江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初4928号原告:江苏乐之地置业投资有限公司，统一社会信用代码9132132205517709XF，住所地江苏省沭阳县沭城街道台州南路68号。法定代表人：黄碎荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张秋菊，江苏华脉律师事务所律师。被告：陈诚，男，1989年5月6日出生，江苏省淮安市人，居民，住江苏省淮安市清河区。委托诉讼代理人：刘顺昌，江苏兴宇律师事务所律师。被告：杨吉，男，1988年9月16日出生，江苏省淮安市人，居民，住江苏省淮安市开发区。原告江苏乐之地置业投资有限公司（以下简称乐之地公司）诉被告陈诚、杨吉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理。依法适用普通程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告乐之地公司的委托诉讼代理人张秋菊、被告陈诚及其委托诉讼代理人刘顺昌到庭参加诉讼。被告杨吉无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐之地公司向本院提出诉讼请求：判令确认原、被告于2019年2月3日解除双方签订的《租赁合同》，被告交付的保证金52254元不予退还；被告陈诚支付租金及综合管理费160845.60元（从2018年12月28日至2019年7月18日，按每季度租金62559元、综合管理费15882元计算）及违约金（以160845.60元为基数，从起诉之日起至付清之日止，按月利率2%计算）；被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年8月8日，原告与被告杨吉签订租赁合同，约定原告将沭阳县乐之地商业广场内263.68平方米的B栋4层4－3号商铺出租给被告，租金为2.6元/平米/天，综合管理费为20元/平米/月，交费方式为三个月一缴。后杨吉将合同权利义务转让给陈诚。原告将商铺交付被告陈诚使用，被告陈诚自2019年1月26日至今未按约定交纳租金及综合管理费用。2019年2月3日，原告通知被告，解除双方签订的租赁合同。被告至今仍占用租赁的商铺，未将店铺内的物品搬离，返还店铺。被告陈诚辩称:与原告签订租赁合同已于2018年11月30日由原告单方解除，被告不存在违约行为，保证金应予退还；原告主张2018年12月28日至2019年7月28日的租金、管理费及违约金无合同依据。如果被告欠付原告租金，请求按同期银行贷款利率对违约金予以调整，保证金抵冲租金。被告杨吉未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年，原告乐之地公司（甲方、出租人）与被告杨吉（乙方、承租人）签订租赁合同。合同约定：甲方同意在商业广场建设完成后将其室内B栋四层4－3号商铺出租给乙方使用，乙方作为餐饮业态的专业经营者，同意承租该商铺；该商铺的套内建筑面积为263.68平方米；本合同项下租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算，租赁期间为2016年9月28日至2021年9月27日；装修免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费，以及该商铺发生的水、电、燃气、热力能源费等费用；4.1该商铺的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该商铺的租金；合同签署当日，乙方应向甲方支付人民币36675元（相当于第一个租约年3个月租金及综合管理费）作为第一季度的预付费用（其中租金20853元，综合管理费为15822元，租金和管理费期间为2016年9月28日至2016年12月27日）；4.2本合同项下的租金支付方式为：以一季度（三个月）为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金；第一个租约年租金单价2.6元/平米/天，每季度租金为20853元，年租金83412元，第二个租约年租金单价2.6元/平米/天，每季度租金62559元，年租金250236元，第三个租约年租金单价2.8元/平米/天，每季度租金67371元，年租金269484元……；6.1本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币52254元（相当于第一个租约年2个月租金及综合管理费）作为履约保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同第22.3条规定情形的，履约保证金和商业及综合管理费保证金余额（如有）无息退还。同时，甲方有权从履约保证金或综合管理费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或综合管理费，乙方应在7日内补足保证金；7.1双方暂定本合同项下的进场日为2016年8月15日；开业日暂定为2016年9月28日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算）；乙方不得擅自提前开业，若经甲方允许乙方提前开业，则以乙方实际开业之日为计租日；10.1该商铺的商业及物业服务费按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该商铺的综合管理费，综合管理费收取标准为每月每平方米20元，综合管理费不包含乙方承租店铺内使用照明、水电费等。