湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初1324号原告：株洲市大汉房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区沿江中路**。法定代表人：邹明，董事长。委托诉讼代理人：刘文蓉，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，签收各种法律文书、进行重新鉴定，提起上诉等。委托诉讼代理人：陈勇，男，1956年11月30日出生，汉族，株洲市大汉房地产开发有限公司员工，住湖南省株洲市天元区。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解、调解，代签法律文书等。被告：易合群，女，1956年7月17日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。原告株洲市大汉房地产开发有限公司（以下简称大汉房地产公司）诉被告易合群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法组成由审判员唐春艳担任审判长，与人民陪审员袁跃平、徐建伟组成合议庭，于2019年9月9日公开开庭进行了审理，书记员周心怡担任记录。原告大汉房地产公司的委托诉讼代理人刘文蓉到庭参加诉讼，被告易合群经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大汉房地产公司向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告代偿款235337.77元，利息自起诉之日起按照年利率6%计算至代偿款实际还清之日止；2.被告向原告支付房屋面积补差款共计14446.19元，利息自2019年9月9日起按照年利率6%计算至房屋面积补差款实际还清之日止；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告易合群购买株洲市大汉房地产开发有限公司开发的株洲市芦淞区沿江中路8号大汉希尔顿国际1443（6栋1405）室房屋，并签订了《株洲市商品房预销售合同》，房屋总价款为人民币3422911.3元，被告已支付1443（6栋1405）房屋首付款1712911.3元，因资金不足，向中国工商银行股份有限公司株洲奔龙支行（以下简称工行株洲奔龙支行）贷款1710000元整，并与工行株洲奔龙支行签订《个人购房借款担保合同》，原告作为担保方对被告向工行株洲奔龙支行贷款的偿还承担连带担保责任。因被告未能履行归还银行月供款的义务，导致原告作为担保人承担担保责任，截至2018年12月止，原告代被告偿还贷款共计235337.77元。此外，根据原、被告签订的《株洲市商品房预销售合同》第五条的约定，商品房交付时，该房屋的建筑面积以株洲市房地产权属与市场管理处认定的测绘机构实测面积为准，如原告的预测面积与该实测面积不一致的，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。2016年1月9日，株洲市房地产测绘队对被告购买的1443(6栋1405）房屋面积进行测量，根据测量结果，被告购买的房屋实际面积大于签订合同时预测的面积，按照约定被告应当支付原告房屋面积补差款14446.19元。鉴于原告多次催缴被告支付上述款项无果，原告为了维护自身的合法权益，现向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告易合群未提出答辩意见，未到庭质证，也未向法庭提供证据。原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：原告营业执照、法人身份证明、被告身份证复印件、株洲市商品房（预）销售合同、个人购房借款/担保合同、预购商品房预告登记、株洲市房产测绘报告、证明、律师函、快递单、不动产权利及其他登记信息，原告提交的证据符合法律规定，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月30日，甲方为被告大汉房地产公司、乙方原告易合群签订了《株洲市商品房预销售合同》，合同约定：“…第二条乙方向甲方购买《大汉希尔顿国际》芦淞区沿江中路8号大汉希尔顿国际1443(6栋1405）室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为办公。据甲方预（实）测该房屋建筑面积为286.7平方米，其中套内建筑面积为201.36平方米、公用分摊建筑面积为85.34平方米。…第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币11939元。（大写）：壹万壹仟玖佰叁拾玖圆整。根据甲方预（实）测该房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币3422911.3元。（大写）：叁佰肆拾贰万贰仟玖佰壹拾壹圆叁角整。（补偿款0元，乙方实际应付3422911.3元）…第五条房屋交付时，该房屋的建筑面积以株洲市房地产权属与市场管理处认定的测绘机构的实测面积为准，如甲方的预测面积与该实测面积不一致的，按下列第一条约定处理，法律、行政法规另有规定的除外：一、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。