贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民初287号原告（案外人）：张婷婷，女，1990年7月13日出生，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：孙大众，男，1990年12月19日出生，汉族，住贵州省绥阳县，系张婷婷之夫。被告（申请执行人）：周珊，女，1981年4月16日出生，汉族，住遵义市红花岗区。被告（被执行人）：贵州云瑞房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省绥阳县洋川镇诗乡大厦******。法定代表人：郑桂强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：骆兵兵，系该公司员工。第三人：绥阳县正大新能源有限公司，，住所地：贵州省绥阳县蒲场镇高坊子村刘家嘴组法定代表人：刘永和，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘传玉，系该公司员工。原告张婷婷诉被告周珊、贵州云瑞房地产开发有限责任公司（以下简称云瑞公司），第三人绥阳县正大新能源有限公司（以下简称正大公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张婷婷的委托诉讼代理人孙大众、被告周珊、被告云瑞公司委托诉讼代理人骆兵兵、第三人正大公司委托诉讼代理人刘传玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张婷婷向本院提出诉讼请求：1.不得执行绥阳县洋川镇“领航幸福城·漫香郡”1号地3号楼2单元1层2号房屋。2.请求依法判令绥阳县洋川镇“领航幸福城·漫香郡”1号地3号楼2单元1层2号住房归原告所有。3.案件受理费由二被告承担。事实及理由：2016年8月11日，遵义市中级人民法院对被告周珊诉被告云瑞公司民间借贷纠纷一案作出（2016）黔03民初354号民事调解书，确定由云瑞公司向周珊支付借款本息，因云瑞公司未按时履行法律文书的还款义务，周珊向遵义市中级人民法院申请强制执行，遵义市中级人民法院于2017年11月4日查封原告房屋（“领航幸福城·漫香郡”3号楼2-1-2号）。2019年2月27日，原告对执行标的提出异议，遵义市中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）黔03执异101号执行裁定书，驳回原告的异议。2016年9月30日原告与云瑞公司签订《领航·幸福城认筹协议书》，云瑞公司将“领航幸福城·漫香郡”3号楼2-1-2号住房出售给原告，房屋面积125.69㎡，单价4368元/㎡，总房价款549014元，因原告选择一次性付款，云瑞公司同意按438000元的房价出售给原告。原告父亲于2016年9月30日至2017年5月4日陆续转给第三人正大公司房款438000元（因云瑞公司对正大公司有借款，经三方协商一致，原告将购房款直接支付给正大公司，云瑞公司于2017年4月29日收取申请人契税、印花税、监控系统费），原告认为，贵院查封的“领航幸福城·漫香郡”3号楼2-1-2号住房由原告合法购买并一次性支付全款，且于2017年12月装修完毕并入住，该房屋系原告的房产。被告周珊辩称，原告的房款是转给第三人的，他们之间是借款行为，不是购房行为。房屋的网签并不代表占有房屋。张婷婷打款记录有漏洞，不是真实的购房款项。且原告、云瑞公司、正大公司三方的行为只是债权转移，涉及的款项不能认为是购房款，三方的抵偿行为严重损害了我的权益，应予驳回。被告云瑞公司辩称，云瑞公司和正大公司之间存在债务，而原告的购房款就直接转给正大公司抵偿云瑞公司欠正大公司的债务，是实际的购房行为。原告和正大公司之间的转款行为我方予以认可。第三人正大公司称，原告支付的购房款是抵偿云瑞公司欠我公司的债务。三方是已经达成一致意见的，张婷婷支付款项给第三人的情况真实，是真实的房屋买卖行为。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并经当庭质证。根据当事人的当庭陈述、提交的证据及质证意见，本院经审理确认以下事实：周珊与云瑞公司民间借贷一案，本院于2016年8月11日作出（2016）黔03民初354号民事调解书，因云瑞公司未按该调解书履行还款义务，周珊向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年11月4日查封了“领航幸福城·漫香郡”1号地3号楼2单元1层2号房屋，即本案争议房屋，张婷婷认为案涉房屋系其购买并已实际占有，向本院提出执行异议，经异议审查，本院于2019年3月29日作出（2019）黔03执异101号执行裁定书，驳回张婷婷的异议。张婷婷不服该裁定，向本院提起本案诉讼，提出前述诉请。另查明，2016年9月30日，张婷婷（乙方）与云瑞公司（甲方）签订《领航·幸福城认筹协议书》，约定张婷婷认购云瑞公司开发的“领航幸福城·漫香郡”3号楼2-1-2号房（即案涉房屋），房屋面积125.69㎡，总房价款549014元。同时约定房款一次性付清。甲方在取得《商品房预售许可证》后以电话通知或张贴在售房部的通知为准，乙方需在甲方通知后的30天内前来签订正式的《商品房买卖合同》。