湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初7018号 原告（反诉被告）：开福区登湘市场管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区东风路街道浏阳河路刘家冲**。 法定代表人：杨原成，董事长。 委托诉讼代理人：袁伟平，湖南麓邻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：张爱兰，女，1960年1月7日出生，汉族，住湖南省岳阳县。 原告开福区登湘市场管理有限公司（以下简称登湘公司）诉被告张爱兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，被告张爱兰提起反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告，以下称原告）登湘公司的委托诉讼代理人袁伟平、康宗辉、被告（反诉原告，以下称被告）张爱兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告登湘公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的DX-116号《湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位/门面租赁合同》，并将该摊位/门面交还给原告；2、被告支付2019年1月1日至2019年3月31日欠付的租金6000元、垃圾费210元，此后租金、垃圾费用继续计算至合同实际解除之日止；3、被告支付逾期缴费违约金7200元（按每日年租金总额（24000元）1%的标准，从2018年12月1日计算至2018年12月31日）；4、被告向原告支付因被告违约导致合同解除的违约金1000元；5、原告收取的履约保证金10000元不予退还被告；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月11日，原告（甲方）与被告（乙方）协商签订合同号为DX-116号的《租赁合同》及相关附件，合同约定被告租赁原告位于沙湖桥农贸市场**号的摊位/门面，用于经营日杂类，租赁期限2年，从2017年12月16日起至2019年12月31日止，免租期3个月，从2017年12月16日起至2018年3月15日止，计租期从2018年3月16日开始。双方约定该摊位/门面租金2000元/月，乙方在签订合同当日起向甲方交纳摊位/门面履约保证金10000元，租金及各项费用每年缴纳一次，合同签订当日支付第一个年度的租金与费用。第二个年度的租金与费用12月1日之前缴纳。另双方约定垃圾费70元/月。双方还对合同的解除及违约责任进行了约定。合同签订后，被告按约向原告支付了第一个年度的相关租金、费用，原告也积极履行义务。在第二个年度的缴费期限届至后，被告至今未予缴纳任何费用。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告张爱兰辩称，1、被告按照合同条款，在2018年12月1日前已事实上与原告解除了《湖湘农商沙湖桥农贸市场门面租赁合同》。被告与原告于2017年12月11日签订了上述合同，租赁该市场**号门面做日杂生意，因多种原因（在反诉中陈述），致使被告严重亏损，无力继续经营。被告依据合同第七条附属条款“甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续……”之约定，于2018年11月9日向市场管理办公室递交了《请求解除湖湘农商沙湖桥农贸市场门面租赁合同并退还门面押金的报告》，由市场管理办公室负责人罗灿同志收到文件夹中。被告多次去市场管理办公室协商，均告知公司负责人在外出差，回来后一定协商处理好。但直至11月28日，原告无论口头还是书面，均未答复被告，被告只得将门面交给市场管理办公室，钥匙及用电卡交给了市场管理负责人罗灿，多次要求原告退还10000元押金，并得到答复说押金的事年底一起处理。被告将原告的职务行为视为默认同意解除门面租赁合同。被告于2019年4月8日再次来到长沙，要求原告退还押金，罗灿答复说将**门面出租给别人后，就可以把押金退还给被告。事实上，原告已于2019年6月将**号出租给了别人作为豆腐加工作坊；2、因被告与原告已于2018年11月28日事实上解除了门面租赁合同，原告要求被告再支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金和垃圾费无任何理由和依据；3、被告在签订合同时，已按照合同约定共交给原告29840元（期中押金10000元，2018年1月至12月的租金19000元，垃圾费840元）。但至原告默认解除租赁合同时止，被告只使用了11个月，被告在经营期间垃圾费、水电费全部结清，未欠分文，没有任何违约行为，再要求被告支付2018年12月份的逾期违约金无任何法律依据；4、因第一条之原因，被告不存在违约行为，原告要求被告支付“违约导致合同解除的违约金1000元”无任何理由；5、因被告不存在违约行为，原告不退还被告10000元的履约保证金无法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）张爱兰向本院提出反诉请求：1、原告退还被告门面押金10000元；2、原告支付被告经济损失55800元；3、诉讼费用由原告承担。事实与理由：原告虚假宣传，误导被告。在原告宣扬湖湘农商沙湖桥农贸市场周边居民10万，日客流量过万和整个市场规划只设一家日杂店的鼓动下，被告于2017年12月11日与原告签订了《湖湘农商沙湖桥农贸市场租赁合同》，将市场**号门面租下来经营日杂生意，租赁期限为二年，即从2017年12月16日起至2019年12月31日止（门面实际交付时间为2017年12月28日）。事实上，被告在店铺开张后，发现原告的宣传有虚假故意夸大之嫌，新市场人流量远远没有达到预期目标。被告认为也许新市场开发需要一个过程，也就没有找原告论理；2、原告违背承诺和市场规划，严重侵害被告的权益。在被告与原告签订《门面租赁合同》时，向被告介绍市场规划时，承诺整个市场只开一家日杂店（见湖湘农商沙湖桥农贸市场规划图）。被告经营期间，虽然人流量小，但因属市场独家生意，1至6月平均营业额18330元，除去各项开支均有盈利。可是，在2018年7月份，原告在没有告知被告的情况下，同意将**号原做干货生意的门面转让给周老板做日杂生意。由于两家做同样的生意，且另一家门店在一楼，，地理位置优越致使被告门店门可罗雀，由原来的正常经营变成严重亏损，7至9月平均营业额只有8252元，利润部分抵不上垃圾费和电费，造成被告经济损失40000元（其中每月租金、垃圾费、电费等2000多元，两个人每月工资6000元。