文书内容湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初5213号原告：张庭炎，男，1964年6月8日出生，苗族，住广东省深州市福田区。委托代理人：陈蓉，湖南科云律师事务律师。被告：唐清明，男，1973年12月24日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。第三人：钟俊，女，1980年1月1日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告张庭炎（以下简称原告）与被告唐清明（以下简称被告）、第三人钟俊（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈蓉及第三人钟俊到庭参加诉讼。被告唐清明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付所租赁的巴黎香榭D栋1301房；2、判令被告支付拖欠原告的租赁费人民币78000元，并按《房屋租赁合同》约定向原告支付逾期违约金20966.4元（以78000元为基数，按日万分之七的标准计算违约金，从2018年3月31日起暂计算至2019年4月19日），合计人民币98966.4元；3、判令被告向原告支付拖欠的物业费4382.3元（物业费337.1元每月，暂计算至2019年4月）、租车位费3000元、水电费1019.4元（水费31.4元，电费988.2元），合计人民币8401.9元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告因在外地做生意，委托第三人管理和出租原告所有的位于长沙市雨花区小林子冲13号巴黎香榭D栋1301房屋。2017年4月17日，第三人通过湖南新环境房地产经纪有限公司的介绍，代理原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定房屋租金5000元每月，租金支付方式为季付，并约定了被告如未按合同约定支付租金，违约金按被告拖欠租金天数每天租金的双倍计算。合同签订时第三人即向被告交房，双方签署交房确认书，被告按合同约定向第三人支付了押金5000元（其中2500元被告用来抵扣请原告装饰阳台的费用）和三个月的房租，合计人民币20000元。第二个季度，被告仅通过其妻程团转账10000元，拖欠一个月房租未支付；第三季度，被告通过ATM机向第三人转账10000元；第四季度，被告仅支付7000元。此后，被告未再支付任何房租，且经第三人多次催要房租未果。另按《房屋租赁合同》约定，房屋在租赁期间产生的电话费、水电费、物业管理费、宽带费、燃气费、卫生费和电梯费等费用由被告支付，但被告仅向第三人微信转账物业费3710元，仍拖欠物业费4382.3元（物业费为337.1元每月，暂计至2019年4月）。2017年6月，第三人代理原告与被告口头约定租用原告的车位，租金为300元每月，租用时间自2017年6月17日至2018年4月17日，共十个月，被告分文未付。第三人多次找被告催交房租及物业费、租车位费，但被告一直拖延。请求判如所请。被告唐清明未作答辩。第三人钟俊述称，原告所述属实。经审理查明:2015年5月1日，原告将其名下位于长沙市雨花区（建筑面积168.58平方米）授权第三人进行出租，并对该房屋的相关设施设备进行维护与管理。2017年4月17日，第三人代原告（甲方）与被告（乙方）及湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方房屋位于巴黎香榭Ｄ栋1301（实际门牌号：××，建筑面积约为178平方米；二、房屋租赁期限：自2017年4月17日至2019年4月17日。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方有优先承租权，但必须在租赁期满提前壹个月通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。如乙方没有通知甲方要求续租，则视为本合同到期终止。三、房屋租金每月5000元，含使用家电、家具、设备、设施（详情见交房确认书），支付方式季付，签订合同当天内支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前7天交付下期租金。为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金5000元。房屋在租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费、和电梯费及有线电视收费等费用由乙方支付，其余由甲方承担。租赁期内乙方逾期交纳上述有关费用达壹个月时，甲方有权向乙方追收上述有关费用，乙方必须承担因此造成的一切后果。合同期满，乙方结清所有费用后甲方将押金无息全部退还。四、租赁合同期内，乙方提前解除或未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过10天甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，甲方有权不退回押金，作为违约金赔偿给甲方。房屋内留置的一切物品乙方在2日内自行处置，否则视为弃物。双方另对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告向第三人支付了5000元押金与三个月的房屋租金15000元，第三人代原告向被告交付了涉案房屋。2017年7月22日与10月17日，被告先后通过其妻子程团花及ATM机向第三人分别转账支付房屋租金10000元。2018年2月3日，被告向第三人微信转账支付物业管理费3710元。2018年3月31日，被告向第三人微信转账支付房屋租金7000元。后第三人多次向被告催缴欠付房屋租金、水电费及物业管理费未果。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告支付拖欠原告的房屋租赁费人民币80500元（含装饰阳台的费用2500元，电暂计算至2019年4月17日，要求计算至被告将物品实际搬离之日止），支付逾期违约金21638元（以80500元为基数，按日万分之七的标准计算违约金，从2018年3月31日起暂计至2019年4月19日）。另，长沙美好愿京物业管理有限公司香榭分公司出具情况说明，证实长沙市雨花区小林子冲路13号B,C栋1309房与长沙市小林子冲路13号巴黎香榭小区D1－13F及D栋1301为同一房屋。再查明，原告陈述被告在房屋租赁期限届满前已将租赁房屋的钥匙交至房屋中介即湖南新环境房地产经纪连锁有限公司处，该房屋钥匙现在第三人钟俊处。以上事实，有《房屋租赁合同》，《交房确认书》，《房屋产权证书》，长沙市不动产信息查询证明，长沙美好愿京物业管理有限公司香榭分公司证明及情况说明，房屋分层分户平面图，房屋出租授权委托书，中国建设银行银行卡客户交易明细清单，电费通知单，物业费、水电费缴款通知单，增值税发票，微信聊天及短信截屏图及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告、被告及湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。一、关于房屋租金。涉案房屋租赁合同约定，“房屋租赁期限为2017年4月17日至2019年4月17日。租赁期满，原告有权收回房屋，被告应如期交还”。本案中，被告于《房屋租赁合同》到期即2019年4月17日前已将房屋钥匙交至房屋中介湖南新环境房地产经纪连锁有限公司处，第三人经通知也早已拿到了涉案房屋钥匙，应视为被告已向原告交付租赁房屋，本案《房屋租赁合同》至2019年4月17日因期满而终止，被告应向原告支付截至2019年4月17日止的房屋租金。根据原告提供的银行交易明细清单，被告自2017年4月17日使用涉案房屋起，已支付房屋租金42000元，尚欠房屋租金78000元（5000元*24月－42000元）。《房屋租赁合同》约定“房屋内留置的一切物品被告应在合同终止后2日内自行处置，否则视为弃物”，被告虽已向原告交还房屋钥匙，但房屋内物品尚未搬离。