江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2128号 上诉人（原审被告）：胡海洪，男，1975年8月29日生，汉族，江苏省南京市人，住江苏省南京市鼓楼区。 上诉人（原审被告）：红谷滩新区江之南精菜餐饮店，住所地：南昌市红谷滩新区。 经营者：胡海洪。 被上诉人（原审原告）：南昌绿地商业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：王志华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。 上诉人胡海洪、红谷滩新区江之南精菜餐饮店（以下简称江之南餐饮店）因与被上诉人南昌绿地商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 胡海洪、江之南餐饮店的上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，发回或者依法改判；2、一审、二审诉讼费由南昌绿地商业管理有限公司承担。事实与理由：一、胡海洪等人实际欠付租金40846.5元，一审法院判决支付租金、物业管理费、POS机费453077.05元属于事实认定不清。1、涉案合同解除时间是2019年2月21日，而非一审认定的同月26日，故一审法院多计算租金6385.75元；2、物业管理费及POS费用的截止时间应与合同解除时间一致，故一审法院多计算了物业费和POS费25485.4元；3、一审法院对POS费用计算错误，双方之间虽然签订了POS机服务协议，但南昌绿地商业管理有限公司未交付过POS机，故一审法院多算了2018年6月1日至2019年2月20日的POS费用3485元，也应退还已缴纳的费用6160元及保证金1200元；4、南昌绿地商业管理有限公司给予其他租户租金优惠，胡海洪等人主张像其他租户一样享受租金和物业费的五折优惠，一审法院多计算了租金和物业费218296.16元。二、一审法院判决胡海洪等承担逾期付款违约金59955元错误。胡海洪从未表明要拒缴租金且一直积极筹措资金，但南昌绿地商业管理有限公司围堵涉案店面导致无法经营，并毫无告知的情况下停止供电造成胡海洪的损失，已经构成实质性违约。三、一审法院判令胡海洪承担合同解除之日起的房屋占用费属事实错误。胡海洪多次协商主动返回房屋，但南昌绿地商业管理有限公司拒绝收房且阻止商户搬离，故一审法院判决占用费错误。 南昌绿地商业管理有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律无误，请求维持原判。 南昌绿地商业管理有限公司向一审法院提起的诉讼请求：1、判令被告江之南餐饮店立即将南昌市红谷滩新区红谷中大道998号绿地中心购物广场之3层301号房屋，恢复原状并交还给原告；2、判令被告江之南餐饮店向原告支付2018年6月1日～2019年2月26日的租金254857.05元，2018年6月1日～2019年3月31日的物业管理费194220元，2018年6月1日～2019年3月31日的POS机使用费4000元。以上合计453077.05元；3、判令被告江之南餐饮店就上述欠付租金、物业管理费及POS机使用费，按逾期欠付款额的每日万分之五，向原告支付逾期付款违约金，暂计算至2019年5月31日，违约金为59955元，详见附件清单;4、判令被告江之南餐饮店按每月56187元的标准，向原告支付自2019年2月27日起的占用费，直至交还房屋之日止。（暂计算至2019年5月26日，占用费为168561元）；5、判令被告江之南餐饮店向原告补交免租装修期（2016年11月18日至2017年2月17日）的租金及物业管理费142546.68元，并补交经营支持期（2017年第二季度）的已优惠租金56187.12元；6、判令被告江之南餐饮店，按三个月租金的款额，向原告支付因租赁合同被提前解除的违约赔偿款89400.54元。（以上第二至六项的诉讼标的，合计969727元。）；7、判令被告胡海洪，就江之南餐饮店的上述第二至六项债务，向原告承担连带清偿责任；8、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院经审理查明：2016年11月10日，原告（出租人、甲方）与被告胡海洪（承租人、乙方）签订一份南昌绿地中心房屋租赁合同，合同约定：第1.1条、甲方租赁给乙方的房屋座落在南昌市红谷滩新区红谷中大道998号绿地中心购物广场之3层301号；第1.2条、双方同意该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为431.6平方米；……第1.4条、该商铺只供乙方承诺租赁经营“江南四季”品牌之用途；第2.1条、租赁期限自交付之日起3年，即2