浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0702执异77号 案外人：王金光，男，1963年11月21日出生，汉族，住浙江省浦江县。 案外人：韦根水，男，1968年6月17日出生，汉族，住浙江省浦江县。 申请执行人：中国光大银行股份有限公司金华分行，住所地：金华市李渔路1118号创新国际大厦1-3层。 法定代表人：徐新忠。 委托诉讼代理人：钱天波，浙江玄畅律师事务所律师。 被执行人：浙江欣鑫实业有限公司，住所地：浦江县大桥北路8号。 法定代表人：杜欣昭。 被执行人：浦江大厦酒店有限公司，住所地浦江县大桥北路8号。 法定代表人：杜欣昭。 被执行人：杜欣昭，男，1961年10月20日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被执行人：王苏英，女，1961年6月25日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被执行人：杜悦嘉，女，1986年11月16日出生，汉族，住上海市松江区。 在本院执行中国光大银行股份有限公司金华分行与浙江欣鑫实业有限公司、浦江大厦酒店有限公司、杜欣昭、王苏英、杜悦嘉金融借款合同纠纷一案中，案外人王金光、韦根水对本院拍卖被执行人浙江欣鑫实业有限公司名下的位于浦江县大桥北路8号的房地产(房产证号:浦房权证浦阳字第××号;土地证号:浦国用第1379号)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王金光、韦根水称：请求法院在执行拍卖浙江省浦江县大桥北路8号房产时，保留案外人继续享有对该房产地下一层的承租权。理由如下：2016年6月25日，案外人与浙江欣鑫实业有限公司签订《租赁协议》，约定将浙江欣鑫实业有限公司名下位于浙江省浦江县大桥北路8号地下一层的房屋出租给案外人经营桑拿浴室，租期为2016年7月1日至2022年6月30日止，租金第一年7万元，后五年一次性支付75万元整。案外人认为，案外人与浙江欣鑫实业有限公司2016年签订《租赁协议》合法有效，且案外人与浙江欣鑫实业有限公司签订的《租赁协议》时间上先于中国光大银行股份有限公司金华分行的金融抵押合同，根据“买卖不破租赁”原则，案外人的租赁权依法应当予以保护。 王金光、韦根水提交了租赁协议、证明、借条、银行付款凭证等证据材料。 申请执行人中国光大银行股份有限公司金华分行称：请求法院驳回王金光、韦根水的异议。理由如下：一、王金光主张的租赁迟于抵押，其真实性、合法性存疑，不应受到保护。浙江欣鑫实业有限公司于2007年2月10日曾与浦江大厦酒店有限公司签署《租赁协议》，约定将浦江大厦1至9层租给浦江大厦酒店有限公司经营，期限为至2017年2月10日止。后因浙江欣鑫实业有限公司向本行贷款，与本行签署《最高额抵押合同》并在2015年9月23日办理抵押登记，则根据现有法律规定，自2015年9月23日之后发生的租赁关系，均系“先抵后租”情形，其租赁不能对抗抵押。而本案王金光与韦根水向浙江欣鑫实业有限公司签订的《租赁协议》落款时间为2016年6月25日，撇开该合同的真实性不谈，即使事实存在该租赁关系，这租赁关系也发生在抵押之后，并还存在着“一房多租”情形，存在着是否合法的争议，故该租赁不应受到保护。二、浙江欣鑫实业有限公司、浦江大厦酒店有限公司违背诚实守信原则，其再租行为不应受到保护。浙江欣鑫实业有限公司及浦江大厦酒店有限公司，曾于2015年9月23日分别向本行出具《承诺书》、《抵押物承租人承诺函》，也于2017年3月22日共同向本行出具《承诺书》及《抵押物承诺书》，承诺配合本行实现抵押物债权以及相关内容，但就王金光《租赁协议》一事看来，浙江欣鑫实业有限公司、浦江大厦酒店有限公司早已违背先前承诺，私下再租，明显违法、违约。本行认为，该行为明显违背诚实守信原则，故而不该对其再租行为进行保护。三、王金光与浙江欣鑫实业有限公司之间的租赁关系，应恪守合同相对性原则，由王金光另案追究浙江欣鑫实业有限公司的法律责任。本行认为，该《租赁协议》内容不应受到保护，王金光的损失,可自行另案起诉浙江欣鑫实业有限公司的法律责任，若存在着隐瞒事实情形，王金光可起诉民事维权，也可报警追究相关责任人刑责。 中国光大银行股份有限公司金华分行提交了租赁协议、抵押物承租人承诺函、承诺书、抵押物承诺书、最高额抵押合同复印件等证据材料。 浙江欣鑫实业有限公司、浦江大厦酒店有限公司、杜欣昭、王苏英、杜悦嘉未答辩也未提交证据材料。 本院查明，中国光大银行股份有限公司金华分行与浙江欣鑫实业有限公司、浦江大厦酒店有限公司、杜欣昭、王苏英、杜悦嘉金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月25日作出（2018）浙0702民初6600号民事判决：一、被告浙江欣鑫实业有限公司于本判决生效后5日内归还原告中国光大银行股份有限公司金华分行贷款本金人民币1000万元，并支付利息124814.98元（利息已按合同约定暂算至2018年4月21日，此后利息仍按约定计算至实际还清之日止）。