济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0191民初2925号原告：韩书兵，男，1972年4月15日出生，汉族，居民，住济南市历下区。委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路**舜泰广场**楼**。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。原告韩书兵与被告济南东拓置业有限公司(以下简称：东拓置业)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩书兵的委托诉讼代理人李清亮，被告东拓置业的委托诉讼代理人李荣荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩书兵向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令东拓置业向韩书兵支付自2016年5月6日至东拓置业将办理权属登记需要由东拓置业提供的材料报产权登记机关备案之日并书面通知韩书兵办证之日的违约金，暂计算10000元。2.请求判令东拓置业承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：韩书兵与东拓置业签订《商品房买卖合同》，合同签订后，韩书兵支付了全部购房款，购买了丰奥嘉园南区11-1-402的房屋，合同第十五条约定了东拓置业为韩书兵办理房产证的期限以及违约责任。因东拓置业未按期办理涉案房屋所有权初始登记手续，导致韩书兵无法按期办理房屋所有权转移登记，故东拓置业依据合同约定应承担相应的违约责任。庭审中，韩书兵将第1项诉讼请求中的违约金明确为：办理涉案房屋所有权初始登记违约金，以1237181元为基数，时间自2016年5月6日至2017年12月27日，按日万分之一计算，共计74354.58元。东拓置业辩称，1.韩书兵与东拓置业逾期交房及办证事宜已经签订了《协议书》，韩书兵同意不再向东拓置业主张任何权利。2.韩书兵的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：“民法总则实行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，韩书兵自2014年9月20日即知道自身的权利受到侵害，但直到2019年7月4日才提起诉讼，故其诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，请求法院予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：韩书兵提交：1、丰奥嘉园南区11号楼（现楼号）、17号楼（合同约定楼号）标准层（3-11层）平面规划图一份、视频三份、（2018）鲁01民终3211号、（2018）鲁0191民初280号、（2019）鲁0191民初708号民事判决书各一份，用以证明该平面规划图系从小区公告栏中获得的，该平面规划图载明阳台规划为可封闭门窗，并不影响结构，故涉案房屋的南侧门窗封闭合法合理，且与本案同属一个小区一个楼宇的案件，已经生效判决认定，封闭阳台符合规划要求，不属于违建。东拓置业对上述证据真实性无异议，但称涉案房屋已经相关执法部门认定存在违建行为，且该认定并未被撤销。经审查，上述规划图已经东拓置业盖章确认，案涉房屋的南侧门窗属于可封闭区，且结合上述判决书，同一小区同一类型的案件已经法院认定封闭阳台并非违建行为，故上述证据客观、真实，本院均予以采纳。东拓置业提交：1、《协议书》、中国建设银行单位客户专用回单各一份，用以证明韩书兵已与东拓置业签订协议，韩书兵同意就涉案房屋不再向东拓置业主张任何权利，且东拓置业已经按照协议约定向韩书兵支付了相应的补偿款。韩书兵对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，称该协议仅针对逾期交房事宜的处理，并未涉及逾期办证，而本案系逾期办证纠纷，该证据与本案无关联性。经审查，对该证据的真实性，本院予以确认。2、济高管办发【2014】32号文、2017年12月20日济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局作出的《丰奥嘉园南区（3-13号）楼违建业主的情况说明》各一份，用以证明本案所涉房屋已经相关执法部门认定存在违建行为，因此逾期办证的原因在于韩书兵自身的违建行为，而并非东拓置业造成的。韩书兵对上述证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，称已经生效判决认定，本案所涉房屋并无违建行为。经审查，结合韩书兵提交的规划图，封闭阳台是经东拓置业认可的，逾期办证的责任应由东拓置业承担，故对上述证据，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月5日，韩书兵(买受人)与东拓置业(出卖人)签订《商品房买卖合同》。