广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2123号上诉人（原审原告）：张木林，男，汉族，1972年10月25日出生，住广东省湛江市霞山区。上诉人（原审原告）：励琳，女，汉族，1972年2月12日出生，住广东省深圳市福田区。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：励德坊，男，汉族，1934年10月2日出生，住广东省湛江市霞山区。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：苏聪，广东尚诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄海春，男，汉族，1977年1月1日出生，住广东省湛江市霞山区。被上诉人（原审被告）：张志敏，女，汉族，1977年9月4日出生，住广东省湛江市霞山区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：徐晓明，广东敏翔律师事务所律师。上诉人张木林、励琳因与被上诉人黄海春、张志敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张木林、励琳的委托诉讼代理人励德坊、苏聪，被上诉人黄海春、张志敏及其委托诉讼代理人徐晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张木林、励琳上诉请求:1.撤销（2018）粤0803民初744号民事判决，解除张木林、励琳与黄海春、张志敏于2017年5月7日签订的《房地产（经纪）买卖合同》；2.本案一、二审诉讼费由黄海春、张志敏承担。事实和理由：一、黄海春、张志敏违约事实确凿，一审判决违背涉案合同的约定，驳回张木林、励琳的诉讼请求，没有法律依据，明显有失公正公平。（一）根据涉案合同第八条的约定，黄海春、张志敏应在2018年1月31日前向张木林、励琳支付首期款51万元（含定金）后，张木林、励琳再向房屋主管部门办理涉案房登记过户手续。黄海春、张志敏未能于上述日期届满前支付首期款，所以张木林、励琳不需要办理房产预登记手续。而黄海春、张志敏主张因涉案房在2018年5月9日才领到房产证，权属不清，所以不应该在2018年1月31日前支付首期款。涉案合同经三方同意签字后生效，签约前张木林、励琳向经纪方和黄海春、张志敏提供了张木林、励琳与万豪丰置业有限公司于2015年9月18日签订的购房预售合同原本，并由经纪方复印留底。该合同明确记载，张木林、励琳在2015年9月18日前支付首期房款616546元后，万豪丰公司在2015年10月18日前向主管部门将涉案房的产权转移，进行预告登记备案，当时万豪丰公司没有办理出万豪花园的产权证书，交房日期是2017年5月31日前，出证日期自交房后360天即2018年5月31日，涉案合同签订时三方均知悉涉案房屋没有出证，而涉案合同是经纪方提供的格式合同并由经纪方填写，经纪方是经政府批准的合法经营房地产交易的企业，熟悉有关房地产交易的相关政策，规定和流程，三方确定并知悉涉案房屋正式交易的起始时间为2018年1月31日，与涉案房2018年5月31日前出证并不矛盾。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，我国实行不动产权属登记制度，只要登记机构登记在册，房产权属就毋庸置疑，即使房产证未出证或者损毁遗失也不能更改其权属，而房产证只是主管部门发给不动产权属所有人的书面凭证。正因如此，在涉案房尚未出证前，黄海春、张志敏和经纪方对涉案房的权属已经确定，黄海春、张志敏才会与张木林、励琳签订涉案合同。因此，黄海春、张志敏因个人原因没能在合同约定的2018年1月31日前支付首期房款以致张木林、励琳不能在该时间前去登记机构进行产权预告登记属于违约行为，张木林、励琳依照合同规定依法要求行使解除合同的权利理应得到法院支持。（二）涉案合同第三条第二款对房款支付的约定是黄海春、张志敏在该物业交割前支付首期房款51万元（含定金），余款65万元由黄海春、张志敏向银行或者公积金申请按揭贷款支付，待该物业他项权证登记后由贷款银行直接转入张木林、励琳指定账户。