重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5650号上诉人（原审被告）：重庆融华房地产有限公司，住所地重庆市巴**李家沱融汇大道****，统一社会信用代码91500000756227248K。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：周晓源，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：伍剑，男，1971年7月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原审被告：重庆融汇物业管理有限公司，住所地重庆市巴**融汇大道******，统一社会信用代码915001137907036317。法定代表人：陈忠，执行董事。委托诉讼代理人：蔡龙，男，该公司员工。委托代诉讼理人：卿易，公司员工。上诉人重庆融华房地产有限公司（以下简称融华房地产公司）因与被上诉人伍剑及原审被告重庆融汇物业管理有限公司（以下简称融汇物管公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初6209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人融华房地产公司上诉请求：1、依法改判为上诉人融华房地产公司在被上诉人伍剑退还完毕优惠购房款前不用向被上诉人伍剑交付位于重庆市巴南区成套住宅一套;2、依法改判为上诉人融华房地产公司不支付被上诉人违约金7828.78元;3、二审诉讼费由被上诉人伍剑承担。事实及理由:一、本案的合同关系比较复杂，并非单纯的房屋买卖合同关系，不能孤立地将《员工优惠购房协议》等购房优惠、《重庆市商品房买卖合同》等房屋买卖分为两个法律关系进行处理，目前状态的《重庆市商品房买卖合同》系因买卖双方的身份、优惠购房制度、《员工优惠购房协议》存在等各项因素的综合体，故此各项因素是买卖合同的必然组成部分，不能分割，应当理解为《重庆市商品房买卖合同》所附条件。第一，各方身份在签订《重庆市商品房买卖合同》中具有高度的相关性，法院不能单纯地按照一般法律主体地位分割地评判。第二，各项制度、《员工优惠购房协议》等，系本案简单的房屋买卖合同关系组成的前提与基础，没有这些制度，不会有目前状态下的《重庆市商品房买卖合同》，各项制度与优惠协议系房屋买卖法律关系的前提和基础，天然地应当认定为房屋买卖合同关系的组成部分。二、被上诉人伍剑至今未退还购房优惠款，应当视为未足额支付购房款，在房屋买卖合同关系中，系伍剑违约，上诉人融华房地产公司不应当向其支付违约金，且在伍剑未退还购房优惠款之前，上诉人对其无交付涉案房屋的义务。第一，被上诉人享受了购房优惠。第二，被上诉人伍剑并未支付完毕购房款，系伍剑违约。三、一审法院违反法定程序，对案件涉及的重要证据等未进行实质审查。在一审中，上诉人融华房地产公司已经在庭审中明示《员工优惠购房协议》目前处在司法鉴定中，无法提供原件，申请法院依法中止庭审，但一审法院未进行审理。故此，上诉人认为一审法院的庭审违反了程序法的规定。被上诉人伍剑辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人融汇物管公司辩称，伍剑不符合优惠购房协议的条件，伍剑没有退还优惠购房款。伍剑向一审法院起诉请求：1.判令被告融华房地产公司按2017年11月27日的《重庆市商品房买卖合同》约定向原告履行验房、交房义务并协助原告实现对该房产的有关权利；2.判令被告融华房地产公司自2018年9月16日起至起诉之日按照已付房款372799元的万分之一承担违约金7828.78元（27.2799元X210天）；3.判令被告赔偿原告的租金和物业管理费损失30591元；4.判令被告融汇物业管理公司补偿将原告房屋作为样板间展示获利的使用费50000元；5.判令二被告承担案件诉讼费、律师费等费用。一审法院认定事实：对于当事人无争议的事实，一审法院予以确认，即原告伍剑曾系被告融汇物管公司员工，其于2017年3月24日与被告融汇物管公司签订了《劳动合同书》，入职担任该公司副总经理，后于2018年8月离职。2017年9月20日，原告伍剑作为乙方、被告融华房地产公司作为甲方，共同签订了《商品房买卖合同》补充协议，约定：在《重庆市商品房买卖合同》约定的商品房交付前，乙方应按交房时实测面积结清房价款（如选择首付+按揭贷款方式支付购房款的，须银行已将按揭贷款划付给甲方）和办理房产权属登记应承担的相关费用，否则甲方有权拒绝交房并相应顺延办理房产权属登记的时间……等等。2017年11月27日，原告伍剑作为乙方即买方、被告融华房地产公司作为甲方即卖方，共同签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：乙方向甲方购买位于重庆市巴南区成套住宅一套（预售商品房、清水房），总成交金额为929799元，采取按揭付款方式，买受人应于2017年11月27日向出卖人支付不低于总房款30%的首付款计372799元，剩余房款5570000元应于签订买卖合同之日起三日内办理银行按揭手续；预售商品房的交房期限为甲方应在2018年9月15日前按照国家和地方的有关规定、将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方逾期交房的违约责任为，1.逾期在180日（含）之内，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行;2.逾期超过180日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；乙方逾期付款的违约责任为，1.逾期在180日（含）之内，自约定的最后交付期限的第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，甲方有权解除合同，甲方不解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限的第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金；已付房价款指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款……等等。