广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初4952号 原告（反诉被告）：广西保利建材装饰家居市场有限公司，住所地南宁市友谊路西侧**，统一社会信用代码9145010033072292XF(3-1)。 法定代表人：蒙家东，董事。 委托诉讼代理人：黄毅，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯雅文，广西广合律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：霍义章，男，1990年12月3日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：李金晟，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玥，广西万益律师事务所律师。 原告广西保利建材装饰家居市场有限公司（以下简称保利公司）与被告霍义章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，被告霍义章提起反诉，本院依法将本诉与反诉予以合并审理，本案依法适用简易程序，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告广西保利建材装饰家居市场有限公司（反诉被告）的委托诉讼代理人黄毅、侯雅文，被告霍义章（反诉原告）的委托诉讼代理人黄玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西保利建材装饰家居市场有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告的租赁合同已于2019年3月19日合法解除；2.请求判令被告支付原告2019年2月、2019年3月1日至3月19日租金7655元（详见计算方式①）及其逾期支付违约金759元（详见计算方式②）。3.请求判令被告支付原告2019年3月20日至2019年6月10日（暂定）场地占用费14061元（详见计算方式③）。4.请求判令被告支付原告2019年2月1日至2019年6月10日（暂定）物业费2903元（详见计算方式④）。5.请求判令被告将承租商铺恢复原状后交还原告。6.请求判令被告承担本案的诉讼费。后原告变更诉讼请求为：撤销第一项、第五项诉讼请求；增加一项诉讼请求为“请求判令被告赔偿原告房屋免租期租金损失74992元”；原告主张因被告违约导致的损失，不主张违约责任。 事实与理由：2015年8月20日,原告和被告签订《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》),约定由被告(合同乙方)承租原告(合同甲方)22栋二层202号商铺,面积167.41平方米,租赁期间为2016年12月28日至2019年12月27日,合同期内租金为4687元/月,物业费为670元/月,被告应于每月25日前支付下一月租金,于当月5日前向原告物业管理处支付物业费。合同履行过程中,经原告催缴,被告至今未支付2019年2月及往后的租金、物业费,严重违反双方《租赁合同》的约定。根据双方《租赁合同》第五十三条约定,租赁期间,被告有下列行为之一的,视为被告自动放弃承租权,原告有权单方解除本合同并没收租赁押金,租赁押金不足弥补原告损失的,原告有权向被告追偿:……53.7被告拖欠租金、物业管理费、水电费、以及相关违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日。因此,原告和被告的《租赁合同》已于2019年3月19日解除合同通知送达被告时合法解除。《租赁合同》解除前被告拖欠原告2019年2月、2019年3月1日至3月19日的租金7655元仍应支付根据《租赁合同》第五十条约定,被告未能按时支付租金,每逾期日,须按拖欠金额的万分之八向原告支付违约金。因此,被告还须向原告支付2019年2月、2019年3月1日至3月19日的租金逾期支付违约金759元。根据《租赁合同》第六十二条约定,被告须于合同解除之日起3日内迁出商铺,逾期不迁的,每逾期一个月,被告按本合同当月租金标准的三倍向原告支付场地占用费,占用时间不足一个月的按一个月计。自2019年3月19日原告和被告《租赁合同》解除后,被告须于3日内迁出商铺,被告至今未迁出,一直占用原告商铺,原告同意按本合同当月租金标准的一倍要求被告支付场地占用费,占用时间不足一个月的按一个月计,因此被告应支付原告2019年3月20日至2019年6月10日(暂定)场地占用费14061元。2019年3月19日原告和被告《租赁合同》解除后,被告一直占用原告商铺,原告实际一直在为被告提供物业管理服务。因此被告应支付原告2019年2月1日至2019年6月10日(暂定)物业费2903元。根据《租赁合同》第六十一条约定,《租赁合同》解除后,被告应恢复商铺原有结枃样貌,双方须共同检査和交接商铺。因此,被告应将承租商铺恢复原状后交还原告。