上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初8581号原告：戚小军，男，汉族，1970年1月14日出生，住址上海市松江区。委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。委托诉讼代理人：成超，上海知者律师事务所律师。被告：上海伊晟投资管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：屠德龙。被告：上海顺儒投资开发有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：屠德龙。两被告共同委托诉讼代理人：何立忠，上海市嘉华律师事务所律师。原告戚小军与被告上海伊晟投资管理有限公司(以下简称伊晟公司)、上海顺儒投资开发有限公司(以下简称顺儒公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月25日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人成超及两被告委托诉讼代理人何立忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告伊晟公司支付原告自2015年10月18日起至2019年10月17日止的租金275,021.04元；2、判令被告伊晟公司支付原告逾期付款违约金(以29,466.54元为基数，自2015年11月11日起至实际支付日止；以29,466.54元为基数，自2016年5月11日起至实际支付日止；以34,377.63元为基数，自2016年11月11日起至实际支付日止；以34,377.63元为基数，自2017年5月11日起至实际支付日止；以34,377.63元为基数，自2017年11月11日起至实际支付日止；以34,377.63元为基数，自2018年5月11日起至实际支付日止；以39,288.72元为基数，自2018年11月11日起至实际支付日止；以39,288.72元为基数，自2019年5月11日起至实际支付日止；均按照日万分之五的标准计算)；3、判令被告顺儒公司对被告伊晟公司所负上述第1、2项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由两被告负担。事实与理由：2013年12月4日，原告与被告顺儒公司签订商品房预售合同，购买了金山区朱泾镇东风路五福商业广场56号1层151室房屋，暂测房屋建筑面积为23.06平方米，房屋总价款为982,218元。2013年12月4日，原告与被告伊晟公司签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给被告伊晟公司作为商业或者商业办公使用。合同约定原告于2014年7月31日前向被告伊晟公司交付房屋，房屋租赁期自2014年10月18日起至2022年10月17日止，交房以后至2014年10月18日为被告伊晟公司的免租装修期。租金按照原告购买房屋的总房价金额计算，2014年10月18日至2016年10月17日，租金为总房价金额的6%/年；2016年10月18日至2018年10月17日，租金为总房价金额的7%/年；2018年10月18日至2020年10月17日，租金为总房价金额的8%/年；2020年10月18日至2022年10月17日，租金为总房价金额的9%/年。被告伊晟公司每6个月向原告支付一次租金，支付时间为为该次支付第2个月的10日前。被告伊晟公司每次支付租金，逾期超过30日的，每逾期一日，应当按该次应付租金的万分之五向原告支付违约金。被告伊晟公司未能全面履行支付租金义务的，被告顺儒公司对被告伊晟公司应向原告支付的租金，提供担保并承担连带保证责任。现在被告伊晟公司拖欠原告2015年10月18日至2019年10月17日的租金，被告顺儒公司作为担保人，应当承担连带清偿责任。被告辩称：原告主张的2016年11月11日前的房屋租金已经超过了诉讼时效。原告的损失实际就是利息损失，因此其主张的违约金过高，希望法庭予以调整。被告顺儒公司的担保期间已过，不应承担担保责任。经审理查明：2013年12月4日，原告与被告顺儒公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告顺儒公司开发的坐落于上海市金山区朱泾镇东风路五福商业广场56号1层151室房屋，房屋总价暂定为982,218元。2013年12月29日，被告顺儒公司向原告开具了金额为982,218元的销售不动产统一发票。2013年12月4日，原告与被告伊晟公司签订《房屋预/租赁合同》，约定原告将上海市金山区朱泾镇东风路五福商业广场56号151室房屋出租给被告伊晟公司，房屋租赁期限自2014年10月18日起至2022年10月17日止，租金按照原告购买房屋的总房价金额计算，2014年10月18日至2016年10月17日，租金为总房价金额的6%/年；2016年10月18日至2018年10月17日，租金为总房价金额的7%/年；2018年10月18日至2020年10月17日，租金为总房价金额的8%/年，2020年10月18日至2022年10月17日，租金为总房价金额的9%/年。被告伊晟公司每6个月向原告支付一次租金，支付时间为该次支付第2个月的10日前，被告伊晟公司每次支付租金，逾期超过30日的，逾期期间，每逾期一日，被告伊晟公司按该次应付租金的万分之五向原告支付违约金。