文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终316号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：蒋雨杉，女，1969年1月16日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：邓丹叶，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鸣君，重庆钜沃律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人蒋雨杉、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，被上诉人蒋雨杉及其委托诉讼代理人邓丹叶到庭参加诉讼，原审第三人盛景旅游公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号9幢2单元X楼X号房屋许可执行；2.本案一审、二审诉讼费用由蒋雨杉承担。事实和理由：1.蒋雨杉未提供支付房款的银行流水，仅凭收据不能证明支付了全部购房款；且案涉房屋在王良玉的抵债清单里，其真实的支付方式应为以房抵债。2.案涉房屋自2012年起便存在不间断的抵押，蒋雨杉在案涉房屋设定有抵押权的情况下，未经抵押权人同意与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》，蒋雨杉不能取得案涉房屋的所有权，不能排除执行。3.案涉房屋系商品房，应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条之规定，而不应当适用第二十八条之规定，一审判决根据第二十八条之规定进行审查错误。4.《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”并未限定为本案的查封，不应对此进行限缩解释，案涉房屋在2015年6月8日已被重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）查封，应当以此时间认定查封时间。蒋雨杉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。蒋雨杉与盛景旅游公司在人民法院查封前签订了合法有效的购房合同，并通过债权冲抵及银行转账的方式支付了全部购房款，在人民法院查封之前已合法占有使用案涉房屋，且案涉房屋不能办理过户非蒋雨杉的原因，一审法院适用《执行异议规定》第二十八条正确，蒋雨杉对案涉房屋享有物权期待权，足以排除强制执行。盛景旅游公司述称，盛景旅游公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景旅游公司账户或者盛景旅游公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景旅游公司对各买受人提交的《商品房买卖合同》、《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：1.对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号9幢2单元X-X号房屋许可执行；2.本案诉讼费用由蒋雨杉承担。一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行新北路支行）向重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中法院）申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，市四中法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，市四中法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封。经市四中法院去函，渝中区法院依法将涉案房屋移送该院执行。蒋雨杉与盛景旅游公司于2014年4月7日签订商品房买卖合同，购买盛景旅游公司开发的位于石柱县黄水镇迎宾北路77号9幢2单元X-X房屋，房屋用途为住宅，总价款239074元，付款方式为一次性付款，蒋雨杉委托盛景旅游公司办理房产证。蒋雨杉于2014年4月7日向盛景旅游公司支付购房款299574元。中国电信石柱分公司出具的收据上载明：2015年6月1日，蒋雨杉为涉案房屋办理了宽带业务。一审法院认为，本案的争议焦点为：蒋雨杉能否依据《执行异议规定》第二十八条或二十九条的规定，排除所购房屋的执行。首先，本案系在金钱债权执行中，蒋雨杉对登记在被执行人盛景旅游公司名下的不动产提出排除执行异议申请，人民法院裁定中止对该不动产的执行后，申请执行人华融资产重庆分公司提出的执行异议之诉。《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从该条的具体内容来看，其适用对象为所有不动产，而不是商品房之外的不动产，虽然《执行异议规定》第二十九条有关于案外人对执行标的为商品房的不动产足以排除执行的条件有特别的规定，但该条与该《执行异议规定》第二十八条并非并列关系而是递进关系，即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对执行标的的执行。如其异议理由不符合该《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而裁定中止对执行标的的执行。因此，华融资产重庆分公司提出的案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《执行异议规定》第二十九条规定的理由不能成立；其次，本案中，蒋雨杉与盛景旅游公司于涉案房屋抵押及法院查封前签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房款，商品房买卖合同约定蒋雨杉委托盛景旅游公司办理房产证，本案中未能办理过户登记非蒋雨杉的原因。蒋雨杉已于人民法院查封前合法占有房屋，根据《执行异议规定》第二十八条之规定，蒋雨杉享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。华融资产重庆分公司提出对该房屋许可执行的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。华融资产重庆分公司在本案中提出蒋雨杉提供的《商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有第三人为逃避执行和蒋雨杉串通制作虚假合同和收据的可能。但华融资产重庆分公司未举示相应的证据证明其主张，一审法院对其提出的该理由不予支持。综上，根据《执行异议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条之规定，判决：驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。案件受理费4886.11元，由华融资产重庆分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蒋雨杉举示以下证据：1.中国农业银行已销户活期账户明细清单4页，载明2013年2月28日蒋雨杉向盛景旅游公司财务总监张叶娟转账500万元（明细上摘要为借款），之后盛景旅游公司还款200万元。2013年11月19日，蒋雨杉与盛景旅游公司协商以剩余债权冲抵房款后，蒋雨杉向张叶娟打款116.4万元补足支付剩余房款。2.盛景旅游公司以及肖华安出具的情况说明，载明蒋雨杉对盛景旅游公司享有债权，蒋雨杉及其他购房人选定房屋后，经核算之后做了债务的冲抵和剩余房款的补交，并由盛景旅游公司收回了借条。3.盛景旅游公司出具的情况说明，载明案涉房屋的真实购房人是蒋雨杉，蒋雨杉与盛景旅游公司于2014年4月7日签订购房合同，并已付清房款，且盛景旅游公司已于2015年5月2日将案涉房屋交付蒋雨杉使用。以上证据拟共同证明蒋雨杉对盛景旅游公司享有真实债权，其与盛景旅游公司已完成房屋交易行为，支付案涉房屋全部房款，在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，蒋雨杉享有足以排除案涉房屋强制执行的物权期待权。本院经审查认为，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对以上证据予以采信。本院二审查明：本院（2019）渝民终259号民事判决书查明，市四中法院向石柱县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为蒋雨杉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院评述如下：首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系市四中法院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以市四中法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，市四中法院于2017年7月14日向石柱县国土房管局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故市四中法院的查封时间为2017年7月14日。一审法院对本案查封时间为2017年8月2日的认定有误，本院予以纠正。最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，蒋雨杉与盛景旅游公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该《商品房买卖合同》签订于2014年4月7日，早于市四中法院对案涉房屋采取查封措施的时间。蒋雨杉举示了其于2015年6月1日为案涉房屋办理宽带业务的收据，可以证明蒋雨杉在市四中法院查封前已占有案涉房屋。关于购房款的支付问题，蒋雨杉在二审中举示的其银行账户于2013年2月28日向盛景旅游开发公司财务总监张叶娟转账500万元，盛景旅游开发公司还款200万元以及该账户于2013年11月19日向张叶娟打款116.4万元房款，结合盛景旅游开发公司的情况说明、出具购房款收据等事实，可以认定蒋雨杉以房抵款的事实。至于华融资产重庆分公司提出案涉房屋并非蒋雨杉房款收据明细统计表上的房屋而是另案王良玉房款收据明细统计表上的房屋的问题，蒋雨杉陈述系其与王良玉房屋调换所致，本院认为其解释具有合理性，且盛景旅游公司于2018年12月4日出具的《情况说明》上面已明确表示案涉房屋的真实购房人是蒋雨杉，并认可房款已经全部支付，因此可以认定蒋雨杉已经支付案涉房屋全部房款。最后，蒋雨杉与盛景旅游公司签订购房合同的时间早于案涉房屋被抵押及人民法院查封的时间，案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景旅游公司将房屋为他人担保所致，系盛景旅游公司的原因，而非基于蒋雨杉自身原因。因此，蒋雨杉符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，华融资产公司重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定人民法院查封时间虽有瑕疵，但不影响处理结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4886.11元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭振亚审 判 员 姜圆圆审 判 员 汤君丽二〇一九年九月二十五日法官助理 周 琪书 记 员 李思琪