广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1070号 原告：桂林市桂辉物业服务有限公司，住所地：桂林市正阳路步行街正阳广场**。 法定代表人：文运军，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄宏亮，男，1980年6月6日出生，瑶族，该公司法律专员，住桂林市秀峰区。 被告：张栻豪（曾用名张燕军），男，1970年11月9日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 被告：黄巧云，女，1980年3月17日出生，汉族，住桂林市叠彩区，系被告张栻豪的妻子。 原告桂林市桂辉物业服务有限公司（以下简称：桂辉公司）诉被告张栻豪、黄巧云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，于同年8月28日公开开庭进行了审理。原告桂辉公司的委托诉讼代理人黄宏亮、被告张栻豪到庭参加诉讼，被告黄巧云经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告桂辉公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业服务费人民币10762元，公摊费700元，滞纳金3200元（滞纳金按应付未付物业费的30%计，物业服务费、公摊费、滞纳金从2016年1月1日计至2019年6月30日），共计14662元；二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系叠彩区芦笛路88号“江岸美庐”小区35栋1号别墅的业主，该房屋面积为252.63平方米。2003年1月11日，“江岸美庐”小区开发商桂林市惠龙房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，聘请原告为“江岸美庐”小区提供物业服务，至今原告仍然在为该小区提供物业服务。合同第二十二条约定：别墅业主按1元/平方米/月交纳物业管理费，物业管理费按月交纳，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，每逾期一日按当月应交纳管理费的1%交纳滞纳金。别墅公摊费每户200元/年。合同履行至今，原告已按合同约定履行了义务，被告接受了原告提供的物业服务。但是，被告无理拒缴物业服务费，从2016年1月至2019年6月，被告共计欠原告物业服务费10762元，公摊费700元。原告多次通过电话、上门、张贴催费单等方式向被告催收物业服务费及公摊费未果，为维护自身权益，特向贵院提起诉讼，请贵院判如诉请。 被告张栻豪辩称，1、2016年1月至12月的物业费已经交了；2、桂辉公司与开发商于2003年1月11日签订的《前期物业管理委托合同》是无效的，该合同的签订未经过招、投标，不是跟业主委员会签的，是开发商指派的物业公司；3、2017年11或12月份，原告在被告家院子里放了一把火，烧毁了被告的两株从巴西进口的价值9600元的可长葡萄的树；4、2018年在被告家围墙外面被人放了一把火，烧毁了小区的公共树木，被告也向原告反映过，原告未予处理，到2018年年底，小区的公共树木倒塌，砸坏了被告的围墙和路灯杆，修复围墙下部4200元，围墙上半部没有修理，路灯杆价值1800元；5、邻居在被告家院子大门对面养鸡，味道十分难闻，跟物业反映也没有得到解决；6、原告的物业公司的员工没有上岗资格证；7、从2017年开始原告没有对被告催收物业费，直至2018年底才在被告家大门外的柱子上张贴了条子，但具体内容不清。原告给被告造成了上述损失，希望原告予以处理。被告对原告诉请不认可，不同意给付。 被告黄巧云未出庭，亦未在举证期限内提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄巧云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2003年1月11日，原告与桂林市惠龙房地产开发有限公司（以下简称惠龙公司）签订《前期物业管理委托合同》，约定：由原告对惠龙公司开发的芦笛路15号江岸美庐小区进行物业管理；原告负责向业主或物业使用人收取下列各项费用。1、物业管理费；3、代收公共设施、公共设备日常运行及养护费用，收费标准需经市有关部门批准；本物业的前期物业管理公司管理期限自2003年1月11日起至小区业主委员会成立，由业主委员会重新选聘或续聘物业管理公司移交之日止生效；物业管理综合服务费，其收费标准经市物价局批准按下列标准执行：（不包括房屋公共部位的维修费、公共设施设备的运行费和维修费、设备更新费、水电费、物业保险费）住宅物业管理服务费收取标准按建筑面积收取，其中：别墅1元/㎡/月；物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起，每逾期一天按当月应交管理费的1%交纳滞纳金；其他由原告向业主和物业使用人提供的服务项目及收费标准如下：1、共用设施设备的运行费按实际发生额，由原告向业主或物业使用人收取。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理至今。后原告与桂林市江岸美庐小区业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，约定：由原告对叠彩区芦笛路88号江岸美庐小区进行物业管理；负责向业主或物业使用人收取下列各项费用。1、物业管理费；2、公共水电费；委托管理期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止；物业管理服务费（不含环卫处收取的生活垃圾清运费）：别墅按建筑面积每平方米1.1元/月计算，公摊水电费按别墅200/年/户面计算；且按季度缴纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天计算交滞纳金1元/天。被告房号为江岸美庐小区35栋1号别墅，房屋建筑面积为252.63平方米，房屋外面围墙内院子由被告独家使用，但没有产权。