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法审理并支持原告的全部诉讼请求。 被告霍义章辩称：一、其已于2019年3月24日雇佣货车及人员搬离原告商铺，故被告不存在占有使用涉案商铺的事实基础，虽然原被告未办有交接手续，但根据租赁合同的第7条7.2款商铺均设有独立电表，且电费由原告代缴，原告对于被告搬离的事实应该是知情以及默认的，不应产生的占有费。二、由于原被告未就签订的商铺原状作出具体约定，原告提出的恢复原状因租赁合同约定不明，其诉请无事实依据。三、被告搬离商铺时没有封锁商铺大门，原告可随时收回商铺，或将商铺转租第三方。故被告无需向原告承担交还义务。四、由于被告已向原告缴纳押金14061元，因此被告欠缴的2019年2月至2019年3月19日的部分租金，2019年3月19日至2019年3月24日期间的场地占用费应从被告已缴纳的押金中扣除。多余款项应退还被告。五、违约金按每日万分之八计算，属于约定过高，超过原告实际损失，请求人民法院依法调整。 反诉原告霍义章向本院提出的反诉请求为：1.判令被反诉人退还4440.7元押金给反诉人；2.判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2015年8月20日，反诉原告（乙方）与反诉被告（甲方）签订《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》，约定：“乙方租赁商铺的位置为保利建材装饰家居广场22栋二层202号商铺（以下简称涉案商铺）”。《租赁合同》第六条6.2.1款约定：“第一期租金标准：乙方向甲方支付租金款项4687元/月”；第七条7.1款约定：“乙方向甲方支付物业管理费款项标准为670元/月，物业管理费按月支付，乙方须于当月5日前向甲方物业管理处缴付”；第八条约定：“乙方应于每月25日前支付下一月租金”；第九条约定：“租赁押金为14061元”。2017年6月28日，反诉原告向反诉被告缴纳押金14061元。2019年3月19日，反诉被告向反诉原告送达《告知函》，解除《租赁合同》。2019年3月24日，反诉原告雇佣货车搬运公司办理涉案商铺。涉案商铺已被反诉原告清空，并交还反诉被告收回、管理。反诉原告认为，由于反诉原、被告已于2019年3月19日解除《租赁合同》，因此反诉原告欠付反诉被告的租金、物业费应计算至2019年3月19日。场地占用费从2019年3月20日计算至反诉被告实际搬离即2019年3月24日止。反诉原告欠付租金为7655.4元，物业费为1340元，场地占用费624.9元，共计9620.3元，反诉被告应退还反诉原告4440.7元 保利公司针对被告霍义章的反诉请求辩称：其未诉请的当月租金标准二倍的场地占用费损失28122元、2019年6月10日后的房屋空置损失、商铺重新招商成本、重新出租给新租户的免租期损失等是押金仅仅不能弥补的，被告的违约行为造成原告的损失远远超押金数额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当时无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月20日,保利公司(甲方)和霍义章（乙方）签订《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》，约定由霍义章承租保利公司22栋二层202号商铺,面积167.41平方米,租赁期自2016年12月28日至2019年12月27日止；免租期共18个月（自2016年12月28日至2019年12月27日），免租期内被告无需支付租金，但须承担该商铺经营产生的物业管理费、水电费等各项费用；自2016年12月28日起至2017年12月27日止，免租10个月；自2017年12月28日起至2018年12月27日止，免租6个月；自2018年12月28日起至2019年12月27日止，免租2个月；第一期从2016年12月28日至2019年12月27日，租金标准为4687元/月,物业费为670元/月，物业管理费按月支付，当月5日前向原告物业管理处缴纳；电费须被告自行支付，由原告代收代缴；从保利建材家居广场正式开业之日起，被告应于每月5日前向原告支付当月物业管理费、水电费，于每月25日前支付下一月租金；租赁押金为14061元；被告未能按时支付租金,每逾期一日,须按拖欠金额的万分之八向原告支付违约金；租赁期间，被告有下列行为之一，视为自动放弃承租权，原告有权单方解除合同并没收租赁押金，租赁押金不足弥补原告损失的，原告有权向被告追偿：……被告拖欠租金、物业管理费、水电费、以及相关违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日；租赁期满或提前解除/终止合同时，被告应恢复商铺原有结构样貌，双方须共同检查和交接商铺；被告须于合同解除之日起3日迁出商铺,逾期不迁的,每逾期一个月,被告按本合同当月租金标准的三倍向原告支付场地占用费,占用时间不足一个月的按一个月计。