016年11月18日至2019年11月17日；第2.2条、免租装修期为2016年11月18日至2017年2月17日；……第2.4条、甲方给予乙方3个月的经营支持期，即在2017年第二季度共三个月的经营支持期内给予56187.12元的折扣优惠，优惠后当季度乙方需交纳28093.56元的租金费用；……第4.1条、该房屋的租金，第一、二年为28093.56元/月，第三年为29800.18元/月；第4.2条、乙方应于正式租赁合同签订后五个工作日内向甲方预付该房屋第一个季度的租金，其后每季度预付的租金，应由乙方于每季度第一个工作日或之前向甲方付清；……第5.1条、乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金相当于两个月的租金及两个月的物业管理费，即95031.12元；……第5.4条、乙方合同签订之日起五个工作日内向甲方支付该房屋的物业管理费，甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月45元核算，即该房屋的每季度物业管理费为58266元，乙方应于租赁合同签订后五个工作日内，向甲方预付该房屋第一个季度的物业管理费，乙方其后各月预付的物业管理费应由乙方于每季度第一个工作日或之前向甲方管理公司付清；……第5.8条、租赁期内，乙方应统一使用甲方提供的专用收银系统（POS机）向顾客收取营业款，POS机的每月使用费为400元/台，保证金为1200元/台；……第8.2条、乙方逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过1个月的，甲方有权解除合同。违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和违约金，并赔偿对方的损失；第9.3条、乙方逾期支付租金，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；……第9.5条、乙方逾期支付物业管理费等费用的，每逾期一天，则应按逾期之款项的0.1%支付违约金等。合同签订后，原告按约将涉诉房屋交付给被告胡海洪使用，被告胡海洪也按约向原告缴纳了租赁保证金95031.12元及租金。2017年1月2日，被告胡海洪注册成立红谷滩新区江之南精菜餐饮店，并在涉诉房屋内经营。2017年1月25日，原告（甲方）、被告胡海洪（乙方）与江之南餐饮店（丙方）就上述租赁合同承租人的变更事宜签订了一份租赁合同三方协议，约定：1、原合同中的承租人由乙方变更为丙方，乙方在原合同中的权利义务自2017年2月1日开始由丙方全部承担。丙方按照原合同的约定交纳租金、物业管理费、公用事业费及其他费用；2、原合同中承租人根据本协议之约定变更为丙方后，乙方同意对丙方在租赁甲方房屋期间拖欠的租金、物业管理费、公用事业费和因违约而产生的违约金、赔偿金等一切损失，以及造成的房屋、设备及设施等损坏的损失承担连带保证责任，直至上述款项全部偿清后保证责任终止。乙方承担赔偿责任后有权向丙方追偿；……5、本协议作为原合同的补充，与原合同具有同等法律效力。本协议与原合同一致部分以本协议为准，本协议未涉及内容按照原合同约定执行等。自2018年6月1日起，被告江之南餐饮店再未向原告缴纳租金及其他费用。在本案审理过程中，原告于2019年2月21日向被告江之南餐饮店发出解约通知，内容为：一、我司于2019年2月21日，提前解除与你方的《房屋租赁合同》及补充协议。二、我司要求你方根据《房屋租赁合同》的约定，在2019年2月26日交还房屋，并结清已发生的欠付租金、物业管理费、POS机使用费，及相应的逾期付款违约金。三、如你方未及时返还房屋的，则自2019年2月27日起，承担每日每平方米4.28元的占用费，按431.6平方米计，为每月56187元。四、根据《房屋租赁合同》9.2款的约定，我司没收租赁保证金95031.12元，要求补交装修期（2016年11月18日至2017年2月17日）的租金及物业管理费142546.68元，并补交经营支付期（2017年第三季度）的已优惠租金56187.12元，另要求赔偿相当于三个月租金的经济损失89400.54元。五、我司要求你方担保人胡海洪，为你方应清偿的上述全部债务，承担连带保证责任。同年2月24日，被告江之南餐饮店向原告发出《解约通知》回复函，内容为：一、我方不同意解除《房屋租赁合同》，理由是1、《房屋租赁合同》正在合同有效期内；2、你方声称的违约责任存在争议，在人民法院未作出裁决之前，我司不同意解除合同；3、如果我方享受其他商铺一样待遇，我们马上把房租交齐。二、现你方单方提出解约并且强行不按合同约定提供物业服务（停止供电），造成了我方的严重损失，我司将依法维权并追究你方的全部赔偿责任。同年2月27日，原告再次向被告江之南餐饮店发出公函，内容与《解约通知》基本一致。