河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1121民初1483号原告(反诉被告）：刘书建，男，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：渠德栋，河北经广律师事务所律师。被告（反诉原告）：长葛市鼎丰置业有限公司。住所地：河南省长葛市和尚桥镇张营村。统一社会信用代码：91411082551646852K。法定代表人：鲁向阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张永锋，河南七星灿律师事务所律师。原告(反诉被告）刘书建与被告（反诉原告）长葛市鼎丰置业有限公司（以下简称长葛鼎丰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年5月24日诉讼来院，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）刘书建的委托诉讼代理人渠德栋，被告（反诉原告）长葛鼎丰置业公司的委托诉讼代理人张永锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘书建向本院提出的诉讼请求为：1.被告向原告交付中央花园4-101号房;2.被告承担延迟交房所产生的损失，暂计10000元(具备交房条件至实际交房之日的同期贷款利息)；3.开具增值税发票；4.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:原告刘书建与被告长葛鼎丰置业公司签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，并经舞阳县房管局备案。双方约定“原告刘书建从被告处购买位于舞阳××人民中路南侧，‘中央花园’楼盘第4幢101号商铺，商铺面积为367.28平方米，双方约定每平方米12300元，总房款共计4517544元，原告采用一次性付款的方式支付总房款。”后原告向被告支付了房款，被告向原告出具收款收据。现上述楼盘已竣工，且被告已向其他业主交房，但被告一直未向原告交房。原告多次请求被告交房，但被告一直推诿未交房。合同载明房产面积为367.28㎡，而被告长葛鼎丰置业公司向房管局申报面积为357.75㎡。根据合同第五条之约定“以登记产权面积为准，据实结算房价款。以本合同约定的单价计算房产房价、多退少补。”经计算，被申请人应退还申请人117219元购房款。原告变更后的具体诉讼请求为：1.被告向原告交付中央花园4-101号房;2.被告承担延迟交房所产生的损失，损失以4517544元为基数，自付款之日起按照年利率6%计算至交付房屋之日止；退还多支付的房款117219元；3.开具增值税发票；4.被告承担本案的诉讼费用。被告长葛鼎丰置业公司反诉的诉讼请求为：1.解除反诉人与被反诉人签订的“位于舞阳县城人民路中段南侧“中央花园”第四幢1-2层4-101铺号房”的商品房买卖合同；2.判令被反诉人支付反诉人逾期付款的违约金225877.20元；3.被反诉人承担本诉诉讼费用及反诉诉讼费用。事实及理由：2016年7月23日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》，由被反诉人购买反诉人开发建设的位于舞阳县城人民路中段南侧“中央花园”第四幢1-2层4-101号铺房，双方对商铺的价格、面积、房款交纳时间、违约责任等均做了明确约定。《商品房买卖合同》签订后，应被反诉人的请求和出于对被反诉人的信任，反诉人将收款收据开具给被反诉人并将《商品房买卖合同》在舞阳县房管局进行了合同备案。后反诉人多次向被反诉人追要购房款，被反诉人不但以各种理由推诿交纳，而且拒绝交回收款收据、撤销合同备案。现反诉人依据《商品房买卖合同》第七条的约定，要求解除与被反诉人签订的位于舞阳县城××中段南侧××“中央花园”××层××号铺房”的《商品房买卖合同》，并要求被反诉人承担违约责任。针对原告刘书建的本诉部分，被告长葛鼎丰置业公司答辩如下：原告所诉要求被告交付房屋、退还117219元购房款及要求被告承担迟延交房的损失，均没有事实与法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告经人介绍购买被告的商铺，在签订完商品房买卖合同后，原告要求被告给其开具购房收据，承诺依购房收据的款项去筹集资金。