江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2139号 上诉人（原审被告）：白有琴，女，1974年1月20日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：罗仁刚，男，1972年10月20日出生，汉族，系上诉人白有琴丈夫，住江西省南昌市新建区。 被上诉人（原审原告）：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区南京西路524号，统一社会信用代码：913601007239083037。 法定代表人：吴建中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：巢亚军，江西道善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡熠鹤，江西道善律师事务所实习律师。 上诉人白有琴因与被上诉人南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称恒兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 白有琴上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回恒兴物业公司一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由恒兴物业公司负担。事实与理由：一、恒兴物业公司未按物业管理服务合同履行服务，合同第二章第三、四、六、七、八、九、十四条的内容均未做到；二、因恒兴物业公司服务不到位，致使白有琴在缴纳物业费期间家中财产多次受到损失（家中雨棚和院墙玻璃先后被打碎五块，损失4000多元）；三、恒兴物业公司把裸露的电表安装在门口树上，致使住在一楼的白有琴生命安全受到威胁，多次要求恒兴物业公司整改未果，下雨天不敢出门。综上所述，恒兴物业公司存在违约过错，极大地损害了白有琴的合同权益和生命安全，而在这种情况下一审法院判决恒兴物业公司不承担任何违约责任，放纵违约方，藐视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则和诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为正确适用法律、依法维护法律尊严，维护白有琴的合法权益，请二审法院对本案依法改判。 恒兴物业公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，程序正当。白有琴所述的事实和理由没有事实根据，请求驳回上诉，维持原判。 恒兴物业公司向一审法院起诉请求：1、判令白有琴立即偿付物业费2677.60元（自2016年7月1日起暂计算至2018年6月30日止）及赔偿违约金803.3元（违约金按照欠缴物业费的30%计算）；2、判令白有琴负担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：白有琴为新建区长堎镇长堎大道1616号41幢3单元102室（即城开国际学园小区第F1幢3单元102室）的业主。2016年8月30日，恒兴物业公司与城开国际学园业主委员会签订了《物业管理服务合同》。合同约定恒兴物业公司为该小区提供物业服务，多层住宅物业费单价为每月每平方米0.8元。白有琴住宅建筑面积为139.49平方米。合同签订后，恒兴物业公司为该小区提供物业服务。但白有琴于2016年7月1日起至2018年6月30日止，一直未缴纳物业费，拖欠物业费2678.21元。 一审法院认为：恒兴物业公司系具有合法资质的物业管理企业，其与城开国际学园业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方自愿签订，且内容不违反法律规定，合同合法有效。城开国际学园业主委员会代表业主签订的合同对业主有效，恒兴物业公司与白有琴均应按约定履行义务。白有琴自2016年7月1日起至2018年6月30日止，一直未缴纳物业费，共拖欠物业费2678.21元（139.49平方米×0.8元/平方米/月×24个月），恒兴物业公司主张白有琴欠缴的物业费为2677.60元，属于对自己权利的自由处分，一审法院予以支持。对于恒兴物业公司要求白有琴支付违约金的诉请，因恒兴物业公司具有公共秩序维护的服务质量要求，恒兴物业公司需在小区内实行流动巡更、巡查，重要部位每1小时巡查一次，其他每2时巡查一次，在该项服务过程中存在瑕疵，白有琴未按约定及时交纳物业费，并非恶意拒缴，故一审法院对此不予支持。对于白有琴主张的玻璃损失，属于侵权纠纷，不属于本案审查范围，白有琴可以另行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、白有琴在本判决生效后十日内向南昌恒兴物业管理有限公司支付自2016年7月1日起至2018年6月30日止的物业费2677.60元；二、驳回南昌恒兴物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由白有琴承担15元，南昌恒兴物业管理有限公司承担10元。 二审中，白有琴提供证明材料：与一审提供的图片十一张相对应的证明十一份，欲证明恒兴物业公司对于案涉小区的卫生环境管理不到位，白有琴的人身安全受到威胁、财产遭受损失。恒兴物业公司质证认为白有琴提供的证明材料不符合真实性、合法性及关联性要求，不能证明白有琴所要证明的事实；证明虽加盖了居委会和业主委员会的公章，但没有加盖公章人的签名及联系方式，不能确定公章的真实性，且图片属于之前的图片，居委会和业主委员会不能证明当时的情况，居委会和业主委员会出具证明违法。本院认为，白有琴所提供证明材料虽然加盖了南昌市新建区城开国际学园第三届业主委员会和南昌市新建区长堎镇城开学苑社区居民委员会的公章，但没有出具证明人的签名，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条，该证明材料不符合证据形式要求，且无法达到其证明目的，故对白有琴提供的材料，本院不予采信。 恒兴物业公司对一审查明事实无异议。白有琴对一审判决认定事实中“拖欠物业费2678.21元”有异议，认为恒兴物业公司没有为其提供服务，不存在拖欠物业费。本案一审庭审中，恒兴物业公司提供了物业管理服务合同、收款收据、物业费催缴单，欲证明白有琴物业费交至2016年6月30日，自2016年7月1日起欠缴物业费，白有琴对该组证据质证后表示无异议，故对白有琴该项异议意见不予采纳。 二审中，白有琴与恒兴物业公司一致认可恒兴物业公司已经退出案涉小区的物业管理服务。本院查明的其他事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案争议焦点为白有琴是否应当向恒兴物业公司交纳物业费。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。城开国际学园业主委员会与恒兴物业公司签订《物业管理服务合同》后，恒兴物业公司依约为案涉小区提供了相应的物业服务，白有琴作为小区业主负有交纳物业管理费的义务。合同约定的业主和物业服务企业之间在合作当中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业服务企业而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作；就业主而言，对物业服务企业存在的问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。白有琴上诉称恒兴物业公司在为案涉小区提供物业服务的过程中在卫生、绿化、公共设施等方面存在服务不到位，虽然恒兴物业公司在履行物业服务合同的过程中存在一定的瑕疵，但一审法院判决时予以了考虑，在违约金方面未予支持，故本院对白有琴该项上诉理由，不予采纳。白有琴称其因恒兴物业公司提供服务遭受损失的主张，不属于本案的审理范围，当事人可另行解决。白有琴其他上诉意见无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，白有琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人白有琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇一九年九月十七日 法官助理 郭 婷 书 记 员 应思奇