四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终699号 上诉人（原审第三人）：王菊珍，女，1971年6月29日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：刘利，四川得邦律师事务所律师。 被上诉人：（原审原告）：黄建青，男，1974年11月5日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被上诉人（原审原告）：余亮英，女，1977年4月16日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：贾巍，四川洪运律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张海霞，四川洪运律师事务所律师。 原审被告：四川世纪远景置业有限公司。住所地四川省仁寿县文林镇电信街91号、93号1栋1层91号、93号。 法定代表人：翟睿。 上诉人王菊珍因与被上诉人黄建青、余亮英、原审被告四川世纪远景置业有限公司（以下简称世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案受理后，依法组成合议庭，对本案与上诉人另行上诉的其他九案进行了合并审理，现已审理终结。 王菊珍上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：（一）上诉人与原审被告因民间借贷签订了具有担保性质的《商品房买卖合同》后，又经双方协商终止了借款合同关系，履行商品房买卖合同，并将借款本息转化为购房款，以原审被告公示的预售价格购买商品房，应当认定双方之间的借贷关系已转化为商品房买卖合同关系，且《商品房买卖合同》合法有效；（二）双方签订的《协议》不属于以房抵债协议，不属于物权法、担保法规定的“流押契约”，也不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”；（三）即便被上诉人与原审被告签订的《商品房买卖合同》有效，上诉人的房屋买卖合同依法也具有优先于被上诉人的房屋买卖合同履行的权利，被上诉人无权请求上诉人协助注销案涉房的备案登记。原审被告一房数卖，不具有选择交易对象的权利，被上诉人一审诉请于法无据。 被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 黄建青、余亮英向一审法院提出诉讼请求：1．确认黄建青、余亮英与世纪公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并继续履行；2．确认世纪公司与王菊珍签订的备案号为133716的《商品房买卖合同（预售）》无效并判令世纪公司及王菊珍及时协助解除该房屋的备案登记手续；3．由世纪公司、王菊珍承担一审案件受理费。 一审法院认定事实：黄建青、余亮英系夫妻关系。2017年2月28日，黄建青、余亮英（作为买受人）与世纪公司（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：世纪公司将其开发的位于仁寿县的房屋出售给黄建青、余亮英，房屋建筑面积95平方米，单价3,052.63元/㎡，总价款290,000元，付款方式为分期加按揭付款（2017年2月25日付定金5,000元，2017年2月28日付115,000元，2017年4月15日付80,000元，剩余90,000元向银行贷款），交付条件出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。合同还对违约责任、产权登记、争议解决方式等进行了约定。合同签订后，黄建青、余亮英分别于2017年3月2日和2017年4月5日向世纪公司支付了购房款12万元、8万元，共计20万元，余9万元未支付。 2016年9月6日，世纪公司及其法定代表人翟睿（作为甲方）与王菊珍（作为乙方）签订《借款协议》载明：“甲方以所开发的“美熙府”商铺作为抵押向乙方借款，达成如下协议：一、抵押物说明甲方在仁寿县开发商住项目“美熙府”，占地17.3亩，建筑面积约30000㎡，甲方以住房1-1-501…作为抵押物，向乙方借款。二、借款金额及期限甲方向乙方借款金额为人民币2,000,000元（贰佰万元整），借款期限为6个月即2016年9月6日至2017年3月6日，最终以银行转账日为准。三、借款利息借款利息为每月2%/月，甲方每月日向乙方指定账户支付利息。四、相关责任1.甲方不得出售第一条约定的抵押物，2.甲方需按时支付利息及归还本金，3.如甲方未按时支付利息或归还本金上述第一条抵押物无条件归乙方所有，乙方不再对甲方进行房价补偿，4.如甲方按时归还以上借款，乙方归还《商品房买卖合同》，甲方有权将上述商铺另行销售。”世纪公司还于同日向王菊珍出具了《委托书》及《情况说明》，协议签订后，王菊珍于当日向翟睿转款196万元。 2016年12月7日，世纪公司及其法定代表人翟睿再次与王菊珍签订《借款协议》载明：“甲方以所开发的“美熙府”商铺作为抵押向乙方借款，达成如下协议：一、抵押物说明甲方在仁寿县开发商住项目“美熙府”，占地17.3亩，建筑面积约30000㎡，甲方以住房…2-2-7-2…作为抵押物，建筑面积共计908.45㎡，向乙方借款。