浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1799号上诉人（原审被告）：陈水根，男，1950年8月14日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。上诉人（原审被告）：陈凌峰，男，1977年11月20日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：薛鹏，浙江浙博律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张强，浙江浙博律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：章卫红，女，1970年2月1日出生,汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：吴秋平，浙江力协律师事务所律师。上诉人陈水根、陈凌峰为与被上诉人章卫红房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初5722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月19日公开开庭进行审理。上诉人陈水根、陈凌峰的委托诉讼代理人薛鹏，被上诉人章卫红及其委托诉讼代理人吴秋平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈水根、陈凌峰上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判驳回章卫红关于本项的诉讼请求。事实和理由：第一、双方签订的《购房协议》约定“如果三年内拿不到房子，乙方向甲方支付的房屋款由甲方按同期一年存款利率计算支付乙方利息”，涉案房屋没有交付，应当按照该约定处理，不应当支持章卫红关于房屋增值部分损失的诉讼请求。第二、退一步讲，即使认定章卫红的损失确实存在，章卫红与陈水根同村，对陈水根的家庭成员是了解的，《购房协议》没有其他共有人签字，因此章卫红没能尽到审核义务，对此也应承担一定责任。章卫红二审答辩称，第一、“如果三年内拿不到房子，乙方向甲方支付的房屋款由甲方按同期一年存款利率计算支付乙方利息”这一约定针对的是如果陈水根三年内不能从拆迁安置单位那里拿到房子如何处理。陈水根对该约定的理解严重曲解原意。第二、双方均为普通村民，为慎重起见特意在村书记的见证下在村委会签订购房协议，现在购房协议的效力已经被（2018）浙0411民初1019号民事判决所确认，购房协议不能履行，是陈水根、陈凌峰的责任，章卫红没有任何责任。陈水根、陈凌峰不愿意履行购房协议是因章卫红没有满足其加价的要求。章卫红向一审法院起诉请求：1.解除章卫红与陈水根、陈凌峰于2015年8月31日签订的《购房协议》；2.陈水根、陈凌峰返还章卫红购房款300000元，并赔偿损失520000元。一审法院认定事实：2012年11月9日，陈凌峰与嘉兴市王江泾长虹基础设施建设投资有限公司签订了《房屋搬迁安置协议书》，约定将陈水根等人所有的位于王江泾镇宇四浜6组的375.04㎡楼房予以拆除，核定安置人口为陈水根、包冬香、陈菊花、陈凌峰、陈喆琪、吴惠华，其中吴惠华为城镇户口，安置房屋面积390.04㎡。陈凌峰与吴惠华在2014年12月17日离婚。2015年8月31日，章卫红（乙方）与陈水根、陈凌峰（甲方）协商一致，在王江泾镇宇四浜村书记褚水荣的见证下，在王江泾镇宇四浜村委会签订了《购房协议》一份，协议载明：1、甲方因资金周转需要，将位于花甲圩安置小区（现名华云小区）安置房一套出卖给乙方，面积约100-105㎡，超出105㎡，乙方按市场价支付差价，低于100㎡，甲方按市场价支付乙方差价，层次待定；2、房价为300000元，之后拿房、过户、层次差价等一切费用由乙方承担，但甲方应协助乙方办理过户手续；3、房款协议签订后一次性付清；4、如果三年内拿不到房子，乙方向甲方支付的房屋款由甲方按同期一年存款利率计算支付乙方利息。协议签订后，章卫红按约支付了购房款300000元。2017年9月24日，陈凌峰选定安置房四套，分别为华云小区一期7-204（面积122.88㎡）、7-602（面积106.83㎡）、9-503（面积122.88㎡）、8-404（面积85.41㎡），上述房屋已在2018年2月6日交付，由陈凌峰签字确认。经章卫红申请，一审法院委托嘉兴中磊资产评估有限公司对嘉兴市秀洲区屋的市场价格进行评估，评估结论为：以2018年11月25日即（2018）浙0411民初1019号案件确定本案合同履行不能之日为评估基准日，位于嘉兴市秀洲区王江泾镇华云小区7-602室房地产，建筑面积为106.83㎡，评估价值为802100元；自行车车库建筑面积为22.50㎡，评估价值为33400元，合计评估价值为835500元。为此，章卫红支付鉴定费4500元。一审法院认为，章卫红与陈水根、陈凌峰均同意解除双方于2015年8月31日签订的《购房协议》，故对章卫红的第一项诉讼请求予以支持。陈水根、陈凌峰同意退还章卫红房款300000元，故对章卫红要求陈水根、陈凌峰返还购房款300000元的诉讼请求予以支持。对于章卫红主张的损失部分。一审法院认为，涉案《购房协议》虽然签订在房屋交付前，没有具体的面积、房号，但是根据合同约定内容可以认定最符合合同约定条件的房屋为华云小区7-602室房屋。