北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初11894号原告：柳凤粦，男，1959年10月I4日出生，无业，住福建省莆田市。委托诉讼代理人魏伟，北京市中盾律师事务所律师。被告：孙建军，男，1972年10月25日出生，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人林立，男，1981年8月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人蒋曼，北京天昇律师事务所律师。原告柳凤粦与被告孙建军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柳凤粦及其委托诉讼代理人魏伟、被告孙建军的委托诉讼代理人林立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柳凤粦向本院提出诉讼请求：1、请求判令孙建军向柳凤粦支付拆除腾退各项补偿费用合计5949832元（其中包括场地一次性停产停业综合补助费1637033元（依据拆迁档案第49页终审表，全部主张）、拆除腾退补助费714735元和资源节约及垃圾减量补助费714735元（总数720万是依据总面积计算得出，我方主张的是按照我方建设面积1429.07*500元/平米）、搬迁补助费720237元（全部主张）、设备迁移补助费25000元（全部主张）、拆除费777992元（拆迁档案12、13页房屋简易建筑物估价结果通知单中（2520146元+414685元）*80%=06-09年拆除费，我方主张1.2.3.4.5.6.8.9.10.11.17.18.19.20.23.24.28.34号房屋对应的重置成新价之和*80%）、装修设备及附属物补偿价1360100元（主张安装的部分设备补偿价，扣除厕所2个、壁布3、卷帘门2、无灯箱广告牌、灯箱广告、包门3、地埋混凝土管200、银杏20、银杏25、复合木地板、隔断2、变压器200、不锈钢楼梯扶手、院墙、铁板门之外都是我方主张的）；2、诉讼费由被告负担。事实及理由：2011年10月1日，柳凤粦与孙建军签订了《房屋租赁合同》，约定孙建军将位于北京市大兴区太福庄村南占地21亩整院出租给柳凤粦使用。后柳凤粦投入大量资金购置设施设备进行运营。2017年8月初，北京市大兴区当地拆迁部门通知上述租赁场地进行拆迁。2017年8月底，柳凤粦所租赁场地被断水断电。依照原被告双方签订的房屋租赁合同约定，如遇租赁场地进行拆迁，则搬迁补偿和经营损失费等费用均归柳凤粦所有。柳凤粦多次找孙建军协商，要求孙建军履行合同内容，但孙建军以各种理由拒绝配合，故诉至法院。孙建军辩称，不同意柳凤粦诉讼请求。租赁院落内有老房也有新建房屋，具体的拆迁补偿价格我也不清楚。我和拆迁单位签订拆迁补偿协议后，拆迁补偿协议就被拆迁单位拿走了，我方手中也没有底档。现在拆迁款只是暂发了9000000元。关于涉案的院落，我从村委会承租过来之后并没有将院落全部转租给柳凤粦，有部分房屋属于我自用部分，也在此经营。由于我与村委会签订的租赁合同有禁止转租的约定，所以双方所签合同应属无效。请法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2008年7月11日，孙建军（甲方）与柳凤粦（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定孙建军将位于北京市大兴区太福庄村南占地21亩整院出租给柳凤粦使用，内有钢结构厂房两栋，办公用房500平米左右，租赁期限自2008年10月1日至2018年9月30日。双方约定，租用期内如遇国家占地建筑补偿归甲方（孙建军），搬迁补偿与经营损失费归乙方（柳凤粦）所有。由乙方（柳凤粦）出资所建房屋补偿甲乙双方各50%。2011年7月26日，北京市大兴区黄村镇太福庄村集体经济合作社（以下简称：太福庄合作社）与孙建军签订《太福庄村集体土地使用合同书》，双方约定，由孙建军租赁太福庄村村南地的土地20.724亩，土地使用期限自2012年1月1日起至2032年1月1日止，共计20年。同时约定，甲方（太福庄合作社）同意并报经镇政府同意批准，乙方（孙建军）对使用的土地可以转包、转租。同时，对土地位置、面积、用途确定，甲方同意将集体所有的位于村南的土地13815.81平方米（合20.724亩）给乙方作仓储生产加工使用，地块名称村南地，已有建筑面积10551.03平方米。