河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终3280号上诉人（一审被告）：信阳市正盈大置业有限公司，住所地信阳市弘昌运动城**楼**，统一社会信用代码91411500798231915K。法定代表人：邢亚萍，总经理。委托诉讼代理人：官绪胜（上官绪胜），男，汉族，1972年10月24日出生，住址郑州市管城回族区，信阳市正盈大置业有限公司办公室主任兼法律顾问。被上诉人（一审原告）：范保国，男，汉族，1971年5月6日出生，住址河南省光山县官渡河开发区。委托诉讼代理人：张瑞太，河南人天律师事务所律师。上诉人信阳市正盈大置业有限公司（以下简称正盈大公司）因与被上诉人范保国房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2019）豫1522民初2491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人正盈大公司的委托诉讼代理人官绪胜（上官绪胜），被上诉人范保国及其委托诉讼代理人张瑞太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人正盈大公司上诉请求:1、撤销（2019）豫1522民初2491号民事判决，依法发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、一审立案案由为房屋租赁合同纠纷，既然是房屋租赁合同，肯定有合同租赁双方。无论房屋返租说明，还是房租收到条，没有任何字眼显示与上诉人公司有关。原审第一次审理时，房屋返租说明中真正的租赁人袁大为到庭说明租赁的真实情况：袁大为挂靠信阳金博建设有限公司，承包上诉人公司的桩基和支护工程，以九龙.国际城项目部的名义承租范保国的房屋。原审查明事实后，（2018）豫1522民初3056号民事裁定书认定范保国起诉上诉人公司属于被告主体不适格，因此驳回范保国的起诉。但是本次判决书中不提袁大为租房的情况，只字不提信阳金博建设有限公司。范保国上诉后，虽然信阳市中级人民法院指令光山县人民法院审理，但是信阳市中级人民法院并没有否定袁大为租房的事实，只是认为范保国符合起诉的条件可以依法起诉从而指令光山县人民法院审理，一审改变了案件的事实。2、一审主观臆断上诉人公司与九龙.国际城项目部为内部管理关系。上诉人不止一次说过九龙.国际城项目部与上诉人公司不是一个单位、不是一家公司，更不是一审认定的内部管理关系。九龙.国际城项目部与上诉人公司虽然有业务上的关系，但是九龙.国际城项目部并不是上诉人公司，它是独立核算的经营单位，其人员管理和使用是独立的，盈利和亏损也是独立的。按照建筑行业规定，项目部是指实施或参与项目管理工作，且有明确的职责、权限和相互关系的人员及设施的集合。包括发包人、承包人、分包人和其他有关单位为完成项目管理目标而建立的管理组织。被上诉人没有提供任何证据证明上诉人公司与九龙.国际城项目部为内部管理关系，没有提供任何证据证明上诉人公司与九龙.国际城项目部的财务和人员是统一的。3、一审判决认定16万元房租于法无据。退一万步讲，即使是上诉人公司租给了范保国，认定16万元房租没有根据。房屋返租说明说的很清楚，2014年5月份至2015年5月一年的租金为4万元，并没有约定2015年5月以后再使用的租金，一审判决至2019年5月份（何况原告是2018年起诉的），而且还是每年4万元。根据物价的涨落，房租是会变更的。每年四万元房租没有依据。根据合同法第二百二十七条规定，范保国2015年5月就应该主张权利讨要房租，如果上诉人公司逾期不支付，范保国可以解除合同，另租他人，以防止损失的扩大，但是范保国没有这样做，那么扩大的损失不能让上诉人公司承担。合同法第一百一十九条规定了减损规则，减损义务是法律为促进诚信、维护公平而课以赔偿权利人的一项义务，也是对损害赔偿责任范围的限制。一审认定16万元房租违背合同法该条规定。二、本案遗漏案件当事人袁大为。房屋返租说明的签订人是袁大为，房屋的使用人是袁大为，交房租的人也是袁大为，所以袁大为在本案中至关重要，无论是作为被告还是第三人，都是本案的共同诉讼人。袁大为作为房屋的使用人，作为房屋返租说明的签订人，其不参加诉讼，不能查明事实。一审应该依职权依法通知袁大为参与本案诉讼。根据民事诉讼法第一百三十二条规定，一审在遗漏案件当事人的情况下，独任审理，违反法定程序。三、一审判决违反法定程序独任审理。本案由属于一审法院裁定后、二审指令审理案件，因为该案件涉及真正的房屋租赁人，同时本案又涉及多个合同的认定、借用资质等复杂情形，根本不是事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，且没有最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释第二百五十六条规定的情形，不适用简易程序独任审判。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误、遗漏案件当事人、违反法定程序独任审判，要求二审依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人范保国辩称，1、一审判决认定事实正确，一审认定的事实是基于（2018）豫1522民初535号民事判决书所认定的事实来认定的，该判决书是生效的法律文书，可以直接作为认定本案事实的证据使用。