江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终2643号上诉人（原审被告）：江苏新合作常客隆连锁超市有限公司，住所地常熟市海虞镇周行府前街，统一社会信用代码913205812514518506。法定代表人：包乾申，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨少平，江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山市望族房产开发有限公司，住所地昆山市周市镇青阳北路**，统一社会信用代码91320583718676579L。法定代表人：程友良，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建华，江苏王建华律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春辉，江苏王建华律师事务所律师。原审被告：昆山市新合作常客隆购物中心有限公司，住，住所地昆山市周市镇望族商城**一社会信用代码913205835866044179。法定代表人：郝永清，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨少平，江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。上诉人江苏新合作常客隆连锁超市有限公司（以下简称常客隆连锁超市公司）因与被上诉人昆山市望族房产开发有限公司（以下简称望族公司）、原审被告昆山市新合作常客隆购物中心有限公司（以下简称常客隆购物中心公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初6495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。常客隆连锁超市公司上诉请求：撤销原审判决第一、二项并发回重审或依法改判，诉讼费由望族公司承担。事实与理由：1、一审法院对于房屋退还、租金计算截止日的认定错误。关于邓金山的火锅店部分的交还时间。我方认为，常客隆购物中心公司于2016年5月20日即将该部分场地交还给了望族公司，一审认定双方当事人就该部分涉租房屋的租金计算到2018年6月27日，实属错误。理由如下：首先，望族公司在《关于房屋交接手续事宜的回函》中明确本期（季度起止时间为2016年5月5日-8月4日）邓金山火锅店应付租金为16天（2016年5月5日-5月20日），而不是我方计算的15天；其次，2016年6月，我方向望族公司给付三方协议书订立后的第一期租金时（季度起止日期2016年5月5日-8月4日），其中邓金山火锅店部分的租金也是计算至2016年5月20日，而其他商户均计算至2016年8月4日。对此，望族公司是明知且认可的，未就此提出任何意义；再次，此后我方再向望族公司支付每期租金时，租金构成中已无邓金山火锅店对应的租金费用，望族公司对此明知且亦未提出过异议；最后，三方当事人于2016年5月24日签署协议，明确我方已将邓金山火锅店的天然气过户至望族公司名下，对剩余水电费也进行了确认，证明望族公司已经收回了该部分场地。关于徐文武经营KTV而承租涉案房屋的部分。我方认为，（2017）苏0583民初17418号民事调解书明确常客隆购物中心公司与徐文武的租赁合同于2017年11月8日解除，此后我方多次以书面或口头方式向望族公司发函，要求其办理收房手续，但望族公司不予理睬；另外，徐文武代理人在徐文武与我方租赁纠纷案庭审中称其承租的房屋已经被望族公司用链条锁上，可以证明望族公司早已实际控制了该部分房屋。为方便法院审理，我方认可徐文武经营KTV而承租的涉案房屋部分交还给望族公司的日期为2018年1月2日，即该房屋对应的租金应计算至2018年1月2日，而非一审判决认定的2018年4月30日。关于袁增文经营酒店而承租涉案房屋的部分。我方认为，常客隆购物中心公司与袁增文之间的租赁合同已被生效判决认定于2017年3月6日解除，之后我方于2017年3月27日至2017年10月13日期间六次向望族公司发送关于办理该部分房屋交接事宜的函件，亦于2018年1月16日、2018年1月19日发送《关于还房后租金结算函》，但望族公司均置之不理或拒收函件。为方便法院审理，我方自认2018年1月15日为该部分房屋交还给望族公司的日期，即该房屋对应的租金应计算至2018年1月15日，而非一审判决认定的计算至2018年8月4日。此外，如按照一审观点，在2018年8月4日之后直至2022年4月17日我方仍然需要支付租金，而事实上我方早已于2016年4月底即已撤场，无法对房屋进行有效管理，且我方已经多次明确表示要求退还房屋，在此情况下望族公司仍强行要求我方支付租金，于法无据，于理不通。