北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初13176号原告（反诉被告）：荣膺，女，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：荣礼瑾（荣膺之母），汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：欧筱铭，北京市华联律师事务所律师。被告（反诉原告）：张印丽，女，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王屹，北京京平律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽凤，北京京平律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。统一社会信用代码：911101157001735358法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，该公司法务职员，住公司宿舍。原告（反诉被告）荣膺与被告（反诉原告）张印丽，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）荣膺之委托诉讼代理人荣礼瑾、欧筱铭,被告（反诉原告）张印丽及其委托诉讼代理人王屹、马丽凤，第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人王达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。荣膺向本院提出诉讼请求：1、判令解除我与张印丽于2016年2月20日签订的的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关补充协议；2、判令张印丽向我返还定金10万元；3、判令张印丽向我赔偿中介费损失7万元；4、判令张印丽向我支付违约金93万元；5、判令本案诉讼费由张印丽承担。事实与理由：2016年2月20日，我和张印丽在第三人我爱我家公司的见证下签署《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），张印丽将位于北京市海淀区景王坟X号楼X门X号的房屋出售给我，合同总价款465万元，定金10万元。合同签订后，我依约向张印丽支付了10万元定金。在签约的过程中，我发现张印丽的房屋上有其哥哥和已故父亲的户口，遂双方约定，张印丽于2016年3月10日前将其哥哥的户口迁出，否则合同解除，不再办理网签手续。2016年3月4日，张印丽通知我其哥哥的户口迁不出，我遂提出解除合同，之后，我和张印丽以及第三人多次进行洽谈，协商合同解除后的赔偿问题。但张印丽虽承认合同违约的责任在己方，但一直对赔偿款数额及何时支付找各种理由拖延。张印丽的行为违反了合同的约定，直接导致合同目的不能实现。故诉至法院。张印丽辩称，一、荣膺主张我方违约返还定金和违约金，迁户口通知解除合同等表述与事实不符。荣膺违约在先，诉求的目的是为了掩盖荣膺不想继续履行合同。荣膺起诉状中两个有悖常理。1、我房屋存在户口在签约时荣膺知晓，根据房屋交易习惯，网签过户迁入户口都没有问题，我方也积极配合荣膺迁入户口。2016年房价飞速上涨，我儿子想以房换房结婚，不想承担房价上涨造成的差价支出，我方非常配合荣膺。我的户口是否迁出不影响荣膺的户口迁入，且不影响二里沟学区房的使用。荣膺因为户口问题不继续履行合同有悖常理。2、2016年2月20日签约，荣膺在3月10日至15日之后，明确表示不想购买涉案房屋，且在房屋没有任何瑕疵的情况下，真实原因是转学问题，转学名额已满，即使过户完成当年也无法转学。在此期间，荣膺又看上了其他房屋，我方的房屋没有价值，所以荣膺违约。二、我方一直遵守合同约定，不存在违约情形。根据合同和补充协议约定，不认可口头约定和承诺。荣膺对户口问题在签约时没有进行书面补充协议约定。故提出反诉请求：1、判令解除我与荣膺于2016年2月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关补充协议；2、荣膺向我交付的定金10万元，不予退还；3、判令中介费7万元由荣膺自行承担；4、判令荣膺向我支付违约金93万元；5、荣膺向我赔偿财产损失12万元；6、判令反诉诉讼费由荣膺承担。事实与理由：双方买卖合同中约定的迁户时间为房屋所有权转移之日起10日内。我出售房屋意在换房，故于2016年2月28日于案外人王某及北京存房房地产经纪有限公司签订了买卖合同，并向王某支付了定金10万元。现荣膺无故不履行合同导致我与王某的交易无法继续进行，无奈解除合同，定金10万元归王某所有不予退还。荣膺对张印丽的反诉请求辩称，不同意张印丽的反诉请求。签约之前我方确实发现了户口的问题，当时约定户口在3月10日之前迁出，双方同意之后我方才签约，中介可以作证。