北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初1963号原告（反诉被告）：于洋，男，1978年10月31日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：靳松，北京嘉翰律师事务所律师。被告（反诉原告）：李某1，女，2002年10月23日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）兼被告（反诉原告）李某1的法定代理人：张某，女，1982年4月24日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）李某1的法定代理人：李某2，男，1980年11月20日出生，汉族，住黑龙省伊春市西林区。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：李哲彬，北京市易行律师事务所律师。第三人：环球亿润（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：刘贝，行政总监。委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。于洋与李某1、张某及环球亿润（北京）房地产经纪有限公司（以下简称环球公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。于洋的委托诉讼代理人靳松，李某1、张某的委托诉讼代理人李哲彬及第三人环球公司的委托诉讼代理人朱瑞雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于洋提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2018年4月22日签订的编号为HQ96306705《房屋买卖居间合同》；2、判令二被告违约导致的申请人实际损失4650000元；3、请求判令被告支付律师代理费100000元；4、请求判令被告支付本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月22日张某、李某1作为买受人，于洋作为出卖人，环球公司作为居间方，针对涉案房屋，三方签订了编号为HQ96306705《房屋买卖居间合同》。合同约定房屋成交价格为15000000元；合同签订当日买受方应向出卖人交纳购房定金1000000元；2018年11月1日前，买受人向出卖人交付房屋尾款为14000000元；买受方向居间方交纳全部居间费用；如买受方违约，应向出卖方支付房款的20%作为违约金（合同总房款1500万×20%=300万元）。合同签订后，原告积极配合被告看房、勘察等事宜，等待被告支付款项。合同约定期间，原告曾多次催促被告交付房款，环球公司作为居间方也多次协调被告交付房款事宜。2018年11月3日，原告针对被告严重违约行为，发送了解除各方自2018年4月22日签订的针对涉案房屋的《房屋买卖居间合同》的告知函。本案开庭后，申请人、二被申请人及作为第三人的中介公司环球公司均同意解除《房屋买卖居间合同》。故申请人为尽早偿还买受其他房屋时的借款，以市场价格出售了毛坏房屋，实际获得1035万元。比《房屋买卖居间合同》签订的价格低465万元，该减少的金额是申请人的实际损失。《房屋买卖居间合同》中约定的违约金无法弥补申请人的实际损失。被告行为严重侵害了原告的合法权益，为保证权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告张某、李某1辩称：不同意原告的诉讼请求。其一答辩人不存在违约行为，故不同意支付违约金；其二答辩人不认可原告要求答辩人支付其委托律师代理费十万元的请求，原告的此项主张无法律依据。第三人环球公司述称：同意原告第一项诉讼请求，第二项及第三项诉讼请求与我方无关，不持异议。对于签署合同的经过没有意见，但李某1是买受人，张某是作为李某1的法定代理人来签署的合同。反诉原告张某、李某1提出反诉请求：1、请求解除反诉原告与反诉被告所签订的房屋买卖居间合同；2、要求反诉被告承担合同总价款20%的违约责任，即300万元。事实和理由：合同在未解除的情况下，被反诉人在开庭中将本案诉争房产转卖他人，属于“一房二卖”，反诉人且未明确表示不履行合同和不再购买；合同的解除分为法定解除和约定解除，而本案中合同并未约定，对于被反诉人行使法定解除权在本院提起诉讼审理阶段，私自将房产转让他人，尤其是法官在第二次开庭核实房产现状的情况下（反诉人及法官才知道房产已被转让），被反诉人才提交一份契税票据及合同告知已经转让，对其“一房二卖”的行为，构成根本违约。违约金计算方式是按照合同第八条中如果甲方违约，赔偿总价款百分之二十的条款计算得来，故被反诉人应承担违约金300万元。