至此，被告江之南餐饮店欠付自2018年6月1日起至2019年2月26日期间的租金254857.05元，欠付自2018年6月1日起至2019年3月31日期间的物业管理费194220元、POS机费用4000元，合计453077.05元。庭审中，原、被告均同意解除合同，并一致确定合同解除时间为2019年2月26日。 一审法院认为，原告与被告胡海洪签订的《南昌绿地中心房屋租赁合同》、原告与被告胡海洪、江之南餐饮店所签订的《租赁合同三方协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均合法有效，对当事人具有拘束力。根据《租赁合同三方协议》的约定，被告江之南餐饮店成为本案涉诉租赁物的承租人。因原、被告当庭同意解除合同，并一致确定合同解除时间为2019年2月26日，对此，一审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行。对原告主张要求被告江之南餐饮店返还涉诉房屋的诉请，一审法院予以支持。对原告主张要求被告江之南餐饮店支付租金、物业管理费、POS机使用费合计453077.05元的诉请，被告江之南餐饮店对欠款金额不持异议，一审法院予以支持。被告江之南餐饮店抗辩原告收取的POS机使用费属于乱收费的意见，因该费用合同中有明确约定，被告该抗辩意见与事实不符，一审法院不予采纳。对原告主张要求被告江之南餐饮店就上述欠付租金、物业管理费及POS机使用费，按逾期欠付款额的每日万分之五支付逾期付款违约金59955元的诉请，原告陈述合同约定每日千分之一的违约金标准过高，自动调减为按每日万分之五计算，被告江之南餐饮店亦不持异议，一审法院予以支持。对原告主张要求被告江之南餐饮店按每月56187元的标准，向原告支付自2019年2月27日起的占用费，直至交还房屋之日止的诉请，原告陈述按合同约定第一年每月租金28093.56元双倍计算，被告江之南餐饮店虽对合同约定不持异议，但抗辩原告在其经营期间停止供电，具有违约行为，且原告在租赁物上加锁，阻止其搬离，故不同意双倍支付占用费，原告承认因被告未充钱至充电卡，存在停电情形，一审法院认为，被告江之南餐饮店在合同解除后，理应及时将涉诉房屋返还原告，不宜扩大损失，否则，应依法参照合同约定的租金标准承担占有使用费，原告主张按合同约定的租金标准的两倍计算占有使用费，显失公平，一审法院不予支持。对原告主张要求被告江之南餐饮店补交免租装修期的租金及物业管理费，并补交经营支持期的已优惠租金的诉请，被告抗辩合同无法履行不是被告单方原因导致，原告也有违约行为，同时原告对其他商户给与了租金打折的优惠政策，但拒绝给予被告优惠，被告无法接受。一审法院认为，导致合同解除，被告欠付租金固然是主要原因，但原告也存在停止供电行为，对被告的经营也会产生一定的影响，原告也具有一定的过错，加之原告对涉诉房屋所在区域的招商、管理也存在诸多问题，故原告该诉请，一审法院不予支持。对原告主张要求被告江之南餐饮店支付三个月租金的违约赔偿款89400.54元的诉请，一审法院亦不予支持。对原告主张要求被告胡海洪承担连带清偿责任的诉请，根据《租赁合同三方协议》的约定，被告胡海洪同意对被告江之南餐饮店在租赁原告房屋期间拖欠的租金、物业管理费、公用事业费和因违约而产生的违约金、赔偿金等一切损失，以及造成的房屋、设备及设施等损坏的损失承担连带保证责任，故原告该诉请，于法有据，一审法院予以支持。被告胡海洪交纳的租赁保证金95031.12元，因其未提出反诉，也未提出抵销租金，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决：一、被告红谷滩新区江之南精菜餐饮店于本判决生效之日起十五日内将座落在南昌市红谷滩新区红谷中大道998号绿地中心购物广场之3层301号房屋返还给原告南昌绿地商业管理有限公司；二、被告红谷滩新区江之南精菜餐饮店于本判决生效之日起十日内支付原告南昌绿地商业管理有限公司欠付的租金、物业管理费、pos机费用等合计453077.05元，并应承担逾期付款违约金59955元；三、被告红谷滩新区江之南精菜餐饮店应按每月28093.56元的租金标准向原告承担自2019年2月27日起至返还之日止的房屋占有使用费；四、被告胡海洪对上述款项承担连带偿还责任；五、驳回原告南昌绿地商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告南昌绿地商业管理有限公司预交的案件受理费13500元，由原告南昌绿地商业管理有限公司承担5200元，被告红谷滩新区江之南精菜餐饮店承担8300元，被告胡海洪对该款承担连带偿还责任。 本院查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，双方当事人所签订的涉案合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均合法有效，双方应按约履行。 