安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4577号上诉人（原审原告）：张华，女，1980年9月29日出生，汉族，住所地合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：秦正荣（系张华丈夫），住合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：李勇，安徽至达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽摩码置业有限公司，住所地合肥市政务区当代花园小区22幢商业楼负一层。法定代表人：涂礼军，董事长。委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯，北京中银（合肥）律师事务所律师。上诉人张华与安徽摩码置业有限公司（以下简称摩码公司）商品房预售合同纠纷一案，因均不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张华上诉请求：维持原判第一项，撤销原判第二项，改判支持张华一审诉讼请求第一项。事实和理由：1.104下层高与合同约定不符导致张华拒绝收房，摩码公司应支付房屋延期交付赔付金。合同第三条明确约定11幢住宅1层（104/104下），商品房的用途为住宅，层高3.05米，但104下的层高仅2.8米，不符合双方合同约定。且104下与104的销售单价相同，亦配有热源、新风系统及独立卫生间等住宅功能设施，并非是合同备注的储藏。104下未达合同约定的层高，导致张华不能如期售房，摩码公司应承担延期交付责任支付延期交付违约金。2.104下电梯门擅自取消与设计图及竣工图不符，张华拒绝收房，摩码公司应支付延期交付赔付金。摩码公司为减少建造成本，擅自封堵104下电梯门，实际交付状态与竣工图纸明显不符，故摩码公司交付房屋时，张华拒绝收房，摩码公司应承担延期交付责任。3.104下的层高没有达到合同约定的3.05米，超过允许的误差范围±3%，三维立体空间被挤压，导致张华居住使用的面积严重缩小，严重影响张华的使用及居住感受，摩码公司应承担违约责任，支付层高不足赔偿金。摩码公司辩称，张华的上诉请求无事实和法律依据。1.张华和摩码公司签订的合同、补充协议均合法有效，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，案涉房屋具备交付条件，摩码公司按照合同约定通过报纸公告、特快专递、电话等多种方式通知张华在2017年9月30日之前来办理房屋交付事宜，但是张华拒不配合，拖延至今都未办理房屋交接手续，而关于案涉11#楼其他房屋的交付，摩码公司在合同约定的交房期限内均与各购房者办理了房屋交接手续。根据合同约定，视为摩码公司已按期交付房屋，张华拖延办理房屋的交付而造成的相关损失等不利后果应由张华自行承担，摩码公司不存在逾期交房的违约行为。2.案涉房屋符合交付条件，不存在张华所谓两个问题。首先，通过当代花园11#楼建筑工程质量验收综合表、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、建设工程规划许可证等证据证明摩码公司建设的当代花园11#楼经竣工验收已合格，不存在质量问题，且符合城乡规划要求和设计规范，取得建设工程规划许可证正本，具备交付条件，其中，层高和电梯均符合合同约定及相关单位要求，否则，不可能通过竣工验收和规划审批。其次，关于层高问题，根据GBT17986-2000《房产测量规范》5.6.6的规定，夹层不计层数，不作为自然层计算，故案涉房屋为一个整体，系自然层的1层，不能分层计算层高，合肥市商品房网上认购备案确认单更是明确这一点，即104下/104所在层为1层。所以，案涉房屋的层高应为夹层楼板面到二层楼板面的高度，层高符合合同的约定，不存在层高不足的情况。即使要分开计算层高，那么经过设计、施工、监理等单位确认，11#楼104的层高为3.05米，夹层层高为2.8米。而合同第三条明确约定了案涉房屋层高为3.05米，104用途为住宅，104下用途为储藏，明码标价书第二条明确了住宅层高3.05米，故104（住宅）的层高就应为3.05米，完全符合合同约定，至于104下（储藏）的层高合同根本没有约定，无论如何也得不出104下的层高必须也是3.05米的定论，且104下的层高为2.8米也符合实际情况和商业习惯，足以满足业主需求。张华上诉所称的房屋用途、销售单价、物业费、能源费等方面，在合同中均有明确的约定，系双方当事人意思真实的表示，不能证明104下的层高是3.05米。再次，关于夹层的电梯门取消问题。后续电梯门取消的设计修改系设计单位结合现场实际情况所作出的，最终也是通过规划部门审批通过以及竣工验收合格的，摩码公司已通知过张华并和张华解释过。