四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初6952号 原告：和记黄埔地产（成都）有限公司，住所地：四川省成都市高新区芳草东街**。 法定代表人：周伟淦。 委托诉讼代理人：周瑜，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：张建，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理人。 被告一：鲁川义，男，1974年12月24日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：杜然，四川仁卓律师事务所律师，特别授权代理人。 被告二：曾靖，女，1976年5月28日出生，汉族，住成都市高新区。 原告和记黄埔地产（成都）有限公司（以下简称和记黄埔公司）与被告鲁川义、曾靖商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周瑜、被告鲁川义的委托诉讼代理人杜然到庭参加诉讼，被告曾靖经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。 原告和记黄埔公司向本院提出的诉讼请求为：1、确认原告与被告之间的商品房买卖合同已解除；2、被告立即协助原告注销高新区荟锦路33号南城都汇汇尚园2栋1单元2层201号商品房买卖合同备案登记；3、被告向原告支付逾期付款导致合同解除的违约金35.8万元；4、被告向原告支付逾期办理注销备案登记的违约金19332元（自2018年12月20日起至实际办理完毕合同注销备案登记之日止按购房总价款358万元的每日万分之一计算）；5、被告承担本案律师费8000元及全部诉讼费用。其事实与理由为：2018年8月25日原、被告双方签订《商品房买卖合同》及相关附件，约定被告购买原告开发的位于高新区商品房，总价款为358万元，被告采用按揭付款方式支付购房款，被告应于2018年5月16日支付首付款108万元（含定金3万元），应于2018年8月14日当日或之前向原告付清全额购房款250万元。然被告仅向原告支付了购房款共108万元后，尚有250万元购房款未按约向原告支付。根据合同约定若被告逾期付款超过90天，原告有权以书面形式通知被告立即解除商品房买卖合同，同时有权要求被告承担合同解除的违约责任。由于被告的违约行为导致合同约定的解除条件成立，原告授权律师于2018年12月10日向被告发出《关于解除事宜的律师函》，依约行使了解除权并履行了合同解除的通知义务，但被告却迟迟不履行应当承担的违约责任。原告认为双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告未按约履行付款义务的行为属重大违约行为，致使原告销售合同的目的落空，严重侵害了原告的合法权益。原告选择解除合同并请求被告承担造成合同解除的违约责任既符合合同约定又符合法律规定，被告依法应向原告承担违约责任。原告为维护自身权益诉至法院。 被告鲁川义辩称：1、同意解除案涉合同、同意注销合同备案；2、合同约定首付三成，其余向建行申请贷款，贷款未审批通过不是由于被告征信问题，而是由于其他原因，故贷款未成功并非被告原因所致，并非被告原因导致合同解除，故被告不应承担原告主张的两项违约金和律师费；3、假设法院认定被告构成违约，原告未举证实际的损失，原告主张的违约过高，请求调低违约金。 被告曾靖未予答辩。 经审理查明： 截止2018年5月16日，被告鲁川义、曾靖已向原告和记黄埔公司支付完毕108万元购房首付款（含3万元定金）。 2018年8月25日，原告和记黄埔公司（出卖人）与被告鲁川义、曾靖（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于成都市高新区房屋，房屋用途为住宅，实测建筑面积143.62㎡，总价款为358万元。第八条付款方式及期限约定：首付款占全部房价款的30%，余款买受人向中国建设银行股份有限公司成都第三支行申请商业贷款，贷款期限20年。第九条逾期付款责任约定：除不可抗力，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照如下方式处理：（1）逾期在90之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的Ｘ%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。第十二条约定：出卖人在2018年9月14日前向买受人交付该商品房。 该合同附件5付款方式及期限约定：首期楼款为楼价总额之30%，即108万元（含定金3万元），须于2018年5月16日当日或之前付清；楼款余款为楼价总额之70%，即250万元，须于2018年8月14日当日或之前付清。被告认为，合同签订时间为2018年8月25日，但该附件约定的付款时间却早于合同签订时间，意味着被告签约后马上违约，不能按此确定被告付款时间及确定被告的违约责任。 当天双方并签订该合同补充协议。该协议第五条关于买卖合同第九条的补充约定第一款约定：双方同意将买卖合同第九条第1款第（2）项中“买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的X%”修改为“买受人自解除合同通知送达之日起当日内按该商品房总价款的10%”……第3款第（2）项约定：若贷款申请未被批准或贷款成数、年限、利率与买受人申请不同的，买受人仍须按买卖合同附件五约定的期限支付楼款余额，否则买受人应承担逾期付款的违约责任。该协议第二十条合同解除（退房）的补充第一款第2项约定：买卖合同履行过程中，任何一方按买卖合同约定提出解除合同（退房）的，在解除合同（退房）通知送达对方之日起买卖合同解除，买受人须在解除合同（退房）通知送达后二日内至出卖人售楼处与出卖人签署解除合同所需文件（包括但不限于解约协议、办理合同注销登记手续之授权委托书等），并于前述文件签署之日起十五日内配合出卖人共同完成合同注销登记。