反诉被告于洋辩称：一、根据证据规定第34条第3款之规定，本案举证期限已经届满，其无权再进行变更诉讼请求，故原告不同意其变更诉讼请求；二、原被告在2018年4月22日签订房屋买卖合同，在6个多月的时间内，即截止到2018年11月1日被告仍未支付分文购房款，根据合同法第94条的规定，该行为属于根本违约，因原被告合同目的无法实现，合同应当予以解除；三、第一次开庭时双方已经表明同意解除合同，笔录中有记载，原告是卖一买一，因被告违约，原告借了很多高利贷，购买新的房屋，现为减少原告和被告共同损失的扩大，所以卖出该房。另外在调解中原告多次劝被告及时支付房款使合同继续履行，但被告张某只同意支付20万元房款补偿，无法就房屋继续履行达成一致。综上原告并非一房二卖，原告不应当承担违约责任。第三人环球公司述称：一、我们认为合同没有继续履行的基础了，反诉人违约，被反诉人发出了解除合同的通知，要求解除所签订的合同，同时反诉人答辩也同意解除合同。我们认为合同是解除的；二、违约金不是我方支付，我方不发表意见。经审理查明：张某系李某1之母。位于北京市昌平区水库路**房屋（以下简称涉案房屋）原登记在于洋名下，建筑面积294.54平方米。2018年4月22日，经环球公司提供居间服务，在张某的代理下，李某1（买受人、乙方）与于洋（出卖人、甲方）签订《房屋买卖居间合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将涉案房屋出售给乙方；经双方协商决定该房屋成交价格为1500万元，其中该房屋作价为700万元，装修及附属作价为800万元；乙方于合同签订当日向甲方交纳购房定金100万元，乙方于2018年11月1日前将房款1400万元支付至甲乙双方约定的银行账户。尾款支付当天甲乙双方一同去房屋所在地房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任一节，双方约定自本合同成立之日起甲、乙双方均不得违约，本合同为双方真实意思的表达即具有法律效力。如甲方违约，则甲方无条件将乙方已付房款退还给乙方并赔偿总房款的20%作为违约金，由甲方支付居间方各项服务费用；如乙方违约，则甲方定金不退并且甲方有权要求乙方补足总房款的20%作为违约金，多余部分退还给乙方，由乙方支付居间方各项服务费。合同签订后，李某1未向于洋支付过任何购房款。2018年11月3日，于洋委托北京嘉翰律师事务所向张某、李某1及环球公司发出告知函，告知各方自2018年11月3日解除涉案合同。张某与李某1表示未收到上述告知函。后于洋诉至本院，认为张某、李某1未付购房款，属于严重违约行为，要求解除买卖合同并由张某、李某1赔偿其违约金300万元及律师费。2019年1月8日，王兴代张某、李某1领取了民事起诉书、传票等诉讼材料，但未提交委托书续。本院于2019年1月29日开庭，张某、李某1同意解除涉案合同并当庭提起反诉，认为张某、李某1虽没有购房资质，于洋和环球公司明知其没有购房资质还欺骗其签订合同，并且环球公司承诺为其办理购房资质未果，故于洋方构成违约，现要求解除涉案合同，并要求于洋赔偿300万元违约金及装修费。随后因张某、李某1要求追加第三人及于洋要求答辩期而休庭。本院又于2019年3月25日再次开庭，于洋因将涉案房屋出售给了第三人，故变更诉讼请求要求解除涉案合同，并判令李某1、张某赔偿其实际损失465万元及律师费10万元。李某1、张某亦变更反诉请求，认为因涉案合同的房屋价格条款为了逃避国家税务机关税收，损害了国家利益，应当属于无效合同，故要求确认涉案合同无效，并判令于洋赔偿装修费166920元。在本院最后一次庭审中，李某1、张某认为于洋在合同未解除的情况下，将涉案房产转卖他人，属于“一房二卖”，构成违约，又再次要求解除涉案合同，并要求于洋赔偿其违约金300万元。庭审中，环球公司向法庭提交了于洋与李某1于2018年4月22日签字确认的《存量房买卖须知》，载明：“……买方承诺具备北京市规定的购房等相关政策，如因此而产生的法律风险，买方愿意承担所有法律责任。”于洋及环球公司认可存量房买卖须知的真实性，李某1、张某不认可上述证据，并称于洋和环球公司明知其没有购房资质，还让其签署了须知。庭后李某1、张某又要求对《存量房买卖须知》上李某1签字进行鉴定，本院未予准许。经核实，李某1与张某均无购房资质。李某1、张某向法庭提交了张某与中介公司工作人员王东的微信记录：王东称中介费30万，指标15（前期收10万定金、出房本收5万现金），税费（正常税45万，这次办理不用缴费，领取收30万，事情办好出房本当天现金支付），总计30+15+30，总计75万。张某称不能优惠啦。王东称总计费用正常来讲是30万中介费+15指标+45税费，总计90万，相当于咱们省了15万张姐。王东称张姐能帮您省下的您虽然不说，我能办的就帮您省了。环球公司表示因为张某提出不以李某1名字购房，要以张某名字购房，公司提出要收取改名字费用，并表示公司没有答应为李某1及张某办理过指标。