贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3879号 上诉人（原审被告）：贵州樽憬房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路兰苑花园。统一社会信用代码：91520500565021810G。 法定代表人：龙天来，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205200010944387。 委托诉讼代理人（一般授权）：王秋菊，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201611931804。 被上诉人（原审原告）：石秀，女，汉族，1980年4月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州樽憬房地产开发有限公司（以下简称：樽憬房开公司）因与被上诉人石秀商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 樽憬房开公司上诉请求：1.撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2305号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重新审理。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、《商品房买卖合同》中未约定上诉人应当于何时向被上诉人交付办理转移登记的相关文书，也未约定逾期提交办理转移登记有关文书的违约责任，一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金无事实及法律依据。二、根据合同约定，上诉人应当在商品房交付使用之日起120日内申请商品房初始登记，而非取得商品房初始登记。因此，只要上诉人在商品房交付使用之日起90日内提交申请涉案商品房的初始登记，上诉人的义务即履行完毕，至于商品房初始登记何时完成不是上诉人可以控制的范围。一审法院认为上诉人应当在2017年12月7日前向被上诉人交付办理转移登记的有关文书属于事实认定错误。三、《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项对如何办理房屋转移登记未进行约定，但《房屋登记规定》《不动产登记暂行条例》均规定买受人和出卖人共同办理。据此，一审法院不能将涉案房屋不动产登记证书的办理义务归于上诉人单方。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定认定上诉人负有在商品房交付使用之日起90日内向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书，以便被上诉人取得房屋权属证书属于法律适用错误。四、从《不动产登记条例》施行到2018年10月期间，毕节不动产登记中心办理商品房转移登记的条件是取得《毕节商品房备案证明书》，被上诉人购买的涉案房屋所属的9幢商品房取得《毕节商品房备案证明书》的时间为2018年1月18日，所以应当认定上诉人取得初始登记的时间为2018年1月18日。在2018年10月之前，毕节不动产登记中心办理转移的条件就是开发商取得《毕节商品房备案证明书》，且在该期间，上诉人开发的其他楼栋，比如第10幢楼，在该期间就是用《商品房备案证明书》为业主办理转移登记。被上诉人购买的涉案商品房所属楼栋之所以在取得《商品房备案证明书》至取得《不动产权证书》期间没有办理转移登记，是因为上诉人为业主办理《不动产权证书》需要经过一个漫长的过程，首先需要在毕节住建局申请交易确认单，待交易确认单下来之后，才能依交易确认单和《商品房备案证明书》及商品房买受人提交的其他资料一并到不动产登记中心申请办理《不动产权证书》。本案中，上诉人于2018年6月份为被上诉人在毕节住建局申请交易确认单，但被上诉人的交易确认单申请下来之后，毕节不动产登记中心关于办理《不动产权证书》的要求发生了改变，即要求在2018年10月份之后开发商需要先取得商品房楼栋的《不动产权证书》（大证）才能办理商品房转移登记（小证）。上诉人认为，毕节不动产登记中心对办理商品房转移登记的要求发生改变是上诉人无法预料无法避免的政府行为，应视为不可抗力，故应以上诉人取得《商品房备案证明书》时认定上诉人完成初始登记义务。 石秀一审诉讼请求：1.被告为原告办理交付毕节碧阳大道樽憬财富广场9栋4层6号的不动产权证书；2.被告支付逾期交付办理上述商品房转移登记有关文书违约金暂计10,000.00元（具体金额以原告已付购房款323,530.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算。从2017年11月9日开始计算至实际办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年8月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市××大道××财富广场××房，按照套计价，总价款323,530.00元；买受人以交首付和银行贷款方式付清房款。出卖人应当在2017年8月9日前向买受人交付该商品房。未约定取得商品房所有权初始登记及转移登记的时间，约定出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则按日向买受人支付已付购房款的0.05‰的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2017年8月9日，被告将涉案房屋交付原告使用后，未按照合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条的规定，被告未按合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因原、被告双方在合同中约定的违约金过分低于给原告造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，虽原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方式，但因约定过低，且被告给原告造成的损失数额难以确定，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，要求被告以原告已支付购房款总额323,530.00元为基数，从被告逾期之日（2017年11月9日）起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算至实际办理完毕房屋权属证书并交付原告之日止。庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求。 一审法院认定事实如下：2015年8月27日，原告石秀作为买受人，被告樽憬房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：9-0612），约定：买受人购买的商品房位于毕节市××大道××财富广场××房，房号为9-4-6号；该商品房总价款323,530.00元；买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款97,530.00元，余款226,000.00元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2017年8月9日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起120天内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：（二）2、约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按双方同意按下列/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05‰的违约金；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定向被告交付了购房款323,530.00元。