北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初44051号原告：翟健铭，男，1993年6月6日出生，汉族，水魔方（北京）资产管理有限公司总经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘静，北京市一格律师事务所律师。被告：北京万塔贺盛金属结构技术服务中心，住所地北京市朝阳区十八里店乡十八里店村1926号。法定代表人：张福江，董事长。委托诉讼代理人：曹凤鸣，河北万春律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵红梅，河北尚悦律师事务所律师。被告：张福海，男，1963年2月16日出生，汉族，北京万塔贺盛金属结构技术服务中心经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹凤鸣，河北万春律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵红梅，河北尚悦律师事务所律师。原告翟健铭（以下简称原告）与被告北京万塔贺盛金属结构技术服务中心（以下简称万塔中心）、被告张福海（以下一并提起简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘静、二被告之委托诉讼代理人曹凤鸣、赵红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与二被告于2016年11月11日签署的《租赁合同书》无效；2、判令二被告返还原告租金83333元、押金2万元；3、判令二被告赔偿原告建筑物及装修损失786734.89元；4、判令二被告支付原告搬家费5万元；5、判令二被告支付提前搬家奖励147840元、工程配合奖励197120元，建筑物补偿341600元。事实与理由：2016年11月11日，原告与二被告签署租赁合同书，约定二被告将位于北京市朝阳区A号的库房及场地（以下简称涉案房屋）承租给原告，原告如期缴纳租金及押金共计27万元。原告承租库房主要用于经营汽车维修业务，对库房进行了大量的装修装饰，并构筑了1000多平米的建筑。2017年8月，十八里店乡对原告承租房屋停水停电，原告无法经营，2017年12月原告承租房屋被拆除。二被告未给原告任何补偿，也未将多交的租金、押金返还，现诉至法院，请求法院依法裁判。根据《十八里店乡十八里店村ABCDEFG……等地块功能疏解项目腾退补偿实施细则》规定，凡腾退奖励期内（腾退奖励期根据腾退工作进度实际情况确定，原则上30天内）签订拆除腾退补偿协议并按照协议约定期限腾退拆除的，享受下列奖励：1、提前搬家奖励费：150元/平方米（被腾退房屋建筑面积）（暂定）；2工程配合奖励费：200元/平方米（被腾退房屋建筑面积）（暂定）。实际腾退面积3247.59平方米，北京银河金属结构有限责任公司取得提前搬家奖励费487138.5元，工程配合奖649518元，其中985.6平方米的建筑腾退由原告实际完成，故奖励应由原告享有。同时，原告自建房面积341.6平方米，亦应得到相应补偿。万塔中心辩称：1、就涉案标的物的承租事宜，事实上是原告与刘某、白某三人合伙向万塔中心进行的承租，形式上是以原告名义与万塔中心签订的租赁合同。2、租赁合同的签订是各方当事人的真实意思表示，协议内容均不违反法律规定，协议合法有效。原告主张租赁合同无效不能成立。3、租赁合同约定租赁期限为六年，自2016年12月1日起至2022年11月30日止。首期租金为25万元，押金2万元。合同签订后，万塔中心履行合同义务，将出租标的物交付于承租方使用。承租方向万塔中心交纳了第一年的租金25万元和依约应交纳的押金2万元。不如人意的是，2018年1月3日，政府对万塔中心、原告等人承租的标的物进行强制腾退拆除。这一不可抗力因素，使双方租赁合同的目的不能实现。但原告方在第一年租期期满后，并未能按约定交纳第二年租金，其自2017年12月至2018年1月使用承租标的物期间理应向万塔中心支付相应租金。基于此，原告在租期满一年且存在超占使用标的物的情况下要求万塔中心返还租金及押金不具事实基础且依法无据。4、原告对承租标的物不存在构筑建筑物并装修的事实。万塔中心从未收到过原告关于构筑建筑物及装修的申请，也没有同意其进行施工。即便存在建设及装修行为，依合同约定，政府强制腾退拆除标的物的行为属不可抗力原因，原告应无条件退还承租标的物，万塔中心依约不予赔偿。5、原告主张的搬家费无合同约定和法律规定，依法不应予以支持。综上，万塔中心认为，根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，原告应就自身的主张向法庭完成有效举证责任并提供相应的法律依据或合同依据。原告本次诉讼属无理缠诉行为，恳请法庭查明事实，分清是非，依法驳回原告的诉讼请求。张福海辩称：张福海不是本案的适格被告，张福海是受万塔中心委托代表该公司与承租方签订租赁合同，合同的一切权利义务均由委托方万塔中心享有和承担,与张福海无关。