福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3980号 上诉人（原审被告）：滕明，男，1984年1月8日出生，汉族，住江苏省丰县。 委托诉讼代理人：左明华，福建汀路律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门汇联市场建设开发有限公司，住所地福建省厦门市湖里区高崎中埔水果批发市场（汇联公司）**。 法定代表人：王向禄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋喜聪，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡秋红，福建瀛坤律师事务所律师。 上诉人滕明因与被上诉人厦门汇联市场建设开发有限公司（以下简称汇联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初9074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 滕明上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、五项，改判一审判决第三项为：滕明于判决生效之日起十日内向厦门汇联市场建设开发有限公司支付租金及综合服务费54600元。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审法院认定的汇联公司提供的2003年3月厦门市规划局所规划的项目与现状不符。 庭审调查中，滕明增加上诉理由为：滕明从同行中知悉讼争租赁店面为违章建筑，为避免损失暂缓交租。后汇联公司以滕明不交店租为由采取断电措施施加压力，进而造成滕明冷库冰冻的20吨水果溃烂，双方矛盾激化。经查，讼争店面不在设计规划范围内，系汇联公司自行搭建且部分堵塞通道危害公共利益，没有合法手续，消防、城管也多次上门干预，汇联公司隐瞒了该事实，因而双方所签的租赁合同应是无效合同，滕明只能按实际占用天数支付房屋使用费，而无需缴纳违约金及滞纳金。停电造成的水果损失与本案有直接关联，为节约司法资源，完全可以在本案并案审理。 汇联公司辩称，一、一审事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。汇联公司与滕明于2017年6月1日签署的《房屋租赁合同》约定了双方的权利义务，合同合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。结合本案，(一)滕明自2018年4月起逾期支付租金，并逾期支付2018年7月至12月的租金至今，严重违反合同约定，损害了汇联公司的合法利益，存在根本违约，汇联公司依据合同约定和相关法律规定主张合同于2018年12月31日终止有充分的事实和法律依据。(二)合同终止后，滕明无权使用讼争店面，应按照合同约定腾空店面并将店面及其附属设施、设备完好无损归还给汇联公司。(三)滕明逾期缴付租金及综合服务费的行为违反合同约定，应向汇联公司承担继续交付租金的义务，并支付违约金；汇联公司自愿将违约金标准调整为未付款项每月2%计算符合法律法规的规定，也给滕明减少了违约金，属于对自身权利的处分，合法有效。(四)根据合同约定，滕明违约在先，汇联公司有权不予退还保证金。(五)滕明未在合同解除后根据合同约定一周内将店面腾空并交付店面，应按合同第七条约定承担逾期归还商铺违约金。 二、汇联公司在一审时提交的批复、会议纪要等证据符合规定，滕明的上诉请求无事实和法律依据。根据《厦门市计委关于同意兴建厦门高崎中埔水果批发市场项目的批复》（厦计市场【2002】17号），同意汇联公司在高崎中埔C8-01地块兴建厦门高崎中埔水果批发市场，项目用地面积40603.002平方米，建筑面积31800平方米。根据《厦门市人民政府关于市水果批发市场用地的批复》（厦府【2002】地289号），同意出让位于湖里中埔的国有土地31538.724平方米作为汇联公司兴建厦门市水果批发市场的建设用地，土地用途为商用，使用期限为40年。