甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘07民终542号 上诉人（一审原告、反诉被告）：张掖市中诚房地产开发有限公司。住所：张掖市馨宇丽都小区会所。统一社会信用代码：91620702670805588X。 法定代表人：宋某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某，该公司法律顾问。。 委托诉讼代理人：钱某，该公司副总经理。 上诉人（一审被告、反诉原告）：王某1，男，1970年4月14日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。 委托诉讼代理人：王某2，甘肃光明律师事务所律师。 上诉人张掖市中诚房地产开发有限公司（以下简称：中诚房地产公司）因与上诉人王某1商品房销售合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2015）甘民初字第8002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人钱某、张某，被上诉人王某1及其委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中诚房地产公司上诉请求：一、依法撤销张掖市甘州区人民法院(2015)甘民初字第8002号《民事判决书》判决中二、三项内容，依法改判为:1、将第二项改判为由王某1支付上诉人违约金140700元;2、将第三项改判为上诉人不承担违约责任。二、本案一审及二审诉讼费用由王某1承担。事实与理由：一、一审法院未予支持上诉人主张的违约金，违背了合同自治原则和法律规定，同时损害了上诉人的合法权益。房屋质量原本不存在质量问题，王某1恶意不履行付款义务，从2014年12月开始拖欠房款至今。显然仅仅判决支付房款无疑损害了上诉人的合法权益。一审法院既然认定了上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系合法有效的合同，就应当按照合同的约定的违约金严格执行。二、一审法院认定事实错误，判令上诉人承担被上诉人违约金50802元既无事实依据也无法律根据。首先，上诉人在反诉中并没有主张要求上诉人在一定期限内为其办理房屋登记手续，其主张的违约金事由系上诉人存在合同欺诈，而一审中并未认定上诉人存在合同欺诈行为。其次，上诉人没有为其办理过户手续也不仅仅是施工单位没有协助办理备案手续，上诉人有权在被上诉人没有付清房款前不为其办理房屋登记手续，上诉人享有先诉抗辩权。最后，基于被上诉人没有交清全部房款，双方才在合同上明确约定了没有在规定期限内办理登记手续时采取不退房的方式，而合同约定的出卖人承担违约金的前提也是被上诉人按照其承诺的时间向上诉人履行了付款义务后才应当开始承担违约责任。因此，对于没有办理登记手续的事实不能作为上诉人承担违约责任的事实和法律依据。 王某1辩称:合同的第十二条约定出卖人至今和他人存在产权纠纷无法办理产权登记，相应责任由出卖人承担。现今该房屋仍不能办理产权登记属出卖人违约，买受人不支付相应价款，有相应的抗辩事实和理由，故一审法院未支持中诚房地产公司主张的违约金有相应法律依据。该房屋质量问题仍然没有解决，引发本案纠纷，出卖人应当对此承担全部责任。 王某1上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回中诚发地产公司的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求:1、依法改判上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》解除，被上诉人返还或赔偿该屋内家用物品(详见物品清单);2、依法改判被上诉人承担违约责任，双倍返还已付购房款484000元，赔偿装修损失467669.15，赔偿停水停电和被上诉人收回房屋后上诉人租房的租金损失60000元，赔偿因被上诉人违约行为导致上诉人维权支出的律师费、交通费83000元，合计1094669.15元;二、本案的一、二审全部诉讼费用由中诚房地产公司承担。事实与理由:一、上诉人与中诚房地产公司签订的商品房买卖合同事实上已经依法解除。2015年6月19日，上诉人向被上诉人交还装修钥匙的行为已经表明上诉人作出了解除合同的意思表示，被上诉人接受钥匙的行为也表明其同意解除合同，上诉人与中诚房地产公司之间的商品房买卖合同事实上已经解除，中诚房地产公司起诉要求继续履行商品房买卖合同明显缺乏事实依据，一审判决对双方签订的商品房合同已经解除不予认定，违背本案事实。二、中诚房地产公司没有履行合同义务，商品房没有进行验收备案登记，房屋至一审判决时不具备交付条件，表明交付关系自始至终没有成立，被上诉人严重违反合同约定，属根本违约。商品房验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。