吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3184号上诉人（原审被告）：梁文学，男，1959年8月12日出生，汉族，农民，住长春市二道区。委托诉讼代理人：王向新，吉林策业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：房绍柱，男，1968年8月4日出生，汉族，农民，住长春市二道区。上诉人梁文学与被上诉人房绍柱因合同效力纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。房绍柱原审诉称：2010年12月8日，梁文生将其名下位于四家乡青山村前柞树屯八队，环乡路路北，南至道边，北至陆文军地头约15米，东至山墙外1尺，西至地格子约20米处约80平方米砖草房以价格28000元出售给原告房绍柱，双方签订《卖房契约》及2010年12月10日签订《房屋买卖协议》一份，梁文生于2010年12月8日收到房款28000元。二道区四家乡青山村委会为原告出具证明，证实梁文生的房屋出售给原告。双方于2011年1月5日签订《土地流转合同书》一份，梁文生将自己分得的承包田1.8亩土地转让给原告房绍柱，经生产队长王金玉共同签订条款，转包费为36000元。梁文生于当日收到原告给付的土地转让费36000元。自签订转让合同后，原告将该承包地自己耕种。梁文生于2017年去世。2019年，被告未经原告允许，强行将诉争土地进行耕种。经原、被告多次协商未果，原告起诉来院，要求：1.请求依法确认原告房绍柱与梁文生签订的《卖房契约》、《房屋买卖协议》以及《土地转让合同书》有效；2.请求依法判令被告梁文学返还面积1.8亩（二等地8分，三等地一亩土地）由原告耕种；3.案件受理费由被告负担。梁文学原审辩称：1.原告从案外人梁文生所签订的卖房契约、房屋买卖协议系无效合同，因原告非梁文生所在村的本村村民，根据现有法律规定，应将该合同认定为无效；2.本案卖房契约案外人梁文学、梁富只是卖房的证明人，而不是房屋转让的实际主体，第二份房屋买卖协议所涉房屋不完全属于梁文生所有，只是其中13.5平方米为梁文生所有并有权处分，另处房屋是案外人梁富生前所有并由其建造，且所涉房屋也并非房屋买卖协议所称的80平方米砖草房，其中梁文生所有的是砖草房，而梁富所有的是砖瓦房，所以该两份协议对买卖标的不明确、具体，无法确认其真伪性。2014年梁富立下遗嘱，将其建造的西面二间砖瓦房让梁文学和孙子梁栋继承。原审法院审理查明：2010年12月8日，梁绍柱与梁文生签订《卖房契约》一份，内容为：“立卖房契约人梁文生，因工作需要现将草房贰间卖给创新房绍柱，经群众评议，草房作价贰万捌仟元整，笔下交足，此协议经梁文生、房绍柱双方同意永不反悔，空口无凭，特立此据，违反者负责经济损失。一、泥草房改造钱归梁文生所有。二、此协议未生效之日前此房所有产权归梁文生所有。证明人：梁文学、梁富。买方：房绍柱。卖方：梁文生。代笔人：房稀和、杨兴权。”于2010年12月10日又签订正式《房屋买卖协议》一份，内容为：“甲方：梁文生，乙方：房绍柱。经梁文生（甲方）与房绍柱（乙方）协商，将坐落在四家乡青山村前柞树八队位于环乡路路北，南至道边，北至陆文军地头约15米，东至山墙外1尺，西至地格子约20米处约80平方米砖草房卖给创新村房绍柱，特立此协议。一、房屋土地如占有开荒的或机动地，由甲方用合同地与小队自行协商，乙方不承担任何责任。二、如以后翻建房屋所有政策补贴归甲方所有，如建不成房屋或没有政策补贴，乙方不负担任何经济责任。中间人：邓建英、杨兴权。见证单位：长春市二道区四家乡法律服务所。经办人：段成学。甲方梁文生，乙方房绍柱。”梁文生于2010年12月8日收到房款28000元，并为原告出具收款。同日，二道区四家乡青山村委会为原告出具证明，证实梁文生的房屋出售给原告，内容为：“我村柞前社梁文生两间一面清房，面积约80，卖给房绍柱，位于环乡乡路道北西头。特此证明。”时任村委会主任刘钧签字盖章。长春市国土资源局二道分局四家国土所签字：情况属实，加盖土地所公章，四家乡法律服务所作了见证，并加盖公章。梁富在签订房屋买卖后，搬出该房屋到其大儿子梁文学家居住。该房屋由梁文生暂住，后村委会为梁文生又在院内修建一处彩钢房。原出卖的房屋一直空置。双方于2011年1月5日签订《土地转让合同书》一份，梁文生将自己分得的承包田1.8亩土地转让给原告房绍柱，经村民小组组长王金玉共同签订条款，转包费为36000元。梁文生于当日收到原告给付的土地转让费36000元。自签订土地转让合同后，原告将该土地自己耕种七年。梁富于2015年去世，梁文生于2017年去世。庭审中，被告称对梁文生名下的承包地转让不清楚，但对梁文生转让80平方米左右的房屋有异议，认为出卖房屋的院落内共有三处住房，其中西侧砖瓦房是梁富建造，并在2014年立下遗嘱将该处房屋让梁文学和梁栋继承。卖给原告的是东侧二间15平方米左右房屋。另一处是政府新盖的简易彩钢房。