西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2019）陕0113民初11121号原告：西安信豪酒店管理有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：李小静，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：杨帅，该公司运营部经理。被告：西安曲江华平置业有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：郭宇新，该公司总经理。委托代理人：曹恒娟，该公司法务经理。委托代理人：王锋，该公司项目部副总。原告西安信豪酒店管理有限公司（以下简称“西安信豪酒店”）与被告西安曲江华平置业有限公司（以下简称“华平置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨帅、被告的委托代理人曹恒娟到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告西安信豪酒店诉称，2016年2月5日，李小静与被告签订《商铺租赁合同》。2017年4月1日，经双方协商一致，合同主体由李小静变更为本案原告。2019年4月19日，被告以未交纳租赁费为由，向原告发出《关于解除商铺租赁合同的告知函》，要求解除《商铺租赁合同》。但在合同履行中，被告未按合同约定履行合同义务，给原告造成巨大的损失，对原告构成违约。因被告应具有先履行合同的义务，被告向原告发函解除合同有违诚实信用原则，故诉至法院要求判令：1、确认《关于解除〈商铺租赁合同〉的告知函》无效；2、本案诉讼费由被告承担。被告华平置业公司辩称，被告发出解除函是基于合同约定及原告入住至今未缴纳所有费用。双方租赁合同签订后，被告依约履行了合同义务，有权要求原告履约，并有权依照合同约定发出解除函。经审理查明，2016年2月5日，李小静（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：“甲方同意将位于西安曲江新区XX路XX号XX区二、三层ML201、301号商铺出租给乙方使用；该商铺的建筑面积为1330平方米；乙方承租该商铺的租期为10年，自2016年1月1日至2025年12月31日，2016年1月1日至2016年7月31日为装修期；第1-5年固定租金为：2016年8月1日至2020年12月31日每平方米39.2元，即每月52136元；乙方在合同期内向甲方交付履约保证金184870元；甲方向乙方提供该商铺后，有权向乙方收取固定租金及合同约定的各种费用，并有权在乙方逾期支付上述费用时向乙方收取滞纳金和损失赔偿金；乙方逾期支付任何一项费用超过7日的，甲方书面通知乙方后，乙方仍未缴纳的，甲方有权停止对该商铺的水、电、燃气供应；甲方有义务为乙方提供地下停车场内10-15个最低优惠价停车位；未经甲方书面同意，乙方不得将商铺转租、分租或提供给他人使用，否则，该等行为无效，甲方有权终止本合同，收回该商铺；任何一方不得提前解除本合同，本合同另有约定外；甲方应保证其拥有该商铺的所有权且就该商铺与第三人无任何纠纷。” 2016年3月3日，李小静提交申请，载明：“由于我们的装修设计及品牌策划正在和铂涛集团沟通协调，因商铺前身装修复杂也不符合我们的要求，需全部拆除，才能进行平面设计及线路规划，故请各位领导给予理解，给予支持，先给商铺供电，让拆除工程队提前进场清理，如有违反或不符合贵公司的业态要求的，恳请理解和积极配合。”2016年3月9日，本案原告委托代理人杨帅向被告出具《消防安全承诺书》，载明：“为确保西安曲江华平置业有限公司管理范国内装修施工期间的消防安全，遵照西安市人民政府有关规定，根据西安曲江华平置业有限公司关于实行防火责任制的要求，本商户及装修商愿意承诺遵守以下条款：1、依据装修设计方案，接受西安曲江华平置业有限公司或委托人对本装修工程进行监督；2、如现场监督人员发现施工中存在不安全因素，有权下今改正或下今停工直至不安全因素消除为止；3、负责上述区域施工期间消防安全责任，设立现场安全负责人，保证不发生火灾等事故，如发生火灾等事故一切费用由商户自已承担；4、用电、水和动火前应得到物业安全部批准后方可使用；5、电气操作人员应有电工操作证，操作证必须由物业安全部检查和复印存档。在用电前要向物业安全部书面申请，由物业安全部人员或委托人检查配电箱，合格后方可合闸使用。责任分界以配电箱出线开关下口为界，开关以上由物业安全部负责，开关以下由装修公司负责；6、用水应事先向物业安全部提出书面申请，由物业安全部批准后方可进行接驳；7、进行动火工作前，应向物业安全部申办动火证，施工操作由执有电气焊操作证的人员执行，严禁违章操作；8、遵守西安曲江华平置业有限公司保安规定，并听从保卫人员的安排；9、在施工中如需使用易燃物品时，须提前做好安全存放工作，并报物业安全部，得到批准后方可带入，物品存放量以当日使用量为限，施工完毕后，须将剩余量带离现场；10、施工范围内禁止吸烟，保证消防设备、设施完好，不受遮挡；11、施工区域应配备足够消防设音，四公斤干粉手提灭火器数量不少于每100平方米两具；12、当日垃圾当日清理，尤其是刨花锯沫或易燃垃圾，施工材料不得阻塞消防通道，严禁遮挡、损坏、挪用消防设备；13、每天施工完毕后，安全负责人应认真检查施工现场，防止留下火险隐患，电气设备是否切断电源；14、原装修设计如有改动必须重新申报审批，审批后才能再施工。”