广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初958号原告：黄桃，女，1981年12月6日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。委托诉讼代理人：肖宇，男，广东春洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪成参，男，广东春洲律师事务所律师。被告：张思维，男，1984年12月2日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。第三人：梁军，男，1976年12月7日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。第三人：朱伟莲，女，1952年12月5日出生，汉族，海南省三亚市人，户籍住址：三亚市。上述两第三人的共同委托诉讼代理人：肖宇，男，广东春洲律师事务所律师。上述两第三人的共同委托诉讼代理人：洪成参，男，广东春洲律师事务所律师。原告黄桃与被告张思维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序，在2019年5月20日公开开庭审理。在审理过程中，本院根据被告张思维的申请在2019年6月5日通知梁军作为本案第三人参加诉讼；在2019年6月6日根据朱伟莲的申请通知朱伟莲作为本案第三人参加诉讼。本案于2019年7月30日再次公开开庭进行了审理。原告黄桃及其与第三人梁军、朱伟莲的共同委托诉讼代理人肖宇，被告张思维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄桃向本院提出诉讼请求：1.解除黄桃与张思维在2017年4月22日签订的《房屋租赁合同》；2.张思维支付尚欠的租金36000元及违约金（该违约金以27000元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年2月1日起计算至尚欠租金实际给付之日止）给黄桃；3.张思维交付的履约保证金25000元归黄桃所有；4.本案诉讼费由张思维负担。在诉讼过程中，黄桃变更诉讼请求为:1.解除黄桃与张思维于2017年4月22日签订的《房屋租赁合同》，张思维在合同解除后15日内将租赁的房屋恢复原状交还给黄桃；2.张思维按照每月租金9000元的标准，计算支付从2018年12月起至租赁房屋实际返还之日止的租金给黄桃；3.张思维以每期应支付的租金为基数，按照月利率2%的标准，从每期租金应支付之日起计算至尚欠租金实际给付之日止的违约金给黄桃；4.黄桃无须返还履约保证金25000元给张思维；5.本案诉讼费用由张思维负担。事实和理由：2017年4月22日，黄桃与张思维签订《房屋租赁合同》，主要约定黄桃将位于阳春市阳春大道14号中的一、二、三层（以下简称案涉房屋）出租给张思维；租赁期限为9年，即从2017年8月1日起至2026年7月31日止；前三年月租金为9000元，每三年租金递增10%；租金按季度支付，在上月租金到期前的10日内预付下一期的租金等内容条款。签订《房屋租赁合同》后，张思维在2018年11月前按照《房屋租赁合同》的约定支付租金，从2018年12月起开始拖欠租金，至黄桃提起本案诉讼时止，张思维尚欠2018年12月至2019年3月共4个月的租金36000元未支付给黄桃。经黄桃多次催告，张思维一直拒不支付。张思维辩称，不同意黄桃的全部诉讼请求，依法应驳回黄桃的全部诉讼请求。事实和理由：2017年4月22日，黄桃与张思维签订《房屋租赁合同》，约定张思维向黄桃租赁案涉房屋。租赁时案涉房屋为毛坯房，门前为泥地。张思维租赁后投入了约300000元对案涉房屋进行装修，又投入了约150000元购置酒店的设备，并支付了16个月的租金共144000元给黄桃。2018年10月30日，张思维向黄桃提出从2018年11月起停止租赁案涉房屋不再支付租金。黄桃以时间太仓促和不交租不能单纯允许张思维转让为由建议张思维继续经营一个月。张思维接纳黄桃建议支付了2018年11月的租金继续营业及安排转让。2018年11月18日，张思维再次向黄桃明确提出结业停租，经与黄桃夫妇协商，双方商定：2018年12月1日起停止租赁，租赁权限归还黄桃，黄桃在出租时允许张思维张贴转让告示。2018年12月至2019年1月18日期间，黄桃对房屋进行出租，出于某些目的刁难张思维转让，要求张思维撤离。