江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0214民初1752号原告：尤学根，男，1954年9月12日生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：黄晓晨、彭鹏飞，江苏瑞莱律师事务所律师。被告：陆郁，男，1984年9月5日生，汉族，现住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：李荟玢，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。被告：王爱军，男，1977年12月14日生，汉族，住无锡市梁溪区。第三人：杨小全，男，1973年11月5日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：许阳（受被告王爱军、第三人杨小全共同委托），江苏储君律师事务所律师。第三人：陆进新，男，1958年11月23日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：陈震南，无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。第三人：中国工商银行股份有限公司无锡滨湖支行，住所地无锡市梁溪路**。负责人：黄璇，该支行行长。委托诉讼代理人：袁征，江苏梁溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚卫兴，该行员工。原告尤学根与被告陆郁、王爱军、第三人杨小全、陆进新、中国工商银行股份有限公司无锡滨湖支行（以下简称工行滨湖支行）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尤学根及其委托诉讼代理人黄晓晨、彭鹏飞，被告陆郁及其委托诉讼代理人李荟芬、被告王爱军及王爱军、杨小全的共同委托诉讼代理人许阳、第三人陆进新的委托诉讼代理人陈震南、第三人工行滨湖支行的委托诉讼代理人袁征、姚卫兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤学根向本院提起诉讼请求：判令被告陆郁与被告王爱军就无锡市新吴区城色佳园109-1803房屋签订的《无锡市存量房买卖合同》无效；诉讼费用由被告承担。2010年7月，尤学根经人介绍与陆郁的父亲陆进新认识，陆进新称陆郁委托其卖房，双方达成无锡市新吴区城色佳园109-1803房屋（以下简称城色佳园109-1803房）买卖的意向。2010年9月8日，陆进新代表陆郁与尤学根签订了上述房屋的买卖合同，约定房价110万元，房屋上的贷款约55万元由尤学根负责按月偿还，其余55万元由尤学根以现金方式付清，待尤学根付清房款后陆郁方无条件配合办理房屋变更登记手续。签订合同后大约一两周，陆郁方即将房屋交付尤学根，由尤学根家人居住使用至今。尤学根也付清了房款现金部分，并且按月正常向银行归还房屋贷款部分。后因陆郁、陆进新有将房屋私自他卖的企图，尤学根于2017年9月5日向本院提起诉讼，要求陆郁及陆进新继续履行房屋买卖合同，立即办理变更登记手续。在诉讼中其发现，陆郁已于2017年9月6日将案涉房屋过户给了被告王爱军。通过查询还发现，陆郁通过杨小全为代理人，将170余平方米的房子以104万元的低价转让，价格仅约为市场价的一半，而王爱军购房后办理的抵押贷款却高达102万元。代理人杨小全还曾是该房屋的抵押权人，尤学根有理由相信，王爱军、杨小全早就认识，陆郁与该二人恶意串通一房二卖，侵害尤学根的合法权益。该恶意串通行为致使尤学根无法取得房屋，应依法被认定为无效。被告陆郁辩称：与尤学根签订买卖合同、收取房款都是陆郁的父亲陆进新在办理，房屋属陆郁所有，陆进新是无权处分。