黑龙江省牡丹江市西安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1005民初1271号 原告：刘志江，男，1958年2月6日出生，汉族，住牡丹江市西安区。 原告：钟瑞娟，女，1958年12月17日出生，汉族，住牡丹江市西安区。 被告：黑龙江中泰房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区西小三条路**宝隆大厦**。 法定代表人：杨洪玮，男，总经理。 原告刘志江、钟瑞娟与被告黑龙江中泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘志江、钟瑞娟到庭参加诉讼，被告黑龙江中泰房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告刘志江、钟瑞娟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金46129元(2013年10月1日起至2017年6月30日止，每日按房款的万分之零点五计算)；2.判令被告按国家《民用建筑节能条列》、《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ26-xxxx）、《黑龙江省居住建筑节能65%设计标准》DB23/1270-xxxx及牡建监发（2010）38号文件通知的有关标准规定，使用中空LOW-E镀膜玻璃或单框三玻中空玻璃窗，更换原告房屋所有外窗(批双玻璃)。庭审中原告明确该项诉讼请求，要求使用单框三玻中空玻璃塑钢窗更换其房屋东侧阳台窗户；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年5月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发建设的位于牡丹江市太平路西新立街南SOHO新天地小区4幢3单元03xxxx号房屋，房屋总价款为683439元。原告交纳全部购房款后，被告于2013年6月21日将上述房屋交付给原告。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证，被告将按合同约定向原告支付违约金。另外，合同第十三条关于出卖人对房屋装饰、设备标准承担的违约责任约定，被告在该小区房屋外窗设计图纸为单框三玻窗规定下擅自将部分窗户改为两玻，导致该小区房屋外窗达不到保温与隔热性能设计的要求，经牡丹江市工程质量监督站多次责令其整改的情况下，被告拖至现在仍无结果，被告已构成违约。为维护原告的合法权益，故提起诉讼请求法院予以保护。 被告黑龙江中泰房地产开发有限公司未到庭、未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月15日，原、被告签订商品房买卖合同,约定原告购买被告开发的位于太平路西、新立街南，SOHO新天地小区4幢3单元03xxxx号房屋，原告于合同签订之日支付房屋首付款433439元，余款250000元贷款。合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买方支付已交付房款的万分之零点五的违约金，合同继续履行。被告于2013年6月21日将房屋交付给原告，直至2017年7月7日，原告才可以办理房照。 牡丹江市西安区新天地小区的部分业户曾因房屋塑窗质量问题向本院提起诉讼，本院于2019年7月1日作出(2019)黑1005民初502号民事判决书，该生效判决中认定如下事实：牡丹江市西安区新天地小区的部分业主自2015年初开始向牡丹江市工程质量监督站（以下简称“质量监督站”）投诉小区楼房塑窗质量问题。经该站调查后，于2015年8月6日向被告作出牡建监发[2015]12号《关于对SOHO新天地塑窗质量问题处理决定书》，该决定书主要内容为：“SOHO新天地小区原设计为南向采用单框两玻，其他方向采用单框三玻窗。工程实际为东西方向阳台窗使用单框两玻窗，与设计不符，且未能提供设计变更文件，该小区业主自2015年初开始对塑窗质量问题进行投诉，小区塑窗均由你公司供应，经我站多次协调你公司至今未对塑窗质量问题进行处理，现对SOHO新天地塑窗质量问题作出如下处理决定：1.由建设单位牵头对该小区塑窗质量问题进行处理。于2015年8月21日前拿出对存在质量问题塑窗的处理方案，该方案必须满足涉及指标要求，并将方案报送市工程质量监督站。2.要求建设单位在10月15日前完成对该小区存在塑窗质量问题处理工作，并将处理情况报市工程质量监督站。如建设单位不能按照此决定进行处理，市工程质量监督站将按有关规定进行处罚。”2016年3月1日，质量监督站针对SOHO新天地小区部分业主要求公开该小区设计图纸部分内容作出答复意见，主要内容为：“该小区由黑龙江中泰房地产开发有限公司开发，牡丹江市建筑设计研究院有限责任公司设计，2010年6月设计完成，施工图审查单位是黑龙江龙元施工图审查公司，2010年11月开工建设。