苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初3452号原告：林兴盛，男，1991年7月13日生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：郑铭、龚信，江苏孚佑律师事务所律师。被告：颜健，男，1988年7月28日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：刘明，男，1969年6月20日生，汉族，住苏州市姑苏区。原告林兴盛与被告颜健居间合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚信、被告颜健及其委托诉讼代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林兴盛向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付中介信息服务费94100元；2、判令被告支付滞纳金（以50000元为基数自2018年9月30日起按年利率24%计算至实际支付之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月29日，在案外人苏州鸿运通经济有限公司弘阳上湖店（以下简称鸿运通公司）的居间服务下，被告与案外人钮某签订《房屋买卖协议》，由被告将其所有的位于苏州市吴中区房屋出卖给钮某，价款为441万元，钮某应于签约时向居间方支付佣金44100元。同日，原、被告双方签订《房地产经纪佣金确认书》，约定被告应于签订房地产买卖合同当日向居间方支付佣金50000元，逾期支付需按每日千分之一支付滞纳金。同时房屋买卖协议约定任一方解除合同或拒绝履行合同，中介服务费不予退还，未交纳的服务费仍需违约方全额缴纳。在房屋买卖协议履行期间，被告不予配合提交资料，并对存放于居间方的房产证进行挂失，拒绝配合办理过户手续致使协议无法继续履行。后鸿运通公司将被告结欠的居间费94100元、滞纳金债权等权利转让给其，于2019年4月9日向被告送达债权转让通知书。故诉至法院。被告颜健辩称，一、案涉的房屋买卖协议未生效，钮某所支付的10万元定金并未支付给其，而是由居间方收取了。二、签约时，案涉房屋房产证已经遗失，且案涉房产存在两轮抵押、被姑苏法院查封三次，居间方隐瞒钮某该事实后又向其许诺为其垫资还贷并解决法院查封事宜，欺骗其签订案涉房屋买卖协议及房地产经纪佣金确认书，该协议显失公平。三、居间方未按约为其垫资还贷、解除法院查封，故居间方违约。四、2018年12月26日其通过好友项晓菱向原告转账支付10万元，其中5万元系中介费，另5万元系原告隐瞒鸿运通公司向其私下索要的好处费。后因中介方未能按约履行垫资、帮助解封义务，故由原告返还其5万元，如原告未起诉其主张剩余中介费，则其不向原告要回剩余的5万元，现因原告起诉其，故其也要退还剩余5万元的中介费。五、原告主张的滞纳金不合理，其无需支付。综上，应驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：2018年9月29日，被告颜健（甲方、售房人）与钮某（乙方、购房人）、鸿运通公司（丙方、见证方）签订了1份《房屋买卖协议》，约定甲方向乙方出售位于苏州市吴中区房屋，价款为4410000元，甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费/元，乙方须向丙方交纳中介信息服务费为成交价1%。乙方于2018年9月29日交付定金100000元。丙方为甲乙双方提供交易机会，应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁过户手续，甲乙双方须在50个工作日内提供相应的合法证件。甲乙双方约定2018年12月10日前开始办理资金托管（申请贷款）。甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负责，甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的房屋基本情况纠纷，权属纠纷、债权债务纠纷，优先购买权纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，甲方保证该房屋符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3款违约情形，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应另据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务佣金一律不予退还，未交纳的服务费仍需由违约方全额缴纳。