西 安 市 未 央 区 人 民 法 院 稿 纸西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初11281号 原告（反诉被告）陕西智巢产业发展投资管理有限公司。住所地：陕西省西安市经开区。统一社会信用代码 91610000586972594C。法定代表人康建林，总经理。委托代理人郭霞光，陕西一元律师事务所律师。委托代理人霍娟宁，陕西泽诚律师事务所律师。被告（反诉原告）陕西嚒嘛哒餐饮服务有限公司。住所地：西安经济技术开发区。统一社会信用代码 91610132357101496L。法定代表人闫智春，执行董事。 委托代理人雷维刚，陕西信邦律师事务所律师。委托代理人孙振涛，陕西信邦律师事务所律师原告陕西智巢产业发展投资管理有限公司与被告陕西嚒嘛哒餐饮服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭霞光、霍娟宁，被告委托代理人雷维刚、孙振涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年8月11日，其与被告法定代表人石玮签订《项目入园协议暨项目用房投资合同》，约定石玮购买其位于经济技术开发区草滩生态产业园园区E号楼5层北半层建筑面积557.5平方米的工业厂房，该厂房售价230万元，采用分期付款支付方式分5次支付。合同签订后，石玮按约定支付了第一笔购房款46万元、第二笔购房款应于2015年12月支付，但石玮迟迟未付，直到2016年1月支付18万元，后又于4月16日支付10万元。石玮系被告法定代表人，购买厂房是为被告做生产场地，但后期被告称公司大力发展门店，资金严重不足，造成原购置厂房面积不足，想增至整层。2016年4月，经双方协商，将原购买合同作废，并于2016年7月1日重新签订租赁合同，面积增大，采取“以租代售”模式。合同签订后，其与被告将石玮前期支付的74万元购房款变更为租房款加保证金，还差67740元被告未补齐，但其将该楼层的另一半厂房也交付被告使用。根据双方重新签订的合同，被告需在2017年5月31日前支付第二年租金，但被告再次违约，双方发生纠纷。被告于2017年12月7日出具承诺书，承诺若出现违约，原以租代售模式合同自动作废，变为常规租赁合同，被告按照每月每平方米30元的价格支付房屋租金，保证金不予退还。同时，被告支付了拖欠的全部房屋租金375480元并于2018年6月1日按时支付了下一年度的房屋租金307740元。2019年5月，以租代售合同到期前，其通知被告按照约定在2019年5月30日前支付剩余房款并签订正式项目用房投资合同，但被告又以各种理由拒绝支付剩余房款。故诉至法院，请求判令解除其与被告签订的房屋租赁合同及附件中以租代售条款的约定并腾交房屋、恢复原状；被告按照每月每平方米30元的租金标准支付2015年8月11日至2019年6月30日期间房屋租金差额322476元；被告承担本案诉讼费用。被告辩称，房屋租赁合同已经实际履行完毕，不存在被解除的基础和条件，原告要求解除合同属于单方恶意反悔行为。双方签订的房屋租赁合同内容具备商品房买卖合同的主要内容，该合同应认定为商品房买卖合同，其已经履行完全部付款义务，原告已实际接受。即使原告享有合同解除权，原告在“合同履行期间”并未依法定程序行使“解除权”。其逾期2日支付房款余额，责任在于原告，系因原告未出具房屋产权证书及未同时签订“正式项目用房投资合同”，其行使同时履行抗辩权的合同行为，不属于违约，且其逾期2日付款不构成解除合同的法定条件。原告主张其支付租金差额无事实依据，违背合同约定，应予以驳回。原告对合同约定的合同到期时间点理解错误，把“前一个月”理解为“一个月前”，导致原告主张失去事实基础或条件不成就。截止2019年7月2日，其已经完全履行完合同附件约定的支付全部购房款的义务，原告应当继续履行合同约定的义务。遂提出反诉，请求判令反诉被告继续履行合同，双方签订房屋买卖合同并办理过户手续；反诉被告承担诉讼费用。反诉被告辩称，保证金及租金共计1423220元，因反诉原告未在约定期限内向其支付剩余购房款，也未与反诉原告签订项目用房投资合同，故该笔款项不能转化为购房款。其在合同约定的时间内向反诉原告发出催缴费用函，但反诉原告未在约定的时间内支付。反诉原告于2019年7月1日及7月2日将款项转至其账户，其向反诉原告发出退款通知函并在反诉原告办公区域张贴、发送邮政快递，以及向石玮发出彩信，明确表示对反诉原告两笔转款不予认可并要求反诉原告办理退款手续。因反诉原告未按期支付购房款，其有权解除房屋租赁合同及附件的相关约定。经审理查明，2015年8月11日，原告（甲方）与石玮（乙方）（被告原法定代表人）签订《项目入园协议暨项目用房投资合同》，约定项目用房位于该园区E号楼5层北半层（房号：E-5北），建筑形式为框架结构，项目用房建筑面积为557.5平方米；乙方对项目用房投入的资金，单价4125.56元，共计230万元，乙方投资项目用房产权期限为50年；乙方付款方式为乙方应于本合同签订之日起7日内向甲方交付全部项目用房投资款的20%（46万元，含已付定金），乙方于2015年12月30日前向甲方交付全部项目用房投资款的20%（46万元），乙方于2016年4月30日前向甲方交付全部项目用房投资款的20%（46万元），乙方于2016年8月30日前向甲方交付全部项目用房投资款的20%（46万元），乙方于2016年12月30日前向甲方交付全部项目用房投资款的20%（46万元）；该合同同时约定了双方权利义务。