河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3942号上诉人（原审被告）：刘海涛，男，1982年6月4日出生，满族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：单伟鸣，北京允宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗珍，女，1990年1月5日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：王素燕、张志远，河北梁雪冬律师事务所律师。原审被告：三河市置房房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊高新区燕顺路东侧、密琢支线南侧（首尔园甜城一期E区底商），统一社会信用代码91131082MA07PGH44P。法定代表人：吴征，该公司经理。上诉人刘海涛因与被上诉人罗珍、原审被告三河市置房房产经纪有限公司（以下简称置房房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初6357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘海涛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：双方签订的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》合法有效，且签订于限购政策出台之前，不受限购政策影响。依照双方约定，被上诉人支付尾款的方式共有两种：一种是银行商业贷款；另一种是上诉人配合被上诉人或被上诉人指定的第三人办理全权委托公证，公证当天被上诉人一次性付清。即使被上诉人属于限购范围，仍然可以将房屋登记在符合购买政策的第三人名下。被上诉人起诉要求解除合同，实际上是违约行为的具体表现，上诉人损失高达100余万元，一审判决显失公平，明显不足以弥补上诉人损失。被上诉人在与上诉人签约时，明知自己名下已有两套住房，但仍然隐瞒事实与上诉人签订合同，存在明显恶意。罗珍辩称，双方签订房屋买卖合同及补充协议后，限购政策出台，合同已无法继续履行。上诉人称被上诉人解除合同的行为属于违约行为是错误的。办理全权委托公证并不是产权变更登记的有效形式，亦无法实现合同目的，且司法部已不允许办理涉及不动产处分的全权委托公证。限购政策出台后，被上诉人及时告知上诉人，其不具备购房资格。上诉人称政策随时会变，并承诺有办法办理过户，让被上诉人等房本下来再说。2018年4月房本下发后，被上诉人再次与上诉人协商，上诉人同意解除合同，并承诺将顺义一处民宅出售后，偿还被上诉人100万元首付款。整个过程被上诉人无任何过错。反而是上诉人以各种理由拖延，拒绝尽快解除合同。置房房产公司未参加诉讼，未作陈述。罗珍向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告刘海涛签订的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》；2、判决解除原告与被告刘海涛、三河市置房房产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间见证合同》；3、判决被告刘海涛返还原告已付的购房款1000000元，并自诉讼之日起至实际给付之日按人民银行同期贷款利率支付利息；4、判决被告三河市置房房产经纪有限公司返还原告已支付的过户服务费、贷款服务费共计15000元；5、诉讼费及保全费由被告承担。一审法院认定事实：原告罗珍与被告刘海涛于2017年3月23日经被告置房房产公司居间服务下签订了《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》，并同时与被告置房房产公司签订了《房屋买卖居间见证合同》，约定将被告刘海涛名下位于三河市燕郊高新区燕顺北路南侧、东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都·嘉和苑5号楼5-1-1501号房屋售与原告，房屋总价款为2300000元，合同签订后，原告已向被告刘海涛支付了购房款1000000元，已向被告置房房产公司支付服务费共计35000元，涉案房屋已于2017年3月26日交付原告。一审法院认为，原告主张解除与被告刘海涛之间的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》，被告刘海涛不同意解除，并认为双方之间签订的合同可以继续履行。依据《廊坊市人民政府关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定：“当地户籍居民家庭拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房”，结合本案已查明的事实，原告罗珍在三河市已拥有2套住房，属于涉案房屋所在地出台的限购政策中规定的限购对象，已不具备购买涉案房屋的主体资格，原告与被告刘海涛签订的涉案合同已无法实际履行，合同目的无法实现，故对原告要求解除与被告刘海涛之间《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》的主张，一审法院予以支持。