云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初12402号原告：胡晓秋，女，汉族，1969年9月9日出生，身份证住址昆明市五华区，现住住昆明市官渡区。被告：昆明华敏房地产开发有限公司，住所地昆明市高新区海源北路**高新招商大厦，统一社会信用代码：91530100670888854L。法定代表人：尹晓敏。被告：云南民族大学，住所地昆明市呈贡区月华街**，统一社会信用代码：12530000431203352P。法定代表人：张桥贵，校长。委托诉讼代理人：何亚菊，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：滕海霞，建纬（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告胡晓秋与被告昆明华敏房地产开发有限公司（以下简称华敏公司）、云南民族大学（以下简称云南民大）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡晓秋，被告云南民大的委托诉讼代理人何亚菊、滕海霞到庭参加诉讼。被告华敏公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告胡晓秋向本院提出诉讼请求：1、判令被告以原价207600元,向原告回购昆明市一二一大街“民大科技楼”数码广场二层239号物业使用权；2、判令被告支付原告2016年至2019年的租金收益68867元；3、判令被告支付原告自2016年5月3日起至租金实际支付之日止的违约金（按每日0.4‰计）；4、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2013年4月12日,原告与被告华敏公司签订《物业有期有偿使用协议书》、约定原告购买被告位于昆明市一二一大街134号“民大科技楼”数码广场二层239号物业15年使用权，自2013年4月12日起至2028年4月11日止。同日，原告与被告华敏公司签订《委托租赁合同》，原告委托被告华敏公司对该物业进行统一规划和经营管理，委托期限为15年，自2013年4月12日起至2028年4月11日止，由被告华敏公司每年定期向原告支付合同约定的租金。协议签订后，原告按协议约定向被告支付了物业使用费，但被告华敏公司自2016年4月12日起，未按约定向原告支付租金收益。被告云南民大作为物业产权所有者，对于“民大科技楼”项目，与被告华敏公司存在合作协议且对外均以二者名义共同宣传，二被告应向原告承担连带责任。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告华敏公司未到庭，无答辩。被告云南民大辩称，被告云南民大并非本案适格的被告，本案所涉的二份合同是原告与被告华敏公司签订，被告云南民大对合同的签订及履行的情况并不知情，原告所支付的物业使用费也是直接交付给被告华敏公司，根据合同相对性原则，原告无权向被告云南民大主张合同权利，请求驳回原告对被告云南民族大学的诉讼请求。审理中，原告胡晓秋为证明自己的诉讼主张，提交了以下证据：一、原告与被告华敏公司签订的《委托租赁合同》、《物业有期有偿使用协议书》；二、被告华敏公司开具的《收据》和《专用发票》；三、被告云南民大发出的《云南民族大学关于同意项目合作开发的函》；四、被告华敏公司与被告云南民大签订的《云南民族大学“民大科技”楼项目合作协议》。被告华敏公司拒不到庭，应视为放弃对原告主张事实及提交证据的质辩权。被告云南民大质证认为原告证据一、二系原告与被告华敏公司之间产生，被告云南民大不知情，无法发表质证意见；原告证据三、四的真实性无异议，但不能据此作为被告云南民大承担连带责任的依据。被告华敏公司和云南民大没有提交证据。原告提交的证据，其中证据一、二，作为合同指向的相对方被告华敏公司未到庭提出异议，本院予以认定；证据三、四作为证据来源方和合同相对方的被告云南民大对真实性予以确认，本院也予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月12日，原告胡晓秋与被告华敏公司签订《物业有期有偿使用协议书》，协议约定：被告华敏公司将位于昆明市一二一大街“民大科技楼”数码广场二层239号（使用面积6.92平方米）使用权有期有偿提供给原告使用；使用期限15年即自2013年4月12日至2028年4月11日；15年的使用费合计207600元，优惠2％后签订协议时实付总价203448元；原告须将该物业委托被告华敏公司统一规划和经营管理，双方另行签订委托租赁合同（附件一），该附件和本协议具有同等法律效力；本协议签订满5年后，原告在协议期限内可随时向被告华敏公司提出原价回购申请，被告华敏公司需在原告提出回购申请后20个工作日内办完所有清算手续；被告华敏公司回购该物业时，按照本协议约定原价回购。同日，原告胡晓秋与被告华敏公司还签订了一份作为《物业有期有偿使用协议书》附件的《委托租赁合同》，合同约定：原告委托被告华敏公司出租上述物业，委托期限15年即自2013年4月12日至2028年4月11日；第一年租金于2013年10月12日支付，第二年租金于2014年4月12日支付，从第三年起，租金于每年4月12日支付；被告华敏公司每年按约定租金收益支付原告租金，第一年租金收益为18684元，第二年租金收益为19618元，第三年租金收益为20599元，第四年租金收益为21629元，第五年租金收益为22711元，第六年租金收益为24527元；被告华敏公司超过20日未支付原告租金，被告华敏公司应按日向原告支付逾期应付租金万分之四的滞纳金，被告华敏公司超过60日仍未支付原告租金，原告有权提前提出回购申请或主张商铺协议期内的使用权，对商铺进行出租或自营；原告申请原价回购后，本合同自动终止。同日原告支付被告华敏公司使用费203448元。本院认为，原告与被告华敏公司在自愿基础上签订的《物业有期有偿使用协议书》、《委托租赁合同》内容不违反法律和行政法规的强制规定，应为有效，有效的合同其条款对合同当事人有法律约束力。《委托租赁合同》系《物业有期有偿使用协议书》的附件，原告已按前一合同的约定支付了全部物业使用费，履行了自己的义务，根据后一合同的约定，被告华敏公司从第二年起每年4月12日支付原告当年租金，被告华敏公司超过20日未支付原告租金，被告华敏公司应按日向原告支付逾期应付租金万分之四的滞纳金，被告华敏公司超过60日仍未支付原告租金，原告有权提前提出回购申请或主张商铺协议期内的使用权，对商铺进行出租或自营。被告华敏公司未按约于2016年4月12日支付原告2016年4月12日至2017年4月11日的租金、于2017年4月12日支付原告2017年4月12日至2018年4月11日的租金、于2018年4月12日支付原告2018年4月12日至2019年4月11日的租金，且已逾60天的违约行为致使原告有权提前提出回购申请的条件成就，提前提出回购申请也意味着解除物业有期有偿协议书、委托租赁合同，故被告华敏公司应退还原告使用费203448元。原告现主张被告华敏公司支付2016年4月12日至2019年4月11日的租金68867元符合双方的约定，本院予以支持。至于原告主张的违约金，我国现行合同法对违约金采取的是当事人约定的原则，本院原告与被告华敏公司约定的是滞纳金，滞纳金与违约金是不同的法律概念，故本院对原告主张的违约金不予支持。因合同具有相对性，合同条款只对合同当事人具有法律约束力，除非法律有特别规定，合同不对合同外当事人产生约束力，本案被告云南民大不是与原告签订合同的合同当事人，亦未收取原告任何款项，原告诉请其承担连带责任于理于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡晓秋与被告昆明华敏房地产开发有限公司签订的《物业有期有偿使用协议书》、《委托租赁合同》；二、由被告昆明华敏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告胡晓秋物业使用费203448元；三、由被告昆明华敏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡晓秋2016年4月12日至2019年4月11日的租金收益68867元；四、原告胡晓秋的其他诉讼请求不予支持。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4414元，简易程序审理减半收取为2207元，由被告昆明华敏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 贾 军二〇一九年九月十九日书记员 罗娅琼