江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）贛0203民初1399号原告：张菊荣，女，汉族，1955年10月4日出生，住景德镇市XXX。委托诉讼代理人：郑立群，江西帖隼律师事务所代理，特别授权。被告：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司，住所地江西省景徳镇市新厂西路**时代购物中心**负**，统一社会信用代码91360200581642238E。法定代表人：吴爱兰，该公司经理。被告：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司，住，住所地武汉市汉阳区阳新路****第**一社会信用代码9142015572025545B。法定代表人：刘纪顺，该公司经理。两被告委托诉讼代理人：黄平水，江西千瓷律师事务所律师，特别授权。原告张菊荣诉被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司（以下简称“真快活景德镇分公司”）、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司（以下简称“真快活管理公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法组成合议庭于同年8月19日进行了公开审理。原告及其委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与第一被告签订的购买位于景德镇市新厂西路499号时代购物中心1栋负一层247号商铺（建筑面积12.23平方米）的购房合同；2、判决两被告返还原告购房款193800元，支付截止起诉时止的利息49419元（起诉后至实际履行完毕止的利息以193800元为基数，按年利率6%计算），赔偿原告已付的购房款193800元；以上共计人民币437019元。3、两被告承担诉讼费。事实与理由：2015年2月12日，原告和第一被告签订了商铺买卖合同。约定第一被告将位于景德镇市新厂西路499号时代购物中心1栋负一层247号商铺（建筑面积12.28平方米）卖给原告，售价114210元，装修费139590元，共计253800元（付款方式首付70%，按揭30%）。并约定了原告在2015年1月1日至2025年12月31日可要求被告回购。但由于原告当时轻信第一被告销售人员的谎言，在没签订任何合同的情况下就于2015年1月29日交纳了2000元现金（参与2000元抵10000元活动），于2015年1月28日交纳购商铺定金30000元，于2015年2月21日交纳首付款53800元，于2015年2月25日交纳购商铺款100000元（不含定金30000元），共计193800元。且当时第一被告的销售人员承诺可办理按揭。但实际上，原告在交纳了193800元后，第一被告并没有兑现承诺，按揭一直办不下来，导致付款数额停留在原状态，且第一被告在2015年12月26日瞒着原告，将商铺抵押给银行贷款（第一被告用类似的37间商铺抵押，共贷款100万元），且至今无法归还贷款。由此导致原告购买商铺的目的不能实现。原告认为，根据2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干间题的解释》第八条的规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。据此，原告可请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据原告的计算，从2015年2月25日原告共交纳购房款193800元（含定金30000元）起至起诉时2019年5月29日止，约4.25年，以193800元为基数，按年利率6%计算出的利息为49419元。因第一被告为分公司，没有法人资格，其民事责任由公司承担，故列第二被告为共同被告。原告曾于2019年1月18日向贵院提起诉讼，但由于诉求不当，只得撤诉。现原告为了保护自己的合法权益，再次提起诉讼，请依法判决。被告辩称：1、原告起诉的事实和理由不充分，双方除了签订了商品房买卖合同还另外签订了《商铺委托管理合同》，导致双方签订合同之后到2019年7月份原告一直每月从被告处领取商铺租金，商铺按照双方的约定交付给了原告，并由原告委托被告对外出租，故此原告引用最高法院的商铺房买卖合同的解释其合同目的不能实现与事实不符，理由不充分。2、原告至今没有将购房剩余款7万元付清，按照双方签订的商品房买卖合同第四条委托贷款付款备注事项说明第三点原告在按揭贷款不成功后应向被告付清剩下余款，如逾期付款，原告应承担合同第五条的违约责任。3、原告诉状中称已付购房款193800元不属实，双方合同第三条约定房价总款为114210元，而原告还尚欠7万元没付，双方确定的对方已付的购房款44210元，至于139590元是双方约定商铺装修款。