广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初24242号原告（反诉被告，以下统称原告）：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街111号。法定代表人：杜凤君，董事长。委托诉讼代理人：顾丹，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静雯，广东盈隆律师事务所实习人员。被告（反诉原告，以下统称被告）：秦总根，男，1969年10月3日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈思帆，广东楚晴律师事务所律师。原告广州越秀物业发展有限公司与被告秦总根物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托诉讼代理人顾丹、陈静雯、被告秦总根及其委托诉讼代理人陈思帆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2017年1月1日至判决生效之日的物业管理费（暂计至2019年4月5日为4272.3元）及上述物业管理费逾期支付的滞纳金（以当月应付的管理费为本金，按日千分之三的标准从当月6日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2019年4月5日为4272.3元，滞纳金总额以拖欠物业管理费的本金为限）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年6月15日，原告与案外人广州市城市建设开发有限公司签订了《物业服务合同》。合同约定广州市城市建设开发有限公司将黄石花园小区委托给原告进行物业管理，合同期限自2007年7月1日至2009年6月30日，在涉案物业未能选定新的物业服务企业、签订新的服务合同前，本合同须继续履行，合同有效期自然顺延至新的物业服务合同生效之日止。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，完全履行了合同项下的物业管理服务义务。自2017年1月1日至今被告一直拖欠涉案物业的物业管理费，原告多次向被告催收，被告均置之不理，拒绝履行合同义务。被告拖欠物业管理费的行为属严重违约，已违反了法律规定，依法应承担相应的法律责任,遂诉至法院，请求法院判如所请。被告秦总根辩称：被告已缴纳2018年度物业管理费2050.68元，原告诉请未扣减，与事实不符。被告并非无故拒付物业管理费，系原告未能完全履行《物业服务合同》项下的义务，一为原告未能有效阻止涉案房屋楼下即黄石花园三街15号207房业主的违法建设行为，二为涉案房屋所在小区公共区域被无故占用、绿化杂乱、公共设备长期无法运行等。另外，被告于2019年9月20日前往物业管理处要求缴纳2019年的物业管理费，遭到原告拒绝。故请求驳回原告的诉讼请求。被告秦总根反诉诉讼请求为：1、原告向被告支付因原告未完全履行《物业服务合同》项下义务造成被告的损失（包括被告向相关部门投诉沟通产生的误工费、交通费、精神损失费）5026元；2、原告在物业管理服务期限内按照《物业服务管理合同》的标准，每周至少一次清理黄石花园三街15号207房（以下简称207房）未拆除棚盖上的垃圾，保证未拆除棚盖的卫生清洁；3、反诉诉讼费由原告承担。事实与理由如下：2007年，涉案房屋楼下的207房未经其他业主同意，私自在其阳台外延违法搭建棚盖，被告要求原告处理无果后，被告只能自行向相关部门投诉。2008年7月30日，广州市规划局白云分局已将上述棚盖认定为严重影响城市规划的违法建设并函请白云区城管分局拆除。2009年，经黄石街道及黄石城管中队牵头，被告与207房业主签订《协议书》，约定207房业主拆除违法建设，并不得再建其他违法建设。2015年至2016年，207房业主趁被告不在国内期间，再次搭建违法建设，被告再次要求原告进行处理，原告仍拒绝配合。原告上述行为已违反了《物业服务合同》的相关约定，构成违约。被告自行多次前往各部门投诉，遭受了实际损失，以投诉10次、每日花费半日，其中误工费按2018年广州市城镇非私营单位就业人员年平均工资计算5天为1526元，交通费每次为50元、10次为500元，精神损失费为3000元。