广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5895号上诉人（原审被告）：惠州宝晟投资发展有限公司，住所：惠州市龙科肚基斯大厦****。法定代表人：詹庭。委托诉讼代理人：黎健民、马俊峰，均系惠州宝晟投资发展有限公司的职员。被上诉人（原审原告）：陈建圣委托诉讼代理人：刘国涛，广东邦翰律师事务所律师。上诉人惠州宝晟投资发展有限公司因与被上诉人陈建圣房屋买卖合同纠纷一案，不服惠城区人民法院(2019)粤1302民初4095号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人马俊峰、被上诉人的委托诉讼代理人刘国涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠州宝晟投资发展有限公司上诉请求：1、判令依法撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初4095号民事判决书第一项判决；2、请求改判调低逾期交楼的违约金标准，以同地段同等类型房屋的评估月租金每平方米33元至34元左右作为计算标准；3、请求判令一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院就“逾期交楼违约金是否过高”认定事实不清，适用法律错误。1、原审法院按已付购房款总额的万分之五按日计付违约金，折算成年利率18%，并参照违约责任，进而认定该比例没有显然过高而不予调整实属事实认定不清。年利率18%相对违约责任没有明显过高，这个“违约责任”究竟是什么违约责任，为何以此为标准？如果系本案违约责任，那就是以自身标准参照自身，逻辑上明显错误；如果是其他民商事交易中“违约责任”，每个案件情况及每份民事合同的情况都不同，违约责任也不尽相同，以哪个为参考标准都是不合适的。2、根据《合同法》114条“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，本案中，众所周知被上诉人的实际损失系涉案房屋的租金损失，而上诉人也就此委托了惠州市正扬价格事务所有限公司就涉案房屋月租金标准做了客观、科学的评估（即每平方33元至34元），很明显，被上诉人诉求的违约金远超于损失的30%，所以应予以适当减少。显然，此处审查的重点应是：违约金是否过高？是否能补偿被违约方的损失？而并非合同没有约定违约金标准，进而参考租金标准来确定违约金。原审法院忽略了审查重点，进而错误适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条。3、根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”及第7条：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平”的规定可知，目前的司法精神和司法实践中，合同设置违约金条款最本质的意义在于保证合同各方按约定履行，将违约金视作为一种违约救济措施，重点在于补偿守约方的损失，而非对违约方进行惩罚。而本案中，上诉人迟延60天不可能造成被上诉人上实际损失两三万元，原审法院没有查明被上诉人的损失问题，径直以买卖合同约定的违约金标准得出没有显然过高的结论，没有平衡上诉人的利益，实际上变成鼓励被上诉人通过诉讼手段取得该财产，有失公平正义。4、涉案楼盘己售645户，因逾期交房与上诉人和解的业主不在少数，大多业主接受的违约金标准一般2-3个月的租金标准，从未有上万元的赔偿，很显然，以逾期交楼期间的月租金为标准的支付违约金是符合大多数人的心理预期的，而原审法院忽略客观事实，径直裁判以日万分之五的计算逾期交楼违约金，将会变相鼓励被上诉人通过该手段获取额外的收益，而上诉人对此却需赔付几百万的违约金，明显不公。二、原审法院对暴雨、台风等极端天气是否属于不可抗力事实认定不清。原审法院仅就气象发布的预警信息部分、简单的认定上扣减3天的不可抗力天数的事实认定不清。根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、2013年《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分、2007年建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风等天气不应当进行作业，由此造成的工期延误符合不可抗力。而结合上诉人一审证据《天气证明》可知，在气象局相关部门认定中，降雨量超过50毫米的即为暴雨，涉案房屋在建设过程中超过l0天被认定为暴雨，根据前述规定不应当进行作业，实属不可抗力。其次，上诉人与被上诉人自2017年08月03日签订商品房买卖合同至约定交房日期2018年10月30日，该期间房屋所在地发生的众所周知的台风就有“帕卡”（2017年8月26日）、“玛娃”（2017年9月22日）、“山竹”（2018年9月16日）、“玉兔”（2018年10月30日）等不可抗力天气灾害，原审法院仅认定了“山竹”导致上诉人停工时间，对于其他台风对上诉人停工事实未查清。最后，根据《监理工程师通知单》、《工作联系单》，结合惠州气象局出具的《天气证明》显示，上诉人因台风、暴雨等不可抗力导致的停工共计16天，应从逾期交房的时间内予以扣减。被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。陈建圣向一审法院起诉请求：一、被告支付商品房逾期交付的违约金21998.16元。