吉林省敦化市人民法院民事判决书（2019）吉2403民初821号原告：于亚华，女，1952年6月20日出生，汉族，住敦化市。委托诉讼代理人：宋庆亮，吉林林海律师事务所律师。被告：张颜雷，男，1980年1月19日出生，汉族，住敦化市。被告：王鹿，女，1982年10月23日出生，汉族，住敦化市。两被告共同委托诉讼代理人：李勇汉，吉林吉延律师事务所律师。第三人：张伟丽，女，1981年1月20日出生，汉族，无职业，住广西省南宁市。委托诉讼代理人：李庆海，敦化市渤海法律服务所法律410工作者。原告于亚华与被告张颜雷、王鹿、第三人张伟丽恢复原状纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于亚华及委托诉讼代理人宋庆亮、被告张颜雷、王鹿的委托诉讼代理人李勇汉、第三人张伟丽的委托诉讼代理人李庆海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于亚华向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认位于敦化市××区，面积48.68平方米住宅所有权归于亚华所有，判令两被告协助于亚华办理涉案房屋变更登记手续。二、两被告连带承担本案一切费用。事实和理由：于亚华名下住宅位于敦化市××区，面积48.68平方米。于亚华发现房屋产权证丢失，到房产局申请补发房产证，于2015年4月20日在房产局缴纳220元公告费办理公告房屋产权证丢失并声明作废，延边日报于2015年4月21日出版了声明作废的公告。2015年8月11日，于亚华按照房产局要求提交了相关材料后，申请补发产权证时得知该房屋已经依据2015年5月18日于亚华与张伟丽签订的房屋买卖合同过户在张伟丽名下，于亚华不知情该买卖合同，且是在于亚华申请公告声明作废期间，该买卖合同是未成立的。敦化市人民法院（2017）吉2403民初335号民事判决依法确认该2015年5月18日于亚华与张伟丽签订的房屋买卖合同未成立（判决已生效）。张伟丽于2016年4月7日将该房屋转让给张颜雷、王鹿，并办理了房产证。张颜雷、王鹿诉讼至敦化市人民法院要求于亚华腾迁，搬离该房屋，敦化市人民法院（2016）吉2403民初2080号民事判决驳回其诉讼请求（判决已生效）。该判决认定于亚华一直居住该房屋至今，从未搬离，并且因房产证丢失办理了挂失，张伟丽自始至终没有合法取得过本案房屋，敦化市人民法院于2016年12月9日对张伟丽关于（2016）吉2403民初3002号案件的调查笔录中，张伟丽明确表示自己与于亚华之间不存在买卖房屋的行为，张伟丽完全是配合杨震宇办理用该涉案房屋抵押贷款事项的行为，该房屋买卖合同不是其真实的意思表示。张伟丽与张颜雷、王鹿之间的买卖合同她不知情，只是配合杨震宇将涉案房屋返还给于亚华的行为，只是去签字，具体房子实际过户给了张颜雷、王鹿，张伟丽不知情，也没有收到购房款的相关事实。张伟丽与张颜雷、王鹿于2016年4月7日签订的房屋买卖合同未成立，张颜雷、王鹿基于合同未成立应返还涉案房屋。（2018）吉2403民初244号民事判决确认2016年4月7日张伟丽与张颜雷、王鹿的房地产转让合同未成立（该判决已经生效）。基于以上事实，于亚华诉请确认其系该涉案房屋所有权人是有事实依据和法律依据的，请求人民法院依法裁决。张颜雷、王鹿辩称，于亚华主张的确认所有权并要求变更登记手续依法不能成立。1.本案中两被告取得房屋系善意取得，其取得房屋完全符合《物权法》第106条规定，虽然于亚华在另案中起诉两被告认定买卖合同不成立，但该案中并未对两被告是否善意取得房屋问题进行审理。我国物权法并没有将买卖行为的有效性作为善意取得的构成要件。善意取得制度解决的是物权归属的问题，合同效力乃是债法领域的问题，只要受让人主观上是善意的，且符合善意取得的其他构成要件，则发生善意取得的法律后果。具体到本案中，两被告与张伟丽签订房屋买卖合同时并不知情张伟丽无权处分涉案房屋，已将合理的全部房款支付给张伟丽，张伟丽也同两被告到房产管理部门办理了权属登记，故在本案中两被告不存在《物权法》解释一第16条规定的非善意问题。2.两被告从张伟丽处受让涉案房屋时，房屋产权证的权利人是张伟丽，两被告不可能知道张伟丽无权处分涉案房屋，且两被告已经支付合理对价，不存在重大过失。于亚华如果主张两被告不构成善意，应承担举证责任。3.于亚华的儿子涉嫌刑事犯罪，从其他案件中法院认定的事实可以推断，于亚华的儿子涉嫌伪造公章，于亚华作为被害人应当将其儿子的犯罪事实举报至公安机关，由公安机关处理于亚华受到经济损失问题，于亚华不通过追究其儿子的刑事责任，欲通过合同不成立来行使其主张违背诚实信用原则。4.张伟丽作为完全民事行为能力人，在于亚华的儿子将涉案房屋的产权证变更至其名下时，应当完全知晓其是房屋权利人，不存在张伟丽辩解的不知道于亚华儿子怎么办理房屋产权证等事实，该辩解不符合生活常理，故张伟丽持房屋产权证与两被告一同到房屋登记部门办理变更登记手续，是张伟丽与两被告的真实意思表示，在此过程中两被告不存在重大过错。