山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终5720号上诉人（原审被告）：尹纪青（又名尹纪清），男，汉族，1971年1月1日出生，住沂南县。委托诉讼代理人：祝宝伦，山东同力兴国律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沂南县界湖街道北村社区居民委员会。住所地：沂南县界湖北村。法定代表人：杨磊，主任。委托诉讼代理人：祝宝伦，山东同力兴国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高盛国，男，汉族，1943年2月9日出生，住沂南县。委托诉讼代理人：袁艺铭，山东胜盾律师事务所律师。上诉人尹纪青、沂南县界湖街道北村社区居民委员会（以下简称北村居委）因与被上诉人高盛国房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服沂南县人民法院（2018）鲁1321民初3822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尹纪青及北村居委委托诉讼代理人祝宝伦，被上诉人高盛国及委托诉讼代理人袁艺铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹纪青上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决对房屋买卖合同的主体认定错误。该房屋买卖合同并非上诉人尹纪青所签，当时上诉人外出并不在家，对此事不知情，一审中被上诉人也认可，且上诉人回家知道此事后，不同意房屋的买卖，多次找到被上诉人协商未果，直到2010年上诉人借被上诉人与村委签订拆迁补偿而收回房屋。因此一审法院认定上诉人签订合同处置了房屋，认定事实错误。二、2017年上诉人的房屋片区被列入棚户区改造计划，上诉人与沂南县街道办事处根据县棚户区改造北村指挥部公开的拆迁补偿方案签订了拆迁补偿协议。当时拆迁补偿有实物补偿和现金补偿两套方案，现金补偿为346500元，也和当时的房价相符，只是到了2018年，沂南县房价上涨过快，棚户区西山小区指挥部订立出5300元的新房价格，而被上诉人早已在2017年7月份立案，此后被上诉人2018年8月份撤案后重新立案，企图适用2018年度新的房屋价格，不应得到支持。北村居委上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决对2017年棚户区拆迁的主体认定错误。沂南县界湖街道北村社区被列入棚户区改造计划，对于依法拆迁的农民住户，上诉人在棚户区北村改造指挥部的领导下，协助指挥部做拆迁户的思想工作。对于具体的拆迁户，也是按照县的统一方案，由界湖街道办和上诉人签订合同，由界湖街道办实施。因此，在棚户区改造过程中，上诉人不享有权利，同样也不负有义务。二、2010年上诉人与被上诉人订立的拆迁安置补偿协议已无效，不能作为上诉人与被上诉人之间的权利义务的依据。上诉人与被上诉人签订协议后，上诉人查阅了房屋档案材料，尹纪青系该房屋的所有人，且被上诉人至今未办理房屋过户手续，被上诉人也不是上诉人居委的成员，其不能取得该房屋及宅基地的所有权，且尹纪青出面证明房屋买卖协议并非其签订，因此该协议应为无效。三、上诉人不应成为重复支付的主体。该房屋在2017年尹纪青和棚户区改造指挥部达成协议后，由指挥部进行了拆迁，补偿安置待遇也由指挥部给予落实。对于已经支付并能得到落实的待遇，上诉人不负有支付义务，被上诉人要求的拆迁补偿待遇，仅仅是其与尹纪青的问题，上诉人不能作为本案的诉讼主体。高盛国辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。一、北村居委主体适格。一审中被上诉人提交了拆迁安置补偿协议书，协议书由北村居委与被上诉人签订，并且被上诉人提交的入户征求意见书也加盖了北村居委公章。二、涉案房屋虽系尹纪青父亲出售，但出售后一直由被上诉人居住至拆迁前，期间一直未提出异议，该行为符合民法总则中默示的意思表示，该行为应当视为尹纪青对房屋买卖合同的默认。因此，一审法院认定尹纪青系房屋买卖合同的主体正确。三、因被上诉人与尹纪青对涉案房屋存在争议，北村居委一直承诺，在争议未解决之前，对拆迁补偿暂不予处理，后被上诉人获知尹纪青已领取部分补偿款，于是诉至法院，尹纪青一直不配合，致使案件事实一直无法查清。为保障被上诉人的居住利益，补偿数额应当按照诉讼时能够购买同区位市场房屋的价值。因此一审法院以诉讼时安置房屋市场价格确定补偿数额符合法律规定。高盛国向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告返还原告购房款34000元并赔偿原告损失；2、请求依法按照同区房屋市场价值分割拆迁补偿款；3、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：1、尹纪青是原沂南县界湖镇北村（后更名为沂南县界湖衔道北村社区居民委员会）村民，高盛国非北村社区居民。1996年1月1日，尹纪青与高盛国签订《住宅出卖合同》，约定：“卖方界湖北村尹纪青将自建住宅一处卖给高盛国居住，使用面积、建筑物和四邻见房权证（沂南集建93字第011590号），双方商定该处房产作价3.4万元……”。协议有“中人”“执笔”等人签字。协议签订后，尹纪青将其住宅交付给高盛国居住至今。2、2010年被告沂南县界湖街道北村社区拆迁改造，2010年1月18日原告与被告北村居委签订拆除安置补偿协议。协议约定原告将居住的房屋拆除或交由居委拆除，接受居委安置的100平方米多层楼房一套。协议签订后，原告将房屋腾空后交给被告处理。但在将要拆除时，本村村民尹纪青出来阻止，说该房屋是他本人的，其他任何人无权处理，并将房屋要回。因此，在该房屋买卖合同存在争议的情况下，该房屋问题搁置。