广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初1649号 原告：广西合景恒富投资有限公司，住所南宁市良庆区五象岭路南二里东一巷8号二楼203号房，统一社会信用代码914501000790748025。 法定代表人：黄妍萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李劲邦，广西冠鸿律师事务所律师。 被告：杨驰，男，1977年12月5日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：徐曼，广西欣和律师事务所律师。 原告广西合景恒富投资有限公司（以下简称合景恒富公司）与被告杨驰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日受理后，依法适用普通程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告合景恒富公司的委托诉讼代理人李劲邦、被告杨驰的委托诉讼代理人徐曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合景恒富公司向本院提出诉讼请求：一、解除原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》等购房文件（合同编号：QF201882500054）；二、判令被告向原告支付违约金282361元；三、判令被告协助原告注销南宁市良庆区五象新区凯旋路18号广西合景国际金融广场1705号房屋的备案登记手续，且办理注销手续所需费用由被告承担；四、判令被告承担本案律师费25000元。事实和理由：2018年8月25日，原被告签订《南宁市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《合同补充协议》（以下简称“补充协议”），合同约定被告向原告购买南宁市良庆区五象新区凯旋路18号广西合景国际金融广场1705号房，房屋总价款1411803元。同时，原被告约定由被告向银行借款支付购买案涉房屋剩余的购房款。被告向原告支付了首付款141180元，原告为其办理了案涉房屋的合同备案，但上述合同、补充协议签订后，被告未按期依约向银行申请购房贷款，也拒不履行支付剩余购房款的义务。根据原被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，因买受人未能依约与银行办理购房贷款手续，或拒不支付剩余购房款，逾期付款超过30日，出卖人有权选择单方面解除合同；若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付商品房总价款20％的违约金，并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同备案登记撤销手续在内的所有合同解除手续；无论因任何原因导致本合同解除的，买受人均应自合同解除之日起15日内与出卖人到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之五的违约金。由此所产生的全部费用（包括诉讼费、公告费、执行费、律师费等一切费用）由买受人承担。现原告已多次要求被告依约支付剩余的购房款和违约金，或办理合同解除手续，但被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 杨驰辩称：一、我方认为案涉合同约定的违约金过高，且原告方的置业顾问未尽到告知义务。金融广场内的公共厕所应该是早已规划好，置业顾问在销售案涉房屋时应该是知情的，但却未尽到告知义务；二、原告要求我方承担办理注销房屋的手续费没有合同依据，依法应予驳回。原告向法院诉请被告承担高额违约金和解除备案手续的相关费用，存在双重惩罚的性质；三、我方认为原告诉请的律师费没有合同及事实依据，依法应予驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月30日，被告向原告支付了购房定金50000元，原告向被告出具一份等额《收据》（编号：C0067392），并注明预约金转定金，由C0067286转至。2018年7月28日，被告向原告支付首期购房款91180元，原告向被告出具一份等额《收据》（编号：C0048802），并加盖广西合景恒富投资有限公司财务专用章。 2018年8月25日，原告（出卖人）与被告（买受人）就南宁市良庆区凯旋路18号广西合景国际金融广场1705号房签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF201882500054），双方约定：该房屋建筑面积为112.9㎡；单价为18113.97元/㎡，成交价为1411803元；出卖人应当在2018年12月28日前交付房屋。首期款买受人应于本合同签订时支付合同总价款的10％即141180元；买受人于2018年10月15日之前向出卖人支付合同总价款的40.42％即570623元；除首期款外，剩余房款700000元，买受人应在本条第一款第（三）项约定的全部首期付款期限届满之日起30日内（即2018年8月29日前）办妥银行按揭放款手续（即买受人应保证全部贷款金额在前述期限内划入出卖人指定账户内）。否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。 《合同补充协议》第二条第一款约定买受人逾期支付房款超过30日的，出卖人有权单方解除合同。第十一条约定，若因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房款总额20%的违约金并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同备案登记撤销手续在内的所有合同解除手续，因此产生的费用由买受人承担……买受人与出卖人到房管部门办妥合同解除手续后出卖人根据本合同约定将买受人已支付购房款退还给买受人的，不论何种原因，出卖人均有权在向买受人退还其已支付的购房款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）。 2019年1月16日，原告向被告发出催款通知，要求被告支付到期房款，催款通知已送达至被告。合同签订后，被告未再支付过任何房款。 2019年2月28日，原告向被告发出法务公函，要求被告支付逾期违约金31500元（暂计至2019年2月28日止），公函已送达至被告，此后被告未支付任何款项。 2019年3月27日，原告与广西冠鸿律师事务所签订了《委托代理合同》，广西冠鸿律师事务所指派律师接受原告委托处理本案纠纷，原告为此支付律师代理费25000元。 本院认为，原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及该合同的相关补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。原、被告双方均同意解除涉案合同，双方已达成一致意思表示，本院予以确认。 关于原告诉请的违约金的问题。被告未依约支付剩余首期款，也未办理银行按揭贷款，已构成违约。关于违约金的数额，原告主张根据原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十一条第一款的约定，违约金为房款总额的20%，为282361元。被告则主张违约金过高。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，原被告均未提交任何证据证明原告的实际损失，因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案事实，原告的实际损失应认定为：被告应付房款自应缴纳之日至合同解除之日银行同期贷款利息损失，其应得违约金则以此利息上浮30%为限。 关于原告诉请办理注销登记的问题。根据合同补充协议第十一条第一款的约定，若因买受人原因导致合同解除的，买受人应与出卖人办妥包括合同备案登记撤销手续在内的所有合同解除手续，因此产生的费用由买受人承担。故原告诉请被告协助撤销备案手续及负担撤销备案的相关手续费，本院予以支持。 关于律师代理费：在《补充协议》第十一条中约定了如双方解除合同，原告可以扣除违约金和相关费用后退还已付购房款。原告为本案诉讼委托律师，产生的律师代理费可以由被告承担，原告的诉请，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、解除广西合景恒富投资有限公司与杨驰于2018年8月25日签订的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、杨驰向广西合景恒富投资有限公司支付违约金（违约金计算：按同期中国人民银行贷款利率上浮30%，以570623元为本金，自2018年10月15日起计至《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》解除之日止；以700000元为本金，自2018年8月29日起计至《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》解除之日止）； 三、杨驰协助广西合景恒富投资有限公司办理位于南宁市良庆区五象新区凯旋路18号广西合景国际金融广场1705号房屋的商品房买卖合同登记备案证明注销登记并负担注销登记的手续费； 四、杨驰向广西合景恒富投资有限公司支付律师代理费25000元； 五、驳回广西合景恒富投资有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费20272元，由广西合景恒富投资有限公司负担4054元，杨驰负担16218元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗棋升 人民陪审员  覃文达 人民陪审员  黄家兴 二〇一九年九月十二日 法官 助理  韦易芳 书 记 员  谈懿心