广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1121民初775号 原告：李珊女，1990年5月10出生，汉族，住昭平县。 委托诉讼代理人：唐荣辉，广西汇豪（昭平）律师事务所律师。 被告：徐炳军男，1973年9月21日出生，汉族，住昭平县。 委托诉讼代理人：邱金昌，广西众望(富川)律师事务所律师。 原告李珊与被告徐炳军房屋租赁合同纠纷一案，本院于201９年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李珊及委托诉讼代理人唐荣辉、被告徐炳军及其委托诉讼代理人邱金昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李珊向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告徐炳军向原告李珊支付违约金252000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告根据房屋招租广告而联系被告与之商议租房之事。当时被告说与房东好如兄弟，是房东委托被告出租的，原告相信了被告说的话并向被告索要了一份房东的房产证复印件。原、被告商妥后，就于2017年4月16日签订了《房屋租赁协议》，约定被告将位于昭平镇东宁北路10号楼房一栋（一至四层）出租给原告经营使用，租期三年，从2017年5月1日起，至2020年4月30日止，租金每月6000元。《房屋租赁协议》第三条还约定：“甲、乙双方任何一方中途终止协议要双倍赔偿双方余下租期的租金”。原告租用此店经营电器到2018年6月初，房东方有人来告知原告，说该楼房欲拆掉重建，要原告做好搬店准备。原告不明白怎么回事，随即致电询问被告，被告说他孩子正准备考试，过了这段时间再说吧。可过后被告也没有主动打过电话来向原告说明此事。7月中旬就有拆房人员来到店里象征性地做了动土仪式。这时，原告就拆房搬店之事再问被告，被告才确认了拆店重建一事，并通知要求原告搬离此店。至此，原告才得知该店面是被告租用房东的，然后被告再转租给原告。2018年8月1日房东书面通知原告8月3日前搬店，原告得到了一份房东与被告签订的《楼房租赁合同》的复印件并了解了协议内容，原告只好于8月4日全部搬离此店。原告就此事与被告交涉，要求被告退还店面经营转让费30000元及押金3000元，并补偿原告为了经营对该店面所进行的装修费约100000元，被告不同意。之后又申请政府调处，也没达成调解协议。因此，为了维护自身的合法权益，原告只好诉之法院，请求法院判令被告依双方签订的《房屋租赁协议》第三条承担违约责任。 徐炳军辩称，一、本案系原告违约，被告并未违约，原告诉请并无事实和法律依据。《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告未经与被告协商便私自搬店的行为构成违约。1.原告在诉状称述“当时被告说他和房东好如兄弟，是房东委托被告出租的”证明原告在租赁案涉房屋时知道被告是从房东手中租过来的事实。原告作为从商经验丰富的商人已预见在租赁案涉房屋时会面临着房东及被告的使用房屋的要求之可能。2018年7月房东虽通知原告因翻建房子需要请原告搬离房屋，但房东也同样给予了原告协商解决的机会，但原告未经与被告协商便于2018年8月4日私自搬离房屋，造成租赁合同违约行为在于原告。2.被告本来就处于承租人的地位，在转租的过程中也获得了一定的差价，所以从情理上讲被告肯定是不希望原告搬离房屋。合同法第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限满之前要求其承担违约责任”。被告并没有以其明确意思或自己的行为表明不履行租赁合同义务，相反被告肯定是希望原告与被告能够继续履行租赁合同。3.房东在原告搬离房屋后房东并没有对房屋进行修建，原告与被告之间的租赁合同仍然可以继续履行，但原告没有与被告进行必要的沟通，原告以自己的行为表示不再续租房屋，所以从这个角度看，本案违约行为在于原告。对此，被告保留对其追究违约责任的权利。二、退一步讲，如果认定由于房东的原因而归于被告违约，那么原告计算的违约金也是远远超出其预期损失。根据合同法第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告诉求违约金数额远远超出可能存在的损失，如果认定由于房东的原因而归于被告违约，那么根据上述法律规定及公平原则，人民法院也应当对其主张的过高的违约金予以调整。 本院经审理对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，本院认定如下：1.根据庭审查明，原、被告2017年4月16日签订《房屋租赁协议》时，被告没有将其与房东杨以道于2015年8月10日签订《楼房租赁合同》的复印件交付原告，原告不知晓该合同内容。2.从原告提供与被告的微信聊天记录及谈话录音内容看，被告对该谈话录音的真实性没有异议，同时，谈话录音没有侵犯被告的隐私，本院予以确认。在谈话过程中，被告认可房东对出租的楼房进行拆旧重建一事，并要求原告配合房东，停业搬店腾房。原告搬店前与被告协商过赔偿问题，对原告提出的约100000元装修费用，被告没有任何异议，故可以认定原告的装修费用约100000元左右。3.从原告提供的销售发票和收据看，原告经营的电器店每月的平均毛利润约15000元左右，扣除房租、水电、人工费等必要成本后，纯利润所剩不多，原告主张每月纯利润有10000元，本院不予采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原、被告于2017年4月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告作为出租人，应当按照约定将租赁房屋交付原告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途、确保合同能够顺利履行。在房东通知并限定时间要求原告搬店腾房后，被告不但不出面协调制止房东假借翻建房屋单方终止合同的行为，反而与房东步调一致、毫无原则，同样要求原告搬店腾房。被告如此简单粗暴的处理与原告的合同关系，完全是在以自己的行为表明不履行合同义务，单方终止履行合同，有违诚实信用原则，构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。原、被告在《房屋租赁协议》第三条中约定：“甲乙双方任何一方中途终止此协议要双倍赔偿对方余下租期的租金。”此条款即是双方约定一方违约时应当向对方支付一定数额的违约金，在被告违约后，原告有权根据约定请求被告支付相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，因合同违约给原告造成的损失，主要是直接的经济损失约133000元（装修费用约100000元、转让费30000元、押金3000元），根据合同约定的违约金计算方法计算出来的违约金数额明显过分高于实际损失数额。被告主张约定的违约金过分高于原告的损失，请求予以减少，本院予以采信，并酌情调整违约金数额。如何确定本案的违约金数额，应综合考虑本案的违约原因及当事人的过错程度。被告伙同房东采取捏造事实、霸道蛮横的方式方法，迫使原告把正常稳定的家电生意停了，限期搬店腾房，实属可恶！严重违反了诚实信用、公平公正的基本原则，扰乱了市场经济秩序，不利于构建诚信社会，也与社会主义核心价值观背道而驰。为了打击失信行为，彰显条约精神，倡导诚信守约，共建和谐社会，本院认为，本案违约金应确定为133000元，才能弥补因被告违约给原告造成的损失。对被告辩称房东在原告搬离房屋后房东并没有对房屋进行修建，原告与被告之间的租赁合同仍然可以继续履行，但原告没有与被告进行必要的沟通，原告以自己的行为表示不再续租房屋，所以从这个角度看，本案违约行为在于原告的主张。本院认为，被告的此等谬论，荒唐无赖，毫无道理可言，把人赶走了，还倒打一耙，恶人先告状，欲把责任推得一干二净，实乃于法无据、于情不合、于理相悖，本院不予采信。 综上所述，原告诉讼请求部分理据充分，本院酌情予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号）第二十九条规定，判决如下： 被告徐炳军于本判决生效后十日内向原告李珊支付违约金133000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5080元，减半收取计2540元，由被告徐炳军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  吴传周 二〇一九年九月十七日 书记员  刘砚紫