江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2061号 上诉人（原审原告）：江西省商务厅，住所地：南昌市东湖区北京西路。 法定代表人：刘翠兰，该厅厅长。 委托诉讼代理人：夏敏，该厅职工。 委托诉讼代理人：卢胜群，江西观睿律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：绿宝景观建设集团有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区。 法定代表人：罗佳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何麒，该公司员工。 上诉人江西省商务厅因与上诉人绿宝景观建设集团有限公司（以下简称绿宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初3878号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 江西省商务厅的上诉请求及针对绿宝公司的上诉辩称：1、变更一审判决的第二项，除一审判决支持的2018年1-4月租金外，再判令绿宝公司支付2018年5月至2019年5月期间的租金，即240625元；2、一审、二审诉讼费均由绿宝公司负担。事实与理由：绿宝公司应当支付2018年5月至2019年5月期间的租金。2018年元月，江西省商务厅向绿宝公司告知了《房屋征收通知书》，同年3月送达《解除合同通知书》，通知解除涉案的租赁合同，但绿宝公司拒不交纳涉案房屋应支付占用期间租金。一审判决程序有误。江西省商务厅在起诉时并未主张保证金10万元之事，绿宝公司也未就该款项提起反诉，一审法院直接判决保证金充抵租金属程序错误。 绿宝公司的上诉请求及针对江西省商务厅的上诉辩称：1、撤销一审判决第二项，改判其不应向江西省商务厅支付租金87500元；2、本案一审、二审诉讼费由江西省商务厅承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，绿宝公司提交证据证明因政府拆迁导致涉案房屋无法经营和使用。涉案房屋绿宝宾馆停止营业并于2017年4月14日搬离，提交了宾馆承包人的退租及交接手续予以证明。涉案店面前的围挡在2018年3月29日之前已经设立，并提交了照片为证。一审判决质证程序上存在重大瑕疵。一审法院未明确围挡时间，仅依据案外人的阐述而武断推定围挡时间进而计算房租错误。 江西省商务厅向一审法院提起的诉讼请求：1、判令解除双方于2006年3月20日签订的《租赁合同》及其补充协议，绿宝公司将租赁房屋（包括但不限一至五层、附属设施）返还给江西省商务厅；2、判令绿宝公司支付拖欠的租金（租金应计算至租赁房屋交付之日，每月租金为21875元，截止2019年3月31日被告尚欠租金计328125元）3、本案诉讼费用全部由绿宝公司承担。 一审法院经审理查明：坐落在南昌市西湖区站前路****房产土地使用权人原属江西省对外贸易经济合作厅所有，使用权面积598.4㎡，地类：机关团体用地，使用权类型：划拨。2006年3月20日，出租方（甲方）江西省对外贸易经济合作厅与承租方（乙方）绿宝公司签订《租赁合同》一份，载明：“经甲、乙双方友好协商，同意在平等、自愿的基础上，就租赁有关事宜签订如下协议。一、甲方同意将位于南昌市站前路156号三层房屋（包括房后停车场地），建筑面积1036㎡，整体出租给乙方，该出租房屋经双方验收，房屋质量良好，符合乙方要求，由乙方自行改造维修后使用。……三、租期为二十年，改造装修自2006年4月1日起至2007年1月31日共计十个月，计租日自2007年2月1日至2027年1月31日止。四、租金的计算方法：第一年至第五年：即2007年2月1日至2012年1月31日，每年租金人民币为25万元；第六年至第十年即2012年2月1日至2017年1月31日，每年租金人民币为26.25万元；第十一年至第十五年即2017年2月1日至2022年1月31日，每年租金人民币为27.56万元；第十六年至合同期满即2022年2月1日至合同期满，每年租金为28.94万元。五、租金、保证金支付办法：1、合同签订后，乙方向甲方交纳租赁保证金人民币壹拾万元整，并预付租金人民币肆拾万元整（不计息）；2、预付租金扣完后，乙方必须在每月10日前向甲方支付当月的租金，甲方应开具同等额税务发票给乙方……。九、甲方同意在房屋不拆除的情况下，乙方可根据自身经营的特点对房屋进行整体改造、装修，改造、装修方案应当报甲方同意。