江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初3864号原告：孙羽，男，1980年12月10日生，汉族，住苏州市姑苏区。原告：沈兰芳，女，1985年7月28日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人（受原告孙羽、沈兰芳共同特别授权委托）：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人（受原告孙羽、沈兰芳共同特别授权委托）：杜珊珊，江苏孚佑律师事务所实习律师。被告：丁伟，男，汉族，1988年1月18日生，汉族，户籍地建湖县，现住无锡市锡山区。被告：任玲，女，1986年6月12日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告孙羽、沈兰芳与被告丁伟、任玲租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法由审判员黄晔适用简易程序进行审理，于同年7月18日、9月5日分别公开开庭进行了审理。原告沈兰芳及其与孙羽的共同委托诉讼代理人纪慧、杜珊珊（参加第一次庭审），被告丁伟、任玲（参加第一次庭审）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙羽、沈兰芳向本院提出诉讼请求：判令丁伟、任玲共同1、承担使用无锡市锡山区可可蜜园89、91、93房屋（以下称涉案房屋）期间的电费70元、水费62.40元及物业费2920.40元；2、支付装修免租期租金6666.67元（计算方式：按年租金80000元/12个月）；3、支付逾期返还房屋占有使用费15554元（计算方式：按年租金80000元，自2019年6月6日起计算至同年8月15日止）；4、支付的押金5000元归其所有；5、承担本案诉讼费用（由于丁伟、任玲逾期支付房租，其于同年5月28日致函解除了合同，丁伟、任玲已经签收，其认为已经致函解除，故诉讼中不要求解除合同）。事实和理由：2018年5月7日，丁伟、任玲作为承租方与其就涉案房屋签订租赁合同，约定租期为该日至2023年6月6日，租金为前两年每年80000元整。该合同签订后，其将涉案房屋交付给丁伟、任玲使用。被告自2019年5月6日即开始拖欠第二年度的半年期房租40000元以及物业费和水电费，且经其微信和短信的方式多次催促仍未支付。根据合同相关约定，丁伟、任玲迟延支付租金且经其催告后仍未支付的行为构成根本违约，鉴于此，其委托律师于2019年5月28日致函丁伟、任玲解除了该合同，且其有权按约不予退还押金并要求丁伟、任玲支付免租期房租。案件审理过程中，丁伟、任玲于同年8月15日将涉案房屋腾空返还给了其。为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告丁伟辩称，租赁期间的水、电费和物业费应当由其承担；承担装修免租期租金是根据合同约定，其无异议，但其未拖延不支付房租，未违约，其注册的无锡市恒达房地产经纪有限公司（以下简称恒达公司）运营很正常，其也和孙羽、沈兰芳说过，将卡号给其，其支付款项给孙羽、沈兰芳，但孙羽、沈兰芳坚持要求其搬走；占有使用费不应该全部由其承担，一开始是孙羽、沈兰芳自己强行把门锁了，涉案房屋也已经卖了，早就交房了。被告任玲辩称，当时签订房屋租赁合同时，是其和丁伟、孙羽、沈兰芳四个人共同签署的，合同上面盖有其注册公司的公章，公司系其与丁伟、詹书朗三个人合伙开的。2018年12月22日，其即离开了公司，所有的账务、管理其再也没有参与过，后续的事情均不清楚，直至2019年5月其才回到无锡，也有了新的工作。经审理查明：一、2018年5月7日，丁伟、任玲（乙方）与孙羽、沈兰芳（甲方）就涉案房屋签订书面租赁合同一份，约定由乙方租用涉案房屋，期限为该日起至2023年6月6日，租金为前两年每年80000元，签订之日起一次性支付半年房租，前两年房租每半年一付，每次提前一个月交付房租，到期不交视同违约，押金5000元，乙方违约，甲方不予退还押金，合同期间物业费用及水、电费等均由乙方承担，在乙方有拖欠租金的行为时，甲方有权提前终止合同并提出赔偿，甲方内第一个月的装修期房租免收，如果合同前三年内，乙方违约，必须赔偿甲方第一个月的装修期房租等。协议签订后，孙羽、沈兰芳按约向丁伟、任玲交付了涉案房屋，丁伟、任玲按约支付相应租金至2019年6月5日及5000元押金。根据丁伟、任玲的陈述，其租赁涉案房屋后开设了恒达公司，法定代表人为丁伟，股东为丁伟、任玲和案外人詹书朗三人。