贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3895号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：尚永富，男，汉族，1983年6月12日出生，住贵州省开阳县。 被上诉人（原审原告）：赵丽，女，汉族，1985年2月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）因与被上诉人尚永富、赵丽商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，由于政策刚刚开始实施，正处于摸索阶段，相关部门准备不足，土地需要重新测绘、落宗，致使办证慢、办证难。而案涉《商品房买卖合同》签订时，《不动产登记暂行条例》尚未颁布，合同约定的办理商品房转移登记的有关文书指商品房备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，确立不动产统一登记制度，导致上诉人依约应当交付的办理商品房转移登记的有关文书的内容发生变化，商品房备案证明书的取得不能作为商品房具备办证条件的认定标准，而以上诉人取得大产权证即幢首登为标准。前述政策调整对上诉人合同义务履行内容产生的影响，系双方订立合同时不可预见的客观情况，不可归责于上诉人。上诉人在合同约定的时间已经具备办理商品房转移登记的条件，不存在过错。2.就上诉人的通知义务而言，首先，商品房转移登记条件是否成就，即商品房是否已取得备案证明书(或称初始登记)，被上诉人在当地房产局是可以查询和问询到的，并且房产局在颁发商品房备案证明书的前三天在房产局公示大屏幕上进行过公告，本案被上诉人对商品房转移登记条件已成就的认知属于被上诉人“应当知道”的范畴。其次，上诉人于2015年12月17日通过邮寄形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》，并在该通知书后附《招商花园城代收费用标准及明细》，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于2016年1月14日取得商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，该取得时间在合同约定交房时间后的90日内，符合合同约定以及法律规定的可期待性，被上诉人也能预料到该时间内上诉人将取得商品房备案证明书，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。第三，上诉人已按照被上诉人签订合同时预留的地址和联系电话，向被上诉人寄送邮件，被上诉人亦在《收楼意见书》中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既已认可收到“入伙通知书”，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”。反之，如果上诉人未作通知，被上诉人无缘由向上诉人缴纳办证所需费用以及接收房屋。据此，一审法院对上诉人提交的“邮政快递单”这一证据未予采信，进而否定上诉人已履行完毕通知义务的事实，违背本案客观事实。此外，上诉人于2017年9月24日在案涉小区门口设置了办理不动产登记资料收集处，再次通知业主提交办证资料。在案涉房屋已实际交付的情况下，该通知已有效到达被上诉人，故应认定上诉人已尽到通知义务。3.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。4.被上诉人在办理商品房转移登记过程中，对相关事宜毫不关心，迟迟不予办理收房手续以及缴纳相关税费，对未能办理商品房转移登记具有重大过错。上诉人通知被上诉人收房及交纳相关税费的时间是2015年12月30日前，但被上诉人实际收房以及交纳税费的时间是2016年1月3日，依据《商品房买卖合同》关于“因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延，不承担任何违约责任。”的约定，上诉人无需承担违约责任。5.依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。6.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。且被上诉人购买房屋系用于居住，其合同目的已经实现，即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况，酌情判决上诉人支付逾期办证违约金1000元。 被上诉人尚永富、赵丽未作答辩。 尚永富、赵丽一审诉讼请求：1.被告立即将七星关区招商花园城E6栋23层4号房的所有权转移登记至原告名下；2.被告向原告支付逾期办理商品房所有权转移登记的违约金63,372.47元（违约金按照已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至原告收到房产证之日止）;3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由:2014年5月29日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，合同编号为BJHYC-EZ0185Y004359，双方约定:原告购买被告开发的位于贵州省××市××区招商花园城××楼××号商品房，房屋总价款为381,647.00元，建筑面积为106.8平方米。合同签订后，原告已于2014年6月12日向被告交付了首期购房款121,647.00元，于2014年8月19日办理了银行按揭。被告在2017年1月3日将涉案商品房交付给原告使用。合同约定被告于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。原告多次催促被告履行上述义务，但被告至今仍未履行上述义务，将该商品房所有权转移登记至原告名下。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已依约履行了合同义务，被告的行为已违反了合同约定，应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定提起诉讼。 一审法院认定事实：2014年6月12日，原告尚永富、赵丽作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区招商花园城××房，房号：E6-23-4；建筑面积106.8平方米，套内建筑面积89.73平方米；该商品房总价款为381,647.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款121,647.00元，余款260,000.00元以银行按揭支付；转移登记：出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同时，双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第3条约定：“关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款381,647.00元。2016年1月3日，原告收房并在收楼意见书上签字,原告向被告交纳了办证的相关费用。2016年1月14日，被告取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城E6幢《商品房备案证明书》。2018年7月12日，被告为该幢房屋办理了总的不动产登记。2018年12月11日，被告为涉案房屋办理了《不动产权证书》，权利人为二原告。原告认为，被告未在合同约定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的行为构成违约，引发本案诉讼。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告于2016年1月3日向原告交付涉案房屋，但被告至今仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任。