西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初398号原告：刘洁，女，1981年1月14日出生，回族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：白翀，（系原告之夫），男，1981年11月30日出生，回族，中国电子科技集团公司第二十研究所工程师，住西安市雁塔区。被告：西安市宝润实业发展有限公司，住所地西安市高新区广场XX。法定代表人：高新成，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴波，男，1983年3月28日出生，汉族，西安市宝润实业发展有限公司办公室专员，住西安市长安区。委托诉讼代理人：杨维斌，男，1979年4月15日出生，汉族，西安市宝润实业发展有限公司办公室专员，住西安市碑林区。原告刘洁与被告西安市宝润实业发展有限公司（以下简称宝润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘洁的委托诉讼代理人白翀，被告宝润公司的委托诉讼代理人吴波、杨维斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘洁向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付违约金5929.11元；支付房屋租赁税2544元，支付物业管理欠费2404.89元，支付水费、热源费、电梯费、垃圾费欠费小计1247.66元。共计支付欠款12125.66元；2.判令被告承担本案诉讼费及相关费用。诉讼过程中，原告刘洁变更并明确诉讼请求为：1.依法判令被告继续履行合同，向原告支付租金63600元（2018年9月11日至2019年9月10日、每月5300元）、房屋租金税2544元（房屋租赁合同第11条第2项），2018年1月至2018年10月的物业管理费、水费、热源费、电梯费、垃圾费共计4045.3元（合同第4条约定）、暖气费1033.21元（合同第4条约定，因被告未实际使用房屋，原告向物业公司申请空置暖气费30%），上述费用共计71222.51元；2.依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年9月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定被告租赁原告位于西安市XX环XX段XX号XX幢XX单元XX号房屋，租期自2017年9月11日至2019年9月10日，租金为每月5300元，按年支付，租期内的房屋租赁税由被告承担。2018年8月8日，被告代理人杨维斌电话提出单方违约，原告要求被告承担双方约定的违约责任，支付并结清相关费用后，按约定《合同》自行终止。但被告一直拖欠相关费用至今，严重损害了原告的合法权益。故，原告遂诉至法院，望判如所请。被告宝润公司辩称，原告主张的违约金5929.11元，无事实依据，双方租赁合同已于2018年9月11日解除；房屋租赁税2544元被告已于2017年12月4日转账交付给原告，并无任何拖欠；物业费属于物业公司收取，未获取物业公司的授权，原告无主张的资格，且截止原告起诉时，原告也并未代为缴纳，该费用被告已承诺向物业公司缴纳，所以针对此项请求，原告并无主体资格；综上，《房屋租赁合同》系双方协商一致后解除，被告无违约行为，也并未欠付原告任何费用，原告拒不返还被告租房押金5300元，原告应为合同违约方；原告不顾基本事实，捏造诉讼标的，其行为严重违背诚实信用原则，同时也浪费公共司法资源，扰乱了司法秩序，增加了被告的诉累，影响了被告的正常业务经营。请法院结合相关事实，依法驳回原告的不实之请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性及关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，作为认定本案相关事实的依据。根据上述证据并结合当事人的陈述，认定以下事实：白翀系原告刘洁之夫。杨维斌、史汉丽、吴波均系被告公司工作人员。丁某某原系西安传启房地产营销策划有限公司员工。2017年9月7日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于西安市雁塔区XX环XX段XX号XX幢XX单元XX号、建筑面积145.1平方米的房屋出租给乙方，租期为2017年9月11日至2019年9月10日，租期共计24个月，租金为每月5300元，按年支付，采取先付后租的方式，乙方应在每次租金结算前30日内支付租金给甲方；押金5300元，租期届满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租赁期内，任何一方提前终止合同的行为，均属违约行为，并应提前三十日通知对方；守约方可要求违约方赔偿相当于壹个月的租金作为违约金给守约方，同时在结清已经发生的物管、水电、有线电话等费用后本合同自行终止……，合同亦对其他条款进行明确约定。双方均认可被告已向原告通过银行转账方式一次性交付2017年9月11日至2018年9月11日一年的租金63600元、押金5300元，并均认可被告已将2018年1月1日之前的电梯费、垃圾费、水费、物业费已结清；原告此次起诉仅主张2018年1月1日至2018年10月31日的物业管理费、水费、热源费、电梯费、垃圾费共计4045.3元、暖气费1033.21元。原告于2017年9月22日向西安市莲湖区地方税务局西关税务所交纳个人出租住房房产税2544元；被告工作人员于2017年12月4日通过微信向原告支付房屋租赁税1594元，双方确认扣减950元，庭审中被告陈述该950元系其在案涉房屋内安装的热水器的钱，原告不予认可。宝润公司于2018年8月8日下午16点31分约刘洁和白翀、另有被告工作人员杨维斌及史汉丽在案涉房屋协商提前退租事宜，当日刘洁同意宝润公司退还部分押金和清偿完结所有的租赁费用和物业欠费后，2018年9月10日之前向刘洁交接房屋。2018年9月9日杨维斌电话通知刘洁和白翀办理退房事宜，双方再次最终约定于2018年9月11日涉案房屋内办理交接手续。