上诉人与中诚房地产公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定应当将验收合格并符合合同约定的商品房交付上诉人使用。而中诚房地产公司违反了交付的房屋应当符合验收合格的法定和约定条件，在房屋未经验收合格的情况下，以交接房屋装修钥匙来取代法定交付义务，违反了交付的房屋法定和约定条件。一审法院认定3号楼已经验收合格，中诚房地产公司已经交付房屋，明显与事实不符，与法相悖。三、上诉人与中诚房地产公司签订的商品房买卖合同约定有解除条件，上诉人依照合同约定行使解除权，有事实和法律依据，一审不予认定明显错误。1、双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。《商品房买卖合同》约定的交房日期为2013年5月31日，而被上诉人直至一审判决所售房屋仍未进行验收备案登记，其所售房屋仍不具备法律意义上的交付条件，被上诉人严重逾期，上诉人反诉请求解除合同，有合同约定，有事实依据。2、《商品房买卖合同》第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”被上诉人与施工单位之间的诉讼纠纷至今尚无履行结论，而由于被上诉人所售商品房至今没有办理备案登记，因此更无法办理产权登记，上诉人购买商品房的合同目的不能实现，上诉人据此主张解除合同和赔偿损失应得到支持。四、被上诉人根本违约符合法定的解除条件，上诉人依照法律行使解除权，有事实和法律依据，一审不予认定明显错误。1、《商品房买卖合同》第三条约定买受人所购商品房的基本情况第二项约定“该商品房的用途为住宅，属钢混结构，层高为2.9米，建筑层数地上18层，地下**。”而中诚房地产公司违反《商品房销售管理办法》不得擅自变更规划、设计的规定，向上诉人出售不足约定层高房屋，构成对上诉人的欺诈。中诚房地产公司出售层高高点为2.67米、低点为2.58米房屋，未经与上诉人协商，未获得上诉人认可，严重影响到上诉人对房屋使用功能的期待和房屋质量安全，违背了上诉人购买房屋的基本意愿，构成对上诉人的合同违约。依照《商品房销售管理办法》规定，上诉人有权退房并按《消费者权益保护法》的相关规定获得退一赔三标准的赔偿。2、房屋贷款最终未能发放的原因过错在中诚房地产公司，上诉人有权依法解除合同。由于中诚房地产公司向上诉人交付房屋装修钥匙中隐瞒了房屋存在的顶棚倾斜的重大质量隐患，上诉人依法行使先履行抗辩，且中诚房地产公司至今没有向上诉人交付合格房屋，存在过错。五、一审判决错误地分配举证责任。一审判决错误地将证明出售房屋质量不合格的证明责任分配给上诉人。上诉人仅是普通消费者与房地产开发商在占用和获取社会资源的条件并不对等，房屋是被上诉人开发和实际占有，工程验收也是被上诉人组织采用抽检的方式，争议房屋不在抽检之列，中诚房地产公司证明出售房屋质量合格的证明责任尚未完成，一审判决强人所难将证明房屋不合格的证明责任分配给上诉人，并据此驳回上诉人反诉请求，有失公正。六、因中诚房地产公司根本违约而解除合同的，应当依法承担赔偿损失的法律责任。中诚房地产公司向上诉人隐瞒房屋未经竣工验收备案是客观事实，错误采用交付房屋装修钥匙替代法定交付行为，掩饰房屋存在质量瑕疵和房屋没有达到合同约定层高标准，明知其与施工单位存在工程纠纷，房屋没有通过竣工验收备案，而以现房买卖合同的交付方式欺骗上诉人购房，拒不依约出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，使上诉人无法装修前准确了解到房屋实情，加重了上诉人装修费用损失;明知上诉人提出房屋质量问题的合同履行抗辩，而采取不道德谩骂、阻挠出入、停水、停电等非法逼迫手段，收回装修钥匙解除合同，产生租房的租金损失，加重了上诉人负担。上诉人主张的损失应获赔偿。 中诚房地产公司辩称：1、纠纷的产生的根本原因是中诚房地产公司向王某1索要购房款的时候发生争执才产生的纠纷。2、王某1所提出的观点都没有突破介入装修因素以后造成的一切影响，被上诉人是完全行为能力人，接受房屋后又进行了装修，装修后再中诚房地产公司催收房款时发生争执后王某1才提出有质量间题。3、王某1擅自将钥匙扔在了售楼部，售楼部保管钥匙是无因管理的行为，一审认定是正确的。4、房屋质量是否合格、有无达到正常居住的条件，在行政诉讼中已经做出了明确的描述，在一审中王某1也明确表示不申请房屋质量鉴定。5、王某1阐述的法律规定能否推出上诉人的结论还有待确定，王某1在装修房屋后仍然入住使用，仅仅是因为不履行购房款而提出的问题，我们认为存在恶意诉讼的行为。6、当时向王某1出售房屋时有预售许可证，说明房屋是可以销售的。综上，一审法院对于王某1反诉的认定事实清楚适用法律正确，请求二审法院驳回王某1的上诉请求。 中诚房地产公司向一审法院起诉请求：1、要求被告支付房款469000元，承担违约金140700元，合计609700元；2、要求被告承担本案诉讼费用。 王某1向一审法院反诉请求：1.要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.