湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初2395号 原告：王小琴，女，1969年1月29日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，教师，住湖南省郴州市。 委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。 被告：郴州城宇房地产开发有限公司。 法定代表人：傅卫华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢刘勇，湖南善道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何华洪，湖南善道律师事务所律师。 原告王小琴与被告郴州市城宇房地产开发有限公司（以下简称城宇房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告王小琴的委托诉讼代理人黄亚梅和被告城宇房地产公司的委托诉讼代理人谢刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王小琴向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为郴州市苏仙区某栋某层某号房办理首次登记（初次登记）；二、判令被告在办理完不动产首次登记后继续履行合同义务，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告，协助原告办理产权登记手续；三、判令被告支付逾期办理首次登记（初始登记）造成原告无法办理不动产权证（房屋权属登记的）的违约金39828元（违约金从2016年5月10日暂计算至2019年4月9日，以后违约金按照年利率4.35%计算最终至首次登记完成之日止）；四、判令被告按照原告已付购房款开具销售不动产发票；五、判令被告返还原告缴纳的500元办证费用；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年，原告与被告签订《郴州市商品房买卖合同》以及合同补充协议，原告购买被告开发的郴州市苏仙区某栋某层某号，约定房屋总价为315621.32元，原告依照合同约定支付被告购房款，被告按合同约定交付房屋给原告。《合同补充协议》第七条第一款约定从2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，出卖人应当在该日次日起720个工作日内，完成该栋商品房的首次登记，该登记义务是法律规定被告的强制性义务，也是合同义务，只有被告在完成该登记以后，原告才能根据被告提供的登记资料办理不动产权证。由于被告至今未完成首次登记，造成原告无法完成产权登记，被告应当承担违约责任，《合同补充协议》第七条第二款约定的违约金明显过低，属格式条款，应认定为无效。原告请求增加违约金的计算，截止2019年4月9日，被告违约行为持续1059天。为维护原告权益，特诉至法院，望判如所请。 被告城宇房地产公司辩称:一、涉案房屋为团购房，逾期办理初始登记的主要原因是团购房11位业主未及时缴纳房屋尾款及个别业主未缴纳住房维修基金，答辩人已发函致团购房代表李成才告知该事实，并经李成才签名，但发函后团购房仍然未能及时缴纳房屋尾款及缴纳住房维修基金，严重违反团购合同的约定，导致答辩人无法办理初始登记。由于国家登记政策变更，本案《商品房买卖合同》中约定的“商品房初始登记”制度已被法律取消，该合同未对“不动产首次登记”逾期及逾期办理的违约责任做出约定，《不动产登记暂行条例》的颁布具有情势变更的事实，双方应当重新协商确定办理首次登记的期限。因此，答辩人不存在违约行为，不应承担逾期办理初始登记的违约责任。二、原告诉称《商品房买卖合同》附件四第七条第2项对于违约责任的约定系答辩人利用优势地位订立的格式条款显失公平，要求调高违约金，没有事实和法律依据，不能得到支持。三、即使认定答辩人构成违约，也应当按照合同约定的违约金计算方式来承担违约责任，否则严重违背当事人意思自治和有约从约的民法基本准则。合同还约定原告可主张解除合同，要求退房。但原告一方面不愿解除合同，一方面又要求修改违约金条款，要求答辩人承担高额赔偿责任，属于“两头得利”，严重违反公平及诚实信用原则。四、本案应当中止审理。同一类型周裕峰、刘芳丽诉答辩人商品房买卖合同纠纷一案，现正在二审审理中，由于该案与本案是同一类型案件，该案的最终生效判决直接影响本案裁判结果，本案应中止审理。 双方当事人围绕主张向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。 根据当事人提交的证据，结合当事人陈述，本院确定如下事实： 2011年，原告王小琴与被告城宇房地产公司签订《郴州市商品房买卖合同》以及合同补充协议，原告购买被告开发的郴州市苏仙区某栋某层某房，约定房屋总价为315621.32元，原告依照合同约定支付被告购房款，被告按合同约定交付房屋给原告。《合同补充协议》第七条第一款约定“双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，出卖人应当在该日之次日起720工作日内，完成该栋商品房的初始登记。……”。该条第二款约定“若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人无法办理房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，……”。至今，原告向被告购买的房屋仍未办理不动产权证，庭审时，双方认可前期系因土地对外抵押，后因被告原因一直未办理房屋首次登记。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。按照合同补充协议第七条约定，被告负有办理涉案房屋首次登记的义务，城宇房地产公司未在合同约定的期限内办理涉案房屋首次登记，违反合同约定，应承担违约责任。原告诉请被告立即为郴州市苏仙区某栋某层某号办理首次登记，本院予以准许，但应给予一定期限，于本判决生效后30个工作日内完成。被告迟延履行合同义务构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失高于双方约定的违约金，本院不予支持。城宇房地产公司提出涉案房屋系团购房，因几位团购户未交纳购房尾款以及维修基金，导致涉案房屋不能办理首次登记，违约责任在团购房方，但是城宇房地产公司未提交充分证据证明城宇公司在合同约定的办证期间内向不动产登记机构提交了办证资料，而且原告王小琴已经足额交纳购房款以及房屋维修基金，城宇房地产公司的辩称理由不成立。被告辩称本案已过诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的依照其规定。本案中，城宇房地产公司应在2016年5月16日前办理涉案房屋的初始登记。因合同约定的逾期交房违约金为按日累计的违约金，即每天产生的违约金是固定的且一直延续至涉案房屋首次登记完成之日，属于继续性债权，故该违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算，因此，对原告起诉前三年内的违约金给付请求予以保护。原告于2019年8月23日提起诉讼，故本案违约金从2016年8月24日计算至起诉之日即2019年8月23日，为946.86元（315621.32×0.1%×3年），后期违约金计算至办证之日止。原告诉请被告返还500元办证费用，关于原告要求被告按照原告已付购房款开具销售不动产发票的诉请，被告已开具税务机关监制的不动产预收款专用凭据，因原告未举证证明该房屋已具备开具正式销售不动产发票的条件，故本院暂不予支持。在具备开具正式销售不动产发票的条件后，原告可持不动产预收款专用凭据要求被告开具正式销售不动产发票。关于原告要求被告返还500元办证费用的诉请，由于双方未约定委托代办费用，被告未将权属登记办理，被告也未提交有关办证所产生的费用依据，原告现要求自行办理，故诉请被告退还预交办证费用，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下： 一、被告郴州市城宇房地产开发有限公司在本判决生效后30个工作日内完成郴州市苏仙区某栋某层某房的首次登记； 二、由被告郴州市城宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王小琴逾期办证违约金946.86元（违约金暂计算至2019年8月24日，后段违约金以房款总价315621.32元为基数每年按0.1%计算至首次登记完成之日）； 三、被告郴州市城宇房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告王小琴缴纳的办证费用500元； 四、驳回原告王小琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费808.2元，减半收取404.1元，由原告王小琴、被告郴州市城宇房地产开发有限公司各负担200.05元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 龙新佳 二〇一九年九月二十三日 法官助理 郭文晖 书 记 员 罗 园