广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终4807号上诉人（原审被告、反诉原告）：张通明，男，1981年4月30日出生，汉族，住广东省东莞市，上诉人（原审被告、反诉原告）：张杰明，男，1974年4月5日出生，汉族，住广东省东莞市，上诉人（原审被告、反诉原告）：张绍明，男，1975年1月23日出生，住广东省东莞市，三上诉人共同委托诉讼代理人：周庆钟，广东赋诚律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：屈敦煌，广东赋诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市大朗镇水口股份经济联合社。住所地：广东省东莞市大朗镇水口村水秀北路**。负责人：张泽凡。委托诉讼代理人：何淑玲，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓彬，广东宏尚律师事务所律师。上诉人张通明、张杰明、张绍明因与被上诉人东莞市大朗镇水口股份经济联合社（以下简称水口联合社）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初9948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张通明、张杰明、张绍明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回水口联合社的诉讼请求，改判支持张通明、张杰明、张绍明的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由水口联合社承担。事实和理由：1.水口联合社作为出租方，有保证合同商业用途实现的附随义务。水口联合社未对物业周边进行整治，致使案涉物业承租人纷纷退租，对合同的解除存在明显过错,应承担相应的合同责任。一审法院未对张通明、张杰明、张绍明提交的案涉物业前后环境变化图片对应事实进行审查，未能客观反映双方合同履行情况及水口联合社过错责任。2.张通明、张杰明、张绍明与水口联合社录音显示,双方争议主要是停电、停水期间的租金收益。水口联合社签发的解除租赁合同通知函并未主张滞纳金，其负责人在一审庭审中也表示不需要支付利息。即使支付利息，也应以水口联合社单方解除合同通知确定的一个月付款期限届满之后支付利息。3.一审法院认定水口联合社单方面解除合同错误。张通明、张杰明、张绍明与水口联合社属于协议解除合同，水口联合社依法应承担案涉物业的部分装修损失。4.案涉物业工程规划许可验收的图纸与现场严重不符，该物业经水口联合社非法增建后面积2500平方米，属于涉及公共安全的公共场所，必须符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》以及相关行政法规的强制性规定。因此，案涉租赁合同是否有效应属于法院主动审查的内容，一审法院对此认定不清。5.水口联合社应收租金为228435元，加上违约金、保证金、装修折旧，已经远高于上述租金本金。水口联合社的损失应当按照月息2%计算，一审法院适用法律明显错误。水口联合社辩称：1.张通明、张杰明、张绍明提出的租赁物周边环境治理问题，并非水口联合社的合同义务，水口联合社不存在违约。2.张通明、张杰明、张绍明提出的违约金事项，水口联合社从未声明放弃违约金，违约金理应从逾期交付租金之日起算。3.水口联合社系基于张通明、张杰明、张绍明长期拖欠租金，经通知无果后行使合同解除权，并非双方协议解除合同。4.案涉租赁合同不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，张通明、张杰明、张绍明主张合同无效没有事实和法律依据。5.一审法院将剩余租赁期内装修残值损失226848元计入张通明、张杰明、张绍明承担的违约金范围错误。水口联合社向一审法院起诉请求：1.判令张通明、张杰明、张绍明立即支付2016年7月至2017年3月租金282600元及滞纳金（滞纳金自拖欠之日2016年7月5日起计算至清偿之日止，按照拖欠金额为基数，每拖欠一月按照拖欠金额的5%计算，暂计至2017年7月5日止为113040元），合计395640元；2.本案诉讼费由张通明、张杰明、张绍明承担。张通明、张杰明、张绍明向一审法院反诉请求：1.判令水口联合社返还租赁合同保证金31400元；2.判令水口联合社赔偿装修款273948元（按租赁合同期间分摊，剩余7年计算）；3.