堰项目结算初审表载明，第一施工队未支付金额为3261706.81元。2015年7月24日，李友萍出具一份情况说明，内容为“关于都江堰欣禾项目工程一事，2008年由李友萍与黄长清签订了工程合同，实施由李友萍、廖礼广、李廷金三人共同合伙完成。本人项目由黄长清与海丰建设公司签订的合同，最后决算由黄长清委托李友萍办理总决算，还欠工程款2741706.81元。由李友萍在海丰建设公司抵了9套黄水商品房，这九套房现分给了李友萍3套、李廷金3套、廖礼广3套。如黄长清找到李友萍要他那部分款，由李友萍、廖礼广、李廷金三人共同处理协商此事及承担。”廖礼广与盛景旅游开发公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定廖礼广向盛景旅游开发公司购买涉案房屋，清水房价款211871元；并与海丰建设公司签订《装修工程合同》，约定装修款49181元；以上合同均未载明签订时间。2015年7月31日，盛景旅游开发公司向廖礼广出具了收到房款211871元、相关税费10362元的收据二张，收款方式为工程抵款；同日，海丰建设公司向廖礼广出具收到装修款49181元的收据，收款方式为工程抵款。廖礼广于2015年5月，为涉案房屋购置家具，并于2017年7月30日向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业管理费724.3元，于2017年9月1日向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了冬季放水费80元。廖礼广在得知涉案房屋已被重庆市四中院查封后，遂提出执行异议。重庆市四中院审查后，作出（2018）渝04执异242号执行裁定书，裁定驳回廖礼广的执行异议申请。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、廖礼广能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除华融资产重庆分公司对涉案房屋的执行。二、能否确认廖礼广对涉案房屋享有所有权，并由盛景旅游开发公司协助办理过户登记，评述如下： 一、关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新北路支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，廖礼广向重庆市四中院提起的为案外人执行异议之诉，重庆市四中院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆市四中院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆市四中院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于廖礼广请求排除执行是否符合《执行异议规定》第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，廖礼广提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据廖礼广主张的事实，廖礼广虽然与盛景旅游开发公司签订了《重庆市商品房买卖合同》并由盛景旅游开发公司开具了收据，但并未实际支付购房款，其购房款是以抵销海丰建设公司尚欠廖礼广所在第一施工队的工程款作为支付方式。因此，廖礼广应当对所抵销债权的真实性、合法性承担举证责任。就该事实，廖礼广举示的关键证据为都江堰项目结算初审表以及房屋抵款申请。经审查，都江堰项目结算初审表仅系初步审查数据，表上签署意见为“以审计意见为准”，不能最终认定海丰建设公司尚欠第一施工队工程款2741706.81元；房屋抵款申请，无相关人员签字或公司盖章，仅系打印的纸质草稿，不具有证据效力。因此，廖礼广未提供有效证据证明海丰建设公司尚欠第一施工队工程款及具体金额，亦未提供有效证据证明盛景旅游开发公司将涉案房屋用以抵偿海丰建设公司的工程款债务。故不能认定廖礼广支付了涉案房屋的全部购房款。综上，廖礼广请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《执行异议规定》第二十八条之规定。 最后，关于本案能否适用《执行异议规定》第二十九条排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，廖礼广应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定廖礼广已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件；并且廖礼广在“明月绿洲”小区购买了3套住房，亦不满足名下唯一住房的条件，不能适用《执行异议规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。 三、对于廖礼广请求确认其为案涉房屋的权利人并由盛景旅游开发公司协助办理过户登记的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，因廖礼广与盛景旅游开发公司虽然签订了商品房买卖合同，但不符合排除执行的条件，故其提出的该项请求一审法院不予支持。关于廖礼广请求解除查封的问题，本案系执行异议之诉，请求解除查封属于对执行行为提出的异议，不属于执行异议之诉的受理范围，一审法院不予审查，廖礼广可另寻它途解决。 综上所述，廖礼广对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，一审法院对其诉讼请求不予支持。一审法院根据《执行异议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回廖礼广的诉讼请求。案件受理费4398.07元，由廖礼广负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 廖礼广提交了三组证据，第一组证据复印自盛景旅游开发公司，为都江堰项目结算初审表、房屋抵款申请、借款审批单、房地抵款申请；第二组为记账凭证、收款单等；第三组为重庆市四中院（2018）渝04民初363号民事判决书、物流跟踪信息查询单、授权委托书等。欲证明第一施工队已与海丰建设公司结算，并于2015年4月21日与重庆海丰控股集团有限公司、海丰建设公司、盛景旅游开发公司协商以9套房屋抵债，其中包括本案争议房屋。并且盛景旅游开发公司于2015年4月28日内部记账收到了本案争议房屋的购房款、契税、大修基金、代收费及装修款。盛景旅游开发公司曾认可未办理房屋过户是盛景旅游开发公司的原因。 华融资产重庆分公司对廖礼广提交的第一组、第二组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，对第三组证据中的（2018）渝04民初363号民事判决书，因该判决并未生效，对其真实性、合法性、关联性均不认可，对第三组证据中除（2018）渝04民初363号民事判决书外的证据认可真实性、合法性，但认为与本案均无关联性。 盛景旅游开发公司认可廖礼广提交证据的三性和证明目的。 对当事人提交的证据，本院认定如下： 廖礼广提交的第三组证据与本案无关，本院不予评述。第一组、第二组证据能够证明李友萍所在第一施工队与重庆海丰控股集团有限公司有以房抵债的事实，并且盛景旅游开发公司认可已收到廖礼广以“抵工程款”方式支付的本案争议房屋购房款。 二审另查明，本院（2019）渝民终259号民事判决载明：重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：廖礼广对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中，《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系重庆市四中院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以重庆市四中院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，重庆市四中院于2017年7月14日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故重庆市四中院的查封时间为2017年7月14日。 最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，廖礼广与盛景旅游开发公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。虽然该合同未注明签订时间，但根据一审查明的事实，第一施工队系李友萍、李廷金、廖礼广三人合伙，三人所在第一施工队对海丰建设公司享有工程款债权，并与海丰建设公司达成以房抵债的合意，三人各分得三套房屋完成以房抵债，而盛景旅游开发公司对此表示认可。因此，三人与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》的时间应相同或接近，李友萍、李廷金就抵款房屋与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年4月24日，故认定廖礼广与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》应早于重庆市四中院对案涉房屋采取查封措施的时间；廖礼广举示了其于2015年5月为案涉房屋购买家具的证据，可以证明廖礼广在重庆市四中院查封前已占有案涉房屋。关于购房款的支付。廖礼广举示的购房款收据载明收款方式系工程抵款，为此，廖礼广举示了《建筑劳务承包合同》、《都江堰项目结算初审表》、《房屋抵款申请》及盛景旅游开发公司的记账凭证等证据，上述证据可以证明廖礼广所在第一施工队对海丰建设公司享有工程款债权，并与海丰建设公司达成以房抵债的合意，而盛景旅游开发公司对此表示认可。《房屋抵款申请》中所载明的案涉房屋的抵款数额，足以抵偿案涉房屋的购房款。此外，廖礼广签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情形下，廖礼广基于对预售许可证的合理信赖而与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定廖礼广已经履行了合理的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记非因廖礼广自身原因。因此，廖礼广符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，廖礼广的上诉请求部分成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初123号民事判决； 二、不得执行位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元X号房屋； 三、驳回廖礼广的其他诉讼请求。 一审案件受理费4398.07元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担；二审案件受理费4478.07元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异242号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审判长  田晓梅 审判员  徐 宾 审判员  周 倩 二〇一九年九月二十七日 书记员  谢奇静