江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终6315号上诉人（原审原告）：苏州市亚驰汽车维修有限公司，住所地苏州吴中经济开发区东吴南路**。法定代表人：姚云飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李纯，江苏鸿永律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧卉，江苏鸿永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州力强机电设备工程有限公司，，住所地苏州吴中经济开发区东吴南路**法定代表人：陈力强，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：莫志林，江苏百年英豪律师事务所律师。上诉人苏州市亚驰汽车维修有限公司（以下简称亚驰公司）因与被上诉人苏州力强机电设备工程有限公司（以下简称力强公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2019）苏0506民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亚驰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：本公司虽然不是补偿协议对象，但补偿协议中设计承租人合法补偿权益或者租赁期内导致承租人损失，承租人可以向出租人主张返还或补偿。本案中，在合同期内遇政府拆迁，而产生的争议及补偿问题，亚驰公司有权向力强公司主张。评估机构出具的评估表，记录了亚驰公司等其他承租人的装修所属并分别进行了价值评估。评估在双方产生纠纷之前，共同配合评估机构的情况下完成，应认定双方在评估时已经对装修所属进行了明确的区分和判断。否则评估机构没有必要针对亚驰公司在内的其他承租人进行区分，该部分补偿应归实际经营者享有。本公司主张的停车停业损失系政府对房屋被拆迁造成的停产停业损失的补偿。拆迁行为发生在合同租赁期内，正常的经营活动被阻断，必然产生停产停业损失，亚驰公司有权向力强公司主张。涉案租赁合同约定不能理解为亚驰公司作为承租人放弃了拆迁部门给予的拆迁补偿待遇中应由其享有的部分，亚驰公司有权获得应得的补偿权益。力强公司已拿到拆迁补偿总额的50%，远大于亚驰公司主张的补偿款金额。为避免诉累，力强公司应将补偿款一并支付给亚驰公司。力强公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求。亚驰公司一审法院起诉请求：请求判令力强公司依法支付亚驰公司因房屋拆迁而给亚驰公司造成的停产停业损失473100元、搬迁补助费19712元、机器设备不可搬迁回购费52200元、设备存货搬运费40758元、装修及附属物补偿金599173元，共计人民币1184943元（具体补偿数额以吴中区城南街道办事处拆迁补偿方案和拆迁补偿标准为准）。一审法院认定事实：2017年12月7日，亚驰公司（承租方、乙方）与力强公司（出租方、甲方）签订厂房租赁合同，主要内容如下：甲方向乙方出租其合法所有的厂房及相应的土地使用权，位于吴中经济开发区东吴南路**，乙方租赁厂房的建筑面积为1577平方米，出租厂房用于车间用途，租赁期限为2018年1月1日至2019年12月31日，年租金473000元整。乙方在承租期内，若因国家建设需要和特殊需要征回拆迁房屋时，甲方提前一个月通知乙方，乙方在规定期限内必须无条件退出原租房，已付租金按实际使用时间结算，室内装修、搬迁损失，甲方不承担任何责任。因拆迁所得的一切款项均归甲方所有，与乙方无关。2018年9月20日，力强公司（被拆迁人、乙方）和城南街道办事处（拆迁人、甲方）签订非住宅类房屋拆迁补偿协议，主要约定：被拆迁房屋位于苏州市吴中区，所有权人：力强公司，所有权证明文件：苏房权证吴中字第**。房屋有证建筑面积5420.33平方米，无证建筑面积5922.55平方米。