广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初1004号 原告:王艺纯，女，1986年5月17日出生，汉族，现住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：黄泰飞，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴祖仕，广西君桂律师事务所律师。 被告：覃尚俊，男，1990年7月28日出生，壮族，住广西大新县。 第三人：广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所：南宁市青秀区凤翔路**信达大厦**办公**房，统一社会信用代码：91450103690232510J。 法定代表人：梁锡伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马英，女，1978年2月7日出生，汉族，，住南宁市 委托诉讼代理人：刘芳，女，1988年8月1日出生，汉族，，住广西恭城瑶族自治县 第三人：南宁市明东实业有限公司，，住所：南宁市明秀东路虎邱钢材市场统一社会信用代码：9145010073219121X0。 法定代表人：朱蓉娟 第三人：中国农业银行股份有限公司南宁古城支行，，住所：南宁市古城路**银宇大厦第**统一社会信用代码：9145010374208828XJ。 分责人：黄柳，该行行长。 委托诉讼代理人：黄瑞华，男，1985年10月15日出生，壮族，住，住南宁市青秀区/div> 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年2月1日 开庭时间：2019年7月10日 当事人到庭情况： 原告王艺纯：本人及委托诉讼代理人黄泰飞到庭 被告覃尚俊：未到庭（2019年4月17日公告送达传票） 第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称“辉煌置业公司”）：委托诉讼代理人马英、刘芳到庭 第三人南宁市明东实业有限公司（以下简称“明东实业公司”）：未到庭 第三人中国农业银行股份有限公司南宁古城支行（以下简称“农行南宁古城支行”）：委托诉讼代理人黄瑞华到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、确认原被告双方于2018年6月2日签订的《房屋买卖合约》（编号0015363）合法有效，被告继续履行合同；2、被告立即办理南宁市明秀东路178号江宇世纪城13楼1单元708号房屋不动产权证至其名下；3、在原告代偿上述房屋尚欠银行贷款本金、利息及滞纳金等全部费用后，第三人农行南宁古城支行应协助办理房屋抵押权登记注销手续；4、被告在房屋抵押权登记注销后，立即协助原告办理房屋不动产权证变更手续，将上述房屋不动产产权登记至原告名下；5、被告按房屋总价款的5%向原告支付违约金40000元；6、本案诉讼费用由被告承担。 事实理由：2015年11月，被告向第三人明东实业公司购买位于南宁市明秀东路178号江宇世纪城13号楼1单元708号房，付款方式为按揭贷款，贷款银行是第三人农行南宁古城支行。2018年6月2日，原、被告签订《房屋买卖合约》（编号0015363），约定如下：“被告将其位于明秀东路178号江宇世纪城13号楼1单元708号房卖给原告，建筑面积为84.24平方米，价款为80万元；付款方式为：（1）定金16万元在签订本合约同时交付被告并自动转为部分房款。（2）首付款7万元由原告在被告查询公开档之日直接交付被告。（3）房价款57万元由原告采取银行按揭付款方式支付；该物业交付时间为被告收齐首期款（含定金）23万元当日；由于该物业未取得不动产证，被告须在接到开发商通知的五个工作日内向开发商及房管部门提交相关资料申请办理不动产证。双方同意，在被告将该物业不动产证办理完毕后五个工作日内将该不动产证交由经纪方保管用于办理买卖双方房屋过户手续。被告所欠银行贷款被告同意由原告负责每月月供偿还，由此产生的所有利息及费用由原告负责支付，原告偿还期间所还的本金部分须从房价尾款扣除。”合同签订后，原告按约定将定金和首付款23万元支付给了被告。从2018年6月至2018年11月，原告按月于每月还款日之前支付1776.39元到被告贷款账户用于代偿被告的2018年7月至2018年12月的月供，6个月共支付10658.34元。但在原告将按揭款转至被告贷款账户后，未等到银行扣款点时，被告就将原告转入的用于还贷的钱取走，导致2018年8月至2018年12月未实际还贷，银行催收。被告收到原告首付款后，按约定将物业交付给原告，原告现已装修该物业并实际入住。2018年11月7日，第三人明东实业公司通知被告携带相关的材料于2018年11月14日至2018年11月16日在江宇世纪城10号楼一层101号铺集中办理住宅不动产权证，但被告却没有按合同也读将相关的材料交付第三人明东实业公司，经中介、原告多次催促仍不履行。 被告答辩要点 被告覃尚俊未答辩，亦未提交证据。 第三人明东实业公司未到庭发表意见，亦未提交证据。 第三人辉煌置业公司陈述：其对原告的起诉没有意见发表。 第三人农行南宁古城支行陈述：银行与被告签订的借款合同是双方真实意愿，应受法律保护，无论原告与被告发生何种纠纷，都应按时偿还贷款，在贷款得以清偿的情况下，银行可以协助注销抵押登记。 认定事实及法律适用 经审理查明：2015年11月15日，被告覃尚俊与第三人明东实业公司签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01729771），约定由被告覃尚俊向第三人明东实业公司购买位于南宁市明秀东路178号江宇·世纪城13号楼1单元708号房，房屋价款为576418元；被告覃尚俊已付首期款176418元，余款400000元采取银行按揭方式支付；合同第十七条约定由买受人自行办理房屋所有权登记，出卖人应在商品房交付使用后730日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料在买受人提出要求后提交买受人。