房屋租赁期满后，上述房屋整体改造装修后的产权归甲方，乙方不得有任何拆除现象。……十二、不可抗力：1、不可抗力指不可预见、不可避免、不可克服的情况，本合同不可抗力指地震、水灾、战争、国家有关政策规定等；2、不可抗力影响本合同继续履行的，双方根据不可抗力发生的实际情况协商延迟或终止合同的履行。3、不可抗力影响本合同继续履行的，免除双方的责任。乙方应在30日内将租赁物退还甲方，甲方应在乙方将租赁物退还甲方后十天内退回乙方的租赁保证金（不计利息）和多付的租金（按实际租赁时间计算）。”2007年1月30日，出租方（甲方）江西省对外贸易经济合作厅与承租方（乙方）绿宝公司签订《站前路156号房屋租赁补充协议》一份，载明：“……二、原签订的《租赁合同》第三条修改为：租期为二十年，改造装修期自2007年1月18日起至2008年1月17日，共十二个月，计租日自2008年1月18日至2028年1月17日止。三、原签订的《租赁合同》第四条修改为：第一年至第五年即2008年1月18日至2013年1月17日，每年租金人民币为25万元；第六年至第十年即2013年1月18日至2018年1月17日，每年租金人民币为26.25万元；第十一年至第十五年即2018年1月18日至2023年1月17日，每年租金人民币为27.56万元；第十六年至合同期满即2023年1月18日至合同期满，每年租金为28.94万元”。2017年11月28日，南昌市西湖区住房保障和房产管理局下发《西湖区人民政府房屋征收公告》、《房屋征收通知书》，案涉房产划入西湖区洛阳路周边旧城改造项目征收范围（涉及南昌轨道4号线丁公路南站）。2018年3月21日，江西省商务厅向绿宝公司发出《解除合同通知书》，主要内容为因案涉房屋被征收，解除双方签订的租赁合同，并将租赁房屋返还江西省商务厅，并结清相关费用。之后，双方就返还租赁房屋、结清费用、征收补偿、房屋租期等问题进行多次函件沟通，但最终未达成一致意见。上述《租赁合同》及补充协议签订后，绿宝公司向江西省商务厅支付保证金10万元，2018年1月支付了2017年第四季度的租金，自2018年1月1日起未再支付租金。庭审中绿宝公司陈述，承租涉案房屋主要用途系用于商业及办公。案涉房产于2017年12月或2018年1月初左右被围挡，影响其正常经营；另其不配合搬离是因为涉案房屋租赁时仅有三层，其承租后进行了加层，按照租赁合同约定，租赁合同期满后其才需将加建的房屋交给江西省商务厅。因租赁期未届满，该加建房屋的补偿费用应归绿宝公司所有，双方就该征收补偿费用未达成一致意见，所以没有配合办理搬离手续。江西省商务厅陈述2018年4月左右案涉房屋才被围挡。后因江西省商务厅、绿宝公司双方就解除合同及补偿事宜无法达成一致意见，故江西省商务厅诉至一审法院，提出如上诉请。另查明，2009年5月15日，江西省人民政府根据《中共江西省委江西省人民政府关于印发的通知》组建江西省商务厅，将原江西省对外贸易经济合作厅、原江西省国内贸易行业管理办公室、原江西省对外经济技术合作办公室除三峡移民管理外的职责整合，划入江西省商务厅。南昌市站前路156号房屋产权也随之归江西省商务厅所有。再查明，2019年5月5日，案涉房屋被征收部门拆除。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。江西省商务厅与绿宝公司签订的《租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，对该租赁合同及补充协议的效力，一审法院予以认定。案涉房屋因涉及地铁项目被征收，系政府主导的公共利益工程，绿宝公司理应配合江西商务厅支持搬迁工作，对征收补偿费用及其他问题，应通过协商或诉讼等方式予以解决，拒绝搬迁不是解决问题的正确方式。因涉案房屋已于2019年5月5日被征收部门拆除，租赁合同的标的物已灭失，该租赁合同自案涉房屋被拆除之日起已实际解除。另诉请绿宝公司支付自2018年1月1日至今的房屋租金，因陈述涉案房屋系2018年4月被围挡，而绿宝公司陈述系2017年12月或2018年1月被围挡，该举证责任应由绿宝公司承担，绿宝公司未提交有效证据证实围挡的日期，该不利后果应由其承担，且围挡也不当然表明绿宝公司已无法使用案涉房屋。为此，为定纷止争，妥善解决本案矛盾纠纷，一审法院确认围挡日期为2018年4月，自2018年1-4月的租金绿宝公司理应支付给江西省商务厅。