湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初529号原告（反诉被告）：黄冈市正富综合发展有限公司，住所地黄冈市黄州区赤壁大道63号，统一社会信用代码91421102726143596D。法定代表人：刘友斌，董事长。委托诉讼代理人：陈俊，湖北文赤壁律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄冈市勘测设计院，住所地黄冈市黄州区赤壁大道，统一社会信用代码12421100420726609R。法定代表人：胡耀明，院长。委托诉讼代理人：邓建和，湖北齐安律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦宏伟，系该设计院办公室主任。原告黄冈市正富综合发展有限公司与被告黄冈市勘测设计院合同纠纷一案，本院立案后，被告黄冈市勘测设计院提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）黄冈市正富综合发展有限公司的法定代表人刘友斌和委托诉讼代理人陈俊，被告（反诉原告）黄冈市勘测设计院的委托诉讼代理人邓建和、秦宏伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告黄冈市正富综合发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告退还原告购地款项437864.37元并偿付利息700582.99元（利息按同期农商行贷款利率年利率10%计算，自2002年4月28日起算至2018年4月28日，以后顺延至款项付清之日止）；2、被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：1999年2月6日原被告签订了一份《土地转让协议书》，双方约定被告将位于黄州区××大道与东坡路交叉处的一块土地转让给原告，土地总面积3256平方米，转让价格为116万元，约定围墙、设施配套费、水增容、电增容、土地过户费、土地契税、土地增值税、人防费、白蚁防治费均由被告负责。被告负责办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》并承担费用。由于被告办理土地过户费费用过高，1999年5月25日原被告又重新签订了一份《土地转让协议书》，将合同价格变更为104万元，由原告办理土地过户费，其他手续仍然由被告办理。原告按照合同约定支付了全部购地款，被告只办理《建设用地规划许可证》、白蚁防治手续，其他手续至今仍未办理。其后，原告建设时发现被告交付的土地面积不足，即向被告提出，被告多次派人核实，均证实交付土地面积不足。2009年7月2日，被告单位副院长潘和平以及人事科长陈梅先进行核实，结果证实少交付土地面积1229.04平方米。其后，原告一直要求被告补齐相关土地面积及合法手续，如不能则退还多交的土地款及利息，被告一直表示同意协商但是又以种种借口搪塞，以致原告的损失长期不能得到赔偿。原告为维护其权益，遂具状诉至本院。本诉被告黄冈市勘测设计院答辩称，答辩人已依约全面履行了义务，答辩人实际交付土地使用面积3300平方米，比合同约定的3256平方米多出44平方米。答辩人已将其中的1241平方米办至原告名下，向原告交付道路代征面积1827.6平方米，代征面积包含的原属果园场的面积，已在2011年9月与果园场签订了协议，约定归答辩人所有。答辩人已履行了协调周边关系和代缴费用的义务。原告诉称的少交付面积实质是道路代征面积，被告已交付，没有办理手续的原因是原告至今下欠土地转让款23.12万元未支付及占用应当共用的空地不予共用。原告诉请款项计算错误且计息无法律依据。反诉原告黄冈市勘测设计院向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人立即向反诉人支付土地转让款23.12万元并赔偿延期支付利息损失41.616万元（利息按同期农商行贷款利率10%计算，自竣工之日起算至土地转让款付清之日止；2、判令被反诉人向反诉人支付占用院内空地使用费57.6万元（12个车位×2400元/年×20年），并判令被反诉人腾出空地，由双方长期共用；3、判令被反诉人承担本案、反诉一切诉讼费用。事实与理由：1999年2月6日，反诉人同被反诉人签订了《土地转让协议书》一份，双方约定：反诉人将其所有的位于黄州区××大道与东坡路交叉处被反诉人宿舍楼前临街面的一块土地转让给被反诉人，土地转让总面积为3256平方米（其中代征道路2015平方米，转让使用土地面积为1241平方米），转让价格为116万元，约定围墙、设施配套费、水增容、电增容、土地过户费、土地契税、土地增值税、人防费、白蚁防治费均由反诉人负责。