重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初11141号原告：重庆清巴世途科技有限公司，住所地重庆市巴**花溪康超路****，统一社会信用代码91500113MA5U5JYJ4Y。法定代表人：罗国清，总经理。委托诉讼代理人：崔建芳，重庆学苑律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：彭基荣，男，1966年8月28日出生，汉族，住贵州省大方县。被告：陈烈淑，女，1964年7月4日出生，汉族，住贵州省大方县。二被告共同委托诉讼代理人：彭刚，贵州水西律师事务所律师。第三人：皮焕斌，男，1982年3月5日出生，汉族，住贵州省黔西县。原告重庆清巴世途科技有限公司（以下简称“清巴公司”）与被告彭基荣、被告陈烈淑、第三人皮焕斌申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月5日受理后，依法适用普通程序，于2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告清巴公司的委托诉讼代理人崔建芳，被告彭基荣、陈烈淑及其共同委托诉讼代理人彭刚到庭参加诉讼。第三人皮焕斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告清巴公司向本院提出诉讼请求：1.判决准许执行位于贵州省毕节市黔西县［黔县国用（2013）第**号］房屋（以下简称“争议房产”）；2.本案的诉讼费、律师费、差旅费等所有原告清巴公司为实现债权支付的费用由二被告承担。事实及理由:清巴公司诉黔西县宏伟贸易有限公司（以下简称“宏伟公司”）、皮焕斌买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）渝0113民初3190号民事判决书，判令宏伟公司支付清巴公司货款246462元及律师费、违约金等，皮焕斌对上述债务承担连带责任。该判决书于2018年9月18日生效后，清巴公司向本院申请强制执行，本院在执行中于2019年2月2日对争议房产进行了查封，彭基荣和陈烈淑作为案外人对争议房产提出书面异议，本院于2019年6月13日作出（2019）渝0113执异59号执行裁定书，中止对争议房产的执行。清巴公司认为，争议房产现登记在皮焕斌和蔡菊名下，彭基荣和陈烈淑仅提供了房屋买卖合同及收款收据，但争议房产购房款数额较大，其并未提交银行转账凭证等相应证据佐证，若通过现金支付显然不合常理。故彭基荣和陈烈淑提交的证据并不足以证明其已向皮焕斌、蔡菊支付了购房款，故不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“异复规定”）第二十八条第（三）项的规定，故原告清巴公司诉请如上。审理中，原告自愿放弃关于律师费和差旅费的诉讼请求。被告彭基荣、陈烈淑共同辩称，二被告购买争议房产的行为，符合《异复规定》第二十八条的规定，其权利能够排除执行，故请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人皮焕斌未到庭，亦未提交书面意见。被告彭基荣、陈烈淑为证明其对于争议房产的权利能够排除执行，向本院提交了以下书面证据：第一组，房屋买卖合同，拟证明二被告与皮焕斌、蔡菊于2018年7月10日签订了合法有效的书面买卖合同；第二组，1.水费统一收款单6份，2.电费微信支付记录截图，3.卫生费收据，4.大兴社区居民委员会出具的《证明》，拟证明二被告签订房屋买卖合同后一直居住在争议房产，该房屋位于黔西县；第三组，1.皮焕斌出具的金额为21000元收条，2.皮焕斌出具的金额为100000元的收条及个人（账户转账）回单（2018年7月9日），3.个人（账户转账）回单（2018年7月10日），4.收款收据，拟证明二被告按照合同约定支付了全部购房款；第四组，1.永兴居民委员会出具的《证明》，2.黔西县人民法院受理通知书，拟证明因皮焕斌无法联系，导致二购买的争议房产的法律凭证无法变更，二被告已起诉皮焕斌、蔡菊，要求其履行2018年7月10日双方签订的房屋买卖合同中的过户义务，协助办理过户手续。第五组，黔西县野坝木材加工厂营业执照复印件，拟证明彭基荣在2018年7月21日已占有争议房产。此外，二被告还申请证人先知龙、先武兵出庭作证，拟证明二被告合法占有争议房产，二证人当庭发表了证言。对上述证据，原告清巴公司的质证意见如下：对第一组证据的真实性、合法性不予认可，皮焕斌夫妻及其开办的宏伟公司是清巴公司在黔西县轮摩托车经销商，在黔西县定的知名度，从2017年开始，因皮焕斌及宏伟公司差欠清巴公司货款，清巴公司一直在追讨，与皮焕斌夫妇协商还款，该情况在当地很多人都知晓，因协商不成清巴公司才于2018年3月1日向本院提起诉讼，在诉讼过程中因为皮焕斌一直承诺要向清巴公司付款并称其有偿还能力，其中主要的资信证明就是其名下的财产，包括本案争议房产，一直到2018年年底皮焕斌仍称该房产是属于皮焕斌夫妇所有。