重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6542号上诉人（原审被告）：瞿明素，女，1962年11月4日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：唐远舰，男，汉族，1974年6月11日出生，住重庆市南岸区。被上诉人（原审原告）：重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司，住所重庆市渝**泰山大道东段**，统一社会信用代码91500000622031127M。法定代表人：胡端，董事长。委托诉讼代理人：张明强，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟雨江，重庆百君律师事务所律师。上诉人瞿明素与被上诉人重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司（以下简称“戴维斯物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初6066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人瞿明素及其委托诉讼代理人唐远舰，被上诉人戴维斯物业公司的委托诉讼代理人张明强、钟雨江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瞿明素上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。被上诉人主张物业费的标准没有合法依据，上诉人没有违约且违约金的标准过高，上诉人未交物业费是基于被上诉人擅自上调物业费，上诉人未实际收到被上诉人的催收函，其主张的近三年之外的物业费已过诉讼时效，被上诉人没有充分依据证明其向上诉人进行过书面催交上诉人拒绝缴纳的情况。物业合同已经过期作废，根据新物业条例，我们满足拒交物业费的情况。对方所称的11814号民事判决中事实并未明确，其所提交的依据已经被五中院在另一相关案例中作出判决与事实不符。我方有物价局的文件规定是0.9元/平米，物价局现没有调价的文件。对方的证据11814号判决与本案情况不同，该案件双方不是因为价格问题，而是业主认为物业服务不到位导致不交物业费，争议的焦点不在价格。戴维斯物业公司辩称，一审判决认定事实，适用法律正确，请求维持原判。江南枫庭物业管理委托合同合法有效，对上诉人具有约束力，上诉人应当支付物业管理费。被上诉人调整物业费标准合法有效，并多次向上诉人催收物管费，但上诉人拒不交纳，一审法院的生效判决已就物业管理费的收费标准及小区业主应当交纳物管费的事实进行了查明和认定。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。戴维斯物业公司向一审法院起诉请求：1、瞿明素支付从2012年5月1日至2018年10月31日物业管理费12231.96元;2、瞿明素支付戴维斯物业公司滞纳金（从每月物业管理费欠费之日起以欠费金额为基数，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率4倍计算至付清之日止）；3、瞿明素承担诉讼费用。一审法院认定事实：瞿明素系重庆经开区四公里街华宇江南枫庭2单元X号房屋的业主，该房屋的建筑面积为130.68平方米。2003年6月1日，重庆华宇物业公司（集团）有限公司与重庆华宇物业公司管理有限公司签订了《江南枫庭物业管理委托合同》，重庆华宇物业公司管理有限公司接受房屋出卖人重庆华宇物业公司（集团）有限公司委托对华宇江南枫庭小区（建筑面积92760平方米）进行物业管理，委托期限从2003年6月1日至2006年12月31日或到该物业成立业委会之时止，该合同另约定了戴维斯物业公司的物业服务内容，若业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费，应当从逾期之日起按每天应缴纳费用的千分之一支付违约金。另查明，（2018）渝0108民初11814号民事判决书中明确了如下事实：由于物业管理成本的增加，重庆华宇物业公司管理有限公司向华宇江南枫庭小区业主委员会提出物业管理费上调的申请，2010年9月1日，华宇江南枫庭小区业主委员会就戴维斯物业公司提出的物业管理费上调方案向全体业主进行征求意见的通知。业主委员会于2012年2月6日就重庆华宇物业公司管理有限公司以调查表的形式上门征求业主对物业管理费上调的意见一事已书面通知全体业主。根据书面征求业主意见的结果，同意上调物业管理费的户数及专有部分建筑面积均达到了双过半。2012年3月25日，重庆华宇物业公司管理有限公司将表决结果进行了公示，自2012年5月1日起，华宇江南枫庭小区住宅按每平方米建筑面积1.2元/月的标准收取物业服务费。根据业主意见反馈表，小区大部分业主同意戴维斯物业公司继续提供物业管理服务，同意物业管理费将于2012年5月1日起执行价为1.2元每平方米（门面除外）。根据重庆华宇物业公司管理有限公司2007年对江南枫庭小区收费率的统计，该年度收费率达到了95.71%。判决业主按照1.2元/月/平方米的标准缴纳物业管理费。该判决已于2018年11月5日生效。另，案外人陆翔、魏国美曾向该院提出确认南岸区海棠溪街道学府路社区居民委员会召开业主大会作出的决议合法有效并判令华宇枫庭小区业主委员会与华宇物业公司签订合同的诉讼请求，该院作出（2013）南法民初字第02715号民事判决书驳回其诉请。后重庆市第五中级人民法院作出（2014）渝五中法民终字第03166号民事判决书维持原判。再查明，重庆华宇物业公司管理有限公司于2018年6月4日变更为重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司，该公司为具有壹级资质的物业管理公司。戴维斯物业公司分别于2013年12月25日、2014年12月24日、2015年12月25日、2017年8月14日向瞿明素催收物管费。一审审理过程中，戴维斯物业公司自愿撤回了2017年9月-2018年10月31日期间的物业服务费请求。一审法院认为：重庆华宇物业公司（集团）有限公司与重庆华宇物业公司管理有限公司签订的《江南枫庭物业管理委托合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”瞿明素作为江南枫庭小区的业主也认可该小区是由戴维斯物业公司提供的物业服务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。戴维斯物业公司已向瞿明素提供了物业管理服务，瞿明素作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。同时，（2018）渝0108民初11814号民事判决书已经确认了该小区物业管理费涨价的事实以及按照1.2元/月/平方米标准收取物业管理费的事实，该判决已经生效，故该院对此予以确认。对于瞿明素所述物业管理费上调没有合法依据的辩称意见，其举示的民事判决书并未就涨价的事实予以否定，故对其该项辩称意见，该院不予采信。综上，对戴维斯物业公司请求瞿明素支付2012年5月-2017年8月的物业管理费10036.22元（1.2元/月/平方米×130.68平方米×64个月）的请求，该院予以支持。对于滞纳金，戴维斯物业公司要求按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率4倍计算，符合法律规定，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、被告瞿明素于本判决生效之日起十日内支付原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司从2012年5月至2017年8月的物管费10036.22元；二、被告瞿明素于本判决生效之日起十日内支付原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司滞纳金(从每月物业管理费欠费之日起以欠费金额为基数按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率4倍计算至付清之日止)。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取53元，由被告瞿明素承担（原告已垫付，被告于支付上述款项时一并支付原告）。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审经审理查明的案件事实予以确认。本院认为，关于收费标准的问题，案涉小区的收费标准的合法性已经生效法律文书确认，一审法院予以认定和支持并无不当。戴维斯物业公司一审已举证证明对瞿明素进行了欠付物业服务费的书面催收，且瞿明素在一审未提出诉讼时效抗辩，对其认为戴维斯物业公司未书面催交的事实主张和二审中提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。瞿明素作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。其未按期交纳物业服务费的行为，已经构成违约。一审判决违约金自欠付之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算并无明显不当，本院依法予以维持。综上所述，瞿明素的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106元，由瞿明素负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 周 舟审判员 段晓玲二〇一九年九月二十五日（院印）书记员 杨 静