湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1128号上诉人（一审原告）：皮本立，男，1962年5月29日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：周少春、邓建南，均系湖北人本律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：曹庭华，男，1971年2月18日出生，汉族，住黄石市黄石港区。被上诉人（一审被告）：陈新武，男，1952年3月15日出生，汉族，住黄石市黄石港区。被上诉人（一审被告）：黄石伊天置业有限公司，住所地黄石市西塞山区大上海广场**。法定代表人：丁文涛，该公司总经理。上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨俊，湖北善远律师事务所律师。上诉人皮本立与被上诉人曹庭华、陈新武、黄石伊天置业有限公司（以下简称伊天置业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2019）鄂0203民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。皮本立上诉请求：撤销一审判决，改判曹庭华、陈新武和伊天置业公司共同返还其购房款445700元及违约金321963元（第一笔违约金以200000元为基数，按月利率2%，自2016年1月13日暂计算至2019年1月17日为144789元；第二笔违约金以245700元为基数，按月利率2%，自2016年1月19日暂计算至2019年1月17日为176904元；以上两笔违约金均计算至实际清偿之日止）。事实与理由：1、（2018）鄂0203民初4号民事判决书证实，曹庭华、陈新武以伊天置业公司名义合伙承包开发黄石市上窑B10-1号地块的“上窑商贸大厦”项目，二人是项目的实际开发主体。其在与曹庭华、陈新武签订《购房协议意向书》时，曹庭华、陈新武均在合同甲方处签字。且其根据甲方指示向曹庭华个人账户支付了购房款，曹庭华以个人名义向其出具了收条。故曹庭华、陈新武和伊天置业公司均系《购房协议意向书》的相对方，均应对其支付的购房款承担返还责任。2、《购房协议意向书》约定：“甲方交房时间为约30个月，从付第一笔房款算起；甲方如在约定时间内不能交房，甲方支付乙方违约金，按付款金额的月利率2%计算利息”。该约定应视为伊天置业公司因过错不能按期交房而不当占有其购房款所作出的善后赔偿承诺，是对其信赖利益的保护。曹庭华、陈新武和伊天置业公司占用其购房款期间的起始时间为自收到购房款之日，其损失从购房款支付之日起即产生，而从违约交房之日起至判决作出之日止计算违约金不能弥补其房款被占有期间的损失。故三被上诉人应当支付从购房款支付之日起至实际返还之日止期间的违约金。一审判决仅从逾期交房之日起计算至判决作出之日止的违约金89140元不当。被上诉人曹庭华辩称：其个人不应当承担向皮本立返还购房款的责任，一审判决伊天置业公司承担返还购房款责任并从逾期交房之日起计算违约金均正确。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人陈新武、伊天置业公司共同辩称：1、本案中的《购房协议意向书》是预约之约，陈新武不是合同的当事人，不应承担返还购房款的责任。且皮本立支付的购房款由曹庭华个人收取，并被曹庭华作为合伙投资用于伊天置业公司在上窑的项目，而陈新武和伊天置业公司均未收到皮本立的购房款。2、陈新武和伊天置业公司目前仍在与政府有关部门协商，该《购房协议意向书》有可能达到合同目的，不应当被解除，其和公司均不应承担违约责任。皮本立向一审法院提出诉讼请求：判令曹庭华、陈新武和伊天置业公司共同向其返还购房款445700元及违约金321963元（第一笔违约金以200000元为基数，按月利率2%，自2016年1月13日暂计算至2019年1月17日为144789元；第二笔违约金以245700元为基数，按月利率2%，自2016年1月19日暂计算至2019年1月17日为176904元；以上两笔违约金均计算至实际清偿之日止）。一审判决认定：2016年1月10日，皮本立（乙方）与伊天置业公司（甲方）签订《购房协议意向书》，约定皮本立向伊天置业公司订购上窑Ｂ10-1号地块项目住房一套，户型为Ｂ，面积为90.96㎡，楼层为三十层；房价定为4900元/㎡，如开盘价低于5300元/㎡，则每平方米优惠500元；总购房款为445700元；交房时间为约30个月，从付第一笔房款算起；如在约定时间内不能交房，伊天置业公司支付皮本立违约金：按付款金额的月利率2%计算利息；待项目开始售房时签订正式购房合同等。伊天置业公司在甲方处盖章，曹庭华、陈新武亦在甲方处签名。2016年1月12日、2016年1月18日，皮本立分别转账200000元和245700元至曹庭华银行账户，曹庭华则在收到款项当日向皮本立出具收条。截至开庭之时，伊天置业公司未能取得土地使用权证、建筑施工许可证和商品房预售许可证，该项目尚未动工。另认定，2013年12月6日，曹庭华、陈新武、伊天置业公司签订《合作开发上窑Ｂ10-1号地块协议书》，约定由曹庭华、陈新武以伊天置业公司的名义合伙承包开发黄石市上窑Ｂ10-1号地块“上窑商贸大厦”项目，并上交管理费。当事人在履行上述协议的过程中发生纠纷并诉至法院。还认定，2015年1月1日，伊天置业公司聘请陈新武为该公司副总经理，聘期从任聘之日起五年。一审判决认为：房地产项目的开发经营须以具有资质的房地产开发企业为主体。本案中，伊天置业公司系房地产开发企业，其有权从事房地产项目的开发和销售。《购房协议意向书》载明的双方当事人即是皮本立与伊天置业公司。曹庭华、陈新武虽在上述意向书上签名，但二人无权对外销售商品房。根据《合作开发上窑Ｂ10-1号地块协议书》的约定，曹庭华、陈新武系借用伊天置业公司的资质合伙开发上窑Ｂ10-1号地块，对外必须以伊天置业公司的名义开发、销售商品房。