上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初12540号原告：鲁来福，男，1962年4月9日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。被告：周远林，男，1980年11月7日出生，汉族，户籍所在地四川省遂宁市。被告：杨纯全，男，1972年6月19日出生，汉族，户籍所在地四川省。委托诉讼代理人：虞许承，上海市海欣律师事务所律师。原告鲁来福诉被告周远林、杨纯全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年8月22日第一次公开开庭进行了审理，原告鲁来福到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。2019年9月26日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告鲁来福、被告周远林、被告杨纯全委托诉讼代理人虞许承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁来福诉称：2018年7月14日，原告和两被告签定了《厂房租赁合同》，将坐落在青浦区香大路XXX号XXX、XXX幢厂房出租给两被告，租期自2018年7月10日起至2020年7月30日止，其中2018年7月10日至2018年7月30日期间为免租期，租金为每年人民币(以下币种均为人民币)100万元，保证金10万元；租金每三个月一付，每次25万元，先付后租形式，物业管理费每月每平方米物业费暂定为0.8元。如两被告拖欠租金不付满10天，原告有权增收5%滞纳金并终止租赁协议，被告需赔偿原告一个月租金。如两被告中有一被告撤出的，另一被告承担相应责任。被告杨纯全在合同履行过程中擅自于2019年4月份搬离承租厂房，且结欠原告2018年7月15日至2019年4月30日期间租金165,000元及2018年8月1日到2019年4月30日物业管理费7,909.20元至今未付。为了维护原告的合法权益，故诉诸法院，请求：1、判令被告杨纯全支付原告2018年10月15日至今到期未付的厂房租金165,000元及滞纳金；2、判令被告杨纯全支付2018年8月1日到2019年4月30日应付的厂房物业管理费7,909.2元及滞纳金；3、判令被告杨纯全因到期未支付租金并未和原告协商私自提前退租违约支付违约金41,666.67元，没收保证金50,000元；4、判令被告周远林对被告杨纯全的以上三项诉请承担连带责任;5、本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告签订的厂房租赁合同解除；2、判令被告杨纯全支付2018年10月15日至2019年5月22日期间的厂房租金194,166元及滞纳金(按照日万分之五的标准，从2019年5月1日起计算至实际支付之日止)；3、判令被告杨纯全支付2018年8月1日到2019年4月30日应付的厂房物业管理费7,909.20元及滞纳金(按照日万分之五的标准，从2018年5月1日起计算至实际支付之日止)；4、判令被告杨纯全因到期未支付租金并未和原告协商私自提前退租违约支付违约金41,666.67元，没收保证金50,000元；5、判令被告周远林对被告杨纯全的上述付款承担连带责任;6、本案诉讼费由两被告承担。被告周远林辩称：对解除租赁合同没有异议。当年两被告承租的系相互独立的不同厂房，且租金、物业管理费也是单独各自支付的，故周远林不应对杨纯全的付款承担连带责任。被告杨纯全辩称：对解除租赁合同没有异议，对其余诉请不予认可。案涉租赁合同之前，原告明确告知被告杨纯全，可以在厂房生产并且办理出环评手续，但之后环评未办出，导致2018年11月中旬被告杨纯全被责令停产，直至2019年3月中旬恢复生产，但又被相关部门要求停产，最终导致被告杨纯全在租赁厂房内没有实际生产经营。原告违约在先，故被告不应支付租金、物业管理费及滞纳金，且要求原告返还保证金。经开庭审理查明：位于上海市青浦区白鹤镇香大路215、217、219、221号的厂房登记在上海昂达实业有限公司名下，其中第13幢厂房面积为1,098.77平方米，第14幢厂房面积为1,097.15平方米。2018年7月14日，原告(出租方、甲方)与被告周远林(承租方、乙方)、杨纯全(承租方、丙方)签订《厂房租赁合同》，约定：甲方出租给乙丙方的厂房坐落在香大路XXX号13，14幢，租赁建筑面积为2,197平方米，厂房类型为砖混结构；厂房租赁自2018年7月10日起，至2020年7月30日止，其中2018年7月10日起至2018年7月30日止是免租期，租赁期二年；甲乙丙三方约定，该厂房租赁租金为每年100万元，保证金10万元，每三个月一付，每次25万元；第一次租金加保证金合计35万元，在2018年7月15日前付清合同才生效；第二次租金在2018年10月15日25万，第三次租金在2019年1月15日25万，以此类推；先付后租，甲、乙丙三方一旦签订合同，到期未付造成损失乙丙方承担；租赁期间，乙丙方应按月缴纳物业管理费，每月每平方米物业费暂定为0.8元；乙丙方在租赁期间不得转租，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金，并收回房子；租赁期满后，该厂房归还时，应当恢复原状、清理干净场地(没清理干净场地，未恢复原状不再退保证金，并承担一切损失)；租赁期间，乙丙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满10天，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙丙方一个月租金，如乙丙方提前退租而违约，应赔偿甲方一个月租金；乙丙双方一方撤出，另一方承担，乙丙不得拖欠甲方。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，被告周远林实际使用了第14幢厂房，被告杨纯全实际使用了第13幢厂房。