贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民再9号再审申请人（原审被告）：付成芳，女，1980年8月26日生，汉族，住贵阳市云岩区。被申请人（原审原告）：贵州立华安物业服务有限公司，住所地贵阳市云岩区茶店中天花园樱花园B座4单元5层1号。法人代表：王志军。委托诉讼代理人：范继茂，该公司员工。委托诉讼代理人：袁恋，贵州京贵律师事务所律师。再审申请人付成芳因与被申请人贵州立华安物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服本院2018(黔)0103民初5676号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年3月11日作出（2019）黔0103民申5号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人付成芳、被申请人贵州立华安物业服务有限公司及其委托诉讼代理人范继茂、袁恋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付成芳申请再审称,请求再审依法撤销2018（黔）0103民初5676号民事判决。事实与理由：一、原审认定《前期物业服务协议》合法有效，系事实认定不清，适用法律错误。《前期物业服务协议》虽然系申请人亲自签订，但是该协议系被申请人提供格式的协议，并未在协议内约定申请人未按时缴费对每天支付千分之三的违约金的条款标注提醒，也未对该条款进行解释,以合法形式和手段掩盖非法目的，加重了申请人的经济责任，排除被申请人的合法权利，致使被申请人获得高额的违约金的铁定事实，明显有失公平。根据《合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条规定，被申请人与申请人签订《前期物业管理服务协议》理应无效，要求申请人支付每天千分之三的违约金无法律依据和事实根据;二、原审适用《合同法》第一百四十条错误。根据《合同法》第一百一十三条、《合同法》解释二第二十九条的规定，被申请人所述1348元，违约金856元，明显与《合同法》规定不符，不应得到支持，应给予更正；三、原审适用《物业管理条例》第七条错误，应根据《贵州省物业管理条例》第五十四条》依法进行判决；四、原审适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条错误。原审对于被申请人与申请人之间究竟提供服务与否，未进行全面地、客观地审核核实证据，申请人提供的照片以部分未显示时间等为由不支持，申诉人认为适用该条是有误；五、同一小区，被申请人同样的诉讼理由，起诉同一小区业主，法院同案不同判，基于同样的事实和理由而做出不同的判决结果，有失法律公信；六、申请人与被申请人所签订的《前期物业协议》所约定的，被申请人至今未达到标准，申请人提供被申请人的不作为或不合格的支撑材料原审不给予认可；七、原审以物业管理存在瑕疵为由，判定被申请人提供主要的服务管理，不符合双方协议规定。贵州立华安物业服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，特别是查清了本次诉讼相较于双方第一次诉讼中存在的“物业服务改善”和“被告恶意违约”等情形，在第一次判决的基础上，判决10名被告依约承担相应的违约责任，并无不妥。鉴于本次诉讼中案件基本事实已经发生变化，因此，本案原审判决相较于第一次诉讼判决不存在“同案”的问题，并不违反“同案不同判”的裁判尺度要求。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法庭予以维持。贵州立华安物业服务有限公司向本院起诉请求：1、被告给付原告2017年5月20日至2018年6月19日物管费1348元，违约金1597元，共计2945元。2、诉讼费由被告承担。本院原审认定案件事实，原告是位于贵阳市××茶路××号“义信麒麟苑”小区物业服务企业，被告是该小区C栋C2单元30层5号房(建筑面积69.16平方米)业主。2012年9月28日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、违约责任等,其中甲方(原告)权利义务包括向乙方(被告)提供物业管理服务，并向乙方收取物业管理服务费用。物业服务费用约定为高层住宅物业服务费1.50元/平方米1月(按季、年交纳)，并约定乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日3‰收取滞纳金或通过法律途径解决。协议签订后，原告贵州立华安物业服务有限公司开始提供物业服务,被告未向原告交纳2017年5月20日至2018年6月19日期间的物业服务费，共计13个月。本院原审认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告对被告所在的小区进行了物业管理工作，被告已实际获得了原告提供的物业服务，被告理应向原告缴纳物业管理服务费，原告现向本院起诉要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。具体金额:被告从2017年5月20日至2018年6月19日未交物业服务费，共计13个月，被告房屋建筑面积69.16平方米，应缴纳物业管理服务费1348元(计算公式:69.16平方米x1.50元/平方米x13个月≈1348元)。关于违约金。被告未如期交纳物业费构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，被告应按每日3‰的标准向原告支付违约金，按此标准计算，截止2018年6月19日，被告应支付违约金为856元，原告要求被告支付违约金1597元超出合同约定，本院予以调整为856元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第(五)按时交纳物业服务费用……”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。据此，本院原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”第一百六十二条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”之规定，判决如下:一、被告付成芳于本判决生效之日起十日内给付原告贵州立华安物业服务有限公司2017年5月20日至2018年6月19日期间的物业管理服务费1348元、违约金856元，共计2204元;二、驳回原告贵州立华安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告付成芳负担。原审判决为终审判决。本院再审案件认定案件事实与原审基本一致。本院再审认为,原审认定贵州立华安物业服务有限公司与付成芳签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均具有约束力，贵州立华安物业服务有限公司对付成芳所在的小区进行了物业管理工作，付成芳已实际获得了贵州立华安物业服务有限公司提供的物业服务，付成芳理应向贵州立华安物业服务有限公司缴纳物业管理服务费，并据此判决付成芳给付贵州立华安物业服务有限公司物业管理服务费1348元正确，再审予以维持。但原审未区分双方协议中约定的滞纳金与违约金的概念及其区别，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条判决付成芳承担违约金856元错误，再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下:一、维持本院（2018）黔0103民初5676号民事判决中被告付成芳于本判决生效之日起十日内给付原告贵州立华安物业服务有限公司2017年5月20日至2018年6月19日期间的物业管理服务费1348元的部分；二、撤销本院（2018）黔0103民初5676号民事判决中被告付成芳于本判决生效之日起十日内给付原告贵州立华安物业服务有限公司2017年5月20日至2018年6月19日期间的违约金856元的部分。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费人民币50元，减半收取25元，由付成芳负担（此费贵州立华安物业服务有限公司已预交，付成芳履行上述判决时一并付给贵州立华安物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长  杜祖强审 判 员  丁鲁黔人民陪审员  靳 颖二〇一九年九月二十三日书 记 员  龚美满