安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0104民初3074号原告：安徽农业大学，住所地合肥市长江西路**，统一社会信用代码123400004850004115。法定代表人：程备久，该学校校长。委托诉讼代理人：程卫东，安徽安泰达律师事务所律师。被告：侯广程，男，1965年8月10日出生，汉族，住合肥市蜀山区。被告：侯伟程，男，1973年6月23日出生，汉族，住合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：杨德莉，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：程亮亮，安徽徽商律师事务所律师。原告安徽农业大学与被告侯广程、侯伟程房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽农业大学的委托诉讼代理人程卫东，被告侯伟程的委托诉讼代理人杨德莉、程亮亮到庭参加诉讼，被告侯广程经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽农业大学向本院提出诉讼请求：1．判令侯广程、侯伟程立即支付自2011年1月1日起开始承租安徽农业大学校内官亭路一条街门面房至2017年6月30日为止拖欠的租金112904元[（6年×12月+6个月）×48000元/年÷12月－已交租金199096元]；2.判令侯广程、侯伟程立即向安徽农业大学返还转租获得的不当得利71000元；3．判令侯广程、侯伟程承担本案全部诉讼费用。事实与理由：安徽农业大学校园内校内官亭路一条街门面房系安徽农业大学为全校师生提供生活服务于2004年建造的临时建筑，2010年12月20日安徽农业大学与侯广程、侯伟程签订一份《房屋租赁合同》，约定由侯广程、侯伟程承租该一条街中的4间门面房，面积约80平方米，年租金48000元，水电费自理，租期到2013年12月31日止。前述合同到期后，双方又两次续签了租赁合同至2016年9月30日止。后侯广程、侯伟程实际一直使用到该临时建筑被强制拆除（即2017年底）为止。三份租赁合同均约定侯广程、侯伟程在承租期间不得转租。在整个承租期内，侯广程、侯伟程仅支付租金199096元，尚欠112904元。2015年安徽省审计厅在对学校领导宛晓春、程备久任职期间经济责任履行情况的审计过程中，调查认定侯广程、侯伟程“承租后勤集团西门一条街80平方米门面房，支付年租金48000元，转租收取其中40平方米门面房年租金100000元（即转租谋利76000元）、10平方米门面房年租金16000元（即转租谋利10000元），另30平方米转租租金不明”。侯广程、侯伟程转租共获不当得利86000元，系其违约所得。审计结束后，学校根据省审计厅的要求责令侯广程、侯伟程向学校上交不当得利，但其仅上交了15000元，至今尚未退还剩余71000元。2018年省审计厅再次责令安徽农业大学追缴侯广程、侯伟程违约获取的不当得利。为维护自己的合法权益，尊重安徽省审计厅的审计结论，特提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。侯伟程辩称，1、双方之间的租赁关系应当是于2016年9月30日终止，安徽农业大学主张之后的房屋租金没有事实依据。安徽农业大学提供的《房屋租赁合同》明确约定租赁期限至2016年9月30日止，期限届满后，我方已经将涉案房屋交付给安徽农业大学；安徽农业大学主张2016年9月30日之后的房租，应当提供我方在2016年9月30日之后存在持续占有房屋的事实和相应的证据。2、安徽农业大学主张不当得利71000元没有法律依据。首先，不当得利是指没有合法依据，有损他人而取得的利益，需存在一方取得财产利益，一方受有损失，取得利益与所受损失之间存在因果关系，取得利益没有法律上的依据。本案中，安徽农业大学没有相应的财产损失，其就涉案房屋应当取得的房屋租金或财产权利以双方约定的租金为限，不应超出双方的约定。安徽农业大学主张获利的71000元属于其财产损失，根本不符合双方的约定，也不属于其财产损失。其次，我方转租获利71000元是基于我方与第三人之间的约定并将房屋使用权转让给第三人而获得，与安徽农业大学之间没有任何关联性，也不存在法律上的因果关系。3、我方仅欠安徽农业大学2015年度房屋租金4500元。首先，2018年11月9日的谈话内容明确记载我方欠缴2015年西门门面房租19500元，加上我方退缴的房屋转租差价15000元应当冲抵2015年度的租金，冲抵后，我方仅欠房租4500元。其次，安徽农业大学提供的审计厅审计报告出具的时间是2018年9月13日，该份报告是对2017年及以前的财务状况进行审计，其中可以明显看出，我方仅欠安徽农业大学2015年度的房屋租金，未涉及其他年度未付情况，安徽农业大学诉请主张的租金不符合实际情况。综上所述，我方仅欠安徽农业大学2015年度租金4500元。侯广程未作答辩。本院经审理查明：2010年12月20日，安徽农业大学后勤集团（出租方、甲方）与侯广程、侯伟程（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方现有房屋位于六宿舍一条街门面房4间，面积约80平方米，出租给乙方作经营用，乙方同意承租，甲方提供用电及用水，水、电费乙方自理；甲方从2011年1月1日起将出租房交付乙方使用，至2013年12月31日收回；合同签订之日，乙方先付12个月租金给甲方，每平方50元，年租金48000元；租赁期间，在甲方原在资产基础上乙方投入资金建设的任何不动产及附着装饰工程，其产权在租赁终止时自动无偿转为甲方所有，乙方使用权随合同终止而终止，对乙方由此而形成的债权债务一概与甲无关等内容。