2、一审法院适用法律错误。首先，关于三方协议中“甲方同意乙方、丙方继续按照上述五份合同内容继续履行直至合同结束”的内容，所涉及的“五份合同”、“合同结束”中的“合同”应是指常客隆购物中心公司与五明名次承租人之间的租赁合同，而非本案三方当事人之间的协议书。“合同结束”也是指常客隆购物中心公司与五明名次承租人之间的租赁合同关系实际解除，而不应当机械的认定租金必须计算至五份合同约定的租期截止日。其次，一审法院引用合同法第77、78条关于合同变更的规定是错误的。事实上，一审法院已经在另案中于2015年7月30日判决解除了望族公司与我方之间的租赁合同，涉案三方协议书是本案三方当事人为新设立权利义务关系而签订，不存在三方再次通过协议书的形式对该租赁合同内容进行变更的问题，而且，三方当事人也不可能变更我方与次承租人之间的租赁合同。3、为彻底解决我方与望族公司多年来的系列纠纷，积极履行退还房屋的义务，考虑到次承租人拖欠租金，常客隆购物中心公司多次通过诉讼方式才得以收回房屋并交还给望族公司，但望族公司拒收。目前常客隆购物中心公司早已歇业，我方也仅派驻一名工作人员留守，一审法院判决我方仍需继续支付租金至转租合同约定的租期届满日，有违常理。望族公司辩称，1、一审法院认定事实正确。关于邓金山火锅店所涉房屋部分。我方在《关于房屋交接手续的回函》中表述的15天、16天只是在双方协商过程中对上诉人错误计算的纠正，并不是确认已经收回房屋；天然气过户不能代表我方接受了房屋，双方未办理正式的房屋交接手续，上诉人也未通知过我方接受该房屋。关于徐文武的KTV所涉房屋部分。上诉人称徐文武代理人曾陈述过房屋被望族公司上锁，无证据证明。上诉人与徐文武之间的合同解除不必然导致上诉人与我方的合同解除。另外，在我方接受徐文武房屋的过程中，我方本可以等到2020年4月17日收房，但考虑到上诉人一直拖欠租金，我方无奈于2018年4月30日收房，系我方对权利的处分。关于袁增文酒店所涉房屋部分。该部分房屋直至2018年1月15日通过法院执行程序才完成房屋的腾空，上诉人关于此前即已退还该部分房屋的说法显然不能成立。综上，当事人已经签订了三方协议，应当严格履行协议约定义务，而不是上诉人想交还房屋我方就必须接受。2、一审法院适用法律正确，程序合法。涉案三方协议书的签订是有相应背景的，上诉人因担心其未取得我方同意而将房屋转租的行为会对次承租人构成违约，故在法院组织下与我方达成和解形成了三方协议，上诉人向我方承诺，只要我方认可其转租行为，其愿意按照转租合同的内容准时、定期、足额向我方支付租金，且其与次承租人之间的一切纠纷均由其自行解决。因此，关于三方协议中“合同结束”并不是指合同法所规定的“合同的权利义务终止”，而是指五份转租合同中的合同固定期限到期而结束。另外，三方协议还约定“合同内容以甲乙丙共同盖章确认的内容为准”，如果按照上诉人的理解，则该约定无任何意义。至于上诉人所称“市场形势不好，招租存在困难”，这是客观原因，但不能因该客观原因便将协议已经明确约定了履行期限的房屋退还给我方，由我方来承担损失，如此显然不公。常客隆购物中心公司则表示同意常客隆连锁超市公司的上诉意见。望族公司向一审法院起诉请求：1、判令常客隆连锁超市公司、常客隆购物中心公司立即向望族公司支付已到期租金2449240.65元并支付逾期付款违约金473756.5元（逾期付款违约金计算至起诉之日，后面的租金按照三方于2016年4月29日签订的协议书约定履行，逾期付款违约金以到期未付租金为基数按万分之八结算至实际付清之日止）；2、判令常客隆连锁超市公司、常客隆购物中心公司立即向望族公司支付公摊电费、清洁费51532.95元（其中徐文武租户11428.27元，邓星山租户40104.68元）；3、判令常客隆连锁超市公司、常客隆购物中心公司向望族公司支付违约金100万元；4、诉讼费由常客隆连锁超市公司、常客隆购物中心公司承担。一审法院认定事实：望族公司系昆山市周市镇望族商城**楼的产权人，其将该房屋租赁给常客隆连锁超市公司及常客隆购物中心公司使用。又查明，2015年3月25日，常客隆购物中心公司与案外人徐文武就上述房屋四层S403为止签订租赁合同，租赁期限为2015年3月22日起至2020年4月17日止。租金为：2015年4月18日至2016年4月17日年租金为68652元/月；2016年4月18日起至2017年4月17日年租金为72085元；2017年4月18日起至2018年4月17日年租金75689元；2018年4月18日起至2019年4月17日年租金79474元；2019年4月18日至2020年4月17日年租金为83448元。公摊电费为1065元/月，清洁费883元/月。