昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初7310号原告：昆明水泰物业管理有限公司。统一社会信用代码：9153010078460336XM。法定代表人：王丽萍,职务：总经理。住所：云南省昆明市万宏路金星东门桃园大厦8楼。委托诉讼代理人：吉剑峰，云南法彰律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张学礼，男，汉族，1961年7月7日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区，系原告公司员工，特别授权代理。被告：席斌,男,1968年9月6日出生,汉族,身份证登记住址:云南省昆明市五华区。原告昆明水泰物业管理有限公司与被告席斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序于2019年7月10日公开开庭进行了审理，原告昆明水泰物业管理有限公司的诉讼代理人吉剑峰和张学礼、被告席斌到庭参加了诉讼。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条，双方当事人同意继续使用简易程序审理，经本院院长批准，延长审限三个月。第二百四十三条，双方申请和解期一个月。本案现已审理终结。原告昆明水泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付住宅物业服务费4415.10元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年，原告进入城市山为业主提供物业服务，约定物业服务费为2.5元/平方米，原告依据合同履行了自己的义务，为城市山小区提供物业服务至今，但是被告接受了原告提供的服务却不愿意支付物业费，至今尚欠原告物业费4415.10元，故诉至法院以维护原告的合法权益。被告席斌辩称：被告违反物业管理合同和违反物业管理服务规定，造成被告精神和物质损失，应当驳回原告的诉讼请求。一、原告的收费标准属于高端小区的收费标准，被告于2015年接房后已连续缴纳两年的物业管理费，并于2017年10月份开始装修后于2018年2月3日入住该小区，期间由于与装修人员黄某某因装修质量和工期问题等发生纠纷，导致装修人员多次到被告住房处破坏，造成了被告的精神和物质损失，被告多次到物管公司反映，请求物管公司帮助加强物管，防止无关人员进入小区进行破坏，但多次反映后破坏事件仍发生，根据物业管理条例，物业服务质量过差，被告可以拒付2018年的物业管理费；二、原告是未经小区业主委员会选择的物业公司，与开发商有着关联，管理问题一直不断发生；不公开物业公司账务、重申管理亏损、一直想办法动用住户的维修基金、破坏住户成立业主委员会、公共设施产生的广告收入没有归业主共有、对业主不能一视同仁、不反省提高物业管理水平，只会打着法律的旗号催缴物业费；三、物管公司收取的物业管理费高于昆明发改委2011年1129号《昆明住宅物业服务收费政府指导价标准》中关于最高物业收费标准1.38元/月/平方米；四、收取二次加压费没有依据，该小区并非高层住宅，没有二次加压泵站，只在高位修建了蓄水池；五、物业管理合同不是无限期的合同，在业主委员会没有成立前只能是一年一签。综上，所以请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院依法组织原被告双方进行举证和证据交换，对原被告双方均无异议的证据材料：前期物业服务合同、欠费说明、缴费收据、催费公告，本院予以确认并在卷佐证；对原被告双方有异议的证据材料，本院认定如下：一、对于原告提交的照片、进出管理记录、视频，被告认可真实性，我院认可真实性；二、对于被告提交的照片、视频，原告认可真实性，本院认可真实性；三、对于被告提交的行政处罚决定书，原告认可真实性，本院确认其真实性。