黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0781民初1366号原告：伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司。法定代表人：李洪发，职务经理。被告：黑龙江东极房地产开发有限公司。法定代表人：张玉君，职务经理。第三人：王树力，男，1969年8月6日出生，户籍所在地河北省唐山市迁西县。委托诉讼代理人：张海林，铁力市北方法律服务所法律工作者。原告伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司与被告黑龙江东极房地产开发有限公司、第三人王树力案外人执行异议之诉一案，原告于2019年8月1日向本院起诉，本院依法适用普通程序，于2019年9月20日公开开庭审理了本案。原告伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司的法定代表人李洪发、被告黑龙江东极房地产开发有限公司法定代表人张玉君、第三人王树力的委托诉讼代理人张海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认合同编号×××××商品房买卖合同有效；2.终止对商场综合楼×厅的查封执行。事实和理由：2012年黑龙江东极房地产开发有限公司建设铁力林业局清河二期项目期间，委托伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司进行物业管理，因黑龙江东极房地产开发有限公司资金紧张由伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司垫付小区配套费和取暖费1400000.00元，黑龙江东极房地产开发有限公司还款575722.00元，拖欠824278.00元，2014年7月黑龙江东极房地产开发有限公司将29#商场综合楼×厅，面积73.5平方米抵给伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司，2015年10月签订商品房认购协议和商品房买卖合同（编号××××××）及一次结清房款凭证。2018年7月对该厅进行装修使用，取得了该房屋的物管权和使用权。因此，提出上述诉请。黑龙江东极房地产开发有限公司辩称，1.黑龙江东极房地产开发有限公司向伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司借款1400000.00元交付热力公司配套费和取暖费，后还款575722.00元，剩余824278.00元用清河二期商场综合楼×号厅一次性抵账，伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司所持的商品买卖合同情况属实，我方予以认同；2.王树力所查封商场综合楼6个门厅都属于案外人所有，在法院送达查封裁定签收时，黑龙江东极房地产开发有限公司已经签署了不同意查封意见书。王树力述称：伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司诉求无事实及法律依据，不享有足以排除强制执行的民事权益，2019黑0781执异50号执行裁定书认定事实清楚，合法有效，请求法院驳回伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司所举的房屋抵账结算单和收条、商场综合楼入户验收和入户交接单、商品房预售许可证、网签备案表，其他当事人没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司所举的商品房买卖合同、认购协议书、收据，拟证明2015年10月28日已经取得了诉争楼房的购买手续，黑龙江东极房地产开发有限公司对证据没有异议，王树力对认购协议书、收据真实性无异议，对买卖合同真实性有异议，认为买卖合同的日期与认购协议的日期是一天，两份合同签一即可，明显能够看出买卖合同是不真实的，该合同并非是工商局监制的合同，本院认为，以上证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，予以确认。2.借付款凭据及银行流水，拟证明清河二期项目建设中，伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司为黑龙江东极房地产开发有限公司垫付配套费和取暖费1400000.00元，黑龙江东极房地产开发有限公司对证据没有异议，王树力对真实性有异议，本院认为，上述证据结合王树力认可的房屋抵账结算单，证实黑龙江东极房地产开发有限公司以楼房抵偿欠款的事实，予以确认；3.证人薛某出庭证言，主要内容为诉争楼房的宽带及座机是其在2018年8月31日安装的，付款人是伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司李洪发，黑龙江东极房地产开发有限公司对证据没有异议，王树力提出异议，认为证人所说的2018年8月31日安装不属实，本院认为，该证言内容真实、来源合法、与本案具有关联性，予以确认。4.装修材料票据、网费发票、话费发票、电费发票、房屋照片，拟证明伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司已经对涉案房屋进行装修和使用，黑龙江东极房地产开发有限公司对证据没有异议，王树力对证据真实性没有异议，提出票据均显示不出与本案诉争的房屋有任何关联性，本院认为，装修材料票据系收据，非正规发票，证据不具有真实性，不予确认，其它证据结合证人薛某，能够证明诉争楼房已经装修及装修后作为伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司办公室使用。5.证人冯某、赵某出庭证言，主要内容二证人系伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司职工，2018年7-8月该商场综合楼×号楼已经装修完，该楼做伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司办公室使用，黑龙江东极房地产开发有限公司对证据没有异议，王树力提出异议，认为证人属于伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司雇佣的工人，有利害关系，证人证言不具备法律效力，本院认为证人虽是伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司的雇佣人员，但证人对诉争楼房作为办公室使用的证言内容具有证明力，结合其它证据，本院认为该证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年黑龙江东极房地产开发有限公司开发建设铁力林业局清河二期，2013年7月15日取得商品房预售许可证，伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司进行物业管理。伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司为黑龙江东极房地产开发有限公司垫付部分小区配套费和取暖费，2014年7月20日黑龙江东极房地产开发有限公司出具房屋抵账结算单，将清河二期A××号商场综合楼×号厅抵给伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司，2015年10月28日双方签订商品房买卖合同，并出具收款收据。2018年7月至8月期间伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司装修后作为办公室使用，入住后安装了固定电话并入网，用户名为伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司法定代表人李洪发。2019年4月30日本院作出（2019）黑0781执264号执行裁定书对诉争楼房予以查封，伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司向本院提出执行异议，2019年7月18日本院作出（2019）黑0781执异54号执行裁定书驳回伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司的异议。本院认为，伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司与黑龙江东极房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，且协议已经履行应当确认为有效。合同签订后，伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司占有、使用案涉楼房至今，因清河二期项目整体未办理房屋所有权证，伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司亦无法办理房屋所有权证不存在过错。故伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司享有排除对案涉楼房强制执行的权利，其要求停止执行案涉楼房的诉讼请求，本院应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、伊春市福瑞万家物业管理有限责任公司与黑龙江东极房地产开发有限公司签订商品房买卖合同有效；二、不得执行铁力市清河二期A××号商场综合楼×号厅。案件受理费12，640.00元，由黑龙江东极房地产开发有限公司负担。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审 判 长  万发亮人民陪审员  张云波人民陪审员  孟凡义二〇一九年九月二十三日书 记 员  谢金秋