四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)川民申3434号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：泸州川源房地产开发有限公司，住所地四川省合江县合江镇符信路********。 法定代表人：赵家贵，董事长。 委托诉讼代理人：谢丹，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王德波，四川明炬律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：泸州福多啦百货有限公司，住，住所地四川省合江县合江镇菜坝社区少岷北路**川源第一城商业**负****/div> 法定代表人：庾文江，总经理。 委托诉讼代理人：钟良坤，四川贤辩律师事务所律师。 再审申请人泸州川源房地产开发有限公司（以下简称川源公司）因与再审申请人泸州福多啦百货有限公司（以下简称福多啦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市中级人民法院(2018)川05民终1602号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 川源公司再审称：1.原判认定事实错误。福多啦公司未尽举证责任的情况下，商铺不能出租和退租有可能是因为经济环境，福多啦公司的运营能力等主客观原因造成的。没有证据证明漏水系福多啦公司试营业起便发生。福多啦公司提供的关于川源公司房屋漏水问题的函中，福多啦公司表示发生漏水的日期是2015年，受损的金额不到2万元。根据审计报告附件，在明细表中最早的退租时间为2015年1月，其余的时间均为2016年1月等，福多啦公司与这些商家的租赁合同届满后退租，从退租的时间看，商家的退租与漏水毫无关系。上述事实反而证明福多啦公司自超市运营之日起，便一直收取租金，超市一直正常经营，反而拒绝缴纳租金给川源公司，不符合逻辑也不符合事实。原判未对漏水发生在租金缴纳义务之后进行认定，导致法律适用错误。其他承租人用于证明漏水的函件均无川源公司的签收或者认可，这是福多啦公司单方提交的。在福多啦公司向法庭提交的回复催收房租通知函中，只字未提漏水的情况，该函是福多啦公司拒绝缴纳租金的依据，案涉房屋未通过合法竣工验收也是福多啦公司一直主张拒绝缴纳房租的理由，设备安装导致设施设备损坏的理由，在福多啦公司进行装修已经有39个月之久，距离其试营业有23个月之久，正式营业有19月，从上述函件可以证明，案涉租赁房屋并非自始漏水，直到川源公司提起原审起诉后，福多啦公司才以房屋漏水作为拒付租金的理由抗辩。由于福多啦公司单方提交的未经川源公司签收和确认的，关于川源公司房屋漏水问题，承租人关于漏水的函件，时间均在川源公司认可的回复催收房租通知函之前，川源公司认为上述未经川源公司签收的函件均为福多啦公司事后添加制造的证据。另外，关于房屋漏水原因的鉴定报告，未对漏水的起始时间、持续时间进行鉴定，不能作为原判认定自始漏水的依据，福多啦公司拒不缴纳租金的理由不成立。原判认定的川源公司违约行为包括房屋漏水、玻璃爆裂等，均没有任何证据证明发生在福多啦公司缴纳租金之前，根据原判认定的事实以及福多啦公司自认的事实，上述所谓的违约行为至少发生在2015年5月之后，漏水情况并不严重。福多啦公司一直在收取商铺的租金，漏水根本不会对其经营造成影响，福多啦公司在权利未受影响的情况下，拒绝支付租金。租赁合同因福多啦公司严重违反其缴纳租金的主要义务，川源公司有权主张单方解除，并要求其承担违约责任。2.原判适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，申请再审。 福多啦公司辩称：1.关于租赁房屋是否存在漏水的问题，原一、二审法院对该部分查明很清楚，有鉴定报告，视频等可以证明。2.