呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01初802号原告：侯晨宏，男，住呼和浩特市。被告：呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新华东街丁香路**。法定代表人：崔爱琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：于克鸿，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：崔爱琴，女，呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司法定代表人，住呼和浩特市。第三人：内蒙古天旭房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区东库街**。法定代表人：贾贵忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。第三人：蒙苑集团有限责任公司，住，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区南二环路**/div>法定代表人：白雅力格，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。第三人：内蒙古北方药都科技发展有限公司，住所地，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区南二环路**iv>法定代表人：白雅力格，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。第三人：贾贵忠，男，内蒙古天旭房地产开发有限责任公司法定代表人，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高连学，男，1976年7月16日出生，汉族，住呼和浩特市玉泉区石羊桥西路南小区平房**。原告侯晨宏与被告呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司（以下简称兴光小贷公司）、崔爱琴，第三人内蒙古天旭房地产开发有限责任公司（以下简称天旭公司）、蒙苑集团有限责任公司（以下简称蒙苑公司）、内蒙古北方药都科技发展有限公司（以下简称北方药都公司）、贾贵忠案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯晨宏，被告兴光小贷公司的委托诉讼代理人于克鸿，第三人天旭公司、蒙苑公司、北方药都公司、贾贵忠的委托诉讼代理人高连学到庭参加诉讼。崔爱琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯晨宏向本院提出诉讼请求：依法判令立即停止对位于对侯晨宏购买的新城区东库街呼和浩特市××区房产的执行，并解除对上述房产的查封和拍卖。事实与理由：2019年7月17日,侯晨宏收到呼和浩特市中级人民人法院送达的(2019)内01执异644号裁定。侯晨宏认为法院驳回侯晨宏提出的执行异议的裁定事项,缺乏事实与法律依据。兴光小贷公司及崔爱琴申请执行的财产,其中新城区东库街呼和浩特市××区的房产为侯晨宏所有,侯晨宏与天旭公司于2012年6月27日签订了《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议》,约定将天旭公司位于呼和浩特市××区,面积58.42平方米出售给侯晨宏。侯晨宏于2012年6月27日将购房款296000.00元支付给天旭公司,完成协议约定的100%房款,并约定工程主体封顶后签订正式《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》司法解释第五条的规定:商品房的认购、订购、预购等协议,具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。侯晨宏与天旭公司签订了合法有效的房屋买卖合同,此房屋已属于侯晨宏,兴光小贷公司、崔爱琴无权对侯晨宏的上述财产进行抵押,更无权拍卖。二、兴光小贷公司、崔爱琴对于侯晨宏的财产申请执行是错误的,其行为没有法律依据。天旭公司已经将上述房产出售于侯晨宏,未办理房产转移手续并非侯晨宏的原因造成,是因为天旭公司迟迟没有竣工。原裁定认为侯晨宏没有实际占有该房屋及没有办理产权转移，驳回侯晨宏的执行异议申请是错误的,这些都不是侯晨宏的错误,是因为天旭公司没有将房屋封顶,没有达到交房条件,没有将房屋交付侯晨宏,这并不是侯晨宏可以左右的事情,侯晨宏没有主观过错。蒙苑公司,北方药都公司,天旭公司,贾贵忠将其上述房产抵押给兴光小贷公司,崔爱琴的做法是违法的,其行为严重侵犯了侯晨宏的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。以及《最高人民法院关于人民法院人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结,如果第三人没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结之规定侯晨宏购买该房屋,未登记只是物权未设立,但并不影响合同的效力,且侯晨宏在本案中并无过错,故人民法院不得查封、拍卖该财产。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案实际情况,侯晨宏与天旭公司签订有效的《商品房买卖合同》早于法院查封时间,侯晨宏已经按照合同约定支付房屋总价款的百分之百,明显符合上述法律规定,而且民事裁定书中对上述事实也予以认定。兴光小贷公司辩称，侯晨宏诉请的执行裁定书不具有可撤销性，因为侯晨宏向呼和浩特市中级人民法院提起了执行异议，呼和浩特市中级人民法院按程序进行了受理，在查清事实后，按相关法律规定做出了执行裁定书，该执行裁定书兴光小贷公司认为符合法律规定，因此不具有可撤销性。