上述条款明确约定了黄海春、张志敏申请按揭贷款额度被银行批准后，张木林、励琳才办理产权过户手续，由此可见，黄海春、张志敏支付首期房款的条件与出证日并无关联，出证与否和余款65万元的支付相关。（三）涉案房屋是黄海春、张志敏购买的第二套房，而该房屋是张木林、励琳的第一套房，按揭额度为42万元。根据目前银行收紧贷款的政策，黄海春、张志敏的贷款额度不可能有65万元，支付条款约定余额不足部分由现金支付。张木林、励琳在办理他项权证登记前须完成银行还贷，因此要求该款项由张木林、励琳用现金支付来补充，协商后黄海春、张志敏同意用30万元来作为张木林、励琳还清房贷不足的部分，故形成了合同第九条的约定。为此，黄海春、张志敏单方面认可的首期房款51万元（定金10万元+30万元+11万元）的支付方式违背了合同的约定，该30万元不能列在首期房款中。（四）黄海春、张志敏未按合同第五条的约定在2017年12月31日前将办证费用9万元支付给经纪方，明显违约。（五）涉案合同第八条以及第九条的约定，是指在2018年1月31日前由黄海春、张志敏向张木林、励琳支付购房款，然后由张木林、励琳向抵押银行办理解押手续，而不是一审法院所认为的在拿到房产证之后再将房款交付。但是，黄海春、张志敏并未如约在2018年1月31日前向张木林、励琳支付购房款，已构成违约。而张木林、励琳在签订合同后，积极按照合同的约定向按揭银行提前还贷，并于2018年2月6日了还清按揭贷款，故张木林、励琳不存在违约行为。（六）张木林、励琳于2018年5月9日取得涉案房产证，在此之前及至今，黄海春、张志敏也没有将剩余的购房款支付给张木林、励琳，黄海春、张志敏并没有强烈的履约愿望。根据其此前向法院提供的银行流水证明，在2018年5月9日前其自有的存款并不足以向张木林、励琳支付合同项下的房款。黄海春、张志敏于2018年4月起诉张木林、励琳要求履行合同，但其至今都没有支付合同约定的购房款，已是先行构成违约。因此，张木林、励琳请求解除涉案合同的理由合理充分，事实清楚，理应得到法院支持。二、一审法院将黄海春、张志敏提交的（2018）粤0803民初764号案的证据（经纪方的《证明》和黄海春、张志敏的录音光盘及文字资料）作为审理本案的证据，不合逻辑。虽然两个案件案由、标的物以及双方当事人相同，但一审法院已分别立案，并没有裁定并案审理。三、一审法院在受理和审理本案的过程中存在多种不正常现象。依据《最高人民法院关于人民法院合议庭工作的若干规定》第三条“合议庭成员组成后，除因回避或者其它特殊情况，不能继续参加案件审理之外，不得在案件审理过程中更换。合议庭成员的更换情况应当及时通知诉讼当事人”的规定，一审程序中合议庭的变更未事先告知当事人情况及理由，剥夺了当事人的诉权，属于程序违法。被上诉人黄海春、张志敏答辩称：本案是张木林、励琳违约。首先，涉案合同第九条约定了第一笔房款的支付条件，即黄海春、张志敏在张木林、励琳取得房屋产权证当天付30万元给张木林、励琳，但是在涉案合同的实际履行过程中，张木林、励琳是在2018年5月9日才获得涉案房屋的房屋产权证，但是张木林、励琳在2018年4月12日已向一审法院提起本案诉讼要求解除合同，张木林、励琳如果要求解除合同，是不可能再收取30万元购房款。其次，涉案合同第三条第二款约定了第二笔房款的支付条件，即黄海春、张志敏应该在物业交割前支付首期款51万元，包含定金10万元，实际上只付41万元，已经含有第一次应该付款的30万元。按照交易习惯，涉案房屋的房屋产权证过户到买方的名下才算是交割。张木林、励琳要把不动产过户到黄海春、张志敏名下要解除抵押，要办理相关的交易手续，但是涉案房屋的抵押是到了诉讼阶段才解除。本案不存在张木林、励琳把房屋产权证过户到黄海春、张志敏名下的事实，所以黄海春、张志敏支付第二笔房款的条件没有成就。最后，涉案合同第六条约定了第三笔款的支付条件，即最后一笔房款应该在交房时付齐，但这一条件是不可能满足的，因为张木林、励琳在2018年4月就提起本案诉讼要求解除合同，所以不可能把房屋交付给黄海春、张志敏。