安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0123民初4023号原告：合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会，住所地：合肥高新区铭传路**，统一社会信用代码12340123MB1321674C。法定代表人：丁增长，职务：主任。委托诉讼代理人：洪潇文，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶，安徽华人律师事务所律师。被告：熊自文，男，汉族，1970年1月8日出生，住合肥市蜀山区。原告合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会（以下简称柏堰管委会)与被告熊自文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人洪潇文及被告熊自文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柏堰管委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金576835.36元；2.判令被告向原告支付违约金709910.10元（违约金暂计算至2019年5月11日，以后以576835.36元为基数，按照每日1‰的标准计算至款清之日止）；3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月13日，被告熊自文与柏堰管委会、安徽长城物业管理有限公司〈以下简称长城物业）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定熊自文租赁柏堰管委会名下位于柏堰雅苑门面房3-9号，建筑面积为723.31平方米的房屋作为超市使用。租期为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。租金为22元/平方米/月，租金按年支付，合同签订五日内支付第一个周期的租金，以后的租金在每个周期到来一月前支付。合同第十一条第一款明确约定熊自文逾期支付租金的应按逾期应缴纳费用总额每日1‰支付违约金。上述租赁期满后三方于2014年10月8日以同等条件续签了一年的《房屋租赁合同》，租赁期自2014年1月1日起至2014年12月31日止。期满后三方并未续签合同，但是租赁房屋一直由熊自文使用至今。但熊自文尚拖欠2014年1月1日至2017年12月31日期间的租金576835.36元。期间柏堰管委会多次通过电话、上门、发函等各种方式催要房屋租金，但熊自文始终拒绝支付，为维护柏堰管委会的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告熊自文辩称：房租应该是事实，具体的我还没跟物业公司对，物业公司现在不干了，人也找不到。违约金我觉得不应该承担。租金我同意分批给，之前法院组织调解的时候我也同意分批给。根据庭审及原被告举证质证情况，本院认定如下事实：自2013年1月1日起，柏堰管委会名下位于柏堰雅苑门面房3-9，建筑面积为723.31平方米的房屋一直由熊自文租用开办超市，其中2013年度租赁合同已履行完毕。2014年10月8日，业主柏堰管委会（甲方）、业主委托代理人长城物业（乙方）与熊自文（丙方）以与2013年度同样的租金、物业管理费标准即租金22元/平方米/月，物管费1.5元/平方米/月，签订一份书面房屋租赁合同，约定将上述房屋继续由熊自文开办超市使用，合同约定：租期一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止；每年为一个租金和物管费结算周期，该合同签订五日内丙方向乙方支付第一个周期租金和物管费，租金190953.84元、物管费13020元，共计203973.84元，以后的租金在每个周期到来一月前将下一周期的租金付清给乙方。关于违约责任，合同约定在租赁期内，丙方逾期交纳本合同约定应由丙方负担的费用的，则应按逾期应缴纳费用总额每日1‰支付违约金；合同还对其他事项作出约定。此后三年双方未签订书面合同。另，2019年5月13日，长城物业向柏堰管委会出具情况说明，同意将三方合同约定的向熊自文主张租金及违约金的权利转让给柏堰管委会，由柏堰管委会直接向熊自文主张，长城物业不再主张。另，柏堰管委会自认被告于2014年支付租金和物业费共计200000元。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的房屋租赁合同、情况说明、房产证等证据在卷为证。本院认为，案涉柏堰雅苑门面房3-9房屋业主柏堰管委会、业主委托代理人长城物业及承租人熊自文签订的《房屋租赁合同》，系三方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于被告欠付的租金。原告主张按照合同约定自2014年1月1日至2017年12月31日租金每年190953.84元，被告仅支付2014年度租金和物业费共计200000元，扣除该年度物业费13020元后，2014年租金尚欠3973.84元，2015年、2016年、2017年租金未付，共计欠付576835.36元。被告对房屋租赁合同无异议，对欠付租金的数额有异议，称需要向长城物业核实。本院认为，2014年租金原告自认被告欠付3973.84元，2015年、2016年、2017年三方未签订书面租赁合同，但被告继续使用案涉房屋，柏堰管委会也没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告要求继续按照原合同约定标准计算2015年、2016年、2017年租金，符合法律规定，被告对此也此计算方式也未提出异议，故租金为每年190953.84元。至于欠付数额，被告虽有异议，但未提供任何证据予以反驳，故本院认定被告欠付的租金为原告诉请的576835.36元。二、关于违约金。原告主张按照2014年租赁合同约定即按逾期应缴纳费用总额每日1‰计算违约金，被告抗辩该违约金的约定过高，请求降低。本院认为，对于被告欠付的2014年租金3973.84元，根据合同约定，该年度租金应于合同签订五日内即2014年10月13日前付清，被告逾期未付清构成违约，违约金自2014年10月14日起计算。此后三年未签订房屋租赁合同，原合同继续有效。根据2014年10月8日的房屋租赁合同第四条约定:每年为一个租金结算周期,以后的租金在每个周期到来一月前付清下一周期租金，被告最迟应分别于2014年12月31日前、2015年12月31日前、2016年12月31日前按照每年190953.84元标准付清2015年、2016年、2017年租金，被告逾期未付，构成违约，原告要求分别自2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日起计付违约金，符合约定。因合同约定的日1‰计算标准过高，且被告请求降低，本院依法予以调整，酌定自违约之日起按资金占用期间利息损失标准年息6%予以支持，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告熊自文于本判决生效之日起十日内支付原告合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会房屋租金576835.36元；二、被告熊自文于本判决生效之日起十日内按年息6%标准支付原告合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会违约金，其中3973.84元自2014年10月14日起、190953.84元自2015年1月1日起、190953.84元自2016年1月1日起、190953.84元自2017年1月1日起分别计算至款清之日止；三、驳回原告合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取8190.5元，由被告熊自文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  张正满二〇一九年九月十八日书记员  汪清源附：本案适用法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。