福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初5227号 原告:泉州世茂新发展置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之5号楼，统一社会信用代码913505825709551327。 法定代表人：张正华，总经理。 委托诉讼代理人：胡长鸿、林积立，福建贤泰律师事务所律师。 被告：林明乐，男，1984年8月11日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：赖双万、林丽丽，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师、实习律师。 原告泉州世茂新发展置业有限公司与被告林明乐商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林积立及被告的委托诉讼代理人赖双万、林丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉求：请求判令1.解除2013年12月11日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及相应附件；2.被告立即向原告返还位于晋江市房屋；3.被告立即协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记解除与产权预告登记注销等相关手续；4.被告按购房款总金额1313818元的3%向原告支付违约金39414.54元；5.被告向原告承担因本案支出的律师费10000元；6.被告承担本案的受理费、公告费等全部诉讼费用。事实和理由：被告于2013年12月11日与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于晋江市房屋出售给被告。根据合同约定，该房屋总价款为1313818元，被告支付首期房价款403818元，余款910000元以银行按揭贷款方式支付。还约定，因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内仍未偿还或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总金额3%的违约金、出卖人代为偿还的款项、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价损失以及因此产生的费用，包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费。现因被告未按时还贷，致使原告一直代为偿还被告按揭贷款，双方合同目的已经无法实现。 被告辩称：1.为了避免当事人的诉累，要求原告将本案中应当属于其的房款及公共维修金退还给其；2.违约金约定为3%过高，应予以调整，涉案房屋在购买后至今长达六年，房价溢价空间较大，兼顾合同履行及预期利益等综合因素，原告并没有造成损失，且相应的违约金中已经包含律师费用，律师费用并非必须费用，律师费用的请求不应支持；3.其同意返还涉案房屋，但要给予宽限期，因其有在该房屋添置家具。 在本院审理过程中，双方无争议的事实为：原、被告于2013年12月11日签订《商品房买卖合同》(合同编号201312110041)，约定原告将位于晋江市房屋出售给被告，房屋总价款为1313818元，双方并对付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告依约支付首付款403818元，余款91万元向中国工商银行股份有限公司晋江分行办理按揭贷款。2014年6月24日，按揭款项汇入原告账户。2016年6月30日，诉争房屋交付被告使用。因被告未能及时支付按揭款项，自2016年12月29日起原告被银行划扣款项至今。诉争房屋尚未办理产权登记，目前因其他案件被福建省长乐市人民法院及本院查封。原、被告同意解除《商品房买卖合同》，被告同意返还房屋、协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记解除及产权预告登记注销等相关手续。 争议焦点为：原告主张的违约金及律师费是否支持？ 原告认为，双方签订的合同附件六第四条第3款第3项、第十五条第1款均有明确约定，被告未按时还贷，应支付违约金、律师费等，且违约金不单单是弥补原告的损失，也是带有惩罚性质的约定。原告提供的证据有：1.营业执照，拟证明原告的诉讼主体资格；2.《预售许可证》，拟证明涉案商品房已具备预售条件；3.房地产开发项目初始登记证明，拟证明涉案小区已经进行初始登记；4.身份证，拟证明被告的诉讼主体资格；5.《商品房买卖合同》及附件，拟证明被告于2013年12月11日与原告签订《商品房买卖合同》；6.查询证明，拟证明涉案房屋预抵押登记的情况；7.房屋交接单，拟证明原告已将涉案房屋交付给被告；8.中国工商银行客户存款对账单，拟证明因被告违约不偿还按揭贷款，银行划扣原告账户款项的情况；9.律师函、快递单及快递查询单，拟证明原告按照约定送达地址向被告发函提出解除《商品房买卖合同》的情况；10.