湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民终788号上诉人（原审原告）：伍艳群，女，1990年9月26日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人（原审原告）：蒋智锋，男，1986年10月2日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：永州市香河房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区翠竹路。诉讼代表人：张容，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：邓英姿，湖南人和人（永州）律师事务所律师。上诉人伍艳群、蒋智锋因与被上诉人永州市香河房地产开发有限公司（以下简称香河公司）取回权纠纷一案，不服湖南省永州市中级人民法院（2019）湘11民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍艳群、蒋智锋上诉请求：一、判令撤销一审判决，并在查明事实的基础上支持伍艳群、蒋智锋诉讼请求予以改判；二、维持一审判决第一项，伍艳群、蒋智锋与香河公司的《商品房买卖合同》合法有效；三、撤销一审判决第二项；四、判决香河公司继续履行《商品房买卖合同》中所约定的交房义务；五、判决香河公司承担违约责任，即按伍艳群、蒋智锋全部购房总额每日万分之二计算支付违约金；六、本案一、二审诉讼费由香河公司承担。事实与理由：一、2019年7月18日，香河公司破产管理人召开债权人会议，会议通过了《香河一品续建方案》，基于新的事实、证据，请求法院予以撤销一审判决；二、伍艳群、蒋智锋与香河公司之间的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，应依法受到法律的保护，即使香河公司已申请破产，但这并非违约方规避责任的理由，公平原则上，一审法院均不应驳回伍艳群、蒋智锋的诉讼请求；三、一审法院适用法律错误，认定涉案房屋属于香河公司的破产财产，应予改判纠正；四、一审法院认定“伍艳群、蒋智锋与香河公司之间的商品房买卖合同有效，但不支持继续履行，因不支持继续履行，故逾期交房违约金不属于实际造成的经济损失”系忽略客观事实；五、有关农民进城购房补贴相关事项，一审法院以无相关有效证据证明未予以支持，系错误认定。综上，请求撤销一审判决或发回重审。香河公司辩称：1.原审法院认定事实清楚。伍艳群、蒋智锋以第二次债权人会议通过了“香河一品”续建方案为由，主张合同可以继续履行的观点不能成立。2.原审法院适用法律正确。伍艳群、蒋智锋以其所购房屋属于特定物为由，主张不属于破产财产的观点不能成立。3.伍艳群、蒋智锋依据合同约定关于逾期交房的违约金条款主张违约金没有法律依据。4、伍艳群、蒋智锋主张农民进城购房补贴因无相关证据不应得到支持。伍艳群、蒋智锋向一审法院起诉请求：1.裁定伍艳群、蒋智锋与香河公司签订的《商品房买卖合同》有效，判令合同继续履行；2.判令香河公司依照《商品房买卖合同》第十二条的约定，按每日计算向伍艳群、蒋智锋支付全部购房款总额的万分之二的违约金，直到房屋按约实际交付时为止；3.判令香河公司承担本案全部诉讼费；4.判令香河公司协助伍艳群、蒋智锋领取《永州市化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施办法》中的农民进城购房补贴，金额为200元/平方米，若逾期未能领取，由香河公司承担。一审法院认定事实：香河公司成立于2008年3月13日，是自然人独资的有限责任公司，公司法定代表人为刘夏明，股东为刘夏明。2017年6月22日，伍艳群、蒋智锋作为买受人，香河公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，香河公司将其开发的坐落于永州市冷水滩区文昌阁路与湘江西路交汇处的“香河一品”商品房项目中的4栋1102房出售给伍艳群、蒋智锋，双方约定房屋总价款为554702元。伍艳群、蒋智锋已按合同约定将房屋总价款全部付清。《商品房买卖合同》第十一条约定，香河公司应当在2018年12月31日前向伍艳群、蒋智锋交付该商品房。双方还约定，出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。双方还在《商品房买卖合同》中对其他权利义务作出了约定。2017年12月18日，永州市中级人民法院裁定受理香河公司破产清算案。2018年1月3日，永州市中级人民法院指定湖南人和人（永州）律师事务所为香河公司破产管理人。当前，香河公司建造的“香河一品”房地产项目尚未竣工。一审法院认为，伍艳群、蒋智锋提起诉讼的主要目的是为了取得其向香河公司购买的房屋，而该公司已进入破产程序，故案件应定性为取回权纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。争议焦点为：一、香河公司是否应当继续履行《商品房买卖合同》；二、香河公司是否应当按照《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。涉案房屋由香河公司修建，在建成时其所有权归该公司所有，在破产申请受理时属于该公司的全部财产，均为香河公司财产。同时，涉案房屋亦不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条规定的不应认定为债务人财产的范畴。因此伍艳群、蒋智锋提出涉案房屋不属于香河公司财产的理由不能成立。在法院裁定受理香河公司的破产清算申请后，破产管理人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，通知解除《商品房买卖合同》，并向伍艳群、蒋智锋送达《解除合同通知书》。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除合同的情形，第九十六条规定了合同当事人的解除权，但该权利仅赋予合同当事人一方行使，非经法律特别规定（如《中华人民共和国企业破产法》第十八条）破产管理人无权行使合同解除权，因此破产管理人通知伍艳群、蒋智锋解除《商品房买卖合同》并不发生合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。