四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初2250号 原告：王胜竹，男，汉族，1970年11月10日出生，住四川省南充市高坪区。 原告：岳金兰，女，汉族，1971年8月27日出生，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 被告：四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司，住所地：四川省南充市高坪区江东中路七段**香颂湾**第****。 法定代表人：邱永生，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：张海清，男，汉族，1941年7月25日出生，住四川省南充市顺庆区。 原告王胜竹、岳金兰诉被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员武强担任审判长，与人民陪审员潘财学、鲁晓慧组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王胜竹、岳金兰的委托代理人、被告杰烽伟业房地产开发集团有限公司的法定代表人邱永生及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王胜竹、岳金兰向本院提出诉讼请求： 1.判令被告立即向原告办理位于四川省南充市高坪区商品房的权属转移登记； 2.判令被告向原告支付2015年12月31日起至2016年3月31日期间的逾期办理房屋初始登记的违约金1128.68元； 3.判令被告向原告支付2016年3月31日起至2019年4月30日期间的逾期办理房屋权属转移登记的违约金48216.94元及2019年5月1日起至实际办证之日止，以已付购房款428595元为基数，按每日万分之一的标准计算逾期办理房屋权属转移登记的违约今； 4.判令被告司向原告返还收取的代办房屋权属证契税费8779.9元及利息；上述四项合计费用共58125.52元； 5.本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2013年7月7日，原告与被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发位于南充市高坪区商品房，房屋总价款428595元；被告应在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的初始登记权属证明，如因被告的责任未能取得初始登机权属证明，被告应按每日万分之0.5支付违约金；被告一次性或分期付款的，被告应在2016年1月31日前办理房屋权属转移登记，原告按揭付款的，被告应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记。同时，原被告在交接房屋时口头约定由被告代原告办理产权登记，原告向被告支付相关契税费8779.9元。合同签订后，原告按照合同约定支付了相应款项，履行了全部合同义务。但被告却未按照合同约定在2015年12月31日取得初始登记权属证明，也未在2016年3月31日前为原告办理房屋权属转移登记，其行为已经构成违约，理应承担违约责任。同时被告向原告收取的相关办证契税费理应退还原告并承担资金占用利息。为维护原告的合法权益，特根据《民事诉讼法》等相关规定提起诉讼，请求贵院依法及时裁判。因代理人了解，被告没有完成初始登记，人民法院无法直接判令被告办理产权证，当庭撤回第一项诉讼请求，待能够办证时我们另行主张权利。 被告杰烽伟业房地产开发集团有限公司辩称：1.被告承诺九月达到业主产权转移登记条件，2.支付逾期违约金，本案按合同约定准时交房，其计算方式应从2016年1月1日起算至2019年获得初始登记文书止。3.按照合同约定，属于一次性付款的应当在30日前达到产权登记条件，产权转移登记时双方共同进行的。4.返还收取的代办房屋权属证契税费，被告认为正式办理之后多退少补，利息问题，被告是无偿办证，利息有待商榷。 经审理查明，2013年7月7日，原告与被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发位于南充市高坪区商品房，房屋总价款428595元；被告应在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的初始登记权属证明，如因被告的责任未能取得初始登机权属证明，被告应按每日万分之0.5支付违约金；被告一次性或分期付款的，被告应在2016年1月31日前办理房屋权属转移登记，原告按揭付款的，被告应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记。同时，原被告在交接房屋时口头约定由被告代原告办理产权登记，原告向被告支付相关契税费8779.9元。 同时查明，合同签订后，原告按照合同约定支付了相应购房款项，履行了全部合同义务。但被告除按期交付了该商品房外却未按照合同约定在2015年12月31日取得初始登记权属证明，也未在2016年3月31日前为原告办理房屋权属转移登记，其行为已经构成违约，理应承担违约责任。同时被告向原告收取的相关办证契税费理应退还原告并承担资金占用利息。