辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初2471号 原告：盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行，住所地沈阳市于洪区黄海路10号。 负责人：高国珣，该行行长。 委托诉讼代理人：马勇，男，1978年4月4日生，汉族，该行工作人员，住沈阳市于洪区。 被告：江连风，女，1971年3月3日生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。（缺席） 被告：沈阳瑞坤房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区沙岭镇沙岭村。 法定代表人：徐文华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王烺，男，1987年11月27日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 原告盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行（以下简称“盛京银行于洪支行”）诉被告江连风、沈阳瑞坤房地产开发有限公司（以下简称“瑞坤公司”）借款合同纠纷一案，本院受理此案后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告盛京银行于洪支行的委托诉讼代理人马勇、被告瑞坤公司的委托诉讼代理人王烺到庭参加了诉讼。被告江连风经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告江连风立即偿还原告借款本金163,900.57元，利息9,153.48元，罚息99.54元（利息、罚息暂计算至2019年1月16日，2019年1月16日以后的利息含罚息按合同约定给付至借款全部还清之日止），迟延履行的按《民诉法》253条规定加倍给付迟延履行期间的利息；2、判令原告对被告江连风抵押的房屋享有优先受偿权；3、判令被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司对上述第一项债务与被告江连风承担连带给付责任；4、由被告承担诉讼费用、保全费用等实现债权的全部费用。事实和理由：2015年12月4日，被告江连风与原告及被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司签订《盛京银行个人（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（以下简称借款合同）一份，约定被告向原告借款人民币本金18万元，期限从2015年12月4日起至2030年12月4日止，年利率4.9%，同时约定，被告人用位于沈阳市于洪区马三家中街52号272，面积62.24平方米的房屋抵押给原告作为借款抵押担保，担保的范围为借款本金、利息（含罚息）、以及原告实现债权的费用（包括处分抵押物的费用等）。借款合同第四十条第四款第三项约定：借款期间，借款人连续三个月或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的，原告有权停止向被告江连风发放贷款，有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权处分抵押物或要求保证人履行保证责任。上述合同签订后，原告如约向被告江连风发放了借款本金18万元，并办理了抵押房屋的抵押登记。截止到2019年1月16日，被告江连风已连续13期未按时偿还借款本息。原告认为，与被告之间的借款合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，各方均应按约履行，现被告未能按合同约定偿还借款本息，欠款已连续三期以上，实属违约，原告有权按合同约定提前收回全部借款本息，并有权对抵押物享有优先受偿，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告瑞坤公司辩称，我公司的员工王志忠找一个卖房子的中介，说不用付首付，我们为了卖房子，就信了，不是由我们直接造成的。 被告江连风未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月4日，被告江连风与原告及被告瑞坤公司签订《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（以下简称“《借款合同》”）1份，约定被告江连风向原告借款本金180,000元，期限从2015年12月4日至2030年12月4日止，年利率4.9%；同时约定，被告江连风用位于沈阳市于洪区马三家中街52号2-7-2（建筑面积62.24平方米，房地产价值267,632元，购房合同编号E1509140692）的房屋抵押给原告作为借款抵押担保，担保的范围包括本合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）、江连风应支付的赔偿金以及盛京银行于洪支行为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）。《借款合同》第十五条约定，本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，抵押加阶段保证指原告以江连风提供的所购住房作抵押，在江连风取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由瑞坤公司提供阶段性连带责任保证而向江连风发放贷款的方式；第二十五条约定，在保证期间，瑞坤公司愿对江连风的债务承担连带责任，如江连风不能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，原告有权要求瑞坤公司就全部债务承担保证责任，瑞坤公司同意原告从其在原告开立的存款账户中直接扣划；第二十七条约定，保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告代为保管之日止；第四十条第四款第（三）项约定，借款期间江连风连续三个月（包括计划还款当月）或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的，原告有权停止向江连风发放贷款，有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人（瑞坤公司）履行保证责任。 上述合同签订后，原告如约向被告江连风发放了借款本金180,000元，并与被告江连风将涉案房产办理了抵押预告登记。江连风在贷款初期已经按时偿还了原告共计23期的本金16,099.43元、利息16,424.18元。后被告江连风多次逾期还款，从2017年12月20日起至今，被告江连风未再向原告偿还借款本息。 另查明，2015年11月30日，被告江连风与瑞坤公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，该房屋至今未办理房屋所有权证。 再查明，庭审中，原告主张解除与被告江连风、瑞坤公司签订的《借款合同》，并由二被告偿还借款本息。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼等权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告江连风经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合其他当事人的陈述意见及提供的证据，对本案相关法律事实依法予以确认。 原告与被告江连风、瑞坤公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放180,000元贷款的义务，而被告江连风未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在《借款合同》中约定借款人出现违约情形的，原告有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息等。因此，对原告要求解除涉案《借款合同》，由被告江连风偿还所欠贷款本金163,900.57元（180,000元-16,099.43元）、利息、罚息之诉讼请求，本院依法予以支持。 关于原告要求被告瑞坤公司承担连带给付责任的问题，因原告与被告江连风、瑞坤公司三方签订的《借款合同》中，被告瑞坤公司为被告江连风对原告债权的连带保证人，故原告的该项请求本院予以支持，瑞坤公司作为保证人承担保证责任后，有权向债务人江连风追偿。 关于原告要求对涉案抵押房屋享有优先受偿权的请求。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。由此可见，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是为保障将来实现物权，赋予权利人对将来发生不动产物权变动的请求权，该请求权虽具有排他效力，但其实质作用在于限制他人处分房产，即所登记的不是现实的不动产物权。涉案房产在取得房屋产权证并办理抵押权登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理房屋抵押权登记后才能主张优先受偿权，由于该房产尚未办正式房屋抵押权登记，因此，原告对该房屋不享有优先受偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行与被告江连风、沈阳瑞坤房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》； 二、被告江连风于本判决生效之日起十日内偿还原告盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行借款本金163,900.57元，并按合同约定利率支付欠款利息及违约罚息至实际还款之日至（利息及违约罚息的具体数额以实际还款日原告银行系统确定的数额为准）； 三、被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司对上述第二项判决承担连带清偿责任； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,578元、保全费1,434.36元、公告费560元，由被告江连风、沈阳瑞坤房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  赵海波 人民陪审员  胡玉杰 人民陪审员  常红梅 二〇一九年九月十二日 书 记 员  王东杰