二、借款金额及期限甲方向乙方借款金额为人民币1,000,000元（壹佰万元整）借款期限为2个月即2016年12月7日至2017年2月16日。三、借款利息借款利息为每月2%/月，甲方每月7日向乙方指定账户支付利息。四、相关责任1.当甲方归还了一定比例的本金后，可解除相应比例物业的备案，乙方须配合，须先解除商业，2.如甲方未按第二条约定的时间归还本金，上述第一条抵押物无条件归乙方所有，3.在约定期限内甲方归还乙方借款，则乙方无条件拆除此以上物业网签登记。”世纪公司还于同日向第三人出具了《委托书》及《情况说明》，第三人分别2016年11月14日、2016年12月7日向翟睿转款50万元、38万元。 2016年11月30日，世纪公司将包括案涉房屋在内的10套房屋备案登记在王菊珍名下，合同签约备案号为：133716。同日，世纪公司向王菊珍出具一份《收据》。2016年12月7日，世纪公司与王菊珍补签了一份《四川省商品房买卖合同》载明将其开发的位于仁寿县“美熙府”楼盘包括案涉房屋在内的10套房屋出售给第三人，建筑面积共计为908.45㎡，单价为3,082.17元/㎡，总价款为280万元，付款方式均为一次性付款，合同还载明了违约责任、产权登记、争议解决方式等。后王菊珍将合同签订时间由“2016年12月7日”改为了“2016年11月30日”。 2017年2月15日，世纪公司（作为甲方）与王菊珍（作为乙方）达成《协议》载明：“根据甲乙双方签订的《借款协议》，甲方于2016年9月6日、2016年11月14日、2016年12月7日共计向乙方借款项300万元（大写叁佰万元整，其中，银行转账284万元，现金共计16万元）。上述款项应甲方要求汇入甲方法定代表人翟睿个人账户。同时，双方还约定，如甲方未支付借款本息，乙方可以选择以购买甲方开发的位于富加镇“美熙府”项目商品房的方式冲抵借款本息，价格按照甲方公示的销售价格计算。为此，双方签订了多份《商品房买卖合同》并网签。其后，在协议履行过程中，由于甲方未按约还本付息，为此，双方协商一致，达成以下约定：一、双方经结算，一致确认：截止2017年2月15日，甲方尚欠乙方借款300万元（大写叁佰万元）利息18万元，共计：318万元，未予偿还。二、双方一致同意：双方不再履行借款协议，乙方将上述借款本息转为购房款，用于支付甲方开发楼盘的商品房房款。三、乙方购买的“美熙府”项目商品房共计十套，销售价格按照甲方公示的销售价格计算，共计280万元。具体房号为详见2016年11月30日签订的商品房买卖合同（备案号为：…2-2-702…四、上述商品房此前已办理网签，销售价格总计为280万元。抵扣借款本息外，甲方尚应返还乙方购房款38万元。该款项视为甲方向乙方的借款，按照月息2%计算…” 一审法院另认定，协议签订后，王菊珍还分别于2017年3月16日、2017年6月8日向翟睿转款5万元、25万元。根据世纪公司向一审法院提供的银行流水显示，从2016年10月6日起至2017年5月3日止，翟睿共计向王菊珍转款及支付现金共计76万元（其中签订协议后即2017年2月15日后转款296,000元）。 一审法院认为，一、关于双方之间签订的合同，双方于2017年2月28日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的规定，属有效合同。世纪公司承认黄建青、余亮英在本案中主张的事实，也明确表示其愿意与黄建青、余亮英继续履行双方于2017年2月28日签订的《商品房买卖合同》，黄建青、余亮英也按照合同约定支付了20万元的购房款。因此，黄建青、余亮英请求继续履行合同的诉讼请求，予以支持。二、关于王菊珍与世纪公司之间签订合同的效力问题。黄建青、余亮英与世纪公司均称王菊珍与世纪公司之间的合同系为借款提供担保，并非真实的房屋买卖；王菊珍辩称其与翟睿之间开始确系借贷关系，后双方结算本息用于购买世纪公司的房屋，民间借贷关系已终止。一审法院还认为，首先，从世纪公司与王菊珍签订的借款协议的内容可以看出，世纪公司与王菊珍签订房屋买卖合同及办理备案登记均系为借款提供担保，后双方虽签订《协议》进行以物抵债，但该协议签订在借款期限届满前，具有债的担保性质，本质上属于流押契约，根据《中华人民共和国担保法》第四十条及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，该《协议》及所涉及的《商品房买卖合同》因具有流押性质而无效；其次，两份借款协议出具的时间分别为2016年9月6日、2016年12月7日，而世纪公司与王菊珍签订以房抵债《协议》的时间为2017年2月15日，按照借款协议约定的本金、利息，截止双方结算本息之日，合理计算的债权本息与翟睿转支金额相品迭后的金额是远低于以房抵债《协议》载明的结算金额的，也就是说实际的担保债权本息是远低于抵押财产价值的，有悖于公平、等价有偿的民法基本原则；其三，从案件事实本身来看，世纪公司与王菊珍签订以房抵债协议后，双方还互有经济往来，一审法院有理由相信世纪公司与王菊珍之间真实的法律关系仍为民间借贷，而不是房屋买卖关系，房屋买卖非双方真实的意思表示。