云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民终602号上诉人（原审被告，反诉原告）：西双版纳安华房地产有限公司。住所云南省西双版纳傣族自治州景洪市曼听路**。法定代表人：刘代权，职务董事长。委托诉讼代理人：赵龙，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：陈可，云南博仲律师事务所实习律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告，反诉被告）：涂洁，女，1969年4月10日出生，身份证住址四川省江油市。委托诉讼代理人：陈晓芳，四川智禾田律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李青松，四川智禾田律师事务所律师。一般授权代理。原审第三人：文和瑞，男，1967年6月26日出生，汉族，身份证住址四川省射洪县。上诉人西双版纳安华房地产有限公司（以下简称安华公司）与被上诉人涂洁、原审第三人文和瑞商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法成合议庭，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。上诉人安华公司的委托诉讼代理人赵龙和被上诉人涂洁的委托诉讼代理人陈晓芳到庭参加诉讼，原审第三人文和瑞经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。安华公司上诉请求：判决撤销景洪市人民法院（2019）云2801民初218号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审本诉请求。事实与理由：1、一审已查明被上诉人并未实际支付购房款。被上诉人和原审第三人主张的支付购房款的方式实质是债权折抵，具体为被上诉人对文和瑞的债权折抵文和瑞对安华公司的债权，但本案至今无任何证据可以充分证明文和瑞对安华公司享有债权。2、被上诉人和原审第三人所主张王德财与文和瑞之间的借贷关系，并未经过任何法律程序的确认，也没有任何法律文书加以确认。3、本案因为被上诉人并未实际支付任何购房款，而被上诉人主张的债务冲抵行为又未能予以证明，故被上诉人要求支付违约金的事实不应得到支持。4、被上诉人未支付购房款，且房屋已经精装修，合同标的已经改变，无法继续履行。根据双方合同约定的售价，明显低于同一小区的售价，若继续履行不公平不合理，双方之间的合同属于依法应当解除的合同。且该房屋未经验收，不符合交付条件，不能履行交付。被上诉人涂洁辩称，1、原审第三人与安华公司的债权债务关系成立，双方有转款凭证、银行流水、以及安华公司认可的债权债务商品房买卖合同、安华公司出具的商品房买卖合同、财务收据等证据佐证，上诉人否认双方债权债务关系不成立。2、原审第三人和安华公司之间的债权债务关系成立，双方予以认可，且安华公司已经清偿了部分债务，无需法律文书确认。3、上诉人与被上诉人之间的合同成立，被上诉人通过债务折抵的方式支付购房款，上诉人予以否认但无证据证明，故应当按照合同约定交付房屋。4、上诉人无证据证明房屋是否精装修，被上诉人不认可；即便装修也是上诉人违反合同约定擅自装修，相应的责任应当自行承担。5、房屋当时的出售价格是合理的，并非低价购买。6、安华公司单方陈述的房屋未经验收，没有达到交付条件，被上诉人不认可，交付房屋是一方的义务，其违约行为不能成立其抗辩理由。因此，应驳回上诉，维持原判。原审第三人文和瑞述称，2019年9月19日，安华公司因涉案房屋所在楼盘建设需要，向本人借款300万元，该借款已支付至安华公司法定代表人王德财的账户，其行为代表公司。鉴于本人欠涂洁借款，安华公司又对本人负有债务，故此三方达成协议，一致同意以本人对安华公司享有的债权中的356807元代涂洁支付涉案房屋全部购房款，此后，安华公司即不需再向本人清偿对应借款。本案涂洁已支付全部购房款，安华公司应当履行交房义务。涂洁向一审法院起诉请求：1、请求人民依法判决安华公司立即向涂洁交付景洪市曼听路27号第1幢第2单元第20层20-2号房屋，并办理房屋产权登记。2、请求人民法院判决安华公司向涂洁支付逾期交房违约金13980元（从2017年9月21日起，按每天20元的标准计算至2017年10月20日；2、从2017年10月21日起，每天按购房款356807元的0.01％计算至安华公司交房之日止，违约金暂计算至起诉之日，后续违约金在主张范围内）。安华公司向一审法院反诉请求：请求判令解除双方签订的《商品房购销合同》。一审法院认定事实：2014年9月19日第三人文和瑞通过中国建设银行61×××97账号向王德财62×××68账号转款3000000元，2014年9月至2015年5月期间王德财通过工商银行账号23×××36和建设银行账号53×××31向安华公司账号53×××88转过款，2010年12月7日刘俊梅通过5240943610143018账号向郁盛43×××02账号转账24万元。2010年12月8日涂洁通过6222022308001551170账号向郁盛43×××02账号转账16万元。