青海省大通回族土族自治县人民法院民事判决书（2019）青0121民初1342号原告：大通回族土族自治县医药有限责任公司，住所地：大通回族土族自治县。法定代表人：王生昇，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨乔，青海延辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰建峰，青海延辉律师事务所实习律师。被告：大通县老爷山宾馆，住所地：青海省大通回族土族自治县。法定代表人：杜培元，该宾馆经理（个人经营）。委托诉讼代理人：马生福，青海朔山律师事务所律师。原告大通回族土族自治县医药有限责任公司与被告大通县老爷山宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大通回族土族自治县医药有限责任公司的法定代表人王生昇及其委托诉讼代理人杨乔，被告大通县老爷山宾馆的责任人杜培元及其委托诉讼代理人马生福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大通回族土族自治县医药有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告租赁费1630000元及违约金219000元，总计1849000元；二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于××县内，一、二层面积共计1830平方米的房屋租赁给被告，租赁费每月每平方米20元计算，总共年租金为435000元。前五年租费不变，第6-8年起租赁费递增5%，后两年协商解决。双方约定了权利和义务及违约金的承担。现双方合作已经七年，但被告一直拒不履行自己的义务，现尚欠付原告租赁费1630000元。原告一直通过合法途径进行催要，但被告一直拒不支付租赁费和违约金。综上所述，被告一直不履行其支付租赁费的行为，严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，现特向法院起诉，望人民法院依法裁决。庭审中，原告将事实补充为，院子租金每年20000元，诉讼请求未变更。被告大通县老爷山宾馆在庭审中辩称，1.一年的租金是按照455000元计算，6年是2730000元，我方已经支付了1610000元，租赁费数额不吻合；2.因为原告变更了诉讼请求，要求给我方相应的举证期限；3.针对本案租赁的房屋原告是否具有权利，我方持有异议；在2012年，我们双方针对2011年的合同做了补充和变更，在2011年的时候没有约定租期，在2012年4月做了补充，对原来的合同做了变更；我方已经向原告支付的房款是错误的，原告说我方支付了1610000元，实际上我方向原告支付了1655000元的租赁费和20000元的押金，我方至今向原告全额支付了租金，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2011年4月1日，原告作为甲方、被告作为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同第一条约定原告“将坐落在××县内一、二层共计1830平方米的房屋出租给被告，租赁费每平方米20元，前五年租金不变，第6-8年起租金递增5%，后两年租赁费协商解决”；第二条约定“每年年租金为435000元，房租交付办法为：乙方在甲方规定期限内一次性交纳房租，如不按时交房租，乙方向甲方交纳罚款，每超过一天罚款100元，如乙方不交纳罚款，甲方有权从乙方押金中扣除并收回房屋”；第三条约定“乙方签订合同前必须一次性交清房屋押金20000元，押金不计利息，租赁期满后如不续租房屋时经甲方验收房屋合格办清所有手续后，房屋押金如数退还给乙方”；第五条约定“甲方院内停车场租给乙方做宾馆的附属设施使用，乙方自行管理，乙方必须保证甲方院内停车场完好无损，乙方每年付给甲方停车费20000元。公司院内安全保卫由乙方负责，门卫工资由乙方负责，公司一次性补助地板砖地暖改造十万元，从2012年房租费中扣除”；第七条约定了合同中止及“乙方将房屋转租或转让必须通知甲方，经甲方同意后乙方方可转租或转让，否则视为违约。违约金30%（按年租金计算）”；第九条约定“本合同经双方签字之日起生效，未尽事宜双方协商解决”。在合同签订后，原告将出租的房屋及院内停车场交付给被告。被告按合同约定向原告支付了2011年4月1日至2012年4月1日的租金，2012年4月1日之后，至2018年4月23日，被告向原告支付租金共1100000元，未支付租金1630000元。