2011年10月1日，孙建军（甲方）与柳凤粦（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，约定，孙建军将位于北京市大兴区太福庄村南占地21亩整院出租给柳凤粦使用，内有厂房及生活用房，租赁期限自2011年10月1日至2018年9月30日。双方约定，租用期内如遇国家占地建筑补偿，甲方（孙建军）投资归甲方所有，乙方（柳凤粦）投资干燥设备归乙方所有，搬迁补偿与经营损失费归乙方（柳凤粦）所有。在2010年以前由乙方出资所建房屋补偿甲乙双方各50%。在租赁期间内，孙建军将出租院落交付柳凤粦，柳凤粦按约定向孙建军支付了相应租金。2017年10月15日，北京兴业富民置业有限公司委托北京同创达勘测有限公司对孙建军承租的太福庄村村南地进行了拆除腾退项目测绘，确定，用地面积13602.51平方米，合20.404亩，建筑总面积19450.76平方米，建筑占地总面积12343.85平方米，其中2006年至2009年5141.45平方米，2009年至2016年9263.28平方米，2016年以后5046.03平方米。2016年以前建筑占地面积8600.75平方米，建筑总面积14404.73平方米。2017年11月13日，北京圣元房地产评估咨询有限公司受北京兴业富民置业有限公司委托对孙建军承租的太福庄村村南地进行了房屋腾退补偿价格评估，确定被腾退房屋腾退补偿总价分项评估结果：总建筑面积19450.76平方米，房屋重置成新价2934831元，装修、附属物（含设备补偿）2758550，腾退货币总价5693381元。房屋及简易建筑物估价结果通知单中确认：2006年-2009年建筑面积5141.45平方米，2006年-2009年重置成新价2934831元；装修、设备及附属物估价结果通知单确认：装修、设备及附属物共计2758550元。2017年11月13日，北京兴恒源拆迁服务有限公司对孙建军承租的北京市大兴区黄村镇太福庄村南地进行了现场勘查，最终确定实际营业面积为0平方米，场地经营面积3541.28平方米，符合本项目一次性停产综合补助条件。2017年11月13日，北京市大兴区黄村镇太福庄村股份经济合作社为孙建军出具企业经营情况证明，兹证明，被拆除腾退人租赁的土地在本次腾退范围内确实存在实际经营行为且连续经营一年以上，经营项目为生产加工。但未办理营业执照。孙建军、北京兴恒源拆迁服务有限公司、北京博路通房屋拆除有限公司共同签署交房条，确定被拆除腾退人为孙建军，房屋地址为北京市大兴区黄村镇太福庄村南地，交房时间为2017年11月30日。2017年12月23日，北京兴业富民置业有限公司（甲方）与孙建军（乙方）签订《大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿协议》（以下简称：《腾退补偿协议》），约定，甲方（北京兴业富民置业有限公司）因大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退，需要拆除腾退乙方（孙建军）在项目范围内的房屋、装修设备及附属物、简易建筑物、地上地下附着物、农业设施、绿化等，为保护甲乙双方权益，保证大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退工作顺利进行，依据相关规定，甲乙双方经协商，同意实行货币补偿，并达成协议：一、被拆除腾退房屋，乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇太福庄村南地，房屋、建筑物、简易建筑物面积19450.76平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积0平方米，场地经营面积3637.85平方米；二、拆除腾退补偿款，甲方应支付乙方补偿款共计21893415元，其中：1、经评估公司评估，被拆除腾退房屋重置成新价0元、拆除费2347865元、装修设备及附属物补偿款2468910元、设备评估价值及设备迁移费0元、苗木补偿补助费289640元；2、经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费0元、场地一次性停产停业综合补助费1637033元、腾退补助费7202365元、资源节约和垃圾减量补助费7202365元、拆迁补助费720237元、设备迁移补助费25000元；三、乙方搬迁期限，乙方应在2017年11月30日前完成搬迁，并将被拆除腾退的所有房屋、装修设备及附属物、建筑物、简易建筑物、地上地下附着物、农业设施、绿化等按相关规定交给甲方拆除。