福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初5358号 原告：厦门集美惠龙小额贷款有限公司，住所厦门市集美区杏林湾路****。 法定代表人：林文龙，董事长。 委托诉讼代理人：董艳，女，汉族，1985年11月29日出生，住址福建省，住址福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：叶国志，男，汉族，1981年11月23日出生，住址福建省，住址福建省厦门市同安区。 被告：陈贻育，男，汉族，1974年3月16日出生，福建省泉州市南安县。 厦门集美惠龙小额贷款有限公司（以下简称惠龙公司）与陈贻育房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,适用简易程序公开开庭进行了审理。惠龙公司之委托诉讼代理人董艳、叶国志，陈贻育均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除惠龙公司与陈贻育于2017年12月29日签订的《房屋租赁合同》，陈贻育立即腾空《房屋租赁合同》项下房屋；2.判令陈贻育立即向惠龙公司支付租金和违约金（租金按照50元／日的标准，自2017年12月25日起计至案涉房屋腾空返还之日止；违约金按照逾期金额的日千分之五，以陈贻育未付租金为基数，自2018年2月1日起计至欠付租金全部付清之日止）；3.本案诉讼费用由陈贻育承担。事实与理由：惠龙公司与陈贻育于2017年12月29日签订《房屋租赁合同》，约定惠龙公司将其所有的位于同安区房屋出租给陈贻育，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日，月租金1500元，按季度支付，每季度支付租金4500元。合同签订后，惠龙公司依约向陈贻育交付房屋，但截至2018年6月28日，陈贻育仅向惠龙公司支付租金2500元。惠龙公司多次向陈贻育催讨租金，陈贻育均明确表示拒绝支付，已构成严重违约，特提起诉讼，请求判如所请。 陈贻育辩称，案涉房屋起初是其父亲所有，因陈贻育借惠龙公司的160万元贷款未能偿还，遂以案涉房屋抵偿债务。后双方约定，陈贻育继续在案涉房屋居住2年并支付租金。陈贻育不同意解除合同，其目前仅有该套房屋可供居住，无法腾空，其已申请解困房，只有解困房到位其才愿意腾空。陈贻育共向惠龙公司支付多少租金记不清了。租金是惠龙公司定的，周边的房租没有那么高，其现在生活困难，没有能力支付租金。惠龙公司主张的日千分之五的违约金过高。 惠龙公司围绕诉讼请求向本院提交了《房屋租赁合同》、厦门市不动产登记信息查询结果、建设银行网上银行电子回执、中国建设银行单位客户专用回单等证据。陈贻育未向本院提交书面证据。上述证据经当庭开示、质证和本院核实，相应的证明力予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述及以上证据，本院认定事实如下： 座落于同安区房屋{不动产权证号：闽（2017）厦门市不动产权第××号}的所有权人系惠龙公司。2017年12月29日，陈贻育与惠龙公司签订《房屋租赁合同》，约定惠龙公司将上述房屋出租给陈贻育用于家庭居住；租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日，租赁期限内月租金1500元，每季度支付一次，每次支付租金4500元；陈贻育应于2017年12月25日前向惠龙公司支付第一次租金4500元，于2018年2月25日前向惠龙公司支付第二次租金4500元，于2018年6月25日前向惠龙公司支付第三次租金4500元，于2018年9月25日前向惠龙公司支付第四次租金4500元，于2018年12月25日前向惠龙公司支付第五次租金4500元，于2019年3月25日前向惠龙公司支付第六次租金4500元，于2019年6月25日前向惠龙公司支付第七次租金4500元，于2019年9月25日前向惠龙公司支付第八次租金4500元；陈贻育未按时支付租金，逾期超过15日的，惠龙公司有权选择提前终止合同，并要求陈贻育赔偿惠龙公司所遭受的一切损失；陈贻育必须按本合同约定向惠龙公司支付租金及其他费用，非因惠龙公司原因，陈贻育不得延期支付租金及其他费用，否则，惠龙公司有权向陈贻育收取逾期费用日千分之五的滞纳金。另查明，2018年1月29日、4月16日，陈贻育通过案外人石启明向惠龙公司转账支付租金1500元、1000元。陈贻育目前仍居住在案涉房屋内。 本院认为，惠龙公司与陈贻育于2017年12月29日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于合同解除和房屋腾空。本案中，惠龙公司主张陈贻育自案涉合同签订后仅于2018年1月29日、4月16日各支付租金1500元、1000元，并提供转账记录为证，且陈贻育未举证反驳，故本院予以采信，按照《房屋租赁合同》“陈贻育未按时支付租金，逾期超过15天的，惠龙公司有权选择提起终止本合同”之约定，陈贻育已逾期支付租金超过15日，故惠龙公司诉请解除该合同，有事实和合同依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。惠龙公司诉请陈贻育在合同解除后腾空并返还案涉房屋，于法有据，本院予以支持。陈贻育辩称其不同意解除合同，目前仅有该套房屋可供居住，无法腾空，其已申请解困房，只有解困房到位其才愿意腾空，理由不足，本院不予采纳。 关于租金和违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。基于认定的事实，陈贻育仅向惠龙公司支付租金2500元，惠龙公司主张陈贻育应按50元/日的标准，支付自2017年12月25日起至案涉房屋腾空返还之日止的租金，有事实和法律依据，本院予以支持，但陈贻育已支付的2500元应予抵扣。因惠龙公司系小额贷款公司，以收取放贷利息作为主要收入来源，且其未举证证明因陈贻育迟延支付租金造成的实际损失数额，故惠龙公司主张按照逾期租金的日千分之五，即年利率182.5%计算违约金，确实过高，本院参照金融借款的利率上限，酌情将违约金标准调整为年利率24%，惠龙公司诉求超出部分，不予支持。惠龙公司主张以陈贻育未付租金为基数，自2018年2月1日起计至欠付租金付清之日止，有事实和合同依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门集美惠龙小额贷款有限公司与陈贻育于2017年12月29日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除，陈贻育应于《房屋租赁合同》解除之日起三十日内腾空并向厦门集美惠龙小额贷款有限公司返还《房屋租赁合同》项下址于厦门市同安区的房屋。 二、陈贻育应于本判决生效之日起十日内向厦门集美惠龙小额贷款有限公司支付租金（租金按50元/日的标准，自2017年12月25日起计至上述《房屋租赁合同》项下房屋腾空返还之日止）。陈贻育已支付的2500元抵扣相应租金。 三、陈贻育应于本判决生效之日起十日内向厦门集美惠龙小额贷款有限公司支付违约金(违约金以尚欠租金为基数，按照月利率2%，自2018年2月1日起计至全部租金付清之日止）。 四、驳回厦门集美惠龙小额贷款有限公司的其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币637.5元，适用简易程序减半收取318.75元，由陈贻育负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李昌明 二〇一九年九月二十七日 法官助理陈炳杰 书记员洪晓燕 附1：本案所适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附2：执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。