山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初10835号 原告：李恒春，男，1953年6月7日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：刘静华，山东兰亭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白鹊羽，山东兰亭律师事务所实习律师。 被告：临沂北城置业有限公司，统一社会信用代码：91371300684826961R，住所地：山东省临沂市兰山区澜泊湾**楼**。 法定代表人：龙刚，总经理。 委托诉讼代理人：纪少和，男，1966年7月9日出生，汉族，临沂北城置业有限公司副总经理，住广州市番禺区。 原告李恒春与被告临沂北城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘静华、白鹊羽，被告委托诉讼代理人纪少和到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告李恒春向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告依合同约定支付给原告违约金1813468.5元；2.请求法院依法判令被告继续履行原、被告签订的房屋买卖协议；3.判令被告依照合同约定承担本案的诉讼费用、保全费、代理费、以保函形式提供担保所支出的保险费等。事实和理由：2016年6月26日，原告与被告签订《协议》，该协议确认临沂北城置业有限公司尚欠原告本金、违约金共计3637158元。临沂北城置业有限公司同意将位于万和中央广场2号楼143、144、145、146、147、148号六套商铺出售给原告，房款共计6044895元，双方同意在3637158元范围内进行抵销。剩余部分2407737元原告直接支付到临沂北城置业有限公司的账户上。双方约定临沂北城置业有限公司确保于2017年3月31日前把这些商铺给原告，到期不交付，临沂北城置业有限公司按日向原告支付房款总数的万分之五的违约金。被告拒不按约定履行还款义务，经原告多次催讨，被告以各种理由拒绝归还。双方约定发生争议由兰山区人民法院管辖。特向贵院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。 被告临沂北城置业有限公司答辩，这部分账目我们之前有对过，是没有错的，但是目前来说公司这种状况解决问题有难度，只能等到项目启动或转让后才能解决。原告今天提出这个要求，之前我们协商过，我方认为不在法庭提出比较好，因为我方虽然违约，但是协调解决问题的诚意还是有的。作为协议和合同双方达成的部分我们应该按照合同执行,也应该按照合同约定房屋交付给原告,但是被告一直积极履行合同约定的责任和义务,由于客观原因,是柳青街道办事处在毫无法律判决、行政命令或处罚通知的情况下,强行把被告在现场进行专业施工的各施工队清退出现场,导致项目施工停顿,无法完成施工,而且封存了原告在该项目上所有的工程技术资料,开发报建报批资料导致被告无法履行合同规定的责任和义务,所以我们恳请原告体谅我们面对的实际问题,关于无法按期交付房屋的违约金部分给予减免。 原告李恒春为证实其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；2.《借款协议书》、银行流水、个人业务凭证、《证明》各一份及收据复印件一份。证明原、被告签订借款协议，原告向被告出借借款300万元，借款期限自2012.03.14至2012.09.14，月息2.5%。被告提供万和中央广场3号楼143、144、145、146、147、148号商铺为该笔300万元借款做担保。原告已将借款300万元交付被告，2012年3月14日，被告向原告出具收到300万款项的收据；3.2012年3月14日《协议书》一份，证明原、被告签订协议书，原告购买万和中央广场3号楼143、144、145、146、147、148号商铺，面积合计447.77平方米。原告购买后将上述房屋出租给被告，租金与房价折抵后，双方确认总价款为300万元；4.《商品房预售合同》一份。证明原、被告于2012.03.14签订万和中央广场3号楼143、144、145、146、147、148号商铺《商品房预售合同》并进行登记备案；5.2013年1月10日《协议书》，证明双方协议退房退款，被告按照月息2%自2013年1月1日支付购房款利息。