再根据《厦门市人民政府关于“高崎中埔水果批发市场”调整建设用地的批复》（厦府【2003】地622号），同意原厦府【2002】地289号所批准的“高崎中埔水果批发市场”的建设用地面积由原31538.724平方米调整为40603.033平方米，将湖里区高殿村的旱地6846平方米转为建设用地同时办理征用。再结合厦门市规划局《厦门市水果市场-S栋临时大棚方案设计》、《关于协调解决滨海果品市场搬迁工作有关问题的会议纪要》均能证明，汇联水果批发市场的经营和建设都有合法的政府审批手续。反观滕明的上诉理由，其主张2003年3月厦门市规划局所规划的项目与现状不符，但却未能提供证据证明其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第规定及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，依法不应认可。店面是否在设计规划区域内，一审法院已经调查过了，滕明一直拒不缴交租金，以各种借口掩盖其违约行为，汇联公司从2000年左右开始投入使用讼争店面所在项目，从来没有相关部门说汇联公司经营的项目是违章建筑，滕明的主张没有事实依据，在有权机关未认定时，滕明是没有权限、能力认定店面是违章建筑，且汇联公司也提交了诸多了政府审批规划手续。汇联公司是依据合同第七条第二项的约定进行断电，且断电了几天就恢复了用电，滕明主张的损失没有任何证据，其在一审中亦没有提出反诉，无法并案审理。综上，应驳回滕明的上诉请求。 汇联公司向一审法院起诉请求：1.解除汇联公司、滕明之间于2017年6月1日签署的《租赁经营合同》；2.滕明立即将坐落于厦门汇联市场内F115号的租赁店面按出租时的原状交还给汇联公司；3.滕明立即向汇联公司支付拖欠的租金及综合服务费合计39400元，以及逾期付款滞纳金（滞纳金按每逾期一日支付所欠金额的1%计算，计至合同解除之日止）；4.滕明立即向汇联公司支付逾期付款违约金计3940元（违约金按合同约定的滕明拖欠的租金及综合管理费总额10%计算）；5.汇联公司有权不予退还滕明的保证金3万元；6.滕明支付逾期交还店面违约金（按每逾期一日支付日租金及综合服务费的3倍标准计算，从起诉之日起计至实际交还之日止）。一审庭审过程中，因讼争房屋租赁合同于2018年12月31日期限届满，汇联公司将第1项诉讼请求明确为：确认汇联公司、滕明之间于2017年6月1日签署的《租赁经营合同》于2018年12月31日期满终止；因起诉后继续产生租金和服务费，汇联公司将第3项诉讼请求明确为：滕明立即向汇联公司支付拖欠的租金及综合服务费合计54600元，以及逾期付款滞纳金（滞纳金按每逾期一月支付所欠金额的2%计算，计至实际支付之日止）；同时将汇联公司第4项诉讼请求变更为：滕明立即向汇联公司支付逾期付款违约金8190元；第6项诉讼请求中违约金的起算时间变更为合同到期次日起算。 一审法院认定事实：2017年6月1日，汇联公司作为出租方（甲方）、滕明作为承租方（乙方）签订一份《租赁经营合同》，约定：1、甲方提供坐落于厦门汇联市场内F115号店面供乙方作为经营场所使用，店面一间，建筑面积140平方米，租赁店面仅限于国内外水果批发，不得另作他用；2、租赁期限自2017年6月1日起至2018年12月31日止，租赁期满乙方有续租要求的，须在租赁期限届满前一个月书面向甲方提出申请，经甲方同意后，双方签订新的租赁合同；3、租金每月每平方米为52元，每月合计店面租金为7280元，综合服务费每月每平方米为13元，每月合计综合服务费为1820元；4、乙方每季度（三个月）为一期交付甲方租金及综合服务费一次，每期交付的时间为当季度第一个月的前五日内交清，乙方须采用银行转账方式交付租金及综合服务费，转账后需提供银行回单给予甲方确认；5、乙方应合理使用承租的店面及其附属的设施、设备，未经甲方书面确认不得随意改变所承租店面的原有结构、设施、设备，并应做好维护保养工作，若有损坏应及时修复，费用自付，造成他方损失的应承担赔偿责任；6、未经甲方同意，乙方不得将店面全部或部分转租、转让或改做他用，不得擅自改变店面用途；7、甲乙双方在签订租赁合同后，乙方应向甲方一次性缴纳押金3万元作为履约保证金，合同期满经甲方审查清算无违约行为，乙方按时归还店面的，甲方在10日内退还乙方保证金；8、乙方未按合同约定的期限缴纳租金及综合服务费的，按日收取所欠金额1%的滞纳金，逾期15天的，甲方有权采取停水、停电等措施直至乙方付清所欠费用；9、乙方存在逾期15天未缴交租金的情形及其他原因导致合同终止、不能继续履行的，甲方不予退还保证金，乙方时应向甲方支付合同未履行租期租金及综合服务费总额10%的违约金；10、租赁期满或乙方违约导致合同解除，乙方应如期交还店面，乙方逾期归还，每逾期一日，向甲方加付日租金及综合管理服务费标准3倍的违约金。