浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）浙民申2014号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：张政，男，1956年5月8日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：衢州航民望江园物业管理有限公司。住所地：浙江省衢州市衢江区江滨西路****。法定代表人：吴浩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱文，衢州市衢江区平治法律服务所法律工作者。再审申请人张政因与被申请人衢州航民望江园物业管理有限公司（以下简称航民物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省衢州市中级人民法院（2018）浙08民终896号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。张政申请再审称,一、本案受理违反最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条和浙法民一[2011]3号文第十六条之规定，航民物业公司自起诉始到二审终结，一直没有向法院提供相关书面催交物业费的证据，按规定应当裁定不予受理。二、一审中航民物业公司请求张政支付自2016年12月26日至2017年12月31日期间欠缴物业服务费4278.15元，而一审法院判令张政自2015年1月1日起至2017年12月31日期间再按0.3元/㎡/月的标准补交物业费4221.74元，超出诉讼请求。三、航民物业公司于2012年1月1日终止了望江园小区C区物业服务合同，但没有退出，而是继续在小区服务，应当认定为事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定，继续执行0.3元/㎡/月的收费标准。期间航民物业公司利用张政对物业服务和定价机制知识匮乏的弱点，于2012年把衢航(2011)04号文给张政看，文中的“并报衢江区物价局备案同意”直接误导张政认为衢江区物价局批准同意了0.6元/㎡/月的收费标准，之后就一直按这个标准交费至2017年底。张政于2018年才了解到，小区的物业费收费标准早已划归市场调节，物价主管部门既不需审批也不必备案，自己被骗多交了8千多元物业费。航民物业公司自2012年起要求再审申请人按0.6元/㎡/月收费标准、2015年起又要求按0.9元/㎡/月收费标准缴纳物业费，属违规违约收费行为，依照最高法院法释[2009]8号文第五条规定，张政的反诉诉请应当得到人民法院的支持。四、张政认为2012年前期物业服务合同与2017年前期物业服务合同与张政没有法律意义上的权利义务关系，主要理由：1.上述两个合同在2018年前从未公开过，航民物业公司在整个诉讼过程中均未提供证据证明小区业主知道或应当知道这两个合同的存在。2.依据国务院《物业管理条例》第二十五条等规定，前期物业服务合同，应当由开发商和前期物业服务企业，于所开发的商品房预售或现售前签订，必须包含在购房合同中，才对业主、开发商及前期物业服务企业具有约束力。2012年1月1日起，航民物业公司主动终止了原C区物业服务合同，业主与航民物业公司在服务收费方面的权利义务关系已结束。此后截至2017年12月31日止的物业服务费应当按照浙法民一[2011]3号文第十五条规定参照原前期物业服务合同收取。期间衢州航民房地产开发有限公司与航民物业公司签订的与原前期物业服务合同不一致的上述两份合同增加了张政的支付义务。且上述合同得不到小区业主同意，无法成为购房合同的一部分，对业主没有约束力。3.航民物业公司主动终止了C区、F区、D区综合楼等三个前期物业合同后，望江园小区业主大会和业主委员会尚末成立，衢州航民房地产开发有限公司则应依照国务院《物业管理条例》第二十四条规定，向社会公开招聘新物业服务企业并签订与原前期物业服务合同所载明的权利义务一致的物业服务合同。但衢州航民房地产开发有限公司与航民物业公司却私下先后订立上述两个合同，其实就是两起违规重新招聘物业服务企业事件，应当依据国务院《物业管理条例》第五十六条规定作出相应处罚并责令其限期纠正，所签订的合同当然无效。五、原审确定2015年、2016年物业费按0.9元/㎡/月标准收取缺乏合同依据。航民物业公司提交的2012年1月1日起至2016年12月的合同约定的收费标准也是0.6元/㎡/月。六、原审判决逻辑错误。业主缴费不能等同于投票表决，业主交纳物业费不等同于同意航民物业公司不按合同约定价格、项目收费的行为，原审以大多数业主已经交纳物业费推定大多数业主认可航民物业公司收费标准及收费项目，因果颠倒。航民物业公司经常使用软暴力手段逼交物业费，许多业主是迫于无奈交费的：如以收不起物业费为由，通过停止整个小区服务的手段逼迫业主交费，此后许多业主被迫向其缴纳了物业费，缴费率从公告之前的40%左右快速上升；如通过到业主家门口拉横幅，用喇叭喊的恶劣手段逼交物业费；还有停业主家门口的夜间照明报复对不同意按其要求的价格交费的业主等等。