苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初965号原告(反诉被告)：江苏省苏州丝绸中等专业学校，住所地苏州市吴江区盛泽镇市场路。法定代表人：徐建华，校长。委托诉讼代理人:李志民，江苏剑桥人律师事务所律师。委托诉讼代理人:卢德利，江苏剑桥人律师事务所律师。被告（反诉原告）：慧宇喷织(苏州)有限公司,住所地苏州市吴江区盛泽镇圣搪村43组法定代表人：贾凤根，总经理。委托诉讼代理人:吴卫，江苏恒渊律师事务所律师。委托代理人周景锋，江苏恒渊律师事务所律师。原告(反诉被告)江苏省苏州丝绸中等专业学校(以下简称丝绸学校)与被告（反诉原告）慧宇喷织(苏州)有限公司（以下简称慧宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理后，依法适用普通程序于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)丝绸学校的委托诉讼代理人李志民，被告（反诉原告）慧宇公司的委托诉讼代理人吴卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)丝绸学校向本院提出的诉讼请求:1、判令解除原、被告双方之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告依约赔偿原告损失人民币375000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2011年1月签订《房屋租赁合同》，约定被告将其自有房产出租给原告，供原告教学使用；双方在合同中明确被告保证出租房屋符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，保证房屋及其设施在租赁期间处于正常的可使用和安全状态，如出租房屋有安全隐患或经房屋鉴定专业机构鉴定不能满足原告正常使用的，原告有权终止合同；并同时约定了违约责任。因出租房屋系供教学目的使用，原告2018年9月、11月分别委托第三方鉴定机构对房屋进行了消防检查和校舍安全工程鉴定，结果显示出租房屋消防不合格、建筑安全性能不满足现行抗震要求。原告发函告知未果，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，向贵院提起诉讼，望贵院准予原告之诉请。被告（反诉原告）慧宇公司答辩并反诉称,一、原告主张确认解除合同并无事实依据，原告单方解除合同的行为属于违约解除合同行为，应依法承担违约责任。1、原告以承租房屋消防不合格、建筑安全性能不满足现行抗震要求而主张合同解除没有合同依据，具体理由如下：（1）、案涉房屋系根据原告的要求完成建筑设计并建造，房屋建成后完成了消防验收、抗震验收，并在验收合格后办理了产权证，故案涉房屋系符合原告承租要求的合格建筑;（2）、房屋交付使用后，原告一直正常使用，在2018年底前从来没有提出过异议，表明案涉房屋可满足原告的正常使用;（3）、原告单方委托鉴定的鉴定结论并不具有可解除租赁的效力。首先，消防鉴定报告无论是否具有真实性，都不具有认定被告违约并可依约解除合同的效力，房屋交付使用后，房屋一直由原告使用并管理，因此，是否存在消防不合格的原因并不能归责于被告；退一步讲，即使目前部分消防设施存在问题，也属于正常现象，毕竟任何设施经多年使用后都可能存在问题，但需要的只是修复或更换，而且也可能存在因原告装修、装饰或使用不当等造成的损坏，根据合同第六条第1款的约定，即使存在附属设施有损坏或故障，如属于被告的责任范围，原告也只有依约要求修复或更换的权利，并不能解除合同；根据第六条第2款的约定，如因原告使用不当致命损坏的，则应当由原告自行修复；其三、抗震是符合合同约定的，原告现主张需要提高抗震等级，属于合同变更，需要双方协商一致方可变更，由于案涉房屋系根据原告的要求定作建造，因此，原告显然不能以没有协商一致的单方变更合同要求主张合同解除。（4）、原告解除合同的通知中提及的依据合同第一条第二款、第六条第三款、第九条第二款同样不能成立。首先案涉房屋完全符合第一条第二款的约定，并完成了验收，办理了产权证；第六条第三款，由于房屋交付时是完全合格的，在使用过程中是由原告自行管理的，即使存在部分设施损坏也应当依约提出修复，至于是否满足原告正常使用，房屋系根据原告要求定作，相关设计是按照原告要求设计并建造，原告现主张不能满足其正常使用完全是单方提高了标准，对于此单方变更合同的行为未经合同相对方同意，不具有解除合同的理由；其三，第九条第3款所涉及的房屋存在缺陷，危及原告安全没有依据，房屋交付时完全合格，消防设施的损坏完全应当通过修复、更换来解决，而抗震要求是符合房屋设计时的要求的。