为维护原告的合法权益，特根据《民事诉讼法》等相关规定提起诉讼，请求贵院依法及时裁判。 还查明，因原告代理人了解，被告没有完成初始登记，人民法院无法直接判令被告办理产权证，当庭撤回第一项诉讼请求，即“判令被告立即向原告办理位于四川省南充市高坪区商品房的权属转移登记”。 2015年1月。原告从被告处领取了案涉商品房钥匙，被告已将房屋交付原告使用。应被告要求，原告于2015年1月10日另行支付被告代办房产证、土地使用权证的契税费用共计8779.9元，被告出具了收据一张。因被告一直未到南充市项目的竣工验收备案等原因，导致案涉商品房至今未进行初始登记和办理房屋权属转移登记，原告至今未取得案涉商品房的产权证书。 上述事实有证据及庭审笔录在卷佐证，足以证实。 本院认为本案争议的焦点是：1、原、被告双方签订的《商品房买卖》合同的效力问题;2、关于原告要求被告承担未办理初始登记的违约责任问题;3、关于原告要求被告承担未办理转移登记的违约责任问题;4、关于被告是否应当返还收取的代办商品房房屋产权证、土地使用权属证契税费及资金占用利息的问题。 1、原告与被告杰烽伟业房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体及他人的利益，案涉房屋现已予以交付，双方的买卖合同关系依法成立且合法有效，案涉合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 2、案涉合同签订后，原告全面履行了合同义务，通过按揭贷款付清了购房款，被告未按照合同约定的时间即2015年12月31日前对原告所购买商品房所在楼栋进行初始登记，依法应当承担合同约定的违约责任，双方合同约定按日万分之零点五计算违约金，该约定符合《合同法》的相关规定，本院依法予以支持。被告应当承担合同约定的初始登记违约金计算至约定办理转移登记时止，即从2016年1月1日起按每日万分之0.5，以已付房款428595元为基数计算至2016年3月31日止，经计算为1128.68元，以原告实际竹张为准（428595元×90日×0.5÷10000）。 3、该案原告系按揭付款购房，依据合同约定，被告应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记，但由于被告未办理初始登记的原因致使原告所购房屋无法办理转移登记，被告构成违约，依法应当承担违约责任。虽然原、被告并未在《商品房买卖合同》中未约定逾期办理转移登记的违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，违约金应当计算，由于我国金融市场利率化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，导致适用该条丧失参照依据，因此，按照公平原则综合全案和原告实际损失情况，本院酌定按日万分之0.5的标准计算逾期办证的违约金，计算时间从约定的办理房屋权属转移登记次日即2016年4月1日起至办理完成案涉楼栋初始登记时止。 4、原、被告双方在交接房屋时口头约定由被告代原告办理产权登记，原告向被告支付契税费。该约定系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方事实上形成合法、有效的委托合同关系。原告已按约向被告支付了相关费用，被告应当按约为原告办理案涉商品房权属转移登记。因被告未按约为原告办理案涉商品房权属转移登记，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或受托人可以随时解除委托合同”之规定，原告有权解除与被告的委托合同关系并要求被告返还上述费用，由其在办证时自行向相关部门缴纳，故本院对原告提出的要求被告返还代收的办证费用，本院予以支持。关于原告要求被告给付代收办证费用的资金占用利息的问题，因原、被告双方对此并未约定，法律也无明文规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第四百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款之规定，判决如下： 一、由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告王胜竹、岳金兰支付逾期办理房屋初始登记的违约金1128.68元； 二、由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告王胜竹、岳金兰支付从2016年4月1日起以已付房款428595元为基数，按每日万分之0.5的标准计算逾期办理房屋转移登记的违约金至办理完成案涉楼栋初始登记时止； 三、由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告王胜竹、岳金兰返还收取的代办房屋权属证的契税费用8779.9元； 四、驳回原告王胜竹、岳金兰的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1253元，由被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  武 强 人民陪审员  潘财学 人民陪审员  鲁晓慧 二〇一九年九月三十日 书 记 员  董凤媛