福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终4429号 上诉人(原审被告):厦门和景园置业有限公司，住所地厦门市海沧区新阳街道新光路253号325室。 法定代表人:康玉琴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:林斌，上海锦天城(厦门)律师事务所律师。 委托诉讼代理人:林安宁，上海锦天城(厦门)律师事务所律师。 被上诉人(原审原告):厦门艾力凡商贸有限公司，住所地中国(福建)自由贸易试验区厦门片区建港路29号海沧国际物流大厦2楼201室之一D0383。 法定代表人:赖凤丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人:倪谆，福建明嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人:赵晶晶，福建明嘉律师事务所律师。 上诉人厦门和景园置业有限公司(以下简称和景园公司)因与被上诉人厦门艾力凡商贸有限公司(以下简称艾力凡公司)商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院(2019)闽0206民初3931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 和景园公司上诉请求:撤销审判决，改判驳回艾力凡公司的一审诉讼请求。事实和理由:一、一审法院错误认定讼争《商品房预售合同》效力，不符合事实和法律规定。本案讼争房屋所使用土地系和景园公司根据《厦门市国有建设用地使用权出让合同》(编号35020520140109CG004.以下简称《土地出让合同》受让所得。《土地出让合同》第二十条约定“除上述受让人持有的地上办公部分外，其余地上办公部分分摊的国有建设用地使用权可全部或部分转让、抵押。且只能转让给从事服装设计、研发、销售的企业，由第四方负责监管”，即本案讼争房屋只能转让给“从事服装设计，研发、销售的企业”。艾力凡公司系其法定代表人为购买讼争房屋特意注册，未实际经营，并不符合《土地出让合同》的购房条件。艾力凡公司法定代表人在公司成立前先以个人缴纳讼争房屋定金后，为规避《土地出让合同》中对房产购买主体的限制，再设立艾力凡公司。艾力凡公司未实缴任何注册资金，无员工入职，无员工缴交医社保记录，未进行实际经营。艾力凡公司法定代表人特意设立艾力凡公司进而以艾力凡公司为买受人签订讼争合同购买讼争房屋，其真实意思表示系规避《土地出让合同》中对于房产购买主体的限制，属于合同法第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的”。同时，艾力凡公司法定代表人特意设立艾力凡公司购买本案讼争房屋，也导致本案讼争房屋所在土地未能按照《土地出让合同》约定流转，违反了土地管理法第五十六条规定，属于合同法第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性 规定”。综上，讼争合同存在合同法第五十二条第二、五款规定的情形，应认定无效。二、一审法院忽略了和景园公司提交部分证据及证据证明事实，导致错误认定和景园公司提交证据不足以证明和景园公司符合合同约定顺延交房之情形。讼争《商品房买卖合同》补充协议第十六条约定，政府部门市政配套安装之延误属于不可抗力因素，和景园公司可据实予以顺延交房期限及宽展期:市政配套引数的延误、为配合政府的市政建设而引起的延误以及其他非和景园公司所能控制的原因所导致的延误，和景园公司均可据实顺延交房期限及宽展期，而不需承担违约责任。上述补充协议条款第十六条约定两种情形可以顺延交房时间，一种是因不可抗力，另种是除不可抗力之外的符合合同约定的其他情形。根据公开信息显示，本案新景路改造工程按照原计划是在2016年9月完工，但是实际上新景路改造工程受台风、周边村民影响直到2017年9月才完成施工，延期这部分是和景园公司无法预期的，也是属于可以顺延交房期限之情形。和景园公司在一审提供的证据也能够充分证明五华广场项目受新景路改造工程延期影响导致无法施工。具体如下:(一)在五华广场项目建设过程中，五华广场项目景观及室外管网工程施工单位厦门市金碧辉建设有限公司(以下简称金碧辉公司)作出的《施工日志》及监理单位厦门长实建设有限公司(以下简称长实公司)作出的《监理日志》，均对新景路改造工程一再延误从而可能影响五华广场项目施工的情况作出了记载。金碧辉公司和长实公司作为项目建设方和监理方已经在和景园公司提交的一审证据中予以证实(金碧辉公司及长实公司在项目建设方和监理方处盖章)，因此建设方和监理方出具《施工日志》和《监理日志》真实性应予以确认。