但被告开具收据给原告后，直至今日，原告未向被告交纳一分钱的购房款。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。第五条规定对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。原告仅凭一张数额高达4517544元的购房收据证明已履行了房款交纳义务，显然与事实和法律不符，结合证据规则及参考最高法《关于审理民间借贷案件的司法解释》，原告诉称其已交纳购房款4517544元，不能成立，也难以令人信服。首先，原告根据有收据就推论出一定存在交款的事实，存在逻辑错误，违反了证据或事实的推论过程。其次，这么大一笔房款，不存在任何一笔转账交易，令人难以信服；原告亦不能证明现金交易的时间、地点、交易人员，现金来源等，原告所诉一次性支付了房款，没有任何证据支撑，理应承担未履行交纳房款的不利后果。仅凭房款收据孤证，不足以证明购房人已支付全款，在无其他证据补强、形成可靠证据链条的情况下，仅凭该孤证无法认定原告已支付全部购房款。本院根据原告的起诉、被告的答辩，以及被告的反诉，归纳本案的调查重点如下：1.原告是否履行了交付房款的义务；该房屋的现状如何，原、被告所签订的《商品房买卖合同》能否继续履行；被告要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》的理由是否成立；2.原告要求被告承担迟延交房的损失，以及退回多交的房款、并要求被告开具增值税发票，有无事实依据和法律依据；3.被告要求原告支付违约金225877.20元，有无事实依据和法律依据。原告为证明其主张成立，提供证据如下：第一组证据：《商品房买卖合同》、交纳房款的收据、舞阳县不动产中心开具的收据，该组证据证明原告已向被告交纳购房款4517544元；房产无查封、无抵押，产权人为刘书建，面积为357.75㎡；被告可以继续履行合同，向原告交房，并承担逾期交房损失；开具增值税发票；退还多交房款117219元。第二组证据：承诺书两份、抵押合同一份、转账凭证一份，该组证据证明交房款的方式为三方抵账，抵账完成，交房款完成。针对原告所提供的证据，经本院组织质证，被告发表以下质证意见：对第一组证据的真实性无异议。但有以下几点意见：1、《商品房买卖合同》第六条第一项约定的一次性付款，不能证明所载明的款项原、被告双方已经确认交付，他仅仅是一个约定。2、收款收据的日期为2016年7月23日，从时间上来看，远远晚于《商品房买卖合同》签订的时间（合同备案时间是2015年12月份），收款收据只是载明了购房的价款，不能当然推论出被告收到原告的购房款。3、对舞阳县不动产登记中心出具的关于证明房屋现状无异议，但产权人为刘书建属表述错误，该商品房合同仅仅进行了备案登记，并没有进行产权预告登记或者产权登记。从性质上讲，刘书建的备案登记仅仅证明他是合同一方的当事人，不具备产权登记。关于第二组证据，对转账记录100万元的真实性不发表意见。转账记录上的汇款人为刘书建，收款人为陈华峥，用途为购房款，但陈华峥与本案被告没有任何关系，该证据不能证明原告向被告交纳购房款的事实。关于两份承诺函，系河南小浪底实业集团有限公司对原告的承诺，与本案不具有关联性。关于《抵押借款合同》，该合同对本案被告不发生法律效力，该合同中关于抵押的约定，不符合法律规定，不产生法定抵押的效果，该抵押合同上没有被告的署名及签章，抵押合同对被告不具有约束力，借款人将自己无权处分的物（本案诉称标的）抵押给本案原告，本身就不产生法律效力。以上两组证据恰恰证明了原告没有向本案被告交纳购房合同所载明的房款4517544元。原告所出示的第二组证据不产生法律上和事实上的效力。小浪底实业集团有限公司所出具的承诺函和本案房屋买卖合同没有关系，抵押金额仅仅是110万元。被告为证明其主张成立，提供证据如下：《商品房买卖合同》一份，证明原告在未交纳购房款的情况下，被告有权解除合同，并有权按照约定要求购买方支付违约金。原告经质证后，发表以下质证意见：一是合同上没有明确约定交款时间;二是在被告的反诉状中,明明陈述是2016年7月23日双方所签订商品房买卖合同，所以被告要求解除合同及要求原告支付违约金的请求，没有事实依据也没有法律依据。