上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初10427号原告：赖欣华，女，1970年10月28日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：李先泉，浙江象港律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡静，浙江象港律师事务所律师。被告：上海服装城股份有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈余江，董事长。委托诉讼代理人：王松。被告：上海华夏大地文化发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：李炳伦，董事长。委托诉讼代理人：王松。原告赖欣华与被告上海服装城股份有限公司(以下简称“服装城公司”)、上海华夏大地文化发展有限公司(以下简称“华夏大地公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡静，被告服装城公司和被告华夏大地公司共同委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赖欣华向法院提出诉讼请求：1、解除赖欣华与服装城公司、华夏大地公司签订的商铺租赁协议；2、判令华夏大地公司将上海市金山区枫泾镇朱枫公路xxxx弄上海服装城xxxx号一层、xxxx号xxx室商铺恢复原状(恢复水泥隔间、恢复独户水电等)后返还、并安装可视门铃(如无法安装、则退还可视门铃费用1950元)；3、判令华夏大地公司自协议约定的免租期届满之日2017年12月1日起按协议约定租金收费标准(0.7元每天乘138.66平方米)计算占有商铺的使用费至商铺实际交付之日止；4、判令服装城公司承担连带保证责任；5、判令服装城公司支付补偿费22,000元。事实和理由：2016年5月31日，赖欣华与华夏大地公司签订商铺租赁协议，租赁期限自2016年5月31日至2028年5月30日止，服装城公司为担保方；协议约定，赖欣华投入商铺使用权，由华夏大地公司统一经营，并给予一年半的免租期，后续一年半的租金，华夏大地公司以0.7元每平方米每天的标准支付，第四年起每年在上年的基础上递增10%，前三年每满半年支付租金，并在期满七个工作日内支付，第四年起先付后用，在期初七个工作日内支付，每半年支付一次；若在合同生效一年半时间内无法招进经营商户或者华夏大地公司也没有入驻经营的，赖欣华有权收回商铺。后赖欣华发现其所有的房屋已有商户使用，但却从未收到华夏大地公司关于商铺出租的信息，也未收到任何租金，依照协议约定,赖欣华可以解除合同、收回商铺，并要求支付租金，但遭到拒绝。2018年8月30日，服装城公司承诺每套房屋按照22,000元的标准给予补偿，但服装城公司并未实际支付。华夏大地公司和服装城公司辩称：同意解除商铺租赁协议；涉案商铺已经装修好，建议按照房屋现状返还，如业主坚持要求恢复原状，也同意履行相应义务；关于租金问题，按照商铺租赁协议的约定，华夏大地公司支付租金是附条件的，即需要华夏大地公司与商户之间租赁合同生效后才开始计算一年半的免租期，待免租期期满后才开始支付租金，而华夏大地公司与商户所签商铺租赁协议约定，商户承租的商铺装修完成正式对外营业时，协议才正式生效；目前上海服装城市场不佳，商铺大都没有出租出去，所以支付租金的条件尚未成就，无需支付租金；关于补偿费，当初作出补偿承诺是有条件的，涉案房屋并不属于承诺补偿的范围，故不予认可；对于担保责任，服装城公司表示其与华夏大地公司系关联公司，愿意承担连带担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，即赖欣华提交的商铺租赁协议、涉案房屋产权证、照片一组、聊天记录，以及华夏大地公司和服装城公司提交的(2019)沪0116民初6277号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即赖欣华提交的服装城公司于2018年8月30日出具的承诺书，以此证明服装城公司承诺每套房屋按22,000元的标准予以赔偿的事实；经质证，服装城公司表示，赖欣华提交的承诺书并不完整，而且给予赔偿的范围是业主出租的用于开设非遗项目的50套房屋，且业主要同意继续出租的，才给予赔偿，而此后业主并不同意继续出租，承诺书并未实际履行，2019年3月，服装城公司与大部分业主协商后，对于2018年11月至2019年3月间的占有使用费，确定按照每套房屋每月800元支付；经审核，该承诺书的真实性，本院予以采信，依据承诺书的内容，服装城公司的承诺，对于给予赔偿的业主是有明确范围的，涉案房屋并不在该承诺范围之内，故该证据不能作为确定补偿的依据，本院不予采信。根据采信的证据，本院认定事实如下：2016年5月31日，为开发实现“上海世界非遗文化城”的长期战略目标，赖欣华与华夏大地公司、服装城公司签订商铺租赁协议，协议约定，服装城公司为担保方，赖欣华将其所有的上海服装城xxxx号一层(面积为46.22平方米)、xxxx号xxx室(面积为92.44平方米)商铺租赁给华夏大地公司，由华夏大地公司与其他方合作经营或者出租或者自营，租赁期限自2016年5月31日至2028年5月30日止，租金支付约定为，自华夏大地公司与入驻商户或者其自营入驻签订商铺使用合同生效之日起，赖欣华同意给予一年半的免租期，后续一年半的租金，华夏大地公司以0.7元/平方米/天的标准支付，第四年起每年在上年的基础上递增10%，前三年(实际一年半)每满半年在期满七个工作日内支付租金，第四年开始先付后用，每半年在期初七个工作日内支付；如果华夏大地公司在协议生效一年半内无法招进经营商户或者也没有入驻自主经营的，赖欣华有权收回商铺自营或者自行招商，但必须符合城区经营规划要求，非经双方协商一致或者法定原因，任何一方均不得提前解除合同。