广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初4937号原告：广州市双猫餐饮服务有限公司，住所地广州市白云区永平街丛云路1002-1004号。法定代表人：汪国凯，总经理。委托诉讼代理人：李辉洪，广东启源律师事务所律师。被告：蔡晓航，男，1968年1月19日出生，汉族，身份证住址福建省厦门市思明区，委托诉讼代理人：罗永波，广东合众拓展律师事务所律师。委托诉讼代理人：方俊挺，广东合众拓展律师事务所律师。被告：高访玉，女，1982年10月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：刘迪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟耿佳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市双猫餐饮服务有限公司（以下简称双猫公司）与被告蔡晓航、高访玉合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告双猫公司的法定代表人汪国凯、委托诉讼代理人李辉洪，被告蔡晓航及其委托诉讼代理人罗永波，被告高访玉及其委托诉讼代理人刘迪、钟耿佳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告双猫公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与两被告签订的《广州市房屋租赁合同》于2018年12月7日解除；二、两被告返还原告保证金人民20万元及利息（利息按20万元为本金，自2018年12月7日起按年利率6%计算至保证金全部清偿之日止）；三、两被告赔偿原告经济损失1508108.85元（包括但不限于转让费损失、装修费损失、经营损失等，即原告2019年4月1日提交给法院的经济损失表第2-10项）；四、本案受理费由两被告承担。被告蔡晓航辩称：对于第一项诉讼请求，我方认为造成原告无法经营的原因是喜苑公司的违约和严重侵权行为，且喜苑公司是知晓并同意转让给原告，且在纠纷过程中，原告怠于行使其次承租人可以主张的代履行权利主动结束经营，我方并没有与原告解除合同，而是原告自己主动放弃了履行合同。我方认为目前合同没有解除，我方不同意原告第一项诉讼请求，只是目前合同无法履行，导致合同无法履行的原因是喜苑公司的侵权行为及原告主动放弃权利的行为。如果合同无法继续履行，基于上述原因我方同意解除合同。对于第二项诉讼请求，我方认为是原告放弃了履行合同，不应该退还。根据原来的店铺转让合同，33万元的对价款应该是店内的物品及装修。从原告提供的证据看，原告承租之后对店铺进行了两次改造和物品的更换。因此该33万元的对价物品是原告自行决定放弃，不能计算为其损失。对于第四项诉讼请求，我方认为原告提供的证据并不充分予以证明系原告的损失。被告高访玉辩称：关于事实方面。我与蔡晓航是多年朋友，2015年3月，蔡晓航经营的无名指餐厅连锁店开设第三家分店，蔡晓航于2015年3月30日与杨子顺签订了《租赁合同》租下1500平方米场地，涉案的无名指餐厅占地约五六百平方米，此外大部分场地由蔡晓航开沐足店和士多店。蔡晓航请我做涉案无名指餐厅的店长，蔡晓航说在办理营业执照的时候因为他在外地，为方便起见就叫我拿我的身份证去办理，并说帮我买社保，因为是朋友，我没有理由不同意。2016年6月底，蔡晓航认为我管理餐厅不见起色，不适合做店长，要我回家休息，因此我便辞职不干。当时我提出换其他法定代表人，但他说一换人餐厅名字就得变，说会尽快想办法。后来他说要转让餐厅，原告多次催促我，所以我与蔡晓航于2017年2月18日同时签订《广州市房屋租赁合同》和《店铺转让协议》。原告代表当时也说只是作为前餐厅法人签名见证，所以签字注明是原法人。我从始至终没有收取过原告任何转让款后者租金，没有收益。