河北省赞皇县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0129民初790号原告：王某某，男，1991年3月19日出生，汉族，住赞皇县。委托诉讼代理人：赵某某，河北赵某某律师事务所律师。被告：某某房地产开发有限公司。住所地，赞皇县新开街路东。法定代表人：陈某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭某某，石家庄天浩法律服务所法律工作者。原告王某某与被告某某房地产开发有限公司（以下简称“仁德房地产公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人赵某某、被告某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原、被告签订的《购房协议》合法有效。二、请求依法责令被告按《购房协议》约定将阳光水岸16栋2单元201室房屋一套交付原告使用。三、依法责令被告自2015年5月2日起至实际房屋交付之日止，按日向原告赔付总房价238000元的万分之一的逾期交房违约金。（至2019年6月18日止，违约金为35485.8元）四、本案全部诉讼费用应由被告承担。事实与理由：2013年11月2日，原告向被告交纳定金10000元，于2013年11月8日原、被告签订了《购房协议》，原告购买被告开发的阳光水岸16栋2单元201室房屋一套。该协议明确了当事人、房屋基本状况、计价方式、总价款、付款方式、付款时间、买受人逾期付款违约责任、交付使用条件及日期、出卖人逾期交房的违约责任等内容，详见《购房协议》。其中，《购房协议》第二条约定总房款人民币贰拾叁万捌仟元整，原被告约定按银行贷款方式按期付款。协议第四条、第五条约定，被告应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格，并符合本协议约定的房屋交付原告使用。除不可抗力因素外，被告如未按本协议约定的期限将该房屋交付原告使用，自本协议规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付总房款的万分之一的违约金。协议签订后，原告于2013年11月8日向被告交纳了68000元房款，原告依据协议约定交纳首付款78000元，履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。交付期限到期之后，但由于被告所建约定房屋未达到交房条件，导致迟迟交不了房，致使原告不能及时合法入住。原告多次找被告理论，未果。综上，原、被告签订的《购房协议》合法有效，应当受到法律保护，被告应当依法履行约定的义务，将阳光水岸16栋2单元201室房屋一套交付原告使用并赔付原告因被告逾期交房的违约金，故，为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，望贵院能够实现如前所求。被告仁德房地产公司辩称，原、被告在《购房协议》中预定的付款方式为原告以担保贷款方式付款，2018年7月11日，仁德房地产公司取得涉案楼盘的《商品房预售许可证》，签订正式《商品房买卖合同》的条件已经成就，多次通知原告，不知何因原告一直未签订商品房买卖合同，原告存在过错。而且该批购房户共有70户，至2018年底，69户购房户均签订了《商品房买卖合同》，唯独原告一户未签。现案涉房屋已经安排为政府的保障房，有某某房地产开发有限公司关于《赞皇县2016年第一批次建设用地增减挂钩建新区》的配套方案予以证实。望根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，作出公正判决。经审理查明，被告开发位于赞皇县京赞公路与南环路交口阳光水岸小区，原告在2013年11月2日向被告缴纳10000元的购房定金，2013年11月8日给付被告68000元的部分购房款。被告作为出卖人，原告作为买受人，于2013年11月8日签订购房协议。该购房协议约定：“一、房屋基本状况：1、楼宇的地点和名称：赞皇县京赞公路与南环路交口“阳光水岸项目”。2、房号：阳光水岸16栋2单元201室。该房屋地上建筑面积121.02平方米。二、计价方式：以套计价；总房款（人民币）贰拾叁万捌仟元整。出卖人与买受人约定按下述第②种方式按期付款：1、一次性付款。2、银行贷款签订本协议之日支付人民币78000元（柒万捌仟元整）余款160000元（壹拾陆万元整）按程序走银行贷款。3、分期付款。三、买受人逾期付款违约责任…。四、交付期限。出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格，并符合本协议约定的房屋交付买受人使用。五、出卖人逾期交房的违约责任。除不可抗力因素外，出卖人如未按本协议约定的期限将该房屋交付买受人使用，自本协议规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。六、出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务。因出卖人原因，造成该房屋发生纠纷的，由出卖人承担全部责任。七、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。…。八、保修责任…。九、买受人购买的房屋仅作住宅用途使用，…。十、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。十一、本协议壹式肆份，具有同等法律效力。买受人执壹份，出卖人执叁份。十二、本合同自双方签字之日起生效。出卖人盖章，买受人签名，按捺手印。落款时间2013年11月8日。”涉案房屋于2018年7月11日取得石家庄市商品房预售许可证，于2017年2月22日作为保障性住房提交赞皇县保障性安居工程领导小组与赞皇县住房和城乡建设局。涉案房屋至今未具备交付条件。审理过程中，原告将自己诉讼请求的第二项变更为请求判令被告赔偿原告造成的逾期损失342000元。以上事实，有原、被告的陈述及原告提交的2013年11月8日购房协议、两张收据，被告提交的某某房地产开发有限公司关于《赞皇县2016年第一批次建设用地增减挂钩建新区》的配套方案等证据予以证实。本院认为，本案主要涉及三个问题。1、涉案房屋买卖合同的效力问题。原、被告签订的购房协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告将部分购房款交给被告，并选择贷款方式支付剩余购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规关于效力的强制规定，应当认定为有效。2、是否应当承担逾期交房违约金的问题。不应承担逾期交房违约金。客观事实是，案涉房屋仍在施工中，合同约定的交房条件尚未成就。故对仁德房地产公司逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。3、关于被告仁德房地产公司是否应当赔偿原告王某某损失及损失数额的确定。购房协议虽然有效，但被告仁德房地产公司提交的某某房地产开发有限公司关于《赞皇县2016年第一批次建设用地增减挂钩建新区》的配套方案能够证实涉案房屋已经作为保障性住房，虽未具备交房条件，但有赞皇县保障性安居工程领导小组与赞皇县住房、城乡建设局及被告仁德房地产公司的公章，可以认定该房屋已交付，合同的目的已无法实现。被告仁德房地产公司主张合同履行不能的原因系因原告王某某，但对其主张未提供相应证据，本院不予支持。涉案房屋面积及建设楼层虽发生变化，但案涉房屋必然存在，合同履行不能的原因系因被告仁德房地产公司已将案涉房屋作为保障性住房交付政府，故被告仁德房地产公司应当承担相应违约责任，赔偿原告王某某因合同不能履行给其造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项第（二）款规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）商品房买卖合同订立后，出卖人告知买受人又将该房屋出卖给第三人。本案中，被告将涉案房屋作为保障性住房交付政府，故被告应返还原告已付购房款和定金及利息。原告在庭审中变更第二项诉讼请求，实为请求判令被告承担赔偿责任，本案中，原告于2013年交付部分购房款，且房价上涨较快，合同不能履行系被告原因，故本院认为被告承担原告已付购房款1倍（即78000元）的赔偿责任为妥。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、确认原告王某某与被告某某房地产开发有限公司2013年11月8日签订的购房协议有效。二、限本判决生效后五日内，被告某某房地产开发有限公司返还原告王某某已付购房款78000元及利息（10000元计息时间自2013年11月2日始至本判决生效日止，68000元计息时间自2013年11月8日始至本判决生效日止，利息按照同期银行贷款利率计算）。三、限本判决生效后五日内，被告某某房地产开发有限公司赔偿原告王某某购房款1倍的赔偿责任78000元。四、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3420元，减半收取1710元，由被告某某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  张彦芳二〇一九年九月二十日书记员  姜雅昆