合同签订后，原告向被告交付了房屋。后经双方协商一致，终止履行该合同。2016年4月29日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定XX房XX园XX路XX号、XX巷XX座XX层、建筑面积1115平方米、房屋质量合格、装修标准毛坯；租赁期限从2016年7月1日至2019年6月30日，租金单价为每月每平方米23元，年租金合计307740元；租金的支付期限与方式为乙方应于本合同签订7日内，向甲方交付项目用房第一年租金，于2017年5月31日前向甲方交付项目用房第二年租金，于2018年5月31日前，向甲方交付项目用房第三年租金；租赁房屋用途为生产，除双方另有约定外，乙方不得任改房屋用途；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物应出租人要求恢复原状或双方协商解决；定金为2万元，承租人在签订合同当日交给出租人；若承租人不交付或者不按约定租金达1个月以上、所欠各项费用达2万元以上或者擅自改变出租房屋用途的或者擅自将出租房屋转租第三人的,出租人有权解除本合同；房屋租赁期满，承租人返还房屋的时间为合同到期后30日内；承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，每日按未交纳款项2‰计收，承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的，应负损害赔偿责任；租赁期满后，本合同终止，届时承租方须将房屋完整移交出租方，如乙方要求继续租赁，需提前3个月通知甲方，双方协商；除本协议另有约定外，任何一方不得提前单方变更或解除合同，若任一方提前终止合同，应向另一方支付10万元违约金。双方还签订合同附件，载明：本合同采用以租代售模式，先租赁三年，待三年到期前一个月一次性付款并申请签订正式项目用房投资合同，此模式锁定价格保证金50万元于租赁合同签订7日内支付，待签订正式项目用房投资合同时之前3年房租及保证金可冲抵投资款，锁定成交单价为每平方米4200元，总价为468.3万元。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，租赁期间，被告未按约缴纳租金。2017年12月7日，被告向原告出具承诺书，内容为：由于我公司资金问题，在2017年5月31日对我公司与贵公司签订的《房屋租赁合同》，合同编号：ZC-WLG-2016-0429，产生了违约行为，经与贵公司协商，我公司承诺以下几条，贵公司不再追究本次的违约责任，承诺如下，本公司严格执行合同的条款，不会再次出现违约行为，如再次有违约行为发生，原以租代售模式合同自动作废自动变为常规租赁合同，并承担相应的违约责任，我公司按实际使用时间，以每平方米（建筑面积）每月30元的价格另行支付贵公司的房屋租金，保证金不予退还；自即日起五年内，该房屋使用人不得变更、不得过户转让；该房屋只作为办公、研发使用，不得用于集中配餐、送餐等餐饮的生产和餐饮服务经营，严格遵守消防安全规定，不产生明火。关于已付款，2015年8月6日《收款收据》载明，今收到石玮E座5层半层定金5万元，2015年8月17日《收款收据》载明，今收到交来E座5层北半层房款41万元，2016年1月14日《收款收据》载明今收到嚒嘛哒公司（石玮）投资代建款（E座5层北半层）18万元，2016年4月16日《收款收据》载明今收到嚒嘛哒公司E座5层房屋租金10万元，2017年12月7日《收款收据》载明今收到嚒嘛哒公司房租（2017年7月1日-2018年6月30日）375480元，2018年6月1日《收款收据》载明今收到嚒嘛哒公司房屋租金（2018年7月1日-2019年6月30日）307740元，以上合计1423220元。2019年5月8日，原告向被告发出《催缴费用函》，载明：被告系智巢E幢5层的业主。根据2016年4月29日与我司所签订的《房屋租赁合同》中的附件，待三年到期前一个月一次性付款并申请签订正式项目用房投资合同，故贵公司应于2019年5月31日前，向我司支付剩余项目用房投资款3259780元（已扣除已交的三年房租及保证金），请核对无误后，于2019年5月31日前至我司财务缴纳以上费用。2019年5月9日，被告向原告发出《关于贵司催缴房屋以租代售余款函的回函》，载明：2019年5月7日收到了原告发出的催款函，双方签订的合同虽然是以租代售，但核心是“售”不是“租”，由于该资产价值大，故提出疑问，原告是否具备预售证，是否具有合规产权并可以办理至其名下，如原告坚信可以将房屋产权办理至其名下，应出具原告与相关部门房屋产权明晰以及明确的办理日期书面承诺书，希望原告予以答复。