北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53270号原告（反诉被告）：北京富通盛世房地产顾问有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠里**楼203-3。法定代表人：王春华，经理。委托诉讼代理人：李晓莉，北京乾成律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京都王烤鸭店有限公司，住，住所地北京市朝阳区慧忠里**/div>法定代表人：屈宏，经理。委托诉讼代理人：苏磊，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）北京富通盛世房地产顾问有限公司（以下简称富通公司）与被告（反诉原告）北京都王烤鸭店有限公司（以下简称都王公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。富通公司委托代理人李晓莉，都王公司委托代理人苏磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。富通公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认富通公司与都王公司于2017年12月28日签订的《租赁协议》于2018年11月5日解除（依据合同第九条第二款和第十二条，都王公司欠付2018年1月1日之后的租金；解除时间是口头通知的，我公司是财务人员孙某某通知的都王公司公司负责人，可能是屈宏，也可能是屈宏的秘书，具体是谁不清楚）；2、请求判令都王公司立即向富通公司支付拖欠的房屋租金1110072.6元（其中2018年1月1日至2018年10月20日拖欠租金996100元；2018年10月21日至2018年11月5日拖欠租金113972.6元，每年260万元／365天*16天=113972.6元）；3、请求判令都王公司向富通公司支付延期支付租金的违约金（依据第十二条第一款，以7123.29元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年6月16日起计算至实际清偿之日止；260万元／365天=7123.29元；996100元/7123.29元=140天，自2018年10月20日往前推算应自2018年6月起都王公司未付租金，根据合同约定，每月15日付当月租金，故自2018年6月16日起算）；4、请求判令都王公司支付富通公司违约金130万元（依据合同第十二条第二款，260万元*0.5=130万元）；5、请求判令都王公司向富通公司支付代为垫付的费用264904.33元（即托管后的借款协议，共四份，其中有对方确认的有两份，是都王公司财务人员李某签字确认的，另两份没有签字，但是钱我公司已经垫付了）。事实和理由：2017年12月28日，富通公司与都王公司共同签订了《租赁合同》，合同约定：富通公司将位于“北京市朝阳区慧忠里203号楼一层”房屋（以下简称涉案房屋）出租给都王公司使用，2018年的年租金为310万元，因都王公司经营困难，富通公司同意给与减免50万元租金后，年租金变为260万元；租金支付方式为2018年1月至6月，都王公司应于当月15日前支付当月租金21.67万元，2018年7月开始，租金按季度支付，都王公司应于当季度开始15天内一次性支付完毕。同时约定：都王公司逾期未足额交纳租金超过10个工作日，富通公司有权单方解除合同，并收回租赁房屋，都王公司应无条件配合并自行承担因此遭受的损失；都王公司逾期支付租金的，每延期一日，延期违约金按每日应付租金的0.05%计算，直至偿清之日止；因都王公司违约致使合同提前终止，应向富通公司支付半年租金作为赔偿。因都王公司经营不善，长期拖欠富通公司租金，为帮助都王公司，双方达成《托管协议》，协议载明：都王公司确认截至2018年10月20日，拖欠富通公司租金总额为99.61万元，同意将都王烤鸭店托管给富通公司经营，10月20日前都王公司经营期间产生债务由都王公司自行承担。但双方继续执行原租赁合同，都王公司应按照租赁合同支付租金。富通公司接手都王烤鸭店后，因都王公司在交接前拖欠菜款、员工工资、社保费、营业税金、员工宿舍租金等各项费用，又无力偿还，导致都王公司在接手后不得不先行垫付各项费用共计264904.33元。