山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初3404号 原告：林语婕，女，1979年4月15日生，汉族，住山东省即墨区。 委托诉讼代理人：宋强，青岛市南中能法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：于冬宁，青岛市南中能法律服务所法律工作者。 被告：青岛世嘉置业有限公司，住所地青岛市南区龙羊峡路4号二层。 法定代表人：程淑萍，职务：董事长。 委托诉讼代理人：盛雁，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王彦魁，山东元鼎律师事务所律师 被告：程淑萍，女，1963年4月17日生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：盛雁，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王彦魁，山东元鼎律师事务所律师 原告林语婕与被告青岛世嘉置业公司有限公司（简称世嘉公司）、被告程淑萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于冬宁、两被告委托诉讼代理人王彦魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林语婕向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年6月1日至2018年10月8日期间租金23243元，支付2018年10月9日至腾房之日按年租金17181.45元计算的租金，逾期付款违约金暂计至2018年10月8日为11621.5元（违约金为未支付租金的50%）应计至实际付款之日止；2、判令被告赔偿修复分隔墙损失53840元；3、判令终止原被告间的房屋租赁合同；4、本案诉讼费由被告承担。上述款项合计88704.5元。事实与理由：2008年8月17日，原告与青岛嘉煌房地产开发有限公司签订《青岛市商品房出售合同》，原告购买位于青岛市市南区山东路XX号曼哈顿广场XXXXXXXXXXXXXX户房屋，该房屋出售前已经由青岛嘉煌房地产开发有限公司出租给世嘉公司，租期21年，租金为190万元/年，租金每三年涨5%，拖欠租金违约金为日0.05%，且未经房主同意不得转租。原告依约履行义务，但被告拒付房租，原告遂提起诉讼，本院（2015）南民初字第10332号民事判决书支持原告诉求。后程淑萍要求与原告重新签订租赁合同，世嘉公司作为担保人，双方约定年租金15721.03元，后又变更至17181.45元，每半年支付，租期至2019年8月2日。2018年1月11日，程淑萍发函要求解除合同，原告要求继续履行遭拒，期间被告拆除原告房屋与705室中间分隔墙，为维护合法权益，故具状起诉，请求判如所请。 被告世嘉公司、被告程淑萍辩称，一、关于原告要求被告支付2017年6月1日至2018年10月8日期间租金23243元；支付2018年10月9日至腾房之日租金（按照年租金17181.45元计算）；支付逾期付款违约金11621.5元（暂计至2018年10月8日，要求计算至实际付款之日止，按照未付租金50%计算）的诉求。1、被告已付至2017年上半年度租金，原告主张自2017年6月1日起至2017年12月31日止的租金属重复主张，不应支持。2、涉案房屋仍由案外人青岛捷能电站工程有限公司（简称捷能公司）控制管理，被告无法返还房屋。假使被告能够办理返还手续，亦因捷能公司未履行返还原状义务，涉案房屋无法满足返还条件。故涉案房屋自被告发出解除合同通知书、要求办理房屋交接手续之日后所产生的租金、逾期占有使用费或其他违约责任均应由捷能公司承担。被告在履约过程中已经积极处理上述争议事项，无违约事实，不应承担违约责任。3、原告要求被告承担违约金11621.5元无合同依据，涉案合同约定的剩余租期租金50%作为违约金计算方式是指单方解除合同所应承担的违约金，上述条件并未成就，原告无权主张违约金；二、关于原告要求被告赔偿原告修复分隔墙损失53840元的诉讼请求。1、根据原告与程淑萍签订的《房屋租赁合同》第二条第2项约定，恢复原状义务应由捷能公司承担。原告明知涉案房屋分割墙体由捷能公司拆除，要求被告承担恢复原状所产生的损失于法无据。2、原告应就损失承担举证义务，否则应承担举证不能的不利后果。3、捷能公司实施了改变房屋结构行为，应承担恢复原状责任，故应追加其为被告，并承担逾期交房占有使用费、违约金等责任；三、关于原告要求终止原被告房屋租赁合同的诉讼请求。原告收到被告解除合同通知后提出异议并要求继续履行合同，假使被告解除合同通知未发生解除合同效力，则同意原告的解除合同请求；四、涉案《房屋租赁合同》履行主体为原告与程淑萍，原告要求世嘉公司承担责任缺乏法律依据。综上，涉案房屋租赁合同无法按约履行系因捷能公司原因所致，原告应将捷能公司追加为被告并主张权利，并依法驳回对被告的诉讼请求。 经审理查明，2016年3月24日，原告（甲方）与程淑萍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由程淑萍承租位于青岛市市南区山东路XX号曼哈顿广场XXXXXXXXXXX户房屋。