湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1021民初1718号原告：桂阳县卫生健康局，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道办迎宾路。法定代表人：邓敏，系该局局长。原告：桂阳县卫生计生综合监督执法局，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道办迎宾路。法定代表人：张荣庭，系该局局长。两原告共同委托诉讼代理人：刘建平，湖南星河律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告：桂阳县金鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道南塔岭。法定代表人：贺辉，男，系该公司董事长。委托诉讼代理人：尹声全，湖南指点律师事务所律师。被告：桂阳县金鑫房地产开发有限公司金卫花园项目部，住所地湖南省桂阳县龙潭街道宝蓝路。负责人：欧仁清，男，系该项目部负责人。被告：欧仁清，男，1967年5月19日生，汉族，湖南省宜章县人，住湖南省宜章县。现羁押于湖南省茶陵监狱。原告桂阳县卫生健康局（以下简称卫健局）、桂阳县卫生计生综合监督执法局（以下简称卫计局）与被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）、桂阳县金鑫房地产开发有限公司金卫花园项目部（以下简称金卫花园项目部）、欧仁清确认合同有效纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘建平、被告金鑫公司法定代表人贺辉及其委托诉讼代理人尹声全、被告金卫花园项目部的负责人欧仁清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂阳县卫生健康局、桂阳县卫生计生综合监督执法局向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认桂阳县卫健局以桂阳县金卫花园业主委员会的名义与被告签订的《业务用房回购协议书》合法有效；确认桂阳县卫生监督所（卫计局的前身）与被告签订的《业务用房回购协议书》合法有效；2、依法判令被告向原告卫健局交付金卫花园项目第1栋第一层面积为800㎡的业务用房；向原告卫计局交付金卫花园项目第1栋第二、三层面积为2400㎡的业务用房。事实和理由：被告欧仁清以被告金鑫公司的名义开发建设“金卫花园”项目，2012年12月，被告与桂阳县金卫花园业主委员会、衡阳市宏宇建设工程有限公司签订了“开发建设合作协议书”，三方约定，业主委员会与金鑫公司签订委托购地协议，通过公开竞标，业主委员会以金鑫公司的名义取得了2011D-014宗地的使用权，合作方式为业主委员会负责前期的购地，金鑫公司全权委托宏宇公司组建金卫花园住宅小区项目部，指定被告欧仁清为项目负责人，宏宇公司负责工程的报建、建设等。2013年金鑫公司成立分支机构桂阳县金鑫公司金卫花园项目部。2012年12月27日，桂阳县卫生监督所、桂阳县卫生局120应急指挥中心分别与金卫花园项目部签订《业务用房回购意向协议书》，双方约定业主委员会将2011D-014宗地的使用权以624.96万元的价格转让给宏宇公司，宏宇公司自筹资金自主开发建设整个业务用房系列工程，权益和风险均由宏宇公司承担；桂阳县卫生局120应急指挥中心回购金卫花园项目第1栋第一层面积为800㎡的房屋作为业务用房；桂阳县卫生监督管理所回购金卫花园项目第1栋第二、三层面积为2400㎡的房屋作为业务用房。购房款的支付方式为：120应急指挥中心业务楼建设到一楼时付购房款80万元，卫生监督管理所业务楼建设到一层时付100万元，第三层付100万元，工程完工经验收合格后付至70%；配套附属设施验收合格后付至90%，余下10%作为质保金验收一年后付清。在建房过程中，卫健局通过国库集中支付的方式借给金卫花园项目部1083万元（该款项被生效的桂阳县2019湘10**民初321号民事裁定书认定为购房款），按回购合同签订当年度的市场行情房价，原告已付清了全部购房款，2016年7月被告为出售的房屋办理了房屋产权总证，已具备了基本的交房条件。综上，原、被告签订的《业务用房回购意向协议书》经桂阳县人民政府同意，协议内容具备了房屋买卖合同的核心条款，实质上是房屋买卖合同，双方应按协议的约定全面履行义务，且该协议不违背法律的强制性规定，应当属有效合同。为依法维护原告的合法权益，特具状起诉。金鑫公司辩称：1.本案建设工程还未竣工验收，原告请求交付违法；2.