安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民再136号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：亳州市汇润房地产有限公司，住所地安徽省亳州市亳州经济开发区养生大道南侧、希夷大道西侧，统一社会信用代码91341600567510263K(1-1)。法定代表人：黄洪生，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑强，安徽赵长利律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：耿一鸣，女，1988年10月16日出生，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：翁巧斌，北京中银（南京）律师事务所律师。一审第三人：中国银行股份有限公司亳州分行,住所地安徽省亳州市谯陵路。负责人：陈尧，该分行行长。再审申请人亳州市汇润房地产有限公司（以下简称汇润房产公司）因与被申请人耿一鸣、一审第三人中国银行股份有限公司亳州分行（以下简称中国银行亳州分行）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市中级人民法院（2018）皖16民终1620号民事判决，向本院申请再审。本院经审查，于2019年5月29日作出（2019）皖民申978号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年8月14日公开开庭审理了本案。汇润房产公司的委托诉讼代理人郑强、耿一鸣的委托诉讼代理人翁巧斌到庭参加诉讼。一审第三人中国银行股份有限公司亳州分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。汇润房产公司再审请求：撤销安徽省亳州市中级人民法院于2018年9月17日作出的(2018)皖16民终1620号民事判决第二项，改判驳回耿一鸣要求汇润房产公司赔偿其房屋差价损失及评估费的诉讼请求，并由耿一鸣承担此项诉讼请求的诉讼费用。事实和理由：1、耿一鸣提起诉讼，请求解除与汇润房产公司之间的《商品房买卖合同》，二审法院认定合同解除时间为本案判决生效之日违反法律规定。合同解除权是形成权，是享有解除权的合同一方根据合同约定和法律规定的事由提出解除合同的权利。根据《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除”的规定，本案中耿一鸣采用起诉的方式解除合同，自起诉状送达汇润房产公司时，汇润房产公司已经接到了该解除合同的通知，合同在此时已经解除，二审法院认定合同在判决生效之日解除错误。2、二审法院支持耿一鸣提出的期待利益损失及评估费用的请求缺乏证据证明，适用法律错误。根据上述第一条的表述，汇润房产公司与耿一鸣之间的《房屋买卖合同》已经在汇润房产公司收到解除合同的起诉状副本时（2016年6月24日耿一鸣起诉，7月初汇润房产公司收到起诉状副本）解除。耿一鸣在行使合同解除权后，无意再继续履行合同，合同法律关系已经消灭。已经履行的购房款汇润房产公司只需要返还即可，不存在可得利益损失在解除合同后继续计算。根据《合同法》第一百一十三条的规定，可得利益损失即赔偿损失应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。汇润房产公司在与耿一鸣签订合同时，对合同履行后的房价是否上涨并没有足以预见。此规定一、二审法院并没有予以采用，却作出了可得利益的判决。即使存在可得利益损失，一审法院以《房地产估价报告》中2017年12月20日时点价格认定差价损失属缺乏证据和适用法律错误。2017年12月20日该案件经发回重审，合同已解除一年半之久，即使存在可得利益损失也应以合同解除时的时点和地点确认房屋的价格，而不应以2017年12月20日的时点价值作为认定损失的依据继而让汇润房产公司承担评估费用，使可得利益的计算无限延伸放大，以鉴待审，侵犯了汇润房产公司的合法权益，明显对汇润房产公司不公。综上所述，汇润房产公司认为亳州中院在认定合同解除的时间上、认定可得利益及计算可得利益的时点上错误，确定民事责任明显违背了当事人的约定及法律规定，违反法律适用规则且明显违背立法原意。恳请对本案进行再审。耿一鸣答辩称：汇润房产公司的再审申请没有事实和法律依据，应予驳回。具体理由如下：第一，耿一鸣对汇润房产公司提及的以起诉方式解除合同、解除时间以载有解除请求的起诉状副本送达对方时发生解除合同的效力的观点无异议。但该观点与本案再审事由无关。一、二审判决均表述为解除耿一鸣与汇润房产公司于2015年7月28日签订的商品房买卖合同，表达的是确认合同解除的意思。第二，二审法院在涉及房屋差价论述上并没有认定具体的解除时间。二审判决中认为关于耿一鸣提起诉讼请求解除涉案合同，并非直接向汇润房产公司提出解除合同，涉案合同解除时间为本案判决生效之日，二审判决认定的按揭贷款合同解除后，耿一鸣承担贷款利息23160.5万元的时间节点为2018年2月6日是错误的。当事人一方或者双方存在违约行为，是合同解除的原因之一。