北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初5008号原告：王智丽，女，1978年4月27日出生，汉族，北京蝶和医疗科技有限公司研发经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：韩永辉（原告之夫），1973年7月29日出生，通用电器医疗设备有限公司职员，住北京市西城区。被告：刘勇，男，1973年10月9日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：史家，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：马环宇，北京市岳成律师事务所实习律师。第三人：张明媛，女，1968年6月4日出生，汉族，住北京市丰台区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。王智丽与刘勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2017年7月6日依法作出（2017）京0102民初14335号民事判决。刘勇不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2017年11月28日依法作出（2017）京02民终11081号民事裁定，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初14335号民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王智丽及其委托诉讼代理人韩永辉，被告刘勇的委托诉讼代理人史家、马环宇到庭参加诉讼，第三人张明媛、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）经本院依法传唤未到庭参加庭审。本案现已审理终结。王智丽向本院提出诉讼请求：判令被告支付房屋相关户口迁出违约金6万元。事实和理由：2011年7月，本人与刘勇代理人张明媛在我爱我家中介公司协助下完成位于宣西大街的房屋买卖合同签订手续，并于次月完成房屋所有权变更。2011．8月左右，涉案房屋登记在我名下。在房屋买卖合同中约定出卖人在房屋所有权变更十日内完成相关户口迁出手续。如因出卖人原因未如期将相关户口迁出，出卖人应向买受人支付相当于已付房款的日万分之五的违约金，直至迁出户口。经核查此房屋中刘勇的家人刘宗鳌及周玉芝户口未及时迁出，违反了合同的约定，对本人造成严重经济与精神损失，影响房屋正常交易。刘勇辩称，不同意王智丽的诉讼请求，理由如下：一、关于合同中约定的户口迁出，实际是对涉案房屋中刘勇父母户口的注销，户口迁出与户口注销是不同的法律概念，法律上有准确的定义，不允许相互混淆和替代。二、王智丽主张60000元的违约赔偿金，但原告未能证明其有任何损失，违约金已填平损失为基本原则。退一步讲，本案被告刘勇出狱以后在收到原告通知后，迅速将两位过世老人的户口注销，是注销不是迁出，违约金主张不能得到支持。三、刘勇从未委托张明媛进行户口迁出或注销的问题，张明媛关于户口的处分问题是一种无权代理的行为。无权代理是一种效力待定的法律行为，未经被代理人同意应属无效。当时购买房屋时刘勇尚在狱中，无法获知合同的具体情况，也无法配合办理户口的相关事务。如果说让本案被告刘勇承担了其所能力不能达到事项的法律责任，有失法律公允。四、关于王智丽给付张明媛480000元的问题。原告购买的是刘勇的房产，根据法律规定，利益应归于被代理人，但王智丽向刘勇代理人张明媛转移480000元钱款，不能证明王智丽向出卖人刘勇支付了全部购房款。如果说以合同约定的房屋出售价格为1290000元，原告欠付的购房款比例已经达到38%，涉嫌恶意串通损害本案被告利益的行为，请法院驳回王智丽的全部诉讼请求。张明媛未到庭参加庭审，但其在庭前谈话中，张明媛表示受刘勇、禹彩娟委托对涉案房屋进行出售涉案房屋，通过我爱我家公司将房屋出售给王智丽，当时收取定金10000元。房屋交易时签署了一堆的合同，具体条款并没有仔细阅读，且只知道房屋内没有刘勇户口，我爱我家公司知道房屋内原有的户籍人员已经去世，王智丽签订合同时并未提出户口问题，我爱我家公司也未通知迁户事宜。2017年4月，王智丽联系张明媛迁户事宜，但刘勇此时已经解除委托，张明媛也找不到刘勇。张明媛表示其与刘勇均不是故意，王智丽也没有实际损失。我爱我家公司未到庭参加庭审，但其在庭前谈话中，认可刘勇委托张明媛进行售房的事实，张明媛出售房屋时提交了房本原件以及授权书，系有权出售。本院经审理认定事实如下：2011年6月28日，刘勇与其配偶禹彩娟作为委托人向受托人张明媛出具委托书，其中载明：“委托人（刘勇、禹彩娟）系夫妻关系。根据北京市海淀区人民法院于2011年3月9日出具的（2011）海民初字第837号《民事调解书》，刘勇继承了座落在北京市宣武区（现西城区）宣武门西大街XX号房产。为更好履行该民事调解书，现我们二人自愿委托张明媛为我们的合法代理人，在国家法律政策允许范围内，全权代表我们办理如下事宜：……4、根据履行（2011）海民初字第837号《民事调解书》中约定的需要，在符合国家法律政策的前提下，出售、签订买卖合同、物业交割及验收、产权过户、交纳相关税费、协助买方以买方的名义办理银行贷款或公积金贷款并签署相关文件，代收售房款并将所得售房款按该《民事调解书》的约定分给其他继承人。