重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初7526号 原告:张圣德，男，汉族，1974年10月15日生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：梁建，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆华侨城实业发展有限公司，住所地：重庆市北部新区礼仁街59号，统一社会信用代码91500000305083476A。 法定代表人：张大帆，执行董事。 委托诉讼代理人：杨巍，重庆索通律师事务所律师。 原告张圣德与被告重庆华侨城实业发展有限公司(下称华侨城公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张圣德及其委托诉讼代理人梁建，被告华侨城公司的委托诉讼代理人杨巍到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告张圣德的诉讼请求为：1、判令被告支付原告迟延交房违约金25452.49元（以已付购房款1311984元为基数，按每日万分之0.5计算，从2017年12月31日起算至实际交付之日止，暂计算至2019年1月23日）；2、若第一项诉讼请求不能被法院支持，则判令被告支付原告修复房屋期间造成损失77600元（以6000元/月租金为标准，从2017年12月31日起算至2019年1月23日）；3、判令被告支付原告迟延办理房屋产权登记违约金21516.54元（以已付购房款1311984元为基数，按每日万分之0.5计算，从2018年3月1日起算至实际协助办理完毕之日止，暂计算至2019年1月23日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告在2017年6月14日签订《商品房买卖合同》,约定由原告购买被告位于重庆市两江新区礼嘉组团A69-7/06地块裙楼1幢1-商铺63(下称该房屋)的预售商品房一套。该房屋套内建筑面积为47.38平方米(建筑面积58.34平方米),总成交金额为1311984元。合同约定交房时间为2017年12月30日,同时还约定了交房条件、交房手续办理和迟延交房违约责任等内容。合同签订后,原告如约支付了购房全款。2017年12月31日,被告在交付该房屋时,原告发现交付的房屋存在质量问题,即商铺正负零楼板开凿有4个直径为15-20厘米的洞口,原告认为被告交付的房屋严重影响原告正常居住和使用,故当场提出质量异议。被告承诺就房屋质量问题进行整改,并在原告的再三催促下,直到2019年1月23日才通知原告整改修复完成前来完善手续。依据法律规定以及原告与被告签订的《商品房买卖合同》相关约定,被告应当将符合交付条件的商品房按约定时间交付本人,并且履行办理房屋交付手续义务。被告迟延交房的,逾期超过60日,被告应当自2017年12月31日起至实际交付之日止,按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。同时,因房屋质量问题迟延交付的,应当承担迟延交付造成损失的赔偿责任。另外,按合同约定及法律规定,被告应当于合同约定的房屋交付之日起60日内向房屋登记机构申请办理房屋产权登记,逾期则应承担相应违约责任。综上,依法成立的合同,受法律保护,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定,被告应当承担违约责任。故起诉。 被告华侨城公司辩称：1、要求原告明确诉讼请求，第一项和第二项诉讼请求只能择一项主张，第二项诉讼请求的前提是第一项未支持，因为第一项诉讼请求未判决前第二项的前提条件不成立；2、被告已按约履行交房义务，原告迟延交房违约金的请求不成立；3、请求支付修复期间损失的请求不成立；自2017年12月31日至2018年4月19日期间耽误的时间不是被告造成，真正的修复期间应是2018年4月19日至2018年5月16日；4、因原告没有实际接房，案涉合同约定的办证条件没有成就，所以迟延办证违约金的请求不成立。 经审理查明：2017年6月14日，原告为乙方（买方）与被告为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市两江新区礼嘉组团A69-7/06地块裙楼1幢1-商铺63的房屋，建筑面积58.34平方米，套内面积47.38平方米，本商品房为清水房，总成交金额为1311984元，本商品房用途为非住宅，属于商业服务；属预售商品房的，甲方应当在2017年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。第八条，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第十八条保修责任，《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件，甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。同日，签订合同补充协议，第八条乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：1、不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的；2、该商品房不符合合同第七条第（二）款约定的交付条件；3、甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》；除前述正当理由外，乙方以其它任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。