福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0124民初683号 原告（反诉被告）：福州金帅机械科技有限公司，住所地福建省福州市仓山区盖山镇郭宅工业区，统一社会信用代码91350104729718930G。 法定代表人：郑文贵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林驰，男，1991年8月22日出生，汉族，公司员工，住福建省福州市台江区。 被告（反诉原告）：张厚坤，男，1968年8月3日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：江世英，福建传清律师事务所律师。 原告（反诉被告）福州金帅机械科技有限公司（以下简称金帅公司）与被告（反诉原告）张厚坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）法定代表人郑文贵，被告（反诉原告）张厚坤及其委托诉讼代理人江世英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金帅公司向本院提出诉讼请求：1.判令张厚坤返还金帅公司已支付的租金10800元；2.判令张厚坤退还金帅公司垫付的工程款及人工直接费用151194元；3.判令张厚坤支付金帅公司违约金129600元；4.判令张厚坤退还金帅公司其非法扣押的500型旧破碎机一台、小型120挤出机一台；5.判令张厚坤承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月1日，金帅公司与张厚坤签订厂房租赁合同（以下简称租赁合同），租赁合同约定张厚坤将坐落于福建省闽清县的厂房出租给金帅公司使用；金帅公司租赁该厂房的经营范围为塑胶原料、环保腻子粉、新型环保材料、设备等产品。合同签订前，金帅公司再三与张厚坤确认该厂房是否可以用于生产合同中所列的产品、张厚坤是否有权出租该租赁物，张厚坤再三向金帅公司保证该租赁物可以用于生产合同中的产品，其对租赁物亦享有所有权。基于对张厚坤身份的信任，金帅公司签订了合同，并按照合同约定于1月2日通过银行转账方式向张厚坤支付了第一季度的租金10800元。同时，由于租赁物的基建配套无法满足金帅公司的生产需要，故双方还约定由张厚坤负责基建工程，工程款由金帅公司垫付，嗣后以租金逐年抵偿。故此，金帅公司于2018年1月10日、2月10日各向张厚坤转账支付了30000元工程款，合计60000元。合同签订后，金帅公司就开始督促张厚坤尽快开展基建工作及履行厂房交付义务。按租赁合同要求张厚坤应于2018年2月27日前将租赁物按规定条件交付给金帅公司，经双方交验签字并移交后视为交付。由于张厚坤拖延交付租赁物，金帅公司发函催告张厚坤履行义务，并组织人员到租赁物现场固定证据，至金帅公司固定证据之时，租赁物仍存在严重的漏水现象，一层的车间内堆放大量的木粉、各种沙石、水泥等。在多次沟通无果的情况下，为了及时止损，避免损失的扩大，金帅公司于2018年6月20日向张厚坤送达了《解除合同通知书》，根据租赁合同第十条第三项单方解除了合同，并要求张厚坤协商合同解除后的退款事宜。张厚坤于2018年7月3日起诉郑文贵，在收到张厚坤的证据材料后，金帅公司才知道该租赁物的所有权是属于闽清县食用园农业专业合作社的，且租赁物仅适用于农业生产，不能生产工业产品，张厚坤隐瞒租赁物的真实权属情况和适用性质，诱导金帅公司与其签订租赁合同，租赁合同签订后因无法履行合同张厚坤就故意拖延时间，让金帅公司垫付了大量工程建设费用。现有两台设备和8台抽风机以及13吨原料仍然放在该厂房不会漏雨的位置，在双方发生纠纷后，张厚坤带领人员扣押了金帅公司放在租赁物的两台机器设备，金帅公司至今无法取回，且由于张厚坤未妥善保护设备已遭到严重的磨损和老化，金帅公司认为双方之间系房屋租赁合同关系，张厚坤无权扣押金帅公司的财产。综上所述，张厚坤的违约行为给金帅公司造成了巨大的损失，仅垫付的工程款、材料费和人工费用就达到了151194元。请求法院依法判决，维护金帅公司的合法权益。 张厚坤辩称，答辩人有将闽清县厂房出租的资格。答辩人经核准登记成为闽清县食用园农业专业合作社法定代表人，该农业专业合作社住所地闽清县，2013年12月25日，经闽清县人民政府批准，该农业专业合作社取得东桥镇新桥村农用地8.65亩十五年的土地使用权。所以，答辩人有将厂房出租的资格。