本案中，耿一鸣在依法解除涉案商品房买卖合同后，在没有获得相关房产使用权的情况下，既没有及时获得首付款返还，还必须按月支付按揭贷款利息，同时还必须负担不断增长的房屋差价损失。这些都是客观存在的实际损失。在汇润房产公司收到解除合同通知后拒不依法解除相关合同、返还首付款、承担相关贷款本息、赔偿实际损失情况下，耿一鸣因商品房买卖所产生的可得利益一直处于受损害状态，那么耿一鸣据此提出实际损失主张具有事实和法律依据，并无任何不当。第三，汇润房产公司认为对合同履行后的房价是否上涨没有预见能力的抗辩是没有说服力的，违背客观事实，并且未举出任何证据予以证明。第四，2017年12月20日的价格评估本身对耿一鸣从客观事实上来说是不公平的。耿一鸣直到2018年底才收回全部首付款，解除按揭贷款合同，实际取得涉案房产的实时对价，故本案具体的鉴定时间点本应在2018年底。耿一鸣在2017年12月20日之后仍然承受了巨大的经济损失，却没有得到应有的法律支持，耿一鸣要求鉴定当时的涉案房屋价格并无不当，鉴定报告也不存在法律所规定的无效情形。合同解除时间点不能排除本案实际损失及可得利益的存在。第五，商品房买卖合同第九条第一款第二项规定，逾期超过30日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。耿一鸣一审诉讼请求：1、判令解除其与汇润房产公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令汇润房产公司返还耿一鸣首付款85210元，并返还耿一鸣已交付的全部按揭供款本金和利息合计44786.99元（暂计算至2018年2月3日）；3.判令汇润房产公司赔偿因其违约给耿一鸣造成的房屋差价损失184890元，并承担鉴定费4600元；4.判令汇润房产公司赔偿耿一鸣按揭手续费80元；5.诉讼费用由汇润房产公司负担。一审法院认定事实：耿一鸣预购买汇润房产公司开发的汇润中央公园商品房，于2015年6月18日向汇润房产公司支付购房定金1万元。同年7月27日又向汇润房产公司支付了购房首付款75210元和按揭手续费80元。2015年7月28日，双方签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：W201507280016）,该合同约定：耿一鸣购买汇润房产公司开发的位于亳州市养生大道南侧、希夷大道西侧汇润中央公园第4幢1单元12层1204号商品房，建筑面积共69.58平方米，总价款为275210元，交房时间为2016年5月1日前等内容。该合同第九条第一款第（2）项约定：“逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金……”。2015年8月6日，耿一鸣作为借款人，中国银行亳州分行作为贷款人，汇润房产公司作为保证人，三方共同签订《个人一手住房贷款合同》。2015年8月10日耿一鸣将按揭贷款19万元全部支付给汇润房产公司。后因汇润房产公司逾期交房，耿一鸣于2016年6月24日向一审法院提起诉讼，要求判如所请。截至2018年2月1日耿一鸣共向中国银行亳州分行支付29期按揭供款本金及利息共计44786.99元，尚余贷款本金168373.53元未有偿还。根据耿一鸣的申请，一审法院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司（以下简称房地产评估公司）对涉案住宅用房进行市场价值评估，该公司于2018年1月8日出具《房地产估价报告》【皖中信房估[2018]S-032号】，估价结果为：位于亳州市南部新区养生大道南侧、希夷大道西侧汇润·中央公园第4号楼1204室的住宅用房[建筑面积为69.58㎡]在价值时点（2017年12月20日）的客观市场价值为：总价肆拾陆万零壹佰元整，单价：6613元/㎡。为此，耿一鸣缴纳评估费4600元。另查明，中华人民共和国公安部消防局于2015年4月27日发布《关于执行新版消防技术规范有关问题的通知》，该通知要求：新版《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）将于2015年5月1日起实施，其他新版消防技术规范也将陆续批准实施。一审法院认为：耿一鸣与汇润房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，符合有关法律规定，属受法律保护的有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。耿一鸣与汇润房产公司签订的《商品房买卖合同》约定，交房逾期超过30日后，买受人有权解除合同。依据上述合同约定，汇润房产公司不能按合同约定的时间交付经综合查验合格的商品房，其行为已构成违约，致使耿一鸣购买涉案商品房用于居住目的无法实现显而易见，耿一鸣提出解除《商品房买卖合同》既符合双方约定，又符合法律规定，故对耿一鸣解除合同的诉请予以支持。《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案因汇润房产公司逾期交房，耿一鸣于2016年6月24日向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，应视为耿一鸣的解除合同通知于同日到达汇润房产公司，该合同应于同日解除。