四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8152号 原告：成都花园物业管理有限责任公司，住所地：成都市青羊区青羊大道**。 法定代表人：欧锡权，执行董事。 委托诉讼代理人：蒲建，四川法典律师事务所律师。一般代理。 被告：陶云，男，1974年6月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告成都花园物业管理有限责任公司（以下简称花园物业公司）与被告陶云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月6日受理后，依法由审判员李拥军独任审判，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告花园物业公司的委托诉讼代理人蒲建，被告陶云，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 花园物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.陶云向花园物业公司支付截止退出前期物业服务时欠下的应付未付物业费726.22元（物业服务费201.9元、垃圾清理费8元、水费72.72元、电费443.6元），并承担从2017年10月1日起至今的滞纳金（暂定100元）；2.案件受理费由陶云承担。事实与理由：陶云系成都花园上城的业主，花园物业公司与陶云于2007年5月10日签订《前期物业管理服务协议》、《成都花园上城业主临时公约》以及《承诺书》。花园物业公司依约向陶云提供物业服务，自2017年10月1日花园物业公司退出前期物业服务后，陶云并没有按照约定支付物管费等义务，拖欠2017年9月物业费等726.22元，且花园物业公司尽到了告知义务。花园物业公司为维护自身合法权益，特诉至法院。 陶云辩称，1.陶云入住成都花园上城后，向花园物业公司交了8年的费用，入住后家里发生被盗事件，小区也多次发生被盗事件，没有门禁，消防通道也被违章建筑堵塞，花园物业公司未尽到相应的职责；2.花园物业公司没有相应的物管资质；3.花园物业公司未经招投标方式选聘，其出具的前期物业协议无效。请求法院驳回花园物业公司的诉讼请求。 经审理查明，2007年5月10日，花园物业公司（甲方）与成都花园上城43栋2单元18-52号电梯公寓住宅业主陶云（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。主要约定，甲方为成都花园上城业主提供物业服务，业主按约交纳物业管理服务费；电梯公寓住宅按建筑面积1.5元/月/平方米收取物业管理服务费用；乙方与物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付管理费的3‰支付滞纳金；住宅每月每户缴纳生活垃圾费8元；受有关部门或乙方的委托，由甲方提供水、电、有线电视等代收代缴费服务。甲方提供水、电费代缴服务时，同时预收乙方水、电周转金。同日，双方还签订了《成都花园上城业主临时公约》和《承诺书》。庭审中，陶云称上述协议属于强迫签订。 在2009年7月31日《上城业主档案登记表》中载明：业主姓名为陶云，合同编号为43栋2单元18栋52号，户籍编号为******，建筑面积为134.60平方米。 2017年9月13日，花园物业公司向成都花园上城全体业主发出《关于退出“成都花园上城”物业服务的公告》，主要载明：2017年初成都花园上城小区业主委员会于2017年9月8日向花园物业公司发文《关于解聘成都花园物业管理有限责任公司的通知》，该《通知》明确要求服务期不得超过2017年9月30日。花园物业公司将于2017年9月30日24:00时起全面停止对成都花园上城小区在街办备案区域的所有物业服务工作。花园物业公司停止成都花园上城物业服务后，仍将依据客观事实及有关协议，采取安排专人催收合同债务等维权措施。 2017年12月21日，花园物业公司在成都花园上城小区发出公示《关于及时交清原物管所欠费用的通知》，载明：尊敬的成都花园上城业主，我公司已于9月30日退出本小区项目管理，现场催收接近尾声。遵照《四川省物业管理条例》及全体业主与我公司签订的《成都花园上城前期物业管理服务协议》规定，按时交纳物业管理费是业主应尽的义务，我公司有权要求应交而未交物业费的业主补交。希望小区业主看到此通知后，尽快到上城物管办公室原缴费点缴纳所欠费用，从2017年12月25日起，逾期10日未缴纳的，我公司将根据协议内容收取每日3‰的滞纳金。若您怠于偿还，我公司将根据《成都花园上城前期物业管理服务协议》及相关欠费事实进行诉讼追索。 2017年12月25日，成都花园上城首届业主委员会向成都花园上城广大业主发出《关于结清花园物业公司欠费的倡议》，载明：花园物业公司已于9月30日退出本小区项目管理，之后一直与业主委员会办理相关事务的移交工作，截止本月，移交事务基本完结，其服务内容也基本完成。