四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0722民初1378号 原告（反诉被告）：王军，男，1973年5月28日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：王倩，四川林志（绵阳）律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）：朱立旺，男，1979年9月6日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 被告（反诉原告）：徐金伟，男，1981年9月12日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 委托诉讼代理人（二被告共同委托）：魏任忠，浙江六和律师事务所律师（特别授权）。 原告王军与被告徐金伟、朱立旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告王军的委托诉讼代理人王倩，被告徐金伟、朱立旺及其委托诉讼代理人魏任忠到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2019年6月13日转为普通程序，并于2019年6月14日对徐金伟、朱立旺提起的反诉予以立案。徐金伟、朱立旺在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，本院已依法裁定本案按徐金伟、朱立旺撤回反诉处理。2019年7月2日，本院再次公开开庭进行了审理本案。原告王军的委托诉讼代理人王倩，被告徐金伟、朱立旺的委托诉讼代理人魏任忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王军向本院提出诉讼请求：1、请求二被告共同给付原告2016年3月19日至2018年3月19日的租金400000元，并按照年息24%承担相应利息；2、请求二被告共同给付原告2019年3月19日至2020年3月19日的租金200000元，并按照年息24%承担相应利息；3、本案的诉讼费、保全费由二被告承担。诉讼过程中，王军变更第2项诉讼请求为：请求判令解除双方于2016年3月19日签订的《租赁合同》，并判令二被告赔偿原告的损失--从2019年3月19日起至该租赁物实际租赁给其他人为止，按照2019年3月19日至2020年3月19日238000元，之后每年在上年度租金上递增19%的标准给付，并给付该金额对应的利息，按照年利率24%计算。事实和理由：原告与二被告于2016年3月19日签订《商铺租赁合同》，合同约定了二被告租赁原告房屋的相关情况。双方签订合同后，二被告将房屋非法转租给第三人新感觉服装，收取了次承租人的租金，存在违约行为；被告至迟应于2018年3月19日前支付2019年3月19日至2020年3月19日的租金，但时至今日被告仅给付了38000元，并未完全按照约定支付相应租金238000元，审理中被告亦明确表示将不再履行合同。被告未遵守合同，不应向其免收2016年3月19日至2018年3月19日的租金400000元，该笔租金被告应当支付给原告；同时，原告有解除权，解除合同的期限为判决之日。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，请支持原告的诉讼请求。 徐金伟、朱立旺辩称，原告起诉要求二被告支付租金无事实及法律依据。虽然双方在2016年3月19日签订了一份《商铺租赁合同》，但在2016年5月1日又签订了一份《房屋租赁合同》，该5月1日的合同约定由二被告租赁原告位于景福镇观射街的房屋，年租金为50000元。原告起诉时提交的2016年3月19日所签订合同系双方之前磋商的一个意向性结果，并不代表双方的真实意思表示。后双方在2016年5月1日签订的合同就租赁的相关事项进行了变更，并明确了双方的权利义务。故，在存在两份租赁合同的情况下，应以双方后期所签订的租赁合同为准来确定双方的真实意思表示及应当承担的相关法律权利义务内容。现原告要求按200000元/年的标准支付租金无任何事实及法律依据，其仅能按照50000元/年的标准来主张租金。原告未经二被告同意，在被告承租后一年左右（2017年6月）擅自改变了租赁物的现状，并将二被告所承租房屋的消防通道堵死，造成二被告无法正常经营，且对周围市场及幼儿园产生了极大的安全隐患，导致当地派出所及工商所多次约谈二被告。二被告曾多次找原告进行协商要求其恢复原状，原告拒绝履行恢复整改义务。基于原告的违约行为，二被告不愿再继续承租并于2019年3月搬出该商铺，原告于同年3月14日也知晓二被告搬出，并未提出异议，视为默认二被告与原告解除了租赁合同关系。就本案而言，是基于原告违约在先导致租赁物的现状发生变化，二被告租赁房屋的目的无法实现，二被告解除了双方之间的租赁合同。2019年4月29日，二被告在庭审活动中亦告知原告，双方的租赁合同已经解除。后被告朱立旺又于2019年5月30日向原告发出通知函，该通知函2019年6月2日送达至原告处，原告拒收。以上三个时间点，二被告均已表示了解除租赁合同的意思表述，因此双方之间的合同最早应当在这三个时间点解除，最迟也应当于2019年6月2日解除。现双方之间的合同已解除，且基于原告违约之行为，其应将所收取的20000元保证金退还给被告（如果被告承担责任则应予抵扣）。关于原告主张的利息，无具体的起算时间，属请求不明，也无任何事实及法律依据，不应支持。