山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终3620号上诉人（原审被告）：郭延春，男，1988年1月6日出生，住山东省济宁市。被上诉人（原审原告）：济宁古槐物业服务有限公司，住所地山东省济宁市任城区红星中路**，统一社会信用代码91370811679204439X。法定代表人：李国志，该公司经理。委托诉讼代理人：李景霞，山东中昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宁，男，1982年11月3日出生，汉族，济宁古槐物业服务有限公司员工，住山东省济宁市任城区。上诉人郭延春因与被上诉人济宁古槐物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2018）鲁0811民初13636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭延春上诉请求：1、对法院(2018)鲁0811民初13636号判决内容有异议并申请重新判决；2、请求法院判令被告赔偿上诉人经济损失及精神损失费共计5980元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：一、上诉人住在楼层4楼，1-3楼均是商品门面房，由于地下管道疏通不及时，导致上诉人厨房下水经常不通，后反馈到物业处，物业联系疏通管道人员从上诉人厨房施工疏通，当时管道是疏通了，但是上诉人家里的整体厨房被施工人员破坏，上诉人要求赔偿，施工人员说是物业联系的他，应由物业来处理，但是上诉人联系物业后，物业服务人员说这是施工人员的工作失误，也不承担相应赔偿。二、上诉人在阳光花园小区入住期间，一辆九成新的新日牌两轮电动车在小区电动车停车位被盗，当时上诉人告知物业并希望通过物业办公室监控调查被盗线索，物业服务人员态度不积极，经上诉人再次申请时服务人员态度甚至恶劣，后来查看监控发现监控根本看不清实际状况，监控安装没有任何价值。三、上诉人卧室外墙有一根下水管道，2015年冬天下大雪的时候冻裂断开，反馈到物业后物业服务人员爱答不理，也不做记录，说小区里面坏了很多，要等维修基金下来后才能修，回去等着吧，时间至少1-2年，可是到今天为止都没有修缮，也没有给业主一个答复。由于雨水经过断裂处流经墙面，导致上诉人内墙返潮墙皮多处掉落，严重影响上诉人居住。四、4楼02与03户中间有一处露天阳台，经常会被楼上业主丢垃圾，导致阳台处垃圾积聚，味道很大，严重影响上诉人居住。上诉人自己打扫多次并反馈到物业，物业也没有出面管理。五、鉴于以上种种，请求法院判定物业赔偿上诉人整体厨房及卧室墙面维修费3980元以及精神损失费2000元，合计5980元，并申请法院判决书(2018)鲁0811民初13636号重新判决。济宁古槐物业服务有限公司答辩称：一、下水管道检查口本来用途是为管道的疏通、维修时使用，该业主在装修时擅自将检查口密封在里面，因管道疏通造成的破拆理应由业主自行承担。且厨房下水管道的疏通是同户型业主共同的责任，物业只是协助完成，所以物业没有义务承担责任。二、任何小区的监控摄像头都不可能做到全覆盖。物业公司的保安人员只要尽职的做到值班和巡查，在此时间段之外发生的业主财物丢失，物业公司没有义务承担责任，而且上诉人所说的电动车丢失年限较长，物业公司并无相关记录，已无从查实。三、2015年大雪造成的小区高层楼房多处雨水管破裂，因施工量较多且属于高空作业，需动用房屋维修基金进行维修，但在业主签字环节许多业主不理解、不签字，导致施工计划无法进行，对此物业公司也很无奈，但并非物业公司责任，并且在2019年5月份左右由物业公司出资自费修复了大部分断裂的雨水管。四、上诉人所说的平台并非开放式平台，面积十分狭小且必须从业主家的阳台窗户才能翻入，其表面从外部无法看到。如果上诉人看到有掉落的垃圾、杂物，可以告知物业，物业可以派人前去清理，上述理由不能作为不缴纳物业费的借口。综上所述，上诉人所说的理由均不能成立。物业费是维持物业公司正常运行的基础和保障，上诉人凭以上不成立的理由拖欠拒缴物业费，自2014年至今均未缴纳，实为物业公司无法承受，请求二审法院维持原判。