（2018）豫1522民初535号商品房买卖合同纠纷案件中，上诉人正盈大公司向法庭提供的证据，证明其与被上诉人之间有租赁关系，以此为理由抗辩其已经将房屋交付给了被上诉人，而且向法庭提供了支付房租的凭证。当事人的自认行为依法无须提交证据证明。2、被上诉人为本案的适格主体，没有遗漏当事人。本案没有与袁大为发生租赁关系，袁大为只是一名职工，其在本案中的行为是职务行为。在（2018）豫1522民初535号商品房买卖合同纠纷案件中，上诉人自认袁大为的行为就是职务行为。3、一审判决的房屋租赁费有事实依据。根据房屋说明及实际情况，双方之间的租赁关系是持续状态，租期至交付使用，房屋一直没有正式交付，在（2018）豫1522民初535号民事判决书中也作出了认定，由于双方签订了租赁合同，视为房屋交付。一审判决支付16万元租赁费符合法律规定。一审适用简易程序合法。上诉人认为一审法院第一次审理中以主体不适格驳回起诉，解决的是程序问题而不是实体问题。被上诉人范保国向一审法院起诉请求：1、判决被告支付房屋租赁费16万元整（自2015年5月至2019年5月期间）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于光山县××南侧××九龙国际城项目系被告开发建设，并取得了商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证相关行政许可手续。原告于2013年3月15日、10月8日，先后将房屋总价款178万元给付被告，并与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：“1、原告购买被告开发的第2幢M5号商铺，建筑面积120.24平方米，总价款178万元，原告于2013年3月15日前首付房款30万元，余款148万元，于2013年10月16日前付清;2、被告应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格的条件下，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;3、出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之五的违约金。4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担;5、出卖人承诺，商品房正常使用达到供电、供水路通、电梯正常使用;6、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1％向买受人支付违约金”等内容。双方签订合同后，原告范保国依照上述合同于2018年向一审提请诉讼，要求责令被告信阳市正盈大置业有限公司立即交付位于光山县××路南侧“九龙国际城”第2幢M5号商铺给原告；2、责令被告向原告支付逾期交付的违约金53万元；3、责令被告排除妨碍，拆除商铺房前的建筑物等五项诉讼请求。被告信阳市正盈大置业有限公司在该案中答辩称：“双方房屋买卖属实，房屋买卖合同应受法律保护。公司收到原告全部购房款后，已按照合同约定交付了九龙.国际城第2幢M5号商铺，并且原告收到该商铺后，为了增加自己的经济收益，又将该商铺返租给我公司，我公司已支付租金4000元。九龙.国际城是光山县人民政府棚户区改造项目，商铺前的建筑物应由政府拆迁;履行不动产登记义务同样是政府行为，故要求驳回原告诉讼请求”。并为支持自己的抗辩，向法庭交了如下证据：1、商品房预售许可证等相关许可证书及批复;2、范保国收到房屋租金收条复印件一份，3、被告支付范保国转账凭证一份;4、单位工程质量俊工验收记录复印件二份等证据。一审依据原、被告双方的陈述及提交的证据，对案件事实作如下认定：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，双方均应全面履行。被告虽末按约定将涉案房产实际交付原告使用，但原告愿意将房屋返租给被告，并收了房屋租金。原告将商铺租给被告，系双方真实意思表示，原告已收取租金、视为被告已交付房屋，不能视为被告违约，故对原告要求被告支付逾期交房的违约金53万元，一审不予支持;原告可另行主张权利，要求被告给付拖欠的房屋租金;因房屋交付已超过90日，被告应按照合同约定协助原告办理房屋权属登记手续。原告要求被告排除妨碍，拆除商铺房前的建筑物，涉及案外人，属于另外一个法律关系，本案不予调整。并于2018年7月16日作出（2018）豫1522民初535号民事判决书，判决：一、责令被告信阳市正盈大置业有限公司按照合同约定协助原告办理房屋权属登记手续;二、驳回原告范保国的其他诉讼请求。现该判决已生效，原告范保国依据（2018）豫1522民初535号民事判决书认定的事实及判决结果，再次向一审提请诉讼，并列上述诉讼请求。一审认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。被告信阳市正盈大置业有限公司在（2018）豫1522民初535号诉讼答辩意见中认可原告范保国将其购买商铺返租给被告，且租金40000元系其公司支付，一审依据其提供的证据支持了其答辩意见。现（2018）豫1522民初535号民事判决书已生效，说明该判决认定的事实得到原、被告双方的认可。