根据上述三个条件，并不是黄海春、张志敏不愿意支付房款，是因为张木林、励琳违约不愿意完成支付房款的条件，违约责任完全在于张木林、励琳。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，黄海春、张志敏要求卖方继续履行合同是有法律依据的。本案中，张木林、励琳不愿意继续履行合同的原因是房价大幅上涨。涉案房屋已经过户到张木林、励琳的名下，而且原来的抵押贷款也已经解除，不存在任何不能过户的障碍，涉案房子也没有任何人占有、阻碍交付，且黄海春、张志敏也愿意按照合同约定支付房款，故涉案合同应继续履行。张木林、励琳起诉请求：1.解除张木林、励琳与黄海春、张志敏于2017年5月7日签订的《房地产（经纪）买卖合同》（编号：天天地产6680224）；2.判令黄海春、张志敏向张木林、励琳赔偿违约金232000元；3.黄海春、张志敏承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2017年5月7日，张木林、励琳与黄海春、张志敏及天天地产签订《房地产（经纪）买卖合同》（合同编号：天天地产6680224），约定张木林、励琳将其位于湛江市霞山区绿民路XX房出售给黄海春、张志敏，建筑面积146.76平方米，转让价为1160000元。合同第三条第二款约定：黄海春、张志敏于物业交割前支付首期房款（含定金）510000元给张木林、励琳；余额650000元由黄海春、张志敏向银行或住房公积金中心申请贷款，待该物业他项权证登记后由贷款银行直接转入张木林、励琳指定账户，贷款额度以银行或住房公积金实际审批为准，贷款不足部分由黄海春、张志敏支付现金给张木林、励琳。合同第八条约定：若因张木林、励琳的产权所属不清等原因造成2018年1月31日前不能在所属主管部门办理该物业所有权登记过户手续，属张木林、励琳违约，张木林、励琳应返还所收黄海春、张志敏的购房款并赔偿给黄海春、张志敏成交价20%的违约金及承担该物业产权过户产生的一切费用，赔偿经纪方中介服务费为该物业成交价3%作为违约金，解除本合同。若黄海春、张志敏资金不到位等原因造成上述同样后果的，黄海春、张志敏也应承担相应的违约责任。合同第九条约定：双方均清楚该物业在工商银行抵押中，张木林、励琳在签订本合同出证日内向所抵押银行申请提前还贷，并完成撤销抵押及归档登记等相关手续。赎证：黄海春、张志敏同意于取证当天支付300000元给张木林、励琳赎证。因提前还款所产生的一切手续费由张木林、励琳支付。合同第十条还约定：如一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约方承担。合同签订当日，黄海春、张志敏已向张木林、励琳支付定金100000元。天天地产出具《证明》，证明张木林、励琳存在违约行为，张木林、励琳向其口头表示不再履行合同义务，将不配合办理过户等手续。庭审中，张木林、励琳称因黄海春、张志敏未按约定支付购房款，其才提出解除合同，且其已于2018年2月6日还清按揭贷款，并于2018年5月9日领到涉案房屋房产证；张木林、励琳另提出黄海春、张志敏未对其能否贷到合同约定的房款650000元进行举证，涉案合同不具备继续履行的条件。黄海春、张志敏辩称张木林于2018年4月1日通过电话向其告知，由于张木林的母亲需要居住涉案房屋，因此不再出卖该房屋，但愿按照合同约定向黄海春、张志敏支付百分之二十违约金。黄海春、张志敏提交了其与张木林、励琳的父亲励德坊的录音资料对其上述主张予以佐证。黄海春、张志敏还提出需由张木林、励琳向其过户房产证才能去银行办理贷款，且其具备支付剩余房款的能力。另查明，黄海春、张志敏已向一审法院另案起诉，要求继续履行双方于2017年5月7日签订的《房地产（经纪）买卖合同》，一审法院于2018年4月17日立案受理，案号为（2018）粤0803民初764号。黄海春、张志敏在该案中提交其名下的《个人存款证明》、《个人理财产品证明书》、《资金对账单》以及《住房公积金缴存情况证明》，拟证明其具备一次性支付剩余房屋转让款的能力。再查，合同签订时，黄海春、张志敏已明确知晓涉案房屋尚未办理完毕房产证。