要求原告承担违约责任，双倍返还已付购房款484000元，赔偿装修损失467669.15元，赔偿停电、停水和原告收回房屋后被告租房的租金损失60000元，赔偿被告因维权产生的律师费、交通费83000元，合计1094669.15元；3.要求原告返还被告屋内家用物品或按购入价赔偿268800元；4.要求原告承担本案的诉讼费用和反诉费用。 一审法院认定的事实：原告系经营房地产开发、销售的企业。2010年1月、4月分别取得馨宇丽都B区一期工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，2011年4月取得馨宇丽都2#、3#住宅楼和一期1#、2#商业楼的建筑工程施工许可证，2013年3月取得馨宇丽都B区3号楼的商品房预售许可证。2014年12月26日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的××区住宅一套，层高2.9m，建筑面积143.29㎡，每平方米价格为4680元，房屋总价款为670597元，2014年2月30日前付201597元，2015年3月31日前付清剩余房款469000元，被告在七日内交备银行按揭审批手续；原告应在2013年5月31日前依照国家相关规定，对商品房验收合格后交付被告使用。双方在合同中还约定了其他事项。同时，被告向原告出具承诺书一份，载明其已交纳房款201597元、维修基金10030元、天然气入户费2300元，未交纳房款为469000元，于2015年3月31日前付清，因本人急于装修，特申请提前交接住宅，其承诺在合同约定的时间内付款，如违约，原告可向该住宅采取停水、停电等措施，由此造成的后果由其本人承担。2014年12月28日，被告在业主入住验房表中签字确认，原告向被告交付了房屋及装修钥匙，正式钥匙未交付，亦未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2015年3月25日，为办理银行按揭手续，原、被告又签订了一份《商品房买卖合同》，但贷款最终未实际办理。原告交付房屋后，被告装修完毕后入住使用。2015年3月5日，被告向原告反映房屋次卧室的衣柜顶部存在倾斜等问题，物业公司派员对装修完毕的房屋进行了检查，并联系施工单位处理解决，但未果。其后原告工作人员就房屋质量问题的维修与被告进行协商均未达成一致意见。 2015年6月19日，原告售楼部工作人员打电话向被告催收购房款，双方通话过程中言语过激，被告前往原告售楼部交涉，原告要求被告交清所欠房款，被告要求原告解决房屋存在的问题，双方发生语言上的冲突，冲突过程中被告情绪较为激动，自行将持有的房屋装修钥匙放在售楼部后离开，自此被告再未回过其房屋，亦未对屋内财产妥善交待安排，庭审中原告称已对被告交付的钥匙封存保管。2015年6月24日，被告向张掖市建筑管理总站投诉，该站于6月26日向甘肃第六建筑工程股份有限公司发出《关于督促处理馨宇丽都B区3#住宅楼质量问题的函》（张市建管总站[2015]7号），该函的内容载明张掖市建筑管理总站针对被告王某1关于房屋室内卧室顶面不平整、卫生间墙体与轴线位置偏移等问题的质量投诉，于6月25日到现场进行了实地查看测量，住户反映的问题属实，房间内顶面和卫生间墙体存在质量问题，偏差超过规范允许偏差范围，同时督促甘肃第六建筑工程股份有限公司及时对涉案房屋工程在保修范围和保修期限内出现的质量问题履行保修义务，并告知了不履行义务的法律责任。2015年7月，被告向纪委部门进行信访，建设部门、房管局组织召开协调会，但仍未能与被告达成一致意见。2015年7月23日，张掖市建筑管理总站再次组织建设、监理、物业等单位人员进行复测并形成书面记录，复测时被告未在场。其后，被告将房屋存在的问题反映到甘肃电视台都市××道，该电视台以“揪心的新房”为名进行了报道。2015年8月11日，张掖市建筑管理总站向被告王某1作出张市建管总站函[2015]16号《关于对馨宇丽都B区3#楼住户王某1房屋质量投诉处理情况的答复》。该答复内容的第一部分为基本情况：写明建设单位、施工单位、监理单位、设计单位，并写明涉诉工程于2013年1月9日由建设单位组织参建各方对工程进行了竣工验收，参建各方验收意见一致，均同意按照合格工程予以验收的基础上验收通过；经对被告的房屋室内空间尺寸、梁板柱、墙体平整度、垂直度、轴线位置等进行全面测量后，房屋南侧主卧室内卫生间东隔墙（涉及为100mm厚空心砖墙体）偏离轴线位置，南端比北端向西偏移60mm（规范允许偏差为±10mm），超出规范允许偏差50mm，北侧卧室顶棚北端与南端高差29mm(高度实测值：东北角2643mm、西北角2650mm、东南角2621mm、西南角2645mm），规范允许偏差为±15mm，超出规范允许偏差14mm，客厅顶棚南端与北端高差32mm(高度实测值：东南角2622mm、西南角2612mm、东北角2590mm、西北角2594mm），规范允许偏差为±15mm，超出规范允许偏差17mm。