云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2019)云0402民初3662号原告：陈艳，女，1990年11月27日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告：曹永超，男，1989年10月27日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：赵洋，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘玉萍，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：龚学真，男，1962年12月27日生，彝族，住云南省玉溪市峨山县。委托诉讼代理人：肖青，云南汇欣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：张惠勇，男，1978年9月27日生，汉族，住福建省惠安县。被告：王伶俐，女，1979年5月16日生，汉族，住湖北省监利县。被告：玉溪市祥瑞房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市红塔区玉兴路35号中轴玉玺第A幢20层2002室。法定代表人：陶红海，执行董事。委托诉讼代理人：王新芳，玉溪天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：易晓姗，玉溪天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告陈艳、曹永超与被告龚学真、张惠勇、王伶俐、玉溪市祥瑞房地产开发有限公司（以下简称“祥瑞公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月9日受理后，依法组成合议庭于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告曹永超及其与陈艳的委托诉讼代理人赵洋、刘玉萍，被告龚学真的委托诉讼代理人肖青，被告祥瑞公司的委托诉讼代理人王新芳、易晓姗到庭参加诉讼，被告张惠勇、王伶俐经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈艳、曹永超向本院提出诉讼请求：1、请求对二原告已经购买并居住的位于玉溪市红塔区红塔区大道126号润玉园景园5幢1单元1602室及景园负一层B56号地下车位停止执行；2、请求依法确认曹永超、陈艳系润玉园景园5幢1单元1602室及景园负一层B56号地下车位的所有权人。事实及理由：二原告系夫妻关系。二原告在玉溪天城房地产经纪有限公司提供中介服务下，于2018年7月21日和被告张惠勇、王伶俐签订《购房定金协议》，并于次日签订《房屋买卖合同》，约定张惠勇、王伶俐自愿将位于玉溪市红塔区润玉园景园5幢1单元1602室及景园负一层B56号地下车位出售给二原告。上述买卖合同签订后，二原告依约于2018年7月26日向张惠勇、王伶俐支付了首付款40万元，且张惠勇、王伶俐已将房屋钥匙及商品房购销合同、购房发票原件等相关资料文件全部交付二原告，该房屋、车位由二原告管理使用至今。二原告2019年得知申请执行人龚学真因与张惠勇、王伶俐民间借贷纠纷案查封保全了本案诉争房屋及车位。为此二原告提出诉讼确认其与张惠勇、王伶俐在2018年7月21日签订《购房定金协议》及次日签订的《房屋买卖合同》有效，经红塔区法院（2019）云0402民初862号民事判决确认合同有效。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中龚学真查封保全了二原告购买的房屋及车位时，二原告在查封前就已经向张惠勇、王伶俐购买该房屋并签订了书面合法有效的买卖合同，长期以来一直合法占有、使用该房屋，并按照合同约定支付了部分价款，在红塔区法院执行局执行张惠勇、王伶俐其他案件时也表示愿意配合法院将剩余尾款支付至贵院用于抵扣执行款，至今未将房屋过户至二原告名下并非二原告原因，故二原告认为红塔区法院对涉案房屋及车位的查封措施不当。红塔区法院作出的（2019）云0402执异35号执行裁定中认为张惠勇支付了全部购房款并实际占有上述房屋，但是在（2019）云0402执异52号执行裁定中又认定查封房屋未登记在被执行人张惠勇名下，二者相互矛盾，为何在前面的执行裁定中认定该房屋属于张惠勇，驳回了祥瑞公司的执行异议，为何在之后的裁定中又认定该房屋不属于张惠勇，驳回了二原告的执行异议。综上，原告所购房屋合法有效，望判如所请。被告龚学真辩称，对原告的第二项诉讼请求不认可，该请求不属于执行异议之诉的范围；本案不足以排除执行，虽然原告与张惠勇、王伶俐签订了买卖合同，也支付了40万款项，但是剩余款项一直属原告保留持有，不符合最高法院相关法律规定，剩余款项未交付执行，因此认为原告诉讼请求不符合法律规定，请求依法驳回原告全部诉讼请求。被告祥瑞公司辩称，该房屋所有权属于祥瑞公司所有，未转移到张惠勇和王伶俐名下；涉案房屋因张惠勇、王伶俐未按照贷款合同约定如期支付房贷，因此在红塔区法院作出的（2019）云0402民初2159号民事判决中解除了工商银行与张惠勇、王伶俐、祥瑞公司的个人借款担保合同，且祥瑞公司需对王、张借款本金366924元及利息承担连带担保责任，该判决已临近履行期限，如祥瑞公司承担责任后，则张惠勇、王伶俐不能取得涉案房屋的所有权；如张惠勇、王伶俐不能取得涉案房屋所有权，则二原告购买房屋的行为，只是债权债务关系，无法达到其第二项诉讼请求确认所有权的目的。在张惠勇、王伶俐取得房屋所有权之前，涉案房屋所有权人系祥瑞公司。