陕西省西安市长安区人民法院民事判决书(2019)陕0116民初7555号 原告西安领军教育培训中心。住所地：西安市碑林区。统一社会信用代码：52610103566010566Q.法定代表人吕鹏程，该培训中心校长。委托诉讼代理人郭传乐，该公司员工。被告金堆城钼业集团有限公司。住所地：陕西省渭南市。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX2449.法定代表人程方方，该公司董事长。  委托诉讼代理人王安曈、姚佳林，（实习），北京观韬（西安）律师事务所律师    原告西安领军教育培训中心（以下简称“领军培训中心”）与被告金堆城钼业集团有限公司（以下简称“金堆城钼业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告领军培训中心委托诉讼代理人郭传乐，被告金堆城钼业公司委托诉讼代理人王安曈、姚佳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。领军培训中心向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》已于2018年7月27日自行解除；2、判令被告退还原告自2018年7月27日至2019年5月9日的租金597771.8元、押金79400元，合计677171.8元；3、判令被告返还原告租赁房屋内可移动装修物；4、判令被告承担本案件的诉讼费、律师代理费及其他相关费用。事实与理由：原告作为承租人与被告金堆城钼业公司2018年3月1日签订了《房屋租赁合同》，租赁房屋位于西安市长安区XX路XX大厦主楼8、9层， 建筑面积1614平方米，租赁期限自2018年5月10日至2023年5月9日，租赁用途为办公、课程培训、教育辅导和教育咨询。该合同系原、被告真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，原、被告均秉承诚实信用、友好合作的态度，按合同约定履行。2018年7月27日，西安市教育局等部门印发了关于《西安市民办非学历文化教育培训机构设置指导标准》的通知规定：……招生对象为中小学生，办学场地楼层及教学用房设计条件参照《中小学设计规范》执行。而《中小学设计规范》规定：各类小学的主要教学用房不应设在四层以上，各类中学的主要教学用房不应设在五层以上。由于上述政府文件，2018年12月15日，西安市教育局对原告租赁被告钼都长安大厦主楼8、9层的房屋张贴了封条，禁止原告使用，导致原告签订房屋租赁合同的目的无法实现。根据租赁合同第九条第（二）项约定，“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”。在本合同解除后，原告多次向被告提出处理合同解除后的相关事宜，但被告一直置之不理。原告为维护其合法权益，现提起诉讼，要求支持其诉讼请求。     金堆城钼业公司辩称，1、原告至今未与被告解除《房屋租赁合同》，2018年12月15日以后，原告仍然在实际使用租赁房屋，起诉状中原告所述内容与事实不符；2、租赁期间未发生不可抗力情形阻碍原告使用房屋，原告实际使用着租赁房屋；西安市教育局或第三人如侵犯了原告合法权益，原告应向侵权人主张，而与被告无关，原告的诉讼请求无法律依据；3、原告违约不属于合同约定的退还保证金情形；原告诉请的“可移动装修物”不明确，合同约定装修物归被告所有；原告违约，被告保留追究原告违约责任；双方合同未约定由被告承担原告的律师代理费及其他费用，原告的诉讼请求与双方合同约定不符。依法应驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明原、被告之间存在房屋租赁关系及租赁房屋的地址、使用用途、租赁时间、租赁年限；2、华夏银行网上银行交易电子凭证、银行电汇单、被告开具的保证金收据，证明原告按约定支付给被告房屋保证金79400元及2018年5月至2019年5月房租794088元；3、西安市民办非学历文化教育培训机构设置指导标准，证明原告租赁的房屋场地不符合政策法规，造成合同目的无法实现；4、长安区教育局封条照片，证明原告租赁的房屋场地不符合规定，被教育局查封，房屋无法正常使用；5、原告发给被告的通知函，证明原告积极与被告协商因不可抗力解除合同事宜。被告的质证意见是：认可原告提供的证据1、2的真实性和证明目的；对证据3的真实性无法确定，因不是原件，证明目的不认可，原告提供的是设计规范，不是对原告做出的行政行为，没有造成原告合同目的无法实现；对证据4真实性、证明目的不认可，封条上没有看到西安市教育局出具的标识，该封条由何人开启，被告无法判断，事实上原告一直在使用租赁房屋；对证据5真实性认可，证明目的不认可，原告在发函以后对被告的积极协商没有回应，双方至今没有协商一致。被告提供的证据有：1、《房屋租赁合同》，证明合同明确约定了租赁期限、租金的支付方式、违约责任，原告应履行支付租金的义务，应向被告支付6个月租金作为违约金；合同已约定装修物归被告所有，原告无权要求被告归还；2、视频照片、《物品出门证》，证明截止今日，原告仍实际占有使用8层房屋，2019年5月16日原告搬离9层房屋；3、《通知函》、聊天记录照片、《催款函》，证明原告存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，2019年4月18日被告已督促原告支付2019年5月10日至11月9日的租金406728元，2019年4月18日，原、被告仍未就解除合同事宜达成一致意见，2019年5月6日被告再次督促原告支付半年租金，合同尚未解除。原告的质证意见是：对证据1无异议；对证据2《物品出入证》的真实性予以认可，关联性、证明目的不认可，《物品出入证》是被告开具的，不是原告开具，和本案无关联性，对证据2视频照片的真实性、关联性、合法性均不予认可；对证据3《通知函》真实性予以认可，证明目的不认可，《通知函》是原告向被告发的，对聊天记录真实性、证明目的、合法性均不予认可，对《催款函》的真实性、关联性、合法性均不予认可。 本案争议焦点是原、被告签订的《房屋租赁合同》是否因不可抗力导致合同无法继续履行而自行解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……。原、被告《房屋租赁合同》第九条第（二）约定：因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。本案中，原告以2018年7月27日西安市教育局等部门印发了关于《西安市民办非学历文化教育培训机构设置指导标准》的通知，认为出现了不可抗力，租赁合同目的无法实现，合同自行解除。经本院审查，《西安市民办非学历文化教育培训机构设置指导标准》是2018年7月27日起施行，而该标准主要依据的是2012年1月1日中华人民共和国住房和城乡建设部《中小学校设计规范》，也就是说，在原、被告签订《房屋租赁合同》时，该规范早已存在，导致合同不能履行的根本原因，并不是不可抗力，而是原告对国家标准认知的欠缺。所以，原、被告签订的《房屋租赁合同》不会因《西安市民办非学历文化教育培训机构设置指导标准》的通知而自行解除。另外，被告也认为双方《房屋租赁合同》履行中未有法定的不可抗力因素，合同并未解除。综上，原告要求确认其与被告签订的《房屋租赁合同》自行解除，无事实及法律依据，属证据不足，本院不予支持，要求被告退还租金、押金、可移动装修物等诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告西安领军教育培训中心本案的诉讼请求。案件受理费10572元原告已预交，减半收取，退付原告5286元，另5286元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员   牛毅虎 二0一九年八月九日                        书  记  员   潘  苒