湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初10443号原告：晏明思，男，1959年8月26日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：周桐，湖北仁济律师事务所律师。被告：王永红，男，1959年8月5日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：石啸峰、李蕊，北京大成（武汉）律师事务所律师。原告晏明思与被告王永红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告晏明思的委托诉讼代理人周桐，被告王永红的委托诉讼代理人李蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晏明思向本院提起诉讼请求：1、判令被告王永红立即将租赁原告晏明思位于武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元8层5号房屋腾空并交还晏明思；2、判令被告王永红支付所欠房屋租金76500元及逾期利息9983元（按中国人民银行同期贷款利率从2016年4月1日暂计至2019年3月31日）；3、判令被告支付房屋自2018年4月1日至实际交还日的占用费48000元及利息2088元（暂计至2019年3月31日）；4、判令被告向原告支付违约金19200元；5、判令被告支付所欠物业管理费440.7元（从2019年1月1日暂计至2019年3月31日）及水、电费；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:被告自2016年4月1日起租住在原告所有的位于武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元8层5号房屋,2016年11月12日,原、被告签订《房屋租赁合同》,合同约定:王永红租赁晏明思所有的位于武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元8层5号房屋,房屋面积为113.85㎡,租期二年,自2016年4月1日至2018年4月1日止,房屋租金4000元/月,按年支付,租赁期满,晏明思有权收回房屋,王永红应如期交还,同时合同约定了房屋续租及违约金等内容。合同签订后,被告没有按约定及时支付第一年(即2016年4月1日至2017年3月31日)房屋租金48000元,经原告多次催要,被告在2018年1月11日支付了第一年部分房屋租金19500元,2017年4月1日至2018年3月31日租金至今未支付,经原告多次催要无果。2018年3月31日租赁合同期限届满,原告多次要求被告将房屋腾空交还原告、支付所欠租金,但被告以各种理由诓骗拖延,至今,被告累计欠房租76500元,且无权占有原告房屋拒不腾退。综上所述,原告认为被告拖欠房屋租金、拒不腾退，无权占有原告房屋的行为给原告及原告家人带来了极大的经济和心理压力,严重侵害了原告的合法权益,为此,原告诉至法院，请求依法支持原告诉求。被告王永红辩称，一、王永红基于口头赠与早在2010年就已入住，并长期居住在此处。入住是因为案外人张明金想要王永红的书法作品，特地将王永红从以前的工作室请至该房屋，并口头承诺将该房屋赠与王永红，亦可永久使用。后在不知情的情况下，晏明思突然出现说要交房租，而张明金至今未向王永红说明情况。本案并非普通的房屋租赁纠纷，王永红是基于口头赠与才入住的。房屋一直在晏明思名下，但是以前从未交过房租。王永红2016年一直在养病，而且因为房屋净水器漏水导致屋内价值上亿的书法作品被淹，涉及索赔等相关事宜，不便搬离。晏明思多次在晚上11点后上门吵闹，还带着几名壮汉，拿铁棒打人。无奈之下王永红被迫签下房屋租赁合同，该合同的签订存在胁迫、乘人之危，并非王永红真实意思表示。二、晏明思曾经收了王永红的一些贵重礼品，并且向王永红索要了三幅书法作品，晏明思与王永红之间并无私交，这些东西都不可能是无偿赠与，而是为了抵扣房租。王永红为著名的书法家，其作品价值不菲，足以覆盖晏明思请求的全部费用。租赁合同口头约定3000元一个月，被告未看清楚就签了，合同实际为4000元一个月，后期原被告协商后达成口头协议3500元。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。原告晏明思围绕其诉讼主张向本院提交了如下证据：《房屋租赁合同》、房屋所有权证、结婚证、微信聊天记录、欠条、银行交易明细、费用收缴通知单。被告王永红对《房屋租赁合同》、微信聊天记录、欠条真实性有异议，对原告提供的其他证据真实性无异议。被告王永红向本院提交了邻居卢玉婷及王静文出具的《证明》、证人王某1、孙某出具的证明、王永红的记录、房产查询信息、病历、证人沈某出具的证明给付张明金、晏明思书法作品的证据、证人王某2出具的证明给付晏明思礼品的证据、拍卖证书及各类荣誉证书。原告晏明思对房产查询信息真实性无异议，对被告王永红提供的其他证据真实性有异议。对以上双方无争议的证据，本院依法予以确认，对双方有争议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。经庭审举证、质证，并结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下：案涉房屋位于武汉市武昌区友谊大道2号（老中山路379号）2008新长江广场2单元8层5号，建筑面积113.83平方米，房屋所有权人为晏明思。晏明思与案外人瞿汉霞系夫妻关系。2016年11月12日，晏明思（出租方）与王永红（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的新长江广场C座805号（面积113.83平方米）出租给乙方使用。