广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终4356号上诉人（原审被告）：钱阳添，男，汉族，1974年7月17日出生，住广东省博罗县。委托诉讼代理人邹有女，女，汉族，1977年7月24日出生，住广东省博罗县，系被告钱阳添妻子。被上诉人（原审原告）：王光琴，女，汉族，1988年12月20日出生，住海南省儋州市。委托诉讼代理人郑嘉文，广东民城众信律师事务所律师。上诉人钱阳添因与被上诉人王光琴房屋租赁合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2017）粤1323民初1974号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钱阳添向本院提出上诉请求：一、请求中级法院依法撤销一审判决第一项和第二项,改判驳慧王光琴全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律不当。上诉人出租房屋是自建并合法拥有的农村住房,不是城镇房屋。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》判决〈租房合同》无效,明显适用法律不当。上诉人与被上诉人签订的《租房合同》是双方在合法自愿情况下签订的具有法律效力。二、双方约定的租金是以年为期限交付的,承租方中途自行不使用房屋,无权要求退回本年度租金。三、承租方自行违约撤走,出租方不退回押金,合乎合同约定和法律规定。四、承租方虽因暂时离开将房钥匙交付出租方保管房屋，但并未订立终止合同协议。几天后又提起退租退押争议。至使出租方无权将房屋使用和出租,应视为房屋使用权仍属于被上诉人。被上诉人应承担租金。请中级法院依法维护上诉人合法权益。被上诉人王光琴辩称：一、涉案《租房合同》无效,同意一审判决,应当予以维持。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二项规定:“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。”上诉人主张一审适用法律不当没有法律依据。上诉人无证据证明其在一审法庭辩论终结前取得涉案房屋的建设工程规划许可证或房屋是经主管部门批准建设的,涉案《租房合同》应当无效。2、涉案合同无效,上诉人应向被上诉人返还财产。根据一审的视频证据、一审庭审中上诉人的陈述及一审法院的认定,可证明被上诉人已于2017年4月14日向钱阳添返还涉案房屋,完成房屋交接,被上诉人实际占用房屋的时间是从2017年2月15日至2017年4月14日,共2个月，被上诉人依法只需向上诉人支付2个月租金共50OO元的占用费。而上诉人向被上诉人预收了37000元(一年的租金3万元及押金70OO元),其中20OO0元属不当得利,其应当向被上诉人返还。二、即使假设《租房合同》有效,依合同约定,上诉人仍应向被上诉人退还租金20O00元和退押金2000元。1、上诉人应退还押金。（1）50OO元押金只是对被上诉人每年3月份前交清下一年房租和租赁期间不转让、不转租的担保,20OO元押金是对缴纳水电费的担保,上述共70OO元押金都不是对合同履行期满的担保,具体如下:涉案《租房合同》约定不退押金的情形只有两种:a第二条,如果被上诉人在每年3月份前没有交清下一年房租的;b第九条,如果被上诉人在租赁期间转让或转租的。因此,若被上诉人没有上诉两种行为,上诉人应向被上诉人退还押金。（2）依照合同第七条约定,如双方协商一致解除合同,被上诉人只需办理交接手续,保证工作人员撤离、腾清属于自己的设备,并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净即可。一审证据1O视频中上诉人与被上诉人的对话可以证明上诉人是同意被上诉人退租的,所以被上诉人是在双方协商一致的情况下退租的，视频同时也证明了被上诉人亦已于2017年4月14日向上诉人夫妻交还房屋钥匙并按约定办好交接手续等约定的义务。2、上诉人应退还租金。租金应按实际使用房屋的时间来支付,被上诉人实际使用房屋的时间从2017年2月15日至同年4月14日,共2个月,应支付2个月租金共5000元。租赁合同并没有约定没收预交租金的情形,上诉人预收一年的租金3万元中,25OO0元属不当得利,所以上诉人应向被上诉人返还25000元租金。综上,希望贵院依法驳回上诉人的诉讼请求。原审原告王光琴向一审法院提出起诉请求：1、判令原、被告双方2017年1月10日签订的《租房合同》于2017年4月14日解除；2、判令被告退还原告房屋租金25000元；3、判令被告退还原告押金共7000元；4、案件所有诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2017年1月10日，原告与被告签订《租房合同》，合同约定：“一、甲方将位于莲塘岗村委小组钱屋村××学院小路旁一栋两层房屋，出租给乙方使用。租赁期限为3年，自2017年2月15日至2020年2月14日止，押两个月租金：5000元（伍仟元整），乙方一次性支付一年房租：30000元（三万元整），押水电费：2000元（贰仟元整）。