河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终8521号上诉人（原审原告）：吴振文，男，1966年8月8日出生，汉族，住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：张希军，河北友高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）河北省省直纪元房地产开发有限公司，住所地石家庄市鹿泉经济技术开发区昌盛大街88号管理委员会330房间，统—社信用代码：91130185718344507Q。法定代表人：常捷，系该公司经理。委托诉讼代理人：王佳佳，河北姜钟律师事务所律师。上诉人吴振文因与被上诉人河北省省直纪元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴振文上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人在原审中的诉求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定是上诉人“对涉案房屋进行了挖掘扩建”，该认定既没有证据支持，也不符合常理，与本案也无关联性，该认定属于带有主观倾向性的推断行为，其目的是让上诉人“被收房”。1、双方“挖掘扩建”的侵权纠纷案件正在另案审理中，尚未出生效的判决，与本案逾期交房的商品房买卖合同纠纷案件根本没有关联性。2、原审判决认定“挖掘扩建行为”是上诉人所为，该认定没有任何证据支持。3、原审判决让上诉人“对挖掘行为是被上诉人所致”承担举证责任，严重违法且显失公平公正，明显偏袒被上诉人。4、原审判决让上诉人“对挖掘行为不知情”承担举证责任，严重违法且显失公平公正，明显偏袒被上诉人。二、原审判决认定“该挖掘扩建行为必然实际控制房屋，应视为实际收房行为”，该认定既没有事实依据和证据支持，也没有法律依据。该认定仍属于带有主观倾向性的推断行为。三、本案所涉房屋是否具备交付条件应由被上诉人承担举证责任，这也是被上诉人的法定义务，即便具备了交付条件，也应当依法履行通知上诉人收房的义务。四、原审判决查明“涉案房屋不动产权证书已登记在被告名下”，该事实证明被上诉人为本项目办理大证的时间是在2017年12月25日之后。原审判决却“视为上诉人在2016年9月1日实际收房”，在项日办理大证之前就让上诉人“收房”，显然严重违法。五、原审判决适用法律错误。原审判决依据我国《民法总则》第七条、《合同法》第六十条规定，但如果依据该规定进行判决，本案的发生是因被上诉人严重违约造成的，上诉人没有任何违约行为，如果“遵循诚实信用的原则”判决本案，应当支持上诉人的原审诉求。综上，为了依法维护上诉人的合法权益，特向贵院提出上诉。河北省省直纪元房地产开发有限公司答辩称，一、一审法院认定上诉人对涉案房屋进行了挖掘扩建具有证据支持且符合常理。上诉人对涉案房屋进行挖掘扩建的行为应视为实际收房，故该事实与本案相关。二、上诉人的挖掘扩建行为应视作是已实际收房，但上诉人一直拒绝与被上诉人办理书面的交房等手续。三、被上诉人为保障广大西山御园业主的切实利益，积极对房屋的竣工验收备案工作予以推进，西山御园而起的大部分类似情形的业主已办理收房手续，被上诉人亦多次通知上诉人收房。上诉人应当知道涉案房屋已符合交付条件，应当积极与被上诉人协调，尽快与被上诉人办理收房手续，另，（2016）冀0101民初3373号民事判决书第一项判决确定的由被上诉人于该判决生效之日后九十日内向吴振文交付符合合同约定的标准的房屋。被上诉人存在逾期办理收房手续的违约行为。上诉人恶意不办理收房手续及挖掘扩建的行为构成根本违约，被上诉人保留解除涉案房屋的商品房买卖合同的权利。四、办理大证只是证明房屋早已达到交付条件，上诉人拒绝办理书面收房手续及挖掘扩建的行为构成恶意拒绝继续履行合同的行为，被上诉人保留追究其相应责任的权利。五、上诉人对涉案房屋进行挖掘扩建已构成重大违约。综上所述，一审法院依据上诉人与被上诉人提交的证据、庭审陈述、现场勘查等做出判决，请求法院在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，依法维持。吴振文向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付违约金每日500元，暂自2016年9月2日起计算至起诉之日即2018年7月2日止(共计22个月，即660日)，计33万元，要求被告支付到向原告交付符合合同约定标准的经验收合格的房屋之日止;2.诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于鹿泉市开发区房屋，该房屋的建筑面积为508.79平方米，房屋总价款为5888024元，原告以按揭贷款的方式支付购房款，双方约定被告在2013年9月30日前将房屋交付原告使用。被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按每日500元承担违约责任。合同签订后，原告向被告支付了首付款，余款以按揭贷款的方式支付给被告。2011年11月2日在鹿泉市房地产交易管理所登记备案。交房期限届满后，原告以被告开发的房屋存在质量问题且未办理竣工验收备案为由拒绝收房。2016年9月1日，原告向本院起诉，要求被告将验收质量达到全部合格后交付原告使用、办理工程竣工验收备案、支付逾期交房违约金、支付地暖补偿费等，本院作出(2016)冀0110民初第3373号民事判决书，判决：一、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司在判决生效后90日内，按照2011年9月4日签订的《商品房买卖合同》约定的标准，向原告吴振文交付西山御园二期BT1-2号房屋;二、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，支付原告逾期交房违约金365000元;三、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司于原告吴振文收房当日支付原告吴振文铺设地暖补偿费26711.475元；四、驳回原告吴振文的其他诉讼请求。