上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初30858号原告：上海南汇黄河电线电缆厂，住所地中国(上海)自由贸易试验区康桥镇高西村。投资人：孙晶。委托诉讼代理人：王鑫明，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海沸尔会展服务有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：熊晓华，执行董事。委托诉讼代理人：张勇，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：付华华，上海君伦律师事务所律师。原告上海南汇黄河电线电缆厂诉被告上海沸尔会展服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告上海南汇黄河电线电缆厂的委托诉讼代理人王鑫明、被告上海沸尔会展服务有限公司的委托诉讼代理人张勇、付华华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海南汇黄河电线电缆厂诉称，2016年6月7日原、被告签订《厂房租赁合同》，合同约定原告出租给被告上海市浦东新区康桥东路XXX弄XXX号内东侧厂房和一楼办公楼2,300平方米及西侧后厂房588平方米，建筑面积共计2,888平方米(以下简称系争租赁厂房)，租期从2016年7月1日起至2021年6月30日止，共计5年，租金按人民币(以下币种相同)0.74元/平方米/日计，年租金为782,448元，租金每三个月支付一次等。合同签订后，原、被告依约履行，但自2017年10月起，被告以各种理由拖欠原告的厂房租金，并拒不承担其他水、电、煤气、电话等费用，原告向被告多次催缴，未果。原告认为原、被告签订的《厂房租赁合同》合法有效，原告向被告提供了符合约定的厂房，被告理应按约支付租金和欠费。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判令被告：支付原告2017年10月1日至2018年5月16日的租金、占有使用费391,224元及上述租金5％的滞纳金19,561.2元。被告上海沸尔会展服务有限公司辩称，由于系争租赁厂房并无合法建造手续，双方合同应属无效，对于合同无效的后果处理，被告保留另案诉讼的权利。由于双方所订合同无效，原告无权要求被告支付租金及滞纳金，即便是占有使用费原告也无权向被告收取，因为系争租赁厂房自2017年年初列入整治范围，其周围的建筑被全部拆除，厂房周围全是垃圾，系争租赁厂房不具备使用条件，即便要计算占有使用费，也应考虑实际使用面积，且2017年8月被告已经搬离系争租赁厂房，故2017年8月后原、被告之间不存在租赁关系，不同意支付租金及滞纳金。经审理查明，2016年6月17日原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《厂房租赁合同》，合同第一条“出租厂房情况”约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市浦东新区康桥东路XXX弄XXX号内东侧厂房和一楼办公楼2,300平方米及西侧后厂房588平方米，厂区内员工宿舍4间，建筑面积共2,888平方米，地面为涂料地面，乙方承租的厂房用途为工业用房……。合同第二条“厂房起付日期和租赁期限”第1款约定：厂房租赁自2016年7月1日起至2021年6月30日止，租赁期5年。合同第三条“租金及保证金支付方式”约定：租金标准为0.74元/平方米/日，甲、乙双方约定，该厂房租金为每年782,448元，租金按每三个月支付一次；甲方同意将自2016年7月1日起至2016年7月31日止的期限作为乙方的装修免租期，无论在该期限内乙方是否完成装修，该期限届满后开始计算租金；乙方应当在本合同签订后7日内向甲方交付保证金65,204元，本租赁合同自乙方实际交纳保证金之日起生效；租赁期满，乙方结清房租及其他费用，甲方应将保证金无息退还乙方。合同第九条“解除本合同的条件”约定：……租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5％滞纳金并有权终止租赁协议。2016年7月5日原告向被告指定其收取租赁合同项下租金的银行账户。2017年4月6日被告向原告指定银行账户支付了2017年4至6月的二笔租金分别为10万元和95,612元，2017年7月3日被告向原告指定银行账户支付了2017年7至9月的二笔租金分别为10万元和95,612元。2017年7月康桥镇城镇建设事务中心发布《“康桥镇高西民营小区”综合整治地块集体土地非居住房屋补偿宣传资料》，称为了加快推进“五违”整治工作，康桥镇决定将“康桥镇高西民营小区”地块列入今年的综合整治计划并拟定了整治托底工作方案，并告知了本地块非居住房屋补偿的相关规定。2017年7月26日康桥镇城镇建设事务中心在网站上公示了包括原告在内的“康桥镇高西民营小区”综合整治地块(B块)非居住房屋评估结果。2017年8月原告向厂区内各租客发出《通告书》，称原告为配合政府实施违法建筑整治拆违工作，告知租户本月底前全部将厂房里的设备、材料搬离，妥善安排员工，清空厂房，租客如不配合，政府将实施强拆，造成损失租户自负。2017年8月10日康桥镇城镇建设事务中心再次发布《公告》对“康桥镇高西民营小区”综合整治地块集体土地非居住房屋协议搬迁补偿操作口径作出补充。2017年8月11日原告发出《通告》，内容如下：根据区政府对“五违四必“环境整治的要求，本厂已经纳入康桥镇高西民营小区综合整治地块内，康桥镇城市建设事务中心决定对本厂协议搬迁，请本厂内的租客配合政府需要于2017年8月20日之前搬迁、腾房完毕，逾期未搬迁将按有关拆违政策规定处理，造成损失租客自负。