湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1182民初1467号原告：西安市长安区农村信用合作联社。住所地：陕西省西安市长安区西长安街**。统一社会信用代码：91610116220964039P。法定代表人：王润身，男，该联社理事长。委托代理人：杨宁，女，陕西瑞森律师事务所律师。一般代理。委托代理人：郭媛婕，女，陕西瑞森律师事务所（实习）律师。一般代理。被告：武汉众裕达物资有限公司。住。住所地：湖北省武汉市江岸区解放大道**一社会信用代码：91420102698309148C。法定代表人：程志良，男，该公司经理。被告：陕西泓瀚房地产开发有限责任公司。住所地：。住所地：陕西省西安市雁塔区南二环东段********信用代码：916100006641335785。法定代表人：卢志刚，男，该公司经理。被告：卢志刚，男，1972年11月12日出生，汉族，住湖北省武穴市。被告陕西泓瀚房地产开发有限责任公司与被告卢志刚的共同委托诉讼代理人：喻水高，男，武穴市武穴法律服务所法律工作者。特别授权。原告西安市长安区农村信用合作联社（以下简称“长安信用社”）诉被告武汉众裕达物资有限公司（以下简称“众裕达公司”）、陕西泓瀚房地产开发有限责任公司（以下简称“泓瀚公司”）、卢志刚执行异议之诉一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告长安信用社的委托诉讼代理人杨宁、郭媛婕与被告众裕达公司的法定代表人程志良、被告泓瀚公司、卢志刚的共同委托诉讼代理人喻水高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长安信用社向本院提出诉讼请求：1、请求不得执行泓瀚公司账户（账号：2701087401210000000538）内的资金；2、请求确认泓瀚公司账户（账号：2701087401210000000538）为保证金账户，长安信用社对该账户内的资金享有质权及优先受偿权；3、案件受理费由众裕达公司、泓瀚公司、卢志刚负担。事实理由：一、长安信用社对泓瀚公司账户（账号：2701087401210000000538）内的资金设有合法有效的质权，享有优先受偿权。形式上，长安信用社与泓瀚公司签订了《保证金质押合同》，合同中明确约定了质押保证金账户信息（户名：泓瀚公司，账号：2701087401210000000538），同时也约定了保证金的缴存比例及缴存时间，保证金担保的债权范围及保证金担保的期间。实质上，长安信用社对该账户已经实现了管理和控制，泓瀚公司也一直未对保证金专户内的资金进行非保证金业务的日常结算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以就该金钱优先受偿。本院（2019）鄂1182执异16号执行裁定书中认定：涉案的保证金账户，因泓瀚公司如约将保证金存入该账户，后该账户除产生利息外，未发生任何对外业务收支，应视为按揭贷款质押保证，保证期间泓瀚公司对保证金专户中的保证金无处分权。截止到目前，涉案保证金所担保的按揭贷款均未到期，尚有分期付款的本金、利息没有偿还，且已经出现了大量的逾期，根据保证金质押合同约定，如发生借款人不能按照约定还本付息的情况，长安信用社可直接从保证金账户上扣收贷款本息，若本院冻结、扣划保证金账户内的资金，将会给长安信用社（质权人）造成无法弥补的损失。二、泓瀚公司对长安信用社的履约保证金质押担保还在有效期内。目前，泓瀚公司在长安信用社担保的贷款已经出现大量逾期，长安信用社作为质权人，应用此账户的资金优先受偿逾期贷款。本院（2019）鄂1182执异16号执行裁定书仅依据预购商品房贷款抵押登记备案证明，便认定各购房人已在西安市房屋管理局办理了房地产抵押登记手续，长安信用社的抵押权已经设立，属认定事实不清，适用法律错误，本案涉及的登记仅仅只是预抵押登记，而预抵押登记根本不产生物权登记的法律效力，长安信用社的贷款未受到实际保护。物权法第一百八十七条中关于抵押物登记，仅仅指的是房屋所有权证办理之后进行的抵押登记，而不是本案涉及的预抵押登记。如上所述，现涉案房屋仅办理了预售商品房抵押权的预告登记，房屋他项权证并未办理，涉案保证金应继续为其所担保的债务承担保证责任。基于以上事实与理由，作为质权人，长安信用社应用此账户的资金优先受偿逾期贷款，若本院冻结、扣划此账户内的资金，将会限制长安信用社优先受偿权的实现，因此请求确认涉案账户为保证金账户，长安信用社对该账户内的资金享有质权和优先受偿权，不得执行涉案保证金账户内的资金。原告长安信用社围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一、《个人购房贷款合作协议》、陕西信合综合前端系统电脑截图、《保证金质押合同》、《陕西泓瀚房地产开发有限公司泓景云尚按揭客户保证金明细》、保证金账户流水、《陕西泓瀚房地产开发有限公司泓景云尚按揭客户欠息明细》,拟证明长安信用社对泓瀚公司账户（账号：2701087401210000000538）内的资金享有质权及优先受偿权；证据二、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》，拟证明预购商品房抵押权的预告登记并不产生抵押效力，长安信用社对涉案保证金享有的质权在有效期内。