山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终1551号上诉人（原审原告）：陈玉洪（陈振民之父），男，1942年11月12日出生，汉族，住薛城区。上诉人（原审原告）：自兆兰（陈振民之母），女，1946年1月11日出生,汉族，住薛城区。上诉人（原审原告）：张明英（陈振民之妻），女，1974年5月26日出生，汉族，住薛城区。上诉人（原审原告）：陈飞宇（陈振民之子），男，1999年8月8日出生，汉族，住薛城区。上诉人（原审原告）：陈某。法定代理人：张明英，女，1974年5月26日出生，汉族，住薛城区，系陈飞宇、陈某之母。五上诉人共同委托诉讼代理人：郭光奎，山东守用律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李振宏，男，1963年10月25日出生，汉族，住薛城区。被上诉人（原审被告）：秦振梅（李振宏之妻），女，1965年10月20日出生，汉族，住薛城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：潘兴伟，枣庄高新众大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：朱广超，男，1963年9月3日出生，汉族，住薛城区。被上诉人（原审第三人）：陈勇，男，1976年2月8日，汉族，居民，住市中区。上诉人陈玉洪、自兆兰、张明英、陈飞宇、陈某因与被上诉人李振宏、秦振梅、朱广超、陈勇排除妨害纠纷一案，不服枣庄市薛城区人民法院（2018）鲁0403民初537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈玉洪、自兆兰、张明英、陈飞宇、陈某上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审认定被上诉人合法占用房屋合法有据不能成立。现有证据不能证实被上诉人从朱广超处购买房屋的事实，且至今未付清全部房款，被上诉人购房后一直未去办理房屋登记，也未向出卖方主张权利不合常理，陈振民购买房屋后办理了抵押贷款，银行也对房屋进行了评估，被上诉人并没及时提出异议。一审关于闫敏、朱广超与陈勇、孙立以及陈勇、孙立与陈振民房屋买卖均未实际交付及占有的认定无证据证实，双方之间的房屋买卖行为基础法律关系清楚，买卖行为合法有效。二、一审适用法律错误。不动产物权必须登记才能发生效力，合同效力和物权效力不是同一概念，物权大于并优于债权。本案上诉人与第三人签订了房屋买卖合同，且已办理了物权转移登记手续，根据物权法的规定，上诉人已经取得涉案房屋的物权。李振宏、秦振梅答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二被上诉人与朱广超签订房屋买卖合同，交付占有至今，而朱广超与陈勇、陈勇与陈振民所签订的房屋买卖合同在价格和交易习惯上违背常理，而且没有将房屋实际交付。朱广超、陈勇未答辩。陈玉洪、自兆兰、张明英、陈飞宇、陈某向一审法院起诉请求：1.判令被告停止侵害，搬出侵占的房屋（枣房权证薛城字第**）；2.由二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2004年11月19日，被告李振宏与第三人朱广超签订了《房屋买卖协议》一份，双方约定朱广超将诉争房屋以15万元价格出卖李振宏，房产证过户及费用由李振宏负责办理。协议签订后，朱广超分别于2004年12月31日、2005年3月6日向李振宏出具了收条两份，载明收到李振宏购房款10万元。随后朱广超将诉争房屋交付二被告居住使用至今，双方没有办理房屋变更登记手续。涉案房屋位于薛城区临山东路体育局院内住宅楼东2单元5层西户。薛城区房地产交易监理所档案显示，该房屋（原房权证号：枣房权薛房字第**）。2011年9月6日，闫敏、朱广超与陈勇、孙立签订了房屋买卖合同一份，约定闫敏、朱广超以30万元的价格将诉争房屋出卖给陈勇、孙立。合同签订后，闫敏、朱广超共同委托陈勇办理了产权转移登记手续。产权变更登记后，闫敏、朱广超没有实际交付房屋。2013年1月18日，陈勇、孙立又与陈振民签订了房屋买卖合同一份，约定陈勇、孙立以20万元的价格将诉争房屋出卖给陈振民，陈勇、孙立也没有实际交付房屋，陈振民也没有实际占用房屋。2013年1月22日，陈振民办理了枣房房权证薛城字第**的屋所有权证。2013年5月23日，枣庄市新赢房地产评估咨询有限公司向陈振民出具了房地产抵押估价报告书一份，对记载为诉争房屋估价结果为45万元。2013年5月22日，陈振民以评估房屋作抵押担保向中国邮政储蓄银行股份有限公司枣庄市峄城区支行贷款30万元。