广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1989号上诉人（原审被告）：肇庆市海湾花城房产发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区星湖大道9号恒裕海湾自用综合楼四层1号商场。法定代表人：黄瑞添。委托诉讼代理人：许迎春，广东德锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈康纪，男，1981年10月6日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：李博、陈广彬，均系广东赛力律师事务所律师。上诉人肇庆市海湾花城房产发展有限公司（以下简称海湾花城公司）因与被上诉人陈康纪商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初2620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人海湾花城公司的委托诉讼代理人许迎春、被上诉人陈康纪的委托诉讼代理人李博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海湾花城公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判海湾花城公司无需向陈康纪支付逾期办证违约金；2.本案全部诉讼费由陈康纪承担。事实与理由：海湾花城公司虽然未能按照合同约定的期限为陈康纪办理不动产权登记，但并非因海湾花城公司违约导致。海湾花城公司已经按照合同约定尽力履行合同，但确因涉案房产所在的地块上有多户原住户不愿意搬迁，导致工程无法及时验收，该因素属于不可抗力造成的，不应当由海湾花城公司承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实错误，依法应当改判。陈康纪辩称，海湾花城公司提出的涉案土地上多户业主不愿意搬迁导致无法办证并不属于法律所规定不可抗力的事由，并且该事由也非属于双方在《商品房买卖合同》中约定的免责事由，因此陈康纪认为海湾花城公司应当支付逾期办证的违约金。陈康纪向一审法院起诉请求：1.海湾花城公司向陈康纪支付逾期交楼违约金17168.2358元[总房款526633元×逾期天数326天(从2017年1月1日起计至2017年11月23日)×万分之一]；2.海湾花城公司向陈康纪支付逾期办证违约金44289.8353元[总房款526633元×逾期天数841天(从2017年1月1日起暂计至2019年4月22日)×万分之一，之后的违约金按照同样的方式计至实际办证之日时止];3.海湾花城公司递交办理房产证手续的资料，协助陈康纪办理房地产权证手续；4.本案诉讼费由海湾花城公司承担。一审法院认定事实：2016年3月3日，陈康纪、海湾花城公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定陈康纪购买海湾花城公司开发的位于肇庆市××州区××区××路东侧人民北××住宅小区××房，建筑面积93.68㎡，总金额526633元。在《商品房买卖合同（预售）》中，陈康纪、海湾花城公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电交付时纳入城市供电网络并正式供电；燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信交付时线路敷设到户；有线电视交付时线路敷设到户；宽带网络交付时线路敷设到户；燃气、电话、有线电视、宽带网络需买受人自行办理开通手续；公共服务及其他配套设施（以建设规划许可为准）……3.规划车位、车库达到停车标准……规划车位、车库未达到上述约定条件的，60日内予以完善，否则承担逾期交付责任。合同第十一条“交付时间和手续”约定，(一)出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点八的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条“房屋登记”约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……，2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，陈康纪分别于2016年3月3日和4月20日支付了房款136633元、390000元。2017年11月23日，陈康纪接收了案涉房屋。此后，陈康纪以海湾花城公司逾期交付房屋及至今未协助办理产权证等为由于2019年6月5日诉至一审法院。诉讼中，海湾花城公司确认人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢尚未办理建设工程竣工验收备案手续。另查明：1.2017年9月19日，海湾花城公司开发的人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢工程经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格并出具《建筑工程竣工验收报告》。2.本案中，一审法院就案涉商品房有关工程竣工验收备案的情况向肇庆市住房和城乡建设局发函了解，该局于2019年6月21日函复一审法院：截止2019年6月21日，尚未收到端州区52区人民北路东侧人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢工程竣工验收备案资料。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈康纪、海湾花城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应依约全面履行。一、关于陈康纪主张逾期交楼违约金的请求。根据合同第九条和第十一条的约定，出卖人应当在2016年12月31日前将符合“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”条件的商品房交付给买受人。本案中，由于双方已确认案涉房屋直至2017年11月23日才交付，海湾花城公司依约已构成逾期交付，理应承担相应的违约责任。根据合同第十二条“逾期交付责任”约定，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点八的违约金。虽然在诉讼中陈康纪以“约定的违约金低于造成损失”为由请求增加违约金，但由于其并没有提供足够证据证明合同约定的违约金属于“过分低于造成的损失”的情形，故一审法院对其增加违约金的请求不予支持，逾期交房违约金应按照合同的约定计付。综上，海湾花城公司逾期超过60日交付案涉房屋，已构成违约，理应依约以已付房款526633元为基准从2017年1月1日起按日万分之一的标准支付逾期交房违约金给陈康纪至2017年11月23日，上述违约金为17168.24元[房款526633元×326天×万分之一/日]。陈康纪的该项请求，理据充分，一审法院予以支持。二、关于陈康纪主张逾期办理房产证违约金的请求。根据合同第二十条第（二）款约定，买受人应在商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。由于陈康纪已于2017年11月23日接收了案涉房屋，但因海湾花城公司的原因至今仍未能办理房产证，海湾花城公司已构成违约，依约应向陈康纪支付违约金5266.33元[526633元×1%]。陈康纪认为约定的逾期办证违约金过低请求调整至按已付房款的日万分之一计算，由于陈康纪并未举证证明该违约金低于已造成的损失，故其调整违约金的请求依据不足，一审法院不予支持。陈康纪的该项请求，其合理合法部分，一审法院予以支持。三、关于陈康纪要求海湾花城公司递交办理房产证手续的资料，协助办理房地产权证的请求。由于在本案作出判决时案涉的人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢尚未办理建设工程竣工验收备案手续，涉案商品房尚未具备可以办理证的条件。因此，在此情形下，陈康纪的该项请求并不符合法律规定，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条的规定，判决：一、海湾花城公司应在该判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金17168.24元给陈康纪。二、海湾花城公司应在该判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办证违约金5266.33元给陈康纪。三、驳回陈康纪的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费668元（已由陈康纪预交），陈康纪负担424元，海湾花城公司负担244元。海湾花城公司应负担的受理费在该判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。二审期间双方均没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。案经本院主持调解,双方当事人不能达成一致意见。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，针对当事人上诉和答辩意见，本案的争议焦点为海湾花城公司应否向陈康纪支付逾期办证违约金。海湾花城公司与陈康纪于2016年3月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行义务和享受相应的权利。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案是因海湾花城公司未能取得建设工程竣工验收备案等手续，导致陈康纪未能在该商品房交付之日起60日内取得商品房的房屋所有权证书。海湾花城公司应依约支付相应的违约金。海湾花城公司主张是因案涉房产所在地块上有多户原住户不愿意搬迁所致而无需支付违约金，该事由不属于合同约定或法定的免责事由，故本院对海湾花城公司的主张不予支持。一审判决海湾花城公司向陈康纪支付逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，不作审查和处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人肇庆市海湾花城房产发展有限公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人肇庆市海湾花城房产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁碧媛审判员  何 桑审判员  梁达明二〇一九年九月十六日法官助理林诗勉书记员何连平