广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初4146号原告（反诉被告）冯琴，女，汉族，1973年5月15日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人刘斯亮，广东法迈律师事务所律师。委托代理人古润捷，广东法迈律师事务所实习律师。被告（反诉原告）谭希，女，汉族，1982年4月21日出生，身份证住址深圳市龙华新区，被告（反诉原告）吴小艳，女，汉族，1976年9月9日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区,两被告共同委托代理人胡维刚、杨珊娜，广东深大地律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人阳天凯。上列当事人本诉及反诉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人刘斯亮和古润捷、被告吴小艳、两被告共同委托代理人胡维刚到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月14日，原告与被告吴小艳签订深（宝）房居间字（2018）第6108号《买卖居间合同》及其补充协议；其中第八条约定买方应于2018年5月4日前向银行提交抵押贷款申请，第九条又约定买方逾期付款的，卖方可以选择要求买方以未付款金额为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。后因各种原因，原告和两被告协商并签订《买方主体变更确认书》，原买方主体由被告吴小艳变更至被告谭希，被告谭希继受原合同的所有权利义务，后原告将标的房屋过户至被告谭希名下。时至今日，在标的房屋已经完成过户交付的情况下，被告谭希仍未履行义务向银行申请贷款或支付购房款项，导致原告需承担高额的赎楼费用及违约金。请求法院判令被告谭希继续履行深（宝）房居间字（2018）第6108号《买卖居间合同》，并支付剩余购房款2800000元；向原告支付违约金216000元（以合同总价款3000000为基数，按日万分之四从2018年5月4日暂计至2018年11月4日）；向原告支付因其逾期履行义务而导致原告损失的损害赔偿金；被告吴小艳对第二项、第三项诉讼请求与被告谭希承担连带清偿责任；本案诉讼费用全部由被告承担。被告答辩称，一、被告在履行合同的过程中不存在任何的违约行为，不应承担任何的违约责任。二、原告恶意隐瞒涉案物业实际的居住情况，而且拒不配合交付涉案物业，已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。三、在房屋买卖合同关系中，买方的交付义务是房产买卖合同中卖方的核心义务。根据合同第11条以及意向书中的第3条之约定，涉案物业存在居住及其他使用者，应当由原告负责解决，并且应当在出新证后3日内将涉案物业交付给被告。直到现在原告都没有能够将涉案物业交付给被告，其行为已构成根本违约。四、被告没有办理抵押登记的原因是在于行使先履行抗辩权，在明知原告不能够如期交付房产的情况下，被告有权拒绝顺延办理抵押登记的时间。综上，我方认为被告即使应当支付原告的购房款，也应当在原告在履行交付义务之后，被告才应当向原告支付相应的购房款。被告反诉称，2018年3月，反诉原告有意购买物业深圳市宝安区西乡街道宝民路西南侧流塘大厦1栋708单位，在签署合同前，反诉被告冯琴及深圳市世华房地产投资顾问有限公司经办人员告知反诉原告，因涉案物业系租客租住，不方便看房，但承诺将在合同约定的交付期限前将解除租约并按时交房。基于合理信赖，反诉原告并未察看涉案物业，但为保障反诉原告利益，反诉原告明确提出，必须在合同中写明在反诉被告冯琴如期交房后，反诉原告才办理涉案物业的抵押登记手续。反诉被告冯琴予以认可并在签署合同时约定：反诉被告冯琴须在出新证后3日内交房，反诉原告在出新证后5个工作日内办理抵押登记手续。因此，2018年3月14日，反诉原告吴小艳与反诉被告冯琴签署关于涉案房产的《意向书》及《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，在签署合同后反诉原告吴小艳、反诉被告冯琴及反诉原告谭希签署了买方主体变更确认书，约定由反诉原告谭希承继上述合同所承担的权利和义务。合同签订后，反诉原告依据上述合同，于2018年3月15日支付了定金20万元、2018年5月28日将首期款70万元支付至买卖双方指定监管账户，并于2018年8月9日取得中国建设银行股份有限公司深捌市分行出具的《二手楼购房贷款承诺书》，建设银行同意发放贷款210万元。后，反诉原告谭希与反诉被告冯琴办理了递件过户手续，现涉案物业登记在反诉原告谭希名下。根据《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》之约定，反诉被告冯琴应当于出新证后叁个工作日交付涉案物业并办理相关手续，但经反诉原告多次催告，反诉被告冯琴拒绝履行合同义务。须取新的房产证后，反诉原告曾尝试进入涉案物业，但遭到了反诉被告冯琴的拒绝，反诉原告无奈之下，当时报警要求民警处理，才发现涉案物业的居生人员并非租客，而是反诉被告冯琴的债权人所聘请的涉黑人员，反诉原告根本无法进入涉案物业。反诉原告发现上述事实后，要求深圳市世华房地产投资顾问有限公司经办人员进行协商处理，经办人员一直予以推脱。