原告对张福海的起诉没有事实和法律依据,法庭应对其起诉予以驳回或驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月11日，原告与万塔中心签订《租赁合同书》，约定原告租用涉案房屋用于生产经营，涉案房屋面积827平方米，库前场地460平方米；租赁期限自2016年12月1日起至2022年11月30日止；第一年至第三年的年租金为25万元，第四年起每年租金以年租金为基数分别递增10%、12%、15%；原告须向万塔中心预交押金2万元，双方解除合同时经万塔中心确认各种费用结算完毕房屋设施无损坏、丢失情况后全部退还原告；合同有效期内如发生房屋、土地拆迁、转让、抵押、出售等情况时需提前通知原告，原告应无条件退还所租用房屋，地上建筑物及土地占用费等相关赔偿归万塔中心所有。2017年8月16日，北京市朝阳区十八里店乡人民政府作出《关于“散乱污”企业限期关停退出的通知》，内容如下：“为进一步加强全乡大气污染治理工作，根据市、区‘疏解整治提升’”专项行动总体部署和任务要求，结合我乡实际，本着“加快治理，分步推进”的原则，现将企业限期关停退出通知如下：一、对存在无证无照经营、超范围经营、异地经营等违法行为的企业，请各村委会、社区居委会进行通知，于2017年8月26日前全面停产停工，并于停产停工后10日内全部退出；二、对证照齐全但无环评审批、验收的企业，请各村委会、社区居委会进行通知，要求在2017年8月26日前全面停产停工,并于停产停工后10日内全部退出；三、对证照及环评审批、验收等手续齐全的企业，要求对水、气、声、渣等各类污染源进行全面摸排，发现问题立即停产整改，经区级环保部门验收合格后，方可生产。我乡将成立大气治理和“疏解整治促提升”专项行动督查组，对在规定限期内未实现全面停产退出的企业，将全部予以清理、整治、拆除。请各村委会、社区居委会和相关企业严格按照通知要求和“两断、三清”原则，即“断水、断电、清设备、清库房、清原材料”，将停产措施落实到位。督促本地区“散乱污”企业按照时间规定，进行清退工作。”庭审中，原告申请对于涉案房屋中其装修部分的工程造价进行评估，本院委托北京中燕通华工程造价咨询有限公司进行评估，北京中燕通华工程造价咨询有限公司于2019年5月28日作出《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论意见为工程造价的确定项鉴定金额为786734.89元、不确定项（钢梯和钢筋混凝土楼梯）鉴定金额为16850.97元。经询，二被告称原告于2018年1月3日交还涉案房屋，原告称其于2017年8月交还。双方均认可原告已向万塔中心支付房屋租金25万元及押金2万元。以上事实，有相关书证及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故本院确认原告与万塔中心就涉案房屋签订的《租赁合同书》应认定无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告作为承租人，应当对其何时腾退涉案房屋承担举证责任，但其提交的证据不足以证明其实际腾退时间，故本院采信万塔中心主张，认定原告于2018年1月3日向万塔中心交还涉案房屋，故原告要求万塔中心退还涉案房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方亦应当根据过错承担缔约过失责任。现双方均认可原告已将涉案房屋返还给万塔中心，万塔中心应当向原告返还其已支付的押金2万元。原告与万塔中心对于合同无效均存在过错，根据北京中燕通华工程造价咨询有限公司对于装修工程造价的鉴定意见，本院根据双方过错程度、合同约定的租赁期、合同已履行期间酌情支持原告主张的建筑物及装修损失30万元。原告未提交证据证明其搬运费的实际数额，但考虑其损失确实存在，本院酌情予以确认。本案中，原告主张的提前搬家奖励费、工程配合奖励、建筑物补偿无合同及法律依据，故本院不予支持。根据已查明事实，原告提交的证据不足以证明其就涉案房屋与张福海成立租赁关系，故原告要求张福海承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告翟健铭与被告北京万塔贺盛金属结构技术服务中心于2016年11月11日签订的《租赁合同书》无效；二、被告北京万塔贺盛金属结构技术服务中心于本判决生效后七日内返还原告翟健铭押金二万元；三、被告北京万塔贺盛金属结构技术服务中心于本判决生效后七日内赔偿原告翟健铭建筑物及装修损失三十万元；四、被告北京万塔贺盛金属结构技术服务中心于本判决生效后七日内赔偿原告翟健铭搬家损失二万元；五、驳回原告翟健铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19440元，由原告翟健铭负担15377元（已交纳），由被告北京万塔贺盛金属结构技术服务中心负担4063元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 佳人民陪审员  李金菊人民陪审员  袁丽梅二〇一九年九月二十三日书 记 员  陈逢源