金帅公司的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立。理由如下：金帅公司与答辩人于2018年1月1日签订了租赁合同，并约定了租金的支付方式、工程款代垫、退还事宜以及违约责任等；金帅公司已向答辩人转账支付了第一季度的租金10800元和代垫工程款60000元；答辩人在租赁给金帅公司的车间约21000平方米，是由三个车间使用面积合计组成，不具备整体性，二层车间及三层车间的屋顶中间部分用稻草和防晒布遮拦，金帅公司在租赁车间时并没有要求答辩人对租赁物进行改善，故不存在要求答辩人解决租赁物漏水及使用性质的问题；金帅公司没有通过环评审批、生产设备、生产原材料等附属品难以投入生产运转属于金帅公司问题，应当由金帅公司自行解决，与答辩人无关；答辩人已于2018年2月27日前将租赁物交付金帅公司使用；答辩人于2018年6月12日签收了催告函；答辩人于2018年6月22日签收了解除合同通知书；金帅公司提出的代垫材料、人工费用，购电缆、断路器10122元、购水泥砖砂子4215元、购买彩钢瓦冷条等围墙辅助材料计29574元、安装电信宽带费用441元，均没有提供税务发票且没有单位或客户名称，2018年1月-5月车辆加油费，高速过路费、出差费计1894元，属于金帅公司个人出差费用与本案无关联性，购买菜、肉、面等费用计3838.56元，属于金帅公司伙食费支出与本案无关联性；2013年12月25日，经闽清县人民政府批准，申请用地单位闽清县食用园农业专业合作社取得东桥镇新桥村农用地面积8.65亩土地使用权，用地期限：自2013年4月10日至2028年4月9日；金帅公司诉称答辩人扣押了其放在租赁物的两台机器设备，金帅公司未提供证据证明，不能成立。综上所述，金帅公司诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求依法驳回金帅公司的诉讼请求。 张厚坤向本院提出反诉请求：1、解除张厚坤与郑文贵2018年1月1日签订的租赁合同；2、金帅公司应向张厚坤支付2018年4月-6月第二季度租金人民币10800元；3、金帅公司应向张厚坤支付违约金100000元；4、金帅公司应向张厚坤支付工程款17605元；5、被反诉人负担诉讼费。事实与理由：2018年1月1日，反诉人与被反诉人法定代表人郑文贵签订租赁合同，约定：厂房坐落于，车间面积约2100ｍ2，厂房所有权属反诉人所有，反诉人将厂房现有装修及设施，设备（详见本合同附件《设施设备清单》）提供被反诉人使用，费用由被反诉人承担；被反诉人租赁该厂房经营范围为塑胶原料、环保腻子粉、新型环保材料、设备等产品；厂房租赁期自2017年12月30日至2027年12月29日，共计10年，月租金为人民币3600元，每三年月租金递增5%，租金实行季度支付制；被反诉人有租赁合同约定违约情形的，应向反诉人支付100000元的违约金，反诉人并可要求被反诉人将厂房恢复原状或赔偿相应损失；合同附件约定厂区水泥路面和厂区门口水泥铺设工程由反诉人负责，工程款由被反诉人垫付，工程款按实际付出计算。租赁合同签订后，反诉人按约定将厂房设施、设备出租给被反诉人使用，并按约定负责完成厂区水泥路面和厂区门口水泥铺设工程，工程款计77605元，但被反诉人没有按约定在第二季度到期前10日（即2018年6月20日）支付第二季度三个月租金10800元，根据租赁合同规定，被反诉人应向反诉人支付违约金100000元，被反诉人仅支付反诉人工程款60000元，尚欠工程款17605元，构成违约。为了维护反诉人的合法权益，请求法院依法支持反诉人如上反诉请求。 金帅公司对张厚坤的反诉请求辩称，被答辩人未向答辩人交付租赁物，已构成根本违约，无权向答辩人主张租金及违约金。2018年1月1日签订了租赁合同，合同约定免租期为2018年1月3日至2月2日，2018年2月27日前将租赁物按约定条件交付给答辩人，经双方交验签字并移交后视为交付，2018年1月2日向被答辩人转账支付第一季度租金10800元，但被答辩人至今未交付租赁物，已构成违约，期间答辩人多次发函催告被答辩人履行义务，但厂房至今未交付，故合同的解除系因被答辩人违约所致，其应向答辩人返还已付租金并承担违约责任。工程款系答辩人垫付的款项，现合同已不能履行，被答辩人应当如数返还。