浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初3298号 原告：浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司，统一社会信用代码913302035839914744。住所地：宁波市海曙区迎春街****。 法定代表人：邓贵初，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张帆，执业证号13302201610220604，浙江红邦律师事务所律师。 被告：朱勇斌，男，1971年6月30日出生,汉族,住浙江省宁波市海曙区。 原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司诉被告朱勇斌物业服务合同纠纷一案，原告于2018年5月21日将朱勇斌等所有世纪虹小区未交物业费等业主诉至本院，本院经集体公告催告未果后,于2019年3月8日立案受理本案，本案先依法适用简易程序由审判员张频波独任审判，后因被告朱勇斌下落不明，依法转为普通程序，组成合议庭进行审理，并于2019年9月17日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告委托代理人张帆参加了诉讼。被告朱勇斌经本院合法传唤，仍未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告起诉称：2011年7月27日，原告的总公司（原“慈溪市城市物业有限公司”）与宁波市海曙区世纪虹业主委员会签订《物业服务合同》，约定原“慈溪市城市物业有限公司”为世纪虹小区提供物业服务，自2011年8月1日至2014年7月30日止。同时约定综合服务费、公共维修费收费标准，并约定了其他权利义务。2011年11月23日，原告的前身（原“慈溪市城市物业有限公司海曙分公司”）成立后与宁波市海曙区世纪虹业主委员会签订相同内容的《物业服务合同》，但将争议解决方式变更为向法院起诉，将合同落款时间提前到2011年7月27日。2014年7月30日，原告服务期满，但宁波市海曙区世纪虹业主委员会一直未与新入场的物业服务公司签订合同，原告按照相关规定一直服务至2015年2月6日。至原告退出时，被告仍未交清各项物业费用。2016年5月11日，原告更名为现有名。为维护原告的正当利益，依法诉至法院,请求判令被告朱勇斌支付以下费用：一、2011年8月1日至2014年12月30日的物业服务费3793.07元，二、公共维修费821.58元，三、逾期付款违约金3793.07元。庭审中，原告撤回了第二、三项诉讼请求。 被告未向本院提交答辩状，也未提交证据。 原告为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据： 证1、物业服务合同二份，拟证明原“慈溪市城市物业有限公司”和原告分别与世纪虹小区业委会签订物业服务合同，由该公司向世纪虹小区提供物业服务，及关于综合服务费按年度阶梯浮动和维修费的约定的事实； 证2、宁波市仲裁委员会决定书一份，拟证明该决定书认定原“慈溪市城市物业有限公司海曙分公司”成立后与宁波市海曙区世纪虹业委会签订相同内容《物业服务合同》，但将争议解决方式变更向法院起诉，将合同落款时间提前到2011年7月27日的事实； 证3、华律网网页打印件一份，拟证明2013年宁波市最低工资标准上调，相应的综合服务费价格上浮条件已成就的事实； 证4、宁波市企业信用网网页打印件一份，2016年5月11日拟证明“慈溪市城市物业有限公司海曙分公司”更名为“浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司”即原告名字的事实； 证5、2016年7月21日海曙区迎春社区居委会证明一份、2016年8月15日宁波市海曙区南门街道物业管理服务站证明一份，拟证明原告自2011年8月1日进入世纪虹小区，实际在场服务至2015年2月6日的事实。 证6、房产登记证明一份，拟证明被告朱勇斌为原告服务期间世纪虹海曙区迎春街89弄11号608室房产所有权人及房屋面积137.43平方米的事实。 证7、2018年7月25日《情况说明》一份。拟证明浙江盛元城市物业管理有限公司（原慈溪市城市物业有限公司）已将2011年8月1日至2011年11月22日为世纪虹小区服务期间的收费权利转让给原告的事实。 原告提交的上述证据1、2、3、4、5、6、7已当庭举证，被告未到庭，视为其放弃质证的权利。经审核，本院对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7真实性、合法性、关联性及相应证明效力均予以认定。 经审理，本院查明事实如下：位于宁波市海曙区迎春街******房屋，系登记在被告朱勇斌名下房产，该房屋建筑面积：137.43平方米。该房产权登记日期为2009年6月9日。2011年7月27日，宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会与慈溪市城市物业公司（2016年4月13日该公司进行工商变更登记，更名为浙江盛元城市物业有限公司）签订《物业服务合同》一份，该合同约定宁波市海曙区世纪虹业主委员会委托慈溪市城市物业有限公司为建筑面积约4.9万平方米的世纪虹小区提供物业服务，委托期限自2011年8月1日至2014年7月30日，合同第二十一条约定：一、物业管理综合服务费，按物业的建筑面积计算并向业主或物业使用人收取：2011年8月—12月综合服务费收费标准如下：1，多层住宅0.50元/平方米/月；2，小高层0.60元/平方米/月；3，夹层住宅0.65元/平方米/月；4，商业用房商铺0.90元/平方米/月。