呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2994号上诉人（原审被告）：呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区呼哈路西侧正源小区**楼。法定代表人：马正正，该公司总经理。委托诉讼代理人:郭兴旺,男，该公司员工。委托诉讼代理人:薄艳荣,内蒙古陀力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉强，男，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：孔泠蓉，女，住呼和浩特市。二被上诉人共同委托诉讼代理人:马冀春,内蒙古仁众律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人:马博娟,内蒙古仁众律师事务所律师。上诉人呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司（以下简称正源公司）因与被上诉人李玉强、孔泠蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初4045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人正源公司的委托诉讼代理人郭兴旺、薄艳荣，被上诉人李玉强、孔泠蓉的共同委托诉讼代理人马冀春、马博娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正源公司上诉请求：1.撤销一审判决,驳回李玉强、孔泠蓉的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由李玉强、孔泠蓉承担。事实和理由：一、双方所签《商品房买卖合同》第十五条、第十七条系合同主要内容,房屋产权登记为商品房买卖合同主要条款,不能被单独解除,解除后发生权利义务终止的后果,对于业主办理房产证事宜,正源公司无权、无法配合；二、行使合同解除权适用一年的除斥期间,本案中业主的解除权已经消灭。根据相关法律规定和合同约定,业主基于正源公司逾期未办理房屋产权登记的事实,主张行使解除权的期限应自房屋交付后的第360日开始计算,并适用一年的解除期间，未在法定时间内主张解除合同的,解除权已经消灭；三、退一步讲,若合同第十七条可以解除,业主主张退还的费用部分不实。1.一审法院在合同明确约定违约金为已付房款0.03%的情况下，判决支持的违约金是约定违约金的数倍甚至数十倍，没有依据。2.对于业主实际交付的办理房产费用，前期因逾期交房原因，正源公司与业主商定,用逾期交房违约金抵顶办理房本的费用，业主实际交付的办理房本费用为扣减违约金以后的费用，故退还办理房本的费用,应以已交付实际数额为准；3.业主主张退还多收购房款的诉讼请求不能成立,依法应予驳回。购房款是以《房屋面积测绘成果报告书》测量的实际面积乘以单价计算所得。正源公司并未多收取业主购房款，故其主张正源公司退还购房款的诉讼请求没有事实依据,依法应予驳回。一审法院支持的对于退还多收取的入住业主的房款，应以房地产测绘所实测面积及开具的不动产发票为准，不应以网签面积为准，对此观点一审时有所表述。如果以网签面积为准会导致退还了多收取的费用，这六户业主将无法按实测面积办理房本；4.本案现在出现了新情况，目前小区逐步具备办理产权登记的要件，一号楼大房本已打印出来，其他楼的登记将陆续完成，如果解除委托关系，正源公司将无法配合业主办理分户登记。李玉强、孔泠蓉辩称，一、要求解除的委托代办关系非《商品房买卖合同》主要条款不能解除，待正源公司办理房屋产权登记的资料齐全后，业主自行去办理，正源公司有配合完成产权登记事项的义务。办理产权登记是开发商法定义务，非正源公司上诉状所述无权、无法配合；二、正源公司严重混淆法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，业主享有随时解除委托代办房屋产权相关手续的权利，并无除斥期间。己方可随时解除委托合同，享有随时解除委托代办关系的权利，而非正源公司所称除斥期间。自交付房屋至今，正源公司仍未将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且多年恶意占用业主所付代办产权各项费用，未交付相关机关，正源公司严重违约，至今未取得房屋权属证书，业主委托正源公司代办房屋产权登记手续的目的无法实现，故请求解除委托代办关系，返还相应费用的诉讼请求符合法律规定，应予支持；三、正源公司只同意退还实际收取费用的上诉主张不能成立。正源公司在逾期交付房屋后，与业主达成协议，以部分税费抵顶部分逾期交房违约金，债权债务关系已履行完毕，即业主已以违约金抵顶方式缴纳相应各项税费，正源公司向业主出具了收取各项费用的收据。四、业主向正源公司主张的返还多收取购房款诉讼请求成立。正源公司无故多收取业主购房款，发票收取的购房款(或房屋面积)大于网签合同约定的购房款(或网签合同面积),该笔费用正源公司应予返还。