综上，王菊珍与世纪公司之间的《协议》及《商品房买卖合同》无效。另虽然本案涉及的房屋已经备案登记在王菊珍名下，但登记备案制度并非是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在通过行政管理的手段来保护商品房交易的安全，最大限度的保障商品房买卖合同目的的实现。通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示不具有物权的公示效力，只是使购房者获得了一种期待权，期待在将来可以实现物权，网签备案行为并未产生物权变动的法律后果。因此，涉案房屋备案登记在王菊珍的名下，并不具有物权公示效力。基于王菊珍与世纪公司的合同无效及备案登记不具有物权公示效力，王菊珍应当协助世纪公司解除“世纪美熙府”2幢2单元7层2号房屋的备案登记。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十二条第（五）项、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第五条、第九条第一款、第三十三条、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，判决：一、黄建青、余亮英与世纪公司于2017年2月28日签订的《商品房买卖合同》有效，双方继续履行合同的权利义务；二、王菊珍与世纪公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号为：133716，房屋唯一号为：419612）无效；三、王菊珍在判决生效后十五日内协助世纪公司注销位于仁寿县“世纪美熙府”2幢2单元7层2号房屋的备案登记（合同签约备案号为：133716，房屋唯一号为：419612）；一审案件受理费100.00元，由世纪公司负担。 二审中，上诉人提交了借款人均系翟睿签名的、于2017年3月16日、2017年6月8日出具的借条两张，前者写明借到王菊珍5万元，于同年3月22日归还，后者写明借到王菊珍25万元，于同年6月12日归还，拟证明上诉人与原审被告于2017年2月15日结算签订《协议》后，又另行出借借款给原审被告。被上诉人质证意见：认可借条真实性，但不能达到证明目的，只是翟睿个人借款，与原审被告无关，因为无公章。 本院认证：尽管被上诉人认可该两份借条的真实性，但由于借条系以翟睿个人名义出具，并未加盖原审被告公章，故不能认定是原审被告向上诉人借款，不能达到上诉人主张的证明目的，不予采信。 二审经审理，发现目前暂无证据证实系上诉人单方曾将上诉人与原审被告之间签订的《商品房买卖合同》的签订时间由“2016年12月7日”改为了“2016年11月30日”，该改动系单方所为还是双方所为，因与案件处理无关，本院不作认定，对一审认定的该事实予以纠正。 上诉人、被上诉人与原审被告均在二审中陈述，案涉房尚未交付予上诉人或被上诉人，也未办理所有权变更登记手续。 二审认定的其余案件事实与一审判决认定一致，对一审判决认定的案件事实本院予以依法确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.王菊珍与世纪公司于2016年11月30日签订的《商品房买卖合同》的性质与效力；2.在王菊珍与世纪公司于2017年2月15日签订《协议》后，双方是否由民间借贷法律关系变更为商品房买卖关系。 关于焦点一。王菊珍与世纪公司于2016年11月30日签订了《商品房买卖合同》，对该合同，王菊珍一审、二审中均认可当时签订该合同，是世纪公司为其向王菊珍的两笔借款共计300万提供的担保，意即虽然王菊珍与世纪公司于2016年11月30日签订了《商品房买卖合同》，但双方真实意思表示并非买卖房屋，并且也未办理不动产物权的抵押登记，故该《商品房买卖合同》系王菊珍与世纪公司以虚假意思表示作出的民事法律行为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定应当无效。无效合同自始无效，并不能因王菊珍事后于2017年2月15日签订《协议》而重新获得效力，故王菊珍关于该《商品房买卖合同》有效的主张不能成立，不予支持。 关于焦点二。即便退一万步认定王菊珍与世纪公司于2017年2月15日签订的《协议》有效，但因王菊珍与世纪公司并未在该《协议》签订后，另行签订新的具有法律效力的商品房预售合同并办理预售登记，故王菊珍主张其与世纪公司之间具有商品房买卖合同关系并无证据证实，其关于在2017年2月15日签订《协议》后，其与世纪公司之间的法律关系已经由借款担保的法律关系变更为商品房买卖关系的主张不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实基本清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王菊珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪玉君 审判员  辛利平 审判员  梁 丹 二〇一九年九月九日 书记员  陈 琳