陕西省西安市雁塔区人民法院 陕西省西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                 （2019）陕01民终5156号上诉人（原审原告）：余哲峰，男，1972年5月3日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：陈岭，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欢，陕西云德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安汉华房地产开发有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：黄色环，董事长。委托诉讼代理人：刘睿，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐丹，陕西菲格律师事务所律师。上诉人余哲峰与上诉人西安汉华房地产开发有限公司（以下简称汉华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初3721号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余哲峰上诉请求：1、依法变更第一项判决，改判向上诉人支付逾期交房违约金117360.4元；2、依法撤销原审判决第三项，改判退还上诉人装修差额（具体以法院委托评估机构对涉案商品房装修价值的评估结论为准）；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院调低逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，违反了当事人的意思自治，同时也与之前的判决不一致，存在同案不同判的问题。根据合同约定逾期交付房屋被上诉人按日向上诉人支付全部房款万分之三的违约金，该约定具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还体现预先确定和效率原则，人民法院调整应依法、审慎、适当。被上诉人给上诉人的损失远不止万分之一，损失包括租房损失、购买家具不能入户的仓储费、住房贷款利息损失、户籍不能迁入导致孩子不能入学等。二、被上诉人未按约定装修标准交付房屋，应当承担违约责任，退还装修差价。1、一审认定收房后主张退还装修差价，有悖合同约定属于是非不明。2、原审法院错误理解装修价值，上诉人申请的是装修价格评估，评估机构出具装修价值的评估结论，逻辑不通。3、原审法院错误认为开发商在装修中获利符合被上诉人企业性质错误。被上诉人作为开发商不具有装修资质，禁止承担装修工程，其也未参与该工程，自然不能获利；装修利润及税费等已经包含在评估结论中了，被上诉人不应在评估结论的数值上再额外加一层利润。实际交付的房屋装修应达到约定的装修价格或价值（包含成本、利润、税费等），而实际上房屋的装修价格（价值）经过评估，远低于约定的价格。4、原审法院违背上级人民法院裁判规则，枉法裁判。三、评估机构违法评估，重新委托评估或工程造价机构进行鉴定。一审评估报告存在的问题：1、同一评估内容，在五份评估报告中评估值相差极大，严重脱离客观事实，涉嫌出具虚假评估报告。2、资产评估程序履行不充分，不到位，未逐项勘查实物，未尽勤勉谨慎义务。3、超越委托范围，乱出结论，进行误导性陈述。本案是申请对房屋装修价格进行评估，但评估人在作出评估结论后，在特别事项得出“本次评估价值仅考虑房屋装修实际支出成本，未考虑房地产企业对于毛坯房屋精装修所发生的设计、招标、管理、销售、税费等各项费用合计约为775元/平方米”，严重超越委托范围。4、未对委托人提供材料的真实性、准确性、完整性进行核查验证，违规采用。5、以预先设定的价值作为估价结论，给上诉人造成了重大损失，败坏了评估行业形象。四、四次更换合议庭成员，拖延诉讼，草率结案，严重侵害了当事人的诉讼权利。汉华公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人上诉理由不能成立，请求驳回上诉人上诉。一、余哲峰所主张的违约金金额明显超过同地段相同小区租金金额，一审法院有权根据汉华公司申请予以调低。对于上诉所提交的雁塔法院日万分之三的判例，并非生效判决，在上述案件中，汉华公司也未要求降低违约金金额，在二审法院处理过程中，法官均依职权予以调减，因此上述判例无参考性。二、对于装修差价部分，原审认定事实清楚，适用法律正确。1.答辩人已经按照合同约定向其交付符合装修条件及标准的房屋，被答辩人要求返还房屋装修差价无事实和法律依据。2.被答辩人混淆视听，刻意混同价值与价格的概念，无视价值与价格之间存在的天然差异。3.被答辩人否认企业的营利性质进而认为原审法院认定有误，属于典型的强盗逻辑。4.虽然一审中被答辩人提交了类似案例，但我国并非判例法国家，被答辩人所提交的判令也仅是参考作用，且本案与被答辩人所提交参考案例存在差异，不能机械适用。5.根据商品房买卖合同第16条约定，关于装修装饰及设备标准不符合约定的，应当及时更换修理，不存在被答辩人要求返还装修差价的约定。6.本案评估机构系西安市中级人民法院依法摇号确定，评估过程不存在严重违法评估情形，不应重新委托评估或工程造价机构鉴定。综上，请求驳回上诉人上诉请求。汉华公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、涉案房屋交付时符合合同约定的交付条件，上诉人不存在逾期交房的事实，原审法院认为上诉人存在逾期交房的行为并判令上诉人承担逾期交房的违约责任属于事实认定错误，适用法律不当，应当予以纠正。根据《商品房买卖合同》第八条约定，涉案房屋的交付条件为该商品房经验收合格，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，是指五方竣工验收。事实上涉案房屋在2016年12月3日已经过五方验收，结果为验收合格，故交付房屋时亦符合交房条件。二、即便构成违约，上诉人认为关于违约金的标准，原审法院认定日万分之一无依据，该标准依然过高，应予调整。余哲峰辩称， 1.