福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初1423号 原告：叶志兴，男，1969年5月25日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：郑建荣，福建取帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管朝明，福建取帆律师事务所律师。 被告：晋江阳光城房地产开发有限公司，住所地晋江经济开发区（五里园）科技大楼一楼大厅，统一社会信用代码913505820797924419。 法定代表人：张坚，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈旺富，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏庆吉，福建衡兴明业律师事务所律师。 原告叶志兴与被告晋江阳光城房地产开发有限公司（下简称阳光城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，后发现双方争议较大，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告叶志兴的委托诉讼代理人管朝明，被告阳光城公司的委托诉讼代理人陈旺富到庭参加诉讼。第二次庭审，原告叶志兴的委托诉讼代理人郑建荣，被告阳光城公司的委托诉讼代理人陈旺富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于晋江市经济开发区房屋修缮交付给其；2.被告支付逾期交房违约金565440元（暂计从2017年1月1日起计算至2019年1月15日止，即3800000×744天×0.02%）；3.被告支付自起诉之日起至实际交付之日止的违约金（按已付款万分之二标准计算）。审理中，原告将第一项诉讼请求进一步明确为：判令被告立即将位于晋江市经济开发区房屋按照国家规定的标准进行修缮并交付给其，修缮费用由被告承担。事实和理由：其于2015年10月29日与被告签订编号为201510290038的《商品房买卖合同》，约定其向被告购买晋江市经济开发区房屋，总房价为380万元。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前交付该房屋。合同签订后，其依约支付全部购房款。但该房屋存在围墙入户大门严重下沉倾斜和围墙开裂等诸多安全质量问题，由于被告未能及时妥善解决，造成别墅至今无法交付。因此，被告应于2017年1月1日起至实际交付前一日止，按已付房款的0.02%支付逾期交房违约金。 被告辩称，第一，原告主张其逾期交房没有法律依据。被告于2016年12月18日向原告交付诉争房屋，已在约定的交付期限交付满足交付条件的房屋，并于2016年12月10日通知原告办理交付手续。原告在验房完毕后向其提出“围墙斜度大、庭院门与入户门对冲”的理由未办理交房手续。该主张并非合同约定或者法律规定的买受人有权拒绝收房的理由。同时原告亦未对房屋存在其他质量问题提出异议，根据涉案合同第十一条第三款约定，因买受人自身原因导致房屋未交付的视同买受人未按时交房。因此，诉争房屋已经交付，不存在其应再次交付的情形。第二，原告主张的“入户门下沉及围墙开裂”问题不应采信。理由：1.诉争房屋于2016年11月28日经验收合格后于晋江市住房和城乡建设局备案，不存在任何质量问题。经原告于2016年12月18日验收后也未就房屋存在任何质量问题提出异议，原告现主张房屋在交付时存在入户大门下沉及围墙开裂没有依据，不应采信。2.原告提供的证据不足以证明诉争房屋存在上述问题，同时也不能证明质量瑕疵发生在诉争房屋约定的交付时间前或交付时，况且所谓的质量瑕疵亦不足以成为原告抗辩可以不依约收房的理由。因此，原告的诉求没有事实和法律依据，应予以驳回。 审理中，双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认。原告叶志兴与被告阳光城公司于2015年10月29日签订编号为201510290038的《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的晋江市经济开发区五里园英塘片区阳光城翡丽湾G2014-13地块一标段7幢101房屋，总房价为380万元。合同第九条商品房交付条件约定：“商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；…”，第十一条第一项约定：“出卖人应在2016年12月31日前向买受人交付商品房。”合同签订后，原告依约支付全部购房款。诉争房屋于2016年11月28日通过晋江市建设工程竣工验收备案。被告于2016年12月10日书面通知原告办理交房手续。原告于2016年12月18日验收房屋并出具验收意见书，反映房屋存在“围墙（靠消防通道位置）斜度大、庭院门与入户门对冲”问题，并拒绝收房。双方多次协商未果，至今未书面签订房屋交接手续。 双方当事人争议的焦点为:1.诉争房屋是否符合交付条件以及是否已经交付？2.被告是否存在逾期交房以及逾期交房违约金如何计算？3.若诉争房屋存在质量问题，被告是否有修缮义务？修缮范围及费用如何确定？ 当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供如下证据：1.身份证一份，以证明原告的身份情况；2.