综上，请求依法查明事实，正确适用法律，依法驳回原告之全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2016年3月19日，王军（甲方）与徐金伟、朱立旺（乙方）签订《商铺租赁合同》载明：乙方租用甲方地处景福商业城负一楼现状（KTV、公共楼道和疏散通道除外的所有用房）围砌的地方由甲方负责，经双方协商一致签订此合同；租赁期限为10年，自2016年3月19日起至2026年3月19日止；租金及付款方式、优惠政策，第一年租金贰拾万元整、第二租金贰拾万元整、第三年租金贰拾万元整，乙方在遵守合同的前提下免收第一年和第二年的租金，以后每年按19%递增房租，在签订合同时一次性付清第三年租金共计贰拾万元整（不含税），之后每年提前一年付清当年的租金，否则甲方有权整体收回商铺；乙方在租赁期间必须合法经营，不得整体转租或整体分租，乙方自有设备设施可另行转让；乙方租赁房屋期间要保持房屋结构设施原样；乙方租赁的负一楼以卷帘门为界，超出门外的一切装修、广告及促销搭建必须书面通知甲方，得到甲方书面通知后方可实施；乙方在与甲方签订合同时，向甲方交纳商铺水、电、气保证金20000元整，此保证金待合同期满时无违约、无欠费的情况下退还乙方。合同签订后，被告支付了第三年租金200000元，并交纳商铺水、电、气保证金20000元。2018年7月28日，被告朱立旺向原告转账支付了租金38000元。审理中，原告表示，被告存在严重违约，其所交纳的保证金不应退还或抵扣。 另查明，2016年5月1日，王军（甲方）与朱立旺（乙方）签订《房屋租赁合同》载明：甲方将座落在景福镇观射街的房屋，建筑面积663.7平方米，出租给乙方使用；租赁期共10年，从2016年5月1日起将此房屋交给乙方使用，至2026年4月30日止；甲乙双方议定年租金50000元，交纳方式为一年一付。 上述事实有原、被告的陈述，居民身份证复印件，《商铺租赁合同》，四川省农村信用社借记卡账户明细查询单，《好又多购物广场租赁合同》复印件，《房屋租赁合同》，微信聊天记录，照片，视频光盘等证据证实。 本院认为，原、被告于2016年3月19日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦无证据证明该合同存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，当属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。从查明的事实看，被告系按照《商铺租赁合同》交纳的租金、保证金，而《房屋租赁合同》中合同的相对方、租赁物及其位置、租金等合同内容与《商铺租赁合同》明显不同，亦无保证金之约定，因此，《房屋租赁合同》与本案不具关联性，对被告关于《商铺租赁合同》仅系双方的意向性意见、原告只能依据2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》主张权利的意见，本院不予采信。由于被告未按《商铺租赁合同》的约定给付第四年的租金，已构成违约，故对原告请求解除《商铺租赁合同》及由被告给付2016年3月19日至2018年3月19日的租金400000元的主张，本院予以支持。原、被告在《商铺租赁合同》中明确约定商铺水、电、气保证金20000元待合同期满时无违约、无欠费的情况下退还乙方，被告要求将20000元保证金予以退还或抵扣的意见，与约定不符，本院不予采纳。 关于《商铺租赁合同》的解除时间。本案第一次开庭审理后，原告提交了变更请求申请书请求解除《商铺租赁合同》，本院于2019年6月14日向被告进行了邮寄送达，2019年6月16日被告收到该申请书，故应认定《商铺租赁合同》的解除时间为2019年6月16日。被告以其曾三次提出解除合同即原告知晓其于2019年3月14日搬出该商铺未提出异议应视为默认解除、2019年4月29日二被告在庭审活动中告知原告解除、2019年6月2日原告拒收解除通知函为由，认为双方的租赁合同最迟应于2019年6月2日解除的意见，因其提交的证据既不足以证明原告存在根本违约，也不能证明双方就合同的解除达成了合意，故对被告的该辩称意见不予采信。被告应按照《商铺租赁合同》的约定向原告支付2019年3月19日至2019年6月16日欠付的租金21500.00元（238000元÷12月÷30天×90天-38000元）。由于《商铺租赁合同》的解除系被告违约所致，因此，原告要求被告赔偿合同解除后的相关损失，于法有据。本院综合本案情况，酌定由被告赔偿因《商铺租赁合同》解除给原告造成的损失79333.33元（238000元÷12月×4月）。原告的其余主张，理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、王军与徐金伟、朱立旺签订的《商铺租赁合同》于2019年6月16日解除； 二、徐金伟、朱立旺于本判决生效后十日内向王军支付2016年3月19日至2018年3月19日的租金400000元； 三、徐金伟、朱立旺于本判决生效后十日内向王军支付2019年3月19日至2019年6月16日欠付的租金21500.00元，并赔偿王军因《商铺租赁合同》解除所造成的损失79333.33元； 四、驳回王军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，保全费4520元，由王军负担2000元，朱立旺、徐金伟负担12320元（原告已垫付，由被告在履行本判决书确定的义务时直接支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  高云宝 人民陪审员  刘成高 人民陪审员  宋跃辉 二〇一九年九月五日 书 记 员  杨铃枝