汉华公司未完成政府部门验收，房屋不符合法律法规规定的交付标准。2.至今汉华公司也未提供涉案房屋验收合格的竣工验收备案表。3.汉华公司未通知业主收房，业主也未有拒绝收房的行为，在一审举证期间内汉华公司也未提交任何证据证明业主拒绝收房。4.汉华公司对部分业主拒绝交房，至今还有业主想收房而不得。故请求驳回汉华公司上诉诉请。余哲峰起诉至一审法院请求判令：1、汉华公司退还余哲峰装修款差额暂计7000元；2、汉华公司支付余哲峰逾期交房违约金3000元；3、本案的诉讼费、评估费由汉华公司承担。在本案审理过程中，余哲峰将诉请变更为：1、汉华公司退还装修费的差额194820元；2、汉华公司支付延期交房违约金117360.4元；3、本案诉讼费、评估费由汉华公司承担。一审经审理查明，2015年4月30日，出卖人汉华公司与买受人余哲峰签订商品房买卖合同，合同约定，买受人购买位于西安市曲江新区XX路以北，雁翔路以西的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，房屋总价款为2160100元，装修价款为4000元/平方米；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条约定，逾期超过60之内后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三违约金。2017年12月19日，汉华公司向余哲峰出具发票，发票显示购房款2161220.5元。另查明，2017年7月1日，汉华公司向余哲峰交付房屋。一审法院认为，本案争议焦点一是汉华公司是否应当向余哲峰支付房屋装修差价。对于该争议焦点，一审认为，1、余哲峰与汉华公司签订的商品房买卖合同系双方当事人在自愿、平等的基础上，基于双方真实意思所签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，余哲峰与汉华公司均应本着契约精神履行合同义务，行使合同权利，但余哲峰在房屋交付使用后要求汉华公司退还装修差价，有悖于合同约定；2、余哲峰与汉华公司合同约定是对装修价格的约定，而非对装修价值的约定，余哲峰与汉华公司签订合同是市场行为，余哲峰不能因为汉华公司向其提供的装修价值未与合同约定的价格一致要求汉华公司退还装修差价。因本案是合同纠纷，而非不当得利纠纷，即使汉华公司向余哲峰提供的装修不符合合同约定，余哲峰向汉华公司主张的也是违约责任，而非不当得利。3、原庭审中，余哲峰称“汉华公司的经营范围不包括装修，汉华公司不应因装修获得利润”，余哲峰与汉华公司签订的合同中有关房屋装修的条款，并未违反法律、行政法规的强制性规定，关于公司经营范围的工商登记并也非合同生效条款，汉华公司作为企业，即便汉华公司因涉案合同的约定获利也是符合汉华公司的企业性质，且汉华公司是否因为装修盈利也并非余哲峰要求汉华公司退还装修差价的必要条件。因此，余哲峰要求汉华公司向其退还装修费差额194820元的诉请，依法不予支持。本案争议焦点二，汉华公司是否应当向余哲峰支付逾期交房违约金。对于该争议焦点，余哲峰与汉华公司合同约定的交付条件是商品房经验收合格，余哲峰与汉华公司合同约定的交房时间是2016年12月31日，但汉华公司向余哲峰交付房屋的时间2017年7月1日，汉华公司延期交房已构成违约，汉华公司应当向余哲峰承担延期交房违约金，汉华公司庭审中要求降低违约金，一审酌情降低为日万分之一。汉华公司应当向余哲峰支付延期交房的违约金39334.21元[2161220.5元乘以万分之一乘以182日（2016年12月31日至2017年6月30日）]，因此，余哲峰要求汉华公司向其支付违约金117360.4元，法院依法予以支持违约金39334.21元。综上所述，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向余哲峰支付延期交房违约金39334.21元。三、驳回余哲峰的其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5983元，由余哲峰负担5229元，由西安汉华房地产开发有限公司负担754元。因余哲峰已预交，汉华公司给付上述款项一并支付给余哲峰。二审中，双方当事人均未提供新证据。经本院审理查明，原审认定事实属实。本院认为，汉华公司与余哲峰签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容没有违反国家法律法规的内容，应为合法有效合同，对双方当事人均产生法律约束力。关于余哲峰主张装修差价一节，本院认为，汉华公司与余哲峰的《商品房买卖合同》中约定的4000元/平方米应为销售价格，该价格中应含开发企业的管理成本、资金成本、开发企业的利润、开发企业的商誉以及市场供求关系等多重内容，不应简单的理解为装修价格或装修价值，余哲峰要求对涉案房屋装修价格进行评估，按实际价格与销售价格的差价对其进行赔偿，该请求在法律上无依据，更有违诚实信用原则，亦不符合市场客观规律，故一审法院未予支持其请求并无不当。关于逾期交房违约金一节，根据余哲峰与汉华公司签订的《商品房买卖合同》约定交付房屋的条件是该商品房经验收合格，该约定并非是汉华公司所称的五方验收，备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，故一审判决认定汉华公司在交付房屋时不符合合同约定，判令其承担逾期交房违约金并无不当。一审审理中，汉华公司主张降低违约金，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。汉华公司与余哲峰在合同中约定逾期交付房屋按日万分之三计付违约金，该约定明显过高，故一审予以降低并无不当。综上，余哲峰、汉华公司上诉理由均不能成立，一审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6176元（余哲峰预交5393元，西安汉华房地产开发有限公司预交783元），由余哲峰承担5393元，西安汉华房地产开发有限公司承担783元。本判决为终审判决。  审 判 长  邹  守  鸣审 判 员  杨  晓  昱审 判 员   张      楠二○一九年九月  日书 记 员  崔  诚  浩  1