福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初432号 原告：福建中恒伟业商业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道讲堂路**（福马路南侧与晋安南路东侧交叉处）福晟·钱隆大地9#楼23层18办公号房，统一社会信用代码91350100569287683P。 法定代表人：叶秋莺，总经理。 委托诉讼代理人：薛一通，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄林燕，女，该公司员工。 被告：福州嘉汇源餐饮管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五凤街道湖景路**溢景苑**楼**09店面，统一社会信用代码91350102315593330X。 法定代表人：陈伟杰，总经理。 原告福建中恒伟业商业管理有限公司（以下简称“中恒伟业公司”）与被告福州嘉汇源餐饮管理有限公司（以下简称“嘉汇源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月27日公开开庭审理。原告中恒伟业公司的委托诉讼代理人薛一通、黄林燕，被告嘉汇源公司的法定代表人陈伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中恒伟业公司向本院提出诉讼请求：1．确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月26日解除；2．确认原告有权没收被告支付的履约保证金15000元；3．判令被告向原告支付装修期免收的租金150255元及自2018年3月11日起至2018年9月26日止所欠付的租金94724元，合计244979元；4．判令被告向原告支付以应付未付的租金为基数按日5‰计算的自逾期之日起至实际支付租金之日止的逾期付款违约金；5．判令被告向原告一次性支付解约违约金1788591元。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为：3．判令被告向原告支付装修期免收的租金150255元及自2018年4月5日起至2018年9月26日止所欠付的租金94724元，合计244979元。事实与理由：2017年1月5日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》及其补充协议，约定由被告承租原告位于福州市晋安区办公用房。原告已依约将该房屋交付给被告，并按合同约定给予被告九个月（273天）免租金装修期。原告依约履行了合同全部义务，但自2017年11月5日起被告开始拖欠租金，原告于2018年7月5日向被告寄送《违约告知函》催促被告支付租金，被告仅于2018年7月16日至2018年9月19日期间累计支付租金欠款86695元，还剩94724元租金未支付。原告遂于2018年9月26日依合同第16.1.6条约定向被告寄送了《合同解除函》，自合同解除至今被告一直未缴纳自2018年3月11日起至2018年9月26日止的租金。 被告嘉汇源公司辩称，2016年被告因开办食堂事宜与原告磋商租赁福晟集团名下福晟大厦、福晟财富中心、福晟国际中心、福晟钱隆广场四个场所进行多点经营。由于福晟大厦最先落成，被告基于多点经营的愿景才与原告签订按每月房租45元/平方米、物业管理费10元/平方米的租赁合同，并于2017年4月进驻装修。其后，原告另外两栋楼因消防和验收问题，不能将其交付给被告经营，原、被告初期协商的多点经营无法实现，导致被告的房租成本过高，因此双方协商将房租降至15元/平方米。依据合同约定，原告从2017年10月份开始计算房租，总金额为16,000元，被告已交付一半的房租7万元，但剩余租金原告要求按照45元/平方米来缴纳，并通知其9月底搬离场地。由于目前不能拆除的设备还在租赁房屋内。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于无争议的事实，本院确认如下：2017年1月5日，原告与被告分别作为合同的甲乙两方签订《房屋租赁合同》及《租赁合同之补充协议》，约定被告向原告租赁位于福州市晋安区办公用房。其中01Ａ单元房屋的租赁期限为10年，自2017年1月5日起至2027年1月4日止，租赁面积为371平方米，2017年1月5日至2021年1月4日每月的租金标准为45元／平方米，即16695元。合同第九条约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，……4．拖欠租金连续45天或累计45天以上的。《租赁合同之补充协议》（以下简称“协议”）约定：租金应于每月5日前支付，01Ａ单元房屋的装修期为273天，从2017年1月5日起至2017年10月4日止，装修期的租金在当年度租赁期限内均摊，如因乙方原因导致合同被提前终止，乙方须补回上述免租装修期内的租金予甲方；乙方支付甲方履约保证金15000元。协议第5.7条约定：乙方未按合同约定交付租金及其他应付费用的，甲方有权依照本协议第16.1条约定终止本合同并有权没收全部履约保证金……乙方逾期支付款项的，逾期每日须按所欠款项的千分之五向甲方支付违约金。协议第16.1条约定：……乙方逾期缴纳租金累计达30天以上的……如发生上述的情况，乙方必须向甲方支付其实际使用租赁场所期间，根据本合同应付而未付的一切款项、违约金，并赔偿甲方因此而导致的一切损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用及本合同剩余期间甲方根据本合同的约定本可收取的一切费用）。合同签订后，双方开始依约履行。后因被告拖欠租金，原告于2018年7月5日向被告寄送《违约告知函》催促被告支付租金。