七、调整物业收费标准是对每一位相关业主购房合同所载明的权利义务关系的变更，应由作为平等民事主体之间关系的双方共同协商达成一致，才能产生法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，物业费标准的调整应当由小区业主共同决定；国务院《物业管理条例》第十二条等法规和规范性文件规定应由小区全体业主行使这个自治权，共同作出决定，作为非小区业主的物业服务企业无权参与，特别是涉及到物业费标准调整事项时，作为利害关系人的物业服务企业应当回避。综上，张政根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定申请再审。航民物业公司提交意见称，一、航民物业公司起诉主张张政截至2017年12月31日合计欠付的物业服务费4278.15元(即2016年度欠费36.77元+2017年度4241.38元)，一审法院根据航民物业公司主张及计算方式，结合张政反诉主张及计算方法判决张政尚需支付物业服务费4221.74元，只是表述方式不同，并没有超出航民物业公司主张的4278.15元物业服务费标的总额。二、衢州航民望江园小区是分期开发的，航民物业公司不存在2012年1月1日起终止C区合同的行为，而是在小区业委会成立之前(部分区块开发的商品房仍在开发期间)，开发商分别又在2011年12月28日和2016年12月25日与航民物业公司修改、续签了《前期物业服务合同》，航民物业公司与业主之间不存在所谓的“事实物业服务合同关系”，而是明确的前期物业服务合同关系，应明确按照前期物业服务合同收费。三、虽然航民物业公司与衢州航民房地产开发有限公司的股东中均有“浙江航民实业集团有限公司”持股，但并不影响两家企业均具有独立的法人资格和不同法人人格的有限责任公司事实；双方之间签订的《前期物业服务合同》，并不违反法律法规禁止性规定。且根据国务院《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，第三十三条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”故航民物业公司与衢州航民房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同是有效的，对张政具有法律约束力。四、原审认定2015年至2017年物业费按0.9元/㎡/月标准收取有合同依据：1.2016年12月25日《前期物业服务合同》第二条、第九条约定，2017年1月1日起按0.9元/㎡/月计收物业服务费；2.2011年12月28日《前期物业服务合同》第六条、第三十五条及2014年11月6日航民物业公司“关于调整衢州航民望江园别墅小区物业综合收费标准公示”文件，经公示取得三分之二以上业主同意（0.9元/月/㎡交费率2015年度95.06%、2016年度95%、2017年度84%），自2015年1月1日开始按照0.9元/㎡/月标准收费。故航民物业公司的调价是鉴于市场环境、小区入住率增加和服务量增加、劳动力与服务成本上升等众多因素，经与委托开发商协商同意，且调价经事前公示征求业主意见，在获得绝大部分业主同意的情况下才予以调价，事后交费率也证明了绝大部分业主是同意调价的。故属于合同部分内容的变更，完全符合《合同法》第七十七条的规定。五、航民物业公司不存在“经常使用软暴力逼交物业费”的情况。交费汇总表及发票上的交费时间可以证明，2016年度前的每年度物业费，小区95%左右的业主都是主动交纳，或经航民物业公司电话、短信等通知后及时交纳的，直至2017年12月31日，航民物业公司从未专门组织员工上门催讨的事件。2017年8月小区业委会成立后，张政作为小区业委会主任，不仅自己带头不交物业服务费，还要求其他业主不要向航民物业公司交纳物业服务费。2018年夏天，因业主长期拒交、拖欠物业服务费，航民物业公司只好安排本公司多名员工专门向业委会主任张政及另一名业主委员琚超群上门催收物业服务费，从来没有专门组织员工向其他任何业主上门催讨过，而且也未实施过任何胁迫、威逼、暴力催交行为。张政提供的所谓“逼迫”其交费的上门催讨照片，进一步说明航民物业公司一直是在主张权利。综上所述，航民物业公司请求驳回张政的再审申请。本院经审查认为，首先,航民物业公司的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定条件，一审法院予以受理，并无不当。其次，本案双方当事人对张政已按照0.6元/㎡/月标准交纳物业费至2017年12月31日的事实没有争议,航民物业公司起诉主张2016年12月26日至2017年12月31日期间物业费,一审法院判决张政按照0.3元/㎡/月的差价补缴2015年1月1日起至2017年12月31日止的物业费，二者只是计算及表述方式不同，实际欠缴金额基本相同,一审判决也未超出航民物业公司主张的数额,未超出诉讼请求。第三，在案涉小区业主大会及业主委员会成立之前，航民物业公司与建设单位签订前期物业服务合同不违反法律法规的禁止性规定，符合实际居住生活需要，合法有效，依法对业主具有约束力。且航民物业公司与建设单位约定上调物业费后，已通过小区公示等方式征求业主意见，原审结合2015年至2017年小区业主物业费交纳情况，认定航民物业公司上调物业费至0.9元/㎡/月的行为合法有效，效力及于小区业主，并无不当。综上，张政的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回张政的再审申请。审判长  俞少春审判员  吴飞明审判员  张玉环二〇一九年九月三日法官助理金晓飞书记员李文丽