广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终1313号 上诉人（原审被告）：黄国强，男，1985年10月23日出生，壮族，住广西田东县。 被上诉人（原审原告）：百色瑞凯物业服务有限责任公司，住所地广西田阳县田州镇解放中路县国税局后面。 法定代表人：黄祖军，系该公司执行董事。 委托代理诉讼人：李铁峰，广西经海律师事务所律师。 上诉人黄国强因与被上诉人百色瑞凯物业服务有限责任公司（以下简称瑞凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2018)桂1022民初1232号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月22日传唤当事人到庭进行法庭调查，上诉人黄国强、被上诉人瑞凯物业公司的委托代理人李铁峰到庭参加调查。本案现已审理终结。 黄国强上诉请求：1、撤销(2018)桂1022民初1232号《民事判决书》第二项判决,依法对本案予以改判,依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。理由和事实：一审法院认定事实错误,导致判决结果第一、二项错误。一、一审法院基于“将物业收费通知单定期张贴于业主门口为目前物业公司通常采用的催交方式”,认为被上诉人对催交方式的陈述符合日常生活实际情况,据此认定可引起诉讼时效中断错误。被上诉人所谓将物业收费通知单定期张贴于业主门口的催交方式,无法排除该通知单被他人撕走或风吹影响掉落等客观上导致上诉人无法知晓该信息的情形,因此,并不能证实其已确实将催交通知送达或告知上诉人,亦即无法证实上诉人因此收到收费通知。根据日常生活习惯,催收行为是一个影响双方权利义务的行为,理应是采取审慎而不侵害他人权利的方式,而被上诉人认为在业主门口采取张贴的方式,只要其他业主见到、收到并实际履行就等同于上诉人见到、收到该催缴方式,显然无法自圆其事实上,在上诉人被起诉之前,并未看到或收到任何一份关于被上诉人出具的物业服务费催款函或通知,截至一审起诉之日,被上诉人从未向上诉人追索物业综合服务费及生活垃圾清运费、电梯维护费、公摊水电费等费用,因此,其对2017年9月30日前的各项费用的诉讼请求已超出诉讼时效期间,请求二审法院撤销原判,依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审法院认定的“虽然原告未能提交证据证实其已将提高收费标准的通知张贴小区公告栏和小区各单元门口,但从原告定期将物业交费通知单张贴业主门口方式可判断,被告实际已知晓物业管理费提高”违反广西政府规章及物业服务合同的约定,带有主观惯性思维判断。1、关于提高物业费需履行的程序根据《广西壮族自治区物业管理条例》第五十条及《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》第七条规定,提高物业服务费应与业主在政府指导价范围内协商确定,并在物业服务合同中约定,但被上诉人未按规定履行相关程序。被上诉人采取的随意将提高收费标准的通知张贴小区公告栏和小区各单元门口的行为不符合规章及合同约定。2、定期将物业交费通知单张贴业主门口与提高收费标准的通知是否张贴告知小区业主是两个不同的事实,没有直接关联性,况且根据被上诉人与上诉人签订的物业服务合同来看,要提高物业收费标准,需要按规定程序执行。被上诉人并未根据《广西壮族自治区物业管理条例》第五十条、《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》第七条的规定程序,在提高物业收费标准前与业主进行协商确定,也未在合同中约定,到目前为止有没有按规定向政府主管部门报备业主也并不知晓,即私自提高物业服务费,并以提高的收费标准计算物业费,通过在部分业主门口张贴催缴单的方式,使得该部分业主产生误解按提高的收费标准交纳物业费,进而认定“多数业主默认提高收费标准显然无事实依据结合上述事实,可证实被上诉人并未正确履行物业服务合同中提高收费标准需按规定程序执行的权利,且在一审起诉之前上诉人并未看到或收到被上诉人出具的物业服务费催款函或通知,一审法院既认定被上诉人并未能提交相关证据证实其所述事实,又认为“虽然原告未能提交证据证实其已将提高收费标准的通知张贴小区公告栏和小区个单元门口,但从原告定期将物业交费通知单张贴业主门口方式可判断,被告实际已知晓物业管理费提高”,这样的裁判理由相互矛盾,过于主观性,没有事实和法律依据。