直到清巴公司申请强制执行并查封争议房产时，该房产仍然在皮焕斌夫妇名下，二被告声称2018年7月10日就已经与皮焕斌签署买卖合同，并当即以现金形式支付款全款，而不办理房产过户，这是违背常理的。同时，从合同中第五条可以看出二被告与皮焕斌恶意串通，逃避债务。另外，一般情况下双方签订房屋买卖合同后都是进行公证或者办理备案登记，而该合同上确是加盖大兴社居民委员会的公章，不合常理。因此，清巴公司认为该合同系在其申请执行后倒签日期，并向本院申请对其形成时间进行司法鉴定。对第二组证据中的证据1、2的真实性无法核实，无法确认与争议房产的关联性，且缴费时间均为2019年2月之后，不能证明查封前二被告已占有争议房产；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，无法确认系缴纳争议房产的卫生费，且二被告称其于2018年7月签订房屋买卖合同，但却缴纳了2018年全年的卫生费，与常理不符。对第三组证据中收条的真实性、合法性、关联性均不予认可，收条系二被告与皮焕斌相互串通为逃避债务而产生的，故申请对收条的形成时间进行司法鉴定；对第**证据中的个人（账户转账）回单的真实性予以确认，但对其关联性不予认可，是否系支付购房款需二被告提交其所涉银行账户的交易明细；对第三组证据中的《证明》的真实性、合法性、关联性均不认可，亦不能达到二被告的证明目的。对第四组证据中《证明》的真实性、合法性、关联性均不认可，居民委员会没有权力出具此类证明，且其证明的内容亦不真实；对受理通知书的真实性予以认可，但二被告于2019年8月16日才向黔西县人民法院起诉，可以看出如果房屋买卖是真实的，怎么可能现在才起诉要求过户，同时没有任何证据显示皮焕斌夫妇无法联系，相反直到现在第三人夫妇在其另一套房屋居住，清巴公司曾派员于2019年7月去核实过争议房产，核实时其他人告知该房是空房屋，皮焕斌搬去其他房屋居住了。对第五组证据，因其为复印件，对其真实性、关联性、合法性均不予确认。对于证人证言，原告清巴公司认为证人与二被告有利害关系，其证言的证明效力有限；证言逻辑混乱，二证人与皮焕斌均不熟悉，在这种情况下二被告与皮焕斌签订支付全款且不过户的房屋买卖合同，二证人还在合同上签字作证，是违反常识的。本院对双方当事人关于真实性无争议的证据的真实性予以确认，对其合法性、关联性及证明效力的认定，以及其他证据的认定，在判决理由中予以详述。结合当事人举示的书面证据、证人证言，以及当事人的陈述，本院认定事实如下：清巴公司诉宏伟公司、皮焕斌买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日作出（2018）渝0113民初3190号民事判决，确定由宏伟公司支付货款、违约金、律师费若干，并由皮焕斌对上述债务承担连带保证责任。该判决生效后，清巴公司依据该判决向本院申请强制执行，本院于2018年10月15日立案，执行案号为（2018）渝0113执4264号。执行中，本院于2019年2月2日以（2018）渝0113执4264号之一执行裁定书及协助执行通知书对争议房产予以查封。后二被告向本院提出案外人异议，以其于2018年7月10日与皮焕斌签订房屋买卖合同，并按约支付全部房款，争议房屋已交付为由，请求解除对争议房屋的查封。本院经审查后作出（2019）渝0113执异59号执行裁定书，裁定中止对争议房产的执行。该裁定未载明皮焕斌对该异议的意见。清巴公司对（2019）渝0113执异59号裁定不服，遂提起本诉。二被告还于2019年8月16日向黔西县人民法院提起诉讼，要求皮焕斌、蔡菊办理争议房产的过户手续。争议房产国土使用权证号为黔县国用（2013）第**号，登记权利人为皮焕斌、蔡菊二人。本案审理中，二被告向本院提交了落款时间为2018年7月10日的《房屋买卖合同》一份，合同列明的出售人（甲方）为皮焕斌、蔡菊，买受人（乙方）为彭基荣、陈烈淑，合同约定甲方将争议房屋出售给乙方；“二、房屋出售价格及交付方式。经双方协商，该房屋出售价格为玖拾陆万捌仟元整（¥：968000.00元），该价格含屋内部分家具等物品。付款方式，自本协议签订时乙方一次性用现金支付。甲方收到乙方购房款后，出具收据给乙方，并将该房屋的国有土地使用证，建设用地规划许可证、钥匙、交水电收据交给乙方”；“涉及该房屋费用的负担。在该房屋交付前的水电费等与该房屋有关的费用由甲方负责（房屋交付时甲方须提供当月的水电费收据）。该房屋交付后涉及该房屋的水电费等与该房屋有关的费用由乙方负责”；“五、如将来乙方需办理该房屋产权手续时，甲方必须无条件协助乙方办理，在办理过户手续中的一切费用由乙方负责。如暂时不能办理，乙方安装或变更水电等手续，甲方必须无条件协助办理”；合同还约定了其他内容。合同出卖人签名处有皮焕斌、蔡菊的签名和捺印，买受人签名处有陈烈淑、彭基荣的签名和捺印，见证人签名处有先武兵、先忠平、先知龙、吴霖的签名和捺印，还加盖了大兴社区居民委员会的公章。证人先武兵、先知龙证实其确在合同见证人签名处签名和捺印。