沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初4854号原告沈阳耀华自动设备有限公司，住所地沈阳市沈北新区虎石台镇建设北三路。统一社会信用代码91210113555302598U。法定代表人张同胜，系该公司经理。委托诉讼代理人陆建，系辽宁兴沈律师事务所律师。被告沈阳联东置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区兴明街34号。统一社会信用代码91210113671985381K。法定代表人张立凯，系该公司经理。委托诉讼代理人宋兆泽，系该公司工作人员。原告沈阳耀华自动设备有限公司（以下简称“沈阳耀华公司”）与被告沈阳联东置业有限公司（以下简称“沈阳联东公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆建、被告委托诉讼代理人宋兆泽到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告沈阳耀华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金，从2016年10月10日暂计至起诉之日，共计354,349.5元。2、判令被告返还代收原告的维修基金33,442元，并按银行同期贷款利率支付赔偿金。3、判令被告承担诉讼费用。在诉讼过程中，变更诉讼请求第1项为判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金，从2016年11月4日起计至起诉之日。变更诉讼请求第2项为被告返还代收原告的维修基金33,442元，并从2014年10月8日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算给付利息。事实与理由：2013年4月26日，原、被告双方签订《联东U谷厂房销售合同》，原告购买了被告开发的位于沈阳市沈北新区蒲文路16号联东U谷，沈阳项目四期，7-2-A楼1—2厂房，面积581.6平方米，总价为2,151,920元，原告分五期付款，被告于2014年10月10日前交付房屋，该合同第15条规定，原告委托被告办理权属转移登记，委托费用1500元，被告应在原告缴纳全部房款且办理入住手续后730天内，办理完权属转移登记。合同签订后，原告按约定分期支付了全部购房款，2014年10月8日，被告向原告送达了入住通知书，要求原告缴纳物业费、维修基金等费用，被告按当时政府对住宅公共维修基金收取标准，每平米57.5元，代收原告维修基金33,442元，开具收款收据一份,维修基金由被告代业主统一向房产部门交纳，换正式的维修基金专用收据。原告于2014年10月10日前已入住并付清全部房款，被告应按合同约定在2016年10月10日前，办理该房产的产权登记，但被告至今仍未办理权属登记，已构成违约。合同中未约定违约金，依据法律规定，违约金数额按照原告已付房款2,151,920元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按基准利率的1.3倍支付，自2016年11月4日至起诉期间。另外，被告在代收原告维修基金后一直没有给原告办理合同备案手续，也未提供房产部门开具的物业维修基金专用收据。2018年4月，原告得知房产部门已不收取工业用地项目的专项维修基金，且未实际收取业主缴纳的维修基金，被告在了解这一政策后并未与原告协商，私自占有该维修基金，原告多次与被告沟通未果，为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告沈阳联东公司答辩称联东公司是基于双方合意收取的维修基金，而非行政部门的授权，在未取得联东公司同意的前提下，原告无权单方要求返还。产权证的办理是行政部门根据双方办理资料的提交，以及相关税费的缴纳为前提条件的，原告未向被告沈阳联东公司交付办理产权证的税费和资料，违反合同约定，逾期办证违约责任应由原告自行承担。在原告违约不配合的情况下，单方面要求被告承担逾期办证违约责任，与事实不符，与法无据。无法办理网签是多方面原因所致，包括原告相关资料不配合提交，税费未缴纳等情形。综上，请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。本案当事人围绕地诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月26日，原、被告双方签订了《联东U谷厂房销售合同》，原告沈阳耀华公司购买了被告开发的位于沈阳市沈北新区蒲文路16号联东U谷四期7-2-A楼1-2厂房，面积581.6平方米，总价为2,151,920元，原告分期付款，被告于2014年10月10日前交付房屋。该合同第15.2条规定，买受人（原告沈阳耀华公司）同意委托出卖人（被告沈阳联东公司）或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1500元，受托人应在买受人缴纳全部房款且在办理入住手续后730天内，办理完毕权属转移登记。该合同第19.5条规定，买受人（原告沈阳耀华公司）如果委托出卖人（被告沈阳联东公司）或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，则买受人应在入住时缴纳办理房屋权属登记规定的各项税费和委托费用，签订办理转移登记所需的手续和文件资料，如需补齐文件资料或费用，买受人应在收到出卖人的通知次日起7日内补齐，买受人逾期履行上述义务，出卖人或指定的代办机构代为办理房屋权属转移登记的时间顺延，且不承担违约责任。合同签订后，原告分期给付了被告全部购房款，并向被告给付了房屋维修基金33,442元、代办费1500元。被告沈阳联东公司于2014年10月8日交付涉案厂房，原告于当日入住。原告在得知涉案厂房无需缴纳维修基金后，要求被告沈阳联东公司返还，双方协商无果。另查，涉案厂房的销售合同至今未办理不动产管理部门的销售合同网上备案，至今未办理涉案厂房的权属登记。另查，2015年9月22日，沈阳市住宅小区管理办公室向沈阳市房地产交易权属登记中心下发《关于工业用地项目维修基金缴存有关事宜的函》，该函载明“根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令地第165号）第6条的规定，工业用地项目不属维修基金交存范围，因此我市范围内建设的工业性质房屋不需缴纳维修基金。”本院认为，原告与被告签订的《联东U谷厂房销售合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违背法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应及时全面履行。在履约过程中，被告沈阳联东公司至今未能办理涉案厂房销售合同的网上备案，致使涉案厂房客观上不具备办理权属登记的条件，至今无法办理权属登记，被告的上述行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。又该合同未明确约定逾期办理权属登记违约责任的计算方式，应从交齐购房款办理入住730日后开始计算，按已付购房款的中国人民银行同期同类贷款利率计算，经核算，原告主张从2016年11月4日起至起诉之日即2019年6月11日止给付逾期办证违约金于法有据，本院予以支持。超出部分，不予支持。被告抗辩称原告未能提供办理权属登记的资料并交纳相关税费致使无法办理涉案厂房的权属登记，被告作为房产销售方，至今未办理涉案厂房销售合同的网上备案，未及时全面履行房产销售方的义务。另被告也未能就原告是否欠缺办理权属登记所需资料、税费事宜通知原告，故被告的上述抗辩事由缺乏事实及法律依据，本院不予采信。本案中，双方签订的买卖合同中并未对维修基金收取及相应标准进行约定，被告联东公司收取该款项应认定为代收费用，现双方均认可涉案厂房办理产权证无需缴纳维修基金，故被告应将此款返还给原告，又原告无证据证明其何时向被告主张返还该维修基金，故应从原告主张返还之日即立案受理之日（2019年6月11日），被告按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付原告利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性给付原告沈阳耀华自动设备有限公司逾期办证违约金（以2,151,920元为基数，从2016年11月4日起至2019年6月11日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、被告沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性返还原告沈阳耀华自动设备有限公司33,442元及利息（以33,442元为基数，从2019年6月11日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告沈阳耀华自动设备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7116元，减半收取3358元，由被告沈阳联东置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  肖鲁峰二〇一九年九月九日书记员  李 雪本案涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。