四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川1403民初1474号 原告（执行案外人）：唐某，女，1980年11月24日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告（执行案外人）：邓某2，男，1980年11月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告（执行案外人）：邓某1，女，2010年12月11日出生，汉族，住四川省仁寿县。 法定代理人：唐某（系邓某1之母），女，1980年11月24日出生，汉族，住四川省仁寿县。 法定代理人：邓某2（系邓某1之父），男，1980年11月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上列原告共同委托诉讼代理人：朱利，四川齐协律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：田思，四川齐协律师事务所律师。 被告（申请执行人）：梁泽红，男，1965年10月3日出生，汉族，四川省眉山市人，住眉山市彭山区。 被告（申请执行人）：牟堂建，男，1963年6月24日出生，汉族，四川省眉山市人，住眉山市彭山区。 上列被告共同委托诉讼代理人：雷波，四川贤济律师事务所律师。 第三人（被执行人）：孙文全，男，1970年9月30日出生，汉族，四川省眉山市人，住眉山市东坡区。 第三人（被执行人）：四川晟邦房地产开发有限公司。住所地：仁寿县文林镇嘉南路二段**2A（栋）****。统一社会信用代码：915114210714270524。 法定代表人：孙文全。 原告唐某、邓某2、邓某1与被告梁泽红、牟堂建、第三人孙文全、四川晟邦房地产开发有限公司（以下简称晟邦公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院2019年8月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓某2及三原告委托诉讼代理人朱利、被告梁泽红及其委托诉讼代理人雷波、被告牟堂建的委托诉讼代理人雷波到庭参加了诉讼；第三人孙文全和晟邦公司的法定代表人孙文全经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐某、邓某2、邓某1向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对原告购买的位于仁寿县“盛邦国际”二楼160号房屋《不动产登记证号：川（2019）仁寿县不动产权第0007144号，房屋唯一号：225550号》的强制执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、原告于2014年12月24日与第三人晟邦公司签订了《商品房买卖合同》，约定第三人晟邦公司将案涉房屋（商铺）出售给原告，原告已经支付了全部购房款。2、原告购买案涉房屋后，委托四川盛邦商业管理有限公司将案涉房屋对外租赁，于2015年5月30日与“海宁皮革城”的个体经营者梅霞签订《商位租赁合同》，根据合同约定及法律规定，晟邦公司已经履行了向原告的交房义务。3、原告购买案涉商铺后，虽然没有办理产权过户登记，但其责任不在原告，而是第三人晟邦公司的原因。综上，原告已经合法占有案涉房屋达四年之久，根据《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对案涉房屋享有完全的所有权，足以排除人民法院的执行。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告梁泽红、牟堂建辩称，1、虽然原告与第三人晟邦公司签订有《商品房买卖合同》，但第三人晟邦公司并未将案涉房屋实际交付原告，并且截止到2019年9月6日，案涉房屋所在的楼盘项目一直没有办理竣工验收备案手续，而且在2016年9月23日才办理了消防验收。因此在案涉房屋被人民法院查封之前（2016年3月17日），原告并未合法占有案涉房屋。2、原告与第三人晟邦公司签订《商品房买卖合同》后至案涉房屋被人民法院查封前，原告怠于向第三人晟邦公司行使诉讼权利，导致案涉房屋至今未办理备案登记手续和过户手续，原告对此存在过错。3、案涉房屋系商铺，并非原告用于实际居住。综上，原告的诉讼请求不符合《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的排除执行的情形，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人孙文全未到庭参加诉讼，也未提交任何答辩意见及证据。 第三人晟邦公司法定代表人孙文全未到庭参加诉讼，也未提交任何答辩意见及证据。 本院经审理认定如下事实：位于仁寿县文林镇嘉南路三段**“盛邦国际”楼盘项目系由第三人晟邦公司开发。2014年12月23日第三人晟邦公司取得案涉房屋所在楼盘的“商品房预售许可证”，2014年12月25日，原告与第三人晟邦公司签订正式的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，该合同及补充协议约定：原告购买第三人晟邦公司位于仁寿县“盛邦国际”1栋2层160号商铺建筑面积21.17平方米，单价为每平方米13175.58元，总价款278927元。