此外，双方就其他房屋租赁相关的权利、义务作了相应的约定。 2017年6月20日，滕永峰通过银行转账的方式向汇联公司支付了66400元，汇联公司于2017年6月26日向滕明开具了金额为36400元的租金、综合服务费发票及收据。2018年1月9日，滕永峰通过银行转账的方式向汇联公司支付了27300元，汇联公司于2018年1月25向滕明开具了金额为27300元的租金、综合服务费发票。2018年5月2日汇联公司收到现金汇款2万元，现金缴款单体现经办人为“吴顺英”，款项来源为“F115滕峰”，2018年5月4日汇联公司收到滕永峰通过汇款方式支付的款项7300元，2018年5月11日，汇联市场向滕明开具金额为27300元的租金及综合服务费发票。2018年10月31日，滕永峰通过银行转账的方式向汇联公司支付了27300元。 对双方有争议的证据和事实一审法院分析认定如下： 汇联公司为支持诉讼请求提交《厦门市计委关于同意兴建厦门高崎中埔水果批发市场项目的批复》（厦计市场[2002]17号）、《厦门市人民政府关于市水果批发市场用地的批复》（厦府[2002]地**）、《厦门市人民政府关于“高崎中埔水果批发市场”调整建设用地的批复》（厦府[2003]地]地**）、市规划局《厦门市水果市场-S栋临时大棚方案设计》、《厦门市人民政府专题会议纪要》（[2003]5号），欲证明讼争租赁房屋具有合法的批建手续，市场的经营和批建都有合法的政府手续。滕明质证认为，对上述所有证据的所有证据的真实性都不予认可，本案讼争的租赁房屋是违章搭建没有手续，设计图纸中没有讼争租赁店面的位置。建设、规划、施工、消防、环保都没有手续。本院经审查认为，汇联公司提交的上述证据相互印证可以证实本案讼争的租赁店铺经相关建设部门审批，具有合法的批建手续。 滕明向一审法院提交个人客户账户明细清单、电话录音光盘、店面冷库断电现场拍照图片，欲证明：滕明未按期缴纳租金及综合管理费，整个市场经营户都是该现象，汇联公司对该现状也是默许；汇联公司与滕明商谈断电及店租综合管理费；汇联公司在没有商谈好店面租金、综合服务管理费的情况下，没有通知滕明断电，导致滕明冷库的保鲜水果损失惨重。汇联公司质证认为：个人客户账户明细清单真实性合法性予以认可，滕明自认未按期缴纳租金及综合服务管理费，该证据无法证明整个市场未按期缴纳租金的现象；电话录音的真实性合法性关联性均不予认可，录音时间为2018年7月4日，无法确定通话对象、地点，谈话内容模糊，无法证明其证明对象；店面冷库断电现场拍照图片真实性合法性关联性均不予认可，无法得知具体的拍摄地点，无法确定是否为案涉争议纠纷的地点，拍摄时间为2018年8月18日，与录音相差一个多月，水果在断电时不可能储存那么久，图片无法看出事件经过，也无法得知是汇联公司造成。本院经审查认为，个人客户账户明细清单仅体现滕明缴纳本案讼争店面租金的情况，无法证明整个市场缴纳租金的情况；电话录音光盘、店面冷库断电现场拍照图片体现的为断电情况，即使汇联公司存在断电情况，滕明亦需要另行向汇联公司主张违约责任，在本案中不能成为其拒绝缴纳租金及综合服务费的正当理由。 一审诉讼过程中，滕明委托诉讼代理人滕永峰陈述，其为实际使用人，房租、管理费是滕永峰缴的，所有人都是在月底缴纳房租，当时汇联公司对此是允许的。汇联公司陈述，滕永峰参与了现场的实际经营，也确有代滕明支付租金及综合服务费，但其内部具体如何安排汇联公司不清楚，实际谁在使用与汇联公司无关；汇联公司知道的合同主体就是滕明，滕永峰在店内做什么角色汇联公司不清楚，对外也是以滕明的名义经营。 一审法院认为，汇联公司、滕明双方签订的《租赁经营合同》系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，合同当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。