2017年4月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《停车收费协议》，约定：“合同有效期为2017年4月1日至2018年3月31日，车位用途：希岸酒店入住旅客停车，日常停车最高上限50辆。1、协议生效时间:自甲乙双方签署新乐汇停车场协议后第三个工作日内，且此协议只适用于希岸酒店日常运营停车，如乙方违反本协议约定，停车协议自动终止；2、甲方负责新乐汇地下停车场的日常管理服务；3、新乐汇地下停车场的计费方式以停车小时为计算单位，双方约定按照甲方售卖给乙方的新乐汇地下停车电子抵用券为结算方式，收费标准按照0.3元/小时；4、乙方应提前购买甲方停车电子抵用券，乙方每天支付不得超出50辆次的电子抵用券，超出部分按照停车场原有停车收费标准(3元/小时)准执行；5、乙方购买电子抵用券可通过现金支付或转账至甲方的银行账户；6、甲方应按本协议规定及时向乙方售卖电子抵用券。甲方有权根据实际情况制定或调整新乐汇地下停车场的相关管理制度、规定等。甲方负责新乐汇地下停车场内的日常秩序维护。甲方负责新乐汇地下停车场公共区城的卫生保洁工作。如在甲方停车场内发生交通事故、车辆丢失或损毁事故、物品丢失或损毁事故的，甲方应积极配合有关部门处理事故，协调纠纷。甲方有权对认为可疑的车辆进行检查，乙方应协助检查，不得阻挠。甲方需保证乙方客人车辆正常通行。7、乙方已考察该车位，保证所停车辆型号、宽度、高度符合新乐汇停车场规定及车位使用要求，符合新乐汇地下停车场地面承受压力要求，停放车辆的水平投影面积小于该地下车位面积、不妨碍维修人员对管路的检测、维修工作。乙方停放的车辆不得外附或内装任何易燃、易爆、毒害性、放射性、腐蚀性等违反国家规定的物品及国家禁止运输，收藏的物品。乙方在使用期间、应爱护公共设施，设备及其他车辆，如因乙方原因造成公共设施、设备和其他车辆损坏，由乙方承担因此引起的经济和法律责任。乙方不得将漏油车辆开进停车场，不得在公共区域堆放物品，不得占有通道影响他人使用。乙方进出本车场的人员须某某从甲方管理员的知会，乙方因未按照实际时段支付顾客电子抵用券而造成的一切后果由乙方负全责。乙方应提醒客人离开车辆时应尽到包括锁好防盗锁、关闭电路、锁好门窗等谨慎检查义务。车内不得存放贵重物品，现金、有价证券等，如发生上述物品丢失，责任自负；8、合同期满后，经乙方申请可以续订合同，但乙方必须在合同期满前一个月向甲方提出申请，经甲方同意后续订合同。”2016年4月27日，原（丙方）、被告（甲方）及李小静（乙方）签订《变更协议》，约定：“甲乙丙三方同意将甲乙双方签署的《商铺租赁合同》之承租方变更为本协议丙方，原合同约定的酒店名称“信豪酒店”变更为“希岸酒店”。除本协议约定情形外，《商铺租赁合同》其他内容不变。”庭审中，原告出具原告于2017年5月5日与被告公司员工张斌、王某甲签订的《华平项目部与商户希岸酒店洽谈记录》，用以证明被告给予原告减免2017年2月至6月的租金372400元。该洽谈记录载明：“洽谈时间：2017年5月5日；洽谈地点：王某乙（王某甲）办公室；洽谈人项目部张斌、王某甲，商户钱总。洽谈事宜：关于希岸酒店装修期限及给予我司给予补偿事宜：一、2016年至今我司与商户已进行多次洽谈，并发函至我司，2017年5月5日商户提出如下:1、商户与我司签订合同时，我司合同起始日为2016年1月1日，但签订日期为2016年2月7日，由于即将过春节，装修工人已回乡，无法装修施工，商户于2016年3月份才开始进场装修；2、合同约定装修期为7个月，商户实际装修期为10个月(2016年3月ー12月)，商户于2017年1月12日开始营业；3、商户装修中我司提出要求商户设置化粪池，商户施工半程后由于受到外部干扰无法继续施工，商户提出已花费约10万元费用，商户提出需我司补偿；4、以上商户提出给予5个月的租金减免及化粪池支出费用补偿，合计约50万元。二、我司回复：依照我司经营专题会议决定的方案，给予商户以营销活动形式补贴30万元支持。三、冾谈结果：1、商户无法实施营销活动，30万元补贴金额不足不予接受，商户希望我司以签订协议形式直接减免，减免金额40万元；2、根据商户实际情况，我司回复商户依照合同约定，缴清所欠我司欠费后，项目部呈报公文通过审批后，给子商户减免37.24万元(减免2017年2月--6月租金、服务费，物业费不予减免)扶持的政策，同时要求商户承诺于2017年6月15日前修补由于商户装修原因压损我司广场及通道的地砖，通过我司验收后给予商户减免。”