北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初33044号原告：北京富力城房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号2301。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：隋清蕊，女，1992年11月6日出生，汉族，北京富力城房地产开发有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杜宏顺，男，1983年10月12日出生，汉族，北京富力城房地产开发有限公司员工，住北京市朝阳区。被告：唐山车友援信息技术有限公司，住所地河北省唐山市路南区建工里新华联家园12楼1门601号。法定代表人：李小伟，经理。委托诉讼代理人：金涛，北京邦远律师事务所律师。原告北京富力城房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告唐山车友援信息技术有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2018年6月10日作出一审判决，被告不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院审理后于2019年3月13日作出（2019）京03民终1093号民事裁定：“撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初2514号民事判决；发回北京市朝阳区人民法院重审”。本案发回重审后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人隋清蕊、杜宏顺，被告之委托诉讼代理人金涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》已于2017年4月12日解除；2.要求被告赔偿原告2016年12月20日至2017年3月19日装修期间的租金损失422200.98元；3.要求被告向原告支付2017年3月20日至2017年4月12日期间的租金112586.93元；4.要求被告向原告支付2017年4月13日至2017年8月9日期间的房屋占有使用费1003900.10元；5.要求被告支付因逾期未支付2016年12月20日至2017年4月12日期间的租金产生的违约金（以534787.91元为基数，自2016年12月31日开始计算至实际给付之日，按照每日千分之五的标准计算）；6.要求被告支付因其根本违约导致合同解除产生的违约金592403.33元。事实和理由：原、被告于2016年12月20日签订《北京富力商铺租赁合同》，约定：被告承租位于北京市朝阳区东三环中路59号楼首层XXX号商铺及其内部设施。合同有效期为2016年12月20日至2021年12月19日（其中2016年12月20日至2017年3月19日为装修期）。根据合同约定，被告应在合同签订后10日内即2016年12月30日前缴纳租赁押金及首期租金，但经原告多次催缴，被告仍未按照约定交纳上述应付款项，最终导致合同目的无法实现。原告于2017年4月12日以书面通知的形式通知被告解除租赁关系。被告辩称：1、涉案商铺合同并非我公司签署，而是由案外人谭家福冒用我公司名义对外签署，应由谭家福承担租赁合同的所有权利义务；2、谭家福与原告签署合同期间，原告未按合同要求对签约公司的证照、授权文件及代理人身份信息进行审慎审查，我公司经营范围内无餐饮经营事项，而本案租赁合同的用途是开设餐厅，故原告在签署商铺租赁合同过程中存在过失；3、即使我公司为被告，关于诉讼金额的计算，原告要求明显过高：（1）2016年12月20日至2017年3月19日为装修免租期，在此期间不收取租金，故原告要求422200.98元的租金损失不符合合同约定；（2）谭家福在签署合同期间支付了141781.74元的押金及10万元的定金，另外交纳49573.50元的物业押金，该三笔费用应冲抵租金；（3）关于原告提出的占有使用费中，按双倍租金标准计算占有使用费明显不公平，且无合同依据；（4）原告既要求租金违约金，又要求合同解约违约金，针对同一违约事项双重主张违约金，是重复主张，应择一计算；（5）在计算逾期交纳租金违约金时，按534787.91元计算，该费用包括了前期免租期、装修租金，如前所述，装修期免收租金，所以不应计入本金中，本金计算基数过大。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月20日，原告作为出租方、被告作为承租方签订《商铺租赁合同》。约定：承租方承租北京市朝阳区东三环中路59号楼首层XXX号商铺和其内部设施，建筑面积660.98平方米，租期2016年12月20日至2021年12月19日；承租方享有90天装修期，即2016年12月20日至2017年3月19日，承租方装修期内同时需按约定支付装修管理费、物业费；2016年12月20日至2018年12月19日期间的月租金为140733.66元；承租方在签订本合同后10日内应向出租方交付相当于该房产三个平均月租金作为租赁押金，租赁押金为542829.83元，租赁押金作为承租方遵守约定的保证金不计利息，并且不得用于冲抵所欠租金；如承租方未在本合同约定时间内交付租赁押金逾期超过15日的，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系，承租方已缴纳的款项（如定金）为违约金不予退还；承租方按1个月为1期的方式，向出租方支付每期租金；承租方按照本合同的约