2019年2月13日，黄桃再次催促张思维搬离，且不允许张思维拆除案涉房屋内的固定装修物。张思维要求黄桃退还租赁保证金和签订终止租赁合同，但黄桃拒绝。2019年2月20日，张思维再次请求黄桃签订终止租赁合同、退还保证金，又遭到黄桃拒绝。2019年2月22日，张思维寄出《房屋租赁合同》终止协议书面文件给黄桃，黄桃于2019年2月25日签收，但至今拒绝签订。梁军、朱伟莲共同述称，同意黄桃的全部诉讼请求。请依法支持黄桃的全部诉讼请求。黄桃围绕诉讼请求依法向本院提交了证据如下：1.身份证复印件，拟证明黄桃与张思维的身份情况及诉讼主体适格。2.《房地产权证》《房屋租赁合同》，拟证明黄桃对案涉房屋享有所有权，并且有权出租以及黄桃将案涉房屋出租给张思维，签订《房屋租赁合同》约定的内容条款。3.《广东春洲律师事务所催告函》《国内标准快递单》及EMS中国邮政速递查询结果，拟证明黄桃向张思维催收租金，张思维已收到催告函，但其仍然没有支付租金给黄桃。4.视频（该视频拍摄于2019年5月19日），拟证明双方的租赁关系仍在持续，张思维行使案涉房屋的租赁经营权。5.视频（该视频拍摄于2019年7月29日案涉房屋现状），拟证明（1）案涉房屋内仍堆放着大量张思维经营餐饮时的厨具及其他杂物，并未清空腾房；（2）张思维对案涉房屋仍行使租赁经营权。6.微信聊天记录，拟证明黄桃出资将案涉房屋顶楼漏水部位进行修缮。张思维对黄桃提交的证据发表质证意见如下：1.对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均没有异议。2.对证据4的真实性、合法性均没有异议，但对其关联性有异议。双方已经于2018年11月下旬协商解除租赁关系，张思维在2018年11月30日已经停止经营使用案涉房屋。3.对证据5的真实性、合法性、关联性均没有异议。张思维没有行使租赁经营权，已经将案涉房屋归还给了黄桃。4.对证据6的真实性、合法性和关联性均没有异议。梁军、朱伟莲对黄桃提交的证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。张思维围绕抗辩依法向本院提交了证据如下：1.身份证复印件，拟证明黄桃与张思维的身份情况及诉讼主体适格。2.微信聊天记录，拟证明经黄桃与张思维协商，黄桃及案涉房屋的共有人同意张思维停止租赁案涉房屋、协商转让可用装修物，但中途有违诚信，要求张思维撤离。3.微信聊天记录、挂号信函收据、回执，拟证明张思维同意搬离案涉房屋并要求签订终止合同，但黄桃不同意签名。4.黄桃出租公示，拟证明黄桃与张思维已终止了双方签订的《房屋租赁合同》并安排案涉房屋出租事宜。5.《房地产权证》《房屋租赁合同》，拟证明（1）案涉房屋为共有房屋，黄桃及其丈夫梁军为共有人；（2）《房屋租赁合同》第三条约定租赁保证金在租赁期满或合同终止后退还给张思维。6.案涉房屋漏水照片、讨论房屋漏水的聊天记录，拟证明案涉房屋存在质量问题，普通雨天都会造成雨水渗漏，是张思维协商停租解除合同的主要原因之一。7.店内设备变卖清理截图（2019年3月20日拍摄），拟证明张思维配合撤场腾房，并无霸占使用案涉房屋的故意。8.黄桃关监控的视频和开启LED广告屏按钮的图片，拟证明黄桃关闭监控及开启LED广告屏，人为制造可能对张思维不利的证据。9.寄挂号信视频（2019年2月22日拍摄），拟证明张思维寄出挂号信，请求黄桃签订终止合同、退还保证金、承诺不拆除装修物的协议并非一张白纸。黄桃对张思维提交的证据发表质证意见如下：1.对证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议。2.对证据2的真实性、合法性没有异议，但对其关联性和拟证明的事实有异议。双方确有协商，但是没有达成一致的协商意见；案涉房屋的钥匙仍在张思维手中，张思维没有将案涉房屋交还给黄桃；案涉房屋里面丢弃着大量张思维从事餐饮的厨具等，没有达到返还房屋的条件。3.对证据3的微信聊天记录的真实性和合法性均没有异议，但对其关联性和拟证明的事实有异议。黄桃与张思维双方没有达成解除租赁合同的一致意见；对张思维提供的挂号信函收据有异议，黄桃收到的是一张白纸，并非是张思维所提供的房屋租赁合同终止协议。4.对证据4的真实性、合法性均没有异议，但对其关联性和拟证明的事实有异议。黄桃张贴出租告示的原因是张思维迟迟没有支付租金，黄桃为了减少损失，不得已张贴出租案涉房屋的告示。5.对证据5的真实性、合法性和关联性均没有异议，但对其拟证明的第2点事实有异议。