海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1059号上诉人（原审被告）：三亚新龙基房地产开发有限公司，统一社会信用代码91460200665104357C，住所地海南省三亚市吉阳区吉阳大道23号。法定代表人：贾长君，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗毅，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：张晨苏，男，1988年3月6日出生（公民身份号码×××），汉族，住址海南省三亚市。委托诉讼代理人：袁昌慧，海南信达律师事务所专职律师。上诉人三亚新龙基房地产开发有限公司（以下简称：新龙基公司）因与被上诉人张晨苏商品房预约合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新龙基公司的委托诉讼代理人罗毅、被上诉人张晨苏的委托诉讼代理人袁昌慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新龙基公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判其公司退还张晨苏意向金50,000元，即不应双倍返还意向金100,000元；2.一审、二审诉讼费由张晨苏承担。事实和理由：《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》于2017年5月22日发布，要求2017年7月1日之后取得的施工许可的商品住宅工程实行全装修，其公司于2017年11月23日取得施工许可，全装修销售的价格高于毛坯房，其公司因此才致函告知认筹客户需要提高合同总价，不存在恶意提价销售、拒绝与认筹客户签订买卖合同的违约情形，不应承担适用双倍返还意向金的赔偿责任。张晨苏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的购房意向书约定的唯一条件是新龙基公司开盘销售之日起五日内签订商品房预售合同，但新龙基公司违约不与张晨苏签订商品房预售合同。新龙基公司仅依据《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》在当前房屋价格上涨的情况下，单方提高价格属于根本违约。况且，新龙基公司也是恶意不与张晨苏签订商品房预售合同，如果新龙基公司积极履行那么就应在签订商品房预售合同条件成就时与张晨苏签订合同，而不是单方提高价格。张晨苏向一审法院提出诉讼请求：1.判令新龙基公司向张晨苏双倍返还购房定金10万元；2.本案诉讼费用由新龙基公司承担。一审法院认定事实：2017年2月6日，张晨苏与新龙基公司签订《翠景蓝湾项目购房意向书》，约定张晨苏购买新龙基公司开发的位于三亚市××区商品房，同意按意向书要求与新龙基公司签订正式的《商品房预售合同》；房屋建筑面积约35.5平方米，最终以房地产测绘机构测定为准；单价14,000元/平方米（建筑面积），暂定总价款为497,000元，最终以房地产测绘机构测定的建筑面积乘以意向书约定的单价计算为准；意向书签订时张晨苏应当向新龙基公司交纳购房意向金50,000元；张晨苏应于“翠景蓝湾”项目开盘销售之日起五日内，携带意向书、已交纳确认金收款凭证及身份证至新龙基公司售楼处与新龙基公司签订正式《商品房预售合同》及相关文件，并按《商品房预售合同》支付购房款，依据意向书支付的确认金转作等额购房款；新龙基公司项目开盘销售日以取得《商品房预售许可证》的开盘广告确定的开盘销售日为准；意向书经双方签字、盖章且张晨苏全额交纳确认金之日起生效，在正式的《商品房预售合同》生效同时失效。意向书签订后，张晨苏于当日向新龙基公司支付意向金50,000元。2018年1月18日，新龙基公司取得三房预许字〔2018〕5号《商品房预售许可证》。张晨苏知道开盘后，到新龙基公司售楼处要求签订《商品房预售合同》，因新龙基公司不同意按意向书约定的单价签订合同，双方没有签订《商品房预售合同》。2018年5月14日，新龙基公司向张晨苏发短信，载明：（1）在认筹中以家庭为单位在海南省有多套住房的认筹人，我司将坚决执行省政府的限购政策；（2）符合购房政策的认购人（以家庭为单位在海南省购买唯一一套住房的认筹人），我司按照之前签订认购协议中的总房款金额上浮8%，另按3500元/平方米收硬装款，并要求于2018年5月23日前交齐全款。如对以上告知事项有需要沟通之处，可与我司王凯联系。张晨苏不同意按新龙基公司提高房价的要求签订购房合同，新龙基公司也不同意按《翠景蓝湾项目购房意向书》约定的单价签合同。张晨苏以新龙基公司违约为由，于2018年11月7日向一审法院起诉。一审法院于2018年12月12日作出（2018）琼0271民初10251号民事判决书，认定在张晨苏不同意提高认购总价和新的价格后，新龙基公司没有与张晨苏签订《商品房预售合同》的行为既是不诚信的行为，也是违约行为，双方没有签订《商品房预售合同》的责任完全在于新龙基公司，新龙基公司承担违约责任。