四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川20民终675号 上诉人（原审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司，住所地资阳市雁江区娇子大道北2巷333号，统一社会信用代码91512000717564110X。 法定代表人：罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：韩虹，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张明，男，1962年11月12日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（原审原告）：黄晓英，女，1965年2月28日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇房产）因与被上诉人张明、黄晓英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初3410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人得宇房产的委托诉讼代理人韩红、被上诉人张明、黄晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人得宇房产上诉请求：1.请求撤销一审民事判决。2.改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、被上诉人的诉请早已超过法律规定的诉讼时效期间，不应得到支持。二、上诉人不存在逾期办证的行为，不应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，委托开发商办理产权证的购房人，应当提供书面委托书并缴清全部费用，两者缺一不可。但被上诉人直到2017年才向上诉人出具书面委托，因此，上诉人的办证时间并未超过合同约定的时间，不应承担责任。 被上诉人张明、黄晓英辩称，上诉人一审提交的委托书不具真实性。因为办证的问题我们一直在找得宇房产，并不存在过诉讼时效的问题。一审判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。 张明、黄晓英向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付未按时办理房产证违约金23243元；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告双方于2012年11月23日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买了被告开发的位于资阳市雁江区教育园区春天半岛八区二期8-14幢8-14（z）1-8-1号房屋一套，该房屋建筑面积为119.21平方米，价格为277759元。《补充协议》第八条载明：“对本《合同》第二十条的补充（产权登记）1、一次性付款的买受人不委托出卖人代为办理房屋权属证书的，买受人应当在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不代办。2、买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴纳办理权属证书所需的各项资料和费用，由出卖人代为向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述相关费用和资料并办理完委托手续后的730日内，代买受人办理房屋所有权证。如买受人未完整交齐资料与费用的，出卖人有权推迟该房屋权属证书的办理时间而无需承担迟延办证的责任。…5、自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。原告按照合同向被告支付了购房款。2014年1月16日，原、被告双方办理了交接房结算，被告向原告交付了所购商品房，并向原告收取了代办房屋产权证书所需的费用及书面资料。2018年5月4日该房屋进行了权属登记。2019年7月1日，原告诉来法院，要求被告支付迟延办证违约金。 一审法院认为，本案主要的争议焦点为1.被告是否存在迟延办证的违约事实？2.被告抗辩已过诉讼时效及减少违约金数额问题是否符合法律规定？关于焦点1，原告提供的证据及被告认可2014年1月16日双方在办理交接房屋手续时，被告就向原告收取了代办房屋产权证书的相关费用，合同约定被告自交付房屋之日起730日内代办房屋权属证书，否则将承担违约责任。原告提供的《房屋登记委托书》复印件不能证明属原告自身原因于2017年11月15日才向被告出具的。而案涉房屋的权属登记证书显示的登记时间为2018年5月4日，已经超过双方约定的房屋权属登记的最后期限（2016年2月26日）。故对被告迟延办证的事实予以确认。关于焦点2，按照双方签订的《补充协议》第八条第5项“自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，如果被告迟延办证，被告承担违约金数额的计算的时间应当认定为从2016年1月17日开始到2018年5月4日实际取得房屋权属登记时结束，2018年5月4日-2019年7月1日只有1年多的时间，并未超过法律规定诉讼时效期间3年，故对被告抗辩已过诉讼时效不予采信。此外，原告并未提供证据证明迟延办证对其造成了实际经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，对被告抗辩减少违约金数额予以采信。根据原告的实际损失及合同履行情况，兼顾公平和诚实信用原则，对被告承担的违约金数额酌定为6000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决：一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张明、黄晓英支付逾期办证违约金6000元；二、驳回原告张明、黄晓英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费382元，减半收取计191元，由被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担。 二审中，被上诉人张明、黄晓英提交书证林锡彬、刘明德、刘云河等的证明。 上诉人得宇房产质证认为，对被上诉人提交证据的证据三性不予认可。 本院经审查后认为，被上诉人提交的书证因证明人未经被上诉人申请作为证人出庭作证，其真实性无法核实，应不予采信。 二审认定的事实与一审查明的事实一致。 本案的争议焦点：一、得宇房产是否应承担违约责任。二、本案是否超过诉讼时效期间。 本院认为，张明、黄晓英与得宇房产签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。 一、得宇房产是否应承担违约责任。得宇房产提供的证据不足以证明购房人出于自身原因未提交办证资料。因此，得宇房产未在合同约定期限内为张明、黄晓英办理房屋所有权证书，构成违约，得宇房产应承担相应违约责任。 二、本案是否超过诉讼时效期间。得宇房产未自交付房屋之日起730日内为被上诉人张明、黄晓英办理房屋所有权证书，双方办理交接房屋手续的时间是2014年1月16日，而权属登记证书显示的登记时间为2018年5月4日。按照双方签订的《补充协议》第八条第5项“自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的合同约定。因此，得宇房产向张明、黄晓英支付逾期办证的违约金时间应从2016年1月17日起计算至2018年5月4日止。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间虽为2年，但在合同履行中，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，而该法规定的诉讼时效期间为3年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，张明、黄晓英于2019年7月1日提起诉讼，2016年1月17日起至2016年6月30日的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，但其2016年7月1日至2018年5月4日止的违约金应予支持。同时，关于对违约金的计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，由于得宇房产抗辩逾期办证违约金过高要求调整，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而张明、黄晓英并未举证证明其损失的大小，本案兼顾合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，一审法院对得宇房产应承担的违约金数额酌定为6000元并无不当。 综上，上诉人得宇房产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇一九年九月二十五日 书记员 官晓丹