北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初2759号原告（反诉被告）：徐振海，男，1967年10月1日出生，汉族，北京市顺义区人，住该处，身份证号×××。原告（反诉被告）：杨福红，女，1967年6月17日出生，汉族，北京市顺义区人，住该处，身份证号×××。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：赵明宇，北京市青天律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘兴云，男，1951年4月21日出生，汉族，山东省平原县经济开发区人，住北京市顺义区，身份证号×××。被告（反诉原告）：徐金霞，女，1953年7月5日出生，汉族，户籍、住址同刘兴云，身份证号×××。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘兵（二被告之子），1980年12月23日出生，汉族，户籍、住址同刘兴云，身份证号×××。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李希然，女，1995年6月15日出生，满族，北京市顺义区人，住顺义区，身份证号×××。原告（反诉被告）徐振海、杨福红与被告（反诉原告）刘兴云、徐金霞农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗旭华独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐振海、杨福红及其委托诉讼代理人赵明宇，被告（反诉原告）刘兴云、徐金霞及其委托诉讼代理人刘兵、李希然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐振海、杨福红向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告杨福红与张有臣2002年6月15日签订的《买卖房契约》无效；2．被告将购买原告的位于×镇×村×大街×条×号宅院腾退给原告；3．被告返还原告集体建设用地使用证（红本）；4．诉讼费由被告负担。事实与理由：原告系夫妻关系，被告系夫妻关系。2002年6月15日，被告以被告姐夫张有臣（×镇×村村民，已故）名义，购买集体建设用地使用证登记在原告徐振海名下的×村×大街×条×号宅院，北房五间及院内设施，以26500元的价格卖给被告，同时将集体土地建设用地使用证交给被告。合同的卖方为原告杨福红，买方为张有臣。合同履行后，被告一直居住在上述宅院至今。原告认为，无论是以张有臣名义购买，还是被告购买涉诉房产，均违反法律强制性规定，应属无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。被告（反诉原告）刘兴云、徐金霞辩称：不同意徐振海、杨福红的请求。该宅基地是原告杨福红与张有臣签订的协议，张有臣是×镇×村农业户口，故协议应该有效；该协议上明确载明买卖时将使用证交付给被告，故不同意返还。被告（反诉原告）刘兴云、徐金霞向本院提出反诉：1．判令徐振海、杨福红返还购房款26500元；2．判令徐振海、杨福红赔偿损失300万元；3．判令徐振海、杨福红承担诉争房屋及其附属土地的评估费用；4．判令徐振海、杨福红承担本案的全部受理费用。事实与理由：2002年6月15日自己以姐夫张有臣的名义与杨福红签订了农村房屋买卖合同，将涉诉房屋以26500元的价格卖给自己。合同签订后，自己一家人对上述房屋进行了装修，并在此居住至今。2004年在该宅院南侧建造了北房5间，东西厢房各2间。若最终认定合同无效，自己应向徐振海、杨福红返还房屋，那自己的信赖利益将遭受严重侵害，徐振海、杨福红应就此赔偿自己的全部损失。诉争房屋买卖发生在2002年，至今17年，该房屋一直由自己有效占有，对方从未提出过异议。