主要内容为：1、由于原告购买青岛嘉煌房地产开发有限公司的房屋系已整体出租并带租期的房屋。现程淑萍已经实际出租给捷能公司该房屋，现本合同的租赁期限截止日确定为2019年8月2日；2、根据本院（2015）南民初字10332号判决第四条由捷能公司承担恢复原状义务，故原告确定恢复原状义务由捷能公司在本协议期满之日起或程淑萍不再续租之日起开始履行；3、年租金15721.03元，每半年支付，于每年的6月1日和12月1日支付；4、合同期限内，任何一方不得单方解除合同。如一方违约要求解除合同的，除应向守约方支付剩余租期租金50%的赔偿金外，合同继续履行。同日，双方又签订《补充协议》，约定自2016年3月24日后年租金改至17181.45元。2016年3月24日，世嘉公司出具《担保函》，载明其为程淑萍就上述《房屋租赁合同》提供合同履行担保。如因程淑萍未按房屋租赁合同约定履行支付房租等义务，由世嘉公司支付房租并承担连带责任。 被告程淑萍于原告购买涉案房屋前即自房屋开发商青岛嘉煌房地产开发有限公司处承租涉案房屋，并以世嘉公司的名义将涉案房屋转租给捷能公司，程淑萍系世嘉公司的法定代表人。2012年7月份，程淑萍与捷能公司签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定：涉案房屋的出租方为程淑萍，捷能公司在不动房屋结构并保证房屋使用安全的情况下，有权对租赁房屋进行装潢、改造，以适合其办公要求。 2013年9月12日，青岛市中级人民法院作出（2013）青民一终字第1152号民事判决书一份，载明：本案捷能公司擅自将其承租的山东路18号曼哈顿广场XXXXXXXXX户房屋墙面损坏，所造成的后果应由实际使用人捷能公司承担；判决捷能公司于本判决生效之日起十日内将案外人姚国琴名下的曼哈顿广场XXXXXXXX户房屋恢复原状。该案于2013年5月8日制作的调查笔录中，捷能公司认可其承租涉案房屋后在装修过程中将房屋打通；案外人世嘉公司表示在租赁合同中约定房屋用途，但未书面同意捷能公司打通房屋。 2014年9月23日，青岛市中级人民法院作出（2014）青民一终字1282号、1284号、1285号、1286号民事判决书，均载明：2008年7月份，嘉煌公司（甲方）与世嘉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于青岛市山东路18号曼哈顿广场乙楼及XX号部分（小西楼）位置，出租房屋实测总建筑面积3458平方米，共8层（局部5层）；甲方于2008年8月1日前向乙方交付房屋，租赁期限为21年，自2008年12月1日起至2029年11月30日止；双方约定，自起租日起乙方租用范围之租金为190万元／年，每年递增5%；世嘉公司承租青岛市山东路18号曼哈顿广场乙楼及XX号部分（小西楼）房屋后，又将该房屋转租给捷能公司，并签订《房屋租赁合同》，约定：租期为2009年7月2日至2019年8月2日；第一年至三年，租金每年为220万元、第四至六年，租金每年为230万元。签订租赁合同后，捷能公司按约支付房屋租赁费。现涉案房屋由捷能公司占有使用。在其使用期间，捷能公司未经业主允许，对涉案房屋进行装修处理，对墙面造成损坏；一审法院认为：捷能公司租赁涉案房屋期间，未经业主允许，擅自将涉案房屋墙面损坏，所造成的后果应当由其承担，即承担将涉案房屋恢复原状的义务；业主要求世嘉公司与青岛嘉煌房地产开发有限公司将涉案房屋恢复原状，无法律及事实依据，不予支持；一审判令：青岛嘉煌房地产开发有限公司支付业主租金及违约金；世嘉公司与业主继续履行《补充协议》；捷能公司于判决生效之日起十日内将其承租的案涉曼哈顿广场房屋恢复原状；驳回业主对世嘉公司的诉讼请求；二审法院认为，关于将房屋恢复原状的责任应当由谁承担的问题，捷能公司于2009年租赁使用涉案房屋，现涉案房屋墙面损坏，而捷能公司未提交证据证明该墙面损坏是其租赁之前由他人造成，捷能公司应当承担将涉案房屋恢复原状的责任；二审维持原判。 2018年1月9日，捷能公司向程淑萍、世嘉公司发送《解除房屋租赁合同通知书》一份，内容为：双方于2009年签订《房屋租赁合同》及补充协议，变更协议等，约定由捷能公司承租山东路XX号曼哈顿广场乙楼及XX号部分共八层（局部五层），含院落面积200平方米，租期自2009年7月2日至2019年8月2日；自2012年以来，部分房屋产权人因程淑萍未按时支付租金，没有转租权等起诉被告，同时列捷能公司为被告或第三人，影响其正常办公和房屋使用；因被告在签订合同时未按合同约定将相关材料交付且如实告知真实情况及造成诉累，致使双方合同无法正常履行，现通知程淑萍：一、双方的房屋租赁合同及补充协议、变更协议等在程淑萍收到本通知后立即解除；二、捷能公司将于2018年1月10日前搬出所租赁房屋，请被告在此之前与其办理交接手续。程淑萍、世嘉公司签收该通知书。 2018年1月8日，捷能公司向程淑萍、世嘉公司发送《通知书》一份，内容为：现捷能公司已全部搬离租赁场所，请被告于2018年1月18日与其办理房屋交接手续。 诉讼中，原告确认被告于2018年1月11日发函要求解除合同。