福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0781民初1149号 原告：邵武宏利凌琪置业有限公司，住所地邵武市熙南东路**凯旋城******。 法定代表人：酒凌炜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄工兵、陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。 被告：吕经天，男，1969年6月19日出生，汉族，住邵武市。 原告邵武宏利凌琪置业有限公司（以下简称宏利凌琪公司）与被告吕经天商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏利凌琪公司的委托诉讼代理人黄工兵到庭参加诉讼，被告吕经天经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏利凌琪公司向本院提出诉讼请求：1.解除其公司与吕经天于2017年8月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件）；2.吕经天归还其公司代偿的按揭贷款本息7457.47元；3.吕经天支付其公司解除合同的违约金55350元和本案律师代理费3000元。事实和理由：2017年8月1日，其公司与吕经天签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），双方在合同（含附件）中约定：吕经天（买受人）购买其公司（出卖人）开发建设位于邵武市商品房，该商品房总价款307500元，合同签订之日前支付首期款61500元，余款246000元向银行申请贷款支付；出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的5‰向出卖人支付违约金；买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人支付购房总价18%的违约金；出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金等费用【代偿款项、违约金、赔偿金、出卖人为实现债权而支出的合理费用（诉讼费、律师费等）等】，在出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。合同（含附件）还对其他事项作了约定。合同签订后，吕经天向其公司支付了首期款61500元。2017年9月8日，吕经天与中国银行股份有限公司邵武支行（以下简称邵武中行）签订《个人一手住房贷款合同》，其公司作为保证人对吕经天的贷款（246000元）提供阶段性连带责任保证。2017年10月11日，邵武中行将吕经天按揭贷款246000元汇入其公司账户。自邵武中行放款起至2018年10月，吕经天均如期归还贷款本息；但自2018年11月起，吕经天出现逾期未归还贷款本息现象。邵武中行遂从其公司账户内扣收相应款项用以清偿吕经天拖欠的贷款本息，截至2019年2月28日，其公司先后三次被邵武中行共计扣收7457.47元用以清偿吕经天拖欠的四期贷款本息。之后，其公司向吕经天追讨，但吕经天至今未归还其公司代偿款。综上，其公司认为吕经天未按约定履行还贷义务的行为已构成根本违约，其公司有权解除《商品房买卖合同（预售）》（含附件），并要求吕经天承担违约责任。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 吕经天未作答辩。 在诉讼中宏利凌琪公司提供证据4组： 证据1.《商品房买卖合同（预售）》（含附件）和《个人一手住房贷款合同》。证明：⑴宏利凌琪公司与吕经天在《商品房买卖合同（预售）》（含附件）中对购房款的支付方式、按揭贷款的偿还方式及违约责任等作了约定；⑵宏利凌琪公司为吕经天向邵武中行按揭贷款246000元提供阶段性连带责任保证。 证据2.邵武中行《关于吕经天贷款情况的说明》。证明：截止2019年2月28日，宏利凌琪公司为吕经天偿还四期（2018年11月至2019年2月）按揭贷款本息共计7457.47元。 证据3.《关于立即给付垫付按揭贷款通知书》及挂号信函收据。证明：宏利凌琪公司于2019年3月9日向吕经天发出通知，要求吕经天于2019年3月18日前归还其公司代偿款，并告知其未归还的法律后果。 证据4.福建增值税专用发票。证明：宏利凌琪公司因本案诉讼支付律师代理费3000元。 本院认为，吕经天经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。宏利凌琪公司所举证据1、2、3、4均来源合法，内容真实，且与本案存在关联，本院均予以采用。 在诉讼中吕经天未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下：2017年8月1日，宏利凌琪公司（出卖人）与吕经天（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定：买受人购买出卖人开发建设位于邵武市商品房，预测建筑面积69.94平方米；该商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米4396.63元，总价款为307500元；买受人应当于2017年8月1日前支付首期房价款61500元，余款246000元向银行申请贷款支付；对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（附件十一）；本合同自双方签字或盖章之日起生效；本合同及附件共49页，合同附件与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。