浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初14749号 原告：杭州联华华商集团有限公司，住所地：杭州市下城区庆春路86号。 法定代表人：张慧勤，董事长。 委托诉讼代理人：董江南，浙江华新律师事务所律师。 被告：杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司，住所地：杭州市余杭区崇贤街道向阳村骆家塘78号二楼。 法定代表人：赖立疆，董事长。 委托诉讼代理人：马昌波，男，1974年6月2日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区，系公司员工。 被告：杭州亿丰亿贤置业有限公司，住所地：杭州市余杭区崇贤街道向阳村78-2号。 法定代表人：薛春树，董事长。 委托诉讼代理人：郭银霞，女，1984年12月10日出生，汉族，住杭州市余杭区，系公司员工。 原告杭州联华华商集团有限公司（以下简称原告）与被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称亿贤投资公司）、杭州亿丰亿贤置业有限公司（以下简称亿贤置业公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，依法由审判员钟其炳适用简易程序独任审判，并于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董江南、被告亿贤投资公司委托诉讼代理人马昌波和被告亿贤置业公司委托诉讼代理人郭银霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告与被告亿贤投资公司于2018年3月29日签订《关于联华华商进驻崇贤上亿广场项目的合作意向书》一份，原告意向以租赁的方式与亿贤投资公司合作，租用崇贤上亿广场项目地面二层的商业用房，用于开设世纪联华超市，租赁面积约5701平方米，租赁时间20年，同时对租金、免租期、租金支付方式等作了约定。同时为了保证本意向书及后续房屋租赁合同的全面履行，经双方协商同意设置合作定金500万元人民币，其中合作意向书定金200万元人民币。合作意向书签订后，原告即按约向亿贤投资公司支付了200万元的定金。后由于亿贤投资公司违反意向书条款的约定，未能处理好与原物美超市的租赁合同，导致原告无法租赁崇贤上亿广场，合同无法继续履行。根据法律的规定及意向书的约定，亿贤投资公司应双倍返还原告定金400万元及利息。但亿贤投资公司只退还了原告200万元，还应再支付原告200万元。该款经原告多次催讨，亿贤投资公司至今未付。另被告亿贤置业公司向原告出具授权及声明书一份，声明出租给原告的其拥有全部产权的上亿广场项目商业房产自2018年3月28日起全权授权委托亿贤投资公司负责经营和管理，亿贤置业公司对于亿贤投资公司就该商业房产对外开展的经营管理业务，承担保证责任。综上所述，原告认为原告与亿贤投资公司签订的《关于联华华商进驻崇贤上亿广场项目的合作意向书》合法有效，应受法律保护。亿贤投资公司违反意向书条款的约定，已构成违约，导致了该份意向书已无法履行，应当向原告双倍返还定金。亿贤置业公司出具的授权及声明表明愿意承担保证责任。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益。故原告诉来法院，请求判令：一、依法解除原告与被告亿贤投资公司签订的《关于联华华商进驻崇贤上亿广场项目的合作意向书》；二、被告亿贤投资公司立即支付原告人民币200万元；三、被告亿贤投资公司按年利率8%支付自2019年1月16日起至实际付款之日止的逾期付款利息损失（暂计算至2019年7月10日为76712元）；四、被告亿贤置业公司对被告亿贤投资公司的上述款项承担连带付款责任；五、本案的诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告陈述200万元定金被告已返还，第二项诉讼请求中的200万元系应双倍返还部分的定金金额，关于第三项诉讼请求，原告已通过律师函向被告催讨，且意向书中亦约定了利息的。