河北省迁安市人民法院民事判决书（2019）冀0283民初2523号原告（案外人）：秦皇岛市钢贸发展有限公司，登记住所地秦皇岛市海港区北港大街创业家园****，现住所地秦皇岛市海港区河北大街中段渤海明珠小区4-3-2001。统一社会信用代码：91130300700+8038161。法定代表人：李佳鹏，任总经理。委托代理人：宗保圳，河北承唐律师事务所律师，特别授权。委托代理人：潘革，该公司销售经理，特别授权。被告（申请执行人）：滦县普惠科技小额贷款有限公司，住所地唐山滦县新城燕山大街滦河路交叉口路西。统一社会信用代码：911302235869449215。法定代表人：李致华，任董事长。委托代理人：张建伟，河北弘丹律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：李致华，女，1968年11月8日生，汉族，住迁安市。委托代理人：张建伟，河北弘丹律师事务所律师，特别授权。被告（被执行人）：唐山康迈房地产开发有限公司，住所地滦县新城建华道**。注册号：130200400003696。法定代表人：徐广彬，任总经理。第三人：唐山华远房地产开发有限公司，住所地唐山路**大理路盛景园小区**底商。统一社会信用代码：9113020077444246X6。法定代表人：徐广彬，任经理。第三人：唐山宝全房地产开发有限公司，住所地唐山市高新技术产业园区火炬路**。统一社会信用代码：911302937524171081。法定代表人：薄占彪，任经理。原告秦皇岛市钢贸发展有限公司与被告滦县普惠科技小额贷款有限公司（以下简称普惠公司）、李致华、唐山康迈房地产开发有限公司（以下简称康迈公司）、第三人唐山宝全房地产开发有限公司（以下简称宝全公司）、唐山华远房地产开发有限公司（以下简称华远公司）执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李佳鹏及委托代理人宗保圳、潘革，被告普惠公司及李致华的委托代理人张建伟到庭参加诉讼，被告康迈公司、第三人华远公司、宝全公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦皇岛市钢贸发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决撤销迁安市人民法院（2019）冀0283执异89号执行裁定书；2.解除已被查封、拍卖的原告购买第三人唐山华远房地产开发有限公司遵化市华远世纪城118#118-3-201、118#118-3-202、118#118-3-701房屋，并返还原告以上三套房屋。三套房屋合计人民币壹佰贰拾伍万零贰佰零捌元整（￥1250208元）。事实和理由：第一、第二被告诉第三被告、第三人借款合同纠纷一案已经审结，经唐山中院执行局作出（2016）冀02执5275号、（2016）冀02执15270号、（2016）冀02执15268号执行裁定书。2019年5月30日，原告得知此事，到唐山中院执行分局了解情况方知如上裁定书，发现原告已经以房抵债的三套房屋被强制查封和拍卖。原告认为由于华远公司的该项目债务纠纷造成土地抵押、房屋查封等问题，致使原告以房抵债的该华远世纪城118#118-3-201、118#118-3-202、118#118-3-701三套房屋未能办理备案手续，遵化市住房和城乡建设局作为房屋开发管理和登记的主管部门已就该实际情况出具异议申请函。原告是电梯销售商于2016年9月24日与第三人华远公司签订遵化世纪城116#、117#、118#电梯销售合同。合同规定原告向第三人华远公司销售电梯总计11台，总价款227.2万元。电梯销售合同第四条供货与安装调试，4.1.交货日期：在甲（第三人华远公司）乙（原告）双方签订合同后，甲方给予开具同等价款楼房，带电梯入场后，允许乙方销售；第六条付款方式及期限6.1：甲方用商品楼房抵顶电梯工程款的过程，扣除商品房款后，工程完工后以现金结算（多退少补）；详见合同。同日双方签订房屋抵顶电梯设备及安装款协议书，后原告如约履行电梯安装合同。在履行房屋抵顶电梯设备及安装协议书时发现，协议书中所抵房源信息与售楼处销售信息不一致，故此电梯安装结束办理以房抵电梯款时，按第三人华远公司实际未售房源信息同等面积房屋签订预订房屋合同。因为原告电梯进入第三人华远公司现场后，原告即可出售该房屋，故此由第三人华远公司代原告在2016年11月8日向实际购房人杨德成出具收据。原告与第三人华远公司的电梯销售合同时间2016年9月24日，同日签订房屋抵顶电梯款协议。2016年11月8日原告收到杨德成交付的电梯款，由第三人华远公司向杨德成出具收据。按照迁安市人民法院（2019）冀0283执异89号执行裁定书，认定2018年9月17日本案各被告和第三人是在达成第三人华远公司自愿用自己名下房屋为其关联公司康迈公司偿还部分债务。从时间上讲，原告早已在2016年11月8日以房抵顶电梯方式购买房屋，取得房屋的所有权，只是由于第三人华远公司的纠纷事宜，原告没有办法办理房屋登记。而到2018年9月17日第三人华远公司在处置原告购买的房屋明显属于无权处置行为，应属无效行为。再者，原告供应销售电梯销售合同实际履行，华远公司对应楼房现在电梯就是原告销售安装的。经办人第三人华远公司负责人王亚兴（羁押在遵化市看守所），工地管理包先生，电梯业务中间人刘艳军、杨德成，均可以作证原告所诉的真实性。故此贵院执行裁定将原告合法房屋查封、拍卖是错误的，同时该裁定侵犯了原告的合法利益。综上，我是案外人，贵院将原告财产视为被执行人的财产予以执行。特依法提出此诉，请依法裁决。被告普惠公司辩称，（2019）冀0283执异89号裁定认定事实、适用法律均正确。被告李致华辩称，（2019）冀0283执异89号裁定认定事实、适用法律均正确。被告康迈公司未向本院提交答辩意见。