广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5225号上诉人（原审被告）：惠州市丽高投资咨询有限公司，住所地：惠州市江北文昌一路2号帝景湾K7K8栋1单元28层01号房（仅限办公）。法定代表人：范新。委托诉讼代理人：何贝、曾奕凯,均系广东百德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石某，女，汉族，1989年5月24日出生，住广东省兴宁市.被上诉人（原审原告）：吴某，男，汉族，1986年4月10日出生，住江西省赣州市兴国县.上诉人惠州市丽高投资咨询有限公司（下称丽高公司）与被上诉人石某、吴某因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤13民初5060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人丽高公司向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销惠州市惠城区人民法院作出(2019)粤1302民初5060号民事判决，查清事实后直接改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求;二、请求依法判令本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。丽高公司在庭审中请求将原民事上诉状第一项上诉请求变更为“请求对原审判决事实认定不清及适用法律错误予以纠正，维持原审判决”。上诉理由：一、原审判决认定的基本事实错误、不清，应依法予以纠正、查清。(一)办理涉案房屋的不动产权证的前提条件系完成涉案房屋所在“蓝莲花公馆”项目的首次登记手续，该项目尚未完成首次登记手续，原审判决在未查清该基本事实的情况下作出的错误判决，应依法予以纠正。涉案房屋所在的“蓝莲花公馆”项目(下称“项目”)虽然已竣工并通过消防验收，供水、供电、燃气、通信、宽带亦已经达到正常生活使用条件，但是，由于政府政策调整导致尚未取得竣工验收规划许可证，进而导致该项目至今无法通过建设工程竣工验收，达到有关建设主管部门的竣工验收备案条件。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条“审请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料:(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料;(二)建设工程符合规划的材料;(三)房屋已经竣工的材料;(四)房地产调查或者测绘报告;(五)相关税费缴纳凭证;(六)其他必要材料"之规定，涉案房屋没有竣工的资料，涉案房屋所在项目无法完成首次登记手续。又依据《不动产登记暂行条例》第三条"不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例"以及《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款"未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定外，不得办理不动产其他类型登记"之规定，在涉案房屋所在项目尚未完成首次登记的情况下，不能办理涉案房屋所有权自出卖人向买受人移转的登记，故被上诉人主张上诉人将涉案房屋办至被上诉人名下存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项所规定的法律上障碍，依法尚不应予以支持。原审判决无视上诉人所陈述的涉案房屋暂不具备办理不动产权条件的事实以及有关证明证据，又不向当地办理不动产权证的主管部门核实涉案房屋所在项目是否具备办理不动产权的条件即完成首次登记手续，且被上诉人在原审过程中并未提供证据证明涉案房屋具备办理不动产权证的条件，据此导致在末查清基本事实的情况下作出错误的判决。综上可知，涉案房屋所在项目只有在竣工验收合格后完成竣工验收备案以及房屋所有权首次登记手续后，方才具备办理涉案房屋的不动产权证的条件。本案中，政府政策调整导致上诉人至今无法向不动产登记机构申请办理涉案房屋的首次登记，涉及国家主管部门对涉案房屋所在项目进行相关行政管理的内容尚未确定，暂不具备办理不动产转移登记基本条件。(二)原审判决认定上诉人提出未能完成协助被上诉人办理涉案房屋不动产权的义务系政府政策调整所导致的抗辩事由不充分系错误的，应依法予以纠正。1.2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和2008年1月1日实施的《城乡规划法》出台之前，土地出让金的计算并未与土地开发强度（容积率、建筑面积等指标）挂钩，亦没有相关现行法律法规之规定。从涉案房屋所在项目地块原始取得以及上诉人继受取得文件可知，有关土地出让合同以及土地使用权等法定文件均没有记载容积率的土地使用条件，当时也没有施行的法律法规规定予以确定。2.根据上诉人提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》等材料可知，涉案房屋所在项目地块取得的容积率“5.24”规划指标早于惠州市建设用地领导小组2013年第二次会议纪要【惠建用字（2013）2号】作出的时间。而该会议纪要为了依法规范解决历史遗留问题，对历史上在土地出让合同和土地使用权证等法定文件中均没有记载容积率的土地使用条件规范，要求包括前述项目地块在内的适用对象需向国土部门补缴地价款完善国土用地手续后才能办理规划验收手续。参照法不溯及既往原则，政策调整引发补缴地价款问题，进而导致涉案房屋所在项目无法完成首次登记手续等后果，不可归责于上诉人。3.在项目施工过程中，上诉人严格按照上述用地、规划、施工报建的规定以及审核通过的施工图纸施工，从未作出擅自改变土地使用性质、房屋整体布局、市政规划以及扩大容积率等违法违规的行为，且上诉人也是在依法取得商品房预售许可证的前提下对外出售的，不存在任何违法违规行为。4.上诉人始终积极采取措施解决，但有关规划、国土主管部门至今未核发现划验收合格证或作出需要补缴地价款与否以及补缴金额多少等有关行政行为，该事实有上诉人向有关国土、规划主管部门多次致函催告足以佐证。原审庭审过程中，上诉人又向有关国土、规划主管部门致函催告。