山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终1991号上诉人（原审原告）：临汾市房地产管理局，住所地：临汾市鼓楼东大街**。法定代表人：程晓强，该局局长。委托诉讼代理人：贾海龙，该局法律顾问。上诉人（原审原告）：临汾市房地产经营总公司，住所地：临汾市尧都区东关街**。法定代表人：张效田，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：寿向春，男，1977年4月6日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：亢强，山西尧城律师事务所律师。上诉人临汾市房地产管理局（以下简称房管局）、临汾市房地产经营总公司（以下简称经营公司）因与被上诉人寿向春租赁合同纠纷一案不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。上诉人房管局委托诉讼代理人贾海龙，上诉人经营公司法定代表人张效田，被上诉人寿向春及其委托诉讼代理人亢强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一审诉讼请求：1、判令终止原、被告方于1996年12月8日签订的《合同书》，并将大楼立即交给原告；2、判令被告承担全部诉讼费用。一审法院查明，原告经营公司系原告房管局投资设立的全民所有制企业，原告房管局系原告经营公司的主管部门。1996年12月8日，原告房管局、经营公司与被告寿向春的父亲寿继芳（已故）共同签订《合同书》，甲方为原告房管局，乙方为原告经营公司，丙方为被告寿向春的父亲寿继芳，合同约定：“一、甲、乙、丙三方合建大楼一座，该楼位于临汾市××街处，该楼按三方选定图纸施工，大楼主体为六层全框架结构，铝合金封面，总建筑面积为1346.61平方米，总投资180万元，由丙方独自投资完成。二、甲方提供该大楼的合法宅基地一块，总面积为259.51平方米，……负责处理施工，经营过程中的周边矛盾，协调与各职能部门之间的关系，保障丙方施工、经营所需的外部环境。三、乙方负责该楼施工的前期准备工作，垫付部分资金（以不影响丙方施工为限），办理相关的手续，协调外部及相邻关系，协助丙方自主经营，乙方垫付资金待大楼投入试用前由丙方一次性支付。四、丙方独自承担该楼的设计、规划、审批、建设费用，并向甲方支付10万元搬迁安置费，安置事宜由甲方负责处理。五、大楼竣工后，产权归属甲方，由丙方租赁使用，租赁期为五十年，即自1997年元月1日起至2046年12月31日止，租赁期届满后，丙方应将该大楼无偿移交甲方，在同等条件下，丙方有优先续租的权利，在租赁期内，甲方（及乙方）不得以该楼所有权人的名义转让、拍卖、在出租、发包、抵押等，倘若实施此类行为者属无效民事行为。六、丙方承租该大楼后，每年应向甲方交纳贰万元租赁费，鉴于乙方前期筹建阶段的人力物力投入及今后的外围辅助，丙方每年自愿给乙方直接支付贰万元整。在租赁期五十年内，甲方、乙方不得以任何理由提高租赁费用及辅助费用，丙方向甲、乙双方交纳费用的日期为每年7月1日前。七、甲方负责办理该大楼的包括土地使用权、房产证在内的全部合法手续，并缴纳办理手续涉及的一切税费。租赁期内，土地受益金，由甲方、乙方支付。甲、乙双方应保障本协议的全部履行，尤其应保障承租期实际不少于50年。甲、乙双方对解决本大楼的产权纠纷有永不推卸的义务。八、在承租期内丙方自主经营、独立管理，甲乙双方均无权干涉。丙方除享受承租方的全部权利外，还有不经甲、乙双方同意即可行使的转租权、发包权、受益权。九、在特殊情况下，丙方直系亲属有履行本协议的义务并当然享受本协议的所有权利，甲、乙两方无权干涉。若甲方、乙方发生合并、分立等重大变更，由变更后的法人继续履行，但不得改变本协议的所有条款。……”2014年5月1日，甲方为寿继芳、乙方为蔡有林、丙方为贾志敏，三方共同签订《协议书》，协议约定：“一、甲方愿意将位于临汾市××区的经营权转让给乙方，该大楼占地面积259.5平方米，建筑面积1346.61平方米，框架结构七层，，地上**，地下**二、协议签订后，乙方有权享受甲方在原合同中一切权利，同时也应严格履行甲方在原合同中的一切义务。三、经营权年限自2014年11月1日至2046年12月31日，经营期满后，乙方应将该大楼无偿移交给产权人，在同等条件下乙方有优先续租的权利。四、转让费为叁佰捌拾万元整，在合同签订之日乙方一次性将全额转让费付给丙方，由丙方与甲方协商分期转入甲方账户，在2014年10月20日甲方顺利交楼房钥匙后，丙方负责付清甲方全部款项，此时，丙方在此交易中的使命全部完成，之后，甲乙双方如有其他纠纷均与丙方无关。……”协议签订后，被告于2014年11月17日付清了每年应向二原告支付的4万元租赁费，原告经营公司向被告出具收据并加盖公司财务章，交款单位为“寿继芳”，收款事由为“2014年以前的管理费已全部结清”。2015年，因被告与蔡有林在履行合同中发生争议，蔡有林将被告诉至法院，要求确认享有临汾市尧都区车站街17号楼的占有、使用、收益的权益等。本院（2017）晋10民终1405号判决认定，依《合同书》，寿向春之父寿继芳与二原告之间并非一般意义上的租赁关系，寿继芳实际上依合同取得了案涉临汾市尧都区车站街17号楼房完整的经营使用权，寿继芳可完全自主地对该楼房占有、使用、收益而不受他人干涉。而寿向春与蔡有林签订的《协议书》，无论从协议第二条的约定还是从第三条关于经营权年限（2014年11月1日至2046年12月31日）的约定来看，其目的和实质也是转让案涉楼房2046年12月31日以前的经营使用权，而非一般意义上的转租协议，该协议系寿向春和蔡有林的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。