黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初2820号原告：蔡志刚，男,1976年10月25日出生，汉族，中国银行股份有限公司黑龙江大庆分行职工，现住黑龙江省大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：张意，黑龙江民强（大庆）律师事务所律师。被告：大庆久隆房地产开发股份有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙凤大街**楼，统一社会信用代码91230600725328417D。法定代表人孙洪海，该公司经理。委托诉讼代理人王利刚，男，该公司职员。委托诉讼代理人叶玲，黑龙江省龙跃律师事务所律师。原告蔡志刚与被告大庆久隆房地产开发股份有限公司（以下简称“久隆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，本院依法适用简易程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告蔡志刚、被告久隆公司委托诉讼代理人王利刚、叶玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡志刚向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2016年12月26日至2019年7月1日期间的违约金16726.08元、采暖费4270.25元、滞纳金585.02元、物业管理费2510.37元及租房费用7500元，共计31591.72元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年5月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告将其开发的大庆市龙凤区东城领秀聚福园居住小区12号楼1单元011601室卖给原告，购房金额为456000元，原告已经按照合同约定履行了付款义务。被告应于2016年12月25日前交付房屋，但被告直到2019年7月1日才交付，根据合同约定，被告应当承担延迟交房违约金。根据合同第八条约定，从合同约定最后交付期限的第二天至实际交房之日止（2016年12月25日至2019年7月1日），被告按日向原告支付已付房款的万分之0.4，故违约金为16726.08元。2018年7月，被告通知原告验收房屋，但该房屋因质量问题导致棚顶、墙体渗水现象严重，无法进行装修，经被告维修后，房屋内仍有渗水痕迹，至今都未能达到居住标准，原告因无住所而在外租房一年。在被告逾期交房期间，被告应向原告支付本不应由原告承担的物业费2510.37元（785.54元+3449.65元/12个月*6个月）、采暖费4270.25元，滞纳金585.02元及租房费7500元，被告严重损害了原告的利益,故诉至法院，请求法院依法给予支持。被告久隆公司辩称，原告主张的违约金数额过高，期限过长，就涉案房屋，久隆公司已于2017年5月12日之前就通知被告接房，被告已经履行交付房屋的义务，因原告迟迟不来接房，被告工作人员多次电话通知或在公司内网上通知原告尽快接房，并且原告在起诉状中也承认久隆公司直到2018年7月仍通知原告接房，但因原告个人原因对房屋迟迟不予接收，此期间被告不存在违约责任，且被告交付的房屋均已达到入住水平，并没有原告诉状陈述所出现的质量问题。原告主张的采暖费、滞纳金、物业费及租金均是原告自行负担的部分，与被告无关，且被告销售的该批房屋本就是为解决大庆会战职工开发，销售价格均低于市场价格，所以在销售该房屋或该房屋交房及相关其他情况，被告均在公司内部网上予以公布，不存在原告看不见或不知道被告通知交房、验收接房的通知，原告诉请当中的大部分违约金，被告均不应承担，损失亦不应承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即:1.原告提交的证据一、大庆市商品房销售预收款专用票据复印件2张;2.被告提交的证据三、建设工程验收备案证复印件一份（与复制件核对无异），本院予以采信。对当事人有争议的证据，即：1.原告提交的证据证据二、物业费票据复印件2张、热力费交费票据复印件1张、热力费违约金票据复印件1张（均与原件核对无异），热力费普通发票复印件2张，欲证明因被告延期交房，造成原告物业费4234.8元、热力费损失4270.25元、热力费违约金585.02元。经质证，被告对真实性无异议，但认为该部分费用是原告接房后自行产生的，应由原告自行承担，且从票据上体现的打印票据日期均是2019年6月17日，说明原告在此日期前就已经实际入住房屋，这与原告陈述的其在2019年7月1日才接收房屋相互矛盾，能够证实原告在久隆公司通知其交接房屋后即已入住房屋；2.