此为合同强制履行的例外。本案中，伍艳群、蒋智锋诉请要求履行合同交付房屋的标的为非金钱债务，在法院受理香河公司破产清算申请后，香河公司在事实上已停止生产经营活动，无法继续履行合同，符合本条法律的规定，属于强制履行的例外情形。香河公司建造的“香河一品”房地产项目尚未竣工，涉案商品房未达到合同约定交付条件，因此对伍艳群、蒋智锋要求香河公司继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，香河公司应当在2018年12月31日前向伍艳群、蒋智锋交付该商品房，逾期应承担违约责任。然而，法院已于2017年12月18日裁定受理了香河公司的破产清算申请，该公司已进入破产清算程序。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定“附利息的债权自破产申请受理时停止计息”，尽管该条规定并未明确违约金是否属于应停止计算的“利息”，但是为及时确认债权数额，保障所有债权人得到公平受偿，逾期交房违约金的截止时间也应当参照上述规定。此外，法院对伍艳群、蒋智锋要求香河公司继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持，且本案逾期交房违约金产生在破产申请受理之后，也不属于实际造成的经济损失，故对伍艳群、蒋智锋要求香河公司承担逾期交房违约金的诉讼请求亦不予支持。另关于伍艳群、蒋智锋提出有关农民进城购房补贴的相关诉请，因其未能提供有效证据证明其符合领取补贴的条件且是由于香河公司的过错导致不能领取相关补贴,故对其该项诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第四十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条第一款规定，判决：一、伍艳群、蒋智锋与永州市香河房地产开发有限公司于2017年6月22日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回伍艳群、蒋智锋的其他诉讼请求。案件受理费200元，由伍艳群、蒋智锋负担100元，永州市香河房地产开发有限公司负担100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。伍艳群、蒋智锋提交的证据1《房屋单元登记簿》、证据3《抵押预告登记证》，真实、合法且与本案有关联，能够证明案涉房屋已经办理了预售商品房买卖预告登记的事实，本院依法予以采信。证据2《存款账户金融交易明细》系一审已经提交的证据，属于重复举证；证据4照片5张，因该照片由伍艳群、蒋智锋单方拍摄，真实性无法核实，本院依法不予采信。证据5《永州市人民政府办公室关于调整购房契税补贴和农民购房补贴政策的通知》等系政府文件，与本案不具有关联性，依法不予采信。香河公司提交的2019年7月18日香河公司第二次债权人会议资料，真实、合法且与本案有关联，本院依法予以采信。本院经审理查明，原审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。另查明：2019年7月18日，香河公司召开第二次债权人会议，会议对香河一品续建方案（草案）予以了讨论通过，对香河一品已售房屋处理方案是：除合同无效或不能继续履行之外，其他购房合同都将予以解除。对于不愿交纳续建资金的现金购房户，续建后，将用其所购房屋的销售款退还其已支付的现金购房款。2019年9月初，案涉项目建设复工。本院认为，伍艳群、蒋智锋与香河公司签订《商品房买卖合同》后，因香河公司向法院申请破产，双方当事人就应否履行案涉商品房买卖合同等问题发生争议，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、涉案房屋是否属于债务人财产；二、香河公司应否继续履行案涉合同。一、关于案涉房屋是否属于债务人财产的问题伍艳群、蒋智锋上诉称，案涉房屋不属于破产财产。本院认为：首先，2013年9月16日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案的诉争房产不符合上述司法解释规定的情形，伍艳群、蒋智锋关于案涉房屋不属于破产财产的上诉请求不能成立。其次，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，支付对价与办理预告登记并不导致不动产发生物权变动，伍艳群、蒋智锋因办理预告登记对案涉房屋享有的仅是完成房屋所有权登记的请求权而非房屋所有权。本案中，香河公司系基于开发建造的事实行为而取得房屋所有权，案涉房屋在未办理产权过户登记手续前仍归香河公司所有，故本案诉争房屋应属于债务人香河公司财产。伍艳群、蒋智锋提出的诉争房屋不属于破产财产的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。二、关于香河公司应否继续履行案涉合同的问题伍艳群、蒋智锋诉称，案涉合同应继续履行。经审查，香河公司已进入破产程序，而案涉房屋尚未完工，故香河公司已不可能继续履行合同约定的房屋交付义务。虽然2019年7月18日第二次债权人会议通过了续建方案，2019年9月初，案涉房屋项目恢复建设，有完工的可能，但实施续建方案的前提是解除购房合同，原购房户可选择交纳续建资金，或等续建后，以房屋销售款退还已付购房款。故续建方案并非对原合同的继续履行，案涉《商品房买卖合同》的目的在香河公司进入破产程序后已经不能实现，合同事实上已不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，一审法院未支持张玉花继续履行合同的请求并无不当。伍艳群、蒋智锋的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。伍艳群、蒋智锋还主张其应享有农民进城购房补贴，但其并未提供相应证据证明其符合领取补贴的条件并在购房时申请了购房补贴，也未举证证明其是由于香河公司的过错导致不能领取相关补贴，故其对该项上诉请求本院不予支持。综上所述，伍艳群、蒋智锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由伍艳群、蒋智锋负担。本判决为终审判决。审判长  曾志红审判员  陈盎然审判员  尹玄海二〇一九年九月三十日法官助理梁昕昕书记员吕晶