广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6411号原告（反诉被告）：招锦佳，男，1964年12月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：马占福，广东经纶律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州广进房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区西塱江夏村112号101房。法定代表人：林叶材,执行董事。委托诉讼代理人：龙天然，男，该司职员，联系地址。委托诉讼代理人：王慕涵，女，该司职员，联系地址。原告招锦佳诉被告广州广进房地产开发有限公司（以下简称“广进公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法合并受理2019年8月29日广进公司提出的反诉，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。招锦佳委托诉讼代理人马占福，广进公司委托诉讼代理人王慕涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。招锦佳向本院提出诉讼请求：1.变更逾期办证违约金标准为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算；2.广进公司向招锦佳支付逾期办证的违约金人民币121141.25元（从2018年1月24日起计至2018年11月29日，以已付房款总额2275594元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算）;3.广进公司承担本案诉讼费用。主要事实和理由：2014年9月12日，招锦佳和广进公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售），招锦佳向广进公司购买了广州市荔湾区花地大道南124号（自编A1栋）1806房。该合同约定建筑面积为109.65平方米，套内建筑面积89.01平方米，房屋总价款2275995元。合同签订后，招锦佳向广进公司付清了全部房款。后广进公司退面积差价款401元，故违约金基数以2275594元计算。根据商品房买卖合同的约定，购房人逾期付款的违约金标准每日按总房款的0.05%，远高于出卖人逾期交房、办证的违约金标准每日按总房款的0.003%-0.008%，明显违背公平原则，请求法院予以调整。广进公司己于2016年1月23日向招锦佳交房，第500个工作日应为2018年1月24日，应从2018年1月24日起至2018年11月29日(广进公司将不动产权证交付招锦佳之日)止计算逾期办证的违约金，标准为参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率上浮50%，按招锦佳己付购房款总额计算。广进公司辩称：确认逾期违约金的起算时间为2018年1月24日，截止时间是2018年11月29日，但是应扣减因招锦佳原因造成的延迟办证时间，从2018年9月8日至2018年10月17日共计40天。确认计算基数为2275594元。对于违约金标准的问题，不同意原告主张的逾期办证违约金的标准。根据商品房买卖合同第十条第三款，以按揭方式付款的购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未支付首期房款的0.05%。该合同第十四条第二款及补充协议第十条第二款约定，出卖人逾期交房以及逾期办证义务的违约金标准为每日按总房价的0.008%。二者的计算基数不一致，购房人的计算基数为首期房款，即总房款的30%，出卖人的计算基数为总房款是首期房款的3.33倍，若将二者的基数化作一致，那么出卖人逾期办证义务的违约金标准为每日按首期房款的0.027%。由于出卖人受交房期限以及办证期限的双重限制，相对于购房人来说，出卖人的责任更重，因此按首期房款的0.027%计算逾期办证违约金并无不妥，反而符合合同法的公平原则，所以逾期办证违约金每日应当按照总房款的0.008%计算，即按照合同约定的标准计算。广进公司向本院提出反诉请求：1.判令招锦佳向广进公司支付实测公摊面积差房价款14945元及利息（利息从提出反诉之日即2019年8月29日开始起算，至实际付清之日止，以14945元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；2.反诉受理费用由招锦佳承担。主要事实和理由：《广州市商品房买卖合同》第四条约定，房屋建筑面积共109.65平方米，其中，套内面积89.01平方米，共有分摊面积20.64平方米。根据不动产权证证载数据显示，案涉房屋公摊面积为21.36平方米，比合同约定的公摊面积大0.72平方米。因合同未约定共有分摊面积的差异如何计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，招锦佳应向广进公司支付14945元面积差房价款及利息。招锦佳对广进公司的反诉答辩称:一、本案商品房买卖合同属于按照套内建筑面积计算的固定单价合同，按照该合同第7条约定按套内建筑面积计算单价，第18条的面积差异处理也是按照套内建筑面积×固定单价的原则来处理。二、本案的合同标的物为套内建筑物，合同法第130条规定：商品房买卖合同也属于买卖合同，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权给买受人，买受人支付价款。本案转移的是套内建筑物的所有权，物权法称为专有部分所有权，广进公司将套内建筑物转移给买受人，买受人支付价款给广进公司。买受人支付按照套内建筑面积计算的价款。本案合同的标的物为套内建筑面积所在的建筑物，与共有分摊面积无关。买受人没有购买共有分摊面积，也没有义务对共有分摊面积支付价款，是双方共同意思表示。广进公司反诉要求买受人支付实测公摊差房价款，实际上认为共有分摊面积属于本案合同标的物的一部分，买受人购买了共有分摊面积，有义务支付价款，显然没有合同依据。三、广进公司反诉要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条来处理，没有任何法律依据。该司法解释并没有规定共有公摊面积差异的处理问题，广进公司以此作为反诉依据不合理。该司法解释第14条真实含义是规定2种不同面积计算方法的处理方式。第一种合同约定用套内建筑面积确定合同单价的差异处理原则。依套内建筑面积误差比绝对值在3%（含3%）按合同价格据实计算，注意是按照合同约定的价格。就本案来说是按照合同约定的固定单价来计算，但广进公司并不是要求按照合同约定的固定单价来计算公摊面积差，而是另外规划了一套计算方法。该司法解释是自2003年6月1日起施行，早于物权法，第14条如果与物权法相关决定冲突应适用物权法。物权法第70条规定：业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对专有部分的定义为：在构造和使用上能够明确区分具有排他性和独立使用的建筑物部分。对共有部分的定义为：采用排除法的模式，排除专有部分之外的其他部分为共有部分。本案专有部门就是商品房买卖合同约定的套内建筑面积，共有部分就是合同中共有分摊面积。按照物权法，业主只是对专有部分享有所有权，对共有部分即共有分摊面积享有共同共有权，不是按份共有。按照物权法定原则共有分摊面积属于共同共有，属于法定权利，不能由当事人约定。司法解释与物权法有冲突应适用物权法。物权法对业主所有权和专有权除了第70条外还有第71条、第72条、第73条。合同、不动产权证上均有面积记载，对共有部分用的是共有分摊面积。物权法对共有分摊面积找不到依据。物权法没有规定共有分摊面积可以买卖、登记。四、广进公司要求业主支付公摊面积差异款违反了广东省房屋交易价格计算暂行规定第4条、第5条。按照该规定共有分摊面积建设费用已经计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。五、广进公司要求支付共有分摊面积房价款应以业委会作为被告。