北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初28089号原告（反诉被告）：龙雷，男，1960年3月13日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：上海赟鑫酒店管理集团有限公司，住所地上海市奉贤区青工路********。法定代表人：王振鑫，总经理。委托诉讼代理人：巫荣弟，男，1969年8月22日出生，汉族，上海赟鑫酒店管理集团有限公司职员，住福建省浦城县。委托诉讼代理人：吴晓平，上海王新律师事务所律师。被告：尉卫民，男，1979年8月18日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县新华区。原告龙雷与被告上海赟鑫酒店管理集团有限公司（以下简称管理公司）、尉卫民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙雷、被告管理公司的委托诉讼代理人巫荣弟、吴晓平、被告尉卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙雷向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认龙雷与管理公司之间房屋租赁合同关系的解除，确认对管理公司与尉卫民之间的合同解除；2.判决管理公司因违约后所拖欠的房租滞纳金（共计2964元），赔付龙雷合同违约金（共计81900元）；3.判决管理公司、尉卫民因拒不交房所造成的2019年5月1日之后的房租，补齐未完善交纳的房租款40950元；4.判决管理公司、尉卫民返还房内附属设施。以及拖欠的北京市自来水公司的水费和小区公共卫生费。诉讼过程中，龙雷撤回第1项诉讼请求，撤回第4项中要求返还房屋及屋内附属设施的诉讼请求。事实和理由：龙雷与管理公司之间，于2015年7月20日，签订了一份房屋租赁合同，租赁时间为2015年7月31日至2023年8月31日，时长八年。就房屋租赁期间的有关事宜，合同中双方约定：房租的交纳方式是按季度付款方式进行。按时交房，按时交房租，双方不可违约。倘若违反了约定，双方均有详细的合同约定与赔偿方式。可是，在2019年的季度付款时，由于管理公司发生了严重的违约事实：应该在2019年5月1日交房租，经过不间断催促，管理公司不遵守合同，一拖再拖至5月22日才支付。因合同中约定，极限不可拖欠到15天，若拖欠到15天之后才支付的话，属于严重违约。并且，需要赔偿全年度租金总和的百分之五十的违约金，同时合同约定赋予龙雷“单方有权解除合同”的权利。所以，龙雷通知了管理公司解除了合同。起初，管理公司自称在京需要开展酒店业务（办一个分店，地址在，地址在公主坟附近租一处平房房屋做自己员工的宿舍）。当房屋承租后，管理公司又告知龙雷：分店不办了。同时乞求龙雷，能否让其将所租房屋转租两年，又称自己独自承担空房有困难，并且要坚持继续承租，龙雷不同意外租。在管理公司的软磨硬泡下，龙雷出于善意和理解，为减轻管理公司的空房承租负担，便同意管理公司只能外租两年，并要求对方严格依照委托只能是转租2年。到期后需立刻收回由管理公司自用。可之后，没有想到管理公司原来系专门来京做二手房转租的。欺骗了龙雷，其真正的目的性是为了外租，从中获得租房差价。当管理公司获得房屋租赁权后，便出租给了另外一承租人即被告尉卫民。偶然的机会中，龙雷才发现管理公司和尉卫民之间的合同签约时间属于三年，违背的是委托授权的时间限定，他们之间合同的约定时间，责令修改，可是管理公司和尉卫民不予理睬。龙雷始终对管理公司和尉卫民之间合同的合法性不认可。龙雷同时依据合同约定要求返还房屋，在龙雷依据合同约定解除合同后，管理公司至今不交房，声称法院不判决，就是不交房。管理公司答辩称，龙雷要求解除合同，没有问题，我们也表示同意。但是我们解除合同的理由是因为龙雷，在房屋租赁合同的有效期间龙雷恶意切断电源，并且把我们房间的玻璃打碎，我前天到现场去看过三间玻璃房间全碎了，导致管理公司不能正常使用租赁的房屋，不能实现合同的目的。所以我们认为，既然龙雷提出解除合同，我们也表示同意。而且房屋现在已经腾空。滞纳金不同意支付，违约金也不同意支付，而且它既存在滞纳金的情况下，他又同时主张违约，有问题，龙雷并没有提供因为所谓的违约给他造成的实际经济损失，违约金我们认为约定过高申请法庭调整。房屋租金我们支付到2019年5月31日，6月24日我们继续支付了15000元租金，6月份的租金我们也支付了已经付超了，7月份的租金没有付，5月中旬就已经发生纠纷，因合同解除同意交还房屋和附属设施。水费已经支付到2019年5月20日，我们理解的公共卫生费就含物业费，包括垃圾清运费、卫生费。管理公司在承租本案的涉案房屋以后从来没有违反合同约定的，我们所有的费用都是先支付后使用，也就是我们的每一个季度的使用房屋之前，我们都是把一个季度的房屋租金交清。在支付的日期上，我们可能有拖欠一点的时间，但是我们一定没有违反先付后用总的原则。所以，即使晚交几天房租不属于根本违约，履约上可能有点小瑕疵而已。而龙雷，那就是我们如果晚付了几天，就是采用极端的办法，停电砸碎玻璃。所以我们认为，龙雷作为出租方的行为是根本违约。尉卫民答辩称，我跟龙雷没有租赁合同，我是第三方，现在我已经跟管理公司和平解决，把钥匙已经交付给管理公司了龙雷砸了玻璃，我们已经报警，报了两次，但是派出所说你们可以起诉，这个房子是龙雷的，他有权砸。