故此希望法庭查明事实驳回原告的诉请，并且利息没有事实和法律依据。原告在举证期限内向法庭提供如下证据：证据一、原告张菊荣的身份证，证明原告的身份。证据二、商铺买卖合同证明，原告与第一被告签订了购买了247号商铺的合同及相关权利义务。证据三、收据4张，证明原告交纳购房定金、首付款共19.38万元。证据四、原告2019年1月10日的民事起诉状证明原告曾起诉两被告维权。证据五、房屋登记本，证明房屋的基本状况及未告知原告即抵押贷款了。证据六、珠山区法院（2019）赣0203民初312号民事裁定书证明商铺被抵押贷款，原告的诉求无法实现，被迫撤诉。针对原告的证据，被告的质证意见为：第一组身份证信息没有异议，第二组证据合同的真实性合法性没有异议，余款7万元至今没有缴纳，原告缴纳的13多万元是装修款，并且被告每月都付了租金给原告；第三组证据被告一的财务章的原告购房款、装修款合计交了138300元，对2000元的票据真实性合法性关联性不认可，没有公章；对第四组证据目的持有异议，原告至今没有付清购房款导致没办法产权过户；第五组证据房屋登记簿真实性没异议，但被告由于经营困难确实在原告没有付清购房款先违约的情况下，至今我们每个月还给原告租金。被告不构成根本违约，原告没有权利解除合同。第六组证据真实性没异议，但对证明目的有异议，撤诉并不是因为商铺被抵押，而是因为购房款没有抵押。对于被告的质证意见，原告的补充意见为：我交的钱被告认可，但对于2000元不认可，你们可以查清，你们公司都有编号的，是你们被告疏忽了。我们没有交清房款不是我们的事，是你们真快活公司的事，他们说剩余的余款可以按揭。此外，关于第五组证据原告的房屋抵押100万，第一次起诉就是因为贷款没有还清。原告的购房款没有付清与事实不符，收据上没写明装修款，不存在先装修后付购房款的问题。被告在举证期限内提交如下证据：最近三个月的付给对方的房屋租赁收益金转账凭证；原告签订购房合同的目的一直有收益（截止到2019年7月份）。针对被告的举证材料，原告的质证意见为：有异议。1、汇款人不是两被告。2、并没有签字确认没有两个人的身份证复印件。3、何汪盛与两被告什么关系也没有证明。原告的证明的目的不是为了收租金而是为了转让出去。对于原告的质证意见，被告的补充意见为：他们是财务人员代替公司转账出去的。根据庭审调查，且经举证、质证，本院对于原、被告双方所举证据材料作出认证并阐述如下：除2000元的票据外，被告对原告所举证据的真实性均无异议，本院对其证据的真实性予以确认。至于被告对2000元的票据，因其没有加盖公章而否认其真实性，本院认为，该证据在证据形式上确实存在瑕疵，单从该证据本身来看，确实无法确定收款人为被告，结合其他证据（如加盖被告财务专用章的其他收款收据，）及商业惯例、房地产企业的营销模式，可以认定被告为了招引顾客、扩大营销业绩，确实存在“先付2000元抵10000元的销售活动”被告的否认与抗辩不能成立。第四组证据仅能证明原告曾提起诉讼维权。被告对于第五组证据的质证意见认为，因其一直对原告支付租金，且原告未付清购房款，所以其故不构成根本违约。本院认为这是混淆概念，每月向原告给付租金，这是合同约定的应有之义，这是基于“委托代管”产生的租赁关系（债权领域），而能否办理房屋过户登记，属于物权范畴，两者并不等同。被告以原告“没有付清房价尾款”及一直向原告支付租金来回避其责任，不能成立。证据六能够证明涉诉房屋曾处于抵押状态之事实。被告所举证据，且结合原告庭审陈述，能够证明该转账为被告向原告支付的租金。经举证、质证并结合庭审调查，本院所能确认的事实如下：真快活景德镇分公司是真快活管理公司下属的分公司并依法领取了营业执照。2015年2月12日，原告张菊荣（作为买受方）、王珊（名义上的买主，实际付款人为本案原告张菊荣，王珊已出具证明。）与真快活景徳镇分公司（作为出卖方）就位于景德镇市珠山区新厂西路499号商场负一层247号商铺签订《商铺买卖合同》一份，合同约定，……商铺建筑面积共12.23平方米，其中，套内建筑面积5.69平方米，公共部位与公用房屋分推面积6.54平方米。该商铺按建筑面积计价，房价款总金额为人民币114210元（以建筑面积单价计算9339元/平方米）；……为了商铺所在商场在未来拥有良好的经营环境，认购方同意将商铺交由出售方进行统一托管经营，并与托管方签订《托管经营服务合同》，认购方承担公共区域装修款项（其中包括但不限于商铺所在的商场外立面、公共通道、外广场、空调设备照明设施等）支付至出售方指定的托管方账户上，由托管方代为支付。房价款及商铺所在的商场公共区域装修款，合计人民币139590元。第四条，买受人支付的款项合计人民币贰拾伍万叁仟八百元整，其中包括商铺认购价及商场公共区域装修改造费用，买受方应当将上述款项如期支付给出卖方。买受方按照按揭方式付款，2015年2月12日前支付全部房价款的70%（包含定金30000元）计人民币183800元，余下房款计70000元，由买受人向经办银行及委托贷款单位申请委托贷款，由经办银行直接拨入出卖方指定的银行账号。