河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终5233号上诉人(原审原告)：班东晓，男，汉族，1986年11月04日出生，住河南省邓州市。上诉人(原审被告)：南阳市常绿置业有限公司，住所地：南阳市光武路与工业路交叉口，统一社会信用代码：91411300559612374K。法定代表人：郭东辉，任执行董事职务。委托诉讼代理人：孙晓，该公司员工。代理权限为特别授权。上诉人班东晓因与上诉人南阳市常绿置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人班东晓，上诉人南阳市常绿置业有限公司的委托诉讼代理人孙晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。班东晓上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期未办理不动产权证的违约金84387.5元。本案诉讼费全部由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人未在法律规定的期限内为上诉人办理房屋产权证书，已构成违约，应当承担全部违约责任。2、在法律有明确规定的情况下，一审判决依据社会的公平原则，酌定由被上诉人承担已付款金额的2%的违约金，显属适用法律错误。南阳市常绿置业有限公司答辩称：原审已经认定造成未能办理不动产权证书的原因属不可抗力，而非出卖人自身的原因，出卖人不应承担违约责任。南阳市常绿置业有限公司上诉请求：依法撤销原判，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：原审法院严重违反法定程序，应当撤销原判，发还重审。关于本案逾期办证问题，上诉人已经依法起诉了南阳市国有资产监督管理委员会和规划局，案件正在审理中。原审法院也已裁定中止本案审理。但在目前行政案件正在审理的情况下，原审法院仍出具本案判决书，严重违反法定程序。2、原审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人已经提供充足的证据证明涉案小区未能办理房屋不动产权证的原因是由于南阳市自然资源和规划局、南阳市国有资产监督管理委员会未能完成拆迁工作，上诉人也是积极采取一切手段维护涉案小区业主和自身的合法权益，但原审法院仍然认定上诉人违约，属认定事实错误，适用法律不当。班东晓答辩称：原审认定被上诉人违约正确，被上诉人作为房地产开发企业，在开发之初就明知土地的现状，并非不能预见可能遇到的拆迁问题，不构成不可抗力。原审程序合法。班东晓向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付延期办理房屋产权证书违约金（至起诉日）84387.5元，（该费用计算至2016年7月30日至2019年3月10日），之后延期办房产证的违约金仍应向原告支付。一审法院认定事实：一审法院经审理认定事实如下：2010年8月3日，被告常绿置业公司与南阳市国土局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定：本合同项下出让宗地编号为DG0902号，出让宗地面积为84031.51平方米，坐落于光武路北侧。用途为城镇住宅用地、商服用地。同时约定，南阳市国有资产监督管理委员会（以下简称南阳市××委）同意南阳柴油机厂破产管理人在2010年12月31日前将出让宗地交付给受让人，交付土地时该宗地应达到“三通一平”。2010年12月29日，被告常绿置业公司（乙方）与南阳市××委、南阳柴油机厂破产管理人（甲方）签订关于DG0902号宗地交接协议，协议约定，甲方承诺在2010年12月31日前拆除门面房意外的所有建筑，达到“三通一平”标准，2011年6月30日前将门面房拆除干净，达到国有建设用地使用权出让合同中约定的“三通一平”条件交付土地。2013年6月26日，被告常绿置业公司（乙方）与南阳市××委、南阳柴油机厂破产管理人（甲方）签订关于DG0902号宗地交接协议，协议约定，甲方承诺在2010年12月31日前拆除门面房以外的所有建筑，达到“三通一平”标准，2013年7月31日前将门面房拆除干净，达到国有建设用地使用权出让合同中约定的“三通一平”条件交付土地。2014年11月4日，被告常绿置业公司（出卖人）与原告班东晓（××）签订商品房买卖合同（备案号：14826343），合同约定：××购买的商品房为卧龙区光武西路与工业路交叉口10号楼1单元1-2303房，建筑面积121.46平方米，总金额为602166元，第六条付款方式及期限为：约定金额252166元，付款方式现金，交纳比例41.88％；约定金额350000元，付款方式商业贷款，交纳比例58.12％。第八条交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，由双方协商处理。上述合同签订后，原告依约向被告支付了首付款252166元并办理了银行贷款支付下余购房款，并交纳了契税、大修基金等费用。被告向原告出具了相应的票据。2016年7月26日，被告将涉案房屋交付给原告。2018年2月8日涉案工程通过竣工验收备案。2017年9月1日，南阳市国资委向南阳市人民政府报送《南阳市××委关于南阳柴油机厂区域开发项目规划验收有关问题的请示》（宛国资［2017］124号），请求市政府协调规划局对涉案工程进行规划验收。2017年10月3日，南阳市城乡规划局向市政府报送《南阳市城乡规划局关于拟对常绿林溪谷项目规划验收的请示》（宛规［2017］156号），该文件显示：一、依据宛国资［2017］124号文件，项目东南角二层商业楼、西南角区域柴油机厂运输处仓库以及临汉冶路一处两层砖混居民房和一处简易房，由企业报告国资委，由国资委负责协调拆除；二、售房部由企业自行拆除；三、要求拆除的建（构）筑物拆除到位并按规划要求实施后，按副证办理正证。2018年11月19日，南阳市城乡规划局向市政府报送《南阳市城乡规划局关于拟对常绿林溪谷项目规划验收的请示》（宛规［2018］116号）该文件显示：因用地范围内建筑物及其附属设施没有拆除，不符合规划设计条件要求，不具备规划核实的条件。并建议南阳市××委限期拿出项目周围拆迁方案，并负责将项目周围地上的应拆除建筑物及构筑物全面拆除，待按规划要求建设后，我局将尽快给予规划核实验收。截至目前，涉案工程项目东南角二层商业楼、西南角区域柴油机厂运输处仓库以及临汉冶路一处两层砖混居民房和一处简易房及售房部未拆除，规划的光武路与工业路交叉口西北角的交通广场未建设。