陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终5216号上诉人（原审被告）：朱养会，男，1964年11月8日出生，汉族，西安市户县村民，。委托诉讼代理人：韩佳彤，女，1968年12月7日出生，汉族，西安市户县村民，，系朱养会之妻。上诉人（原审被告）：韩佳彤，女，1968年12月7日出生，汉族，西安市户县村民，。被上诉人（原审原告）：邹晶，女，1985年10月1日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：程良亮，陕西格嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹俊德，男，1950年7月16日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：程良亮，陕西格嘉律师事务所律师。上诉人朱养会、韩佳彤因与被上诉人邹晶、邹俊德房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初14089号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 朱养会、韩佳彤上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回邹晶、邹俊德的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由邹晶、邹俊德承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。本案的违约方为邹晶、邹俊德。2017年1月12日双方签订的《住宅房买卖合同》的版本是邹晶、邹俊德提供的，且不允许其作任何修改。邹晶、邹俊德对其提出的相关疑问都作了很好的口头承诺，其因为盲目相信邹晶、邹俊德，加之因孩子上学等原因急需使用房子，于是签订了存在重大瑕疵的涉案合同。合同签订后其支付了第一笔房款25万元，第二笔房款27.5万元。在支付上述两笔房款前后，其曾多次要求邹晶、邹俊德出示原始购房合同、缴款手续以及房主身份证件等相关资料，但邹晶、邹俊德找各种借口不予出示，导致其无法知晓交易标的的真实权利人，其也从未见过房主邹晶，因担忧发生交易风险，其才暂缓支付最后一笔房款，并不是故意不支付尾款，因此造成付款延迟的根本原因是邹晶、邹俊德未能及时出示产权证明，而非其违约所致。合同中虽然对出示产权手续没有作明确约定，但邹晶、邹俊德向其出示甚至移交房屋权属证明文件是其基本义务，不能免除。二、一审判决适用法律错误。邹晶、邹俊德的一审第一项诉讼请求是“确认双方之间签订的《住宅房买卖合同》解除”，因此本案是确认之诉而非合同解除之诉。按照不告不理的原则，法院应当在原告的诉求范围内作出裁判，而不能随意超出诉求主动裁判。虽然邹晶、邹俊德称其违约，但并没有实施任何解除合同的法律行为，一审法院本应驳回邹晶、邹俊德的诉请，但最终却超出邹晶、邹俊德诉请主动解除了双方的合同关系。同时，《住宅房买卖合同》签订后，其已经支付了68%的房款，尾款未付事出有因，并且在交易关系确立后，经邹晶、邹俊德同意，其花了20多万元对房屋进行装修且其和父母、孩子已在涉案房屋共同居住，在这种情况下，法院应慎重考量当事人的现实处境或利益，尽可能促成交易，不能简单解除合同。综上，一审判决认定事实错误，证据不足，请求二审法院依法判决，维护其合法权益。邹晶、邹俊德辩称，一、一审判令合同解除并未超出其诉讼请求。其诉讼请求的真实意思表示是因朱养会、韩佳彤违约，而依法依约解除合同，一审判决合同解除并没有否认其真实意思表示，朱养会、韩佳彤上诉认为一审判决超出其诉讼请求，适用法律错误没有法律和事实根据。二、朱养会、韩佳彤未按《承诺书》的承诺时间和《住宅房买卖合同》的约定时间付款，构成根本性违约；且朱养会、韩佳彤在《承诺书》中亦承诺，如再次违约愿解除合同。故一审判决认定朱养会、韩佳彤违反合同约定，迟延履行付款义务，致使不能实现合同目的，事实清楚，证据确实充分，朱养会、韩佳彤的上诉请求不能成立。