福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初6073号 原告：兴业银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区龙岩大道**，统一社会信用代码913508008578668580。 代表人：谢斌，行长。 委托诉讼代理人：陈顺鹏，男，住龙岩市新罗区，系原告员工。 委托诉讼代理人：郑易，女，住龙岩市新罗区，系原告员工。 被告：温春杭，男，1990年1月1日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。 被告：钟琴，女，1989年9月10日出生，汉族，农民，住福建省上杭县。 被告：龙岩国贸地产有限公司，住，住所地龙岩市龙岩大道**商务营运中心商会大厦******一社会信用代码913508000708869192。 法定代表人：林希，董事长。 委托诉讼代理人：邱咪咪，女，住龙岩市新罗区，系被告员工。 委托诉讼代理人：郑志平，男，住厦门市湖里区，系被告员工。 原告兴业银行股份有限公司龙岩分行（下称兴业银行龙岩分行）与被告温春杭、钟琴、龙岩国贸地产有限公司（下称国贸公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑易、被告钟琴、被告国贸公司的委托诉讼代理人郑志平到庭参加诉讼。被告温春杭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 兴业银行龙岩分行向本院提出诉讼请求：1.解除兴业银行龙岩分行与温春杭、钟琴、国贸公司签订的编号为兴银岩零售新兴按揭（2017）第057号的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2.判令温春杭、钟琴立即归还兴业银行龙岩分行借款本金1518832.63元和截至2019年7月15日的利息74908.13元，并支付自2019年7月16日起至清偿日止按年利率8.085%计算的利息。3.判令兴业银行龙岩分行有权就温春杭、钟琴名下提供抵押的坐落于龙岩市新罗区（龙岩国贸天琴湾【2013拍-14地块】）8幢403号房及地下室Ｃ592号的房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.国贸公司对温春杭、钟琴上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：温春杭、钟琴于2017年8月向兴业银行龙岩分行申请贷款154万元。2017年8月9日，温春杭、钟琴与兴业银行龙岩分行签订编号为兴银岩零售新兴按揭（2017）第057号的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款金额为154万元，借款期限为360个月，借款利率按年浮动，执行同期同档次基准利率上浮10%，借款逾期罚息利率为借款利率上浮50%，按等额本息偿还法偿还借款本息，每月15日及借款到期日为还款日等条款，并约定以坐落于龙岩市新罗区（龙岩国贸天琴湾【2013拍-14地块】）8幢403号房及地下室Ｃ592号为上述合同项下债务提供抵押担保。国贸公司为温春杭、钟琴的上述债务提供连带责任担保。2017年9月1日，兴业银行龙岩分行与温春杭、钟琴依法办理预购商品房抵押预告登记证明。2017年8月15日，兴业银行龙岩分行依约向温春杭、钟琴发放贷款154万元。温春杭、钟琴依约还款至2018年7月16日。自2018年7月17日起至2018年10月17日止温春杭、钟琴共计归还本金1807.75元、利息196.34元，其余贷款本息均未归还，根据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十三条第一款、第二款的约定，兴业银行龙岩分行有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息和其他费用。截止2019年7月15日，温春杭、钟琴尚欠兴业银行龙岩分行贷款本金1518832.63元和利息74908.13元。 钟琴辩称：对兴业银行所述事实及诉讼请求均无异议。钟琴与温春杭系夫妻关系，因钟琴没有收入，现无法继续支付按揭款。案涉房产尚未交房，也未办理不动产权证。 国贸公司辩称：一.对兴业银行龙岩分行主张的事实和理由予以认可，温春杭、钟琴的还款情况以及拖欠的贷款本息由法院核实。二.兴业银行龙岩分行有权就温春杭、钟琴提供抵押的房屋和车位折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。（一）兴业银行龙岩分行已取得房屋抵押权预告登记证明文件，依法享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，兴业银行龙岩分行在取得案涉房屋抵押权预告登记证明后，即可排他性的对抗他人对案涉房屋的处分，应当有权对房屋行使优先受偿权。（二）即便抵押权预告登记不同于抵押登记，但未办理抵押登记系因温春杭、钟琴拒不配合而客观上无法完成，并非抵押权人的过错，亦应赋予抵押权人享有对案涉房屋的优先受偿权。1.案涉房屋已经具备办理正式抵押登记的条件，未办理抵押登记的原因是因为温春杭、钟琴未能依约办理商品房产权过户登记并办理正式抵押登记。2.案涉房屋已具备不动产抵押登记条件，但温春杭、钟琴却拒不办理，已违反《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，违背了诚实信用原则，赋予兴业银行龙岩分行对讼争房屋行使优先受偿权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。3.抵押权预告登记具有公示作用，第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，赋予兴业银行龙岩分行对不动产优先权，并不违反物权公示要求。4.若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。（三）已有典型的判决认定抵押权预告登记权利人有权对商品房优先受偿。综上，案涉房屋已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予兴业银行龙岩分行对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。三.为了减少当事人讼累，节约有限的司法资源，本案宜由兴业银行龙岩分行先就温春杭、钟琴提供抵押的房屋和车位进行折价、拍卖、变卖等方式进行处置以实现债权。届时若仍不足清偿的，再由国贸公司就不足清偿部分承担保证责任。 温春杭未作答辩。 兴业银行龙岩分行向本院提供《个人购房抵押（保证）借款合同》、商品房买卖合同（预售）、兴业银行龙岩分行借款借据、营业执照、身份证、户口本、结婚证、预购商品房抵押预告登记证明、龙岩市商品房买卖合同备案信息表、送达地址确认书、客户还款明细清单等证据，国贸公司向本院提交交房通知书及EMS面单、回执查询单、不动产权证书等证据。