四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1703民初2997号 原告：重庆鑫龙物业管理集团有限公司达州分公司，住所地达州市通川区城市中心广场物业办公室。 统一社会信用代码：91511702662760308X。 法定代表人：康云，公司总经理。 委托诉讼代理人：李克荣，男，汉族，生于1976年8月26日，住四川省达州市达川区。系公司员工。 被告：覃小容，女，汉族，生于1974年10月10日，住四川省达州市达川区。 原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司达州分公司(以下简称鑫龙达分公司)与被告覃小容物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法由审判员陈昊适用简易程序独任审判，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。鑫龙达分公司的委托诉讼代理人李克荣到庭参加诉讼。覃小容经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 鑫龙达分公司向本院提出诉讼请求：1.判令覃小容给付鑫龙达分公司2016年1月1日至2019年4月30日期间共计40个月的物业服务费3825.60元(95.64平方米×1元/平方米×40月)、垃圾处理费160元(4元/月×40月)；2.违约金4476元；3.诉讼费由覃小容承担。事实与理由：覃小容系鑫龙达分公司物业服务区域的业主，拖欠达川区悦城3-2-2-1号住宅自2016年1月1日至2019年4月30日物业服务期间的物业服务费3825.60元、垃圾处理费160元。覃小容未能按时支付物业服务等费，存在违约，应当支付违约金。鑫龙达分公司经多次催收无果，提起诉讼。 被告覃小容未答辩。 鑫龙达分公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1.鑫龙达分公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，覃小容身份证复印件，2.商品房买卖合同备案表复印件，3.业委会备案表、物业服务合同备案表复印件，4.悦城小区业主委员会2015年12月21日关于悦城小区物业合同延期签订函复印件，5.物业管理服务续聘合同复印件，6.达发改函(2010)5号达县发展和改革局关于同意“悦城”小区物业服务收费标准备案函复印件，达州市达川区环境卫生管理处的通知，7.收费住宅台账明细复印件，8.律师函快递回执，拟证明覃小容系鑫龙达分公司物业服务区域的业主，拖欠2016年1月1日至2019年4月30日物业服务期间的物业服务费和垃圾处理费。本院在庭审中组织当事人进行了证据举证和质证，覃小容未到庭参加诉讼，也未提供证据，视其自愿对举证、质证权利的放弃。本院经审查鑫龙达分公司提交的证据，符合证据的三性，本院予以确认并在卷佐证。 根据鑫龙达分公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鑫龙达分公司于2007年5月30日注册成立，经营范围承办公司委托的物业管理业务，家政服务等；自2009年起一直为位于达川区悦城小区提供物业服务。 覃小容系悦城3幢2-201号住宅房屋业主。商品房买卖合同备案表登记该房屋建筑面积为94.95平方米。 2015年12月21日，达川区三里坪街道梧桐梁社区悦城小区业主委员会因悦城小区物业服务合同将于2015年12月31日到期，且业主委员会同期满界，经梧桐梁社区居民委员会同意后，向鑫龙达分公司发出《关于悦城小区物业服务合同的延期签订函》，承诺业主委员会换届期间原物业合同继续生效，待业主委员会换届后再行签订新的物业服务合同。 2016年10月31日，达川区三里坪街道梧桐梁社区悦城业主委员会与鑫龙达分公司签订《悦城小区物业管理服务续聘合同》，约定主要内容：1.业主委员会将悦城项目(物业名称)委托鑫龙达分公司实行物业管理；2.合同期限三年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止；3.物业管理服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1元向鑫龙达分公司缴纳，每月25日前缴纳。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天2‰承担违约金；4.小区清洁费另行约定。 达州市达川区环境卫生管理处按达州市人民政府物价管理部门核准的生活垃圾清运处理费收费标准(川价SB011004)，其中居民户为4元/月/户。 覃小容拖欠自2016年1月1日至2019年4月30日物业服务期间的物业服务费、垃圾处理费未能缴纳。 本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”《中华人民共和国物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。…”规定，本案鑫龙达分公司与达川区三里坪街道梧桐梁社区悦城业主委员会签订《悦城小区物业管理服务续聘合同》及业主委员会的《关于悦城小区物业服务合同的延期签订函》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，该合同系悦城业主委员会的决定，对悦城小区所有业主具有约束力。鑫龙达分公司自2009年起一直为悦城小区提供物业服务，覃小容作为悦城小区业主负有履行合同的约定按时交纳物业服务费用的义务。商品房买卖合同备案表登记覃小容购买的案涉房屋建筑面积为94.95平方米，按照物业服务合同约定每月应当缴纳物业服务费为94.95元。鑫龙达分公司提供的证据足以证明覃小容未缴纳2016年1月1日至2019年4月30日物业服务期间，共计40个月的物业服务费和垃圾处理费。故鑫龙达分公司要求覃小容支付2016年1月1日至2019年4月30日物业服务期间的物业服务费和垃圾处理费160元(4元/月×40个月)的诉求，符合合同约定和法律规定，予以支持，但主张以建筑面积95.64平方米计算该期间的物业服务费3825.60元，无证据证实，本院依法支持上述期间的物业服务费为3798元(94.95平方米×1元/平方米×40月)。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，《悦城小区物业管理服务续聘合同》约定物业管理服务费的缴纳时间及业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天2‰承担违约金。覃小容未按合同约定按时缴纳物业服务费，构成违约，应当承担违约责任。鑫龙达分公司要求覃小容支付违约金4476元已达到应缴物业服务费3798元的约1.18倍，明显过高，酌情认定违约金为1139元(3798元×30%)为宜。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、覃小容于本判决生效之日起十日内向重庆鑫龙物业管理集团有限公司达州分公司支付2016年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费3798元、垃圾处理费160元，合计3958元； 二、覃小容于本判决生效之日起十日内向重庆鑫龙物业管理集团有限公司达州分公司支付违约金1139元 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由覃小容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  陈昊 二〇一九年九月二十七日 书记员  赵丹