广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初7877号原告：广东顺博创意产业孵化器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道凤翔路41号顺德创意产业园E栋503号，统一社会信用代码914406066788847780。法定代表人：吴兆恒。委托诉讼代理人：梁焕娟，女，系该公司员工。被告：梁乐元，男，1984年11月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：周继开，男，1984年12月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告广东顺博创意产业孵化器有限公司（以下简称：顺博公司）与被告梁乐元、周继开房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺博公司委托诉讼代理人梁焕娟到庭参加诉讼，被告梁乐元、周继开未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺博公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方于2016年7月25日签订的合同编号为ZL-2016-0210的《房屋租赁合同》已解除；2.判令被告梁乐元、周继开向原告支付2018年1、2月租金4796.6元及逾期违约金（逾期违约金每天按租金3‰计算，从2018年1月1日起计至合同解除之日止为712.3元）；3.判令被告梁乐元、周继开向原告支付解约违约金15540.96元；4.判令被告梁乐元、周继开向原告支付地址使用费2398.3元；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年7月25日，原、被告签订了合同编号为ZL-2016-0210的《房屋租赁合同》，合同约定原告出租佛山市顺德区大良街道凤翔路41号D栋510号房屋供被告梁乐元、周继开办公使用，租赁期限为3年，双方约定每月30日支付下月租金。原告如期交付房屋使用权，两被告在该房屋地址成立了佛山市顺德区悦创信息科技有限公司（现该公司仍然存续）。然而，两被告却无正当理由逾期不交租金。原告多次通过电话与两被告协商，并向两被告邮寄了租金催缴函、律师函、解约通知书等，但是两被告至今没有支付2018年1、2月租金，还擅自撤场。原告根据上述合同11.4条约定有理由要求两被告支付2018年1、2月租金合共4796.6元及逾期违约金712.3元，并收取解约违约金15540.96元。佛山市顺德区悦创信息科技有限公司的工商登记地址至今仍在原房屋地址，影响原告对该房屋再次出租，因此，原告依据上述合同9.12条约定有理由要求两被告按照原租金标准支付地址使用费。原告为维护自身合法权益特提起本案诉讼。被告梁乐元、周继开未到庭，亦未提供书面答辩。经审理查明：2016年7月25日，梁乐元、周继开与顺博公司签订了编号为ZL-2016-0210的《房屋租赁合同》，约定顺博公司将位于广东省佛山市顺德区大良凤翔路41号顺德创意产业园D栋510号房屋（以下简称：涉案房屋）出租给梁乐元、周继开，同意梁乐元、周继开在涉案房屋地址设立佛山市顺德区悦创信息科技有限公司；租赁期限自2016年8月1日起至2019年7月31日止；2016年9月至2018年7月期间的每月租金标准为2398.3元，2018年8月至2019年7月期间的每月租金标准为2590.16元，梁乐元、周继开于每月30日向顺博公司支付下月租金；梁乐元、周继开在合同签订后五个工作日内向顺博公司支付押金5180.32元；同时约定“5.2……若乙方（即梁乐元、周继开）提前解约或尚有未缴清的费用或出现本合同约定的违约情形的，押金不予退回，甲方（即顺博公司）对乙方未缴清的费用及违约金享有追索权”；“9.12如乙方将该租赁房屋作为经营办公场所向工商、税务、组织机构代码、开户银行等有关单位办理登记手续的，本合同终止或解除后（或在甲方通知乙方解除，以及法院判决解除等情形下），乙方必须及时向上述有关单位办理地址变更或注销的证明文件。……如乙方未在解除合同（指以上任一种解除方式）二十日内办理相关证照的地址变更或迁出手续，甲方有权继续按照原租金标准收取乙方使用费，直至乙方将其单位相关证照变更地址或迁出为止……”；“11.4乙方逾期交付租金，除如数补交齐外，逾期每天须支付所欠费用金额3‰的逾期付款违约金给甲方，直至如数补齐费用之日为止；……乙方如逾期交付租金超过30天，甲方有权解除合同，并有权要求乙方按租赁期限内最后半年的租金及物业管理费总额向甲方支付违约金”；“11.6乙方出现违反本合同第9.12条约定的情形时，甲方有权没收乙方所交押金”；另约定梁乐元、周继开的送达地址为“广东省佛山市顺德区大良街道良杏路193号”，其地址变更的，应在变更后五日内书面通知对方，否则，对方依上述地址的送达仍为合法有效之送达；“以邮寄方式递送时，以投递之日起第五日视为已送达，且视为受送达方已清楚、准确地知晓并完全认可送达文书所包含的全部内容”。上述合同签订后，梁乐元、周继开依约向顺博公司支付了合同押金5180.32元，顺博公司亦依约将涉案房屋交付给梁乐元、周继开使用。