湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初5128号原告（反诉被告，以下统称原告）：步步高商业连锁股份有限公司，住所地湖南省湘潭市韶山西路309号步步高大厦。法定代表人：王填，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邹铁良，湖南湘剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：于志群，男，1989年5月24日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系该公司法务经理。被告（反诉原告，以下统称被告）：长沙恒港房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市白马桥乡凤形山社区宁黄路101号。法定代表人：李哲峰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈继业，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莹，湖南泓锐律师事务所律师。原告步步高商业连锁股份有限公司(以下简称步步高公司)与被告长沙恒港房地产开发有限公司（以下简称恒港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，被告恒港公司于2019年8月23日向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邹铁良、于志群,被告委托诉讼代理人陈继业、刘莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告步步高公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告单方解除《租赁合同》的行为无效，继续履行双方签订的租赁合同；2、请求判令被告按照租赁合同约定，以延期交付一日给原告二日免租期的方案对原告进行补偿；3、请求判令被告按照租赁合同约定支付违约金100万元；4、请求判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年3月27日签订租字〔2017〕第007号《租赁合同》，合同约定被告将位于宁乡县“水木清华”项目一层：591平方米，负一层3531平方米（办公区仓储免租160平方米〕共计建筑面积约4122平方米的房产与配套场地出租给原告使用，租赁期间从2017年10月1日至2037年9月30日：原告承租该场地的租赁费用为26元／月／平方米，租赁期限内整体租赁费用从计租起始日开始按每3年3%的增幅递增，其中前3年度租赁费用以第一个租赁年度的租赁费用为准，3年内保持不变。《租赁合同》第2.3.2款约定：“甲方必须于2017年10月1日前将合同约定的所有物业交付给乙方装修”。《租赁合同》第5.1.2条约定“若甲方不能于2017年10月1日前将本合同约定的物业移交给乙方，则进场装修期限、租赁期限、计租起始日均相应顺延。另甲方每延迟交付一日，则甲方同意自计租日起免除乙方两日的租赁费用，由乙方自租赁计租日起自主执行”；《租赁合同》第十一条约定“甲方单方面提前终止合同或由于甲方原因致使乙方无法履行合同……上述情形是甲方交付物业后违约的主要形式，凡是出现上述违约形式之一者，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用并向乙方支付违约金100万元,违约金不足以弥补乙方损失，甲方还应赔偿乙方的全部损失；另乙方有权要求甲方排除干扰、继续履行合同义务，并向乙方支付违约金100万元。合同签订后，被告并未按照合同约定于2017年10月1日向原告移交物业。而是在其严重违反合同义务，延期交付物业长达20个月的情况下，于2019年6月向我司发函要求解除双方签订的《租赁合同》。依据相关法律规定及《租赁合同》规定被告无权单方面解除双方的租赁合同，且被告单方面解除合同的行为及延迟交付物业的行为均违背了租赁合同的相关约定，给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告恒港公司辩称：一、双方已就《租赁合同》及《补充协议》解除事宜达成合意，答辩人通知被答辩人合同解除的行为有效。2019牟3月26日，答辩人致函被答辩人及被答辩人超市事业部CEO王湘杰，请求免责解除双方签订的《租赁合同》和《补充协议》，王湘杰当天即在该函件上批复“请按规定发起内部解约流程”。由此，双方已就解约事宜达成合意，故答辩人于2019年6月3日向被答辩人发送《解除租赁合同的通知》的行为有效。二、答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》已无法继续履行。