原告提交的证据三、租房合同一份、结婚证复印件一份（原告当庭只提供原件核对，原件退回后，庭后未提交复印件），欲证明被告违约延迟交房导致原告租房，租房金额为7500元。经质证，被告对结婚证的真实性无异议，对房屋租赁合同有异议，认为合同签订双方均未到庭，其真实性无法核实，且租赁合同无法证实其租赁事实真实发生，合同体现的租期是被告交付房屋之后的时间，与被告无关；3.原告提交的证据四、房屋验收表复写件一份、房屋渗水照片9张，欲证明截止2019年6月21日，案涉房屋质量仍然存在问题，入户门锁不能正常使用、棚顶、墙体渗水严重，不具备交房和入住的条件，属于被告严重违约。经质证，被告有异议，认为证据出处不明，且没有加盖被告或者其他单位的公章，也没有被告相关工作人员签字，无法核实真实性，也无法证实房屋不能正常使用，不能入住，根据商品房买卖合同的约定，严重影响正常使用的仅指经权威部门鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构，而该证据所体现的内容均不涉及这两项，所以该证据无法证实房屋影响入住，对照片的真实性和关联性均有异议，该组照片无法显示与涉案房屋具有关联性，且无法体现照片形成的时间，故该组照片无法证实与本案存在关联性。4.原告提交的证据五、自愿接房通知单一份，欲证明被告正式通知原告接房的时间是2019年6月17日。经质证，被告认为该证据是自愿接房通知单，即原告愿意来接房时即可到被告处进行办理，但无法证实被告是于2019年6月17日才通知原告到被告处办理接房手续的，事实上被告早于2017年5月12日即已通知原告办理接房手续，而原告迟迟不来。5.被告提交的证据一、商品房买卖合同复印件1份（与原件核对无异），欲证明原告于2015年5月28日与被告签订的买卖合同，合同附件四约定、合同补充协议中第三条关于房屋交付的补充约定，被告达到本合同约定的条件交付时乙方应签署交房交接单，并履行领房义务，不得以房屋装饰设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接收房屋，否则按原告所述的原因导致房屋未能按期交付执行，被告不再承担交房责任，被告发出的交房通知的形式可以是电话、传真、信函、短信、报纸公示等，原告需在规定时间到指定地点办理相关手续、交付相关费用、如原告逾期导致房屋未能交付被告就此不再承担逾期交房责任。并且合同第四条关于房屋质量装饰装修设备标准的补充约定，原、被告双方确认严重影响房屋使用的问题，仅指权威部门鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构，根据合同附件四的相关约定，对于原告在接到被告通知后迟迟不来履行接房义务，所导致的违约责任和其他损失均不应由被告承担。经质证，原告对真实性无异议，但认为被告自称通知原告交房的时间为2017年5月12日，但被告答辩中提到竣工验收备案的时间是2018年7月，且被告承认其房屋存在质量问题，在原告多次找到被告后，被告也多次进行了维修。直至2019年6月21日案涉房屋的质量仍然达不到入住条件，在此后被告又进行了维修，原告才于2019年7月1日正式接房，房屋质量问题以及维修的质量问题均是被告违约造成的，所以拖延交付房屋的原因也是质量和维修过程中产生的质量问题，一切责任应由被告承担。6.被告提交的证据二、在公司内部网络上通知接房时间截图打印件4页，欲证明被告于2017年5月12日前就已经通知原告履行接房义务，并且在原告不积极履行接房义务后，于2018年11月9日再次做出通知，按照合同约定，在被告通知原告后，原告未能按期履行接房义务，被告不承担逾期责任。经质证，原告有异议，认为其出处无法核实，且系被告内部网站，原告非被告公司员工，也无法接到验房通知。验房通知的楼号并无案涉房屋的楼号，所以与原告无关。被告自称2018年7月3日通过了建设工程竣工验收，按照相关法律规定，只有通过验收才能通知业主接房，所以被告的主张前后矛盾，也违反了法律规定。本院认为，原告提交的证据二、本院对真实性予以采信。原告提交的证据三、原告虽当庭提交结婚证核对，但未在规定时间内提交复印件存卷备案，视为放弃对结婚证的举证，租赁合同没有其它有效证据佐证，不足以证实原告租赁房屋的事实，不予采信。原告提交的证据四，本院对真实性予以采信，但上述证据不足以证实截至2019年6月21日，涉案房屋未达到交付状态，存在严重质量问题。原告提交的证据五，本院对真实性予以采信，但上述证据不能证实原告主张的事实。被告提交的证据一，本院予以采信。