广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0109民初1589号 原告：中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行，住所地南宁市邕宁区红星路15号3栋一层，统一社会信用代码91450109898523472F。 代表人：刘琼璋，该支行行长。 委托诉讼代理人：李建新，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘胜，广西欣和律师事务所律师。 被告：黄运凤，女，1964年6月30日出生，汉族，住广西横县。 原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行（以下简称农行邕宁支行）与被告黄运凤金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告农行邕宁支行的委托诉讼代理人刘胜、被告黄运凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行邕宁支行向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行与被告于2006年10月13日签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号:45105200600016796)；2、判令被告向原告偿还借款本金56105.18元；3、判令被告向原告支付利息2391.26元、逾期利息210.03元及复利76.12元，共计2677.41元（按合同约定利率，利息、逾期利息及复利自2018年2月23日起算，计算至被告清偿本息之日止，现暂算至2019年4月18日，以后另计）；以上共计58782.59元；4、判决原告对处置被告用于抵押的位于南宁市良庆区×××号（邕房他证字第××号)房产的处置所得款享有优先受偿权；5、本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实及理由：2006年10月13日，原告(贷款人)与被告(借款人)签订《个人购房担保借款合同》（合同编号:45105200600016796），约定被告向原告借款人民币99000元用于购买房产，借款期限为240个月。采用等额本息还款的方式按月归还借款本息。贷款利率执行年利率5.814％，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，于次年1月1日起进行调整。合同第四条第二款约定借款人未按照合同约定归还借款，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在合同约定的借款执行年利率基础上上浮50％计收罚息。合同第四条第四款约定对应付未付利息按规定计收复利。合同第十三条约定保证人之间相互承担连带保证责任。第十六条第2款第（2）项约定因借款人未按期足额偿还借款导致违约的，贷款人有权提前收回已发放的借款，且第十七条约定因此致使贷款人采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同第十四条第九款约定原告对抵押物的处置款享有优先受偿权。合同还对其他事项进行了详细约定。被告黄运凤提供登记在其名下的位于南宁市良庆区×××号（邕房他证字第××号）房产为上述借款作抵押担保。合同签订后，原告按合同约定将贷款发放至被告指定的银行账号。但被告取得借款后未按时支付借款利息，已构成违约，原告有权依约提前收回已发放的借款。截止至2019年4月18日，尚欠本金56105.18元，利息2391.26元、逾期利息210.03元及复利76.12元，共计58782.59元。根据合同第十六条第2款第（2）项的规定，原告有权提前收回贷款；合同第十四条第9条约定，原告对于抵押物享有优先受偿权，为了实现让被告提前还贷的诉求，需提前解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》。因此，为维护原告的合法权益，特依法诉至贵院，请求贵院判如所请。 原告农行邕宁支行向本院提供的证据及主张证明的内容为：1、被告身份证复印件一份，拟证明被告诉讼主体资格。2、《个人购房担保借款合同》一份。3、《房地产抵押清单》、《房屋他项权证》各一份。上述证据拟共同证明被告向原告借款人民币99000元，并提供位于南宁市良庆区×××号（邕房他证字第××号）房产为上述借款作抵押担保的事实。该房已在房管局办理了抵押登记手续。4、《借款凭证》一份，拟证明原告向被告发放贷款的事实。5、《个人贷款凭证信息》一份，拟证明被告尚欠本金、利息等金额的事实。 被告黄运凤答辩：对原告起诉的事实没有异议，但是我目前没有能力偿还。本案涉案的抵押房产已经转卖给他人，应当追加买方作为第三人或者被告，由他们来偿还欠农行的借款本息。 被告黄运凤向本院提交证据：房屋买卖合同一份，拟证明本案涉案抵押房屋已经转卖给案外人农钰、覃丝。 本案经庭审举证质证，本院审查后认为原告农行邕宁支行提供的证据均真实、合法，与本案有关联，可以作为本案认定事实的根据。被告黄运凤提交的买卖合同与本案没有关联，本院不予采纳。 本案争议焦点：一、原告与被告黄运凤签订的《个人购房担保借款合同》应否解除，何时解除；二、原告要求被告黄运凤提前偿还借款本金56105.18元及支付相应利息（包括借款利息、罚息和复利）有何事实根据和法律依据，利息（包括借款利息、罚息和复利）如何计算；三、原告要求对处置被告黄运凤用于本案抵押的房屋所得价款优先受偿有何事实根据和法律依据。 