委托代理合同及律师费发票，拟证明原告为本案支出的律师费10000元；11.中国工商银行网上银行电子回单，拟证明被告违约不偿还按揭贷款，银行划扣原告账户款项的情况；12.晋江市不动产登记中心信息查询单，拟证明涉案房屋被预查封的情况。 被告质证认为，对证据1-4的真实性无异议；对证据5的真实性无异议，同意解除合同，但原告应退还公共维修基金，且违约金过高，请求予以调整，律师费已包含在违约金内，不应重复计算；对证据6、7的三性没有异议；对证据8、11的真实性没有异议，以银行的实际扣款为准；对证据9的三性有异议，被告没有收到律师函，签收人也不是被告方；证据10与本案没有关系；证据12的真实性由法院核实。被告提供的证据有：13.收款收据，拟证明被告已支付公共维修金14762元。据此，被告认为，根据合同附件六第四条第3款的约定，被告同意解除合同，原告应当将房款及公共维修金退还被告；合同是原告提供的格式条款，表述不明确，可以做出不利于原告的解释，违约金过高，请求法院予以调整，且违约金可以理解包括律师费，不再额外支付。 对被告提供的证据，原告质证认为，对证据13的真实性没有异议。 本院认为，第一、证据1-13的来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，予以认定。第二、快递单中体现原告邮寄的地址为被告在《商品房买卖合同》中确认的地址，根据双方在合同第二十条及附件六第十三条约定，“本合同确定的联系地址为文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构；本合同一方向另一方送达任何文件须采用书面形式，并应采用挂号信或邮政特快专递邮寄（包括其他快递）或直接送达的方式送达；送达地址为本合同约定的地址或另一方以本条所述方式通知变更后的地址……送达之日视为已通知并送达对方，而不论何人签收邮件(除本款另有约定外)或者是否实际签收邮件，买受人拒绝签收的，视为送达……”，应认定原告于2018年11月7日已履行书面通知被告归还代偿款项的义务。第三、《商品房买卖合同》附件六第四条第3款第3项约定，“因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款3%的违约金、出卖人代为偿还的款项、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）……”，被告至今未偿还原告代偿款项，依照约定已逾期偿还代偿款项超过15天，被告的行为已构成违约，合同约定的原告解除合同的条件已成就，原告要求解除与被告间的商品房买卖合同，并由被告按总房款的3%计算支付违约金39414.54元（1313818元×3%）及律师费10000元，本院予以支持。 综上，除无争议事实外，本院另查明，原告于2018年11月1日通过EMS快递向被告邮寄《律师函》，通知被告因未按时还贷，原告有权解除合同，并要求被告在收到函件之日起7日内至原告处办理解约及退款流程，上述函件于2018年11月7日被签收。原告因本案诉讼花费律师费10000元。原告收取被告支付的公共维修金14762元。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，依法受法律保护。因被告未依约履行偿还按揭贷款的义务，导致原告代被告偿还银行贷款本息，且原告已履行书面通知义务，被告至今未偿还原告代偿款项，其行为已构成违约。现诉争房产被司法机关查封，但此查封实际为预查封，不影响原告行使合同解除权。在诉讼中，原、被告双方亦同意解除合同、返还房屋及被告协助办理相关手续。故对原告的诉求，本院予以支持。为避免当事人诉累，且出于原、被告双方意愿，本院对退还购房款一并做出处理。鉴于诉争房产已被司法机关预查封，原告应就已收取被告购房款和公共维修金扣除原告代偿中国工商银行股份有限公司晋江分行的款项及应偿还银行的剩余贷款本息、罚息（具体数额以实际欠款数额为准）后，将剩余款项直接提交于相应司法机关。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告泉州世茂新发展置业有限公司与被告林明乐签订的合同编号为201312110041的《商品房买卖合同》及相应附件； 二、被告林明乐应于本判决生效之日起十五日内向原告返还位于晋江市房屋； 三、被告林明乐应于本判决生效之日起十五日内协助原告泉州世茂新发展置业有限公司办理合同备案注销、预告登记注销等相关手续； 四、被告林明乐应于本判决生效之日起十五日内支付给原告泉州世茂新发展置业有限公司违约金39414.54元、律师费10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费16624元，由被告林明乐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈雁平 审 判 员  陈小红 人民陪审员  吴煌标 二〇一九年九月二十六日 法官助理郭蕾 书记员张婉鑫 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －3－