河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1381民初1814号原告：邓州市穰东粮油有限责任公司。统一社会信用代码：91411381697349180G。住所地：邓州市穰东镇小寨村S244钱西侧。法定代表人：苏玉祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国瑞，河南雷鸣律师事务所律师,执业证号：14113201010482334。被告：韩吉用，男，生于1966年9月16日，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：毕铁宇，北京市滕之信律师事务所律师，执业证号：11101200710304423。第三人：丁勇，男，生于1970年11月12日，汉族，住邓州市。原告邓州市穰东粮油有限责任公司（以下简称穰东粮管所）与被告韩吉用、第三人丁勇为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告穰东粮管所法定代表人苏玉祥及其诉讼代理人张国瑞，被告韩吉用及其诉讼代理人毕铁宇到庭参加了诉讼，第三人丁勇经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穰东粮管所诉称：2010年10月8日，原告穰东粮油公司与被告韩吉用签订租赁协议，该协议约定：被告向原告交租房押金40万元，原告将北大门自东向西第五、六两间一至三层房屋租给被告使用，原告以后对资产处置，被告不与原告产生任何产权纠纷，双方未约定租期。2012年12月12日，邓州市人民政府邓政纪（2012）39号会议纪要决定对原告邓州市穰东粮油有限责任公司的现有资产进行处置，另行建设标准化粮仓。2013年6月19日，邓州正和资产评估事务所接受邓州市国有资产管理办公室的委托，对原告所属的穰东站房地产进行了评估。2013年6月25日，原告邓州市穰东粮油有限责任公司与河南省人和拍卖有限公司签订了委托拍卖合同。2013年6月26日，河南省人和拍卖有限公司在邓州市公共资源交易中心网站、南阳日报刊登拍卖公告，将拍卖原告公司的时间、地点、标的等事项进行公示。被告明知而未参加竞拍，放弃了优先购买权。第三人丁勇参加竞拍，以2200万元竞拍成功中标，但被告拒不腾清所租房屋，致使拍卖标的物不能及时移交中标人。故诉至法院，要求解除原、被告之间的租赁协议、被告立即腾清放置在所租房屋内的物品并退回房屋；原告退还被告租房押金400000元。原告穰东粮管所为支持其主张，向法庭提交如下证据：1、原告的营业执照，法人身份证明书及法人身份证复印件各1份，以证明原告的主体资格及相关信息。2、邓州市粮食局邓粮（2018）7号文件“关于明确粮食局所属购销企业名称变更有关事宜的通知”，以证明原告名称于2018年1月18日由原邓州市粮食局穰东粮食管理所更名为邓州市穰东粮油有限责任公司。3、原告给被告出具的收款收据2份及双方签订的协议1份，以证明原告收到被告韩吉用房屋押金40万元及双方签订的书面房屋租赁合同的事实。4、邓州市人民政府邓政纪（2012）39号会议纪要、邓州市粮食局请示报告及邓州正和资产评估事务所出具的评估报告，以证明处置原告资产系依据邓州市人民政府的决定而作出，处置行为合法。5、河南省人和拍卖有限公司通知书、邓州市公共资源交易中心网站的拍卖公告复印件、河南省人和拍卖有限公司出具的证明、南阳日报刊登公告的复印件，以证明被告韩吉用未及时参加竞拍，已丧失优先购买权。6、委托拍卖合同及拍卖成交确认书各1份，以证明原告在处置资产的拍卖中，第三人丁勇竞拍成功，但资产未移交过户的事实。7、本院（2014）邓法民二初字第148号民事判决书、（2014）南民三终字第01218号民事判决书、（2014）邓法执字第665号执行裁定书及本院（2018）豫1381民初2121号民事判决书各1份，以证明原告诉请合法，法院应当支持原告诉请，同时证明华道均、高书阁与被告一样的房屋租赁户，经过诉讼，双方之间的租赁合同已被解除的事实。8、本院（2018）豫1381民初6006号民事判决书及南阳市中级人民法院（2019）豫13民终2985号民事判决书，证明包含本案被告在内的房屋租赁户诉案涉房屋及土地拍卖行为违法的诉请被依法驳回，被告诉称拍卖行为违法未能得到支持的事实。被告韩吉用辩称：同意原告向被告退还40万元的押金这一诉讼请求，不同意解除合同腾出房屋。原告未经被告知便将案涉房屋出售，侵犯了被告的房屋出售权和优先购买权。案涉房地产已拍卖给第三人丁勇，截止目前，拍卖行为并未被法院认定为无效。因此，如腾退房屋也不应腾给原告。同时被告又于2019年8月19日向本院递交反诉状，请求判令原告支付因其侵犯被告的优先购买权而造成的经济损失405418元。