2017年，涉案房屋所在地被山东省住房城乡建设厅、发展改革委、财政厅和国土资源厅列入棚户区改造片区。对于待拆迁的合法住宅，北村居委承诺给予下述补偿：如按约定时间签订协议、腾空房屋，对地上物按评估价值补偿，签订协议奖励10000元、按时腾空房屋奖励10000元、24个月临时安置补助费24000元、搬迁补助费2000元、简装补助20000元、残值补贴2000元，以及安置房一套（单电梯110平方米、双电梯115平方米。不选择安置房的，给予346500元补偿）。3、涉案房屋地上物评估价值、签约奖、腾空奖、临时安置补助、搬迁补助、简装补助、残值补助等共计136230.65元，已由尹纪青领取。4、诉讼过程中，高盛国要求对补偿的安置房按商品房市场价值进行分割。一审法院委托临沂金桥通达资产评估事务所对安置房市场价值进行了评估，该所作出了临金会评报字[2018]339号评估报告书，认定安置房价值为63.8万元。一审法院认为，尹纪青、高盛国所签订的住房买卖合同是农村房屋买卖合同。该合同在交易房屋时，同时转让了宅基地。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。土地管理法第八条第二款规定，宅基地属于农民村集体所有。土地管理法第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。尹纪青、高盛国的房屋买卖合同损害了北村居委的宅基地所有权，未经相关审批机关许可转让土地，违反了法律的强制性规定，系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的现任。”涉案房屋宅基地是基于尹纪青享有北村居委的宅基地资格权，北村居委提供给尹纪青无偿使用的，其仅有使用权而无处分权。尹纪青未经北村居委同意擅自处分，对造成本案房屋买卖合同无效，承担主要过错责任；高盛国应当知道法律禁止农村宅基地私自转让，但仍与尹纪青签订房屋买卖合同，有一定过错，应承担次要过错责任，法院具体确认原被告过错责任比例为3:7。本案中，合同无效后，高盛国应当将住宅及宅基地返还给尹纪青，尹纪青应当将房屋买卖价款返还给高盛国。因合同无效给高盛国造成的损失，按照各自过错程度予以分担。关于高盛国因房屋买卖所产生的损失，法院认定其损失与北村居委因案涉房屋拆迁所给予的经济补偿利益相当。对于本案而言，尹纪青出卖宅基地后，不符合再申请宅基地条件，北村居委提出不给予安置房、仅给予现金补偿的主张，符合土地管理法第六十二条第四款的规定，法院予以采纳。但是，经济补偿数额应当与安置房的市场价值相当，应按安置房的市场价值认定该项补偿数额。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五十八条第一项、第一百零六条第一款、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条第一款、第三款、第四款规定，判决：一、沂南县界湖街道北村社区居民委员会给予尹纪青住宅地上物补偿款136230.65元（已由尹纪青领取），安置房折价款638000元，共计774230.65元，限本判决生效后十日内履行；二、尹纪青返还高盛国购房款34000元，赔偿高盛国因涉案房屋产生的可得利益损失541961.45元，共计573861.45元，限本判决生效后十日内履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费650元，由原告高盛国负担210元，二被告各负担220元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议的焦点：1.尹纪青是否为涉案房屋买卖合同的主体；2.北村居委是否为房屋拆迁安置补偿主体；3.高盛国可得利益损失计算的基准时间。涉案房屋集体土地建设用地使用证登记在尹纪青名下，虽然在1996年1月1日买卖时由高盛国与尹纪青的父亲达成的协议，但签订的《住宅出卖合同》上尹纪青的父亲签署的出卖人为尹纪青，同时亦按合同约定交付了集体土地建设用地使用证，且高盛国购买后居住使用至2010年拆迁前，尹纪青一直没有提出异议，由此可以推定尹纪青的父亲出卖房屋的行为系受尹纪青委托，即使尹纪青没有委托，基于前述情况，尹纪青的父亲出卖房屋的行为亦构成表见代理，均应当认定尹纪青为房屋买卖合同的主体。尹纪青以签订合同时不在家不知情，回家知道后不同意，与高盛国协商未果，既无证据证实，亦与生活常理不符，本院难以采纳。涉案房屋的拆迁虽属于当地政府的棚户区改造项目，但根据北村居委与高盛国签订拆迁安置补偿协议、北村居委自认与尹纪青签订拆迁安置补偿协议的事实，可以证明北村居委是受政府委托的拆迁安置补偿的实施主体，也是拆迁安置补偿协议的合同签订主体，无论北村居委是否享有拆迁的实体权利，均不影响其作为合同主体应承担的义务，其主张不是拆迁补偿的主体、不应成为本案诉讼主体，本院不予支持。一审法院仅判决北村居委向尹纪青支付房屋拆迁补偿款，没有判决北村居委向高盛国支付，北村居委上诉主张不应向高盛国重复支付，与一审判决主文内容不符，本院不予支持。高盛国起诉要求按照同区位房屋市场价值分割拆迁补偿款，因合同无效，从法律后果来讲，行使的是赔偿损失请求权，根据法律规定，赔偿损失范围包含直接利益损失和可得利益损失。因高盛国购买涉案房屋的目的是居住，而合同系因违反土地管理法规被确认无效，且合同被确认无效时房价已大幅增长，基于诚信和公平原则，应考虑高盛国的居住利益，故一审法院适用裁判年度即2018年的房屋市场价格作为计算高盛国可得利益损失，基准时间合理，尹纪青要求按照2017年的房屋拆迁现金补偿标准计算，本院不予采纳。综上，尹纪青、北村居委上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人尹纪青、沂南县界湖街道北村社区居民委员会均担。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊法官助理葛志龙二〇一九年九月十二日书记员  王 雨