浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终620号上诉人（原审被告）：孙树照，男，1984年6月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。被上诉人（原审原告）：陈焕煜，男，1976年7月8日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：陆惠利，女，1978年12月9日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：任海洋，男，1976年12月2日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：包仙丽，女，1976年10月4日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：沈云金，男，1958年11月6日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：沈秋爱，女，1959年4月23日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：王力毅，男，1968年1月27日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：沈亚芬，女，1971年8月26日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：陆亚芳，女，1974年7月6日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：施志祥，男，1974年11月1日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：王叶丰，男，1979年12月11日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：娄丹丹，女，1981年9月23日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：徐其龙，男，1973年5月21日出生，汉族，住安徽省阜南县。被上诉人（原审原告）：盛芳，女，1977年3月17日出生，汉族，住安徽省阜南县。被上诉人（原审原告）：郑意峰，男，1978年7月6日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。被上诉人（原审原告）：宋红娟，女，1982年8月16日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。被上诉人（原审原告）：郑胜路，男，1972年10月29日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。被上诉人（原审原告）：郑雪莲，女，1973年12月29日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。被上诉人（原审原告）：陈江，男，1980年7月6日出生，汉族，住安徽省阜南县。被上诉人（原审原告）：徐其玲，女，1981年2月10日出生，汉族，住安徽省阜南县。被上诉人（原审原告）：李延军，男，1972年2月8日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。被上诉人（原审原告）：赵卫兰，女，1975年1月26日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。被上诉人（原审原告）：吴国强，男，1976年12月19日出生，汉族，住安徽省歙县。被上诉人（原审原告）：吴玛丽，女，1980年10月14日出生，汉族，住浙江省海宁市。被上诉人（原审原告）：殷可林，男，1997年8月10日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。