2019年5月13日，被告再次向原告发出《关于贵司催缴房屋以租代售余款函的回函二》称余款已备好，并再次提出同样的疑问希望原告予以解答。2019年7月1日，被告通过李笑吾银行账户向原告转款105万元，附言为此款是替嚒嘛哒餐饮服务公司支付草滩智巢工业园相关合同的房屋尾款（合同编号ZC-WLG-2016-0429）的一部分，尾款的其余部分明天（周二）付清。2019年7月2日，被告通过李笑吾向原告转款2209780元，附言为此款接续昨天的一笔汇款，以便替嚒嘛哒餐饮服务公司付清草滩智巢工业园相关合同的房屋尾款（合同编号ZC-WLG-2016-0429）的剩余部分。2019年7月2日，原告向被告发出《退款通知函》，载明：根据双方签订的合同及附件，被告应于2019年5月31日前向原告支付剩余项目用房投资款，但被告一直不履行付款义务，故原告已经起诉至法院，坚持通过法院诉讼方式解决，被告于2019年7月1日转款105万元，2019年7月2日转款2209780元，未经原告同意，不予认可，请被告办理退款手续。庭审中，原告提交租赁合同两份，一份为被告（出租方、甲方）与西安秦禾农牧科技有限公司（承租方、乙方）签订的《写字楼、商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于西安市XX区XX路XX号XX座XX层南区出租给乙方使用，单位总建筑面积为1115平方米，出租面积为456平方米，承租区域作为办公场地用途；租赁期为2018年9月1日起租至2021年8月30日，租期三年。另一份为被告（出租方、甲方）与陕西融科匠业造价咨询有限公司（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于西安市XX区XX路XX号XX座XX层北区出租给乙方使用；承租区域的建筑面积为1115平方米，出租面积659平方米，承租区域作为办公用途；租赁期间自2019年2月1日起租至2024年1月31日止，乙方在免租期内免付租金。再查，被告成立于2015年9月16日，法定代表人为石玮，2019年6月28日被告法定代表人由石玮变更为闫智春。上述事实，有《项目入园协议暨项目用房投资合同》、《房屋租赁合同》、《收款收据》、付款凭证、银行客户回单、承诺书、《催缴费用函》、《关于贵司催缴房屋以租代售余款函的回函》、《关于贵司催缴房屋以租代售余款函的回函二》、银行转账凭证、《写字楼、商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》、企业信用信息公示报告及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行各自义务。租赁期间，被告逾期交付房屋租金并向原告出具承诺书，承诺其将严格执行合同的条款，不会再次出现违约行为，如再次有违约行为发生，原以租代售模式合同自动作废自动变为常规租赁合同，并承担相应的违约责任，并以每平方米（建筑面积）每月30元的价格另行向原告支付房屋租金，保证金不予退还；自即日起五年内，该房屋使用人不得变更、不得过户转让。承诺书出具之后，被告未经原告同意，于2018年擅自将涉案房屋分别出租给西安秦禾农牧科技有限公司和陕西融科匠业造价咨询有限公司，其行为已经构成违约。依据《房屋租赁合同》第十一条约定，原告有权解除合同。《房屋租赁合同》附件中约定，被告应在房屋租赁到期前一个月一次性付款并申请签订正式项目用房投资合同，被告经催告未在合同约定的期限内支付款项亦未申请签订新的合同，而是在原告向法院提起诉讼，收到诉讼材料之后，擅自将款项支付至原告银行账户。现《房屋租赁合同》中约定的租赁期限已经届满，双方又未达成新的协议，原告依据合同约定主张解除其与被告签订的房屋租赁合同及附件中以租代售条款，恢复原状、腾交房屋与法有据，应予支持。关于原告主张被告支付租金差额，虽然合同中对被告违约责任进行了约定，且被告自愿出具了承诺书，承诺若违反合同约定应当承担不予退还保证金并支付租金差额的违约责任，但综合全案，该约定标准过高，依法调整为保证金50万元不予退还，被告仍按照每月每平方米23元的标准支付租金。关于反诉原告反诉请求继续履行合同，签订房屋买卖合同并办理过户手续一节，没有事实及法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、准予解除原告陕西智巢产业发展投资管理有限公司与被告陕西嚒嘛哒餐饮服务有限公司于2016年4月29日签订的《房屋租赁合同》及附件中以租代售条款；二、驳回原告陕西智巢产业发展投资管理有限公司其余诉讼请求。三、驳回反诉原告陕西嚒嘛哒餐饮服务有限公司的反诉请求。本诉案件受理费6137元（原告已预交），由被告陕西嚒嘛哒餐饮服务有限公司负担，于判决生效后10日内给付原告陕西智巢产业发展投资管理有限公司。反诉案件受理费22132元，由反诉原告陕西嚒嘛哒餐饮服务有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    相  帆人民陪审员    樊魁元人民陪审员    王林军    二〇一九年八月三十日       书  记  员    陈  丹1