1贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初7741号原告：贵阳邸依物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区松山路**。法定代表人：温延勇，职务：董事长。委托诉讼代理人：范嘉军，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张霓，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：江远述，男，1943年10月17日生，汉族，住上海市虹口区。原告贵阳邸依物业管理有限公司诉被告江远述物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张霓、被告江远述到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵阳邸依物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物管服务费，服务费按照每月137.3元计算，从2012年3月1日起算，算至被告清偿全部拖欠的物管费之日止，截至2019年6月30日，暂计人民币12082元；2、判令被告向原告支付违约金，违约金以被告拖欠金额为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率（7.05%/年）计算，从2012年3月1日起算，算至被告缴纳全部拖欠的物管费之日止。暂计至2019年6月30日为人民币6246元。事实与理由：原告系贵阳市云岩区松山路智慧龙城楼盘林语苑组团的物业服务公司，并依法取得贵州省经营服务性收费许可证，许可原告就智慧龙城楼盘林语苑组团按照1.2元/平方米的价格收取物业管理服务费。被告为智慧龙城楼盘林语苑8-1-9-1号业主。2005年1月5日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告所在的林语苑组团提供物管服务，并按照向政府物价部门备案的收费标准向被告收取物管服务费，被告的物业面积为114.4㎡,每月物管费为137.3元。同时合同约定如被告不按照协议约定支付物管服务费，应当承担支付违约金的义务。合同签订后，原告按照合同约定履行了相关物管服务义务，但从2012年3月1日起，被告便未再缴纳物管服务费，截至2019年6月30日，总计拖欠物管服务费12082元。在此期间，原告屡次通过口头及书面方式要求被告支付拖欠费用，但被告均予以拒绝。被告的行为已经构成严重违约，原告为维护合同权利，特诉至法院，望判如所请。被告江远述辩称，被告居住在原告管理的林语苑8-9-1室，2005年林语苑完工移交后，原告违规发放8-10-1室的《装修许可证》，使被告楼上住户在其卧室和厨房改建厕所，将厕所下水管道接入厨房公用下水管道，将厨房用水下水管道接入雨落管，改变房屋结构，违反国家相关规定，侵犯了被告的利益。2011年被告装修房子不久，被告家的厨房、小阳台天花板、吊顶、柜子浸水积水，吸顶灯损坏，瓷砖墙壁污染，长期存在漏水现象。被告多次向原告反映但原告不予理睬，原告未履行相关的物业管理义务。被告多年来从未收到过书面催收物业费通知，原告只在被告去缴纳卫生费时口头询问过。原告部分诉请已过诉讼时效，不应得到支持，三年以内的物业费被告并非不同意缴纳，但原告应当要负起责任，违约金不同意支付。经审理查明：原告系贵阳市云岩区松山路“智慧龙城”楼盘林语苑的物业管理服务方，被告为“智慧龙城”林语苑8号楼8单元9层1号房业主，其住房面积为114.44㎡。2005年1月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，对双方权利义务、物业管理服务内容、服务质量、服务费用、维修基金的管理与使用、违约责任等事项进行了约定。其中，物业管理服务费约定为由“承接前期物业管理服务的公司向政府物价部门备案的收费标准进行收取”、“业主委员会成立后、由业主委员会委托的物业管理公司根据国家相关政策规定收取”；违约责任约定为“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用及利息；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天千分之五交纳违约金。”2010年4月27日，贵阳市物价局向原告颁发《贵州省经营性服务收费许可证》，载明：“收费单位：贵阳邸依物业管理有限公司；收费项目：智慧龙城一期商住楼物业服务收费：……3、‘山语苑’‘林语苑’‘碧云台’电梯住宅收费标准：1.2元/月/㎡”。从2012年3月1日起，被告以原告未处理楼上违法改建造成自身损失为由拒绝交纳物业费。2019年7月2日，原告诉至本院，请求如前。审理中，原告提供了巡查记录、登记表、交接表登记表，拟证明原告履行了服务义务，被告对该组证据三性均持异议，表示原告虽有适当的物业服务，但是服务不达标；原告另提供催缴物业管理服务通知及照片的复印件一组，拟证明原告对被告进行了物业费催收，被告对该证据三性不予认可，未有业主签收签名，且证据无原件，被告未收到过催收通知。审理中，被告提供装修许可证一份、房屋漏水照片复印件一张、《反映意见报告》五份，拟证明装修许可证约定不得随意改变房屋的使用功能，被告楼上住户将厨房和卧室改成厕所，阳台改成厨房，改建违反规定，被告从2008年至2013年一直向原告反映，但原告不作为。原告表示照片无原件，三性均不予认可，装修许可证达不到证明目的。《反映意见报告》由业主单方面制作，三性不予认可。上述事实，有当事人陈述、相关证据在卷佐证。本院认为，原告是贵阳市云岩区松山路“智慧龙城”楼盘林语苑的物业管理服务方，被告是“智慧龙城”林语苑8号楼8单元9层1号房业主，双方签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效。原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务至今，被告应当按照合同约定支付物业服务费。原告从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务至今，被告应当按照合同约定支付物业服务费。被告若不缴纳物业服务费是对按时支付物业服务费的业主的不公平，并可能使物业公司资金难以周转，从而使物业服务陷入恶性循环。被告辩称原告违规发放装修许可证使楼上住户改变房屋结构导致被告房屋渗水系原告违约故不缴纳物业服务费，双方《前期物业管理服务协议》中未约定原告具有处理业主改建的权利及不予处理应当承担的责任，现行法律法规也未赋予物业公司对业主的违规改造有强制的权利，如楼上住户改变房屋结构影响被告权利，被告可以相邻权纠纷主张权利，被告不能以此作为不交或者少交物管费的理由，对被告的该项辩称不予采纳。审理中，被告对原告诉请提出时效抗辩，因原告提供的催缴通知书及照片是复印件，而该复印件模糊不清，内容难以辨别，且张贴的位置也无法看出是被告住所，故该证据不能证明原告在起诉前曾向被告主张过物业费，举证不能的不利后果由原告承担，被告的时效抗辩理由部分成立，对原告要求被告支付2012年3月1日至2016年6月30日期间物业费的诉请不予支持，对原告要求被告支付2016年7月1日至2019年6月30日期间物业费的诉请予以支持，应支付物业费金额按114.44㎡×1.2元/月/㎡×36个月计算为4943.81元。对原告要求被告支付违约金的诉请，因被告2012年就拖欠物业服务费，原告现主张权利，系怠于行使权利产生的费用，且物业服务仍需不断改进提高，物业服务企业应服务业主、满意业主，故对原告该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、江远述于本判决生效之日起十五日内支付贵阳邸依物业管理有限公司物业管理费人民币4943.81元；二、驳回贵阳邸依物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费258元，减半收取129元，由江远述承担50元，贵阳邸依物业管理有限公司承担79元（该款原告贵阳邸依物业管理有限公司已预交，被告江远述在履行本判决时一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 冯 骅二〇一九年九月二十三日书记员 高方丽