上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初4965号原告(反诉被告)：王磊，男，1988年5月10日生，汉族，住上海市静安区。原告(反诉被告)：周晓君，女，1989年11月10日生，汉族，住上海市浦东新区。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：徐平，上海市鸿生律师事务所律师。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：王义忠，男，1963年10月5日生，汉族。被告(反诉原告)：黄国琼，男，1957年10月31日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)：陆菊娣，女，1957年1月14日生，汉族，住上海市虹口区。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：朱静亮，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉第三人)：丁毅，男，1977年3月26日生，汉族，住上海市金山区。原告(反诉被告，以下统称原告)王磊、周晓君诉被告(反诉原告，以下统称被告)黄国琼、陆菊娣、被告(反诉第三人)丁毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案，依法适用简易程序，被告黄国琼、陆菊娣于2019年4月28日提起反诉，本院受理后，本案于2019年5月9日公开开庭进行了审理，原告王磊及两原告共同委托诉讼代理人徐平到庭参加诉讼，被告黄国琼、陆菊娣及其委托诉讼代理人朱静亮，被告(反诉第三人)丁毅到庭参加诉讼。本案于2019年7月9日第二次公开开庭审理，两原告共同委托诉讼代理人王义忠，被告黄国琼、陆菊娣及两被告共同委托诉讼代理人朱静亮，被告(反诉第三人)丁毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告于2017年10月23日签订的《上海市房地产买卖合同》及《二手房买卖定金合同》于本案诉状副本送达三被告之日解除；2、依法判令被告黄国琼、陆菊娣归还原告定金、购房首付款等70万元；3、依法判令被告丁毅向被告黄国琼、陆菊娣承担购房违约金23万元；4、本案诉讼费由三被告承担。诉讼中，两原告变更并明确第2、3项诉讼请求为：2、依法判令被告黄国琼、陆菊娣归还原告定金、购房首付款等66万元；3、依法判令被告三向被告黄国琼、陆菊娣承担购房违约金23万元(该项明确为，若判决两原告向两被告承担违约责任，则两原告最多愿意承担69,000元,剩余部分应由丁毅承担)。事实和理由：2017年上半年，原告因信用瑕疵未获得银行贷款审批，导致购房未成。后原告向自称是中介工作人员的丁毅咨询是否能购房，丁毅当即表示只要愿意出钱，贷款可以办到。于是，经被告丁毅介绍，被告黄国琼、陆菊娣得知原告贷款瑕疵后，仍于2017年10月18日与两原告签订了《二手房买卖定金合同》(以下简称《定金合同》)，约定甲方即黄国琼所售房屋位于金山区海棠新村XXX号XXX室(以下简称案涉房屋)，房屋售价115万元及付款过户等，当日原告支付定金5万元，被告陆菊娣出具收据。同月23日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，因丁毅说适当做高房价，多争取贷款，故将房款约定为128万元，当日原告王磊支付首付款60万元，被告陆菊娣出具收据。因被告丁毅承诺的银行贷款迟迟未办成，致使房屋未能如期过户。2018年2月12日，黄国琼、陆菊娣要求原告支付5万元应急，原告方支付1万元，另向丁毅借款4万元，由丁毅交付给被告黄国琼、陆菊娣。2018年10月6日，原、被告双方经协商，定立《买房逾期协议》，丁毅作为中介方还承诺，“如果到期无法凑足40万金额，甲方的损失由丁毅承担”。2018年12月15日，原告收到被告发出的《解约通知函》，原告后致函被告，要求继续履约，被告方拒收。原告认为，被告已收到原告支付的70万元后，又改口称收到定金及首付款52万元，被告所谓的违约金约定显然偏高，且根据《买房逾期协议》，违约金应当由丁毅承担，故诉至法院，以求公断。被告黄国琼、陆菊娣辩称，不同意原告的诉请，其二人收到的房款是52万元，原告要求返还定金及购房首付款70万元与事实严重不符，《定金合同》已明确合同价款为115万元，52万元愿意返还。合同于2018年12月15日已经解除了，原告应该支付违约金，具体详见反诉。关于诉请三，被告丁毅的行为是担保行为，在本案中被告选择向原告主张违约责任，但保留对丁毅追偿的权利。