原告因此取得对被告留置物品的处置权，本应采取合理措施处置被告的物品，避免房屋空置导致损失扩大，但其却放任损失发生，故原告要求被告支付合同终止后至涉案房屋内物品搬离之日止的房屋租金，本院不予支持。原告主张装饰阳台花费了2500元，因该费用非租金，原告亦没有提供该费用实际发生且双方约定由被告负担的证据，原告要求被告支付该部分费用，本院不予支持。二、关于违约金。《房屋租赁合同》约定，被告应按约定期限支付租金，否则逾期一日应按拖欠租金天数每日租金的双倍支付违约金。被告未按约定支付租金，其行为构成违约，依法应承担违约责任。原告调整为要求被告按日万分之七的标准计算违约金，仍标准过高，结合本案合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，本院调整违约金按日万分之三的标准进行计算。经核算，截止2019年4月19日止，被告应付原告违约金6258.6元（详见本判决附表，后续违约金以所欠付租金为基数，按日万分之三的标准计算至租金支付完毕之日止）。原告主张21638元（以80500元为基数，按日万分之七计算违约金，从2018年3月31日起暂计至2019年4月19日），对超过部分，本院不予支持。因双方合同约定被告提前解除合同或未按合同约定交付租金，原告收回出租房屋终止合约的，原告有权不退回押金，作为违约金赔偿给原告。被告签订涉案房屋租赁合同时支付了5000元押金，应从违约金中扣减。三、关于物业费、水电费。根据合同约定，房屋在租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费等费用由被告支付。原告主张被告欠付物业费4382.3元（计算至2019年4月17日），提供了被告微信转付3710元物业费的聊天截图证明，经核算，截至2019年4月17日止被告尚欠原告物业费4380.4元（337.1元/月*24月－3710元），对超出部分，本院不予支持。原告要求被告支付合同终止后至租赁房屋内物品搬离之日止的物业管理费，本院不予支持。原告主张被告欠付水费31.4元、电费988.2元，提供了代缴电费及水费的增值税发票证明，本院予以确认，被告应按合同约定向原告支付。四、关于车位租金。因原告未提供充分有效的证据证明双方之间存在车位租赁关系，且车位租金为300元每月，故原告主张被告支付车位租赁费3000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐清明于本判决生效之日起10日内向原告张庭炎支付截至2019年4月19日止的房屋租金78000元；二、被告唐清明于本判决生效之日起10日内向原告张庭炎支付违约金1258.6元（计算至2019年4月19日止，已从中扣减5000元押金；2019年4月19日以后违约金以实际欠付租金为基数，按日万分之三的标准进行计算至实际清偿之日止）；三、被告唐清明于本判决生效后10内向原告张庭炎支付截至2019年4月19日止拖欠的物业费4380.4元、水费31.4元、电费988.2元，合计5400元；四、驳回原告张庭炎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2447元，公告费650元，合计3097元，由原告张庭炎负担447元，被告唐清明负担2650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  杨 芸人民陪审员  邓正军人民陪审员  向配芳二〇一九年九月二十六日书 记 员  王立欣附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附表：张庭炎诉唐清明房屋租赁合同纠纷案租金应付、实付明细及违约金情况表            序号              应交租金日期              应付租金              当季累计实付租金              实际支付时间              累计欠付      租金              违约金计算期间              逾期天数              违约金                                2017．7.10              15000              10000              2017.7.22              5000                                                                          2017.10.10              15000              10000              2017.10.17              10000                                                                          2017.1.10              15000              7000              2018.3.31              18000                                                                                                      0                            18000                                                            1              2018.4.10              15000              0                            33000              2018.3.31－2018.4.10              10              18000元*日万分之三*10＝54                  3              2018.7.10              15000              0                            48000              2018.4.11－2018.7.10              90              33000元*日万分之三*90＝891                  4              2018.10.10              15000              0                            63000              2018.7.11－2018.10.10              90              48000元*日万分之三*90＝1296                  5              2019.1.10              15000              0                            78000              2018.10.11－2019.1.10              90              63000元*日万分之三*90＝1701                  6                                                                      78000              2019.1.11－2019.4.19              99              78000元*日万分之三*99＝2316.6                                合计              105000              27000                            78000              2018.3.31－2019.4.19              389              6258.6      说明：1、本表格中的应付租金的日期和金额系根据合同约定确定；2、违约金根据累计欠付租金金额乘以违约天数，再乘以万分之三，分段计算后累计至2019年4月19日止；3、租金和违约金的计量单位均为元。