重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初12008号原告：刘德英，女，1977年3月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：重庆美全商业物业管理有限公司，住所地重庆市江**海尔路**附**，统一社会信用代码91500105584286857B。法定代表人：姚玉茂，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺彬霖，重庆翰墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇晗，重庆翰墨律师事务所实习律师。原告刘德英与被告重庆美全商业物业管理有限公司（以下简称美全物管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。刘德英、美全物管公司的委托诉讼代理人贺彬霖、刘宇晗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘德英诉讼请求：1、美全物管公司支付从2017年5月16日至2019年6月30日的租金84835.30元及违约金，违约金以欠付租金为基数、按照日万分之五计算；2、美全物管公司继续履行。事实及理由：2014年12月26日，刘德英与美全物业公司就刘德英名下位于重庆市南岸区桃源路158号美全·世纪城项目商业3号楼1层73号物业签订《重庆美全·世纪城委托代管协议》（以下简称《委托代管协议》），代管期限自2015年10月1日起至2025年9月30日止。在此委托管理期间美全物管公司定期向刘德英支付租金，于每季度最后一个月月底之前支付次季度租金。美全物管公司从2017年5月16日起未能按约支付租金，经刘德英催收未果。美全物管公司辩称，认可刘德英第一项诉讼请求中的租金金额84835.30元，但不认可违约金，美全物管公司现经营困难，无力支付，且刘德英无实际损失，违约金主张过高。经审理查明：重庆市南岸区桃源路148号附50号1-7号商服用房登记于刘德英名下，房屋建筑面积为33.68平方米。2014年12月26日，刘德英（委托方，甲方）与美全物业公司（受托方，乙方）签订《委托代管协议》，载明甲方将位于重庆市南岸区桃源路158号“美全·世纪城”项目商业3号楼1层73号房物业委托给乙方统一经营管理，建筑面积为33.72平方米（最终面积以产权证登记面积为准），甲方同意在本协议有效期内将涉及该物业经营管理的一切事项全部委托给乙方管理，并同意乙方统一招商经营管理，具体委托事项第1条约定，乙方有权根据市场情况确定、调整该物业经营范围、业态、承租方及经营模式；第2条约定，该物业经营的一切有关事宜由乙方全权处理；第3条约定，乙方有权出租物业并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；第4条约定，乙方有权向承租人收取租金、保证金等与经营管理相关的一切费用；第5条约定，代甲方开具相关票据；第6条约定，代甲方向税务部门缴纳相关税费；第7条第1款约定，委托管理期限为10年，自2015年10月1日起至2025年9月30日止，具体租金为第1年80元/月/平方米，后四年租金在前一年的租金水平基础上逐年递增10%，即第2年为88元/月/平方米，第3年为96.8元/月/平方米，第4年为106.48元/月/平方米，第5年为117.13元/月/平方米，租金于每季度最后一月月底前支付，后5年为代管物业，根据物业所在楼层实际收入租金及约定比例6.9%分成（其中甲方占90%，乙方占10%，详见现场公示）；第7条第2款约定，甲方应于2015年10月1日前接房并交给乙方经营管理；第7条第3款约定，甲方同意乙方在2015年10月1日以前进行该物业的筹备事宜（含装修等），在此期间甲方不向乙方收取任何费用；第7条第4款约定，乙方应当尽最大努力追求租金收益的稳定性和最大化，为实现该目标，可能与承租人订立较长期限的租赁合同，届时甲方不得以乙方与承租人订立的租赁合同期限过长为由或以顺延的委托经营期过长为由解除本协议；第8条第1款约定，乙方收取承租方的租金等相关费用全部作为甲方应支付给乙方的代管费，甲方不再向乙方或承租方收取任何费用；第8条第2款约定，在不影响乙方正常经营管理的情况下，甲方可以将该物业产权转让给第三方，但应在转让前六十天提前书面通知乙方并保证第三方同意履行本协议所约定的一切权利及义务，转让后，甲方在本协议的一切权利义务随之转移于第三方，不影响本协议的继续履行；第8条第3款约定，甲方不得擅自将该物业出租给第三方；第8条第4款约定，为保证经营管理需要，甲方同意乙方根据统一规划可进行二次装修改造；第8条第5款约定，甲方应积极配合乙方的经营管理活动，为乙方提供一切正常经营活动所必须的条件，并服从物业管理的相关规定，承租方交纳的物业管理费、水电气费、垃圾处理费等其他相关费用均由乙方代收；第8条第6款约定，该物业属甲方所有，乙方无所有权，乙方除对该物业实行正常经营管理外，不得进行销售、抵押该物业所有权人利益的行为；第8条第7款约定，为保证经营管理连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除本协议，在本协议委托管理期限届满后，