房屋内没有我的物品了。管理公司向本院提出反诉请求：请求判令龙雷返还管理公司保证金13000元。事实和理由：管理公司于2015年7月向龙雷租赁房屋时，向龙雷支付了13000元保证金。根据合同约定，租赁期满或合同解除后，除抵扣应由管理公司承担的费用、租金外，剩余部分应如数无息返还管理公司。龙雷针对管理公司的反诉，答辩称，保证金不同意退还，按照合同及收条的约定，管理公司违约不予退还保证金。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市西城区木樨地北里X排X号平房（以下简称涉案房屋）为公安部分配给龙雷的父亲龙应轩租用，龙应轩去世后，由吴淑芬、龙雷拥有使用权并支付房租。2015年7月20日，出租方（甲方）龙雷与承租方（乙方）上海赟鑫酒店管理有限公司（管理公司原名称）签订《房屋租赁合同》，约定：“龙雷将涉案房屋出租给管理公司作为员工宿舍使用，且未经龙雷书面同意，管理公司不得改变房屋用途。租赁期限8年，自2015年7月31日至2023年8月31日，其中2015年7月31日至2015年8月31日为免租期。租金标准为每月13000元，每三年递增5％，每季度支付，先付后用，首期租金管理公司应于本合同8月1日前支付，每年租金在当年的11月1日、2月1日、5月1日、8月1日支付，若拖欠房租，每天罚金0.3％，如持续拖欠到15天，龙雷有单独解除合同的权利。租赁保证金为13000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由管理公司承担的费用、租金及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还管理公司。”该《房屋租赁合同》其他内容有：“第十一条合同解除，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，1.不支付或者不按照约定支付租金达15日的；2.欠缴各项费用超过一个月租金的；3.擅自改变该房屋用途的；4.擅自拆改动或损坏房屋主体结构的；5.利用该房屋从事违法活动或影响房屋安全或周围邻居的。第十二条违约责任，（四）乙方有本合同第十一条第四款约定的情形之一的，应按年租金的50％向甲方支付违约金。（五）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方有权要求乙方恢复原状或者赔偿损失。如造成人身、财产损失的，乙方应承担赔偿责任。（六）租赁期内，乙方如提前退租的，应提前90日通知甲方，结清所有费用，但是乙方的装修所有不可移动物品无偿归甲方所有，并向甲方支付违约金，共计2万人民币。”2015年7月24日，管理公司接收涉案房屋。龙雷收到管理公司支付的房屋租赁保证金13000元，当日，龙雷签署收条，内容为：“今收到上海赟鑫酒店管理有限公司承租北京市西城区木樨地北里XXX号房屋保证金13000元。（注明，此款待合同期完毕时，未发生违约现象后，将全额退款）”管理公司通过自有账户及法定代表人王振鑫账户向龙雷的建设银行账户转账支付租金，具体为：2015年8月5日、11月3日、2016年2月16日、5月6日、8月4日、11月7日、2017年2月6日、5月3日、8月1日、11月6日、2018年1月31日、5月2日、8月2日，各支付39000元；2018年11月7日、2019年2月21日各支付40950元；2019年6月24日支付15000元，金额合计603125.64元。2016年5月，管理公司将涉案房屋转租给尉卫民。2019年6月，龙雷曾有对涉案房屋停电、砸坏玻璃的行为。诉讼中，龙雷解释为：“停过电，2019年6月份我给涉案房屋停电了，因为管理公司应该是2月1日支付房租实际是2月22日支付的房租，严重违约，5月1日的租金也没有支付，管理公司答应搬走结果没搬走，也不给钱，所以我就给停电了。也砸过玻璃，在6月底，原因是管理公司不搬走，所以我才砸的玻璃。”鉴于管理公司于2019年7月23日参加庭审时明确表示同意解除合同，本院建议当事人交接涉案房屋，龙雷、管理公司遂商定于2019年7月26日9时办理交接。管理公司人员巫荣弟与龙雷签署的《房屋交接书》显示：“双方现就北京市西城区木樨地北里X排X号X间房屋交接完毕，同时移交的还有室内原两台空调、电卡一张。经查验，确定目前水表读数为1444吨。对方想拆暖气片，但房东认定有异议，现没拆。2019年7月26日。”因龙雷、管理公司对前述《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除无争议，且龙雷已收回涉案房屋，龙雷遂撤回第1项诉讼请求并撤回第4项中要求返还房屋及屋内附属设施的诉讼请求。诉讼中，龙雷出示北京市自来水集团有限责任公司缴费通知单一份，该单据显示：财务月份2019年7月，水表示数1443立方米，合计金额521元。管理公司同意向龙雷给付单据记载的水费金额。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2019年2月21日，龙雷收到管理公司支付的租金40950元所对应租赁期间的争议，龙雷主张2019年2月1日应支付的租金对应的租赁期间自2019年2月1日起至同年4月30日止；管理公司主张对应的租赁期间自2019年3月1日起至同年5月31日止。