山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初6914号 原告（反诉被告）：济南圣安物业管理有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码。 法定代表人：周应祥，经理。 委托诉讼代理人：尚云龙，山东安百合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江孟，男，1978年2月11日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：叶洪敏（系江孟妻子），女 原告（反诉被告）济南圣安物业管理有限公司（以下简称圣安公司）与被告（反诉原告）江孟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）圣安公司的委托诉讼代理人尚云龙、被告（反诉原告）江孟及其委托诉讼代理人叶洪敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 圣安公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告立即支付原告物业服务费6077.7元及逾期利息（注：从起诉之日起计算至债务全部清偿之日，以6077.7元为基数，按年利率6%计算）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月，原告开始入驻逸东花园小区提供物业服务。2015年9月30日，原告与济南市历城区东风街道华能社区居民委员会就逸东花园小区物业服务事项补充签订《物业服务协议》，协议第十五条约定物业费按以下标准收取：（1）多层住宅：0.7元/月×平方米；（2）高层带电梯：1.05元/月×平方米。被告房屋位于逸东花园9号楼3-1102室，建筑面积为107.19平方米，每月应交纳的物业服务费为112.55元。至起诉之日，被告所欠原告物业服务费为6077.7元。原告曾多次向被告催要，但被告均以种种不当理由拒绝支付。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 江孟辩称，被告房子一直存在漏水问题，已经跟物业提出该问题，物业以种种理由不予维修。且小区的车位管理不合理，经常有乱停车现象，导致进出小区不方便；小区公共环境也不合格，小区的绿化现在都改成了车位，未经过业主的同意；小区的单元门是敞开的，安全措施不合格；电梯经常坏，物业不维修；小区门口有车牌识别系统，但是被告每次进小区，无法直接进入，需要按喇叭，所以被告拒绝交物业管理费。 江孟向本院提出反诉请求：一、请求物业公司的所有收支明细进行公示；二、请求物业公司维修房屋；三、请求物业公司赔偿丢失自行车的损失；四、请求物业公司承担案件所有费用。 圣安公司针对反诉辩称，我方认为物业公司的所有收支明细与本案并非同一法律关系，如果按照法律相关规定需要进行公示，我方会进行公示。对方该反诉请求并不成立，对于反诉原告要求的原告对其房屋进行维修，如反诉原告举证证明属于物业服务合同约定的义务则对其进行维修，如不能举证证明属于物业服务合同约定的义务则其诉讼请求无事实与法律依据，反诉原告应举证证明漏水的原因是如何造成的。对于丢自行车的问题，我方并不知情，该损失不应由我方承担。综上，驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人举证、质证及当庭陈述，本院认定事实如下： 2015年9月30日，济南市历城区东风街道华能社区居委会（甲方）与济南圣安物业管理有限公司（乙方）就逸东花园小区物业服务事项签订《物业服务协议》。江孟系逸东花园9号楼3-1102室的业主。协议第二章委托服务事项约定：第四条、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；第五条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；第六条、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；第七条、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；第八条、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；第九条、公共环境卫生，包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第十条、交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理……；第十五条、物业服务费，包括管理、房屋设备运行、保安、日常维修、保洁、绿化以及提供物业服务的其他公共性服务收费。物业服务费按以下标准收取：（1）多层住宅：0.7元/月×平方米；（2）高层带电梯：1.05元/月×平方米。江孟房屋建筑面积为107.19平方米，每月应交纳的物业服务费为112.55元。 本院认为，圣安公司与济南市历城区东风街道华能社区居民委员会签订的《物业服务协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，原、被告均应依照协议约定履行义务。本案中，圣安公司按照服务协议提供了物业服务，江孟作为小区业主，应当支付物业费。关于江孟在本诉中的抗辩理由，本院认为，江孟反映其房子漏水，其原因有多种可能，因房屋质量或其他原因所致，还是确因房屋公共部位出现问题所致，江孟未提交房子漏水具体原因的证据。关于江孟提出的其他抗辩理由，从江孟提出的物业公共服务问题，以及本院审理圣安公司同期提起诉讼的其他案件可以看出，圣安公司提供的物业服务，确实在环境维护、车辆停放、小区管理等方面存在一定的问题，应当根据业主要求不断改善，但并不存在根本违约的问题。物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的公共利益，单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以判断。若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒交物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益。所以,对物业公司提供服务中存在的瑕疵和不到位的地方，江孟作为业主有权要求圣安公司改正，但不能依此为由拒付物业服务费。鉴于圣安公司在履行合同中确实存在车辆停放、绿化养护、设施维修等方面的问题，故对于圣安公司要求江孟支付逾期物业费利息的诉讼请求，本院不予支持。 关于江孟所提诉讼时效的抗辩理由，本院认为，圣安公司主张江孟所欠物业费自2015年1月份开始计算，江孟针对本案诉讼时效提出抗辩，主张本案系圣安公司超过诉讼时效提起的诉讼。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。圣安公司于2019年7月31日向本院提起诉讼，在本案诉讼期间，圣安公司未提交自2015年1月至2016年6月向江孟催收物业费的相关证据，故，本院认定圣安公司主张江孟所欠物业费应当自立案之日前三年，即2016年7月31日起计算。 江孟当庭提出的反诉请求，本院经审查认为，不符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十三条第二款关于反诉适用条件的规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十三条之规定，判决如下： 一、江孟于本判决生效之日起十日内向济南圣安物业管理有限公司支付物业服务费4052.7元; 二、驳回济南圣安物业管理有限公司的其他诉讼请求; 三、驳回江孟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由济南圣安物业管理有限公司负担8元，江孟负担17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  李 超 二〇一九年九月二十九日 法官助理  朱晓丽 书 记 员  张 盟