项目是按照原告提供的图纸施工，1栋1-5楼是一个特定物，原告只要求交付1-3层，违背了全面履行合同的规定和诚信原则；3.原告订购的1-5层，按照法院评估为6300㎡价格4000万左右，根据合同约定，房屋封顶应支付90%，即应支付3000多万，原告违约在先，被告可以拒绝交付房屋。请求驳回原告的第二项诉讼请求。金卫花园项目部、欧仁清辩称：1.项目部愿意将回购房交付给原告，但回购房一直未验收、定价；2.原告回购的办公楼有5层，这5层是一个整体，被告是按原告提供的图纸施工，现原告只要求交付1-3层，是违约的；3.原告要求的房屋价格低于了成本价，使欧仁清遭受了巨大的经济损失，以至于无法支付劳动报酬，并因此受到刑事处罚，给欧仁清本人和家人造成了巨大伤害；4.项目部和欧仁清本人都没有申请办理过房权证，不清楚房屋权证是何时办理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据《桂阳县卫生监督所业务用房回购意向协议书》、《桂阳县卫生局120应急指挥中心业务用房回购意向协议书》具有真实性，合法性，予以采信。现协议书约定的业务用房已建成，并办理了房屋登记手续。对于回购房的建筑面积，二份协议约定为3100㎡，协议第7.2约定“属甲方建设工程部门的设计图纸，须经甲方审定认可后方可实施报批或工程建设”，由于被告方未提交回购房的建设工程设计图纸，故被告提出回购协议中约定的建筑面积不是双方的真实意思的意见不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月1日，桂阳县人民政府下发桂发〔2015〕6号文件《关于印发的通知》，确定将县卫生局的职责、县人口和计划生育委员会的计划生育管理及服务的职责整合，组建县卫生和计划生育局；2019年3月8日，桂阳县人民政府下发桂发〔2019〕1号文件《关于桂阳县县级党政机关机构设置的通知》，确定设立桂阳县卫生健康局；2015年12月31日，桂阳县人民政府办公室下发桂政办发〔2015〕31号文件《关于印发的通知》，确定整合县卫生监督所和县人口和计划生育综合执法队职能职责，组建桂阳县卫生计生综合监督执法局。2012年12月27日，桂阳县金卫花园业主委员会（甲方）、金鑫公司（乙方）、衡阳市宏宇建筑工程有限公司（丙方，以下简称宏宇公司）签订《桂阳县“金卫花园”住宅小区开发建设合作协议书》，三方约定，项目基本情况为桂阳县金卫花园业主委员会与金鑫公司已签订委托购地协议，通过公开竞标，桂阳县金卫花园业主委员会以金鑫公司的名义取得了桂阳县2011D-014宗地的使用权，项目建设用地为位于桂阳县城关镇舂陵大道109号桂阳县2011D-014宗地；合作方式为由甲方负责“金卫花园”的前期购地，乙方全权委托丙方负责组建“金卫花园”住宅小区开发项目部，指定欧仁清为项目部负责人，由丙方全权负责“金卫花园”住宅小区工程的报建、建设、销售。2013年1月7日，金卫花园项目部登记为金鑫公司的分公司。2012年12月27日，桂阳县卫生监督所、桂阳县卫生局120应急指挥中心分别与金卫花园项目部（乙方）签订《业务用房回购意向协议书》，双方约定甲、乙双方同意按照624.96万元的价格将2011D-014地块业务房用地的开发使用权转让给乙方，2011D-014地块由乙方自筹资金自主开发建设整个业务用房系列工程，权益和风险全部由乙方承担。工程建设完工，并经相关部门验收合格后，其中桂阳县卫生局120应急指挥中心回购本项目的第一层作为业务用房，面积为800㎡（计价面积以房产局测绘建设面积为准）；桂阳县卫生监督所回购本项目的2至3层作为业务用房场所，面积为2400㎡（计价面积以房产局测绘建设面积为准）。业务用房回购的价格待房屋建成后，在县财政局及相关部门综合评价的基础上双方再协议确定。购房款支付方式为：卫生局120应急指挥中心业务楼建设到一层时向乙方预付购房款80万元，卫生监督所业务楼建设到一层时，向乙方预付购房款100万元，第三层时预付购房款100万元；其他主体完工并经验收合格后付至购房款的70%；配套附属设施工程完工并经验收合格后付至购房款的90%；余下10%作为工程质量保修金于验收之日次年的相对日一次性付清。2011D-014地块项目上业务用房区域部分市政和园林景观工程、室外配套、环境配套、水电设施配套、车位、球场、挡土墙等公共设施管理权归甲方所有。工程设计费用由甲方和乙方按建筑面积分摊。属甲方建设工程部分的设计图纸，须经甲方审定后方可实施报批或工程建设。甲方业务用房装修工程由乙方承建，装修工程造价控制在800元/㎡以内。2014年，桂阳县国土局为2011D-014地块办理了桂国用（2014）第0108号国土证，使用权类型为出让，使用权面积为15267.8㎡，其中机关团体用地1682㎡。