双方因租赁事宜发生纠纷，经昆山市人民法院调解，双方于2017年11月8日解除租赁关系。另查明，2012年1月5日，常客隆购物中心公司与案外人袁增文就上述房屋5层编号2区域场地签订租赁协议，使用面积约2300平方米，以实测面积为准；租赁期限为2012年4与1日（一审笔误，应为2012年4月18日）至2022年4月17日。租金支付方式为：柒拾壹万叁仟伍佰捌拾元/年，前三年以每天每平方0.85元计算，第四年开始以每天每平方0.935元计算，第五年租金以每天每平方1.02元计算，第六年至第十年以每天每平方1.05元计算。按先付后用的原则，乙方应于合同签订后3日内一次性支付给甲方。后常客隆购物中心公司与袁增文因租赁事宜发生纠纷，经过昆山市人民法院及苏州市中级人民法院判决，双方之间的租赁合同于2017年3月6日解除。另查明，2015年2月2日，常客隆购物中心公司与案外人邓金山就上述房屋四层签订租赁合同，租赁期限2015年2月1日至2018年6月27日止。2015年2月1日至2016年6月27日租金为17000元/月；2016年6月28日起至2017年6月27日租金为18000元/月；2017年6月28日起至2018年6月27日期间租金为20000元/月。公摊电费为1210元/月，清洁费为378元/月。再查明，2016年4月29日，望族公司（甲方）与常客隆连锁超市公司（乙方）、常客隆购物中心公司（丙方）签订协议书一份，内容为：甲乙丙三方就关于昆山市周市镇望族商城9号楼商业地产租赁事宜，经三方协商一致，达成以下协议：一、关于以乙方、丙方名义与邓星山、袁增文、徐文武、骆忠成、苏州肯德基有限公司签订的房屋租赁合同事宜，甲方予以追认，甲方同意乙方、丙方继续按照上述五份合同内容继续履行直至合同结束。合同内容以甲方、乙方、丙方共同确认的内容为准。二、上述房屋租赁合同乙方、丙方应当收取的租金及其他相关费用，甲方不予干涉，由乙方、丙方自行收取，收取后的租金费用归乙方所有。三、上述合同履行、合同相对人起诉追责等一切事宜均与甲方无关，合同内容亦不影响甲方对其他物业的出租使用等事宜，将来如发生五家承租人就承租人上述房屋事宜产生的纠纷及任何赔偿，均由乙方、丙方自行处理，与甲方无任何关系。四、乙、丙方一致同意将昆山市周市镇望族商城9号楼商业地产于2016年5月5日移交给甲方，乙方、丙方移交前应将水电燃气等费用结清，并将水电燃气使用主体于移交后十日内完成过户手续，过户费用由乙方、丙方承担。如乙、丙方未能按约移交的，应承担违约金10万元。于移交次日起，除上述五家承租户场地外，甲方有权处理房屋内一切物品。五、乙方支付甲方的房屋占有使用费计算至房屋移交之日2016年5月5日。六、昆山市周市镇望族商城9号楼商业地产房屋内的所有的电梯、中央空调【（2015）苏中民终字第06408号裁判文书中另行处理的电梯、中央空调】，经甲乙丙结算一致，全部归甲方所有。七、甲乙丙三方一致确认，关于丙方员工遣散事宜应当支付的各项费用，全部由乙方、丙方负责处理，甲方无需支付任何费用。八、乙方对上述五家承租商户继续使用场地产生的租金及其他费用，乙方承诺于房屋移交之日2016年5月6日起，每季度提前一个月支付给甲方，租金及其他相关费用为上述五家商户与乙方、丙方签订的租赁合同中约定的标准按季度计算的总额。合同中约定的管理、物业等工作均由甲方负责，费用亦包含在乙方支付给甲方的相关费用中。如乙方逾期支付的，还应当承担逾期支付违约金，违约金每日按应付款金额的万分之八计算。无论乙、丙方与上述五家商户合同履行情况如何，乙方均应按照本协议上述约定向甲方支付租金及其他相关费用。九、甲方应支付乙方差额款60万元，该款项作为乙方支付上述租金的保证金，由甲方在上述五家商户承租期到期后，无息退还给乙方。十、三方已经在昆山法院申请执行的案件，仍按照生效裁判文书规定依法执行结算，因乙方在甲方尚有100万房屋租赁押金，在原裁判文书中未处理，三方在执行时甲方应一并退还给乙方。十一、上述约定，甲乙丙三方一致同意，三方法人签字或盖章本协议即生效，如有任何一方违约的，均应承担违约金100万元”。上述事实由三方协议、三份租赁合同及一审法院庭审笔予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，常客隆购物中心公司与案外人徐文武、邓星山、袁增文签订的房屋租赁合同及望族公司与两原审被告就房屋租赁事宜签订的协议书系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。双方当事人争议的焦点为：协议书第一条的内容“甲方同意乙方、丙方继续按照上述五份合同内容继续履行直至合同结束”中合同结束的时间。