四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再356号 再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：四川德惠商业股份有限公司，住所地四川省成都市郫县（现郫都区）红光镇港通北一路**。 法定代表人：张晓彬，董事长。 委托诉讼代理人：范淑敏，女，该公司员工。 再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：四川德惠商业股份有限公司巴中邻你超市，营业场所地四川省巴中市巴州区东城街鼓楼商厦C幢二楼。 负责人：任小蓉，经理。 委托诉讼代理人：李珂，泰和泰律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：罗毅成，男，1970年6月16日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：王科，四川宏坤律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：四川新南国房地产开发有限公司，住，住所地四川省平昌县同州街道办事处新平街社区花园巷壹号观邸负****/div> 法定代表人：孙懋，董事长。 委托诉讼代理人：李诚，男，该公司员工。 再审申请人四川德惠商业股份有限公司（以下简称德惠公司）、四川德惠商业股份有限公司巴中邻你超市（以下简称邻你超市）因与被申请人罗毅成、四川新南国房地产开发有限公司（以下简称新南国公司）合同纠纷一案，不服四川省巴中市中级人民法院（2018）川19民终1149号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月15日作出（2019）川民申942号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人德惠公司的委托诉讼代理人范淑敏、邻你超市的委托诉讼代理人李珂，被申请人罗毅成的委托诉讼代理人王科、新南国公司的委托诉讼代理人李诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德惠公司、邻你超市申请再审称，撤销原判决，改判德惠公司、邻你超市不向罗毅成返还诉争商铺并支付代管期满后的占用损失费。事实和理由：1.诉争商铺区别于一般商铺，其为虚拟产权式商铺，在物理上没有墙体进行分割，四至界限无法确定，不具有独立经营性。罗毅成明知其购买的诉争商铺为虚拟产权式商铺，前十年其也已默许统一经营并从中受益。若分割诉争商铺，罗毅成会采取物理措施对商铺进行隔离，导致商场的消防通道变窄，破坏整体经营氛围、影响整体功能发挥、贬损整体经营价值，甚至违反消防法规、危及公共安全。因此，邻你超市续租诉争商铺不会损害罗毅成的利益。2.虽然鼓楼商厦商用物业经营管理委员会（以下简称经委会）至今未成立，但是包括新南国公司在内的绝大多数业主（业主户数及建筑面积已达到90%）一致同意续租，因此根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项之规定，罗毅成行使诉争商铺的所有权应当受限于业主的共同意志。3.罗毅成所购买的诉争商铺总价为76100元，新南国公司向罗毅成支付的租金年回报率为7%以上。若执行原判决，罗毅成就诉争商铺享有的租金年回报率将达到10%以上，远高于市场普遍水准。4.邻你超市已按租赁合同约定向新南国公司支付租金，其不应重复向罗毅成支付占有使用费。 罗毅成辩称，1.现行法律中没有虚拟产权式商铺的术语，诉争商铺虽无物理隔断，但是各商铺之间的位置及面积是确定的，其具备独立使用价值，属于法律规定的业主专有部分。因此，罗毅成对诉争商铺享有排他性权利，其权利行使并不受限于其他业主的意志。同时，经委会至今未成立系新南国公司原因导致，即使今后成立经委会，在罗毅成不同意续租的情况下，诉争商铺仍然需要返还。2.罗毅成的诉讼请求系返还原物，不存在德惠公司、邻你超市诉称的罗毅成会采取物理措施对商铺进行隔离，也不会构成对他人权利的妨害。3.新南国公司与邻你超市约定的租赁期限已超过《鼓楼商厦物业委托代管合同》（以下简称《委托代管合同》）约定的期限，对罗毅成不具有约束力。4.现有租金标准远远低于行政主管部门确定的指导价，也远低于市场价格。罗毅成就诉争商铺主张代管期满后的占有使用费，具有明确的法律依据。综上，德惠公司、邻你超市的再审请求应予驳回。 新南国公司认可德惠公司、邻你超市的再审请求及理由。 罗毅成向一审法院起诉请求：1.判令罗毅成与原巴中南国物业管理有限公司（以下简称南国物业公司）签订的《委托代管合同》终止（该合同实际履约人为新南国公司）；2.