水口联合社承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月25日，以水口联合社为出租方（甲方）、以张通明、张杰明、张绍明为承租方（乙方），双方签订一份《水口喜庆堂一楼租赁合同》，约定：1.甲方将位于东莞市水口新喜庆堂一楼（原水口影剧院一楼）出租给乙方使用，面积约为1000平方米，租赁期限十年，自2013年12月15日起至2023年12月14日止，租赁期间内在2016年2月28日前不能作为商业用途，从2016年2月29日起至合同期满可作为商业用途，但经营行为不能影响物业主体结构安全。2.租金（不含税价）：2013年12月15日至2016年2月29日为15700元/月；2016年3月1日至2019年2月28日为31400元/月；2019年3月1日至2022年2月28日为34540元/月；2022年3月1日至2023年12月14日为37994元/月；租金每月结付一次，于当月5日付清；租赁期内的水电费及经营费用由乙方负责。合同保证金31400元，于取得物业使用权10天内付清，逾期甲方有权收回物业使用权。3.合同签订后，甲方在45天内按仓库形式安装好外墙结构（顶留3.5M*3.8M）工程（内外墙批灰），同时负责将水、电安装至外墙（水表3寸，电表3相80千瓦），并经双方验收合格后，将物业交付给乙方进行装修使用。4.租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬迁，并应将租赁物业按其性质合理及正确使用后的状态返还给甲方，如有损毁的，乙方要负责维修或赔偿。同时，乙方新投入的所有增建物、翻建物及装修（消防设备及水电、电线等）安装均不得拆除，应无偿归甲方所有。5.租赁期内，未经甲方同意乙方不得提前解约。如乙方没有按合同规定时间缴纳租金的，除如数补交所欠租金外，还应按欠租额处以月息5%的滞纳金；如超过一个月不缴交租金，经通知之日起7天内仍不履行的，甲方有权单方面终止合同收回物业使用权，同时乙方已交纳合同保证金不予退回。租赁期内，甲方不得单方面违约解除合同，否则甲方除退回乙方保证金外，还需赔偿乙方投入的装修费用及承担第三方承租方的装修费用及保证金。合同签订后，张通明、张杰明、张绍明向水口联合社支付了保证金31400元。2015年8月11日，张杰明向水口联合社出具一份《张杰明、张通明、张绍明租金缴款承诺书》，载明张杰明、张通明、张绍明拖欠水口联合社2014年12月15日至2015年7月15日租金共计109900元，承诺上述租金于2015年8月14日前交31400元，2015年12月底前每月15日缴交31400元，逾期支付则接受停水处理。2016年5月3日，张杰明又向水口联合社出具一份《承诺书》，载明张杰明、张通明、张绍明由于拖欠水口联合社位于水口××××楼商铺租金，承诺在2016年5月4日前支付3个月租金47100元、5月31日前支付2个月租金54950元、6月30日前支付2个月租金62800元、7月31日支付2个月租金62800元，8月开始按合同约定支付租金，逾期不支付，水口联合社可按合同条款单方终止合同，收回经营管理权。张通明、张杰明、张绍明已支付租金至2016年6月，自2016年7月起没有向水口联合社支付租金。2017年3月27日，水口联合社向张通明、张杰明、张绍明发出《解除的通知函》，以张通明、张杰明、张绍明在租赁期间内多次拖欠租金、自2016年7月起一直未支付租金、管理费和水电费等费用，逾期时间超过合同约定的一个月时间为由，通知张通明、张杰明、张绍明于当日解除租赁合同、没收保证金，并要求张通明、张杰明、张绍明在2017年3月31日前移交租赁物及相关设备设施物品以及从当日起30日内支付拖欠的租金282600元、管理费及相应水电费。张通明、张杰明、张绍明回复提出：同意终止合同，但对水口联合社主张的所欠租金282600元有异议，因场地交付时间有拖延，违反合同约定，对该欠费要求经双方在30天内协商或通过法律途径解决。之后，水口联合社于2017年3月31日收回了案涉租赁物。对双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.规划建设情况。水口联合社提供的建设工程规划许可证、单位工程竣工验收证明书显示建设项目水口影剧院于1997年11月10日取得建设工程规划许可证，建设规模为2100平方米。张通明、张杰明、张绍明辩称该证中图纸显示的建筑物为水口影剧院，且建筑结构类型为预应力框架，而案涉建筑物现状为水口喜庆堂，其中一楼为商铺、二楼为喜庆堂，二层为整体钢结构，现场与图纸不一致，不能证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证，也不能证明已按照建设工程规划许可证的规定进行施工验收，案涉建筑物属于违法违规建筑。