河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终3139号上诉人(原审原告、反诉被告)：陈玉国，男，汉族，1958年7月1日出生，住河南省。上诉人(原审原告、反诉被告)：张景山，男，汉族，1960年7月13日出生，住河南省。上诉人（原审被告、反诉原告）：河南省新乡锋盛房地产开发有限公司，住所地新乡市人民路176号。法定代表人：张新捷，经理。委托诉讼代理人：冯蕊，该公司员工。委托诉讼代理人：尚涛，河南联盟律师事务所律师。上诉人陈玉国、张景山、河南新乡锋盛房地产开发有限公司（以下简称锋盛房产）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张景山，上诉人锋盛房产的委托诉讼代理人尚涛到庭参加诉讼，上诉人陈玉国经合法传唤未到庭，依法按其撤回上诉处理。本案现已审理终结。张景山上诉请求：1、撤销上诉人偿还被上诉人500元押金的判项；2、支持上诉人的所有诉讼请求；3、对双方租赁合同解除确定明确结果。事实和理由：锋盛房产的违约行为，构成不能退还押金的情形，原审要求退还押金属于错误认定；锋盛房产未能证明案涉房屋不能使用，特大降水造成多家商店被淹，但是积水排出后都继续使用；原审只判决解除合同，但未明确解除后的各项费用清算，请求二审予以查明。锋盛房产上诉并答辩称，1、依法撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初1535号民事判决第二、四项判决内容，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求并支持上诉人的全部反诉请求；2、一、二审诉讼费由陈玉国、张景山负担。事实与理由：一审法院判决支付租金违反了诉讼时效；陈玉国和张景山应当承担实际救灾费用。张景山答辩称，本案未超过诉讼时效。陈玉国未到庭，也未提交答辩意见。陈玉国、张景山向一审法院起诉请求：请求法院依法判令锋盛房产支付陈玉国、张景山位于新乡美食城地下一层A75号商铺的租金8885．52元。锋盛房产向一审法院提出反诉请求：1、请求法院确认自2016年7月9日起双方《房屋租赁合同》解除；2、请求陈玉国支付我方救灾费用2000元并返还房屋押金500元。一审法院认定事实：陈玉国、张景山（甲方）与锋盛房产（乙方）于2012年5月12日签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：甲方将其购买的由河南新乡锋盛房地产开发有限公司开发建造的，座落于河南省××路与××处××南侧××美食城（健康路××）地下一层号A75商铺（以下简称该商铺），建筑面积约9．03平方米，租赁给乙方作为营业使用；租赁期限：乙方租赁甲方“该商铺”的期限为十年，自2012年9月1日至2022年8月31日止；乙方租用甲方“该商铺”（以房管局购房合同或房产证等有效证明的建筑面计算）的净租金按18元／㎡／月计算，每月租金计为162．54元人民币，采取先付租金后使用的原则，一次性缴纳半年租金975．24元人民币后使用，以后租金提前一个月缴纳下半年的租金；乙方同意在租赁期间从2014年9月1日起，租金按上期月租金每满一年，每平方米自动上调租金一元人民币付给甲方；乙方向每个摊位交房屋押金500元，合同十年期满后甲方退还给乙方方中途停租或未按合同履约的，甲方不再退还押金；在本合同所签十年有效期内，如乙方没先违背合同的情况下，甲方保证不会终止合同，不可抗拒因素（地震、拆迁）除外。如因甲方原因中途解除或终止本合同履行的（不可抗力除外），甲方赔偿乙方两年房屋租金方可终止本合同。合同订立后，锋盛房产开始使用案涉房屋并按时交纳租金。但于2014年9月1日起不再向陈玉国、张景山缴纳租金。2016年7月19日，新乡突降特大暴雨。通过现场勘查和当事人提供的照片显示，新乡突降特大暴雨后，该商铺一直没有恢复到正常使用的状态并持续至今，案涉房屋已丧失使用条件。一审法院认为，锋盛房产与陈玉国、张景山之间签订房屋租赁合同的行为，是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，依法受到法律保护，双方均应按照协议履行各自义务，陈玉国、张景山将案涉房屋交与锋盛房产使用，锋盛房产应按时支付租金。