三、上诉人提出被上诉人在物业服务管理过程中存在多种不作为行为,并提供了相关事实依据,一审法院却将案件争议焦点定性为“物业管理是否存在瑕疵”,这是不合理、不符合事实的。首先,按照物业服务合同约定,被上诉人应对小区进行有效的管理和维护,对业主的咨询应该给予答复,业主有权对被上诉人的服务活动进行监督管理。但至诉讼发生前,被上诉人长期存在不公开物业服务费的收支明细、小区多处公共设施损坏却不维修(如:一楼大门锁从入住至诉讼发生前一直处于损坏状态、小区监控设施长期处于不正常运转状态)、没有及时清理建筑垃圾和清扫公共场所、对擅自改变住宅楼下架空层用途和私拉电线充电行为置之不理、对业主反映问题不登记不处理等情况。被上诉人的行为明显是不管理、不服务、不作为,已经严重违背了合同约定的作为管理者应该履行的义务,部分行为甚至已经威胁到了业主的人身财产安全、影响到了业主的生活质量。一审判决罔顾事实,将“不作为”定性为管理有“瑕疵”来处理,属于偷换概念变更争议焦点,刻意减轻了被上诉人应履行的责任、义务,将业主与物业管理者放在一个不对等的位置进行裁判。其次,根据百色市房产管理局《关于2017年百色市物业专项检查情况的通报》,被上诉人的田东分公司(小区物业目前的实际管理者)在专项检查中被评定为不合格,更能说明其行为不是管理存在瑕疵的问题,而是根本不具备对小区进行有效管理和维护的资质和能力。四、一审法院相关工作人员在现场勘查过程中带有明显的主观性,存在案件事实未查清就作偏袒判决的情况。在现场勘查时,上诉人要求一审法院勘查工作人员随上诉人到所提交的证据材料的相关现场点、家里进行勘查,但是一审法院勘查工作人员拒绝了上诉人的请求,并要求一审中的被告业主选出代表来说话,不然不予理会。整个勘查过程,勘查工作人员只到被上诉人相关工作人员指引的现场点进行查看就草草收场,完全不理会一审中的众多被告业主继续勘查其他现场点的请求这种不将一审中的原告和被告放在一个对等位置,带有明显主观性、偏向性的现场勘查,得出来的勘查结论损害了上诉人的合法权益,基于这样的勘查结果作出“原告管理上的瑕疵行为不足以成为被告拒交物业费的依据”结论,而不予采纳上诉人行使先履行抗辩权,其合法性存在质疑。五、一审法院基于被上诉人的陈诉和其提供了缴纳公摊水电费的发票,认为上诉人所提出的一系列重复收费项目“并非同收费项目”,基于“该费用为小区公共利益而发生的,如绿化用水、清洁用水、消防用水、公共照明、二次供水用电、公用设施与共 用设备用电等所需费用”,认定“原告按实际用量由单元业主或小区业主据实分摊符合公平原则”,判决上诉人支付相关费用,是不合理的。第一,上诉人在一审中明确指出,对被上诉人提交的缴纳公摊水电费的发票的真实性没有异议,但对这一费用的构成及是否应由上诉人全部分担存在疑议,并提交了相关的证据证明(如存在偷用消防用水的照片)。且被上诉人并没有每个月公布水电抄表记录,也没有告知业主相关水电表的位置布局接受业主监督。第二,按照合同约定,物业综合服务费包括:社区管理、公共部位和共用设施设备的日常维修养护、公共秩序、绿化养护清洁卫生等所需要的费用。其中:共用设施就已经包含供水系统、排水系统、照明系统、监控系统、供电系统以及小区使用的管道井道、电线、电缆、卫生设施、绿化景观等。第三,《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》第六条明确规定,物业服务费的成本已经包含物业共用部位维护、共用设施设备的日常运行费用、维护费用,物业服务区域清洁卫生费用、绿化养护费用等。第四,基于上述两点,被上诉人所列的线损、管损以及部分公摊水电费(如绿化用水、清洁用水)等收费项目,明显属于巧设项目二次收费。六、一审裁判上诉人按每平米0.65元支付2015年1月1日至2018年5月31日的物业综合服务费3432.5元,是错误的。第一,上诉人对部分物业综合服务费的诉讼请求已超出诉讼时效期间。前面第一点已述,在上诉人被起诉之前,并未看到或收到任何一份关于被上诉人出具的物业服务费催款函或通知,可认定为被上诉人从未向上诉人追索物业服务费,因此,上诉人对2017年9月30日前的物业综合服务费诉讼请求已超出诉讼时效期间,将此期间的费用计算入总费用中错误。第二,被上诉人计算物业综合服务费的方式无依据。