且夹层的电梯处于公共区域部分，不属于合同第十条约定的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的规划、设计变更，摩码公司更不需要书面通知张华。且张华也不能代表全体业主或者业主委员会，以自己的名义提出涉及公共区域、公共设施的诉请。最后，张华因自身的主观原因拖延至今未收房，摩码公司已多次催告，且摩码公司均系在2017年9月30日前已通知5#楼其他购房者，并在合同约定的交房期限内办理了房屋交接手续，故摩码公司根本不存在承担逾期交房违约金的问题。案涉房屋具备交付条件，不存在张华诉称的层高问题，就更不存在层高赔偿金的问题，且张华计算的层高赔偿金方法也没有任何依据。综上所述，摩码公司不存在违约行为，张华的上述请求没有事实和法律依据，请求驳回张华的全部上诉请求。摩码公司上诉请求：1.撤销原判第一项，依法改判驳回张华关于“恢复104下的电梯口，并保证电梯正常运行及达到电梯安装安全规范”的诉讼请求。2.本案一审、二审的诉讼费用全部由张华承担。事实与理由：1.摩码公司交付的案涉房屋和104下的电梯已通过竣工验收，并取得《建设工程规划许可证》，具备交付条件。2017年6月，当代花园11#楼通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收，均验收合格，取得《工程竣工验收报告》和《竣工验收备案表》。在此基础上，摩码公司于2017年6月26日取得当代花园11#楼的《建设工程规划许可证（正本）》，符合城乡规划要求。故案涉当代花园11幢1层104下/104房屋和104下的电梯，在交付张华时是通过竣工验收的，是符合规划要求的，具备交付条件。2.104下的电梯口取消系设计单位同意的设计变更，通过规划审批，没有违反合同约定，亦不需要书面通知张华。摩码公司和张华签订的《商品房买卖合同》第十条规划、设计变更的约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……”而104下电梯口的取消系设计单位结合现场实际情况所做的设计修改，是设计单位同意的设计变更，且最终取得《建设工程规划许可证（正本）》，也是经规划部门批准的规划变更。摩码公司也提供了《设计修改通知单》证明。104下电梯口的取消也不属于需要书面通知张华的情形，因为这不在“商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”的范围内，更不影响到张华所购商品房质量或使用功能，因为104下电梯位于当代花园11#楼的负一层夹层，属于公共区域，104下电梯门位于103下与104下通道的共有部门，属于公共设备，这与当代花园11幢1层104下/104房屋是相互独立的。故104下电梯口的取消也不是需要书面通知张华的情形，没有违反合同的约定。3.104下电梯口的取消是具有多方面的原因，恢复没有必要。出于安全性考虑，104下处于当代花园11#楼的负一层夹层，如果设有电梯出入口，整个当代花园11#楼的业主和家人都能自由出入，势必影响到夹层业主的安全和私密性。当代花园其他楼栋的夹层电梯口均是取消的，其他楼栋的业主也是认可的。即使强行恢复104下电梯口，但是会给电梯运行造成一定的影响，增加电梯运行负荷，影响电梯运行效率和业主体验感。故一审法院认定“摩码公司在施工中封闭电梯门，其并未提供充分的改变依据”属于认定事实不清。4.张华的诉讼主体不适格，提出涉及公共区域、公共设施诉讼请求的主体应当是全体业主（组成业主大会）或者业主委员会。根据相关法律规定，104下电梯门位于103下与104下通道的共有部门，属于公共设备，104下电梯口性质上属于公共区域的公共设施，而提出涉及公共区域、公共设施诉讼请求的主体应是全体业主（组成业主大会）或者业主委员会。《物权法》第六章和相关司法解释对业主的建筑物区分所有权有明确、详细的规定，只有全体业主（组成业主大会）或者业主委员会才有权代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，包括涉及到公共区域、公共设施的事项。所以，张华擅自以自己的名义提起涉及公共区域、公共设施的诉讼，显然作为原告的诉讼主体资格不适格。综上所述，张华关于“恢复104下的电梯口，并保证电梯正常运行及达到电梯安装安全规范”的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法支持摩码公司的上诉请求。张华辩称，案涉房产规划设计以及竣工图均载明104下有电梯门。现104下不存在电梯门，即使摩码公司取得规划许可证、政府部门的批文亦与客观事实不符，不能以取得规划许可证就认定符合交付条件。104下电梯口有规划设计和竣工载明，未取得规划部门许可，仅以取得设计变更不能作为改变或封堵电梯口的理由，故摩码公司主张取消电梯口的理由不成立。按照规划104下本来就存在电梯口，恢复不会导致负荷增加，且104下属于张华所有，不影响其他人，该电梯口服务对象具有唯一性，不存在涉及公共区域的问题，故张华起诉获得法院支持不需其他业主认可。