重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6257号上诉人（原审原告）：重庆大集商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民生路**附**46-A，统一社会信用代码91500103793519944K。法定代表人：周彬,总经理。委托诉讼代理人：吴夏，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小路，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆食街区餐饮文化投资管理有限责任公司，住，住所地重庆市江**建新北路**第**B0100X铺位的**一社会信用代码91500105678684354K。法定代表人（负责人）：田晓林，总经理。委托诉讼代理人：黄斌，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘崇洪，重庆红岩律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：重庆千江悦餐饮有限公司，住所地，住所地重庆市渝中区民生路**海航保利国际中心负**-1会信用代码91500103304923584X。法定代表人（负责人）：田晓林，总经理。委托诉讼代理人：刘崇洪，重庆红岩律师事务所律师。上诉人重庆大集商业管理有限公司（以下简称大集公司）因与被上诉人重庆千江悦餐饮有限公司（以下简称千江悦公司）、重庆食街区餐饮文化投资管理有限责任公司（以下简称食街区公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2018)渝0103民初5864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人大集公司的法定代表人周彬及其委托诉讼代理人吴夏、陈小路，被上诉人千江悦公司的委托诉讼代理人刘崇洪，被上诉人食街区公司的委托诉讼代理人黄斌、刘崇洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大集公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持大集公司的全部诉讼请求，依法驳回千江悦公司的全部反诉请求；2、全部诉讼费用均由千江悦公司与食街区公司负担。事实和理由：1、一审法院认定在履行合同过程中应当由大集公司向千江悦公司证明付款条件成就，既不符合法律规定，也有违法律基本原则，在案件事实处于真伪不明时，司法裁判应依据结果责任的分配进行，而简单的将履行合同过程中的证明义务归集在大集公司一方，明显错误。2、一审对于所涉租金的条件系入住率是否达到75%，该事实应为本案重要事实，应当审理查明，一审对此并未提及，漏审重要事实。千江悦公司与食街区公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。入住率75%的标准通过双方协商调整为扣除在装租户面积待实际入住率达到75%时计租，该事实应当由大集公司予以证明，大集公司并未向千江悦公司提供任何入住材料，千江悦公司无法对此予以核实。大集公司向一审法院起诉请求：1、解除大集公司与千江悦公司之间的租赁合作协议及补充协议；千江悦公司、食街区公司交还租赁场地；2、千江悦公司、食街区公司连带支付大集公司2014年2月20日期至2017年11月30日期间的租金1693018.67元、违约金200000元；3、千江悦公司、食街区公司连带支付大集公司水电费6720.8元、中央空调费6490元；4、千江悦公司、食街区公司向大集公司支付自2018年1月16日起至交房之日止的占用使用费及承担相应的违约责任。千江悦公司向一审法院提出反诉请求，判令：1、大集公司赔偿千江悦公司装修装饰、设施设备及利润损失6618395.85元；2、大集公司返还千江悦公司保证金100000元、水电气周转费用51920元。一审法院认定事实：2014年1月26日，重庆鼎瑞地产开发有限公司（甲方）与食街区公司（乙方）签订《租赁合作协议》。协议约定重庆鼎瑞地产开发有限公司将海航保利国际中心负3层房屋出租给食街区公司。