望族公司认为，所谓合同结束即为常客隆购物中心公司与徐文武、邓金山、袁增文签订的租赁合同中约定的租赁期限届满的时间；而原审被告则认为，合同结束的时间即包含原租赁期间履行届满的结束，也包含合同相对方（原审被告与对应的次承租人）之间合同关系的解除终止（其中原审被告与袁增文、徐文武即通过诉讼方式解除了租赁关系）。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。结合案件事实，望族公司与两原审被告2016年4月29日签订的协议书系双方对之前租赁关系部分内容的一种变更，但双方对其中内容约定不明确，又达不成一致，推定为未变更，则本协议中的合同结束应指的应是合同履行届满即徐文武至2020年4月17日、袁增文至2022年4月17日、邓金山至2018年6月27日。其中，望族公司认可徐文武合同结束的时间为2018年4月30日，这是当事人对自己权利的处分，一审法院予以支持。根据协议约定，常客隆连锁超市公司应对望族公司负支付租金的义务。经核算，常客隆连锁超市公司需支付的租金金额为2449072.44元【徐文武租金计算至2018年4月30日；袁增文租金计算至2018年8月4日；邓金山租金计算至2018年6月27日】。关于逾期付款违约金，双方在协议书中对逾期付款违约金有明确约定，但该逾期付款违约金约定过高，一审法院调整为按照银行同期贷款利率的1.95倍计算。针对徐文武、袁增文、邓金山的租赁合同，因双方在合同中并未约定具体的支付时间，只是陈述先支付后使用，但根据望族公司与两原审被告签订的协议书中的约定，常客隆连锁超市公司从2016年5月6日起，租金每季度提前一个月支付给甲方。结合协议书及租赁合同协议的约定，一审法院认为违约金计算方式过高，一审法院酌定计算方式如下：1、徐文武合同：以184142.34元（2017年11月5日至2018年1月17日计74天的租金金额）为本金，按照每日万分之五，从2017年10月5日计算至实际支付之日）；以223956.9元（2018年1月18日至2018年4月17日计90日的租金金额）为本金，按照每日万分之五，从2018年1月5日计算至实际支付之日）；以33966.92元（2018年4月18日至2018年4月30日计13天租金金额）为本金，按照每日万分之五，从2018年1月5日计算至实际支付之日）。2、袁增文合同：以196705.368元（2017年2月5日至2017年4月17日计72天的租金金额）为本金，按照每日万分之五，从2017年1月5日计算至实际支付之日）；以255925.8975元（2017年4月18日至2017年7月17日计91天的租金金额）为本金，按照每日万分之五，从2017年3月17日计算至实际支付之日）；以258738.27元（2017年7月18日至2017年10月17日计92天）的金额为本金，按照每日万分之五，从2017年6月17日计算至实际支付之日）；以258738.27元（2017年10月18日至2018年1月17日计92天）的金额为本金，按照每日万分之五，从2017年9月17日计算至实际支付之日；以253113.525元（2018年1月18日至2018年4月17日计90天的租金金额）为本金，按照每日万分之五，从2017年12月17日计算至实际支付之日）；以255925.8975元（2018年4与18日至2018年7月17日计91天的租金金额）为本金，按照每日万分之五，从2018年3月17日计算至实际支付之日）；以50622.705元（2018年7月18日至2018年8月4日计18天的租金金额）为本金，按照每日万分之五，从2018年6月17日计算至实际支付之日）。3、邓金山合同：以21238.2元（2016年5月21日至2016年6月27日计38天的租金）为本金，按照每日万分之五，从2016年5月5日计算至实际支付之日）；以54443.76元（从2016年6月28日至2016年9月27日计92天的租金）为本金，按照每日万分之五，从2016年5月27日计算至实际支付之日；以53851.98元（2016年9月28日至2016年12月27日计91天的租金）为本金，按照每日万分之五，从2016年8月27日计算至实际支付之日；以53260.2元（2016年12月28日至2017年3月27日计90天的租金）为本金，按照每日万分之五，从2016年11月27日计算至实际支付之日）；以54443.76元（从2017年3月28日至2018年6月27日计92天租金）为本金，按照每日万分之五，从2017年2月27日计算至实际支付之日）；以60492.76元（从2017年6月28日至2017年9月27日计92天租金）为本金，按照每日万分之五，从2017年5月27日计算至实际支付之日;以59835.23元（从2017年9月28日至2017年12月27日计91天租金）为本金，按照每日万分之五，从2017年9月27日计算至实际支付之日）；以59177.7元（从2017年12月28日至2018年3月27日计90天租金）为本金，按照每日万分之五，从2017年11月27日计算至实际支付之日；以60492.76元（2018年3月28日至2018年6月27日租金）为本金，按照每日万分之五，从2018年2月27日计算至实际支付之日）。