吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初3047号原告：叶永清，男，1952年12月7日出生，汉族，住吉林市。被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：廖桂林，总经理。委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立柱，男，该公司职工。原告叶永清与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（下称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶永清、被告亚琦公司的委托诉讼代理人王旭明、张立柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶永清向本院提出诉讼请求：1、确认被告构成违约责任，并解除双方签订的亚琦国际物流商贸城《购铺分期付款认购协议书》；2、判令被告返还原告购房款（A16-3XX0、A16-3XX1）627368元；3、判令被告双倍返还原告定金（A16-3XX0定金10万元，A16-3XX1定金10万元）共计20万元；4、判令被告如迟延支付原告的房款和定金，即按日利率万分之四计算，双倍赔偿原告至结清日的利息损失；5、判令被告承担本案相关诉讼费用。事实与理由：2016年5月2日，原告（原告与赵俊莲已于2018年9月21日离婚。财产分割协议中赵俊莲自愿将其在亚琦公司购买的A16-3XX0门市房归原告所有，未付款项由原告支付)在被告处购买的A16-3XX0和A16-3XX1门市房，面积各52.26平方米，价款各473684元，共947368元，并分别于2016年5月2日和5月8日为两套门市房各交定金5万元。同时将购得的两套门市房交给被告独资设立的子公司吉林巨擎物业服务有限公司委托管理。委托管理补贴各113684元,共227368元,直接抵扣购房款，双方签订合同两式六份，约定2019年6月30日到期。原告与被告签订亚琦国际物流商贸城《购铺分期付款认购协议书》，商定原告于2017年6月30日前和2018年6月30日前分别付给被告房款20万元，于2019年6月30日前，付给被告房款22万元。原告在2017年6月29日和2018年6月26日分别支付给被告房款20万元，共40万元。2019年5月30日，原告已将22万元房款筹集完毕。由于被告2018年初，吉林项目停工放假,至今没有开工，同时，被告到福建福清和辽宁抚顺进行新的项目开发，2019年又到内蒙古通辽市进行新的项目开发；原告前妻赵俊莲在被告处购买的A13-1XX7门市房交房逾期违约，且在被告处购买门市房的有一千余户都交房逾期违约。由于被告大面积、全方位违约，不交房、不办证、不培育市场，原告担心交了房款被告也交不了房，且会造成更大的损失。2019年5月31日，原告到被告处要求被告找担保单位，被告负责人张立柱明确表示找不到担保单位，也不能找。原告告诉被告负责人,如果找不到担保单位,原告不能交剩余的房款。2019年5月17日，原告与被告负责人张立柱通电话，问及原告购买的A16-3XX0和A16-3XX1两套门市房到期交款后怎么办张立柱说：“公司规定6月30日原告交完款,签延期两年的商品房买卖合同,也就是2021年交房”。可见被告两年后才能交房。2019年6月5日,原告到被告处向被告负责人送交了《离婚财产分割协议书》、离婚证复印件、《中止支付房款告知书》和《解除合同告知书》。下午，又将《中止支付房款告知书》和《解除合同告知书》邮给被告。根据被告全面违约，扔下吉林项目到福建、辽宁、内蒙古搞开发的事实和原告前妻购买被告的A13-1XX7门市房交房逾期违约及千余户购买被告房子都交房逾期违约，并且原告购买的房子交款时啥样,三年后仍然啥样。水、电、暖气、外墙都未完工，整体验收还需很长时间；还不知道尚欠的各种费用是否交齐。如果原告6月1日交款，6月15日被告根本交不了房。被告预期违约即成事实。原告做出以下决定:一、解除合同。《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。被告上述行为已表明不履行主要债务，原告请求法院解除双方签订的《购铺分期付款认购协议书》；二、终止履行付款义务。《合同法》第九十七条：合同解除后,尚未履行的终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复现状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。根据法律规定，原告终止支付尚欠购买被告A16-3XX0和A16-3XX1两门市房22万元的房款；三、追究被告的违约责任。根据《合同法》第九十七条、第一百零七条和第一百零八条，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。1、返还定金。《合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。由于被告预期违约，要求被告双倍返还原告购买的A16-3XX0门市房定金10万元；双倍返还原告购买的A16-3XX1门市房定金10万元，共计20万元。2、返还房款。根据《合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，要求被告返还原告购买的A16-3XX0和A16-3XX1房款各313684元,共627368元；四、蓄意违约。