河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0411民初2898号原告（反诉被告）：李瑞雅，女，1990年1月28日出生。委托诉讼代理人：秦晓东，河南首位律师事务所律师。被告（反诉原告）：王春平，女，1990年1月14日出生。委托诉讼代理人：王柯雅，河南前行律师事务所律师。第三人：平顶山市巨森房地产咨询有限公司。法定代表人：张惠玲，经理。委托诉讼代理人：张轶超，河南倚天剑律师事务所律师。原告（反诉被告）李瑞雅与被告（原诉原告）王春平、第三人平顶山市巨森房地产咨询有限公司（以下简称巨森公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李瑞雅向本院提出诉讼请求：1.解除李瑞雅、王春平及第三人巨森公司签订的房屋买卖合同。2.判令王春平赔偿李瑞雅约定的房屋实际成交价5%的违约金44000元。3.判令巨森公司返还李瑞雅预交的10000元。房屋订金和17600元房屋中介费。事实与理由：李瑞雅通过巨森公司发布的信息知王春平有坐落于平顶山市××路与××西南角，某某王朝地块一期8号楼1单元15层15XX号房屋（以下简称某某王朝15XX号房）出售，鉴于巨森公司联系，撮合，三方协商后，于2019年5月18日签订了房屋买卖合同。合同签订时李瑞雅已交付了定金10000元和17600元的中介费，该款由巨森公司暂管。在李瑞雅贷款审批下来之后，李瑞雅、巨森公司多次找到王春平要求其交付房屋，但王春平以该房在银行抵押，现无法办理解押为由，房屋不卖了，拒不履行合同义务，无奈李瑞雅只好起诉。请依法支持李瑞雅的诉讼请求。王春平辩称，李瑞雅的起诉违背事实，不符合法律规定，应驳回其诉讼请求。购房合同的签订是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，王春平积极按合同约定的款项筹备办理解押，李瑞雅在王春平及巨森公司催促下拒不提供个人贷款信息，使解押手续无法办理，系李瑞雅单方违约，致使合同目的不能实现。王春平向本院提出诉讼请求：1.请求判令李瑞雅履行与王春平、巨森公司签订的房屋买卖合同。2.判令李瑞雅按照房屋实际价款的5%支付王春平违约金44000元。承担诉讼费。事实与理由：2019年5月18日，经巨森公司联系，撮合三方协商签订某某王朝15XX号房屋买卖合同，李瑞雅向巨森公司交了定金10000元，中介费17600元。三方约定，李瑞雅向王春平提供17万元，王春平自行借款37万元，办理银行解押手续。期间王春平积极向亲戚朋友借款，将37万元准备就绪后，联系李瑞雅可以办理解押了，并约好去银行办理解押手续。李瑞雅未到场，电话通知不买了，王春平多次与李瑞雅、巨森公司联系请求李瑞雅配合办理解押手续及履行合同，李瑞雅均表示不买了。综上所述，李瑞雅的行为已严重违反了合同约定，为维护自身权益，请法院支持王春平的反诉请求。李瑞雅辩称，王春平称李瑞雅不配合解押，不买房了，不属实。本案系王春平违约引起，其答辩时也说明了合同目的不能实现，又要求履行合同自相矛盾，其反诉请求不成立。巨森公司述称，巨森公司作为居间方就双方买卖事宜提供了订约机会，促使双方就涉案房屋签订了买卖合同，巨森公司已完成居间义务，在合同履行中无任何过错，不应承担任何责任，也不应退还收取的居间服务费用。王春平反诉也未要求巨森公司承担责任。当事人围绕其诉讼请求提供了证据，李瑞雅提供证据有1.《房屋买卖合同》一份，证明本案三方当事人之间的关系，合同内容显示王春平的房屋需先行解押，解押由王春平负责。在解押现场有李瑞雅给王春平18万元。解押款大概是70余万元，王春平自己需要筹集50多万元的现金，才能办理解押手续。同时证明合同约定的违约金是5%。李瑞雅并交纳定金1万元由巨森公司保管。证据2.兴业银行信用审批通知书一份，证明李瑞雅按合同履行了义务，于2019年6月6日办理完毕了二手房贷款审批手续。为购房已做了准备。3.2019年7月2日视频录音一份，证明李瑞雅、王春平及巨森公司的店长和业务人员现场录音，是王春平筹不到解押款，违约。