本案争议的焦点为：1.原告对房屋是否有出租权？2.双方的合同是否进行了变更？3.违约金的数额应该如何计算？被告是否承担违约金？针对上述争议的焦点，原告认为，1.关于租赁权的问题，原告已经和被告签订了租赁合同，并且已经履行了，在租赁期间并没有第三人来主张权利，并且我们出示的证据也表明了原告有出租权；2.关于合同履行的问题，原、被告双方并没有就租金和租赁年限做过变更，根据我们提交的《笔录》，被告已经认可了租金，希望法院采用庭前笔录。原告针对自己的主张，向本院提供了下列证据：1.青海省西宁市中级人民法院（2017）青01民终1610号民事判决书，证明涉案标的是原告与巨恒房地产合作开发，并达成了还款协议，协议明确了一、二层是由青海巨恒实施建设，后期建还给我们，我们具有管理权和使用权，有出租的权利；2.《房屋租赁合同》一份，证明双方约定原告将大通县解放路67号院内一、二层面积共1830平方米的房屋出租给被告，年租金43.5万元，前5年租金不变，第6－8年租赁费递增5%，院内停车场年租金2万元。租赁合同系双方自愿签订，合法有效；3.原告向被告发的《通知》一份，证明被告自2012年4月1日至2018年4月1日，欠原告房租184900元，限被告于2018年9月10日前交清的事实；4.《收据》19张，证明自2011年4月1日至2018年4月23日被告向原告支付的房屋及停车场租赁费。交款人为老爷山宾馆及杜培元，收款人为大通县医药公司，其中2011年4月1日的收据记载房租和停车费为455000元；5.《庭前调解笔录》一份，证明原、被告在承办法官的主持下，对案件进行了调查核实，被告承认房屋及停车场租赁的事实及已付和未付租赁费结算认可的事实。被告认为，我们双方对2011年的合同在2012年4月做了补充和变更，重新约定了租期和租金。我方向原告支付了1655000元的租赁费和20000元的押金，超过了合同约定的租金。被告针对自己的主张向本院提交了下列证据：1.2011年4月1日原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明双方签订了不定期房屋租赁合同，租金为43.5万元的事实；2.2012年4月1日原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明年租金变更为24.5万元，租期确定为十年，即从2012年4月1日至2022年4月1日止。在庭审过程中，经当庭质证，对原告提供的19张《收据》，被告无异议，具有证明效力；对原告提供的西宁市中级人民法院（2017）青01民终1610号民事判决书、《房屋租赁合同》、《通知》、《庭前笔录》的真实性无异议，对证明方向有异议，认为（2017）青01民终1610号民事判决书不能显示涉案房屋所有权归原告所有；《房屋租赁合同》中未约定双方的租赁期限，租金也并不是按每平方米20元计算的；《通知》不能证明我方欠原告租金的事实，该通知是原告公司自己的行为，不能约束被告；《庭前笔录》仅能证明双方之间具有租赁关系，但不能证明被告尚欠原告租赁费的事实。原告对被告提供的2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》的真实性无异议，认为合同明确了租赁期限，并不是不固定的；对被告提供的2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为双方之间没有任何变更。如果合同需要变更，需公司的法定代表人、总经理、经理等管理人员签字确认，该合同上只有公司的公章，并没有管理人员的签字，并且该合同上租金降低不符合常理。针对本案争议的焦点，本院评析如下：1.关于“原告对房屋是否有出租权”的问题。首先，原告提供的西宁市中级人民法院（2017）青01民终1610号民事判决书认定，2007年7月12日，医药公司与西宁盛名房地产开发有限公司协议对大通县桥头镇解放南路67号1500余平方米地块联合进行房地产开发，后西宁盛名房地产开发公司注销了房地产开发资质。2011年7月20日西宁盛名房地产开发有限公司将上述项目整体转让给巨恒公司。经与涉及的本院（2017）青0121民初770号原告与青海巨恒房地产开发有限公司合同纠纷一案核对，原告（甲方）与西宁盛名房地产开发有限公司（乙方）签订的《联合开发协议书》第二条约定“乙方将项目建成后，一层商铺产权归甲方所有；二层商铺以每平方米1100元出售给甲方，甲方将房租现金交还给乙方；三层以上产权归乙方所有”。其二，原告将大通县桥头镇解放南路67号院内一、二层面积共计1830平方米的房屋出租给被告至今，没有第三人主张过权利；其三，被告无证据证明原告对涉案房屋没有出租的权利。