2017年8月9日，被告向原告交付房屋。2018年1月19日，被告取得涉案房屋所属9幢的《毕节商品房屋备案证明书》，2018年11月1日，被告通知原告办理房产证。2018年11月5日，原告签署委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，同时，原、被告共同签署不动产登记申请书，申请办理涉案房屋的不动产权证书。2019年1月10日，被告取得涉案房屋所属9幢的《不动产权证书》（初始登记）。2019年1月23日，涉案房屋转移登记至原告名下。原告认为，被告未按约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。合同中约定的违约金过低，且给原告造成的损失数额难以确定，根据相关法律的规定，要求以原告已付购房款为基数，从2017年11月9日起至实际办理完毕房屋权属证书并交付原告之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计付违约金。庭审中，被告向原告交付涉案房屋的《不动产权证书》（小证）。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告按约定履行了支付购房款的义务，被告按约定于2017年8月9日向原告交付了涉案房屋。对于转移登记的期限，原、被告在合同中未作约定，但约定了逾期提交办理商品房转移登记的有关文书的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告应在交房之日起90日内交付办理转移登记的有关文书，以便原告能取得房屋权属证书，但原、被告约定了交房之日起120日内办理初始登记，而初始登记是办理转移登记的前提，故被告应于交付房屋之日起120日，即2017年12月7日内向原告交付办理转移登记的相关文书。被告逾期未能交付，应按约定向原告支付违约金。对于违约金的计算标准问题，原告提出违约金约定过低，且损失数额难以确定，请求按法律规定进行调整的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，结合当事人的履行情况，违约金计算标准，酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率的1.4倍计付。 对于计算违约金的起止时间，如前所述，被告应于2017年12月7日前向原告交付办理转移登记的有关文书，逾期未能交付，违约金从2017年12月8日起计算。同时，原告委托被告办证，原、被告之间形成委托办证关系，则被告不需将办理转移登记的有关文书交付给原告，其具备办理转移登记的条件并通知原告，即履行了合同义务。被告虽然于2018年1月19日取得涉案房屋所属9幢的《毕节商品房屋备案证明书》，2018年11月1日电话通知原告，但原、被告于2015年8月27日签订《商品房买卖合同》时，《不动产登记条例》已经施行，房屋要进行不动产登记。被告于2019年1月10日取得涉案房屋所属9幢的《不动产权证书》（初始登记），且被告在取得《毕节商品房屋备案证明书》至取得《不动产权证书》（初始登记）期间没有办理过该幢楼的转移登记，则被告取得《不动产权证书》（初始登记）时，才具备办理转移登记的条件，违约金应计算至2019年1月10日止。故原告诉请的违约金，以原告已付购房款323,530.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.4倍，从2017年12月8日起计算至2019年1月10日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州樽憬房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告石秀支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款323,530.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.4倍，从2017年12月8日起计算至2019年1月10日止；二、驳回原告石秀的其他诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告贵州樽憬房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人均未提交证据。 经审理查明：对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：根据《不动产登记暂行条例》确立的“二证合一”的不动产登记制度，出卖人取得商品房所有权初始登记即《不动产权证书》（大证），始具备为买受人办理商品房转移登记的条件。案涉《商品房买卖合同》签订时，《不动产登记暂行条例》已经颁布并施行，该条例确立的不动产登记制度不属于上诉人履行合同期间遭遇的不可抗力事由，故对上诉人主张以其取得《商品房备案证明书》认定其取得商品房所有权初始登记的上诉意见，本院不予采纳。因《商品房买卖合同》未就办理“转移登记”事项进行明确约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，上诉人负有协助被上诉人于商品房交付之日起90日内取得商品房权属证书的义务，但上诉人未于商品房交付之日起90日内取得商品房初始登记，不具备向被上诉人履行协助办证义务的条件，属于上述法律规定的“由于出卖人的原因”，故上诉人依法应当承担违约责任。鉴于《商品房买卖合同》约定出卖人申请商品房所有权初始登记的时间为商品房交付之日起120内，考虑到商品房所有权初始登记是办理商品房转移登记的前置条件，一审判决以商品房交付之日起120日内作为上诉人履行其协助办证义务的期限适当，本院予以确认。基于商品房出卖人的办证义务为协助义务，即协助买受人取得房屋权属证书的义务，具体表现方式为向买受人提交办理商品房转移登记的有关文书，或接受买受人的委托向办证部门代为申请办理房屋权属证书。据此，被上诉人主张上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，未违反法律规定。上诉人以双方未约定“逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金”为由，主张不予承担违约责任的上诉意见不能成立，本院不予支持。 因《商品房买卖合同》第二十二条转移登记项下，双方关于出卖人应当履行的办证义务、履行期限以及违约后的处理方案，均未作出明确约定，故该项下的0.05‰的违约金条款不能视为系双方约定的逾期办证违约金计付标准，一审判决以此作为案涉违约金计付依据，并以该违约金标准过低为由，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准对违约金进行调整论证无事实及法律依据，鉴于上诉人未针对违约金标准问题提起上诉，且根据本案实际情况，上诉人亦应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约金，本院对原审适用的违约金标准予以确认。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州樽憬房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年九月二十九日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青