河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1328民初3416号原告：白燕芳，女，汉族，1973年8月7日生，住河南省南阳市唐河县。原告：郑学定，男，汉族，1976年4月15日生，住河南省南阳市唐河县。委托诉讼代理人：王春林，河南恒阳律师事务所律师。被告：唐河县中信置业有限公司，住所地河南省唐河县城关镇北京大道与滨河路交汇处。法定代表人：赵长生，系该公司经理。委托代理人：王博源，河南通天路律师事务所律师。原告白燕芳、郑学定诉被告唐河县中信置业有限公司（以下简称中信置业）为合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白燕芳、郑学定及被告委托代理人王博源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白燕芳、郑学定向本院提出以下诉讼请求（变更后）：1.依法判令被告退赔原告面积差款本金15863元及利息；2.依法判决被告赔偿原告逾期办证违约金158元、逾期交房违约金79元及逾期未退差价违约金9785元；3.依法判决被告退还原告多交的大修基金176元及利息；4.依法判决被告退还代收原告办证按揭费336元及利息；5.依法判决被告退还原告燃气初装费2700元及利息6.依法判令被告退还原告保险费592元及利息；7.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：201××年6月23日，原、被告签署《商品房买卖合同》（以下简称合同），原告按揭购买被告开发的房屋一处。但是被告延迟办证，多收取原告上述相关费用，占用原告资金，损害原告合法权益。故提出以上诉讼请求。被告中信置业辩称，1.原告诉请已超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。2.原告部分诉请缺乏事实根据和法律依据，应当依法驳回原告诉讼请求。根据合同约定被告并不存在逾期办证违约责任；面积差问题，根据合同约定按房管部门实地测量的产权面积为准，按照协议价格多退少补，双方对此并未约定利息；被告已经支付费用安装了燃气管道，燃气已通且原告已使用多年，收取燃气初装费合理合法。被告并未多收大修基金费、保险费，原告请求退还多缴纳的大修基金费、保险费无法律及事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。因被告对原告提交的证据真实性均无异议，故本院对上述证据予以确认。因双方对原告调取的房屋登记收费明细表真实性均无异议，该表显示原告的办证费用共计1589元，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：201××年6月23日，原告白燕芳作为买受方，被告中信置业作为出卖方，双方签订《商品房买卖合同》一份，原告按揭购买被告中信置业开发的大唐万象城4号楼5单元501室，该商品房合同约定建筑面积共116.75平方米，该商品房单价为人民币1355.85元/平方米，总金额158296元。合同约定，面积误差以房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补；出卖人应当在2011年1××月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同对逾期交房违约金约定，出卖人逾期交房超过90日后，合同继续履行的，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二的违约金。该合同又约定，出卖人逾期交房且买受人继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同附件四的补充协议第一条约定，商品房达到约定的交付条件后，验收交接。办理交接时，买受人应按照国家有关规定缴纳专项维修基金、契税及产权登记的其他费用。201××年4月12日，被告中信置业向原告收取案涉房产按揭办证费4933元、保险费592元。2011年11月5日，被告中信置业向原告收取案涉房产大修基金3503元、燃气初装费2700元。原、被告后又签订了商品房买卖合同补充协议（以下简称补充协议），协议对逾期退还面积差价款约定，买受人领取产权证后1××日内退还，逾期每日出卖人承担面积差价款千分之一的违约金。2016年2月3日唐河房管局为案涉房屋办理唐房权证，该证上显示房屋建筑面积为11××.9㎡。2014年1××月23日，被告为原告交纳案涉房产交纳契税3007.28元、滞纳金1××97.66元。另查明，房屋交付后，因面积误差、逾期办证、多收取大修基金等问题，小区业主多次找被告中信置业及政府部门要求解决，被告中信置业也在小区设立事务办公室，协调解决，然久拖未果，原告诉至本院。再查明，被告中信置业向原告收取案涉房产大修基金的同一天即2011年11月5日，原告与该小区的物业公司签订了唐河县大唐万象城综合商住小区业主公约。本院认为，原告白燕芳、郑学定与被告中信置业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。关于案涉房屋的交付使用时间的认定，合同附件四（合同补充协议）第一项规定，办理房屋交接时，买受人应按照国家有关规定交纳专项维修基金等费用。再结合原告与小区物业签订唐河县大唐万象城综合商住小区业主公约的时间同被告向原告收取房屋维修基金的时间相吻合，均为2011年11月5日，故按该时间认定原被告交接房屋为妥。1.关于原告的第1项诉求，从上述认定的事实得出，原告房屋建筑面积误差为5.85㎡（116.75㎡-11××.9㎡），其面积差价款为7931.7元（5.85×房屋单价1355.85元／㎡），被告中信置业对该款应予以退还；原告要求被告中信置业承担利息，本院亦予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。故对原告请求面积差超过3%部分双倍返还的价款本院不予支持。2.关于二原告的第2项诉求，因双方仅对逾期办理房屋所有权登记的违约金进行了约定但并未对办证期限进行约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。因案涉房屋交房时间为2011年11月5日，故被告中信置业未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，原告请求被告中信置业承担迟延办证违约金，本院予以支持，数额为158元（158296元×0.1%）。因合同约定的最迟交房时间为2011年1××月31日，实际交房逾期5天，依合同约定，逾期交房违约金为158元（5天×158296元×0.02%），原告请求79元，不违反法律规定，应以支持；因被告未在约定的时间即领取房权证1××内退还原告的面积差价款，依照补充协议的约定，逾期每日应承担面积差价款千分之一的违约金，逾期总天数自2016年2月13日至起诉日，共计1205天。逾期未退面积差价款违约金为9555.65元（1205天×7931.7元×0.1%）。3、关于原告的第3项诉求，被告中信置业收取原告大修基金3503元，被告中信置业上交房产部门3327元，故被告中信置业应对多收取的176元予以退还。原告请求被告支付该项利息，本院予以支持。4.关于原告的第4项诉求，因被告中信置业收取原告按揭办证费4933元后，代原告向房产职能部门交纳了契税41××4.94元、滞纳金1××97.66元及办证费1589元，三项代缴费用加和高于4933元。故原告的该项请求不予支持。5．关于原告的第5项请求，依据原告提交的国家发展改革委制定的《关于加强配气价格监管的指导意见》第七条规定，居民燃气工程安装性质的收费涵盖范围严格限于建筑区划红线内产权属于用户的资产，不得向红线外延伸。因此被告在建筑区划红线内收取燃气初装费，不违反该指导意见。原告亦未提供证据证明被告收取的燃气初装费过高的证据，且被告已将安装好的燃气设备交付原告且在正常使用中。故对原告的该项诉求本院不予支持。6.关于原告的第6项诉求，因被告并未提交相关证据证实涉案房屋投保情况，应视为涉案房屋未办理保险，故被告中信置业应退还该款592元及利息170元。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐河县中信置业有限公司返还原告白燕芳、郑学定面积误差款7931.7元，利息自201××年6月23日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；二、被告唐河县中信置业有限公司支付原告白燕芳、郑学定逾期办证违约金158元、逾期交房违约金为79元及未退面积差价款违约金为9555.65元；三、被告唐河县中信置业有限公司退还原告白燕芳、郑学定多收取的大修基金176元，利息自2011年11月5日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；四、被告唐河县中信置业有限公司退还原告白燕芳、郑学定保险费592元；五、驳回原告白燕芳、郑学定的其他诉讼请求。六、上述第一项至第五项的款项被告唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，原告白燕芳、郑学定负担250元，被告唐河县中信置业有限公司负担150。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 汤 凯二〇一九年九月十七日书记员 张重悦