广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8060号原告：罗曦，男，1973年6月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：杨晓蔚，系夫妻关系。被告：广州乐得房产开发有限公司，住所地广州市中山一路水均南街****。法定代表人：傅英伟。被告：陈苑琴，女，1969年10月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：唐玉江，广东广之洲律师事务所律师。第三人：陈志穗，女，1974年7月12日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。原告罗曦与被告广州乐得房产开发有限公司（以下简称乐得公司）、陈苑琴，第三人陈志穗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗曦及其委托诉讼代理人杨晓蔚、被告陈苑琴的委托诉讼代理人唐玉江到庭参加诉讼。被告乐得公司、第三人陈志穗经本院公告送达开庭传票，逾期未有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗曦向本院提出诉讼请求，请求法院判决：1.被告乐得公司继续履行其于1997年4月16日与我、第三人陈志穗签订的《商品房购售合同》（编号新房购293号），我同意结算余下房款37926元；2.撤销被告乐得公司与被告陈苑琴办理的广州市白云区乐得花园某房的预售登记备案；3.被告协助我及第三人陈志穗按照现行规定办理涉案房屋的税费缴纳、产权过户、房地产登记手续，将涉案房屋登记在我名下；4.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：我与第三人陈志穗共同于1997年4月16日与被告乐得公司签订了《商品房购售合同》，约定由我、第三人陈志穗共同向被告购买广州市白云区乐得花园某房。此后，我们先按照合同提前付清购房款的60%共89972元，并向被告乐得公司每月付款1000元。由于我当时务工在外，部分缴款委托第三人办理，部分单据并未在我处保管。被告乐得公司在收齐60%楼款后于1997年12月向我交付房屋。我自1998年1月开始按期向被告乐得公司支付余下40%房款，共计向被告乐得公司支付了房款111972元。但被告乐得公司以尚未办好税务手续为由，一直未替我及第三人办理过户、产权登记及缴纳契税手续。我自1997年12月收楼后，一直在涉案房屋居住至今。2002年，被告乐得公司倒闭，我一直多次口头、电话联系被告乐得公司要求继续履行合同，但被告乐得公司拒不回应、拒不继续履行合同，被告乐得公司的行为已构成违约，我无法继续缴纳房款。被告陈苑琴主张其才是涉案房屋的购房人并无事实依据，其在购房后17年内一直未曾要求被告乐得公司主动履行，未有看楼、收楼的行为，该行为不符合常理。被告陈苑琴主张的合同约定涉案房屋于2002年1月31日收楼，但合同签订日期为2002年3月12日，存在虚假合同的嫌疑，两被告涉嫌恶意串通。即便被告陈苑琴所述为实，也仅证明被告乐得公司存在一房多卖的事实。我已缴纳了绝大部分房款，亦实际入住涉案房屋，应是第一顺位合法购房人，应受到法律保护。特诉至法院，请求判如所请。被告乐得公司无辩称。被告陈苑琴辩称：不同意原告的诉讼请求。2002年3月22日，我与被告乐得公司签订了编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》，约定由我购买被告乐得公司所开发的“乐得花园”某号房（即广州市白云区新市镇黄边村某房），总楼价157036元，办妥监证后一次性付清楼款，被告乐得公司应在2002年1月31日前交付房屋。合同签订后，我向被告乐得公司支付完毕了全部购房款，被告乐得公司在2002年1月31日向我交付了涉案房屋。被告乐得公司一直没有为我办理不动产权证书，已严重侵犯了我的合法权益，我已向法院提起诉讼。原告主张的购房合同中还有一位共有人陈志穗，在第三人陈志穗未表态的情况下，原告无权单独提起诉讼。根据物权公示原则，我与被告乐得公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，已办理了预售登记备案，也缴纳了税费，我才是涉案房屋的合法产权人。如果原告认为房管部门办理的预售登记备案手续有问题，其应起诉房管部门，而不是起诉我方。另，原告的主张也超过了撤销权的除斥期间。第三人陈志穗无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告罗曦向本院提交了签订时间为1997年《乐得花园认购书》一份，载明：乐得花园销售代理为广州经纬房产咨询有限公司，罗曦、陈志穗共同认购广州白云区广花公路乐得花园某号单位。