河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0811民初2899号原告：孟祥，曾用名孟韩宇，男，1990年12月15日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：韩蔚蓉，女，1959年6月10日出生，汉族，住焦作市山阳区。系孟祥母亲。被告：焦作欧凯龙实业发展有限公司。住所地：焦作市塔南路与人民路交叉口路西侧。法定代表人：徐明华，执行董事兼总经理。被告：河南欧凯龙家居集团有限公司。住所地：郑州市金水区金水路**。法定代表人：徐明华，执行董事兼总经理。被告：郑州万和家具有限公司。住。住所地：郑州市郑东新区商都路****楼****/div>法定代表人：赵阳，执行董事兼总经理。以上三被告共同委托诉讼代理人：陈玲玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告孟祥与被告焦作欧凯龙实业发展有限公司、河南欧凯龙家居集团有限公司、郑州万和家具有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟祥及其委托诉讼代理人韩蔚蓉，被告焦作欧凯龙实业发展有限公司、河南欧凯龙家居集团有限公司、郑州万和家具有限公司的委托诉讼代理人陈玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟祥向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告焦作欧凯龙实业发展有限公司支付合同违约金200000元；2、依法判令被告河南欧凯龙家居集团有限公司、郑州万和家具有限公司与被告焦作欧凯龙实业发展有限公司共同承担上述合同违约金的赔偿责任；3、本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2010年8月12日，被告焦作欧凯龙实业发展有限公司与原告签订一份《山阳商城商业用房租赁协议》，该协议第二条规定：承租年限从2010年8月1日起至2019年6月30日止。第六条规定：2、因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或予以修复，赔偿或修复费用由乙方承担。3、合同到期后，乙方将在租赁期届满时把房产交还给甲方。如想继续承租，应提前两个月与甲方协商，如到期乙方不再承租甲方房屋，应在到期时确保甲方的范围使用面积（南北面是墙，东西面是门，东门尺寸为3.3×2.2米的铝合金推拉门，屋内净面积为8.4米×4.8米。顶面及墙面使用轻钢龙骨石膏板饰面，地面使用，地面使用普通地板砖一楼大厦的公摊部位原状。否则乙方将承担甲方及一楼大厦公摊部位恢复的一切责任及费用20万元。乙方焦作欧凯龙实业发展有限公司于2019年4月已退出在焦作市场的经营（现在的经营者为焦作弘阳家居有限公司），但乙方并没有据实通知甲方，且乙方在退出焦作市场经营时并未按双方约定为甲方的商业用房恢复原状，也未将原告所在的一楼大厦的公摊部位恢复原状，影响了原告商业用房的租赁和经营收益。鉴于被告河南欧凯龙家居集团有限公司、郑州万和家具有限公司是被告焦作欧凯龙实业发展有限公司的投资股东，在乙方退出焦作市场经营时，为按照公司法第183条的规定，履行对乙方的债权债务的清算责任和义务，原告提起诉讼，望判如所请。被告焦作欧凯龙实业发展有限公司辩称：焦作欧凯龙公司在合同履行过程中不存在违约行为，孟祥的诉讼请求没有事实和合同依据。一、焦作欧凯龙公司在合同履行过程中正常支付租金，没有违约行为，完全支付租金的情况下提前退出不构成违约，提前退出也没有给孟祥造成任何损失。恢复原状是焦作欧凯龙公司和孟祥双方的合同义务，并且与第三方权益有关，孟祥虽坚持要求恢复原状，没有实施恢复原状的行为，恢复原状的费用尚未产生。原告孟祥要求被告焦作欧凯龙公司承担20万元违约金没有事实依据和合同依据。《山阳商城商业用房租赁协议》（以下简称“《租赁协议》”）第七条违约责任条款里约定了违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款和违反国家地方地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担。