四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初7号 原告：罗轲，男，生于1969年8月15日，汉族，住广元市利州区。 被告：吴浩，男，生于1982年9月2日，汉族，住广元市利州区，现住广元市利州区。 被告：罗勇，男，生于1977年9月27日，汉族，住四川省三台县。 原告罗轲与被告吴浩、罗勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗轲，被告吴浩、罗勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗轲向本院提出诉讼请求:1、请求判决解除原告与被告于2017年10月10日签订的房屋租赁合同；2、请求判决被告吴浩支付结欠的当季房屋租金27180元；3、请求判决被告吴浩立即腾退并完好交还承租的都市广场四楼营业房住房及所有设施；4、请求判决被告吴浩按照月租金13590元的标准支付返还租赁房屋之日前结欠的房屋租金；5、请求判决被告吴浩支付因违约给原告造成的经济损失5万元；6、请求判决被告吴浩结清返还租赁房屋之前拖欠的物业费、水电费等一切费用；7、本案诉讼费由被告吴浩承担。事实及理由：2017年10月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将都市广场四楼营业房及设施出租给被告，租赁时间十年，从2017年10月10日起至2027年10月15日止。每月租金13590元，租金支付方式为一季度一付，下季度租金在每季度到期前5日内交付。租赁期间水电费、物业管理费、气费、电话费及安全、消防、税务等各项事宜均由被告自行负责。如果被告逾期一个月未缴清租金，原告有权终止合同收回房屋，被告所交风险抵押金不予退还，原告可以向被告追索一切损失。并约定，被告保证在终止合同时将该房屋及设施完好交还原告，并将被告自有设备物品搬走以清手续，若被告在合同终止7日内仍不搬走则视为放弃论处，原告有权处置。2018年11月5日被告应缴清该季度（2018年11月10日至2019年2月10日）租金40770元，经原告多次催收，2018年11月24日前被告分三次仅支付了一个月租金。2018年12月11日起原告又多次催收，未果。且被告表示既不愿缴清租金也不愿腾退房屋。被告的行为已构成根本违约，损害了原告的合法权益。 被告吴浩辩称：1、原告起诉不符合事实，纠纷的责任在于原告方。按照租赁合同及合同法的规定，原告应当保障所出租的房屋主体完好，适宜承租人使用。但原告没有履行该义务。被告承租该房屋后，发现原告刻意隐瞒该房屋配套的客用观光电梯包围在其他人的营业房内，前期导致被告方无法使用。所租房屋多处房顶和外墙漏水，而原告不予处理，致健身房设施及铁质机械被漏水浸损，装修发霉，致使很多会员不满而提出退会。正是原告方的违约行为，才导致了矛盾的发生。原告未经正式的解除合同就强行锁门，导致被告无法履约。2、2018年12月21日，原告强行将健身房大门锁闭，被告被迫报警。健身房会员见大门被锁纷纷提出要拿走存放的个人健身用品，退出会员，并在网上告状及信访，称被告涉嫌诈骗，携款潜逃，对被告个人造成不好的声誉影响。因此，被告无法经营，完全是原告的行为造成。被告交纳的2万元保证金完全可以抵扣租金损失，原告无权收回房屋。但原告就押金性质不顾就单方面解约，显失公平。3、租赁合同约定交租金的时间是每季期满前5日内交付，被告认为从2018年11月15日开始的这个季度应该是2019年2月15日截止，这个季度到期前5日内，就是2019年2月10日。在这之前支付租金都可以，且被告已支付了一个月。因此，不存在逾期给付租金的事实。4、合同许多的条款是不公平的，不应当作为原告任意解约的依据，被告为经营健身房投资巨大，初步估算在73万元左右，大部分是装修和固定设施，一旦拆除和离场基本上就全部损失。但原告提供的合同强迫被告接受，只要逾期一个月，仅欠租金1万多元，出租人就有权解约，七日内不搬走，就有权处置被告价值70万元-80万元的财产。这种显失公平的合同完全证明了原告想用合同陷阱侵占被告财产的目的。由于原告故意设置合同陷阱，且不履行出租人的合同义务，导致被告交租能力下降，这个责任在原告。现被告同意解除合同的同时，请求法庭驳回原告2、3、4、5、6、7项诉讼请求，并赔偿被告因原告强行锁门导致被告不能经营的装修、健身器材、会员转让等各项损失共计73万元。 被告罗勇辩称：房屋租赁合同确实是我与被告吴浩准备做健身房，由我代表与原告签订。当时营业执照也是我的名字。后在房屋装修时，我因与吴浩产生矛盾而退出合伙和房屋租赁。后面的事情我不清楚，我不应承担责任。 经审理查明:2017年10月10月，原告罗轲（甲方）与被告罗勇、吴浩（乙方）签订《房屋租赁合同》，就被告租赁原告房屋事项，主要约定:一、甲方将位于“都市广场”四楼面积共755㎡的房屋租赁给乙方使用，租赁期限十年，自2017年10月10日起至2027年10月15日止；二、房屋每月租金13590元，每季40770元，两年内不涨房租，2年后按照都市广场营业房行情涨价。租金每季度支付一次，签订合同之日支付房租35270元（让装修期免租后折扣），为2018年5月15日至2018年8月15日房租。2018年8月15日之后，恢复每季房租40770元，在每季到期前5日内交付。2018年5月15日前为免租期；三、在合同签订后乙方向甲方交付人民币2万元作为风险抵押金。该抵押金在合同期满后如乙方无违约情形，由甲方无息全额退还给乙方；四、乙方保证租赁场地合法经营之用，租赁期间有关住房的以下费用由乙方使用，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水、电费；2、物业管理费；3、气费；4、电话费。