原告罗曦向本院提交了签订时间为1997年4月16日，罗曦、陈志穗（共同作为甲方）与被告乐得公司（乙方）签订的编号为新房购293号《商品房购售合同》一份，载明：甲方预购乙方所建的住宅位于广州市白云区广花公路自编乐得花园某号住宅单元（一厅二房），总建筑面积约共71.38平方米，总楼价为149898元。付款方法为：签订合同时付10%，40%分60期月供，三个月内付10%，六个月内付10%，九个月内付10%，十二个月内付10%，十五个月内付10%。甲方在办理购房手续同时，每套住宅交订金8000元（订金包括在应付房款之内）。乙方在收到甲方全部购房款后应于1997年12月30日完成上述楼宇的土建及室内水电安装工程，把上述住宅交付给甲方使用。上述合同书签订后，罗曦、陈志穗于1997年4月6日向广州市经纬房产咨询有限公司支付手续费1500元，向被告乐得公司分别于1997年4月16日支付首期楼款13662元、于同年5月16日支付了首期楼款13662元、于同年7月13日支付了第四期楼款6293元，第三人陈志穗向被告乐得公司分别于同年8月7日支付了手续费500元、于同年11月3日支付了楼款6000元、于1998年1月7日支付了楼款5000元、于同年3月6日支付了楼款1000元、于同年5月5日支付月供楼款1000元、于同年6月4日支付月供楼款1000元、于同年7月6日支付月供楼款1000元、于同年9月1日支付月供楼款1000元、于同年10月7日支付月供楼款1000元、于同年11月4日支付月供楼款1000元、于同年12月4日支付月供楼款1000元、于1999年3月5日支付月供楼款1000元、于同年5月10日支付月供楼款1000元、于同年9月7日支付月供楼款3000元、于2000年5月10日支付月供楼款1000元、于同年6月6日支付月供楼款1000元、于同年7月5日支付月供楼款1000元、于同年9月21日支付月供楼款1000元，上述款项共计手续费2000元、楼款61617元。1997年12月，被告乐得公司发出《广州乐得花园商住楼交吉通知书》，向原告罗曦、第三人陈志穗交付涉案房屋。原告罗曦主张由其自1998年2月起在涉案房屋内居住至今，并提供了在1998年期间对涉案房屋进行装修、定做防盗网、有线电视安装等收费单据，提供了2011年至2019年期间涉案房屋的部分水费清单、2007年至2019年期间涉案房屋的部分电费清单、2017年5月至2019年4月期间涉案房屋的部分有线电视发票，上述水电费清单及电视发票用户名均为原告罗曦。被告陈苑琴向本院提交了签订时间为2002年3月22日，被告陈苑琴（买受人）与被告乐得公司（出卖人）签订的编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》一份。载明：买受人所购商品房为广州市白云区某房，建筑面积71.38平方米，其中套内建筑面积57.104平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.276平方米，成交价格为157036元。付款方式为先付10000元定金，办理监证后一次性付清房款。出卖人应于2002年1月31日前将经验收合格的涉案房屋正式交付买受人使用。合同未约定逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任、产权登记条款。该合同于2002年9月19日经广州市房地产交易所预售合同登记备案。上述合同签订后，被告陈苑琴主张其已向被告乐得公司支付完毕了所有购房款共157036元，但由于收据被被告乐得公司收走，其无法提供收据作为证据。庭审中，对以下争议事项，双方举证如下：1.原告罗曦及第三人陈志穗的具体支付房款数额：原告罗曦陈述，其曾经与第三人陈志穗为男女朋友关系，由其供款至2000年9月，2000年9月后由第三人陈志穗供款。后来因为关系破裂，无法了解到第三人陈志穗具体供款数额，也无法提供其余部分房款收据。原告罗曦主张其及第三人陈志穗共向被告乐得公司给付了111972元，尚欠37962元未付，但因无法提供其他收据证实。原告罗曦同意向被告乐得公司一次性给付余款。另表示，在与第三人陈志穗分手后，已无法联系到陈志穗。2.对于被告陈苑琴在购房前有无看房的事实。被告陈苑琴表示，其一并向被告乐得公司购买了三套房屋，有到涉案房屋查看过。原告罗曦对此提出异议，表示其在入住后在涉案房屋阳台安装了防盗网，从外观来看也可知房屋并非空置，且居住多年来均无有人来看过房。3.对于被告陈苑琴有无实际收楼的事实。被告陈苑琴提交了物业费收据、代划电费合同等证据，拟证明被告陈苑琴于2019年3月26日缴纳了涉案房屋2019年6月至12月的管理费及垃圾处理费，且于2019年3月26日向广州供电局办理了涉案房屋委托银行代划电费手续，于2019年3月27日办理了涉案房屋自来水业主更名缴费。