经审理查明：原告刘书建（××）与被告长葛鼎丰置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（编号：GF-2000-0171）。合同主要内容如下：“第三条××所购商品房的基本情况第4幢1-2层4-101号铺房；建筑面积367.28元。第四条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12300元，总金额肆佰伍拾壹万柒仟伍佰肆拾肆元整。第五条面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，据实结算房价款；以本合同约定的单价计算房价差异；多退少补；面积差异不能作为退房理由。第六条付款方式及期限。一次性付款，××一次性支付房款肆佰伍拾壹万柒仟伍佰肆拾肆元整（4517544元）。第七条××逾期付款的违约责任。1.（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。……第八条交付期限。1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付交付房款价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第二十二条本合同连同附件共20页，一式4份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人2份，××1份，舞阳县房管局1份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向舞阳县房管局申请登记备案。出卖人（签章）：盖‘长葛市鼎丰置业有限公司合同专用章’法定代表人（签章）：盖有‘李慰中印’××（签章）：‘刘书建’—年—月—日签于中央花园销售中心。”该《商品房买卖合同》的落款没有签署具体的签订日期；但该《商品房买卖合同》却在舞阳县房产事业管局产权交易管理中心予以备案登记。舞阳县房产事业管局产权交易管理中心在合同条款第二十四条处加盖该中心的印章予以确认，并在合同首页加盖“合同备案专用章”，填写“2015年12月”。原告持有被告于2016年7月23日为其出具的收款收据一份：“今收到刘书建人民币肆佰伍拾壹万柒仟伍佰肆拾肆元零角零分（￥4517544元），摘由：4号楼门面房房款，面积367.28㎡”，经收人盖章处加盖被告公司的印章，没有会计、出纳、收款人的签名或盖章。被告称原告并没有实际向被告支付房款，之所以开这个收据，是基于对朋友的信任及原告承诺持有该收据好回去筹钱所致。原告称房款不是以现金交付进行的，是三方抵账所形成的收据，并提供第二组证据予以证明，被告对原告所提供的第二组证据不予认可（具体意见见质证意见部分）。原告对其所称的三方抵账，不能提供证据证明是哪三方进行的抵账，也不能提供证据证明被告参与抵账活动，以及被告与第三方存在债权债务关系。本院认为：商品房预售合同纠纷是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同所产生的纠纷。原、被告所签订的《商品房买卖合同》，属预售合同纠纷，双方对合同的真实性均无异议，本院予以确认。但该《商品房买卖合同》没有签署日期，存在一定的瑕疵，根据合同第二十四条处所加盖的公章可以显示（舞阳县房产事业管理局产权交易管理中心专用章），该合同是经过备案登记的；另根据该《商品房买卖合同》首页所加盖的“合同备案专用章”，填写日期为“2015年12月”，不难推出该《商品房买卖合同》最迟是在2015年12月31日在舞阳县房产事业管理局产权交易管理中心进行的备案登记，由此也不难推出原、被告最迟是在2015年12月31日签订的《商品房买卖合同》。根据合同第六条约定，付款方式及期限为一次性付款，即××一次性支付房款肆佰伍拾壹万柒仟伍佰肆拾肆元整（4517544元），根据本院所推定出的合同签订日期，原告应当在2015年12月31日向被告支付全部房款，这是原告作为房屋买方的法定义务。原告以持有的2016年7月23日的《收款收据》为凭，要求被告交付房屋，被告不予认可。本院根据原告所提供的第二组证据分析可知，该组证据不能证明原告已向被告履行了交付购房款的法定义务。理由如下：1、按照原、被告所签订的《商品房买卖合同》第六条，以及本院所推定出的合同签订日期，应确定原告应当在签订合同之日交付全部房款，而原告所提供的《收款收据》的签订日期为2016年7月23日，显然不能证明原告已按照合同要求的期限履行了交付房款的义务。