被上诉人（原审原告）：高月强，男，1956年8月22日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：冯亦凤，女，1957年4月5日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：闻志明，男，1963年7月2日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：孙梅琴，女，1963年8月27日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：萧建新，男，1962年4月19日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：高月娥，女，1962年8月15日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：郑文忠，男，1976年6月19日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。被上诉人（原审原告）：郑巧月，女，1978年6月23日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。被上诉人（原审原告）：郑益，男，1987年9月1日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。被上诉人（原审原告）：柴小珍，女，1992年10月4日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。被上诉人（原审原告）：程某，男，2002年12月8日出生，汉族，住河南省潢川县。法定代理人：阚纪英，女，1971年3月18日出生，汉族，住河南省潢川县，系程某之母。上述36位被上诉人的委托诉讼代理人：高淼，浙江坤旺律师事务所律师。上诉人孙树照因与被上诉人陈焕煜、陆惠利、任海洋、包仙丽、沈云金、沈秋爱、王力毅、沈亚芬、陆亚芳、施志祥、王叶丰、娄丹丹、徐其龙、盛芳、郑意峰、宋红娟、郑胜路、郑雪莲、陈江、徐其玲、李延军、赵卫兰、吴国强、吴玛丽、殷可林、高月强、冯亦凤、闻志明、孙梅琴、萧建新、高月娥、郑文忠、郑巧月、郑益、柴小珍、程某（以下简称陈焕煜等36人）房屋租赁合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2018）浙0481民初3339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。孙树照上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判驳回陈焕煜等36人有关解除合同、腾退房屋并恢复原状的诉讼请求；2.诉讼费由陈焕煜等36人承担。事实和理由：陈焕煜等36人的解除合同的条件未成就，其无权解除合同，具体理由：1.双方在合同中明确约定租赁的用途为“浴场、棋牌”，故陈焕煜等36人在签订合同时应当预见到用作“浴场、棋牌”用途的房屋需要消防验收材料，一审也查明了孙树照向陈焕煜等36人索要消防意见书，但是陈焕煜等36人却迟迟不予提供。正是由于房屋的自身原因，导致无法办理棋牌室用途的消防验收，这才是孙树照抗辩浴场无法改变用途为经营棋牌的客观原因。2.出租人应当就租赁物承担瑕疵担保责任，包括权利瑕疵，也包括房屋适于出租与否的瑕疵担保。陈焕煜等36人迟迟未向孙树照提供消防验收材料，属于不完全履行合同义务。3.虽然合同未将提供消防意见书作为支付租金的前提条件，但是根据《合同法》第227条的规定，孙树照支付一年租金后，却因出租人的原因至今无法进行消防验收，进而不能按照合同约定正常使用房屋。在此情况下，孙树照有权进行自力救济，有权以租金进行抗辩。4.本案在发回重审的前一次诉讼中，法院驳回了陈焕煜等36人的诉讼请求，此说明孙树照对租金支付的抗辩理由是正当的。虽然重审后支持了解除合同的请求，但从两次判决结果来看，对合同解除与否持不同的观点。5.对于房屋在正常蓄水情况下的荷载超出了房屋设计标准一事，孙树照也是在鉴定意见出来后才知晓，故应当给予孙树照合理时间予以纠正，而不是立即解除合同。6.陈焕煜等36人提出解除合同的请求，与通知孙树照解除合同是两个不同的概念。根据《合同法》第九十六条的规定，通知解除到达对方时解除，而起诉解除只是一个请求，还需法院审查其解除理由的合法性，该请求在审理过程中是一个不确定的状态，假如陈焕煜等36人在审理期间撤回起诉，那么合同并没有解除。如按一审判决的阐述，由于起诉送达视为合同解除的通知，那即使陈焕煜等36人撤诉，合同也已解除，如此，孙树照对合同解除的应诉答辩和上诉也就失去意义。因此，一审认定合同于2017年11月24日解除有误。综上，孙树照有理由迟延支付租金，浴池蓄水荷载超出房屋设计的安全性问题也可以纠正，一审判决支持陈焕煜等36人解除合同的请求有误。陈焕煜等36人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于合同约定租赁物的用途是浴场和棋牌问题，孙树照作为承租人，其完全有自主选择权，孙树照有关缺乏消防验收资料，进而有权支付租金的理由不能成立。实际上，陈焕煜等36人也没有持有相关验收资料，不存在义务问题。