四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0302民初2038号 原告：中国工商银行股份有限公司自贡分行，住所地四川省自贡市自流井区尚义灏二支路**。 负责人：张钧，行长。 委托诉讼代理人：缪锐，四川拓宇律师事务所律师。 被告：李继良，男，1975年1月30日出生，汉族，四川省自贡市人，住四川省自贡市大安区。 被告：张火容，女，1975年3月24日出生，汉族，四川省自贡市人，住四川省自贡市大安区。 被告：四川君澜房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市沿滩区卫坪乡卫里街。 法定代表人：赵国斌，执行董事。 委托诉讼代理人：倪建勇，四川崇理律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司自贡分行（以下简称工行自贡分行）诉被告李继良、张火容、四川君澜房地产开发有限公司（以下简称被告君澜房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后依法适用简易程序，并于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告工行自贡分行的委托诉讼代理人缪锐、被告君澜房地产公司的委托诉讼代理人倪建勇到庭参加了诉讼。被告李继良、张火容经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告工行自贡分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李继良、张火容立即偿还原告借款本金163389.75元及合同约定利息、罚息、复利；2.原告对案涉抵押物有优先受偿权，在被告不能偿还债务时，变现抵押物实现原告债权；3.被告君澜房地产公司对上述债务承担连带保证清偿责任；4.被告承担本案诉讼费用及实现债权的费用。事实与理由为：被告李继良、张火容系夫妻关系。2015年8月24日，二被告因购买住房向原告申请个人住房购置贷款，双方签订了[fd]字[]行[自贡]支行[2015]年[1565]号《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：被告李继良、张火容向原告借款232000.00元用于购买自贡市沿滩新城时代大道189号君豪御园房地产开发项目5栋1-29-l71号住房，贷款期限10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，遇基准利率调整时按合同约定执行；被告以所购房屋提供抵押担保并办理了抵押权预告登记手续。被告四川君澜房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证担保。2015年9月1日，原告按约向被告发放了个人住房购置贷款232000.00元。截止2019年5月1日，被告已累计违约6期以上未按约定归还借款本息，欠原告贷款余额163389.75元及利息、罚息、复利1337.07元，构成严重违约，原告有权根据合同约定宣布贷款提前到期，并要求三被告立即偿还原告全部借款本金及利息、罚息、复利。故诉至本院。 被告李继良、张火容未到庭，也未提交证据和发表答辩、质证、辩论意见。 被告君澜房地产公司未提交书面答辩状，其在庭审中辩称：1.被告李继良、张火容是否欠原告按揭款，要根据两被告贷款合同予以确认；2.君澜房地产公司与原告之间的权利义务以双方签订的按揭贷款合作协议履行，合作协议约定的君澜房地产公司提供阶段性连带责任保证，协议中未约定在原告宣布贷款提前到期的情况下，我方还应承担连带责任保证。因此，在原告向李继良、张火容宣告合同到期的情况下，要求我方立即承担贷款本息的连带责任，我方认为没有合同依据。同时，合作协议只约定了对按揭贷款承担阶段性的连带保证责任，没有约定对诉讼费、罚息付息等承担连带责任；3.根据物权法第176条规定，被担保物的债权既有物的担保又有人的担保的，债权人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；未约定或约定不明的，债权人应当现就该担保的物实现物权。担保法第28条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物担保物以外的债权承担责任，债权人若放弃物的担保，保证人在放弃的范围内，免除责任。本案中李继良、张火容以商品房作为贷款抵押，按照上述法律规定，原告应当现就该担保物实现债权，若原告放弃物的担保，君澜房地产公司在原告放弃权力范围内免除保证责任；4.原告未通知我司的情况下，在我司保证金账户中，扣除了李继良、张火容的按揭款，共计本息22659.46元；5.我司和李继良、张火容签订的商品房买卖合同及补充协议，其中补充协议第三条约定了若我司为李继良、张火容垫付了贷款，李继良、张火容在三日内未归还按揭款，我司可以单方解除商品房买卖合同，房屋产权归我司所有。因此，若李继良未归还借款，我司可以对李继良所购商品房主张权利。 经审理查明：2015年8月24日，被告李继良、张火容因购买住房向原告工行自贡分行申请个人住房购置贷款。