辽阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1021民初2380号原告：马丹，女，1988年5月22日生，汉族，农民，现住辽宁省辽阳县。委托代理人：马庆涛，男，1965年2月9日生，汉族，农民，现住辽宁省辽阳县。系原告父亲。委托代理人：张艳，女，1967年4月26日生，汉族，农民，现住辽宁省辽阳县。系原告母亲。被告：李秀平，女，1959年5月4日生，汉族，农民，现住辽宁省鞍山市千山区。原告马丹为与被告李秀平房屋买卖合同纠纷一案，于2019年7月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月5日公开开庭审理了本案。原告马丹的委托代理人马庆涛、张艳到庭参加诉讼；被告李秀平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马丹诉称：2016年12月25日，原告从网上看见有人发广告卖房子，经所留电话联系由原告父亲与卖房方王维见了面，当时王维领着原告父亲看了房子、讲妥了价款，于是由原、被告签订《房屋买卖协议》，协议约定：被告李秀平将育才花园第5栋3单元6层31号（建筑面积104.10㎡）卖与原告马丹，总房款人民币10万元，被告协助原告办理房产证。协议签订后，卖房方由王维收取了原告方的房款，由王维将原告所买房屋的钥匙交与原告方。在原告方对该房屋管理期间，另案被告赵立夫于2017年正月十一给原告打电话声称该房是他早就购买的，并于当年正月十三将该房门锁换掉。2018年3月12日，为该房归谁所有问题向贵院提起诉讼。经贵院审理，贵院以被告李秀平与辽阳正和房地产开发有限公司之间存在的是借贷关系而非商品房买卖关系，属于“名为买卖实为借贷”，故贵院对被告李秀平与辽阳正和房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖协议书》没有确认，从而导致原、被告之间的房屋买卖协议无效，而被告李秀平却拒绝返还原告房款，故原告再次起诉，提出如下诉讼请求:1、请求依法解除原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》；2、请求依法判令被告李秀平返还原告购房款人民币10万元；3、请求法院依法判决被告李秀平向原告支付资金占用期间的利息（利息从2016年12月25日起算至给付完毕之日止，利率按年息6%计算）；4、由被告承担诉讼费用100元、前案律师费损失2000元。被告李秀平未提出答辩意见。经审理查明：原告马丹为诉被告李秀平（系王维岳母）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提供其与被告李秀平签订的《房屋买卖协议》、被告李秀平与辽阳正和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议书》、本院（2018）辽1021民初2837号民事判决书、辽阳市中级人民法院（2019）辽10民终728号民事判决书、辽阳县泉衡法律服务所收费收据、辽阳县泉衡法律服务所证实各1份等证据。原告所提供其与被告李秀平签订的《房屋买卖协议》主要内容：被告李秀平将育才花园第5栋3单元6层31号（建筑面积104.10㎡）卖与原告马丹，总房款人民币10万元，被告协助原告办理房产证；原告所提供被告李秀平与辽阳正和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议书》主要内容：2016年1月15日，辽阳正和房地产开发有限公司将位于.10平方米（即本案争议房屋）以每平方米1700元，合计176970元的价款（该价款是按辽阳县地税局对房价的最低要求填写的）卖与被告李秀平；原告所提供本院（2018）辽1021民初2837号民事判决书、辽阳市中级人民法院（2019）辽10民终728号民事判决书各1份主要证明：辽阳正和房地产开发有限公司与被告李秀平关于对刘二堡镇育才花园5号楼东1单元6层西屋即争议房屋所签订的《商品房买卖协议书》是苏荣胜为借款5万元而应被告李秀平方的要求而签订的，被告李秀平与辽阳正和房地产开发有限公司之间存在的是借贷关系而非商品房买卖关系，这种“名为买卖实为借贷”的法律关系因不符合法律规定，导致法院对被告李秀平与辽阳正和房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖协议书》不予确认，因此被告李秀平未实际取得《商品房买卖协议书》中房屋的所有权，被告李秀平将无处分权的房屋卖与原告马丹，从而导致原、被告之间的房屋买卖协议无效。原告所提供辽阳县泉衡法律服务所收费收据、辽阳县泉衡法律服务所证实各1份主要证明：在2018年3月12日原告在起诉所有权确认纠纷案件过程中为与被告赵立夫、李秀平打官司而聘请辽阳县泉衡法律服务所法律工作者所支出2000元代理的费用。