济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初1403号原告：曹金根，男，1978年6月23日出生，汉族，住济南市历下区。原告委托诉讼代理人：周悦扬，山东昶灏律师事务所律师。被告：济南鲁源房地产开发有限公司，住所地济南市天桥区三孔桥街**。法定代表人：黄巍，总经理。委托诉讼代理人：李娜，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珍吉，山东德衡（济南）律师事务所实习律师。原告曹金根与被告济南鲁源房地产开发有限公司（以下简称“鲁源公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告曹金根的委托诉讼代理人周悦扬，被告鲁源公司的委托诉讼代理人李娜、陈珍吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹金根向法院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告偿还原告垫付的2013年3月21日至2018年12月11日期间的物业管理费45116.56元；2.本案案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年12月14日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》，并于同日签订《济南市商品房买卖合同》补充协议。双方约定由原告购买被告开发建设的位于济南高新区新泺大街的康桥·颐东第一幢1-101号房（不动产权证载明的位置为坐落于济南高新区新泺大街2828号康桥颐东小区4、5号楼1-101），2011年3月21日被告将房屋交付给原告。双方签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议第十二条约定被告最迟应在交付房屋之日起两年内（即2013年3月21日前）协助原告办理房地产权属证书，若因被告原因，致使有关部门未能于房屋实际交付或视为交付之日起两年内办理完毕房地产权属证书的（以房地产权属证书记载的时间为准）的，逾期时间内的物业管理费由被告支付。2009年9月30日，被告与山东金和物业管理有限公司（该公司已更名为银丰物业管理有限公司）签订《康桥颐东项目前期物业服务合同》，被告选聘银丰物业管理有限公司为济南高新区康桥颐东小区提供物业管理服务。该物业公司至今都是康桥颐东小区的物业公司。被告在逾期办理产权证期间未按照商品房买卖合同补充协议的约定向物业公司支付物业管理费，因物业公司向原告催款，原告无奈只能先向物业管理公司支付物业管理费。因被告规划手续不全等原因，导致原告购买的房屋迟迟不能办理产权证，直至2018年12月11日，产权证书才办理完毕。原告认为，依据双方签订的济南市商品房买卖合同及补充协议的约定，被告应承担逾期办理产权证期间的物业管理费。因被告未向物业公司支付物业费，导致原告向物业公司交纳了被告逾期办理其间的物业费，该费用应由被告返还给原告。原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。鲁源公司辩称，曹金根诉求的2013年3月21日至2018年12月11日期间的物业管理费，其中，2013年3月21日至2016年1月28日期间的物业管理费已经超过法定的诉讼时效期间，不应受到法律保护。一、涉案房屋已于2018年12月11日办理完毕房地产权属证书，现鲁源公司已不存在违约行为。二、曹金根于2019年1月28日向法院提起诉讼前从未向答辩人主张过逾期办理房产证书期间的物业管理费用，因此对于2013年3月21日至2016年1月28日期间的物业管理费已经超过法定的诉讼时效期间，不应受到法律保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月14日，曹金根与鲁源房地产签订了《济南市商品房买卖合同》一份，曹金根购买鲁源公司开发的济南高新区新泺大街西延线南侧的康桥颐东1幢1单元101室的商品房一套，涉案房屋建筑面积218.84平方米，合同总价款为3270956元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议约定处理。合同补充协议第十二条第一款约定：出卖人最迟应在交付房屋之日起两年内协助买受人办理房地产权属证书，若因出卖人原因，致使有关部门未能于房屋实际交付或视为交付（以二者较早者为准）之日起两年内办理完毕房地产权属证书的（以房地产权属证书记载的时间为准）的，逾期时间内的物业管理费由出卖人支付。但如非出卖人的原因，致使有关部门未能按期办理完毕房地产权属证书的（以房地产权属证书记载的时间为准），则买受人同意不追究出卖人的任何责任。买受人未能按照出卖人通知的时间和地点提供、签署办理房屋所有权证所需的所有资料、文件和交纳所有相关费用的，出卖人不承担任何延期办证的责任。合同签订后，涉案房屋于2011年3月21日交付，2018年12月11日办理完毕房屋产权证书。曹金根每月按每平米3元标准向济南金和物业管理有限公司支付物业费656.4元。另查明，2018年9月12日，银丰物业管理有限公司（原为山东金和物业管理有限公司）将曹金根诉至本院，要求曹金根支付物业费27568.8元，滞纳金3000元（截止2018年6月30日），共计30568.8元。2018年9月12日，本院依法作出（2018）鲁0191民初2215号调解书，曹金根于2018年9月17日前一次性支付银丰物业管理有限公司自2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费30938元；银丰物业管理有限公司自愿放弃其他诉讼请求。曹金根支付了上述物业费后将鲁源公司诉至本院，由此形成本案诉讼。诉讼中，曹金根主张，鲁源公司应支付逾期办理房产证期间的物业费为45116.56元（自2013年3月21日起至2018年12月11日止共计68个月零22天，每月物业费为656.4元）。鲁源公司抗辩称，曹金根主张的2013年3月21日至2016年1月28日期间的物业费已经超出了诉讼时效，该部分的物业费不应得到支持，对其他部分的物业费认可。曹金根认为，鲁源公司的违约是延续性的，即2013年3月21日起至2018年12月11日止，所以，诉讼时效的起算点应自其违约终止日2018年12月11日起算，并且只有在鲁源公司违约行为终止后，曹金根才能计算出确定的违约数额，故本案不存在诉讼时效超过的情形，如果就同一事实多次起诉，不仅会导致诉累，更是浪费了司法资源，不符合立法本意，尤其是2015年1月1日之后的物业费，物业公司是于2018年9月12日向济南高新法院起诉之后，曹金根才得知鲁源公司未按双方买卖合同及补充协议的约定向物业公司支付物业费，所以，曹金根本案起诉的数额全部未超过诉讼时效。本院认为，曹金根与鲁源公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，无规避法律、行政法规的情形，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定履行自己的义务。2011年3月21日，鲁源公司已经将房屋交付，依照《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，其应当在交付后两年内为曹金根办理完毕房屋产权证书，即应当在2013年3月22日前办理完毕，鲁源公司未能按照约定履行，构成违约。故鲁源公司应当依据涉案合同及补充协议的约定向曹金根支付其逾期办理的房屋产权证书期间的物业管理费。庭审中，双方均对物业费的计算标准认可，故本院对每月物业费为656.4元予以确认。鲁源公司辩称曹金根主张的2013年3月21日至2016年1月28日期间的物业管理费已经超过法定的诉讼时效期间，不应受到法律保护。本院认为，鲁源公司未能按照合同约定的期限为曹金根办理房屋产权证书，已经构成违约，亦未在逾期期限内为曹金根支付相应的物业管理费，该违约行为一直持续至2018年12月11日办理完毕房屋产权证书之日止，诉讼时效的起算点应自其违约行为终止日即2018年12月11日起算，故对鲁源公司关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。故本院确定鲁源公司应向曹金根支付逾期办理房产证期间的物业费为45094.68元（自2013年3月21日起至2018年12月10日止，按每月656.4元计算）综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告济南鲁源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹金根支付逾期办理房产证期间的物业费为45094.68元（自2013年3月21日起至2018年12月10日止，按每月656.4元计算）。驳回原告曹金根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费928元，公告费260元，上述共计1188元，由被告济南鲁源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 王 卉人民陪审员 林 玲人民陪审员 赵凤兰二〇一九年九月十七日书 记 员 崔来运