2、原告来函提出因被告房屋存在问题而主张解除合同已由被告依据合同约定书面拒绝，该来函已不具有解除合同的效力。3、原告在合同履行过程中单方对外转租，系违约行为，且在起诉后仍然占用承租房屋，与其起诉所陈述的理由与事实不符;4、原告在起诉后，在房屋占用的情况下，没有按约支付租金，同样属于违约行为;5、在庭前，经法院主持，双方协商，为防止损失扩大，被告同意房屋由原告归还，并确认2019年3月31日为房屋归还日，但双方均明确对于案涉合同的解除原因双方保留自己的观点，并就违约责任分别作为本诉及反诉由法院进行审理，但原告在达成和解后仍然出现违约情形，即以财政局在法院判决前不同意支付2019年1季度租金为由拒付其已收取租金发票、并书面确认应当支付的早已到期租金，被告认为原告的行为有违诚实信用；二、原告主张被告赔偿损失没有事实依据，也与合同约定不符；三、被告依据原告违约情形，依法提起反诉，请求一并审理。反诉诉请：1、要求反诉被告立即支付结欠房屋租金680911元。2、判令反诉被告承担违约金1361822元（按2019年度六个月租金计算）。反诉事实和理由：2011年1月，双方签订《房屋租赁合同》，该承租房屋系反诉原告根据反诉被告的要求进行建筑设计并按图施工，房屋建成后经验收合格取得房屋所有证，并按约定经反诉被告验收符合要求后向反诉被告交付使用至今。根据合同约定，反诉被告应当按年支付租金，但在合同履行过程中，反诉被告要求按季度支付租金，反诉原告基于支持教育事业而予以同意并按此履行。2018年11月底，反诉被告以房屋存在明显消防隐患及不满足抗震要求而提出单方解除合同，反诉原告认为，承租房屋系根据反诉被告的要求定制设计并建造，房屋建成时符合消防验收要求且经验收合格取得房屋产权证，房屋交付时不存在反诉被告提出的存在明显消防隐患的事实，房屋交付后一直由反诉被告使用并管理，至于抗震要求并未在合同中约定，反诉原告交付并由反诉被告使用至今的房屋符合合同约定，反诉被告的单方解约行为没有事实和法律依据。为防止损失的扩大，反诉原告认为，反诉被告如执意解除合同，则属于单方违约解除合同行为，应当依法按约定承担违约责任，并按约归还承租房屋、结清租赁费用，在此基础上，反诉原告同意反诉被告解除合同。原告(反诉被告)辩称，对于被告（反诉原告）主张的第一项诉请，我方在庭前调解制作笔录时进行了相关的描述，对于该笔租金的金额，我方予以认可，并已积极通过财政审批程序履行过程当中；对于被告（反诉原告）的第二项诉请，我方不予认可。本院经审理认定事实如下，2011年1月，慧宇公司作为出租方（甲方），丝绸学校作为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同一份，该合同约定：根据国家法规政策和地方规章的有关规定，甲、乙双方在平等自愿、诚实信用和公平互利的基础上，经协商一致，订立本房屋租赁合同。一、出租房屋情况：1、乙方为其职业教育投资建设教育配套基地，经上级主管部门批准（批准文件号)，租赁甲方厂区内待建设的第七号、第八号车间，上述房屋均已按乙方要求已完成建筑设计，按设计图纸计算，车间的建筑面积为每幢约4362.39平方米，（同时为配合乙方教学需要，在乙方需使用时，甲方应提供承租范围内相当于约60亩土地使用权的场地供乙方教学使用，场地使用需要进行改造的需经甲方同意并另行协商改造费用）；2、甲方作为该待建出租房屋的所有权人与乙方建立租赁关系。甲方保证出租房屋符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，并能通过相关的竣工验收；3、该房屋的公用部位的使用范围、条件和要求：甲方按设计图纸进行施工建设，相关的装修、附属设施、设备状况、水电汽等配套，甲方同意乙方自行装修和增设附属设施，由甲、乙双方在房屋交伺使用时以合同附件的方式加以列明。二、租赁用途：1、甲乙双方同意，租赁该房屋作为乙方开展纺织教学培训使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定；2、乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前。不得擅自改变上述约定的房屋使用用途。三、交付日期和租赁期限：1、甲、乙双方约定，甲方于2011年1月1日（交房日）前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2011年1月1日（起租日）起至2031年12月30日止共计20年。