贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终4714号上诉人（原审原告）：李大洪，男，1966年7月24日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。上诉人（原审原告）：阚龙珍，女，1965年1月25日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。上诉人（原审原告）：韩兵，女，1983年10月22日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。上诉人（原审原告）：鄢仕顺，男，1985年2月9日出生，苗族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。上诉人（原审原告）：张维娟，女，1983年11月24日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。上诉人（原审原告）：申平，男，1978年6月15日出生，汉族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。上诉人（原审原告）：邹杰，男，1993年9月15日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。上诉人（原审原告）：蒋梅，女，1994年3月19日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。共同委托诉讼代理人：张旭林，贵州子尹（务川）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张为军，贵州子尹（务川）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：邹远强，男，1975年3月12日出生，仡佬族，户籍地务川自治县，现住务川自治县。被上诉人（原审被告）：邹乾，男，1981年8月20日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，户籍地务川自治县，现住务川自治县。被上诉人（原审被告）：刘惠，女，1987年7月8日出生，汉族，四川省阆中市人，户籍地四川省阆中市，现住四川省阆中市。第三人：道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司务川分公司。住所地:贵州省遵义市务川仡佬族苗族自治县都濡镇新城区丹砂小区。负责人：韩仕朴，公司总经理。上诉人李大洪、阚龙珍、鄢仕顺、韩兵、张维娟、申平、蒋梅、邹杰因与被上诉人邹远强、邹乾、刘惠，原审第三人道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司务川分公司（以下简称富达房开公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0326民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李大洪、阚龙珍、鄢仕顺、韩兵、张维娟、申平、蒋梅、邹杰上诉请求：1.撤销（2019）黔0326民初560号民事判决;2.解除富达房开公司与被上诉人签订的《房屋租赁协议》；3.判令被上诉人支付租金60000元，并按每日328.76元支付租金（从2019年5月1日起至返还商铺之日止；4、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定被上诉人未支付租金系承租房屋漏水所致，在维修之前拒付租金属正当理由，未判决解除租赁合同错误。被上诉人所经营的房间有22个，其所称的漏水事实只影响到一间房，并且富达房开公司对漏水房屋多次维修，已经解决了漏水的问题，上诉人多次向被上诉人催收租金未果，被上诉人违反了合同约定，应当解除合同。二、原判适用法律不当，被上诉人以漏水为理由拒不支付租金，但该理由明显不足以对抗支付租金的行为，不适用抗辩权的规定。三、被上诉人之间是否存在转租的行为，原审法院并未查明，不排除被上诉人之间有恶意串通，损害上诉人利益的行为。被上诉人邹永强、邹乾、刘惠辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。第三人富达房开公司未作答辩。阚龙珍、鄢仕顺、韩兵、蒋梅、李大洪、申平、邹杰、张维娟向一审法院起诉请求：1.判令解除道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司务川分公司与刘惠签订的《房屋租赁协议》，确认刘惠与邹乾、邹永强之间签订的转租协议无效；2.判令刘惠、邹乾、邹远强向李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅返还承租商铺，支付租金40000元，并按每日328.767元支付租金，租期计算从2019年3月1日起至刘惠、邹乾、邹远强返还承租商铺之日止；3.本案诉讼费全部由刘惠、邹乾、邹远强承担。在一审庭审中将第二项诉讼请求变更为：判令刘惠、邹乾、邹远强向李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅返还承租商铺，支付租金60000元，并按每日378.08元支付租金，租期从2019年5月1日起至刘惠、邹乾、邹远强返还承租商铺之日止。一审法院认定事实：刘惠与邹乾、邹远强合伙经营洗脚城，三人各占1/3股份,在三人股份中，刘惠和申友飞占一股，邹远强和王玲占一股，邹乾和申卫占一股。