温春杭未参加诉讼，也未提供书面答辩和证据，视为自愿放弃诉讼权利。对兴业银行龙岩分行、国贸公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定：温春杭、钟琴系夫妻关系，于2013年6月27日办理结婚登记。2017年7月，温春杭、钟琴向国贸公司购买龙岩市新罗区（龙岩国贸天琴湾【2013拍-14地块】）8幢403号房及地下室Ｃ592号的房产，双方签订《商品房买卖合同（预售）》。2017年8月，温春杭、钟琴以购房为由向兴业银行龙岩分行申请贷款。2017年8月9日，兴业银行龙岩分行（贷款人）与温春杭、钟琴（借款人）、国贸公司（保证人）共同签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要约定：借款人向贷款人借款154万元，借款期限360个月；基准利率为中国人民银行贷款基准利率五年以上期限档次，借款执行利率为基准利率上浮10%；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；借款发放至国贸公司的账户；还款方式为等额本息偿还法，按月付息；温春杭、钟琴以其购买的龙岩市新罗区（龙岩国贸天琴湾【2013拍-14地块】）8幢403号房及地下室Ｃ592号的房产提供担保；保证人国贸公司提供阶段性连带保证责任担保，保证范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金等，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除，但对于在该日之前已经到期的债务人债务，以及该日之前发生债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任；本合同中既有抵押担保又有保证担保的，债权人有权在行使担保权时进行选择，既可以先行使抵押担保，也可以先行使保证担保，还可以同时行使抵押担保和保证担保以清偿合同项下的债权债务；债务人不按本合同规定按时偿还借款本息即构成违约，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。合同签订后，兴业银行龙岩分行于2017年8月15日依约向温春杭、钟琴发放贷款，贷款执行利率为年利率5.39%。2017年9月1日，兴业银行龙岩分行取得讼争房产预购商品房抵押预告登记证明。温春杭、钟琴依约还款至2018年7月16日。2018年7月17日起至2018年10月17日止，温春杭、钟琴仅归还本金1807.75元、利息196.34元，其余贷款本息均未归还。截止2019年7月15日，温春杭、钟琴尚欠兴业银行龙岩分行贷款本金1518832.63元、利息74908.13元。 另查明，2017年9月18日，国贸公司向温春杭、钟琴发出交房通知书，通知其于2017年9月25日办理交房手续。温春杭、钟琴至今未向国贸公司办理交房手续。2018年1月22日，国贸公司就龙岩市新罗区龙岩国贸天琴湾（2013拍-14地块）8幢403号房屋取得闽（2017）龙岩市不动产权第0070285号不动产权证。2018年3月6日，国贸公司就龙岩市新罗区龙岩国贸天琴湾（2013拍-14地块）Ｃ592号车位取得闽（2017）龙岩市不动产权第0072471号不动产权证。 本院认为，贷款人兴业银行龙岩分行与借款人温春杭、钟琴、保证人国贸公司共同签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效。兴业银行龙岩分行发放贷款后，温春杭、钟琴未能按期还本付息，构成违约，兴业银行龙岩分行有权依约解除合同，并要求温春杭、钟琴返还所有尚欠的借款本金1518832.63元，支付截止2019年7月15日的利息74908.13元，并支付自2019年7月16日起至款清之日止按年利率8.085%（5.39%×150%）计算的利息。温春杭、钟琴自愿以其购买的位于龙岩市新罗区（龙岩国贸天琴湾【2013拍-14地块】）8幢403号房及地下室Ｃ592号的房产为上述贷款提供抵押，并且办理了房屋抵押权预告登记手续，第三人通过该预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故该登记手续具有一定的公示作用。同时，上述房屋已经具备物权登记条件，但因温春杭、钟琴原因导致抵押权客观上无法登记而设立，兴业银行龙岩分行并无过错，因此，该预告抵押登记可以产生优先受偿的效力。兴业银行龙岩分行有权对前述财产行使抵押权，以前述房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。该房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归温春杭、钟琴所有，不足部分由温春杭、钟琴清偿。双方在合同中约定，贷款人可以同时行使抵押担保和保证担保以清偿合同项下的债权债务，国贸公司为案涉贷款提供阶段性担保，且尚在保证期间，故应对温春杭、钟琴前述贷款本息承担连带清偿责任。国贸公司承担担保责任后，有权向温春杭、钟琴追偿。综上，兴业银行龙岩分行的诉讼请求有理，本院予以支持。温春杭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百九十五条、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一.解除兴业银行股份有限公司龙岩分行与温春杭、钟琴、龙岩国贸地产有限公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》。 二.温春杭、钟琴应于本判决生效之日起十五日内返还兴业银行股份有限公司龙岩分行借款本金1518832.63元，支付截止2019年7月15日的利息74908.13元，并支付以1518832.63元为本金自2019年7月16日起至款清之日止按年利率8.085%计算的利息。 三.温春杭、钟琴不能按指定的期间履行上述判决主文第二项所确定的债务时，兴业银行股份有限公司龙岩分行有权以坐落于龙岩市新罗区（龙岩国贸天琴湾【2013拍-14地块】）8幢403室房屋及Ｃ592号车位及其占用范围内的土地使用权以折价或者以变卖、拍卖的价款优先受偿。 四.龙岩国贸地产有限公司对本判决第二项债务承担连带清偿责任。 五.龙岩国贸地产有限公司承担保证责任后，有权向温春杭、钟琴追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费19144元，减半收取计9572元，由温春杭、钟琴、龙岩国贸地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 罗  婷  婷 二〇一九年九月十日 书记员 蓝倩如（代） 书记员 黄敏 （ 代） 附 一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。