湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2823民初2084号原告:巴东县乾峰房地产开发有限公司，住所地巴东县野三关镇名相路新颜村**，统一社会信用代码91422823795938560Y。法定代表人：程银锁，总经理。委托诉讼代理人：邓许红（特别授权），原告公司职员。委托诉讼代理人：黄毅（特别授权），湖北楚峡律师事务所律师。被告：谭发平，男，1976年5月12日出生，土家族，居民，住湖北省巴东县，被告：邓申平，(谭发平之妻)，1981年2月2日出生，土家族，农民，户籍所在地湖北省巴东县，经常居住地湖北省巴东县，委托诉讼代理人：谭发平，本案被告。原告巴东县乾峰房地产开发有限公司(以下简称乾峰公司)诉被告谭发平、邓申平商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乾峰公司委托诉讼代理人黄毅、邓许红、被告谭发平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾峰公司向本院提出诉讼请求：请求判令二被告支付所欠原告单位购房款61174元，代收代缴办证税费等费用18826元，购房款34174元自2018年1月1日起至实际支付之日止按月利率10‰支付利息，购房款27000元自2012年11月26日起至实际支付之日止按日利率万分之五支付违约金。事实与理由：2012年9月9日，二被告在原告公司位于巴东县野三关集镇巴东经济开发区平安路11号11幢3单元1层购买商铺1间。下欠首付款27000元。2013年11月22日，二被告在原告公司位于巴东县野三关集镇巴东经济开发区平安路9号11幢3单元401号购买商品房一套，价款为281311元。2017年1月6日，二被告尚欠原告购房款53000元。当日，被告谭发平立下欠条并约定2017年12月31日付清，逾期按巴东县农村商业银行贷款利率支付利息。二被告欠款已逾期，原告多次催收未果。为维护原告的合法权利，故诉至法院，望法院支持原告诉讼请求。被告谭发平、邓申平辩称，1、53000元欠条属实，不是被告方不还款，是开发商当时与被告谭发平约定谭发平为原告卖房屋后给应提成2万元，应抵付二被告下欠的购房款；2、被告方去还款时，因原告单位的账目不对，所以拒绝还款；3、因原告单位违背商品房买卖合同，多收水电费2500元/套，共5000元，所以原告起诉的欠款利息和诉讼费被告方不应该承担；4、被告方下欠原告购房款45300元属实，应减除水电费5000元，同意支付40300元。本院经审理认定如下事实：2012年9月9日，巴东县乾峰投资有限公司与二被告签订《商品房买卖合同》，双方约定由被告购得该公司位于巴东县野三关集镇巴东经济开发区平安路十一号十一幢3单元1层购买商铺1间，总价款为264780元，合同还对双方的其他权利义务及违约责任进行了约定。双方于当日又签订补充协议1份，约定水电费2000元，并由相关单位开具发票。合同签订后，二被告于2012年9月9日、2013年12月10日向乾峰公司交纳了水电费2500元及维修基金等费用。双方其他权利义务均履行完毕。2013年11月22日，巴东县乾峰投资有限公司与二被告签订《商品房买卖合同》，合同约定二被告购买原告公司位于巴东县××关集镇××经济开发区××单元××商品房××套，面积为152.56平方米，每平方米单价为1850元，总价款为281311元。付款方式为二被告交首付款91311元，在银行按揭贷款190000元，于2013年6月30日交付房屋。合同还对双方的其他权利义务及违约责任进行了约定。双方于当日又签订补充协议1份，约定水电费2000元，并由相关单位开具发票。合同签订后，二被告在银行办理了按揭贷款190000元打入了乾峰公司账户。2013年11月23日，二被告向乾峰公司交纳了水电材料费2500元。二被告于2011年11月23日支付首付款30000元，2017年1月6日支付首付款27137元，对下欠首付款及应缴税费53000元，被告谭发平于2017年1月6日出具欠条1份，约定2017年12月31日付清，逾期按巴东县农村商业银行贷款利率支付利息。2017年8月6日，被告谭发平向原告出售了净水器1台，单价7700元，双方同意抵付二被告下欠的购房款。后经原告催收，二被告未支付下欠购房款，遂向本院提起诉讼，请求判如所诉。另查明，巴东县乾峰投资有限公司于2018年4月24日变更为巴东县乾峰房地产开发有限公司。2017年度巴东县农村商业银行1年以内的信用贷款年利率为10.8%。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：请求人民法院判令二被告支付下欠购房款及相关的税费办证费用45300元，并自2018年1月1日起按月利率10‰支付利息。本院认为：案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面自己的履行义务。本案中双方当事人对二被告尚下欠原告购房款45300的事实无异议，本院予以认定。关于下欠购房款的利息应否支付的问题。二被告在原告公司购买房屋，经双方于2017年1月6日结算后，对下欠购房款约定2017年12月31日付清，并约定逾期按农村商业银行支付利息。二被告仅于2017年8月6日抵付了7700元，对下欠购房款45300元未按约定的期限支付，双方对逾期付款约定的支付违约金的标准符合法律规定，故对原告要求二被告支付下欠购房款45300元，并自2018年1月1日起按农村商业银行同期贷款利率支付利息的请求，本院予以支持。2017年度农村商业银行1年以内的信用贷款年利率为10.8%，原告请求按月利率10‰支付利息，对超出部分，本院以不予支持。关于原告收取二被告水电材料费5000元应否退还的问题，虽然双方签订了补充协议，但协议中对水电材料费的负担约定不明，且我国商品房价格实行“一价清”制度，《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》第十一条规定，商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有下列行为：(一)在标价之外加价销售或者收取未标明的费用；(二)房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用。故二被告的辩解理由成立，原告收取的水电材料费5000元应冲抵下欠的购房款。关于二被告辩称原告承诺被告谭发平为其销售房屋应获得的收入应在支付下欠购房款中冲抵的问题，首先被告谭发平在本案中未提交充分证据予以证实，且与本案是两个法律关系，被告应另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告谭发平、邓申平支付原告巴东县乾峰房地产开发有限公司购房款及应缴税费40300元，并自2018年1月1日起至付清之日止按年利率10.8%支付利息。限本判决生效后10日内履行；二、驳回原告巴东县乾峰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告巴东县乾峰房地产开发有限公司负担496元，被告谭发平、邓申平负担404元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 向 媛二〇一九年九月二十九日书记员 王小利附本案判决适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。