广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1934号上诉人（原审被告）：黄迪言，男，1995年9月16日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。委托诉讼代理人：黄艺峰，男，1965年4月23日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，系黄迪言父亲。被上诉人（原审原告）：戴嘉玲，女，1993年12月24日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。原审第三人：端州区德诚房地产中介服务部，住所地肇庆市端州区黄岗街道办河旁社区沙寮新村****（住改商）。经营者：彭嘉欣。上诉人黄迪言因与被上诉人戴嘉玲、原审第三人端州区德诚房地产中介服务部（以下简称德诚房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人黄迪言及其委托诉讼代理人黄艺峰，被上诉人戴嘉玲、原审第三人端州区德诚房地产中介服务部经营者彭嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄迪言上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决戴嘉玲继续履行三方签订的《房地产买卖认购协议》；3.一、二审诉讼费用由戴嘉玲承担。事实和理由:一审判决认定事实不清。黄迪言与戴嘉玲、德诚房产中介三方于2019年2月19日签订《房地产买卖认购协议》，同时，黄迪言与戴嘉玲签订《承诺书》。因黄迪言房屋未有拿到产权证书，三方签订协议时没有明确约定具体的办理过户或按揭手续时间，但在协议第九条中明确约定了买卖双方的违约责任，该协议与承诺书是买卖双方真实意思表示，应是合法有效的。黄迪言自签订协议之日起，一直积极参与配合戴嘉玲以及中介办理相关手续，协商过程中买卖双方产生分歧，德诚房产中介并没有采取积极的方式解决双方矛盾，而是言语激烈推卸责任，最终导致协商无果不欢而散，此后也一直无法交涉继续履行协议。审理过程中，戴嘉玲与德诚房产中介歪曲协议原意（签订协议后黄迪言得知戴嘉玲与德诚房产中介是亲戚关系），蒙骗一审法院，骗取违约金。一审法院认为黄迪言没有配合戴嘉玲办理相关手续，未履行自己的合同义务，构成违约，根本没有考虑到案件背后的真实交易情况，认定事实不清，作出极其错误的判决。本案的判决结果，完全是一起戴嘉玲与中介恶意不履行合同，挑起诉讼骗取违约金，法官草率的错误判决。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实不清的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条的规定，做出错误判决。黄迪言在整个交易过程中都是积极和善意的，由于德诚房产中介的推卸责任不履行行为才导致买卖双方交易拖延，责任不在黄迪言。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，黄迪言自签订《房地产买卖认购协议》起，由始至终都真实表示按约履行。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请二审法院撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用全部由戴嘉玲承担。戴嘉玲答辩称，黄迪言所述不属实，是黄迪言不愿意将房子卖给戴嘉玲，并且没有将钱退回给戴嘉玲，并且双方签订了买卖合同后黄迪言又将案涉房屋放在其他中介处，要求一次性给钱，因此戴嘉玲才诉至法庭。德诚房产中介述称：黄迪言陈述不属实，德诚房产中介一直在催促黄迪言方办理贷款等事项，但是其一直推脱不肯办理。黄迪言与戴嘉玲签订合同之后，黄迪言又将案涉房屋放在其他中介处，其他中介有将聊天记录发给我看。我方要求黄迪言协助办理贷款事项，其一直推脱，但是其自己又去银行进行询问，不知黄迪言有何目的。戴嘉玲向一审法院起诉请求：1.解除房屋买卖合同；2.黄迪言立即向戴嘉玲返还购房定金200000元；3.黄迪言立即向戴嘉玲赔偿违约金200000元；4.黄迪言承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年2月19日，黄迪言向德诚房产中介出具承诺书，黄迪言承诺是位于端州区××大道南侧（114区）海伦堡花园二区（海伦堡新城）2座19层1903房的产权人，以870000元出售该房屋，委托中介向买方收取定金200000等。同日，黄迪言与戴嘉玲签订了《房地产买卖认购协议》，主要约定黄迪言将其名下位于端州区××大道南侧（114区）海伦堡花园二区（海伦堡新城）2座19层1903房出售给戴嘉玲，交易总金额为885000元，戴嘉玲需向黄迪言支付定金20万元，及违约责任等。2019年2月19日、21日，戴嘉玲依约向黄迪言共支付了定金20万元。