大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0212民初2169号 原告：珠海华发物业管理服务有限公司大连分公司，住所地大连旅顺经济开发区海辉街**。 法定代表人：曾师，该公司经理。 委托诉讼代理人：张飞飞，辽宁百联律师事务所律师。 被告：陈天韻，女，1964年12月28日出生，汉族，现住大连市沙河口区。 原告珠海华发物业管理服务有限公司大连分公司与被告陈天韻物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告珠海华发物业管理服务有限公司大连分公司的委托诉讼代理人张飞飞、被告陈天韻到庭参加诉讼。本案已审理终结。 珠海华发物业管理服务有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2014年12月31日至2018年5月31日物业管理费15119.16元；2.支付逾期交纳物业管理费的滞纳金（按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算）直至缴清全部物业管理费之日止，截至2018年5月31日应支付滞纳金为3357.44元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的大连华发新城小区业主，住大连市旅顺口区，建筑面积184.38平方米。根据《前期物业服务合同》约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积2元/月/平方米的标准向原告缴纳物业管理费。逾期交纳的业主应向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2014年12月31日至2018年5月31日，被告共欠物业费15119.16元、滞纳金3357.44元，原告多次对其书面及上门催缴，被告均未支付上述费用，现原告诉至法院，请求法院支付原告诉讼请求。 陈天韻辩称，欠物业费时间段属实，金额尚不明确。不同意原告的诉请，按民事诉讼法第四十九条、第五十条及物业管理法，原告应当清楚物业承担什么义务，我购买的是期房，2012年5月购房，2013年11月通知验房，我们是12月底去验房，我们之所以购房是因为购房时看了样板房，对样板房非常满意，我们的期房也是与样板房一样的，在验房时房屋没有达标，也交了暖气费用，2014年2月份过年，我们想尽快入住，物业对没有达标的地方也回复会尽快解决，我也将房屋钥匙交给了物业。2014年1月底我询问物业维修情况，物业回复要等到开春化冻以后才能入住，我再次退步春节就不入住了，但后来发现房屋与样板房反差很大，质量非常不好。我们购房的意愿是为了永久性入住，并不是为了倒房。房屋二处房顶漏，此时我的家具已经购买了，我找物业，物业说房屋漏是个常规，待过了雨季之后才能维修，这样一推就推到秋天。在2016、2017年期间我交到物业的钥匙丢了，可想而知这期间物业根本就没有给我维修房屋。2017年我再次找到物业，至今物业没有给我回复和联系。原告在诉状上称多次找我无法联系，因为我根本不在该房居住，而是我找不到原告的负责人。原告要求我按130%交滞纳金，那我的损失由谁来负责（亲戚来没地方住、来回路费、房屋长期无法入住……），我从购房至今5年多，该交的取暖费我也交了，我把房屋钥匙交给原告，而原告丢了2次，原告应该考虑我的感受。家里家具、被褥、收藏画都在，但我5年没有居住，而今却坐在了被告席上，在我接到传票的几天时间内，物业有位同志给我打电话，并帮我找到钥匙打开房门，拍了照片和视频看到家里墙的贴纸一摸就掉且都发霉了。 经审查查明：2012年11月20日，大连华藤房地产开发有限公司与陈天韻签订《商品房买卖合同》，陈天韻购买由大连华藤房地产开发有限公司开发的位于旅顺口区，房屋建筑面积为184.38平方米。 原告珠海华发物业管理服务有限公司大连分公司（甲方）与被告陈天韻（乙方）于2014年1月1日签订《前期物业管理服务协议》及《交房物品签收表》，协议第三条约定：本物业的建设单位依照法律、法规和有关规定，选聘珠海华发物业管理服务有限公司大连分公司（甲方）在本物业竣工验收交付使用后实施前期物业管理；第四条一、基本服务（一）日常服务1、公共环境卫生：服务范围：物业管理区域范围内，业主户门之外；2、绿化与建筑小品的维修养护与管理：服务范围：物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地，包括：草地、树木、色块、花卉、园林小品、绿篱等；3、治安防范：服务范围：物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管；4、交通、车辆停放秩序、停车场的管理；5、装饰装修管理；6、消防管理：服务范围：物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理，包括：中控室、自动喷淋系统、烟感系统、广播系统、消防栓等；7、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理；8、生活服务设施的维修养护和管理；9、社区文化建设。二、特约服务（一）房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造……；第十条本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按本协议第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费，住宅按建筑面积每月每平方米2.0元收取，商业按建筑面积每月每平方米3.5元收取；第十一条交纳物业管理服务费1、乙方自办理房屋交付手续之日或自房屋交付期限届满之日次日起开始缴交物业服务费。乙方应在办理物业交接手续时预交一年物业管理服务费，以后按月缴纳物业服务费，缴纳的时间为每月10日前；第十二条物业服务费的调整和违约责任2、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。第二十一条服务期限从本物业交付使用或视为交付使用之日（即从房屋交付期限届满之日次日）起至本物业业主大会与所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。第三十六条本协议自甲乙双方签署之日起生效。 另查，被告自2014年12月31日起至2018年5月31日这一期间没有交纳物业管理费，累计欠交物业费184.38平方米×2元/平方米/月×41个月=15911.16元。 上述事实，有原、被告陈述笔录、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》及《交房物品签收表》在卷佐证，经本院审查，可以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人均有法律约束力。上述协议签订后，原告按照合同约定为被告提供了物业管理服务，被告作为业主，有义务按照约定交纳物业管理费用，故对原告诉求中的合理部分，本院予以支持。关于被告抗辩的房屋质量问题，因被告未提供证据证明原告为维修房屋的主体，被告以此为由拒交物业服务费没有事实及法律依据，且被告针对房屋质量问题可另行向相关义务人主张自己的权利。被告应支付原告自2014年12月31日起至2018年5月31日止的物业费15119.16元。 关于原告主张的违约金问题，虽然案涉《前期物业管理服务协议》中明确约定了违约金条款，但立足于督促物业服务提供者不断提高服务质量的角度，为化解物业与业主之间的矛盾，对于原告提出的违约金请求，本院予以减免。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告陈天韻于本判决生效之日起十日内支付给原告珠海华发物业管理服务有限公司大连分公司自2014年12月31日起至2018年5月31日期间的物业费15119.16元； 二、驳回原告珠海华发物业管理服务有限公司大连分公司其他诉讼请求。 如未按本判决规定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费262元，减半收取计131元，由被告陈天韻负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。 审判员 王 健 二〇一九年九月二十日 书记员 刘艳娜 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 …… 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。