黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7221号上诉人（一审原告）：郭延林，男，1983年06月06日出生，汉族，个体户，住黑龙江省延寿县。委托诉讼代理人：王子臣，黑龙江明正律师事务所执业律师。被上诉人（一审被告）：孙志洁（曾用名孙志清），女，1964年02月09日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：张宇，女，1983年02月15日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省尚志市。被上诉人（一审被告）：尚志市房地产开发有限公司，住所地黑龙江省尚志市尚志镇站前街。法定代表人：梁国印，该公司经理。被上诉人（一审被告）：梁国印，男，1962年06月04日出生，汉族，尚志市房地产开发有限公司经理，住黑龙江省尚志市。上诉人郭延林因与被上诉人孙志洁、梁国印、尚志市房地产开发有限公司（以下简称开发公司）执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省尚志市人民法院（2019）黑0183民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年08月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭延林的委托诉讼代理人王子臣，被上诉人孙志洁的委托诉讼代理人张宇到庭参加诉讼。被上诉人梁国印、开发公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭延林上诉请求：撤销一审判决；改判确认孙志洁与开发公司及梁国印签订的房屋买卖协议无效，郭延林有权查封并执行涉案房屋。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清、采信证据不当。1.郭延林与开发公司及梁国印系民间借贷法律关系，梁国印系开发公司法定代表人、实际控制人。双方民间借贷争议经由（2015）尚商初字第260号民事判决书确定，该案件诉讼过程中，郭延林对梁国印、开发公司的房屋即包括案涉房屋进行了查封保全。执行过程中，孙志洁以购买了涉案房屋为由提出执行异议申请引发本案。同时，（2015）尚商初字第260号民事判决书诉讼至执行过程超过二年多的时间内，孙志洁从未对涉案房屋提出异议，其突然提出异议阻却郭延林对涉案房屋的执行，涉虚假诉讼。2.执行异议申请中，孙志洁称与开发公司、梁国印存在商品房买卖合同关系，但事实上孙志洁与郭延林一样都是与梁国印、开发公司存在“民间借贷关系”，即孙志洁与梁国印、开发公司名义上为“商品房买卖合同关系”，但实际上为“民间借贷法律关系”。本案发回重审过程中，郭延林提供了梁国印与郭延林的聊天视频，该视频中梁国印明确表示其与孙志洁之间为借贷关系，购房收据仅是借贷担保。3.本案原一审过程中，梁国印、开发公司虽未出庭，但梁国印曾于2017年12月06日为郭延林出具了证明，证明孙志洁持有的涉案房屋购房协议及收据，实际上均因借贷关系抵押而产生，并非真实的购买。后开发公司、梁国印于2018年05月14日又向一审法院提交了书面答辩状，称孙志洁持有的购房协议及收据真实有效。本次发回重审过程中，梁国印、开发公司再次未出庭但提供了书面答辩意见。虽然答辩意见与原一审的意见一致，但梁国印、开发公司2018年05月14日答辩意见与2019年03月27日答辩意见、公章明显不一致。此二份答辩意见，在梁国印、开发公司二次开庭均未到场的情况下，无法确认二次答辩意见真实性，更不能依据答辩状当中所表述的内容作为认定孙志洁与梁国印、开发公司存在商品房买卖合同关系。基于上述事实，郭延林认为发回重新审判一审法院在梁国印、开发公司未能出庭，且明知梁国印作出二份内容相反的证明材料情况下（2018年05月14日答辩意见、2019年03月27日答辩意见与2017年12月06日为郭延林出具的证明），直接认定孙志洁与梁国印、开发公司存在买卖关系，实属认定事实不清、采信证据不当。（二）一审法院并未对争议焦点进行实质审查。1.