重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初17287号原告：重庆聚城物业管理有限公司，住所地重庆市江**洋河路**阳光城**，统一社会信用代码9150010520304533XW。法定代表人：黄赟琼，经理。委托诉讼代理人：李希禹，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯明霞，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：唐良琼，女，1971年3月31日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：王德全（系唐良琼配偶），住重庆市江**。原告重庆聚城物业管理有限公司与被告唐良琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆聚城物业管理有限公司的委托诉讼代理人李希禹，被告唐良琼的委托诉讼代理人王德全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆聚城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令唐良琼立即支付2008年12月至2015年12月的物业服务费6655.8元，公摊费510元；判令唐良琼立即支付2016年8月至2019年6月的物业服务费3425.8元，公摊费210元；判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2008年起，重庆中晟物业管理有限公司（现已并入重庆聚城物业管理有限公司）为光华龙都小区提供物业管理服务。2009年12月，重庆中晟物业管理有限公司与江北区光华龙都小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，并于2017年12月续签。合同约定自重庆中晟物业管理有限公司进驻光华龙都小区提供物业服务至2015年12月，物业服务费按建筑面积收取每月每平方米0.8元；自2016年1月起，物业服务费按建筑面积收取每月每平方米1元，收取时间为每月10日，公共照明费以每户6元/月收取。被告自2008年12月起未向原告支付过物业服务费，经多次催收未果，故诉至法院。被告唐良琼辩称，被告系涉诉小区X-X-X号房屋业主，对原告起诉状上载明的欠费时间段无异议，但是：1.原告自称发放欠费通知单和律师函，但我方没有收到过通知单，收到的只是法律宣传资料，故2017年7月之前的物业费已经超过诉讼时效，我方不承认；2.2017年原告与小区业委会签订的合同对我没有约束力；3.原告物业服务不到位，存在诸多问题，例如外墙渗水问题迟迟得不到解决；阻碍业主安装雨棚，影响业主生活；楼道堆放各种杂物，灯泡裸露，存在严重安全隐患；安全通道摆摊设点，严重占道，影响出入，物业费应当打折。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《重庆市物业服务合同》（2015年12月1日至2017年11月30日）、营业执照、重庆市江北区国有资产监督委员会批复文件、光盘2张、照片2张，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：《重庆市物业服务合同》（2017年12月1日至2019年11月30日）系原件，且有涉诉小区业委会盖章，本院予以确认；《建筑消防设施维修保养合同》、《重庆市电梯日常维护保养合同》3份、《保安服务合同》、《物业清洁服务合同》，上述证据均系原件，本院予以确认；律师函、EMS寄件及投递详情系原件，且显示签收信息，本院予以确认；照片45张，能够反映涉诉小区情况，本院予以确认；欠费通知单、缴费通知书系原告自行制作，被告否认收到通知，本院不予确认；聊天记录是截图，其真实性无法核实，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：原告系重庆市江北区兴华龙都小区的物业服务企业，被告系重庆市江北区兴华龙都小区X-X-X号房屋业主，该房屋建筑面积为97.87平方米。2008年起，重庆中晟物业管理有限公司为光华龙都小区提供物业管理服务。2015年11月27日，兴华龙都小区业主委员会与重庆中晟物业管理有限责任公司签订《重庆市物业服务合同》，约定由重庆中晟物业管理有限责任公司为兴华龙都小区提供物业服务，合同期限为贰年，住宅自2015年12月1日起至2017年11月30日止。合同第五章第六条约定，住宅物管服务费按建筑面积收取每月每平方米1元；业主应于当月10日之前交纳物业服务费；公共照明费以每户每月6元收取。业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同到期后，涉诉小区业主委员会与原告续签《重庆市物业服务合同》，合同期限为贰年，住宅自2017年12月1日起至2019年11月30日止。