如果经甲乙双方协商调整交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延；2、租赁期限届满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订房屋租赁合同；3、甲方承诺在本合同租赁期满后在同等条件下乙方享有对该房屋的优先租赁权；4、因乙方逾期支付相关费用而导致的房屋交付逾期，由乙方承担责任。同时为保证房屋竣工交付，在本合同生效后，乙方将派驻专门人员，与甲方派驻人员共同做好施工现场的管理工作，督促施工单位按标准及期限完成施工任务；5、甲方应当按期向乙方交付房屋，并在此后及时办妥房屋产权证，办妥产权证后向乙方提供产权证复印件备案。四、租金、支付方式和期限：1、甲、乙双方约定，自2011年1月1日（起租日）起，第一年车间租金为127.06万元／年（含税额），大写：壹佰贰拾柒万零陆佰元／年。鉴于乙方承租房屋系甲方根据乙方要求专门建设，且双方为长期合作关系，甲方为提供租赁房屋而影响了自身企业的扩建和发展，故自第二年起，每年租金在上一年度基础上递增10%,直至合同期满；2、基于甲方根据乙方的要求特定为乙方建设相应的房屋，故在签订本合同后3个工作日内，乙方支付定金127.06万元，甲方收取定金后应向乙方开具收款凭证。此定金在租赁期结束或本合同提前终止后5个工作日内由甲方无息返还给乙方；3、首期租金乙方按如下方式支付：房屋租金按年度支付。考虑甲方专为乙方投资建设的实际情况，故乙方同意在房屋交付时一次性支付第一年租金，在第一年度届满前一个月支付第二年度租金，此后均按到期日提前一个月支付租金的方式操作。甲方应当在乙方付款后5个工作日将房屋所在地税务机关认可正规房租发票交付到乙方财务部。乙方向甲方支付的各项费用可采用银行转账、支票、汇票或现金等方式；4、甲方确认收取租金的账户信息如下：开户名称：；开户银行：；账号：；乙方将合同约定的租金汇入如上账号视为乙方完成付款义务。如甲方账号变更应于乙方付款前5个工作日书面通知乙方，否则相关责任由甲方自行承担；5、在房屋竣工后，双方同意按测绘面积结算约定租金，对于已支付的第一年度租金按实际金额调整结算。五、配套设施及其他相关约定：1、租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、汽、通讯等相关的费用由乙方承担。若以上费用由乙方直接向政府相关部门支付，则甲方应给予乙方单独的水、电等读表，并配合乙方办理过户相关手续。若上述费用由甲方或甲方委托物业公司代收，则甲方或甲方委托物业公司按照房屋所在地城市公用事业规定的相关费用标准收取（代征代收不应该超额征收）：甲方应于乙方应付款日前5日向乙方提供收费部门发票的复印件以及收款收据；2、在房屋租赁期间，与房产及土地有关的税费和房屋保险费等由乙方办理和承担费用，乙方应当向甲方提供保单复印件；3、本合同约定应乙方承担的费用山乙方负责，乙方使用租赁房屋或进行生产经营相关的费用亦有乙方承担；4、乙方应使用承租房屋所进行的装修装饰应当符合国家和地方政府的规定，并自行出资建设，同时装修装饰不得破坏房屋结构和承重。乙方因开展教学实践而需要添置生产设备的。自行出资购置；六、房屋维修责任：1、租赁期间。乙方发现该房屋主体结构及其原有附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复或更换：甲方应在接到乙方通知后的柒日内进行维修并于叁拾日内修复。如甲方不能及时实施，乙方有权代为修复或更换，费用（以发票为准）由房租扣除；2、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该出租房屋。应乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担；3、租赁期间，甲方保证出租房屋及设施完好处于正常的可使用和安全状态。如甲方出租房屋有安全隐患或者经房屋鉴定专业机构鉴定不能满足乙方正常使用的。乙方有权终止合同，也可经甲方书面同意后，对租用房屋进行加固和改造，费用由甲方承担。甲方对该房屋应定期进行检查、养护时，应提前查笠一日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合，甲方应避免对乙方使用该房屋造成影响；4、甲方为保证乙方对该租赁房屋建设装饰的设计和设备安装工作顺利进行，甲方同意提供租赁范围内所有建筑物的建筑、结构、水、电、暖、汽等各专业竣工图纸和资料。乙方应在工程改造完成后将改造图纸交甲方存档。对乙方今后使用承租房屋过程中，因乙方超标排放污水、烟尘、噪音引起的罚款、整改费用由乙方负责。