四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2047号 上诉人（原审被告）：周文博，男，汉族，生于1984年4月8日，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：陈思宇，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨川明，四川泰宇律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：营山亿诚物业管理有限公司，住所地：营山县城西干道亿联建材家居五金城。 法定代表人：齐世锋，系该公司经理。 委托诉讼代理人：张玲爽，四川张小友律师事务所律师。 上诉人周文博因与被上诉人营山亿诚物业管理有限公司（以下简称亿诚公司）合同纠纷一案,不服四川省营山县人民法院（2019）川1322民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周文博向本院上诉请求：1.请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定房屋交付时间错误。双方于2014年11月30日（实际签订时间为2015年5月1日）签订《营山亿联建材家居五金城商铺租赁合同》（下称“租赁合同”），约定案涉商铺的租赁期限为2015年8月1日起至2018年7月31日止，但因为相关工程未能按时完工，被上诉人大约于2016年8月才将商铺交付上诉人。一审判决认定“《营山亿联建材家居五金城商铺租赁合同》签订后，原告向被告交付了商铺”，即一审法院认定的交付时间为2014年11月30日，但当时房屋尚未修建完成，也与合同约定的交付时间2015年8月1日相差8个月。由此可见，一审法院认定房屋交付时间错误，据此计算房屋租金也必然是错误的。二、被上诉人逾期交房，逾期期间的一年租金应扣除，事实上双方诉前已经扣除该部分租金。案涉商铺因27栋施工未完成，大量材料及施工机械堆放在案涉铺面，道路也没修好，直到2016年8月才向上诉人交付房屋，当时双方达成抵扣相应房租的共识。合同到期时，上诉人足额支付了全部应付房租、物管费，双方对续租事宜达成了一致意见，确认新一年度的租金和物管费合计184412元，上诉人在此之后支付了125000元，剩余59412元尚未支付，此时因双方就合同签订问题产生矛盾，被上诉人借用未就相关事实签订书面合同的优势，作出不诚信起诉。综上所述，一审判决事实错误，请求依法改判。 亿诚公司辩称：一、一审法院认定事实正确。1、案涉《营山亿联建材家居五金城商铺租赁合同》(下称租赁合同)在一审庭审中经答辩人与被答辩人双方质证，系真实、合法、有效。租赁合同作为答辩人一审诉讼请求主要依据，也系被答辩人一审唯一提交证据，经双方当庭质证，对其真实性、合法性、有效性予以认可。答辩人向被答辩人租赁案涉铺面及约定租金、物业服务费支付方式、金额，系客观事实，也系一审判决认定事实，一审法院据此判决并无不当。2、被答辩人上诉事由与一审认定事实并非同一法律关系。被答辩人认为答辩人迟延交付案涉商铺，此系被答辩人与答辩人就商铺租赁行为产生的纠纷，而一审系审理被答辩人拖欠答辩人租金及物业服务费等产生的纠纷，二者非同一民事法律关系范畴。依照租赁合同约定，答辩人若迟延交付商铺90日，被答辩人有权依约解除租赁合同，但按被答辩人所称认为答辩人迟延交付商铺1年，被答辩人非但未行使其解除权，继续承租案涉商铺，继续支付租金，且未在一审庭审中提出反诉，反而将租赁合同作为唯一证据在一审中提交法庭，此有悖常理。再者，租赁合同中并未约定将商铺交付时间作为租金支付的充要条件，截止一审庭审前，答辩人也未与被答辩人就租金支付方式及金额另作约定，一审只能且应当按双方均认可的租赁合同对案件事实加以认定。答辩人按约将商铺交付被答辩人，被答辩人承租至今，且一直未缴清商铺租金及物业服务费，此系客观存在的事实，答辩人有权要求被答辩人支付拖欠费用，并依约解除租赁合同，要求其搬离。二、答辩人一审全部诉讼请求均以客观证据加以佐证，且被答辩人未举证进行抗辩。一审判决系合法合理。一审中，答辩人就与被答辩人之间租赁、物业服务行为及因催收支付的费用进行了举证，被答辩人对全部证据当庭加以认可，一审据此作出认定并判决，系合法合理。另，一审我公司起诉时，将费用计算至2019年1月底，现又过了几个月，我方提供了到2019年6月底，周文博应交的费用总额。综上所述，一审法院事实认定清楚，被答辩人上诉理由不能成立，应依法驳回其上诉，维持原判。 亿诚公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的租赁合同关系，并勒令周文博搬离；2.判令周文博向亿诚公司支付拖欠的租金、物业服务费等费用共计人民币69826元，并从即日起按人民币922.06元/日支付滞纳违约金至前述费用付清并交出租赁商铺为止；3.本案的诉讼费、律师费由周文博承担。 