四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初5619号 原告:屈健雄，男，汉族，生于1971年2月12日，住四川省岳池县。 被告：广安瑞泽房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91511600689942742P，住所地四川省广安市广安区滨河路**。 法定代表人：席静，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师，特别授权。 原告屈健雄与被告广安瑞泽房地产开发有限责任公司（以下简称瑞泽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告屈健雄、被告瑞泽公司的委托诉讼代理人罗超超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告屈健雄向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2012年6月11日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：（20xxxx46）】有效。2、请求判令被告向原告支付违约金50447.51元（截止日期到2019年2月18日违约金为50447.51元；2019年2月18日以后的违约金以357277元为基数，按每日万分之一计算至原告取得案涉房屋的权属证书之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2012年6月11日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：（20xxxx46）】，合同约定被告将位于四川省广安市广安区滨河路一段108号某幢第某层某号（后审定编号为某号）房卖与原告，后经结算房屋总价款为357277元。该合同第十一条约定：“出卖人应当在2015年06月30日前向买受人交付该商品房”；第二十条产权登记载明：“（一）初始登记出卖人应当在2016年06月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第2种方式处理：2、合同继续履行，由出卖人支付逾期总房价款每日万分之一的违约金；（二）转移登记2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起548日内取得房屋使用权证书的双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）合同继续履行，由出卖人支付逾期总房价款每日万分之一的违约金；”。合同签订后，原告依约履行了约定的义务，被告于2015年7月将案涉房屋交与原告装修并入住。但被告未能在2016年06月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明；直到2018年3月23日，被告才取得案涉房屋所在楼栋的权属证明。因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起548日内取得房屋使用权证书，时至今日，被告仍未将案涉房屋的使用权证书交与原告。被告的行为已严重违反了原、被告于2012年6月11日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：（20XXXX46）】的约定，已属严重违约。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，根据相关法律之规定，特持上述请求诉诸贵院，望贵院支持原告的请求。 被告瑞泽公司辩称，1．他公司在2018年3月12日前已办理完广安“国际商业中心”小区的产权手续，即使有违约也应当从接房之日起548天后起算；2．他公司在交房时已经向各业主支付了一定的赔偿金；3．按照合同约定是要办理两证，房产证的办理时间是交房后548天，土地证的办理时间更要延后，现在两证合一，造成了迟延办证的时间。 本院经审理认定事实如下：被告经批准开发建设“广安国际商业中心”项目。2012年6月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买出卖人开发的位于广安市“广安国际商业中心”的某幢某号房屋一套，建筑面积83.36平方米，房屋总价款359825元；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，合同继续履行，由出卖人支付逾期总房价款每日万分之一的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书，合同继续履行，由出卖人向买受人支付逾期总房价款每日万分之一的违约金等等。合同签订后，原告向被告支付了购房款357277元，大修基金、契税、印花税等11050元，共计368327元。2015年7月18日，被告向原告交付了出售的房屋，双方签具了《广安国际商业中心住宅用房交房结算表》。2016年3月21日，被告完成了原告购买房屋所在楼栋的竣工验收备案。2018年3月21日，被告完成了原告购买房屋所在楼栋的初始登记，原告于2019年7月18日取得所购房屋的不动产权证书。2016年5月16日，广安市房产管理局向被告颁发了广安市房权证广房字第××号、20××54号、20××66号的房屋所有权证，此三证的房屋坐落均为广安市广安区，规划用途均为商业，建筑面积分别为7224.68㎡、7672.58㎡、5593.93㎡。 庭审中，被告以双方约定的违约金过高为由而请求降低。 认定以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、增值税普通发票、收款收据，被告提供的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案书、初始登记权属证明、已办证汇总明细表，以及到庭诉讼参与人的当庭陈述予以证实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立，系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按照合同约定全面履行了支付购房款等费用的义务，被告虽向原告交付了所购商品房的义务，但未在合同约定的期限内办理原告购买房屋所在楼栋的初始登记以及向原告交付所购商品房的不动产权证书，构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，承担为原告继续办理购买房屋不动产权证书并支付违约金的违约责任。但确定被告承担违约金的违约责任，既要尊重双方的约定，也要结合案件事实和法律规定予以充分考量，同时还要考量违约行为所造成的实际损失。本案中，被告基于违约事实的发生责任不全在自己，抗辩违约金过高并请求法院调整，对此原告未能举证证明其因被告的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，可以看出，我国法律对违约金采取以填补损失为主，惩罚为辅的原则，在违约方认为违约金过高请求减少时，法院应以实际损失为基础，兼顾其他相关因素进行衡量裁决。本案中，被告抗辩违约金过高并请求法院调整，对此，被告未能提供违约金过高的证据，原告亦未能举证证明其因被告的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。为此，本院综合考虑原告实际损失无证据支持；被告已履行商品房交付的主要义务，未在约定期限内办理原告购买房屋所在楼栋的初始登记及向原告交付所购商品房的不动产权证书存在部分不能归责于己的客观原因；原告已占有、使用所购商品房，合同目的已基本实现等因素，酌定被告支付原告办理不动产权证以前的违约金为7780元。 综上所述，原告的请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、限被告广安瑞泽房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告屈健雄支付逾期取得不动产权证违约金7780元； 二、驳回原告屈健雄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1062元，减半收取531元，由原告屈健雄负担80元，被告广安瑞泽房地产开发有限责任公司负担451元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  谭媛媛 二〇一九年九月二十六日 书记员  张睿智