所有诉讼材料证据都可印证原告是知晓《租赁合同》和《店铺转让协议》合同相对方是蔡晓航，与我无关。基于上述事实，我方答辩意见如下：一、我不是《广州市房屋租赁合同》的出租人，原告诉请解除合同是由于涉案商铺停电导致其无法经营，而我不是涉案商铺的权利人及转租方，对于涉案商铺停电根本无法控制，也并非租赁合同的相对方。二、我之所以会在《广州市房屋租赁合同》及《店铺转让协议》上签字，仅是原告要求其作为见证签名，实际上与原告建立租赁合同关系的仅是被告蔡晓航。三、请求驳回店铺转让款的请求。我也并非涉让方，也从未收取过原告的店铺转让款，因此，原告诉请我返还店铺转让款没有事实依据。四、原告并没有提交客观的证据证明涉案商铺的停业时间，店内有多少物品被清退。因此，其所诉请的财产损失均没有事实依据。本院经审理查明认定事实如下：2015年3月30日，蔡晓航和广州喜苑酒店管理有限公司（以下简称喜苑公司）签订《租赁合同》，约定喜苑同意将广州市白云区同和中路28号建筑面积为1500平方米的房屋租给蔡晓航做商业使用，租期从2015年4月1日至2020年3月31日。该场地用于经营广州市白云区同和无名指快餐店和沐足等。2017年2月18日，双猫公司、蔡晓航、高访玉共同签订《店铺转让协议》，该合同抬头所写甲方为蔡晓航、乙方为双猫公司，合同尾部落款签名处甲方一栏有蔡晓航、高访玉签名并加盖广州市白云区同和无名指快餐店公章，乙方一栏有双猫公司法定代表人签名。该《店铺转让协议》约定：甲方将广州市白云区同和中路28号无名指餐厅（以下简称无名指餐厅）上所有物品转让给乙方，并把该商铺之场地出租给乙方经营餐饮。（附图纸及商铺内物品清单）；转让内容：1、该商铺内所有物品，以签订合同前甲方提供乙方转让物品之清单为准。2、燃气用户名变更为乙方名称；转让金额为330000元；转让交接时间：签订合同之日就是转让日期，甲方在移交给乙方时应以附件之物品清单为准，如有缺失，甲方应及时补齐或按市价向乙方支付赔偿金；转让费支付方式和时间：开户账号43×××81开户银行中国建设银行恒福路支行厦门分行中山支行，开户名：蔡晓航。①在签订本协议之当日，乙方支付甲方转让费330000元，签订本合同收到乙方收据后3个工作日内以转账方式支付；②甲方在2017年3月6日完成燃气用户更名，保证该店铺没有对外欠款，并注销营业执照和相关证件后，甲方完成以上条款并给到乙方租金收据后，乙方在5个工作日内以转账方式支付甲方首月租金；转租相关事宜，双方协商另行签订租赁合同；乙方实行独立核算、依法自主经营、照章纳税、自负盈亏，一切经济法律责任与甲方无关；甲方须从房产证的权属人广州梅花园林宾馆到甲方的所有租赁权属的复印件给到乙方，乙方办理证件时，甲方协助乙方找物业出具相关资料；乙方因使用经营需要对房屋室内进行装修间隔（含改变间距）或增加设备须报甲方知道，在不改变房屋主体结构的情况下，甲方须协调好物业关系（报物业批准）：甲方须请物业在本协议上注明同意甲方将该店铺转租给乙方经营餐饮，并可以不改变房屋主体结构情况下进行装修。该店铺物业管理公司已知悉和同意以上条款，并作为见证单位签名盖章。现各方对上述《店铺转让协议》的转让方存在争议，双猫公司主张是蔡晓航、高访玉，蔡晓航主张是高访玉，高访玉主张是蔡晓航因为蔡晓航是无名指快餐店的老板，高访玉只是员工。2017年2月18日，双猫公司、蔡晓航、高访玉共同签订《广州市房屋租赁合同》，该合同抬头所写出租方/甲方为蔡晓航、承租人/乙方为双猫公司，合同尾部落款签名处甲方一栏有蔡晓航签名及备注身份证号码、甲方法定代表人一栏有高访玉签名并备注原法人，乙方一栏有双猫公司法定代表人签名，见证方一栏有广州喜苑物业公司盖章。《广州市房屋租赁合同》约定：甲方将白云区同和中路28号无名指餐厅地产出租给乙方做餐饮经营使用，2017年3月1日至2018年3月31日月租金60000元，2018年4月1日止2020年5月31日月租金63600元；租金按月计算，甲方应于每月1日后向乙方提供租金收据，乙方收到甲方收据后五个工作日以转账方式支付租金，节假日顺延。