北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初2638号原告：许砚彬，男，1939年4月7日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：袁广武，北京东科律师事务所律师。被告：吴来成，男，1952年6月3日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：吴利杰（系吴来成之女）,女,1983年1月11日出生，住北京市延庆区。被告：聂红梅，女，1950年11月1日出生，其他身份信息不详。原告许砚彬诉被告吴来成、聂红梅确认合同无效纠纷一案，于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许砚彬及其委托诉讼代理人袁广武，被告吴来成及其委托诉讼代理人吴利杰到庭参加了诉讼。被告聂红梅经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。许砚彬向本院提出诉讼请求：1.请求确认吴来成与聂红梅于2017年9月1日签署的《房屋买卖契约》无效；2.请求判令吴来成立即腾退延庆区××镇××村××号院北房三间、西房两间、东房一间、地下室一间（锅炉房）、南小棚一排、门楼一座及院落交由原告使用；3.吴来成与聂红梅承担本案诉讼费。事实和理由：原告前妻白某去世后，经原延庆县人民法院调解，确认××村村东××号院房产归原告所有。原告于2003年将该处院落出售给被告聂红梅。后因原告无房居住，经与聂红梅协商无果，经原延庆县人民法院（2012）延民初字第00268号《民事判决书》判决，原告与聂红梅之间的房屋买卖协议无效，但因聂红梅不具备腾退条件，故并未判决聂红梅腾退房产。2018年聂红梅已经不在该院居住，但仍不向原告交付房产，故经（2018）京0119民初349号《民事判决书》判决聂红梅腾退××号院及房产。2018年5月，原告进入该院时，遭到被告吴来成拒绝，因吴来成为×号院邻居，与××号院仅一墙之隔。故受到阻碍后，原告以相邻关系纠纷为由向延庆区人民法院起诉了吴来成。该案审理过程中，吴来成向延庆区法院提交了2017年9月1日与聂红梅签订的《房屋买卖契约》，称××号院为其从聂红梅处购买并以此为由占有××号院至今不予腾退，致使原告权利无法实现。为保护原告的合法权益，原告只有起诉至法院，请求依法查明事实，判准上请。吴来成辩称，原告以2018年的法律文书让我们腾退房屋，但我们是2017年9月购买的。房子是我们花125万元买的，钱已经付了，不同意腾退，即便要腾退，我们也腾退给聂红梅。我买房时，聂红梅一直居住，我认为就是聂红梅的房子，当时聂红梅并未告诉我他们的买卖协议无效，只给我看了买卖协议，没给看判决书。综上，不同意原告的诉讼请求。被告聂红梅经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：许砚彬提交了如下证据：1.房屋所有证，证明涉案房产原为王某所有。吴来成指出原件在自己手中，该证据与原件一致。本院对该证据的真实性予以确认。2.（2012）延民初字第00268号《民事判决书》、（2018）京0119民初349号《民事判决书》，证明许砚彬与聂红梅之间的买卖合同被认定为无效，并判决聂红梅腾退房屋，并无权再出售房屋。吴来成认可上述文书，表示无异议。本院对该证据依法予以确认。3.房屋买卖契约，证明吴来成与聂红梅成立了房屋买卖关系，且侵犯了许砚彬的合法权益。吴来成指出，2012年的判决书自己并不知道，判决书下来后，房子的归属未确定，房子当时没有腾退，我在2017年买了涉案房屋，许砚彬是2018年让聂红梅腾退，我不认为我与聂红梅的协议无效，应当是有效的。本院对该证据综合认定。4.（2018）京0119民初5671号民事判决书、（2019）京01民终1322号民事判决书，证明两被告签署的房屋买卖契约经两级法院确认无效。吴来成对上述判决书认可，无异议。本院对该证据依法予以确认。吴来成提交了如下证据：1.房屋买卖契约，证明吴来成与聂红梅存在房屋买卖关系。许砚彬对买卖契约无异议。本院对该证据的真实性予以确认。2.房屋买卖收条，证明吴来成向聂红梅支付了125万元购房款。许砚彬对收条不认可，认为应以银行流水来证明买卖的真实存在。本院对该证据综合认定。3.房屋所有权证原件，买房时聂红梅交付的，证明吴来成已取得所有权。许砚彬对所有权证无异议。本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理查明，许砚彬与吴来成均系北京市延庆区××镇××村村民，属于农业户口，双方原有房产分别位于北京市延庆区××镇××村××号和×号；聂红梅并非××村村民。许砚彬与案外人王某系继父子关系。