北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初10191号原告（反诉被告）：北京美好印象酒店管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇101国道东侧东营房14号。法定代表人：王浩，经理。委托诉讼代理人：周立君，辽宁湘辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗刚，男，北京美好印象酒店管理有限公司职员。被告（反诉原告）：魏均昌，男，1969年7月30日出生，汉族，北京京豫鑫桦昌农副产品市场有限公司董事长，住河南省光山县。被告：北京京豫鑫桦昌农副产品市场有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇三间房村委会北500米。法定代表人：魏均昌，董事长。二被告委托诉讼代理人：王士国，北京市博涵律师事务所律师。原告（反诉被告）北京美好印象酒店管理有限公司（以下简称：美好印象公司）与被告（反诉原告）魏均昌、被告北京京豫鑫桦昌农副产品市场有限公司（以下简称：鑫桦昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美好印象公司的法定代表人王浩及其委托诉讼代理人周立君、罗刚，被告鑫桦昌公司的法定代表人即被告（反诉原告）魏均昌及二被告的委托诉讼代理人王士国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美好印象公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令2名被告赔偿美好印象公司房屋造价损失4834370元；2.请求法院判令2名被告返还已收取的房屋租金9420000元；3.本案诉讼费由2名被告承担。事实和理由：2012年1月10日，美好印象公司与魏均昌签订了《租赁合同》，房屋地点位于北京市大兴区旧宫镇南小街104国道东营房站路东独栋三层房屋（以下简称：涉案房屋），该房屋建筑面积3700平方米，约定租赁期限为8年，自2012年5月1日起计算租金，租期一直到2020年4月30日止，每年租金2000000元，每半年支付一次租金；另美好印象公司在2012年2月13日又与魏均昌签订一份《补充协议》，约定合同期为8年，在租赁期内如遇第三方向美好印象公司主张权利，导致美好印象公司无法履行8年合同，导致美好印象公司无法继续经营，魏均昌应赔偿美好印象公司经济损失。于是美好印象公司便对涉案房屋进行了彻底改造装修并对第三层房屋（原来是彩钢板房）予以扒掉然后又重新建设予以装修，将原来破败不堪的老旧房屋改造成靓丽一新的格林豪泰酒店，美好印象公司为此投入13000000元。但是2017年春天，中国人民解放军66400部队保障部（以下简称：66400部队）强行要求美好印象公司停止经营，理由是魏均昌没有与66400部队签订房屋租赁合同，66400部队也没有同意魏均昌的转租合同，并且66400部队在2017年7月份左右将美好印象公司与魏均昌和鑫桦昌公司全部告上法庭，经法院审理最后形成（2017）京0115民初11742号民事判决书，判令美好印象公司应将房屋腾退给66400部队，2015年2月26日以后的占地使用费每年260000元交付给66400部队，理由是66400部队是将房屋租赁给第三人，魏均昌所在的鑫桦昌公司与第三人签订转租合同，之后魏均昌又以个人名义与美好印象公司签订房屋租赁合同。因涉案房屋66400部队既没有准建手续又没有土地使用权手续，认定66400部队与第三人签订的合同全部无效，66400部队与第三人签订的租赁合同期限到2015年2月25日止。经过庭审，美好印象公司才得知魏均昌原来的合同期限到2015年2月25日到期，但是魏均昌却与美好印象公司签订了租期到2020年4月30日到期的租赁合同，这是对美好印象公司的典型欺骗，另基于（2017）京0115民初11742号民事判决书的内容，既然合同无效，而且民事判决书明确写明：合同自始无效，产生相互返还的法律后果。那么，美好印象公司建造装修的房屋损失6000000元（预估，最终以评估报告为准）也同时应由魏均昌以及其所在的鑫桦昌公司承担赔偿损失的责任。另因为，美好印象公司在签订合同之时因为投入巨大，所以慎之又慎才与魏均昌经过仔细研究最后签订了补充协议，正是因为魏均昌给美好印象公司给出了足够的承诺：如果遇到第三人向美好印象公司主张权利导致美好印象公司不能经营到8年，魏均昌同意赔偿美好印象公司不同额度的经济损失，为此，美好印象公司才下定决心进行巨额投资。到现在美好印象公司连一半的投资款都没有收回，就导致从2017年5月份左右就无法经营了，现在已经达到必须全部腾腾退的地步。所以魏均昌以及所担任法定代表人的鑫桦昌公司应按照原来约定的内容赔偿美好印象公司经济损失。为此，现向法院起诉，请求支持诉请为盼。