滕明虽主张其不是实际承租人，其只是代为签署合同，但滕明在《租赁经营合同》签字时并未明确告知汇联公司其代签合同的事实，在履行合同过程中也从未告知其本人并非实际出租人，汇联公司有理由相信滕明为租赁合同的相对方，有权依据合同相对性向滕明主张合同权利。即使滕明在合同签订后将房屋交予他人使用，亦系其与实际使用人之间的内部关系，滕明仍应就其所签的合同承担相应的合同义务。双方约定合同期限自2017年6月1日至2018年12月31日，汇联公司主张《租赁经营合同》于2018年12月31日终止，符合双方约定，依法予以支持。合同终止后，滕明已无权使用讼争租赁店面，滕明应将讼争租赁房屋交还给汇联公司，因合同中双方仅约定合同终止时腾空店面并将设施、设备完好无损交付给汇联公司，未约定交付房屋时必须恢复原状，汇联公司亦未举证证明讼争店面交付时的情况，故汇联公司主张滕明按出租时的原状交还店面，没有合同依据，依法不予支持。滕明未依约支付2018年7月1日2018年12月31日期间的租金、综合服务费，汇联公司主张滕明支付该期间的租金及综合服务费54600元，符合双方约定，予以支持。双方约定承租方未依约支付租金及综合服务费，每日按所欠金额1%支付滞纳金，合同中关于滞纳金的约定性质上应属于逾期支付租金、综合服务费的违约金，汇联公司自愿将违约金标准调整为按每月2%的标准计算，在法律规定的范围之内，依法予以支持。根据合同约定2018年4月1日至2018年6月30日应付租金及综合服务费27300元应于2018年4月5日前支付，滕明于2018年10月31日支付27300元款项，该部分款项可抵扣2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金、综合服务费，该部分租金、综合服务费逾期支付违约金为27300元×（6个月+26天÷31天/月）×2%=3733.94元。根据合同约定2018年7月1日2018年9月30日应付租金及综合服务费27300元应于2018年7月5日前支付，滕明应自2018年7月6日起支付违约金。根据合同约定2018年10月1日2018年12月31日应付租金及综合服务费27300元应于2018年10月5日前支付，滕明应自2018年10月6日起支付违约金。汇联公司未举证证明滕明延期支付租金给其造成的损失，在要求滕明按月2%的标准支付滞纳金后再要求滕明按照拖欠租金及综合服务费10%的标准支付违约金，明显高出了自身的损失，依法不予支持。合同保证金的性质为保证合同的履行，滕明未依约支付租金并交付房屋构成违约，在滕明未履行完自身合同义务并承担违约责任前，汇联公司有权不退还滕明的保证金3万元。如滕明履行完自身合同义务并承担相应违约责任，该部分费用滕明可另行主张。滕明未在合同解除后根据合同约定一周内将店面腾空并交付店面，汇联公司主张滕明应依约支付2019年1月8日起的违约金，但汇联公司没有证据证明自身的损失，双方合同约定的逾期归还商铺的违约金明显过高，一审法院依法调整为按租金的1.3倍计算违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门汇联市场建设开发有限公司与滕明之间2017年6月1日签订的《租赁经营合同》于2018年12月31日终止；二、滕明于本判决生效之日起十日内将厦门市汇联市场内F115号店面交还给厦门汇联市场建设开发有限公司；三、滕明于本判决生效之日起十日内向厦门汇联市场建设开发有限公司支付租金及综合服务费54600元及逾期支付租金及综合服务费的违约金（其中逾期支付2018年4月1日至2018年6月30日租金及综合服务费的违约金为3733.94元，其中逾期支付2018年7月1日至2018年9月30日租金及综合服务费的违约金按每月2%的标准自2018年7月6日起计算至租金及综合服务费实际支付之日止，其中逾期支付2018年10月1日至2018年12月31日租金及综合服务费的违约金按每月2%的标准自2018年10月6日起计算至租金及综合服务费实际支付之日止）；四、厦门汇联市场建设开发有限公司有权不予退还滕明支付的保证金3万元；五、滕明于本判决生效之日起十日内向厦门汇联市场建设开发有限公司支付逾期交付店面的违约金（按每月11830元的标准自2019年1月8日起计至滕明实际交还店面之日止）；六、驳回厦门汇联市场建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果滕明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1165元，由厦门汇联市场建设开发有限公司负担94元，由滕明负担1071元。 