本院根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，认定案件事实如下： 2006年10月13日，中国农业银行南宁市邕宁支行（称贷款人，即抵押权人）、被告黄运凤（称借款人、抵押人）签名或盖章后共同签订一份合同编号为45105200600016796的《个人购房担保借款合同》，合同通用条款和特别条款主要约定内容是：1.借款金额99000元，借款用途为购买位于南宁市×××号房，建筑面积45.19平方米，套内建筑面积为34.19平方米；2.借款期限自2006年10月13日起至2026年10月13日止，共计240个月；3.本合同项下借款利率执行年利率为5.814%。借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定浮动比例确定合同的借款执行利率。借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，按照以下第（1）种方式调整利率：（1）自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，货款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人。……4.借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人广西鑫利华房地产开发有限公司的账户（开户行中国农业银行南宁大沙田支行，账号20×××52），以支付借款人在购房合同项下的款项。5.本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，共240期，借款发放后，每月的借款对应日为还款日。6.抵押人自愿以房屋所有权（详见编号45105200600016796的《房地产抵押清单》）作为本合同项下债务的抵押物，上述抵押清单为本合同组成部分。上述抵押物作价人民币（大写）壹拾贰万肆仟捌佰壹拾玖元正，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。在本合同有效期内，未经贷款人书面同意，抵押人不得对抵押物做出赠与、转让、出售、出租或其他任何可能对抵押权不利的处分。经贷款人书面同意，抵押人转让、出租、出售抵押物所得价款，应用于提前清偿所担保的主合同项下债务。本合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。7.借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之伍拾(大写)计收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币货款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息(含违约使用罚息)和借款逾期后产生的应付未付利息(含逾期罚息和违约使用罚息)。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。8.本合同有效期内，发生下列事项之一的，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权或/和要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。……(2)借款人连续三期(含三期)未足额偿还借款本息。……9.贷款人无需征得借款人、保证人和抵押人同意，即可将贷款人在本合同项下的权益转让给第三人。借款人要求将本合同项下的债务转让给第三人的，应提前三十日向贷款人提出书面申请，经贷款人同意并征得保证人、抵押人同意后，按贷款人要求办理相关手续。10.争议解决可由各方协商解决，也可按诉讼方式解决，由贷款人住所地人民法院管辖；等等。合同所附《房地产抵押清单》记载：1.抵押人：黄运凤，抵押权人：中国农业银行南宁市邕宁支行。2.房产坐落：金沙大道1-1号鑫利华商厦无单元2119号，建筑面积45.19平方米。用途住宅，房地产评估价值：壹拾贰万肆仟捌佰壹拾玖元。被告黄运凤在抵押人处签名捺印。 以上《个人购房担保借款合同》签订后，原告农行邕宁支行依合同约定将贷款划入账号为20×××52的指定账户中。2006年10月23日的《个人借款凭证》主要记载内容是：借款人黄运凤，借款种类住房一手楼贷款，借款日期2006年10月23日，到期日期2026年10月23日，收款人账号20×××52，扣款账号20×××84，金额99000元，还款方式为等额本息还款，还款频率为月，还款日23日，执行利率5.81400%，逾期利率8.721%；等等。双方于2011年1月17日到南宁市房屋产权交易中心办理抵押登记，抵押登记证书号为：邕房他证字第××号，房屋抵押坐落名称变更为南宁市良庆区×××号。 根据本案证据记载和原、被告双方的确认：贷款发放后，被告黄运凤已经分期偿付了部分借款本息，但自2018年2月起至2019年4月18日止，被告黄运凤一直没有偿还上述期间各期借款本息，已连续违约14期。截至2019年4月18日，被告黄运凤尚欠原告农行邕宁支行借款本金56105.18元及借款期利息2391.26元、逾期罚息210.03元和复利76.12元，共计58782.59元。2019年4月18日之后，被告黄运凤没有过还款行为。 本院认为： 2006年10月13日，原告农行邕宁支行、被告黄运凤签订的编号为45105200600016796的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方应严格遵守和履行。 一、关于合同编号为45105200600016796《个人购房担保借款合同》应否解除、何时解除的问题。