西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初2709号 原告：西安海荣房地产集团有限公司。法定代表人：郑青海。委托诉讼代理人：汪文渊，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：班晓敏，陕西信邦律师事务所实习律师。被告：高炜。第三人：中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行。负责人：王莉。委托诉讼代理人：王哲，该行员工。原告西安海荣房地产集团有限公司（以下简称海荣公司）诉被告高炜及第三人中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行（以下简称光大银行经开支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海荣公司的委托诉讼代理人汪文渊，第三人光大银行经开支行的委托诉讼代理人王哲均到庭参加了诉讼。被告高炜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告海荣公司向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告于2010年12月1日签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付代垫款项473377.63元，并支付违约金73370.72元（暂计算至2018年12月28日，应计算至实际支付之日），上述共计546748.35元；3、被告自2018年12月21日起，以513506元为基数，按照同期银行贷款利率双倍支付违约金至涉案《商品房买卖合同》解除之日；4、被告于涉案合同解除七日内，返还案涉XX小区XX幢XX单元XX层XX房屋，并配合原告办理《商品房买卖合同》撤销备案登记手续，并提供办理撤销手续相应的文件；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年12月1日，其与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买其开发的位于西安市经开区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋面积92.7平方米，总房款为513508元。被告于2010年11月2日前向其支付首付款163508元，剩余购房款35万元通过第三人按揭贷款方式向其支付。同年，其与被告及第三人签订《个人贷款合同》，约定被告从第三人处借款35万元用于购买上述房屋，其作为保证人为被告提供按揭贷款的阶段性连带保证担保。合同签订后，被告怠于向第三人偿还借款，截止2018年7月26日，第三人分32次从其保证金账户内扣款186997.02元；其后，第三人将其及被告诉至西安市未央区人民法院，法院作出的（2017）陕0112民初11834号民事判决书生效后，因被告未履行判决，致第三人申请强制执行，法院于2018年9月6日从其保证金账户内扣划286380.61元。其多次向被告电话催要，并于2018年12月20日依照《商品房买卖合同》的预留地址向被告邮寄追偿通知书，但被告至今未还。因此，其诉至法院，请求如前所述。被告高炜未在法定期限内提交答辩意见。第三人光大银行经开支行述称，原告的诉讼请求与其行无关，请法院依法判决。经审理查明，2010年12月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西安市经开区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积92.7平方米，房屋单价5539.46元/平方米，总价513508元。付款方式为按揭支付，被告应于2010年11月2日前支付原告首付款163508元，剩余35万元办理银行按揭贷款。原告应于2012年11月30日前将案涉房屋交付被告使用。合同附件六第三条第4款约定：“因买受人逾期偿还银行按揭款，导致出卖人承担担保责任的，视为买受人逾期付款。按照以下方式处理：（1）买受人未能向贷款银行偿付贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在收到出卖人书面追偿通知后7日内偿还出卖人代垫款项并向出卖人支付代垫付款项同期两倍贷款利息的违约金。买受人收到出卖人书面追偿通知，逾期超过30日仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除本合同及相关协议，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人除应偿还出卖人代垫款项外，还应向出卖人支付总价款两倍同期银行贷款利息的违约金。……”合同附件七第五条第2款约定：“无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在导致解除合同发生情况之日起七日内按照国家及地方相关法律、法规，办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理《商品房买卖合同》撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合。……”合同签订后，被告支付原告首付款163508元。2010年12月21日，原、被告与第三人签订《个人贷款合同》，约定第三人向被告发放住房按揭贷款35万元，贷款期限240个月，贷款偿还采用等额还本付息，采用被告以案涉房屋提供抵押担保和原告提供阶段性连带责任保证两种担保方式。合同签订后，第三人向被告发放了借款。2012年11月30日前，原告将案涉房屋交付被告使用。《商品房买卖合同》及《个人贷款合同》履行中，因被告未能按时归还按揭贷款，致原告承担了保证责任。从2012年2月22日至2018年7月26日,第三人从原告保证金账户共计扣款186997.02元。后第三人将原、被告诉至本院，2017年12月28日，本院作出（2017）陕0112民初11834号民事判决，判令：“一、被告高炜于本判决生效后十日内偿还原告中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行贷款本金284523.66元及利息、罚息合计4684.01元（截止于2017年7月5日），及自2017年7月6日起至判决给付之日止的利息（以284523.66元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、被告西安海荣房地产集团有限公司对上述债务向原告中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行承担连带清偿责任；被告西安海荣房地产集团有限公司承担保证责任后，有权向被告高炜追偿。三、驳回原告其余诉讼请求。……案件受理费5811元、公告费800元，共计6611元，原告均已预交；现均由被告高炜承担，与上述款项一并给付原告。”该判决生效后，第三人向本院申请强制执行，本院从原告账户扣划282043.61元，原告向本院交纳执行费4337元。2018年12月19日，原告向被告邮寄追偿通知书，回执显示他人收。原、被告就商品房买卖合同解除事宜无法达成一致意见形成诉讼。审理中，本院依法主持调解，因被告高炜未到庭，致无调解基础。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人贷款合同》、扣款凭证、民事判决书、执行结案通知书及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告海荣公司与被告高炜签订的《商品房买卖合同》及附件不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同附件六明确约定因买受人逾期偿还银行按揭款，导致出卖人承担担保责任的，视为买受人逾期付款。买受人应在收到出卖人书面追偿通知7日内向出卖人支付代垫款项。逾期超过30日仍未支付垫付款项的，出卖人有权解除合同。合同履行过程中，被告未能按照约定归还按揭贷款，导致原告承担了保证责任。第三人光大银行经开支行起诉要求还款后，被告仍未还款，原告再次承担了保证责任。被告行为构成违约，解除条件成就，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，于法有据，应予支持。合同解除后，被告应依法向原告返还房屋，并应配合原告注销案涉房屋的备案登记手续，并与第三人光大银行经开支行配合注销案涉房屋预抵押登记手续。对于原告主张的违约金问题，结合本案实际情况，双方约定的违约金标准过高，本院酌情以原告实际代偿金额186997.02元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年7月26日计算至本判决确定给付之日；以286380.61元为基数，自2018年9月6日计算至本判决确定给付之日。合同解除后，原告应退还被告购房款。根据本案的实际情况，被告应支付给原告的相关款项应从原告向被告退还房款中予以扣除为宜。被告高炜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应自行承担相应的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告西安海荣房地产集团有限公司与被告高炜签订的《商品房买卖合同》。二、被告高炜于本判决生效之日起三十日内支付原告西安海荣房地产集团有限公司代偿款项473377.63元及违约金（违约金分段计算为：以代偿金额186997.02元为基数自2018年7月26日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止，以代偿金额286380.61元为基数自2018年9月6日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止）；上述款项由原告西安海荣房地产集团有限公司在应退还被告高炜的房款中予以扣除。三、被告高炜于本判决生效之日起三十日内向原告西安海荣房地产集团有限公司返还位于西安市经开区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，并配合原告西安海荣房地产集团有限公司至房产登记管理部门办理上述《商品房买卖合同》撤销备案登记手续。四、被告高炜于本判决生效之日起三十内配合第三人中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行办理西安市经开区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋的预告抵押登记注销手续。五、驳回原告西安海荣房地产集团有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8935元（原告已预交），由被告高炜负担，被告负担部分于本判决确定给付之日一并支付原告西安海荣房地产集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西市中级人民法院。 审  判  长       李  想人民陪审员       王赁柱人民陪审员       满选利   二〇一九年八月二十九日 书  记  员      李  新