被答辩人迟迟未向答辩人交付厂房，其厂房性质存在重大问题，答辩人于2018年5月25日起就向被答辩人寄发书面函件，催告其履行合同义务，于2018年6月20日正式寄发了解除合同通知书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，金帅公司与张厚坤签订一份租赁合同，约定张厚坤将坐落于福建省闽清县的厂房出租给金帅公司使用；金帅公司租赁该厂房的经营范围为塑胶原料、环保腻子粉、新型环保材料、设备等产品；租赁期为10年，月租金3600元，每三年月租金递增5%，租金实行季度支付制；张厚坤应于2018年2月27日前将租赁物按约定条件交付给金帅公司；张厚坤违约应向金帅公司支付36个月租金的违约金，金帅公司违约应向张厚坤支付100000元的违约金；合同附件中约定厂区水泥路面和厂区门口水泥铺设的工程由张厚坤负责，工程款由金帅公司垫付，工程款按实际付出计算，每年以工程款总额10%抵租金。合同签订后，金帅公司按照约定于2018年1月2日通过银行转账方式向张厚坤支付了第一季度的租金10800元，2018年1月10日、2月10日各向张厚坤转账支付了30000元工程款，合计60000元。2018年6月20日,金帅公司向张厚坤送达了《解除合同通知书》。 另查明，福建省闽清县系闽清县食用园农业专业合作社食用菌生产基地的用地，用地期限自2013年4月10日至2028年4月9日。闽清县食用园农业专业合作社的经营范围为果、蔬、食用菌种植和销售；水产品养殖；组织采购、供应成员所需农业生产资料；引进新技术、新品种、开展与农业生产资料经营有关的技术交流和信息咨询服务。 本院认为，案涉租赁物系闽清县食用园农业专业合作社的食用菌生产基地用地，适用经营果、蔬、食用菌种植和销售等农业生产，可是张厚坤将该案涉租赁物出租给金帅公司经营塑胶原料、环保腻子粉、新型环保材料、设备等产品，属于工业生产，张厚坤与金帅公司签订的租赁合同，违反法律、法规等强制性规定，为无效合同。本案双方当事人主要争议焦点如下： 焦点一、关于金帅公司诉请的租金、违约金、代垫的工程款、材料人工费用及扣押财产问题。由于租赁合同为无效合同，该合同取得的财产，应当予以返还。金帅公司主张张厚坤返还已支付的第一季度租金10800元，予以支持；金帅公司请求张厚坤退还垫付的工程款及人工直接费用151194元，金帅公司提供收据证明金帅公司代垫的材料、人工费用，由于不是正式票据，真实性无法确认且张厚坤不认可，不予采纳，但金帅公司于2018年1月10日、2月10日分别向张厚坤转账支付各30000元工程款，合计60000元，张厚坤应予返还；金帅公司在签订租赁合同时有义务对案涉租赁物的适用经营范围进行审查，在不属工业生产经营范围的情况下签订租赁合同，存在过错，故主张张厚坤支付违约金129600元的请求，不予支持；金帅公司主张张厚坤返还被其扣押500型旧破碎机、小型120挤出机各一台，金帅公司未提供证据证明，不予支持。 焦点二、关于张厚坤反诉请求是否有事实和法律依据问题。张厚坤将明知只适用经营果、蔬、食用菌种植和销售等农业生产的案涉租赁物出租金帅公司经营塑胶原料、环保腻子粉、新型环保材料、设备等产品的工业生产，致使签订的合同无效，造成违约。由于合同无效，张厚坤提出金帅公司应支付其2018年4月-6月第二季度租金10800元、违约金100000、工程款17605元主张无法律依据，不予支持。 综上所述，金帅公司诉讼请求中合理的部分，予以支持；张厚坤反诉诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、张厚坤于本判决生效之日起十日内返还福州金帅机械科技有限公司租金10800元及垫付的工程款60000元，合计70800元； 二、驳回福州金帅机械科技有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回张厚坤的反诉诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5674元，由福州金帅机械科技有限公司负担4104元，张厚坤负担1570元；反诉受理费2926元，由张厚坤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  俞桂天 审 判 员  钱 旭 人民陪审员  吴林英 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  徐 静 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -6-