其在房屋被擅自处分后两年才知道，房款也是陆进新收取，其对房屋被擅自出售给尤学根的行为不予认可，买卖合同对其没有约束力。陆郁与王爱军的《无锡市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当时其有债务在身被强制执行，急需使用资金，因此将房屋以略低于市场价值的价格出售给王爱军，双方不构成恶意串通。因此尤学根的诉讼请求应予驳回。被告王爱军辩称：其与杨小全为朋友关系，委托杨小全留意便宜房子，本案也是由杨小全帮其买房，先由杨小全以买方的身份与陆郁签订二手房买卖合同，在杨小全支付大部分房款后再由杨小全以陆郁代理人的身份与王爱军签订存量房买卖合同，将房屋过户至王爱军名下，在交易中杨小全是其购房的代理人。陆郁与王爱军签订的存量房买卖合同是双方的真实意思表示，杨小全向陆郁支付完毕所有的房款，在之后王爱军与杨小全也结清了垫付的房款。王爱军、杨小全与陆郁本不认识，是通过刘小星等人知道陆郁要卖房，才认识陆郁，双方不存在恶意串通，也不存在恶意侵害他人的故意。因为陆郁对外负债较多，并且正面临被强制执行而被迫出售房屋，所以房屋售价略低，实属合理。在购买房屋时杨小全审查过房屋的登记权利人为陆郁，双方间的部分房款是支付给当时的另一抵押权人成柏华，并且杨小全从成柏华处取得了押在成柏华处的房产证、土地证。另外，尤学根享有的是债权请求权，恶意串通而无效的法律是否保护该请求权，应予慎重考虑，现王爱军已取得物权，物权优先于债权，请求保护王爱军的合法权益，驳回尤学根的诉讼请求。第三人杨小全的陈述意见与王爱军相同，请求驳回尤学根的诉讼请求。第三人陆进新述称：其在2010年左右为无锡市伟强房屋开发有限公司做水电工程时，用以房抵债方式获得两套商品房，其中一套登记于陆郁名下，即城色佳园109-1803房，该套房屋以陆郁名义办理了贷款，也由其使用及归还贷款，陆郁不知情，房子本就不是陆郁的。尤学根经人介绍与其认识，向其购买城色佳园109-1803房，双方谈定购房价110万元，先付30万元，一个月内付20万元，房屋贷款由尤学根负责每月向银行归还。在尤学根支付首付款30万元后，房屋就交给了尤学根。在还贷后3个月，其即将房屋卖给尤学根的情况告诉陆郁，介绍双方见了面。之后就由陆郁与尤学根及尤学根的儿子尤磊联系、接触了。对于其卖房，陆郁一开始确实不知情，但后来肯定知道，也没有异议。第三人工行滨湖支行述称：关于陆郁与王爱军房屋买卖合同效力由法院依法认定，其对双方的买卖情况并不知情。王爱军在其银行贷款102万元，并以城色佳园109-1803房设定抵押，其已按约发放了贷款，并且是登记的抵押权人，根据物权法的相关规定，其善意取得该抵押权。请求依法认定和裁判。经审理查明：城色佳园109-1803房原登记于陆郁名下。2010年9月8日，陆建新以陆郁的名义与尤学根签订一份《二手房屋买卖合同》，约定陆郁方将城色佳园109-1803房（建筑面积为170平方米，用途为住宅）卖给尤学根方，成交价110万元，尤学根在2010年9月8日前分2次付清银行贷款以外的余款，银行贷款由尤学根负责还款。陆郁在2010年9月12日将上述房屋交付尤学根，待尤学根付清余款后，陆郁无条件配合办理一切手续。双方还约定，如果尤学根没有按期还银行贷款，后果由尤学根承担；尤学根从2010年9月1日开始缴纳物业管理费。合同签订后一个月左右，尤学根从陆进新处取得房屋以及该房屋的房产证、土地证，随后尤学根家庭入住、使用房屋至今。关于房款的支付，尤学根称，总房款分为现金55万元以及需代为偿付的银行贷款约55万元。现金部分，其在2010年7月9日支付10万元定金，签订合同的9月8日支付33万元（包括截止该日陆郁方已经支付的贷款，由其以现金方式结算给陆郁方），在同日，尤学根向陆郁方出具《欠条》一份，言明欠陆郁房款15万元，借期3年。