魏均昌辩称，第一项诉讼请求不同意赔偿，根据（2017）京0115民初11742号判决书，本案诉争的房屋及场地已经判决归66400部队，并且已经返还给66400部队，腾退主体是美好印象公司。不动产租赁的房屋归部队所有，装饰装修的损失属于与房屋形成附合的部分，谁收回房屋就应当由谁赔偿损失。鉴定报告中的4830000元中有可移动物品，包括牙膏、牙刷等，鉴定数额不认可；第二项诉讼请求，实际上魏均昌只收到8200000元租金，根据最高院相关解释的规定，租赁合同无效后可以参照租金标准主张占有使用费，美好印象公司在此地经营使用6年之久，其仅支付8200000元，未达到其应当支付的数额，魏均昌不同意美好印象公司的诉讼请求。鑫桦昌公司辩称：鑫桦昌公司不是本案合同相对方，所以相关权利义务均应由魏均昌享有和承担，与鑫桦昌公司没有关系。魏均昌向本院提出反诉请求：1.请求法院判令美好印象公司支付魏均昌房屋场地占用费3926027元；2.反诉费用由美好印象公司负担。事实和理由：2012年1月10日魏均昌与王浩签订了《租赁合同》，魏均昌将涉案房屋及附属设施出租给王浩使用，租赁期限自合同签订之日至2020年4月30日止。后美好印象公司利用该租赁物经营酒店。合同约定：租金为每年2000000元，租金每半年支付一次。2017年因66400部队起诉要求腾退上述房屋、土地，本院认定：基于该土地及房屋之上的出租行为均无效。据此，美好印象公司于2018年5月23日停业。综上，自2012年5月1日至美好印象公司停业，美好印象公司共实际占有、使用房屋及附属设施6年零23天，共计租金12126027元，美好印象公司仅支付租金8200000元，尚欠3926027元至今未付。经魏均昌多次催要未果，据此，为维护魏均昌合同权益，根据法律规定特向法院提起诉讼，请法院依法裁决，支持魏均昌的诉讼请求。美好印象公司针对魏均昌的反诉请求辩称，1.美好印象公司不欠魏均昌的房屋租金，魏均昌所述内容纯属虚假，魏均昌没有任何证据证明美好印象公司欠交魏均昌租金。2.魏均昌与美好印象公司之间在2012年1月10日签订的《租赁合同》已经被（2017）京0115民初11742号民事判决书认定为无效合同，并认定自始无效，产生相互返还的法律后果。合同已经无效并应当相互返还财产，魏均昌还有什么理由索要房屋租金。按照合同法规定以及判决书认定的内容，魏均昌理应返还美好印象公司已经交纳给魏均昌的所有租金，何来美好印象公司把剩余租金再交给魏均昌一说。综上所述，请求法院驳回魏均昌的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月10日，北京卫戍区后勤部基建营房处与北京市鼎盛宏达商贸有限公司（以下简称：鼎盛宏达公司）签订《军队房地产租赁合同》，约定鼎盛宏达公司租赁位于北京市大兴区南小街1540.25平米场地；租赁期限自2007年10月1日至2011年9月30日止，年租金150000元。上述合同到期后，2012年8月23日，由66400部队承接北京卫戍区后勤部基建营房处与鼎盛宏达公司签订《军队房地产租赁合同》，约定鼎盛宏达公司租赁位于北京市大兴区南小街房屋建筑面积3600平米、场地面积1540平米；租赁期限自2011年10月1日至2015年2月25日止，年租金180000元，每年递增20000元。2008年9月21日，鼎盛宏达公司（甲方，出租方）与鑫桦昌公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意出租而乙方同意承租的房屋位于北京市大兴区旧宫镇南小街104国道东营房站路东，建筑面积约3600平方米，场地面积1540.25平方米，租赁范围及于租赁物所占土地、附属建筑和附属设施，租赁期自2009年1月1日起至2018年12月31日止，共计10年。2012年1月10日，魏均昌（甲方、出租人）与王浩（乙方、承租人）签订《租赁合同》，双方约定甲方将涉案房屋及附属设施租给王浩，房屋建筑面积3700平方米，承租区域作为商业用途；租赁期限自本合同签订之日至2020年4月30日止，自本合同签订之日至2012年4月30日为免租期；房屋租金为每年2000000元，第一年租金应在签订合同之日支付1000000元，在2018年8月1日前支付1000000元，以后租金每半年支付一次，均应提前10日支付；甲方同意乙方在2、3层楼顶打开阳光天窗，以便乙方作为宾馆使用；甲方同意乙方对现有电梯楼梯锅炉等设备的改造；甲方全力协助乙方在装修完成后2个月内办理工商营业执照、卫生许可、消防验收、特行5等证照，但协调开支和一切费用均由乙方自行负责，因甲方原因未在规定期限内办理证照的，由甲方承担乙方装修费用，因乙方原因未能在规定期限内协助办理执照的，由乙方自行承担责任。2012年2月13日，魏均昌（甲方、出租人）与王浩（乙方、承租人）签订《补充协议》，双方约定了如遇第三方向乙方主张权利，导致甲乙双方无法履行8年合同，乙方无法继续经营时，甲方应赔偿乙方的损失金额。