一、关于涉案房屋的POS机、租金、物业费等费用计算问题。当事人对自己的主张有责任提供证据，不能提供证据或者提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，胡海洪等主张从未收到过POS机，但南昌绿地商业管理有限公司仍收取了POS机使用费6160元及保证金1200元共7360元，该费用应予以退回。经本院释明，南昌绿地商业管理有限公司称POS已经交付使用并收取使用费6160元，但时间久远，无法提供凭证交付POS机的凭证。同时，南昌绿地商业管理有限公司主张保证金1200元已经抵扣租金的抗辩理由，本院认为，根据双方合同约定的租金金额，经计算，南昌绿地商业管理有限公司在一审时主张2018年6月1日至2019年2月26日租金并未扣除保证金1200元，故本院对胡海洪等要求退还使用费及保证金共7360元的主张予以支持，一审法院多计算2018年6月1日至2019年3月31日POS机使用费4000元不当，本院予以纠正。 关于租金计算的问题。胡海洪等主张合同解除时间系2019年2月21日，一审法院多计算了2月21日至26日的租金的上诉理由，本院认为，一审庭审时，双方均同意合同解除时间系2019年2月26日，故胡海洪上述主张合同解除时间系同月21日与事实不符，本院不予采纳。一审法院按照合同约定计算2019年2月21日至26日的租金并不不当。胡海洪等要求享受同商场其他从事餐饮店面的租金优惠，根据双方约定租金优惠政策，南昌绿地商业管理有限公司应抵扣金额20余万元。本院认为，根据合同相对性原理，合同仅对缔约当事人发生关系，对第三人不能产生约束力。本案中，涉案商场其他从事餐饮的经营者是否享受租金优惠与胡海洪等无关，且胡海洪等也未提交证据证明其与南昌绿地商业管理有限公司就租金优惠政策达成共识，故其主张租金优惠无事实依据，本院不予支持。关于物业费问题，胡海洪称南昌绿地商业管理有限公司起诉时租金和物业费的截止时间不一致，一审法院多计算了2019年2月21日至3月31日的物业费错误。本院认为，合同解除后，胡海洪等应返还涉案房屋，经询问，胡海洪至二审审理时仍未返还涉案房屋，一审法院计算物业管理费至3月31日有事实依据，本院予以维持。胡海洪等欠付南昌绿地商业管理有限公司缴纳租金253979.32元、物业费194220元，共计448199.32，扣除POS机使用费和保证金费用后，胡海洪等还应支付440839.32元。 租金计算如下： 时间 2018.6.1-2019.2.26 面积（㎡） 单价 （元/㎡/天） 月（天） 数 租金 （元） 2018.6.1-2018.10.31 431.6 2.14 5个月 140467.8 2018.11.1-2018.11.17 2.14 17天 15701.61 2018.11.18-2018.11.30 2.27 13天 12736.52 2018.12.1-2019.1.31 2.27 2个月 59600.36 2019.2.1-2019.2.26 2.27 26天 25473.03 合计 253979.32 二、关于违约金计算问题。胡海洪等未按约支付租金及物业费，其应当承担延期支付的违约责任，根据欠付租金及抵扣POS机使用费的情况，本院适当调整违约金为59000元。因胡海洪等在合同解除后未及时返还房屋，一审法院判决其承担至返还之日的占用费并无不当，本院予以支持。 综上，胡海洪、江之南餐饮店的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初724号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、撤销南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初724号民事判决第五项； 三、变更南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初724号民事判决第二项：红谷滩新区江之南精菜餐饮店于本判决生效之日起十日内支付南昌绿地商业管理有限公司欠付的租金、物业管理费等合计440839.32元，并应承担逾期付款违约金59000元； 四、驳回南昌绿地商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费9211.25元，由红谷滩新区江之南精菜餐饮店、胡海洪承担8300元，南昌绿地商业管理有限公司911.25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 俞志翀 二〇一九年九月十九日 法官助理 邓 映 书 记 员 史雅文