判令新南国公司、德惠公司、邻你超市将四川省巴中市巴州区鼓楼商厦A幢1层28、29号商铺腾空、恢复原貌并返还罗毅成；3.判令新南国公司、德惠公司、邻你超市按标准2000元/年/m2即18240元/年（自2017年5月1日起每年按前一年费用的10%递增）向罗毅成连带支付自2016年5月1日起至商铺返还之日止的占有使用费及逾期付款利息；4.案件受理费由新南国公司、德惠公司、邻你超市承担。 一审法院认定事实：鼓楼商厦系新南国公司前身巴中市南国房地产开发有限公司（以下简称原南国公司）开发修建，鼓楼商厦于2002年竣工后投入使用并开办经营南国百货商场。 2006年2月28日，罗毅成作为买受人、原南国公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买鼓楼商厦Ａ座1层28、29号房，用途为商服，层高3.8米，建筑面积9.12㎡（实际面积以产权登记面积为准，按实际面积增减补差），单价8344.3元／㎡，总金额为76100元；买受人分期付款，签订合同时支付38050元，2006年3月支付22830元，2006年4月支付14220元，余款1千元在办理产权证时付清；买受人同意将该商铺交由南国物业公司统一经营管理。当日，罗毅成作为甲方、南国物业公司作为乙方签订《委托代管合同》，约定甲方委托乙方代管经营其所购买的鼓楼商厦Ａ座1层28、29号营业用房，乙方受托行使上述商铺的经营、出租、管理权（含物业管理）；委托代管期限为2006年5月1日至2016年4月30日，甲方可获收益为5327元／年，收益起算时间为2006年5月1日，支付收益时间为每年8月1日至8月30日；委托代管期届满时，甲方可提前半年成立经委会，并由经委会召集所有商用物业业主按“少数服从多数”的原则表决委托代管期满后的经营管理问题，经委会的表决结果对所有商铺均具有约束力，甲方应予遵守；委托代管期届满，乙方在同等条件下有优先续约权；委托代管期满前180日，双方就是否续约由甲方与经委会协商，如双方未达成一致，乙方将甲方所购商业物业保持完整交还甲方。当日，罗毅成、原南国公司在巴中市公证处就《商品房买卖合同》办理（2006）巴市证字第137号《公证书》。2007年7月1日，罗毅成购买的商铺在巴中市房地产管理局办理房权证巴房南字第××号房产证。 2006年12月9日，原南国公司作为甲方与巴中市汇源商贸有限公司（以下简称汇源公司）作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将鼓楼商厦原南国百货商场A、B座一、二楼出租给乙方，租赁期为8年，从2008年8月31日至2016年4月30日止。2010年1月1日，原南国公司作为甲方、汇源公司作为乙方、巴中德惠百信超市有限公司（以下简称百信超市）作为丙方签订《协议》，约定乙方自2010年1月1日起将其在2006年12月9日《房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给丙方，原合同内容不作任何变化。2012年5月31日，新南国公司作为甲方与百信超市作为乙方签订《协议》，约定甲方将鼓楼商厦原南国百货商场A、B座一、二楼及三楼住房一套租赁给乙方使用，租赁期为2016年5月1日至2020年4月30日。2015年7月8日，新南国公司作为甲方与百信超市作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将鼓楼商厦原南国百货商场A、B座一、二楼及三楼住房一套租赁给乙方使用，租赁期为2020年5月1日至2026年4月30日。2016年11月30日，新南国公司作为甲方、百信超市作为乙方、邻你超市作为丙方签订《合同主体变更协议》，约定乙方系丙方总公司的全资子公司，因丙方总公司调整其经营架构拟注销乙方，乙方在2012年5月31日《协议》、2015年7月8日《房屋租赁合同》中的全部权利义务由丙方享有和履行。 《委托代管合同》期满后，罗毅成未与新南国公司续约，诉争商铺至今由新南国公司使用。2016年6月19日，罗毅成在诉争商铺旁边张贴《通知》，称其铺位代管合同于2016年4月30日到期，要求铺位承租人限期撤离。因房屋租金等问题，双方多次发生纠纷协商无果。经委会至今未成立。 一审庭审中，各方当事人对新南国公司系《委托代管合同》的实际履行人均无异议。新南国公司出具《证明》，证明南国物业公司系其控股子公司，同时证明因新南国公司未达到产权办理条件，诉争商铺的产权证至今没有办理。罗毅成提供新南国公司与案外人罗显忠签订的《鼓楼商厦物业租赁合同》，证明罗显忠的租金为2093元/年/㎡。