同时，双方在该认筹书第四条尾部手写备注：乙方最迟在2016年10月30号前来销售中心补齐全款。同日，张婷婷支付认筹定金10000元，云瑞公司向张婷婷出具收款收据。后张婷婷与云瑞公司未就案涉房屋签订正式的《商品房买卖合同》。本案在审理过程中，张婷婷提供了以下证据，证明由于云瑞公司差欠正大公司款项，故云瑞公司将房屋抵偿给正大公司，正大公司将房屋出售给张婷婷。1.由云瑞公司（甲方）、正大公司（乙方）、张婷婷（丙方）签订的《情况说明》（2017年4月29日），载明：甲方对乙方负有债务，甲方将位于绥阳县“领航幸福城·漫香郡”1号地3号楼2单元1层2号住房（房屋面积为125.69㎡）以549014元抵偿给乙方，房屋由乙方处置，若乙方出售该房，甲方协助购买人办理房产手续，现乙方将该房屋出售给丙方。经甲乙丙三方协商一致，达成如下协议：一、甲乙丙三方均系自愿行为。二、甲方认可丙方向乙方支付购房款的事实，甲方达到交房条件后，应向丙方交房。丙方已向甲方支付契税、印花税、监控系统费10205元，待房屋能办理房产手续时，由甲方给丙方代付以上款项。三、现丙方已向乙方结清全部购房款。2.正大公司（甲方）与张婷婷（乙方）签订的《协议》（2017年4月29日），载明：云瑞公司对甲方负有债务，云瑞公司将位于绥阳县“领航幸福城·漫香郡”1号地3号楼2单元1层2号住房（房屋面积为125.69㎡）抵偿给甲方，现甲方以448000元（含10000元定金）的价格将该房屋出售给乙方。经甲乙双方协商一致，并达成如下协议：一、甲乙双方均系自愿行为。二、现乙方已向甲方结清全部购房款。三、云瑞公司达到交房条件时，若乙方办理产权困难，甲方愿意协助乙方办理房产手续。庭审中，张婷婷主张从2016年9月14日至2017年5月5日期间，其通过刷卡或现金支付，以及其丈夫的父亲孙国营代为支付等方式共向正大公司支付款项438000元。云瑞公司表示对正大公司与张婷婷之间的支付情况不清楚。还查明，正大公司出具收条一张（2017年5月4日）,载明：正大集团收到孙国营购房款438000元，已付完房款。房子位于漫香郡3单元2号楼1楼2号房。因房子网签手续和房产证手续还未能办理，如果房开商不于办理所有买房手续。正大集团应配合协调该房子所有手续的办理。本院认为，本案审理的重点系张婷婷是否就案涉房屋享有足以阻却强制执行的民事权益。本案中，原告张婷婷与云瑞公司签订认筹协议书后，未签订正式的《商品房买卖合同》，而双方签订的认筹协议书并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，不能认定为商品房买卖合同，故张婷婷与云瑞公司并未签订合法有效的书面买卖合同。虽然张婷婷提交了《情况说明》以及《协议》拟证明由于云瑞公司差欠正大公司款项，故云瑞公司将案涉房屋抵偿给正大公司，正大公司又将案涉房屋出售给张婷婷，云瑞公司与正大公司亦予以认可，但在本案中无其他证据佐证云瑞公司与正大公司之间的欠款事实及房屋抵偿事实。即便该事实系真实的，根据《情况说明》载明的内容来看，抵偿的款项系549014元，该款与张婷婷与云瑞公司签订的《领航·幸福城认筹协议书》约定房款一致，但在张婷婷与正大公司签订的《协议》中，正大公司又将涉案房屋以448000元（含10000元定金）出售给了张婷婷，《情况说明》与《协议》约定的金额不一致。同时，《情况说明》及《协议》均载明张婷婷结清全部房款，即表明在2017年4月29日签订前述协议时张婷婷已向正大公司付清全部房款，但正大公司于2017年5月4日又向张婷婷丈夫的父亲孙国营出具了一张收到孙国营房款438000元的收条，这均与张婷婷陈述的其在2017年5月5日还向正大公司支付部分房款的事实不吻合。且对于张婷婷主张通过刷卡方式支付的款项，无证据证明其实际支付的相对方是否系正大公司。张婷婷主张现金支付款项的事实，亦无其他证据加以佐证。虽然正大公司认可，但云瑞公司表示其对于张婷婷向正大公司支付款项的情况并不清楚，故张婷婷所举证据不足以证明其支付了涉案房屋的房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，均将在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同以及需支付相应房款作为阻却强制执行的条件，本案中,张婷婷并不符合前述规定，故其并不享有阻却对案涉房屋强制执行的民事权益，其要求不得执行案涉房屋的请求不能成立，本院不予支持。关于张婷婷要求确认案涉房屋归其所有的请求。本院认为，案涉房屋一直登记在被执行人云瑞公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房屋物权变动并未完成，张婷婷尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认案涉房屋归其所有的请求，依法不能支持。综上所述，张婷婷的诉讼请求不能成立，本院予以驳回。本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回张婷婷的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张婷婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年九月二十九日书记员  李 毅