合同第二条第二款、第七条第五款均对乙方租赁门面的经营范围有约定，但甲方可随意变更，属霸王合同，严重侵犯了被告合法权益，应予赔偿被告的损失）；3、因原告的原因导致被告经营不下去，从2018年10月起开始亏本洗货，开店时购置的货架、招牌、电子显示屏等设施设备只能做废品处理，造成直接经济损失15000元；综上所述，请求法院支持被告的反诉请求，维护被告的合法权益。 原告登湘公司针对被告张爱兰的反诉答辩称，1、租赁合同并未解除，双方均应严格遵守；2、被告反诉原告虚假宣传纯属捏造。原告从未向被告宣传湖湘农商沙湖桥农贸市场日客流量过万，更未向其承诺过整个市场规划只设一家日杂店，作为一个市场经济的经营主体，更不可能向其作出如此承诺，被告也未提供证明其主张；3、原告的市场规划图只是对市场摊位、门面、市场出入口位置的标识，有利于市场管理，无从知晓被告是如何从规划图中看出原告向其承诺整个市场只开一家日杂店的，被告所主张的损失更没有任何法律依据；4、被告不履行合同义务，原告收取的履约保证金依照约定有权不予退还。根据合同第七条约定，“乙方（被告）有下列情形之一的，甲方（原告）有权解除协议，但乙方的履约保证金不予退还，还应支付1000元的违约金给甲方；（三）逾期30日未支付租金和水电等费用的”以及第八条第（二）项乙方未按照约定支付租金或垃圾清运费等费用的，逾期缴纳者，每逾期一天应按年租金总额的1%向甲方支付违约金，逾期三十天者，甲方有权收回摊位/门面，不退还履约保证金。现被告逾期不支付租金等相关费用，原告无需退还履约保证金。综上，请求法院依法驳回被告的全部反诉请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位/门面租赁合同、押金条、照片等证据予以在卷佐证，本院认定事实如下： 2017年12月11日，原告（甲方）与被告（乙方）协商签订合同号为DX-116号的《湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位/门面租赁合同》及相关附件，合同约定被告租赁原告位于沙湖桥农贸市场**号的摊位/门面，用于经营日杂类，租赁期限2年，从2017年12月16日起至2019年12月31日止，免租期3个月，从2017年12月16日起至2018年3月15日止，计租期从2018年3月16日开始。双方约定该摊位/门面租金2000元/月，乙方在签订合同当日起向甲方交纳摊位/门面履约保证金10000元，租金及各项费用每年缴纳一次，合同签订当日支付第一个年度的租金与费用。第二个年度的租金与费用12月1日之前缴纳。逾期30日未支付租金或水电等费用等情形的，甲方有权解除协议，但乙方的履约保证金不予退还，还应支付1000元的违约金给甲方，甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，但房租及相关费用算至甲方同意乙方解除该协议为止，已交的房租不予退还。双方还对合同的解除及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，被告按约向原告支付履约保证金10000元。在合同履行过程中，2018年11月9日，被告向原告的市场管理办公室递交了解除门面租赁合同的书面报告，原告的市场管理办公室负责管理的罗灿收取了被告的书面报告。2018年11月28日，被告将门面里的货物等腾空并将门面钥匙交给了罗灿。此后，被告多次向原告方申请退还履约保证金未果。 本院认为，原、被告签订的《湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位/门面租赁合同》及相关附件系当事人之间真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，为提前解除合同，被告于2018年11月9日向原告方市场管理办公室工作负责管理的工作人员罗灿提交了书面申请，因罗灿系原告负责市场管理的工作人员，其行为系职务行为，被告有理由相信其收取申请书代表了原告的行为，且2018年11月28日被告腾空门面并将门面钥匙交付给罗灿，罗灿收取门面钥匙的行为视为原告方同意被告提前解除合同，本案的门面租赁合同已于2018年11月28日予以解除，故原告要求解除《湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位/门面租赁合同》并将门面返还的诉讼请求，本院不予支持；被告申请提前解除合同，原告方同意并收取被告的门面钥匙，且在合同解除前被告没有欠付租金等相关违约行为，原告应予向被告返还其交纳的履约保证金，故被告要求原告返还履约保证金 10000元的反诉请求本院予以支持，原告要求被告支付违约金1000元的诉讼请求本院不予支持；因合同已于2018年11月28日解除，故原告要求被告支付2019年1月1日至2019年3月31日欠付的租金6000元及至租合同实际解除之日止的租金与支付逾期缴费违约金7200元（按每日年租金总额（24000元）1%的标准，从2018年12月1日计算至2018年12月31日）及垃圾费的诉讼请求本院不予支持；关于被告要求原告赔偿经济损失55800元的反诉请求，因合同中没有关于就原告独家经营日杂店等相关约定，故被告的该项反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）开福区登湘市场管理有限公司与被告（反诉原告）张爱兰签订的《湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位/门面租赁合同》已于2018年11月28日解除； 二、原告（反诉被告）开福区登湘市场管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）张爱兰返还履约保证金10000元； 三、驳回原告（反诉被告）开福区登湘市场管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张爱兰的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉受理费160元，因适用简易程序减半收取80元，由原告（反诉被告）开福区登湘市场管理有限公司承担；反诉受理费723元，由原告（反诉被告）开福区登湘市场管理有限公司承担50元，被告（反诉原告）张爱兰承担673元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨标 二〇一九年九月十六日 代理书记员  任友