山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终5786号上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司。住所地临沂市河**九曲滨河与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：张希锋，男，该公司法务专员。被上诉人（原审原告）：刘广彬，男，1988年1月5日出生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：李越，山东平澜律师事务所律师。上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司(下简称荣盛富翔公司)因与被上诉人刘广彬房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市河东区人民法院（2018）鲁1312民初4449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣盛富翔公司上诉请求：1.依法撤销临沂市河东区人民法院作出的（2018）鲁1312民初4449号民事判决书，依法改判或裁定发回重审；2.上诉费由刘广彬承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。1.荣盛富翔公司与刘广彬签订的《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人、出卖人双方协商执行。……”本案中，刘广彬未能按时办理房屋产权证的原因为该小区业主私搭乱建情况严重，导致该小区规划验收迟迟未能通过，致使刘广彬房屋产权证不能按时办理，并非上诉人的责任。按照合同约定，上诉人不应当承担违约责任。2.《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，刘广彬没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以去定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。3.在《商品房预售合同》中，荣盛富翔公司的主合同义务应当是向刘广彬交付房屋，协助刘广彬办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任为按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。综上，一审法院认定事实不清，导致判决不当，请求法院依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人辩称，一审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。被上诉人并不是未及时缴纳维修基金的业主，也不是私搭乱建的业主，不应对此承担责任。刘广彬向一审法院起诉请求：1.判令荣盛富翔公司立即协助办理荣盛·香醍荣府46-1-302号房的权属证书；2.依法判令荣盛富翔公司支付逾期办理房产登记违约金110,000元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，刘广彬放弃第一项诉讼请求。一审法院认定事实：荣盛富翔公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。刘广彬与荣盛富翔公司双方于2013年9月24日签订了《商品房预售合同》，合同编号：YS326506。约定刘广彬购买由荣盛富翔公司开发的位于兰山区北城新区沂蒙路十八路与三和五街交汇处暂定名为荣盛·香醍荣府的商品房一套，包括46号楼1单元302室，房屋代码为1997197及46号楼-102号房，房屋代码为2012033，合同约定的交房时间为2015年5月30日前。荣盛富翔公司已按约交房。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议的第二条5项中关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。第五条其他约定的第4项规定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条规定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。”荣盛富翔公司未按照合同约定履行协助刘广彬办理房产证书的义务。合同签订后，刘广彬交付房款1,105,887元。荣盛富翔公司分别于2018年8月16日出具销售不动产统一发票。荣盛富翔公司于2015年5月25日交付涉案房屋。2016年6月29日，荣盛富翔公司取得临沂市住房和城乡建设委员会颁发的包括涉案住宅楼在内的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，刘广彬诉至一审法院。一审法院认为，刘广彬与荣盛富翔公司双方所签订的《商品房预售合同》及相关补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。本案是因逾期办理房屋产权证而起的纠纷，故本案的争议焦点应是：一、逾期办理房屋产权证书，荣盛富翔公司应否承担违约责任。二、荣盛富翔公司的抗辩理由是否成立。对于焦点一：《商品房预售合同》及合同补充协议中对产权证的办理有不同的约定，并且补充协议的第五条4项中约定：“买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”补充协议中只是进一步明确了“买受人自行办理产权证书”。但前提仍是荣盛富翔公司负责向产权登记机关报送与之有关的资料。在补充协议对办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间没有另行约定的情况下，仍应以《商品房预售合同》第十五条约定的期限为准。因此，荣盛富翔公司应不迟于2016年6月9日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛富翔公司没有证据证明其已于2016年5月26日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。