经质证，王春平、巨森公司对以上真实性无异议。王春平认为解押款37万元，早已准备好，双方争议是税费承担问题，另外李瑞雅将17万元交付时要王春平找担保人，但合同上并无此约定。王春平提供证据有1.王春平个人身份证复印件，证明其身份信息。2.银行卡交易短信通知及中介交易微信记录。证明在7月2日三方协商后，王春平为履行合同作出的努力，及在双方纠纷前解押所需的资金均已凑齐。3.同银行人员的通话信息，证明王春平一直在履行合同。经质证，李瑞雅对以上证据1没异议，对证据2、3认为应以原件为准，但李瑞雅在起诉前后从未接到王春平及巨森公司任何通知，以上证据不能使用。巨森公司对以上证据真实性无异议，认为各方应按合同约定履行。对交易税费的承担合同有明确约定。经审查，本院对以上双方无争议的证据予以采信，对有争议的证据在以下事实部分予以分析论证采纳。第三人未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王春平系某某王朝15XX号房屋的所有人，欲出售，通过巨森公司中介发布了售房信息，李瑞雅获得信息后，意购买此房。经巨森公司联系，三方经协商于2019年5月8日签订了《房屋买卖三方合同》（合同编号0003XXX号），合同出卖方王春平（甲方），买受方（乙方）李瑞雅，居间方（丙方）巨森公司。三方协商一致，就甲方将其所有房屋出售给乙方，乙方为甲方支付价款，丙方作为居间方提供服务并见证甲乙之间的买卖行为及其它相关事宜达成如下条款。其主要内容：房屋基本情况为房屋坐落平顶山市××路与××西南角，某某王朝C地块一期8号楼1单元15层15XX房屋，该房屋的证明材料为不动产证书，编号02636号。该房屋抵押情况为处于抵押状态。甲方必须在本合同签订之日起7日内向贷款银行提出还款申请，(乙方采取贷款付款，甲方自乙方银行贷款审查或审批通过后)并在银行确定的还款日期之前或当日采取，乙方于甲方结清贷款现场向甲方支付解押款18万元。解押款冲抵总房款或首付款，甲方保证专款专用。房屋成交价格88万元。付款方式，甲乙双方同意在本合同签订当日乙方向甲方支付1万元，作为保证双方履行本合同的定金。此定金委托丙方保管。待双方办理上述产权过户当日该定金冲抵房款并转为房屋交割保证金仍由丙方保管，于该房屋交接完毕后支付给甲方。除定金和解押款外的剩余房款经甲乙双方协商一致，甲方认可乙方采取商业银行贷款方式支付。乙方于本合同签订之日起5日内向丙方提供贷款所需资料。税费缴纳，上述房屋在办理房产转移时所产生的各项税费由甲乙双方按国家规定各自承担。过户日期，上述房屋处于抵押状态的在乙方所申请的购房贷款审批通过且甲方注销此房抵押登记手续7个工作日办理。房屋的交付，甲乙双方同意，甲方收到全部房款2日内将上述房屋及建筑物内的一切权益一并交付乙方。居间报酬及支付方式。作为本次买卖交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务，本合同一经签订，即视为丙方促成买卖交易达成的居间义务已经完成。甲乙双方应在本合同签订同时向丙方支付居间服务费。甲方应支付居间费用为房产总成交价的1%，乙方应支付的居间费用为0%。乙方办理房产贷款的应支付的居间费用为总成交价的2%。本合同签订后，非因丙方原因导致本合同不能履行的，不影响丙方收取上述约定的居间费用，已收取的不予退还。三方权利义务，甲方有按本合同约定取得房款和追究乙方违约责任的权利，在此次交易过户中按要求提供各项手续，并保证所提供手续资料真实。因甲方原因不能过户应承担赔偿责任。乙方必须按合同约定足额支付定金和房款，有权追究甲方违约责任。丙方有权按照合同约定收取相应费用。见证甲乙双方签订房屋买卖合同，并为甲乙双方提供代办服务。甲乙双方任何一方违约，在以上事实为根据的基础上，丙方有义务积极配合守约方进行司法程序。违约责任：甲乙任何一方违反本合同的约定，致使本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求违约方支付本合同约定的房屋实际成交价5%的违约金。