关于租金交付的问题，按照合同约定，房屋配套设施的竣工验收是交付的约定条件，川源公司没有履行合同义务，福多啦公司行使抗辩权原判认定正确。因川源公司出租的房屋自身存在着质量问题，没有符合竣工验收，其次漏水产生的巨大损失没有得到弥补和赔偿。至今为止，川源公司没有纠正其违约行为。川源公司的再审理由不能成立。 福多啦公司再审称：案涉租赁房屋的竣工验收资料，系影响本案审理结果的重要证据。福多啦公司在一审中已书面申请调取案涉租赁房屋的竣工验收资料，二审再次当庭提出，但是原审法院均未调取；现福多啦公司已取得合江县城建档案室出具的查询说明一份，内容显示经查询：无合江县川源第一城项目负层（A区、B区）竣工验收备案相关资料，证明房屋至今并未竣工验收，是足以推翻原判的新证据；本案原判认定的基本事实缺乏证据证明。原审法院在明知川源公司已构成根本违约，仍然判令福多啦公司按照川源公司无任何违约的情况，足额的计付房屋租金，承担2014年8月1日起至2017年6月30日止的租金支付责任，无任何证据可以支撑，严重违反法律之规定。原一、二审判决依据的漏水面积鉴定结论，系由不具有房屋面积测绘资质的机构和人员出具的，其结论违反鉴定程序，违背鉴定原则，且存在明显恶意损害福多啦公司的合法权益；原一、二审法院刻意遗漏和漠视福多啦公司的诉请，导致福多啦公司近400万元损失未获赔偿。事实上，福多啦公司请求的是因川源公司违约行为导致的自2014年1月20日起至2017年6月30日的经营性损失，不是所谓漏水所导致的损失；按照原一、二审法院查明的事实，川源公司存在违约行为。原一、二审法院在审判审理本案时，存在枉法裁判的行为。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第十三项的规定，申请再审。 川源公司辩称：关于竣工验收，房屋经过了竣工验收，并且取得了房产证。一审法院通过依职权调取了案涉租赁房屋的建设工程施工许可证、建设用地规划许可证及规划图，认定租赁房屋为合法建筑，租赁合同有效。该房屋已经经过竣工验收并在二审中出示过合江县城建档案室的证据。福多啦公司的主张是矛盾的，主张未竣工验收后又主张合同有效。福多啦公司主张的判决认定事实缺乏证据证明，原一、二审法院认定在免租期过后开始缴纳租金是正确的，福多啦公司主张的竣工验收时间对法院的判决结果不产生法律上的影响。关于福多啦公司陈述的漏水面积的问题，2600㎡以及1185㎡均是鉴定机构依据福多啦公司提供的数据进行的认定，川源公司对2600㎡以及1185㎡均不认可。根据现场查看的情况，福多啦公司在正常经营，虽然有少数漏水的情况，均在超市范围之外，对超市的经营不产生影响。关于违反鉴定程序，川源公司亦不认可鉴定结论。关于遗漏诉讼请求，原判对驳回诉讼请求是进行了充分说明。 本院经审查认为，关于案涉合同是否应解除的问题。原判认为，福多啦公司引进相关经营项目的品牌商家，并收取柜台租金或管理费。福多啦公司并未丧失其作为租用场地的管理者身份，该行为亦不属于转租的行为。川源公司认为福多啦公司引进相关经营项目的品牌商家的行为属于转租并构成违约的主张，合同依据不足，不予支持。 根据四川恒固建设工程检测有限公司（以下简称恒固公司）出具的鉴定结论，漏水原因是由工程自身原因所致，并非福多啦公司违规装修导致漏水。川源公司、福多啦公司认为该鉴定结论存在瑕疵不应采信的主张，因没有提出重新鉴定或者补充鉴定的申请，亦没有提供证据证明，事实和法律依据不足，不予支持。川源公司认为福多啦公司违规装修导致漏水构成违约的主张，事实依据不足，不予支持。 因承租房屋存在漏水、中央空调和电梯等配套设施损坏、玻璃天棚爆裂等情形，川源公司均未予及时处理。福多啦公司为维护自身合法权益暂时拒绝支付租金的行为，原判认为该行为是福多啦公司行使同时履行抗辩权，不属于违约行为，并无不当。川源公司认为福多啦公司拒绝支付租金的行为构成违约的主张，法律依据不足，不予支持。 关于川源公司是否违约，如果违约应否支付违约金的问题。