合同第一条定义中对入住率约定为：“写字楼实际入住面积与写字楼可出租面积之比率（以上均为建筑面积），为时点入住率。”关于装修免租期的定义为：“指合同第6.1条所规定的乙方享有的无需支付租金的期间。本协议的相关约定同样适用于装修免租期。”关于收益分成的定义为：“指若乙方季度营业总额的6%高于季度保底租金部分，此溢价部分归甲方所有，视为甲方合作分成。”合同第2.2条约定租赁面积为套内面积1298平方米，建筑面积1820.7平方米。合同3.1条约定：“乙方采取自主经营、独立核算、自负盈亏的运行模式；独自承担经营过程中的债权债务和由此引发的经济、安全和法律责任人自行投入能满足餐厅正常需求的设备设施......”合同5.1条约定：“租赁期:自交付日起即2014年2月20日起至2024年2月19日止。租赁期为10年，共计120个月。”合同5.2条约定：“租金起算日：本合同给予的乙方装修免租期结束满一年或写字楼入住率已经达到75%时（以先满足条件的日期为准）起为租金起算日，装修免租期结束后，租金起算日之前的期间即为免租期。免租期：装修免租期完毕后，甲方给予乙方不超过一年的免租期，在装修免租期结束之日起的首年内，若写字楼入率（指时点入住率）已经达到75%，则免租期提前结束，并截至入住率达到75%的当月（若当月15日前，写字楼入住率达到75%，则上月最后一天为免租期结束日，若当月15日后，写字楼入住率达到75%，则上月最后一天为免租期结束日）。入住率按照在物业管理公司办理实际入住手续的租房面积累计计算（甲方写字楼可出租总建筑面积56883平方米）。”合同6.1条约定：“装修免租期：自交付日起共计3个月即2014年2月20日起至2014年5月19日止。”合同6.2条约定：“装修免租期内，乙方除免交租金外，在此期间产生的物业管理费、空调、燃气、通讯、水、电等公用事业费及建筑垃圾清运费等费用由乙方自行承担。”合同7.1条约定：“保底租金：租赁期内，第一年至第五年保底租金50万元/年（季度保底租金12.5万元，含物业管理费）。第六年至第十年保底租金60万元/年（季度保底租金15万元，含物业管理费）。装修免租期待和免租期内免交租金，但乙方需支付因使用租赁单位所产生的物业管理费、水、电、燃气、空调等相关费用。租赁期间约定的其他权利义务不免除。”合同7.2条约定：“抽成租金：按季度为一个周期，甲方向乙方收取相当于乙方季度营业总额6%金额的抽成租金。”合同7.3条约定：“租金金额约定：乙方向甲方支付的租金，按照季度保底租金与季度抽成租金两者取其高的方式确定。若抽成租金低于保底租金，则按保底租金交纳。若抽成租金金额高于保底租金，则按抽成租金交纳，且乙方须在下季度首月第15日之前补足差额部分。租金结算及支付：按季度结算和支付。首次租金乙方须于租金起算日开始前的10日内向甲方支付本季度保底租金，此后乙方须于每季度末月25日之前向甲方支付下季度保底租金。”合同8.1条约定空调使用费每月12980元，物业管理费每月11682元。合同19.2条约定：“当发生如下任一情形时，甲方均有权解除本协议，提前终止合作协议，收回租赁单元，乙方已支付的租赁保证金、水电气周转金及租金不予退还，乙方还应当向甲方支付已享受的装修免租期及免租期的全部租金，并应按照本合同19.3约定的违约金计算标准向甲方支付违约金。若该租赁保证金及租金不足以弥实甲方因此遭受的任何直接及间接损失的，乙方还应足额赔偿：（1）未经甲方同意，乙方擅自转租租赁单元、转让租赁单元承租权或与他人交换各自承担的承租单元，或以本协议禁止之任何形式将租赁单元提供给任何第三方的（2）乙方逾期30日不交本合同提及费用的；（3）乙方未经甲方书面同意而改变租赁单元结构，或未经甲方同意或超出甲方同意的范围和要求对租赁单元进行了装修、增建或改建的，或乙方造成租赁单元严重损坏的；（4）......”合同19.3条约定：“若乙方单方面提前解除本协议，并提前6个月书面通知甲方，乙方已支付的租赁保证金、水电气费周转金和预付租金不予退还，且乙方须按保证金额（即10万元）向甲方支付违约金。若乙方未提前6个月通知甲方申请提前解约，除已支付的租赁保证金、水电气周转金和预付租金不予退还外，乙方须按保证金10万元的双倍向甲方支付违约金。备注：上述乙方提前解约均须满足持续经营至第三方接手经营之前提条件，且乙方退租后需及时清场，不得影响甲方对外出租。