土地使用人：力强公司，使用权证明文件：吴国用（2002）字第10176号，使用土地面积8933.33平方米。拆迁补偿总额38805858元，由以下几项组成：1、被拆迁房屋补偿金额：16193081元；2、区位补偿金额：3930665元；3、货币拆迁提增10%：2012375元；4、被拆迁房屋的装修及附属物补偿金额：3206181元；5、综合补贴金额：8209730元；6、停产、停业损失补偿金额：2514482元；7、设备、设施认证补偿金额：2148726元；8、搬迁补偿金额：142000元；9、奖励金额：448618元。上述房屋拆迁补偿金额的支付方式为：1、签订协议后，甲方在一个月内支付补偿总额的20%给乙方，即7761172元；乙方将土地证原件交给甲方；2、乙方开始搬迁后，甲方在一个月内再支付补偿总额的30%给乙方，即11641758元；乙方将房产证原件交给甲方；3、乙方将土地、房屋整体交付并经甲方验收合格后，甲方在一个月内再支付补偿总额的30%给乙方，即11641758元；4、余款7761170元，待乙方将土地退地、房产注销等手续办理完毕后，甲方在一个月内一次性支付给乙方。同时约定，乙方应在2018年11月30日（下称腾空日期）将被拆迁房屋及其附属设施腾空，并交甲方拆除，在腾空过程中，乙方不得擅自拆走被拆迁房屋内已经作价物品及附属设施。乙方逾期腾空被拆迁房屋及其附属设施的，每拖延一天，乙方应当按被拆迁房屋补偿总额的万分之二向甲方支付违约金，并且逾期腾房超过30天，甲方有权没收房屋腾空保证金，并可申请有关单位强制拆除。另查，2018年9月28日，力强公司曾向一审法院起诉，要求判令解除和亚驰公司于2017年12月6日签订的《厂房租赁合同》，并要求亚驰公司迁出承租厂房等诉讼请求。一审法院经审理后作出（2018）苏0506民初8639号民事判决，认定：力强公司和亚驰公司于2017年12月6日签订的《厂房租赁合同》于2018年10月18日解除，亚驰公司于该判决生效之日起十日内腾空并迁出涉案厂房，并将上述厂房交还给力强公司等内容。庭审中，双方一致确认，（2018）苏0506民初8639号民事判决因亚驰公司上诉而尚未生效，目前2018年7月1日起的租赁费用亚驰公司并未支付力强公司，也未腾空迁出所租赁厂房。以上事实，有亚驰公司提供的厂房租赁合同、非住宅类房屋拆迁补偿协议、力强公司提供的（2018）苏0506民初8639号民事判决书以及一审法院制作的开庭笔录等证据予以证实。关于亚驰公司的各项诉讼请求，亚驰公司明确，其主张的停产停业损失473100元系依据苏州市吴中区城乡建设局（2011）103号文件规定的商业用房征收按每平米300元计算得出的；其主张的拆迁补助费19712元系依据上述文件中的每40平方米补助500元的标准计算得出的；其主张的机器设备不可搬迁回购费52200元、设备存货搬运费40758元系依据拆迁部门制作的机器设备不可搬迁评估明细表和设备存货搬运费评估明细表得出的；其主张的装修及附属物补偿金599173元系根据专项分户评估表计算得出的，为此亚驰公司提供了房屋平面示意图、苏州市房屋装修设备及附着物专项分户评估表、设备存货搬迁费评估咨询明细表、机器设备（不可搬迁回购）评估明细表予以佐证：1、苏州市房屋装修设备及附着物专项分户评估表共17页，装修部分分别为：万国车业区域、W4W5、W3、门卫室和W1、苏青外汽区域、东易日升仓库区域、粤禧食品区域、浩辉塑胶区域、W6、W7、W8、W13、W15、W16、W17-18、室外、星光塑模区域。庭审中，其主张的装修及附属物补偿金599173元的组成为：万国车业区域的401119元；W4W5区域中的普通木门1466元、卷帘门4183元、雨棚821元；W3区域中的实木地板、拼花地板、水泥地上铺复合地板14460元，铝合金玻璃隔断9459元；门卫室和W1区域中的雨棚278元、钢架广告牌30922元；苏青外汽区域中的外钢架广告牌10249元、金属字（0.5㎡外）1478元；东易日升仓库区域中的简易房中房10954元、环氧地坪34836元；粤禧食品区域中的实木地板、拼花地板、水泥地上铺复合地板7076元，夹板平顶、纤维板平顶、石膏板平顶、泥幔平顶7842元，普通铝扣板1327元、石膏板墙8806元、普通木门1759元、电动卷帘门6121元；浩辉塑胶区域中的自流环氧地坪34689元、简易房中房77710元；星光塑模区域中的环氧自流地坪168002元、钢架广告牌30503元。