成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初5192号 原告：成都双流华兴住宅物业发展有限公司。住所地：成都市双流区藏卫路**。 法定代表人：王正建，总经理。 委托诉讼代理人：吴尚友，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，泰和泰律师事务所律师。 被告：黎国平，男，1984年9月9日出生，汉族，住四川省阆中市。 原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司（以下简称“华兴物业公司”）与被告黎国平物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华兴物业公司的委托代理人吴尚友、王倩，被告黎国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令黎国平立即向华兴物业公司支付欠付物业管理费4909.07元、城市生活垃圾处理费216元，共计5125.07元（暂计至2019年3月31日，应计算至黎国平实际支付之日）；2.判令黎国平支付拖欠物业管理费违约金7462.81元（按每日千分之三计算，暂计至2019年3月31日，应计算至黎国平实际支付之日）。事实和理由：2014年10月28日，黎国平与开发商成都市青南房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》附件及其补充协议，约定由黎国平购买青南美湾2栋1单元1902号房屋，建筑面积为89.09㎡。后黎国平与华兴物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由华兴物业公司向黎国平居住的青南美湾小区提供物业服务，物业管理费按建筑面积每月每平方米1.9元收取。如逾期支付物业费，按欠付款项每日0.3%收取违约金。黎国平于2016年4月6日接收房屋并开始享受物业服务，但其从2016年11月1日起未向华兴物业公司缴纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务，截至2019年3月31日累计欠付物业费4909.07元，期间经华兴物业公司多次催缴，黎国平仍不支付，故华兴物业公司提起诉讼。 黎国平辩称：对欠付2016年11月1日起至2019年3月31日期间物业费的事实无异议。但其拒缴物业服务费是因为：小区公共秩序紊乱、车辆乱停乱放；华兴物业公司利用物业服务用房开设营业性棋牌室，经业主多次报警才予以关闭，且至今未公示经营收益及使用；小区乱搭乱建、侵占消防通道；未及时处理黎国平家停电的问题，给黎国平造成损失；华兴物业公司对业主进行差别化管理，遇事不能一视同仁，不同意黎国平搭建安装防护栏，却允许其他人搭建；华兴物业公司的工作人员素质较低，服务态度和质量低劣；华兴物业公司收取相关费用未开具发票；改变了负一楼车位的照明，导致负一楼灯光昏暗，且机动车和非机动车及行人混行，存在较大安全隐患；负一楼无无障碍设施；小区住户空调外机乱挂，空调排水管未接入指定排水管内；垃圾清运不及时，生活环境不佳；小区缺乏应有的监控设施设备；华兴物业公司将业主信息贩卖给房屋中介；合同约定居民生活垃圾处置费按6元/月·户交纳，但华兴物业公司无故涨至8元/月·户收取。华兴物业公司至今未出示合法的物业费价格审批文件。综上，请求驳回华兴物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：黎国平系位于成都市天府新区商品房的业主。2016年4月6日，黎国平与华兴物业公司签订了《青南美湾前期物业服务协议》一份，约定华兴物业公司为黎国平提供物业服务，物业管理服务费由黎国平按其物业的建筑面积89.09㎡，以1.9元/月/㎡的标准计算（高层住宅）;成都市青南房地产开发有限公司按合同约定交付黎国平之日起，物业服务费由黎国平承担。物业服务费从物业交付次日起按半年交纳，黎国平于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，华兴物业公司以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告成都市青南房地产开发有限公司、黎国平在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。根据《成都市发改委、市房管局关于规范我市物业服务收费管理的通知》（成发改收费[2012]1344号）规定，本协议所约定的物业服务费用，不包括居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）、车辆停放费、共有设施使用等费用。居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）由黎国平按6元/月·户另行交纳。共有设施设备使用费由黎国平按协议约定或华兴物业公司制定的相关规定另行交纳。（政府有相关标准的，按政府文件执行）。黎国平按照《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定按时、足额交纳物业服务费用，接受业主大会、业主委员会的监督。