前面第二点已述,被上诉人并未根据《广西壮族自治区物业管理条例》第五十条、《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》第七条的规定程序,在提高物业收费标准前与业主进行协商确定,也未在合同中约定,采取的随意将提高收费标准的通知张贴小区公告栏的行为不符合规章及合同约定,且一审法院也指出上诉人对其主张的“已将提高收费标准的通知张贴小区公告栏和小区各单元门口”的行为没有证据证实,程序不合法合规,缺乏事实依据,属私自提高收费标准,按每平米0.65元的收费标准计算物业综合服务费错误。综合上述事实,被上诉人的部分诉讼请求已超出诉讼时效期间,提高物业综合服务费的行为不合法合规,请求二审法院撤销原判,依法裁判上诉人的物业综合服务费从2017年10月1日起算,并按合同约定的每平米0.45元的收费标准计算费用。七、一审裁判上诉人按中国人民银行同期同类贷款利率向被上诉人计付滞纳金,是不合理的。上诉人曾于2015年的时候,主动去交物业综合服务费时,被上诉人要求缴纳额外服务费(包括公摊水费、公摊电费、公摊水电费等一些重合收费项目),上诉人已明确表示愿意按物业服务合同的约定先支付每平米0.45元的物业综合服务费等合理费用,但被上诉人工作人员表示不按他们的要求缴纳相关费用不收。造成损失扩大,根据合同法有关规定,应由被上诉人承担,而非上诉人刻意不缴纳,不能判定为上诉人存在违约责任,造成损失扩大的责任亦不应由上诉人承担。综上所述,为维护上诉人的正当合法权益,特提出上诉,恳请二审法院查清事实真相,作出合法合理的判决。 瑞凯物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求,维持原判。一、1、一审判决认定张贴的行为导致诉讼时效中断是正确的,上诉人认为诉讼时效未中断的上诉理由是不成立的。2、被上诉人调整物业收费标准有依据,调整合法,对业主均有法律效力和约束力。3、管理瑕疵不是业主拒交物业费的理由,管理过程中管理瑕疵予以整改仍可达到服务标准不可将管理瑕疵认定为被上诉人存在违约行为。4、被上诉人向上诉人主张的各项物业费准确,一审法院认定事实清楚,驳回上诉人的上诉请求,维持一审判决。二、关于墙体漏水的主张是上诉人提交的照片证据上所自行注明的，不是被上诉人定义的,物业公司收物业费到底做什么工作范围物业合同有约定,物业公司的服务范围不包括墙体的问题也揽下来了,本身并没有去签订第三份合同的义务,房屋的质量问题由开发商承担的。2、关于前期物业服务合同第十四条规定,被上诉人依约定的情形和程序,调整物业费标准,是有合同依据的,合同法有约定按约定,无约定按合同原则。2015年1月1号正式实施新的物业服务标准以后,目前小区大多业主按新0.65每平方交纳物业费,我们前期物业服务合同是2012年签订,退到2015年维修成本用工成本均在提升,优质的服务从哪里来,没有物业费做标准,新的保安员都招收不到,新的物业标准是为了提供新优质的服务。3、物业公司在一千三百多户小区提供物业服务,户数人数多,某个地方水管要求维修,路灯坏了要维修。维修时间不是三五分钟马上可以维修好的,需要维修的设备向物业反映,物业公司合理时间安排人员安排购买维修的配件去开展维修工作,该过程是需要一定时间,物业服务需要业主给予支持。被上诉人提供物业服务的瑕疵,不属于违约行为,小的管理上的瑕疵没有达到违约行为,物业公司更换了经理和负责人,相对比以前好,在管理人员到位情况下,会不断得到改善,优质物业服务业主对物业公司的支持。4、一审法院很仔细很清楚的查明事实,一审法院的已经审查被上诉人没有存在重复收取公摊水电费收费的情形。5、业主应当缴纳物业费用，因为业主先交费再服务,合同约定业主第一次交物业费是半年交,以后按季度交,业主接受物业服务以后,应当履行缴纳的义务,部分业主不缴纳物业费,不足以支撑合格的物业服务,如果没有收取足够的物业费的收取,物业服务工作人员招不起,怎么开展物业服务,最终受损是业主本身的自身利益。6、一审判决认定滞纳金按照银行有依据,物业公司的服务离不开每个业主的支持,业主公司要及时处理,业主反映的问题,服务不到位的及时去纠正。出现损坏在合理的时间范围内进行维修,我的委托人开展物业服务过程中,诚意接受业主的监督,在以后的服务过程中不断完善自己,为各位业主提供更好优质服务物业。 瑞凯物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业费（含物业管理费、生活垃圾清理费、电梯维护费、公共维修资金等）共计5,656.4元（截至2018年5月31日）；2、判令被告向原告支付滞纳金1,018元（计至2018年6月30日）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年6月1日，原、被告与田东瑞田房地产开发有限公司三方共同签订了《盛世嘉园业主前期物业服务合同》，约定在业主委员会成立之前，田东瑞田房地产开发有限公司聘请原告负责对其公司建设的田东盛世嘉园小区进行物业管理，负责办理入住手续、装修管理、清洁卫生、绿化养护、治安秩序、车辆管理、设施设备的保养等公共管理服务。