2012年1月—12月综合服务费收费标准如下：1，多层住宅0.60元/平方米/月；2，小高层0.70元/平方米/月；3，夹层住宅0.75元/平方米/月；4，商业用房商铺1.00元/平方米/月。2013年1月—12月综合服务费收费标准如下（如宁波市最低工资标准不提高，综合服务费不作调整）：1，多层住宅0.70元/平方米/月；2，小高层0.80元/平方米/月；3，夹层住宅0.85元/平方米/月；4，商业用房商铺1.00元/平方米/月。2014年1月—7月综合服务费收费标准按2013年标准执行。如宁波市最低工资标准每月上调超过100元，从上调之月起开始提高物业费，具体标准双方协商。第三十九条约定：行政主管部门进行调解，协商或调解不成，双方同意当地仲裁委员会仲裁。该合同签订后，慈溪市城市物业有限公司自2011年8月1日起为世纪虹小区提供了物业服务，2011年11月23日，经工商登记，成立了慈溪市城市物业有限公司海曙分公司（即原告前身）。该公司成立之后，与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会又签订了内容相同的《物业服务合同》一份，但合同第三十九条将争议解决方式变更为向法院起诉，还将合同落款时间擅自提前到2011年7月27日。2011年8月1日至2011年11月22日，该小区的物业服务人是原告总公司浙江盛元城市物业管理有限公司（原慈溪市城市物业管理有限公司）。2011年11月23日起，该小区的实际物业服务人一直是原告，根据宁波市海曙区南门街道物业管理服务站和宁波市海曙区南门街道迎春社区居民委员会提供的证明，原告为世纪虹小区提供的物业服务一直延续至2015年2月6日止。因被告等部分业主未交纳物业费，慈溪市城市物业管理有限公司（2016年4月13日更名为浙江盛元城市物业管理有限公司）曾于2016年8月向宁波市仲裁委员会对包括小区业主陶伯华和被告等数十户欠费业主提起仲裁，宁波市仲裁委员会于2016年10月11日作出2016甬仲字第124号《决定书》，对申请人浙江盛元城市物业管理有限公司诉被申请人陶伯华物业服务合同纠纷一案以“针对同一事项存在两份合同，争议解决方式分别约定仲裁和诉讼，违背了或裁或诉原则，本委对该纠纷亦无管辖权”等为由，“决定如下：驳回申请人浙江盛元城市物业有限公司仲裁申请。”为此，浙江盛元城市物业有限公司撤回了包括被告在内的其他所有欠费业主的仲裁申请，并于2018年5月，将包括被告在内的所有欠费业主诉至本院，请求依法解决。 另查明被告朱勇斌至今一直未交付2011年8月1日至2014年12月30日的物业管理服务费，也一直未入住。审理中，浙江盛元城市物业管理有限公司（即原慈溪城市物业管理有限公司）向本院提交书面报告，请求将该公司在2011年8月1日至2011年11月22日止为世纪虹小区提供物业服务而可收取的物业费用权利整体转让给原告接受。 本院认为：2011年7月27日，浙江盛元城市物业管理有限公司（原慈溪市城市物业管理有限公司）与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订的物业服务合同及2011年11月23日原告与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订的物业服务合同，均合法、有效。但原告和业委会擅自将日期提前至2011年7月27日显属不妥。该合同生效日期应为公司成立的2011年11月23日。现浙江盛元城市物业管理有限公司将其2011年8月1日至2011年11月22日收费权益整体转让给原告，并不违反法律规定，本院予以准许。原告与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订物业服务合同，并为被告提供了物业服务，被告作为该小区业主和房屋所有权人理应支付物业服务费用。被告的房屋建筑面积为137.43平方米，原告要求被告按合同约定支付物业管理费，合法有据，本院予以支持。但被告房屋系多层（共6层），应按合同约定的2011年度0.5元/㎡/月，2012年度0.6元/㎡/月，2013年至2014年0.7元/㎡/月计算和收费。即被告应付给原告物业综合服务费为3641.90元[(2011年度0.5元/㎡/月×137.43㎡×5个月=343.58元)+(2012年度0.6元/㎡/月×137.43㎡×12个月=989.50元)+(2013-2014年度0.7元/㎡/月×137.43㎡×24个月=2308.82元)]。另考虑到在为被告等业主服务期间，对照物业服务合同的标准，原告未能较好达到服务要求的实际情况，且被告取得房产后一直未入住。经本院做原告工作，要求其酌情降低收费标准，现原告自愿以宁波市住宅小区物业管理条例实施意见中关于对空置房物业管理收费标准为参照，按八折收取被告物业管理费2913.52元（3641.90元×80%），本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告朱勇斌于本判决生效之日起十日内向原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司支付物业管理费2913.52元。 二、驳回原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司负担10元，被告朱勇斌负担40元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 长 张 频 波 人民陪审员 严 东 妙 人民陪审员 李  硕 二〇一九年九月十七日 代书 记员 江汪天宇 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。