被告拟定的《商铺分期付款认购协议书》第五条“(1)乙方中途无论任何原因终止分期付款或不还款，甲方有权没收乙方的认购定金，及所交所有付款自动转为支付给甲方的违约金，甲方有权收回房屋另售他人，并追究乙方的其它违约责任。(2)乙方不按时还款的，按每日万分之四计付违约金给甲方，直至连本期付款与违约金一并交清”。此协议苛刻已极，哪怕天塌地陷，哪怕奄奄一息，只要终止还款或无能力还款，哪怕只差一分钱，被告就把已交的全部房款转为违约金，房屋另售他人，还要追究违约责任。本协议书第六条“甲方要在15日之内向乙方办理房屋交付手续,否则追究甲方的违约责任”。协议中追究甲方的违约责任没有具体约定。协议对甲乙双方违约条款的约定根本不对等，是地地道道的霸王条款（购买被告房的千余户的合同无一例外），为被告日后违约做足了准备。2018年被告终于走上全面违约坑害吉林百姓的道路。原告与前妻赵俊莲购买被告A13-1XX7和A16-3XX1，A16-3XX0门市房款是一生的积蓄及一半亲友的借款。由于被告交房违约，买的门市房即无法经营和出租，也无法出售。造成借款不能按时偿还，债主纷纷上门讨债。为了借钱还债的事家庭争吵不断，最终导致双方不断住院和离婚。原告的实例并非个例，在买被告房子的千余户家庭中比比皆是，原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告亚琦公司辩称：请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。一、原告未按照亚琦国际物流商贸城《购铺分期付款认购协议书》约定的时间付清房款，已构成违约，故原告不享有解除合同的主动权，无权要求退还购房款。根据该协议，双方约定分三期付款，先交定金5万元，再交10万元，再交10万元，最后在2019年6月30日前再交11万元，据此认定：1、双方已交纳的定金自动转为购房款，原告通过自身实际行为对该事实予以确认，因此主张双倍返还定金请求应予驳回。答辩人有权根据定金罚则对上述5万元予以没收。2、双方对房屋交付具体日期无明确约定，在原告不履行交清房款义务的前提下，答辩人有权不予交房。必须是原告先交款答辩人才交房。本案中原告至今未按照约定交清房款，已构成违约，基于此原告不享有解除合同的主动权，要求返还购房款的主张缺乏事实和法律基础。另外，即便法院支持返还购房款，原告主张返还的数额也是错误的，原告除了交纳已经自动转为购房款的5万元以外，在2017年6月29日和2018年6月27日分别按约定支付了10万元购房款，合计是25万元，而并非原告主张的627368元；二、原告要求“如延期支付按照日利率万分之四计算向原告赔偿至结清日的利息损失”无法律依据，应予驳回；三、吉林国际物流商贸A16-3XX0房屋系赵俊莲个人名义认购，认购时间为2016年5月8日，优惠后总价款为36万元，已交纳定金5万元。2017年6月29日和2018年6月27日分别按照约定支付10万元购房款，合计25万元。所签订协议与原告签订的协议内容一致。鉴于原告并非该房屋买卖合同相对人，答辩人认为该房屋不是本案审理范围，原告不具有诉讼主体资格。综上，原告主张缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。本院经审理认定事实如下：2016年5月8日，亚琦公司（甲方）与叶永清（乙方）签订《亚琦·国际物流商贸城“购铺分期付款”认购协议书》（下称《认购协议书》），约定，乙方购买甲方开发的位于吉林市雾凇西路与秀水街交会处吉林国际物流商贸城A16-3XX1号商铺，面积52.26平方米，每平方米单价为6888.63元，优惠后总价为36万元；付款方式为分期付款，签订本认购协议时，向甲方支付认购定金5万元，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，认购定金转为房价款，乙方付完定金后，剩余房款分三次在2019年6月30日之前付清。2017年6月30之前付10万元，2018年6月30日之前付10万元，2019年6月30日之前付11万元；乙方中途无论任何原因终止分期付款或不还款,甲方有权没收乙方的认购定金,及所交所有付款自动转为支付给甲方的违约金,甲方有权收回房屋另售他人并追究乙方的其他违约责任。乙方不按时还款的,按每日万分之四计付违约金给甲方,直至连本期付款与违约金一并交清；乙方按时如期付清全部房款，乙方需在付清之日起15日之内到甲方的售楼部，按照甲方的规定办理相关购房手续，甲方要在15日内向乙方办理房屋交付手续，否则追究甲方的违约责任。到期没按时签订合同，由乙方自行承担法律责任和经济损失。双方同意按照本协议所约定的房价签订《商品房买卖合同》，房屋面积最终以产权登记面积为准，实行多退少补。在签订本协议时，甲方已向乙方提供《商品房买卖合同》样本（含附件）；本认购协议仅限于确定商品房的买卖关系及相关约定，具体事宜双方应在《商品房买卖合同》中约定。甲方亚琦公司盖章、乙方叶永清签字按手印。同日，叶永清与吉林巨擎物业服务有限公司（下称巨擎公司，该公司系亚琦公司独资设立的子公司）签订《物业管理委托合同》，约定，叶永清将购得的吉林国际物流商贸城XX区XX栋3XX1号，建筑面积52.26平方米商业用房交给巨擎公司委托管理，管理期限自2016年5月8日至2019年6月30日；巨擎公司按《商品房买卖合同》总金额的24%，即113684元，支付给叶永清作为委托管理补贴，支付的款项已在《商品房买卖合同》总金额里抵扣，本委托为不可撤销委托。甲方叶永清签名按手印，乙方巨擎公司盖章。《物业管理委托合同》中还约定了其他权利和义务。赵俊莲购买A16-3XX0号商铺，与叶永清购买的XX区XX栋3XX1号商铺面积及价款约定一致，同样签订上述合同。