《施工日志》多次记录市政工程对项目影响，包括2016年9月23日、10月18日、10月23日、10月25日、11月6日、11月10日;《监理日志》在2016年9月22日、2016年10月17日、10月22日、10月25日、11月7日、11月10日也予以记载前述事实，以上为持续性记载目监理及施工日志记载时间相互对应，记载内容真实。(二)2016年12月间(新景路延期期间)，金碧辉公司、厦门溪景园林景观工程有限公司、通信配套建设单位厦门纵横集团通讯发展公司分别向和景园公司呈交《工程联系单》，明确:红线范围内的施工内容已基本完成，因新景路改造工程施工的影响，导致相关管线无法与市政管网连接，因此工期需延长，待市政配套工程完工后继续完成施工。上述两份《工程联系单》已经长实公司确认属实，足以证明新景路改造工程施工导致五华广场项目通讯管线、排污管线无法与新景路主线、主管接通的事实。(三)和景园公司于2017年4月11日致函(即《关于新景路道路及排洪渠改造工程影响我司五华小米公寓项目交房等问题的函》)新景路改造工程建设单位厦门海沧土地开发有限公司，该公司于2017年4月18日出具复函，确认截至2017年4月，新景路改造工程仍在施工，进一步证明新景路超过原施工期限造成和景园公司无法预计该市政工程完工时间。(四)厦门市鹭江公证处出具的《公证书》，对2017年6月29日新景路改造工程的施工现场进行了证据保全。该《公证书》内容足以确认截至2017年6月29日，新景路改造工程仍处于施工过程中。(五)厦门海沧土地开发有限公司于2017年8月27日出具的《说明》，明确载明“由于新景路改造工程尚在施工过程中，目前海沧五华广场项目与新景路相连的东侧永久出入口暂不具备施工条件，五华广场项目通讯设施管线、排污管线暂时无法与东侧新景路主线连接”。该《说明》同时载明“(新景路改造工程)2015年11月初完成施工招标，于2015年底进场施工.原计划2016年年底完成海沧五华广场段施工。2016年9月份以来，因受莫兰蒂台风、综合管线需迁移、电力杆线缆下地及新垵村村民阻挠施工等意外事件及客观不可控因素的影响，导致该工程(即新景路改造工程)超出合同工期要求”。市政工程对项目施工的影响与天气等原因不同，天气等原因系短暂性的影响因素，可以通过工程日志及监理日志予以记载以确定具体影响天数。而市政工程对项目施工的影响是长期性的，市政通讯线路及排污管道没有施工完毕，项目内部连接市政的通讯、排污等根本无法完成最后的施工。尤其是市政道路未施工完毕，项目无法正常出入，无法交付诉讼房屋。因此，一审法院认定施工日志、监理日志未能具体记载延误天数，无法证明因市政施工影响交房显属错误，二审予以纠正。三、本案存在因厦门市国土资源与房产管理局(以下简称土房局)政策原因导致的延误情形，符合讼争合同补充协议第十六条约定的“为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误”情形，和景园公司不应承担逾期交房违约责任。和景园公司拍卖获得讼争房产项目土地时，项目竣工验收备案并不需要进行土地复核。但是在和景园公司已经预售上述房产之后，土房局、建设局发文要求进行竣工备案前先进行土地复核验收。在2016年9-12月份事实上存在因土房局不予接收和景园公司土地复核申请，导致和景园公司无法办理竣工验收备案之情形。在此种情况下，因无法完成竣工备案不能将讼争房产交付艾力凡公司，属于“为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误”情形，和景园公司不承担违约责任。四、和景园公司对于讼争房产不能按期交付的情形已及时通 通知艾力凡公司，并积极与新景路改造工程建设单位进行沟通，敦促其尽快完成工程施工。艾力凡公司也未能证明其因逾期所产生的损失，因此，应当调整本案违约金适用标准。按照讼争合同第九条约定的违约金标准，每月的违约金高达1万多元，但艾力凡公司公司的实际损失仅限于讼争房屋租金损失，该租金市场价格仅为每1500元左右。上述违约金已经高达艾力凡公司公司实际损失的6、7倍，本案日万分之五违约金标准明显过高，根据合同法第一百十四条规定，一审法院应当予以调整。 艾力凡公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一本案不存在合同无效的情形。1、艾力凡公司是经工商登记部门许可的合法注册的经营服装批发的企业，公司设立时间是2016年6月29日，在签订商品房买卖合同之前，符合法律规定的购房条件及签约主体，上诉人也没有证据证明艾力凡公司在使用该房屋时存在违反土地使用用途，不存在“以合法形式掩盖非法目的”的情形。 上诉人辩称艾力凡公司是为了购买房屋而特意注册，不符合购房条件，与事实不符。2、上诉人引用《土地管理法》第56条规定“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;....、及《土地出让合同》第20条约定的“讼争房屋只能转让给从事服装设计等”企业，主张双方之间的商品房买卖合同无效，明显是适用法律错误。