第十条，乙方同意委托甲方代办权属登记手续，且该委托不可撤销；因甲方办理楼盘栋证后方可批量办理本小区的分户产权证，因此双方同意将本合同第十三条关于办理产权登记的时间约定均变更为：在乙方接房后，由甲方在180个工作日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋产权证，提交土地房屋登记机构规定的相关资料（此处有下划线）。第十二条，交付该商品房时，若该商品房符合本合同第七、十六条的约定即表明该商品房已达到交付条件，甲方应当与乙方共同查验收房，接房查验时，发现有其他问题的，乙方仍应在合同约定的交付时间内办理完毕接房手续，甲方应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在该商品房交付之日起30日内或双方约定的时间内负责修复，乙方应当积极配合修复事项的完成；甲方在合同约定期限内具备了符合本合同第七、十六条约定的房屋交付条件，即使在房屋交付时或交付后发现上述及其他质量问题，甲方应按上述约定承担修复责任，但甲方不承担逾期交房责任。第十三条，凡是国家相关规定在保修期内可维修的质量问题，不影响接房，但甲方应当按规定进行修复，对于甲方的修复工作，乙方应当予以配合，保修工作完成后，乙方应当按照甲方通知中约定的验收日期给予验收，乙方无正当理由不得延期、拒绝验收，否则，验收通知送达之日维修合格。补充协议首部特别提示处文字加黑并用下划线载明：为确保乙方充分理解合同条款，甲方特提示乙方在签订前，详细阅读并充分理解合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。本补充协议由甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，且甲方已按乙方要求进行了合理说明，乙方充分理解并接受。合同签订后，原告支付了楼款、转移登记费、维修基金、契税、印花税，共计1355342.46元。案涉房屋至今未办理接房手续。 2017年11月15日，案涉项目取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；重庆市新建商品房屋使用说明书和新建商品房质量保证书中亦载明竣工验收备案登记证于2017年11月15日取得，但业主未签署两书。2017年12月14日，被告向原告邮寄了交房通知书，告知其于2017年12月21日9时办理交房手续；因房屋地板上有四个漏洞，2017年12月31日，原告拒绝接房并要求整改。交楼流程交接表中手写载明：商铺地面破损，业主拒绝收楼；63#铺楼板有4个洞口，业主拒绝接房，1月2日通知质量监督机构到现场确定修补方案，温皓。 2018年1月8日，施工单位、监理单位与被告对于整改施工方案达成一致意见，方案中对工程概况的表述为：根据现场勘查及业主反映情况，A11#楼原正负零层结构楼板因安装电梯，在楼板上后开了施工洞口，后开的直径100mm洞口未进行封堵，应业主要求现需进行封堵处理。2018年1月15日至4月19日期间原告与被告方微信聊天记录显示，被告将施工方案交原告查看后，原告要求需两江新区建管中心质监站出具加盖公章的质检报告，后4月19日得到检测报告，被告称在做闭水试验，保证不漏水才能通知原告验收。 2018年4月13日，重庆市建设工程质量检验测试中心接受施工单位中国建筑第二工程局有限公司的委托，对案涉房屋楼板局部开孔洞是否影响楼板构件的安全性进行了鉴定并出具了检测报告，结论为：1、该楼板开孔洞未对板构件安全性造成不良影响；2、板块混凝土强度、底筋配置情况及混凝土保护层厚度满足设计及相关规范要求；3、应对板构件开孔洞处进行封闭、补强处理，并确保施工质量达到相关规范要求。 2018年12月20日，原告向被告寄送催交商铺通知书，要求被告于收到该通知书后三日内答复并同时办理房屋交接验收手续、交付房屋钥匙。2019年1月11日，原告委托北京德恒（重庆）律师事务所律师梁建向被告出具律师函，要求被告收函后5日内交付房屋并承担迟延交房违约金。2019年1月21日，被告邮寄回复函称，修复完成后，我司通过多种途径向你反馈了修复完成情况并要求你前来完善手续，但你却执意要求我司承担逾期交房违约责任而迟迟不来完善接房手续，按照合同约定和相关法律规定，房屋交付或视为交付后，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由你自行承担，望你妥处善思，尽快前来我司完善接房手续。2019年1月23日邮件妥投。 原告申请对案涉房屋自2017年12月31日至2019年4月31日（应系笔误，实际为2019年4月30日）期间的月租金进行司法评估。2019年7月23日，依据原告的申请，重庆恒基土地房地产资产评估有限责任公司接受我院委托，出具了房地产估价报告：位于重庆市两江新区礼嘉组团A69-7/06地块裙楼1幢1-商铺63的房屋（实际门牌号为悦华路9号6幢1-63）建筑面积58.34平方米，自2017年12月31日至2019年4月31日（应系笔误，实际为2019年4月30日）的建筑面积平均租金为96元/平方米/月。为此，原告支付了评估费3000元。被告称评估的截止时间与原告诉请不符，且也无法看出报告所称的采用比较法评估。 证人邢志远的证言表明，其为被告工程部土建工程师，2018年1月左右其将整改方案发给原告看，原告要求做结构鉴定报告，4月19日报告出来后，原告认可，我们就以当初的整改方案进行修复，原告对鉴定机构无异议，且2018年5月16日去现场看过后也没有异议。证人梅沈阳的证言表明，其为中国建筑第二工程局有限公司员工，负责处理交付房屋的维修工作，案涉房屋在2018年1月至3月经第一次修复后原告不认可，后又按原告要求进行第二次修复，完成后，我们于2018年5月16日现场查看，原告没有提出异议。