甲方完成燃气用户更名和注销营业执照及相关证件，并给乙方租金收据，乙方在5个工作日内支付首月租金；乙方向甲方交纳200000元保证金，甲方在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方，签订合同和收到甲方收据后3个工作日，乙方以转账支付；承租房屋现状移交，所需装修及整改费用均由乙方承担，合同终止，乙方退场时装修及固定在物业内物品不得拆走，无需恢复原状；水电费按供水、供电部门的收费标准加上所分摊的损坏，另外水、点必须到物业提供到指定的地方缴纳；甲方提前终止合同须支付乙方装修费用和运营损失，并及时退还乙方的保证金。甲乙任意一方未能履行本合同条款后者违反有关法律、法规，经催告后再合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。现各方对于该租赁合同的出租方存在争议，双猫公司主张是蔡晓航、高访玉，蔡晓航、高访玉均主张是蔡晓航。合同签订当日，蔡晓航出具收款收据加盖无名指快餐店公章，双猫公司于2017年2月21日将转让费330000元、保证金200000元转账支付至蔡晓航账户。之后，蔡晓航、高访玉、无名指快餐店将无名指快餐店的物品及店铺场地（以下简称涉案场地）移交给双猫公司。双猫公司经蔡晓航同意后先后两次对涉案场地进行了两次装修，并开业经营餐饮。双猫公司向蔡晓航支付租金及水电费至2018年11月。由于蔡晓航与喜苑公司之间的租赁发生纠纷，涉案店铺于2018年11月4日早上被停电，经双猫公司向蔡晓航反映后当日下午恢复供电。2018年11月22日，涉案店铺再次被停电，自此日起涉案店铺停业。双猫公司微信联系蔡晓航称物业公司将涉案场地停水停电，要求蔡晓航尽快交租解决停水停电问题。蔡晓航微信回复称其正在与杨子顺走法律程序，双猫公司所有交的租金水电都转给了杨子顺，让双猫公司以后租金水电直接交给杨子顺。双猫公司无再支付租金、水电费。2018年11月27日，涉案店铺被他人强行换锁，涉案店铺自此开始停业。双猫公司微信联系蔡晓航告知物业已将涉案场地门店三个锁锁上，称双猫公司已无法进入，要求蔡晓航与物业协调。蔡晓航协调无果，双猫公司无支付自2018年12月起的租金、水电费。2018年11月27日，双猫公司向广州市白云区分局京溪派出所报警。双猫公司和蔡晓航在庭审中确认是因为涉案店铺被物业公司强行关门换锁，故原告报警。2018年11月28日，双猫公司向蔡晓航邮寄《告知函》，内容如下：蔡晓航先生：我方(承租方）、蔡晓航（转租方）、广州喜苑物业公司（出租方）三方共同签订《店铺转让合同》、《广州市房屋租赁合同》，在出租人同意下，我司承租你转租场所、位于广州市白云区同和中路28号原无名指餐厅（以下简称梅花园店）从事餐饮经营活动，在我方无任何过错情况下，遭到2次粗暴停电，第一次是2018年11月4日上午8:00，恢复供电是2018年11月4日12:30，第二次是2018年11月22日上午8点，连续停电六天至今没有恢复供电。二次停电事件已致我店无法开展正常经营活动，给品牌造成无法弥补的伤害，给我方造成重大损失。在此我方认真告知蔡晓航先生，我们已经无法在上述地址继续经营，希望我们双方尽快举行终止合同的商谈。现蔡晓航确认收到该函，但认为具体时间没有查询，当时已要求双猫公司找喜苑公司商谈直接由双猫公司向喜苑公司缴房租水电费。诉讼中，双猫公司提供其于2018年12月7日作出的《解除通知函》、快递单、签收查询结果，拟证明双猫公司于2018年12月7日将该函分别邮寄给蔡晓航、高访玉。据邮件查询结果显示，寄给蔡晓航的邮件是次日由他人签收，寄给高访玉的是2018年12月10日由他人签收。但蔡晓航、高访玉均称无收到过该通知函。2019年1月，涉案场地双猫公司经营餐饮店的招牌被撤换并转给其他人。2019年6月12日拍摄的现场照片显示涉案场地正在围蔽装修施工，幕布上写着“大鸽饭、乳鸽专卖店”。关于涉案店铺有无办理规划报建的问题。