重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初7307号原告：李朝福，男，1966年3月9日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：余成章，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王栋，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆钊颖国际贸易有限责任公司，住所地重庆市渝中区西三街******，统一社会信用代码915001033317189816。法定代表人：尚孟，经理。委托诉讼代理人：况发斌，男，1984年4月2日出生，住重庆市涪陵区。原告李朝福与被告重庆钊颖国际贸易有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李朝福的委托诉讼代理人王栋、被告重庆钊颖国际贸易有限责任公司的委托诉讼代理人况发斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李朝福向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告欠付的租金412787元；2、被告立即支付原告违约金，以412787元为基数，按月利率2%的标准的，从2015年9月起计算至付清之日止；3、判令被告立即支付原告物管费22139元。事实和理由如下：2015年6月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于重庆市江北区寸滩港X号X栋X-X号的物业，租赁期限48个月，自2015年6月10日起至2019年6月9日，租金每月8883.16元，被告每3个月缴纳一次。2017年3月1日，双方又签订《付款协议》，约定了相关租金的上涨标准以及物管费的缴纳义务。后在履行过程中，被告拒绝支付租金。原告故诉至贵院，望判若所请。被告重庆钊颖国际贸易有限责任公司辩称，1、2017年3月份，原告不向被告提供涉案房屋的产权证，导致被告无法办理营业执照，因此被告仅愿意支付2015年9月10日至2017年2月28日期间的租金。2、合同约定的违约金过高，被告也不同意支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋租赁合同》、《付款协议》、情况说明、照片、收据两份，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，被告举示了清税证明、税务事项通知书、清税申报表、注销税务登记申请审批表，拟证明被告2017年3月准备从原注册地渝中区迁移到江北区，因为原告拒绝提供产权证，导致被告无法办理营业执照迁移。该组证据有相关行政机关盖章，相互之间能够印证，与被告现有的营业执照也能够印证，因此本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月10日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市江北区寸滩港安一路X号X栋X-X号的工业厂房出租给乙方使用，租赁期限4年，从2015年6月10日至2019年6月9日。甲方应于2015年4月10日将房屋按现状交付乙方，乙方装修设计、施工、验收、二次消防验收等均由乙方自行负责。对于租金，合同约定：每月租金8883.16元，乙方每3个月缴纳一次租金，采用先缴纳租金后使用的原则，在签订本合同之日内支付第一次租金26649.48元，以后房屋租金在每3个月届满前15日前足额支付。第三条“租赁房屋用途”约定：……2、若乙方将承租房屋作为法定注册地址，应当事先获得甲方书面同意。第九条“逾期缴纳租金及其他费用违约责任”约定：1、乙方逾期未能缴纳租金或其他费用，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日0.5%的违约金，直至乙方付清应付承租费或其他费用之日为止。2、若非甲方原因，乙方逾期10天仍未能足额缴纳到期应付承租金或者其他费用，则甲方有权书面通知乙方解除合同，将出租房屋另行租给第三方，同时有权单方中止承租房屋之水电及相关配套设施等的供应。在此情况下，乙方已缴纳的履约保证金应作为违约金处理。第十条约定：1、为保证合同的履行，乙方签订本合同当日，须一次性向甲方缴纳履约保证金10000元。合同第二十三条“本合同之附件”如下：1、乙方营业执照或身份证复印件；2、房屋所有权证书复印件；3、本合同约定出租房屋平面图。在实际签署本合同之前，被告于2015年4月就接手房屋并且进行了装修，被告支付了首期3个月租金。2017年3月1日，原告委托案外人田贻梅与被告再行签订《付款协议》，在该协议中，双方对于《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋、租赁期限再次进行了确认。同时协议约定如下内容：该厂房租金从第二年起按5%的标准逐年递增。乙方从起租日起只付了3个月的厂房和宿舍租金后，至今未再付过一次租金……至2017年2月28日止，乙方已累计拖欠厂房租金158830元，宿舍租金21120元，从2017年3月1日起，进行如下付款：1、从2017年3月1日起至2017年4月30日止，乙方每月第一日前支付2万；2、从2017年5月1日起至2017年7月31日止，乙方每月第一日前付4万；3、从2017年8月1日起至2017年8月31日止，乙方第一日前付清从2015年9月9日起至2017年8月31日止的所有租金，之后的租金（不含宿舍）按合同继续履行。同时，甲方同意给乙方1个月的再次装修期（该装修期免收房租费），但乙方承诺：……2、若乙方未在约定的时间内未按时足额付款，应承担对应金额每日2%的利息且房屋内所有的设施设备及装修全归甲方所有。3、从2017年3月1日起，每月按时足额以建面1.2元/每平方米支付物业公司的物管费，不得拖欠，否则按乙方违约处理。庭审中，被告陈述，因为自身资金原因，装修后没有实际开业经营。直至2017年3月份，双方签订《付款协议》，被告又支付了2万元。因为被告要求原告提供产权证以办理营业执照迁移事项，原告未提供，被告后续也没有进行经营，也没有再行支付租金。