2019年5月28日，因丁伟、任玲拖欠租金，孙羽、沈兰芳委托江苏孚佑律师事务所向二人发出解除函，明确表示因二人第二年度半年期租金拖延近一个月未予支付，经微信、短信催讨无果，已构成根本违约，租赁合同自二人接函之日起予以解除，请二人搬离并返还房屋等。孙羽、沈兰芳据此认为租赁合同已解除，不再在诉讼请求中主张要求解除合同，丁伟、任玲对此未持异议。经本院核实，上述函件系于同年5月29日寄出，5月30日被放置于自提柜，6月1日被快递员在自提柜取出，此后物流信息未予更新，亦未显示是否投递成功，但沈兰芳在邮寄当天于微信上将解除函发送给丁伟，丁伟亦收到相关函件。同年6月6日，因双方在涉案房屋中就租赁事宜发生纠纷，丁伟即将涉案房屋锁门，报警后，沈兰芳也在涉案房屋上加锁锁门。此后，丁伟陈述涉案房屋进不去了，自己即在分店中经营。二、涉案房屋登记为孙羽、沈兰芳夫妻二人共同共有。三、审理过程中，经本院组织协调，沈兰芳于2019年7月18日将其在涉案房屋上设置的门锁打开。嗣后，丁伟等将涉案房屋中物品陆续搬走，至同年8月15日搬完，孙羽、沈兰芳正式收回涉案房屋。经核实，沈兰芳缴纳了至8月底拖欠的涉案房屋物业费3158.68元、水费62.40元、电费70元。四、审理过程中，丁伟、任玲认为其对涉案房屋进行了装修，并向本院提供了装修费用发票、记账凭证，证明装修支出的所有费用，孙羽、沈兰芳不予认可。本院向丁伟、任玲释明，装修损失应当提出反诉或另行起诉，丁伟当庭表示损失以后再说，本院再次向其释明，如其未在庭审结束后五日内向本院提出反诉，本案中将不予理涉装修损失，丁伟、任玲未持异议，至今二人未向本院就装修损失提出反诉。上述事实，由商铺租赁合同、不动产权证书、解除函、邮寄凭证、微信聊天截图、物业费发票、水费收据、电费发票以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，孙羽、沈兰芳与丁伟、任玲间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规，应当认定为合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，即作为承租人的丁伟、任玲应当按约支付租金。现丁伟、任玲无正当理由自2019年6月5日起未支付租金，孙羽、沈兰芳提出要求后，丁伟、任玲事实上仍未支付，孙羽、沈兰芳有权解除合同，并要求丁伟、任玲按约支付占有使用费、物业费、水费、电费、装修免租期租金。其中关于合同解除，孙羽、沈兰芳主张自其于2019年5月28日向丁伟、任玲发出解除函之日其合同已解除，故其不再主张要求确认合同解除，因丁伟、任玲已于同年8月15日搬离涉案房屋，双方在事实上交接完毕，以事实行为进一步确认了合同解除事宜，故本院对合同解除不再予以理涉；关于物业费，计算至同年8月15日为2920.40元；关于水费62.40元、电费70元，孙羽、沈兰芳主张无误，本院予以确认；关于装修免租期租金，按照双方合同约定，应当为违约金，孙羽、沈兰芳主张6666.67元，并无明显不当，本院予以准许；关于房屋占有使用费，孙羽、沈兰芳主张的计算标准及期限并无不当，经计算为16000元，现孙羽、沈兰芳主张15554元，本院予以准许；关于孙羽、沈兰芳主张丁伟、任玲支付的5000元押金归其所有，系双方当事人合同约定，本院予以确认，但不属于诉讼请求范围。至于丁伟、任玲称所承租涉案房屋系用于与案外人詹书朗合伙开办恒达公司，一方面，因合同具有相对性，即便该陈述属实，亦不影响当事人另行主张自己的权益，另一方面，丁伟、任玲也未在本案中主张要求詹书朗承担相应责任，故本案被告主体并无不当，当事人认为有损失的，可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、丁伟、任玲于本判决生效之日起十日内共同支付孙羽、沈兰芳逾期返还房屋占有使用费15554元；二、丁伟、任玲于本判决生效之日起十日内共同支付孙羽、沈兰芳违约金6666.67元；三、丁伟、任玲于本判决生效之日起十日内共同支付孙羽、沈兰芳物业费2920.40元、水费62.40元、电费70元；四、驳回孙羽、沈兰芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元减半收取80元，由丁伟、任玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 黄 晔二〇一九年九月二十九日书记员 吴铭佳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。