山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终3223号上诉人（原审原告、反诉被告）：孔瑜，女，1981年12月4日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：杨力，山东济州律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司，住所地山东省济宁市任城区水景园**物业服务中心，统一社会信用代码913708000817750693。负责人：孔宾，总经理。委托诉讼代理人：张新运，山东舜鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东营锦绣物业服务有限公司，住所地山东省东营市东营区淄博路**，统一社会信用代码9137050267814792XJ。法定代表人：刘俊生，经理。委托诉讼代理人：张新运，山东舜鸿律师事务所律师。上诉人孔瑜因与被上诉人东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司、东营锦绣物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2018）鲁0811民初10486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孔瑜上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项；2、依法改判上诉人不予支付被上诉人物业管理费、、地下车库服务费改判被上诉人向上诉人支付房屋租赁损失费35000元，评估费2000元，共计37000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人购买涉案房屋在2015年3月12日接到上房通知，经过装修于2015年12月入住使用。在上房期间，上诉人的住宅出现严重渗水，导致家具被毁损，上诉人多次向被上诉人反映，被上诉人不予协调维修，无奈之下，上诉人以拒交物业费的方式督促被上诉人履行物业管理职责。一审法院认定被上诉人已履行物业管理职责与事实不符。被上诉人于2018年2月11日开始擅自断电，且不让上诉人的车辆驶入小区，妨碍上诉人正常通行，上诉人与被上诉人多次协商未果，无奈之下搬离住房。一审中经价格评估机构评估，房屋租赁价格为25000元，上诉人并支付评估费2000元。直到水景园开通电的时间即2019年4月26日，所以实际房屋租赁费用应为2018年2月11日至2019年4月26日，共计25000元。被上诉人私自停电导致上诉人无法正常生活，搬离住宅，由此产生的房屋租赁和评估费依法应予支持。二、被上诉人于2018年2月11日开始停电，导致上诉人无法正常生活搬离小区；被上诉人不允许上诉人的车辆驶入小区，致使上诉人的车辆无法进入小区车库停放在车位上，上述事实双方均无异议，且一审法院已查明并认定。所以，上诉人认为无需支付地下车库服务费，且涉案房屋闲置时间早已超过六个月，这期间的物业服务费也应依照规定计算，但一审法院按照全额计算，显然违反了上述法律规定，应予纠正。三、物业服务合同属于双务合同，被上诉人应对小区及业主提供物业管理等相关服务。上诉人房屋出现渗水情况，被上诉人一直未履行相关维修、养护、管理、维护义务，属于在履行合同过程中有瑕疵，上诉人有权在被上诉人没履行维修义务的情况下不支付物业费用，属于履行抗辩权。据此，上诉人一审提交的证据证明房屋内渗水、墙皮脱落、物品毁损，被上诉人的物业管理不到位，对于上诉人的损失，被上诉人应给予赔偿。综上，请求二审法院依法改判。东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司、东营锦绣物业服务有限公司答辩称：一、被上诉人对上诉人采取断电措施事出有因，并非是私自、随意行为，上诉人应当为自己的不当行为所造成的不利后果自担责任，付出代价。第一，因客观原因所致，向涉案小区的居民进行供用电是被上诉人物业服务中的一项内容，这是一个无法回避的客观事实问题，上诉人拒不向被上诉人交纳物业费的行为，违反了作为小区业主应尽的义务，也违反了双方物业服务合同约定及相关物业管理条例的规定，上诉人应当承担拒不缴纳物业费所造成的一切不利后果。第二，受客观原因影响，涉案小区上房至一审判决时，居民用电仍属于临时用电而非正式用电，这是被上诉人、上诉人及小区业主自身所无法决定及控制的。对涉案小区的用电，先由被上诉人向供电公司提前预交电费购进电量，以保证小区居民正常用电，即使个别小区业主存在拖欠电费之情形，被上诉人也不能欠付供电公司电费，否则供电公司将对整个小区停止供电。也就是说，在客观事实上存在两个合同关系，一是供电公司与上诉人之间的供用电合同关系，二是被上诉人与包括上诉人在内的小区居民之间的供用电合同关系，这是两个不同的合同法律关系，也即在供电公司和业主之间不存在直接的供用电合同关系。因此，根据合同的相对性原则，各合同的相对方应当互享权利、互负义务。