该房屋有抵押，甲方承诺在申请办理房屋权属转移登记前解除并注销抵押登记，相关费用由甲方承担。落款处丙方签章，经手人国乐庆签名。同日，被告颜健（甲方）与鸿运通公司（乙方）签订1份房地产经纪佣金确认书，约定就案涉房屋佣金金额为50000元，支付日期为签订房地产买卖合同当天。并约定经乙方提供订立合同信息，推荐甲方完成案涉房屋的交易业务，甲方承诺按上述支付日期支付前述佣金予乙方，若甲方未根据支付日期及时付款，每逾期支付一日，则应按佣金千分之一支付滞纳金。2018年9月29日，被告颜健出具购房定金收据一份，内容为颜健收到钮某购买案涉房屋的购房定金10万元，付款方式为转账。2019年3月8日，钮某向鸿运通公司出具情况说明一份，内容为关于案涉房屋因卖方违约，买方收回暂存于中介方的10万元定金。同日，国乐庆向钮某转账10万元。2018年12月26日，被告颜健通过其朋友项晓菱向原告林兴盛转账两笔款项，每笔5万元，其中一笔转账附言为“代缴首开常青藤60栋303室中介费”，另一笔没有附言。原告林兴盛于2018年12月7日通过支付宝向颜健转账6000元，于2019年3月19日通过支付宝向颜健转账30000元，于2019年3月29日通过微信向颜健转账1000元，于2019年3月31日通过微信向颜健转账13000元。2019年1月25日，被告颜健通过网络发布“关于不动产权证书的遗失声明”，内容为颜健不慎将案涉房产不动产权证书遗失，声明作废。后颜健向房管部门申请补办了案涉房屋的不动产权证书。2019年3月26日，颜健与钮某就案涉房屋签订存量房交易资金托管协议，约定颜健将案涉房屋以360万元的价格出售给钮某，双方还于2019年4月2日签订网签合同，现案涉房屋已过户至钮某名下。2019年3月3日，鸿运通公司出具债权转让通知1份，载明其于2019年3月3日将颜健、钮某结欠其的全部佣金94100元债权以及房屋买卖协议项下其享有的所有权利全部转让给林兴盛，要求颜健、钮某将未支付的佣金、滞纳金直接支付给林兴盛。原告称其通过短信将该债权转让通知发送给被告，但短信已经被其删除。被告称其未收到短信。另，根据苏州市不动产登记中心吴中分中心于2018年8月30日查询结果显示，截至该查询时间，案涉房产登记于被告颜健名下，于2016年12月10日设立抵押，他项权利人为刘明，于2017年6月20日设立抵押，他项权利人为中信银行股份有限公司苏州分行（以下简称中信银行），于2017年8月7日被苏州市姑苏区人民法院查封两轮，查封文号均为2017苏0508执保589号。根据苏州市不动产登记中心吴中分中心于2018年12月18日查询结果显示，截至该查询时间，案涉房产登记于被告颜健名下，抵押情况同上，查封情况除此前2017苏0508执保589号案件两次查封外，还于2018年11月7日被苏州市姑苏区人民法院轮候查封，查封文号为2018苏0508执保1444号。上述事实，由房屋买卖协议、房地产经纪佣金确认书复印件、不动产权证书、债权转让通知书、电脑截图、情况说明、购房定金收据、不动产登记查询记录、银行交易明细、银行转账电子回单、手机转账截图、及当事人陈述等证据予以证实。原告称，其曾是鸿运通公司员工，被告与钮某的房屋买卖交易由其与国乐庆共同经手办理。2018年8月30日被告提供了房屋权属信息给其看，其知道了案涉房屋上存在抵押且被查封，其和鸿运通公司并未承诺为被告垫资、解除查封、涤除抵押，只是出于工作性质认识垫资方，其一直在为被告想办法解决案涉房屋解除查封和抵押，也为被告介绍了垫资公司，让被告用项晓菱的房屋贷款185万元来涤除案涉房屋上的抵押并解除查封，故被告向其支付5万元用于介绍垫资公司的劳务费，该劳务费与本案其主张的居间服务费无关，同时被告还向其支付了5万元作为给鸿运通公司的居间费，但后来被告称房屋不能卖了其打电话与钮某核实后就将被告付的5万元居间费退还给被告，后发现被告仍然将案涉房屋出卖给了钮某，故被告仍需支付该5万元中介费。且其认为因被告在合同约定的时间内未提交交易所需的包括房产证在内的材料原件导致居间方无法提交材料送审，且被告未能在合同约定期内涤除抵押，构成违约。故根据合同约定应由违约方承担所有的居间费，包括卖方需支付的44100元中介费、被告应支付的中介费50000元，合计94100元。同时，其主张被告支付按5000元为基数自签约次日即2018年9月30日起按年利率24%计算至实际支付之日止的滞纳金。为证明其主张，原告提供了原、被告于2018年6月12日至2019年4月28日期间的微信聊天记录。其中2018年6月14日被告：我找到我朋友帮我垫银行的贷款了，你只要负责，客户不跑，买我房子就行。