在该案执行程序中，原告称，该房屋存在质量问题，要求被告进行维修或返工重做，故不予接受房屋；被告称，该房屋已经相关部门验收达到交付条件并能够办理产权登记事宜。由于该项判决未明确房屋存在哪些质量问题，本院组织双方当事人协商，仍未能达成一致意见，本院无法继续执行，故出具（2018）冀0110执567号执行裁定书驳回原告对(2016)冀0110民初第3373号民事判决书中要求被告河北省省直纪元房地产开发有限公司按照2011年9月4日签订的《商品房买卖合同》约定的标准向其交付西山御园二期BT1-2号房屋的执行申请。原告认为被告至今仍然没有向原告交付经验收合格的房屋，被告的违约行为仍在持续中，故被告应当继续向原告支付每日500元的违约金，直至交付经验收合格的房屋之日止，故诉至本院。另查明，被告称，原告对涉案房屋进行了挖掘和扩建，在（2016）冀0110民初3373号案件审理过程中，被告已提出对违建进行处理；因被告未提供相应证据，也未提出相应的反诉请求，法院告知被告另案进行起诉，未进行处理。(2016)冀0110民初第3373号民事判决书认定，关于私建地下室问题，被告可另案进行起诉，本院不做处理。被告另案起诉原告，要求其恢复房屋结构等，（2018）冀0110民初883号案件经查明涉案房屋车库下面挖空3.35m*5.8m。《商品房买卖合同》约定商品房建筑面积共508.79平方米，合同第十九条约定：买受人在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；合同附件三第四条约定：买受人不得私搭私建小房、广告牌等，出卖人对不合理的使用及装修有监督制止的权利。买受人在行使权利时不得妨碍公共利益，不得违反政府规划要求，须遵守物业管理法律、法规及业主公约，不得改变露台、私家花园和顶层的隔离方式、外观、形状、结构和用途，损坏露台、私家花园和顶层内设置的公共设施。2017年12月25日石家庄市鹿泉区城乡建设和房地产市场整治工作领导小组向鹿泉区不动产登记中心发出鹿房专办批【2017】31号通知，请依据规划、住建、消防部门出具的验收认定意见，办理不动产登记。涉案房屋不动产权证书已登记在被告名下。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的商品房买卖合同关系应认定有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，应承担相应的违约责任。原告如擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途，私搭私建小房，应将房屋恢复原状。被告称原告对涉案房屋地下室进行了挖掘扩建，而原告称对挖掘扩建情况不知情，在原告按照合同约定的房屋面积、商品房总价款支付完毕购房款后，被告主动扩大面积不符常理，根据公平原则和诚实信用原则，应由原告对挖掘扩建行为是被告所致或原告对挖掘扩建情况不知情进行举证，而原告未提交证据予以证明，本院对原告相关抗辩理由不予采纳，应认定原告对涉案房屋进行了挖掘扩建，参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定，原告对涉案房屋进行挖掘扩建，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，本院不予支持。该挖掘扩建行为必然实际控制房屋，应视为实际收房行为。该挖掘扩建行为必然实际控制房屋，应视为实际收房行为。(2016)冀0110民初第3373号案件审理过程中，被告已提出涉案房屋存在违建问题，本院告知被告另行起诉，故本院认定该违建于2016年9月1日即已存在，此时应视为原告实际收房时间。对于原告已实际收房后主张的逾期交房违约金，本院不予以支持。关于原告提出的涉案房屋是否存在质量问题，由于原告曾对涉案房屋已进行挖掘扩建，所以如涉案房屋的质量问题真实存在及上述问题是因被告建设的房屋本身存在质量瑕疵还是由原告的挖掘扩建行为造成房屋出现的问题，对此原、被告双方未提交相关证据予以证实，本院无从查证，若经有资质的第三方检测机构进行检测，经检测确定涉案房屋确实存在质量并确定原因后，可以另案起诉。判决：驳回原告吴振文的诉讼请求。案件受理费6250元，由原告吴振文负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审法院审理查明的案件事实与原审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。双方当事人均应依合同约定履行各自的义务。上诉人诉请要求被上诉人支付逾期交房的违约金，被上诉人是否存在逾期交房为本案的争议焦点。涉案房屋存在挖掘扩建的情形，在被上诉人起诉上诉人的另案诉讼中，已经认定挖掘扩建行为系上诉人所致，且被上诉人作为房屋的出卖方，上诉人按照约定的房屋面积支付完总价款后，被上诉人再主动扩大房屋面积不符合常理。因上诉人对房屋进行了挖掘扩建，该行为必然实际控制房屋，原审依此认定视为上诉人已实际收房并无不当。因该违建情形于2016年9月1日即已实际存在，视为上诉人此时已实际收房，故上诉人再主张实际收房后的逾期交房违约金，不应予以支持。综上所述，吴振文的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  郝东霞审判员  岳桂恒审判员  李 莉二〇一九年九月十九日书记员  默朋立