原告提供的物业服务主要为物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；交通秩序与车辆停放的管理等。合同第五章第六条约定，住宅物管服务费按建筑面积收取每月每平方米1元；业主应于当月10日之前交纳物业服务费；公共照明费以每户每月6元收取。2016年10月11日，经批准原告吸收合并重庆中晟物业管理有限责任公司，由原告为涉诉小区提供物业服务，现原告仍在涉讼小区提供物业管理服务。被告未交纳涉讼房屋2008年12月1日至2015年12月31日、2016年8月1日至2019年6月30日期间的物业服务费及公摊费。本院认为，本院认为，本案的争议焦点为：1.诉讼时效是否中断；2.物业服务费是否调减。分别评述如下：诉讼时效是否中断。原告举示了律师函（催缴2009年11月起至2016年10月止的物业服务费及公摊费）及其EMS邮寄凭证，EMS邮寄面单上载明的收件人系被告，内件品名为律师函，地址是被告应当收到的地址，邮件全称跟踪查询结果显示被告于2016年12月6日收到该邮件。被告辩称其收到的是法律宣传资料，但并未举示证据证明，上述辩解本院不予采纳。2008年12月1日至2014年12月6日期间的物业服务费及公摊费，在律师函到达被告之日起已过两年诉讼时效，对于原告上述期间的请求部分，本院不予支持。2014年12月7日至2015年12月31日期间的物业服务费及公摊费，自2016年12月6日律师函到达被告之日起诉讼时效重新计算，在《中华人民共和国民法总则》施行之日，重新计算的诉讼时效尚未满两年，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，适用三年诉讼时效规定，至原告起诉之日，上述期间的请求诉讼时效尚未届满，本院予以支持。2016年8月1日至2019年6月30日期间的物业服务费及公摊费，在《中华人民共和国民法总则》施行之日，诉讼时效尚未满两年，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，适用三年诉讼时效规定，至原告起诉之日，原告上述期间的请求诉讼时效尚未届满，本院予以支持。物业服务费是否调减。重庆中晟物业管理有限责任公司与涉诉小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》及原告与涉诉小区业主委员会续签的《重庆市物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方应具有约束力。原告吸收合并重庆中晟物业管理有限责任公司后，承继了重庆中晟物业管理有限责任公司与被告之间的物业服务合同关系，并继续为涉诉小区提供物业服务，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。被告辩称2017年12月续签《重庆市物业服务合同》时，所诉小区业委会已不存在，但并未提供证据证明。另，原告举示了《保安服务合同》、《物业清洁服务合同》等证据证明在这期间内提供了物业服务，被告应依约支付物业服务费。被告辩称物业服务不到位，存在外墙漏水、杂物堆积等问题，为此被告向本院提供了照片及视频予以证明。本院认为，物业服务具有持续性、多义务性，部分服务内容具有滞后性，被告提供的证据具有即时性，只能证明对应时间节点的事实和情况，不能完全证明原告在连续的物业服务期间具有瑕疵。原告在物业服务过程存在一定不足，需进行改进，但并不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度，被告关于调减物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。涉诉房屋2014年12月7日至2015年12月31日、2016年8月1日至2019年6月30日期间的物业服务费共计4428.2元，对于原告超出该数额的请求部分，本院不予支持。因物业服务合同对公摊费的收取标准已明确约定，且被告对原告要求的公摊费的时间和金额均无异议，故对原告要求被告支付2014年12月7日至2015年12月31日、2016年8月1日至2019年6月30日期间的公摊费共计286.84元的诉讼请求，本院予以支持，对于原告超出该数额的请求部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告唐良琼于本判决生效之日起十日内向原告重庆聚城物业管理有限公司支付2014年12月7日至2015年12月31日以及2016年8月1日至2019年6月30日期间的物业服务费共计4428.2元；二、被告唐良琼于本判决生效之日起十日内向原告重庆聚城物业管理有限公司支付2014年12月7日至2015年12月31日以及2016年8月1日至2019年6月30日期间的公摊费共计286.84元；三、驳回原告重庆聚城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取35.02元，由被告唐良琼负担。本判决为终审判决。审 判 员  黄 涛二〇一九年九月二十六日法官助理  廖冰柔书 记 员  秦 思