孙树照还提出应给予其合理时间进行纠正，但是不管是鉴定之前还是鉴定之后，一审法院也都询问过孙树照有无整改的相应方案和措施，孙树照均表示没有。在此情况下，一审判决解除合同，于法有据。陈焕煜等36人向一审法院起诉请求（变更后）：一、判令双方之间的租赁关系解除，孙树照自合同解除之日起腾退案涉房屋并对房屋恢复原状；二、判令孙树照支付陈焕煜等36人自2017年9月1日起至合同解除之日止的租金（暂计算至2018年8月31日为320000元），并按年利率6%支付逾期利息（其中160000元自2017年8月1日起计算，另160000元自2018年8月1日起计算）；三、判令孙树照按照合同约定的租金标准（160000元/年）支付自合同解除次日至涉案房屋实际腾退之日止的占有使用费；四、本案诉讼费、鉴定费由孙树照承担。后陈焕煜等36人又将上述第二项诉讼请求变更为：请求判令孙树照支付2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金160000元（该款逾期利息损失自2017年8月1日起至实际支付之日止按年利率6%计算），2018年9月1日起至合同解除之日止按160000元/年计算的租金（该款逾期利息损失自2018年8月1日起至实际支付之日止按年利率6%计算），并放弃对涉案房屋中的220室自2017年9月1日至2017年9月7日之间的租金，其余诉讼请求不变。一审法院认定事实：2015年12月26日，孙树照作为承租人就坐落于海宁市与当时代表房屋16户产权人的陆亚芳、李伟、王力毅、沈江、黄银夫、陈成标、王叶丰签订《金鹭八号桥商铺租赁合同》一份，房屋产权人作为甲方，孙树照作为乙方，约定：乙方租赁该商铺作为开办浴场、棋牌使用，在租赁期限内，未经甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该商铺的使用用途，乙方不得利用该商铺进行非法活动，由此产生的后果由乙方负全部责任；租赁期限五年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止，商铺每间每年租金一万元整，共计十六万，五年共计八十万，以上金额为甲方实际所得，本租赁合同若有税费等其他相关支付事项产生均由乙方支付，商铺每年全年租金均需提前一个月一次性支付到位，否则甲方有权收回商铺；乙方对商铺的修缮应符合国家相关法律法规要求，不得野蛮装修，在租赁期限内，乙方应爱护并合理使用其所承租的该商铺及其附属设施，如乙方因使用不当造成商铺或设施、设备损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿；乙方在商铺租赁期内，未经甲方同意，不得将商铺转租或部分转租给他人；在租赁期限内，甲乙双方不得提前变更或者解除本租赁合同，除非遇到拆迁等不可抗力的情况，否则视为违约，需承担相应的责任。2017年4月6日，殷可林购买了涉案房屋中的226室。2017年4月21日，吴国强、吴玛丽购买了涉案房屋中的224室。2017年5月26日，李廷军、赵卫兰购买了涉案房屋中的222室。2017年7月8日，郑意峰、宋红娟购买了涉案房屋中的216室。2017年7月27日，郑胜路、郑雪莲购买了涉案房屋中的218室。2017年8月18日，徐其龙、盛芳购买了涉案房屋中的214室。2017年9月7日，陈江、徐其玲购买了涉案房屋中的220室。2017年11月16日，当时案涉房屋的产权人31人作为原告起诉至一审法院请求判令解除双方签订的租赁合同，恢复装修破坏的承重墙，并补交2017年9月1日起至实际清退日止的租金及利息损失，即一审法院受理的（2017）浙0481民初8676号案件。一审法院判决孙树照支付该案2017年9月1日起至判决生效之日止的租金及相应利息损失，驳回该案陈焕煜等人其余诉讼请求。该案陈焕煜等人不服该判决上诉至嘉兴市中级人民法院，嘉兴市中级人民法院审理后认为一审未查明孙树照未支付房租原因，亦未就装修是否导致房屋渗漏以及有否危及房屋安全等事实展开必要调查，故于2018年4月24日裁定撤销一审法院（2017）浙0481民初8676号民事判决，发回重审。2018年5月4日，一审法院重新立案进行审理。2018年4月，郑文忠、郑巧月、郑益、柴小珍从陆亚芳、施志祥处购买了涉案房屋中的210室。2018年4月，徐其龙、盛芳从王叶丰、娄丹丹处购买了涉案房屋中的212室。2018年7月，程某从殷可林处购买了涉案房屋中的226室。截至本案一审判决时，变更后的涉案房屋登记产权人合计31人分别如下：1.陈焕煜、陆惠利，202室产权人；2.任海洋、包仙丽，204室产权人；3.沈云金、沈秋爱，206室产权人；4.王力毅、沈亚芬，208室产权人；5.郑文忠、郑巧月、郑益、柴小珍，210室产权人；6.