沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初1723号原告：明发集团（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区耀阳路18-12号。法定代表人：黄焕明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：米宏春，系该公司工作人员。被告：冬冬，住址内蒙古自治区。原告明发集团（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）与被告冬冬商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日受理后，依法适用普通程序于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告明发公司委托诉讼代理人米宏春到庭参加诉讼，被告冬冬经公告送达传票未到庭，后本院于2019年9月23日第二次公开开庭审理，原告明发公司委托诉讼代理人米宏春、被告冬冬到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告明发公司向本院提出诉讼请求，1、判令解除双方签订的商品房买卖合同，并由被告协助原告办理合同解除、银行解除抵押和房产撤销备案手续。2、判令被告向原告偿还原告代为支付的银行贷款本息215,390.29元，案件受理费4542元，公告费560元，上述共计220,492.29元。3、判令被告向原告支付违约金65,850元。4、判令原告从被告已支付的购房款中直接扣除2、3项的款项；5、判令被告承担本案诉讼费用、公告费用。在诉讼过程中，增加诉讼请求：判令被告承担律师费用2000元。事实与理由：2013年2月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及附件四补充协议，约定被告以按揭方式购买原告开发的位于沈阳市沈北新区房产，总价329,250元，其中首付99,250元，银行贷款23万元。2013年3月13日，原、被告与建设银行沈阳皇姑支行签订个人住房借款合同。合同约定由沈阳皇姑支行贷款给被告23万元，被告以其所购房产抵押担保，并依法办理了抵押登记，原告为被告借款提供连带责任保证担保。被告未能按期还贷，建设银行沈阳皇姑支行向皇姑区人民法院起诉，皇姑区人民法院判令被告给付借款本金210,584.11元、利息4035.57元和罚息54.09元，判令被告承担案件受理费4542元、公告费560元，并判令原告对被告的上述借款及利息、罚息、案件受理费、公告费承担连带责任。判决生效后，被告未履行，致使原告向建设银行沈阳皇姑支行代偿了贷款本息215,390.29元、案件受理费4542元、公告费560元，共计220,492.29元。依据买卖合同及附件四之约定，出卖人有权解除合同，并依合同要求其支付违约金，要求协助注销备案和抵押手续，并承担律师费2000元及相关费用。被告冬冬辩称，2013年我与被告签订的购房协议，购买了原告明发公司开发的位于沈阳市沈北新区房屋，71.53平方米，总房款32万余元，首付交了99,250元，贷款23万元，分30年还清。此后，我一直偿还贷款到2019年2月，因做危险品运输行业经营不善亏损，无力偿还贷款，我朋友看到银行通知单通知我后，我又借钱还款到2019年4至5月份，此后，再无力偿还贷款。因更换联系方式，银行，开发商都没找到我。后经法院到我户口所在地查找，我才知道此事。我收房后装修了，开发商逾期交房，别的业主都得到违约金，我在外地，也没有要。另物业服务也不到位，导致我财产损失，从那至今我也没在住，且涉案房产至今尚未办理房产证。现无力支付剩余房款，如开发商收回房产息诉，我的损失也不要了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号E1320015614）及附件四补充协议，约定由被告冬冬购买原告开发的位于沈阳市沈北新区,，建筑面积为71.53平方米，总房款329,250元。并约定被告冬冬应在合同签订的当日向原告支付首期房款99,250元，其余购房款23万元被告以银行按揭贷款方式支付；又该补充协议第六条（二）约定：“买受人选择按揭方式支付房价款的，若因买受人违约未按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据买卖双方签订的《个人购房借款抵押合同》的约定要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择下列方式之一处理：2、出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的通知自送达买受人之日起生效。买受人应自收到出卖人解约通知之日起30日内履行完毕下述义务。（1）买受人应向出卖人支付房价款总额20%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息。（2）买受人应协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用…;”上述合同签订后，被告冬冬向原告支付了首期购房款99,250元。