江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7075号上诉人（原审原告）：李春龙。上诉人（原审被告）：王尤赛。委托诉讼代理人：曹小林，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐国雄，北京盈科（昆山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）:中国建设银行股份有限公司昆山分行。委托诉讼代理人：李要东，江苏新苏律师事务所律师。原审第三人：周伟华。委托诉讼代理人：曹小林，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐国雄，北京盈科（昆山）律师事务所实习律师。原审第三人：昆山北区房产咨询有限公司震川店。上诉人李春龙、王尤赛因与被上诉人中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称建行昆山分行）、原审第三人周伟华、昆山北区房产咨询有限公司震川店（以下简称北区房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初2533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李春龙上诉请求：撤销一审判决第三项，改判王尤赛向李春龙支付一审律师费8000元；二审诉讼费由王尤赛承担。事实和理由，李春龙在一审中胜诉。房屋买卖合同第八条约定，败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费等。该约定是双方的真实意思。李春龙聘请律师代为诉讼维权合法合理，律师费属必要费用。李春龙已提供委托代理合同、律师费发票和律师费支付记录电子回执，本案应支持李春龙要求王尤赛承担律师费的诉讼请求。王尤赛辩称：请求驳回李春龙的上诉请求。建行昆山分行辩称：该请求与银行无关。王尤赛上诉请求；撤销一审判决，发回重审或直接改判；一、二审诉讼费由李春龙、建行昆山分行承担。事实和理由：一、李春龙提出的违约金诉请明显高于其可能遭受的损失。1.李春龙在签约时即知涉案房屋处在抵押状态，其清楚房屋的转让、对价及处置实际控制权均由建行昆山分行把控，其买房实为投机行为。2.李春龙支付10万元定金后不久即收到银行退回的定金，其明确知道银行反悔售卖涉案房屋，随后数次至王尤赛处论要所谓违约金。李春龙真正损失仅是10万元定金交给银行前后20多天的资金占用损失，一审判定的违约金明显畸高。二、王尤赛并非案涉纠纷的责任方。1.涉案房屋买卖是由建行昆山分行为了让王尤赛将抵押房屋转售变现以归还贷款一手操办。对转让价格的确定王尤赛并无主观意思表示参与，也未收到李春龙任何钱款。李春龙所主张的损失是由建行昆山分行委托中介、寻找买家、执意签约、收取定金、无故毁约等一系列主观意思表示及客观行为造成，王尤赛不应承担任何责任。2.建行昆山分行是涉案10万元定金的收款方以及房屋的抵押权人，一审对此重要事实未予确认，而让王尤赛另案起诉，属认定事实不清。三、涉案房屋买卖合同无效。因为房屋系夫妻共有财产，但另一共有人未签字。涉案房屋买卖合同存在建行昆山分行、李春龙及北区房产恶意串通损害王尤赛利益的情况。李春龙辩称：王尤赛称房屋为夫妻共有财产，但未提交证据。李春龙未与建行昆山分行任何人员联系过，王尤赛和银行协商的情况李春龙也不清楚，不存在与他人恶意串通的情况。建行昆山分行辩称：王尤赛确向银行提出通过出售抵押房产的方式归还贷款，但建行昆山分行始终要求王尤赛归还全部贷款本息才能解除抵押。王尤赛认为建行昆山分行与其他当事人串通于法无据。王尤赛将银行列为被上诉人，并要求银行承担诉讼费，纯属无稽之谈。北区房产未作答辩。李春龙向一审法院起诉请求：1.判令解除李春龙、王尤赛间的《存量房买卖合同》；2.判令王尤赛向李春龙支付违约金人民币516000元；3.判令王尤赛向李春龙支付律师费人民币8000元；4.本案诉讼费、保全费由王尤赛承担。一审法院认定事实：2018年10月15日，王尤赛（甲方）委托周伟华与李春龙（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定王尤赛将其所有的位于昆山市万元价格出售给李春龙。