呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2918号上诉人(原审被告)：董利英，女，内蒙古茂业商贸有限公司采购总监，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：丁志彬，内蒙古汇孚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：内蒙古海亮物业服务有限公司，住所地呼和浩特市回民区中山西路1号海亮广场A座9层办公区。法定代表人：吴剑洲，该公司物业总监。委托诉讼代理人：郝梦，女，1993年5月2日出生，汉族，现住呼和浩特市，该公司法务主管。上诉人董利英因与被上诉人内蒙古海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初4816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，依法不开庭审理本案。本案现已审理终结。董利英上诉请求：一、请求撤销呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初4816号民事判决第一项、第二项，依法改判驳回海亮物业公司的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由海亮物业公司负担。事实和理由：一审法院认为海亮物业公司有权主张2016年至2018年的物业费用完全缺乏事实依据和法律依据,恳请二审法院给予纠正。物业服务费用应建立在海亮物业公司提供的物业服务质量合格的基础上,事实上本案海亮物业公司所提供的物业质量严重不合格,包括董利英在内的业主们严重不满。案涉小区内消防设施、安全门等毁损长期无人维修,存在重大安全隐患,消防通道用于堆放杂物不进行清理。楼内公共区域,未经业主同意被物业公司长期对外租用,堆放各种商业设施，严重侵犯了业主对共有物财产所享有的合法权益。小区内停车场车辆停放随意、漏水情况严重、大小便随处可见,业主们每日进出严重拥堵。小区公共卫生间脏乱不堪,卫生间设施损坏从未进行过维修,小区路面、护栏损坏严重也不进行维修管理,地下垃圾场所堆放的垃圾不进行任何清理。另外,物业公司还将小区公共通道出租给商贩用于摆摊经营,此处常年人员混乱,严重影响小区内卫生环境和业主的人身、财产安全。对于没有缴纳物业费的业主,被上诉人为了强迫业主缴纳物业费用,在收取业主电费时,每次仅收取小额(10元或20元)的水电费,以此来强迫要挟业主交纳物业费用,给业主生活造成了极大的恶劣影响。有鉴于海亮物业公司存在所提供的物业质量不合格的事实,根据《合同法》第110条及111条等规定海亮物业公司无权要求董利英支付全部物业费用。2,一审法院认定错误，董利英在一审开庭时已提交各类形式的证据充分证明了海亮物业公司所提供的物业服务质量存在重大瑕疵,所列证据已达到高度盖然性的证明标准,客观、全面、真实地反映出了当前物业服务的现状,足证明海亮物业公司提供的物业服务与约定标准存在明显差距。再结合海亮物业公司近年连续起诉业主缴纳物业费及小区几百户业主联名请求法院的联名信内容也能看出,海亮物业公司所提供的物业服务对于很多业主来说都是不满意的。而一审法院视海亮物业公司明显的物业服务瑕疵于不顾,无论业主列举哪些证据证明,均不予理会,仍照搬以往作出的判决格式,驳回业主们的诉请,所作认定完全违背客观事实,更使得被上诉人为所欲为,严重损害了业主的合法权益。案涉的小区很多业主在购房后直接就已将房屋对外出租或闲置业主实际并不在小区内居住,业主入住小区至今未能召开业主大会区业主的名单均在被上诉人处备案,其他业主无从知晓,因被上诉人担心业主大会召开后会将其更换掉,所以一直拒绝提供业主名单以致业主大会迟迟不能召开,业主们被迫每日恶性循环生活在这样的物业服务环境中。综上所述,一审法院认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院依法改判或将本案发回重审,维护上诉人的合法权益。海亮物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。董利英提出的上诉请求及理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法予以驳回上诉，维持一审判决。本案中，董利英首先需要区分出其所反映的物业服务问题是否属于物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务。董利英不能以"物业公司就是管理小区内的一切事务"的错误思维将不属于物业服务范畴的事项也强加于物业服务企业处理解决。例如董利英所主张的停车场范围、商业区域范围相关服务并非海亮物业公司管理区域与服务范畴，董利英以此作为理由误认为海亮物业公司没有全面履行合同义务而拒交物业费属违约。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，上诉人不能单凭某一特定时段的一张照片、一段视频就能证明被上诉人提供的物业服务存在质量问题。小区内业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，也会损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。故海亮物业公司对小区内欠费业主经催缴后拒不缴纳物业费的行为提起诉讼是正当行使权利保护合法权益，董利英不能以存在小部分业主欠费从而认定海亮物业公司的物业服务不达标。董利英要求降低物业收费标准的请求不仅无法律依据更存在主体不适格的问题。该项事由涉及全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案董利英作为其中一户要求降低物业服务费的理由缺乏依据。董利英所提供的联名信及签字其真实性、合法性、关联性均无从考证，即使董利英主张该项权利也应通过业主大会主张而非自行主张，董利英以此作为拒交物业费的抗辩理由及上诉事由不能成立。海亮物业公司在一审庭审过程中提供了充分的证据证明按照《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的内容履行了保洁、秩序、维护、养护、管理等全面、适当的物业服务，包括海亮广场1.2期住宅派工单、《保洁服务合同》、《秩序维护服务合同》、《垃圾清运合同》、关于公共区域环境消杀的温馨提示、环境消杀工作记录表、保洁检査表、秩序巡检管理系统信息一览表等。但董利英仍以海亮物业公司未按照约定履行义务为由提出上诉，其上诉理由与事实不符，毫无法律依据。董利英认为海亮物业公司的物业服务不达标带有一定的个人主观因素，而物业服务具有公共性，服务对象是整个物业和全体业主，董利英等个别业主不缴纳物业费也是对大多数业主利益的侵害。物业服务公司的服务质量不能由个别业主的主观感知评判。在海亮物业公司已全面、适当履行约定义务的前提下，董利英自2016年8月1日至2018年12月31日期间拒不按照《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等协议约定交纳物业费共计15309.2元已构成违约。