重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初19904号原告：泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司，营业场所重庆市江北区桥北苑2号1幢4-2号，统一社会信用代码91500105556785093H。负责人：陈彬，经理。委托诉讼代理人：周玲，女，系原告公司工作人员。委托诉讼代理人：余长华，男，系原告公司工作人员。被告：周天立，男，1962年11月20日出生，汉族，住重庆市江**。原告泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司与被告周天立物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人周玲、余长华，被告周天立在第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审时，被告周天立经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2014年3月1日至2019年6月30日期间的物业服务费4709.6元、2014年3月1日至2017年6年30日期间的公摊费400元、2014年2月1日至2016年4月30日期间的水费1887.7元，以上费用合计6997.3元。事实和理由：2013年7月，原告与北陆新居小区开发商即重庆沛东房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告自2013年7月1日起为北陆新居小区提供物业服务。被告系上述物业X-X号房屋的业主，合同履行过程中，经原告多次催促，被告未缴纳前述期间的物业服务费、公摊费及水费，应予给付。被告周天立辩称，1.对欠费期间无异议，但不认可原告主张的物业服务费和公摊费；2.被告居住在北陆新居2层，经常有人在小区内办丧事，噪音扰民，原告未出面解决；3.被告房屋内墙面渗水发霉，原告未进行整改；4.小区公共区域没有供业主休息的地方，公共设施破损未修复，绿化保洁不到位，垃圾长期不清理，臭味熏天，被告均按时交纳水费，但原告拒绝收取。本院认为，根据经庭审质证的《“北陆新居”前期物业服务合同》、《“北陆新居”物业服务合同》、（江北市监）登记内变字[2019]第037423号《准予变更登记通知书》、重庆市江北区大石坝街道大路社区居民委员会《证明》、《北陆新居小区公共收益收支表》、《北陆新居屋内漏水登记汇总表》、《北陆新居关于申请大修基金修复消防设施的报告》、《关于启用专项维修资金对小区消防系统、化粪池管道进行修复的公告》、《公告》、《用电协议书》、2013年至2016年水费抄表记录、发票、照片、EMS邮寄单、重庆市江北区不动产登记查询单，以及当事人陈述等证据，本案可以认定以下事实：原告系重庆市江北区北陆新居小区物业服务企业，被告系重庆市江北区红石路X号北陆新居X-X号房屋业主，该房屋建筑面积为102.89平方米。2013年6月20日，重庆沛东房地产开发有限公司（建设单位）与泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司签订《“北陆新居小区”前期物业服务合同》，约定由泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司为北陆新居小区提供物业服务，合同期限为三年，自2013年7月日至2016年6月30日止（合同届满业委会未成立，此合同继续履行）；物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业区域内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等；物业服务费以房屋建筑面积计算，按月交纳，2楼住宅物业服务费为每月每平方米0.8元，公摊费为每户每月10元，业主应于当月1日起交纳物业服务费用，在每月30日前履行交纳义务。2015年7月24日，重庆市江北区大石坝街道大路社区居民委员会与泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司签订《“北陆新居”物业服务合同》，约定北陆新居小区2楼住宅物业服务费为每月每平方米0.8元，公摊费为每户每月10元。2017年6月10日，原告发出《公告》，载明自2017年7月起，小区公摊费全免。2019年3月28日，重庆市江北区市场监督管理局向泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司出具（江北市监）登记内变字[2019]第037423号《准予变更登记通知书》，载明泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司的名称变更为泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司。2019年7月31日，重庆市江北区大石坝街道大路社区居民委员会出具《证明》，载明：兹有泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司（原泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司）从2013年7月对江北区大石坝北陆新居小区（重庆市江北区红石路348号）进行物业管理服务，合同期满后，泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司至今一直对北陆新居小区进行物业管理服务工作。庭审中，原、被告确认物业服务费标准为以房屋建筑面积计算，2013年7月至2017年6月期间的物业服务费为每月每平方米0.8元，自2017年7月1日起为每月每平方0.6元。另查明，被告未支付2014年3月1日至2019年6月30日期间的物业服务费、2014年3月1日至2017年6年30日期间的公摊费、2014年2月1日至2016年4月30日期间的水费。在第二次开庭审理过程中，原告举示《用电协议书》、2013年至2016年水费抄表记录以及发票，拟证明被告应负担之水费。2013年至2016年水费抄表记录载明，被告于2014年2月的水表读数为322吨，于2016年4月的水表读数为761吨，其余证据表明水费单价为每吨4.3元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆沛东房地产开发有限公司签订的《“北陆新居小区”前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对原、被告具有约束力。关于物业服务费问题，物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，原告为北陆新居小区提供物业服务，其收取的物业服务费既是全体业主享受物业服务的基础，又是提供物业服务的对价，被告作为业主，接受了原告提供的服务，故其负有缴纳物业服务费的义务。针对被告提出的屋内墙面渗水发霉的抗辩意见，因屋内墙面和地面均属业主专有部分，原告提供的物业服务是公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，故对该抗辩意见，本院不予采纳。至于被告提出的小区公共设施破损、绿化保洁不到位、垃圾清运不及时，以及小区内噪音扰民的抗辩意见，因其均未举示证据，本院不予采纳。此外，被告未举证证明诉请期间的物业服务费及公摊费缴费情况，应承担不利的法律后果，故被告应支付2014年3月1日至2019年6月30日期间的物业服务费4774.1元（2014年3月1日至2017年6月30日期间的102.89平方米×每月每平方米0.8元×40个月＋2017年7月1日至2019年6月30日期间的102.89平方米×每月每平方米0.6元×24个月）、2014年3月1日至2017年6年30日期间的公摊费400元（每月10元×40个月），原告诉请金额在前述额度内，本院予以支持。至于水费问题，虽然合同中并无水费负担之约定，但原告出于物业管理的整体考虑，已实际代业主缴纳了水费，被告作为北陆新居小区业主，其实际产生用水，故应支付原告代缴的水费，且在第二次开庭审理时，被告未到庭应诉，对于其是否缴纳原告诉请期间的水费没有举示证据予以证明，应承担不利的法律后果，故对原告主张被告支付水费的请求，本院予以支持，从而被告应支付2014年2月1日至2016年4月30日期间的水费1887.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告周天立于本判决生效之日起三日内给付原告泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司2014年3月1日至2019年6月30日期间的物业服务费4709.6元、2014年3月1日至2017年6年30日期间的公摊费400元、2014年2月1日至2016年4月30日期间的水费1887.7元，合计6997.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告周天立负担，此款已由原告泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司向本院交纳，被告周天立在履行上述义务时一并给付原告泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司。本判决为终审判决。审 判 员 黄涛二〇一九年九月二十七日法官助理 李怡书 记 员 杨露