广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1202民初1561号 原告：莫智，男，1978年8月4日出生，壮族，住址：广西河池市金城江区。 被告：谭志谋，男，1984年8月20日出生，壮族，住址：广西河池市金城江区。 原告莫智诉被告谭志谋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莫智到庭参加诉讼，被告谭志谋经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告莫智向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告所签商品房买卖合同（含补充合同）真实有效；二、判决被告自该合同被确认生效之日起7日内，搬离该套商品房；三、支付自合同解除之日起到搬离前的房租费（人民币7500元至2019年7月底）；四、本次诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5、6月左右，原、被告就原告位于河池碧桂园凤凰台4号楼1102#的商品房签订了一份商品房买卖合同，约定被告在签订合同后三个月内支付购房首付款25万元。同时，被告于2017年6月左右搬进该房居住至今。但截至2018年2月14日，被告仅支付了15.5万元（含每月房贷）。由于被告无力支付剩余款项，经协商，原、被告双方于2018年3月1日重新签订了一份商品房买卖合同约定该商品房首付款为25万元，被告最迟于2018年9月30日付清，同时约定逾期支付该房首付款超过90日（即2018年12月30日）的，原告有权解除合同并收回该商品房，已经支付的房款和房贷均不退还。然而，到2019年2月初，被告仅支付了2.5万元，加上前面支付的15.5万元，被告总计支付了18万元，扣除房贷等费用，实际上被告仅仅支付了17万元首付款。在被告多次请求延期付款的情况下，原告表示同情和理解，双方于2019年2月14日又签订了一份补充合同，除确认前述合同及补充合同真实有效外，双方一致同意该套商品房的成交价格为77万元，其中首付款为25万元，被告已支付17万元。合同同时约定，被告必须于2019年4月15日之前一次性付清剩余房款60万元，逾期则视为合同自动解除，原告立即收回该商品房，被告支付的房款和房贷，原告一律不予退还。截至2019年5月12日，被告分文未付，更别提剩余的60万元房款。根据双方签订的合同及补充合同，该购房合同已自动解除，原告收回该房。为此，原告多次催促被告搬离该房，但被告以家庭成员多、搬迁困难为由迟迟不肯搬离。原告理解被告的实际困难，表示给予被告15天的时间另寻他处，但被告仍不搬离。签订合同之初，原告多次善意提醒被告，买房要量力而行，如果没有承受能力就不要签这份合同。此后，签订补充合同时，原告亦多次提醒被告客观评估自己的经济能力，但被告总是说马上就有钱了。原告出于信任的关系，将该商品房卖给被告，在近两年的时间里多次同意延期付款，已经做了最大的让步。被告没有正确地评估自己的经济条件，无法按照合同约定的期限付款，导致该合同自动解除，作为一个具备完全民事责任能力的成年人，应该承担合同解除带来的不利后果。为此，原告诉至法院，请求支持原告诉求。 被告谭志谋未出庭应诉，亦未提交答辩状及相关证据材料。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 原、被告系朋友关系。2017年时，莫智、谭志谋曾签订商品房买卖合同一份（原告述称该商品房买卖合同已遗失），约定由莫智将其位于河池碧桂园凤凰台4号楼1-1102#的商品房出卖给谭志谋，谭志谋支付购房首付款25万元，余款由谭志谋贷款予以支付，当年谭志谋即先行入住该房。 由于无法成功办理房贷等原因，谭志谋未按约定及时付清首付款及购房余款。在莫智的多次催促下，双方于2018年3月1日重新订立《商品房买卖合同》，该合同约定与本案相关的主要内容概括为：卖方莫智、买方谭志谋；房屋成交价64万元，首付款25万元，合同签订后10日内支付15万元，2018年9月30日前支付10万元；合同签订后该商品房的每月房贷1986.4元由买方于每月25日前支付入卖方用于还贷的银行账户内；该房取得不动产权证后，买方到银行办理贷款，买方需在90日之内办理好房贷，在成功办理后，买方在10日内将该商品房余款39万元一次付清；买方未按照约定的时间支付房贷及房款的，逾期支付在90日内的，购房款增加1万元，即交易价格为65万元，同时，自约定的付款期限届满之次日起至实际交付款之日止，买方按日向卖方支付应付房款万分之五的违约金。房款逾期支付超过90日的，卖方有权选择继续履行合同或解除合同并收回该商品房。卖方继续履行合同的，购房款增加3万元，即房屋交易价格为67万元，卖方解除合同的，买方应自解除合同通知送达之日起3日内按逾期应付款的5%向卖方支付违约金，已经支付的房款不予退还。房贷逾期支付超过90日的，卖方有权解除合同并收回该商品房，已经支付的房贷不予退还。 由于谭志谋未按合同约定履行付款义务，2018年11月16日，在莫智的要求下，双方签订《补充协议》一份，约定买方必须于2018年11月30日前办理完该商品房的过户手续并将余款一次性付给卖方，逾期卖方收回该商品房，2018年3月1日签订的协议继续有效。 约定的付款期限届满后，谭志谋仍未履行剩余房款付款义务，双方于2019年2月14日签订《碧桂园商品房买卖合同（补充）》，该合同约定的内容主要概括为：该套商品房的交易价格为77万元，已支付17万元，剩余60万元房款及截至2019年1月的房贷未支付。