被告杨纯全共计向原告支付租金21万元、保证金5万元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，厂房租赁合同、房地产权证、银行明细等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告主张：1、被告杨纯全在承租厂房期间，欠付租金及物业管理费，且擅自搬离厂房，故原告有权解除案涉合同，合同解除时间以原告与案外人再某签订的租赁合同约定的起租日即2019年5月22日为准；2、被告杨纯全共计向原告支付租金21万元，结欠原告截止2019年5月22日期间的租金金额为194,166元，2018年8月1日至2019年4月30日的物业管理费7,909.20元；由于被告杨纯全迟延支付上述款项，应按照日万分之五的标准向原告支付滞纳金至实际支付之日止；3、被告杨纯全于2019年4月19日开始擅自搬离系争厂房，并于4月29日左右搬空，导致案涉租赁合同解除，给原告造成损失，包括担保限于中介费36,000元、清扫费用等，故应赔偿原告一个月租金作为违约金，且原告有权没收被告杨纯全支付的保证金5万元；如法院认定保证金不应没收，同意返还给被告杨纯全；4、虽然两被告系各自承租不同厂房并各自支付租金及物业费，但合同约定两被告如一方退出的，由另一方承担，且不得拖欠原告，故被告周远林应对被告杨纯全的付款承担连带责任。为此，原告提供物业费收据、聊天记录、与案外人租赁合同、佣金确认书、付款凭证、中介费收据等作为证据。被告周远林对上述证据材料的真实性无异议。被告杨纯全对原告与案外人租赁合同、佣金确认书、付款凭证、中介费收据等证据真实性无异议；对物业费收据，认为开具了收据说明物业费已经支付了。被告杨纯全主张：1、由于第13幢厂房玻璃窗不安全，导致被告物品经常失窃，故被告自行安装了电动门、防盗窗；2、案涉租赁合同签订之前原告口头承诺被告可以办理环评并在厂房内正常生产，但环评至今未能办出，导致原告多次被责令停产，无法正常在案涉厂房内生产经营，故杨纯全于2019年4月份搬离，以实际行动表示解除合同；原告属违约在先，被告杨纯全有权不支付租金及物业管理费；3、由于案涉厂房内有行车一部，原告曾口头承诺拆除，如不拆除同意每月减免租金1万元，但行车一直未拆除，影响了被告杨纯全的正常生产经营；且被告杨纯全存放在案涉厂房内、外的财务被人拉走；4、对于原告主张的滞纳金的计算标准无异议，但对于违约责任，原告既主张违约金又要求没收保证金，总的金额过高，要求调整至原告的实际损失，而原告除中介费外并无其他证据证明有损失产生。为此，被告杨纯全提供收据、告知单、停电告知书、案件接报单、照片、告知函等作为证据。原告表示不清楚杨纯全改装的情况；环评已经做出，是杨纯全不愿意购买设备，无法进行验收，所以导致被有关部门责令停产；对于财产失窃的情况不清楚；行车确实有，且杨纯全曾使用过，并未承诺每月减少1万元租金；杨纯全的物品并非原告拉走的。被告周远林对上述证据不清楚。被告周远林主张：物业费根据原告与周远林的交易习惯是先开具收据再某缴费；13/14幢厂房是一起申请环评的，且环评已于2018年10月左右通过；合同履行过程中，两被告实际承租的是不同的厂房，租金、物业费也是各自支付的，之所以一起作为承租人签订合同，是由于当时周远林的公司还未曾注册，且即使周远林需承担责任，也是应以杨纯全不支付费用为前提。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《厂房租赁合同》是原告与两被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守。两被告共同作为承租人向原告承租案涉第13、14幢厂房，合同中并未约定分别支付各自的租金及物管费，故应由两被告就使用上述两幢厂房产生的费用承担共同付款责任。但实际履行过程中由杨纯全使用第13幢厂房、由周远林使用第14幢厂房，且两被告各自支付租金，故原告现根据实际履行情况及合同约定要求被告杨纯全支付第13幢厂房的租金及物业费，并由被告周远林承担连带责任的主张，本院予以支持。现被告杨纯全迟延支付租金并擅自搬离，显属违约，原告有权解除案涉租赁合同。因原告在起诉时未就合同解除提出诉请，故对于合同解除时间，本院认定为本案第二次庭审之日即2019年9月26日。原告表示被告杨纯全于2019年4月29日左右完全搬离系争厂房，结合被告提供的案件接报回执单上载明的时间，本院认定被告杨纯全于2019年4月29日搬离其使用的第13幢厂房，截止2019年4月29日因第13幢厂房使用产生的租金为373,611元、物业管理费7,881.70元，扣除被告杨纯全已支付的租金21万元，本院认定杨纯全应向原告支付租金163,611元、物业管理费7,881.70元。被告对原告主张的滞纳金标准无异议，本院予以确认。对于滞纳金的起算时间，原告主张自2019年5月1日开始起算，于法有据，本院予以确认。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现原告按照合同约定要求被告支付一个月租金作为违约金，应属合理，本院予以支持。对于原告提出的没收保证金的诉请，其所依据的合同条款系针对转租及合同期满后房屋返还的情形，依据不足，本院不予支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不参加第一次庭审，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告鲁来福与被告周远林、杨纯全签订的《厂房租赁合同》于2019年9月26日解除；二、被告杨纯全应于本判决生效之日起十日内支付原告鲁来福租金163,611元及滞纳金(以163,611元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年5月1日起算至实际支付之日止)；三、被告杨纯全应于本判决生效之日起十日内支付原告鲁来福物业管理费7,881.70元及滞纳金(以7,881.70元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年5月1日起算至实际支付之日止)；四、被告杨纯全应于本判决生效之日起十日内支付原告鲁来福违约金41,666.67元；五、被告周远林对被告杨纯全的上述付款承担连带责任；六、原告鲁来福的其余诉讼请求不予支持；七、原告鲁来福应于本判决生效之日起十日内返还被告杨纯全保证金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,706.10元，减半收取计2,853.05元，由原告负担604.35元，两被告负担2,248.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一九年九月三十日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。