从物权占有的角度讲，自己有理由相信诉争房屋买卖符合法律规定，自己继续占有诉争房屋应受法律保护。徐振海、杨福红缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁价格远远高于原房屋买卖价格，其受利益驱动起诉，该行为明显与诚实信用法律精神相冲突，该行为不应当受法律保护。从公平的角度来说，徐振海、杨福红应当对其恶意毁约行为付出代价，对自己的信赖利益损失进行赔偿。就赔偿损失而言，从因土地升值或拆迁、补偿所获利益的角度来看，自己的损失是因房屋及其附属土地现值和原买卖价格的差异造成的损失。综上，请求法院支持自己的反诉请求。原告（反诉被告）徐振海、杨福红辩称：不同意刘兴云、徐金霞主张的反诉请求及陈述的事实理由。双方争议的房屋买卖是法律所禁止的，返还之后的补偿有评估报告作为依据，刘兴云、徐金霞要求赔偿的房款、人员安置补偿等都没有依据。本院经审理查明：徐振海、杨福红系夫妻关系，刘兴云、徐金霞系夫妻关系。徐振海、杨福红在顺义区×镇×村×大街×条×号有宅院一处（集体土地建设用地使用证号为：顺×－×村集建（证）字第×号）。2002年6月15日，杨福红与张有臣签订《买卖房契约》，约定杨福红将其所有的顺义区×镇×村×大街×条×号宅院以26500元的价格卖给张有臣。徐振海、杨福红称该《买卖房契约》虽然是自己与张有臣签订，但实际买房人是刘兴云、徐金霞，因刘兴云、徐金霞不是顺义区×镇×村村民，不具备购买该村房屋的资格，而张有臣系刘兴云的姐夫，是顺义区×镇×村的村民，因此刘兴云、徐金霞才使用其姐夫张有臣的名义与自己签订的合同，相关的钱款也是有刘兴云、徐金霞支付，涉诉的宅院也一直由刘兴云、徐金霞一家居住至今。刘兴云、徐金霞对此予以认可，承认《买卖房契约》系自己用姐夫张有臣的名义所签订，相关的钱款是由自己实际支付，宅院也一直由自己居住使用，但认为房屋已经由自己使用多年，坚持认为该《买卖房契约》有效。刘兴云、徐金霞称如《买卖房契约》无效，那么徐振海、杨福红应当赔偿自己的损失。为确定自己的损失金额，刘兴云、徐金霞申请对涉案宅院的价值予以鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定，本院依法委托了北京国地房地产土地评估有限公司对涉案宅院进行了鉴定。该公司依法出具了《房地产估价报告》，评估结论为涉案宅院的房屋重置成新价为255480元、附属物价格为50494元、土地区位补偿价为297108元，共计603082元。刘兴云、徐金霞为此预交了评估费5000元。据此，刘兴云、徐金霞明确其反诉请求为：1．判令徐振海、杨福红返还购房款26500元；2．判令徐振海、杨福红赔偿损失1756064元，其中宅基地及房屋赔偿款1206164元、人员安置补偿250000元、房屋购置补偿300000元；3．判令徐振海、杨福红承担评估费用5000元；4．判令徐振海、杨福红承担反诉案件的诉讼费用。徐振海、杨福红对《房地产估价报告》的真实性认可，但认为其对房屋总体造价的估价过高，折旧计算也偏高，对刘兴云、徐金霞要求赔偿的房款、人员安置补偿等不予认可，称其没有依据。另查，刘兴云、徐金霞均系外埠户籍，其姐夫张有臣系顺义区×镇×村人，于2004年去世。本院在本案审理中，对张有臣家属进行了询问，其妻子刘玉芹称张有臣确系刘兴云的姐夫，认可涉诉《买卖房契约》当初确实是刘兴云、徐金霞借用张有臣的名义所签订，自己对此不主张任何权利。上述事实，有当事人双方的陈述、土地使用证、户口簿、结婚证、《买卖房契约》、《房地产估价报告》及发票、谈话录音、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。农村房屋买卖，在买卖房屋及院落的同时，根据我国农村房地一体的基本原则，必然也同时处分了该房屋及院落所占有的宅基地，而农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，依照有关规定村民个人不得擅自处分。