原告罗曦对此提出异议，表示其一直居住在涉案房屋内，否认被告陈苑琴于2002年1月31日收楼的事实，且被告陈苑琴恶意将涉案房屋的物业管理费、电费、自来水费用户名更改为被告陈苑琴名称，原告罗曦发现后，已将用户名更改回原告罗曦或其妻子杨晓蔚名下。4.对于原告请求将涉案房屋过户登记至自己及第三人陈志穗名下的诉讼请求。被告陈苑琴认为，跟据原告提供的合同显示，原告罗曦及第三人陈志穗共同购买涉案房屋，均为共有人，在第三人陈志穗无明确表态的情况下，原告罗曦无权单独提起诉讼。2019年3月30日，广州市规划和自然资源局出具穗规划资源协查[2019]172号《复函》，载明：乐得花园某单元以陈苑琴的名义办理了预售合同备案（预售合同××号）、暂未办理转移登记（商品房过户），暂无查封、抵押信息。另查，乐得社区广花公路东侧乐得花园某单元与派出所登记地址为广州市白云区某房为同一房屋。诉讼中，经向原告罗曦释明，若法院认为在第三人陈志穗无法举证证实其实际缴纳房款数额的情况下，只能按照现有证据认定，原告罗曦及第三人陈志穗作为买方共同向被告乐得公司缴纳了63617元，原告罗曦对此无异议，同意补交剩余的86281元房款。本院认为，本案争议焦点在于：1.原告罗曦与第三人陈志穗及被告陈苑琴是否涉案房屋的真实购房人？2.权利保护顺序应如何认定？对此，本院作以下分析：经双方举证情况可知，原告罗曦、第三人陈志穗与被告乐得公司签订《商品房购售合同》在先，在无其他证据对合同真实性予以推翻的情况下，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。原告罗曦能提供交吉通知书、水电费发票、装修收据等证据，能充分证明其自1998年其已在涉案房屋内居住至今，本院对涉案房屋内由罗曦及其同住家属居住的事实予以认可。相反，被告陈苑琴与被告乐得公司签订《商品房买卖合同》在后，且在原告罗曦入住涉案房屋后，未及时看楼且提出异议的行为有悖常理，被告陈苑琴购房至今逾17年期间一直未办理收楼手续、未积极主动缴纳涉案房屋的物业管理费、水电费的行为也有悖常理。虽然被告陈苑琴与被告乐得公司所签订的《商品房买卖合同》经广州市房地产交易所预售备案，但仍应优先保护合法占有涉案房屋的买受人。现有证据证实，原告罗曦及第三人陈志穗共同签订购房合同、共同支付房款，故原告罗曦及第三人陈志穗应为涉案房屋的共同买受人。现原告罗曦同意支付剩余未付房款，本院予以准许。由于原告罗曦主张已支付的房款数额与所提供证据数额不一致，经释明，原告罗曦同意按照所能提供的证据认定房款数额，本院依法认定原告罗曦及第三人陈志穗已向被告乐得公司支付房款63617元，故原告罗曦还需向被告乐得公司支付房款86281元。虽然第三人陈志穗下落不明，但原告罗曦作为共有人之一，起诉要求办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求合理合法，涉案房屋应过户登记至原告罗曦及第三人陈志穗名下，共有方式为共同共有。若第三人陈志穗需要放弃房屋的有关份额，其可与原告罗曦协商解决，但不能据此剥夺原告罗曦要求过户的权利。故被告陈苑琴认为原告无权提起诉讼的意见依据不足，本院不予采纳。对于原告罗曦要求撤销被告乐得公司与被告陈苑琴办理的涉案房屋预售登记备案的诉讼请求。由于涉案房屋已以被告陈苑琴的名义办理了预售合同备案，与本案认定事实不符，故原告罗曦要求撤销被告乐得公司与被告陈苑琴就涉案房屋办理的预售登记备案手续合理合法，本院予以支持。被告乐得公司、第三人陈志穗经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三日内，原告罗曦向被告广州乐得房产开发有限公司支付剩余房款86281元；二、本判决生效之日起五日内，被告广州乐得房产开发有限公司、被告陈苑琴协助原告罗曦撤销就广州市白云区某房（原地址为广州市白云区乐得社区广花公路东侧乐得花园某元）的预售合同备案（预售合同××号）；三、第二项判决履行完毕之日起五日内，被告广州乐得房产开发有限公司按国土房管部门关于办理不动产权证相关法规政策的规定，协助原告罗曦、第三人陈志穗将广州市白云区某房（原地址为广州市白云区乐得社区广花公路东侧乐得花园某单元，建筑面积71.38平方米）的不动产权证办到原告罗曦、第三人陈志穗名下的手续，共有方式为共同共有。本案受理费3298元，由被告广州乐得房产开发有限公司负担并于判决生效之日起五日内径付原告罗曦，本院不再予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  崔颖华人民陪审员  梁世丽人民陪审员  梁金莲二〇一九年九月十一日书 记 员  苏秋雅