安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1222民初5610号原告：赵良学，男，汉族，1979年4月2日出生，住太和县经济开发区。委托诉讼代理人：刘树德，安徽惠君律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙侔男，安徽惠君律师事务所律师。被告：合肥一诺房地产开发有限公司，住所地合肥市蒙城北路**海棠花园商用房（一）。统一社会信用代码91340100MA2MXW1F7Q。法定代表人：李克广。该公司总经理。委托诉讼代理人:刘薇梅，安徽皖太律师事务所律师。委托诉讼代理人:贾乃军，安徽皖太律师事务所律师。原告赵良学与被告合肥一诺房地产开发有限公司(以下简称一诺房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵良学的委托诉讼代理人孙侔男、被告一诺房地产公司的委托诉讼代理人刘薇梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵良学向本院提出诉讼请求：1、依法确认我和被告签订的《商品房买卖合同》为无效合同；2、判令被告退还购房款144799元及办证费5500元，合计150299元；3、判令被告赔偿我损失150000元（损失包括一倍购房款及年利率6%的利息）；4、被告承担诉讼费。事实与理由：2009年10月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的“银河湾家园”6幢2单元302房屋卖给原告，房屋面积106.47平方米，每平方米价格1360元，总价款144799元。合同签订当天，原告支付被告全额购房款144799元，被告出具《收据》，2009年12月30日，被告以交房办房产证为由，收取原告“办房产证款”5500元，并出具《收据》。随后，被告一直以种种借口不交付房屋，原告每年都在催，因和被告原法定代表人范珉捷私人关系不错，一直未起诉。现因该房屋已被他人占有居住，且被告至今都没有政府主管部门颁发的“预售许可证”，属于违法销售，不能办理房产证，根据相关法律规定，被告存在重大过错，导致原、被告之间的合同无效，给原告造成重大损失，故诉至法院。一诺房地产公司辩称，1、本案并非房屋买卖合同而是建设工程施工合同纠纷。原告并未向被告支付任何购房款，原告仅仅是承建被告公司开发的银河湾4号楼的水电工程，而案涉房屋仅仅是作为下余工程款的担保，而并非真正的房屋买卖合同。但是原、被告之间关于银河湾4号楼水电工程尚未结算。2、被告无返还原告购房款的义务。原告无银行转账凭证等证据证明其向被告实际支付了购房款，仅凭被告公司出具的收条不足以证明原告已实际支付了购房款；而且经询问被告公司原法定代表人范珉捷，范珉捷表示原告未向被告公司支付任何购房款，因此，被告无返还原告购房款及办证费的义务。3、原告诉请被告赔偿其损失15万元无依据。原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，但即使如原告所说该房屋买卖合同真实存在，在该合同第八条交付期限中把交付日期直接划掉了，既然未约定交房日期，何来逾期交房之说，因此原告主张违约金没有依据；同时该合同第九条被告逾期交房的违约责任中约定“逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.02%向原告支付违约金”，现在按原告的主张，即使原告向被告实际支付了购房款，被告也仅需按双方签订的房屋买卖合同第九条的约定向原告支付已付款的万分之二作为违约金，即28元，也不应是原告主张的15万元。综上，请法庭依法认定原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告未收到原告任何购房款，也不应承担原告主张的违约金，因此请法庭依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2009年10月12日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，合同约定：出卖人以出让方式取得位于太和沙河二桥南50米路西地块的土地使用权(未注明编号、土地面积、土地使用权出让合同号)，规划用途为商住用地(未注明土地使用年限)。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名银河湾家园(未注明建设工程规划许可证号、施工许可证号)。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为太和县房地产管理局(未注明商品房预售许可证号)。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第6幢2单元302号房，该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为3米，建筑层数地上六层，地，地下**筑面积共106.47平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1360元，总金额壹拾肆万肆千柒百玖拾玖元整。买受人一次性付款，于2009年10月12日一次性付清购房款壹拾肆万肆千柒百玖拾玖元整，并注明：抵2#、4#楼水电工程款。合同还约定了其他事项，但未约定具体交房时间。原告赵良学在买受人栏签名捺印，被告时任法定代表人范珉捷在出卖人处盖章并加盖被告一诺房地产公司合同专用章。同日，被告为原告开具“6#302赵良学”144799元的现金收据一张，2009年12月30日，被告又为原告开具“6#302赵良学”5500元办证款现金收据一张。截至原告诉讼时止，被告未实际交付该房屋。另查明，银河湾项目水电工程由原告赵良学实际施工。又查明，原、被告双方于2019年6月21日签订商品房买卖合同一份，被告将银河湾项目1#楼302室出售给原告，付款方式为一次性付款，并在合同中注明：抵6#水电工程款，总房款壹拾叁万玖仟元正，￥：139000.00元，水电工程款：壹拾肆万叁任捌佰元正￥：143800元正，该房已实际交由原告使用。再查明，截至原告起诉前，原告尚未办理银河湾家园项目的预售许可证。本院认为,原告赵良学系被告一诺房地产公司开发的银河湾项目水电工程的施工人。2009年10月12日原告赵良学与被告一诺房地产公司签订的商品房买卖合同中载明：房款一次性付清，抵2#、4#楼水电工程款。且被告一诺房地产公司为原告开具收款收据，并收取办证款5500元，说明一诺房地产公司已将欠赵良学的水电工程款转为赵良学的购房款，双方之间的法律关系由建设工程施工合同关系转换为商品房买卖合同关系。故被告一诺房地产公司辩称的该案系建设工程施工合同而非商品房买卖合同，原、被告双方签订的案涉合同系作为其欠原告工程款的抵押，而非用该房抵付工程款的意见，本院不予采纳。由于被告一诺房地产公司未能取得商品房预售许可证,该商品房买卖合同属无效合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定，原告赵良学要求被告退还购房款144799元及办证费5500元的诉讼请求，本院予以支持；原告主张被告按年利率6%支付资金占用期间的利息及一倍购房款的损失合计150000元的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款第一项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定,判决如下:一、原告赵良学与被告合肥一诺房地产开发有限公司2009年10月12日签订的商品房买卖合同无效。二、被告合肥一诺房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告赵良学购房款144799元及办证费5500元，合计150299元。三、被告合肥一诺房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告赵良学损失150000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2902元，由被告合肥一诺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  王海燕二〇一九年九月六日书记员  王 静附：本判决所引用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。