双方在附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》中约定：出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准；买受人在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息；在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的5‰向出卖人支付违约金，违约金从出卖人代偿款项之日起计算至买受人还清代偿款项之日止；买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日起算），视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，将该商品房另行出售，并要求买受人支付购房总价18%的违约金；出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金等费用【代偿款项、违约金、赔偿金、出卖人为实现债权而支出的合理费用（诉讼费、律师费等）等】，在出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。附件四还对其他事项作了约定。《商品房买卖合同（预售）》（含附件）签订后，吕经天依约向宏利凌琪公司支付了首期房价款61500元。2017年9月8日，吕经天（借款人）与邵武中行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定：贷款金额246000元，贷款用途为购买住房，贷款期限为192个月；贷款支付方式为受托支付即贷款直接支付给宏利凌琪公司；宏利凌琪公司作为保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证（自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任）；本合同自借款人签字、保证人的法定代表人或其授权签署人签署并加盖公章、贷款人的负责人或其授权签署人签署并加盖公章之日起生效。合同还对其他事项作了约定。2017年10月11日，邵武中行根据《个人一手住房贷款合同》的约定，将吕经天的贷款246000元直接划入宏利凌琪公司在其行设立的账户。自邵武中行放款起至2018年10月，吕经天均依约按期足额归还贷款本息。但自2018年11月起，吕经天出现逾期未归还贷款本息现象，截至2019年2月28日，邵武中行先后三次从宏利凌琪公司账户内共计扣收7457.47元用以清偿吕经天拖欠的四期贷款本息（2018年11月至2019年2月）。2019年3月9日，宏利凌琪公司以挂号信的方式向吕经天送达《关于立即给付垫付按揭贷款通知书》，要求吕经天于2019年3月18日之前归还其公司的代偿款，否则将依法追究其违约责任。但吕经天至今仍未归还宏利凌琪公司的代偿款。 另查明，宏利凌琪公司与吕经天尚未办理案涉商品房的交接手续，且案涉商品房的权属也尚未转移登记。 还查明，宏利凌琪公司因本案诉讼支付律师代理费3000元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案宏利凌琪公司与吕经天签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件）系当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”宏利凌琪公司与吕经天在附件四中约定“买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为根本性违约，出卖人有权单方解除合同，并要求买受人支付购房总价18%的违约金；解除合同后，出卖人有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金等费用（代偿款项、违约金、赔偿金、出卖人为实现债权而支出的合理费用等）后无息退还买受人”，鉴于吕经天未能按《个人一手住房贷款合同》的约定按期归还贷款本息，且累计超过3个月，并导致宏利凌琪公司承担了保证责任，根据双方约定和法律规定，宏利凌琪公司解除《商品房买卖合同（预售）》（含附件）的条件已成就，故对宏利凌琪公司要求解除其公司与吕经天于2017年8月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件），并要求吕经天支付按购房总价18%计算的解除合同违约金55350元和本案律师代理费3000元的诉讼请求，本院均予以支持。根据法律规定，在《商品房买卖合同（预售）》（含附件）解除后，宏利凌琪公司应当将吕经天支付的购房款予以返还，且宏利凌琪公司履行保证（代偿）义务是其公司行使合同解除权的条件，为此，宏利凌琪公司在主张解除合同的情况下一并要求吕经天返还其公司的代偿款既无必要也无法律根据，故对宏利凌琪公司要求吕经天返还代偿款7457.47元的诉讼请求，本院不予支持。吕经天经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条(?javascript:SLC(98761,130)?)规定，判决如下： 一、解除原告邵武宏利凌琪置业有限公司与被告吕经天于2017年8月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件）； 二、被告吕经天应于本判决生效后十日内支付原告邵武宏利凌琪置业有限公司解除合同的违约金55350元和本案律师代理费3000元。 三、驳回原告邵武宏利凌琪置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1545元，由原告邵武宏利凌琪置业有限公司负担164元，被告吕经天负担1381元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  车荣建 人民陪审员  朱荣健 人民陪审员  王秀忠 二〇一九年九月三十日 书 记 员  金 凤 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。