福建省周宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0925民初482号 原告：宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司，住所地：福建省周宁县狮城镇名仕时代广场**楼**，统一社会信用代码：91350925MA2XN7G23F。 负责人阮恒毅，经理。 委托诉讼代理人：龚纯辉、詹俊森（实习），福建润业律师事务所律师。 被告：福建省荣基伟业投资发展有限公司，住所地：周宁县狮城镇名仕时代广场，统一社会信用代码：91350925597897833F。 法定代表人：李成富，董事长。 委托诉讼代理人：龚信康，福建泰和律师事务所律师。 宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司诉福建省荣基伟业投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法由审判员刘少青适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司的委托诉讼代理人龚纯辉、詹俊森（实习）、被告福建省荣基伟业投资发展有限公司的委托诉讼代理人龚信康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2016年5月1日起至2019年4月30日期间欠付的物业服务费851475.38元；二、判令被告自原告起诉之日起，以欠付物业费金额为基数，按每日万分之一标准向原告支付违约金。事实与理由：被告投资建设的周宁县名仕时代广场项目共有四幢楼，分别是1号楼、2号楼、3号楼、5号楼。2014年7月24日，原被告双方签订《前期物业管理合同》，约定由原告为被告投资建设的周宁县名仕时代广场项目提供6，并约定合同生效后已竣工但尚未出售之前的物业服务费由被告承担。物业服务费实行包干制收取，按建筑面积计算（不包含公共水电分摊费、公共用房及公共设施设备维修费用、电梯维保、年检费）：（1）商业用房：1.8元/月·平方米（租赁商业用房另行补充协议）；（2）高层住宅：1.20元/月·平方米。第十四条第二项还明确约定：“甲方（被告）、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方（原告）书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日万分之一标准向乙方（原告）支付违约金。”本合同签订后，双方于2016年1月29日办理物业钥匙移交手续，原告从这时开始提供物业管理服务。现原告已严格按合同约定履行了物业管理服务义务，但被告却未按合同约定将已竣工但尚未出售前的物业服务费支付给原告。截止2019年4月30日，被告共计拖欠原告物业服务费851475.38元，具体计算明细清单附后。现双方签订的《前期物业管理合同》已到期，但目前业主大会没有成立，未选聘新的物业服务企业。被告虽未与原告续签书面合同，但原告继续为被告提供物业管理服务，双方仍存在事实的物业服务合同关系，被告仍应按《前期物业管理合同》之约定，支付已竣工但房屋尚未出售前的物业服务费。上述结欠的物业费，虽经原告多次催讨，但被告以各种理由为借口，迟迟未予支付。期间，原告于2018年9月17日委托福建凡圃律师事务所向被告发送《律师函》，要求被告偿还拖欠的物业费及违约金。现原告为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》第119条之规定提起诉讼，恳请人民法院依法判令支持原告诉讼请求为盼。 被告福建省荣基伟业投资发展有限公司辩称：一、本小区空置房屋、店面，无需物业服务。本小区没有绿化区、公共场所需要维护。二、答辩人与周宁县祥和物业管理有限公司（简称，祥和公司）约定答辩人无需承担物业费。2015.1.1答辩人与祥和公司的《补充协议》约定：”出售前不存在物业管理服务费用，甲方自行使用的则以具体签订的物业合同为准”。2016年1月10日答辩人、祥和公司、宁德市东兴物业管理服务有限公司周宁分公司（简称，东兴公司）三方约定由东兴公司替代祥和公司履行物业服务合同。而后东兴公司又更名为原告的公司名称，根据答辩人与祥和公司的《补充协议》，祥和公司转让的是物业服务合同的法律关系的中的全部权利义务，即包含了《物业费补充协议》，《物业费补充协议》的权利义务应当由东兴公司继受，原告作为东兴公司变更后的公司那么原告也应当继续继受祥和的权利和义务。三、东兴公司和祥和公司实际负责人之间为母子关系，两公司存在密切联系，答辩人作为善意第三人有理由相信东兴公司、祥和公司之间有物业服务合同法律关系的相关事宜，包括《物业费补充协议》已经谈妥无前期物业费。故答辩人无需承担物业费。 本院经审理认定事实如下：宁德市东兴物业管理服务有限公司周宁分公司（简称：东兴物业公司，下同）于2018年7月3日经核准企业名称变更为宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司（简称：宏昌物业公司，下同）。