广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初3508号原告（反诉被告）：郭记孙，男，1966年12月1日出生，汉族，住广东省英德市。委托代理人：吴伟豪，广东德众律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾祥可，男，1955年11月4日出生，汉族，住广东省英德市。委托代理人：欧发强，广东海印律师事务所律师。委托代理人：吴燕平，广东海印律师事务所律师。原告郭记孙诉被告曾祥可及曾祥可反诉郭记孙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告郭记孙及其委托代理人吴伟豪、被告曾祥可及其委托代理人欧发强、吴燕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭记孙诉请：1、判令被告向原告退回定金4200元以及支付3个月租金共计21200元；2、判令被告向原告赔偿装修损失共计63217元；3、判令被告向原告赔偿误工损失共计29875元；4、判决确认原被告签订的万泰建材城门面仓库租赁合同无效5、本案诉讼费由被告承担。原告郭记孙主张的事实与理由：自2011年开始，被告将位于英德市英城浈阳三路西侧的万泰建材城仓库给原告经营家具制造，原告与案外人郭永江、郭桂铖合伙经营了英德市宜居家具定制店，2018年5月30日，原被告再次续约，租期两年，租赁押金4200元，租金每月7650元。2019年上半年，原告为提升店面形象，出资对租赁的仓库进行了装修，花费装修费用63217元。装修后，原告突然收到政府的告知，被告出租的仓库属于违法建筑，要求原告限期搬离，并实施停水停电、强制拆除等强制措施。原告于2019年6月9日前搬离了仓库。原告在办理原址后，重新寻找新的经营场地并进行搬迁投入生产花费了一个月时间，在这一个月的时间里，因原告所接工程出现延期，原告需要对客户进行赔偿，且原告及原告的员工均没有任何的收入，故原告因被告出租违法建设的行为遭受了一个月的误工损失。后原告曾多次找被告协商赔偿事宜未果，故原告提出了如上请求。被告曾祥可辩称：原告诉称案涉建筑为非法建筑物与事实不符，答辩人已就政府的行为已提起了行政诉讼，目前尚无司法结论；定金系原告保证离场时完好交付租赁物给被告的担保金，现原告擅自离场，未履行完好交付义务，定金退还条件未成就；原告擅自离场，应依照合同约定继续支付租金及水电费。关于原告诉请的装修损失63217元，真实性也没有证据予以证实，也没有评估鉴定报告；误工损失也没有相关的鉴定报告予以证实。被告曾祥可反诉请求：1、由反诉被告郭记孙支付自2019年5月30日起按月8032.50元标准计算的租金；2、由反诉被告郭记孙支付拖欠的2019年2月28日至6月4日的水电费150元。曾祥可反诉主张的事实与理由：反诉原告已依约向反诉被告交付了租赁物，其擅自搬离，故应承担继续履行的义务。郭记孙针对反诉辩称，第一，根据城镇房屋租赁合同司法解释第三条被告将超过临时建筑使用期限的厂房出租给原告使用而签订的租赁合同无效，在合同无效的情况下，被告不具有主张原告向其支付租金的事实和法律依据。第二，针对被告要求原告支付其水电费的诉讼请求被告没有提交相应证据证明水电费的数额以及反诉被告有拖欠反诉原告水电费的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月30日，原告与被告签订了《万泰建材城门面、仓库租赁合同》，约定租赁被告位于英德市英城镇××区浈××路四侧，万泰建材城内门面一间、仓库四间，租金为每月7650元，期满一年后月租金递增5%即2019年2月30日起租金增加5%，租赁期限为2018年5月30日至2020年5月30日止，门面苍鹭作为建材经营长夜建材加工营业仓库使用，支付定金4200元（手写备注：2018年5月30日温志坚所交定金4200元转到郭记孙）；若原告擅自解约，由被告没收定金，并赔偿3个月租金。签订合同后，原告与案外人郭永江、郭桂铖在案涉场地合伙经营以案外人郭永江登记的个体工商户英德市宜居家具定制店；2019年3月28日以英德市宜居家具定制店的名义与案外人状元装饰工程有限公司签订了《工程施工及设计承造合同》，对案涉租赁场地进行装修，工程报价为63217元，工期为2019年4月1日至2019年5月15日；2019年5月29日，英德市城市管理和综合执法局以相关建筑物为非法建筑为由，向万泰建材城的全体租户发出了《限期搬迁的通知》，要求租户在2019年6月9日前自行搬离。