上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初5466号原告(反诉被告)：上海捷凯鸿远电力器材有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：颜鸿林，总经理。委托诉讼代理人：甄涛，上海甄涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭后芳，上海甄涛律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海玥蝉环保科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李鑫鑫,执行董事。被告：李海周，男，1966年11月2日生，汉族，住浙江省。两被告的共同委托诉讼代理人：丁波，上海本根律师事务所律师。原告(反诉被告)上海捷凯鸿远电力器材有限公司与被告(反诉原告)上海玥蝉环保科技有限公司、被告李海周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月6日、7月25日、8月22日公开开庭进行审理。原告上海捷凯鸿远电力器材有限公司的法定代表人颜鸿林及其委托诉讼代理人甄涛、郭后芳，被告上海玥蝉环保科技有限公司、李海周的共同委托诉讼代理人丁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海捷凯鸿远电力器材有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告上海玥蝉环保科技有限公司、李海周之间的《房屋租赁合同》；2判令被告上海玥蝉环保科技有限公司、李海周支付原告违约金462,612元。庭审中，原告增加诉讼请求：判令被告上海玥蝉环保科技有限公司、李海周支付原告自2019年5月2日起至房屋实际返还日止的租金(按月63,766元计算)。事实和理由：被告李海周原系被告上海玥蝉环保科技有限公司的法定代表人，在被告上海玥蝉环保科技有限公司筹备阶段，与原告于2016年9月5日签订了《房屋租赁合同》一份。双方约定由被告上海玥蝉环保科技有限公司承租原告位于上海市松江区小昆山镇镇中心路XXX弄XXX号厂房，租赁期5年，年租金为710,000元，租赁期内租金每满2年递增一次，递增比例为8%，即从2018年11月2日起，年租金总额为765,200元，租金支付方式为先付后用，由被告每半年的最后15个工作日内向原告支付下半年的房屋租金。按照协议约定，被告应在2018年5月2日前支付原告租金355,000元，然被告仅支付原告300,000元，尚欠55,000元及2018年11月2日前应付的半年租金382,600元，均在原告上次向法院提起诉讼后才付清。同时被告还在原告不知情的情形下，擅自将租赁的厂房转租给他公司。被告的行为严重违反合同约定，已构成违约，原告为维护自身合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告上海玥蝉环保科技有限公司、李海周辩称，不同意原告的诉请。原告坚持要与被告解除租赁合同，被告亦同意，但被告要求原告支付提前解除合同的装修损失、违约金及返还押金。原告没有将用电的权利过户给被告，造成厂房用电有瑕疵，原告一直不予解决，导致被告生产受到影响，原告违约在先。按照合同约定，被告支付租金是每半年最后的15日内，且原告违约在先，故原告要求被告支付违约金没有依据。案件审理中，被告已搬离厂房并清理完毕，于2019年7月10日通知原告7月19日办理厂房交接手续，但原告拒绝收房，故被告支付原告租金至2019年7月19日止。同时，被告上海玥蝉环保科技有限公司向本院提出反诉请求：1、判令原告返还押金59,166.67元；2、判令原告赔偿提前解除合同的装修损失250,000元；3、判令原告支付违约金191,300元。原告对被告上海玥蝉环保科技有限公司反诉请求辩称，对于第1项返还押金反诉请求，原告同意根据合同约定返还被告押金；对于第2、3项反诉请求，原告不予同意。本院经审理认定事实如下：2016年9月5日，原告法定代表人颜鸿林(出租方、甲方)与被告李海周(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市松江区小昆山镇镇中心路XXX弄XXX号厂房(以下简称“涉案房屋”)，证号为沪房地松字(2015)第027511号，产证建筑面积为1810.6平方米，租赁面积为1810.6平方米；房屋性质为工业厂房，毛坯出租，底层(防盗窗已全部装好，卫生间装修完工80%)，电力设施已到位(动力柜、照明柜)已投入正常运行；房屋租赁期限共5年，自2016年11月2日起至2021年11月1日止，免租期限从2016年9月8日起至2016年10月22日止，共45天；房屋年租金总额为年人民币71万元(不含税，甲方不负担开具发