浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1589号上诉人（原审原告）：韩玮贤，男，1982年12月6日出生，汉族，住上海市静安区。上诉人（原审原告）：蔡臻，女，1989年10月9日出生，汉族，住上海市徐汇区。两上诉人共同委托诉讼代理人：廖文娟、崔红涛，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海盐新地置业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道联翔路**润家商贸广场****。统一社会信用代码：91330424063169225F。法定代表人：郭寿福。委托诉讼代理人：王立，北京盈科（上海）律师事务所律师。原审第三人：海盐粤海商业管理有限公司。住所地。住所地：浙江省海盐县武原街道河滨西路**（南塘琴园闻琴苑****）会信用代码：91330424336896365B。法定代表人：冯忠良。上诉人韩玮贤、蔡臻因与被上诉人海盐新地置业有限公司（以下简称新地置业公司）、原审第三人海盐粤海商业管理有限公司（以下简称粤海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2018）浙0424民初6863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩玮贤、蔡臻上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判新地置业公司支付逾期交房违约金84004.8元（自2018年3月1日起暂算至2018年12月21日，应支付至房屋实际交付之日止）；3.新地置业公司交付海盐县房屋；4.新地置业公司恢复润家商贸广场3幢210室房屋石膏板墙为竣工图中所载的加气混凝土墙体、地面为水泥砂浆找平；5.新地、地面为水泥砂浆找平情况将润家商贸广场3幢210室恢复成两扇门；6.一、二审诉讼费用由新地置业公司承担。事实和理由：一、新地置业公司并未向韩玮贤、蔡臻交付案涉房屋。一审法院认定新地置业公司已于2018年3月30日交付房屋系事实认定错误。1.新地置业公司并未履行过任何交付房屋行为。2018年3月30日是双方签订买卖合同的日期，合同签订当日新地置业公司并未按照约定向韩玮贤、蔡臻交付房屋。此后也未收到书面或口头的交房通知书、住宅质量保证书、使用说明书等，更没有签订过房屋交接书，且韩玮贤、蔡臻至今都未能行使房屋交付时的查验权。2.签订《合同权利义务转让确认书》不是双方对转移房屋占有的确认，不能代替交付房屋的义务。首先，双方签订的《合同权利义务转让确认书》既不是房屋转移占有的行为，也不是对房屋转移占有的确认。不论案涉房屋是否交付，自韩玮贤、蔡臻产证办出之日起，就依法承继了新地置业公司与粤海公司签订的租赁合同。一项韩玮贤、蔡臻本身就享有的权利，不会因为重复确认一次就产生了确认房屋转移占有、交付的后果。一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，是适用法律错误。其次，三方仅签订了《合同权利义务转让确认书》，新地置业公司并未实际将案涉房屋移交给粤海公司。原租赁合同中约定，移交房屋钥匙视为房屋移交。但案涉房屋及所在楼层均未安装带锁的门，根本没有钥匙，不存在交付钥匙的行为，故涉案房屋实际上并未移交给粤海公司。退一步讲，即便新地置业公司与粤海公司之间因为关联企业的原因，相互串通承认房屋已经移交，那么双方之间签订的商品房买卖合同约定的房屋交付标准与租赁合同约定的按房屋现状交付不同，且商品房买卖合同的交付标准明显高于租赁合同约定的交付标准。按照一审法院的逻辑，新地置业公司将出租方的权利义务转移就确认交付已经完成，那所有开发商在达不到交付标准时都可以采取这种方式逃避买受人验房及最终的交付义务。3.案涉房屋如果未经验房就被认定已经交付，韩玮贤、蔡臻将永久丧失查验房屋的权利，严重影响韩玮贤、蔡臻对房屋质量的保修权。首先，商品房买卖合同第十二条约定了买受人在房屋交付时有查验房屋的权利，然自合同签订之日起，韩玮贤、蔡臻从未被通知过可以查验房屋。虽然三方签订了《合同权利义务转让确认书》，但原租赁合同并未约定具体的房屋移交标准及租赁关系结束后返还房屋的标准。换言之，案涉房屋租赁关系结束时，如果粤海公司未能招商成功，则案涉房屋仍然会按现状返还。那么，韩玮贤、蔡臻取得的房屋是无法正常使用的，且因一审认定房屋已交付，韩玮贤、蔡臻也永久丧失了房屋质量问题的救济权。