现因被告未向原告交纳从2016年1月1日至2019年6月30日的物业管理服务费等费用，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2008年5月9日，原告由桂林市桂辉物业管理有限公司更名为桂林市桂辉物业服务有限公司。2018年12月11日，原告在被告的房屋外墙上张贴《缴费通知书》、《法律建议书》，向被告催收从2016年1月1日至2018年12月30日的物业费等费用。2019年1月11日，桂林市江岸美庐小区业主委员会出具《证明》，载明：“江岸美庐小区自建成以来，本小区的物业管理一直是由桂林市桂辉物业服务有限公司按前期物业服务合同标准为本小区履行物业管理服务。” 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告起诉的2016年1月-2016年12月的物业费、公摊费是否已过诉讼时效;2、原告与惠龙公司签订的《前期物业管理委托合同》是否有效，对被告是否产生法律约束力；3、原告是否按约定履行了物业服务义务；4、原告是否向被告催收过物业费等费用；5、原告诉请被告支付从2016年1月1日至2019年6月30日的物业服务费、公摊费及滞纳金有无事实与法律依据。 关于争议焦点1，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，民法总则施行时间是2017年10月1日，原告诉请的从2016年1月1日至2016年12月30日的物业费等费用在此时未届满2年的诉讼时效，因此2016年1月1日至2016年12月30日的物业费等费用从民法总则施行之日起应适用3年的诉讼时效。原告向被告张贴催收通知的时间为2018年12月11日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”，因此，从2016年1月1日至2016年12月30日的物业费等费用的诉讼时效在2018年12月11日发生时效中断，诉讼时效重新计算。现本案的立案时间是2019年7月8日，未超过3年的诉讼时效，因此被告辩解从2016年1月1日至2016年12月30日的物业费等费用已过诉讼时效的意见，理由不成立，本院不予采信。 关于争议焦点2，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与惠龙公司签订的《前期物业管理委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。该合同对本案被告具有法律约束力，被告应当按该物业服务合同的约定，履行其业主的义务。被告辩解，《前期物业管理委托合同》是无效的，该合同的签订未经过招、投标，不是跟业主委员会签的，是开发商指派的物业公司，本院认为，法律法规没有规定物业服务合同必须经过招投标的前置程序，被告的其他辩解意见，依据不足，本院均不予采信。 关于争议焦点3，被告认为原告没有提供物业服务，经查实，原告进驻该小区后履行了物业服务，但物业服务存在瑕疵：二被告家围墙外种植有小区的公共树木，其中一棵树在2018年年底倒下后压坏被告家的院墙，原告未及时处理，后被告自行出资修复院墙。被告认为原告在被告家院子放火烧毁被告在院子种植的进口树木、邻居在被告家对面养鸡，没有证据证实，本院不予采信。被告认为原告的员工没有上岗资格证，本院认为，有无上岗证不属于本案所涉物业服务合同中的约定事项，也没有法律的强制性规定，因此被告的该项辩解，本院不予采信。 关于争议焦点4、5，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，本案原告将催交物业费的通知已张贴于被告的房屋外墙，证明原告已经进行了书面催收，被告应向原告支付物业费。被告辩称原告没有进行催交，理由不成立，本院不予采信，但2019年1月-6月的物业费、公摊水电费，原告没有证据证实其已经向被告进行了书面催收，因此原告的该项主张，本院在本案中不作审理。被告辩解原告未履行物业合同的义务，被告不应支付物业费，本院认为，原告的物业服务存在瑕疵是事实，但不能构成对原告追索物业服务费的抗辩，亦非属法定或约定违约救济手段。被告住房的建筑面积为252.63平方米，按照合同约定的别墅物业费每月每平方米1元计算，则2016年1月1日至2018年12月30日的物业费应为9094.68元（252.63平方米×1元/平方米/月×36个月），2016年1月1日至2018年12月30日公摊费，因原告没有提供其公摊费实际开支的依据及计算方式，对其公摊费的诉请，本院不予支持。综上，被告应给付原告从2016年1月1日-2018年12月30日的物业服务费9094.68元，原告诉请的过高部分本院不予支持。关于滞纳金，虽然《前期物业管理委托合同》中约定“物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起，每逾期一天按当月应交管理费的1%交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故被告不属于恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。被告辩解其已经交纳2016年全年的物业费，但没有提供收费单据，应承担举证不能的法律后果，对被告的辩解本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张栻豪、黄巧云支付原告桂林市桂辉物业服务有限公司从2016年1月1日至2018年12月30日的物业服务费9094.68元； 二、驳回原告桂林市桂辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费167元（原告桂林市桂辉物业服务有限公司已预交），适用简易程序减半收取83.5元，由被告张栻豪、黄巧云负担25元，原告桂林市桂辉物业服务有限公司负担58.5元，本院退还原告桂林市桂辉物业服务有限公司83.5元。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费167元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 唐晓莹 二〇一九年九月六日 代书记员 熊宇霆 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。