遵照《四川省物业管理条例》的规定，按时交纳物业管理费是业主应尽的义务，业主委员会在此倡议小区业主尽快到上城物管办公室花园物业缴费点结清费用。 庭审中，花园物业公司还提交了其提供物业服务的部分资料和代缴水费、电费的发票。 上述事实有前期物业管理服务协议、成都花园上城业主临时公约、承诺书、催收物管费公示的照片、缴费通知书、票据及当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，2007年5月10日，花园物业公司与陶云签订《前期物业管理服务协议》。庭审中陶云称该协议是被强迫所签订的，应当承担举证责任，陶云未提供证据应承担不利后果，且签订协议至今陶云未提起撤销之诉，其行使撤销权的除斥期间已过，故该协议是双方当事人真实意思表示。 《物业管理条例》第二十四条规定的招投标程序是国家为规范物业公司提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，也规定了经当地房地产行政主管部门同意，可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理服务，故该条的规定不是法律禁止性和强制性效力规范，该条属于管理性禁止规范，禁止的是一种交易方式而不是交易行为本身；且根据《物业管理条例》第五十七条之规定，违反规定未通过招投标方式选聘物业服务企业的，应由行政机关给予相应处理，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出规定。综上，建设单位即使没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业并不导致签订的前期物业服务合同无效。陶云抗辩花园物业公司未经招投标的方式选聘，与其签订的《前期物业管理服务协议》无效，本院不予支持。 营业执照是经国家工商行政管理总局监制的，是公司合法经营的前提。从花园物业公司的营业执照中可看出，其经营范围包括了“物业管理”，成立日期是2002年2月5日。花园物业公司在与陶云签订协议前就已取得营业执照，具有提供“物业管理”等资质，陶云以花园物业公司没有取得相应的资质抗辩签订的《前期物业管理服务协议》无效，本院不予支持。 综上，花园物业公司与陶云于2007年5月10日签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。 根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”花园物业公司为成都花园上城小区提供了物业服务，陶云事实上接受了物业服务，应按合同约定承担支付物业服务费的义务。陶云以花园物业公司存在多种管理不善、家中被盗等为由拒交物业服务费，应通过其他途径处理，但不能以拒交物业服务费的方式“维权”。花园物业公司为成都花园上城小区提供物业服务至2017年9月30日，陶云已经付清2017年8月前的物业费。经催收后，陶云未付2017年9月物业费，故花园物业公司主张陶云应向其交纳2017年9月的物业服务费201.9元（1.5元/月/平方米×134.60平方米×1个月），本院予以支持。 花园物业公司于2017年9月30日退出成都花园上城小区项目管理之前，将催收缴纳物管费的通知公示于小区内，陶云主张未见催收通知，缺乏法律依据，本院认为花园物业公司将催收通知已送达陶云。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，并结合相关票据，在陶云未举出已经结清了生活垃圾费、水费、电费情况下，花园物业公司主张陶云应向其交纳生活垃圾费8元、水费72.72元、电费443.60元，本院予以支持。 关于滞纳金。花园物业公司的催收缴纳物管费通知中载明“从2017年12月25日起，逾期10日未缴纳的，我公司将根据协议内容收取每日3‰的滞纳金。”该名为“滞纳金”性质属违约金。陶云未及时交纳2017年9月的物业服务费，属于违约，应当向花园物业公司支付滞纳金，结合陶云所欠缴的物业服务费至今已逾一年半以上，花园物业公司主张陶云支付滞纳金100元，具有合理性，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、陶云于本判决生效之日起十日内向成都花园物业管理有限责任公司支付物业服务费201.9元、生活垃圾费8元、水费72.72元、电费443.60元，合计726.22元； 二、陶云于本判决生效之日起十日内向成都花园物业管理有限责任公司支付滞纳金100元。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由陶云负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  李拥军 二〇一九年九月三日 书记员  何韵琴