洗脚城在2017年6月30日工商登记注册时，名称为务川仡佬族苗族自治县黄巢足浴，类型为个体工商户，经营者为王玲。为经营洗脚城，2017年4月11日，刘惠与富达房开公司签订《房屋租赁协议》。协议约定：甲方（富达房开公司）出租的房屋座落于务川自治县新城区地税局新办公楼旁丹砂园小区2号楼2-1.2-2.2-3商铺，建筑面积1053.59平方米；租期暂定4年，自2017年5月1日起算；第一年、第二年的年租金为12万元，第三年在前一年年租金基础上增加15%，实行先付租金后使用，乙方（刘惠）应在每年5月1日前向甲方交纳租金，逾期15日，甲方有权收回出租房屋，甲方收回房屋时乙方不得拆除装饰装修物。2018年4月7日，邹杰、李大洪、张维娟与富达房开公司签订《商品房定购协议》，富达房开公司将位于务川自治县××城区丹砂××小区××楼2-1.2-2.2-3商铺出卖给邹杰、李大洪、张维娟，3套商铺总建筑面积1053.59平方米。2018年10月，邹杰、李大洪、张维娟分别与其共有人对购买的商铺办理了所有权登记。商铺的产权人分别为:2-1商铺，邹杰、蒋梅；2-2商铺，韩兵、鄢仕顺、申平、张维娟；2-3商铺，李大洪、阚龙珍。刘惠将三套商铺承租后，与其合伙人对其装修后用于经营黄巢足浴（洗脚城），在房屋承租期间，刘惠及其合伙人已向富达房开公司支付2017年至2018年的租金12万元。因房屋漏水，刘惠及其合伙人对2018年至2019年的租金只支付了半年租金6万元，并要求富达房开公司对漏水房屋进行维修。李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅在取得商铺所有权后，向刘惠、邹乾、邹远强催要商铺租金无果，于2019年1月24日，向刘惠、邹乾、邹远强发出解除合同通知。2019年5月7日，原审法院到承租商铺进行勘察，经勘察：在刘惠、邹乾、邹远强承租商铺内，自编号为811房间的天花板上有大面积漏水遗留的印迹，但现已不漏水（在现场勘察时务川县已连下两天小雨）。在庭审中，原审法院依法向李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅释明，是否变更诉讼请求为刘惠、邹乾、邹远强方支付房屋租金，李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅明确表示不予变更。一审法院认为，刘惠、邹乾、邹远强在富达房开公司租赁商铺后，李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅从富达房开公司购买刘惠、邹乾、邹远强所承租的商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅承受了富达房开公司的出租地位，产生承继性的租赁关系。本案双方争议焦点为刘惠与邹乾、邹远强是否为转租关系；李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅与之间的房屋租赁能否解除。刘惠与邹乾、邹远强是否为转租关系。通过庭审查明，刘惠在承租富达房开公司的商铺用于经营黄巢足浴（洗脚城），刘惠与邹乾、邹远强是合伙关系，刘惠并不是将承租商铺转租给邹乾和邹远强。李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅请求确认刘惠与邹乾、邹永强之间签订的转租协议无效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅未向原审法院提供刘惠转租商铺的证据，应承担举证不能的不利后果，对其请求原审法院不予支持。李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅与刘惠、邹乾、邹远强之间的房屋租赁能否解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，在承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以解除合同，但本案刘惠、邹乾、邹远强未支付租金原因系承租商铺漏水，影响了承租人使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，对商铺漏水，出租人应履行维修义务，在出租人未履行维修义务前，承租人未支付租金属正当理由。故对李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅请求解除租赁合同的主张，原审法院不予支持。在庭审中，法院依法向李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅释明，是否变更诉讼请求为刘惠、邹乾、邹远强方支付房屋租金，李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅明确表示不予变更。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由原告李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅负担。本院二审期间，上诉人提交图片一张和催收通知一份，用于证明被上诉人所经营的黄巢足浴已改名为月宫足浴，证明上诉人用通知的形式向被上诉人催收2019年的租金。经质证，被上诉人对两份证据的真实性以确认，认可已经更名并收到过租金催收通知，但以出租人是富达房开公司而不是上诉人为由，不认可证据的关联性。本院对该两份证据的三性予以采信，认定为本案定案依据。