若因乙方原因造成甲方项目团餐配套不能及时供应而对甲方造成严重影响的，除上述违约约定外甲方有权向乙方追究相应违约责任。”合同19.6条约定：“因乙方违约导致协议被解除，甲方或无条件收回场地，且按现状接收不需对乙方做任何补偿/赔偿。”合同19.7条约定：“甲方应履行法定的及本协议约定的甲方的相应义务及责任，因甲方违约并给乙方造成实际损失的，乙方有权要求甲方承担赔偿责任。1、本合同的任何一方不履行约定义务，或者违反本合同条款内容，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方的损失。2、本合同有效期内，若无不抗力发生，甲乙双方任何一方不得终止合同，合同规定的解除合同适用情形除外。”合同附件三装修方案载明：“装修预算210元（根据实测套内面积确定）：1、装修设计110万元。2、厨房设施设备45万元。3、家具35万元。4、监控设备10万元。5、管理费10万元。”租赁合作协议签订后，食街区公司向重庆鼎瑞地产开发有限公司交纳保证金10万元及水电气周转金51920元。重庆鼎瑞地产开发有限公司向食街区公司交付租赁场地。食街区公司对租赁场地进行装修。2014年9月15日，出租方重庆鼎瑞地产开发有限公司、承租方（原）食街区公司、承租方（新）千江悦公司签订《租赁合作协议之补充协议》。该补充协议对重庆鼎瑞地产开发有限公司和食街区公司于2014年1月26日签订的租赁合作协议的合同主体进行变更。补充协议内容：“一、自2014年9月1日起，原协议承租方食街区公司变更为千江悦公司，食街区公司退出协议，不再作为原协议的主体，但若新承租方无法履行原协议或违约，原承租方须承担连带责任。二、自协议生效之日起，新承租方千江悦公司应按期向出租方支付租金、物业公共服务费等原协议约定之所有费用，承担并履行原协议约定的以及自交付日起原承租方与出租方之间新增的所有权利、义务。该债权债务转移行为是建立在原承租方与新承租方自愿的基础上，由此产生的任何问题均与出租方无关。并且，关于租赁单元物品、工作的交接处理及所需费用均由原承租言和新承租方承担。因交接所产生的纠纷由原承租方和新承租方自行处理，与出租方无关。但因原承租方和新承租方在交接过程中产生的问题、纠纷是由出租方原因导致，出租方应及时、积极协助原承租方和新承租方妥善处理。三、原承租方同意其根据原协议所缴纳的租赁保证金、租金、物业公共服务费等所有在本协议生效前已支付的费用，直接默认为新承租方应支付的相应费用，相关费用由原承租方与新承租方自行结算。租赁合同期满后，由新承租方凭出租方向原承租方或新承租方出具的相关收款凭证原件与出租方或其委托的物业管理办理结算手续。”2015年11月23日，千江悦公司向重庆鼎瑞地产开发有限公司发出关于千江悦餐厅中央空调费减免申请函。2016年1月11日，重庆鼎瑞地产开发有限公司针对该函件发出《关于致重庆千江悦餐馆有限公司复函》，称在写字楼入驻率未到60%前，空调费按50%收取，入驻率达到60%后按合同约定收取。该复函针对租金的内容载明：“根据租赁合同约定，现已达到支付租金支付条件，但考虑到贵司今年经营未到预期成效，但仍积极改进不足，优化服务品质，现我司再次对贵司作出支持，在写字楼实际入驻率未到75%前，暂不计收租金。”2017年3月9日，重庆鼎瑞地产开发有限公司向千江悦公司发出告知函，告知入住率已达75%，要求千江悦公司从2017年4月1日起按时缴纳租金，季度租金为12.5万元，应于2017年3月25日前缴纳首次租金，此后于每季度最后一个月25日前缴纳下期租金。2017年3月15日，千江悦公司向重庆鼎瑞地产开发有限公司发出申请减免物业及租金费用的函件称，餐厅定位为员工餐厅，每天有效经营时段中午，餐厅经营亏损要求减免2017年度租金。2017年3月23日，重庆鼎瑞地产开发有限公司针对该函件向千江悦公司回函称：“我司已于2017年3月15日收悉贵司关于申请减免物业及租金费用的函件。贵司入驻本项目以来，我司本着共同运营理念，在各方面大力配合及支持贵司的日常运营工作，并给予贵司免除租金及物业费用长达两年的培育期。目前写字楼入住率已达75%以上，根据双方协议约定，写字楼入住率达到75%时为租金起算日，季度租金为12.5万元。