内资企业登记基本情况表一份，以证明被告的企业信息；3.《商品房买卖合同》复印件一份，以证明原告向被告购买商品房，并按合同约定履行，但被告至今未向原告交房造成违约的事实；4.银行贷款凭证一份，以证明原告已将剩余购房款全部支付给被告的事实；5.录音光盘及文字翻译各一份，以证明原告与被告公司工作人员于2018年9月9日、2018年10月18日进行沟通无法按期交付商品房系房屋质量问题以及与实际购买面积不符的相关事实；6.图片七张，以证明诉争商品房出现严重房屋质量问题导致无法按期交房。 被告提供如下证据：7.竣工验收备案证明书一份，以证明诉争房屋经施工、设计、勘察、监理及质监单位验收合格，并于2016年11月28日经晋江市住建局建设工程竣工验收备案，符合合同约定的交付条件；8.交付通知书一份，9.交付通知书邮寄回执单一份，10.验房意见书一份，以共同证明：（1）2016年12月10日被告依照合同约定向原告发送交房通知书，告知其前来办理交房手续；（2）原告于2016年12月18日验收房屋并出具验房意见书，以“围墙斜度大以及庭院门与入户门对冲”为由，拒绝收房，未对房屋存在任何质量问题提出异议。 审理中，经原告叶志兴申请，本院组织双方当事人进行现场勘验，并形成照片八页共八张，该组照片能够证明相应的事实。 审理中，原告叶志兴申请对诉争房屋的入户大门、围墙质量缺陷进行鉴定并申请确定专业维修方案，本院依法予以准许并委托厦门欣途工程技术有限公司进行鉴定。该公司于2019年8月12日出具厦欣途[2019]评鉴（工质）字第19号司法鉴定意见书一份，鉴定结论为：诉争房屋入户大门的安装质量不符合验收规范要求，局部围墙构造不符合设计规范要求，属整体危险状态，并建议对入户大门拆除后重新安装，拆除围墙地上部分，对地基基础注浆加固后重建。原告为此支付鉴定费用18000元。 对当事人无异议的证据1、2、4、8-10，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据3可以体现双方签订《商品房买卖合同》并对双方的权利、义务进行约定的事实。证据5，被告对录音的真实性不持异议，自认录音里的对话人是公司工作人员，录音可以体现原告与被告公司工作人员曾于2018年9月9日、2018年10月18日进行沟通反映诉争房屋存在围墙下沉、大门打不开的问题以及与实际购买面积不符的相关事实。证据7能证明诉争房屋于2016年11月28日经过竣工验收备案的事实。厦门欣途工程技术有限公司出具的司法鉴定意见客观、合法，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。对上述事实和证据，本院予以认定。证据6，与本院现场勘验的房屋情况一致，能体现照片拍摄于诉争房屋，但是无法体现拍摄形成时间，对其证明力本院不予认定。 关于争议焦点1，诉争房屋是否符合交付条件以及是否已经交付的争议。原告认为，诉争房屋存在围墙入户大门无法打开、围墙下沉等质量问题不符合交房条件，房屋尚未交付。被告认为，其已在约定的交付期限交付满足交付条件的房屋，且辩称原告主张的“入户大门”并非真正意义上的“入户门”，只是围墙的一部分，而围墙不属于诉争房屋范围，属于小区公共设施。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件约定：“商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；…”，第十一条约定：“出卖人应在2016年12月31日前向买受人交付商品房。”被告提供的证据虽可证明诉争房屋已于2016年11月28日通过竣工验收备案，且在合同约定的期限内履行通知交房的义务。但通过竣工验收的是诉争房屋的主体建筑，诉争房屋的围墙入户大门及围墙应属于《商品房买卖合同》第十条关于相关设施设备交付条件中的“公共服务及其他配套设施”，亦属于诉争房屋的交付范围。但在合同主文及附件五未见对“公共服务及其他配套设施”交付条件的相关约定。根据司法鉴定机构出具的司法鉴定意见书，“诉争房屋围墙的大门水平度偏差30mm、门框垂直度偏差≥10mm，均超过《建筑装饰装修工程质量验收规范》中允许偏差或留缝的限值，大门的安装质量不符合验收规范要求。…围墙现状存在两条缝宽为9.5mm和1.69mm、缝长为2.1m和2.8m的围墙全高竖向和斜向通透性裂缝，且围墙整体倾斜率大于《危险房屋鉴定标准》规定的倾斜变形比例7‰，围墙普遍存在危险点，处于整体危险状态。”鉴定意见书充分证实诉争房屋的围墙入户大门及围墙确实存在质量问题，且该质量问题已足以危及买受人的生命财产安全。虽然诉争房屋的主体建筑符合基本验收条件，但原告所购买的房屋为别墅，在使用上应区别于一般的商品房。从本院现场勘验的情况看，围墙的入户大门是原告进出诉争房屋的唯一通道，该入户大门无法正常开启进入。根据日常生活经验及居民基本生活要求，并结合本地区司法审判实践，进出房屋应属于购房者居住生活的应有之义和商品房交付的必要条件，原告无法进出诉争房屋且围墙存在危险问题已明显影响原告正常使用诉争房屋，也使得房屋无法正常交付。故，本院认定，诉争房屋的入户大门及围墙存在重大安全隐患，不符合交付条件。 关于争议焦点2，被告是否构成逾期交房及违约金如何计算的争议。在上述认定的基础上，被告在诉争房屋的围墙和入户大门修缮之前向原告发出的交付通知，即2016年12月10日向原告发出的交付通知不产生效力。原告于2016年12月18日验收房屋并出具验房意见书，以“围墙斜度大以及庭院门与入户门对冲”为由拒绝收房，应视为对房屋存在质量问题提出异议。