湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3013号上诉人（原审被告）：湖南嘉致和五金建材有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区安和街道雷大桥村郴州国际机电建材城******商铺。法定代表人：曾长军，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁兰容，郴州市北湖区正义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李清，女，1981年8月19日出生，汉族，住湖南省郴州市。被上诉人（原审原告）：阳天，男，1980年4月3日出生，汉族，住湖南省郴州市委托诉讼代理人：杨春林，湖南善道律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭小芳，湖南善道律师事务所律师。上诉人湖南嘉致和五金建材有限公司（以下简称嘉致和公司）因与被上诉人李清、阳天租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初3087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉致和公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.本案一、二审诉讼费均由李清、阳天负担。事实与理由：一、嘉致和公司不应腾退商铺。（1）李清、阳天商铺招商失败，所以在2017年8月11日将案涉商铺租赁给嘉致和公司。2018年底时，商场已经没有客流，加之在本案起诉后李清、阳天阻止经营，导致嘉致和公司无法继续经营。2019年3月，李清、阳天又悍然关闭商铺，导致整个商场停业。相应时间段内，嘉致和公司承担着巨额的营运成本，却无从开展业务，租赁合同的目的显然无法实现。在此情况下，要求嘉致和公司继续支付租金显然不公平。（2）李清、阳天阻止嘉致和公司撤场，继续占用租赁物的责任不在嘉致和公司，嘉致和公司无需继续支付租金。（3）李清、阳天自2018年10月以后再未向嘉致和公司发出缴费通知书，应视为自行放弃继续收租。（4）在嘉致和公司花费巨额资金装修后，李清、阳天要求嘉致和公司腾退涉案商铺，有恶意侵占嘉致和公司财物的目的，有失公平。（5）案涉商铺装修费用高达200余万元，在合同期限并未届满时一审判决解除合同，导致李清、阳天可以非法占有嘉致和公司所装修的附着物，获得巨额利益，损害了嘉致和公司的利益。二、一审判决未查清涉案商铺的产权情况。案涉商铺是否有产权证和消防合格证，关系到租赁物是否符合出租条件，进而影响到合同效力。嘉致和公司庭审中要求对此予以查明，而一审未予查明。李清、阳天辩称：一、李清、阳天一审提交了购房合同、购房款收据等，足以证实案涉商铺确系二人合法所有。二、李清、阳天与嘉致和公司所签案涉《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。嘉致和公司作为承租人，负有支付租金的义务而未依约支付，一审依据合同约定解除权相关条款判决解除合同符合法律规定。三、承租人虽因经营管理不善导致闭门歇业，但未与李清、阳天协商解除合同事宜，也未腾退商铺，故其在歇业期间也应按照合同约定支付租金。一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审维持原判，驳回上诉。李清、阳天向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除嘉致和公司与李清于2017年8月11日签订的《租赁合同》；2.请求依法判令嘉致和公司立即腾退租赁物郴州市保和镇郴州国际机电建材城A2栋101商铺；3.请求依法判令嘉致和公司支付给李清、阳天租金50000元（2018年10月2日至2019年10月1日的租金，期后另计，直至合同实际解除为止）。一审法院认定事实：1、李清、阳天系夫妻，2017年4月14日，李清、阳天与郴州市翰鼎实业有限公司签订了认购书，购买该公司开发的郴州市国际机电建材城A3栋101房，并交付了首付款64万余元及预告登记费等。2019年1月25日，李清与开发商郴州市翰鼎实业有限公司签订了《郴州市商品房买卖合同（预售）》。2、2017年8月11日，李清、阳天（甲方、出租方）与嘉致和公司（乙方、承租方）签订了就案涉《租赁合同》，合同约定：第一条出租商铺情况，甲方出租的商铺位于郴州国际机电建材城A2栋101号，建筑面积208.04平方米，用途：美的空调和五金、灯饰等五金建材营业场所。第二条租赁期限，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，期限五年，甲方给乙方三个月的装修期，租期从2017年10月1日起计算。承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回商铺：1、承租方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；2、承租方拖欠租金累计达10天的；3、承租方无法联系，致使租金无法按约定交纳。第三条租金和租金交纳期限：1、租金按照先交租后使用的原则，第一年租金：交半年免半年租金，年租金100000元，即半年租金为：50000元；第二年租金：交半年免半年租金，年租金100000元，即半年租金为50000元；第三、第四、第五年租金为100000元/年，收租时甲方不提供发票。合同保证金20000元。乙方应于本合同签订之日向甲方支付合同保证金（合同期满后还本，不计利息），合同方可生效。2、交租时间约定：（1）前两年交租金时间约定：第一年租金在签订该协议后三个工作日内交清50000元，第二年租金在2018年10月1日前付清50000元。（2）第三、第四、第五年姣租金约定时间：乙方一次性交清当年的全部租金，即100000元。每年在10月1日之前以现金或者转账形式缴纳租金，且必须按照约定向甲方缴纳租金，如拖欠租金，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始，甲方有权强行收回商铺，合同保证金不退。第四条租赁期间住宅修缮，甲方将交房现状标准交给乙方后，乙方不得破坏房屋主体结构及房屋架构。如损毁甲方有权从合同保证金中扣除相关损失。造成严重损的，追究法律责任。第五条各项费用的缴纳，1、物业管理费：谁使用谁缴纳的原则。