至于正源公司庭审中提交的报告书，真实性、合法性、关联性均不能成立，报告书里并无骑缝章，也无相关测绘人员签字，最大问题是测绘时间远早于己方《商品房买卖合同》网签时间，测绘在前，网签合同在后，这样更应以网签合同面积为准，而网签面积却与发票存在误差。因此，正源公司上诉请求不能成立。李玉强、孔泠蓉向一审法院起诉请求：1.判令解除本案双方之间签订的《商品房买卖合同》第十七条第5款李玉强、孔泠蓉委托正源公司办理房屋产权登记的委托关系,并承担逾期办理违约金250.7元,待房屋具备办理产权登记手续时开发商配合李玉强、孔泠蓉完成办理房屋产权登记手续；2.判令正源公司返还李玉强、孔泠蓉支付的维修基金12776.4元,安装热计量表1000元,契税25071.5元、印花税422.9元、测绘图费20元、登记费90元、房产办理手续费425.9元,他项产权费100元,多收取购房款2531.5元,共计42438.2元,以及占用上述费用期间的利息12052.45元,从2013年10月1日起开始暂计算至2018年6月1日,实际计算至返还之日(按年利率6%计算)；3.本案的全部诉讼费由正源公司承担。一审法院认定事实（概述）：2012年4月20日,呼和浩特市标准房产测绘所出具呼标准房测字(2012)第009-6号《房屋面积测绘成果报告书》,其中载明,6号楼2单元1001号房建筑面积为141.96平方米。2012年9月15日,正源公司为李玉强、孔泠蓉出具《销售不动产统一发票》两张,写明付款方孔泠蓉,收款方正源公司,经营项目不动产的销售，金额305989元、50万元，以上合计805989元。2012年10月6日,孔泠蓉与正源公司签订《致业主书》,写明正源公司经与绝大多数业主协商,决定对长乐湾小区延期交房的业主进行一次性补偿，补偿比例为正源公司负担合同约定违约金的55%，补偿方式为冲减2012年物业服务费、2012年采暖费、购房契税、维修基金,差额多退少补、一次性补偿完毕。同时,孔泠蓉为正源公司出具《收据》,写明今收到正源公司交来违约金15692元。同日,正源公司为李玉强、孔泠蓉出具《收据》两张,一份主要内容为今收到孔泠蓉交来测绘图费、房产办理手续费、物业费、装修公司管理费、垃圾清运费、暖气费、热计量表合计人民币7944.8元;另一份主要内容为今收到孔泠蓉交来契税、维修基金、印花税、他项产权费、登记费合计人民币38460.8元。2015年6月30日,本案双方签订《商品房买卖合同》,对涉案房屋的基本情况、平米数、房价等内容进行了约定。合同第十五条约定了逾期办理房屋权属证书的违约责任为买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。第十七条第五款约定了出卖人替买受人办理房屋所有权手续，相关费用由买受人承担并于房屋交付使用前向出卖人交付。另查明，2019年1月24日,一审法院至呼和浩特市房地产产权交易中心查询取证,呼和浩特市房地产产权交易中心出具《房屋预售(网签)信息查询结果证明》,载明涉案房屋的面积为141.53平方米。一审庭审中,正源公司认可涉案房屋现不具备办理房屋产权登记的条件。一审法院认为（概述），本案双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，根据合同第十七条第五款约定,双方形成了法律上的委托关系，正源公司未按照合同约定办理房屋产权手续，已经构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，李玉强、孔泠蓉可以随时解除委托关系。因双方达成的以违约金抵顶缴纳费用的行为，系双方当事人的真实意思表示，李玉强、孔泠蓉以正源公司应支付的违约金抵顶部分办理房屋产权手续费，应视为向正源公司缴纳了相应的费用。对于李玉强、孔泠蓉要求解除委托关系,返还维修基金、契税、印花税、登记费、他项产权费、房产办理手续费、热计量表安装费、测绘图费的诉请,予以支持。对于李玉强、孔泠蓉请求正源公司待房屋具备办理产权登记手续时配合办理房屋产权登记手续的诉讼请求,因正源公司认可现房屋不具备办理房屋产权登记的条件,李玉强、孔泠蓉诉请的事实尚未发生,李玉强、孔泠蓉可待条件成就后,正源公司不履行其义务时,再行主张权利,本案不予处理。对于李玉强、孔泠蓉主张的违约金和利息，一审法院基于当事人要求增加违约金的主张并综合考虑相关因素，酌情支持违约金2400元。对于李玉强、孔泠蓉主张返还多收的购房款及利息的诉请,因呼和浩特市标准房产测绘所出具《房屋面积测绘成果报告书》的时间为2012年4月20日,本案双方于2015年6月30日签订《商品房买卖合同》,且根据一审法院调取的涉案房屋预售网签信息,房地产登记机关亦根据双方签订的商品房买卖合同确定的房屋面积,故正源公司按照之前的测绘报告收取购房款,多于涉案房屋网签登记信息确定的购房款,对于李玉强、孔泠蓉请求正源公司返还多收购房款的诉请予以支持，由于双方对多收购房款的返还未作约定且正源公司亦是根据测绘机构出具的测绘报告计算的购房款,不存在违约情形,故不支持李玉强、孔泠蓉对利息的诉请。