但从在案证据录音又可以看出，被告公司工作人员于2018年9月9日、2018年10月18日两次沟通中均向原告表示可以对诉争房屋进行修缮。而因原告要求被告先予以赔偿致使被告一直无法修缮房屋，诉争房屋也尚未交付。本院认为，在房屋修缮的问题上，被告负有修缮的责任，原告也负有配合修缮的义务。根据《民法通则》第一百一十四条规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。因此，从被告表示愿意修缮房屋之时至原告向法院提起诉讼这段时间的损失，原告无权进行主张。因实际修缮房屋需要一定工期，本院对被告表示愿意修缮的时点酌情给予一定修缮期限。本院参照合同第十一条“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复…”中关于修复期限的约定，酌情认定被告在最早表示修缮房屋的时间即2018年9月9日起90日内（2018年12月8日）进行修缮，在此之后至起诉之日（2019年1月16日）这段时间的逾期交房责任，由原告自行承担。故在扣除原告应自行承担的部分后，被告应向原告支付的逾期交房违约金为：自2017年1月1日起至2018年12月8日止以及自2019年1月16日起至实际交付之日止按照3800000元的日万分之二进行计算。 关于争议焦点3，被告是否有修缮义务以及修缮范围、修缮费用如何确定的争议。被告辩称原告主张的诉争房屋围墙和入户大门的质量问题不属于质量保修范围。本院认为，诉争房屋的围墙入户大门及围墙虽属于公共服务设施，但亦属于合同第十条约定的房屋交付使用范围。被告作为出卖人，在交付房屋的相关设施存在质量问题时负有修缮义务。因本案合同主文及附件五未见对“公共服务及其他配套设施”修缮期限和修缮标准的相关约定，并参照合同第十一条酌定修缮期限为90日。基于诉争房屋的围墙存在重大安全隐患考虑，本院于2019年9月18日告知被告应于告知之日起90日内按照司法鉴定意见书提出的鉴定建议（即对入户大门拆除后重新安装，拆除围墙地上部分，对地基基础注浆加固后重建）对诉争房屋进行修缮，修缮费用由被告自行负担，修缮期间以及逾期未修缮或未按标准修缮导致人身伤亡或财产损失的责任，由被告承担。若被告在90日修缮期限内未按时修缮并交付房屋，原告可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失，由被告承担。 除双方当事人无争议的事实外，本院另查明：经司法鉴定，诉争房屋的围墙和入户大门普遍存在危险点，存在重大安全隐患，不符合交付条件。原告因本案鉴定支付鉴定费用18000元。被告工作人员于2018年9月9日向原告表示可以对诉争房屋进行修缮。原告于2019年1月16日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，依法应受法律保护。双方当事人应依照合同约定全面履行义务。被告交付的房屋存在重大安全隐患，不符合交付条件，应当承担逾期交房责任。因被告曾向原告表示愿意修缮房屋，但原告未予以配合，故未及时止损部分的责任，由原告自行承担，本院予以扣除，即被告应向原告支付自2017年1月1日起至2018年12月8日止以及自2019年1月16日起至实际交付之日止按照3800000元的日万分之二计算的逾期交房违约金。因原告主张继续履行合同，且围墙具有现实危险性，被告应及时修缮，并按照司法鉴定机构提出的修缮建议在本院告知日2019年9月18日起90日内进行修缮，修缮费用由被告自行负担。90日内未按时修缮并交付房屋，原告可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由被告承担。本案鉴定费系因被告交付的房屋存在质量问题所引起，故鉴定费由被告负担。原告的其他主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告的相关辩解说法，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告晋江阳光城房地产开发有限公司应于2019年9月18日起90日内将位于晋江市经济开发区房屋按照司法鉴定机构提出的修缮建议进行修缮并交付给原告叶志兴，修缮费用由被告晋江阳光城房地产开发有限公司承担。被告未按时修缮并交付房屋，原告可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由被告晋江阳光城房地产开发有限公司承担。 二、被告晋江阳光城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日向原告叶志兴支付自2017年1月1日起至2018年12月8日止以及自2019年1月16日起至实际交付之日止按照3800000元的日万分之二计算的逾期交房违约金； 三、驳回原告叶志兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37200元，由原告叶志兴负担7200元，由被告晋江阳光城房地产开发有限公司负担30000元。鉴定费18000元，由被告晋江阳光城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  曾晓军 审 判 员  吴雅莉 人民陪审员  庄茹娟 二〇一九年九月十九日 法官助理杨燕萍 书记员张婉鑫 附：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －14－ －13－