安徽省安庆市大观区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0803民初1208号原告：武汉城市晶体物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区黄陂大道黄陂广场**。法定代表人：张成。委托诉讼代理人：尹伟，安徽恒物律师事务所律师。原告：武汉城市晶体物业管理有限公司安庆分公司，住，住所地安徽省安庆市大观区德宽路**/div>法定代表人：张成。委托诉讼代理人：尹伟，安徽恒物律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪伟，公司员工。被告：金秋，男，1981年8月24日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市大观区。原告武汉城市晶体物业管理有限公司（以下简称武汉晶体公司）、武汉城市晶体物业管理有限公司安庆分公司（以下简称武汉晶体安庆分公司）与被告金秋物业服务合同纠纷一案,本院于2019年4月8日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉晶体公司、武汉晶体安庆分公司的委托诉讼代理人尹伟，原告武汉晶体安庆分公司的委托诉讼代理人汪伟到庭参加诉讼。被告金秋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉晶体公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2012年9月18日至2018年12月17日的物业费计9010元；2.判令被告向原告支付逾期未交物业费的违约金，每天按照千分之三计算，自欠缴之日起计算至欠款缴清时止；3.判令被告承担原告因主张自己权利所负担的律师费500元；4.判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：原告与被告所属的安庆市马山·上海嘉苑小区业主委员会签订物业服务合同，由安庆市马山·上海嘉苑小区业主大会委托原告对上海嘉苑小区实行物业管理。安庆市马山·上海嘉苑小区是由安庆市旗舰置业有限公司开发并对外出售，被告购置该小区房屋，并在2011年1月22日与安庆市港源物业服务有限公司签订业主临时公约《业主公约》和《业主服务协议》；2012年9月18日、2012年12月21日、2013年11月19日原告与安庆市上海嘉苑业主委员会先后签订了《武汉城市晶体物业管理临时托管协议》、《物业服务合同》、《武汉城市晶体物业管理有限公司安庆上海嘉苑物业管理委托合同》，后合同沿用至今。双方合同约定物业服务费用由业主按照普通住宅：高层0.9元/平方米/月+能耗费0.2元/平方米/月。多层及高层一层、二层0.55元/平方米/月，此收费标准从合同生效之日起执行。双方还约定了违约责任：业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按千分之三交纳滞纳金。双方合同还约定了管辖法院、以及诉讼费用、律师费等其他费用的承担。被告系安庆市马山·上海嘉苑小区6-305室业主，理应依法向原告交纳物业管理费，可被告自2012年9月18日原告提供服务之日起至今拒交物业费，累计拖欠物业费9010元，原告多次通知被告交纳，被告却置若罔闻不加理会。原告为维护自身合法权益，特诉请贵院依法裁决。被告金秋未作答辩。原告武汉晶体公司、武汉晶体安庆分公司围绕诉讼请求依法提交了：武汉晶体公司工商登记信息、武汉晶体安庆分公司营业执照、物业服务企业资质证书、房管发（2012）53号文件、安庆上海嘉苑小区申报资料、安价房函[2014]3号文件、《服务价格登记证》、《业主公约》、《商品房买卖合同》、《上海嘉苑业主服务协议书》、《武汉城市晶体物业管理临时托管协议》、《物业服务合同》、《武汉城市晶体物业管理有限公司安庆上海嘉苑物业管理委托合同》、律师费发票、律师催告函的邮寄凭证、绿化养护合同及发票、工作联系函。被告金秋未提交证据。为查明案件事实，本院对杨小和、曹宗国、方小平做了谈话笔录，到德宽路街道办事处、马山社居委、住建委了解情况，并调取了（2018）皖0803民初1764号原告武汉晶体安庆分公司诉被告冯嫒嫒的庭审笔录。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金秋于2009年9月28日与安庆市旗舰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定金秋购买上海嘉苑6幢3单元305室房屋，建筑面积为109.24平方米。2010年12月22日，案外人金星代表上海嘉苑6幢3单元305室与安庆市港源物业服务有限公司签订《业主公约》及《上海嘉苑业主服务协议》，由安庆市港源物业服务有限公司对安庆市大观区德宽路上海嘉苑提供前期物业管理服务，物业管理服务费用收费标准为：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元（高层住宅1-2层每月每平方米0.55元）、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.55元。2012年4月11日，经安庆市上海嘉苑业主委员会决议，终止安庆市港源物业服务有限公司的物业服务。2012年9月17日，安庆市上海嘉苑业主委员会与武汉晶体公司签订了一份《武汉城市晶体物业管理临时托管协议》，约定安庆市上海嘉苑业主委员会委托武汉晶体公司对上海嘉苑进行物业管理服务。期限为三个月，自2012年9月18日起至2012年12月17日止。物业管理服务费用收费标准为：高层每月每平方米1.1元（高层住宅1-2层每月每平方米0.55元）、多层每月每平方米0.55元。另查明，武汉晶体公司于2012年11月8日取得三级物业服务企业资质证书。