一审法院认定事实：2014年11月30日，双方签订《营山亿联建材家居五金城商铺租赁合同》，约定：周文博承租位于营山县城西干道亿联建材家居五金城19栋110-119以及126-129共14间商铺，租赁期限为2015年8月1日起至2018年7月31日止。案涉商铺租赁期内租金共计人民币496764元，亿诚公司免收周文博24个月租金，周文博实际应付租金为人民币165588元，于2014年11月30日前支付人民币82794元，余款82794元于2016年8月1日前付清。期满乙方如续租，并经甲方同意，双方另行签订租赁合同，租金根据市场行情确定，租金根据市场行情确定，但年租金涨幅不超过上一年度租金的10%。租赁商铺的物业服务费合计人民币586元/月，周文博应按季度向亿诚公司缴纳，第一季度的物业服务费在当季第一月的3号前缴纳，以后每季物业服务费的缴纳以此类推，逾期按每月千分之五收取。出现下列情形之一的，甲方有权对乙方同时或单独实施停止乙方营业、扣除经营保证金和提前解除合同的处理措施：（1）逾期未交租金或物业服务费超过5日……（6）周文博私自转租、转让、转借、互换租金物业的；……亿诚公司可提前解除合同；……周文博迟延缴纳商铺租金、物业服务费的，按每日千分之五支付滞纳金，……乙方必须承担甲方催讨应收款而因此的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的差旅费、律师服务费等）。合同并对其他事项进行了约定。《营山亿联建材家居五金城商铺租赁合同》签订后，亿诚公司向周文博交付了商铺，2018年7月31日合同到期后，周文博未与亿诚公司另行签订合同续租，也未向亿诚公司返还租赁商铺，但仍一直继续使用该商铺。周文博欠亿诚公司租金及物业服务费情况如下：2014年11月30日前周文博应交纳租金为82794元，2016年8月1日前周文博应交纳租金为82794元，2018年7月31日前周文博应交物业服务费7032元，2018年8月1日至2019年2月底周文博应交租金、物业服务费92206元，共计应缴纳费用264826元；周文博已于2014年4月21日交纳租金5000元，2014年11月7日交纳租金1万元，2014年12月13日交纳5000元，2016年7月24日交纳2万元，2016年12月27日交纳3万元，2018年10月13日交纳75000元，2018年11月19日交纳2万元，2019年1月3日交纳3万元，共计已交纳195000元。周文博尚欠亿诚公司租金及物业服务费69826元。亿诚公司告知周文博交纳拖欠款项，并于2019年1月12日向周文博发出《清铺通知》，要求周文博自收到通知之日起5日内到亿诚公司处办理租赁物交还事宜，并在规定期限内自行搬清租赁屋内物品。周文博并未支付拖欠租金及物业服务费，也未搬离案涉商铺，亿诚公司为维护自身权益遂诉至法院。 一审法院认为，亿诚公司与周文博签订《营山亿联建材家居五金城商铺租赁合同》，建立租赁合同关系，系双方真实意思表示。周文博在租期满后仍继续使用租赁商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方在租期届满后形成不定期租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，且周文博拖欠亿诚公司租金及物业服务费未付，显属违约，应当承担由此引起的民事责任，现亿诚公司要求解除租赁合同关系，并要求周文博搬离涉案商铺，并无不当，对亿诚公司的该项诉讼请求应予支持。周文博未按照该合同约定向亿诚公司按时、足额交纳租金及物业管理费，对亿诚公司请求周文博支付租金及物业管理费共计69826元的诉讼请求，予以支持。合同约定周文博迟延交纳商铺租金、物业服务费，则按每日千分之五支付滞纳金，该滞纳金应理解为违约金，该违约金约定过高，酌定按照周文博实际欠租金、管理费的百分之十计算，即违约金应为6982.6元（69826元×10%＝6982.6元）。《营山亿联建材家居五金城商铺租赁合同》约定周文博必须承担甲方催讨应收款而因此的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的差旅费、律师服务费等），对于亿诚公司请求周文博支付律师费的诉讼请求，予以支持。周文博虽辩称不同意解除案涉《营山亿联建材家居五金城商铺租赁合同》，租金物业服务费等金额计算不正确，以及本案诉讼费及律师费不应由周文博承担，但未提供证据予以证实其诉讼主张，应承担举证不能的法律后果，对于周文博的抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除营山亿诚物业管理有限公司与周文博的租赁合同关系；二、周文博于本判决生效之日起十日内搬离营山县亿联建材家居五金城19栋110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、126、127、128、129号商铺。三、周文博于本判决生效之日起十日内支付营山亿诚物业管理有限公司租金及物业管理费69826元及违约金6982.6元。