买受人逾期办理上述手续的，每逾期一日，须按该商品房总价款万分之一向出卖人支付违约金，但前述违约金总额不超过该商品房总价款的10%；…… 被告已支付首付款108万元，剩余房款250万元被告至今未支付。 2018年10月17日，原告向被告预留的通讯地址邮寄发出逾期付款提示函，告知被告其应于2018年8月14日前支付剩余房款250万元，要求被告支付该款及按合同约定支付逾期付款违约金。 2018年10月24日，原告向被告预留的通讯地址邮寄发出追款通知书，告知被告若未在2018年11月12日前支付前述250万元被告有权按照合同约定解除案涉商品房买卖合同等。 2018年12月10日，原告委托四川新开元律师事务所向被告预留的通讯地址邮寄发出律师函，告知被告：因其逾期付款已超过90日，构成重大违约，即日起解除双方签订的案涉商品房买卖合同及其补充协议并要求被告支付违约金及配合办理案涉合同注销备案登记手续等。 庭审过程中被告陈述前述三份函件其均未收到。 2018年9月21日，原被告双方办理了案涉合同的备案登记，签约备案号为3×2。 原告尚未向被告交付案涉房屋。 以上事实有原告举证的《四川省商品房买卖合同（现售）》及其附件与补充协议、逾期付款提示函及其EMS邮单、追款通知书及其EMS邮单、律师函及其EMS邮单、收款收据等证据在卷佐证。 关于原告2018年12月10日所发律师函是否具有解除案涉合同法律效力的问题，本院认为，截止2018年5月16日被告已支付完毕首付款108万元，而案涉合同签订于2018年8月25日，合同约定被告须于2018年5月16日前付清首付款108万元，须于2018年8月14日前付清剩余房款250万元。通常，合同签订后，被告的合同义务及其违约责任方可确定，而案涉合同签订在后，约定的余款付款期限在前，该约定不具有可履行性，原告也未举证证明双方在2018年8月14日前已达成在此之前支付250万元余款的约定，故应视为关于250万元房款的支付期限合同约定不明，被告未在2018年8月14日前付清剩余房款250万元不构成对该合同的违反。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项约定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，原告2018年10月17日向被告预留的联系方式及通讯地址发出逾期付款提示函，要求被告支付剩余房款250万元，于2018年10月24日再次向被告预留的联系方式及通讯地址发出追款通知书，要求被告2018年11月12日前付清该款，被告虽辩称未收到该邮件，但原告已按照合同约定履行自身通知义务，根据合同约定，前述邮件在发出七日后发生送达的效力，发出日后第七日视为送达。故经原告要求限期履行支付剩余房款义务后，被告一直未予履行，其行为构成违约。根据合同约定，被告逾期付款超过90日的，原告方享有合同约定的解除权，原告要求被告2018年11月12日前付清该款，故应按此确定付款逾期时间。本案中原告于2018年12月10日即向被告发出律师函以被告未付款为由要求解除案涉合同，其发出解除函时尚未符合前述“逾期付款超过90日”的解除条件，故该律师函不具有解除案涉合同的法律效力，原告要求确认案涉合同于该律师函视为送达时解除的主张不成立。被告至今未付剩余房款250万元，原告要求解除案涉合同，被告同意解除，本院对此予以确认，故案涉合同于2019年7月26日双方一致同意解除之日解除。合同解除后，原告应将被告已支付的购房款全额退还给被告，且被告应协助原告办理案涉合同的备案登记注销手续。 对于原告要求被告承担房屋总价10%的解约违约金35.8万元的诉请，本院认为，被告经原告要求限期履行支付剩余房款义务后一直未予履行，其行为构成违约，原告据此有权要求解除合同并有权要求被告支付违约金。原告要求被告承担房屋总价10%的解约违约金35.8万元，被告认为原告主张的违约金过高请求调低，对此本院认为，原告未能举证说明其损失，再结合商品房市场行情持续整体上涨，本院认为原告主张的违约金过高，应当予以减少。综合考虑被告违约时间、原告预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，本院确定违约金为房屋总价款的5%即179,000元为宜。 关于原告要求被告承担从2018年12月20日起按购房总价每日万分之一标准计算的逾期配合办理注销备案手续的违约金的诉请，本院认为，前文已论述，原告2018年12月10日发出的律师函不具有解除案涉合同的法律效力及案涉合同本院认定于2019年7月26日解除，故合同解除后始发生被告配合原告办理合同备案登记手续注销义务的问题。且因被告已经就逾期付款行为承担了解除合同并支付违约金的责任，注销备案登记仅是合同解除后的法律效果，再行支持逾期解除备案的违约金，可能存在对被告逾期付款行为的双重处罚，故原告主张的前述违约金本院不再予以支持。 对原告要求被告承担律师费8,000元的诉讼请求，其未举证证明已实际产生该费用，故该项诉请本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告和记黄埔地产（成都）有限公司与被告鲁川义、曾靖签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及其附件、补充协议于2019年7月26日解除； 二、被告鲁川义、曾靖于本判决生效之日起十日内配合原告和记黄埔地产（成都）有限公司办理案涉位于成都市高新区房屋的合同备案登记注销手续（签约备案号为3×2）； 三、被告鲁川义、曾靖应向原告和记黄埔地产（成都）有限公司支付违约金179,000元，原告和记黄埔地产（成都）有限公司向被告鲁川义、曾靖退还购房款1080,000元,两项品迭后,由原告和记黄埔地产（成都）有限公司在本判决生效之日起二十日内向被告鲁川义、曾靖退还购房余款901,000元； 四、驳回原告和记黄埔地产（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息债务。 本案案件受理费17,720元，由被告鲁川义、曾靖承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  程洁 二〇一九年九月二十七日 书记员  谢琳