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。依据上述合同约定，汇润房产公司应当在合同解除后30日内退还耿一鸣全部已付款。因耿一鸣已实际支付的首付款85210元，及截止2018年2月1日29期的按揭款本金和利息44786.99元汇润房产公司至今未予全部退还，故对耿一鸣要求汇润房产公司退还上述全部款项的诉请，予以支持。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。自原、被告双方约定的2016年5月1日前交付房屋的期限至今，汇润房产公司一直未将耿一鸣所支付的全部款项予以退还，现涉案房屋经房地产评估公司估价，在2017年12月20日价值时点的客观市场价值为46.01万元。该评估结论是由具有法定资质的评估机构作出，鉴定程序合法，予以采纳。根据我国目前的实际情况，绝大多数购房者购房时采用首付款加按揭贷款的方式，一般购房者支付首付款就几乎拿出其全部积蓄，在其首付款未获得全额返还时，要求其另行签订其他购房合同也是强人所难。赔偿履行利益的基本原则，是使得守约方获得赔偿后所处的地位与合同如果被履行后可处于的地位相同。在买受人已支付首付款，并且依约履行支付按揭贷款时，如果出卖人不违约，买受人能够获得全部房屋价值；当出卖人违约不履行合同时，买受人同样应有权获得全部房屋价值。因汇润房产公司的违约行为致使耿一鸣的购房目的无法实现，在涉案合同解除后，基于房价的上涨，涉案房屋的差价损失就是耿一鸣客观存在的实际损失，对此房屋差价损失184890元（460100元-275210元），汇润房产公司理应予以赔偿。另外，耿一鸣为查明案件事实所缴纳的评估费4600元，由于汇润房产公司违约导致合同解除，使耿一鸣所支付的评估费成为损失，汇润房产公司作为违约方应予以赔偿。同时，耿一鸣为购房所缴纳的80元按揭手续费，因汇润房产公司的违约致使合同解除，对于此款汇润房产公司亦应予返还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定及第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已被解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，故原、被告及第三人三方共同签订的《个人一手住房贷款合同》应一并予以解除，作为出卖人的汇润房产公司应将尚欠的贷款本金168373.53元直接向第三人中国银行亳州分行偿付。汇润房产公司辩称逾期交房的原因是消防技术标准规范的实施造成的，该原因系其公司及施工单位不可预知，故其公司逾期交房有免责依据。因本案原、被告于2015年7月28日签订《商品房买卖合同》时，中华人民共和国公安部消防局于2015年4月27日发布的《关于执行新版消防技术规范有关问题的通知》已发布并实施2个多月，汇润房产公司作为房地产企业应当知道该通知规定的新版消防技术规范有关问题内容，其于2016年5月1日前未将经分期综合验收合格的商品房交付给耿一鸣，显然已构成违约。故对汇润房产公司的辩解，不予采信。汇润房产公司另辩称，本案是发回重审案件，原告又提交一份民事起诉状，且与原诉讼请求不符，故不应在本案中进行审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十一条“二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照民事诉讼法第一百四十条规定处理。”的规定，对于原告在本案中增加和变更的诉讼请求，一审法院可以合并审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十一条规定，判决：一、解除原告耿一鸣与被告亳州市汇润房地产有限公司于2015年7月28日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告耿一鸣、被告亳州市汇润房地产有限公司与第三人中国银行股份有限公司亳州分行于2015年8月6日签订的《个人一手住房贷款合同》；三、被告亳州市汇润房地产有限公司于判决生效之日起七日内退还原告耿一鸣已支付的首期购房款85210元和按揭供款本金、利息（暂计算至2018年2月1日，本息合计44786.99元）；四、被告亳州市汇润房地产有限公司于判决生效之日起七日内赔偿原告耿一鸣房屋差价损失184890元和评估费4600元；五、被告亳州市汇润房地产有限公司于判决生效之日起七日内退还原告耿一鸣支付的按揭手续费80元；六、被告亳州市汇润房地产有限公司于判决生效之日起七日内偿还尚欠第三人中国银行股份有限公司亳州分行的贷款本金168373.53元。一审案件受理费6093元，由被告亳州市汇润房地产有限公司负担。汇润房产公司不服一审判决，上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，并改判驳回耿一鸣的诉讼请求；2、一二审诉讼费及4600元评估费由耿一鸣承担。