据日期为2018年6月19日的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房屋权利人为张木林、励琳共同共有，登记时间为2018年5月3日；该房屋抵押权人为工商银行，抵押债权数额420000元；因涉案合同纠纷，该房屋已被黄海春、张志敏在另案中申请诉前财产保全查封。案件审理过程中，张木林、励琳已还清涉案房屋的抵押贷款，并已注销抵押登记。案件经调解，就涉案合同是否继续履行、赔偿责任由谁承担及赔偿数额如何确定等问题，双方未能达成一致意见。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张木林、励琳与黄海春、张志敏于2017年5月7日签订的《房地产（经纪）买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行，不得擅自变更或解除。依据合同约定，黄海春、张志敏在合同签订当天向张木林、励琳交付定金100000元后，应于物业交割前支付首期款（含定金）510000元，剩余650000元房款由黄海春、张志敏向银行或住房公积金中心申请贷款。因合同签订时涉案房屋在工商银行抵押中，且尚未出房产证，双方还约定张木林、励琳在签订合同出证日内向所抵押银行申请提前还贷，并完成撤销抵押等，黄海春、张志敏于取证当天支付300000元给张木林、励琳赎证。合同中关于违约责任的约定为：张木林、励琳方产权所属不清或黄海春、张志敏方资金不到位等原因造成2018年1月31日前不能办理涉案物业所有权登记过户手续的，均为违约，若因政府及相关部门政策调整导致延迟，则所有时间相应顺延，继续履行合同，不产生违约责任。本案中，黄海春、张志敏已于2017年5月7日向张木林、励琳交付定金100000元，现张木林、励琳提出黄海春、张志敏未依约支付房屋首期款构成违约，并主张解除涉案合同。然而，张木林、励琳未能提交证据证明双方未能在合同约定期限届满前办理房屋所有权转移登记手续系黄海春、张志敏个人原因所致。此外，张木林、励琳实际上于2018年5月9日才领到涉案房屋的房产证，但其于2018年4月即向黄海春、张志敏明确表示其不愿继续履行涉案合同，并于4月16日向一审法院提起本案诉讼，此时黄海春、张志敏履行付款义务的条件尚未成就，故张木林、励琳以黄海春、张志敏未依约支付首付款为由要求解除合同，理据不足，对其诉讼主张，不予支持。现黄海春、张志敏已另案起诉要求继续履行合同，并在该案中提供相应存款及其他财产证明等对其支付能力予以证明，在此基础上，合同具备继续履行的条件。综上，张木林、励琳要求解除双方签订的《房地产（经纪）买卖合同》、黄海春、张志敏向其支付违约金232000元的诉讼请求，无事实和法律依据，均不予支持。参考一审法院民事审判专业法官联席会议的意见，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回张木林、励琳的诉讼请求。案件受理费4780元，由张木林、励琳负担。二审期间，张木林、励琳与黄海春、张志敏均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：《房地产（经纪）买卖合同》第二条约定：“……为保证合同顺利履行，乙方于签订本合同当天交付定金人民币拾万元整……”。再查明：一审法院审理本案的原合议庭成员为“审判长洪华全、人民陪审员梁钟和、人民陪审员黄桂乾”，后因审判长洪华全退休，合议庭成员变更为“审判长常志明、审判员林鹏、人民陪审员吴明英”。在2018年11月7日的庭审中，一审法院向本案当事人当庭宣布了合议庭组成人员名单，本案双方当事人均无异议。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人张木林、励琳上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人张木林、励琳的上诉请求和理由，及被上诉人黄海春、张志敏的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：黄海春、张志敏是否存在逾期支付购房款的违约行为，涉案《房地产（经纪）买卖合同》应否解除。