该约定 只是针对上诉人对其取得的出让土地的用途的约定和限制，即便存在违法情形，也是上诉人与土地出让人签订的《土地出让合同》无效，与上诉人与艾力凡公司双方签订的《商品房买卖合同》的效力无关。况且，该商品房买卖合同已经经过厦门市国土资源与房产管理局备案，并不存在无效的情形。3、双方签订的《商品房买卖合同》不存在《合同法》第52条规定的违反法律、行政法规的强制性规定情形，且上诉人适用的《土地管理法》第56条并非效力性条款，并不会导致合同无效的后果。二、本案不存在上诉人可以顺延交房的情形，上诉人超过合同约定的交房期限拒不交房，直至2019年1月28日才通知交房，构成违约。1、新景路改造工程的施工时间是2015年，双方《商品房买卖合同》签订时间是2016年9月23日，双方签订房屋买卖合同时，新景路的改造工程早已施工近一年，签订合同和距离合同约定的交房时间仅差4个月时间，当时讼争房屋已经基本完工，上诉人在合同中承诺的交房时间早已将新景路的改造工程的施工状况考虑在内，并且上诉人为此还要求给了3个月的宽展期，可见，新景路的改造工程不属于法律规定的“不可抗力“的情况，不属于可以延期交房且免责的情形。2、上诉人一审提供的欲证明新景路改造工程的相关证据部分真实性根本无法确认，无法证明合理的顺延天数，也不足以证明其所受 的影响足以延期至合同约定的交房日(已给予3个月的宽展期)之后仍不予交房的情形。也就是说，即便受到台风天的影响，也仅仅是几天的时间，根本不能作为其无法依约履行交房义务的理由。3、即便新景路的改造工程仍未完工,但是新景路的改造工程并不影响本案讼争房屋的施工，上诉人以此理由主张延期交房的理由不能成立。4、根据合同第8条及补充协议第16条关于房屋交付条件的约定，上诉人应于2017年3月28日前将工程竣工验收合格和消防验收合格的房屋交付使用，而工程竣工验收合格时间2016年9月2日，消防验收备案时间2016年10月25日，消防验收备案复查通过时间2017年1月13日，这些时间都早于合同约定的交房日期，可见，讼争房屋早已经具备交房条件，上诉人所称的新景路改造工程影响其依约交房与事实不符，缺乏依据。5、关于上诉人主张存在因厦门市国土资源与房产管理局的政策原因导致讼争房屋无法依约交房明显缺乏依据。上诉人补充提交的相关证据根本不足以证明是政策原因导致的无法按期交房，从一审证据足以证明了上诉人早已具备交房条件，况且，审庭审时，上诉人也明确表示讼争房屋已经具备交房条件，正在做交房准备工作。可见，上诉人所辩称的国土局的政策原因导致其逾期交房的理由不能成立。三、一审判决依据双方合同约定认定违约金，与法有据，并无不当。1、合同关于违约金的约定是双方真实意思表示，何况合同 是上诉人方提供的，日万分之5的违约金的数额是上诉人自行决定并打印上去的，并不存在重大误解或显示公平的情况，应予以遵照执行。2、上诉人迄今拒不交房，构成严重违约，致使艾力凡公司至今无法顺利使用购买的房屋，重严重影响了艾力凡公司公司的正常经营活动，损失了许多重要客户的机会，给艾力凡公司造成巨大的损失，相比这些，违约金并不高。况且，日万分之五的违约金也仅仅是月息1分5的标准，完全在法律允许的利息范围。3、关于上诉人称讼争房屋的租金为每月1500元，亳无根据。且违约金的设立目的并仅仅是弥补损失，更重要的是要约束合同当事人的守法、守约行为，因此，不能以租金的高低来衡量违约金的高低。如上所述，上诉人明明具备交房条件，仍拒不交房，故意违约，情节恶劣，判决违约金予以惩戒并不不当。四、上诉人存在滥诉情形，故意拖延拒不交房。上诉人的房屋纠纷并非个案，而是系列案件，此前厦门市中级人民法院已经对交房时间、逾期交房的事实等均作出认定，属于生效判决，上诉人的主张未得到支持，然而，上诉人明知上诉理由已不能成立，且也确认讼争房屋已经具备交房条件，却仍然提起上诉，拒不履行交房义务，很明显是种滥诉行为，严重浪费司法资源，恶意缠讼拖延交房。 艾力凡公司向一审法院起诉请求:和景园公司承担逾期交房的违约责任，按照已付款项的日万分之五向艾力凡公司支付违约金264213元(计算至最迟交房之日2019年2月4日)。 一审法院认定事实:一、商品房买卖合同签订时间:2016年8月24日。二、商品房地址:厦门市海沧区.五华广场南侧主楼办公7层715室。三、购房总价款:749540元。四、已付购房款:749540元。五、约定交房时间:2017年3月28日。六、通知交房手续办理时间:2019年1月28日。七、实际交房时间:2019年2月24日。八、勘察、设计、监理施工的四方验收合格时间:2016年9月2日。九、消防验收备案时间:2016年10月25日。十、消防验收备案复查通过时间:2017年1月13日。十一、计付逾期交房违约金的起始日期:2017年3月29日。十二、计付逾期交房违约金的截止日期:通知交房日的第7日。十三、约定逾期交房违约金标准:出卖人按日向买受人支付已付款日万分之五的违约金。