原判认为，在本案一审过程中，原一审法院委托了恒固公司对漏水原因进行鉴定，经鉴定确认案涉房屋渗漏的途径是经原工程结构沉降缝、破损的管道以及存在贯穿板厚的裂缝位置进行渗漏，是该建筑物本身存在的质量问题所致，应由出租方川源公司承担责任。再审中，川源公司对鉴定结论提出异议，因没有足以推翻鉴定结论的证据证明，不予支持。 川源公司出租的房屋存在漏水现象，影响承租人正常使用该房屋，川源公司构成违约。该出租房屋在使用过程中出现玻璃天棚爆裂、电梯和中央空调停运等现象，川源公司作为出租方负有维修义务却一直未予解决，川源公司该行为亦构成违约。因川源公司构成违约，依约应向福多啦公司支付违约金。原判按照双方合同约定，判令川源公司向福多啦公司支付违约金421200元，并无不当。 关于福多啦公司的损失应如何确定的问题。原判认为，川源公司除对出租房屋漏水未妥善处理外，还存在玻璃天棚爆裂、电梯停运、空调停运未及时处理的违约行为。川源公司的违约行为导致福多啦公司不能正常使用出租房屋，给福多啦公司造成了一定程度的经营性损失，但该部分损失具有不确定性，可采取支持违约金的方式予以弥补。违约金本身具有弥补损失和一定程度的惩罚功能，本案中，在支持福多啦公司因漏水造成的装修损失和营业损失后，另行支持违约金，则是对福多啦公司其他不确定但实际发生的损失部分进行了弥补。原判对福多啦公司要求对该部分经营性损失另行审计并予以支持的主张，不予支持。福多啦公司认为川源公司除出租房屋漏水给福多啦公司造成营业损失外还存在其他诸多违约行为也给福多啦公司造成了经营性损失应予赔偿原判却未对该部分经营性损失进行审计和处理的主张，法律依据不足，不予支持。 原判认为，川源公司提供的租赁房屋是合法建筑，案涉合同合法有效。福多啦公司提供的案涉租赁房屋竣工验收资料的查询情况不是新证据，可以证明该证据是能够自行收集的，不足以证明其减少租金的主张，福多啦公司认为川源公司提供的出租房屋没有竣工验收应承担减少租金的违约责任的主张，事实和法律依据不足，不予支持。福多啦公司认为原判对其申请调取案涉房屋竣工验收的证据未调查收集属于违法的主张，与其自行收集该证据的行为不符，事实和法律依据不足，不予支持。 福多啦公司在本案的再审审查中提出调取案涉房屋竣工验收证据的申请，于法无据，不予准许。 关于福多啦公司应向川源公司支付的租金的计算标准及期限应如何确定的问题。原判认为，按评估、审计的损失金额支持了福多啦公司主张的损失赔偿诉求。福多啦公司已就漏水问题得到了相应的损失赔偿，不应在川源公司主张房屋租金的诉求中以漏水为由抗辩要求减少租金。按照双方的约定，川源公司将面积7800㎡的商铺出租给福多啦公司使用，并未有室内某些特定空间扣除租金等约定。该房屋系清水房出租，由福多啦公司负责装修，福多啦公司在装修前不会不知道出租房屋存在室内化粪池的事实，但福多啦公司直至本案诉讼前并未对此提出异议，应视为福多啦公司知晓并认可出租房屋存在室内化粪池的事实。福多啦公司认为出租房屋存在室内化粪池应扣减租金的主张，合同依据不足，不予支持。川源公司已按合同约定期限交付了出租房屋，不存在合同约定的租赁起始日顺延的情形。福多啦公司认为租期顺延的主张，事实和合同依据不足，不予支持。福多啦公司认为川源公司出租的房屋漏水面积远不止鉴定报告确定的漏水面积本案应按实际漏水面积扣除相应的租金的主张，事实依据不足，不予支持。 福多啦公司认为原审法院存在枉法裁判的主张，事实依据不足，不予支持。 综上，川源公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定及福多啦公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第十三项的规定提出的再审申请，不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回泸州川源房地产开发有限公司、泸州福多啦百货有限公司的再审申请。 审 判 长  雷 伟 审 判 员  刘 云 审 判 员  汪秀兰 二〇一九年九月二十五日 法官助理  许 杰 书 记 员  文小平