湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初2342号原告:陈守杰，男，1964年9月27日出生，汉族，户籍所在地福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人:周勇，湖南金骏律师事务所律师。被告:李雪兰，女，1969年3月26日出生，汉族，户籍所在地福建省永泰县，现住湖南省岳阳市。被告:岳阳东辉房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区冷水铺路知青场洛王工区****，统一社会信用代码9143060066633877X1。法定代表人:林家新。两被告共同委托诉讼代理人：陈元平，湖南嘉华律师事务所律师。原告陈守杰与被告李雪兰、被告岳阳东辉房地产开发有限公司（以下简称“东辉房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告陈守杰及其委托诉讼代理人周勇，被告李雪兰、被告东辉房地产公司委托诉讼代理人陈元平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈守杰请求判令:1、被告支付原告房款430万元及逾期付款违约金158万元（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算），两被告承担连带责任。2、两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年3月3日，原告与被告东辉房地产公司的实际控制人李雪兰签订房产转让协议，合同号XYTL2014022701,双方约定原告将合法拥有的坐落岳阳市琵琶王立交桥西北角湘岳兰庭C幢第103号【房产证：岳房权证岳阳楼区字第**，国土证：岳用（2013）第XXXXX号】建筑面积729㎡的二楼店铺一间；A幢公寓七套：317、318、520、521、1416、1417、1418；架空层杂物间50＃、58＃、68＃、屋顶杂物间002＃1818整体出售给李雪兰，合计出让价为480万元，此房款为原告出让的净价，原告不支付交易中的任何费用（含物业费用）；约定李雪兰付款时间预定在C幢103号抵押放款后7日内，如李雪兰在2014年3月3日于2014年9月3日期间未用到上述房产抵押借款，李雪兰应无条件退出上述三处房产的实际控制权，房内装修无偿赠与给原告。协议签订后，原告将所有的房产相关手续交付给被告。被告在接收所有房产后以被告东辉房地产公司的名义对外网签出售，被告东辉房地产公司仅在2014年7月支付原告50万元，剩余款项430万元李雪兰承诺在2014年9月3日前付款，付款期限到期后，两被告未按约定向原告进行付款。经协商，被告东辉房地产公司2015年6月28日将其开发的湘岳兰庭二期国土证（国有2008第XXXXX号）、建设规划许可证（岳规(工)20XXXX号）、建设施工许可证（编号30602201416XXXX）、建设用地规划许可证（岳规(用)200XXXX号）四本交被告李雪兰抵押在原告处，被告李雪兰承诺在贷款到账并付清原告房产转让款430万元后，原告应将上述四本证件返还给被告李雪兰。后两被告以各种理由拖欠应支付原告房屋转让款项，原告多次催讨均不履行相应义务。在原告多次信访下，两被告同意以湘岳兰庭二期7-X栋商品房预售款作为原告的债权保证。原告认为，被告李雪兰与原告签订合同时系被告东辉房地产公司实际控制人，将证件抵押时是自然人独资股东、法定代表人，被告李雪兰在实际控制公司期间与其任职期间与原告所订立合同及所出具的承诺等经营活动均应由被告东辉房地产公司承担民事责任，应当依法履行。现两被告以各种理由逾期履行付款义务，违背诚实信用原则，给原告造成巨大损失，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告李雪兰辩称，与原告方所签订的《房产转让协议》部分无效，A栋317、318、1416、1417、1418五套房屋签订协议时已被冻结，应停止交易，核减价款647167元，协议没有约定违约责任，原告主张逾期违约金没有事实依据与法律依据。被告东辉房地产公司辩称，原告和李雪兰的房屋买卖与答辩人无关；原告和李雪兰房屋买卖中的部分房产被法院冻结是湘岳兰庭一期项目的债务，与现在的答辩人无关；要求答辩人为李雪兰的债务承担民事责任没有事实依据和法律依据；答辩人的房屋预售资金为原告预留10%是政府的维稳措施，并非原告诉状陈述的是两被告的意见；原告起诉答辩人并冻结答辩人的财产是错误的，请求依法驳回原告的诉讼请求并解除财产的冻结。查明的事实根据双方的诉辩诉主张和举证质证的情况，本院认定如下事实：一、2014年3月3日，原告与被告李雪兰签订合同号XYTL2014022701房产转让协议，双方约定：被告李雪兰购买甲方（原告陈守杰）合法拥有的坐落岳阳市岳阳楼区琵琶王立交桥西北角湘岳兰庭C幢第-XXX号[房产证：岳房权证岳阳楼区字第**#，国土使用证号：岳市国用（2013）第××号]建筑面积729㎡的二楼店铺一间；A幢公寓七套：317（42.33㎡）、318（42.24㎡）、520（42.24㎡）、521（42.24㎡）、1416（47.1㎡）、1417（42.33㎡）、1418（42.24㎡）；架空层杂物间50＃（33.76㎡）、58＃（41.88㎡）、68＃（21.24㎡）、屋顶杂物间002＃1818（18.78㎡）。