后因原有员工陆续离职，人员流动较大，无法维持经营，基本无法实现通过托管收回租金的目的，为避免损失扩大，富通公司便于2018年11月6日收回租赁场地。根据合同约定，都王公司逾期未足额交纳租金超过10个工作日，富通公司即有权单方解除合同，收回租赁房屋，都王公司应无条件配合。事实上，都王公司从未按时足额缴纳租金，且逾期天数早已超过10个工作日。因此，富通公司有权单方解除合同并收回场地，双方合同应于富通公司收回场地之时解除。合同解除后，都王公司仍应支付拖欠租金、垫付款项及托管期间旧会员卡产生的相应债务。综上，富通公司认为已经完全履行了合同义务，而都王公司严重违反合同约定，双方租赁合同已经合法解除，但都王公司以各种理由推脱拒不支付拖欠租金、垫付款等款项，给富通公司造成了巨大的经济损失。为了维护富通公司合法权益，故依据相关法律规定诉至法院，请求判如所请。都王公司辩称，第一，富通公司在起诉状中所述的事实与理由，属于对合同内容的断章取义，仅节选部分对自己有利的条款，因而不能反映合同的全部内容。都王公司确实因经营困难导致欠租99.61万元。基于此，双方经过友好协商，于2018年10月19日签订了《托管协议》，约定：由富通公司托管都王烤鸭店的实际经营，托管期1年，自2018年10月21日至2019年10月20日止。托管期内，富通公司自负盈亏，所产生的收益由富通公司直接收取，债务自行承担。同时确认都王公司应在托管期满前偿还所欠租金99.61万元，才能解除托管，将烤鸭店交还都王公司自主经营。由此可见，富通公司针对都王公司欠租的问题，已经采用了托管的途径解决，即都王公司通过让渡都王烤鸭店1年的经营收益权获得所欠租金的延期支付权，且都王公司根据《托管协议》实际履行了交付经营权的义务，现富通公司的起诉是违反《托管协议》约定的。第二，富通公司诉称，在托管期间，因各种原因无法维持经营，便决定收回场地。而根据《托管协议》，在托管期间，富通公司自负盈亏，故不能因为自身的经营能力达不到盈利的目的而擅自解除合同。第三，关于要求都王公司支付托管期间的租金更是毫无根据，因为托管期间，房屋是由富通公司自行使用的。第四，关于富通公司垫付费用的事宜，因在托管期间，都王烤鸭店由富通公司控制，都王公司并不知情，也缺乏有效证据证明，故都王公司不予认可。第五，富通公司利用托管期间对房屋的控制，擅自转租给第三人，并与该第三人于2018年11月6日在同一地址注册成立庭院人家（北京）餐饮管理有限公司，富通公司系此公司的股东之一，反映了富通公司解除合同的真实目的。同时富通公司的行为己构成严重违约，给都王公司造成了装修及设备、商誉及后期经营等难以弥补的重大损失。综上，都王公司认可因欠租而导致的99.61万元的债权。对于富通公司违约给都王公司造成的损失，都王公司将在反诉状中主张权利。都王公司向本院提出反诉请求：l、请求判令富通公司向都王公司赔偿装修损失316.55万元；2、请求判令富通公司向都王公司赔偿家具损失77480元；3、请求判令富通公司向都王公司赔偿家电损失246109元；4、请求判令富通公司向都王公司赔偿厨具损失及餐具损失128882元；5、请求判令富通公司向都王公司赔偿装饰品损失30332元；6、请求判令富通公司向都王公司赔偿移交食品损失67118元（上述六项均有票据）；7、请求判令富通公司向都王公司赔偿客户购卡未消费损失137万元（该项金额目前尚未给客户办理退款）；8、请求判令富通公司退还都王公司押金43万元（我方实际缴纳的押金）；9、请求判令富通公司赔偿都王公司商誉损失100万元。事实和理由：2017年12月28日，都王公司与富通公司签订《租赁合同》，租期4年，自2018年1月1日起至2021年12月31日止。后都王公司因经营困难无法按时支付租金，导致欠付租金99.61万元。2018年10月19日，双方经友好协商签订《托管协议》，约定：由富通公司托管都王烤鸭店的实际经营，托管期1年，自2018年10月21日至2019年10月20日止。托管期内，富通公司自负盈亏，但应保持都王烤鸭店的原貌，包括装修、后厨设备、餐具家私等资产的完整性，不得擅自改变，否则，照价赔偿，且未经双方协商一致，现有人员不得随意调整。同时，都王公司应在托管期满前还清所欠租金99.61万元。