河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初1834号原告（反诉被告）李某1，男，汉族，1989年10月24日生，住宛城区。委托代理人曹祥营，南阳市功能区公信法律服务所法律工作者，一般代理。被告李某2（反诉原告），女，汉族，1981年1月22日生，住宛城区。委托代理人杜为正、樊显坤，河南国敏律师事务所律师。原告（反诉被告）李某1诉被告李某2（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某1委托代理人曹祥营、被告李某2的委托代理人杜为正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李某1诉称，原被告经房屋中介南阳市瑞杰房产经纪有限公司引荐，于2018年8月24日签订了编号为0000675号的（房屋买卖居间合同），约定被告自愿将其座落于长江路“万正世家”2栋三单元302室，面积为125.72平方米的房屋（含室内全部家具）作价90万元出卖于原告，房屋所有权证号：不动产权第0014289.原告于合同签订当天交付定金2万元，并约定在房屋过户前交付被告房款28万元，余款全部付清后被告将房屋交付原告使用。因为原告计划是将该房屋作为婚房使用，在多考察后对房屋的装修和家具设施比较满意，因此积极筹措资金以求旱日入住。原告于2018年9月28日向被告交付了18万元，于2018年10月29日向被告交付了40万元，双方于2018年11月16日办理了过户手续，原告截止当日累计支付房款60万元：原告于2019年1月3日成功申请二手房贷款后，便将其中的尾款30万元转入被告授权的帐户，至此房款全部结清，但是被告迟迟不将房屋交付给原告，直至2019年2月12日下午被告通过微信发信息给原告说钥匙放在门口脚垫下；次日原告携家人收房时，发现房内家电及贵重家具均已被拉走（详见家具清单及图片），室内一片狼藉。后报警处理，被告承认是其所为，但不愿意搬回也不愿意折价赔偿。协商无果直至后来将原告的电话、微信拉黑，中断一切联系。被告上述违约行为致使原告的合法权益受到侵害，原定的婚期也遥遥无期，精神受到极大损害。原告认为：依法成立的房屋买卖合同应受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，依据合同第六条第5款之约定“买方同意于收到购房款后交付房屋予买房使用，卖方逾期交房按照已收款项万分之五向买方交付违约金”，卖方收取全部款项90万元后逾期交房天数为39天，应承担违约金17550元；依照本合同第八条之约定“守约方为追求违约方责任产生的由违约方承担”，此价位包含室内全部家具、家电，卖方违约在交房之前拉走贵重家电、家具，故应承担上述家电家具折价款22000元，因无法入住在外租房居住，暂要求两个月房租1600元，以上共计44150元。请求1、判令被告李某2承担合同逾期交房违约金17550元，拉走室内家具损失22000元，因无法入住而租房费用1600元，律师费3000元，共计44150元。2、诉讼费由被告李某2承担。原告针对其诉请向本院提交如下证据：一、1、《房屋买卖居间合同》，2、付款凭据短信截图、与被告微信交流截图各一份，3、收据两份及汇款凭证，证明原被告主体适格，合同合法有效，买受人已经履行全部付款义务，被告违约交房应当承担违约责任。二、1、买卖合同签订前，房间的基本情况（照片）；2钥匙交付后房间的基本情况（照片）；3、被告拉走家具的清单及价值，证明被告违约拉走室内贵重家具，给原告造成经济损失，应当依法承担赔偿责任。三、1、房屋租赁合同；2、代理合同及收据，证明被告应承担原告房租及代理费用。受理单一份，证明房屋在2018年11月6日后取得相关房产证明。四、受理单一份，证明房屋在2018年11月6日后取得相关房产证明。被告（反诉原告）答辩；一、原告所述并非事实，合同约定被告所卖房屋的解押款由原告垫资，因原告未能及时垫资解押房屋导致双方未能在年月日之前办理过户手续，进而导致被告迟迟无法收到首付款及剩余房款。因原告未能及时办理过户手续，给被告造成巨大的损失，在此情况下经中介调解，原告同意被告将家具带走并住到过完春节再搬家。原被告双方就家具事宜和最后腾房事宜对原合同进行变更，因此被告并不存在违约行为，更不应当支付原告所诉的家具损失及逾期交房违约金。二、原告在主张的租房损失并非客观真实发生，原告所述的逾期交房时间正处于春节期间，春节期间都会回老家与家人进行团聚，不可能存在租房情况，更不会造成租房损失。