山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0911民初4643号原告：山东绿地泉物业服务有限公司泰安分公司，住所地泰安市岱岳区天平街道办事处永安社区。负责人：刘长青，任该公司经理。委托诉讼代理人：张训勇，山东崴达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张良磊，山东崴达律师事务所律师。被告：张文静，女，汉族，1993年3月22日出生，户籍地内蒙古牙克石市，现住泰安市岱岳区。原告山东绿地泉物业服务有限公司泰安分公司（以下简称绿地泉泰安分公司）与被告张文静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地泉泰安分公司的委托诉讼代理人张良磊，被告张文静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告绿地泉泰安分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业管理费5506元（2016年3月1日至2019年12月31日）；2、依法判令被告向原告支付违约金（以半年物业费718元为基数，分别自2016年1月10日、2016年7月10日、2017年1月10日、2017年7月10日、2018年1月10日、2018年7月1日、2019年1月10日、2019年7月1日起，以日千分之三计算至实际给付之日止）；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告山东绿地泉物业服务有限公司泰安分公司变更前名称为济南龙泉物业管理有限责任公司泰安分公司，变更日期为2016年12月30日。2015年8月，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所居住的绿地公馆小区提供物业服务，在协议中双方约定物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米1.3元收取，被告应在每半年度首月的1日足额交纳本半年度的物业服务费，如被告逾期交纳物业费，从逾期之日起，每日按应交费数额的千分之三收取违约金。原告依约为被告所居住小区提供了物业服务，而被告入住小区后仅按照房屋建筑面积92.07平方米交纳了2015年9月至2016年2月的物业费，后期物业费被告拒不交纳。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告张文静答辩称，住户存在房屋漏水、厨房大理石、房顶、天花板开裂问题，原告没有从服务的角度解决问题，出现不交物业费的情况后只是电话催费，发律师函，向法院诉讼。未对收支情况进行公布；停水停电未提前通知用户；小区业主出入口值班室只有白天有人值班，没有对出入人员进行登记；保洁服务不及时，小区脏乱；业主应该依法享有物业的公用设施，其中包括停车场、公告栏、电梯被物业占用，且收到的收益并没有进行公示；电梯故障率高，经常有业主被关在电梯，甚至掉落。原告提供的服务一直未达到物业服务标准，物业维修也存在乱收费情况。综上所述，被告没有缴纳物业费，是因为原告首先没有履行双方的合同约定，没有提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据合同法第六十七条规定拒绝履行规定，暂停缴纳物业费用。本案经审理查明事实如下：2012年10月8日，泰安绿地泉景置业有限公司选聘济南龙泉物业管理有限责任公司对绿地公馆一期（三、四组团）提供前期物业管理服务，双方签订前期物业管理委托合同。2015年8月31日，济南龙泉物业管理有限责任公司泰安分公司作为房地产开发单位委托的物业服务企业（甲方）与购房业主（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。协议第三条约定：甲方提供服务的受益人为本物业区域的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任，履行相应的义务。第二十四条物业管理服务费：1、商业房屋、办公用房，甲方按房屋建筑面积每月每平方米2元向乙方（业主）收取；住宅房屋甲方按其产权面积每月每平方米1.3元向乙方（业主）收取。2、收费时间：本物业管理服务费用按照开发商发放的业主上户通知书的时间为收费起始日。在与业主签署《前期物业管理服务协议》后，按照半年度向乙方（业主）收取（预收）。3、业主逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的千分之三按日交违约金，拖欠3个月的甲方有权在小区公告栏上予以曝光，仍未缴纳的甲方有权向当地人民法院提起诉讼。”合同还对委托管理事项、委托管理期限、双方的权利义务、物业管理服务质量及标准等事项进行了约定。被告张文静即绿地公馆小区四组团3号楼1单元302室住宅房屋购房业主（房号4-3号楼1单元302室），被告张文静作为协议乙方与甲方济南龙泉物业管理有限责任公司泰安分公司（原告）签订《前期物业管理服务协议》。协议签订后，被告张文静于2015年8月31日交纳了2015年9月至2016年2月的物业服务费共计718元（92.07平方米×1.3元每平方米×6个月）。后期物业费未缴纳。2016年12月30日，济南龙泉物业管理有限责任公司企业名称变更为山东绿地泉物业服务有限公司，济南龙泉物业管理有限责任公司泰安分公司企业名称变更为山东绿地泉物业服务有限公司泰安分公司。以上事实，由原告陈述、前期物业管理服务协议、前期物业管理委托合同、收款单据、工作日志、企业变更登记情况等证据在案证实。本院认为：2015年8月31日，原告绿地泉泰安分公司与被告张文静签订的前期物业管理服务协议，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，对原、被告均有约束力，双方应自觉履行。物业服务企业收取物业费的基础是提供了物业服务，业主接受物业服务则应当缴纳物业费。被告张文静在享受物业服务的同时拒交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。被告张文静辩称，该小区房屋和电梯存在质量问题，物业服务未达标准，物业维修存在乱收费情况，未对收支情况进行公布等为由拒绝缴纳物业费。因被告张文静对自己的主张未提供证据证实，且房屋和电梯质量问题与物业服务合同不是同一法律关系，因此，被告的辩解理由不成立，本院不予支持。《前期物业管理服务协议》收取物业费时间约定，按照半年度向乙方（业主）收取（预收），故原告要求被告张文静交纳拖欠的自2016年3月1日至2019年8月31日的物业费5027元（92.07平方米×1.3元每平方米×42个月）于法有据，本院予以支持。因在原告提起诉讼时2019年9月1日至12月31日物业费未到应收缴纳时间，原告要求该期间的物业费无据，本院不予支持。关于违约金的计算标准，原告主张的违约金的数额过高，应参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金。关于违约金的计算时间，应当自实际违约之日起计算，即分别自2016年3月1日、2016年9月1日、2017年3月1日、2017年9月1日、2018年3月1日、2018年9月1日、2019年3月1日起按每半年发生的物业费金额718元（92.07平方米×1.3元每平方米×6个月）为基数计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告张文静支付原告山东绿地泉物业服务有限公司泰安分公司物业管理费5027元。二、被告张文静支付原告山东绿地泉物业服务有限公司泰安分公司逾期缴纳物业管理费违约金，以半年物业费718元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，分别自2016年3月1日、2016年9月1日、2017年3月1日、2017年9月1日、2018年3月1日、2018年9月1日、2019年3月1日起计算至实际付款之日止。三、综上一、二项，限自本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告山东绿地泉物业服务有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张文静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张传华二〇一九年九月六日书记员  王文哲