广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤民申2754号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：珠海市欣荣投资有限公司。住所地：广东省珠海市珠澳跨境工业区珠海园区******。法定代表人：陈守信，总经理。委托代理人：范晓华，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：黄晓惠，广东凯邦律师事务所律师。再审申请人（一审被告）：陈守信，男，汉族，1958年12月25日出生，住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。委托代理人：范晓华，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：黄晓惠，广东凯邦律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：珠海市鸿信投资发展有限公司。住所地：。住所地：广东省珠海市拱北莲花路**口岸市场**v>法定代表人：林海明，董事长。再审申请人珠海市欣荣投资有限公司（简称欣荣公司）、陈守信因与被申请人珠海市鸿信投资发展有限公司（简称鸿信公司）租赁合同纠纷一案，均不服广东省珠海市中级人民法院（2016）粤04民终2978号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。欣荣公司申请再审称：（一）二审判决认定《租赁合同》及六份补充协议有效，属认定事实不清、适用法律错误。1.表面上看《租赁合同》约定的面积虽不包含违法建筑面积，但实际上鸿信公司是将违法建筑一并出租，欣荣公司承租的楼房是包括违法建筑部分的。其一，双方签订《租赁合同》时均明知第三层和第五层加建部分的存在，但鸿信公司隐瞒了玻璃幕墙和屋顶也属违法加建的事实。同时，就是因为违法建筑的存在才符合欣荣公司转变商业用途的目的，满足欣荣公司对楼房使用功能的要求，鸿信公司对此也是认可的。其二，案涉房屋的合法建筑部分不可能脱离违法建筑予以独立出租使用，欣荣公司无法单独使用合同约定的合法建筑部分，故案涉房屋的违法建筑是作为整个楼房不可分割的组成部分一并出租的。其三，若《租赁合同》不包含违法建筑面积，而仅仅是将违法建筑部分免费提供给欣荣公司使用，鸿信公司根本无需与欣荣公司商议并为此签订补充协议，之所以商议并签订补充协议，根本原因是欣荣公司租赁的楼房包含违法建筑部分，而且该部分对于合同目的的实现具有决定性作用。2.在违法建筑拆除之前，鸿信公司出租的楼房内存在违法建筑，即使租赁合同未将第三层、第五层违法建筑面积包含在内，但玻璃幕墙和屋顶却是包含在租赁合同之内的，且玻璃幕墙和屋顶与每层楼的使用密切相关，故整座楼房都因违法建筑的存在而无法使用。在此客观情况下，就案涉楼房签订的租赁合同应属无效，或者至少合同效力存在极大的瑕疵。即便《租赁合同》有效，也是从2015年6月2日起有效，至2015年9月24日解除，仅三个多月。3.双方签订《租赁合同》时均知晓违法建筑的存在，但此情形不能阻却合同无效或补正合同效力。另外，双方签订租赁合同主要目的之一是对违法建筑的利用，但二审法院却认定租赁合同约定的面积并未包含违法建筑，存在自相矛盾之处。（二）租赁合同是否有效，欣荣公司都不具有交纳租金和保证金的义务。二审法院仅以合同有效而认定欣荣公司具有交纳租金的义务，属认定事实错误、适用法律不当。1.案涉《租赁合同》及补充协议无效，至少是效力存在极大瑕疵，不具有履行性，对合同当事人不具法律约束力。2.即使《租赁合同》及补充协议有效，则《补充协议（六）》已明确约定租金事宜双方在2015年3月10日左右再另行商议。但之后双方未就租金事宜再行协商，故二审法院依据什么理由判决欣荣公司支付租金存疑。另外，即使《租赁合同》不包括违法建筑面积，合同亦合法有效的情况下，由于违法建筑的存在，欣荣公司无法就案涉房屋申请装修使用，鸿信公司属违约在先，欣荣公司不交纳租金合情合理合法。欣荣公司交纳租金的前提至少是合同约定的合法面积能够正常使用，本案中即是2015年6月2日至9月24日，欣荣公司已支付的租金及保证金已远远超出这个时间的租金，鸿信公司应当返还。