江苏省睢宁县人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏0324执异57号案外人：赵刚，男，1977年8月15日生，汉族，住睢宁县。申请人：谢一（益）成，男，1964年6月24日生，汉族，住睢宁县。被申请人：睢宁县岚山镇岚山粮管所，统一社会信用代码91320324136973055N，住所地睢宁县。法定代表人：张旭，该粮管所所长。被申请人：江苏骏港置业有限公司，统一社会信用代码91320324MA1MCTJ39M，住所地睢宁县。法定代表人：邱美，该公司董事长。在本院受理的申请人谢一成与被申请人睢宁县岚山镇岚山粮管所（以下简称岚山粮管所）、江苏骏港置业有限公司（以下简称骏港置业公司）诉前保全一案[（2019）苏0324财保59号]中，案外人赵刚对睢宁县人民法院查封坐落于睢宁县岚山镇春辉苑S1-1-104（春辉苑大门北侧A区-104）房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人赵刚向本院提出异议请求：撤销睢宁县人民法院作出的（2019）苏0324财保59号民事裁定书，解除对案外人所有的坐落于睢宁县××Ｓ1-1-104房屋的查封。事实和理由：2006年，案外人购买了岚山粮管所开发的房屋，后该房屋于2016年被拆迁安置,由被申请人骏港置业公司在被拆迁地块开发“春辉苑”商品房项目。2019年2月15日，案外人赵刚与被申请人骏港置业公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的坐落于睢宁县××Ｓ1-1-104房屋一处，并办理了网签手续。因被申请人骏港置业公司的原因，该房暂未办理房屋产权证。后申请人谢一成以岚山粮管所、骏港置业公司为被申请人向睢宁县人民法院申请诉前保全，睢宁县人民法院于2019年2月28日作出（2019）苏0324财保59号民事裁定书，裁定查封案外人购买的上述房屋。但该房屋实际为案外人赵刚所有，应当解除对该房屋的查封。本院查明，申请人谢一成于2019年2月27日向本院申请诉前保全，被申请人为岚山粮管所、骏港置业公司，本院于2019年2月28日作出（2019）苏0324财保59号民事裁定书，裁定查封坐落于睢宁县××Ｓ1-1-104房屋一处。后申请人谢一成以岚山粮管所、骏港置业公司为被告提起了确认合同有效之诉[（2019）苏0324民初2049号]。经审理，本院于2019年6月6日作出判决，该判决查明的事实有：一、被申请人岚山粮管所是全民所有制单位。2016年1月13日，睢宁县国土资源局与江苏骏港置业有限公司签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》，该出让合同约定将被告岚山粮管所所在地18395.15㎡的宗地以12850000元的价款，出让给江苏骏港置业有限公司作为商业用地开发建设；合同第十六条约定，受让人同意本合同项下宗地建设项目在2016年10月13日开工，于2019年1月13日之前竣工。合同签订后，江苏骏港置业有限公司受让了上述宗地。二、因原告谢一成有283.43㎡房屋及附属物坐落在该宗土地范围内需拆除，2016年6月26日，被告岚山粮管所（甲方）与原告谢一成（乙方）达成一份《拆迁补偿安置协议书》。该协议书载明：“因小城镇建设需要，被告岚山粮管所需拆除原告283.43㎡房屋及附属物。为了保护拆迁当事人的合法权益，根据睢政发【2010】54号文件的规定，经双方协商，签订协议主要内容如下：补偿安置方式1、乙方选择货币补偿……；2、乙方选择产权调换：甲方提供安置房位于，优惠上房价格为1520元/㎡。乙方被拆迁房屋补偿314249元，附属物补助52809元，搬家费2830元，临时安置补助费13605元，误工费500元，奖金17006元，经营性用房补偿13202元（10%），合计414201元。乙方选房由北向南号（角楼除外），所选房屋面积约280㎡，价格1520元/㎡，超安面积按2700元/㎡结算，原告补偿款总计414201元，其中394201元作为安置房预定金，待上房时统一结算互补差价，安置房预定金不计利息。