黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑04民终530号上诉人（原审被告，反诉原告）：付成，男，1976年2月12日出生，汉族，无职业，住鹤岗市兴安区。委托诉讼代理人：方桂香（系付成之妻），1976年3月26出生，汉族，无职业，住鹤岗市兴安区。委托诉讼代理人：梁书龙，黑龙江梁书龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：吕刚，男，1983年10月6日出生，汉族，兴安煤矿工人，住鹤岗市兴安区。委托诉讼代理人：吕美才（系吕刚之父），1955年10月1日出生，汉族，无职业，住鹤岗市兴安区。委托诉讼代理人：王贺心，黑龙江吉相律师事务所律师。上诉人付成因与被上诉人吕刚房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省鹤岗市兴安区人民法院（2019）黑0405民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人付成的委托诉讼代理人方桂香及梁书龙、被上诉人吕刚的委托诉讼代理人吕美才及王贺心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付成上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项、第二项及第三项中驳回付成其他诉讼请求部分。2、依法改判上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效，返还上诉人购房款142,000.00元或发回重审。事实和理由：2007年8月7日被上诉人与鹤岗市新农经贸有限责任公司签订《新农村住宅楼分配协议书》，村集体为村民建一批村民住宅楼，被上诉人取得新农村兴东小区综合住宅楼2号楼6单元711室，建筑面积67平方米，每平方米单价1，000.00元，无房屋产权证。2011年10月13日，被上诉人与上诉人签订房屋买卖协议，被上诉人将该房屋及室内物品以160，000.00元价格出卖给上诉人，上诉人先行支付购房款50，000.00元，剩余房款110，000.00元四年内付清。被上诉人并为上诉人出具收条一份，收条载明被上诉人吕刚负责改房本。上诉人于签订协议当天入户。后上诉人多次找被上诉人要求办理房屋产权证，被上诉人以各种理由推脱。虽然鹤岗市经纬房地产开发有限公司提出对争议房屋具有开发资质，但上诉人与鹤岗市经纬房地产开发有限公司没有合同关系。被上诉人以能办理产权证出售房屋，鹤岗市新农经贸有限责任公司、鹤岗市经纬房地产开发有限公司及他们之间的关系与上诉人无关。被上诉人将没有房屋产权证的房屋出售给上诉人，上诉人与被上诉人的买卖关系无效。请二审法院支持上诉人的上诉请求。吕刚辩称，关于合同关系问题。鹤岗市经纬房地产开发有限公司已经证实，鹤岗市兴安区兴东小区工程是鹤岗市经纬房地产开发公司与鹤岗市新农经贸有限责任公司联合开发，对外办手续是鹤岗市经纬房地产开发有限公司，鹤岗市经纬房地产开发有限公司同意鹤岗市新农经贸有限责任公司出售部分房屋。本案上诉人履行了买卖合同并已经支付了大部分房款，且已居住近十年，没有对房屋提出异议，房屋买卖合同主要义务已经履行完毕，未履行的只有未支付的欠款，而且鹤岗市经纬房地产开发有限公司从未因合同问题不给上诉人办理房屋产权证。关于房产手续的问题。一审已经充分查实，开发鹤岗市兴安区兴东小区工程的所有权人是鹤岗市经纬房地产开发有限公司，所有开发手续均为鹤岗市经纬房地产开发有限公司，鹤岗市经纬房地产开发有限公司有鹤岗市发改委文件，取得了建设工程规划许可证、土地使用证、商品房预售许可证，工程手续合法。关于合同效力。房地产管理法的规定属于行政管理性规定，违反该规定并不必然导致合同无效。即使约定房屋买卖合同在卖方拿到房产证或者具备转让条件后双方再履行买卖合同的，也是所附条件成就后生效，并不是无效无效，本案双方合同有效，且尚在履行之中。关于原审判决利息。原审法院以年利率0.46%计算利息，侵害了被上诉人利益。综上请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。吕刚向一审法院起诉请求：要求被告给付剩余房款28,800.00元。一审法院认定事实：吕刚与付成于2011年10月13日签订房屋买卖协议，吕刚将坐落于鹤岗市兴安区兴东小区2号楼6单元711室房屋及室内13种物品以160,000.00元价格出售给付成，双方约定：先交付50,000.00元，余款110,000.00元以年息四厘六分期付款，分四年还清；付成每月付款2,000.00元底线，利息每年年底结算。