四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8699号 原告：四川省嘉丽来物业管理有限责任公司，住所地：成都市太升北路**江信大厦****。 法定代表人：李进，总经理。 委托诉讼代理人：张传禹，男，系该公司员工。特别授权。 被告：刘立圣，男，1941年8月8日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）与被告刘立圣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，依法由审判员李拥军独任审判，于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告嘉丽来物业公司的法定代表人李进及其委托诉讼代理人张传禹，被告刘立圣，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 嘉丽来物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.刘立圣向嘉丽来物业公司支付物业服务费及其他垫付费用9954元（物业费8629.31元、水费946.31元、垃圾处理费376元）及物业服务费违约金2985元，合计12939元；2.案件受理费由刘立圣承担。事实与理由：刘立圣系齐力花园小区8-B-510的业主。嘉丽来物业公司与齐力花园业委会签订《齐力花园小区物业管理服务合同》，约定：嘉丽来物业公司为齐力花园小区提供物业服务，齐力花园小区业主和物业使用人应按合同约定足额缴纳物业服务费等相关费用；缴纳时间为每月（或季）10日至15日；逾期未交纳物业费的，应从逾期之日起，每日按欠费总额的3‰支付违约金。嘉丽来物业公司一直为齐力花园小区提供物业服务至本诉讼日未离场。自2012年4月至2017年2月，刘立圣共拖欠嘉丽来物业公司物业服务费9954元，按约定违约金达数万元，现嘉丽来物业公司酌情主张其所欠物业费30%的违约金即2985元。嘉丽来物业公司为维护自身合法权益，特诉至法院。 刘立圣辩称，1.2012年3月，齐力花园8栋B座612业主梁清平，在刘立圣房屋正上方楼顶平台上大面积搭建违法建筑，致使刘立圣家客厅、卧室、卫生间等严重漏水，刘立圣不得不在外租房居住，并在实际租赁房屋处缴纳了物业服务费、水费、垃圾处理费。同时，通过法律诉讼，主张楼上业主赔偿损失。刘立圣于2017年3月才搬回居住，并从此缴纳费用。嘉丽来物业公司对8栋B座612业主违法建筑行为未尽管理职责、未及时阻止，致使刘立圣房屋漏水，故刘立圣从2012年4月至2017年2月未交物业服务费，合情合理。2.嘉丽来物业公司要求补缴物管费的依据是2012年7月18日与齐力花园签订的《齐力花园物业服务试用合同》，合同有效期于2012年10月31日截止，其后与齐力花园未再签订有效的物管服务合同，故起诉欠缴物管费无依据。3.刘立圣在外居住期间并未在该房屋内居住，不产生任何垃圾，请求交纳垃圾处理费无依据。4.刘立圣在外租房前将水费全部交清，在外租房期间未用水，但水表仍有走动现象，未找到跑水原因。刘立圣家用水表关闭后楼上会停水，造成水表不能关闭，这是楼上水表未按规定接管。自来水公司也称水表接管违法，水表以后的设施管理属嘉丽来物业公司管理范畴。后找嘉丽来物业公司来进行处理，但均未得到合理解决。家中所有设备停止用水，水表也有走动现象，产生的水费应由嘉丽来物业公司自行负担，故嘉丽来物业公司该请求也无依据。请求法院驳回嘉丽来物业公司的诉讼请求。 经审理查明，2012年7月18日，青羊区齐力花园第三届业主委员会（甲方）与嘉丽来物业公司（乙方）签订《齐力花园物业服务试用合同》，主要约定：1.乙方为齐力花园小区提供物业服务；2.乙方按房屋建筑面积向业主和物业使用人收取下列标准的物业服务费用：多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1.00元/平方米·月收取；3.业主或物业使用人逾期交纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金；4.城市生活垃圾处理费按国家相关规定执行（此项作为乙方代收代缴费用）；5.本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日止；6.本合同试用期满后，乙方通过对业主满意率的测评，如业主满意率双过半数通过，则试用期合格。试用期合格后甲、乙双方将另行签订正式物业服务合同。 房屋产权登记表中显示：刘立圣为青羊区青羊大道**********房屋的所有权人，房屋建筑面积为148.27平方米。 庭审中，嘉丽来物业公司为证明其主张，出示：1.齐力花园8-B-510欠费明细。证明齐力花园8-B-510号住宅房的业主刘立圣自2012年4月至2012年7月欠缴物业服务费474.46元（4个月×148.27平方米×0.8元/平方米·月）及2012年8月至2017年2月欠缴物业服务费8154.85元（55个月×148.27平方米×1.00元/平方米·月）、垃圾处理费376元、水费946.31元，以上合计9951.62元，刘立圣应承担的违约金为2985元（9951.62元×30%），合计12939元；2.