答复第二部分为处理情况：2015年6月25日进行实地查看测量后，被告反映的问题存在，但实测尺寸偏差小于反映的内容，该建设项目为框架剪力墙结构，上述尺寸偏差仅影响观感质量，不影响主体结构安全，可按相关规范要求通过维修予以处理；2015年6月26日，本单位向施工单位甘肃第六建筑工程股份有限公司发出《关于督促处理馨宇丽都B区3#楼住宅楼质量问题的函》（张市建管总站函[2015]7号），责成施工单位立即提出维修方案尽快予以维修，经本单位多次组织协调处理，建设单位、施工单位与被告不能达成一致意见。张掖市建筑管理总站建议被告与建设单位协调或通过司法程序予以解决。2015年9月18日，兰州晨报和中国甘肃网刊登了题为《屋顶不平墙体偏移，业主要求退房遭拒》的新闻报导。此后，原告工作人员再次与被告沟通交涉，希望通过协商维修解决质量问题，但被告不同意维修，要求退房并进行赔偿，双方无法达成一致意见。 2015年10月28日，本案被告向甘肃省嘉峪关市中级人民法院提起行政诉讼，要求张掖市住房和城乡建设局（以下简称张掖市住建局）撤销对涉诉房屋竣工验收备案的行政行为，并履行法定职责，责令涉诉房屋停止使用、重新组织竣工验收。开庭前，本案被告撤回起诉。2015年11月20日，原告提起本案诉讼。2015年12月9日，被告王某1以张掖市住建局、张掖市建筑管理总站为被告、本案原告为该案第三人，再次向甘肃省嘉峪关市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销张掖市建筑管理总站作出的张市建管总站函[2015]16号答复，要求该案被告履行法定监督职责，依法确认涉案房屋为不得交付的房屋以及质量不合格房屋，该院经过审理后作出（2016）甘02行初2号行政判决书，认定张掖市建筑管理总站测量的数据存在装修因素，缺乏准确性，测量的偏差明显超过有关规范允许的范围，其作出的张市建管总站函[2015]16号答复缺乏法律依据，直接认定偏差问题属于房屋观感质量问题明显不当，判决撤销张市建管总站函[2015]16号答复；认定被告所在房屋的工程已通过验收，为合格工程，该案中王某1并未委托相关工程质量检测机构对涉案房屋质量问题重新核验，且原告至该案庭审结束时尚未办理竣工验收备案手续，张掖市住建局怠于履行法定职责明显不当，但涉案房屋的建筑工程被责令停止使用的情形未成就，故判决驳回原告主张房屋存在主体结构质量问题要求认定为质量不合格房屋和确认涉案房屋为不得交付使用的诉讼请求。该案宣判后，王某1不服向甘肃省高级人民法院提出上诉，该院作出（2016）甘行终211号行政判决书，纠正适格的行政机关为张掖市住建局，张掖市建筑管理总站系张掖市住建局委托的组织，并认定该建筑管理总站作出张市建管总站函[2015]16号答复的依据是张掖市住建局2015年7月23日现场测量形成的《室内空间及结构外观质量分户验收记录》，但测量时本案被告王某1并未到场，事后亦未向王某1告知测量结果，故该记录缺乏程序上的公正性，不能作为定案的依据，判决撤销甘肃省嘉峪关市中级人民法院作出的（2016）甘02行初2号行政判决书，撤销张掖市住房和城乡建设局于2015年8月11日作出的张市建管总站函[2015]16号《关于对馨宇丽都B区3#楼住户王某1房屋质量投诉处理情况的答复》，责令张掖市住房和城乡建设局自收到判决书起两个月内对王某1投诉的问题重新处理，同时认定建设行政主管部门对于建设单位的行政违法行为可依法责令整改并予以行政处罚，并未规定建设行政主管部门应单独对涉案房屋质量是否合格以及可否交付使用问题作出认定，故判决驳回王某1的其他诉讼请求。 另查明：原告组织施工、监理等有关单位组成验收组对其承建的工程进行竣工验收，验收组各方对馨宇丽都B区3#楼验收结论为合格。2013年1月9日，张掖市建筑安装工程质量监督站出具的工程竣工验收综合监督检查表中检查意见“资料齐全、各方验收意见一致”。1月10日，张掖市规划局作出规建验[2013]03号《张掖市建筑工程规划竣工验收合格书》，验收合格的工程项目为馨宇丽都B区2#-4#/7#-12#楼及沿街商业楼、地下停车场。3年4月28日，该质监站出具项目监督结论意见为“工程验收组织程序、参验人员资格符合相关规定；节能检测报告齐全，符合建筑节能备案相关手续；验收提出的质量问题整改完备，收到建设、监理单位签字盖章的整改报告；同意该工程办理备案手续。”同年5月14日，该质监站出具审核意见为“报告属实，同意送达备案机关办理备案手续”。 2012年12月28日，张掖市消防支队出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，其内容为：原告于2012年12月28日经网上备案受理系统进行了馨宇丽都B区2#-4#/7#-12#住宅楼工程竣工验收消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确认为抽查对象。 馨宇丽都B区3#楼住宅楼工程至今尚未向建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续。