福建省长汀县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0821民初2224号 原告：涂佛香，女，1987年12月5日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：何秀英，福建矩圆律师事务所律师。 被告：涂尚成，男，1965年2月14日出生，汉族，住福建省长汀县。 原告涂佛香与被告涂尚成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涂佛香向本院提出诉讼请求：1.依法确认涂佛香与涂尚成于2019年6月11日签订的《房屋买卖合同》无效；2.涂尚成立即返还涂佛香支付的购房款254000元，并支付自起诉之日起按年利率6%计算的利息；3.赔偿涂尚成装修该房屋的费用15000元。事实和理由：涂佛香与涂尚成同为长汀县涂坊镇人，但属于不同村的村民。2019年5月，涂佛香经朋友介绍，向涂尚成购买位于长汀县半（集体证）房屋，双方约定转让款806000元，分期支付，涂尚成向涂佛香该房屋可以办理产权过户登记，故涂佛香先后向涂尚成支付50000元、150000元、54000元，共计254000元，涂尚成均出具了相应的收条。涂佛香也对该房屋进行了装修、维修等费用共计15000元。涂佛香事后了解到其与涂尚成之间的房屋买卖合同违反了国家的强制性规定，不具有法律效力，故与涂尚成协商返还购房款及赔偿装修费用等事宜，但涂尚成均不配合，以各种理由推诿，特具诉状，请求如诉判决。 涂尚成辩称，一、双方是签订了房屋买卖合同，其也收到了220,000元，其中银行转账200,000元，现金20,000元，另外涂佛香代其归还他人的借款34,000元，以上共计254,000元的购房款，出具的收条中明确了若涂佛香反悔不再购买房屋，则保证金50,000元不予退还。二、利息不应支持，要求涂佛香恢复原状，并保证5年内不会漏水。 涂佛香为证明其主张，向本院提交如下证据： 1.房屋买卖合同，证明双方于2019年6月11日签订房屋买卖合同，约定涂尚成向涂佛香购买位于长汀县，该房屋属于集体证，双方约定房屋转让款为806000元，并约定涂尚成保证出售的房屋依法取得土地使用权证等相关权属文件； 2.银行交易回到三张、收条三张，证明双方签订合同后，涂佛香先后向涂尚成支付254,000元的事实。 经质证，涂尚成的意见如下：证据1，真实性无异议，涉案房屋已按规定缴纳了相关费用，系涂尚成与涂金荣、涂木文三家就同一地块一并申请并缴纳费用，其中涂尚成按面积90平方米缴纳相关费用，涉案房屋实际占地面积为140平方米，因涂佛香外出，没有将缴纳的发票给涂佛香，也没有向涂佛香出示过；证据2，真实性均无异议。 涂尚成未提交证据。 对于涂佛香提交的上述两组证据，本院认为符合证据的真实性、合法性，与本案有关联，且涂尚成对两组证据的真实性无异议，本院依法予以采信。 本院经审理认定事实如下：涂佛香原户籍为长汀县涂坊镇溪源村，后于2017年户籍迁入广东省深圳市龙岗区，涂尚成为长汀县涂坊镇红坊村人。2019年5月，涂佛香有意购买房屋，经人介绍认识与涂尚成认识，双方达成房屋买卖的初步认识。2019年5月5日，涂佛香通过银行转账的方式向涂尚成的妻子廖二兰转账支付50000元，同日涂尚成亲笔书写收条一份，内容为“今有涂尚成老人活动中心隔壁房屋整栋叁层半，售价捌拾万零陆仟元整，于2015年5月5日预售涂佛香，身份证号3508211987××××××××定金伍万元整￥50000元，双方若有反悔，赔偿50000元，地盘纠纷一切由卖房承担”，涂尚成、廖二兰在收条上签字并加盖指模。2019年5月28日，涂佛香通过银行转账的方式向涂尚成的妻子廖二兰转账支付150000元，同日涂尚成亲笔书写收条一张，内容为“兹收到涂佛香购房款壹拾伍万元整。小写￥150000元”，涂尚成在收款人处签名、盖指模。2019年6月11日，涂尚成（甲方）与涂佛香（乙方）签订《房屋买卖合同一份》，合同约定甲方自愿将自有坐落于长汀县涂坊镇红坊村新街大道96号占地面积140平方米已建好的三层半房屋（包括使用权及相应的发票）有偿转让给乙方，房屋以及土地使用权转让价款共计806000元，双方还约定了其他事项。同日，涂佛香向涂尚成现金支付购房款20000元，并通过银行转账方式代涂尚成向涂沐英归还款项34000元，涂尚成亲笔书写收条一张，内容为“兹收到涂佛香收到购房款伍万肆仟元整￥54000元，其中现金贰万转涂沐英叁万肆仟”，涂尚成在收款人处签名、盖指模。后涂尚成交付讼争房屋，涂佛香对涉案房屋进行部分装修。后涂佛香要求返还购房款，双方协商未果，涂佛香诉来本院。庭审中，涂尚成称，其与涂金荣、涂木文三家合并向长汀县涂坊镇红坊村管所一并申请宅基地并缴纳相关费用，涉案房屋按90平方米缴纳费用，实际占地面积为140平方米，涂尚成并未提交该费用票据，并称从未向涂佛香出示过该票据。庭审中，涂尚成同意返还购房款，但是保证金50000元应不予返还，而且应在其将涉案房屋卖掉后返还购房款，并要求涂佛香恢复原状，经本院组织调解，双方就购房款返还事宜未达成一致意见。 本院认为，本案是农村房屋买卖合同纠纷。案涉土地使用权的性质为宅基地，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地违反了集体经济组织的成员权属性，属于违反《中华人民共和国土地管理法》的行为。本案中，因房屋是建筑在宅基地上，为土地的附着物，具有不可分离性。根据“房随地走”的原则，转让房屋所有权的同时实质上也转让了宅基地使用权，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联，转让宅基地使用权的主体有一定的限制。本案中，涂尚成为长汀县涂坊镇红坊村村民，将其所有的宅基地使用权转让给非涂坊镇红坊村村民的涂佛香，属于将宅基地转让给本集体经济组织以外的居民，虽然双方的转让行为是双方真实的意思表示，但违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，况且双方当事人均未提交涉案房屋的相关宅基地使用权及建设许可等相关证明，双方签订的房屋买卖合同应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“当事人因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，涂尚成收取涂佛香的购房款254,000元依法应当返还，对于涂尚成主张定金50,000元不予返还的辩解，本院不予支持。至于涂佛香的其他诉讼请求，未提交证据佐证，没有事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、涂佛香与涂尚成签订的《房屋买卖合同》无效； 二、涂尚成于应于本判决生效之日起十日内返还涂佛香的购房款254,000元； 三、驳回涂佛香的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,335元，减半收取计2,667.5元，由涂佛香负担1,333.75元，涂尚成负担1,333.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  严 真 二〇一九年九月二十五日 代理书记员  李永芳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。 农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。 第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关的诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期限间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。