河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1103民初3352号原告：苏守德，男，1965年10月15日出生，汉族，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：张世显，漯河市郾城区沙北法律服务所。被告：丁亚凤，女，1970年8月29日出生，汉族，住漯河市郾城区。被告委托诉讼代理人：李杰峰、陈向欢（实习），河南信博律师事务所律师。原告苏守德与被告丁亚凤合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏守德的委托诉讼代理人张世显、被告丁亚凤的委托诉讼代理人李杰峰、陈向欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏守德向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告双方履行合同；2.判令被告把整理好的土地及房屋交付原告并腾空房屋；3.判令被告支付所欠的土地租金40000元；4、案件诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告系同村村民，被告在2012年占原告裴城镇苏候村商场门面房一半多，后在2015年1月31日，原、被告双方协商打下协议一份，双方商定被告在2018年6月30日前把占的门面房交于原告，当时被告想原告支付了2012年—2014年三年的租金共计3000元，下余2015年至今租金分文未付。后协议约定期限到期后，原告多次找被告协商该土地租赁一事，但被告拒不把该门面房交于原告，也不支付所欠的租金（2015年1月份至今租金未支付），并在该土地私自建造。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告丁亚凤辩称：原告所诉不属实，原、被告双方之间不存在房屋及土地租赁合同关系，原告起诉被告属诉讼主体错误2003年5月18日，被答辩人之夫候占孝与裴城镇铁炉村的杨功周签订《房屋买卖契约》一份，约定“由候占孝从杨功周处购买永兴市场东侧楼房两间(含门面房和住房)价款54000元”。买卖契约第四条约定“此房地皮是占用九组土地，占地款每年406元，并自2003年8月1日起由候占孝支付地皮款。”该契约经中间人和裴城镇法律服务所共同见证。根据该事实，候占孝房屋权属来源于与杨功周的买卖合同关系，与原告无关。候占孝在市场经营期间，按照约定向杨功周支付占地款。后来原告多次阻碍候占孝经营，导致候占孝不能正常使用所购房屋，无奈，候占孝于2015年元月2日将房屋转卖给了同村的李晓锋，双方签订了《房屋买卖契约》，并约定“占地款自2015年1月2日起由李晓锋支付”。根据上述事实，答辩人自始至终与原告均不存在房屋或土地的买卖及租赁关系、不存在原告诉称的“占地建房”的事实，原告起诉答辩人属诉讼主体错误。二、答辩人出具的“协议”(2015年1月31日)不是法律意义上的合同，原告要求履行合同无依据。如前所述，答辩人与涉案房屋及土地自始至终均没有任何牵连，对房屋及土地等权益没有任何处分的权利，答辩人之所以出具该“协议”，其背景是因原告多次无端滋扰候占孝的经营，迫于无奈而为之，但在“协议”中所处分的是案外人所有的财产及权益，明显属于无权处分，根本没有实现的可能性！对于房屋转卖给李晓锋的事实，候占孝及李晓锋均明确告知过被告，房屋受让人李晓锋还明确告知原告以后的占地款由其支付。故，原告对房屋已经转让给李晓锋的事实是明知的。另外,2015年1月31日的所谓“协议”，不论从形式上还是内容上均是当事人的一方陈述，其证据属性应为“证明”或者“承诺，”不属于法律意义上的“合同、协议”，原告要求“履行合同”的诉讼请求没有事实根据和法律依据。并且该承诺因处分了案外人的财产及权益而为无效，属于无效的民事法律行为，不能作为认定案件事实的依据。三、应当追加李晓锋为本案当事人参加诉讼。根据前述事实，涉案房屋的所有权已经归李晓锋所有，有关与房屋有关的所有权利义务应由李晓锋享有和承担，李晓锋与本案存在事实上及法律上的直接利害关系，为此应当追加李晓锋为案件当事人参加诉讼。综上，答辩人与原告之间不存在任何租赁或买卖合同关系，也不存在答辩人占地建房的事实：涉案房屋已经专卖给了案外人李晓锋，占地款的支付义务应由房屋买受人承担故原告起诉被告属诉讼主体错误。