广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终17916号上诉人（原审被告）：深圳市好尔特投资开发有限公司，住所地广东省深圳市龙华区观湖街道上坑社区观盛二路**好尔特管理处。法定代表人：冯建立，总经理。委托诉讼代理人：闫宝成，系该公司员工。委托诉讼代理人：张小军，广东赣龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市洛金科技有限公司，住所地广东省深圳市龙华区观湖街道鹭湖社区观宝路**101。法定代表人：魏涛，总经理。委托诉讼代理人：柳四奇，广东海法（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯国明，广东海法（东莞）律师事务所律师。上诉人深圳市好尔特投资开发有限公司（以下简称好尔特公司）因与被上诉人深圳市洛金科技有限公司（以下简称洛金公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初2056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。好尔特公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回洛金公司的诉讼请求。一、一审法院认定事实错误，导致判决错误。一审法院已查明：1.涉案房屋是好尔特公司从信盈科技(深圳）有限公司（以下简称信盈公司）合法承租所得，而且好尔特公司具有转租权及其他收益权；2.好尔特公司与洛金公司之间的房屋户外广告位租赁合同有效期到2019年6月30日为止；3.深圳市高尖科技有限公司（以下简称高尖公司）于合同期内强行入驻工业园区并单方面收回了涉案房屋。但是，一审法院在认定事实时混淆了高尖公司与信盈公司的区别，将二者视为同一个法人主体，把高尖公司当成信盈公司，从而认定房屋所有权人收回房屋，进一步认定广告位租赁合同解除。事实上，本案没有出现涉案房屋所有权人收回房屋的情形，并且广告位租赁合同并没有约定涉案房屋所有权人收回房屋即可解除广告位租赁合同的条款，因此，解除合同，既无合同依据，也无法律依据。二、一审判决程序违法，可能损害好尔特公司的合法利益。一审法院查明好尔特公司与涉案房屋所有权人信盈公司之间关于涉案房屋的一手租赁合同纠纷正在深圳仲裁委员会仲裁，目前还没裁决，应当等到裁决后，根据裁决结果再确定本案广告位租赁合同是否需要继续履行或是否符合广告位租赁合同约定的解除条件，因此，本案应当以仲裁裁决结果为依据，依法应当中止审理，但一审法院未中止审理，而是在没有等到仲裁裁决结果就先行认定涉案房屋已被房屋所有权人收回，实际是变相以审判替代仲裁，这一判决结果甚至将被仲裁案件的当事人用作证据使用，严重影响好尔特公司在仲裁案件的仲裁、诉讼权利。三、一审法院认定广告位租赁合同已于2018年7月6日解除，没有事实及法律依据。广告位租赁合同到2019年6月30日才到期，在此之前，双方没有任何一方采取了合法有效的解除合同方式解除合同，因此，2019年6月30日之前合同是没有解除的。既然合同没有解除，则一审法院判令好尔特公司退还押金等，就没有事实及法律依据。事实上，在一手租赁合同没有解除之前，广告位租赁合同是不能处理的，一审判决违反《中华人民共和国合同法》有关解除合同的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定，任何一方解除合同，都应当依据双方的约定，按照法律规定的方式或双方约定的方式先行告知并发出通知。如果符合解除合同的条件，则在通知到达后合同即解除。本案中，洛金公司并没有釆取任何解除合同的方式，其理由也不符合双方约定或法律规定，因此，一审法院认定双方合同已解除，没有法律依据。洛金公司辩称，好尔特公司因与案外人的纠纷导致其于2018年7月6日失去对涉案房屋的控制权和涉案广告牌被拆除，因此，洛金公司与好尔特公司之间的广告位租赁合同关系于2018年7月6日解除。综上所述，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。洛金公司向一审法院起诉请求：1.判令解除洛金公司与好尔特公司之间的租赁合同；2.判令好尔特公司向洛金公司返还已支付租金5万元和押金5万元；3.判令好尔特公司负担诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月26日，洛金公司（承租方、乙方）与好尔特公司（出租方、甲方）签订广告位租赁合同，主要约定好尔特公司将其位于深圳市××坑社区××宝路××号房屋处的广告位出租给洛金公司，每年租金5万元，合同期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止，洛金公司应向好尔特公司缴纳押金5万元，其中第七条约定“甲乙双方任何一方违反合同规定擅自终止履行（因自然灾害或政府拆迁、园区重组等情况除外），违约方应向守约方支付由此造成的经济损失”。