经催讨后，被告向原告支付了部分租金。2018年9月26日，原告向被告寄送《合同解除函》，通知被告因其未按约定向原告支付自2018年3月11日起至2018年9月26日止的租金，故依据协议第16条约定，双方之间的租赁合同于2018年9月27日解除，并要求被告承担相应的责任。该函件于2018年9月28日送达被告。 对于有争议的事实，本院查明确认如下：庭审中，原告主张被告仅支付了计至2018年4月4日止的租金，被告否认，但未提供相应证据反驳，故本院认定被告向原告支付租金至2018年4月4日止。被告主张双方曾约定每月租金标准为15元/平方米，但未提供证据证明，本院不予采信。 本院认为，原、被告于2017年1月5日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议，系双方真实的意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自解除通知到达对方时解除”。本案中，双方约定如被告拖欠租金达45天以上，原告有权解除合同。被告仅向原告支付租金至2018年4月4日止，至2018年9月26日原告向被告寄送《合同解除函》时止，其拖欠的租金早已超过45天，该记载解除合同通知的函件于2018年9月28日送达被告，故双方之间的租赁合同于该函件寄达当日解除。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。因此，合同解除后被告拖欠原告的租金仍应支付，原告请求被告向其支付自2018年4月5日起至2018年9月26日止的租金94,724元，不超过双方约定的标准（16,695元/月×5月+16,695元/月÷30天/月×22天＝95,718元），本院予以支持。双方的租赁合同约定：如因被告原因导致本合同被提前终止，被告须补回免租装修期内的租金予原告。原告请求被告向其支付自2017年1月5日起至2017年10月4日止9个月的装修期的租金150,255元（16,695元/月×9月），符合合同约定，本院予以支持。 被告迟延支付租金给原告造成的损失主要体现为应收租金的利息损失，原告主张按所欠租金日5‰的标准计算逾期付款违约金，该标准换算成年利率为182.5%（5‰/日×365日/年），远超过民间借贷可保护之24%的年利率，故本院对超出部分不予支持。计至2019年5月27日庭审之日止，逾期付款违约金应为21,676.24元（计算过程详见后附表格）。双方的租赁合同约定，被告未按时支付租金的，原告有权没收全部履约保证金。该约定表明履约保证金对于原告具有定金性质。《合同法》第一百一十六条规定：“一方违约时，对方可选择适用定金或违约金条款”。即不可同时适用定金和违约金条款。原告请求不予返还履约保证金并同时主张被告支付逾期付款违约金和解约违约金1,788,591元，不符上述法律规定。对比履约保证金和违约金的金额，选择违约金条款对原告更有利，因此，原告主张不予退还被告履约保证金，本院不予支持。该15,000元履约保证金可用于抵扣逾期付款违约金。原告主张依据合同第16.1.6条约定要求被告向其一次性支付解约违约金，因该条款并未约定解约违约金，因此原告该请求缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告福建中恒伟业商业管理有限公司与被告福州嘉汇源餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年9月28日解除； 二、被告福州嘉汇源餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建中恒伟业商业管理有限公司支付装修期租金150,255元及2018年4月5日起至2018年9月26日止的租金94,724元，合计244,979元； 三、被告福州嘉汇源餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建中恒伟业商业管理有限公司支付计至2019年5月27日止的逾期付款违约金21,676元（已支付15,000元，尚需支付6,676元），并以94,724元租金为基数按年24%计算支付自2019年5月28日起至实际付款之日止的逾期付款违约金； 四、驳回原告福建中恒伟业商业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23,640元，由原告福建中恒伟业商业管理有限公司负担3,640元，由被告福州嘉汇源餐饮管理有限公司负担20,000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  苏俊宇 人民陪审员  林秀华 人民陪审员  张 辉 二〇一九年八月二十二日 书 记 员  郭晓超 附：计算表格 违约金明细表金额（元） 时间应付租金支付租金拖欠租金计算逾期违约金起止日期逾期天数违约金 起止 2018/4/516695166952018/4/62018/5/530329.33 2018/5/516695333902018/5/62018/6/531680.61 2018/6/516695500852018/6/62018/7/530987.98 2018/7/516695667802018/7/62018/8/5311361.21 2018/8/516695834752018/8/62018/9/5311701.52 2018/9/512243957182018/9/62019/5/2726416615.60 2019/5/27 合计9571821676.24 注：违约金＝拖欠租金×逾期天数×（24%/年÷365天/年） 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。