现被告仅愿意支付2015年9月10日开始至2017年2月28日的租金。原告对于被告陈述的租金支付情况表示认可，但是针对产权证问题，原告认为根据合同相关条款，原告没有配合被告办理营业执照迁移的义务。另，双方均认可被告已经支付履约保证金10000元，并且均同意以该10000元抵扣违约金。本院认为，《房屋租赁合同》和《付款协议》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。对于原告的第一项诉讼请求。庭审中，被告自认愿意缴纳2015年9月10日至2017年2月28日此段期间的房屋租金，因此对于本段期间对应的租金诉讼请求，本院予以支持，具体金额为160474.29元。对于2017年3月1日起至合同期限届满之日止的租金是否应当由被告缴纳以及缴纳多少问题，评析如下：1、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁符合约定的用途。本案中，被告自行对租赁房屋进行全方位的装修，原告举示的照片也显示涉诉房屋所在的楼宇也存在其他诸多企业主体，被告以涉案房屋作为其营业执照住所地系经营所需，主客观上均合理合法。而且纵观本案合同全文，虽然对于承租房屋的用途并未具体明确约定，但是，合同中涉及的使用条款以及相关禁止事项条款，均未禁止被告以涉诉房屋作为注册地办理营业执照。合同第三条第2款也只是约定：乙方有将房屋作为法定注册地址需要的，应当事先获得原告的书面同意。该条款应理解为一个程序性条款，如果被告要以涉案房屋作为公司注册地，应当向原告提出。2、被告举示的清税证明、税务事项通知书、清税申报表、注销税务登记申请审批表等证据，结合被告现有的营业执照，可以证明被告关于从2017年3月份开始办理营业执照迁移手续，并要求原告提供营业执照的陈述，是可信的。而原告，在庭审中，其以没有义务同意将涉诉房屋作为被告的营业执照注册地为由，不愿意配合被告，因此，可以认定原告主观上不愿意提供；同时，合同第二十三条约定的附件内容中包含了产权证，但是，本案证据交换过程中原告举示的合同原件中并没有所列附件即房屋所有权证复印件，庭审中原告单独举示的涉案房屋的产权证显示业务编号也是在2018年，因此，可以认定原告在签订合同时并没有取得涉案房屋的产权证，客观上无法提供，实际上也没有提供。原告庭审中提出双方签订合同时，原告主动要求被告将公司注册地迁移至涉案房屋符合常理，因为，原告提供房产证配合被告办理公司注册地的变更，对原告没有损失，因此，原告在签订合同时应该是同意提供的。但从原告提供的涉案房屋的房产证载明的取得时间来看，确因无法提供而未提供。3、合同法第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告自缴纳了第一期租金后直至2017年2月28日，一直拖欠租金未交，原告并未举示证据证明在此长达1年半左右的时间内其积极行使权利，其也没有行使合同约定的解除权从而收回房屋、另行利用。《付款协议》中明确约定了被告未按时足额付款的，应承担对应金额的利息且房屋内的所有的设备及装修全归原告所有。在此情况下，原告仍然放任权利受侵害，直至2019年4月份才向本院起诉主张租金，从减损规则角度而言，原告对该时间段的租金损失存在过错。4、被告公司迁移受阻，虽然对其经营有影响，但不是不能经营，因此，被告应当按照合同及《付款协议》履行义务，由于前述原因，从2017年5月开始没有继续履行，即使无法继续履行合同，也未采取积极行动进行终止合同事宜并且腾空、返还房屋，减少损失。故亦存在过错。综上，对于该期间的租金由原、被告各承担一半，计135852.39元。被告共需向原告支付租金160474.29+135852.39=296326.68元。被告已经支付了2万元，因此还需支付276326.68元。对于第二项诉讼请求。根据上述认定，原告仅需支付2015年9月10日至2017年2月28日此段期间未付房屋租金140474.29元的违约金。合同约定的违约金标准为每日0.5%，现原告主动调减至月2%的标准进行主张，不违反法律规定，本院予以支持。该笔租金根据合同约定的支付方式，结合被告已经支付的2万元，共分为以下六部分：8883.16*3-20000=6649.48元（2015年9月10日至2015年12月9日）、8883.16*3=26664.48元（2015年12月10日至2016年3月9日）；8883.16*3=26664.48元（2016年3月10日至2016年6月9日）；8883.16*105%*3=27981.954元（2016年6月10日至2016年9月9日）；8883.16*105%*3=27981.954元（2016年9月10日至2016年12月9日）；24531.942元（2016年12月10日至2017年2月28日）。违约金分别以上述六期租金数额为基数，从当期起始日提前15日开始，以月2%的标准计算至实际付清之日止。庭审中，双方均同意被告已经缴纳的1万元保证金抵扣违约金，因此本院予以确认。对于第三项诉讼请求。由于原告没有举示证据证明物管费实际产生，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆钊颖国际贸易有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告李朝福租金276326.68元；被告重庆钊颖国际贸易有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告李朝福违约金，违约金分别以6649.48元、26664.48元、26664.48元、27981.954元、27981.954元、24531.942元此六期租金数额为基数，分别对应从2015年8月26日、2015年11月25日、2016年2月24日、2016年5月26日、2016年8月26日、2016年11月25日开始，以月2%的标准计算至实际付清之日止，再行折减10000元；驳回原告李朝福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5041.35元，由原告李朝福负担2520.675元，被告重庆钊颖国际贸易有限责任公司负担2520.675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇一九年九月五日法官助理 柴世斌书 记 员 钟 茜