双方议定店铺叁佰柒拾万元整、单身公寓玖拾万元整、架空层贰拾万元整，合计出售价格为肆佰捌拾万元整，此房款为原告出让的净价，原告不支付交易中的任何费用（含物业费用）。被告李雪兰付款时间预定在C幢-103号店抵押贷款放款后7日内，如被告李雪兰在2014年3月3日至2014年9月3日期间未用到上述房产抵押贷款，被告李雪兰应无条件退出上述三处房产的实际控制权，房内装修无偿赠与给原告。在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内签订变更协议，否则造成的损失由责任方承担。协议签订后，原告将所有的房产及相关手续交付给被告李雪兰。二、2014年7月14日，被告李雪兰通过被告东辉房地产公司中国工商银行账号（19×××97）向原告支付房款50万元，剩余款项430万元被告李雪兰承诺在2014年9月3日前付款。三、2015年6月28日，被告李雪兰与原告陈守杰共同签订《承诺书》一份，在该承诺书中，李雪兰承诺将湘岳兰庭二期《国有土地使用权证》（国用2008第XXXXX号）、《建设用地规划许可证》（岳规（用）200XXXX号）、《建设工程规划许可证》（岳规（工）201XXXX号）、《建设工程施工许可证》（编号3060220140416XXXX）共四本证件抵押在陈守杰处，李雪兰贷款到账并付清陈守杰房产转让余款430万元后，陈守杰将上述四本证件返还给李雪兰；陈守杰承诺积极配合李雪兰贷款。同日，李雪兰将上述四本证件交给了陈守杰。后李雪兰没有向陈守杰支付剩余房款。2018年3月26日，李雪兰向本院提起诉讼，要求确认上述承诺书无效并要求陈守杰返还以上证件。本院（2018）湘0602民初1437号民事判决书驳回了李雪兰的诉讼请求，岳阳市中级人民法院（2018）湘06民终3096号民事判决书对以上判决予以维持。四、2014年12月26日，岳阳市中级人民法院续查封案涉登记被告东辉房地产公司房号317、318、1416、1417、1418房屋；2015年8月5日，被告东辉房地产公司将C幢第-XXX号商铺出售备案给案外人冯伟、2019年4月12日将涉案房号5XX房屋备案给案外人任可；房号317、318、1416、1417、1418房屋均被两被告的债权人实际占有。五、另查明，被告李雪兰与原告签订合同时系被告东辉房地产公司股东、董事长，将被告东辉房地产公司湘岳兰庭二期证件抵押时是该公司独资股东、法定代表人。判决的理由与结果本院认为，一、原告与被告李雪兰签订的《房产转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，涉案房屋中的部分房屋虽存在司法查封，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项之规定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让，但双方在签订以上协议时均明知以上房屋的冻结情况，故包含合同价款在内的其他协议条款均合法有效。同时，被告李雪兰在2015年6月28日《承诺书》中再次确认尚欠原告陈守杰房产转让余款430万元亦是对以上《房产转让协议》履行情况的结算，原告陈守杰现依据双方约定请求被告李雪兰支付余款于法不悖，应予支持。被告李雪兰未依约履行，应当承担违约责任。二、关于违约金的计算，当事人之间没有约定的，结合合同性质按照法定原则或者交易习惯进行处理。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。故本案逾期违约金计算至起诉之日止为1468754元［4300000元×0.049（五年期贷款利率）×1.5÷360×1673天（自2014年9月4日至2019年4月4日）］。三、根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条之规定“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”，第六十二条之规定，“法定代表人因执行职务造成他人损害的，由法人承担民事责任”，被告东辉房地产公司在被告李雪兰取得房屋后，通过公司账户向原告支付款项，并将原告出让的房屋以自己的名义对外出售、将公司二期开发的相关证件交被告李雪兰抵押给原告，应视为对公司董事长、法定代表人对外代表公司履行职务的追认，故东辉房地产公司是房产对外转让的实际权利义务承受人，被告李雪兰未在约定时间向原告履行付款义务，被告东辉房地产公司应对房款支付及违约金承担连带责任。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第六十二条、第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第五十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告李雪兰在本判决生效后十日内支付原告陈守杰房款4300000元，逾期违约金1468754元，被告岳阳东辉房地产开发有限公司承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈守杰其他诉讼请求。案件受理费52960元，保全费5000元，合计57960元，由被告李雪兰、岳阳东辉房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 胡 波人民陪审员 刘 兰人民陪审员 杨玉红二０一九年九月十一日书 记 员 汤安子