上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初11354号原告：吕美娟，女，1959年6月29日出生，汉族，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：李先泉，浙江象港律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡静，浙江象港律师事务所律师。被告：上海服装城股份有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈余江，董事长。委托诉讼代理人：王松。原告吕美娟与被告上海服装城股份有限公司(以下简称“服装城公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡静，被告委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕美娟向本院提出诉讼请求：1、判令服装城公司将上海市金山区枫泾镇朱枫公路xxxx弄上海服装城xxx号一层、xxxx号xxx室商铺恢复原状(恢复水泥隔间、便于区分，恢复水电气等)后返还，并安装可视门铃(若无法安装、则退还可视门铃费用1950元)；2、判令服装城公司赔偿办证迟延损失1000元；3、判令服装城公司支付补偿费22,000元；4、判令服装城公司支付自2011年4月至2018年10月间的利润157,500元(按每年21,000元计算)。事实和理由：吕美娟与潘梅鸳系朋友，双方合作一起购买商铺，产权登记在潘梅鸳名下。2011年4月28日，潘梅鸳与服装城公司签订合作经营协议，合作期限自2008年11月1日至2018年10月31日止，协议约定吕美娟投入商铺使用权，由服装城公司统一经营，合作经营期间利润分配为前三年吕美娟60%，服装城公司40%，第四年起吕美娟70%，服装城公司30%。据吕美娟所知，服装城公司自2011年4月起将涉案商铺以每年30,000元对外出租，按照约定，吕美娟应获得的利润为每年21,000元，但服装城公司从未分配利润。服装城公司虽然与吕美娟办理了房屋交接手续，但却没有将恢复原状。2018年8月30日，服装城公司承诺每套房屋按照22,000元的标准给予补偿，但服装城公司并未实际支付。2010年3月31日，双方签订补充协议，服装城公司约定在2009年6月30日前办理房屋产权证，逾期办理则给予补偿1000元，而服装城公司逾期办理产权证，按约应当支付补偿费1000元。服装城公司辩称：涉案房屋已经装修好但未使用过，建议按现状交付，如果业主坚持要求恢复原状，也同意恢复原状，并安装可视门铃；关于办证损失，已经在办理产权证时抵扣了业主应当缴纳的部分办证费用，无需再行赔偿；关于22,000元补偿费，涉案房屋并不属于当初承诺补偿的房屋范围，缺乏事实依据，不予认可；关于利润分配问题，涉案房屋并未实际出租，并未取得利润，无法进行分配；双方已于2018年8月31日签署交房协议，将涉案房屋按现状交付了业主。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即吕美娟提交的吕美娟与潘梅鸳签订的协议、合作经营协议及附件、涉案商铺产权证，以及服装城公司提交的(2019)沪0116民初6297号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即吕美娟向本院提交的服装城公司于2018年8月30日出具的承诺书，以此证明服装城公司承诺每套房屋按22,000元的标准予以赔偿的事实；经质证，服装城公司表示，吕美娟提交的承诺书并不完整，而且给予赔偿的范围是业主出租的用于开设非遗项目的50套房屋，且业主要同意继续出租的，才给予赔偿，而此后业主并不同意继续出租，承诺书并未实际履行，2019年3月，服装城公司与大部分业主协商后，对于2018年11月至2019年3月间的占有使用费，确定按照每套房屋每月800元支付；经审核，该承诺书的真实性，本院予以采信，依据承诺书的内容，服装城公司的承诺，对于给予赔偿的业主是有明确范围的，涉案房屋并不在该承诺范围之内，故该证据不能作为确定补偿的依据，本院不予采信。