票的税款)，租赁期内，租金每满2年递增比例8%，一年期递增比例为4%，厂房租金的递增基数金额为69万元，如2018年11月2日至2020年11月1日每年的租金为69万元+5.52万元(69万元×0.08)+2万元=76.52万元；乙方需每半年向甲方支付租金，先付后用；本合同生效当日，乙方应向甲方支付一个月的房屋押金人民币59,166.67元，六个月的租金人民币355,000元乙方于交房当日支付甲方，共计人民币414,166.67元(大写：肆拾壹万肆仟壹佰陆拾陆圆陆角柒分)，甲方收到租金和房屋押金后合同正式成立，乙方应于每半年的最后15个工作日内向甲方支付下半年的房屋租金，逾期支付的，甲方有权要求乙方按照应付金额日千分之五的比例向甲方支付逾期违约金，逾期支付租金超过30天的，甲方有权单方解除协议，并且乙方还须赔偿3个月租金的违约金给甲方，并结清所有的租金和水电费；租赁期间甲方将电力使用权(配电用电)过户给乙方；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；本合同解除或期满终止之日起2日内，乙方应完成清场并将房屋归还于甲方，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好，并且将房屋恢复至甲方初期交付时的状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置，相关费用由乙方承担，对经甲方同意不予恢复的状态，乙方可留用给甲方；房屋交付以及收回时的验收应当由甲、乙双方共同参与并签署书面验收单，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出，当场难以检测判断的，应于一周内向对方提出；未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状；租赁期内，非经法律规定或合同约定，甲方擅自解除本合同的，甲方应向乙方承担相当于三个月租金的违约金且退还押金，乙方擅自解除本合同的，乙方应向甲方承担相当于三个月租金的违约金且已交押金不予退还。双方并对其他事项作了约定。嗣后，原告法定代表人颜鸿林在其留存的《房屋租赁合同》上加盖原告公章。合同签订后，被告李海周于2016年9月7日通过汇款方式支付原告法定代表人颜鸿林6个月的租金及1个月的押金计432,166元，原告按约将涉案房屋交付被告；2017年6月2日，被告上海玥蝉环保科技有限公司(以下简称“玥蝉环保公司”)通过转账方式支付原告2017年5月2日至11月1日6个月的租金355,000元；2018年1月22日至2月5日期间，被告玥蝉环保公司通过转账方式支付原告2017年11月2日至2018年5月1日6个月的租金355,000元；2018年6月6日至6月15日期间，被告玥蝉环保公司通过转账方式支付原告2018年5月2日至11月1日6个月的租金300,000元，尚欠租金55,000元于2019年14日支付；2019年3月6日、3月15日，被告玥蝉环保公司通过转账方式支付原告2018年11月2日至2019年5月1日6个月的租金365,200元、17,400元，计382,600元。另查明，2017年12月至2018年12月期间，被告李海周及被告玥蝉环保公司朱总、王会计与原告法定代表人颜鸿林之间有微信、短信往来，就涉案厂房用电、环评、租金及转租等问题进行沟通。其中2018年6月15日，原告法定代表人颜鸿林与被告玥蝉环保公司王会计的短信内容为，颜：“王会计，应交租金半年为35.5万你到目前为止一共打了多少啊！为什么今天不打完呢？请回复”。王：“我们这边电的问题还没解决好，等解决好会付的”。2018年11月10日，原告法定代表人颜鸿林与被告李海周发之间的微信，内容为颜：“李老板，我连续三天打电话你都不接，至于厂房使用的事你考虑好了没有！11月2日开始房租你也不要付款了！另外前六个月房租还前5.5万没付。这个事我也电话和你公司朱进进总经理说了，不管怎样我们还是好好谈一下，我8月份也和你说了，这里厂房不合适你，你私下做二房东这样行吗！”。李：“二房东是没有的事，主要是电的事我左一次右一次帮你出面调解，调解好了你也不出面解决，我这几年一直因为电的问题纠缠着，现在我生产都上好了，后期再停我的电，我损失不是一点点，这个损失你承担吗？你如果说能保证我再也不会因为电的问题让我烦心，我马上就付房租，我现在生产都上好了，你说不合适就不合适了？您这不是忽悠我吗？没有几个租客能做到我这样好说话的了”。2018年12月14日，被告李海周发给原告法定代表人颜鸿林的微信，内容：“严总您好，你什么时候过来把电的事情处理一下，现在电不给我冲，你过来把电事情处理好了，我房租打给你不再拖了”。2019年7月9日上午，被告李海周代表其本人及被告玥蝉环保公司通过微信向原告及其法定代表人颜鸿林发送通知一份，内容：“由颜鸿林于李海洲于2016年9月5日签订的《房屋租赁合同》，因贵司起诉到松江区人民法院要求解除合同，庭审中，随经法官调解，你方仍坚持解除合同。