四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再180号 再审申请人(一审原告、二审上诉人)：王海江，男，1973年1月20日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：胡芳，女，1972年9月28日出生，汉族,住四川省成都市成华区。 以上二再审申请人共同委托诉讼代理人：李天洁，四川明炬律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵静林，女，1970年5月11日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王明中，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶瑞超，四川恒和信律师事务所律师。 被申请人（一审被告，二审被上诉人）：李彪，男，1987年7月25日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 再审申请人王海江、胡芳因与被申请人赵静林、李彪不当得利纠纷一案，不服四川省巴中市中级人民法院（2018）川19民终256号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年1月29日作出（2018）川民申5606号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王海江及其委托诉讼代理人李天洁，再审申请人胡芳的委托诉讼代理人李天洁，被申请人赵静林及其委托诉讼代理人王明中、叶瑞超到庭参加诉讼。李彪经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 王海江、胡芳申请再审称，四川省巴中市中级人民法院（2012）巴民终字第285号民事判决认定巴中市房地产综合开发总公司（简称市房产公司）将《商品房销售（预售）合同》购房主体由王海江变更为赵静林属于无效民事行为，判决王海江与该公司之间签订的该合同合法有效。赵静林对案涉房屋的占有是无权占有，因案涉房屋未依约交付王海江，且办理房屋不动产权证需要时间，赵静林在王海江取得案涉房屋不动产权证之前占有、使用案涉房屋取得的不当得利应当为王海江所有；王海江取得案涉房屋不动产权证后，基于其对案涉房屋享有物权，有权向赵静林主张返还占有、使用案涉房屋的不当得利。请求：撤销一、二审判决，改判支持其二人的一审诉讼请求。 赵静林辩称二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 李彪未作答辩。 王海江、胡芳向一审法院起诉请求：1.判令赵静林就巴中市巴州区晏阳初大道65号附1号房屋所收取的租金31.6万元（最终以实际收取金额为准）返还给其二人；2.判令李彪对赵静林应返还给其二人的房屋租金承担连带责任；3.诉讼费由赵静林、李彪负担。 一审法院认定事实：王海江、胡芳系夫妻关系。王海江与王勇系堂兄弟。王勇与赵静林原系夫妻关系。王海江与赵静林合伙开办预制板厂，市房产公司购买预制板欠下货款。2006年3月27日，王海江与市房产公司签订了《商品房销售（预售）合同》约定王海江购买巴中市中坝干道建兴公寓B幢二楼轴线（35）-（38）；（OA）-（N）房屋，面积为263.962平方米，单价为1210元，总价为319394元。2009年4月23日王勇给市房产公司承诺：要求将上列房屋更名为赵静林，市房产公司将王勇持有的上列《商品房销售（预售）合同》上面买受人王海江变更为赵静林并盖有该公司印章。之后，案涉房屋建成，赵静林接收、管理使用该房。王海江起诉市房产公司、王勇、赵静林商品房预售合同纠纷一案，四川省巴中市中级人民法院于2012年12月7日作出（2012）巴民终字第285号民事判决，判决王海江与市房产公司签订的《商品房销售（预售）合同》有效。2014年9月11日，四川省巴中市中级人民法院作出（2014）巴中民终字第100号民事判决，判决市房产公司与王海江继续履行双方签订的《商品房销售（预售）合同》；王海江向市房产公司支付购房款319394元；市房产公司收到购房款后为王海江办理房权两证。2017年1月9日，四川省高级人民法院作出（2015）川民提字第390号判决，维持了四川省巴中市中级人民法院（2014）巴中民终字第100号民事判决书。 同时查明：赵静林接受案涉房屋后于2011年8月4日与李彪签订《房屋租赁合同》，将案涉位于宕梁片区建兴公寓B座二楼商用房出租给李彪，租期5年，并于当日交房给李彪。2016年合同期届满后，赵静林与李彪续签了《房屋租赁合同》，约定租期为5年。案涉房屋从2011年8月4日至今一直由李彪承租使用。 2013年1月8日，市房产公司与王海江签订《交房协议》，载明：“2006年3月27日，王海江与巴中市房地产综合开发总公司签订中杨干道建兴公寓《商品房销售（预售）合同》，2009年4月23日，王勇给市房产公司承诺：将房屋更名为赵静林。后因王海江、王勇、赵静林之间发生纠纷，经一审法院判决：驳回王海江诉讼请求。2012年12月7日，二审法院终审判决：撤销一审判决，2006年3月27日王海江与市房产公司签订的《商品房销售（预售）合同》有效。应王海江要求，根据2006年3月27日《商品房销售（预售）合同》及四川省巴中市中级人民法院（2012）巴民终字第285号民事判决书，市房产公司于2013年1月8日上午11时向王海江交付房屋，王海江接收了房屋。王海江承诺：“该房交付前涉及的一切经济、民事纠纷概由王海江全部承担，与市房产公司无关”。交房人处由市房产公司加盖公司印章，接房人处由王海江签名。 2017年，王海江、胡芳取得了巴州区晏阳初大道65号附1号房屋的不动产权证（房屋产权证号：川（2017）巴中市市不动产权第0004815号）。 一审法院判决：驳回王海江、胡芳的全部诉讼请求。本案受理费6000元，由王海江、胡芳负担。 王海江、胡芳不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决,改判支持其诉讼请求。 