河北省馆陶县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0433民初1401号 原告（案外人）：刘洋，男，1990年12月5日出生，汉族，住址四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：霍继强，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告（保全申请人）：方华，男，1984年7月8日出生，汉族，住山东省德州市德城区赵虎镇方家村**内**，现住馆陶县。 委托诉讼代理人：李爱民，河北陶山律师事务所律师。 被告（被申请人）：重庆润玥园林景观工程有限公司，住所地重庆市渝中区医学院路******。 法定代表人：向潼林，该公司董事长。 被告（被申请人）：向潼林，男，1993年11月20日出生，汉族，，住重庆市城口县 被告（被申请人）：黄家叶，男，1978年6月19日出生，汉族，，住址山东省商河县 原告刘洋与被告方华、重庆润玥园林景观工程有限公司、向潼林、黄家叶案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告刘洋的委托诉讼代理人霍继强，被告方华的委托诉讼代理人李爱民到庭参加诉讼。被告重庆润玥园林景观工程有限公司、向潼林、黄家叶经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告刘洋向本院提出诉讼请求：1依法判令停止对原告购买的位于重庆市九龙坡区房屋的执行；2依法确认位于重庆市九龙坡区房屋为原告所有；3判决被告向潼林协助原告办理产权过户登记手续；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：在馆陶县人民法院受理的原告方华与被告重庆润玥园林景观工程有限公司、向潼林、黄家叶买卖合同纠纷一案中，根据原告方华的财产保全申请，于2019年4月25日对被告向潼林所有的位于重庆市九龙坡区房屋予以查封。对该房屋，原告与被告向潼林于2018年8月29日在重庆到家了网络科技有限公司肖家湾分公司签署了《存量房交易文件》，约定原告刘洋以100万元价格予以购买，至2019年4月9日，原告已向被告向潼林付清了全部购买款，被告向潼林于2019年4月10日向原告出具了收据，并将该房屋交付于原告，原告已实际入住。因该房屋在中国光大银行存在按揭抵押贷款，不能办理抵押登记手续。被告向潼林于2019年4月10日还清贷款后，经过银行审核流程，中国光大银行于2019年4月17日出具了《贷款结清通知书》，2019年4月25日出具了《关于解除抵押登记的情况说明》，同意解除该房屋的抵押登记。综上，在法院查封查封之前，原告与被告向潼林签订了合法有效房屋买卖合同，且已付清了全部的购房款，并实际入住，因房屋存在抵押，无法办理产权登记手续，原告并无怠于行使权力的过错，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对该房屋享有排除强制执行的权利，故依法提起诉讼，望判如诉请。 被告方华辩称，原告所诉没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告重庆润玥园林景观工程有限公司、向潼林、黄家叶未答辩。 原告刘洋为支持其诉讼请求向法庭提交了以下证据：1、本院（2019）冀0433执保93号执行裁定书和（2019）冀0433执异26号执行裁定书，证明本院于2019年6月25日对被告向潼林名下位于重庆市九龙坡区谢家弯黄杨路20号1幢31-1号房屋予以查封，其后原告向本院提出书面异议，被裁定驳回异议请求。2、《存量房交易文件》（内附签约提示、房屋买卖合同、交易服务合同风险和责任承担告知书、房屋交易流程等）、《购房补充协议》、《不动产权证书》，证明原告与被告向潼林在重庆到家了网络科技有限公司肖家弯分公司的居间下签订房屋买卖合同情况。3、原告的中国建设银行个人账户支出交易明细1张及被告向潼林出具的收款证明1份、原告的招商银行转账汇款业务回单1张及被告向潼林出具的收据1份、陈群华的招商银行跨行实时转账业务回单4张及陈群华出具的情况说明1份附陈群华身份证复印件1份、李影的中国建设银行个人账户支出交易明细1张及李影出具的情况说明1份附李影身份证复印件1份、2019年4月10日被告向潼林出具的收条1份，证明原告向被告向潼林支付了全部的购房款。4、《房屋交接确认书》、房屋钥匙照片、原告入住照片、重庆华宇物业服务集团有限公司春江花月小区物业出具的居住证明1份、物业费用票据1张，证明原告自2019年4月10日已占有、入住该房屋。