被告(反诉第三人)丁毅辩称，定金合同是其经手的，买卖合同其不是合同当事人，同意解除两合同，不同意承担违约金。原告购房时表示只有在2014年有信用卡逾期归还的情况，实际上原告王磊有数十万的贷款和信用卡没有还清，无法贷款是原告自身原因，期间丁毅还让其父亲丁某某借款给原告26万元，现要求原告立即归还其父丁某某的购房借款，并不再收取原告中介费。被告黄国琼、陆菊娣同时提起反诉请求：1、请求确认两反诉原告与反诉被告王磊、周晓君于2017年10月18日签订的《二手房买卖合同》及于2017年10月23日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年12月15日解除；2、请求判令两反诉被告支付两反诉原告违约金23万元；3、请求判令反诉被告协助反诉原告解除系争房屋的网签(诉讼中，因当事人已办理案涉房屋网签解除手续，故两被告申请撤回该项反诉请求);4、本案诉讼费由二反诉被告共同承担。事实理由：经反诉第三人丁毅居间介绍，2017年10月18日，两反诉被告与两反诉原告签订《定金合同》，约定将案涉房屋以115万元的价格出售给两反诉被告，合同还约定了房款支付方式、过户日期等事宜。当天反诉被告支付定金5万元。同月23日，经案外人建某，双方将房款调整为128万元，用以反诉被告向银行多争取贷款，双方签订了网签合同，同时约定如贷款未全部批准，反诉被告应在知晓情况后且在房屋所有权过户前向反诉原告补足未被批准数额部分的款项，如任一方未按合同约定及时全面履行自己的义务，逾期超过15日，守约方有权单方面解除本合同，违约方还应按总房款的20%向守约方支付违约金。后反诉被告提出要求反诉原告拿出定金作为首付款，反诉原告只能将当初4万元定金从银行取出，此时第三人取出事先写好的60万元转账及5万元定金的收条，要求反诉原告签字，反诉原告提出钱还没收到且数额不对，但反诉被告表示只是给房产交易中心及银行看，反诉原告无奈签字，后反诉第三人及反诉被告携反诉原告银行卡去银行转账60万元给反诉原告二，后反诉第三人当场提出要求反诉被告向其偿还垫资款，反诉被告提出由反诉原告将款打给案外人丁某某，故反诉原告将9万元转给丁某某，因此，实际反诉原告收到反诉被告的首付款为52万元。至2017年11月30日，反诉被告贷款未获审批，无法支付后续款项，反诉原告多次提出会影响置换房屋事宜，反诉被告提出一定会在2018年5月30日前解决贷款问题。2018年2月13日，反诉被告向反诉原告转账1万元，同月22日，第三人向反诉原告转账4万元，并出具说明明确该5万元系赔偿金及保证金，请求不要解除合同，并将该房屋交由第三人交易，否则给予反诉原告利息补偿。2018年10月，反诉被告提出可先给反诉原告40万元现金，推迟交易时间至同年10月31日，如反诉被告无法凑齐40万元，由反诉第三人帮忙凑齐，反诉第三人还进一步承诺如到时无法凑齐，则反诉原告的损失由其负担，但反诉被告仍未按《买房逾期协议》约定的期限履行。2018年12月3日，反诉原告发出催告函要求办理房屋过户手续，同月15日，因反诉被告仍未履行，反诉原告发函要求解除合同。反诉原告认为，其按约履行合同义务，但反诉被告迟迟未履行义务构成违约，其行为给反诉原告的合法权益造成严重损害，故向法院诉讼，请求支持。针对两被告的反诉请求，两原告辩称，诉请一同本诉意见。诉请二不同意，根据约定，王磊的责任是被告丁毅承担的，另外百分之二十的违约金过高，要求法院调整。针对两被告的反诉请求，被告(反诉第三人)丁毅述称，同意两被告的反诉请求。本院经审理查明，2017年10月18日，经丁毅介绍，被告黄国琼(作为甲方)与原告王磊(作为乙方)签订《定金合同》一份，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋总价115万元，乙方于2017年10月18日向甲方支付定金5万元，房款支付方式为分两期，一期首付52万元，二期按揭贷款为63万元(贷款不足现金补足)，过户时间为11月30日前等。当日，原告王磊支付定金5万元，被告陆菊娣在定金收据上签字确认收到。2017年10月23日，两被告(作为甲方)与两原告(作为乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX，以下简称《房地产买卖合同》)，约定甲方将其所有的案涉房屋出售给乙方，转让价款128万元(诉讼中，原、被告双方均表示，该约定系为多向银行申请贷款所做，双方实际履行价款为115万元)，在2017年11月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方应于签订本合同后10个工作日后，向银行申请贷款…如果该贷款金额未全部批准，乙方应在知晓该情况且在该房屋的所有权过户前向甲方补足未被批准数额部分的款项。