河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1121民初1618号原告：舞阳县中鼎物流服务有限公司。住所地：舞阳县张家港路东段北侧。统一社会信用代码：91411121349492706C。法定代表人：弯顺喜，总经理。委托诉讼代理人：张长伟，公司员工。被告：李意威，男，1986年2月8日出生，汉族，住舞阳县。被告：舞阳县二伟汽修。经营场所：舞阳县二环路东段中鼎物流园内。统一社会信用代码：92411121MA443LJ88K。经营者：李意威。被告李意威、舞阳县二伟汽修共同委托诉讼代理人：谢有志，河南汇恒律师事务所律师。原告舞阳县中鼎物流服务有限公司与被告李意威、舞阳县二伟汽修租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告舞阳县中鼎物流服务有限公司的委托诉讼代理人张长伟，被告李意威及被告李意威、舞阳县二伟汽修的共同委托诉讼代理人谢有志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年7月份，被告李意威与原告协商租赁其厂区房屋开办汽车维修，原告同意被告李意威租赁并承诺2016年10月31日前免租金作为准备期。2017年2月20日，被告李意威与原告签订租赁合同，约定原告提供厂区主道路以东朝西厂房，共计11间房屋（自北向南第3至12间）及前面空地给被告李意威使用，租赁期限为五年（自2016年11月1日至2021年11月1日），前三年每年肆万伍仟元（以后每年加伍仟元），租金每年9月1日前交付。原告与被告自合同生效之日起，被告共支付原告2016年11月1日至2018年11月1日计两年租金，按照合同约定，被告应在2018年9月1日前支付原告2018年11月1日至2019年11月1日房租，但被告至今未交。原告多次通知被告支付租赁款，被告以种种借口不予支付，至今拖欠。为维护自身合法权益，原告现根据相关法律规定提起诉讼，请求依法判决：1、被告按照原告与被告双方签订的租赁合同支付原告2018年11月1日至2019年11月1日全年房租45000元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告所建的房屋没有取得建设工程规划许可证，与答辩人订立的房屋租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”；第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论会终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案原告所建并出租给答辩人李意威的房屋根本就没有取得建设工程规划许可证，即使是临时建筑也应当经主管部门批准，没有取得工程规划许可证或者临时建筑没有经主管部门批准的，所签房屋租赁合同人民法院应当认定无效。因此，答辩人李意威与原告订立的租赁合同无效。2018年11月1日至2019年11月1日期间，二答辩人也没有使用原告诉称的房屋，二答辩人不应当向其支付房屋租金。2、二答辩人没有使用原告所建的房屋，原告无权要求二答辩人支付租金。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。答辩人在租赁原告所建房屋期间，因原告对所建房屋不能保证安全正常使用，导致被雪压塌将答辩人的烤漆房砸毁，原告拒不按照合同约定赔偿，双方于2018年8月22日通过电话协商赔偿未达成一致意见，原告让答辩人搬离房屋，答辩人同意并于2018年11月1日前就已搬离租赁房屋，说明答辩人根本就没有再使用原租赁的房屋，不应再向其支付2018年11月1日至2019年11月1日期间的房屋租金。综上所述，答辩人与原告所签房屋租赁合同无效，答辩人在使用原告所建房屋期间已经支付了相应的租金，在协商一致搬离租赁房屋后已经不再使用原租赁房屋，不应当再支付租金，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年2月20日,原告舞阳县中鼎物流服务有限公司与被告李意威签订《租赁合同》一份，约定原告提供厂区主道路（公用）以东朝西厂房，共计十间（自北向南第3-12间）房屋及前面空地（含八间）给乙方使用。租赁期限为五年（自2016年11月1日至2021年11月1日），前三年每年租金肆万伍仟元（以后每年加伍仟元），且乙方租金每年于9月1日前交付”。合同签订后，被告李意威按照合同约定入驻厂区，并建成八间钢结构房屋作为厂房。2017年6月23日，被告以上述租赁场地作为经营场所注册个体工商户舞阳县二伟汽修。被告李意威按照合同约定向原告支付租金至2018年11月1日，此后租金未予支付。