北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0116民初4966号原告：北京天水置业有限公司，住所地北京市大兴区经济开发区金苑路********。法定代表人：王民良，董事长。委托诉讼代理人：王俊杰，江苏金荣恒顺律师事务所律师。被告：北京北水恒兴商贸有限公司，住所，住所地北京市怀柔区庙城镇高各庄村******div>法定代表人：赵建华，董事长。被告：北京水产有限责任公司，住所地北京，住所地北京市丰台区角门路**院>法定代表人：杜慧，董事长。二被告委托诉讼代理人：卢浩斌，北京市中闻律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：申丽丽，北京市中闻律师事务所律师。原告北京天水置业有限公司（以下简称天水置业公司）与被告北京北水恒兴商贸有限公司（以下简称北水恒兴商贸公司）、北京水产有限责任公司（以下简称水产公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天水置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告按照合作开发怀柔水产养殖场土地《协议书》的约定，将被收储土地前期租金及管理费合计12513044.89元给付原告；2、请求判令被告给付上述费用的延迟支付利息（自二被告收到土地补偿款之日起按照银行同期贷款利率计算至付清之日）。事实与理由：2006年5月18日，作为共同甲方的水产公司、北水恒兴商贸公司（原北京市怀柔水产养殖场）与作为乙方的珠海市兆和投资有限公司及作为丙方的天水置业公司签订三方《协议书》一份，约定由三方共同合作开发北京市怀柔水产养殖场拥有的开放路环岛南侧水产养殖区土地面积约467亩（2014年重新推算测算508亩），其中在规划绿地范围内总计290亩（2014年重新测算推算331亩），其余177亩土地拟按综合用地做变性调整。协议约定，由天水置业公司以水产公司和北京市怀柔水产养殖场的名义承办上述土地的一级开发工作，包括申请土地控规调整、办理土地上市审批、进行土地整备等事项，使该地块符合上市条件进入市场交易。协议还约定，合作地块内规划建设红线外绿地由天水置业公司按规划用途管理。如果发生政府征地绿化补偿，其补偿款优先偿还天水置业公司管理费用。2006年12月18日天水置业公司与北京市怀柔水产养殖场签署《北京市怀柔水产养殖场南场宗地、地上附着物交、地上附着物交接协议书》一份公司全面接管涉案土地及地上附着物。天水置业公司接管上述土地后积极进行土地管理及平整等土地上市的前期筹备工作。2014年2月27日，北京市怀柔区人民政府与北京市土地整理储备中心怀柔区分中心作出承诺，在北京市怀柔水产养殖场土地收储前，按照每亩每年2000元的价格将北京市怀柔水产养殖场南北场土地统一租用3年进行绿化。经计算，南场土地总计331亩，合计应得租金1986000元，该款项现已被北水恒兴商贸公司、水产公司截留。涉案土地被收储前，天水置业公司才是北京市怀柔水产养殖场土地的唯一的合法的占有使用者，故该费用应归天水置业公司所有。北水恒兴商贸公司、水产公司辩称：天水置业公司的全部诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院判决驳回其全部诉讼请求。理由如下：2006年5月18日，北京市水产总公司（2007年11月5日更名为水产公司，甲方）、珠海市兆和投资有限公司（乙方）、天水置业公司（丙方）签订《协议书》。2006年12月18日，北京市怀柔水产养殖场、天水置业公司签署《北京市怀柔水产养殖场南场宗地、地上附着物交、地上附着物交接协议书》怀柔水产养殖场将开放路环岛南侧水产养殖场区土地面积约467亩及地上附着物交由天水置业公司管理。为了全力配合APCE会议沿途绿化工作，按照市政府、区政府的要求，2014年2月27日怀柔区人民政府、北京市土地储备中心怀柔分中心向北京二商集团有限公司（水产公司的上级单位）发送《关于加快推进怀柔区水产养殖场土地绿化相关事宜的函》，要求北京市怀柔水产养殖场应于2014年3月15日之前完成地上物拆除腾退工作，以确保如期完成绿化任务；原则同意北京市怀柔水产养殖场南北场采取统一租用土地方式进行绿化，每亩年租金为2000元，租期原则上不超过3年。