综合管理费支付方式：以三个月为一个交费期，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期费用；22.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金、综合管理费保证金，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金应付金额的违约金；22.3双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；22.4乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；迟延超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟交纳租金或商业及物业服务费或能源费用等累计超过3次，则甲方也有权单方解除合同；22.7双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延缴纳本合同项下的租金、商业及物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项交费义务；24.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方；该等期限为本合同项下该商铺之交还期；24.3双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第24.1款所述交还期内，乙方仍应当按届满时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时商业及物业服务费标准向甲方支付商业及物业服务费，承担各项能源费用等；24.5无论任何原因，第24.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第24.2款要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该商铺商业及物业服务费标准的100%向甲方支付商业及物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止；同时，自第24.1款所述交还期届满之日的次日起，甲方有权采取对该商铺停止水、电等能源供应、控制人员从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施……2016年8月15日，原告乐之地公司（甲方）、被告杨吉（乙方）、陈诚（丙方）签订补充协议，载明根据甲乙双方签订的沭阳乐之地租赁合同，现乙方与甲方签订的所有权利和义务交于丙方，由丙方执行本合同下乙方所有权利和义务。被告陈诚缴纳保证金52254元。原告将案涉商铺交付被告陈诚。后原告未按合同约定时间开业。2016年9月，原告与陈诚签订补充协议。补充协议约定：鉴于我方2016年9月28日未能开业，给贵方造成了部分损失，根据双方友好协商，我方给予贵方40000元的补偿，补偿款计入贵方下个季度的租金直接减免。同时我方免费提供为期半年的广告位一块给乙方使用，广告牌位于购物中心外立面一个广告画面的1/4。本协议为合同补充，如与本合同有冲突，以本协议为准。案涉租赁合同租期从2016年10月26日开始计算。被告陈诚分别于2016年8月8日缴纳租金20853元、管理费15822元，2017年1月21日缴纳租金853元、管理费15822元，2017年5月4日缴纳租金20853元、管理费15822元，2017年7月28日缴纳租金20853元、管理费15822元，2017年11月1日缴纳租金41706元，2017年12月26日缴纳租金20853元、管理费15822元，2018年2月7日缴纳租金62559元、管理费15822元，2018年5月8日缴纳租金62559元、管理费15822元，2018年8月8日缴纳租金62559元、管理费15822元，2018年11月12日缴纳租金40000元，2018年12月5日缴纳租金27853元，管理费15822元。被告陈诚陈述被告杨吉为其开设餐厅的管理人员。2018年11月30日，原告工作人员向被告杨吉发送短信：我们催缴租金都是依据合同走的，没有规矩不成方圆，这个道理杨总您应该懂，就算在万达吧，他又能给你逾期多少天？而且我们已经做出让步了，难道不是吗？被告杨吉没有回复。后原告向杨吉发送合同解除通知书，载明：杨吉，贵我双方于2016年8月8日签署了关于沭阳乐之地商业广场B栋四层B4－3号商铺的租赁合同，在合同履行过程中，贵方严重违反原合同第22.4条之约定，延迟交纳原合同项下租金、物业费累计超过3次，并经我方多次书面催告仍未交纳。根据原合同第二十二条之约定，现郑重通知如下：自本通知书到达贵方之日起，即解除原合同；贵方请于原合同解除后三个工作日内前往我方商场办理解除合同的相关事宜，同时将贵方在租赁区域的所有物品撤离我方商场，并将该场地恢复至原样；若贵方未能在上述时间办理，我方有权处理商铺内的所有物品，同时我方将保留运用法律手段实现及向贵方要求赔偿我方因上述原因造成一切损失的权利。2019年1月30日，原告对被告陈诚租赁的商铺断电、断气。被告陈诚将商铺上锁后离开。原告2019年2月11日对商铺也加设一把锁。