湖北省江陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1024民初372号原告：陈林，男，1979年2月24日生，汉族，住。委托诉讼代理人：曾令飞，湖北荆楚律师事务所律师。代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解；提起上诉。被告：郑航，男，1970年1月4日生，汉族，住。委托诉讼代理人：刘贤初，江陵县熊河法律服务所法律工作者。原告陈林与被告郑航不当得利纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈林及其委托诉讼代理人曾令飞、被告郑航及其委托诉讼代理人刘贤初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈林向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付装修补偿款70000元；2、被告向原告支付经营损失补偿款80000元；3、被告向原告支付搬迁补偿费2000元；4、被告承担本案的诉讼费用。后审理期间原告申请增加、变更部分诉讼请求：1、被告向原告支付安置补偿款3600元；2、将经营损失补偿款变更为57405元，将搬迁补偿费变更为1650元。事实和理由：2014年4月10日，原、被告签订一份《门面出租合同》，该合同第二条约定出租时间为2014年4月28日至2019年4月28日；第三条约定，乙方在出租期间，甲方3年内不能任意涨房租费，3年之后，房租费随行就市。2017年4月28日至2019年4月28日两年，房租随行就市为每年65000元，原告已足额付清房租。原告承租的门面位于江陵县××镇××东××号，原告入驻该门面后，对其进行了装修花费9.6万元，经营精品男装。在2018年3月份提前交完整年房租，4月份又上了一批新货，5月份就接到政府拆迁部门通知，原告承租门面所在的平安巷片区属于拆迁范围，门面即将拆迁，要求原告即日起不能进货，只能处理。2018年6月19日，江陵县人民政府正式发布征收通告，在2018年6月26日至7月3日，对平安巷片区征迁对象进行了公示。政府拆迁部门工作人员多次要求原告不能进货并尽快甩货，原告无奈只能亏本甩卖。2018年8月20日，拆迁部门工作人员及其雇请的瓦工开始在原告承租门面前砌墙，给原告造成严重经营损失。后原告不断找拆迁部门要求解决补偿问题均遭到拒绝，且要求原告向被告提出补偿请求。2019年3月12日，原告了解到，拆迁部门去年就与被告签订了拆迁补偿协议，相关补偿款已全部支付给被告，其中就包括门面装修补偿款、经营损失补偿款和搬迁补偿款。原告要求被告向原告支付上述相关补偿款，但遭到被告明确拒绝。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告郑航当庭辩称，1、其与原告之间是合同关系，依据双方签订的合同，已全面履行了自己应尽的责任和义务，原告无权要求支付各项款项；2、其所得房屋（土地）征收补偿款与原告无关；3、原告所列赔偿费用没有任何事实及法律依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据四（交易明细、账单详情），被告对其真实性予以认可，仅对原告已足额支付租金不予认可，本院对其真实性予以认定；对原告提交的证据七、十三（照片），被告对照片真实性无异议，仅对其证明目的有异议，本院认为，对照片真实性本院予以认定，关于涉案房租征收拆迁砌墙与原告主张的损失补偿之间是否具有法律上的关联性系本案主要争议焦点，在本院论理时再予以阐述；对原告提交的证据九（证人李某、裴某证明）、证据十一（收条），本院认为，该证据仅为原告单方面提供，本案实为房屋租赁纠纷，涉及房屋租赁装修问题应以双方合同约定为准，且涉案房屋征收后，被告是否应补偿原告装修损失系本案主要争议焦点问题，在本院论理时再予以阐述；对原告提交的证据十（交易明细），本院认为，对其真实性，本院予以认可，但销售利润的多少与否具有多重因素，与本案不具有法律上的直接因果关系；对原告提交的证据十二（录音材料），本院认为，该证据系原告单方面录音，未经对方同意，且房屋征收补偿与房屋租赁系两个不同法律关系，房屋租赁关系应以双方合同约定为准。该证据不具有合法性及关联性，故本院不予认定；对原告提交的证据十五（银行交易明细报表）、证据十六（照片及同行的房屋租金证明），本院认为，该证据与本案争议不具有法律上的关联性，故本院不予认定。对被告提交的证据四（照片），本院认为关于涉案房屋征收拆迁砌墙与原告主张的损失补偿之间是否具有法律上的关联性系本案主要争议焦点，在本院论理时再予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年初，郑航（甲方）与陈林（乙方）签订《门面出租合同》，约定甲方将某路（某街对面）门面租给乙方，每年租金80000元，出租实际为2014年4月8日至2019年4月8日。因陈林向前租户支付现金5000元，2014年4月10日，双方重新签订《门面出租合同》将出租时间定为2014年4月28日至2019年4月28日。合同签订后，陈林依约支付租金，并将该门面重新装修后从事服装销售，店名为“XX-男士生活馆”。