河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1104民初2634号原告：李瑞莲，女，1951年7月5日出生，汉族，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：王亚辉，河南银海律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹瑞，河南银海律师事务所实习律师。被告：田国星，男，1976年11月16日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：孙东晓，河南孙东晓律师事务所律师。原告李瑞莲与被告田国星确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李瑞莲委托诉讼代理人王亚辉、曹瑞、被告田国星及其委托诉讼代理人孙东晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李瑞莲向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告双方签订的宅基地和房屋买卖合同无效；2.请求依法判令被告返还因涉案宅基地和房屋拆迁所取得的财产，包括拆迁安置房屋两套和拆迁补偿款；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系漯河市召陵区后谢乡曹店村民，在曹店拥有宅基地一处，被告系漯河市区居民。2007年，原告将曹店的宅基地及房屋以72000元的价格卖给被告，被告向原告支付了购房款。但根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款之规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告不属于曹店人，因此无权以房屋买卖行为取得曹店的集体土地使用权，原、被告之间的宅基地和房屋买卖行为违法了法律的强制性规定，应为无效。现涉案宅基地和房屋已经拆迁，被告因此取得了两套拆迁安置房屋和拆迁补偿款，基于买卖行为无效，被告应当将拆迁取得的两套房屋和拆迁补偿款返还给原告。综上，为了维护原告的合法权益不受侵犯，原告具状起诉，请求判如诉请。被告田国星辩称，1.根据国土资源部关于进一步加快农村土地宅基地管理的相关规定，不是本集体经济组织的成员也可以取得宅基地的合法使用权。2.涉案宅基地所在的曹店委会已经接受被告申请，接纳被告为曹店的村民，并办理了相应的宅基地证。3.在房屋拆迁过程中，有关部门经过严格的征收程序，也已经确定了被告为被征收人。4.原告主张双方签订的买卖合同无效是没有法律依据的，要求返还财产也没有事实和法律依据，故应当驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张向法庭提交如下证据：1.建房协议及收款收据各一份，证明涉案宅基地及宅基地上所建房屋所有人为原告；2.购房合同一份，证明原、被告于2007年11月7日签订的购房合同违反了国家土地管理法的相关规定，应为无效合同。被告质证认为，1.证据1建房协议不能证明和本案建房有联系，该建房协议中没有明确显示出建房地点；2.对证据2真实性无异议，该购房合同第五条约定的很清楚，如果将来房屋升值，原告无权过问收回。被告为支持其主张向法庭提交如下证据：1.曹店委会出具的证明一份，证明曹店委会已经接纳认可被告为本村村民；2.拆迁补偿安置协议一份，证明在拆迁过程中没有任何单位和个人对被告的的拆迁户资格提出异议，并且相关拆迁部门在拆迁过程中经过严格的执行拆迁征收条例，确认被告为适格的被拆迁征收人。原告质证认为，1.对证据1不予认可，该份证明不能证明被告为曹店村民，不能证明被告享有曹店集体经济组织成员的权利，被告的身份证显示为源汇区南大街人，并非曹店集体经济组织成员，被告不具备享有涉案宅基地使用权的主体资格；2.对证据2不予认可，该份拆迁补偿协议只是针对涉案房屋的拆迁补偿，不能证明被告对涉案房屋产权合法拥有。根据原、被告双方举证、质证及庭审调查情况，本院认定案件事实如下：原告李瑞莲系漯河市召陵区曹店村民。1995年5月5日，曹店村民委员会与原告李瑞莲签订《建房协议》一份，约定经曹店村委会研究后报乡政府批准，准许原告在其宅基地上按规定标准建房。原告于1995年5月5日当天向曹店村委会交纳建房费用1665元，并由曹店村委会向原告出具收款收据一份。2007年11月7日，原、被告签订《购房合同》一份，双方约定原告将位于后谢乡曹店6组的宅基地及宅基地上所建两层房屋同时出售给被告，被告一次性付给原告宅基地、住房两项共计72000元，付清后原告可住到2007年底，2008年元月1日交付被告，被告可长久居住拥有并可转卖他人，原告卖出后，若此房升值，原告无权反悔，并不可以此为由拖延办证时间或不给办理，若因此造成纠纷，一切后果及所需费用由原告承担。该合同签订后，双方均按合同约定履行了付款及交房义务。2019年，涉案宅基地及地上房屋进行拆迁，被告与漯河经济开发区湘江路新区万邦农产品商贸物流城项目拆迁工作指挥部于2019年4月20日签订《漯河经济开发区万邦物流项目房屋产权补偿安置协议》一份，被告按照该份补偿安置协议享受了相关货币补偿及安置房安置。