关于望族公司要求两原审被告支付公摊电费、清洁费的诉请，双方在租赁合同及协议书中对此有明确约定，一审法院根据协议书及租赁合同的约定，经核算，该项费用为51532.95元。关于违约金的诉请，根据双方协议书的约定，双方在该协议第八条及第十一条均对逾期支付违约金部分进行了约定，望族公司已在第一项诉请中予以主张，且法院已在法律允许的范围内予以支持，故对望族公司的该项诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百一十四条、第七十八条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、江苏新合作常客隆连锁超市有限公司于判决生效之日起十日内支付昆山市望族房产开发有限公司房租租金2449072.44元及逾期付款违约金【以184142.34元为本金，按照每日万分之五，从2017年10月5日计算至实际支付之日；以223956.9元为本金，按照每日万分之五，从2018年1月5日计算至实际支付之日；以33966.92元为本金，按照每日万分之五，从2018年1月5日计算至实际支付之日）；以196705.368元为本金，按照每日万分之五，从2017年1月5日计算至实际支付之日；以255925.8975元为本金，按照每日万分之五，从2017年3月17日计算至实际支付之日；以258738.27元为本金，按照每日万分之五，从2017年6月17日计算至实际支付之日；以258738.27元为本金，按照每日万分之五，从2017年9月17日计算至实际支付之日；以253113.525元为本金，按照每日万分之五，从2017年12月17日计算至实际支付之日）；以255925.8975元为本金，按照每日万分之五，从2018年3月17日计算至实际支付之日；以50622.705元为本金，按照每日万分之五，从2018年6月17日计算至实际支付之日）；以21238.2元为本金，按照每日万分之五，从2016年5月5日计算至实际支付之日；以54443.76元为本金，按照每日万分之五，从2016年5月27日计算至实际支付之日；以53851.98元为本金，按照每日万分之五，从2016年8月27日计算至实际支付之日；以53260.2元为本金，按照每日万分之五，从2016年11月27日计算至实际支付之日；以54443.76元为本金，按照每日万分之五，从2017年2月27日计算至实际支付之日；以60492.76元为本金，按照每日万分之五，从2017年5月27日计算至实际支付之日;以59835.23元为本金，按照每日万分之五，从2017年9月27日计算至实际支付之日）；以59177.7元为本金，按照每日万分之五，从2017年11月27日计算至实际支付之日；以60492.76元为本金，按照每日万分之五，从2018年2月27日计算至实际支付之日】。二、江苏新合作常客隆连锁超市有限公司于判决生效之日起十日内支付昆山市望族房产开发有限公司公摊电费、清洁费51532.95元。三、驳回昆山市望族房产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38596元，保全费5000元，两款合计43596元，由昆山市望族房产开发有限公司负担13800元，江苏新合作常客隆连锁超市有限公司负担29796元。本院经审理查明的事实与一审法院一致。二审另查明，一审法院于2015年10月8日作出（2015）昆民初字第3237号民事判决，该判决认定望族公司与常客隆连锁超市公司于2011年8月28日签订的租赁合同于2015年7月30日解除，该案经过二审维持原判，二审案号为（2015）苏中民终字第06408号。另查明：常客隆连锁超市公司于202016年6月17日向望族公司发送《关于房屋交接后续事宜的函》，函中邓金山（火锅店）部分内容为“备注：已搬离，2016年5月20日交房，故租金计算至5月20日，为15天”。望族公司于2016年5月20日回函称“（五家商户租金与物业服务事宜）关于付款时间及该笔租金的所对应的租赁期限，我公司认为该笔租金所对应的租赁期限应为2016年5月5日至2016年8月4日，因前期房屋占有使用费结算至2016年5月4日。因此邓金山（火锅店）5月租期应为16天，袁增文（鑫豪酒店）租期应为92天……”。