广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初2144号原告：周建明，男，1964年3月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原告：刘志敏，女，1966年1月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原告周建明、刘志敏的共同委托诉讼代理人：黄晓燕，广东嘉骏律师事务所律师。被告：珠海市万威房地产投资有限公司，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇湖心路**万威美地**商铺，统一社会信用代码：914404006713526563。法定代表人：谢惠刁，公司经理。委托诉讼代理人：晏志峰，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯汉锋，广东大同（珠海）律师事务所律师。原告周建明、刘志敏与被告珠海市万威房地产投资有限公司（以下简称万威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周建明、刘志敏的共同委托诉讼代理人黄晓燕到庭参加诉讼，被告万威公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周建明、刘志敏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金（从2018年3月30日，每日按照已交房款1981180元的万分之一计算违约金，计至商品房实际交付之日止，暂计算至2019年6月15日为87568.16元）；2、请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年11月26日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告建设的位于珠海市××区湖心路××森林××的房屋一套，总房价为1981180元，交房期限为2017年12月30日前，同时合同附件约定被告有90天的合理宽限期。但被告至今未将涉案房屋交付给原告，不仅超过约定的交房期限，也超过了宽限期。原告多次要求被告交付房屋，但被告一直以种种原因拖延。原告认为，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告依照合同约定支付全部房款后，理应按约定时间将涉案房屋交付给原告，被告的拖延不仅是违约行为，且严重损害了原告的利益。故原告起诉至本院，望判如所请。被告万威公司庭后提交书面答辩状辩称，一、双方就迟延交付房屋的问题进行协商且达成一致，原告已同意继续等待涉案房产交付，无权主张违约金。在合同约定的交付时间届满时，被告曾安排人员与原告联系，告知原告因施工进度滞后于原计划，因此无法按照合同约定的时间进行交付，若原告不愿意等待，则可前来公司办理解除合同以及退款手续。原告当时已明确表态，愿意继续等待涉案房产完工后再行交付。因此，双方实际上已就迟延交付房屋的问题进行了协商并且达成了一致意见，原告明确同意继续等待房屋完工之后进行交付。故此，原告无权再向被告主张违约金。二、假设原告有权主张违约金，也应以合同为依据，按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，原告有权主张的违约金金额应不超过总房款的1%，本案原告的诉请显然与合同约定不符。退一步说，即使原告有权主张违约金，其也应当按照合同的约定进行主张。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条第（一）款约定的交付期限届满第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行；（2）逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后30日退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算），在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第（1）点承担违约责任。上述合同条款已赋予原告解除合同以及主张利息的权利，但原告并未在约定的期限内主张解除合同，即原告以行为表明愿意按照上述合同条款的约定继续履行合同。在此前提下，若被告迟延交付房产，则按照第（1）点的约定承担违约责任，及每日按照已付房款的万分之一支付违约金且金额不超过总房款的1%。按照原告已付房款1981180元计算，其最多能够主张的违约金为19811.80元，但原告却在本案中主张8万多元的违约金，显然有悖于合同的约定。三、即使原告有权主张违约金，但涉案房产的施工进程受到不可抗力的影响，也应扣减相应的违约金计算期间。2017年8月23日，受台风“天鸽”的影响，珠海市人民政府防汛防旱防风指挥部向全市发出《珠海市防台风紧急动员令》，要求全市范围内实行“四停”，即停工、停业、停市、停课。建筑施工本就受天气因素影响极大，基于前述动员令以及建筑施工行业的特性，为确保施工安全，涉案房产的施工按照政府的动员暂时停工。台风过后，建筑工地受损严重，也无法立即复工。后经安监人员现场检查，确认符合复工条件之后，珠海市斗门区工程建设安全监督站才发出了同意复产的许可。恶劣天气的影响属于法律规定的不可抗力，相应的期限应该予以剔除。故此，在2017年8月29日至9月25日期间，应不计算任何违约金。综合以上的全部意见，双方已就迟延交付房屋的问题达成一致意见，原告已经同意迟延交付，无权主张违约金；退一步说，即使原告有权主张违约金，其也应当按照合同的约定进行主张，原告在本案的诉请显然违反了合同的约定，不应得到法庭的支持，且涉案房产在施工过程中受到不可抗力因素的影响。恳请法院按照双方合同的约定依法认定事实和判决。原告周建明、刘志敏围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同（预售）、发票、商品房买卖合同（预售）附件、中国建设银行个人住房组合借款合同、中国建设银行个人贷款支付凭证等证据。被告万威公司围绕辩称庭后依法提交了珠海市防台风紧急动员令、关于复产申请的复函等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对上述证据的合法性、真实性予以确认并在卷佐证，但与本案的关联性和证明目的应以本院确认的为准。