河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫11民终1310号 上诉人（原审原告、反诉被告）：河南省联通通信有限公司漯河市分公司，住所地漯河市郾城区嵩山路北段。 负责人：余音，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李献君，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡宏伟，河南双联律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：河南中汇贸易有限公司，住所地漯河市源汇区长江路**。 法定代表人：张留柱，该公司经理。 委托诉讼代理人：程会远，河南信博律师事务所律师。 上诉人河南省联通通信有限公司漯河市分公司（以下简称联通公司漯河分公司）与上诉人河南中汇贸易有限公司（以下简称中汇贸易公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服源汇区人民法院（2018）豫1102民初3066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。上诉人联通公司漯河分公司的委托诉讼代理人李献君、胡宏伟，上诉人中汇贸易公司的委托诉讼代理人程会远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联通公司漯河分公司上诉请求：1、撤销源汇区人民法院（2018）豫1102民初3066号民事判决，依法改判。2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月31日双方租赁合同到期，但被告仍占有该场地继续经营。2018年1月3日，原告向被告发出了告知函，要求被告退还租赁物，被告不仅没有退还租赁物，反而在该场地内对设施进行大规模改造，上诉人让保安公司阻止被上诉人继续施工改造，既是为了防止损失的扩大，也是为了制止被上诉人的不法侵害行为。上诉人的维权方式适当、合理，未超过合理限度。被上诉人的反诉请求没有事实和法律依据，不应支持。 中汇贸易公司二审答辩称：双方存在长达十几年的房屋租赁合同关系，2016年由于环保政策要求，上诉人花费数百万元对加油站进行改造，添置设备，延续几个月时间，被上诉人完全知晓且未提出异议。2018年1月3日，被上诉人贴发告示，不让上诉人继续使用房屋并采取强制手段留置了上诉人用于经营的相应资产，未给于上诉人的合理期限，被上诉人没有按照法律规定合理合法的行使解除权，给上诉人带来巨大的利益损失，应当给予赔偿。 中汇贸易公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人营业损失2000000元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：双方存在长达十几年的房屋租赁合同关系，一直合作愉快。2016年由于环保政策要求，上诉人花费数百万元对加油站进行改造，添置设备，延续几个月时间，被上诉人一直未提出异议。后来被上诉人要求补签合同，补签日期为2014年10月31日-2017年11月1日。截止合同到期后，上诉人将新一年房租按照十多年的双方交易惯例，通过银行转账至省联通公司账户后两个月，被上诉人也未提异议。上诉人一直继续使用该场地，在此期间，被上诉人明知上诉人花费巨额费用装修改造，未予提醒和阻止，上诉人也有理由相信双方继续合作的意愿。2018年1月3日，被上诉人贴发告示，不让上诉人继续使用房屋并采取强制手段留置了上诉人用于经营的相应资产，打破了通知上诉人的合理期限（应根据合同性质、交易目的和交易习惯至少给予承租人不低于3个月的期限），被上诉人没有按照法律规定合理合法的行使解除权，给上诉人带来巨大的利益损失。 联通公司漯河分公司二审答辩称：我公司是在中汇贸易公司拒绝退还租赁物反而大规模进行改造时阻止其施工，行为适当合法，其上诉理由不能成立，应予驳回。 联通公司漯河分公司向一审法院请求：1、被告停止侵害、排除妨碍，退还给原告位于漯河市源汇区长江路41号店房屋和场地及其他设施，并恢复原状。2、赔偿给原告房屋场地闲置损失(自2017年11月1日起至实际归还之日止)，每月按16167元计算。3、赔偿拒绝归还房屋场地造成的其他损失(自2018年2月1日起至实际归还之日)每月按10500元计算。诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月12日，原被告签订房屋出租合同，原告将其位于漯河市长江路××号的房屋、场地及有关设施出租给被告使用，双方对租赁期限、租金、双方的权利和义务等进行了约定，合同签订后，双方均履行了合同，2017年10月31日双方租赁合同到期，但被告仍占有该场地继续经营。2018年1月3日，原告向被告发出了告知函，要求被告退还租赁物，被告不仅没有退还租赁物，反而在该场地内对设施进行大规模改造，为了避免给双方造成更大的损失，原告只有派驻保安人员阻止被告进行改造以防止损失的扩大。后双方多次进行协商，被告仍占据房屋场地不予归还给原告，引起本诉。 中汇贸易公司向一审法院反诉请求：继续履行合同，原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）经济损失2000000元。事实与理由：1、原告要求被告停止侵害，排除妨碍，恢复原状的理由不成立。双方诉争场地自2018年1月9日起已被原告雇佣的漯河市凯悦物业有限公司实际控制，经营场所被强占，电表线路被破坏，被政府主管部门要求整改的双罐改造施工被违法阻挠停工，被告不存在任何侵害行为，真正的侵权人是原告。2、原告要求被告赔偿房屋、场地闲置损失没有法律依据。双方存在长达十几年的房屋租赁合同关系，一直合作愉快。2016年由于环保政策要求，被告花费数百万元对加油站进行改造，添置设备，延续几个月时间。原告一直未提出异议，后来原告要求补签合同，补签日期为2014年10月31日-2017年11月1日，根据双方多年的交易习惯，被告在补签合同后的十日内将第二年租金转账汇款给原告。被告一直继续使用该场地，在此期间，原告明知被告花费巨额费用装修改造，未予提醒和阻止，被告也有理由相信双方继续合作的意愿。2018年1月3日，原告贴发告示，不让被告继续使用房屋。1月9日原告即雇佣没有保安资质的漯河市凯悦物业公司到被告经营场所进行阻挠、干扰并威胁、恐吓。现经营场地已被原告强占并实际控制，造成场地闲置的原因是原告，被告不应承担任何责任，要求赔偿损失更没有法律依据。3、原告要求按每月10500元的标准赔偿其他损失没有依据。双方诉争的加油站除了场地外，其他加油设备等附属设施归被告所有，现因加油站被原告雇佣的物业公司强行霸占，被告员工无法进入现场，原告要求的其他损失没有任何依据。故原告的本诉应依法驳回，现被告反诉要求继续履行合同，判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）经济损失2000000元。理由为：双方于2014年签订了房屋租赁合同，约定由被告使用位于长江路西段的房屋、场地。双方租赁期间关系良好，被告按约履行了合同义务，原告也应按照合同约定承担义务。2016年双方又补签了3年合同，签订合同后，被告对场地设施花费300余万元进行了装修、改善，原告并未提出异议。被告将2018年-2019年租金转账给原告，租金交付几个月后，原告突然不允许被告经营，从而导致被告租赁合同目的无法实现，原告雇佣他人强占被告的加油站，在双方未协商一致的情况下，单方面拒绝履行合同义务。使被告租用房屋用于经营的商业目的无法实现，给被告造成巨大商业损失。 一审法院认定事实：位于本市区××北侧××房屋及土地（房屋证号为漯房权证市字第××号、面积765.55平方米、土地证号为漯国用（2004）第000115号、面积117**平方米）的所有权人和使用权人为本案原告（反诉被告）联通公司漯河分公司，该场地原建有一加油站，自2004年开始，联通公司漯河分公司与中汇贸易公司签订租赁合同，将该加油站出租给中汇贸易公司使用，双方租赁关系一直延续，中汇贸易公司一直在该场地经营加油站业务。2016年5月12日，联通公司漯河分公司作为甲方（出租方），中汇贸易公司作为乙方（承租方），双方签订了一份房屋出租合同，该合同主要约定：甲方将位于漯河市源汇区长江路41号临街楼一层，共计6间，建筑面积349.66平方的房屋、包括场地、站房及3个储油罐出租给乙方用于经营，租赁期限自2014年11月1日至2017年10月31日，第一年租金160000元，第二年租金160000元，第三年租金168000元，合同签订后十日内乙方向甲方交纳24个月租金320000元，剩余租金于上次交款应到期限的十五日前全部付清。租赁期间，乙方负责房屋正常维修，乙方经甲方书面同意在不危及加油站及房屋安全的情况下可以适当装修改造，费用由乙方承担。合同终止时，加油站装修改造的设施，设备产权归甲方所有，甲方无需经济补偿。租赁期间的水、电、煤气、物业、税务、卫生、消防等所发生的其他费用由乙方支付。租赁期间如确需收回租赁房屋，必须提前三十日书面通知乙方解除合同。租赁期满，乙方需将房屋退还甲方，如双方同意继续租赁，可续签租赁合同，乙方在同等条件下享有优先权。