5、中国光大银行重庆高新支行出具的《提前还款申请回执》、《客户贷款结清通知书》、《关于解除抵押登记的情况说明》，证明被告向潼林的房屋按揭贷款已于2019年4月10日结清，中国光大银行于2019年4月25日确认同意解除抵押关系，办理注销抵押登记。 经质证，被告方华认为：1、原告与被告向潼林签订的《存量房交易文件》中有交易服务合同风险和责任承担告知书，足以证明签订房屋买卖合同时，原告已明知房屋买卖存在着不可预知的风险，可能被查封；原告与被告向潼林签订的《购房补充协议》证明原告在明知存在上述法律风险的情况下，仍自愿推迟房屋交付时间，故在法院查封之前，原告一直怠于行使自己的权利，房屋没有办理过户手续的过错在原告。2、原告提供的《房屋交接确认书》约定的房屋交付日期与《购房补充协议》相矛盾；原告的房屋钥匙照不足以证明与涉案房屋具有关联性，原告提交的入住照片、重庆华宇物业服务集团有限公司春江花月小区物业出具的居住证明、物业费用票据证据来源不合法，涉嫌伪证。 本院经审查认为，原告提交的证据1、2、3、4、5具备证据的合法性、真实性、关联性要素，被告方华虽有异议，但未提交足以反驳的相反证据，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告方华与被告重庆润玥园林景观工程有限公司、向潼林、黄家叶买卖纠纷一案，本院采取诉讼保全措施于2019年4月25日依据（2019）冀0433执保93号执行裁定书，对向潼林名下位于重庆市九龙坡区谢家弯黄杨路20号1幢31-1号房产予以查封。案外人刘洋认为其与向潼林签订了房屋买卖合同，交付了全部房款，并已实际入住，非因本人原因未办理过户手续，法院查封该房产侵犯了其财产权利，遂向本院提出了书面异议，要求解除查封。本院于2019年7月8日立案受理，认为异议人刘洋提交的证据不足以支持其异议请求，于2019年7月19日作出（2019）冀0433执异26号执行裁定书，裁定驳回案外人刘洋的异议请求。案外人刘洋不服，向本院提起执行异议之诉。 另查明，本案原告刘洋与被告向潼林于2018年8月29日在重庆到家了网络科技有限公司肖家弯分公司的居间下签订了《存量房交易文件》1份，内附签约提示、房屋买卖合同、交易服务合同风险和责任承担告知书、房屋交易流程等，约定被告向潼林将重庆市九龙坡区谢家弯黄杨路20号1幢31-1号房屋以100万元的价格转让给原告刘洋，签订合同当日交付定金5万元，2018年9月3日前付款55万元，交付房屋时付款40万元；该房屋在中国光大银行重庆分行设定抵押，被告向潼林应予2018年10月31日前以自有资金办理完解压手续；被告向潼林于2018年9月10日向原告交付房屋。2019年3月15日，原告与被告向潼林在重庆到家了网络科技有限公司肖家弯分公司签订购房补充协议1份，载明“根据房屋买卖合同的约定，甲方（即被告向潼林）应于2018年9月10日前将房屋交于乙方（即原告刘洋），甲方并于2018年10月31日前办理完光大银行重庆分行的还款解压手续，因甲方在外省务工，未能及时办理。现经甲乙双方协商，双方同意将房屋交付日期推迟到2019年4月15日前交付。乙方收房当日将购房余款支付给甲方。甲方于2019年4月15日前归还光大银行欠款，用于解除银行抵押。甲方应于领取银行解压手续后贰个工作日内办理解压过户手续，最迟过户日期不得超过2019年4月30日。” 2018年8月31日，原告通过其中国建设银行6215******7071向被告向潼林中国民生银行62×××08账户支付购房定金5万元，2018年9月3日，原告通过其招商银行62×××29账户向被告向潼林中国民生银行62×××08账户支付购房款55万元,2018年11月15日，原告通过案外人陈群华招商银行62×××38账户向被告向潼林中国民生银行62×××08账户支付购房款4万元，2019年3月4日，原告通过案外人陈群华招商银行62×××38账户向被告向潼林中国民生银行62×××08账户支付购房款26168元，2019年4月9日，原告通过案外人陈群华招商银行62×××38账户向被告向潼林中国民生银行62×××08账户支付购房款87400元，2019年4月9日，原告通过案外人李影中国建设银行62×××86账户向被告向潼林中国光大银行62×××78账户支付购房款240000元，2019年4月10日，原告通过案外人陈群华招商银行62×××38账户向被告向潼林中国民生银行62×××08账户支付购房款8000元。综上，原告共计向被告向潼林支付购房款100万元、提前偿还银行贷款违约金1568元，被告向潼林分别向原告出具了收据。 2019年4月10日，原告和被告向潼林在重庆到家了网络科技有限公司肖家弯分公司签订了房屋交接确认书，确认甲方（即被告向潼林）于2019年4月10日将涉案房屋交于乙方（即原告刘洋），之前涉案房屋产生的水、电、气、物业管理费由甲方负担，之后涉案房屋产生的水、电、气、物业管理费由甲方负担，并载明交付涉案房屋钥匙3把。