广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初24455号原告（反诉被告）：王永雪，女，1977年8月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：肖建峰，广东鸿蒙律师事务所律师。被告（反诉原告）：王伊飞，男，1978年1月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：李峰，广东一粤律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）王永雪与被告（反诉原告，以下简称被告）王伊飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王永雪的委托诉讼代理人肖建峰，被告王伊飞的委托诉讼代理人李峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王永雪向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付拖欠的租金66000元（租金16500元/月，从2018年12月至2019年3月合计66000元）；2．判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告于2016年4月1日签订《仓库租赁协议》，约定原告将位于广州市（白云区松洲街）增槎路松岗北街98号一层2号库房出租给被告使用，租期从2016年4月1日至2019年3月31日，每月租金16500元。被告承租案涉仓库后，刚开始都能按时交租，但从2018年12月开始就一直拖欠租金，期间原告多次打电话向被告催收，但被告总是找各种理由拖延。原告认为被告的行为已严重侵害了自身的合法权益，造成原告经济损失。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告王伊飞辩称：不同意原告的诉讼请求。1.案涉仓库没有取得《建设工程规划许可证》，是违法建筑，原告不能出租并收取租金，故涉案《仓库租赁协议》违反了法律法规的强制性规定，是无效的，原告无权收取租金。2.被告于2018年12月31日前已搬离案涉仓库，退回给原告，不再使用该房屋。所以，从2019年1月1日起，被告不需支付任何费用给原告。被告王伊飞向本院提出反诉请求：1.确认被告与原告签订的《仓库租赁协议》无效；2.判决原告向被告返还押金30000元；3.判决原告赔偿被告两个月租金33000元；4.本案诉讼费由原告承担。事实与理由如下：原被告于2013年3月1日签订第一份《仓库租赁协议》，被告缴纳了30000元押金，租赁期限届满后，被告续租，双方于2016年4月1日签订了第二份《仓库租赁协议》，约定租赁期从2016年4月1日至2019年3月31日，双方根据特殊情况可终止协议，但需要提前两个月通知对方，违约方需赔偿守约方两个月租金；租金每月16500元，被告交付30000元作为保证金等等。同时双方同意第一份协议的保证金仍然作为第二份协议的保证金。但从2017年下半年开始，原告把仓库楼上房屋出租给他人饲养鱼虫，加上没有把门口卫生搞好，导致大量苍蝇滋生，被告多次要求原告处理好卫生问题，但原告认为租金便宜想被告快点搬离而一直故意不处理，严重影响了被告正常使用场地。期间，双方变更了租金在每月的月底支付。原告还多次要求被告搬走，退出场地。被告不得不于2018年12月底搬出仓库，退回仓库给原告。案涉仓库没有取得建设工程规划许可证，是违法建筑，故《仓库租赁协议》依法是无效的。被告从案涉仓库搬走退出场地，是因为原告认为租金便宜而故意不处理苍蝇问题导致被告无法正常使用场地和多次要求被告搬走，原告构成违约，根据《仓库租赁协议》的约定，原告应当返还收取的押金30000元和赔偿两个月租金给被告。故诉至法院，请求判如所请。针对被告王伊飞的反诉，原告王永雪辩称：1.我方认为双方《仓库租赁协议》是有效的，并且双方已经履行了多年，合同约定的租期是到2019年3月31日，被告有义务支付场地租金。2.被告提到的苍蝇蚊虫问题不符合客观事实，被告也没有提供任何证据证明存在该问题，该问题也不属于双方协议中约定的事项，只是被告拒付租金的借口。3.双方从始至终未达成提前解约的合意，被告以苍蝇问题为由单方面拒付租金属于违约，应承担违约赔偿责任。被告所交押金在性质上属于合同履约保证金，根据合同条款，在被告违约的情况下，原告有权予以没收，因此原告不同意返还押金。4.从本案来看，在和她履行过程中违约的主体是被告，即使要赔偿也是被告向我方赔偿。故请求法院判决驳回被告的反诉请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对原、被告提交的《仓库租赁协议》（2016年4月1日签订），被告提交的《仓库租赁协议》（2013年3月1日签订）、保证金收据、微信聊天记录予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2013年3月1日，王永雪（甲方，出租方）与王伊飞（乙方，承租方）签订了《仓库租赁协议》，约定甲方同意出租广州市增槎路松岗北街98号一层1号库（以下简称案涉仓库）租给乙方储存商品之用，租赁期从2013年3月1日至2016年2月28日，签约时乙方交付30000元给甲方作为保证金。