上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初10860号原告：中信泰富(上海)物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张剑峰，董事长。委托诉讼代理人：王伟强，男。委托诉讼代理人：陈妍，女。被告：孙剑群，男，1956年12月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告中信泰富(上海)物业管理有限公司诉被告孙剑群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序。本案于2019年6月20日、8月14日两次公开开庭进行了审理，原告中信泰富(上海)物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈妍，被告孙剑群到庭参加诉讼。审理中，经原、被告双方申请，本案适用简易程序延长审限一个月。本案现已审理终结。原告中信泰富(上海)物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年7月至2019年3月的物业服务费人民币126,340.50元；2、判令被告支付原告滞纳金149,541.60元(滞纳金截止至2018年12月底)。审理中，原告变更诉讼请求，要求：1、判令被告支付2016年7月1日起至2018年7月5日的物业服务费92,522.10元；2、判令被告支付滞纳金74,770.80元(滞纳金截止至2018年12月底)。事实和理由：原告系由某小区的开发商上海某房地产开发有限公司聘请的前期物业管理单位，被告在该小区租赁了悦湖郡小区内689-705号商铺，并至营销中心办理了租赁手续，因被告拖欠原告物业服务费，原告多次电话及书面催缴，被告仍拒交，故诉至法院。被告孙剑群辩称：对欠费金额有异议。被告与开发商于2015年12月就原告所述商铺签订了房屋租赁合同，用途是开饭店，租赁期为5年，之后，被告支付了2016年1月至6月的物业服务费，并投入大量的资金进行装修，后由于楼上房屋为住户，饭店审批无法办理，遂与开发商就房屋的使用问题发生纠纷，被告向开发商提出2017年和2018年免租，2016年是在合同中就约定了免租。开发商当时是同意免租作为对被告损失的赔偿，后被告提出将原来的饭店改为咖啡馆，并要求修改合同，开发商也同意了，并提供了补充协议，但是需要公司盖章，之后开发商未将补充协议给被告，咖啡馆也只开了一年的时间，因生意不好于2017年12月停业。停业后，被告向物业公司提出其不再经营，不同意支付物业服务费。2018年，被告再次向开发商工作人员提出要解除合同并要求把免租两年的补充协议给他，但开发商依然没有将协议给被告，直至2018年10月，开发商找到被告，告知其所租商铺已经出售，要其退出租赁，可以稍作赔偿给他，但是被告不同意，后开发商起诉了被告，该案已审理结束且被告未上诉。被告虽租赁了系争房屋，但只使用了一半，另一半一直空置，且被告无法经营是因为开发商的原因导致的，因此不同意支付物业服务费和滞纳金。经开庭审理查明：2015年12月23日，上海某房地产开发有限公司(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：租赁房屋位于青浦区珠湖路XXX-XXX号，房屋面积638.07平方米；乙方向甲方承诺，该租赁房屋仅限于乙方用作经营“苏式面馆、咖啡简餐等”，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；租赁房屋交付日期为2016年1月1日，起租日为2016年1月1日，租赁期限为2016年1月1日起至2021年12月31日止；免租期为2016年1月1日起至2016年12月31日止，其中装修期为2016年1月1日起至2016年3月31日，在装修免租期内，乙方无需支付租金，但需支付物业管理费；甲方委托中信泰富(上海)物业管理有限公司对出租商业用房进行统一的物业管理，乙方接收物业公司对出租商业用房进行统一的物业管理，并同意与物业公司另行签订物业管理合同；甲乙双方同意物业管理费收费标准为6元/平方米/月；乙方可以现金、银行转账支票或银行汇款的方式向甲方支付物业管理费，按该等方式支付的款项均以甲方或甲方银行实际收到款项之日为付款日。甲方指定银行账户如下：户名：中信泰富(上海)物业管理有限公司；乙方逾期缴纳或未足额缴纳租金或支付其他规定之费用的，自应支付之日起至实际支付之日止按每日拖欠费用的3‰向甲方支付违约金。2019年3月25日，本院就上海某房地产开发有限公司与被告孙剑群房屋租赁合同纠纷一案作出(2018)沪0118民初18295号民事判决，判决上海某房地产开发有限公司与孙剑群签订的《租赁合同》于2018年7月6日解除，该案已于2019年4月15日生效。另查明，上海市青浦区朱家角镇珠湖路689、691号；693、695、697号；699、701号；703、705号房屋的权利人为上海某房地产开发有限公司，房屋类型为店铺，建筑面积合计为638.07平方米。上海某房地产开发有限公司(甲方)与原告中信泰富(上海)物业管理有限公司(乙方)签订前期物业服务合同，约定由原告为朱家角新城文苑(D16)、采苑(D17)的物业管理区域的业主、物业使用人提供前期物业管理服务事项；物业服务费按建筑面积收取，商业用房由开发商与物业服务企业另行约定，6元(按会议纪要)；自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担，自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照出售合同的约定承担，物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担，已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，由甲方依照本合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费；物业服务费用按季交纳，业主应在每季前15日预缴履行交纳义务；逾期交纳的，按每日千分之三收取滞纳金；甲方应督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用；合同期自2011年6月1日起至业主大会成立止。被告已向原告支付2016年1月至6月的物业服务费，因被告未支付2016年7月1日至2018年7月5日的物业服务费，原告诉诸本院。以上查明的事实，有原、被告的陈述、上海市不动产登记簿、租赁合同、前期物业服务合同、会议纪要、催缴凭证、本院调取的(2018)沪0118民初18295号民事判决书及案件基本信息等为证，并经庭审质证。本院予以确认。审理中，被告对原告收取物业服务费的标准依据提出异议，对此，原告表示，本案的系争房屋属于商业产权，该地块开发于2010年，且商业产权的物业管理费单价无需向政府相关部门进行价格认证，物业服务合同中也约定了由开发商和原告另行约定，开发商的定价就是6元，物业服务费单价以租赁合同中定价为准，原告提供的物业服务合同是经过备案的。本院认为，上海某房地产开发有限公司与原告中信泰富(上海)物业管理有限公司签订的前期物业服务合同及上海某房地产开发有限公司与被告孙剑群签订的《租赁合同》均合法有效，上海某房地产开发有限公司与孙剑群就租赁期间物业服务费的支付标准与支付方式进行了约定，且原告依约对被告所租赁房屋提供了物业服务，被告理应按约向原告支付物业服务费，现原告主张自2016年7月1日至2018年7月5日的物业服务费，于法无悖，本院予以支持。对于被告提出的，开发商对其免租两年，其在租赁期间只使用了一半房屋，另一半一直空置，且被告因开发商原因导致其于2017年12月停业，故不同意支付物业服务费的说法，本院不予采信。另被告对原告物业服务费的收费标准提出异议，原告则认为其定价无需进行价格认证，且已对合同予以备案，对此本院认为，原告与上海某房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同就商业用房所定的收费标准虽未经价格认证，但并不影响《前期物业服务合同》的效力，且在被告与开发商签订的租赁合同中也约定了物业服务费为每月每平方米6元，故本院对被告的此项主张不予采信。原告对物业服务费计算有误，本院予以调整。因被告并非恶意拖欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙剑群应于本判决生效之日起十日内支付原告中信泰富(上海)物业管理有限公司物业服务费92,511.40元；二、驳回原告中信泰富(上海)物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,112.78元，减半收取计1,056.39元，由被告孙剑群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  盛美新二〇一九年九月二十七日书记员  胡冬美附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。