原告向被告黄运凤发放借款后，被告未按合同约定按期足额偿付借款本息已经有14期之久，已属根本性违约。根据合同约定，借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权停止发放借款、提前收回发放借款，有权提前行使担保权，等等。提前收回借款与解除合同后果相同。被告黄运凤在庭审中提出涉案抵押房屋已经转让他人，应追加买方作为第三人或被告，由买方代为偿还借款的意见。本院认为，被告黄运凤与他人存在房屋买卖合同关系，与本案原、被告的金融借款合同关系并无关联，被告要求追加买卖合同的买方参加诉讼无法律依据，本院不予支持。被告黄运凤在未经抵押权人同意的情况，擅自转让抵押房产，已经违反双方合同中关于抵押物占管的约定。原告基于被告黄运凤此前的严重违约行为，坚持要求解除合同，提前收回发放的借款，对原告要求解除本案《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持，同时该合同应自本案判决生效之日起解除。对被告黄运凤的答辩意见，本院不予支持。 二、关于原告要求被告黄运凤提前偿还借款本金56105.18元及支付相应利息（包括借款利息、罚息和复利）有何事实根据和法律依据，利息（包括借款利息、罚息和复利）如何计算的问题。原告已履行发放贷款义务，被告黄运凤借款后未按合同约定偿还借款本金和支付借款利息，已构成严重违约，应根据合同约定和法律规定承担偿还本金以及支付借款利息的违约责任。自借款发放日2006年10月23日起至2019年4月18日止，根据本案证据，本院确认被告黄运凤共偿还了借款本金42894.82元，支付了借款利息49150.11元及罚息23.61元、复利12.21元，尚欠借款本金56105.18元及借款期利息2391.26元、逾期罚息210.03元、复利76.12元。原告请求被告黄运凤偿还借款本金56105.18元的诉讼请求，本院予以支持。关于借款利息、逾期罚息、复利如何计付的问题。本案《个人购房担保借款合同》自判决生效之日起解除，判决生效之日以前合同尚处于履行状态，故除去截至2019年4月18日双方已经结算确认尚欠的借款本金、借款期利息、罚息和复利，从2019年4月19日起至判决生效之日止的借款期正常利息、罚息和复利仍应按《个人购房担保借款合同》约定的方法和利率计付，本案判决生效之日起至借款本金还清之日止产生的利息按合同约定的逾期贷款罚息利率计付。 三、关于原告要求对处置被告黄运凤用于抵押的房屋所得价款优先受偿的问题。双方当事人在《个人购房担保借款合同》中已经约定被告黄运凤用其名下的房产作为抵押，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，抵押物已依法办理了抵押登记，取得房屋他项权证，抵押已发生法律效力。根据合同约定和法律规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。法律规定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的，按照约定。本案合同约定的抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。本院认为，原告有权就本案债务对处置抵押物所得价款在合同约定的抵押担保范围内优先受偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条第一款、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、2006年10月13日原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行、被告黄运凤签订的编号为45105200600016796《个人购房担保借款合同》，于本案判决生效之日起解除。 二、被告黄运凤偿还给原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款本金56105.18元。 三、被告黄运凤支付给原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款利息（包含借款期正常利息、逾期罚息、复利等，计算方式：暂计至2019年4月18日被告黄运凤尚欠2677.41元；从2019年4月19日起至合同解除之日止，分别按合同约定的利率和方法计付；从合同解除次日起至清偿借款本金之日止，以实欠借款本金为基数按合同约定的逾期贷款罚息利率计付）。 四、原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行对处置被告黄运凤用于抵押登记的位于南宁市良庆区×××号（产权证号：邕房权证字第××号，他项权证号：邕房他证字第××号）所得价款在合同约定的抵押担保范围内优先受偿。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案的案件受理费1270元（原告已预交），由被告黄运凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦 利 人民陪审员  刘善芳 人民陪审员  黄福生 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  黄儒法 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 第一百八十条第一款第（一）项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。