根据原告周建明、刘志敏的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月26日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定，两原告购买被告开发的位于珠海市××区湖心路××房，套内建筑面积为90.19平方米，每平方米21966.74元，总房价为1981180元；两原告需于2016年10月12日前交清首期款801180元，余款1180000元向银行（贷款机构）申请贷款支付；被告需于2017年12月30日前向两原告交付该商品房；除不可抗力外，两原告未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，两原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，被告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知两原告。两原告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向被告支付违约金，同时，被告退还两原告已付全部房款（含已付贷款部分）。被告不解除合同的，两原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；除不可抗力外，被告未按照约定时间将涉案房屋交付给两原告的：（1）逾期不超过90日，自合同交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行。（2）逾期超过90日后的15日内，两原告有权解除合同，被告应当自两原告解除合同通知到达后且与两原告到房管部门办妥本合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止办期，以退款日银行同期活期存款利率计算），在上述时间内两原告未提出解除合同的，合同继续履行，被告按本款第（1）点承担违约责任。两原告提交的被告于2016年12月10日向原告周建明出具的广东增值税普通发票显示，原告周建明已付清涉案房屋的首付款801180元。2016年11月28日，两原告作为借款人，与案外人中国建设银行股份有限公司珠海市分行签订了《个人住房组合借款合同》，合同约定两原告向该银行贷款1180000元，其中840000元为商业贷款，340000元为住房公积金贷款。2017年1月1日，案外人中国建设银行股份有限公司珠海市分行已向被告支付了上述贷款本金。被告提交的珠海市防台风紧急动员令、珠海市斗门区工程建设安全监督站关于复产申请的复函显示，受台风“天鸽”的影响，涉案房屋所在建筑工程曾于2017年8月23日被令停工，至2017年9月25日准予复工，停工时间为34天。2019年7月25日，原告向本院提出财产保全申请，本院于2019年7月25日作出（2019）粤0403民初2144号民事裁定书，裁定查封被申请人珠海市万威房地产投资有限公司名下的位于珠海市××区湖心路××单元××房（权证号码：03××**）的房屋产权，期限为三年，查封限额为87568.16元。后被告向本院缴纳了87568.16元担保金后，本院依法解除了上述房产的查封。两原告陈述，被告至今尚未实际交付涉案房屋给两原告。原被告签订的《珠海市商品房买卖合同（预售）》是被告提供的，被告并未就该合同中的“违约金最高不超过该商品房总价款的1%”的约定向两原告作过特别的提醒或明确的说明。本院认为：原、被告签订了《珠海市商品房买卖合同（预售）》并在合同中约定了被告需于2017年12月30日前将涉案房屋交付原告使用，但被告至今未履行交付义务。原告主张被告逾期交付房屋，事实清楚，有理有据，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于被告逾期交房超过90日，原告未提出解除合同，合同继续履行，现原告要求被告按合同约定，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，本院予以支持。虽然合同中约定逾期交房违约金最高不超过该商品房总价款的1%，但被告作为该格式合同的提供者，本应遵循公平原则确定双方当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。而有关违约金上限的约定明显属于免除被告责任，限制原告的权利，违背了公平原则，但被告并未举证证明其已就上述约定向原告作了特别的提醒或明确的说明。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，上述合同中关于违约金最高不超过该商品房总价款的1%的约定，对原告不产生法律效力。由于被告逾期交房，构成违约，应向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，被告从2017年12月31日开始逾期交房，原告同意给予被告90天的宽限期，故被告应从约定交房之日的宽限期90日期满次日（即2018年3月31日）起，以原告已交付的房款1981180元为本金，按日万分之一向原告支付违约金，由于交房时间尚未确定，故本院暂计算逾期违约金至原告起诉之日，即2019年7月8日止，逾期交房时间共465天，经计算，本院确定被告逾期交房的违约金为92124.87元（1981180元×0.0001×465天）。被告抗辩2017年8月23日“天鸽”台风属于不可抗力，双方在签订《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第二款时进行了约定，“天鸽”台风发生在商品房建设过程中，且该台风强度大，破坏力大，造成的影响也大，被告抗辩34天台风期为不可抗力，提供的证据能够证实34天系停工期，该期限出卖人无需承担逾期交付的违约责任，有事实依据，本院予以采纳。但鉴于本案中原告已给予被告逾期交房宽限期90天，该时间已超过了被告抗辩主张的因台风造成停工的时间34天，故被告在宽限期90天届满后再主张扣减因台风造成的误工期34天，明显缺乏理据，本院不予采纳。至于本院判决之后发生的逾期交房违约金，原告可待被告实际发生逾期交房的事实后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告珠海市万威房地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告周建明、刘志敏逾期交房违约金92124.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1990元，减半收取995元，保全费896元，合计1891元（原告已预交），由被告珠海市万威房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 周 莉二〇一九年九月三十日书记员 林泳珊附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。