合同签订后，被告覃尚俊在第三人农行南宁古城支行处办理按揭贷款。第三人农行南宁古城支行对前述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。 2018年6月2日，原告王艺纯（买方）、被告覃尚俊（卖方）及第三人辉煌置业公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，被告将南宁市明秀东路178号江宇·世纪城13号楼1单元708号房以800000元的价格出售给原告，付款方式为：定金160000元、首付款70000元、贷款570000元；被告应在收齐首期款（含定金）230000元当日向原告王艺纯交付房屋；房屋交易产生的所有税费和费用由买方承担；卖方不履行合同约定、履行的约定不符合合同要求等，视为卖方违约，卖方除退还买方已付款项外，还需按定金数额支付等额违约金，并按物业成交价的30%赔偿买方损失，同时本合约自动解除。就前述合同未尽事宜，双方达成补充条款如下：1、前述物业未取得不动产权证，卖方须在接到开发商通知的五个工作日内向开发商及房管部门提交相关资料申请办理不动产权证；2、卖方所欠银行贷款卖方同意由买方负责每月月供偿还完，由此产生的所有利息及费用由买方负责支付，买方偿还期间所还的本金部分从尾款中扣除，未偿还部分由双方共同合作解押，各自承担50%。合同签订后，原告依约向被告支付230000元，被告向原告交付房屋并出具《收条》三份。基于第三人辉煌置业公司的居间服务，原告向第三人辉煌置业公司支付中介服务费24000元、按揭服务费8000元。 2018年11月7日，第三人明东实业公司江宇世纪城营销部向江宇世纪城业主发出收集12、13、14号楼办理不动产证资料的通知，通知被告于2018年11月14日至11月16日期间提交相关资料。 另查明，原告按月向被告转账支付讼争房屋2018年7月至2018年12月的房屋按揭贷款，每月支付1776.39元，共计支付10658.34元。2019年1月至7月的房屋按揭贷款由原告直接向第三人农行南宁古城支行偿还。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告覃尚俊、第三人明东实业公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。 当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合约》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，亦没有对抵押权人即第三人农行南宁古城支行所享有的担保物权产生实质性的影响和侵害，银行依然可以就抵押物优先受偿，故该合同合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告交付了购房款，被告也已按合同约定向原告交付了讼争房屋，双方已实际履行合同。但被告至今未能如约完全履行其合同义务，原告请求被告继续履行合同，于法有据，本院予以支持。 讼争房屋系被告向第三人明东实业公司购买，现讼争房屋已具备办证条件，因被告未如期办理房屋产权登记，阻却了合同的继续履行，被告应按合同约定办理讼争房屋的房屋产权登记手续。 讼争房屋系以银行按揭方式购买，被告应协助原告办理房屋过户及银行抵押权注销手续，但被告至今仍然无法联系。案件审理中，第三人农行南宁古城支行表示由于讼争房屋已办理抵押权预告登记手续，在贷款得以清偿的前提下，银行可以协助注销抵押登记。原告在庭审中表示愿意由其清偿被告就讼争房屋尚欠第三人农行南宁古城支行的全部按揭贷款本息等费用，以办理抵押权注销，本院予以准许。原告在还清银行贷款后，第三人农行南宁古城支行应协助办理讼争房屋的抵押权预告登记注销手续。 在讼争房屋抵押权注销后，被告有义务协助原告办理讼争房屋产权登记变更手续，原告要求被告将讼争房屋过户至其名下，本院予以支持。 至于违约金。原被告签订的《房屋买卖合约》并未约定在合同继续履行的前提下，一方迟延履行合同应承担的违约责任。原告在本案中以双方约定的合同解除为要件的违约条款主张被告承担违约责任，本院不予支持，故对原告诉请被告支付违约金40000元，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告王艺纯与被告覃尚俊于2018年6月2日签订的《房屋买卖合约》合法有效，被告覃尚俊应继续履行上述合同； 被告覃尚俊在本案判决生效之日起三十日内将南宁市明秀东路178号江宇·世纪城13号楼1单元708号房屋所有权登记至被告覃尚俊名下； 原告王艺纯在一次性向第三人中国农业银行股份有限公司南宁古城支行支付南宁市明秀东路178号江宇·世纪城13号楼1单元708号房屋所应偿还的借款本金、利息及滞纳金等全部费用后，被告覃尚俊和第三人中国农业银行股份有限公司南宁古城支行应协助办理该房屋抵押权预告登记注销手续； 被告覃尚俊自南宁市明秀东路178号江宇·世纪城13号楼1单元708号房屋抵押权预告登记注销后三日内协助原告王艺纯办理房屋产权变更手续，将该房屋产权登记至原告王艺纯名下； 驳回原告王艺纯的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费11800元，由被告覃尚俊负担。公告费350元，由被告覃尚俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  沈志平 人民陪审员  罗云华 人民陪审员  李海岚 二〇一九年八月十日 法官 助理  梁 晨 书 记 员  宁治芳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。