自2018年12月，富通公司无视《托管协议》的约定，拒绝与都王公司沟通，擅自毁损都王烤鸭店的门牌及内部装修，辞退主厨及大部分员工，给都王公司造成了装修及设备、人才流失、商誉及后续经营等难以弥补的重大损失。都王公司知悉后，多次尝试沟通无果，于2019年2月向富通公司送达了《关于：要求贵司立即停止侵害及继续履行合同之事宜》的法律函，但富通公司仍置之不理，还将房子擅自转租给第三人。富通公司就都王公司的反诉辩称，第一，富通公司因行使单方解除权解除合同，不属于违约解除，没有义务承担任何违约责任。1、富通公司因都王公司逾期支付租金享有单方解除权。根据案涉租赁合同（2017年12月28日签订）第9条第二款、第12条第一款规定，都王公司店逾期未足额缴纳租金超过10个工作日的，富通公司有权单方解除合同、要求都王公司腾退房屋。实际上，合同签订后，都王公司从未按时足额缴纳租金，且逾期天数早巳超过10个工作日，对于欠付租金数额及期限，都王公司通过《托管协议》确认：截至2018年10月20日，欠付租金数额为99.61万元，且庭审中对上述数额再次确认。需要提请法庭注意的是，关于欠付租金相关问题，按照合同约定付款时间，都王公司应在2018年6月15日前、7月15日前、10月15日前支付相应租金，但其一直拖欠未付。10月19日签订的托管协议仅是对欠付租金数额进行确认，同时第三条约定，原租赁合同继续履行。因此，富通公司针对前述逾期支付租金问题，未同意都王公司延期支付，亦未放弃租赁合同中关于都王公司逾期支付租金享有的单方解除权。2、富通公司已于2018年11月5日以通知方式行使单方解除权，合同应于当日解除。托管期间，富通公司派驻1名执行董事，都王公司派驻执行经理2名、后厨总监1名、厨师1名、财务1名、厨师长等，可见，双方均派驻负责人在店内开展工作，且都王公司派驻人员更多。基于托管期间双方负责人均在案涉烤鸭店内的特殊性，富通公司没有采用书面通知，而是在2018年11月5日直接以当面口头方式通知都王公司解除合同，并要求腾退房屋也符合日常逻辑及当时的客观情况。因此，如前所述，虽然富通公司解除合同未采用一般的书面送达方式，但不影响解除通知送达的法律效力，租赁合同应于通知当日解除。3、都王公司主张富通公司违约转租，合同于2018年11月6日解除于法无据。如前所述，因都王公司存在逾期支付租金的违约行为，富通公司于2018年11月5日依法行使单方解除权并送达解除通知，双方的租赁合同已经于当日解除。合同解除后，富通公司作为案涉房屋使用权人有权自行使用该房屋，且不存在转租行为，收回房屋后，从未与第三人签订租赁协议。因此，都王公司主张因违约转租导致合同解除没有事实根据或法律依据，不应得到法庭支持。第二，托管协议仅是富通公司为收回租金，变更租金收取方式，从未同意都王公司延期支付此前已经拖欠租金，没有对原租赁合同条款设定任何限制条件，富通公司从未放弃逾期支付租金的单方解除权。本案中，因都王公司长期拖欠巨额租金，富通公司为尽快收回租金，避免产生更多损失。托管目的为了收回租金，试图避免损失继续扩大，而非如都王公司所称通过托管经营获益。此外，托管协议第三条明确约定：托管期内，甲乙双方继续执行原房屋租赁协议。因此，托管不影响原租赁合同继续履行，富通公司从未放弃包括单方解除权在内的所有合同权利，双方之间法律关系及权利义务不变。关于托管期间双方权利义务，需要特别明确内容具体如下：一、从托管协议法律性质而言，托管协议属于委托协议，双方均可随时解除合同，虽然双方约定了托管期，但富通公司没有义务在托管期满才能解除合同，因此，都王公司主张托管期内富通公司无权解除合同没有事实根据。二、托管协议从未约定都王公司享有“延期支付权”。双方通过托管协议确认欠付租金具体数额后，富通公司并没有同意都王公司延期支付，其逾期付款违约行为已经客观存在，有权随时解除合同，而非到下期租金逾期后才能行使解除权。事实上，托管期间如产生收益则直接抵扣欠付租金，不存在延期支付约定。三、托管协议仅是富通公司为了避免损失扩大调整收款方式，原租赁合同履行并不存在任何限制条件，富通公司仍然享有单方解除权。既然无法实现该种目的，反而因托管导致遭受其他损失，富通公司有权解除合同。基于上述，都王公司无权以托管协议为由否认富通公司享有单方解除权或原租赁协议其他内容。第三，本案因都王公司违约导致合同解除，富通公司没有过错，没有义务承担都王公司反诉请求第一项至第六项、第八项赔偿责任，也无义务退还保证金（押金），即便产生损失也应自负其责。