一审法院认为，原被告双方在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告按照合同约定及时足额支付了购房款项，被告在收到购房款后也能及时按照约定交付房屋，对此事实原被告双方均予以认可，故原告基于商品房买卖合同，占有了合同标的物即卧龙区光武西路与工业路交叉口10号楼1单元1-2303房，并对房屋进行了使用与收益。但被告作为房地产开发企业，在房屋交付后，还应当履行协助原告办理物权登记的义务。但办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为为行政行为。《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为。同时，根据庭审查明的事实，涉案项目现不具备办理房屋产权登记的相关条件，待具备相关办证条件后，原被告双方可另行主张权利。因此，对原告要求被告办理房屋产权登记手续的诉请，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办证的违约金的诉讼请求。一审法院认为，虽然双方合同约定有产权登记时间期限，但导致包括原告在内的房屋不能进行如期办理产权登记的原因在于被告对涉案项目土地上有关建（构）筑物未拆除，导致被告无法取得涉案项目建设工程规划许可证正本等违约行为引起，从被告在约定的产权登记时起到原告起诉已逾二年，且目前的具体办证时间仍无法确定，原告主张应依据“损失数额难以确定”和上述相关规定来主张逾期办证违约金并非没有合理成分。但结合庭审查明的事实，被告常绿置业公司通过公司文件的形式就项目规划验收中存在的问题向有关部门进行请示，原南阳市××委、南阳市规划局也就涉案项目的规划验收手续问题向有关部门也进行了请示，因此，被告常绿置业公司并非迨于履行协助办理包括原告在内的小区八百余户产权证书的合同义务。同时，原被告双方签订的商品房买卖协议对逾期办理产权证书的违约责任约定为双方协商处理，该约定并未明确具体的违约责任，本着公平原则，一审法院酌定按已付房款总额2％的标准计付被告未能进行产权登记给原告造成的损失数额为宜，原告主张的过高部分，一审法院不予支持。原告已支付购房款602166元，故被告应支付原告逾期办证违约金12043.32元。关于被告辩称至今未办理房屋权属证书的原因为涉案土地的附属物因原南阳市××委未履行“三通一平”的义务，导致原南阳市规划局对涉案项目不予规划验收备案，该情况属于不可抗力，应当免除责任的辩称理由。一审法院认为，被告常绿置业公司作为房地产开发企业，应当知道在南阳市××委向其交付国有建设用地使用权出让合同中约定的宗地编号为DG0902号的土地的现场状况，且被告常绿置业公司作为一个专业从事房地产开发的商事主体，应当知道其接受不符合土地转让合同约定条件的土地可能会引起的不良后果。且根据被告向一审法院提交《南阳市城乡规划局关于拟对常绿林溪谷项目规划验收的请示》（宛规［2017］156号）文件显示，涉案项目中仍有需被告自行拆除的售房部至今未拆除，故虽涉案项目因未通过规划验收而导致至今未办理权属证书，但该原因不属于不可抗力，故被告的此项辩称理由，一审法院不予采信。判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告南阳市常绿置业有限公司向原告班东晓支付逾期办理不动产权证的违约金12043.32元。二、驳回原告班东晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1910元减半收取955元，由原告班东晓承担845元，被告南阳市常绿置业有限公司承担110元。二审中当事人均未向法庭提供新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同，符合双方当事人的真实意思表示，也不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应当视为合法有效的合同。合同双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第15条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内是办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理。由此可以看出，双方对于逾期办理产权证书的，没有明确约定违约责任。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条规定，由于出卖人的××期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。结合本案，涉案小区业主未能取得房屋产权证书，主要原因在于出卖人，小区业主没有过错，南阳市常绿置业有限公司应当承担相应的违约责任。但导致出卖人至今未能为小区业主办理不动产权证书的原因，有多方因素，主要原因是涉案小区所占用的土地属原南阳柴油机厂区域，历史遗留较多，南阳市国土资源局、南阳市国有资产监督管理委员会未能在约定的期限内完成拆迁安置工作，至今仍有部分房屋和仓库未能拆除，导致涉案小区土地规划许可证至今未能办理，这也是涉案小区业主未能取得不动产权证书的主要原因。为此，南阳市常绿置业有限公司也已采取积极的态度，分别向南阳市规划局、南阳市国有资产监督管理委员会等部门申请解决。在解决无果的情况下，南阳市常绿置业有限公司已经提起行政诉讼，积极主张自己的权利，力争尽早完成协助小区业主办理不动产权证书的义务。结合以上情况，原审法院本着公平原则，酌定按已付购房款总额2%的标准给付未能进行产权登记给班东晓造成的经济损失进行赔偿，符合本案实际情况，应当予以支持。所以上诉人班东晓、南阳市常绿置业有限公司上诉称原审认定事实错误，适用法律不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案审理程序是否存在错误问题，一审法院在审理过程中，虽然裁定中止诉讼，但在中止诉讼的原因消除后，继续审理此案，程序并无明显不当。综上所述，班东晓、南阳市常绿置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1709元，由上诉人班东晓负担1608元，上诉人南阳市常绿置业有限公司负担101元。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员王勇审判员李晓伟二〇一九年九月二十五日书记员 王      丹      丹