中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申3918号 再审申请人（一审原告、二审上诉人，申请执行人）：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行。住所地：重庆市渝**两路街道双凤路**。 负责人：罗波，该支行行长。 委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人，案外人）：王君，男，汉族，1974年10月27日出生，住重庆市綦江县。 委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝繤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凤，重庆渝繤律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人，被执行人）：重庆市文杰京华农贸市场有限公司。住。住所地：重庆市北碚区将军路**/div> 法定代表人：魏娟，该公司执行董事。 被申请人（一审被告、二审被上诉人，被执行人）：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司。住所地。住所地：重庆市渝**双龙湖街道滨港路**山水绿城**1-1iv> 法定代表人：袁世超，该公司执行董事兼总经理。 再审申请人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称农行渝北支行）因与被申请人王君、重庆市文杰京华农贸市场有限公司（以下简称文杰京华公司）、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民终362号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 农行渝北支行申请再审称：一、《银海新城车位转让协议书》是车位转让的预购协议，不符合商品房买卖合同的主要内容。原审判决认定王君与银鹰公司签订合法有效的买卖合同错误。1.《银海新城车位转让协议书》不符合《中华人民共和国合同法》对买卖合同的规定。《银海新城车位转让协议书》明确了乙方受让的是车位“使用权”而不是“所有权”。2.《银海新城车位转让协议书》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房买卖合同的认定标准，《银海新城车位转让协议书》中的“车位”位置不定、界址不清、空间界限缺失、面积不明。登记机关显示的是重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库（房屋所有权证号：207房地证2010字第××号）的登记，无该车库内任何“车位”的登记，案涉车位属不确定状态，在物权法意义上并不存在，不属法律意义上可转让的车位。二、《银海新城车位转让协议书》存在违法之处。1.标的物未经有资格的测绘机构测绘，也未按规定向房管部门报送产权初始登记资料，更未完成具体车位产权的初始登记。2.由于银鹰公司与王君签订协议的时间是在农行渝北支行抵押之后，故而该协议违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。三、案涉“车位”不是执行中的查封对象，当然也不是中止执行的对象，原审判决混淆了查封的效力与查封的对象两个不同的概念。执行法院并未对案涉6号车位进行查封，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，中止执行应当解除查封。而本案6号车位不存在，当然不存在对案涉6号车位进行查封，作出中止执行属逻辑错误，作为中止执行法律后果的解除查封，更是事实不能、法律不能。四、案涉车位不符合“物权登记条件”，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第三十条规定，对王君提出的排除执行异议，不应支持。对车库分割为车位进行转让未经有权部门批准、未经房地产行政主管部门审核通过的测绘成果，不具备物权登记条件。五、王君对车位未办理过户登记存在过错。1.王君知晓车库状况及存在抵押权，对其取得车位所有权存在权利障碍和事实障碍，不具备转移登记的条件，未尽买受人合理的、最基本的注意义务，对未办理过户登记存在过错。2.王君作为购买了银鹰公司楼盘的业主，已经具有不动产买卖的起码经验和认识，却忽视国家法律法规政策对房地产交易安全保护的规定。首先，《银海新城车位转让协议书》中权利义务规定不规范、粗糙；其次，忽略了预告登记对交易安全的保护；再次，正因为王君在长达18个月的办证期限内不进行预告登记、备案登记，为银鹰公司作为所有权人行使处分权、继续设定抵押创造了条件。3.王君怠于行使权利，是导致案涉车位至今不能过户、未过户的又一原因。办理产权证是王君的义务，银鹰公司有配合的义务，但签订协议后王君至今未提出办证要求。4.王君未提出证据证明其对未办理产权过户登记不存在过错，应承担举证不能的法律后果。5.在实践中，能够归责于买受人的原因有三个层面：一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利。以上三个层面，王君全部符合。六、原判决适用《执行异议复议规定》第二十八条规定，属于适用法律错误。该条规定的买受人对登记在被执行人名下的不动产排除执行的，需同时具备两个条件，一是符合本条规定的四种情形，二是其权利能够排除执行。但本案原判决认定符合四种情形错误，在未认定王君的权利能够排除执行的情况下适用本条规定属于适用法律错误。原审未按《执行异议复议规定》第二十四条规定审查王君是否是车位的所有权人，未按该规定第二十五条关于权利人标准进行审查判断。七、原审认定王君已经占有车位的证据为一份加盖了重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称鑫龙物业公司）银海新城管理处公章的《证明》，农行渝北支行认为该份证据不是有效证据。另外，没有任何证据证明所谓“银海新城管理处”是鑫龙物业公司设立的合法单位；原审法院据此认定王君已经合法占有车位的事实是错误的。八、原审判决存在的其他瑕疵。1、原审判决对案涉车库抵押登记连续性未予审查认定系重大瑕疵。案涉车库的抵押登记虽一年一签，但实际上是债的延续，是不间断的连续抵押。