浙江省高级人民法院行 政 裁 定 书（2019）浙行申463号再审申请人（一审原告、二审上诉人）周晓余，男，1979年8月31日出生，汉族，住浙江省嵊州市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）田芳萍，女，1966年10月2日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）王蒙渭，女，1982年10月14日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）周格坚，男，1989年1月26日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）钱洪，男，1971年2月5日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）汤光生，男，1970年11月29日出生，汉族，住福建省永泰县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）高云法，男，1959年6月29日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）孙龙飞，男，1987年10月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）成华刚，男，1982年11月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。九位再审申请人的共同委托代理人朱东升，北京市中闻律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）绍兴市自然资源和规划局（原绍兴市国土资源局），住所地浙江省绍兴市越城区解放大道**。法定代表人陈伟军，局长。委托代理人何龙刚，绍兴市柯桥区不动产登记服务中心主任。委托代理人何建航，浙江鉴湖律师事务所律师。一审第三人、二审上诉人季超，女，1994年3月13日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托代理人程幸福，浙江朋成律师事务所律师。委托代理人余剑英，浙江朋成律师事务所律师。一审第三人、二审被上诉人绍兴中海投资发展有限公司，，住所地浙江省绍兴市柯桥区湖塘街道湖中村法定代表人沈土根。再审申请人周晓余等九人因与被申请人绍兴市自然资源和规划局房屋行政登记一案，不服绍兴市中级人民法院（2018）浙06行终45号行政裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。周晓余等九人申请再审称：一、二审裁定认为申请人非相邻权人，在案涉房产证初始登记行为作出时没有合法权益受到影响，没有法律依据；根据物权法的规定，申请人在案涉房产证初始登记时已依法占有、使用相应房屋，是相邻权人，依法具有相邻权益。根据物权法，相邻权是基于相邻关系产生的权利，相邻关系是指两个或两个以上相毗邻的不动产所有人或使用人因对各自所有或占用的不动产行使的权利而发生的权利义务关系。可见相邻权人并不必然是所有权人，因此二审裁定以申请人在初始登记时不具有相应房屋所有权为依据认定申请人为非相邻权人法律依据不足。事实上，由于被申请人没有把申请人主体资格不适格作为上诉理由提起，因此二审法院在庭审中也没有就申请人是否有主体资格以及相邻权问题询问申请人，申请人也就无法就此在庭审时提供答辩意见或任何证据。本案中，案涉房产证初始登记时间虽为2010年5月28日，但第三人在2010年4月份即向申请人交付相邻房屋，申请人亦在此期间入住和占有该相应房屋。因此，根据物权法的规定，申请人在案涉房产证初始登记之前即和案涉房产证客体101室形成相邻关系，因而具有相邻权。根据二审法院的逻辑，申请人与初始登记行为当然具有利害关系。二、二审裁定仅把初始登记行为作出的日期作为利害关系的考察基点，而不考虑因初始登记行为在被申请人与第三人之间形成的行政法律关系的存续性而对后买房业主合法权益的不利影响，同样不符合法律规定。本案中，作为商业中心的中海国际，其所有房屋全部用于出售，而根据《房屋登记管理办法》业主房产证的办证流程，只有在房屋开发企业办理初始登记以后，业主才可以依据买卖合同等材料从开发企业处办理转移登记，亦就是说所有业主的房产证取得时间必然在开发企业初始登记时间之后，那么按照二审裁定的逻辑，这些业主和建筑物区划内大堂等共有部分不可能形成相邻关系、具有相邻权。这显然不符合常理，亦没有依据。一个行政行为在作出时对公民、法人和其他组织的权益会产生影响，但并不能否定这种权益影响因行政法律关系的存续而具有持续性。申请人认为只要在作出行政行为时这种权益依法应该予以考量和保护，那么即便在作出这种行政行为时，当时的权利人还不具体明确，但因为行政法律关系的存续性，后来的公民、法人和其他组织依法取得了此种权益，并受到了此行政法律关系的影响，那么该公民、法人和其他组织即应和该行政行为形成利害关系，成为利害关系人。