水口联合社回应称，案涉租赁物所在建筑物已经经过报建手续，其只是在建筑物内部加建夹层，并不导致整个建筑物被认定为违法建筑。一审法院认为，虽然建设工程规划许可证载明的项目名称为水口影剧院，而现场为水口喜庆堂，但该项目名称及现场情况与双方案涉租赁合同所载明的租赁物名称“水口新喜庆堂一楼（原水口影剧院一楼）”相互对应，可看出证件中的水口影剧院即水口新喜庆堂，亦即案涉租赁物所在的建筑物，故一审法院认定水口联合社提供的该建设工程规划许可证为案涉租赁物所在建筑物的证件，结合现场情况及双方陈述，该院进一步认定水口联合社对水口影剧院进行内部改建后，将一楼出租给张通明、张杰明、张绍明使用。2.交付情况。张通明、张杰明、张绍明主张水口联合社在合同签订后虽然交付了租赁物，但并未按合同约定的要求在45天内即2013年10月1日前完成水电安装事宜，至2014年4月才通电，而水口联合社仍然收取了迟延安装期间的4个月租金62800元。张通明、张杰明、张绍明为此提供了水电安装联络函、快递单、电费收据、储蓄对账单予以佐证。水电安装联络函、快递单显示张通明、张杰明、张绍明于2013年12月12日向水口联合社邮寄联络函，反映水口联合社至2013年12月8日仍未按合同约定安装好水、电至外墙，要求加紧工作进度，尽快完工，以便验收和计算租赁期限。电费收据、储蓄对账单显示张通明、张杰明、张绍明于2014年6月13日转账支付2014年4、5月份的电费，水口联合社于2014年12月5日开具该两月份的电费收据，张通明、张杰明、张绍明主张该笔电费是第一次交电费。一审法院认为，水口联合社作为出租方，对依约交付适格租赁物负有举证责任，且张通明、张杰明、张绍明直接向水口联合社缴纳电费，水口联合社作为电费收取方，对张通明、张杰明、张绍明主张的第一次交电费系2014年4月份的事实亦未能提供反证，故一审法院对张通明、张杰明、张绍明的主张予以采信，认定水口联合社至2014年3月才依约完成安装通电义务。3.停水情况。张通明、张杰明、张绍明主张水口联合社自2016年12月起对案涉租赁物进行停水，影响其正常经营，并提供一份录音予以佐证。录音为张杰明、张绍明与水口联合社工作人员就租金计算问题进行沟通、协商的对话，张杰明、张绍明提出2013年12月至2014年3月水电未通、迟延交付且2016年12月至2017年3月停水、影响经营，水口联合社工作人员回应2013年12月至2014年3月水电问题需再查查记录，而停水系因为未交租金才采取的措施。水口联合社主张该录音对话内容仅系双方进行协商的过程，不能证明停水的情况。一审法院认为，水口联合社工作人员在对话中明确提出系因张通明、张杰明、张绍明未交租金才对租赁物进行停水，内容明确、意思清晰，足以认定水口联合社于2016年12月起对案涉租赁物采取了停水措施，对张通明、张杰明、张绍明主张的停水事实，一审法院予以确认。4.装修情况。张通明、张杰明、张绍明承租案涉租赁物后进行了装修，张通明、张杰明、张绍明主张支出装修费用合计391353.5元，并提供装修费用清单明细（收据）、装修前后图像对比（照片）予以佐证。装修费用清单明细中大部分收据的日期为2013年12月至2014年6月，部分收据为餐费、礼品的支出。经张通明、张杰明、张绍明申请，一审法院委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司对案涉租赁物于基准日2017年3月31日的装修物现值进行评估，评估值为292343元。张通明、张杰明、张绍明预交了鉴定费40000元。评估报告中，评估机构根据租赁合同期限为10年及装修于2014年6月30日竣工即已使用2.75年确定装修物的成新率为72.5%，水口联合社主张装修物应根据合同期限10年进行分摊，剩余租期为80.5个月，成新率应为67.08%。水口联合社另主张评估报告中明细表的第4项“中草药店内墙墙面瓷砖”、第44项“水口新喜庆堂第一层天花石膏板吊顶”不是张通明、张杰明、张绍明所装修，第5项“水口新喜庆堂第一层地面瓷砖”、第44项“水口新喜庆堂第一层天花石膏板吊顶”、第45项“水口新喜庆堂第一层水电安装费”计算错误，且张通明、张杰明、张绍明在其提交的《关于喜庆堂一楼情况报告》中自认水电安装费用为65000元。一审法院认为，双方案涉合同约定的租赁期限为10年，装修物应按合同租期进行分摊，水口联合社于2017年3月31日收回案涉租赁物时，剩余租期为80.5个月，故水口联合社主张装修物成新率为67.08%，一审法院予以采信。相对于出租人，承租人的装修损失应包含次承租人的装修范围，故水口联合社主张第4项不应计入装修范围，一审法院不予采信。