合同第九条约定，物业综合服务费包括社区管理、公共部位和共用设施设备的日常维修养护（专项设备除外）、公共秩序、绿化养护、清洁卫生等所需费用以及企业管理费、税费、合理利润等，实行先交费后服务原则，业主入住时须一次性预付半年物业服务相关费用，半年期满后按季度交纳，物业综合服务费按住宅0.45元/平方米/月、商铺1元/平方米/月交纳，电梯房业主、使用人按30元/月交纳电梯维护费；第十条约定，物业管理应交纳的其它费用还包括公共地方占用费、车辆停放保管服务费、装修垃圾处理费、特约服务费等；第十一条约定，代收代交的费用有水费、电费、公共水电分摊费、垃圾处理费，其中，水费、电费由业主按实际使用数额逐月结算交纳，公共水电分摊费按实际所发生收取，该费用为小区公共利益而发生的，如绿化用水、清洁用水、消防用水、公共照明、二次供水用电、公用设施与共用设备用电等所需费用，城市垃圾经环卫部门进行清运、处理，收费为7元/户/月；第十二条约定，公共维修资金在业主委员会成立前由业主按所购物业建筑面积0.15元/平方米/月标准向管理者交纳；第十三条约定，未能如期交纳物业服务费，自逾期之日起，每日另收取应当交纳费用的千分之三滞纳金；第十四条约定，管理者可根据实际情况提出物业服务费及其相关费用调整方案，向全体业主张榜公示，执行新的收费标准。本合同有效期至第一次业主大会审议通过业主合同，并开始生效时终止，如第一次业主大会未能审议通过业主合同，经业主委员会签字确认，本合同继续生效，直至新的业主合同开始生效时终止。上述合同签订后，原告田东分公司为盛世嘉园小区提供物业服务至今，因被告拖欠2015年1月至2018年5月公摊水电费、物业管理费、二次加压电费、电梯维护费等各项物业管理费用，经原告多次催讨未果，遂诉至一审法院，提出前述诉讼请求。 被告系田东盛世嘉园小区的业主，住宅面积128.82㎡。田东盛世嘉园小区至今未成立业主委员会。为小区提供物业服务的原告田东分公司，为依法设立并领取营业执照的法人分支机构，无法人资格。2013年2月，田东县物价局对盛世嘉园小区前期物业服务收费有关事项向原告田东分公司作出通知，主要内容为，在小区没有成立业主委员会之前，由建设单位选聘物业管理企业对普通住宅小区物业进行管理，收费实行政府指导价，物业服务收费标准为多层住宅最高每月每平方米0.6元，高层住宅最高每月每平方米0.7元，公司可以在规定的最高限价基础上向下浮动15%。2014年12月30日，原告田东分公司书面通知，决定从2015年1月1日起在物价局文件允许的范围内适当调高收费标准，电梯楼由原来0.45元/平方米调升为0.65元/平方米，步梯楼由原来0.45元/平方米调升为0.55元/平方米。原告陈述，该通知已在小区公告栏及各单元门口张贴，公告栏张贴时间超半年，大部分业主已按新标准交费。对各业主的物业交费通知单，原告表示按通常作法定期张贴于业主门口。2015年，原告将其收取的物业管理费中车位费、公共维修资金、电梯维护费等收支情况在田东生活网中公布。原告对其诉请物业服务各项费用提交了明细，其中1、2018年1月12日至5月12日，水费欠费130.2元；2、2015年1月1日至2018年5月31日，物业管理费欠费3,432.5元；3、2015年1月1日至2018年5月31日，生活垃圾清运费欠费287元；4、2015年1月1日至2018年5月31日，电梯维护费欠费1,230元；5、2016年3月28日至2018年5月10日，公摊水费、公摊公共照明电费、公摊电梯用电、二次加压电费、公摊小区路灯、线损、公摊水电费、管损等欠费576.7元，原告对该项费用的计算、起止时间、分摊方式均列表附后。上述各项费用共计5,656.4元。被告认为原告既收取公摊水电费，又收取公摊水费、电费，属重复收费，庭审中，原告对此陈述：2016年前为人工记账，2017年为电脑记账，公摊水电费分别改为公摊电费、水费、时间无重复。原告为证明其已代业主交纳了公摊水电费，向一审法院补充提交了交费发票、水电抄表记录及计算说明，被告认为公摊部分的费用分摊不明，存在重复收费的现象，如公摊公共照明和公摊小区路灯费等，物业办公室、保安亭私立电表由业主承担费用，商铺用电没有电表等。