十四、需要说明的其他事项:1、《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第十六条约定出卖人及买受人确认购房合同第八条交付条件与期限不适用《商品房买卖合同》第八条约定，同意按以下约定履行:关于《商品房买卖合同》第八条交付条件，仅指交付的商品房符合该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，即该商品房经出卖人根据国务院《建设工程质量管理条例》 规定组织对工程进行验收并确认工程合格，以出具《单位工程质量验收记录表》为准双方确认合同中约定的“消防验收合格”是指出卖人无需根据修订后的《消防法》“经消防验收”，系出卖人“在验收后应当报公安机关消防机构备案”的前提下向买受人交付商品房。如果出卖人未能在上述期限内达到上述交付条件，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期，若发生可以据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延。 如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延交房期限及宽展期:1、遭遇不可抗力，不可抗力包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府发生新的变动、法律法规、政策变化、政府主管机关、测绘机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件;2、除自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等外，还包括如下原因:①市政配套、测绘机构或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误……若发生上述1、2点可以延期的事实，出卖人可据实顺延交房而无需履行合同约定的通知买受人的义务，同时出卖人也无需对延误承担任。2、《商品房买卖合同》附附件六“合同补充协议”第二十条约定:出卖人通知买受人商品房交房事宜，买受人应于交付通知规定的时间内，本人或授权委托人 持有关文件前往指定地点办理交接手续:如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第8日起，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该商品房，商品房的风险和费用由买受人承担。3、《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第四十条约定:除出卖人及买受人另行约定的除外，双方的联系地址和联系电话以购房合同所填写的为准，买受人保证购房合同中所填写的地址为可送达地址，如买受人变更联系地址或电话应在变更之日起三日内书面通知出卖人。4、《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第四十一条约定:出卖人向买受人发出的各项通知，可选择在报纸上刊登公告或按购房合同载明的地址向买受人寄送书面通知。5、2019年1月23日和景园公司通过EMS邮寄的方式向艾力凡公司商品房买卖合同中载明的地址邮寄份交房通知书，交房通知书中载明的集中交房时间为2019年1月28日，同时载明如逾期未按通知交房时间办理交房则视为和景园公司已按合同约定交付房屋。6、庭审过程中，艾力凡公司对和景园公司提交交房通知书及邮寄单、邮寄查询结果的真实性均予以确认，邮件由艾力凡公司前台人员签收，艾力凡公司确认其于2018年2月24日收到房屋。 一审法院认为，一、本案讼争的商品房买卖合同的效力问题。和景园公司主张及证据:讼争房屋所使用土地系和景园公司根据编号为35020520140109CG004的《厦门市国有建设用地使用权出让合同》受让所得，根据土地出让合同第二十条的约定，本案讼争房屋只能转让给“从事服装设计、研发、销售的企业”，艾力凡公司系专门为了购买讼争房产而特意注册，并未实际经营，并不符合购房条件。艾力凡公司的上述行为违反了《土地管理法)第五十六条的规定，即 “建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地:确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变上地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”其行为属于《合同法》第五十二条的规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”， 本案讼争商品房买卖合同无效。和景园公司提交厦门市国有建设用地使用合同、支付凭证，欲证明:讼争商品房只能出售给从事服装设计、研发、销售的企业，艾力凡公司法定代表人先行以个人名义了解讼争房屋后，为规避购买资格限制特意注册艾力凡公司。