孙志洁购买涉案房屋，大额现金交易不符合交易习惯，梁国印系开发公司法定代表人在开发过程中向包括郭延林在内的多个自然人借贷用于开发，同时多数用其开发的楼盘进行抵押。这样的情况，尚志市大多数居民都是知情的。2.梁国印债台高筑其所经营的开发公司几近破产，所以才导致孙志洁采用不正当手段向人民法院提出执行异议申请。3.本案争议的焦点问题应该是涉案房屋是买卖关系还是借贷抵押关系，但一审法院对于焦点问题并未进行实质性审查，并未对关键性的“付款方式、交易习惯、交易过程、交付方式、交付时间”等方面进行详细调查核实。4.从表面法律关系分析，孙志洁自称2014年05月25日与梁国印、开发公司为商品房买卖合同关系，但事实上梁国印、开发公司从未向孙志洁交付房屋，郭延林2015年11月04日就已对涉案房屋进行了查封保全，孙志洁2017年07月12日才向尚志法院提出执行异议申请，证明开发公司并未向孙志洁交付并占有涉案房屋，也因此说明孙志洁与开发公司、梁国印实为“民间借贷法律关系”。5.2014年05月25日孙志洁与开发公司、梁国印签订购房合同时，开发公司尚未取得房屋销售许可证，2015年09月11日才具备销售许可。6.按孙志洁、梁国印、开发公司表述，2014年05月25日、2017年04月9日二次现金交纳购房款。经查询人民法院被执行人信息（发回重审郭延林提供的证据），此期间，梁国印、开发公司与案外人原广飞之间的民间借贷案件正处于生效的判决履行期间（已向法庭提供了中国法院失信查询信息网查询单，案号000876号）；如果孙志洁、梁国印、开发公司存在真实的付款，则梁国印及开发公司收取现金不入账、不还款的行为，涉嫌拒不执行判决裁定罪。人民法院应将本案线索移送公安机关进行侦查，追究梁国印、开发公司的法律责任。综上，孙志洁与开发公司及梁国印名为商品房买卖合同关系实为民间借贷法律关系，请求二审法院撤销一审判决，改判确认孙志洁与开发公司及梁国印签订的房屋买卖协议无效，郭延林有权查封并执行涉案房屋。孙志洁辩称，同意一审判决，其他答辩意见同一审。梁国印、开发公司未答辩。郭延林向一审法院起诉请求：确认孙志洁与开发公司、梁国印签订的房屋买卖协议无效，郭延林有权查封并执行该房屋。一审法院认定事实：2014年05月25日，孙志洁从开发公司以每平方米3500元的价格购买了尚志市河滨鑫源小区B栋1单元26层西门、2单元26层中门、2单元27层中门三套房屋，以每平方米3800元价格购买该小区B栋2单元25层中门共计四套房屋。每套房屋交付购房定金15万元，开发公司出具收据四张。2017年04月09日，孙志洁付清全部房款，开发公司出具补交房款收据四张。2015年09月11日，开发公司取得该小区B栋房屋的商品房预售许可证。2015年11月04日，郭延林因与开发公司、梁国印民间借贷纠纷，申请查封了尚志市河滨鑫源小区包含B栋1单元26层西门、2单元25层中门、2单元26层中门、2单元27层中门四套房屋在内的七套房屋。郭延林在申请执行与开发公司、梁国印民间借贷纠纷一案中，孙志洁于2017年07月12日向一审法院提出执行异议，要求解除查封。一审法院于2017年11月03日作出（2017）黑0183执异32号执行裁定书，中止了（2015）尚商初字第260号民事裁定书的执行。关于本案争议的尚志市河滨鑫源小区B栋1单元26层西门、2单元25层中门、2单元26层中门、2单元27层中门四套房屋，郭延林持有的4份购房收据已经在郭延林诉开发公司、梁国印民间借贷纠纷案件中，被一审法院发生法律效力的（2015）尚商初字第260号民事判决查明为因借款办理的抵押担保。其中有：郭延林名下三份收据为B栋2单元25层中门、2单元26层中门、2单元27层中门，赵洪亮名下一份收据为B栋1单元26层西门。郭延林解释赵洪亮与（2015）尚商初260号民事判决书所载明的郭延林举示的第3组证据购房合同及收据16份具有关联性，郭延林在本案中举示的4张收据即为260号民事判决书中16份收据中的一部分。这份收据是开发公司、梁国印作为借款抵押形式所出具的收据之一。因当时涉案借款200万中有近40万是赵洪亮的，赵洪亮与郭延林合作、对外以郭延林名义放款。所以借款抵押收据有赵洪亮的名字。但该收据所载明的房屋是郭延林的。对此，赵洪亮未提出异议。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。