敦请贵司信守合同，确保长期友好合作，请于2017年3月25日前缴纳首次租金（2017.4.1-2017.6.30），此后于每季度最后一个月25日前缴纳下期租金，尊重我司的合同权益。”2017年3月24日，千江悦公司向重庆鼎瑞地产开发有限公司发出《千江悦员工餐厅物管费及租金费用沟通函》，认为重庆鼎瑞地产开发有限公司回函称入住率已达75%，但前往餐厅的人数与预计数据相关甚远，合同约定的入住率无法得到体现，要求重庆鼎瑞地产开发有限公司提交已达到75%入住率的依据。2017年4月5日，重庆鼎瑞地产开发有限公司向千江悦公司发出《关于对千江悦餐厅申请减免物业及租金费用的回函》，载明：“我司已于2017年3月24日收悉贵司关于《千江悦餐厅物管费及租金费用沟通函》。目前本项目写字楼出租率为85%，按照双方协议约定，写字楼出租率达75%时为租金起算日。由于考虑餐厅实际经营困难，本着扶持商家，共同运营的理念，现我司扣除在装租户面积，待实际入住率达75%时正式收取租金。由于本着保密原则，无法向贵司提供相关租户明细，但我司工作人员可配合贵司查阅。届时，敦请贵司信守合同，确保长期友好合作，按时缴纳应付租金，尊重我司的合同权益。”2017年9月6日，重庆鼎瑞地产开发有限公司向千江悦公司发出告知函，称：“现我司入住率已达78%，故函告贵司于2017年9月1日起，按双方合同约定，按时缴纳租金，季度租金为12.5万元（含物业管理费），烦请贵司于2017年9月20日前缴纳首次租金（2017.9.1-2017.11.30），此后于每期（三个月为一期）最后一个月20日前缴纳下期租金。由于客户的入驻信息系我司的保密资料，贵司若有疑异，可前往我司查阅，并可在招商人员的陪同下核实相应信息。”2017年9月，重庆鼎瑞地产开发有限公司名称变更为重庆大集商业管理有限公司。2017年11月24日，千江悦公司回函称：“1、贵司在来函中提出因写字楼入住优选法已于2017年9月1日达到75%以上，并要求我司支付租金及逾期的违约责任等。但贵司所称的入住率达到75%以上并未提供任何资料证实，按照“谁主张，谁举证”的原则，在贵司未能举示相应依据的情况下，我司有权不支付任何费用。2、贵司在招商时提出的本写字楼是用于办公之用，与我司签订的租赁合同中也约定本大楼系写字楼，应作为办公之用。我司基于此才租赁负三层部分物业并投入巨额资金进行装修装饰，采购大量设施设备，作为团餐经营之用，其主要目的是为了整个写字楼办公人员提供方便快捷的配套餐饮服务，贵我双方对此是有合意的。贵我双方的租赁合同约定写字楼入住率达到75%才收取相应费用，也是基于只有写字楼中办公人员达到一定数量，我司拥有一定数量的潜在客户的情况下，才能有合理经营利润并具有交纳相应费用的能力。但贵司现将写字楼的44、49、54、55、56、57层作为酒店使用，众所周知，酒店并不能带来我司希望的潜在客户，也与贵司在合同中约定的写字楼不符，当然不能计入贵司所谓的入住率。3、贵司引进酒店的行为破坏了贵司对我司的承诺及约定，导致我司投入巨额资金的负三层餐饮经营无以为继，贵司已违约。”2017年11月30日，大集公司向千江悦公司发出合同解除通知书表明：1、千江悦公司逾期未交纳租金，大集公司根据合同19.2条有权解除合同。双方合同于2017年11月30日解除并要求千江悦公司在合同解除后15日内交还租赁单元。2、要求千江悦公司结清拖欠费用2044938.67元。3、千江悦公司缴交的保证金10万元，水电气周转金51920元共计151920元不予以退还。2017年12月4日，千江悦公司向大集公司发出关于合同解除通知书的回函，称：1、千江悦公司不同意解除合同；2、租金起算日错误，应以入住率达75%为准；3、大集公司要求支付租金没有合同及法律依据；4、大集公司单方面解除合同，应承担违约责任。2017年12月28日，大集公司向千江悦公司发出《关于执行租赁合同解除通知书的函》，称：“我司于2017年11月30日，向贵司发送了《租赁合同解除通知书》，后经贵我双方多次协商洽谈，我司也提出了继续履约的让步条件，但最终双方未能就商务条件达成一致。现我司宣布协商无效，继续执行《租赁合同解除通知书》内容。请贵司务必在收到本函后，向我司及物业办理《租赁合同解除通知书》约定的相关事宜，并于2018年1月15日前办理完毕。若贵司不予理会，届时我司将对贵司遗留物品作为遗弃物品处理，且自本函送达之日起，我司有权将该租赁单元自行出租而无须承担任何责任。”