呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2838号上诉人(原审被告）：内蒙古三佳房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区锡林南路****楼**。法定代表人：崔银虎，董事长。委托诉讼代理人：关志焕，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：白雪原，内蒙古蒙元律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：任继武，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：徐健，经世律师事务所律师。上诉人内蒙古三佳房地产开发有限公司（以下简称三佳房地产公司）因与被上诉人任继武房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初6641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。三佳房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认任继武与三佳房地产公司签订的《呼和浩特市赛罕区御龙园电力小区购房协议》无效并驳回任继武请求三佳公司向其承担已付购房款一倍赔偿责任31万元的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决《呼和浩特市赛罕区御龙园电力小区购房协议》的效力认定错误，该协议系无效合同，不存在可以解除的情形。首先，2016年1月16日，三佳房地产公司与任继武签订《呼和浩特市赛罕区裕龙园电力小区购房协议》，购买位于学苑西街呼和浩特市十六中御龙园电力小区1号楼西单元15层1502号商品房之时，该项目便未取得相关建设审批手续，并且截止日前该项目仍未取得任何开发手续，属于“五证”不全的项目。其次，《城市房地产管理法》第四十五条规定，开发商在未取得“五证”的情形下，不能对外预售商品房，属法律的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”在未取得商品房预售许可证明的情形下，开发商与购房者之间签订的商品房预售合同应当认定无效。结合本案，任继武与三佳房地产公司签订《呼和浩特市赛罕区御龙园电力小区购房协议》时并未取得商品房预售许可证明，截止日前该项目未取得任何手续，因此本案应当认定任继武与三佳房地产公司签订的《呼和浩特市赛罕区裕龙园电力小区购房协议》无效。然而,一审判决在已査清以上案件事实的情形下，以合同是双方真实意思表示、上诉人同意退还购房款及利息为由认定《呼和浩特市赛罕区御龙园电力小区购房协议》有效，并可以解除，违背了法律法规的相关规定，应予纠正。二、一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判令三佳房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿属适用法律错误。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，适用的前提为商品房买卖合同合法有效。从法律效果上来看，无效合同的合同目的本就不能实现，合同行为本身无法得到合同条款的约束，合同利益更无法得到法律的保护;从解决方式上来看，该条款明确规定购房人可以请求解除合同，并要求承担不超过过已付购房款一倍的赔偿，依据相关法律规定只有有效合同才存在可以解除的情形，无效合同不能解除。因此，由于任继武与三佳房地产公司签订的《呼和浩特市赛罕区御龙园电力小区购房协议》无效，一审判决不能依据该条款判令解除合同，并判令三佳房地产公司赔偿承担已付购房款一倍的赔偿。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于已付购房款一倍赔偿的相关规定，相关条款中已经明确规定不超过已付购房款一倍的赔偿，该赔偿应当已经包括利息及相关损失，即赔偿总额不能超过已付购房款的一倍，而本案中一审判决不仅支持了任继武首付款的利息损失，同时判令三佳房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿。一审判决对于该条款的理解适用存在严重错误，应当予以改判。任继武辩称，一审判决解除任继武与三佳房地产公司签订的《呼和浩特市赛罕区御龙园电力小区购房协议》符合事实和法律规定。三佳房地产公司已经将案涉房屋出售给案外人，任继武的合同目的已经无法实现，解除合同符合法律规定。一审判决判令三佳房地产公司向任继武赔偿31万元，认定事实清楚，适用法律正确，三佳房地产公司应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，为其行为承担相应的法律责任。三佳房地产公司上诉主张其与任继武之间的合同属无效合同违背了诚实信用原则。三佳房地产公司在收到任继武的购房款后，不但不积极履行其合同义务，在房地产市场价格大幅上涨时主张合同无效的做法违背了诚实信用原则。任继武向一审法院起诉请求：1、解除其与三佳房地产公司签订的《呼和浩特市赛罕区御龙园电力小区购房协议》，判令三佳公司向其返还购房款31万元及利息暂计46500元（从2016年1月9日按年利率6％，计算至2018年7月8日，具体金额以三佳公司实际返还购房款本金之日止）；2、判令三佳公司向其承担已付购房款一倍的赔偿责任31万元；3、判令三佳公司承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2016年1月16日，任继武与三佳房地产公司签订了《呼和浩特市赛罕区御龙园电力小区购房协议》，约定任继武购买三佳房地产公司位于学院西街呼和浩特市三十六中对面御龙园电力小区1号楼西单元15层1502号商品房，建筑面积148平方米，单价为7500元每平方米，总房款111万元。至2016年1月16日，任继武向三佳房地产公司交纳购房首付款31万元。另查明，三佳房地产公司已经将案涉房屋出售给案外人。一审法院认为，任继武与三佳房地产公司签订的《呼和浩特市赛罕区御龙园电力小区购房协议》是双方真实意思表示。任继武按照合同履行付款义务，因三佳房地产公司的违约行为导致合同目的不能实现，且三佳房地产公司同意返还购房款并支付利息，故任继武要求解除合同、返还购房款、支付利息的诉讼请求，予以支持。但任继武主张按照年利率6%的标准计算于法无据，应当按照中国银行同期贷款利率的标准计算。对于任继武的第二项诉讼请求，任继武出于对三佳房地产公司的信任签订了购房协议，三佳房地产公司在未解决与任继武合同纠纷的情况下将房屋另售他人，属于一房二卖，损害了任继武的利益，存在过错，应当承担赔偿责任。综合考量购房者权益、房屋已经竣工交付的现状和交易安全稳定性等因素，对任继武主张三佳房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、任继武与三佳房地产公司签订的《呼和浩特市赛罕区御龙园电力小区购房协议》于判决生效之日起解除，三佳房地产公司于判决生效之日起十五日内向任继武返还购房款31万元，并支付利息（以31万元为基数，自2016年1月16日起，按照中国银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；二、三佳房地产公司于判决生效之日起十五日内向任继武支付赔偿金31万元。案件受理费14795元，由三佳房地产公司负担10465元，剩余4330元退还任继武。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、任继武与三佳房地产公司之间的《呼和浩特市赛罕区御龙园电力小区购房协议》效力如何；二、任继武请求三佳房地产公司向其承担已付购房款一倍的赔偿责任31万元是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，本案中，三佳房地产公司尚未取得商品房预售许可证，任继武与三佳房地产公司签订《呼和浩特市赛罕区御龙园电力小区购房协议》的效力认定是本案首要解决的问题。商品房预售主要是指房地产经营企业将正在建设的房屋预先出售给购房人，并承诺在未来的日期将预售的房屋交付给购房人，购房人预先支付定金或购房款的一种法律行为。由于商品房的预售不同于现房的销售，真正房屋尚未建成，双方所签合同的履行处于一种不确定的状态，为规范商品房预售市场，通过商品房预售许可证降低商品房预售市场的不稳定性和交易风险。结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件。因本案案涉房屋已属现房，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故本院认定任继武与三佳房地产公司所签《呼和浩特市赛罕区御龙园电力小区购房协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。关于争议焦点二，本案中，三佳房地产公司认可其已将案涉房屋出售给案外人的事实，其一房二卖的行为明显故意且显属过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出售给第三人。”因此任继武请求三佳房地产公司向其承担一倍购房款赔偿的诉讼请求应予支持。综上，三佳房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10465元，由内蒙古三佳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年九月六日书记员 蔡曦琛