江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终735号上诉人（原审原告）：常熟中南世纪城房地产开发有限公司,住所地苏州市工业园区苏雅路****。法定代表人：陈锦石,职务董事长。委托诉讼代理人：吴群威，江苏凡创律师事务所律师。委托诉讼代理人：施春兰，江苏凡创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆三妹，女，1971年5月8日出生，汉族，住常熟市。被上诉人（原审被告）：严正江，男，1973年12月3日出生，汉族，住常熟市。被上诉人（原审被告）：严逸飞，男，1998年8月10日出生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：陈艳，江苏正大发展律师事务所律师，代理上述三被上诉人。上诉人常熟中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）因与被上诉人陆三妹、严正江、严逸飞商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2018）苏0581民初6718号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中南公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人依据合同法规定单方面解除合同，具备了法定解除权事由，即本案属于不可抗力和法律或事实上不能履行的情形，一审法院认定上诉人无法定解除权是错误的。上诉人在取得涉案房屋所在土地使用权时，政府承诺会尽快处理好征地拆迁工作，但目前仍有拆迁户不愿意搬离，属于不可抗力；涉案房屋所在地块的绿化景观等配套设施因前述动迁工作仍未完成而无法进行建设，并且将来能否建设、何时能够建成、规划是否会变更，均不确定，该事实已经构成合同法第94条第1款第4向所规定的“有其他违约行为致使不能实现合同目的”之情形，上诉人客观上已经无法继续履行合同，无法向被上诉人交付符合合同约定的房屋。另外，涉案房屋所在的中南世纪城项目中的小学项目土地已经变更，上诉人不可能按照原商品房买卖合同签订时的规划、设计交付房屋和配套设施，因此，被上诉人仍要求按照原规划设计交付房屋的要求，属于法律或事实上不能履行的情形。二、一审法院忽视公共利益，且案结事未了，增加社会的不稳定因素。首先，71号楼只要全体业主均同意按现状接收房屋，就能拿到商品房交付使用备案通知书，现已有34户业主选择按现状接收房屋，并签订了协议和确认书，若涉诉的17户业主不选择按现状接收房屋，亦不选择解除合同，将影响选择按现状收房的业主的利益。其次，与本案类似的案件有17件，属于群体性案件，若不能保障34户已收房业主的利益，可能增加相关部门的信访压力和负担。再次，无论被上诉人选择继续履行合同还是解除合同，上诉人均予支持，但上诉人无法认可被上诉人将获得无任何依据的高额赔偿作为解除合同的条件。陆三妹、严正江、严逸飞辩称，上诉人不具备法定解除权，本案的涉案房屋不是无法交付，而是上诉人没有积极推进拆迁工作导致规划内的配套设施未能建成，导致房屋交付使用备案通知书未能取得，进而导致房屋无法交付。如上诉人对拆迁户进行了足够的补偿，拆迁户是愿意搬离的。原审原告中南公司向一审法院起诉请求：1、确认双方当事人于2013年10月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Y20130046753）解除；2、判令陆三妹、严正江、严逸飞于《商品房买卖合同》解除后配合中南公司共同申请该合同网上备案注销手续；3、本案诉讼费用由陆三妹、严正江、严逸飞承担。一审法院认定事实如下：2013年10月18日，中南公司取得常熟泰山南路26号中南世纪城16#、71#楼商品房预售许可证，许可证号为常房预售字（2013）第052号。2013年10月21日，中南公司（出卖方）与陆三妹、严正江、严逸飞（买受方）签订编号Y20130046753的《商品房买卖合同》一份，由陆三妹、严正江、严逸飞购买中南公司开发的位于中南世纪城71幢1单元2201室商品房一套，合同约定：该商品房建筑面积200.78平方米，总价款3346457元，买受方于合同签订当日向出卖方支付首付款3346457元，本合同签署7日内，买受方向出卖方支付剩余房款，否则，出卖方有权单方面解除合同备案，买受方承担违约责任。买受方逾期付款超过90日的，出卖方有权解除合同。出卖方应当在2016年7月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。逾期交房超过90天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并支付房屋总价款10%的违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。若买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之一的违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，陆三妹、严正江、严逸飞按约履行了付款义务，中南公司至今未能取得案涉房屋的商品房交付使用备案通知书，无法向陆三妹、严正江、严逸飞履行交房义务。2016年8月，中南公司向陆三妹、严正江、严逸飞发出告知函一份，主要内容为：常熟中南世纪城16、71号楼主体已完工，临时配套工程已基本建设完毕。