北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初23383号原告（反诉被告）：刘淑芹，女，1948年3月18日出生，汉族，退休，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王一婷，北京市正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐锐经，北京市正平（青岛）律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩彬，男，1981年11月12日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，该公司法务。原告刘淑芹与被告韩彬、第三人北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘淑芹委托诉讼代理人王一婷、被告韩彬及第三人北京链家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘淑芹向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告立即支付剩余房价款即户口保证金20万元；2.判令被告向原告支付利息400元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月15日，梁永利与韩彬签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定北京市西城区广安门外大街305号X区XXX号楼XX层XXX（以下简称该房屋）的成交价格为450万元，且约定了房款的支付方式等，并约定韩彬从购房款中留存20万元作为户口迁出保证金。2018年10月14日，该房屋出售方由梁永利变更为原告，其他合同条件均未发生变化。2018年12月19日，原、被告双方办理了过户手续。原告于过户后的第一时间即向户籍管理部门提出迁移户口，但因原告在北京已无房产，向户籍管理部门提出申请迁移到其女儿刘影的公公梁业森处，即北京市海淀区中关村南大街XX号高层X楼XXX号房，但在办理一段时间后，户籍管理部门告知因不是直系亲属，需要五级审批，时间会很长，原告不得不放弃，之后申请迁移至刘影位于昌平区的房产处，一直到2019年3月5日才完成户口转移。在此过程中，原告多次通过中介与被告沟通，被告均表示可以理解，从未提及违约问题。尽管原告逾期迁出户口，但未给被告造成任何损失。原告在户口迁出后，多次与被告沟通支付户口保证金20万元，被告却称该20万元均作为违约金扣除，不予支付。无奈之下，为维护原告的合法权益，故起诉至人民法院。被告韩彬辩称，认可双方合同约定的户口保证金未予支付，不予支付的理由是原告未按照合同约定在2018年12月17日之前将户口及时迁出。依据双方签订的《补充协议》的约定，刘淑芹负有于2018年12月17日（含当日）前将户口迁出的义务，户口按期迁出后被告即将户口保证金20万元支付刘淑芹。如刘淑芹逾期迁出户口，被告可将该保证金用于抵扣与户口有关的违约金。本案中刘淑芹实际迁出户口的时间为2019年3月15日，构成违约。在刘淑芹违约的情况下，被告未将户口保证金支付刘淑芹具有一定依据，也不同意原告要求支付逾期付款违约金的诉讼请求。本案中户口迁出具有一定的可预见性，在非属于不可抗力的情况下，刘淑芹无论因何种原因未按期迁出户口，均应自行承担相关责任。鉴于被告购买涉案房屋是看中房屋所处的学区，包括幼儿园、小学、初中及高中，刘淑芹未及时将户口迁出行为势必对被告未来子女使用该学区房上学产生影响。双方合同约定刘淑芹应在房屋过户后五日内完成户口迁移，否则应按日万分之五的标准向被告支付违约金，结合刘淑芹的过错程度、逾期迁出户口期限以及预期利益等综合因素，现向法院提起反诉，具体反诉请求如下：1.请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金10万元；2.判令本案本诉案件受理费、反诉案件受理费由反诉被告负担。反诉被告刘淑芹针对反诉原告的反诉请求答辩称，不同意反诉请求。反诉被告未及时迁出户口系意志之外的原因（国家户籍政策），在履行合同过程中反诉被告已经竭尽全力尽早迁出户口，2019年3月5日反诉被告已经将全部户口迁出，反诉被告一直都在配合迁出。退一步讲，即使反诉被告构成违约，但双方约定的违约金（合同第十条第四款约定违约金为房屋总价款450万元的万分之五按日计算）过高，请求法院予以调整。反诉原告已经于2019年1月将自己的户口迁入涉案房屋，所以反诉被告未及时迁出户口不影响反诉原告迁入户口，没有对其造成实际损失。第三人北京链家房地产经纪有限公司述称，因原告诉讼请求及被告反诉请求均与我公司无关，故不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年9月15日，韩彬作为买受人、梁永利作为出卖人，签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》中约定，梁永利将位于北京市西城区（原宣武区）广安门外大街305号X区XXX号楼XXX，建筑面积68.29平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出售给韩彬。房屋成交价格为4500000元，房屋家具、家电、装饰装修和相关设施作价1360000元。《合同》第十条关于户籍迁出，其中约定：（一）该房屋现有户籍情况为：有户籍登记。（二）有户籍登记的，现出卖人可查询得到的户籍登记情况为：1册2人，双方同意迁出现有户籍。