该条款仅规定了所造成的损失由责任一方承担，并未约定具体违约金。焦作欧凯龙也不存在违约行为，故其要求焦作欧凯龙支付20万元的违约金没有事实依据、没有合同依据。二、孟祥依据《租赁协议》第六条起诉要求焦作欧凯龙公司支付20万元违约金的请求不成立。第六条中约定的费用性质是恢复原状的费用，并非违约金。违约责任条款是第七条。第六条约定的是如果焦作欧凯龙公司未恢复原状的话，孟祥可自行恢复原状，产生的恢复原状费用由焦作欧凯龙公司承担，因孟祥并没有实施恢复原状的行为，故其尚不具备要求支付恢复原状的条件。1、《租赁协议》第六条约定：焦作欧凯龙公司不再承租孟祥房屋时，应确保房屋面积并负责公摊部位恢复原状，否则由焦作欧凯龙公司承担涉案房屋和公摊部分恢复原状的一切费用。该条款表明如果焦作欧凯龙公司没有恢复原状，孟祥可以自行恢复原状，焦作欧凯龙公司应当承担孟祥恢复原状产生的费用。而目前的状况是孟祥尚未实施恢复原状的行为，恢复费用尚未发生，如果孟祥实施了拆除行为，产生的实际费用焦作欧凯龙公司将会承担。2、焦作欧凯龙公司向孟祥支付的租金截止到2019年6月30日，退出时间是2019年3月31日，焦作欧凯龙公司的退出没有给孟祥造成任何经济损失，反倒是孟祥多收取三个月租金。孟祥明知焦作欧凯龙公司于2019年3月31日退出，明知现在的经营者是焦作弘阳家居有限公司，而实际使用孟祥房产经营的“ARROW箭牌卫浴”自2012年在此经营至今，孟祥对此完全知情。焦作欧凯龙公司退出时实际经营者并没有发生任何改变，孟祥对此未提出异议，如果焦作欧凯龙公司实施拆除行为会影响“ARROW箭牌卫浴”的经营，也会影响到孟祥的租赁，如果孟祥认为需要恢复原状，其可自行拆除，焦作欧凯龙公司依据第六条约定将会承担实际产生的拆除费用，孟祥拆除后可凭有效票据向焦作欧凯龙公司主张。3、从实际情况分析，孟祥并没有实际要恢复原状的真实意思表示，该条款之所以规定双方均负恢复原状的义务是考虑到孟祥主张的房产的特殊性及房产交付时的状况综合考虑，该房产的使用是商场整体内的一部分，与相邻房产的使用有不可分割性，在恢复原状时会涉及到第三方（“ARROW箭牌卫浴”）的正常经营和相邻房产的租赁，恢复原状也会影响到孟祥自身房产的租赁，孟祥行使自己权利的时候不得侵犯他人的权利，故焦作欧凯龙没有恢复原状具有合理性，由孟祥决定是否恢复原状，如果孟祥恢复原状由焦作欧凯龙公司承担合理的费用，但该笔恢复原状的费用尚未发生。如果孟祥并没有实际恢复原状的真实意思和实施恢复原状的行为，显然孟祥不具有起诉要求支付恢复原状产生费用的事实基础。三、原告孟祥所称被告焦作欧凯龙公司未按约定将涉案房屋恢复原状，影响了涉案商业用房的租赁和经营收益，没有任何依据，不符合实际情况。焦作欧凯龙公司退出后，孟祥可以要求实际使用人支付租金，也可以自行恢复原状处分房产，将涉案房屋恢复原状另行租赁。正如上述提到的，依据生活经验法则、一般人认知判断，恢复原状不仅影响其孟祥自身房产的收益也会侵犯到相邻房产的正常租赁，其主张影响其租赁及经营收益不成立。综上，孟祥起诉要求支付20万元的违约金没有事实和合同依据，应当予以驳回。被告河南欧凯龙家居集团有限公司、郑州万和家具有限公司辩称：河南欧凯龙公司、郑州万和家具公司是焦作欧凯龙公司的股东，不是租赁协议的主体，与孟祥之间不存在房屋租赁关系，不是本案适格被告，应当依法驳回对二被告的起诉。围绕争议焦点，本院组织双方当事人进行举证、质证。一、原告提交以下证据：1、山阳商城商业用房租赁协议，证明原被告之间存在合同关系，并双方有约定违约金条款。2、商品房买卖合同，证明原告对涉案房屋拥有所有权。3、被告工商登记信息，证明河南欧凯龙家居有限公司、郑州万和家具有限公司是被告焦作欧凯龙实业发展有限公司的股东。被告焦作欧凯龙实业发展有限公司、河南欧凯龙家居集团有限公司、郑州万和家具有限公司对原告孟祥证据进行质证，质证意见如下：对证据1《山阳商城商业用房租赁协议》的真实性认可，证明目的不认可。焦作欧凯龙公司在合同履行过程中不存在违约行为，《租赁协议》第六条中约定的费用性质是恢复原状的费用，并非违约金。