四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川20民终585号 上诉人（原审原告）：刘旭，男，汉族，生于1961年9月8日，住资阳市雁江区。 上诉人（原审原告）熊代菊，女，汉族，生于1964年7月21日，住资阳市雁江区。 以上二上诉人之委托诉讼代理人：徐金龙，资阳市雁江区雁江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：四川省资阳市得宇房地产开发有限公司，住所地四川省资阳市雁江区骄子大道北二巷**。 法定代表人罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：韩虹，得宇公司职工。 上诉人刘旭、熊代菊因与被上诉人四川省资阳市得宇房地产开发有限公司（以下简称得宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘旭、熊代菊委托诉讼代理人徐金龙、被上诉人得宇公司委托诉讼代理人韩虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘旭、熊代菊上诉请求：请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由得宇公司承担。事实理由：原审认定“原告请求逾期办证违约金的诉讼时效期间为2017年11月9日前。原告于2019年8月5日诉至本院，要求被告支付逾期办证违约金，已经超过诉讼时效期间”是不当的。根据一审查明的事实，被上诉人于2012年11月8日向上诉人交付涉案商品房，2017年8月1日，涉案商品房在资阳市国土资源局登记并办理了不动产权证书。一审查明，涉案商品房买卖合同的“补偿协议附件八第八条的约定处理：自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”很显然约定计算违约金的依据是以取得之日，而不是应办理之时，也就是约定了按照迟延多少日为违约金支付依据，那么被上诉人是2017年8月1日才办理了不动产登记，这个时间上诉人才知道被上诉人应当支付多少违约金，才具有权利主张的依据，一直处于动态状态，被上诉人2017年8月1日办理不动产权登记之前的违约责任是一个不确定状态。因此，一审认为上诉人应当在2017年11月9日前起诉，是不当的。综上事实理由，上诉人的诉讼没有超过法定时效，请求二审法院予以公正裁决。 被上诉人得宇公司辩称1．上诉人的诉请已经超过了法律规定的三年的诉讼时效，已经丧失了胜诉权；2．双方合同约定的每天万分之一的逾期办证违约金过高，如认定我司承担责任，请求法院予以调减。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 刘旭、熊代菊向一审法院起诉请求：1．判令得宇公司给付其逾期办证违约金18,938.55元（逾期690天，按照买受人全部已付款280946元的0.1‰）；2．本案诉讼费用由被得宇公司承担。 一审法院认定事实：2012年7月30日，刘旭、熊代菊与得宇公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号201010040000098），约定：刘旭、熊代菊购买得宇公司开发的资阳市雁江区城市新区刘家湾片区花果山·春天半岛八区一期8栋8（Z）1-2-2号的住房，建筑面积105.75平方米，单价1,968元/平方米，总价208116元。合同第二十条第二款载明，转移登记如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）见补充协议。《补充协议》载明：“第八条对本＜合同＞第二十条的补充（产权登记）1、一次性付款的买受人不委托出卖人代为办理房屋权属证书的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不代办。2、买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴纳办理权属证书所需的各项资料和费用，由出卖人代为向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述相关费用和资料后的730日内，代买受人办理房屋所有权证。如买受人未完整交齐资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋权属证书的办理时间而无须承担延迟办证的责任。3、采用按揭付款方式的买受人所购房的权属证书，必须由出卖人代为办理，且在规定的时间内交齐所需资料和费用。若逾期达7日以上，买受人应承担抵押贷款总额5%的违约金，逾期30天以上的，出卖人有权解除合同。4、受政策及专业部门的有关规定，工作程序的影响，造成不能按上述时间办理相关手续的，出卖人不承担责任。……”合同签订后，刘旭、熊代菊以按揭贷款的方式支付了购房款。 另查明，得宇公司于2012年11月8日向刘旭、熊代菊交付涉案商品房，2017年8月1日，涉案商品房在资阳市国土局登记并办理了不动产权证书。该房屋实际面积105.75平方米，房屋实际总价款208,116元。 一审法院认为，刘旭、熊代菊与得宇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行，被告未在约定期限2011年2月28日前向原告交付房屋构成违约。本案中，刘旭、熊代菊认可以“得宇房产交房结算清单”上载明的时间2012年11月8日为实际交房时间。刘旭、熊代菊理应知道得宇公司已于2014年11月9日起违约，刘旭、熊代菊的主张也证明其知道这一事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，刘旭、熊代菊请求逾期办证违约金的诉讼时效期间为2017年11月9日前。刘旭、熊代菊于2019年6月5日诉至本院，要求得宇公司支付逾期办证违约金，已经超过诉讼时效期间。刘旭、熊代菊称曾向得宇公司主张过逾期办证违约金的权利，但得宇公司予以否认，刘旭、熊代菊亦未提交任何证据证明其诉讼时效有中断、中止的情形，应当承担举证不能的不利法律后果。故得宇公司抗辩本案诉讼时效已过的理由成立，本院应当依法驳回刘旭、熊代菊的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告刘旭、熊代菊的诉讼请求。 刘旭、熊代菊与得宇公司对一审判决认定《商品房买卖合同》合法有效无异议，本院予以确认。得宇公司未在合同约定期限内为刘旭、熊代菊办理房屋所有权证书，构成违约，得宇公司应承担相应违约责任。（一）关于刘旭、熊代菊请求逾期办证的部分违约金是否超过诉讼时效期间的问题。根据双方合同约定，得宇公司向刘旭、熊代菊支付逾期办证的违约金时间应从2014年11月9日起计算至2017年8月1日止。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效虽为2年，在合同履行中，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，而该法规定的诉讼时效为3年，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”规定，刘旭、熊代菊2019年6月5日提起诉讼，其主张的2014年11月9日至2016年6月4日的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，其2016年6月5日至2017年8月1日止的违约金应予支持。（二）关于对违约金的计算问题。上诉人所主张的2016年6月5日至2017年8月1日的逾期办证违约金没有超过诉讼时效，本院予以支持；由于上诉人与被上诉人在合同中没有关于逾期办证违约金的约定，故依照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，为：208116×4.35%/365×423天＝10,491.61元。得宇公司抗辩逾期办证违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而刘旭、熊代菊并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，对刘旭、熊代菊主张的逾期办证违约金，本院酌情确定为4,196.64元。 综上所述，刘旭、熊代菊的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初3008号民事判决； 二、四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向刘旭、熊代菊支付逾期办理不动产权证书的违约金4,196.64元； 二、驳回刘旭、熊代菊的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费137元，由上诉人刘旭、熊代菊负担37元，被上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担100元；二审案件受理费273元，由上诉人刘旭、熊代菊负担100元，被上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担173元。 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 张 慧 审判员 苏振宇 二〇一九年九月十六日 书记员 李听原