在停电前被上诉人再次书面向上诉人进行催收告知(上诉人在一审中已经将该告知书提交给了法庭)的情况下，上诉人仍我行我素，拒不交纳所欠物业费，证明上诉人拒不交纳物业费的行为明显是故意的，并放任停电事件的发生，自身存在重大过错。第三，虽经被上诉人多次催收，到本案一审判决时，对2018年度应当交纳的电费，上诉人也是一直拖欠未交。另外，需要特别说明的是，上诉人和被上诉人一样，也是负责涉案小区中其他区域的物业管理公司，对整个小区用电属于临时用电这一客观事实、小区供用电的管理方式及物业管理情况等是非常清楚的，其拒不交纳物业费的行为及拖欠电费的行为，明显存在恶意及故意，自身存在重大过错，其应当对自己的不当行为所造成的一切不利后果负责。第四，对上诉人所称的卫生间渗水的问题，当时该房屋尚在质保期内，出现的质量问题应由开发商负责解决，该问题不属于被上诉人的物业服务范围。被上诉人曾两度联系开发商圣大开发公司的人员到上诉人家中调查渗水原因，经查系因上诉人私自改装水管所致，开发商不予维修。被上诉人已尽到了对该问题的协调责任。被上诉人在一审中已提供了相应的证据，上诉人对我方的证据予以了认可，没有提出任何异议。上诉人再以渗水问题作为拒不交纳物业费的理由，无任何法律依据。第五，鉴于涉案小区在供用电方面存在的客观原因及客观事实，加之上诉人拒不履行交纳物业费的义务，且又存在拖欠电费行为，被上诉人依据合同的相对性原则依法维护自己的合法权益，对上诉人采取相应的措施，事出有因，并无不当。第六，对上诉人所称的房屋租赁损失问题。上诉人因自身存在重大过错导致家中停电，加之房屋存在卫生间渗水等问题，其房屋是否具备出租条件有待商榷，能否出租、何时能够租出也受到各方面因素的影响及制约，上诉人向被上诉人主张并不确定的可能收益，无事实及法律依据。一审法院不支持上诉人的该主张于法有据，完全正确。对上诉人所称的评估结果的问题，首先，该评估价格明显虚高，一审中被上诉人已明确表示不予认可。其次，该评估报告不具备合法性、公正性及客观性，主要表现在：1、作出该评估报告的评估机构在评估中依据了早已废止的法律法规【即《评估结果报告》“五、价格评估依据(一)法律法规2、国家计委印发的《价格评估管理办法》”已在2011年6月30日被明文废止】；2、根据《山东省价格鉴证操作规范》第5.1.2之规定，对同一价格鉴证标的宜选用两种以上的价格鉴证方法进行价格鉴证，以一种方法为主，其他方法为辅，但该报告却仅采用“市价法”一种鉴证方法。而且，该评估机构的评估方法，也不符合《资产评估法》第二十六条“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告”的规定。另外，上诉人一审及二审中对房屋租赁损失的主张也相互矛盾。二、关于上诉人提及的物业费问题。1、根据上诉人一审中提交的证据，即《补充协议》内容记载，上诉人签订商品房买卖合同的日期是2013年11月30日。根据被上诉人一审中提交的证据，即上诉人的对象朱少军2018年1月23日在济宁市公安局市中区分局南辛庄派出所所作的《询问笔录》，朱少军自认其在2014年验收交房后即装修入住，2014年底房子墙皮开始脱落。上述证据及事实能够证实上诉人的房屋在2014年即已交付使用，在上诉人无证据证实其已向被上诉人申报该房屋空置的情况下，其应当全额缴纳物业费。一审法院判令上诉人向被上诉人缴纳2016年至2018年度的物业服务费及地下车位服务费，本已经少计算了2014至2015年度的费用，被上诉人本着妥善解决问题的原则，尊重一审判决中对该费用的认定数额，但并不代表被上诉人缺少收取2014至2015年度的费用的依据。2、假如上诉人陈述属实，其不在涉案房屋居住及车辆没有停放在地下停车位上，原因不在被上诉人，是由于上诉人自身存在重大过错所致，上诉人并非善意第三人。而且，上诉人的房屋在停电后是否存在空置的情况，被上诉人并不清楚，上诉人也没有向被上诉人进行报备，因此，上诉人主张该期间应当减免物业费(包括地下车库服务费)，于法无据。3、如前所述，上诉人房屋卫生间渗水，质保期内应由开发商负责维修，不属于被上诉人物业服务的范围。漏水的地方属于上诉人房屋的专有部分，质保期外应当由上诉人自行承担维修维护的责任，同样不属于被上诉人的物业服务范围。质保期内，由于该处系上诉人私自改装水管所致，责任应当由上诉人自行承担。因此，上诉人以此为由拒不交纳物业费，并主张被上诉人赔偿其损失，无事实及法律依据，不应得到法律的支持。综上，请求二审法院依法作出公断。孔瑜向一审法院起诉请求：1.要求两被告为原告立即恢复供电；2.要求两被告不得妨碍原告的车辆通行出入本小区；3.要求被告赔偿损失1万元（具体以评估为准）。诉讼中原告变更诉讼请求：原诉讼请求的第3项变更为25000元；增加第4项：要求被告支付评估费2000元。其他损失保留权利，另行主张。东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司、东营锦绣物业服务有限公司提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人向反诉人缴纳2014年度至2018年的物业费等合计10180元（1.