如前所述，本案因都王公司违约导致合同解除，富通公司依法解除合同，不存在违约解除的情形，因此，没有义务承担都王公司反诉请求第一项至第六项、第八项主张赔偿责任，也无义务退还第七项押金，即便因此产生损失，也应由都王公司自行承担。具体理由如下：1、从客观上说，因都王公司存在拖欠租金的根本违约行为，富通公司依法行使单方解除权，导致合同解除。富通公司有权要求都王公司腾退房屋，没收全部保证金（押金），其应无条件配合，并自行承担因此造成的损失，合同终止后增量设施无偿归富通公司所有（详见租赁协议第九条第二款、第五条第一款第二项、第十二条第一款），因此，若因合同解除产生损失，则都王公司应自行承担，亦无权要求退还保证金；2、从证据上说，都王公司虽主张装修损失、家具家电损失、装饰品损失、客户办卡损失、商誉损失等损失，但其提供材料无法证明合同解除时装修装饰价值、家具家电是否在案涉场地；对于客户购卡损失未提供任何证据证明其已经向客户实际退还；此外，富通公司不存在侵害都王公司商誉行为，其也未举证证明其产生的实际损失，亦在庭审中承认属于预估数额。因此，关于都王公司的赔偿主张没有事实根据和证据，不应得到法庭支持。退一步讲，即便产生装修、物品损失，也应考虑装修、物品实际支付情况、折损情况等综合因素确定，都王公司主张按照相关合同或收据全额赔偿于法无据。第四，都王公司自认欠付租金99.61万元的事实，富通公司予以认可，应得到法庭支持。综上，因都王公司存在拖欠租金的根本违约行为，富通公司有权行使单方解除权，案涉合同应于解除通知送达日解除，并有权收回房屋。都王公司主张富通公司违约解除合同并承担相应责任于法无据，即便产生损失，也应自行承担。基于上述，都王公司反诉请求应当全部予以驳回。当事人围绕本反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年12月28日，富通公司（出租方、甲方）与都王公司（出租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：富通公司将涉案房屋出租给都王公司使用，建筑面积约1000平方米，用于合法经营，租赁期限为4年，自2018年1月1日至2021年12月31日，租金标准前两年310万元，后两年320万元，鉴于都王公司目前经营困难，富通公司在租金支付方式上给予一定的便利，即每年给予都王公司不超过50万元的减免额度，即都王公司暂按约定的年度租金标准减去50万元作为租金支付标准，如当年都王公司经营状况好转，则一次性向富通公司补足剩余50万元，如都王公司经营状况仍困难，经都王公司申请，富通公司则免除该50万元租金。此外，富通公司免除2018年1月1日（不含）之前都王公司已拖欠的房租租金。付款方式：2018年1月至6月份租金，按月支付，都王公司于当月15日前支付当月租金，支付数额为260/12=21.67万元。2018年7月开始，租金按季度支付，都王公司于当季度开始15天内一次性支付完毕该租金，支付数额为260/4=65万元，自2020年开始，每季度支付数额为270/4=67.5万元。为确保都王公司诚信履行本合同各条款之规定，本合同一经签署，都王公司需于2018年元月15日前向富通公司交付相当于两个月租金标准的保证金43万元。如都王公司违反本合同规定，未能按期向富通公司支付租金或延期违约金，则富通公司有权直接扣留全部或部分保证金充抵，其扣留数额相当于都王公司所欠租金和延期违约金的数额（但此种充抵并不能免除都王公司仍须支付租金及延期违约金的义务）。如保证金不足以充抵都王公司所欠租金和延期违约金，都王公司仍须支付余下的租金及延期违约金。都王公司逾期未足额交纳租金超过10个工作日的，富通公司有权单方解除本合同，停止供应租赁标的物及其附属设施供都王公司使用，收回租赁房屋，都王公司无条件配合，如因此遭受损失由其自行承担。因上述都王公司原因使本合同提前解除或终止的，富通公司有权从都王公司已付的保证金中扣除应缴部分（缺额部分富通公司有权向都王公司追偿）。都王公司欠付租金以及欠缴的其他费用的，都王公司还须承担补足、补交的义务，都王公司须赔偿富通公司因此而遭受的所有损失。富通公司代缴的其他费用，富通公司有权向都王公司追偿。