关于第44项，张通明、张杰明、张绍明在现场查看时已表示楼顶（天花）不是由其进行装修，故该项应予扣减。对于第5项、第45项的计算，评估机构回复以现场查勘的情况为依据进行计算，水口联合社主张计算错误，一审法院不予采信。对于水口联合社提出的张通明、张杰明、张绍明提供的《关于喜庆堂一楼情况报告》中自认水电安装费用为65000元的问题，因该情况报告落款日期为2014年5月，与最终装修完成日期以及鉴定基准日之间存在一定的时间差，故应以最终装修成果在基准日的装修情况为准，对水口联合社的该项主张，一审法院不予采信。据此，装修物的评估价值应为：（292343元-47165.6元）÷72.5%×67.08%＝226848元。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”虽然水口联合社出租给张通明、张杰明、张绍明的水口新喜庆堂一楼系由水口联合社对案涉租赁物所在的建筑物水口影剧院进行内部改造后形成，但该建筑物已经竣工验收并取得建设工程规划许可证，水口联合社与张通明、张杰明、张绍明签订的案涉租赁合同并不存在违反法律法规强制性规定的情形，合同合法有效，张通明、张杰明、张绍明主张合同无效，缺乏事实与法律依据，一审法院不予采信。关于租金、保证金、装修款。1.根据合同履行情况，张通明、张杰明、张绍明存在多次逾期支付租金的行为，且一直没有支付2016年7月至2017年3月的租金，水口联合社以张通明、张杰明、张绍明逾期支付租金为由发出解除合同的通知函并于2017年3月31日收回租赁物，符合合同约定及法律规定，张通明、张杰明、张绍明辩称合同系双方协商解除，与事实不符，一审法院不予采信。2.承租人承租物业的目的在于对租赁物的使用及收益。水口联合社在合同履行中，至2014年3月才通电及于2016年12月进行停水，影响张通明、张杰明、张绍明正常使用案涉租赁物，应相应扣减每月租金数额。张通明、张杰明、张绍明未举证证明其受影响的情况且实际占有及使用了案涉租赁物，故一审法院酌情按租金的70%计算该些月份的租金。根据合同约定，租赁用途从2016年2月29日起可作为商业用途，张通明、张杰明、张绍明也按商业用途的租金标准支付该日期之后的租金，故无论是否于2014年3月才通电，均不影响租赁期限内各分段租金的计算，亦无需相应推迟各分段租金的起算日期。结合上述两点意见，张通明、张杰明、张绍明应支付的租金为：31400元×9个月-31400元×4个月×30%-15700元×3.5个月×30%＝228435元。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据案涉租赁合同的约定，张通明、张杰明、张绍明逾期交租的违约责任除应按欠租额处以月息5%的滞纳金（实质为逾期付款违约金）外，水口联合社还有权解除合同并无需退还保证金（31400元）及无偿占有全部装修物（226848元）。由于水口联合社于2017年3月31日已收回案涉租赁物，张通明、张杰明、张绍明逾期交租造成水口联合社的损失主要是逾期交租的租金利息损失，水口联合社亦未举证证明其存在其他的损失明细，故案涉合同约定的违约责任已过分高于水口联合社的损失，结合张通明、张杰明、张绍明要求返还保证金、赔偿装修款的请求，本院将违约金（含“滞纳金”、保证金、装修款）调整为以张通明、张杰明、张绍明尚欠的租金数额（即228435元）为限，对于保证金（31400元）及装修物（226848元）超过违约金数额的部分（226848元+31400元-228435元＝29813元），张通明、张杰明、张绍明诉请返还，一审法院予以支持。一审法院判决结果:一、限张通明、张杰明、张绍明于判决发生法律效力之日起十日内支付租金228435元及违约金228435元给水口联合社；二、限水口联合社于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金、装修款29813元给张通明、张杰明、张绍明；三、驳回水口联合社的其他诉讼请求；四、驳回张通明、张杰明、张绍明的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费7235元，由水口联合社负担1447元，张通明、张杰明、张绍明负担5788元。一审反诉案件受理费2940元，由水口联合社负担545元，张通明、张杰明、张绍明负担2395元。鉴定费40000元，由水口联合社负担3660元，张通明、张杰明、张绍明负担36340元。本院经审理对一审查明的事实予以确认。