陕西省商洛市商州区人民法院   民事判决书       (2019)陕1002民初1649号       原告：陕西凯华房地产开发有限公司。住所地陕西省商洛市商州区。   法定代表人：郑贤桂，总经理。   委托诉讼代理人：崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师   原告：陕西盛德商业运营管理有限公司。住所地陕西省商洛市商州区。   法定代表人：安建，总经理。   委托诉讼代理人：邢博，男，1981年11月28日出生，汉族，系原告陕西盛德商业运营管理有限公司招商部经理，住陕西省商洛市商州区，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。     委托诉讼代理人：杨洋，陕西鹏鲲律师事务所律师。     被告：刘菲，女，1988年6月10日出生，汉族，农民，住陕西省丹凤县，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告陕西凯华房地产开发有限公司（以下简称凯华公司）、陕西盛德商业运营管理有限公司（以下简称盛德公司）与被告刘菲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，发现盛德公司以第三人身份参加诉讼不妥，经本院释明，盛德公司申请将盛德公司变更为原告。本院口头裁定准许盛德公司作为原告参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯华公司的委托诉讼代理人崔建国、原告盛德公司的委托诉讼代理人刑博、杨洋到庭参加了诉讼。被告刘菲经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。   原告凯华公司、盛德公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、由被告向原告凯华公司支付因被告擅自终止合同的违约金31242元；2、被告支付原告凯华公司2019年5月1日至2019年5月15日租金5207元；3、由被告向原告盛德公司支付因被告擅自终止合同的违约金7812元；4、被告支付原告盛德公司2019年5月1日至5月15日运营综合管理与服务费1302元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月14日，以原告凯华公司为出租方（简称甲方）、被告刘菲为承租方（简称乙方）、原告盛德公司为管理方（简称丙方），三方签订了《商业房屋租赁合同》。合同约定甲方同意将位于陕西省商洛市商州区XX路XX街XX街的房屋租赁给乙方使用，房号为G-1-1123，建筑面积为130.18平方米。乙方同意承租该房屋，并以此建筑面积为计算租金、租赁押金、商业运营综合管理与服务费、物业费的依据。租金每月每平方米80元，月租金总额10414元。每三个月支付一次，首次租金签订本合同后5日内一次性缴纳，下次租金缴纳时间为上次租金到期前30日内缴纳。在租赁期限内，乙方应向丙方缴纳商业运营综合管理与服务费，每月每平方米20元，月缴纳总额2604元。房屋交付方式为现状交付。本合同签订之日视为乙方正式接收房屋。三方还特别约定：1、三方约定XX街XX层商铺开门营业率达到70%开始计算租期。2、租期内甲方丙方再给予乙方免租金及商业运营管理与服务费5个月内的优惠。   2018年8月13日，原被告签订《补充协议》确认从2018年9月1日起XX街XX层商铺开门营业率达到70%，并从此日正式开始计算合同租期，租期三年。同时合同对双方的权利与义务、解除与终止、违约责任等方面也作了明确的约定。   鉴于以上事实与依据，合同则应从2018年9月1日起实际计算租期、租金以及免租期，在2019年4月1日前应向原告缴纳之后的三个月费用。   原告按照合同约定履行了应尽的权利与义务，但被告经多次催促仍未按照约定缴纳应缴费用，并在2019年5月15日向原告递交退租申请，交回了商铺。   综上，原告认为，原被告签订《商业房屋租赁合同》后，原告将房屋交付被告使用，实际给予被告长达19个月的使用期，被告仅给原告支付3个月租金的情况下，擅自终止合同，其行为已经构成违约，使合同继续履行已经不可能，为了维护原告的合法权益，依照三方签订的《商业房屋租赁合同》第7.2.4条的约定及《合同法》第114条之规定，请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。   被告刘菲未作答辩。   当事人围绕诉讼请求，依法提供了证据，原告提供的证据有：1、原告的营业执照；2、商业房屋租赁合同、补充协议；3、收款收据；4、退租申请。被告刘菲未提供证据，亦未对原告提供的证据发表质证意见。对于原告提供的证据1、2、3、4能够形成证据锁链，证明案件相关基本事实，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以认定。   根据原被告陈述及本院采信认定的证据，本院认定如下法律事实：   2017年10月14日被告向原告凯华公司缴纳履约保证金26036元。同日，以原告凯华公司为出租方（简称甲方）、被告刘菲为承租方（简称乙方）、原告盛德公司为管理方（简称丙方），三方签订了《商业房屋租赁合同》。合同第一条一款约定甲方同意将位于位于陕西省商洛市商州区XX路XX街XX街的房屋租赁给乙方使用，房号为G-1-1123，建筑面积为130.18平方米。乙方同意承租该房屋，并以此建筑面积为计算租金、租赁押金、商业运营综合管理与服务费、物业费的依据。第二条二款约定租金每月每平方米80元，月租金总额10414元。第二条四款约定每三个月支付一次，首次租金在签订本合同后5日内一次性缴纳，下次租金缴纳时间为上次租金到期前30日内缴纳。第二条六款约定在租赁期限内，乙方应向丙方缴纳商业运营综合管理与服务费，每月每平方米20元，月缴纳总额2604元。第三条一款约定房屋交付方式为现状交付。本合同签订之日视为乙方正式接收房屋。在其他约定事项下三方还约定：1、三方约定XX街XX层商铺开门营业率达到70%开始计算租期。2、租期内甲方丙方再给予乙方免租金及商业运营管理与服务费5个月内的优惠。第七条二款四项约定在合同期限内，乙方无法定或约定原因擅自解除或终止本合同的，除向甲方支付相当于本年度3个月租金数额的违约金外，未到期剩余的租金不给乙方退还，租赁押金没收，甲方还有其他损失的乙方应予赔偿；并向丙方支付相当于本年度3个月商业运营综合管理与服务费数额的违约金。   2018年7月19日被告向原告凯华公司缴纳租金13018元，8月9日缴纳租金18224元。同日向盛德公司缴纳运营管理费7812元。2018年8月13日，原被告签订《补充协议》确认从2018年7月1日起XX街XX层商铺开门营业率达到70%，9月1日开始计算租金。并从此日正式开始计算合同租期，租期三年。2019年5月15日被告向原告递交退租申请，要求提前解除合同，并交回了商铺。对于违约金三方协商未果，原告向本院提起民事诉讼。     本院认为，原被告签订《商业房屋租赁合同》及《补充协议》后，原告与被告之间即产生房屋租赁合同法律关系，该合同合法有效，对三方当事人均具有法律约束力。原被告签订的《商业房屋租赁合同》及补充协议约定，租期三年，但被告在未满三年时单方解除合同，被告应按合同约定向原告支付违约金，故原告凯华公司请求被告支付违约金31242元、支付2019年5月1日至5月15日租金5207元，符合法律规定，应予支持；原告盛德公司请求被告支付违约金7812元、支付2019年5月1日至5月15日的运营综合管理与服务费1302元，亦符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）项、第一百零八条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、被告刘菲支付原告陕西凯华房地产开发有限公司违约金31242元，并支付原告2019年5月1日至5月15日止的租金5207元；   二、被告刘菲支付原告陕西盛德商业运营管理有限公司违约金7812元，并支付原告2019年5月1日至5月15日止的运营综合管理与服务费1302元。      以上两项内容，限判决书生效之日起10日内付清。      如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费939元，由被告负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。       审判长 金三喜   人民陪审员 田万民   人民陪审员 贾护                                   二〇一九年八月十六日                             书记员  李倩        1