浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终2247号 上诉人（原审原告）：蔡国良，男，1969年12月15日出生，汉族，住浙江省龙游县。 被上诉人（原审被告）：戴宏军，男，1970年8月18日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被上诉人（原审被告）：金华市婺城区罗埠镇陈家沿村村民委员会，住所地浙江省金华市婺城区罗埠镇陈家沿村。 法定代表人：陈土红。 上诉人蔡国良为与被上诉人戴宏军、金华市婺城区罗埠镇陈家沿村村民委员会（以下简称陈家沿村委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初11612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已经审理终结。 蔡国良上诉请求：撤销一审判决，根据案件的事实与理由酌情处理，依法改判。事实与理由：一、对于一审判决，上诉人给予理解也表示尊重，但不能认同。一审法院没有全面阐述清楚戴宏军可恶之处及上诉人付出的代价。当时戴宏军身为陈家沿村委会书记，因欠债累累，挪用村集体公款外债缠身，无处借钱，又加上村民揭发，工作组驻村调查，因上诉人和戴宏军妹夫是要好的朋友，为了弥补村财务漏洞，戴宏军夫妻俩多次上门请求上诉人帮忙，并动员全家将合法拥有的村上**房产卖给上诉人，承诺由上诉人暂管两年，将来一定买回房产，若两年后无法买回，将房产及土地使用权一并过户给上诉人，并邀请了村委代表、村委主任。当时村委口头担保一定配合房产过户，同时也在土地转让协议上签章，可谓诚意十足；怕上诉人没有利息而担忧，在谈好50万元购房款后，两年利息按1.5分结算，共计18万元一并写入购房款中，合计68万。在此前提下，双方在2014年8月23日签订了协议，上诉人支付全款给戴宏军后，发现戴宏军提供的房产证是伪造的，当时把上诉人搞蒙了，于是立即联系戴宏军，要求返还购房款，不然就举报其诈骗，戴宏军哀求上诉人别报警，表示一定会补办真的土地证及房产证，上诉人当时非常同情，但上诉人老婆不认同，认为戴宏军夫妇人品不可信，坚决要求拿回本金。然而购房款无法要回，戴宏军已经用来填补财务漏洞及外债，而上诉人老婆要求必须拿回本金，不然离婚，在两个多月的争吵后，上诉人无奈于2014年11月4日办理离婚。2018年8月，在家人的游说下，上诉人老婆愿意复婚，但前提一定要拿回购房款，上诉人无奈找陈家沿村委会及当时在场的村委主任陈土红要求办理过户，如无法过户，要求退房，陈家沿村委会则。要求由法院判定，同时保证出庭作证，愿意协助挽回上诉人的经济损失，于是上诉人在2018年8月24日起诉至一审法院。上诉人对土地转让协议的无效无异议，尊重法律法规、国家政策，但涉案房产属于戴宏军私有财产，房屋转让协议应当有效。二、一审判令戴宏军支付上诉人购房款50万元，而不是68万元，根据口头协议，上诉人已经兑现承诺期限，在约定期限后，上诉人一直联系戴宏军，而戴宏军失联至今。三、一审判令上诉人于30日内返还戴宏军陈家沿村房地产，有欠考虑，也怪上诉人当时没有阐述清楚戴宏军人品问题。上诉人请求在戴宏军归还购房款前，由村委监管集体土地使用权，上诉人拥有房产权及监护权，戴宏军归还了购房款，才能解除上诉人的拥有房产权、监护权，否则，戴宏军会再次将房产转让或财产转移至他人名下，上诉人将无法要回本金，并面临妻离子散，人财两空的危险，故请求二审法院判令将房屋退还给陈家沿村委会拍卖，以挽回上诉人的经济损失。四、买卖合同中也注明戴宏军如果不能过户，戴宏军愿意承担20万的违约金，现上诉人已经兑现承诺，但一审却未支持戴宏军承担18万的利息以及20万的违约金。五、当时陈家沿村委会盖章承诺会帮助过户，否则上诉人不会付钱给戴宏军，为何一审法院未判令陈家沿村委会承担责任。 陈家沿村委会辩称：戴宏军当时是担任陈家沿村委会的书记，陈土红担任村主任，那时戴宏军已经担任陈家沿村委会书记6年了，因挪用村集体资金，被有关部门立案侦查。为了补资金漏洞，戴宏军父母、老婆都签字承诺将房子过户给蔡国良，陈家沿村委会提供担保，让蔡国良放心。当时戴宏军家人都在场，协议签订时，是陈土红本人签字盖章的。现在村里宅基地很紧缺，希望法院判令将案涉房产流转回陈家沿村委会。 戴宏军未作答辩。 蔡国良向一审法院诉请判令：1.戴宏军支付其购房款计680000元；2.戴宏军承担宅基地转让违约金200000元；3.利息从购房款支付两年后计算，月利率按1.5%计算，计算日期自2016年8月23日起；4.