签约后，赖欣华即将涉案商铺交付华夏大地公司。另查明，2018年8月30日，服装城公司向枫泾镇政府出具承诺书，为确保上海非遗文化城可持续发展，结合与业主历年协议签订情况，决定对前期跟我公司合作的奥莱斯大道东段业主50套房屋(详见附件清单)租赁事宜按照如下方案进行：一、对2018年7月1日前无论是签订十年合作经营协议或者另签订有固定租金协议的业主，原则上按照22,000元/套标准予以一揽子补偿，如之前已经支付8000元的相应扣除，为14,000元/套，每套包含一楼和二楼或者三楼，总面积138.6平方米；二、2018年7月1日开始双方签订新的租赁合同，租金标准按照20,000元/套/年计算，一次性租期超过二年或者一年租期连续多次续租超过二年以上的，租金每二年/次递增；三、对不愿意继续与公司合作的业主，公司将在过渡期内腾空房屋交还业主并予以结算。此后，服装城公司的承诺并未得到业主的认可。又查明，2019年3月31日，服装城公司向业主发出交房通知书，表示经业主代表与公司协商，在枫泾镇政府协调下，遵照2019年3月2日业主在枫泾镇维稳办所召开会议的精神，原本计划使用的位于上海市金山区枫泾镇朱枫公路xxxx弄上海服装城的业主的房屋现已确定不再使用，业主在收到本通知后即可来公司办理交房手续；同时，如公司前期已跟业主签订租赁协议的，租赁协议自2019年3月31日起自动解除。再查明，2019年5月8日，业主潘张波因与华夏大地公司、服装城公司房屋租赁合同纠纷而起诉来院，本院经审理于2019年6月26日作出(2019)沪0116民初6277号民事判决书，判决华夏大地公司支付潘张波自2019年3月31日起至实际交付商铺时止、按平方米每天0.7元计算的占有使用费。本院认为：合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同；赖欣华请求解除与华夏大地公司、服装城公司所签商铺租赁协议，华夏大地公司、服装城公司对此并无异议，双方当事人解除商铺租赁协议的意思表示一致，并不违反法律的规定，本院应予准许。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赖欣华与华夏大地公司、服装城公司所签商铺租赁协议解除后，华夏大地公司应当按照商铺产权证的记载，将涉案商铺予以恢复原状后，返还给业主赖欣华，并安装可视门铃，如不能安装，则应退还可视门铃的相应费用。赖欣华依据服装城公司出具的承诺书，要求服装城公司支付补偿费，但未能举证证明涉案属于承诺书所述给予补偿的范围，不能成立，本院不予支持。服装城公司自愿为华夏大地公司与赖欣华所签商铺租赁协议提供担保，并未明确约定承担保证担保责任的方式，依法应当视为连带责任保证担保，现赖欣华主张服装城公司对华夏大地公司的相应义务承担连带清偿责任，并无不当，本院应予支持。关于赖欣华请求华夏大地公司、服装城公司支付租金和占有使用费的问题。首先，赖欣华与华夏大地公司、服装城公司签订商铺租赁合同约定了免租期为一年半，起算点为华夏大地公司与入驻商户签订商铺使用合同生效之日，该约定是双方当事人的真实意思表示，本院应予确认。其次，赖欣华和华夏大地公司均未举证证明华夏大地公司与入驻商户所签商铺使用合同的明确生效日期，本院无法确定赖欣华与华夏大地公司所签商铺租赁协议约定的一年半免租期何时开始计算，依据赖欣华提交的涉案商铺的照片，虽然可以证明涉案曾经装修过，但无法证明承租商户是否已经开业经营、何时开业经营，因此，赖欣华主张商铺租赁协议约定的一年半免租期届满之日为2017年12月1日，并据此要求华夏大地公司支付租金，难以成立，本院不能支持。最后，鉴于服装城公司于2019年3月29日向业主发出交房通知书，表示之前双方所签商铺租赁协议于2019年3月31日起自动解除，由此表明了服装城公司解除商铺租赁协议的明确意愿，而业主并未对此提出异议，参照已经生效的民事判决，鉴于涉案商铺同样位于上海服装城区域，可以将2019年3月31日视为涉案商铺租赁协议的解除之日，此后，华夏大地公司、服装城公司未能将涉案商铺返还业主，依法应当自该日起根据商铺租赁协议约定的租金标准，支付业主相应的占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告赖欣华与上海华夏大地文化发展有限公司、上海服装城股份有限公司于2016年5月31日签订的商铺租赁协议，于2019年3月31日起解除；二、被告上海华夏大地文化发展有限公司应于本判决生效后十日内、按照房屋产权证的记载、将上海市金山区枫泾镇朱枫公路xxxx弄上海服装城xxxx号一层、xxxx号xxx室恢复原状后返还给原告赖欣华、并安装可视门铃(若不能安装、则退还可视门铃费用1950元)；三、被告上海华夏大地文化发展有限公司应于本判决生效后十日内支付原告赖欣华自2019年3月31日起至实际交付商铺时止、按每平方米每天0.7元计算(总面积为138.66平方米)的占有使用费；四、被告上海服装城股份有限公司对被告上海华夏大地文化发展有限公司上述第二、第三项确定的义务，承担连带责任；五、驳回原告赖欣华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费199元，由被告上海华夏大地文化发展有限公司负担，该款应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  高丽宏二〇一九年九月十日书记员  李韵洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。