但绿宝公司在签订租赁合同时交纳了10万元保证金给江西省商务厅，该4个月的租金为87500元（21875元×4个月）应从保证金中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第一款第（七）项之规定，判决：一、确认江西省商务厅与绿宝景观建设集团有限公司于2006年3月20日签订的《房屋租赁合同》及2007年1月30日签订的《站前路156号房屋租赁补充协议》于2019年5月5日解除；二、驳回江西省商务厅的其他诉讼请求。本案案件受理费51809元，由江西省商务厅与绿宝景观建设集团有限公司各负担一半即25904.50元，被告所负担的部分，限于本判决书生效之日起十日内支付给江西省商务厅。 本案当事人二审均未提交新证据，江西省商务厅对一审法院查明的事实无异议，绿宝公司认为围挡时间应在2018年3月29日之前，并有在场职工的记录及现场拍摄照片为证。本院认为，绿宝公司于2018年3月29日拍摄的照片显示涉案房屋已经设立围挡，但未提交证据证明该围挡的具体时间，故其主张在2018年3月29日之前设立围挡理由无事实依据，不予支持。 本院查明的事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本案的争议焦点为：1、绿宝公司是否应支付2018年1月至4月的租金87500元；2、绿宝公司是否应按租金标准支付2018年5月至房屋拆除之日止的房屋占用费；3、本案保证金10万元是否可以充抵租金。 本院认为，江西省商务厅与绿宝公司签订的涉案合同合法有效，双方应按约履行。江西省商务厅于2018年3月21日发出的《解除合同通知书》明确：“贵司自收到本通知书起十五日内须将该租赁房屋返还我厅”，绿宝公司未在《解除合同通知书》规定时间内将租赁物交还并继续占用租赁物，其应向江西省商务厅支付房屋租金。绿宝公司主张因政府拆迁导致涉案店面无法经营进而不能交付租金，并提交了2017年4月绿宝宾馆退租材料予以证明。本院认为，次承租人绿宝宾馆仅与绿宝公司之间存在合同关系，根据合同相对性，绿宝宾馆的退租行为与绿宝公司欠付租金的行为无关，绿宝公司主张不缴纳租金的理由于法无据，本院不予支持。绿宝公司认为围挡时间应在2018年3月29日之前，并有在场职工的记录及现场拍摄照片为证。本院认为，绿宝公司于2018年3月29日拍摄的照片显示涉案房屋已经设立围挡，但未提交证据证明该围挡的具体时间，本院认定围挡时间是2018年3月29日，故绿宝公司应当按约缴纳租金至围挡之日即2018年1月1日至2018年3月29日，共计64213.71元[（21875元/月×2个月）+（21875元/月÷31天×29天）]。本案中，根据绿宝公司提交照片显示涉案房屋因拆迁在2018年3月29日已经设立围挡，该围挡对店面经营有一定的影响，但双方当事人均未就涉案房屋使用状况因拆迁所受影响程度及江西省商务厅因绿宝公司未及时交还房屋所受损失情况进行举证，本院综合考虑将租赁费酌情按照合同约定租金标准的50%计算直至涉案房屋拆除之日，即2018年3月30日至2019年5月5日止，共计144657.25元：[2018年3月30日至31日租金（21875元/月÷31天×2天）+2018年4月1日至2019年4月30日租金（21875元/月×13个月）+2019年5月1日至5日的租金（21875元/月÷31天×5天）]×50%。一审法院认定绿宝公司仅支付2018年1月至4月的租金不当，本院予以纠正，故绿宝公司应向江西省商务厅支付2018年1月1日至2019年5月5日的租金共计208870.96元。一审法院根据绿宝公司缴纳保证金的情况，为避免双方当事人的诉累，判定保证金抵扣租金并无不当，本院予以维持。 综上，江西省商务厅、绿宝公司的上诉请求部分成立，予以部分支持；一审查明事实部分有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初3878号民事判决第一项； 二、撤销南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初3878号民事判决第二项； 三、绿宝景观建设集团有限公司在本判决生效之日起十日内向江西省商务厅支付房屋租金108870.96元（已抵扣保证金10万元）； 四、驳回江西省商务厅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费51809元，二审受理费6896元，共计58705元，由江西省商务厅负担20545元，绿宝景观建设集团有限公司负担38160元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 俞志翀 二〇一九年九月十七日 法官助理 邓 映 书 记 员 史雅文