重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0112民初15542号 原告(案外人)：彭文，女，1967年4月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：戴玲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告(申请执行人)：李荣刚，男，1982年9月26日出生，汉族，住重庆市巴**。 委托诉讼代理人：吴成全，重庆中渡律师事务所律师。 第三人(被执行人)：郝喜婧，女，1988年9月19日出生，汉族，住黑龙江省尚志市。 原告彭文诉被告李荣刚、第三人郝喜婧案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月25日受理后，依法由审判员刘涛峰担任审判长与人民陪审员陈定明、彭燕组成合议庭适用普通程序于2019年8月7日进行公开开庭审理。原告彭文的委托诉讼代理人戴玲，被告李荣刚的委托诉讼代理人吴成全到庭参加诉讼，第三人郝喜婧经本院合法传唤无正当事由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.停止对位于重庆市北部新区XX街9号9栋1-3号房屋的强制执行；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年5月13日，以郝喜婧为甲方，彭文为乙方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于重庆市北部新区XX街9号9栋1-3号房屋出卖给乙方，因该房屋于2013年8月12日办理了抵押登记，抵押权人为东亚银行(中国)有限公司重庆分行，因房屋的按揭贷款未还清，剩余按揭期限为20年，甲方所欠的按揭款从2014年5月起由乙方以甲方的名义偿还，甲方应于2014年5月16日将房屋交付给乙方，并于2018年12月31日前无条件配合乙方办理过户手续。合同签订后，郝喜婧向原告交付了房屋，原告向郝喜婧支付了全部的购房款，并从2014年5月至今偿还按揭贷款。渝北区法院作出（2018）渝0112执保172号执行裁定书查封了上述房屋，原告遂向贵院提出执行异议申请，贵院于2019年6月11日作出（2019）渝0112执异245号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。原告认为原告与第三人郝喜婧签订的房屋买卖合同合法有效，且原告已支付了房屋价款，并且在法院查封前已经占有该房屋，原告对该房屋未办理过户并无过错，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告有权要求排除执行，遂诉至法院。 被告李荣刚辩称：根据我方提供的查询结果显示该房屋仍登记在郝喜婧名下，故执行查封其名下的房屋并无错误，原告无证据证明其已在查封之前占有该房屋，原告尚有310万元的房款未支付，也未按法院要求支付至法院。原告在签订房屋买卖合同时明知该房屋已经抵押，无法办理过户，仍然购买，不能过户属自身原因所致，不应支持其诉讼请求。 第三人郝喜婧未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了银行卡交易明细、收条、房屋抵押贷款合同、公证书、转账记录、动账通知修改业务凭条、暂住证明等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实： 2017年12月28日，重庆市渝北区人民法院作出原告李荣刚与被告郝喜婧、杨扬、周必福民间借贷纠纷一案[(2017)渝0112民初9410号]民事判决书，判决：一、被告郝喜婧、杨扬在本判决生效后五日内向原告李荣刚偿还借款350904.11元；二、被告郝喜婧、杨扬在本判决生效后五日内向原告李荣刚支付利息（以借款本金350904.11元为基数，从2015年6月24日起，按年利率6%的标准计算至借款本金还清时止）；三、驳回原告李荣刚的其他诉讼请求。郝喜婧收到该判决书后不服，向重庆市第一中级人民法院起诉，该院审理后作出（2018）渝01民终3300号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 该案审理过程中，李荣刚向渝北区人民法院申请诉前财产保全，该院于2018年1月26日作出(2018)渝0112执保172号执行裁定书，裁定：查封郝喜婧名下位于重庆市北部新区XX街9号9栋1-3号房屋。 