二审中，各方均未提交新的证据。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审法院认为：汇润房产公司与耿一鸣于2015年7月28日签订的《商品房买卖合同》约定，汇润房产公司应当在2016年5月1日前，将经综合查验合格的商品房交付耿一鸣使用。汇润房产公司没有在合同约定的时间交付经综合查验合格的商品房，构成违约。汇润房产公司认为新版消防规范的实施，属于不可抗力，不承担违约责任的理由，不予采信。耿一鸣享有合同解除权。汇润房产公司违约导致合同解除，应当赔偿耿一鸣的可得利益损失。案涉房屋的现市场价格高于合同约定的价款，如合同得以履行则耿一鸣可以获得该增值部分的利益。根据司法评估报告结论，案涉房屋的市场价格已明显上涨，在此情况下，耿一鸣已无法用原合同约定价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失客观存在并已实际发生。故，汇润房产公司对耿一鸣该可得利益损失即房屋差价部分应予赔偿。案涉《房地产估价报告》是一审法院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉案房屋进行市场价值评估后作出，该报告并无程序违法、结论明显依据不足等不予采信的情形。基于汇润房产公司违约在先，在一审诉讼期间，评估机构于2017年12月20日对估价对象现场进行实地勘察，评估价值时点选择当日，并无不当。汇润房产公司认为评估时点定为2017年12月20日作出的估价结果属于认定事实和适用法律错误的理由，不予支持。违约损失赔偿额不得超过违约一方在订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。耿一鸣购买期房且以按揭贷款方式支付大部分房款，一审判决已判令汇润房产公司返还耿一鸣贷款本息，故耿一鸣为获取可得利益所支付的费用即已偿还的贷款利息23160.52元在此应予扣除，即可得利益损失为161729.48元（差价部分184890元减扣贷款利息23160.52元）。一审法院认定房屋差价损失没有扣除支付的费用不当，应予纠正。汇润房产公司上诉认为不应采信案涉《房地产估价报告》，房屋差价损失及评估费不应承担的理由，不予支持。耿一鸣提起诉讼请求解除涉案合同，并非直接向汇润房产公司提出解除合同，涉案合同解除时间为本案判决生效之日。一审判决认定“耿一鸣于2016年6月24日向法院提起诉讼，视为耿一鸣的解除合同通知于同日到达被告，该合同应于同日解除”错误，应予纠正。涉案合同解除后，汇润房产公司应向耿一鸣返还已付购房首付款及其已向银行所还贷款本金及利息，并向原审第三人中国银行亳州分行返还贷款本金。按揭手续费80元的由汇润房产公司收取，现案涉合同已解除，应返还付款人耿一鸣。上诉人的此节上诉理由，不予支持。耿一鸣一审诉讼请求中未要求解除三方当事人签订的《个人一手住房贷款合同》，一审判决解除该合同，各方均无异议，对解除该合同均未提出上诉，二审法院对该判项予以维持。民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质确定，本案是商品房预售合同履行过程中发生的纠纷，一审法院将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷，不能正确反映本案的法律关系性质，应予纠正。本案在发回重审期间，耿一鸣变更增加诉讼请求，一审法院合并审理，符合法律规定。综上所述，上诉人汇润房产公司的上诉请求部分成立，部分予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，认定赔偿房屋差价有误，予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条的规定，判决：一、维持安徽省亳州市谯城区人民法院（2017）皖1602民初4555号民事判决第一、二、三、五、六项，即“解除耿一鸣与亳州市汇润房地产有限公司于2015年7月28日签订的《商品房买卖合同》；解除耿一鸣、亳州市汇润房地产有限公司与中国银行股份有限公司亳州分行于2015年8月6日签订的《个人一手住房贷款合同》；亳州市汇润房地产有限公司于判决生效之日起七日内退还耿一鸣已支付的首期购房款85210元和按揭供款本金、利息（暂计算至2018年2月1日，本息合计44786.99元）；亳州市汇润房地产有限公司于判决生效之日起七日内退还耿一鸣支付的按揭手续费80元；亳州市汇润房地产有限公司于判决生效之日起七日内偿还尚欠中国银行股份有限公司亳州分行的贷款本金168373.53元”；二、变更安徽省亳州市谯城区人民法院（2017）皖1602民初4555号民事判决第四项，为“亳州市汇润房地产有限公司于判决生效之日起七日内赔偿耿一鸣房屋差价损失161729.48元和评估费4600元”；三、驳回耿一鸣的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各6093元，由上诉人耿一鸣负担884元，被上诉人亳州市汇润房地产有限公司负担11302元。再审期间，汇润房产公司与耿一鸣均未提交新的证据。本院再审查明：汇润房产公司于2016年7月12日收到起诉状副本及应诉通知书。