双方签订合同后，王浩于2013年1月25日以涉案房屋所在地址作为住所地注册美好印象公司，并将涉案房屋装修后用于经营格林豪泰酒店。2017年6月，66400部队以房屋租赁合同纠纷为由将鼎盛宏达公司、鑫桦昌公司以及美好印象公司诉至本院，要求该案3名被告腾退涉案场地及房屋并支付占有使用费，本院于2017年12月27日作出（2017）京0115民初11742号民事判决书，认定因涉案房屋未取得房屋准建手续，两份《军队房地产租赁合同》自始无效，产生相互返还的法律后果，据此判决该案3名被告将涉案房屋及土地腾退并返还给66400部队，并判决鼎盛宏达公司支付土地及房屋占用费。判决作出后，鑫桦昌公司公司不服提出上述，后申请撤诉，北京市第二中级人民法院于2018年4月20日作出（2018）京02民终3766号民事裁定书，准许鑫桦昌公司撤回上诉，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。经问问，双方均认可《租赁合同》的相对方系美好印象公司和魏均昌。在第一次庭审中，双方均认可2017年5月底，应66400部队要求，美好印象公司将经营的格林豪泰酒店的牌匾拆掉；2018年5月，格林豪泰酒店开始停止经营。美好印象公司主张2012年1月至2016年12月期间共计给付魏均昌租金9420000元，租金交纳至2017年5月底，2012年4月初装修完毕，因魏均昌无法提供办理证照的手续，导致经营的格林豪泰酒店2012年9月才开业，美好印象公司2013年1月25日才办理完营业执照，第一年租金2000000元，因为一直未正常营业，其中1000000元没有给，魏均昌之后亦一直未主张过，自2013年1月25日至2017年5月30日期间，66400部队先后9次下腾退通知，其中还多次有案外人上门主张房屋权利，影响其经营。关于美好印象公司所主张的租金数额，魏均昌仅认可8200000元，对于美好印象公司依据2012年1月10日的收条主张的交纳租金1000000元，魏均昌称该张收条中的1000000元系针对2012年1月9日王浩向魏均昌转账支付的1000000元；对于2012年6月29日、2012年7月20日收条确认的100000元、50000元以及2013年2月1日王浩转账支付20000元，魏均昌称系协助王浩办理营业执照和打理关系的费用；对于2013年2月8日王浩向卡号为×××账户转账50000元，魏均昌称自己并没有该卡，不认可收到此笔50000元。关于租赁期间经营情况，魏均昌称2013年9月格林豪泰酒店才开业是因为之前并未装修完毕，美好印象公司营业执照2013年1月才办下来是因为消防不过关，延迟开业与办证的责任不在自己。庭审中，美好印象公司申请对涉案房屋的装饰装修、办公用品、经营器具的价值，第三层房屋的改扩建价值，第一层、第二层房屋加固部分的价值，涉案房屋的弱点系统及机房、水井、化粪池、消防设施的价值进行评估，经本院委托，国宏信价格评估有限公司于2018年9月28日出具《价格评估报告》，认定价格评估标的在价格评估基准日的价格为：4834370元，其中，魏均昌的争议项为1180601元（装饰部分458413元、安装部分316520元、已使用物品274489元、全新物品131179元），其余争议项为3653769元（装饰工程2610629元、安装工程1043140元）。此次评估，美好印象公司支付评估费97600元。经询问，“其他争议项”系美好印象公司和魏均昌双方无争议，而曾经参加诉讼的66400部队提出争议的项目。对于魏均昌提出争议的项目，魏均昌认为其中“已使用物品”和“全新物品”系可移动的，不属于装修损失，“装饰”和“安装”系涉案房屋原来就有，并非由美好印象公司添附。美好印象公司提交了格林豪泰酒店开业前和开业后的对比照片、房屋建造及装修的照片、水处理设备订购合同、水泥砂浆地面找平前期合同、消防工程施工合同、锅炉安装规范检查表及使用说明书等证据材料，主张自己在装修时对原有房屋屋内所有隔墙均重新砌筑，水暖、强弱电系统、消防设施均重新建设、拆除三楼苯板彩钢的墙体及房盖，改用符合消防标准的砖墙砌筑及用防火岩棉彩钢板搭建，并在后院建设机房、水泵、锅炉系统，搭建宿舍、机房、化粪池、铁楼梯、水井等，后院院内的地面亦是美好印象公司铺设。魏均昌认为美好印象公司所主张的水处理系统、水泥路面找平、消防系统等均是原来出租的时候就有的，美好印象公司只是后期进行了改造，化粪池亦是出租的时候就有，美好印象公司提供的照片无法证明系在其承租后改造，即使改造了也没有经过魏均昌同意，关于三楼房屋，魏均昌对翻建事实不认可，称美好印象公司仅是将房屋打一个天井透光，并未全部拆除重建。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故王浩与魏均昌签订的《租赁合同》依法属无效。本案原、被告双方均认可王浩签订合同后，由美好印象公司实际履行合同，美好印象公司作为上述合同承租方起诉本案，主体适格。