一审判决对董利英已实际享受到海亮物业公司提供的物业服务，应当按照约定足额支付物业费及违约金的认定于事实相符，于法有据。海亮物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令董利英支付海亮物业公司2016年8月1日-2019年12月31日期间的物业费人民币21644.19元；2、判令董利英向海亮物业公司支付逾期付款违约金人民币3343.45元（暂计算至起诉之日，具体请求至董利英实际缴纳之日止）；3、董利英承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月，内蒙古海亮房地产开发有限公司（甲方）与呼和浩特市海铭物业服务有限责任公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方对海亮广场1#、2#、3#、6#住宅提供前期物业管理服务。第九条物业服务收费标准：多层住宅：1元／月·平方米，高层住宅：2.98元／月·平方米，别墅：1元／月·平方米，办公楼：1元／月·平方米，商业物业：25元／月·平方米（餐饮商户）；20元／月·平方米（非餐饮商户），会所：1元／月·平方米，其他：1元／月·平方米。第十一条第二款：本物业管理服务费商业项目按合同执行，住宅项目每年交纳一次，每次交纳费用时间为到期年的首月10日前，逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起每日万分之五交纳违约金。业主入住时，乙方预收取自入住之日12个月的物业管理服务费用。第七条约定合同期限：在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等合同条款。《海亮广场业主临时管理规约》第五十四条约定，业主违反临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费和专项维修资金的，应按照每日万分之2．1的标准支付违约金。拖欠费用三个月以上的，全体业主可授权委托物业服务企业向违约业主提起诉讼。海亮物业公司通过邮寄催款通知书、律师函向董利英催收物业费，董利英作为海亮广场2号楼1单元1802室（面积177.15平方米）的业主，至今未向海亮物业公司交纳2016年8月1日至2018年12月31日期间的物业费15309.3元。2013年10月9日，呼和浩特市海铭物业服务有限责任公司名称变更为内蒙古海亮物业服务有限公司。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，海亮物业公司为依法成立具有物业管理服务资质从事物业管理服务的物业服务企业，董利英为业主，物业服务合同具有综合性。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”海亮物业公司提供了物业服务管理，董利英作为业主已实际接受了海亮物业公司提供的物业服务，海亮物业公司可以请求业主交纳相应的物业费，董利英应按照《前期物业服务合同》约定的2.98元／月·平方米向海亮物业公司支付物业费。董利英拖欠2016年8月1日至2018年12月31日的物业费，已构成违约，对2016年8月1日至2018年12月31日期间的物业费15309.3元的诉讼请求予以支持。对于海亮物业公司主张的被告2019年的物业费，按照《海亮广场业主临时管理规约》约定，拖欠费用三个月以上的，全体业主可授权委托物业服务企业向违约业主提起诉讼。董利英虽逾期未交，但尚未满三个月，故对于该部分诉请，不予支持。关于海亮物业公司诉请的违约金数额，《前期物业服务合同》约定住宅项目每年交纳一次物业费，每次交纳费用时间为到期年的首月10日前，海亮物业公司诉请的违约金从每年1月1日起算不当，2016、2017年、2018年违约金天数应每年核减9天，故支持违约金数额为1848.82元。对于董利英以物业服务不到位为由拒绝交纳物业费的答辩理由，因物业公司的服务具有公共性，法院评判物业公司的服务是否达标的标准不好掌握，且各个业主主观感觉差别较大，只有在物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显，且为业主大会或多数业主所确认的，法院才有必要根据物业管理服务达标的程度，考虑统一降低物业管理服务收费价格。董利英的答辩理由一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、董利英于本判决生效后十日内一次性给付内蒙古海亮物业服务有限公司物业费15309.3元；二、董利英于本判决生效后十日内一次性支付内蒙古海亮物业服务有限公司违约金1848.82元（并以1848．82元为基数，按照每日万分之2.1计算，自2018年11月5日起至实际付清之日止）；三、驳回内蒙古海亮物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取290元，由董利英负担210元，由内蒙古海亮物业服务有限公司负担80元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，海亮物业公司与董利英应当按照《前期物业服务合同》履行各自义务。海亮物业公司已经按照约定对海亮小区提供物业服务，董利英作为业主应当按照约定交纳物业服务费。董利英主张海亮物业公司未尽职履行物业管理委托事项，导致小区内长期存在公共卫生脏乱、小区道路交通不畅通等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长时间存在上述问题。至于小区车辆随意停放及部分业主违规占用公共空间等问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权对小区内其他业主的行为进行强制约束，董利英如果认为相邻业主的侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。海亮物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，董利英等业主也可以根据《前期物业服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任等方式维护自身合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。如小区内多数业主认为海亮物业公司的物业服务具有重大瑕疵，可组织成立业主委员会，聘请其他物业服务公司来对小区提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”一审判决董利英向海亮物业公司支付物业费并按照合同约定支付违约金具有事实和法律依据。综上所述，董利英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由董利英负担。本判决为终审判决。审判长 宫 静审判员 周 纬审判员 王 璐 二〇一九年九月十二日书记员 刘子贺