三、《住宅房买卖合同》约定，在朱养会、韩佳彤向其付完房屋全款后，其将《住宅房买卖合同》变更至朱养会、韩佳彤名下，因此朱养会、韩佳彤有先履行义务，朱养会、韩佳彤在未全部履行付款义务的情况下，要求其将涉案房屋的产权变更，无事实与法律依据。同时，朱养会、韩佳彤清楚涉案房屋的产权性质，其提出的逾期付款理由依法不应采信。四、朱养会、韩佳彤称其花费20多万元用于涉案房屋装修，但在一审并未提交相关证据，且拒绝就装修申请鉴定。2015年8月16日邹晶将涉案房屋租赁给侯某某，租赁期限为2015年8月20日至2016年8月19日，朱养会、韩佳彤主张涉案房屋空置十多年，其花费20多万元进行房屋装修的主张，无事实依据。综上所述，朱养会、韩佳彤的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，请求二审法院依法驳回朱养会、韩佳彤的上诉请求，维护其合法权益。邹晶、邹俊德向一审法院起诉请求：1、判令确认其与朱养会、韩佳彤签订的《住宅房买卖合同》解除；2、判令朱养会、韩佳彤立即向其返还腾交“雅兰花园”第二栋23层22303号房屋；3、判令朱养会、韩佳彤向其支付违约金139500元，并按照每月4500元的标准向其支付自2017年1月12日起至实际搬出之日止期间的房屋占用使用费（目前暂计至2018年7月11日为81000元）；4、判令朱养会、韩佳彤向其支付律师费10000元；5、本案诉讼费用由朱养会、韩佳彤承担。一审法院认定事实：邹晶、邹俊德系父女关系，朱养会、韩佳彤系夫妻关系。2017年1月12日，邹俊德代表邹晶（出售方）与韩佳彤、朱养会（买受方）签订《住宅房买卖合同》约定：1、房屋的基本情况：房屋坐落陕西省西安市雁塔区XX大街XX路XX花园XX栋XX层XX号房；该住宅建筑面积185.76平方米；房屋简装（空置房）；房屋来源于开发商，属商业买卖；2、该房屋成交价为柒拾柒万伍仟元整，乙方共分三次付清甲方总房款。分期付款时间为：1、第一笔房款计贰拾伍万元整，于2017年1月20日前付清。2、第二笔房款计贰拾柒万伍仟元整，于2017年4月30日前付清；第三笔房款计贰拾伍万元整，于2017年7月30日前付清；3、甲方在乙方付完房屋全款后，在陕西省宏基置业有限公司将《住宅房买卖合同》变更至乙方名下；4、甲方在乙方首付款未支付前提前准许乙方入住；5、乙方保证按合同时限付款给甲方，若违约，按日向甲方支付万分之五的违约金……。上述合同签订后，2017年1月15日，邹晶、邹俊德向朱养会、韩佳彤实际交付了房屋，朱养会、韩佳彤称其已经装修入住至今。韩佳彤共计向邹晶、邹俊德支付了购房款525000元，其中最后一笔购房款的付款时间为2017年5月7日。2018年2月16日，朱养会向邹晶、邹俊德出具《承诺书》一份约定：关于购买邹俊德（邹晶）西安雅兰花园房屋尾款一事，本人正式承诺在2018年4月30日前必须按合同付清全部欠款。如再次违约愿解除购房合同自动搬出住房，承担由此造成的一切违约责任。韩佳彤对上述承诺书的真实性认可，但辩称该承诺系朱养会在遭到邹晶、邹俊德胁迫的情形下所签，并称之所以未按照合同约定支付购房款系因邹晶、邹俊德从未向其出示与房屋有关的相关资料。一审法院认为，邹晶作为房屋所有权人，其委托其父亲与朱养会、韩佳彤签订《住宅房买卖合同》将涉案房屋出售于朱养会、韩佳彤，上述合同系双方真实意思表示，符合相关法律法规规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。上述合同签订后，邹晶、邹俊德依约向朱养会、韩佳彤实际交付了房屋。但朱养会、韩佳彤未依约向邹晶、邹俊德支付购房款，且在2018年2月16日朱养会再次向邹晶、邹俊德出具承诺书承诺于2018年4月30日前付清全款，否则解除购房合同自动搬出住房并承担违约责任。韩佳彤辩称上述承诺书系被胁迫所签，但对此并未举证证明，法院依法不予采信。朱养会未出庭，亦未对邹晶、邹俊德提交的承诺书提出异议，故法院对上述承诺书的真实性依法予以确认。现朱养会、韩佳彤即未依照合同约定向邹晶、邹俊德履行付款义务，亦未依照承诺书的付款期限向邹晶、邹俊德履行付款义务，致使邹晶、邹俊德的合同目的无法实现，故邹晶、邹俊德现要求解除《住宅房买卖合同》，法院依法应予支持。