房屋面积为149.67平方，物业费为每平方1.02元/月，每年的物业费为1831.91元，五年合计物业费为9159.8元；2.车位服务费为每年180元，2015年4月-2019年四年合计720元）及相应的违约金（违约金按每日应缴额千分之一的标准计收）；2.反诉诉讼费、保全费等费用由被反诉人承担。一审法院审理查明，2016年12月27日，被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司与南池水景园业主委员会签订《济宁南池水景园B/D区物业管理委托合同》，约定东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司接受南池水景园业主委员会的委托对济宁市南池水景园小区B区、D区实施物业管理服务，服务内容包括约定高层住宅每月每平方米1.02元-1.06元，，地下车位停车服务费为每个每月15元同时约定如果业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用及停车服务费的，应按每日应交额1‰的标准支付违约金等内容。合同约定委托管理期限为二年，自2017年1月1日起至2018年12月31日。原告（反诉被告）孔瑜于2015年购买了济宁市任城区南池水景园BD区住宅楼第B04号楼01单元01层0101室的住宅（建筑面积为149.67平方米）、B-0137号车位、储藏室。原告于2015年3月12日接到上房通知，2015年12月开始居住。后因房屋渗水，经被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司联系济宁圣大开发公司的工作人员上门调查，圣大开发公司工作人员称原告家中卫生间的热冷水管已改动，应由业主自行维修。原告（反诉被告）孔瑜未交纳物业服务费及地下车位停车服务费。被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司于2018年2月11日对原告（反诉被告）孔瑜住宅采取停电措施。本案在审理过程中，原告（反诉被告）孔瑜申请对其住宅的租赁价格进行评估，法院技术室委托济宁鸿翔价格评估咨询有限公司进行评估，该住宅在2018年2月11日至2018年12月11日的租赁价格为25000元。原告（反诉被告）孔瑜支付评估费2000元。一审法院认为，本案争议的焦点：一、原告（反诉被告）是否应当交纳物业服务费及车位服务费，未交纳物业费能否出入本小区；二、被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司是否有权利停电；三、被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司是否承担原告房屋租赁费损失。针对第一个焦点，原告（反诉被告）购买南池水景园B区的房屋，为该小区的业主，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告（反诉被告）应按照《济宁南池水景园B/D区物业管理委托合同》的约定享有权利、履行义务，其应享有顺畅出入本小区的权利，但亦应交纳物业服务费及车位服务费。针对第二个焦点，除供电部门外，任何人不允许转卖电力，物业管理区域内，供水、供电等单位应当向最终用户收取有关费用。被告（反诉原告）作为物业管理公司，负责水、电、暖、消防系统的管理，其无权对业主用电采取停电措施。故原告要求被告为原告恢复供电的诉讼请求，理由正当，依法予以支持。针对第三个焦点，原告（反诉被告）的房屋渗水，被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司曾两度联系圣大开发公司的人员到原告（反诉被告）家中调查渗水原因。被告已尽到对该问题的协调责任，对房屋渗水问题的处理不属于物业公司服务范围。原告主张房屋租赁费损失，房屋能否出租受多种因素影响，如受市场供需方面的影响，本案原告家中停电系其未交纳所欠电费致，原告自身有过错，且原告家中渗水，是否具备出租条件有待商榷。因此，原告所主张的租赁费的损失不予支持。关于原告（反诉被告）孔瑜拖欠被告（反诉原告）物业费的数额。原告（反诉被告）提交的2015年3月13日交纳上房费用的收据中收款方加盖的是济宁市正大物业管理有限公司的公章，提交的2016年收取电费的收据上收款方加盖的是东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司的公章，因此，被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司实际对水景园B区进行物业服务的时间应从2016年开始。原告在2015年接到上房通知，应按法律规定和合同约定向被告全额交纳自2016年至2018年的物业服务费及地下车位服务费。原告购买的住宅的房屋面积为149.67平方米，每月每平方米为1.02元，每年的物业费为1831.96元。