安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0104民初1011号原告：孙娟，女，1978年5月5日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：吴承斌（系原告丈夫），住址同上。被告：小家联行房地产经纪（北京）有限公司合肥分公司，住所地合肥市包河区马鞍山南路**绿地赢海国际大厦****，统一社会信用代码91340100MA2N15E34G。负责人：高朋，总经理。原告孙娟与被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司合肥分公司（以下简称小家联行合肥分公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙娟的委托诉讼代理人吴承斌到庭参加诉讼，被告小家联行合肥分公司经本院公告送达出庭传票，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙娟向本院提出诉讼请求：1、解除房屋租赁合同；2、被告向原告支付租赁合同中约定的三个月空置期费用合计7200元；3、被告向原告支付两个月租金合计5000元作为因被告违约导致的房屋空置期间的损失；4、被告向原告支付该房屋在2018年11月21日已经产生的水电燃气等费用及违约金共计1050元整；4、被告负责将租赁房屋恢复原貌，拆除房屋客厅内房屋隔断，将房屋内电器维修至可以正常使用状态；5、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告在2017年8月10日与被告签订房屋出租委托代理合同，租赁期时间为三年整，从2017年8月10日2020年8月9日。考虑到合同期为三年，原告才同意第一年预留出90天为房屋空置期，等于第一年被告仅需要支付9个月房屋租金。当合同仅履行一年，被告在2018年7月10日支付完3个月房租租金后，直至今日一直未按合同约定的在2018年10月10日支付房租租金，经原告多次催讨，被告口头表示不再继续履行合同了，但该租赁房屋内仍然有被告招来的租客居住，而且被告一直不与原告办理房租交接手续，水电燃气都一直处于欠费状态。原告为维护自身合法权益，故诉至贵院，望判如请。被告小家联行合肥分公司未答辩，亦未提供证据。经审理本院认定事实如下：2017年8月10日，孙娟（委托人、甲方）与小家联行合肥分公司（租赁代理机构、乙方）签订一份《房屋出租委托代理合同》，约定：甲、乙双方就房屋出租委托代理达成一致协议；房屋坐落于合肥市政务区丽景城15栋904号，3室1厅1卫，建筑面积91.32平方米，已做基装，房屋所有权人孙娟；房屋租赁用途为居住；乙方出租代理权限为，代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期限为2017年8月10日至2020年8月9日共计三年，甲方应于2017年8月10日前将房屋交付给乙方，出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回；月租金标准第一年2400元/月，第二年2500元/月，第三年2600元/月，总计82800元；租金收取方式为甲方在中国工商银行开设账户，乙方将各期租金划入甲方账户，租金划入甲方账户的日期约定第1次2017年8月10日（￥7200元），第2次2017年10月10日（￥4800元），第3次2018年1月10日（￥4800元），第4次2018年4月10日（￥4800元），第5次2018年7月10日（￥7500元），第6次2018年10月10日（￥7500元），此后直至十二次；出租代理期内甲方同意预留第一年90天自然期作为乙方工作期和装修期，工作日后于2017年11月10日开始计算租金，甲方同意工作期及装修期内租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除；出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用，水费、电费、燃气费、物业管理费等；如乙方无故退租，甲方有权不退还剩余租金；补充条款甲方允许乙方在室内做隔断等。合同落款处，孙娟签名，小家联行合肥分公司加盖公章。合同签订后，孙娟将上述约定房屋交付小家联行合肥分公司。2017年8月11日小家联行合肥分公司转账支付孙娟7200元房租费；2017年10月1日转账汇款孙娟4800元；2018年1月1日转账汇款4800元；2018年4月1日转账汇款4800元；2018年7月1日转账汇款7500元。此后，小家联行合肥分公司未再支付房租。2019年1月16日，孙娟诉至本院。庭审中，原告陈述2018年12月24日其已收回案涉房屋并自行缴纳了水费、电费、燃气费共计924.49元，其已自行找人拆除客厅的隔断，要求被告赔偿该部分损失。以上事实，有当事人提供的《房屋出租委托代理合同》、缴费单、银行账户交易信息及原告的当庭陈述等所证实，本院予以确认。本院认为，孙娟与小家联行合肥分公司之间签订的房屋出租委托代理合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。孙娟按约将合肥市政务区丽景城15栋904号房屋交付小家联行合肥分公司，小家联行合肥分公司未按合同约定履行义务，且目前处于下落不明状态，孙娟亦于2018年12月24日实际收回租赁房屋，显然双方所签合同的目的不能实现，孙娟诉请解除合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于违约损失，孙娟要求小家联行合肥分公司支付三个月空置期费用7200元及两个月租金5000元的诉请，不违反相关法律规定，本院予以支持。合同中约定孙娟不承担案涉房屋出租期间产生的水费、电费、燃气费，现孙娟已代为支付了水费、电费、燃气费等合计924.49元，故孙娟要求小家联行合肥分公司支付上述费用，具有事实和法律依据，本院予以支持。孙娟要求小家联行合肥分公司恢复租赁房屋原状、维修好电器，未提供证据予以证实，孙娟的上述诉请，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙娟和被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司合肥分公司于2017年8月10日签订的《房屋出租委托代理合同》；二、被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内向原告孙娟赔偿经济损失12200元；三、被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙娟水、电、燃气费924.49元；四、驳回原告孙娟的其他诉讼请求。案件受理费131元，公告费1000元，合计1131元，由被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司合肥分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  司明秀人民陪审员  闫 明人民陪审员  周 雷二〇一九年九月十日书 记 员  崔 艳附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。