因上述都王公司原因使本合同提前解除或终止的，终止期自富通公司书面通知送达都王公司之日起生效。都王公司拒签通知的，富通公司以邮寄、快递方式送达的，以邮递快递后第三日为送达日。都王公司未能按照本合同规定的期限支付应付的租金，逾期10个工作日以上，富通公司有权没收都王公司全部保证金，并要求都王公司腾退房屋，双方终止本合同。都王公司除仍须履行应付租金义务外，还须向富通公司支付自应付日起至实付日止的延期违约金，每延期一日，延期违约金按每日应付租金的0.05%计算。由于都王公司违约致使本合同提前终止时，富通公司有权没收都王公司的全部保证金，并且都王公司给予富通公司半年租金的赔偿。由于富通公司违约致使本合同提前终止时，富通公司应返还都王公司双倍保证金作为违约金，并且赔偿都王公司一年租金。合同签订后，双方开始履行各自义务。都王公司向富通公司缴纳押金43万元。2018年6月26日，富通公司（甲方）与都王公司（乙方）签订《补充协议》,载明：“……截止到2018年5月31日，乙方共拖欠甲方租金92.15万元。乙方已构成违约，甲方可以依据《租赁合同》的约定解除租赁合同并追究乙方的违约责任。基于双方长期的合作关系考虑，经双方友好协商，现就该《租赁合同》的履行达成以下补充条款：一、双方同意乙方先于2018年6月底之前将6月份租金交清，之后将乙方的财务管理、成本控制与甲方共管。共管期限为一年，自2018年7月1日至2019年6月30日。二、共管期内，甲方委派一人担任乙方财务经理，乙方的收入（包含但不限于营业收入和会员卡收入）和支出（包含但不限于人员工资和采购）均须甲方委派的财务经理签字审批。以上所有资金均需存入乙方法人代表指定账户，由甲乙方共同监管。该财务经理的月薪为6000元，由乙方承担，按月支付，不折抵租金。三、共管期内，乙方独立经营，自负盈亏。甲方委派的财务经理有权列席乙方的经营会议。为能提升乙方经营水平，实现双方共赢，甲方需利用自身餐饮方面的人脉给予乙方人力资源等方面的支持，同时甲方需尽可能将本单位招待安排在乙方以及向乙方介绍引进优质的客户资源。四、共管期内，乙方每月营业收入在90万元人民币（含）以内，从2018年7月1日开始，乙方每日20时之前必须向甲方支付1万元，用以折抵租金（最终以月底财务结算为准，但不影响每日向甲方支付款项）；乙方每月单日累计超过3次（含）不向甲方支付上述款项，甲方有权单方面解除租赁合同并追究乙方的违约责任；每月营业收入在90万（不合）以上的部分全额支付给甲方，用以折抵租金。五、乙方承诺在共管期内将已拖欠的租金和共管期内发生的租金按照《租赁合同》约定的标准和支付方式付清。六、共管期满且乙方将已拖欠的租金和共管期内发生的租金按照《租赁合同》约定的标准和支付方式付清，本补充协议自动解除，双方继续按照《租赁合同》履行。共管期满且乙方仍拖欠甲方租金，甲方有权单方面解除租赁合同并追究乙方的违约责任。七、在共管期间，乙方在将拖欠甲方的租金补足且能够按照《租赁合同》约定的标准和支付方式交付租金的情况下，共管期中止。八、乙方应恪守上述约定，违反上述任意一条，甲方有权单方面解除合同并追究乙方的违约责任。九、因履行本补充协议而产生的争议，双方应协商解决，协商不成的，任何一方有权均可向租赁标的物的所在地人民法院提起讼诉。”2018年10月19日，富通公司（甲方、托管方）与都王公司（乙方、托管对象）签订《托管协议》，约定：“背景情况：北京都王烤鸭店有限公司（以下简称乙方）已经营业近20年，是亚运村地区的知名老店，该店于2016年在市场不景气，业绩严重下滑的情况下，于年底从新装修，并根据新的餐饮竞争格局，对菜品、装修风格、经营理念进行了重新定位。经营两年来，营业额稳定攀升，并已扭亏为盈，但由于前期租金及供货商欠款等债务包袱过重、前厅人员流失频繁、股东财力不足的情况下，无力经营该店。经甲乙双方友好协商，由甲方对都王烤鸭店（以下称都王）实施全面托管，乙方作为被托管方全力配合甲方的工作。乙方自行处理2018年10月20日以前所有债权债务。具体托管条款如下：一、托管期从2018年10月21日至2019年10月20日止，期限一年。如在托管期内，乙方偿还清与甲方签订的房屋租赁协议及补充协议共同产生的债务，计￥996100元，大写：人民币玖拾玖万陆仟壹佰元整，则托管予以解除，由乙方自主经营。如托管期满，即到2019年10月20日前没有资金偿还清甲方的债务，则都王烤鸭店所有的装修、设备设施均归甲方所有，包括营业执照的变更，乙方应无条件的执行。