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，魏均昌明知涉案房屋未获得合法的规划审批手续仍然出租，而美好印象公司租房时未严格审查房屋性质就承租房屋并投入资金装修用于经营，双方对于合同无效均有过错，本院综合案件情况，酌情确定对于因合同无效造成的装修损失，魏均昌承担70%的赔偿责任，美好印象公司自担30%的损失。关于装修损失数额，“其他争议项”3653769元属于原、被告双方无争议项，对该数额本院予以确认，根据责任比例，魏均昌应负担2557638.3元；魏均昌有争议的“装饰”、“安装”部分，美好印象公司提供的证据确能证明其对锅炉、水处理系统、消防系统、三层屋面、地面等进行了添附和装修，本院根据《租赁合同》中关于装修的约定、美好印象公司提交的照片及其他证据、双方当事人的陈述并结合责任比例，酌情确定魏均昌应负担的该部分装修损失数额为300000元；承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。魏均昌有争议的“已使用物品”和“全新物品”均系未形成符合的装饰装修物，其美好印象公司已拿走了一部分，对于未拿走的部分，因魏均昌不同意利用，该部分损失应由美好印象公司自负。因鑫桦昌公司并非本案的合同相对方，美好印象公司要求鑫桦昌公司就上述赔偿承担共同赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然双方的租赁合同被确认无效，但美好印象公司占有使用房屋期间，应当支付占有使用费，美好印象公司自2012年1月起至2018年5月停止经营前一直占有使用房屋，其要求退还已交纳全部租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；美好印象公司依据2012年1月10日魏均昌出具的收条主张王浩于2012年1月10日曾交纳过租金1000000元，但《租赁合同》约定每年租金2000000元，“应在本合同签订之日支付100万元，在2012年8月1日前支付100万元”，在2012年1月9日已通过转账方式支付1000000元的情况下，其主张王浩以现金方式再给付1000000元与合同约定和日常交易习惯不符，且美好印象公司曾称因魏均昌的原因未及时办理完证照，第一年的租金有1000000元没有给魏均昌，该陈述亦与其前述主张相矛盾，结合王浩第一次转账及魏均昌出具收条的时间和内容，本院对于魏均昌关于2012年1月10日收条中的1000000元系对应2012年1月9日转账的陈述予以采信，对于魏均昌不认可的另外3笔租金收入共计220000元，其抗辩意见依据不足，本院不予采信，故本院认定美好印象公司共计交纳租金8420000元。自2012年5月起至美好印象公司停止经营时美好印象公司应交纳的占有使用费数额，本院考虑到涉案房屋2012年5月至8月期间未开始营业，美好印象公司2013年1月才登记注册，2017年6月至2018年5月期间摘牌亦使经营受到一定影响，故对占有使用费予以酌减，并确定数额为10200000元，扣除其已交纳的8420000元，美好印象公司应给付魏均昌房屋占有使用费1780000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）魏均昌于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京美好印象酒店管理有限公司装修损失2857638.3元；二、原告（反诉被告）北京美好印象酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）魏均昌占有使用费1780000元；三、驳回原告（反诉被告）北京美好印象酒店管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）魏均昌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费93800元，由原告（反诉被告）北京美好印象酒店管理有限公司负担64139元（已交纳），由被告（反诉原告）魏均昌负担29661元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费97600元，由原告（反诉被告）北京美好印象酒店管理有限公司负担35013元（已交纳），由被告（反诉原告）魏均昌负担62587元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费38208元，由被告（反诉原告）魏均昌负担17388元（已交纳），由原告（反诉被告）北京美好印象酒店管理有限公司负担20820元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶人民陪审员  梁跃海人民陪审员  蔡连会二〇一九年九月二十六日书 记 员  张思竹