原告对此向一审法院提交了书面说明，对费用分摊的范围、方式予以回复，并陈述，物业办公及商铺均有独立电表。 对被告提交的、欲证明原告物业服务不到位、存在违约行为的照片，一审法院庭审后组织双方进行现场勘查。经勘查，小区设有建筑垃圾堆放点，生活垃圾已由环卫部门清运，污水渗漏问题已整改，部分门禁存在故障，有电车乱停乱放、通道有照明灯脱落现象、通信部门光纤网线安装凌乱。 一审法院认为，本案争议焦点系，一、原告是否是本案适格主体；二、原告部分诉请是否超过诉讼时效；三、原告的物业管理是否存在瑕疵，被告是否应向原告交纳物业管理费。关于焦点一，田东瑞田房地产开发有限公司作为田东盛世嘉园小区建设方，在小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，与原、被告签订的《盛世嘉园业主前期物业管理服务合同》，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均具有约束力。在合同履行过程中，原告下属的田东分公司负责具体的物业管理服务，因分公司不具备法人资格，相应的民事责任由原告承担。因此，原告具备本案的诉讼主体资格。 关于焦点二，将物业收费通知单定期张贴于业主门口为目前物业公司通常采用的催交方式，直至业主履行交费义务，原告对催交方式的陈述符合日常生活实际情况，此行为属于权利人向义务人提出履行请求的情形之一，可引起诉讼时效中断。因此，被告认为原告部分诉请超过诉讼时效的辩称，一审法院不予采纳。 关于焦点三，前期物业管理服务合同签订后，各方应按合同约定履行义务。原告提供物业管理服务后，被告作为受益人应履行按时交纳物业管理相关费用的义务。对于原告诉请的各项费用，一审法院认定如下：1、水费，该费用为被告个人使用产生，原告已提交了代业主交纳水费的发票，因此，被告应向原告支付水费130.2元；2、物业管理费，原告从2015年1月1日起提高物业管理费收费标准，双方合同第十四条已约定“管理者可根据实际情况提出物业服务费及其相关费用调整方案，向全体业主张榜公示，执行新的收费标准”，虽然原告未能提交证据证实其已将提高收费标准的通知张贴小区公告栏和小区各单元门口，但从原告定期将物业交费通知单张贴业主门口方式可判断，被告实际已知晓物业管理费提高，且小区大部分业主已按新的收费标准交纳物业管理费，原告从2015年起提高收费标准亦系依据田东县物价局文件规定，因此，被告认为原告擅自提高收费标准、乱收费的辩称无事实依据，一审法院不予采纳。被告认为原告在物业服务过程中存在多种不作为行为，没有对小区进行实质有效的管理，对此，一审法院根据被告提交的相片进行现场勘查。经勘查，小区物业管理在门禁使用、车辆停放、通信单位光纤网线上存在管理瑕疵，原告亦未能将每年物业收支情况予以公布。物业管理属于一个长期的过程（包括保洁、保安、绿化、生活垃圾清运、化粪池清淘等），业主拖欠物业费直接影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，损害的是全体业主的合法权益，且原告管理上的瑕疵行为不足以成为被告拒交物业费的依据。被告关于其不交纳物业费等费用系其行使先履行抗辩权的辩解意见，未能提交证据证明因原告物业管理不适当给其造成的损失及其所受损失系因原告管理所致，故一审法院对该辩称不予采纳。被告在接受基础物业服务的同时理应向原告支付物业费。从2015年1月1日起至2018年5月31日，电梯楼物业管理费为，41个月×0.65元/㎡/月×128.82㎡＝3433元，原告主张3432.5元,一审法院依法照准；3、生活垃圾清运费，根据合同约定，每月7元，从2015年1月1日起至2018年5月31日，41个月×7元＝287元；4、电梯维护费，根据合同约定，电梯房业主每月交纳30元电梯维护费，从2015年1月1日起至2018年5月31日，被告应交纳电梯维护费为，41个月×30元＝1,230元；5、公摊水费、公摊公共照明电费、公摊电梯用电、二次加压电费、公摊小区路灯、线损、公摊水电费、管损，双方合同第十一条已约定，该费用为小区公共利益而发生的，如绿化用水、清洁用水、消防用水、公共照明、二次供水用电、公用设施与共用设备用电等所需费用，原告按实际用量由单元业主或小区业主据实分摊符合公平原则。被告认为原告对公摊费用分摊不明、物业办公室、保安亭私拉电表、商铺无独立电表的主张，均未提供任何证据证实。对公摊水电费、公摊水费、电费，一审法院经审核，原告提交的公摊费用计算明细表中，时间从2014年6月起至2018年5月10日，分段计收，时间无重叠，未存在重复收费；同时计算明细表中已列明，公摊照明电费为业主单元楼用电，与公摊小区路灯电费并非同一收费项目，被告认为原告重复收费的主张无事实依据。