重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终271号 上诉人（原审原告、案外人）：陈时人，男，1993年4月28日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：邓丹叶，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鸣君，重庆钜沃律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 原审第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地:重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路。统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人陈时人因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院(2018)渝04民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人陈时人的委托诉讼代理人刘鸣君，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪，原审第三人盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈时人上诉请求：1.撤销重庆市第四中级人民法院(2018)渝04民初134号民事判决；2.改判对重庆市石柱土家族苗族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢X单元X-X号房屋停止执行；3.本案一、二审诉讼费用由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1.陈时人享有物权期待权。其与盛景旅游开发公司之间存在真实的交易行为，双方在案涉房屋抵押前签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房款，购房款系陈时人母亲蒋雨杉以借款债权抵偿的，并进行了补足，盛景旅游开发公司出具了房款收据，确认收到全部购房款。陈时人在查封前已经占有案涉房屋。未办理过户登记的过错不在陈时人。2.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条。 华融资产重庆分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1.现有证据无法证明陈时人向盛景旅游开发公司支付了全部购房款。2.陈时人提供的合同和收据载明时间为倒签。3.陈时人系通过以房抵债方式取得案涉房屋，损害了国有企业利益，为无效合同，且其权利与基于消费者购买商品房的权利有根本性区别，不能获得物权期待权的保护，不能对抗华融资产重庆分公司抵押权。4.本案应当适用《执行异议规定》第二十七条，即便适用第二十八条、第二十九条，陈时人的权益也不足以排除执行。5.本案应当适用首轮查封时间，即重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）的查封时间2015年6月8日。 盛景旅游开发公司述称：盛景旅游开发公司开发案涉项目，于2013年取得预售许可证。重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游开发公司的股东、法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序，三家公司收取的各种款项，盛景旅游开发公司均予以认可。案涉房屋的商品房买卖合同、收据是真实合法的。未能办理网签、案涉房屋过户登记的原因在盛景旅游开发公司。请求人民法院依法判决。 陈时人向一审法院起诉请求：1.停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢X单元X-X号房屋的执行，并解除查封扣押；2.本案的诉讼费由华融资产重庆分公司负担。 一审法院认定事实：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新北路支行）向重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中法院）申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，市四中法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，市四中法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封。市四中法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县国土房管局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经市四中法院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送市四中法院执行。 另查明，因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱县国土房管局办理了抵押登记，案涉房屋的具体抵押时间为2015年2月。 再查明，陈时人与盛景旅游开发公司于2014年9月10日签订了《商品房买卖合同》，约定陈时人向盛景旅游开发公司购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢X单元X-X号房屋，总价款242711元，同日，陈时人与海丰建设公司签订了《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，约定装修工程造价为59895元。2014年9月10日，盛景旅游公司给陈时人出具收据一张，载明收到陈时人支付7幢X单元X-X号房屋总购房款302606元，载明收款方式为转账。陈时人的委托诉讼代理人蒋雨杉当庭陈述：其于2013年2月借款500万元给盛景旅游开发公司，约定月息二分；后盛景旅游开发公司偿还了200万元；后来团购买房，以借款本金300万元及利息抵购房款，另外转账116.4万元，共计430万元在盛景旅游开发公司购买了17套房屋。2015年6月10日，盛景旅游开发公司工作人员出具蒋雨杉房款收据明细统计表，表上载明房款收据含案涉房屋在内共计17套，合计金额为4308686元。2015年5月3日，陶斯富床上用品店出具收据1张，载明收到“明月绿洲”1幢7232、7233、7241房屋窗帘3幅的货款660元；2015年6月5日，中国电信石柱代办出具收据一张，载明收到陈时人交纳“明月绿洲”7幢X单元X-X、X-X、X-X、X-X房屋机电盒等费用3136元；2015年6月6日，石柱土家族自治县瑞瑞家电维修部给陈时人出具收据一张，载明收到陈时人为“明月绿洲”7-X-X-X号房屋的购买电器费用1725元；2016年6月27日，陈时人为7-X-X-X号房屋缴纳了天然气入户费3730元。陈时人在得知案涉房屋已被市四中法院查封后，向市四中法院提出执行异议。市四中法院经审查后，作出（2018）渝04执异90号执行裁定书，裁定驳回陈时人提出的中止执行7幢X单元X-X号房屋的执行异议申请。 一审法院认为，本案的争议焦点为：陈时人能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。现作如下评述： 一、关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新北路支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条的规定排除执行问题。 