重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0120民初2438号原告（反诉被告）：重庆仪才物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳一路****23-7，统一社会信用代码91500109759286526D。法定代表人：廖代斌，系公司经理。委托诉讼代理人：韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：重庆坤罡房地产开发有限公司，，住所地重庆市璧山区璧城街道红宇大道**统一社会信用代码915002277842125885。法定代表人：杨娟，系公司董事长。委托诉讼代理人：卢晶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩柱，男，生于1987年11月22日，汉族，住重庆市涪陵区（公司员工）。原告重庆仪才物业管理有限公司与被告重庆坤罡房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员罗诗忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆仪才物业管理有限公司委托诉讼代理人韦延伟，被告重庆坤罡房地产开发有限公司法定代表人杨娟，委托诉讼代理人卢晶、韩柱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即退还履约保证金100,000元；2、案件受理费用由被告负担。事实及理由：2016年1月1日，原告与被告签订重庆市南川区坤罡龙都小区《前期物业服务合同》时，原告向被告交付履约保证金100,000元，双方约定在合同终止时，被告无息退还原告。2018年11月，重庆市南川区坤罡龙都小区已成立业主委员会，并于2018年11月28日与原告签订《物业服务合同》，该合同于2018年12月1日生效，为此，原被告2016年1月1日签订的《前期物业服务合同》于2018年12月1日终止，根据双方的约定，被告应当无息退还原告交付的履约保证金100,000元。原被告2016年1月1日签订的《前期物业服务合同》终止后，原告多次要求被告退还履约保证金，被告以其所有的物业与原告就其服务费用没有达成协议为由，拒绝退还履约保证金，原告现依法提起诉讼，请求法院支持我方的诉讼请求。被告重庆坤罡房地产开发有限公司辩称，一、答辩人并未就合同解除及保证金退还等事宜与被答辩人协商并达成一致，履约保证金的退还条件尚未成就。二、被答辩人并未按照约定履行《前期物业服务合同》的相关义务，存在大量违约行为，给答辩人造成了损失。其违约行为有：1、被答辩人未按照双方合同约定收取30元/月/车的停车费，导致答辩人未能收到该部分费用；2、被答辩人违反约定，擅自将社区用房出租并谋取利益；3、被答辩人擅自将消防控制室用作其他用途，危害了包含答辩人在内的小区业主的财产安全；4、被答辩人违反规划和设计方案，擅自在车库外墙打洞开门，严重危害房屋主何结构安全；5、擅自将小区室外车位出租并收取租金，还让室外的收费车辆停放在答辩人所有的车库车位上，侵犯答辩人的权益；6、因龙都小区4、5、10号楼的花架抹灰层脱落一事，该房屋已于2013年6月28日已合格并备案，上述房屋已过质保期应由被答辩人维修。但经答辩人与被答辩人多次沟通未果，后答辩人联系维修单位于2018年9月实施完成维修工程，并于2019年4月12日已经支付了维修费，但被答辩人至今未将该款支付给答辩人；7、《前期物业服务合同》约定，答辩人所有的车位的租金和临时停车费收益，由被答辩人收取20%的管理费，其余费用应由被答辩人及时支付给答辩人。但是被答辩人至今未向答辩人支付车位租金及临停收益。综上，被答辩人的诉讼请求没有相应事实及法律依据，依法不应得到法院的支持。因此，请求人民法院驳回其诉讼请求。反诉原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令反诉被告向反诉原告支付停车收益暂计31,009.6元及继续按照《前期物业服务合同》中第四章第八条的约定履行合同，向反诉原告支付停车费收益；二、请求判令反诉被告向原告支付维修费36,000元；三、请求法院确定反诉原被告签订的《前期物业服务合同》中第二章第三条继续有效；四、请求法院确定反诉原被告签订的《前期物业服务合同》第四章第八条、第五章第十条乙方应履行的义务中第一项继续有效；五、本案本诉、反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：2016年1月1日，反诉原被告签订《前期物业服务合同》，反诉被告为反诉原告对坤罡龙都小区提供物业管理服务。