1987年1月24日延庆县人民政府为王某颁发了《延庆县房屋所有证》，载明位于延庆县××乡××村南头北房三间归王某所有，上有延庆县人民政府盖章，日期为1987年1月24日。2000年许砚彬之妻白某去世，因住房问题许砚彬与王某产生争议，2002年1月1日许砚彬曾诉至法院，请求法院对诉争的房屋进行析产。后法院出具调解书。2003年许砚彬与聂红梅签订了《房屋买卖契约》，主要内容如下：1.许砚彬自愿将坐落于××镇××村南头的房屋院落一处卖予聂红梅，经双方商议此房产作价13000元整；2.所卖房产包括北房三间、西房两间、东房一间、锅炉房、地下室、门楼**、南小棚一排及院中土地；3.所卖院落东西长12.24米、南北长20.60米（东临吴某、西接王某1、南靠小河屯、北至南小街），包括东墙、西墙；4.买卖成交后，院内一切花草树木归聂红梅所有；5.如果此处房产日后与许砚彬的相关亲属发生纠纷，由许砚彬负责解释；6.如日后拆迁或许砚彬及其亲属反悔的，由许砚彬赔偿聂红梅损失，损失价格按买房价格的五倍赔偿；7.买卖成交后，买方聂红梅一次性付清房款，卖方许砚彬将原房产及房屋所有证原件、证明此处房屋所有权的人民法院判决书原件交与买方聂红梅持有；8.买卖双方在立字后不得随意反悔，更不能随意变动，空口无凭、立字为据；9.契约一式两份，买卖双方各持一份。上有买方聂红梅和卖方许砚彬签字加印指纹；另有证明人（共四人）签字加印指纹。后双方按照上述协议履行了各自的合同义务，即聂红梅支付了相应房款，许砚彬依约交付了涉案房屋及宅院。2011年12月26日许砚彬以确认合同无效纠纷为案由诉至法院，请求确认其与聂红梅之间的房屋买卖协议无效，并要求聂红梅腾退房屋。法院经审理认定许砚彬与聂红梅之间的《房屋买卖契约》因违反了法律、行政法规的强制性规定而归于无效；但同时考虑到自2003年起诉争房屋已由聂红梅实际居住，且聂红梅无其他房屋居住，故暂时不具备腾退条件，所以法院对许砚彬要求腾退房屋的请求不予支持；关于协议无效之后的财产争议、购房款返还等问题，双方可待聂红梅具备腾退条件的情况下另行解决。故法院于2012年7月23日作出（2012）延民初字第00268号判决书，判决许砚彬与聂红梅之间的房屋买卖协议无效；驳回了许砚彬要求腾退房屋的诉讼请求。后许砚彬不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院，2012年10月16日许砚彬二审撤诉，一审判决生效。后聂红梅一直未实际搬出本案诉争宅院，并且在宅院及房屋内堆放了部分生活用品。2017年9月1日，聂红梅作为卖方与吴来成签订了《房屋买卖契约》一份，载明的主要内容如下：1.聂红梅自愿将自己购买的、位于北京市延庆区××镇××村南头的××号房屋院落一处卖予延庆区××镇××村村民吴来成，经双方商议，此房作价125万元整；2.吴来成所买房产包括北房三间、西房四间、锅炉房一处、地下室一处、门楼**、南小棚一排及院中土地。所买院落东西长12.24米、南北长20.60米；东临吴某、西接王某1、南靠小河屯、北至南小街，包括东墙、西墙；3.买卖成交后，院内的一切花草树木皆归吴来成所有；4.如果此处房产日后与许砚彬及相关亲属发生纠纷，皆与聂红梅无关；5.如日后拆迁，或聂红梅反悔的，由聂红梅按照购买房屋价格的十倍进行赔偿；6.买卖成交后，吴来成把房款一次性支付给聂红梅；聂红梅把房产的所有证据交与吴来成；7.买卖双方在立字后不得随意反悔，空口无凭、立字为据；8.买卖契约一式两份，买卖双方各执一份。上有买方吴来成、卖方聂红梅签字加印指纹，另有证明人（共三人）签字加印指纹，日期为2017年9月1日。之后，聂红梅分两次向其出具收条，表示收到125万元购房款；自当日起吴来成开始向××村××号院内搬送东西，聂红梅在本案诉争宅院内亦留有少量生活用品并时不时回来居住。除此之外，吴来成购买本案涉诉宅院及院落内房屋之后，其于2018年3月份开始对房屋进行了修缮改造。吴来成入住本案涉诉房屋后，用砖对院门进行了封堵，并且将××号院和×号院之间的院墙推倒，填平了××号院内地下小储藏室。2018年1月2日，许砚彬诉至法院，请求判令聂红梅腾退延庆区××镇××村××号院内北房3间、西房2间、东房1间、地下室一间（锅炉房）、南小棚一排、门楼一座以及院落。诉讼过程中，法院到××镇××村××号向聂红梅送达开庭传票等法律手续时发现，涉案院落已经破败，大门敞开，无人居住，经向周围邻居了解，称该院落已经很久无人居住，不知聂红梅的去向。法院于2018年6月6日作出（2018）京0119民初349号判决书，判决聂红梅腾退位于北京市延庆区××镇××村××号北房三间、西房两间、东房一间、地下室一间（锅炉房）、南小棚一排、门楼一座以及院落，该判决已生效。2018年5月18日，许砚彬诉至法院，请求法院在查明事实的基础上依法判令吴来成将属于许砚彬所有的、位于北京市延庆区××镇××村××号院内的院墙、院门以及地下室恢复原状。