被告众裕达公司辩称：本院作出的（2019）鄂1182执异16号执行裁定书是正确的，要求依法执行。长安信用社诉称的保证金已经到期。被告众裕达公司未向本院提交证据。被告泓瀚公司、卢志刚辩称：一、长安信用社对泓瀚公司账户（账号：2701087401210000000538）内的资金，不再享有质押权及优先受偿权。尽管泓瀚公司与长安信用社下属的航天基地分社签订了《个人购房贷款合作协议》，在该分社开立了保证金专用账户，并依约存入保证金于该账户，该账户除产生利息之外，未发生任何对外业务收支，应视为按揭贷款质押保证，保证期间泓瀚公司对账户中的保证金无处分权。但是，本案的客观情况发生了变化，泓瀚公司开发的“泓景云尚”工程项目均与买受人签订了商品房买卖合同，并进行了备案登记。涉案保证金账户所涉及买受人的按揭贷款手续已办理，该项目的购房人均已在西安市房屋管理局办理了房地产抵押登记手续。根据物权法第一百八十七条规定，房产已办理抵押登记，抵押权自登记时设立，他项权证只是给予抵押权人的权利证明。《保证金质押合同》约定，房地产开发商为购房人按揭贷款提供的担保是阶段性保证，保证的最后期限为主合同所涉及债务人将主合同所涉房产抵押给长安信用社下属的航天基地分社，并办理抵押登记。这一事实有《贷款抵押登记备案证明》予以证实，泓瀚公司交纳的保证金保证期限应视为已届满，承担保证金的保证责任已完成。另一方面，因购房人的房产抵押权已经实际设立，贷款担保责任已由房地产开发商质押保证转化为购房人的房产抵押担保，泓瀚公司保证金账户内的存款归该公司所有，长安信用社发放的贷款也已受到实际保护，并没有损失。因此，本院依法执行涉案账户内的资金，符合法律规定，长安信用社的诉讼请求不应得到支持；二、长安信用社的诉讼请求与卢志刚无关，卢志刚不是本案适格的被告。被告泓瀚公司、卢志刚为支持其抗辩理由提交了本院（2019）鄂1182执异16号执行裁定书，拟证明本院裁定驳回长安信用社的异议请求，符合法律规定。经庭审质证，三被告对原告长安信用社提交的证据一中的《个人购房贷款合作协议》、《保证金质押合同》和证据二无异议。对证据一中的陕西信合综合前端系统电脑截图、《陕西泓瀚房地产开发有限公司泓景云尚按揭客户保证金明细》、保证金账户流水、《陕西泓瀚房地产开发有限公司泓景云尚按揭客户欠息明细》有异议，认为该证据是原告长安信用社单方面出具的，不应采信。原告长安信用社对被告泓瀚公司、卢志刚提交的本院（2019）鄂1182执异16号执行裁定书有异议，认为裁定书并未生效。被告众裕达公司对被告泓瀚公司、卢志刚提交的本院（2019）鄂1182执异16号执行裁定书无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告长安信用社提交的证据原告长安信用社提交的证据一中的陕西信合综合前端系统电脑截图，对其真实性无法确定，不予采信；《陕西泓瀚房地产开发有限公司泓景云尚按揭客户保证金明细》、保证金账户流水、《陕西泓瀚房地产开发有限公司泓景云尚按揭客户欠息明细》，系原告长安信用社单方面出具的，不能单独证明其待证的事实，应结合其他证据予以认定，不予采信。被告泓瀚公司、卢志刚提交的本院（2019）鄂1182执异16号执行裁定书，原告长安信用社在收到该裁定书后，在法定期限内提起了执行异议之诉，本院（2019）鄂1182执异16号执行裁定书并未产生法律效力，原告长安信用社的异议理由成立，对被告泓瀚公司、卢志刚的举证目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月26日，长安信用社下属的航天基地分社为甲方与泓瀚公司为乙方签订《个人购房贷款合作协议》，合同约定：“经甲乙双方协商，甲方同意对乙方开发并销售的位于航天西路“泓景云尚”项目提供购房贷款达成以下协议：第一条:甲方根据乙方的申请，经审查，同意作为乙方的按揭信用社。第二条:甲方对该项目购房者提供单笔不超过50万元，成数不超过30%，期限为20年以内的个人住房按揭贷款，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。第三条:甲方对该项目购商铺者提供单笔不超过200万元，成数不超过50%，期限为10年以内的个人购房按揭贷款，贷款的用途只能用于借款人购买该项目商铺。……第六条:乙方同意甲方按照陕西省农村信用社有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把扣除10%按揭贷款保证金、按比例归还开发贷款外的按揭贷款资金全部划到乙方在甲方开立的存款账户。第七条:在《房屋他项权证》办妥之前，乙方同意为借款人（购房人）提供连带责任担保，在借款人违约时承担偿还贷款本息的连带责任。乙方在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额10%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如在乙方提供连带责任保证期间借款人未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知书后5个工作日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的保证金账户中扣除。