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据： 1.合作意向书1份、授权及声明1份，用以证明原告与被告亿贤投资公司于2018年3月29日签订合作意向书，双方对合作方式、租赁方案与商务条件、合作定金、违约责任等条款作了约定，同时被告亿贤置业公司出具授权及声明书一份，对被告亿贤投资公司就案涉商业房产对外开展的经营管理业务承担保证责任的事实； 2.收款收据1份（复印件）、付款回单1份，用以证明原告按合作意向书的约定向被告亿贤投资公司支付了200万元合作意向书定金的事实； 3.收款回单1份，用以证明被告亿贤投资公司违反合作意向书的约定，构成违约，其已向原告退还了200万元定金，应再支付原告200万元的事实； 4.律师函1份（复印件）、EMS详情单1份、查询结果1份（网页打印件），用以证明原告向被告亿贤投资公司发过律师函进行催讨的事实； 5.照片1组（打印件），用以证明被告未能处理好与物美超市的租赁合同，未能与物美超市达成解约协议，物美超市至今仍在上亿广场继续经营的事实。 被告亿贤投资公司答辩称：第一，同意原告的第一项诉请，可以终止双方签订的合作意向书，该意向书只是为了合同正式履行的缔约意向，且大概是2018年年底（11月、12月）公司薛春树和项目经理还有薛俊峰去找原告公司张总、朱总协商解约，此后公司将200万元定金还回去，原告把收据还给我们，这个事情就这样了，双方没有签订书面协议。第二，被告亿贤投资公司不存在违约行为，不同意原告的第二项诉请。原告是在知悉亿贤投资公司和物美超市签订过相应合同，并由原告承担亿贤投资公司与物美超市解约的全部违约金500万元的前提下才签订合作意向书，意向书签订后亿贤投资公司积极推进与物美超市的解约事宜，因原告顾虑物美超市解约存在一定法律风险，拒绝按照亿贤投资公司、崇贤街道要求的开业时间进场，意向书没有履行的责任在原告。2018年12月24日亿贤投资公司与原告已经就200万元定金退还事宜达成一致，合作意向书原定的200万元定金事宜已经协商解决完毕，亿贤投资公司已经退还200万元给原告，原告也出具收款收据给亿贤投资公司，合作意向书中定金约定的数额目前是0元，原告要求再返还200万元的定金基础已经不存在。亿贤投资公司没有额外支付200万元的义务，也不存在利息损失的问题。 被告亿贤投资公司为支持其抗辩意见，在庭审中出示并陈述下列证据： 1.房屋租赁合同，补充协议，均为原件，证明原告是知晓被告与物美签订租赁合同在先，如果被告和物美解约赔偿是500万元，原告也愿意承担，被告与物美超市签订的租金标准为0.8元每平米每日，而原告提供的合作意向书的租金标准为1.1元每平米每日，被告在权衡物美与原告利弊得失的话被告肯定是会和原告合作的，在这个前提下被告不可能存在主动违约的动机； 2.扣款通知书1份，用以证明被告已经退还原告定金200万元，并已经解除原、被告间签订的意向书的事实； 3.工作联系函1份，快递查询单1份，用以证明原告已经收到被告寄出的工作联系函，被告要求原告进一步签订合同并进场装修，但原告因为种种顾虑没有进一步签订合同也没有进场装修，被告为了完成开业才同意物美进场的事实； 4.收款收据1份，用以证明原、被告双方已就意向书的内容达成协议，并解除合同。 被告亿贤置业公司答辩称：授权出具时间为2018年3月，具体不清楚，应该是早于双方签订合同的时间2018年3月29日的。一般保证保证期间为主债务期满6个月，从意向书签订之日起算，被告亿贤置业公司的保证期间已经经过，不应再承担连带付款责任，其他意见与被告亿贤投资公司一致。 被告亿贤置业公司未向本院提交证据。 原告出示的证据，（1）被告亿贤投资公司对证据1没有异议；对证据2、3的真实性无异议，但认为原告曾按意向书约定向其支付过200万元定金，后期双方协商一致200万已经退还，原告也将收据给了亿贤投资公司，双方对这个事宜已经解决完毕，当时原告没有向被告主张双倍返还，如果主张的话不会同意只收200万元，给收据和被告打款是同一天；对证据4的真实性没有异议，律师函已经收到，但都是在收据退还之后主张的，被告也有提交证据证明这个问题已经解决了；对证据5的真实性没有异议。