二审中，双方当事人并未提交新证据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审应针对张通明、张杰明、张绍明上诉请求的有关事实和法律适用问题进行审查。兹归纳本案二审争议焦点作如下分析和认定：其一，关于合同效力问题。案涉租赁物取得建设工程规划许可证并已经通过竣工验收，以上事实清楚，本院予以确认。虽然案涉租赁物的现状表明其存在内部加建夹层的情形，且水口联合社没有证据证明就该项改造取得了行政审批文件，但并无证据显示案涉房屋被行政机关认定为违章建筑，且张通明、张杰明、张绍明承租的是建筑物一楼，其在承租前对案涉租赁物的范围和现状是清楚的，现张通明、张杰明、张绍明以水口联合社加建的夹层属于违章建筑为由，主张案涉合同无效，理据不足，本院不予采纳。一审法院认定案涉租赁合同有效正确，本院予以维持。其二，关于合同解除问题。张通明、张杰明、张绍明在合同履行过程中多次拖欠水口联合社租金，且自2016年7月起未向水口联合社缴纳租金，截至2017年3月27日止共拖欠租金达9期，张通明、张杰明、张绍明的以上违约事实清楚，其行为足以影响水口联合社实现订立租赁合同的目的，水口联合社依法有权单方面行使合同解除权。张通明、张杰明、张绍明主张与水口联合社属于协议解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其三，关于水口联合社是否违反附随义务问题。张通明、张杰明、张绍明主张水口联合社未积极协助整治租赁物周边环境，未能尽到合同的附随义务，致使其无法实现租赁目的。但是，张通明、张杰明、张绍明主张水口联合社应予协助的事项超出了水口联合社的职责范围，且上述要求未能达成亦不足以导致张通明、张杰明、张绍明无法实现订立租赁合同的目的，两者之间缺乏必然联系，不能以此认定水口联合社对于合同履行存在过错。故，张通明、张杰明、张绍明以此作为逾期支付租金的抗辩事由不当，本院不予支持。其四，关于违约责任的承担问题。张通明、张杰明、张绍明未能按期交付租金，根据案涉租赁合同的约定，张通明、张杰明、张绍明须按照每月5%的标准支付滞纳金，此乃双方当事人对违约金标准的事先约定，应予尊重。虽然水口联合社在2017年3月27日发出的《解除的通知函》》中并未提及滞纳金，但是张通明、张杰明、张绍明并无证据证明水口联合社放弃了上述权利或者免除了张通明、张杰明、张绍明该项债务，故一审法院判令张通明、张杰明、张绍明按照上述约定标准向水口联合社支付违约金，并对违约金的总额作出调整和限制，并无不当,本院予以维持。关于张通明、张杰明、张绍明反诉主张的装修残值，按照案涉租赁合同的约定，合同解除后装修应无偿归出租人水口联合社所有，双方应当按照合同执行，张通明、张杰明、张绍明无权要求水口联合社对装修残值进行折价补偿。至于张通明、张杰明、张绍明反诉主张退还保证金问题，因双方在租赁合同中约定张通明、张杰明、张绍明违约时不予退回保证金，应当从其约定。但是，因前述违约金228435元已经足以弥补水口联合社的实际损失，为平衡双方利益，应当在张通明、张杰明、张绍明承担的违约金中扣除与水口联合社所没收保证金的等额金额。综上所述，张通明、张杰明、张绍明的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及前述援引法律条文的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初9948号民事判决第二、三、四项。二、变更广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初9948号民事判决第一项为：限张通明、张杰明、张绍明于本判决发生法律效力之日起十日内向东莞市大朗镇水口股份经济联合社支付租金228435元及违约金197035元。三、驳回东莞市大朗镇水口股份经济联合社的其他诉讼请求。四、驳回张通明、张杰明、张绍明的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7235元，由张通明、张杰明、张绍明负担。一审反诉案件受理费2940元，由东莞市大朗镇水口股份经济联合社负担2486元，张通明、张杰明、张绍明负担454元。鉴定费4万元，由东莞市大朗镇水口股份经济联合社负担2万元，张通明、张杰明、张绍明负担2万元。二审案件受理费4077元，由张通明、张杰明、张绍明负担。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  何 飞审判员  伍小冰二〇一九年九月二十五日书记员  潘因因刘嘉星附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。