陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终10689号上诉人（原审原告）：张嬴，女，1984年5月14日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：陈飞，陕西迈盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐培莹，陕西迈盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐军喜，男，1978年4月24日出生，汉族，住西安市雁塔区高新路四十八号综合办公楼。委托诉讼代理人：李鹏涛，陕西致易衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨依宁，陕西致易衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈琼，女，1976年8月15日出生，汉族，住西安市雁塔区高新路四十八号综合办公楼。委托诉讼代理人：李鹏涛，陕西致易衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨依宁，陕西致易衡律师事务所律师。原审第三人：西安高新区怡和房屋中介服务部，住所地西安市高新区中央。经营者：薛欢，女，1986年XX月XX日出生，汉族，住陕西省大荔县XX镇XX村XX组XX号。上诉人张某某因与被上诉人徐军喜、陈琼、原审第三人西安高新区怡和房屋中介服务部（以下简称:怡和中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张某某及其委托诉讼代理人陈飞、徐培莹，被上诉人陈琼及被上诉人徐军喜之共同委托诉讼代理人李鹏涛、杨依宁均到庭参加了诉讼。原审第三人怡和中介服务部经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。张某某上诉请求：1.撤销一审判决，改判徐军喜、陈琼按照定金罚则双倍返还定金20万元，徐军喜、陈琼赔偿房屋溢价损失20万元；2.本案一、二审诉讼费用及鉴定费用由徐军喜、陈琼承担。事实与理由：1.涉案《房屋买卖三方合同》真实有效，对双方均有约束力。张某某向徐军喜、陈琼支付了购房定金10万元，后徐军喜、陈琼因房价上涨不配合办理过户手续，不同意继续履行合同，徐军喜、陈琼应当按照定金罚则返还定金20万元；2.张某某在一审中提交的微信聊天记录及录音，以及怡和中介服务部述称等证据，能证明徐军喜、陈琼因房价上涨不愿意办理过户手续，不同意继续履行合同。根据鉴定评估报告显示房屋的价值总额为1028966元，涉案合同中约定的房屋成交价格为730000元，前后差价约30万元，张某某要求徐军喜、陈琼赔偿溢价损失20万元符合法律规定，应予支持。徐军喜、陈琼答辩称：1.张某某在2017年7月25日办理网签当日任意变更涉案合同内容，要求在合同价款不变的前提下将房屋内家具一并出卖，徐军喜、陈琼认为应当按照涉案合同约定履行，而合同约定的价款并未包括家具。张某某的违约行为导致涉案合同无法继续履行，本案徐军喜、陈琼不存在任何违约行为。2.一审中双方提供的微信聊天记录、录音及怡和中介服务部述称证据，不能证明徐军喜、陈琼因房价上涨违约，相反证明张某某系违约方。张某某的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。张某某向一审法院起诉请求：1.徐军喜、陈琼履行《房屋买卖三方合同》义务，将西安市高新区XX路XX号（建筑名称：海棠别馆）2幢1单元1304室房屋所有权过户给原告；2.徐军喜、陈琼双倍返还张某某交纳的购房定金20万元；3.徐军喜、陈琼赔偿张某某房屋差价损失20万元；4、本案诉讼费由徐军喜、陈琼承担。一审法院查明的事实：2017年5月25日，张某某、徐军喜、陈琼及怡和中介服务部签订《房屋买卖三方合同》，约定徐军喜、陈琼将位于高新区XX路XX号XX馆XX幢XX室房屋出售给张某某，徐军喜、陈琼应于2017年7月15日前办理抵押注销手续，该房屋成交价格为730000元，该房价包含房地产所有房款及现有已缴纳和已发生的全部费用（包括但不限于天然气管道煤气初装费、有限电视初装费、电话初装费及入住费、专项维修基金等）；张某某应于合同签订当日向徐军喜、陈琼支付定金100000元，同时应于协议签订60日内准备好购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前将购房首付款280000元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行将全部房款自动划转到徐军喜、陈琼账户，张某某申请办理贷款支付剩余房款；徐军喜、陈琼保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关物品，附件所列的该房屋附属设施设备及装修装饰随同该房屋一并转让给张某某，张某某、徐军喜、陈琼在房屋附属设施、装修装饰、相关物品清单上签字；合同签署后张某某、徐军喜、陈琼任意一方不按照合同约定履行或不完全按照合同约定履行则视为违约，如张某某违约定金不退，徐军喜、陈琼违约双倍退还张某某定金，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失。双方在合同的其他约定中载明此认购价包含大修基金、契税及二部空调、热水器、厨卫不动。庭审中，张某某提交的上述合同附件中载明了房屋家具、电器、用品情况，但该附件仅有第三人盖章，张某某、徐军喜、陈琼并未签字确认。合同签订当日，陈琼向张某某出具收条一张，载明已收到张某某支付的购房定金100000元。2017年6月1日，徐军喜、陈琼结清了涉案房屋的抵押贷款本息。后在办理该房屋网签备案手续时，双方产生争议，徐军喜、陈琼要求张某某对家具支付价款，张某某对此不同意，故双方未办理该网签备案手续。