其次，按照法律规定，房屋质量问题的保修期从房屋交付当日开始起算。如果房屋被认定于签订合同当日交付，韩玮贤、蔡臻又因无法实际查验房屋从而发现是否存在质量问题。一旦出现质量问题，韩玮贤、蔡臻也无法在保修期内向新地置业公司行使免费保修权。而粤海公司招商并未成功，案涉房屋一直处于闲置状态，对房屋质量问题也无法反馈给韩玮贤、蔡臻。等租赁关系结束已是十年之后，保修期早已超过。因此，法院如认定案涉房屋未经查验即交付，等于变相剥夺了韩玮贤、蔡臻对案涉房屋质量的保修权。二、案涉房屋至今未达到合同约定的交房标准，房屋按现状无法交付，应当修复、恢复至交房标准后进行交付。一审法院认定案涉房屋现已达到交房标准系事实认定错误。案涉房屋虽经相关部门竣工验收，但依照合同约定涉案房屋现状不符合交房标准。合同约定房屋交付时，应当地面水泥砂浆找平，用水、用气应具有正常的使用条件，而涉案房屋现状并未找平，没有通水、通气。根据合同第十二条的约定，买受人对房屋及装修质量、公共设施提出异议的，在不能达成一致的情况下，双方委托有资质的机构进行检测，只有在检测合格的情况下才能视为房屋交付。诉讼中经现场查看发现了很明显的质量问题，除非经检测机构出具合格证明，否则达不到房屋交付标准。一审法院确认了案涉房屋墙体材料与竣工图不符，且比竣工图少了一个门，韩玮贤、蔡臻有权要求新地置业公司修复、恢复成竣工图记载的标准。该请求仅涉及韩玮贤、蔡臻所购房屋，属于专有部分，不涉及公共部位，不损害其他业主的利益，谈不上滥用专有部分所有权，应当得到支持。新地置业公司辩称，涉案房屋所在二层没有装修主要是用于粤海公司统一对外招租，相关隔墙只是简单做了划分，房屋是现房，买受人是很清楚的。购买房屋的同时签订了租赁权利义务转移的书面协议。现韩玮贤、蔡臻起诉认为没有交付房屋没有事实依据。一审法院查看过现场，二楼确实没有门，一楼进去的时候有个电梯是停用状态，不是说不能使用，是申请了停用。现场的状态，房屋事实上已经交付给粤海公司，不存在没有按要求交付的情况。粤海公司二审中未作答辩。韩玮贤、蔡臻向一审法院起诉请求：1.新地置业公司向韩玮贤、蔡臻支付逾期交付房屋权属证书违约金19582.2元，逾期交房违约金84004.8元（自2018年3月1日起暂算至2018年12月21日止，实际计算至房屋交付之日止），二项共计103587元；2.新地置业公司于判决生效之日起30日内向韩玮贤、蔡臻交付海盐县房屋；3.新地置业公司恢复润家商贸广场3幢210室房屋石膏板墙为竣工图中所载的加气混凝土墙体；4.新地置业公司按竣工图中所载的情况将润家商贸广场3幢210室恢复成二扇门；5.新地置业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月1日，新地置业公司（作为甲方）与第三人粤海公司（作为乙方）签订《商铺租赁合同书》一份，约定甲方将润家商贸广场3幢2层210室（建筑面积166.98平方米）出租于乙方，并允许乙方自行招商或对外转租经营。乙方确认已对商铺进行实地查验，同意按现状承租。租赁期限10年，起租期自2018年3月1日起至2028年2月29日，本协议签订至2018年3月1日期间为免租期，其中前三年为固定租期，第四年乙方有权选择是否续租。本合同签订时，甲方向乙方移交钥匙，并视为移交完成。另查明，韩玮贤、蔡臻（作为买受人）与新地置业公司（作为出卖人）经协商一致，于2018年3月30日签订《浙江省商品房买卖合同》一份。该合同约定，买受人购买的商品房位于海盐县，该商品房的涉及用途为商业服务。该商品房价款总金额1419000元。该合同第九条载明：出卖人应当在2018年3月1日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过180日，自2018年3月2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2018年3月2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。出卖人承诺于2018年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。约定日期起360日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。另在合同附件四，对装饰、设备标准中约定，内墙：混合砂浆；地面：水泥砂浆找平。附件八，；地面议内容中约定，因培育和经营市场需要，买受人同意并授权出卖人可在商品房通过竣工验收后将相邻商品房之间的隔墙拆除。该合同还对双方其他事项做了约定。