2012年11月20日，武汉晶体安庆分公司成立，隶属于武汉晶体公司。2012年12月21日，安庆市上海嘉苑业主委员会与武汉晶体公司、武汉晶体安庆分公司签订了一份《物业服务合同》，合同约定安庆市上海嘉苑业主委员会通过业主代表大会评议方式将安庆市马山·上海嘉苑小区委托武汉晶体安庆分公司实行物业管理服务。物业服务费标准为高层0.9元/平方米/月+能耗费0.2元/平方米/月，高层二层暂按多层标准收费，一个月后三个月内由安庆市上海嘉苑业主委员会协助武汉晶体安庆分公司按照《安庆市物业服务收费管理办法实施细则》恢复高层的二层的高层标准收费，多层及高层一层0.55元/平方米/月。合同期限自2012年12月18日起至2013年12月17日止。合同期满，安庆市上海嘉苑业主委员会没有做出续聘或解聘武汉晶体安庆分公司的任何意见，武汉晶体安庆分公司继续管理的，本合同自动延续。该份物业合同系业主刘克勇签字，并加盖安庆市上海嘉苑业主委员会印章。2013年5月，武汉晶体安庆分公司就上海嘉苑小区的物业综合服务收费标准、物业管理服务等级等向有关部门申报。2014年1月28日，安庆市物价局文件（安价房函[2014]3号）中关于上海嘉苑物业服务收费标准的函复：多层每月每平方建筑面积0.55元，高层每月每平方米建筑面积0.9元。该收费标准于2014年3月4日校准。2013年11月19日，安庆市上海嘉苑业主委员会与武汉晶体公司、武汉晶体安庆分公司签订了一份《武汉城市晶体物业管理有限公司安庆上海嘉苑物业管理委托合同》，约定安庆市上海嘉苑业主委员会通过业主代表大会评议方式将安庆市马山·上海嘉苑小区委托武汉晶体安庆分公司实行物业管理服务。物业服务费标准为：高层0.9元/平方米/月+能耗费0.2元/平方米/月，多层及高层一层、二层0.55元/平方米/月。物业服务费每年分两次交纳，每次需足额交纳六个月费用，具体交费时间分别为当年6月18日至6月31日和当年12月18日至12月31日。对拖欠物业服务费用或未按期足额交纳物业服务费用超过三个月的业主或物业使用人，物业公司有权向安庆市马山·上海嘉苑小区所在地人民法院提起民事诉讼。合同期限自2013年12月18日起至2018年12月17日止。该份合同系杨小和签字，并加盖安庆市上海嘉苑业主委员会印章。其后，该小区一直由武汉晶体公司安庆分公司进行物业管理，管理期间，小区存在基本设施不足，管理不规范等现象。再查明，2011年至2012年期间，经筹备，2012年3月产生了第一届安庆市上海嘉苑业主委员会，并经安庆市房地产管理局备案，业主委员会主任为曹宗国。后因受到他人干扰，曹宗国不愿担任业主委员会主任，并交出了安庆市上海嘉苑业主委员会印章。刘克勇、杨小和取得了安庆市上海嘉苑业主委员会印章，此后刘克勇、杨小和分别代表业主委员会与武汉晶体公司、武汉晶体安庆分公司签订了《物业服务合同》、《武汉城市晶体物业管理有限公司安庆上海嘉苑物业管理委托合同》。杨小和称重新组建了第二届安庆市上海嘉苑业主委员会，但相关部门的备案材料仍系第一届安庆市上海嘉苑业主委员会成员，没有变更登记，杨小和也并非上海嘉苑的业主。本院认为，安庆市上海嘉苑业主委员会与武汉晶体公司签订的《武汉晶体物业管理临时托管协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。武汉晶体公司、武汉晶体安庆分公司签订的《物业服务合同》、《武汉城市晶体物业管理有限公司安庆上海嘉苑物业管理委托合同》，系非业主委员会成员取得印章后加盖，不能代表全体业主的意思表示，故该两份合同对金秋不产生法律效力。虽然，上述合同对金秋不产生法律效力，但因武汉晶体安庆分公司对安庆市上海嘉苑小区进行了物业管理，与金秋形成了事实上物业服务合同关系，金秋应给付相应的物业管理费。武汉晶体公司、武汉晶体安庆分公司主张自2012年9月18日起至2018年12月17日止的物业管理费9010元，参照安庆市物价局文件（安价房函[2014]3号）及核准的上海嘉苑物业服务收费标准为多层每月每平方米建筑面积0.55元，高层每月每平方米建筑面积0.9元，金秋应当交纳的物业管理费为8048.70元（119.24平方米×0.9元/平方米×75个月）。因武汉晶体安庆分公司物业管理不完善，故对武汉晶体公司、武汉晶体安庆分公司要求金秋支付2012年9月18日至2018年12月17日止的物业管理费的诉讼请求预支酌减，予以支持5795.06元。关于金秋是否应当承担相应的违约金责任及律师代理费的问题。违约金是民事合同当事人在合同中所约定的当事人承担违约责任的一种，武汉晶体公司、武汉晶体安庆分公司在履行义务中也存在一定瑕疵，故武汉晶体公司、武汉晶体安庆分公司对其未能及时收取物业服务费也存在一定责任，综合考量本案情况，武汉晶体公司、武汉晶体安庆分公司对其未能及时收取物业服务费所产恒的违约金及律师代理费应由其自行承担，金秋不需要向武汉晶体公司、武汉晶体安庆分公司支付违约金及律师代理费。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告金秋于本判决生效后十日内立即支付原告武汉城市晶体物业管理有限公司、武汉城市晶体物业管理有限公司安庆分公司物业费5795.06元（2012年9月18日至2018年12月17日）；二、驳回原告武汉城市晶体物业管理有限公司、武汉城市晶体物业管理有限公司安庆分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告武汉城市晶体物业管理有限公司、武汉城市晶体物业管理有限公司安庆分公司承担20元，被告金秋承担30元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长 许 鑫人民陪审员 赵 莉人民陪审员 杨红兰二〇一九年九月三十日书 记 员 江梦宇附本案所适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。