甲、乙双方若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务，逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除合同，若守约方选择单方面解除本合同的，则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金等。同日，原告王磊通过银行转账60万元至被告陆菊娣账户，陆菊娣当日从银行取款4万元及向案外人丁某某转账9万元。庭审中，两被告称前述4万元及9万元系经原告同意，用以退还两原告购房首付款差额，其实际只收到原告52万元(包含定金)，丁毅认可被告陆菊娣、黄国琼陈述，但原告表示不认可。2018年2月12日，原告王磊母亲支付两被告1万元，由丁毅代收，丁毅后将该1万元支付给两被告。2018年2月22日，丁毅父亲丁某某向被告陆菊娣转账4万元。后丁毅向两被告出具承诺一份，载明：乙方支付甲方5万元，这5万元作为赔偿金支付给甲方。在2018年5月30日之前，交由乙方买卖。如果到5月30日之前这房子卖不掉按每个月6300元的利息补偿，支付给甲方。这笔钱由丁毅承担。2018年10月6日，由于两被告银行贷款仍未获批，被告陆菊娣(作为甲方)与原告王磊(作为乙方)及丁毅签订《买房逾期协议》一份，载明：案涉房屋由于乙方无法进行银行贷款，甲方与乙方协议乙方先支付40万的现金，等王磊到可以贷款了再进行交易。如乙方无法凑齐由中介丁毅帮忙凑齐。预付房款40万元，在2018年10月31号前交清。丁毅还在该协议下方承诺，如果到期无法凑足40万金额，甲方的损失由丁毅承担。2018年12月3日，两被告向两原告发出催告函一份，要求两被告于2018年12月13日前配合办理房地产权过户手续，并表明给予上述宽限期，并不代表两被告放弃解除协议并追究违约方责任的权利等。2018年12月15日，两被告向两原告发出《解约通知函》一份，载明：…该协议自本人发出通知函之日起解除。我方已收取的定金及首付款52万元，根据合同要求，贵方应向我方支付总房款20%作为违约金，共计256,000元不再返还，我方同时保留追究贵方其他法律责任的权利…。次日，两原告收到该通知。另查明，2017年11月28日，两被告与案外人邹某某、李某签订《上海市房地产买卖合同》，两被告购买案外人位于上海宝山区淞南十村XXX号房屋，转让价款160万元等。2018年2月28日，两被告出具借条，载明：今借祝俊良、王佩佩夫妇俩人民币65万元等金山石化房子卖掉后及时归还(利息：每月支付每天人民币100元)。2018年3月10日，被告陆菊娣缴纳商品住房买卖契税49,239元。2019年5月6日，原告向上海君澜律师事务所支付律师费2万元。诉讼中，两原告及丁毅确认，收到过两被告发出的解约通知，同意《定金合同》及《房地产买卖合同》解除时间为2018年12月16日。两原告表示，两被告共收到两原告支付的购房款66万元，合同解除后，应当返还原告，《买房逾期协议》中丁毅的承诺是给原告和两被告的，给原告的承诺是一切损失由丁毅承担，本案中，被告主张的23万元违约金应当由丁毅承担，经原告走访案涉房屋附近中介，房屋售价变化不大，若需尽快成交，最多下浮10万元左右，且两被告的损失，根据其举证，充其量不超过10万元，违约金23万元显然偏高。两被告表示，关于违约金，被告承担的损失已经远远超过违约金数额，包括房价下跌损失25万元、置换二套房的契税损失32,826元、借款利息损失49,700元及律师费损失2万元，本次合同违约均系原告过错，且违约时间长达380天，不存在可以调低违约金的情形，违约金应由原告而非丁毅承担，丁毅最多仅应承担连带保证责任，被告可以自主选择向原告或丁毅主张权利，本案中，两被告不向被告丁毅主张。丁毅表示，前述承诺是对两被告作出的，目的就是促成他们能完成交易，前提是交易成功了，两被告的损失其愿意承担一部分。以上事实，由两原告提交的《定金合同》、浦发银行业务凭证、《房地产买卖合同》、收据二份、收条一份、买房逾期协议、解约通知函、告知函、首付及定金退还告知、挂号信凭证、微信聊天记录、案涉房屋询价情况(表)，两被告提交的《定金合同》、《房地产买卖合同》、银行流水(4万元及60万元)、承诺书、买房逾期协议、催告函及送达通知、解约函及送达通知、网签合同(两被告与案外人签订)、契税完税证明、借条、银行流水(65万元)、利息支付记录、58同城及安居客网站二手房房价截图、律师费发票，被告(反诉第三人)丁毅提交的借条、银行转账记录，本院制作的庭审笔录、谈话笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，《房地产买卖合同》中约定的总房款128万元系原、被告为多争取贷款所做，该约定系以合法手段掩盖非法目的，应属无效。