福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初2854号 原告：叶容川，男，1985年6月22日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。 委托诉讼代理人：钟水旺，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭小缘，福建衡兴明业律师事务所实习律师。 被告：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯**南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：刘贤松，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原告叶容川与被告漳州招商房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案,本院于2018年8月27日立案后，于2018年10月30日作出（2018）闽0681民初5045号民事判决，被告漳州招商房地产有限公司不服提起上诉，福建省漳州市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）闽06民终499号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2019年4月30日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶容川的委托诉讼代理人钟水旺、郭小缘、被告漳州招商房地产有限公司的委托诉讼代理人彭朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶容川向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告的《楼宇认购书》于2018年7月15日解除；2、判令被告向原告返还定金合计人民币5万元整；3、判令被告向原告返还原告已经支付的购房款及支付的代收契税、代收土地发证登记费共计212780元；4、判令被告赔偿原告上述费用资金占用损失。（从2018.7.15开始计算，按照中国人民银行同类贷款基准利率，计算至被告上述全部款项付清之日）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月27日，原告与被告签订一份编号为0000123的《楼宇认购书》。该认购书约定：原告认购被告开发的漳州兰溪谷南区一期8号楼401室，建筑面积78.84平方米，优惠楼价1245865元，付款方式为银行按揭支付，定金50000元整，原告须于2017年6月3日到被告销售中心与被告签订正式《商品房买卖合同》。认购书签订当日，原告依约通过案外人叶辞的银行账户向被告交付了定金50000元整，并于2017年6月2日向被告转账212780元（其中201071元为购房款，117094.7元为代收契税、代收土地发证登记费）。然而，被告却未能在约定的日期提供正式《商品房买卖合同》，致使双方未能在约定的期限内签订正式合同，该责任应当由被告承担。原告已于2018年7月15日通过案外人叶辞与被告的销售人员通过微信聊天提出退房及解除认购的意思表示。 漳州招商房地产有限公司辩称，一、叶容川无权主张解除《楼宇认购书》。1、招商地产未能与叶容川在《楼宇认购书》约定期限内签署商品房买卖合同，是因行政管制等不可归责于双方的事由。2、从《楼宇认购书》背面第3、第4和第7条内容来看，叶容川签订《楼宇认购书》的合同目的是以交付定金方式确保招商地产将讼争房产予以保留，不得转售他人。签订《商品房买卖合同》只是实现其合同目的的手段而已。招商地产至今未将讼争房产售与他人，招商地产仍可履行将讼争房产售与叶容川的义务，不存在违约行为，叶容川的合同目的仍可实现。3、漳州市中级人民法院所审理的本案类似讼争楼盘的其他案件，已经确认根据当前漳州市政府出台的相关调控政策，存在因政府调控导致无法及时办理商品房买卖合同及其补充协议的网签、备案登记等手续的情形。根据公平原则，因不可归责于双方事由导致合同履行障碍，因自障碍消除后继续履行。4、招商地产在网签的行政障碍消除且具备签订商品房买卖合同条件后，于2018年7月18日通知叶容川签署相关法律文书。在叶容川合同目的可以实现的情形下，叶容川拒绝履行签约义务，过错在叶容川本人，其以合同目的无法实现为由主张解除合同于法无据。 二、即便叶容川解除《楼宇认购书》的主张能得到支持，但双方无法按期签订商品房买卖合同系政府调控所致，属于不可归责于双方当事人的事由。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，招商地产也仅需返还已收取的定金和购房款，但无需承担双倍返还定金和支付占用购房款利息的责任。综上，招商地产认为叶容川的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：漳州招商房地产有限公司编号为0000123的《楼宇认购书》体现：叶容川认购漳州招商房地产有限公司所建设的址于漳州兰溪谷南区一期8号楼401室，建筑面积78.84平方米，套内建筑面积62.39平方米；标准售价1294000元，优惠楼价1245865元；付款方式为银行按揭（首付3成）；定金50000元；叶容川须于2017年6月3日前到被告销售中心与其签订正式《商品房买卖合同》。漳州招商房地产有限公司作为卖方于2017年5月27日在该份认购书上签字并盖章，但买方叶容川并未在认购书上签字确认。叶容川于2017年5月27日通过案外人叶辞的银行账户向漳州招商房地产有限公司支付定金50000元，并于2017年6月2日向漳州招商房地产有限公司转账212780元。漳州招商房地产有限公司于2017年6月7日向叶容川出具两份收款收据，分别载明招商.兰溪谷8幢401购房款201071元、代收契税11629.47元、代收土地发证登记费80元。经过漳州市房产交易中心漳州开发区分中心信息管理系统查询，本案讼争房屋的合同网签受理时间为2017年7月6日，完成时间为2018年7月2日。叶容川委托叶辞与漳州招商房地产有限公司的销售人员进行沟通。从叶辞与漳州招商房地产有限公司的销售人员于2018年7月15日的微信聊天记录显示：叶容川要求退房，但漳州招商房地产有限公司的销售人员表示没办法退房。 本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。买受人叶容川并未在编号为0000123的《楼宇认购书》上签字或盖章，故出卖人漳州招商房地产有限公司与买受人叶容川并未签订认购合同，但是买卖双方又根据《楼宇认购书》所载明的内容履行了部分义务，可以视为出卖人漳州招商房地产有限公司与买受人叶容川双方就该认购书内容达成口头协议，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。《楼宇认购书》中所体现的定金从性质上讲，是立约定金，目的在于确保当事人能够最终订立商品房买卖合同。漳州市中级人民法院所审理的本案讼争楼盘的其他案件，即（2018）闽06民终2019号案件，已经确认根据当前漳州市政府出台的相关调控政策，存在因政府调控导致无法及时办理商品房买卖合同及其补充协议的网签、备案登记等手续的情形。结合本案讼争房屋的合同网签受理时间及完成时间，本院对于漳州招商房地产有限公司所辩解的本案双方当事人未能按照《楼宇认购书》所体现的时间签订正式《商品房买卖合同》系因房地产主管单位行政管制等不可归责于双方事由所致的意见予以采纳。双方的口头协议于漳州招商房地产有限公司的销售人员收到叶容川要求退房的意思表示时解除，即解除时间为2018年7月15日。双方口头协议解除后，漳州招商房地产有限公司应当及时返还叶容川定金、购房款、代收契税、代收土地发证登记费等款项。因漳州招商房地产有限公司未能及时返还叶容川前述款项，故叶容川请求其按照银行同期贷款利率支付利息，合法有据，应予支持，但应当从口头协议解除之日开始计算。 依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条第（一）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、确认叶容川与漳州招商房地产有限公司就认购漳州兰溪谷南区一期8号楼401室达成的口头协议于2018年7月15日解除； 二、漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还叶容川定金、购房款、代收契税、代收土地发证登记费等合计262780元，并支付利息（从2018年7月15日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至实际还清款项之日止）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5476元，减半收取计2738元，由漳州招商房地产有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  黄明发 人民陪审员  许建明 人民陪审员  赵加坤 二〇一九年九月十八日 书 记 员  李昊蓝 书 记 员  蓝 怡