二、托管期内，甲方实行自负盈亏，所产生的收益由甲方直接收取；如经营期间对外所产生新的负债由甲方承担，与乙方没有关系。三、托管期内，甲乙双方继续执行原房屋租赁协议。四、托管期内，甲方需保持都王装修、后厨设备、餐具家私等资产的完整，正常损耗除外，托管前需列出相关物品清单，甲乙双方签字确认后由甲方负责管理。如托管期满，乙方继续自主经营，由甲方将所管物品及设施交还乙方。如有遗失，则按清单上的估值折抵乙方对甲方的欠款。五、2018年10月20日前，都王经营期间所产生的债权债务由乙方承担。六、2018年10月20日（含当日）之前乙方办理的储值卡，仍可继续使用，甲方于2018年10月21日托管开始时起启用新的储值卡，新旧两卡要分别记账，旧卡所消费金额的60%作为乙方向甲方的负债，需要在结束托管前向甲方偿清；新卡在托管期结束时所剩余额用以冲抵乙方对甲方的负债。七、都王在托管期开始时账上资金清零，所有资金归乙方所有；托管结束时账上资金清零，所有资金归甲方所有。八、托管前都王的记账餐费等应收款，如在托管期内收回，则资金仍由都王使用，但要纳入甲方的经营业绩，并冲抵乙方对甲方的负债。九、甲方向都王派驻执行董事一名，负责都王在托管期内的全面日常事务。乙方向都王派驻执行经理一名，负责监督检查各业务部门日常事务。乙方向都王派驻执行经理一名，负责监督检查各业务部门的工作、拓展外部客户资源、处理都王历史遗留问题等；后厨总监一名，负责整体后厨菜品品质、技术管理、人力资源配置等：派驻厨师长一名，负责炒菜师傅的日常管理、原材料质量把关、后厨成本控制等；派驻烤鸭班长一名，负责烤鸭师傅日常管理和技术管理；派驻财务一名，负责参与都王财务核算及都王印章管理等。如有人员调整由甲乙双方协商确定。在托管期内，董事长、执行董事、执行经理享受股东待遇，其个人所有消费全单享受8折优惠。十、乙方原有的法人代表及股权结构保持不变，董事长仍是屈宏，只是不直接参与企业管理，是以顾问的身份为甲方出谋划策，以确保都王能按原有的经营理念和思路去完善提升并发展壮大。十一、本合同生效起补充协议废止。”庭审中，都王公司提交企业信息查询打印件一份，欲证明在上述协议签订后，富通公司于2018年11月6日即将涉案房屋转而出租给案外第三方主体，并由该主体将住所地设于涉案房屋处。原告认可证据的真实性，但称其已在2018年11月5日由其公司员工孙某某向都王公司员工李某口头通知解除房屋租赁合同。就此，富通公司未举证，都王公司不予认可。就合同的解除，经本院询问，“托管协议签订于2018年10月19日，签订协议时双方已经明确都王公司欠付富通公司租金996100元，并明确签订和履行托管协议即为了都王公司履行向富通公司付款996100元的义务，期限至2019年10月20日，即使双方之间的租赁合同继续履行，租金继续产生，富通公司在下一期租金支付期限(2019年1月15日)尚未届满时即以都王公司欠付租金（996100元）为由主张单方解除合同，依据何在？”富通公司表示，“我方坚持认为签订托管协议后明确约定了仍要履行原租赁合同，我公司仍享有解除权。”都王公司则认为，托管期间富通公司是有营业收入的，我公司方认为现在租赁合同已经无法继续履行，富通公司已经将涉案房屋在2018年11月6日私自转租给他人，变更工商登记，我公司认为合同是因为富通公司违约解除的。就富通公司经营期间的盈利情况，富通公司称“有肯定是有的，但具体金额需要核实”，但之后富通公司未就该问题做出进一步说明。就富通公司为都王公司垫付的费用，富通公司提交《借款协议》四份，内容分别为：“1、营业税金：35851.01元；2、代理记账费用：9000元；3、垫付北方昌宇9月份电费：26283.42元；4、垫付2018.10.16-2018.10.20日宿舍房屋租金：867元；5、垫付员工（李某）2018.10.01-2018.10.20日社保费1073.40元；以上费用金额共计73074.83元。”“1、垫付垃圾清运费：1000元；2、垫付台布清洗费：1335元；3、垫付绿植租赁费：400元；4、垫付海鲜款：17757元；5、垫付2018年10月1-20号水电费：20061元；6、垫付工资：144028元；7、垫付宿舍电费：455.30元；8、垫付电话费：193.20元；以上费用金额共计：185229.50元。”