此外，被告不存在逾期交房情形，即使原告进行了租房，则也并非被告原因造成的，应当由原告自行承担。三、关于原告主张的律师费用。因被告不存在违约行为，在此情况下原告起诉被告，应当由原告自行承担律师费。被告（反诉原告）诉称：2018年8月24日反诉人与被诉人在房产中介的介绍下签订了房屋买卖居间合同，反诉人将万正世家的2幢3单元302号房屋出售给被反诉人。按照合同约定被反诉人应当在2018年9月30日前将房屋办完解押手续并办齐贷款手续，在2018年10月15日前办理房屋产权转移登记手续，因被反诉人的原因导致房屋一直无法解押办理过户手续，使反诉人的房款一直无法收回。在过户前，被反诉人一直未能足额将首付款28万元支付给反诉人。被反诉人应当按照合同履行义务，因被诉人迟延办理贷款手续并迟延支付购房款违反合同约定，应当承担违约责任。反诉请求1、李某1赔偿李某2违约金18850元、律师费4000元。2、李某1承担诉讼费。被告（反诉原告）针对其辩称向本院提交如下证据；一、房屋买卖合同（居间），证明原、被告之间在2018年8月24日双方签订房屋买卖（居间）合同，根据合同约定，房屋解押款由原告垫资，原告应当在过户前向被告支付28万的首付款，在2018年10月15日前办理房屋过户手续，否则违约方应当按照约定承担万分之五的违约金。二、聊天记录一份，证明因原告没有按照约定及时办理房屋解押手续导致双方无法办理房屋过户手续，因原告自身过错导致合同违约，因此应当承担逾期办理过户手续及逾期支付首付款的违约责任。同时也证明了被告居住到春节过后以及搬走空调及电视是经过原告同意，并非被告私自搬走，不应当承担原告所主张的责任。三、律师费发票：证明被告为维护自身的合法利益而支出的律师费4000元，该费用应当由被告承担。被告对原告提交的证据质证意见为；对证据一，居间合同真实性无异议，但对证明方向有异议，该合同明确记载了在过户前支付首付款28万元，同时在2018年11月15日前办理完产权转移手续，如果未按照上述约定履行义务，则应当向对方支付违约金；对收据无异议，但按照合同约定，原告应当在2018年9月28日前支付28万元的房款，而原告仅支付了18万元；对汇款凭证真实性无异议，但该入账单系双方依约原告应当垫付的房屋解押款，不是房款，该款项不应冲抵合同约定的首付款；微信聊天记录真实性无异议，但该记录也证实了因原告逾期垫付解押款导致双方未能按照合同约定的时间办理过户手续，进而使被告剩余款项一直无法收到，在签订购房合同后5个月，被告才收到剩余房款。对证据二，照片的真实性有异议，该照片没有显示拍摄的时间、人员、地点等，也仅仅是部分照片，无法反映购房前后，房屋内部客观全面的现状；对清单系原告当方制作，没有经过被告确认，清单上的内容多于照片显示内容，该价格也是原告当方认定，不能作为认定事实依据。对证据三，租赁合同的真实性有异议，依据相关规定，租赁房屋应当备案，原告未提供房屋租赁的备案手续，也未提供所租房屋的产权证明、房东信息，无法确定该合同的真实性，该合同的租赁期间记载为2018年9月1日至2019年4月1日，其租赁的结束时间远远晚于被告交付房屋的时间，被告交付房屋的时间在租赁期间内，不存在因被告逾期交房导致房屋租赁时间延长，其主张不应得到支持；该微信聊天记录没有对话双方的身份信息，无法确定其真实性。委托代理合同及收据，真实性由法院核实，按照法律规定，提供法律服务的机构应当向委托人提供正规发票。对证据四真实性无异议，但能证明因原告逾期解押房屋导致双方不能在合同约定的时间办理过户手续，原告应当承担因此造成的违约责任。原告对被告提交的证据质证意见为；对证据一真实性无异议。对证据二，真实性有异议，也不能证明原告违约及垫资的事实，与本案没有关联性；案外人录音不能证明案件的事实。对证据三，真实性无异议。在第二次庭审时，原告申请中介刘欣出庭作证，刘欣证实双方房屋买卖及期间支付款和过户情况。对双方无异议证据本院予以确认，对双方有异议证据，本院在评析部分综合予以认定。经审理查明：原被告经房屋中介南阳市瑞杰房产经纪有限公司引荐，于2018年8月24日签订了编号为0000675号的房屋买卖居间合同一份，卖方（甲方）李某2；买方（乙方）李某1；经纪方南阳市瑞杰房产经纪有限公司；一、房屋基本情况：被告自愿将其座落于长江路“万正世家”2栋三单元302室，面积为125.72平方米的房屋，房屋所有权证号：不动产权第第0014289；二、房屋产权现状为以下2种，1、该房屋已办理产权证，无抵押或其他权力负担，卖方对该房屋享有完整的所有权，能完全支配和处理。