广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初3594号原告:张凤珍。委托诉讼代理人：孙鹏程，广东品睿律师事务所律师。被告：卿飏。委托诉讼代理人：曾庆歆，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原告张凤珍诉被告卿飏排除妨害纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后，于2019年8月8日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人孙鹏程，被告的委托诉讼代理人曾庆歆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即搬离深圳市某路某花园某房；2、被告赔偿原告从2017年7月被迫搬离涉案房屋至被告实际搬离之日，每月按9500元，暂计至2018年12月31日，涉案房屋的占有使用费为171000元（人民币，下同）;3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告于2011年9月12日便一直居住在深圳市某路某花园某房，与原业主苏某分别签订了房屋的租赁合同，合同期限分别是2011年10月1日至2014年9月31日，2014年10月1日至2019年9月31日。被告于2017年4月12日购买涉案房屋成为新业主，却无视原告与前业主合法有效的租赁合同关系，于2017年6月22日发信息要求原告搬离所住房屋，并以装修为由强行进入原告所住房屋，并于2017年10月将原告所住房屋强行换锁强迫原告搬离涉案房屋，同时威胁被告称若不搬离，将把原告放置在屋内的所有物品视为无主物丢弃。由于被告经常无故强行进入原告房屋严重影响了原告的生活，原告于6月24日被迫搬离住处并在外租房居住至今。被告于2017年10月起诉原告要求原告搬离涉案房屋并赔偿损失，经过一审、二审、再审的审理最终驳回了被告的所有诉讼请求。由此可见，原告基于原房屋租赁合同关系使用涉案房屋系合法有效的，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“买卖不破租赁”的原则，被告无权要求原告搬离涉案房屋。被告的强行入住行为使原告不得不搬离涉案房屋，侵害了原告关于涉案房屋的使用权并对造原告成了巨额的经济损失。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，现要求被告立即搬离深圳市某路某花园某房，若无法恢复原样即原告重新居住该房屋，被告应当支付原告涉案房屋占有使用费，从搬离房屋之日起至原房屋租赁合同到期日为止按房屋的市场租赁价格9500元/月赔偿，请求贵院判如所请。被告辩称：一、原告提交的两份租赁合同内容虚假。原因如下：1、原告起诉状中声称有2011年10月至2014年9月31日租赁合同（以下称“租赁合同一”）和2014年10月1日至2019年9月31日租赁合同（以下称“租赁合同二”），持续时间长达8年，但未提交任何客观证据如租金转账凭证予以佐证：两份租赁合同所约定的内容和格式一模一样，在南油中心区120多平方房子约定租金2500元，而且前后8年时间未有任何变化，明显违背常理。2、在所谓的“租赁合同二”租赁期限内，2016年拍卖法院法官和委托的评估公司上门调查时，发现原房东（涉案房产被拍卖，原房东是被申请执行人）都还住在涉案房产内，既然房产已经出租给原告，原房东仍住在房产内如何解释？3、在长达8年租赁期间，涉案房产的物业水电费用都是原房东苏某或其家人缴纳，原告从未缴纳过此费用。被告于2017年4月在小区管理处深圳玉湖物业管理公司办理入住手续时发现房子已经被拖欠物业费和水电费用长达8个月共计3145.28元。4、租赁合同一、租赁合同二上均有一个“第九条租赁期内，任何一方可提前一个月书面通知另一方解除本合同，并无须承担相应的法律责任，该书面通知包括但不限于邮件、书面文件、短信等”，这一条赋予了合同双方任意解除权。就是说租客也可以通过发邮件，短信、微信，书面文件等解除合同而不承担违约责任，试问在卖方市场的深圳的租赁市场上，有哪一个房东会蠢到在合同条款里面给承租方这样的合同解除权？造成这种情况的合理解释就是张风珍与苏某本来没有实际的租赁关系，为了对抗法院的拍卖而临时签订的虚假租赁合同，也来不及去结合现场情况思考合同条款的逻辑合理性加以修改，露出马脚。5、涉案房产所在小区的原物业公司深圳玉湖物业管理有限公司保安梁成提供《证人证言》，梁成证明：(1)原告2014年后才在小区内出现并给部分小区住户做钟点清洁工，所以不可能存在2011年的租赁合同；(2)原告提供的证人陈某住在南海花园别墅而不是在涉案房产同一小区，虽然相差不远但不是同一栋同一层房子内，生活层次完全不同，并非简单的邻居关系；(3)2015年前，都是案外人苏某家人在居住，所以不可能存在20年合同；(4)原告曾给陈某和苏某做过钟点清洁工，所以存在和苏某、陈某串通的便利。