该工程由甘肃第六建设集团股份有限公司施工修建，2015年，本案原告将该施工单位诉至张掖市中级人民法院，其中一项诉讼请求即为要求施工单位向其提供馨宇丽都B区3#楼住宅楼的《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工结算备案表》或者履行表中填写相关内容及盖章的义务，以便原告完成工程备案登记。该案经张掖市中级人民法院审理后，作出（2015）张中民初字第134号民事判决书，认定双方签订的馨宇丽都B区3#住宅楼等建设工程施工合同及补充合同无效，判决施工单位按本案原告通知的时间履行馨宇丽都B区3#住宅楼等工程的竣工验收备案登记协助义务，驳回本案原告的其他诉讼请求。 一审法院认为，原告作为房地产开发企业，依法取得土地使用证、工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，将已竣工的房屋出售给被告，双方形成商品房买卖合同的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。原告诉讼要求被告支付购房款及违约金，被告以涉诉房屋房屋存在质量问题以及未经竣工验收办理登记备案手续为由抗辩，并反诉要求解除合同、由原告承担违约责任并双倍返还已付购房款，同时赔偿损失。综合原、被告在本案中的诉辩意见，双方争议的焦点如下： 关于合同解除问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告根据被告提前交接住宅的申请将房屋交付被告进行装修，被告装修入住后以其房屋存在质量问题向原告反映，原告亦派人检查并联系施工单位解决未果，2015年6月19日原告工作人员向被告催收房款时双方因言语过激引发争执，其后被告就房屋质量问题进行投诉、信访，建设行政管理部门组织相关单位人员进行了现场查看测量，亦向施工单位发函督促解决，但各方均未达成协议。原告遂提起本案诉讼，被告则以房屋存在质量问题，且工程未经竣工验收备案无法办理房屋产权进行抗辩，并认为原告收回房屋的行为表明双方签订的合同已终止。根据庭审查明的事实，原告应被告申请提前将房屋交付被告，被告进行了装修并入住使用，被告在2015年6月19日与原告工作人员发生争执后，擅自将钥匙留在原告售楼部离开，未对屋内财产进行交待和妥善安排，该行为系被告的单方行为，原告并未作出收回房屋终止合同的意思表示，因此原、被告之间的合同并未解除。如双方在合同中约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，买受人可以解除合同，涉案合同仅约定了关于买受人逾期付款、出卖人逾期交房的解除合同的条件，原告并不存在逾期交房的情形，亦未主张解除合同。 被告作为商品房买受人，反诉要求解除合同应当符合解除合同的情形或具备解除合同的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，如果商品房存在权利瑕疵（第七、八、九条）、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明（第八条）、房屋面积误差过大（第十四条）、房屋质量不合格（第十二、十三条）、因出卖人的原因导致商品房贷款申请未获批准（第二十三条）等情形的，买受人可以解除合同。本案被告主张解除合同的主要理由即是房屋质量不合格以及建筑工程未经竣工验收备案无法办理产权。买受人因房屋质量不合格可以解除合同的情形如下：《解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据上述规定，房屋的质量问题可以分为三种：第一、房屋主体结构质量不合格；第二、严重影响正常居住使用的质量问题；第三、其他一般质量问题。如房屋质量存在上述第一、第二种情形，买受人可行使合同解除权。关于房屋主体结构质量问题，房屋主体结构主要是指房屋的主要构件必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷，如地基、承重墙等部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，视为房屋主体结构质量不合格，但房屋主体结构质量不合格应得到有资质部门的认可，本案被告未提供相应证据予以证明所购买房屋主体结构质量不合格问题，经法庭释明后，被告亦不申请对此进行评估鉴定。关于严重影响正常居住使用的质量问题，应指房屋质量问题严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形，房屋质量是否已达到严重影响正常居住使用，也应当以有资质部门的鉴定结论为准，对此本院向被告释明后，被告亦不申请鉴定，并认为其发现房屋顶棚存在倾斜、变形后进行了反映，张掖市建筑管理总站进行了测量，测量的结果即是房间内顶面和卫生间墙体存在质量问题，偏差超过规范允许偏差范围，该站先后作出了张市建管总站函[2015]7号《关于督促处理馨宇丽都B区3#楼住宅楼质量问题的函》以及张市建管总站函[2015]16号《关于对馨宇丽都B区3号楼住户王某1房屋质量投诉处理情况的答复》，甘肃省高级人民法院虽撤销了张市建管总站函[2015]16号的答复，但张市建管总站函[2015]7号函的内容仍反映出原告出售的房屋存在质量隐患问题，该问题已严重影响其正常居住使用。