购买房屋不仅是满足学区要求。我母亲就居住在学区所在地，现我孩子也进入学区学习，与涉案房屋无关，主要是为了住的方便一些。双方约定如果不迁户口，可以先不办网签也可以解除合同。张印丽一直在回避支付违约金、办理解除事宜。张印丽违背了诚实信用原则，造成我方信赖利益损失。交易过程中，我方发现张印丽的身份证地址与涉案房屋不一致，张印丽表示户口是其父亲和其哥哥的户口，父亲已经去世没有销户，再三表示其哥哥的户口一定可以迁出。我方与中介、张印丽三方约定，3月10日前必须将原户口注销或迁出，3月15日进行网签。3月5日张印丽到派出所要迁出其哥哥的户口，派出所不同意。后来一起到我爱我家处，三方见证无法迁出户口，要解除合同。房价上涨之后，我方已经没有经济能力购买新的房屋，只能租房居住，造成了很大的经济损失。第三人我爱我家公司述称，我方是居间方，对原被告双方解除买卖合同不持异议，服从法院判决。对于原告的定金、违约金及赔偿中介费损失，未涉及到我公司，不发表意见。根据合同第十一条，原告的诉求成立的话，在房屋交易过程中已经发生的各项费用和损失由被告承担。被告的成立的话，由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年2月20日，张印丽（出卖人、甲方）与荣膺（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），合同约定荣膺购买张印丽名下位于海淀区景王坟X号楼X门X号（以下简称涉案房屋），房屋总价465万元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金10万元。乙方分两次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款，第一次于网签当天2016年3月15日前乙方向甲方支付265万元，第二次于办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付人民币190万元。合同第九条约定：甲方应在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金并继续履行全部户口迁出义务。合同第十一条约定：（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签等手续，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。2016年2月22日，张印丽（出卖方、甲方）与荣膺（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订补充协议，约定：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或丙方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；甲方承诺标的房屋二里沟中心小学学区名额于房屋产权转移登记结束前均未被占用，否则乙方有权向甲方追究标的房屋总价款20%的违约金；除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金；本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙另行协商解决。合同签订后，荣膺于2016年2月20日向我爱我家公司支付服务佣金7万元，于2016年2月23日向张印丽支付定金10万元。就合同履行情况，张印丽称收到定金后，其积极履行合同，但荣膺未按照合同约定于2016年3月15日前支付265万元购房款、配合办理网签，且荣膺曾明确表示不再履行合同。荣膺称未支付剩余房款及配合办理网签的原因在于双方约定张印丽需于2016年3月10日前迁出户口，因张印丽未迁出户口导致合同无法继续履行。为证明自己的主张，荣膺申请证人孙某出庭作证。孙某证言证明，其当时在我爱我家公司做业务员，荣膺从其处购买涉案房屋，签约前张印丽确定户口可以迁走，3月5日又说迁不走了，荣膺购买的就是能迁走户口的房子，户口迁不走就不买，导致合同无法继续履行。签约时口头协商3月10日前将户口迁出，因为房主一再保证能迁出户口，就没有写在补充协议中，也没有其他书面约定。补充协议系双方协商签订的，签字时双方均同时在场，遇到客户有特殊要求的，签订补充协议时都会落实在书面上。张印丽对该证人证言不认可，认为证人从业七年，却称仅凭口头约定便不在合同或补充协议中记载有悖常理，且证言内容与书面协议存在多处不一致。我爱我家公司表示无法核实证人证言真实性。同时，荣膺提交了多份录音证据，证明双方曾就3月10日前迁出户口否则不办理网签达成一致意见，且中介对该事实予以认可。双方就合同解除及赔偿事宜进行过洽谈，且张印丽承认过违约。