原、被告双方对办理转移登记违约责任未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告应于2016年9月30日前，为原告办理商品房转移登记的有关文书。被告于2016年1月14日取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城E6幢商品房备案证明书，已具备办理转移登记的条件，但被告并未尽到通知义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，予以支持。对于违约金的起算时间，被告虽于2016年1月14日已取得涉案房屋所属楼的商品房备案证明书，具备办理转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知原告，经询问后，被告也未举证证明其何时提交办证相关文书到房屋登记部门并通知原告。而涉案房屋已于2018年12月11日转移登记到原告名下，则原、被告双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明被告已履行了提供转移登记相关文书并通知原告的义务。故原告主张的违约金从2016年10月1日起计算至2018年12月11日止。对于本案逾期180个工作日之后违约金的计算标准，原、被告双方在合同中未约定，按法律规定，违约金可以按照原告已付购房款总额381,647.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额381,647.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍,从2016年10月1日起计算至2018年12月11日止。因涉案房屋已经转移登记到原告名下，故原告要求被告将涉案房屋转移登记到原告名下的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告尚永富、赵丽支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款381,647.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年12月11日止）；二、驳回原告尚永富、赵丽的其他诉讼请求。案件受理费人民币692.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。 经审理查明：对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案二审焦点是：1.上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约期间如何认定。2.一审适用的违约金计付标准是否恰当？ 关于上诉人是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及其违约期间如何认定的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2016年9月30日前取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。上述内容即是双方就协助办证义务的具体约定。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已代为收取买受人缴纳的办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示。鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向买受人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。买受人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。案涉《商品房买卖合同》于2014年6月25日签订，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房完成初始登记、具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人取得不动产权证书（大证）即幢首登为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，上诉人是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合招商商置公司取得商品房备案证明的时间以及其完成对该事项的披露时间予以认定。在案证据显示，上诉人于2016年1月14日取得商品房备案证明书，但其所举证据不足以证明其已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式向买受人履行了通知义务。即便依上诉人所言，买受人在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，自然也一并收到附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，但《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》系上诉人为告知买受人房屋收费标准和明细，以及办理收房所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人已取得合同约定的商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记条件等相关内容，故不能以上诉人向被上诉人送达缴费通知认定上诉人履行完毕合同约定的文书交付义务。上诉人以其于2017年9月24日其在案涉小区门口设置“办理《不动产权证书》资料收集处”，通知被上诉人提交办证资料为由，主张已向被上诉人尽到通知义务，因上诉人未对该事实主张提交充分有效的证据予以证明，故本院不予采信。上诉人已于2018年12月11日为被上诉人办理案涉商品房的转移登记，说明其已于2018年12月11日前向被上诉人履行了通知义务，鉴于上诉人就其于2018年12月11日前尽到通知义务的主张举证不力，一审据此认定其承担违约责任至2018年12月11日，符合本案实际，本院予以确认。 上诉人以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拖延缴纳办证税费为由，进行违约责任抗辩。本院经审查认为，上诉人承担违约责任主要系其未向被上诉人履行通知义务所致，与不动产登记政策调整无关，故对上诉人提出的违约责任免除意见，本院不予采纳。至于被上诉人是否拖延缴纳办证税费，则与上诉人是否在约定期限内完成房屋初始登记并交付办证所需文书无涉，上诉人履行文书交付义务，不以被上诉人积极缴纳办证税费为必要条件。据此，对上诉人所称非上诉人原因导致办证迟延的上诉意见，本院不予支持。 综上，一审对上诉人违约事实以及违约期间的认定正确，本院予以确认。 关于一审适用的违约金计付标准是否恰当的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。对于上诉人上诉所称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，被上诉人仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为对违约责任的放弃的上诉意见，本院不予采纳。理由如下：其一，该合同条款系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，被上诉人即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。据此，对上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由及请求均不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1384元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年九月二十四日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青