“1、退员工工服押金：4400元（2019.1-2月份离职员工工服共22人）。”“1、退员工工服押金：800元（杨生、武才军、王小林、张小容）；2、退员工工服押金800元（马金朝、程海洋、姜利军、袁志）；3、退员工工服押金600元（王彦青、李广云、杨晋）；以上费用金额共计2200元。”上述借款协议中，前两份乙方签章处有“李某”签字，后两份无任何签章。都王公司不认可上述证据的真实性，称四份借款协议是富通公司单方面提供的，有我公司人员签字的也没有盖公司章，借款协议与凭证不相符，电费没有凭证，宿舍费用不相符。双方在托管协议第九条中约定，如果有人员变动应该经双方协商，现在是富通公司单方辞退员工，与我公司无关，相应费用不应由我公司负担。就装修损失，都王公司提交施工合同、送货单、收据以及对公明细账等证据，欲证明2017年初都王公司花费216.55万元对涉案房屋进行了装修。富通公司不认可证据的真实性，称合同期限早于双方签订租赁合同的期限，送货单地址未写明涉案房屋，收据无法证明向都王公司开具。就家具损失，都王公司提交买卖合同、收据及对公明细账等证据，欲证明都王公司购买的官帽椅及卡座、多宝格及花梨皇宫椅、单人及三人沙发、跳台桌、板台和茶几等，价值共计77480元。富通公司不认可证据的真实性，称官帽椅合同和跳台桌合同签订时间早于双方租赁合同时间，多宝格合同无法证明都王公司是采购方，沙发合同显示采购方是个人。就家电损失，都王公司提交买卖合同、发票、收据、收条等证据，欲证明都王公司购买的空调、电视机、电话机、电暖气、冰箱、不锈钢柜、电视柜、LED灯、内存、交换机、节能灯泡、收银机、电风扇等，价值共计246109元。富通公司不认可证据的真实性，称空调合同签订时间早于双方租赁合同时间，其他发票、收据无法证明是安装在涉案房屋的电器。就厨具和餐具损失，都王公司提交买卖合同、收据、发票等证据，欲证明都王公司购买的厨房排烟、荷台、水池以及其他餐具、厨具等，价值共计128882元。富通公司不认可证据的真实性，称厨房设备合同签订时间早于双方租赁合同签订时间，订单、收据、发票无法证明是都王公司购买物品。就装饰品损失（包括办公用品及工服），都王公司提交收据、送货单等证据，欲证明都王公司购买苏绣、桌布、窗帘、绣画、字画、花台、花瓶等，价值共计30332元。富通公司不认可证据的真实性，称收据抬头并非都王公司。就食品损失，都王公司提交2018年10月18日双方共同签章确认的食品交接单两页，其中显示各项交接食品总金额共计67119.27元。富通公司认可证据的真实性，但不认可证明目的。就客户购卡未消费损失，都王公司认为尚未给客户办理退款。就商誉损失，都王公司提交知名演员的合影照片及书法作品照片等证据，欲证明都王烤鸭店有较高的声誉。富通公司不认可证据的真实性和证明目的，称与本案无关，即使证据是真实的，也不能证明都王公司享有较高的声誉。经询，富通公司认可现涉案房屋已经易主经营，进行了重新装修，不再具备装修价值的鉴定条件。都王公司表示属实，并称富通公司未与都王公司进行涉案房屋相关物品的交接。就此，富通公司未提交反证。就富通公司在本案中主张的违约金，都王公司表示要求法院调低。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，富通公司和都王公司签订的《租赁合同》和《托管协议》均系双方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。但当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人协商一致，可以变更合同。现富通公司和都王公司一致认可都王公司截至2018年10月20日共计欠付富通公司租金99.61万元，且双方签订《托管协议》约定，自2018年10月21日至2019年10月20日由富通公司托管都王烤鸭店一年时间，由富通公司自负盈亏，收益用于填补上述欠款。但富通公司在托管协议签署并履行仅仅十余天后，即以都王公司欠付上述99.61万元为由主张解除合同，与双方协议变更合同欠款履行方式的约定不符。且富通公司并未举证证明其向都王公司履行了合同约定的书面通知义务，故富通公司主张双方之间的租赁合同于2018年11月5日解除，本院不予支持。