诉讼中，本院要求各方当事人提供地址为广州市白云区同和中路28号房屋、广州市白云区同和中路28号自编01号房屋、广州市白云区广州大道北梅花园28号自编01号房屋的规划报建手续。双猫公司向本院提供了复印自广州市城市建设档案局的编号：穗城规北片建字（1995）第252号《建设工程报建审核书》及《建设工程规划许可证》（存根）（有附图及附件），载明报建层数2层的商住楼1栋附注地下一层；编号：穗规建字（1996）第333号《建设工程报建审核书》及《建设工程规划许可证》（存根）（有附图及附件），拟证明涉案店铺已办理规划报建手续，故涉案租赁合同合法有效。蔡晓航质证认为无法确认上述证据的地址是涉案店铺地址，实际上涉案店铺是在梅花园宾馆旁边延伸出来搭建的，屋顶是铁皮，餐厅只有一层，仲裁案件中说涉案店铺是违法建筑，故蔡晓航认为涉案店铺没有办理报建手续，并出示2018年4月拍摄的涉案商铺照片为证。高访玉对照片无异议，认为上述报建手续与涉案店铺没有关联，涉案店铺没有报建手续，是违法建筑。广州市白云区工商行政管理局曾作出编号为云京城字[2015]0093号《临时经营场地使用证明》，载明：高访玉（房屋使用人姓名）使用的白云区同和中路28号自编01号（房屋地址）房屋，可临时作为生产（经营）性场地使用，但该证明仅在办理租赁（借用）合同登记手续和办理工商营业执照及有关许可文件时作场地证明文件使用，不代表对建筑物合法性的确认，也不能作为房屋权属的证明，证明有效期为2015年2月10日至2018年2月9日。2019年8月26日，本院组织双方当事人到涉案场地进行现场勘验，勘验结果主要如下：1.涉案场地的装修已被拆除重新装修，现场无双猫公司的装修及财物，该店正在开业经营餐饮，招牌为“大鸽饭”，现场挂牌营业执照显示为名称：广州梅苑大鸽饭餐饮有限公司，法定代表人黄小华，成立日期：2019年3月12日，住所地：广州市白云区同和东路28号自A-16号；2.经过现场与喜苑公司提供的房地产权证宗地图（复印件）和原告广州市城市建设档案馆调取的建筑图纸比对后，各方确认涉案场地一部分主体房屋是在梅花园酒店内，估算面积约为100平方米（不包含进入公共通道面积），是有房地产权证，另有朝西北方向的一部分场地，屋顶是用铁皮搭建的，没有报建手续。关于涉案场地面积，双猫公司、蔡晓航确认为约410平方米，包含约130平方米的公共通道，高访玉对此表示不清楚。各方均表示不申请对双猫公司投入的装修进行评估。另查明：广州市白云区同和无名指快餐店是2015年4月28日成立的个体工商户，登记经营场地广州市白云区同和中路28号自编01号，登记经营者为高访玉，经营形式为个人经营。案外人广州予家餐饮管理有限公司是2015年7月16日成立的自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人是汪国凯，股东是柯江舟、罗伟君，经营范围是酒店管理、餐饮管理、快餐服务、餐饮配送服务、中央厨房服务等等等。再查明：中国广州仲裁委员会于2019年8月30日对蔡晓航与喜苑公司房屋租赁合同纠纷一案，作出（2018）穗仲案字第25751号裁决书，其中裁决书查明认定蔡晓航与喜苑公司签订的《租赁合同》于2019年1月1日解除，蔡晓航在合同未解除之前无正当理由逾期交付租金构成违约，故无权要求退回保证金及已付租金等等，裁决对申请人蔡晓航的仲裁请求不予支持等等。本案诉讼中，双猫公司明确本案要求处理的是租赁合同纠纷。双猫公司提供《解除租赁合同通知书》（复印件，主张证据来源是物业张贴在涉案店铺门口），显示内容为2018年11月1日由广州喜苑酒店管理有限公司向蔡晓航作出，通知蔡晓航拖欠涉案场地租金及滞纳金累计几十万元未付，构成严重违约，故决定解除合同，租赁合同自本通知书送达之日起解除，要求收到通知书之日起3日内交清水电费，腾空租赁商铺并交还，逾期未腾空根据租赁合同视为自动放弃租赁商铺内所有财产，公司有权采取任何措施处置以收回租赁商铺。