答辩人于2019年6月3日向被答辩人发送《解除租赁合同的通知》后，原出租给被答辩人的物业区域已有新的承租人承租。且新承租人已向答辩人支付履约保证金，并已经进场装修。因此答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》之目的已无法实现，合同继续履行不能，据此，合同也应当予以解除。三、被答辩人请求以延期交付一日给其二日免租期的补偿方案已不具有履行基础。基于答辩人已通知被答辩人解除合同，且双方签订的《租赁合同》不具有继续履行的可能性，被答辩人提出的免租期补偿已丧失履行基础，该项诉讼请求应不予支持。四、被答辩人主张的违约金明显过高，应不予支持。根据双方签订的《租赁合同》及《补充协议》的约定，被答辩人最迟应于2017年7月31日之前向答辩人提供银行保函，但被答辩人至今仍未向答辩人提供，构成根本违约。因此被答辩人根本违约在先，答辩人违约责任的认定应酌情考虑。且根据《租赁合同》约定，被答辩人一年应交的租赁费用也仅为1286064元。相比之下，被答辩人主张100万元的违约金，明显过高，应不予支持。被告恒港公司向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原告通知反诉被告解除《租赁合同》的行为有效，《租赁合同》于2019年6月3日起解除；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金100万元；3、请求判令反诉被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年3月27日签订了租字（2017）第007号《租赁合同》，合同第3.3条约定“自本合同签订之日30日内，乙方应自负费用向甲方提供一份额度为人民币50万元的银行出具的银行保函，作为履约保证金及乙方履行本合同担保”。该合同签订后，反诉被告并未在合同约定的期限内向反诉原告提供保函。2017年5月2日，反诉原告又与反诉被告签订《补充协议》，约定“甲、乙双方同意，租赁合同第3.3条款约定的保函开具期限变更为自本补充协议签订生效之日起90天内”，但反诉被告仍未在该期限内提供保函。反诉被告一再违约，致使反诉原告无法顺畅的继续履行合同，已构成根本违约。基于此，反诉原告于2017年、2018年期间，多次致函反诉被告，希望就履行《租赁合同》的相关事宜进行友好协商解决。2019年3月26日，反诉原告致函反诉被告及其超市事业部CEO王湘杰，王湘杰在该函件上批复“请按规定发起内部解约流程”。由此，双方已就解除《租赁合同》事宜达成合意，故反诉原告于2019年6月3日向反诉被告发送《解除租赁合同的通知》。综上所述，反诉原告通知反诉被告解除《租赁合同》的行为有效，且反诉原告有权根据《租赁合同》约定，要求反诉被告支付违约金。为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的诉讼请求。庭审中，被告将《租赁合同》的解除时间变更为2019年6月4日。原告步步高公司针对被告恒港公司的反诉请求辩称：一、答辩人与被答辩人签订的租赁合同及补充协议的履约保证金条款并未成立，该约定无效。《租赁合同》3.3条的约定乙方应自付费用向甲方提供一份额度为人民币50万元的银行出具的银行保函作为履约保证金及乙方履行本合同担保。该约定并未明确担保的具体内容，且约定的是第三方出具保函。该约定并未有明确的担保人，也未征得担保人的同意，所以根据《担保法》担保需担保人同意的原则，该担保条款未生效。二、《租赁合同》中并未对未提供保函的违约责任进行规定，也没有赋予被答辩人在答辩人未提供银行保函的情况下拥有单方解除权。被答辩人要求解除合同并赔偿100万违约金，无事实与法律依据。根据合同补充协议可看出，《租赁合同》3.3条的约定是为保证答辩人按期开业的履约保证。根据担保法的规定，《租赁合同》为主合同，担保合同为从合同，在被答辩人未履行交付租赁物业的主合同义务的前提下，从合同担保义务也不应履行。从整个案件的实际履行情况看，是被答辩人多次发函告知答辩人物业交付时间延迟，从2017年10月1日起延期至今，并要求解除合同，已构成根本性违约。答辩人一直积极履约，要求被答辩人按期交付物业并按合同约定履行，有无保证金并不影响被答辩人的实际利益。同时《租赁合同》及补充协议并未约定关于违反《租赁合同》3.3条及补充协议的违约责任的具体约定，也没有规定此种情况构成根本性违约，亦没有约定在此情况下，被答辩人拥有单方解除权。所以被答辩人要求解除合同并支付违约金毫无事实与法律依据。三、被答辩人要求确认解除合同有效的反诉请求不成立，仅是对本诉诉讼请求的抗辩。综上，被答辩人要求解除《租赁合同》并支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，理应不予支持。