广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终15968号上诉人（原审被告）：深圳市巨能通电子有限公司。法定代表人：陈敏华，总经理。委托诉讼代理人：彭建华，广东怀明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市吉力达工业设备有限公司。法定代表人：陈方吉，总经理。委托诉讼代理人：方程，广东鼎方律师事务所律师。上诉人深圳市巨能通电子有限公司（以下简称巨能通公司）因与被上诉人深圳市吉力达工业设备有限公司（以下简称吉力达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初11672号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人巨能通公司上诉请求：一、请求判令撤销广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初11672号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项，并判令被上诉人吉力达公司退回上诉人巨能通公司押金14万元，按照实际厂房面积2500平方米计算2018年2月13日至7月14日的上诉人巨能通公司应付租金（使用费），认定上诉人巨能通公司已经退回被上诉人吉力达公司的厂房。事实与理由：一、被上诉人当庭提交的《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定》（以下简称处理决定），不能视为是对涉案厂房的“经主管部门批准建设的”文件，更不是涉案厂房的建设工程规划许可证，应认定双方所签订的《厂房租赁合同》因厂房未取得建设工程规划许可证或政府批准建设而无效。被上诉人应退回上诉人全部押金。二、从被上诉人提交《处理决定》可知，涉案厂房建筑面积仅为2354.63平方米，则自2018年2月13日起的未交租金，只能按照其实出租面积即按月租金47092.6元标准计算。一审判决上诉人继续按照每月租金70000元标准计算未付租金是错误的。三、一审判决按千分之五的标准，计算2017年10-12月每日违约金，即使租赁合同有效，则也明显过高，是错误的。四、上诉人已经于一审庭审前将涉案厂房交还给了被上诉人。被上诉人起诉后，多次派人阻止上诉人出货，导致上诉人无法正常生产，被迫停产。上诉人多次要求被上诉人前来办理厂房退回的交接手续，但被上诉人不予理睬，7月7日，上诉人书面通知被上诉人，一审庭审后，上诉人按照被上诉人要求将厂房进行了清洁，同时将被查封的设备等物质进行了集中堆放，但被上诉人还是不予办理交接手续。7月22日，上诉人再次书面通知被上诉人，告知上诉人已经全部撤出，暂存物品由被上诉人负责。依据双方合同第二十四条规定，应认定上诉人已经完成厂房退回义务，厂房租金只能截止至2018年7月11日庭审止。五、即使租赁合同有效，但被上诉人未按合同约定程序提出解除合同。一审判决认定双方合同已于2018年2月解除是错误的。租赁合同约定了合同解除的方式，第二十三条规定“提出合同解除或终止一方以书面形式通知另一方，并所列地址和联系方式送达，该书面通知交由邮政部门寄送，即为有效送达”。上诉人至今未收到任何解除合同的书面形式通知，更无证据证实被上诉人通过邮政快递方式向上诉人进行了送达。综上所述,一审判决认定事实及适用法律错误。特向贵院提起上诉，望判如所请。被上诉人吉力达公司答辩称：一、首先原审判决认定事实准确适用法律正确，实体处理正确，依法应当维持。上诉人主张已将租赁厂房交付给被上诉人一事不属实。在一审法院庭审结束后，上诉人与被上诉人双方设想首先将厂房交付给被上诉人，以减少双方的损失。被上诉人要求上诉人将所拖欠的租金一并解决后方同意交付厂房，上诉人不同意，致使双方没有在一审法院判决之前就厂房交付后达成一致。一审判决后上诉人被查封的机器设备一直占据着租赁的厂房内。由此可见，上诉人并没有将厂房的使用权交还给被上诉人，因此上诉人的该项上诉请求不成立。二、被上诉人租赁给上诉人的机器、厂房，除了建筑以外还有一个独立的院子供其使用，面积大致在一千平方米左右，因此双方签订的租赁协议中的面积既包括厂房的面积还包括楼房的面积，双方对此均予认可，所以上诉人的第二点上诉请求不成立。因此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。上诉人吉力达公司向原审法院起诉请求：1.确认吉力达公司、巨能通公司签订的《厂房租赁合同》于2018年1月5日解除;2.巨能通公司将使用吉力达公司的位于深圳市宝安区福永街道稔田社区稔田工业区85号的房屋恢复原状后交还给吉力达公司；3.