六、广进公司反诉招锦佳没有法律依据。本案中本诉的招锦佳是单独业主，广进公司是被告，广进公司要求支付共有分摊面积房价款应以业委会为被告，应驳回广进公司的反诉请求。经审理查明：2014年9月12日，招锦佳（乙方、买方）和广进公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编A、B栋第自编A1栋18层1806房，建筑面积共109.65平方米，其中套内建筑面积89.01平方米，共有分摊面积约20.64平方米；房屋地址：荔湾区花地大道南124号（自编A1栋）1806房；（第七条）该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额2275995元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款；（第十条）一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金等；（第十三条）甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。（第十四条）延期交房的违约责任，逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行等；（第二十一条）甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）1.甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。另合同附件七补充协议对主合同条款进行了补充和变更：七、关于面积差异处理（对合同第十八条的补充）：合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理；九、合同第二十一条变更为：甲方应当在商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意乙方委托甲方办理，甲方应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；十、合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费，同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任；2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，逾期不超过180日的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日、不超过365日的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过730日的，乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。上述合同签订后，招锦佳向广进公司支付了合同约定的房价款。招锦佳于2016年1月23日收楼。广进公司为招锦佳办妥了房产证，于2018年11月29日交付给招锦佳。涉案房屋房产证载明：房屋总建筑面积110.35平方米，套内建筑面积88.99平方米，分摊建筑面积21.35平方米。2018年8月27日，广进公司向招锦佳邮寄《关于明月水岸园办理房地产权证事宜的通知》（以下简称办证通知），已预交税款的业主在收到办证通知后2个工作日内提交房款发票及有效身份证明文件办理领取申报契税材料，并自行向税务部门申报及缴交契税，收到函件或退税五个工作日内将完税证明交给广进公司。庭审中，双方确认本案逾期办证违约金的起止时间为2018年1月24日起计至2018年11月29日，扣减2018年9月8日至2018年10月17日共40天；双方曾就套内面积差额进行核算并由广进公司退款401元；逾期办证违约金的计算基数为2275594元；广进公司在本案招锦佳起诉前没有向招锦佳主张过补公摊面积差额款，第一次以反诉的形式主张。本院认为，招锦佳与广进公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。庭审中，广进公司对于延期办证的事实无异议，且双方均确认逾期办证违约金的计算基数为2275594元、从2018年1月24日起计至2018年11月29日，并需扣减40天，对此本院予以确认。广进公司只同意按合同约定的标准支付违约金，而招锦佳则不同意广进公司的反诉请求。故双方争议的主要焦点在于逾期办证违约金的计付标准及招锦佳应否向广进公司支付公摊面积增大房价款及利息，对此本院分析如下：关于违约金标准，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未支付首期房价款的0.05%计算，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按总房价款的0.003%～0.008%，明显违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，招锦佳主张调整违约金标准合法有理，本院予以支持。因合同约定的广进公司逾期办证的违约金标准明显过低，现招锦佳主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算违约金，本院根据公平原则确定违约金参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计付，违约金总额应以本金为限。关于公摊面积的增大房价款，虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案房屋产权登记的公摊面积比合同约定的面积多出0.71平方米(21.35平方米-20.64平方米)，双方在合同中就公摊面积单价及面积差异处理没有约定，可按“总房价÷（套内面积+公摊面积）”计算广进公司物化到销售面积所作的投入。现本院已查明涉案房屋双方购房合同中约定总房价应为2275995元，经计算，招锦佳应支付给广进公司的公摊面积增大房价款应为14737.4元（2275995元÷109.65平方米×0.71平方米）。广进公司在本案中主张诉请的公摊面积增大房价款为14945元，计算有误,对超过14737.4元的部分,本院不予支持。广进公司要求招锦佳支付公摊面积增大房价款的利息从广进公司提起反诉之日即2019年8月29日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止，合理合法，本院亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州广进房地产开发有限公司向招锦佳支付逾期办证违约金[以2275594元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2018年1月24日起计至2018年11月29日（期间应扣减40天），违约金总额以本金为限]；二、在本判决发生法律效力之日起三十天内，招锦佳向广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积增大房价款14737.4元及利息（利息以14737.4元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2019年8月29日起计算至实际支付之日止）；三、驳回招锦佳的其他诉讼请求；四、驳回广州广进房地产开发有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1362元，由广州广进房地产开发有限公司负担1095元，招锦佳负担267元；反诉受理费87元，由招锦佳负担85元，广州广进房地产开发有限公司负担2元（本诉受理费招锦佳已预交，反诉受理费广州广进房地产开发有限公司已预交，本院均不予退回，由双方就各自应负担的部分相互迳付对方）。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  汤燕弟二〇一九年九月二十四日书记员  江志芳麦嘉颖