安徽省潜山市人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0824民初1851号原告：彭祥刚，男，1985年9月14日出生，汉族，农民，住安徽省潜山市。委托诉讼代理人：张诗翰，安徽和源律师事务所律师。被告：安徽潜山县建民房地产开发有限公司，住所地安徽省潜山市梅城镇南岳路，组织机构代码91340824688124481H。法定代表人：王峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐明静，安徽上止正律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐加佳，安徽上止正律师事务所律师。原告彭祥刚与被告安徽潜山县建民房地产开发有限公司（以下简称建民房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭祥刚的委托诉讼代理人张诗翰、被告建民房地产公司的委托诉讼代理人徐明静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭祥刚向本院提出诉讼请求：1.判令建民房地产公司向彭祥刚支付违约金（包括逾期交房违约金和逾期办证违约金）10000元并立即向不动产登记部门报送办理权属证书所需全部资料；2.建民房地产公司承担诉讼费。事实与理由：2015年7月4日,彭祥刚与建民房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：彭祥刚购买建民房地产公司开发的潜山体育庄园二期2单元203室，总房款467064元。2016年9月18日，彭祥刚向建民房地产公司支付20932元办证费用后接收房屋入住。然而直至诉始，涉案房屋仍未取得《工程竣工验收报告》，构成逾期交房的违约，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，建民房地产公司应按已付房款日万分之三支付违约金。同时，彭祥刚迄今仍未取得“不动产产权证”，建民房地产公司逾期办证属违约行为，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，应当按已付房款，以银行计收逾期贷款利息标准向彭祥刚支付违约金，并立即报送办证资料。建民房地产公司的行为损害了彭祥刚的利益，特具状起诉。建民房地产公司辩称，一、彭祥刚主张建民房地产公司交房逾期，没有事实依据。1.建民房地产公司享有先履行抗辩权。彭祥刚在诉状中并未陈述支付了购房款，也未提供支付购房款的证据。2015年7月4日，彭祥刚与建民房地产公司签订的《商品房买卖合同》第六条约定，买受人于签订合同之日支付首付款187064元，余款280000元办理银行按揭贷款，彭祥刚至今未支付房款，也没有办理银行按揭贷款。《商品房买卖合同》属于双务合同，履行有先后顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，彭祥刚负有先履行支付房款的义务，建民房地产公司负有后履行交付房屋的义务。由于彭祥刚先行违约，建民房地产公司享有先履行抗辩权，推迟交房行为不属于违约行为。建民房地产公司开发的潜山体育庄园二期于2015年12月28日竣工，多数购房户于2016年6月接受房屋。2.办理《工程竣工验收报告》不属于交房的要件，尚未办理工程竣工验收备案的房屋，购买人有权拒绝接受；存在质量问题的可以选择侵权或者违约损害赔偿请求权救济，但不能以此为由主张逾期交房违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。是否备案并不影响约定的交房行为成立，在交房后亦不影响房屋的使用，也没有对合同目的的实现产生实质性不利影响，亦未给彭祥刚造成实际损失。二、彭祥刚主张建民房地产公司负有办理房产证的义务，没有事实依据。《商品房买卖合同》没有约定建民房地产公司负有办理产权证义务及逾期办证支付违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但是没有期限约定，应视为无限期，该条款属于表述性条款，不属于合同义务内容。备案登记与办理房产证属于两个不同的行为，备案登记是程序上的报送相关资料给有关部门的行为，办理房产证属于购房人向职责部门申请公示其房产权属的行为。《商品房买卖合同》补充协议第四条“买受人自行办理房产证”和“买受人委托出卖人办理产权证和他项权证，转交给贷款银行抵押”，由此可见，办理房产证有二种方法，一种是自行办理，另一种是委托建民房地产公司办理。无论是委托办证，还是自行办证，均属于另一层面法律关系，与涉案商品房买卖合同无实质关系。三、彭祥刚诉求，没有事实根据。《商品房买卖合同》第十五条一款3项规定，如果买受人未能交清房款、约定的费用及办证所需的相关材料，导致在规定时间内不能取得产权证的后果由买受人承担。因彭祥刚未提交办理产权证所需的应其个人提交的材料，其责任应由彭祥刚自行承担，诉称建民房地产公司违约，没有事实根据。四、彭祥刚诉求超过二年的诉讼时效，不受法律保护。彭祥刚诉称2016年9月18日接受房屋，现主张逾期交房违约金和办证及逾期办证违约金，明显超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年的诉讼时效。五、违约金问题。彭祥刚主张按日万分之三支付违约金，明显过高，违约金规则是损失填补规则，不属于惩罚性质，彭祥刚也未提供损失的证据。《商品房买卖合同》未约定办证逾期支付违约金，彭祥刚主张逾期办证违约金按没有根据。假设彭祥刚的主张能成立的话，请求减少违约金。房屋登记属于公示主义，并非确权主义。是否办理产权证，不损害彭祥刚的利益，彭祥刚无损失可言。综上所述，彭祥刚诉讼请求没有事实依据和法律依据,请求驳回其诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下。建民房地产公司系从事房地产开发、销售的企业，以出让的方式取得梅城镇南岳路2904.45平方米国有土地使用权进行房地产开发，规划用途为住宅，项目名称为潜山体育庄园二期，并取得建设工程规划许可证和施工许可证。