济宁古槐物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付2013年12月26日至2017年12月25日的物业管理费4368元及违约金7971.6元（自2014年12月26日起按日千分之二的标准计算至被告付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年1月5日，原告与原业主梁桂芬签订《阳光花园小区物业管理办法》，其中第二章第（五）项“小区费用的收缴”约定：“乙方（被告）应交纳管理综合服务费用，物业管理综合服务费用按年度收取，每年提前1个月（12月1日-12月31日）收费，按物业公司指定地点缴费，如逾期不交，按每过一日加收千分之二的违约金：1、小高层建筑楼房按国家物业收费标准：建筑面积每月每平方米1.0元起计收。2、高层建筑楼房按国家物业收费标准：建筑面积每月每平方米1.2元起计收。3、机动车非机动车管理费。4、物业管理办公室对住房私有部分的维护，维修实行有偿服务，原则是保本微利。后被告购买上述房屋居住至今。2015年1月1日至2017年12月31日共计3153元被告未缴纳。本案审理期间，原告撤回对梁桂芬的起诉，法院予以准许。原、被告双方均同意调解，经协商未达成一致意见。一审法院认为，《阳光花园小区业主临时公约》及承诺书、《阳光花园小区物业管理办法》虽非被告与原告签订，但原告购买上述房屋并居住至今，对双方均具有法律约束力。现被告拖欠2015年1月1日至2017年12月31日共计3153元未缴纳。故原告要求被告支付物业费的主张，于法有据，依法予以支持。原、被告在《阳光花园小区物业管理办法》中虽约定了按日支付日千分之二的逾期付款违约金过高，显失公平，予以酌减。原告主张违约金自2018年11月16日起至实际付款之日止，按同期同类银行贷款基准利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条条之规定，判决如下：一、限被告郭延春自本判决生效之日起十日内支付原告济宁古槐物业服务有限公司2015年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费3153元及违约金（自2018年11月16日起至实际付款之日止，按同期同类银行贷款基准利率计算）。二、驳回原告济宁古槐物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告郭延春负担。本院二审期间，当事人提交新证据，本院依法组织双方当事人对证据进行了质证。郭延春提交了照片四张，拟证明其整体厨房破坏和阳台垃圾未清理。济宁古槐物业服务有限公司认为，对照片真实性无异议，但是对厨房损坏的事实是否与公司的服务有关，从上诉人提交的照片中并不能反映此项事实，对于照片中反映楼台垃圾的问题，属于小区楼层本身设计的问题，是物业服务无法延伸触碰的地方，物业对此不应当承担责任。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：郭延春是否应当支付物业费3153及违约金。本案一审、二审中，郭延春对于物业费的收费标准及其未交物业费的时间及数额与济宁古槐物业服务有限公司之间不存在争议，本院依法予以确认。郭延春主张济宁古槐物业服务有限公司因疏通下水道对其整体厨房造成破坏、电动车在小区内被偷盗及楼房外墙下水管道破裂导致其卧室墙面受潮，并要求济宁古槐物业服务有限公司给予赔偿，但该主张与本案非同一法律关系，郭延春应另行主张权利，故郭延春以上述主张拒交物业费，理由不能成立，本院不予支持。郭延春主张室外露天阳台垃圾积聚影响其居住，济宁古槐物业服务有限公司抗辩称打扫该阳台需从郭延春室内阳台通过。本院认为，根据郭延春二审中提供的照片，阳台中确实存在垃圾，但根据该照片无法证明该阳台系公共区域，属于济宁古槐物业服务有限公司的服务范围。即使打扫该阳台系济宁古槐物业服务有限公司的服务范围，济宁古槐物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，有不尽如人意之处，但物业服务合同是复合型合同，物业服务管理的内容涉及面广，着重于对小区长期、整体的、综合的服务，郭延春提交的照片显示的某一时间段、某一具体方面的物业服务不及时、不到位的情形，亦不能成为其拒绝交纳物业费的理由，郭延春以此为由拒绝交纳物业费，本院不予支持。业主若认为物业服务不符合约定标准，可以根据法律规定，通过业主大会或业主委员会监督物业公司按照合同约定提供服务，行使选聘或解聘物业公司的权利，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，郭延春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭延春负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  马 斌审判员  张思平二〇一九年九月二十九日书记员  米 阳