本案中，刘兴云、徐金霞借用张有臣名义与徐振海、杨福红签订《买卖房契约》，其中徐振海、杨福红系顺义区×镇×村人，涉诉的房屋亦位于顺义区×镇×村，而张有臣系顺义区×镇×村人，刘兴云、徐金霞系外埠户籍，显然其与徐振海、杨福红均非同一村村民，不属于同一集体经济组织成员，因此刘兴云、徐金霞、张有臣均不具备购买顺义区×镇×村房屋的资格，故无论从实际购房人还是名义购房人来看，其与徐振海、杨福红所签订的《买卖房契约》损害了集体经济组织的利益，违反了相关法律法规的强制性规定。因此该《买卖房契约》应属无效合同，自始不具备法律效力，故对于徐振海、杨福红要求确认该《买卖房契约》无效的请求，本院依法予以支持。在涉诉的《买卖房契约》被确认无效后，根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，徐振海、杨福红要求将涉诉的宅院及房屋腾退返还，于法有据，本院对此予以支持。因腾退、返还宅院及房屋等产生的损失赔偿问题，由双方根据各自的过错承担相应的赔偿责任。具体到本案的过错责任的划分，因徐振海、杨福红对外转让房屋及宅基地违反我国法律、行政法规的禁止性规定，在刘兴云、徐金霞占有使用多年后，又以出售房屋违法为由主张合同无效，故其对合同无效应承担主要责任，本院确定其承担70%的责任；刘兴云、徐金霞系外埠户籍，未经主管部门批准，违反相关法律规定擅自借用他人名义购买农村宅院及房屋，亦应对合同无效承担相应责任，故本院确定刘兴云、徐金霞承担30%的责任。基于农村房屋买卖合同无效之法律后果的处理原则，徐振海、杨福红应参照评估结果给付刘兴云、徐金霞房屋重置成新价、附属物价值并赔偿信赖利益之损失。至于刘兴云、徐金霞因合同无效所遭受的信赖利益之损失，具体到本案中，主要体现为其今后可以获得的涉案宅院的土地区位补偿款。根据《房地产评价报告》，显示涉案宅院的土地区位补偿款为297108元，但是经本院审查，该《房地产评价报告》所依据的部分标准已远远低于本地区土地、房屋交易的实际价格，根本不足以弥补刘兴云、徐金霞因《买卖房契约》无效而返还涉案宅院后遭受的损失，因此本院对刘兴云、徐金霞所遭受的信赖利益损失，参考《房地产评价报告》并结合本地区的实际情况，酌情确定涉案宅院的土地区位补偿款。根据导致合同无效的过错责任程度，并结合区位补偿价所确定的信赖利益损失，本院确认徐振海、杨福红应当赔偿623926．8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐振海、杨福红与被告（反诉原告）刘兴云、徐金霞于二○○二年六月十五日签订的《买卖房契约》无效；二、原告（反诉被告）徐振海、杨福红给付被告（反诉原告）刘兴云、徐金霞各项款项共计九十二万九千九百元八角，于本判决生效之日起十五日内给付；三、自原告（反诉被告）徐振海、杨福红给付被告（反诉原告）刘兴云、徐金霞九十二万九千九百元八角之日起三个月内，被告（反诉原告）刘兴云、徐金霞将位于北京市顺义区×镇××大街×条×号宅院腾退交还给原告（反诉被告）徐振海、杨福红，并同时将集体土地建设用地使用证（证号为：顺×－×村集建（证）字第×号）交还给原告（反诉被告）徐振海、杨福红；四、驳回被告（反诉原告）刘兴云、徐金霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二百三十一元，由原告（反诉被告）徐振海、杨福红负担一百六十二元（已交纳），由被告（反诉原告）刘兴云、徐金霞负担六十九元；反诉案件受理费一万零四百四十二元，由原告（反诉被告）徐振海、杨福红负担五千五百二十九元，由被告（反诉原告）刘兴云、徐金霞负担四千九百一十三元（已交纳）；案件鉴定费五千元，由原告（反诉被告）徐振海、杨福红负担二千五百元，由被告（反诉原告）刘兴云、徐金霞负担二千五百元（已交纳）。上述费用均于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  罗旭华二〇一九年九月六日书记员  赵新月