截至今日北京市怀柔水产养殖场收到土地租金为515220元。此后，怀柔区政府拆除了北京市怀柔水产养殖场地上物并进行部分绿化。北京市怀柔水产养殖场始终系本案所涉土地使用权人，天水置业公司接收管理北京市怀柔水产养殖场土地之后，该土地使用权没有发生转移，双方也未就土地租金权益归属进行约定，故天水置业公司主张土地前期租金没有合同及法律依据，依法应予以驳回。天水置业公司要求支付管理费未提供合法有效的证据加以支持。《协议书》约定地块内规划建设红线外绿地由天水置业公司按照规划用途管理，如果发生政府征地绿化补偿，其补偿款优先偿还丙方管理费，其余由甲方享有。多年以来，水产公司数次要求对天水置业公司进行全面审计，以此梳理、了解天水置业公司全面经营情况，但天水置业公司及利益股东珠海市兆和投资有限公司拒不同意。天水置业公司改制后，至今也未向股东提供经营审计报告，未提供合法有效的涉及本案管理费用支付的报告。综上请求法院驳回天水置业公司的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天水置业公司的前身是北京市天水房地产开发公司，注册资本中的70%由珠海市兆和投资有限公司出资，30%由北京市水产总公司出资，主要经营范围是房地产开发。北京市水产总公司于2007年11月5日变更为水产公司。水产公司为北京市怀柔水产养殖场的上级主管单位。北京市怀柔水产养殖场为开放路环岛南侧水产养殖厂区的国有土地使用权人，土地使用权类型为划拨。2018年4月24日，北京市怀柔水产养殖场变更为北水恒兴商贸公司。2001年9月7日，北京市怀柔水产养殖场（甲方）与北京市天水房地产开发公司（乙方）签订《合作协议》，约定：乙方经市水产总公司授权，与甲方合作，开发甲方名下的怀柔渔场全部土地，建设住宅与配套服务设施。2006年5月18日，北京市水产总公司（甲方）、珠海市兆和投资有限公司和天水置业公司（丙方）在2001年9月7日签订的《合作协议》基础上签订《协议书》，就开放路环岛南侧水产养殖场区的合作地块，约定合作地块范围内土地面积约467亩，养殖场土地在规划绿地范围内总计290亩,其余177亩土地拟按综合用地做变性调整，用地功能待定。第四条约定合作方式如下：1、由丙方根据北京市土地管理规定，按照土地上市交易的有关要求，以甲方的名义承办土地一级开发工作。包括申请土地控规调整、办理土地上市审批、进行土地整备等事项，使该地块符合上市条件并进入市场交易。2、由乙方承担本协议订立后前期开发过程中所发生的一切税费。3、丙方通过竞标取得土地使用权后，乙方所垫付的一切税费转入丙方开发成本。4、合作地块内规划建设红线外绿地由丙方按规划用途管理。如果发生政府征地绿化补偿，其补偿款优先偿还丙方管理费，其余由甲方享有；发生代政府征地绿化，其费用甲、丙双方协商解决。第五条约定补偿费及支付方式：1、甲、乙、丙三方在确认甲乙双方共同委托的北京国土联房地产评估中心有限公司（国家认定资质）对前述绿地之外177亩土地的房地产现值（2568万元）出具的评估报告的基础上，确定合作项目土地及地上附着物等向甲方补偿款为3250万元人民币。如果依控规调整和国土部门审定后变性土地面积发生变化，三方同意依照上述平均补偿标准（18.36万元/亩），按实际规划建设用地红线内面积增加或减少补偿款。2、本协议生效后10日内，乙方预付给甲方补偿款1250万元人民币（含原天水公司已支付给怀柔水产养殖场的250万元人民币）；在丙方获得土地使用权后，由丙方依照土地出让协议向甲方支付土地补偿款，甲方留足约定的3250万元（含乙方预付的1250万元）补偿款后，其余部分作为乙方所垫付费用的补偿。上市交易不足3250万元，由乙方向甲方补足。3、本宗地上市后，若丙方未能获取土地开发权，甲方在收到本宗地一级开发公司交付的土地补偿款后，留足3250万元（含乙方预付1250万元）其余部分作为乙方所垫付费用的补偿。上市交易不足3250万元，由乙方向甲方补足。