上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初25520号原告：上海美溢汽车销售服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：方德贵，总经理。委托诉讼代理人：阮建珉，上海坤禾律师事务所律师。被告：厚源汽车贸易(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆国有,董事长。委托诉讼代理人：崔巍巍，男。委托诉讼代理人：陆燕丽，女。原告上海美溢汽车销售服务有限公司(以下简称美溢公司)与被告厚源汽车贸易(上海)有限公司(以下简称厚源公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人阮建珉，被告委托诉讼代理人崔巍巍、陆燕丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美溢公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方的《上海市房屋租赁合同》于被告签收诉状之日即2019年8月12日予以解除并依照合同没收保证金；2.判令被告支付从2019年3月1日起至2019年8月12日止的租金，租金标准按照每月人民币30,900元(以下币种相同)的标准计算；3.判令被告支付自2017年10月1日起至2018年10月23日止拖欠的电费23,068.5元；4.判令被告偿还代付代垫的车辆保险费100,000元；5.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回诉请4并变更诉请3为：判令被告支付自2017年10月1日起至2018年8月17日止的电费，计算标准按照每月1,200元计算。事实与理由：2017年,原、被告双方签订《上海市房屋租赁合同》,约定由被告承租上海市闵行区七莘路XXX号内部分房屋面积178平方米(以下简称讼争房屋),租期3年,自2017年9月1日至2020年9月30日止。租金2018年10月1日至2019年9月30日期间为370,800元/年。先付后租,每月25日须付下月租金。然,至今年3月起至今被告应付的租金分文未付。同样根据合同约定,被告承租房屋期间所发生的通讯、水、电等费用,由被告承担。但除2018年10月至2019年2月的电费已经付清外,自2017年10月1日起至2018年8月17日的电费未付。上述款项经原告多次催告,但被告仍不付款。原告为维护自己的合法权益,诉至本院。诉讼过程中，原告认可被告于2019年4月25日至2019年4月28日期间搬离讼争房屋。被告厚源公司辩称：一、针对诉请1，被告认可《上海市房屋租赁合同》已解除，但其认为应当以其搬离讼争房屋的2019年4月28日作为合同解除日，因为其于当日搬离并返还钥匙；二、针对诉请2，被告确认在2019年3月1日起其未再支付租金，认为其仅应支付租金至2019年4月28日；三、针对诉请3，被告认可原告变更后的诉请3之金额。本院经审理认定事实如下：2017年，原告美溢公司作为出租方(甲方)与被告厚源公司作为承租方(乙方)就讼争房屋签订《上海市房屋租赁合同》。合同3-1条约定，甲方于2017年9月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期3年，自2017年10月1日起至2020年9月31日(此处笔误，应为30日)止。其中2017年9月1日至9月30日为装修期，装修期内免收租金。合同4-1(2)条约定，2018年10月1日至2019年9月30日年租金及物业管理费为370,800元。合同4-2条约定，该房屋采用先交租后使用的形式。即乙方每个月的25日必须一次性交付下个月的房租及物业管理费。逾期支付的，每逾期一日，乙方另需按应付总额的0.3%支付违约金。如逾期一个月，甲方有权解除合同，保证金不予退还，并收回该房屋。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于《上海市房屋租赁合同》上盖骑缝章，双方未签署日期。2019年4月28日，被告搬离讼争房屋并向管理讼争房屋的郑姓保安人员交还钥匙，并由该郑姓人员出具《收条》。2019年3月17日至2019年4月25日期间，被告员工陆燕丽与原告员工周勤通过微信聊天形式就讼争商铺是否可以变更业态、被告所欠电费租金、原告代付代垫的保险费等情况进行沟通。2019年4月2日，原告员工周勤曾提出签订《租房终止合同》，明确租期的止算时间。被告对此未有回应。2019年4月25日，被告员工陆燕丽发微信称：“今天崔总跟我说您这已经把展厅的门上了锁，为了方便您处安排，我们这边原(愿)保证现场安全和处理其他的同事周五安排撤退哦。所有钥匙等让其交由门卫处或者您指定的其他人员手上……”原告员工周勤再未回复。2019年4月12日至2019年4月29日期间，被告员工崔巍巍与原告当时的员工罗某通过微信聊天形式就被告所欠各项费用事宜进行沟通。2019年4月29日，崔巍巍通过微信方式向罗某发出《关于欠费通知书回复函》，上载：“我司已于3月提出终止协议与合作，提前终止是双方任一方的权利，因此已经进入结算环节，合同已经于3月终止……3.对于贵司提出的已经终止后的4月租金，我司不予以负责。且期间贵司已带客看场地，且封锁大门，处事于情于理，实有不妥。”后，罗某再未回复。另查明，自2019年3月1日起，被告未再向原告支付租金。上述事实，由原告美溢公司提供的《上海市房屋租赁合同》、微信聊天记录一组(崔巍巍与罗某的聊天记录)，由被告厚源公司提交的关于《关于欠费通知书回复函》及微信截屏一组、收条及微信截屏一组、微信聊天记录一组(陆燕丽与周勤的聊天记录)及双方的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。