新南国公司对此解释，罗显忠的租金中包含了拆迁户的拆迁款，不同于一般的租赁户和单纯的租金约定，并提供其与案外人覃明等13户购房人签订的《鼓楼商厦物业委托代管合同》，证明平均租金为735元/年/㎡。 一审法院作出（2018）川1902民初2952号民事判决：一、新南国公司、德惠公司、邻你超市在判决生效后二十日内将鼓楼商厦A幢1层28、29号商铺恢复原状返还罗毅成；二、新南国公司、德惠公司、邻你超市在判决生效后十日内向罗毅成支付代管期满后的占用损失费（自2016年5月1日起按839.2元/年/㎡计算至诉争商铺返还时止）；三、驳回罗毅成的其他诉讼请求。一审案件受理费710元，由罗毅成负担210元、新南国公司负担500元。 德惠公司、邻你超市、新南国公司均不服一审判决，提起上诉。德惠公司、邻你超市、新南国公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回罗毅成的全部诉讼请求；2.判令罗毅成承担一、二审案件受理费。二审法院认定事实与一审法院认定一致。 二审法院认为，《委托代管合同》约定期限已届满，合同权利义务随之终止，罗毅成请求确认该合同终止已无必要。本案争议焦点为：1.《协议》《房屋租赁合同》《合同主体变更协议》对罗毅成是否有效；2.罗毅成要求返还诉争商铺和赔偿占用损失的请求能否成立。针对焦点1，新南国公司将包含诉争商铺在内的鼓楼商厦A、B座一、二层商铺出租给邻你超市经营使用，双方约定的租赁期限已超过罗毅成委托新南国公司代管的期限。鼓楼商厦未成立经委会并形成一致或多数意见，新南国公司无权在代管期满后擅自出租诉争商铺，且罗毅成也未对《协议》《房屋租赁合同》《合同变更协议》予以追认。新南国公司不是以罗毅成的名义与邻你超市签订前述合同，邻你超市未尽到必要的注意义务，新南国公司上诉认为构成表见代理的理由不能成立。因此，《协议》《房屋租赁合同》《合同主体变更协议》中超过委托代管期限的相关约定无效，对罗毅成不发生法律效力。针对焦点2，《委托代管合同》约定代管期满前180天，双方就下一步委托代管事宜由罗毅成与经委会协商，如未达成一致，南国物业公司将罗毅成所购商铺交还。由于经委会未成立、业主未形成一致意见以及《委托代管合同》也未续签，罗毅成主张返还诉争商铺符合合同约定。新南国公司上诉认为返还诉争商铺会损害其他业主利益缺乏证据证明，该院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，罗毅成要求德惠公司、邻你超市返还诉争商铺并赔偿损失的请求，亦应予支持。对于占用损失费的金额，一审法院参照双方提交的合同所证明的租金单价，酌定为按839.2元/年/㎡自2016年5月1日起计算至新南国公司返还诉争商铺时止并无不当。罗毅成主张的逾期利息因双方合同并无约定，也无证据证明，不予支持。据此，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费710元，由德惠公司、邻你超市负担355元、新南国公司负担355元。 本院再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 罗毅成提供证据即巴中市住房和城乡建设局《关于调整巴中市中心城区2015年度房屋市场指导价的通知》，拟证明新南国公司支付诉争商铺的租金远低于行政主管部门确定的指导价，严重损害罗毅成权益。德惠公司、邻你超市、新南国公司质证认为，商铺租金随着市场情况不断波动，行政主管部门发布的指导价只能作为民事合同当事人协商租金的参考，且该指导价系针对独立、临街商铺，不适用于本案诉争的产权式商铺。德惠公司、邻你超市、新南国公司的质证意见具有合理性，本院予以采纳。 新南国公司提供证据即若干份《鼓楼商厦物业租赁合同》，拟证明该公司在委托代管期满后已与其他二十六户业主“一对一”续签了租赁协议并在原协议基础上增加了50%的租金费用，业主权益得到保障。罗毅成质证认为，上述租赁协议不能证明系其他二十六户业主自愿签订。德惠公司、邻你超市认可新南国公司提交的证据。本院认证意见为，新南国公司提交证据系原件，该证据能够证明新南国公司已与鼓楼商厦其他大多数业主达成续租协议的事实。 本院对原判认定事实予以确认。本院另认定如下事实：1.各诉争商铺之间及其与四邻商铺之间无物理隔断，其面积通过划线方式分割。2.新南国公司已与鼓楼商厦其他大多数业主达成续租协议。 本院再审认为，《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”具体到本案，第一，诉争商铺在空间上没有墙体进行分割，仅是作面积分割，不具备构造及功能上的独立性，因此不满足建筑物区分所有权所需要素，罗毅成关于诉争商铺属于法律规定的业主专有部分的抗辩不能成立。