双猫公司提供通知书（复印件），显示内容为2018年11月19日由广州喜苑酒店管理有限公司向蔡晓航作出的，通知要求收到通知书之日起腾空租赁商铺并交还，逾期未腾空的视为自动放弃租赁商铺内所有财产，公司有权采取任何措施处置以收回商铺。双猫公司称上述两份通知均在涉案店铺现场张贴，故已微信发给蔡晓航。蔡晓航质证认为是因为蔡晓航与喜苑公司存在租赁合同纠纷导致矛盾，但该行为没有经过法定确认谁违约。双猫公司明确诉讼请求计算标准及依据如下：转让费损失155128.2元：按照《店铺转让合同》约定的转让费（实际是顶手费）33万元、约定经营期限2017年3月31日至2020年5月31日共计39个月，其中2018年11月4日停电1天，2019年11月22日之后再次停电后未恢复供电，原告共经营20个月+20天，每月分摊为33万元÷39个月=8461.54元，11月份经营20天共分摊5641元，故经营期间双猫公司应分摊174871.8元，蔡晓航、高访玉应退回33万元-174871.8元=155128.2元。其余损失合计1352980.65元，具体包括：1．装修损失453009.4元：装修费663123+设计费28000=691123元，按5年分摊折旧（60个月），691123元÷60个月=每月折旧11518.72元，每日折旧383.96元，双猫公司经营20个月20天，故11518.72元×20个月+383.96元×20天=计提折旧238113.6元，剩余装修价值691123元-238113.6=453009.4元；2．宿舍租金、押金损失11860元（3160+4700+4000=11860）：双猫公司为员工租赁宿舍，因蔡晓航、高访玉与业主之间发生拖欠租金纠纷，导致涉案店铺被停电涉案店铺被迫停业解散员工，导致宿舍租金（押金）被没收，该损失客观、真实、合理、合法；3．店铺设备损失498382.54元；4．店铺原材料损失82424.01元；5．人员遣散损失219800元；6．燃气损失16304.7元；7．2018年11月份租金损失21200：2018年11月租金63600元÷30天×（30-20天）=21200元；8．经营利润损失50000元。双猫公司为证明上述损失情况，向本院提供以下证据证明：1．《设计合同》及收款收据、《广告招牌制作合同书》及收款收据、营业执照、《店铺装修工程合同》（发包方为广州予家餐饮管理有限公司）及营业执照、收款收据、开户许可证、《维修施工协议》、《广州市建设工程施工合同》（发包方为广州予家餐饮管理有限公司）、《工程预算书》及收款收据、拟证明分摊折旧后双猫公司装修损失453009.4元。双猫公司解释装修是以集团公司即广州予家餐饮管理有限公司的名义签订装修合同及部分付款，但有注明是经营点是涉案场地。2．房屋租赁合同、房租水电费及押金收款收据、身份证复印件，拟证明双猫公司租赁宿舍租金、押金损失11860元。3．双猫公司自行统计制作的关于餐饮设施设备的《予家餐饮梅花园店盘点单》、《安装协议》、《订货合同》、桌椅明细、《购销合同》、工程报价单、《销售合同》、《厨房设备采购合同》、《合同书》、收款收据，拟证明原告存在店铺设备损失498382.54元。其中，关于餐饮设施设备的《予家餐饮梅花园店盘点单》载明涉案店铺餐饮设施设备名称、数量、价格、金额等情况，总金额498382.54元。4．双猫公司自行统计制作的关于原材料的《予家餐饮梅花园店盘点单》，拟证明双猫公司存在餐饮原材料损失82424.01元。该盘点单载明涉案店铺原材料的名称、规格、单价，总价为82424.00466元。5．双猫公司自行统计制作的《梅花园店闭店终止劳动合同赔偿金清单》、终止劳动合同赔偿金现金支付签收表及第一次赔偿表、罗伟君的银行账户交易明细表、工资表、考勤表、《劳动合同》、入职申请表，拟证明双猫公司存在遣散员工损失共219800元。6．燃气表读数照片、2018年11月10日的燃气费发票（金额为20016元），拟证明双猫公司存在燃气损失16304.7元，计算依据：20016元÷4800立方米×3910立方米=16304.7元。