同时，其起诉所依据的“协议”不是法律所规定的合同，并属无效的民事法律行为，据此原告请求履行合同没有事实根据和法律依据。故，从诉讼主体及程序方面应裁定驳回起诉，从实体方面应判决驳回原告的诉讼请求。根据各方当事人的举证、质证及当庭陈述、本院现场勘验情况，本院查明以下事实：原、被告均系郾城区裴城镇苏候村村民。2015年1月31日，原告苏守德与被告丁亚凤签订了《协议》一份，该协议的主要内容有：“丁亚凤商场有门面房两间，占守德地一半多，经双方商定于2018年6月30日前交于守德（阴历6月30日）。备注：（2018年6月30日守德后丁亚凤有权租房两年，房价随行就市。）2015年1月31日。2012至2014房地租，已经清完（3000元）。2015年1月31日。丁亚凤，见证人：苏孟拴。2015年元月31日。”协议签订后，被告未将房屋交付原告，现涉案的房屋由案外人占有经营制衣生意。庭审中，原告提供苏候村委会出具的证明一份、村民的证明一份、苏孟拴、苏拴欣出庭作证证言等证据，证明本案所涉土地系原告分得的土地，位置南临苏守道、北临苏广拴、东临许泌公路、西临7组耕地；2015年1月31日原告与被告签订的协议是双方自愿协商达成的。庭审中，被告提供《房屋买卖契约》、见证书、杨功周收款收据、原告出具的收款收据、李晓锋签订的《房屋买卖契约》、李晓锋出庭作证证言、苏候村委会证明等证据，证明原告土地上的房屋，系2003年5月丁亚凤丈夫候占孝从杨功周处购买的，候占孝将占地款交付给了杨功周；自2008年7月1日到2015年7月1日的占地款原告以借支的方式已经全额收取，现涉案房屋被告于2015年1月1日转卖给了李晓锋。庭审中，双方均认可涉案土地上的房屋系上下两层，位于郾城区裴城镇苏候村东头，具体位置：南临苏守道、北临苏广拴、东临许泌公路、西临苏侯村7组耕地。原来是杨功周建设的，当时是裴城镇政府在苏候村租了村民的土地建设永兴市场，租期期满后，村民同意由杨功周承包，杨功周向村民支付占地款，杨功周则向进入该市场经营的商户收取场地费。另，庭审中，经本院询问，原告认可其与被告在2015年1月31日签订的协议，约定从15年1月31日至18年6月30日不收租赁费，7月1日合同到期后房子归原告。本院认为，《中华人民共和国土地承包法》第五十六条规定：“任何组织和个人侵害土地承包经营权、土地经营权的，应当承担民事责任。”本案中，涉案土地系原告苏守德从村里分得的土地，其享有该土地的相关权益。2015年1月31日，原、被告双方又达成协议，约定被告于2018年6月30日前将该土地上的房屋交付给原告，故，根据上述法律规定，被告的行为已经侵犯了原告关于该土地的经营使用权利，现原告要求将涉案土地、房屋交回原告，并腾空房屋，本院予以支持；原告要求被告支付从2015年1月31日开始算至2019年1月31日期间的土地租金40000元，本院认为，庭审中，原告认可双方在协议中商定从2015年1月31日至2018年6月30日不收租赁费，因此原告请求该期间的租赁费，本院不予支持。关于2018年6月30日以后的租赁费，双方仅仅约定被告有权租房两年，至于租赁费的标准，双方未作约定，原告也未提供证据证明租赁费的标准，故对原告的该项诉请本院不予支持。被告丁亚凤辩称，原告起诉被告属诉讼主体错误，涉案房屋已经卖给李晓锋，房屋的所有权人是李晓锋，本院认为，被告虽然提供了其与李晓锋签订的《房屋买卖契约》及李晓锋出庭证言，但未提供李晓锋向其交付售房款168000元的付款凭证相互印证，且涉案房屋建设在原告享有权益的土地上，已经侵犯了原告对该土地享有的自主经营权益，无论是被告与杨功周的购房协议，还是被告与李晓锋的购房协议，出售人对涉案房屋的权利均存在瑕疵，其对该房屋的处分行为也存在瑕疵，故，被告的上述辩称无法律及事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国土地承包法》第五十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告丁亚凤于本判决书生效后十日内返还原告苏守德位于漯河市郾城区裴城镇苏候村村东的土地及地上房屋（具体位置：南临苏守道、北临苏广拴、东临许泌公路、西临苏侯村7组耕地），并腾空该房屋。二、驳回原告苏守德的其他诉讼请求。案件受理费减半后收取400元，由被告丁亚凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  张义敏二〇一九年九月十六日书记员  王 晨