贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0111民初4424号原告（反诉被告）：李江彬，男，1974年3月21日出生，汉族，住河北省沙河市。委托诉讼代理人：李龙飞，云南万民律师事务所律师，特别代理，执业证号：15303201710293123。委托诉讼代理人：胡斌，云南万民律师事务所律师，特别代理，执业证号：1530320180046499。被告（反诉原告）：贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路**。法定代表人：王志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹亚军，男，该公司员工，特别代理。原告（反诉被告）李江彬与被告（反诉原告）贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司（以下简称：恒大裕顺旅游公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李江彬之委托诉讼代理人李龙飞，被告（反诉原告）恒大裕顺旅游公司之委托诉讼代理人曹亚军到庭参加诉讼。因原被告同意适用简易程序继续审理，本案依法延长审理期限三个月，现已审理终结。原告李龙飞向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告返还原告缴纳的房屋认购款78614元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2018年5月5日与被告签订了《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》，认购被告开发的贵阳恒大文化旅游裕顺06-12-1402号房屋，同日缴纳了房屋认购款78614元。房屋认购书签订后，原告发现房屋价格远远高于同楼层同户型的实际销售价格，且与被告签订的格式合同即《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》的内容根本无法履行，也无法联系到被告方的销售人员，至今未签订购房合同，致使认购书不能继续履行。原告方于2019年3月19日到被告公司要求解除双方签订的房屋认购书，并退还原告交付的认购款项，被告已经同意解除合同，但需强行扣除20000余元的各种费用。因双方分歧较大，无法达成一致，为此，现诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告恒大裕顺旅游公司辩称，双方签订了《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》，认购书系双方真实意思表示，合法有效，原告现要求返还购房款没有事实和法律依据。《贵阳恒大旅游城商品房认购书》作为预约合同，其根本目的在于督促双方就案涉房屋签订买卖合同，认购书签订后原告以房价高等原因未签订预售合同，违背契约精神，其违约的根本原因在其起诉状中已经进行了陈述。违约行为发生后，我公司多次催告原告在宽限期内履行义务，其均未履行。在交涉中，原告申请退房但不提供退房资料，合同不能履行系原告个人原因所致。原告购房后，我公司及时安排购房顾问与其进行对接，之后有两位工作人员与其进行联系，原告称无法联系到销售人员的说法与事实不符。对于本次购房，我公司也有损失，我们要求按照认购书承担违约责任，于法有据。原告起诉状中，房屋购房款为78614元与事实不符，该金额是购房款56153元（含定金1万元）以及我公司代住建局代收的维修基金22461元。反诉原告恒大裕顺旅游公司向本院提出反诉请求，请求判令：1.解除双方签订的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》。2.反诉被告所付款项，即56153元不予退还。3.诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2018年5月5日，反诉被告李江彬认购我司贵阳恒大文化旅游项目06地块12栋1402号房屋，并签署《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》，总房款为1123067元，付款方式为分期付款，约定：反诉被告李江彬须于2018年5月5日前支付首期房款46153元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，剩余房款按约定时间分两年支付完毕。2018年5月5日，李江彬支付购房款56153元（含1万元定金），并未签署《商品房买卖合同》，后李江彬因购房价格问题，其本人及律师多次与我公司协商退房，双方发生纠纷。在反诉被告出现违约情形后，我公司多次进行催告，要求李江彬尽快签署《商品房买卖合同》，并按照认购书约定补齐购房款，但李江彬均未予理睬，且在此期间，其多次因价格问题要求退房，系其违约。依据双方签订认购书第五条，我公司有权要求解除认购书，另行销售该房屋，对其所付款项不予退还。因此，请求支持反诉原告的反诉请求。反诉被告李江彬辩称，1.同意解除认购书，该认购书权利义务不明确，无法履行。并且该认购书条款中未约定被告收取维修基金，对于维修基金的项目是不认可。2.原告支付的款项为78614元，该认购书无法履行导致商品房销售合同无法签订，解除合同的情形下被告应该全额退款。3.认购合同只是意向性的从合同，该合同约定的权利义务不明确，致使无法履行且未签订后期的商品房销售合同，并非是原告的责任，且原告也没有收到被告的任何催促签订合同的信息。综上所述，原告没有任何责任，被告应该全额退款。