现原告已提交其已为业主垫付公摊水电费的发票，被告应按自己实际分摊数额向原告支付公摊费用。因此，原告要求被告支付上述其应分摊的各项公摊费用576.7元的诉请，一审法院予以支持。上述各项费用共计5,656.4元。 对原告主张2018年5月1日至6月30日的滞纳金，其性质属违约责任，被告拒绝交纳物业管理各项费用的行为已构成违约，给原告造成的损失应为利息损失。原告主张按日千分之三计算滞纳金明显超过了其损失的30%，被告认为双方约定的滞纳金过高，请求予以调整的主张，一审法院予以采纳。结合本案具体情形，一审法院酌定2018年5月1日至6月30日的滞纳金以5,656.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告黄国强向原告百色瑞凯物业服务有限责任公司支付水费130.2元、物业管理费3,432.5元、生活垃圾清运费287元、电梯维护费1,230元、公摊水电费等576.7元，共计5,656.4元；二、被告黄国强向原告百色瑞凯物业服务有限责任公司支付滞纳金（滞纳金的计算，以5,656.4元为基数，从2018年5月1日起计至2018年6月30日，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；三、驳回原告百色瑞凯物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告黄国强负担。 本院二审期间，上诉人黄国强向本院提供以下新证据： 证据一:照片一组，用于证明业主反映墙体漏水问题不处理导致业主墙体、门窗污损； 证据二:照片一组，用于证明擅自使用消防设施、消防用水无人管理； 证据三:照片一组，用于证明消防设备缺检修。 证据四:2019年8月10号录像;证明水管漏水无人管理，证明认为被上诉人在物业服务当中的违约行为； 证据五:音频证据去交水费不收的录音,用于证明不是上诉人不交水费,是物业不收,物业服务态度差,不履行管理服务,在物业服务当中的违约行为。 瑞凯物业公司质证认为，证据一，对照片真实性予以认可，关联性和证明目的不认可，该照片未显示拍照时间地点以及照片显示的物品具体位置，不能确定是在小区的建筑物；2、墙体漏水问题不明确，墙体漏水是下雨以后雨水进入室内,还是业主家家里用水楼上楼下邻居用水水管漏水还是防水措施没到位,未能说清楚;3、该照片要证明外墙建筑物质量问题导致的墙体漏水应当由开发商进行保修期内由开发生进行维修整改。4、据被上诉人方了解,开发商以漏水问题双方签订了维修协议,整个小区已经签订墙体维修协议,合同签有了,就是还未修到。物业公司跟开发商推进开发商漏水问题进行整改,物业公司努力下,签订小区防水补漏合同,对小区内保修的质量问题,已经进行整改。证据二，照片的真实性不认可,关联性以及证明目的不认可。1、拍照时间地点绝不明确,不能证明照片显示的图像建筑物是小区内的;2、图片上的使用消防水的人员并不是物业公司的工作人员。证据三，真实性认可,证明目的不认可,消防栓贴有封贴,消防栓并未打开,照片并未打开消防栓,消防栓没有存在不维修的情形,从照片上看,该消防双是完整的,灭火器按照要求配对到位；证据四，排污管事情播放视频排污管漏水事实,盖子脱落,但是该照片显示了排污管漏出来的水时间不长,漏水寝室地板的范围可以看到,不超过十分钟;排污管需要维修的时候,通过业主反映报修情况或工作检龙查发现问,安排相关人员开展相关措施进行维修是需要一定时间的,上诉人黄国强证明目的只要排污管出现漏水问题,哪怕是分钟没有修好,就应当认定为物业服务不到位是不正确的。3、该视频拍摄时间仅仅50秒钟,不能证明排污管漏水完成维修的时间,发现漏水会在合理时间内安排人员进行维修。证据五，对音频证据的三性不子以认可,1、该音频的录制并未事先征得被录音人员的同意,证据的取得来源不合法;2、物业服务作为整体服务,不应当分割进行收费，物业公司提供的整体服务，包括物业费、水电费等收费,是整体的收费方式;3、至2015年1月1日起。小区物业收费标准通过合同的方式进行调整,对新收费标准具有合法性,全体业主均应遵守,对上述人音频中主张要求按旧标准0.45交纳物业费,对上诉人当然有拒绝的权利。 本院二审期间，被上诉人向本院提供以下新证据： 开发商跟第三方签订维修合同。用于证明被上诉人协调开发商对小区楼宇外墙漏水等质量问题开展维修整改。 