鉴于此，我方只能搬离。现通知你方于2019年7月10日至17厂房当场搬离交房手续”。同日下午，原告法定代表人颜鸿林回信，内容：“李老板，你发来的信息我刚收到，对于厂房移交手续我们可以办理，但交接前我想你必须先把水电费，交接手续前的所欠租金，厂房内外清理干净等等，因为今天太晚了，我明天到现场你在吗！厂房完好状况我们现场再看，等回复”。2019年7月29日，被告李海周代表其本人及被告玥蝉环保公司通过微信向原告及其法定代表人颜鸿林发送通知一份，内容：“我方已按你方要求将17号厂房腾空并清理干净，现在通知你方于2019年7月30日至17厂房当场办理交房手续”。次日，原告法定代表人颜鸿林回复，内容：“李老板，刚看到你的微信，我认为既已诉讼，你方不同意调解方案，那就按法院判决再处理吧！”。当日，被告李海周回信，内容：“是你要终止合同，不管官司打到那里，厂房你自己安排，房租我没能力付给你了”。2019年7月25日本案第二次庭审中，原告认可被告已搬离并腾空涉案房屋。另，原、被告一致确认签订《房屋租赁合同》时，被告玥蝉环保公司尚未成立，涉案房屋实际出租人为原告、承租人为被告玥蝉环保公司。原告将涉案房屋交付被告时仅办公楼底楼卫生间带有装修，其余均系毛坯房。再查明，涉案房屋权利人为原告。被告玥蝉环保公司于2016年11月3日核准成立，股东为被告李海周、案外人项某某，法定代表人为被告李海周。2016年12月30日，被告玥蝉环保公司股东变更为项某某、李鑫鑫，法定代表人变更为李鑫鑫。又查明，原告于2019年3月4日曾向本院提起诉讼，因原告未在本院规定的期限内预交案件受理费，本院于2019年3月21日出具(2019)沪0117民初3699号民事裁定书，裁定：本案按原告撤回起诉处理。审理中，原告为证明被告玥蝉环保公司将涉外房屋转租给案外人，提供了案外人上海霈晟精密机械有限公司与案外人上海峥邺精密工具有限公司签订的《厂房租赁合同》、案外人上海峥邺精密工具有限公司与原告关联企业上海步广电力器材有限公司签订的《加工转包合同》及原告工作人员曹万明与案外人上海峥邺精密工具有限公司陆主管之间的微信聊天记录截屏，证明被告玥蝉环保公司将涉案房屋部分转租给案外人上海霈晟精密机械有限公司，案外人上海霈晟精密机械有限公司又将租赁的上述涉案房屋部分转租给案外人上海峥邺精密工具有限公司。被告对此不予认可，辩解并没有将涉案房屋部分转租给案外人。同时，被告认为因为原告迟迟没有将用电及环评问题处理好，故迟延支付原告租金。另，原告认为被告后期装饰装修涉案房屋，没有经过原告同意，原告明确表示不同意利用被告已形成附合的装饰装修物，请求被告按照租赁合同约定恢复原状交还涉案房屋。以上事实，由上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《厂房租赁合同》、《加工转包合同》、原被告间的微信聊天记录截屏、账户交易明细回单、客户收付款入账通知、照片及当事人陈述等在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告法定代表人颜鸿林与被告李海周于2016年9月5日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效。原告嗣后在其法定代表人留存的《房屋租赁合同》上盖章确认，可以证明颜鸿林行使的是职务行为，且涉案房屋实际出租人为原告、承租人为被告玥蝉环保公司，故本案原、被告主体资格适格。本案的争议焦点一是系争房屋租赁合同解除的原因及违约责任的承担；二是系争租赁合同解除时形成附合的装饰装修物的处理。关于争议焦点一，原告认为被告存在迟延支付租金的情形，且被告将涉案房屋部分转租给案外人，违反合同约定，已构成违约，原告可行使约定的解除权。被告认为迟延支付租金是原告没有将用电及环评问题解决，致使被告玥蝉环保公司生产受到影响，原告违约在先，被告亦尚未将涉案房屋部分转租给案外人，故约定的解除权未成就，若原告坚持解除租赁合同，被告亦同意。本院认为，根据庭审查明的事实，被告玥蝉环保公司确存在迟延支付租金的情形，系基于原、被告之间就用电、环评等问题沟通协商，并非被告玥蝉环保公司无故迟延支付。至于被告玥蝉环保公司是否存在转租情形，虽被告予以否认，但原告提供的《厂房租赁合同》、《加工转包合同》及原告法定代表人颜鸿林与被告李海周之间的微信聊天记录等证据，上述证据构成证据链能证明被告玥蝉环保公司未经原告同意存在部分转租涉案房屋的情形。根据法律相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。租赁合同约定未经原告同意，被告不得转租、转借承租的涉案房屋，故原告行使解除权的条件成就，有权提前解除租赁合同，系争租赁合同于2019年4月16日诉状副本等送达被告时解除。综上，本院确认原告与被告李海周签订的《房屋租赁合同》于2019年4月16日解除。