西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初13838号原告：盛伟，男，1969年11月4日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告：贺省民，男，1959年10月9日出生，汉族，住西安市雁塔区。共同委托诉讼代理人：张敏，陕西旺园律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：解承梅，陕西旺园律师事务所律师。被告：屈鸣，男，1988年6月15日出生，汉族，住西安市未央区。原告盛伟、贺省民诉被告屈鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贺省民及二原告的共同委托代理人张敏、解承梅、被告屈鸣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛伟、贺省民诉称，2019年2月15日，原、被告签订了《秋涛阁地下室租赁协议》，约定原告将位于西安市雁塔区XX路XX号秋涛阁2F102、3F101号地下室入口建筑面积12.78平方米，地下室建筑面积329.54平方米出租给被告，租期自2019年2月15日起至2019年5月15日止，租金每月13260元。被告于2019年2月15日前支付前期租金，其后每期租金于每月15日前支付；水、电费及物业管理费由被告向物业公司支付；被告如拖欠租金及其他本合同约定由被告承担的费用，每逾期一日应向原告支付每月租金之2%违约金，租赁期满若被告未能将租赁房屋按时交给原告，被告按实际使用天数双倍支付租金及承担本合同约定被告承担费用外，还应承担5000元违约金。合同签订后，被告自2019年3月开始欠交房租，并自2019年2月开始拖欠物业费、垃圾费、水费。原告多次催促无果，根据合同约定原告已于2019年6月17日收回租赁房屋，并向物业公司垫付了物业费、垃圾费、水费。故诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠房屋租金26520元（2019年3月16日至2019年5月15日），违约金15912元（每日265.2元，自2019年3月16日计至2019年5月15日），合同终止后占用房屋双倍租金21216元（2019年5月22日至2019年6月15日），违约金5000元，物业费、水费10645.6元；2、诉讼费由被告承担。后，原告当庭变更诉讼请求第一项中的物业费、水费，变更为9267.8元。被告屈鸣辩称，其与原告签订过房屋租赁合同，拖欠了2个月房租，是从2019年3月16日至2019年5月15日，其实际在2019年5月底搬离，并于5月底向盛伟交还电卡，没有交还钥匙。经审理查明，2019年2月14日，原告盛伟、贺省民（甲方、出租方）与被告屈鸣（乙方、承租方）签订《秋涛阁地下室租赁协议》，约定甲方将座落于西安市雁塔区XX路XX号秋涛阁2F102、3F101号，其中地下室入口建筑面积12.78平方米，地下室建筑面积329.54平方米的商业用房出租给乙方使用；约定租赁期限为2019年2月15日起至2019年5月15日止；合同第3条约定，每月租金13260元，首期租金应于2019年2月15日前支付，其后每期租金于每月15日前支付；合同签订之日起2日内，乙方应支付5000元保证金，作为履行合同和按照约定使用租赁房屋的保证；租赁期间乙方如未按约定支付租金及相关费用或违反本合同其他约定致使甲方受到损失，甲方有权自行扣留部分或者全部保证金以抵付损失，并保留继续索赔的权利；第4.1条约定，租赁期间，乙方使用租赁房屋所发生的水、电费用由乙方承担，并在每月底前由乙方向物业管理公司支付；合同第9.3条约定，租赁期限届满或本合同提前终止时，若乙方未能将租赁房屋按时交给甲方，乙方除按实际使用天数双倍支付租金及承担本合同约定乙方承担费用外，还应承担5000元违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿。合同签订后，屈鸣向盛伟支付13260元租金及5000元保证金。原告称，租金系二原告共同收取，实际由被告转给盛伟；关于房屋保证金，根据合同第3条约定不予退还，合同约定的违约金不足以弥补其损失，原告诉讼花费律师费5000元，也属于原告的损失。原告未提交相应证据予以证明。经询，原告称，被告一直未向其交还房屋，盛伟于2019年6月17日根据合同约定，在物业公司的见证下开锁，收回房屋。被告屈鸣称，其2019年5月25日向盛伟交还了电卡，没有交还钥匙。原告提交《欠费明细统计》，证明被告承租上述房屋欠付物业费、水电费共计9267.8元；其中2019年1月，欠付生活垃圾费640.5元、物业费1921.2元；2019年4月欠付生活垃圾费410.9元，水费4241.2元、物业费2054元，共计9267.8元。被告屈鸣对原告提交的该组证据真实性认可，称未核实该费用是否系原告缴纳。另查，贺省民系雁塔区XX路******房屋所有权人，建筑面积139.94平方米；盛伟系雁；盛伟系雁塔区XX路******房屋所有权人，02.38平方米。上述事实，有《秋涛阁地下室租赁协议》、微信聊天记录及庭审笔录等在卷佐证，可以认定。本院认为，原、被告双方签订《秋涛阁地下室租赁协议》系双方当事人真实意思表示，各方应按合同约定履行己方义务。被告屈鸣承租房屋后，未按合同约定支付房屋租金，被告屈鸣亦承认其欠付2个月房屋租金，故屈鸣应按协议约定向原告支付房屋租金及违约金。原告诉请主张被告屈鸣支付房屋租金26520元及违约金15912元，本院依法予以支持。关于房屋交还出租方的时间，被告屈鸣作为承租方应负有举证责任，其未提交相应证据，故以原告陈述2019年6月17日为准；根据合同第9.3条约定屈鸣应承担2019年5月16日至2019年6月17日之间实际使用天数双倍的租金及违约金，原告诉请主张2019年5月22日至2019年6月15日之间期间的使用费21216元及违约金5000元，未超出双方约定，本院依法予以支持。另，被告屈鸣向二原告支付保证金5000元，保证金系为了保证合同履行。根据协议约定，乙方如未按约定支付租金及相关费用或违反本合同其他约定致使甲方受到损失，甲方有权自行扣留部分或者全部保证金以抵付损失。故上述费用应当优先从保证金5000元中扣除。二原告既主张扣除全部保证金，又主张违约金，其二者的性质均为了弥补出租方的损失，原告未提交证据证明其实际损失已经超出了违约金约定数额。综合本案合同履行情况，本院认定，被告屈鸣因租赁期限届满未将租赁房屋按时交给原告需要支付的5000元违约金，从保证金5000元中抵付。关于原告诉请主张被告支付物业费、水电费9267.8元一节，原告提交证据为《欠费明细统计》，费用中包括2019年1月的欠费，然而，原、被告的房屋租赁期自2019年2月15日开始；另，明细表中载明为“欠费”，无法证明原告实际已经向物业公司支付了该笔费用，故原告该项诉请，无事实依据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告屈鸣于本判决生效之日起十日内向原告盛伟、贺省民支付2019年3月16日至2019年5月15日期间房屋租金26520元及违约金15912元；支付2019年5月22日至2019年6月15日房屋占有使用费21216元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费1782元，由被告屈鸣承担1400元，二原告承担382元。因原告已预交，被告在履行上述金钱义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 王 丹人民陪审员 石 红人民陪审员 李正仓二〇一九年九月十九日书 记 员 孙曌琳打印：相丽华校对：张琪琪2019年月日送达1