广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终621号 上诉人（一审原告）：张菲菲，女，1984年1月10日出生，汉族，住昭平县。 委托诉讼代理人：李新光，男，1977年9月22日出生，汉族，住昭平县,系上诉人张菲菲丈夫。 委托诉讼代理人：梁斌，广西宏民律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：张振西，男，1982年11月5日出生，汉族，住昭平县。 被上诉人（一审被告）：张振南，男，1984年4月5日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被上诉人（一审第三人）：邱秀萍，女，1965年1月8日出生，汉族，住昭平县。 上诉人张菲菲因与被上诉人张振西、张振南、邱秀萍确认合同有效纠纷一案，不服广西壮族自治区昭平县人民法院（2019）桂1121民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张菲菲上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人订立的房屋转让协议书合法有效，或将本案发回重审；2.一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院证据采纳有误。上诉人在一审中提交的录音视听资料内容明确具体，清晰表明了被上诉人邱秀萍愿意办理房产过户手续，被上诉人邱秀萍完全知晓本案房屋的交易事实。二、一审法院事实认定不明确，适用法律有误。自从与张树东协商交易本案房屋，被上诉人邱秀萍自始知情且同意办理过户手续，同时还应上诉人的邀约和配偶张树东进行沟通。户主张树东作为房屋所有权人处理本案房屋已经构成有权代理，其法律后果由各被上诉人承担。三、本案系被上诉人不守诚信引起，其应当承担由此引发的后果，以维护良好的社会风气。四、因被上诉人不履行合同的行为致使上诉人受到经济上和精神上的巨大伤害，全面继续履行合同合情合理合法。五、上诉人保留追究被上诉人其它法律责任的权利。 被上诉人张振西、张振南、邱秀萍共同辩称，1.一审法院对录音视听资料不予认定是正确的。从录音内容看，谈话主体、标的物、具体内容等等俱不清楚，未涉及上诉人要邱秀萍同意转让涉案房屋的相关内容，邱秀萍也没有提到同意转让涉案房屋，邱秀萍不知道也不可能同意涉案房屋转让协议的内容。邱秀萍至今仍未在协议上签字，不能据录音认定邱秀萍同意转让涉案房屋。一审中，上诉人张菲菲故意逾期提供录音视听资料，被上诉人对其三性提出异议，该证据与案件事实无关。该录音为偷录，上诉人张菲菲签订协议后近2个月的时间都没有联系邱秀萍，但是录音后20天就迅速提起诉讼，并以录音作为重要证据提交，其目的是陷阱取证，有意影响司法公正，侵害共同共有人邱秀萍的合法权益。2.上诉人所称被上诉人邱秀萍对转让涉案房屋自始知情且同意办理过户手续，同时还应上诉人的邀约与张树东进行沟通一事不符合事实。自始至终，上诉人张菲菲与张树东都没有告知邱秀萍转让涉案房屋，也没有与邱秀萍进行沟通协商，邱秀萍对此也没有表态过。且在一审诉讼程序开始后，邱秀萍主动申请作为第三人参加诉讼，对涉案房屋明确表态不同意转让。3.上诉人主张张树东转让涉案房屋构成有权代理无事实、无法律依据。涉案房屋为张树东和邱秀萍共同共有，房屋共有人邱秀萍自始不知情且从未同意出售房屋，张树东在共有权人邱秀萍不同意出售涉案房屋的情况下处分涉案房屋，构成无权处分。4.涉案《房屋转让协议书》签订之前，张树东已向张菲菲提交涉案房屋所有权证，该证中所有权人一栏为张树东，共同共有栏已载明“共同共有”，且《房屋转让协议》首部及落款都列明了转让方共有人栏，由此可知上诉人在签订协议时清楚涉案房屋属于共同共有，清楚需要共同共有人同意转让房屋并签字协议才生效，在共同共有人邱秀萍不同意的情况下，张树东属于无权处分。邱秀萍从未对张树东的处分行为予以追认，也不存在授权处分，诉讼中也明确表态不同意转让。因此涉案房屋转让协议自始无效。张菲菲在明知涉案房屋有共同共有人的情况下仍签订协议，属于主观恶意。5.涉案房屋尚未在相关部门办理产权相关登记手续，物权并未发生转移，上诉人不构成善意取得。综上，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 张菲菲向一审法院起诉请求:一、确认双方签订《房屋转让协议书》合法有效；二、判令被告协助原告办理昭平县昭平镇东宁中路26-1号（国税局）04#203号房屋的过户手续，将该房屋过户到原告名下；三、本案诉讼费均由被告承担。 一审法院认定事实：2018年10月24日，原告与张树东签订《房屋转让协议书》。约定：一、甲方（张树东，下同）将合法拥有的坐落在昭平县昭平镇东宁中路26-1号(国税局）04#203号三房二厅房屋（房产证号：昭房权证昭平镇字第××号）转让给乙方（张菲菲，下同），该房总面积为：113.26平方米。该房屋占用范围及其相关权益随该房一并转让。二、房屋转让总价为27万元整。三、甲方保证已如实陈述房屋权属状况和其他具体情况，保证该房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。四、付款时间与方法：甲、乙双方经协商一致，上述房屋分三次付清购房款：第一次签订房屋转让协议交1万元定金；第二次在办理过户手续交税成功后再次交付购房款19万元；第三次在房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕拿证乙方拿到新房产证等相关手续后再将剩余部分全部交清给甲方，办理房产过户税由乙方负责，水、电等其它费用由甲方负责。五、甲方在每次收取付款后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。六、如双方有任何一方违约合同规定的按合同交易款20%退还对方。七、签订合同之后，甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，符合房屋出售的法定条件。由此引发的纠纷由甲方自行处理，与乙方无关等条款。在该协议首部“本协议双方当事人”列明的“转让方共有人：姓名和身份证号码”及落款“转让方共有人：（签字）”栏。原告所持的协议书上述应签字部分的内容均为空白，而张树东所持的协议书在首部“转让方共有人：姓名”栏签有“张树东”名字，其余为空白。签订协议后，张树东共收到原告购房款21万元（含定金1万元），但未能交付涉案房屋给原告，更未办理涉案房屋产权过户登记手续。为此，双方发生纠纷，原告遂向该院提起诉讼。