江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1151号上诉人（一审被告）：邓英，女，1961年9月30日出生，汉族，住址：江西省横峰县虹桥西路南区。委托诉讼代理人：章晟，男，1985年11月4日出生，汉族，住址：江西省上饶市信州区，系被告邓英儿子，一般代理。被上诉人(一审原告)：徐梦洁，女，1989年12月15日出生，汉族，住址：江西省上饶市上饶县。上诉人邓英与被上诉人徐梦洁房屋租赁合同纠纷一案,江西省上饶市信州区人民法院（以下简称信州区法院）于2019年5月15日作出(2019)赣1102民初1003号民事判决，邓英不服该判决向本院提起上诉，由于本案没有新的事实和理由，本院依法组成合议庭，进行了不开庭审理。本案现已审理终结。邓英上诉请求：1.撤销信州区法院(2019)赣1102民初1003号民事判决，改判邓英与徐梦洁租房合同依然有效,邓英无需退回四个月租金14,520元。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.2014年11月14日，邓英与徐梦洁签订房屋租赁合同时约定的房屋用途是经营，并非仅限用于儿童英语培训。2.一审判决根据徐梦洁提供2018年12月21日、25日下午微信截图就认定双方达成了解除合同合意，这属于事实认定错误。事实上邓英在2019年12月25日根本没有同意解除与徐梦洁合同的意愿。3.2019年1月16日，徐梦洁约邓英看案涉出租房时，看到案涉出租房遭到损害，邓英当时表示不同意解除合同并要求徐梦洁恢复房屋原状或赔偿。当时徐梦洁只是把房屋钥匙给了另外一个房屋的出租人，没有给邓英。4.在2019年4月29日，徐梦洁还到了案涉出租房，并将案涉出租房的钥匙邮寄给邓英家中。徐梦洁答辩称：一审判决认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确定合理，审理流程合法，请求二审法院维持原判，驳回邓英上诉请求。1.双方于2018年12月31日经协商提前解除了房屋租赁协议，事实清楚，证据确实充分。因案涉出租房消防、楼层达不到教育部门及有关部门关于校外培训机构的设置条件，导致徐梦洁租赁房屋用于开办教育培训机构的合同目的无法实现，继续履行合同对徐梦洁不公平，根据公平原则徐梦洁有权要求解除合同，后经双方协商同意解除合同，有证据微信截图内容为证。2.双方虽然没有签订正式的解除租赁合同协议，但从2018年12月7日起通过双方及案外人等人所在微信聊天群里的聊天内容，可以认定双方已经达成了解除租赁合同的合意。3.合同解除后，邓英应该返还徐梦洁租金14,520元（3,630元/月×4个月）。双方协议提前解除合同，徐梦洁不存在违约的前提下，邓英应该返还已提前缴纳4个月的租金。4.双方履行合同长达4年多，徐梦洁装修案涉出租房系因经营需要，对此邓英早已知情且多次去实地看过，故邓英要求赔偿是没有理由的，且邓英该要求与本案无关，不应在本案中一并处理。徐梦洁一审的诉讼请求：1.邓英向徐梦洁返还押金3,000元；2.邓英向徐梦洁退还租金14,520元（3,630元/月×4个月）；3.本案诉讼费由邓英负担。信州区法院认定：2014年11月24日，徐梦洁（乙方）与邓英（甲方）和案外人刘雪凤（另案处理）签订书面《房屋租赁合同》，约定租赁坐落于上饶市信州区胜利路54-52-A801室，租赁期限5年，自2014年11月25日至2019年11月24日止，房屋押金为3,000元，租金2014年11月25日至2016年11月24日每月为3,000元，2016年11月24日以后每两年租金在原有基础上上涨10%，每半年支付一次。合同对双方的权利义务及退房交接方式有约定。徐梦洁、邓英均在合同落款处签名捺印。合同生效后，双方按约履行。徐梦洁于合同签订当日通过招商银行支付被告21,000元（含押金3,000元），于2018年11月26日转账邓英半年租金21,780元（每月租金3,630元），邓英交付租赁房给徐梦洁使用。2018年12月因教育局等部门对校外培训机构有规范要求，徐梦洁另寻场所租赁，于2018年12月21日、25日通过微信向邓英提出解约，邓英接受，徐梦洁、邓英达成解约合意。徐梦洁要求邓英退回押金和多交的4个月租金，邓英不同意并要求徐梦洁恢复原状，赔偿损失。经法官庭前释明，邓英未反诉。另查明，租赁期间，徐梦洁对租赁房卫生间进行了改善，租赁房有漏水现象。