2014年7月24日，被告福建省荣基伟业投资发展有限公司（简称：荣基公司，下同）与周宁县祥和物业管理有限公司（简称：祥和物业公司，下同）签订一份合同编号为dxzn20140716的《前期物业管理合同》，该合同第二条约定“本合同期限为三年，自2015年11月30日起至2018年11月29日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前三月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。”合同第五条（九）项约定“按合同支付已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费”，合同第七条（一）收费标准第2项约定“物业服务费按建筑面积计算（本收费标准【不包含公共水电分摊费、公共用房及公共设施设备维修费用、电梯维保、年检费】）：（1）商业用房：1.8元/月·平方米，（2）高层住宅：1.2元/月·平方米…”，合同第七条（四）其他第4项“本合同生效后已竣工未出售房屋的物业服务费由甲方承担”，合同第十四条违约责任（二）约定“甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日万分之一标准向乙方支付违约金”的条款。此后在2015年1月1日被告荣基公司与祥和物业公司两方签订《补充协议》（简称《补充协议》，下同）作出了周宁县名仕时代广场出售前不存在物业管理服务费的约定和其他的约定。2016年1月10日荣基公司、祥和物业公司、东兴物业公司三方签订《名仕时代广场前期物业管理合同补充协议》（简称《三方补充协议》，下同）约定：“东兴物业公司承续履行原前期物业管理合同，完成上述前期物业管理合同未履行完的任务及约定的内容，该前期物业管理的相关证照、许可证书等由祥和物业公司与东兴物业公司负责办理变更许可登记手续，不得影响前期物业管理”。同日，被告荣基公司与东兴物业公司签订了一份《前期物业管理合同》合同。荣基公司与东兴物业公司将该份《前期物业管理合同》合同签订时间倒签至2014年7月24日。此后至2016年5月1日东兴物业公司已进驻周宁县名仕时代广场，至今合同已经到期，但原告继续为被告提供物业管理服务，双方仍存在事实的物业服务合同关系，被告结欠已竣工但房屋尚未出售前的物业服务费。经原告发送《律师函》催讨，但被告未予支付。 以上事实有原告提供的《前期物业管理合同》、《福建省荣基伟业投资发展有限公司欠物业费明细表（一）、（二）、（三）、（四）》、《企业名称变更核准通知书》、《移交确认函》、《律师函》、《邮政邮件查询单》，被告提供的《前期物业管理合同》、《补充协议》、《名仕时代广场前期物业管理合同补充协议》证据及当事人陈述等为证，经庭审审核，本院予以确认。对宏昌物业公司提交的《物业费收据》证据，因无法证明物业移交的确切时间与本案没有关联性，本院不予认定。 本院认为,被告荣基公司与祥和物业公司之间于2014年7月24日签订的《前期物业管理合同》不违反法律规定,合法有效。此后在2016年1月10日荣基公司、祥和物业公司及原告前身东兴物业公司三方签订《名仕时代广场前期物业管理合同补充协议》（简称：《三方补充协议》）变更合同主体也系三方当事人的真实意思表示,合同签订时即成立并生效，根据该《三方补充协议》约定，祥和物业公司退出后由东兴物业公司承续履行《前期物业管理合同》。荣基公司与东兴物业公司重新签订了《前期物业管理合同》并将《前期物业管理合同》签订时间倒签至2014年7月24日，可见2016年1月10日的《前期物业管理合同》签订的目的实质为荣基公司与祥和物业公司原《前期物业管理合同》合同主体的变更，但2016年1月10日的《前期物业管理合同》中有载明具体条款的内容，其具体条款与前一份《前期物业管理合同》内容上大体相同，表明2016年1月10日的《前期物业管理合同》在该内容上继受2014年7月24日的《前期物业管理合同》的权利义务，但2016年1月10日的《前期物业管理合同》内容中并未体现《补充协议》，故仅继受前一份《前期物业管理合同》的主合同内容，并无继受《补充协议》之内容。本案中被告荣基公司作为建设单位应当对合同生效后已竣工未出售房屋（指当前尚未出售的物业和已出售但在尚未交付物业买受人期间的物业）,承担前期物业服务费。合同有约定的从其约定,无约定的按照法律规定确认。结合本院查明的事实,被告应支付物业服务费的标准按照《前期物业管理合同》第七条（一）收费标准第2项约定为（1）商业用房：1.8元/月·平方米，（2）高层住宅：1.2元/月·平方米”计算，面积范围以原告合同期限内被告未出售并移交物业买受人期间的房产面积为准（被告方书面认可欠费房产的面积），时间跨度为已出售的物业计算移交物业时间与2016年5月1日之间的天数，未出售的物业计算2016年5月1日至2019年4月30日之间的天数，即本案中各单元的前期物业费计算方式为：商业用房：1.8元/月×物业面积×拖欠天数；高层住宅：1.2元/月×物业面积×拖欠天数；以上物业费计算方式的项目中任意一项缺失都将导致某单元的前期物业费无法计算。