合同约定由韩书兵购买东拓置业开发的位于济南高新区丰奥嘉园南区11号楼1单元402室商品房，房屋总价款1239298元，实际付款1237181元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按下列第2项约定处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。如因买受人原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。双方签订《商品房买卖合同》后，韩书兵依约支付全部购房款1237181元。2013年9月25日，东拓置业将涉案房屋交付韩书兵。涉案房屋小区规划图显示11号楼1单元402南侧露台属于可封闭区域。另查明，2015年4月14日，东拓置业（甲方）与韩书兵（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲乙双方于2012年5月5日签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的丰奥嘉园南区17号楼1单元402室商品房（以下称该房屋），甲方已向乙方交付了该房屋，现因政府主管部门出台政策，影响了甲方正常向乙方交付该房屋，现经双方协商一致，达成如下协议，以资双方共同遵照执行：1、就甲方逾期向乙方交付该房屋事宜，甲方同意一次性补偿乙方物业服务费共计48622.6元整（大写：肆万捌仟陆佰贰拾贰元陆角整），该物业服务费由甲方以现金形式直接支付给乙方，至此，乙方同意不再向甲方主张任何权利，甲乙双方就上述逾期交房等事宜不再存在任何争议和纠纷。2、本协议一式贰份，自双方签字盖章之日起生效。再查明，本案所涉房屋于2017年11月15日办理了房屋所有权初始登记手续。韩书兵主张东拓置业于2017年12月28日通知其办理房屋所有权转移登记手续，东拓置业虽不认可，但并未提交证据证明。韩书兵曾于2019年5月6日向本院提交了本案起诉材料，向东拓置业主张逾期办证违约金。本院认为，韩书兵与东拓置业于2012年5月5日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。韩书兵依约支付了全部购房款即1237181元，东拓置业已于2013年9月25日将涉案房屋交付韩书兵，依据合同约定，东拓置业应于2014年9月20日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并书面通知韩书兵向房管部门申请办理房屋所有权证，但东拓置业于2017年11月15日才办理房屋所有权初始登记手续，于2017年12月28日通知韩书兵办理房屋所有权转移登记手续，故东拓置业已构成违约，应承担相应的违约责任，违约期限应自2014年9月21日至2017年12月27日。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”民法总则开始施行时间为2017年10月1日，结合韩书兵向本院提交诉讼材料向东拓置业主张权利的时间即2019年5月6日，韩书兵关于逾期办证违约金的主张应当适用三年诉讼时效，但应扣除民法总则开始施行前按照民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的逾期办证违约金部分。据此，韩书兵要求违约金计算期间自2016年5月6日起至2017年12月27日止（共601天）的诉讼请求，符合上述法律规定的诉讼时效，本院予以支持。东拓置业应向韩书兵支付逾期办证违约金共计74354.58元，以购房款1237181元为基数，时间自2016年5月6日至2017年12月27日，按日万分之一计算。东拓置业主张其与韩书兵就本案所涉逾期办证违约金事宜已经协商处理完毕，韩书兵无权再要求东拓置业支付逾期办证违约金。根据双方于2015年4月14日签订的《协议书》载明内容，该协议应系双方对逾期交付房屋事宜形成的和解协议，且从该协议第一条载明内容“甲乙双方就上述逾期交房等事宜不再存在任何争议与纠纷”来看，并未涉及逾期办证违约责任承担问题。故东拓置业主张上述协议书已就涉案逾期办证违约责任承担问题进行了处理，其无需再承担相应违约责任的抗辩，与事实不符，本院不予支持。另，东拓置业抗辩韩书兵的诉讼请求已超法定诉讼时效的主张，亦于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告济南东拓置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告韩书兵自2016年5月6日起至2017年12月27日止逾期办证违约金74354.58元（以1237181元为基数，时间自2016年5月6日至2017年12月27日，按日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1659元，减半收取829.5元，由被告济南东拓置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  冯丽萍二〇一九年九月十二日书记员  姚 文