3.欣荣公司在支付了1430100元租金和50万元保证金的情况下从未使用案涉房屋，亦未从案涉房屋中获取任何利益；鸿信公司出租带有违法建筑的楼房，不但没有任何损失，反而从中获取巨额收益。可见，二审判决违背基本的公平和诚信。（三）鸿信公司应当承担欣荣公司因楼房不能装修而产生的损失，二审法院认定欣荣公司违约且主观上具有过错而无权主张损失，适用法律错误。1.鸿信公司隐瞒因违法建筑的存在，案涉楼房根本无法装修使用的情形，导致欣荣公司合同目的无法实现。鸿信公司属根本违约，而欣荣公司不存在违约行为。2.欣荣公司基于信任，在签订合同后联系施工单位装修案涉房屋并支付相应费用，合情合理，欣荣公司不存在任何过错。鸿信公司故意隐瞒违法建筑的存在导致欣荣公司无法实现合同目的，应赔偿欣荣公司的损失。（四）二审法院剥夺了欣荣公司及其代理人的诉讼权利。二审期间欣荣公司委托广东凯邦律师事务所曾珊律师作为代理人向二审法院提交了诉讼代理手续和补充意见，鸿信公司对该补充意见也发表了补充意见并提交给法院，但二审法院未组织双方当事人对该补充意见进行质证和辩论，判决书亦未反映欣荣公司补充意见和欣荣公司代理人的名字，剥夺了欣荣公司和代理人的诉讼权利。（五）欣荣公司认为《租赁合同》及补充协议无效，一审法院经审理认为《租赁合同》及补充协议有效，但未根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定告知欣荣公司变更诉请，严重影响欣荣公司对诉讼权利和实体权利的选择与行使，属严重程序违法。（六）一审判决认定“欣荣公司在第二次庭审中确认鸿信公司第一诉讼请求租金数额为1389240元”属歪曲事实，一审判决认定欣荣公司构成“自认”没有事实和法律依据。据此，请求再审本案。陈守信申请再审称：（一）关于一、二审判决的事实认定错误的相关理由，陈守信同意欣荣公司的再审请求事实和理由。（二）二审判决认定欣荣公司的责任应由陈守信承担连带责任，违反合同约定和《中华人民共和国担保法》的相关规定。《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款规定了保证担保的范围。而《补充协议（五）》第8条明确约定：“丁方（陈守信）系乙方（欣荣公司）的法定代表人，丁方愿意为乙方履行《租赁合同》及补充协议承担担保责任，如乙方违反《租赁合同》及补充协议的义务需要对甲方（鸿信公司）承担赔偿责任的，丁方对乙方的赔偿责任承担连带责任。”由此可见，陈守信仅在欣荣公司需要对鸿信公司承担赔偿责任的情况下对欣荣公司的赔偿责任承担连带责任。本案中，法院判决欣荣公司需支付的相关租金与违约金显然不是合同约定的“赔偿责任”的范围，无论欣荣公司是否应当支付，陈守信都无需为此承担连带责任。据此，请求再审本案。鸿信公司提交意见称：二审判决认定事实清楚，判决合法合理，欣荣公司的再审申请缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。本院经审查认为，本案系租赁合同纠纷。根据欣荣公司、陈守信的再审申请，本案审查的问题是：1.案涉《租赁合同》及补充协议的效力；2.欣荣公司是否需向鸿信公司支付租金、管理费、违约金以及鸿信公司是否应向欣荣公司返还租金、保证金；3.鸿信公司是否应承担欣荣公司的损失；4.陈守信是否应对欣荣公司的债务承担连带清偿责任。关于案涉《租赁合同》及补充协议的效力问题。经查，有关部门仅认定案涉房屋相关加建部分为违法建筑，并未认定案涉房屋为违法建筑，案涉房屋不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的导致租赁合同无效的情形。同时，案涉《租赁合同》约定的租赁面积并未包含违法加建部分，相关补充协议亦明确约定加建部分系免费提供给欣荣公司使用。因此，二审法院认定案涉房屋的违法加建部分不影响《租赁合同》及补充协议的效力，案涉《租赁合同》及补充协议合法有效，并无不当。关于欣荣公司是否需向鸿信公司支付租金、管理费、违约金以及鸿信公司是否应向欣荣公司返还租金、保证金的问题。如前所述，案涉《租赁合同》及补充协议合法有效，各方当事人应依约履行。