巨能通公司支付吉力达公司逾期支付租金的违约金25550元；4.巨能通公司支付吉力达公司自2018年1月13日起至房屋交还之日止的房屋使用费，按照每月140000元标准计算（计至2018年4月12日的使用费暂为35万元）；5.巨能通公司承担本案诉讼费用。上诉人巨能通公司向原审法院提出反诉请求：吉力达公司退回租赁保证金140000元和工资费用54000元并承担反诉费用。一审查明以下事实：2016年6月13日，吉力达公司作为出租方（甲方）、巨能通公司作为承租方（乙方）就巨能通公司租赁深圳市宝安区福永街道稔田社区稔田工业区85号厂房签订《厂房租赁合同》，约定：第一条、甲方将位于深圳市宝安区福永街道稔田社区稔田工业区85号面积3500平方（含公共部分）现状出租给乙方使用，乙方用于开办企业；第二条、甲方收取乙方租金每平方20元，月租金总额为人民币7万元；第三条、乙方应于2016年6月13日前交付首期租金，金额为人民币7万元，乙方还应同时向甲方交付贰个月的租金作为租赁保证金既人民币壹拾肆万元整。该保证金在乙方不再续约且没有拖欠任何费用及将厂房完好退交甲方时，由甲方向乙方无息退还；若出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：（1）合同期未满，乙方主动要求终止合同；（2）合同终止后，乙方破坏承租物业；（3）合同终止后，乙方拖欠甲方其他费用；（4）乙方应于每月15日前向甲方交付租金，每延迟一日，甲方将按每月总费用的5‰加收违约金并有权停水停电；第四条、超过15天不缴清所有费用，甲方有权单方面终止合同并收回厂房、所租宿舍及追回欠款，其中造成的损失由乙方自负；第五条、乙方租用租赁厂房的期限自2016年6月13日起至2021年4月30日止，租赁期五年，租金费用每两年递增10%；第六条、租赁厂房用途：塑胶电子；第七条、甲方应于2016年6月13日前将租赁厂房交付乙方使用，并办理有关移交手续。甲方给予乙方免租期30天，自2016年7月13日起计收租金。…第十七条、租赁期间，乙方不得将租赁厂房全部或者部分转租予别人；第二十一条、出现下列情形之一时，视为乙方违约，甲方可就因此造成的损失不予退还乙方租赁保证金，并向乙方请求损害赔偿；（一）、乙方拖欠租金达一个月以上或累计两个月未能按时缴纳租金；…除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方还可依据上述情形提前解除合同或向乙方提出变更合同条款；第二十四条、本行合同解除或终止后，乙方应于十日内迁离及交回租赁厂房，并保证租赁厂房及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方应在甲方送达解除或终止合同的通知三日内腾空搬出，如果不按时搬离和交还厂房，甲方不退还乙方押金，并从合同到期之日起按原合同租赁价格的双倍计收租金直至乙方搬离为止等。合同签订后，吉力达公司将租赁厂房交付被告使用，巨能通公司于2016年7月27日向吉力达公司缴纳租赁保证金140000元和2016年7月份（7月13日至8月12日）的首期租金，吉力达公司给巨能通公司开具收据。巨能通公司自2017年10月份开始拖延支付厂房租金。2017年10月份租金和水电费72613元，巨能通公司是2017年11月2日以转账方式付至吉力达公司法定代表人陈方吉的银行账户；2017年11月份租金70000元，巨能通公司是2017年12月7日以转账方式付至吉力达公司法定代表人陈方吉的银行账户；2017年12月份租金和水电费72719元，巨能通公司是2018年1月13日微信支付40000元，2018年1月17日银行转帐33549元付至吉力达公司法定代表人陈方吉的银行账户。吉力达公司曾于2017年11月30日、12月27日书面催促巨能通公司按时缴纳租金，并于2018年元月5日书面通知巨能通公司解除租赁合同，2018年元月8日委托律师向巨能通公司邮寄《律师函》，再次书面通知解除租赁合同。另查明，本案涉案厂房系原深圳市宝安区福永镇新田经济发展公司在集体土地上自建，1997年交深圳市宝安区历史用地遗留问题办公室处理，该项目土地权属清楚，可办理房地产登记手续；后来，该厂房归新成立的稔田股份合作公司所有，吉力达公司从稔田股份合作公司处承租；法院根据吉力达公司的申请对巨能通公司厂房的机器设备进行查封时，巨能通公司将租赁厂房一层分租给他人使用。原审法院认为，吉力达公司、巨能通公司之间的厂房租赁合同依法成立，租赁关系清楚。巨能通公司应当按照合同的约定按时缴纳租金。