另查明：常客隆购物中心公司与望族公司曾签订过《关于四楼火锅店天然气水电过户事宜》，该书面材料载明“四楼火锅天然气已于2016年5月24日由昆山新合作常客隆购物中心有限公司过户至昆山望族房产开发有限公司”，双方就此盖章予以确认。二审中，常客隆连锁超市公司提交如下证据：1、EMS签收凭证共6页，证明常客隆连锁超市公司向望族公司发送的函件已经被签收。2、律师转告函一份，证明望族公司拒收邮件、拒绝接受房屋。3、2019年3月16日常客隆连锁超市公司向望族公司寄送的要求解除三方协议的函，证明常客隆连锁超市公司已经作出了解除三方协议书的意思表示。4、临时股东会议通知一份，证明常客隆购物中心公司已经没有继续经营能力，90%的房屋已经交还给了望族公司，常客隆购物中心公司不可能再继续对外招租。望族公司经质证认为：1、真实性没有异议，但不能证明常客隆连锁超市公司已经交付房屋，更不能证明望族公司已经同意常客隆连锁超市公司接受房屋的要求。2、望族公司没有收到律师函，袁增文KTV涉租的房屋在2018年才清场完毕，且提前交还房屋也不符合三方协议约定，望族公司有理由拒收。3、常客隆连锁超市公司在上诉期间还给望族公司发送通知，说明三方协议书并未终止，望族公司要求继续履行，不同意提前交还。4、常客隆连锁超市公司应当履行协议约定的内容，与常客隆购物中心公司有无能力继续履行合同无关。望族公司提交（2016）苏0583民初1259号庭审笔录一份、《袁增文一案庭审情况汇报》、2016年4月26日的房屋交接函及相应回函一份，证明本案三方协议签订的背景是常客隆连锁超市公司面临次承租人的巨额索赔，要求望族公司配合认可其转租行为，当时望族公司提出的条件就是按照转租合同约定的租期、租金标准由常客隆连锁超市公司缴纳租金直至对应的租期结束。常客隆连锁超市公司、常客隆购物中心公司经质证认为：上述证据真实性没有异议，但望族公司系常客隆购物中心公司的股东之一，其配合认可转租行为的目的也在于减免其自身损失。上述事实由当事人提供的EMS签收凭证、律师函、解除函、临时股东会议通知、（2016）苏0583民初1259号庭审笔录、《袁增文一案庭审情况汇报》、2016年4月26日的房屋交接函及相应回函、《关于房屋交接后续事宜的函》及相应回函、《关于四楼火锅店天然气水电过户事宜》、当事人陈述予以证实。本院认为,望族公司与常客隆连锁超市公司原于2011年签订的租赁合同已解除，因该合同解除望族公司需收回房屋，可能会导致常客隆连锁超市公司、常客隆购物中心公司对徐文武、袁增文、邓金山等次承租人构成违约，故本案当事人就此达成了涉案的三方协议书。该协议书系三方当事人基于新的合意达成的书面协议，而前述原租赁合同已解除，不存在当事人对前合同变更约定的情况，一审适用《中华人民共和国合同法》关于合同变更的法律规定来判断本案所涉协议书内容的本意，应属适用法律不当。本案各方当事人对于三方协议书中“甲方同意乙方、丙方继续按照上述五份合同内容继续履行至合同结束”的理解存有争议，望族公司认为其中的“合同结束”是指五份合同所确定的租期届满日，如五份合同提前终止，常客隆连锁超市公司仍应按照上述确定的日期持续按约支付租金；常客隆连锁超市公司、常客隆购物中心公司则认为“合同结束”是指法律规定的合同权利义务终止，如五份合同提前终止，则其无需再继续支付租金。本院就此认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案协议书还约定“合同内容以甲方、乙方、丙方共同盖章确认的内容为准”、“上述合同履行（指五份转租合同）、合同相对人起诉追责等一切事宜与甲方无关……将来如发生五家承租人就承租上述房屋事宜产生的纠纷及任何赔偿，均由乙方、丙方自行处理，与甲方无任何关系”，可以看出协议书实质上是本案当事人之间就前案未处理完毕的五家店铺所涉房屋达成新的租赁合同关系，协议各方明确常客隆连锁超市公司、常客隆购物中心公司与次承租人之间的合同如何履行、起诉追责等均与望族公司无关，如依常客隆连锁超市公司理解，转租合同提前终止其可前交还房屋、无需继续支付租金，则望族公0司此后需自行对外再次招租才能继续取得租金收益，而各方当事人在本案中亦均确认招租较为困难，望族公司的权益会基于转租合同解除时间的不同而受到影响，与协议中关于五份合同履行与望族公司无关的约定相悖。综上，本院认定协议所涉“甲方同意乙方、丙方继续按照上述五份合同内容继续履行至合同结束”中的“合同结束”是指五份合同约定的合同租期届满时，该租期届满日作为本案各方当事人达成的新的租赁合同关系的基础，不因五份合同的履行情况而变化，一审法院认定涉案协议中的“合同结束”指的是合同履行届满即徐文武所涉房屋部分租期至2020年4月17日、袁增文所涉房屋部分租期至2022年4月17日、邓金山所涉房屋部分租期至2018年6月27日，并无不当，本院予以确认。