原告对证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可。 审理中，原告举示了其向两江新区建设管理局投诉被告违法施工，房屋存在质量问题要求整改修复并赔偿损失的证据以及附带的房屋图片，被告认为该投诉中无任何相关人员签字盖章无法证明真实性，且该投诉与本案的诉请无关。原告还举示了赶集网截图，拟证明案涉房屋的同地段同类型房屋租金为6000元/月，被告不认可该证据真实性，且该房屋并非案涉房屋。原告还陈述其在第一次开庭时才看到两书以及竣工验收备案登记证，故因为被告没有拿出房屋具备交付条件的材料才没有接房。被告举示了案外人重庆明源合创软件科技有限公司出具的情况说明及附带照片，拟证明被告于2018年5月4日完成第二次修复，员工曾祥勇在当天拍摄了案涉房屋地面整改情况的复验照片；原告不认可，认为无案外人身份证明，且属于被告内部管理流程。被告还举示了案涉项目其他房屋的两份商铺租赁合同，拟证明评估显示租金标准过高；原告对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。 另查明，原告在庭审中陈述2018年5月16日去到房屋现场，发现洞已经修好，但还在做关水试验。庭审中，原告撤回了第一项诉讼请求，并将其诉讼请求明确为：1、判令被告支付修复期间造成的损失72808元（以5600元每月为标准，从2017年12月31日计算至2019年1月23日）；2、判令被告支付迟延办证违约金21516.54元（以房屋总价款为基数，按照每日万分之五，从2018年3月1日计算至协助办理完毕之日止）；3、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。 上述事实有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同及补充协议、收据、完税证明、赶集网截图、交楼流程交接表、投诉附图片、催交商铺通知书、律师函、回复函、竣工验收备案登记证、两书、交房通知书、EMS邮单、跟踪查询结果、整改方案、微信聊天截图、检测报告、情况说明及附图、商铺租赁合同、房地产估价报告、证人证言等证据在案佐证。 本院认为：原被告所签订的重庆市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，其补充协议没有免除被告的责任，限制、排除原告的权利，且经字体加黑、特殊符号进行了特别提示，亦属有效。原告履行了付款义务，合同约定的交房日期为2017年12月30日前。2017年11月15日，被告取得案涉房屋的竣工验收备案登记证，被告按约向原告发出交房通知，要求原告于2017年12月21日接房。2017年12月31日，原告以房屋地面楼板有四个洞，存在质量问题以及被告未出示房屋具备交付条件的材料为由未接房。对此，本院认为，案涉房屋于2017年12月30日前已取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，符合合同约定房屋交付条件；按照合同约定，如有质量问题，被告承担维修义务，不承担逾期交房责任。同时，按常理，被告已于合同约定的交房时间前取得竣工验收备案登记证，为保证其交付义务的顺利履行，其没有理由不出示一证两书。因此，案涉房屋视为已于被告通知接房时间即2017年12月21日交付原告使用。合同约定，案涉房屋的产权证办理时间从实际交付使用之日起开始计算，事实上，原告至今未办理案涉房屋的接收手续，故产权证办理时间尚未起算，故对原告要求被告支付迟延办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 根据合同约定，房屋存在质量问题，被告应承担修复责任，还应赔偿给原告造成的损失。2017年12月31日，因房屋楼板有四个洞，原告要求被告修复，后于2018年5月16日，原告经现场查看，其已知晓洞本身已修复好，故对其主张2019年1月23日收到回复函时才得知的意见，本院不予采信。截至2018年5月16日，原被告双方一直在沟通房屋的修复事宜，且案涉房屋实际上也进行了两次修复工作，故对被告称修复期间仅为2018年4月19日至5月16日的意见，本院不予采纳。综上，本院认定自2017年12月31日至2018年5月16日共计137天系房屋的修复整改期间。案涉房屋系商铺，用于商业服务，原告接房后可用作自主经营或对外出租，因此，案涉房屋在修复整改期间的月租金属于原告的预期可得利益损失。按照房地产估价报告评估结果，案涉房屋自2017年12月31日至2019年4月30日期间的建筑面积平均租金为96元/平方米/月，该结果由我院委托具有资质的专业评估机构作出，本院予以采纳。据此，被告应支付原告修复期间的损失25576.26元（96元/平方米/月÷30天×137天×58.34平方米），对原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆华侨城实业发展有限公司于本判决生效后七日内向原告张圣德支付自2017年12月31日至2018年5月16日修复期间的损失25576.26元（96元/平方米/月÷30天×137天×58.34平方米）； 二、驳回原告张圣德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2158元，因适用简易程序减半收取1079元，由原告张圣德负担788元，被告重庆华侨城实业发展有限公司负担291元；评估费3000元，由被告重庆华侨城实业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  陶立 二〇一九年九月十六日 书记员  马瑞