云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0181民初1637号原告：李得昌，男，1970年7月27日生，汉族，云南省安宁市人，现住云南省安宁市。原告：梁志红，女，1978年1月5日生，汉族，云南省安宁市人，现住云南省安宁市。被告：安宁新巨和房地产开发有限公司。住所地：安宁丽景家园26幢2单元301号。法定代表人：胡云河，总经理。委托诉讼代理人：杨永利，该公司员工，特别授权代理。原告李得昌、梁志红诉被告安宁新巨和房地产开发有限公司（以下简称“新巨和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月6日公开开庭进行审理。原告李得昌、梁志红及被告新巨和公司的委托诉讼代理人杨永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令被告继续履行原、被告签订的《商品房购销合同》约定的交房义务；2、请求法院判令被告因逾期交房90日内的违约金3900元，及按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算支付自2015年4月1日起至实际交付符合合同约定的房屋之日止期间的违约金（暂计至2019年7月3日为50000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年6月7日签订《商品房购销合同》，由原告向被告购买位于安宁市房屋，房款为327402元。原告以贷款方式支付了全部房款。按照双方签订的《商品房购销合同》第七条约定，房屋的交付期限为2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。同时，合同第九条约定：逾期交付房屋的50天内按照每天30元支付违约金，逾期50天后则由被告每日按60元的标准向原告支付违约金。逾期超过90日的，原告选择继续履行合同，被告按房屋总价1%向原告支付违约金。2015年4月8日，被告在该小区楼道内张贴公告，该公告中明确赔偿问题：2015年4月1日至取得竣工验收备案表之日止按合同约定总房价的银行贷款基准利率计算。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，且被告也未通过媒体发布过交房通知，原告所购房屋仍处在收尾工程施工中。原告认为，被告延迟交房的事实既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，且被告从2014年12月31日起开始违约，至今已四年多时间，双方签订的商品房购销合同系格式条款，其中关于违约金的约定明显过低，已不足以弥补给原告造成的实际损失，故请求人民法院增加违约金，并参照逾期罚息利率标准计算违约金。鉴于当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补教措施或者赔偿损失等违约责任。以及当事人双方签订合同之约定，请求判令被告履行合同规定的交房义务，并支付违约金。恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、原告向人民法院提起的民事诉讼的诉讼时效期间已经超过法律规定的期限，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。2、原、被告双方签订的《商品房购销合同》，就逾期交房情形下购买人选择履行合同的违约责任承担的条款，进行了明确的约定，本案中有关逾期交房的违约责任及承担方式和金额计算应严格按照合同约定执行。原告方在双方约定之外，另行要求被告方承担违约金既不符合双方那个《商品房购销合同》中的约定，也有违反合同法及相关法律规定，无事实和法律依据，请求法院不予支持。3、被告方从未发布过原告所谓的“公告”，也没有以任何方式向包括原告在内的其他购房人承诺过逾期交房则按银行贷款基准利率支付利息，员工以其所谓的“公告”为由要求被告承担责任，无任何事实和法律依据。4、原告方已向被告方申请并实际接收入住了本案涉诉房屋，又另行要求被告方承担合同以外的所谓“利息”，违背了法律赋予当事人的权利救济精神和原则，是对法律赋予当事人权利的滥用，该等诉求无任何法律和事实依据。5、原告的1-3项诉讼请求被告都不认可。第一项被告方已经交房履行了合同义务，原告已经对本案涉案房屋进行使用；第二项上述已经解释；第三项由于原告擅自扩大诉讼费用、滥用法律资源，其责任应该由其自行承担。双方认可的事实是：1、双方签订了购销合同；2、原告方已按合同约定履行了付款义务；3、原告方于2017年7月17日领取了所购房的钥匙进行了预接房及双方之间未签订过补充协议。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方争议的事实：1、本案是否已过诉讼时效？2、被告是否在违约后对业主进行过违约公告、新承诺？3、被告是否还应支付按公告内容记载的按银行贷款基准年利率5.9%计算的违约金至实际交房止。对被告当庭提交的证据：业主接房存档资料1份、房屋交接验收单1份、业主装修存档资料1份，欲证明原告于2017年7月17日对本案房屋已经实际占有使用且对本案交接房屋的资料予以认可。经质证后，原告上述证据的三性均不认可。经审查，业主接房存档资料系物业服务协议，与本案没有关联性。原告对本案的房屋交接的时间及其已装修使用的事实庭审中已认可，故本院不再对房屋交接验收单、业主装修存档资料进行评述。