后在2011年11月10日支付6万元，并在《欠条》上注明“15-6=9万元”。在2012年9月12日左右，其付清了剩余9万元，陆建新即将该《欠条》交还尤学根。尤学根向本院出示该《欠条》原件以证明以上事实。银行贷款部分，尤学根主张自2010年10月至2017年9月其每月以现金存款以及银行转账方式，向陆郁中国银行账户支付3500元，其中2010年10月至2015年8月每月由其儿子尤磊以现金存款方式支付，2015年9月至2016年9月以银行转账方式支付。为此，尤学根提供尤磊建设银行梅村支行自2015年1月至2017年9月的银行转账记录。陆进新对尤学根主张的上述还款没有异议，陆郁确认在其向杨小全卖房前的贷款确实都由尤学根方在支付。另尤学根主张，陆郁在房屋已经转卖给王爱军、贷款已经还清的2017年10月，还打电话给尤磊，要求尤磊继续支付10月份的贷款。陆郁表示确有其事，其当时没有钱花了，就打电话给尤磊要点钱。为证明陆郁对卖房知情，并且陆郁以要求提前过户为由与其联系，尤学根还向本院提交2014年9月8日陆郁向尤磊出具的《收条》一份，内容为：今收到尤磊1000元，用于城色佳园109-1803房评估的定金，本定金用于尤磊个人为此房产做过户贷款用，如贷款不成则全额退还尤磊；另收到此房产证、土地证原件各一张。尤学根表示，当时因陆郁找上门称陆进新南京工程上需要办理贷款，要将陆郁名下现有贷款还掉，要求尤学根提前还贷，其表示无力提前归还贷款时，陆郁称可以与尤学根一起凑集提前还贷所需款项，之后还可以由尤磊办理贷款，所以由尤磊给陆郁1000元钱，还将两证交付陆郁，之后陆郁确实也带评估的人上门看过房屋，但之后就没有讯息了。陆郁对《收条》无异议，认为是尤学根无力一次性支付所剩的银行贷款，打算以尤磊名义做贷款，但后来因为尤磊资信存在问题，贷款没有被核准，此事就不了了之。后其拿了两证另行办理了房屋价值余额的二次抵押，之后，又因其无力偿还该二次抵押的贷款，其通过朋友介绍认识了杨小全，就将房屋卖给了杨小全以及王爱军，以卖房款偿还债务。另查明，2017年8月7日，陆郁（甲方）与杨小全（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定陆郁将城色佳园109-1803房以103万元的价格卖给杨小全，于2017年8月4日支付27万元，在该合同“约定其他事项”中，双方约定，2017年8月7日，杨小全支付房款40万元用于陆郁偿还中国银行住房贷款，并于当日下午办理该房屋的委托买卖公证手续后，支付房款30万元，杨小全将房屋过户给他人并拿到新的不动产证、陆郁将房屋交付给杨小全后，杨小全付清余款6万元。在同日签订的《补充约定》中，双方还约定有以下内容：自签订本合同起杨小全即拥有房屋的处置权，出售他人的价格由杨小全自行决定；陆郁确认除现有银行抵押以及杨小全个人抵押外，无其他债务纠纷，否则承担总价20%作为违约金。同日，陆郁向杨小全出具《收条》一份，言明：收到城色佳园109-1803房购房款97万元，包括代陆郁支付给成柏华的27万元、用于归还银行贷款的40万元以及另外向其支付的30万元。同日，陆郁还向杨小全出具了委托出卖所涉房屋的公证授权委托书。在此之前的2017年8月4日（也即双方约定的首付款27万支付当日），陆郁还办理了抵押权人为杨小全的抵押登记，约定担保借款180万元。2017年9月6日，杨小全作为陆郁的代理人与王爱军签订《无锡市存量房买卖合同》，约定王爱军以104万元购买该房屋。2018年3月8日，陆郁向杨小全出具《收条》一份，言明收到杨小全帮王爱军垫付的房款2万元，至此杨小全、王爱军付清原杨小全与陆郁约定的房款103万元。2017年9月6日，王爱军取得登记于其名下的城色佳园109-1803房不动产登记。