被告张惠勇、王伶俐经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。庭审中，原告提交以下证据：一、原告身份证复印件，证明二原告的诉讼主体适格及身份情况；二、《购房定金协议》、《房屋买卖合同》、张惠勇身份证复印件，证明2018年7月22日，二原告与张惠勇、王伶俐签订《房屋买卖合同》，双方就玉溪市红塔区红塔大道126号润玉园景园5幢1单元1602室房屋及景园地下车位买卖达成约定；三、首付收条复印件一份、银行回执复印件六份，证明2018年7月26日，原告已依约支付首付款40万元，履行了合同约定义务的事实；四、《商品房购销合同》一份、房屋质量保证书及说明书一份、业主交房相关税收和交接明细一份，证明张惠勇已将上述房屋、车位所涉购房款发票、钥匙等材料文件交付原告，将该房屋、车位正式交付给原告管理使用至今的事实；五、（2019）云0402民初862号民事判决书，证明经红塔区人民法院确认曹永超、陈艳与张惠勇、王伶俐于2018年7月21日签订的《购房定金协议》及2018年7月22日签订的《房屋买卖合同》有效；六、（2019）云0402执异35号执行裁定书、（2019）云0402执异52号执行裁定书，证明张惠勇支付了部分房屋价款，所以驳回了祥瑞公司的异议请求。经质证，被告龚学真对原告所举证据的真实性没有异议，但认为原告所举证据不能证实其已经履行了全部付款义务，也不能证明达到了足以排除执行的目的，不符合最高法院相关司法解释的规定。被告祥瑞公司对原告所举第一组证据没有异议；对第二、三组证据的意见是以法院认定为准；对第四组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不认可，只能说明张惠勇、王伶俐与祥瑞公司有商品房买卖行为，但二人未取得房屋所有权，因此其二人转售房屋行为是无效的；对第五组证据没有异议；对第六组证据中两份裁定书认定的内容没有异议，该房屋目前所有权人是祥瑞公司。被告龚学真未提交证据。被告祥瑞公司提交以下证据：《商品房购销合同》（原件）、（2019）云0402民初2195号民事判决书，证明该房屋在转移所有权人之前，房屋所有权人是祥瑞公司。目前张惠勇、王伶俐未能按照贷款合同约定支付房贷，祥瑞公司因此被判决承担连带担保责任，根据双方签订的补充合同协议第四条规定：祥瑞公司有权与王伶俐、张惠勇解除房屋买卖合同，因此本案中张惠勇、王伶俐与原告的房屋买卖行为不能取得房屋所有权。经质证，二原告对祥瑞公司所举证据的真实性、合法性没有意见，对关联性及证明目的不认可，因为祥瑞公司依据商品房购销合同及判决书提出执行异议，但是已经被驳回。被告龚学真对祥瑞公司所举证据的真实性没有意见，对证明目的不认可，其认为上述证据不能证实房屋所有权人目前是祥瑞公司，且法院已经驳回了祥瑞公司的执行异议，所以不能达到祥瑞公司的证明目的。本案在审理过程中，依法在执行卷宗中调取了房产登记信息查询情况说明一份，经原、被告质证均无异议。本院认为，二原告提交的全部证据，被告祥瑞公司提交的全部证据，及本院调取证据均具备真实性、合法性、关联性，本院予以认定。综合以上举证、质证、认证情况及原、被告陈述，本院认定本案事实如下：2018年8月2日，玉溪市红塔区红塔大道126号（润玉园-景园）5幢1单元16层1602号房屋的登记权利人为祥瑞公司。2018年11月30日，本院裁定查封了张惠勇、王伶俐向祥瑞公司购买的上述房屋及车位。2019年2月14日，本院立案受理二原告与张惠勇、王伶俐房屋买卖合同纠纷案，判决认定事实如下：二原告系夫妻关系，被告张惠勇、王伶俐系夫妻关系。二原告与张惠勇、王伶俐经玉溪天成房地产经纪有限公司提供中介服务，于2018年7月21日签订《购房定金协议》，并于次日签订《房屋买卖合同》，约定张惠勇、王伶俐将位于玉溪市红塔区地下车位出售给二原告，房屋总价款为980000元，签订合同后至2018年7月27日前支付购房首付款40万元，待不动产权证办理下来后，二原告支付30万元用于偿还张惠勇、王伶俐银行按揭贷款，剩余尾款28万元待双方办理完过户手续当日一次性支付给张惠勇、王伶俐。因张惠勇、王伶俐现在还没有取得不动产权证，待取得不动产权证后7个工作日内与二原告办理产权过户手续。双方收到第一笔购房款40万元之日交房。上述合同签订后，二原告于2018年7月26日支付首付款40万元，后张惠勇、王伶俐将房屋钥匙及商品房购销合同、购房发票原件等相关资料交付给原告，并将房屋及车位交付原告管理使用。同时判决确认二原告与张惠勇、王伶俐签订的购房定金协议、房屋买卖合同有效。二原告基于上述合同有效，且已支付40万元房款，并实际占有使用涉案房屋及车位，房屋未办理过户并非其原因，以及愿意将剩余房款支付至法院抵扣执行款为由提出执行异议，本院于2019年7月11日作出（2019）云0402执异52号执行裁定，驳回二原告的异议请求。本院认为，查封房屋未登记在被告张惠勇名下，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”二原告未支付全部购房款，故其所提请求不足以排除强制执行。涉案房屋及车位现登记为被告祥瑞公司所有，二原告所举证据不能证明其二人对涉案房屋及车位享有所有权，故对二原告全部诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：驳回原告陈艳、曹永超的全部诉讼请求。案件受理费13600元，由原告陈艳、曹永超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判长 周 庆审判员 申 巍审判员 李美珍二〇一九年九月二十七日书记员 杨 寒