但鉴于涉案房屋已被富通公司出租给案外主体另行装修经营，富通公司与都王公司之间的租赁合同实际已无法继续履行，都王公司主张合同因富通公司违约而于案外主体在涉案房屋处注册之日即2018年11月6日解除，本院予以支持。富通公司主张都王公司支付逾期支付99.61万元租金的违约金，以及违约导致合同提前解除的违约金，本院均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。现富通公司主张都王公司支付2018年10月20日前欠付的租金99.61万元以及2018年10月21日至2018年11月5日期间的租金113972.6元，有事实和法律依据，本院予以支持。但富通公司经营期间的收益应在99.61万元中予以扣减，具体金额富通公司未作说明也未举证，本院根据双方在《托管协议》中的约定以及富通公司实际经营期限，酌定为5万元。都王公司辩称双方履行托管协议期间不应计算租金，与双方在《托管协议》中约定不符，本院不予采信。就富通公司为都王公司垫付的费用，其中有都王公司职员签字的金额，本院予以确认；无任何都王公司签章的金额，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。鉴于富通公司未按双方在《托管协议》中的约定履行合同义务，导致合同无法继续履行，故富通公司应对的都王公司由此受到的损失承担赔偿责任。富通公司直至涉案房屋易主经未通知都王公司进行交接，应承担相应的不利后果。故都王公司主张富通公司退还交付的押金43万元并赔偿各项损失，本院予以支持。但鉴于涉案房屋目前实际情况，已不具备交接或评估条件，故本院针对都王公司主张的各项损失，根据都王公司实际支出金额、使用年限、富通公司违约情形、持续时间等因素，酌定总金额为150万元。至于客户办卡未消费损失，都王公司可待实际损失发生后另行向富通公司主张，本案中暂不予处理。至于商誉损失，都王公司提交的证据亦不足以证据该损失实际发生，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京都王烤鸭店有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京富通盛世房地产顾问有限公司欠付房屋租金一百零六万零七十二元六角。二、被告（反诉原告）北京都王烤鸭店有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京富通盛世房地产顾问有限公司垫付的各项费用二十五万八千三百零四元三角三分。三、原告（反诉被告）北京富通盛世房地产顾问有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）北京都王烤鸭店有限公司押金四十三万元。四、原告（反诉被告）北京富通盛世房地产顾问有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京都王烤鸭店有限公司装修损失、家具损失、家电损失、厨具损失及餐具损失、装饰品损失以及移交食品损失等共计一百五十万元。五、驳回原告（反诉被告）北京富通盛世房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）北京都王烤鸭店有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33900元，由原告（反诉被告）北京富通盛世房地产顾问有限公司负担25567元（已交纳），由被告（反诉原告）北京都王烤鸭店有限公司负担8333元（北京富通盛世房地产顾问有限公司已交纳，北京都王烤鸭店有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京富通盛世房地产顾问有限公司）。反诉案件受理费28704元，由被告（反诉原告）北京都王烤鸭店有限公司负担17619元（已交纳），由原告（反诉被告）北京富通盛世房地产顾问有限公司负担11085元（北京都王烤鸭店有限公司已交纳，北京富通盛世房地产顾问有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京都王烤鸭店有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王阳二〇一九年九月九日书记员  张旭