综上所述，两被告与张伟丽之间的房屋买卖合同是真实意思表示，在签订合同及办理过户手续和交付所有房款的过程中，两被告并不存在重大过错，虽然法院的判决认定第三人与两被告之间的合同依法不能成立，但该判决书并不能阻却两被告基于善意取得制度取得涉案房屋的权利，请求法院驳回于亚华的诉请。张伟丽述称，对于亚华的起诉，我方无异议。张伟丽也是受害者，于亚华的以上陈述均属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:于亚华提供的房产档案信息、（2017）吉2403民初335号民事判决书、（2016）吉2403民初2080号民事判决书，两被告对真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认；于亚华提供的房地产估价报告书，两被告有异议，并申请重新鉴定，该估价报告书缺少职业资格证书复印件、企业法人营业执照复印件，评估机构以装订失误为由补充了以上材料，两被告对补充材料无异议，因两被告未提交证据证明鉴定存在法定重新鉴定情形，故不准予重新鉴定，对该估价报告书予以采信。两被告提供的房屋买卖合同、房地产转让合同、中国农业银行业务凭证、房产证、税收完税证明、吉林省普通工本费、产权登记费票据、手续费票据，于亚华、张伟丽对真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。经本院审理查明：2015年4月，于亚华发现登记在自己名下的涉案房屋（位于敦化市××区，建筑面积48.68平方米）房照丢失，于2015年4月20日到敦化市房产局声明挂失，后于亚华得知，在该房屋公告挂失期间，其子杨震宇伪造了公证文书，于2015年5月18日已将该房屋过户至张伟丽名下。2016年4月7日，张伟丽与张颜雷、王鹿签订了《房地产转让合同》，张颜雷、王鹿购买涉案房屋，约定房屋交易价格为127123元，同日，张颜雷向张伟丽的中国农业银行帐户转帐117015.58元，偿还了张伟丽名下的贷款，双方于同日办理了涉案房屋过户手续，现房屋登记在张颜雷、王鹿名下（×××，房屋坐落渤海街古城社区15组，建筑面积48.68平方米），交纳税费合计12479.52元。本院于2017年10月9日作出（2017）吉2403民初335号民事判决，确认甲方为于亚华、乙方为张伟丽2015年5月18日的房地产转让合同未成立，本院于2018年4月3日作出（2018）吉2403民初244号民事判决，确认甲方为张伟丽、乙方为张颜雷、王鹿2016年4月7日的房地产转让合同未成立。本案中，经于亚华申请，本院委托评估机构对涉案房屋进行了评估，2019年7月16日，吉林东宇正同房地产评估有限公司作出《房地产估价报告书》，估价结果为涉案房屋在2016年4月房地产市场价值评估为194624元（单价3998.03元）。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条第一、二款关于“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”规定，张颜雷、王鹿购买张伟丽名下的涉案房屋，约定交易价格为127123元，张颜雷、王鹿主张办理过户手续的费用亦应计入转让价格并无法律依据，除偿还张伟丽名下的银行贷款117015.58元外，并无证据证明另行给付了张伟丽房款1万元，即使加上过户费用12479.52元，张颜雷、王鹿有证据证明支付的款项仅为129495.1元（117015.58元+12479.52元），亦未达到评估出的市场交易价格194624元的70%（136236.8元），属“明显不合理的低价”，因此不符合善意取得构成要件中的“以合理的价格转让”，张伟丽对涉案房屋无处分权，张颜雷、王鹿对涉案房屋不构成善意取得，故张颜雷、王鹿依法应将涉案房屋产权回归于亚华。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”规定，于亚华有权要求张颜雷、王鹿协助办理房屋更名过户手续，将涉案房屋过户至于亚华名下。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条第一、二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条规定，判决如下：一、张颜雷、王鹿于判决生效后立即协助于亚华办理房屋产权变更登记手续（×××，登记房屋所有权人张颜雷、王鹿，房屋坐落渤海街古城社区15组，建筑面积48.68平方米），过户至于亚华名下；二、驳回于亚华的其他诉讼请求。案件受理费4900元，鉴定费1940元，合计6840元，由张颜雷、王鹿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 宋 杰人民陪审员 王世道人民陪审员 姜先华 二○一九年九月五日书 记 员 古钰镜