2015年7月4日,彭祥刚与建民房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：彭祥刚购买建民房地产公司开发的潜山体育庄园二期2单元203室，面积99.8平方米，总房款467064元，签订合同之日支付首付款187064元，余款280000元通过银行按揭贷款方式支付；出卖人应当在2016年6月1日前，依照有关规定，将具备“经验收合格”并符合合同约定的商品房交付给买受人，出卖人未按合同规定的期限将商品房交付给买受人，逾期不超过60日，自合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交房之日止，出卖人按已付房款日万分之三向买受人支付违约金，合同继续履行；商品房达到交付条件，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并出示合同约定的证明文件，签署房屋交接单；出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则买受人有权拒绝交付，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；买受人未在办理交付房屋前付清房款和其他应交费用的，出卖人有权拒绝交付。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如果买受人未交清房款、约定的费用及办证所需的相关材料，导致在规定时间内不能取得产权登记的由买受人承担责任。该条中没有写明出卖人将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案具体时间；格式条款中有出卖人的违约责任，但是违约金的比例系空白即未写具体数字。附件四《合同补充协议》第四条约定：房价中不含维修基金和契税等办理房屋产权证的相关费用，该费用在买受人办理房屋产权证时由出卖人按规定代收后向房地产管理部门缴纳；买受人用现金支付购房款的可以自行办理产权证，出卖人负责向产权登记机关报送与之相关的备案材料；委托银行贷款方式付款的，必须委托出卖人办理房产证，买受人于房屋交付时按规定一次性向出卖人缴纳办证费用。《商品房买卖合同》和《合同补充协议》同时约定了其他权利义务。签订合同当日，严宝阳将建民房地产公司欠他的工程款转让给彭祥刚，作为首付款，2015年9月10日通过银行按揭贷款的方式支付购房款280000元。该于2015年12月28日竣工验收。2016年6月开始，建民房地产公司陆续向购房户交付房屋。2016年9月18日，彭祥刚向建民房地产公司交付20932元办证费用。涉案工程未办理《工程竣工验收备案》。本院认为，本案争议的焦点问题有三个：第一，房屋交付时间是否违约；第二、房地产开发企业在办证过程中的义务问题及处理。第三、违约金支付问题。第一个问题，本院认为，涉诉整栋商品房从2016年6月已经有买受人开始接受房屋，建民房地产公司在其他购买人接受房屋的情况下，不交付房屋给彭祥刚而愿意承担逾期交房违约金，不符合常理。结合“买受人未在办理交付房屋前付清房款和其他应交费用的，出卖人有权拒绝交付”的约定，彭祥刚向建民房地产公司交付办证费用的2016年9月18日应该视为“付清房款和其他应交费用”之日，故诉称2016年9月18日接受房屋，不能认定为建民房地产公司逾期交房。未取得《工程竣工验收备案》的房产，购买人有权拒绝接受，接受后若因为房屋存在质量问题或者工程瑕疵的，可以要求开发商承担质量保证责任。但是不能接受后，又以未取得《工程竣工验收备案》，不符合交付条件为由，主张逾期交房违约金。第二个问题，本院认为，根据《房屋登记办法》的规定，因合法建造的房屋申请房屋所有权初始登记必须办理《工程竣工验收备案》。故无论是购房户自行办理房产证还是委托房地产开发企业办理房产证，前提是商品房取得《工程竣工验收备案》。涉诉商品房未取得《工程竣工验收备案》，故造成未能及时办理房产证的责任在房地产开发企业，但是建民房地产公司辩称，未及时办理房产证是购房户未积极提供资料，该辩称意见违背客观事实，不利于化解房地产开发企业与购房户的矛盾。建民房地产公司应尽快办理涉诉商品房《工程竣工验收备案》并交付给不动产登记部门，为涉诉商品房办理房产证提供必备的条件。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。竣工验收备案行为是建设行政主管部门对建设工程竣工验收合格这一事实予以认定、确认的行政行为。故竣工验收备案行为能产生行政法意义上的法律效果，对建设单位和购房者都产生行政法上的拘束力。从上述规定上看，商品房《工程竣工验收备案》是由建设单位组织竣工验收，并由建设行政主管部门对竣工验收进行备案管理的制度。《工程竣工验收备案》在时间和方法上具有特定的程序，法院不宜也不可能在办理《工程竣工验收备案》时间及方式上作出判决，应该要求建民房地产公司尽快办理《工程竣工验收备案》，解决购房户面临的实际问题，化解矛盾。第三个问题，建民房地产公司逾期办证的事实存在，应支付逾期办证违约金。《商品房买卖合同》没有约定逾期办证违约金的数额，彭祥刚没有提供逾期办证造成损失的数额，结合本案实际情况，酌定由建民房地产公司支付逾期办证违约金5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:一、被告安徽潜山县建民房地产开发有限公司在完成潜山体育庄园二期2单元203室房产《工程竣工验收备案》后立即将《工程竣工验收备案》及房产产权登记的其他材料报不动产登记部门，并按规定办理相关事项；二、被告安徽潜山县建民房地产开发有限公司于本判决书生效之日起一个月内向原告彭祥刚支付逾期办证违约金5000元；三、驳回原告彭祥刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元减半收取175元，由原告彭祥刚负担25元，被告安徽潜山县建民房地产开发有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  黄盛青二〇一九年九月十一日书记员  余爱林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。