第二，《商品房买卖合同》明确约定，罗毅成同意将其购买的商铺交由南国物业公司统一经营管理。而签订该合同当日，罗毅成即与南国物业公司签订《委托代管合同》，将其购买的商铺交由后者经营、出租、管理。由此可以看出，罗毅成在购买诉争商铺时，对于商铺未进行实体分割、无法直接占有使用这一情况是明知且认可的，其购买商铺的目的并非是为了取得对房屋的现实支配，而是在出卖人新南国公司或其关联企业南国物业公司的统一经营管理下获得固定的投资回报。故，诉争商铺符合市场上出现的“虚拟产权式商铺”特征。所谓虚拟产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物进行面积概念分割后进行销售，各商铺之间无物理隔离，不划分实际区域，业主办理产权登记后享有产权（也有可能不能办理产权登记）但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式，其实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式。在该种商业地产交易模式下，房地产开发商能够转移市场风险，尽快收回开发资金，实现自己的高额利润；购买商铺者则能够借助房地产开发商或物业管理公司对整体物业下的所有产权式商铺进行统一经营管理，提升商铺的潜在价值和竞争力，进而提高商铺租金，以较小的投资成本实现中长期的投资回报。第三，根据《委托代管合同》约定，买受人应当成立经委会并按“少数服从多数”的原则确定委托代管期届满后的经营管理问题，经委会的表决结果对所有商铺具有约束力。上述约定实际上意味着单个买受人或者业主不能像《中华人民共和国物权法》中规定的一般的不动产所有人那样，对其购买的商铺随意进行占有、使用、收益和处分。这是因为虚拟产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值、实现利益最大化，最终保证全体买受人或者业主获得稳定的投资回报。若单个买受人或者业主任意分割、独立使用其购买的商铺，必然会破坏商场的整体经营、降低整个区域内商铺的使用价值，进而对其他买受人或者业主的利益造成损害。因此，罗毅成虽就诉争商铺享有一定类似物权的权利，但是该权利的行使应当受到禁止权利滥用原则的限制，既要遵循新南国公司根据双方合同约定获得的使用权、经营权，也不能损害全体业主的共同利益。由于新南国公司已与鼓楼商厦其他大多数业主达成续租协议，在经委会至今未成立的情况下，可以推定新南国公司在委托代管期届满后被继续委托经营管理包括诉争商铺在内的整体商铺，系买受人或者业主的集体意志。综上，从法律规定、合同约定和交易模式三个方面检视，原判决认定新南国公司、德惠公司、邻你超市将诉争商铺恢复原状返还罗毅成不当，本院予以纠正。 关于是否支付代管期满后的占用损失费问题。本院认为，虽然罗毅成不享有对诉争商铺完全的直接支配和排他的权利，但委托代管期限届满后，新南国公司继续经营、出租、管理诉争商铺及邻你超市继续占有诉争商铺系不争的事实，双方从中获得的利益因缺乏合法依据而构成不当得利，罗毅成有权向其主张返还。由于该利益的具体金额现无证据予以证明，因此综合各方当事人的行为及全案实际情况，原判决参照双方提交的相关租金证据，酌定为按平均租金单价839.2元/年/㎡计算该利益较为公平合理，本院予以维持。期限则应当自2016年5月1日起计算至罗毅成与新南国公司另行达成新的委托代管协议为止。 综上，德惠公司、邻你超市的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省巴中市中级人民法院（2018）川19民终1149号民事判决； 二、四川德惠商业股份有限公司、四川德惠商业股份有限公司巴中邻你超市、四川新南国房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向罗毅成支付占用损失费用（自2016年5月1日起按839.2元/年/㎡计算至罗毅成与四川新南国房地产开发有限公司另行达成新的委托代管协议为止）； 三、驳回罗毅成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费710元，由四川德惠商业股份有限公司、四川德惠商业股份有限公司巴中邻你超市负担355元，四川新南国房地产开发有限公司负担355元。二审案件受理费710元，由四川德惠商业股份有限公司、四川德惠商业股份有限公司巴中邻你超市负担355元，四川新南国房地产开发有限公司负担355元。 本判决为终审判决。 审判长  杨鲁静 审判员  汪秀兰 审判员  林 薇 二〇一九年九月十二日 书记员  宋东洪