艾力凡公司反驳意见:艾力凡公司设立时间系在签订合同之前，符合购房条件，不存在艾力凡公司为购买房屋特意注册的情形。商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定。双方签订的合同无法看出哪一个条款或行为违反法律、行政法规的强制性规定。案涉合同针对和景园公司应对其取得的出让土地合同的限制，该限制并非是限制艾力凡公司的权利，和景园公司用其与第三方签订的合同判断艾力凡公司与和景园公司之间的合同效力不合理。且双方签订的合同经过备案，不存在违法或无效的情况。 法院认定及理由:和景园公司提交上述证据无法证明艾力凡公司为购买房屋而注册公司，也无法证明艾力凡公司使用房屋时违反了土地使用用途。《中华人民共和国土地管理法》为管理性法律，该法第五十六条的规定并非针对合同效力的效力性条款。因此，和景园公司主张本案的商品房买卖合同无效，没有相应的事实与法律依据，法院依法不予支持。 二、讼争商品房项目是否存在因市政配套工程可顺延交房期限的情况。艾力凡公司主张新景路改造工程施工时间是2015年，双方签订合同为2016年8月，和景园公司承诺的交付日期早已将新景路施工状况专虑在内，且和景园公司为此要求艾力凡公司给予三个月的宽展期不合理，新景路改造工程并非突然出现的新情况，故和景园公司所述的市政工程延误不属于不可抗力、不可预见的情形。即便确系和景园公司所称的因市政工程导致延期交付，那么和景园公司应在承担违约责任后向第三方主张赔偿。而非据此向和景园公司进行免责。且补充协议是和景园公司提供的格式合同，补充协议16条提及的事由不属于法律规定的不可抗力情况和景园公可以此不属于法律规定的免责情形将其作为补充协议的免责条款，属于合同法40条规定的无效条款。补充协议是单方拟定的格式条款，必须采取合理方式提请对方注意，且应当遵守公平原则。补充协议不存在提醒对方注意的部分，故该免责条款对艾力凡公司无效。不因政策导致的无法依约交房没有依据，从相关证明可以看出讼争商品房早已具备交房的条件，工程竣工验收合格时间是2016年9月2日，消防验收备案时间是2016年10月25日，消防备案复查通过时间是2017年1月13日，前述时间均早于合同约定的交房日期，讼争房屋早已具备合同约定的交房条件。 和景园公司抗辩意见及证据:本案讼涉房屋未能按期交付系因市政工程施工所导致，属于不可抗力因素，同时还属于商品房买卖合同约定的交付期限顺延情形，和景园公司对此不需承担违约责任。五华广场项目于2016年11月之前就已经完成了项目红线范围内的全部施工内容，且经竣工验收合格。五华广场项目存在遗留工程，系因政府市政工程施工所导致，新景路道路改造(含东侧截污)及新景路排洪渠(含连廊)改造工程施工受莫兰蒂台风影响和电线杆管线迁移的影响未能按期竣工，导致五华广场遗留工程无法继续施工。新景路改造工程属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力因素，因不可抗力不能履行合同的免除责任。商品房买卖合同补充协议第十六条也约定，政府部门市政配套安装之延误属于不可抗力因素，和景园公司可据实予以顺延交房期限及宽展期。除市政工程的延误外，尚存在因厦门市国土资源与房产管理局政策原因导致的延误情形，符合讼争合同补充协议第十六条约定的“为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误”情形。在土地复核验收时，厦门市国土资源与房产管理局对于案涉程项类似的72宗工程项目均退回土地复核验申请，不予办理。2018年11月6日，厦门市建设局在竣工验收备案办事指南中发布文件通知申请材料无需土地复核验收相关材料。 为证实上述抗辩主张，和景园公司提交了[2017]厦鹭证内字第39528号公证书、厦门纵横集团通讯发展公司出具的工程联系单、厦门市金碧辉建设有限公司出具的工程联系单两份(2016年12月3日、2018年1月15日)厦门市政园林局(不予受理通知书》、《关于新景道路及排洪渠改造工程影响我司五华小米公寓项目交房等问题的函》、厦门海沧土地开发公司出具的复函及两份说明、施工招标公告、住建部网站工程项目信息、施工日志(节选)、监理日志(节选)、《新景路道路改造及排洪渠改造工程工地会议纪要》(2017年4月10日、2017年6月26日两份)、复工通知书、工程竣工内部验收单、(2016)厦证内字第37453号公证书、厦门市国土资源与房产管理局网页通知文件、厦门市海沧区建设局房屋建筑及市政基础设施工程联合竣工验收阶段审批网页信息、厦门市建设工程竣工验收备案证明书等书证。 一审法院认定及理由:双方合同补充协议中约定的三个月宽展期为双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，和景园公司应于2017年3月28日前交付讼争商品房。