湖南省祁阳县人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘1121执异26号异议人（案外人）：付文杰，男，汉族，农民，住祁阳县。申请保全人：唐顺友，男，汉族，农民，住祁阳县。被申请人：张新春，男，汉族，农民，住祁阳县。在本院执行申请保全人唐顺友与被申请人张新春诉讼财产保全一案中，案外人付文杰于2019年9月17日对查封被申请人张新春位于祁阳县***、***房［不动产权证号：湘（2018）祁阳县不动产权第***号］提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证，异议人付文杰及其委托诉讼代理人吴汉阳，申请保全人唐顺友到庭参与听证，被申请人张新春经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审查终结。异议人（案外人）付文杰向本院提出异议请求：请求人民法院依法解除对张新春位于祁阳县***、***房［不动产权证号：湘（2018）祁阳县不动产权第***号］的查封。事实与理由：异议人付文杰与被申请人张新春于2019年9月4日签订的《房屋买卖协议》合法有效，张新春位于祁阳县***、***房的房屋已经转让给了异议人付文杰。付文杰在签订协议后，支付了全部购房款，其中代张新春支付祁阳法院执行款231,319元，偿还张新春儿子张选荣的涉案房屋抵押贷款517,250元，另按买卖协议约定抵偿异议人债权340,000元。异议人付文杰又于2019年9月6日与张新春到祁阳县不动产登记中心进行了初始登记，缴纳了58,048元税费。异议人付文杰已经取得了该房屋并实际占有，且没有过错，属于善意取得，人民法院不得查封该涉案房屋。异议人（案外人）付文杰为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：1．房屋买卖协议；2．祁阳法院标的款收据一份、祁阳农商行客户回单五份；3．祁阳农商行业务凭证照片二张；4．永州群星房地产土地评估公司估价报告及增值税发票；5．税收完税证三份。申请保全人唐顺友称，祁阳县人民法院（2019）湘1121民初2162号民事裁定书和（2019）湘1121执保528号协助执行通知书符合法律规定，不能解除。异议人付文杰提供的《房屋买卖协议》是无效协议，异议人没有全部支付房款，没有实际占有该房屋，没有取得涉案房屋的所有权。异议人付文杰与被申请人张新春妻子有亲戚关系，对涉案房屋估价明显低于市场价格，故异议人存在过错，并非善意买卖涉案房屋，请求人民法院依法驳回异议人付文杰的异议请求。申请保全人为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：1．唐顺友的微信聊天记录；2．涉案房屋的现状照片；3．房屋权属登记信息。本院经审查查明，被申请人张新春位于祁阳***、***房［不动产权证号：湘（2018）祁阳县不动产权第***号］的房产因陈保国与张新春买卖合同纠纷一案被本院于2018年6月1日查封，该房屋另在湖南祁阳农村商业银行股份有限公司金穗支行为张选荣抵押担保借款500,000元。在执行陈保国与张新春买卖合同纠纷一案中，本院于2019年9月2日依法拘留了张新春，拘留期间，张新春与异议人付文杰于9月4日签订了《房屋买卖协议》，协议约定：一、价款一百万元人民币；二、付款方式为买方为卖方偿还金穗抵押贷款五十万元及利息；偿还陈保国向祁阳法院申请执行的标的款218,204元及承担法院执行费3,115元，并承担罚款10,000元，共计231,319元；抵偿卖方欠买方付文杰的欠款三十四万元；三、协议签订后七个工作日办理过户手续。协议一式三份，留祁阳法院存档一份。协议签订后，付文杰立即向法院交清了张新春的各项执行款231,319元，本院提前解除了张新春的拘留并作出了（2019）湘1121执771号之二执行裁定书，解除了对涉案房屋的查封。9月5日，付文杰向湖南祁阳农村商业银行股份有限公司金穗支行偿还了借款人为张选荣的房屋抵押贷款517,250元，领回了涉案房屋的产权证书。为办理产权过户，付文杰于9月6日委托永州群星房地产土地评估公司对涉案房屋进行价值评估，估价为72.56万元。同日，付文杰与张新春在祁阳县不动产登记中心办理过户手续时，开具的商品住房销售发票价格为688,000元，并向祁阳县税务局缴纳了房屋买卖契税、城市维护建设税、地方教育附加税、教育费附加、个人所得税、增值税共计58,048元。在付文杰办理产权过户期间，因申请保全人唐顺友与被申请人张新春民间借贷纠纷财产保全一案，我院于2019年9月11日作出（2019）湘1121民初2162号民事裁定书，并于2019年9月12日向祁阳县不动产登记中心发出（2019）湘1121执保528号协助执行通知书，再次查封了涉案房屋。异议人付文杰得知情况后，遂向本院提出异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人付文杰就涉案房屋与被申请人张新春签订的房屋买卖协议是在申请保全人提出财产保全申请之前，该房屋买卖协议系在法院强制执行被申请人张新春时，张新春为履行生效法律文书确定的义务自行变卖财产产生的，系买卖双方真实意思表示，也不违反法律禁止性规定，故协议合法有效。付文杰按照协议约定支付了张新春的另案执行款，代还了房屋抵押贷款，已经履行了全部支付义务。由于涉案房屋系毛坯房，不能实际占有使用，但付文杰及时要求张新春到不动产登记部门办理了相关过户准备工作，并缴纳了各项税费，应视为取得了该房屋的所有权。涉案房屋未能办理过户登记，是因为在办理过程中再次被查封。故异议人付文杰对此提出排除执行的异议，符合法律规定，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对被申请人张新春位于祁阳县***、***号［不动产权证号：湘（2018）祁阳县不动产权第***号］房产的执行，解除对该房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 施春波审 判 员 桂 冠审 判 员 周高峰二〇一九年九月二十七日法官助理 漆振刚书 记 员 周星贝附相关法律条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2．《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。3．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。