反诉原告经多方了解，才得知经办人员一直知悉上述事实，但为赚取佣金，在签署合同时恶意隐瞒并向反诉原告提供虚假情况。根据《合同法》第四百二十五条，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在签署合同前、交易过程中，世华公司经办人员多次向反诉原告承诺涉案物业系租客租住、可如期交房。因此，反诉原告基于合理信赖，依约按照合同约定履行了相关义务。因世华公司隐瞒重要事实并提供虚假情况，导致买卖双方履行不能，直至涉诉，世华公司对此应当承担相应的责任。同时，根据《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》之约定，卖方应当于出新证后3日内交付涉案物业并办理相关手续；买方负有抵押义务的，在买方领取新房产后5个工作日内须办理抵押登记手续。根据《合同法》第六十七条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因反诉被告冯琴未履行交付涉案物业的义务，反诉原告有权拒绝办理涉案物业的抵押登记手续。因此前反诉被告冯琴选择以委托深圳市万通融资担保有限公司进行担保赎楼并签署了《赎楼贷款担保委托合同》等文件，因反诉被告冯琴原因导致涉案物业未能办理抵押登记手续，万通公司已先行偿还贷款本金及利息，万通公司为追偿该笔债务，向深圳市福田区人民法院起诉要求反诉原被告返还上述款项及支付相应的违约金，案号为(2018)粤0304民初41873号。虽然反诉原被告所签署的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》中约定赎楼担保费由反诉原告承担，但因反诉被告冯琴恶意违约，导致涉案物业未能办理抵押登记手续，从而导致反诉原被告与深圳市万通融资担保有限公司涉诉，反诉被告冯琴应当承担由此产生的所有责任，所多出的赎楼担保费用应当由反诉被告承担。反诉原告先行支付的，反诉被告应当予以偿还。请求法院判令反诉被冯琴继续履行深（宝）居间字（2018）第6108号《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，并将涉案物业交付给反诉原告（物业）；深圳市宝安区西乡街道宝民路西南侧流塘大厦1栋708单位）；反诉被告冯琴向反诉原告支付迟延履行违约金人民币266400元（按转让成交价300万为基数按日万分之四计算，自2018年8月23日起算，暂计至2019年4月1日，直至反诉被告履行交付义务时止）；确认反诉被告冯琴承担自2018年8月23日起所产生的赎楼费用，包括担保代偿款，利息及违约金等费用；由反诉被告承担本案全部诉讼费及保全费用。反诉被告针对反诉答辩称，反诉原告陈述与事实不符，具体理由有以下几点：一、被告反诉称物业住的是原告聘请的涉黑人员并不属实，被告并没有任何证据予以证明里面住的并是涉黑人员；二、原告并没有阻止被告进入涉案物业，原告希望房产顺利成交，不可能阻止被告进入涉案物业，被告也没有提交相关的证据；三、双方都是有意愿去履行合同的，并非原告拒绝履行合同义务。第三人答辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，而答辩人与原、被告为居间合同关系，二者并非同一法律关系，答辩人并非本案适格当事人。交易买卖合同的签订、约定及履行情况。2018年3月14日，原告冯琴（卖方）与被告吴小艳（买方）在答辩人的居间撮合下就位于深圳市宝安区××街道宝××西南侧××大厦××708物业签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》，合同约定涉案房产转让价款为300万元，定金20万元。合同另约定买方须于2018年5月4日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币70万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户，并向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；卖方应于出新证后三日内将该房地产交付买方，买方须于领取新房产证后5个工作日内办理抵押登记手续。合同签订后，被告支付了定金20万元，2018年5月28号左右，原告冯琴与被告吴小艳协商一致变更买方为被告谭希，三人共同签署《买方主体变更确认书》。2018年5月31日，原告冯琴委托深圳市万通融资担保有限公司办理赎楼，并签署《赎楼贷款担保委托合同》。2018年5月28日左右，买方吴小艳通过中国建设银行申请按揭贷款并做首期款监管。2018年8月14日，原被告递交资料办理过户手续，将涉案房产过户至被告谭希名下，并于2018年8月20日取得过户后的新房产证。但在交房时，因原告冯琴的个人纠纷，涉案房屋被他人占用入住，答辩人多次积极配合原被告通过停水停电、报警等方式收回房屋但均无果。同时，买方以卖方违反交房约定为由拒绝办理抵押登记手续，涉案房产迟迟未能办理抵押登记，导致银行不能发放贷款，交易陷入停滞。签订买卖合同前，卖方冯琴向买方吴小艳及我方告知，所售房产住着其亲属，因其家庭纠纷，其亲属现不愿搬出涉案房产，买方吴小艳对涉案房产存在交房问题知情并同意签署买卖合同。但过户后，买卖双方及我方多次通过停水停电、报警等方式让住客搬离，但仍无法收回涉案房产。经审理查明，涉案房产为深圳市宝安区西乡街道宝民路西南侧流塘大厦一栋708商品房，原登记于原告名下，后经买卖出让转移登记至被告名下。