因此即便根据二审裁定的逻辑，申请人取得相应房产证时间在后，但只要起诉时和案涉房产证客体具有相邻权且起诉期间没有超过法定期限，那么申请人就应该是利害关系人，具有诉讼主体资格。三、本案中诉争101室为大堂吧，属于法定的建筑区划内业主共有区域，依据《房屋登记管理办法》第31条规定，行政机关在作出初始登记行为时应当依法予以考量和保护，因此申请人依法享有被保护的合法权益，是利害关系人，具有诉讼主体资格。根据一审判决第13页第11行所确认的事实，本案诉争的“101室”在施工图设计方案中为大堂吧，竣工图所标示的也为大堂吧；第12页第11-12行大堂吧南墙和大楼外墙为同一面墙，西墙与102室共墙，北面与大堂相通，之间无墙壁。因此大堂吧实为大堂的一个部分，和大堂浑然一体。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一项规定建筑区划内的大堂等公共通行部分应当认定为物权法第六章所称的共有部分，而《物权法》第七十三条规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此本案诉争“101室”应为申请人所共有。而根据《房屋登记管理办法》第三十一条明确规定在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。显然此条规定亦确定了对申请人相邻权等权益予以保护的原则。因此申请人权益在案涉房产证初始登记时应该予以保护。一审判决认定案涉101室在施工设计和竣工验收时均为大堂吧，大堂吧属于为全体业主提供服务的场所，该建筑物的登记与原告之间存在利害关系，认定事实与适用法律正确，应该予以维持。综上，请求撤销绍兴市中级人民法院（2018）浙06行终45号裁定，依法改判支持再审申请人的上诉请求（即撤销案涉房屋所有权证）。被申请人绍兴市自然资源和规划局答辩称：一、二审法院裁定正确，应依法予以维持。经二审法院查明，本案案涉绍房权证华舍字第**房屋所有权初始登记时间为2010年5月28日，而再审申请人取得相应房屋所有权的时间，均在此之后，即被诉房屋初始登记行为作出时，再审申请人并未取得相应房屋所有权，也无其他合法权益因该登记行为受到影响。且案涉房屋登记所在地块，确未侵占公共建筑面积，也未侵占包括再审申请人在内其他业主的套内建筑面积。因此，二审法院据此认定再审申请人就案涉房屋初始登记行为提起诉讼缺乏法律上的利害关系，并裁定撤销一审法院作出的（2017）浙0602行初164号行政判决，依法驳回再审申请人的起诉，有事实和法律依据。二、案涉房屋登记行为在制作查看笔录方面虽有一定瑕疵，但并不影响初始登记行为的合法性和有效性。2008年3月5日，原绍兴县建设局颁发给第三人建设工程规划许可证，许可第三人建设中海国际商业中心。2010年3月22日，原绍兴县建设局对该建设工程进行竣工验收规划确认，确认该工程符合规划要求。同年3月，原绍兴县建筑业管理局同意该建设工程竣工验收备案。2009年12月29日，第三人委托原绍兴县三维房地产测绘有限公司对该建设工程进行建筑面积测绘，该公司出具《建筑面积测绘成果书》，载明：一号楼建筑面积26911.65平方米，其中案涉101室套内建筑面积为208.881平方米，分摊的共有建筑面积为62.1068平方米。2010年4月19日，第三人向原绍兴县房地产管理局申请房屋初始登记。同年5月28日，该局准予登记并颁发给第三人绍房房权证华舍字第**屋所有权证。答辩人作出案涉房屋初始登记时，已经履行了《房屋登记办法》的相关程序和审查义务，虽然未制作查看笔录存在一定瑕疵，但并不影响登记行为的合法性。三、再审申请人申请再审缺乏事实和法律依据。1.《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。根据二审法院查明的事实，再审申请人主张其与案涉登记行为有法律上的利害关系，确实缺乏事实和法律依据。2.答辩人作出的案涉初始登记行为是否应予撤销，应当依据行政诉讼法的相关规定，审查作出登记行为所依据的证据是否充分、适用法律法规是否正确、是否符合法定程序，以及是否存在超越职权、滥用职权等情形，至于因第三人对案涉房屋的处分，包括改变使用功能，而对再审申请人可能产生的影响，应当通过民事诉讼渠道予以解决，并不能因此影响案涉登记行为的效力。3.再审申请人认为“本案中诉争101室为大堂吧，属于法定的建筑区划内业主共有区域”缺乏依据。“101室”是答辩人在房屋登记时为案涉房屋确定的一个编号，答辩人根据相关申请材料和房屋测绘报告等，将案涉房屋编号确定为“101室”，符合《房屋登记办法》第十条的要求，并无不当。其次，再审申请人主张案涉房屋在相关图纸上显示为“大堂吧”，即为法律意义上的属于共有部分的“大堂”，并无充分的法律依据。综上，请求依法驳回再审申请人的再审申请。一审第三人、二审上诉人季超答辩称：一、本案所涉的101室，图纸虽标注为“大堂吧”，但规划明确“大堂吧”的用途是商业性质。