7．蔡晓航经手出具给双猫公司涉案店铺2018年10月1日至31日的金额为63600元的租金收据，拟证明双猫公司2018年11月租金损失为21200元，蔡晓航质证认为：1．转让费是对店内所有的转让，根据双猫公司的证据显示，其已对涉案店铺进行了两次装修以及采购设备，即已将转让费33万元对价的物品主动抛弃，故本案不能主张转让费损失。2．装修费损失，双猫公司提交两次设计和装修金额不能相加，合同金额和票据金额不一致且无银行流水印证，合同主体亦非双猫公司，折旧期计算错误。3．店铺设备损失、原材料损失，是双猫公司单方统计不客观，采购协议不是双猫公司，无法证明用于涉案店铺经营。4．遣散人员损失，仅有一份劳动合同，缺乏确认真实性及关联性，支付流水亦与双猫公司无关。5．对燃气表的数据没有异议，但对该部分燃气费用双猫公司可以向燃气公司主张。6．租金损失，确认收到11月份租金。高访玉质证认为：1．转让费损失，我方从未收取该费用，双猫公司根据《店铺转让协议》向蔡晓航主张。2．装修费损失，原告的证据不足以证明涉案店铺停业时尚存的装修价值，且大部分合同是以广州予家餐饮管理有限公司名义签订，也无提供对应银行流水付款凭证，且店铺转让前是做餐厅，应该无需大范围装修，故对该损失不认可。3．宿舍租金、押金损失，双猫公司的证据与涉案店铺停业没有直接关系，该损失毫无依据。4．店铺设备损失及原材料，是双猫公司单方制作不具有客观性，且相关设备采购协议购买方亦非双猫公司，即使相关设施设备是用于涉案餐厅，由于双猫公司已营业近2年，设备应当折旧。双猫公司现有证据无法证明店铺停业造成其设备、原材料损失。5．人员遣散损失，双猫公司无提交劳动合同证明遣散人员系其店铺员工，其提供的证据无双猫公司盖章或抬头，故与双猫公司无关，其主张该损失没有任何依据。6．燃气损失，该证据不能证明充值时间及停业时尚余燃气立方数，且剩余燃气可联系燃气公司退款，故双猫公司不存在燃气损失。7．租金损失，双猫公司没有提供证据证明准确停业时间，故该租金损失没有依据，且是蔡晓航出具的收据，我从未收过租金。以上事实，有《店铺转让协议》、《广州市房屋租赁合同》、合同、报警回执、告知函、证明、解除函、损失计算表、盘点单、收款收据、调解证明、撤场协议、函、图纸、房地产权证、宗地图、裁决书、临时经营场地使用证明、照片、微信记录及双方当事人陈述等证据证明。本院认为，由于双猫公司明确本案是处理租赁合同关系，故本院认定本案案由应为租赁合同纠纷。对于当事人有关争议，本院作如下分析。一、关于涉案的双猫公司、蔡晓航、高访玉所签订的《广州市房屋租赁合同》的出租人、合同效力如何认定的问题（一）关于出租人，本院认定是蔡晓航，理由是：第一，该合同第一条合同当事人已写明出租人甲方是蔡晓航。第二，合同落款签名处甲方签章是蔡晓航的签名，高访玉是在甲方法定代表人处签名并写“原法人”。第三，涉案场地是由蔡晓航向上一手承租而来，高访玉是无名指快餐店的登记经营者，而双猫公司亦与高访玉另签无名指快餐店的《店铺转让协议》，所以从常理分析，无名指快餐店既然已转让给双猫公司，高访玉亦无需将房屋出租给双猫公司。因此，高访玉主张其只是作为无名指快餐原法人配合双猫公司、蔡晓航在租赁合同甲方的法定代表人处签名并备注原法人，其并非出租方的意见，合理可信，本院予以采信。综上，本院认定涉案租赁合同的出租人是蔡晓航、承租人是双猫公司。（二）关于租赁合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《临时场地使用证明》并非主管部门出具，不能证明搭建部分是经主管部门批准建设。根据房地产权证及宗地图、建筑图纸，结合现场勘验情况，本院认定涉案场地中嵌入梅花园酒店内的建筑是有报建手续，朝西北方向不是嵌入梅花园酒店而是另行搭建的场地是没有报建手续。依照上述法律规定，涉案《广州市房屋租赁合同》中关于有报建手续部分的租赁合法有效，无报建手续部分的租赁无效。