河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初2227号原告朱香玲（反诉被告），女，1968年6月9日出生，汉族，住址安徽省宿州市砀山县。委托代理人张宁，北京高沃律师事务所律师。被告郭少平（反诉原告），男，1963年7月18日出生，汉族，住址北京市通州区。委托代理人赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。委托代理人郭丽，女，汉族，1985年8月15日出生，住北京市通州区，系被告郭少平之女。原告朱香玲与被告郭少平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由本院审判员邵亚男独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱香玲委托代理人张宁，被告郭少平委托代理人赵海峰、郭丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱香玲（反诉被告）诉称，2017年3月28日，原、被告经大厂回族自治县兴达房地产经纪有限公司居间下签订房屋买卖合同、补充协议及居间服务合同，合同约定原告以总价2050000元购买被告所有的位于大厂回族自治县房屋。原告于2017年3月28日向被告支付购房首付款1200000元，并时向居间方交纳居间服务费32800元。2017年6月，廊坊市出台廊政办（2017）61号文件，根据该政策规定，原告不再具备向银行申请贷款购房的资格，并且不具备全款购房的经济条件，涉案房屋无法过户到原告名下。根据最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确实是否变更或解除。”因政策所限导致房屋无法过户，如果让原告继续等待或双方继续履行合同将对原告造成极其不利的后果。根据合同法和相关司法解释规定以及遵循合同公平原则，合同应当解除。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同及补充协议；2、判令被告向原告返还首付款1200000元，3、判令诉讼费用由被告承担。被告郭少平（反诉原告）辩称，不同意朱香玲的诉讼请求，一、朱香玲、郭少平及中介公司签订的房屋买卖合同居间服务合同及补充协议，合法有效，各方当事人应当依约履行。二、朱香玲诉称其不具备贷款资格，与事实不符，根据文件的要求，朱香玲是可以进行贷款购房的，另外，根据双方签订的合同，第四条约定，应当由朱香玲自行筹集尾款，因此，原告主张本案合同不能履行没有事实和法律依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。反诉原告郭少平（本诉被告）诉称，2017年3月28日，朱香玲、郭少平与大厂回族自治县兴达房地产经纪有限公司居间下签订房屋买卖合同、补充协议及居间服务合同，合同约定朱香玲以2050000元的价格购买郭少平所有的位于大厂回族自治县房屋。朱香玲已支付首付款1200000元，剩余购房款850000元未给付。2019年8月1日，涉案房屋的不动产证书冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0022693号下发，郭少平也按照合同的约定还清了己方的房屋贷款，具备了房屋过户条件，但朱香玲却拒不履行给付剩余房款的义务，反而向人民法院起诉解除双方签订的房屋买卖合同，意图违约，其行为严重违反了诚实信用原则，应承担相应的违约责任。故反诉原告诉请人民法院依法判令：1、判决反诉人与被反诉人继续履行2017年3月28日签订的房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同；2、判令被反诉人给付反诉人剩余购房款850000元并支付违约金410000元；3、诉讼费和反诉费由被反诉人承担。反诉被告朱香玲（本诉原告）辩称，朱香玲、郭少平于2017年3月签订合同，2017年6月廊坊市政府出台了文件，根据政策，双方出现了情势变更，应当解除双方的房屋买卖合同关系，并免除法律责任。我方不同意反诉人的反诉请求及理由。本院经审理认定事实如下：2017年3月28日，朱香玲、郭少平经大厂回族自治县兴达房地产经纪有限公司居间下签订房屋买卖合同、补充协议及居间服务合同，合同约定原告以总价2050000元购买被告所有的位于大厂回族自治县房屋。合同约定的付款方式及期限为“买受人于2017年3月28日支付购房款1200000元整（壹佰贰拾万元整），剩余房款850000元捌拾伍万元整于房本下来，买受人办理银行贷款”。同时约定“买受人向银行或公积金管理中心申办贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第一种方式解决；（1）买受人自行筹齐剩余房价款支付给出卖人，具体时限由出卖人视具体情况而定”；关于涉案房屋的权属转移登记双方约定于买受人取得批贷许可证之日起7日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。并约定当事人任何一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付房款20%的违约金，逾期超过7日的，守约方有权选择解除合同，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。因行政机关原因权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移日期相应顺延。合同还就其他条款作了相应的约定。合同签订后，朱香玲按约定向郭少平支付了1200000元的首付款。郭少平于2019年8月1日偿还了涉案房屋剩余的全部贷款。2019年8月涉案房屋下发了不动产登记证明，郭少平通知朱香玲可以办理涉案房屋的产权变更登记，朱香玲以无能力给付剩余房款为由拒绝继续履行房屋买卖合同。上述事实，有原告（反诉被告）朱香玲提供的房屋买卖合同及补充协议、收款凭证，被告郭少平(反诉原告)提供的商品房买卖合同、购房发票、个人贷款结清证明、不动产权证、微信记录及双方当事人当庭陈述在案为凭。本院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自合同成立时生效。合法的买卖关系应受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当按照约定全面履行自己的义务。朱香玲、郭少平之间签订的房屋买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。朱香玲主张其在廊坊市政府出台（2017）年61号文件后不具备向银行申请贷款购房的资格，合同由于政策改变导致无法继续履行，合同现已具备解除条件的诉讼请求，因未提供相关证据证明，本院不予维护。即使朱香玲不具备购房贷款资格，在其与郭少平签订的房屋买卖合同中明确约定“买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的双方同意按照第一种方式解决；（1）买受人自行筹齐剩余房价款支付给出卖人，具体时限由出卖人视具体情况而定”。按合同约定，朱香玲亦应自行筹齐剩余房款给付郭少平。朱香玲在未有明确证据证明其不具备向银行申请贷款购房的资格的基础上，在涉案房屋已经成就产权过户的情况下，怠于继续履行房屋买卖合同，本院对此不予支持。故对郭少平请求法院依法判令朱香玲继续履行双方于2017年3月28日签订的房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同并给付剩余房款850000元的诉讼请求予以支持。关于郭少平请求朱香玲给付违约金410000元的诉讼请求，在本案中，不动产证书下发后，双方未继续办理相关手续，而是对房屋买卖问题进行磋商，此期间双方均不构成违约，故对郭少平该请求，本院不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告（反诉被告）朱香玲、被告（反诉原告）郭少平继续履行双方于2017年3月28日签订的房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同。二、原告（反诉被告）朱香玲于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）郭少平剩余房款850000元。三、驳回原告（反诉被告）朱香玲的全部诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）郭少平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7800元，由原告（反诉被告）朱香玲负担。由反诉费减半收取8070元，由原告（反诉被告）朱香玲负担6150元，由被告（反诉原告）郭少平负担1920元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行限最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  邵亚男二〇一九年九月二十日书记员  马 杨附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一、因不可抗力至使不能实现合同目的。二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。五、法律规定的其他情形。4第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》六十四当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。