根据以上采信的证据，本院认定本案事实如下：2011年4月28日，为更好培育上海服装城环球奥莱斯购物公园，潘梅鸳与服装城公司签订合作经营协议，将上海服装城xxxx号一层、xxxx号xxx室商铺交给服装城公司，由服装城公司自营或者与其他方合作经营，服装城公司负责统一宣传、推广、促销、管理、改造和经营策划；合作期限自2008年11月1日至2018年10月31日止，合作期间利润分配为前三年潘梅鸳60%，服装城公司40%，第四年起潘梅鸳70%，服装城公司30%；合作期满，服装城公司需继续经营则应提前半年与潘梅鸳协商形成新的合约，否则服装城公司无条件归还商铺。同日，双方签订附件，约定服装城公司应于2009年6月30日前将商铺产权证办理给吕美娟，否则服装城公司应按每户1000元支付补偿费。2012年9月24日，潘梅鸳取得涉案房屋的产权证。2014年4月25日，吕美娟与潘梅鸳签订协议，约定双方共同出资购买了上海市金山区枫泾镇朱枫公路xxxx弄上海服装城xxxx号一层、xxxx号xxx室商铺，购房款各半支付，产权证上权利人为潘梅鸳，实际权利人为吕美娟、潘梅鸳，各占50%，未经一方同意不得出售共有房屋。2018年8月31日，双方签署了交房协议，服装城公司将涉案房屋按现状予以交付。另查明，2018年8月30日，服装城公司向枫泾镇政府出具承诺书，为确保上海非遗文化城可持续发展，结合与业主历年协议签订情况，决定对前期跟我公司合作的奥莱斯大道东段业主50套房屋(详见附件清单)租赁事宜按照如下方案进行：一、对2018年7月1日前无论是签订十年合作经营协议或者另签订有固定租金协议的业主，原则上按照22,000元/套标准予以一揽子补偿，如之前已经支付8000元的相应扣除，为14,000元/套，每套包含一楼和二楼或者三楼，总面积138.6平方米；二、2018年7月1日开始双方签订新的租赁合同，租金标准按照20,000元/套/年计算，一次性租期超过二年或者一年租期连续多次续租超过二年以上的，租金每二年/次递增；三、对不愿意继续与公司合作的业主，公司将在过渡期内腾空房屋交还业主并予以结算。此后，服装城公司的承诺并未得到业主的认可。又查明，2019年5月8日，业主王卡慧因与服装城公司房屋租赁合同纠纷而起诉来院，本院经审理于2019年6月26日作出(2019)沪0116民初6297号民事判决书，判决服装城公司支付王卡慧自2018年11月1日起至实际交付商铺时止、按每月800元计算的占有使用费。本院认为：合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案吕美娟与服装城公司签订的合作经营协议，具有租赁合同的特征，应当依照租赁合同的相关法律规定处理双方之间的纠纷。依据吕美娟与潘梅鸳签订的协议，涉案房屋的登记权利人为潘梅鸳，实际权利人为吕美娟与潘梅鸳，故吕美娟可以作为本案原告提起诉讼。鉴于双方已经签署协议，将涉案房屋按现状交付了业主，但服装城公司并未履行恢复原状的义务，已经构成违约，应当承担相应违约责任。现吕美娟请求将涉案商铺恢复原状后予以返还，依法有据，本院应予支持。服装城公司向业主收取了可视门铃费用，应当予以安装，如不能安装，则应当退还相应费用。服装城公司虽未能在双方约定的期限前办理房屋产权证，但在办理房屋产权证时已经将1000元办证损失费抵扣了业主应当缴纳的部分办证费用，已经履行了赔偿义务，吕美娟诉请服装城公司赔偿办证损失，与事实不符，本院不予支持。吕美娟依据服装城公司出具的承诺书，要求服装城公司支付补偿费，但未能举证证明涉案房屋属于承诺书所述给予补偿的范围，不能成立，本院不予支持。关于利润分配问题，吕美娟并未举证证明服装城公司自2011年4月起每年获取了30,000元的利润，故吕美娟诉请服装城公司按约每年分配70%的利润(即每年21,000元)，缺乏法律依据，本院不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海服装城股份有限公司应于本判决生效后十日内、按照房屋产权证的记载、将上海市金山区枫泾镇朱枫公路xxx弄上海服装城xxxx号一层、xxxx号xxx室商铺恢复原状、并安装可视门铃(如无法安装，则退还可视门铃费用1950元)；二、驳回原告吕美娟其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1974元，由原告吕美娟负担1725元，被告上海服装城股份有限公司负担249元，被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  高丽宏二〇一九年九月二十六日书记员  李韵洁附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。