中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申3920号 再审申请人（一审原告、二审上诉人，申请执行人）：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行。住所地：重庆市渝**两路街道双凤路**。 负责人：罗波，该支行行长。 委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人，案外人）：伍明军，男，汉族，1979年5月4日出生，住重庆市綦江县。 委托诉讼代理人：罗永彬，重庆市繤江区东溪法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：罗陈诚，重庆市繤江区东溪法律服务所法律工作者。 被申请人（一审被告、二审被上诉人，被执行人）：重庆市文杰京华农贸市场有限公司。住。住所地：重庆市北碚区将军路**/div> 法定代表人：魏娟，该公司执行董事。 被申请人（一审被告、二审被上诉人，被执行人）：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司。住所地。住所地：重庆市渝**双龙湖街道滨港路**山水绿城**1-1iv> 法定代表人：袁世超，该公司执行董事兼总经理。 再审申请人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称农行渝北支行）因与被申请人伍明军、重庆市文杰京华农贸市场有限公司（以下简称文杰京华公司）、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民终359号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 农行渝北支行申请再审称：一、《银海新城一期车位申购协议书》是车位申购的意向性协议，是附生效条件的买卖合同，条件尚未成就，且合同内容不符合法律规范，合同没有生效；协议总价款不是车位购买款。原审认定伍明军与银鹰公司签订合法有效的买卖合同错误。1.《银海新城一期车位申购协议书》是附生效条件的买卖合同，在具备车位办证条件前，伍明军只有使用权。2.截至目前该买卖合同生效条件尚未成就。案涉车位未经分割、未进行产权登记，属不确定状态，抵押期间不能办理过户登记。3.该协议不是正规的商品房买卖合同：第一，该协议缺乏商品房基本情况的约定，连面积约定都没有，同时缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容。第二，该协议存在以下违法之处。（1）标的物未经有资格的测绘机构测绘，也未按规定向房管部门报送产权初始登记资料，更未完成具体车位产权的初始登记;（2）该协议违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。二、伍明军对车位未办理过户登记存在过错。1.伍明军知晓车库状况及存在抵押权，对其取得车位所有权存在权利障碍和事实障碍，不具备转移登记的条件，未尽买受人合理的、最基本的注意义务，对未办理过户登记存在过错。2.伍明军作为购买了银鹰公司楼盘的业主，已经具有不动产买卖的起码经验和认识，却忽视国家法律法规政策对房地产交易安全保护的规定。首先，《银海新城一期车位申购协议书》中权利义务规定不规范、粗糙；其次，忽略了预告登记对交易安全的保护。再次，正因为伍明军对国家法律法规政策对房地产交易安全多重保护规定的漠视，不进行预告登记、备案登记，在长达两年的办证期限内，为银鹰公司作为所有权人行使处分权、继续设定抵押创造了条件。3.伍明军签订协议时已经知晓或应当知晓案涉车库已被抵押的事实。4.伍明军怠于行使权利，是导致案涉车位至今不能过户、未过户的又一原因。综上，能够归责于买受人的原因有三个层面：一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利。以上三个层面，伍明军全部符合。三、伍明军对案涉车位不享有物权期待权，不能排除抵押权。伍明军对案涉车位的物权期待权的形成时间应在案涉车位具备办证条件的时间之后，至今不享有案涉车位的物权期待权，伍明军今后可能享有的物权期待权不能对抗2016年9月2日设立的抵押权，也不能排除2017年5月5日案涉车库的查封。四、原审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定错误。该条规定的买受人对登记在被执行人名下的不动产排除执行的，需同时具备两个条件，一是符合本条规定的四种情形，二是其权利能够排除执行。但本案原审判决认定符合四种情形错误，在未认定伍明军的权利能够排除执行的情况下适用本条规定属于适用法律错误。原审未按《执行异议复议规定》第二十四条规定审查伍明军是否是车位的所有权人，未按该规定第二十五条关于权利人标准进行审查判断。五、案涉车位不符合“物权登记条件”，对车库分割为车位进行转让未经有权部门批准、未经房地产行政主管部门审核通过的测绘成果，不具备物权登记条件。按照《执行异议复议规定》第三十条规定，对伍明军提出的排除执行异议，不应支持。六、原审认定伍明军已经占有车位的证据为一份加盖了重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称鑫龙物业公司）银海新城管理处公章的《证明》，农行渝北支行认为该份证据不是有效证据。另外，没有任何证据证明所谓“银海新城管理处”是鑫龙物业公司设立的合法单位，原审法院据此认定伍明军已经合法占有车位的事实是错误的。七、原审判决对案涉车库抵押登记连续性未予审查认定系重大瑕疵。案涉车库的抵押登记虽一年一签，但贷款人、借款人、抵押担保人、借款金额完全一样，注销抵押和办理抵押登记时间又都在同一时间，故实际上是债的延续，是不间断的连续抵押。农行渝北支行的抵押权自2013年起就一直存在。