安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初3122号原告：淮北鸿图世纪置业有限公司，住所地安徽省淮北市濉溪县岱河路南。法定代表人：陈绪营，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：祁立民，安徽锦相邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：储进明，安徽锦相邑律师事务所律师。被告：袁福勤，男，1978年4月28日出生，户籍地安徽省砀山县，经常居住地安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：卢玉振，安徽胡铭律师事务所律师。原告淮北鸿图世纪置业有限公司（以下简称鸿图公司）与被告袁福勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告鸿图公司的委托诉讼代理人祁立民，被告袁福勤的委托诉讼代理人卢玉振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿图公司向本院提出诉讼请求：1.请求袁福勤立即支付欠付的租金30000元及违约金50000元。2.诉讼费用由袁福勤承担。事实与理由：2018年11月14日，鸿图公司、袁福勤之间签订了房屋租赁合同，约定鸿图公司将位于孟山路贰拾肆克拉公寓楼一楼西侧沿街门面房租赁给袁福勤使用，约定的租赁期限自2018年12月1日至2023年11月30日止，年租金为60000元。合同同时约定，合同存续期间如有违约，违约方须向守约方支付100000元违约金。合同签订后，鸿图公司即按照合同约定将房屋交付给了袁福勤，但袁福勤却未能按照合同约定及时支付租金，并在合同存续期间单方解除房屋租赁合同，严重损害了鸿图公司的合法权。为维护鸿图公司的合法权益，起诉至法院，请求判如所请。袁福勤辩称，袁福勤实际使用房屋不到4个月，不应支付3万元的租金；袁福勤对涉案房屋进行装修，并支付了装修费用，应从房屋租金中扣除；鸿图公司在与袁福勤解除租赁合同后，对房屋进行了出租，袁福勤没有给鸿图公司造成任何损失，不需要向鸿图公司支付违约金。本院经审理认定事实如下：袁福勤租赁鸿图公司的沿街门面房经营烟酒店，2018年11月14日，鸿图公司与袁福勤签订了《房屋租赁合同》，合同约定：鸿图公司（甲方）将位于孟山路贰拾肆克拉公寓一楼西侧45平方米沿街门面房出租给袁福勤（乙方）使用；租赁期5年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；房屋租金为6万元/年，即5000元/月，于每年12月5日前一次性支付一年租金；鸿图公司负责房屋屋顶、墙面的砂浆粉刷，并承担相关费用，袁福勤在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行屋内背景墙、吧台、门头、地板、吊顶、大门（注：大门必须和淮北亚朵酒店大门材料一致，价格在人民币壹万捌仟元左右）等装修装饰，并承担所有费用；合同期满前，甲乙双方均可提前6个月通知对方于到期日解除本合同，但合同存续期间如有违约，违约方须向守约方支付10万元违约金。合同签订后，鸿图公司将门面房交给袁福勤装修并使用。袁福勤为装修店铺花费7353元，安装大门及玻璃花费1.8万元。2019年3月中旬，袁福勤因自身家庭原因不再经营烟酒店，并分两次将店内物品全部搬走，之后其与鸿图公司电话沟通不再承租门面房的事宜，鸿图公司表示不同意其搬走物品，亦不同意提前解除合同。直至2019年5月底鸿图公司将涉案门面房另行出租。现鸿图公司要求袁福勤给付6个月房屋租金及5万元违约金未果，致本案纠纷发生。以上事实，有鸿图公司提交的房屋租赁合同、预售许可证、规划许可证、施工许可证、房屋所有权证、问话笔录2份、照片四张，袁福勤提交的合同、交易明细清单、工程量清单以及当事人陈述在卷证明。袁福勤提交的销售通知单，不能证明该款项与本案的关联性，本院不予确认。本院认为，鸿图公司与袁福勤签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性的规定，系有效协议，双方应当按照约定全面履行自己的义务。2018年11月14日双方签订合同后，鸿图公司即将涉案房屋交付袁福勤使用，并约定自2018年12月1日起计算租金，直至2019年3月中旬袁福勤将房屋中所有物品搬离，口头告知鸿图公司解除合同，共计3个月半月时间，按照合同约定，理应支付房屋占有和使用期间的房屋租金，共计17500元。鸿图公司诉请袁福勤给付租金3万元，无事实依据，本院不予支持。根据合同法规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。承租人袁福勤在承租期内解除该房屋租赁合同但未提前6个月通知房屋出租人鸿图公司，属违约行为。2019年5月底，鸿图公司已将涉案房屋另租他人，有效阻止了损失的进一步扩大。因此，鸿图公司诉请要求袁福勤支付违约金5万元，显然过高，本院酌定袁福勤按照三个月的租金标准向鸿图公司支付违约金，即袁福勤应向鸿图公司支付违约金15000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。租赁合同明确约定由承租方承担装饰装修屋里背景墙、吧台、门头、地板、吊顶、大门等的费用，且本案中，系袁福勤违约解除合同，因此袁福勤主张装修费用应当从租金中予以扣除的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告袁福勤于本判决生效后十五日内给付给原告淮北鸿图世纪置业有限公司房屋租金17500元、违约金15000元，合计32500元；二、驳回原告淮北鸿图世纪置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，因本案适用简易程序审理，减半收取900元，由原告淮北鸿图世纪置业有限公司负担530元，被告袁福勤负担370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  陈永战二〇一九年九月二十五日书记员  张 莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。