原告：行的，那产证能拿过来吗？可以的话，明天晚上直接签。被告：不能，只能拉产调。2018年6月15日，原告：你说垫资能自己解决，那就不用征信报告，但是你刚才的意思好像又有点问题，我现在在咨询垫资公司，很多都在帮你沟通。2018年7月20日，原告：你先了解下产证要多久能拿出来。被告：分分钟呀，我跟二抵谈了就可以拿出来。2018年9月29日，被告：怎么442了，不是432吗？原告：中介费啊。公司就说5万，我们等下细聊。另外5万，也别让你的朋友说。我明天带他们去注销，你的解除查封要多久？被告：过了国庆。此后原告一直询问催促被告何时可以解除查封以便过户，被告表示在筹款。2018年12月7日，被告通过微信向原告借款6000元，原告经支付宝转账给被告6000元。2018年12月8日，被告：我知道你的辛苦，我会竭尽全力，我告诉你，我不会让你白辛苦的，你心里有个底。2018年12月11日原告：如果她愿意的话，我帮你找个靠谱的抵押垫资，利息肯定比刘明低太多，全程帮你加急。2018年12月19日原告：我们现在的垫资、银行、法院都谈好了，买方这里也是一直在等着我们消息，我们确定好了，就可以约定时间走注销托管流程了，年前加加急还能拿到钱。2018年12月20日，原告：我们十二点半在中国工商银行苏州星湖支行碰面，审下材料没问题签借款合同，然后去房管局见他证放款。钱周二能出来，他证婷姐负责加急。2018年12月24日被告：你的劳务费我肯定给你，你也不容易。2019年1月2日被告：你的5万都给你了。我事情还没解决，照例来说不该给中介费给你们公司的，不到最后交接买卖完，都不算你们工作结束，但是我也尊重你了，提前给了你们。2019年1月16日被告：银行查封解除了。2019年1月27日被告向原告要求一半定金用于给项晓菱还利息，原告拒绝。原告向被告表示因为被告找的垫资公司把产证弄丢了，被告没能按约履行过户义务，买方要追究被告违约责任。2019年2月9日、11日原告两次询问被告产证出来什么时候可以办托管。2019年2月12日原告询问被告产证是否这两天出不来，只能等15个工作日？被告认可了。2019年2月22日原告：什么时候补办证？被告：我资金准备差不多了，资金放心吧，没问题的。2019年3月13日被告：你要这样搞，那就搞，我说了你辛苦半年给你4万，你觉得我对不对得起你。我现在也不要你给我，你把给公司的5万退回来给我，我们2清。原告：4.4。一码归一码。被告：那你现在转账给我吧，你看看这周能不能给我3万还有1万4月底给我好了，我要付利息。原告：后天给你3万吧，月底给你1.4，不会拖你的。2019年4月28日被告：给了你一共10万，按照你的说辞5万要给你们公司，5万给你私人，现在交易在你们公司没有成立，我有权拿回我那时候给你的钱。经质证，被告对该微信聊天记录真实性无异议。其表示案涉房产出卖时存在两次抵押，且被法院查封了三轮，2018年初其就发现房产证遗失并告知了原告。其在2018年6月第一次与原告见面时就将该情况告知了原告。中介承诺可以垫资还贷其才签订了案涉房屋买卖协议。其去不动产登记中心补办房产证时，该中心工作人员表示需解除查封、涤除抵押后才能公告挂失在公告期满后补办新证。其提出由其朋友项晓菱所有的房产抵押借款用于其清偿债务，但因为其认识的垫资方比较少利息比较高，原告称认识一个名叫婷姐的垫资方，比较靠谱合法且利息低，因此其将项晓菱的房产在婷姐处贷款185万元，但每月利息55000元，两个月后其认为利息太高就找朋友再借了185万元归还了婷姐的贷款，再用项晓菱的房产向浙商银行抵押借款190万元，其还向其母亲、亲戚等借款清偿债务，解除了案涉房屋的查封，在2019年1月先公告，公告完毕后找人垫资还贷款，在2019年3月13日申请办理新证，次日拿到了房产证，2019年4月4日其将案涉房产出卖给了钮某。项晓菱向原告转账的10万元就是从婷姐处借款时原告表示如果不支付该10万元就不借款，项晓菱转账时备注了款项的性质，其中5万元给原告5万元给鸿运通公司。原告后来退还给其5万元是包含直接退款44000元及2018年12月7日其向原告借款6000元，该5万元是其支付给原告个人的款项。其当时以为房子不能卖了，故要求原告退款。其认为中介公司未能按约在2018年12月10日前给其垫资以解除查封、涤除抵押，构成违约，原告退还5万元也能印证这一观点。同时，其还认为鸿运通公司除了促成其与钮某签订了《房屋买卖协议》外，并未履行其他合同义务，案涉房屋过户手续均由其自行完成。为证明其主张，被告提供了如下证据：1、中信银行苏州分行出具的贷款还款证明1份，内容为借款人颜健于2016年2月25日向银行申请办理234万元贷款，抵押物为苏州吴中经济开发区房屋，该笔贷款已于2019年3月11日全部还清本息。