福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初3892号 原告：饶沁梅，女，1966年4月25日，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟禄贵，系原告的丈夫，住福建省漳州市芗城区。 被告：福建省建设发展总公司漳州分公司，住所地福建省漳州市芗城区诗浦路建元花园**，统一社会信用代码91350600856510139Y。 负责人：郭宏，职务:经理。 委托诉讼代理人：全燕波、福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭勇，福建世好律师事务所律师。 第三人：漳州市芗城区城市建设开发总公司，住所地漳州，住所地漳州市钟法路**用代码9135060215666119911。 法定代表人：林锦城，职务：总经理。 委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯利民，福建三和律师事务所实习律师。 第三人：漳州市财政局，住所地：漳，住所地：漳州市芗城区平等路**用代码：1135060000387319XF。 法定代表人：沈永祥，职务：局长。 原告饶沁梅与被告福建省建设发展总公司漳州分公司（以下简称“省建发漳州分公司”）、第三人漳州市芗城区城市建设开发总公司（以下简称“芗建总公司”）、第三人漳州市财政局（以下简称“市财政局”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饶沁梅及其委托代理人钟禄贵、蓝潮永，被告省建发漳州分公司的委托诉讼代理人全燕波，第三人芗建总公司的委托代理人吴育林到庭参加诉讼，第三人市财政局经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告饶沁梅向本院提出诉讼请求：一、确认被告省建发漳州分公司向芗建总公司购买的位于漳州市芗城区房屋中的23平方米系饶沁梅通过省建发漳州分公司借名购买；二、责令被告省建发漳州分公司在本判决生效后十日内就漳州市芗城区房屋中的23平方米办理不动产登记，并在取得不动产权证书后十日内协助原告饶沁梅办理该产权的过户登记手续。事实和理由：1998年4月22日，漳州市人民政府批准征用漳州市瑞京路、县后路一带部分房屋作为人民新村二期工程用地。漳州市财政局位于的房屋（单位公房）被列入拆迁范围（拆迁面积762.16平方米）。1998年11月2日，漳州市人民新村改造建设指挥部与漳州市财政局签署《征用房屋协议书》，约定在人民新村13栋202-402安置4套（面积360平方米），在安置70平方米，余332.16平方米安置在人民新村二期。经省建发漳州分公司（系漳州市人民新村改造工程的建设单位）与漳州市财政局协商一致，双方同意把芗建总公司开发的南昌路小商品城（又称电子城）Ｂ5-601室调整为漳州市财政局的安置房（其中的107平方米由省建发漳州分公司向芗建总公司按市场价1800元／平方米购买后，交由漳州市财政局把该房屋安置给漳州市财政局干部饶沁梅居住）。根据设计图纸，芗建总公司开发的南昌路小商品城Ｂ5-601室房屋建筑面积137.41平方米，其中107平方米如前所述作为拆迁安置面积（按当时房改政策，该107平方米可列入房改），另30.41平方米则由饶沁梅按市场价优惠价1500元／平方米直接向芗建总公司购买。1999年5月24日，芗建总公司（出卖人）与饶沁梅（买受人）签署《商品房买卖合同》，约定饶沁梅（买受人）向芗建总公司（出卖人）购买小商品城Ｂ5-601室房屋中的30.41平方米，单价1500元／平方米，合计45615元。芗建总公司于同日向饶沁梅签发了《房屋产权登记证明书》。《房屋产权登记证明书》载明的产权面积为“商品房（营业用房）30.41平方米，房价45615元”。1999年5月24日，芗建总公司（出卖人）与省建发漳州分公司（买受人）签署《商品房买卖合同》，约定省建发漳州分公司（买受人）向芗建总公司（出卖人）购买小商品城Ｂ5-601室房屋中的107平方米，单价1800元／平方米，合计192600元。（注：合同未填写签约日期，该时间系根据芗建总公司与饶沁梅1999年5月24日签署《商品房买卖合同》和省建发漳州分公司与漳州市财政局1999年5月24日签署《拆迁安置房合同》推算）。