协议约定付款方式：自合同签订之日起乙方（被反诉人）支付给甲方（反诉人）人民币伍拾万元；甲方办好土地使用权证交付给乙方时乙方在99年5月底付给人民币贰拾万元；乙方在开工之日再付给人民币贰拾肆万元；余款在竣工之时一次性付完。协议还约定：经协商双方中间不围院墙，院内空地双方长期公用。1999年5月25日，反诉人与被反诉人重新签订了一份《土地转让协议书》，将土地转让价格变更为104万元，土地过户费由被反诉人承担,其他约定没有改变。协议签订后，反诉人依据约定全面履行了合同义务，包括但不限于将土地转让交付给被反诉人、协调处理周边关系、协调处理代征道路2015平方米给被反诉人建房使用，为反诉人办理了土地使用权证（转让土地使用面积为1241平方米，同《土地转让协议书》约定完全一致）、建设用地规划许可证、白蚁防治、水增容、设施配套费等一切合同约定应当由反诉人履行的义务。但被反诉人没有完全履行协议约定，存在以下违约行为：其一、被反诉人至今下欠土地转让款23.12万元没有依约支付给反诉人；其二、擅自在协议约定由双方长期共用的院内空地围围墙、做门楼、划停车位等进行单独使用，以致被反诉人的公用车及员工私家车不能进出使用该空地，进出强行收取费用，引起反诉人的员工极其不满和愤怒。反诉人认为被反诉人违反合同约定在先，为维护其权益，遂提出反诉。黄冈市正富综合发展有限公司在庭审时提交了1、原告营业执照；2、被告事业单位法人登记证书；3、原告房产证；4、1999年5月25日签订的土地转让协议书；5、1999年2月6日签订的土地转让协议书；6、2009年7月2日原被告共同勘察结论；7、2000年12月21日原告与黄州区赤壁办桐梓岗社区签订的协议书；8、土管局邢科长复核图纸记录；9、不动产证书；10、建设规划平面图；11、现状平面图；12、被告单位工作人员潘和平、彭鹏的笔录；13、黄冈市不动产中心查询资料三页；14、黄冈市规划局证明、验收备案证、付款凭证；15、录音记录。黄冈市勘测设计院对原告提交的证据1-5、9、10、12-15的真实性无异议，但认为上述证据不能证明少交付了土地；对证据6、7、8、11的真实性、合法性、关联性均有异议。黄冈市勘测设计院在庭审时提交了1、事业单位法人证书、组织机构代码证、法人代表身份证复印件、法定代表人证明书、企业登记信息；2、土地转让协议书二份；3、（1）1999年3月31日的国有土地使用权证一份（地号973-3）、（2）道路代征土地转让协议书一份、（3）赤壁大道与东坡大道交叉平面图一份、（4）黄冈市勘测设计院与政府公司地形图一份、（5）正富公司地形图一份、（6）国家集体建设工程白蚁预防合同书一份、（7）单位工程竣工验收证明书、（8）黄规测（2000）05号报告及附件、（9）土地转让合同办理事项费用支出明细及附件、（10）黄冈市规划局与市国土局关于代征道路问题的会议纪要一份；4、被反诉人综合楼周边现状图片、土地收款明细票据及票据18份；5、国有土地使用权证。黄冈市正富综合发展有限公司对证据1、2、4、5的真实性无异议，对证据3中的（3）（4）（5）的真实性有异议，对其他证据的真实性无异议，同时认为上述证据不能达到其证明目的。黄冈市正富综合发展有限公司提交的证据1-5、9、10、12-15，黄冈市勘测设计院提交的证据1、2、4、5及证据3中部分无异议的证据，双方对真实性无异议，本院可以直接予以采信。黄冈市正富综合发展有限公司提交的证据6经核实，为黄冈市勘测设计院的工作人员出具，作为客观、真实、与本案有关联性的证据应予以采信。上述证据能否达到其证明目的，在本院认为中再详细阐述。其他单方制作的资料，在对方不予认可且无其他证据佐证的情形下，本院不予采信。审理查明，1999年2月6日，黄冈市勘测设计院（甲方）与黄冈市正富综合服务有限公司（乙方）签订了《土地转让协议书》一份约定，甲方将赤壁大道与东坡路交叉处临街面土地转让给乙方用于建设综合楼，四至位置为东抵东坡路，南抵赤壁大道，西北抵市勘测设计院宿舍楼，具体界线以市规划局审批的土地红线图和土管局发证宗地图为准，土地转让总面积为3256㎡（其中代征道路2015㎡，转让使用土地面积为1241㎡），土地转让总价格为116万元，其中围墙、土地过户费、设施配套费、水电增容、契税、人防等费用均由甲方负责，土地权属以规划、土地部门宗地图规划红线图为准，经协商双方中间不围院墙，院内空地双方长期共用。1999年3月31日土地管理局为黄冈市正富综合服务有限公司办理了土地使用证，载明使用权面积1241平方米。1999年5月25日，双方重新签订《土地转让协议书》一份，将土地转让总价格变更为104万元，另约定凡市土管局收费由乙方交纳，其他内容与2月6日签订的协议书一致，该协议注明：1999年2月6日原签合同同时作废。