当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对原告提交的证据《租赁合同》及其附件、被告2019年6月3日发出的解除函、原告针对解除函的回函、被告提交的2017年3月28日签订的《补充协议》、2017年5月2日签订的《补充协议》、被告于2017年9月22日向原告发送的《沟通函》、原告于2017年9月27日向被告发送的《工作联系函》、被告于2018年8月2日向原告发送的《沟通函》、被告于2018年8月20日向原告发送的《函》、《解除租赁合同的通知》及签收记录，经本院审查，其来源合法，内容真实，与本案相关联，能够实现举证方的证明目的，本院予以采信。对被告提交的2019年3月26日向原告发送的沟通函件及发送函件照片的微信聊天记录，根据优势证据原则，本院对王湘杰签署“请按规定发起内部解约流程”的事实予以确认，但不能实现被告就解约达成合意的证明目的。对被告提交的被告与范建华签订的《租赁合同》及其附件、汇款回单及对应收据、物业移交确认书、《租赁物业移交确认书》、宁乡博任华服饰店营业执照、被告与案外人洪锦签订的《租赁合同》及其附件、汇款回单及对应收据、《租赁物业移交确认书》、宁乡市红鸿超市有限公司营业执照、宁乡虹锦食品店营业执照、现场照片、《电梯设备买卖合同》、《电梯安装工程合同》及对应付款的银行电子回单、《电/扶梯产品买卖合同》、《电/扶梯产品安装合同》及对应付款的银行电子回单、《空调安装工程合同》及对应的银行电子回单、收据、《电力工程施工合同》及对应付款的银行电子回单、发票、《电力工程施工合同》及对应付款的银行电子回单、发票、被告与宁乡县星宇机电工程安装有限公司签订的《电力工程施工合同》、《电力工程（补充）施工合同》及对应付款的银行电子回单、发票、《劳动合同书》（四份）、工资表、社保缴费凭证，涉及被告与第三人商业、劳动合同关系，与本案关联性不大，本院在本案中不做确认。根据采信的证据及到庭当事人陈述，本院确认如下案件事实：2017年3月27日,原告（乙方）与被告（甲方）签订租字〔2017〕第007号《租赁合同》，合同约定甲方将位于“水木清华”项目一层：591平方米，负一层3531平方米（办公仓储免租160平方米）共计套内建筑面积4122平方米的房屋与配套场地出租给乙方使用，租赁期间从2017年10月1日至2037年9月30日。租赁费用为26元／月／平方米，租赁期限内整体租赁费用从计租起始日开始日（第4年）起按每3年3%的增幅递增。《租赁合同》第2.3.2款约定：“甲方必须于2017年10月1日前将合同约定的所有物业交付给乙方装修”。《租赁合同》第5.1.2条约定“若甲方不能于2017年10月1日前将本合同约定的物业移交给乙方，则进场装修期限、租赁期限、计租起始日均相应顺延。另甲方每延迟交付一日，则甲方同意自计租日起免除乙方两日的租赁费用，由乙方自租赁计租日起自主执行”；合同第3.3条约定“自本合同签订之日30日内，乙方应自负费用向甲方提供一份额度为人民币50万元的银行出具的银行保函，作为履约保证金及乙方履行本合同担保”。《租赁合同》第十一条约定“甲方单方面提前终止合同或由于甲方原因致使乙方无法履行合同……上述情形是甲方交付物业后违约的主要形式，凡是出现上述违约形式之一者，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用并向乙方支付违约金100万元,违约金不足以弥补乙方损失，甲方还应赔偿乙方的全部损失。”合同对乙方违约责任进行了约定：乙方出现提前终止合同、经甲方催告3个月后不能全额支付租赁费用、其他违约行为导致本合同无法履行之一者，甲方有权解除合同，甲方退还乙方已支付未到期的租赁费用，乙方应向甲方支付违约金100元。2017年3月28日，原、被告双方达成《补充协议》，约定：由被告给予原告643032元作为装修补偿金，在原告开业后3个工作日内支付，另在原18个月免租期的基础上增加6个月免租期，即免租期合计为24个月。2017年5月2日，原告与被告再次签订《补充协议》，约定“甲、乙双方同意，租赁合同第3.3条款约定的保函开具期限变更为自本补充协议签订生效之日起90天内”。2017年9月22日，被告向原告出具《沟通函》，提出因宁乡二环路提质改造施工工程量较大，无法确保按期通车，品牌商家提出开业推迟等，承诺于2017年12月31日前提供土建消防意见书给原告，保证开业时间为2018年5月1日，涉及被告违约之事项，希酌情处理，不作为违约。2017年9月27日，原告向被告出具《工作联系函》，提出被告按约须于2017年10月1日前交付租赁物业，现被告提出不能按约履行交付租赁物义务，原告已注意到被告承诺一次消防验收在2017年12月31日前，商场整体保证开业时间为2018年5月1日，希望被告排除万难加快进度予以处理，至于涉及的违约责任承担，双方应尽快友好协商处理。2018年8月2日，被告向原告出具《沟通函》，提出因受洪水等恶劣的自然灾害、市政二环路提质改造施工及租赁物周边环境不成熟等各种不确定因素影响，导致整个租赁物业至今无法装修、经营，希望双方就《租赁合同》的履行、变更或终止等事宜友好协商、认真研讨。