2、该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起30日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房屋产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用；3略；三、成交价格：该房屋成交价格为人民币玖拾万元整（￥900000元），（略）四、付款约定（本条各款项均不计利息，本条款约定之外的付款方式由买卖双方自行承担风险）买卖双方经协商一致选择一次性按揭方式履行本合同。1、买方于2018年8月24日交付定金人民币（大写）贰万元整（￥20000元）卖方。买方于过户之前交付人民币（大写）贰拾捌万元整（￥280000元）予卖方，经纪方作为首付款或尾款，由经纪方代买方向卖方支付。3、买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款预计（大写）陆拾万元整（￥600000元）支付卖方第二部分房款。贷款金额具体以银行或或公积金中心审批为准，如审批贷款金额低于申请金额，不足部分由买方于该房屋产权转移登记之日前以现金方式支付给卖方。买卖双方须积极配合，于2018年9月30日前备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续；若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。4、5略；五、六略；七其他违约责任；如买方需将房款交经纪方代管，应将款项存入经纪方指定的帐户后凭银行存款回单向经纪方换取代收款收据，卖方如违反本合同约定或其他原因无法将房屋售于买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金，并且必须退回买方已缴纳的所有款项。卖方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该房屋成交价的百分之五向买方支付违约金（略）八、九、十、十一、十二（略），备注，经甲乙双方友好协商，此价位包含全部家具、家电以及过户产生的一半税费，另买方需准备解压款为卖方解压，解压时双方需互相配合到房管局办理过户手续。原告李某1、被告李某2签字、指印、经纪公司签章、置业顾问刘欣签字，2018年8月24日。合同签订时，原告向被告交付定金2万元，2018年9月28日原告支付18万元，同年10月29日原告向被告账户转款40万元，用于解除该房产抵押，解除手续经办理后于同年11月16日办理了过户手续。2019年1月3日原告用房产证办理了贷款手续，并将余款30万元转给被告，至此房款及过户手续全部交接完毕。随后的交房事宜，因未达到双方的理想交款及过户时间，双方均有怨气。经中介从中调和未果，当时因已临近春节，双方同意过了春节交房。被告声称原告交房款延迟，自己背负利息，要求将空调柜机和冰箱拉走，原告不同意。春节过后，原告给中介打电话称房屋内家电，物品被告搬走并报警，双方协商未果，原告诉至法院。本院认为：一、原被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，并不违背法律法规，系有效合同。二、合同的备注中系双方协商后增加的条款，原告也依约定支付解除抵押款，只是时间在2018年10月29日转被告账户，解除抵押后在11月16日办理过户，依此双方才进行随后手续。造成双方不能按合同约定交付房产的原因，是中介在制作本合同时系格式条款，对实际履行中解押、办证、贷款时间属于不确定性等因素并未考虑周全。甚至有些条款相互矛盾，违约责任的适用依据也不明确。原被告也未认真审查，造成迟延交付的违约情形，双方均有过错，对原被告诉称违约责任要求对方赔偿损失应各自承担。三、原告诉称被告应赔偿22000元的家具家电损失，因交房前后双方并没有清单交接，具体价值也无法确认，现有证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）李某1的诉讼请求；驳回被告（反诉原告）李某2诉讼请求；案件受理费904元，由原告李某1负担。反诉费371元由被告李某2负担。如不服本判决，可自判决书送达之日其十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  袁泽军审判员  朱恒军陪审员  李培培二〇一九年九月十五日书记员  马爱丽