吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初1568号原告：丁建华，男，1990年11月12日出生，汉族，住吉林市。被告：吉林万利房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区东局子街永强**松江东路******。法定代表人：于海芹，总经理。委托诉讼代理人：黄明诚，吉林永赞律师事务所律师。原告丁建华与被告吉林万利房地产开发有限公司（以下简称万利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁建华，被告万利公司的委托诉讼代理人黄明诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁建华向本院提出诉讼请求：要求万利公司支付因违反合同约定逾期办理产权备案登记赔偿丁建华101,483.38元（以已付购房款总额369,675元为本金，银行同期贷款基准利率为每年5%，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准应上浮50%，自2015年9月17日计算至2019年5月15日止，并主张至万利公司在不动产登记机关完成办理产权备案登记时止。事实与理由：丁建华与万利公司在2014年7月22日签订商品房买卖合同，丁建华购买神华万利城10号楼1单元902号住宅，已付购房款总额369,675元，并在2014年9月16日入住使用。该合同第15条关于产权登记约定：出卖人（即万利公司）应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但双方对因出卖人的责任，买受人（即丁建华）不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任未予以约定，万利公司至今未向不动产登记部门提交有关手续，导致丁建华至今未能取得不动产权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的权限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。因此万利公司应当按照丁建华已付购房款总额369,675元，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准承担违约金，请人民法院依法支持丁建华的诉讼请求。万利公司辩称，一、丁建华的诉讼请求超过法律规定的诉讼时效，丧失胜诉权，应当判决驳回起诉。1.丁建华诉讼的请求属于逾期办证的违约金之诉，逾期办证违约金属于合同之债，应受诉讼时效的约束，诉讼时效应从合同约定的办证期限届满次日起算。丁建华系2014年9月16日入住该房屋，合同约定在入住365日，出卖人将办理房证的资料报房屋登记机关备案。也就是说应当在2015年9月17日开始计算诉讼时效。依据《民法通则》规定，其诉讼时效为2年，即到2017年9月17日就超过诉讼时效。丁建华在2019年6月提起起诉，已经超过法律规定诉讼时效，应当依法驳回起诉。逾期办证与违约金之间的关系。购房人的“办证请求权”是主权利，只有当开发商违约逾期办证的情况下，购房人才享有诉讼违约金；如果开发商没有逾期办证，购房人不享有违约金。因此，逾期办证与违约金之间的法律关系属于主从关系。从债权法理论上讲，从权利不能独立存在，必须以主从权利存在并生效为前提，主权利消灭，从权利消灭。因此，诉讼时效应以主权利作为判断标准。但诉讼时效都是主权利受到侵害之日（即房屋产权证届满之日）开始计算诉讼时效，并不是从每天的计算出来的违约金起算诉讼时效，即也不是天天有债权，天天都有“诉讼时效”起算，而违约金作为从权利，不属于分期履行的债权，故本案不适用最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定。综上所述，丁建华在合同约定办证时间届满次日的2015年9月17日起就知晓其权利受到了侵害，直到2019年7月才提起起诉讼，已超过诉讼时效，且无中断、中止情形，已经丧失胜诉权。人民法院应当判决驳回起诉。二、在本案中，丁建华与万利公司签订的合同中没有约定逾期办证违约金的金额或者计算方式，丁建华的请求数额没有事实依据及法律依据。丁建华主张的违约金计算数额不正确，且丁建华没有任何的实际损失，人民法院对丁建华的诉讼请求的数额不应当予以支持。逾期办证与逾期交房是由性质不同的两种违约方式，给购房者造成是损失也是截然不同的。购房者购房的目的是用于居住。逾期交房显然损害购房者购房的目的，对购房者造成的损失的显然的，购房者签订合同的目的没有按时实现；而本案中万利公司作为房地产开发企业没有逾期交房，只是政府部门办理登记备案过晚，开发企业将申请办证材料递交给政府部门，在此之后的时间为行政机关办理备案登记在不动产登记簿的时间，并非开发商和购房人所能控制。万利公司也就没有影响到购房者的购房目的。另外开发企业的办理备案在整个购房合同中属于附随义务，不属于主义务，因而丁建华实现签订购房合同的目的，实际上没有任何经济损失，对其主张的损失，人民法院应当不予支持或者减少数额。综上所述，请求人民法院判决驳回丁建华的诉讼请求，维护房地产企业的整体安全，维护房地产企业健康的发展，维护法律的正确实施。本院经审理认定事实如下：2014年7月16日，万利公司作为出卖人与丁建华作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定丁建华以369,675元购买万利公司开发的坐落于吉林市××区房屋（以下简称案涉房屋），第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的百分之零赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零向买受人支付违约金。3.无”。该合同还约定了其他事项。丁建华依约支付了购房款369,675元。万利公司于2014年9月16日交付了案涉房屋。神华万利城业主与万利公司就该公司未依约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案发生争议，万利公司于2017年5月12日向神华万利城业主作出承诺：“我公司承诺于2017年10月31日前，将办理房屋产权证的前置手续办理完毕，全部送交吉林市房屋产权管理局进行备案，等待吉林市房屋产权管理局办理并打印房屋产权证书。届时如果未完成相关手续的移交，公司承诺给予业主3个月物业管理费减免”。万利公司于2017年11月20日向吉林市不动产登记中心递交不动产登记申请书。案涉房屋于2017年12月8日首次登记在万利公司名下，于2018年1月30日登记在丁建华名下。丁建华于2019年5月17日向本院递交起诉状，请求万利公司支付逾期办证违约金。认定上述事实的证据有，丁建华提供的商品房买卖合同、不动产销售发票、代收水费、电费、房屋维修金、物业费票据、照片，万利公司提供的不动产登记信息，法院依职权调取的不动产权利及其事项登记信息、神华万利城办理房屋产权证的情况说明、不动产登记信息、不动产登记申请书、建设工程竣工验收备案证，当事人的陈述和答辩。本院认为，丁建华与万利公司签订的房屋买卖合同不违反法律行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。丁建华已支付全部房屋价款，万利公司除履行交付房屋的义务外，应按合同约定于商品房交付使用后365日内即2015年9月16日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。万利公司于2017年11月20日才将办理房屋权属登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。关于违约责任合同载明的“无”为无约定还是不支付违约金。合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的百分之零赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零向买受人支付违约金。3.无”。关于第3种方式“无”如何理解。丁建华主张系双方没有明确约定。万利公司主张为不需要支付任何违约金。第1、2种方式已经约定了无须支付违约金的情形，第3种方式应理解为双方对违约金没有明确约定。神华万利城小区业主与万利公司就该公司未按合同约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案发生争议，万利公司于2017年5月12日作出的承诺系双方对产权登记违约责任的变更。丁建华还以双方当事人就违约责任未予以约定主张权利，没有事实和法律依据，本院不予支持。丁建华可依据万利公司的上述承诺，寻求救济。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回丁建华的诉讼请求。案件受理费1,165元，由丁建华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 田艳华 二〇一九年九月十七日书记员 邱 吉