北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初15527号原告（反诉被告）:付安民，男，1969年6月20日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苏丹，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾兴鹏，北京市中银律师事务所律师。被告（反诉原告）：张相海，男，1978年9月7日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：北京渝久隆餐厅，住所地北京市丰台区马家堡东里106号。投资人：崔孝宾。被告：北京清丽萌新洗浴中心，住所地北京市丰台区西马厂东路11号楼1-2号。经营者：张相君。三被告共同委托诉讼代理人：郭春法，北京卓智律师事务所律师。原告付安民与被告张相海、北京渝久隆餐厅、北京清丽萌新洗浴中心房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）付安民及其委托诉讼代理人苏丹、贾兴鹏，被告（反诉原告）张相海及其同被告北京渝久隆餐厅、北京清丽萌新洗浴中心共同委托诉讼代理人郭春法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。付安民向本院提出诉讼请求：1.要求三被告按每年租金26万元的标准向原告支付2017年11月1日起至实际搬离之日占有使用费；2.要求三被告按照年利率7.125%的标准向原告支付逾期未付房屋占有使用费的违约金；3.诉讼费由三被告承担。事实与理由：2010年3月10日，原告与被告张相海签订《房屋租赁协议书》，约定原告将位于北京市丰台区远洋自然小区北侧东西向房屋最西侧的上下两层面积合计513平方米的楼房出租给被告张相海用于大众洗浴等商业用途，租金自2010年5月1日起算，每半年租金为11万元，每半年预付一次。原告依约向被告张相海交付了上述楼房，三被告将其用于餐饮（即北京渝久隆餐厅，系个人独资企业，招牌为“渝久隆好味到巫山烤鱼家常菜”）、大众洗浴（即北京清丽萌新洗浴中心，系个体工商户，招牌为“金浪浴池”）经营至今，三被告系亲友，三被告共同占有、使用上述楼房用于经营餐饮、洗浴服务至今。2016年11月18日，原告与被告张相海签订《协议书》，将年租金变更涨至26万元，仍然每半年一付。2017年8月16日，大红门街道联合公安、城管等职能部门，对位于上述出租楼房东侧中段的远洋自然文化广场北侧4200平米的“滨海公寓”作为违章建筑进行了拆除，但本案中的上述513平方米出租楼房未拆除。2017年11月之前的租赁费被告均已支付；2017年11月l日被告应向原告支付2017年11月至2018年4月的租金13万元，但至今未付。期间，原告多次向三被告催收，甚至拨打l10报警，三被告以各种借口拖延至今未付，民警亦告知原告可通过起诉向被告催收欠款。现为维护原告合法权益，诉至本院，望判如所请。张相海辩称，不同意对方的诉讼请求。付安民和张相海签订的房屋租赁合同无效。关于占有使用费，法院判决了，我们可以支付，但应当扣除张相海在出租房屋中的投入，房屋建造张相海也有投入。当时我方租的是空地，后付安民和张相海一起建造的房屋，还有装修不能拆除的已经形成附合的部分，现房屋已经被拆除。北京渝久隆餐厅和北京清丽萌新洗浴中心的实际经营者均系张相海。北京渝久隆餐厅和北京清丽萌新洗浴中心辩称，我们和原告没有关系，实际经营者都是张相海，所有的法律后果都由张相海承担，房屋实际由张相海占有。本案争议的房屋系违建，2017年8月本应拆除，张相海做了一些工作，也有一些的支出，后来张相海给留住了。张相海向本院提出反诉请求：1.确认2010年3月10日张相海与付安民签订的《房屋租赁协议》和2016年11月18日签订的《协议书》无效；2.付安民赔偿因合同无效给张相海造成的各种经济损失80万元。3.反诉费由付安民承担。事实和理由：2010年3月10日，张相海和付安民、金道卢签订《房屋租赁协议》，约定付安民将位于北京市丰台区远洋自然小区北侧东西空地（约27米长）租给张相海使用，半年租金11万元。2016年11月18日，张相海与付安民签订《协议书》，将前述租赁协议租金提高到每半年13万元，一年26万元。2017年8月份，丰台区大红门街道以及其他管理部门联合执法，拆除了西边的违章建筑，我方才知晓付安民出租的土地和地上建筑物均没有合法的规划等手续，面临随时被强拆的危险。但是，张相海已经在付安民出租之时，对建筑做了大量投入，家装、扩建等等价值80万元。现诉至房屋已经被强制拆除，但因为付安民的过错，导致合同无效，并给我造成经济损失，故向法院提出反诉请求，望判如所请。付安民对反诉答辩称，不同意张相海的反诉请求。双方的租赁合同第四条明确约定，遇拆除，各承担各自的损失，不得向对方索赔。付安民承担付安民装修的损失，张相海承担后续装修的损失。