中介分别于2019年3月15日、17日、23日发信息要求黄迪言配合戴嘉玲办理房屋贷款手续，黄迪言不予同意。之后戴嘉玲及其姐姐、黄迪言及一位女士、中介方三人，三方共七人在中介办公室商量办理贷款事宜，因与黄迪言随行的女士要求一次性付清房款，导致戴嘉玲及中介的不满发生激烈争吵，最终造成黄迪言与戴嘉玲、中介关系恶化，案涉房屋买卖交易就此停止，戴嘉玲遂诉至一审法院。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。黄迪言与戴嘉玲签订《房地产买卖认购协议》，是双方自愿达成的合同，双方对所买卖房屋的位置、面积、价款、付款方式等进行了约定，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《房地产买卖认购协议》的约定行使权利履行义务。关于黄迪言是否构成违约的问题。黄迪言本人虽然没有直言不卖涉案房屋，但黄迪言在收取了戴嘉玲的购房定金没有按《房地产买卖认购协议》约定配合戴嘉玲办理银行贷款，《房地产买卖认购协议》虽没有约定具体时间，但中介多次催促黄迪言在合理期限内配合戴嘉玲办理银行贷款后，黄迪言均未履行自己的合同义务，已构成违约，且该违约致使合同目的无法实现，已构成根本违约。庭审时黄迪言同意继续履行合同，但戴嘉玲不同意继续履行合同，现戴嘉玲起诉要求解除《房地产买卖认购协议》，该院予以支持。关于案涉房屋买卖价格的问题。黄迪言庭审时辩称房屋价款为870000元，因承诺书约定在此价款高出的部分为中介服务费、办证费等费用，按《房地产买卖认购协议》约定的房屋价款出15000元作为中介的服务费、办证费，没有违反法律规定，黄迪言的答辩意见与事实相悖，该院不予采信，该院认定黄迪言与戴嘉玲的房屋买卖协议价为《房地产买卖认购协议》约定的885000元。关于案涉房屋买卖定金条款是否成立并生效及数额的问题。《房地产买卖认购协议》第四条有明确约定定金，且黄迪言已收到戴嘉玲支付的定金20万元，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”及《中华人民共和国担保法》第九十条：“…定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，定金条款成立并生效，现黄迪言违约，应适用定金罚则。戴嘉玲要求双倍返还定金的理据充分，应予支持。又根据《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”的规定，本案主合同标的额为885000元，主合同标的额的20%为177000元，因此戴嘉玲支付的20万元中的177000元适用定金罚则。超过的23000元应当做预付房款在解除合同时退还给戴嘉玲。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除戴嘉玲与黄迪言于2019年2月19日签订的《房地产买卖认购协议》；二、黄迪言于判决生效之日起十日内向戴嘉玲双倍返还定金354000元；三、黄迪言于判决生效之日起十日内向戴嘉玲退回购房款23000元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6325元，诉讼保全费2520元，均由黄迪言负担。二审中，黄迪言提供以下新证据：三方现场协商的录音录像，拟证明德诚房产中介在协商过程中言语激烈推卸责任，最终协商无果，恶意致使买卖双方交易中止的事实。经质证，戴嘉玲认为黄迪言提交的录像真实内容被删减了，黄迪言在谈话里面提及的说房子“不卖了”，以及说“要一直拖着”这些内容已被他删掉，戴嘉玲只承认德诚房产中介提供的录音为真实完整的谈判内容。德诚房产中介认为黄迪言提交的录像真实内容被删减了，只承认德诚房产中介提供的录音为真实完整的谈判内容。戴嘉玲提供以下新证据：2019年3月24日的短信记录，拟证明戴嘉玲向黄迪言催促协助办理相关手续，但是黄迪言一直没有回复。经质证，黄迪言称有收到该短信，但不清楚对方是谁，所以没有回复。德诚房产中介对上述证据的三性均确认。德诚房产中介提供以下新证据：德诚房产中介同事陈展鹏与黄迪言微信聊天记录，拟证明打电话给黄迪言没有接听，短信、微信没有回复，直到2019年3月30日才回复微信。黄迪言对该微信聊天记录的真实性确认，对证明内容不认可。戴嘉玲称对该微信聊天内容不知情。一审查明的事实正确，本院予以确认。另查明：2019年2月19日，黄迪言（甲方）与戴嘉玲（乙方）、德诚房产中介（中介方）签订一份《房地产买卖认购协议》，约定黄迪言将其名下位于端州区××大道南侧（114区）海伦堡花园二区（海伦堡新城）2座19层1903房出售给戴嘉玲，交易总金额为885000元。其中第四条约定：买方须于签订协议当天向卖方支付人民币20万元整定金，并按第2种方式支付房款：…2.按揭付款：（1）首期房款（含定金）人民币45万元于签订《广东省房地产买卖合同（二手）》过户当天付清。