河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0726民初1741号原告（反诉被告）：延津县安居乐物业管理有限公司，住所地：延津县健康路与小康路交叉口西北角，统一社会信用代码：91410726071393868G。法定代表人：翟建卫。委托诉讼代理人：母洪勇，男，系该公司法务人员。被告（反诉原告）：吕振轻，男，1953年10月10日出生，汉族，住延津县。委托诉讼代理人：吕自伟，男，1995年10月14日出生，汉族，住延津县，系吕振轻之子。原告延津县安居乐物业管理有限公司（以下简称安居乐物业公司）与被告吕振轻物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告安居乐物业公司的委托诉讼代理人母洪勇、被告吕振轻及其委托诉讼代理人吕自伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居乐物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付截止至2019年7月22日拖欠原告的物业管理费8185元及违约金2436元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告吕振轻系盛世华府小区17号楼1单元601的业主，原告安居乐物业公司与该业主签订的前期协议中约定物业服务费为0.98元/月/平方米，被告身为盛世华府小区的业主，其实际享受了原告提供的物业服务，却自2014年7月23日没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个业主应尽的基本义务。在此期间经原告多次催要，被告均未予以交纳。故原告诉至法院，望判如所诉。被告吕振轻辩称，被告吕振轻的房屋阳台、房檐出现漏水情况，原告没有修好，所以被告没有交纳物业费，原告要求被告支付违约金不合理。被告吕振轻向本院提出反诉请求：1.要求安居乐物业公司对延津县盛世华府17号楼1单元601的阳台及楼板漏水进行维修；2.本案的反诉费由反诉被告承担。事实与理由：吕振轻于2013年4月17日购买了盛世华府17号楼1单元601房屋，同日交纳了住房专项维修基金8045元。2014年6月13日被告吕振轻所居住的涉案房屋出现从楼板处、阳台、天窗及主副卧室窗户处渗水，吕振轻向安居乐物业公司反映该问题，安居乐物业公司未进行维修。2018年经法院调解，安居乐物业公司的物业经理承诺待房屋漏水问题解决后再交纳物业费，至今吕振轻的房屋漏水问题未得到解决，安居乐物业公司应当按照《住宅质量保证书》的约定、《物业管理条例》第三十四条、第三十五条的规定解决好被告吕振轻房屋漏水问题。原告安居乐物业公司对被告吕振轻的反诉辩称，反诉原告所说的问题安居乐物业公司已经维修过，有维修证明、记录及维修工结算收据，且根据安居乐物业费用公示牌，反诉原告所说的问题在维修期内由工程部负责，维修期外由维修基金修理，由于维修基金启动程序需要业主过半同意，在没有业主委员会的同意下操作困难，因此我公司于2018年7月份自行修理了被告所提的问题，维修后安居乐物业公司多次打电话，均未联系上吕振轻，且安居乐物业公司上门查看，吕振轻家中无人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告安居乐物业公司就本诉部分向本院提交的证据有：1.被告吕振轻的业主档案、入住手续书各一份，证明被告在盛世华府小区入住的房屋及时间；2.安居乐物业公司与河南华之源置业有限公司延津分公司签订的物业管理委托合同一份，证明物业费的收费标准为0.89元/平方/月；3.2013年7月24日被告交费凭证一份，证明被告承认物业费金额；4.安居乐物业公司与王世伟签订的前期物业管理服务协议一份，证明违约金的计算标准。被告吕振轻对原告就本诉部分提交的证据的质证意见为：对证据1、2、3均无异议，认为证据4被告吕振轻与原告之间未签订该协议，对原告不具有约束力。被告吕振轻就本诉部分未向本院提交证据。被告吕振轻就反诉部分向本院提交的证据有：照片一张，证明漏水的部位为阳台天窗。原告安居乐物业公司对该证据的真实性无异议。原告安居乐物业公司就反诉部分向本院提交的证据有:1.维修记录、维修清单及维修人员出具的维修费收到条共计八张，证明安居乐物业公司已经对漏水部分予以维修。2.物业费用途公告一张，证明安居乐物业公司收取物业费的用途。被告吕振轻对原告安居乐物业公司就反诉部分提交的证据的质证意见为：对证据1，被告吕振轻认可安居乐物业公司为吕振轻维修过，但是没有修好。证据2该公示没有落款时间，并且张贴在安居乐物业公司的办公室内，故不予认可。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告安居乐物业公司就本诉部分提交的证据1—3具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。证据4与本案不具有关联性，本院不予采信。被告吕振轻就反诉部分提交的证据可以证明被告房屋漏水情况，本院予以采信。原告安居乐物业公司就反诉部分提交的证据的1维修记录、维修清单及维修人员出具的维修费收到条共计八张，被告吕振轻认可原告安居乐物业公司曾对漏水部位予以维修的事实，故予以采信。