上述合同签订后，洛金公司向好尔特公司缴纳押金5万元及租金5万元，好尔特公司将涉案广告位交由洛金公司使用。另查，涉案房产所有权人是信盈公司，房地产证号为深房地字第**。2015年2月12日，信盈公司与好尔特公司签订房屋租赁合同，约定信盈公司将位于深圳市××坑社区××宝路××号房屋租赁给好尔特公司，面积12756平方米，租金为14万元/月，租赁期限自2014年5月28日起至2024年5月28日止。2016年4月6日，谢澄顺向广东省深圳市中级人民法院申请信盈公司破产清算，并指定北京市金杜（深圳）律师事务所为管理人。2017年7月18日，广东省深圳市中级人民法院裁定对信盈公司进行重整。2018年6月22日，广东省深圳市中级人民法院批准了《信盈科技（深圳）有限公司重整计划》。2018年6月24日，信盈公司管理人向好尔特公司发出（2018）信盈管函字第3号《关于解除房屋租赁合同的函》，称根据重整计划及信盈公司重整投资人暨重整后信盈公司的股东高尖公司制定的方案，重整后信盈公司需要使用信盈科技工业园用于自身生产经营，故函告好尔特公司：一、解除信盈公司与好尔特公司关于深圳市龙华区观澜上坑社区观宝路3号信盈科技工业园的《深圳市房屋租赁合同书》；二、请好尔特公司与信盈公司、高尖公司协商办理信盈科技工业园移交以及其他合同解除后的后续事宜。2018年7月6日，信盈公司管理人及高尖公司将涉案房产收回并自行管理，并告知租户与高尖公司联系对接后续工作。好尔特公司与信盈公司之间的房屋租赁合同纠纷，好尔特公司已向深圳仲裁委员会申请仲裁，深圳仲裁委员会已作出（2018）深仲受字第2296号案件受理通知书，该案尚在审理过程中。好尔特公司同时对高尖公司强行收回厂房的行为向深圳市公安局以涉黑为由进行了信访投诉。再查，洛金公司主张其于2018年10月前往涉案广告位查看时，发现广告牌已被拆除，故要求解除涉案合同、好尔特公司退还租金5万元及押金5万元。一审法院认为，洛金公司与好尔特公司于2018年6月26日签订的广告位租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认；双方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。根据一审法院查明的事实，高尖公司已于2018年7月6日接手管理涉案房屋，好尔特公司主张已于2018年7月6日失去对涉案房屋的控制权。因此，洛金公司与好尔特公司之间的租赁合同关系已于2018年7月6日解除。由于涉案租赁合同已经解除，故好尔特公司应当向洛金公司退还押金5万元。根据一审法院查明的事实，洛金公司已缴纳一年租金5万元，双方租赁合同关系于2018年7月6日解除，故好尔特公司应当向洛金公司退还已收取的2018年7月6日至2019年6月30日期间租金49327.96元（5万元-5万元÷12个月÷31天×5天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告深圳市好尔特投资开发有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳市洛金科技有限公司退还押金50000元；二、被告深圳市好尔特投资开发有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳市洛金科技有限公司退还2018年7月6日至2019年6月30日期间租金49327.96元；三、驳回原告深圳市洛金科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元（原告深圳市洛金科技有限公司已预缴），由原告深圳市洛金科技有限公司负担7.7元，被告深圳市好尔特投资开发有限公司负担1142.3元。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院另查明：二审中，好尔特公司确认深圳仲裁委员会已作出（2018）深仲裁字第2296号仲裁裁决书，裁决驳回好尔特公司的仲裁请求。好尔特公司主张仲裁裁决实质上是确认解除好尔特公司与信盈公司之间的房屋租赁合同，好尔特公司已向本院申请撤销上述仲裁裁决。本院认为，好尔特公司确认2018年7月6日已失去对涉案房屋的控制权，涉案广告牌也已被拆除，好尔特公司与洛金公司之间的广告位租赁合同未能继续履行，且双方之间的广告位租赁合同约定的租赁期限至2019年6月30日，现已到期，根据等价有偿原则和公平原则，好尔特公司应向洛金公司返还押金及退还未能履行广告位租赁合同期间的租金。综上所述，好尔特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2283.2元，由上诉人深圳市好尔特投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 黄国辉审判员 李小丽二〇一九年九月十二日书记员 杨博文附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。