上述合同签订后，王伊飞向王永雪交付了30000元保证金。王永雪将案涉仓库交付给王伊飞使用。2016年4月1日，王永雪（甲方，出租方）与王伊飞（乙方，承租方）续签了《仓库租赁协议》，约定租赁期从2016年4月1日至2019年3月31日，每月租金16500元。双方根据特殊情况可终止协议，但需要提前两个月通知对方。违约方需赔偿守约方两个月租金。乙方应当在每月5日前支付租金给甲方，逾期10天仍不支付租金，甲方有权收回出租场地，并没收保证金。签约时乙方支付30000元给甲方作为保证金等等。上述合同签订后，双方同意将前一份《仓库租赁协议》交纳的保证金30000元转为后一份《仓库租赁协议》的保证金。王伊飞向王永雪支付租金至2018年11月30日。王伊飞提交其妻子[微信昵称为Lisa（丽莎）]与王永雪（微信号为：×××）的微信聊天记录，该聊天记录显示，王伊飞的妻子曾于2017年10月、2018年6月、2018年7月、2018年10月多次向王永雪反映案涉仓库苍蝇很多，要求王永雪进行处理。王永雪则要求王伊飞的妻子按时交租。王永雪并2018年7月31日给王伊飞的妻子发信息称“要是有便宜的地方你就搬走吧。上次签合同的时候已经很便宜了……租金还没收到呢？租金每次都不准时你看一下就退出来吧”。2018年10月23日，王伊飞的妻子发信息要求王永雪把苍蝇杀一下，王永雪在回复中称：“算了那你退出来吧”。2018年11月5日，王伊飞的妻子给王永雪发信称“我们仓库准备不租了，我现在提早和你说，大概一月中旬（搬）。你一早叫我搬了，到时候押金那里按照房租多退少补，你不止一次叫我搬了”。王永雪则回复称“好，回去我看一下合同。（押金）如果在合同期没到期前租出去我就可以退你”。2018年1月2日王伊飞的妻子给王永雪发信息称“你把押金扣了租金，其他退给我。你自己说叫我搬走，提前告诉你，我现在搬走你不退钱。我提前告诉你押金抵租金。”王永雪则回复称“把上月租金交了，把你营业执照迁走的回执给我看一下。钥匙也没交，上月租金也不交，你老公说2号交上月的租金到现在我也没有收到，今天是1月了你肯定这月租金也要付，营业执照还是我现在的地址。你提前告诉我也要交租金。我不同意押金抵租金”。王伊飞的妻子回复称“门没锁了，你去锁门吧”。王永雪称“你们故意拖租金说是2号付，偷偷把东西搬走”。王伊飞的妻子称“什么偷偷，我早告诉你”。本案审理过程中，原被告双方均确认，案涉仓库所在建筑未取得《建设工程规划许可证》。本院向双方释明双方所签署的《仓库租赁协议》为无效合同。经本院释明后，王永雪将其第一项诉讼请求中的租金变更的占用费，金额不变更。本院认为：案涉仓库所在的建筑未取得《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，王永雪与王伊飞先后签订的两份《仓库租赁协议》均属无效合同。王伊飞的该项反诉请求于法有据，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故王伊飞反诉要求王永雪退还押金（保证金）30000元，本院予以支持。无效合同自始无效，故王伊飞按照合同中约定的违约条款要求王永雪赔偿其33000元赔偿金于法无据，本院对王伊飞的该项反诉请求不予支持。租赁合同无效，出租人要求承租人按照合同约定的租金标准支付房屋实际占用期间的占有使用费的应予支持。本案中，根据王永雪与王伊飞的妻子之间的微信聊天记录，本院确认王伊飞已于2019年1月2日搬离了案涉仓库，并已通知王永雪，故王伊飞应当向王永雪支付2018年12月1日至2019年1月2日的房屋占有使用费，金额为17564.52元（16500元+16500元÷31天×2天），王永雪主张的超出部份本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认王永雪与王伊飞签订的《仓库租赁协议无效》；二、在本判决生效之日起三日内，王伊飞向王永雪支付占有使用费17564.52元；三、在本判决生效之日起三日内，王永雪向王伊飞退还押金30000元；四、驳回王永雪的其他诉讼请求；五、驳回王伊飞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费725元，由王永雪负担605.44元，王伊飞负担119.56元；反诉受理费687.5元，由王伊飞负担412.5元，王永雪负担275元(本案本诉受理费725元已由王永雪预交，反诉受理费687.5元已由王伊飞预交，王伊飞多交的受理费155.44元，王伊飞同意由王永雪在履行本判决时直接将155.44元支付给王伊飞)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年九月二十六日书记员  林嘉仪