本院认为，首先关于本案是否已超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中，双方当事人约定的交房时间为2014年12月31日，被告未按约定交付房屋，原告即应当知道其享有向被告要求支付违约金的权利，同时合同中第九条又约定：“逾期交房的，50日内被告按30元/天向原告支付违约金；50日后，由被告按60元/天向原告支付违约金；逾期90日，原告有权解除合同，也有权选择继续履行合同，并要求被告支付违约金”。从合同约定中可以看出：甲方逾期交房的违约责任的第一条规定，90天后，即从2015年3月30日起，原告方有权选择解除或者继续履行购房合同并向被告方主张违约责任。故其诉讼时效应当从2015年3月31日起算两年，原告向被告主张违约责任的期间为自2015年3月31至2017年3月31日届满。原告认为其诉讼时效期间尚未超过，但对该主张未提交相应证据加以证实，由此可以确认被告已经取得了不予履行前期违约责任诉讼时效的抗辩主张成立。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日正式施行，本案原告主张的前期违约金至《中华人民共和国民法总则》施行时已经满二年，本案原告主张前期违约金的诉讼时效为二年，故自2015年3月31日至2016年3月31日期间的违约金已过诉讼时效期间。但因双方当事人签订的《商品房购销合同》第七条：“甲方（被告）应于2014年12月31日前，将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方（原告）……”的约定，被告至今未能交付符合合同约定条件的房屋，其行为已构成违约，且其违约行为仍在持续中，被告仍应继续履行按双方所签订的《商品房购销合同》的约定符合法定条件的其他交房义务。因当事人现向人民法院主张支付违约金的诉讼时效为三年，故本案的违约金可按《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效的期间自立案之日起向后推算三年的时间来加以计算即原告所主张的违约金可从2016年7月4日开始计算；对于2016年7月4日之前的违约金主张，因超过诉讼时效期间，不再予以保护。对未接房之前的违约金的问题。自2016年7月4日至2017年7月17日期间的违约金，因房屋没有交付，原告由此产生了相应的损失，实际损失即为按照中国人民银行同期贷款利率计算所得利息，原告以实际损失主张违约金，符合法律规定，本院予以支持。违约金为：327402×4.75%÷360×378≈16329元。关于接房后的违约金问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条：“因标的物质量不符合质量要求的，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同……”的规定，原告在明知标的物尚未达到合同约定的“经建设单位组织验收合格”的情况下，并未拒绝接受房屋，原告因接房取得了对房屋占用、使用、收益的权利，原告在接受房屋的同时又请求被告支付逾期交房违约金，显然有悖于诚实信用原则。其次，被告虽承诺支付违约金至“正式交房”，但双方对“正式交房”的理解存在较大分歧，且无法达成一致意见，原告主张以取得《竣工验收备案登记表》的时间作为正式交房的日期，而备案作为行政管理手段，在合同没有明确约定的情况下，将取得备案作为正式交房的条件无法律依据，本院对原告主张违约金计算至取得备案之日的请求不予支持。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的物的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，被告所交付的房屋未达到合同约定的标准，属于履行瑕疵，被告继续履行合同的表现即为：尽快组织施工、监理等单位对房屋所涉工程进行竣工验收。同时，结合本案的实际情况，由于房屋未竣工验收，由此必然给购房者造成一定的经济损失，考虑到购房者已实际占用房屋的事实，本院酌情支持原告接房后的违约金为房款的2%，即327402×2%＝6548元。综上，原、被告双方在审理中均愿意继续履行合同，故本院对原告请求继续履行合同的诉请予以支持；对于原告诉请的违约金，本院予以支持22877元（即16392＋6548＝22877）。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百四十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条、第一百零五条之规定，判决如下：一、由被告安宁新巨和房地产开发有限公司继续履行其与原告李得昌、梁志红签订的《商品房购销合同》（合同编号：YTG-2003住774号）。二、由被告安宁新巨和房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告李得昌、梁志红支付违约金人民币22877元；三、驳回原告李得昌、梁志红的其它诉讼请求。案件受理费人民币1148元，减半收取574元，由原告李得昌、梁志红负担330元，由被告安宁新巨和房地产开发有限公司负担244元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  刘跃武二〇一九年九月十八日书记员  安 菲