七、房屋返还时的状态：1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的10日内返还该房屋；2、乙方返还房屋应符合正常使用的状态，期间乙方所做的装修无需复原，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自承担的费用。乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，乙方有自由处置权，但不得因上述处理而损坏甲方出租的房屋。固定于墙体、房顶、地面的装修装饰不得拆除或故意损坏，并由甲方自行处理。八、出租、转让、交换：1、房屋租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得转租房屋。经甲方同意的转租，次承租人应当书面确认同意遵守本合同约定的权利义务；2、在租赁期间，甲方如需出售处理该房屋，或因资不抵债、银行抵押或质押需要处理该房屋的，应至少提前三个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权；3、无论因何种原因导致该房屋发生转让、所有权关系变更，甲方必须保证本租赁合同仍然有效，并继续履行；九、解除本合同条件：1、甲乙双方同意在租赁期内，因不可抵抗力导致房屋毁损、灭失的导致乙方无法继续使用的，双方互不承担责任；2、甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金遨倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足赔偿该损失的，还应赔偿损失的违约金的差额部分：(1）甲方因其单方过失按合同约定的标准时向乙方全部交付该房屋，延迟30一日仍未交付的；(2）甲方交付的房屋不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；(3）因乙方原因造成的房屋主体结构损坏无法修复的；(4）乙方未按照约定擅自整体转租房屋、转让该房屋全部承租权且其转租结果无法挽回的；(5）乙方延迟支付租金，当甲方向乙方发出书面催款通知一次后，乙方自第二次收到催款通知超过30天未付款的；3、本合同签订后，非本合同约定的情况下，若甲方单方面变更、终止或解除合同的，需提前2个月向乙方提出，经乙方同意且乙方承担当年房屋6个月租金的违约金后方可解除合同；4、本合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方单方变更、终止或解除合同的，需提前2个月向甲方提出，并向甲方承担相当于当年房屋6个月租金的违约金后方可解除合同。若乙方单方解除合同的，乙方对房屋所做的不可分离的固定装修归甲方所有。十、违约责任：l、任何一方违反本合同的约定，应当按照本合同约定承担违约责任，承担约定的违约金，违约金不足以弥补守约方经济损失的，守约方可以要求违约方赔偿损失；2、租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；3、甲方未按合同约定时间完全向乙方交付房屋，每逾期一天甲方应向乙方支付合同月租金0.05％违约金；4、乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按时拖欠租金的0.05％支付违约金。十一、其他条款：1、本合同所有书面通知均须以书面方式送达到甲乙双方联系地址，任何一方变更联系地址须以书面方式通知对方；2、甲方和乙方中任何一方法定代表人变更、企业迁至、合并，不影响本合同继续履行。变更、合并后的一方即成为合同当然执行人，并承担本合同的内容之权利和义务；3、本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同、其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力；4、甲乙双方在签署本合同时，已经对本合同条款中各自的权利、义务和责任等清楚明白，并愿意按照合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔；5、甲乙双方就履行本合同发生纠纷，应先通过协商解决；协商解决不成的，可依法向人民法院起诉；6、本合同连同附件一式三份，甲方持一份、乙方持二份，双方授权代表签字盖章后生效。上述合同签订后，慧宇公司将案涉房屋出租给丝绸学校使用。2018年9月、11月，丝绸学校分别委托苏州科技大学设计研究院有限公司及苏州阳刚消防检测有限公司对案涉房屋的校舍安全工程和建筑消防设施进行检测鉴定。