因此，被告有理由认为，所谓租赁合同一并非形成于2011年，而是原告在另案受到被告排除妨害纠纷起诉后在2017年与案外人苏某倒签形成。上述5点情形显示原告与涉案房产的被执行人苏某恶意串通，倒签、伪造了所谓的租赁合同一和租赁合同二，意图阻扰房产司法拍卖和正常交接。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”二、房子抵押在前，申报登记的租赁在后。退一步讲，即使按照拍卖公告涉案房产存在租赁合同，则应以拍卖公告确认公布的租赁起始日期为准，而不是由原告提交的所谓的租赁合同一确定。从拍卖法院所做的调查笔录和拍卖公告内容显示，涉案房产上的租赁合同起始日期是2014年10月1日，而涉案房产在2012年12月27日办理抵押登记，此时应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第二十条第一款规定的例外情形，买卖可破租赁。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。三、被告概括取得租赁合同上权利义务并据此向原告发出解除合同的通知后，被告自行搬离，交接已经完成。就本案而言，已发生法律效力的(2015)台椒执民字第2322-3号《台州市椒江区人民法院执行裁定书》显示“…裁定如下：…二、将被执行人苏某所有的坐落于深圳市某路某花园某房地产的所有权相应的其他权利归买受人卿飏所有……，”被告卿飏凭该裁定书，于2017年4月12日办理了不动产权利证书，作为物权人依法享有法定的上述四项权利，承担和享有执行人苏某存在于涉案房产上包含租赁合同在内的所有权利义务。被告2017年6、7月通过微信和快递方式多次明确向原告发出解除合同通知。但原告一直遗留物品继续占用房间，直到2018年5月17日被深圳中院法官勒令一周内搬离后才最终于2018年5月26日自行联系被告并于5月27日自愿搬离，并且交接完毕（见证据12）。在此事实前提下，原告起诉的权利基础不复存在，被告作为物权所有人行使无权接收房屋完全合法正当。四、被告于2017年8月向深圳市南山区人民法院起诉原告妨害纠纷，事实上得到了深圳市和南山区两级法院的支持被告多次尝试和对方就房屋交接沟通无果，原告恶意将部分衣物等留置在其中一间房内不搬走，对被告物权造成损害并持续恶意扩大损失。即使在此种情况下被告也未采取过激行为，而是依法向南山区人民法院起诉排除妨害纠纷，并于2017年11月22日收到了南山法院公正判决的支持，判令原告支付拖欠的物业费用3145.28元和房屋租金15000元。原告不服向深圳市中级人民法院上诉后，开庭当日法官即限定原告一周内搬离并办理交接手续，在再审裁决(2018)粤03民申563号民事裁定书中（见证据7），明确载明“房子已经由卿飏占有和使用，鉴于双方当事人已对房屋进行了实际交付，当事人通过民事行为自行对争议纠纷进行处置，产生的法律后果也不违反法律规定，对于当事人的这一处理方式，本院予以确认，”这充分说明是因为原告张风珍在2018年5月17日被深圳中院法官勒令一周内搬离后，于2018年5月27日自愿搬离并且交接完毕（见证据8），排除妨害纠纷的事实已经不存在，所以认为妨害纠纷起诉的案由无事实依据，通过此种方式结案。换句话说，如果原告没有听从深圳中院法官的命令一周内搬离，则被告申请排除妨害纠纷的案由就会成立。这是法官对原告的一种善意处理方式，但不想原告倒打一耙恶意诉讼妄想以此获取高额赔偿。五、被告始终遵守拍卖公告无任何违反公告行为。拍卖公告中有“拍卖房产有租赁，租期2014年10月1日至2019年9月31日，竞买人不享受租金”的表述。这只能表明拍卖法院在拍卖前做形式调查时，有人申报了租赁事项。但租赁合同能否履行到最后期限取决于相关的客观因素和合同本身的条款约定，公告没有说在虚假租赁、先抵押后租赁、租赁任意方违反合同条款的情况下，合同也必须无条件执行到期满，否则就违背多个法律条款和最高法司法解释，变成无效公告。另外既然是合同，合同的执行双方都有遵守合同条款的义务和行使合同的权利。被告作为物权所有人在合同虚假、先抵押后租赁、以及根据合同第九条款，向原告发出解除合同通知，正是遵守和维护司法拍卖公告的具体行为。根据《中华人民共和国物权法》第二条，物权具有排他性，物权人有权排除其他一切人对其物权的干涉妨碍，物权优先于债权。本诉中的租赁合同条款明确租金半年一交，被告以案外人苏某欠债为由不交租金，说明这是一种事实上的债务而不是租赁关系。公告中的竞买人不享受租金与被告依法行使物权承担合同的权利义务并不矛盾。原告在另案二审开庭当天被深圳中院法官勒令一周内搬离并办理交接手续后，最终于2018年5月27日自行搬离，在此长达10个月时间属于事实上的非法占用。