福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)闽民再385号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：邱玉英，女，1964年3月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈代隆，福建合隆律师事务所律师。 再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人）：闽侯融侨置业有限公司，住所地福建省闽侯县南屿镇南旗村桥下**。 法定代表人：林文镜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严淋，福建谨而信律师事务所律师。 再审申请人邱玉英与闽侯融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终1681号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月10日作出(2019)闽民申515号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。 邱玉英再审请求，1.依法撤销福建省福州市中级人民法院(2018)闽01民终1681号民事判决，改判融侨公司支付福建省闽侯县旗山文城一期45号楼03号房屋(以下简称讼争房屋)因屋面、阳台、外墙漏水等质量问题导致的内外装饰损坏等维修费304万元。2.自2011年5月1日起，按已支付购房款日万分之五标准按日计算违约金至讼争房屋实际交付之日止。3.融侨公司立即办理讼争房屋所有权证和国有土地使用权证。一、二审诉讼费用(含财产保全费、评估、鉴定费)由融侨公司承担。事实和理由：(一)二审判决认定“一审法院判令融侨公司对讼争房屋按原有设计进行重新装修是判非所诉，因维修费用尚未实际发生，邱玉英提交的装修工程预算未经融侨公司核实确认，故对邱玉英关于维修费用的诉讼请求不予支持”，该认定错误。1.讼争房屋客观上存在严重的屋顶、外墙漏水等质量问题，邱玉英请求融侨公司支付维修费用，符合法律规定。2.一审法院依据法律规定判令融侨公司对讼争房屋按原有设计进行重新装修，或由邱玉英装修后费用由融侨公司负担，虽然存在判非所请的问题，但融侨公司作为出卖人，负有交付质量合格房屋的合同义务，邱玉英无需就交付合格房屋另行请求，二审法院驳回邱玉英要求融侨公司承担修复费用的合理请求，是对讼争房屋屋顶、外墙漏水等质量问题上的事实认定错误。3.一、二审法院对邱玉英申请对屋顶、外墙漏水维修费用的评估申请未予处理，程序错误。(二)二审法院调整逾期交房违约金标准违反法律规定，违背当事人意思自治的基本原则。1.邱玉英因房屋逾期交付而遭受的损失主要有：屋顶、阳台、外墙漏水以及因此而导致屋内精装修损毁，修复的费用经预算为304万元；邱玉英已付购房款1500万元多年来的利息损失达2640万元(1500万元*88个月*2%)；房屋折旧费用约150万元(1500万元÷70年×7年)；如若按时交房的租金收入损失350万元，以上合计达3400余万元，故一审法院依照双方约定按邱玉英已付购房款的日万分之五计算逾期交房违约金，并没有超过邱玉英所遭受的损失，二审法院调整违约金标准不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损害赔偿应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定损害赔偿的计算方法”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第九条对等地约定逾期交房与逾期付款的违约金均按日万分之五的标准计算，法院不应强制干涉，任意变更。 融侨公司辩称，(一)二审法院不支持邱玉英关于讼争房屋因质量导致屋面、阳台、外墙漏水、内外装饰损坏等维修费304万元的主张，是正确的。1.融侨公司已尽到通知交房义务，邱玉英未依约履行交接义务，讼争房屋毁损风险和责任自通知确定的交付使用之日起由邱玉英自行承担。2.讼争房屋出现诸多问题，完全系邱玉英逾期收房所致。3.即便讼争房屋存在渗漏水，也仅是质量瑕疵问题，在保修期内融侨公司依约也仅承担维修义务，邱玉英无权拒绝收房，且邱玉英主张的维修费绝大多数与房屋渗漏水质量问题无关，且该费用均未实际发生。4.讼争房屋已超过保修期，融侨公司无需承担保修责任。(二)邱玉英诉请按已付购房款日万分之五支付自2011年5月1日起至房屋实际交付之日止的违约金，缺乏事实依据。1.造成逾期交房的原因在于邱玉英未依约履行交接义务。2.即便融侨公司应承担逾期交房违约金，二审判决按照已付购房款1500万元日万分之一标准计算违约金，也已超过邱玉英的实际损失。(三)邱玉英要求融侨公司办理讼争房屋所有权证和国有土地使用权证，缺乏事实依据。