大连市金州区人民法院执 行 裁 定 书（2018）辽0213执异91号案外人：罗忠明，男，1955年9月30日出生，满族，住大连市金州区。委托代理人：范准，辽宁金普律师事务所律师。申请执行人：大连金元典当有限公司，住所地大连市金州区光明街道香水路**。法定代表人：曲丰毅，系该公司经理。委托代理人：曲丰源，男，1988年8月25日出生，汉族，系该公司职员，住大连市金州区。委托代理人：许涵，女，1982年2月14日出生，汉族，系该公司职员，住大连市金州区。被执行人：大连市金州区京东包装印刷厂，住所地大连市金州区三十里堡镇红果村。法定代表人：刘崇智，系该厂厂长。在申请执行人大连金元典当有限公司与被执行人大连市金州区京东包装印刷厂劳务合同纠纷一案，案外人罗忠明于2018年11月27日对执行位于金州区三十里堡镇红果村的两处房屋（房产证号为：大房执金字第20030165号和第20030165-××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人罗忠明称，请求裁定中止执行，并解除对位于金州区三十里堡镇红果村两处房屋的查封。（房证号为：大房执金字第20030165号和第20030165-××号）事实与理由：案外人在2004年3月9日与本案的被执行人大连市金州区京东包装印刷厂签订房屋转让协议书。该协议合法有效并已履行完毕。案外人才是房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于适用的解释》第465条第2款之规定：案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但并未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案外人完全符合以上司法解释的相关内容，故申请解除法院查封。申请执行人大连金元典当有限公司称，2005年被执行人与我们签订典当抵押手续，有他项权证。我方对案涉两处抵押房屋享有优先受偿权。被执行人大连市金州区京东包装印刷厂未到庭参加听证，亦未提交书面答辩意见。本院查明，2006年1月25日，本院作出（2006）金民合初字第2506号民事判决，判决主文如下：一、解除原告大连金元典当有限公司与被告大连市金州区京东包装印刷厂签订的房地产抵押典当合同；二、被告大连市金州区京东包装印刷厂于本判决生效后十日内返还原告当金55万元，并支付自2005年10月12日始至还清日止的利息（月利率0.5%）及综合费（月2.7%）；三、原告大连金元典当有限公司对被告大连市金州区京东包装印刷厂坐落于大连市××区三十里堡镇安乐屯大房权证金堡单字第**房屋享有优先受偿权。2006年5月23日，大连金元典当有限公司向本院申请执行。后本院作出（2006）金执字第01500号民事裁定，中止本案的执行。2007年6月22日，大连市人民检察院就本院（2006）金民合初字第2506号民事判决，向大连市中级人民法院提出抗诉。大连市中级人民法院将该案指令本院再审。检察机关提出的抗诉理由为：1、原审判决对金元公司与京东印刷厂之间抵押关系的成立和法院对涉案房屋另案查封的时间顺序未予查清，即认定抵押合同合法有效，系认定事实错误。经审查，金州区人民法院2005年5月31日作出（2005)金执字第915号民事裁定书，裁定查封大房权证金堡单字第**号楼房，查封期2年。而金元公司与京东印刷厂之间签订抵押合同和办理抵押登记却发生在2005年10月12日，即大房权证金堡单字第**号楼房查封在先，抵押在后。这一重要事实直接影响抵押效力的认定，而原审判决在已知抵押财产被法院因他案委托拍卖机构予以拍卖的情况下，仍未对抵押查封的时间顺序和抵押物被拍卖的原因予以查清，直接认定抵押合同合法有效，影响了其他债权人权利的实现，显系认定事实错误。2、原审判决认定案涉抵押合同合法有效，继而判决金元公司对大房房权证金堡单字第**屋享有优先受偿权，系适用法律错误。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。本案中，金元公司与京东印刷厂对已被法院查封的大房权房权证金堡单字第**设立的抵押，违反了法律的强制性规定，因此该部分抵押应为无效。