合同明确约定反诉被告的服务范围和服务内容；约定停车费收益的收取方式及停车管理服务费的提成标准及方式；约定反诉被告不向反诉原告收取空置的坤罡龙都商业、车库的物业管理费。合同签订后，反诉被告未将其代收的停车费收益及时支付给反诉原告，截止起诉之时，暂计31,009.6元，反诉被告应当将收取的上述停车费收益向反诉原告支付，并继续按照《前期物业服务合同》第四章第八条的约定履行合同。反诉被告未按照合同约定履行其对物业管理区域内的维修义务，因小区内存在积水、花架掉水泥块等问题，反诉原告与反诉被告多次协商未果，后自行支付维修费36,000元，此费用应当由反诉被告承担。为维护反诉原告的利益，反诉原告请求确认《前期物业服务合同》第二章第三条等继续有效。综上，为维护反诉原告的合法权益，诉至法院，请查明事实，支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告辩称：1、反诉原被告于2016年1月1日签订前期物业合同已经终止，双方对终止后反诉原告的物业所产生的收益未做约定，在前期合同终止的情况下不能按原有约定履行，双方应另行签订收益分配协议；2、反诉原告提出的第二项诉讼请求是对房屋质量的补充，是对建筑物的修缮，其费用不应该由反诉被告承担；3、第三、四项诉讼请求因双方签订的前期合同已终止，其对合同中的约定自然终止，而无新的约定的情况下，所以三、四项诉讼请求不应该得到支持，其约定自然终止。综上，反诉原告的请求均是在前期合同终止后其原合同的约定因为合同终止而失去效力，请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了转账凭证回单、前期物业服务合同、原告与业委会的物业合同及备案登记、法律服务函及快递单、物流信息2张、联席会纪要、回函、函告、坤罡龙都小区6-9栋受损业主接管车库收益的报告、业委会通告等证据，被告提交了前期物业合同、整改函、回函、新建房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书、屋顶花架维修合同、重庆农村商业银行业务委托书、杨世贵领条、停车费收据、重庆仪才公司专用收据、车库收益通知、车库收益问题回函、重庆仪才公司承诺书EMS快递单2张、物业信息、竣工验收备案登记证复印件、照片等证据，经庭审质证属实，本院予以采信。本院对本案事实认定如下：2015年12月21日，重庆仪才物业管理有限公司向重庆坤罡房地产开发有限公司做出承诺：重庆坤罡房地产开发有限公司的南川坤罡龙都小区6、7、8、9、15、16、17号住宅按商品房买卖合同约定的交房时间之后我司12个月内不收取空置房物业管理费。12个月后按照重庆市的相关物业收费文件收取物业管理费。坤罡龙都商业、车库不收空置房物业管理费，商业和车库一旦出租后由物业使用人向物业公司交物业管理费。2016年1月1日，以重庆坤罡房地产开发有限公司为甲方，重庆仪才物业管理有限公司为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》。其中第一条约定：物业名称为南川区坤罡龙都小区，坐落位置：重庆市南川区金山大道29号；其中第三条约定：乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑、公共厕所和设施的维护、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；9、物业档案资料管理；10、物业专项维修资金的使用；11、装修管理；12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护；13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。其中第八条停车收费分别采取以下方式：1、本物业管理区域内的停车库产权属甲方所有并出租的，乙方从停车费收益中按20%提取停车管理服务费，甲方的车库车位未出售出租的，乙方不得收取管理服务费。2、临时租用车库停车的，根据当时市场行情由使用人向甲方缴纳停车费，乙方从停车费收益中提取20%的停车管理服务费。