上诉人质证认为对证据真实性没有异议，但不能证明之前的三年中被上诉人提供的物业服务到位。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于双方争议的事实和证据本院认证如下：一、关于被上诉人有无向上诉人催缴物业相关费用的问题。被上诉人主张其多次向上诉人催缴物业费并在上诉人家门口张贴催缴通知，但被上诉人对其主张的事实未拍照留存或者提供其他证据予以证实，依法应当由被上诉人对其举证不力承担不利后果，故本院确认被上诉人没有向上诉人催缴物业相关费用。二、关于公摊水电费是否有重复收取的事实问题。被上诉人已提交的公摊费用计算明细表予以证实不存在重复收取的事实，经过一审法院审核，时间从2014年6月起至2018年5月10日的账目，分段计收，时间无重叠，未存在重复收费；同时计算明细表中已列明，公摊照明电费为业主单元楼用电，与公摊小区路灯电费并非同一收费项目。上诉人不认可被上诉人的证据，但未能提供证据推翻被上诉人的证据，亦未能提供其他证据证明重复收费的事实成立，应予上诉人承担举证不力的不利后果，由于上诉人认为被上诉人重复收费的主张无事实依据，对上诉人该主张本院不予采信。三、关于上诉人提出向被上诉人交水费不收是否属实的问题。该音频证据录制的时间、地点、认为不明，且未经被录音人的许可，本院认为该音频证据不能证明上诉人提出向被上诉人交水费不收的事实，故对上诉人提出向被上诉人交水费不收的事实，本院不予采信。对一审法院查明事实，本院予以确认。 另查明，经被上诉人瑞凯物业公司与开发商协调，开发商已经和第三方的房屋补漏公司签订合同，从2019年5月开始对涉案小区楼宇外墙漏水等质量问题开展维修整改。 根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：1、被上诉人有无向上诉人催缴物业相关费用的事实，有无引起引起诉讼时效中断。2、一审判决按照每平方0.65元判决上诉人支付物业综合服务费有无事实和法律依据。3、一审判决上诉人支付公摊水电费是否属于重复支付。4、一审判决按照银行贷款利率支付滞纳金是否合理。5、被上诉人在提供物业服务的时候有无违约行为。 本院认为，关于被上诉人有无向上诉人催缴物业相关费用的事实，有无引起引起诉讼时效中断的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被上诉人主张其多次向上诉人催缴物业费并在上诉人家门口张贴催缴通知，但被上诉人对其主张的事实未拍照留存或者提供其他证据予以证实，依法应当由被上诉人对其举证不力承担不利后果，故本院确认被上诉人没有向上诉人催缴物业相关费用。一审法院推定被上诉人多次在上诉人家门口张贴催缴通知从而引起诉讼时效中断依据不足，本院予以纠正。由于被上诉人起诉时间在我国《民法总则》2017年10月1日实施之后，被上诉人受法律保护的诉讼时效从2015年10月1日起算。上诉人提出被上诉人部分诉讼请求超过诉讼时效的上诉主张成立。 关于一审判决按照每平方0.65元判决上诉人支付物业综合服务费有无事实和法律依据的问题。2013年2月，田东县物价局对盛世嘉园小区作出东价［2013］2号《田东县物价局关于“盛世嘉园小区”前期物业服务收费有关事项的通知》主要内容为，在小区没有成立业主委员会之前，由建设单位选聘物业管理企业对普通住宅小区物业进行管理，收费实行政府指导价，物业服务收费标准为多层住宅最高每月每平方米0.6元，高层住宅最高每月每平方米0.7元，公司可以在规定的最高限价基础上向下浮动15%。被上诉人决定从2015年1月1日起在物价局文件允许的范围内适当调高收费标准，电梯楼由原来0.45元/平方米调升为0.65元/平方米，步梯楼由原来0.45元/平方米调升为0.55元/平方米。被上诉人主张“已将提高收费标准的通知张贴小区公告栏和小区各单元门口”，从已查明小区的大部分业主已经按新标准缴费的事实可以推定被上诉人该主张属实，本院予以采信。上诉人作为长期经常居住在小区的业主，按照常理应当知晓被上诉人提高收费标准的事情。由于上诉人居住的小区至今已有1342户，但仍未成立业主委员会，要求被上诉人与每户业主协商物业收费提价事宜，客观上难以实现。故被上诉人依据双方签订的《前期物业服务协议》的约定和当地物价局下发的文件规定的收费标准之内适当提高收费标准并无不当，且被上诉人亦将已将提高收费标准的通知张贴小区公告栏和小区各单元门口告知各位业主，故一审法院按照每平方0.65元判决上诉人支付物业综合服务费具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于一审判决上诉人支付公摊水电费是否属于重复支付的问题。