1999年5月24日，芗建总公司向省建发漳州分公司签发了《房屋产权登记证明书》。《房屋产权登记证明书》载明的产权面积为“商品房（营业用房）107平方米，房价192600元”。（注：《房屋产权登记证明书》未填写签发日期，该时间系根据芗建总公司签署《商品房买卖合同》当日签发《房屋产权登记证明书》的做法和省建发漳州分公司1999年5月24日向漳州市财政局签发《私（公）房拆迁安置产权登记证明书》推算）。1999年5月24日，省建发漳州分公司与漳州市财政局签署《拆迁安置房合同书》，省建发漳州分公司于同日签发了《私（公）房拆迁安置产权登记证明书》。《私（公）房拆迁安置产权登记证明书》载明的产权面积为“住宅107平方米”（面积由最初100平方米变更为107平方米，省建发漳州分公司加盖校对章）。1999年5月24日，漳州市财政局干部饶沁梅按当时房改政策填写了《职工购买公有住房申请表》，要求对现住公房小商品城Ｂ5-601室房屋进行房改。漳州市财政局（饶沁梅工作单位）和漳浦县人事局（饶沁梅配偶钟禄贵工作单位）审核通过并加盖公章。由于一些客观原因，房改手续未办毕。2001年5月25日，芗建总公司向饶沁梅出具了南昌路小商品城Ｂ5-601室30.41平方米的购房款发票（单价1500元／平方米，合计45615元）。2001年7月4日，漳州市土地管理局向饶沁梅颁发了《国有土地使用证》，载明的分摊面积为5.77平方米。2005年，经实测，南昌路小商品城Ｂ5-601室房屋实际面积为133.84平方米，减少3.52平方米。同年，因饶沁梅丈夫职务变动（2004年2月钟禄贵晋升为漳州市人民政府副市长）后，根据房改政策可按130平方米进行房改。经漳州市财政局同意，芗建总公司、省建发漳州分公司、漳州市财政局、饶沁梅协商一致，拟改按130平方米签署拆迁安置合同，饶沁梅个人向芗建总公司购买小商品城Ｂ5-601室房屋的面积则变更为3.89平方米（即133.89-130＝3.89），购房合同、购房发票、《商品房产权登记证明书》等材料相应变更；省建发漳州分公司（买受人）在原向芗建总公司（出卖人）购买107平方米的基础上，另行再购买23平方米房屋（即把原由饶沁梅购买的23平方米部分转由省建发漳州分公司购买，价格也是按芗建总公司当时卖给饶沁梅的优惠价1500元／平方米，省建发漳州分公司实际上没有向芗建总公司付款）。2005年11月18日，芗建总公司（出卖人）与饶沁梅（买受人）对1999年5月24日签署的小商品城Ｂ5-601室房屋《商品房买卖合同》作了变更，购房面积由最初的30.41平方米变更为3.89平方米，并由芗建总公司加盖校对章，单价（1500元／平方米）不变，购房款由最初的45615元变更为5835元，并由芗建总公司加盖校对章。（注：该时间系根据重新出具3.89平方米购房款发票和重新签发3.89平方米《商品房产权登记证明书》的日期推算）。2005年11月18日，芗建总公司向饶沁梅重新出具了南昌路小商品城Ｂ5-601室3.89平方米的购房款发票（单价1500元／平方米，合计5835元。饶沁梅购买的30.41平方米发票被红字冲抵），重新签发了《商品房产权登记证明书》（载明的房屋产权面积为3.89平方米）。漳州市土地管理局2001年7月4日颁发的《国有土地使用证》载明的分摊面积从5.77平方米变更为0.74平方米。2005年11月29日，芗建总公司（出卖人）与省建发漳州分公司（买受人）签署《商品房买卖合同》，约定省建发漳州分公司（买受人）向芗建总公司（出卖人）购买南昌路小商品城Ｂ5-601室房屋中的23平方米，单价1500元／平方米（是按卖给饶沁梅的优惠价），合计34500元。芗建总公司于同日向省建发漳州分公司出具了23平方米的发票（实际上这部分钱由饶沁梅在购买30.41平方米就已支付），签发了《商品房产权登记证明书》和《国有土地使用权登记证明书》。由于省建发漳州分公司实际并未向芗建总公司支付23平方米的购房款，于是省建发漳州分公司于2006年1月26日向饶沁梅出具《收条》一份，载明“暂时（注：应为暂收）饶沁梅34500元房款，待财政局拆迁手续办理完整后再退还（叁万肆仟伍佰元）。此据。省建发漳州分公司，2006年元月26日”。