2017年7月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：“乙方应于本协议签订后十日内，向甲方一次性支付十二个月的租金、物业费、服务费合计1109220元；甲方给予乙方两个月的租金、服务费（不含物业费）减免支持，减免金额148960元。2019年4月19日，被告向原告发出西安华平函[2019]2号《西安曲江华平置业公司关于解除的告知函》，该告知函载明：“1、贵我之间的《商铺租货合同》自2019年4月19日解除；2、请信豪公司于收到此解除函之日起五日内向我司支付欠款831915元及滞纳金273700.04元，同时补交已减免的148960元，共计人民币1254575.04元；3、请信豪公司于合同解除后五日内搬离承租商铺，并按入驻前的原状交还我司，逾期，我司有权自行处置，且无需向贵某某进行任何补偿或赔偿。若在上述期限内，贵某某未按时撤离商铺的，每逾期一日，贵某某应支付月固定租金的十分之一的赔偿金；4、请李小静对信豪公司的欠款及滞纳金、补缴金额的支付承担连带责任。”同日，原告向被告发出《关于贵司解除告知函的回函》，该回函载明：“1、由于贵司于2018年4月1日开始违反《商铺租赁合同》在先，已构成违约，我方有权暂停缴纳房租及物业费，贵司无权单方面解除双方《商铺租赁合同》；如贵司恶意单方面解除合同，所造成的一切损失由贵司承担。2、由于贵司于2018年4月1日开始违反《商铺租赁合同》在先，故无权向我司收取滞纳金及收回减免。”另查，原告已向被告交纳2016年8月-2017年1月的租金312816元。2017年2月-2018年1月的租金625632元，并减免2018年2-3月的租金（104272元）。2018年4月-2018年6月的租金156408元。2018年7月-9月的租金156408元。2018年10月-2019年6月的租金469224元。再查，被告于2019年5月27日向原告发出缴款通知书，要求原告缴纳2019年7月至9月的租金、物业费共计277305元。2019年5月30日，原告通过银行转账的方式向被告转款支付租金、物业费277305元，被告于2019年5月31日将原告所转款项退回，原告于2019年7月2日以银行转账的方式再次向被告支付上述款项，被告予以收取。庭审中，原告提交函件、网络截图、工作联系函、照片及经营数据差额分析表，证明被告未依约定向原告提供优惠车位及未合理适当的履行合同义务，将原告承租被告用于酒店经营的房屋大门完全封堵，导致原告无法经营，给原告造成损失376470元。被告则提交申请函、告知函及曲江新区平安办通知函表明原告未及时向其缴纳租金，其予以催告，其继续向原告供应水电系履行企业义务和社会责任。 上述事实，有房屋租赁合同、协议、洽谈记录、收条及费用报销清单、缴款通知书、转款凭证、函件、网络截图、送达凭证、照片、分析表、承诺书、庭审笔录及相关证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告以原告未按期缴纳租金为由，向原告发函要求解除合同。但依据原告所提交的相关证据，被告在合同履行过程中，明显具有违约行为，且依据原告与被告公司员工张斌、王某甲签订的《华平项目部与希岸商户酒店洽谈记录》可以证明，被告给予原告减免租金372400元，但被告也并未实际减免，原告未依约向被告交纳租金，显系行使顺序履行抗辩权。而被告向原告发出解除商铺租赁合同的告知函后，又向原告发出缴款通知书，原告亦按照被告缴款通知书的要求缴纳款项，被告也实际收取，且现原告并不拖欠被告房屋租金，故原、被告以实际的行为继续履行本案所涉商铺租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案租赁合同的解除函系被告单方意思表示，且后被告以自己的行为要求原告继续履行合同，故被告向原告发出的《关于解除〈商铺租赁合同〉的告知函》，本院依法确认无效。原、被告双方以后在合同履行中均应秉持诚实守信原则履行各自义务，从而为共同构建和谐社会承担各自的社会责任。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：确认被告西安曲江华平置业有限公司于2019年4月19日向原告西安信豪酒店管理有限公司发出的西安华平函[2019]2号《关于解除〈商铺租赁合同〉的告知函》无效。本案案件受理费6774元，由被告承担，因原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内将其承担的诉讼费支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                         审  判  长    何      燕      审  判  员    赵  琳  君审  判  员    李  多  萌 二〇一九年八 月 二十八日   书  记  员    王  小  波 打印：扈艳红        校对：王小波      2019年  月  日送达 1