并承担给守约方造成的经济损失（包括但不限于居间服务费、律师费、诉讼费等）。本合同签订后，甲方拒绝出售同时乙方拒绝购买或甲乙双方协商解除合同的，丙方已收取的费用，除居间服务费外如数返还。争议解决方式，向房屋所在地人民法院起诉。该协议经三方签字、盖章、按指印之日生效。上述合同签订生效当日，李瑞雅向巨森公司交付定金1万元，中间费1.76万元。李瑞雅在兴业银行于2019年6月6日，申请办理了购房贷款手续，贷款70万元，只需将所购某某王朝15XX号房办理抵押，即可获得贷款。按照合同约定，王春平需筹集款项，对某某王朝15XX号房屋予以解押，办理房屋的变更过户登记。经李瑞雅、巨森公司多次催促王春平筹款解押，后王春平以筹不来钱，房屋买卖的交易税高，无钱交纳等理由不予办理解押。在巨森公司提出让李瑞雅先出部分钱，帮其筹款。要其提供担保人后，其又以找不到担保人为由，推托不予办理解押。最终因上述房屋不能解押，三方所签订的《房屋买卖三方合同》无法继续履行，完成标的物的交付过户。李瑞雅为此而起诉。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应按照合同约定履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的当事人可以解除合同。本案李瑞雅、王春平、巨森公司三方经协商一致，于2019年5月18日所签订的《房屋买卖三方合同》是三方在平等自愿基础上的真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，合法有效。该合同生效后，因出卖人王春平未依约对其某某王朝15XX号房解押，致使合同不能继续履行，将该房屋交付于买受人李瑞雅，并办理过户登记，取得该房屋的所有权实现合同目的。因王春平的违约行为致使李瑞雅签订《房屋买卖三方合同》的目的不能实现，李瑞雅现请求解除该合同，本院对于李瑞雅的此项请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案在合同解除后，因王春平对于合同的解除有过错，应赔偿给李瑞雅造成的损失，对于损失双方在合同中约定的计算方法为房屋实际成交价的5%。但是法律及合同设定违约金的主要目的在于补偿给守约方造成的损失，关于给李瑞雅造成的损失，李瑞雅没有提供相关证据，王春平亦未对李瑞雅请求的违约金是否过高提出抗辩。但本院根据王春平的过错大小，兼顾公平公正的原则，对李瑞雅主张的违约金酌情予以调整为20000元。虽然在三方签订的《房屋买卖三方合同》中有解除合同居间服务费不予退还的约定，但是在上述合同中对巨森公司向李瑞雅收取居间服务费的条件是李瑞雅因购房办理贷款，现李瑞雅并未实际贷款。故巨森公司已收取的居间服务费17600元应向李瑞雅退还。王春平至今仍未将抵押房屋解押，其前期已构成违约，在李瑞雅因其违约提请解除合同下王春平在本案中的反诉理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除李瑞雅、王春平、平顶山市巨森房地产咨询有限公司于2019年5月18日签订的《房屋买卖三方合同》。二、王春平于本判决生效后十日内向李瑞雅支付违约金20000元。三、平顶山市巨森房地产咨询有限公司于本判决生效后十日内向李瑞雅返还定金10000元，居间服务费17600元，共计27600元。四、驳回李瑞雅的其它诉讼请求。五、驳回王春平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取795元，反诉费减半收取225元，由李瑞雅负担220元，王春平负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员 刘 威二〇一九年九月二十五日书记员 李珊珊附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。