第八条:乙方负责协助甲方和借款人办理房产抵押登记手续，如用在建工程作抵押的，先办理抵押登记手续，并取得期房抵押证明交于甲方保管；在项目竣工后，应协助甲方和借款人办理房屋抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管。若全部借款人的《房屋他项权证》以及房产抵押登记手续办妥，乙方可申请将按揭贷款保证金账户的资金转入结算账户，甲方应积极予以配合。第九条:约定的其他事项：（一）乙方保证购房人按《个人购房借款合同》设定的抵押物，其销售时没有另外设置抵押权，且不存在产权纠纷和财务纠纷。若存在重复抵押或产权、财务纠纷，乙方必须负责偿还甲方已发放该户借款本息。……”合同还约定了其他相关事项。2016年8月17日，泓瀚公司为甲方与长安信用社航天基地分社为乙方签订《保证金质押合同》，合同约定：“第一条：本合同项下的主合同为：因购置甲方所开发的坐落在西安市××经济技术开发区的“泓景云尚”楼盘而与乙方建立借贷关系的全部债务人，于2014年6月15日起至全部贷款结清止（债权确定期）分别与乙方连续签订的单个《个人住房按揭合同》，为本合同项下主合同。单个主合同所涉及的债权视为一笔业务。第二条：保证金金额的确定方式：单个主合同项下贷款金额的10%缴纳余额保证金。第三条：保证金专户的设立及保证金的交付：甲方应当在乙方开设下列保证金专户：……2、余额保证金专用账户：户名：陕西泓瀚房地产开发有限责任公司账号：2701087401210000000538，开户行：西安市长安区农村信用合作联社航天基地分社。甲方应当在单笔债权所涉及的主合同签订之日起3个工作日内，按照主合同项下贷款金额的10%的比例，将余额保证金逐笔分别存入保证金专用账户中。以上保证金账户系甲方为主合同项下债权提供质押担保的专用账户。甲方不得对保证金专户内资金进行支用、划转或做其他任何处分。以上保证金账户如发生借款人不能按照约定还本付息的情况，乙方除按照正常程序追索外，可直接从以上任何保证金账户上扣收贷款本息。扣收所欠贷款本息后，保证金不足部分应由甲方于5个工作日内补齐。第四条：保证金质押担保的范围。保证金质押担保的范围为主合同下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保权而发生的费用。……第六条：质权的实现。一、债务人不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务，或违反主合同的其他约定，乙方有权从上述保证金专户中扣收相应款项。二、乙方根据前款约定扣除保证金后，应在5个工作日内以书面形式通知甲方扣取的时间及金额。如扣收后导致保证金不足额，乙方有权通知甲方补足相应的保证金。甲方应当在收到通知后的5个工作日，补足保证金。如未能按时补足保证金，应就未补足金额按日万分之五向乙方支付违约金。三、甲方不得以任何方式（包括作为或不作为）妨碍乙方实现质权。……”合同还约定了其他相关事项。自2014年6月17日起，长安信用社航天基地分社分别与“泓景云尚”76位购房人签订了《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，长安信用社按合同约定发放了按揭贷款，泓瀚公司按购房户揭贷款金额的10％作为保证金缴存于上述合同指定的账户，共存入保证金计5459000元。该账户除产生相应的存款利息外，并未作其他日常结算使用。76位购房人在西安市房屋管理局分别办理预售商品房贷款抵押登记备案证明。“泓景云尚”楼盘办理了预售商品房许可证。到目前为止，“泓景云尚”楼盘尚未竣工验收。另查明，众裕达公司与泓瀚公司卢志刚民间借贷纠纷一案，判决书生效后，众裕达公司向本院申请执行。在执行过程中，本院于2019年1月9日作出（2018）鄂1182执1263号之一执行裁定书，冻结泓瀚公司在长安信用社航天基地分社账户（账号：2701087401210000000538）的存款2730600元。长安信用社在法定期限内向本院提出书面异议。2019年4月17日，本院作出（2019）鄂1182执异16号执行裁定书，裁定驳回长安信用社的异议请求。长安信用社不服，提起本案的诉讼。本院认为：本案的争议焦点是：一、长安信用社就涉案账户（账号：2701087401210000000538）内的资金，是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、“泓景云尚”76位购房人用预购商品房作抵押，办理预告登记，是否产生抵押权效力；三、卢志刚是否系本案适格的被告。针对争议的焦点一，根据物权法第二百一十条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条的规定，金钱作为一种特殊的动产，具备一定形式要件后可以用于质押。