乙方未按上款规定期限完成搬迁的，应按延期天数支付违约金。每天支付补偿款总额的1‰。2018年1月10日，北京兴业富民置业有限公司（甲方）与孙建军（乙方）签订《大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿款预付协议》，约定，一、被拆除腾退房屋，乙方（孙建军）在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇太福庄村南地，房屋、建筑物、简易建筑物面积19450.76平方米；二、拆除腾退补偿款预付约定，1、鉴于乙方在拆除腾退之前需要关闭业态、清退承租商、住户，乙方提出需要支付已预收的租金、提前解约的违约金赔偿金、装修损失补偿和偿还投资建设形成的贷款等资金，为了保障拆除腾退工作的顺利推进，甲方同意向乙方预先支付部分拆除腾退补偿款，预付款人民币9500000元；2、待双方正式签订《拆除腾退补偿协议》时，甲方从应给付的总补偿中直接扣除甲方已预支给乙方的上述预付款，乙方不持异议。2018年5月21日，太福庄合作社与孙建军签订终止协议，双方约定，因黄村镇新城西片区非住宅拆除腾退项目的需要，双方一致同意，2011年7月26日签订的土地租赁合同于2018年5月23日终止。2019年1月14日，大兴区新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目终审表确定：建筑总面积19450.76平方米，其中2006年至2009年5141.45平方米，2009年至2016年9263.28平方米，2016年以后5046.03平方米，场地经营面积3637.85平方米。该终审表中腾退补偿价明细显示：2006年房屋重置成新价0元、2006-2009年拆除费2347865元、装修设备及附属物补偿款2468910元、苗木补偿补助费289640元、场地一次性停产停业综合补助费1637033元、腾退补助费7202365元、资源节约和垃圾减量补助费7202365元、拆迁补助费720237元、设备迁移补助费25000元，合计21893415元。2019年1月16日，北京兴业富民置业有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿款预付协议》（尾款），约定，甲方应从拆除腾退补偿总款21893415元扣除甲方已支付给乙方的预付款9500000元。剩余拆除腾退补偿款12393415元在乙方交房及补齐所有相关手续后15工作日内支付到乙方指定账户，乙方在领取拆除腾退补偿款时，乙方须按规定提供相应的发票或收据。庭审过程中，柳凤粦提供2008年原被告双方签订的租赁合同、拆迁档案用地平面图、航拍图彩印件3张，主张用地平面图中斜线标注的均是其建筑的房屋，面积1429.07平米，均为09年前所建。孙建军对上述证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为上述证据不能证明房屋是柳凤粦所建，并主张其与太福庄合作社签订《太福庄村集体土地使用合同书》中孙建军没有转租权，其与柳凤粦签订的租赁合同是无效的，本案涉案土地并未全部租给柳凤粦使用，最南侧的部分的土地由被告作为仓储和生产加工使用。柳凤粦则主张孙建军履行租赁合同近十年，当地的村委会未提出任何异议，不能认定合同无效。另查，柳凤粦所承租的院落内的房屋没有房屋批建手续。双方当事人均认可2011年11月1日的房屋租赁合同签订之时，双方于2008年7月11日签订的房屋租赁合同已经终止，之所以签订2011年10月1日的房屋租赁合同，柳凤粦主张是因为孙建军想增加房租，孙建军则称是因为其和太福庄合作社重新签订的土地使用合同。孙建军认可其和太福庄合作社于2011年7月26日签订合同之前曾经签订过合同，但因已经交付太福庄合作社，故无法提供。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋所有人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，基于该房屋的出租行为应该认定为无效。