中华人民共和国 福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初562号 原告：ＬＩＡＮＧＸＵＭＩＮＧ（中文名：梁旭鸣），男，1965年11月30日出生，新加坡籍,现住福建省厦门集美区。 委托诉讼代理人：陈晓东，男，住福建省南安市。 被告：厦门益律饲料有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林董任西二路**。 法定代表人：蔡宗敬，执行董事兼总经理。 被告：蔡宗敬，男，1965年6月20日出生，汉族，住福建省石狮市。 二被告共同委托诉讼代理人：林德成，福建旭恒律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：陈嘉鑫，福建旭恒律师事务所实习律师。 原告梁旭鸣与被告厦门益律饲料有限公司（以下简称“益律公司”）、蔡宗敬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁旭鸣及其委托诉讼代理人陈晓东、被告益律公司，被告蔡宗敬共同委托代理人林德成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁旭鸣向本院提出诉讼请求:1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令益律公司、蔡宗敬返还租金480899元并支付逾期交房赔偿金（按每日万分之二标准，计至起诉之日止）；3.判令益律公司支付租金5%的赔偿金,蔡宗敬就该赔偿金承担连带保证责任;4.本案诉讼费9068元、保全费3154元、保险担保费1685元，均由益律公司、蔡宗敬承担。在本案审理过程中个，梁旭鸣变更诉讼请求为：1.判令益律公司返还本金480899元；2.判令益律公司支付赔偿金（以本金480899元为基数，按日万分之二标准，从支付之日起算至返还之日止）；3.判令益律公司支付赔偿保证金24044元；4.判令蔡宗敬对益律公司上述债务不能偿还部分承担支付责任；5.本案诉讼费9068元、保全费3154元、保险担保费1685元，均由益律公司、蔡宗敬承担。事实与理由：梁旭鸣于2017年9月18日向益律公司租赁位于厦门市集美区的窝趣（厦门）园博苑轻社区，房号为1号楼301室的厂房。原定2018年5月31日前交房，但案涉房产已经被厦门市中级人民法院查封，益律公司已无法履行合同，特提起诉讼。蔡宗敬明知讼争厂房明确是不能出租的，但却在查封状态下仍继续出租，是明显诈骗行为，且其现在也拒不配合弥补租户的损失，应当承担全部责任并进行赔偿，此外益律公司基本没有什么员工，也没有什么总经理之类的，蔡宗敬占了公司95%股份，是占绝对股份的大股东，也是实际经营人控制人，故其应当承担全部责任。 益律公司、蔡宗敬辩称，梁旭鸣没有按时支付第二次的租金导致房屋未交付，在此情况下梁旭鸣要求益律公司交付房产缺乏事实和法律依据。合同无效的情况下，在认定过错程度方面，双方均有过错，作为梁旭鸣未尽审查义务，应承担一定比例的过错。益律公司最多承担50%的过错。合同无效则无约可违，梁旭鸣主张违约金不应支持。赔偿金方面，梁旭鸣未提交证据证明实际损失，且其损失有些是自身过错造成。蔡宗敬签订担保书并非出于真实意愿，是受到威逼。签订合同是公司行为，并非蔡宗敬个人行为，不应由蔡宗敬个人承担过错责任。 本院经审理认定事实如下： 2017年9月12日，益律公司为甲方、梁旭鸣为乙方，共同签订了《租赁意向书》，约定：“甲乙双方经友好协商，就甲方与乙方租赁的位于厦门市集美区杏林董任西二路577号的窝趣（厦门）园博苑轻社区项目达成共识，签订本意向书，以资共同遵守：一、使用单元情况：单元1栋301房，面积57.53㎡，总租金744336元，租赁意向金50000元。二、付款方式：分期付款：签订本意向书时，支付意向金人民币伍万元（小写：￥50000.00元）；在双方签订《房屋租赁合同》时，支付总租金的70%。余款为总租金的30%在房产交付时一次性付清。乙方7天内准时签订《房屋租赁合同》可享受存5万总价减10万元优惠……” 2017年9月18日，以益律公司为出租方、梁旭鸣为承租方，双方签订《房产租赁合同》，约定如下：“第一条、租赁标的房产的基本情况。1、土地使用权。出租方以出让方式取得位于厦门市集美区杏林董任西二路577号土地使用权。【土地房产权证号】厦国土房证第00891116号。该地块土地面积为7097.48平方米，土地使用年限自2003年9月12日起至2053年9月11日止。【暂定名】窝趣（厦门）园博苑轻社区。2、房产基本情况。租赁标的房产（以下简称‘该房产’，其房产平面图见本合同附件一）位于**第3【层】**房，目前该房产尚在建设，尚未竣工。该房产属框架结构，层高4.2米。该房产阳台是内阳台。该房产暂测建筑面积为57.53平方米。第二条、租赁期限及租金。1、租期20年，自2018年5月31日起至2038年5月30日止。3、租金总额为人民币陆拾壹万伍仟伍佰柒拾壹元整（￥615571.00元）。三、租金支付方式。双方同意按以下第2种方式支付租金：2、分期付款：承租方应分2次付清租金：第一次应于本合同签订之日支付租金人民币肆拾叁万零捌佰玖拾玖元整（￥430899.00元）；剩余租金人民币壹拾捌万肆仟陆佰柒拾贰元整（￥184672.00元）应于2018年5月31日前付清。第四条、房产交付期限。出租方应当在2018年5月31日前（含当日），将经验收合格的房产交付承租方使用。”该合同并对违约责任、保修责任、房产使用等一系列内容进行了约定，并附有附件一：房产平面图；附件二：装修、装饰及设备标准。同日双方还签订《补充协议》，约定如下：“一、鉴于承租方在《房产租赁合同》中约定承租方以较高的租金向出租方租赁房产，支持了出租方的经营，出租方承诺自《房产租赁合同》约定的租赁期限届满后，承租方有权优先以总租金人民币壹元的价格向出租方承租该房产，直至2053年9月11日止。土地使用权年限届满后政府允许业主继续使用该房产的，承租方可继续使用该房产，但承租方及出租方应向政府部门及其他单位缴纳的各项税费均应有承租方承担，且承租方应先支付给出租方。二、当政策允许出租方转让该房产时，《房产租赁合同》终止。承租方有权以人民币壹元的价格优先受让该房产。