947广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初41947号原告王智荟，女，汉族，1979年出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人谢文天，广东国欣律师事务所律师。被告王愿钧，男，汉族，1983年出生，住址四川省井研县，第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所广东省深圳市福田区益田路**荣超商务中心**05整层、06整层、11至14整层、23至26整层**整层，统一社会信用代码914403004557663795。负责人王业。委托代理人唐伟城，广东嘉得信律师事务所律师。委托代理人吴绮妮，广东嘉得信律师事务所实习律师。上列原告王智荟诉被告王愿钧、第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，案件承办人为审判员姚璇娟，2019年3月20日承办人变更为审判员戴珊珊。2019年4月9日依法由审判员戴珊珊、人民陪审员吴锡钳、曾小平组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人谢文天、第三人委托代理人唐伟城到庭参加诉讼，被告王愿钧经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2019年7月9日依法由审判员戴珊珊、人民陪审员吴锡钳、张青叶组成合议庭适用普通程序第二次公开开庭进行了审理。原告本人及其委托代理人谢文天到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告系姐弟关系，双方于2017年5月5日签订了一份《房产代持协议书》，约定：位于深圳市福田区××室的房屋【房屋不动产权证编号为：××】实际所有权人为原告，原告借用被告名字，并将该物业登记在被告名下，该物业的购买款、登记费、契税等费用全部由原告支出等内容。2017年4月11日被告与第三人签订了《借款合同》，月供全部由原告支付，并于2017年5月2日到深圳市不动产产权登记中心办理了抵押权登记。现被告有危害该房屋安全的行为。原告为维护自身合法权益，原告起诉请求法院判令：1.被告将位于深圳市福田区××室的房屋【房屋不动产权证编号为：××】所有权过户到原告名下（房屋价值462万元）；2.被告承担本案诉讼费用。被告王愿钧未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。第三人述称，2017年4月13日被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第三人向被告发放借款320万元用于购买涉案房产，贷款期限360个月。为担保债务的履行原告向第三人出具保证书，为被告上述债务承担连带保证责任。另被告将涉案房产抵押给第三人，并于2017年5月2日办理了抵押登记。第三人于2017年5月5日向被告指定账户发放贷款320万元，截至2019年4月2日被告所欠银行贷款本息合计3112301.45元，暂未出现逾期情形，请依法保护第三人的抵押权及债权。经审理查明，2017年3月28日，案外人迟振德、井淑荣（卖方）与被告（买方）通过深圳链家房地产经纪有限公司居间签订《房产买卖合同》及《资金托管协议》，合同约定迟振德、井淑荣向被告出售位于深圳市××（以下简称“涉案房产”），该房产处于抵押状态，出卖人需委托担保公司担保融资赎楼；转让成交价为462万元，购房定金共计10万元交由双方所约定的第三方监管；被告须于2017年4月10日之前支付首期购房款（不包括定金）137.6万元到被告贷款银行作资金监管或到第三方办理资金监管，并依据监管合同存入监管账户；双方同意，自被告按照本合同第五条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且出卖人已取得房地产证或不动产权证原件（产权无抵押、无查封）之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；居间人已为被告与案外人迟振德、井淑荣提供订立本合同的媒介居间服务，被告与案外人应向居间人支付居间服务佣金，具体的居间服务佣金金额及支付期限以买受人及出卖人签署的《居间服务费用支付承诺书》为准。《房产买卖合同》签订的次日即2017年3月29日，原告主张其通过尾号1868账户向被告尾号1113账户转账支付10万元，后由被告刷卡支付，该10万元为涉案房产的交易定金，有案外人迟振德、井淑荣向被告开具的《收款收据》为证。2017年4月7日，原告通过其尾号6624账户向被告尾号8953账户转账支付132万元，该笔款项到达被告账户后，当日，被告即将132万元转账支付至建行深圳田背支行房屋结算资金托管专户作为涉案房产资金监管的首付款。同日，原告还通过其尾号1868账户向深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司尾号1350账户转账支付2310元，附言为评估费。2017年4月10日，原告、被告向第三人提交《建设银行深圳分行个人贷款、信用卡申请审批表》，该审批表记载，被告作为借款人向第三人申请个人再交易住房贷款，承诺被告为单身，本案原告王智荟在质押人、抵押人、保证人声明处签名，声明原告愿意为被告本次个人贷款提供连带责任担保。2017年4月13日，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定涉案房产系被告使用贷款所购的第一套房产；第三人向被告出借320万元用于购买涉案房产，借款期限为360个月，从2017年4月11日至2047年4月11日，利率为起息日基准利率下调10%。被告同意以涉案房产作为对上述借款的抵押担保。同日，原告作为保证人为被告向第三人借款的本金320万元提供保证。2017年4月14日原告通过其尾号6624账户向深圳市中诚致信融资担保有限公司尾号0001账户转账支付41920元，该笔转款备注为××房。