本案中，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故本院认定孙建军与柳凤粦签订的房屋租赁协议应依法确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。柳凤粦承租不符合相关规定的房屋且无相关审批手续增建房屋，存在过错，孙建军将不符合相关规定的房屋出租并允许柳凤粦增加房屋，亦存在过错。现涉案院落内的房屋已经拆除，属于不能返还的情况，因此对柳凤粦造成的损失，应由双方根据各自的过错承担相应的责任。至于柳凤粦在涉案院落内建造房屋面积问题。2008年7月11日，柳凤粦与孙建军签订《房屋租赁合同》，该合同显示孙建军出租的本案涉案院落内办公用房面积500平米，另有钢结构厂房两栋，2011年10月1日，双方就本案涉案院落再次签订《房屋租赁合同》，双方均认可2008年7月11日签订的《房屋租赁合同》在2011年10月1日再次签订合同时终止，虽上述租赁合同无效，但柳凤粦在涉案院落内的建房事实并未因合同无效而消失，另根据孙建军与太福庄合作社之间签订的合同确认单显示柳凤粦承租该院落期间，房屋建筑面积从500平米、厂房两栋增加至10551.03平方米，结合柳凤粦提交的航拍图等证据，本院采信柳凤粦的主张，认定柳凤粦在2006年至2009年期间建造房屋面积为1429.07平方米。根据北京兴业富民置业有限公司与孙建军签订《腾退补偿协议》等协议所得的拆除腾退补偿款，应视为北京兴业富民置业有限公司对搬家主体使用期间的损失进行的补偿。对柳凤粦关于该拆除腾退补偿款的请求中，其中搬迁补助费、设备迁移补助费等项，应理解为对搬家主体因周转有所消耗而获得的专项补偿，考虑到柳凤粦在涉案院落内使用情况，本院酌情确定上述费用中50%归柳凤粦所有。至于拆除费，结合柳凤粦建造的房屋间数及拆迁腾退协议等证据，对柳凤粦要求的拆除费777992元，本院予以支持。对于柳凤粦要求孙建军给付拆除腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费的诉讼请求，大兴区新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目终审表确定涉案的太福庄村村南地建筑总面积19450.76平方米，资源节约及垃圾减量补助费、拆除腾退补助费分别为7202365元，每平方米拆除腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费分别为500元，因此，资源节约及垃圾减量补助费714735元、拆除腾退补助费714735元应归柳凤粦所有。对于柳凤粦主张的场地一次性停产停业综合补助费，双方当事人在庭审过程中均未向本院提供相应证据证明各自的经营面积，故本院根据大兴区新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目终审表中确定涉案的太福庄村村南地场地经营面积3637.85平方米，一次性停产停业综合补助费共计1637033元，并结合柳凤粦使用情况，酌情确定场地一次性停产停业综合补助费818516.5元归柳凤粦所有。对于柳凤粦主张的装修设备及附属物补偿款，本案涉案院落房屋腾退补偿价格评估结果确定，装修设备及附属物共计2758550元，其中装修设备及附属物计2468910元、银杏树110棵计289640元。在审理过程中，双方当事人均未提供有效证据对各自主张的装修设备及附属物予以证明，本院结合柳凤粦实际使用情况，酌情确定装修设备及附属物补偿款1234455元归柳凤粦所有。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、孙建军于本判决生效后十日内支付柳凤粦场地一次性停产停业综合补助费、拆除腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费、装修设备及附属物补偿费、搬迁补助费、设备迁移补助费、拆除费等各项补偿费用合计4633052元；二、驳回柳凤粦的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费63200元，由柳凤粦负担19335元（已交纳），由孙建军负担43865元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 青人民陪审员  姜永江人民陪审员  乔卫国二〇一九年九月三十日法官 助理  常欣月法官 助理  赵新兰书 记 员  赵立华