当事人在合同中约定的“租赁期限8年，自2015年7月31日至2023年8月31日，其中2015年7月31日至2015年8月31日为免租期”，因此，租金的起算日期为2015年9月1日起，管理公司于2015年8月5日支付的租金所对应的租赁期间为2015年9月1日至同年11月30日，2015年11月3日支付的租金所对应的租赁期间为2015年12月1日至2016年2月29日，2016年2月16日支付的租金所对应的租赁期间为2016年3月1日至同年5月31日，2016年5月6日支付的租金所对应的租赁期间为2016年6月1日至同年8月31日，以后各年以此类推，故本院认定，至2019年2月21日管理公司支付的租金所对应的租赁期间为2019年3月1日至同年5月31日。2.交接房屋日期的争议，管理公司主张其工作人员巫荣弟与龙雷签署的《房屋交接书》虽为2019年7月26日，实际交接日期为2019年7月24日，龙雷对管理公司主张不认可，鉴于管理公司未就其主张出示证据，故本院认定，龙雷与管理公司交接涉案房屋的日期为2019年7月26日。本院认为，龙雷与管理公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。管理公司作为承租人，负有支付租金的合同义务。本案当事人在合同中就租金给付期限及金额约定明确，龙雷对管理公司已付租金对应的租赁期间虽有误解，但根据龙雷出示的证据显示，截至2019年6月24日，在管理公司的16次支付租金中，守约一次即2017年8月1日，提前履行一次即2018年1月31日，逾期14次，在这14次逾期中，逾期15日及以上三次即2016年2月16日、2019年2月21日、2019年6月24日，龙雷可以依据合同约定行使解除权，管理公司最后一次支付租金不仅逾期且金额亦不符合先付后用及季付租金的约定。管理公司的上述违约行为，是合同解除的主要原因，故管理公司对合同解除负有责任。诉讼中，当事人对合同于2019年7月26日解除无争议，本院准许。管理公司的长期不守约行为累积了龙雷的负面情绪，租赁期间因管理公司迟延履行给付租金的合同义务，龙雷对租赁房屋断电、砸玻璃行为过激，应依法行使合法权利，但龙雷的行为未造成不良后果，故管理公司以此拒绝按照合同约定履行支付租金义务的主张不能成立。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。合同解除后，尚未履行的终止履行。合同解除后，管理公司应将涉案房屋交还龙雷，诉讼中，龙雷与管理公司已就此自行解决，本院准许。龙雷应将房屋保证金返还管理公司。龙雷在向管理公司出具的房屋租赁保证金收条上所标注的“此款待合同期完毕时，未发生违约现象后，将全额退款”属龙雷的单方意思，非当事人就房屋租赁保证金的合意，对管理公司没有效力，龙雷拒绝退还房屋保证金的主张，依据不足。对管理公司要求龙雷返还房屋租赁保证金的反诉请求，本院予以支持。管理公司对合同存续期间的租金，负有给付义务。鉴于双方于2019年7月26日交接了涉案房屋，因此，该日期应为租金的截止日期。自2019年6月1日起至同年7月26日止，共计一个月零26日，按照合同约定的租金标准计算，此间租金数额为25317.95元，管理公司应给付龙雷，管理公司于2019年6月24日支付的15000元从中扣除，剩余10317.95元为管理公司的实际支付数额。龙雷主张的租金数额无依据，本院不予确认，对其超出本院认定数额的诉讼请求，本院不予支持。龙雷要求管理公司偿付违约金的主张，存在合同及法律依据，本院予以支持。鉴于管理公司的违约行为，未对龙雷造成实际损失，故龙雷主张的违约金过高，本院依法予以调整，并以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定为13650元。对龙雷超出本院确定违约金数额的部分诉讼请求，本院不予支持。当事人在合同中没有对承租人逾期支付租金约定需偿付滞纳金，因此，龙雷要求管理公司偿付房租滞纳金的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。龙雷与管理公司就水费给付无争议，本院准许。龙雷要求管理公司给付小区公共卫生费的诉讼请求，缺乏证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，上海赟鑫酒店管理集团有限公司给付龙雷租金一万零三百一十七元九角五分；二、本判决生效之日起五日内，上海赟鑫酒店管理集团有限公司偿付龙雷违约金一万三千六百五十元；三、本判决生效之日起五日内，上海赟鑫酒店管理集团有限公司给付龙雷水费五百二十一元；四、本判决生效之日起五日内，龙雷返还上海赟鑫酒店管理集团有限公司房屋租赁保证金一万三千元；五、驳回龙雷的其他诉讼请求。如果龙雷、上海赟鑫酒店管理集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百一十七元，龙雷负担二百一十一元（已交纳）；由上海赟鑫酒店管理集团有限公司负担二百零六元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费六十三元，由龙雷负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇一九年九月十九日法官助理  刘伟光书 记 员  苏晓明