四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再448号 再审申请人(一审原告，二审被上诉人)：兰文密，女，汉族，1984年6月21日出生，住四川省宜宾县。 被申请人(一审被告，二审上诉人)：尹妮，女，汉族，1972年7月30日出生，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：龙从渊，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阿金铠，北京盈科（成都）律师事务所律师。 再审申请人兰文密因与被申请人尹妮房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院(2018)川01民终2058号判决，向本院申请再审。本院于2019年3月25日作出（2019）川民申59号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年9月5日开庭审理了本案。再审申请人兰文密以及被申请人尹妮、委托诉讼代理人龙从渊、阿金铠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 兰文密申请再审请求：一、撤销四川省成都市中级人民法院(2018)川01民终2058号判决书以及撤销四川省成都市武侯区人民法院(2017川O107民初10356号判决书；二、改判支持兰文密一审的诉讼请求；三、判令被申请人尹妮承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1.兰文密与尹妮双方签订的《房屋买卖合同》有效，双方应当继续履行。既然二审法院均不支持被申请人尹妮的反诉请求，那双方签订的合同未履行完毕，当然有继续履行的必要。2.二审判决既不支持继续履行合同，也不支持解除合同，导致兰文密支付63800元一直被尹妮非法占有，显然二审判决明显错误。3.虽然兰文密在履行过程中出现因征信问题没有贷到款，但是尹妮当时并没有要求解除合同，退还定金以及房款的意思表示，而后兰文密可以贷款后尹妮一直拒绝履行合同，直到兰文密依法向人民法院提起诉讼后，尹妮才向法院提起反诉，要求解除合同，该合同是2010年签订的，而尹妮是2018年才要求解除合同，显然尹妮的解除非善意，也严重损害兰文密的利益，依法应当不支持尹妮的反诉请求。兰文密认为一审法院判决正确，请求贵院再审后，维持一审判决。 被申请人尹妮答辩称：1．因为房屋一直处于冻结状态，导致合同无法履行。2．2010年12月31日兰文密应当支付款项，但未支付，导致尹妮对兰文密履行合同产生怀疑，是行使不安抗辩权。3．兰文密要求过户应受到诉讼时效的约束，兰文密拒不行使权利导致双方损失加重。4．如果现在履行合同对尹妮显失公平，应驳回兰文密要求继续履行合同的请求。对于兰文密支付的款项因兰文密原因合同不能履行，定金不予退还，剩余房款可以退还。 兰文密向一审法院提出诉请：一、判决被告继续履行《房屋买卖合同》所有约定，配合原告办理位于成都市武侯区果盛路6号25栋1单元5层12号（权1640435）房产过户，被告收款，原告收房；二、判决被告承担诉讼费。 尹妮向一审法院提出反诉请求：一、判决确认2010年12月原、被告之间签订的《房屋买卖合同》已解除；二、判决原告交付的买卖房屋定金不退还；三、判决原告承担因反诉产生的相关诉讼费用。 一审经审理认定事实如下：2010年12月29日，兰文密（作为甲方、买方）与尹妮（作为乙方、卖方）经四川恒宇投资咨询有限公司中介签订《房屋买卖合同》（合同编号0000458），合同约定：甲方购买乙方位于成都市武侯区果盛路6号25栋1单元5层12号房屋（权1640435，建筑面积53.57平方米）；成交价353800元，甲方第一次于2010年12月29日前支付定金1万元，第二次到房产交易中心递件成功，出具受理单后支付首付款53800元，第三次支付余款29万元，通过成都担保公司办理担保贷款，如贷款额度不足，买方以现金方式补差。合同签订当日，兰文密向尹妮支付了定金1万元。2010年12月31日，原、被告双方向成都市房产管理局递件，准备办理房屋产权过户。兰文密再次支付首付款43800元。以后合同约定通过成都担保公司办理担保贷款支付的29万元购房款余款因兰文密的原因贷款未成功，双方协商不成，房屋买卖就搁置下来。