2014年11月10日，金鑫公司为金卫花园项目1栋6层至15层住宅办理了预售许可证。2014年12月24日金卫花园1栋主体工程验收合格。在建房过程中，卫计局通过国库集中支付给金卫花园项目部购房款1397万元，金卫花园项目部均出具了借条，内容为“我部完成卫生监督所、急救中心项目建设……，由于资金紧张，特向桂阳县卫生局借支项目工程款……，今后在工程结算款中抵扣”，2016年5月31日，金卫花园项目部转账给卫计局314万元，两两抵扣，卫计局共支付给金卫花园项目部1083万元。2016年5月23日张吉安、吴小毛向本院申请诉前财产保全，本院于2016年5月30日作出（2016）湘1021财保33号民事裁定书，裁定查封金鑫公司金卫花园项目部1栋第一、三、五层的房产。郴州市中级人民法院于2018年1月18日作出（2017）湘10民终2326号民事判决，判决金鑫公司、欧仁清在判决生效后五日内向张吉安、吴小毛支付工程款、质量保证金、工程价利息共计11056909.06元。2018年2月22日张吉安、吴小毛向本院申请执行。2018年4月，桂阳县卫计局对执行标的提出书面异议，本院于2018年4月25日作出（2018）湘1021执异16号裁定书，驳回了异议人的异议请求。现金卫花园项目部1栋第一至五层的房产通过本院在淘宝网拍卖，已流拍。经查询，桂阳县房管局为坐落于桂阳县城关镇园艺路与舂陵大道交叉路口处1幢（金卫花园）101-501房进行了房屋登记，每层建筑面积均为1255.40㎡，规划用途为办公，登记时间分别为2016年7月8日，2018年5月16日。2018年12月24日，我院委托湖南建兴房地产土地评估有限责任公司对金卫花园1栋1-5楼办公用房地产司法处置进行价值评估，评估结果为确定估价对象于价值时点2018年10月19日的房地产市场价值为人民币31825254元，一至五层评估单价分别为5360元/㎡、5210元/㎡、5160元/㎡、5160元/㎡、5060元/㎡。本院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告签订的《回购意向协议书》的法律性质及效力；2.被告应否将房屋交付给原告。关于第一个争议焦点，《回购意向书》为独立、有效的预约合同。预约合同，一般指当事人双方为将来确定订立本合同而达成的合意。在双方签定意向书之后，被告办理了相关项目的立项、规划手续，取得了回购意向房楼层之上其他商品房的预售许可证，说明双方当事人约定的回购意向存在现实履行的基础，该意向书明确了双方当事人的基本情况，对拟购房屋的位置、面积、交款方式、交房时间进行了明确约定，而对回购的价格约定为“待房屋建成后，在县财政局及相关部门综合评价的基础上双方再协议确定”，说明双方明确将来再对价格进行确定，因此本案的意向协议书具有预约合同的性质，是双方当事人真实意思的表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。关于争议焦点二，双方签定回购意向书之后，被告对回购意向中的房屋进行了建设，原告以“借款”的方式支付给被告1083万元，回购意向房亦于2014年12月完成了主体工程的验收，双方虽然都有一定的实际履行行为，但根据桂阳县房管局的房屋登记簿，金卫花园第1栋第一至三层的面积均为1255.40㎡，与回购意向协议书约定的面积不一致，至本案诉讼时，原、被告仍未能就房屋回购价格进行磋商一致达成签订正式房屋买卖合同的合意，未对房屋进行交付使用。原、被告仍处于预约合同阶段，在未签订正式合同之前，原告要求被告履行预约合同约定的房屋交付义务，本院不予支持。现金卫花园第1栋第一至五层均被法院查封，故原告要求被告交付金卫花园项目第1栋第一、二、三层面积为3200㎡的业务用房，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：一、桂阳县卫生健康局以桂阳县金卫花园业主委员会的名义与被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司金卫花园项目部签订的《业务用房回购协议书》有效；桂阳县卫生计生综合监督执法局与被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司金卫花园项目部签订的《业务用房回购协议书》有效；二、驳回原告桂阳县卫生健康局、桂阳县卫生计生综合监督执法局的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审判员  刘艳华二〇一九年九月二十七日法官助理张婷婷书记员欧阳珍附本案的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。