第六条甲方责任约定：1、保证合作项目土地及地上物在本协议签订之前无权属争议、无抵押、无经济纠纷。2、土地上市交易完成后，甲方应在收到的全部土地补偿款中，扣除按本协议约定甲方应得土地补偿款后，剩余款项在十日内付给乙方，乙方收到剩余款项后自行承担应交纳的税费。3、甲方按审批要求提供本宗地上市所需的、甲方各上级主管部门同意该宗地上市的批准文件，并为丙方取得开发资格和土地上市提供所需文件资料。4、协议生效后10日内，甲方应将场地腾清后交与丙方，保证无纠纷，保留原有水、电、房屋等设施完好，为丙方办理设备过户手续，并协调好周边关系。第七条乙、丙方责任约定：1、申请控规调整，按规定程序进行土地开发并承担相关费用。2、按协议约定向甲方支付补偿款。3、在设定挂牌底价之内进行摘牌，防止流拍。4、如丙方获取本宗地开发权，由丙方承担土地交易过程中的相关税费及土地出让金。5、丙方进场后自行担负合作场区内水电等能耗费用。第八条就违约约定：3、如遇不可抗力及国家政策变化致使该宗地不能上市交易，三方互不承担违约责任。协议履行中因土地现状用途不可进行变性调整、或遇有不可预见原因，致使本协议不能履行或不能完全履行时，可协商变更或解除协议。2006年12月18日，北京市怀柔水产养殖场（甲方）与天水置业公司（乙方）签订《北京市怀柔水产养殖场南场宗地、地上附着物交、地上附着物交接协议书》北京市水产总公司与珠海市兆和投资有限公司及天水置业公司2006年5月签订的《合作开发怀柔水产养殖场土地协议书》，珠海市兆和投资有限公司已向北京市水产总公司预付土地补偿款1250万元。现甲乙双方就怀柔水产养殖场南场宗地及地上附着物交接等事宜商定如下：第一条宗地位置、面积1、宗地位置怀柔区开放路环岛南侧全部水产养殖场场区。2、宗地面积上述土地面积约467亩，其中包括北京市水源九厂征用部分土地。第二条地上附着物1、上述养殖场区内楼房一幢（建筑面积约1000平方米）及现有平房；2、在用鱼塘14个，占地面积80亩。3、自备井7眼，其中在用井3眼。第三条交接内容1、甲方应在本协议签订之日起15日内，与场区内租赁土地、地上附着物的、地上附着物的社会法人赁关系，结清费用，腾清房屋、场地，有特殊情况的可变更租赁关系，保证乙方进场后无纠纷，对于场区中心10亩外租场地（含水面8.2亩），双方协商后再签补充协议。2、乙方进场后，根据需要甲方协助乙方办理场区内水、电使用单位户名的变更。3、乙方在场区内提供给甲方临时办公用楼房6-8间，不收取租金，但甲方必须分担水、电费和房屋、土地使用税费。在乙方需要对楼房拆除时，甲方应无条件迁出。4、甲方在用养殖水面80亩可延续使用到2006年12月底，期间水、电费等能耗费用自理并分担房屋、土地使用税费。使用期满，甲方负责将鱼塘清理完毕交还乙方或根据情况另做租赁约定。第四条交接时间本协议签订后15日内乙方进场，同时核准水、电、土地使用费等结转时间。2012年4月30日，怀柔区园林绿化局（甲方）与北京市怀柔水产养殖场（乙方）签订《租地协议》，约定甲方承租乙方位于雁栖湖生态发展示范区对外联络线西侧土地85.87亩。东至高架桥铁栅栏；南至华北物资市场交界；西至高架桥100米；北至开放路东路围墙（以现状绿化占地为准）。租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，租赁用途为用于雁栖生态发展示范区对外联络线两侧绿化。承租费每年每亩2000元，合计171740元。2014年5月9日，北京市怀柔水产养殖场收到承租费共计515220元。2014年7月14日，北京市怀柔区人民政府向北京市怀柔水产养殖场发出《关于对北京市怀柔水产养殖场土地进行收储及绿化事宜的函》，决定对北京市怀柔水产养殖场范围内的512.4亩土地进行统一收储并进行整治绿化，地上物由区政，地上物由区政府委托的拆除单位实施拆除014年7月20日，收储土地移交期限截至2014年8月31日。天水置业公司于2014年7月退出涉讼场地。