（2）第二期购房款人民币43万元于完成交易过户及按揭贷款审批后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为房款余款，银行实际贷款额于原贷款额间差额由买方以现金支付。第七条约定：中介方协助买卖双方办理该房地产交易过户手续。1.买卖双方须于乙方银行贷款审批通过后3天内到房管局签订《广东省房地产买卖合同（二手）》，办理过户手续。…2.该房地产卖方如已办理抵押贷款，卖方须于签订本协议后到抵押银行办理申请提前还贷及到房管局注销抵押登记手续。3.该房地产买方如办理按揭贷款，买方须于签订《广东省房地产买卖合同（二手）》后7天内到贷款银行办妥按揭贷款申请手续。4.买卖双方保证及时提供交易所需之完整资料，并配合中介方安排办理相关手续至交易过户完毕为止。如交易因此无法进行而导致守约方产生损失，违约方应对守约方作出赔偿。第九条约定违约责任：乙方中途悔约不买或逾期不支付购房款，作为乙方违约处理，定金作为违约金不做退还，甲方中途毁约不卖或者加价，定金全退还乙方外，另赔偿给乙方与定金等数的违约金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.案涉合同是否应当解除；2.黄迪言应当承担的违约责任。关于案涉合同是否应当解除的问题。黄迪言与戴嘉玲、德诚房产中介签订的《房地产买卖认购协议》，是三方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，三方当事人均应按照《房地产买卖认购协议》的约定行使权利履行义务。在合同履行过程中，经中介方多次通知及催促，黄迪言未能按照合同约定配合买方办理银行按揭贷款手续，三方在协商办理银行揭贷款手续时产生矛盾并发生争吵，进而导致合同无法继续履行，一审法院认定黄迪言不配合买方及时办理银行贷款按揭手续属于违约行为，并无不当，本院予以确认。因合同三方关系恶化，导致案涉房屋买卖交易就此停止，虽然诉讼中黄迪言主张继续履行合同，但戴嘉玲不同意继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”的规定，戴嘉玲依约向黄迪言支付定金后，因黄迪言未能按照合同约定及时配合戴嘉玲办理银行按揭贷款手续，致使戴嘉玲不能实现合同目的，戴嘉玲主张解除案涉《房地产买卖认购协议》，符合上述法律规定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于黄迪言应当承担的违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因案涉合同予以解除，戴嘉玲主张黄迪言返还定金200000元，理据充分，本院予以支持。又，依据案涉房屋买卖合同第七条第4点“买卖双方保证及时提供交易所需之完整资料，并配合中介方安排办理相关手续至交易过户完毕为止。如交易因此无法进行而导致守约方产生损失，违约方应对守约方作出赔偿”的约定，本案合同履行过程中，因黄迪言未能根据中介的通知要求及时配合戴嘉玲办理银行按揭贷款手续，造成合同无法继续履行，其行为构成违约，因而给戴嘉玲造成的损失应当予以赔偿。本案中，戴嘉玲的损失主要为已付款项的利息损失，因此，根据合同的履行情况及违约方的过错程度，兼顾公平合理的原则，本院酌定黄迪言应支付给戴嘉玲的违约金为：以黄迪言尚未退还的款项为基数，从2019年2月22日起至实际还清之日止的参照民间借贷年利率24%的标准支付的利息。至于戴嘉玲起诉主张双倍返还定金的问题，根据案涉房屋买卖合同第九条违约责任“甲方中途毁约不卖或者加价，定金全退还乙方外，另赔偿给乙方与定金等数的违约金”的约定，在本案合同履行过程中，黄迪言本人未明确表示不卖或加价卖，其因不配合办理银行贷款手续而导致合同无法继续履行，其行为不属于合同约定的双倍退还定金的违约行为，戴嘉玲主张黄迪言双倍返还定金，理据不足，本院不予采纳。一审法院适用定金罚则欠妥，本院予以纠正。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，黄迪言的上诉请求，合理部分本院予以采纳，不合理部分予以驳回。一审判决认定事实不全，适用法律欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初916号民事判决第一项；二、撤销肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初916号民事判决第二项、第三项；三、黄迪言应于本判决生效之日起十日内向戴嘉玲退还定金200000元及支付违约金（以上述未退还的款项为基数，从2019年2月22日起至还清欠款之日止按照年利率24%计算的利息）；四、驳回戴嘉玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6325元，保全费2520元，二审案件受理费6955元，合计15800元，由黄迪言负担13800元，由戴嘉玲负担2000元。本判决为终审判决。审判长 何 桑审判员 任喜跃审判员 梁达明二〇一九年九月十八日法官助理肖荣健书记员魏珍珍