另查明，涉案房屋系张树东和邱秀萍共同共有。张树东和邱秀萍系夫妻关系，生育有二子张振西和张振南。张树东在诉讼过程中于2019年3月3日病故。 一审法院认为，一、涉案房屋转让协议是否成立且有效。（一）涉案房屋转让协议是否成立。原告与张树东签订《房屋转让协议书》，系双方真实意思表示，在签订协议前（2018年10月3日）张树东收取原告定金1万元，签订协议当日和次日，张树东共收取原告购房款20万元，表明原告已履行了协议主要义务，张树东是接受的。至于涉案房屋共有人没有签字，涉及到有无授权处分或善意取得等问题，即便是无权处分，根据《合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”及第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，该协议自张树东和张菲菲签字时成立，因共有权人意思尚未有表达，协议效力处于待定状态。因此，张振西、张振南辩称张菲菲与张树东签订的《房屋转让协议书》未成立，无事实和法律依据，不予采信。（二）涉案房屋转让协议是否有效。根据《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房产。涉案房屋系张树东和邱秀萍共同共有，本案现有证据不能证明张树东处分涉案房屋时另一共有权人邱秀萍是同意的。故，张树东作为共有权人之一，在共有权人邱秀萍并不同意出售涉案房屋的情况下，对涉案房屋进行处分不符合上述法律规定。张菲菲是否符合善意取得呢？根据《物权法》第一百零六条“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外。符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，首先，在签订转让协议时，张树东已向张菲菲提交涉案房屋所有权证，该证中房屋所有权人栏为张树东，共同共有栏已载明“共同共有”，对此张菲菲理应了解清楚共有权人的情况，或者处分人有无授权处分委托手续。另外，从《房屋转让协议》首部及落款在转让方后均列明转让方共有人栏，由此可认定张菲菲在签订该协议时是知晓涉案房屋属于共同共有的。其次，涉案房屋一直由张树东、邱秀萍夫妇居住使用，如张菲菲购房时尽到谨慎注意义务，可以了解涉案房屋系张树东与邱秀萍的夫妻共同财产。第三，张树东与张菲菲就涉案房屋既未交付，也未办理产权变更登记。因此张菲菲的购买行为不具备善意取得的构成要件。综上，张树东与张菲菲签订的《房屋转让协议书》应属无效。 二、涉案房屋是否具备继续履行的条件。从前述可知，张树东与邱秀萍签订转让协议时虽是夫妻关系，但张树东对其与邱秀萍共有的涉案房屋一并处分属于无权处分的行为。嗣后，邱秀萍亦未对张树东的处分行为予以追认，同时不存在授权处分的事实，亦不符合善意取得的情形。在本案诉讼开始后，邱秀萍申请作为第三人参加诉讼，对涉案房屋明确表态不同意转让，故涉案房屋不具备法律上或事实上能够履行的条件。《房屋转让协议书》已确认为无效，无效合同自始没有法律约束力，故对张菲菲要求确认合同有效，并履行产权过户登记的主张，无事实和法律依据，不予支持。因张菲菲基于合同有效提出履行涉案房屋产权过户的请求，尤其是在法庭审理辩论终结前，张菲菲坚持合同有效的主张，仍未请求张振西、张振南承担合同无效后的民事责任。因此，该院不宜对合同无效后的责任一并作出裁判。当然，如果张菲菲认为其确因《房屋转让协议书》无效而遭受损失，可以依法另寻救济途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告张菲菲的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告张菲菲负担。 本院二审期间，各方当事人未向本院提供新证据。综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本案各方当事人的争议焦点是：涉案房屋转让协议书是否合法有效？ 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依据审理查明的事实，涉案房屋的所有权人为张树东，共同共有人为邱秀萍，属二人的夫妻共同财产。张树东未经邱秀萍同意擅自处分共有房屋，侵犯了邱秀萍的共有权利，构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。张树东与张菲菲签订的房屋转让协议书不存在合同法第五十二条规定的无效事由，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。一审认定涉案房屋转让协议书无效不当，本院依法予以纠正。然而，依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中，张菲菲要求被上诉人依据合同约定协助办理涉案房屋的过户手续，因张树东欠缺处分权，其需征得共有人邱秀萍的同意，方有权处分共有财产。邱秀萍至今未在房屋转让协议书上签字，现又明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给张菲菲，故张菲菲的该项诉请缺乏法律依据，一审判决驳回张菲菲该项诉讼请求并无不当，张菲菲对此也未提出上诉，本院予以维持。由于涉案合同因法律上的原因而不能继续履行，上诉人张菲菲的合同权利可另案主张。 综上分析，一审判决程序合法，认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理错误，本院依法予以纠正。上诉人张菲菲的上诉请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，第一百七十条第一款第一、二项，第一百七十五条之规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区昭平县人民法院（2019）桂1121民初85号民事判决； 确认张菲菲与张树东于2018年10月24日签订的《房屋转让协议书》合法有效； 三、驳回上诉人张菲菲的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元（张菲菲已预交），二审案件受理费100元（张菲菲已预交），合计200元，由被上诉人张振西、张振南、邱秀萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立峰 审 判 员 吕小莉 审 判 员 黄义奎 二〇一九年九月十一日 法官助理 蒙晓华 书 记 员 刘晓玲