该小区建筑节能设计说明2010-08-01，建施-1（六-3窗户：南朝向采用单框双玻塑钢窗，其余朝向外窗采用单框三玻塑钢窗）。牡建监发[2010]38号《关于进一步加强对节能建筑工程使用节能窗有关事宜的通知》于2010年12月31日发布实施。我站要求截止2010年12月31日尚未设计完成的工程一律按该文件执行。该文件发布时该小区设计已完成，且符合当时的建筑节能设计标准（节能50%），并已通过施工图审查，该图纸已是合法施工图纸，我站无法要求设计单位进行更改。故该小区实际施工时南朝向采用单框双玻塑钢窗。”2016年6月14日，被告向质量监督站出具《关于SOHO新天地二玻换三玻的承诺》，主要内容为：“SOHO新天地小区1号、2号、4号、5号楼东、西阳台二玻换三玻事宜，我公司承诺将按要求予以更换，出现问题予以维修。……10月15日前予以换完，换玻方案后续给予上报。”2017年5月22日被告再次向质量监督站出具《承诺书》，承诺对1号、2号、4号、5号楼东、西阳台窗正在做整改方案，预计2017年8月1日开始整改，同年10月15日前完成整改。2018年5月31日，质量监督站向被告出具《督办单》，要求被告就SOHO新天地小区1号、2号、4号、5号楼东、西阳台窗未按设计图纸进行施工（原设计三玻窗，实际施工为二玻窗）的问题立即着手处理，否则按照相关法律规定进行处理。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同有效，合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按日向买方支付已付房款的万分之零点五的违约金。被告已于2013年6月21日将所售房屋交付原告使用，按照双方约定被告应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，由于被告的原因诉争房屋直至2017年7月7日才可以办理产权证照，被告应当承担违约责任。此种违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续行债权，即其内容和范围要受到时间因素的影响，随时间的推移不断发生变化。从2013年8月22日被告逾期办理之日起，原告就应当知道自己的权利被侵害，原告的诉讼时效即应开始计算。原告的诉讼时效期间已于《民法总则》生效之前届满，故本案的诉讼时效为两年，即应保护自起诉之日倒推两年的违约金请求权。违约金应以购房款683439元为基数，按每日万分之零点五计算，即被告有义务向原告支付违约金24946元，对于原告超过该数额部分的诉讼主张，本院不应予以保护。 关于原告要求更换塑窗的诉讼请求，被告系SOHO新天地小区的开发建设单位，原告购买该小区的4号楼3单元1701室。房屋交付后因塑窗质量问题而被部分业主投诉，经质量监督站调查后确认小区1、2、4、5号楼中的东、西侧阳台窗使用单框两玻窗，与原设计使用单框三玻塑钢窗的要求不符，并要求其限期整改，被告也多次作出承诺对上述问题进行整改。原告所购房屋东侧阳台窗户在不符合设计标准的外窗范围内，被告交付给原告的房屋存在实际情况与设计标准不符的问题，其行为已构成违约事实。原告主张按照《民用建筑节能条列》、《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》、《黑龙江省居住建筑节能65%设计标准》、牡建监发（2010）38号文件规定的标准更换单框三玻塑钢窗，但前三项规定与标准中并未对塑钢窗的性能指标进行规定。牡建监发（2010）38号文件系质量监督站发布，该站已作出说明，该小区设计图纸符合当时的设计标准，该文件发布时该小区设计已完成，不能适用于SOHO新天地小区。因此上述规定与设计标准不能作为更换标准。被告应当以审查合格的设计图纸为标准为原告更换单框三玻塑钢窗。因中华人民共和国住房和城乡建设部于2008年11月1日发布并实施的《塑料门窗工程技术规程》中对塑料门窗的性能指标进行了规定，因此被告为原告更换单框三玻塑钢窗时也不应低于该规程中的有关标准。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、黑龙江中泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付刘志江、钟瑞娟逾期办理房地产权属证书违约金24946元； 二、黑龙江中泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按照设计标准及不低于《塑料门窗工程技术规程》的标准将原告刘志江、钟瑞娟购买的SOHO新天地小区4号楼3单元1701室东侧阳台单框二玻窗更换为单框三玻塑钢窗； 三、驳回刘志江、钟瑞娟的其他诉讼请求。 案件受理费954元，减半收取计477元，由黑龙江中泰房地产开发有限公司负担212元，刘志江、钟瑞娟负担265元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  魏起兰 二〇一九年九月九日 书记员  贾媛媛