曹庭华、陈新武在《购房协议意向书》签名系代表伊天置业公司，不能因此认定二人为意向书的相对方。伊天置业公司在项目开发前与皮本立签订《购房协议意向书》，并约定自项目开始售房时签订正式购房合同。该意向书为商品房预约合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《购房协议意向书》中未约定伊天置业公司的收款账户，皮本立在签订意向书后向伊天置业公司的代表曹庭华转账支付了全部购房款。这种不规范的付款方式与曹庭华、陈新武借用伊天置业公司名义开发房地产的违法行为不无关联。至于曹庭华是否将该笔款项转入伊天置业公司账户并用作项目开发，是曹庭华、陈新武和伊天置业公司之间的内部关系，与皮本立无关。陈新武、伊天置业公司抗辩称该款项是皮本立与曹庭华之间的债权债务，但并无证据证实皮本立与曹庭华存在恶意串通损害其利益的行为，故不予采纳。因皮本立已依约履行合同义务，但伊天置业公司截止开庭时仍未取得商品房预售许可证、国有土地使用权证及建筑工程施工许可证，致使双方约定的合同目的无法实现，故双方签订的《购房协议意向书》依法应予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。由于伊天置业公司的原因致使合同目的无法实现，该公司应依法退还皮本立实交购房款并按约承担违约金。《购房协议意向书》约定，交房时间为约30个月，从付第一笔房款起算；如在约定时间内不能交房，应支付违约金：按付款金额的月利率2%计算利息。据此，伊天置业公司应从逾期交房之日起按月利率2%支付违约金。曹庭华、陈新武并非《购房协议意向书》的相对方，皮本立要求其承担法律责任于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决：一、解除皮本立与伊天置业公司之间签订的《购房协议意向书》；二、伊天置业公司于判决生效之日起十五日内返还皮本立购房款445700元，并支付违约金89140元；三、驳回皮本立的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，判断在合同中签字的自然人是以自己的名义还是代表他人名义签订合同，应以签订合同时双方当事人的真实意思表示为依据。本案中，2016年1月10日，皮本立为购买黄石市上窑B10-1号地块的一套房屋，与曹庭华、陈新武及伊天置业公司签订了涉案的《购房协议意向书》，在该协议甲方的落款处，有曹庭华、陈新武的签名以及伊天置业公司的合同专用章，各方当事人对签订该协议的事实均不持异议。皮本立主张曹庭华、陈新武均是该协议的相对方，均应作为签订协议的当事人承担相应违约责任。首先，曹庭华、陈新武和伊天置业公司三方于2010年1月21日签订一份《合作开发上窑B10-1号地块协议书》，约定由曹庭华、陈新武以伊天置业公司名义合伙承包开发黄石市上窑B10-1号地块“上窑商贸大厦”项目，并就三方的权利、义务、投资金额、分红比例等均作了约定。由此可见，曹庭华是以伊天置业公司名义合伙承包开发该地块，是独立于伊天置业公司的一名合伙人。其次，曹庭华在诉讼中陈述其是以合伙人身份与皮本立签订上述《购房协议意向书》，且并无其他证据证实曹庭华是受伊天置业公司委托订该协议。再次，皮本立在签订协议后将预付购房款445700元转账至曹庭华个人账户，曹庭华自认收到该款并将该款作为个人投资款用于上窑B10-1号地块项目。最后，涉案的《购房协议意向书》是一份约定在将来订立正式商品房买卖合同为目的的预约合同，并不是正式的商品房买卖合同，且曹庭华是与伊天置业公司合伙开发房地产项目，曹庭华个人是否有出售房屋资质，并不影响其作为预约合同当事人应承担的违约责任。综上，曹庭华是以其个人名义与皮本立签订《购房协议意向书》，应当作为合同当事人共同履行合同义务。故皮本立关于曹庭华系《购房协议意向书》的相对人并应承担违约责任的上诉主张成立，本院予以支持。伊天置业公司和陈新武均主张陈新武是代表公司与皮本立签订《购房协议意向书》，而皮本立在签订合同时知晓陈新武是伊天置业公司的副总经理，且陈新武是代表伊天置业公司在该协议上签字。故皮本立关于陈新武系该协议的相对方应承担违约责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。本案中，《购房协议意向书》载明，甲方交房时间为约30个月，从付第一笔房款算起；甲方如在约定时间内不能交房，则支付乙方违约金，按付款金额的月利率2%计息。根据该约定，伊天置业公司如未能在皮本立付第一笔款起30个月内交房，则应承担支付违约金的合同义务。因此，伊天置业公司逾期交房之日起才产生违约责任，则违约金也应从逾期交房之日起计算，一审判决认定违约金从逾期交房之日起算并无不当，但该违约金应按月利率2%为标准从逾期交房之日起计算至实际清偿之日止，一审判决认定违约金仅计算至判决作出之日截止不当，本院对此予以纠正。故皮本立主张应从其付第一笔房款之日起计算违约金至实际清偿之日止的上诉主张部分成立，本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销黄石市西塞山区人民法院（2019）鄂0203民初162号民事判决；二、解除皮本立与曹庭华、黄石伊天置业有限公司签订的《购房协议意向书》；三、黄石伊天置业有限公司、曹庭华于本判决送达之日起十日内共同返还皮本立购房款445700元，并支付违约金（违约金以445700元为基数，按月利率2%为标准，从2018年7月12日起计算至实际清偿之日止）；四、驳回皮本立的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5778元，由曹庭华、黄石伊天置业有限公司共同负担4742元，皮本立负担1036元；二审案件受理费11556元，由曹庭华负担5783元，皮本立负担5783元。本判决为终审判决。审判长  汪飞林审判员  聂 潇审判员  黄显珠二〇一九年九月十八日法官助理徐昊书记员黄洁