该条约定的是如果焦作欧凯龙公司未恢复原状的话，孟祥可自行恢复原状，由焦作欧凯龙承担恢复原状的费用。因孟祥尚未实施恢复原状的行为，恢复原状的费用尚未产生，焦作欧凯龙尚无需支付，焦作欧凯龙公司不存在违约行为。对证据2商品房买卖合同的真实性认可，证明涉案房产的使用与焦作市山阳商业城管理委员会整体房产的使用具有密切联系，焦作市山阳商业城管理委员会整体出租（或委托管理）房产时必然会包含涉案房产的面积，孟祥的房产与整体房产具有不可分割性，孟祥单独行使权利会侵犯到相邻房产的正常出租。对证据3焦作欧凯龙实业发展有限公司工商登记信息河南欧凯龙家居集团有限公司工商信息表、郑州万和家具有限公司工商信息表的真实性认可，关联性不认可，与本案无关。河南欧凯龙家居集团有限公司和郑州万和家具有限公司系焦作欧凯龙实业发展有限公司的股东，不是《租赁协议》的相对人，二股东与孟祥之间不存在房屋租赁关系，不是本案适格被告。被告焦作欧凯龙实业发展有限公司、河南欧凯龙家居集团有限公司、郑州万和家具有限公司提交证据：第一组证据：《场地托管租赁协议》、《场地托管租赁协议》终止协议，证明焦作市山阳商业城管理委员会于2009年7月将位与焦作市塔南路与人民路交汇处往南300米路西的房产委托焦作欧凯龙公司统一管理，孟祥的房屋位于委托经营房产内，是商场整体内的一部分，与商场整体具有不可分割性，孟祥要求恢复原状会影响到商场内与其相邻房产的正常出租，影响到经营者的正常经营；第二组证据：焦作日报第四版，证明焦作欧凯龙公司于2019年3月30日在焦作日报刊登告知书，焦作欧凯龙公司于2019年3月31日停止对欧凯龙焦作店的运营。原商户将由焦作弘阳家居有限公司同意接收并继续经营。第三组证据：租金收条，证明1、孟祥的代收人韩蔚蓉于2018年6月26日收到焦作欧凯龙公司支付的2018年8月1日至2019年6月30日的租金23552.1元；2、焦作欧凯龙公司于2019年3月31日已退出，焦作欧凯龙公司的退出没有给孟祥造成任何经济损失，反倒是孟祥多收取了三个月的租金；第四组证据：孟祥房屋现状的照片及视频光盘一个，证明1、孟祥房产的使用是商场整体内的一部分，在恢复原状时势必会涉及到第三方（“ARROW箭牌卫浴”）的正常经营和相邻房产的租赁，恢复原状也会影响到孟祥自身房产的租赁，焦作欧凯龙公司未恢复原状有合理的理由。2、孟祥如坚持认为需要恢复原状可以自行恢复原状，由焦作欧凯龙公司承担合理恢复原状的费用。焦作欧凯龙公司退出前和退出后均是由“ARROW箭牌卫浴”在涉案房产进行经营，孟祥对此并没有提出异议，也没有恢复原状的合理理由，亦未采取恢复原状的措施，故其以焦作欧凯龙公司未恢复原状构成违约要求支付20万元违约金的理由不能成立。照片和视频内容主要反映原告房屋及场地是我们退出前后是没有变化，仍然正常使用，它是商场的一部分，恢复原状会影响孟祥自身对房产的租赁，其相邻房产正常租赁经营。原告孟祥对被告焦作欧凯龙实业发展有限公司、河南欧凯龙家居集团有限公司、郑州万和家具有限公司证据进行质证，质证意见如下：对证据1、2的真实性和证明目的均不认可，因该终止协议与本案无关，退一步讲，涉案房屋为原告本人的合法财产，原告对此房屋享有处分权及合法收益权。对第3组证据焦作日报刊登的告知书真实性认可，对证明目的不认可，该证据与本案无关。对证据4租金收条真实性认可，证明目的不认可，原告已将涉案房屋交由被告租赁使用，被告个人退出不存在原告方多收取租金的情形。对证据5房屋现状视频和照片真实性认可，证明目的不认可，原告在山阳商城租赁协议中与被告商定如到期乙方不再承租甲方房屋，应在到期时确保甲方的使用面积（南北面是墙、东西面是门，东门尺寸为3.3×2.2米的铝合金推拉门，屋内面积为8.4米×4.8米，顶面及墙面使用轻钢龙骨石膏板饰面地面使用普通地板砖），并恢复一楼大厦的公摊部位的原状。根据上述合同内容约定，被告应承担此项工程的实际施工，如被告未按约定履行应当向原告支付20万元用于恢复上述合同约定。经审查，本院对原告以上证据的效力认定如下：原告提交的证据：1、山阳商城商业用房租赁协议；2、商品房买卖合同；3、被告工商登记信息。本院对原告证据真实性予以确认。被告提交证据：1、《场地托管租赁协议》、《场地托管租赁协议》终止协议；2、焦作日报第四版；3、租金收条；4、孟祥房屋现状的照片及视频光盘一个。