安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0104民初1718号原告：和谐花园小区首届业主委员会，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路**和谐花园小区内。负责人：马君，主任。委托诉讼代理人：吕海波，安徽凯安律师事务所律师。委托诉讼代理人：何迅纪，安徽凯安律师事务所实习律师。被告：江苏爱涛物业管理有限公司，住，住所地江苏省南京市明瓦廊**一社会信用代码91320000720585369M。法定代表人：任晓光，总经理。被告：江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司，住所地，住所地安徽省合肥市瑶海区胜利路万家银座广场**会信用代码91340100766889878F。负责人：张国栋，经理。上述两被告共同的委托诉讼代理人：武源，江苏当代国安律师事务所律师。上述两被告共同的委托诉讼代理人：高琴，江苏当代国安律师事务所律师。原告和谐花园小区首届业主委员会（以下简称和谐花园业委会）与被告江苏爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛物业公司）、江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司（以下简称爱涛物业合肥分公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告和谐花园业委会的负责人马君及委托诉讼代理人吕海波，被告爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司共同的委托诉讼代理人武源、高琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和谐花园业委会向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即依法向原告查验移交位于和谐花园小区内能够保持正常运行的消防、供水、供电设施设备及其用房、电梯设备等共有共用设施设备；2、依法判决被告向原告移交和谐花园小区的竣工总平面图，小区各楼栋的单体建筑、结构、小区物业管理区域内设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、消防设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;移交物业质量保修文件和物业使用说明文件；移交物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；移交园林施工图纸及树种清单等文件图纸；移交电梯、水泵、消防、供水、供电、共有道路、通道走廊、共用墙面的维修保养记录和资料；3、依法判决被告向原告移交自被告进驻后小区内业主名册及移交清算预收、代收物业服务费、水电费、停车费、广告费、场地使用费等费用的财务会计账册资料；4、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回了部分诉讼请求，现诉讼请求为：1、依法判决被告向原告移交和谐花园小区的电梯、水泵、消防、供水、供电、共有道路、通道走廊、共用墙面的维修保养记录和资料；2、依法判决被告向原告移交自被告进驻后小区内业主名册及移交清算预收、代收物业服务费、水电费、停车费、广告费、场地使用费等费用的财务会计账册资料；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：合肥市和谐花园小区位于合肥市蜀山区黄山路400号，前物业服务公司中标单位为被告爱涛物业公司。该小区于2013年11月陆续交付使用，按照建设单位与被告签订的《和谐花园小区前期物业服务合同》约定，合同期限为1年，其中特别约定本合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同生效的，本合同自动终止。2017年9月，全体业主依法召开首次业主大会选举产生了业主委员会。业主委员会成立后，小区的生活环境仍未得到改善，受到广大业主的强烈反对。2018年4月份，全体小区业主就选聘新的物业服务企业召开业主大会，最终依法选定新的物业服务企业，业主委员会并依法代表业主签订了物业服务合同。但事后原告多次要求被告进行设施设备的查验承接和公共财物、资料的移交等事项时，遭到被告拒绝。鉴于上述事实，原告认为，被告物业服务合同期限终止后，依法负有移交相关资料并办理承接查验的义务，被告予以拒绝的行为，不仅显属违约，而且侵权，应承担法律责任。为维护广大业主的合法权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特诉至你院。被告爱涛物业公司、爱涛物业合肥分公司辩称，1、原告应当向法庭提交业委会社团登记证书，或者提交业主大会授权业委会代理民事诉讼的决定文件。否则，原告不符合诉讼主体资格。2、和谐花园房屋系集资购买，没有缴纳国有土地出让金，业主没有国有土地使用权证。3、原告即使具有诉讼主体资格，按照《安徽省物业管理条例》，涉及国有土地使用权部分的资料不属于原告有权主张的范围，其他部分如与房屋产权相关的设施资料应当依据《前期物业服务合同》的约定由建设单位向被告移交后，被告再向原告移交。被告接收和谐花园小区物业时，不具有保管资料的条件，除业主清册及小区部分平面图、管网资料外，《前期物业服务合同》约定的其他移交材料仍保管在建设单位，建设单位也愿意将应当交给原告的资料移交原告。被告于2018年5月2日撤离小区时，包括设施、设备业主名册与原告作了移交。4、《安徽省物业管理条例》第六十三条，适用于与业委会签订的物业服务合同解除或者终止后，原物业服务企业向业委会移交的内容。被告履行的是前期物业服务合同，没有与原告签订物业服务合同，原告要求移交清算预收、代收有关费用的账册资料没有合同和法律依据，且业委会对该部分请求除维修基金以外须有业主大会的授权才能起诉。依照《前期物业服务合同》约定，停车费、场地使用费、广告费等，属于建设单位与被告分配范围。原告主张被告收取水电费，应当举证证明。综上，应当移交的物业资料，原告可以向建设单位收取。其他属于《前期物业服务合同》范围内的事项，原告无权主张。本院经审理认定事实如下：2013年10月30日被告爱涛物业公司（乙方）与合肥市和谐花园小区的建设方安徽合九铁路置业有限公司（甲方）签订了《和谐花园小区前期物业服务合同》，该合同载明：第十四条甲方相关的权利义务：（六）在乙方承接物业时，应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣、地下管网工程竣工图等竣工验收资料备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、业主清册（包括房号、姓名、联系方式、房屋建筑面积、家庭常住人员、身份证复印件）。第三十二条本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未选举产生的，移交给甲方；并按照《物业承接查验办法》、《安徽省物业管理条例》等相关规定办理项目退出手续。2017年9月9日至9月26日，和谐花园小区召开了业主大会，选举成立了和谐花园业委会并报备案，备案表记载：业委会任期为2017年10月4日至2021年10月3日；物业服务企业：爱涛物业合肥分公司。2018年3月18日，和谐花园业委会发布《关于召开和谐花园小区业主大会会议的公告》，议题为表决小区的物业服务企业。