贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终5499号上诉人（原审被告）：余媛园，女，汉族，1989年9月14日出生，住贵州省贵阳市改茶路**兴隆枫丹白鹭城市。委托诉讼代理人：杨凤琴，女，系余媛园母亲。被上诉人（原审原告）：贵州天纬物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区后坝路**兴隆枫丹白鹭城市花园白鹭洲**。法定代表人：彭信伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：甘枚，女，系该公司员工。上诉人余媛园与被上诉人贵州天纬物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初5066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。余媛园上诉请求：1、依法撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初4617号[此为上诉状载明的案号，查明本案的原审案号为（2019）黔0103民初5066号]；2、判决被上诉人目前没有与兴隆枫丹白鹭城市花园小区业委会签订有效物业服务合同的情况下，强占兴隆枫丹白鹭城市花园物业设施行为违法，进行所谓实际物业服务违反合同法和《贵州省物业管理条例》第五章第六十四条规定，属于不受上述法律保护的不被业委会认可接受的无效自愿行为。事实及理由：1、上诉人在购房的时候没有与被上诉人签订过被上诉人在一审提交的《前期物业管理委托合同》，该合同在一审上诉人才首次看到，且该合同与业主们手里的合同写明多层0.6元/月.平方米、高层0.8元/月.平方米的合同完全不同，被上诉人该行为实为欺诈业主，系违法行为。2、上诉人的房屋墙面长期存在墙面浸水的情况，被上诉人没有尽到维修义务，至今上诉人房屋都还是漏水、墙面、柜子霉变的情况。被上诉人贵州天纬物业管理有限公司辩称，被上诉人2005年就进入了涉案小区，且和房开公司签订了物业合同，上诉人称被上诉人没有与其单独签订合同，被上诉人和房开签订了合同，是合法的，被上诉人请求维持一审判决。贵州天纬物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业管理费3430元；2、案件受理费由被告承担。一审法院查明事实：被告为本市兴隆枫丹白鹭城市花园枫丹园H栋4单元6楼1号业主。2005年9月1日该房开发建设单位贵州天纬房地产开发股份有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，选聘原告作为“兴隆枫丹白鹭城市花园一期”物业服务企业，该《前期物业管理委托合同》分九章共三十八条对“物业基本情况”、“服务内容与质量”、“服务费用”、“物业的经营与管理”、“物业的承接验收”、“物业的使用与维护”、“专项维修资金”、“违约责任”、“其他事项”进行了约定。其中合同第二章“服务内容与质量”第四条约定“五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：1、二十四小时巡逻、组团实行封闭管理；2、周界、单元门安防系统正常；3、消防通道畅通、消防系统能正常使用；4、乙方对甲方的物业、人身、财产不存在保管和保险责任”；第三章“服务费用”第六条约定为多层住宅0.6元/月·平方米、小高层住宅0.8元/月·平方米，最终以物价部门批准的相关文件为准；第九章“其他事项”第三十二条约定：“本合同期限自2005年9月1日起至业主委员会成立之日止；在业主委员会成立后代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2009年7月17日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》。2008年1月22日，贵阳市物价局向原告颁发的收费许可证，核定兴隆枫丹白鹭城市花园小区的多层住宅收费标准为0.65元/月/㎡。另查明：2016年1月21日贵阳市南明区住房和城乡建设局同意对贵阳市枫丹白鹭城市花园业主委员会进行备案。之后，原告与业委会多次去函进行沟通，2017年3月30日业委会向原告发出《退场通知》，要求原告退场配合新物业公司接手管理，但原告未予退场。2019年4月15日原告诉至法院请求如前。一审审理中，原告为证明曾多次向被告催缴物业费，提供落款时间为2017年12月6日、2018年11月2日催缴物业费通知及张贴照片一组，表示催费通知已张贴在小区公告栏和被告所住单元大门，被告表示未曾见过。一审法院认为：原告与贵州天纬房地产开发股份有限公司签订的《前期物业管理委托合同》不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，被告有义务按照合同约定支付服务费，原告从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务至今，虽然《前期物业管理委托合同》约定有“本合同期限自2005年9月1日起至业主委员会成立之日止；在业主委员会成立后代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”的内容，但是贵阳市枫丹白鹭城市花园业主委员会成立后，原告事实上并未退出小区物业服务，小区大部分业主也依然向原告缴纳物业费，物业服务具有整体性，被告应按物价局核定的收费标准向原告缴纳物业费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第二百零一条规定：“按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。”对于缴纳的费用，被告在审理中对原告的诉讼请求提出了时效抗辩，原告在2019年4月15日起诉，诉请要求被告支付的为2017年1月1日至2019年3月31日期间物业费，并未超过诉讼时效，对原告要求被告支付2017年1月1日至2019年3月31日物业费的请求予以支持，被告对原告提出的房屋建筑面积并未提出异议，应付物业费为（0.65元/平方米×195.43平方米）×27个月＝3430元（四舍五入取整）。至于被告提出房屋漏水等问题，原、被告就相关争议并未达成抵扣物业费的约定，被告对该争议可依法另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审判决：余媛园于本判决生效之日起十五日内支付贵州天纬物业管理有限责任公司物业管理费人民币3430元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，减半收取25元，由余媛园承担。二审中，当事人双方均未提交新证据。二审查明事实与一审基本一致，本院依法予以确认。本院认为，关于上诉人主张前期物业管理服务协议约定多层住宅单价是0.6元/月.平方米，被上诉人存在欺诈的上诉理由，因合同还约定了“最终以物价部门批准的相关文件为准”，根据贵阳市物价局向被上诉人颁发的收费许可证收费标准为0.65元/月/㎡，以此标准收费符合同约定，且上诉人并未提交其他证据证明存在欺诈事实，故一审认定的物业费计算标准正确，本院对上诉人这一上诉理由不予采信。对上诉人上诉请求认定被上诉人进行物业服务，系违法行为的上诉请求，因系二审提出的新的诉讼请求，且不属于民事案件审理范围，故不予审理。关于上诉人抗辩未交物管费的原因是物管公司存在物业服务质量问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其行使请求权，但法律未规定可以物业服务不到位作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在被上诉人已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可按相关法律规定行使其相应权利，故本院对上诉人这一上诉理由不予采纳。综上所述，余媛园的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人余媛园负担。本判决为终审判决。审判长 吴杨审判员刘佳审判员 庞     敏二〇一九年九月四日法官助理盛美书记员王珊珊