福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0504民初2168号 原告：泉州市鑫龙房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳经济开发区B-04-04-01地1-4号店。 法定代表人：钱亚娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘丽瑜、叶茗发，福建凯泉律师事务所律师。 被告：李炳生，男，1984年3月26日出生，汉族，住湖南省新宁县。 被告：黄德生，男，1975年6月25日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 被告：赖雪珍，女，1975年9月3日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 原告泉州市鑫龙房地产发展有限公司（以下简称鑫龙公司）与被告李炳生、黄德生、赖雪珍案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月18日立案，依法适用普通程序，于2018年11月2日、2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告鑫龙公司的委托诉讼代理人刘丽瑜到庭参加诉讼，被告李炳生、黄德生、赖雪珍经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫龙公司向本院提出诉讼请求：1.判决立即解除对址在泉州市洛江区的查封，排除对该房产的执行行为，并不得执行该房产；2.确认址在泉州市洛江区归鑫龙公司所有；3.李炳生、黄德生、赖雪珍承担一切诉讼费用。事实与理由：鑫龙公司与黄德生于2011年11月10日签订编号201111100008《商品房买卖合同》及附件，合同约定，黄德生向鑫龙公司购买其开发的址在泉州市洛江区房屋（以下简称“212室房屋”），购房款总价361194元，付款方式为：签订合同时黄德生支付购房款111194元，余款250000元向银行申请按揭贷款。同时，双方于合同附件六《合同补充协议》第二条第三款约定：“担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（诉讼费、律师费等）及损失”。2011年12月15日，黄德生与中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称中国建行泉州分行）签订《个人住房借款合同》一份，约定黄德生向中国建行泉州分行贷款支付诉争房产购房余款250000元，并约定了其他条款。根据2010年12月30日黄德生与中国建行泉州分行签订《个人住房借款最高保证合同》的约定，鑫龙公司为黄德生《个人住房借款合同》项下的债务履行提供连带责任保证。由于黄德生未能及时履行偿还按揭贷款本息的义务，中国建行泉州洛江支行于2016年1月18日向泉州市洛江区人民法院起诉，该院于2016年9月5日作出（2016）闽0504民初119号民事判决书，判决：黄德生偿还中国建行泉州洛江支行借款本金193640.63元及相应利息；同时判令鑫龙公司对上述债务承担连带清偿责任。2018年5月11日，鑫龙公司向中国建行泉州洛江支行承担担保责任，鑫龙公司共计为黄德生代偿还贷款本息及诉讼费、执行费计236027.38元。2018年6月8日，鑫龙公司向泉州市洛江区人民法院提起（2018）闽0504民初1721号诉讼，请求判令解除鑫龙公司与黄德生于2011年11月10日就诉争房产签订的合同编号201111100008《商品房买卖合同》及附件，并判令黄德生将诉争房产腾空后返还给鑫龙公司及其他相关诉讼请求。李炳生与黄德生民间借贷纠纷一案的判决生效后，李炳生向泉州市洛江区人民法院申请强制执行，该院以（2015）洛执字第250号立案，并查封了212室房屋。2018年6月14日，鑫龙公司向泉州市洛江区人民法院提出案外人执行异议申请，该院于2018年6月28日作出（2018）闽0504执异6号执行裁定书，裁定：驳回鑫龙公司的异议申请。鑫龙公司特提起案外人执行异议之诉，请求支持鑫龙公司的诉讼请求。 李炳生、黄德生、赖雪珍未作答辩。 鑫龙公司提供证据如下: 1.营业执照一份，证明鑫龙公司主体资格； 2.本院(2018)闽0504执异6号执行裁定书一份，证明鑫龙公司作为案外人向本院申请执行异议，本院驳回鑫龙公司的申请； 3.泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案表、商品房买卖合同及附件共6份，证明黄德生向鑫龙公司购买的诉争房产，购房款总价为361194元，购房合同及附件对合同解除的条件以及相关的法律责任做了明确的约定； 4.个人住房借款合同、商品房销售贷款合作协议书各一份，证明黄德生向中国建行泉州分行借款25万元用来支付购房款，鑫龙公司提供连带责任保证的事实； 5.本院（2016）闽0504民初119号民事判决书、（2018）闽0504执173号执行通知书各一份，证明因黄德生逾期未归还按揭贷款本息，中国建行泉州洛江支行提起诉讼，本院判令鑫龙公司承担连带责任； 6.个人贷款还款凭证两份、客户回单一份、结清证明一份、人民法院诉讼收费专用发票两份，证明黄德生未履行支付按揭贷款本息的义务，鑫龙公司代其垫付的部分费用以及承担的保证责任，承担诉讼费及执行费，合计为236027.38元，鑫龙公司主张解除涉案商品房买卖合同的条件已成就； 7.法院特快专递邮件详情两份，证明鑫龙公司在收到本院执行裁定书15日内提起本案诉讼； 8.黄德生身份证复印件一份，证明黄德生的主体资格； 9.本院（2018）闽0504民初1721号民事判决书及生效证明书各一份，证明诉争商品房买卖合同及相关附件已经判决解除，且判决黄德生、赖雪珍应配合办理注销登记手续并腾空房屋，本案诉争房产的查封依据已不存在； 10.本院（2019）闽0504执1273号受理执行案件通知书、（2019）闽0504执1272号受理执行案件通知书、（2019）闽0504执1273号协助执行案件通知书各一份，证明（2019）闽0504执1273号是执行注销房屋备案登记、（2019）闽0504执1272号是申请执行腾空房屋。 李炳生、黄德生、赖雪珍未提供证据。 鑫龙公司提供的证据1-10，来源合法，客观真实，与本案有关联，本院对上述证据的“三性”予以确认。 