判令陈家沿村委会违法签证造成其严重经济损失，负1、2、3条的诉讼请求同等责任；5.陈家沿村委会收回房产，交由法院拍卖，挽回蔡国良的全济损失；6.本案诉讼费用由戴宏军和陈家沿村委会承担。 一审法院认定事实：2014年8月23日，蔡国良与戴宏军签订《宅基地转让协议》一份，约定戴宏军将位于金华市婺城区公路边的宅基地转让给蔡国良，土地使用权面积为120平方米。同时约定该宅基地的附属设施同时转让，包括一至五层建筑物；转让的价格为人民币680000元；付款期限及交付时间均为2014年8月23日；另约定甲方（戴宏军）违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付乙方（蔡国良）违约金20万元，乙方未按本协议付款，乙方应支付甲方违约金20万元。该协议由蔡国良与戴宏军及相应共有权人签字并由陈家沿村委会盖章鉴证。同日，蔡国良与戴宏军签订《房地产买卖合同》，约定戴宏军将位于金华市婺城区的房地产及室内外其他固定设施整体出售给蔡国良，房屋建筑面积为581.55平方米，房权证号00××12号，土地使用权面积120平方米，土地证号（2013）10638**；房地产成交价格为68万元，甲方（戴宏军）出具该房地产等证件交乙方过目确认后，乙方（蔡国良）即按总销售价以现金付款方式分一次足额交付给甲方（以收款收条为凭），乙方应于2014年8月23日前交清房款；乙方付清房款后，甲方即刻将该房屋的证件，房屋和门锁及有关设施、物品当面清点交付给乙方，并同时承认乙方对该房屋及其设施拥有所有权和使用权；甲乙双方买卖成交后，乙方应即自行办理房地产过户手续，甲方必须无条件地及时配合乙方，提供相关证件、证明材料和签字手续，其房地产变更过户所需缴纳的一切税费均由乙方承担。该合同还约定了其他权利义务等内容。该买卖合同由蔡国良与戴宏军及相应共有权人签字并由陈家沿村委会盖章鉴证。合同签订后，蔡国良支付购房款并由戴宏军出具了68万元的收条，戴宏军将案涉房地产交付给蔡国良。根据蔡国良民事起诉状中的事实与理由自认，上述协议（合同）中约定的转让款68万元，包含两年的利息18万元，实际交付的转让款应为50万元。另查明，蔡国良系浙江省衢州市龙游县湖镇镇茆头村村民。案涉房地产权属证书因遗失进行了补办，补办后的房屋所有权证号为金房权证婺字第××号土地使用权证号为金市集用（2014）第106-00027号，土地使用权证登记的地类为农村宅基地，使用权类型为批准拨用。 一审法院认为：农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。蔡国良与戴宏军之间所签之买卖房协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。蔡国良并非金华市婺城区村民，且诉争的农村宅基地使用证至今未由土地登记机关依法变更登记至蔡国良名下。因此，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，双方买卖案涉房地产的行为无效。蔡国良在起诉状中要求认定买卖合同无效的理由正当，证据充分，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方应当知道案涉房地产的转让与我国目前严格限制宅基地流转的规定相违背，故双方均有过错，应当各自承担相应的责任，蔡国良诉请戴宏军承担违约金及利息，于法无据，不予支持。陈家沿村委会在蔡国良与戴宏军双方签订合同时仅是合同鉴证方，并无明确约定的权利义务，蔡国良诉请陈家沿村委会承担同等责任并要求陈家沿村委会收回房产由法院拍卖，没有事实和法律依据，不予支持。蔡国良诉请要求返还68万元转让款，因蔡国良实际支付的转让款为50万元，对其实际支付的转让款戴宏军应予以返还。综上，蔡国良的诉讼请求合法有据部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认蔡国良与戴宏军于2014年8月23日签订的《宅基地转让协议》与《房地产买卖合同》无效；二、戴宏军于判决生效之日起三十日内返还蔡国良转让款50万元；三、蔡国良于判决生效之日起三十日内返还戴宏军位于金华市婺城区房地产；四、驳回蔡国良其他诉讼请求。案件受理费12600元，由蔡国良负担2600元，由戴宏军负担10000元。 二审诉讼中，各方当事人均未提供新证据；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据蔡国良的诉请以及陈家沿村委会的辩称，本案有以下几个争议焦点，具体分析如下： 1、关于双方合同关系的定性问题。