同日，重庆市国土资源和房屋管理局就该房屋买卖办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案。合同签订后，原告伍剑向被告融华房地产有限公司支付了首付款372799元，通过银行按揭贷款支付了剩余房款557000元，共计支付房屋总价款929799元。2018年12月11日，重庆市国土资源和房屋管理局对涉案房屋办理了不动产权证书，登记的权利人为原告伍剑。嗣后二被告以原告离职未退还优惠购房款7万余元为由，至今未向原告伍剑交付上述房屋。对于原告伍剑举示的《业务合作协议》、《房屋租赁协议》、《委托代理合同》，被告质证后提出异议，一审法院审查后认为，《业务合作协议》和《委托代理合同》均系复印件，不符合证据三性要求，《房屋租赁协议》无房屋权属材料印证其真实性，且签订时间和起租时间均早于涉案房屋买卖合同约定的接房时间，不具有真实性和关联性，一审法院对上述证据均不予采信。对于被告融华房地产公司举示的《重庆融汇地产集团有限公司员工优惠购房管理办法》、《关于发布通知》、发布截图、内容、阅读记录、人员信息以及《重庆融华房地产有限公司优惠申请表》、《员工优惠购房协议》、《供款时间表》、《工作交接清单》等证据，拟证明原告未按公司规定退还优惠购房款7万余元、未足额支付房屋价款，原告质证后提出异议，一审法院审查后认为，被告融华房地产公司举示的上述证据，即使真实也仅系案外人重庆融汇地产（集团）有限公司就员工优惠购房的相关办法、具体操作流程作出的规定和具体实施情况以及被告融汇物管公司与员工优惠购房的约定，重庆融汇地产（集团）有限公司和被告融汇物管公司均不是本案涉案房屋买卖合同的相对方，其二者作出的关于退还优惠购房款的规定在没有约定或者法定事由的前提下不能直接等同于涉案商品房买卖合同之约定，即使原告享受了优惠购房的价款应当返还，也属于原告与案外人重庆融汇地产（集团）有限公司或者原告与被告融汇物管公司之间的权利义务范畴，并非被告融华房地产公司作为房屋出卖人的权利范畴，同时被告融华房地产公司举示的《供款时间表》记载：带*的款项（定金、首期、贷款合同印花税、契税）表示该款项须签约当天或签约前付清以及经置业顾问、客户签字确认后本表作为签约交款的依据、留存财务部，与被告融华房地产公司陈述原告未交清房款相矛盾，因此一审法院对被告融华房地产公司的上述证据和证明目的不予采信。一审法院认为，首先，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，原告伍剑与被告融华房地产公司就涉案商品房买卖签订的《重庆市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，原告伍剑作为买受人按照约定的数额、时间足额支付了房屋价款，出卖方被告融华房地产公司应当履行如期交付不动产、配合办理产权手续等义务，否则应承担违约责任。其次，当事人对自己主张的事实应提供证据加以证明，否则应承担举证不能的不利后果。二被告均提出原告未能足额支付房款，但其均未能提供充足证据加以证明，故一审法院对二被告的辩驳意见不予支持。综上所述，对于原告诉请验房和交房，理由正当、于法有据，一审法院予以支持；对于原告诉请协助实现对该房产的有关权利，该诉请过于笼统、不明确具体，一审法院不予支持；对于原告诉请违约金，一审法院根据约定确认为7828.78元（372799元X1/10000X210天）；对于原告诉请的租金损失、物业损失、使用费、律师费等费用，因原告未提供充足证据加以证明，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告重庆融华房地产有限公司于本判决生效后十五日内向原告伍剑交付重庆市巴南区汇北路197号15幢2-6成套住宅一套；二、被告重庆融华房地产有限公司于本判决生效后十五日内向原告伍剑支付违约金7828.78元；三、驳回原告伍剑对被告重庆融汇物业管理有限公司的诉讼请求；四、驳回原告伍剑的其他诉讼请求。案件受理费2010元，一审法院依法减半收取1005元，由被告重庆融华房地产有限公司负担75元，由原告伍剑负担930元。此款已由原告伍剑自愿垫付，被告重庆融华房地产有限公司应负担的诉讼费75元在支付上述款项时径付给原告，一审法院预收的诉讼费不作清退。二审查明的事实与一审法院审理查明的一致。本院认为，伍剑与融华房地产公司应当按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》履行各自的义务。融华房地产公司上诉认为各项制度、《员工优惠购房协议》等购房优惠应当为《重庆市商品房买卖合同》所附条件，应认定为房屋买卖合同关系的组成部分。本院认为，《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》均未明确将各项制度、《员工优惠购房协议》等购房优惠作为合同的组成部分，因此融华房地产公司的该项上诉理由不能成立。另融华房地产公司上诉主张因伍剑离职未退还优惠购房款，应当视为未足额支付购房款，系伍剑违约，融华房地产公司不应当向其支付违约金，亦无交付涉案房屋的义务。本院认为，伍剑已按约缴纳了房屋总价款，重庆市国土资源和房屋管理局也已为伍剑办理了不动产权证书，且另案中融华房地产主张让伍剑返还优惠购房款，因此在本案中融华房地产无权以伍剑未退还购房优惠为由拒绝交付房屋。故融华房地产公司的该项上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人融华房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2010元，由上诉人重庆融华房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  于 利审 判 员  钱昳心二〇一九年九月十二日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