被告韩吉用为支持其主张，向法庭提交如下证据：1、2007年12月30日承诺条1份，证明原告向被告承诺每间押金20万元长期使用，出售时优先购买；2、2010年10月8日原被告签订的协议1份，证明被告有优先购买权；3、收据2份，证明被告向原告交付押金40万元；4、邓州正和资产评估事务所出具的资产评估报告书的一页（韩吉用复印于华道均案中），证明该案涉房屋2013年的市场价。第三人丁勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未向法庭提交相关证据。经庭审质证，对原被告双方提交的双方均无异议的证据，本院予以确认。依据有效证据，结合双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2007年12月30日，原告穰东粮管所与被告韩吉用约定，穰东粮管所北大门自东向西第五六两间一至三层房屋交由韩吉用长期使用，出售时优先购买。原告给被告出具条据3份，显示了双方约定的内容及收到韩吉用房屋现金300000元。2010年10月8日，原被告双方就该两间房屋的使用又签订了一份书面协议，双方约定：被告向原告交清租房押金40万元，原告将北大门自东向西第五、六两间一至三层房屋包括房后8米土地租给被告长期使用，出售时被告优先购买。2012年12月12日，邓州市人民政府以邓政纪（2012）39号会议纪要形式决定对穰东等三个粮管所现有资产进行处置，另行选址重新建设标准化粮仓。2013年6月19日，邓州正和资产评估事务所接受邓州市国有资产管理办公室的委托，对原告所属的穰东站房地产进行评估并出具了报告书。2013年6月25日，原告与河南省人和拍卖有限公司签订了委托拍卖合同，原告以合同形式委托第三方对原告所属穰东粮站进行拍卖。次日，河南省人和拍卖有限公司在邓州市公共资源交易中心网站、南阳日报刊登拍卖公告。同时拍卖公司及原告工作人员先后又将拍卖信息以公告、通知、告知书形式张贴在穰东站大门口及镇区主要路段，并对当时粮站各租住户进行了送达告知。第三人丁勇参加了竞拍。2013年7月5日，丁勇以2200万元竞拍成功。但被告韩吉用以拍卖程序违反规定侵犯其优先购买权为由，拒绝腾清并交付其所租用房屋及土地。另查明，被告韩吉用及高书阁、郑应龙等五人作为原告于2018年7月以河南省人和拍卖有限公司为被告、原告穰东粮管所、丁勇为第三人诉至本院，请求确认拍卖合同无效。2019年4月9日、7月29日经本院及南阳市中级人民法院裁判，韩吉用等五人的诉讼请求被驳回。还查明：2018年1月邓州市粮食局穰东粮食管理所更名为邓州市穰东粮油有限责任公司。本院认为：原告穰东粮管所与被告韩吉用之间所签订的协议性质为房屋租赁合同，对此原被告双方均认可无异议，本院予以确认。因原被告协议未约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十二条规定的“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”在双方协商未果情况下，出租人原告可随时解除租赁合同，根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告要求解除协议后，根据房屋租赁协议性质，在原告自愿退还被告已收取的租赁押金情况下，被告应当将租用案涉房屋及土地恢复原状，交付原告。至于原告与第三人丁勇之间系何关系非被告所应关注的。同时被告在应当知道原告已告知其优先购买权的情况下放弃竞拍，系本人对该项权利的处分，故被告的辩解理由不能成立，不予采纳。针对被告的反诉请求，因与本案并非同一法律关系，本案不予理涉，被告可另行起诉解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告邓州市穰东粮油有限责任公司与被告韩吉用之间的房屋租赁协议；二、被告韩吉用于本判决生效后20日内腾清放置于租赁的二间三层房屋内及后院8米土地上的所有物品并将该房屋及土地交还原告邓州市穰东粮油有限责任公司；三、原告邓州市穰东粮油有限责任公司在被告韩吉用腾退房屋及土地后5日内退还被告韩吉用现金400000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告韩吉用负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于南阳市中级人民法院，如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  武圣乾审 判 员  张柱峰人民陪审员  丁保国二〇一九年九月三日书 记 员  李肇逊