2、原告所持有的《收款收据》没有会计、出纳、收款人的签名，也没有加盖被告公司的财务专用章，而仅是加盖被告公司的名称专用章，从证据形式上不符合公司财务制度，也很难证明原告已实际向被告支付了房款。3、原告称《收款收据》的获得是三方抵账所得，被告不予认可。本院根据原告所提供的第二组证据分析，如原告所提供的证据属实，两份承诺函只能证明原告对洛阳市京都肿瘤医院享有2060000元和1600000元的可转让债权，在洛阳市京都肿瘤医院不能如期偿还原告到期本金和利息的情况下，案外人河南小浪底实业集团有限公司承诺偿还该两笔债务；《抵押借款合同》、汇款凭证及原告所称的汇款100000元，该组证据只能证明原告与河南小浪底实业集团有限公司存在一定的债权债务关系（1100000元）。从以上证据分析，只能说明原告与案外人河南小浪底实业集团有限公司存在债权债务关系（476万元），案外人河南小浪底实业集团有限公司作为所谓的原告的债务人，在履行债务时，要么自己承担，要么通知自己的债务人承担。由此，判断本案被告与案外人河南小浪底实业集团有限公司存在不存在债务的问题是解决本案的关键问题。截至庭审结束之时，被告尚不承认其与案外人河南小浪底实业集团有限公司存在债务关系；原告也不能举证证明被告与案外人河南小浪底实业集团有限公司存在债务关系，更不能举证证明案外人河南小浪底实业集团有限公司对被告享有债权，且已通知被告转让其权利给本案原告；原告所称的三方抵账，无证据予以证明。综上所述，原告没有按照合同约定向被告履行交付房款的义务，属根本违约，其向本院提出的所有的诉讼请求，均不予支持。关于原告所出示的2019年7月16日舞阳县房产事业管理局产权交易管理中心为原告出具的《证明》的认定问题，该证据系原告向本院申请律师调查令后所得，由于原、被告在签订《商品房买卖合同》后，向舞阳县房产事业管理局产权交易管理中心申请了备案登记，舞阳县房产事业管理局产权交易管理中心依据备案登记向原告出具证明，尽管证明上书写产权人为刘书建，但不能由此就认定原告就是真正意义上的产权人。被告根据双方所签订的《商品房买卖合同》第七条第一款1.（2）的规定（逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的5%向出卖人支付违约金），请求解除合同并支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。即解除原、被告所签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》；原告向被告支付违约金4517544元×5%=225877.20元。原、被告的合理意见，本院均予以采纳；对未进行阐述的部分，均为不合理意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除反诉原告长葛市鼎丰置业有限公司与反诉被告刘书建所签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》；二、反诉被告刘书建于本判决生效后十日内支付反诉原告长葛市鼎丰置业有限公司违约金225877.20元；三、驳回原告刘书建的所有的诉讼请求。如反诉被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2858元，由原告刘书建负担（已缴纳）；反诉案件受理费2344元，由反诉被告刘书建负担（判决生效后十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须自觉履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。审 判 长  徐宏伟审 判 员  王 峰人民陪审员  效保军二〇一九年九月二日书 记 员  任淑一附：上诉费在递交上诉状时预交，至迟在上诉期满七日内预交。非自然人上诉的，营业执照副本、组织机构代码复印件、判决书复印件五份、法人代表证明、送达地址确认书、缴纳上诉费回单等材料于缴费期满之日前一并交本院立案庭，否则视为放弃上诉。缴费收款人：漯河市财政局国库科，账号：039500020005100000106，开户银行：中原银行漯河黄山路支行。上诉人是非自然人的，必须以非自然人的账户转账，并在转账时注明是诉讼费。