本院认为，综合双方诉辩意见，本案再审的争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》的解除时间如何确定；汇润房产公司应否赔偿耿一鸣房屋差价损失168373.53元。（一）关于案涉《商品房买卖合同》的解除时间。2015年7月28日，耿一鸣与汇润房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由耿一鸣购买汇润房产公司开发的位于亳州市养生大道南侧、希夷大道西侧汇润中央公园第4幢1单元12层1204号商品房，建筑面积共69.58平方米，总价款为275210元，交房时间为2016年5月1日前等内容。后因汇润房产公司未能在2016年5月1日前交房，耿一鸣于2016年6月24日向一审法院提起诉讼，请求判令解除其与汇润房产公司签订的《商品房买卖合同》，并判令汇润房产公司返还房屋首付款并负责贷款偿还并支付违约金等。后耿一鸣在该案审理中将要求支付违约金变更为要求赔偿因违约造成的差价损失，但其关于解除合同的诉讼请求未予变更。案涉双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定：“逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金……”,汇润房产公司应在2016年5月1日前交房，但未能交房，至耿一鸣2016年6月24日起诉时，汇润房产公司逾期交房超过30日，耿一鸣享有合同约定的解除权。根据《合同法》第九十三条第二款规定的“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款规定的“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除”，本案中，耿一鸣作为合同约定的解除权人，其以起诉的方式要求解除合同，起诉状副本送达汇润房产公司的时间，应为案涉《商品房买卖合同》的解除时间。汇润房产公司于2016年7月12日收到起诉状副本及应诉通知书，故案涉《商品房买卖合同》的解除时间为2016年7月12日。二审法院将案涉合同解除时间认定为判决生效时间，属适用法律错误，本院予以纠正。（二）关于汇润公司应否赔偿耿一鸣房屋差价损失168373.53元。汇润房产公司未能按照案涉《商品房买卖合同》约定的时间向耿一鸣交付房屋，构成违约，应承担违约责任。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。案涉《商品房买卖合同》的解除时间为2016年7月12日，此时，耿一鸣支付购房首付款85210元，且通过向银行办理按揭贷款方式支付汇润房产公司19万元，耿一鸣已向汇润房产公司支付全部购房款275210元，故汇润房产公司依约应支付耿一鸣逾期交房违约金27521元。根据《合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，耿一鸣在汇润房产公司逾期交房二个月内即提起本案诉讼，要求解除合同、由汇润房产公司返还房款并承担违约责任，后耿一鸣在诉讼中将原要求按合同约定支付违约金的诉请变更为要求汇润房产公司赔偿房屋差价损失184890元，由于耿一鸣诉请的房屋差价损失系在合同解除以后产生，且其未提供证据证明案涉《商品房买卖合同》约定的违约金低于其因汇润房产公司逾期交房导致的实际损失，故耿一鸣要求汇润房产公司赔偿合同解除以后所产生的房屋差价损失184890元于法无据，亦不符合双方合同约定。因此，原一、二审法院以案涉《商品房买卖合同》解除后的2017年12月20日作为评估时点，认定案涉房屋的差价损失168373.53元，并判令汇润房产公司予以赔偿，属适用法律错误，本院予以纠正。综上，汇润房产公司的再审请求成立，本院予以支持。对于耿一鸣因汇润房产公司逾期交房所产生的损失，鉴于违约金不仅具有惩罚作用，且具有填补损失作用，故本院以双方在案涉《商品房买卖合同》中约定的违约金条款作为汇润房产公司违约赔偿依据，即由汇润房产公司赔偿耿一鸣损失27521元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、维持安徽省亳州市中级人民法院（2018）皖16民终1620号民事判决第一项；二、撤销安徽省亳州市中级人民法院（2018）皖16民终1620号民事判决第二、三项；三、亳州市汇润房地产有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿耿一鸣损失27521元；四、驳回耿一鸣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6093元，由耿一鸣负担2093元，亳州市汇润房地产有限公司负担4000元；二审案件受理费6093元，由耿一鸣负担2093元，亳州市汇润房地产有限公司负担4000元。本判决为终审判决。审判长 程 敏审判员 余乃荣审判员 廖永结二〇一九年九月十八日法官助理吴辉书记员徐珍妮附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。