对于租赁无效的过错问题，蔡晓航作为出租人应当提供合法租赁物给双猫公司使用，而双猫公司作为承租人对所租赁房屋的合法性具有谨慎审查义务，故蔡晓航、双猫公司双方对于部分租赁无效均具有过错，考虑合同部分有效、部分无效的问题，本院酌情认定蔡晓航过错占90%、双猫公司过错占10%。至于有效和无效租赁各自的面积问题，双猫公司、蔡晓在庭审中已确认涉案场地租赁面积约410平方米，嵌入梅花园酒店的建筑约100平方米不含公共通道，现由于涉案场地已由其他方经营使用，而双猫公司和蔡晓航均无举证证明两者的准确面积及公共通道面积，故本院根据现场情况酌情认定嵌入梅花园酒店内的建筑（含部分公共通道）约为130平方米。二、关于涉案《广州市房屋租赁合同》的解除问题如前所述，该合同部分租赁有效、部分租赁无效。无效租赁的部分，依法自始无效。有效租赁的部分，是否解除及何时解除的问题，依法由原告举证。根据现有证据及仲裁裁决书，证明蔡晓航拖欠上一手出租人的租金及水电费构成违约，涉案场地因此被停水停电及收回，故涉案租赁合同无法继续履行，属于蔡晓航的过错，依照法律规定，双猫公司是有权提出解除租赁合同。根据双猫公司提供的现有证据，足以证明双猫公司在2018年11月22日停电后已停止经营，且之后涉案场地已被喜苑公司收回另行出租他人使用属实，故有效租赁部分事实上已解除，本院予以认定。对于解除的时间，双猫公司提供的解除合同通知及邮件查收结果，显示是他人签收，蔡晓航不认可，故该证据不足以证明蔡晓航已收到该解除通知，原告主张涉案租赁合同于2018年12月7日解除的意见，依据不足，本院不予采纳。本院认为，在目前双方无举证证明合同解除的确切时间下，结合仲裁裁决书认定的上一手租赁合同解除时间2019年1月11日，以及本案中原告提供的2019年1月的涉案场地招牌被撤换的事实，本院推定有效租赁部分的解除时间确定为2019年1月。三、关于双猫公司主张的保证金及利息请求。如前所述，涉案租赁合同无法继续履行的过错方是被告蔡晓航，故双猫公司要求返还保证金20万元请求合理合法，本院予以支持。根据涉案租赁合同第四条的约定，出租方应在租赁期满后解除合同之日将保证金无息退回。现双猫公司无证据在起诉之前主张过解除租赁合同，且双猫公司对无效租赁部分亦有过错，故按公平合理原则，本院酌情判令蔡晓航向双猫公司支付保证金的利息是从起诉之日即2019年1月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至退回保证金之日止。对其主张的超出部分的利息，本院不予支持，依法予以驳回。四、关于双猫公司主张的各项损失第一，关于双猫公司主张的转让费155128.2元。双猫公司承租涉案场地用于经营餐饮，为此支付转让费33万元属实。双猫公司现根据租赁合同约定经营期限和两次停电时间，计算双猫公司经营期间分摊转让费损失174871.8元后，主张蔡晓航应退回33万元-174871.8元=155128.2元的意见合理，本院予以支持。第二，关于双猫公司主张的装修损失453009.4元。现双猫公司对其主张的装修费支出，已提供相关装修合同及付款凭证。对此，本院认为，虽然部分装修合同发包人显示是广州予家餐饮管理有限公司，但双猫公司解释是以集团公司名义发包装修工程的意见有其合理性，且双猫公司对场地的两次装修属实，故本院对双猫公司提供的该证据予以采信。现双猫公司主张按照装修费+设计费=691123元，按5年租赁期限分摊装修折旧、双猫公司实际经营时间计算其应分摊装修折旧的意见合理，经核算装修折旧应为238053.6元、剩余装修价值为453069.4元。现原告主张全部剩余装修价值为453009.4元是其对自己权利的处分，本院予以支持。由于租赁合同解除责任在于蔡晓航，故双猫公司有权主张装修损失赔偿。但需要指出的是，由于涉案场地的租赁，部分有效，部分无效，而双猫公司的装修是整体装修并已整体实际使用，故目前无法准确界定有效租赁场地、无效租赁场地各自的装修费用及折旧金额，亦考虑双猫公司对无效租赁部分也有过错，故本院酌情判令蔡晓航应当赔偿双猫公司的剩余装修价值损失为453009.4元×90%=407708.46元。