福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终5775号 上诉人（原审被告、反诉原告）：利嘉（福清）房地产开发有限公司，住所地福建省福州市福清市清荣大道****（音西街道办事处）。 法定代表人：蔡锦荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何秀梅，福建宇凡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈代盛，男，1983年10月8日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢素芳，女，1987年9月25日出生，汉族，住福建省福清市。 俩被上诉人共同委托诉讼代理人：郑祖境，福建大佳律师事务所律师。 俩被上诉人共同委托诉讼代理人：陈剑波，福建大佳律师事务所律师。 上诉人利嘉（福清）房地产开发有限公司（以下简称利嘉公司）因与被上诉人陈代盛、谢素芳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人利嘉公司委托诉讼代理人何秀梅和被上诉人陈代盛、谢素芳委托诉讼代理人郑祖境、陈剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 利嘉公司上诉请求：1、撤销一审民事诉讼判决书第一项内容，并发回重审或直接改判驳回陈代盛、谢素芳的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由陈代盛、谢素芳承担。事实与理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律不当，应当予以改判。一、涉案房屋于2017年9月已经具备交房条件，且已有业主交房入住，利嘉公司不承担违约责任；二、涉案房屋于2013年1月已经动工，涉案房屋的逾期交房顺延天数应当从实际动工之日即2013年1月起计算，至2016年期间符合合同约定的顺延天数应为145天，一审法院认定顺延天数仅66天，属事实不清、证据不足；三、案涉房屋2017年10月9日已完全符合交房条件，违约金截止时间应当截止至2017年10月10日；四、即使存在逾期交房的情况，根据合同约定利嘉公司仅需向陈代盛、谢素芳承担违约金1000元；五、陈代盛、谢素芳逾期收房，请求法院判决陈代盛、谢素芳按日100元的标准支付保管金；六、陈代盛、谢素芳应向利嘉公司承担逾期付款违约金5520元。 陈代盛、谢素芳辩称，一、利嘉公司与陈代盛、谢素芳于2016年6月1日签订《商品房买卖合同》，约定交房期限为2016年12月31日前，但直至2017年4月份，利嘉公司才陆续通知交房，而在2018年1月份前，整个小区的配套公共设施都存在安全隐患，涉案房屋并不符合交房条件。二、利嘉公司主张交房期限顺延天数应为145天，没有事实和法律依据。双方于2016年6月1日才签订正式的《商品房买卖合同》，在此之前，双方的权利义务关系并未明确，法律关系并未成立，利嘉公司提供2012年起的气象资料欲顺延合同期内的交房期限于法无据；合同约定的2016年12月31日的交房日期，理应已将涉案楼盘开工起到合同签订之前已经发生的影响施工的事由考虑在内。三、本案已不符合《商品房买卖合同》第八条约定的“壹仟元违约金”的适用条件，而应当适用合同第九条出卖人逾期交房的违约责任条款。综上所述。四、利嘉公司主张逾期付款违约金没有依据。 陈代盛、谢素芳向一审法院提出诉讼请求:1.利嘉公司向陈代盛、谢素芳支付《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约66,380.58元;2.诉讼费用由利嘉公司承担。 利嘉公司向一审法院提出反诉请求：1.陈代盛、谢素芳向利嘉公司支付逾期付款违约金5520元；2.陈代盛、谢素芳承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2016年6月1日，利嘉公司与陈代盛、谢素芳签订一份《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定，陈代盛、谢素芳向利嘉公司购买利嘉中心5号单元；建筑面积163.21平方米；总价款1,756,140元；陈代盛、谢素芳通过首付和按揭方式支付房款；利嘉公司应于2016年12月31日前交付符合国家规定与合同约定的商品房，逾期交房时间不超过365日，自逾期之日起出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人于签订本合同时支付定金100,000元，于合同签订后20日内补齐首付款436,140元，剩余购房款1,220,000元由买受人向出卖人指定的贷款银行申请办理按揭款支付，等等。 2016年6月13日，双方签订一份合同补充协议，约定：买受人于签订本合同时支付定金100,000元，首付款余额956,140元于合同签订后20日内补齐，余款800,000元由买受人向出卖人指定的贷款银行申请办理按揭款支付。合同签订后，陈代盛、谢素芳按约定向利嘉公司交付首付款536,140元（包括定金），于签订补充协议当日交付420,000元，于2016年7月25日与建设银行福清分行签订个人住房借款合同。2016年9月22日建设银行福清分行向陈代盛、谢素芳发放按揭贷款800,000元，用于支付购房款。2017年4月25日，利嘉公司向陈代盛、谢素芳发出入伙通知书，通知陈代盛、谢素芳办理交房手续。