张华向一审法院起诉请求：1.摩码公司补偿其600000元整（包括迟延交付违约金102611.55元，最迟交付日期为2017年9月30日前，由于实际交房条件与合同不符，一直延期至今，主张按照已付总房款的万分之一支付逾期交房违约金，首付1352103元，已还贷本金＋利息854592.90元，合计支付2206695.90元，即日违约金220.67元，共465天；层高赔偿金497388.45元，层高缩水比例×房屋总价款，层高缩水比例=实际层高与合同约定层高的差/合同层高，优惠后的赔偿金额）；2.摩码公司负担诉讼费用；3.摩码公司赔偿误工费、精神费55412.79元；恢复104下的电梯口，并保证电梯正常运行及达到电梯安装安全规范；4.能源费及物业费结案后交付之日起计算。一审法院认定事实：2016年3月3日，张华（买受人）与摩码公司（出卖人）订立商品房买卖合同，购买摩码公司预售的当代花园第11幢1层104下/104室房屋。合同约定：该商品房用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3.05米，建筑层数地上6层，地下3层；该商品房约定面积372.46平方米，其中套内建筑面积292.59平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积79.87平方米（有关公共部位与公用房屋分摊的建筑面积构成说明见附件二），104建筑面积165.05平方米，用途为住宅，104下建筑面积207.41平方米，用途为储藏；商品房单价每平方米14477元，总价款5392103元；出卖人应在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；房屋交付时室内电话、网络（光纤）、有线电视管、天燃气管道到位，水通、电通、路通。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，具体为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。2016年3月23日，双方订立商品房买卖合同补充协议，明确：买卖双方约定的房屋交付开始，应以该商品房取得建设规划许可证正本，并向买受人发出收房通知为标志；本合同约定的房屋交付时间之前，出卖人应以电话通知或特快专递通知买受人房屋交付事宜。以特快专递通知的，以买受人签收日为送达时间，买受人不签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点；在房屋交接过程中发生质量问题（主体结果不合格除外）的，不影响双方办理房屋交接手续，但出卖人应在房屋交付后按照合同第十六条承担保修责任。当代花园11幢住宅房屋共有建筑面积的分摊说明中载明：房屋组成为地下1层、夹层，地上6层，地下夹层104下用作储藏，为储藏1、3与通道1服务的共有部分地下夹层：梯01，电梯01，梯厅01。商品房住宅销售明码标价书也载明所售房屋为当代花园11幢第一层104/104下号，住宅类别为花园洋房，住宅层高3.05米，建筑结构钢筋混凝土。张华与摩码公司订立的商品房买卖合同于2016年3月8日在网上认购备案，附记信息显示104建筑面积165.05㎡，用途为住宅，104下建筑面积207.41㎡，用途为储藏。2016年12月28日当代花园11幢楼建设工程规划许可证载明当代花园11幢住宅楼地上6层，地下1层。2017年6月13日，当代花园11幢楼经验收合格，房屋内电话、网络、有线电视、天燃气管道铺设到位，水、电、路三通完成。2017年6月26日，合肥市规划局同意换发当代花园11幢住宅楼建设工程规划许可证正本。当代花园11幢住宅楼竣工图显示104下夹层层高2.80米，张华亦认可夹层包括楼层楼板在内高度为2.80米。摩码公司存放于合肥市规划信息中心的设计图显示当代花园11幢负一层夹层设有电梯门，安徽地平线建筑设计事务所有限公司结合现场实际情况于2016年7月28日应摩码公司要求修改设计，取消负一层夹层的电梯门，但存放于合肥市城市建设档案馆的当代花园11幢楼竣工图中负一层夹层仍标注有电梯门。安徽地平线建设设计事务所有限公司设计人员陈述保留该电梯门从设计上是可行的，摩码公司也认可从设计和实际操作上恢复当代花园11幢楼负一层夹层电梯门是可行的。摩码公司于2017年6月15日以特快专递方式通知张华于2017年6月23日9时办理房屋接收手续，张华收到该通知。摩码公司又于2017年9月15日在《江淮晨报》刊登交房公告，定于2017年9月23日办理当代花园11幢房屋的收房手续，但张华以104下层高不足3.05米、取消104下电梯门不符合房屋交付条件为由，未接收房屋。一审法院认为，张华与摩码公司订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依法履行义务。