（三）出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起后5日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的人现有户籍迁出手续。（四）如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，梁永利作为甲方（出卖方），韩彬作为乙方（买受方），北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间方），三方签订《补充协议》，其中第二条第8款（户口迁出保证金）约定，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币200000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金按照以下方式支付：甲方迁出户口当日，由乙方自行支付甲方。2018年10月14日，梁永利作为甲方（原出售方）、被告韩彬作为乙方（买受方）、第三人北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）、原告刘淑芹作为丁方（新出售方），就涉案房屋签订了《变更出售方协议书（链家）》，其中约定“现因甲方、丁方之原因，需要变更交易房屋的所有权人。1.甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋交易所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的甲方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。……3.甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就上述房屋交易所签署的《补充协议》项下的甲方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。”2018年12月12日，涉案房屋产权过户至韩彬名下。韩彬于2019年1月将户籍迁入涉案房屋。涉案房屋原有户籍登记人口4人，即户主刘影、之妹刘明、之母刘淑芹、之父刘宝祥。2019年3月5日，刘影户籍由涉案房屋迁出至其公公梁业森房屋，刘明、刘淑芹、刘宝祥户籍亦于同日由涉案房屋迁出至刘影名下位于昌平区的房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，梁永利与韩彬签订的《合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。刘淑芹作为梁永利合同权利义务的承受者，与韩彬形成房屋买卖合同法律关系，刘淑芹与韩彬均应受上述合同及补充协议的约束，双方均应按照合同的约定履行。依据查明的事实，刘淑芹等人的户籍已于2019年3月5日全部迁出涉案房屋，双方约定的韩彬支付户口保证金的条件即“甲方（刘淑芹）迁出户口当日，由乙方（韩彬）自行支付甲方”已经成就，韩彬应在户口迁出的当日将20万元户口保证金支付给刘淑芹，故刘淑芹主张韩彬支付户口保证金20万元的诉讼请求，本院予以支持。关于刘淑芹要求支付利息的诉讼请求，由于没有合同约定及法律依据，本院不予支持。韩彬虽辩称刘淑芹隐瞒了在册户籍登记人口，但刘淑芹已向案房屋全部涉在册户籍迁出，且韩彬未以欺诈为由主张撤销合同，故对其抗辩意见，本院不予采信。根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。对于韩彬反诉要求刘淑芹支付10万元违约金的诉讼请求，涉案房屋于2018年12月12日完成房屋转移登记，刘淑芹未按合同约定在完成转移登记之日起5日内办理户籍迁出手续，故刘淑芹逾期迁出户籍的行为构成违约，应承担相应逾期迁户的违约责任。刘淑芹在庭审中主张违约金过高，请求法院予以调整。综合全案的证据来看，韩彬已取得涉案房屋的所有权登记证书，并在刘淑芹迁出涉案房屋原有户籍前，将其户籍迁入涉案房屋，房屋买卖合同的主要目的已经实现。双方虽在合同中约定以房屋总价款的万分之五按日计算逾期迁户违约金，但韩彬未能举证证明刘淑芹逾期迁出户口的违约行为给其造成的具体损失金额，韩彬主张的10万元违约金明显过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定刘淑芹向韩彬支付逾期迁出户口违约金30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）韩彬给付原告（反诉被告）刘淑芹户口保证金200000元；二、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）刘淑芹支付被告（反诉原告）韩彬逾期迁出户口违约金30000元。三、驳回原告（反诉被告）刘淑芹的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）韩彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2153元（已由刘淑芹预交），由刘淑芹负担4元（已交纳），由韩彬负担2149元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1150元（已由韩彬预交），由韩彬负担805元（已交纳），由刘淑芹负担345元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 高中营二〇一九年九月十二日法官助理 刘思敏书 记 员 舒 琳-2--1-