四、周文博于本判决生效之日十日内起支付营山亿诚物业管理有限公司律师费3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费693元，由周文博负担。 二审中，上诉人提交一份新证据，即：亿诚公司向周文博发出的《停止电力服务的通知》影印件。内容载明：“周文博商户：你在营山亿诚物业管理有限公司租赁的营山亿联建材家居五金城19栋111-119、126-129商铺号的租金已于2018年10月1日到期，你于10月13日已交续租租金75000元现还欠租金及物业管理费合计：109412元，现我公司对你户从2018年10月18日9时开始停止电力服务，并逐步采取停止水、天然气等物业服务，直到租金交清为止。”拟证明当时双方认可2018年10月1日租金已经交齐，续租租金已交75000元，尚欠109412元，不存在拖欠租金的情形。 亿诚公司质证认为：这份资料是影印件，真实性无法核实。我公司确实给周文博发了停止电力服务的通知，但并非就是说明周文博已交清了租金，周文博是否于2018年7月31日前已将租金交清，需提供证据证明，如其未按合同约定交纳，也应出示双方另行约定的证据。这份通知，不能达到证明双方已就以前的租金及物业费进行结算的目的。对周文博已交75000元的金额，予以认可。 亿诚公司提供了一份《周文博租营山亿联建材家居五金城商铺欠费情况表》和租金计算说明。证明：周文博截止2019年6月底，欠租金及物业费共计146665元。 周文博质证认为，对该情况表的三性均不认可，其理由是，亿诚公司没有上诉，不能在二审中提出新的诉讼请求和主张；二是租金的计算说明、物业费的上涨，不符合合同约定，原合同约定到期后租金在10％的范围内上涨，对物业费没有约定。租金计算说明也不准确，我方计算出来是7％多点。 对周文博提交的证据，经亿诚公司确认，本院予以认证。对亿诚公司提交的《欠费情况表》，因亿诚公司一审没有主张，二审没有上诉，故2019年2月至6月的租金及物业费不作认定。 二审查明的其他事实与一审认定事实基本相一致。 本院认为，周文博承租位于营山县亿联建材家居五金城19栋14间商铺，与亿诚公司签订了《商铺租用合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应当按照合同的约定执行。租赁期满后，周文博继续使用租赁商铺，但双方没有签订续租合同，因周文博欠交租金及物业费，亿诚公司多次发出通知向其催交，并要求周文博搬离租赁商铺。现双方争议的主要焦点系：周文博是否欠缴合同期内的租金及物业管理费；是否准予亿诚公司解除与周文博的租赁合同。 关于周文博是否欠缴合同期内的租金及物业管理费的问题。依照合同，截止2018年7月31日，周文博应当向亿诚公司交纳租金165588元，物业服务费7032元。周文博截止2019年1月3日共计交纳租金195000元，周文博对已交纳的租金不持异议，但其认为，亿诚公司迟延一年交付商铺，应当抵扣一年的租金，对此双方已达成共识，这在亿诚公司发出的《停止电力服务的通知》中可以说明，因此，周文博不再欠合同期内租金，仅欠续租租金，且2018年10月13日交纳的租金750000元也是续租的费用。对《停止电力服务的通知》亿诚公司认可系其为催交周文博交纳租金发出的通知，但认为并未认可周文博已交清了合同内的租金，因周文博继续在使用商铺，故截止发出通知的2018年10月15日，扣除周文博已交纳的，尚欠租金及物业管理费109410元。经审查，从《停止电力服务的通知》内容看，不能证明周文博与亿诚公司已就合同期内的租金达成共识，因双方对续租没有签订合同，续租时间、续租费用等都没有约定，周文博认为该通知内的“管理费合计109412元”系欠续租的费用，证据不充分。相反，该费用可以认定为周文博欠合同期内的至2018年10月15日的房租及物业费用。一审法院经计算，认定周文博欠交亿诚公司截止2019年1月底的租金及物业管理费69826元，应当予以支持。 关于是否准予亿诚公司解除与周文博的租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”因周文博没按约交纳租赁费和物业管理费，亿诚公司请求解除租赁合同，应当得以支持。虽周文博在租赁期满后仍在使用租赁商铺，但亿诚公司没有与其签订合同，按照《合同法》第二百三十六条的规定，双方形成不定期租赁关系，对不定期租赁合同，当事人可以随时解除。因此，亿诚公司请求解除租赁合同，请求周文博搬离租赁的14间商铺，应当得以支持。 另，对亿诚公司提出的周文博至2019年6月底，周文博继续欠交的租金和物业管理费，因已超出本案诉请，亿诚公司可另行处理。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1795元由周文博负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  龙 燊 审判员  江春虹 二〇一九年九月四日 书记员  罗 满