代理人在授权范围内所签署的一切有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任……”。当日，由北京市国信公证处对上述委托书办理公证并作出（2011）京国信内民证字第02650号公证书。2011年7月29日，张明媛代刘勇与王智丽签订《存量房屋买卖合同》，约定：刘勇将北京市西城区宣武门西大街XX号房屋（以下简称诉争房屋）出售给王智丽，成交价格1290000元。该合同第十条第（三）项约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五元的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2011年7月27日，王智丽向张明媛转款480000元；王智丽以公积金贷款方式向刘勇名下中国工商银行账号为×××（0200053801039397318）的账户支付购房款800000元。2011年8月24日，诉争房屋变更登记到王智丽名下。2016年6月9日，燕城监狱出具（2016）司燕狱字第47号释放证明书，载明：“兹有刘勇……因诈骗罪于2003年11月12日经北京市第一中级人民法院判处无期徒刑……服刑期间，减刑7次……现因执行刑满予以释放……”。2016年11月15日，刘勇、禹彩娟出具声明书，声明撤销对张明媛办理座落在北京市宣武区宣武门西大街XX号等房屋相关事宜的授权，并由北京市国信公证处对上述声明书办理公证并作出（2016）京国信内民证字第18504号公证书。2017年2月4日，北京市住房贷款担保中心向王智丽出具《贷款还清确认书》。2017年，王智丽将诉争房屋出售，2017年4月1日房屋变更登记到李博伦名下。2018年2月27日，刘勇以张明媛、王智丽以及我爱我家公司在签订涉案房屋《存量房屋买卖合同》过程中，存在恶意串通损害刘勇利益的情形，将张明媛、王智丽以及我爱我家公司诉至北京市丰台区人民法院，请求确认张明媛与王智丽于2011年7月29日签订的《存量房屋买卖合同》无效。北京市丰台区人民法院作出（2018）京0106民初8178号民事判决，判决驳回刘勇的诉讼请求。刘勇不服上述一审判决上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终2962号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。再查，刘勇的祖母周玉芝去世于2007年10月6日，刘勇的父亲刘宗鳌去世于2010年8月29日。周玉芝、刘宗鳌的户口登记在诉争房屋，周玉芝、刘宗鳌去世后未办理户口注销手续，王智丽购买诉争房屋后，周玉芝与刘宗鳌的户口仍登记在诉争房屋。2017年6月19日，刘勇办理了周玉芝与刘宗鳌的户口注销手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王智丽与刘勇签订的《存量房屋买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。刘勇应当按照合同约定将房屋内相关的户口迁出，如相关人员去世，应及时办理户口注销手续。由于刘勇未及时办理周玉芝、刘宗鳌的户口注销手续，导致周玉芝、刘宗鳌的户口一直登记在诉争房屋，刘勇构成违约，应按照合同约定承担违约责任。虽然王智丽已将诉争房屋出售，但王智丽作为合同相对方有权要求刘勇承担违约责任。现王智丽要求刘勇支付违约金60000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。刘勇仅以合同约定迁出户口并非注销户口为由，不同意支付违约金的意见，本院不予采纳。对于刘勇称王智丽仅向刘勇支付了800000元购房款，王智丽实际付款金额远低于市场价格，王智丽与张明媛之间存在恶意串通而导致《存量房屋买卖合同》无效的抗辩意见，因王智丽向张明媛支付了480000元，张明媛认可其收到10000元定金及上述款项；依据刘勇、禹彩娟出具的经过公证的委托书显示，张明媛具有代为收取购房款的权利，结合《存量房屋买卖合同》约定房屋价款为1290000元，故王智丽已按照合同约定支付了全部购房款，且在前诉判决中显示上述房屋交易价格并未过分低于市场价格，刘勇所提交证据不足以证明张明媛与王智丽存在恶意串通损害刘勇权益的情形，故本院对于刘勇的该项抗辩意见不予采纳。对于刘勇称其并未授权张明媛办理户口迁出事宜，其认为张明媛在《存量房屋买卖合同》中约定户口迁出事宜属于无权代理，但依据其所出具的委托书约定张明媛具有代为“签订买卖合同”的权利，逾期迁出户口的违约条款属于《存量房屋买卖合同》的组成部分，故该条款责任应由涉案房屋出售人刘勇承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：自本判决生效之日起七日内，刘勇支付王智丽违约金60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由刘勇负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  徐澜涛审判员  刘 敏审判员  高 磊二〇一九年九月二十三日书记员  姜 洁