湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0222民初2997号原告：阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部，住所地阳新县白沙镇天福小区**楼101铺。统一社会信用代码91420222MA494UBP08。负责人：刘三林。委托诉讼代理人：程时松，湖北文光律师事务所律师。委托权限：一般授权。委托诉讼代理人：刘灿，湖北文光律师事务所实习律师。委托权限：一般授权。被告：朱纯强，男，1980年2月20日出生，汉族，个体工商户，住阳新县。被告：梁丽霞，女，1981年8月24日出生，汉族，个体工商户，住阳新县。原告阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部（以下简称天福项目部）与被告朱纯强、梁丽霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天福项目部委托诉讼代理人程时松、刘灿，被告朱纯强、梁丽霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天福项目部向本院提出诉讼请求：1.判决被告依约履行双方签订的《房屋买卖合同》支付房屋余款179,565元；2.判决被告支付违约金至款项还清之日止（以未付清房款为基数，按月利率0.8%标准计算）；3.判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月26日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，被告从原告处购买白沙天福小区E区1503室。原告于2016年12月前，陆续办好国有建设用地批准书、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收规划证明、建筑工程和市政基础设施竣工验收备案证明书等，并通知被告来原告售楼处提交办证材料办理房产证。被告万般推诿，既不提交办证相关材料，也未付清房屋尾款。根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条第3款约定，如原告方可以在农历2016年年底办理房产登记，被告从2016年5月1日开始按月利率0.8%计算利息。原告找被告多次催讨房屋余款均无果，特诉至法院，请求依法支持原告诉请。朱纯强、梁丽霞辩称，1.的确存在差欠房款的情况，但我方想申请按揭，如果原告是正规房地产企业，那为什么办不了按揭，我对此存疑；2.根据合同约定，我需分期分批支付房款，我前期有未支付房款的情况，已经构成了违约，但原告仍然将房屋钥匙给我了，导致我房屋已经装修，无法转手卖给他人；3.原告收取我水电开户费6,500元，我觉得没有依据。这个费用应该由开发商承担。且原告在我方居住的住宅小区开设KTV，影响我方居住环境，这应属违规。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年2月26日，出卖人阳新县白沙天福花苑（甲方）与买受人被告朱纯强、梁丽霞（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于阳新县××街东侧天福花苑小区项目中第E区八幢东二单元十五层三号房；该房屋面积约116.86㎡，总价为284,000元（实际面积以办理房产证时房管局面积为准，房款多退少补，据实计算）；付款方式为2015年2月26日支付房款100,000元，2015年农历12月底前支付房款64,000元，2016年农历12月底前支付房款60,000元，2017年农历12月底前支付房款60,000元。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，没收前期定金，同时买受人按总房款的1%再向出卖人支付违约金。乙方未缴纳最后一笔房款，则甲方可以不予办理房产证手续；乙方选择分期付款的，须承担分期期间的利息，利息计算方法为：欠款额×利率×时间段，月利率按照1分(1%)计算。双方还对其他事项进行了约定，合同还注明“如果乙方房产证在农历2016年年底前能办出来，乙方从2016年5月1日起按月利率8‰的标准向甲方支付利息”，甲方还承诺“如果在两年内确认给乙方办不了房产证，甲方保证赔偿乙方经济损失壹拾万元整（以阳新房产局通知办证时间为准）”。甲方由刘三林签字，并加盖阳新县白沙天福花苑印章；乙方由朱纯强、梁丽霞签字。同日，朱纯强支付了购房款100,000元。2016年8月27日，朱纯强支付了水电开户费6,500元，并领取了房屋钥匙。