…附件一付款方式和付款期限付款方式和付款期限如下，乙方自愿选择如下一种付款方式：一、银行按揭付款：签订合同之日付清首付款人民币肆拾万柒仟零柒拾元整（￥：407070.00元），剩余首付房款人民币壹佰叁拾万伍仟捌佰肆拾壹元叁角整（￥：1305841.30元）于2013年7月31日之前付清（逾期付款违约责任详见补充条款），办理银行按揭贷款壹佰柒拾壹万元整（￥：1710000.00元）…”2013年9月25日，被告作为借款人、抵押人与贷款人工行株洲奔龙支行以及原告作为保证人签订了《个人购房借款/担保合同》，约定工行株洲奔龙支行向被告发放个人购置商用房贷款1710000元，贷款用于购买芦淞区沿江中路8号大汉希尔顿国际6栋1405室房屋，贷款的担保方式为抵押、保证，贷款期限为10年。保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同约定质押担保范围包括，本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、质物保管费用、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人还应对贷款承担保证金质押担保责任，本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补偿协议除外。工行株洲奔龙支行于2013年10月1日发放了贷款1710000元。合同履行过程中，因被告逾期还款，原告向工行株洲奔龙支行履行担保责任，截止2018年4月24日原告向工行株洲奔龙支行偿还被告因购房欠付的工行株洲奔龙支行的贷款本息合计235337.77元。另查明，案涉房屋于2013年9月29日办理了预购商品房预告登记及抵押预告登记，预购人为被告易合群，案涉房屋至今未办理房地产权属登记，未能办理抵押登记。2016年1月9日株洲市房地产测绘队出具《株洲市房产测绘报告》及房地产权登记信息确定被告购买的1443（6栋1405）室实际建筑面积为287.91平方米，株洲市房地产测绘队出具的测绘报告以及房地产权属登记的房屋建筑面积比合同预测的房屋建筑面积多了1.21平方米。本院认为，原告作为被告向工行株洲奔龙支行贷款1710000元的担保人，因被告违约不予偿还贷款，原告履行了连带责任保证，代偿被告应还贷款235337.77元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告在承担保证责任后有权向债务人追偿。被告未到庭应诉，也未提交相反的证据予以反驳，故本院对原告要求被告偿还其代偿的银行贷款102740.66元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付代偿款的利息主张，原、被告双方签订的合同没有约定，原告要求按照年利率6%计算资金占用期间的利息损失也无法律规定，本院支持原告资金占用期间的利息损失以未偿还的代偿款为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算，自起诉之日（即2019年4月24日）起至2019年8月19日止，2019年8月20日至代偿款实际还清之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率6%以内）计算。原告与被告签订的《株洲市商品房预销售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，合法有效，受法律保护。原、被告均应当按照该合同的约定履行义务。根据该合同约定，房屋的预测面积与实测面积不一致的，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。被告向原告购买的房屋的实测以及登记的建筑面积比合同预测的建筑面积多1.21平方米，按照合同约定的单价计算，被告应当向原告支付房屋面积补差款14446.19元（1.21㎡×11939元／㎡）。被告未到庭应诉，也未提交相反的证据予以反驳。因此，对原告要求被告支付房屋面积补差款14446.19元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求案涉房屋面积补差款的逾期付款违约金、利息的主张，原告要求被告自2019年9月9日起按照年利率6%计算支付逾期付款利息的诉请，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告易合群于本判决生效之日起十日内支付原告株洲市大汉房地产开发有限公司代偿款235337.77元及利息（利息以未偿还的代偿款为基数，自2019年4月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算；2019年8月20日至代偿款实际还清之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率[年利率6%以内]计算）；二、被告易合群于本判决生效之日起十日内支付原告株洲市大汉房地产开发有限公司房屋面积补差款14446.19元及逾期付款利息（利息以未偿还的房屋面积补差款为基数，按照年利率6%，自2019年9月9日起计算至房屋面积补差款实际清偿之日止）；三、驳回原告株洲市大汉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5047元，公告费560元，合计5607元，由被告易合群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在提交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81，逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  唐春艳人民陪审员  袁跃平人民陪审员  徐建伟二〇一九年九月九日书 记 员  周心怡附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。