四川省眉山市东坡区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)川1402执异94号 案外人：罗义群，女，1982年6月4日出生，汉族，住四川省甘洛县。 案外人：孙才超，男，1982年7月13日出生，汉族，住四川省甘洛县。 申请执行人：段志明，男，1967年5月8日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被执行人：四川文忠房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区广福路********。 法定代表人：沈家勇，该公司经理。 本院在执行段志明与四川文忠房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人罗义群、孙才超对本案执行标的即位于眉山市东坡区积翠街109号苏源路商贸市场1栋1单元10层4号房屋提出排除执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人罗义群、孙才超称，案外人为购买四川文忠房地产开发有限公司位于东坡区苏源路商贸市场1栋1单元10层4号房屋（房屋唯一号565473）于2018年2月28日支付定金30000元，2018年3月17日签订商品房买卖合同并在眉山市住房和城乡建设局备案（备案号5010531），又支付了购房款400000元；四川文忠房地产开发有限公司承诺2018年9月30日交房，关于逾期交房违约责任双方签订有补充协议，四川文忠房地产开发有限公司应每日按总房款万分之三赔偿，抵扣余下房款。该房屋实际已于2018年3月17日归案外人所有，后被法院于2018年5月28日作出(2018)川1402执1124号之一执行裁定错误查封。故提出执行异议，请求解除对案外人所购房屋的查封。 本院查明，2018年3月17日，罗义群、孙才超为购买四川文忠房地产开发有限公司已由眉山市房管局批准预售（预售许可证号为201480）的位于东坡区苏源路商贸市场-积翠嘉园1栋1单元10层4号房屋(房屋唯一号565473)，与四川文忠房地产开发有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，网上签约备案正确完成后生成的合同签约备案号为5010531，且在眉山市住房和城乡建设局办理了商品房预售合同备案登记；约定房屋总价449000元，罗义群、孙才超已先后于2018年2月28日、2018年3月17日分别支付购房款30000元、400000元。当前，苏源路商贸市场-积翠嘉园建设工程项目尚未完工。 段志明诉四川文忠房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告四川文忠房地产开发有限公司尚欠原告段志明借款本息1235万元，被告四川文忠房地产开发有限公司定于2018年5月10日前付清；二、双方无其他争议；三、案件受理费95900元，减半收取计47950元，由原告段志明负担。”上述协议，不违反法律规定，本院于2018年4月25日作出（2018）川1402民初1498号民事调解书予以确认。后因四川文忠房地产开发有限公司未按生效法律文书履行义务，权利人段志明于2018年5月11日向本院申请执行。 执行过程中，因被执行人未履行生效法律文书确定的给付义务，经申请执行人申请，本院于2018年5月28日作出(2018)川1402执1124号之一执行裁定，查封被执行人四川文忠房地产开发有限公司所有的位于眉山市东坡区苏源路商贸市场1号楼房屋46套（房屋唯一号：565543、565544、565545、565547、565548、565510、565511、565512、565513、565519、565520、565524、565525、565527、565528、565531、565532、565535、565536、565538、565539、565540、565542、565470、565472、565477、565480、565482、565483、565484、565503、565506、565514、565515、565516、565521、565522、565523、565526、565529、565530、565533、565534、565537、565541、565546）；于2018年6月21日作出(2018)川1402执1124号之二执行裁定，查封被执行人四川文忠房地产开发有限公司所有的位于眉山市东坡区苏源路商贸市场1号楼房屋30套（房屋唯一号：565546、565549、565471、565473、565474、565475、565476、565478、565479、565481、565485、565486、565487、565488、565489、565490、565491、565492、565493、565494、565495、565496、565497、565498、565499、565500、565501、565502、565503、565504）；于2018年8月6日作出(2018)川1402执1124号之三执行裁定，解除对被执行人四川文忠房地产开发有限公司所有的位于眉山市东坡区苏源路商贸市场1号楼房屋6套（房屋唯一号：565490、565502、565514、565534、565541、565470）的查封。案外人罗义群、孙才超于2019年8月26日对其中房屋唯一号为565473的房屋提出排除执行异议。 另查明，争议房屋用途为住宅，案外人罗义群、孙才超名下无其他用于居住的房屋。 以上事实，有加盖“眉山市住房和城乡建设局商品房预售合同备案专用章”的《四川省商品房买卖合同（预售）》，四川文忠房地产开发有限公司出具的《收据》及银行转账凭条，甘洛县不动产登记中心出具的《查询证明》、眉山市自然资源局出具的《个人住房登记记录信息证明》，本院（2018）川1402民初1498号民事调解书、(2018)川1402执1124号之一执行裁定、(2018)川1402执1124号之二执行裁定、(2018)川1402执1124号之三执行裁定，以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：案外人罗义群、孙才超基于实体权利对本案的执行标的即位于眉山市东坡区积翠街109号苏源路商贸市场1栋1单元10层4号房屋（房屋唯一号565473）提出排除执行异议，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。执行异议审查实行形式审查。 按照《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，至事实行为成就时发生效力。”被执行人四川文忠房地产开发有限公司合法建造房屋，属于基于法律行为以外的原因原始取得争议房屋所有权，不以登记为要件。本案被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案相关执行行为合法。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，争议房屋已由眉山市房管局批准预售；在本院查封之前，案外人罗义群、孙才超已与被执行人四川文忠房地产开发有限公司签订合法有效的《四川省商品房买卖合同（预售）》并向房产交易管理部门申请办理了商品房预售合同备案登记；已付购房款430000元，超过合同约定总价款的百分之五十；且所购商品房系用途为住宅，买受人罗义群、孙才超名下无其他用于居住的房屋。罗义群、孙才超对位于眉山市东坡区积翠街109号苏源路商贸市场1栋1单元10层4号房屋提出执行异议，符合上述规定情形。故罗义群、孙才超基于与四川文忠房地产开发有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》并经备案登记和购房款支付行为享有的债权，即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，能够排除本案的强制执行。对罗义群、孙才超提出的异议，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对被执行人四川文忠房地产开发有限公司所有的位于眉山市东坡区积翠街109号苏源路商贸市场1栋1单元10层4号房屋（房屋唯一号565473）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自本裁定送达之日起十五日内向眉山市东坡区人民法院提起诉讼。 审 判 长  喻 涛 审 判 员  文 雯 人民陪审员  李先毅 二〇一九年九月十二日 书 记 员  李丝雨