故原告应向被告交纳2016年至2018年计3年的物业服务费为5495.88元、、地下车库服务费540元15元/月×3年×12个月），合计6035.88元。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按每日应缴额千分之一的标准支付违约金，其计算标准较高，可按年利率24%计算。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付物业管理服务费、、地下车库停车服务费垃圾清运费及违约金的诉讼请求，合法有据，予以支持。综上所述，原告（反诉被告）系南池水景园B区业主，享有合理用电的权利，承担交纳电费的义务。被告（反诉原告）无权对电力用户采取停电措施。故原告（反诉被告）孔瑜要求被告（反诉原告）恢复供电、不得防碍其出入本小区的诉讼请求，依法应予支持。原告（反诉被告）所主张的租赁费的损失系间接损失，对该项请求不予支持。原告（反诉被告）作为涉案小区业主，理应按时交纳物业服务费用等，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付物业管理服务费、、地下车库停车服务费垃圾清运费及违约金的诉讼请求，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司、东营锦绣物业服务有限公司于本判决生效之日起三日内恢复原告（反诉被告）孔瑜住宅内的用电；二、被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司、东营锦绣物业服务有限公司不得防碍原告（反诉被告）孔瑜出入本小区；三、原告（反诉被告）孔瑜于本判决生效之日起三内支付被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司、东营锦绣物业服务有限公司2016年至2018年的物业服务费、、地下车库服务费合计6035.88元及违约金（以2011.96元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止；以2011.96元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止。以上违约金均按年利率24%计算）；四、驳回原告（反诉被告）孔瑜其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司、东营锦绣物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，减半收取237.50元，由原告（反诉被告）孔瑜负担；反诉案件受理费54元，减半收取27元，由原告（反诉被告）孔瑜负担16元，被告（反诉原告）东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司、东营锦绣物业服务有限公司各负担11元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题是：一、上诉人是否应当支付被上诉人物业管理费、、地下车库服务费二、上诉人主张的房屋租赁损失费及评估费是否应予支持。关于第一个焦点问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。上诉人主张的房屋渗水问题，东营锦绣物业服务有限公司济宁分公司曾联系圣大开发公司的人员到上诉人家中调查渗水原因，尽到了对该问题的协调责任，证明被上诉人已经按照合同约定提供了物业服务，因对房屋渗水问题的处理不属于物业公司服务范围，上诉人以被上诉人未解决房屋渗水问题、提供的物业管理服务不到位为由，拒交物业管理费及地下车库服务费，没有事实和法律依据，对该上诉理由本院不予采信。至于上诉人主张因房屋闲置应减收物业管理费、未停放车辆应免收停车服务费，因上诉人家中停电及影响其进出小区系其未交纳所欠电费及物业费、停车服务费所致，上诉人自身存在过错，其主张减收物业管理费及免收停车服务费的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于第二个焦点问题，上诉人二审陈述搬出小区后在其母亲处居住，需要向其母亲交纳房租，该租金损失已经实际存在，但并未提供证据予以证明。并且，上诉人主张房屋租赁费损失，而房屋能否出租受多种因素影响，如受市场供需方面影响，涉案房屋存在渗水是否具备出租条件也无法确定，并且，上诉人家中停电后搬离小区系因其未交纳所欠电费及物业费所致，上诉人自身存在过错，综合以上，上诉人请求被上诉人赔偿房屋租赁费的损失证据不足，原审法院对该房屋租赁费损失不予支持并无不当。综上，孔瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费876元，由孔瑜负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  马 斌审判员  张思平二〇一九年九月二十九日书记员  米 阳