法院于2018年12月20日作出（2018）京0119民初5671号判决书，判决驳回了许砚彬要求恢复原状的诉讼请求。后许砚彬不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院，法院于2019年4月29日作出（2019）京01民终1322号判决书，驳回上诉，维持原判。上述事实有（2018）京0119民初349号民事判决书、（2018）京0119民初5671号判决书、（2019）京01民终1322号判决书、当事人陈述等在案佐证。本院认为，本案的焦点是：1.吴来成与聂红梅于2017年9月1日签署的《房屋买卖契约》是否有效，是否存在恶意串通损害许砚彬利益而导致合同无效的情形；2.吴来成是否应向许砚彬腾退涉案房屋及院落。一、吴来成与聂红梅于2017年9月1日签署的《房屋买卖契约》是否有效，是否存在恶意串通损害许砚彬利益而导致合同无效的情形？根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人非法勾结、为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。对合同当事人是否存在恶意串通情形进行认定时，应在主张恶意串通一方提出相关证据的基础上，通过对合同当事人之间的特殊关系、成交价款、洽商过程、款项交付方式等方面进行综合考量，结合当事人的抗辩理由，推定得出当事人有无主观恶意及串通行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，法院已于2012年7月23日作出（2012）延民初字第00268号判决书，确认许砚彬与聂红梅之间的房屋买卖协议无效，在明知与许砚彬之间的房屋买卖协议无效的情况下，聂红梅仍然与吴来成签订《房屋买卖契约》，存在主观恶意。而吴来成系北京市延庆区××镇××村村民，农村系乡土人情社会，居住人口集中，对于房屋买卖及争议此类大事，消息流传快，吴来成应当知道涉案房屋的权属及争议事宜，且吴来成原有房产位于北京市延庆区××镇××村×号，与涉案房屋××号院仅一墙之隔，更应当知道涉案房屋的权属及争议事宜。吴来成尽管不一定知道（2012）延民初字第00268号判决书的内容，但应当知道许砚彬与聂红梅就涉案房屋存在争议，应当知道自己与聂红梅签署《房屋买卖契约》可能损害许砚彬的利益，故本院推定吴来成与聂红梅签署《房屋买卖契约》时存在主观恶意。就成交方式及成交价款而言，吴来成与聂红梅签署的《房屋买卖契约》中约定房屋价款125万元虽与当地房屋市场价格相近，但款项支付方面仅有收条为证，没有银行转账等相关证据佐证，不符合日常生活经验法则。上述事实相互叠加，足以使人形成内心确信，并排除合理怀疑，进而认定吴来成与聂红梅之间存在恶意串通。关于合同当事人订立的合同是否危及许砚彬利益的判断问题。合同法第五十二条规定的恶意串通损害国家、集体或第三人利益的情形是指合同双方当事人缔结的合同有危害上述利益之虞，而并不以损害实际发生为必要，旨在强调合同双方当事人恶意串通的违法性。本案中，吴来成与聂红梅签订的《房屋买卖契约》客观上会阻碍许砚彬对于案涉房屋的物权支配效力的实现，应受到法律的否定性评价。综上，本院认定吴来成与聂红梅于2017年9月1日签署的《房屋买卖契约》存在恶意串通损害许砚彬利益的情形，许砚彬主张确认吴来成与聂红梅于2017年9月1日签署的《房屋买卖契约》无效的诉讼请求本院予以支持。二、吴来成是否应向许砚彬腾退涉案房屋及院落？合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故吴来成与聂红梅于2017年9月1日签署的《房屋买卖契约》确认为无效后，根据法律规定，吴来成应向聂红梅返还涉案房屋及院落，而非直接向许砚彬腾退涉案房屋及院落。因（2018）京0119民初349号判决书已经判决聂红梅向许砚彬腾退位于北京市延庆区××镇××村××号北房三间、西房两间、东房一间、地下室一间（锅炉房）、南小棚一排、门楼一座以及院落，且许砚彬已对该生效判决申请执行且正在执行中，故许砚彬请求吴来成腾退涉案房屋和院落的诉求本案中不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条之规定，判决如下：一、确认吴来成与聂红梅于2017年9月1日签署的《房屋买卖契约》无效；二、驳回许砚彬的其他诉讼请求。案件受理费8025元，由吴来成负担4012.5元（已交纳），由聂红梅负担4012.5元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  冯立亭人民陪审员  李秀梅人民陪审员  王惠民二〇一九年九月四日法官 助理  南磊鑫书 记 员  张伟利