河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫11民终1996号 上诉人（原审被告）：漯河鼎盛房地产开发有限公司，住所地：漯河市源汇区汉江路**。 法定代表人：魏振洋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李萃文，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：陈改平，女，汉族，1970年9月12日出生，住河南省漯河市。 委托诉讼代理人：陈亚奎，河南汇恒律师事务所律师。 上诉人漯河鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛公司）因与被上诉人陈改平房屋买卖合同纠纷一案，不服召陵区人民法院（2019）豫1104民初3013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鼎盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项赔偿损失部分，予以改判（争议金额约30000元）;2.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决第二项超出了陈改平的诉讼请求。陈改平主张的是返还购房款及按同期银行贷款利率计算购房款利息，而一审判决返还购房款和按照日万分之五赔偿陈改平损失，该判决即缺乏约定，又超出陈改平的诉讼请求，应予以改判。 陈改平二审答辩称：1.一审法院判决上诉人按日万分之五的标准赔偿陈改平的损失既有事实依据，又有法律依据。2.一审法院的判决并未超出陈改平诉讼请求，请二审法院依法予以驳回上诉。具体理由如下：一、上诉人无证售房的行为与现行法律法规相违背，其应当对于其违法行为产生的后果负责。二、陈改平起诉时要求上诉人支付不超过已付房款一倍的赔偿，最终一审法院判决按照已付房款为基数以日万分之五计算陈改平损失，二者为同一性质，同一标的的赔偿请求，并且按照一审法院的判决结果计算的损失，远远低于陈改平要求的一倍房款的赔偿诉求，因此一审判决并未超出答辩人的诉讼请求。三、房屋买卖合同中约定了“按日支付已付房款万分之五违约金”的违约条款，该违约条款作为约束买卖双方当事人的责任条款，可以作为上诉人对陈改平的赔偿依据。四、陈改平于2018年6月2日将购房款交付给上诉人，上诉人所开发建设的房屋至今仍未动工，交房更是遥遥无期，陈改平的损失是显而易见的。五、一审法院的判决实际上减轻了上诉人的赔偿责任。一审法院在审理本案时，充分考虑了房地产行业的现状及本案双方当事人的实际情况，坚持法律正义，兼顾社会公平，判决的结果充分体现了审判人员的审判智慧，陈改平对一审法院的判决表示理解和尊重。 陈改平向一审法院请求：1.依法确认当事人双方之间的房屋买卖合同无效；2.判令鼎盛公司返还陈改平购房款254900元及利息暂定10000元（自2018年6月2日起按同期银行贷款利率计算至被告退还所有购房款之日止）；3.判令鼎盛公司赔偿陈改平254900元；4.本案诉讼费、保全费由鼎盛公司承担。 一审法院认定事实：2018年6月2日，当事人双方签订商品房认购合同，合同约定：1.项目建设根据土地使用权出让合同、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号；鼎盛公司向陈改平出售其开发的位于漯河市××路南侧“鼎盛××”××房，房屋面积为33.8平方米，单价10500元/平方米，总价354900元；付款方式及期限，买受人2018年6月2日前支付首付款254900元，剩余房款100000元，2019年5月31日前一次性补齐；2019年12月30日前交付房屋；出卖人如未按合同约定期限，将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金；逾期超过180日后，卖受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达30日内退还全部已付款，并按已付款1%向买受人支付违约金等条款。2018年6月2日陈改平向鼎盛公司缴纳了254900元购房款，鼎盛公司向陈改平出具了收据。至本案法庭辩论终结前鼎盛公司未提供证据证明取得商品房预售许可证、规划许可证等证件。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条有关商品房的认购、订购具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定，本案中，双方签订的认购合同约定了双方的权利和义务，具备了商品房买卖合同的主要内容，鼎盛公司已按约定收取了购房款，所以双方签订的认购合同应认定为商品房买卖合同。鼎盛公司在未取得有关许可证件的情况下销售商品房屋，根据上述司法解释第二条有关出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效的规定，双方签订的商品房认购合同无效，鼎盛公司应返还陈改平购房款254900元，双方无异议。本案争议的焦点是陈改平请求的损失问题。根据上述司法解释第九条有关出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定，本案中，双方签订的合同中显示项目建设根据是土地使用权出让合同、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号，没有显示商品房预售许可证号，所以，陈改平应当知道当时鼎盛公司没有商品房预售许可证的事实，陈改平称鼎盛公司告知其各种证件齐全，没有提供相关证据，因此，陈改平没有充分证据证明鼎盛公司存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形行为，陈改平据此请求赔偿房款一倍的损失，法院不予支持。但鼎盛公司开发的“鼎盛新苑”项目，未取得商品房预售许可证明，在不具备商品房销售条件的情况下与陈改平签订商品房认购合同，导致合同无效的原因在于鼎盛公司，该公司应赔偿陈改平损失。参照双方合同约定的对陈改平有利的标准，鼎盛公司应自2018年6月2日始，以陈改平已交付房款254900元为基数按日万分之五的标准赔偿损失。陈改平提起诉讼而支出的诉讼费、保全费以及因保全支出的担保保险费1000元，鼎盛公司也应承担。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、原告陈改平与被告漯河鼎盛房地产开发有限公司于2018年6月2日签订的商品房认购合同无效；二、被告漯河鼎盛房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还原告陈改平购房款254900元并赔偿原告损失（损失自2018年6月2日始以实欠房款为基数按日万分之五计算至房款返还完毕之日止）；三、被告漯河鼎盛房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付原告陈改平其它损失1000元；四、驳回原告陈改平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9000元，诉讼保全费3020元，由被告漯河鼎盛房地产开发有限公司承担。” 本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案的争议焦点是一审判决是否超出了陈改平的诉讼请求。因陈改平一审的诉讼请求包括四项，即：1.依法确认当事人双方之间的房屋买卖合同无效；2.判令鼎盛公司返还陈改平购房款254900元及利息暂定10000元（自2018年6月2日起按同期银行贷款利率计算至被告退还所有购房款之日止）；3.判令鼎盛公司赔偿陈改平254900元；4.本案诉讼费、保全费由鼎盛公司承担。关于第一、四项诉讼请求，以及第二项诉讼请求中返还陈改平购房款254900元，在一审判决予以支持，当事人双方均无异议，本院予以确认。陈改平诉讼请求的第二、三项系请求鼎盛公司赔偿损失，该两项诉讼请求系一个整体，陈改平诉讼请求赔偿的计算标准是按照一倍的购房款计算，该计算标准并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形，其请求赔偿房款一倍的损失于法无据，但鼎盛公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与陈改平签订商品房认购合同，导致合同无效，一审酌定以254900元为基数按日万分之五的标准计算陈改平的损失并无不当，亦未超过陈改平的诉讼请求。综上，上诉人鼎盛公司的上诉请求和上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人漯河鼎盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕茹辛 审判员  翟朝飞 审判员  刘冬凯 二〇一九年九月九日 书记员  李晶晶