二、乙方应在每年3月份前交清下一年房屋租金，如有逾期未交清甲方有权收回本房屋使用权（押金不可退还）……”合同签订后，原告于2017年1月10日向被告支付押金5000元，2017年2月6日、2017年2月24日向被告支付2017年2月15日至2018年2月14日期间的租金30000元及水电费押金2000元，共计支付37000元。后因原告店铺经营困难，原告于2017年4月14日将房屋腾空、钥匙退还予被告，与被告完成房屋退还交接手续。之后，原、被告双方就退还租金及押金产生纠纷。一审法院认为：原、被告于2017年1月10日签订《租房合同》，是双方真实意思表示，一审法院予以确认。原告在庭审中称其所承租的房屋未取得建设工程规划许可证，虽未向一审法院提供证据，但在本案法庭辩论终结前被告人仍未提供相关证据证明出租给原告使用的涉案房屋具备相关房产证及建设工程许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与被告签订的上述《租房合同》无效。因涉案合同无效，不存在解除，现原告主张原、被告双方的《租房合同》于2017年4月14日解除，理由不充分，一审法院不予以支持。关于租金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然原、被告签订的《租房合同》无效，但原告仍然应当向被告支付占用涉案房屋期间的占有使用费。根据被告提供的《租房合同》里对租金的约定，且原告在庭审中认可原告占用被告涉案房屋两个月，租金为每月2500元，原告于2017年4月14日将房屋腾空、钥匙退还予被告，故占有使用费应从租赁合同约定的起始日2017年2月15日开始计算至2017年4月14日，经计算占有使用费为5000元（2500元/月×2个月）。因原告一次性支付了被告租金30000元，扣减上述占有使用费5000元后，被告仍应返还25000元给原告。关于押金问题。因原、被告签订的《租房合同》无效，合同中关于押金的约定自始无效，故原告主张被告向原告返还押金7000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，被告应返还原告租金25000元及押金7000元，合计32000元。因原告在庭审时认可尚欠被告租赁房屋期间的水电费，现被告提供有相应的水电费收据予以佐证，且原告未提供相应的证据予以抗辩，故被告返还原告的款项中，应扣除原告租赁期间的水电费用266元，经计算，故被告仍应返还原告31734元。综上所述，判决：一、原告王光琴与被告钱阳添于2017年1月10日签订的《租房合同》无效。二、限被告钱阳添于本判决生效后十日内向原告王光琴返还31734元。三、驳回原告王光琴的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告王光琴负担25元，由被告钱阳添负担275元。本案中，上诉人钱阳添提交一组新证据：博罗县福田镇莲塘岗村委委员会于2019年5月6日出具的证明，证明上诉人钱阳添经村小组同意于2016年在其位于该村大地堂路边的自留地自建二层楼房一栋，该房屋已经村委报镇府主管部门。被上诉人质证称，对证据《证明》的三性不予认可。其不能证明在一审法院法庭辩论终结前取得涉案房屋的建设工程规划许可证或房屋是经主管部门批准建设的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人钱阳添的上诉请求，本院析理如下：关于钱阳添与王光琴就案涉自建房签订的《租房合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定；“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”故原审法院适用法律并无不当。该解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，上诉人钱阳添所提交的博罗县福田镇莲塘岗村委委员会于2019年5月6日出具的证明，不足以证明该案涉房屋已取得建设工程规划许可证，故上述《租房合同》无效。原审法院对《租房合同》效力的认定并不不当，本院予以维持。关于合同无效后，相互返还财产的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案《租房合同》无效后，上诉人因《租房合同》取得相关款项应予以返还，但应扣减被上诉人房屋占有使用费。据此，一审法院判令上诉人返还被上诉人超付房屋占有使用费25000元（30000元-2500元/月×2个月）及押金7000元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人钱阳添的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人钱阳添负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  刘天贞审判员  曾求凡二〇一九年九月二十三日法官助理吕逸榛书记员彭敏附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。