广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21769号原告：高栢成，男，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：高东华，男，1989年8月25日出生，汉族，住址同上，系原告的儿子。被告：梁瑞娴，女，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：周锦河，男，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：周锦柱，男，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：周丽嫦，女，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：周锦年，男，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：陈少兰，女，汉族，住广东省佛山市南海区，原告高栢成与被告梁瑞娴、周锦河、周锦柱、周丽嫦、周锦年、陈少兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年3月27日、8月28日公开开庭审理了本案。原告高栢成及其委托诉讼代理人高东华到庭参加了两次庭审，被告周丽嫦到庭参加了第一次庭审，被告周锦河、周锦柱到庭参加了第二次庭审。被告周丽嫦经本院传票传唤未到庭参加第二次庭审，被告周锦河、周锦柱经本院传票传唤未到庭参加第一次庭审，被告梁瑞娴经本院传票传唤，被告周锦年、陈少兰经本院公告传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.六被告协助原告将位于南海县××××号、土地使用证证号为南府集建字90第**号、地号为**的集体土地建设用地使用权过户到原告名下；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原告于2000年6月27日在买卖双方同意下购买位于南海县××××号的房产，价款为95000元。签约时，周昌承诺把房产证和土地证过户到原告名下，但没有履行土地证过户的承诺。现周昌已经身故，其继承人为六被告，有个别失联，以至于土地证无法过户，故起诉要求六被告配合办理过户手续。被告周丽嫦辩称，被告的父亲周昌已过世，原告起诉前并没有告知被告方，并且原告欺骗梁瑞娴取得户口材料，收到传票后，梁瑞娴还专门去找原告协商，认为原告欺骗她。周丽嫦不同意过户，原告的起诉损害了周丽嫦的名誉。因其他被告知道这件案件，意见与周丽嫦一致。被告周锦柱辩称，不同意原告的诉讼请求。涉讼房屋在交付给原告之前由周锦柱在居住。原告入住前，周锦柱搬走了。涉讼房屋是周昌分配给周锦柱的，但一直没有过户。后来周昌跟周锦柱说，原告想使用涉讼房屋，周锦柱便让周昌去与原告协商处理此事，并谈好一次性给钱9万元。周锦柱与原告见过一次面，并强调涉讼房屋不能卖只能租。涉讼房屋所在土地是周氏祠堂地，不可能出售给外姓人。周锦柱由于工作繁忙，让周昌办理此事，当时收取原告9万元，但涉讼房屋没有过户给原告，后来不知怎么回事，涉讼房屋就过户给了原告。周锦柱去过涉讼房屋与原告协商过几次，希望退款收回涉讼房屋，但原告没有同意，所以，周锦柱不同意出售涉讼房屋。因为周昌当时的年纪较大，不知道怎么回事将房屋过户给原告。现原告要求将涉讼土地过户给他，周锦柱不同意。涉讼土地属于周氏祠堂的土地，被告方不可能将土地过户给原告。且涉讼房屋早已过户给原告，不清楚为何土地至今没有过户。周锦柱保留追究原告起诉造成的名誉损失。被告周锦河辩称，同意周锦柱的意见。周锦河对周昌出售涉讼房屋并不知情。周昌在世时，只是将涉讼房屋过户给原告，并没有将涉讼土地过户给原告，事出有因。如今原告要求将涉讼土地过户，且将周锦河的户口本拿去复印。当时周锦河注明了只限查询之用，但原告却用来起诉。原告将周锦河起诉至法院，导致周锦河的名誉受损。周昌没有将涉讼土地过户给原告的原因是因为原告只能使用上盖物。被告梁瑞娴、周锦年、陈少兰没有答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.原告身份证复印件1份、六被告人口信息查询资料原件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.常住人口登记卡（梁瑞娴、周锦贺、周丽嫦、陈少兰）复印件1份，用以证明各被告之间的关系。3.集体土地建设用地使用证原件1份。4.房屋所有权证原件1份。证据3-4用以证明涉讼房屋的性质。5.房地产买卖契约原件1份，用以证明原告向周昌购买涉讼房屋的事实。6.地址证明原件1份，用以证明涉讼房屋的地址。7.家庭情况证明复印件1份，用以证明被告的家庭情况。经质证，被告周丽嫦对原告提交的证据1-3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，但不同意房屋过户给原告；对证据5、6不清楚；对证据7认为陈述属实。六被告均未向本院提交证据。被告梁瑞娴、周锦河、周锦柱、周锦年、陈少兰未到庭参加第一次庭审，庭后也未提交书面的质证意见，视为放弃质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，证据3-6都是原件，六被告均未提交相反证据反驳，本院对其真实性均予以采信。