2017年8月11日福清住建局对利嘉中心小区部分业主信访问题作出的答复意见认为，利嘉中心12号楼部位与10号楼、11号楼联接处防护栏未安装，多处地方存在安全隐患，不符合交房条件，并下发整改通知，要求限期整改。利嘉公司对利嘉中心A区景观工程及小区内部道路按住建局要求整改，于2017年10月9日通过相关单位验收合格，并于2017年10月10日向业主发出公告。2018年1月13日，陈代盛、谢素芳办理了入伙收房手续。 另查明，根据利嘉公司提交的2013年-2016年福清市气象局气象资料、中高考期间实行交通管制的新闻资料统计，本案符合约定可合理迟延交房的天数共计66天。 以上事实，有陈代盛、谢素芳提交的《商品房买卖合同》及附件、《个人购房担保借款合同》、不动产销售发票、借款凭证、福清市住房和城乡建设局答复、照片等证据，利嘉公司提交的竣工验收报告、消防验收意见书、入伙通知书及其EMS快递单及回执、入伙须知、照片、竣工验收单、公告、2013-2016年福清市气象局气象资料、中高考期间实行交通管制的新闻资料、再次督促入伙通知函及其EMS快递单及回执、通知函等证据，结合当事人庭审陈述，一审法院予以认定。 一审法院认为，利嘉公司与陈代盛、谢素芳签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方有法律约束力。陈代盛、谢素芳按约定履行交付购房款义务，利嘉公司应当按约定履行交付房屋义务。利嘉公司未按约定交房应承担相应的违约责任。利嘉公司虽然于2017年4月25日通知陈代盛、谢素芳办理交房手续，但因小区内部道路、绿化及安全栏杆等配套设施未达约定交付条件，陈代盛、谢素芳可以拒绝办理收房手续。利嘉公司在小区配套设施进行整改验收合格后向业主发出公告，因陈代盛、谢素芳尚未入住该小区而不能知道相关内容，故不能视为利嘉公司已经履行了书面通知义务。从2016年12月31日至2018年1月13日止逾期交房天数共计377天，扣除可顺延交房天数66天，实际逾期交房天数为311天，因此，利嘉公司应支付逾期交房违约金为54,615.95元（1,756,140元×0.0001×311天）。陈代盛、谢素芳的其他诉讼请求，一审法院不予支持。陈代盛、谢素芳按约定交付首付款并按约定办理银行按揭贷款手续，贷款银行按个人住房借款合同约定发放按揭贷款，而贷款手续完整后的放款时间系由贷款银行决定，故利嘉公司要求陈代盛、谢素芳支付逾期付款违约金5520元，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、本诉被告利嘉（福清）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向本诉原告陈代盛、谢素芳支付逾期交房违约金54,615.95元；二、驳回本诉原告陈代盛、谢素芳的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告利嘉（福清）房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1468元，由本诉原告陈代盛、谢素芳负担300元（已交），本诉被告利嘉（福清）房地产开发有限公司负担1168元（未交）（款限本判决生效之日起七日内向一审法院交纳）；反诉案件受理费50元（已交），由反诉原告利嘉（福清）房地产开发有限公司负担。 二审过程中，双方当事人均未提交新的证据。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，陈代盛、谢素芳与利嘉公司签订的《商品房买卖合同》约定于2016年12月31日前交房，利嘉公司虽于2017年4月通知陈代盛办理交房手续，但2017年8月11日小区仍因内部道路、绿化未按规划设计要求建设完成，被福清市住房和城乡建设局要求限期整改，直至2017年10月才再次经验收合格，符合交房条件。故而本案逾期交房违约金的计算期间并不止于2017年4月。2018年1月7日《再次督促入伙通知函》妥投之日，逾期交房违约金才应终止计算。 利嘉公司主张根据合同约定，在小区建设过程中因高考、降雨等特殊原因导致未能施工的145天应予以扣除，但其主张应当从实际动工之日起即2013年1月起计算顺延天数，但其自行提供的竣工验收报告中载明的开工日期为2014年2月1日，因此起算时间应当为2014年2月1日。且根据利嘉公司的计算方式，其中降雨与中高考等有重复计算的时段，应当予以扣除，因此，一审法院认定交房期限顺延天数为66天并无不当。 合同第八条第二款约定“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。”但陈代盛、谢素芳在2017年4月接到通知后，并未同意接收讼争房屋，故不符合上述条款的适用条件。本案逾期交房违约金应当按照合同第九条处理。利嘉公司主张即使违约也仅需支付陈代盛、谢素芳1000元违约金不能成立。 另，依据《商品房买卖合同》附件六第三条第5款约定“如因银行原因造成买受人违约的，买受人无须承担违约责任”，陈代盛、谢素芳依照合同约定支付首付款并办理银行按揭贷款手续后，所贷款项到达出卖人账户时间由贷款银行决定。因此利嘉公司要求陈代盛、谢素芳支付逾期付款违约金的上诉请求与约定不符，本院不予支持。 综上所述，利嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1468元，由利嘉（福清）房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 汪 霞 审判员 唐宇恒 审判员 庄彩虹 二〇一九年九月三十日 书记员 方 欢