但由于2016年7月19日，新乡突降特大暴雨，导致案涉房屋已丧失使用条件，锋盛房产无法继续正常使用案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款关于合同的法定解除规定，因不可抗力致使不能实现合同目的可以依法解除合同，《中华人民共和国合同法》第二百三十一条第二款“根据因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”，无论根据法定情形和锋盛房产的诉请，双方签订的房屋租赁合同以构成解除情形，故双方的租赁关系已解除。根据庭审确认情况，锋盛房产于2014年9月1日起未再缴纳租金，已构成违约，锋盛房产应当依合同给付2014年9月1日至2016年7月19日正常使用期间的租金，根据庭审情况，2014年9月1日至2015年8月31日的租金标准是19元／㎡／月（18＋1=19），租金为2058．84（19×9．03×12=2058．84）元，2015年9月1日至2016年7月19日的租金标准是20元／㎡／月（19＋1=20），租金为1920．38（20×9．03×10＋20×9．03÷30×19=1920．38）元，共计3979．22元。对于锋盛房产诉请救灾费用2000元，该院认为，其没有提供充足证据证明其救灾费用的花销，故对此诉请不予支持。对于锋盛房产诉请返还房屋押金500元，该院认为根据庭审情况，合同已具备法定解除情形，且根据双方签订的租赁合同，陈玉国、张景山应当将收取的500元房屋押金予以退还给锋盛房产。判决：一、河南省新乡锋盛房地产开发有限公司与陈玉国、张景山签订的《房屋租赁合同》于该判决生效之日起解除；二、河南省新乡锋盛房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内偿还陈玉国、张景山房屋租赁费3979．22元；三、陈玉国、张景山在于该判决生效之日起十日内偿还河南省新乡锋盛房地产开发有限公司房屋押金500元；三、驳回陈玉国、张景山其他的诉讼请求；四、驳回河南省新乡锋盛房地产开发有限公司其他的反诉请求。如果未按该判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈玉国、张景山承担。案件受理费75元，减半收取37．5元，由河南省新乡锋盛房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审查明事实一致。本院认为，陈玉国、张景山与锋盛公司签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，故该房屋租赁合同成立并生效，双方应当依照合同约定与法律规定全面履行合同内容。本案的争议焦点为1、合同是否应当解除。上诉人张景山上诉称案涉租赁房屋仍可以实现租赁合同目的，能够正常使用，租赁合同不能解除。上诉人应当为自己的上诉理由承担举证责任，该房屋因自然灾害造成的受损情况不能够实现房屋的正常使用，张景山于本案审理阶段也未提交有效证据证明房屋现状足以满足租赁合同目的，故对张景山的上诉请求，本院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定解除本案租赁合同，适用法律正确，本院予以确认。2、是否应当确认合同解除后的各项权利义务。经查，双方当事人未对合同解除后各项权利义务如何处分提出诉讼请求，该上诉请求不属于本案审理范围，各方当事人可以就各自权利义务另行主张。3、对于是否应当退还押金，因本案合同解除原因系不可抗力致使合同目的不能实现，不属于不予退还押金的约定事由，故张景山的上诉请求，本院不予支持。另，锋盛公司称应当由张景山、陈玉国承担救灾费用，无事实与法律依据，本院不予支持。本案租赁合同解除属于法定解除事由，但仍应当由人民法院根据合同履行情况和法律规定进行判定，据此本院以判决的方式判令案涉租赁合同予以解除，其解除时间应为本判决生效之日。由此，本案租金并未超过诉讼时效，本院予以确认。综上所述，河南新乡锋盛房地产开发有限公司、张景山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张景山、陈玉国负担50元，由河南新乡锋盛房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  崔海成审判员  刘强平审判员  王大鹏二〇一九年九月十六日书记员  冯 毅