浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初14607号 原告：谢乐鑫，男，1971年9月5日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：李子辉，浙江商城天马律师事务所律师。 被告：何伟毅，男，1965年9月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：陈文周、章丽虹，浙江国权明达律师事务所律师。 原告谢乐鑫与被告何伟毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员龚朝龙独任审判，于2019年9月11日、9月16日二次公开开庭进行了审理。原告谢乐鑫及委托诉讼代理人李子辉，被告何伟毅及委托诉讼代理人陈文周、章丽虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢乐鑫向本院提出诉讼请求：一、确认双方签订的《协议书》合法有效。二、请求继续履行租赁协议。三、请求被告将承租门面总电表移回原址，房屋及门面的水电费由原告收取。本案诉讼过程中，原告撤回了上述第三项诉讼请求。事实和理由：2014年3月20日，被告何伟毅代表家人将建好的何麻车一区19幢1-2单元10间单间和10间一室一厅房产出租给原告，约定被告需在2014年8月16日，将上述20间房产向原告移交完毕。租期10年，约定从2014年8月16日-2016年8月16日前三年租金为每年12.5万元，后三年租金为13.5万元，最后4年每年租金14.5万元。押金1万元，原定原告给予被告自住的5楼每年6000度电和200吨水的免费使用权，超过上述水电需另行向原告给付，但是每年被告均超过上述免费的水电度数和吨位，超出2-3千度和吨数，被告从不与原告结算。从2016年起，被告不住5楼，声称每年给其5000元的水电费现金即可。原告签订租赁合同后，贷款对承租房产予以简单装修并购置家电、家具后对外转租，前几年，原告承租困难，发生亏损，经与被告协商，每年分期支付租金，双方合作很好，去年以来，被告见原告生意较好，2019年7月初，被告通知原告提前在7月15日前无偿收回出租房产，原告不同意，被告不断骚扰和干扰原告正常转租客户，双方多次闹到派出所及社区，至今未解决。后被告见原告将2019-2020年的租金支付后，又改称要原告不减租金情况下，退出一间一室一厅房产给其母亲对外出租，作为其母亲收入，无形中原告又每年损失12000-13000元。原告认为：双方自愿签订承租合同并履行5年以上，双方签订的租赁合同不违背法律规定，被告违背合同提前解除租赁合同违背法律规定，其违反诚实守信的行为不应得到支持，为维护原告合法权益，原告依据《合同法》第60条规定，特具状起诉，望贵院判如所请。 原告为其主张向本院提供的证据： 1、人员基本信息一份，证明被告何伟毅户籍地是义乌市，实际居住地：北苑街道何麻车一区19幢2单元501室。该现居住地系被告房产的事实。 2、协议书和近二年转账记录各一份，证明原告与被告签订10年转租协议。原告一直依约履行协议，向被告指定账户转账。 3、通告和录音光盘和文字整理各一份，证明被告违约提出提前终止协议收回房产，后又称不减租金要求原告退出一室一厅房产无理要求。 4、不动产档案证明一份，证明被告何伟毅系租赁合同的所有人，房东违反合同提前解除租赁合同，通知租客搬离承租房屋。 5、银行流水信息一份、房屋租赁合同18份，证明从2014年到至今，原告从承租之日起履行租金缴纳义务。20间房屋出租出去的事实。 6、支付宝交款依据一份，证明2019年连续7月、8月、9月缴纳水电费的依据。 被告质证意见： 对证据1，无异议。何麻车小区111幢1号这个地址不存在了，就是何麻车一区19幢1、2单元。 对证据2，协议书真实性、关联性无异议，这种协议是一种预约，合同中约定第一条第二、三、四款均约定原、被告双方，以后应当签订正式租赁合同。转账记录无异议，除了2019年的租金是按期交付的，其余的租金都是逾期交付的。 对证据3，通告被告没有粘贴过。录音光盘中的声音是被告的声音，是原、被告协商的过程，主要是针对五楼水电费补贴的问题。由于数次协商不成，发生的纠纷。 对证据4，无异议，该房屋所有权人为被告和何震雷。 对证据5，银行流水真实性无异议，许多都是逾期支付。房屋租赁合同跟本案无关联。 对证据6，并不能如实反映这个水电费是由原告所交。 