徐其龙、盛芳，212及214室产权人；7.郑意峰、宋红娟，216室产权人；8.郑胜路、郑雪莲，218室产权人；9.陈江、徐其玲，220室产权人；10.李延军、赵卫兰，222室产权人；11.吴国强、吴玛丽，224室产权人；12.程某，226室产权人；13.高月强、冯亦凤，228室产权人；14.闻志明、孙梅琴，230室产权人；15.萧建新、高月娥，232室产权人。一审另查，孙树照租赁涉案房屋后注册海宁市长安镇聚德浴场进行经营。在租赁涉案房屋后，因浴场消防验收需要，孙树照曾多次向陈焕煜等人一方催要房屋的消防意见书。2017年11月29日，该浴场取得消防安全检查合格证。在孙树照浴场装修及经营期间，孙树照所租房屋对应的一楼店铺存在渗水、漏水现象，存在安全隐患，陈焕煜等人向孙树照反映后，孙树照也进行过防水整改措施，但效果不佳，为此有陈焕煜等人多次向行政主管部门反映问题，但至起诉时，漏水、渗水问题并未解决。另外，孙树照除支付了2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金外，其余一直未付。在本案审理过程中，陈焕煜等人申请对孙树照所建浴室是否影响案涉房屋212室第一层房屋的结构安全及正常使用进行鉴定，并对孙树照所建浴池在正常蓄水情况下荷载是否超过房屋设计使用荷载标准值进行鉴定。一审法院依法准许。2018年9月13日，浙江翰达工程检测有限公司出具司法鉴定报告，对海宁市长安镇中心街2-32号商铺检测结论如下：1.孙树照所建浴室未影响案涉房屋212室第一层房屋的结构安全，但影响其正常使用；2.孙树照所建浴池在正常蓄水情况下荷载超过房屋设计使用荷载标准值（浴池在正常蓄水情况下单位面积荷载10.72KN/㎡，房屋设计使用荷载标准值2.0KN/㎡）。陈焕煜等人为此预付鉴定费40000元。至今，孙树照并未进行有效的整改，亦未有消除安全隐患的整改方案。一审法院认为，依照法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，本案中，虽然涉案房屋在租赁期间内多次发生所有权变动，但双方仍受该房屋租赁合同的约束。本案的争议焦点是涉案房屋租赁合同是否应予以解除？对此，陈焕煜等人认为孙树照未按合同约定的期限支付租金，符合合同约定的解除条件，且孙树照经营浴室导致房屋漏水、修建的浴池重量远超房屋承载限值，严重危及房屋安全，为了人身、财产的安全考虑，也应予以解除。孙树照认为，其拖欠租金是因为陈焕煜等人未配合提交消防意见书，导致其通过消防验收的时间滞后，影响其正常经营，另房屋虽存在漏水、浴池超重的情况，但不严重，不同意解除租赁合同。一审法院认为，首先，孙树照在支付第一年租金后，未按合同约定提前一个月即在2017年8月支付2017年9月1日至2018年8月31日的房租，事实明确，孙树照辩称其不支付房租是因为陈焕煜等人不配合提交消防意见书导致其经营浴室迟迟未通过消防验收，一审法院认为，房屋租赁合同并未约定将陈焕煜等人提交消防意见书作为孙树照支付租金的前提条件，孙树照以此为由拒付租金，缺乏依据，反而是违反了该房屋租赁合同第四条第4.1款中的约定：“商铺每年全年租金需提前壹个月一次性支付到位，否则甲方有权收回商铺”，由此可见，孙树照2017年8月未付之后一年的租金，陈焕煜等人依照合同约定已享有合同解除权。孙树照提出其在（2017）浙0481民初8676号案件审理时曾表示愿意支付延付的租金，一审法院认为（2017）浙0481民初8676号案件受理时已是2017年11月份，当时陈焕煜等人已提出解除房屋租赁合同的请求，行使了合同解除权，陈焕煜等人至今仍坚持该请求，故合同约定的解除条件早已达到。第二，对于孙树照在装修及经营中存在的包括漏水及浴池超重的问题，陈焕煜等人虽对防水部分进行了维修，但效果不佳，且浴池在正常蓄水情况下的荷载系房屋设计使用荷载标准值的5倍，孙树照至今未整改，也未提出有效的整改措施，且表示不愿将租房用途更改为合同约定的另一种形式即棋牌室，故再继续履行该租赁合同，确实存在极大的安全隐患，从安全角度考虑认为也应该予以解除。综上，一审法院支持陈焕煜等人主张的解除双方之间房屋租赁合同的请求。至于房屋租赁合同解除时间的确定，一审法院认为，陈焕煜等人系通过诉讼途经主张合同解除的，在（2017）浙0481民初8676号案件中已经提出，孙树照于2017年11月24日收到法院邮寄的起诉状副本，已知悉陈焕煜等人的该请求内容，故一审法院认定双方所签房屋租赁合同已于2017年11月24日解除。那么，2017年9月1日起至2017年11月24日期间85天按16万元/年计算租金为37260元（160000元/年*85天），但因为220室产权人即陈江、徐其玲于2017年9月7日才购买该房屋，其已自愿表示不再主张该220室自2017年9月1日至2017年9月7日总计7天的租金，故一审法院予以扣减192元（10000元/年*7天），余款37068元即为2017年9月1日至2017年11月24日期间孙树照应付陈焕煜等人的租金。