2014年8月21日，北京怀胜城市建设开发有限公司（腾退人，甲方）与北京市怀柔水产养殖场（被腾退人，乙方）签订《地上物腾退补偿协议书》，约定甲方受怀柔区政府委托，就乙方位于怀柔区火车站东侧国有土地上的房屋、附属物及设备设施腾退并实行货币补偿事宜，甲方支付乙方腾退补偿补助款57600745元，乙方应在2014年7月26日前完成腾退。双方同意，协议签订后由北京市土地整理储备中心怀柔区分中心尽快与乙方签订正式的土地收储协议。自确定的腾退时间之日起，由甲方全面负责协议腾退的乙方名下国有土地范围内的安全管理义务，由此产生的全部安全责任由甲方承担。北京市怀柔水产养殖场于2014年9月收到上述地上物腾退补偿款。2016年12月2日，北京市土地整理储备中心怀柔区分中心（甲方）、北京市怀柔水产养殖场（乙方）、北京怀胜城市建设开发有限公司（丙方）签订《北京市国有土地使用权有偿收回合同》，约定甲方有偿收回乙方位于北京市怀柔区怀柔火车站东侧的国有土地使用权，应支付补偿款257364300元，由丙方按照甲方指示代为垫付。第四条“该宗地及地上建（构）筑物权利限制情况：1、该宗地范围内房屋、土地设定抵押、质押、优先权或其他担保物权限制情况：无。2、该宗地范围内房屋、土地被有权机关查封、扣押或采取其他强制措施情况：无。3、该宗地及地上建（构）筑物涉及诉讼、仲裁或其他纠纷情况：将来可能产生，具体情况为：北京水产有限责任公司（原北京市水产总公司，含北京市怀柔水产养殖场）、珠海市兆和投资有限公司、北京天水置业有限责任公司就该宗地部分土地的合作开发事宜曾于2006年5月18日签订《协议书》，该事项尚未处理完毕。”北京市怀柔水产养殖场于2017年4月收到上述征地补偿款。本案在审理过程中，天水置业公司、北水恒兴商贸公司、水产公司协商确定瑞华会计师事务所为审计机构，对天水置业公司自2006年1月6日至2017年12月31日的全面经营情况及财务情况进行全面审计，对天水置业公司依据2006年5月18日《协议书》及2006年12月18日《北京市水产养殖场南场宗地、地上附着物交、地上附着物交接协议书》约定的由其负责管理的土地）在管理期限内的管理费用进行审计。瑞华会计师事务所于2019年1月8日接受委托开始审计，经审计，瑞华会计师事务所于2019年6月28日出具《财务审核报告》，审计天水置业公司对协议中土地的管理期间内（2006年年初至2014年年末）的管理费用合计739.14万元，其中职工薪酬404.98万元、租赁费69.36万元、折旧费53.15万元、车辆费用42.94万元。“管理费用-其他”中，列支珠海市兆和投资有限公司派驻新公司筹备人员前期费用158077.7元，后附票据包括房租、工资、家具日用品、机票、加油票等，原始单据的时间从2005年7月至2006年2月，所有发票都没有抬头，所有支出凭单都无审批。经质证，天水置业公司对《财务审核报告》内容无异议，认为其管理费用的期间应计算至2017年；水产公司、北水恒兴商贸公司认为天水置业公司的实际管理期间是2007年1月至2014年7月25日，739.14万元管理费指的是天水置业公司运营的全部管理费，管理土地自2007年至2014年7月期间存在三次面积减少的情况，即使天水置业公司存在管理土地的事实，其在管理期间对应的管理费应该随着面积的减少而降低。经法庭询问，天水置业公司称其对地块的管理行为是综合性的，包括管理、看护、建围墙栅栏、处理租户租金争议以及村镇沟通等内容；水产公司、北水恒兴商贸公司认可天水置业公司对177亩土地之外绿地的管理，但称不清楚具体管理内容。另查明，原告（反诉被告）珠海市兆和投资有限公司与被告（反诉原告）水产公司、被告（反诉原告）北水恒兴商贸公司、第三人天水置业公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，于2018年6月29日在北京市第三中级人民法院立案，该院经审理于2018年12月21日作出（2018）京03民初525号民事调解书，调解协议内容如下：一、珠海市兆和投资有限公司与水产公司、北水恒兴商贸公司、天水置业公司均同意解除于2006年5月18日签订的《协议书》。《协议书》解除后，除本调解书第二、三、四项约定之外，各方就本案再无其他争议。