（2）被告亿贤置业公司的质证意见同被告亿贤投资公司。（3）经审查，上述证据的真实性本院予以确认，并作为认定本案相关事实的依据。 被告亿贤投资公司出示的证据，（1）原告对证据1认为真实性不清楚，是被告和物美之间签订的合同，里面内容原告不清楚，当时被告是和原告说过其原先和物美签订过合同，所以双方才签订意向书，里面租金标准原告也都不清楚，也无法达到被告的证明目的，对合同所附的规划许可证等无异议，场地本来就是被告的；对证据2的真实性无异议，被告确实已经向原告退还200万，但认为无法达到证明目的，收款收据是因为财务做账需要，正常情况下是由原告重新开收款收据，对方当时提出原先的返还，账目就做平了，原告才还的；对证据3是否收到需要和当事人核实，内容也很清楚，被告是承认物美超市不同意解约，被告无法和物美达成解约的情况下才导致原、被告的合同无法签订下去，意向书约定原、被告签订正式合同的条件是被告和物美达成解约或司法机关出具生效文书，恰恰说明本案违约责任在被告；对证据4的真实性无异议，证明目的不能成立，收款收据交还的过程之前已经陈述了，合同也并没有解除。（2）被告亿贤置业公司对上述证据没有异议。（3）经审查，证据1的真实性予以确认；证据2、4符合有效证据的采信规则，本院予以确认；证据3因原告未在法院规定期限内回复意见，本院对其真实性予以确认，能否证明被告亿贤投资公司的待证事实在本院认为部分阐述。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 2014年5月26日，被告亿贤置业公司取得杭余国用（2014）第108-448号国有土地使用证，地块坐落余杭区崇贤街道崇贤新城，使用权面积42552.5平方米，实际批准用途为商业、商务、居住用地，归类于城镇住宅用地，其中商务用地出让年限至2054年5月20日。2014年6月18日、7月18日，亿贤置业公司就上述地块分别取得建字第201401510012号建设工程规划许可证、编号为330125201407180201的建筑工程施工许可证，建设项目名称余政储出〔2013〕68号地块项目1#-4#楼、S1、S2楼、M楼、集中地下室，合同开工日期2014年7月18日，竣工日期2016年7月18日。上述建设工程包括案涉上亿广场项目。 2014年8月，亿贤置业公司曾与案外人杭州天天物美商业有限公司（以下简称物美公司）签订《房屋租赁合同》，就物美公司租赁位于杭州市余杭区角上亿广场项目的第1层至第3层事宜进行约定。 2018年3月，亿贤置业公司向原告出具《授权及声明》一份，载明其就拥有全部产权的位于杭州市余杭区角上亿广场项目商业房产自2018年3月28日起全权授权委托亿贤投资公司负责经营和管理，亿贤投资公司有权以自身名义就上述商业房产对外开展经营管理业务（包括但不限于对外签订合作意向书、签署房屋租赁合同、收取租金及提供发票等），其对亿贤投资公司就该商业房产对外开展的经营管理业务承担保证责任，并承诺在原告与亿贤投资公司签署的《房屋租赁合同》（包括合作意向书、补充协议等）有效期内，如果亿贤投资公司不能履行合同义务时，其作为上述房产的产权人，由其接替出租人亿贤投资公司继续履行合同义务，并确保原告在上述合同项下的权利和利益不受任何影响。 2018年3月29日，原告与被告亿贤投资公司签订《关于联华华商进驻崇贤上亿广场项目的合作意向书》，载明原告以租赁的方式与亿贤投资公司合作，租用崇贤上亿广场项目地面二层的商业用房用于开设世纪联华超市，并约定：3.租赁方案与商务条件。租赁标的为地面二楼的商业用房，面积约5701平方米，租赁时间20年；租金1.1元/天/平方米（含物业管理费），递增前三年不变，自第四年起每三年递增5%，免租期6个月（含装修免租期），租金每三个月支付一次，先付后用；由原告承担亿贤投资公司对原物美超市的租赁合同违约赔偿金500万元，在与物美超市达成解约协议或司法机关出具生效法律文书且收到亿贤投资公司相应但额租赁专用增值税发票十五日内一次性支付。4.