根据当事人的陈述及本院审核的证据，本院认定事实如下： 鑫龙公司与黄德生于2011年11月10日签订编号201111100008《商品房买卖合同》及附件，合同约定：黄德生向鑫龙公司购买其开发的址在泉州市洛江区房屋，购房款总价361194元，付款方式为：签订合同时黄德生支付购房款111194元，余款250000元向银行申请按揭贷款。同时，双方于合同附件六《合同补充协议》第二条第三款约定：“担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费）及损失”。2011年12月15日，黄德生、赖雪珍与中国建行泉州分行签订《个人住房借款合同》一份，约定黄德生、赖雪珍向中国建行泉州分行贷款支付212室房屋购房余款250000元，并约定了其他条款。《个人住房借款合同》特别签订条款约定，鑫龙公司为黄德生、赖雪珍与中国建行泉州分行签订《个人住房借款合同》项下的债务履行提供保证，保证方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保人权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。由于黄德生、赖雪珍未能及时履行偿还按揭贷款本金、利息的义务，鑫龙公司也未能履行保证人的义务，中国建行泉州分行以黄德生、赖雪珍、鑫龙公司为被告于2016年1月向本院提起诉讼，本院于2016年9月5日作出（2016）闽0504民初119号民事判决书，判决:一、解除中国建行泉州分行与黄德生、赖雪珍签订的编号2011年建泉洛个个房借字××号《个人住房借款合同》；二、黄德生、赖雪珍偿还中国建行泉州分行借款本金193640.63元及相应利息；三、鑫龙公司对上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向黄德生、赖雪珍追偿。2015年3月至2018年5月，鑫龙公司向中国建行泉州分行承担担保责任，共计为黄德生代偿借款本金、利息（违约金）、诉讼费、执行费合计236027.38元。2018年6月，鑫龙公司以黄德生、赖雪珍为被告提起诉讼，本院于2018年12月14日作出（2018）闽0504民初1721号民事判决书，判决：一、鑫龙公司与黄德生于2011年11月10日签订的合同编号201111100008《商品房买卖合同》及附件于2018年10月18日解除；二、黄德生、赖雪珍应协助鑫龙公司办理《商品房买卖合同》及附件解除后的备案登记注销及预告登记撤销等相关手续；三、黄德生应将泉州市洛江区房屋腾空返还给鑫龙公司；四、黄德生应于本判决生效之日起十日内支付给鑫龙公司违约金54179.1元、律师代理费5000元。李炳生与黄德生民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月28日作出（2014）洛民初字第1303号民事判决书，判决：黄德生应在本判决生效之日起偿还李炳生借款19500元及利息。李炳生向本院申请强制执行，本院作出（2015）洛执字第250号之二执行裁定书，裁定：查封被执行人黄德生名下址在泉州市洛江区房屋。2018年6月14日，鑫龙公司向本院提出案外人执行异议，本院于2018年6月28日作出（2018）闽0504执异6号执行裁定书，驳回鑫龙公司的异议请求。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定:“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。”因此，鑫龙公司请求停止对212室房屋的执行，其前提是依法对212室房屋享有实体权利且该权利系所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。 本案中，根据鑫龙公司提供的商品房买卖合同及其附件、个人住房借款合同、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、销售不动产统一发票以及商品房买卖合同注明的212室房屋所属地块的国有土地使用权证号、建设工程许可证号、商品房预售许可证号，可以认定212室房屋系鑫龙公司开发的。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条分别规定:“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。即商品房买卖合同解除的，债权消灭、预告登记失效。212室房屋虽于2011年11月办理了预告登记，但已生效的（2018）闽0504民初1721号民事判决解除了鑫龙公司与黄德生之间的《商品房买卖合同》及附件，该预告登记已失效，预告登记权利亦随之消灭，对212室房屋预查封亦丧失了事实及法律基础。故鑫龙公司请求停止对212室房屋的执行并解除预查封保全措施，具有事实和法律依据，本院予以支持。212室房屋还没有办理产权证，办理产权登记属不动产登记机关的行政职责范围，本案只审理执行异议之诉，确认212室房屋的所有权依法不属本院的审理范围。故鑫龙公司请求确认212室房屋归其所有，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下: 一、不得执行泉州市洛江区房屋； 二、驳回泉州市鑫龙房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由李炳生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本院于2018年6月28日作出的（2018）闽0504执异6号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  颜智斌 审 判 员  王腾飞 人民陪审员  杨锦兴 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  黄永继 附:本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理: （1）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （2）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。