按照双方第一次缴纳租金的方式，巨能通公司2016年7月27日缴纳首期租金，收款收据显示系7月13日至8月12日期间的租金；根据合同第七条，自2016年7月13日起计收租金，可以看出双方的交易惯例是每月15日前缴纳当月13日至次月12日期间的租金。巨能通公司辩称每月15日前缴纳上月租金的理由不成立，其实际缴纳2017年10月、11月、12月的租金已经违反了合同对租金缴纳期限的约定。巨能通公司连续3个月未及时缴纳租金已经构成了合同约定的根本违约情形，且吉力达公司在法院采取财产保全过程中发现巨能通公司未经吉力达公司同意擅自将租赁厂房分租。巨能通公司上述二种行为已经构成了根本违约，吉力达公司提出解除租赁合同符合合同约定，双方的租赁合同自吉力达公司书面提出解除之日起解除，吉力达公司要求确认吉力达公司、巨能通公司签订的《厂房租赁合同》于2018年1月5日解除及请求巨能通公司将使用吉力达公司的位于深圳市宝安区福永街道稔田社区稔田工业区85号的房屋交还给吉力达公司的诉讼请求，法院予以支持。关于吉力达公司主张的逾期缴纳租金的违约金，双方在合同约定的逾期付款利息为日千分之五，并不明显过高。巨能通公司辩称该违约金的计算方式明显过高应当按照银行逾期归还贷款标准计算的理由，法院不予支持。根据巨能通公司实际支付租金的日期，巨能通公司10月份租金逾期18天，11月份租金逾期22天，12月份租金逾期33天，吉力达公司主张巨能通公司支付逾期支付租金的违约金25550元，法院予以支持；巨能通公司自吉力达公司提出解除租赁合同后，至今未交付吉力达公司，应当支付吉力达公司租赁合同解除之日后的使用费，吉力达公司请求按照双倍租金标准支付虽有合同依据但是明显超过了巨能通公司应当承担的责任，法院不予支持，厂房使用费应当比照原合同的租金标准支付；吉力达公司在该诉讼请求中确认巨能通公司又支付7万元使用费，可以看出巨能通公司的租金和使用费按照原合同的标准已经计至2018年2月12日，巨能通公司应当按照每月7万元的标准支付吉力达公司2018年2月13日至交付之日止的使用费；关于巨能通公司反诉吉力达公司退还租赁保证金140000元的诉讼请求，鉴于巨能通公司已经构成根本违约，该租赁保证金已经作为违约金，吉力达公司依据合同约定不予退还，该请求法院不予支持；巨能通公司反诉请求的54000元厂长工资，巨能通公司未提供支付该款项的证据，且巨能通公司当庭亦认可系支付给村委驻厂人员个人，无证据证明吉力达公司有收取该款项的事实，巨能通公司的该项请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认吉力达公司、巨能通公司签订的《厂房租赁合同》于2018年1月5日解除；二、巨能通公司应于本判决生效之日起三日内将使用的深圳市宝安区福永街道稔田社区稔田工业区85号的房屋交还给吉力达公司；三、巨能通公司应于本判决生效之日起三日支付吉力达公司逾期支付租金的违约金25550元；四、巨能通公司应于本判决生效之日起三日支付吉力达公司厂房占有使用费（按照每月7万元计算，自2018年2月13日计至房屋实际交付之日止）；五、驳回吉力达公司的其他诉讼请求；六、驳回巨能通公司的反诉请求。本诉案件受理费3467元、保全费2397元，反诉费2090元，由吉力达公司承担2039元，巨能通公司承担5915元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据上诉人巨能通公司的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：一、涉案《厂房租赁合同》是否有效，如果有效，则合同于何时解除。二、上诉人巨能通公司应按什么标准支付厂房租金。三、上诉人巨能通公司是否违约，如果违约，应支付违约金的数额。四、上诉人巨能通公司是否应支付被上诉人吉力达公司厂房占用费。第一，关于涉案《厂房租赁合同》是否有效及于何时解除的问题。本院认为，本案涉案厂房系原深圳市宝安区福永镇新田经济发展公司在集体土地上自建，1997年交深圳市宝安区历史用地遗留问题办公室处理，该项目土地权属清楚，可办理房地产登记手续。后该厂房归新成立的稔田股份合作公司所有，吉力达公司从稔田股份合作公司处承租。上诉人巨能通公司上诉称涉案厂房虽经由深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理，但未取得建设工程规划许可证或政府批准建设而无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案涉案厂房经由深圳市宝安区历史用地遗留问题办公室处理，认定该项目土地权属清楚，可办理房地产登记手续，属于政府部门对涉案厂房建设的事后认可批准，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“经主管部门批准建设的”规定，依法应认定吉力达公司、巨能通公司双方所签订的《厂房租赁合同》有效。