后梁乐元、周继开使用涉案房屋地址于2016年12月16日投资设立了佛山市顺德区悦创信息科技有限公司，并持续依约向顺博公司支付了截止至2017年12月31日的租金。此后，梁乐元、周继开未再向顺博公司支付租金。2018年2月14日，顺博公司通过双方在上述《房屋租赁合同》预留的送达地址向梁乐元、周继开邮寄了一份《顺德创意产业园租金通知函》，催促两人于2018年3月18日向顺博公司支付2018年1、2月租金合共4796.6元。2018年3月15日，顺博公司又委托广东宝慧（顺德）律师事务所通过前述送达地址向梁乐元、周继开邮寄了《律师函》、《解约通知书》各一份，以梁乐元、周继开逾期支付2018年1、2月租金超过30天已构成违约为由通知梁乐元、周继开解除上述《房屋租赁合同》，并要求梁乐元、周继开付清2018年1、2月租金及支付逾期付款违约金、解约违约金等。2018年4月1日，顺博公司自行收回了涉案房屋。后顺博公司继续向梁乐元、周继开催收前述租金未果，遂于2019年4月1日向本院递交诉状提起本案诉讼。另查明，截止至2019年3月27日，佛山市顺德区悦创信息科技有限公司在工商部门登记的营业地址仍为涉案房屋地址。被告梁乐元、周继开经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其自行放弃相应抗辩与举证、质证权利。以上事实，有本院采信的原告营业执照复印件、被告梁乐元、周继开身份证复印件各一份，《房屋租赁合同》一份，《顺德创意产业园租金通知函》、快递单各一份，《律师函》复印件、《解约通知书》复印件、EMS快递单各一份，企业机读档案登记资料一份及本案开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的上述《房屋租赁合同》，合法有效，本院予以确认。关于该合同的解除问题。本案中，并无证据反映被告梁乐元、周继开具备行使我国《合同法》所规定或上述《房屋租赁合同》所约定的单方合同解除权的情形，故两被告在2018年1月、同年2月仍需继续履行合同向原告支付当月租金，原告以被告梁乐元、周继开逾期支付2018年1、2月租金超过30天已构成违约为由行使合同解除权，符合上述《房屋租赁合同》第11.4条约定，合法有效，本院予以确认；相应合同的解除时间，本院确认为原告所发上述《解约通知书》视为送达的2018年3月20日。合同的权利义务终止，不影响合同中结算与清理条款的效力。被告梁乐元、周继开仍需按原《房屋租赁合同》约定向原告承担继续履行、支付违约金等违约责任。原告要求被告梁乐元、周继开向其支付2018年1、2月租金4796.6元，并支付逾期付款违约金712.3元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。原《房屋租赁合同》第11.4条所约定的解约违约金系基于弥补该合同无法继续履行给原告所造成的损失，与前述逾期付款违约金并不重复，上述合同因被告逾期交付租金导致该合同无法继续履行的违约行为而解除，原告要求被告梁乐元、周继开另向其支付解约违约金的诉讼请求，理由充分，本院亦予支持；但原《房屋租赁合同》所约定的此违约金计算方式（相当于租赁期限内最后半年的租金总额），明显超出原告的实际损失，对此违约金的数额，本院综合考量原告实际收回租赁物的时间、另寻其他承租人的合理期间、同期租金价格等因素调整为5180.32元；原告未在本案中提出没收上述押金5180.32元的诉讼请求，相应押金视为合同预付款，与前述解约违约金相抵，故被告梁乐元、周继开在本案无需再向原告支付此解约违约金。上述《房屋租赁合同》第9.12条所约定的由被告梁乐元、周继开在合同解除后20日内办理所开办企业相关证照的登记地址变更或迁出手续的内容，属于我国《合同法》第九十二条所规定的合同附随义务范畴。被告梁乐元、周继开未履行相应义务的亦应向原告承担违约责任。因此，原告要求被告梁乐元、周继开向其支付使用费2398.3元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原、被告签订的编号为ZL-2015-0075的《房屋租赁合同》于2018年3月20日解除；二、被告梁乐元、周继开应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东顺博创意产业孵化器有限公司支付2018年1、2月租金4796.6元、逾期付款违约金712.3元；三、被告梁乐元、周继开应向原告广东顺博创意产业孵化器有限公司支付解约违约金5180.32元，此款与被告梁乐元、周继开此前已支付的合同押金5180.32元相抵，被告梁乐元、周继开无需再向原告广东顺博创意产业孵化器有限公司支付该款；四、被告梁乐元、周继开应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东顺博创意产业孵化器有限公司支付地址使用费2398.3元；五、驳回原告广东顺博创意产业孵化器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费266.28元（已由原告预交），由原告广东顺博创意产业孵化器有限公司负担116.28元，被告梁乐元、周继开负担150元（被告负担部分，由其迳向原告支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  张高龙人民陪审员  黎铁民人民陪审员  罗凤琴二〇一九年九月二十日书 记 员  冯秋莹