第一份录音为2016年3月13日上午，荣膺之母荣礼瑾（荣）、之父徐某（徐）与我爱我家公司中介员孙某（孙）、李某（李）的对话录音。其中荣说：咱们是不是当时说好了，3月10日以前把户口迁走，她不是说能迁嘛，（向孙）你是不是也可以证明这个，是不是，你说一个实话。孙答复：是，确实是。荣：确实是那样嘛。孙：咱们签完合同，应该是走到了哪儿啊，说的嘛，10号之前迁，你不是要她这个数字嘛。荣：是啊，到现在她迁不了，迁不了我说那根据合同规定，你就准备46.5万元，她说倾家荡产也拿不出这个钱，所以这个合同只能解除了。……她不给我违约金也可以，把我给的10万元退给我就可以。中介费你退给我，你们跟她要，应该她出的。第二份录音为，2016年3月13日晚，荣膺之母荣礼瑾（荣）、之父徐某（徐）与张印丽（丽）、张印丽之兄张某某（祥）、张印丽之子的对话录音。其中荣问：508的房子原来是？祥回答：原来是我父亲的房子，我跟我父亲一块住。荣：那现在你住哪里？祥：现在我在那个楼的后面那个楼，我在702。当时咱们家房子是拆迁，拆迁房子就给了一个二一，户口本土户就是我们爷仨……90年搬回来的，听我妹的意思就因为户口这事，我那天也跟我妹跑了跑，咱们去派出所也问了，那天也巧了，十二点零几分局刚给下了一个单子，非直系亲属这户口现在暂停办理，咱也咨询咨询，问了问户籍这个东西，房屋买卖不牵扯户籍。荣：不对，你这话说的就不对。户口跟房本应该一致。如果不一致的话，这里头就有问题。祥：我知道知道。荣：如果答应不能迁走的话，我就不会买这个房子，因为当时说的是可以迁走嘛，对不对。祥：我知道知道。丽：当时是这么说的，这不是这事有变动吗。祥：对，当时咱说的咱想着，这个事赖我们，我们应该把这个事情全部给清理干净。……祥：这个事错在我妹身上，后续的事我肯定给解决了，全力以赴的解决了。……祥：这买卖就算中止了呗。荣：那可不是。祥：阿姨不是说了嘛，你这日子全到了，10号之前你该怎么办，15号之前该怎么办，20号之前怎么办，一步一步你现在差一步，一步都没做。第三份录音为2016年3月15日上午，我爱我家公司中介孙某（孙）、店长暴德坤（暴）、荣膺之母荣礼瑾（荣）、之父徐某（徐）与张印丽（丽）、张印丽之兄张某某（祥）的对话录音。其中祥说：阿姨的意思，你办这事办的就不对。丽：是我办的不对。祥：相应的给阿姨造成的损失，你看怎么给人家补偿。丽：算我违约呗。荣：解除合同，咱们双方签署作数，但是签合同的事情一定要把账给转来，钱给转来，然后中介告知一下，咱们原来是通过中介的。丽：这个我都知道。荣：这个钱怎么退呢，你听我说，这10万定金是有收条的。丽：我退给您，您把收条给我。荣：那当然，应该的，咱们就是依法办事。第二个，7万元的中介费，因为你等于欺骗了中介，三方原来约定的是3月10日肯定能迁户口……3月10日迁不出，3月15日网签就不能进行，我还跟你说，我说违约责任你看了吗，法律上有一条……我当初不是跟你说了嘛，如果在过户之后10天内迁不出户口，10%的违约金。我当时就跟你说了这一条，现在户口迁不出去，那么你就要赔付46.5万，10%，你当时说就是倾家荡产我也拿不出这个钱。丽：对，确实是，因为我没想到办到这儿又赶上两会给我卡这儿了。……荣：46.5万元，我很体谅你，但是一定要让你买个教训，我要你3万元赔偿金。丽：行。……荣：现在咱们要解约的话就是这样，我损失的10万元你得给我，这7万元是你跟他扯的中介费的问题，再给我3万元的违约金。20万咱们俩就摆平了。……荣：如果你同意的话，我可以签字，你把钱打过来。丽：我今天打不了，我可以借钱去。荣：我可以给你三五天的时间，你去筹完款，我把我女儿叫来，你们当面打了，这事咱们两个一清这事就了了。……丽：10万首付，到时候和那3万，还有7万我借钱一块给您。荣：咱们说定了，你不是要三五天时间去筹款嘛，我给你个时间，三到五天内，你筹完款了，我把荣膺叫来。丽：我筹完了给你打电话。张印丽认为录音与本案事实无关，不认可其证明目的，双方未签署任何书面文件体现荣膺主张的3月10日之前迁出户口，且录音中显示荣膺为了孩子转学才购买涉案房屋，双方达不成解除合同的一致意见是因为荣膺主张的违约金过高。张印丽提交了录音证据，第一份录音为2016年3月17日张印丽与荣膺之母荣礼瑾（荣）的通话录音。其中丽：咱们这房子就因为户口不迁，您就不买了是吗？荣：我当然不买了，咱们不是已经说好了吗，给你三五天的时间，你把那个20万款子准备好，咱们就签解除合同的这个。丽：您说的那个户口啊，我肯定，就是您给我点时间，我肯定要往外挪。荣：不行，这不行，绝对不行。你们家里的事情太复杂了，我不愿意介入进去，我愿意干干净净的买房子。荣：不要了，不要了，对，不能要了，咱们不说好吗。上次都已经讲好了，三五天的时间让你去筹款吗，筹完款咱们就解除合同了。……丽：咱们3月15日就应该网签了。荣：我为什么要网签呐，因为你3月10日之前你根本就没有迁出户口，咱们事先有约定的。丽：那个，不是，这个，是有，那个合同不是约定过完户吗，过完户的时候。