二被告还向本院提交了皮焕斌出具的收条两份，其中落款时间为2018年7月3日的收条内容为：“今收到彭基荣交来购房款贰万壹仟元整。备注：房款总价九十七万壹仟元整¥971000.00元，含家具、床、沙发，在2018年7月10日付清房款后搬家交给彭基荣。如到时不能按时来付款订金作废”，二被告称该收条所涉款项系以现金方式交付给皮焕斌；落款时间为2018年7月9日的收条内容为：“今收到彭基荣交来购房款人民币壹拾万元整¥100000.00元”，彭基荣于2018年7月9日从其中国农业银行卡号为62×××27的账户（以下简称“9127账户”）向皮焕斌转账支付100000元。后彭基荣又于2018年7月10日从9127账户向皮焕斌转账支付847000元，二被告还提交了一份蔡菊、皮焕斌出具的收据，收据落款时间为2018年7月10日，收据写明“今收到彭基荣交来购野坝小集镇新街Ｂ4849款人民币（大写）玖拾陆万捌仟元整¥968000.00元”。本院在庭审中责令二被告提交9127账户2018年全年的交易明细，二被告在庭后向本院提交了该账户2018年5月30日至2018年12月21日期间的交易明细（复印件），其中2018年7月10日转款847000元有备注“购房款”。另，庭审中被告陈烈淑陈述,《房屋买卖合同》中约定暂时不过户，是因办理过户需要向国家缴纳过户税费。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任”，本案被告彭基荣、陈烈淑应当就其对争议房产享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。现争议房产登记在皮焕斌和蔡菊名下，二被告主张其因购买争议房产而对该房产享有的权益能够排除执行，就该权益能否排除执行的问题，本院可以参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行判断，根据该条规定，二被告主张的权利若能够排除执行需要同时满足以下四个要件：1.在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在本院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。关于上述第2项要件，本院查封争议房产的时间是2019年2月2日，在二被告提交的其实际占有争议房产的证据中，缴纳水电费的证据形成时间均在2019年2月2日之后，且无法确认是否系缴纳争议房产的水电费；卫生费收据无法确认与争议房产的关联性，且缴纳争议房产卫生费的事实本身并不能说明二被告已在本院查封前实际占有争议房产；营业执照复印件即便是真实的，也仅能证明工商登记机关于2018年7月21日认可彭基荣以争议房产作为其个体工商户的经营场所，与彭基荣何时实际占有争议房产的事实并无必然联系。至于证人证言，因二证人系二被告的同乡，且其证言没有其他书面证据相印证，本院不予采信。因此，二被告举示的证据不足以证明其在本院查封前已合法占有争议房产。关于上述第4项要件，二被告与皮焕斌、蔡菊在内《房屋买卖合同》中约定“五、如将来乙方需办理该房屋产权手续时，甲方必须无条件协助乙方办理，在办理过户手续中的一切费用由乙方负责。如暂时不能办理，乙方安装或变更水电等手续，甲方必须无条件协助办理”，说明双方在订约时并未约定办理争议房产产权转移登记手续的明确时间，结合陈烈淑在庭审中关于上述约定是因为避免缴纳过户税费的陈述，本院可以认定二被告未及时办理过户登记，其主观意图就是为了避免缴纳过户税费，且二被告主张其在2018年7月10日就付清了全部房款，其并未举证证明其在2018年7月至2019年2月期间向皮焕斌、蔡菊提出过过户请求，也未向人民法院提起诉讼，二被告直到2019年8月才起诉要求皮焕斌、蔡菊履行过户义务，故二被告在2019年2月2日仍未办理过户登记，明显系二被告因自身原因导致争议房产未办理过户登记。综上，四个要件已有两个不能成立，对于二被告是否满足上述第1项和第3项要件本院无需再进行审查，因此原告申请《房屋买卖合同》及《收条》的形成时间进行司法鉴定已无必要，本院不予准许。二被告就争议房产不享有足以排除强制执行的民事权益，本院应当准许对争议房产的执行。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十三条，参照参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行位于贵州省毕节市黔西县房屋［登记权利人：皮焕斌、蔡菊，土地使用权证号：黔县国用（2013）第**号］。本案案件受理费80元，由二被告负担（此款已由原告垫付，限二被告于本判决生效之日起五日内支付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  钟宇斌人民陪审员  杨长珍人民陪审员  蔡晓宁二〇一九年九月十六日法官 助理  陈 余书 记 员  刘 玲