2、（2017）苏0508民初5151号民事判决书，内容为石磊起诉颜健民间借贷纠纷一案，判决颜健归还石磊借款本金70万元及相应利息。（2018）苏0508民初6914号民事判决书，内容为陈奇起诉颜健、周颂博民间借贷纠纷一案，判决颜健归还陈奇借款本金150万元及相应利息。拟证明案涉房屋因以上两案被查封，其向两案原告归还借款本息后解除了查封措施。3、中国工商银行电子银行回单2份，分别为颜健于2018年12月26日向陈奇转账72万元，颜健于2019年1月3日向苏州市姑苏区人民法院转账549495元。拟证明被告自己履行了证据2所列两案的债务。4、钮某签名的证人证词、钮某的身份证复印件、离婚证、离婚协议，主要内容为钮某与颜健签约后支付10万元购房订金，约定12月10日前交易，签约时仅告知有抵押，但中介保证在12月10日前可以解决，当时并未看到房产证，到期后其催促去交易，中介说暂时不能交易，其才知道在买房时房屋已经被查封。后来一直没有解决房屋问题，致使其与配偶离婚，到3月初中介说不能解决问题所以将10万元订金退还给其，并由其写了一个退款说明。颜健其实没有违约，因为有查封所以不能解决也无能为力。到了3月中旬颜健打电话给其，称房子可以交易了，其就还是买了案涉房屋。经质证，原告对证据1、2、3真实性无异议，但认为合同本就约定由被告自己解决房屋抵押、查封事宜，且被告是用其介绍的婷姐处的贷款清偿的债务。对证据4不予认可，认为证人需出庭作证并接受质证，且该证据内容与钮某给其提供的情况说明中内容不符。本院认为，首先，债权人转让权利的，应当通知债务人。债权人转让权利的，让与人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。本案中，鸿运通公司将其对被告享有的债权转让给原告，虽原告未提供充分证据证明其在此前已将该债权转让有效通知被告，但原告提起本案诉讼即在诉状副本送达被告时将转让事宜通知债务人。原告作为债权受让人已取代了让与人鸿运通公司的法律地位。其次，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，鸿运通公司、被告颜健双方均在案涉的房屋买卖协议上签字盖章，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，并受到法律保护，双方均应恪守履行。根据该房屋买卖协议约定，双方应于2018年12月10日前开始办理资金托管（申请贷款），被告承诺案涉房屋权属无争议，且在申请办理房屋权属转移登记前解除并注销抵押登记。现根据原告提供的证据，结合双方当事人陈述，案涉房屋在该约定时间时尚存在抵押且被法院查封，无法过户，属被告违约，应由被告承担该合同约定的中介费及被告在佣金确认书中所承诺的中介费。案涉房屋因被告违约未能按约履行，虽此后被告与买方钮某仍就同一房屋达成买卖合同，但应属买卖双方新的合意。在被告违约后，中介鸿运通公司无须继续履行剩余合同义务，可酌情减少居间费用，本院酌定颜健需支付原告报酬65870元（94100元*70%）。再次，颜健抗辩中介曾承诺为其垫资以解决案涉房屋上抵押和查封事宜，原告对此不予认可，颜健未能提供证据证明该主张，且颜健亦认可其实际也在原告介绍下向案外人获得借款，故本院对颜健该意见不予采纳。至于颜健还支付给原告的5万元，根据双方在微信聊天记录中的陈述，系颜健支付给林兴盛个人的款项，该款非本案理涉范围，应由双方另行处理。最后，原告还主张根据双方在佣金确认书中的约定，由被告以5万元为基数按年利率24%自签约次日即2018年9月30日起支付滞纳金至实际付清之日止，该滞纳金的计算方式未超过双方约定且不违反法律规定，但因本院酌情减少了居间费用，故对该滞纳金基数予以调整至35000元（50000元*70%）。综上，被告颜健应支付原告林兴盛报酬65870元及以35000元为基数自2018年9月30日起按年利率24%计算至实际支付之日止的滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告颜健于本判决生效之日起十日内给付原告林兴盛报酬人民币65870元并支付以35000元为基数自2018年9月30日起按年利率24%计算至实际支付之日止的滞纳金。二、驳回原告林兴盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2304元，由原告林兴盛负担456元，由被告颜健负担1848元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长 沈 歆人民陪审员 张 鹰人民陪审员 王秀芬二〇一九年九月二十六日书 记 员 俞佳平