内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1890号   上诉人（原审被告）刘某1，女，1968年5月31日出生，住包头市。   委托诉讼代理人:赵某，内蒙古金矢律师事务所律师。   委托诉讼代理人：翟某，内蒙古金矢律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）刘某2，男，1978年11月25日出生，住包头市。   上诉人刘某1因与被上诉人刘某2房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   上诉人刘某1的上诉请求：撤销包头市青山区人民法院（2019）内0204民初557号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同无效，本案中上诉人止办理了网签合同，并未办理产权登记，一审认定该房屋买卖合同有效错误。且一审认定上诉人违约错误。2、一审判决未作笔迹鉴定不当，判决违约金过高。   被上诉人刘某2答辩同意一审判决。   刘某2的诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行《房屋买卖合同》立即腾房并配合办理过户；2、被告向原告支付违约金12万元；3、本案诉讼费由被告负担。   一审法院认定的事实：坐落于包头市××区房屋系被告刘某1所有。刘某2欲购买该套房屋，经过协商，刘某2向刘某1支付2万元购房定金，2018年11月24日被告刘某1与原告刘某2签订《买房定金收条》一份，载明：“今收到刘某2购买刘某1位于万郡大都城8栋2507号房屋定金贰万元整￥20000，总价60万元。双方约定仅办产权证之前的费用归刘某1承担。双方约定腾房以后，房屋所产生的费用由刘某2负担。如一方违约将向守约方支付违约金为房款总价20%。收款人：刘某1.付款人：刘某22018.11.24号”。2018年12月14日刘某2将43万元房款支付给刘某1，刘某1出具43万元收条一张。刘某2总计给付刘某1房款45万元，后再双方就买卖房屋细则进行协商的过程中发生争议，未能就尾款支付、腾房、产权变更登记、交付房屋状态（包含房屋内的家具家电、房屋内的固定装修等状态）等事项达成一致意见，被告欲将收取的45万元房款退还原告，原告不同意，诉至本院要求被告履行《买房定金收条》立即腾房并配合办理过户手续。   庭审中被告刘某1主张《买房定金收条》不符合《房屋买卖合同》的内容，不能认定为双方的买卖合同，不认可该定金收条最后一句“如一方违约将向守约方支付违约金为房款总价20%”系2018年11月24日书写，主张该违约条款系李亚伦后加的。本院向原被告进行释明，目前鉴定机构尚不具备对字体书写时间鉴定的条件。   原被告对于房款为60万元无异议，对于腾房时间、尾款支付时间、交付的房屋状态存在争议。原告主张立即腾房，在腾房之时给付剩余房款15万元；被告要求立即给付房款但房屋最早在2019年10月份腾房；被告主张交付给原告的房屋系空房，不包含任何家具家电，连同吊顶、马桶、榻榻米、厨房操作台等镶嵌的固定装修亦需要拆走，如原告不同意拆除则需再加35000元。   一审法院认为，原告与被告尽管未签订书面房屋买卖合同，但原被告签订的《买房定金收条》中已经就买卖双方的名称、房屋信息、房屋价款、定金支付、后续费用、违约责任进行了约定，且刘某1已经收取房屋总价75%的房款，原被告之间达成了买卖房屋的合意，并已实际履行，可以认定原被告之间形成了房屋买卖合同法律关系。该《买房定金收条》不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，原被告均应该按照《买房定金收条》的内容履行各自义务。原告刘某2要求被告刘某1继续履行《买房定金收条》于法有据，本院予以支持。由于原被告对房屋的交付时间、尾款的支付方式及房屋交付状态未能达成一致意见，亦未能签订补充协议，本院认为依据市场交易的习惯，在原告已经支付了大多数房款且积极主动要求支付尾款的情况下，被告应立即腾房，于原告支付尾款的同时将房屋交付原告使用。同时被告应配合原告办理该房屋的产权变更登记手续。   对于原告请求的要求被告支付违约金12万元，本院认为在原被告协商购房之时被告的房屋即为已经装修好的房屋而非毛坯房，依据市场交易的习惯和普遍大众的认知，买卖双方在达成买卖合意之时，已经默认购买的房屋应保留达成合意之时的基本状态，不应将装修好的房屋拆除固定装修再行交付，现被告以要拆除固定装修为由要求原告加价购买，其行为明显违反了市场交易的诚实信用原则。同时对于腾房时间，依据交易习惯，在双方没有就房屋交付时间进行约定的前提下，原告有权随时要求被告腾房，被告要求原告立即给付尾款却对腾房日期一再推迟，亦属违约和不诚信的行为；故本院认定被告发生了违约应承担违约责任。被告主张《买房定金收条》中违约条款一句系原告后加上的，未能提供证据予以证明，本院不予采信，本院认定该违约条款的真实性，且庭审过程中被告并未要求对违约金进行调整，故本院支持违约金12万元。   对于在房屋交付、过户过程中产生的其他争议，不属于原告诉求的范围，本案不予处理，原被告应遵循诚实信用原则充分协商争取达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法(javascript:SLC(183386,0))》第六十一条、第六十二条、第一百三十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第一条、第二条之规定判决：一、被告刘某1继续履行与原告刘某2于2018年11月24日签订的《买房定金收条》中的内容；二、被告刘某1于本判决生效之日起十五日内将其名下的包头市××区房屋腾出交付原告刘某2使用，原告刘某2于收到该房屋之日将尾款150000元给付被告刘某1；三、被告刘某1配合原告刘某2办理以上房屋产权变更登记手续；四、被告刘某1支付原告违约金120000元，于本判决生效之日起十五日内付清。案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告刘某1负担。   经二审审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人刘某1与被上诉人刘某2虽未签订书面房屋买卖合同，但双方签订的《买房定金收条》中已经就买卖双方的名称、房屋信息、房屋价款、定金支付、后续费用、违约责任进行了约定，且刘某1已经收取房屋总价75%的房款，双方达成了买卖房屋的合意，并已实际履行，可以认定双方之间形成了房屋买卖合同法律关系。该《买房定金收条》不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，上诉人刘某1与被上诉人刘某2均应该按照《买房定金收条》的内容履行各自义务。但针对交房时间以及尾款交付时间，双方在一、二审期间均未提交相应证据证明就此已经达成合意，故一审法院认定上诉人刘某1违约证据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初557号民事判决第一、三项；即一、被告刘某1继续履行与原告刘某2于2018年11月24日签订的《买房定金收条》中的内容；三、被告刘某1配合原告刘某2办理以上房屋产权变更登记手续；   二、撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初557号民事判决第二、四项；即二、被告刘某1于本判决生效之日起十五日内将其名下的包头市××区房屋腾出交付原告刘某2使用，原告刘某2于收到该房屋之日将尾款150000元给付被告刘某1；四、被告刘某1支付原告违约金120000元，于本判决生效之日起十五日内付清；   三、在本判决送达后一个月内，被上诉人刘某2给付上诉人刘某1购房尾款150000元，同时上诉人刘某1将诉争房屋交付被上诉人刘某2；   四、驳回被上诉人刘某2一审的其他诉讼请求。   一、二审案件受理费4050元，由上诉人负担810元，被上诉人刘某2负担3240元。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 赵文革   审判员 李 梅     二○一九年九月十九日   书记员 张慧敏