《房屋租赁合同》约定的租赁期满指的是双方在没有违约的情况下，合同期满才返还保证金，现张思维拖欠租金未支付给黄桃，已构成根本性违约，并不是属于《房屋租赁合同》第3点约定租赁期满返还保证金给张思维的情形。6.证据6的真实性没有异议。漏水部位位于案涉房屋的顶楼（7楼），并非张思维租赁的1、2、3层，且黄桃已经将漏水的顶楼进行修缮。7.对证据7的真实性没有异议，但对其拟证明的事实有异议。张思维只是变卖了台凳，其他杂物并没有清理完毕。8.对证据8黄桃关监控的视频的真实性没有异议，但对其拟证明的事实有异议。张思维一直拖欠租金，如果让监控一直打开，会造成电费损失，黄桃关监控的行为是为了减少损失；对开启LED广告屏按钮的图片的真实性、合法性和关联性及拟证明的事实均有异议。黄桃没有开启LED广告屏，LED广告屏是张思维开启的。9.对证据9的真实性、合法性和关联性及证明的事实均有异议。该视频中并没有显示张思维将信件装进信封交给邮递人员进行邮寄，也没有显示该快递的快递单号，黄桃收到的是一张白纸。退一步来说，即使黄桃收到了该份协议书，但是黄桃并没有在该协议书上签名，该份协议书不能生效。梁军、朱伟莲对张思维提交的证据的质证意见与黄桃一致。梁军、朱伟莲均没有向本院提交任何证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋为黄桃、梁军和朱伟莲按份共有。2017年4月22日，黄桃作为甲方与张思维作为乙方签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》主要载明黄桃将案涉房屋出租给张思维使用；租赁期限从2017年8月1日起至2026年7月31日止共9年，合同签订日起至计租期起始日为免租期；张思维在签订本合同之日起一次性支付租赁保证金25000元给黄桃，若张思维无拖欠租金及其他费用，对商铺无损坏，黄桃在租赁期满或合同终止后5日内退还租赁保证金25000元给张思维；2017年8月1日起至2020年7月31日止，每月租金9000元；2020年8月1日起至2023年7月31日止，每月租金9900元；2023年8月1日起至2026年7月31日止，每月租金10890元；租金按季度支付，由张思维在上期租金到期前10日内预付下一期租金给黄桃；张思维不按时支付租金的每天支付滞纳金500元给黄桃等内容条款。该《房屋租赁合同》第五条载明“租赁期间的商铺修缮和装修。5.1、乙方应按妥善使用商铺内的设施，不得破坏房屋主体结构安全（因室内装修、装饰需要，经业主同意拆除室内隔墙内设施、设备除外；如电梯口封堵、三楼以上未出租前的封堵、二、三楼外墙窗口改动），否则赔偿甲方一切相关损失。5.2、乙方因使用需要，在不影响房屋主体结构安全的前提下，可对承租商铺进行装修，三楼以上（不含三楼）的广告牌须经甲方同意才能安装，装修费用由乙方承担。租赁期满后装修物的权属处理，双方商定:5.2.1、租赁期满，甲、乙双方未达成房商铺续租协议时，甲方同意乙方可拆除室内固定装修物和搬离可移动设施、设备，乙方应将承租范围内拆除的隔墙及室内设施复原。5.2.2、租赁期内，若乙方整体转让未到期的该商铺使用权时，需经甲方同意。受让方需与业主重新签订房屋租赁合同，装修物权归属乙方处置。”第七条载明“违约责任。7.1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利；7.1.1、利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益；7.1.2、拖欠房屋租金累计15日以上。7.2、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方终止合同，要求甲方退还保证金和赔偿装修损失，并保留追究违约责任的权利；7.2.1、房屋存在质量问题，影响乙方经营活动；7.2.2、房屋存在产权、债权债务纠纷，影响乙方经营活动。7.3、甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付25000元（人民币大写：贰萬伍仟元整）违约金，并赔偿乙方装修损失。7.4、乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，保证金25000元（人民币大写：贰萬伍仟元整）作为违约金不得退还。”2017年4月22日，张思维通过银行转账方式支付租赁保证金25000元给黄桃。同日，黄桃将案涉房屋交付给张思维使用。张思维交付了2018年11月30日前的租金，但从2018年12月起不再交付租金给黄桃。