宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2808号原告：宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：郑国瑞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张志敏，男，汉族，生于1970年6月10日，宁夏中卫市人，中专文化，公司职员，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。系该公司项目经理，代理权限为特别授权。被告：雍明，男，汉族，生于1981年4月16日，宁夏中卫市人，大专文化，农民，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。原告宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司与被告雍明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志敏，被告雍明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费3317元，2015年11月21日至2018年11月21日物业服务费滞纳金256元；2.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告系香格里小区业主，原告向被告居住的香格里小区提供物业服务，其房屋面积为98.71㎡，物业服务费为：2014年7月以前0.4元/㎡，2014年7月至今0.8元/㎡。2015年11月21日至2019年5月21日被告拖欠物业服务费及滞纳金共计3573元。原告多次向被告催要，被告均以各种理由推托不付，严重损害了原告的合法权益，更损害了被告自身及其他全体业主的享受正常物业服务的利益。为了能及时收缴物业服务费，保证物业公司的正常运转更好的服务于广大小区业主，故原告诉至人民法院。当庭补充：2014年1月1日至2014年5月31日止（五个月）的物业费按照0.4元/㎡/月计算，物业费为197元；2014年6月1日至2019年5月1日止（59个月）的物业费按照0.8元/㎡/月计算，物业费为4659元。原告要求的物业费3317元计算方式为：是自2015年11月21日至2019年5月21日（41个月）的物业费按照0.8元/㎡/月计算物业费为3237元，原告现在主张的物业费为3237元。滞纳金如果能调解成就不要求，调解不成就依法裁判。暖气费与原告公司没有任何关系，暖气是由正丰工贸公司管理。原告公司只是代收暖气费。因被告不交暖气费所以才掐断暖气管。原告物业只是把原告的暖气堵塞，但是没有割断。原告所述掐断水电的情况代理人不清楚。可视电话的主机属于单元业主的共同财产，原告所述损坏可视电话的大修由业主出钱承担维修，小修属于物业公司，原告去检查是属于人为损坏，属于大修范围。原告公司从小区开盘就负责小区的物业，代理人作为物业公司的经理是2017年10月份来上班的。2017年8月23日，小区业主委员会由中卫市沙坡头区文昌镇撤销，小区现在没有业主委员会。原告公司是和开发商签订的物业合同，没有和业主委员会签订物业合同。被告辩称：被告于2012年11月21日入住涉案房屋，入住时预交了两年的物业费，截止到2014年11月21日。2014年11月21日到2015年11月21日就按照0.8元/㎡/月收取物业费，被告已经交纳了此物业费。2015年11月21日以后的物业费没交，是因为被告不交暖气费原告公司就不收被告的物业费。当时暖气不热，被告要求修理，但是物业公司不管，物业公司就把暖气管割断，还停水、停电及可视电话。到现在被告自己接了水电，可视电话还是没有恢复正常，暖气管也没有接上，所以被告不交物业费。被告楼上楼下的可视电话都是好的，被告的可视电话是因为没有交物业费才被切断的。按照法律规定开发商在2年内要把物业交给业主委员会，由业主委员会与物业公司签订物业合同，但是原告至今未与被告小区的业主委员会签订物业服务合同，所以被告现在同意按照原来的0.4元/㎡/月的计算标准交纳2015年11月21日至2019年5月21日的物业费1658元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的证据：证据1.通知2份（复印件），因被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认；该证据能够证明2014年7月4日中卫市住房和城乡建设局和中卫市物价局联合发文确定正丰香格里小区的物业为一级；2014年5月26日中卫市物价局和中卫市住房和城乡建设局联合发文调整规范沙坡头区物业服务收费，其中多层住宅一级为0.8元/㎡/月的事实，本院对其证明效力予以确认；证据2.撤销业主委员会资格文件1份（复印件），因被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认；该证据能够证明中卫市物业供热管理办公室向中卫市沙坡头区文昌镇人民政府、蔡桥路社区委员会、正丰香格里业主委员会、宁夏正丰房地产开发有限公司发函，内容为：因正丰香格里业主委员会的9名委员资格已终止，请尽快重新选举的事实，本院对其证明效力予以确认；证据3.图片6页（打印件），结合双方当事人陈述，本院对其真实性予以确认；该证据能够反映出原告所做的一部分物业服务工作的情况，本院对其证明效力予以确认；证据4.发票3页（复印件），因系复印件，无法证明其真实性，故本院对其证明效力不予确认；证据5.催费通知单1页3份（复印件），因系复印件，无法证明其真实性，故本院对其证明效力不予确认。对被告提交的证据：证据1.民事判决书1份（复印件），因原告认可其真实性，故本院对其真实性予以确认；该证据能够证明被告所在小区的业主委员会存在的事实；证据2.中卫市物价局及住建局文件1份（复印件），因原告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认；证据3.业主委员会给原告物业公司的通知3份（复印件），因系复印件，无法证明其真实性，故本院对其证明效力不予确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告为正丰香格里小区提供物业服务。被告系该小区65-2-502号房的业主，房屋面积98.71平方米。2014年7月4日中卫市住房和城乡建设局和中卫市物价局联合发文确定正丰香格里小区的物业为一级；2014年5月26日中卫市物价局和中卫市住房和城乡建设局联合发文调整规范沙坡头区物业服务收费，其中多层住宅一级为0.8元/㎡/月。原告按照每月每平方米0.8元/㎡/月收取物业费。因2015年11月21日以后的物业费被告未交，故原告诉至本院。本院认为,原告作为物业服务企业对香格里小区提供物业服务，被告作为香格里小区的业主，实际享受原告的服务，双方存在物业服务合同法律关系。被告依法应当按照原告提供服务的范围、质量承担向原告交纳与其服务水平相适应的物业费的义务。根据本案的实际情况，本院核定被告欠付的物业费参照0.8元/㎡/月的标准计算，2015年11月21日至2019年5月21日（42个月）的物业费计算为3317元（0.8元/㎡/月×98.71平方米×42个月）。因原告作为物业公司，在管理上存在疏漏、管理不尽责，应承担一定的责任，故本院核定原告承担30%的责任。因此被告向原告支付2015年11月21日至2019年5月21日期间物业服务费2322元（3317元×70%）。关于原告主张物业服务费滞纳金的诉讼请求,因无合同约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告雍明于本判决生效之日起十日内向原告宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司支付物业服务费2322元；二、驳回原告宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司的其他诉讼请求。如被告雍明未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司负担7.5元，被告雍明负担17.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 杨璐畅 二○一九年九月二十九日书记员 余 艳本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。