综上可知，导致涉案房屋不具备办理不动产权证的条件的原因力在于政府政策调整，并非上诉人怠于履行导致的，不可归责于上诉人。二、原审判决适用法律错误，依法应予以纠正。据前所述，政策调整原因导致涉案房屋尚未完成首次登记，暂不具备办理不动产权证的手续。办理涉案房屋不动产权证至今仍存在法律履行障碍。在此情况下，上诉人将办理涉案房屋的不动产权证所需的资料提交给办证部门，办证部门也不会予以受理。原审判决适用《商品房销售管理办法》第三十四条系不符合客观事实，对办理涉案房屋不动产权证事项作出的实体处理，可能导致相关判决难以执行，且无法确定何时能执行。参照《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法[2017]191号】第三十四条第二款“买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，买受人不变更的，驳回其诉讼请求”规定，应依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人应待条件成就时向上诉人主张协助办理不动产转移登记的权利。综上，原审判决认定基本事实错误、不清，适用法律错误，应在查清涉案房屋尚不具备办理不动产权证条件的事实后，直接改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。丽高公司在庭审中补充上诉意见：原审判决认定的基本事实错误不清，案涉房产暂不具备办证条件的原因，并不仅因为被上诉人未向税务机关缴纳案涉房屋的契税。被上诉人石某、吴某未发表答辩意见。原审原告石某、吴某向一审法院提出起诉请求：1、判令被告立即将位于惠州市惠城区××公馆××号房屋的不动产权证书办至两原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：原告石某、吴某（买受人）与被告惠州市丽高投资咨询有限公司(出卖人)于2017年3月14日签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定：被告将其开发建设的位于惠州市惠城区××公馆××号房出卖给原告，建筑面积为81.80平方米，总价款为673378元，原告应当于2017年2月27日前支付首期房价款人民币203378元，余款470000元申请贷款支付。被告应当在2016年11月30日前向原告交付该商品房等。双方关于房屋登记及延迟办证违约责任约定，该商品房买卖合同第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、按买受人已付办证费的银行同期活期存款利息计付违约金，合同继续。该《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第十一条还约定，买受人委托出卖人办理所购商品房房产权证，并授权出卖人代为签署相关办证资料。买受人所购商品房房产证办证期限自买受人签订《收楼通知书》之日起开始起算，如买受人未按时足额缴交契税、办证费、维修资金等费用，或未在办证期限届满180天前提供完整有效的办证资料，则买受人所购商品房办证期限相应顺延。该《商品房买卖合同》签订后，原告石某、吴某向被告惠州市丽高投资咨询有限公司支付了商品房首付款203378元、商品房按揭款470000元。2017年3月14日，原告向被告惠州市丽高投资咨询有限公司支付产权登记费80元、预告登记费80元、工本费10元，印花税5元、办证费325元。2017年3月，两原告缴纳住宅专项维修资金4908元。被告惠州市丽高投资咨询有限公司于2017年6月9日将涉案房屋交付给原告石某、吴某使用。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》（预售）及其附件系具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，且该合同内容并不违反我国法律及效力性强制行政法规的规定，故该合同合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。根据双方当事人所签订的《商品房买卖合同》（预售）第二十条以及《商品房买卖合同》（预售）附件十一《补充协议》第十一条之约定，原告石某、吴某委托被告惠州市丽高投资咨询有限公司代为办理所购商品房房产权证，并授权被告代为签署相关办证资料。原告依约向被告支付了相关的产权登记费、工本费、办证费、印花税费用，但原告未向税务机关缴纳涉案房屋的契税，故被告为原告办证的期限应当顺延。故对原告提出的诉讼请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告石某、吴某的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告石某、吴某承担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，根据惠州市住房和城乡规划建设局于2017年11月22日向市政府督查办出具的《关于市丽高投资咨询有限公司补交地价相关情况及处理意见的报告》中的内容，该局已于2011年11月9日联审审定了涉案项目总平面及单体设计方案（容积率为5.24），于11月30日核发了《建设用地规划许可证》，于2013年8月5日核发了《建设工程规划许可证》。由于根据2013年6月21日召开的2013年第二次市建设用地领导小组会议精神【《惠州市建设用地领导小组会议纪要》惠建用字（2013）2号】，容积率超出2.0部分需到国土部门补交地价款，因此该局于2015年5月21日分别去函市国土资源局及上诉人惠州市丽高投资咨询有限公司，通知上诉人到市国土资源局重新审核用地使用手续。根据市国土资源局《关于审核国土使用相关情况的复函》，要求上诉人向市国土部门补交地价款后方可办理规划验收手续。涉案商品房尚未办理规划验收手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，上诉人对于一审判决结果并无异议，只是对一审说理部分持有异议，认为一审查明事实不清。由于上诉人未完成初始登记，也就无法进行所有权转移登记，并且被上诉人也未缴纳契税，故一审法院判决驳回被上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  郑杰审判员  胡江审判员  寇倩二〇一九年九月三十日法官助理曾嘉红书记员叶秀婷