在抵押权与买受人权利并存时，《执行异议复议规定》第二十五条对抵押权保护的例外规定，是对作为购买商品房的消费者的特别保护规定，该规定第二十九条对消费者的居住权有着严格的限定。因此，原审判决认为符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，就能排除执行，是错误的。综上，农行渝北支行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定申请再审。 本院经审查认为，农行渝北支行的再审申请事由不能成立，具体分析如下： 一、关于《银海新城一期车位申购协议书》的效力问题 银鹰公司与伍明军于2015年8月31日签订的《银海新城一期车位申购协议书》对车位转让价款、交付时间、产权办理等事宜作出了明确约定，具备买卖合同的主要条款。协议文本约定伍明军受让“车位使用权”，但结合前后文可知，当事人实际买卖的标的物是车位所有权。尽管银鹰公司系先将案涉车库设立抵押后再与伍明军签订《银海新城一期车位申购协议书》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致《银海新城一期车位申购协议书》无效。综上，农行渝北支行关于《银海新城一期车位申购协议书》效力的异议不能成立，原审法院认定银鹰公司与伍明军签订的《银海新城一期车位申购协议书》合法有效，并无不当。 二、关于伍明军对车位未办理过户登记是否存在过错的问题 第一，银鹰公司以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款多次提供抵押担保，每个抵押担保合同都对应有独立编号的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，有独立的抵押期。重庆市綦江区国土资源和房屋管理局对抵押权进行了相应的登记、注销，具有间断性，故多个抵押担保不能混为一谈。案涉《银海新城一期车位申购协议书》签订时车库虽被抵押，但该抵押有期限，买受人对解除抵押有合理预期，不应认定买受人未尽基本的注意义务。第二，预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故伍明军未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。第三，银鹰公司未履行与伍明军关于两年内办理车位产权证的约定，再次用案涉车库提供抵押担保，导致伍明军未能办理权属转移登记，过错方显属银鹰公司。综上，农行渝北支行关于伍明军对车位未办理过户登记存在过错的主张，不能成立。 三、关于本案应否适用《执行异议复议规定》第二十八条的问题 《执行异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系买受人为由而提起执行异议的情形。在执行异议之诉案件的审理中，人民法院一般也应参照该条对买受人排除强制执行的请求能否成立予以审查。本案中，银鹰公司因以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保而承担担保责任，从而导致案涉车库被人民法院查封，伍明军主张其享有排除执行的权益，原审法院参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定进行审理，并无不当。关于农行渝北支行提出的应当适用《执行异议复议规定》第二十五条的主张，本院认为，《执行异议复议规定》第二十五条规定的是人民法院判断案外人是否为权利人的一般标准，第二十八条则是针对人民法院判断不动产买受人是否享有足以排除强制执行的民事权益作出的更为明确具体的规定。农行渝北支行以《执行异议复议规定》第二十五条排除第二十八条适用，逻辑上不能成立。 四、关于案涉车位是否符合“物权登记条件”的问题 关于农行渝北支行称案涉车位不符合“物权登记条件”的问题，本院认为，此系其对法律规定的理解错误，《执行异议复议规定》第三十条是针对买受人进行了预告登记并提出执行异议的情形，与本案所涉情形不符，故不存在适用该条规定的前提。 五、关于伍明军是否已合法占有车位的问题 根据2014年3月1日银鹰公司与鑫龙物业公司签订的《银海新城前期物业服务合同》及2015年6月26日重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与鑫龙物业公司签订的《银海新城物业服务合同》，鑫龙物业公司为案涉车位所在的银海新城小区提供物业管理服务，期限五年。银海新城小区位于重庆市綦江区，是鑫龙物业公司綦江分公司营业场所所在地。故原审法院认为鑫龙物业集团公司綦江分公司作为具体提供物业服务的单位，对案涉车位使用情况最为清楚，进而采信其出具的《证明》，具有合理性。除该《证明》外，原审法院还综合考虑了《银海新城一期车位申购协议书》签订时案涉车库已经取得产权证以及伍明军为银海新城小区业主等事实，认为伍明军自《银海新城一期车位申购协议书》约定的车位交付时间次日起合法占有车位，符合生活常理。农行渝北支行对加盖鑫龙物业公司银海新城管理处公章的《证明》的异议，不足以推翻上述事实。 此外，需要指出的是，在已抵押不动产买卖交易中，抵押权人和买受人均应充分注意到抵押人（出卖人）的失信可能，尽量减少或者避免抵押权人的优先受偿权与买受人基于买卖关系而对物权转移及物的交付的权益产生冲突。作为抵押权人，尤其是专业从事金融业务的金融机构，应注意对房地产开发企业提供的抵押物进行动态监管，避免已抵押不动产转让价款的流失和债权的损失。作为买受人，在签订合同及付款时应留意抵押权人权利保障的方式，注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据，以防范因标的物上存在权利瑕疵而带来的相应风险。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行的再审申请。 审判长 黄 年 审判员 王海峰 审判员 葛洪涛 二〇一九年九月十九日 法官助理马玲 书记员廖燕