贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初5755号 原告：杨宏，女，1978年12月22日出生，汉族，住贵阳市南明区。 被告：黄战华，男，1983年9月18日出生，汉族，住贵阳市南明区。 第三人：贵阳政兴房地产经纪有限公司，地址：贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目****楼******房[花果园社区]。 法定代表人：宋明政，贵阳政兴房地产经纪有限公司（以下简称：政兴房产经纪公司）总经理。 委托代理人：毛宇，男，1985年9月20日出生，汉族，住贵阳市小河区，政兴房产经纪公司员工。 原告杨宏诉被告黄战华及第三人政兴房产经纪公司合同纠纷一案，本院立案受理后，本院适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨宏，被告黄战华及第三人政兴房产经纪公司的委托代理人毛宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨宏诉称:2016年3月23日，原、被告通过第三人签订了《房屋买卖居间合同》由原告购买被告私有房产一套，其中被告为甲方（卖方），原告为乙方（买方），第三人为丙方（居间方）。合同约定，甲方将位于贵阳市××××号保利温泉新城三期11栋1单元20层2号；建筑面积209.38平方米，房屋成交价为102万元人民币，银行按揭贷款支付；房屋有抵押；订金5万元，2016年4月20日前将首付款32万元（包含5万元订金）支付到甲方账户，由丙方出收据并在甲方办理还款当日转付给甲方（此款用于被告办理房地产提前还贷，解除抵押权，被告在解除抵押完毕后，需立即将房产证原件等房产转移所需材料交给经纪公司用于办理产权登记及产权转移手续，以便原告方进入银行贷款审批程序）；乙方首付款进入甲方账户后待乙方贷款审批通过之日甲方配合办理过户登记手续，贷款发放后，乙方授权银行一次性支付给甲方。原告按合同约定履行了自己的义务，于2016年3月23日支付给被告5万元订金，2016年4月20日支付了剩余首付款27万元，合计32万元。同时，2016年4月20日被告应原告要求将房屋交付原告，原告于当月进行了装修，装修好后入住至今。此后，被告却并未按协议约定解除抵押手续，被告在原告及经纪公司的多次要求下均以各种理由推脱其合同义务。此后，被告与案外人因借款纠纷在南明区人民法院达成调解协议，后又因未履行该调解协议致使涉案房屋被上述法院强制查封，造成涉案房屋无法过户。原告遂起诉至法院，提出如下诉讼请求：1、请求判令原、被告于2016年3月23日签订的《房屋买卖居间合同》有效；2、请求依法判令被告立即支付原告违约金人民币10.2万元；3、判令被告承担原告的损失101.28万元；4、判令被告立即返还原告首付款32万元。庭审中，原告当庭变更诉讼请求为：1、请求判令原、被告于2016年3月23日签订的《房屋买卖居间合同》有效，被告应继续履行该合同；2、判令被告向原告支付逾期违约金10.2万元。 被告黄战华答辩，一、认可合同有效并继续履行；二、违约金的诉请，请依照合同约定裁决。 第三人政兴房产经纪公司答辩称，同意继续履行合同。 庭审中，原告在庭审中提交了1、《房屋买卖居间合同》，2、收条两张，3、转款凭证两张。证明原、被告房屋买卖合同关系，第三人作为居间人，原告已支付了部分房款。被告及第三人对上述证据均不持异议。 被告黄战华、政兴房开公司未提交证据。 本院庭审中出示依职权调取的本院已生效的（2018）黔0102民初9219号民事判决书，原、被告对该份证据均不持异议。 上述证据经庭审举证、质证、认证，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下：2016年3月23日，被告黄战华（甲方）与原告杨宏（乙方）以及第三人政兴房产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，该合同约定甲方将位于贵阳市××××号保利温泉三期11栋1单元20层2号房屋，住房建筑面积208.38平方米出售给乙方。购房价格为1020000元。乙方应于合同签订之日交纳购房定金人民币5万元，由丙方代收，并在合同签订当日付给甲方。乙方应于2016年4月20日前将购房首期款（含定金）32万元支付丙方（代收），乙方首期房款进入丙方或监管账户后待乙方贷款审批通过个工作日内甲方配合办理产权过户登记手续，余款70万元由丙方协助乙方向银行申请办理住房贷款，贷款发放后，乙方授权银行一次性支付给甲方；该合同第10.1条约定“甲方中途违约不卖，甲方应在违约之日双倍返还定金给乙方；并按已收房款金额的30%支付乙方违约金；……”。