乙方在经营过程中所发生的债权债务及安全、消防、税务等各项事宜均由乙方自行负责处理，甲方不承担乙方租赁期间任何法律责任及经济责任。在租赁期满或合同终止时，如果乙方存在租金及以上约定的有关费用未能付清的情况，甲方有权在风险抵押金内扣除乙方没有付清的各项费用，不足部分向乙方追索；五、乙方保证在租赁期满或终止合同时将该房屋及设施完好交还甲方，并将乙方自有的设备、物品等搬走，以清手续，若乙方在合同期满或终止合同七日内仍不搬走，则视为放弃论处，甲方有权处理；六、如果乙方逾期一个月未缴清租金，甲方有权终止合同收回住房，乙方所交风险抵押金不予退还。合同签订后，被告按约定向原告交风险抵押金2万元，原告将出租房屋交付被告。被告收房后，将承租房屋用于开办健身房。在装修房屋时，二被告产生矛盾，被告罗勇退出合伙，健身房由被告吴浩独自经营。 2017年10月18日，被告吴浩支付2018年5月15日至8月15日租金35270元（原告优惠后实付金额），2018年8月29日被告吴浩分两笔共向原告支付2018年8月15日至11月15日租金40770元,2018年11月19日吴浩又支付一个月租金至2018年12月15日。后续租金原告催收未果，遂诉至本院请求处理。本院于2019年1月3日向被告吴浩送达起诉状副本及相关法律文书。 另查明，2018年12月21日，被告吴浩向110报警称原告为房租费问题将其健身房大门锁了。民警到场后，因双方未见面，便电话告知双方，要依法处理。 次日，吴浩再次向110报警称其健身房有人堵门。民警到场后了解到系罗轲与吴浩因房屋租赁问题发生纠纷，民警告知双方通过法律途径解决后，双方自行离开。 2019年1月18日，被告将其“韦德健身俱乐部”的会员转会至“起点健身俱乐部”，并以其健身器材折抵转会补偿服务费16万元。 本案诉讼过程中，被告吴浩提出反诉，后于2019年2月2日申请撤回反诉，本院裁定准予其撤回反诉。 上述事实，有原、被告陈述，房屋租赁合同，银行卡交易明细清单，接（报）处警登记表，《协议》，民事裁定书，送达回证等证据证实，足以认定。 本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律规定，应为合法有效。被告吴浩在从原告处承租房屋后，作为承租人应当按照约定支付租金。按合同约定，2018年8月15日之后的租金，被告应当按照每季度40770元的标准，在每季到期前5日内交付。如果逾期一个月未缴清租金，原告有权终止合同收回住房，乙方所交风险抵押金不予退还。本案中，被告仅支付租金至2018年12月15日，其逾期未支付租金已远超一个月时间。现原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定合同解除的条件，且被告也同意解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当将承租房屋退还给原告。同时，被告吴浩拖欠租金不付的行为，属违约行为，应当承担继续支付下欠租金的违约责任。关于应付租金金额，因被告仅支付租金至2018年12月15日，下余租金应从2018年12月16日起，按13590元/月的标准，计算至实际腾退租赁房屋之日止。 对原告主张的被告吴浩因违约给原告造成的经济损失5万元的诉请，因未提供损失的相关证据，本院不予支持。 对原告要求被告吴浩结清返还租赁房屋之前拖欠的物业费、水电费等一切费用的主张，因原告未提供被告拖欠相关费用及应由谁来主张权利的证据，本案不予处理。相关权利人可另案主张权利。 对被告吴浩辩称原告出租的房屋漏水，且隐瞒该房屋配套的客用观光电梯包围在其他人的营业房内，前期导致被告方无法使用，其行为构成违约，以及原告未正式解除合同就强行锁门，导致被告无法履约的辩解意见，本院认为，被告虽然提供了承租房屋存在渗水现象的一些照片，但未提供证据证明原告所提供的房屋本身质量存在问题，或不符合合同约定，也未提供观光电梯前期致其无法使用的相关证据，被告以此主张原告违约，证据明显不足。对因原告强行锁门，导致被告无法履约问题，原告承认因被告既不交租金，也不还房，才在2018年12月21日锁门，在被告报警后，原告当天就解了锁。而被告虽提供了公安机关的接（报）处警登记表的证据，但该证据并不能证明原告长期锁门，导致被告无法经营。故对被告的上述辩解意见，因缺乏证据支撑，本院不予支持。 对被告辩称因原告强行锁门导致被告不能经营的装修、健身器材、会员转让等各项损失共计73万元的主张，因被告在本案中未提起反诉，该主张仅为被告的辩解意见，本案不予处理。被告可另案主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告罗轲与被告吴浩、罗勇于2017年10月10月签订的《房屋租赁合同》； 二、被告吴浩在本判决书发生法律效力之日起二十日内，退还原告罗轲位于“都市广场”四楼被告用于开办“韦德健身俱乐部”的承租房屋（面积755㎡）； 三、被告吴浩在本判决书发生法律效力之日起二十日内，给付原告罗轲从2018年12月16日起，按13590元/月的标准，计算至实际腾退租赁房屋之日止的租金（被告吴浩所交2万元押金，可抵扣等额租金）； 四、驳回原告罗轲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1730元，由原告罗轲负担1050元，被告吴浩负担680元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  周 虹 人民陪审员  任坤秀 人民陪审员  周海英 二〇一九年九月五日 书 记 员  曹明辉