协议生效后，蔡有林即取得案涉楼房的经营使用权，故判决蔡有林依协议享有临汾市尧都区车站街17号楼2014年11月1日至2046年12月31日期间的占有、使用、收益权。一审法院认为，二原告与被告的父亲寿继芳签订的《合同书》，系三方真实意思的表示，依法成立即具有法律效力，合同约定寿继芳有不经二原告的同意即可行使的转租权、发包权、受益权。2014年5月1日，被告将上述合同中的权利义务转让给案外人蔡有林，蔡有林享有案涉楼房2014年11月1日至2046年12月31日期间的占有、使用、收益权，且已经生效的裁判文书确认，本案被告已无权终止原告与寿继芳于1996年12月8日签订的《合同书》，故对二原告的诉讼请求不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告房管局、经营公司的诉讼请求。案件受理费500元，由原告房管局、经营公司共同承担。上诉人房管局、经营公司上诉的主要请求及理由，一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、本案合同中，上诉人与被上诉人的相关权利中，只是租赁权和转租权，上诉人并不是转租合同的当事人，上诉人有权解除合同。1.本案租赁合同的期限超过20年，违反了《合同法》的规定。2.被上诉人未向上诉人交纳租金，已经构成违约，上诉人请求解除合同具有合法依据。3.二上诉人是两个不同的法人，不能因为有隶属关系，就认为人格混同。二、本案适用法律不当。1.本案适用《合同法》第60条正确，还应适用第93、94、214条的规定。2.上诉人提交的证据证明租赁期限依据超过20年，上诉人可以解除合同。请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人寿向春辩称，一、被上诉人与上诉人并非一般意义上的租赁关系，而是合建房屋后的权益分配关系。二、被上诉人已将合同的权利义务整体转让。2014年5月，被上诉人与蔡有林、贾志敏签订协议书，将原合同书的权利和义务全部转让给蔡有林。蔡有林和贾志敏被上诉人并不认识，而是上诉人法定代表人张效田介绍的，整个转让过程张效田都是知情认可的。且经临汾市中级人民法院（2017）晋10民终1405号判决认定，上诉人起诉的主体明显错误。三、上诉人要求解除合同的理由不能成立。1.不存在租期超过20年之说。《合同法》施行的时间是1999年10月1日，而《合同书》签订的时间是1996年12月8日，当时还没有《合同法》。《合同法》解释第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。1996年适用的是《经济合同法》，该法第23条就是财产租赁合同的内容，没有法定的租赁期限，因此不存在超过20年之说。2.被上诉人不存在拖欠租金。经营公司一直代表房管局，以管理费、租赁费的名义每年向答辩人方收取4万元。2014年答辩人将楼房整体权利和义务转让后，于11月17日结清了全部管理费。四、《合同法》93、94条是关于解除合同的规定，第214条是租赁期限不能超过20年的规定，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审查明的事实同一审查明的事实一致。本院认为，本案当事人的争议焦点是，一、关于合同内容的性质是租赁关系还是其他法律关系；二、上诉人请求终止合同是否应该得到支持。关于第一个焦点，合同内容的性质问题。根据查明的事实，该合同由二上诉人与被上诉人之父寿继芳签订，该合同约定，甲、乙、丙三方合作楼房，丙方独自投资；丙方享有50年的租赁权；在承租期内丙方自主经营、独立管理，丙方除享受承租方的全部权利外，还有不经甲、乙双方同意即可行使的转租权、发包权、受益权等内容。可以看出，该合同虽包含租赁内容，但还约定丙方取得诉争楼房50年的经营权、丙方独立经营等内容，该合同不应简单认定为租赁合同；且本院生效的（2017）晋10民终1405号判决已经确认被上诉人之父寿继芳取得诉争楼房50年的经营权。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。依照该规定，本院对被上诉人所持双方之间是合建房屋后的权益分配关系，非一般意义上的租赁关系之主张予以支持。关于第二个焦点，上诉人请求终止合同是否应该得到支持。根据查明，上诉人的诉求本意为解除合同。本案三方当事人签订的合同经各当事人签字并盖章，系各方当事人真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案各方当事人均签字或盖章，合同成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案合同系依法成立的合同，受法律保护。各方当事人应严格依照合同约定履行义务，未有法定情形，任何人不得解除合同。关于上诉人主张依据《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条规定，上诉人可以解除合同，但上诉人提供的证据不足以证明双方协商一致或延迟履行义务，符合可以解除合同的法定情形，本院无法支持。关于上诉人主张依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定可以解除合同，根据前述理由，本案不属于一般意义的租赁合同，本案不属于该项规定的情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由二上诉人临汾市房地产管理局、临汾市房地产经营总公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵文岗审判员  董 云审判员  吴东红二〇一九年九月十九日书记员  吴临娜