吉力达公司、巨能通公司双方应按照《厂房租赁合同》的约定全面履行。按照双方《厂房租赁合同》第七条的约定，巨能通公司2017年10月、11月、12月连续3个月未及时缴纳租金，已经构成了根本违约。吉力达公司按照《厂房租赁合同》第二十一条的约定，于2018年1月5日书面告知巨能通公司终止合同，又于2018年1月8日委托律师按合同所列地址和联系方式向巨能通公司邮寄《律师函》通知解除租赁合同。按照《厂房租赁合同》第二十三条的约定，“提出合同解除或终止一方以书面形式通知另一方，并按本合同所列地址和联系方式送达，该书面通知交由邮政部门寄送，即为有效送达”。原审认定吉力达公司、巨能通公司双方所签订的《厂房租赁合同》于2018年1月5日解除，判决巨能通公司将使用的涉案厂房交还给吉力达公司，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。上诉人巨能通公司上诉主张《厂房租赁合同》无效及抗辩涉案合同的解除时间，理由不成立，本院不予支持。第二，关于上诉人巨能通公司应按什么标准支付厂房租金的问题。上诉人吉力达公司上诉称被上诉人吉力达公司提交《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定》显示，涉案厂房建筑面积仅为2354.63平方米，因此应按照实际出租面积计算租金，即按每月47092.6元标准计付租金，一审判决上诉人继续按照每月租金70000元标准支付未付租金是错误的。本院认为，吉力达公司、巨能通公司双方所签订的《厂房租赁合同》第一条约定，吉力达公司将位于深圳市宝安区福永街道稔田社区稔田工业区85号面积3500平方（含公共部分）现状出租给巨能通公司使用，巨能通公司用于开办企业；第二条、吉力达公司收取巨能通公司租金每平方20元，月租金总额为人民币7万元。因此，涉案厂房是包含公共部分面积现状出租，《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定》显示，涉案厂房的建设用地面积为3358.8平方米，在加上其他公共部分，双方约定按照3500平方米计算租金，并无不当。上诉人吉力达公司上诉称应按面积2354.63平方米计算月租金，不符合合同的约定，本院不予支持。第三，关于上诉人巨能通公司应支付违约金的数额问题。本院认为，如上所述，按照双方《厂房租赁合同》第七条的约定，巨能通公司2017年10月、11月、12月连续3个月未及时缴纳租金，已经构成了根本违约。且巨能通公司未经吉力达公司同意擅自将租赁厂房分租，违反了《厂房租赁合同》第十七条的约定，亦构成了根本违约。按照《厂房租赁合同》第三条的约定，巨能通公司应于每月15日前向吉力达公司交付租金，每延迟一日，吉力达公司将按每月总费用的5‰加收违约金。原审根据巨能通公司实际支付租金的日期，计算得巨能通公司10月份租金逾期18天，11月份租金逾期22天，12月份租金逾期33天，经依约核算，判令巨能通公司应支付吉力达公司逾期支付租金的违约金25550元，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。上诉人巨能通公司上诉抗辩一审认定的违约金过高，理由不成立，本院不予支持。第四，关于上诉人巨能通公司是否应支付被上诉人吉力达公司厂房占用费的问题。本院认为，上诉人巨能通公司上诉主张于一审庭审前将涉案厂房交还给了被上诉人吉力达公司，但其提交的证据无法有效证明其主张，本院不予支持。巨能通公司应当比照《厂房租赁合同》约定的租金标准支付厂房占用费。巨能通公司已支付至2018年2月12日前的租金和使用费，原审判令巨能通公司应当按照每月7万元的标准支付吉力达公司2018年2月13日至交付之日止的厂房使用费，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。上诉人巨能通公司上诉主张厂房使用费应计截止至2018年7月11日，理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人巨能通公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4308元，由上诉人深圳市巨能通电子有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇一九年九月十六日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。