吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉0103民初3017号 原告：宽城区东田青年城小区青年城业委会，住长春市宽城区东田青年城小区。 负责人：郑振峰，副主任。 委托诉讼代理人：张春晓，女，1958年11月24日出生，汉族，现住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：柳沐青，吉林可信律师事务所律师。 被告：吉林省东田青年城物业服务有限公司，住宽城区青年路4777号东田青年城A区2单元001号。 法定代表人：阚学胜，总经理。 委托诉讼代理人：孙宏、王潼琪，吉林常春律师事务所律师。 原告宽城区东田青年城小区青年城业委会（以下简称青年城业委会）与被告吉林省东田青年城物业服务有限公司（以下简称青年城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月29日作出（2015）宽民初字第1799号民事判决，宣判后青年城物业公司提出上诉，长春市中级人民法院于2016年11月28日作出（2016）吉01民终3864号民事判决，维持原判。青年城物业公司对（2016）吉01民终3864号民事判决向长春市中级人民法院申请再审，长春市中级人民法院于2017年7月19日作出（2017）吉01民再51号民事裁定，撤销（2016）吉01民终3864号民事判决及（2015）宽民初字第1799号民事判决，发回本院重审。本院重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的负责人郑振峰、委托诉讼代理人柳沐青，被告的委托代理人孙宏、王潼琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青年城业委会向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告无条件撤离青年城，并移交相关资料；2、地上车位费收入必须移交给青年城业委会3906000元（原告在庭审中放弃部分诉讼请求)；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：因被告存在如下行为：1、被告将物业管理转包给第三方经营，在没有物业服务合同的情况下强行服务，经常制造恐慌，使小区民心不稳2、盗刻青年城业委会公章，制造并签订虚假物业服务合同；3、为了卖地下车库，不顾及政府和全体业主的反对，对原车位强行摇号，采取设置路障及恐怖手段制造小区混乱长达一年之久；4、小区内共发生砸车、划车、掰车牌等50多起，盗窃事件时有发生，物业管理完全丧失了保护业主生命财产安全的职能；5、在未征求全体业主同意的情况下强制性涨价收费。6、对业主窗户透风、屋顶漏雨，人行道损坏拒不维修；7、采取极端、威胁、恐怖手段殴打业主，讹诈业主；8、利用小区封闭发放卡扣等手段，绕开青年城业委会，欺诈、蒙骗广大业主再续签三年物业服务合同；9、近五年时间不向广大业主公开账目；10、属于全体业主的物业服务用房被物业强行霸占，并部分进行了结构破坏性改造，造成危楼；11、物业工作人员采取卑鄙手段，辱骂、恐吓、威胁业主及青年城业委会成员；12、近一年时间，小区内消防带、进户热力管线及热力表、水表大量丢失，业主财产被盗事件时有发生。基于以上原因，经业主大会决定，在街道办事处、社区全程跟踪下，我们召开了小区业主大会，经全体业主公开、公正、公平选票，结果表明支持罢免青年城物业公司的票数占总户数62%，选票有效面积占总面积的60%，达到双过半要求。为此，青年城业委会代表广大青年城业主给被告下发了《撤离通知书》；同时区物业办也给被告下发了《限期撤离通知》，但是被告至今没有撤离。 本案发回重审后，原告认为双方签订的物业服务合同已到期，依照最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条的规定，请求被告无条件撤离。 青年城物业公司辩称，1、本案原告的诉讼请求无事实及法律依据，具体观点及内容在举证及辩论阶段详述。2、本案原告诉讼主体不适格，代理人系无权代理，建议合议庭在审查代理权再行开庭，针对原告的代理权被告方向合议庭提供一组证据以证实属于无权代理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，位于长春市宽城区青年路以西、北环城路以南的东田青年城小区是由长春市星火房地产开发有限公司开发建设的住宅小区，该小区分为A、B、C、D四个区域。原告青年城业委会系合法成立的长春市东田青年城小区第二届青年城业委会。原告第一届业主委员会与被告于2011年7月30日签订物业服务合同，合同期限为三年，双方又于2012年6月13日签订物业服务合同，期限为三年，即自2012年6月13日起至2015年6月13日止，两份合同除加盖东田青年城业主委员会印章外，另有第一届业主委员会成员国峰、杨雪囡、田淑英、刘书宇签字。合同到期后，被告又与小区部分业主自行签订物业服务协议，期限为2015年5月20日至2018年5月19日。