广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初1829号原告：仁化县农村信用合作联社，地址：仁化县丹霞大道**。法定代表人：何宗志。委托诉讼代理人：范元葵，广东金韶律师事务所律师。委托诉讼代理人：程晖，广东金韶律师事务所律师。被告：黄瑞昌，男，汉族，1963年1月14日出生，住韶关市武江区。第三人：李冠荣，男，汉族，1982年12月15日出生，住广东省普宁市。原告广东仁化农村商业银行股份有限公司（以下简称“仁化农村商业银行”，原名为仁化县农村信用合作社）与被告黄瑞昌及第三人李冠荣物权保护纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告仁化农村商业银行的委托诉讼代理人程晖到庭参加了诉讼。被告黄瑞昌及第三人李冠荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁化农村商业银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止对座落于韶关市武江区新华南路华园新村3幢第二层[房产证号：粤房地证字第**，面积约300平方米]的房产侵占，并腾空交付给原告；2.判令被告自2018年10月起本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年6月21日，韶关市中级人民法院作出（2018）粤02执71-75、107号《执行裁定》，将韶关市新江贸易发展有限公司名下座落于韶关市武江区××华园××层房产[房房产证号：粤房地证字第**]以下简称涉案房产）作价抵偿给了原告，房产所有权自裁定送达原告时转移。因涉案房产在韶关市中级人民法院作出裁定前，就由其所有权人韶关市新江贸易发展有限公司分割出租了，其中约300平方米由被告黄瑞昌使用，涉案房产在韶关市中级人民法院作出裁定后，为了使该房屋的效益最大化，原告于2018年7月1日与被告签订了《房屋租赁协议》，协议中有关租赁期限、租金约定等，但原告为满足农商行改革的需要，可以随时处置该房产，被告对此认可。2018年9月21日，原告为处置该房产，通过韶关市拍卖行有限公司进行拍卖，第三人李冠荣通过竞拍获得了涉案房产，并于2018年9月28日前已经付清了全部房产转让款。2018年10月10日，被告得知原告将上述房产进行了拍卖处置，即书面通知原告租赁协议终止，并要求原告在扣除2018年9月的租金后返还其缴纳的合同保证金3000元至指定账户。2018年10月16日，原告按照被告的要求，将剩余的合同保证金3000元返还至被告的指定账户(户名:郑少敏，账号：62×××76,开户行：中国工商银行韶关向阳支行）。根据租赁协议约定和法律规定，被告在协议终止后，应当立即将涉案房产交付给原告，然而，被告在原告多次催促后，仍非法侵占涉案房产，不予交付，致使原告无法按期向第三人交付房产，严重损害了原告和第三人的合法权益。基于上述事实，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向法院起诉，请求法院在依法查明本案事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告黄瑞昌未作答辩。第三人李冠荣庭后提交答辩状称：一、答辩人认可原告仁化农村商业银行提出的诉讼请求。二、答辩人对原告仁化农村商业银行提出的事实与理由无异议。三、答辩人对原告仁化农村商业银行提交的证据均无异议。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月21日，韶关市中级人民法院作出（2018）粤02执71-75、107号执行裁定书，其中裁定“一、……韶关市新江贸易发展有限公司名下的座落于韶关市武江区××华园××层（产权证号：粤房地证字第××号）作价270万元，抵偿270万元债务。前述房产的所有权自本××人仁化县农村信用合作联社时起转移。二、申请执行人仁化县农村信用合作联社可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”裁定作出后，原告未对涉案房屋办理产权过户登记手续。018年7月1日，仁化县农村信用合作联社作为甲方（出租人）与被告黄瑞昌作为乙方（承租人）签订《房屋租赁协议》，其中载明“。由乙方承租权属位于韶韶关市武江区××华园××层的房屋。根据《广东省韶关市中级人民法院执行裁定书》[案号：(2018)粤房屋权利证书编号：粤房地证字第××号；4.房屋权利证书登记原产权人：韶关市新江贸易发展有限公司……。二、租金及租期……。租金缴纳方式：每月支付，即于每月的10日前支付当月的租金，乙方也可以选择在本协议生效后一次性支付租期内全部租金……。4.本协议签订之日起5日内，乙方向甲方收取租房保证金人民币（大写）陆仟元，协议解除或到期后，甲方无息退还给乙方。乙方交给原出租方的押金，由乙方自行向原出租方要回，与甲方无关。5.租期:本协议租期为1年，即自2018年7月1日起至2019年6月30日止。鉴于甲方现处于农商行改革时期，如甲方因农商行改革的需要，可将该房产进行处置，乙方需无条件配合甲方，且不得要求甲方支付任何的违约金。