北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10004号原告（反诉被告）：杨华，女，1980年5月25日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孙彦祥（原告杨华之夫），男，1979年9月26日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄长江，男，1955年7月7日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚世雷，北京市亚东律师事务所律师。原告（反诉被告）杨华与被告（反诉原告）黄长江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨华及其委托诉讼代理人孙彦祥、肖梅霞，被告（反诉原告）黄长江的委托诉讼代理人戚世雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨华向本院提出如下诉讼请求：1.确认我与黄长江签订的《办公楼租赁合同》无效；2.判令黄长江赔偿我经济损失260万元；3.判令诉讼费由黄长江承担。事实与理由：2016年9月8日，我与黄长江签订《办公楼租赁合同》，约定黄长江将坐落在北京市昌平区南口镇（以下简称南口镇）×号办公楼出租给我经营酒店，合同约定租赁期限为10年，自2016年11月1日至2026年10月31日止。《办公楼租赁合同》签订后，我开始对承租的两层楼房进行装修并购置经营所需的全套配套设施，共计投入260余万元。我装修完毕，黄长江为我安排建造消防工程。消防工程改造完毕在验收时我得知黄长江出租的房屋系违建无法验收通过，导致我一直无法正常营业。2018年11月19日黄长江突然告知我2018年12月19日下午有评估公司对我承租的房屋及设施进行评估，同时要求我必须三日内将承租房屋腾空。2018年12月30日，黄长江带领拆迁公司将我承租的房屋及附属设施全部拆除，致使我全新的装修及配套设施全部损毁。我租赁黄长江的房屋用于经营酒店，通过卖房、贷款投入巨额资金，却因黄长江的房屋系违建不能经营，给我造成重大损失，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告黄长江辩称：我和杨华签订的合同是合法有效的，不同意杨华的诉讼请求。杨华还欠我一年半左右的租金未支付。涉案场地是南口镇政府要求腾退的，不是我要拆除的。我得知拆迁事实后及时通知了杨华，履行了通知义务，该腾退行为属于不可抗力，我没有违约责任，杨华主张的诉求没有合同依据和法律依据。反诉原告黄长江向本院提出诉讼请求：1.判令杨华支付我房屋租金589780.82元；2.判令杨华承担本案反诉费。事实与理由：我与杨华于2016年11月1日签订《办公楼租赁合同》，约定我将坐落在南口镇×号办公楼出租给杨华，年租金为38万元，租金支付方式为年付。杨华应于每年11月1日前向我支付下一年度房屋租金。合同签订当日杨华向我支付半年的房租19万元，后未向我支付房租。2018年11月19日，南口镇政府开展“疏解整治促提升”专项活动，对昌平区南口镇集体土地进行非宅腾退，我在杨华酒店前台张贴公告通知杨华双方因该非宅腾退工作无法实现租赁合同目的，本租赁合同解除。合同履行期间杨华应向我支付2016年11月1日至2018年11月19日的租金，但杨华未按《办公楼租赁合同》的约定向我支付租金，时至今日，杨华仅向我支付租金19万元，剩余租金589780.82元未向我支付，故我提出反诉，请求法院支持我的反诉请求。反诉被告杨华辩称：不同意支付黄长江租金。房屋承租之后不能经营，没有实现合同的目的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2003年10月23日黄长江（乙方）与北京市昌平区南口镇人民政府（甲方，以下简称南口镇政府）签订《土地租赁协议书》，约定：甲乙双方就租赁南口工业开发东区土地一事达成协议。租赁土地位于南口工业开发区东区规划路（南七路）南侧，总面积为15.17亩。土地租赁用途为开发生产新型建材、塑料制品。乙方租赁甲方本协议范围内的土地每亩租赁费为25000元，15.17亩，共计379250元。租赁期限为50年，自2003年10月23日至2053年10月22日。协议还约定了其他事项。黄长江主张其承租上述土地后，在该土地上经南口镇政府同意建设了房屋，但所建房屋未经合法审批。2016年9月8日黄长江（甲方、出租方）与杨华（乙方、承租方）签订《办公楼租赁合同》，约定：甲乙双方就下列办公楼租赁达成以下协议：甲方办公楼坐落在南口镇×号，办公楼场地面积300平方米，建筑面积2000平方米，以及相关配套设施，如水电及院落等。甲方解决三通，如果不能满足供水供电，甲方应及时采取措施，不能妨碍乙方正常使用。