2016年4月29日涂洁与安华公司签署《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定：一、安华公司将其开发建设的位于景洪市曼听路27号睛宇榕和第1幢第2单元第20层20-2号房屋出售给涂洁；二、按套计价销售，即一次性付款，该商品房总价款为356807元，房屋建筑面积89.65平方米；三、安华公司应于2017年9月20日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给涂洁；五、安华公司逾期交房30天内，每天按20元向涂洁支付违约金，合同继续履行；逾期30天以后，按应付款的0.01％乘以逾期天数向涂洁支付违约金合同继续履行。除此之外，双方还对预售商品房的其他事宜进行了约定。2016年4月29日双方进行了商品房购销合同登记备案，合同登记号：JH2016042903296。2016年4月29日安华公司向涂洁出具了356807元收款收据一份。2017年9月20日，交房期限届满，安华公司未向涂洁交付房屋，双方因此产生纠纷导致诉讼。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涂洁与安华公司于2016年4月29日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，应受法律保护，合同的双方当事人均应依照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，虽然安华公司辩称未收到涂洁交付的购房款，但是涂洁向一审法院提交了安华公司所出具的加盖有安华公司印章的正式收据，足以证明安华公司已确认了收到通过债务折抵方式交付的购房款项，双方已达成了买卖房屋的意思表示，安华公司应按照合同约定履行交付房屋的义务，但安华公司未在合同约定的交房时间向涂洁交付房屋，已构成违约。故涂洁要求安华公司继续履行《商品房购销合同》向其交付房屋的诉请，于法有据，应予以支持。关于涂洁要求安华公司支付逾期交房违约金13980元的诉请，因安华公司长期未能向涂洁交付房屋，已经构成违约，故安华公司应承担违约责任。依据双方签订的《商品房购销合同》第七条、第九条约定，安华公司应于2017年9月20日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给涂洁；安华公司逾期交房30天内每天按20元支付违约金，逾期30天以后，按应付款的0.01％乘以逾期天数向涂洁支付违约金。故安华公司应于2017年9月21日起支付违约金。涂洁主张暂计算至起诉之日的违约金13980元，亦不违反法律规定，应予以支持；2019年1月4日起诉之日后的违约金予以支持依购房款356807元按每日0.01％计算至安华公司向涂洁交付房屋之日止。关于协助办理过户手续的问题，因双方在合同中没有约定具体办理到房屋所有权登记的期限，本案的房屋目前也没有交付使用，目前不具备协助办理房屋产权证的条件，故对涂洁主张安华公司协助办理房屋产权证的诉请，一审法院不予以支持。关于安华公司主张要求解除双方签订的《商品房购销合同》的反诉请求。本案中，双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是双方当事人的事实意思表示，未违反法律法规的强制规定，属合法有效，并且安华公司也出具收据确认收到了购房款，足以证明涂洁已履行了合同的义务，未有违约的行为，安华公司主张解除《商品房购销合同》无事实及法律依据，一审法院不予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，判决：1、安华公司于判决生效之日起三十日内依合同约定向涂洁交付坐落于位于景洪市曼听路27号睛宇榕和第1幢第2单元第20层20-2号房屋。2、安华公司于判决生效之日起三十日内向涂洁支付逾期交房违约金13980元，2019年1月3日后的逾期交房违约金依购房款356807元按每日0.01％计算至安华公司向涂洁交付房屋之日止。3、驳回涂洁的其他诉讼请求。4、驳回安华公司的诉讼请求。本诉案件受理费150元，由安华公司负担；反诉案件受理费3326元，由安华房地公司负担。二审中，上诉人安华公司对一审判决中认定2016年4月29日向涂洁出具了356807元收款收据一份有异议，上诉人并未向被上诉人出具过收款收据，也未收到该购房款。被上诉人涂洁对一审判决认定的事实无异议。双方均无新证据提交。二审经审理查明：一审判决认定事实正确，本院予以确认。本案争议的焦点是：被上诉人涂洁是否向上诉人安华公司支付了对应的购房款。本院认为,本案中，根据上诉人安华公司与被上诉人涂洁签订的《商品房购销合同》以及《合同补充协议》，并向被上诉人出具了涉案房屋的购房款财务收据，同时亦将房屋进行了网签备案登记在被上诉人名下的过程，结合此前原审第三人文和瑞曾将300万元款项转账至安华公司原法定代表人王德财账上，而被上诉人涂洁又将本案涉案房屋所对应的购房款支付给了原审第三人文和瑞。因此，被上诉人涂洁所主张通过债务折抵的方式支付了本案的购房款的依据充分，本院予以支持。上诉人安华公司主张被上诉人涂洁未支付购房款的依据不足，本院不予采纳。此外，虽然双方约定交付的房屋不包含装修部分，而上诉人安华公司自行对房屋进行了装修，但不能成为解除双方合同以及不予交付房屋的理由，关于装修产生的纠纷亦不属于本案的审理范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人安华公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费153元，由上诉人安华公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈福兴审判员  蒋荣春审判员  徐艺华二〇一九年九月十九日书记员  马玲玲