第三人华远公司、宝全公司未向本院提交意见。本院认定事实如下：2013年11月29日，关于普惠公司与康迈公司借款合同纠纷一案，滦县人民法院作出（2013）滦民初字第4489号民事判决书，判决康迈公司给付普惠公司借款本金1000万元及利息；2013年8月7日，关于另一普惠公司与康迈公司借款合同纠纷案，滦县人民法院作出（2013）滦民初字第4490号民事判决书，判决康迈公司给付普惠公司借款本金500万元及利息；2014年5月12日，关于普惠公司与康迈公司、李致华借款合同纠纷一案，滦县人民法院作出（2014）滦民再字第2号民事判决书，判决康迈公司返还李致华购房款5106960元。后上述三案均进入执行程序，案号分别为（2016）冀02执5275号、15270号、15268号。在上述三案的执行过程中，康迈公司（甲方）、普惠公司（乙方）、李致华（乙方）、华远公司（丙方）、宝全公司（丙方）于2018年9月17日就上述三份民事判决书确定的甲方欠乙方的本金共计20106960元达成协议，约定丙方自愿代甲方履行上述民事判决书所确定的义务，为保障该本金的及时履行，丙方华远公司提供其在河北省遵化市开发的华远世纪城的房屋一次性抵顶给乙方，用于偿还本金。2019年1月8日，因抵顶房源中部分存在问题，上述三方签订补充协议书，约定将其中的10套房屋调换成新的9套房屋，楼号分别为118-3-201、118-3-202、118-3-302、118-3-401、118-3-402、118-3-701、118-3-801、118-3-901、118-3-902，调整后共计41套房屋抵顶给乙方，拍卖款用于偿还欠款本金；三方均同意先行对上述9套房屋议价拍卖。2019年1月14日，唐山市中级人民法院作出（2016）冀02执5275号之四执行裁定书，裁定（2016）冀02执5275号、15270号、15268号三案合并执行并查封华远公司所有的上述九套房屋。2019年2月2日，唐山市中级人民法院作出（2016）冀02执5275号之五执行裁定书，裁定拍卖上述九套房屋。2019年6月5日，原告针对上述查封拍卖的河北省遵化市华远世纪城房屋中的118-3-201、118-3-202、118-3-701号房屋向本院提出书面异议，本院于2019年6月12日作出（2019）冀0283执异89号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告对该执行裁定书不服，向本院提起诉讼。另查明，2016年9月24日，原告与被告华远公司签订电梯销售合同，约定原告向第三人华远公司销售及安装电梯11台，总价款为227.2万元，并约定设备全款抵顶商品房，付款方式为被告华远公司用商品房抵顶电梯工程款，扣除商品房款后，工程完工以后现金结算（多退少补）。同日，双方签订了房屋抵顶电梯设备及安装款协议书，约定第三人华远公司同意以遵化世纪城的118-2-502、118-2-602、118-2-702、118-2-802、118-2-902房屋（总价227.2万元）抵顶电梯设备及安装款。2016年11月8日，杨德成与第三人华远签订华远世纪城预订房合同，约定杨德成订购住宅楼号预计为118-3-701的商品房一套，总价款为416736元，杨德成在签订合同之日交纳定金416736元。同日，第三人华远公司为杨德成出具416736元的收据一张。2017年2月16日原告与第三人华远公司签订华远世纪城预定房合同两份，约定原告订购住宅楼号预计为118-3-201及118-3-202的商品房两套，价款分别为416736元，原告分别在签订合同之日交纳定金416736元。同日，第三人华远公司为原告出具416736元的收据两张。2019年5月30日，遵化市住房和城乡建设局向唐山市中级人民法院执行分局迁安执行大队提出关于停止拍卖华远世纪城商品房的异议申请函，该函中载明阿里拍卖网上执行拍卖的118楼3单元的902、401、402、201、202、801、701、302号商品房均已销售，但由于该项目因债务纠纷造成土地抵押、房屋查封等问题，致使大部分已销售的房屋至今不能办理备案手续，因此提出停止执行拍卖华远世纪城商品房的异议申请。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”2017年2月16日，原告与第三人华远公司签订华远世纪城118-3-201及118-3-202预定房合同两份，该时间虽在人民法院查封之前，但双方并未签订正式的书面买卖合同；且原告所购商品房按照原告的陈述系抵顶电梯设备及安装款后用于销售，并非用于居住；另该两份预定房合同中载明的房屋与双方签订的房屋抵顶电梯设备及安装款协议书中载明的房屋并不一致，无法认定该两套房屋系用来抵顶电梯设备及安装款。综上，原告对华远世纪城118-3-201及118-3-202房屋的权利不足以排除执行，其要求解除对上述两套房屋的查封并予以返还的诉讼请求，本院不予支持。因华远世纪城的118-3-701号房屋系杨德成预定的商品房，且原告方与杨德成均陈述双方并无任何关系，原告称系其向杨德成出售该房屋，收到杨德成交付的电梯款后由第三人华远公司向杨德成出具收据，但其并未向本院提交充分证据证明其所主张的事实，本院不予采信。故原告并非华远世纪城118-3-701号房屋的权利人，无权要求解除对该房屋的查封并予以返还。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用驳回原告秦皇岛市钢贸发展有限公司的诉讼请求案件受理费16052元，由原告秦皇岛市钢贸发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 王向东审 判 员 孙雅会人民陪审员 陈爱军 二〇一九年九月五日法官 助理 蔡明月书 记 员 霍红丽