从查明事实可以认定《购房协议》不能继续履行的责任在于陈水根、陈凌峰未经所有共有人同意擅自处置家庭共有财产，应由其二人对章卫红的损失进行赔偿。对于章卫红主张的房屋增值部分即可得利益部分的损失，根据《中华人民共和国合同法》规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，故章卫红主张的房屋增值部分损失，于法有据。具体金额应当为现房屋价值802100元扣除双方约定105㎡的房款300000元，同时扣除超出面积1.83㎡现价13740元（802100元÷106.83㎡×1.83㎡），为488360元，属于合理范畴，应予以支持。陈水根、陈凌峰辩称应当依合同约定按同期一年存款利率计算利息，该条款并不适用于陈水根、陈凌峰根本违约的情况，不足以弥补章卫红因其二人违约所造成的损失，不予采纳。嘉兴中磊资产评估有限公司出具的评估报告中的自行车车库的价值，由于双方签订的《购房协议》中未载明包含自行车库，故不予计算在内。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认章卫红与陈水根、陈凌峰于2015年8月31日签订的《房屋买卖协议》于判决生效之日予以解除；二、陈水根、陈凌峰于判决生效之日起十日内共同返还章卫红购房款300000元；三、陈水根、陈凌峰于判决生效之日起十日内共同赔偿章卫红损失488360元；四、驳回章卫红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6000元，保全费4620元，评估费4500元，合计15120元，由陈水根、陈凌峰负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另认定，章卫红曾于2018年3月6日起诉陈水根、陈凌峰，要求确认章卫红与陈水根、陈凌峰于2015年8月31日签订的《购房协议》（即本案所涉《购房协议》）有效以及交付涉案房屋，一审法院于2018年11月6日作出（2018）浙0411民初1019号民事判决：一、确认章卫红与陈水根、陈凌峰于2015年8月31日签订的《购房协议》有效；二、驳回章卫红的其他诉讼请求。该判决已生效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，陈水根、陈凌峰（甲方）和章卫红（乙方）对《购房协议》第四条“如果三年内拿不到房子，乙方向甲方支付的房屋款由甲方按同期一年存款利率计算支付乙方利息”的约定在理解上存在争议。对此，本院认为，涉案交易标的系拆迁安置房，双方签订协议时对于交房面积不能确定，这在《购房协议》第一条得到了体现；对于交房时间也不确定，因为签订协议时拆迁安置的房屋仍在建，不知道陈水根何时能受领房屋。正是存在上述不确定因素，双方在签订《购房协议》中预期陈水根从拆迁安置单位“拿房”的时间为“三年”，三年内陈水根不能从拆迁安置单位“拿房”则应支付章卫红购房款的利息，符合常理。经查，拆迁安置单位已于2018年2月6日向陈水根交付涉案房屋，也就是说陈水根、陈凌峰已经在三年内拿到了房子。目前，陈水根、陈凌峰不能履行《购房协议》，应当承担违约责任。因此，一审认定陈水根、陈凌峰赔偿章卫红可得利益损失并无不当，陈水根、陈凌峰援引《购房协议》第四条的约定，认为其仅需赔偿章卫红购房款利息损失没有依据，本院对此不予支持。关于陈水根、陈凌峰上诉认为章卫红也存在过错的问题，经查，章卫红与陈水根、陈凌峰系同村村民，章卫红应当了解陈水根、陈凌峰家庭成员的基本情况，也应道知晓涉案房屋是对陈水根、陈凌峰等相关在册家庭成员的安置。然而，章卫红在未得到陈水根、陈凌峰家庭人员同意的情况下，仅与陈水根、陈凌峰二人就涉案拆迁安置房屋签订《购房协议》，对于协议最终无法履行应自负相应责任。陈水根、陈凌峰未经家庭成员同意擅自处分涉案房屋，致使协议无法履行，也应承担相应责任。本院根据本案实际情况酌定章卫红与陈水根、陈凌峰双方均承担50%的责任。因此，根据评估报告并结合《购房协议》的约定，陈水根、陈凌峰应当赔偿章卫红可得利益损失488360元×50%=244180元。综上，陈水根、陈凌峰的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初5722号民事判决第一、二项，即：“确认章卫红与陈水根、陈凌峰于2015年8月31日签订的《房屋买卖协议》于判决生效之日予以解除；陈水根、陈凌峰于判决生效之日起十日内共同返还章卫红购房款300000元”；二、撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初5722号民事判决第三、四项；三、陈水根、陈凌峰于本判决生效之日起十日内赔偿章卫红损失244180元；四、驳回章卫红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6000元，保全费4620元，评估费4500元，合计15120元，由陈水根、陈凌峰负担10034元，由章卫红负担5086元；二审案件受理费8625元，由陈水根、陈凌峰负担4132.5元，由章卫红负担4132.5元。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 陈 远二〇一九年九月六日书记员 赵婉沁