苏州科技大学设计研究院有限公司出具的鉴定报告载明：1、经安全性鉴定，该建筑安全性鉴定评级为二级；2、该建筑原抗震设计为6度丙类设防，经抗震鉴定，该建筑满足原6度丙类设防C类房屋抗震鉴定要求；不满足现行7度乙类设防C类房屋抗震鉴定要求；3、该建筑不满足后续使用年限为50年的要求；处理要求：应进行抗震加固处理。苏州阳刚消防检测有限公司出具的检测报告载明：（具体改进措施见报告中检测说明）；1、建筑消防设施不合格；2、消火栓给水系统不合格；3、应急照明及疏散指示系统合格；4、灭火器系统合格。2018年11月29日，丝绸学校向慧宇公司发出关于解除房屋租赁合同的告知书。告知书主要载明如下内容：1、根据上述检测结论，案涉房屋存在明显消防隐患和不满足抗震要求，为消防不合格场所；2、依据双方所签房屋租赁合同第一条第二款、第六条第三款及第九条第二款等约定，丝绸学校有权终止合同，并有权依据合同约定向慧宇公司主张违约金及各项损失。2018年12月3日，慧宇公司向丝绸学校发出不同意解除租赁合同的回函。回函主要载明如下内容：1、丝绸学校提出的解除理由没有依据，慧宇公司不同意解除合同；2、希望双方继续按合同约定履行各自义务，避免不必要损失的产生，否则违约责任应由丝绸学校承担，所有经济损失应由丝绸学校支付。2018年12月5日，慧宇公司向丝绸学校发出催交租金函。催交租金函主要载明如下内容：依约定丝绸学校应在每年年底提前一个月付清次年度全年的租金，截至2018年12月5日，2018年度丝绸学校尚有619010元租金未付，同时2019年度租金根据双方实际履行惯例，丝绸学校应支付2723644元，现已逾期，通知丝绸学校在接函后五日内付清全部拖欠的租金。审理过程中，慧宇公司提供房屋产权证，证明涉案的房屋系合格建筑；建筑工程竣工验收消防备案表打印件，证明涉案的房屋是消防合格的工程；建筑工程竣工验收备案表，证明涉案的房屋通过了验收备案；建设工程防雷设施综合检测检验报告及防雷装置验收合格证、江苏省建设工程抗震设防审查批准书、审查登记表，证明涉案房屋的防雷是检测合格的，根据设计要求房屋抗震要求，符合当时的6级合格要求；上述证据同时证明涉案房屋慧宇公司根据丝绸学校的要求进行定制后完成了全部的验收手续，且取得了验收合格及房屋产权证明核发的事实。审理过程中，经慧宇公司、丝绸学校一致确认，2018年度的租金，丝绸学校已全部付清。审理过程中，为防止损失扩大，经本院主持双方协商，慧宇公司同意房屋由丝绸学校归还，并确认2019年3月31日为房屋归还日，丝绸学校同意按照财政审批流程审批后向慧宇公司支付2019年1季度的租金680911元，双方均明确对于案涉合同的解除原因双方保留自己的观点。经查，丝绸学校未将2019年1季度的租金680911元支付给慧宇公司。另查明，案涉房屋中的7号车间整体转租给吴江市华睿纺织有限公司，丝绸学校称慧宇公司对于吴江市华睿纺织有限公司进入7号车间一事第一时间即已经获悉，吴江市华睿纺织有限公司实际租赁长达8、9年之久，慧宇公司对该实际情况予以默认。慧宇公司称吴江市华睿纺织有限公司在承租房屋内时间确实很长，但是此前丝绸学校宣称的是校企合作，这也是丝绸学校开展实训的要求，故慧宇公司不认可丝绸学校主张的慧宇公司早已知悉转租的事实。上述事实，由丝绸学校提供房屋租赁合同、校舍安全工程鉴定报告、建筑消防设施检测报告、关于解除房屋租赁合同的告知书，慧宇公司提供的房屋产权证、建筑工程竣工验收消防备案表、建筑工程竣工验收备案表、建设工程防雷设施综合检测检验报告及防雷装置验收合格证、江苏省建设工程抗震设防审查批准书、审查登记表、不同意解除租赁合同的回函、催缴租金函，及庭审笔录在卷予以证实。本案争议的焦点是：丝绸学校是否有权解除合同。丝绸学校认为，案涉房屋存在明显消防隐患及不满足抗震要求，故依据双方所签房屋租赁合同第一条第二款、第六条第三款及第九条第二款等约定，丝绸学校有权终止合同，并有权依据合同约定向慧宇公司主张违约金及各项损失。慧宇公司认为，对于丝绸学校的上述主张不予认可，具体理由已在答辩时予以陈述，并据此提出反诉。本院认为，丝绸学校依据房屋租赁合同第一条第二款、第六条第三款的规定，主张有权解除合同。房屋租赁合同第一条第二款规定：“甲方作为该待建出租房屋的所有权人与乙方建立租赁关系。甲方保证出租房屋符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，并能通过相关的竣工验收”，房屋租赁合同第六条第三款规定：“租赁期间，甲方保证出租房屋及设施完好处于正常的可使用和安全状态。如甲方出租房屋有安全隐患或者经房屋鉴定专业机构鉴定不能满足乙方正常使用的。乙方有权终止合同，也可经甲方书面同意后，对租用房屋进行加固和改造，费用由甲方承担”。