代缴的垃圾处理费及水费的票据，证明嘉丽来物业公司已为齐力花园小区业主代缴了垃圾处理费和水费。 刘立圣为证明其主张，出示：1.成都市规划管理局下达并粘贴在齐力花园8-B-612号房门的部分文件，如行政处理事先告知书、责令限期自行拆除违法建设通知书等，证明嘉丽来物业公司对齐力花园8栋B座612业主违法建筑行为未及时阻止，给刘立圣造成损失；2.情况说明（7份），证明嘉丽来物业公司在刘立圣与齐力花园8-B-612业主的相邻权纠纷中出具“阴阳”情况说明，影响法院判决；3.居住证明、收费票据、房屋租赁合同等，证明刘立圣自2013年8月开始在外租房居住；4.刘立圣的8-B-510号住房水管入户阀门与水表间的违规接管情况照片，证明嘉丽来物业公司不履行职责，致使刘立圣所用水表不能关闭阀门，影响水表准确度。 上述事实有齐力花园物业服务试用合同、欠费明细、行政处理事先告知书、情况说明、居住证明、收费票据、判决书、照片及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，刘立圣系齐力花园8-B-510号住宅房的业主。2012年7月18日，嘉丽来物业公司与齐力花园第三届业委会签订《齐力花园物业服务试用合同》，合同试用期自2012年8月1日至2012年10月31日，后相继产生齐力花园第四届、第五届业委会，齐力花园第四届、第五届业委会未与嘉丽来物业公司签订新的物业服务合同。试用合同到期后，嘉丽来物业公司一直在为齐力花园小区提供物业服务，刘立圣事实上享受了物业服务，视为双方存在事实物业服务关系，刘立圣应向嘉丽来物业公司支付物业服务费，物业服务费标准参照《齐力花园物业服务试用合同》。 根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定，可知只有法律、行政法规强制性规定或双方明确约定采用书面形式订立合同的情况下，若双方未订立书面合同，则合同不成立，而齐力花园业委会或刘立圣均未与嘉丽来物业公司明确约定采用书面形式订立合同，且物业服务合同也非法律、行政法规强制性规定的需采用书面形式订立的合同。故刘立圣主张《齐力花园物业服务试用合同》到期，没有可依据的现行有效的合同来约束其交纳物业服务费，本院不予支持。 刘立圣以嘉丽来物业公司存在多种管理不善，造成其房屋漏水不能居住等为由拒交物业服务费，应通过其他途径处理，但不能以拒交物业服务费的方式“维权”。如果刘立圣以不缴纳物业服务费的方式“维权”，该行为将损害该小区已交物业服务费的业主的合法权益。 刘立圣称其自2013年以来在外租房居住，未在齐力花园小区居住，不产生生活垃圾。结合嘉丽来物业公司给刘立圣等出具的情况说明，嘉丽来物业公司应当知道刘立圣与楼上业主因房屋漏水而长期未居住在该处房屋内，不对该小区产生生活垃圾，且嘉丽来物业公司从刘立圣2017年3月搬入房屋居住后，收取了刘立圣相关垃圾处理费；另一方面，《城市生活垃圾管理办法》第四条规定“产生城;产生城市生活垃圾的单位和个人，城市人民政府确定的生活垃圾处理费收费标准和有关规定缴纳城市生活垃圾处理费。”刘立圣在租住房屋处依照规定已经缴纳了相关垃圾处理费。故在刘立圣因房屋漏水而长期未居住情况下，嘉丽来物业公司主张刘立圣缴纳该期间代为垫付垃圾处理费376元不具有合理性，本院不予支持。 刘立圣称其在外租房居住期间，未产生家庭用水，由于水表违规接管故障等问题，且嘉丽来物业公司未能及时进行维修而产生的水费，责任在嘉丽来物业公司。因水表读数具有客观性，在现有证据情况下，不足以证明水费产生是因为违规接管所致，刘立圣主张不予支付水费946.31元的依据不足。故嘉丽来物业公司主张刘立圣支付水费946.31元，具有合理性，本院予以支持。 综上，刘立圣应当支付嘉丽来物业公司自2012年4月至2012年7月期间物业服务费474.46元（4个月×148.27平方米×0.8元/平方米·月）及2012年8月至2017年2月期间物业服务费8154.85元（55个月×148.27平方米×1.00元/平方米·月）共8629.31元、水费946.31元。 关于违约金。《齐力花园物业服务试用合同》于2012年10月31日到期后，齐力花园业委会与嘉丽来物业公司并未重新签订物业服务合同，对于嘉丽来物业公司要求刘立圣承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、刘立圣于本判决生效之日起十日内向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司支付自2012年4月至2017年2月期间的物业服务费8629.31元； 二、刘立圣于本判决生效之日起十日内向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司支付水费946.31元； 三、驳回四川省嘉丽来物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费132元，减半收取为66元，由刘立圣负担50元，四川省嘉丽来物业管理有限责任公司负担16元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李拥军 二〇一九年九月十七日 书记员  何韵琴