前述判决书生效后，郝喜婧未按期履行判决书确定的义务，李荣刚向渝北区人民法院申请强制执行[案号(2018)渝0112执10085号]，在该案执行过程中，彭文以其已经购买了该房屋，系该房屋的所有人为由提出执行异议，渝北区人民法院审查后，作出(2019)渝0112执异245号执行裁定书，裁定：驳回原告的异议申请。原告彭文收到该裁定书后不服，提起本案之诉。 另查明，2014年5月13日，以郝喜婧为甲方，彭文为乙方签订《房屋买卖合同》，主要约定：甲方将其拥有的位于重庆市北部新区XX街9号9栋1-3号案涉房屋转让给乙方，该房屋于2013年9月5日办理抵押登记，抵押权人为东亚银行(中国)有限公司重庆分行，该房屋现在按揭贷款未还清，剩余按揭款项为2463943元，剩余按揭期限20年。乙方对甲方转让的房屋权属情况已充分知悉，在上述房屋尚未结清银行按揭贷款，注销抵押登记的情况下对买卖该房屋一致达成如下协议：本次房屋买卖成交价格为310万元，乙方应于2014年5月16日支付甲方购房款636057元；甲方所欠银行的上述房屋按揭贷款余额2463943元自2014年5月起由乙方以甲方名义偿还。甲方应于2014年5月16日向乙方交付该房屋，并于2018年12月31日前无条件配合乙方办理房屋过户登记的一切手续。甲乙双方均明确，本合同的签订不代表物权的变动，但双方均认可本合同的效力，并自愿履行本合同。同时，郝喜婧与汤世华签订了《委托书》，由郝喜婧委托汤世华作为其代理人，代其收取案涉房屋房款，办理房屋过户手续等事宜。双方于2014年5月14日对该房屋买卖合同及委托书的真实性向重庆市公证处申请了公证，重庆市公证处对此进行了公证。 合同签订后，原告委托其朋友汤世华向郝喜婧支付了631066.30元。 2019年6月17日，重庆泓山物业管理公司物管出具证明，记载：彭文从2014年6月至今居住在北部新区XX街9号9栋3号，五年的物业费及水电气费均由原告彭文缴纳，为实际房屋居住人。 2019年6月21日，重庆市公安局鸳鸯派出所出具暂住登记凭证，记载：彭文已于2015年4月16日在公安机关进行暂住登记，登记地址为：重庆市两江新区XX街9号9幢1-3。 2014年5月12日，郝喜婧在东亚银行修改了动账通知，手机号为XX。 还查明，位于重庆市两江新区XX街****1-3房屋系郝喜婧于2013年8月购买的二手房，并以该房屋在东亚银行(中国)有限公司重庆分行办理了按揭贷款，亦办理了抵押登记，抵押权人为东亚银行（中国）有限公司重庆分行，郝喜婧每月的按揭还款金额为16507.75元。原告彭文从2014年5月19日起至2016年4月期间每月向郝喜婧东亚银行重庆解放碑支行账户支付了12000-20000元不等的款项。原告从2016年9月起至2019年6月期间委托汤世华向郝喜婧东亚银行重庆解放碑支行的账户每月支付了17000元。 位于重庆市北部新区XX街9号9栋1-3号房屋目前仍登记在郝喜婧名下，东亚银行(中国)有限公司重庆分行仍登记为该房屋的抵押权人。 本院认为，案外人彭文对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告与郝喜婧签订买卖合同，约定由郝喜婧将其所有的位于重庆市北部新区XX街9号9栋1-3号房屋出卖给原告，原告支付了部分购房款，但该房屋并未过户登记至原告名下，其享有的是债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告虽在法院查封前已与第三人郝喜婧签订了书面的房屋买卖合同，且已占有该房屋，但原告并未付清全部价款，或将剩余价款按人民法院的要求交付执行。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。郝喜婧在出售该房屋给原告时并未经抵押权人同意，原告亦未行使涤除权消灭抵押权，故在抵押人的抵押权仍存在的情况下，原告购买该房屋时明知该房屋已为东亚银行（中国）有限公司重庆分行设立了抵押权，存在不能完成过户的风险，该风险应由作为买受人的原告自己承担。所谓买者自慎，其应对出卖人资信状况采取必要调查。若买受人能将交易风险转嫁于执行程序的救济，则不免发生法律奖励愚者的结果：越是不谨慎的交易者，越能获得法律的垂青。故涉案房屋未能过户登记至原告彭文名下系原告自己未尽谨慎义务，忽视他人既有权利的存在所致，原告彭文对涉案房屋享有的权利不能排除强制执行。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告彭文的诉讼请求。 案件受理费35440元，由原告彭文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  刘涛峰 人民陪审员  陈定明 人民陪审员  彭 燕 二〇一九年九月四日 书 记 员  潘媛媛