本院对被告证据真实性予以确认。双方证据证明指向综合全案分析。根据当事人的陈述和经审查确认的有效证据，本院认定案件事实如下：原告于2006年11月2日购买位于焦作市山阳区山阳国际商城一楼31-6号商业用房（建筑面积47.58平方米）。2010年8月12日，原告孟祥作为出租方（甲方），被告焦作欧凯龙实业发展有限公司（乙方）作为承租方，双方签订《山阳商城商业用房租赁协议》，承租年限从2010年8月1日至2019年6月30日止。合同第六条约定：“如到期乙方不再承租甲方房屋，应在到期时确保甲方的房屋使用面积（南、北面是墙，东、西面是门，东门尺寸为3.3米×2.2米的铝合金推拉门，屋内净面积为8.4米×4.8米。顶面及墙面使用轻钢龙骨石膏板饰面，地面使用，地面使用普通地板砖一楼大厦的公摊部位的原状。否则乙方将承租甲方及一楼大厦公摊部位恢复的一切责任及费用（贰拾万元）。”被告焦作欧凯龙实业发展有限公司于2019年4月退出焦作市场经营未按合同约定将承租房屋恢复原状，也未将一楼大厦的公摊部位恢复原状。被告焦作欧凯龙实业发展有限公司于2008年10月17日成立，被告河南欧凯龙家居集团有限公司、郑州万和家具有限公司系焦作欧凯龙实业发展有限公司股东。本院认为，原告孟祥与被告焦作欧凯龙实业发展有限公司所签订的《山阳商城商业用房租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对于双方当事人具有法律约束力。当事人应当全面履行合同约定的权利义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该合同第六条约定：“如到期乙方不再承租甲方房屋，应在到期时确保甲方的房屋使用面积（南、北面是墙，东、西面是门，东门尺寸为3.3米×2.2米的铝合金推拉门，屋内净面积为8.4米×4.8米。顶面及墙面使用轻钢龙骨石膏板饰面，地面使用，地面使用普通地板砖一楼大厦的公摊部位的原状。否则乙方将承租甲方及一楼大厦公摊部位恢复的一切责任及费用（贰拾万元）。”根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告焦作欧凯龙实业发展有限公司在退出焦作市场并不再承租原告的商业房屋时，应当恢复房屋及一楼大厦公摊部位原状并正式移交给原告孟祥。被告至今未将房屋及一楼大厦公摊部位恢复原状，且未移交原告，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告所主张的违约金200000元是根据合同约定的违约金条款所提出，本院予以支持。被告河南欧凯龙家居集团有限公司、郑州万和家具有限公司系焦作欧凯龙实业发展有限公司的投资股东。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定，对于焦作欧凯龙所应当承担的200000元违约金债务，郑州万和家具有限公司已完成出资义务，不应承担补充赔偿责任，河南欧凯龙家居集团有限公司在其未出资本息范围内对焦作欧凯龙实业发展有限公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第九项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告焦作欧凯龙实业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告孟祥支付合同违约金共计200000元；二、被告河南欧凯龙家居集团有限公司在其未出资本息范围内，对被告焦作欧凯龙实业发展有限公司本判决第一项200000元违约金债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；三、驳回原告孟祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2150元，由被告焦作欧凯龙实业发展有限公司、河南欧凯龙家居集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  张春雷二〇一九年九月二十五日书记员  李丽霞