2018年9月11日，白翀、丁某某及被告工作人员吴波和杨维斌均在涉案房屋内的情况下，杨维斌将涉案房屋钥匙4把、门禁卡2张、电卡1张、燃气卡1张交还于原告老公白翀时，白翀同意让杨维斌将涉案房屋的钥匙4把、门禁卡2张、电卡1张、燃气卡1张放置于房屋客厅的餐桌上；白翀、丁某某及杨维斌3人一起到厨房阳台看天然气表、热水器，然后到入户门口查看电表、主卧查看电视、卫生间查看设施是否完好、次卧和客卫查看设施是否完好，之后白翀提醒杨维斌尽快将自己拉的宽带自行移除，白翀看完所有的设施和房屋。双方协商押金5300元抵扣宝润公司欠物业公司的物业费4000多元，刘洁不愿意，最终协商结果是押金5300元不退，当做违约金，欠物业公司的物业费等4000多元由宝润公司自行承担，白翀代表刘洁协商，双方在丁某某在场的情况下协商涉案房屋交接手续，最终，白翀于该日对涉案房屋进行验收并接收。另，白翀给丁某某说宝润公司把欠物业公司的物业费等结清后，白翀见到宝润公司向物业公司结清物业费等的票据并确认后，双方才可办理押金5300元转化违约金收据的手续，但最终双方并未办理押金5300元转化违约金的手续。为了减少损失，原告刘洁于2018年11月30日又将涉案房屋出租给案外第三人王羽金姗，租期自2018年12月5日至2019年12月4日、租金每月4000元。本院认为，本案争议的焦点为：1.原告与被告之间房屋租赁关系是否解除；2.被告是否应向原告支付租金63600元、房屋租金税2544元、2018年1月至2018年10月的物业管理费、水费、热源费、电梯费、垃圾费共计4045.3元、暖气费1033.21元。关于焦点一，首先，原告与被告于2017年9月7日自愿签订的《房屋租赁合同》未违反国家法律法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。因该合同明确约定被告租赁原告位于西安市雁塔区XX环XX段XX号XX幢XX单元XX号、建筑面积145.1平方米的房屋，租期为2017年9月11日至2019年9月10日、租金为每月5300元，采取先付后租的方式按年支付，双方亦对违约责任进行明确约定。后被告按照约定向原告支付2017年9月11日至2018年9月11日房屋租金63600元和押金5300元。原告向被告交付房屋。但后被告通过电话方式约原告协商退房事宜，双方于2018年8月8日均到房屋内协商被告提前退房事宜，刘洁同意宝润公司退还部分押金和清偿完结所有的租赁费用和物业欠费后，于2018年9月10日之前向刘洁交接房屋；2018年9月9日杨维斌电话通知刘洁和白翀办理退房事宜，双方再次最终约定于2018年9月11日在涉案房屋内办理交接手续。最终，双方在中介公司工作人员丁某某在场的情况下，由原告丈夫白翀于2018年9月11日对涉案房屋进行验收并接收。被告承租原告房屋，应按时向原告支付租金和合同约定的相关费用，被告未按照约定履行支付合同约定的相关费用义务，并在合同期内提出退房，应属违约。庭审中，双方对2018年8月8日已协商过解除房屋租赁关系和2018年9月11日对涉案房屋进行验收并接收均无异议，故双方房屋租赁法律关系应于2018年9月11日予以解除。关于焦点二，双方均认可被告已向原告通过银行转账方式一次性交付2017年9月11日至2018年9月11日一年的租金63600元、押金5300元，而案涉合同本院依法确认已于2018年9月11日予以解除，且原告自认其已于2018年11月30日将案涉房屋出租于案外人，故，原告主张被告向其支付2018年9月11日起至2019年9月10日租金63600元，于法无据，本院不予支持。因合同约定房屋租赁税由被告承担，原告于2017年9月22日向西安市莲湖区地方税务局西关税务所交纳个人出租住房房产税2544元；被告工作人员于2017年12月4日通过微信向原告支付房屋租赁税1594元，双方确认扣减950元，庭审中被告陈述该950元系其在案涉房屋内安装的热水器的钱，原告不予认可，但根据双方微信聊天记录可以推定双方已就该费用的抵减进行过协商，本院根据微信聊天记录和日常交易习惯，确认剩余950元房屋租赁税费用与被告安装的热水器费用予以抵扣，对被告陈述予以采信，故，原告向被告主张该2544元房屋租赁税的费用，于法无据，本院不予支持。双方认可被告已将2018年1月1日之前的电梯费、垃圾费、水费、物业费已结清；原告此次起诉仅主张2018年1月1日至2018年10月31日的物业管理费、水费、热源费、电梯费、垃圾费共计4045.3元、暖气费1033.21元。但实际双方租赁合同已实际于2018年9月11日予以解除，截止2018年9月11日，被告未支付的物业管理费、水费、热源费、电梯费、垃圾费、暖气费应为4240.47元，故，被告应向物业公司支付该4240.47元费用。因原告为避免损失扩大化，于2018年10月30日前代被告向物业公司交纳了该4240.47元费用，故，现原告向被告主张2018年1月1日至2018年9月11日期间的物业管理费、水费、热源费、电梯费、垃圾费、暖气费共计4240.47元，事实清楚，于法有据，本院予以支持。另，案涉房屋押金5300元，双方经协商抵扣违约金5300元，不违反法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘洁与被告西安市宝润实业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年9月11日予以解除；二、本判决生效后七日内，被告西安市宝润实业发展有限公司支付原告刘洁2018年1月1日至2018年9月11日期间的物业管理费、水费、热源费、电梯费、垃圾费、暖气费共计4240.47元；三、驳回原告刘洁其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103元，由原告刘洁负担67元，被告西安市宝润实业发展有限公司负担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                     审    判    长      王  霞审    判    员      冯林林审    判    员      岳  鹏 二○一九年九月十日 书    记    员      毛  妮1