如被告不能按时退房，则不再办理退房手续，按照购房合同约定计算违约金；6.2016年6月26日《协议》、个人业务凭证两份，证明双方签订协议，解除万和中央广场3号楼143、144、145、146、147、148号商铺抵押担保，确认被告尚欠原告借款本金300万元、利息637158元。被告将万和中央广场3号楼143、144、145、146、147、148号商铺出售给原告，总价款6044895元。售房款与欠款折抵后剩余2407737元，原告支付给被告指定账户。双方约定2017年3月31日之前交房，如逾期按照总房款万分之五/日计算违约金，原告女儿李学秀于2016.07.14通过中国民生银行转账65830元至被告指定的沈又祯账户、转账2341907元至被告指定的石磊账户；7.《证明》四份，证明李恒春与李学秀、李学奎系父女、父子关系,李学秀、李学奎向北城置业分别汇付2341907元、65830元、1999990元。被告经质证，对原告提交的证据真实性均无异议，但认为证据3证明内容中的出租应为返租，返租跟出租是有差别的，返租是统一租金，因为被告要统一招商。被告持有的合同文本都存在工地现场，现场由柳青街道办事处控制，因此无法核对被告持有的文本，但是这部分材料原告曾与被告方反复核对，应该是真实的，我们公司的法定代表人也了解这件事。 庭审后原告李恒春向本院提交《关于本人李恒春资金来源的情况说明》、临沂玉林塑料制品有限公司的营业执照、注册资本实收情况明细表、银行询证函、验资报告验资事项说明、李学秀持有的营业执照各一份，证明原告有能力出借借款3000000元。 上述证据本院已组织双方进行了证据交换及质证，被告对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据均予以确认。 根据当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：一、2012年3月14日，原告与被告签订借款协议，协议约定，原告向被告出借借款3000000元，利息自2012年3月14日起按月息2.5％计算，借款期限暂定为2013年3月14日至2013年9月14日，被告以万和中央广场3号楼143、144、145、146、147、148号商铺为该笔借款提供担保。同日，原、被告签订了商品房预售合同（合同编号：YS197157）及返租协议，约定原告购买万和中央广场3号楼143、144、145、146、147、148号商铺，面积总计447.77平方米，并将上述六处商铺返租给被告，租期为交房后六年，租金与房价抵顶后，六处商铺总价款为3000000元。上述合同签订后，原告李恒春委托其子李学奎于2012年３月14日通过山东省农村信用社向被告临沂北城置业有限公司转账1999990元；2012年3月19日，原告李恒春委托李含春通过工商银行账户向被告临沂北城置业有限公司转账100万元，并支付现金10元；二、2013年1月10日，原、被告签订退房退款协议，约定被告于2013年4月30日前将原告交付的购房款全额退还给原告,并支付自2013年1月1日起以原告所交购房款的总额为基数按照月息2%计算的利息，利息每月支付一次。如被告不能按时退房，则不再办理退房手续，按照购房合同约定计算违约金。合同签订后，双方确认2015年12月11日至2016年6月26日期间利息以3000000元为基数，实际按照月利率2.6%计算，被告未支付利息总计637158元；三、2016年6月26日，原、被告签订协议，约定解除2012年3月14日双方签订的借款协议、商品房预售合同、返租协议及2013年1月10日签订的退房退款协议。原、被告于协议中确认截至本协议签订当日，被告尚欠原告借款本金3000000元、利息637158元，共计3637158元，被告所负前述债务在签订本协议时均已到期。双方约定被告将万和中央广场3号楼143、144、145、146、147、148号六套商铺(面积共计447.77平方米，单价13500元/平方米)出售给原告，房款共计6044895元。被告对原告所负到期债务3637158元转化为原告已付房款，剩余2407737元由原告直接支付给被告债权人石磊2341907元（农行账号:62×××62）；支付给被告债权人沈又祯65830元（农行账号：62×××70）。另，本协议签订前的《商品房预售合同》实际为抵押担保合同，合同目的是为临沂北城置业有限公司向李恒春借款300万元提供抵押担保。四、2016年6月26日以后，原、被告未就涉案的万和中央广场3号楼143、144、145、146、147、148号商铺重新签订买卖合同。后经双方协商，原、被告均按2012年3月14日所签订的《商品房预售合同》执行，且该合同已在房产登记部备案。