经审查双方所签租赁合同，合同中明确案涉房屋系根据丝绸学校的要求完成建筑设计并建造，根据本院查明的事实，房屋建成后完成了消防验收、抗震验收，并在竣工验收合格后办理了产权证，故涉案房屋在交付丝绸学校使用时系符合丝绸学校承租要求的合格建筑;根据合同的实际履行情况，涉案房屋交付使用后，丝绸学校一直正常使用，在丝绸学校向慧宇公司发出解除房屋租赁合同的告知书前，没有证据表明丝绸学校向慧宇公司提出过涉案房屋无法满足丝绸学校的正常使用的相关异议;丝绸学校提供的相关鉴定检测报告系其单方委托鉴定检测，没有证据表明在进行相关鉴定检测时，丝绸学校履行了通知慧宇公司到场的义务。根据合同第六条第1款的约定，如丝绸学校发现该房屋主体结构及其原有附属设施有损坏或故障时，应及时通知慧宇公司修复或更换发现存在附属设施有损坏或故障，如属于慧宇公司的责任范围，丝绸学校可以依约要求慧宇公司修复或更换；根据合同第六条第2款的约定，如因丝绸学校使用不当或不合理使用导致该房屋主体结构及其原有附属设施有损坏或故障时，则应当由丝绸学校自行修复。根据合同的实际履行情况，涉案房屋及相关设施交付使用多年，涉案房屋及相关设施一直由丝绸学校使用并管理，即便存在消防不合格的因素，根据丝绸学校提供的建筑消防设施检测报告中说明的改进措施，亦可通过相应改进措施予以消除，而本案当中没有证据表明丝绸学校在发现上述问题时根据合同要求通知慧宇公司修复或更换，因此消防不合格的原因并不能归责于慧宇公司；同时根据丝绸学校提供的校舍安全工程鉴定报告，该报告显示该建筑原抗震设计为6度丙类设防，经抗震鉴定，该建筑满足原6度丙类设防C类房屋抗震鉴定要求，显然涉案房屋在交付丝绸学校使用时，其抗震要求是符合合同约定的，同时该报告显示该建筑可以进行抗震加固处理，而本案当中同样没有证据表明丝绸学校根据合同要求通知慧宇公司对建筑进行抗震加固处理。现丝绸学校单方主张需要提高抗震等级，属于合同变更，需要双方协商一致方可变更。综上，丝绸学校主张解除合同不符合合同约定，亦没有法律依据。综上，本院认为，丝绸学校与慧宇公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效，双方当事人应按约履行相应的义务。本案当中，丝绸学校在租赁期间提前解除合同，根据前述事实理由，丝绸学校主张解除合同不符合合同约定，亦没有法律依据。审理期间，丝绸学校坚持主张解除合同，为防止损失扩大，经本院主持双方协商，涉案房屋已由丝绸学校归还慧宇公司，涉案房屋租赁合同事实上已经解除，根据双方确定的交接日，双方所签订的房屋租赁合同于2019年3月31日解除。慧宇公司主张丝绸学校支付结欠房屋租金680911元的诉请，丝绸学校对此予以认可，本院予以支持。由于合同解除系丝绸学校违约行为导致，故丝绸学校要求慧宇公司赔偿其损失人民币375000元的诉请，本院不予支持。根据相关法律规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。慧宇公司主张丝绸学校承担违约金1361822元，根据本案实际情况，本院酌定丝绸学校承担违约金907881元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条的规定，判决如下：一、原告江苏省苏州丝绸中等专业学校与被告慧宇喷织(苏州)有限公司签订的房屋租赁合同于2019年3月31日解除。二、驳回原告江苏省苏州丝绸中等专业学校要求被告慧宇喷织(苏州)有限公司赔偿损失375000元的诉讼请求。三、反诉被告江苏省苏州丝绸中等专业学校支付反诉原告慧宇喷织(苏州)有限公司租金680911元，于本判决生效后十日内履行。四、反诉被告江苏省苏州丝绸中等专业学校支付反诉原告慧宇喷织(苏州)有限公司违约金907881元，于本判决生效后十日内履行。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取6926元，由原告江苏省苏州丝绸中等专业学校承担。反诉案件受理费收取10609元，由反诉原告慧宇喷织(苏州)有限公司承担4055元，由反诉被告江苏省苏州丝绸中等专业学校承担6544元，反诉被告承担的诉讼费用于本判决生效后十日内直接给付反诉原告，反诉原告已预交的反诉费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长 周 斌人民陪审员 程 芳人民陪审员 吴启帆二〇一九年九月三日书 记 员 李 鸣附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的，人民法院不予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。