广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初2668号原告：开平市长沙街东乐村民委员会，住所地：开平市长沙街道东乐村委员。法定代表人：周汉钦。委托诉讼代理人：朱君婷，广东广能律师事务所律师。被告：周耀鸿，男，1979年10月29日出生，汉族，住开平市，原告开平市长沙街东乐村民委员会（以下简称东乐村委会）与被告周耀鸿租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告东乐村委会的委托诉讼代理人朱君婷、被告周耀鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东乐村委会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2011年1月2日及2011年3月27日签订的《开平市农村经济合同》；2.判令被告腾空并向原告交还位于开平市长沙区××大道××幢的商铺及位于开平市长沙××南工业区宿舍地下饭堂及场地；3、被告向原告支付2016年8月1日至2019年4月30日的商铺租金共230643元、饭堂租金共21780元、治安费及垃圾费共4950元【被告从租赁合同关系解除日起至实际交还场地日止，商铺按每月7056元、饭堂按每月660元向原告支付场地占用费；按每月150元支付治安费及垃圾费】；4、被告向原告支付逾期交租的滞纳金共100200元【按每日50元的标准从2016年8月1日起计至实际付清之日止，现暂计至2019年4月30日】；5、原告没收被告的合同保证金6000元；6、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告2011年1月2日及2011年3月27日分别签订两份《开平市农村经济合同》：一、2011年1月2日《开平市农村经济合同》约定如下：1.原告向被告出租位于开平市长沙区××大道××幢的商铺（441平方米）；2.租赁期限从2011年1月1日至2019年12月30日；3.租金从2014年1月1日至2016年12月30日租金为6615元/月，2017年1月1日至2019年12月30日租金为7056元/月；3.治安费及垃圾费100元/月；4.合同保证金5000元；5.承租人如不依时交租超过两个月，按每日50元计付滞纳金，原告有权单方终止合同，并没收保证金等。二、2011年3月27日《开平市农村经济合同》约定如下：1.原告向被告出租位于开平市长沙××南工业区宿舍地下饭堂（77平方米）及场地（30平方米）；2.租赁期限从2011年5月1日至2014年4月30日，后续期至2019年12月30日；3.租金从2014年5月1日至2019年12月30日租金为660元/月；3.治安费及垃圾费50元/月；4.合同保证金1000元；5.承租人如不依时交租超过两个月，按每日50元计付滞纳金，原告有权单方终止合同，并没收保证金等。被告签订合同后，一直使用租赁场地，但自2016年8月1日起至今没有依约支付过租金及治安费、垃圾费等，其拖欠租金等费用的行为已严重损害原告的集体经济利益。因此，原告为维护其合法权益，特依法具状起诉。周耀鸿辩称，确认拖欠原告租金，对原告起诉主张的事实予以确认，但拖欠的数额需要与原告核对，并认为原告主张的滞纳金过高。原告东乐村委会围绕诉讼请求依法提交了证据，被告周耀鸿没有提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，被告周耀鸿对原告提交的证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月2日东乐村委会(甲方、出租方)与周耀鸿(乙方、承租方)签订一份《开平市农村经济合同》，约定甲方将坐落开平市长沙区××大道××幢铺位(厂房)出租给乙方使用；租赁期限9年，自2011年1月1日至2019年12月30日；2011年1月1日至2013年12月30日每月租金6174元(每平方米每月14元)，2014年1月1日至2016年12月30日每月租金6615元(每平方米每月15元)，2017年1月1日至2019年12月30日每月租金7056元(每平方米每月16元)；2011年1月1日至2019年12月30日乙方每月应向甲方缴交治安费和垃圾费100元；乙方要依时在每个月的15日前可以通过银行转账或亲自将租金交到村委会财务办公室；乙方签订合同时，要向甲方缴交合同保证金5000元；乙方在租赁期内如不依时缴交租金，超两个月的，甲方则每日按50元计罚收乙方的滞纳金；乙方超过两个月仍不缴交所欠租金的，甲方有权单方终止合同，并没收乙方的保证金等。2011年3月27日东乐村委会(甲方、出租方)与周耀鸿(乙方、承租方)又签订一份《开平市农村经济合同》，约定甲方将坐落开平市长沙区××南工业区宿舍地下饭堂77平方米、场地130平方米出租给乙方使用；租赁期限3年，自2011年5月1日至2014年4月30日；每月租金600元；乙方每月应向甲方缴交治安费和垃圾费50元；乙方要依时在每个月的15日前可以通过银行转账或亲自将租金交到村委会财务办公室；乙方签订合同时，要向甲方缴交合同保证金1000元；乙方在租赁期内如不依时缴交租金，超两个月的，甲方则每日按50元计罚收乙方的滞纳金；乙方超过两个月仍不缴交所欠租金的，甲方有权单方终止合同，并没收乙方的保证金等。2014年7月25日，东乐村委会与周耀鸿双方同意租赁期限延长至2019年12月30日，延长租赁期间(2014年5月1日至2019年12月30日)每月租金660元，合同其他条款不变。