江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0891民初1211号 原告（案外人）：纪炜，男，汉族，1977年1月20日出生，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人:董高,江苏六仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人:聂春莲,江苏六仁律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：张则军，男，汉族，1967年8月5日出生，住淮安市清江浦区。 第三人（被执行人）:黄国忠,男,汉族,1971年3月10日出生,住淮安经济技术开发区。 原告纪炜与被告张则军及第三人黄国忠案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告纪炜及其委托诉讼代理人董高和聂春莲、被告张则军、第三人黄国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告纪炜向本院提出诉讼请求称，2017年11月12日，原告与第三人签订房屋买卖合同，合同约定房屋总价为312万元。合同签订当日，原告支付定金12万元，后在2017年12月31日前陆续支付完毕312万元购房款，并实际占有该房屋。但因房屋存在贷款，第三人至今未还清贷款，导致无法过户。后法院于2018年3月20日因第三人与被告劳务合同纠纷一案作出（2018）苏0891民初942号民事裁定书，查封涉案房屋。后被告申请执行，在执行过程中，法院作出（2018）苏0891执1379号执行裁定书，查封涉案房屋。2019年3月13日，原告向法院提出执行异议，法院2019年3月27日作出的（2019）苏0891执异15号执行裁定书驳回原告的异议请求。原告认为，第三人将涉案房屋出售给原告，原告已全额支付购房款并实际占有涉案房屋，未办理过户的原因在于第三人，原告不存在过错。请求：解除对××花园×号房屋的执行查封并判决不得执行该房屋，诉讼费用由被告承担。 被告张则军辩称，1、原告所诉无事实和法律依据。第三人欠款事实清楚，已由法院判决确认，债权人的合法权益应受法律保护，法院（2019）苏0891执异15号执行裁定书事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。原告购买涉案房屋，根据规定只能是合同成立，因所有权未转移，并没有合法取得所有权；2、原告购买涉案房屋是和第三人恶意串通，转移财产。第三人2017年元月份就实际欠被告钱款，被告多次索要未果，告知第三人要起诉，第三人才和原告签订房屋买卖合同，被告有理由相信，原告和第三人是恶意串通，转移财产，拒不还款，损害被告的合法权益。故请求依法驳回原告诉请。 第三人黄国忠庭审中述称，对原告起诉没有意见，应当停止对涉案房屋的执行。 经审理查明，2018年3月28日，本院对张则军诉黄国忠劳务合同纠纷一案作出（2018）苏0891民初942号民事调解书：一、被告黄国忠欠原告张则军机械费用644600元及利息（自2017年1月4日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际付款之日止），于2018年6月30日前偿还300000元；自2018年7月起至2019年2月止，每月28日偿还40000元，余款24600元于2019年3月28日前付清；利息部分原告自愿放弃。二、如被告黄国忠未按上述约定履行还款义务，原告可就被告未履行的全部款项申请执行，被告自愿承担违约金30000元。三、案件受理费10346元，减半收取5173元，保全费4020元，合计9193元，由被告黄国忠自愿承担（于2018年6月30日前一并支付给原告）。 2018年3月16日和3月20日，本院根据张则军申请分别作出（2018）苏0891民初942号民事裁定书及协助执行通知书：查封黄国忠名下位于××花园×号房屋。 根据张则军的申请，本院于2018年7月10日立案强制执行，案号为（2018）苏0891执1379号。在本案执行过程中，本院于2019年2月22日作出（2018）苏0891执1379号执行裁定书：查封被执行人黄国忠名下位于××花园×号不动产。案外人纪炜对本案执行标的提出异议后，本院于2019年3月27日作出（2019）苏0891执异15号执行裁定，驳回案外人纪炜的异议请求。纪炜不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2015年7月14日，涉案房屋办理抵押权人为中国银行股份有限公司淮安翔宇支行、抵押金额119万元的抵押权登记。2017年11月12日，第三人黄国忠（甲方）与原告纪炜（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将××花园×号房屋房地产以总价312万元转让给乙方。合同签订后，原告纪炜按合同约定于2017年12月31日前陆续向第三人黄国忠支付购房款312万元，第三人黄国忠亦将涉案房屋钥匙交付给原告纪炜，但没有办理过户登记手续，原告纪炜也亦未实际装修入住。2018年2月11日，原告纪炜和第三人黄国忠及共有人刘梅芳办理涉案不动产抵押权登记，担保债权数额312万元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人纪炜在法院查封涉案房屋前已与第三人黄国忠签订涉案房屋买卖合同，并按合同约定支付购房款，第三人黄国忠亦将涉案房屋钥匙交付原告纪炜，但未在合同约定时间内办理涉案房屋过户登记手续。原告纪炜庭审中陈述，其在购房时知道涉案房屋有银行贷款未还，且在合同约定的办理产权过户时间之后不久、涉案房屋查封之前与第三人黄国忠办理了涉案房屋的抵押权登记。原告纪炜明知其所购房屋存在抵押权，其对所购房屋无法办理过户登记存在过错，应不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，因此，案外人纪炜请求排除对涉案房屋执行的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。原告主张未及时办理涉案房屋过户登记的原因是第三人未按约定清偿银行贷款所致，原告可依约向第三人主张违约责任，本院对原告该主张不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（二）项的规定，判决如下： 驳回纪炜的诉讼请求。 案件受理费31760元（原告已预交），由原告纪炜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××10）。 审 判 长  徐 蓉 审 判 员  纪石平 人民陪审员  刘国梅 二〇一九年九月二十七日 法官 助理  刘明明 书 记 员  陈姜晔 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。