2017年8月15日被告与案外人安徽亚宁电光源有限公司签订《租赁合同》，合同约定亚宁公司将位于安徽省含山县经济开发区小微企业园区内的面积为3,300平方米的3号厂房或仓库租赁给被告使用。2017年8月17日被告与案外人康某某签订《厂房租赁合同》，合同约定康某某将位于江苏省太仓市浏河镇沪太新路XXX号XXX号地块北面面积为1,600平方米的车间出租给被告。为此，被告以银行转账的方式支付康某某定金和租金。2017年12月28日原告公司负责人李珺与被告法定代表人熊晓华通话，李珺问“我们那个厂估计现在那个他们政府现在还没有下来，就到底拆不拆他们还没有下来”“……张江可能明年张江总的规划要下来，有可能是要，所以你还准备，准不准备在我们厂里？”熊晓华回复“你一会叫我不走，现在又叫我走，是这个意思吗？”李珺回答“不是，我说，他们是政府意思，因为他们政府现在我们这个还定不了性质，这个是，定不了性”，熊晓华说“就是不拆了，对吧”，李珺回答“不知道，拆的肯定就是明年张江的开发，可能就是正规的拆迁，可能是要，他们定性现在定不了……”“你想呆着的话，明年正规动迁的话，可能赔偿的话，什么都，你们可以跟张江你们都可以谈，不是违章的话，就是你们租户可以拿到正规的赔偿”，熊晓华回复“你们一会通知我们说要拆，一会通知我们不拆，你就说那你让这个工作怎么开展”，李珺答“……所以我问你们，你们是准备呆着的，还是……”，熊晓华问“所以那就是说，如果呆着的话，明年就可以拿到赔偿，是不是？”，李珺回复“是的”，熊晓华答“那可以呀，我再搬回来好了，我现在正嫌那边太贵了呢”，李珺答复“那也可以，那我反正那等那个确切消息吧，我等他们康桥镇确切消息吧……”,熊晓华问“那到时候我们这个一会儿通知我们搬，一会儿通知我们不搬，这些费用到时候怎么算？”，李珺回答“这也不是，那我跟谁算去……”。审理中，原、被告双方确认：被告已经搬离租赁的系争厂房，但对于搬离时间双方各执一词。根据双方确认的平面图显示，东侧厂房(2,300平方米)分两部分，一部分为一楼办公楼、一部分为仓库，仓库的面积为2,027.09平方米。原告另确认自2018年4月20日起原告在被告租赁的东侧厂房上另行加锁。另经本院释明，被告明确表示合同无效的后果不要求在本案中处理，将保留另案诉讼的权利，原告则表示坚持现在的诉请。认定上述事实，由经庭审质证的《厂房租赁合同》、房屋平面图、照片、《厂房租赁合同》(付款内容)、银行业务回单《“康桥镇高西民营小区”综合整治地块集体土地非居住房屋补偿宣传资料》、《公告》、上海市房地产权证、被告与案外人安徽亚宁电光源有限公司、康某某分别签订的租赁合同各一份、银行业务回单、通告、通告书、“康桥镇高西民营小区”综合整治地块(B块)非居住房屋评估结果、房屋平面图、通话录音光盘附书面整理资料等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告于2016年6月17日签订的《厂房租赁合同》因系争租赁厂房没有合法建造手续，合同应属无效。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案被告明确表示对合同无效产生的后果保留另案诉讼的权利，因此本院对合同无效后的损失分担等不在本案中处理，被告可另案主张。双方的租赁合同虽无效，但原告有权请求参照合同约定的租金标准支付实际占有使用期间的房屋占有使用费。对于系争租赁厂房的实际占用情况及使用费的计算方式，本院认为，原告对被告出示的搬迁部分货物的照片不予确认，但根据原告方人员与被告法定代表人的通话内容可以反映，被告部分搬迁的事实可以确认，结合被告与案外人签订的租赁合同的交房时间综合判断，被告于2017年8月31日清空了西侧后厂房(面积为588平方米)及一楼厂房办公楼，故对于这两部分的房屋使用费用计算至2017年8月31日止。被告租赁的东侧厂房的仓库中仍堆放有货物，未完全清空仓库，在被告能自主管理该仓库期间的使用费被告应予支付，但原告于2018年4月20日在东侧厂房门上另行加锁，至此被告丧失对厂房的控制权，剩余货物未全部搬走的责任不完全在被告，故对于东侧厂房中2,027.09平方米仓库的使用费应计算至2018年4月20日止。综上，被告自2017年9月1日起实际使用的租赁面积为2,027.09平方米，故被告应予支付的厂房使用费亦应按0.74元/天/平方米的标准计算至2018年4月20日止，总计为348,010.81元，其中被告已经支付的2017年9月1日至9月30日的租金65,204元应予抵扣，实际被告应支付的使用费为282,806.81元。关于滞纳金，因双方签订的租赁合同无效，故原告要求被告支付滞纳金缺乏合同依据，本院不予支持。关于押金，被告要求返还押金，于法不悖，本院予以准许，本院判决原告返还被告押金，并可在判决执行时与被告欠付款项相抵扣。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告上海沸尔会展服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海南汇黄河电线电缆厂2017年10月1日起至2018年4月20日止的使用费282,806.81元；二、原告上海南汇黄河电线电缆厂于本判决生效之日起十日内返还被告上海沸尔会展服务有限公司押金65,204元；三、驳回原告上海南汇黄河电线电缆厂的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,461元，减半收取计3,730.50元，由原告上海南汇黄河电线电缆厂负担959.50元，被告上海沸尔会展服务有限公司负担2,771元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何璐依人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇一九年九月十日书 记 员  尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。