207房棚盖所处位置为公共区域，故该处卫生清洁应属于公共环境卫生，属于原告的服务内容。原告反诉辩称：被告主张精神损失于法无据，关于精神损害赔偿的法律责任主要是侵权法律关系，合同法律关系中并无相关法律规定；且主张精神损害必须存在严重的精神损害事实，对此被告方并无证据证实；另外，被告主张侵权的事实系二楼住户搭建雨棚，并非原告搭建，故原告并非侵权人，即使被告存在精神损害，该损害结果与原告并无因果关系。关于雨棚的清洁，被告亦确认雨棚系二楼住户所搭建，并非原告搭建，故清洁责任应由二楼住户承担，而非原告。经审理查明，2007年6月15日，广州城建开发物业有限公司（乙方）与广州市城市建设开发有限公司（甲方）签订《物业服务合同》，甲乙双方约定：甲方将黄石花园小区委托乙方实行物业管理；管理期限为贰年，自2007年7月1日起至2009年6月30日止；合同期内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行选聘物业管理公司，合同期满，未能选定新的物业服务企业、签订新的服务合同，本合同须继续履行，合同有效期自然顺延至新的物业服务合同生效之日止；本物业的管理服务费：高层1.8元/平方米；多层0.7元/平方米；业主/物业使用人应当于每月5日之前交纳当月的物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起按每日应交费用的千分之三交纳滞纳金，等等。2008年8月6日，广州市城市管理综合执法支队向被告出具《关于复查信访事项的答复》，记载被告反映207房利用二楼公共楼面空间搭建水泥平台，经查白云大队黄石中队已向207房发出《责令限期改正通知书》并上报白云大队处理，白云大队认为上述建筑物不属于严重影响城市规划的违法建设……白云大队不存在对该案件错误定性、推脱责任和行政不作为的行为；等等。2009年2月10日,广州市城市规划局白云区分局向被告出具《关于信访事项的复函》，记载“……我分局已将该违法建设定性为严重影响城市规划的违法建设并函请白云区城管分局责令限期拆除……”。2009年5月19日，207房业主（甲方）与被告（乙方）、监督方（广州市城市管理综合执法局白云分局黄石中队、广州市白云区黄石街黄石花园第二社区居民委员会）签署《协议书》，约定拆除甲方阳台门口卷闸门上的雨棚、通往楼梯过道上的星瓦棚及支撑架……甲方可以在卷闸上搭建不承重、塑料的、宽不超过80cm的卡布隆雨棚……上述整改验收合格、固定现场后，甲方不得另行再建其他违法建设，如有再建，甲方承担由此造成的一切后果，监督方必须在半个月之内组织强行拆除，乙方保证不再向上级有关部门投诉及信访；等等。2016年5月11日，被告向黄石花园物业管理处发出《关于要求认真履行的报告》；2017年12月4日，被告向黄石花园物业管理处发出《关于恳请贵处认真履责的请求》，均记载207房业主又非法建设棚盖，要求管理处拆除违法建设并清理垃圾。原告对该两份材料不予确认。2019年4月26日，广州市白云区城市管理和综合执法局向被告出具《关于秦总根投诉违法建设的分类处理告知书》，记载被告反映207房搭建雨棚问题自2018年至今已收到多次重复投诉，城管执法队多次与黄石第二社区居委会、物业管理处到现场协商解决……根据《穗城管委会纪[2011]18号》文件的精神，小区内占用外墙搭建雨棚（篷）的信访事项，根据《广州市市容环境卫生管理规定》第二十二条的规定，遮阳（雨）篷应当按照城市容貌标准设置，但目前我市尚未出台《广州市城市容貌标准》，且《广州市市容环境卫生管理规定》第二十三条仅对道路两侧和其他公共场所搭建其他设施行为作为规范，其他区域的遮阳（雨）篷的设置广州市暂无明确的标准和管理规范，造成城管执法无依据，会议议定由市城管执法局负责指引信访人通过民事诉讼的途径解决。该搭建物为遮阳雨棚，用于防止高空坠物、遮阳挡雨使用。因投诉者多次反映此情况，现根据属地街领导指示，黄石街城管执法队已于2019年4月15日再次到场，要求物业管理处每月定时清理雨棚上的垃圾，确保干净整洁。被告为证实原告提供物业服务存在质量问题，出示照片若干张，照片内容为垃圾乱堆放、公共设施破损、居民楼起火、保安亭无人值守、媒体报道截图等。原告称上述照片不能反映整个服务期内的服务情况。被告为证实其多次投诉，出示短信记录，记载被告分别收到广州政务多条受理信息；出示快递单据，显示收件地址分别为广州市白云区城市管理综合执法局、广州市白云区黄石街道办事处。