虽协议书约定涉案房屋对应的租期截止日系上述固定日期，但在协议履行过程中，常客隆连锁超市公司从次承租人处提前收回房屋，多次发函要求望族公司收回房屋，明确其交还房屋，即终止双方关于相应房屋的租赁合同关系，不再继续租赁，属法律或事实上不能继续履行的情形，应认定涉案协议中相应房屋的租赁合同关系提前中止，具体认定如下：关于徐文武对应的涉租房屋部分。望族公司认为其是2018年4月30日收回该部分房屋，常客隆连锁超市公司则认为其多次发函要求望族公司收回房屋，但望族公司拒收，应视为房屋已交还，其自认2018年1月2日为房屋交还时间。本院就此认为，常客隆购物中心公司与徐文武就涉租房屋的租赁合同纠纷已于2017年11月8日解除，常客隆连锁超市公司提供的短信记录显示2018年1月2日常客隆购物中心公司曾通知望族公司法定代表人交还房屋并要求结算租金，望族公司法定代表人亦作相应回复，能够证明常客隆购物中心公司当日作出过不再继续租赁、交还房屋的意思表示并告知望族公司，虑及应给予望族公司沟通督促要求常客隆连锁超市公司继续履行合同的合理期限，本院酌定为1个月，故本院认定涉案三方协议中徐文武对应的涉租房屋部分于2018年2月2日已由常客隆连锁超市公司交还给望族公司，相应合同关系终止。关于袁增文对应的涉租房屋部分。望族公司认为其至今未收回房屋，该部分合同关系未终止。常客隆连锁超市公司则认为其多次发函要求望族公司收回房屋，但望族公司拒收，应视为房屋已交还，其自认2018年1月15日为房屋交还时间。本院就此认为，虽常客隆连锁超市公司于2017年3月27日至2017年10月13日期间六次向望族公司发送关于办理该部分房屋交接事宜的函件，但该期间房屋仍未清场，望族公司有权拒收房屋。后房屋已清场，常客隆连锁超市公司亦于2018年1月16日向望族公司发送《关于还房后租金结算函》，该函附有法院执行部门对袁增文所作的执行笔录，明确房屋已经清场，能够证明常客隆连锁超市公司作出不再继续租赁、交还房屋的意思表示并告知望族公司，虑及应给予望族公司沟通督促要求常客隆连锁超市公司继续履行合同的合理期限，本院酌定为1个月，故本院认定涉案三方协议中袁增文对应的涉租房屋部分已于2018年2月16日已由常客隆连锁超市公司交还给望族公司，相应合同关系终止。关于邓金山对应的涉租房屋部分。常客隆连锁超市公司于2016年5月17日向望族公司发送的《关于房屋交接后续事宜的函》中关于邓金山（火锅店）对应的当季度租金仅计算至2016年5月20日，其他商户的租金均以一季度计算，望族公司就该函件的回复函中亦确认邓金山对应房屋的租期计算为16天，同时明确袁增文对应房屋租期计算为92天。结合常客隆购物中心公司与望族公司亦书面确认邓金山原经营的火锅店内天然气已于2016年5月24日由常客隆购物中心公司过户至望族公司名下的事实，本院认为，虽常客隆连锁超市公司未就邓金山对应的涉租房屋部分提交书面的房屋交接手续，但上述事实能够证明望族公司已经于2016年5月20日接收该部分房屋，故本院认定涉案三方协议中关于邓金山对应的涉租房屋部分于2016年5月20日已由常客隆连锁超市公司交还给望族公司，相应合同关系终止。常客隆连锁超市公司应当支付望族公司的租金、公摊电费及清洁费为：徐文武涉租房屋对应部分的费用计算至2018年2月2日，袁增文涉租房屋对应部分的费用计算至2018年2月16日，邓金山涉租房屋对应部分的费用计算至2016年5月20日。具体计算如下：①徐文武涉租房屋对应部分：租金应缴纳至2018年2月2日（已缴纳至2017年11月4日），仍需缴纳：2017年11月5日至2018年2月2日共计90天的租金，单价为2488.41元/天，共计223957元；公摊电费、清洁费为（1065元/月+883元/月）×3个月（90天）=5844元。②袁增文涉租房屋对应部分：租金应缴纳至2018年2月16日（已缴纳至2017年2月4日），仍需缴纳：2017年2月5日至2017年4月17日共计72天的租金，单价为1.02元/天/平米，面积2678.45平米，共计196705元；2017年4月18日至2018年2月16日共计305天的租金，单价为1.02元/天/平米，面积2678.45平米，共计857774元。③邓金山涉租房屋对应部分费用已缴清，无需支付。经核算，常客隆连锁超市公司需向望族公司支付租金、公摊电费及清洁费共计1284280元（223957元+5844元+196705元+857774元）因常客隆连锁超市公司存在逾期支付租金、提前退租的违约行为，望族公司作为守约方有权向常客隆连锁超市公司主张违约责任。望族公司在本案中主张常客隆连锁超市公司支付逾期付款违约金的诉请，应予支持。关于违约金标准，一审认定协议约定的违约金标准过高并调整至按照应付款金额万分之五/日计算，在合理范围内，本院予以确认。