黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0691民初1754号原告:大庆市庆峰物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区万宝一小区**商服**。法定代表人：郭宏喜，总经理。委托代理人：翟巍，该公司项目经理。委托代理人：吴忠军，该公司项目经理。被告：魏宏静女，汉族，1982年8月19日出生，住大庆市。原告大庆市庆峰物业管理有限公司（以下简称庆峰物业公司）与被告魏宏静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理，依法适用简易程序进行审理。于2019年8月2日公开开庭进行了审理，原告庆峰物业公司委托代理人翟巍、吴忠军、被告魏宏静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017-2018年物业服务费3399.64元；2.判令被告承担本案的案件受理费和送达费。事实与理由：2017年6月1日黑龙江省联力房地产开发有限公司与大庆市庆峰物业管理有限公司签订唯美康城前期物业服务合同，委托原告为唯美康城住宅小区提供物业管理服务，高层住宅每年每平方米物业服务费26.52元。物业费按年交纳，业主办理进户手续时一次性交清第一个物业服务年度的物业服务费，以后每一个物业服务年度的物业服务费由业主在上一个物业服务年度届满前30日付清。2015年11月10日被告接房，自2017年1月1日至2018年12月31日一直未交纳物业费，虽经原告多次催收，被告仍未交纳。原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告魏宏静辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。原告方起诉被告作为小区业主不交纳物业费，但被告不交纳物业费是由原因的。被告于2013年购买唯美康城小区4-1-402号期房，交完房款之后就一直被售楼方牵着鼻子走，直到2015年末接房、入住至今，开发商不但很多承诺没有兑现，入住之后房子和小区整体情况也出现了很多问题。被告就此案件，提出答辩如下：1.众所周知，大庆市唯美康城小区属于城市高层住宅小区，购买的人群均属刚需人群。被告购买的4号楼69平米住宅，为每层四户两梯的刚需用房，同样购买此号楼的业主，房屋性质都是住宅，而被告的房子却因日照不足，在房产证上被定义为公寓。售楼处让被告签合同时，给被告看的都是合同范本，那上面并没有写明此房性质为公寓，而被告的合同上却写着公寓，且无人向被告告知，至让被告深有被蒙骗之感。被告和别人交同样的钱，却没有买到同样的东西，没有享受到同样的待遇，这让被告感觉到心里很不平衡。入住之后，房子也出现了很多问题，比如墙体开裂，墙体瓷砖也开裂，此事也曾联系物业公司的人来维修，但来人却说无法维修。2.比较严重的一个问题是冬天才会出现的，就是窗户漏风，屋里的热气都流走了。因为窗框是白色的，有时候漏风的地方会被大风吹进的灰熏成黑色。打过物业公司的电话，可能因为被告未交物业费，也没人来处理。3.有时候物业公司真的很厉害，2017年末，也就是冬天时，被告在外打工，留一位亲属在家给看房子。物业公司因被告未交物业费，把被告家的水、电等都掐断了，被告的亲属和物业公司人员吵起来，物业公司的人员故意不承认是他们做的，还想为难被告的亲属，最后被告让亲属自己花钱找人把水电接上了。试问这样的背地里黑业主使坏的物业公司，让业主如何信任。4.根据物权法和物业管理条例的有关规定，小区的地面停车费、电梯广告等收入，应当归全体业主所有，物业公司人员没有任何理由把这笔收益据为己有。而且业主对小区内的公共场地、公用设施、设备等都享有知情权和监督权，小区物业对这些业主共有的场所做任何决定之前，需要征得业主的签字同意，同时需要就各种收费的明细和经营的收费项目所带来的收益对业主进行公示，做到全透明服务。可是唯美康城小区从2015年一期交房以来，电梯利和小区其他公共设施就不断的有各种长期或短期的广告出现，直到前段时间，物业开始起诉业主时才悄悄撤销了所有的广告位。物业租赁广告位没有征得业主的签字同意，也没有做出收益公示，而这几年租赁广告位的所有收入都被物业私吞，导致公共收益成为了物业的隐形收入。试问，原告还有何脸面向业主讨要之前的物业费用？5.如今小区里面还有很多安全隐患。比如乱停车、单元门时常都是坏着的，三天两头停水修管线。业主偶尔把垃圾放在自家走廊门口，想等下楼时顺便带下去，卫生员总以为业主懒，不下楼丢垃圾，故意给你踢得老远老远的，恨不得直接扔进业主屋里去。有这样跟业主作对的吗？打扫卫生只清扫电梯门前，业主门前的走廊地面很少擦，难道这不属于他们的清扫范围吗？业主总丢东西，物业还不让调监控，这是不是问题？物业不让业主往水表间、电表间放东西，可为什么卫生员可以往里放东西？业主买个冰箱、洗衣机等大件，为了避免退换货时没有包装箱要赔付几百元的包装费，只能将这纸箱暂且放进去一段时间，结果几天就丢了，据说是有人拿着当废纸箱卖钱了。真想问问，大纸箱了放进去就没，门口垃圾为什么不捡？退一步讲，如果业主存放的东西不是卫生员或物业拿的，是有收废品的人自己过来拿的，把什么都当成废品拿走了，也不问是谁家的？有没有用？这种随便进出，随便拿东西的方式就是正确的吗？而这些人又是怎么进来的？6.根据大庆市房地产周刊公示，唯美康城小区是绿化率较低的、容积率最大、人均密度最高的刚需住宅小区，3498户住宅，容积率高达4.2，绿化率仅35%。就是这样一个住宅密度如此之大的刚需住宅小区，如何够得上高档小区的一级物业收费标准？难道就仅凭原告有着牢靠的背景关系，批个一级物业给他们来唬弄百姓吗？7.购房时，开发商向业主承诺的至今没有实现，绿化率、公共设施也并不完善。例如：（1）社区直饮水在哪里？