被告提交的证据二，不足以证实被告已履行了通知接房的义务，不予采信。综合原、被告的陈述及举证，质证，可以认定本案的法律事实为：原告购买了被告久隆公司开发的东城领秀聚福园居住小区12号楼011601号房，原、被告于2015年5月28日签订了《商品房买卖合同》，并依约交纳了购房款共计456000元。合同第八条约定出卖人应当在2016年12月25日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.4的违约金。合同附件四补充协议第四条同时约定，严重影响正常使用的房屋质量问题仅指权威部门鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构。合同还约定了其他权利义务。2018年7月3日，涉案房屋取得竣工验收备案证。诉讼中，原告陈述其在2018年7月验收房屋时，认为所购房屋阳台、卫生间棚顶漏水，故要求被告进行维修，被告正式通知原告接房的时间为2018年9月，但原告认为被告没有维修好故拒绝接收房屋。被告陈述被告于2017年5月12日之前就通知原告接房，原告提出维修后，被告已组织施工单位于2018年8月6日至8月8日进行了维修，后通知原告检查维修情况，但原告未予配合。2019年6月，被告对维修房屋进行复验，未发现新问题。本院认为，原、被告于2015年5月28日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，构成违约的应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在2016年12月25日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，但直至2018年7月3日，涉案楼盘才取得建设工程竣工验收备案证书，具备交房条件，故被告应当承担延期交房的违约责任。至于涉案房屋在取得建设工程竣工验收备案证书后仍存在一定质量瑕疵，原告能否以此为由拒接房屋并要求被告承担逾期交房的违约责任。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。此外，原、被告在《商品房买卖合同》补充协议中亦明确约定，严重影响正常使用的房屋质量问题仅指权威部门鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构。因此，仅有交付的房产存在严重质量问题、无法实现合同的情况下，买受人才有权利拒绝接收房屋。涉案房屋在取得建设工程竣工验收备案证书具备交付使用条件后，虽然仍存在一定质量瑕疵，但原告并未提交涉案房屋存在严重影响其正常使用的质量问题的有效证据，故应认定涉案房屋的瑕疵问题对房屋的使用并不构成实质性影响，原告以此为由拒收房屋并要求被告承担逾期交房的违约责任理据不足，本院不予采纳。原告可在接收房屋后，根据合同相关约定要求被告承担质量瑕疵的违约责任。因被告仅举证证实其通过内部网站通知原告接房，尚不足以证实其已履行了通知义务，而原告自述被告正式通知原告接房的时间为2018年9月，故本院酌定支持被告给付原告2016年12月26日至2018年9月30日期间的延期交房违约金11746.56元（按万分之0.4计算）。至于原告诉请的采暖费、滞纳金、物业管理费及租房费，本院认为，因我国法律规定的违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，现原告诉请的违约金已足以弥补并明显高于原告的合理损失（原告诉请的采暖费及滞纳金、租金、部分物业费均发生涉案房屋达到交房条件后，不应认定为原告的合理损失），故原告再另行主张经济损失，无事实及法律依据，本院对该部分诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告大庆久隆房地产开发股份有限公司于本判决生效后十日内赔付原告蔡志刚逾期交房违约金11746.56元；二、驳回原告蔡志刚的其他诉讼请求。如果被告大庆久隆房地产开发股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元（已减半收取），由原告蔡志刚负担88元，被告大庆久隆房地产开发股份有限公司负担207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  李庵齐二〇一九年九月十六日书记员  刘丽娜附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。附:本案执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。