“大堂吧”并非专业术语，是一种对与大堂相连的商业区域约定俗成的称谓。“大堂吧”不是业主共有的公共区域，本案“大堂吧”的建筑面积没有像大堂的建筑面积一样，作为公共建筑面积进行公摊，申请人主张“大堂吧”是公共区域，没有事实依据。二、房产登记机关对房产证初始登记，是根据规划许可证审批的建筑面积，结合房屋的设计结构，进行初始登记。具体来说，初始登记的总建筑面积，不可能超过规划审批的建筑面积；初始登记的总建筑面积，与分割开来登记的“室”的建筑面积相等。就本案来说，规划审批的建筑面积为69211.78平方米，根据绍兴县三维房地产测绘有限公司2008年4月按建筑施工图预测绘的建筑面积为69211.82平方米，2009年12月竣工验收后测绘的建筑面积为69211.82平方米，证明中海国际是按规划要求建设。房产登记机关按69211.82平方米初始登记，是正确的。本案所涉的101室，不论是预测绘，还是竣工验收后测绘，均是按“室”的要求测绘，房产登记机关按第三方测绘报告，对101室初始登记，有相应的事实依据。三、从绍兴县三维房地产测绘有限公司报告可以看出，1号楼101室、102室，是作为需独立登记的“室”测绘，因101室的建筑面积没有作为共有建筑面积分摊，故房产登记部门给101室初始登记发证，没有侵害包括申请人在内的中海国际其他业主的合法权益，判断给101室初始登记有无侵害其他业主合法权益，一看101室的建筑面积有无让公摊到其他“室”初始登记的建筑面积中；二看101室初始登记是否符合法律规定。对于第一点，101室建筑面积没有按公摊面积分摊前面已阐述；对于第二点，101室符合《房屋登记办法》第二十条规定的初始登记条件。四、前面已述“大堂吧”不是专业术语，国家有关规范也未要求大堂必须配有“大堂吧”，因此“大堂吧”并非房产公司必须为全体业主配备的公共服务区域。需要说明的是，“大堂吧”作为商业区域，如何使用“大堂吧”，在不损害其他人合法权益，不损害公共利益情况下，应由“大堂吧”的业主自主决定。中海国际作为“大堂吧”业主时，将“大堂吧”当大堂让全体业主使用，这是中海国际让渡自己的权利；答辩人作为“大堂吧”业主时，要求按正常的商业方式使用“大堂吧”，不违反国家法律规定，也没有损害其他业主合法权益，强行要求“大堂吧”为全体业主提供服务，是没有法律依据的。五、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”中的“利害关系”，是指法律上的“利害关系”，具体到本案来说，是指101室初始登记损害了其合法权益，才可以说其与101室初始登记有法律上的“利害关系”。本案中九申请人的购房时间，晚于101室预测绘时间，且绝大多数申请人签订《商品房买卖合同》时间，都晚于101室初始登记时间，因此谈不上101室初始登记损害九申请人合法权益问题。二审裁定认定101室初始登记与九申请人无法律上的利害关系，认定事实清楚；二审裁定驳回九申请人起诉，适用法律正确。综上，二审裁定认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回九申请人的再审申请。一审第三人、二审被上诉人绍兴中海投资发展有限公司未提交书面答辩意见。本院经审查查明，因机构改革，原绍兴市国土资源局的职责已整合至新组建的绍兴市自然资源和规划局。本院认为，本案系因再审申请人周晓余等九人不服被申请人绍兴市自然资源和规划局的房屋行政登记行为而提起的诉讼，原二审系以再审申请人与被诉行政行为缺乏法律上的利害关系从而不具有原告资格为由裁定驳回起诉，故原告资格问题系本案的核心问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”一般认为，不动产物权登记作出时与不动产物权登记行为有法律上利害关系的公民、法人和其他组织具有原告主体资格，即利害关系的时间点决定原告主体资格。本案中，再审申请人取得中海国际商业中心相关房屋所有权的时间均在绍兴中海投资发展有限公司取得被诉绍房权房权证华舍字第**所有权初始登记之后，即被诉房屋登记行为作出当时，再审申请人尚未取得对案涉建筑物共有部分的权利，再审申请人以案涉“101室”属于全体业主共有的公共场所，故被诉房屋登记行为侵犯了其作为中海国际商业中心业主的合法权益为由起诉要求撤销被诉房屋登记行为，显然缺乏行政法上的利害关系。再审申请人以其在被诉房屋登记行为作出之前已入住和占有相关房屋主张利害关系，亦缺乏事实和法律依据。据此，周晓余等九人不具有原告主体资格，原二审裁定驳回起诉并无不当。至于现权利人在对案涉“101室”使用过程中引发的争议，再审申请人可另行寻求救济。综上，周晓余等九人的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：驳回周晓余、田芳萍、王蒙渭、周格坚、钱洪、汤光生、高云法、孙龙飞、成华刚的再审申请。（此页无正文）审判长  许勤审判员  惠忆审判员  黄寒二〇一九年九月二十六日书记员  张维