重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初1013号原告：唐巧林，男，汉族，1971年11月8日出生，住重庆市永川区。原告：钟其英，女，汉族，1978年8月24日出生，住重庆市永川区。被告：糜志刚，男，汉族，1990年11月23日出生，住重庆市南岸区。原告唐巧林、钟其英诉被告糜志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶竹芊适用简易程序公开开庭进行了审理，原告唐巧林、钟其英，被告糜志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐巧林、钟其英诉称：二原告将重庆市南岸区天文大道*号商业*商铺*号门面租给被告经营装饰公司，现糜志刚已拖欠2018年7月至10月房租5658元，2018年10月至2019年1月房租27436.45元，故原告诉至本院请求判令：1、解除原被告双方签订的房屋租赁合同，2、房租截止2019年1月31日是33094.45元，从2019年2月1日起计算至合同解除之日止，房租按照9145.48元/月计算；3、支付违约金37394.4元；4、被告向物业公司缴纳截止合同解除之日的水电费、物管费。5、被告将房屋恢复到接房原状。被告糜志刚辩称：1、我与原告在2018年10月13日口头协议在10月20日解除合同，但在10月19日时，我们在搬自己的办公用品时，原告通知物业不准我们搬走，当天10-15点我们一直联系原告，但一直联系不上，最终导致我们物品丢失，包括电脑、pos机、客户资料、打印机、抽油烟机、资料簿、办工桌椅、家具、套装门、燃气灶等均丢失，且我们公司所有的材料至今仍未搬走；2、涉案房屋的门不是我们锁的；3、我上述叙述均可以由货车司机、派出所作证；4、我要求原告赔偿我们上述材料丢失造成的损失。经审理查明：二原告（甲方）于2016年10月13日与被告糜志刚（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定将位于重庆市南岸区天文大道*号商业*商铺*号门面租赁给被告使用，租赁期限从2016年10月14日起至2019年10月13日止，每月租金40元/平方米，按季度付，房屋押金12464.8元，待合同期满后或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还，每季度末前后7日内支付下一季度租金，如超出期限未支付视为违约，负责赔偿违约金一季度房租费37394.4元。水、电、气费和物管费等在合同签订之日起由乙方自付，若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金一季度房租费37394.4元。房租费从合同签订之日起免收90日租金。房租费从合同签订之日起第十三个月开始递增，递增为每年5%，第三年为8%。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力因素导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，乙方未按时支付房租，甲方有权解除合同，收回房屋并收取违约金。在甲方和物业管理的共同同意下，乙方可对房屋内非承重隔墙增加或减少，合同终止前根据甲方要求恢复原样。签订该合同后，二原告将涉案房屋交付给被告使用。后经二原告同意，将该商铺中的110平方米转租，被告实际承租的部分为201.62平方米。庭审过程中，原、被告双方均认可2018年7月至2018年10月13日尚有房租5658元未支付，从2018年10月14日起未支付房租，每月的房租为9145.48元。庭审过程中，原告举示了证据证明从2018年10月8日，二原告一直在与被告联系，且从2018年10月24日至2018年11月19日，二原告多次催促被告缴纳拖欠的房租5658元及从2018年10月14日至2019年1月13日的房租，并表示如果不租了也尽快办理交房手续。但被告均未予答复，也并未办理交房手续。被告在庭审过程中陈述被告于2018年10月19日到涉案房屋处，欲将涉案房屋内的物品搬走，但由于二原告不同意，故物业公司工作人员不允许其搬走。经本院向重庆市公安局南岸区分局天文派出所走访，天文派出所称2018年10月18日，天文派出所接到群众报警，称南岸茶园新区**小区有租户未结账便想强行离开。天文派出所立即安排民警付敏、雷攀出警，民警到达现场后了解，系糜志刚租赁**门面经营装饰公司，因生意不好想提前撤场，但因有费用未结清，物业不准其办理，故引发纠纷。二原告陈述对该事情不清楚。庭审过程中被告称述已经协商好提前解除合同且原告同意其转租，但并未提交证据。庭审过程中，原、被告双方均认可原告交付被告的房屋为开发商交付状态的清水房。庭审过程中，被告提交了公司同事糜智文与物业公司工作人员及货车司机的电话录音，拟证明2018年10月19日，被告到涉案房屋内欲搬走放在里面的东西，但因物业公司工作人员阻扰未果，且物业公司工作人员表示之所以阻扰被告搬东西系受业主要求。另查明，二原告并未代被告缴纳其所欠的物业费、水电气费。上述事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天、出警证明、录音资料等及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证，足以认定。本院认为，二原告与被告糜志刚于2016年10月13日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方应按照合同约定履行各自的义务。被告辩称于2018年10月13日与二原告口头协议在10月20日解除合同，但在10月19日时，在搬自己的办公用品时，二原告通知物业不准被告搬走，当天10-15点我们一直联系原告，但一直联系不上，该合同的履行截止到2018年10月19日，被告以实际行动（要求搬离）单方面解除了该合同，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照约定解除、法定解除的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在本案中，被告未能提交证据证明其已经于2018年10月13日与原告口头协议达成了解除合同的合意，也未提交证据证明被告搬离办公用品的行为原告知晓或经过原告同意，相反，在原告提交的微信聊天记录中，截止到2018年11月19日，原告一直在催促被告缴纳所欠的房租，且明确表明“如果你不租了也可以和我们办理交房手续”。证明原告同意在被告缴清费用、交付房屋后与被告提前解除合同，但被告对此未置可否。故被告主张已经于2018年10月19日与原告解除了合同，既未按照合同法规定向原告送达通知，又在原告主动提出结清房租、交付房屋的前提下可以提前解除合同时不置可否，故被告认为该合同已解除的抗辩理由不予采信。现因被告未按照合同约定按时缴纳房屋，二原告主张解除合同的诉讼请求本院予以支持。对于二原告主张的截止2019年1月31日的房屋租金33094.45元，及从2019.2.1起计算至合同解除之日止，按照9145.48元/月计算房租的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，根据双方的约定，为一个季度的房租，由于双方在租赁合同履行期间，已经将涉案房屋内的部分面积转租，故季度房屋的金额已经进行了调整，故按照27436.45元计算违约金。关于二原告请求判令被告向物业公司缴纳截止合同解除之日的水电费、物管费，本院认为，二原告并非上述费用的收取主体，也未代被告缴纳进而取得追偿权，故对该项诉讼请求不予支持。关于原告请求的由被告将房屋恢复到接房原状，根据双方签的《房屋租赁合同》，约定合同终止前根据甲方要求恢复原样，而庭审过程中，双方均认可二原告将房屋交付给被告时为开发商的交房状态，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告唐巧林、钟其英与被告糜志刚于2016年10月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告糜志刚于本判决生效之日起十日内向原告唐巧林、钟其英支付截止2019年1月31日所欠租金33094.45元，并按照9145.48元/月计算的标准支付从2019年2月1日起计算至合同解除之日止的房租；三、被告糜志刚于本判决生效之日起十日内向原告唐巧林、钟其英支付违约金27436.45元；四、被告糜志刚于本判决生效之日起三十日内向原告唐巧林、钟其英将位于重庆市南岸区天文大道*号商业*商铺*号门面中未转租的201.62平方米恢复到开发商交房时的原状；五、驳回原告唐巧林、钟其英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取781元，由被告糜志刚负担（该款原告已垫付，被告履行上述支付义务时迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  叶竹芊二〇一九年九月三十日书记员  马 晶