呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2788号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭纪庆，男，退休，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：韩德威，内蒙古星洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张轩铭，男，无固定职业，住内蒙古自治区丰镇市。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。原审第三人：呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华东街和海广场**楼**209。法定代表人：李永光，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾月花，内蒙古庆胜律师事务所律师。上诉人郭纪庆因与被上诉人张轩铭，原审第三人呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司（以下简称正邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初9629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭纪庆上诉请求：1、请求法院依法撤销一审判决第二、三、五项,依法改判,支持郭纪庆的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由张轩铭承担。事实和理由：一、一审法院对案件事实认定错误,郭纪庆并未违约。1、郭纪庆已经积极履行了义务,在约定时间内将面签所需才交予中介方。2018年8月16日郭纪庆已经将房屋产权登记证书原件、身份证等交予中介方,并有其出具的收条一张佐证。故郭纪庆并未违反约定,相反是张轩铭一方及中介方,特别是中介机构本身的机制和人员素质问题,在签订合同或办理手续时出现问题,甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思出现分歧,导致当事人对合同履行内容产生争议,从而提起诉讼。2、郭纪庆从未自认拒绝出售该房屋,自始至终郭纪庆都是同意将房屋出卖的。一审法院以郭纪庆自认拒绝出售房屋作为裁判理由,是无事实依据的,明显违背郭纪庆意思。郭纪庆既然出卖房屋,且已经将房产证交予中介方,就代表着其愿意出售房屋。相反是张轩铭超过合同期限约定,未在合同期限内按照约定进行面签。故审法院仅以此认定郭纪庆违约,明显与事实不符。二、一审法院认定事实证据不足。首先,依据双方签订的买卖合同,第十一条第一款明确约定自签订本合同之日起10个工作日之内将贷款所需材料交于丙万......,事实是双方到期后并未就后续事宜沟通一致。而张轩铭及中介方亦未出示任何证据证明是郭纪庆违约。其次,郭纪庆认为对中介的证明以及中介工作人员的陈述证明力应结合其他证据进行综合判断,在没有其他证据佐证的情况下,不宜单独认定房屋出卖人或房屋买受人违约的依据。而且从证据法上来讲,其证言也不能单独作为认定事实的依据。张轩铭辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决。一审中已查明郭纪庆作为卖方在规定的时间内未将办理贷款的相关手续交付第三人办理相应的银行贷款，最终导致合同无法履行。事后张轩铭在继续购买涉案房屋时郭纪庆明确表示拒绝出售该房屋，一审中张轩铭向法院提起诉讼要求继续履行合同，要求继续购买涉案房屋，因为郭纪庆明确表示不再履行合同的情况下，经过法院的释明，张轩铭变更了诉讼请求，要求解除案涉合同。所以由此能证明导致本案合同无法继续履行的因素就是郭纪庆的违约。正邦公司述称，合同无法继续履行的直接原因是郭纪庆未按照约定在规定期间内将办理贷款材料交予第三人，在第三人积极促成交易，具备办理贷款申请核验时，郭纪庆拒绝配合办理贷款，并表示拒绝出售房屋，违约在先。这一事实一审法院根据合同三方当庭陈述及证据予以确认，所以实际情况并非郭纪庆所述。关于房本的事实，一审法院也已查明，郭纪庆未按时向第三人提供手续，郭纪庆提供的房本材料也不能证明郭纪庆已经将全部办理贷款手续所需的材料提供于第三人。第三人为买卖双方提供居间合同的过程中不存在任何的过错。一审法院认定事实正确。张轩铭向一审法院起诉请求：1.判令解除《房屋买卖合同》;2.判令郭纪庆返还张轩铭定金30000元;3、请求判令郭纪庆向张轩铭支付暂计算至2018年11月6日的违约金76680元(具体数额以实际给付之日据实计算);4.请求判令郭纪庆返还张轩铭支付的中介费10000元;5.判令郭纪庆承担本案诉讼费用。郭纪庆向一审法院反诉请求：1.判令解除郭纪庆与张轩铭签订的《房屋买卖合同》;2.依法判令张轩铭向郭纪庆支付违约金81000元(暂计算至2018年9月10日,具体数额按实际给付之日据实计算);3.张轩铭承担反诉费用。一审法院认定事实：2018年8月16日,郭纪庆(出卖人/甲方)、张轩铭(买受人/乙方)与呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司呼和浩特市分公司(居间方/丙方)签订《房屋买卖合同》,约定由张轩铭购买郭纪庆所有的坐落于呼和浩特市××区房屋,建筑面积144.75平方米,房屋产权证号为赛罕区字第XXXX号,房屋总价款1800000元。张轩铭在签订合同的同时支付郭纪庆定金30000元,双方约定的付款方式为银行贷款。《房屋买卖合同》第八条违约责任约定乙方交付甲方购房定金：一、乙方交付甲方购房定金后,双方依据合同法定金罚则的规定承担违约责任,甲方违约应当双倍返还乙方定金,并承拒乙方付给丙方的居间费用。