原告对上述短信及快递单据真实性无异议，但称与本案不存在关联。另查，原告于1992年1月2日成立，于2017年6月22日将名称由广州城建开发物业有限公司变更为广州越秀物业发展有限公司。被告为广州市白云区黄园路黄园三街15号307房所有权人，该房建筑面积为94.94平方米。审理中，原告明确被告房屋物业费计费标准为1.8元/平方米，计费面积为94.94平方米；不主张2018年的物业管理费及滞纳金，2019年的物业管理费仅主张至2019年7月；确认曾于2019年9月20日拒收被告的物业管理费，并确认2019年物业管理费的滞纳金仅主张至2019年9月20日。被告确认至庭审之日，207房搭建的雨棚大部分已拆除，仅剩两小部分未拆除，且确认无法保证站立上方打扫卫生的安全性。以上事实，有《物业服务合同》、不动产登记查册表、照片、《关于复查信访事项的答复》、《关于信访事项的复函》、《关于要求认真履行的报告》、协议书、《关于恳请贵处认真履责的请求》、《关于秦总根投诉违法建设的分类处理告知书》、照片、短信、快递单据、诉求事项转送告知书及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与广州市城市建设开发有限公司签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告作为开发商委托的小区物业管理服务公司，与被告之间存在物业管理服务合同关系。被告抗辩原告提供的物业服务存在瑕疵，不应收取物业管理费，本院认为，物业服务本身存在滞后性，且物业服务的受众较多，存在无法取得全部人员满意的情形，亦考虑涉案小区年份较久，存在自然损耗情形，无法全部归责于物业服务提供方；在原告已提供了基本物业服务，被告理应按照合同约定标准缴纳物业服务费。经计算，被告房屋每月物业管理费应为170.89元。被告应向原告支付2017年及2019年1月至4月物业管理费2221.62元（4272.3元-2050.68元），2019年5月至7月为512.67元（170.89元/月×3月），共为2734.29元。关于逾期缴费的违约金即滞纳金，被告确实存在逾期缴纳物业管理费的行为，故原告依据合同约定要求被告自每月六号开始支付2017年的物业管理费滞纳金至付清之日止、支付2019年1月至7月的物业管理费滞纳金至2019年9月20日止合法合理，本院予以支持。但考虑被告亦提供部分照片反映原告对其提供的物业管理服务确实存在不足之处应予整改，且被告的欠交行为与被告对原告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费，故本院酌情调整滞纳金的标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率，且滞纳金总额应以2734.29元为限。关于反诉诉讼请求，被告主张侵犯其权利的雨棚并非原告搭建，若侵权行为存在，直接侵权人并非原告，故被告要求原告承担侵权损失及非公共设施的卫生清理工作，已超出原告依据《物业服务合同》所需提供的物业服务范围，故被告的反诉诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告秦总根向原告广州越秀物业发展有限公司支付2017年1月1日至2017年12月31日及2019年1月1日至2019年7月31日的物业管理费共2734.29元；二、于本判决生效之日起五日内，被告秦总根向原告广州越秀物业发展有限公司支付物业管理费的滞纳金（每月滞纳金均以170.89元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自当月6日起算，2017年的物业管理费滞纳金均计算至付清之日止，2019年1月至7月物业管理费滞纳金均计算至2019年9月20日止，滞纳金总额以2734.29元为限）；三、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告秦总根的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元、反诉诉讼费25元，均由被告秦总根负担。被告负担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。本判决为终审判决。审判员  林艾婧二〇一九年九月二十七日书记员  蔡佳丽