根据黄海春、张志敏与张木林、励琳、天天地产于2017年5月7日签订的《房地产（经纪）买卖合同》第二条“……为保证合同顺利履行，乙方于签订本合同当天交付定金人民币拾万元整……”、第三条第二款“乙方于物业交割前支付首期房款（含定金）510000元给甲方；余额650000元由乙方向银行或住房公积金中心申请贷款，待该物业他项权证登记后由贷款银行直接转入甲方指定账户，贷款额度以银行或住房公积金实际审批为准，贷款不足部分由乙方支付现金给甲方”、第九条“双方均清楚该物业在工商银行抵押中，甲方在签订本合同出证日内向所抵押银行申请提前还贷，并完成撤销抵押及归档登记等相关手续。赎证：乙方同意于取证当天支付300000元给甲方赎证。因提前还款所产生的一切手续费由甲方支付”的约定，黄海春、张志敏应于签订合同之日支付10万元定金，于张木林、励琳取证当天支付30万元，于物业交割前付清51万元（包括前述的40万元）首期款，剩余的65万元购房款由黄海春、张志敏向银行或住房公积金中心申请贷款，待该物业他项权证登记后由贷款银行直接转入张木林、励琳指定账户，若贷款不足65万元，则由黄海春、张志敏支付现金给张木林、励琳。上述合同签订后，黄海春、张志敏已按合同约定向张木林、励琳支付了10万元定金，张木林、励琳于2018年4月16日向一审法院提起本案诉讼时，张木林、励琳尚未取得涉案房屋的所有权证，而黄海春、张志敏在张木林、励琳取证当天（即2018年5月9日）才有义务向张木林、励琳支付30万元购房款，故黄海春、张志敏并不存在逾期支付购房款的违约行为。至于《房地产（经纪）买卖合同》第八条关于“若因甲方的产权所属不清等原因造成2018年1月31日前不能在所属主管部门办理该物业所有权登记过户手续，属甲方违约，甲方应返还所收乙方的购房款并赔偿给乙方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户产生的一切费用，赔偿经纪方中介服务费为该物业成交价3%作为违约金，解除本合同。若乙方资金不到位等原因造成上述同样后果的，乙方也应承担相应的违约责任”的约定，是指若因黄海春、张志敏资金不到位等原因造成双方未能在2018年1月31日前办理涉案房屋所有权登记过户手续，则属黄海春、张志敏违约，由黄海春、张志敏承担违约责任。但是，因在上述约定的期限届满时，张木林、励琳尚未取得涉案房屋的所有权证，故双方未能办理涉案房屋所有权登记过户手续的责任并不在于黄海春、张志敏。张木林、励琳将上述约定的办理涉案房屋所有权登记过户手续的期限作为黄海春、张志敏应支付51万元首期款的期限，并以黄海春、张志敏未在上述期限内支付51万元首期款为由，主张黄海春、张志敏违约，并请求解除涉案《房地产（经纪）买卖合同》及请求黄海春、张志敏支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，因张木林、励琳已于2018年4月16日向法院提起本案诉讼，要求解除涉案《房地产（经纪）买卖合同》，故虽然张木林、励琳于2018年5月9日取得了涉案房屋的所有权证，但在本案纠纷尚未解决之前，黄海春、张志敏未继续向张木林、励琳支付购房款，并无不当。张木林、励琳以其取得涉案房屋的所有权证后，黄海春、张志敏仍未交付剩余的购房款为由，主张黄海春、张志敏违约，本院不予支持。张木林、励琳还主张黄海春、张志敏未按涉案合同第五条的约定于2017年12月31日前支付9万元办证费用给天天地产，属于违约。因上述款项无需交付给张木林、励琳，且至张木林、励琳提起本案诉讼时，张木林、励琳尚未取得涉案房屋的所有权证，黄海春、张志敏是否已向天天地产交付该办证费用，并不会影响涉案房屋过户手续的办理，故张木林、励琳以此为由主张解除涉案《房地产（经纪）买卖合同》，本院不予支持。综上所述，张木林、励琳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4780元，由上诉人张木林、励琳负担。本判决为终审判决。审判长  陈小红审判员  郑玉莲审判员  林 竹二〇一九年九月十六日法官助理莫晶莹书记员李欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。