四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1903民初1230号 原告：程浩，男，1971年7月4日出生，汉族，住巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：王科，四川宏坤律师事务所律师。 被告：赵妍清（曾用名赵颖），女，1989年6月4日出生，汉族，高中文化，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：何平，四川同善律师事务所律师。 第三人：四川省万锦宸置业有限公司，住所地四川省巴中市恩阳区义阳大道****，统一社会信用代码9151010767716690XT。 法定代表人：刘玉成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑凯，该公司职工。 原告程浩与被告赵妍清、第三人四川省万锦宸置业有限公司(以下简称万锦宸公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告程浩的委托诉讼代理人王科、被告赵妍清的委托诉讼代理人何平、第三人万锦宸公司的法定代表人刘玉成及其委托诉讼代理人郑凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程浩向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于巴中市恩阳区锦宸金凤2栋10楼8号住房一套的强制执行，并解除对该套住房的查封；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：王小芹承接了万锦宸公司开发的巴中市恩阳区柳林镇锦宸金凤2栋商住楼的电梯安装工程，双方约定以该工程2栋10楼8号住房抵偿工程款，并于2015年12月18日签订了《商品房自愿预定协议》。2018年2月，原告以265041元的价格购买了该房，因按揭付款所需，原告于2018年11月8日与万锦宸公司签订了《商品房自愿预定协议》。当原告准备办理房屋按揭手续时，方知该房已被恩阳区人民法院查封，且案件正在强制执行中，原告提出执行异议后被驳回。原告认为，原告与第三人于2018年11月8日签订《商品房自愿预定协议》虽在房屋被查封之后，但在查封之前，第三人已将其抵偿了王小芹的电梯工程款，双方于2015年12月18日签订了《商品房自愿预定协议》。且在此之前第三人已取得商品房预售许可证，故第三人与王小芹签订的《商品房自愿预定协议》合法有效。同时根据合同法第二百八十六条“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”之规定，王小芹与第三人协商将案涉房屋折价抵偿工程款是王小芹行使工程价款优先受偿权的体现。现原告购买案涉房屋，对该房屋的价款，王小芹享有法定的优先受偿权。被告与第三人的民间借贷为普通的金钱债权，其对案涉房屋的拍卖。变卖价款不享有优先受偿权。原告购买房屋，不存在任何过错，并对该房已实际占有，第三人负有将房屋过户登记到原告名下的义务。故人民法院不得查封、拍卖、变卖该房屋。 原告向法庭提交的证据有：原被告身份信息、（2017）川1903民初1296号民事裁定书、（2019）川1903执异4号执行裁定书、《商品房预售许可证》复印件、《电梯订货安装合同》复印件、第三人与王小芹签订的《商品房自愿预定协议》复印件、电梯公司出具的委托书复印件、原告与第三人签订的《商品房买卖合同》、第三人向原告出具的房款收据复印件4份、巴中市房产管理中心出具的《个人及家庭房屋登记表》、巴中市不动产登记中心出具的《个人及家庭不动产登记记录》。 被告赵妍清辩称：1、原告与第三人不存在合法的买卖关系；2、根据物权法等相关法律规定，登记发生法律效力的，未经登记不发生法律效力。合法的买卖行为是指买受人的付款行为和出卖人的协助配合变更产权行为，二者缺一不可。被告怀疑原告与第三人恶意串通，损害被告的合法权益。即使原告与第三人以及案外人的买卖合同合法有效，也不能对抗物权登记才生效的规定；3、原告的房屋买卖行为发生在涉案房屋被人民法院查封之后，被查封的财产任何个人无权处置；4、执行裁定程序合法，实体公正；5、原告所述涉案房屋为唯一住房与本案没有关联性；6原告所提证据不能达到证明目的，没有抵款的有力证据，也没有任何付款凭证；7、原告提供的复印件不予认可。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人万锦宸公司述称，案涉房屋是抵给王小芹，王小芹又出售给原告程浩的。第三人向法庭提交的证据有商品房预售许可证、王小芹与万锦宸公司签订的《电梯订货安装合同》。 经审理查明：2013年4月7日，第三人万锦宸公司取得锦宸金凤项目的商品房预售许可证。2012年7月16日，第三人万锦宸公司与巴中市地丰升电梯有限公司（以下简称地丰升电梯公司）签订《电梯订货安装合同》，付款方式约定，签订合同之日支付定金10万元，余下款项以锦宸金凤房产抵偿，房号不定。2015年12月28日，地丰升电梯公司法定代表人王小芹与第三人万锦宸公司签订《商品房自愿预定协议》，预购人为王小芹，预购房屋为锦宸金凤商住小区2号楼1008号。在2016年5月15日地丰升电梯公司出具的一份委托书复印件中记载“因合同约定电梯款以锦宸金凤2-1007、2-1008、2-907、2-906房款抵偿此货款”。2018年11月8日，原告程浩与第三人万锦宸公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，约定买受人在签订合同时付房款144405元，余下房款在柳林信用社按揭贷款15万元。第三人万锦宸公司向原告程浩分别出具了2018年2月23日收房款定金2万元、2018年3月6日收房屋按揭款3万元、2018年8月8日收房款3万元、2018年11月10日收房款、水、电、气入户费等费用64405元的收据共4份。 赵妍清因与万锦宸公司民间借贷纠纷一案，于2018年2月3日向本院申请财产保全，本院于同月8日依法裁定对属于万锦宸公司的锦宸金凤2栋10楼8号住房予以查封。该案在执行过程中，原告程浩以案外人身份于2019年6月27日提出执行异议，请求对查封房屋停止执行并解除查封。本院于2019年7月16日裁定驳回案外人程浩的异议请求。 认定上述事实的证据有：原被告身份信息、（2017）川1903民初1296号民事裁定书、（2019）川1903执异4号执行裁定书、《商品房预售许可证》、《电梯订货安装合同》复印件、第三人与王小芹签订的《商品房自愿预定协议》复印件、电梯公司出具的委托书、原告与第三人签订的《商品房买卖合同》、第三人向原告出具的房款收据复印件4份。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，第三人万锦宸公司同时符合“被执行人”和“被执行的房地产开发企业”两种情形，第二十八条和第二十九条产生竞合，并非适用第二十九条就可排除适用第二十八条。第二十八条属于普适性条款，第二十九条属于特别条款，所以第二十八条、第二十九条均适用于本案。第三人万锦宸公司将电梯安装工程发包给地丰升电梯公司，约定以房屋抵偿工程款，但双方在锦宸金凤项目已取得商品房预售许可证的情况下，未签订正式的商品房买卖合同，未办理预售合同备案登记和办理产权过户手续。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。王小芹虽与第三人万锦宸公司签订了《商品房自愿预定协议》，但未签订正式的买卖合同，且未经登记，不发生效力。原告诉称2018年2月，原告以265041元的价格购买了案涉房屋，但没有向本院举出相应证据予以证实。2018年11月8日，原告程浩虽与第三人万锦宸公司就该房屋签订了《商品房买卖合同》，但该合同签订时间在人民法院对案涉房屋查封以后，且未交清全部房款。不能满足《异议复议规定》第二十八条和第二十九条的规定。原告程浩在购买房屋时，未认真核实房屋权属是否存在无法办理过户手续的障碍，其本身存在过错。故原告程浩的诉讼请求不符合《异议复议规定》第二十八条、第二十九条之规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告程浩的诉讼请求。 案件受理费5276元，由原告程浩负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判长  吴兴元 审判员  李 正 审判员  王振宇 二〇一九年九月二十七日 书记员  朱 娟