定在签订本合同后10日内向出租方缴纳首期（自2016年12月20日至2017年4月19日）的租金140733.66元；承租方从第一个完整期开始，应当在当期第一个月的5日前向出租方缴纳当期的租金；承租方承租该房产经营餐饮之用，并自行办理经营所需的证照；承租方在本合同到期或终止后超过10日内仍未完成对该房产的装修恢复至毛坯状态并交还出租方的，则承租方应当从第11日起按照本合同当期约定标准的双倍缴纳租金、物业费，直至承租方完成对该房产恢复和交还之日止；因此产生的费用和因此造成出租方和物业公司损失的，出租方有权从租赁押金和物业押金中扣减，如前述押金不足以冲抵产生的费用和损失的，承租方应当负责补足；如果承租方未按照本合同约定时间支付任何一期租金的，除继续有义务交纳所欠租金外，还应向出租方承担违约金；每日违约金为每期应付未付租金的千分之五，直至结清未付租金之日为止；承租方拖欠租金超过60日的，承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系；承租方因自身原因向出租方提出终止本合同的，应至少提前30日书面通知出租方，并与出租方签订终止协议，同时向出租方和物业公司结清所有应付款项，承租方还应向出租方支付相当于一倍租赁押金和物业押金的金额作为违约金；出租方因承租方构成严重违约而以书面通知的方式终止租赁关系的，承租方已缴纳的租赁押金和物业押金不予退还，同时应赔偿出租方因此而遭受的损失。审理中，被告主张案外人谭家福系其财务负责人，控制其帐户款项进出，谭家福冒用被告的名义签署该合同，责任应由谭家福承担。原告主张谭家福自称被告的代表，代表被告签订该合同；因被告没有经营餐饮的权限，故签约后其让谭家福又申请了经营范围为餐饮的营业执照。合同签订后，双方即开始履行合同。被告于2016年12月5日、6日、23日分别给付原告租金10万元、41781.74元、10万元、于2017年1月4日给付原告租金10万元，总计341781.74元。原告向被告交付租赁房屋，被告对租赁房屋进行了装修。2017年4月12日，原告作出解除租赁合同通知书，通知被告因至2017年4月12日仍未结清租赁合同约定的首期款和2017年1月20日至2017年4月12日期间的物业费，故自2017年4月12日起正式解除租赁关系，被告应当在租赁合同终止后5日内，将该房产腾空并恢复至毛坯状态后交还原告。原告主张其将该通知交谭家福签收，并通过快递方式向被告送达。被告否认收到该通知。原告向本院提供解除租赁合同通知书、原告向被告送达的快递单等。审理中，原告主张被告未腾退租赁房屋，直至2017年8月9日原告将租赁房屋收回，原告于2018年8月10日将租赁房屋再次出租他人。本院认为：本案中，被告主张涉案租赁合同由案外人谭家福冒用被告名义签署，应由谭家福承担租赁合同的权利义务。因谭家福持被告的公章与原告签订租赁合同，并由被告向原告支付租金，原告有理由相信谭家福系代被告签约，故产生的法律后果应由被告承担。原、被告之间签订的租赁合同系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，被告逾期未向原告交纳首期款项，已构成根本违约，故原告享有合同解除权。结合原告提供的证据，本院对原告主张之2017年4月12日向被告送达解除通知予以采信，并确认原、被告之间租赁合同于当日解除。原告主张之装修期租金损失，考虑到租赁合同期限、合同履行情况以及合同解除原因等，本院对原告主张的装修期租金损失予以酌定。原告主张之2017年3月20日至2017年4月12日期间的租金，因被告已向原告支付租金，故本院不予支持。原告主张之2017年4月13日至2017年8月9日期间的房屋使用费，考虑到合同解除后，被告未按约定向原告返还租赁房屋，应向原告支付房屋使用费，而原告亦存在未及时收回租赁房屋情形，故对原告该项主张，本院结合合同约定酌定为30万元。对被告已付剩余租金229194.81元，本院从使用费中予以扣减。原告主张之逾期支付租金的违约金，无事实依据，故本院不予支持。原告主张之合同解除违约金，因其中包括物业押金，故本院在扣除物业费押金之后对合同解除违约金542829.83元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告北京富力城房地产开发有限公司与被告唐山车友援信息技术有限公司签订的《商铺租赁合同》于二〇一七年四月十二日解除。二、被告唐山车友援信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京富力城房地产开发有限公司支付装修期租金损失三十七万九千九百八十元。三、被告唐山车友援信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京富力城房地产开发有限公司支付房屋使用费七万零八百零五元一角九分。四、被告唐山车友援信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京富力城房地产开发有限公司支付违约金五十四万二千八百二十九元八角三分。五、驳回北京富力城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19609元，由原告北京富力城房地产开发有限公司负担5873元（已交纳），由被告唐山车友援信息技术有限公司负担13736元（于本判决生效后7日内交纳）。公告费560元，由被告唐山车友援信息技术有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  童雪霏人民陪审员  赵金燕人民陪审员  杨燕笙二〇一九年九月三日书 记 员  杨 琳