原告主张被告刘海涛返还已支付的购房款1000000元并支付利息，被告刘海涛不予认可，被告置房房产公司无异议。原告与被告刘海涛之间的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》因限购政策已解除，且不可归责于任何一方，故在合同解除后，被告刘海涛理应返还原告已支付的购房款1000000元，考虑到涉案房屋已交付原告使用，按常理应产生租金收益，在原告主张的资金占用期间的利息损失和房屋被占用期间所产生的合理效益相当的情况下，一审法院酌情确定被告不再向原告支付利息。被告刘海涛抗辩涉案房屋价格自双方交易至今差价数额巨大，如解除会给被告刘海涛造成较大的经济损失，考虑到涉案房屋在此期间因限购政策价格持续下跌，造成被告刘海涛损失较大。本着公平的原则，原告应对被告刘海涛此期间房屋价格下跌造成的损失予以适当补偿。综合被告刘海涛在此期间因房屋价格下跌造成的损失情况，一审法院酌定原告补偿被告刘海涛合理损失的数额为150000元，故被告刘海涛应返还原告的实际购房款数额为850000元（1000000元-150000元）。原告主张解除与被告刘海涛、置房房产公司签订的《房屋买卖居间见证合同》并返还已支付的服务费15000元，被告刘海涛不同意解除，被告置房房产公司请求法院依法判决。原告与被告刘海涛、置房房产公司之间的《房屋买卖居间见证合同》中包含房屋买卖、居间服务、评估、过户及贷款服务等条款，因被告置房房产公司已促成原告与被告刘海涛达成了合法有效的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》，完成了其居间服务的义务，故对原告要求解除《房屋买卖居间见证合同》中关于居间服务条款的主张，一审法院不予支持。但原告与被告刘海涛签订的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》已经解除，且不可归责于任何一方，在《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》解除后，原告与被告置房房产公司签订的《房屋买卖居间见证合同》中关于房屋买卖、评估、过户及贷款服务的相关条款亦应一并解除，评估费、过户服务费和贷款服务费尚未发生，且原告主张的数额合理，被告置房房产公司应予退还，故对原告要求解除《房屋买卖居间见证合同》中关于房屋买卖、评估、过户及贷款服务的相关条款，并要求置房房产公司返还服务费15000元的主张，一审法院予以支持。综上，原告要求解除与被告刘海涛之间的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》，并要求被告刘海涛返还购房款850000元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以维护。原告要求解除与被告刘海涛、置房房产公司之间的《房屋买卖居间见证合同》中关于房屋买卖、评估、过户及贷款服务的相关条款，并要求置房房产公司返还服务费15000元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：一、解除原告罗珍与被告刘海涛之间的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》；二、解除原告罗珍与被告刘海涛、三河市置房房产经纪有限公司之间的《房屋买卖居间见证合同》中关于房屋买卖、评估、过户及贷款服务的相关条款；三、被告刘海涛于本判决生效后十日内返还原告罗珍购房款850000元；四、被告三河市置房房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告罗珍服务费15000元；五、驳回原告罗珍的其他诉讼请求。案件受理费13935元，保全费5000元，由原告罗珍负担9380元；由被告刘海涛负担9380元，由被告三河市置房房产经纪有限公司负担175元。本院二审期间，罗珍提交微信聊天记录一份，拟证明2018年6月上诉人已同意解除双方签订的房屋买卖合同，返还100万元房款。刘海涛对该证据的真实性不持异议，但认为并非新证据，二审不应采信，且从聊天内容看双方没有就解除合同达成一致意见。本院审查认为，综合该聊天记录与一审中提交的微信聊天记录，能够证实刘海涛曾同意解除房屋买卖合同并返还罗珍所交房款。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，双方的《次新房买卖合同》及《次新房买卖合同补充协议》虽签订于限购政策出台之前，但剩余1300000元房款系贷款支付，仍受限贷政策影响，委托公证亦无法办理。同时，根据双方的微信聊天记录显示，在限购政策出台后，刘海涛曾同意解除房屋买卖合同并返还1000000元购房款。在此情况下，一审判决双方解除合同，由刘海涛返还罗珍850000元购房款并无不当，本院予以维护。综上所述，刘海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13935元，由上诉人刘海涛负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 汪铁刚审判员 丁德松二〇一九年九月二十三日书记员 牛紫薇