成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初5022号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：杜雨珊，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙叶涛，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：段洋，男，1988年12月8日出生，汉族，住四川省什邡市。 被告：杨敏，女，1989年6月6日出生，汉族，住成都市双流区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称“九龙仓公司”）与被告杨敏、段洋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九龙仓公司的委托诉讼代理人杜雨珊、孙叶涛，被告杨敏、段洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨敏、段洋支付欠付的物业服务费4936.68元；2.判令杨敏、段洋支付物业服务费逾期之违约金，该违约金以每季度应交数额为基数，自拖欠之日起至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算，暂计至2019年3月31日为1110.2元）；3.判令杨敏、段洋支付九龙仓公司因追缴欠费而支出的律师费1000元。事实和理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（现已更名为九龙仓公司）是九龙仓时代上城项目建设单位依法选聘的物业管理企业，杨敏、段洋购买九龙仓时代上城（1A区）项目物业，并依据《商品房买卖合同》等的约定，与九龙仓公司签订了《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，约定业主应按照所购房屋面积（房屋建筑面积85.04平方米）以2.15元/月·平方米交纳物业服务费，缴费时间为每个季度第一个月的5日前，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓公司有权要求业主方补交并从逾期之日起按每日万分之五的标准收取违约金，一个月内未补交的，九龙仓公司有权采取相应法律行动，与此有关的法律费用由业主方承担。经九龙仓公司多次催告，杨敏、段洋至今未支付欠付的物业费，故诉至法院。审理中，因杨敏、段洋结清了物业费，故九龙仓公司自愿撤回第一项诉讼请求，即变更后的诉讼请求为：1.判令杨敏、段洋支付物业服务费逾期之违约金，该违约金以每季度应交数额为基数，自拖欠之日起至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算，暂计至2019年3月31日为799.97元）；2.判令杨敏、段洋支付九龙仓公司因追缴欠费而支出的律师费1000元。 杨敏、段洋辩称：1.我方并未违约，系物业公司服务违约在先。我方入住小区后，前半年按约缴纳了物业管理费，但在居住期间，小区经常出现垃圾长时间堆放、电梯无感应、夹人等现象，我方多次向物业公司反应，但并未改善。2.物业公司的服务质量根本不达标，其服务水平与收取物管费的标准完全不相适应，我方不应按照四级标准缴纳物管费。3.物业公司的违约行为已侵犯我方在内的大多数业主的合法权益。4.我方并未欠付物业公司物业服务费，并已按照较高标准于2019年7月1日缴纳了此费用。综上，请求驳回九龙仓公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年10月17日，杨敏、段洋与成都天府时代广场物业管理有限公司（2016年9月18日企业名称变更为九龙仓公司）签订《前期物业管理服务协议》，约定：九龙仓公司为九龙仓时代上城（1A区）小区提供前期物业服务；杨敏、段洋的房屋建筑面积为85.04平方米；九龙仓公司对房屋共用部位、共用设施及绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。杨敏、段洋所购住宅物业应按照所购房屋的建筑面积2.15元/平方米·月的标准缴纳物业公共服务费。杨敏、段洋应在房屋办理交接手续时向九龙仓公司提前一次性付清3个月的物业公共服务费，3个月之后的物业公共服务费按季缴纳，每次缴纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第一个工作日。九龙仓公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，杨敏、段洋有权要求九龙仓公司限期改正，逾期未改正给杨敏、段洋造成损失的，九龙仓公司承担相应的法律责任；杨敏、段洋违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓公司有权在本物业公布杨敏、段洋的姓名及有关情况，且九龙仓公司还有权要求杨敏、段洋补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准收取杨敏、段洋违约金，如果杨敏、段洋在一个月内仍未补交的，九龙仓公司有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、九龙仓公司聘请律师的费用）由杨敏、段洋承担。 2016年9月6日，杨敏、段洋在九龙仓时代上城小区13栋16层04号《业主单元内物品交接单》上签字完成收房。自2017年1月1日起，杨敏、段洋开始欠付物业服务费。2019年3月，九龙仓公司向杨敏、段洋邮寄《催收物业服务费的公函》，催收物业服务费，并于每月5日通过平台定期向杨敏、段洋发送催收信息。 2017年11月3日，九龙仓公司与北京大成（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，载明：时代上城项目，九龙仓公司拟起诉业主为9户，一审阶段每一案件九龙仓公司向律师事务所支付代理费用1000元。一审阶段九龙仓公司应支付的代理费，按起诉的业主户数据实结算，以九龙仓公司通知为准。2019年7月4日，北京大成律师事务所开具增值税专用发票，载明收到代理费27000元。 审理中，杨敏、段洋于2019年7月1日结清了物业服务费。 上述事实，有企业名称变更核准通知书、前期物业管理服务协议、临时物管公约、业主单元内物品交接单、催收物业服务费的公函、快递单、委托代理合同、增值税发票、收款收据及双方当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，九龙仓公司与杨敏、段洋签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。 关于九龙仓公司主张的违约金及律师费，杨敏、段洋辩称，九龙仓公司未达到物业服务标准，不应支付违约金及律师费。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，杨敏、段洋如认为九龙仓公司的物业服务标准未达标，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝缴纳物业管理服务费。并且杨敏、段洋所举证据不能证明其主张，故对于其上述抗辩理由，本院不予支持。九龙仓公司作为物业服务企业履行了主要管理义务，杨敏、段洋应当履行交纳物业服务费的义务，虽然杨敏、段洋已于2019年7月1日缴纳了物业服务费，但其存在逾期交纳的情形，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。《前期物业管理服务协议》约定，业主应于每季度第一个月的5日前交纳物业服务费，未按收费标准和时间缴纳的，应从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金，故对于九龙仓公司主张杨敏、段洋支付物业服务费逾期之违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。违约金应从2017年1月6日起分段计算至2019年7月1日。《前期物业管理服务协议》约定，九龙仓公司聘请律师的费用应由杨敏、段洋承担，但因九龙仓公司聘请律师处理的物业纠纷不仅此一件案件，再结合九龙仓公司与杨敏、段洋双方的责任大小，本院酌情判令杨敏、段洋承担500元的律师费。 综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告杨敏、段洋于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付违约金（违约金应从2017年1月6日起，以每季度欠付的物业服务费为基数，按每日万分之五的标准，分别自逾期之日起计算至2019年7月1日）； 二、被告杨敏、段洋于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费500元； 三、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告杨敏、段洋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一九年九月二十五日 法官助理  曾晓梅 书 记 员  盛 娇