为方便收费，霍义章同意原告按“四舍五入”的原则，采用金额的末尾数保留至元位的个位数方法计收各项费用。 自2019年2月1日起，霍义章开始拖欠原告房屋租金，被告的物业管理费交至2019年1月。2019年3月19日，保利公司单方解除了与霍义章签订《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》，并在被告铺面留置相关告示，告示正式通知霍义章：双方签订的《商铺租赁合同》即日起正式解除；保利公司保留追究霍义章违约责任的权利。合同解除后，霍义章未与保利公司交接租赁房屋。 本院认为，原、被告双方签订了《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同成立。合同约定被告拖欠租金、物业管理费、水电费、以及相关违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日，保利公司有权单方解除合同。霍义章未按约定向保利公司支付2019年2月1日、2019年3月1日至3月19日的租金，已构成违约，保利公司依照合同约定解除租赁合同，并要求霍义章支付租金，承担违约责任，并无不当，本院予以支持。 关于霍义章拖欠的租金问题，《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》约定租金为4687元/月，霍义章未支付2019年2月1日、2019年3月1日至3月19日的租金。现保利公司主张霍义章支付拖欠租金7655元，于法有据，本院予以支持。 关于场地占用费问题，《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》约定租赁期满或提前解除/终止合同时，被告应恢复商铺原有结构样貌，双方须共同检查和交接商铺；被告须于合同解除之日起3日内迁出商铺,逾期不迁的,每逾期一个月,被告按本合同当月租金标准的三倍向原告支付场地占用费,占用时间不足一个月的按一个月计，本案被告未将租赁房屋交接给原告。现原告主张被告支付2019年3月20日至2019年6月10日的场地占用费14061元，系在法律规定的范围内行使自己的权利，并无不当，本院予以支持。霍义章辩称其已于2019年3月24日雇佣货车及人员搬离原告商铺，不存在占有使用涉案商铺的事实基础，原告对于被告搬离的事实应该是知情以及默认的，不应产生的占有费，霍义章与保利公司未按合同约定进行交接，应承担相应的不利后果，本院对其该辩解不予支持。 关于物业费问题，《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》约定物业费为670元/月。被告未将租赁房屋交接给原告，其占用场地期间应继续缴纳物业管理费。故原告要求被告支付从拖欠之日即从2019年2月1日至2019年6月10日的物业费2903元，于法有据，本院予以支持。 关于违约金问题，保利公司已主张因霍义章违约导致的损失，而不再主张违约责任，故保利公司在诉讼请求中主张的违约金，本院不予支持。 关于保利公司主张霍义章赔偿房屋免租期租金损失的问题，原、被告之间签订了《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》，免租期是双方当事人真实的意思表示，双方未约定合同解除后被告需要支付免租期内的租金，现原告以免租租金作为其损失并无事实和法律依据，本院对此不予支持。 保利公司已主张因霍义章违约导致的损失，而不再主张违约责任，涉案押金属于违约责任性质，霍义章主张押金与租金、场地占用费相抵消。因场地占用费与押金数额相等，本院对二者进行相互抵扣，经抵扣后，则不存在多余押金退还霍义章，因此，霍义章主张保利公司退还4440.7元押金，于法无据，本院不予支持。抵消之后，霍义章拖欠保利公司的上述款项为：租金7655元、物业费2903元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）霍义章向原告（反诉被告）广西保利建材装饰家居市场有限公司支付租金7655元； 二、被告（反诉原告）霍义章向原告（反诉被告）广西保利建材装饰家居市场有限公司支付物业费2903元； 三、驳回原告（反诉被告）广西保利建材装饰家居市场有限公司其余诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）霍义章的全部反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费1154元（原告已预交），由被告（反诉原告）霍义章负担121元，由原告（反诉被告）广西保利建材装饰家居市场有限公司负担1033元；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）霍义章负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  裴永林 二〇一九年九月二十八日 书记员  黄 玲 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。