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼土地位于广东省佛山市南海区大沥镇盐步青龙下街二巷1号，土地使用证号为南府集建字（90）第012347号，地号为03082730，现登记使用权人为周昌。涉讼房屋是涉讼土地的上盖建筑，建于1976年，原所有权人为周昌，房产证号为粤房证字第××号。2000年6月27日，周昌（甲方）与高栢成（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定：由于甲方已收到乙方预付的购房定金30000元，甲方自愿将涉讼房地产（房屋建筑面积104.7平方米，土地使用面积72.94平方米）出售给乙方；上述房地产成交价格为95000元，由乙方在2000年6月28日前一次性付清，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为转账；双方同意于2000年6月30日由甲方将上述房地产交付乙方；房屋移交乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。2000年8月1日，涉讼房屋办理新的房屋所有权证，证号为粤房字第××号，登记所有权人为高栢成。2010年11月2日，周昌死亡。2018年10月29日，高栢成提起本案诉讼。另根据佛山市南海区大沥镇盐步社区居民委员会于2018年10月26日出具的《家庭情况证明》显示，周昌的父母的姓名、出生、死亡时间不详，且先于周昌死亡；周昌生前的配偶是梁瑞娴；周昌生前与梁瑞娴共生育4名子女，分别是周锦柱、周锦河、周锦年、周丽嫦，陈少兰是周昌的继子女，此外周昌无其他子女。庭审中，周锦河和周锦柱亦确认除本案六被告之外，周昌无其他继承人。诉讼中，本院就本案涉讼土地的过户征询佛山市南海区大沥镇盐步村青龙股份合作经济社、佛山市自然资源局南海分局的意见。其中，佛山市南海区大沥镇盐步村青龙股份合作经济社于2019年5月13日以《回复函》回复本院称：“根据佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区农村宅基地及地上房屋确权登记操作规程的通知（南府办函[2018]130号）第三章第十条第七点，同一宅基地上土地使用证和房屋所有权证书（房地产权证书）权属人不一致的，为理顺房地关系，经土地使用者与房屋所有者协商将宅基地及地上房屋转移到双方或其中一方名下，申请人可按本规定申请办理不动产转移登记。若拟登记方为非农村集体经济组织成员，需公告无异议后，方可办理不动产转移登记。为理顺房地关系，我经济社同意土地使用者与房屋所有者协商将宅基地及地上房屋转移到双方或其中一方名下。”佛山市自然资源局南海分局于2019年6月11日复函本院称该产权登记应按照《佛山市南海区农村宅基地及地上房屋确权登记操作规程》（南府办函[2018]130号）第三章第十条第七点的相关规定执行，且鉴于我区已经实行不动产统一登记，如果地上建筑物已经改建、加建、扩建，建筑物现状与房产证证载不一致的，在无法提供合法报建、验收等材料的情况下，无法办理转移登记，并提供办理登记所需材料清单予本院。随函所附涉讼房地产的不动产登记信息查询结果显示，涉讼房地产无抵押、查封、预告登记等权利限制情形。上述材料本院已当庭出示，原告及到庭的被告周锦河、周锦柱均无异议。本院认为，原告与周昌签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。因涉讼房屋已经转移登记至原告名下，且原告持有涉讼房屋及土地的产权证原件，原告主张其购买的是涉讼物业的房地产权且已经支付完毕相应的对价款合理可信，本院予以采纳。因涉讼房屋已经转移登记至原告名下，涉讼土地虽为宅基地，但佛山市南海区大沥镇盐步村青龙股份合作经济社已答复为理顺房地关系，同意按照《佛山市南海区农村宅基地及地上房屋确权登记操作规程》（南府办函[2018]130号）第三章第十条第七点的相关规定，由土地使用者与房屋所有者协商将宅基地及地上房屋转移到双方或其中一方名下；佛山市自然资源局南海分局的复函也表达了相同的意见。因周昌已经死亡，六被告作为其第一顺位的继承人，依法应配合办理相关手续。据此，本院对原告诉请六被告配合办理涉讼土地使用权转移登记至其名下的诉请予以支持。被告周丽嫦、周锦河、周锦柱辩称周昌未出售涉讼土地使用权与事实不符，其辩称不予配合办理相关手续理据均不成立，本院不予采纳。被告梁瑞娴、周锦年、陈少兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告梁瑞娴、周锦河、周锦柱、周丽嫦、周锦年、陈少兰应于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告高栢成办理将位于广东省佛山市南海区大沥镇盐步青龙下街二巷1号土地的使用权[土地使用证号为南府集建字（90）第012347号、地号为03082730]转移登记至原告高栢成名下的相关手续。本案适用普通程序结案，案件受理费2500元，原告已预交并自愿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  黄艳滨人民陪审员  甘湛虹二〇一九年九月十日书 记 员  许晓璇