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营管理权；第8条第8款约定，甲、乙双方就本协议产生的各项税费，依法各自为纳税义务人的，由甲、乙双方各自自行承担；第9条第1款约定，如因甲方原因不按期交房、中途权属转让、自行出租本物业等行为导致本协议不能正常履行、单方终止本协议，甲方向乙方支付573870元违约金并承担由此给乙方带来的一切经济损失和法律责任，包括但不限于给承租方及利益相关方带来的损失；第9条第3款约定，乙方须按照约定时间向甲方支付租金，否则每逾期一天须向甲方支付所欠金额的万分之五作为违约金；第10条约定，遇不可抗力或不可归责于乙方原因而造成该物业损坏或灭失，乙方应及时向甲方说明情况，乙方对此不负修复或赔偿责任，若因乙方或承租方原因引起火灾，由乙方负责修复；第11条约定，在协议到期前三个月，双方应协商续约相关事宜，同等务件下乙方有优先权等内容。庭审中，刘德英与美全物业公司对租金已支付至2017年5月15日无争议。刘德英明确其主张租金计算方法，即从2017年5月16日至2017年9月30日按照租金单价88元、2017年10月1日至2018年9月30日按照租金单价96.80元、2018年10月1日至2019年6月30日按照租金单价106.48元计算。上述事实有不动产权证书、《委托代管协议》及当事人陈述记录在卷，足以认定。本院认为，根据《委托代管协议》的约定，美全物业公司应定期向刘德英支付租金，且租金金额明确，刘德英不承担其名下物业或未实际出租、无法收取租金的风险，同时美全物业公司以其自己的名义统一招商经营管理，承租人不特定，应视为刘德英书面同意美全物业公司转租。此外，《委托代管协议》中第8条第6款约定、第9条第4款约定均符合房屋租赁合同的法律特征，因此本院认为刘德英与美全物业公司签订《委托代管协议》应为房屋租赁合同。《委托代管协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约享有权利、履行义务。美全物业公司拖欠租金，刘德英有权要求美全物业公司支付租金。《委托代管协议》约定前5年租金于每季度最后一月月底前支付，按不动产权证书载明的建筑面积33.68平方米计算2017年5月16日至2019年6月30日的租金共计84736.20元，其中2017年5月16日至2017年6月30日的租金4445.80元（88元×33.68平方米×1.5月）应于2017年6月30日之前付清，2017年7月1日至2017年9月30日的租金8891.50元（88元×33.68平方米×3月）应于2017年9月30日之前付清，2017年10月1日至2017年12月31日的租金9780.70元（96.80元×33.68平方米×3月）应于2017年12月31日之前付清，2018年1月1日至2018年3月31日的租金9780.70元（96.80元×33.68平方米×3月）应于2018年3月31日之前付清，2018年4月1日至2018年6月30日的租金9780.70元（96.80元×33.68平方米×3月）应于2018年6月30日之前付清，2018年7月1日至2018年9月30日的租金9780.70元（96.80元×33.68平方米×3月）应于2018年9月30日之前付清，2018年10月1日至2018年12月31日的租金10758.70元（106.48元×33.68平方米×3月）应于2018年12月31日之前付清，2019年1月1日至2019年3月31的租金10758.70元（106.48元×33.68平方米×3月）应于2019年3月31日之前付清，2019年4月1日至2019年6月30的租金10758.70元（106.48元×33.68平方米×3月）应于2019年6月30日之前付清。美全物业公司未能按约支付租金，应当承担逾期支付租金的违约责任，刘德英主张违约金计算标准符合《委托代管协议》约定，本院予以支持，但起算时间应为履行期限届满次日。刘德英请求判令美全物管公司继续履行，因2019年第三季度租金未到期，本院不予支持，刘德英可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告刘德英支付2017年5月16日至2019年6月30日的租金84736.20元及违约金，违约金以4445.80元为基数、从2017年7月1日起，以8891.50元为基数、从2017年10月1日起，以9780.70元为基数、从2018年1月1日起，以9780.70元为基数、从2018年4月1日起，以9780.70元为基数、从2018年7月1日起，以9780.70元为基数、从2018年10月1日起，以10758.70元为基数、从2019年1月1日起，以10758.70元为基数、从2019年4月1日起，以10758.70元为基数、从2019年7月1日起，均按日万分之五计算至付清之日止；驳回原告刘德英的其他诉讼请求。如果被告重庆美全商业物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2149元，减半收取1074.50元，由原告刘德英负担25元，由被告重庆美全商业物业管理有限公司负担1049.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 张 鑫二〇一九年九月十七日书记员 何洪泉