对于原告主张的被告玥蝉环保公司、李海周支付2019年5月2日起至房屋实际返还日止的租金。根据庭审查明的事实，被告玥蝉环保公司已支付原告租金至2019年5月1日。2019年7月9日、7月29日，被告两次通知原告于2019年7月10日、7月30日办理涉案房屋交接手续，从两次通知及原告法定代表人颜鸿林回复内容来看，第一次原告同意办理涉案房屋交接手续，但基于种种原因，尚未办理成功。第二次原告则不予配合。现被告玥蝉环保公司已搬离且腾空涉案房屋，此举实际产生了解除合同的行为效果。鉴于原告不予配合被告玥蝉环保公司办理交房手续，故对于2019年7月30日后涉案房屋空置损失扩大，由原告自行承担。涉案房屋实际承租人为被告玥蝉环保公司，故被告玥蝉环保公司应支付原告2019年5月2日至7月30日期间房屋使用费。原告要求被告李海周承担上述费用，缺乏依据，本院不予支持。对于原告主张的违约金，原告此项主张是根据租赁合同约定，被告逾期支付租金的，原告有权要求被告支付逾期违约金，逾期支付租金超过30天的，被告还须赔偿3个月租金的违约金。可见，原告实际主张的是逾期支付租金的违约金。被告玥蝉环保公司确存在逾期支付租金的情形，但事出有因，并非无故迟延支付，基于原、被告之间用电、环评等问题沟通协商，且租赁合同也有约定，租赁期间原告应将电力使用权过户给被告，可见，被告玥蝉环保公司逾期支付原告租金，原告亦存有过错，故原告主张此违约金，本院难以支持。关于争议焦点二，依据最高人民法院司法解释，承租人经出租人同意对租赁房屋进行装修的，在合同解除情况下，首先应当依据当事人的合同约定处理，如无约定，则按照法律规定处理。因出租人违约导致合同解除，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……可见，承租人违约导致合同解除，出租人不同意利用装饰装修物的，承租人无法获得装饰装修物的补偿。本案中，被告玥蝉环保公司对涉案房屋进行装饰装修，原告认为没有征得其同意许可，现被告尚未提供系经过原告同意后才对涉案房屋进行装饰装修的相关证据，故被告玥蝉环保公司应承担不利的后果，且根据租赁合同约定，未征得原告书面同意装修涉案房屋或者增设附属设施的，原告有权要求被告将涉案房屋恢复原状，故被告玥蝉环保公司要求原告赔偿提前解除合同的装修损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于被告玥蝉环保公司主张的违约金，被告玥蝉环保公司此项主张是根据租赁合同约定，租赁期间非法律规定或合同约定，原告擅自解除合同应向被告承担相当于3个月租金的违约金。原告解除租赁合同基于合同约定和法律规定，并非擅自解除，故被告玥蝉环保公司主张的违约金，于法无据，本院不予支持。对于被告玥蝉环保公司主张的返还押金，原、被告解除租赁合同后，原告理应将涉案房屋押金返还被告。虽涉案房屋押金是被告李海周支付，但基于原、被告一致确认实际承租人是被告玥蝉环保公司，故被告玥蝉环保公司主张返还押金请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十三条、第二百二十四条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海捷凯鸿远电力器材有限公司与被告李海周于2016年9月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月16日解除；二、被告(反诉原告)上海玥蝉环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海捷凯鸿远电力器材有限公司2019年5月2日至7月30日期间的房屋使用费191,300元；三、原告(反诉被告)上海捷凯鸿远电力器材有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海玥蝉环保科技有限公司房屋押金59,166.67元；四、驳回原告(反诉被告)上海捷凯鸿远电力器材有限公司其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海玥蝉环保科技有限公司其余反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8,239元，减半收取4,119.50元，案件反诉受理费4,402元，合计诉讼费8,521.50元，由原告上海捷凯鸿远电力器材有限公司负担2,696.50元(已付)，由被告上海玥蝉环保科技有限公司、李海周负担5,825元(已付5,657元，余款168元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张勤二〇一九年九月十二日书记员  沈韵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。