因双方合同已经解除，朱养会、韩佳彤理应向邹晶、邹俊德腾交房屋，至于房屋装修损失，因本案中朱养会、韩佳彤不同意对装修损失进行鉴定，故法院依法对房屋装修添附损失不予处理，朱养会、韩佳彤可另案主张。邹晶、邹俊德主张的房屋占用费一节，综合考虑涉案房屋的面积、所处位置等各种因素，法院酌定为3000元/月，自2017年1月13日计算至实际腾交房屋之日止；邹晶、邹俊德主张的违约金一节，因双方在合同中并未约定解除合同违约金，仅约定了逾期付款违约金，该违约金应系在合同继续履行的前提下向朱养会、韩佳彤主张，现邹晶、邹俊德已经主张解除合同，再行主张合同继续履行项下的违约金，自相矛盾，法院依法不予支持。至于邹晶、邹俊德主张的律师费10000元一节，因双方对此并无约定，故法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审遂判决：一、原、被告于2017年1月12日签订的《住宅房买卖合同》解除。二、二被告应于本判决生效之日起三十日内向原告邹晶腾交返还位于雁塔区XX大街XX路的“雅兰花园”第二栋23层22303号房屋。三、二被告应于本判决生效之日起十日内支付原告邹晶2017年1月15日至2018年7月14日期间的房屋占用费54000元。（2018年7月13日起至实际腾交房屋期间的房屋占用费按照每月3000元计算）。四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11550元，由二原告承担5550元，由二被告承担6000元。因上述费用二原告已预交，二被告应在履行付款义务时将其应承担的款项一并给付二原告。经审理查明，二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，邹晶委托其父邹俊德与朱养会、韩佳彤于2017年1月12日签订的《住宅房买卖合同》合法有效，合同当事人均应依约行使合同权利并履行合同义务。合同签订后，邹晶、邹俊德向朱养会、韩佳彤交付了涉案房屋，朱养会、韩佳彤虽先后向邹晶、邹俊德支付了525000元的购房款，但未按照合同约定于2017年7月30日之前付清全部购房款775000元。2018年2月16日朱养会向邹晶、邹俊德出具《承诺书》，就购房尾款承诺:在2018年4月30日前必须按合同付清全部欠款。如再次违约，愿解除购房合同，自动搬出住房，承担由此造成的一切违约责任。此后，朱养会、韩佳彤至今未履行合同约定的付款义务，朱养会、韩佳彤的逾期付款行为，既不符合合同约定，亦于法相悖，已构成根本违约。现邹晶、邹俊德已明确表示不愿意继续履行涉案合同，一审法院综合考虑涉案合同性质、约定内容以及实际履行等情况，判决双方签订的《住宅房买卖合同》解除，朱养会、韩佳彤返还涉案房屋，并支付邹晶从交房之日至诉请之日的房屋占用费，并无不当。对于朱养会、韩佳彤上诉认为一审判决认定其违约，属于认定事实不清，证据不足的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于朱养会、韩佳彤上诉称，邹晶、邹俊德在一审的诉请是确认合同解除，并非请求解除合同，故一审判决解除合同属于适用法律错误的主张，因邹晶、邹俊德在本案诉讼之前并未向朱养会、韩佳彤行使过合同解除权，一审法院根据本案的实际情况，对邹晶、邹俊德要求确认合同解除的请求不予支持，继而判决解除涉案合同，亦无不妥。至于朱养会、韩佳彤上诉称《承诺书》系受胁迫所写一节，朱养会、韩佳彤并未提供充分证据予以证明，其该项上诉意见依据不足，本院不予支持。另，对于朱养会、韩佳彤已经支付的购房款以及房屋装修损失，朱养会、韩佳彤可另案主张，本案不予涉及。综上，朱养会、韩佳彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12090元，朱养会、韩佳彤已预交，由朱养会、韩佳彤负担。本判决为终审判决。审 判 长  何    强审 判 员  王 慧 芳审  判  员  辛   娟 二○一九年九月十二日 书 记 员  刘 燕 子    1