2019年2月13日，被告陈诚到商铺拿东西，原告把其加设的锁打开，之后陈诚继续将商铺上锁离开。因陈诚未将商铺交付原告，原、被告双方就案涉租赁合同纠纷协商未果，原告诉至本院，要求处理。以上事实，由租赁合同、补充协议、短信、合同解除通知书、微信截图及原告陈述、被告陈诚答辩等证据在卷佐证。本案的争议焦点：案涉租赁合同解除的时间；被告陈诚缴纳的履约保证金能否冲抵租金；被告陈诚是否应给付占用商铺期间的使用费及管理费；被告陈诚是否应承担违约金及违约金的计算标准。本院认为：原告乐之地公司与被告杨吉之间签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，不违背有关法律规定，合法有效。合同签订后，原告乐之地公司、被告杨吉、陈诚签订了补充协议，将杨吉案涉租赁合同的权利义务转让给被告陈诚，故被告陈诚与原告乐之地公司成立房屋租赁合同关系，合法有效。原告乐之地公司与被告陈诚均陈述租赁期间自2016年10月26日起算，本院对此予以确认。根据租赁合同的约定，该租赁商铺以一季度为一个交租期，应在每个交租期最后一个月的20日前向出租方一次性足额支付下个交租期租金及综合管理费，被告陈诚多次未按约定时间缴纳租金、综合管理费构成违约。根据租赁合同约定，乙方延迟交纳租金或商业及物业服务费等累计超过3次，甲方有权单方解除合同。陈诚迟延交纳租金及其他费用累计超过3次，乐之地公司有权单方解除合同。2018年11月30日，乐之地公司向被告杨吉发送解除合同通知，并要求搬离场地。租赁合同自该通知到达时解除，故原告乐之地公司与被告陈诚之间的租赁合同于2018年11月30日解除。根据合同约定，被告陈诚应于2018年10月20日前交纳截止2018年1月25日的租金、费用共计543417元。被告陈诚未按约定缴纳。截止2018年10月20日前，被告已付租金、管理费总额为440224元，另原告与被告陈诚因未及时开业达成补偿陈诚40000元的协议，该款项应视为被告完成40000元费用的缴纳义务。被告陈诚另分别于2018年11月12日、2018年12月5日交纳40000元、36675元。故被告陈诚已交缴的费用认定为556899元。根据双方合同约定，被告陈诚应于合同终止后7日内将商铺交还原告，因乙方违约致合同终止的，乙方仍应按届时所在租约年租金的标准向甲方支付占用费或商业有物业服务费。被告陈诚应于2018年12月7日前将商铺交还原告。被告陈诚并未将商铺交还原告，并继续经营。原告对商铺采取断电后，陈诚将商铺上锁离开，也未履行交付商铺的义务。原告要求陈诚参照合同约定费用标准支付租金（占用费）、管理费的诉讼请求成立。关于应付占用费、管理费金额的确定。自2016年10月26日－2018年12月27日，合同约定租金、管理费为517534.84元。被告陈诚已付556899元，超出部分39364.16元应从应付占用费、管理费中予以冲减。原告主张2018年12月28日－2019年7月18日租金（占用费低于合同约定租金标准）、合同约定管理费为160845.60元，减去被告陈诚已付超出部分39364.16元，还应支付121481.44元。关于陈诚交纳的履约保证金52254元是否应冲抵租金。案涉合同既约定了因乙方违约致合同终止履约保证金不退，又约定了迟延交付租金应承担违约金，均为违约责任的约定。被告存在逾期交纳租金及管理费用的行为，构成违约。案涉合同约定的违约金过高，被告陈诚请求降低，本院结合本案的实际案情，对违约金酌情确定为以应付使用费、管理费为基数，按年利率24%计算。被告陈诚已付的履约保证金先行冲减违约金，超出部分可冲减占用费、管理费。综上：确认原告乐之地公司、被告陈诚之间的租赁合同于2018年11月30日解除。原告要求被告陈诚给付占用费、综合管理费121481.44元及违约金（违约金以121481.44元为基数，自2019年3月26日起至实际履行完毕之日止，按年利率24%计算；被告陈诚已经交付的履约保证金52254元先行冲减违约金，如有超出部分冲减占用费、综合管理费）的诉讼请求成立，本院依法予以支持，对原告其他诉讼请求，本院不予支持。被告杨吉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告江苏乐之地置业投资有限公司、被告陈诚之间的租赁合同（由原告江苏乐之地置业投资有限公司、被告杨吉于2016年签订）于2018年11月30日解除；二、被告陈诚应于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告江苏乐之地置业投资有限公司占用费、综合管理费121481.44元及违约金（违约金以121481.44元为基数，自2019年3月26日起至实际履行完毕之日止，按年利率24%计算；被告陈诚已经交付的履约保证金52254元先行冲减违约金，如有超出部分冲减占用费、综合管理费）；三、驳回原告江苏乐之地置业投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6160元，由原告江苏乐之地置业投资有限公司负担3957元，被告陈诚负担2203元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  岳 阳人民陪审员  葛恒凤人民陪审员  仲崇良二〇一九年九月六日书 记 员  程 玲附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和俣同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。