信州区法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。2014年11月14日徐梦洁、邓英签订《房屋租赁合同》，双方均签字捺印，意思表示真实，且内容不违反法律规定，有效，该院予以确认。合同约定租赁期限为5年，徐梦洁在2018年12月因非自然灾害或政府拆迁原因终止履约，构成违约，应承担相应违约责任。徐梦洁于2018年12月25日通过微信方式提出解约，邓英接受，双方达成解约合意，徐梦洁要求邓英退还多交4个月的租金14,520元，正当，采信。徐梦洁改善租赁房卫生间，造成租赁房漏水，邓英有权另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定判决，1.邓英应一次性退还徐梦洁多交付的四个月租金14,520元；2.驳回徐梦洁其他诉讼请求。案件受理费238元，减半收取119元，徐梦洁、邓英各负担59.5元。本院经审理查明，2018年12月因教育局等部门对校外培训机构有规范要求，案涉出租房无法满足相应相关要求，徐梦洁另寻场所租赁经营，并于2018年12月21日、25日通过微信群里向邓英等人提出解约，邓英未予明确回应徐梦洁提出解除房屋租赁合同的请求，后双方因案涉出租房损害赔偿问题以及是否解除案涉出租房租赁合同引起争议。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，围绕着邓英的上诉请求，徐梦洁的答辩意见，本案二审争议焦点:1.徐梦洁与邓英对案涉房屋租赁合同是否达成解除合同的意见。2.徐梦洁是否有权解除案涉房屋租赁合同。1.关于徐梦洁与邓英对案涉房屋租赁合同是否达成解除合同的意见的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”规定，在本案中，徐梦洁通过微信在2018年12月几次向邓英表达了解除租赁合同的意愿，从该微信内容上看，邓英并没有明确表示同意徐梦洁解除合同的意愿，而在2019年1月双方实地查看案涉出租房时对该房屋的损害赔偿的事情引起争议，显然邓英与徐梦洁就案涉房屋租赁合同的解除事项没有达成一致意见，一审判决认定双方在2018年12月达成了解除房屋合同的合意与事实不符，本院依法予以纠正。邓英认为双方没有在2018年12月一致同意解除房屋租赁合同的上诉理由成立，本院予以采纳。2.关于徐梦洁是否有权解除案涉房屋租赁合同的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该司法解释就是对合同履行过程中出现了情势变更的情况，一方当事人继续履行合同不能实现合同目的或者明显不公平时，可以通过诉讼途径请求人民法院确定变更或者解除合同，人民法院对一方当事人解除合同请求予以支持的，那么确定解除合同时间点应该以另一方当事人收到起诉状副本时较为合理。在本案中，徐梦洁租赁邓英的房屋是用于教育培训，从长达4年多合同履行情况来看，邓英系知情的。由于教育管理部门和其他相关职能部门对教育培训机构进行规范，故案涉出租房无法满足要求，如徐梦洁继续履行合同，租赁房屋，缴纳租金，徐梦洁无法实现租房的经营目的，对徐梦洁显然不公平。在本案中，徐梦洁通过诉讼途径要求邓英返还租金，邓英于2019年3月13日收到本案一审起诉状副本，综合本案情况，本院确认双方合同解除时间为2019年3月13日。合同解除后，出租人收取的尚未履行的租金，应依法予以退回，故徐梦洁已经提前缴纳2019年3月14日至2019年5月24日期间的租金邓英应该予以返还。该期间二个月零拾天的租金为8,470元（3,630元/月×2个月＋3,630元/月÷30天×10天）。邓英上诉请求不予退回4个月的租金不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省上饶市信州区人民法院(2019)赣1102民初1003号民事判决第二项即驳回徐梦洁其他诉讼请求；二、变更江西省上饶市信州区人民法院(2019)赣1102民初1003号民事判决第一项为上诉人邓英于本判决生效后十五日内一次性退还被上诉人徐梦洁租金人民币8,470元；三、驳回邓英的上诉请求。一审案件受理费减半收取119元，由徐梦洁负担59.5元，邓英负担59.5元；二审案件受理费163元，由徐梦洁负担81.5元，邓英负担81.5元。本判决为终审判决。审判长  万利剑审判员  聂晓红审判员  付 强二〇一九年九月三日书记员  朱诗琦