审理期间，原告提交了重庆华宇物业服务集团有限公司春江花月小区物业出具的居住证明1份、物业费用票据1张，居住证明载明重庆市九龙坡区谢家弯黄杨路****31-1（华宇春江花月）业主刘洋于2019年4月11日起在此居住，物业费用票据载明2019年4月11日至2019年6月30日住宅物管费288.21元，公摊费12.54元，共计300.75元，交款人刘洋，时间2019年6月5日，备注为房屋转让、费用转移。 原告向被告向潼林支付购房款同时，被告向潼林即向中国光大银行重庆高新支行申请提前偿还住房按揭贷款，中国光大银行重庆高新支行向被告向潼林出具的提前还款申请回执载明“提前还款申请需借款人本人携带身份证原件至少提前30个工作日到银行书面申请，借款人向潼林2019年3月20日正常还款2213元，2019年4月10日前存入327400元，2019年4月10日提前还款扣款，2019年4月25日之后到银行领取解押手续和房产证。”2019年4月10日，被告向潼林提前还款成功，中国光大银行重庆分行于2019年4月17日向被告向潼林出具了客户贷款结清通知书，于2019年4月25日向被告向潼林出具了关于解除抵押登记的情况说明。 本院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，主要争议焦点是案外人刘洋对本案所涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告刘洋作为买受方与出售方被告向潼林和居间方重庆到家了网络科技有限公司肖家弯分公司之间签订有《存量房交易文件》（内附签约提示、房屋买卖合同、交易服务合同风险和责任承担告知书、房屋交易流程等）、《购房补充协议》，对交易房屋的房号、交易价格、房款支付方式、抵押情况及权属解押、房屋交付、税费、居间佣金等等内容进行了约定，符合房屋买受合同的基本要件，故应当认定原告在人民法院查封本案所涉房产之前已经与被告向潼林签订了合法有效的书面买卖合同。其次，本案所涉房产双方约定价格为100万元，经查明，原告于2019年4月10日之前，通过本人及案外人的银行账户向被告向潼林转账支付了全部房款100万元，并支付了被告向潼林因提前偿还该房屋按揭贷款所产生的违约金1568元，有原告提供的银行转账记录和被告向潼林出具的收据相佐证，故应当认定原告已支付全部价款。第三，原告于2019年4月10日支付完全部价款之后，于当日和被告向潼林在重庆到家了网络科技有限公司肖家弯分公司见证下签订了房屋交接确认书，就涉案房产产生的水、电、气、物业管理费负担进行了约定，并载明交付涉案房产钥匙3把，同时，还得到涉案房产所在住宅区的物业公司确认，取得了涉案房屋的占有、支配权，本院对原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产的事实予以认定。第四，原告与被告向潼林于2018年8月29日签订的房屋买卖合同中约定，签订合同当日交付定金5万元，2018年9月3日前付款55万元，交付房屋时付款40万元，被告向潼林应予2018年10月31日前已自有资金办理完解押手续，于2018年9月10日向原告交付房屋。原告按约定向被告向潼林支付了定金5万元及购房款55万元后，被告向潼林未以自有资金办理房产解压手续。在2019年3月15日，原告与被告向潼林签订购房补充协议期间，被告向潼林提前偿还了涉案房屋的住房按揭贷款，在被告向潼林与银行办理解除抵押关系同时，该房屋被法院采取保全措施予以查封。纵观房屋买卖合同履行过程，原告不存在违约行为，但由于被告向潼林的原因，致使房屋未办理过户手续，主要过错在被告向潼林，并非原告自身原因所致。综上所述，原告提交的证据足以证明其对重庆市九龙坡区谢家弯黄杨路20号1幢31-1号房产享有排除强制执行的权利。被告方华的辩解和质证意见，与案件事实不符，不予采纳。 原告与被告向潼林签订了房屋买卖合同，支付了全部价款，并实际占有了涉案房屋，但未办理过户手续，原告可要求转让人协助办理过户事宜，如转让人不履行合同附随义务，原告可另行主张。本案中对原告要求依法确认争议房产归其所有并协助办理产权过户登记手续的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定，判决如下： 一、不得执行重庆市九龙坡区谢家弯黄杨路20号1幢31-1号房产，本院（2019）冀0433执异26号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 二、驳回原告刘洋的其他诉讼请求。 案件受理费13800元，由被告方华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  申会民 人民陪审员  韩成龙 人民陪审员  冯立建 二〇一九年九月二十一日 书 记 员  王晓辉