和景园公司提供的相关书证仅可证明市政配套工程在一定程度上影响了讼争商品房项目的施工，但和景园公司提交的施工日志及监理日志中未明确记载市政配套工程影响讼争房产施工的程度及影响天数，在双方已经约定三个月宽展期的情况下，和景园公司主张讼争商品房的交房 限顺延至新景路道路改造及排洪渠改造工程完成之后，没有相应的事实与法律依据，法院不予支持。和景园公司主张受市政工程影响系不可抗力而顺延交房日期的意见，于法无据，法院不予采信。土地复核验收问题并非双方签订商品房买卖合同中约定的交房条件，并不必然影响交房期限的延迟，土地房产管理部门的政策变更均发生在合同交房期限届满后，因和景园公司的违约行为导致，并非不可抗力因素。因此和景园公司主张政策变更为延期交房事由没有相应的依据。法院依法不予支持。 综上所述，和景园公司依约应交付商品房的日期最迟为2017年3月28日，和景园公司应自2017年3月29日起支付逾期交房的违约金。根据双方商品房买卖合同约定，自通知的交房期限届满后第8日起视为交付商品房，和景园公司通知的交房时间为2019年1月28日，该期限届满后第8日为2019年2月5日，艾力凡公司主张逾期交房违约金的计算截止时间为2019年2月4日，符合合同约定，本院依法予以支持，和景园公司共逾期交房违约金的计算天数为678天。和景园公司应支付逾期交房违约金的金额为254094.06元（749540元×0.0005/天×678天）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门和景园置业有限公司应于判决生效之日起十日内向厦门艾力凡商贸有限公司支付逾期交房违约金254094.06元；二、驳回厦门艾力凡商贸有限公司的其他诉讼请求。 双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于:一、案涉商品房合同效力问题；二、和景园公司主张的顺延交房是否成立;三、合同约定的逾期交房违约金计算方式是否过高。对此，分析如下: 一、案涉商品房合同效力问题。案涉商品房合同是双方当事人在自愿基础上签订，合同第二十五条约定“本合同自双方签订之日起生效”，且该合同经主管部门登记备案。因此，本案讼争《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。和景园公司认为本案合同存在以合法形式掩盖非法目的，缺乏事实依据，其主张合同无效与其签订合同时的意思相矛盾，本院不予支持。 二、和景园公司主张的的顺延交房是否成立。合同第八条第一款及补充协议约定了交付条件，因工程竣工验收合格和消防验收合格方可交付使用系建筑法和消防法的强制性规定，属法定交付条件。根据查明的事实，讼争商品房所在项目工程于2016年9月2日竣工验收合格，同年10月25日消防验收备案，2017年1月13日消防验收备案复查通过，已经符合法定交房条件。和景园公司上诉主张其可据实延期交房，所提供有关市政配套工程影响讼争商品房所在项目工程施工的证据，均是在讼争商品房具备交房条件之后形成的，不能证明市配套施工对讼争商品房交付造成的实际影响。和景园公司也未能举证证明存在未能及时办理竣工验收备案及其不存在过错之情形。一审法院认定和景园公司应当向艾力凡公司履行交付商品房的合同义务，并根据补充协议的约定给予和景园公司三个月的交房宽展期，认定交房时间为2017年3月28日，以此作为计算逾期交房违约金的起算时点，据此认定逾期交房违约金共计678天，并无不当。 三、合同约定的逾期交房违约金计算方式是否过高。和景园公司上诉主张违约金标准应当予以调整，但并未提供证据证明合同约定的违约金过分高于给艾力凡公司造成的实际损失，一审法院根据艾力凡公司的诉求对违约金计算，并无不当。 综上所述，和景园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4661元，由厦门和景园置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （刘文珍） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （胡林蓉） 二〇一九年九月十八日 代书记员（ 肖子 发） 附:本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审 人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理: (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的， 以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撇销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提 起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。