大连长兴岛经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0292执异9号案外人：孙德佐，男，1968年9月13日出生，汉族，户籍地辽宁省昌图县，现住大连长兴岛经济区。委托诉讼代理人：刘文朋，辽宁华夏律师事务所律师，执业证号：12102201710332084。申请人：王丽娟，女，1964年12月23日出生，汉族，住大连长兴岛经济区。被申请人：高君，女，1968年1月4日出生，汉族，户籍地辽宁省瓦房店市。被申请人：姚瑶，女，1988年8月31日出生，汉族，户籍地辽宁省瓦房店市。被申请人：刘淑玲，女，1954年11月11日出生，汉族，住大连长兴岛经济区。本院审理（2018）辽0292民初445号原告王丽娟与被告高君、姚瑶、刘淑玲民间借贷纠纷一案中，根据原告王丽娟的申请，于2018年7月23日依法查封了被告高君名下位于大连长兴岛经济区长兴路新港小区107号2单元5层2号房屋。案外人孙德佐于2019年9月2日对本院依法查封大连长兴岛经济区长兴路新港小区107号2单元5层2号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孙德佐称，2009年8月6日其通过房屋中介购买了被申请人高君位于大连××岛经济区××路××小区××单元××号的回迁房屋，并向中介支付了购房款167500元，业务员孔某、陈某收到购房款并出具收条。同年8月7日其与被申请人高君签订《楼房买卖协议书》，案外人当天取得房屋钥匙、接收了房屋并入住；因该房屋系搬迁安置回迁房，暂时办不了产权。2014年8月1日案外人按照回迁通知的要求，通过大连三合元房地产营销策划有限公司缴纳契税、代办费等费用3178元，2014年8月15日大连长兴岛临港工业区地税局出具税款缴款书，确认案外人以高君名义缴纳上述款项。2014年8月28日大连市国土资源和房屋局向高君颁发产权登记人为高君的房屋所有权证书。因案外人此时无法联系到高君，无法进行房屋产权变更过户。2019年8月初，案外人想通过诉讼方式进行房屋产权过户，经查询不动产登记中心发现申请人申请法院查封了案涉房屋。案外人认为该房屋是自己2009年合法购买的，签订了购房合同并支付了购房款，购买该房屋仅用于自己居住，且已经入住近十年，没有进行房屋产权变更登记非因案外人自身因素，案外人自2013年开始以自己的名义缴纳水电、取暖费等各项费用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，请求中止对（2018）辽0292民初445号之一民事裁定书的执行，解除对被申请人高君名下大连××岛经济区××路××小区××单元××号房屋的查封。申请执行人称，案涉房屋是2018年7月份查封的，案外人买房时间这么长，为什么没有过户。案外人就其主张提交下列证据：1.（2018）辽0292民初445号民事裁定书复印件一份，以证明申请人王丽娟查封案涉房屋；2.楼房买卖协议书一份，以证明2009年8月7日案外人与高君签订房屋买卖协议；3.收条一份，以证明2009年8月6日签订合同当时，向中介业务员孔某、陈某交付购房款167500元；4.水、电费缴费收据各一组，以证明案外人入住后按照规定交付水费、电费；5.物业费缴费收据一份，以证明案外人入住房屋后按照规定交付物业费；6.取暖费缴费收据一份，以证明案外人入住后按照规定交付取暖费；7.税收缴款书一份，以证明2014年8月15日办理产权时完税凭证；8.收款收据一份，以证明2014年8月16日办理产权时向中介机构交付代办费、契税等凭证；9.××号房屋所有权证一份，以证明案外人按照政府要求办理产权，产权人为高君。案外人申请证人孔某、陈某到庭作证，以证明孙德佐与高君的房屋买卖合同其二人系房屋中介机构的经手人，孙德佐给付高君的购房款由其二人代为接收。本院经审查查明，2009年8月7日，案外人孙德佐与高君签订楼房买卖协议书，双方约定高君将新港区H22号2单元5层2室建筑面积为67.65平方米的房屋卖给孙德佐，高君于同日将此房交付孙德佐。2009年8月6日，孔某、陈某代高君收取了孙德佐的购房款167500元。2014年8月28日，案涉房屋办理了所有权人为高君的产权证（大房权证长私字第**），该房位于大连××岛经济区××路××小区××单元××号，建筑面积为67.65平方米。孙德佐于2009年8月7日交纳了案涉房屋的电费、2013年交纳了采暖费、2015年交纳了有线数字电视费、宽带费及物业费等费用。本院认为，根据本院查明的事实，案外人孙德佐在支付了高君合理的购房款后，于2009年8月7日从高君处购买案涉房屋并入住至今。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过后登记。”的规定，案外人的情形符合上述规定，应当解除查封。故案外人的异议有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：撤销本院（2018）辽0292民初445号之一民事裁定书对大连长兴岛经济区某房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  侯德强人民陪审员  于文骏人民陪审员  苏丽波二〇一九年九月十六日书 记 员  张 妮相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过后登记。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。