福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初1282号 原告：福建兴邦物业管理有限公司，住所地福州市台江区工业路**红星美凯龙福州三迪商场**H202。统一社会信用代码:913500007531163668。 法定代表人：林丽君，执行董事。 委托诉讼代理人：徐婷婷，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈怡佳，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。 被告：张祖平，男，汉族，住福州市晋安区。 原告福建兴邦物业管理有限公司(以下简称兴邦物业公司)与被告张祖平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴邦物业公司的委托诉讼代理人徐婷婷到庭参加诉讼，被告张祖平经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴邦物业公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告向原告支付2016年1月至2017年2月的物业服务费及水电等公摊费2590.54元，并以2590.54元为基数按每日万分之八的标准计算支付自2017年3月1日起至被告付清全部款项之日止的逾期付款违约金（计至2018年11月10日的逾期付款违约金为1282.84元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系福州市晋安区XXX小区的物业服务企业，被告系该小区3期7＃楼605单元的业主。2007年5月17日，原告（原名称：福建艾邦物业管理有限公司）与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在的小区及业主提供物业服务。被告还签署了《业主临时公约》等文件，承诺若未按时交纳物业管理费、专项维修基金物业管理企业可以按每日万分之八的标准加收滞纳金。根据双方约定，被告每月应缴纳的物业费为每月137.8元。上述协议签订后，原告已经依约履行了合同义务，并持续提供物业服务至2017年2月，但被告仅支付物业费至2015年12月。原告多次催促，被告仍拖欠2016年1月至2017年2月物业服务费1929.2元以及2014年11月26日至2017年1月止的电梯电费、公用水电分摊费661.4元。根据《前期物业管理服务协议》的约定及被告在《业主临时公约》中的承诺，被告负有支付物业费、电梯电费及公共水电分摊费、逾期付款违约金的义务。被告拒不支付的行为已构成违约，请求判如所请。 张祖平未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告的内资企业登记基本情况表、前期物业管理服务协议、物业服务费发票记账联、不动产登记信息查询结果为证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 原告原名称为“福建艾邦物业管理有限公司”，2009年4月20日更名为“福建兴邦物业管理有限公司”。2007年5月17日原被告订立前期物业管理服务协议，协议约定，原告为被告位于晋安区XXX单元房屋所在的小区提供物业服务,并依据协议约定向被告收取物业服务费；被告应当依据协议向原告交纳物业服务费，物业服务费交费开始时间为开发商开出“交楼通知书”之日，多层无电梯住宅按建筑面积0.6元／㎡·月收取、小高层带电梯住宅按建筑面积1.0元／㎡·月（不含公共部分的水费、电费、电梯电费），业主应于每月10日之前交纳；逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起每日按应交纳物业服务费的万分之五交纳滞纳金；物业服务收费标准最终以物价委批文为准。协议订立后，原告依约在该小区提供物业服务，被告系晋安区XXX房屋（该房屋建筑面积114.83㎡，为小高层带电梯住宅）的业主，其按合同约定的标准支付物业服务费至2013年6月。2015年3月2日，被告按每月137.8元（114.83㎡×1.2元／㎡·月）的标准向原告交纳自2013年7月起至2015年12月止共30个月的物业服务费4134元（137.8元／月×30月），原告给予被告390.2元的优惠后，实际收取被告物业服务费3743.8元。同日，被告支付了自2012年10月26起至2015年1月25日止共27个月的电梯电费分摊247.8元、公用水费分摊61.1元、公用电费分摊313.5元。之后被告不再支付自2016年1月起的物业服务费以及自2015年1月26日起的电梯电费分摊费、公用水费分摊费、公用电费分摊费。原告遂诉至本院。 另查明，位于晋安区XXX小区，2017年2月原告退出XXX小区，不再为该小区提供物业服务。 综上事实，本院认为：原被告订立的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效之合同，被告作为小区业主在接受原告提供的物业服务的同时，应当依合同约定按时交纳物业服务费。虽然双方在2007年订立的前期物业合同约定“小高层带电梯住宅按建筑面积1.0元／㎡·月”支付物业服务费，但此后被告按1.2元／㎡·月的标准即每月137.8元(114.83㎡×1.2元／㎡·月)支付了自2013年7月至2015年12月止的物业服务费，表明双方已将物业服务费的单价调整为1.2元／㎡·月。自2016年1月起被告不再交纳物业服务费，其行为已构成违约，应当承担继续履行的违约责任。原告在该小区提供物业服务直至2017年2月止，故原告请求按1.2元／㎡·月的标准支付自2016年1月至2017年2月止共19个月的物业服务费1929.2元(137.8元／月×14月)，本院予以支持。 前期物业服务协议未就电梯电费及公共水电费的具体分摊办法作约定，原告也未提供证据证明其每月代缴的电梯电费及公共水电费的具体金额以及具体的分摊办法和计算依据，又不能证明其已将每月电梯电费及公共水电费的分摊情况予以公布，其请求被告支付电梯电费及公用水电的分摊费661.4元，依据不足，本院不予支持。 前期物业服务协议约定，逾期付款的自逾期之日起每日按应交纳物业服务费的万分之五交纳滞纳金，原告请求按欠款总额的日万分之八计算支付逾期付款违约金，与合同约定不符，本院不予支持。原告主张的逾期付款违约金可按合同约定的每日万分之五计算，被告尚欠物业服务费1929.2元，按每日万分之五计算自2017年3月1日起至2018年11月10日止(619日)的逾期付款违约金为597.09元(1929.2元×0.5‰×619日)，被告应当支付。原告请求逾期付款违约金支付至被告实际还款之日止，可予以支持。 被告张祖平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据，本院依法缺席裁判。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定,判决如下： 一、被告张祖平应于本判决生效之日起十日内支付原告福建兴邦物业管理有限公司自2016年1月起至2017年2月止的物业服务费1929.2元； 二、被告张祖平应于本判决生效之日起十日内支付原告福建兴邦物业管理有限公司自2017年3月1日起至2018年11月10日止的逾期付款违约金597.09元，自2018年11月11日起的逾期付款违约金以1929.2元为基数按每日万分之五计算至被告张祖平实际还款之日止； 三、驳回原告福建兴邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元、公告费560元，由被告张祖平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴仕红 人民陪审员  张 辉 人民陪审员  林秀华 二〇一九年九月九日 书 记 员  黄静晶 主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。