山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初12228号 原告:东方影都融创投资有限公司。住所地：青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91370211073297941M。 法定代表人:兰涛，总经理。 委托诉讼代理人：高振徳，男，该公司员工。 被告:黄达，男，1989年9月5日出生，汉族，无业，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：于建辉，山东大明律师事务所律师。 原告东方影都融创投资有限公司（以下简称融创投资）与被告黄达商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融创投资之委托诉讼代理人高振徳，被告黄达之委托诉讼代理人于建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融创投资向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2016年11月5日签订的编号为201600292146的《青岛市商品房预售合同》；2、判令被告协助原告办理黄岛区滨海大道路2000号《青岛万达东方影都A-4-1地块2-4#、6#、8#、10-11#》内214栋1单元17层1704户商品房预售合同备案登记撤销手续；3、判令被告支付原告违约金372677.2元；4、本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月5日，原、被告签订编号为201600292146的《青岛市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的位于黄岛区滨海大道路2000号《青岛万达东方影都A-4-1地块2-4#、6#、8#、10-11#》内214栋1单元17层1704户商品房，合同签订后，被告支付购房定金、首付款合计373386元。但付首付款后，被告至今未能办理房屋按揭贷款，不能依约支付房屋余款。被告的行为违反了合同约定，致双方签订的《青岛市商品房预售合同》已无履行可能，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令解除《青岛市商品房预售合同》，并判决被告赔偿原告违约金372677.2元。 被告黄达辩称：1、请求驳回原告第一、二项诉讼请求，判令双方继续履行签订的《青岛市商品房预售合同》。2016年10月，原告销售人员王雪（电话186××××4117）向被告推销原告开发的楼盘。经过考察后，被告决定购买两套房产，其中之一即涉案房屋，然而，由于被告在济南工作生活，无暇办理银行按揭事宜，原告销售人员王雪便承诺，可以为被告代办银行按揭。在协商一致后，被告于2016年10月17日向原告交纳了两套房产的首付款及住宅专项维修基金，随后签订了《青岛市商品房预售合同》，约定两套房产都包括地下室。被告把民生银行贷款需要的全部资料交给了王雪。但是，在合同履行过程中，王雪告知被告另外一套房产没有地下室了，被告当即表示拒绝接受。经过协商，就该套房屋办理了退房手续。该项手续前后持续了近10个月的时间，一直到2017年下半年才办理完毕。期间，原告并未办理涉案房产的贷款事宜。2018年，原告忽然告知被告，由于青岛市在2018年出台了相关政策，外地购房人员必须在青岛市缴纳社保满一年以上才可以办理银行贷款。由于原告怠于履行当初的承诺，导致延误了贷款时机，被告和原告进行了长时间的协商谈判，寻找解决方式。被告认为，至今未能办理房屋按揭贷款的原因完全在于原告没有履行自己的承诺，以至于错过办理按揭贷款的时间，过错方在于原告。被告由于轻信原告当初售房时的承诺，导致自身的利益遭受损失。也正因为如此，被告不同意解除合同，并且当庭表示愿意自筹资金继续履行合同，也肯定法庭能够给原告一个合理的履行期限，维护购房者的合法权益。2、由于无法办理银行按揭贷款的责任归于原告，被告不应承担违约责任，请求法院依法驳回原告的第三项违约金的诉讼请求。3、假设法庭最终认定被告承担违约责任，被告认为原告主张的违约金数额明显过高，请法院予以调整。《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。可知，违约金调整的依据是以造成的损失为基础，其中逾期付款的损失赔偿额，该司法解释17条规定，参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，原告主张的违约金数额明显过高，尤其是原告对被告办理按揭贷款亦有责任的情况下，对购房人显示公平，应予以调整。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。 对当事人无异议的事实，本院确认如下：2019年1月2日，青岛万达东方影都投资有限公司变更名称为原告东方影都融创投资有限公司。2016年11月5日，青岛万达东方影都投资有限公司（甲方）与黄达（乙方）签订编号为201600292146的《青岛市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买黄岛区滨海大道路2000号《青岛万达东方影都A-4-1地块2-4#、6#、8#、10-11#》内214栋1单元17层1704户房屋。据甲方暂测该房屋建筑面积为120.31平方米，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为15488.21元，总房价款暂定为1863386元（不包含房屋全装修价格）。 合同附件一约定付款方式为银行按揭贷款，首付款373386元（含定金20000元），乙方应于2016年10月17日存入本合同指定的账户；贷款1490000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2016年10月17日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2016年11月17日前将贷款存入本合同指定的账户。 