协议书签订后，黄冈市正富综合服务有限公司开始在该土地上建设正富大厦，建设过程中先后遇周边村民及黄冈市果园场阻挠施工，经协调及变更施工图纸后，2002年6月10日正富大厦竣工，2017年办理了不动产权证书，载明的分摊土地面积为1241平方米。黄冈市正富综合服务有限公司自1999年3月至2002年9月共向黄冈市勘测设计院支付了土地转让款908800元，另向黄州供电分局缴纳了施工费33500元。正富大厦竣工后，双方多次就土地转让面积进行了核算，2009年7月2日，双方再次进行勘测核算后，黄冈市勘测设计院的工作人员潘和平向黄冈市正富综合服务有限公司出具了一份手写的核查结论，载明实际交付面积比合同约定的面积少1015平方米。之后双方就减少合同的价款进行多次协商未果，故诉至本院。本院认为，1999年5月25日签订的《土地转让协议书》，是双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同。该合同已约定1999年2月6日原签合同同时作废，因此双方权利、义务以后一份合同为准。本案的焦点问题是，黄冈市勘测设计院有无按协议向黄冈市正富综合服务有限公司交付土地使用权？根据黄冈市不动产登记中心留存的《建设用地批准通知书》可知，黄冈市勘测设计院分别在1994年和1996年，两次向桐梓岗村共征用土地5.91亩（3939.6平方米），该面积含代征路面。《土地转让协议书》中约定土地转让总面积为3256㎡，黄冈市勘测设计院留存的土地面积有1359.6平方米，两项相加显然超出黄冈市勘测设计院原征用土地面积；因为黄冈市正富综合服务有限公司办理的土地证载明的使用权面积为1241平方米，所以正富大厦竣工时，黄冈市勘测设计院实际交付的代征道路的面积少于协议书的约定。黄冈市勘测设计院虽在2011年9月与黄冈市果园场签订了《道路代征土地转让协议书》，约定取得面积为1.23亩的道路代征土地使用权，却一直未到土管部门办理该征地手续，并未取得该块征地法定的权利。因此，黄冈市勘测设计院关于已履行了义务、少交付代征道路面积不影响使用的辩称均不成立。合同约定的履行义务顺序为，签订合同时付款50万元，交付土地使用权证后付款20万元，余款在竣工时付完，黄冈市正富综合服务有限公司在支付首付款后，黄冈市勘测设计院负有交付约定土地使用权（含代征道路手续）的义务。正富大厦在动工后，黄冈市正富综合服务有限公司即发现合同约定的代征道路面积不符合客观现实，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，黄冈市勘测设计院关于未办理代征道路手续的原因是下欠土地转让款未支付的抗辩无法律依据。同理，关于给付土地转让款及赔偿利息损失的反诉请求不成立。黄冈市正富综合服务有限公司向黄冈市勘测设计院给付的土地使用权价款是依照总面积（实际使用面积和代征道路面积）进行确定的，实际交付的面积不符合约定，根据公平原则应相应减少价款。少交付的面积以2009年7月2日双方勘测核算的结论（1015平方米）为准，实际交付的土地使用权价值为（3256-1015）÷3256×1040000=715798.5元，黄冈市正富综合服务有限公司已支付（垫付）942300元，黄冈市勘测设计院应向原告退还购地款226501.5元（942300-715798.5）。正富大厦于2002年4月28日竣工验收，黄冈市正富综合服务有限公司主张的利息损失也应此日期为起算点，标准按人民银行发布的贷款指导利率进行调整。《土地转让协议书》约定的四至界限，西北抵市勘测设计院宿舍楼。经现场查看，黄冈市正富综合服务有限公司并未在院内建围墙阻隔通行，协议虽约定了院内空地双方长期共用，但未明确约定须留若干面积由一方专用等内容，因此黄冈市勘测设计院关于空地使用费的诉请无合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄冈市勘测设计院向原告（反诉被告）黄冈市正富综合发展有限公司返还土地使用权转让款226501.5元及利息（以226501.5元为本金，自2002年4月28日起按年利率4.75%，算至还清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）黄冈市正富综合发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄冈市勘测设计院的反诉请求。上述给付事项，限黄冈市勘测设计院在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费13160元，诉前保全费5000元，由黄冈市正富综合服务有限公司和黄冈市勘测设计院各负担9080元。反诉费10270元，由黄冈市勘测设计院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  龙振羽人民陪审员  冯金华人民陪审员  熊春梅二〇一九年九月六日书 记 员  罗中平