2018年6月（含6月）之前买方支付的房贷及冲抵延迟履行滞纳金，不包含在该商品房的交易价格中；2019年2月起至2019年4月，买方每月支付房贷1000元，该房贷不含在总房价内，买方必须在每月30日之前支付，逾期付款则视为合同自动解除，卖方立即收回该商品房，买方已支付的所有房款及房贷，卖方一律不予退还；如合同解除，卖方于2019年4月20日前收回该商品房，买方必须于2019年4月20日前清空该商品房并原样归还卖方；买方必须于2019年4月15日前一次性支付剩余房款60万元，逾期付款视为合同自动解除，卖方立即收回该商品房。买方已经支付的所有房款及房贷，卖方一律不予退还；2018年3月1日签订的合同，与合同（指《碧桂园商品房买卖合同（补充）》）不一致的，以该合同（指《碧桂园商品房买卖合同（补充）》）为准，其他条款继续有效。该合同还对双方当事人的其他权利、义务关系进行了约定。因约定期满后，谭志谋仍未依约支付剩余的购房款，原告遂提起本案诉讼主张其权利。本案诉讼中，庭后经本院调解，双方当事人亦未能就纠纷的处理达成协商一致。 以上案件事实有当事人所提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《碧桂园商品房买卖合同（补充）》，以及当事人陈述、庭审笔录等在卷为证。 本案审理焦点归纳为：对原告本案的各项诉请主张是否应予支持。 本院认为，合同有效订立后，合同订立的各方当事人均应诚实、守信，按照合同的约定严格履行其权利、义务。本案双方当事人自愿订立的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《碧桂园商品房买卖合同（补充）》，该三份合同未违反法律法规所作的强制性规定，现原告主张对其有效性予以确认，本院予以支持。 对原告关于由被告返还案涉商品房的相关诉请主张问题。上述三份合同（协议）中，均有买方逾期付清购房款则卖方有权收回案涉商品房的相关约定，根据本案所查明的事实，2017年至今，双方虽多次订立合同（协议），但被告仅履行了少数房款给付义务，其行为已构成根本性违约。原告依据双方合同中的约定条款，主张由被告返还案涉商品房的相关诉请主张，有事实及合同约定上的依据，故本院予以支持。 对原告关于由被告支付搬离前的房租费的相关诉请主张问题。本案中，对于房租损失的计算，原、被告双方未在相关商品房买卖合同中作出过相关约定，原告亦未就该项损失的计算依据予以充分举证证明，在此情况下，本案中不宜对原告的该项诉请主张一并予以处理。至于当事人双方因履行合同所引发的其他纠纷，当事人亦有权另行主张其权利。 被告谭志谋经本院合法传唤，未到庭应诉亦未提交相关答辩及证据材料，视为其自动放弃举证、质证、答辩等相关诉讼权利，其应自行承担相应的不利法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之的规定，判决如下： 原告莫智与被告谭志谋双方分别于2018年3月1日签订的《商品房买卖合同》、2018年11月16日签订的《补充协议》、2019年2月14日签订的《碧桂园商品房买卖合同（补充）》有效成立； 被告谭志谋于本判决生效后二十日内将位于广西河池市金城江区的商品房（具体房产信息以不动产权证书记载为准）返还给原告莫智； 驳回原告莫智的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告谭志谋承担。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或行为义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金（如未履行金钱给付义务则加倍支付迟延履行期间的债务利息）。权利人可在规定期限届满的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元，汇入：广西壮族自治区河池市中级人民法院，开户行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谢忠迎 二〇一九年九月十二日 法官助理 韦 娜 书 记 员 韦媛媛 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 不履行人民法院生效法律文件将承担的法律后果 一、发生法律效力的法律文件，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，人民法院将依法强制执行，并由被执行人负担执行费及其他费用。 二、被执行人在限定时间内应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况，不申报或不如实申报财产、拒不履行义务的，将视情节轻重，依法采取罚款、拘留等措施。 三、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定的义务，按中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》精神，将会受到多部门联合惩戒，采取如下联合惩戒措施：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录（聘）为公务人员或事业单位人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制从事特定行业；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店住宿、高消费旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；限制新建、扩建、高档装修房屋等，直至全部履行义务为止。 四、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 注：若当事人遭受黑恶势力的违法侵害，欢迎举报涉黑涉恶及其保护伞的犯罪案件线索。对相关举报，本院将严格保密，并依法保护举报人的合法权利。 金城江区人民法院“扫黑除恶”举报电话：0778-225****