张市建管总站函[2015]7号函系张掖市建筑管理总站向施工单位甘肃第六建筑工程股份有限公司发出，该函根据被告的投诉进行测量后，认为房间内顶面和卫生间墙体存在质量问题，偏差超过规范允许的偏差范围，督促施工单位在保修范围和保修期限内及时履行保修义务，根据张市建管总站函[2015]7号函的内容，可以反映建筑管理总站的测量数据存在装修的介入因素，且被告反映的房屋质量缺陷问题属于保修范围，该函不能证明房屋质量问题对居住使用造成严重影响，被告亦未提供其他证据予以证明。综上，被告以房屋质量存在问题为依据主张解除合同的理由不能成立，不予采信。 综合被告提交的答辩状、反诉状以及代理意见，被告认为原告未按合同约定向其提供商品房验收合格的证明文件和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，使得贷款最终没有发放，导致合同无法履行。根据双方合同约定，原告未向被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的行为属于违约，但是否构成根本违约应结合合同履行情况综合认定，根据我国合同法第九十四条第四款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”由此可见，判定是否构成根本违约的标准是“不能实现合同目的”。原、被告虽在合同中约定原告应履行提供上列证书的义务，但未明确约定该内容系解除合同的成就条件，原建设部于1998年5月2日印发了《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知，要求房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其目的是为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容，开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。涉案房屋已经张掖市建筑管理总站实地测量并作出张市建管总站函[2015]7号函，在被告未提供足以证明房屋存在主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题的情况下，原告应对上述函件中反映的问题承担相应的维修义务，原告违约的后果并非解除合同的主要依据；根据原告提供的为办理按揭贷款双方签订的《商品房买卖合同》、原被告与银行签订的《个人购房借款/担保合同》、被告与银行签订的《抵押合同》，并未涉及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告与银行签订的合同中对抵押物为尚未取得产权的房屋有相应的约定，被告未能举证证明按揭贷款未发放的系原告一方的原因。被告认为原告未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的行为构成根本违约并导致商品房买卖合同不能继续履行的的抗辩理由不能成立，本院不予支持。被告认为原告违反合同第十二条关于“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”的约定，其主张解除合同和赔偿损失应得到支持，该合同条款的所涉及的商品房仅仅是指被告购买的商品房，并非整个建筑工程，被告以原告与施工单位之间存在的诉讼主张原告违反该条约定且以此为解除合同和赔偿损失的理由不能成立，不予支持。 2.关于涉诉房屋的建筑工程未经竣工验收备案问题。被告认为：涉案合同第八条约定原告须按期将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付被告使用，建筑法、合同法等法律法规强制性规定了未经竣工验收备案的房屋不得交付，但原告隐瞒房屋未进行竣工验收备案的事实，将存在质量瑕疵的房屋出售给被告并交付了装修钥匙，其行为违反合同约定和法律强制性规定，构成欺诈，原告应承担惩罚性赔偿责任；原告交付装修钥匙的行为不具备法定交付条件，被告受其蒙蔽接收房屋并产生巨额装修费用，亦应对此承担加害性交付的赔偿责任；根据合同约定以及《解释》第十九条的规定，原告的行为导致被告入住后无法办理产权登记，双方签订的合同应予解除并由原告对被告的损失承担赔偿责任。 