2019年6月11日，原告舞阳县中鼎物流服务有限公司以被告未按合同约定支付租赁款为由，诉至法院，本案在庭审过程中，原告明确诉讼请求为：1、被告李意威按照原告与被告双方签订的租赁合同支付原告2018年11月1日至2019年11月1日全年房租45000元；2、本案诉讼费用由被告承担。另查明，2018年，李意威与舞阳县二伟汽修曾作为原告向本院起诉舞阳县中鼎物流服务有限公司，请求：1、解除李意威、舞阳县二伟汽修与舞阳县中鼎物流服务有限公司所签房屋租赁合同；2、舞阳县中鼎物流服务有限公司配合李意威、舞阳县二伟汽修拆除所建房屋；3、舞阳县中鼎物流服务有限公司赔偿李意威、舞阳县二伟汽修烤漆房损失、房屋损毁期间的租金损失及租用烤漆房损失合计4万元。本院经审理后认为，李意威、舞阳县二伟汽修烤漆房损毁造成的损失，系大雪压塌房屋造成，而大雪系不可抗力，因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。李意威、舞阳县二伟汽修租赁舞阳县中鼎物流服务有限公司所有的厂房，并在厂房内建有烤漆房，大雪压塌舞阳县中鼎物流服务有限公司的厂房导致李意威、舞阳县二伟汽修所建的烤漆房砸毁，系不可抗力，舞阳县中鼎物流服务有限公司作为厂房的所有者，应当及时采取措施减少李意威、舞阳县二伟汽修的损失，因此，舞阳县中鼎物流服务有限公司应当承担李意威、舞阳县二伟汽修烤漆房损毁造成的部分损失。2019年3月20日，本院作出（2018）豫1121民初2548号民事判决书，判决：1、舞阳县中鼎物流服务有限公司于判决生效后30日内支付李意威、舞阳县二伟汽修各项损失8861.1元；2、驳回李意威、舞阳县二伟汽修其他诉讼请求。李意威、舞阳县二伟汽修不服该判决，上诉至漯河市中级人民法院。漯河市中级人民法院经审理认为案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应当认定有效。……，关于本案的租赁合同是否应当解除的争议，因双方未达成解除合同的约定，上诉人提交的通话录音也不能证明双方达成合同解除的一致意见，故本案不符合合同解除的条件，此项上诉理由，本院不予采信。2019年5月22日，漯河市中级人民法院作出（2019）豫11民终1024号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。本院认为:关于本案中原告舞阳县中鼎物流服务有限公司与被告李意威于2017年2月20日所签订租赁合同效力的问题，本院（2018）豫1121民初2548号民事判决书以及漯河市中级人民法院（2019）豫11民终1024号民事判决书均认定本案所涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应当认定有效。同时，本案租赁合同中约定的租赁物除了十间厂房外，还包含有厂房前空地，因此，被告主张该租赁合同因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，应为无效合同的答辩理由，本院不予采信。李意威、舞阳县二伟汽修曾在（2018）豫1121民初2548号案件和（2019）豫11民终1024号案件中请求解除原、被告双方所签订租赁合同，但上述两份民事判决书均以双方未达成解除合同的约定，李意威、舞阳县二伟汽修提交的通话录音也不能证明双方达成合同解除的一致意见，所以本案不符合合同解除的条件为由，判决驳回了李意威、舞阳县二伟汽修的该项诉讼请求。本案中，被告也未提供新的证据证明原、被告所签订租赁合同已经解除，因此，原告请求被告李意威按照租赁合同约定支付2018年11月1日至2019年11月1日租金45000元，理由正当，证据充分，本院予以支持。因本案所涉租赁合同系原告与被告李意威签订，被告舞阳县二伟汽修并不是租赁合同的一方，根据合同的相对性原则，原告请求被告舞阳县二伟汽修承担支付租金责任，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：一、被告李意威于本判决生效后十五日内支付原告舞阳县中鼎物流服务有限公司2018年11月1日至2019年11月1日租金45000元。二、驳回原告舞阳县中鼎物流服务有限公司的其他诉讼请求。如被告李意威未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取462.5元，由被告李意威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。本判决生效后,当事人必须自觉履行,一方拒绝履行的,对方当事人可在判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。审判员 王 斐二〇一九年九月九日书记员 李志颖