合同订立后，摩码公司于2017年6月26日取得当代花园11幢住宅楼建设工程规划许可证正本，完成交付房屋内电话、网络、有线电视、天燃气管道铺设及水、电、路三通，并通知张华办理房屋交接手续，符合合同约定的房屋交付条件和方式。商品房买卖合同及附件房屋共有建筑面积分摊说明以及网上认购备案确认单均载明张华购买的当代花园11幢1层104下/104房屋中104为住宅、104下用途为储藏，可确定104下为非独立的自然层，住宅销售明码标价书中载明104/104下住宅层高为3.05米，并未对作为储藏用途的104下层高确定为3.05米；当代花园11幢104下设计层高为2.80米，张华认可104下实际层高亦为2.80米，符合《房产测量规范》中房屋内夹层高度在2．20米以上部位计算建筑面积的规定。张华关于104下层高应为3.05米的陈述，无事实依据。合同约定经规划部门批准、设计单位同意的变更商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的设计，影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，104下电梯门位于103下与104下通道的共有部分，属公共设备，摩码公司在施工过程中取消电梯门的设计，不属104下夹层结构形式、户型、空间尺寸、朝向的改变。综上，张华以104下层高不足3.05米及取消104下电梯门，不符合商品房交付条件的陈述，与合同约定不符，其要摩码公司支付逾期交付违约金102611.55元、104下层高不足赔偿金497388.45元的诉求，缺乏事实依据，不予支持。当代花园11号住宅楼建设规划104下夹层留有电梯门，摩码公司在施工中封闭电梯门，其并未提供充分的改变依据，现设计单位认为104下夹层从设计角度留有电梯门可行，摩码公司从设计和实际操作上也确定可在104下夹层建有电梯门，故张华要求恢复104下夹层电梯门的诉讼请求，有事实依据，予以支持。张华未提供其误工损失的依据，且在合同纠纷中提起精神损害赔偿，其要求摩码公司赔偿其误工费、精神费55412.79元的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。张华主张能源费及物业费自结案后交付之日起计算的诉求，因涉及物业管理单位权益，在本案中不予处理。一审依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、安徽摩码置业有限公司于判决生效后三十日内将当代花园11幢住宅楼104下夹层电梯门建成使用；二、驳回张华的其他诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取4900元，由张华负担。二审中，张华提交照片一组，证明案涉房屋104下采光窗在地坪以上、层高超过2.2米，应计算为自然层。摩码公司质证认为真实性无异议，但达不到证明目的。本案争议的104下层高问题在合同中没有约定，实际层高2.8米，张华也认可交付房屋104下的层高2.8米。摩码公司在销售房屋前通过主管部门批准的设计、规划等均与实际交付层高一致。交付的104下时以夹层形式告知，从未明确为自然层。对一审判决所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，关于涉案104下的层高问题。涉案104下的实际层高为2.80米，双方《商品房买卖合同》及附件房屋共有建筑面积分摊说明以及网上认购备案确认单均载明张华购买的当代花园11幢1层104下/104房屋中104为住宅、104下用途为储藏。虽住宅销售明码标价书中载明104/104下住宅层高为3.05米，但104下用途为储藏，不能据此认定其应具备双方约定的3.05米的住宅层高。张华主张104下层高未达3.05米住宅层高属违约无事实依据，本院不予采信。关于涉案104下的电梯门。双方合同约定对影响到买受人所购商品房质量或使用功能的商品房结构形式、户型、空间大小、朝向的规划变更出卖人的书面告知义务，但104下的电梯门的取消并不属于对104下结构形式、户型、空间尺寸、朝向的改变。张华主张104下取消电梯门属违约无事实依据，本院不予采信。摩码公司在施工过程中，未按建设规划施工，自行封闭104下电梯门，现张华要求恢复104下电梯门，本院予以支持。一审判决摩码公司将涉案104下夹层电梯门建成使用，本院予以维持。综上所述，张华、摩码公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9880元，由张华负担9800元，由安徽摩码置业有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判长 张   长   海审判员 马枫蔷审判员方玮韡二〇一九年九月二十日法官助理吴丁蔷书记员贾柏轩附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。