四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初3990号 原告：广元市宏都物业服务有限责任公司，住所地：广元市利州区宝轮镇花园社区宏圣楼。 法定代表人:黄成银,系该公司董事长。 委托诉讼代理人:黄友明,男，汉族，生于1968年3月13日，住广元市利州区，系该公司总经理。 被告:裴艳,女,汉族,生于1971年1月23日，住广元市利州区。 原告广元市宏都物业服务有限责任公司与被告裴艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告广元市宏都物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人黄友明，被告裴艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广元市宏都物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即给原告支付物业管理费、公共照明费、垃圾清运费等4082.00元;2、判令被告承担违约损失5400.00元（1080天×5元/天）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原告于2012年3月1日与重庆龙乡苑房地产开发公司广元分公司签订了宝徕华城前期物业服务合同。2015年4月份又与宝徕华城业委会续签了宝徕华城物业管理服务合同。原告接管后，因房屋部分基础设施未完善，原告首先筹资15万余元对小区全方位地进行了整改：修建值班室、围墙、大门；整改地下车库地坪、车位、安全宣传、增加道闸、摄像头等；对小区所有花园进行了补植花草树木。服务期间，公司除了对电梯、消防、第二次供水、发电等日常管理维修外，对所有房屋的雨水管道进行了更换；为了更好地让广大业主住上一个和谐美丽的环境，又增添休闲椅、广场灯、水池围栏等等。 2017年，小区投入和完善消防设施、设备，19万余元，更换电梯主板、配件、维修发电设备等开支1.5万元。 物业公司从2012年至2018年管理小区期间，得到绝大部分业主的认可，收费率达到90%以上，2015年被评为区文明小区光荣称号，2016年度被利州区城乡规划建设局表彰为优秀企业。 被告裴艳住在该小区B栋2单元8楼2号房，房屋建筑面积为109.89平方米，被告于2012年5月接钥匙后，以各种理由拒绝缴纳费用，经多次催收，被告从2016年5月1日至2019年4月30日共计36个月，拖欠物业管理费用、公共照明费、垃圾费4064.00元，违约损失5400.00元，被告的行为严重影响了公司的经营，也损害了其他业主的合法权益；物业公司收费人员经过多次协调未果，为此，原告只好依法起诉。 被告裴艳辩称，1、原告与宝徕华城业主委员会之间不存在物业服务合同关系，原告与广元市利州区宝徕华城业主委员会签订原《物业服务合同》期限自2015年4月1日起至乙方管理期间生效。2016年5月7日，原告发布公告，告知业主，原告已退出宝徕华城的服务，小区一切责任与原告无关，原被告之间终止了物业服务合同，双方至今未签订新的《物业服务合同》；2、原告在终止合同后不撤离，其他公司也不能进场，大多数业主对原告签订合同存在较大异议而不与原告签订合同，并要求更换物业公司，交涉后，原告坚持不同意退出，后业主多次投诉至主管部门，宝轮镇政府也多次组织业主与原告进行协调，最终未解决问题；3、原告属于违法强行服务，原《物业服务合同》已于2016年5月7日届满，原告拒绝退出，非法霸占物业三年多，强行向业主提供服务，从根本上无视业主的合法权益，侵犯了业主自由选择其他物管公司的权利，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，法院应当驳回原告的诉讼请求。原告强行服务违反了《合同法》、《民法通则》等法律规定。4、原被告之间未约定物管费收取标准，原告主张的物管费收取标准未经物价局核定、备案，原告根据已期满未续期的原《物业服务合同》来确定收取标准，违反规定；5、原告的物管收费与服务水平不符合相应原则，原告服务不周，态度蛮横，不听取业主意见，殴打辱骂业主，支持个别业主乱打乱建，原告未提供符合相应服务水平要求的物业服务，从现有居住环境完全看不到有这么高标准的物业配套服务。6、原告主张的滞纳金缺乏依据《物业管理条例》等法律对拖欠物管费是否支付违约金没有规定，且本案主张的违约金也明显过高，因此本案原告主张的违约金缺乏合同和法律的依据。 综上，请求法院：依法驳回原告起诉，不予受理；宏都物业公司责成工作人员向本人道歉，书面张贴宣传栏不少于15日，必须立即拆除违章建筑；未拆除前，由宏都物业公司对本人的健康损失进行补偿，由宏都物业为其购买健康医疗保险；判决因原告不作为造成的被告卧室内墙面返硝的损失费、以及下水管主水管损坏造成的维修费、材料费、清洁费、人工费5300元。 