对于陈焕煜等人主张的延付租金的利息损失，双方在合同中无约定，可自2017年8月1日起按银行同期贷款年利率4.35%计算至实际支付之日。合同解除之次日起，陈焕煜等人主张按合同约定的租金标准计算房屋占有使用费至房屋实际腾退之日，亦予以支持。陈焕煜等36人自认系作为一个整体起诉，并表示将另行处理房租、房屋占有使用费的内部分配问题，一审法院予以确认。对于陈焕煜等人提出的孙树照应腾退房屋及对房屋恢复原状的请求，一审法院认为，房屋租赁合同解除，承租人应该在合理时间内予以腾退，至于恢复原状，按照我国《合同法》第二百三十五条规定，只要承租人返还的租赁物符合合同约定状态，或者符合承租人正常使用收益后合理损耗的状态，其返还义务的履行就是适当的。本案中，因为孙树照已按照合同约定的租赁用途经营浴场一段时间，其返还时如果是按照经营浴场后的正常状态返还应予以准许，未形成附合的装饰装修物也可由孙树照自行拆除，但孙树照在未经出租人同意情况下在212室建造了远超房屋设计承重限值的水池，有安全隐患，在孙树照返还房屋时应该将该水池恢复原状即拆除平整，恢复至房屋正常使用状态。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零九条、第二百二十六、第二百二十九条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认陈焕煜等36人与孙树照双方之间的《金鹭八号桥商铺租赁合同》已于2017年11月24日解除，孙树照于判决生效之日起30天内腾退租赁房屋，并将所建浴池恢复原状；二、孙树照于判决生效之日起十日内支付陈焕煜等36人自2017年9月1日至2017年11月24日期间的租金37068元，并赔偿逾期付款利息损失（以37068元为基数，自2017年8月1日起按年利率4.35%计算至实际支付之日）；三、孙树照于判决生效之日起十日内支付陈焕煜等36人自2017年11月25日起至实际腾退日止的房屋占有使用费（以160000元/年计算）；四、驳回陈焕煜等36人的其余诉讼请求。案件受理费3500元，由孙树照负担。鉴定费40000元，由陈焕煜等36人负担10000元，由孙树照负担30000元（该款项已由陈焕煜等36人垫付，孙树照可直接支付陈焕煜等36人）。二审中，双方均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议在于合同应否解除的问题。根据合同约定，商铺每年全年租金均需提前一个月一次性支付到位，否则出租人有权收回商铺。本案中，孙树照未在2017年8月前支付2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金，且至本案起诉之日，孙树照也分文未付，构成违约，也符合合同解除的条件，陈焕煜等人有权据此解除合同。孙树照辩称陈焕煜等人未提供相应的消防验收材料，未完全履行合同义务，其有权拒绝支付租金。但经查，合同中并未将陈焕煜等人提供相关消防验收材料约定为孙树照支付租金的前提条件，实际履行过程中，孙树照也已在2016年11月开始对外正常经营浴场，其他项目也陆续对外经营，表明孙树照所抗辩的消防验收材料问题并未实际影响其正常对外经营，况且，根据法律规定，由于孙树照是浴场等设施的经营主体，作为建设单位，孙树照才是申请消防设计审核和消防验收的责任主体，本案孙树照所要求业主提供的相关验收材料也仅仅是房屋竣工时的消防验收材料，而孙树照并未举证证明系由于业主未能提供此类材料而导致其经营的浴场等设施未能通过消防验收，因此，孙树照以业主未提供房屋竣工时的消防验收材料为由主张其有权拒付租金的理由不能成立，相应的，其迟延支付租金行为构成违约，符合合同约定的解除条件。同时，根据合同法第二百一十九条的规定，承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，经鉴定，浴场在正常蓄水情况下的荷载是房屋设计使用荷载标准值的5倍，而孙树照未有有效的整改措施，故基于安全考虑，出租人也有权解除合同。根据法律规定，解除合同的，合同自通知达到对方人时解除，故一审法院以孙树照收到起诉状副本的日期为合同解除之日正确，本院予以确认。综上，孙树照的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费727元，由上诉人孙树照负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 陈 远审判员 倪 勤二〇一九年九月二十九日书记员 陈丽琼