本合同的租赁期限为10年，自2016年11月1日至2026年10月31日止。甲乙双方一致同意该办公楼租金为人民币38万元。先付款后使用，租金支付方式为每一年支付一次，每年11月1日前支付租金。三年以后，每年递增一万。租赁期间如遇国建设需要和征地拆迁，甲方必须提前三个月书面通知乙方，合同自然终止。乙方不得擅自改变该办公楼的结构及用途。如进行装修改造，必须先征得甲方同意，改造费用由乙方负责。合同期满，乙方所建任何建筑归甲方处理，不得拆除。双方还对其他事项进行了约定。2016年11月1日双方再行签订一份《办公楼租赁合同》，该协议未对租金支付时间及租金递增的事项作出约定，其余约定与双方于2016年9月8日签订的《办公楼租赁合同》一致。协议签订后，黄长江将涉案房屋交付杨华，杨华支付黄长江房屋租金19万元并对涉案房屋进行了装修。2017年6月1日黄长江配合杨华在涉案房屋处注册登记了北京华祥逸居酒店管理有限公司（以下简称华祥逸居公司），该公司为自然人独资的有限责任公司，法定代表人为杨华。杨华承租涉案房屋后于2016年9月与北京易尚八方建筑装饰有限公司（以下简称易尚八方公司）达成协议，由易尚八方公司为其承租的涉案房屋进行装修，装修工程价款总计906222.5元。杨华共向易尚八方公司支付装修工程款476222.5万元，剩余43万元一直未付。易尚八方公司于2019年诉至本院，要求杨华支付其工程款43万元及违约金8.6万元。经调解后本院于2019年1月28日作出（2019）京0114民初4161号民事调解书，确定杨华于2019年2月1日前支付易尚八方公司2万元，于2019年12月30日前支付易尚八方公司20万元，于2020年12月30日前支付易尚八方公司296000元。2017年6月华祥逸居公司与北京科安达消防工程有限公司（以下简称科安达公司）达成协议，约定由科安达公司为华祥逸居公司承租的房屋进行消防改造工程施工，包括火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统，承包方式为固定总价，工程承包造价预算为40万元。消防改造工程施工完毕后，杨华支付施工方工程款总计42万元。另，为经营需要，杨华购置了密码锁、防火门、木门、刷卡锁等共花费120408元；购买洁具并安装共花费62962元；购买防护网并安装共花费15640元；购买监控设备并安装共花费15500元；购买灭火器、标志牌、安全出口灯等消防器材共花费4920元；购买有线电视设备及安装共花费16980元。此外杨华还购买了开水器、消毒柜、室内配套家具（床、柜子、桌椅等）、空调、热水器、电视、浴巾毛巾等经营所需设备，其中电视支架共花费640元。2018年11月20日黄长江在涉案房屋处张贴通知一份，内容为：因南口镇政府要求对此处房屋进行拆除，特告知此处房屋商户三日内尽快搬离。2019年1月涉案房屋被全部拆除。房屋被拆除前，杨华将存放于涉案房屋处的开水器、消毒柜、空调、电视（除支架外）、热水器、室内配套家具、毛巾浴巾等设备搬走。杨华主张因涉案房屋被拆除给其造成了损失260万元，故要求黄长江予以赔偿。具体包括装饰装修损失906222.5元、消防工程损失42万元、木门卫浴门防火门刷卡锁120408元、卫浴及安装费用62692元、防护网15640元、监控设备及安装费15500元、灭火器指示牌灯等消防器材4920元、开水器1700元、消毒柜520元、室内配套家具173800元、空调152290元、热水器电视支架等配套设施110450元、有线电视设备及安装16980元、床上用品及洗漱用品137856元、已付6个月租金19万元、无法经营人工损失及搬家费10万元、赔偿一施工人因事故身亡17万元。另查，黄长江（乙方、被腾退人）与北京市昌平区南口镇南口镇村股份经济合作社（甲方、腾退人）于2018年12月30日签订《南口镇村自主腾退补助协议》，约定：被腾退集体土地上非住宅房屋位于北京市昌平区南口镇南口镇村，建筑面积为6852.45平方米。经甲乙双方确认，2010年12月6日前建成的房屋建筑面积2776.82平方米。2010年12月6日至2013年3月28日前建成的房屋建筑面积432.32平方米，2013年3月28日后建成的房屋建筑面积3643.31平方米。甲方应付乙方补助费合计7252898元。协议后附平面示意图显示黄长江获得拆迁补偿款的房屋共有18栋。双方确认杨华承租的房屋为其中的3号楼（部分）及8号楼一、二层。协议后附的北京市房屋腾退评估价格结果通知单显示装修、设备及附属物评估价为2093243元，但评估价格结果通知单上未注明装修、设备及附属物分别为哪栋楼的装修及设备，庭审中双方的陈述亦不一致。杨华明确表示其不要求分割黄长江所获得的拆迁补偿款，而是要求黄长江对其装修投入损失进行赔偿。