2018年4月17日，和谐花园业委会发布《和谐花园小区第二次业主大会会议表决结果的公告》，该公告载明：本次业主大会进行物业选聘，安徽盛祁物业管理有限公司（以下简称盛祁物业公司）及其物业服务合同最终获得双过半通过。2018年4月24日，和谐花园业委会向爱涛物业合肥分公司发出《交接通知函》，函中载明：我方已经定于2018年5月2日为贵公司与盛祁物业公司的交接日期，提请你方即日起对有问题的设备、设施事项提前有计划地进行自检与修复。和谐花园小区将于2018年5月2日起，接受盛祁物业公司的物业服务，因此在5月2日前就将开始履行交接手续以避免拖延交接时间给贵公司发生不必要的成本支出。我方将于贵公司协商交接方案，望回复。2018年4月25日，和谐花园业委会（委托方、甲方）与盛祁物业公司（乙方）签订了《和谐花园小区物业服务合同》，合同记载：合同期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止；甲方应于2018年5月2日向乙方提供物业服务用房。案件审理过程中，原告陈述盛祁物业公司于2018年5月2日入驻和谐花园小区；两被告陈述爱涛物业合肥分公司于2013年10月份入驻和谐花园小区，2018年5月2日撤场；2019年6月10日，安徽合九铁路置业有限公司向爱涛物业合肥分公司发出《关于和谐花园前期物业相关事项证明回复函》，函中载明：贵司于2013年通过合肥市政府招投标中心中标安徽合九铁路置业有限公司利用铁路自有土地建设的铁路职工集资房“和谐花园”小区的前期物业管理服务。当时贵我双方在《和谐花园前期物业服务合同》中约定地下车位停车费收入的70%及地上车位收入由江苏爱涛物业收取用于支付看护、保洁人员工资等费用。当时贵我双方交接小区相关资料时，只交付了部分小区平面图及管网图以及业主收房档案资料。其余资料如有需要，可至我司档案室或合肥市城建档案馆复印，费用由我方承担。上述事实，除当事人陈述外，尚有原告所举《和谐花园小区前期物业服务合同》、《关于召开和谐花园小区业主大会会议的公告》、《和谐花园小区第二次业主大会会议表决结果的公告》、《和谐花园小区物业服务合同》、《交接通知函》、业主备案表，被告所举《关于和谐花园前期物业相关事项证明回复函》等证据在卷佐证，本院予以认定。被告提交移交记录纸5页，其中4页是复印件，没有提供原件核实，5页记录均无盛祁物业公司盖章确认，1页原件也无法反映系和谐花园小区的交接事宜，且原告对其真实性不予认可，故本院对其证明效力不予认定。本院认为：《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十九条规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣、地下管网工程竣工图等竣工验收资料的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条第一款规定：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。《安徽省物业管理条例》第五十二条第一、二款规定：在办理物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣、地下管网工程竣工图验收资料；（二）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（五）园林施工图纸及树种清单；（六）业主名册；（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。第六十三条第一款规定：物业服务合同解除或者终止后，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止，并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出，并按照法律、法规规定和合同约定，向业主委员会或者其他代管单位移交下列资料和财物：（一）移交本条例第五十二条规定的材料；（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中，和谐花园业委会与盛祁物业公司签订的《和谐花园小区物业服务合同》已经生效，爱涛物业公司与建设单位签订的前期物业服务合同已经终止，和谐花园业委会有权要求被告按照上述行政法规、地方性法规、司、地方性法规移交相关资料，对于原告的诉请，本院予以支持。据此，依照《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条第一款，《安徽省物业管理条例》第五十二条第一、二款，第六十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏爱涛物业管理有限公司、江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司于本判决生效之日起三十日内向原告和谐花园小区首届业主委员会移交其在合肥市和谐花园小区服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案（限于电梯、水泵、消防、供水、供电、共有道路、通道走廊、共用墙面的维修保养记录和资料）；二、被告江苏爱涛物业管理有限公司、江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司于本判决生效之日起三十日内向原告和谐花园小区首届业主委员会移交其进驻合肥市和谐花园小区后小区内业主名册；三、被告江苏爱涛物业管理有限公司、江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司于本判决生效之日起三十日内向原告和谐花园小区首届业主委员会移交清算预收、代收有关费用的账册、票据。案件受理费80元，由江苏爱涛物业管理有限公司、江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  毕东风人民陪审员  王 茹人民陪审员  黄 玲二〇一九年九月二十七日书 记 员  黄红梅附本案适用的法律条文：《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣、地下管网工程竣工图等竣工验收资料div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条第一款物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。《安徽省物业管理条例》第五十二条第一、二款在办理物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣、地下管网工程竣工图验收资料；（二）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（五）园林施工图纸及树种清单；（六）业主名册；（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。第六十三条第一款物业服务合同解除或者终止后，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止，并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出，并按照法律、法规规定和合同约定，向业主委员会或者其他代管单位移交下列资料和财物：（一）移交本条例第五十二条规定的材料；（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。