虽然鸿信公司与欣荣公司于2015年1月26日签订的《补充协议（六）》约定“租金事宜在2015年3月10日左右双方再进行协商”，但本案庭审中双方均表示未曾依据上述补充协议的约定再就租金事宜进行协商。由此可见，《补充协议（六）》作为此前合同条款的变更和补充，仅约定双方要在未来某个时间重新协商租金事宜，但未免除欣荣公司支付租金的义务，亦未对此前合同约定的租金事宜作出实质性变更，在双方未重新协商的情况下，租金相关事宜仍应按此前合同的约定履行。因此，欣荣公司作为承租人，应依约交纳租金和管理费。由于欣荣公司自2015年3月起拖欠租金和管理费已构成违约，故欣荣公司无权要求鸿信公司返还已付的租金和保证金，二审法院根据案涉《租赁合同》及补充协议判决欣荣公司支付租金、管理费和违约金，亦无不当。至于欣荣公司申请再审主张鸿信公司根本违约的问题。欣荣公司主张鸿信公司隐瞒玻璃幕墙和屋顶属违法建筑的事实，且隐瞒因违法建筑的存在将导致案涉楼房无法装修使用的事实，属根本违约。首先，根据《补充协议（一）》第1条的约定，欣荣公司已充分了解案涉房屋的基本情况，其中包括加建部分的情况，且该加建部分并未说明仅指三层、五层的加建部分，故欣荣公司主张鸿信公司隐瞒玻璃幕墙和屋顶属违法建筑的事实，依据不足。其次，本案中没有充分证据证明案涉楼房无法申报装修是因其存在违法加建，且即便确因存在违法加建部分导致无法申报装修，该违法加建部分也已在诉讼前的2015年6月2日全部拆除，故欣荣公司主张鸿信公司隐瞒因违法建筑的存在将导致案涉楼房无法装修使用的事实，亦依据不足。因此，欣荣公司申请再审主张鸿信公司根本违约，缺乏事实和法律依据。关于鸿信公司是否应承担欣荣公司损失的问题。如前所述，在案涉《租赁合同》及补充协议的履行过程中，鸿信公司不存在违约行为，而欣荣公司因未依约交纳租金和管理费构成违约。在合同解除的情况下，违约方主张守约方赔偿其损失缺乏事实和法律依据。因此，二审法院未判决鸿信公司承担欣荣公司的损失，并无不当。关于陈守信是否应对欣荣公司的债务承担连带清偿责任的问题。首先，在审理程序上，一审法院判决陈守信对欣荣公司支付租金、管理费、违约金的债务承担连带清偿责任后，陈守信并未就此提出上诉，亦未在本案二审期间提供任何答辩意见，故二审法院围绕上诉人欣荣公司的诉请审理本案，而对陈守信是否承担连带责任问题未作审理，符合法律、司法解释的规定，并无不当。其次，在实体处理上，陈守信是欣荣公司的法定代表人，鸿信公司、欣荣公司、林海明、陈守信于2013年7月8日签订的《补充协议（一）》以及鸿信公司、欣荣公司于2014年9月5日签订的《补充协议（五）》约定：“丁方（陈守信）愿意为乙方（欣荣公司）履行《租赁合同》以及补充协议承担担保责任，如乙方违反《租赁合同》及补充协议的义务需要对甲方（鸿信公司）承担赔偿责任的，丁方对乙方的赔偿责任承担连带责任。”可见，上述协议明确约定陈守信需对欣荣公司履行案涉《租赁合同》及补充协议承担担保责任。结合欣荣公司履行案涉《租赁合同》及补充协议的主要义务包括支付租金、管理费以及在欣荣公司违约的情况下支付违约金等，陈守信依约应对欣荣公司支付租金、管理费、违约金等合同履行行为承担担保责任。因此，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，二审法院维持一审法院关于陈守信承担连带清偿责任的判决，亦无不当。至于欣荣公司申请再审主张二审法院剥夺其诉讼权利的问题，欣荣公司向二审法院提交补充意见，二审法院已向鸿信公司送达该补充意见，鸿信公司亦已就欣荣公司的补充意见发表书面意见，法律、司法解释并未规定人民法院必须对当事人提交的补充意见开庭质证和辩论，故欣荣公司以此为由主张二审法院剥夺其诉讼权利，依据不足。同时，欣荣公司主张二审法院剥夺其代理人的诉讼权利，以及一审法院未依法释明、错误认定欣荣公司“自认”事实的问题，均不属于法定应予再审的事由，欣荣公司以此为由申请再审，缺乏依据。综上所述，欣荣公司、陈守信的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回珠海市欣荣投资有限公司、陈守信的再审申请。审判长  余洪春审判员  陈志坚审判员  钟锦华二〇一九年九月九日书记员  苏冰娜