原审法院认为：农村宅基地属于农民集体所有，由集体经济组织经营管理，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利。由于房屋是建筑在土地上，为土地的附着物，具有不可分离性，对农村村民转让房屋是有一定限制。农村土地承包合同也是与村民特定身份相联系，一般严格控制转让，但经过村委会同意除外。本案中，梁文生将其名下的土地承包合同下的耕地1.8亩经村委会同意，以36000元价格转让给原告房绍柱耕种，房绍柱一直耕种，并承担该耕地承包合同上的权利义务，故双方订立的土地转让合同有效，应当由原告继续耕种至该耕地承包合同期满。关于梁文生出卖的房屋，在签订《卖房契约》时，被告梁文学以及梁文学的父亲梁富以证明人的身份证实是两间，而且在事后未提出异议，在正式订立《房屋买卖协议》时，乡法律服务所作了见证，青山村委会同意并出具了证明，同时土地所也加盖公章，证实卖房情况属实，均能证实房屋包括院内的东西两部分房屋而不是被告所说的只是出卖的东侧的13.5平方米左右房屋。梁文学提出是其父亲建造的西侧两间房屋，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记成立，发生效力；未经登记，不发生效力。本案双方诉争的房屋，并未在法定的登记部门如土地所、房产部门等登记，无法证明是梁富所有，而在订立《卖房契约》时，梁富和梁文学均作为证明人，证明房屋为梁文生所有。被告提供的照片也证实东侧只是无门的偏厦，且面积只有13.5平方米左右，并不是正式房屋。故被告的抗辩不能成立。综上，原告房绍柱与梁文生订立的《卖房契约》、《房屋买卖协议》、《土地转让合同书》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，同时并交付完毕，所在地青山村委会也同意，应当认定合法有效。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第十一条、第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：一、房绍柱与梁文生签订的《卖房契约》、《房屋买卖协议》以及《土地转让合同书》有效；二、梁文学返还梁文生名下面积1.8亩土地由房绍柱耕种。案件受理费700元，由梁文学负担。宣判后，梁文学不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.争议房屋院内共有三处房屋，一处是梁文生所有的泥草房，一处是梁富所有的砖瓦房，一处是政府后期给梁文生所建的砖瓦房。梁文生生前所转让的房屋时其自己所有的泥草房。《房屋买卖协议》中没有梁富、梁文学的签字，且房屋面积与实际不符。关于争议的原梁富所有的房屋产权档案，在房产部门没有登记，然而二道分局国土资源所及法律服务所却给房屋买卖出具情况属实的证明，是没有依据的。故梁文生卖给房绍柱的只是最东侧的泥草房而不包括梁富所有的砖瓦房。2.根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村土地由村集体经济组织管理，农民个人没有所有权，而农村房屋的转让，隐含土地转让，若将房屋转让给本村集体经济组织以外的成员，会导致集体经济组织的宅基地资源流失，故非本集体经济组织成员无权取得，案涉房屋转让协议违反了法律强制性规定而应当认定无效，而不以村委会同意为条件。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回房绍柱的诉讼请求，认定《卖房契约》、《房屋买卖协议》以及《土地转让合同书》无效。梁文生二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。另查明：案涉房屋建造在梁才名下的集体建设用地范围内。本院认为：1.案涉房屋虽建造在案外人梁才名下的集体建设用地范围内，但该情形并不是导致合同无效的法定理由。同时，该房屋并无产权登记，亦非宅基地，故上诉人以案涉房屋建造在梁才名下的集体建设用地范围内、房绍柱非本集体经济组织成员，无权购买本集体经济组织宅基地为由主张案涉房屋买卖合同无效，无事实及法律依据，该上诉理由不成立。2.依据房绍柱与梁文生签订的《卖房契约》以及《房屋买卖协议》，合同标的为80平米左右的两间砖草房，而梁文生上诉主张房绍柱购买的房屋仅为东侧13.6平方米的一间泥草房，该主张明显与合同的约定不符，且房绍柱与梁文生签订协议后，梁富即搬出案涉房屋的事实，亦能佐证房绍柱与梁文生签订的《卖房契约》和《房屋买卖协议》，包含上诉人主张的原为梁富所有的另一间房屋，故梁文学上诉主张《卖房契约》和《房屋买卖协议》不包含梁富所有的另一间房屋，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人梁文学负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  李 迪审判员  张海胶二〇一九年九月五日书记员  王 淇