案涉房屋相关权利人的确认涉及到能否阻却申请执行人对案涉房屋的执行。郭延林提供的案涉房屋B栋1单元26层西门的收据，交款单位名称虽为案外人赵洪亮，但该证据已经在郭延林诉尚志市房地产开发有限公司、梁国印民间借贷纠纷案件中，被一审法院发生法律效力的（2015）尚商初字第260号民事判决查明为因借款办理的抵押担保，并且郭延林主张因当时涉案借款200万中有近40万是赵洪亮的，赵洪亮与郭延林合作、对外以郭延林名义放款。所以借款抵押收据有赵洪亮的名字。但该收据所载明的房屋是郭延林。案外人赵洪亮对此未提出异议。因此，郭延林就本案4套房屋提出执行异议之诉主体适格。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转移和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响其效力。开发公司在郭延林起诉前已经取得商品房预售许可证明。孙志洁与开发公司之间虽然没有书面买卖合同，但交付及补交房款行为说明双方之间的房屋买卖行为客观存在。郭延林主张孙志洁与开发公司之间不是买卖关系而是借贷抵押行为，孙志洁、开发公司、梁国印均不予认可，且郭延林未向一审法院提供有效证据予以证实，一审法院不予采信。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中孙志洁对被查封房屋没有依法进行权属登记，因此孙志洁不享有被查封房屋的所有权，但是孙志洁对买受房屋享有物权期待权。为了保护物权和交易稳定性，郭延林的债权可以通过其他方式实现。判决如下：驳回郭延林的诉讼请求。案件受理费50元，由郭延林负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉房屋所在的建设工程尚未竣工。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，执行异议之诉的关键是审查孙志洁享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。鉴于孙志洁与开发公司之间形成的是商品房买卖关系和案涉房屋所在建设工程尚未竣工的情形，本案可以参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的部分内容审查孙志洁享有的实体权利是否足以阻却执行措施。孙志洁提供购买案涉房屋并由开发公司出具的四份《收据》符合开发公司2015年09月11日取得《商品房预售许可证》之前的商品房预售的情况。同时表明孙志洁与开发公司在取得《商品房预售许可证》时商品房买卖关系成立并生效的时间也早于郭延林在2015年11月04日民间借贷纠纷案件中查封案涉房屋的时间。孙志洁购买的案涉房屋功能上属于用于居住的房屋。两次支付房款并由开发公司出具《收据》的行为符合案涉房屋目前尚未竣工以及相关手续尚未审批完结的习惯方式。孙志洁作为案涉房屋买卖关系的买受人，已经履行了支付房款的义务，因案涉房屋目前尚未竣工以及相关手续尚未审批完结无法取得案涉房屋物权，没有过错，应赋予孙志洁类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。而且物权期待权不需要向不动产部门递交申请。开发公司及梁国印提供的答辩意见作为确定《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定的当事人的诉讼地位，不影响对本案的全面审理。此外，执行异议之诉是对执行异议裁定，不服自裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉，不是诉讼中财产保全的指向对象，孙志洁对执行异议裁定提起执行异议之诉并无不当。综上所述，孙志洁对案涉房屋享有期待权，能够阻止郭延林的普通债权对案涉房屋的执行，郭延林不具备对案涉房屋为责任财产的债权冲突中主张优先受偿的法律地位。郭延林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭延林负担。本判决为终审判决。审判长  郎晓侠审判员  周 磊审判员  王 琦二〇一九年九月十七日书记员  李 娜