双方还在合同中约定了交付期限，双方的权利和义务、争议的解决、违约责任等。合同签订后，中汇贸易公司在该场地经营汽油、柴油等成品油的销售业务并使用中海石化商标和字号从事加油站经营。2016年4月中汇贸易公司向联通公司漯河分公司做出承诺书，以加油站年久失修存在安全隐患，按照法律规定需要完成油气污染治理为由，要求对加油站进行改造，改建后的加油站产权仍归联通公司所有，后被告开始对加油站进行升级改造建设及进行电路安装改造工程。2016年10月13日中汇贸易公司将2016年11月1日至2017年10月30日的租赁费168000元支付给河南省联通通信有限公司。2016年度中汇贸易公司对其经营的加油站投资进行了升级改造，改造内容包括变压器、室内外装修、增添洗车机、双层储油罐等设施。2017年11月10日，中汇贸易公司又通过银行转账将2017年至2018年度的租金168000元支付给河南省联通通信有限公司。2018年1月1日原告联通公司漯河分公司与漯河市凯悦物业管理有限公司（以下简称凯悦物业）签订了一份委托管理合同，约定原告委托凯悦物业“保障位于长江路××号加油站场地及相关设施的安全、防范安全事故的发生”，委托期限2018年1月1日起至2018年1月31日止。2018年1月3日，联通公司漯河分公司向中汇贸易公司发出告知函，以双方的租赁合同已于2017年10月31日期满为由要求中汇贸易公司于2018年1月31日前腾退租赁物并退还给其公司。因中汇贸易公司不同意退还租赁物，并继续实施油罐改造工程，自2018年1月9日起，凯悦物业安排保安人员进入被告中汇贸易公司的经营场地，以合同期满为由要求中汇贸易公司停止施工并搬走，阻止过程中将电表箱停电，双方发生争议，中汇贸易公司遂报警，警方出警后认为双方系合同纠纷应协商或诉讼解决，但双方未有协商结果，此过程一直持续到1月15日，造成中汇贸易公司经营的加油站停止营业及施工停工，至双方提起诉讼，该加油站一直处于停业状态。2018年1月19日，河南联通公司将该168000元租金退还给中汇贸易公司银行账户。后原告联通公司漯河分公司又委托漯河市金盾保安服务有限公司对加油站建筑物及设施物品等委托进行保安服务管理，并每月支付服务费10500元。另查明，被告中汇贸易公司提出反诉后向法院申请对加油站每月停业损失及设备损耗价值进行价格评估，经法院委托河南亚宇价格事务所有限公司进行评估，结论为该加油站每月平均销售收入为4533271.22元，原油及其它成本费用为3866349元，每月折旧机器设备价值为6338.46元，经计算每月停业损失为673260.68元（4533271.22元-3866349元+6338.46元），中汇贸易公司为此支出评估费26000元。 一审法院认为，当事人有自愿订立合同的权利、当事人履行合同应当遵循公平、诚实信用原则。租赁合同期间届满承租人应当返还租赁物，如承租人继续使用租赁物、出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告联通公司漯河分公司与被告中汇贸易公司自2004年以来一直存在租赁关系，被告也一直在承租物处经营加油站业务，双方签订的租赁合同期限至2017年10月31日期满，期满后双方未再继续签订书面租赁合同，双方也均未提出解除租赁关系返还租赁物，中汇贸易公司于2017年11月10日又向原告支付了2018年度的租金，并继续使用租赁房屋及场地进行经营，并按环保政策要求进行场地施工，当时原告未提出异议，亦未及时向被告退还下年度租金，依法应认定为双方租赁关系继续延续但为不定期租赁。2018年1月3日，联通公司漯河分公司向中汇贸易公司提出租赁期满，并要求1月31日前腾退租赁物，这本系联通公司漯河分公司依法享有的解除租赁合同的权利，但在通知限定时间尚未期满双方也未协商一致的情况下该公司即委托凯悦物业公司派出保安人员阻止被告正常经营及施工导致该加油站停业至今，给被告造成了一定的经济损失，原告维权方式不当，依法应当对造成的损失承担民事责任。中汇贸易公司在租赁合同期满时未能继续签订书面租赁合同，应当预见到经营风险，在经营及建设投资时应有谨慎注意义务并采取适当措施防止损失的扩大，因其未采取适当方式避免损失扩大故应对损失结果的发生也应承担一定的民事责任。现原告联通公司漯河分公司以自己的行为表明不再履行合同并已实际退还了被告预交的当年度租金，实际上系要求解除双方的租赁关系，其请求返还租赁物于法有据，法院予以支持，其主张被告系侵权不能成立。原告要求2018年1月9日以前的租赁物占用费应当支持，但2018年1月9日以后原告已委托保安人员进入租赁现场进行控制并造成租赁场地停业闲置，被告在此期间未能实际营业获利，原告再要求被告支付此期间的场地占用费于法无据，法院不予支持。