本案二审期间，双方当事人对一审判决认定的事实，除了滕明提出没有收到汇联公司开具的金额为36400元的租金、综合服务费发票及收据以外，对其它事实没有异议，本院对双方没有争议的事实予以确认。 二审中，滕明提交一份图纸复印件，用于证明讼争店面搭建在通道上，没有在规划局的设计范围内。汇联公司质证认为，该证据不属于新证据，该证据右上角标注页码是30页，汇联公司提交证据中该证据页码也是30页，滕明明显是复印汇联公司一审提交的证据。滕明陈述的都不属实，是其拖欠租金的借口。 二审查明，厦门市人民政府[2003]5号《关于协调解决滨海果品市场搬迁工作有关问题的会议纪要》载明：“五、厦门汇联市场建设开发有限公司在中埔水果批发市场内预留给滨海果品市场经营户的店面暂保留至滨海果品市场拆除为止，届时若搬迁户明确提出不需要店面，则汇联公司才可将该店面对外招租。六、根据市政府只在中埔设立果疏批发市场的决定……八、湖里区政府要负责做好高崎中埔水果批发市场的管理工作，确保开业后有序经营，具体开业时间由湖里区政府确定。” 本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，汇联公司在一审诉讼中提交了《厦门市计委关于同意兴建厦门高崎中埔水果批发市场项目的批复》（厦计市场[2002]17号）、《厦门市人民政府关于市水果批发市场用地的批复》（厦府[2002]地28]地**）、人民政府关于“高崎中埔水果批发市场”调整建设用地的批复》（厦府[2003]地**]地**）、《厦门市水果市场-S栋临时大棚方案设计》等证据，可以证实讼争租赁店面所在的高崎中埔水果批发市场具有合法的用地审批手续。从厦门市人民政府[2003]5号《关于协调解决滨海果品市场搬迁工作有关问题的会议纪要》载明“根据市政府只在中埔设立果疏批发市场的决定……湖里区政府要负责做好高崎中埔水果批发市场的管理工作，确保开业后有序经营……”内容分析，并结合该市场实际经营多年、未有证据证明行政管理部门对讼争租赁店面所在批发市场进行过行政处罚，应视为政府部门允许讼争租赁店面所在的高崎中埔水果批发市场进行经营。滕明上诉主张讼争店面属违章建筑故租赁合同应属无效，但其二审提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信。滕明在二审诉讼中申请法院勘察现场不符合法律规定，本院依法不予准许。《租赁经营合同》系汇联公司与滕明自愿签订，一审认定合同合法有效并无不当，双方应按合同约定履行各自的义务。 其次，《租赁经营合同》约定的租赁期间于2018年12月31日业已届满，汇联公司主张确认上述合同于2018年12月31日终止、滕明将讼争店面交还汇联公司具有合同依据，一审判决支持汇联公司该项诉求是正确的。根据查明事实，滕明承租讼争店面后，未按约定支付2018年4月1日至12月31日期间的租金，其行为已构成违约，理应按合同约定承担相应的违约责任。滕明上诉主张其无需支付违约金缺乏合同依据，不予采纳。滕明主张因汇联公司对讼争店面停电造成其损失，但滕明在一审中未提起反诉，故不属于二审审理范围，本院依法不予审查。滕明可另行向汇联公司主张。 综上所述，滕明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费977元，由滕明负担。 本判决为终审判决。 判长（曾聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇一九年九月二十五日 代书记员（ 肖子 发） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。