综上，请求驳回邱玉英的再审请求。 融侨公司再审请求，1.撤销一、二审判决，改判驳回邱玉英全部诉讼请求。2.改判支持融桥公司反诉请求，即判令邱玉英向融侨公司支付自2011年6月1日起至实际交接讼争房屋之日止的保管金(按每日100元计算，计至2018年8月3日为26.2万元)。一、二审诉讼费、反诉费、鉴定费和保全费均由邱玉英承担。事实和理由：(一)二审法院在认定《商品房买卖合同》已约定讼争房屋的交房标准以现有展示为准，以及收房过程中发现房屋质量瑕疵问题，邱玉英仍应予收房的情况下，却以商品房存在渗漏等质量瑕疵，致使邱玉英无法正常入住和居住使用为由，认定邱玉英有权拒绝收房，缺乏合同和法律依据。1.邱玉英明确知悉讼争房屋为样板房，同意按现有展示为准交付，其在融侨公司交付时无权拒绝收房。本案的事实是，融侨公司于2009年4月17日开始预售讼争项目商品房，包括讼争房屋在内的旗山文城一期项目分别于2009年12月19日、2010年1月6日通过单位竣工验收和消防验收，取得该项目合同约定和法定的交付条件。融侨公司之所以选择讼争房屋作为样板房从2009年起对外展示参观，系因其坐落、朝向、所占绿地、周围环境等方面是该项目所有商品房中最佳，而非展示装修装饰。经过两年多的展示已经有所磨损和损坏，需进行相应的整改、修复方可正常入住，邱玉英对此明确知悉，在与融侨公司约定“交房标准以现有展示为准”后，又在融侨公司通知交房时拒绝接收，其行为构成违约。2.讼争房屋在合同约定的交付时间不存在无法正常入住和居住使用的情形。讼争房屋之所以出现诸多问题，完全系因邱玉英未依约如期收房所致。讼争房屋自2011年4月30日应当交房之日起至今长达7年，由于未入住，门窗一直处于封闭的状态，无法通风通气，才导致装饰装修缺乏养护而出现问题，该责任应由邱玉英自行承担。3.一、二审法院混淆了房屋主体质量不合格与质量瑕疵两种责任后果，以讼争房屋存在质量瑕疵为由认定邱玉英有权拒绝收房，是错误的。根据双方合同附件六合同补充协议第七条第2点的约定，双方对房屋主体质量不合格与房屋质量瑕疵约定了不同的处理方式，即如果工程存在严重质量、不符合使用功能的问题，则邱玉英有权拒绝交接，但若房屋仅是存在质量瑕疵，则邱玉英仅有权在交接单上提出融侨公司整改或承担保修责任后，予以收房。所谓“不符合使用功能”的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，是指因房屋主体质量不合格对买受人生命和财产安全、身体健康造成重大影响等情形，是房屋主体质量不合格导致的无法使用。同时，合同亦约定邱玉英主张工程存在严重质量问题应当提供相关检测报告，而不论从一审邱玉英提供的房屋维修清单等证据，还是一审法院委托福建天泽司法鉴定所作出的司法鉴定意见书的结论来看，均显示讼争房屋目前存在的仅是质量瑕疵。对于讼争房屋存在的质量瑕疵，根据双方合同约定，融侨公司承担的仅是交付之后的保修责任，邱玉英无权拒绝接收。(二)一、二审法院以讼争房屋不符合使用功能，邱玉英有权拒绝收房为由，不支持融侨公司关于逾期收房保管金的反诉请求，缺乏依据。如前所述，讼争房屋在双方签约之前一年多就已具备交付条件，且合同已明确约定应于2011年4月30日以现有展示为准交房。然邱玉英在融侨公司通知交房后，仅因讼争房屋存在质量瑕疵而拒绝收房，邱玉英除应承担自2011年5月1日起讼争房屋的损毁风险外，还应依据合同的约定承担逾期收房保管金。一、二审法院对融侨公司该诉请未予支持错误。(三)一审法院存在诸多违反程序的情形，二审法院未予审查纠正，显属不当。1.本案一审诉讼中，融侨公司在邱玉英于2016年10月27日变更诉讼请求后第二次开庭时即2016年11月17日当庭提交书面答辩状，明确针对邱玉英主张逾期交房违约金提出诉讼时效抗辩，但一审法院却未将该份答辩状装订入卷，二审法院未进一步核查即认定融侨公司未提出诉讼时效抗辩，有失公允。2.一审法院在未开庭组织双方质证的情况下，于2016年5月委托福州市建筑工程检测中心有限公司对外墙漏水等问题进行鉴定，在该鉴定机构以外墙渗漏问题的检测目前尚无相关国家规范等原因不接受委托的情况下，又于2016年7月8日另行委托福建天泽司法鉴定所进行鉴定，而该鉴定所在同样缺乏国家规范的情况下作出讼争房屋在装饰装修过程中未按照规范要求施工及施工工艺存在缺陷的认定，一、二审法院予以采信，显属错误。3.二审法院认定邱玉英是一审庭审辩论结束前变更诉讼请求不违反法律规定，与事实不符。邱玉英于2016年3月7日起诉解除合同，在2016年9月29日开庭审理过程中，在融侨公司提出鉴定意见显示只是存在质量瑕疵的情况下，其代理人口头提出变更诉讼请求，但未明确变更的具体内容，而是拖延至2016年10月27日才向法庭提交书面变更诉讼请求申请书及具体请求，显然违反《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，对其申请不应予以准许。 