重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初12197号原告：家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼。法定代表人：徐建东。委托诉讼代理人：赵紫琦，重庆奇麟律师事务所律师。被告：刘颖怡，女，1977年2月22日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称“家利物业”）诉被告刘颖怡物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告家利物业的委托诉讼代理人赵紫琦到庭参加诉讼，被告刘颖怡经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告家利物业向本院提出的诉讼请求：1、判决被告向原告支付2018年3月1日起至2019年2月28日欠付的物业服务费9807.9元、公摊电费1151.5元、公摊水费391元；2、判决被告向原告支付违约金（违约金以欠付的物业服务费、公摊水电费为基数，从欠费之日起按每日千分之三的标准计算至付清之日止）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系“珊瑚水岸”项目的物业管理公司，被告系该项目中“珊瑚都会”1-27的业主。根据法律规定及被告签署的《关于珊瑚水岸前期物业服务和临时管理规约的承诺书》、《珊瑚水岸物业服务合同》的相关约定，被告应当按月交纳物业服务费、公摊水电费及因欠交前述费用所产生的违约金。原告依照约定提供物业服务，但被告自2018年3月1日起拖欠上述费用。经原告多次催收后，被告仍消极履行合同义务，其行为已经构成违约，并损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至本院。被告刘颖怡未到庭参加诉讼，亦未答辩。经审理查明，原告系具有贰级资质的物业服务企业。2006年12月30日，原告与建设单位和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》，约定由原告对重庆市南岸区滨江路与宏声路交汇处“重庆珊瑚水岸一期”提供物业服务，期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日。协议约定了物业基本情况、委托服务事项、双方权利义务、违约责任等事项。合同还约定商业物业服务费按建筑面积以11.00元/月/平方米（不含公摊水电费）计算，物业服务费按月交纳，业主或非业主合法使用人应于每月10日前缴纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，业主或非业主合法使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告方支付违约金。《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》到期后，由于该小区未成立业委会，亦未选聘新的物业服务企业，原告以该合同约定标准继续为重庆珊瑚水岸一期项目小区提供物业服务至今。被告系位于重庆市南岸区商铺的业主，该房屋的建筑面积为204.48平方米。原告表示该商铺现空置，原告自愿按4元/平方米/月收取物业服务费，在扣除被告支付的部分费用后，被告2018年3月尚欠物业服务费811元；2018年4月尚欠物业服务费817.9元、公摊电费104.7元、公摊水费33.5元；2018年5月尚欠物业服务费817.9元、公摊电费115.1元、公摊水费47.9元；2018年6月尚欠物业服务费817.9元、公摊电费104.1元、公摊水费62.8元；2018年7月尚欠物业服务费817.9元、公摊电费110.6元、公摊水费61.8元；2018年8月尚欠物业服务费817.9元、公摊电费100.6元、公摊水费46.8元；2018年9月尚欠物业服务费817.9元、公摊电费111.4元、公摊水费55.2元；2018年10月尚欠物业服务费817.9元、公摊电费92.8元、公摊水费68.7元；2018年11月尚欠物业服务费817.9元、公摊电费87.7元、公摊水费2.9元；2018年12月尚欠物业服务费817.9元、公摊电费96.7元、公摊水费2.7元；2019年1月尚欠物业服务费817.9元、公摊电费103.5元、公摊水费4.7元；2019年2月尚欠物业服务费817.9元、公摊电费124.3元、公摊水费4.1元。另查明，原告于2019年3月通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等未果。原告遂向本院提起诉讼。上述事实，有资质证书、《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、关于珊瑚水岸前期物业服务和业主临时公约的承诺书、房产证复印件、挂号信存根、收费公示及收支公示图片、（2018）渝0108民初15231号民事判决书等证据及当事人陈述等在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告与建设单位和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司于2006年12月30日签订《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与建设单位和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订的《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》对包括被告在内的全体业主均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。合同到期后，被告所在小区未作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，2006年12月30日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，珊瑚水岸一期小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行相应的义务。原告已按照合同约定为被告提供了物业服务，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，逾期支付的，应当承担违约责任。根据本院查明的事实，本院对原告要求被告支付截止2019年2月28日的物业服务费9807.9元、公摊电费1151.5元、公摊水费391元的诉讼请求予以支持。对于违约金，《前期物业服务合同》约定业主或非业主合法使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交费用的每日千分之三交纳违约金，标准过高，本院酌情予以调整。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘颖怡于本判决生效后十日内向原告家利物业管理（重庆）有限公司支付截止2019年2月28日期间的物业服务费9807.9元、公摊电费1151.5元、公摊水费391元，并按年利率24%的标准支付违约金（对于物业服务费的违约金，应以当月欠物业服务费为基数，自2018年3月10日起计算至付清时止，对于公摊水电费的违约金，以当月欠公摊水电费为基数，自2018年4月10日起计算至付清时止）；二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费275元，减半收取137.5元，由被告刘颖怡承担（原告已垫付，被告在履行前述义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  钟 原二〇一九年九月十七日法官助理  邓 稳书 记 员  马路长