乙方违约甲方收取的定金不予返还,丙方居间费用不予返还。...三、甲乙任何一方不按照本合同办理手续或不提供相关证件、资料等(含贷款所需相关材料),致使本合同无法按期顺利履行的,每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金,逾期超过十个工作日,守约方有权解除合同。第十一条补充条款约定,甲乙双方约定自签订本合同之日起十个工作日之内,将贷款所需资料交与丙方,并办理银行贷款申请手续。2018年8月16日,张轩铭通过手机银行向郭纪庆转账购房定金30000元,郭纪庆出具相应定金收条。一审法院认为，张轩铭、郭纪庆与正邦公司签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。本案中,各方均同意解除《房屋买卖合同》,且合同已无继续履行可能,故对主张解除合同的诉讼请求,予以支持。“合同解除后,尚未履行的中止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”故合同解除后,郭纪庆应当向张轩铭返还已收取的购房定金30000元。关于张轩铭主张郭纪庆承担违约金的诉讼请求,本院认为,郭纪庆未在约定期限将贷款所需资料交于正邦公司,且在具备办理贷款申请条件时拒绝配合,并自认曾明确表示拒绝出售房屋,存在违约行为,应当承担相应的违约责任。郭纪庆以张轩铭准备首付款过程中导致时间拖延、正邦公司未告知其应提交的材料、亦未在合同约定期间通知办理贷款手续的理由认定张轩铭违约,无事实依据。综合考量合同履行情况等因素,本院酌情将违约金调整为30000元。关于张轩铭主张郭纪庆承担中介费的诉讼请求,本院认为,《房屋买卖合同》中未对房屋买卖居间服务费进行约定,其提交的账户交易明细存在多笔向正邦公司转账记录,故张轩铭仅提交账户交易明细不足以证明该笔费用是因涉案房屋买卖合同关系产生,故本院不予支持。因郭纪庆提交的证据不能证明张轩铭存在违约行为,故其主张张轩铭承担违约责任的诉讼请求,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决：一、原告(反诉被告)张轩铭、被告(反诉原告)郭纪庆与第三人呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于2018年8月16日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告(反诉原告)郭纪庆于本判决生效之日起十五日内向原告张轩铭(反诉被告)返还购房定金30000元;三、被告(反诉原告)郭纪庆于本判决生效之日起十五日内向原告张轩铭(反诉被告)支付违约金30000元；四、驳回原告张轩铭的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告(被告)郭纪庆的其他诉讼请求。案件受理费1718元(原告已预交),由被告郭纪庆负担650元,由原告张轩铭负担1068元;反诉案件受理费913元(反诉原告已预交),由反诉原告(被告)郭纪庆负担。二审中，郭纪庆对正邦公司代理人身份提出异议，认为正邦公司代理人一审时为张轩铭代理人，不符合法律规定。本院认为，通过正邦公司一审时陈述可以看出，张轩铭与正邦公司不存在利益冲突，从张轩铭的起诉意见及一审、二审中陈述可以看出，并没有针对正邦公司的诉讼请求及理由，本院对正邦公司的代理人身份予以确认。各方当事人均未提交新证据，经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，郭纪庆是否存在违约行为，一审判决郭纪庆返还张轩铭定金30000元并支付30000元违约金是否正确；张轩铭是否存在违约行为，是否应按总房款的日千分之三支付郭纪庆违约金。关于双方是否存在违约的问题，三方签订的《房屋买卖合同》中并未明确约定买卖双方需提供的具体资料内容，正邦公司无证据证明通知当事人提交具体资料，现有证据不能说明郭纪庆或张轩铭存在违约行为。一审判决认定郭纪庆违约并支付30000元违约金不当，本院予以纠正。对郭纪庆关于张轩铭违约的上诉请求，本院不予支持，郭纪庆应返还张轩铭支付的定金30000元。综上所述，郭纪庆的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初9629号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项，即“原告(反诉被告)张轩铭、被告(反诉原告)郭纪庆与第三人呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于2018年8月16日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；被告(反诉原告)郭纪庆于本判决生效之日起十五日内向原告张轩铭(反诉被告)返还购房定金30000元;驳回原告张轩铭的其他诉讼请求；驳回反诉原告(被告)郭纪庆的其他诉讼请求”；二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初9629号民事判决第三项，即“被告(反诉原告)郭纪庆于本判决生效之日起十五日内向原告张轩铭(反诉被告)支付违约金30000元”。如未按指定期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1718元，由张轩铭负担1276元，由郭纪庆负担442元；反诉费913元，由郭纪庆负担；二审案件受理费1300元，由张轩铭负担351元，由郭纪庆负担949元。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年九月五日书记员 蔡曦琛