另查，2013年3月13日，原、被告与第三人建设银行皇姑支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定，由第三人建设银行皇姑支行贷款给被告23万元，借款期限为2013年3月13日至2043年3月13日，被告以所购房产为抵押财产，原告为保证人，被告办理预购商品房预告登记，取得预购商品房预告登记证明，并与第三人建设银行皇姑支行共同办理预购商品房抵押权预告登记。贷款下发后，在履约过程中，涉案房产由原告交付被告冬冬占有、使用，被告冬冬对涉案房产进行了装修，并实际使用。但被告冬冬未能全部按时偿还贷款本息。建设银行皇姑支行起诉原告及被告冬冬至沈阳市皇姑区人民法院，该院做出了（2018）辽0105民初9422号民事判决书，判决“一、解除原告建设银行皇姑支行与被告冬冬、明发集团（沈阳）房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告冬冬偿还原告建设银行皇姑支行借款本金210,584.11元；三、被告冬冬支付原告建设银行皇姑支行借款利息4035.57元、罚息54.09元（截至2018年12月15日起至借款本金、利息、罚息实际付清之日止，按合同约定计算）；四、被告冬冬支付原告建设银行皇姑支行借款本金210,584.11元的利息、罚息（自2018年12月15日起至借款本金、利息、罚息实际付清之日止，按截至2018年12月15日起至借款本金、利息、罚息实际付清之日止，按合同约定计算）；五、被告明发集团（沈阳）房地产开发有限公司对本判决第二、三、四项及案件受理费、公告费负有连带给付责任；六、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费4542元、公告费560元，均由被告冬冬承担。”上述判决生效后，被告冬冬未能履行判决确定的义务，原告明发公司代偿第三人建设银行皇姑支行贷款本息215,390.29元、案件受理费4542元、公告费560元，共计220,492.29元。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房（商业用房）借款合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。在合同履行过程中，被告冬冬逾期偿还贷款本息，致使原告代偿，被告冬冬的行为已构成违约，原告明发公司依据合同的约定，主张解除与被告冬冬的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号E1320015614）的诉求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合本案，合同解除后，被告应将涉案房产返还给原告，并应协助原告办理注销合同备案、注销抵押权登记的手续。原告应当将被告支付的购房首付款和被告偿还的贷款本金返还被告。同时，原告明发公司要求被告冬冬给付已代偿给建设银行皇姑支行欠款220,492.29元具有合同依据，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告明发公司要求被告冬冬给付违约金65,850元，虽合同约定违约金为购房款总价的20%，但被告辩称过高要求调减，结合原告的实际损失、被告的过错程度等情形，本院认为酌情调整违约金为购房款总价的10%为宜，故原告主张被告冬冬给付违约金32,925元部分本院予以支持。虽原告明发公司主张从被告已支付的购房款中直接扣除已代偿款220,492.29元及违约金32,925元，但本案中，双方未能就被告偿还的贷款本金进行举证，又被告未提出返还购房款等诉讼主张，原告应返还被告购房款数额暂未确定，故其直接扣除的主张暂无法处理。原告、被告可就该项诉讼请求与被告已付购房款的返还等事宜一并另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告明发集团（沈阳）房地产开发有限公司与被告冬冬签订的编号为E1320015614的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告冬冬于本判决生效后十五日内协助原告明发集团（沈阳）房地产开发有限公司办理注销位于沈阳市沈北新区房产的商品房买卖合同备案和注销抵押权的手续；三、被告冬冬于本判决生效后十五日内给付原告明发集团（沈阳）房地产开发有限公司代偿欠款220,492.29元；四、被告冬冬于本判决生效后十五日内给付原告明发集团（沈阳）房地产开发有限公司违约金32,925元；五、驳回原告明发集团（沈阳）房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5596元，公告费300元，由被告冬冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  肖鲁峰人民陪审员  张 莹人民陪审员  蒋慧一二0一九年九月二十五日书记员徐波本案所涉的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。