另查明，长春市中级人民法院于2016年3月31日作出的（2016）吉01民终317号上诉人为祁志祥、被上诉人为青年城物业服务有限公司的物业服务合同纠纷案件的判决书认定：“上诉人与被上诉人之间虽无书面的物业服务合同，但根据2015年5月15日青年城业委会向被上诉人送达的《通告书》中，青年城业委会认可2014年7月28日合同到期后，“乙方（被上诉人）一直在持续管理”，并要求被上诉人“在新的物业服务公司进驻东田青年城服务之前，望贵司依照相关法律规定维持物业管理服务”，根据该内容，可以认定在2014年7月28日合同到期后，被上诉人实际继续提供了物业服务。....再查明，原告在庭审中陈述，东田青年城小区A区于2008年9月办理入住，B区于2009年9月办理入住，C区于2013年4月办理入住，D区于2014年9月办理入住。被告庭审后提供了其自己单位出具的证明，与原告陈述不一致。经本院到东田青年城小区对共四个区的地上停车位进行现场勘查，四个区域均已入住，经统计A、B区地上车位共计370个，C区地上停车位143个，D区地上停车位138个。原告提供了吉林省青年城物业服务有限公司的车位停车费收据，证实地上停车位收费标准为每月100元。被告提供了部分《露天停车位租赁合同》，用以证明地上停车位的收费标准不统一：被告提供了与业主签订的部分《物业服务协议》及相应的物业费收费发票，用以证明已与业主之间达成了物业服务合同，解聘通知对其已经不发生法律效力。 本院认为，原告第一届业主委员会与被告青年城物业公司于2011年7月30日、2012年6月13日签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且已经实际履行，合法有效。合同到期后，原告依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和尤其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定要求被告青年城物业公司撤离东田青年城的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。依据《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本条例第二十九条第一款规定的资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料）交还给青年城业委会，故原告要求被告交接资料的诉讼请求，本院应予支持。关于地上停车位费的问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”东田青年城小区四个区域已经入住系客观事实，地上停车位的数量双方已经确认，作为物业服务企业，应能够提供账目进行地上停车费的统计而不提供，被告主张启动评估审计程序系对双方当事人诉讼成本的增加，故该观点本院不予采纳，在被告应能够提供相关的收费标准及地上停车位收费的账目而未提供的情况下，应承担对其不利的法律后果。被告庭后提交的对小区A、B、C、D区入住时间的说明，仅为其自己的陈述，对D区的情况未提供相应的证据予以证明，且原告不予认可，应以原告主张的收费标准及时间进行计算。2015年7月原告作出《解聘通知》及长春市宽城区住房和城乡建设局物业管理公室向被告青年城青年城物业公司发出《通知》，被告应于2015年7月28日前退出该小区并移交相关资产、资料，并将所收取的地上车位费按照分配比例予以退还给原告。因双方对分配比例未进行约定，依照被告青年城物业公司对青年城小区实际管理情况，综合考虑其付出的维护、管理成本，本院依据所认定的收费起始时间及标准，综合考虑以上因素，酌情对2015年7月28日前的车位费分配比例为青年城业委会占70%、青年城物业公司占30%。对于2015年7月28日后，被告青年城物业公司继续收取地上车位费于法无据，应全额退还给原告青年城业委会。经计算，被告应返还原告地上车位费2391270元【（370个×100元/月×48个月+143个×100元/月×27个月+138个×100元/月×10个月）×70%+370个×100元/月×12个月+143个×100元/月×12个月+138元×100元/月×12个月】。因被告对地上停车位收费行为持续存在，且原告的诉讼请求是基于业主共有权利提出，被告主张原告诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由无法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 被告吉林省东田青年城物业服务有限公司于本判决生效后15个工作日内自东田青年城小区撤离，并按照《物业管理条例》第二十九条第一款规定将相关资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料）移交给青年城业委会； 二、被告吉林省东田青年城物业服务有限公司于本判决生效后十日内将地上停车位费2391270元移交给原告宽城区东田青年城小区青年城业委会； 三、驳回原告宽城区东田青年城小区青年城业委会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38000元(原告已预交），由被告吉林省东田青年城物业服务有限公司负担26000元，由原告宽城区东田青年城小区青年城业委会自行负担12000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李洪武 审 判 员  白乃予 人民陪审员  尹朋霞 二〇一九年九月二十日 书 记 员  徐雪艳