协议约定自2016年5月6日起，常客隆连锁超市公司应在每季度提前一个月向望族公司支付租金，故常客隆连锁超市支付租金时间应为每年度的1月5日、4月5日、7月5日、10月5日，本院根据上述认定的相应房屋部分的合同关系终止时间判决逾期付款违约金具体支付如下：①徐文武涉租房屋对应部分：以223957元（2017年11月5日至2018年2月2日共计90天的租金）为本金，按照每日万分之五标准，从2017年10月5日计算至实际支付之日。②袁增文涉租房屋对应部分：以196704元（2017年2月5日至2017年4月17日共计72天的租金）为本金，按照每日万分之五标准，从2017年1月5日计算至实际支付之日；以47804元（2017年4月18日至2017年5月4日共计17天的租金）为本金，按照每日万分之五标准，从2017年1月5日计算至实际支付之日；以258704元（2017年5月5日至2017年8月4日共计92天的租金）为本金，按照每日万分之五标准，从2017年4月5日计算至实际支付之日；以258704元（2017年8月5日至2017年11月4日共计92天的租金）为本金，按照每日万分之五标准，从2017年7月5日计算至实际支付之日；以258704元（2017年11月5日至2018年2月4日共计92天的租金）为本金，按照每日万分之五标准，从2017年10月5日计算至实际支付之日；以33744元（2018年2月5日至2018年2月16日共计12天的租金）为本金，按照每日万分之五标准，从2018年1月5日计算至实际支付之日。③邓金山涉租房屋对应部分无需支付逾期付款违约金。另，望族公司在本案中还主张常客隆连锁超市公司支付协议所约定的违约金100万，本院认为，因望族公司主张该项违约金是以相应合同关系未提前终止为前提，而本院已认定相应合同关系提前终止，合同提前终止必然导致望族公司因重新招租等情况导致损失，望族公司可基于此另行向常客隆连锁超市公司主张因其提前退租的违约行为产生的违约金或损失。综上所述，江苏新合作常客隆连锁超市有限公司上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初6495号民事判决；二、江苏新合作常客隆连锁超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付昆山市望族房产开发有限公司房屋租金、公摊电费及清洁费共计1284280元；三、江苏新合作常客隆连锁超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付昆山市望族房产开发有限公司逾期付款违约金【①徐文武涉租房屋对应部分：以223957元（2017年11月5日至2018年2月2日共计90天的租金）为本金，按照每日万分之五标准，从2017年10月5日计算至实际支付之日。②袁增文涉租房屋对应部分：以196704元（2017年2月5日至2017年4月17日共计72天的租金）为本金，按照每日万分之五标准，从2017年1月5日计算至实际支付之日；以47804元（2017年4月18日至2017年5月4日共计17天的租金）为本金，按照每日万分之五标准，从2017年1月5日计算至实际支付之日；以258704元（2017年5月5日至2017年8月4日共计92天的租金）为本金，按照每日万分之五标准，从2017年4月5日计算至实际支付之日；以258704元（2017年8月5日至2017年11月4日共计92天的租金）为本金，按照每日万分之五标准，从2017年7月5日计算至实际支付之日；以258704元（2017年11月5日至2018年2月4日共计92天的租金）为本金，按照每日万分之五标准，从2017年10月5日计算至实际支付之日；以33744元（2018年2月5日至2018年2月16日共计12天的租金）为本金，按照每日万分之五标准，从2018年1月5日计算至实际支付之日】。四、驳回昆山市望族房产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费38596元，保全费5000元，两款合计43596元，由昆山市望族房产开发有限公司负担29209元，江苏新合作常客隆连锁超市有限公司负担14387元。二审案件受理费38596元，由昆山市望族房产开发有限公司负担25859元，江苏新合作常客隆连锁超市有限公司负担12737元。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  沈维佳审 判 员  沈军芳二〇一九年九月六日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。