河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初1678号原告丁雅君，女，1964年2月27日出生，回族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托诉讼代理人赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。被告曹利，女，1981年5月4日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。被告闫东民，女，1969年8月2日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托诉讼代理人张元鹏，河北厚天律师事务所律师。原告丁雅君与被告曹利、闫东民案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁雅君及其委托诉讼代理人赵海峰，被告曹利、被告闫东民委托诉讼代理人张元鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁雅君向本院提出诉讼请求：1、确认位于海南省澄迈县椰岛小城3号楼1单元1502号房屋为原告所有，并不得执行该房屋。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月12日，原告与被告闫东民就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，房屋总价款585000元，合同签订当日，原告向被告闫东民支付了房款300000元，被告闫东民将涉案房屋的《澄迈县商品房买卖合同》、购房发票交付给原告。2018年7月30日，被告闫东民将涉案房屋的完税证明、物业费发票交付给原告。被告曹利向大厂回族自治县人民法院申请对上述涉案房屋强制执行，原告提出执行异议，大厂回族自治县作出冀10**执异43号民事裁定书，驳回了原告的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告在法院查封涉案房屋前就已和被告闫东民签订合法有效的书面买卖合同并全额支付了购房款，可以排除对涉案房屋的执行。故原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告曹利辩称，原告与被告闫东民签订的《房屋买卖合同》中未写明房屋总价款，只写出当日由原告向被告闫东民支付首付款300000元，显然不符合一般《房屋买卖合同》的签约习惯。2017年3月24日，仅有收条显示原告支付给原告闫东民285000元。原告二次共支付给被告闫东民585000元，根据涉案房屋建筑面积，房屋单价仅7740元/平方米，明显低于当时的市场价格，双方还约定房屋买卖的所有税费均由被告闫东民承担，该约定明显不符合交易习惯，此外，双方合同中约定的逾期交房、延期过户的违约责任明显不对等。《房屋买卖合同》中约定被告闫东民于合同签订当日即2017年2月21日将房屋交付给原告，但在合同签订后长达二年时间内，被告闫东民未将房屋交付给原告，原告未曾占有和使用过该房屋，且闫东民也不认可将涉案房屋出售给原告，而原告在2017年3月24日就已经支付给被告闫东民585000元，亦违背房屋买卖交易习惯。原告为小额贷款公司的经理人，长期从事民间借贷活动，2018年10月29日，原告也以民间借贷纠纷为由查封了本案涉案房屋，因此可以明确涉案房屋系原告与闫东民民间借贷行为的担保物，并非真实房屋买卖。被告闫东民辩称，被告闫东民并未与原告签订《房屋买卖合同》，也未给原告出具过收条。原告没有把涉案房屋的购房发票、完税证明和物业费发票交付给原告，而是在被逼无奈的情况下曾把上述材料交给了案外人铁双梅。交房证明也是在案外人铁双梅逼迫下被告闫东民签字后拿走的，闫东民并未把交房证明交付给原告。原告与被告闫东民原是借贷关系，双方的借贷纠纷已审结，《澄迈县商品房买卖合同》是闫东民向原告办理贷款时提交给原告的，并非房屋买卖。原告提交的两份购房款转账记录实际是闫东民向原告借款的转账记录，闫东民也为原告出具了两张借条。涉案房屋为闫东民与案外人刘晓升的夫妻关系存续期间的共同财产，现双方已经离婚，应有刘晓升50%的份额。经审理查明，本院依被告曹利的诉前保全申请于2018年10月16日作出（2018）冀1028财保113号民事裁定书，并向澄迈县不动产登记中心发出协助执行通知书，将登记在被告闫东民名下位于海南省澄迈县椰岛小城3住宅楼1单元15层1502号房屋予以查封。2018年12月14日，本院就曹利诉闫东民、刘晓升民间借贷纠纷一案作出（2018）冀1028民初2602号民事判决书，判决：“一、被告闫东民于本判决生效之日起三日内偿还原告曹利借款本金2935000元及计算至2018年10月22日的利息383300.68元（利息计算见附表），本息合计3318300.68元；并支付自2018年10月23日起至实际偿还之日止的逾期利息（以借款本金2935000元为基数，按照年利率24%的标准计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。”。判决生效后，曹利向本院申请强制执行。本院于2018年10月16日受理的丁雅君诉闫东民、刘晓升、闫岳民间借贷纠纷一案，本院依丁雅君申请，于2018年10月29日对上述涉案房屋予以查封（轮候）。