在本案中，被告辩称“九龙.国际城”项目部就是一个独立盈亏、独立核算的管理组织，其负责人为袁大为，该项目是被告公司开发的一个楼盘，原告主张房租的被告应是“九龙.国际城”项目部等辩解意见与（2018）豫1522民初535号民事判决书中其自行答辩意见及所举证据及认定的事实均不相符，一审均不予采信。至于被告信阳市正盈大置业有限公司与九龙.国际城项目部之间的关系，仅是其内部管理关系。在2014年4月1日落款为九龙.国际城项目部袁大为出具的“房屋返租说明”中载明：“范保国购买的位于九龙国际城2#楼商铺由我单位租赁作营业用房，租金为肆万元整（$40000.00）租期为2014年5月份至2015年5月止，租金为现金一次性付（租期延续至交付使用）特此说明九龙国际城项目部袁大为2014.4.1”，该证据在（2018）豫1522民初535号民事诉讼中由被告信阳市正盈大置业有限公司提交给法庭，用于证明原告购买的房屋返租给了被告，亦可证明被告信阳市正盈大置业有限公司认可袁大为代表其公司与原告之间建立了租赁关系、对租金及租赁期限的认可，一审亦予以确认。故原告范保国要求被告信阳市正盈大置业有限公司依约支付自2015年5月起自2019年5月止租金160000的诉讼请求一审予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定判决：被告信阳市正盈大置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告范保国自2015年5月起至2019年5月止的租金人民币160000元整。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3500元，减半收取1750元，由被告信阳市正盈大置业有限公司负担。二审审理查明的案件事实与一审一致。二审另查明，2019年3月20日，被上诉人范保国将案涉房屋出租给案外人陈清清。本院认为，依照相关法律规定，当事人对已经发生法律效力的判决不服，或者法院发现生效判决确有错误，只有依法通过启动审判监督程序，撤销原判，才能对案件重新审理。否则，当事人和法院都应受该生效判决的拘束，当事人不得在以后的诉讼中主张与该判决相反的内容，法院也不得在以后的诉讼中作出与该判决冲突的认定和处理。在另案范保国以原告身份起诉正盈大公司为被告的商品房买卖合同纠纷一案中，河南省光山县人民法院根据正盈大公司提供的范保国收到案涉房屋租金收条、支付范保国转账凭证等证据，以及正盈大公司抗辩“被答辩人范保国收到该商铺后，为了增加自己的经济效益，又将该商铺返租给我公司，我公司已支付租金”理由，认定：正盈大公司虽未按约定将案涉房产实际交付范保国使用，但范保国愿意将房屋返租给正盈大公司，并收取了房屋租金。范保国将商铺租给正盈大公司，系双方真实意思表示，范保国已收取租金，视为正盈大公司已交付房屋，不能视为正盈大公司违约，遂作出（2018）豫1522民初535号民事判决书，驳回了范保国主张正盈大公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。该判决已发生法律效力。据此生效判决认定的案件事实，上诉人正盈大公司与被上诉人范保国之间成立房屋租赁合同法律关系，换言之，正盈大公司与范保国本案法律关系问题，在范保国提起本案诉讼之前，已经为人民法院依法作出的生效判决所解决。有鉴于此，上诉人正盈大公司在本案中的抗辩意见以及上诉理由，均与（2018）豫1522民初535号民事判决书认定的案件事实及法律关系相矛盾，本院不予采纳。被上诉人范保国将案涉房屋返租给上诉人正盈大公司之后，上诉人正盈大公司虽然仅向被上诉人范保国支付了2014年5月至2015年5月的房屋租金4万元，但是双方均未表示解除房屋租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期之规定，被上诉人范保国主张上诉人正盈大公司按照原返租合同每年4万元租金的标准，支付拖欠的租金，有相应的事实依据及法律依据，应予支持。但是，由于本案二审审理时，案涉房屋租赁关系发生了变化，自2019年3月20日起，上诉人正盈大公司与被上诉人范保国之间已终止房屋租赁关系，一审将案涉房屋租期计算至2019年5月止应予以相应调整。综上所述，上诉人信阳市正盈大置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审因房屋租赁关系发生变化，房屋租期计算应予相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：变更河南省光山县人民法院（2019）豫1522民初2491号民事判决主文为：被告信阳市正盈大置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告范保国自2015年5月起至2019年3月止的房屋租金人民币153334元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3500元，由上诉人信阳市正盈大置业有限公司负担3360元，被上诉人范保国负担140元。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  马 勇审判员  吴 斌二〇一九年九月二十九日书记员  陈紫薇