证据2物业费用途公告不显示张贴的时间与位置，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月30日，河南华之源置业有限公司延津分公司（甲方）与延津县安居乐物业管理有限公司（乙方）签订了《新乡市延津县盛世华府物业管理委托合同》，该协议约定，甲方通过协议的方式将盛世华府（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。第一条约定，物业名称：盛世华府，物业类型：多层、高层、商业组成的综合住宅物业。坐落位置：延津县健康路中段路西。四至范围：东健康路；南胜利路；西西环路；北小康路。总建筑面积：30万平方米。第二条委托管理服务期限：物业管理服务期限为拾年，自2013年6月30日起至2023年6月30日止。第四条第二款，本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，甲方负责返修，本物业共有部分超过保修期的，由乙方组织养护和维修，依据养护和维修范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或专项维修资金中支出。第五条约定，在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务项，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）。第七条约定，在物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），多层住宅：0.49元（不带电梯）和0.98（带电梯）元/月·平方米；商业：1.5元（一层）和1元（二层）元/月·平方米；小高层住宅0.49元（一层）和1.08元（二层以上）元/月·平方米，高层住宅0.49元（一层）和1.27元（二层以上）元/月·平方米，上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。乙方可根据运行情况，按照有关规定，自行调整物业服务收费标准。被告吕振轻系房屋延津县××华府小区××楼××单元601房的业主，建筑面积共134.08平方米。2013年7月25日，被告吕振轻办理了涉案房屋的入住手续，入住手续书中第二条房产收款处（财务部）显示：物业费（首付1年）1577元、生活垃圾处理费60元/年。第三条资料领取处（物业部）显示已签订《前期物业管理服务协议》、《装修管理协议》、《业主临时规约》、《小区防火责任书》，填写《业主档案》，领取《装修申请表》、《业主手册》。被告吕振轻在业主（代理人）盖章处签字。2013年7月24日，吕振轻交纳了2013年7月23日至2014年7月23日的物业管理费1577元。因涉案房屋阳台存在漏水，故被告此后未再交纳物业费。经计算，被告应交纳的物业费标准为0.98元/月/平方米，自2014年7月24日至2019年7月23日欠交的物业费为7884元以及生活垃圾处理费300元。另查明，被告吕振轻居住的延津县××华府小区××楼××单元601房屋系顶层，在诉前原告安居乐物业公司曾对阳台漏水部位进行维修，被告称原告未维修好。经现场查勘，涉案房屋客厅南侧阳台系封闭阳台，阳台天沟处仍有漏水的痕迹。本院认为，被告吕振轻接收小区房屋后，接受了原告提供的物业服务，即应向原告交纳物业服务费用，被告应按照0.98元/月/平方米的标准交纳2014年7月24日至2019年7月23日的物业费7884元（134.08平方米×0.98元/月/平方米×60个月），按照60元/年的标准交纳2014年7月24日至2019年7月23日的生活垃圾处置费300元（60元/年×5年），鉴于被告未交纳物业费系因房屋阳台漏水，故原告主张被告支付违约金2436元的诉求，本院不予支持。关于反诉被告安居乐物业公司是否承担维修责任问题，本案中被告吕振轻居住的房屋系顶层，房屋南侧阳台天沟处存在渗漏，属于公用部分，安居乐物业公司有义务对漏水部位进行维修，其虽在诉前曾进行维修，但并未实质解决问题，阳台渗漏仍然存在，故对被告吕振轻要求原告安居乐物业公司对房屋漏水部位进行维修的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吕振轻于本判决生效后十日内向原告延津县安居乐物业管理有限公司支付2014年7月24日至2019年7月23日的物业费7884元、生活垃圾处理费300元，共计8184元。二、反诉被告延津县安居乐物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内对反诉原告吕振轻居住的延津县盛世华府小区17号楼1单元601房屋客厅南侧阳台漏水部位进行修复。三、驳回原告延津县安居乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费66元，减半收取计33元，由被告吕振轻负担；反诉案件受理费25元，由反诉被告延津县安居乐物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 李 艳二〇一九年九月二十六日书记员 张瑞冬