当日，双方签订了《个人购房借款／担保合同》，约定：被告李继良、张火容向原告工行自贡分行借款232000.00元，用于购买坐落于自贡市的房屋；贷款期为10年；贷款利率按发放贷款时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定；贷款利发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定利率；还款方式为按月等额本金还款法，还款日与贷款实际发放日相对应，当月最后一日为还款日，借款人应从贷款发放的次月开始还款；借款不享有宽限期；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的贷款利率基础上加收50%确定；若贷款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，借款人可以宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息和其他费用；贷款担保方式为抵押保证与保证担保并行；保证人对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金等费用承担连带保证责任，但在抵押物的抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后可免除保证人的保证责任。同时在合同第三十条借款人和担保人承诺30.3约定：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权等。被告张火容作为共同借款人与抵押物共有人在合同上签字捺印确认，被告君澜房地产公司作为保证人在合同上加盖了公司印章及法定代表人私印。其后，被告李继良、张火容以所购房屋提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记（证号为自房预2015字第××号），但至今未就该房屋办理房屋他项权证书。2015年9月1日，原告按约向被告指定的银行账户发放了个人一手住房购置贷款232000.00元。在放款凭条上双方确定当期执行贷款利率为5.15%。自2017年9月被告李继良、张火容开始无规律性逾期，截止2019年5月1日，被告已累计6次以上未按约定归还借款本息，欠原告本金163389.75元及利息、罚息、复利。故致原告诉至本院，提出前述请求。 上述事实有原、被告身份信息资料，李继良、张火容的结婚证，《个人购房借款／担保合同》，《预购商品房抵押权预告登记证》，借款凭证、还款明细以及当事人的陈述附卷佐证。 本院认为，原告与被告所签订的《个人购房借款／担保合同》，系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应依约履行义务。现原告已按约定履行发放贷款义务，但被告未按约归还贷款本息，根据双方合同约定，原告有权宣布贷款到期。故原告要求被告李继良、张火容归还贷款本金163389.75元及利息、罚息、复利，符合《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。”，第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，本院予以支持。被告李继良、张火容与原告签订的抵押担保合同进行了预购商品房抵押权预告登记，虽至今未进行正式登记，但并非原告的过错。且该登记至今合法有效，具有排出他人主张权利的效力。对此，应认定被告李继良、张火容系提供房产的抵押担保人，根据《中国人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”、第五十三条“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”的规定，被告李继良、张火容应按照约定承担抵押担保责任，故原告要求实现抵押权的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告承担实现债权的费用，证据不足，本院不予支持。被告君澜房地产公司为前述贷款提供了连带保证责任，并在担保合同中承诺同意贷款人自行选择实现担保的顺序，且至今未发生约定的保证责任免除情形，依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，原告要求被告君澜房地产公司承担连带保证责任，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中国人民共和国担保法》第十八条、第三十三条第一款、第五十三条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李继良、张火容于本判决生效后五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司自贡分行贷款本金163389.75元及至贷款本息还清日止按合同约定计算的利息、罚息、复利； 二、若被告李继良、张火容未能按上述第一项的义务履行，则原告中国工商银行股份有限公司自贡分行可以与被告李继良、张火容协议以抵押物，即自贡市的房屋折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或拍卖、变卖后其价款超过债权数额部分归被告李继良、张火容所有，不足的部分由被告李继良、张火容继续清偿； 三、被告四川君澜房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司自贡分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取为1783.90元，由被告李继良、张火容、四川君澜房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  曾尚斌 二〇一九年九月三日 书记员  王煜尘