本院再审认为：原审原、被告双方签订的房地产抵押典当合同，将原审被告坐落于大连市××区三十里堡镇安乐屯产权证分别为大房权证金堡单字20030165、20030165-××二套房屋抵扣给原审原告，并于同日在大连市××区房产部门办理了抵押登记，而其中的大房权证金堡字第**号楼房已被本院于2005年5月31日查封，虽然在原审的抵押时办理抵押登记的房产部门并不知道已被查封的事实，但毕竟查封在先，依法被查封的财产不得设立抵押，所以，对已被查封的大房权证金堡单字第**号楼房的抵押应为无效，而另一套大房权证金堡单字20030165—××号房屋的抵押应为有效。2008年11月20日，本院作出（2008）金民合再初字第1号民事判决，判决主文为：一、维持本院（2006)金民合初字第2506号民事判决第一、二项；二、变更本院（2006)金民合初字第2506号民事判决的第三项为：原审原告大连金元典当有限公司对原审被告大连市金州区京东包装印刷厂坐落于大连市××区三十里堡镇安乐屯大房权证房权证堡单字第**有优先受偿权。2007年8月16日，本院函复大连市金州区人民检察院，载明：我院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条的规定及你院的建议，已于2007年6月22日查封了大连市金州区京东包装印刷厂所有的大房权证金房权证金堡单字第**向金州区三十里堡镇房管所发出了协助执行通知书。2017年8月10日，本院轮候查封被执行人大连市金州区京东包装印刷厂名下金国用（2005）第0605004号国有土地使用权。同日，轮候查封被执行人大连市金州区京东包装印刷厂所有的坐落于大连市××街道××村××屯房产两处（产权证号：20××**、20030165-××号）。2019年4月8日，案外人罗忠明向本院提供了《房屋转让协议书》，该协议书名头中的转让方为刘崇智，受让方为罗忠明。内容如下：转让方在金州区三十里堡镇红果村有登记于京东包装印刷厂名下的工业用厂房两处，今转让与受让方，协议如下：转让价格：贰佰壹拾万元整。（￥2、100,000.00元整）。二、转让方交付房证两册。房证号：：大房执金字第××号大房执金字第××号。土地使用证壹册，证号：金集建(金国用2000字）第0605003号。三、受让方凭本协议及（二）所列的所有权证和上地使用证办理转让过户登记手续。所需费用全部由受让方自负。完成变更登记，两处房产所有权及土地使用权归受让方享有。大连市金州区京东包装印刷厂、刘崇智在落款的转让方处加盖公章并签字，罗忠明在受让方处签字。生效日期2004年3月16日签字日期2004年3月9日现案涉房屋由案外人罗忠明实际控制，但没有进行产权过户登记。另查，被执行人大连市金州区京东包装印刷厂系个人独资企业，刘崇智系该企业投资人。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，本院（2008）金民合再初字第1号民事判决认定申请执行人对坐落于大连市××区三十里堡镇安乐屯大房权证金堡房权证金堡单字第**先受偿权，故本案应适用该条对案外人的异议请求进行审查。但第二十七条有例外适用情形，即“但法律、司法解释另有规定的除外。”该除外规定即本司法解释第二十八条关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的相关规定。换言之，如果案外人的购房行为符合本司法解释第二十八条关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，其仍可以对抗申请执行人的优先受偿权，足以阻止本院对案涉房屋的强制执行。据此，案外人的购房行为是否符合物权期待权的保护条件则成为本案的焦点问题。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案在听证审查过程中，案外人没有提供证据证明其已向被执行人支付了案涉房屋的全部价款，故其虽与被执行人签订了房屋转让协议，但因不符合上述物权期待权的保护条件，无法阻止本院对案涉房屋的强制执行，故对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人罗忠明的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  孙永召人民陪审员  孙金光人民陪审员  白 韧二〇一九年九月六日书 记 员  李欣婷