西安铁路运输中级法院     行 政 判 决 书                                          （2019）陕71行终579号     上诉人（原审原告）王敏，女，1965年1月17日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市雁塔区。   委托代理人黄继伟，西安市雁塔区小寨法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审被告）西安市不动产登记局，住所地西安市未央区。   法定代表人王刚，局长。   委托代理人胡晨迪，该局工作人员。   委托代理人袁有文，陕西博硕律师事务所律师。   原审第三人李俊，男，1980年12月20日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市碑林区。   委托代理人郭强，陕西永嘉信律师事务所律师。   上诉人王敏与被上诉人西安市不动产登记局（以下简称市不动产登记局）、原审第三人李俊房屋行政登记一案，不服西安铁路运输法院（2019）陕7102行初260号行政判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   一审法院查明，2003年6月23日，原告王敏和陕西泽达实业发展有限公司（以下简称泽达公司）签订“商品房买卖合同”，由原告购买该公司位于西安市雁塔区XX环XX段XX号XX大厦XX号房屋一套，房屋价款61.7126万元。原告同日支付首付款12.7126万元，剩余49万元于2003年7月11日向中信实业银行西安南二环支行借贷，并签订了“个人住房借款合同”、“西安市房地产抵押合同”。西安市XX中心于2003年7月24日出具了“预售商品房抵押登记备案证明”，用涉案房屋进行了抵押登记备案并进行了公证，抵押人为王敏，抵押权人为中信实业银行西安南二环支行。2003年7月31日，中信实业银行西安南二环支行将原告所借贷的49万元交付保证人陕西泽达实业发展有限公司，该公司同日给原告出具 49万元购房款收据。2009年5月18日，泽达公司与李俊签订《商品房买卖合同》，李俊购买了位于西安市雁塔区XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋，房款为51.735万元。合同签订后，李俊向泽达公司一次性缴清全部房款，2009年7月6日，泽达公司向西安市房屋管理局递交《西安市房屋权属转移登记申请书》，2009年XX月XX日，西安市房屋管理局将涉诉房产转移至李俊名下，不动产权证书号为1150106001-19-1-11102。2018年5月30日，李俊以房产证遗失为由向被告申请补办涉案房屋产权证，并向被告提交了不动产登记申请书(补、换证)、申请、身份证房屋登记查询结果证明、房屋分层分户平面图、房屋所有权证或不动产证书遗失声明等资料，被告经询问、审核，并将遗失声明在官网上公示后，于2018年6月28日向李俊补发了20181261290号不动产权证。原告对被告向第三人李俊补发不动产权证的行政行为不服，诉至法院，请求：1.撤销被告给李俊颁发的位于西安市雁塔区XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX号编号为20181261290号不动产权证；2.由被告承担本案诉讼费用。另查明，原告在事实中陈述的西北新闻大厦A11-B号与第三人李俊房产证载明的西北新闻大厦1幢1单元11层11102号房屋系同一房屋。   一审法院认为，根据各方当事人的诉辩主张，并结合本案事实，本案争议焦点为：一、被告向第三人李俊补发不动产权证的行政行为是否合法；二、被告为第三人补发不动产权证的行为是否对原告权利义务产生影响。关于焦点一，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条之规定，“……不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记薄，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明‘补发’字样。”本案中，第三人李俊于2018年5月30日以原房产证遗失为由向被告申请办理西安市雁塔区XX环XX段XX号XX幢XX室遗失补证，并向被告提交了不动产登记申请书(补、换证)、申请、身份证、房屋登记查询结果证明、房屋分层分户平面图、房屋所有权证或不动产证书遗失声明等资料，被告经过询问、审核，并将遗失声明在官网上公示后，于2018年6月28日向李俊补发了20181261290号不动产权证符合上述规定。被告被诉的行政行为，事实认定清楚，程序合法。关于焦点二，本案涉诉房屋权属已于2009年XX月XX日确定于第三人李俊名下，被告于2018年6月28日为第三人颁发房屋产权证系因原权属证书遗失后的补办行为，只是对原确权行为的继续，并未导致新的权利、义务关系的产生，即未实际影响原告的权利。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回原告王敏的诉讼请求。本案受理费50元，由原告王敏负担。   上诉人王敏上诉称：一、西安市不动产登记局在涉案房产存在抵押登记的情况下将王敏的房屋登记在李俊名下,属于行政行为违法,一审判决对此事实认定不清。2003年6月23日上诉人王敏购买了位于东二环东段西北新闻大厦11102号房屋一套,建筑面积173.35平方米,总房价61.7126万元,同日王敏一次性支付首付12.7126万元,剩余49万元用该房屋作抵押向中信实业银行西安南二环支行贷款,贷款抵押期限自2003年7月31日至2018年7月31日止。