河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终2434号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶淑君，女，汉族，1974年12月13日出生，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：王少华，河南以德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：信阳市煜燊实业有限公司。法定代表人：胡传才，公司经理。委托诉讼代理人：张玉华，河南金誉律师事务所律师。上诉人叶淑君因与被上诉人信阳市煜燊实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502民初6823号民事判决提出上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人叶淑君委托诉讼代理人王少华、上诉人信阳市煜燊实业有限公司经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。叶淑君上诉请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人支付自2013年7月17日至2015年9月13日房屋租金262471元，并按同期人民银行贷款利率支付利息至付清之日止；2、被上诉人支付上诉人被关押期间索要的14万元，并按同期人民银行贷款利率支付利息至付清之日止；3、要求被上诉人承担违约金按月息20%计算直至付清之日止；4、一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁协议》没有经过第三人追认，进而认定为部分无效是认定事实错误，被上诉人应当按照双方的租赁合同全额支付租金。2、原审认定《退房款协议》有效，进而不支持上诉人诉讼请求的14万元是认定事实错误。3、原审驳回上诉人要求被上诉人承担违约金的诉讼请求是错误的。信阳市煜燊实业有限公司辩称，一审法院认定《房屋租赁协议》部分无效错误，应当是自始无效，叶淑君无权要求答辩人按照该合同向其支付租金。一审法院认定《退房款协议》有效，并据此不予支持被答辩人关于支付14万元的诉请合法有据。该协议不仅合法，并且已切实履行，答辩人依据该协议作出的返还答辩人财产行为及答辩人依据该协议作出的谅解行为，对之后检察机关作出“绝对不起诉决定”其决定性作用。一审判决驳回被答辩人关于违约金的诉请合理合法。原审查明：2013年7月17日，原告叶淑君(合同中出租方、甲方)与被告信阳市煜燊实业有限公司(合同中承租方、乙方。变更前为信阳市河信实业有限公司)签订了《房屋租赁合同》一份，合同中与本案相关的内容包括：1、甲方将坐落于信阳市浉河区东方京城C区一号楼五楼房屋出租给乙方作为办公使用，建筑面积526平方米。2、乙方租赁甲方房屋期限为三年。即2013年7月17日起至2016年7月17日止。3、出租房屋的保证金为10000元。4、房屋年租金为拾肆万伍千元（145000元），租金一年一付。第二年租金随市场价格经双方协商调整上涨，以后每年租金在上一期租赁期满前两个月内支付，若不按时支付。乙方按每天20﹪支付违约金，违约金按天累计计算。2013年8月4日，原告叶淑君收取被告145000元的租金及10000元押金后将房屋交付给了被告使用。另在2013年7月5日，原告叶淑君收取了被告支付的办公家具转让费13000元。在使用过程中，被告得知该房屋系原告叶淑君以南京杨健建筑规划设计院的名义从第三人处租赁，在双方订立的《房屋租赁合同》(合同中未加盖南京杨健建筑规划设计院的公章)中约定，该房屋年租金为64000元，承租人不得私自将房屋转租。该房屋的租赁期限至2013年11月15日届满。被告于2013年12月3日到公安机关报案称原告诈骗，公安机关于2014年7月26日将原告羁押。在原告羁押期间，原告之子叶枫以原告(协议中乙方)的名义与被告(协议中甲方)在2014年8月8日签订《退房款协议》一份，主要内容有：一、乙方退还甲方2013年11月17日以后的房租费96667元（玖万陆仟陆佰陆拾柒元）；租房押金10000.00元（壹万元整）；搬家费用15000.00元（壹万伍千元整）及其他费用。共计140000.00元（壹拾肆万元整）。2.此房自2013年11月17日后的房租费由信阳市河信实业有限公司与信阳市浉河区房产管理中心老城房管所对接解决，与乙方无任何关系，且三方互无纠纷。3.乙方退还以上款项后，甲方不再要求追究乙方任何责任并且写出谅解书给执法机关。本协议书提供给执法机关。协议乙方由原告之子叶枫签名。当日，被告向公安机关出具了《谅解书》，内容为：叶淑君已退回我公司未产生房租费用，我公司与叶淑君达成谅解，不再追究叶淑君的任何责任。同日被告出具了收到原告退还未产生的房租费用140000元的收条。2014年8月29日，原告向被告出具收到被告退还2013年11月15日至2014年8月25日的房费49775元的收条。被告入住该房屋并实际使用至2015年9月13日，但被告使用期间未直接向第三人支付过房屋租金。