随即王爱军又向工商银行滨湖支行借款102万元，借期为20年，借款由王爱军以城色佳园109-1803房进行抵押担保。该笔借款的收款人约定为杨小全，于2017年12月20日发放至杨小全名下。又查明，2017年9月5日，尤学根以陆郁、陆进新为被告向本院提起诉讼，请求继续履行房屋买卖合同，将城色佳园109-1803房变更登记为尤学根所有，并且由陆郁、陆进新承担违约责任，尤学根随后还提起了诉讼保全，因房屋在同年9月6日被变更登记于王爱军名下，尤学根遂撤回该案诉讼，提起本案诉讼。关于出卖房屋时，陆郁有无将房屋存在在先购房人的情况告知对方，陆郁在本案庭前会议阶段先是陈述，其在与杨小全见面时，将房屋上的来龙去脉都交代了，杨小全表示可以接受，其告知，房子一开始是其父亲陆进新在使用，其父亲在没有告知其的情况下将房子卖掉了，因为陆进新收取了对方房款，把房子交给对方，所以对方住在里面，这些情况都说清楚，杨小全答复都没有问题，并且帮其偿还了二次抵押对应的债务。杨小全先是陈述，当时陆郁确实提到房屋已由陆进新卖掉了，但陆郁也说到其不认可陆进新的卖房行为，后又陈述，其仅知道房屋上有经济纠纷，不知道房屋已卖给他人。王爱军陈述，其就知道里面有人住着，说是陆郁父亲与他人有债务纠纷，具体什么纠纷其没有进一步了解，其觉得房子便宜就买了。因陆郁告知占用房屋的人不让看房，签订合同时其没有上门看房。关于2017年9月6日《无锡市存量房买卖合同》签订时，城色佳园109-1803房的市场价，尤学根主张在170万元左右；陆郁陈述其找中介评估了一下，当时也有人愿以155万元购买，但因为不让看房，人家就不愿意买了，当时杨小全知道房屋已有买受人也不在乎，故卖给了杨小全；杨小全表示当时的市场价在150万元至160万元。以上事实，有尤学根提交的《二手房屋买卖合同》、《欠条》、银行转账记录、《收条》、《无锡市存量房买卖合同》，及王爱军、杨小全提交的《房屋买卖合同》、《补充约定》、《收条》、银行转账记录，第三人工行滨湖支行提交的个人借款凭证、不动产登记证明，本院调取的民事诉状、民事裁定书等证据予以证实，由当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有以下两点：1、2010年9月8日陆进新以陆郁名义与尤学根签订的《二手房屋买卖合同》是否有效，也即陆进新代为出售城色佳园109-1803房，陆郁是否知情、认可；2、如果《二手房屋买卖合同》有效，陆郁与王爱军签订《无锡市存量房买卖合同》是否构成恶意串通损害第三人利益，进而应被认定无效。关于争议焦点1，在2010年9月8日签订合同后一个月，所涉房屋即由尤学根家庭入住、使用，即便如陆郁所说，其在买卖两年后才知道房屋出售给尤学根，也无证据证明其知情后即表示反对，而是继续由尤学根家庭公开、和平占有至今，继续由其父亲陆进新保留已收取的全额现金部分房款，并继续由尤学根每月支付陆郁名下的房贷3500元，直至2017年9月房屋转卖给杨小全、王爱军，陆郁甚至在房屋转卖他人后仍向尤学根方讨要10月份的房贷款。在2014年9月8日，陆郁还向尤学根方收取用于过户后重新办理贷款的评估费1000元，亦可证明其认可交易行为。另外，陆进新陈述，其在房屋出售后不久即将情况告知了陆郁，陆郁没有异议。综合以上事实，可以认定陆郁对陆进新代为出售所涉房屋，最晚到2012年9月已知情，其前述种种行为也足以认定对该次出售行为认可。因此，陆建新以陆郁名义与尤学根签订的《二手房屋买卖合同》有效，陆郁关于陆进新为无权处分或无权代理、买卖合同无效的辩称意见，本院不予采纳。关于争议焦点2，我国《合同法》第五十二条第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。