前述合同签订后，侯广程、侯伟程自2011年1月1日起开始使用案涉房屋。2014年9月21日，安徽农业大学后勤集团商贸管理中心与侯广程、侯伟程签订《房屋租赁合同》一份，约定将案涉房屋出租给侯广程、侯伟程使用，租赁期限从2014年9月30日至2015年9月30日，年租金48000元。2015年9月29日，侯伟程就案涉房屋与安徽农业大学后勤集团商贸管理中心续签《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限从2015年9月30日至2016年9月30日，年租金48000元。2011年11月至2016年11月期间，侯广程、侯伟程共计支付案涉房屋租金199096元。2017年7月，因全市文明创建和城市管理提升工作需要及案涉官亭路一条街门面房占用、堵塞消防通道，安徽省财政厅发出《安徽省财政厅关于安徽农业大学处置资产的批复》，同意拆除官亭路临时建筑物。后案涉官亭路一条街门面房被拆除。2018年11月9日，安徽农业大学就侯广程、侯伟程租赁使用的西门一条街门面房、餐饮中心三楼，与侯广程、侯伟程进行协调谈话，并作记录如下“根据省审计厅对学校原党委书记和校长经济责任审计发现的问题中，涉及到你们兄弟二人的有三个问题。1、2015年省审计厅对安徽农业大学审计时发现侯广程、侯伟程租赁后勤集团西门一条街门面转租谋利6.8万元（另有30平方米门面房转租谋利金额不清）。2016年11月28日侯伟程退交房租差价1.5万元，尚有5.3万元没有退交；2、侯广程、侯伟程欠缴2015年西门门面房租金1.95万元；3、2015年1月1日到2015年12月31日，侯广程、侯伟程与集团签订合同，租赁餐饮中心三楼面积为242平方米的房屋作为餐饮使用，月租金17元/平方米，合同约定年租金为49472元，目前，欠2016年、2017年、2018年至今的房租未缴；二、自2015年12月31日以来，由于前任后勤集团总经理高明的原因，导致龙缘酒店合同到期后至今未签订租赁合同，根据房屋出租管理规定，合同到期必须由学校国资处重新进行招标，你们兄弟二人如果想继续租赁该房屋，也必须经过招标程序，希望你们能理解并配合我们的工作；三、对2015年以前你们装修龙缘酒店的情况，我们既不了解，也不知情，要想彻底解决此问题，需双方协商同意通过司法途径、评估方式来解决；四、2015年以前你们装修龙缘酒店的具体情况，你们兄弟俩要提供材料给我们。”上述事实有当事人的当庭陈述及安徽农业大学提交的《关于商请拆除官亭路北段临时建筑的函》、《安徽省财政厅关于安徽农业大学处置资产的批复》、《房屋租赁合同》及平面图、租金“一览表”及相关附件、企业职工证明、谈话内容（2018年11月9日），本院制作的谈话笔录（2019年9月6日）在卷佐证，本院予以确认。安徽农业大学提交的《审计报告》、2018皖04**刑初99号刑事判决书、《一条街用电情况说明》、水电费单据，侯广程、侯伟程提交的《通知》、《关于官亭路一条街整改情况的汇报》，均不能达到其证明目的，对其证明效力，本院不予确认。本院认为，侯广程、侯伟程自2011年1月1日起租赁使用安徽农业大学案涉官亭路一条街4间门面房的事实清楚，依法应予确认。侯伟程虽辩称双方之间的《房屋租赁合同》于2016年9月30日后未再使用房屋，但其并未与安徽农业大学办理房屋返还交接手续，诉讼中亦未能提供合法有效的证据证明其于2016年9月30日后将案涉房屋实际返还给了安徽农业大学，故对其前述辩解意见，本院不予采纳，对安徽农业大学诉请主张的案涉房屋实际拆除前截至2017年6月30日的欠付租金予以支持。扣除已支付的租金199096元，侯广程、侯伟程尚欠安徽农业大学2011年1月1日至2017年6月30日期间租金112904元（48000元/年×6.5年-199096元）。关于侯伟程于2016年7月向安徽农业大学支付的15000元，收据中明确记载为“一条街3-4号房租价差”，谈话内容（2018年11月9日）中亦明确“2015年省审计厅对安徽农业大学审计时发现侯广程、侯伟程租赁后勤集团西门一条街门面转租谋利6.8万元（另有30平方米门面房转租谋利金额不清）。2016年11月28日侯伟程退交房租差价1.5万元，尚有5.3万元没有退交”，可以看出，该笔15000元实系侯伟程向安徽农业大学退交的转租房租差价，侯伟程关于该笔15000元系交纳案涉房屋租金的主张，本院不予支持。侯伟程关于其仅欠安徽农业大学2015年租金4500元的辩解意见，依据不足，本院不予采纳。安徽农业大学关于侯广程、侯伟程转租收取的租金差价系不当得利，要求侯广程、侯伟程予以返还的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。侯广程在本院依法向其送达法律文书后，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和庭审质证等相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告侯广程、侯伟程于本判决生效之日起十日内支付原告安徽农业大学房屋租金112904元；二、驳回原告安徽农业大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3978元，减半收取计1989元，由原告安徽农业大学负担776元，被告侯广程、侯伟程负担1213元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李荣誉二〇一九年九月十六日书记员  王 琼附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。