合同第二条第（二）款定金约定：本合同签订之时，乙方支付人民币10万元作为定金购房。第三条履行过程约定：（一）首付：乙方应当在2018年11月10日之前，将首付款（含定金）人民币92万元支付到甲方名下的银行账户中（账号：322986436156273099002000004，开户行：建设银行）或者先支付至丙方（可以通过丙方签约门店POS机刷卡），亦可以汇至丙方的银行账户（户名：昆山北区房产咨询有限公司，账号：46×××34，开户行：中国银行昆山支行；户名：昆山侨福房地产咨询有限公司，账号：32×××13，开户行:建行昆山支行）。（二）过户：双方约定于2018年12月31日前办理完税及过户手续，如一方不按期支付首付、交税、配合过户等，即构成违约。经丙方（以书面、电话、短信或微信等方式均可）催促后，逾期三十个工作日仍不配合的，构成根本违约。在甲方签署过户相关文件之前，乙方先行支付首付款。（四）首付之后的余款和贷款：乙方需要贷款：贷款部分人民币80万元，乙方承诺，由于自身原因（包括但不限于资料不全、信用不良、资质不足等）导致银行贷款不能如期发放，应在过户日期之前自行筹款补足。（五）抵押涤除：甲乙双方均确认，交易房屋上存在建设银行抵押，尚有约75万元贷款未偿还，甲方保证于2018年11月15日之前清偿贷款，涤除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态。第六条违约责任与居间服务：（一）违约：甲、乙双方中若有一方未按照本合同中的约定履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等），按照每日总房价千分之一的标准承担逾期违约金。逾期超过三十个工作日，构成根本违约。特别约定的除外。如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为违约金。同时违约方应承担全部的居间费用。第八条争议解决：甲、乙、丙三方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成的，均向法院起诉。如因居间服务费发生纠纷，提交合同签订地江苏省昆山市人民法院管辖。败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费等。李春龙在合同尾部签名捺印，周伟华代王尤赛签字捺印，北区房产加盖单位公章。合同签订后，2018年10月15日，李春龙向王尤赛指定的建行昆山分行账户转账支付定金10万元。2018年11月8日，建行昆山分行将上述10万元退至李春龙账户。2018年11月8日，李春龙将首付款余款82万元付至合同中载明的北区房产账户。后李春龙与周伟华沟通，王尤赛称因建行昆山分行要求将全部房款付至建行账户才可办理抵押权涤除，导致合同无法继续履行，2018年11月13日，北区房产将82万元退还李春龙。李春龙为此诉至一审法院。昆山市周市镇新镇长江花园21号楼907室房屋登记所有权人为王尤赛，该房屋显示在建行昆山分行处由债权数额为75万元的抵押，期限为2015年9月23日至2018年9月22日。一审法院认为，李春龙和王尤赛签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应当受到保护。本案中，因抵押权无法涤除导致合同无法继续履行，李春龙要求解除与王尤赛的房屋买卖合同于法有据，解除时间为应诉材料送达王尤赛之日，即2019年2月13日。李春龙和王尤赛签订《房屋买卖合同》后，李春龙向王尤赛指定账户支付了定金和首付款，王尤赛也应当按照合同约定办理抵押权涤除手续。王尤赛称其未实际收到款项，但因上述收款账户为合同明确约定的，且王尤赛就其中的10万元定金在收款收据的收款人处予以确认，表明其对于李春龙该付款行为知晓且认可。因此，一审法院对王尤赛未实际收款的抗辩不予采信。按照合同约定，王尤赛应当在2018年11月15日前清偿贷款并涤除涉案房屋上的抵押权，现王尤赛未能在规定期间内涤除抵押权，王尤赛构成根本违约，应当承担违约责任。关于违约金的金额，合同约定为总房款的30%,但王尤赛认为约定过高，要求调整，一审法院综合考虑李春龙支付款项与收到退还款项的时间间隔、房地产市场在该期间内价格相对稳定的实际及李春龙的实际损失情况，酌定王尤赛支付李春龙违约金10万元。