2018年12月5日，本院就此案作出（2018）冀1028民初2482号民事判决书，查明：2017年1月24日，被告闫东民向原告丁雅君借款500000元，2017年3月12日，被告闫东民再次向丁雅君借款1000000元，丁雅君在上述借款日期向闫东民提供了借款本金。判决：“一、被告闫东民、刘晓升于本判决生效之日起十日内共同返还原告丁雅君借款1500000元，并支付利息（以500000元为基数，按月息2%的标准支付自2017年1月25日起至实际给付之日止；以1000000元为基数，按月息2%标准支付自2018年9月13日起至实际给付之日止）。二、被告闫岳对被告闫东民、刘晓升的上述1500000元债务承担连带保证责任。三、被告闫岳对上述债务承担连带保证责任后有权向被告闫东民、刘晓升追偿。”。被告曹利向本院申请执行涉案房屋后，被告丁雅君对执行标的提出执行异议，本院作出（2019）冀1028执异43号执行裁定书，驳回了丁雅君的异议。另查明，2016年6月3日，被告闫东民与案外人海南椰岛（集团）股份有限公司签订《澄迈县商品房买卖合同》，约定闫东民购买该公司开发的位于海南省澄迈县椰岛小城（一期）03#住宅楼1单元15层1502号房屋，房屋总价款377313元。原告丁雅君提交《房屋买卖合同》一份，合同签订日期显示为2017年2月21日，合同约定闫东民（甲方）将上述涉案房屋出售给丁雅君（乙方），付款方式为：“本协议签订之日乙方向甲方支付首付购房款人民币叁拾万元整。三个月之内支付购房尾款人民币贰拾捌万伍仟元整。”关于房屋交付，双方约定甲方收到乙方首付款后，甲方将已经装修的房屋、钥匙、房屋购房合同（或房产证）、房屋内设施及其他一切交易过户所需材料全部交付给乙方。关于违约责任，双方约定：（一）甲方未按本合同约定期限交付房屋的，每逾期一日，按每天2000元向乙方支付违约金；逾期超过一个月的，甲方应向乙方按已付购房款的20%标准支付违约金。（二）甲方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付1000元违约金，直至实际履行完毕之日止。如甲方不主动或未协助乙方办理产权过户登记，导致乙方不能完全取得房地产权属证书的，乙方享有以下权利：①乙方可解除本合同，并要求甲方返还全部已付款，同时按该房屋的市场价格（甲方违约时的市场价值）向乙方赔偿损失。②乙方可要求甲方继续履行合同，并要求甲方赔偿乙方该房屋价值30%的违约金。（三）本合同签订时甲方故意隐瞒该房屋已出卖给第三人或者已抵押的事实或者本合同签订后甲方又将该房屋出卖、赠与或抵押给第三人，导致本合同目的不能实现的。甲方退还乙方全部已付款，并按照该房屋的市场价值（甲方违约时的市场价值）向乙方赔偿损失。（四）甲方或乙方不履行本合同其他约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同；本合同被解除的，参照本条第三款执行。2017年2月21日，丁雅君向闫东民银行账户转款300000元，闫东民出具购房首付款收条一份：“今收到丁雅君购买产权人闫东民持有，座落于海南椰岛小城3-1-1502房屋的购房首付款，合计人民币叁拾万元整，300000元整。收款人：闫东民（捺印）收款日期：2017年2月21日”。2017年3月24日，丁雅君向闫东民银行账户转款285000元，“今收到丁雅君支付的坐落于海南椰岛小城3-1-1502房屋的购房尾款，合计人民币贰拾捌万伍仟元整，285000元整。收款人：闫东民（捺印）收款日期：2017年3月24日”。闫东民出具交房证明一份：“今将位于海南省澄迈县椰岛小城03#住宅楼1单元1502号的房屋及相关手续交付给购买方。证明人：闫东民（捺印）2018年7月30日”。庭审中，原告提交了涉案房屋的《澄迈县商品房买卖合同》、契税发票和2018年7月19日物业费、水电费发票原件。上述事实，有原告丁雅君提供的大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028执异43号执行裁定书、《澄迈县商品房买卖合同》、交房证明、购房首付款收条、购房尾款收条、银行转账凭证二份、涉案房屋契税发票、物业费及水电费发票原告丁雅君与被告曹利、闫东民当庭陈述在案为凭。本院认为，本案的主要争议焦点为原告是否具备排除人民法院强制执行涉案房屋的法定情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告以被告闫东民出具的交房证明，证明被告闫东民向原告交付了涉案房屋及相关手续，本院认为，原告是否占有涉案房屋，应当看涉案房屋是否在原告的实际管控之下，原告提交了涉案房屋的契税及物业费发票原件及交房证明等证据，并不等同于原告已实际占有涉案房屋。综上，不能认定原告在涉案房屋被查封前已合法占有该房屋，故其权利不能够排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告丁雅君的诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原告丁雅君负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  杨利华人民陪审员  黄志勇人民陪审员  王 波二〇一九年九月二十七日书 记 员  杨雨欣判决附件：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。