第三，关于双猫公司主张的宿舍租金押金损失11860元，该计算合理可信，本院予以采纳。因为是蔡晓航原因导致租赁合同无法继续履行，故双猫公司主张蔡晓航赔偿项损失，合理合法，本院予以支持。第四，关于双猫公司主张的店铺设备损失498382.54元。由于双猫公司制作的予家餐饮梅花园店盘点单是双猫公司自行制作，其提供的购买物品的付款凭证亦只能说明当时购买的情况，而双猫公司亦已经营了一段时间，现场亦无见到现存的设施设备，故在蔡晓航不确认的情况下，上述证据不足以证明实际造成双猫公司设施设备损失的价值。同时考虑到，在涉案场地被出租方张贴通知因欠租而要求限期搬迁后，以及后来发生的强制换锁情形，双猫公司亦应初步预判其能否继续在此经营并采取适当措施进行合理止损。综上，双猫公司主张的设备损失498382.54元，依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。第五，关于双猫公司主张的原材料损失82424.01元，基本与第四点理由相同，本院不予支持，依法予以驳回。第六，关于双猫公司主张人员遣散损失219800元。涉案场地因蔡晓航原因被收回无法继续经营，双猫公司因此遣散员工产生损失，对此已提供证据证明，蔡晓航未提供证据反驳，故双猫公司该项请求，合理合法，本院予以支持。第七，关于燃气费损失16304.7元。双猫公司已提供燃气缴费凭证及读数照片，即其已提供一定的证据证明，现蔡晓航无提供证据反驳。且经现场勘验发现，涉案场地已由其他方实际经营并使用。故双猫公司主张剩余燃气费用损失，应由蔡晓航予以赔偿的意见，理据充分，本院予以支持。第八，关于2018年11月份租金损失21200元，由于涉案场地因停电停止经营时间属实，故双猫公司主张返还无法正常使用场地的该期间已付租金的请求，合理合法，本院予以支持。第九，关于双猫公司主张的经营利润损失5000元。由于双猫公司对此无举证证明，且餐饮店的经营受诸多因素影响，是盈利还是亏损具有市场风险，并非必然盈利，故双猫公司该项主张缺乏依据，本院不予采纳，依法予以驳回。综上，蔡晓航应当赔偿双猫公司转让费155128.2元、装修损失407708.46元、宿舍租金押金损失11860元、人员遣散损失219800元、燃气费损失16304.7元、2018年11月的租金损失21200元，合计832001.36元。需要说明的是，考虑本案租赁合同仅是部分无效，且双猫公司是正常支付租金、水电费及正常经营，确实是因为蔡晓航原因导致本次纠纷，故综合实际情况，上述部分损失的计算无再按过错比例折算。本案是处理租赁合同关系，蔡晓航亦确认收到保证金20万元，故双猫公司主张高访玉承担租赁合同的责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第十一条第（一）项的规定，判决如下：一、原告广州市双猫餐饮服务有限公司与被告蔡晓航签订的《广州市房屋租赁合同》有效租赁部分的租赁合同关系于2019年1月解除；二、在本判决生效之日起五日内，被告蔡晓航向原告广州市双猫餐饮服务有限公司返还保证金20万元并支付利息（以20万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年1月29日起计算至付清之日止）；三、在本判决生效之日起五日内，被告蔡晓航赔偿原告广州市双猫餐饮服务有限公司经济损失832001.36元；四、驳回原告广州市双猫餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20216元，由原告广州市双猫餐饮服务有限公司负担受理费8036元，被告蔡晓航负担受理费12180元并于本判决生效之日起五日内直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  杨月琴人民陪审员  黄秀霞人民陪审员  李丽萍二〇一九年九月二十七日书 记 员  黄静雯