呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2848号上诉人(原审原告）：厉洪泽，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨晓春，内蒙古巨泓律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区巴彦镇后罗家营村(110国道路北)。法定代表人：李啸钧，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂原灵，内蒙古文义律师事务所律师。上诉人厉洪泽因与被上诉人内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司（以下简称鑫厦公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初2834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。厉洪泽上诉请求：撤销一审判决第二项，改判鑫厦公司赔偿其迟延交房经济损失至实际交房之日止，暂计至2018年1月1日为184190元。事实及理由：一、鑫厦公司在收受厉洪泽缴纳的购房款后，未按照《房屋要约协议书》约定向厉洪泽交付房屋，已构成违约。在2010年6月1日至今厉洪泽曾多次要求鑫厦公司赔偿延期交房的损失、要求其交房或者赔偿损失。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求；(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁。”厉洪泽的行为符合中断情形，不存在诉讼时效问题。鑫厦公司于2010年6月1日至今仍不能将房屋交付厉洪泽正常使用，案涉房屋地处大学城大商汇商圈范围区域、交通比较便捷、商业环境较好、停车位较好、公共设施和城市基础设施较完备，内蒙古洪瑞房地产评估事务所作出的房地产评估价格结果报告明显低于市场价格，给厉洪泽造成极大的经济损失。同时双方对所作出的《房地产评估价格结果报告》均不认可，法院不应当依据《房地产评估价格结果报告》进行判决。诉争房屋现阶段处于“烂尾楼”状态，鑫厦公司未按双方约定履行合同，导致合同违约。法院应当充分考虑到合同正常履行情况下鑫厦公司应当承担的责任。故鑫厦公司应当赔偿上诉人延期交房的经济损失184190元(该经济损失的数额已经被生效的法院判决确认)。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第九条第一款第一项规定：“下列事实，当事人无需举证证明：(四)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”厉洪泽对其所受的违约损失，无需举证证明。鑫厦公司辩称，2015年“大商汇”的其他业主向人民法院诉请鑫厦公司赔偿迟延交房经济损失的系列案件，当时厉洪泽并未主张。在“大商汇”业主向房管局信访鑫厦公司迟延交房的名单中也没有厉洪泽的记录。同时，鑫厦公司认可内蒙古自治区洪瑞房地产评估事务所有限公司作出房地产估价结果报告。一审判决正确，应予维持。厉洪泽向一审法院起诉请求：1、判令鑫厦公司履行《房屋要约协议书》立即向其交付位于“内蒙古高职园区商业服务区”（暂定名“大商汇”）17号楼6层B区11号约19.08平方米的房屋；2、鑫厦公司赔偿其迟延交房经济损失（损失从2010年6月1日至2018年1月1日暂计算为184190元，且损失要求计算至实际交房之日止）；3、由鑫厦公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年8月28日厉洪泽与鑫厦公司签订《房屋要约协议书》，该协议约定,厉洪泽向鑫厦公司发出购买“内蒙古高职园区商业服务区”(暂定名“大商汇”)17号楼6层B区11号商业，约19.08平方米的房屋要约，总价125928元；签订协议时厉洪泽交付购房款125928元；鑫厦公司应当在2010年5月30日前将房屋交付厉洪泽使用；待鑫厦公司交付房屋，厉洪泽结清房款后，鑫厦公司应在12个月内将房屋产权手续办理完毕后交予厉洪泽；鑫厦公司在规划时已纳入“大商汇”的整体商业业态规划范围内，以后“大商汇”的经营管理由鑫厦公司或鑫厦公司委托的经营管理公司统一负责，因此厉洪泽选定上述房屋后，无论自用或出租，均须遵守商业经营管理公司对项目整体统一的商业业态规划，并严格遵循统一的商业管理。