3、甲方利用自有车位停车的，乙方不得收取停车管理服务费。4、小区业主自备车库停车的，乙方应与物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位的使用和管理服务方面的权利义务关系。其中第十条乙方的权利义务乙方应履行的义务：1、履行合同、提供物业服务。乙方承诺：南川坤罡龙都小区6、7、8、9、15、16、17号楼住宅按商品房买卖合同上约定的交房时间之后12个月内不收取空置房物业管理费，12个月后按照重庆市的相关物业收费文件收取空置物业管理费。坤罡龙都商业、车库不收空置房物业管理费，商业和车库一旦出租后由物业使用人向物业公司交纳物业管理费。其中第十八条约定：本合同期限为，自2016年1月1日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。其中第二十五条约定：工程质量保修乙方有权对具有工程质量保修义务单位书面函告施工单位前来维修处理，对拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人由乙方代为修复，但修复费用及造成的其他损失因质量引起的责任由施工单位承担（但修复费用和其他损失须经甲方审核同意）。其中第二十七条约定：本合同履约保证金10万元（投标保证金10万元中标后转为履约保证金，履约保证金在合同终止时甲方无息退还给乙方）。2015年12月23日，原告重庆仪才物业管理有限公司将保证金10万元打到了重庆坤罡房地产开发有限公司账上。同时查明，2018年11月30日，以重庆市南川区坤罡龙都业主委员会为甲方，以重庆仪才物业管理有限公司为乙方，双方签订了《坤罡龙都小区物业服务合同》。其中合同第一条约定：物业名称：坤罡龙都小区；坐落位置：重庆市南川区西城街道金山大道29号。其中第三条甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、共用绿地、花木、景观、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维护、养护和管理；6、公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通与车辆停放秩序的管理；8-14略，与前期物业服务合同相关部分内容大体一致。合同其他内容略。为证实反诉被告应向其支付36,000元维修费的事实，反诉原告向本院提交了于2018年10月20日与杨世贵签订的坤罡.龙都小区4、5、10号楼屋顶花架维修合同、重庆农村商业银行业务委托书（客户回执）、杨世贵领条加以证实。反诉被告质证后认为，其对上述事实不清楚，是质量问题与本案无关。为证实自己观点，反诉被告举示了2018年8月20日坤罡开发公司、仪才物业联席会议纪要一份，内容为：“1、坤罡龙都小区6、7、8环道积水问题、花架掉水泥块问题会议研究决定由坤罡公司负责找承建单位前来维修，花架掉水泥块由坤罡公司负责找人维修，坤罡公司和仪才物业共同监督，仪才物业资助维修费壹万元，时间从2018年9月1日至20日，完成后公示一周。其余略”。反诉原告质证后对真实性予以认可，但仪才公司至今未支付维修费10,000元，所以我方认为协议并未对双方发生效力，反诉被告应支付上述维修费36,000元。为证明反诉被告应其支付停车收益的事实，反诉原告向本院提供了2019年1-6月的收据6张及明细，证实反诉被告应向其支付停车费收益44,612元。反诉被告核对后，对其金额无异议。但认为双方之间的《前期物业合同》已终止，不应该支付给反诉原告。为证实重庆市南川区坤罡龙都小区业主委员会从2019年1月20日起接管小区收益，由反诉被告代管车库临停收益的事实，反诉原告举示了该业主委员会给反诉被告的函告、坤罡龙都小区6、7、8、9四栋受损业主接管小区车库收益的报告、通告等证据。（其收取的费用用于6、7、8、9四栋房屋裂缝、外墙张中半裂等鉴定，隐患整改完成后，车库收益归还开发商）。反诉原告质证后认为，对其真实性认可，但业主及业委会无权接管小区车库收益，所有权人为反诉原告，因此收益为反诉原告所有。本院认为，原、被告于2016年1月1日签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力。对于原告要求被告退还履约保证金100,000元的诉讼请求，因重庆市南川区坤罡龙都小区已成立业主委员会，并于2018年11月28日与重庆仪才物业管理有限公司签订了《坤罡龙都小区物业服务合同》，该合同已于2018年12月1日生效。