原告主张该笔款项是用于支付涉案房产担保公司的赎楼手续费。2017年4月23日原告通过其尾号6624账户向深圳链家房地产经纪有限公司尾号8419账户转账支付69300元作为涉案房产交易的中介服务费用。2017年4月24日，被告与案外人迟振德、井淑荣网签正式版本的《深圳市二手房买卖合同》，2017年4月28日，被告作为纳税人缴纳契税、印花税等30839.66元，受让方登记费80元，被告就涉案房产共计缴纳税费30919.66元。2017年4月28日，涉案房产经核准登记至被告名下，被告婚姻状况为离异，不动产证号为：××。庭审中原告主张涉案房产办理过户登记手续时，原告当时不在深圳，相关税费是由被告刷其名下信用卡先行支付，2017年5月2日原告回到深圳后，原告通过尾号6624账户向被告尾号7639账户转账支付32000元，附言为房子税费。2017年5月5日，原告与被告就涉案房产签订《房产代持协议书》，该协议书记载，原告与被告系姐弟关系，双方经友好协商，一致同意将原告王智荟位于深圳市福田区××室的房产委托被告王愿钧代为持有；经原告与被告双方共同确认，该物业的实际所有权人为原告王智荟，本协议签订之前原告王智荟已借用被告王愿钧名字，并将该物业登记至被告王愿钧名下，房屋不动产权证编号为××号；原告与被告双方确认，虽然该物业登记在被告名下，但该物业实际为原告所有，购买款，登记费，契税等费用全部系由原告王智荟支出；原告王智荟享有该物业的全部产权，原告以隐名代理的方式委托被告代为持有；原告与被告双方同意，以被告王愿钧名义负责该物业的经营管理（包括签订租赁合同、收取租金等）；被告确认，未经原告同意，被告不得擅自将该房产对外出租、出售、抵押、抵债等；该房产的租金等收益，全部归原告王智荟所有；因该房产使用或经营产生的房产税和营业税等税费，物业管理费、水电费等全部由原告王智荟承担，与被告王愿钧无关；因该房产造成他人人身、财产损失的责任，及该房产发生毁损灭失风险全部由原告承担，与被告无关；原告有权直接处分该房产，即将该房产转让、赠与给第三人，或将该房产变更到原告王智荟自己名下，被告王愿钧应给与配合；本协议自签字后即生效。2017年6月5日至2018年5月5日期间，第三人每月5日从被告尾号8953账户扣取涉案房产月供款约16043.26元。原告主张涉案房产月供还款来源于两部分，一部分还贷资金来源于原告每月通过其尾号6624账户向被告还贷账户转款11000余元；另一部分还贷资金来源于涉案房产在深圳自如友家资产管理有限公司出租的月租金收益。原告主张因被告对外存在很多债务，有动用原告存入还款的行为，且原告曾一度与被告失去联系，故从2018年6月5日起至本案庭审时，原告都是通过其尾号0643账户直接向第三人个贷系统平账专户转账支付涉案房产的月供款，约为每月16043.26元。另查，涉案房产自过户登记至被告名下后，被告并未实际占有使用该房产，一直交由深圳自如友家资产管理有限公司对外出租，2018年7月起，涉案房产的月租金收益每月转账支付至原告账户。再查，原告王智荟主张其目前在深圳已有一套房产，但仍具备再购买一套房产的资格。原告提交了深圳市不动产登记中心于2019年1月9日出具的《购房资格证明》，该证明记载，根据王智荟的申请及《提交告知书》，经核查，截至2019年1月9日，申请人王智荟家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。又查，原告承诺可以一次性付清贷款本息，并提交了招商银行为其开具的《资产证明》。涉案房产过户过程中发生的税费原告也自愿予以承担。又再查，涉案房产于2018年5月11日被本院（2018）粤0304财保1042号之一民事裁定书首位查封，该财产保全的申请人亦为本案原告，被申请人为本案被告，对应案件（2018）粤0304民初22960号，与本案诉求相同，原告已于2018年8月1日对该案撤回起诉。本案诉讼过程中，原告于2019年5月8日申请对涉案房产进行财产保全，本院依据（2018）粤0304民初41947号民事裁定书于2019年5月17日对涉案房产轮候查封。本院认为，涉案房产虽登记至被告名下，但从定金、首期款、过户税费、中介费的支付以及按揭贷款的归还等情况可以看出，被告虽然签订涉案房产的房屋买卖合同，但并未支付过购房款项以及按揭贷款。涉案房产自过户至被告名下以来，一直交由深圳自如友家资产管理有限公司出租，房租收益用以支付部分月供款，被告并未实际占有使用涉案房产。原告与被告亦签订了《房产代持协议书》，双方之间形成借名买房合同关系，截至本案庭审时，原告拥有深圳限购区域内购房资格，且自愿承担被告尚欠第三人的按揭贷款本息及变更过户所应支付的各项税费，故对于原告要求被告协助其办理涉案房产所有权转移登记的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十七条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王智荟应在本判决发生法律效力之日起三十日内向第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行申请提前清偿涉案位于深圳市福田区××房产【不动产权登记证号：××号】的抵押债务；二、第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行对涉案房产的抵押债权实现后，应在五日内注销涉案房产的抵押登记；三、被告王愿钧应于涉案房产注销抵押登记之日起三日内与原告王智荟一起共同向深圳市不动产登记机关申请将其名下涉案房产过户登记至原告王智荟名下，办理过户的各项税费由原告王智荟承担。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费43760元、财产保全费5000元，共计48760元（均已由原告预交），由被告王愿钧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴珊珊人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  张青叶二〇一九年九月十一日书 记 员  钱 凯潘启森