经审理，本院认定如下法律事实：2014年9月20日，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定：原告对“城市山”小区物业管理区域内的房屋共用部位、公共设施、设备、环境卫生、公共秩序及公共场地等项目进行管理；原告向被告提供房屋自用部位、自用设施、设备的维修、养护等有偿服务；原告履行了建立安全防范管理制度，对物业区域实行24小时值守制度，在出、入口设置岗位对进出车辆、人员进行抽样盘查，对于发生在本物业管理区域内的刑事案件积极协助公安部门处理的行为，即视为在合理范围内履行了安全防范管理义务；物业服务内容包括楼道、公共道路及公共设施、设备的清洁，垃圾的定点收集、清理；负责物业区域内各类车辆行驶的指挥，协助政府交管部门实施车辆、道路的管理和处理突发事件；物业服务费按建筑面积计收，叠加别墅为每月每平方米2.5元，该服务费不含电梯使用费、消防设施维护费、自来水二次加压费等费用；物业服务费每年12个月为一个计算周期，办理接房手续时应预先交纳12个月的物业服务费，下一周期费用缴纳时间为到期前15日内；逾期交费的，按相关费用总额每日千分之五的标准向原告支付违约金；本物业合同期限为两年，自《商品房购销合同》约定的房屋交付之日起计。被告系昆明市西山区马街上村花果山桃花源居42幢1-2层103室房屋的所有权人，建筑面积147.17平方米。被告按每月每平方米2.5元的标准缴纳了2017年1月1日起至2017年12月31日期间的物业管理费。另，昆明市公安局西山分局昆公西（马）行罚决字【2018】345号行政处罚决定书记录：“现查明吴强多次无故向他人家中泼粪便、丢垃圾，并堵其房门锁芯，后吴强于2018年5月4日15时30分许，在昆明西山区城市山小区42栋103号被公安机关民警查获。”原告提交的访客进出登记表记录2017年4月25日、4月26、4月27日、9月17日、9月18日、12月11日、12月12日、12月14日、12月15日、12月16日、12月17日、12月18日、12月22日、12月23日，2018年4月28日、4月30日、4月21日、4月22日案涉小区来访人员登记情况，包括访客姓名、身份证号、被访人房号、来访事由、进入时间、值班人员等信息。庭审中，原告陈述：1、物管费计算期间2018年1月1日至2018年12月31日：147.17平方米×2.5元/平方米×12＝4415.10元；2、被告向原告反映过两次房屋遭到可疑人员破坏的情况。被告陈述：1、住宅遭到外来人员破坏之后，被告于2018年3月份便向原告进行了反映，但在此之后原告没有采取措施阻止该外来人员进出，导致被告房屋遭到多达十多次的破坏；2、原告于2018年5月4日发现破坏房屋的可疑人员后，打电话告知让被告报警；3、涉及到房屋遭他人泼粪便、丢垃圾的视频及照片的拍摄录制时间系2018年3月28日、4月25日、4月26日、5月2日、5月6日。本院认为，《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。原、被告之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照协议的约定享有权利和承担义务，虽然合同约定期限为两年，但被告在合同终止之后继续按照合同约定的物业费标准向原告缴纳物业管理费，原告亦按照合同约定提供物业服务，双方之间物业服务合同任然存续，故被告应当按照2.5元/月/每平方米米向原告交纳物业管理费，对此，被告抗辩于2018年3月向原告反映房屋遭到可疑人员破坏后，原告未采取措施阻止相关装修人员进入小区导致原告房屋遭到十多次的破坏，对此，被告未提交证据证明向原告反映的时间以及遭到破坏的次数，此外，原告实行访客进出登记表登记制度对来访人员信息及来访目的进行登记，以及原告于2018年5月4日发现可疑人员并通知被告报警，后该可疑人员被民警查获，可见原告履行了其合同义务并采取了有利措施维护业主合法权益，故被告的抗辩，本院不予采信。被告抗辩原告一直想办法动用住户的维修基金，破坏住户成立业主委员会，未提交证据予以证据，且被告的前述抗辩涉及原告可能存在侵害业主权利和权益的情况，并非本案审理的范围。对被告关于小区广告的主张，小区内发布广告的行为收益公示及分配问题与本案无关，被告以此抗辩不交纳物业服务费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，依照《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告席斌于本判决生效之日起十日内支付原告昆明水泰物业管理有限公司2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费人民币4415.1元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），已减半收取，由被告席斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  周永婷二〇一九年九月十五日书记员  张宇琪