四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川08民终1328号 上诉人（原审被告）：广元市城区建峰汽修门市部，经营场所:广元市利州区东坝兴安路**。 经营者：李政道，男，1989年12月26日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审原告）：四川省广元市零八一中学，住所地：广元市利州区东坝。 法定代表人：胡满金，校长。 委托诉讼代理人：徐兰芳，四川力发律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞传宝，四川力发律师事务所实习律师。 原审第三人：广元市国有资产管理中心，住所地：广元市利州区利州东路二段**。 法定代表人：唐坤。 上诉人广元市城区建峰汽修门市部因与被上诉人四川省广元市零八一中学、原审第三人广元市国有资产管理中心返还原物纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初1400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 广元市城区建峰汽修门市部上诉请求：1、撤销四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初1400号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的一审起诉；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人是与原审第三人形成的租赁合同关系，也是向原审第三人支付租金，与被上诉人无租赁合同关系，被上诉人不具有诉讼主体资格。上诉人租赁房屋系经营使用，在租赁房屋上投入了大量资金，一审未考虑上诉人的实际状况，未对上诉人的损失作出认定，无异于上诉人所投资产无偿归上诉人所有，显失公平。 四川省广元市零八一中学辩称，本案是返还原物纠纷，不是租赁合同纠纷，合同中约定出租房对承租方的房屋装修不做任何补偿，上诉人的上诉理由不能成立。 广元市国有资产管理中心未作陈述。 四川省广元市零八一中学向一审法院起诉请求：1、判令被告在合理期限内腾空厂房、清理设施设备，将房屋交还原告；一审庭审中原告将合理期限明确为七日内。2、判令被告支付房屋占用费9642元（截止2019年2月底），并计算至实际交房为止（标准为月租金4821元）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：位于广元市利州区利州中专附中职工住宅楼**门面房为国有资产。就其中自西向东第三至九间门面房，2017年11月20日，第三人国有资产管理中心与李政道签订三份《房屋租赁合同》，主要约定：一、将位于广元市东坝片区面积共计外108.41、内68.5平方米的临街门面租于被告，用于经营汽车配件。租赁期自2018年1月1日至2018年12月31日止。二、租金标准为外35元、内15元／㎡／月，租金按季缴纳。三、承租方向出租方交纳履约保证金10388元。四、合同终止或解除1、在下列情况下出租方有权单方解除合同：该房屋如遇政府决策收回资产、政府市政规划拆迁及产权处置变更等原因，出租方有权单方终止本合同，不承担违约责任，且不作任何经济补偿。2、合同终止或解除时，出租方不对承租方改造装修作任何折价补偿，承租方装修残值归出租方所有，承租方按出租方的时限要求腾退房屋。承租方腾退房屋前不得损坏门窗、电梯及水电气管线设施，非移动物或无法拆卸部分归出租方所有，出租方不支付承租方任何费用，承租方不得以任何借口拆毁。该承租的房屋李政道用于经营“广元市城区建峰汽修门市部”，该汽修门市部工商登记类型系个体工商户。 2018年12月5日，广元市教育局向广元市人民政府提出“关于市零八一中学小学部异地扩建项目有关事项的请示”，请示主要表明，为加快零八一中学小学部项目建设，恳请市政府同意市国资委将利州中专附中职工住宅楼一楼经营性资产变更为非经营性资产，收回门面房并移交给081中学，用于学校项目建设。 2018年12月20日，广元市国资委向第三人国有资产管理中心发出“关于移交利州中专附中部分国有资产的通知”，通知主要载明：根据市上对市教育局《关于市零八一中学小学部异地扩建有关事项的请示》文件的批示精神，为支持零八一中学小学部建设，现将有关事项通知如下：一、将位于兴安路129号利州中专附中职工住宅楼一楼面积约320㎡的经营性资产变更为非经营性资产。二、你中心应及时终止与建峰汽修厂及个体户张红梅的租赁关系，不得再签订新的租赁合同。三、你中心应及时将上述资产及相关资料移交给零八一中学，并签订《资产移交协议》。 2019年1月3日，第三人国有资产管理中心作为甲方与原告零八一中学作为乙方签署《市级单位经营性资产移交协议》，协议主要约定：一、资产移交范围：利州中专附中位于利州区临街门面房9间（职工住宿楼下），建设面积240.81㎡。该房屋由李政道、张红梅等人承租，合同已经于2018年12月底到期。二、资产移交资料：1、房屋租赁等相关合同4份；2、李政道、张红梅等承租人身份信息及联系方式；3、向承租人发出通知及证明1份。