房屋不应以被拆除时作为租赁的截止日期，充分表明双方明知房屋系违建，均知房屋会被拆除；基于以上约定，张相海装修可能产生的损失，租金低于合法建筑的合法出租价格，房屋的违建性质以及随时可能被拆除的情形，已经充分体现在了较低的租金水平中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据和事实，本院认定如下：2010年3月10日，付安民、金道卢（甲方）与张相海（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：“经甲、乙双方友好协商，甲方同意远洋自然小区北侧东西向空地（约27米长）租给乙方使用，订立以下协议，双方共同遵守。租赁期限：甲方将远洋自然小区北侧东西向空地（房屋）租赁给乙方使用，租赁期限暂定为国家拆迁为止。合同租金从2010年5月1日起算。租金交纳形式：半年租金11万元，合同签订当日乙方首付11万元。租金为每半年交一次租金。甲方为乙方出具收据。水电费由承租方自行交纳。乙方按时交纳租金，不得拖欠及缓交，超过应交日期一个月仍未交纳的，甲方可视为乙方自动退租，乙方需要7日内搬迁。由于国家及主管部门政策变更或规划调整占地拆除、不可抗力因素以及自然灾害等（甲乙双方均无力抗拒的）造成损失的各方承担自己的损失，不得向对方索赔。”2016年11月18日，付安民（甲方）和张相海（乙方）签订《协议书》，约定：“经甲乙双方协商决定，由于甲方付安民经济困难，向乙方张相海提出涨租金4万元，年租金二拾六万元整。经甲乙双方决定，友好协商，达成一致。交纳租金为半年一付，为十三万元整。合同永久不变。服从原合同。以国家占地拆迁为止。如双方一方单方面终止合同，向对方赔偿一切费用。租金时间按原合同不变”。双方当事人均表示依照协议约定，张相海向付安民支付租金，2017年11月1日起的租金，张相海未支付。付安民提交照片、账单等证据，证明被告一直在诉争房屋经营，三被告认可其实际经营情况。张相海提交照片、装修合同、装修收据等，证明其损失情况；付安民对以上证据不认可，不认可三被告的损失数额，并表示张相海明知诉争房屋系违建，其损失应该自行承担。张相海陈述诉争房屋于2019年6月1日由大红门街道联合执法拆除，付安民认可诉争房屋已拆除。案件审理中，本院向北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局调查，查明诉争房屋相邻的位于北京市丰台区马家堡东路丰华加油站东侧20米处的4200平米公寓于2017年8月因违建被依法拆除；且诉争房屋已被认定为违建，于2019年6月经联合执法予以拆除；付安民表示于2017收到了相关部门张贴的通知。经查诉争房屋占地系大红门街道用地，建房前系空地，该场地的使用无大红门街道授权或相关主管部门的审批。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。具体到本案，原告无使用诉争场地的相关授权及审批，亦未取得房屋的建设工程规划许可证，故对张相海主张的双方之间就诉争场地签订租赁协议无效的反诉请求，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，自2010年5月1日起至2017年10月31日，付安民一直按照双方协议收取诉争房屋租金。付安民认可收到主管部门关于诉争房屋的通知，在收到通知后，付安民应配合执法部门拆除违建，将诉争场地交付主管部门。民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护。需特别指出的是，诉争房屋建造无规划许可手续，付安民无使用诉争场地合法、有效的依据，亦未提交其系诉争房屋合法权益主体的证据，其在相关部门联合执法后，仍将房屋出租他人，收取租金，该损失付安民具有过错，应自行承担。故对于付安民主张三被告支付其2017年11月1日起至三被告实际搬走之日止的占有使用费及相关违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。张相海作为承租人，北京渝久隆餐厅及洗浴中心的经营者，在明知诉争房屋系违建、房屋存在随时被拆除的风险的情况下，未及时配合付安民拆除房屋，将场地交付主管部门，而是在联合执法后，继续占有使用诉争房屋，进行经营，亦属过错方，对其装修等经济损失，应自行承担。故对张相海反诉要求付安民赔偿其各项经济损失的主张，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、付安民与张相海签订的《房屋租赁协议书》、《协议书》无效；二、驳回付安民的诉讼请求；三、驳回张相海的反诉请求。本诉案件受理费1496元，由付安民负担（已交纳）；反诉案件受理费5900元，由张相海负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 潘 磊人民陪审员 桂 华人民陪审员 刘 坤二〇一九年九月二十七日法官 助理 李书聪书 记 员 李 乔