被告中汇贸易公司在接到原告的腾退通知后应积极采取措施，防止损失的扩大，在双方未能达成继续租赁合意的情形下要求继续履行租赁合同已不符合实际情况，其认为单方支付了租金后合同仍要延续，合同应当继续履行的辩称意见，缺乏法律依据，法院不予采信，但其反诉请求停业损失中2018年1月当月的营业损失于法有据，法院予以支持，关于被告要求的2018年1月以后的营业损失法律事实及依据不足，法院不予支持。根据本案实际情况，法院依法确定原告联通公司漯河分公司应承担造成的2018年1月当月经济损失的40%为宜，其他损失由被告自行承担。综上，原被告本诉和反诉诉讼请求中的部分请求事实清楚、于法有据，法院予以支持，双方其他缺乏依据的请求均予驳回。故依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）河南中汇贸易公司于本判决生效后十五日内将其承租的位于漯河市长江路××号的房屋及场地返还给原告（反诉被告）河南省联通通信有限公司漯河市分公司并支付自2017年11月1日至2018年1月9日的租金32219元（年租金168000元÷365天×70天）。二、原告（反诉被告）河南省联通通信有限公司漯河市分公司于本判决生效后十五日内赔偿给被告（反诉原告）河南中汇贸易公司营业损失269304元（月停业损失673260.68元×40%）。三、驳回原被告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费100元，反诉费11400元，评估费26000元，共计37500元，由原告（反诉被告）河南省联通通信有限公司漯河市分公司负担7500元，被告（反诉原告）河南中汇贸易有限公司负担30000元。 二审中，当事人双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本案二审的争议焦点为：一审判决联通公司漯河分公司赔偿中汇贸易公司的营业损失数额是否适当；中汇贸易公司支付联通公司漯河分公司租金数额是否适当。 本院认为，联通公司漯河分公司与中汇贸易公司自2004年以来一直存在租赁关系，双方签订的书面租赁合同期限至2017年10月31日期满，期满后双方未再继续签订书面租赁合同，双方也均未提出解除租赁关系返还租赁物。中汇贸易公司于2017年11月10日又向联通公司漯河分公司支付了2018年度的租金，并继续使用租赁房屋及场地进行经营，并按环保政策要求进行场地施工，当时联通公司漯河分公司未提出异议，亦未及时向中汇贸易公司退还下年度租金，应认定为双方租赁关系继续延续，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“……视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，联通公司漯河分公司于2018年1月3日，向中汇贸易公司提出租赁期满，并要求1月31日前腾退租赁物，是联通公司漯河分公司作为出租人依法享有的解除权，但联通公司漯河分公司在通知限定时间尚未期满双方也未协商一致的情况下即委托凯悦物业公司派出保安人员阻止中汇贸易公司正常经营及施工导致该加油站停业至今，给中汇贸易公司造成了一定的经济损失，联通公司漯河分公司应当对造成的损失承担民事责任。中汇贸易公司在租赁合同期满未能继续签订书面租赁合同，其与联通公司漯河分公司之间转化为不定期租赁关系的情况下，应当预见到经营风险，在经营及建设投资时应有谨慎注意义务并采取适当措施防止损失的扩大，因其未采取适当方式避免损失扩大故应对损失结果的发生也应承担一定的民事责任。一审法院根据中汇贸易公司的申请，委托评估机构对营业损失进行评估进而认定中汇贸易公司2018年1月当月的营业损失数额于法有据，应予支持。关于营业损失责任承担问题，一审法院根据本案实际情况，酌定联通公司漯河分公司承担40%、中汇贸易公司承担60%并无不当。因2018年1月9日以后联通公司漯河分公司已委托保安人员进入租赁现场进行控制并造成租赁场地停业闲置，故一审法院支持联通公司漯河分公司要求2018年1月9日之前的租赁物占用费亦符合实际情况。综上，上诉人联通公司漯河分公司和上诉人中汇贸易公司的上诉请求均没有事实和法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，由河南省联通通信有限公司漯河市分公司负担5340元，由河南中汇贸易有限公司负担20376元。 本判决为终审判决。 审判长  张素丽 审判员  刘冬凯 审判员  翟朝飞 二〇一九年九月十二日 书记员  曹洋兰