尹妮未向兰文密交付房屋，也未退还兰文密定金及首付款。2011年2月28日，兰文密又向尹妮补交首付款1万元。后来在2013年兰文密可以办理贷款了，但因原、被告双方未能协商一致，尹妮不予配合，致兰文密贷款不成功。该《房屋买卖合同》一直未得彻底履行或解除。 庭审中，尹妮主张在2014年双方沟通过程中，尹妮已告知兰文密解除合同，但兰文密不予承认。现兰文密表示已经准备好29万元购房款，要求兰文密继续履行合同。 以上事实有《房屋买卖合同》（合同编号0000458），定金《收条》，首付款《收条》，《成都市房产管理局房屋登记受理单》，证人周某出庭作证证言以及当事人庭审陈述笔录等证据收集在案佐证。 一审判决认为，兰文密与尹妮经四川恒宇投资咨询有限公司中介签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。尹妮主张的已于2014年告知兰文密解除合同因其无有效证据证明其主张，且兰文密不予认可，所以法院不支持其合同已解除的主张。考虑到该买卖合同签订后近七年未能履行完毕，并非完全是一方的原因所致，现在兰文密向本院起诉要求继续履行合同，而且准备好全部剩余购房款。法院从合同尚未解除，具备履行条件考虑，从保护交易安全等因素考虑，支持兰文密的诉讼请求。另外，尹妮以兰文密诉讼请求超过诉讼时效抗辩，一审判决认为，第一、兰文密的诉讼请求是基于取得案涉房屋物权而提出，不是一个单纯的债权请求权；第二、如前所述《房屋买卖合同》并未解除，还未就争议问题达成一致，形成明确的债权债务，合同还处于履行过程中，诉讼时效应当还未起算。故尹妮的该主张理由不能成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）兰文密与被告（反诉原告）尹妮签订的《房屋买卖合同》（合同编号0000458）继续履行；1、在本判决生效之日起三十日内，原告（反诉被告）兰文密向被告（反诉原告）尹妮支付剩余购房款29万元；2、在本判决生效之日起三十日内，被告（反诉原告）尹妮协助原告（反诉被告）兰文密办理位于成都市武侯区果盛路6号25栋1单元5层12号房屋（权1640435，建筑面积53.57平方米）产权过户登记并将房屋交付给原告（反诉被告）兰文密；二、驳回被告（反诉原告）尹妮的反诉请求。 本诉受理费6607元，减半收取3303.5元，由被告（反诉原告）尹妮负担。反诉受理费3303.5元，由被告（反诉原告）尹妮负担。 尹妮不服一审判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，请求：依法撤销四川省成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初10356号民事判决书，依法改判驳回兰文密的全部诉讼请求。 兰文密辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院维持原判，驳回尹妮全部上诉请求。 二审中，双方均未提交新的证据。 对于一审确认的“后来在2013年兰文密可以办理贷款了，但因原、被告双方未能协商一致，尹妮不予配合，致兰文密贷款不成功。该《房屋买卖合同》一直未得彻底履行或解除”事实部分，尹妮提出异议，经二审法院核实，该部分一审查明的事实，并无足以采信的证据予以认定，故对该部分事实，二审法院不予确认。除该部分事实外，二审法院经审理查明的其他案件事实及采信的证据与一审一致，对此，二审法院予以确认。二审法院另查明，案涉房屋并未交付给兰文密，其权属自2010年5月25日起即登记在尹妮名下。依《成都市房产管理局房屋登记受理单》载明，案涉房屋的转移登记申请已于2010年12月31日受理并进入审核阶段，并载明“领证时间：2011年1月6日当天即以后均可（节假日除外）”。 二审法院认为，依尹妮上诉请求，其系对一审的本诉部分不服提起上诉，并请求驳回兰文密的全部诉讼请求。关于案涉的诉讼时效问题，二审法院认为，兰文密于一审中主张尹妮继续履行《房屋买卖合同》所有约定，配合办理案涉房屋的过户，该请求权系来源于双方合同约定，且系请求债务人为一定的行为义务，应属债权请求权。通常情形下，在合同之债在向法定之物权进行转化的过程中，可因合同履行到一定标准而产生物权期待权，交付房屋即系因该占有转移的法律事实而使受让人的过户请求权具有物权属性，并受到特别保护，可因此不受诉讼时效的限制。