广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20812号原告：广州市环境保护科学研究院，住所地广州市天河区南一路**。法定代表人：吴友明。委托诉讼代理人：陈广鹏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林生龙，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：徐文富，男，汉族，1984年4月4日出生，身份证住址广东省梅州市丰顺县，委托诉讼代理人：吴善鹏，广东方普律师事务所律师。第三人：广州绿田野生态教育中心，，住所地广州市白云区龙归镇南岭村法定代表人：吴春龙。委托诉讼代理人：卢卫国，广东国政律师事务所律师。原告广州市环境保护科学研究院与被告徐文富、第三人广州绿田野生态教育中心物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市环境保护科学研究院的委托诉讼代理人陈广鹏、林生龙，被告徐文富的委托诉讼代理人吴善鹏，第三人广州绿田野生态教育中心的委托诉讼代理人卢卫国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是位于广州市白云区龙归镇南岭村南岭西路环村西街**房屋所有权人，所有权性质为国有。在未取得原告同意的情况下，被告与第三人擅自于2014年4月28日签订《房屋与场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：第三人将位于广州市白云区龙归镇南岭村南岭西路环村西街99号（即白云区龙归南岭村龙岗路尾）广州绿田野生态教育中心大院内的广州绿田野生态教育中心综合大楼（整栋及四周空地）全部出租给被告。此后，被告与第三人于2014年4月29日签订《“房屋与场地租赁合同”补充协议》、于2015年1月20日签订《补充协议》、于2018年1月28日签订《“房屋与场地租赁合同”补充协议》，约定租金调整及不可抗力界定等事宜。第三人与被告于2014年5月8日进行场地及设施、设备移交接收。目前，被告将涉案物业用于经营幼儿园。原告作为涉案物业的所有权人，原告从未对涉案物业对外出租，亦没有授权第三人对外出租或转租。被告擅自与第三人签订《租赁合同》及相关补充协议，均未取得原告的同意或事后追认。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。诉讼请求：一、判决确认被告与第三人于2014年4月28日签订的《房屋与场地租赁合同》、于2014年4月29日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》、于2015年1月20日签订的《补充协议》以及于2018年1月28日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》损害原告作为权利人房屋所有权、土地使用权的合法权益；二、判令被告立即腾退及向原告返还位于广州市白云区龙归镇南岭村南岭西路环村西街99号房屋及周边空地（按照前述租赁合同文件，被告承租的房屋与场地总占地面积2821平方米。）；三、判令被告支付自起诉之日起至实际腾退及返还涉案物业之日止的占有使用费（按每月人民币106600元计付）；四、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、涉案合同及其补充协议合法有效，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定。理由：1.第三人系原告独资注册的直属企业，在被告与第三人签订涉案合同及协议时，原告已委托第三人全权经营涉案物业的管理与开发，并出示相应证明给被告。2.涉案合同及其补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定。3.经中国广州仲裁委员会裁决【（2019）穗仲案字第3868号】被告与第三人于2014年4月28日签订的《房屋与场地租赁合同》、于2014年4月29日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》以及于2018年1月28日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》均合法有效。二、原告知悉并同意被告承租涉案物业，且为被告使用涉案物业提供协助。三、被告是涉案物业的善意承租人，且已投入过千万进行建设，承租人应取得涉案物业的使用权。综上所述，被告对涉案物业系合法占有，涉案合同正常履行，不存在损害原告利益的行为，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：不同意原告的诉讼请求。我方认为案件所涉及的房屋及土地均是由原告提供给第三人使用，并且将该涉案场地为第三人办理相关的工商登记注册地。第三人在开办之日起，一直在管理经营涉案场地，被告与第三人签订的租赁合同是双方在协商一致的基础上订立的，是双方的真实意思表示，租赁合同补充协议的内容没有违法法律及行政法规的规定，对双方均有法律上的约束力。事实上，在履行合同的五年时间内，第三人将租赁合同产生的收益，除了留在本单位进行使用外，还依照原告制定的制度上缴部分收益，原告在整个租赁合同中没有提出任何异议，并主动向被告提供涉案房屋经营管理过程中的办证手续，因此原告是知情并认可第三人与被告之间的租赁事实，所以请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：第三人是原告独资注册成立的直属企业。1996年11月25日，原告与广州市白云区龙归镇人民政府签订《征地协议书》，，将位于南岭村土地征用用于建设第三人。997年8月26日，广州市公安局白云区分局龙归镇派出所将第三人的门牌编号为南岭村南岭西路环村西街99号。第三人于1998年7月15日成立，经营范围为职业技能培训（不包括需要取得许可审批方可经营的职业技能培训项目）；环保技术推广服务；环保技术开发服务；环保技术咨询、交流服务；物业管理。2005年12月16日，郑武被原告任命为第三人的法定代表人。2007年4月5日，原告与第三人的法定代表人郑武签订《广州绿田野生态教育中心目标经营管理协议》，约定原告将第三人及其所占用的所有场地交给郑武进行独立经营与管理。经营管理期为10年，以双方签字盖章生效之日起计。经营管理期间，第三人在经济上独立核算，承担人员工资以及运作等一切与第三人有关的费用，自负盈亏，其享有的权益，全部归郑武所有。郑武向原告交付10万元作为履约保证金并于每年向原告支付经营管理费30万元。2007年8月16日，原告向第三人出具证明一份，证明内容为：广州绿田野生态教育中心是我所独资注册的直属企业，，地址为广州市白云区龙归镇南岭村南岭西路环村西街**该地产属于我所所有，我所已委托广州绿田野生态教育中心全权经营管理与开发。