该判决已发生法律效力。因一审法院判决驳回了张晨苏要求继续履行意向书的诉求，故张晨苏于2019年2月13日再次起诉。案经一审法院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。以上事实有（2018）琼0271民初10251号民事判决书及当事人的陈述等材料佐证，并经庭审质证，足以认定。一审法院认为：张晨苏与新龙基公司签订的《翠景蓝湾项目购房意向书》属于预约合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。意向书签订后张晨苏已按约定向新龙基公司支付了意向金，但新龙基公司在取得商品房预售许可证后没有按意向书的约定与张晨苏签订《商品房预售合同》。已经生效的一审法院（2018）琼0271民初10251号民事判决书认定，导致张晨苏与新龙基公司没有签订《商品房预售合同》的责任在于新龙基公司，新龙基公司承担不签合同的违约责任。因此，新龙基公司主张双方未签订《商品房预售合同》在于不可归责的原因造成的理由不成立，不予采纳。根据上述的分析，由于新龙基公司在意向书履行上存在根本违约，拒绝履行签约义务，导致双方没有签订《商品房预售合同》，责任在于新龙基公司。根据《海南省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第9条第（4）项第三款规定：开发商不与拟购房人签订正式购房合同，拟购房人要求双倍返还认购金、订购金、诚意金等的，应予支持。因此，在新龙基公司没有按意向书的约定与张晨苏签订《商品房预售合同》，且《翠景蓝湾项目购房意向书》不能继续履行的情况下，张晨苏诉求新龙基公司返还收取的意向金50,000元，并返还一倍的意向金50,000元，即双倍返还意向金100,000元，符合法律规定，予以支持。综上，判决：新龙基公司应于判决生效之日起十日内向张晨苏双倍返还意向金100,000元。一审案件受理费2300元（张晨苏已预交），由新龙基公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。当事人对一审法院查明的事实均无异议，对原审判决认定的事实，本院予以确认。另查明，二审过程中新龙基公司表明涉案的房产已被查封。本院依职权调取相应材料，查明涉案的产权证号为琼（2016）三亚市不动产权第XXXX号的房屋已被安徽省高级人民法院、张家港公安局、南京市公安局玄武分局查封及本院另案查封，目前仍未解除查封。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.新龙基公司提高预约售价的政策依据；2.“双倍的赔偿责任”的适用。围绕焦点问题，分析评判如下：一、购房单价提高的合理性海南省住房和建设厅于2017年5月22日发布《海南省商品住宅全装修管理办法》（以下简称“办法”），其中第四条“我省2017年7月1日（含）后取得施工许可证的商品住宅工程实行全装修”，要求商品房买卖合同中应约定纳入包括全装修费用在内的全装修商品住宅总价，并载明装修主要材料、部品、设备、施工质量和质量保修期的具体标准。“办法”施行后因全装修标准要求必然增加商品房建设成本，新龙基公司在《关于翠景蓝湾项目前期认筹客户的社会回复函》中对无装修“毛坯房”在原约定价款基础上增加全装修费用进行销售，有正当的行政管理规范依据，也具有基于客观成本增加的合理根据。二、未能签订商品房买卖合同违约责任如前所述，涉案《翠景蓝湾项目购房意向书》签订日期早于“办法”发布日期，对该规范性文件的发布及对商品房建设、销售等行为具备的行政管理约束效力，属于双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新龙基公司在《关于翠景蓝湾项目前期认筹客户的社会回复函》中，对毛坯房销售价格表述为“认筹价格上浮5%并增加3500元/平方米以达到全装修标准”，未对装修主要材料、部品、设备、施工质量和质量保修期具体标准作出具体说明，不足以准确判断新龙基公司公布的调整后售价仅包含全装修合理费用部分抑或仍包括对原售价基础上的价格浮动，新龙基公司对此有义务向包括张晨苏在内的拟购房人作出明晰的解释，双方当事人应遵循公平原则确定各自的权利和义务。因此，在新龙基公司没有按意向书的约定与张晨苏签订《商品房预售合同》，且《翠景蓝湾项目购房意向书》不能继续履行的情况下，张晨苏诉求新龙基公司返还收取的意向金50,000元，并返还一倍的意向金50,000元，即双倍返还意向金100,000元，符合法律规定，予以支持。新龙基公司主张的免责理由不成立，本院不予支持。综上所述，新龙基公司的上诉请求理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由三亚新龙基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 朝审判员 陈太洪审判员 李 祎 二○一九年九月十二日书记员 唐 毅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。