山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初5571号原告：赵全有,男,汉族,1968年10月23日出生,住大同市。委托诉讼代理人：雷江，山西九论律师事务所律师。被告：大同市恒翔房地产开发有限责任公司，住所地大同市城区南环路北侧。法定代表人：赵建国，董事长。委托诉讼代理人：刘兰英，北京市凯亚律师事务所律师。原告赵全有与被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司（以下简称恒翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵全有的委托代理人雷江、被告恒翔公司的委托代理人刘兰英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商铺权益转让合同》合法有效；2、判令被告向原告承担违约金83491.46元(暂从2014年8月1日计算至2019年9月1日；自2019年9月1日起至房屋交付之日止，以购房款为基数，按每日万分之二计算)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年10月22日签订商铺认购协议,合同约定被告向原告出售其开发的紫润芳庭4号楼一层B1区21号商铺,合同总价224802元,2014年7月31日前交付商铺。协议签订当日原告即付清全部房款。原被告后于2013年10月5日将认购协议换签为《商铺权益转让合同》并于同日签订《商铺返租合同》。截至起诉之日,被告仍未交付商铺。现原告依法提起诉讼,请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告恒翔公司辩称，案涉商铺迟延交付原因为：1、政府约定拆迁移交净地推迟了三年，所以项目相应的开发以及商铺的交接迟延至今；2、《商铺权益转让合同》第七条约定，逾期超过90日后乙方有权解除合同，故原告可以选择解除或继续履行合同，该条款明确约定乙方要求继续履行合同的，应当书面通知甲方同意合同继续履行，但截止起诉之日，答辩人并未收到原告书面通知继续履行合同的意思表示，现原告要求继续履行合同依据不足，其主张按照合同约定的交付日起算延迟交房违约金无事实依据。综上，应依法驳回原告关于违约金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对存有争议的证据，本院在判决书争议焦点认定事实和理由部分综合评判认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月22日，原告赵全有与被告恒翔公司签订《商铺认购协议》。合同约定，原告以224802元购买被告开发的位于大同市永泰南路西侧紫润芳庭4号楼一层B1区21号商铺，销售面积16.29㎡，交房期限为2014年7月31日。同日，原告向被告交纳购房款224802元，被告向原告出具收款收据一份。2013年10月5日，原告赵全有（乙方）与被告恒翔公司（甲方）协商一致将《商铺认购协议》换签为《商铺权益转让合同》。合同第一条约定：项目名称暂定为紫润芳庭；合同第二条约定：甲方向乙方转让商铺产权为全私产，该商铺转让后，使用范围仅限于自营或返租给甲方经营；合同第三条约定：甲方转让的商铺为本合同第一条规定中的紫润芳庭一层B1区21号商铺，面积16.29㎡（具体面积以测量为准）；合同第四条约定：总金额224802元；合同第六条约定：甲方应当在2014年7月31日前，将合同约定的商铺交付乙方使用；合同第七条约定：甲方如未按合同规定的期限将该商铺交付乙方使用，按下列方式处理①逾期不超过60日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付价款万分之二的违约金，合同继续履行②逾期超过90天后，乙方有权解除合同，乙方书面同意解除合同到达之日起30天内退还全部已付款，乙方要求继续履行合同的，乙方应书面通知甲方同意合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付价款万分之二的违约金。合同另对商铺交接、相关费用、经营管理等事项进行了约定。2013年11月19日，紫润芳庭（S1、S2地块）项目取得编号为（2013）晋商房预售同字第32号商品房预售许可证（备注：1#、2#、4#、5#、6#商住楼）。截止本案庭审终结前，被告恒翔公司未向原告交付案涉商铺。上述事实，有原告提交的《商铺权益转让合同》、《收款收据》、《商品房预售许可证》以及当事人庭审陈述在案作证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方对案涉《商铺权益转让合同》的效力并无异议，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据原、被告双方诉辩意见，本案的争议焦点为：原告主张被告承担延期交房违约金是否具有合同及法律依据。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告签订的《商铺权益转让合同》确定了双方的权利义务，原告依约履行付款义务后，被告逾期交房现已超过90日，其应按照合同约定向原告承担违约责任。被告虽抗辩主张原告未书面通知即要求继续履行并由被告承担违约责任无合同依据，但根据合同约定，被告逾期超过90天后，原告有权解除合同，也可以选择继续履行。根据权利失效原则，权利人取得解除权，在相当期间未行使，相对人合理信赖权利人不再行使解除权的，依据诚实信用原则，可以认定解除权人不得再行使解除权。本案原告在解除权条件成就时并未选择解除合同，而是要求继续履行，其行为足以使被告对完全履行合同产生合理信赖，故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。其次，关于本案是否存在因拆迁原因导致交房时间顺延的情形及逾期交房违约金的起算时间问题。本案中，被告虽抗辩其所开发的"“紫润芳庭"项目因政府拆迁移交净地期限延迟导致其逾期交房，但是被告作为开发商，在确定交房期限时对可能影响工程施工进度的各种因素应当具有计划性和预见性，其确定的交房期限应当已经包含了施工期限内无法避免的合理障碍因素所需消耗的时间，包括在可预见的施工条件和社会条件下，可能导致工期迟延的情形。只有出现严重超出预期的障碍，对施工进度造成重大影响的，才能顺延工期，而被告未举证证明出现了该种情形。故被告的抗辩意见没有合同及法律依据，本院不予采纳。被告应自约定交房日之次日即2014年8月1日起承担逾期交房的违约责任。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，《商铺权益转让合同》第七条约定：“甲方如未按合同规定的期限将该商铺交付乙方使用，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付价款万分之二的违约金”，该约定为双方真实意思表示，且符合法律规定，故本院认定被告应支付原告逾期交房违约金为83491.46元（暂计算至2019年9月1日，自2019年9月2日起至被告实际交付房屋之日止，以224802元为基数，按照每日万分之二计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告赵全有与被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司于2013年10月5日签订的《商铺权益转让合同》为有效合同。二、被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵全有违约金83491.46元（暂计算至2019年9月1日，此后以224802元为基数，按每日万分之二计算至商铺交付之日止）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取994元，由被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 周 新 二〇一九年九月三十日书记员 焦子章