合作定金，为了保证本意向书及后续房屋租赁合同的全面履行，经双方协商同意设置合作定金500万元，其中合作意向书定金200万元，原告在合作意向书签订后且收到被告亿贤投资公司收款收据后的五个工作日内支付，若亿贤投资公司违反意向书条款的约定，亿贤投资公司将无条件偿还原告双倍的定金及利息（以年华利率8%按天计算），若原告违反承诺不承担解除物美超市租赁合同的违约赔偿金，原告已支付的定金亿贤投资公司有权作为赔偿费用不予返还。 2018年4月2日，原告向亿贤投资公司转账支付2000000元，备注崇贤上亿广场项目合作意向书定金，亿贤投资公司开具相应金额的收款收据。 后亿贤投资公司向原告发送《工作联系函》，表示自意向书签订以来，双方共同推进与物美解约事宜等，但物美超市不同意解约的意愿非常强烈，经与原告法务部门等咨询研讨后认为解约过程将比较漫长且对诉讼结果保持谨慎意见，故为保证完成项目在2018年9月28日实现整体开业的政府要求，希望原告就搁置亿贤投资公司与物美的解约事宜，尽快与亿贤投资公司签订租赁合同并进场装修或终止双方合作意向给予明确答复。原告于2018年7月6日收到该联系函。 2018年12月24日，亿贤投资公司向原告转账支付2000000元，附言退还意向金。后原告将此前2000000元的收款收据返还亿贤投资公司。2019年1月10日，浙江华新律师事务所接受原告委托向亿贤投资公司发送《律师函》，要求亿贤投资公司于五日内支付原告200万元，否则将提起诉讼。后双方未就此达成一致，故原告诉来本院请求上判。 庭审中，原、被告均确认物美公司已在案涉上亿广场项目中开设物美超市并运行至今。 本院认为，原告与被告亿贤投资公司对签订案涉合作意向书没有异议，该意向书系双方真实意思的表示，本院予以确认。本案争议焦点有三，一是案涉合作意向书是否已解除的问题；二是原告是否有权主张适用定金罚则的问题；三是亿贤置业公司是否应承担担保责任问题。首先，本案原告起诉要求解除双方之间签订的合作意向书，庭审中亿贤投资公司表示同意且认为双方虽未签订书面协议但已于2018年年底协商解除该意向书。经查，因案涉合作意向书系为原告承租崇贤上亿广场项目地面二层的商业用房而订立，现双方均确认该租赁标的物已为案外人物美公司使用并自2018年运行至今，故双方曾就此协商，且亿贤投资公司于2018年12月24日退还原告200万元定金，原告亦返还200万元的收款收据。原告主张双方虽有协商但未达成一致，但该意见与其接收款项并返还收款收据的事实存在矛盾，本院不予采信。亿贤投资公司有关双方已协商解除案涉合作意向书的意见，更为真实可信，故本院认定原告与亿贤投资公司之间的合作意向书已于2018年12月24日解除。据此，原告起诉主张解除案涉合作意向书的诉请，本院不予支持。其次，根据法律规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。因在案涉意向书签订之时，原告已知悉亿贤置业公司与案外人已就租赁标的物签订房屋租赁合同，其承租该标的物需以该租赁合同解除为前提，且其需承担该租赁合同解除而产生的不高于500万元的违约赔偿金，现无证据表明原告与亿贤投资公司之间最终未签订房屋租赁合同的责任方。同时，双方已因无法签订房屋租赁合同而就解除意向合作书事宜协商一致，即亿贤投资公司返还200万元，原告返还200万元收款收据，且原告在接收款项及返还收款收据时并未对此提出异议，故本院认定在解除案涉意向书时，双方已一并就责任承担问题予以处理，现原告再行主张亿贤投资公司另行返还200万元并支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。再次，因原告与被告亿贤投资公司之间的合作意向书已解除，且双方已就合同解除后返还定金等事宜履行完毕，故原告主张被告亿贤置业公司承担担保责任，于法无据，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杭州联华华商集团有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取11707元，由原告杭州联华华商集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  钟其炳 二〇一九年九月二十四日 法官助理张飞 书记员范书荟