2018年5月，陈林接到政府拆迁部门通知，出租门面属于拆迁范围。2018年6月，江陵县人民政府发布征收公告，陈林承租的门面属于征收拆迁对象，要求不能进货并尽快甩货。陈林诉称，2018年8月20日，拆迁部门安排人员开始在承租门面人行道前砌墙，最高处约30㎝，影响了其正常经营并造成损失。后双方就租赁补偿问题协商未果引发纠纷，2019年4月8日，陈林向江陵县人民法院提起本案诉讼。另查明，因江陵县城市规划区内棚户区（城中村）和旧城改造原因，对江陵县郝穴镇平安巷片区进行拆迁。2018年9月7日，江陵县郝穴镇人民政府与郑航签订《江陵县房屋（土地）征收补偿协议》，对郑航所有的位于江陵县××镇××东××号房屋（土地）予以征收，房屋补偿款总计1410894元，其中，房屋装修89977元、商业损失补偿57405元、搬迁补助1000元、安置补偿3600元、停产停业补助0元。郑航未将已与政府签订征收补偿协议事项及时告知陈林。本院认为，本案中，原、被告签订《门面出租合同》，双方形成了房屋租赁合同法律关系，原告陈林系承租人，被告郑航系出租人。本案实为房屋租赁期间因政府房屋拆迁引发的租赁补偿纠纷。本案主要争议焦点为：原告主张的相应补偿损失是否符合双方合同约定及法律规定？关于原告主张补偿损失认定问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。本案中，原告承租被告房屋门面期间，因涉案房屋被政府征收拆迁，双方租赁合同目的已无法实现。被告作为出租人明知涉案房屋已被政府征收并已签订征收补偿协议，未及时告知承租人，且该行为实为对租赁房屋所有的一种处分行为，但被告郑航亦未将房屋变动情况通知原告，该变动情况实际已导致双方房屋租赁合同无法正常履行，原告合同目的实际亦受到影响，被告未履行相应通知义务，有违诚实信用，已构成违约，被告郑航应赔偿原告相应的损失。根据《中华人民共和合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。…”。由于双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，但原告装修后已实际使用达四年之久，被告对其装修行为亦是明知的，从双方提交的出租房屋内外部照片及江陵县房屋征收评估分户报告亦可得到印证。因涉案征收房屋补偿款中实际涉及房屋装修补偿，考虑原告在被告签订征收补偿协议后仍有近八个月租赁期，双方虽未在租赁合同履行期间内协商解除合同，但基于合同诚实信用原则，被告郑航获得的房屋征收装修补偿部分应当包含有原告剩余租赁期间内装饰装修残值，结合本案实际，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，对原告请求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的部分，本院酌情认定其剩余租期内房屋装饰装修残值为12000元。另由于原告在租赁期间，因承租房屋被征收后，房屋征收部门采取了一定强制管理行为，实际上亦对原告经营行为造成了一定的影响，对第三人原因造成违约的，被告对原告剩余租赁期间内的经营损失亦应承担责任。但原告起诉至法院时，并未及时解除合同，现双方合同租赁期限已到期，原告在租赁期间内未及时提出解除合同来减轻可能造成的损失，对其扩大的损失，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，房屋征收行为客观上虽对原告经营造成一定影响，但该征收行为对原告实际经营是否造成损失及损失大小无法确认计算，且原告主张的经营损失不得超过被告因违约行为应当预见到的可能造成的损失。考虑原告出租房屋位于商业街道旁，属于经营性出租门面。该房屋征收后，被告亦必然存在一定商业损失，故本院酌情由被告郑航在获得的商业损失补偿款中补偿原告剩余租赁期间内的经营损失28702.5元（57405元÷2）。对于原告主张的房屋征收安置补偿款及搬迁补偿费。由于原告未在房屋征收后的租赁期间内及时腾退房屋，并不存在该实际损失，故对其主张的安置补偿款及搬迁补偿费，本院不予支持。对于原告主张应依照《城市房屋拆迁管理条例》规定对承租人予以补偿的意见，因该条例已被我国2011年公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》所废止，故对原告主张该法律依据的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十一条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郑航补偿原告陈林装修损失12000元；二、被告郑航补偿原告陈林经营损失28702.5元；三、驳回原告陈林的其他诉讼请求。上列具有给付内容的事项，于本判决生效之日起七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3340元，由原告陈林负担2450元，由被告郑航负担890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  李 继人民陪审员  李成荣人民陪审员  沈义荣二〇一九年九月二十六日书 记 员  陈柳柳