此外，双方对付款方式、交房时间、违约责任等进行了约定，但双方并未在房产管理部门对案涉房屋办理备案登记。 签订上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的当日即2014年12月25日，原告与第三人晟邦公司的关联公司四川盛邦商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定原告将所购买的案涉商铺委托四川盛邦商业管理有限公司统一整体经营管理和物业管理，委托期限从2015年5月1日至2020年4月30日止，原告向四川盛邦商业管理有限公司支付该商品房的相应标准装修费、设施设备购置等相关费用共计101428元，双方还约定原告物业收益标准为：2015年5月1日至2018年4月30日的年收益为26625元，2018年5月1日至2019年4月30日的年收益为30428元，2019年5月1日至2020年4月30日的年收益为34232元。 在《商铺委托经营管理合同》签订当日，原告向四川盛邦商业管理有限公司出具领款单一份，该领款单载明：原告领到四川盛邦商业管理有限公司支付的2015年1月1日至2018年4月30日的收益共计101428元。该款四川盛邦商业管理有限公司并未实际向原告支付，原告陈述是将其作为原告应向四川盛邦商业管理有限公司支付的装修及设施设备购置等相关费用在约定应收租金中进行了抵扣。2014年12月25日原告向第三人晟邦公司支付了购房款278927元。案涉房产于2015年5月装修完成，并由四川盛邦商业管理有限公司租赁给他人经营使用，并于2015年5月30日与经营户签订《商位租赁合同》。 另查明，本院在执行被告（申请执行人梁泽红、牟堂建）与第三人（被执行人）孙文全、晟邦公司借款合同纠纷案中，于2016年3月17日作出（2016）川1403执603号之一执行裁定书，对案涉商铺《“盛邦国际”二楼160号（不动产登记证号：川（2019）仁寿县不动产权第0007144号，房屋唯一号：225550）》进行了查封。 以上事实有经庭审质证的原告身份证复印件、《商品房认购书》、证明、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、银行转账凭证及收据、《商铺委托经营管理合同》及领款单、承诺书、商业平面布置图及眉山市消防支队2016年9月23日“关于盛邦国际建设工程消防验收合格的意见”等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，本案原、被告双方争议的焦点为：1、案涉房产原告是否在法院查封前已合法占有；2、未办理过户登记原告是否存在过错责任；3、法律适用问题。围绕原、被告双方争议的焦点，结合查明的事实作如下评议意见：1、原告与管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》后，管理公司在第三人晟邦公司处接收案涉房产并依约对案涉房产的装修行为，应视为管理公司代为原告接收案涉房的行为，2015年5月30日管理公司将案涉房产出租给经营户并签订《商位租赁合同》，此时该案涉房产已完全脱离第三人晟邦公司的控制。同时原告已完全实现了对案涉房产的占有收益。故原告实际占有案涉房的时间为2015年5月30日之前。二被告提交案涉房产所在的项目工程系2016年9月23日才完成消防验收，在2016年9月23日前案涉房产不符合法定交付条件。消防验收是仅为行政审批程序，该验收时间并不能改变原告实际占有案涉房产时间，本案中，管理公司代为原告接收案涉房是自愿交接，且已实际履行完成，因此，应当认定原告在人民法院查封（2016年3月17日查封）之前已合法占有案涉房产。2、案涉房产过户登记的前提条件是晟邦公司办理初始登记，办理初始登记的义务在晟邦公司，而晟邦公司在办理初始登记后并未通知或告知原告。案涉房产未办理过户登记原告没有过错责任。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条两条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准。第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门对房地产开发企业为被执行人的案件，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款，原告以第二十八条的规定为由提出执行异议并无不当。本案中案涉房产的使用性质为商铺，应当适用第二十八条。综上，原告对案涉房产享有的期待权，能够排除本院对案涉房产的执行，其异议请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 中止本院对位于仁寿县文林镇嘉南路三段9号“盛邦国际”二楼160号【不动产登记证号：川（2019）仁寿县不动产权第0007144号，房屋唯一号：225550】房产的执行。 案件受理费200元，原告已预交，由被告梁泽红、牟堂建负担，被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 本院（2019）川1403执异27号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  陈永学 审判员  邓 艳 审判员  岳龙建 二〇一九年九月三十日 书记员  毛扬天