根据合同第十八条、第二十七条的规定，《前期物业服务合同》于2018年12月1日终止，被告应当无息将履约保证金100,000元退还原告，故原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于反诉原告的第一项诉讼请求，根据原、被告签订的《前期物业服务合同》第四章第八条的约定，停车库产权属反诉原告所有并出租的，反诉被告从停车费收益中按20%提取停车管理服务费；临时租用车库车位停车的，反诉被告从停车费收益中提取20%的停车管理服务费，其余80%应支付给反诉原告。虽反诉被告提交了坤罡龙都小区6、7、8、9四栋受损业主接管小区车库收益的报告及通告等证据，但上述车库车位的所有权人为反诉原告，而非6、7、8、9四栋业主，若其所在房屋等存在质量问题，四栋业主可另案向有关当事人主张权利；虽反诉原告与反诉被告签订的《前期物业服务合同》现已终止，但对于停车费收益属于结算条款，故按照《合同法》第九十八条的规定，其不影响合同中结算和清理条款的效力，反诉被告应当合同约定履行支付停车费收益的义务，将其剩余的80%停车收益支付给反诉原告。对于具体金额，因反诉被告对于2019年1-6月停车费收益44,612元核对后认可，故反诉被告应将44,612元支付给反诉原告；并继续按照《前期物业服务合同》第四章第八条的约定继续向反诉原告支付停车费收益；对于反诉原告要求反诉被告向其支付维修费36,000元的诉讼请求，虽反诉原告举示了屋顶花架维修合同、重庆农村商业银行业务委托书、领条等证据，但反诉被告不认可；而反诉被告举示了双方联席会议纪要，反诉原告认可其真实性，反诉原被告双方已对相关维修费由反诉被告承担的金额达成了一致，故该纪要中对双方有约束力，反诉被告应将其承诺的10，000元维修费支付给反诉原告；对于反诉原告主张的确定反诉原被告签订的《前期物业服务合同》中第二章第三条是否继续有效的问题，因《前期物业服务合同》与《坤罡龙都小区物业服务合同》对于物业服务合同的主要内容大体一致，该约定内容不属于结算与清算的条款，故本院对其诉讼请求不予支持；对于反诉原告要求确定反诉原被告签订的《前期物业服务合同》第四章第八条、第五章第十条是否应继续有效的问题，对于该合同第四章第八条的内容，因在反诉原告第一项诉讼请求中已作叙述，故不再重复，应认定为继续有效；对于第五章第十条乙方应履行的义务中第一款是否继续有效的问题，因相关内容为南川坤罡龙都小区6、7、8等楼住宅在交房前后物业费是否收取、商业和车库是否收取空置物业管理费等进行的约定，也应为结算与清算条款，加之反诉被告于2015年12月21日做过相应的承诺，故应认定为继续有效；并至反诉被告不再为坤罡龙都小区提供物业服务时为止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十一条，第九十八条的规定，判决如下：一、被告重庆坤罡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告重庆仪才物业管理有限公司履约保证金100,000元；二、反诉被告重庆仪才物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告重庆坤罡房地产开发有限公司2019年1-6月停车费收益44,612元；三、反诉被告重庆仪才物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告重庆坤罡房地产开发有限公司环道积水、花架维修费10,000元；四、确认反诉原被告于2016年1月1日签订的《前期物业服务合同》第四章第八条、第五章第十条乙方应履行义务中第一项继续有效；至反诉被告不再提供坤罡龙都小区物业服务时为止。五、驳回反诉原告重庆坤罡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,150元（已减半收取），由被告重庆坤罡房地产开发有限公司（此款已由原告自愿垫付，被告随案款一并支付原告）；反诉案件受理费737.62元，由反诉被告重庆仪才物业管理有限公司承担（此款已由反诉原告自愿垫付，反诉被告随案款一并支付给反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书所确定的履行期间的最后一日起计算。审判员  罗诗忠二〇一九年九月六日书记员  王秋霞