补充条款第二条第二项约定：乙方承诺其作为房屋买受人完全符合国家及地方关于购房条件的要求，能够按照国家及地方政府部门的要求提供信息和资料，并保证所提供信息、资料的真实准确。如因乙方不符合国家及地方规定的购房条件要求或不能按照国家及地方政府部门的要求提供相关信息、资料或提供的相关信息、资料虚假等任何原因导致无法办理商品房买卖合同网签手续、备案手续、预告登记手续或其他相关手续的，均视为乙方违约，乙方应承担所有相关责任且甲方有权解除本合同。甲方据此解除本合同的，甲方有权另行出售该房屋，乙方应按照本补充协议的约定承担违约责任。 补充条款第三条送达方式的补充约定：1、乙方确认，本合同所填写的乙方名称或姓名、通信地址、电话等信息均准确有效，并作为乙方的有效送达地址（在该房屋交付后，则该房屋的地址亦作为乙方的有效送达地址）。本合同有效期内，如乙方的姓名/名称、通信地址、电话等信息发生变更，乙方应当自变更之日其3个自然日内向甲方出具其亲笔签名的书面文件，经甲方正式签收确认后，变更方为有效。2、甲方按本合同约定的联系方式通知乙方，应视为合法有效送达乙方。如未能实际送达的，其责任及由此引起的损失，全部由乙方自行承担。3、除本合同及补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知可用传真、快递、挂号邮寄等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达，送达时间为：……以快递方式发出的，寄出后第3日视为送达日。 补充条款第四条关于付款的补充约定……2、乙方选择按揭贷款（含商业贷款/公积金贷款/组合贷款，下同）付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由乙方向甲方认可的按揭银行（或公积金管理中心，下同）申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至甲方的银行账户。乙方应及时向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。乙方自行办理按揭贷款手续，甲方提供必要的协助，但相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担任何责任。3、乙方确认，乙方自行选择具体按揭贷款方式，且乙方承诺签订本合同前已向按揭银行确认其选择的具体按揭贷款方式及该按揭贷款方式下乙方在本协议书约定期限内将剩余购房款支付给甲方的可行性，并已具备按揭贷款条件。甲方对按揭贷款不作任何承诺及承担任何责任。无论何种原因（含国家政策调整按揭政策等）导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方应在本补充协议约定的期限内向甲方付清全部剩余购房款。 补充条款第五条关于逾期付款的补充约定。1、若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：……（4）逾期超过30日的，甲方有权解除本合同。……3、乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在本合同及补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。补充条款第十四条违约责任。1、如因乙方原因导致本合同解除，双方应按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足以抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。……2、如因甲方原因导致乙方有权解除本合同时，……如乙方行使合同解除权，则双方同意按以下方式处理：……（2）如乙方系以按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除之日起60日内，向乙方返还：乙方已购房款及其利息（自甲方收到购房款之日起计算至退款之日止，其中乙方首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款基准利率执行，银行按揭贷款的利率按银行和乙方《借款合同》约定贷款利率执行）；乙方交予甲方的代缴税、费（不计利息）。 黄达在签订的青岛市商品房预售合同留的地址为济南市历下区解放东路56号A-1701，电话186××××1202。 2016年10月17日，黄达向青岛万达东方影都投资有限公司支付房屋首付款373386元。2019年7月12日，本院向黄达邮递送达诉状等应诉材料，邮递地址为济南市历下区解放东路56号A-1701，2019年7月18日，周艳芳签收了该快递。 双方有争议的证据如下：1、融创投资向本院提交关于催办银行贷款手续的函告、EMS快递单及投递流程。投递流程显示：2018年2月6日，妥投，他人收朋友。证明青岛万达东方影都投资有限公司于2018年2月5日通过EMS向黄达在济南市历下区解放东路56号A-1701的地址发函催办涉案房屋的贷款手续，要求黄达在2018年2月8日前到售楼处联系按揭银行，将申请银行贷款所需的全部资料提交齐全，并办理相关的贷款手续，如在上述期限内未能履行上述义务，将根据《购房合同》的约定追究违约责任。黄达至今未办理贷款手续也未支付余款，构成违约。黄达对函告有异议，称，没有收到。对快递单真实性及关联性均不予认可，EMS快递单据上并没有显示投递日期，寄件人及收件人签单处均没有签字，时间也是空白的，无法核实。对投递流程不认可，内容恰好显示并没有投递给黄达，黄达实际也并没有收到该函件，根据投递流程显示，收件人是他人收，并非黄达本人签收，不能证明融创投资已经履行了通知义务。