另查明，一审法院在审理（2017）鲁0403民初857号民事案件中，李振宏、秦振梅起诉陈玉洪、自兆兰、张明英、陈飞宇、陈某，要求撤销2015年5月22日陈振民与中国邮政储蓄银行股份有限公司枣庄市峄城区支行签订的购房借款及担保合同，庭审过程中，陈玉洪、自兆兰、张明英、陈飞宇、陈某的委托诉讼代理人当庭陈述，抵押贷款的担保房屋在其取得房屋所有权之前，所有权登记在颜景云名下，不是陈勇、孙立与陈振民产生买卖关系而交付的房屋。同时向法庭提交了颜景云向银行出具的声明一份，载明与本案诉争房屋坐落位置一致的房屋系颜景云出售，以此获得了银行抵押贷款。还提交了2013年4月20日颜景云与陈振民签订的《房地产买卖协议书》一份，内容为：颜景云将本案诉争房屋坐落位置一致的房屋以45万元的价格出卖给陈振民。五原告系陈振民的法定继承人，陈振民于2016年9月20日前因病去世。一审法院认为，双方当事人对两被告一直居住使用诉争房屋的事实没有异议，对该事实予以认定。2004年11月19日，被告李振宏与第三人朱广超签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律禁止性规定，依法认定为有效合同。被告李振宏已按照合同约定向第三人朱广超支付了购房款，朱广超已经按照约定收受购房款后履行了交付房屋的义务，结合被告长期占有使用该房屋的事实，依法认定两被告占有诉争房屋合法有据，其合法占有权依法受到法律保护。本案争议的主要焦点是：二被告是否对原告构成侵权，对此，一审法院认为，虽然诉争房屋经过多次变更登记，现登记权利人为陈振民，但2011年9月第三人朱广超将房屋所有权变更登记为陈勇、孙立时和2013年1月房屋所有权变更登记为陈振民时，出卖人均没有履行交付房屋义务。依据法律有关规定，买卖合同成立后，交付标的物为出卖人的基本义务，房屋出卖人向买受人应当履行房屋权利的交付与实物交付的双重义务，在买受人已取得所有权而未实际占用权的情况下，即发生了房屋所有权与占有权分离的状况。在实际占有人合法占有、使用房屋的情况下，买受人即使取得房屋所有权，也无权请求合法占有人搬离房屋。买受人应以合同相对方为被告行使债权请求权方式来救济，要求履行交付房屋义务或承担无法交付房屋的违约责任。另外，在正常的房屋买卖过程中，实地查看房屋，对房屋状态进行了解，既是为了防止对房屋占有、使用人的权利造成损害，更是买受人保护自己不受他人蒙蔽的重要手段，也是诚信原则的一般要求，陈振民应当在购房时对涉案房屋的状态进行了解、调查，但其并未对涉案房屋的实际情况进行调查，就购买了涉案房屋。同时，从购买房屋的价款来看，李振宏于2004年购买房屋时价款为150,000元，而陈振民于2013年以200,000元的价格购买涉案房屋，明显低于房屋市场价值。而且通过其向银行抵押贷款的材料来看，评估部门没有到诉争房屋进行勘验，陈振民对房屋没有交付的事实是明知的,陈振民对诉争房屋的受让上存在过错。综上，因二被告占有诉争房屋合法有据，原告主张由被告搬出房屋，缺乏事实和法律依据，不予支持，原告可以向合同相对方主张无法交付房屋的违约责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈玉洪、自兆兰、张明英、陈飞宇、陈某的诉讼请求。案件受理费500元，由原告陈玉洪、自兆兰、张明英、陈飞宇、陈某共同负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为：上诉人主张李振宏占有涉案房屋构成侵权，有无事实和法律依据。本案中，李振宏与朱广超于2004年11月19日签订《房屋买卖协议》，购买涉案房屋。协议签订后，李振宏亦按照合同约定向朱广超支付了购房款，并占有使用该房屋至今。而陈振民系于2013年1月18日购买涉案房屋，远远晚于李振宏购买的时间，其购买涉案房屋的价格亦明显低于房屋市场价值，且陈振民在购买房屋时应对涉案房屋的状况进行了解、调查，而在李振宏已经使用居住该房屋的情况下，陈振民未对涉案房屋的实际情况进行调查即购买，与一般正常购买房屋市场交易行为惯例不符。在另案（2017）鲁0403民初857号民事案件中，陈振民提交证据证明涉案房屋系其从案外人颜景云处购买，与本案查明的事实相矛盾。综合以上几点，不能证明陈振民对涉案房屋系支付合理对价的善意受让人。涉案房屋虽然登记在其名下，但是其权利不得优于先买房人李振宏，其主张李振宏占有涉案房屋构成侵权，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人陈玉洪、自兆兰、张明英、陈飞宇、陈某的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人陈玉洪、自兆兰、张明英、陈飞宇、陈某负担。本判决为终审判决。审判长  衣媛媛审判员  纪金洁审判员  何 伟二〇一九年九月二十四日书记员  陈飞飞