沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初2444号原告：郭思成，住址沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：王守志，系辽宁金正律师事务所律师。被告：王会琴，住址沈阳市皇姑区。被告：吴畏，住址沈阳市皇姑区。原告郭思成与被告王会琴、吴畏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭思成及委托诉讼代理人王守志到庭参加诉讼，被告王会琴、吴畏经公告送达传票未到庭，本院依法缺席审理，现本案已审理终结。原告郭思成向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方于2015年11月15日签订的《门市房购买协议》；二、判令二被告连带返还原告购房款65万元，赔偿原告房屋装修损失10万元；三、诉讼费用由二被告承担；事实与理由：2015年11月15日，原告母亲侯云杰代表本人与王会琴（代表其女吴畏）签订了《门市房购买协议》，约定：甲方（王会琴）将门市房,面积115.4平方米，总价69万元，门市房过户资金甲方承担3万元，余下乙方承担。乙方交甲方部分房款20万元，余下款在乙方备齐后交齐49万元。协议当天原告以现金方式支付给王会琴20万元购房款，2015年12月1日，王会琴将房屋钥匙交给原告，原告对房屋进行装修，12月26日装修完毕，原告父母入住，一楼用于经营，二楼住宅，持续至今。2016年5月13日，依被告王会琴指令，将购房款45万元汇入沈阳蒲益牧业股份有限公司，王会琴出具收条。此后，原告多次催办过户手续，被告知该房屋被抵押暂无法更名。2017年7月，经查，得知该房屋于2014年6月24日至2015年10月19日，2015年12月25日至2016年12月24日期间有抵押权。另2016年4月沈阳市中级人民法院查封该房屋，其他法院轮候查封。为解除查封，原告于2017年7月至2018年2月先后向法院提出执行异议申请、执行异议之诉、第三人再审申请。原告在诉讼中得知沈阳市中级人民法院于2015年12月对另案审理时，涉案房产于2015年8月17日至2018年8月16日被法院查封。至此，原告才知被告在与原告签约前即将房屋抵押给银行并被法院查封。涉案房产无法取得产权，不能实现合同目的，另案已申请执行，所购房产可能被强制拍卖，特诉至法院。被告王会琴、吴畏未出庭答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月15日，原告母亲侯云杰代表原告郭思成与被告王会琴签订了《门市房购买协议》，该协议约定：“甲方（王会琴）将门市房,面积115.4平方米，单价每平方米6000元，总价69万元。门市房过户资金甲方承担3万元，余下乙方（原告郭思成）承担。乙方（原告郭思成）交甲方部分房款20万元，余下款在乙方备齐后交齐49万元。本协议甲乙双方签字生效。”当日，原告支付给被告王会琴购房款20万元。2015年12月，被告王会琴将涉案房产从承租人处收回，交付给原告郭思成，原告郭思成的父母入住。2016年5月13日，原告郭思成将购房款45万元汇入被告王会琴指定的沈阳蒲益牧业股份有限公司账户，被告王会琴向原告出具收条一份。该收条载明“今收到郭思成购房款45万元整，2016年5月13日转账汇款到沈阳蒲益牧业股份有限公司广发银行沈阳北站支行…，收款人王会琴”。此后，原告多次催促被告王会琴协助办理更名过户手续，被告王会琴一直未能协助办理。另查，涉案房产位于沈阳市沈北新区，登记在被告吴畏名下，被告王会琴与被告吴畏系母女关系。被告吴畏并未与原告商谈过涉案房产交易，且并未实际接收过购房款项，原告称被告吴畏一直在外地。再查，涉案房产在2014年6月24日至2015年10月19日期间设立抵押，抵押权人广发银行股份有限公司沈阳分行。广发银行股份有限公司沈阳分行与沈阳蒲益牧业股份有限公司、被告吴畏、被告王会琴、吴连孚、沈阳蒲兴禽业集团有限公司金融借款合同纠纷案件中，沈阳市中级人民法院于2015年8月17日保全查封了被告吴畏的涉案房产，查封期限三年。此后，沈阳市中级人民法院作出（2015）沈中民四初字第00238号民事调解书，确认如沈阳蒲益牧业股份有限公司逾期履行该调解书确定的义务，广发银行股份有限公司沈阳分行对被告吴畏名下涉案房产享有优先受偿权。又沈阳蒲益牧业股份有限公司逾期履行民事调解书的义务，广发银行股份有限公司沈阳分行申请执行。沈阳市中级人民法院在强制执行过程中，原告对涉案房产主张权利，提出案外人执行异议，沈阳市中级人民法院于2017年8月4日作出（2017）辽01执异1266号执行裁定书，裁定驳回郭思成的异议。原告郭思成不服提起案外人执行异议之诉，经沈阳市中级人民法院审理作出（2017）辽01民初890号民事裁定书，裁定驳回原告郭思成的起诉，上述民事裁定书已生效。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、举证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃答辩、举证的权利，本院结合原告提供的证据，依法对案件事实予以认定。本案中，涉案房产登记在被告吴畏名下，被告王会琴出售被告吴畏名下房产，与原告签订、履行的《门市房购买协议》，在未经被告吴畏做出明确意思表示或行为追认前，该协议处于效力待定状态。从签订协议至本院开庭审理之日，被告吴畏长期未向原告做出是否出售涉案房产的意思表示或行为追认，依据合同法相关规定，视为被告吴畏拒绝追认。故原告郭思成与被告王会琴于2015年11月15日签订的《门市房购买协议》因被告王会琴无处分权，且被告吴畏拒绝追认而无法律效力。协议自始无效，原告主张解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。被告王会琴以自身名义对外签约、接收售房款项，而被告吴畏既未参与签约，又未实际接收售房款项，依据法律规定，未经涉案房产权利人被告吴畏追认，对被告吴畏不发生法律效力，由行为人即被告王会琴承担责任。故应由被告王会琴返还原告购房款65万元，原告主张被告吴畏连带返还购房款无事实及法律依据，本院无法支持。关于装修损失，被告王会琴从承租人处收回并交付至原告，原告未能提供充足证据证明系其实际装修、装修的范围、费用。又经本院释明，原告不申请对装修造价进行司法鉴定，故无法证明系原告的装修行为造成其具体明确的装修损失，本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条之规定，判决如下：一、被告王会琴于本判决发生法律效力之日起五日内一次性返还原告郭思成购房款65万元。如被告王会琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告郭思成的其它诉讼请求。案件受理费11,300元、公告费560元，原告郭思成已预交，由被告王会琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  肖鲁峰人民陪审员  王守威人民陪审员  王继阳二〇一九年九月二十日书 记 员  徐 波本案涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。