黄达虽然对催办银行贷款手续的函告、EMS快递单及投递流程不认可，称没有收到，但黄达与青岛万达东方影都投资有限公司签订商品房预售合同时留下的是该地址，融创投资按照该地址发函告，投递流程也显示朋友已签收，本院也是按照该地址向黄达发送开庭传票，由周艳芳签收，黄达的代理人依照本院邮寄传票到庭参加诉讼，故，对催办银行贷款手续的函告、EMS快递单及投递流程，本院予以确认，本院认定黄达已经签收了函告。 2、黄达提交房屋维修基金发票复印件，证明签订合同前，黄达已经缴纳了房屋维修基金16001.23元。融创投资称该证据系复印件，需提交原件，该房屋维修基金并非交给融创投资，融创投资没有退还的义务。因黄达提交的房屋维修基金发票系复印件，对该证据，本院不予认定。 黄达对青岛市商品房预售合同中的违约条款有异议，不认可，称：第一，违约条款属于格式条款，明显加重了购房人的负担。第二，双方在签订合同时，并未将包含违约金合同解除条件等事项明确告知黄达，没有履行通知义务。黄达购买涉案房产的付款方式是按揭贷款，购买房产时主体资格没有相关禁止性规定，购买房产时符合网签及贷款条件，黄达在缴纳首付款和住房维修基金时，同时将办理贷款所需要的全部资料交给了青岛万达东方影都投资有限公司的销售人员王雪，王雪承诺为黄达办理房屋贷款手续，之所以没有办理按揭贷款，是由于青岛万达东方影都投资有限公司办理另外一套房屋退房手续耽误了本套房屋的按揭贷款手续。融创投资行使合同解除权，没有按照规定履行通知义务，给黄达合理的履行期限。 融创投资称，从签订合同时的2016年至2018年长达一年半时间，黄达一直未办理涉案房屋的按揭贷款，过错在黄达。合同法第94条规定，在发生合同解除事由后，守约方向违约方发出合同解除通知后，在该通知送达至违约方时，合同解除，融创投资在立本案时，法院已向黄达发送诉状，诉状第一条明确载明要求解除商品房预售合同，该诉讼过程视为守约方向违约方发出解除合同通知。 本院认为，原告融创投资与被告黄达签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，依法受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行权利义务。融创投资与黄达在合同中约定若黄达未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，融创投资有权解除本合同。融创投资与黄达在合同附件一约定，黄达应于2016年10月17日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2016年11月17日前将贷款存入本合同指定的账户，又在补充条款第四条约定，剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至融创投资的银行账户，融创投资与黄达于2016年11月5日签订本合同，本院认定黄达应在2016年12月5日前支付剩余购房款。黄达未在约定时间支付剩余购房款，经融创投资于2018年2月5日发函催告后黄达仍未履行，融创投资行使合同解除权的条件已经成就，因此，融创投资要求依法解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》，本院予以支持。 融创投资要求黄达协助办理黄岛区滨海大道路2000号《青岛万达东方影都A-4-1地块2-4#、6#、8#、10-11#》内214栋1单元17层1704户商品房预售合同备案登记撤销手续，不属于民事案件受理范围，本院不予审理。 关于违约金的问题。融创投资与黄达约定，因黄达未在合同约定的时间办理贷款，也未付清剩余房款，经融创投资催告后仍未付清房款，融创投资解除合同，要求黄达按照支付违约金，本院予以支持。黄达辩称在缴纳首付款和住房维修基金时，已将贷款所需要的全部资料交给了青岛万达东方影都投资有限公司的销售人员王雪，没有办理按揭贷款，是由于青岛万达东方影都投资有限公司办理另外一套房屋退房手续耽误了本套房屋的按揭贷款手续，未向本院提交证据。融创投资已在2018年2月向黄达发催告函，要求黄达办理贷款手续或付清全部房款，黄达经催告后仍未履行义务，故对黄达的辩解意见，本院不予采纳。 关于违约金的数额。融创投资要求黄达按照合同约定的总房款的20%支付违约金，黄达主张违约金过高，要求调整。融创投资与黄达在合同中约定，如因黄达的原因导致本合同解除，黄达应向融创投资支付购房款总额20%的违约金，如因融创投资的原因导致本合同解除，融创投资返还已购房款及其利息，首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款基准利率执行。融创投资约定其违约支付的违约金按银行按揭贷款的利率执行，而约定黄达按合同约定的总房款的20%支付违约金执行，该约定明显不对等，加重了购房者的责任，本院对黄达关于违约金过高的抗辩意见予以采纳，对黄达的违约金数额，本院酌定以中国人民银行同期流动资金的贷款利率为标准计算该违约金，故黄达应以1490000元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率，向融创投资支付自2016年12月5日起计算至2019年7月3日起诉时止的违约金，对融创投资主张违约金的过高部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告东方影都融创投资有限公司与被告黄达于2016年11月5日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201600292146）； 二、被告黄达于本判决生效之日起10日内支付原告东方影都融创投资有限公司违约金（以1490000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年12月5日起计算至2019年7月3日）。 三、驳回原告东方影都融创投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6890元，减半收取3445元，由被告黄达负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  鲍广平 二〇一九年九月十日 书记员  刘俊琼