同日，韩玮贤、蔡臻（作为丙方）与新地置业公司（作为甲方）及粤海公司（作为乙方）另签订《合同权利义务转让确认书》一份，该确认书载明：甲乙双方于2017年5月1日签订了《商铺租赁合同书》，约定甲方作为开发商，将润家商贸广场3幢2层10室出租于乙方，并允许乙方自行招商或对外转租经营。现甲方因经营需要，将上述商铺出售于丙方，丙方认可原合同效力。为了明确各方权利义务，甲乙丙三方经充分协商，就甲方将原合同项下甲方的权利义务转让于丙方的有关事宜，签署本确认书。甲乙丙三方一致同意，丙方作为上述商铺的买受人及权利人，自本确认书签订之日起，甲方在原合同项下的权利义务一并转由丙方享有和承担，乙方、丙方无须重新签订《商铺租赁合同》，上述商铺前三年的租金已由丙方在购房款中直接享受抵扣优惠，甲方无须移交丙方。本确认书签订，丙方按揭贷款发放后5日内，原合同项下的履约保证金由甲方移交于丙方。丙方特此指定账户作为履约保证金及今后租金的收款账户。户名：韩玮贤，卡号：62×××63，开户行：招商银行上海分行静安寺支行。另查明，案涉商铺所在的润家广场商贸城于2017年4月18日由海盐县住房城乡规划建设局予以竣工验收备案。韩玮贤、蔡臻已按购房合同的约定向新地置业公司支付了全额购房款。案涉商铺的不动产权登记证书新地置业公司于2018年11月15日交付给韩玮贤、蔡臻。竣工验收图载明，案涉商铺内墙均采用加气混凝土砌筑，其东侧及北侧墙体各开一扇门。案涉商铺目前为毛坯房，未安装门。房屋南侧内墙仅使用石膏板与相邻商品房分隔，北侧内墙由砖混砌筑，未留门。目前该商铺及所在楼层的其他商铺由粤海公司承租并负责招商，案涉商铺未转租。一审法院认为，上述的《浙江省商品房买卖合同》、《商铺租赁合同书》及《合同权利义务转让确认书》合法有效，合同当事人均应按约定履行自己的义务。首先，就韩玮贤、蔡臻主张的逾期交付房屋权属证书违约金19582.20元，韩玮贤、蔡臻与新地置业公司在房屋买卖合同中约定新地置业公司应于2018年6月30日前交付房屋权属证书，现韩玮贤、蔡臻主张新地置业公司交付时间为2018年11月15日，要求新地置业公司按日向韩玮贤、蔡臻支付已付房价款万分之一的违约金。对此，新地置业公司对韩玮贤、蔡臻主张的产证交付时间及违约金计算方式无异议，韩玮贤、蔡臻的该项主张符合双方约定且不违反法律规定，经核算，其计算方法及计算结果无误，予以支持。其次，韩玮贤、蔡臻主张新地置业公司至今未依约交房的问题。案涉商铺买卖并非一般的房屋买卖，而是采取了商铺出租后再行将商铺出卖的模式。故不能简单以韩玮贤、蔡臻与新地置业公司签订的《浙江省商品房买卖合同》的约定要求出卖人承担逾期交房的违约责任，而应综合《商铺租赁合同书》及《租赁合同权利义务转让确认书》的内容进行考虑。第一、韩玮贤、蔡臻以房屋现状与竣工图纸不一致为由主张案涉商铺未达到交付标准。对此，一审组织双方一同前往现场进行了实地勘察，并向海盐县住房和城乡规划建设局调取了案涉润家广场商贸城的竣工验收备案材料。一审认为，案涉商铺目前现状虽与竣工验收图存在不一致，但其已由粤海公司承租并招商，且房屋主管部门已对案涉商铺进行了验收备案，故案涉商铺已达到交付标准。第二、韩玮贤、蔡臻以新地置业公司未按购房合同约定，办理相应的房屋交接手续为由主张其未享受查验房屋的权利。一审认为，购房合同中约定的出示证明文件、签署房屋交接单、查验房屋等手续系买卖双方为加强房屋质量管理、确保房屋售后服务水平、维护买受人合法权益而约定，而未以履行相应手续的方式交付房屋并不意味着韩玮贤、蔡臻丧失了查验房屋的权利，房屋交付后若发现房屋质量问题，韩玮贤、蔡臻仍可向新地置业公司主张，其救济途径并未因此灭失。第三，韩玮贤、蔡臻自认知晓案涉商铺已出租给粤海公司的现状，其签订《租赁合同权利义务转让确认书》的行为意味着其签订该确认书之时即开始承担新地置业公司与粤海公司签订的《商铺租赁合同书》项下的权利、义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一十条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案三方当事人签订的《租赁合同权利义务转让确认书》是将新地置业公司对案涉商铺的占有转移至韩玮贤、蔡臻的一致确认，故新地置业公司虽未按购房合同的约定的形式交付给韩玮贤、蔡臻，但案涉商铺已于《租赁合同权利义务转让确认书》签订之时即2018年3月30日完成了实际的交付。对于韩玮贤、蔡臻提出租金未抵扣房款的情况，韩玮贤、蔡臻在签订《租赁合同权利义务转让确认书》时已与新地置业公司及粤海公司对该情况进行了确认。