陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书                         (2019)陕01民终10337号上诉人（原审被告）:西安金宣公寓管理有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：王男男，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：毛宏明，男，汉族，1994年3月29日出生，该公司员工，住山西省襄汾县。被上诉人（原审原告）:曾潮霞，女，1978年3月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人西安金宣公寓管理有限公司（以下简称金宣公司）因与被上诉人曾潮霞委托合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初2270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金宣公司之委托诉讼代理人毛宏明、被上诉人曾潮霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金宣公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法驳回曾潮霞的全部诉讼请求；2、诉讼费用由曾潮霞承担。事实及理由：一审判决程序违法，认定事实不清，适用法律错误。1、一审判决认定免租期的适用以合同正常履行为前提，符合双方缔约目的及合同解释规则属于认定事实不清，适用法律错误，因金宣公司与曾潮霞从未约定免租期三个月附带条件，但一审法院却并未按约定，而是任意推断，导致认定事实不清。2、一审法院判决由金宣公司支付曾潮霞违约金错误，金宣公司并不存在违约，一审判决按照中国人民银行同期贷款利率标准支付违约金无事实和约定依据。曾潮霞辩称：其与金宣公司于2018年3月23日签订西安市房屋出租委托代理合同，是双方真实意思表示，对双方都具有约束力。依合同规定，曾潮霞自签订合同之日起将房屋交给金宣公司，金宣公司未按合同约定履行，于2018年10月8日违约，未向曾潮霞支付租金。根据合同约定，曾潮霞有权单方面解除合同，并追究金宣公司的违约责任。后因金宣公司无理纠缠，至2018年10月27日，最终解除合同。合同中约定出租代理权为2018年4月1日至2021年3月31日，共计三年，每月房屋租金为2350元。因金宣公司违约导致合同中止，再适用合同免租期三个月，对曾潮霞显失公平，适用合同免租期应在正常履行合同的情况下，符合双方缔约合同的目的。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。曾潮霞向一审法院起诉请求：1、金宣公司立即支付曾潮霞2018年7月1日至10月31日租金9400元；2、金宣公司赔偿曾潮霞违约金4700元；3、本案诉讼费由金宣公司承担。一审法院经审理查明，2018年3月23日，曾潮霞（委托人、甲方）和金宣公司（租赁代理机构、乙方）签订《西安市房屋出租委托代理合同》。合同文本显示，房屋为XX路XX号XX幢XX单元XX室，建筑面积65.23平方米，房屋所有权人为曾潮霞。出租代理期自2018年4月1日至2021年3月31日，共计3年36个月。合同约定的房屋代理期中免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，第一年90天。租金标准为每月房屋租金2350元，乙方应按照合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延。租金收取方式为乙方通过银行打款方式，并按约定打款到甲方账户,第一次2018年4月1日、第二次2018年7月1日（不打款）、第三次2018年10月1日、第四次2019年2月1日，以此类推。合同还约定，乙方未按规定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方还应按照月租金200%向甲方支付违约金。一审庭审中，曾潮霞称因金宣公司未按期支付第三期租金，其依据合同约定于2018年10月27日解除合同，并收回房屋。合同中的免租期90天是以合同正常履行为前提的，因金宣公司违约，故金宣公司仍应该支付第二期租金。金宣公司虽未答辩，但在庭后调查中称，因其享有免租期，其不应支付第二期租金，至于合同解除的原因，代理人不清楚。另，曾潮霞将其第二项诉讼请求变更为，以9400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年10月8日起算至本案判决生效之日止。一审法院认为，曾潮霞和金宣公司于2018年3月23日签订的《西安市房屋出租委托代理合同》，系双方真实意思表示，对双方具有拘束力。依据合同约定，金宣公司至迟应在2018年10月8日支付曾潮霞第三期租金。因金宣公司未支付，构成违约。依据合同约定，曾潮霞享有单方解除合同的权利及追究金宣公司违约责任的权利。就合同解除的原因，结合前述未支付租金的事实及双方陈述，采信曾潮霞陈述。因金宣公司违约导致案涉合同于2018年10月27日解除，此时如在适用合同约定的免租期三个月，将对曾潮霞显失公平。曾潮霞主张免租期的适用以合同正常履行为前提，符合双方缔约目的及合同解释规则，合法有据。综上，金宣公司理应支付2018年7月1日至2018年10月26日期间的租金，即9020.97元（7050元+ 1970.97元）。因金宣公司违约，理应支付违约金，具体计算宜为：以9020.97元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年10月8日起算至本案判决生效之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安金宣公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾潮霞租金9020.97元；二、被告西安金宣公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告曾潮霞违约金（具体计算为：以9020.97元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年10月8日起算至本案判决生效之日止）；三、驳回原告曾潮霞其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费153元，由曾潮霞承担53元，金宣公司承担100元。因曾潮霞已预交，由金宣公司在履行上述金钱义务时一并给付曾潮霞100元。本院二审期间，双方均表示对一审判决查明事实无异议，且均未提交新证据。结合当事人一、二审的举证及法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。本院认为，本案争议焦点为：三个月免租期的租金金宣公司是否应当支付；一审判决认定的违约金是否正确。本案中，案涉合同约定房屋代理期自2018年4月1日至2021年3月31日，共计3年。合同还约定了90天的免租期。由于金宣公司在2018年10月8日前未支付曾潮霞第三期租金，构成违约。根据合同约定，曾潮霞有权单方解除合同并追究金宣公司的违约责任。曾潮霞于2018年10月27日收回房屋，案涉合同解除。曾潮霞认为金宣公司应向其支付2018年7月1日至10月27日期间的租金，金宣公司则认为7月-9月三个月为免租期，其公司仅需支付2018年10月份的房屋租金。尽管案涉合同中约定了三个月的免租期，但该约定是基于合同约定出租代理期限为三年的情况下给予金宣公司一定的优惠。现金宣公司在案涉合同刚开始履行了仅半年的时间就出现违约的情形最终导致合同解除。如若继续适用免租期三个月的约定，即金宣公司实际使用案涉房屋7个月仅需支付4个月租金，显然对曾潮霞不公平，亦不符合诚实信用原则。故一审法院认为曾潮霞的主张符合双方缔约目的及合同解释规则，合法有据，并无不当。金宣公司应向曾潮霞支付2018年7月1日至2018年10月26日期间的租金9020.97元。因金宣公司违约，按照合同约定金宣公司应向曾潮霞支付违约金。曾潮霞以低于合同约定的违约金计算标准主张金宣公司支付违约金，该主张应予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费153元，由西安金宣公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审  判  长 王  吉  利审  判  员 任      蕾审  判  员 蒋      瑜二Ｏ一九年九月二日书  记  员  陈  子  俊 1