蔡国良二审主张本案系借款合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。从审查情况看，蔡国良基于其与戴宏军签订的《宅基地转让协议》和《房地产买卖合同》提起本案诉请，而两份协议对买卖标的状况、成交价格、房款支付、过户手续以及违约责任等有关买卖事项作了详细约定，并手写注明：“由村委会出面立此买卖协议，三方签字生效，不得反悔”，蔡国良、戴宏军及相应共有权人都在两份协议上签字并按捺手印，陈家沿村委会以鉴证人的身份加盖了公章；戴宏军亦出具收条一份，表示收到蔡国良购买新宅基地及一至五层建筑现金68万元。根据上述情况，应当认为，案涉房屋及宅基地的买卖协议系双方真实、自愿的意思表示，蔡国良主张本案双方非农村房屋买卖合同关系，而系民间借贷关系，案涉房屋买卖乃是对借款之担保，但其未提供戴宏军向其借款的任何证据，故一审认定双方为房屋买卖合同纠纷，并无不妥。 2、关于案涉《房地产买卖合同》的效力问题。根据我国相关法律规定，农村宅基地使用权不得向集体经济组织成员以外的人转让。蔡国良非系罗埠镇陈家沿村村民，无权取得诉争房屋的宅基地使用权，案涉《宅基地转让协议》因违反法律强制性规定而无效。由于房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，有关宅基地上的农民住宅的买卖协议也自然应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据公平及诚信原则，“返还”原则上应当同时履行。根据蔡国良的自认，本案房地产买卖协议的实际购房款为50万元。一审确认《房地产买卖合同》无效，判令蔡国良返还戴宏军案涉房产，戴宏军则返还蔡国良50万元的购房款，并无不妥，本院予以确认。 3、关于合同无效的后果承担问题。由于合同中的违约金条款依附于合同约定而存在，双方买卖合同被认定无效，则违约金的条款亦应随之无效，故蔡国良不能依据无效的违约金条款向戴宏军主张违约金责任；关于蔡国良主张的损失赔偿，鉴于蔡国良明知诉争房屋的土地性质为集体所有，仍予以购买，而时任村支部书记的戴宏军，更应知晓宅基地不得向本集体经济组织以外的主体转让，双方对合同无效均存在过错，应当各自承担与其过错程度相应的民事责任。考虑到蔡国良购买涉案房屋至今已五年有余，其占有涉案房屋至今，而戴宏军收到蔡国良支付的50万购房款，蔡国良亦存在利息损失等情况，综合双方的损失以及涉案房屋的情况，本院酌情确定戴宏军应赔偿蔡国良经济损失18万元。 4、关于陈家沿村委会的法律责任问题。经查，案涉两份协议签订时，陈家沿村委会均系以鉴证人而非担保人的身份在协议上加盖公章，且两份协议均未约定陈家沿村委会承担何种责任，故蔡国良要求陈家沿村委会承担赔偿责任，无事实依据，本院不予支持。另，蔡国良主张合同签订时，陈家沿村委会曾保证如涉案房产无法办理过户登记，将与戴宏军一起承担赔偿责任；即使上述情况属实，考虑村委会为个人房屋买卖提供担保，属于处分村集体财产的行为，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，应经村民会议讨论，取得村民同意方可办理，本案显然未有任何村民会议决议，现蔡国良要求陈家沿村委会对其损失承担赔偿责任，并要求该村委会收回房产，无任何法律依据，本院不予支持。 综上所述，蔡国良的上诉请求合理部分，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理有误，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初11612号民事判决第一、二、三项； 二、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初11612号民事判决第四项； 三、戴宏军于本判决生效之日起三十日内赔偿蔡国良经济损失18万元； 四、驳回蔡国良的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12600元，由蔡国良负担2864元，戴宏军负担9736元；二审案件受理费7000元，由蔡国良负担1591元，戴宏军负担5409元。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 耘 审 判 员  楼 晋 审 判 员  胡 照 二〇一九年九月二十三日 代书记员  何亚运