经本院核查，原告提供的《福建省荣基伟业投资发展有限公司欠物业费明细表》中1#2202、1#2603、1#1904、1#1005、1#2605、1#406、1#2606、2#1901、5#609、5#1009、5#1206、5#1208、5#1209、5#1306、5#1307、5#1308、5#1309、5#1506、5#1507、5#1508、5#1509、3#SY126、3#SY127、3#SY128、3#SY146、5#十三鲜、5#新华书店、5#餐吧、5#跆拳道、3#KTV、3#超市因原告未能提供证据加以证明物业移交购房人时间导致无法确定拖欠物业费天数故而无法计算被告所拖欠前期物业费，本院对原告要求支付以上单元前期物业费的诉讼主张不予支持。被告荣基公司开发的周宁县名仕时代广场项目扣除以上单元的前期物业费后，被告应向原告支付的前期物业费共计606211.35元，故原告要求被告支付拖欠物业费的诉讼请求,本院予以部分支持。被告提出的2015年1月1日其与祥和公司的《补充协议》约定被告无需承担出售前的物业费。2016年1月10日被告人、祥和公司、东兴公司三方约定由东兴公司替代祥和公司履行物业服务合同。而后东兴公司又更名为原告的公司名称，根据被告与祥和公司的《补充协议》，祥和公司转让的是物业服务合同的法律关系的中的全部权利义务，即包含了《物业费补充协议》，《物业费补充协议》的权利义务应当由东兴公司继受，原告作为东兴公司变更后的公司那么原告也应当继续继受祥和物业公司的权利和义务。东兴物业公司公司和祥和物业公司实际负责人之间为母子关系，两公司存在密切联系，被告作为善意第三人有理由相信东兴物业公司、祥和物业公司之间有物业服务合同法律关系的相关事宜，包括《物业费补充协议》已经谈妥无前期物业费的抗辩理由。经本院查明2015年1月1日荣基公司与祥和物业公司之间签订了《补充协议》确实约定出售前不存在物业管理服务费，但是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，该补充协议效力仅限于荣基公司与祥和物业公司之间，由于2016年1月10日经荣基公司、祥和物业公司、东兴物业公司三方签订的《三方补充协议》并未约定东兴物业公司有义务继续履行2015年1月1日《补充协议》中祥和物业公司对荣基公司所做的约定，被告荣基公司也未提供证据证明2015年1月1日《补充协议》中祥和物业公司的义务条款已被原告宏昌物业公司或原告的前身东兴物业公司接受的证据且在《三方补充协议》中相应条款表述为：“丙方（东兴物业公司）承续履行原《前期物业管理合同》未履行完的任务及原《前期物业管理合同》约定的内容”。此条款仅表示东兴物业公司有义务履行祥和物业公司在《前期物业管理合同》约定的内容。因此可以判断《补充协议》的义务方只为祥和物业公司。另一方面东兴物业公司与祥和物业公司为两家不同的物业公司，两家企业负责人虽为母子关系，但两家公司享有的权利和承担的义务各自独立，在没有足够证据支持的情况下，不应轻易的混同。被告未提供证据证明东兴物业公司知晓并接受《补充协议》内容，应由其承担举证不能的责任。鉴于本案中东兴物业公司与荣基公司延续履行的是《前期物业管理合同》而非《补充协议》，根据《前期物业管理合同》的条款，原告宏昌物业公司有权向被告荣基公司收取前期物业费用。故被告的抗辩理由不能成立。根据《前期物业管理合同》约定：“甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日万分之一标准向乙方支付违约金”故本院对于原告提出自起诉之日起，以欠付物业费金额为基数，按照每日万分之一标准向原告支付违约金的主张，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、被告福建省荣基伟业投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向原告宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司支付前期物业服务费606211.35元并从2019年6月12日起以欠付前期物业服务费为基数按照每日万分之一标准支付违约金。 二、驳回原告宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司的其他诉讼请求。 案件受理费12157元，因适用简易程序审结，依法减半收取，实收6078.5元由被告福建省荣基伟业投资发展有限公司负担4931，原告宁德市宏昌物业有限公司周宁分公司负担1147.5元。 如果上述当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  刘少青 二〇一九年九月三日 书记员  李新强 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。