陆郁在2017年9月6日与王爱军签订《无锡市存量房》时，明知房屋早已出卖并交付给尤学根，尤学根已付清约定房款的现金部分、按月正常支付房款的贷款部分，陆郁在该房屋上已无权再获取额外利益，而仅有在贷款还清后配合办理过户的义务，陆郁为谋取非法利益而将房屋二次出卖，主观上恶意明显。王爱军方面，首先，庭审中陆郁先是陈述已将有在先买受人、买受人入住房产的情况告知了杨小全，杨小全表示不在乎，所以成交，后陆郁又改口称仅告知杨小全是入住人与其父亲有经济纠纷；杨小全则先是认可当时被告知房屋已售，后又改称是被告知房屋上存在经济纠纷。上述事实反映交易的真实过程，庭审中的反言不应被采纳。杨小全与王爱军确认，杨小全实际为王爱军买房的代理人，如果陆郁已向杨小全告知相关情况，视为已告知王爱军。其次，若恰如杨小全、王爱军所称，当时陆郁告知的是因其父亲与他人有经济纠纷房屋被占用，但仅是陆郁父亲与他人的经济纠纷，他人有何理由占用陆郁的房屋，更有何理由禁止房主带其他人看房？买受方不作进一步深究却表示愿意相信，该行为有违正常的交易常理、常识。再次，在与陆郁签订过户合同前，杨小全在支付部分款项时即办理了高额的抵押权登记，还由陆郁出具经公证的卖房全权委托书，表现出较高买卖房屋的专业知识与技能，但所涉巨额交易杨小全、王爱军却不需实地看房，也不去核实、了解他人占用的原因，回避与在先购房人见面，直至变更完成产权登记再上门要房，实难认定其非故意为之，目的应当是顺利取得房屋的所有权。而事实上，在尤学根了解陆郁将房屋他卖意向后于2017年9月5日向本院提起诉讼及财产保全，但仍未来得及限制所有权在次日的变更。最后，王爱军购房的成交价仅为103万元，杨小全认可该房屋当时的市场价为150万元至160万元，尤学根则主张可达170万元，前述成交价属明显不合理的低价，杨小全、王爱军的主观目的是谋取暴利，在办理登记的同时又以该房屋进行抵押，收回购房款，转移风险，造成在先购房人与之后抵押权人之间的对抗。在陆郁与王爱军的交易中，陆郁的目的是通过二次卖房获取103万元的额外利益，王爱军的目的是以明显不合理的低价获取房屋所有权，通过该次交易双方都获取了巨大利益，而该巨额利益的获得恰恰是建立在损害第三人尤学根利益的基础之上。如果双方合谋的交易行为得到法律的认可，则明显有违公序良俗。第三人尤学根依约占有、使用房屋，正常履行付款义务，在交易中并无过错，其基于合同获得房屋这一特定物的所有权的利益，应当得到保护。尤学根主张陆郁与王爱军买卖房屋行为构成恶意串通损害其利益，有事实及法律依据，应予支持。关于王爱军辩称，其过户前已有第二顺位的抵押，即使其不买该房尤学根也不能顺利取得所有权，该抵押权的存在是否影响尤学根的权利实现不在本案审查范围，另外即使王爱军方确实是向第二顺位的抵押权人支付部分房款后取得房产证、土地证，也不能证明交易过程中其为善意。另外，在陆郁、王爱军买卖合同被确认无效后，工商银行滨湖支行是否属善意取得抵押权不在本案审理范围之内，相应贷款的支付以及各方权利的行使，应另行依法进行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：确认陆郁与王爱军2017年9月6日签订的关于无锡市新吴区城色佳园109-1803房屋的《无锡市存量房买卖合同》无效。案件受理费14160元由陆郁、王爱军负担。该费用已由尤学根预交，在本判决生效后予以退还。陆郁、王爱军在本判决生效后五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本五份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐 贞人民陪审员  王治生人民陪审员  顾秋英二〇一九年九月二十九日书 记 员  王成英本案所附法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任