庭审中，原告自认于2019年6月22日将案涉租赁场地的钥匙交付给了被告。另查明，2006年4月3日，被告曾祥可向英德市建筑材料公司租赁了该公司拥有使用权的英德市英城街道马口浈阳三路西侧石米厂的土地4186平方米（含部分建筑物），租赁期限为30年。2006年6月26日，被告曾祥可任法定代表人的英德市万泰建筑材料有限公司向行政部门申请了案涉地块的临时建设工程规划许可，建筑面积为215平方米，有效期为两年。以上事实，有原告提供的书面证据材料及本院到庭当事人的法庭陈述等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：本案系租赁合同纠纷。2018年原被告签订租赁合同时，案涉仓库建筑物已超过临时建筑物许可期限，故根据相关法律规定，原被告之间的租赁合同为无效合同。根据合同法的规定，合同无效的，财产应当返还，损失应根据当事人的过错程度进行分摊。关于4200元定金问题，显然被告是已收取前一租赁人温志坚所交的4200元定金，原被告双方在合同中约定将该定金转为原告的定金，根据常理，显然前一租赁人温志坚已将该债权的权利转让给后一租赁人原告，并获得了被告的认可，原被告双方才在合同中作出约定，因此，对于原告交付被告4200元定金的事实，交付方式属于法律上的占有必定。现合同无效，被告理应返还该4200元定金。原告租赁案涉场地后，以该租赁场地合伙入股了案外人郭永江登记的个体工商户英德市宜居家具定制店，在法律角度上，英德市宜居家具定制店是一个独立的民事主体，没有证据证实原告已独立承担了该主体的损失，因此，原告以该个体工商户的损失，提出权利主张，没有事实和法律依据。另一方面，被告出租给原告的场地为仓库用途，而英德市宜居家具定制店将该场地装修为办公室，与合同约定不符，且没有证据证实英德市宜居家具定制店在对案涉场地进行装修时，已获得了被告方的同意，应认定系承租人自行进行的装修，其损失依法应由承租人自行承担。故，对原告提出的该诉讼请求，本院依法予以驳回。同理，对原告提出的误工损失，理据不足，本院亦予以驳回。合同无效后，原告根据无效中的违约条款，向被告主张损失，不符合法律规定，且原告并未提供相应证据证实其损失的存在，故对原告的该项请求，应由其承担举证不能的不利后果，本院依法予以驳回。案涉合同为无效合同，承租人可以随时搬离，但是占用期间应支付占用费。关于承租人搬离时间确定问题，原告庭审声称已于2019年6月6日前已搬离，并于2019年6月22时已将租赁场地钥匙交回了被告，但是原被告双方对是否已搬离及何时搬离争执不清，而因为被告出租的建筑物因手续问题，政府相关行政职能部门已强令相关租户于2019年6月6日前搬离，在被告未提供证实承租人继续占有案涉租赁场地的充分证据前提下，应认定承租人已根据行政职能部门的具体行政行为在其强制搬离期限内即2019年6月6日搬离了案涉租赁场地为宜。故原告应支付2019年6月6日前的占用费7650元×（1+5%）÷30×6=1606.5元。对于被告反诉主张的水电费，被告并未提供任何证据证实，本院暂不予支持。原被告的债务相冲抵后，被告应返还原告2593.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告曾祥可在本判决发生法律效力之日起三日内返还原告郭记孙2593.5元；二、驳回原告郭记孙的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告曾祥可的其他诉讼请求。本案本诉受理费1376.92元，反诉受理费32.28元，合共1409.2元，由被告曾祥可承担50元，其余1359.2元，由原告郭记孙承担。当事人逾期不履行前述债务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  易典兵二〇一九年九月二十四日书记员  赖彩霞附相关的法律条文内容:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。