广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初451号 原告：金碧物业有限公司桂林分公司，住所地：桂林市七星区骖鸾路**众鼎大厦**。 负责人：徐元，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴帆，男，1982年12月6日出生，瑶族，系该公司员工。 被告：王喜清，女，汉族，1963年1月14日出生，住广西资源县。 原告金碧物业有限公司桂林分公司（以下简称金碧物业桂林分公司）诉被告王喜清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，于同年8月29日公开开庭进行了审理。原告金碧物业桂林分公司的委托诉讼代理人吴帆到庭参加诉讼，被告王喜清经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金碧物业桂林分公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业服务费12171.72元；（建筑面积276.63平方米，物业服务费每平方米2元/月，从2017年4月起至2019年1月，共计22个月，269.83*2*19=10253.54元）；2、被告立即向原告支付违约金4073.65元（从2017年5月1日起，按每日1%)计算未支付物业服务费违约金，暂计至2019年2月15日，之后的违约金按上述标准计至物业服务费交清为止)；3、被告立即向原告支付生活垃圾处理费112元（从2017年10月开始计至2019年1月，每月7元）；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买位于桂林市叠彩区商品房，建筑面积276.63平方米，用途为住宅。2016年3月31日与原告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告所购上述商品房提供物业服务，物业服务费为每月每平方米2.00元（按建筑面积计收)，交纳费用自收楼通知书载明的交楼之曰起开始计收。若业主提前收楼，则从收楼之曰计收。被告于2016年12月31曰收楼。自2017年4月起至2019年2月15曰，被告共拖欠22个月物业服务费，累计12171.72元。双方签订的《前期物业服务协议》中第十一条违约责任第四点的约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之曰起按每天欠费总额的1‰交纳违约金”，产生违约金4073.65元。根据叠彩区环境卫生管理站的委托，原告还负责代收生活垃圾处理费，收费标准按桂林市物价局[2004]37号文件规定，每户7元/月，从2017年10月至2019年1月被告共拖欠16个月，合计：112 元。经过原告多次口头、书面催收，被告仍拒绝支付上述费用。根据《前期物业服务协议》第十五条的约定，“本协议在履行中如发生争议……可向物业所在地人民法院起诉”。为维护原告的合法权益,原告依据相关法律规定向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 被告王喜清未提交书面答辩状，也未在举证期限内向本院提交证据材料。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王喜清经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认并在案佐证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年3月31日，原告金碧物业桂林分公司作为甲方与被告王喜清作为乙方签订了一份《桂林恒大广场前期物业服务协议》，该协议约定：桂林归家房地产有限公司（开发商名称）委托甲方对桂林恒大广场（本物业名称）开展物业服务，……在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业服务达成如下协议……双方约定：依据本协议向甲方交纳物业管理费、公共水电分摊费、车位服务费等物业管理费用……第四条物业管理服务费用中约定：乙方交纳费用起始时间：自收楼通知书载明的交楼之日起开始计收，若业主提前收楼，则从收楼之日起计收；物业收费标准：高层每月每平方米2元；商铺每月每平方米5元；公寓式酒店每月每平方米2.3元；写字楼每月每平方米3.5元（备注：以上均含电梯维护费及年检费，不含公摊水电费）；集中式商业每月每平方米26元（含电梯维护及年检费用，含公摊水电费）；公摊水电费以实际用量按建筑面积向业主分摊；空置物业的管理服务费，按本物业区域同类物业标准全额收取。……交纳时间：每月最后一日前缴纳当月费用；在房产证办妥之前，物业服务费的收缴按本物业《房屋买卖（预售）合同》中约定的销售面积计算。房产证办妥之后，物业服务费的收缴以房产证中的建筑面积计算。销售建筑面积和产权面积存在差异的，物业费不再多退少补。……第七条代收代缴收费服务约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、暖气费、通讯费、环卫费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用）；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠交费总额的1‰交纳违约金。合同签订后，原告进驻提供物业服务管理。2016年桂林桂加房地产有限公司向被告发出桂林恒大广场收（验）楼通知书，2016年12月31日被告王喜清在《交楼流程表》的交房手续完毕之业主确认一栏上签字。被告王喜清是桂林恒大广场2栋1单元1902号房产业主，房产建筑面积为276.63平方米，2017年4月1日至2019年1月31日为22个月，物业服务费12171.72元（276.63平方米×22个月×2元/平方米/月=12171.72元）；2017年10月1日至2019年1月31日为16个月，生活垃圾处理费112元（16个月×7元/月=112元）。因被告王喜清未交纳上述费用，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，原告与2018年10月8日通过中国邮政EMS向被告王喜清催缴物业费。 本院认为，原告与被告签订的《桂林恒大广场前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该物业服务协议对本案原告、被告均具有法律约束力，被告应当按约享有权利并承担义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，现原告诉请被告支付物业服务费12171.72元、生活垃圾处理费112元，经本院核算，被告实际欠交物业服务费12171.72元、生活垃圾处理费112元，故原告诉请被告支付物业服务费12171.72元、生活垃圾处理费112元，本院予以支持。 关于违约金，物业服务协议中约定了每月最后一天交纳当月的物业服务费，从逾期之日起按每天欠交费总额的1‰交纳违约金，被告从2017年4月份开始欠交物业费，则2017年5月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×1‰×31天=17.15元；2017年6月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×2个月×1‰×30天=31.2元；2017年7月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×3个月×1‰×31天=51.45元；2017年8月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×4个月×1‰×31天=68.6元；2017年9月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×5个月×1‰×30天=82.99元；2017年10月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×6个月×1‰×31天=102.91元；2017年11月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×7个月×1‰×31天=116.18元；2017年12月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×8个月×1‰×31天=137.21元； 2018年1月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×9个月×1‰×31天=154.36元；2018年2月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×10个月×1‰×28天=154.91元；2018年3月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×11个月×1‰×31天=188.67元；2018年4月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×12个月×1‰×30天=199.17元；2018年5月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×13个月×1‰×31天=222.96元；2018年6月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×14个月×1‰×30天=232.37元；2018年7月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×15个月×1‰×31天=257.27元；2018年8月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×16个月×1‰×31天=274.42元；2018年9月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×17个月×1‰×30天=282.16元；2018年10月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×18个月×1‰×31天=308.72元；2018年11月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×19个月×1‰×30天=315.35元；2018年12月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×20个月×1‰×31天=343.02元； 2019年1月的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×21个月×1‰×31天=360.17元；2019年2月15日的违约金为：276.63㎡×2元/㎡/月×22个月×1‰×15天=182.58元 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在物业公司依约提供服务后，业主应当履行交纳相关费用的义务。即使存在矛盾，应当通过协商对话等方式加强沟通，而不应以拒绝交纳物业费作为对抗手段，这样对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，积极为小区全体业主提供更优质地服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王喜清支付原告金碧物业有限公司桂林分公司2017年4月至2019年1月的物业服务费12171.72元及违约金（违约金计算：以12171.72元为基数，自2019年2月22日起按年利率6%计至实际清偿之日止）； 二、被告王喜清支付原告金碧物业有限公司桂林分公司2017年10月至2019年1月的生活垃圾处理费112元。 三、驳回原告金碧物业有限公司桂林分公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费209元、公告费560元，共计769元，由被告王喜清负担。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费209元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  文 华 人民陪审员  江荣华 人民陪审员  檀志超 二〇一九年九月二日 法官 助理  李明权 书 记 员  张慧林 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。