吉林省珲春市人民法院民事判决书（2019）吉2404民初1794号原告：金雪花，女，1979年12月30日生，朝鲜族，现住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：胡秀平，吉林何晓明律师事务所律师。被告：徐娟，女，1975年4月5日生，汉族，住吉林省珲春市。被告：刘丽娟，女，1979年3月3日生，汉族，户籍住址：黑龙江省密山市档壁镇庆康村委会**。被告：王忠全，男，1977年11月22日生，汉族，户籍住址黑龙江省密山市。原告金雪花与被告徐娟、刘丽娟、王忠全案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金雪花及其委托诉讼代理人胡秀平，被告徐娟、刘丽娟、王忠全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。金雪花向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认位于珲春市××街房屋(房产证号:珲房权证珲字第**)归金雪花所有,并停止对该房屋的执行,解除对该房屋的查封(房屋价值:297000元）；2、诉讼费用由徐娟、刘丽娟、王忠全承担。事实和理由：2018年10月25日，金雪花与刘丽娟签订《买卖房合同》，金雪花购买刘丽娟位于珲春市××街房屋（房产证号：珲房：珲房权证珲字第**积为92.52平方米，购房款为297000元。签订合同当日刘丽娟、王忠全与金雪花到珲春市公证处办理该房屋交易委托公证，当日金雪花向刘丽娟、王忠全支付购房款294000元，之后，金雪花微信转账给刘丽娟、王忠全购房款3000元。刘丽娟、王忠全于2018年10月28日将房屋交付给金雪花，金雪花对该房进行重新装修并使用。金雪花在该房屋具备办理房屋过户手续时，要求刘丽娟、王忠全履行过户义务，房产部门告知该房屋已被法院查封。徐娟与刘丽娟、王忠全民间借贷纠纷案件进入强制执行，珲春法院于2019年4月15日作出（2019）吉2404执487号执行裁定书，查封刘丽娟名下的房屋（珲房权证珲字第XXXX号）。金雪花在得知此情况后立即提出执行异议申请，并向法院提交了金雪花购买案涉房屋的相关证据，证实了金雪花是该房屋的实际所有权人，但法院以金雪花提供的证据部分，理由不能成立为由，驳回了金雪花的异议申请，明显错误。综上所述，金雪花对案涉房屋已经占有使用，享有合法使用、所有权，足以排除徐娟对该房屋的执行。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明事实，维护金雪花的合法权益。徐娟辩称：不同意停止查封，刘丽娟与我之间的借款关系在前，刘丽娟与金雪花的房屋买卖关系在后，刘丽娟与金雪花之间有足够的时间可以进行过户，但是没有进行过户，刘丽娟、金雪花之间的关系与我无关。我查封的是刘丽娟的房子与金雪花无关，不动产与房产登记为准。金雪花是中介收房，没有及时过户是为了省二次过户的费用。刘丽娟、王忠全辩称：我与金雪花存在买卖合同关系，金雪花是否过户，过户给我谁都与我无关了，我已经公正委托金雪花进行办理房屋相应的手续。至于金雪花主张我已经将房屋卖给了她，解除确认所有权由法院认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：金雪花提供（2019）吉2404民初308号民事判决书一份，以及该案的庭审笔录一份。证明徐娟在将款项出借给刘丽娟时要求刘丽娟提供了两套作为抵押，一套抵押价值是10万元，另一套抵押价值30万元，2016年8月18日徐娟与刘丽娟直接协商解除了一套房屋的抵押，该套房屋抵押的价值是30万元，针对徐娟解除抵押房屋的行为是增加了自己收回债权的风险，在本案中对于徐娟自愿放弃自己的权利增加的风险应由自己承担，而不能来向金雪花主张善意购买的房屋。徐娟对该证据的真实性没有异议，但提出2015年借款后，2016年经协商解除了一套房屋，金雪花买房是在2018年，2019年我查封诉争房屋。我也不可能这么长时间给金雪花下的套，让她钻进去。刘丽娟对该证据的真实性没有异议，但提出借贷关系是2015年，当时我拿了我的一套价值10万元的房子和我朋友一套价值30万元的房子进行了抵押，2016年协商将我朋友的30万元房子解除抵押。王忠全对该证据的真实性没有异议，但提出协商解除的30万元的房子是我朋友的房子，与本案无关。