荣：过完户以后10天内，你都不能保证，赔我百分之十，就是四十几万，你说你倾家荡产都没有，你既然没有的话，为什么要在合同上签字啊，这不行的，绝对不行的。第二份录音为2016年3月23日，张印丽（丽）与荣膺（膺）的通话录音。其中膺：你的户口迁不出去，你等于用欺诈手段，骗取了我买卖房屋的合同，这合同是无效的，你必须退回这个款项17万，还有那个违约金3万，一共20万，我就跟你说这事儿。丽：那你那房子到底买不买了。膺：不是买不买的问题，是你违约了，你那房屋合同是无效的合同。丽：我没违约啊。膺：不是买不买的问题，这房子你根本不能卖给我。好挂了啊。丽：哎呦，不是那么回事儿，不是那么回事儿。张印丽主张该两份录音可以证明，其多次与荣膺沟通要求继续履行合同，荣膺明确予以拒绝，导致合同目的不能实现，荣膺应承担违约责任。荣膺对录音不予认可，主张双方明确了什么时候迁出户口，什么时候网签，当时约定了张印丽返还其20万元，双方解除合同。荣膺向张印丽主张违约金，认为根据合同约定应按照房价20%计算。张印丽对荣膺主张的违约金标准不予认可，表示荣膺没有损失，且即使有损失亦应当以实际损失为准。荣膺要求张印丽赔偿中介费损失7万元，经本院询问我爱我家公司，我爱我家公司称若合同无法继续履行，居间服务费一般是由违约方承担。张印丽向荣膺主张违约金，经本院询问，张印丽表示其只主张违约金，不再主张定金，违约金的标准按照合同约定的总房价20%计算。荣膺对违约金不认可。张印丽要求赔偿其财产损失，称其卖房后准备购买新房，因荣膺拒绝履行合同，导致其无法购买房屋，损失定金10万元。为证明自己的主张，张印丽提交了其与王某签订的解约协议及转账记录。荣膺对此不予认可，且认为与本案无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。荣膺与张印丽签署的《买卖合同》及荣膺、张印丽、我爱我家公司签署的《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照该协议约定履行。根据合同约定，张印丽应在房屋所有权转移之日起10日内将原有户口全部迁出。根据补充协议条款，双方达成的协议应形成书面文件方具有效力，荣膺称其与张印丽达成口头协议，张印丽应于2016年3月10日前将户口迁出，但张印丽并不认可。张印丽并未否认录音的真实性，且未提出录音鉴定，故录音的真实性予以认可。根据荣膺提交的证人证言及录音证据显示，双方确实曾就迁户口的时间达成一致意见，即张印丽应于2016年3月10日前将户口迁出，且因张印丽未按约定履行，双方曾就解除合同进行过协商，并达成一致意见，即张印丽给予荣膺20万元，双方解除合同。虽然双方未就此签订书面协议，有违补充协议的约定，但根据现有证据查明，双方确就相关事宜达成口头协议，故基于诚实信用原则，可以认定双方对户口迁出时间进行了变更，约定张印丽于2016年3月10日前将户口迁出，张印丽未按照约定于2016年3月10日将户口迁出，构成违约，应当承担违约责任。就违约金的数额，荣膺根据合同约定，按照房屋成交总价的20%即93万元计算，张印丽认为该标准过高，表示荣膺没有损失，且即使有损失亦应当以实际损失为准。本院认为，合同约定的违约金数额过高，结合本案的实际情况及当事人受到的损失情况，本院判定违约金数额为10万元。因张印丽存在违约，未于2016年3月10日前迁出户口，故荣膺未按照合同约定的时间支付剩余款项，及未办理网签，不构成违约，不应承担违约责任。故张印丽要求荣膺不退定金、支付违约金、中介费、财产损失的诉讼请求，于法无据，本院不予认可。现双方均要求解除合同，本院不持异议。合同解除后，荣膺支付给张印丽的定金10万元应当退还。根据我爱我家公司的陈述及惯例，中介费应当由违约方承担，故荣膺要求张印丽赔偿其中介费7万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除荣膺与张印丽于2016年2月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及荣膺、张印丽与北京我爱我家房地产经纪有限公司于2016年2月22日签订的《补充协议》；二、张印丽于本判决生效后7日内返还荣膺定金10万元；三、张印丽于本判决生效后7日内赔偿荣膺中介费7万元；四、张印丽于本判决生效后7日内支付荣膺违约金10万元；四、驳回荣膺的其他诉讼请求；五、驳回张印丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14700元（荣膺已预交），由荣膺负担9350元，已交纳；由张印丽负担5350元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费15780元，由张印丽负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  彭思舟人民陪审员  李绥奇人民陪审员  刘松庆二〇一九年九月六日书 记 员  于安宁