2018年1月15日，大集公司对租赁场所加锁管理。当天，千江悦公司欲搬离物品未果，双方发生纠纷。千江悦公司向公安机关报案。大阳沟派出所出具的案（事）接报回执载明：“民警现场了解，该处是一员工餐厅，员工餐厅方退场，就房屋租金问题，餐厅方与业主方产生争议，物业保安不允许餐厅方搬走物品，双方发生纠纷。民警现场联系到双方负责人，双方表示另约定时间进行协商。”千江悦公司尚有6001元水费、电费719.8元、中央空调使用费6490元未支付。千江悦公司申请对室内装修和设施设备的市场价值进行评估。双方通过抽签确定由重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司进行评估。2019年1月23日，该公司作出评估报告，资产评估结果为设备设施评估值34.51万元、装饰装修评估值为118.77万元。该评估产生费用2万元。一审法院另查明，大集公司对租赁场所所在大楼制作的宣传册将30层至43层标识为中区标准层办公区，将45层至57层标识为高区标准层办公区。大集公司举示30层至57层的租赁合同，拟证明入住率达77.33%。入住率计算的基数为58567.1平方米。上述租赁合同中，49层、54层、55层、56层、57层由大集公司出租给案外人作为酒店使用,建筑面积共计为11044.06平方米。该租赁合同签订时间为2016年10月。上述租赁合同中，第35层中建筑面积为1443.65平方米场所的承租方为办公空间解决方案提供商；承租人后装修隔断成若干办公室内再行转租。上述租赁合同中，2017年4月之后签订有：1、第34层，租赁合同签订时间为2017年4月27日，面积为449.2平方米。2、第35层，租赁合同签订时间为2017年8月28日，面积为320.8平方米。3、第38层，租赁期为2017年4月12日期至2020年4月11日的租赁合同，无落款签订时间，面积为100.76平方米。4、第42层，租赁期间为2017年4月10日至2020年4月9日的租赁合同，无落款签订时间，面积为408.79平方米。5、第46层，签订于2017年6月30日的租赁合同，面积为424.86平方米。6、第48层，签订于2017年4月和6月的租赁合同，面积为803.04平方米。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案，租赁合作协议及其补充协议系重庆大集商业管理有限公司、重庆食街区餐饮文化投资管理有限责任公司、重庆千江悦餐饮有限公司三方的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止规定，应为合同有效。双方均应按协议的约定。关于本诉，双方争议的焦点在于违约行为的确定。本案可能构成违约的行为：千江悦公司未交纳房屋租金、大集公司封闭租赁场所。千江悦公司是否应当交纳房屋租金首先取决于双方约定的租金起算条件已经成立。其次，双方对租金收取与入住率关联，而入住率信息由出租方掌控。因此大集公司对此负有证明责任。因此，千江悦公司交纳租金应当具备两方面条件：合同约定的租金计收的实质条件已经成立和大集公司履行证明实质条件成立的义务。关于实质条件，合同履行过程中，双方对租金的起算条件存在变更的情形，即从“免租期满一年或入住率达75%”到“入住率达75%”再到“扣除在装租户面积，待实际入住率达75%时”，故租金支付实质条件为扣除在装租户面积，待实际入住率达75%。关于履行证明义务的问题，大集公司以涉及商业秘密为由要求千江悦公司前往查阅，提供证据是大集公司的义务，其不能以增加他人的成本来履行自身的义务，并且入住率是否涉及到商业秘密也应当是其在合同签订时考虑的事项。事实上，大集公司在一审庭审时也出示租赁台账等入住率的初步证据。而租赁台账涉及的是办公场所等内容，应为公开信息，并无商业秘密。因此，千江悦公司在此情况下未缴纳租金并不违约。对于大集公司将标识为办公区域的49层、54层、55层、56层、57层出租作为酒店及35层出租给办公空间解决方案提供商涉及的面积是否应纳入入住率不再评述。同时，大集公司提供的租赁合同也不能证明“扣除在装租户面积”的实际入住面积。关于大集公司于2018年1月15日封闭租赁场所的行为，因为大集公司未完成租金收取条件的证明义务，所以其强行封闭租赁场所，应为违约行为。