被告考虑到原告已经自行搬离才没有过多追究，如果原告仍一意孤行，那么被告将另行起诉追究原告非法占用的经济赔偿责任等。综上意见，原告的起诉请求完全没有事实和法律依据，属于典型的恶意诉讼。请求贵院在调查事实基础上依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市某路某花园某房（涉案房产）曾登记在案外人苏某名下。2017年3月，台州市椒江区人民法院通过阿里巴巴司法拍卖网络平台发布涉案房产的拍卖公告，公告中载明涉案房产已出租，租赁日期自2014年10月1日至2019年9月31日。本案被告作为竞买人于2017年3月20日竞得涉案房产，并于2017年4月12日取得涉案房产所有权并办理了不动产权登记证书。2017年4月20日，台州市椒江区人民法院作出（2015）台椒执民字第2322-3号执行裁定书，裁定涉案房产所有权及相应的其他权利归买受人即本案被告卿飏所有。另查，2014年9月3日，张凤珍与苏某签订《房屋租赁合同》，约定苏某将涉案房产出租给张凤珍，期限自2014年10月1日起至2019年9月31日止；租金每月2500元；及其他内容。2017年本案被告卿飏曾起诉张凤珍排除妨害纠纷一案，卿飏要求张凤珍搬离涉案房产、赔偿经济损失并支付垫付的管理费、水电费等，案号为（2017）粤0305民初19542号。本院做出（2017）粤0305民初19542号民事判决书，该判决书中查明：张凤珍在庭审中确认其已于2017年7月搬离涉案房产，但物品还留在涉案房产；并判令张凤珍向卿飏支付租金等。张凤珍不服该判决，上诉于深圳市中级人民法院，该院于2018年7月6日做出（2018）粤03民终7953号民事判决书，判决撤销一审判决第一、二、三项，驳回卿飏的全部诉讼请求。卿飏不服该判决，申请再审，深圳市中级人民法院于2018年11月21日做出（2018）粤03民申563号民事裁定书，该判决查明：张凤珍已于2017年4月实际搬离涉案房产，目前房屋由卿飏占有和使用，鉴于双方当事人已对房屋进行了实际交付，当事人通过民事行为自行对争议纠纷进行处置，产生的法律后果也不违反法律规定，对当事人的这一处理方式，该院予以确认，并裁定驳回卿飏的再审申请。为证明系被告2次强制换锁并驱赶原告搬离涉案房产，同时威胁如不将个人物品搬离将视为无主丢弃，原告提交了原告与被告丈夫的短信记录打印件、证人陈某的证人证言予以证明。被告对短信记录的真实性予以认可，对证人证言不予认可，但表示原告提交的证据不能证明原告是被迫搬离涉案房产的，实际上是原告自愿搬离的，被告提前多次通过电话、短信方式与原告沟通要求原告搬离其个人物品。被告亦提交双方的短信聊天记录、2017年7日的《终止住房租赁通知书》及快递单等以证明被告系根据中院法官的要求要求原告搬离，原告系自愿搬离涉案房产。原告对相关证据的真实性予以认可，但表示双方的聊天记录仅围绕换锁这一问题进行沟通，因为换锁导致双方多次发生争议，且终止租赁通知书是被告单方面解除，没有法律依据。庭审中，原告表示因2017年7月10日被告换锁，导致原告无法进入涉案房产。被告表示原告于2018年5月27日将所有物品搬离，但人何时搬走并不清楚。本院认为，本案系排除妨害纠纷。被告系涉案房产的所有权人，现张凤珍要求所有权人的被告搬离涉案房产无事实和法律依据；而且，即使依据张凤珍与原业主的租赁合同的约定及“买卖不破租赁”的原则，张凤珍享有涉案房产的承租权，但从相关案件的生效判决以及（2018）粤03民申563号民事裁定书的认定可以看出，张凤珍已于2017年4月实际搬离涉案房产，故视为双方已实际解除了租赁合同关系，故张凤珍要求被告搬离涉案房产的诉讼请求不能成立，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿房屋占有使用费的诉讼请求。相关生效判决、裁定认定“张凤珍已于2017年4月实际搬离涉案房产……鉴于双方当事人已对房屋进行了实际交付，当事人通过民事行为自行对争议纠纷进行处置，产生的法律后果不违反法律规定”，本案中，张凤珍已于2017年4月实际搬离了涉案房产，被告出具《终止住房租赁通知书》均在原告实际搬离涉案房产之后，且原告提交的相关证据不能证明系其搬离涉案房产系因被告强制要求造成的，故原告要求被告赔偿占有使用费无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张凤珍的全部诉讼请求。案件受理费3720元，由原告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  张 和人民陪审员  赖石荫二〇一九年九月二十五日书 记 员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。