二审认定的事实与一审认定的事实一致，二审法院予以确认。 二审法院认为，王海江基于物权登记行为取得了案涉房屋的所有权，但案涉房屋所有权转移登记完成之前，基于房屋原始所有权人市房产公司在房屋建成后就交与赵静林，赵静林先行取得了案涉房屋的占有、使用权，且至今一直由赵静林占有、使用。同时，基于房屋买卖合同的履行规则，案涉房屋出卖人市房产公司负有权利和实物交付的双重义务，2013年1月8日虽然市房产公司与王海江签订了书面《交房协议》，但王海江并未提供充分的证据证实出卖方市房产公司已对案涉房屋向其进行了实物交付，即王海江、胡芳并未从出卖方市房产公司处获得房屋的实际控制权。王海江、胡芳虽取得了案涉房屋的不动产权登记，但至今仍未获得房屋的占有、使用权。王海江、胡芳所有权权能不能完全行使，系出卖方市房产公司未能完全履行合同义务所致。王海江主张赵静林占有、使用案涉房屋收取租金构成不当得利，于法无据，二审法院不予支持。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费6000元，由王海江、胡芳负担。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 王海江、胡芳举示了如下证据：1.其二人于2018年9月15日与李彪签订的房屋租赁合同一份，证明其二人与李彪订立房屋租赁合同，约定案涉房屋交房日期为2018年9月16日；2018年9月17日至2019年9月16日期间租金为12万元，双方约定抵扣赵静林此前多收取的租金4万元后，李彪实际向其二人支付租金8万元，赵静林在返还不当得利时应当返还该4万元。2.四川省高级人民法院（2018）川民申4469号民事裁定，证明四川省巴中市中级人民法院（2018）川19民终504号民事判决不是生效判决。3.四川省巴中市中级人民法院（2018）川19民终505号民事判决，证明生效判决确认赵静林对案涉房屋的使用和支配不合法。4.四川省巴中市巴州区人民法院（2014）巴州法执第706号民事裁定，证明法院于2015年1月15日裁定市房产公司将案涉房屋所有权证过户归王海江所有。赵静林质证称，对证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可,其对王海江、胡芳和李彪关于案涉4万元的约定不知情，其亦未收到该4万元;对证据2、3、4的真实性、合法性无异议，但不能证明其待证事实。本院认为，证据1具有真实性、合法性、关联性，对该证据证明的王海江、胡芳与李彪订立房屋租赁合同，约定案涉房屋交房日期为2018年9月16日，李彪从2018年9月17日开始向其二人缴纳案涉房屋租金的事实予以确认；结合王海江、赵静林举示的其他证据，证据1不足以证明其二人主张的赵静林此前多收取李彪4万元租金，该4万元系赵静林因占有、使用案涉房屋取得的不当得利的事实。证据2、3具有真实性、合法性，但与本案无关联性，依法不予采信。证据4具有真实性、合法性、关联性，但无法证明待证事实。 赵静林举示了如下证据：四川省巴中市中级人民法院（2018）川19民终504号民事判决，证明王海江与赵静林协议就案涉房屋中22万元部分以债权抵房款，案涉房屋是合伙债权转化为合伙共同财产的体现，并非王海江单独所有。王海江、胡芳质证称，对证据的真实性、合法性无异议，但无法证明其待证事实。本院认为，四川省巴中市中级人民法院（2018）川19民终504号民事判决已经被四川省高级人民法院（2019）川民再164号民事判决判令予以撤销，对该证据依法不予采信。 另查明,李彪向赵静林支付房屋租金情况：2016年9月16日至2017年9月15日租金为135000元，2017年9月16日至2018年9月16日租金为150000元。 巴中市国土资源局于2017年5月18日向王海江、胡芳就案涉房屋颁发川（2017）巴中市市不动产权第0004815号不动产权证。 本院再审认定的其他事实与二审法院认定的事实一致。 本院再审认为，本案争议焦点为：关于王海江、胡芳要求赵静林返还案涉房屋租金的主张是否成立的问题。经查，王海江、胡芳于2017年5月18日取得案涉房屋的不动产权证，其二人此前并非诉请赵静林返还不当得利的主体；其二人此后对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，有权要求赵静林返还因占有、使用案涉房屋所取得的不当得利。王海江、胡芳于2018年9月17日起从李彪处收取案涉房屋租金，因此赵静林应当向王海江、胡芳返还2017年5月18日至2018年9月16日之间的不当得利，即比照案涉房屋市场租金标准返还相应价款，赵静林未举证证明其收取的此期间的租金高于案涉房屋市场租金标准，因此王海江、胡芳要求赵静林返还案涉房屋租金的诉讼请求成立，本院予以支持。本院确认赵静林应当返还王海江、胡芳2017年5月18日至2017年9月15日期间不当得利为：135000元÷364天×120天=44505.5元；2017年9月16日至2018年9月16日的不当得利为150000元，合计194505.5元。李彪并非案涉不当得利的返还主体，王海江、胡芳主张其承担连带责任的主张不成立，本院依法不予支持。 综上所述，一审、二审判决认定事实错误，本院予以纠正。王海江的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省巴中市中级人民法院（2018）川19民终256号民事判决及四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初3091号民事判决； 二、赵静林在本判决生效之日起15日内支付王海江、胡芳194505.5元； 三、驳回王海江、胡芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 一审案件受理费6000元，由王海江、胡芳承担2307元，由赵静林承担3693元；二审案件受理费6000元，由王海江、胡芳承担2307元，由赵静林承担3693元。 本判决为终审判决。 审判长 羊 斌 审判员 冯一平 审判员 曾 蕾 二〇一九年九月九日 书记员 赵诗依