但承租方应承担因土地变性、土地房产交易直至承租方取得该房产的土地房屋权属证书过程中产生的出租方与承租方的任何支出（包括但不限于土地出让金、因交易而产生的双方应缴纳税收、一切费用）。承租方不愿受让该房产的，出租方有权退还承租方已交的剩余租期的租金后解除《房产租赁合同》、收回该房产。三、本补充协议经出租方与承租方签署后即生效。” 《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第00891116号）载明：“权利人：厦门益律饲料有限公司；房地坐落：集美区董任西二路577号1#厂房；土地状况：使用权类型：有偿出让，批准土地用途：工业，批准使用期限：自2003-09-12起至2053-09-11止，总用地面积：7097.48（平方米）；房屋状况：批准房屋用途：厂房，建筑面积：6273.8（平方米），总层数：4层；备注事项：该宗地土地使用权可以整体转让、出租、抵押，其用地范围内行政办公及生活服务设施，不行单独分割转让、出租、抵押。” 2017年9月12日、18日，梁旭鸣先后向益律公司支付意向金50000元及租金430899元，益律公司分别向梁旭鸣出具了相应金额的收款收据。 2018年1月15日厦门市中级人民法院作出（2018）闽02财保9号民事裁定，查封、冻结或者扣押益律公司、蔡宗敬等的财产，价值以26419732元为限。 2019年1月6日，蔡宗敬出具《担保书》，为租赁合同与协议内容做担保，自愿承担连带责任。同日，蔡宗敬又出具《承诺书》，承诺“本人蔡宗敬承诺在2019年1月26日之前至少先归还杏林窝趣轻社区（地址）的各个租户所支付租金的12%，如果做不到，本人承诺另外多支付各租户所付租金的5%，作为失信赔偿金”。 在本案审理过程中，梁旭鸣向本院提出财产保全申请，并提供中国平安财产保险股份有限公司厦门分公司出具的财产保全保险保函作为担保，支出保全保险保费1686元。 以上事实有梁旭鸣提供的《租赁意向书》《房屋租赁合同》及补充协议、厦门市土地房屋权证、《担保书》《承诺书》、收款收据、银行转账凭证、保单及双方当事人的当庭陈述为证，本院予以确认，并在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”以及《最高人民法院》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”益律公司擅自改变土地用途，将厂房单独分割出租，但并未经相应的主管部门批准，且益律公司未能在一审法庭辩论终结前取得相应的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故益律公司与梁旭鸣签订的《租赁意向书》《房产租赁合同》《补充协议》应属无效,同时根据《中华人民共和国担保法》第五条第一款规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”因此蔡宗敬出具的《担保书》也应认定为无效。经本院释明，梁旭鸣表示同意本院对上述合同效力的认定，并当庭变更了诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故梁旭鸣据此主张益律公司返还已支付的意向金及租金共计480899元，并承担梁旭鸣因本案而支出的保全保险保费1686元，证据充分，于法有据，应予支持。关于梁旭鸣主张益律公司支付赔偿金（以本金480899元为基数，按照日万分之二标准，从支付之日起算至全部返还止）的诉讼请求，本院认为，梁旭鸣主张的赔偿金具有利息性质，因合同无效，梁旭鸣已支付给益律公司的款项应有相应的利息损失，根据本案中被告的过错程度以及本案的实际情况，本院酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率计算梁旭鸣的利息损失，梁旭鸣超过上述标准的主张，本院不予支持。如前所述，因《房产租赁合同》无效而导致《担保书》无效，蔡宗敬作为益律公司的法定代表人对合同无效存在过错，故其依法应承担相应民事责任，但其承担的民事责任不应超过债务人益律公司不能清偿部分的三分之一。此外，从《承诺书》的表述内容来看，蔡宗敬是以其个人名义所作出的承诺，系其个人行为，而非职务行为，故梁旭鸣据此主张益律公司支付其赔偿保证金24044元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国担保法》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告厦门益律饲料有限公司应在本判决生效之日起十日内返还原告梁旭鸣租金及意向金共计480899元并支付利息（以50000元为基数，自2017年9月12日起计；以430899元为基数，自2017年9月18日起计，均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，计至实际付款之日止）； 被告厦门益律饲料有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告梁旭鸣保全保险保费1686元； 被告蔡宗敬应对被告厦门益律饲料有限公司第一项债务不能清偿部分进行支付，但应以不能清偿部分的三分之一为限； 驳回原告梁旭鸣的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9068元，由被告厦门益律饲料有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。保全费3154元，由被告厦门益律饲料有限公司负担（保全费梁旭鸣已支付，被告厦门益律饲料有限公司应于本判决生效之日起十日内直接支付给原告梁旭鸣）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  杨芳芳 人民陪审员  张弦弘 人民陪审员  杨晓玲 二〇一九年九月三十日 法官助理杨超岚 书记员朱天澄 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第六条第二款依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国担保法》 第五条第一款担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”