协议签订之后，厉洪泽交付给鑫厦公司购房款共计125928元。审理过程中，鑫厦公司于2018年3月28日向一审法院申请对该诉争房屋的经营年、月租金收益进行评估，内蒙古自治区洪瑞房地产评估事务所有限公司作出房地产估价结果报告，评估结论为：2010年6月1日至2011年1月6日年租金收益2657元；2011年1月6日至2012年1月6日年租金收益4554元；2012年1月6日至2013年1月6日年租金收益4554元；2013年1月6日至2014年1月6日年租金收益4554元；2014年1月6日至2015年1月6日年租金收益4554元；2015年1月6日至2016年1月6日年租金收益4506元；2016年1月6日至2017年1月6日年租金收益4549元；2017年1月6日至2018年1月6日年租金收益5019元。一审法院认为，厉洪泽与鑫厦公司签订的《房屋要约协议书》，系双方当事人真实意思表示，该协议对房屋坐落、面积、单价、付款方式、交房日期均约定明确，鑫厦公司已收受了厉洪泽交纳的购房款，合同已实际履行，且鑫厦公司已取得诉争房屋所在商业服务区的《商品房预销售许可证》，双方所订立的《房屋要约协议书》应当认定为商品房买卖合同，鑫厦公司应当按《房屋要约协议书》的约定向厉洪泽交付房屋。厉洪泽要求鑫厦公司按照租金计算赔偿延期交房的损失，因鑫厦公司并未将诉争的商铺交付于厉洪泽，给厉洪泽造成的违约损失鑫厦公司应当予以赔偿。对于鑫厦公司提出的诉讼时效的答辩主张，由于厉洪泽提供的证据不足以证明其诉讼时效有中止、中断的情形，一审法院依法保护厉洪泽自2015年4月9日起三年的租金收益损失，因审理过程中，鑫厦公司向一审法院申请对案涉商业的租金收益损失作估价鉴定，故一审法院根据内蒙古自治区洪瑞房地产评估事务所有限公司作出房地产估价结果报告，经计算从2015年4月9日至2018年1月6日的逾期交房的租金收益损失为12947.5元（4506元×3/4+4549元+5019元），从2018年1月7日起至实际交付房屋之日止的租金收益损失，厉洪泽可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条之规定，判决：一、鑫厦公司于判决生效之日起1个月内向厉洪泽交付位于“内蒙古高职园区商业服务区”(暂定名“大商汇”)17号楼6层B区11号约19.08平方米的商业；二、鑫厦公司于判决生效之日起10日内给付厉洪泽从2015年4月9日至2018年1月6日的逾期交房的租金收益损失12947.5元；三、驳回厉洪泽的其他诉讼请求。案件受理费3984元，由厉洪泽承担3704元，由鑫厦公司承担280元。二审中，厉洪泽围绕争议焦点提交了证人证言一份，拟证明厉洪泽一直在想鑫厦公司主张交房，诉讼时效从未中断。鑫厦公司发表质证意见认为，对证人证言的真实性不予认可，证人证言所证明的事实与实际情况不符，且证人与厉洪泽存在利害关系，其证人证言不应被作为定案依据使用。该证据所证事实缺乏客观证据支持，仅凭该证据无法确认厉洪泽拟证事实，故对该证据所证事实本院不予确认，对该证据本院不予采信。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为厉洪泽请求鑫厦公司赔偿其2010年6月1日至实际交房之日止的迟延交房经济损失，暂计至2018年1月1日为184190元是否有事实和法律依据。本案中，厉洪泽与鑫厦公司于2009年8月28日签订《房屋要约协议书》，该协议约定鑫厦公司于2010年5月30日前将案涉房屋交付厉洪泽使用，鑫厦公司至今未将合同约定的案涉房屋交付厉洪泽。厉洪泽诉请鑫厦公司向其赔偿自2010年6月1日至实际交房之日止的迟延交房经济损失，暂计至2018年1月1日为184190元。鑫厦公司抗辩称厉洪泽主张鑫厦公司向其赔偿迟延交房经济损失的请求已超过诉讼时效。因厉洪泽不能证明其主张鑫厦公司向其赔偿迟延交房经济损失的请求存在诉讼时效中止、中断的情形，故一审法院根据内蒙古自治区洪瑞房地产评估事务所有限公司作出房地产估价结果报告仅支持厉洪泽自2015年4月9日至2018年1月6日的迟延交房经济损失并无不当。从2018年1月7日起至实际交付房屋之日止的租金收益损失，厉洪泽可另行主张。综上，厉洪泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3984元，由厉洪泽负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年九月五日书记员 蔡曦琛