庭审中，双方对于诉请3的电费金额达成一致意见，确认由被告向原告支付电费12,658.06元(1,200元×10个月+17天÷31天×1,200元)。对于该项诉请，本院予以支持。另，双方均认可解除本案租赁合同，不违反法律的规定，本院予以准许。双方的争议焦点有二：一为《上海市房屋租赁合同》的解除日；二为被告尚应支付的租金金额。针对争议焦点一：对于原告所主张的解除日期2019年8月12日(原告诉状送达被告之日)，被告持有异议。其认为其于2019年4月28日搬离讼争房屋，所以合同的解除日期应是2019年4月28日。对此，本院认为被告作为承租人，法律与合同并未赋予其以搬离作为解除合同条件的权利，被告擅自搬离讼争房屋的行为并不享有解除合同的权利。虽然被告将讼争房屋的钥匙于2019年4月28日搬离后交给讼争房屋的郑姓保安人员，但从被告之举证也未能看出其搬离后告知过原告其已搬离之情况。本院认为原告作为守约方基于被告未按约支付租金从而享有合同解除权，故合同解除日定为2019年8月12日为宜。对于原告主张的诉请1，本院予以支持。至于原告主张没收被告已付押金之诉请，本院认为按照双方合同约定，在被告擅自退租的情况下原告有权向其主张“按提前退租天数计算的应交金额总数的壹倍”作为违约金予以赔偿。双方合同本应于2020年9月30日到期，现原告仅要求没收押金100,000元，系其对自身享有之权利的处分，亦不违反法律规定，本院予以支持。针对争议焦点二：对于原告主张的欠租金额，双方对于2019年3月1日起至2019年4月28日止的租金并无异议，本院对该期间的租金予以确认。而被告认为其于2019年4月28日左右已经搬离并向原告返还钥匙，不应再承担此后的租金。而原告虽认可被告搬离情况，但认为被告交还钥匙的对象并非原告指定的工作人员，故对其交还钥匙之行为不认可，原告亦坚持其系8月中旬通过锁匠开锁入内。双方举证的微信记录均可证实，2019年3月起被告在获知无法变更讼争房屋业态后，就开始与原告协商终止租赁合同之事宜，双方对于剩余款项如何结清莫衷一是，最终未达成解除合同之合意。虽然被告自认为将押金以及残留办公设备折价足以抵扣所欠费用后便搬离讼争房屋并向其自认为的原告钥匙管理人员郑某交还钥匙之行为确实不妥，但在被告多次表达不再租赁讼争房屋、解除合同、交回钥匙的情况下，原告却未及时收回房屋、亦未再与被告联系明确违约责任、催讨租金、商量解除合同等事宜，而是直至2019年8月中旬才开锁收回讼争房屋，本院认为原告之行为造成损失扩大，亦有不当。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，该法条的实际依据为减轻损失规则，通常简称为减损规则，目的在于限制赔偿权利人可获得的赔偿数额，其功能在于通过设定减损义务，达到激励受害方按促进经济效益的方式去处理，增进社会整体效益，对于减少财产浪费和有效利用资源均具有重要意义。而减损规则同时也是依据诚实信用原则而产生的，就本案而言原告未能尽到减轻损害的义务，实际构成了对诚信原则的违反。同时，按照过错责任原则的要求，原告在被告违约后未能采取合理措施防止损失扩大，其本身也有过错，应对其过错行为所致的后果负责。故对于原告现主张要求被告支付自2019年4月29日起至2019年8月12日止的租金之诉请，本院酌定由被告支付自2019年4月29日起至2019年5月28日止的租金更为合理。综上，被告应向原告支付自2019年3月1日起至2019年5月28日止的租金89,709.68元(30,900元×2个月+30,900元÷31天×28天)。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海美溢汽车销售服务有限公司与被告厚源汽车贸易(上海)有限公司就上海市闵行区七莘路XXX号内部分房屋(178平方米)所签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年8月12日解除；二、原告上海美溢汽车销售服务有限公司已向被告厚源汽车贸易(上海)有限公司收取的押金人民币100,000元予以没收；三、被告厚源汽车贸易(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海美溢汽车销售服务有限公司支付自2019年3月1日起至2019年5月28日止的租金人民币89,709.68元；四、被告厚源汽车贸易(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海美溢汽车销售服务有限公司支付自2017年10月1日起至2018年8月17日止的电费人民币12,658.06元；五、驳回原告上海美溢汽车销售服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币2,310.85元，由原告上海美溢汽车销售服务有限公司负担人民币143.09元，由被告厚源汽车贸易(上海)有限公司负担人民币2,167.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一九年九月九日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以一起恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施方式损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。