二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于惠州市××路××号宝晟公馆XX单元XX层XX号房，建筑面积为43.08平方米，合同总价508077元，装修价格为158534元，两部分相加为666611元，原告在2017年8月29日前付清全部价款。被告应当在2018年10月30日前交付该商品房。逾期交房不超过365日的，自2018年10月30日自至实际交房之日止按已交付价款的万分之五按日支付违约金。2017年8月29日，原告付清了全部购房款。2019年1月5日，被告向原告交付上述房屋，比合同约定的交房日期迟延66天。2019年，原告向一审法院提起诉讼，请求被告支付逾期交房违约金，在诉讼过程中，被告确认原告在2017年8月29日付清全部购房款，确认在2019年1月5日向原告交付房屋。但提出抗辩如下：第一，因政府未及时审批而未及时取得竣工验收备案表而迟延交付工程；第二，因台风及暴雨天气形成不可抗力导致施工迟缓。第三，按每日万分之五的标准计付违约金显然过高，应当按原告所购买的房屋市场租金价格约2000元每月计付违约金。一审法院认为，原告系香港居民，本案系涉港房屋买卖合同纠纷案件，参照涉外案件审理。原告在惠州市购买房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第十二条的规定：中华人民共和国领域内的民事活动，适用中华人民共和国法律。本案应适用大陆的法律作为本案的准据法。本案争议的问题是：第一，每日万分之五的逾期交房违约金是否过高？第二，被告逾期交房是否具有客观合法的理由？第一个问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告逾期交房未超过365天的，按已付购房款总额的万分之五按日计付违约金，这一约定是双方真实的意思表示，并没有违约法律规定，折算成年利率为18%，相对于违约责任而言，这一比例并没有显然过高，不予调整，按日万分之五的比例计付违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房产评估机构评定的同地段房屋租金标准确认。在本案诉讼过程中，被告递交惠州市正扬价格事务所有限公司出具《价格评估结论书》，对同一小区同一面积的房屋的租金进行评，43.08平方米户型的房租为2000元每月。一审法院不采信被告提交的这一部分证据，理由是：上述法条规定的是当事人未约定违约金的情况下，法律提供了一个参考的标准，而在本案中，当事人明确约定了违约金的计算方式，无需参考其他标准，径直以当事人约定的标准计付违约金即可。第二个问题，《商品房买卖合同》是被告拟写的，交房日期也是被告拟定的，被告是房地产开发商，应当清楚房屋竣工验收应当经过哪些审批手续，耗时多长，在拟定交房期限时，应当有充分的评估计算，不应当以政府审批手续未及时办理作为迟延交房的抗辩理由。至于天气的问题，被告称其施工过程中经历了“玛娃”“山竹”“玉兔”“天鸽”“帕卡”强台风及暴雨，施工进度受到影响，综合气象发布的预警信息，从被告逾期交房的66天中扣减3天，其中63天计付逾期交房违约金。除此之外，对被告其他的抗辩不予采纳。综上所述，被告向原告支付逾期交房违约金20998元（63×0.0005×666611）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：（一）被告惠州宝晟投资发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告陈建圣支付逾期交房违约金人民币20998元；（二）驳回原告陈建圣其他的诉讼请求。本案受理费350元，由被告惠州宝晟投资发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房买卖合同纠纷案件。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。本案争议焦点为：1.上诉人施工期间遭遇台风天气导致短期停工是否属于遭遇不可抗力因素应当扣减的逾期交房时间；2.是否应该判决调低计算预期交楼的违约金标准。关于争议焦点一，本院认为上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定的交房时间，已经预留有超过一年时间。惠州地区每年基本都会经历一定数量的台风、暴雨等恶劣天气，上诉人作为长期从事建筑行业的开发商，应当能够预见相当数量的台风天气导致的停工时间，因此，签订合同时，完全有条件预见并且预留充分时间。故其主张台风天气导致的短期停工属于不可预见的不可抗力的因素，本院不予支持。被上诉人没有提起上诉，系其对自身诉讼权利的处分，本院对原审的判决结果予以维持。关于争议焦点二，双方签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。上诉人逾期交付房屋，应承担违约责任。根据合同约定，上诉人逾期交房的，合同已经明确了应按日向被上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金，且该格式合同系上诉人提供的，上诉人主张逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致，原审法院不予采纳，并无不当，本院予以维持。综上所述，惠州宝晟投资发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费324.95元，由上诉人惠州宝晟投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  曾求凡审判员  刘天贞二〇一九年九月二十九日法官助理曹国阳书记员彭敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。