（2）大庆首家四级花房休闲养生会馆/阳光花房养生会所包括的：恒温玻璃花房、亲子乐园、阅览室、咖啡厅、茶室等，这些在哪里？（3）大庆首家全龄化健康社区/全龄化功能会所包括的：棋牌室、桌球室、乒乓球室、门球室、羽毛球、健身房、室内攀岩。淘气堡、室内沙坑、儿童图书馆、日常门诊医疗社区服务站、自助式免费体检健康小屋，以及为老人配备的社区营养早餐等，这些在哪里？（4）公园式住宅/六大景观包括的：康愉下沉砂园、健康游戏园、康生雕塑园、康怡神秘花园、康乐药用花园、康体童真园，这些又在哪里？不必推托哪些是开发商的责任，哪些是物业公司的责任，本属一家。既然此前为了吸引消费者购买住房所喊出的口号、打出的广告，截止目前都没有兑现。又如何够得上一级物业？被告入住康城小区时，二期三期还未建成，整个园区破乱不堪，每天乌烟瘴气，根本谈不上有物业在服务，直到三期完成，最近入住的人多了，物业才刚刚像了点样子。所以原告向被告索要此前的物业费用，被告真心不能给付，但如果物业公司能够提升服务，被告愿意从今往后，正常交纳物业费用。望原告能审时度势，早日降费，并协调好和业主之间的关系，处理好相关问题。才能保证业主和物业公司之间稳定和谐的发展。原告针对被告的答辩意见，做如下陈述：被告购房合同的问题与原告无关，墙体漏风也与原告无关。被告家被停水停电也不是原告所为。现在电梯广告已经撤下来了，之前的广告费，都投入到小区改造中去了，物业公司这几年投入大于电梯广告费，小区地面停车不收费。小区现在车辆停放有序，共有384个车位。停水物业有记录，开发商这几年对小区管线进行了部分更换。卫生方面物业有工作日报，并对小区进行检查。容积率、绿化率及小区销售时开发商的承诺与业主无关。原告为证明其主张成立，向本院提供证据如下：1.原告营业执照复印件1份，拟证明原告是独立法人，与地产公司是两家独立企业。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为两家公司背后实际是一家控制。被告对该证据真实性无异议，该证据能证明原告主张，本院予以采信。2、大庆市物价监督管理局批复1份、收费明细表1份，拟证明原告物业费收费标准符合法律及有关部门的规定，属于合法合规收费。经质证，被告表示对该证据的真实性不能确定，但认为原告的收费过高。该证据能证明原告主张，本院予以采信。3．物业服务合同1份，拟证明原告依据物业服务合同，为大庆市唯美康城小区进行物业管理，为被告提供了物业服务。经质证，被告对该证据无异议。被告对该事实认可，本院对该证据予以采信。4.欠费明细1份，拟证明被告拖欠物业费的期间及具体数额。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为原告的收费过高。被告对该事实认可，本院对该证据予以采信。被告为证明其主张成立，向本院提供证据如下：1.照片2张，拟证明被告家的室内窗台开裂及墙体瓷砖开裂的情况。经质证，原告对该证据真实性无异议，但认为项目在质保期内由开发商负责，需要业主反映给物业公司，由物业公司向开发商施工队报备，施工方与业主自行联系，质保期外由业主自行负责。原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信。2.照片3张，拟证明被告的实际购房合同与开发商提供的合同范本不一致，范本里标注的是住宅，而实际的房屋性质是公寓，被告认为开发商有欺诈行为。经质证，原告认为该证据与物业公司无关。该证据与本案无关联性，本院不予采信。3.广告宣传页4张，拟证明开发商宣传的社区配套设施现在没有提供，不应该收取这么高的物业费。经质证，原告对该证据有异议，认为自己是按物业服务合同的范围提供服务。该证据与本案无关联性，本院不予采信。4.房地产周报截图1份，拟证明唯美康城小区容积率最高、绿化率不达标，不应该收取一级物业的物业费。经质证，原告对该证据有异议，认为容积率、绿化率与物业公司无关。该证据与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明，本案事实如下：2015年6月1日，黑龙江省联力房地产开发有限公司与原告签订物业服务合同，聘用原告对其开发的大庆市唯美康城住宅小区进行物业服务，大庆市物价监督管理局核准原告物业服务费收费标准为：2017年高层收费标准2.21元/月·平方米（建筑面价）；2018年高层收费标准1.924元/月·平方米（建筑面价）。被告系该小区业主，所属房产为4号楼1单元402室，建筑面积为68.53平方米。被告因对开发商售房时的承诺未兑现及家中窗户漏风、墙面开裂未得到妥善处理，拖欠2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3399.64元未交纳，原告诉至法院要求被告交纳该费用。本院认为，原告为被告所在的唯美康城居住小区提供物业服务，被告系该小区业主，双方形成物业服务合同关系。被告已接受原告提供的服务，即有义务及时足额交纳物业服务费。被告拖欠物业服务费未交纳，原告要求被告交纳物业费的请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告与开发商之间因买卖合同产生纠纷，应向开发商主张权利，不是本案审理范围。依据《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告魏宏静于本判决生效之日起三日内支付原告大庆市庆峰物业管理有限公司2017年1月1日-2018年12月31日期间的物业服务费3399.64元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告魏宏静承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  张孟义二〇一九年九月十七日书记员  陈洪涛