2018年8月20日，被告向原告出具《函》，提出由于市场经济环境不景气以及受电子商务冲击影响等，导致招商困难，若双方再继续进行大规模装修投资，商业风险很大，希双方对履行《租赁合同》相关事宜友好协商、认真研讨，希原告三日内答复被告。2019年3月26日，被告向原告及王湘杰去函，提出因特大洪水灾害、宁乡二环路提质改造施工周期超预期、项目周边商业环境不成熟、自身资金困难等原因，申请免责解除双方签订的《租赁合同》和《补充协议》。原告公司高管王湘杰在该函件上签署“请按规定发起内部解约流程”。2019年6月3日，被告向原告发出解除《租赁合同的通知》，原告于2019年6月4日收到该解除通知后，于2019年6月10日回函被告，提出被告无权单方面解除合同，要求被告继续履行合同，并承担逾期交付租赁物业的违约责任。根据被告股东朱坤尧陈述，在2017年9月22日被告向原告出具《沟通函》前的同年7、8月份，被告已就不能按期交付租赁物的情况向原告进行了口头告知。被告至今未向原告交付租赁物。自2017年9月27日原告向被告出具《工作联系函》至2019年6月3日被告发出解除合同通知前，原告未就被告交付租赁物事项向被告进行书面催告。原告至今未向被告出具银行保函。除2017年5月2日《补充协议》涉及原告出具保函延期外，被告未向原告就出具保函进行书面催告。另查明，2017年7月，湖南宁乡遭遇特大洪水灾害。本院认为，原、被告之间订立的《租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告未能在2017年10月1日前向原告交付租赁物，其中虽有2017年7月宁乡特大洪灾等客观原因，但直至2019年上半年，被告仍未能向原告交付租赁物，其逾期行为已严重违反合同约定，被告于2019年3月26日向原告申请免责解除《租赁合同》时，原告公司高管王湘杰签署了“请按内部规定发起解约流程”，本院确认被告有理由相信原告有接受合同解除的意思表示，但原告并未就免除责任承担做出明确意思表示，另自2017年9月27日原告向被告出具《工作联系函》至2019年6月3日被告发出解除合同通知前，原告未就被告交付租赁物事项向被告进行书面催告，故本院确认被告于2019年6月3日发出解除租赁合同通知行为有效，其合同解除时间为该通知到达原告的时间即2019年6月4日。原告要求确认被告单方解除租赁合同的行为无效，要求继续履行合同的请求不符合本案合同履行的实际情况，及双方在协商解约过程中的真实意思表示，本院不予支持。被告作为违约方，不能免除其违约责任承担。原告主张违约金100万元，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告未提供证据对被告违约给其造成的损失进行举证，综合本案年度租金、原告签订合同必有前期投入等具体案情，本院酌情予以支持违约金30万元。原告要求按租赁合同的约定以延期一日给付原告两日免租期补偿的请求，因合同已经解除，故本院不予支持。被告认为原告未按期提供50万元银行保函，应当承担违约责任，支付违约金100万元，本院认为根据双方《补充协议》，原告出具保函履约期限届满之日为2017年7月31日，又根据被告2017年9月22日出具的《沟通函》及被告股东陈述，可推定在此之前，双方就不能按期交付有过口头磋商，原告在知晓对方不能按期交付租赁物的情况下，对应先履行的出具保函义务行使不安抗辩符合法律规定，且《租赁合同》并未就出具银行保函违约责任作出明确约定，未出具银行保函行为也不属于导致合同无法履行的违约情况，故本院对被告要求原告支付100万元违约金的反诉请求不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告长沙恒港房地产开发有限公司通知原告步步高商业连锁股份有限公司解除《租赁合同》的行为有效，原告步步高商业连锁股份有限公司与被告长沙恒港房地产开发有限公司订立的《租赁合同》于2019年6月4日解除；二、被告长沙恒港房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告步步高商业连锁股份有限公司违约金300000元；三、驳回原告步步高商业连锁股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回长沙恒港房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6900元，反诉受理费6900元，合计13800元，由原告步步高商业连锁股份有限公司负担4830元，被告长沙恒港房地产开发有限公司负担8970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周朝霞二〇一九年九月二十三日书记员  吴广源附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。