在我院另案审理的环球公司诉李某1居间合同纠纷中，我院曾以上述案件涉嫌刑事犯罪将案件材料移送公安机关，后公安机关又因证据不足将上述案件材料退回我院。另查，开庭前张某与于洋曾多次电话沟通过涉案合同的履行问题。于洋多次提出希望张某能够给付全部或部分款项以保证合同继续履行下去，但张某均表示因2018年事情较多，春节前资金无法回流，其无力支付房款。又查，2019年3月6日，于洋（出卖人）与康钊（买受人）就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋以1035万元的价格出售给买受人，买受人应当于2019年3月21日前向出卖人支付。双方还约定：1、买受人于签订本合同当时支付出卖人10万元，于2019年3月11日晚之前再给90万元定金，并于2019年3月21日之前付清全款并办理过户手续；2、因乙方康钊无购房资格，经甲、乙双方协商后，甲方同意过户到乙方指定人员名下（甲方无偿配合）。双方还约定了其他内容。合同签订当日，康钊向于洋转账100万元。后于洋于2019年3月22日收到房款935万元。现涉案房屋已办理完过户手续，已过户至第三人康飚名下。再查，2018年9月26日，案外人李某2诉张某变更抚养关系纠纷一案，经黑龙江省伊春市西林区人民法院调解确认婚生女李某1从2018年10月1日起由李某2抚养。本院认为：李某1与于洋签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故法院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。本案中，李某1在合同履行期限内未支付任何房款，其行为构成根本违约，于洋要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。于洋虽然曾向李某1、张某发出过告知函，诉讼期间案外人亦曾代张某、李某1领取过诉讼材料，但根据现有证据，本院均不能确定解除通知到达张某及李某1。但基于李某1、张某于2019年1月29日当庭表示愿意解除合同，本院确认双方签订的涉案合同于2019年1月29日解除。张某、李某1以于洋一房二卖构成违约为由，要求其承担违约责任一节，于洋与李某1的合同于2019年1月29日实际解除，于洋于2019年3月6日再次出售涉案房屋并无不妥，亦不构成一房二卖，本院对张某及李某1的反诉请求不予支持；另，张某作为完全民事行为能力人，在北京限购政策已出台多年的情况下，其在购买房屋时应当对买方需要购房资质这一要求有所了解，并应当知晓己方没有购房资质的后果。其在代理李某1签订合同时，亦应当谨慎考虑此种情况下是否能够签署购房合同。其主张环球公司承诺为其办理指标未果及于洋与环球公司联合欺骗其签订合同，从而于洋违约一节，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋买卖合同签订后，一方违约导致合同不能继续履行，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括房屋差价损失、转售利益损失等预期可得利益损失。本案中，于洋主张的房屋差价损失，属于因合同解除造成的预期利益损失。于洋再次出售涉案房屋的时间是在2019年3月6日，与涉案合同的解除时间相隔近两月，于洋根据两次出售价格确定差价损失465万元有所不妥。因双方均未申请对涉案房屋在解除时间的市场价格进行评估，本院根据合同履行程度、李某1过错程度、合同解除时间及北京市房屋价格的变化情况等因素，同时兼顾公平原则及诚实信用原则，依法酌情确定李某1赔偿于洋房屋差价损失400万元。李某1系未成年人，其监护人张某全程代理李某1签订合同并履行合同，但此过程中张某未能妥善履行监护职责，故张某亦应当对上述差价损失承担偿还义务。于洋要求支付律师代理费一节，没有法律依据亦无合同约定，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认于洋、李某1及第三人环球亿润（北京）房地产经纪有限公司于2018年4月22日签订的《房屋买卖居间合同》于2019年1月29日解除；二、张某、李某1于本判决生效后十日内赔偿于洋房屋差价损失400万元；三、驳回原告于洋的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张某、李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140300元，由被告张某、李某1负担，于本判决生效后十日内交纳；反诉案件受理费64900元，由反诉原告张某、李某1负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  范博见人民陪审员  李宝英人民陪审员  潘秀菊二〇一九年九月二十日书 记 员  杨 潮