根据以上证据加之原告的陈述可以认定，2016年12月25日，原告从网上看见有人卖房子，经电话联系由原告父亲与卖房方王维在见面后在讲妥房屋价款的情况下由原、被告签订上述了《房屋买卖协议》；协议签订后，卖房方由王维收取了原告方的房款，由王维将原告所买房屋的钥匙交与原告方；前述被告李秀平卖与原告的房屋是因辽阳正和房地产开发有限公司的法定代表人苏荣胜向王维方欲借款5万元，王维便以其岳母李秀平的名义借给苏荣胜现金5万元并要求苏荣胜用辽阳正和房地产开发有限公司的楼房做担保，从而形成了被告李秀平与辽阳正和房地产开发有限公司签订的名为买卖实为借贷担保的前述《商品房买卖协议书》，该协议侵犯了赵立夫的所有权。该《商品房买卖协议书》签订后，又由被告李秀平将协议中的房屋卖给了原告马丹；在原告方对该房屋管理期间，被侵权者赵立夫于2017年正月十一给原告打电话声称该房是他早就购买的，并于当年正月十三将该房门锁换掉。2018年3月12日，为该房归谁所有问题向本院提起诉讼；经本院审理，本院以被告李秀平与辽阳正和房地产开发有限公司之间存在的是借贷关系而非商品房买卖关系，属于“名为买卖实为借贷”，故本院对被告李秀平与辽阳正和房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖协议书》没有确认，从而导致原、被告之间的房屋买卖协议无效，而被告李秀平却拒绝返还原告房款，故原告再次起诉并提出前列诉求。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，有原告提供的书证其与被告李秀平签订的《房屋买卖协议》、被告李秀平与辽阳正和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议书》、本院（2018）辽1021民初2837号民事判决书、辽阳市中级人民法院（2019）辽10民终728号民事判决书、辽阳县泉衡法律服务所收费收据、辽阳县泉衡法律服务所证实各1份等证据材料在卷为凭，经庭审质证足以认定。本院认为，被告李秀平将未实际取得《商品房买卖协议书》中房屋的所有权与处分权的情况下，又将该房屋卖与原告马丹，此种情况下，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，说明原告所请求的解除与被告李秀平所签订的《房屋买卖协议》有理，本院应予以支持；再根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第(一)项“…出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持”的规定可知，原告在本次诉讼中向本院所提出的请求被告李秀平返还房款10万元并向原告支付资金占用期间的利息（利息从2016年12月25日起算至给付完毕之日止，利率按年息6%计算）及向其支付前案律师费2000元损失的诉求均有理，本院应依法予以支持。本案在审理中，被告李秀平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故依法应予以缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第(一)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项的规定，判决如下：一、解除原告马丹与被告李秀平于2016年12月25日所签订的《房屋买卖协议》。二、被告李秀平于本判决生效后三十日内返还给原告马丹购房款人民币10万元。三、被告李秀平于本判决生效后三十日内向原告支付资金占用期间的利息（利息以人民币10万元为本金，从2016年12月25日起算至给付完毕之日止，利率按年息6%计算）及律师费损失2000元。被告如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2642元，由被告李秀平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长 屈志忠审 判 员 赵利奎陪 审 员 边 玲二〇一九年九月九日代书记员 田 曾法律链接:《中华人民共和国合同法》节录第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》节录第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》节录第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持;(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》节录第九条下列事实当事人无需举证证明（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》节录第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。