湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初3770号原告：福建南方物业管理有限公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区老武黄公路**（原鼓风机厂）。负责人：黄济志，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐院娟，该公司员工。委托诉讼代理人：宋芬芬，该公司员工。被告：杨代翔，男，1975年3月15日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，被告：付秀娣，女，1981年7月17日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，委托诉讼代理人：杨代翔，身份信息同上。原告福建南方物业管理有限公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告杨代翔、付秀娣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）由审判员杜厚胜独任审理，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人徐院娟、宋芬芬，被告杨代翔并作为被告付秀娣的委托诉讼代理人，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2017年11月1日至2019年4月30日期间的物业管理费4213.40元，违约金2883.40元，总计7096.80元（截止2019年4月30日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系名湖豪庭小区业主，且于2016年2月20日办理了收房手续，2016年2月20日，被告以业主的身份与福建南方物业管理有限公司武汉分公司签订了《名湖豪庭前期物业管理服务协议》，2018年1月1日与名湖豪庭业主委员会签订《物业服务合同》，委托福建南方物业管理有限公司武汉分公司进行物业管理，合同中对服务内容、收费标准等事项进行了约定，原告按合同约定履行了物业服务义务，但被告自2017年8月19日交纳了2017年7月1日至2017年10月31日的物业管理费936元后就拒不履行交纳物业管理费的义务，截止2019年4月30日止，被告共计欠费4213.40元，原告多次催要未果，被告不依约交纳物业管理费的行为，侵害了原告及其他交费业主的合法权益，故诉至人民法院，请求判如所请。被告杨代翔、付秀娣辩称：1、我方欠费期间、房屋面积、物业费交纳标准属实；2、原告未按约履行合同提供服务，如业主向物业反映问题后物业服务态度恶劣，问题得不到及时处理；业主联系客服上门收取物业费后物业未上门收取；物业私自在地下车库建仓库；小区西门、北门保安岗亭白班工作人员经常看手机，夜班工作人员睡觉，导致各种闲杂人员进入，有电瓶车被盗的事件，各门栋电瓶车乱停乱放也未及时处理；楼道、小区公共区域脏乱差，保洁不到位；公共设备维护不到位，小区树木未按常规要求修剪；小区亭子照明灯损坏；地下车库长期不开；电梯故障率高；消防设施检查蒙混过关，存在安全隐患等；根据合同法第107条，业主可以减少物业费或者让物业公司承担违约责任；根据合同法第67条的规定，在原告履约后，我方再交纳相关费用，且应当取消收取违约金，原告应承担此次诉讼相关费用等。经审理查明，泉州南方物业管理有限公司武汉分公司是原告物业公司的前身，其于2018年4月16日变更其公司名称为福建南方物业管理有限公司武汉分公司即原告物业公司，并办理了变更登记。被告杨代翔、付秀娣于2014年8月3日与南源置业（武汉）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》购买名湖豪庭小区房屋，房屋面积106.40平方米。2018年1月1日，名湖豪庭小区第一届业主委员会（甲方）与泉州南方物业管理有限公司签订了《名湖豪庭物业服务合同》，约定由泉州南方物业管理有限公司为名湖豪庭小区提供物业服务，合同期限自2018年1月1日至2020年12月31日止，物业服务内容包括：物业共用部位的养护和管理；物业共用设施设备的运行、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等；物业服务收费标准为：多层住宅3元/平方米·月；高层住宅2.20元/平方米·月；业主按年度交纳物业服务费，每次缴费的具体时间为每年1月15日前交纳本年的物业服务费；乙方不履行本合同的约定，致使不能提供和达到本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法通过合法途径要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿，但业主（物业使用人）不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费；业主违反本合同约定拖欠或拒交物业服务费用的，经乙方书面催缴，仍不能按时足额交纳物业服务费的，每日应当按欠费金额3‰的比例向乙方支付违约金等。原告物业公司为名湖豪庭小区提供了物业服务，被告杨代翔、付秀娣自2017年11月1日起未交纳物业服务费，故有本案诉讼。以上事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《名湖豪庭物业服务合同》、《准予变更登记通知书》及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，名湖豪庭小区的业委会委托泉州南方物业管理有限公司作为巴黎豪庭小区的物业服务企业，泉州南方物业管理有限公司武汉分公司作为原告物业公司的前身实际为该小区提供物业服务，不违反法律和行政法规的强制性规定，《名湖豪庭物业服务合同》为有效合同。原、被告双方成立物业服务合同关系，双方均受上述《名湖豪庭物业服务合同》的约束。被告杨代翔、付秀娣提出原告物业公司提供的物业服务不到位，其提交了照片等予以佐证，但物业服务是个动态的过程，是不断对新出现的问题及时处理解决的过程，在物业公司提供了主要物业服务的情况下，业主仅凭一时的服务瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，会使原、被告双方的利益关系失去平衡，不具有法律依据，故本院不予采纳其上述意见。两被告提出其依据合同法第67条的规定，在物业公司提供约定的物业服务前其再交纳物业服务费，《中华人民共和国合同法》当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《名湖豪庭物业服务合同》约定，业主按年度交纳物业服务费，每次缴费的具体时间为每年1月15日前交纳本年的物业服务费。故两被告支付物业服务费的义务在先，其认为原告正确履行物业服务义务之前，其根据先履行抗辩权有权拒绝支付物业服务费用的意见没有依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。原告物业公司已为被告杨代翔、付秀娣在内的小区业主提供了物业服务，被告杨代翔、付秀娣未依约交纳物业服务费的行为已构成违约，本院对物业公司要求杨代翔、付秀娣支付物业费的诉讼请求予以支持，结合原告的诉讼请求，经计算2017年11月1日至2019年4月30日的物业服务费为4213.44元（106.40平方米×2.20元/月·平方米×18个月）。原告主张4213.40元，予以照准。关于违约金，被告杨代翔、付秀娣不交纳物业费的原因系小区物业服务不到位，其提交的证据不足以构成拒交物业费的理由，但原告提交的证据也不足以证明其与业主之间进行了积极的沟通，并在业主欠费后积极催缴，本院结合合同约定、履约情形及本案案情，不予支持原告主张的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告杨代翔、付秀娣于本判决生效之日起十日内向原告福建南方物业管理有限公司武汉分公司支付2017年11月1日至2019年4月30日的物业服务费4213.40元；二、驳回原告福建南方物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元（已减半收取）由被告杨代翔、付秀娣负担（上述款项已由原告福建南方物业管理有限公司武汉分公司预交，被告杨代翔、付秀娣于本判决生效之日起十日内直接向原告福建南方物业管理有限公司武汉分公司支付25元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一九年九月十九日法官助理罗婷书记员颜晓霞