重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6185号上诉人（原审被告）：重庆利恒旺实业有限公司，住所地重庆市渝中区中兴路**，注册号企合渝总字第**。法定代表人:喻龙，总经理。委托诉讼代理人：田刚，重庆和茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王莉，女，1965年5月14日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：赵秦，重庆智策律师事务所律师。上诉人重庆利恒旺实业有限公司（以下简称利恒旺公司）因与被上诉人王莉商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院于2019年6月26日作出（2018）渝0103民初24268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。利恒旺公司上诉请求：请求撤销重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初24268号民事判决第二项，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。根据一审查明的事实，被上诉人并未按照合同约定的期限向上诉人支付房款，其行为已构成根本违约。而按照合同约定，若要合同继续履行，需以上诉人同意为前提条件。被上诉人在一审中才明确表示愿意继续履行，而上诉人也明确表示不接受被上诉人的逾期履行。因此，一审法院应当尊重双方合同条款及上诉人的合同权利。二、一审法院以被上诉人在该房屋中居住的事实认定上诉人愿意继续履行合同无法律依据。本案被上诉人之所以居住在该房屋中，是因为该项目因上诉人资金问题成为“四久工程”，且上诉人公司常年无人经营管理，才导致被上诉人长期占用诉争房屋的事实出现。但这并不代表被上诉人王丽已合法取得该房屋的相关权利。该房屋的物权仍是上诉人所有，而基于物权的相关权利不受时效限制。被上诉人王莉答辩，原审法院判决正确，应予以维持。王莉一审诉讼请求：一、依法确认王莉与重庆利恒旺实业有限公司于2004年12月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；二、判令重庆利恒旺实业有限公司立即将渝中区中兴路140号*-*#房屋的产权转移登记到王莉名下；三、判决重庆利恒旺实业有限公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院审理查明，利恒旺公司于1994年12月7日成立，法定代表人为殷渝龙，2007年6月27日法定代表人变更为喻龙。2004年12月4日，王莉（买受人）与利恒旺公司（出卖人）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由王莉购买利恒旺公司开发建设的位于重庆市渝中区中兴路166号*-*号房屋，总成交金额为300000元，建筑面积为129.67㎡，套内面积为105.18㎡；商品房为预售商品房；付款方式为买受人于2004年12月4日首付房款200000元，其余100000元于半年内付清，逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人应当在2003年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应自合同签订之日起30日内申请备案登记；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。2004年12月6日，王莉向利恒旺公司缴纳购房款200000元。同日利恒旺公司将上述房屋交付给王莉。2008年3月28日王莉落户在上述房屋。王莉接房后进行了装修并一直在上述房屋居住，办理了用电、用水、用气手续。另查明，王莉与蒲兴成于1989年9月8日登记结婚，于2000年2月25日登记离婚。2005年1月13日，殷渝龙向蒲兴成出具借条载明“借到蒲兴成人民币拾壹万元正，2005年2月6日前归还。”再查明，渝中区中兴路166号新兴大厦*-*号的门牌号现为渝中区中兴路140号*-*#。利恒旺公司已经于2015年取得上述房屋的产权登记，上述房屋无预售备案登记、无抵押、无查封。一审审理中王莉于2019年6月13日向一审法院提存案涉房屋剩余房款100000元。一审法院认为，关于王莉诉称以利恒旺公司法定代表人殷渝龙向蒲兴成的借款100000元冲抵房款的理由。现借款人殷渝龙对以借款冲抵房款的事实不予认可，王莉亦无其他证据证明双方达成以借款冲抵房款的一致意见。故不应认定王莉以殷渝龙向蒲兴成的借款冲抵其应向利恒旺公司支付的其余房款100000元。关于利恒旺公司提出王莉未在合同约定的期限内支付房款100000元的行为构成违约，其有权解除合同的问题。双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定：付款方式为买受人于2004年12月4日首付房款200000元，其余100000元于半年内付清；买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。上述约定赋予了利恒旺公司在王莉逾期付款30日后，可以选择解除合同或者继续履行合同的权利。双方于2004年12月4日签订合同，王莉应于同日支付首付房款200000元，应于2005年6月3日前支付其余房款100000元；王莉于2004年12月6日支付首付房款200000元后未在2005年6月3日前支付上述100000元，至2005年7月3日已逾期付款30日，自2005年7月4日起利恒旺公司即享有选择解除合同或继续履行合同的权利。但利恒旺公司在十余年内未行使过解除权，且对王莉居住使用上述房屋未提出任何异议，应视为其以行为表明继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，利恒旺公司、王莉之间签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方在平等自愿的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方在合同中约定出卖人应自合同签订之日起30日内申请备案登记；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审审理中，王莉已将剩余房款100000元提存到该院，利恒旺公司可随时领取上述款项。现王莉已履行了合同约定的主要义务，支付了全部购房款，故利恒旺公司也应当按照约定继续履行合同义务，为王莉办理案涉房屋不动产权证。综上，王莉的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、王莉与重庆利恒旺实业有限公司于2004年12月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；二、重庆利恒旺实业有限公司在判决生效后立即为王莉办理重庆市渝中区中兴路140号*-*#房屋的不动产权证；案件受理费5800元，由重庆利恒旺实业有限公司负担。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否应当为被上诉人办理案涉房屋不动产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，根据上诉人与被上诉人之间的合同约定，利恒旺公司在王莉逾期支付剩余房款的30日后，可以选择解除合同或者继续履行合同。王莉于2004年12月6日支付首付房款200000元后并未在2005年6月3日前支付剩余房款100000元，至2005年7月3日已逾期付款30日，利恒旺公司自2005年7月4日起即享有选择解除合同或继续履行合同的权利。因利恒旺公司并未在该解除权发生之日起一年内的合理期限内行使该解除权，其基于被上诉人逾期支付剩余房款而享有的合同解除权已消灭。利恒旺公司在长达十余年的时间内未主张过权利，且其对王莉居住使用案涉房屋也未曾提出过任何异议，可以视为其愿意继续履行合同。现被上诉人王莉请求继续履行合同，并已将剩余房款提存至一审法院，上诉人可以随时领取上述款项，因被上诉人已完成全部付款义务，双方继续履行《重庆市商品房买卖合同》的权利义务也并不存在其他现实障碍，利恒旺公司应当按照约定继续履行该合同，为王莉办理案涉房屋不动产权证。综上所述，上诉人重庆利恒旺实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人重庆利恒旺实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽兵审 判 员 韩 艳审 判 员 苏 渝二〇一九年九月二十五日法官助理 陈治宇书 记 员 尹子依