三、甲方的权利和义务：1、严格按照国资委通知做好资产移交工作，配合乙方开展资产的接收；2、负责通知承租人资产移交、合同权利义务转移等；3、在收到乙方书面通知后，退还承租人保证金。本合同签订后，甲方不再承担该资产经营管理的所有权利和义务。四、乙方的权利和义务：1、乙方从2019年1月1日对移交资产行使合同管理权，并承担国有资产安全完整责任；2、乙方行使管理权后，严格按市政府领导批示建设市零八一中学小学部；3、收取资产实际接手前承租人实际占用房屋的费用，并行使合同权利。 另，被告向第三人支付租金至2018年12月31日止。2018年11月26日第三人国有资产管理中心向被告发出通知，通知载明“李政道租户你好，你租赁市国资管理中心管理的位于广元市利州区楼下）临街门面房租赁合同于2018年12月31日到期后不再续签，请你合同到期后腾退房屋并办理相关手续”。此后原告工作人员也到被告处协商腾退、搬离事宜，但被告至今未搬离案涉房屋。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉房屋的资产性质属国有资产，广元国资委代表国家享有涉案房屋的所有权并行使管理职责，该房屋出租给被告时由第三人行使管理权。2018年12月20日广元国资委通知第三人将该房屋交由原告管理的行为符合法律规定，在第三人与原告签订《资产移交协议》时双方已约定自2019年1月1日起原告开始对房屋行使管理权。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，被告与第三人之间的租房合同于2018年12月31日期限届满，且第三人在租期届满前向被告发出了不再续签合同并要求其搬离的通知，故被告应当于租期届满后返还房屋。从租期届满至今，被告未返还而占有该房屋为无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告零八一中学自2019年1月1日起对案涉房屋享有占有、使用的权利，现其作为原告向被告诉请主张返还房屋，主体适格，该诉请亦依法成立，一审法院予以支持。原告诉请被告腾空房屋、清理设备，腾空物件及清理设施设备系在执行中解决的问题，或被告自行搬离或是在法院强制执行过程中由法院登记造册搬离；原告该项诉请的本意是要求被告还房，故一审法院支持判令被告限期内腾退并交还房屋。 关于原告诉请的房屋占有使用费。被告在合同期满后应归还而未归还房屋，应向原告支付房屋占有使用费，原告主张该费用按照被告与第三人签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准每月4821元计算，不违反法律规定，一审法院予以支持。 被告提出应赔偿转让费、水电安装费用、广告招牌费、搬迁费以及搬迁新厂过程中产生的费用，建设、投资、工人的工资。水电安装费用、广告招牌费系被告经营所需，亦由被告获利；转让费、搬迁费以及搬迁新厂过程中产生的费用，建设、投资、工人的工资在租赁合同中未约定由出租方承担，故被告该辩解意见既没有事实和合同依据，也不符合法律规定，一审法院不予采纳。关于被告提出的道路维修及管网改造时停营损失，道路维修、管网改造是为了大多数人的利益，即便是有损失，亦与原告及第三人没有直接关系，故对被告该辩解理由一审法院不予采纳。被告虽提出曾出现水管爆裂、下水管堵塞问题，应补偿其装修费用。但被告未举证证明水管爆裂、下水管堵塞发生的事实、原因及因此造成的具体损失，按照民事诉讼谁主张谁举证的原则，一审法院不予采纳被告该抗辩观点。 依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，一审判决：一、被告广元市城区建峰汽修门市部自本判决生效之日起七日内将位于广元市利州区利州中专附中职工住宅楼一楼自西向东第三至九间门面房腾退后交还给原告四川省广元市零八一中学；二、被告广元市城区建峰汽修门市部自本判决生效之日起七日内按照每月4821元的标准向原告四川省广元市零八一中学支付自2019年1月1日起至实际还房时止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告广元市城区建峰汽修门市部负担。 二审期间，当事人未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是被上诉人的诉讼主体资格以及上诉人的损失问题。关于被上诉人的诉讼主体资格，本案所涉租赁房屋系国有资产，在诉讼前已经由原审第三人移交给了被上诉人，被上诉人作为现案涉房屋的管理人，诉请上诉人返还该房屋诉讼主体适格。本案并非房屋租赁合同纠纷，上诉人关于被上诉人非合同当事人主体不适格的主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张的损失因不属于一审诉讼请求的范围，故不属于本案的审理范围。 综上所述，上诉人广元市城区建峰汽修门市部的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人广元市城区建峰汽修门市部负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨卫东 审判员  陈明义 审判员  熊剑洪 二〇一九年九月十日 书记员  黄 莉