湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初2221号 原告：北京师范大学株洲附属学校，住所地株洲市天元区庐山路**。 法定代表人：阳元贵，系该学校负责人。 委托诉讼代理人：杜云，湖南天隆律师事务所律师。 被告：株洲市京师教育培训中心，住，住所地株洲市黄河北路9火炬大厦**/div> 法定代表人：黄越，系该培训中心董事长。 委托诉讼代理人：陈土胜，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。代理权限特别授权。 委托诉讼代理人：蒋洁雯，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。 原告北京师范大学株洲附属学校与被告株洲市京师教育培训中心租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月14日、9月27日公开开庭进行了审理，原告北京师范大学株洲附属学校委托诉讼代理人杜云、被告株洲市京师教育培训中心法定代表人黄越、委托诉讼代理人陈土胜、蒋洁雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京师范大学株洲附属学校向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金327750元（暂计算至2019年6月30日止）；2、被告向原告支付欠缴租金的违约金自拖欠租金之日起至租金付清之日止（违约金以欠缴租金为基数，按年利率24%计算，暂计算至2019年6月30日止的违约金为179201.63元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年6月20日，原、被告签订了《房屋租赁合同》约定：被告承租原告位于株洲市天元区庐山路210号北京师范大学株洲附属学校教职工宿舍**楼临黄河北路一楼门面共4间，面积115平方米，租赁期限自2014年6月20日起至2024年9月19日止，租金为50元/月/㎡。自2014年9月20日起开始计租，第一至二年租金按季收取，于季后7日内由被告一次性支付给原告；第三至五年租金按月收取，于月后7日内由被告一次性支付给原告。合同签订后，原告按约定于2014年6月23日将房屋交给被告进行装修。根据合同约定，原告方自2014年9月20日起开始计算租金，至今被告未曾支付一笔租金，累计拖欠租金327750元。违约金按年利率24%计算，暂计算至2019年6月30日止，为179201.63元。原告为维护其合法权益诉至本院，请求判如所请。 被告株洲市京师教育培训中心辩称，一、余年初与被告负责人黄越系夫妻关系，被告与原告签订房屋租赁合同时已口头约定租金直接从余年初的分红中扣除，无需另外支付，房屋租金实际上已经从原告的股东、理事长余年初在原告处获得的分红中直接扣除了，被告不存在欠付租金。被告负责人于2019年6月向法院提起诉讼要求与余年初离婚，本案系余年初企图威胁黄越而制造的诉讼，属于虚假诉讼；二、即使存在有未付租金的情形，2014年9月20日至2016年9月20日的租金和违约金请求已过诉讼时效，且原告从未向被告主张租金权利，也未采取任何措施防止损失扩大。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年6月20日，原告北京师范大学株洲附属学校（甲方）与被告株洲市京师教育培训中心（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：乙方承租甲方位于株洲市天元区庐山路210号北京师范大学株洲附属学校教职工宿舍**楼临黄河北路一楼门面共4间，面积115平方米，作为办公和对外培训咨询服务窗口使用；租赁期限123个月（含装修期3个月），自2014年6月20日起至2024年9月19日止，租金为50元/月/㎡，每月租金为5750元，前五年租金总额为345000元，后五年租金单价可根据市场行情合理上调。考虑到承租房屋需装修，租金自合同签订之日起第四个月开始计算，第一至二年租金按季收取，于季后7日内由乙方以现金或银行转账方式一次性支付给甲方；第三至五年租金按月收取，于月后7日内以现金或银行转账方式一次性支付。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方支付的租房保证金甲方不予退还，乙方还应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……（4）拖欠本合同约定应支付的费用累计达到6个月以上的。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方支付的费用，每逾期一天，则应按应交费用总额的10%支付甲方滞纳金。合同签订后，原告按约定于2014年6月23日将房屋交给被告进行装修使用，至今被告未支付租金。原告亦未提出证据证明期间向被告催交租金。 另查明，案涉房屋由湖南中基教育资源开发有限公司投资建设，北京师范大学株洲附属学校管理使用并享有占有、使用、收益的权利。 上述事实，有当事人的当庭陈述，原告、被告登记信息、房屋租赁合同、湖南中基教育资源开发有限公司出具的情况说明等证据在案为凭，证据经质证审查，具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依法履行。被告承租使用原告房屋，未按合同约定支付租金，应承担违约责任。一、关于拖欠租金的认定：原告主张租金从2014年9月20日开始起算至2019年6月30日止，按57个月计算，共计327750元（5750元/月×57月），本院予以支持。被告辩称，被告与原告签订房屋租赁合同时已口头约定租金直接从余年初的分红中扣除，无需另外支付，并申请本院调取原告自2014年至今的股东/举办人分红情况。本院认为，被告未提交证据证明双方约定租金直接从余年初的分红中扣除的事实，原告股东/举办人分红情况与本案没有直接关系，故对于被告的该项辩解理由本院不予采纳。二、关于被告违约金的计算：对于被告欠付租金，合同有两方面的约定，一是拖欠租金累计达到6个月以上的，被告按合同总租金的20%向原告方支付违约金。二是每逾期一天，被告按应交费用总额的10%支付滞纳金。本院认为，被告按时支付租金是其合同义务，逾期支付租金应承担违约责任；但对于原告而言，在被告出现长期不支付租金的情况下，亦应采取适当措施防止损失的扩大，主动行使合同权利催收租金、主张违约金直至解除合同，原告长期不向被告催收租金，怠于行使权利，现虽未按合同约定标准计算违约金而是主张按年利率24%计算，但仍显过高。本院根据原告自身过错，对违约金酌情予以调整，按欠付租金总额的10%计算违约金为32775元。三、关于原告部分诉请是否超过诉讼时效问题。原、被告双方签订的房屋租赁合同周期十余年，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，因此在合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，本案不存在超过诉讼时效问题，被告关于该项辩解理由本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下： 一、被告株洲市京师教育培训中心于本判决生效之日起十日内向原告北京师范大学株洲附属学校支付从2014年9月20日起至2019年6月30日止的房屋租金327750元及违约金32775元，共计360525元； 二、驳回原告北京师范大学株洲附属学校的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8870元，减半收取4435元，由被告株洲市京师教育培训中心负担3154元，原告北京师范大学株洲附属学校负担1281元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  郭庆林 二〇一九年九月二十七日 书记员  范亚西 附本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。