同时查明，2014年3月9日第三人向本院提起诉讼，以叶淑君在2013年11月15日租赁合同到期、双方在没有续签租赁合同、没有按合同约定退还房屋且在2013年7月17日将房屋私自转让给他人，要求叶淑君立即交还租赁的房屋，并从2013年11月16日起至房屋交还之日止，每天支付租金175元。本院在审理过程中双方在2014年8月28日达成（2014）信浉民初字第825号民事调解书，内容为：一、原、被告一致同意解除双方于2012年11月16号签订的房屋租赁合同。二、原、被告一致同意由被告叶淑君于本调解协议生效后三日内将其承租的位于信阳市浉河区东方京城C区一号楼五楼房屋交还给原告信阳市浉河区房产管理中心老城房管所。三、原、被告一致同意被告叶淑君下欠租金按55108元结算，该条款由被告叶淑君于三日内支付给原告。四、对于被告叶淑君对上诉房屋装修花费原、被告一致同意另行协商解决。因叶淑君未主动履行，第三人向本院申请强制执行，2015年9月14日，第三人向本院出具了《结案证明》，内容为：我单位诉叶淑君一案，法院执行办公用房已收回，此案执行完毕，同意结案。同时查明，2013年11月15日后，原告叶淑君(以南京杨健建筑规划设计院的名义)按每年64000元的标准向第三人支付了租金。原审认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认前，合同效力处于待定状态。本案中，原告叶淑君与第三人订立的房屋租赁合同中约定不得私自转租，从2014年3月9日第三人向本院提起诉讼的理由看，第三人对原租赁合同期满(即2013年11月15日)后的转租行为并未追认。因此，原告叶淑君与被告信阳市煜燊实业有限公司在2013年7月17日签订的租赁合同部分无效，即2013年11月15日后为无效合同。关于被告实际使用房屋的期间，被告没有提供相应的证据，综合本院执行卷宗及第三人提供的证明，本院确认被告在2015年9月13日退还租赁房屋。2013年11月16日至2015年9月13日期间原、被告之间的租赁合同无效，但被告实际使用了房屋且原告向第三人支付了该期间的租金，而被告并没向第三人支付租金，被告应对原告的损失即原告在上述期间实际支付给第三人的租金进行补偿。关于2014年8月8日原告之子叶枫以原告的名义与被告签订《退房款协议》的效力认定问题，首先、依照合同法的相关规定，依据无效合同取得的财产应当返还，原告返还相应的财产有法律依据。其次、虽然原告之子以原告的名义签订协议时原告处于羁押期间，但原告本人在公安机关解除羁押后的法定期限内并未要求撤销该协议，并在2014年8月29日收取了被告支付的2013年11月15日至2014年8月25日的租金49775元(按该期间原告向第三人支付租金标准计算)，该行为表明原告认可了该协议的效力。综上所述，原、被告订立的租赁合同有效期间为2013年7月17日至2013年11月15日，被告应当支付期间租金48333元(该部分租金应当按照原、被告双方约定的每年145000元标准，即145000÷12×4)，该部分租金被告已经向原告支付(2014年8月8日原告叶淑君之子与被告的签订的退房款协议中扣减了该部分租金)。租赁合同无效期间从2013年11月16日至2015年9月13日，其中2013年11月15日至2014年8月25日期间的租金，原、被告双方已经在2014年8月29日协商补偿﹙被告已经按原告叶淑君向第三人支付的标准支付给原告叶淑君49775元，见2014年8月29日原告叶淑君的收条﹚。2014年8月25日至2015年9月13日期间的租金被告也应当按原告叶淑君向第三人支付﹙每年64000元﹚的标准向原告支付，即67200元。原告的其他诉讼请求及被告的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十七条、第五十八条的规定，一审判决如下：一、被告信阳市煜燊实业有限公司于本判决生效后十日内一次性补偿原告叶淑君租金损失67200元。二、驳回原告叶淑君的其他诉讼请求。三、驳回被告信阳市煜燊实业有限公司的反诉请求。本案诉讼费3100元，反诉诉讼费1592元，原告叶淑君负担1620元，被告信阳市煜燊实业有限公司负担3072元。二审期间双方均未提供新的证据。二审查明的事实与一审认定事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点有如下几点：1、叶淑君与信阳市煜燊实业有限公司租赁合同的效力如何认定；2、《退房款协议》是否有效；3、信阳市煜燊实业有限公司是否应当补偿叶淑君租金损失，应补偿多少？（一）关于案涉转租合同的效力认定问题。根据《中华人民共和国合同法》224条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”未经出租人同意，擅自转租属于违约行为，但违约行为并不必然导致合同无效。合同无效通常指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定以及社会公共利益，具体体现为《中华人民共和国合同法》第52条规定的五种情形，违约转租合同并未被列入其中，《合同法》224条也只是规定了出租人的解除权，并未明确违约转租合同无效。