2017年8月18日，朱纯强支付购房款10,000元。余款经原告催讨未果，遂起诉来院。另查明，朱纯强与梁丽霞系夫妻关系。涉案房屋经阳新县房产测绘队测量实际面积为119.15平方米。2016年12月27日，白沙天福花苑小区办理了湖北省商品房预售许可证，2017年3月起，涉案楼栋部分购房户陆续办理了不动产权证书。还查明，白沙天福花苑小区系阳新县鑫达房地产开发有限公司开发建设，在商品房售卖期间，以阳新县白沙天福花苑名义与购房人签订《房屋买卖合同》，负责人为刘三林。2018年7月9日，经阳新县鑫达房地产开发有限公司同意，阳新县白沙天福花苑更名为阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部，并经阳新县工商行政管理局注册登记，负责人为刘三林。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方未支付价款的，对方可以要求其支付价款。本案中，被告朱纯强、梁丽霞差欠原告天福项目部购房款，理应及时清偿。故原告要求两被告依约支付房屋余款179,565元的诉讼请求，结合房屋实测面积119.15平方米，两被告已支付购房款110,000元的事实，本院依法支持该诉讼请求。关于原告要求两被告以未付清房款为基数，按月利率0.8%的标准自2016年5月1日起支付违约金至款项还清之日止的诉讼请求，符合合同约定，且不违反法律规定，本院依法支持两被告向原告按月利率0.8%的标准支付违约金，2016年5月1日至2017年8月18日期间以未付清房款189,565元为基数计算，2017年8月18日至清偿之日止以未付清房款179,565元为基数计算。两被告关于原告开发的房屋不能在银行办理按揭的辩解。结合房屋按揭贷款的办理，应由购房人向银行申请办理，且能否办理房屋按揭手续，不是房屋买卖合同的生效要件的事实，该辩解没有法律依据，本院不予支持。两被告关于合同约定在2016年年底办不下来房产证，就不应支付利息（违约金）,以及原告于2015年2月26日承诺两年内确认给被告办不了房产证，原告赔偿被告100,000元经济损失的辩解，本院核实：1.原、被告双方有“如果乙方房产证在古历2016年年底前能办下来，乙方从2016年5月1日起按月利率8‰的标准向甲方支付利息”和“如果在两年内确认给乙方办不了房产证，甲方保证赔偿乙方经济损失壹拾万元”的约定；2.原、被告还约定在农历2015年12月底前两被告支付购房款64,000元，在农历2016年12月底前两被告支付购房款60,000元，两被告均未如期履行支付购房款的义务；3.涉案小区在2016年12月27日（即农历2016年11月29日）办理了湖北省商品房预售许可证，2017年3月起，涉案楼栋部分购房户陆续办理了不动产权证书。结合上述分析可知，两被告辩解的焦点在于涉案房屋在农历2016年年底能否办理房产证。事实表明，涉案房屋在2016年12月27日（即农历2016年11月29日）办理了湖北省商品房预售许可证，具备了办理不动产权证书的条件，且涉案楼栋部分购房户于2017年3月办理了不动产权证书。本案中，鉴于两被告未能如期履行分期支付购房款的先行义务，且房屋不动产权证书的办理并非单方义务，需要开发商和购房户相互协作方可办理的事实，对两被告的上述辩解不予支持。两被告关于原告收取其水电开户费6,500元没有依据的辩解，与本案没有关联，不宜于本案中处分，当事人可以另行诉讼主张。综上所述，本院依法支持被告朱纯强、梁丽霞向原告天福项目部支付购房余款179,565元及违约金。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告朱纯强、梁丽霞于本判决生效后十日内向原告阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部支付购房余款人民币179,565元及违约金（违约金按月利率0.8%的标准分段计算，自2016年5月1日起至2017年8月18日止期间以未付清房款189,565元为基数计算，自2017年8月18日起至清偿之日止以未付清房款179,565元为基数计算）；二、驳回原告阳新县鑫达房地产开发有限公司白沙天福项目部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,892元，减半收取计1,946元，由被告朱纯强、梁丽霞负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时按照不服判决数额预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  刘细刚二〇一九年九月十九日书记员  陈明明