剩余部分补偿款20000元由乙方领取。3、乙方必须在月日前将需拆迁房屋内物品搬迁完毕……，逾期不迁的，原选定的安置房号作废，并处违约金2万元。4、甲方交付回迁房日期自协议签订之日起暂定一年。如逾期，过度费由原来每月4元/㎡增至8元/㎡，由开发商支付。5、本协议一式三份，甲乙双方各执一份……”三、因签订协议时协议书上未写明甲方提供的安置房号，原告发现协议上无具体安置房号，于是就找到被告岚山粮管所负责拆迁安置工作的李毓金和杨云（二人系睢宁县粮食局派驻人员）交涉。在县粮食局四楼李毓金办公室，杨云在《拆迁补偿安置协议书》第2条：乙方选择产权调换：甲方提供安置房位于”的横线位置上补写了“经夏总同意安置于A区-104”内容。该A区-104室位于岚山镇××春晖××小区××以北××单元××号，系三层，主体结构为钢筋混凝土，建筑面积283.20㎡。杨云补写上述内容后即离开，载有A区-104安置房内容的《拆迁补偿安置协议书》原件被岚山粮管所收回。原告多次索要，仅获得该协议书复印件。四、江苏骏港置业有限公司受让上述宗地后按约开发建设了春晖苑小区。该小区建成后，被告岚山粮管所未按《拆迁补偿安置协议书》的约定，按期向原告交付A区-104室回迁房，而将该回迁房安置给他人。根据以上事实，本院作出判决：确认原告谢一成与被告睢宁县岚山镇岚山粮管所订立的落款时间为2016年6月26日载有“经夏总同意安置于A区-104”内容的拆迁补偿安置协议有效。该判决现已生效。另查明，案外人赵刚的房屋亦在上述拆迁范围之内，并签署了拆迁安置协议。2019年2月15日，案外人赵刚与被申请人骏港置业公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的坐落于睢宁县××Ｓ1-1-104房屋一处，同日办理了网签合同，赵刚于2019年2月18日支付了全部购房款444343元，该房暂未办理房屋产权证。本院认为，本案的焦点问题为：1、案外人赵刚是否为涉案被查封房屋的权利人；2、是否应当解除对涉案房屋的查封。关于第一个焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行亦和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”案外人赵刚和被申请人骏港置业公司于2019年2月15日签订《商品房买卖合同》，购买被申请人骏港置业公司开发的涉案房屋，支付了全部购房款，并办理了网签手续，即该房屋已经登记在案外人赵刚名下，依据上述规定，应当认定案外人赵刚为涉案房屋的权利人。关于焦点二，申请人谢一成申请诉前保全的时间为2019年2月26日，本院于2019年2月28日出具民事裁定书裁定查封涉案房屋，在时间上均晚于涉案房屋办理网签手续的时间（2019年2月15日）。虽然（2019）苏0324民初2049号民事判决书判决确认谢一成与岚山粮管所签订的载有“经夏总同意安置于A区-104”内容的拆迁补偿安置协议有效，但该协议并不能起到对抗案外人赵刚已获得涉案房屋产权的法律效力。因此，在查封涉案房屋时，该房屋产权已不属于被申请人骏港置业公司，实际为案外人赵刚所有，而赵刚并非该诉前保全案件的被申请人，因此，（2019）苏0324财保59号民事裁定书裁定查封案外人赵刚名下的涉案房屋属于保全错误，应当中止对该房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，裁定如下：中止对坐落于睢宁县岚山镇春辉苑S1-1-104房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张志瑶审 判 员  张园园人民陪审员  何艳秋二〇一九年九月二日法官 助理  郑 韬书 记 员  邢 伟附:相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。民诉法解释第一百七十二条利害关系人对保全或者先予执行的裁定不服申请复议的，由作出裁定的人民法院依照民事诉讼法第一百零八条规定处理。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；