该合同第10.3条约定“乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产及办理产权过户时，每逾期一日由违约方应向对方给付相关于上述房产价格千分之0.1的滞纳金。上述合同签订后，2016年3月23日被告向原告出具收条一张载明“今收到杨宏交来的保利温泉新城三期十一栋一单元二十层2号房购房定金人民币5万元整。收款人：黄战华。”原告提交银行流水明细显示取款2万元；2016年4月20日，原告向被告黄战华银行账户转款30万元，第三人出具收条一张载明“今收到杨宏转来购买乌当区顺海中路88号保利温泉新城三期11栋1单元20层2号房屋购房首期款人民币27万元整。”原、被告双方确认原告共支付房款32万元。被告黄战华陈述，上述合同签订后因黄战华个人债务原因导致合同约定的房屋被贵阳市南明区人民法院查封，无法办理过户。原告遂起诉至本院，诉请如前。 另查，本院于2018年11月9日作出（2018）黔0102民初9219号民事判决书，认为杨宏与黄战华虽然在法院查封前签订了《房屋买卖居间合同》，并向被告黄战华支付了首付款30万元，被告黄战华亦将房屋交付给原告使用，但被告黄战华至今尚未办理涉案房屋的房屋所有权证，也未与原告办理房屋产权过户登记。诉讼中，经本院释明后，因双方未达成一致，原告拒绝将剩余购房款交给本院……杨宏与黄战华的买卖合同取得的对涉案房屋的物权期待权，因不符合法律规定，不足以排除本院对涉案房屋的执行。故对杨宏要求停止对涉案房屋强制执行的诉请，予以驳回，判决驳回原告杨宏的全部诉讼请求。庭审中，原、被告双方均确认上述判决书已发生法律效力。 本院认为，本案的争议焦点一，原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》是否有效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原、被告作为具有完全民事行为能力的民事主体，双方自愿签订了《房屋买卖居间合同》，该协议内容无违反国家法律和行政法规的强制性规定的情形，亦未损害国家、集体或第三人的利益。且该协议书签订后，原告已履行了支付首期购房款的合同义务。故双方于2016年3月23日签订的《房屋买卖居间合同》应为有效合同，原告诉请要求确认《房屋买卖居间合同》有效之诉请，本院予以支持。关于被告主张该协议书中约定的转让标的（即购房权）是专属权，不能转让，故该协议无效的答辩意见。本案争议焦点之二，《房屋买卖居间合同》是否能继续履行？原、被告双方签订上述合同后，因被告对外负有债务，导致在该合同履行过程中合同标的物（贵阳市××××号保利温泉三期11栋1单元20层2号房屋）被本院予以查封。原告据此提出案外人执行异议之诉，但本院作出（2018）黔0102民初9219号民事判决书，以涉案房屋未办理过户，杨宏未取得房屋所有权为由，驳回了原告诉讼请求。在此情形下，根据《中华人民共和国合同法》一百一十条的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”本案中，涉案房屋已被人民法院查封并在强制执行过程中，原告通过案外人执行异议起诉亦被人民法院判决驳回其诉请。本案所涉《房屋买卖居间合同》属于法律上和事实上均不能继续履行的情形，对原告此项诉请，本院不予支持。本案争议焦点之三，被告黄战华是否应向原告支付违约金？违约金金额如何认定？根据查明事实，导致合同不能继续履行的原因系被告黄战华负有个债务，致使人民法院强制执行（保全）其财产。故黄战华系合同不能继续履行的完全过错方，其应按照合同约定向原告承担违约责任。根据双方签订的《房屋买卖居间合同》约定，被告应按已收房款金额的30%支付原告作为违约金。结合原告已支付首期房款32万元的事实，被告应向原告支付违约金9.6万元。现原告要求被告支付违约金10.2万元之诉请，本院部分支持9.6万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告杨宏与被告黄战华以及第三人贵阳政兴房地产经纪有限公司于2016年3月23日签订的《房屋买卖居间合同》有效。 二、被告黄战华在本判决生效后三日内向原告杨宏支付违约金9.6万元。 三、驳回原告杨宏的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4946元，由原告杨宏负担4546元，由被告黄战华负担400元。（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  胡杨 二〇一九年九月十六日 书记员  邓霞