2、抵押权与买受人权利并存时的法律问题。《执行异议复议规定》第二十五条对抵押权保护的例外规定，是对作为购买商品房的买受人的消费者的特别保护规定，《执行异议复议规定》第二十九条对消费者的居住权有着严格的限定。因此，原审判决认为符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的四种情形，就能排除执行，属于逻辑错误。综上，农行渝北支行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定申请再审。 本院经审查认为，农行渝北支行的申请再审事由不能成立，具体分析如下： 一、关于《银海新城车位转让协议书》的效力问题 银鹰公司与王君于2014年7月14日签订的《银海新城车位转让协议书》对车位转让价款、交付时间、产权办理等事宜作出了明确约定，具备买卖合同的主要条款。协议文本约定王君受让“车位使用权”，但结合前后文可知，当事人实际买卖的标的物是车位所有权。尽管银鹰公司系先将案涉车库设立抵押后再与王君签订《银海新城车位转让协议书》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致《银海新城车位转让协议书》无效。综上，农行渝北支行关于《银海新城车位转让协议书》效力的异议不能成立，原审法院认定银鹰公司与王君签订的《银海新城车位转让协议书》合法有效，并无不当。 二、关于案涉车位是否为查封对象以及是否符合物权登记条件的问题 2010年7月6日，银鹰公司取得案涉车库的产权证，并于2010年8月13日在房屋行政主管部门进行了房屋分割变更登记，其中包含案涉车位。车库未经最终的面积测绘虽然可能给银鹰公司与买受人就案涉车位进行产权转移登记带来一定影响，但是并不影响银鹰公司出售、附赠或者出租车位的权利。2017年5月5日，由于案涉车库仍登记在银鹰公司名下，执行法院查封了案涉车库，案涉车位包含其中。农行渝北支行主张被查封的对象不包括案涉车位，明显与事实不符，不能成立。 关于农行渝北支行称案涉车位不符合“物权登记条件”的问题，本院认为，此系其对法律规定的理解错误，《执行异议复议规定》第三十条是针对买受人进行了预告登记并提出执行异议的情形，与本案所涉情形不符，故不存在适用该条规定的前提。 三、关于是否系王君自身原因导致案涉车位未办理权属转移登记的问题 第一，银鹰公司以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款多次提供抵押担保，每个抵押担保合同都对应有独立编号的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，有独立的抵押期。重庆市綦江区国土资源和房屋管理局对抵押权进行了相应的登记、注销，具有间断性，故多个抵押担保不能混为一谈。案涉《银海新城车位转让协议书》签订时车库虽被抵押，但该抵押有期限，买受人对解除抵押有合理预期，不应认定买受人未尽基本的注意义务。第二，预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故王君未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。第三，银鹰公司未履行与王君关于18个月后办理车位产权证的约定，再次用案涉车库提供抵押担保，导致王君未能办理权属转移登记，过错方显属银鹰公司。综上，农行渝北支行关于未办理车位权属转移登记系因王君自身原因的主张，不能成立。 四、关于原审判决适用《执行异议复议规定》第二十八条是否错误的问题 《执行异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系买受人为由而提起执行异议的情形。在执行异议之诉案件的审理中，人民法院一般也应参照该条对买受人排除强制执行的请求能否成立予以审查。本案中，银鹰公司因以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保而承担担保责任，从而导致案涉车库被人民法院查封，王君主张其享有排除执行的权益，原审法院参照适用执行异议复议规定第二十八条规定进行审理，并无不当。关于农行渝北支行提出的应当适用执行异议复议规定第二十五条的主张，本院认为，执行异议复议规定第二十五条规定的是人民法院判断案外人是否为权利人的一般标准，第二十八条则是针对人民法院判断不动产买受人是否享有足以排除强制执行的民事权益作出的更为明确具体的规定。农行渝北支行以执行异议复议规定第二十五条排除第二十八条适用，逻辑上不能成立。 五、关于王君是否已经合法占有车位的问题 根据2014年3月1日银鹰公司与鑫龙物业公司签订的《银海新城前期物业服务合同》及2015年6月26日重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与鑫龙物业公司签订的《银海新城物业服务合同》，鑫龙物业公司为案涉车位所在的银海新城小区提供物业管理服务，期限五年。银海新城小区位于重庆市綦江区，是鑫龙物业公司綦江分公司营业场所所在地。故原审法院认为鑫龙物业公司綦江分公司作为具体提供物业服务的单位，对案涉车位使用情况最为清楚，进而采信其出具的《证明》，具有合理性。除该《证明》外，原审法院还综合考虑了《银海新城车位转让协议书》签订时案涉车库已经取得产权证以及王君为银海新城小区业主等事实，认为王君自《银海新城车位转让协议书》约定的车位交付时间次日起合法占有车位，符合生活常理。农行渝北支行对加盖鑫龙物业公司银海新城管理处公章的《证明》的异议，不足以推翻上述事实。 此外，需要指出的是，在已抵押不动产买卖交易中，抵押权人和买受人均应充分注意到抵押人（出卖人）的失信可能，尽量减少或者避免抵押权人的优先受偿权与买受人基于买卖关系而对物权转移及物的交付的权益产生冲突。作为抵押权人，尤其是专业从事金融业务的金融机构，应注意对房地产开发企业提供的抵押物进行动态监管，避免已抵押不动产转让价款的流失和债权的损失。作为买受人，在签订合同及付款时应留意抵押权人权利保障的方式，注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据，以防范因标的物上存在权利瑕疵而带来的相应风险。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行的再审申请。 审判长 黄 年 审判员 王海峰 审判员 葛洪涛 二〇一九年九月二十一日 法官助理马玲 书记员廖燕