江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣06民终485号上诉人（原审被告）：鹰潭市恒泰置业有限公司，住所地：鹰潭市月湖区莲花路**。法定代表人：祝标太，总经理。委托诉讼代理人：高海峰，男，汉族，1977年4月2日出生，系鹰潭市恒泰置业有限公司法务部经理。被上诉人（原审原告）：涂结保，男，1961年12月4日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。上诉人鹰潭市恒泰置业有限公司（以下称恒泰公司）因与被上诉人涂结保商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2018）赣0602民初2196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒泰公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，导致违约赔偿的损失计算错误。上诉人认为违约金过高应予调整，但一审法院没有进行调整，违反公平原则。二、一审判决认定逾期交房违约金计算截止时间错误。上诉人已于2018年9月7日取得竣工验收并向全社会公示，竣工验收即代表可以交房，一审判决以2018年10月20日作为计算逾期交房违约金的截止时间，不符合事实也没有法律依据。三、上诉人与被上诉人之间不存在逾期办证。根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定，自交房使用之日起365日内办权属登记，原告至今仍未办理交房手续，不存在逾期办证，不应支付逾期办证违约金。四、根据商品房买卖惯例，需先行办妥大产权证后，确定实际测绘面积后，实行多退少朴的形式，且商品房买卖合同约定在365日内办权属登记的同时才向被上诉人开具购房完税发票。被上诉人不办理交房手续，无法在交房前就先行开具完税发票。涂结保辩称，一、一审判令上诉人违约损失赔偿金小于商品房买卖合同约定的赔偿标准，无法弥补因上诉人违约而造成的损失。由于上诉人的违约造成我儿子结婚时没有新房，给我及我的家人造成极大的精神伤害，同时也造成了较大的经济损失。二、一审判决逾期交房违约金计算至实际交房日止，适用法律准确，应依法予以维持。三、一审判决被告逾期办证事实认证清楚、适用法律准确、应依法予以维持。我与上诉人签订的商品房买卖合同明确约定于2016年10月1日前交房，所以办妥房屋权属转移登记手续的截止时间是2017年10月1日，上诉人逾期办证事实清楚。四、一审判决上诉人在交房前向被上诉人开具购房完税发票适用法律准确、应依法予以维持。涂结保向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金人民币54481.50元及已付房款的利息31357.13元（从2016年10月1号起至2018年10月20号之日止，之后的违约金和利息继续计算至实际交房之日止）；2、判令被告支付原告逾期办证违约金人民币726.42元；3、判令被告在交房前向原告开具购房完税发票，交房后90日内办妥房屋权属转移登记；4、本案的所有诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告于2015年9月17日与被告签订《鹰潭市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于江西省鹰潭市月湖区林荫西路以北、站江路以西金森文化广场10号楼02单元02151室房屋，购房总金额计726420元，并通过陈芳芳按照合同的约定履行了付款义务。按照《鹰潭市商品房买卖合同》第五条规定，被告应于2016年10月1日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，及《鹰潭市商品房买卖合同》第六条约定出卖人逾期交付商品房的处理第二款约定：逾期超过60天的，合同继续履行。出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算。出卖人还应每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。同时《鹰潭市商品房买卖合同》第十二条规定商品房预售的，自交房使用之日起365日内办理权属登记，由于出卖人的原因，未在上述期限内办理房屋权属转移登记的，合同继续履行。出卖人应按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。原、被告在补充协议中约定“如出卖人延期交房，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日。”截至起诉之日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告开具购房完税发票，未向原告书面说明无法按期交房的原因。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，损害了原告的利益，故诉至本院。一审法院另查明，鹰潭市金森文化投资有限公司于2017年8月15日公司名称变更为鹰潭市恒泰置业有限公司。一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已履行付款义务，被告应按合同履行按期交房义务。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，依照合同应当承担违约责任，即被告应当按合同约定支付原告逾期交房违约金、已付房款利息及逾期办证违约金。现原告依据合同约定要求被告按银行同期存款利率支付利息并按已付房款日万分之一支付违约金不违反法律规定，本院予以支持，但银行同期存款利率应按活期存款利率计算。截止到2018年11月20日，被告应支付利息和违约金共计59705.7元（726420元×750天×0.35%÷365天＋726420元×750天×0.01%）。被告应支付的逾期办证违约金人民币726.42元（726420元×0.1%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院作出如下判决：一、被告鹰潭市恒泰置业有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告涂结保利息、违约金共计59705.7元（利息、违约金已计算至2018年10月20日，之后的利息、违约金均以726420元为基数，利息按中国人民银行金融机构人民币同期存款基准利率计算，违约金按日万分之一计算，均计算至实际交付房屋之日止）；二、被告鹰潭市恒泰置业有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告涂结保逾期办证违约金726.42元。三、被告鹰潭市恒泰置业有限公司在交房前向原告涂结保开具购房完税发票，交房后360日内办妥房屋权属转移登记。四、驳回原告涂结保的其他诉讼请求。案件受理费2064元（原告已预交），由原告涂结保负担611元，由被告鹰潭市恒泰置业有限公司负担1453元。本院二审期间，恒泰公司向法庭提交的证据：江西建工第二建筑有限责任公司文件1份，证明：吴黄明为鹰潭市金森文化广场项目负责人。涂结保对恒泰公司提交证据的质证意见：这是他们公司内部的事，与我无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据恒泰公司与涂结保签订的商品房买卖合同约定，出卖人恒泰公司应当于2016年10月1日前将符合合同约定条件的商品房交付涂结保，出卖人逾期交付房屋超过60日，除按合同约定支付同期存款利息外，出卖人还应每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。现恒泰公司已逾期交房，按约应向买受人支付违约金。双方约定的违约金并未过高，符合法律规定。故对恒泰公司称约定的违约金过高，应予调整的请求不予支持。恒泰公司称案涉房产已于2018年9月7日竣工验收，但恒泰公司未能提交其已通知涂结保接收房屋的证据，故恒泰公司逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋日止，且恒泰公司亦应在判决生效后及时向涂结保交付房屋。一审判决确定的恒泰公司逾期交房的违约金并无不当，恒泰公司称一审判决认定其逾期交房违约金的计算时间错误的理由不成立，本院亦不予支持。因恒泰公司已逾期交房，亦导致其办理房产转移过户等手续造成逾期，按照双方合同约定，恒泰公司应向涂结保支付违约金并在合同约定的期限内办理房产转移过户等手续。故对恒泰公司称不存在逾期办证的理由，本院不予支持。恒泰公司称案涉房产系以房产作为其公司支付江西建工第二建筑有限责任公司和吴黄明工程款的抵押担保，并非是真实的商品房买卖合同关系，但恒泰公司未能提供证据予以证实。综上所述，恒泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1310.8元，由上诉人鹰潭市恒泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  俞水才审判员  徐永荣审判员  汪福庚二〇一九年九月五日书记员  程梅刚