但本案中，案涉房屋并未交付，不具有合法转移占有的基本事实，故受让人于本案中的过户请求权仍系债权请求权，并不具有物权属性，应适用诉讼时效。本案中，依《成都市房产管理局房屋登记受理单》载明，案涉房屋的转移登记申请已于2010年12月31日受理并进入审核阶段，并载明“领证时间2011年1月6日当天即以后均可（节假日除外）”，从上述事实来看，兰文密于2011年1月6日未领取到案涉房屋转移登记的权属证书时即应清楚地知晓其权利已受到侵害，并应及时主张权利。依上述法律事实发生时的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，兰文密至迟须于2013年1月5日前即应主张权利。鉴于2011年2月28日，兰文密又向尹妮补交首付款1万元，且尹妮收取该款，应视为尹妮同意继续履行合同，故构成该诉讼时效的中断。对于该2011年2月28日之后兰文密是否于诉讼时效期间内主张过办理权属转移登记的权利，兰文密则未能提交足以采信的证据予以证实，故应承担举证不能的不利责任。鉴于兰文密未及时主张，故其请求继续办理案涉房屋的过户手续之诉求已超过诉讼时效，尹妮因此取得诉讼时效的抗辩权。故尹妮关于诉讼时效的上诉主张成立，二审法院予以支持。综合本案，造成案涉合同长达数年未能履行的根本原因系因兰文密的原因导致贷款未成功，于此情形时，参照双方关于“如贷款额度不足，由买方以现金方式补差”的合同约定，即当贷款方式不能支付时可以变更付款方式以促成合同履行完成，但本案中兰文密并未提交足以采信的证据证实其已及时变更付款方式支付购房款或已及时采取其他合理的补救措施。同时，兰文密于二审庭审中亦承认“2010年到2013年之间双方确实没有什么联系”，亦可佐证证实该消极履行合同的情形。 综上，尹妮的上诉请求成立，二审法院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初10356号民事判决第一项“一、兰文密与尹妮签订的《房屋买卖合同》（合同编号0000458）继续履行。1．在本判决生效之日起三十日内，兰文密向尹妮支付剩余购房款29万元；2．在本判决生效之日起三十日内，尹妮协助兰文密办理位于成都市武侯区果盛路6号25栋1单元5层12号房屋（权1640435，建筑面积53.57平方米）产权过户登记并将房屋交付给兰文密”；二、维持成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初10356号民事判决第二项“驳回尹妮的反诉请求”；三、驳回兰文密的全部诉讼请求。 一审、二审案件受理费共计13214元，由兰文密负担9910.5元，尹妮负担3303.5元。 本院再审审理过程中，兰文密与尹妮均未提交新的证据。本院审查的事实与二审查明的事实基本一致，本院予以确认。 本院再审认为，一、关于本案双方签订的房屋买卖合同能否继续履行或解除的问题。2010年12月29日双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。对于付款方式和时间，《房屋买卖合同》第六条约定：担保贷款：第一次支付定金1万元。第二次首付款53800元，到房产交易中心过户科递件成功，出具受理单后，付清此款。第三次支付余款29万元，通过成都担保公司办理担保贷款。如贷款余额不足，由买方以现金方式补差，此合同圆满结束。第七条约定，本合同签订后，甲乙双方于2010年12月31日前到成都市房地产交易中心办理该房屋的产权交易过户手续或注销合同备案手续。由于合同未对最后29万元余款的付款期限作出明确约定，按照合同第七条约定应认定2010年12月31日前兰文密应当支付完毕剩余29万元房款。合同签订当日，兰文密向尹妮支付了定金1万元。2010年12月31日，双方向成都市房产管理局递件，准备办理房屋产权过户。兰文密再次支付首付款43800元。上述兰文密交付房款的行为符合合同约定。对于剩余29万元购房款，合同约定通过成都担保公司办理担保贷款支付，如贷款余额不足，由买方以现金方式补差。29万元购房款余款因兰文密的原因贷款未成功，双方协商不成，房屋买卖搁置下来。尹妮未向兰文密交付房屋，也未退还兰文密定金及首付款。2011年2月28日，兰文密又向尹妮补交首付款1万元，尹妮予以接受。应视为双方对剩余29万元余款支付期限作出了变更。