如甲方需处置该房产时，应提前2个月通知乙方。三、权利和义务。(一）甲方权利和义务。1.甲方有权向乙方收取房屋租金；2.甲方应保证该房屋的产权清晰，因房屋产权产生的纠纷由甲方自行承担……。甲方可根据农商行改革的需要，可对该房产进行处置，乙方应无条件配合。如乙方在甲方通知要求撒场之日起五日内，乙方不予配合、不撤场的，甲方可自行处置乙方的全部财产，没收乙方缴纳的租房保证金，乙方不得以此为由向甲方主张任何所谓赔偿……”。原告称合同签订后，被告支付租金至2019年8月。2018年9月21日，原告通过韶关市拍卖行有限公司拍卖韶关市武江区××华园××层（建筑面积约706.17平方米），第三人李冠荣以265.2万元价格（成交价：260万元，佣金额5.2万元）竞拍成交涉案房屋，韶关市拍卖行有限公司作为拍卖人与第三人李冠荣作为买受人签订了合同编号为2018-11-B02的《拍卖成交确认书》。原告称第三人已于2018年9月28日前付清了全部房产转让款，但双方至今尚未办理产权过户登记手续。原告称拍卖涉案房屋时口头通知了被告。2018年10月10日，被告发出《通知》一份给原告，内容为“仁化县联社：本人黄瑞昌，于2018年7月1日与贵单位签订了房屋租赁合同（位于韶关市武江区××新村××层约300平方米），并按合同约定缴纳了租赁保证金6000元，现贵单位于2018年9月底将上述的房屋已拍卖处置，因此，该租赁合同到此终止，请贵单位将我原先缴纳的合同保证金扣除2018年9月份租金3000元后将剩余3000元转入郑少敏账号：62×××76开户行中国工商银行韶关向阳支行”。2018年10月16日，原告向账户名为郑少敏的账号62×××76转账3000元，备注退房租押金，原告表示该转账系其扣除了被告2018年9月的3000元租金退回给被告的剩余3000元保证金。原告称经多次催收，被告至今仍未向其交付涉案房屋，遂提起本案诉讼。另查明，2019年6月26日，经韶关市市场监督管理局核准，仁化县农村信用合作联社变更登记企业名称为广东仁化农村商业银行股份有限公司。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，也没有损害国家、集体或第三人的利益，合法有效，对合同双方当事人均有约束力，原、被告均应按合同约定全面履行。本案中，根据《房屋租赁协议》的约定，原告有权随时处置涉案房屋，被告亦表示对此已充分了解并同意承租涉案房屋。在原告将涉案房屋拍卖给第三人后，被告向原告发出了通知表示因原告于2018年9月底将涉案房屋拍卖处置，双方签订的房屋租赁合同到此终止，并要求原告将其缴纳的6000元保证金扣除2018年9月的租金3000元后退回。原告按照被告的通知扣除了被告2018年9月的租金后退回剩余3000元保证金，即原、被告双方均已达成于2019年9月30日解除《房屋租赁协议》的意思表示。《房屋租赁协议》解除后，被告占用涉案房屋已缺乏合法依据，而原告依据（2018）粤02执71-75、107号执行裁定书取得韶关市武江区××华园××层房屋的所有权，虽然其已于2018年9月21日将该房屋拍卖给第三人李冠荣，但双方现尚未办理产权转移登记，原告仍为涉案房屋的所有权人，且第三人李冠荣亦明确表示认可原告提出的本案诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，原告要求被告停止侵占，腾出韶关市武江区××华园××层[房产房产证号：粤房地证字第**，约300平方米]的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋占用费，被告支付了2018年9月前的租金后未再支付其他费用，至今仍占有使用涉案房屋，被告应向原告支付房屋占用费，参照双方签订的《房屋租赁协议》约定的租金3000元/月的标准，原告主张被告自2018年10月起按照每月3000元的标准向其支付房屋占用费至被告实际腾房之日止，有事实和法律依据，本院予以支持。被告黄瑞昌及第三人李冠荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃法律赋予的抗辩权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作出缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定的规定，判决如下：一、被告黄瑞昌应于本判决发生法律效力之日起十日内将占有的位于韶关市武江区新华南路华园新村第3幢第二层[房产证房产证号：粤房地证字第**，300平方米]腾空交还给原告广东仁化农村商业银行股份有限公司；二、被告黄瑞昌应于本判决发生法律效力之日起十日内按3000元/月的标准支付2018年10月1日至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费给原告广东仁化农村商业银行股份有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由被告黄瑞昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  秦晓芳二〇一九年九月三十日书记员  曹梦颖