关于王尤赛和周伟华抗辩系建行昆山分行出尔反尔导致合同无法继续履行，因本案为李春龙与王尤赛之间的房屋买卖合同纠纷，如王尤赛认为系建行昆山分行原因导致其违约，则其可另案向建行昆山分行主张，本案不予理涉。李春龙主张的律师费损失8000元，非必要产生费用，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、李春龙与王尤赛、昆山北区房产咨询有限公司震川店于2018年10月15日签订的关于昆山市周市镇新镇长江花园21号楼907室房屋的《房屋买卖合同》于2019年2月13日解除。二、王尤赛于判决生效之日起十日内支付李春龙违约金100000元。三、驳回李春龙的其他诉讼请求。案件受理费20352元，减半收取10176元，财产保全费3370元，合计13546元，由王尤赛负担。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，李春龙向本院提交了律师费发票，金额为8000元。王尤赛、建行昆山分行对发票无异议。本案二审争议焦点在于：1.《房屋买卖合同》的效力；2.王尤赛应否承担违约责任；3.违约金的认定；4.李春龙主张的律师费应否支持。本院认为：李春龙与王尤赛签订《房屋买卖合同》，约定王尤赛将房屋出售给李春龙。关于房屋买卖合同的效力，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。王尤赛以涉案房屋未经共有权人同意为由主张合同无效本院不予支持。王尤赛主张建行昆山分行、李春龙及北区房产恶意串通签订合同没有证据。《房屋买卖合同》合法有效。对于王尤赛应否承担违约责任的问题。王尤赛未在合同约定期限前涤除房屋上的抵押权，违反合同约定。王尤赛主张涉案房屋买卖合同的签订是由建行昆山分行一手操作、亦是因建行昆山分行的原因导致合同未能继续履行，应由建行昆山分行承担责任，对上述主张王尤赛未提交证据证明，仅从建行昆山分行系房屋抵押权人的身份不足以证明系建行昆山分行出卖了王尤赛的房屋。而且《房屋买卖合同》的出卖人是王尤赛，依据合同相对性应由王尤赛对李春龙承担责任。如王尤赛认为系建行昆山分行原因导致其违约，应另行向建行昆山分行主张，本案不予理涉。关于违约金的金额。《房屋买卖合同》约定违约方应支付总房价30%的金额作为违约金。王尤赛主张李春龙签订合同时即知道房屋由建行昆山分行实际控制，对此没有证据证明。王尤赛主张李春龙所损失的仅为定金交付至被退回期间的资金占用损失，但定金被退回不表明李春龙无权或放弃要求继续履行合同，李春龙当时并未同意解除合同，李春龙因王尤赛违约导致无法取得涉案房屋，考虑到李春龙的损失以及王尤赛的过错，一审判决将违约金酌情调整为10万元较为适当，本院予以维持。关于李春龙主张的律师费，《房屋买卖合同》约定败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费等。李春龙为实现合同利益委托律师代理诉讼产生的律师费用系合理支出，李春龙有权依据合同约定向王尤赛提出主张。李龙春提交的委托代理合同、律师费发票及转账凭证能够证明其为本案诉讼支出律师费8000元。本院根据李春龙实际支付律师费的金额、律师费收费标准的规定以及李春龙诉讼请求胜败诉的比例，酌定王尤赛应向李春龙支付律师费6000元。综上，李春龙的诉讼请求部分成立，本院对律师费予以改判；王尤赛的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初2533号民事判决第一、二项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初2533号民事判决第三项及案件受理费负担部分；三、王尤赛于本判决生效之日起十日内支付李春龙律师费6000元；四、驳回李春龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20352元，减半收取10176元，财产保全费3370元，合计13546元，由李春龙负担16元，王尤赛负担13530元。二审案件受理费20402元，由李春龙负担12元，王尤赛负担20390元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年九月二十六日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。