吉林省江源林区基层法院 民 事 判 决 书 （2019）吉7605民初166号 原告：赵秀云，女，1972年7月27日出生，汉族，个体工商户，住吉林省白山市江源区。 被告：白山市江源区威美物业服务有限公司，住所地吉林省白山市江源区。 法定代表人：闫寒冰，该公司总经理。 原告赵秀云与被告白山市江源区威美物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告赵秀云、被告白山市江源区威美物业服务有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵秀云向本院提出诉讼请求称：1、判令被告威美物业服务有限公司立即将业主赵秀云家门市房漏水现象进行修复，并赔偿漏水浸泡的二楼棚顶、地面地砖、物品等损失费共计5,000.00元整；2、判令被告威美物业服务有限公司立即将铲车推雪时推入水渠内的混凝土拦挡设施全部清理出渠，并固定在水渠边缘恢复原有标准（现该水渠已被其严重破坏）；3、判令被告威美物业服务有限公司对小区路灯、井盖进行修复；4、诉讼费、鉴定费等相关费用均由被告承担。事实与理由：业主赵秀云门市房怡佳三期（101-202、101-201）开发商登记时为二户，（两户中间无间墙，实际是一户）二楼的棚顶一直渗水，每逢雨天都要用盆接。棚顶、地砖及部分货物均有不同程度受损，给业主赵秀云造成很大损失。为此，业主赵秀云曾多次找该物业要求对漏水屋顶进行修复，但该物业总是以不归其管辖等多种理由拒绝修复，而却向业主收取了2017年以前的数年物业费用。所以该物业有义务为业主家屋顶漏水进行修复。威美物业远没有达到正常的物业标准。2018年冬季的积雪从未清扫，积雪成堆形成冰凌，经常有业主因此滑倒受伤。2017年冬季只清扫了一次，用铲车将积雪推到山根的水渠内，靠山根水渠上百米的混凝土拦挡设施同积雪一并推入水渠内，即使没有被推入水渠内的拦挡设施大部分也严重推离、倾斜，即将坠入水渠，造成水渠拦挡设施大部分毁损，水渠内也严重堵塞。小区楼道门外的台阶周边有多处地砖塌陷，破烂不堪，杂草丛生，该物业从不理睬。冬季时有楼道内的自来水和供热管道发生爆裂现象，业主束手无策找该物业请求与相关部门协调，该物业总是以各种理由推脱。 被告威美物业服务有限公司辩称，1、原告的房屋防水漏水是事实存在的，但是不能确定漏水的时间和原因，如果是在保修期内就应该及时的到物业上报维修，可是我翻了所有的报修记录，并没有原告的报修记录，根据证据中已明确规定售后保修的责任归开发建设单位负责。也没有任何法律、法规、文件或协议规定房屋的防水维修，应该由小区前期物业、四级服务标准的物业公司来负责。出现防水渗漏，先找物业是对的，但我公司只有接待、上报协调的义务，并没有售后保修的责任。请求法院驳回原告的诉讼请求；2、水渠修复及服务不达标的问题及相关证据，已经在（2019）吉7605民初139号案件中予以驳回并作出终审判决，我公司清费后恢复服务时自然会维修；3、针对路灯的维修，已经过了保修期，我们物业只负责维护和管理，如果需要更换应该是动用小区全体居民存储在房产处的大修维修基金进行更换。下水道井盖在我公司服务期间没有发现任何一个井盖有坏的，发现坏的马上就更换。 原告为支持其诉讼请求，当庭举证如下： 证据一：房屋照片6张，证明原告房屋漏水； 证据二：水渠照片5张，证明水渠内的拦挡设施全部毁坏，水渠内淤泥与路面平齐； 证据三：70户联名请求书1份，证明水渠损坏，全体业主要求清理水渠； 证据四：照片1张，证明路灯损坏倒地； 证据五：照片3张，证明井盖损坏； 证据六：照片2张，证明小区绿化没有做到位。 被告对原告所举证据发表的质证意见如下：对证据一的真实性没有异议，但是证明不了漏水事情发生的时间；对证据二、证据三，水渠的维护本就是我公司的义务，迟迟没有维修是因为好多用户没有交物业费；对证据四，路灯的更换应该是全小区的路灯已经全部报废，没有维修的可能，必须全部更换，因小区路灯已过质保期，如果更换的话，需动用大修维修基金，因本小区大修维修基金存储不到位，暂时不能更换；对证据五，井盖的损坏，也不能确定损坏的时间，我公司在2019年5月15日起，因收费问题在小区已公示，对本小区暂停服务，损坏的井盖应该是在我公司停止服务之后损坏的，我公司如果收费交齐之后，恢复服务将马上更换；对证据六，由于我公司是在2019年5月1日停止服务的，今年的绿化没有维护，所以不在收费范围之内，我公司清费恢复服务后，会恢复对绿化带的维护。 上述证据经被告质证，本院认证如下：对原告的证据一照片6张的真实性予以认定，证明原告的房屋存在渗水现象，但是没有证据证明是被告应尽的修复义务，对证据一不予认可；对证据二、证据三、证据五、证据六的真实性、关联性予以认定；对证据四的真实性予以认定，因没有证据证明是被告应尽的义务，不予认可。 