云南省砚山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2622民初1602号 原告：李向波，男，1982年8月6日生，壮族，云南省广南县人，小学文化，农民，住云南省广南县(未出庭)。 委托诉讼代理人：郑嘉宏，维权法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告：赵昌会，女，1987年10月21日生，壮族，云南省砚山县人，本科文化，农民，住云南省文山市。 原告李向波与被告赵昌会确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月21日立案，依法适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告李向波(未出庭)委托诉讼代理人郑嘉宏、被告赵昌会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李向波向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告与被告于2019年4月25日签订的《建设用地流转协议》无效；2、请求判决由被告退还原告流转费100，000.00元；3、请求判决由被告承担本案案件受理费。事实及理由：2019年3月，被告对外宣传有宅基地出售，原告见告后找到被告，在被告的指引下前往砚山县羊街村看到一宗已经建好的石脚的宅基地。被告声称该宅基地是自己的，已经有了权属证书，等协议签订后就立马办理产权证给原告，同年4月25日，双方签订了《建设用地流转协议》。该协议约定：一、甲方（被告）将位于砚山县.9平方米的宅基地转让给乙方（原告）。二、流转费为800，000.00元，在签订协议日支付100，000.00元，四、甲方（被告）保证签订协议前对该地块附着物拥有所有权。五、协议生效后，甲方（被告）需积极配合乙方（原告）办理好相关转让手续等。合同签订后，原告通过邓在云的信用社账户向被告支付了流转费100，000.00元，被告也向原告出具了《收条》。事后，原告前往砚山县自然资源局申请办理该地块的产权证书，但被告知，被告赵昌会对该地块不具备所有权，不能转让给地块给原告，不能办理该地块的产权证给原告，原告认为，被告明知自己对所转让的宅基地不具有所有权而依然转让，其有不良动机。现该宅基地也无法办理产权证给原告，更不可能在该地块上建盖房屋，原告也不可能对该宅基地拥有合法的权利，双方所签订的《建设用地流转协议》属于无效合同，依法应予以确认无效。被告应退还向原告收取的转让费100，000.00元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求根据土地管理法、合同法的相关规定判决支持原告的诉讼请求。 赵昌会辩称，原告与被告签订的《建设用地流转协议》合法有效，协议签订之前，原告亲自去流转的地块查看，满意后，双方才签订协议，签订协议之日被告支付定金100，000.00,元。但按协议约定被告应当继续支付土地流转费700，000.00,元，原告没有依协议履行，经被告多次催款，原告要求宽限付款期限，并没有要解除协议。因此对建设用地流转事实，被告没有违约行为，原告要求退还定金100，000.00元的请求，没有法律依据，根据《合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金”的规定。原告无权要求返还定金。 为说明其诉讼理由，原告向本院提交以下证据：1、建设用地流转协议复印件，证实：2019年4月25日双方与签定书面协议约定被告将439.9平方米的建设用地转让给原告，约定转让价格为800，000.00元的事实（详见协议）：2、收条复印件，证实：原、被签定协议后，原告根据被告的要求通过邓在云的信用社账户向被告支付流转费100，000.00元的事实；2、照片复印件，证实：双方约定买卖的土地现状。经质证，被告对原告提交的证据无异议。 经质证，被告对原告提交的证据无异议。 为说明答辩理由，被告向本院提交如下证据：1、建设用地流转协议复印件，证实：2019年4月25日双方与签定书面协议约定被告将439.9平方米的建设用地转让给原告，约定转让价格为800，000.00元的事实（详见协议）；2、《砚集建96字第00218号》集体土地建设用地使用证，证实：被告拥有并向原告提供了被告从张良忠流转到的集体土地建设用地使用权证与张良忠的流转原告也是知晓的；3、通话、微信聊天记录，证实：被告与原告在自愿平等的基础上签订《协议》后，原告按约定向被告支付100，000.00元定金，在履行期届满后原告仍然没有履行合同支付余款，总以各种理由搪塞，被告多次追索无果的事实。 经质证，原告对被告提交的第一组真实性认可，但该协议是违法的，是不能履行的协议；对被告提交的第二组证据，原告对该证据的三性无异议，该证据说明了被告对流转的土地没有权属，没有合法的流转条件，双方签订的土地流转协议是无效的。对原告提交的第三组证据，原告不予认可。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定法律事实如下：2019年4月25日原告与被告签订一份《建设用地流转协议》，该协议主要内容是：双方经过协商，被告将位于砚山县建设用地（地号：C-75号）及地上附着物或建筑物流转给原告。土地面积是300平方米，实际面积是439.9平方米。流转费（包含补偿费）一次性为捌拾万元，原告在签协议之日支付给被告100，000.00元，余款700，000.00元在三个月内付清。原告按协议约定通过邓在云的信用社账户向被告支付了流转费100，000.00元，被告出具收条。后原告到砚山县自然资源局申请该地的产权证书时，该局工作人员告知原告，被告对该地块不具有使用权，不能转让地块给原告，产权证不能办理。因此原告向本院提起诉讼。庭审中，被告认为在双方签订流转协议前，原告亲自到现场查看地块状况，也知道该地使用权属变更存在很大风险和不确定性，但原告均签订了《建设用地流转协议》，并且自愿支付定金100，000.00元，不是被告欺骗原告，因此，原告应当继续履行该协议。 本院认为,本案原告与被告签订的《建设用地流转协议》，流转的是张良忠（生）户的宅基地，该地属于农村集体所有的宅基地。农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是本村集体经济组织成员，具有身份的特定的属性，其在一定程度上带有集体给村民福利性质。本案被告没有对流转的土地取得使用权，其没有权利处分；原告不是享有该土地所有权集体的村民，其不能受让该宅基地的使用权。《中华人民共和国合同法》第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。第一百五十三条规定：宅基地使用权人的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区直辖市规定的标准。……。因此，原告与被告签订的《建设用地流转协议》是违反我国相关法律法规规定的，是无效协议。被告对收到原告的定金依法予以退还。原告明知道被告没有对该地取得使用权属，还仍然与被告签订流转协议，原告对此事应当承担相应责任，本案案件受理费由原告承担。 综上所述,原告与被告签订的《建设用地流转协议》是违反法律法规规定的，该协议是无效的。原告诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十条第三款、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百三十九条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下： 一、李向波与赵昌会于2019年4月25日签订的《建设用地流转协议》无效； 二、赵昌会在本判决书生效之日起三十日内退还100，000.00元定金给李向波。 如未按本判决规定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间利息。 案件受理费2，300.00元，减半收取计1，150.00元，由李向波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  王文专 二〇一九年九月二十九日 书记员  余应辉