因16号楼在建设过程中出现了较小偏转误差，导致建筑无法按原规划审批要求通过规划审核，由于16、71号楼报建时在同一张规划许可证上，该两栋楼暂时无法达到验收条件进行交付。因整改需要，无法在合同交付期限后三个月内交房，故提出两个解决方案，一是对选择退房的业主，公司退还房款并承担合同总价10%的违约金；二是对选择不退房，接受建筑和配套全部现状并要求交房的业主，公司按照合同总价5%标准进行补偿。请在15日内给予答复，逾期没有意见反馈的，视为接受现状进行交房，同意公司进行变更。陆三妹、严正江、严逸飞收到该告知函后未向中南公司回函。以上事实，有商品房预售许可证、商品房买卖合同、告知函及庭审笔录等在卷佐证。审理中，中南公司主张71号楼的绝大多数买受人已同意按现状接收房屋，案涉商品房买卖合同不予解除，将导致无法办理71号楼的商品房使用备案通知书，无法及时交付房屋，影响到绝大多数人的利益。为此，中南公司向一审法院提交了如下证据：1.案涉71号楼售出房屋的商品房买卖合同及中南公司与其中34套房屋买受人签订的补充协议，证明案涉71号楼共售出51套房屋，其中34套房屋买受人已与中南公司达成按现状接收房屋的补充协议；2.中南公司与16号楼买受人达成的按现状接收房屋的补充协议及16号楼的商品房使用备案通知书，证明16号楼所有买受人同意按现状接收房屋的情况下，已成功办理了商品房使用备案通知书，并交付房屋。原审被告经质证认为，真实性无法确认，且与本案没有关联性，不予认可，无法证明中南公司主张。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，不得擅自变更或解除合同。本案中，原审被告已按约付清房款，履行了付款义务。中南公司未能按约在2016年7月31日前交付房屋，至今仍未取得商品房交付使用备案通知书并交房，构成违约。现中南公司要求解除合同，根据法律规定，合同解除分法定解除和约定解除。法定解除指合同成立并生效后，合同未履行完之前，合同当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。据此，合同法定解除权可以理解为合同成立生效后，在未履行完之前，出现了法律规定的解除条件时，当事人所享有的使合同权利义务消灭的权利。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。然而在本案中，原审被告均未出现上述根本性违约和非根本性违约的情形，因此中南公司不具备法定解除权。关于约定解除合同的条件是否成就，视当事人的意思表示不同而论，当事人协议解除合同的，可直接认定解除合同的约定条件已经成就。本案中，双方既未在合同中赋予中南公司解除权，又未对解除商品房买卖合同达成一致，因此约定解除合同的条件也未成就。综上，行使解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提，在中南公司不具备法定和约定解除权的情形下，中南公司要求解除商品房买卖合同于法无据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回常熟中南世纪城房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费33572元，由常熟中南世纪城房地产开发有限公司负担。本院二审查明事实与一审相一致。二审中，中南公司称政府部门就中南世纪城项目所在地块上的拆迁户动迁工作已经终止，但对此未能提供相应证据。二审中，双方当事人未提交新证据。本院认为，陆三妹、严正江、严逸飞与中南公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按约履行。根据合同约定，中南公司应当在2016年7月31日前取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》并将符合合同约定的商品房交付给陆三妹、严正江、严逸飞。但中南公司至今未取得商品房交付使用备案通知书并交房，显然已构成违约。虽然中南公司于2016年8月向陆三妹、严正江、严逸飞发出告知函，提出了包括解除合同在内的两个解决方案，但根据法律规定，中南公司作为违约方无权单方解除合同，在此情况下解除合同需经双方协商一致。陆三妹、严正江、严逸飞在收到告知函未予回复，故合同并不因此解除。关于中南公司上诉提出的涉案房屋所在地块16号楼全体业主已同意按现状交房以及71号楼部分业主已同意按现状交房，属于该部分业主自行处分权利，并不能约束其他业主。中南公司称其取得土地使用权时政府承诺会尽快处理好征地拆迁工作，故中南公司当时是知晓土地上有拆迁户未搬离，现其以拆迁户不愿意搬离为由认为本案属于不可抗力之情形主张其享有合同解除权，本院碍难采纳。中南公司所称涉案建设项目的配套设施能否建设、何时能够建成、规划是否会变更无法确定，不属于法律或事实上不能履行的情形，涉案商品房买卖合同并不因此而终止。另，中南世纪城项目中的小学项目规划变更并不当然引起本案所涉配套设施建设规划的变更，中南公司以此为由主张合同无法继续履行，本院不予采纳。综上，中南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33572元，由上诉人常熟中南世纪城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  沈维佳审 判 员  沈军芳二〇一九年九月二十九日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。