本案中，长安信用社主张其对涉案账户内的资金享有质权，应当从长安信用社航天基地分社与泓瀚公司之间是否存在质押合意以及质权是否设立两个方面进行审查：一、长安信用社航天基地分社与泓瀚公司之间是否存在质押关系。长安信用社航天基地分社与泓瀚公司签订的《个人购房贷款合作协议》、《保证金质押合同》，双方约定长安信用社航天基地分社为购买泓瀚公司开发的“泓景云尚”购房人提供按揭贷款，泓瀚公司在长安信用社航天基地分社开立保证金专户，保证金按贷款本金的10%分笔缴存，缴存的保证金对泓瀚公司在担保期间担保的所有房屋按揭贷款提供担保，担保方式为购房人办理按揭转抵押并将《房屋他项权证》交付长安信用社航天基地分社前承担阶段性连带责任保证担保，在担保期内借款人逾期还款，由泓瀚公司代偿，长安信用社航天基地分社可直接从保证金账户扣收所欠的贷款本息、罚息及相关费用。根据上述约定，本院可以确认长安信用社航天基地分社与泓瀚公司之间协商一致，泓瀚公司为长安信用社航天基地分社对购买“泓景云尚”的购房人发放按揭贷款设立保证金专用账户，根据物权法第二百一十条的规定，该约定符合设立质押合同的一般要件规定，故长安信用社航天基地分社与泓瀚公司对设立保证金账户的约定形成了书面质押合同。据此，双方存在质押关系。二、涉案质权是否设立。根据物权法第二百一十二条“质权自出质人交付质押财产时设立”的规定，交付行为应被视为设立动产质权的生效条件。金钱质押作为特殊的动产质押，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条的规定，金钱质押应当符合金钱特定化和移交债权人占有两个要件，以使金钱既不与出质人其他财产相混同，又能独立于质权人的财产。1、保证金账户内资金是否符合金钱特定化要求。长安信用社航天基地分社作为质权人与出质人泓瀚公司书面约定以特定账号和户名的银行账户作为保证金账户；该账户内的资金，均与保证金业务相对应，未作非保证金业务的日常结算，专款专用，资金特定。综上，涉案账户，账户特定、资金特定，该账户内的资金符合金钱特定化的要求。2、保证金账户内资金是否符合转移占有要求。《个人购房贷款合作协议》第七条约定:“在《房屋他项权证》办妥之前，乙方同意为借款人（购房人）提供连带责任担保，在借款人违约时承担偿还贷款本息的连带责任。乙方在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额10%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。”基于上述约定，长安信用社航天基地分社取得对该账户的实际控制权，账户内的资金虽然属于泓瀚公司所有，但泓瀚公司并不能自由使用。据此，该账户内的资金符合出质金钱移交债权人占有的要求。综上，长安信用社对泓瀚公司保证金账户（账号：2701087401210000000538）内的资金质权依法设立，对账户内的资金享有足以排除强制执行的民事权益，依法应停止执行，并确认长安信用社享有优先受偿权。针对争议的焦点二，物权法第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。由此可见，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。“泓景云尚”楼盘尚未竣工验收，属正在建造的建筑物。长安信用社作为“泓景云尚”76户预售商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对76户预售商品房办理抵押权登记的请求权，但并非对房屋享有现实抵押权。对“泓景云尚”76户预售商品房，长安信用社无权行使抵押权。针对争议的焦点三，卢志刚是陕西泓瀚房地产开发有限责任公司的法定代表人，其与长安信用社航天基地分社签订《个人购房贷款合作协议》、《保证金质押合同》的行为是职务行为，卢志刚个人不应作为本案的被告。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百八十条、第一百八十七条、第二百零八条、第二百一十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：一、不得执行被告陕西泓瀚房地产开发有限责任公司账户（账号：2701087401210000000538）内的资金；二、确认被告陕西泓瀚房地产开发有限责任公司账户（账号：2701087401210000000538）为保证金账户，原告西安市长安区农村信用合作联社对账户内的资金享有质权及优先受偿权；三、驳回原告西安市长安区农村信用合作联社的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告西安市长安区农村信用合作联社负担20元，被告武汉众裕达物资有限公司负担20元，被告陕西泓瀚房地产开发有限责任公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。本院（2019）鄂1182执异16号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  金清强人民陪审员  朱浩鹏人民陪审员  熊珠宏二〇一九年九月二十九日书 记 员  陈 立