原告广元市宏都物业服务有限责任公司提交的证据有： 1、原告的营业执照及法定代表人身份证明； 2、原告与广元市利州区宝徕华城业主委员会于2015年4月1日签订的《宝徕华城物业服务合同》； 3、宝徕华城物业服务协议； 4、原告作出的缴费《通知》及张贴缴费通知书照片3张； 5、四川省广元市利州区宝轮镇花园社区居民委员会出具的《关于广元市宏都物业服务有限责任公司与广元市利州区宝徕华城业主委员会是否解除合同的情况说明》和会议记录一份及宝徕华城业主民意调查会照片两张； 6、原告向广元市利州区宝轮镇人民政府、广元市利州区城乡规划和住房保障局、广元市利州区宝轮镇花园社区提交的《请求撤销广元市利州区宝徕华城业主委员会提出解除与广元市宏都物业服务有限责任公司的“前期物业服务合同”的报告》三份； 7、宝徕华城业主向广元市宝轮镇人民政府提交的《宝徕华城小区业主要求立即召开业主大会的报告》两份； 8、宝徕华城业主委员会向原告提交的《关于宏都物业申请动用大修基金的回复》一份、《申请》一份、《关于宏都物业公司申请动用大修基金的回复》一份、《通知》一份、《宝徕华城小区关于外墙维修动用大修基金的申请》一份； 9、原告向宝轮华城业主发出的《通告》四份和照片两张； 10、原告向利州区宝轮镇人民政府提交的《关于宝徕华城私搭乱建、占用公摊请求处理的报告》一份、向利州区住建局、利州区物业管理办、利州区宝轮镇花园社区提交的《关于宝徕华城小区一期违法违规搭建的报告》四份； 11、原告日常工作记录六页及照片七张。 被告裴艳提交的证据有： 1、《宝徕华城物业服务合同》； 2、原告于2016年5月7日发出的《公告》一份； 3、《宝徕华城业主联名要求业主委员会更换物业管理意见书》； 4、《宝徕华城全体业主沟通群》聊天记录五页； 5、《违法违规搭建整改通知书》； 6、房屋外观照片五张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告于2012年3月1日与重庆龙乡苑房地产开发公司广元分公司签订了宝徕华城前期物业服务合同。2015年4月1日与广元市利州区宝徕华城业主委员会续签了宝徕华城物业管理服务合同,该物业管理服务包括以下内容: 1、物业共用设备的运行、养护和管理； 2、物业公共部位和相关场地的保洁服务，垃圾的清运及雨、污水管道的疏通； 3、公共绿化的养护和管理； 4、车辆停放秩序的管理； 5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 6、装饰装修管理服务； 7、物业档案资料管理； 8、代收水、电费、垃圾清运费。 合同约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制，按其业主拥有的房屋建筑面积，按每平方1.00元/月收取（包括共用电费），代收垃圾清运费每户每月3.5元；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的业主，应按每天5元的标准向甲方支付违约金，至交清时止。 原告接管后，因房屋部分基础设施未完善，原告首先筹资15万余元对小区全方位地进行了整改：修建值班室、围墙、大门、垃圾房等；整改地下车库地坪、车位、安全宣传、增加道闸、摄像头等；对小区所有花园进行了补植花草树木。服务期间，公司除了对电梯、消防、第二次供水、发电等日常管理维修外，并对小区电梯维保、电梯的运行、车辆的出入、人员进出进行了登记，对所有房屋的雨水管道进行了更换；为了更好地让广大业主住上一个和谐美丽的环境，又增添休闲椅、广场灯、水池围栏等，每天对小区内的环境卫生进行清理。 而被告裴艳居住在该小区B栋2单元8楼2号，房屋建筑面积为109.89平方米，被告于2012年5月入住，从2016年5月1日至2019年4月30日共计36个月，拖欠物业管理费、垃圾费公共照明费、垃圾清理运费共计4082.00元，至今一直以各种理由拒绝缴纳费用。 