湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初2043号原告：宜昌市康居物业管理有限责任公司，统一社会信用代码9142050618262792XO，住所地：宜昌市夷陵区松湖路（松湖花园）。法定代表人：韩永义，系公司总经理。委托诉讼代理人：邢诚、陈学伟，湖北三立律师事务所律师，特别授权。被告：李君涛，男，1981年11月15日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。原告宜昌市康居物业管理有限责任公司（以下简称康居物业公司）与被告李君涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理立案后，依法适用简易程序于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告康居物业公司的委托诉讼代理人邢诚、陈学伟，被告李君涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康居物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2012年7月1日至2018年12月31日的物业费共计4368元，赔偿延期支付滞纳金436元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在2009年2月8日与宜昌鸿华房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理委托合同》，由原告为黄金居馨港高层住宅小区提供物业服务，约定前期物业费标准为0.3元/月/平米，生活垃圾清运费5元/月/户。合同签订后原告依约开始为该小区提供物业服务。2013年1月16日，原告与夷陵区黄金居馨港业主委员会签订了《物业管理委托合同》，继续为该小区提供物业服务，在该份合同中收费标准变更为高层0.45元/平米/月。被告系小区业主，从2012年7月1日起开始拖久物业服务费用，经原告多次催缴均不予缴纳。综上，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。为支持其诉讼请求，原告向本院提交前期物业管理委托合同、物业管理委托合同、查档证明、发票等证据材料。被告李君涛辩称：1．原告诉状称被告拒不缴纳物业费不实，被告不交物业费主要是因为原告的服务不到位，对不交物业费的业主，原告并没有进行入户调查，也没有了解为何不交物业费，只是采取了电话催交的方式并没有了解实际不交物业费的情况。原告与业主之间缺乏交流沟通，被告在小区生活多年，有事需要与物业公司沟通且不知道与谁沟通。2．关于小区的维修基金，二次大范围的动用基金被告没有接到任何通知，签字也是后来补签的，补签时不知道任何情况就签字了。3．关于小区的安全问题。安保人员都到了退休年龄，对外来人员和车辆登记都无法保障。4．关于小区人员的人身安全，路灯大多都是坏的，下夜班回来根本就看不到路，小区流浪狗非常多。5．小区管理不规范，业主的安全无法得到保障，业主多次发生盗窃且财产无法追回。6．关于单元楼的门禁系统，坏了很久才维修。7．楼道内的宽带线等都是裸露在外面的，甚至梯道内有电瓶车在充电，消防通道有时不能及时疏通。8．外来车辆都在小区停放，我们业主回来正常停车都很困难，小区内刮擦碰撞时常发生。9．小区的绿化带都成了停车场，下雨到处都是泥。3号楼和9号楼的绿化带杂草丛生，还有部分人在小区内种菜。10．小区内的健身器材都损坏了，也没有物业维修或拆除。11．小区内有小车库的业主都把小车库前后打通改成了住房。8号楼下的小车库都改成了麻将馆，请原告作出合理解释，车库改成住房要予以清除。原告作为服务行业应该有一个人性化的管理，无论是停水停气都是贴的小纸条在大门口，对于车辆进出的人员是无法看到的。根据合同法的相关规定，被告在购买房产时缴纳了物业费，原告的服务却达不到标准，后来被告未缴纳物业费是因为原告的服务达不到标准，同时要求原告按照合同约定服务结束后被告再行缴纳物业费。为支持其答辩意见，被告向本院提交了36张小区照片证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的前期物业管理委托合同、物业管理委托合同、查档证明、发票等证据，被告予以认可，本院予以确认。对于被告提交的36张小区照片证据，原告对真实性予以认可，但认为上述照片不能证明其证明观点，不能证明物业公司服务不到位，照片中反映的内容与原告无关，属于被告与业主之间的相邻权纠纷，不能证明原告服务不到位。本院对被告提交的照片的真实性予以确认，但对能否达到被告的证明目的，将结合原告的诉讼意见、被告的答辩意见以及举证、质证和庭审情况，进行综合判定。本院根据有效证据，确认以下事实：被告李君涛系宜昌市夷陵区黄金居馨港苑3-2-501号房屋业主，房屋建筑面积为125.49㎡。2009年2月18日，原告与宜昌鸿华房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理委托合同》，该合同约定，由原告为黄金居馨港高层住宅小区提供物业服务，前期物业费标准为0.3元/月/平米，生活垃圾清运费5元/月/户。合同签订后原告依约开始为该小区提供物业服务。2013年1月16日，原告与夷陵区黄金居馨港业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由原告为黄金居馨港苑小区提供物业服务，合同约定物业服务费为多层住宅0.45元/平米/月，并在每月的20日前履行交费义务，在约定期限内未能按时足额交纳物业费用的应按3‰的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定提供物业服务，被告自2012年7月起开始拖欠物业服务费，截止2018年12月，被告共计拖欠物业服务费4368元。原告催收无果，遂诉至本院，要求判如所请。本院认为，依据《物业管理条例》第七条的规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”第三十五条规定，“物业服务企业应当按照服务合同的约定，提供相应的服务。”第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”宜昌鸿华房地产开发有限责任公司作为房屋开发机构，与原告签订《前期物业管理委托合同》后，原告依约开始为该小区提供物业服务；夷陵区黄金居馨港业主委员会作为全体业主选举出来的执行机构，代表全体业主的意志。经过业主大会授权，夷陵区黄金居馨港业主委员会与原告康居物业公司签订《物业管理委托合同》对全体业主具有法律效力。而原告作为服务方为小区提供了各项物业服务，被告李君涛作为业主实际获取了物业服务带来的便利，理应按上述合同约定向原告支付物业服务费。至于被告辩称“不交物业费主要是因为原告的服务不到位，包括管理不规范、动用房屋维修基金、消防通道、停车位、小区乱搭乱建等”问题，未得到妥善解决，故其要求原告按照合同约定服务结束后被告再行缴纳物业费。原告作为物业服务单位，应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，其对房屋质量、停车位等问题没有法定或约定义务。且小区车位、休闲场所等公用设施，与原告提供物业管理服务无关，原告仅履行物业管理服务义务。被告如果因上述问题给其造成损失，可以向实际人主张权利，而不能以此作为其拒交物业服务费的理由。而象停车位问题涉及开发商建设的规划，小区乱搭乱建问题属于城建部门监督管理之内，均不属于物业服务公司义务之范畴。故此，被告的上述抗辩观点和理由，本院不予采信和支持。综上，对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。对于原告主张的滞纳金，考虑被告并非恶意拖欠物业服务费，且《物业管理委托合同》中约定为“按千分之三标准支付违约金。”上述约定不明，故对上述滞纳金，不予支持。本案经本院主持调解，当事人不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李君涛于本判决生效后十日向原告宜昌市康居物业管理有限责任公司支付2012年7月1日至2018年12月31日的物业费4368元。二、驳回原告宜昌市康居物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取），由被告李君涛负担（该费用已由原告预交，由被告在履行判决确定的给付义务时一并转付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  肖杰二〇一九年九月十一日书记员  王红