综上，一审认为新地置业公司已于2018年3月30日将案涉商铺交付韩玮贤、蔡臻。现韩玮贤、蔡臻主张逾期交房违约金自2018年3月1日起计算，对此，一审认为，双方签订的购房合同的时间为2018年3月30日，而购房合同约定的交付时间为2018年3月1日前。按照一般常理，房屋的交付日期应在购房合同签订之后，但案涉合同约定的交付日期在购房合同签订之前，故该合同约定的交付日期无法实现。新地置业公司于购房合同签订当天就将案涉商铺交付韩玮贤、蔡臻，故新地置业公司就商铺交付不存在逾期，对韩玮贤、蔡臻主张的逾期交房违约金，不予支持。最后，对于韩玮贤、蔡臻要求的将案涉商铺北侧内墙恢复成加气混凝土墙体及二扇门的诉请，一审认为，第一、韩玮贤、蔡臻作为案涉商铺所有权人，其在行使权利时不能损害他人的合法权益。本案中二案涉楼层的商铺均由粤海公司承租并统一经营管理，韩玮贤、蔡臻权利的行使应受到大多数业主整体意志的限制，在绝大多数业主已经达成一致意见均委由粤海公司统一经营管理的情况下，不能完全由其个人决定，而应受到全部建筑物区分所有权人的整体公共利益和共同意志的制约，韩玮贤、蔡臻应考虑全体所有权人的共同利益，不得滥用其专用部分的所有权，损害其他业主的利益。第二、本案新地置业公司并未占有上述房屋，该房屋的实际占有人为合法租赁的粤海公司，其与粤海公司间的房屋租赁关系合法有效，韩玮贤、蔡臻行使权利不得损害善意粤海公司的利益。本案中，粤海公司以其名义对外招商并统一经营管理，庭审中，粤海公司表示韩玮贤、蔡臻的上述诉请不利于其对外招商。若支持上述诉请，将阻碍粤海公司对该楼层的整体规划及招商。第三、双方签订的购房合同附件八第15条约定，因培育和经营市场需要，买受人同意并授权出卖人可在商品房通过竣工验收后将相邻商品房之间的隔墙拆除。一审认为，双方对该条款约定即为了案涉的润家广场商贸城能由统一管理且方便对外招商，韩玮贤、蔡臻的上述诉请不符合双方约定，亦不利于商铺的经营发展，对于该二项诉请，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百六十三条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、新地置业公司于判决生效之日起十日内支付韩玮贤、蔡臻逾期交付房屋权属证书违约金19582.20元；二、驳回韩玮贤、蔡臻其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1519元，由韩玮贤、蔡臻共同负担1302元，新地置业公司负担217元。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，法律意义上的交付除了直接将物交付给买受人外，还包括占有改定、指示交付等，此时买受人并不直接占有物，而是基于一定的法律关系有请求返还权。根据查明的事实，韩玮贤、蔡臻与新地置业公司签订的商品房买卖合同中约定的房屋交付日期为2018年3月1日前，该交房时间早于双方签订买卖合同的时间。原因在于涉案房屋在出售前已经出租给粤海公司，租赁期限自2018年3月1日至2028年2月29日。为此，双方签订买卖合同的同时，还与粤海公司签订《合同权利义务转让确认书》一份，约定将新地置业公司在租赁合同中的权利义务转由韩玮贤、蔡臻承担，并确认前三年的租金已在购房款中直接抵扣。从前述合同的内容可见，韩玮贤、蔡臻对于所购房屋已出租给粤海公司经营使用的事实是清楚并认可的，双方通过签订租赁合同权利义务转让确认书的形式，实现了韩玮贤、蔡臻对购买房屋的间接占有，属于房屋交接的一种方式，应当认为双方签署该确认书时涉案房屋已经交付给韩玮贤、蔡臻。因此，韩玮贤、蔡臻上诉认为新地置业公司至今未向其交付房屋，应承担违约责任，与实际情况不符，本院不予采信。目前，涉案房屋处于粤海公司的租赁期内，粤海公司仍享有占有使用的权利。根据合同约定，为培育和经营市场需要，韩玮贤、蔡臻同意并授权出卖人可在竣工验收后将相邻商品房之间的隔墙拆除。新地置业公司也称涉案房屋现状是为了统一招商经营的需要。因此，韩玮贤、蔡臻在本案中主张新地置业公司立即向其交付涉案房屋，并按合同约定和竣工图恢复原状，与约定不符，一审不予支持正确。至于合同终止后返还房屋的标准及质量问题等，韩玮贤、蔡臻届时可依据合同约定或法律规定再行主张。综上所述，韩玮贤、蔡臻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由上诉人韩玮贤、蔡臻负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年九月九日书记员  胡玉婷