文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初4523号原告：蒋有理，男，汉族，1972年3月12日出生，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：池维汉，重庆兴胜律师事务所律师。被告：重庆遵大房地产开发有限公司（统一社会信用代码915002256635967655），住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道388号蓝湖丽都。法定代表人：雷水生，总经理。委托诉讼代理人：丁俊强，重庆德循律师事务所律师。原告蒋有理与被告重庆遵大房地产开发有限公司（以下简称遵大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋有理及其特别授权委托诉讼代理人池维汉、被告遵大公司特别授权委托诉讼代理人丁俊强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋有理向本院提出诉讼请求：１．判令被告向原告支付逾期办证违约金37659元（以已付购房款460380元为基数按日万分之一的标准，从2016年4月28日起至被告实际向重庆市大足区不动产登记中心提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日即2018年7月25日止的违约金，共逾期818天）；２．本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年8月16日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的坐落于重庆市大足区棠香街道办事处二环南路X号的预售商品房一套，房屋总成交额为460380元，原告选择按揭付款方式。合同还约定交房期限、交房手续办理、甲方逾期交房的违约责任、乙方逾期付款的违约责任、办理产权登记、预告登记等内容。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告于2016年2月28日将房屋交付原告使用，但被告将房屋实际交付给原告后，并未按照合同的约定为原告办理房屋产权登记，按照双方签订的合同第十三条之约定，被告应该向原告承担违约责任，并且被告也未在合同约定的时间内向原告支付违约金。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告遵大公司辩称，被答辩人主张的逾期办证违约时间计算错误，根据合同约定，房屋交付时应通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案登记证》，《建筑法》第61条第二项规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”被答辩人于2016年3月10日取得《工程竣工验收备案登记证》，此时才达到法定交房条件。虽然答辩人已于2016年2月28日接房，但法律意义上的实际交房时间应为2016年3月10日，则违约起算时间应为2016年5月10日；房屋是用来居住的，且该房已于2018年6月25日取得不动产登记受理通知单，原告已实际享有房屋的使用价值和其他财产权利，逾期办证并未给原告造成实质损失。原告主张的违约金过分高于造成的损失，根据《合同法》第114条和“合同法司法解释（二）”第29条的规定，按照公平原则，请法院予以适当降低，建议在实际违约金的基础上降低60%。原、被告双方对对方提交的证据真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据认定事实如下：2014年8月16日，原告蒋有理与被告遵大公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告蒋有理购买被告开发的位于重庆市大足区棠香街道办事处二环南路X号房屋一套，总价款为460380元，按揭付款，签订合同时支付房款138380元，余款322000元办理银行按揭。合同第七条约定，属预售商品房的，被告遵大公司应当在2016年2月28日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告蒋有理使用。第十三条约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因被告遵大公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期超过180日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同），乙方有权解除合同，乙方解除合同的。甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告蒋有理已按约付清全部购房款。涉案工程于2016年3月4日竣工验收合格，于2016年3月10日取得《工程竣工验收备案登记》，被告遵大公司于2016年2月28日将房屋交付原告蒋有理使用。被告遵大公司于2018年6月25日取得涉案房屋的《不动产登记受理通知单》，原告蒋有理于2018年7月25日取得《不动产权证书》。现原告蒋有理起诉来院，并提出前述诉讼请求。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告蒋有理与被告遵大公司签订商品房预售合同，双方应当按照合同约定及时全面履行各自义务。原告蒋有理按约定缴清了房款，被告遵大公司于2016年2月28日将房屋实际交付给原告使用，2016年3月4日涉案房屋竣工验收合格，于2016年3月10日取得《工程竣工验收备案登记》。按照合同约定，属预售商品房的，被告应当依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，交房时本商品房应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。故被告合法的交房时间应为2016年3月10日。按照合同约定被告遵大公司应在房屋实际交付使用之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因此，被告遵大公司应在2016年5月10日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期即构成违约；本案中，被告遵大公司实际于2018年6月25日取得《登记受理单》，对原告蒋有理请求被告遵大公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。对被告遵大公司认为原告主张的违约金过分高于造成的损失、请求法院予以适当降低的辩称意见，本院认为，双方当事人约定的违约金按已付房款每日万分之一计算并未超过中国人民银行同期贷款基准利率；因此，被告遵大公司请求降低违约金的辩称意见，本院不予支持。被告遵大公司从2016年5月10日至2018年6月25日共计逾期交房776天，违约金为460380元×0.0001×776天=35725.49元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、由被告重庆遵大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告蒋有理逾期办证违约金共35725.49元。二、驳回原告蒋有理其他诉讼请求。如果被告重庆遵大房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费371元（已减半），由被告重庆遵大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  彭文二〇一九年九月十八日书记员  王莎