二、租赁期限及约定：该房屋租赁期共2年，自2016年4月1日起至2018年4月止。房屋租金：每月4000元，按年付款，每年提前五天付款。另付押金12000元，共计6万元。五、乙方违约的处理规定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……（4）拖欠房租累计一个月以上的等。2018年1月10日，王永红通过ATM机向案外人瞿汉霞建设银行账户存入两笔款项共19500元。2019年4月16日，新长江物业公司发出《费用收缴通知单》，载明：客户房号：C805，项目：物业费，时段：2019年1至3月，金额：444元。2018年3月30日至2019年4月1日，案外人瞿汉霞多次通过微信向王永红催收房款。2018年10月2日，瞿汉霞向王永红发送微信称：“如果你近期解决不了房租，能不能考虑退房，我租给别人。”2018年11月10日，瞿汉霞向王永红发送微信称：“房租合同只有2年，2018年4月1日之前退房。”2019年3月18日，王永红向瞿汉霞发送微信称：“放心，月底前把三年房费交了。官司起诉了我们好结好散”。后瞿汉霞多次通过微信表示2019年不再租房给王永红，要求王永红腾退房屋。2019年7月24日，王永红向本院提交追加第三人申请书，申请追加张明金为本案第三人参加诉讼。本院认为，王永红未提供证据证明其签订合同时具有被胁迫情形，且其在与瞿汉霞的聊天记录中多次表示自己会支付房租，故晏明思与王永红于2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，享有各自权利，履行各自义务。2018年4月1日，合同期限届满，双方未续签房屋租赁合同，王永红仍实际占有使用案涉房屋。王永红未依约支付租金，瞿汉霞多次通过微信向王永红催收，并明确表示：租期为两年，要求王永红腾退房屋。故2018年4月1日《房屋租赁合同》到期解除，双方不构成不定期租赁关系。王永红应当依照合同约定支付房屋租金，并将房屋返还给原告晏明思。对于晏明思请求判令被告王永红立即将位于武汉市武昌区友谊大道2号2008新长江广场2单元8层5号房屋腾退并交还晏明思的诉讼请求，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定，案涉房屋每月租金为4000元，故2016年4月1日至2018年4月1日王永红共应向晏明思支付租金96000元。晏明思自认王永红已向其支付房屋租金19500元，王永红还应向晏明思支付76500元。对于晏明思请求判令被告王永红向其支付所欠房屋租金76500元的诉讼请求，本院予以支持。王永红述称其与晏明思就房屋租金达成口头协议为每月3500元的抗辩及以书法作品抵充了租金的抗辩无证据支持，本院不予认可。关于租金逾期利息及违约金。《房屋租赁合同》约定：乙方欠付租金一个月以上的，甲方可向其主张合同总租金20%的违约金。该合同未就逾期给付租金是否应当支付利息作出约定。本院认为，适用该违约金条款已足以弥补晏明思因王永红欠付租金所造成的损失，故对于租金逾期利息本院不再予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”规定，对于晏明思请求判令王永红向其支付违约金19200元（4000元/月×24月×20%）的诉讼请求，本院予以支持。关于占有使用费。2018年4月1日，《房屋租赁合同》到期，王永红未将案涉房屋返还晏明思。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”规定精神，对于晏明思请求参照租金标准，判令王永红向其支付自2018年4月1日起计算至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费（计算至2019年3月31日为48000元）的诉讼请求，本院予以支持。逾期腾房占有使用费属法院生效判决为腾房义务人所设定的义务，不属权利人自房屋被无权占有之日起即可当然获得的利益，故不产生资金占用的利息损失。晏明思请求判令王永红向其支付占用费逾期利息的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。关于物业费。因物业费的收取主体为物业公司，水电费的收取主体为水电部门，晏明思不能代其行使民事权利，且与本案并不同属一个法律关系，对于晏明思请求判令王永红支付物业费、水电费的诉讼请求，本院不予支持。关于王永红申请追加张明金为本案第三人。本案为租赁合同纠纷，案涉房屋所有权人为晏明思，房屋租赁合同相对方为晏明思、王永红，张明金与本案处理结果无法律上的利害关系。故本院不予追加张明金为第三人参加诉讼。王永红述称张明金将案涉房屋口头赠与给王永红的抗辩无事实依据与证据支持，本院不予认可。王永红述称其书法作品因房屋漏水造成损失，与本案不属同一法律关系，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王永红于本判决生效之日起五日内将占用原告晏明思坐落于武汉市武昌区友谊大道2号（老中山路379号）2008新长江广场2单元8层5号房屋返还给原告晏明思；二、被告王永红于本判决生效之日起五日内向原告晏明思支付房屋租金76500元；三、被告王永红于本判决生效之日起五日内向原告晏明思支付违约金19200元；四、被告王永红于本判决生效之日起五日内向原告晏明思支付截至2019年3月31日的房屋占用费48000元，并以每月4000元为标准，向原告晏明思支付自2019年4月1日计算至实际腾退之日止的房屋占用费；五、驳回原告晏明思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3424元，减半收取1712元，由被告王永红负担（此款已由原告垫付，由被告连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  金勇二〇一九年九月十六日法官助理朱冰容书记员王亚宇