甘肃省高级人民法院在（2016）甘行终211号行政判决书中已认定，“原告作为建设单位组织施工、监理等单位组成验收组对其工程进行竣工验收，验收组各方对馨宇丽都B区3#楼验收结论为合格”，本案所涉的商品房买卖合同第八条约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，我国建筑法第六十一条第二款亦规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用……”，《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，该条例第四十九条对建设工程竣工验收备案进行了规定，即“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”本案所涉的工程之所以未进行备案，是因施工单位甘肃第六建设集团股份有限公司未履行备案登记协助义务，原告对此已于2015年将施工单位诉至张掖市中级人民法院，其中一项诉讼请求即是要求履行馨宇丽都3#楼的的竣工验收备案登记协助义务，该院亦作出支持该项诉请的判决。综上所述，竣工验收备案证等是工程项目竣工验收合格后经行政机关作出行政管理行为后的结果，本案所涉工程因施工单位的行为致使原告未能及时备案，现备案问题已经通过诉讼处理解决，并非合同目的无法实现，故对被告的抗辩理由不予支持。 被告认为原告行为构成欺诈应承担惩罚性赔偿责任，《解释》第八条规定，“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案原告均不存在上述情形，被告的该项反诉请求没有事实依据和法律依据，不予支持。原告应被告申请提前将房屋交付被告进行装修，被告装修后发现房屋质量瑕疵，根据《解释》第十三条的规定，“?交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，被告可要求原告在其保修范围内履行保修义务，其主张的装修损失没有相应的依据，不予支持。 关于办理房屋权属登记问题以及违约责任问题。《解释》第十九条虽规定了“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，但双方在合同第五条明确约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商采取的处理方式是买受人不退房，出卖人承担违约金。双方未在合同中约定办理房屋权属证书的期限，原告应在合理期限内予以办理，即使由于施工单位的原因导致本案建筑工程竣工验收未在建设行政管理部门进行备案，原告亦通过诉讼由施工单位履行备案的协助义务，但基于合同的相对性，原告仍应按照合同约定向被告承担违约金，涉案合同约定百分之零的违约金明显对被告不公平，对此可参照《解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，可自房屋交付使用之日起90日起酌情计算三年。 4.关于被告的其他反诉请求。本案原、被告因催要房款事宜发生争执后，被告未能理智、冷静处理，擅自将房屋钥匙放在原告售楼部，对自己屋内的财产未做安排处理，亦未委托原告进行保管，被告对其所属的财产不尽妥善保管义务，由此产生的不利后果应由自己承担，被告主张由原告承担其租房损失、返还屋内财产或按购入价赔偿没有事实依据和法律依据，本院不予支持。本案在诉讼过程中，经被告申请，公证机关介入，本院组织双方相关人员在场的情况下，被告已取回屋内随身物品和相关财产，但其明确表示拒绝接收房屋钥匙，为了屋内其他物品的安全保管起见，一审法院对装修钥匙、正式钥匙全部进行签字封存，并交由原告一方的相关人员进行保管。被告主张原告应承担行政诉讼与本案产生的律师费和交通费，被告提起行政诉讼的相对方是行政机关，同时被告可以自己的名义参与诉讼活动，因此诉讼中产生的律师费、交通费与原告违约行为没有必然的因果关系，对此不予支持。 5.关于原告主张的购房款及违约责任。综合上述焦点问题，双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告主张解除合同、赔偿损失等诉请依法不能成立，双方应继续履行合同，被告向原告支付剩余购房款，考虑到被告购房的按揭贷款因素，履行期限可适当宽限。原告主张的违约责任，其依据为合同第七条的约定，“买受人须在合同签订后七日内交备银行按揭全部审批手续，并在银行通知之日起三日内配合银行办理借款签字手续，否则视为买受人违约，出卖人有权解除合同，同时返还已交房款的70%，其余30%作为违约金支付给出卖人......”，被告已经与银行签订借款合同，但其因反映的房屋质量问题未予解决故决定放弃贷款，被告以此抗辩的行为不应视为恶意违约，且原告并未主张解除合同，故对原告主张的违约金不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告王某1向原告张掖市中诚房地产开发有限公司支付购房款469000元；二、驳回原告张掖市中诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）张掖市中诚房地产开发有限公司向被告（反诉原告）王某1支付违约金50802元[201597元×6%×（1+40%）×3]；四、驳回被告（反诉原告）王某1的其他诉讼请求。上述第一项、第四项，限于判决生效后三月内履行。案件受理费9897元，原告张掖市中诚房地产开发有限公司负担1562元，被告王某1负担8335元。