贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民再17号原审原告：贵州立华安物业服务有限公司，住所地贵阳市云岩区茶店中天花园樱花园B座4单元5层1号。法定代表人：王志军，总经理。委托诉讼代理人：范继茂，该公司员工。委托诉讼代理人：袁恋，贵州京贵律师事务所律师。原审被告：杨珊，女，1986年12月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审原告贵州立华安物业服务有限公司与原审被告杨珊物业服务合同纠纷一案，本院（2018）黔0103民初7389号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年3月12日作出（2019）黔0103民监9号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告贵州立华安物业服务有限公司委托诉讼代理人范继茂、袁恋，原审被告杨珊的委托诉讼代理人罗峙成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州立华安物业服务有限公司称，原审判决认定事实清楚，特别是查清了本次诉讼相较于双方第一次诉讼中存在的“物业服务改善”和“被告恶意违约”等情形，在第一次判决的基础上，判决10名被告依约承担相应的违约责任，并无不妥。鉴于本次诉讼中案件基本事实已经发生变化，因此，本案原审判决相较于第一次诉讼判决不存在“同案”的问题，并不违反“同案不同判”的裁判尺度要求。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法庭予以维持。杨珊辩称，双方签订的《前期物业服务协议》真实有效，双方应履行该协议约定的义务与责任，但是在履行过程中，被答辩人长期不履行该协议，提供不符合该协议约定的服务，对提供的服务进行打折，那么答辩人也有权利要求同时也符合法律规定要求对提供的服务进行打折，按每月每平方0.5元向被答辩人缴纳基础物业服务费，并且该协议内约定的滞纳金仅为国家行政执法单位在执法过程中，被执法人不履行该行政处罚金时而产生的行政处罚金，不应按违约金执行，同时原审原告的诉讼主体不适格，相应的物业费用由贵阳义信房地产开发有限公司应承担，原审原告应退回原审被告已缴纳的费用。贵州立华安物业服务有限公司向本院起诉请求：1、被告给付原告2016年8月27日至2018年8月26日物管费2542元，违约金5566元，共计8108元;2、诉讼费由被告承担。本院原审认定案件事实，原告是位于贵阳市××茶路××号“义信麒麟苑”小区物业服务企业，被告是该小区B栋2单元10层6号房(建筑面积70.61平方米)业主。2013年4月27日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、违约责任等，其中甲方(原告)权利义务包括向乙方(被告)提供物业管理服务，并向乙方收取物业管理服务费用。物业服务费用约定为高层住宅物业服务费1.5元/平方米/月(按季、年交纳)，并约定乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日3‰收取滞纳金或通过法律途径解决。协议签订后，原告开始提供物业服务，被告未向原告交纳2016年8月27日至2018年8月26日期间的物业服务费，共计24个月。另查，本院在审理同为立华安物业公司作为原告诉同一小区业主物业服务合同纠纷案件中查明，原告提供物业服务期间，在环境卫生服务、绿化养护管理、消防设施等方面存在瑕疵。庭审中，原告立华安物业公司向本院提交物业服务报告、检测报告、其向贵阳市云岩区三马片区城市管理执法中队提交的关于小区业主装修护栏外挑违规、违规占用共用部分、楼顶共用部位、公共绿化带等的报告，拟证实原告按照合同约定履行职责，另查，被告曾因同一事实被原告起诉缴纳物业服务费、后经法院判决并执行。本院原审认为：根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本案中，原、被告双方于2013年4月27日签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效协议，原、被告双方均应按该协议履行自已义务。原告对被告杨珊所在的小区进行了物业管理工作，被告已实际获得了原告提供的物业服务，被告理应向原告缴纳物业管理服务费，原告现向本院起诉要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院子以支持。关于原告在环境卫生服务、绿化养护管理、消防安全措施不完善等问题，本院认为，在原告向本院提交的几份报告中看，原告在提供物业服务过程中确实存在-定的瑕疵，但其在部分小区业主未交纳物业服务费的情况下仍对小区提供物业服务，保障该小区的正常运转及日常维护，可以认定原告已履行了物业服务合同的主要义务，被告以此为由拒绝交的物业服务费依据不足，对于被告庭后向本院提交的答辩意见，本院不予采纳。被告从2016年8月27日至2018你8月26日未交物业服务费，共计24个月，被告房屋建筑面积70.61平方米，应缴纳物业管理服务费2542元（计算公式：70.61平方米×1.5元/平方米×24个月≈2542元）。据此，本院原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下:一、被告杨珊于本判决生效之日起十日内向原告贵州立华安物业服务有限公司支付2016年8月27日至2018年8月26日期间的物业管理服务费2542元并支付违约金3097元;二、驳回原告贵州立华安物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元,由被告杨珊负担(该款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并支付给原告)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审判决为终审判决。本院再审案件认定案件事实与原审基本一致。本院再审认为,原审认定贵州立华安物业服务有限公司与杨珊签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均具有约束力，贵州立华安物业服务有限公司对杨珊所在的小区进行了物业管理工作，杨珊已实际获得了贵州立华安物业服务有限公司提供的物业服务，杨珊理应向贵州立华安物业服务有限公司缴纳物业管理服务费，并据此判决杨珊给付贵州立华安物业服务有限公司物业管理服务费2542元正确，再审予以维持。但原审未区分双方协议中约定的滞纳金与违约金的概念及其区别，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条判决杨珊承担违约金3097元错误，再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下:一、维持本院（2018）黔0103民初7389号民事判决中被告杨珊于本判决生效之日起十日内给付原告贵州立华安物业服务有限公司2016年8月27日至2018年8月26日期间的物业管理服务费2542元的部分；二、撤销本院（2018）黔0103民初7389号民事判决中被告杨珊于本判决生效之日起十日内给付原告贵州立华安物业服务有限公司2016年8月27日至2018年8月26日期间的违约金3097元的部分。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费人民币50元，减半收取25元，由杨珊负担（此费贵州立华安物业服务有限公司已预交，杨珊履行上述判决时一并付给贵州立华安物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长  杜祖强审 判 员  丁鲁黔人民陪审员  靳 颖二〇一九年九月二十三日书 记 员  龚美满