广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2165号 上诉人（原审原告）：蒋安泉，男，汉族，1980年1月15日出生，住广西壮族自治区灵川县。 上诉人(原审原告)：卢海林，女，汉族，1981年8月13日出生，住广西壮族自治区灵川县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陆荣飞，男，住广西壮族自治区灵川县灵川镇灵西路35号，由广西壮族自治区灵川县灵川镇灵宝村民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：桂林浩天房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区灵川县桂建路11号“浩天·江山美地”17幢。统一社会信用代码：91450323672455315J。 法定代表人：庞征，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐玉桂，广西嘉沁律师事务所律师。 上诉人蒋安泉、卢海林因与被上诉人桂林浩天房地产开发有限公司（以下简称浩天公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2019）桂0323民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋安泉、卢海林上诉请求：撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2019）桂0323民初762号民事判决并依法改判：1.灵川县桂建路11号浩天·江山美地4幢1单元10层1-10-1号房归上诉人所有，被上诉人协助将房产过户到二上诉人名下；2.被上诉人给付上诉人违约金3000元；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》第八条是格式条款，被上诉人通过格式条款免除自己的义务是无效的。上诉人一直认为余下房款是担保贷款，但现在被上诉人却说贷款由上诉人自己去办，这是不符合现实及常理的，且被上诉人把关于贷款的内容分开放在主合同和附合同，上诉人买房的时候给被上诉人翻看的是主合同中贷款内容，该内容很明显是余款给付是房屋抵押贷款，而现在被上诉人却声称在《合同补充协议》第八条有约定贷款自己办理。二、对双方签订的《商品房买卖合同》，一审法院认定合同是有效的，房屋装修后一直居住至今，上诉人按被上诉人的要求提交了办理房屋的材料并缴纳了房屋契税及办证费、房屋维修基金等，但被上诉人一直未为上诉人办理房屋产权证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，被上诉人应为上诉人办理房屋产权证书，至于尚欠的房款被上诉人应在一审提起反诉，且依合同尚欠的房款应由被上诉人为上诉人办理房屋担保贷款的。 浩天公司辩称，一审认定的事实清楚，适用法律正确，判决合理，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。涉案房屋上诉人只交了首付款，余下百分之七十的房款未交，过户条件未成就。余下房款贷款根据补充协议应由上诉人自行办理。涉案房屋也没有一房二卖，钥匙已经交付给上诉人，该房屋已经装修且已入住。 蒋安泉、卢海林向一审法院起诉请求：一、判令灵川县桂建路11号浩天江山美地4幢1单元10层1-10-1号房归二原告所有，被告协助将该房产过户至二原告名下；二、判令被告给付原告逾期办证违约金3000元；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告于2015年5月1日预订购被告的灵川县桂建路11号“浩天·江山美地”4幢1单元10层1-10-1号房，并向被告交纳了定金5353元。2015年5月5日，被告（出卖人）浩天公司与原告（买受人）蒋安泉、卢海林签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），该买卖合同约定（节录）：第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的灵川县桂建路11号“浩天·江山美地”4幢1单元10层1-10-1号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3.0米，建筑层数地上19层，地下0层。该商品房建筑面积共126.37平方米，其中套内建筑面积103.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.63平方米。第六条付款方式及期限3、其他方式首付款为135353元，余下房款313000元用银行贷款。监管银行：中国建设银行叠彩支行，账号：45×××11。第八条交付期限出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买房人使用。1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商铺住宅交付使用批准文件；5、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格（特别约定：如买受人以银行贷款方式或公积金贷款方式购房的，该商品房达到交付日期，但贷款尚未发放的，须以放款日期作为交房日期）。第九条出卖人逾期交房1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。