华兴物业公司依照本协议约定向成都市青南房地产开发有限公司、黎国平收取物业服务费和特约服务费。成都市青南房地产开发有限公司、黎国平未按时、足额交纳物业服务费，经华兴物业公司书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%的违约金。华兴物业公司未履行协议义务或履行协议义务不符合约定的，成都市青南房地产开发有限公司、黎国平有权要求华兴物业公司在合理期限内整改，逾期未整改，给成都市青南房地产开发有限公司、黎国平造成损失的，承担赔偿责任。 同日，黎国平在《楼宇交接书》上签字完成收房。黎国平接房后，华兴物业公司按约履行了对青南美湾小区的物业管理服务，黎国平从2016年11月1日起至今未向华兴物业公司交纳物业服务费，从2017年1月1日起未交纳城市生活垃圾处置费。2017年9月、2017年12月，华兴物业公司分别通过上门张贴《催缴欠费通知单》及通过泰和泰律师事务所邮寄《律师函》的方式向黎国平催收物业服务费。同时，华兴物业公司于2018年3月20日通过短信方式向黎国平发送了催收信息；泰和泰律师事务所亦于2018年4月向黎国平邮寄送达了《诉讼告知书》，但其至今仍未向华兴物业公司支付上述物业服务费及城市生活垃圾处置费。 另查明，2016年12月27日，天府新区成都管委会经济发展局作出天成管经发[2016]81号文件《天府新区成都管委会经济发展局关于直管区开征城市生活垃圾处理费的通知》，自2017年1月1日起将居民住户（含暂住户）城市生活垃圾处置费征收标准调至8元/户·月。 上述事实，有当事人的身份信息、《青南美湾前期物业服务协议》、楼宇交接书、《天府新区成都管委会经济发展局关于直管区开征城市生活垃圾处理费的通知》、《催缴欠费通知单》、《律师函》、《诉讼告知书》及物流清单、黎国平欠费明细表及双方当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，黎国平与华兴物业公司签订的《青南美湾前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，形式、内容合法，应属有效，双方均应严格按约履行。 关于华兴物业公司要求黎国平支付物业管理费和城市生活垃圾处理费。黎国平辩称，从2016年11月1日起拖欠物业费和城市生活垃圾处置费属实，但其不支付是因为华兴物业公司管理上存在很多问题、物业服务不到位而拒不交纳的。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，华兴物业公司在物业管理中虽存在一定的瑕疵，但履行了主要管理义务，黎国平如认为华兴物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝交纳物业管理服务费。并且黎国平所举证据不能证明其主张，故对于其上述抗辩理由，本院不予支持。华兴物业公司按约向黎国平提供了物业服务，黎国平就应按约支付物业管理服务费，故对于华兴物业公司要求黎国平支付从2016年11月1日起暂计至2019年3月31日止的物业管理服务费4908.86元（89.09㎡×1.9元/月/㎡×29个月）的诉讼请求本院予以支持。另，按照2016年12月27日天成管经发[2016]81号文件规定，自2017年1月1日起将居民住户（含暂住户）城市生活垃圾处置费征收标准调至8元/户·月，故黎国平应当向华兴物业公司支付其代收代缴的2017年1月1日起暂计至2019年3月31日止的城市生活垃圾处置费216元（8元/户·月×27个月）。 关于华兴物业公司要求黎国平支付拖欠物业管理费违约金7462.81元（按每日千分之三计算，暂计至2019年3月31日，应计算至黎国平实际支付之日）。本院认为，黎国平未按期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任，虽然双方协议中约定了违约金按照“未付金额0.3%”计算，从本案审理情况来看，华兴物业公司因黎国平的违约行为遭受的损失除资金占用损失外暂无其他损失，故本院酌情将违约金调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黎国平于本判决生效之日起十日内向原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司支付2016年11月1日起至2019年3月31日止的物业管理服务费4908.86元、2017年1月1日起至2019年3月31日止的城市生活垃圾处置费216元； 二、被告黎国平于本判决生效之日起十日内向原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司支付违约金（按照每期欠付物业管理服务费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率分别从逾期之日起计算至实际付清之日止）； 三、驳回原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57元，由被告黎国平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一九年九月二十六日 法官助理  曾晓梅 书 记 员  包永青