被告为支持其抗辩主张，当庭举证如下： 证据一：白山市江源区威美物业服务有限公司物业服务合同二份，用以证明被告对怡佳小区的物业服务不包括房屋渗水、路灯维修的服务； 证据二：住宅质量保证书原件一份，证明房屋保修年限及维修责任； 证据三：白山市政府文件一份，证明如果在保修期外房屋出现漏水问题，应动用大修维修基金，不应由物业承担责任，吉林省物业管理办法文件一份，证明房屋保修期满后小区共有部位的维修应动用大修维修基金； 证据四：保修协议书五份，证明房屋在保修期内，出现问题应由开发商负责； 证据五：报修登记簿三份，证明原告没有到我物业登记报修； 证据六：整改通知书一份，证明房屋漏水是原告私自拆除承重墙导致的； 证据七：图纸照片三张，证明确实有承重墙； 证据八：照片五张，证明原告私自拆除最南面房屋外面的承重墙。 原告对被告所提供的证据发表质证意见称：对证据一无异议，本院予以认可；对证据二的真实性没有异议，但对关联性有异议，我认为与本案无关，这是他们和开发商之间的事；对证据三，我认为文件距现在时间太长，现在应有新的文件；对证据四，五份保修协议书是被告与开发商签订的，与我们无关；对证据五，有异议，这只是他们自己的登记本，我们去报修他只是口头说，没有记录；对证据六，有异议，当时开发商定的只有房梁，没有承重墙；对证据七，有异议，实际没有承重墙；对证据八，有异议，与本案无关。 上述证据经原告质证，本院认证如下：对证据一，是原被告签订的物业服务合同，真实性、合法性、关联性原被告无异议，本院予以认可；对证据二、证据三、证据四原告均有异议，认为与原告无关，是被告与开发商之间的事情，对该组证据，本院经审查认为被告所举证据能够证明被告不应承担原告房屋渗水的维修责任，对该组证据予以认可；对证据五报修登记簿三份，原告有异议，认为这是被告自己的登记簿，我们去报修他只是口头说，没有记录，本院认为，该登记簿是被告日常物业服务工作的原始记录，予以认可；对证据六、证据七、证据八原告有异议，认为实际没有承重墙，本院认为该组证据需经专业技术部门鉴定，不予认可。 根据本院认定的证据。结合双方当事人的陈述，查明的案件事实如下： 原告赵秀云系江源区怡佳小区三期一号楼101-201、102-202门市房业主，于2013年10月13日入住本小区，被告白山市江源区威美物业服务有限公司系怡佳小区的物业服务企业，自原告入住本小区后，二楼的棚顶一直渗水，小区路灯、井盖、水渠拦挡、绿化均存在不同程度的破损，原告认为是被告应承担的修复责任。故要求被告赔偿因房屋渗水给其造成的地面地砖、物品等损失费5,000.00元，并要求被告立即修复小区路灯、井盖、水渠拦挡、绿化。 另查明，被告具备物业管理四级资质，原、被告于2013年10月13日签订了物业服务合同，原告至今已向被告缴纳了2013年至2016年的物业管理服务费。在此期间，被告一直在提供物业服务。该小区亦未成立业主委员会。 本院认为，经开庭审理，原、被告双方就本案争议的焦点为： 一、被告威美物业服务有限公司是否应当承担原告赵秀云房屋漏水的修复义务；二、被告威美物业服务有限公司是否应当承担水渠清理及修复水渠拦挡的义务；三、被告威美物业服务有限公司是否应当承担小区路灯、井盖的修复义务。 对原告要求被告承担房屋漏水的修复义务，根据原被告签订的物业服务合同第五条“业主进户门以内的部位为甲方自用部位，其修缮与维护责任由产权人（使用人）承担。产权人（使用人）也可委托乙方进行修缮，所需资金由委托人负担”约定，和工程保修协议书第一项规定：工程质量保修范围和内容为“乙方（建筑商）按《建筑工程质量管理条例》规定的建筑保修期限对工程进行保修，质量保修范围包括：地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程”的约定，原告的房屋渗水应由建筑商负责维修。 对原告要求被告承担小区水渠清理及修复水渠拦挡的义务，被告亦认可确属自己应承担的义务，故由被告及时修复小区拦挡和清理水渠。 对原告要求被告承担小区路灯、井盖的修复义务，因小区路灯属公共设施，按照吉林省物业管理办法第五十九条第二款“物业专项维修资金专项用于物业管理区域内房屋保修期满后的物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用”的规定，路灯的修复义务不应由被告承担。对于井盖的修复义务，应由被告承担。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《吉林省物业管理办法》第五十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、限被告白山市江源区威美物业服务有限公司于判决生效之日起十五日内对怡佳小区内的水渠、井盖、绿化进行维修清理； 二、驳回原告赵秀云的其他诉讼请求。 案件受理费25.00元由原告赵秀云负担。 本判决为终审判决。 审判员  李君 二〇一九年九月十九日 书记员  陈鹏