叶永清于2016年5月8日交付亚琦公司定金4.5万元，于2016年5月11日交付定金5000元，于2017年6月29日交付房款10万元，于2018年6月26日交付房款10万元；赵俊莲于2016年5月8日交付定金4.5万元，于2016年5月2日交付定金5000元，于2017年6月29日交付房款10万元，于2018年6月26日交付房款10万元。2019年6月1日，叶永清向亚琦公司出具告知书，要求亚琦公司提供能够担保亚琦公司交房、具备担保能力的担保单位，否则不能交付剩余房款。2019年6月5日，叶永清向亚琦公司发出解除合同告知书，告知亚琦公司其本人决定解除与亚琦公司签订的A16-3XX0和A16-3XX1门市房的《认购协议书》。另查，2018年9月9日，叶永清（甲方）与赵俊莲（乙方）签署《离婚财产分割协议》，约定：甲乙双方分别于2016年5月8日在亚琦国际物流商贸城购买A16-3XX1门市房52.26平方米和A16-3XX0门市房52.26平方米，价款各36万元，合计72万元；A13-1XX7门市房76.75平方米，价款218715元。双方商定A16-3XX1和A16-3XX0门市房归甲方所有（未付款部分归甲方支付）。A13-1XX7归乙方所有（款已付清），甲方尚欠乙方15万元。甲方叶永清签字按手印、乙方赵俊莲签字按手印。2018年9月21日，叶永清与赵俊莲登记离婚。至本案诉讼之时，亚琦公司未向叶永清交付涉案房屋。本院认为，叶永清依其与赵俊莲签订的《离婚财产分割协议》取得A16-3XX0商铺的所有权及处分权，故，叶永清主张A16-3XX0商铺权利的主体适格。亚琦公司主张A16-3XX0商铺系赵俊莲个人名义认购，非本案审理范围的抗辩主张本院不予采纳。叶永清、赵俊莲与亚琦公司签订的《认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于叶永清要求确认亚琦公司构成违约，并解除其及赵俊莲与亚琦公司签订的亚琦国际物流商贸城《认购协议书》的诉讼请求。本院认为，亚琦公司所建设的房屋现仍未经竣工验收，至今不能交付使用，截至本院庭审辩论之前，亚琦公司仍无法确定房屋竣工的具体期限，双方当事人已经不具备履行合同的条件，亚琦公司之行为，已构成根本违约，致使叶永清、赵俊莲接受并使用房屋的合同目的不能实现，叶永清、赵俊莲可行使法定解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，叶永清、赵俊莲与亚琦公司签订的《认购协议书》应予解除，叶永清该诉讼请求本院予以支持。关于亚琦公司提出叶永清、赵俊莲未按《认购协议书》约定的时间付清房款，构成违约的抗辩主张。本院认为，叶永清、赵俊莲虽系依照《认购协议书》约定负有先履行义务的一方，但在亚琦公司不能为对待给付的现实危险时，叶永清在书面通知要求亚琦公司提供担保未果的情况下中止自己的履行行为，是为了保护交易的安全，符合法律规定，其行为不构成违约，亚琦公司此抗辩主张本院不予采纳。二、关于叶永清要求亚琦公司返还购房款627368元（A16-3XX0、A16-3XX1购房款共计40万元及两个商铺的管理补贴共计227368元）的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，叶永清、赵俊莲实际共交付购房款40万元（不含定金），《认购协议书》解除后，亚琦公司对叶永清、赵俊莲所交购房款40万元应予返还。叶永清将两个商铺的管理补贴共计227368元计入所交购房款要求返还，无事实根据及法律依据，本院不予支持。三、关于叶永清要求亚琦公司双倍返还定金共计20万元（A16-3XX0定金10万元，A16-3XX1定金10万元）的诉讼请求。本院认为，根据双方签订的《认购协议书》第四条约定，叶永清、赵俊莲分别向亚琦公司支付认购定金5万元作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，认购定金转为房价款。因亚琦公司的原因，双方未订立《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，亚琦公司应双倍返还叶永清、赵俊莲定金，叶永清该诉讼请求本院予以支持。四、关于叶永清主张亚琦公司如迟延支付其房款和定金，即按日利率万分之四计算，双倍赔偿至结清日的利息损失的诉讼请求。本院认为，叶永清诉请的迟延履行利息计算标准无事实根据及法律依据，本院不予支持；要求双倍赔偿可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定予以执行。综上，本院对叶永清的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除叶永清、赵俊莲分别与吉林亚琦房地产开发有限公司于2016年5月8日签订的《亚琦·国际物流商贸城“购铺分期付款”认购协议书》；二、吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还叶永清购商铺款40万元；三、吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还叶永清定金共计20万元（A16-3XX0定金10万元，A16-3XX1定金10万元）；四、驳回叶永清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6037元，由叶永清负担1137元，由吉林亚琦房地产开发有限公司负担4900元，吉林亚琦房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 常 静二〇一九年九月十日书记员 张笑男