故本院认为，原告对涉案房屋有出租的权利，被告关于“本案租赁的房屋原告是否具有权利，我方持有异议”的抗辩理由不能成立；2.关于“双方对合同是否进行了变更”的问题。被告称2012年4月1日与原告重新签订了《房屋租赁合同》，对年租金进行了变更，且明确了租赁期限。本院认为，从被告提供的2011年4月1日的《房屋租赁合同》和2012年4月1日的《房屋租赁合同》来看，两份《房屋租赁合同》都是格式条款，其中第九条均为“本合同经双方签字之日起生效，未尽事宜双方协商解决”。根据这一约定，2011年4月1日的《房屋租赁合同》，原告的法定代表人及相关人员均签了字且盖了公司公章，被告的法定代表人也进行了签字捺印；而2012年4月1日的《房屋租赁合同》，虽然盖有原告的公章，但没有原告相关人员的签字，只有被告的签字，故该份合同不符合合同本身的约定条款，不具备生效的要件，被告没有提供其他证据予以佐证。从原告提供的《收据》来看，2011年的房租，被告按合同约定已全部履行，2012年和2013年的租金，被告没有履行，2014年4月至2015年3月履行25万元，2015年4月至2016年3月履行25万元、2016年4月至2017年3月履行30万元、2017年4月至2018年4月履行30万元，被告每年履行的租金各不相同，与被告所称合同年租金变更为24.5万元自相矛盾。原告关于“该合同上只有公司的公章，并没有管理人员的签字，并且该合同上租金降低不符合常理”的异议成立，该合同不具有证明效力。本院不能认定原、被告经协商对租赁合同进行了变更。关于房屋租金，自2012年4月1日至2018年4月1日，房屋及停车场租金共1730000元，到2018年4月23日，被告向原告共支付租金1100000元，欠付租金为1630000元应当予以认定；被告称向原告支付租金1655000元，没有证据证明，本院不予认定。3.关于“违约金的数额应该如何计算及被告是否承担违约金”的问题。首先，原、被告在合同第二条和第七条约定了违约责任。本院认为，被告没有按照合同的约定按时支付房屋租赁费，应当承担违约责任；在被告没有按照合同约定交纳2012年及2013年房屋租金时，原告没有及时收取，也没有按照合同约定从被告交纳的押金中扣除并收回房屋，应当承担相应的责任。其次，关于违约金的数额如何计算的问题。我国《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原告主张被告支付的违约金219000元，是根据双方在合同中第二条的约定，自2012年4月1日起向被告按日100元罚款的形式计算的。本院认为，原、被告都是平等的民事主体，任何一方不具有处罚对方的权力，原告采取按日100元罚款的形式计算违约金，不符合相关法律规定，本院不予认定。参照原、被告在合同第七条的约定，违约金数额按年租金455000元的30%，即136500元，本院予以认定。综上，本院认为，原、被告于2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护。我国《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”原告根据合同约定向被告交付了房屋等租赁物，被告应当按照约定支付房屋租赁费。但被告没有履行合同约定的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，原告关于要求由被告支付租赁费的诉讼请求，本院予以支持；由于被告没有按照合同约定履行义务，应当承担违约责任，且双方约定一方违约时承担违约金，故对原告要求由被告承担违约金的诉讼请求，合理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：限被告大通县老爷山宾馆于本判决生效之日起三十日内向原告大通回族土族自治县医药有限责任公司支付租金1630000元及违约金136500元，共1766500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21441元，原告大通回族土族自治县医药有限责任公司负担441元，被告大通县老爷山宾馆负担21000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 长 路存福审 判 员 李连梅人民陪审员 张 军 二〇一九年九月十七日书 记 员 马 月附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。