2017年12月10日，徐军喜、陈琼向张某某发出《有关房屋买卖合同相关事宜的告知函》，要求解除房屋买卖三方合同并不予退还购房定金，张某某对此不予认可。本案审理过程中，张某某申请对涉案房屋价值进行评估，经西安市中级人民法院委托陕西中大房地产评估有限责任公司进行评估以后作出陕中大房估字﹝2018﹞XZ051号鉴定估价报告，该房屋在价值时点的市场价值总额为1028966元。另张某某提交了录音及微信聊天记录，证明徐军喜、陈琼因房价上涨不愿给张某某办理房屋过户，徐军喜、陈琼对此不予认可。另徐军喜、陈琼表示不同意继续履行合同，对此张某某表示因徐军喜、陈琼不同意继续履行合同，双方的合同已无法继续履行，故要求徐军喜、陈琼承担相关赔偿责任。一审法院认为，张某某、徐军喜、陈琼及第三人自愿签订《房屋买卖三方合同》，系各方真实意思表示，对各方均具有约束力。合同签订后，张某某向徐军喜、陈琼支付购房定金100000元，徐军喜、陈琼亦结清了该房屋的按揭贷款。张某某要求徐军喜、陈琼履行合同义务将涉案房屋所有权过户给张某某，因双方在办理房屋网签备案手续时，双方产生争议，徐军喜、陈琼要求张某某支付家具款，张某某对此不同意，导致未办理房屋网签备案手续，现徐军喜、陈琼不同意继续履行合同，且双方并未按照合同约定履行办理产权过户之前的资金监管、网签备案等相关手续，故对于张某某的该项诉请，一审法院依法不予支持。对于张某某要求徐军喜、陈琼双倍返还张某某缴纳的购房定金200000元的请求，根据合同约定徐军喜、陈琼违约双倍退还张某某定金。本案中，张某某、徐军喜、陈琼对购房款是否包括家具款存在争议，合同中并未约定该购房总价包括家具价款，怡和中介服务部虽表示由于其疏忽未将家具在合同中列明，但徐军喜、陈琼对此不予认可，张某某亦未提交其他有力证据证明该房款中包括家具价款，故对于张某某的该项诉请，依法不予支持。张某某表示因徐军喜、陈琼不同意继续履行合同，双方的合同已无法继续履行，故一审法院判令由徐军喜、陈琼退还张某某购房定金100000元。对于张某某要求徐军喜、陈琼赔偿张某某房屋差价损失200000元的请求，根据鉴定估价报告显示该房屋在价值时点的市场价值总额为1028966元，合同中约定房屋成交价格为730000元，导致合同无法继续履行的原因即该合同约定的购房价款未列明包括家具价款，双方对此存在争议，另张某某提交了微信聊天记录及录音，徐军喜、陈琼对此不予认可，从张某某提交的证据虽无法直接证明徐军喜、陈琼因房价上涨不履行合同，但房价上涨的客观情况确存在，故一审法院根据合同的约定并结合双方的过错程度酌情判令由徐军喜、陈琼向张某某支付房屋溢价损失150000元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告徐军喜、陈琼应于本判决生效之日起十日内向原告张嬴退还购房定金100000元，并向原告赔偿房屋溢价损失150000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张嬴的其余诉讼请求。本案案件受理费7300元，由张某某承担2737元，徐军喜、陈琼承担4563元。鉴定费5000元，由张某某承担1875元，徐军喜、陈琼承担3125元。因张某某已预交，故徐军喜、陈琼应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付张某某。二审中，双方均未提供新证据。对双方争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另，二审中，涉案合同双方均认可涉案合同约定的房屋认购价中不包括家具及第三部空调的价格，且双方持有的涉案合同附件的内容存在不一致。本院认为，张某某上诉对一审法院驳回其一审诉请第一项，并无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：涉案合同无法继续履行系何方违约所致，本案应否适用定金罚则，张某某主张的赔偿溢价损失20万元应否全部支持。关于涉案合同无法继续履行系何方违约所致的问题。本案中，涉案合同其他约定中仅载明此认购价包含大修基金、契税及二部空调、热水器、厨卫不动，并不包括家具和第三部空调，且双方对涉案合同价款并不包括家具和第三部空调均无异议。张某某一方提交的合同附件与徐军喜、陈琼一方持有的合同附件内容不一致，且张某某一方提交的合同附件仅有中介公司的盖章，并无双方的签字，怡和中介服务部的陈述与双方的合同约定内容不一致，故无法证明双方对合同附件中的内容达成了一致。导致涉案合同无法继续履行的原因，是因为对涉案合同约定的购房价款是否包括家具价款，双方存在争议。一审法院根据合同约定及双方的举证情况，认定导致涉案合同无法继续履行并非是因徐军喜、陈琼一方的违约所致，并无不妥。本案不能证明徐军喜、陈琼存在违约行为，故不应适用定金罚则。对张某某上诉要求徐军喜、陈琼双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。关于赔偿房屋溢价损失一节，一审法院在认定导致涉案合同无法继续履行并非是徐军喜、陈琼因房价上涨不履行合同的情况下，根据涉案合同约定及双方的过错程度，并结合涉案房屋价值的评估报告，酌情认定徐军喜、陈琼应向张某某支付房屋溢价损失150000元，徐军喜、陈琼对此并未上诉，本院予以确认。综上所述，张某某的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由张某某负担。本判决为终审判决。审  判  长  李 雪 晴                  审  判  员   姬   钊                     审  判  员   蒋   瑜                             二0一九年八月二十七日                   书  记  员 潘 丽 娜