庭审中，张思维提出黄桃主张的违约金标准过高，请求本院予以调整。张思维承认黄桃在2019年7月29日拍摄视频中张思维经营餐饮时的厨具等杂物仍堆放在案涉房屋。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。黄桃与张思维在2017年4月22日自愿签订《房屋租赁合同》，主要约定黄桃将案涉房屋出租给张思维使用。该《房屋租赁合同》是黄桃与张思维的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和第二百一十二条的规定，本院依法认定黄桃与张思维签订的《房屋租赁合同》成立有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案双方当事人争议的焦点是：1.黄桃与张思维是否在2018年11月28日经口头协商一致解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.黄桃与张思维哪一方存在违约行为。关于黄桃与张思维是否在2018年11月28日经口头协商一致解除双方签订的《房屋租赁合同》的问题。本院认为，张思维主张其在2018年11月28日与黄桃口头协商一致解除双方签订的《房屋租赁合同》，张思维自合同解除之日起不需要再交付租金给黄桃。张思维对其主张的事实提交了微信聊天记录到庭拟加以证明。黄桃对张思维提交的微信聊天记录的真实性和合法性没有异议，但认为该微信聊天记录不能证明张思维主张的上述事实。经审查，张思维提交到庭的微信聊天记录只是张思维在2018年10月30日通过微信向黄桃提出终止租赁案涉房屋后，张思维与黄桃及梁军从2018年10月30日起至2019年2月20日止期间多次通过微信协商终止租赁案涉房屋事宜的记录，该记录证实黄桃与张思维双方协商拟解除《房屋租赁合同》，但是双方对案涉房屋装修物的处理、案涉房屋的返还日期、租金计算截止日期、违约责任等解除合同相关的主要内容条款均没有达成一致意见，且至2019年7月30日，张思维仍在案涉房屋堆放大量餐饮厨具等物品，并未搬空案涉房屋内的物品和将案涉房屋返还给黄桃；张思维并没有就其装修案涉房屋形成的附合物如何处理与黄桃达成一致的意见。因此，张思维提交的微信聊天记录，不能证明其上述主张，且张思维对其上述主张没有提供其他证据到庭加以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，张思维应当承担举证不能的不利后果。综上，张思维的上述主张理由不成立，本院依法不予采纳。关于黄桃与张思维哪一方存在违约行为的问题。本院认为，如前所述，黄桃与张思维没有协商一致解除双方签订的《房屋租赁合同》。按照《房屋租赁合同》中的约定，张思维应在上期租金到期前10日内预付下一期租金，但张思维没有按照上述约定支付2018年12月1日起的租金给黄桃，且其仍在案涉房屋内堆放大量物品，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。张思维主张案涉房屋存在漏水的质量问题，是其与黄桃协商解除合同的主要原因之一，并提交案涉房屋漏水照片和微信聊天记录到庭拟加以证明。黄桃对张思维提交的照片和微信聊天记录的真实性没有异议，但认为漏水的部位是位于案涉房屋顶楼（第7层），并非案涉房屋的1、2、3层，且黄桃已经出资对案涉房屋漏水部位进行了修缮。黄桃对其上述主张提交了微信聊天记录到庭拟加以证明。张思维对黄桃提交的上述微信聊天记录的真实性、合法性和关联性均没有异议。综合分析黄桃与张思维双方提交的证据，可以证实案涉房屋顶楼（第7层）确实曾出现漏水现象，且漏水沿着楼梯向下渗漏，对张思维租赁的第1、2、3层房屋产生了轻微的影响，但是张思维向黄桃反映后，黄桃已经对案涉房屋漏水部位进行了修缮，未对张思维经营产生实质性的影响并导致其合同的目的不能实现。从黄桃与张思维提交到庭的多份微信聊天记录来看，张思维仅向黄桃提出案涉房屋漏水问题需要处理，并未提出案涉房屋漏水造成了其屋内物品损失的情况，亦未提出案涉房屋漏水导致其无法继续经营使用等内容。如案涉房屋仍存在漏水问题，张思维可以根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，请求黄桃解决。黄桃请求判令解除其与张思维签订的《房屋租赁合同》和张思维在合同解除15日内将案涉房屋恢复原状后返还给黄桃。