侯晨宏请求中止对涉案房屋的执行查封、拍卖，因为侯晨宏只是针对查封、拍卖，没有针对以物抵债及变卖的执行程序，因此人民法院对于房屋的查封是基于兴光小贷公司的诉前保全，在查封到期后进行了续封，因此查封符合法定条件。对于房屋拍卖，呼和浩特市中级人民法院进行了公告，因此对房屋的拍卖符合法律规定。侯晨宏的两项诉讼请求不符合法律规定。针对事实理由，侯晨宏提到签订了商品房买卖合同，天旭公司没有取得预售许可证，因此该合同应属于无效。该系列案中，许多原告购买了两套房，例如林国海购买了两套房，所以存在着同时购买两套住房的情形，不符合法律规定。另外还有原告的住所地及户籍并不在呼和浩特市，即在其他城市有相应的住所，不涉及相应居住权的问题。在起诉状事实理由第二段中侯晨宏叙述了呼和浩特市中级人民法院对房屋进行查封、拍卖以及提出执行异议整个程序，这恰恰表明呼和浩特市中级人民法院做出裁定书是符合法定程序的，同时在起诉状中侯晨宏提到要求法院排除对侯晨宏购买房产的执行行为，所以侯晨宏提起的诉讼是针对执行行为，不是针对执行标的。在起诉状中侯晨宏提到其依据合同享有的是物权期待权，优先于一般债权，这个兴光小贷公司认为不能成立，因为基于房屋买卖合同，双方存在的是一般债权债务关系，并不是特殊债权债务关系，所以侯晨宏主张享有物权期待权与法律不相符。同时侯晨宏引用了最高院关于办理执行异议和复议案件的规定，认为应依法保护生存居住权，兴光小贷公司认为侯晨宏主张不符合法律规定，因为二十九条规定了三个条件，并不只是一个，因此侯晨宏在起诉状中适用法律属于理解错误。综上所述，侯晨宏所提起的两项诉讼请求不能成立，应依法驳回。崔爱琴未到庭，也未提交书面答辩意见。天旭公司、蒙苑公司、北方药都公司、贾贵忠述称，首先代表公司对各业主造成的困扰表示歉意。其次公司对各购房协议的真实性认可。第三，公司与兴光小贷公司的债权债务公司将积极偿还。本院经审理查明，2012年6月27日，侯晨宏与天旭公司签订了《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议》，约定侯晨宏购买兴安北路蒙苑MY广场C座B栋11层1115B号,面积58.42平方米。单价为5067元每平方米，总价296000元。同日，侯晨宏将购房款296000元支付给天旭公司,并由天旭公司出具了收据。涉案房屋至今没有交付。另查明，兴光小贷公司、崔爱琴诉蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠民间借贷合同纠纷一案，兴光小贷公司、崔爱琴向本院提出诉前保全申请，本院于2014年11月11日作出查封公告，将天旭公司名下的位于呼和浩特市××区、16层56号楼1601-1618,15层56号楼1501-1518，14层56号楼1401-1418，13层56号楼1301-1318，12层56号楼1201-1218，11层56号楼1101-1118,8层801、802的房屋予以查封。2017年3月28日，本院就上述民间借贷合同纠纷一案作出（2016）内01民初147号民事判决，该判决生效后，兴光小贷公司向本院申请强制执行。本院于2018年12月12日作出（2017）内01民执302号公告（拍卖），准备对查封的房产中16层以上部分进行拍卖。对此，侯晨宏向本院申请执行异议。本院于2019年6月24日作出（2019）内01执异644号民事裁定，裁定驳回侯晨宏的异议请求。以上事实有《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议》、《收据》等证据在案佐证。对有争议的事实，本院认定如下：关于房屋位置的表述，侯晨宏称位于新城区东库街北侧、兴安北路西侧的涉案房屋，底下八层是商业，上面盖了两个塔楼（住宅），其中东边的房屋属于A栋（56号），西边的房屋属于B栋（57号）。对此，天旭公司表示不清楚，兴光小贷公司提出异议，因其未能提出相反证据证明侯晨宏的陈述错误，故本院对侯晨宏的陈述予以采信。本院认为，本案争议焦点是：侯晨宏是否享有足以排除人民法院执行查封、拍卖涉案房屋的民事权益。本案纠纷系因兴光小贷公司依据生效判决申请强制执行，本院准备拍卖查封房屋，因该部分房屋涉及众多购房者权益，故引发本次纠纷。本院认为，天旭公司作为房地产开发经营企业，将其开发的房屋销售给众多购房者，兴光小贷公司应当可以预见。故审查涉案房屋是否属于天旭公司有权处置的财产，是认定本案事实的关键。本案中，侯晨宏与天旭公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，对此，各方当事人没有异议。合同签订后，侯晨宏即按照合同约定交付了相应购房款。上述合同签订日期、交付约定购房款的日期均早于涉案房屋查封日期，故侯晨宏在法院查封前即对涉案房屋享有物权期待权。物权期待权是指对于签订房屋买卖合同的买受人，在已经履行合同约定义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位。另因为天旭公司的原因导致涉案房屋无法交付并办理产权登记手续，对此侯晨宏并不存在过错。综上，本院认为，侯晨宏对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，即不得执行呼和浩特市新城区东库街蒙苑MY广场C座B栋11层1115B号房屋。综上所述，侯晨宏的诉讼请求成立，本院予以支持。依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：不得执行呼和浩特市新城区东库街蒙苑MY广场C座B栋11层1115B号房屋。案件受理费100元（侯晨宏未预交，经本院批准缓至执行中扣除），由呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院(2019)内01执异644号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 赵俊平审判员 马国民审判员 韩东妹 二〇一九年九月十八日书记员 曹文婷