西安市XX中心于2003年7月24日向上诉人出具了市房屋预抵字2003089145号《预售商品房抵押登记备案证明》。2008年7月1日起施行《房屋登记办法》第三十四条规定:“抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书”。2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定:“不动产登记机构受理不动产登记申请后,还应当对下列内容进行查验:(一)申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；(二)权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致;(三)不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备,权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确;(四)法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”。但2009年XX月XX日被上诉人西安市不动产登记局却并未严格履行审查义务,在涉案房产存在抵押登记、权属与申请人李俊不符的情况下,错误的将涉房屋登记在李俊名下，违反了《物权法》、《担保法》、《房屋登记办法》、《不动产登记证管理实施细则》等相关规定,属于行政行为违法。二、李俊并未实际支付房款,其与泽达公司签订的《商品房买卖合同》因双方恶意串通应属无效,一审判决对此事实认定不清。李俊于2009年5月18日与房地产开发商泽达公司恶意串通签订了虚假的《商品房买卖合同》,实际上李俊并未支付过购房款。在李俊拒不提供证明其支付房款的情况下,一审判决在“经审理查明”部分毫无依据地认定“第三人(李俊)一次性缴清全部房款”,属事实认定不清。实际上,在泽达公司将涉案房屋出售给王敏后,在李俊没有支付对价的情况下泽达公司又与李俊签订了买卖合同并进行转移登记,损害了王敏的合法利益,该《商品房买卖合同》应属无效。三、上诉人诉讼请求并非撤销西安市不动产登记局给李俊办理的补证行为,一审判决遗漏诉讼请求应当发回重审。上诉人王敏在一审中具体诉请为“撤销西安市不动产登记局给李俊办理的位于西安市雁塔区XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX号编号为2018261290号不动产权证”，实质上是撤销西安市不动产登记局将涉案房屋登记在李俊名下的转移登记行为。但在一审审理过程中,一审法官错误地将争议焦点归纳为:“一、被告向第三人李俊补发不动产权证的行为是否合法。二、被告为第三人补发不动产权证的行为是否对原告权利义务产生影响”。实际上,上诉人并未追究西安市不动产登记局向李俊补发不动产权证的行为,而是一直举证证明西安市不动产登记局未尽审查义务将涉案房产转移登记至李俊名下这一行政行为错误,并由此展开辩论。因一审偏离诉讼请求审理案件,导致上诉人的诉讼请求没有得到公正、全面审理,进而在判决中遗漏了上诉人的诉讼请求,应当发回重审。综上,因李俊与泽达公司签订的《商品房买卖合同》系恶意串通损害第三人利益的无效合同,且西安市不动产登记局在将涉案房屋转移登记至李俊名下时没有审查房屋权属情况,导致王敏合法购买且在房地产行政主管部门做过备案登记的房屋错误地归李俊所有,因此请求：依法撤销西安铁路运输法院(2019)陕7102行初260号行政判决,并依法改判支持上诉人诉讼请求(即撒销被上诉人西安市不动产登记局给被上诉人李俊办理的位于西安市雁塔区XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX号编号为2018261290号不动产权证,由被上诉人和第三人承担本案一、二审诉讼费)或发回重审。   被上诉人市不动产登记局答辩称：2018年5月30日，李俊因原房产证遗失向被上诉人申请办理西安市雁塔区XX环XX段XX号XX幢XX室遗失补证，并向被上诉人提交了不动产登记申请书(补、换证)、申请、身份证、房屋登记查询结果证明、房屋分层分户平面图、房屋所有权证或不动产证书遗失声明等资料，经被告询问、审核，并将遗失声明在官网上公示后，于2018年6月28日向李俊补发了20181261290号不动产权证。该行政行为符合《不动产登记暂行条例实施细则》第二十一条之规定。另经被上诉人核查，2009年XX月XX日，李俊与泽达公司向被上诉人申请办理涉案房屋所有权转移登记，2009年XX月XX日，被上诉人将涉案房屋所有权转移登记至李俊名下，权属登记号为1150106001-19-1-1-1102-1，上述两个行政行为，时间、内容均不相同，并非同一行政行为。上诉人并非案涉行政行为的相对人或利害关系人，不具备原告资格，应当驳回其起诉。上诉人所诉系遗失补证行为，不涉及权利转移或变更，与上诉人无利害关系，上诉人从未取得涉案房屋的物权，与被诉具体行政行为无利害关系。王敏与泽达公司签订《商品房买卖合同》，约定王敏购买泽达公司的预售商品房。即使双方在原西安市国土资源和房屋管理局办理了商品房合同备案登记手续，因办理商品房合同备案登记，是房地产管理部门的一项预售管理制度，并不产生物权效力。中信实业银行在涉案房屋上从未设立过抵押权。