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，陈时人向市四中法院提起的为案外人执行异议之诉，市四中法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即市四中法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”市四中法院于2017年8月2日向石柱县国土房管局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于陈时人请求排除执行是否符合《执行异议规定》第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，陈时人提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据陈时人主张的事实，陈时人虽然与盛景旅游开发公司签订了《商品房买卖合同》并由盛景旅游开发公司开具了收据，但并未实际支付购房款，其主张购买案涉房屋的购房款的支付方式为以其母亲蒋雨杉给盛景公司借款300万元的本息抵偿购房款。经审查，其主张的事实有以下疑点：一是陈时人之母蒋雨杉向张叶娟转账款项没有注明用途，其主张2013年2月28日向张叶娟转账500万元系借款给盛景旅游开发公司，2013年11月19日向张叶娟转账116.4万元系用于支付购房款，均无证据印证该事实。500万元属于大额借款，以借款300万元购买商品房亦属于大宗交易，按照常理当事人为了确保交易安全一般都会签订书面协议。张叶娟虽系盛景旅游开发公司的财务人员，但毕竟张叶娟与盛景旅游开发公司是不同的民事主体，其提供的银行流水与张叶娟之间有多笔转账款项，陈时人没有提供借款合同、结算依据、以房抵债等证据证明17套房屋购房款如何支付的完整事实。陈时人应当提供借据、收据、欠条等债权凭证等能够证明借贷法律关系存在的证据，仅凭转账流水并不足以认定借款本息的真实性、合法性。二是陈时人主张2013年11月19日向张叶娟转账的116.4万元系用于向盛景旅游开发公司支付购房款，就该事实并无证据印证。陈时人提出案外人执行异议之诉涉及的17套房屋购房款收据时间也不完全一致，并且案涉房屋的购房款收据在2013年11月19日转账之后半年签订。故陈时人所提供的证据不足，一审法院就其提供的现有证据无法判断陈时人实际向盛景旅游开发公司支付了案涉房屋的购房款，陈时人购买的本案案涉房屋不满足《执行异议规定》第二十八条第（三）项的规定。 再次，关于本案能否适用《执行异议规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，陈时人应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定陈时人已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。并且陈时人在“明月绿洲”小区购买了签订商品房买卖合同的房屋不止1套，亦不满足名下唯一住房的条件，不能适用《执行异议规定》第二十九条的规定，排除案涉房屋的执行。 三、关于陈时人请求解除查封问题。本案系执行异议之诉，请求解除查封属于对执行行为提出的异议，不属于执行异议之诉的受理范围，一审法院不予审查，陈时人可另寻它途解决。 综上，陈时人请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的规定，其对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权，一审法院对其诉讼请求不予支持。根据《执行异议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回陈时人的诉讼请求。案件受理费4940.66元，由陈时人负担。 本院二审期间，陈时人举示了蒋雨杉账户银行流水、情况说明、法庭笔录及（2019）渝民终299号民事判决书等证据。拟证明陈时人是蒋雨杉之子，蒋雨杉于2013年2月28日向盛景旅游开发公司财务总监张叶娟转账500万元，盛景旅游开发公司还款200万元，后蒋雨杉与盛景旅游开发公司协商以剩余债权冲抵房款，因房款数额大于债权金额，蒋雨杉于2013年11月19日向张叶娟打款116.4万元补足房款。在（2019）渝民终299号民事判决书中已判决蒋雨杉对其所购房屋所享有的民事权益足以排除强制执行。 盛景旅游开发公司出具《情况说明》载明，蒋雨杉及其指定购房人与盛景旅游开发公司达成的购房事宜，是经过各方自愿协商达成的，蒋雨杉在购房前出借给盛景旅游开发公司的借款是按其要求打给公司财务总监张叶娟的；蒋雨杉及其指定购房人在选购房屋后，经盛景旅游开发公司财务内部核算按房款总价同意做出冲抵和补交，并由财务人员出具了相应房款收据，盛景旅游开发公司收回了涉及该部分款项的借条。陈时人系本案案涉房屋真实购房人，于2014年9月10日与盛景旅游开发公司签署购房合同，于2015年5月2日占有使用。 二审查明：本院（2019）渝民终259号民事判决书查明，市四中法院向石柱县国土房管局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本案争议的焦点是：陈时人对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权利，案涉房屋是否应当许可执行。本院评判如下： 首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系市四中法院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以市四中法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，市四中法院于2017年7月14日向石柱县国土房管局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故市四中法院的查封时间为2017年7月14日。 最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，首先，陈时人与盛景旅游开发公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该《商品房买卖合同》签订于2014年9月10日，早于市四中法院对案涉房屋采取查封措施的时间。其次，陈时人在本案中举示了其于2015年5月3日为案涉房屋购买窗帘的收据、2015年6月5日办理案涉房屋机电盒费用的收据、2015年6月6日购买电器的收据及2016年6月27日为案涉房屋缴纳天然气入户费的收据，可以证明陈时人在查封前已占有案涉房屋。再次，关于购房款的支付。本案中，陈时人举示的蒋雨杉账户银行流水显示：该账户2013年2月28日向盛景旅游开发公司财务总监张叶娟转账500万元，盛景旅游开发公司还款200万元以及该账户于2013年11月19日向张叶娟打款116.4万元房款，结合盛景旅游开发公司的情况说明、盛景旅游开发公司与陈时人签订商品房买卖合同、出具购房款收据等事实，能够证实蒋雨杉以房抵款的事实，本院予以采信。蒋雨杉与陈时人系母子关系，可以认定通过以房抵款方式，案涉房屋的购房款已经全部支付，符合已支付全部价款的条件。最后，关于未能办理过户登记手续的过错问题，陈时人与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》的时间早于重庆银行建新北路支行就案涉房屋设立抵押的时间，且没有证据证明案涉房屋目前还存在其他抵押，案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景旅游开发公司将案涉房屋为他人担保所致，系盛景旅游开发公司的原因，而非基于陈时人的自身原因。因此，陈时人符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，陈时人的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律亦无不当，但由于二审出现新证据，本院予以改判。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初134号民事判决； 二、不得执行陈时人购买的重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢X单元X－X号房屋。 一审案件受理费4940.66元，二审案件受理费4940.66元，均由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异90号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审判长  谭振亚 审判员  汤君丽 审判员  姜圆圆 二〇一九年九月三十日 书记员  李思琪