其次，违约转租合同不应适用《中华人民共和国合同法》51条关于无权处分效力待定的法律规定。承租人因与出租人订立的租赁合同获得租赁权，可以在合同约定的范围内占有、使用、收益租赁物。承租人转租，只是占有、使用权发生了转移，对出租人的所有权并不产生任何影响，对租赁物的权利状态也没有起到任何的限制或扩大的作用，所以承租人转租并不是对租赁物的无权处分，相反，是承租人对自己占有、使用、收益权利的处分，是一种有权处分。因此，尽管叶淑君与第三人订立的房屋租赁合同中约定不得私自转租，且第三人对叶淑君转租行为提出过异议，不能因此认定案涉转租合同为无效合同。根据《最高人民法院》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，叶淑君虽然与出租人浉河区房管所签订为期一年租赁合同，但案涉租赁房屋至今仍归叶淑君管理。（二）关于《退房款协议》的效力问题2014年8月8日叶淑君之子叶枫以叶淑君的名义与信阳市煜燊实业有限公司签订《退房款协议》，并在2014年8月29日收取信阳市煜燊实业有限公司支付的2013年11月15日至2014年8月25日的租金49775元。以上叶枫的行为均是在未经叶淑君书面委托或授权的情况下进行，属于无权代理，由于叶淑君对签订协议的代理行为一直不予认可，故《退房款协议》对叶淑君无效。信阳市煜燊实业有限公司主张，由于叶淑君签订《退房款协议》，煜燊实业依据该协议作出谅解，检察院据此作出《绝对不起诉决定书》，故《退房款》协议是叶淑君的真实意思表示。但是，信阳市煜燊实业有限公司未能出具委托书等证据证明协议签订系叶淑君授权而为，且检察院作出《绝对不起诉决定书》是因为满足法定不起诉的情形，而非酌定的结果，故其主张《退房款协议》真实有效的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。（三）关于原审判决信阳市煜燊实业有限公司补偿叶淑君租金损失67200元是否正确的问题合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《退房款协议》被认定无效后，信阳市煜燊实业有限公司依据该协议取得的14万元应当返还给叶淑君。综合转租合同效力、房屋占用时间、双方当事人租金支付等情况，本案租金或房屋占有使用费的认定，具体可划分为三个阶段：1、2013年7月17日—2013年11月15日；2、2013年11月15日—2014年8月25日；3、2014年8月25日—2015年9月13日。第一阶段，转租合同有效，信阳市煜燊实业有限公司应当按合同约定（每年145000元的标准）向叶淑君支付租金48333元（145000元/年÷12个月×4个月=48333元）。2013年11月15日之后，转租合同无效。《最高人民法院》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”信阳市煜燊实业有限公司作为次承租人，负有向第三人浉河区房管局履行支付逾期腾房占有使用费的义务。占有使用费应当参照叶淑君与第三人的租赁合同标准64000元/年，从2013年11月15日起至2015年9月13日搬出之日止计算。该占有使用费已由叶淑君代为履行，根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条规定“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”，信阳市煜燊实业有限公司应当向叶淑君返还该部分占有使用费，因2013年11月15日—2014年8月25日的房屋占有使用费49775元，信阳市煜燊实业有限公司已于2014年8月29日返还给叶淑君，故剩余第三阶段即2014年8月25日—2015年9月13日的房屋占有使用费，其仍应返还，该费用为67200元。信阳市煜燊实业有限公司为租赁房屋应当支付给叶淑君的费用为115533元（48333元+67200元=115533元）。但双方当事人签订转租合同时，信阳市煜燊实业有限公司实际支付给叶淑君15.5万元，其中租赁费14.5万元，押金1万元，故叶淑君应返还给信阳市煜燊实业有限公司39467元（155000元－115533元）。信阳市煜燊实业有限公司应当返还给叶淑君的14万元经过冲抵后，应向叶淑君支付100533元（140000元-39467元=100533元）。综上所述，上诉人叶淑君要求被上诉人信阳市煜燊实业有限公司承担利息和违约金没有法律依据，本院不予采纳。原审判决部分事实认定错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502初6823号民事判决；二、信阳市煜燊实业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付给叶淑君租金人民币100533元。二审案件受理费5888元，叶淑君负担4408元，信阳市煜燊实业有限公司负担1480元。本裁定为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇一九年九月十六日书记员 李鸿杰