2008年6月4日，广东省人民政府根据原告的申请，为原告颁发房地产权证。。原告是位于广州市白云区龙归镇南岭村南岭西路环村西街**房地产权的权属人，屋建筑面积3135.91平方米，土地共用面积8074.2平方米，房屋所有权及土地使用权性质均为国有。2014年4月28日，被告与第三人签订《房屋与场地租赁合同》，合同约定第三人将其所属的广州绿田野生态教育中心大院内的综合大楼及四周空地（总占地面积2821平方米，以下简称：涉案物业）全部出租给被告开办幼儿园使用。租赁期限20年，从2014年5月1日至2034年4月30日止。从2014年10月1日起开始计租，租金（含综合管理费）为不含税价，每月30000元整，每四年递增一次，每次递增8%。次日，双方签订《“房屋与场地租赁合同”补充协议》，将原租赁合同的租金修改为每月45000元。2014年5月8日，被告向第三人支付租金，第三人将涉案物业交与被告使用。2015年1月20日，第三人与被告再次签订《补充协议》（编号LTY2015001），协议对原租赁合同中的第十六条第16.2款所述的不可抗力作具体的解释。2018年1月28日，第三人与被告再次签订《“房屋与场地租赁合同”补充协议》，协议对涉案物业的租金再次进行调整。2019年3月27日，被告向中国广州仲裁委员会申请仲裁，要求确认被告与第三人于2014年4月28日签订的《房屋与场地租赁合同》、于2014年4月29日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》以及于2018年1月28日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》均合法有效。中国广州仲裁委员会于2019年5月6日作出了已经发生法律效力的（2019）穗仲案字第3868号裁决书，裁决确认被告与第三人于2014年4月28日签订的《房屋与场地租赁合同》、于2014年4月29日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》以及于2018年1月28日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》均合法有效。同时查明：被告为办理幼儿园相关事项的审批手续，曾通过第三人及郑武向原告申请借用涉案物业的房地产权证书使用，原告同意第三人的申请并在涉案物业的房地产权证书复印件上加盖“与原件相符，仅用于徐文富办理野田野幼儿园申领幼儿园办学许可手续使用，再复印无效”的印章及“广州市环境保护科学研究院”的公章予以确认。目前，被告依照租赁合同向第三人支付租金，被告正常使用涉案物业。2019年5月9日，原告以被告侵犯其合法权益为由，向本院提起诉讼，遂引起纠纷发生。以上事实，有营业执照、企业信用信息公示报告、关于建设绿田野生态环境教育中心的批复、征地协议书、广州绿田野生态教育中心编入南岭村南岭西路环村西街99号门牌的报告与批复、关于广州绿田野生态教育中心进行工商登记的请示、关于广州绿田野生态教育中心法定代表人的任免通知、广州绿田野生态教育中心目标经营管理协议、证明、关于我院机构名称变更及启用新印章的函、事业单位法人证书、组织机构代码证、房地产权证、房屋与场地租赁合同、“房屋与场地租赁合同”补充协议（2014年4月29日）、补充协议、租赁的房屋与场地及其设施和设备移交接收书、“房屋与场地租赁合同”补充协议（2018年1月28日）、裁决书、广州市环境保护科学研究院证件使用申请审批表、广州市环境保护科学研究院事项印章申请批准表、房地产权证复印件以及当事人陈述等证据证实。本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告是涉案物业的权属人，其对涉案物业依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2007年8月16日，原告出具证明一份，以证明原告将其名下位于广州市白云区龙归镇南岭村南岭西路环村西街99号房地产委托第三人全权经营管理与开发。原告的委托行为是原告对其权利的自由处分。原告委托第三人全权经营管理与开发涉案物业，第三人与被告签订了《房屋与场地租赁合同》、《“房屋与场地租赁合同”补充协议》（2014年4月29日）、《“房屋与场地租赁合同”补充协议》（2018年1月28日），约定第三人将广州绿田野生态教育中心大院内的综合大楼及四周空地（总占地面积2821平方米）出租给被告，被告向第三人支付租金。2019年5月6日，中国广州仲裁委员会作出的已经发生法律效力的（2019）穗仲案字第3868号裁决书确认被告与第三人于2014年4月28日签订的《房屋与场地租赁合同》、于2014年4月29日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》、于2018年1月28日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》均合法有效。被告与第三人于2015年1月20日签订的《补充协议》是对2014年4月28日签订的《房屋与场地租赁合同》中第十六条第16.2款“不可抗力”的解释说明并依附于《房屋与场地租赁合同》。《民法总则》第一百八十条第二款规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。故“不可抗力”应以《民法总则》的法律规定为准。被告依据上述有效合同向第三人支付租金并使用涉案物业并无不当。原告主张确认被告与第三人于2014年4月28日签订的《房屋与场地租赁合同》、于2014年4月29日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》、于2015年1月20日签订的《补充协议》以及于2018年1月28日签订的《“房屋与场地租赁合同”补充协议》损害原告作为权利人的房屋所有权、土地使用权的合法权益及主张被告立即腾退并返还涉案物业的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。被告已经按照合同的约定向第三人支付了相应的租金，其无须再次支付涉案物业的使用费。原告主张被告支付使用费（按每月人民币106600元计付）的诉讼请求，本院不予支持。至于第三人是否将收取的租金上交给原告，是原告与第三人之间的委托关系问题，本案不予调处。原告可通过法律途径另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州市环境保护科学研究院的全部诉讼请求。本案受理费81301元，由原告广州市环境保护科学研究院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  宋富长人民陪审员  张晓敏人民陪审员  刘健财二〇一九年九月一日书 记 员  郑 连