原告王敏与中信实业银行申请办理抵押登记时依据王敏与泽达签订的《房屋买卖合同》，当时涉案房屋系预售，还未办理产权登记，其抵押登记系依据《城市房地产抵押管理办法》办理的预售商品房抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，预购房屋抵押登记系预告登记，并不产生设立抵押权的法律效果。涉案房屋2007年6月17日已经登记至李俊名下，但中信实业银行未申请将预告登记转为抵押登记，因此其预告登记已经失效。上诉人作为涉案房屋原产权人，即泽达公司的债权人，其应当依据《商品房买卖合同》向第三人主张“一房二卖”的违约责任，根据《最高人民法院关于适用的解释》第十三条之规定，其与本案被诉具体行政行为没有行政法上的利害关系。综上，上诉人与涉案行政行为无利害关系，被上诉人的行政行为证据充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。   原审第三人李俊述称：李俊购买房屋系与泽达公司所签《商品房买卖合同》,与上诉人无关。2009年5月18日，泽达公司作为合同出卖人，李俊作为合同买受人签订《商品房买卖合同》约定泽达公司以出让方式取得位于西安市雁塔区XX环XX段XX号编号为YT5-5-1-4的地块的土地使用权。购买的商品房为现房，批准机关西安市房地局，商品房预售许可证号为西安市房权证雁塔区字第1150106001-19-1-11102。总金额人民币51.735万元。合同签订后，李俊向泽达公司缴清了房款，2009年7月6日，泽达公司向西安市房屋管理局递交《西安市房屋权属转移登记申请书》将涉诉房产转移至李俊名下。2009年XX月XX日西安市房屋管理局向李俊颁发了该房屋的所有权证。李俊与泽达公司签订《商品房买卖合同》后，已经办理了房屋产权登记，取得了房屋产权证书，故涉案房屋的所有权应确认为李俊所有。王敏虽然交付房款，但因其未办理房屋产权登记手续，其基于房屋买卖合同享有的是债权请求权，而非物权。王敏不具备原告资格，应当驳回其起诉。王敏与中信实业银行向西安市XX中心申请办理预购房屋的抵押登记，系依据王敏与泽达公司签订的《房屋买卖合同》，当时涉案房屋系预售，还未办理预售商品房抵押登记。系预告登记，并不产生设立抵押的法律效果。综上，请求法院依法驳回王敏的上诉请求。   二审中各方当事人未提交新证据。   本院经审理查明，2003年6月23日，上诉人王敏和泽达公司签订《商品房买卖合同》，并与中信实业银行西安南二环支行签订了“个人住房借款合同”、“西安市房地产抵押合同”。西安市XX中心于2003年7月24日出具了“预售商品房抵押登记备案证明”，用涉案房屋进行了抵押登记备案并进行了公证，抵押人为王敏，抵押权人为中信实业银行西安南二环支行。2009年5月18日，泽达公司与李俊签订《商品房买卖合同》，李俊购买了位于西安市雁塔区XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋，合同约定购房款为51.735万元。2009年7月6日，泽达公司向西安市房屋管理局递交《西安市房屋权属转移登记申请书》，2009年XX月XX日，西安市房屋管理局将涉诉房产转移至李俊名下，不动产权证书号为1150106001-19-1-11102。2018年5月30日，李俊以房产证遗失为由向被上诉人申请补办涉案房屋产权证，并向被上诉人提交了不动产登记申请书(补、换证)、申请、身份证房屋登记查询结果证明、房屋分层分户平面图、房屋所有权证或不动产证书遗失声明等资料，被上诉人经询问、审核，并将遗失声明在官网上公示后，于2018年6月28日向李俊补发了20181261290号不动产权证。   另查明，上诉人在事实中陈述的西北新闻大厦A11-B号与原审第三人李俊房产证载明的西北新闻大厦1幢1单元11层11102号房屋系同一房屋。   本院认为，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条之规定，“……不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记薄，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明‘补发’字样。”本案中，上诉人王敏向一审法院提起行政诉讼，诉讼请求第1项为“1.撤销被告给李俊颁发的位于西安市雁塔区XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX号编号为20181261290号不动产权证”。被上诉人市不动产登记局给原审第三人李俊颁发编号为20181261290号不动产权证的行为，明显系依照申请进行补发不动产权属证书的行政行为。因此被上诉人市不动产登记局根据上述规定，在原审第三人李俊提交了不动产登记申请书(补、换证)、申请、身份证房屋登记查询结果证明、房屋分层分户平面图、房屋所有权证或不动产证书遗失声明等资料，并经被上诉人询问、审核，将遗失声明在官网上公示后，被上诉人向原审第三人李俊颁发编号为20181261290号不动产权证的行为，并无不当。虽上诉人上诉称其所诉行为是市不动产登记局未尽到审查义务，将案涉房产转移登记到李俊名下这一行政行为。但该行政行为发生于2009年XX月XX日，与被上诉人向李俊颁发编号为20181261290号不动产权证的行为明显为两个不同的行政行为。综上所述，上诉人王敏的上诉请求以及所依据的事实和理由，与法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判决。   二审诉讼费50元，由上诉人王敏负担。   本判决为终审判决。         审判长  曹伟   审判员  张博   审判员  侯斌     二〇一九年八月十五日     书记员  赵成园       1