被告何伟毅辩称，1、本案涉案的房屋是被告与何震雷共同共有，双方在2013年进行分割，该房屋的靠东三间由被告所有，靠西三间由何震雷所有，2014年3月20日被告未经何震雷同意，将何震雷所有的房产出租给原告，该部分房产出租行为是无效的法律行为；2、原告将本案的房屋承租使用后，只有2019年房租是按约支付，其他年份的租金都是逾期支付，其违约，被告至今也未同意原告对每年应付租金可以延期支付；3、原告对2019年7月、8月的水电费未缴纳，该两个月水电费由原告缴纳；4、原告要求将总电表移回原址是不当的，因为该总电表不是由被告擅自移动的，而是由于原告与一楼的超市承租户发生争执后，原告不让超市承租户使用电源，导致超市承租户另行接电；5、电表的差价损失每年1万元，合同中并非约定是原告收取，现在由于原告未向相关部门缴纳水电费，视为原告同意被告收电费；6、因何震雷至今未同意将其所有房屋出租给原告使用，曾多次要求原、被告返还其房屋。综上原、被告双方签订的关于本案涉案的房屋租赁协议书中涉及何震雷房屋的是无效的，由于原告不按期交付租金及不支付相关水电费导致被告无法实现合同签订目的，因此本合同无法继续履行，目前总电表的移位并非是被告所为，因此该电表移回原处，不应该由被告来履行，原告的诉讼请求没有法律依据，请求驳回原告诉讼请求。 被告为其主张向本院提供的证据： 1、水电费短信截屏5张，证明相关水电费由被告支付。 2、协议书一份，证明涉案的房屋在2013年6月15日由被告和何震雷对涉诉房产进行分割情况。 原告质证意见： 对证据1，并不表明实际交付人完全一致。还需要银行转账凭证，以及支付宝、微信支付为准，两者结合才能准确反映出被告已经支付水电费的事实。其中短信中也提示如已缴纳，请忽略这一信息，结合原告提供的支付宝转账记录显示的水电户名，被缴纳人是何伟毅和何震雷，可以完全证明原告将水电费缴纳成功。所以被告的证据不能证明替原告垫付水电费的事实。 对证据2，真实性无异议，但实际上被告与何震雷是父子关系，何伟毅作为父亲与原告签订租赁合同属于家事代理，其收取租赁费中有何伟毅也有何震雷，说明何震雷是知晓该房屋承租给原告的这一事实，并且获得了承租收益。 经审理查明，2014年3月20日，原告谢乐鑫（乙方）与被告何伟毅（甲方）签订《协议书》一份，约定了以下主要内容：“甲方将坐落于何麻车一区19幢1-2号租给乙方转租使用，单间10间房，一房一厅10间房，乙方预付订金为人民币壹万给甲方，待正式签订租赁合同时扣除。第一条：租赁期限与租金交纳：1、房屋交付时间：按照甲方原住户退一间交一间，甲方提供10天的时间作为房屋装修，筹备期限为免租期。2、租赁期限为10年，租赁期限以甲方交清房间，正式签订租赁合同为准。每年租金合计为人民币￥12.5万元，租金前三年不变，在2017年-2019年每年租金13.5万元，在2020-2023年间，每年租金14.5万元。3、付款方式在正式签订租赁合同，乙方以现金方式支付给甲方第一年租金。以后每年租金于每年每届满一年提前一个月支付。4、甲乙双方正式签订租赁合同，甲方向乙方收取合同押金壹万元人民币（即为水电押金）。合同期满后，乙方在合同内水电费付清，甲方所收押金退还乙方。第二条：水电费缴纳方式：1、在租赁期间房屋与门面的水电费由乙方收取并由乙方上交水电部门，甲方需配合乙方，但不得干涉。2、甲方五楼水电费使用，乙方于每年给予甲方电免费用6000度，水免费用200吨，如所超出均以水电部门清单平均价收取。……第五条：在租赁期间，如乙方有违租赁法规，甲方有权收回房屋并不退回押金。甲方应在2014年8月16日之前把全部房间交与乙方”。后原告分期付清了2019年之前的房租。按《协议书》应于2019年支付的房租也已按期付清。另查明，涉案出租房屋何麻车一区19幢1、2号系被告何伟毅与儿子何震雷共有，原告所付租金中有部分直接支付给了何震雷。2019年，被告以解决母亲的居住问题为由欲解除本案《协议书》并通知了原告。另原、被告双方还因水电费的收取问题发生纠纷，遂成讼。 本院认为，原、被告双方签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行合同义务。基于被告何伟毅与何震雷的父子关系，原告有理由相信被告何伟毅对签订本案《协议书》有代理权；何震雷之前也收到了相应的房租，没有证据证明其有异议；故被告提出的涉何震雷房产部分出租行为无效的主张不能成立。虽然2019年之前的房租原告有分期支付的情况，但在租金已付清，被告也已收取的情况下，应视为双方2014-2019年的房屋租赁合同已经履行完毕。原告已按约支付房租，被告提出的合同目的无法实现的主张不能成立。对水电费，原告作为转租方，停水停电将导致其对各承租户违约，对原告影响更大，本案也没有证据证明原告拒绝缴纳水电费。并且根据《协议书》约定，水电费的缴纳被告需配合原告。综上，原告提出的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、原告谢乐鑫与被告何伟毅于2014年3月20日签订的《协议书》合法有效。 二、原告谢乐鑫与被告何伟毅于2014年3月20日签订的《协议书》继续履行。 案件受理费4700元，由被告何伟毅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  龚朝龙 二〇一九年九月二十四日 书记员  陈昕怡