2015年1月29日，原、被告双方签订合同之前，原告即交纳了2000元现金（参与2000元抵10000元活动），于2015年1月28日交纳购铺定金30000元。此后，2015年2月21日交纳首付款53800元，同月25日交纳购商铺款100000元（不含定金30000元），实际交款共计185800元(可折抵的金额为193800元)。此后，因无法办理银行按揭贷款之事，原告再无向被告交纳商铺剩余款项。但被告遵照合同的约定（每月截止2019年7月）向原告该商铺出租收益金。2015年12月16日，被告将涉诉商铺抵押给银行。原告因不能办理商铺过户事宜，而多次找到被告协商，均未果。故原告诉至法院，请求判如所请。另还查明，原告张菊荣作为购买方与被告签订《商铺买卖合同》时，王珊也列为购买方，其仅为名义上买方，并未实际付款。经本院通知其参加诉讼释明后，其表示放弃权利并不参加本案诉讼。本院认为，原、被告之间签订的《商铺买卖合同》是在自愿、平等基础上签订的，符合法律规定，依法成立。双方在合同履行过程中，被告已将涉案商铺抵押给银行，且截止到开庭之日，并没有撤押。故原告无法要求被告将涉案商铺过户至其名下，所以该《商铺买卖合同》已在事实上履行不能。所以，原告诉请解除该合同，符合法律的规定，本院予以支持。本案的焦点在于，被告无法将涉案商铺过户给原告，是否适用“双倍赔偿”惩罚性规定？若合同因履行不能而解除，被告应如何偿付原告损失方能符合实质公平？原告援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干间题的解释》第八条之规定而要求被告（出卖人）承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告抗辩其主体不适格，即被告并非该司法解释中规定的“房地产开发企业”，所以，该惩罚性条款并不能对其适用。本院认为，根据该司法解释第一条之规定：本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该解释第一条开宗明义，该司法解释适用的主体之一为房地产开发企业，而本案被告并非房地产开发企业。所以，被告抗辩其主体不适格，不适用惩罚性条款，于法有据，本院对其抗辩予以采纳。本案中，被告从签订《托管经营合同》至2019年7月，一直遵照合同的约定，按月向原告支付“租金”(商铺收益金)。从某种程度上而言，原告已从该合同的实际履行中获得收益，该收益可以部分补偿其合同履行不能带来部分的损失。故本院酌定，被告因过错而赔偿原告的损失，应以原告实际支付的购铺款185800元为基数，按照年息6%的标准从交款次日起至被告实际付清该款止的资金占用期间的利息计算。此外，关于两被告为总公司（真快活管理公司）、分公司（真快活景德镇分公司）之关系，均为适格被告。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定，分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”，本案真快活管理公司为适格被告，应对真快活景德镇分公司的付款及违约行为承担补充责任。综上，原告的诉请部分能够成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、九十四条第一款（五）项之规定判决如下：一、解除原告张菊荣与被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司签订的就购买位于景德镇市新厂西路499号时代购物中心1栋负一层247号商铺建筑面积12.23平方米的《商铺买卖合同》；二、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司应于本案生效后十日内返还原告张菊荣购商铺款185800元及其利息（其中：2000元从2015年1月30日起至实际付清时止；30000元从2015年1月29日起至实际付清时止；53800元从2015年2月22日起至实际付清时止；100000元从2015年2月26日起至实际付清时止；均按照年利率6%的标准向原告张菊荣支付资金占用期间的利息）；三、被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司对本判决第二项承担补充责任；四、驳回原告张菊荣的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费8355元，由原告张菊荣承担3000元，被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司连带承担5355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  郭镇峰人民陪审员  余明洲人民陪审员  黄小明二〇一九年九月十日书 记 员  邹 俊