江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初4086号原告：王继全，男，1970年1月14日生，住海安市。委托诉讼代理人：肖毅，海安市曲塘法律服务所法律工作者。被告：海安县海陵房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91320621727421658C,住所地海安市城东镇黄海大道（中）**。法定代表人：冯春，该公司总经理。委托诉讼代理人：王成，该公司办公室主任。原告王继全与被告海安县海陵房地产开发有限责任公司（以下简称海陵公司）商品房销售合同纠纷一案，于2019年6月12日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告王继全及其委托诉讼代理人肖毅，被告海陵公司的委托诉讼代理人王成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王继全向本院提起诉讼请求：判决解除原、被告的商品房买卖合同，返还原告购房款227800元（房款128000元、车库98000元、用电开户费1800元），支付违约金3840元，赔偿原告重置价损失251448.06元。事实与理由：被告海陵公司开发了曲塘镇人民中路金都商业广场商住楼项目。2010年7月9日，原告与被告签订了购房合同一份，原告向被告购买了该楼盘的4幢1-602室的商品房一套，并交纳了全部购房款128000元及车库款98000元、用电开户费1800元。双方约定该房于2011年1月30日前交付，并约定了逾期交房的违约金为日万分之六。由于被告未能按期交房，原告曾于2017年3月诉至法院，法院作出（2017)苏0621民初2237号民事判决书，判决被告支付2011年1月31日-2017年3月30日的违约金172646.4元，该部分的违约金被告己履行完毕。由于被告开发的案涉商品房无法交付合同无法履行，且目前的房价己今非昔比。被告海陵公司辩称：按照原合同约定继续履行。经审理查明：原告王继全与被告海陵公司于2010年7月9日签订商品房买卖合同1份。合同约定，原告购买被告开发的位于，建筑面积100.33㎡，单价1280元/㎡，总价128000元；原告一次性付款；被告海陵公司于2011年1月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付给原告适用；除双方协商同意解除或者变更合同外，如遇不可抗力，且海陵公司在发生之日起15日内告知原告的，海陵公司可据实予以延期；除合同规定的特殊情况外，海陵公司如未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海陵公司按日向王继全支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，王继全有权解除合同；王继全解除合同的，海陵公司应当自王继全解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按王继全累计已付款的3%支付违约金；王继全要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海陵公司按日向王继全支付已交付房价款万分之六的违约金。2009年9月18日，原告王继全向海陵公司支付15000元，海陵公司向其开具收款收据。2009年9月24日，原告向海陵公司支付113000元，海陵公司向其开具收据。2010年7月原告给付被告车库款98000元，2012年4月3日给付被告车库电费开户费1800元。其后，被告将车库交付给原告。此后，因为该楼盘所在地块没有拆迁完毕，导致涉案商品房并没有实际动工建设，因此被告海陵公司至今仍未能按照合同约定向原告交付涉案房屋。原告于2017年3月29日向本院起诉要求被告海陵公司支付2011年1月31日至2017年3月30日的逾期交房违约金172646.4元。本院经审理后，于2017年6月6日作出（2017）苏0621民初2237号民事判决，判决被告支付原告逾期交房违约金172646.4元。该判决款项经本院执行后被告支付原告，原告认可收到172646.4元。至本案开庭时，被告海陵公司就案涉房屋所在的楼盘仍未开建。2019年6月13日，原告再次向本院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同、返还购房款227800元、承担违约金并赔偿重置损失。本院通过邮政EMS向被告海陵公司送达民事起诉状，被告于2019年6月17日收到上述申请书。本院另案张礼明（同小区4幢601室业主）与海陵公司商品房销售合同纠纷一案中，张礼明向本院提出价格评估的申请，本院委托南通大成土地房地产评估有限公司评估。2019年7月3日，评估机构作出（苏通）大成（2019）（房估）字第058号司法鉴定询价报告，认为案涉房屋区域同面积毛坏房市场价值366000元（面积96.78平方米，单价3782元/平方米）。上述事实,有（2017）苏0621民初2237号民事判决书、司法鉴定询价报告，及双方当事人陈述等在卷佐证。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规禁止性规定，应当认定为合法有效。双方均应按合同的约定履行，违反合同约定应承担违约责任。现案涉房屋所在楼盘并未开建，被告海陵公司已经构成客观履行不能，原告有权解除合同。目前，判断合同是否有效解除主要从以下三方面考量，一是是否取得合同解除权，二是是否作出解除之意思，三是解除之意思是否有效到达对方当事人。一旦合同一方取得解除权，作出解除之意思且该解除意思有效到达对方当事人时，合同即有效解除。本案中，被告海陵公司承诺出售的房屋近十年未开建，何时开建遥遥无期，客观上构成履行不能，原告王继全取得合同解除权。原告王继全在本案审理过程中表达了解除意思，且该解除意思于2019年6月17日有效到达被告海陵公司。故案涉合同于2019年6月17日解除。合同解除后，被告收取的购房款应予退还。原告主张合同解除的违约金3840元系根据商品房买卖合同约定按已付房款的3%计算，计算准确。原告主张的重置价损失，因原告系602室业主，张礼明系601室业主，可参照张礼明一案的鉴定结论，即按单价3782元/平方米计算重置价格损失为251448.06元（3782元/平方米×100.33平方米-128000元）。被告辩称已经给付的违约金超过了原告的实际损失。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方的合同已经在履行，原告可主张因合同解除后所产生的损失。但原告前期所获得的逾期交房违约金和本次主张的解除合同的违约金、重置价格损失已超过了原告实际损失，存在重复计算的情形，应予以扣减原告实际获得的逾期付款违约金，同时不再计算解除合同的违约金，故被告应支付原告损失78801.66元（251448.06元-172646.4元）。商品房买卖合同既已解除，作为房屋附属使用的车库买卖关系亦应解除，被告应返还原告车库款98000元及电费开户费1800元，原告亦应交还车库。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王继全与被告海安县海陵房地产开发有限责任公司于2010年7月就海安市曲塘镇人民中路曲塘金都商业广场4幢1-601室房屋签订的商品房买卖合同（合同编号20100700048）于2019年6月17日解除。二、被告海安县海陵房地产开发有限责任公司返还原告王继全款项合计227800元（含购房款128000元、车库款98000元、用电开户费1800元）。三、被告海安县海陵房地产开发有限责任公司赔偿原告王继全损失78801.66元。上述金钱给付内容，于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告海安县海陵房地产开发有限责任公司不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、原告王继全于本判决发生法律效力后十日内向被告海安县海陵房地产开发有限责任公司交还车库。五、驳回原告王继全的其他诉讼请求。案件受理费8546元减半收取4273元，由被告海安县海陵房地产开发有限责任公司负担，并于本判决发生法律效力后10日内缴至本院（户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账号32×××16）；如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8546元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 任智峰二〇一九年九月十二日法官助理 莫亚敏书 记 员 崔静怡