后来在2013年兰文密称可以办理贷款了，但因双方未能协商一致，尹妮也未提出剩余房款的最后履行期限，导致29万元余款履行期限不明确，该《房屋买卖合同》一直未得到彻底履行或解除，兰文密于2017年向法院提起诉讼。按照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“履行期限不明确的，双方当事人可以另行协议补充，如果协议补充不成的，应根据合同有关条款和交易习惯来确定”。按照房屋买卖合同交易惯例以及双方的主要权利义务分析，卖房者的主要义务是配合买方交付房屋和办理房屋过户手续，买方的主要义务是按照合同交付房款，合同未约定交付房款期限的，应按照合理期限交付购房款。从2011年兰文密最后一次2011年2月28日交付购房款1万元以后直到2017年起诉期间，兰文密并未完成剩余的付款义务，但尹妮并未积极主张权利或者解除合同，导致双方争议搁置。在兰文密起诉以后，尹妮反诉明确要求解除合同，但是在一审驳回其解除合同的诉请以后，尹妮并未就自己的反诉请求部分提起上诉，在再审过程中也并未主张解除合同。因此，本案合同仍然处于履行状态。现兰文密要求支付剩余房款，继续履行合同，由于双方合同仍在履行过程中，对兰文密要求履行合同的诉请本院予以支持。二审以《成都市房产管理局房屋登记受理单》载明，案涉房屋的转移登记申请已于2010年12月31日受理并进入审核阶段，并载明“领证时间2011年1月6日当天即以后均可（节假日除外）”的内容，认定尹妮取得诉讼时效抗辩权适用法律不当，本院予以纠正。由于本案合同应当予以继续履行，二审判决驳回兰文密以及尹妮的诉讼请求不当，本院予以纠正。 二、双方的过错和责任承担问题。兰文密因未及时交付剩余购房款以及消极履行合同，对本案房屋买卖合同不能及时有效履行存在过错。尹妮在兰文密未履行剩余付款义务后也消极对待，搁置争议，未及时提出解除合同或者履行合同，也存在过错。鉴于双方均存在过错，各自应当承担相应的责任。对于兰文密而言由于合同处于履行状态，其要求继续履行合同诉请本院予以支持；因成都市房产政策以及房产价格在2017年前后与2011年相比发生很大变化，房屋价格上涨，如双方仍然按照原合同履行义务，有失公平。尽管尹妮在本案中未提出要求赔偿损失的诉请，为彻底解决纠纷，减少当事人诉累，平衡双方利益。本院认定兰文密应支付29万元购房款，并赔偿尹妮29万元资金利息损失，具体以29万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，期间从2011年3月1日起计算至2017年9月18日起诉之日止。对于尹妮而言，其在一审中提出解除合同以及不退还定金的请求，本院不予支持。 综上、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。再审申请人兰文密的再审申请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条的规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院(2018)川01民终2058号民事判决以及四川省成都市武侯区人民法院(2017）川0107民初10356号民事判决； 二、再审申请人兰文密与被申请人尹妮签订的《房屋买卖合同》（合同编号0000458）继续履行； 1、在本判决生效之日起三十日内，再审申请人兰文密向被申请人尹妮支付剩余购房款29万元； 2、在本判决生效之日起三十日内，被申请人尹妮将房屋交付给再审申请人兰文密，并协助再审申请人兰文密办理位于四川省成都市武侯区果盛路6号25栋1单元5层12号房屋（权1640435，建筑面积53.57平方米）产权过户登记。 三、兰文密支付尹妮购房款利息损失，以29万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，期间从2011年3月1日起至2017年9月18日之日止。 四、驳回兰文密的其他诉讼请求。 五、驳回尹妮的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审、二审案件受理费共计13214元，由兰文密负担6607元，尹妮负担6607元。 本判决为终审判决。 审判长  高向阳 审判员  杨 军 审判员  郭张锋 二〇一九年九月二十四日 书记员  何秀芬