上述事实，有《土地租赁协议书》、《办公楼租赁合同》、营业执照、照片、（2019）京0114民初4161号民事调解书、中国建设银行个人活期账户交易明细、《昌平区南口镇快捷酒店消防改造工程预算书》、收据、微信转账记录、装饰产品订货合同单、送货单、录像、《南口镇村自主腾退补助协议》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。黄长江与杨华分别于2016年9月8日和2016年11月1日签订了两份《办公楼租赁合同》，因2016年11月1日的《办公楼租赁合同》签订在后，故本院视为双方于2016年11月1日重新签订了《办公楼租赁合同》，变更了双方于2016年9月8日签订的《办公楼租赁合同》，相关约定应以双方于2016年11月1日签订的《办公楼租赁合同》为准。该合同虽属双方真实意思表示，但按照黄长江所述，涉案房屋系其自行建造，未经相关部门合法审批，故根据上述规定，杨华与黄长江就涉案房屋的租赁事宜达成的《办公楼租赁合同》因违反法律的强制性规定属无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，杨华在承租涉案房屋后按照其生产经营所需对涉案房屋进行了装修改造，黄长江对此并未提出异议，应视为杨华的装修改造行为得到了黄长江的许可同意。现涉案房屋已于2019年1月全部被拆除，合同未能继续履行，杨华因装修改造支出的费用属于杨华因合同无效造成的损失，应当根据杨华与黄长江的过错程度由双方予以分担。因黄长江在明知涉案房屋无相应审批手续的情况下，仍将房屋出租给杨华进行装修改造并用于生产经营，现双方合同未能继续履行，杨华未能实际使用涉案房屋进行生产经营，故黄长江应对此承担主要责任。杨华作为从事酒店经营活动的经营者，在签订合同前未对涉案房屋的产权性质及涉案场地是否具备经营条件进行严格审查即签订合同并对涉案房屋进行装修改造，其自身亦存在一定过错，应承担次要责任。本院根据诚信原则，考虑双方的过错程度及双方签订合同后的履约情况，酌情判定由黄长江承担70%的责任，由杨华承担30%的责任。黄长江关于涉案房屋被拆除系不可抗力的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。关于杨华的损失数额问题，因涉案房屋已全部被拆除，不再具备鉴定的条件，而黄长江与北京市昌平区南口镇南口镇村股份经济合作社签订的《南口镇村自主腾退补助协议》及后附的北京市房屋腾退评估价格结果通知单均不能显示杨华实际的装修改造损失，杨华亦不主张按照拆迁评估的结果考量其实际损失，故对杨华主张的损失由本院结合杨华进行装修改造的实际投入并适当考虑装修及附属设施设备的折旧情况酌情予以认定。因房屋被拆除前杨华已将开水器、消毒柜、空调、电视（除支架外）、热水器、室内配套家具、毛巾浴巾等设备自涉案房屋处搬走，故对该部分可移动物品的损失本院不再予以考虑，对杨华主张的装饰装修损失、消防工程损失、木门卫浴门防火门刷卡锁损失、卫浴及安装费用、防护网及安装费用、监控设备及安装费用、消防器材费用、有线设备及安装费用及电视支架费用本院按照其实际投入并适当考虑折旧情况酌情确定为1406945.25元。按照本院确定的责任比例，黄长江应赔偿杨华各项损失共计984861.68元；杨华主张的搬家费用无相应证据予以佐证，其要求黄长江赔偿其施工人员因事故身亡的费用及停产停业损失的诉讼请求，缺乏依据，本院均不予支持；双方合同虽属无效，但杨华自合同签订之日即2016年11月1日起开始占有使用涉案房屋，直至2018年11月20日黄长江要求其自涉案房屋处搬走，故杨华应当支付黄长江2016年11月1日至2018年11月19日占有使用房屋期间的使用费。按照双方合同约定的租金标准，杨华应当支付黄长江上述期间的房屋占有使用费779780.82元。因杨华已支付黄长江房屋占有使用费19万元，故杨华还应支付黄长江房屋占有使用费589780.82元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之第一款规定，判决如下：一、杨华与黄长江签订的《办公楼租赁合同》无效；二、黄长江赔偿杨华损失984861.68元；三、杨华支付黄长江房屋占有使用费589780.82元；上述第二、三项折抵后，黄长江支付杨华395080.86元，于本判决生效后十日内履行。四、驳回杨华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37200元，由杨华负担23109元，已交纳；由黄长江负担14091元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费4849元，由杨华负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田雅娟人民陪审员  刘建强人民陪审员  路玉国二〇一九年九月十六日书 记 员  高 曼