2018年2月3日，原告向被告复函，认为提前解除合同系违约，应继续履行，世嘉公司作为担保人亦应劝解程淑萍履行义务，否则承担连带责任。 另查明，程淑萍已向原告支付租金至2017年6月30日。原被告确认涉案房屋现为空置状态。 本院认为，本案争议焦点为：1、涉案租赁合同何时解除及违约责任如何认定；2、被告应否承担恢复原状责任；3、原告诉求能够支持。 第一、涉案租赁合同何时解除及违约责任如何认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与程淑萍签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。世嘉公司出具的《担保函》亦为其真实意思表示，本院依法予以确认。程淑萍于2018年1月11日通知解除合同，原告确认于该日知晓被告解除合同要求，并于2018年2月3日复函被告拒绝单方解除，否则属于原告单方根本违约。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，被告虽要求解除合同，但原告未同意，双方亦未就解除善后事宜进行清理，故未发生解除合同效果。而本案诉求之一为解除合同，诉状送达时间为2019年6月13日，被告亦同意解除，故本院认为合同解除时间应为2019年6月13日。关于合同解除责任，合同约定，任何一方不得于租赁期限届满前单方解除租赁合同，如单方解除合同，应向守约方支付剩余租期租金50%的赔偿金。现程淑萍于合同履行期间内解除租赁合同，虽然该解除原因系次承租人捷能公司不再租赁所致，但依据《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”程淑萍因次承租人捷能公司原因，向原告解除合同，属于单方解除合同行为，应按合同约定承担责任。 第二、被告应否承担恢复原状责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《房屋租赁合同》第二条第2项约定：“根据青岛市市南区法院民事判决书（2015）南民初字10332判决第四条由捷能公司于本判决生效之日起十日内将青岛市市南区山东路XXXXXXXX户房屋恢复原状。故甲方确定恢复原状的义务由捷能公司在本协议期满之日起或乙方不再续租之日起开始履行。”依此约定，原告与程淑萍确认恢复原状的义务由捷能公司实施，且捷能公司作为房屋的实际使用人，另案多个生效判决已经确认其应当承担将涉案房屋恢复原状的责任，原告主张被告承担恢复原状义务于法无据，本院不予采纳。 第三、原告诉求能否支持。原告诉求款项分为：1、判令被告支付2017年6月1日至2018年10月8日期间租金23243元，支付2018年10月9日至腾房之日按年租金17181.45元计算的租金，逾期付款违约金暂计至2018年10月8日为11621.5元（违约金为未支付租金的50%）应计至实际付款之日止；2、判令被告赔偿修复分隔墙损失53840元。首先，原告要求支付自2017年6月1日至2018年10月8日期间的租金23243元，支付2018年10月9日至腾房之日按年租金17181.45元计算的租金。程淑萍认为已于2016年12月27日支付2017年上半年租金8580.72元，即2017年1月1日至2017年6月30日期间已结清，原告认可无异议。本院认为，因双方确认2017年7月1日后租金未付，故原告2017年6月1日起计算租金之主张缺乏事实依据，本院不予支持。另本院已经确认涉案合同于2019年6月13日解除，则程淑萍欠付租金区间为2017年7月1日至2019年6月13日，共712天，程淑萍应支付租金33516元（17181.45元/365天*712天）。依据约定：如一方违约要求解除合同的，应向守约方支付剩余租期租金50%的赔偿金。因程淑萍单方解除合同，应向原告支付违约金，如上所述，本院确认涉案合同于2019年6月13日解除，则2019年6月14日至2019年8月2日剩余租期49天未履行，对应租金总额为2306元（17181.45元/365天*49天），则被告应支付违约金1153元。依据世嘉公司《担保函》，其应对该债务承担连带责任；其次，关于房屋的占用使用费，因房屋交接、维修、过错责任划分尚未明确，对此本案不予处理，原告可待证据确实充分后另行主张；再次，关于分隔墙损失费，前述已经确认被告无义务，原告该项诉求于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 一、被告程淑萍、被告青岛世嘉公司有限公司于判决生效之日起十日内向原告林语婕支付2017年7月1日至2019年6月13日期间租金33516元； 二、被告程淑萍、被告青岛世嘉公司有限公司于判决生效之日起十日内向原告林语婕支付违约金1153元； 三、驳回原告林语婕的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2018元，减半收取1009元，由原告负担100元，被告负担909元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 程凯 二〇一九年九月二十三日 法官助理 邱山 书 记 员 韩露