二、《协议书》解除后，水产公司和北水恒兴商贸公司向珠海市兆和投资有限公司、天水置业公司返还1250万元合同款及利息。三、本调解书第二项约定的1000万元及对应的利息9883051元，由水产公司支付给珠海市兆和投资有限公司，于2018年12月24日前支付1000万元，利息9883051元于水产公司履行完毕内部审批手续后支付，最迟不得超过2019年1月31日。如水产公司未按期足额履行，则水产公司于履行期限届满次日起按照中国人民银行同期贷款利率的二倍支付迟延履行金。四、本调解书第二项约定的另250万元及对应的利息（以250万元为基数，自2006年5月18日起算，以中国人民银行同期贷款利率并复利的标准计算，计算至履行期限届满之日），由北水恒兴商贸公司支付给天水置业公司，待水产公司履行完毕内部审批手续后支付，但最迟应于北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初第4966号案件生效之日起十五日内且双方共同完成对天水置业公司2006年至2018年期间的全面审计报告后付清。如北水恒兴商贸公司未按期足额履行，则北水恒兴商贸公司于履行期限届满次日起以250万元及利息（计算至履行期限届满之日）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍支付迟延履行金。本院认为，2006年5月18日签订的《协议书》第四条第4点明确约定“合作地块内规划建设红线外绿地由丙方按规划用途管理。如果发生政府征地绿化补偿，其补偿款优先偿还丙方管理费，其余由甲方享有”，本院认为上述约定系各方对于在发生政府征地绿化补偿情形下天水置业公司管理费的结算清理条款。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。虽然2006年5月18日签订的《协议书》已由各方在（2018）京03民初525号案件中协议解除，但相关结算清理条款仍然有效。涉案地块于2014年全部腾退完毕并交付怀柔区政府指定主体，水产公司、北水恒兴商贸公司在收到绿化征地补偿款后，应依约向天水置业公司支付管理费。关于管理费的数额确定问题。天水置业公司自成立之后主要的房地产开发项目为承继其前身北京市天水房地产开发公司的怀柔水产养殖场项目。二被告未提交有关天水置业公司在2006年至2014年期间参与其他项目的证据，而《财务审核报告》显示天水置业公司对协议中土地的管理期间内（2006年年初至2014年年末）管理费用合计739.14万元，据此本院认定上述管理费用系天水置业公司对涉讼地块的管理费用。关于二被告提出的审计管理费用并非涉讼地块的管理费用，以及按照涉讼土地历年被征收的情况进行折算的问题，本院认为，管理费用系天水置业公司在对涉讼地块管理过程中所发生的费用，现无证据证明管理费支出与管理的土地面积存在比例关系或存在此方面的相关约定，故本院认为应以《财务审核报告》作为认定管理费的依据。因2006年5月18日所签《协议书》中并无关于利息的约定，且天水置业公司的管理费用在《财务审核报告》作出之前一直出于未核算状态，故本院对于天水置业公司要求计算支付管理费用利息的诉讼请求不予支持。天水置业公司并非是涉讼土地的使用权人，且各方并未约定由天水置业公司享有租金收益权，故对天水置业公司要求支付租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：北京水产有限责任公司、北京北水恒兴商贸有限公司于本判决生效后七日内支付北京天水置业有限公司管理费7391400元；驳回北京天水置业有限公司的其他诉讼请求。如果北京水产有限责任公司、北京北水恒兴商贸有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96878元，由北京天水置业有限公司负担33338元（已交纳），由北京水产有限责任公司、北京北水恒兴商贸有限公司负担63540元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙丽君人民陪审员  龚 雪人民陪审员  崔海荣二〇一九年九月十一日书 记 员  郝 明