2、设备、存货-搬迁费评估咨询明细表、机器设备（不可搬迁回购）评估明细表，上述两个表格被评估单位均为亚驰公司，评估日期为2017年3月26日，金额分别为40758元和52200元。庭审中，亚驰公司陈述，上述两明细表虽然没有任何公司的盖章，但是系其从城南街道处调取所得，上述中的评估咨询明细、不可搬迁设备均系其所有的。力强公司认可亚驰公司调取的上述证据材料的真实性，但认为拆迁补偿协议系力强公司和城南街道之间签订的，与亚驰公司之间无任何关系；且亚驰公司所主张财产、装修并非亚驰公司所有；即使在亚驰公司的承租区域内，也不代表财产、装修即为亚驰公司所有。同时，力强公司指出，亚驰公司提出的装修及附属物补偿金599173元与其分项提供的资金总额并不一致，差距较大。为此，力强公司提供了双方于2015年12月31日签订的厂房租赁合同予以佐证，该合同中明确：租赁期限届满，乙方（亚驰公司）应拆除并搬走其设备及物品，包括清理垃圾，将厂房完好的归还给甲方（力强公司），乙方在拆除其设备和归还厂房过程中如损坏厂房的，乙方应负责修复和赔偿，乙方的规定装修不得拆除，甲方不予经济补偿。据此，力强公司认为，亚驰公司的装修系在2013年11月开始，2014年2月结束的，故按照上述合同的意见，固定装修因属力强公司所有。亚驰公司认可装修系在2014年左右进行的，但仍认为其有权主张固定装修等的拆迁利益。一审法院认为，根据力强公司与城南街道办事处于2018年9月20日签订的非住宅类房屋拆迁补偿协议可知，亚驰公司并非该房屋拆迁补偿协议的合同相对方，故基于合同的相对性原则，亚驰公司无权按照该拆迁补偿协议确定的权利义务直接向力强公司主张。且，双方签订的厂房租赁合同中已明确，在亚驰公司承租期间，若因国家建设需要和特殊需要征回拆迁房屋时，力强公司提前一个月通知亚驰公司，亚驰公司需在规定期限内无条件退出原承租房屋，室内装修、搬迁损失，力强公司不承担任何责任。因拆迁所得的一切款项均归力强公司所有，与亚驰公司无关，即双方之间并未约定作为承租人的亚驰公司在租赁期内若遇国家政策拆迁享有拆迁补偿。故，亚驰公司主张拆迁利益亦无合同依据。同时，涉案厂房现仍由亚驰公司使用，并未腾空交还力强公司，即力强公司并未将涉案土地、房屋整体交付给城南街道拆迁办验收，现力强公司亦明确，其仅收到拆迁补偿协议中约定的50%的拆迁款，由于其未按约交付被拆迁房屋及附属设施，故其余款项均未收到，同时存在支付违约金、没收房屋腾空保证金的可能，故亚驰公司的主张亦无事实依据。综上，亚驰公司的主张无合同依据及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：驳回苏州市亚驰汽车维修有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币减半收取计人民币7732元，由苏州市亚驰汽车维修有限公司负担。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，双方当事人未提交新证据。本院认为，亚驰公司与力强公司签订的涉案厂房租赁合同系双方自愿签订，不违反法律规定，合法有效。根据该合同约定，在承租期内，若因国家建设需要和特殊需要征回拆迁房屋时，力强公司提前一个月通知亚驰公司，亚驰公司在规定期限内必须无条件退出原租房，已付租金按实际使用时间结算，室内装修、搬迁损失，力强公司不承担任何责任。因拆迁所得的一切款项均归力强公司所有，与亚驰公司无关。亚驰公司主张拆迁款项不符合前述约定，一审法院未予支持并无不当。综上所述，亚驰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15464元，由亚驰公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年九月二十九日书记员  毛莉莉