本院经审理认定事实如下：2018年5月5日，李江彬（乙方）与恒大裕顺旅游公司（甲方）签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》（编号：1015962），约定：“乙方自愿向甲方认购贵阳恒大文化旅游城楼盘06地块12栋1402号房屋一套，商品房套内建筑面积70.31平方米，套内单价为15973元/㎡，总金额为1123067元，乙方需于2018年5月9日前支付首期房款46135元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年8月5日前付清￥224613元；于2018年11月5日前付清￥224613元；于2019年2月5日前付清￥112307元；于2019年5月5日前付清￥112307元；于2019年8月5日前付清￥112307元；于2019年11月5日前付清￥112307元；于2020年2月5日前付清￥112307元；于2020年5月5日前付清剩余款项，即￥56153元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳恒大文化旅游销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责，按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。乙方签字确认的通讯地址为广州市越秀区建设大马路8号之一3001房”。同日，李江彬向恒大裕顺旅游公司缴纳首期房款56153元（含有定金），缴纳代收维修基金22461元。因李江彬未按约定分期支付购房款，2018年8月13日、2018年11月18日、2018年12月5日、2019年2月22日，恒大裕顺旅游公司向李江彬邮寄《还款催告函》，催促要求李江斌及时交款并签订《商品房买卖合同》。2019年3月12日，恒大裕顺旅游公司向李江彬邮寄《律师函》，再次明确要求李江彬于2019年3月27日前支付逾期购房款并签署《商品房买卖合同》，否则公司将依据认购书及相关法律规定，另行销售该房屋，李江彬之前所付的款项将不予退还。另查：1.对双方未在2018年5月9日签订《商品房买卖合同》的原因，李江彬陈述在支付首期款后，双方未签订《商品房买卖合同》的原因系其认为购买房价与同户型同楼层的房屋单价差异过高，要求退房；恒大裕顺旅游公司陈述系本诉原告李江彬想要退房，购房款不予退还，维修基金可以退回。2.本诉被告恒大裕顺旅游公司当庭提交了《贵阳市商品房屋预售许可证》。上述事实，有李江彬身份证复印件、《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》、收据两份、银行卡刷卡记录、还款催告函五份及快递派送信息、律师函及快递派送信息、置业顾问与李江彬的微信对话截屏、电话录音一份、恒房通佣金支付凭证、兼职销售人员推荐购房须知、贵阳市商品房预售许可证及当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据，已经过庭审质证，可以作为依法认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现恒大裕顺旅游公司及李江斌均请求解除双方签订的认购书，因双方已明确合同目的不能实现，故本院遵循自愿，予以支持。结合双方陈述及举证，归纳本案争议焦点：一、双方的违约责任如何认定。二、李江彬交付的首期购房款、定金和代收维修基金共计78614元，恒大裕顺旅游公司是否应予返还。关于焦点一。李江彬与恒大裕顺旅游公司双方于2018年5月5日签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》，约定双方应当在2018年5月9日签订正式的《商品房买卖合同》，但双方在当天并未签订《商品房买卖合同》，李江斌陈述认为购买涉案房屋的价款远远大于同期同户型房价，不愿意签订《商品房买卖合同》是双方未签订合同的原因，对此因合同是双方的真实意思表示，房屋价款由双方确定，且房屋价款亦受市场波动等因素影响而有所不同，原告并未举证证明，故该事由并不能作为退房的合理理由，对恒大裕顺旅游公司陈述未签订合同的原因系李江斌不愿意不配合，结合其提交的还款催告函、律师函、解约通知书等证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，本院认为即使2018年5月9日当日未签订合同，但李江斌未按认购书约定分期支付购房款，经恒大裕顺旅游公司催告后仍不履行签订合同及支付购房尾款的义务，应认定李江斌的行为已构成违约，故应当承担相应的违约责任。关于焦点二。双方签订的认购书约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳恒大文化旅游城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售房屋，所付款项不予退还”。根据该约定，所付款项不予退还应当满足未付首期款及签订合同双重条件，李江斌已按约定时间交纳了首期款，之后未签订合同的原因虽在李江斌，但其违约不再适用“所付款项不予退还”的违约责任，结合案件实际，对于原告要求被告返还首期购房款46153元和维修基金22461元的请求，本院予以支持。根据定金罚则，李江斌违约无权要求返还定金10000元，故对恒大运顺旅游公司主张56153元不予退还，部分支持，即不予返还定金10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李江彬与被告（反诉原告）贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司于2018年5月5日签订的编号为1015962《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》；二、被告贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李江彬首付房款及维修基金共计人民币68614元；三、反诉原告贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司向反诉被告李江彬收取的购房定金人民币10000元，不予返还。三、驳回原告李江彬的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费883元（已减半收取），由原告李江彬负担112元，被告贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司771元；反诉案件受理费602元，由反诉原告贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司负担495元，反诉被告李江彬负担107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 高 燕二〇一九年九月十日书记员 刘玉芬