四川省都江堰市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0181执异64号 案外人：王仕蓉，女，1979年3月19日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：成都农村商业银行股份有限公司都江堰胥家支行。住所地：四川省都江堰市胥家场镇。 负责人：尹华屹。 被执行人：邱建福，男，1969年8月11日出生，汉族，住四川省都江堰市科技开发区。 本院在执行成都农村商业银行股份有限公司都江堰胥家支行（以下简称农商行胥家支行）与被告邱建福金融借款合同纠纷一案中[执行案号：（2018）川0181执671号]，于2018年8月20日作出（2018）川0181执671号之一执行裁定书，裁定对被执行人邱建福位于都江堰市经济开发区江安路东滨河路小区32栋1单元1层2号，面积107.55㎡的房屋及其占用的土地使用权（权0XXXX09）予以查封，查封期限三年。查封期间，案外人王仕蓉向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王仕蓉称：案外人于2018年4月21日通过房产中介羽诺房产购买了位于都江堰市经济开发区××河东××路小区××单元××号房屋，经买卖双方约定，以35万元的价格成交，付款方式为案外人先付定金5万元给邱建福，余下30万元在办理完不动产登记过户手续时再付。2011年1月12日，由于当时都江堰政务服务中心仅为卖方邱建福的住房办理了《房屋所有权证》，而未办理完善土地分户手续，直到2018年4月21日房屋交易时仍未完成不动产登记手续，所以当时暂不能过户。2018年5月4日，为了保证案外人合法权益，买卖双方及中介三方经商议在都江堰国土资源局为该房办理了抵押权证，将该房抵押给中介方负责人邱洪伟名下，待可以办理不动产证时由中介方即时办理解押后由买卖双方完成过户手续。由于案外人只信任中介方，为安全起见将剩余房款30万交付给了中介方，同日由中介方代案外人将余款30万通过手机银行转账方式一次性转给了邱建福之女邱诗雨名下，邱建福及邱诗雨打了收条，证明已收到剩余房款，随后按合同约定办理了该房交接手续，邱建福将房屋钥匙、水卡、电卡及房屋所有权证原件交付给案外人，双方在中介方的参与下完成了房屋产权交易行为，案外人已实际控制了该房。2019年4月，房屋所属地街道办事处通知可以办理不动产交易登记手续，案外人与邱建福及中介共同到不动产登记中心准备办理解押并过户，但经办人员查询到该房屋已被都江堰市人民法院查封，无法完成过户手续。该房已于2018年4月21日转让给案外人，案外人已于2018年5月4日前付清全部购房款，都江堰市人民法院是在2018年8月才对该房进行查封的，该房屋在法院查封前就已实际完全属于案外人，故请求法院依法解除都江堰市经济开发区××路东××路小区××单元××号号房屋的查封。 申请执行人农商行胥家支行未提交辩称意见。 被执行人邱建福称，本人所有的位都江堰市经济开发区××路东××路小区××单元××号号房屋早在2018年4月21日就已卖给了案外人王仕蓉，双方签订了房屋买卖协议，王仕蓉已付清了购房款，本人也早已将该房屋交付给了王仕蓉。因为该房原来的一些手续未齐备，所以双方一直未办理过户手续，后来双方准备办理房产过户手续时该房屋却已被法院查封，不能办理过户手续。案外人王仕蓉所述事实属实，请求法院支持其异议请求。 经审查查明，本院在审理农商行胥家支行与邱建福民间借贷合同纠纷一案中，于2018年1月11日作出（2017）川0181民初4802号民事判决书，判决：一、被告邱建福于本判决生效之日起十日内归还原告农商行胥家支行借款本金人民币1498万元；二、被告邱建福于本判决生效之日起十日内支付原告农商行胥家支行截至2017年10月20日的利息、罚息、复利共计163790.20元；三、被告邱建福于本判决生效之日起十日内支付原告农商行胥家支行截至2017年10月20日的利息、罚息、复利的计算方法为。；四、原告农商行胥家支行对被告邱福办理都房他证他权字第××号号项下抵押物都江堰市幸福镇××路××单元××号房屋（都房权证监证字第××号号，权0097546，都国用（2011）第7119号】享有抵押权并在150万限额内享有优先受偿权，即在被告邱建福不履行上述一、二、三项内容债务时，原告农商行胥家支有权以都房他证他权字第××号号项下抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，由于邱建福未履行义务，农商行胥家支行于2018年4月3日向本院申请强制执行，执行案号为（2018）川0181执671号。执行中，本院于2018年8月20日作出（2018）川0181执671号之一执行裁定书，裁定：对执行人邱建福所有的位都江堰市幸福镇××路××单元××号号屋【（都房权证监证字第××号号，权0097546，都国用（2011）第7119号】都江堰市经济开发区××路东××路小区××单元××号号，面积107.55㎡的房产及其占用的土地使用权【权0XXXX09】予以查封，查封期限为三年。 另查明，2018年4月21日，买方王仕蓉与卖方邱建福、付庆丹、邱诗雨在都江堰羽诺房屋中介所（以下简称羽诺中介所）的参与下签订《房屋买卖合同》，该合同约定主要内容：卖方将其位于都江堰市经济开发区××路东××路小区××单元××号，产权面积为107.55㎡以总价款35万元出售给王仕蓉；付款方式为一次性付款；签订合同时支付定金50000元；卖方应在收到买方买房全款后3日内与买方进行该房屋的验收交接，房屋交接包括钥匙交接、水.电.气.物管.电话.光纤等费用的结算；买方向中介方支付房屋成交总价2%的佣金，计人民币7000元。合同签订当日，王仕蓉支付购房定金50000元。同日，王仕蓉将购房佣金7000元支付给羽诺中介所。2018年4月25日，王仕蓉向中羽诺中介所交付购房现金175000元；2018年4月27日，王仕蓉通过银行转账方式向羽诺中介所交付购房款125000元，同日，邱建福、付庆丹、邱诗雨及羽诺中介所负责人邱洪伟、工作人员舒丽共同到都江堰办证中心办理了案涉房屋的不动产抵押权登记，之后当日羽诺中介所通过手机银行转账方式将购房款300000元一次性转给了邱建福的女儿邱诗雨名下，付款后邱建福即将案涉房屋的钥匙、电卡、气卡交付给羽诺中介所。2018年4月30日，羽诺中介所将案涉房屋的钥匙、电卡、气卡转交给王仕蓉持有。2018年5月4日，羽诺中介所取得了案涉房屋的不动产抵押权证。 上述事实，有王仕蓉提供的本院（2017）川0181民初4802号民事判决书及（2018）川0181执671号之一执行裁定书、当事人的身份信息资料、户口薄复印件、《房屋买卖合同》、银行转账凭证、收条、不动产登记证明抵押权证、情况说明、证明等证据材料在案佐证，本院予以认定。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人王仕蓉就案涉房屋在人民法院查封之前已与出卖方邱建福、付庆丹、邱诗雨签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付全部房款，并从2018年4月30日起即控制了案涉房屋至今，且没有证据证明案涉房屋未办理产权过户手续系王仕蓉自身的过错所致，因此案外人所提异议理由成立，本院依法予以支持。据此，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条之规定，裁定如下： 中止对位于都江堰市经济开发区江安路东滨河路小区32栋1单元1层2号，面积107.55㎡的房产及其占用的土地使用权【权0XXXX09】的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  毛爱军 审判员  夏志文 审判员  黄 虹 二〇一九年九月十六日 书记员  邱怡婷