2018年3月14日，原告为卖方，被告吴小艳为买方，第三人为居间方，三方签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定卖方将上述房产作价300万元转让予买方；第三条备注房产现状为无租约；第六条约定定金20万元，与签订合同之时支付5万元，于签订合同2日内支付15万元；第八条约定买方应于2018年5月4日支付部分首期款70万元至资金监管账户，并向银行提交抵押贷款申请资料；第九条约定买方逾期付款，应按未付款为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；第十一条约定卖方应于出新证后3日内交付房产；第十二条约定，卖方未如约交付房产的，自交付期限届满之日起以转让总价款为基数按日万分之四支付违约金，合同继续履行；第十五条约定，买方负有抵押义务的，在买方领取新房产证后5个工作日内须办理抵押登记手续。同日，买卖双方签订一份《补充协议》，其第三条约定买方无法取得银行贷款承诺或贷款额不足的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款。2018年8月14日，三方签订一份《协议》，约定买卖双方于签订本协议当日完成房产递件过户，过户至谭希名下；关于赎楼所产生的提前还款及短期利息，卖方同意承担5万元，超出5万元的由买方承担。另，原告冯琴为卖方，被告吴小艳为原买方，被告谭希为新买方，签订《买方主体变更确认书》，约定原买卖关系及居间关系中吴小艳的权利、义务由谭希继受，吴小艳同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。合同关系确立后，被告吴小艳支付定金20万元，原告予以确认。2018年5月28日，原告冯琴与被告谭希在建设银行办理资金监管。同日，被告谭希向资金监管账户转账70万元。2018年8月9日，银行出具《二手楼购房贷款承诺书》，同意就涉案房产的交易在办理抵押后贷款210万元。2018年8月20日，原告冯琴将涉案房产过户至被告谭希名下，被告谭希的新房产证显示登记价300万元。2018年8月23日，原告因他人居住的原因未能交付房产。2018年8月25日，被告谭希未如期办理抵押。2018年8月30日，双方因交付房产产生纠纷，被告吴小艳报警处理。双方自此未继续履行付款、交楼义务，遂酿纠纷。上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提供的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》、《协议》、《买方主体变更确认书》、《二手楼购房贷款承诺书》、转账凭证、不动产权证书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，涉案房屋买卖合同合法有效，双方均未完全履行主要义务，但均主张继续履行合同，本院据合同确认双方的付款、交楼义务。涉案合同为等价有偿交易，并未约定履行顺序，为同时履行情形，各自未全面履行合同的，各自承担对应的违约责任。原告的交房义务期限经查为2018年8月23日，逾期未履行，则应自翌日起按合同约定的标准支付违约金。被告谭希的付款期限，由于合同约定为按揭贷款购房，其付款义务包括按顺序履行支付定金、办理资金监管、支付监管首期款、办理抵押贷款的义务，本案可核实最终应办理抵押贷款的期限为2018年8月25日，被告谭希拒不办理该项义务，视为拒付购房款，故其从翌日起按合同标准支付违约金。原告诉求被告承担逾期履行的其他赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。原告诉求被告吴小艳承担连带责任，由于合同权利义务经双方协商由被告谭希继受，并无关于吴小艳承担担保责任的约定，原告该项请求无事实依据，本院不予支持。被告反诉要求原告承担自2018年8月23日起所产生的赎楼费用，与2018年8月14日签订的《协议》约定不一致，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告谭希应继续履行涉案合同及补充协议，应于本判决生效之日起十日内支付原告冯琴购房款余额2800000元。二、反诉被告冯琴应继续履行涉案合同及补充协议，应于本判决生效之日起十日内将涉案的深圳市宝安区西乡街道宝民路西南侧流塘大厦一栋708房产交付予反诉原告谭希。三、被告谭希应自2018年8月26日起以2800000元为基数、按日万分之四向原告冯琴支付违约金。四、反诉被告冯琴应自2018年8月24日起以3000000元为基数、按日万分之四向反诉原告谭希支付违约金。五、驳回原告其他诉讼请求。六、驳回被告谭希其他反诉请求。七、驳回被告吴小艳的反诉请求。上述判项当事人互负金钱给付义务的，可径直抵减后执行。当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15464元，反诉受理费2648元，反诉保全费1852元，均由原告冯琴、被告谭希各承担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 陈  带  友人民陪审员 杨  国  荣二〇一九年九月三十日书 记 员 林晓仪（兼）书 记 员 陈  丽  君附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。