第十五条关于产权登记的约定根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送灵川县房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％向买受人支付违约金。3、因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任。房屋所有权证统一由开发公司代办、代领。同日，原、被告签订《合同补充协议》，该补充协议“第八条关于银行贷款的约定”，“1、买受人在签订本补充协议时已充分了解个人办理银行贷款应具备的条件；2、买受人须在签订本合同当日内付清合同总价款的30％作为首期房款（含定金45353元），计135353元，否则视为违约。并在签署合同后七个工作日内将办理银行贷款手续所需的全套申请材料提交给出卖人。余下70％房款，计313000元由买受人向银行申请贷款付清（办理银行贷款所需的所有费用由买受人承担）。买受人须在《商品房买卖合同》备案后15个工作日内，到出卖人指定的相关银行办理完所有贷款手续并缴纳相关费用。否则视为买受人违约，违约责任按本商品房买卖合同第七条第1种方式处理；4、买受人申请的贷款的金额及年限由银行审批确定。如买受人贷款申请未获批准或银行批准的贷款金额低于买受人申请的贷款金额，买受人须在银行通知后15日内向出卖人付完购房金额或补齐首期款差额。买受人逾期不支付完全款或补齐首期款差额的，承担违约责任，按本合同第七条约定进行处理”。合同签订后，原告于2015年5月5日向被告缴纳了契税3362元、维修基金8846元、办证费600元。 2015年10月15日，原告再次向被告支付房款9000元，加上定金45353元，原告共支付购房款135353元给被告，尚欠被告购房款313000元。2015年5月5日，被告将房屋交付原告，原告于2015年11月入住。原告至今未向银行贷款或通过支付现金的方式将尚欠的313000元购房款支付给被告，被告亦至今未为原告办理涉案房屋不动产权证。原告向该院提起诉讼。 另查明，被告已将灵川县桂建路11号浩天·江山美地4幢全部房产办证所需要由其提供的办理房屋登记的资料报送至灵川县房产管理局。被告已为部分业主办理了房屋产权证。 一审法院认为，原告蒋安泉、卢海林与被告浩天公司于2015年5月5日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，且未违反国家的有关法律、法规的规定，亦未损害国家和他人的利益，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是合法有效的，具有法律效力，应受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告已将灵川县桂建路11号浩天·江山美地4幢全部房产办证所需要由其提供的办理房屋登记的资料报送至灵川县房产管理局。被告已为部分业主办理了房屋产权证。涉案房屋没有办理产权证是因为原告蒋安泉、卢海林只依约向被告支付了首付款135353元，原告至今未向银行贷款或通过支付现金的方式将尚欠的313000元购房款支付给被告，致使被告为原告蒋安泉、卢海林代办房屋不动产权证的前提条件未具备，该结果亦非被告造成，被告不存在违约行为。原告要求被告办理涉案房屋的不动产权证及支付逾期办证违约金的诉请证据不足，该院不予支持。原告要求确认灵川县桂建路11号“浩天·江山美地”4幢1单元10层1-10-1号房属于原告所有，该院认为，因该房屋的物权尚未发生变更，仍属于被告浩天公司名下，遂原告该项诉请该院不予支持。判决：驳回原告蒋安泉、卢海林的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告蒋安泉、卢海林负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审另查明部分的事实应为，被上诉人已将灵川县桂建路11号浩天·江山美地4幢房产中办证条件已成就的房屋，其办证所需要由被上诉人提供的办理房屋登记的资料报送至灵川县房产管理局。一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：被上诉人浩天公司是否应将涉案房屋过户登记至上诉人蒋安泉、卢海林名下并支付逾期办证违约金。 本院认为，上诉人蒋安泉、卢海林通过与被上诉人浩天公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，上诉人作为房屋买受人，负有向出卖人即被上诉人支付房屋价款的义务。从本案事实看，双方签订《商品房买卖合同》后，上诉人只向被上诉人支付了房屋首付款135353元，而余款313000元至今没有支付，也就是上诉人的大部分付款义务尚未履行完毕。《商品房买卖合同》第六条约定购房余款由上诉人用银行贷款支付，而双方签订的补充协议中关于银行贷款的约定为由买受人即上诉人到银行办理完贷款手续，用贷款付清购房余款并承担办理银行贷款所需的费用。由于上诉人没有办理好银行贷款付清其应当支付的大部分购房款，因此，在上诉人没有依照合同约定完成付款义务的情况下，其要求取得涉案房屋的所有权即要求被上诉人将涉案房屋过户登记至上诉人名下以及要求被上诉人支付逾期办证违约金的理由显然不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人蒋安泉、卢海林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人蒋安泉、卢海林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 唐 勇 审 判 员 蒋子秀 二〇一九年九月五日 法官助理 龙艳祥 书 记 员 廖鑫悦