本院认为，按照《房屋租赁合同》中的约定，张思维应在上期租金到期前10日内预付下一期租金，但张思维没有按照该约定支付2018年12月1日起的租金给黄桃，其行为已经构成违约，并导致黄桃无法实现合同的目的，黄桃有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，黄桃请求解除其与张思维签订的《房屋租赁合同》，本院依法予以支持。同时，因黄桃不同意利用装饰装修物，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项的规定，《房屋租赁合同》解除后，张思维应将案涉房屋恢复原状后返还给黄桃。黄桃请求判令张思维在解除《房屋租赁合同》15日内将案涉房屋恢复原状后返还给黄桃，理据充分，本院依法予以支持。黄桃请求判令张思维按照每月9000元的标准，计算支付从2018年12月1日起至房屋实际返还之日止的租金。本院认为，如前所述，张思维没有支付2018年12月1日起的租金给黄桃，其行为已经构成违约，并导致黄桃无法实现合同的目的，且张思维对合同的解除负有全部过错。按照黄桃与张思维在《房屋租赁合同》第四条的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条和第二百二十六条的规定，张思维应按每月9000元的标准计算支付从2018年12月1日起至案涉房屋实际返还之日止的租金给黄桃。黄桃请求判令张思维按每月9000元的标准计算支付从2018年12月1日起至案涉房屋实际返还之日止的租金，符合双方的约定和法律规定，理据充分，本院依法予以支持。黄桃还请求判令张思维以每期（每季度为一期）租金27000元为基数，按月利率2%的标准从每季度租金逾期支付之日起分别计算支付至尚欠租金实际给付之日止的违约金和张思维交付的履约保证金25000元归黄桃所有。本院认为，黄桃与张思维双方在《房屋租赁合同》中第四条中约定，如张思维不按时支付租金，则需每天支付滞纳金500元给黄桃；在第七条中约定张思维拖欠租金累计15日以上的，黄桃有权解除合同，张思维交付的保证金25000元不予退还。如前所述，张思维从2018年12月1日起没有按合同约定的标准、期限和方式支付每季度的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，结合黄桃的诉讼请求，张思维应支付逾期付款期间的违约金给黄桃，该违约金应以每季度租金27000元为基数，按月利率2%的标准，从每季度租金逾期支付之日（每季度第一日）起分别计算至尚欠的租金实际给付之日止。黄桃请求判令张思维以每季度租金27000元为基数，按月利率2%的标准,从每季度租金逾期支付之日起分别计算至尚欠租金实际给付之日止的违约金,理据充分，本院依法予以支持。张思维抗辩认为黄桃请求的违约金计算标准过高，请求本院予以调整。本院认为，按照黄桃与张思维在《房屋租赁合同》中第四条的约定，张思维逾期支付每季度的租金27000元，则应每天支付违约金500元，按该标准计算，每月的违约金为15000元，月利率高达55.6%。黄桃已经主动调整违约金计算标准为月利率2%，参照民间借贷的相关司法解释，该标准并未超出法律规定的范围，本院予以允许。因此，张思维抗辩认为黄桃主张的违约金计算标准过高，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项的规定，判决如下：一、解除原告黄桃与被告张思维于2017年4月22日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张思维在本判决发生法律效力之日起15日内将其租赁位于阳春市春城街道阳春大道14号房屋一、二、三层恢复原状后返还给原告黄桃；三、被告张思维在本判决发生法律效力之日起10日内支付租金（该租金按照每月9000元的标准，从2018年12月1日起计算至租赁的房屋实际返还之日止）和支付违约金（该违约金以每季度租金27000元为基数，按月利率2%的标准，从每季度租金逾期支付之日即每季度第一日起分别计算至租金实际给付之日止）给原告黄桃；四、被告张思维交付的履约保证金25000元归原告黄桃所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13344元，由被告张思维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  沈洪涛审判员  龙 旋审判员  范文哲二〇一九年九月三十日书记员  张晓羚书记员  雷 蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。