本院认为，本案原、被告于2007年11月7日签订《购房合同》一份，约定被告出资72000元购买原告位于召陵区后谢乡曹店6组的宅基地及地上所建两层房屋，关于该份合同签订及合同约定的付款及交房义务双方均已履行完毕的事实，庭审中双方均无异议，本案予以确认。根据双方当事人诉辩意见，总结本案争议的焦点为：一、双方签订的《购房合同》是否无效；二、被告是否应当返还基于涉案宅基地及地上所建房屋拆迁所取得的财产。一、关于双方签订的《购房合同》是否无效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)中规定:“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)明确规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或者‘小产权房’”。我国农村宅基地所有权属于农民集体所有，其使用权的取得源于农村集体经济组织成员权，具有专属性，其转让和流通也受到严格的限制。我国国家政策三令五申严禁农村住宅向城镇居民出售、严禁城镇居民在农村购置宅基地。根据“房地一体”原则，农村住宅的转让必然导致宅基地使用权的转让，因此，向非本集体经济组织成员、城镇居民以及法人或其他组织转让农村住房、农民集体土地使用权的，因其不具备集体土地使用权主体资格以及违反了法律、行政法规的强制性规定，其买卖行为应为无效。本案原、被告双方于2007年11月7日签订《购房合同》一份，被告出资72000元购买原告位于召陵区后谢乡曹店6组的宅基地及地上所建两层房屋，而根据被告的身份信息显示，被告田国星为城镇居民，不是曹店村民，不具备取得涉案宅基地使用权的主体资格，故本案原、被告双方签订《购房合同》买卖涉案宅基地及地上所建房屋的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效行为，双方签订的《购房合同》应为无效合同。二、被告是否应当返还基于涉案宅基地及地上所建房屋拆迁所取得的财产。本案原、被告双方买卖法律法规禁止买卖的农村宅基地及地上所建房屋，因其违反了法律法规的强制性规定而导致双方签订的《购房合同》无效，双方均存在过错。本案被告购买涉案房屋后用于个人家庭生活居住，截至2019年拆迁时，被告在该房屋已经连续稳定居住并生活了十一年之久，而原告在该房屋拆迁且被告已经获得拆迁补偿后，又以《购房合同》违反法律法规的强制性规定为由起诉要求确认合同无效、返还财产，原告的该项行为，是一种严重违反诚实信用原则的行为，原告应当对合同无效承担主要责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案双方签订的《购房合同》无效，原告应当返还被告购买宅基地款及购房款共计72000元，被告应当返还原告基于该合同购买的宅基地及地上所建房屋。现涉案宅基地及地上所建房屋已经被拆迁，原告要求被告返还其因拆迁取得财产，本院认为，因本案原告的行为违反了诚实信用原则，存在主要过错，原告要求被告返还其因拆迁取得财产的同时，还应当一并按照过错责任比例赔偿被告因涉案宅基地及地上所建房屋因拆迁所产生的增值部分的损失。综合本案案情并考虑到审判实践的社会性，在目前我国城乡一体化建设过程中伴随的城中村拆迁情况普遍存在、以及房地产市场价格普遍上涨的情况下，为了维护正常的市场交易秩序和买受人的善意信赖利益，也为了贯彻“禁反言”和诚实信用原则的要求，对于农村村民出让宅基地及地上所建房屋后，又以该行为违反法律法规的强制性规定为由主张合同无效、返还财产的行为，应当予以必要的限制。本案被告购买涉案房屋的行为虽然违反了法律法规的强制性规定，但被告购买该房屋的初衷是出于个人家庭居住生活，并非是为了投资营利，并且购买后在该房屋连续稳定居住生活了十一年之久，被告对该房屋已经形成了长期、稳定的占有使用状态，而保护买受人的这种善意信赖利益，也是审判实践中处理农村宅基地及其地上房屋买卖纠纷案件中的重要价值取向。同时，考虑到兼顾公平的原则，法院审理不支持违法行为，也不支持当事人从其过错行为中获得巨额利益，本案原告要求被告返还财产，应当一并按照过错责任比例赔偿被告因此导致的增值部分的损失，本案被告的返还财产义务与原告的赔偿损失义务应当同时履行。因涉案宅基地及地上所建房屋已经被拆迁，被告也已经取得了拆迁补偿金及安置房安置，本案涉及返还的资金、财产数额巨大，且双方均未申请对涉案宅基地及地上所建房屋因拆迁所产生的增值部分价值进行鉴定，本院无法确定或对该增值部分价值进行酌定，故对原告要求返还财产请求，本案暂不予处理。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款之规定，判决如下：一、原告李瑞莲与被告田国星于2007年11月7日签订的《购房合同》无效。二、驳回原告李瑞莲的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告田国星承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审判员 赵 琼二〇一九年九月五日书记员 沈宁可