本院对该证据的真实性予以采信，但金雪花以此证据证明徐娟自愿解除抵押权，增加了回收债权的风险，该风险应由徐娟自己承担，不能来向金雪花主张善意购买的房屋。上述证明目的没有法律依据，本院不予采信。本院认定事实如下：2015年10月20日，刘丽娟、王忠全从徐娟处借款40万元，并以两套房屋分别作价10万元、30万元对该40万元借款进行抵押担保，并办理了抵押登记。2016年8月18日，刘丽娟、王忠全与徐娟协商，解除了作价30万元房屋的抵押登记。2017年5月5日，刘丽娟再次向徐娟借款3万元。2018年8月18日，刘丽娟、王忠全对43万元借款向徐娟出具借条，约定月利率2分，但未约定还款期限。刘丽娟、王忠全支付利息至2018年6月14日后，尚欠徐娟全部借款本金及自2018年6月15日起的利息。2018年10月25日，刘丽娟与金雪花签订《买卖房合同》，双方约定刘丽娟将位于珲春市××园房屋出售给金雪花，面积92.52平方米，价款共计297000元。签订上述合同当日，王忠全、刘丽娟书面委托金雪花全权代为办理案涉房屋出售有关的一切事宜并办理了公证，委托事项具体包括：签订房屋买卖合同，办理存量房网签和资金监管、办理预告登记和解除预告登记手续、变更房屋所有权证和土地使用证、缴纳相关税费；协助上述房屋的购买人向银行申请与购买该房屋有关的二手住房贷款，办理以购买人名义二手住房贷款相关手续等；办理与出售该房屋有关的一切事宜。金雪花于2018年10月25日支付给刘丽娟购房款294000元，于2018年10月27日支付剩余购房款3000元。刘丽娟、王忠全于2018年10月28日将房屋交付给金雪花，金雪花对该房进行重新装修并使用。2019年2月1日，徐娟向珲春市人民法院提起诉讼，要求刘丽娟、王忠全支付43万元借款本金及利息。我院于2019年2月25日作出（2019）吉2404民初308号民事判决书，判决刘丽娟、王忠全于该判决发生法律效力后，立即偿还徐娟借款本金43万元，并支付利息（自2018年6月15日起按月利率2%计算至还清时止），并判决刘丽娟、王忠全不履行上述债务时，徐娟对王忠全所有的房屋（产权证号：合XXXX：合**以拍卖、变卖上述财产的价款优先受偿。该判决生效后，徐娟于2019年4月12日，以刘丽娟、王忠全未履行法定义务为由，向珲春市人民法院申请强制执行。我院于2019年4月15日作出（2019）吉2404执487号执行裁定书，查封刘丽娟的房屋（不动产权证号：珲房权证珲字第X：珲房权证珲字第**15日，金雪花向本院提出执行异议，要求解除不动产权证号：珲房权证珲字第XXXX号房屋的查封。我院于2019年5月17日作出（2019）吉2404执异12号执行裁定书，裁定驳回了金雪花的异议请求。本院认为，金雪花与刘丽娟签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。关于金雪花主张案涉房屋确认为金雪花所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中，虽然金雪花与刘丽娟之间的房屋买卖合同合法有效，但双方未对案涉房屋进行权属变更登记，故金雪花尚未取得对案涉房屋的物权，本院对金雪花的该项诉讼请求不予支持。关于金雪花主张解除法院对案涉房屋的查封问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，金雪花与刘丽娟之间存在合法有效的房屋买卖合同，金雪花亦支付了全部购房款297000元，并于2018年10月28日合法占有案涉房屋，但刘丽娟、王忠全于2018年10月25日书面委托金雪花全权代为办理案涉房屋出售有关的一切事宜并办理了公证，至2019年4月15日法院依法查封案涉房屋期间，该房屋一直登记在刘丽娟名下，金雪花在具备办理案涉房屋过户登记的情况下，因自身原因未及时办理过户登记，不符合上述法律规定，故本院对金雪花该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回金雪花的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5755元，由金雪花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 全 杰人民陪审员 陈玉芬人民陪审员 窦英林二〇一九年九月十八日书 记 员 姜欣鑫