沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初1029号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。负责人：张识。委托诉讼代理人：付振宇，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：马晶晶。被告：沈阳雍森房地产开发有限公司。法定代表人：高书颖。委托诉讼代理人：朱晓光，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告马晶晶、沈阳雍森房地产开发有限公司（以下简称“雍森公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人付振宇到庭参加了诉讼，被告马晶晶、雍森公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间的借款合同，第一被告向原告偿还本金369952.58元；2、判令第一被告向原告偿还利息、罚息、复利（暂计至2018年12月28日共计6897.05元，自2018年12月29日期至实际结清之日止，按照合同约定方式计算）；3、请求法院判令第一被告承担原告律师费20726.73元；4、请求判令第一被告以其所有的于洪区变卖，在抵押合同约定的范围内有限偿还原告上述诉讼主张；5、判令第二被告对1、2、3项债务承担连带保证责任；6、请求判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月23日，被告马晶晶与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为39万元，用于购买位于沈阳市于洪区的房屋，借款期限为30年，自2015年4月23日至2045年4月23日，同时约定了贷款利率计还款方式。合同约定借款人以所购房产作为抵押并办理预购商品房抵押预告登记，同时，双方还约定由第二被告为保证人，保证方式为连带保证。原告依约履行房款义务，自2018年3月29日期，借款人开始逾期，故原告起诉来院。被告马晶晶未到庭答辩。被告雍森公司辩称，我公司与马晶晶于2015年4月16日签订商品房买卖合同，我公司依约履行了房屋交付义务，并多次通知其办理房屋产权证书，涉案房屋具备办理产权证的全部要件，但是由于被告个人未前来主动办理，故房屋产权证未办理，我公司具备为业主办理产权证的全部条件，对于阶段性担保责任请求法院不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了《个人住房（商业用房）借款合同》、最高额保证合同、预告登记证明、账目明细等证据佐证。二被告未向法院提供证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告马晶晶于2015年4月23日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告购买坐落于沈阳市于洪区房屋，向原告申请个人住房贷款。借款金额为人民币39万元，借款期限为360个月，自2015年4月23日至2045年4月23日止；借款利率为浮动利率。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮100%。被告马晶晶以其购买的上述房屋设定抵押，并于2015年4月29日，在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。2013年4月，原告与被告沈阳雍森房地产开发有限公司签订了《最高额保证合同》，合同约定保证最高限额为3亿元，担保的主债权为2013年5月30日至2015年5月30日期间原告向被告马晶晶发放个人住房贷款而形成的全部债权，保证方式为连带责任保证。保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。借款合同签订后，原告于2015年4月29日向被告马晶晶发放了个人住房贷款人民币39万元，被告马晶晶未按约定还款，出现多次逾期，现尚欠原告贷款本金369952.58元、截止2018年12月28日尚欠利息4983.77元、罚息71.99元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人享有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和申请调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告马晶晶经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利。原告中国人民建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告马晶晶签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告中国人民建设银行股份有限公司沈阳大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告马晶晶未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告提出被告沈阳雍森房地产开发有限公司承担连带保证责任的主张。被告沈阳雍森房地产开发有限公司提出，涉案房屋具备办理产权证的全部要件，但是由于被告个人未前来主动办理，故房屋产权证未办理，我公司具备为业主办理产权证的全部条件，对于阶段性担保责任请求法院不予支持。本院认为，在原告与被告沈阳雍森房地产开发有限公司签订的保证合同中，明确约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告马晶晶的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条之二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告马晶晶于2015年4月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告马晶晶于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金369952.58元及利息4983.77元、罚息71.99元（截止至2018年12月28日）；三、被告马晶晶于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息及罚息（自2018年12月29日起至实际给付之日止，按合同及中国人民银行、建行的相关规定执行）；四、被告沈阳雍森房地产开发有限公司对上述二、三项承担连带保证责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人马晶晶追偿;五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7264元，保全费2508元，公告费800元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  郑友杰审判员  李炳玲审判员  赵 刚二〇一九年九月二日书记员  韩倩文