四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初15152号 原告：四川通瑞物业管理有限责任公司，住所地：成都市青羊区石人西路****。 法定代表人：刘乾梅，总经理。 委托诉讼代理人：刘橙，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宇，四川致高律师事务所律师。 被告：林振威，男，1971年1月29日出生，汉族，住广东省江门市江海区。 原告四川通瑞物业管理有限责任公司（以下简称通瑞物业公司）与被告林振威物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告通瑞物业公司的委托诉讼代理人张宇、刘橙，被告林振威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告通瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费3960.72元（计算至2019年7月31日），代缴水电费、垃圾处置费3050.86元；2.判令被告向原告支付因逾期交纳物业服务费的违约金1157.51元（暂计算至2019年8月15日）；3.判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2006年11月30日，原告与浅水半岛小区的开发商成都通瑞汇港置业有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由原告为浅水半岛小区提供前期物业服务，合同期限为业主委员会与物业管理企业签订新的物业合同生效止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为：电梯公寓1.5元/月/平方米，物业服务费按月缴纳，交费时间为每月的10日前，若业主未按时足额交纳物业服务费的，应按所未交纳的物业管理费的1%的标准向物业公司支付违约金。2015年3月1日，原告与浅水半岛一期第一届业主委员会签订《物业服务合同》，即《前期物业管理服务合同》期限届满，原告继续提供物业服务。根据《物业服务合同》约定，物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，收费标准为：住宅用房1.5元/月/平方米，物业服务费按月缴纳，业主应当在每月15日前履行交纳义务，若业主逾期交纳物业服务费用的，每逾期一日按欠费总额的3‰向物业服务公司支付违约金。被告于2007年2月9日与成都通瑞汇港置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了浅水半岛小区5栋1单元22层6号房屋，成为小区业主。原告在《前期物业管理服务委托合同》、《物业服务合同》签订后一直为该小区提供物业服务活动至今。被告作为小区业主享受了原告提供的相关服务，应当缴纳物业服务费及其他费用。被告在2010年4月1日至2010年7月31日期间以及从2017年6月1日起至今均未交纳物业服务费，以及水电费及垃圾处置费。故请求法院判如所请。 被告林振威辩称，自住浅水半岛以后，家里多次被偷，通瑞物业公司没有尽到应有的义务；与通瑞物业公司的合同已经终止，不存在物业服务关系，不应缴纳物业服务费；通瑞物业公司动用房屋维修资金，没有通过业主同意，通瑞物业公司服务的宗旨是有问题的；通瑞物业公司确实发了催费通知单；通瑞物业公司不是真心为业主服务，而是为了盈利。2018年10月22日，小区有5栋电梯坏了，在2018年11月23日才发出公告要动用维修资金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 通瑞物业公司提交了缴纳通知单，林振威对真实性无异议，但对金额有异议。本院认为根据合同约定，水电费系代缴，通瑞物业公司提交了缴费凭证，且林振威陈述其之前是按缴费通知单载明的金额缴费，故结合其他证据，本院对该证据的三性予以采信。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2006年11月30日，通瑞物业公司与浅水半岛小区的开发商成都通瑞汇港置业有限公司签订《前期物业服务委托合同》，主要约定：通瑞物业公司为浅水半岛小区提供前期物业服务，合同期限为业主委员会与物业管理企业签订新的物业合同生效止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为：电梯公寓1.5元/月/平方米，物业服务费按月缴纳，交费时间为每月的10日前；若业主未按时足额交纳物业服务费的，应按所交纳的物业管理费的1%的标准向物业公司支付违约金。 2015年3月1日，通瑞物业公司与浅水半岛一期第一届业主委员会签订《物业服务合同》，主要约定：通瑞物业公司为浅水半岛一期提供物业服务，合同期限2年，自2015年3月1日起至2017年2月28日止；物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，收费标准为：住宅用房1.5元/月/平方米；物业服务费按月缴纳，业主应当在每月15日前履行交纳义务，若业主逾期交纳物业服务费用的，每逾期一日按欠费总额的3‰支付违约金。 另查明，1.自物业服务合同于2017年2月28日期限届满后，通瑞物业公司一直为浅水半岛一期实际提供物业服务；2.林振威系浅水半岛小区5栋1单元22层6号房屋业主，房屋面积88.02㎡；3.林振威于2017年6月1日起一直未缴纳物业服务费，至2019年7月31日止为3432.78元；4.林振威拖欠2017年5月5日至2019年7月6日的水电费2842.86元，2017年6月1日至2019年7月31日的垃圾处置费208元。 本院认为，通瑞物业公司与浅水半岛小区的开发商成都通瑞汇港置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》期限届满后，通瑞物业公司与浅水半岛一期第一届业主委员会签订《物业服务合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，且对小区全体业主具有约束力。《物业服务合同》约定的服务期限截止2017年2月28日，合同期限届满后，通瑞物业公司事实上仍按照《物业服务合同》为浅水半岛一期小区提供物业服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持故本院不予支持。”的规定，业主委员会并未请求物业服务企业退出物业服务区域，业主与通瑞物业公司形成事实物业服务状态，林振威作为小区业主，应当按照合同约定支付物业服务费。故林振威关于通瑞物业公司的合同已经终止，不存在物业服务关系，不应缴纳物业服务费的抗辩理由无法律依据，本院不予支持。根据案涉合同约定，林振威应缴纳2017年6月1日至2019年7月31日的物业服务费3432.78元、2017年5月5日至2019年7月6日的水电费2842.86元，2017年6月1日至2019年7月31日的垃圾处置费208元。上述应缴纳费用，虽然林振威对金额不予认可，但其并未提出证据予以反驳。通瑞物业公司主张2010年4月1日至2010年7月31日期间的物业服务费，林振威也未提交证据证明该期间费用其已缴纳，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，林振威应承担举证不能的后果，故该期间的物业服务费528.12元（1.5元/平方米/每月×88.02平方米×4个月）也应当缴纳。关于违约金。根据《物业服务合同》关于“业主应当在每月15日前履行交纳义务，若业主逾期交纳物业服务费用的，每逾期一日按欠费总额的3‰向支付违约金”之约定，林振威逾期支付，应按合同约定承担违约金，现林振威对违约金提出抗辩，因未缴纳物业服务费对通瑞物业公司造成的主要是资金占用利息损失，综合考虑林振威的违约情节、拖欠金额及通瑞物业公司的实际损失，本院将违约金酌定为300元。 林振威主张通瑞物业公司动用房屋维修资金，没有通过业主同意，通瑞物业公司不是真心为业主服务，均不是其不缴纳物业服务费的法定理由，故对其该抗辩理由本院也不予支持。林振威主张通瑞物业公司未尽到基本的管理责任，导致其家中被盗，因其并未就该事实举证，也未提出反诉要求通瑞物业公司赔偿损失，故本院对其该抗辩理由不予支持。 综上，本院对通瑞物业公司的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、林振威于本判决发生法律效力之日起十日内向四川通瑞物业管理有限责任公司缴纳2010年4月1日至2010年7月31日的物业服务费528.12元、2017年6月1日至2019年7月31日的物业服务费3432.78元、2017年5月5日至2019年7月6日的水电费2842.86元，2017年6月1日至2019年7月31日的垃圾处置费208元，合计7011.76元； 二、林振威于本判决发生法律效力之日起十日内向四川通瑞物业管理有限责任公司支付违约金300元； 三、驳回四川通瑞物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由四川通瑞物业管理有限责任公司承担5元，林振威承担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇一九年九月二十六日 书记员 李蓓菡 速录员 李 星