乙方自行向物业管理公司交纳与甲方无关，乙方到期或中途退还门面，须到有关部门结清物业、水电等费用；2、水电费：由乙方自行缴纳；3、维修：租赁期间，商铺及设施、设备、管道、漏水等由承租人保养、维护、维修、更换；如租赁期间导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，由乙方负责赔偿；4、由乙方缴纳与经营有关的水分（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）；5、租赁期满后，本合同终止，合同期满后七日内乙方须将商铺退还甲方，每延期一天按每日500元加收滞纳金。合同期满，在乙方未违约且确认无债务纠纷的情况下，自乙方退还商铺之日起7日内甲方将合同保证金退还乙方。第六条出租方与承租方的变更，1、如果出租方将商铺所有权转移给第三方时，合同对新的商铺所有者继续有效。出租人出卖商铺，须在1个月前通知承租人，在同等条件下，承租人由优先购买权；2、租赁期间，乙方不得将商铺转租给第三方使用，私自转让甲方可以单方面终止合同，乙方合同保证金作为赔偿款和违约金给甲方。第七条违约责任，1、合同期满或因乙方违约中止合同，乙方应在七日内撤离该商铺，否则甲方有权强行将商铺乙方财产搬出清空，无条件收回商铺，如造成乙方损失甲方不负赔偿责任；2、合同期满或因乙方违约中止合同，乙方撤离该商铺时不得损坏已装修的部分或者按甲方要求恢复原样，否则甲方有权扣留合同保证金；3、在经营期间甲方违约除双倍赔偿合同保证金给乙方外，还需赔偿乙方的装修费及预期收益；乙方违约甲方合同保证金不退给乙方外，还有追讨在合同期间甲方应得的租金。第八条争议的解决方式，本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向管辖区人民法院起诉。第九条本合同如有未尽事宜，经甲、乙双方共同协商，作出补充协议，补充规定与本合同具有同等效力。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。第十条本合同双方签字（盖章）后生效。本合同共四页，一式两份，甲乙双方各执壹份，均由同等法律效力。出租方：李清签名，承租方：嘉致和公司公章及法定代表人曾长军签名。合同签订后，嘉致和公司向李清、阳天缴纳了第一年（2017年10月1日至2018年10月1日）租金50000元及保证金20000元，李清、阳天将商铺交付嘉致和公司使用。3、2018年10月1日左右，李清、阳天依照上述合同约定要求嘉致和公司按上述合同约定时间支付第二年（2018年10月1日至2019年10月1日）租金50000元，嘉致和公司拒不支付，占用商铺至今，李清、阳天催讨租金未果，遂诉至一审法院。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。李清与嘉致和公司签订的《租赁合同》中约定：“每年在10月1日之前以现金或转账形式缴纳租金，且必须按照约定向甲方缴纳租金，如拖欠租金，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始甲方有权强行收回商铺，合同保证金不退。”李清已按合同约定交付商铺供嘉致和公司使用，嘉致和公司未按约定时间履行支付第二年租金，其行为已构成为违约。嘉致和公司应依照上述合同约定，于2018年10月1日前支付李清第二年租金50000元。由于嘉致和公司没有提供关于涉商铺未通过质量验收和消防验收等相关证据资料，因此双方签订的《租赁合同》并未违反法律强制性规定，应认定合同有效。《中华人民共和国合同法》规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因嘉致和公司违约，合同约定的解除条件已成就，故李清请求解除合同的诉讼请求，应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“一、解除原告李清与被告湖南嘉致和五金建材有限公司于2017年8月11日签订的《租赁合同》；二、被告湖南嘉致和五金建材有限公司于本判决生效后十日内腾退郴州国际机电建材城A3栋101号商铺；三、被告湖南嘉致和五金建材有限公司支付原告李清、阳天租金33333元（从2018年10月2日起暂计至2019年6月2日，之后租金按5000元∕12个月的标准每月计算至被告实际腾退郴州国际机电建材城A3栋101号商铺为止），该款限被告湖南嘉致和五金建材有限公司于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告李清、阳天其他诉讼请求。如果被告湖南嘉致和五金建材有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告湖南嘉致和五金建材有限公司未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。本案案件受理费减半收取525元，由被告湖南嘉致和五金建材有限公司负担。”本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见，本案二审的争议焦点是：双方所签《租赁合同》解除后嘉致和公司是否应向李清、阳天腾退案涉房屋及交纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。依据上述规定，提供租赁物是出租人的基本义务，支付租金是承租人的基本义务。本案《租赁合同》因嘉致和公司未依约及时支付租金，合同约定和法律规定的解除条件成就，被一审判令解除。合同解除前嘉致和公司尚欠的租金，其理应向李清、阳天偿付。合同解除后，嘉致和公司继续占有案涉商铺与上述法律规定相悖。且双方所签《租赁合同》第七条亦规定“合同期满或因乙方违约中止合同，乙方应在七日内撤离该商铺”，嘉致和公司继续占有案涉商铺与该约定相悖。故李清、阳天诉请判令嘉致和公司腾退案涉商铺有法律依据和合同依据，一审予以支持并无不当。因嘉致和公司并未腾退案涉商铺，仍然占有使用，导致李清、阳天无法通过出租案涉商铺获得租金收入，在其实际腾退之前应按照租金标准向李清、阳天支付案涉商铺占有使用费。一审判决时，依据李清、阳天的起诉，未将合同解除前的租金与合同解除后的占有使用费予以区分，存在瑕疵，但并未影响嘉致和公司的实体权利，本案处理结果正确，本院予以维持。综上所述，湖南嘉致和五金建材有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费633元，由上诉人嘉致和公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄肖华审判员  欧旭敏审判员  雷金梅二〇一九年九月二十四日法官助理陈祠平书记员陈峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。