邱玉英辩称，融侨公司的再审请求及事实和理由，缺乏事实和法律依据，请求驳回融侨公司的再审请求。 本院再审认为，根据邱玉英、融侨公司的再审请求，融侨公司是否应当承担逾期交房的违约责任，融侨公司应如何承担质量瑕疵责任，系本案再审审理的焦点。 (一)关于融侨公司是否应当承担逾期交房的违约责任 《商品房买卖合同》第八条约定，讼争房屋的交付期限为2011年4月30日前，交付条件为经竣工验收和消防验收合格，建筑物生活给排水、用电、管道燃气等设施达到设计要求条件，以及小区内道路、绿化、室外照明、消防等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成等三项，并约定如未在规定日期内达到上述条件，双方同意按该条第二款第二项处理，即买受人同意接收，出卖人支付买受人总房款万分之一的违约金。双方还于补充协议中进一步约定，邱玉英在融侨公司出示单体竣工验收登记备案复印件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》后，应予收房；如发现存在与附件三（建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准）约定不一致的地方，邱玉英应根据合同第十三条的约定追究融侨公司的违约责任，而不能拒绝收房；对于收房过程中发现的房屋质量瑕疵（包括但不限于常见的裂缝、渗漏、空鼓、起砂等）问题，邱玉英在房屋交接单上注明并要求融侨公司整改或承担保修责任后仍应予以收房，但因工程存在严重质量、不符合使用功能的除外（买受人应提供有资质的鉴定部门出具的质量不合格检测报告）。根据上述约定以及福建天泽司法鉴定所有关“(讼争房屋)房屋屋顶、阳台、外墙出现漏水等质量缺陷，说明该房屋在装饰装修过程中，未按规范要求施工及施工工艺存在缺陷”的鉴定意见，应当认定讼争房屋存在的漏水问题属于双方合同约定及经鉴定确认的质量缺陷，而非影响使用功能的严重质量问题。讼争房屋于2009年12月29日经竣工验收合格，于2010年1月6日办理消防备案手续，符合法定交付条件，邱玉英依约应当接收，并无权以存在漏水等质量瑕疵而拒绝接收。在融侨公司通知交房后，邱玉英拒绝收房并要求融侨公司逾期交房之违约金，不能成立。二审判决以讼争房屋为精装修样板房，维修整改时必然在一定程度上破坏原有的装修装饰，致使邱玉英无法正常入住和居住使用为由，认定邱玉英有权拒绝收房，认定事实、适用法律均有不当。融侨公司有关其不应承担逾期交房之违约责任的再审请求成立，本院予以支持。 (二)关于融侨公司应如何承担质量瑕疵责任 根据双方有关“对于收房过程中发现的房屋质量瑕疵（包括但不限于常见的裂缝、渗漏、空鼓、起砂等）问题，邱玉英在房屋交接单上注明并要求融侨公司整改或承担保修责任后仍应予以收房”的合同约定，讼争房屋存在漏水等质量瑕疵，邱玉英虽无权拒绝收房，但有权要求融侨公司整改，承担标的物瑕疵担保责任，但在履行过程中，并无需先由邱玉英接收房产，再交由融侨公司进行修复，融侨公司并未提供证据证明其承担修复责任后再行通知邱玉英办理交接手续，且一审法院查明认定融侨公司虽曾进行修复，但未解决漏水问题。故应当认定融侨公司未尽修复义务，其为完成修复义务而占有讼争房屋，不应由邱玉英承担保管费，一、二审法院对融侨公司主张保管费的诉讼请求未予支持，结论正确。融侨公司该项再审请求不能成立。在融侨公司几经修复但未完成修复义务，而邱玉英亦已起诉请求判令融侨公司交付讼争房屋、支付修复费用，并于一审诉讼中申请对修复费用进行鉴定的情况下，法院应当委托对修复费用进行鉴定，并在判令融侨公司交付讼争房屋的同时，根据鉴定结论判令融侨公司支付维修费用。然一审法院未委托鉴定，而判决“融侨公司将讼争房屋按原有设计进行重新装修，如逾期未装修，邱玉英有权自行装修，所花费用由闽侯融侨置业有限公司承担”，采取选择性的判项即属不当，而判令融侨公司重新装修超出邱玉英一审诉讼请求，判令融侨公司装修费用却无确定数额，均是错误的。二审法院在未鉴定的情况下，既判决交付，又撤销有关重新装修的判项，再判决驳回邱玉英有关支付维修费用的诉讼请求，实质上免除了融侨公司的修复义务。邱玉英关于一、二审法院对邱玉英申请对屋顶、外墙漏水维修费用的评估申请未予处理，程序错误、二审法院驳回邱玉英要求融侨公司承担修复费用的请求错误的再审主张成立，该主张应在发回重审后予以实体审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下： 一、撤销福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终1681号民事判决及福建省闽侯县人民法院（2016）闽0121民初1121号民事判决； 二、本案发回福建省闽侯县人民法院重审。 审判长  程光毅 审判员  俞裕铨 审判员  林 琳 二〇一九年九月三十日 书记员  王世伟 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。