但原、被告将合同价款变更为6044895元、付款方式变更为全款及交付房屋的时间变更为2017年3月31日，出卖方逾期交房按已付房款总额日万分之五向买受人支付违约金。先前的《商品房预售合同》还约定，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但出卖人承担违约金的天数应扣除可据实延期的天数。五、原告已按2016年6月26日与被告签订的协议履行了支付补交房款义务，被告给原告出具了购房款6044895元的收据。另，被告临沂北城置业有限公司至今未将万和中央广场3号楼143、144、145、146、147、148号商铺交付原告李恒春。 本院认为，对于2012年3月14日原告与被告签订借款协议，原告向被告出借借款3000000元的事实原、被告双方是没有异议的，原告李恒春与被告临沂北城置业有限公司于2012年3月14日签订的《商品房预售合同》、《返租协议》及于2013年1月10日签订的《退房退款合同》是在双方借贷关系发生后，原告李恒春为了实现借款债权而与被告签订的。原、被告依据《商品房预售合同》在房产登记部门办理预售备案也是为了保障原告李恒春能够收回借款的措施，并非原告李恒春向临沂北城置业有限公司购买房屋的真实意思表示，其实质是用房屋为借款提供担保。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务不履行时抵押财产归债权人所有。上述合同及协议违反相关法律强制性规定，本院确认上述合同中双方关于房屋买卖的约定无效。 对于原、被告于2016年6月26日签订房屋买卖协议及原告李恒春主张的违约金。本院认为，一、原、被告于2016年6月26日签订房屋买卖协议，是在双方的借贷关系借期届满后所签订，系双方真实意思表示，双方约定将逾期借款本金及合法利息等转换为涉案商铺的部分房款不违反法律的强制性规定，对于有效的部分双方应继续履行；二、在签订此协议时，原、被告确认到期未支付的借款本金300万及利息637158元（2015年11月11日至2016年6月26日）转化为已付房款，但上述利息按月利率2.6%计算，并且计算了复利，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。由于上述借款利息并未实际交付，根据《最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利率息，人民法院应予支持。”未支付的借款利息应按年24%（月利率2%）计算，因此2015年11月11日至2016年6月26的利息为45万元（300万*0.02*7.5个月），双方多计算的利息数额为187158元，此款不应计入抵顶的数额，应为买受人李恒春未支付的购房款。因此原告实际支付的房款数为5857737元（6044895元-187158元）；三、原、被告双方在2016年签订的协议中约定逾期交房违约金为日万分之五，但原、被告于2012年签订的商品房预售合同中约定逾期交房违约金为总房款的日万分之一，虽然2012年的协议被确认无效，但大部分被双方变更作为后来的合同内容，此先前的条款能部分反映出双方就此方面的真意，综合原告至今未足额交纳房款、被告经济状况恶化并申请法院适当调整违约金等因素，本院酌定本案逾期交房违约金按日万分之二点五计算。以5857737元为基数，自双方约定交房时间2017年7月31日起计算至原告李恒春向本院主张权利之日止共计700天，即5857737*0.00025*700天=1057856元。 对于被告是否应当承担律师费的问题，由于原告李恒春未举证证明双方对于律师费承担的约定及为本案诉讼支出律师费的具体数额，应当承担举证不能的不利后果，对原告要求被告承担律师费的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上，原告诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的约定》第二十六条，判决如下： 一、原告李恒春与被告临沂北城置业有限公司继续履行于2016年6月26日双方签订的房屋买卖协议； 二、被告临沂北城置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李恒春违约金1057856元； 三、驳回原告李恒春其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10561元，由被告临沂北城置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  董希林 二〇一九年九月二十日 书记员  许宇翔