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,第一百一十四条、第四百一十条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条的规定,判决如下:一、解除原告李玉强、孔泠蓉与被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第5款约定的委托关系;二、被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内退还原告李玉强、孔泠蓉维修基金12776.4元、安装热计量表费1000元、契税25071.5元、印花税422.9元、测绘图费20元、登记费90元、他项产权费100元、房产办理手续费425.9元、购房款2531.5元,及支付违约金2400元,合计44838.2元;三、驳回原告李玉强、孔泠蓉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费:案件受理费减半收取人民币584元,由被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司负担478元,原告李玉强、孔泠蓉负担106元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审查明的事实中，正源公司为李玉强、孔泠蓉出具的应为两张《内蒙古自治区房地产开发销售预收款凭据发票联》而非《销售不动产统一发票》，本院对一审查明的其余事实予以确认。另查明，本案双方所签《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定：“……合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第1种方式进行处理:1.双方自行约定(1)房屋最终面积以实测面积为准,房价款多退少补；……”本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人享有委托合同随时解除权。故李玉强、孔泠蓉有权解除双方基于合同第十七条第五款形成的委托合同关系，且上述合同条款仅涉及代办房屋所有权手续的委托关系，对其予以解除并不导致案涉合同其他权利义务关系的变更、终止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权除斥期间的规定适用于迟延履行商品房买卖合同主要义务的情形，不适用于诉争委托关系的解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的法律后果，委托合同关系解除后，正源公司应向李玉强、孔泠蓉退还收取的相关费用。双方当事人达成的用违约金抵顶的办理房本费用的协议已经实际履行完毕，应视为买受人已支付，一审判决正源公司退还维修基金、契税、印花税、登记费、他项产权费、房产办理手续费、热计量表安装费、测绘图费并无不当，应予维持。由于正源公司未依约履行委托义务代办房屋产权手续,构成违约,应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，并赔偿委托关系解除后，占用资金期间给委托人造成的损失。在此基础上，一审法院综合考虑正源公司的违约情形、过错程度以及当事人的实际损失、预期利益等因素，酌定由正源公司向李玉强、孔泠蓉支付违约金2400元，于法有据，本院予以维持。根据案涉《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定内容，案涉房屋面积应以产权登记面积为准，故李玉强、孔泠蓉根据《商品房买卖合同》及网签的房屋面积要求正源公司退还多收取购房款2531.5元，缺乏依据。待产权登记完成后，若存在产权登记面积与合同约定面积不符的情形，本案当事人可另行主张权利。综上所述，正源公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初4045号民事判决第一项；二、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初4045号民事判决第三项；三、变更呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初4045号民事判决第二项为“呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还李玉强、孔泠蓉维修基金12776.4元、安装热计量表费1000元、契税25071.5元、印花税422.9元、测绘图费20元、登记费90元、他项产权费100元、房产办理手续费425.9元,及支付违约金2400元”；四、驳回李玉强、孔泠蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取584元,由呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司负担451元,由李玉强、孔泠蓉负担133元；二审案件受理费956元，由呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司负担902元，由李玉强、孔泠蓉负担54元。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年九月二日书记员 曹 文 婷