上述租赁合同签订后，东乐村委会依约将房屋、场地交付给周耀鸿使用，周耀鸿依合同约定向东乐村委会缴交了两合同保证金共6000元，但周耀鸿自2016年8月起拖欠租金、治安费、垃圾费未缴付，至2019年4月30日共拖欠东乐村委会33个月的租金230643元+21780元=252423元、治安费及垃圾费3300元+1650元=4950元。东乐村委会经催讨无果，遂提起本案诉讼。本院认为，东乐村委会与周耀鸿在平等、自愿基础上签订两份租赁合同，双方之间成立租赁合同关系，不违反法律规定，合法有效。在涉案的两份租赁合同中均约定“乙方(周耀鸿)超过两个月仍不缴交所欠租金的，甲方(东乐村委会)有权单方终止合同，并没收乙方的保证金”，周耀鸿从2016年8月至今拖欠东乐村委会的租金、治安费、垃圾费没有支付，其行为已致东乐村委会解除合同的条件成就。东乐村委会请求解除与周耀鸿于2011年1月2日、2011年3月27日签订的《开平市农村经济合同》，及请求周耀鸿腾空租赁场地交还给东乐村委会，依法有据，本院予以支持。东乐村委会主张周耀鸿拖欠2016年8月至2019年4月期间的租金共252423元、治安费及垃圾费4950元，周耀鸿辩解确认从2016年8月1日开始没有缴交租金，表示要核对欠款数额，但周耀鸿经本院庭审释明，在本院限定期限内没有提交核对欠款的依据，视为周耀鸿对东乐村委会的上述主张没有异议，且东乐村委会主张的租金、治安费及垃圾费符合合同约定，本院对东乐村委会该主张事实予以确认。周耀鸿没有依约支付租金给东乐村委会，是违约行为，东乐村委会请求周耀鸿支付2016年8月至2019年4月30日期间的租金共252423元、治安费及垃圾费4950元，事实清楚，依法有据，本院予以支持；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”东乐村委会请求周耀鸿从解除合同之日起至实际交还场地之日止按租赁合同约定商铺每月租金7056元、饭堂每月租金660元向其支付场地占用费、按每月150元向其支付治安费及垃圾费，依法有据，本院亦予以支持。关于滞纳金和保证金问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”在涉案的两份租赁合同中均约定“乙方在租赁期内如不依时缴交租金，超两个月的，甲方则每日按50元计罚收乙方的滞纳金；乙方超过两个月仍不缴交所欠租金的，甲方有权单方终止合同，并没收乙方的保证金”，该条款关于滞纳金、没收保证金的约定实为违约金的约定，东乐村委会据此请求周耀鸿支付逾期交租的滞纳金(从2016年8月1日起至实际付清之日止按每日50元计，暂计至2019年4月30日滞纳金为100200元)及没收合同保证金6000元，实为违约金，该违约金明显过分过于造成东乐村委会的损失(利息损失)，且周耀鸿辩解也主张原告请求的滞纳金过高，本院酌定调整该违约金参照年利率24%计算。该违约金应以每月实际欠款(租金、治安费及垃圾费)数额从逾期付款之日起至付清款日止为基数按年利率24%计算(计算方法：如2016年8月两合同产生的租金、治安费及垃圾费共7425元的违约金以7425元为基数从2016年8月16日起至2019年4月30日止按年利率24%计算为4885.65元，2016年9月两合同产生的租金、治安费及垃圾费共7425元的违约金以7425元为基数从2016年9月16日起至2019年4月30日止按年利率24%计算为4732.2元，……其他月份的违约金如此类推计算)，暂计至2019年4月30日的违约金为35562.08元。故东乐村委会请求周耀鸿支付滞纳金100200元及没收周耀鸿的合同保证金6000元，不全以支持，本院仅支持以上确认的违约金数额，周耀鸿已缴交的合同保证金应在本案中结欠东乐村委会的款项中抵减。经庭审调解，原、被告无法达成调解协议，本院依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告开平市长沙街东乐村民委员会与被告周耀鸿于2011年1月2日、2011年3月27日签订的《开平市农村经济合同》；二、被告周耀鸿应自本判决生效之日起三十日内腾空并交还承租的位于开平市长沙区××第一幢的商铺及位于开平市长沙××南工业区宿舍地下饭堂及场地给原告开平市长沙街东乐村民委员会；三、被告周耀鸿应在本判决生效之日起十日内支付租金252423元、治安费及垃圾费4950元、违约金35562.08元，合共292935.08元及从2019年5月1日起至款项清偿之日止以欠款额257373元为基数按年利率24%计算的违约金给原告开平市长沙街东乐村民委员会，被告周耀鸿已缴交的合同保证金6000元在上述欠款中作相应抵减；四、被告周耀鸿应自合同解除之日起至实际交还租赁场地之日止以原合同约定的月租金标准(商铺每月7056元、饭堂每月660元)计算支付场地占用费，及以原合同约定的治安费及垃圾费标准(商铺每月100元、饭堂每月50元)计算支付治安费及垃圾费给原告开平市长沙街东乐村民委员会；五、驳回原告开平市长沙街东乐村民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费12958.8元（原告已预交），由原告开平市长沙街东乐村民委员会负担999.46元，被告周耀鸿负担11959.34元。原告开平市长沙街东乐村民委员会多预交受理费11959.34元由本院予以退回；被告周耀鸿应自本判决生效之日起七日内向本院补缴一审受理费11959.34元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 梁 治 平审判员 孙 光 辉审判员 司徒艺贞二〇一九年九月二十六日书记员 邝 小 娴