一审审理中上诉人提出公摊水电费有重复支付的抗辩意见后，被上诉人举证提交的公摊费用计算明细表予以证实不存在重复收取的事实，经过一审法院审核，经查对账目系分段计收，时间无重叠，未存在重复收费；同时计算明细表中已列明，公摊照明电费为业主单元楼用电，与公摊小区路灯电费并非同一收费项目，被上诉人就此已经完成其举证责任。上诉人不认可被上诉人的证据，但未能提供证据推翻被上诉人的证据，亦未能提供其他证据证明重复收费的事实成立，应予上诉人承担举证不力的不利后果。故本院认为，上诉人主张被上诉人重复收取公摊水电费无事实依据，不予支持。 关于一审判决按照银行贷款利率支付滞纳金是否合理的问题。上诉人提出其曾经向被上诉人要求按原来的0.45元每个平方米的标准缴纳物业费用，但被上诉人拒收，故上诉人不应当向被上诉人支付滞纳金。关于收费标准的问题之前本院已有认定，在此不再赘述，故被上诉人要求上诉人按新标准缴纳相关物业费用并无不当，对于上诉人提出因被上诉人“拒收”造成损失扩大的责任由被上诉人承担的主张，本院不予支持。一审法院判决上诉人按照银行贷款利率支付滞纳金具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被上诉人在提供物业服务的时候有无违约行为的问题。本院认为，由于案涉小区至今未能成立业主委员会，物业服务公司与业主至今沟通不畅，是造成物业公司提供物业服务不到位的主要原因之一。从该小区至今仍能保持正常运作的情况来看，虽然物业公司提供的服务确有瑕疵，但还是能够保障小区正常运转的，故被上诉人在提供物业服务并没有达到合同约定的违约。而上诉人居住在小区也接受了被上诉人的服务，应当支付相应的物业服务费用，且目前被上诉人提供小区的物业服务正在往好的方法发展，业主按要求缴纳物业费就是对物业服务公司提高服务质量的支持。对物业服务公司服务不到位的问题，上诉人以拒交物业费来对抗是消极的也是不合理不合法的，实践证明并不能解决问题。小区业主今后应当积极推进召开业主大会成立业主委员会，加强与物业服务公司的沟通，推进物业服务公司为小区业主提供更好更到位的服务。 综上所述，上诉人的上诉请求合理部分本院予以支持。本院对被上诉人诉请要求上诉人支付的下列部分物业费用予以支持，2018年1月12日至5月12日，水费欠费130.2元；2015年10月1日至2018年5月31日，物业管理费欠费2679.46元（32个月×0.65元/㎡/月×128.82㎡＝2679.46元）；2015年10月1日至2018年5月31日，生活垃圾清运费欠费224元（32个月×7元＝224元）；2015年10月1日至2018年5月31日，电梯维护费欠费960元（32个月×30元＝960元）；2016年3月28日至2018年5月10日，公摊水费、公摊公共照明电费、公摊电梯用电、二次加压电费、公摊小区路灯、线损、公摊水电费、管损等欠费576.7元。上述各项费用共计4570.36元，应支付的滞纳金亦以此为基数计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持田东县人民法院（2018)桂1022民初1232号民事判决第三项； 二、变更田东县人民法院（2018)桂1022民初1232号民事判决第一项为：上诉人黄国强向被上诉人百色瑞凯物业服务有限责任公司支付水费、物业管理费、生活垃圾清运费、电梯维护费、公摊水电费等，共计4570.36元； 三、变更田东县人民法院（2018)桂1022民初1232号民事判决第二项为：上诉人黄国强向被上诉人百色瑞凯物业服务有限责任公司支付滞纳金（滞纳金的计算，以4570.36元为基数，从2018年5月1日起计至2018年6月30日，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向田东县人民法院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 一审案件受理费50元，由上诉人黄国强负担25元，被上诉人百色瑞凯物业服务有限责任公司负担25元；上诉人黄国强预交的二审案件受理费50元，由上诉人黄国强负担25元，被上诉人百色瑞凯物业服务有限责任公司负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  凌文楼 审判员  凌 除 审判员  玉 江 二〇一九年九月六日 书记员  黄 勤