除价款外的其他条款，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。被告王磊、周晓君因银行按揭贷款未获审批，进而未按约履行足额支付购房款的义务，该行为构成违约，两被告作为守约方，有权解除合同。本案中，两原告及丁毅确认于2018年12月16日收到两被告发出的解约通知，且均在庭审中表示同意合同于该日解除，故本院确认《定金合同》及《房地产买卖合同》于2018年12月16日解除。合同解除后，两被告应当向两原告退还购房款，两原告应当向两被告支付违约金。综合本案实际，本院认为，本案存在以下争议焦点：争议焦点一：已付购房款(包含定金)数额。对此，两原告认为共支付66万元，包括定金5万元，银行转账60万元及由丁毅转交给两被告的1万元；两被告抗辩仅收到52万元，定金中的4万元系原告王磊及丁毅持陆菊娣银行卡取出后用于凑首付，转账60万元中的9万元系退还首付差，因王磊与案外人丁某某间存在借贷关系，被告经原告指示将9万元转给案外人丁某某，丁毅转交的1万元系逾期付款违约金。本院认为，首先，关于4万元，原告不认可被告的主张，且被告仅提供取款记录，依据不足，本院不予采纳；其次，9万元系转给案外人丁某某而非原告，原告不予认可，且被告未提交证据证明系经原告指示转给案外人，被告的抗辩，本院不予采纳，该款两被告可另行向案外人主张；再次，关于丁毅转交的1万元，虽两被告及丁毅均认为该款系原告支付的逾期付款利息，丁毅也出具了承诺书，但未经原告确认，且在签订买房逾期协议时也未提到该款，该1万元性质应系购房款。故本院认定，两被告共收到两原告支付的定金及购房款共计66万元，两原告要求两被告退还的诉请，予以准许。争议焦点二：违约金数额。如前文所述，两原告行为构成违约，应当向两被告支付违约金。根据合同约定，违约方应向守约方支付总房款20%(即23万元)作为违约金，两被告主张其损失已超过违约金数额，主要包括房价下跌损失、置换二套房的契税损失、借款利息损失及律师费损失四项，并提交了相应证据，两原告虽抗辩违约金过高，认为对方损失至多10万元，但其仅提交了自行制作的询价表，本院不予采信。考虑到本案系两原告违约，两被告不存在过错，并结合合同的履行情况、两原告违约时长、两被告的实际损失等因素，本院对两被告要求两原告支付违约金23万元的反诉请求，予以准许。争议焦点三：丁毅是否承担责任。本院认为，根据日常生活经验，能否办理贷款取决于买受人(即两原告)自身情况，如未获审批，不应归咎于中介方；其次，结合本案实际，丁毅作为居间方，其在《买房逾期协议》中所做的承诺，目的在于促成原、被告双方交易，承诺的内容为在2018年10月31日前无法凑足40万元时，由其承担被告损失，并未体现合同解除时由丁毅承担违约责任的意思表示；再次，两被告明确表示，在本案中不向丁毅主张责任。故两原告主张由丁毅向两被告承担违约责任的诉请，缺乏依据，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项、第五十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认本诉原告(反诉被告)王磊与本诉被告(反诉原告)黄国琼、本诉被告(反诉第三人)丁毅于2017年10月18日签订的《二手房买卖定金合同》及本诉原告(反诉被告)王磊、周晓君与本诉被告(反诉原告)黄国琼、陆菊娣于2017年10月23日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年12月16日解除；二、本诉被告(反诉原告)黄国琼、陆菊娣应于本判决生效之日起十日内向本诉原告(反诉被告)王磊、周晓君退还定金及购房款共计66万元；三、驳回本诉原告(反诉被告)王磊、周晓君的其余诉讼请求；四、本诉原告(反诉被告)王磊、周晓君应于本判决生效之日起十日内向本诉被告(反诉原告)黄国琼、陆菊娣支付违约金23万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取5400元(本诉原告已预缴)，由本诉被告黄国琼、陆菊娣负担；反诉案件受理费减半收取2375元(反诉原告已预缴)，由反诉被告王磊、周晓君负担，各方当事人所负担部分应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟二〇一九年九月三日书记员  杨艳霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。