基于上述分析，刘广彬没有按时办理产权证书，和荣盛富翔公司没有及时履行约定义务有直接的因果关系，荣盛富翔公司的过错是明显的，应承担违约责任。对于焦点二：荣盛富翔公司抗辩是由于涉案小区业主存在私搭乱建、私封阳台等情况，导致该小区规划验收迟迟未能通过。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，荣盛富翔公司的抗辩理由无法律依据，一审法院依法不予支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定“（四）关于违约责任问题18.合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”在判决前，荣盛富翔公司仍然未取得案涉楼房的大产权证，说明荣盛富翔公司仍然未按约定将由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据刘广彬、荣盛富翔公司双方的约定，荣盛富翔公司违约时间的起算点应为交房后的365天后，即荣盛富翔公司违约时间应从2016年6月9日起算。刘广彬主张的违约金的计算时间自2016年6月8日至2018年6月7日的违约金数额并未超出上述法定支持的范围，即110,000元，一审法院依法予以支持,判决：山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘广彬违约金110,000元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：“商品房结算移交协议书”一份，用以证明2019年3月29日上诉人与被上诉人双方在办理产权转移登记时签订协议，约定双方已经放弃追究对方违约责任的权利，该协议系双方真实意思表示。被上诉人经质证认为：1.对证据的签字无异议，对证据的真实性无异议，但与本案的关联性有异议。被上诉人认为该条款无效。该协议是在被上诉人受胁迫的情况下做出的。如被上诉人不签字，上诉人就不提供办理房产证的手续。因此，被上诉人是被迫才签字，并不同意不追究其合同约定的其他责任。2.该条款属于格式条款，提供格式条款的一方免除其责任，排除上诉人、被上诉人的主要权利，该条款无效。3.假设该条款有效，被上诉人起诉所主张的违约金由一审法院判决在前，签署移交协议书在后，被上诉人认为，该协议书最多在协议签订后能够对双方有约束力，对之前的判决是没有溯及力的。而且对于格式条款有两种以上的解释，应当作出不利于格式条款一方的解释，很显然上诉人与被上诉人的理解不同。上诉人认为该条款系免除之前违约赔偿金的义务，而被上诉人认为该条款最多说明在协议签订后被上诉人不再依据合同追究合同的其他责任，因此应当采纳被上诉人对该条款的理解。4.被上诉人认为，该条款并没有明确说明被上诉人放弃追究已判决的违约金的权利。对当事人二审争议的证据，本院认证如下：对于上诉人所提交的“商品房结算移交协议书”，因被上诉人对协议的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认，对其合法性与关联性应结合其他证据予以认定。本院认为，本案中，双方当事人二审争议的焦点为:1.上诉人荣盛公司是否违约，是否应按同期银行逾期贷款利率支付被上诉人违约金；2.关于违约金数额是否合理；3.上诉人在二审中所提交的“商品房结算移交协议书”是否可以作为免除上诉人违约责任的依据。针对争议焦点一，关于违约金主体的确定及违约金标准认定问题。双方签订的商品房预售合同第十五条约定，上诉人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人的责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行。上诉人主张因业主私搭乱建导致案涉房屋不能获得规划验收，因其一审提交的相关证据系复印件，且该复印件涉及的违法主体并不包括被上诉人所在的楼房，亦非被上诉人存在违法行为，对上诉人以此主张其不构成违约的上诉理由本院不予支持。依据双方合同约定，因上诉人责任导致被上诉人不能在商品房交付使用后365天内（即2016年5月23日）取得房产证书的，双方协商执行。因双方至今未能对案涉房屋逾期办证的违约责任承担达成一致意见，故应认定双方约定不明，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定由上诉人按已付购房款数额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即违约金的标准问题。如上，一审法院在双方对逾期办证违约责任承担标准约定不明且未能达成一致意见的情况下，按照法律规定进行判决并无不当。且，因上诉人原因导致被上诉人不能取得案涉房屋产权证书，使得被上诉人的权利处于不确定的状态，造成损失。对上诉人以该违约金过高要求调整的上诉理由本院不予支持。针对争议焦点三，上诉人在二审中提交的其与被上诉人刘广彬于2019年3月29日“商品房结算移交协议书”中第四条约定“双方已根据合同约定据实结算购房款、卖方同意将房屋产权移交给买方；”第五条约定：“卖方依据双方签署的购房合同继续对该商品房屋性质量承担保修责任；买方应继续履行按时缴纳银行月供款的义务，倘若因买方逾期偿还月供给卖方造成了经济损失，则卖方有权利进行追偿。除此之外双方均不再追究合同约定的其他任何责任。”双方签订该协议后，上诉人将办理房产登记的相关材料移交给被上诉人，被上诉人于2019年4月初办理了房屋权属证书。从以上过程及双方当事人在二审中陈述可以看出，被上诉人系出于尽快获取办理房产登记的相关材料以办理权属登记的考虑，才与上诉人签署了上述协议，免除上诉人应承担的违约责任并非系其真实意思表示，被上诉人表示于外的意思与其内心真意不相一致。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，被上诉人意思表示不真实，则其所签署的“商品房结算移交协议书”无效，不能作为免除被上诉人违约责任的依据。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊法官助理朱萱萱二〇一九年九月十日书记员  王 雨