针对本诉的诉讼请求，因为租赁场所已经被大集公司封闭，实际上无法继续履行，所以对解除双方间的合同及补充协议的请求予以支持。涉案房屋由大集公司占用，因此千江悦公司交还房屋的义务表现为腾空房屋，搬离物品。关于支付租金的请求，因为大集公司未完成收取租金的证明责任，所以对其要求支付租金的请求不予支持。关于违约金，因为大集公司存在违约行为，千江悦公司不存在违约行为，所以对大集公司要求违约金的请求不予支持。大集公司诉请的水电费6720.8元、中央空调费6490元为千江悦公司实际使用产生，对此予以支持。关于占用使用费，因为涉案房屋由大集公司实际控制且大集公司不同意千江悦公司搬运物品，所以对此不予支持。关于反诉的诉讼请求，经鉴定，租赁场内的装饰装修价值84.26万元，对千江悦公司的该项请求予以支持。关于设施设备，千江悦公司可自行搬离处理，对该项不予支持。关于利润损失，无相关证据证明，不予支持。合同解除后，千江悦公司要求退还保证金、押金的请求符合法律规定，予以支持。据此，判决：“一、重庆大集商业管理有限公司与重庆食街区餐饮文化投资管理有限责任公司于2014年1月26日签订的《海航保利国际中心负3层之租赁合作协议》和重庆大集商业管理有限公司与重庆食街区餐饮文化投资管理有限责任公司、重庆千江悦餐饮有限公司于2014年9月15日签订的《关于海航保利国际中心负3层之租赁合作协议之补充协议》于本判决生效后立即解除；二、重庆食街区餐饮文化投资管理有限责任公司、重庆千江悦餐饮有限公司在本判决生效后十日内腾空位于渝中区民生路235号海航保利国际中心负三层租赁场所；三、重庆食街区餐饮文化投资管理有限责任公司、重庆千江悦餐饮有限公司在本判决生效后十日内连带支付重庆大集商业管理有限公司水电费6720.8元、中央空调费6490元；四、重庆大集商业管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿重庆千江悦餐饮有限公司装修装饰损失842600元；五、重庆大集商业管理有限公司在本判决生效后十日内退还重庆千江悦餐饮有限公司保证金100000元及水电气周转金51920元；六、驳回重庆大集商业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回重庆千江悦餐饮有限公司的其他诉讼请求”。本院二审期间，大集公司举示了北京戴德梁行物业管理有限公司出具的海航保利国际中心应收实收情况统计表，拟证明海航保利中心从2017年7月1日起入住率即已经达到了75%。千江悦公司与食街区公司不认可该证据的真实性，同时认为北京戴德梁行物业管理有限公司与大集公司存在利害关系，该证据无法达到大集公司的证明目的。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，案涉《租赁合作协议》以及《租赁合作协议之补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。上述协议约定写字楼入住率达到75%时为租金起算日，合同履行过程中大集公司向千江悦公司发函通知写字楼入住率已达75%，但该函件并未附带任何入住率已达到75%的相关凭据，大集公司作为海航保利国际中心的出租方掌握所有海航保利国际中心出租情况，其向千江悦公司出具入住率相关凭据并未加重合同负担，在大集公司未出具相关凭据的情况下，千江悦公司未进行入住率的查验合理。千江悦公司在履行租赁协议过程中并不存在违约行为，大集公司擅自将千江悦公司所承租的场地进行封锁导致双方协议无法继续履行构成违约。因大集公司违约导致合同解除，千江悦公司请求大集公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失应予支持，经鉴定租赁场内的装饰装修价值为84.26万元，一审判决由大集公司赔偿千江悦公司上述款项符合法律规定。综上所述，大集公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28685元，由上诉人重庆大集商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  陈 华审判员  苏致礼二〇一九年九月十八日（院印）书记员  王丽丽