付成于签订合同当时给付吕刚50,000.00元，另给付吕刚装修保证金2,000.00元，吕刚将房屋交付给付成。吕刚于当日出具收条一份，内容为：吕刚负责改房本。付成于2012年6月给付吕刚3,000.00元，双方到鹤岗市新农经贸有限责任公司变更了原由吕刚与该公司签订的新农村住宅楼有偿分配协议书，并由付成与鹤岗市新农经贸有限责任公司重新签订协议，但协议日期仍为2007年8月7日。至2015年10月13日付成已交付给吕刚购房款137，000.00元、装修保证金2,000.00元、更改合同费用3,000.00元。另查明，双方争议房屋系鹤岗市新农经贸有限责任公司与鹤岗市经纬房地产开发有限公司联合开发，所有手续均是鹤岗市经纬房地产开发有限公司名称。一审法院认为，虽然本案双方到鹤岗市新农经贸有限责任公司变更后的合同为新农村住宅楼有偿分配协议书，但根据所调取证据，可以证实双方争议房屋属商品房。关于付成所称，吕刚未取得权属证书出售房屋，违反了城市房地产管理法及合同法的规定，双方签订合同无效的主张。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记取得权属证书的”，但该规定不属效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。可以认定吕刚出售房屋符合法律规定，对付成的上述主张不予采信。双方自愿达成房屋买卖协议，系双方真实意思表示，买卖房屋不属农村住宅，且符合相关法律规定，应认定双方买卖协议有效，付成应给付剩余购房款。因装修保证金应属于可返还部分，故付成给付的装修保证金应属购房款的一部分。关于付成给付的3,000.00元，虽然吕刚称该款为变更合同费用，但其未提供相应证据证实确实支付了上述款项，故认定该款亦属给付的购房款。吕刚认可除上述两笔款项外，付成已给付购房款137,000.00元，故付成已给付购房款共计为142,000.00元，付成应给付剩余购房款为18,000.00元。根据双方协议约定，年利率为0.46%，利息年底结清，而吕刚未提供相应证据证实已分期偿还购房款的具体时间及数额，致使无法确认其要求给付利息5,800.00元的合理性，因此无法支持其利息5,800.00元的诉讼请求，付成应按年利率0.46%给付本金为18,000.00元自2015年10月14日至实际履行时止的利息。因双方签订的合同合法有效，故对付成的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、付成于判决生效后10日内给付吕刚购房款18,000.00元；二、付成按年利率0.46%给付按本金18,000.00元计算自2015年10月14日至实际履行时止的利息；三、驳回吕刚、付成的其他诉讼请求。案件受理费520.00元，减半收取260.00元，由付成承担；反诉案件受理费3,140.00元，减半收取1,570.00元，由付成承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明事实与一审认定事实基本一致。另查明，鹤岗市兴东小区新农村住宅楼系鹤岗市经纬房地产开发有限公司开发建设，经鹤岗市政府审批，缴纳了土地出让金，取得了相应证照。经到鹤岗市经纬房地产开发有限公司了解，其认可兴东小区1至4号楼为挂靠其公司开发建设，但后期该楼由其接手，所有手续均为其公司办理，房屋产权证正在办理阶段。本案审理期间，被上诉人提出鹤岗市经纬房地产开发有限公司下过通知，持有与鹤岗市新农经贸有限责任公司协议到鹤岗市经纬房地产开发有限公司换该公司出具的手续，然后鹤岗市经纬房地产开发有限公司统一办理房屋产权证。上诉人认可见过该通知，但其没有去鹤岗市经纬房地产开发有限公司换过手续。在本案发回重审前二审审理期间，上诉人曾提交了一份鹤岗市经纬公司办理房屋产权证相关手续的通知。本院认为，上诉人与被上诉人2011年签订的房屋买卖协议，为双方自愿签订，系各方真实意思表示，购买房屋时上诉人知道该小区均没有办理房屋产权证，签订协议后上诉人即实际入住至今。虽然上诉人系与鹤岗市新农经贸有限责任公司签订的有偿分配协议，但实际开发单位为鹤岗市经纬房地产开发有限公司，该公司对此予以认可，并表示兴东小区房屋产权证由其公司办理。上诉人认可鹤岗市经纬房地产开发有限公司下发过办理房屋产权证相关手续通知，但其没有到鹤岗市经纬房地产开发有限公司进行手续更换。现因被上诉人起诉要求上诉人给付剩余房款，上诉人遂以争议房屋没有房屋产权证为由，要求确认合同无效，由被上诉人返还其购房款的主张，无事实及法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，570.00元，由上诉人付成负担。本判决为终审判决。审判长 任 重审判员 顾立宏审判员 高红娟二〇一九年九月二日书记员 邸晴阳