对原告广元市宏都物业服务有限责任公司提交的原告的营业执照及法定代表人身份证明；原告与广元市利州区宝徕华城业主委员会于2015年4月1日签订的《宝徕华城物业服务合同》；宝徕华城物业服务协议；原告作出的缴费《通知》及张贴缴费通知书照片3张；四川省广元市利州区宝轮镇花园社区居民委员会出具的《关于广元市宏都物业服务有限责任公司与广元市利州区宝徕华城业主委员会是否解除合同的情况说明》和会议记录一份及宝徕华城业主民意调查会照片两张；原告向广元市利州区宝轮镇人民政府、广元市利州区城乡规划和住房保障局、广元市利州区宝轮镇花园社区提交的《请求撤销广元市利州区宝徕华城业主委员会提出解除与广元市宏都物业服务有限责任公司的“前期物业服务合同”的报告》三份；宝徕华城业主向广元市宝轮镇人民政府提交的《宝徕华城小区业主要求立即召开业主大会的报告》两份；宝徕华城业主委员会向原告提交的《关于宏都物业申请动用大修基金的回复》一份、《申请》一份、《关于宏都物业公司申请动用大修基金的回复》一份、《通知》一份、《宝徕华城小区关于外墙维修动用大修基金的申请》一份；原告向宝轮华城业主发出的《通告》四份和照片两张；原告向利州区宝轮镇人民政府提交的《关于宝徕华城私搭乱建、占用公摊请求处理的报告》一份、向利州区住建局、利州区物业管理办、利州区宝轮镇花园社区提交的《关于宝徕华城小区一期违法违规搭建的报告》四份；原告日常工作记录六页及照片七张。 被告提交的《宝徕华城物业服务合同》、《公告》、《宝徕华城业主联名要求业主委员会更换物业管理意见书》、《宝徕华城全体业主沟通群》聊天记录五页、《违法违规搭建整改通知书》、照片五张。本院认为其来源合法，内容真实，与本案有关联性，可以作为定案依据。 本院认为：2015年4月1日，原告与广元市利州区宝徕华城业主委员会签订的物业服务合同，该物业服务合同对该小区的业主均具有约束力，所有业主均应按该合同的约定支付物业服务费。而被告裴艳从2016年5月1日至2019年4月30日未向原告支付物业管理服务等费用，其行为违反物业服务合同的约定，现原告主张要求被告支付物业管理费、公共照明费、垃圾清运费共计4082.00元，本院予以支持。 对于原告广元市宏都物业服务有限责任公司主张要求被告承担违约损失5400.00元，因该违约金约定过高，结合本案实际情况，本院予以调整为500.00元。 关于被告辩称2016年5月7日原告发布公告告知业主，原告已退出宝徕华城的服务，小区一切责任与原告无关，原被告之间终止了物业服务合同，双方至今未签订新的《物业服务合同》，原告属于违法强行向业主提供服务，从根本上无视业主的合法权益，侵犯了业主自由选择其他物管公司的权利。但从广元市利州区宝徕华城业主委员会于2018年1月20日向原告公司提出的《通知》和2019年6月17日向原告公司提出的《关于宏都物业申请动用大修基金的回复》显示，原告于2015年4月1日与宝徕华城业主委员会签订《宝徕华城物业服务合同》后至今一直在向宝徕华城小区业主提供物业服务，且从该两份证据内容上显示，宝徕华城业主委员会对原告进行物业管理的行为（动用大修基金）均未提出异议。同时，从广元市利州区宝轮镇花园社区居民委员会出具的《关于广元市宏都物业服务有限责任公司与广元市利州区宝徕华城业主委员会是否解除合同的情况说明》内容显示：利州区宝轮镇人民政府物业办向宝徕华城业主委员会发出通知，要求其召开业主大会确定是否解除原告公司，但业主委员会拒绝召开业主大会，故业主委员会解除原告公司的通知没有生效，宝徕华城小区继续由原告公司提供物业服务至今。故被告的该项辩称理由不成立，本院不予支持。 关于被告辩称原被告之间未约定物业管理费收费标准的问题，因原告与宝徕华城业主委员会于2015年4月1日签订了《宝徕华城物业服务合同》，且原告公司于2015年4月1日至今一直向宝徕华城小区业主提供物业服务，该《服务合约定同》约定了物业费按业主的房屋建筑面积，按每平方米1.00元收取，故被告的该项辩称理由不成立，本院不予支持。 关于被告辩称原告收取的物业管理费与服务水平不相适应的问题，从被告提交的《宝轮华城业主联名要求业主委员会更换物业管理意见书》和《宝徕华城全体业主沟通群》聊天记录内容显示，原告公司在向宝徕华城提供物业服务过程中，存在一定的管理问题和瑕疵，但原告提交的《关于宝徕华城小区一期违法违规搭建的报告》和原告公司日常工作记录和物业维修、清洁卫生照片显示，原告公司在积极改进服务，履行物业管理义务，本院希望原告积极履行物业管理责任，改善工作方式，积极搭建与小区业主的沟通平台，及时化解、处理业主提出的物业问题，共同建立和谐稳定社区环境。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告裴艳在本判决书生效之日起十日内向原告广元市宏都物业服务有限责任公司支付物业管理费、公共照明费、垃圾清理运费共计4082.00元。 二、限被告裴艳在本判决书生效之日起十日内向原告广元市宏都物业服务有限责任公司支付违约金500.00元。 三、驳回原告广元市宏都物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 四、本案诉讼费50.00元，由被告裴艳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  赵洪 二〇一九年九月十九日 书记员  王健