二、被告浙江欣鑫实业有限公司于本判决生效后5日内归还原告中国光大银行股份有限公司金华分行贷款本金人民币1000万元，并支付利息134155.84元（利息已按合同约定暂算至2018年4月21日，此后利息仍按约定计算至实际还清之日止）。三、被告浙江欣鑫实业有限公司于本判决生效后5日内归还原告中国光大银行股份有限公司金华分行贷款本金人民币1000万元，并支付利息134155.84元（利息已按合同约定暂算至2018年4月21日，此后利息仍按约定计算至实际还清之日止）。四、被告浙江欣鑫实业有限公司于本判决生效后5日内归还原告中国光大银行股份有限公司金华分行贷款本金人民币1000万元，并支付利息134155.84元（利息已按合同约定暂算至2018年4月21日，此后利息仍按约定计算至实际还清之日止）。五、被告浙江欣鑫实业有限公司于本判决生效后5日内归还原告中国光大银行股份有限公司金华分行贷款本金人民币995万元，并支付利息133485.05元（利息已按合同约定暂算至2018年4月21日，此后利息仍按约定计算至实际还清之日止）。六、被告浙江欣鑫实业有限公司于本判决生效后5日内支付原告中国光大银行股份有限公司金华分行律师费110010元。七、被告浦江大厦酒店有限公司、杜欣昭、王苏英对上述第一项至第六项诉讼请求内容的所有债务承担连带清偿责任。八、原告中国光大银行股份有限公司金华分行在上述第一项至第六项诉讼请求内容范围内对被告浙江欣鑫实业有限公司所有的位于浦江县大桥北路8号的房地产（房产证号：浦房权证浦阳字第××号；土地证号：浦国用第1379号）的拍卖、变卖所得款在主债权本金额8500万元及相应利息和律师费、诉讼费等实现债权的费用的范围内享有优先受偿权。九、原告中国光大银行股份有限公司金华分行在上述第一项至第六项诉讼请求内容范围内对被告浙江欣鑫实业有限公司出质给原告中国光大银行股份有限公司金华分行的6000万股浙江华欣置业有限公司股权（登记于浦江市市场监督管理局股质登记设字【2015】第0130号《股权出质设立登记通知书》）的拍卖、变卖所得款在主债权本金额23100万元及相应利息和律师费、诉讼费等实现债权的费用的范围内享有优先受偿权。十、原告中国光大银行股份有限公司金华分行在上述第一项至第六项诉讼请求内容范围内对被告杜悦嘉所有的位于上××室的房地产（房产证号：沪房地长字第014476号）的拍卖、变卖所得款在主债权本金额1608万元及相应利息和律师费、诉讼费等实现债权的费用的范围内享有优先受偿权。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费301447元，由被告浙江欣鑫实业有限公司、浦江大厦酒店有限公司、杜欣昭、王苏英、杜悦嘉负担。该民事判决生效后，浙江欣鑫实业有限公司、浦江大厦酒店有限公司、杜欣昭、王苏英、杜悦嘉未履行生效法律文书所确定的义务，中国光大银行股份有限公司金华分行向法院申请执行。该案执行期间，2019年5月13日，本院作出(2018)浙0702执7071号执行裁定：一、拍卖被执行人浙江欣鑫实业有限公司名下的位于浦江县大桥北路8号的房地产(房产证号:浦房权证浦阳字第××号;土地证号:浦国用第1379号)。二、被执行人浙江欣鑫实业有限公司及上述房屋内的相关人员应自本裁定送达之日起的十五日内自行迁出上述房屋，腾空室内财物，并将房屋钥匙交予法院。王金光、韦根水以其享有该案涉房产租赁权为由，向本院提出书面异议。 另查明：案涉的浦江县大桥北路8号房产办理抵押登记的时间为2015年9月23日。王金光、韦根水提交的租赁协议签订的时间为2016年6月25日。 本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。本案中，浙江欣鑫实业有限公司向中国光大银行股份有限公司金华分行借款提供房产抵押担保，并办理了抵押登记手续，不动产物权一经登记就产生公示公信的效力。法院裁定拍卖该抵押房地产并责令被执行人及相关人员自行腾空，并无不当。案外人王金光、韦根水虽提交了租赁协议，但其签订协议的时间是在案涉房产抵押之后，同时未办理租赁登记备案。根据法律规定王金光、韦根水的租赁权即便成立也不能对抗房产抵押权的执行，如拒不配合法院执行将被依法追究法律责任。 综上，王金光、韦根水的主张于法无据，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十七条规定，裁定如下： 驳回王金光、韦根水的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  应 峰 审 判 员  陈高明 人民陪审员  李爱华 二〇一九年九月四日 书 记 员  朱婉君