本院二审另查明，刘惠已于2018年1月14日前将其合伙份额转让与邹远强、邹乾。被上诉人经营的房间出现漏水后，富达房开公司已经多次进行维修，最后一次维修时间是2019年1月。上诉人于2019年5月10再次向被上诉人以书面通知的形式催收案涉租金。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人是否为《房屋租赁协议》的合同相对人；二、《房屋租赁协议》应否解除；三、被上诉人应否支付租金以及返还租赁物。对于焦点一。刘惠与富达房开公司于2017年4月11日签订《房屋租赁协议》，租赁案涉房屋。案涉房屋用于刘惠与邹乾、邹远强合伙开设和经营洗脚城，三人各占1/3份额，因此，《房屋租赁协议》前期的实际租赁和使用人为刘惠与邹乾、邹远强。2018年4月7日，邹杰、李大洪、张维娟与富达房开公司签订《商品房定购协议》，购买案涉房屋，并于2018年10月9日登记本案上诉人为所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，本案被上诉人已放弃优先购买权，则刘惠与富达房开公司签订的《房屋租赁协议》继续有效，原房屋出租方的权利义务由购买人即本案上诉人继受；换言之，从2018年10月9日起，本案上诉人成为了《房屋租赁协议》的出租方，继续享有该合同的权利和承担义务。被上诉人辩称《房屋租赁协议》的相对人为富达房开公司，上诉人无权主张权利的理由不成立，不予采纳。对于焦点二。被上诉人在签订《房屋租赁协议》后支付了第一年（2017年5月1日至2018年5月1日）的租金12万元，第二年仅支付半年的租金6万元（2018年5月1日至2018年11月1日），其余租金至今未付。上诉人于2019年1月24日和2019年5月10日分别向被上诉人送达催收通知书，但被上诉人在收到通知后至今未支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案中，双方在《房屋租赁协议》约定，租金于每年5月1日前一次性支付，但被上诉人在两次接到上诉人的催收通知后，仍拒绝支付租金，故被上诉人已违反合同约定，上诉人主张解除《房屋租赁协议》的请求于法有据，应予支持。被上诉人辩称房屋漏水出租方未予维修，不应支付租金、也不应解除租赁合同，本院认为，房屋漏水仅涉及到1间房屋（本案房屋共计22间），并且富达房开公司在2019年1月已对漏水房屋进行维修，经一审现场调查已经不存在漏水情形，故被上诉人抗辩房屋漏水的情形已不存在。一审以被上诉人抗辩房屋漏水为由，判决不予解除合同不当，本院予以改判。对于焦点三。双方在《房屋租赁协议》第三条第1项约定：租期4年，自2017年5月1日起计算，第一年、第二年的租金为12万元，第三年在第一年租金基础上增加15%；第六条第9项约定：租赁期满或合同解除后，装修及增设的附属设施将无偿归出租方所有，承租方不得拆除已装修。本案被上诉人已经支付第一年租金12万元，第二年上半年的租金6万元，还应支付第二年下半年（2018年11月1日至2019年5月1日）的租金6万元，以及从2019年5月1日起至房屋交付之日止的租金，按每日378.08元计算{12万元×（1+15%）÷365}。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，由于案涉房屋在2019年1月（最后一次维修时间）以前确实存在漏水情形，客观上也导致1间房屋损坏以及不能正常使用，故本院酌情考虑扣减租金2万元，以弥补承租人的合理损失，故2019年5月1日以前应支付租金为4万元。《房屋租赁协议》已解除，则承租人应按合同约定返还案涉房屋，即位于务川自治县丹砂街道××路丹砂××小区××楼××、××、××商铺（××套商铺总建筑面积1053.59平方米）。因刘惠与邹乾、邹远强是合伙关系，且刘惠已于2018年1月14日前将其所有份额转让与邹乾、邹远强，故应由邹乾、邹远强共同承担支付租金和返还房屋的责任。上诉人诉请确认刘惠与邹乾、邹远强的转让行为无效的请求于法无据，不予支持。综上所述，李大洪、阚龙珍、鄢仕顺、韩兵、张维娟、申平、蒋梅、邹杰的上诉请求部分成立，本院相应予以支持；一审认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以改判，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0326民初560号民事判决；二、解除刘惠与道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司务川分公司于2017年4月11日签订的《房屋租赁协议》；三、邹乾、邹远强于本判决生效后十日内返还李大洪、阚龙珍、鄢仕顺、韩兵、张维娟、申平、蒋梅、邹杰位于务川自治县丹砂街道××路丹砂××小区××楼××、××、××商铺（××套商铺总建筑面积1053.59平方米）；四、邹乾、邹远强于本判决生效后十日内支付李大洪、阚龙珍、鄢仕顺、韩兵、张维娟、申平、蒋梅、邹杰2018年11月1日至2019年5月1日期间的租金4万元，之后的租金从2019年5月1日起按每日378.08元计算，付至邹乾、邹远强返还承租商铺之日止；五、驳回李大洪、阚龙珍、鄢仕顺、韩兵、张维娟、申平、蒋梅、邹杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元（已经减半），二审案件受理费800元，共计1200元，由邹乾、邹远强负担1000元，李大洪、阚龙珍、韩兵、鄢仕顺、张维娟、申平、邹杰、蒋梅负担200元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇一九年九月十九日法官助理李会书记员黄佩玉