当日，被告顺儒公司向原告出具担保书一份，承诺除原告在租赁期间违约外，被告伊晟公司未能全面履行支付原告租金义务的，被告顺儒公司对被告伊晟公司应向原告支付的房屋租金，提供担保并承担连带保证责任，两被告在担保书上加盖了公司合同专用章及其法定代表人的印章。另查明，被告伊晟公司未支付原告2015年10月18日至2019年10月17日的租金。虽经原告每季度向两被告法定代表人屠德龙催讨上述租金，但两被告至今未履行各自的义务。以上事实，由《上海市商品房预售合同》、销售不动产统一发票、《房屋预/租赁合同》、担保书、调查笔录、及当事人当庭陈述等证据所证实。本院认为：《房屋预/租赁合同》系原告与被告伊晟公司真实意思表示一致的结果，合法有效，双方均应恪守履行。被告伊晟公司承租涉案房屋以后，理应按照约定的时间足额向原告支付租金，但被告伊晟公司至今未付租金，显属违约，应当承当相应的违约责任。根据租赁合同约定租金标准及支付时间，2015年10月18日至2016年4月17日的租金为29,466.54元，应于2015年12月10日前支付；2016年4月18日至2016年10月17日的租金为29,466.54元，应于2016年6月10日前支付；2016年10月18日至2017年4月17日的租金为34,377.63元，应于2016年12月10日前支付；2017年4月18日至2017年10月17日的租金为34,377.63元，应于2017年6月10日前支付；2017年10月18日至2018年4月17日的租金为34,377.63元，应于2017年12月10日前支付；2018年4月18日至2018年10月17日的租金为34,377.63元，应于2018年6月10日前支付；2018年10月18日至2019年4月17日的租金为39,288.72元，应于2018年12月10日前支付；2019年4月18日至2019年10月17日的租金为39,288.72元，应于2019年6月10日前支付，因此2015年10月18日至2019年10月17日租金为275,021.04元，原告的计算无误，故原告要求被告伊晟公司支付租金275,021.04元的诉讼请求，有事实依据，应予支持。被告伊晟公司关于“2016年11月11日之前的租金已过诉讼时效”的抗辩意见，根据本院庭后调查，两被告的共同法定代表人屠德龙向本院表示原告每季度都在催讨租金，故对原告的该意见不予采信。根据租赁合同的约定，被告伊晟公司每次支付租金，逾期超过30日的，逾期期间，每逾期一日应当按该次应付租金的万分之五向原告支付违约金，故原告要求被告伊晟公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，有合同依据，应予支持，但违约金应当从上述应付租金之日之次日开始起算，原告主张违约金的起算时间有误，本院依法予以更正。被告主张违约金过高，希望予以调整的意见，本院认为违约金的计算标准系当事人自主约定，兼有惩罚性功能，日万分之五的标准并未明显过高，故对被告伊晟公司要求调整违约金的意见，不予采纳。本院对两被告共同法定代表人屠德龙进行询问时，其表示担保书中两公司的合同专用章及其名章都是其本人加盖，且原告每个季度都在向其催讨租金，本院认为，屠德龙作为被告顺儒公司的法定代表人，原告每季度向其催讨租金的行为，可以视为原告已经在担保期间内向被告顺儒公司主张了担保责任，故对被告顺儒公司认为担保期间已过的抗辩意见不予采信，被告顺儒公司应当对被告伊晟公司欠付原告的租金承担连带清偿责任。由于担保书明确被告顺儒公司对被告伊晟公司应向原告支付的租金提供担保，也就是说该担保明确限定了担保的范围仅限于租金，故原告要求被告顺儒公司对被告伊晟公司所负的违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海伊晟投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告戚小军自2015年10月18日起至2019年10月17日止的房屋租金275,021.04元；二、被告上海伊晟投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告戚小军逾期付款违约金(以29,466.54元为基数，自2015年12月11日起；以29,466.54元为基数，自2016年6月11日起；以34,377.63元为基数，自2016年12月11日起；自34,377.63元为基数，自2017年6月11日起；以34,377.63元为基数，自2017年12月11日起；以34,377.63元为基数，自2018年6月11日起；以39,288.72元为基数，自2018年12月11日起；以39,288.72元为基数，自2019年6月11日起；均计算至实际支付日止，均按日万分之五的标准计算)；三、被告上海顺儒投资开发有限公司对被告上海伊晟投资管理有限公司所负上述第一项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告戚小军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2,712元，由两被告负担，两被告所负之款于本判决生效之日起七日内日缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李文华二〇一九年九月十八日书记员  陆园涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。