反诉案件受理费8536元，减半收取4268元，原告（反诉被告）张掖市中诚房地产开发有限公司负担535元，被告（反诉原告）王某1负担3733元。 二审中，中诚房地产公司提交了工程竣工验收备案表复印件、涉案房屋的不动产权证书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，拟证明涉案房屋所在工程已经竣工验收备案，房屋已完成初始登记，并可以向王某1交付“两书”。王某1经质证要求中诚房地产公司提交工程竣工验收备案表原件，同时认为双方签订的房屋买卖合同已经解除，房屋能否办理产权登记及交付“两书”对其没有意义。本院前往张掖市不动产登记事务中心调取了涉案房屋所在建筑物的工程竣工验收备案表，与中诚房地产公司提交的一致。本院对上述证据予以采信。 二审经审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。二审另查明，2017年9月21日，张掖市住××乡进行了工程竣工验收备案登记。2017年12月6日，张掖市国土资源局不动产登记事务中心对涉案房屋进行了初始登记。张掖市房产管理局颁发了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房主姓名登记为王某1。 2018年8月2日，本院组织双方当事人及涉案工程的监理单位张掖市建筑设计院、承建单位甘肃第六建筑工程股份有限公司共同前往涉案房屋进行现场勘查，就王某1提出的质量问题由建筑单位和监理单位提出了维修方案，但王某1均不予认可。随后，王某1请求对房屋屋顶是否倾斜和层高及所测结果是否符合建筑工程质量验收国家标准申请鉴定，本院先后委托甘肃土木工程科学研究院有限公司、甘肃省建筑科学研究院进行测量鉴定。但鉴定机构均以不具备鉴定条件为由退回我院。 本院认为，关于上诉人王某1是否有权解除合同，其将钥匙留在售楼部是否发生解除合同的法律效力的问题。依法成立的合同对双方均有约束力，双方应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务，不得任意解除合同。在双方当事人未协商一致情况下，合同的解除必须具备法律规定的解除条件或合同约定的解除条件，同时由享有解除权的一方当事人行使解除权。本案中，双方当事人未就合同解除事宜协商达成一致，本院需审查上诉人王某1解除合同是否符合约定或法定的条件。因本案并不涉及出卖人中诚房地产公司逾期交房的情形，故合同约定的解除条件并未成就。《最高人民法院关于审理商品房面买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条规定的是在房屋出现地基基础工程、主体结构工程出现质量问题，难以通过修复办法解决的；因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，作为买受人王某1可以选择解除合同并赔偿损失。现上诉人王某1无充分证据证明其购买的房屋存在上述法律规定的质量问题，且难以修复，亦无证据证明目前存在的问题对其居住产生严重影响。现上诉人王某1购买的房屋已办理了工程竣工验收备案登记和不动产权初始登记，在王某1全额支付房款的情况下，具备了办理不动产权登记的条件，故上诉人王某1要求解除房屋买卖合同的请求不能成立，其将钥匙留在售楼部的行为系其单方行为，不能发生解除合同的法律效力。综上，因双方签订的《商品房买卖合同》不具备解除条件，王某1要求中诚房地产公司双倍返还已付房款、赔偿装修、维权等各项损失的请求本院亦不予支持。 涉案房屋所在工程在2013年1月9日就竣工验收的情况下，上诉人中诚房地产公司因与施工单位甘肃第六建设集团股份有限公司发生纠纷，至2017年9月21日才完成竣工验收备案登记。即上诉人王某1即使按照承诺的2013年5月31日付清下剩的所有房款，上诉人中诚房地产公司客观上仍不能为买受人王某1办理产权登记手续，中诚房地产公司应承担相应的违约责任，加之中诚房地产公司向王某1销售的房屋确存在质量瑕疵，客观上对买受人造成一定影响，一审法院据此综合认定中诚房地产公司按已付购房款的逾期贷款利率标准计算三年，共计向王某1支付50802元违约金并无不当。王某1在装修入住后发现所购房屋存在质量瑕疵，双方为是否解除合同发生纠纷，故未向中诚房地产公司继续支付房款的行为，并非恶意违约行为，现上诉人中诚房地产公司要求上诉人王某1支付违约金的上诉请求，本院不予支持。 综上，上诉人中诚房地产公司、王某1的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18433元，由上诉人张掖市中诚房地产开发有限公司负担2100元，上诉人王某1负担16333元。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 张文清 审判员 宋 睿 二〇一九年九月三十日 书记员 张孜瑾 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。