惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初2229号原告：惠州某某投资发展有限公司。法定代表人：梁某某，职务：总经理。委托代理人：胡某某，系该公司员工。被告：向某某，香港特别行政区居民，女，汉族，1980年12月20日出生。被告：陈某某，男，1977年7月1日出生，汉族。原告惠州某某投资发展有限公司（以下简称某某公司）与被告向某某、陈某某商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月24日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人胡某某到庭参加诉讼。被告向某某、陈某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠购房款813,333元（庭审中将该项诉讼请求的金额减少为763,333元）；2、判令被告向原告支付违约金32,817.99元（以逾期应付款为基数，按照日万分之三为标准，从拖欠购房款之日起暂计至2019年5月13日，实际计至被告支付完购房款之日止）；以上共计796,150.99元；3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与二被告签署《商品房买卖合同》及附件、附录，原告作为出卖方，出售惠州大亚湾XX区XX路XX号XX栋XX单元XX层XX号商品房给二被告。根据合同约定，该商品房总购房款为1,754,156元，付款方式为：二被告应当在2018年10月17日前支付首期房价款人民币534,156元；二期楼款406,667元应于2018年11月17日前支付；三期楼款406,667元应于2018年12月17日前支付；四期楼款406,666元应于2019年1月17日前付清。此外，原告与二被告在附件十一《补充协议》第三条中约定：二被告逾期付款超过90天的，原告有权解除买卖合同，或者被告逾期付款超过90天，但原告选择继续履行买卖合同的，被告应向原告支付逾期应付款每日万分之三的违约金。《商品房买卖合同》及附件、附录签署后，原告一直积极履行合同义务，然而二被告却未按合同约定时间支付购房款，也未按照约定到按揭银行签署《贷款合同》。截至起诉之日，原告已进行多次催缴，但二被告至今仍欠交813,333元楼款和32,817.99元滞纳金，已构成违约。综上，二被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定及合同约定，严重损害了原告的经济利益，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起民事诉讼，望判如诉请。被告向某某、陈某某未到庭参加诉讼，未提出答辩意见。原告提交了以下证据：1、被告身份证。证明被告的主体资格；2、商品房预售许可证。证明原告销售商品房具有合法资格；3、《商品房买卖合同》及其附件、附录、《变更付款方式无需重签合同协议书》、《认购书》。证明原、被告签署的该合同意思表示真实、合法有效、对双方均具有法律约束力，合同就支付房价款的时间、违约金的计算方式等作出了约定；4、《已到期应缴款通知书》。证明原告要求被告支付剩余购房款及违约金。经审理查明：2018年4月8日，原告和二被告签订一份《商品房买卖合同》，双方在合同中约定：二被告购买原告开发的位于惠州大亚湾XX区XX路XX号XX栋XX单元XX层XX号房，总价款为1,754,156元，付款方式为2018年4月8日前支付首期款534,156元，余款1,220,000元办理按揭贷款。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，被告逾期付款在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按合同约定的总房价款的15%向原告支付违约金。原告不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金的总额最高不超过合同约定的总房价款的30%。合同签订后，二被告按照合同约定向原告缴纳了首期款534,156元。因二被告未能办理按揭贷款，经原、被告双方协商，于2018年10月17日签订了《变更付款方式无需重签合同协议书》，双方约定：对于被告未支付给原告的剩余房价款1,220,000元，由被告采用分期付款的方式向原告支付，2018年11月17日前支付第一期款项406,667元，2018年12月17日前支付第二期款项406,667元，2019年1月17日前支付第三期款项406,666元，如被告未按上述约定向原告支付剩余房价款，被告须按日向原告支付逾期应付房价款万分之三的违约金，逾期超过90天的，原告有权解除合同，被告应向原告支付总房价款15%的违约金。上述协议签订后，被告于2018年11月23日向原告支付了第一期款项406,667元。2019年7月4日，被告向原告支付了第二期款项50,000元。本院认为，本案被告向某某为香港特别行政区居民，本案为涉港民事纠纷，本案为涉不动产纠纷，应当适用不动产所在地的中华人民共和国法律。原、被告双方签的《商品房买卖合同》、补充协议及《变更付款方式无需重签合同协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均为有效合同，对原、被告双方均具有法律约束力。原、被告双方对剩余房价款1,220,000元变更付款方式后，被告仅向原告支付了第一期房款406,667元及第二期房款50,000元，剩余房款763,333元未支付。被告的行为构成了违约，应当承担相应的违约责任。原告请求判令被告支付剩余房款763,333元的理由成立，本院予以支持。关于违约金的问题。原、被告双方在补充协议和《变更付款方式无需重签合同协议书》中均约定如被告未按照合同约定付款，被告须按日向原告支付逾期应付房价款万分之三的违约金。逾期付款超过90日的，原告有权要求解除合同或者继续履行合同。上述约定合法有效。被告逾期付款的日期已经超过了90天，现原告要求继续履行合同并要求被告支付违约金符合合同约定及法律规定。被告应向原告支付第一期款项406,667元的时间为2018年11月17日，但被告实际支付该款项的时间为2018年11月23日，被告逾期付款的天数为6天，按照双方约定的每日万分之三的违约金标准，被告应向原告支付违约金732元。对于第二期款项406,667元，被告应当于2018年12月17日前支付，被告仅于2019年7月4日支付了50,000元，构成逾期付款。对于该笔款项的违约金，2018年12月18日至2019年7月4日（逾期天数为199天）应当以406,667元为基数，按照日万分之三计算，违约金为24,278元。2019年7月5日之后的违约金以356,667元为基数，按照日万分之三的标准计算至该款付清之日为止。对于第三期款项406,666元，被告应当于2019年1月17日前支付，被告至今尚未支付该笔款项，被告应当自2019年1月18日起按照日万分之三的标准向原告支付违约金，至2019年7月4日逾期付款168天，违约金为20,496元。2019年7月5日之后的违约金仍按日万分之三的标准计算至该款付清之日为止。按照原、被告双方在合同中的约定，被告逾期付款超过90日，原告选择继续履行合同的，被告应当向原告支付的违约金最高以总房价款的30%为限。被告向原告购买的房产总价为1,754,156元，据此计算，被告向原告支付的上述违约金总额最高应当以526,246.8元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告向某某与被告陈某某自本判决生效之日起十日内共同向原告惠州某某投资发展有限公司支付剩余购房款763,333元并支付违约金，2019年7月4日之前的违约金为45,506元，2019年7月5日之后的违约金以763,333元为基数，按照日万分之三的标准计算至欠款付清之日为止。上述违约金的数额最高以526,246.8元为限；二、驳回原告惠州某某投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,262元，由被告向某某、陈某某共同负担。如不服本判决，原告和被告陈某某可在判决书送达之日起十五日内，被告向某某可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  朱会东审判员  谢学炎审判员  林嘉伟二〇一九年九月十九日书记员  陈艳华