《收条》加盖省建发漳州分公司财务专用章。而原设计面积137.41平方米减去实际面积133.89平方米的差额3.52平方米部分，芗建总公司也按照原来的1500元／平方米价格返还给了饶沁梅（合计5280元）。在南昌路小商品城Ｂ5-601室房屋133.89平方米中，3.89平方米已办理《国有土地使用证》至饶沁梅名下；107平方米已由省建发漳州分公司签发有关手续，可由漳州市财政局申请办理房产手续并通过房改安置给饶沁梅；另外23平方米芗建总公司已向省建发漳州分公司出具了23平方米的发票（实际上这部分钱是由饶沁梅在购买30.41平方米时就已支付），签发了《商品房产权登记证明书》和《国有土地使用权登记证明书》，但未办理产权登记。南昌路小商品城Ｂ5-601室房屋本来就是拆迁安置给饶沁梅居住的，省建发漳州分公司向芗建总公司购买的23平方米确实是饶沁梅通过省建发漳州分公司借名购买的。基于此，请求人民法院判如所请。 被告省建发漳州分公司辩称，1、讼争房屋的23平方米系答辩人向第三人芗建总公司购买并依约支付款项，不存在借名买房的事实。根据买卖合同及产权登记证明书、转账凭证等证据显示，讼争房屋系答辩人向第三人购买并依约通过银行转账的方式向第三人支付购房款，讼争房屋系答辩人为拆迁安置购买不存在借名买房，原告的诉请缺乏事实依据。2、原告与答辩人之间不存在直接的法律关系。法院依法应当驳回起诉。本案讼争房屋存在多重法律关系，原告主张的相关事实系因其与第三人市财政局公房分配的事宜引发的争议，不属于民事诉讼的审理范围，且原告与答辩人不存在直接的利害关系。依法应当予以驳回。综上原告的诉求没有事实和法律依据请求法院依法驳回起诉。 第三人芗建总公司述称，我司依法依约将涉案房屋南昌路小商品B5-601室中的23平方面积出售给省建发漳州分公司。省建发漳州分公司购买该23平方米面积后如何处置，我司无权也无必要干涉。对于原告诉称“该23平方米系省建发漳州分公司借用其名义购买”的事实，答辩人不清楚，原告陈述“该23平方米面积系因其丈夫职务晋升而应增加享受的房改房面积”的事实，答辩人也不清楚。 第三人市财政局未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，并在庭审中进行了举证和质证。对于双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于双方有争议的证据及事实，本院认定分析如下： 一、原告提供的《征用房屋协议书》（编号：146号），欲证明漳州市人民新村改造建设指挥部与漳州市财政局1998年11月2日签署。证明内容：漳州市财政局位于的房屋（单位公房）被列入拆迁范围（拆迁面积762.16平方米）。被告省建发漳州分公司质证后认为对于该证据的真实性、合法性没有异议，但该证据涉及拆迁安置，与本案不具有关联性。第三人芗建总公司质证后，对于该证据没有异议。本案认为，原、被告之间系拆迁安置过程中引起的纠纷，对于该证据的关联性本院予以确认。 二、原告提供了《拆迁安置房合同》欲证明址于漳州市芗城区南昌路小商品城B5幢601室房屋作为拆迁安置房，安置面积为107平方米。被告省建发漳州分公司对于该证据有异议，认为原告提供的是在面积“130平方米”处有加核对章，该原件与公司存档的原件并不一致。本院认为，《拆迁安置房合同》上面积“130平方米”处加盖的是被告的核对章，虽然被告对该证据有异议，但未提供相反的证据予以反驳，因此，对于该证据的真实性本院予以确认。 据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、1998年4月22日，漳州市人民政府批准征用漳州市瑞京路、县后路一带部分房屋作为人民新村二期工程用地。漳州市财政局位于的房屋（单位公房）被列入拆迁范围（拆迁面积762.16平方米）。1998年11月2日，漳州市人民新村改造建设指挥部与第三人漳州市财政局签署《征用房屋协议书》，约定在人民新村13栋202-402安置4套（面积360平方米），在安置70平方米，余332.16平方米安置在人民新村二期。作为漳州市人民新村改造工程的建设单位，被告省建发漳州分公司与第三人漳州市财政局经协商一致，由被告省建发漳州分公司按市场价1800元／平方米向芗建总公司购买址于漳州市芗城区南昌路小商品城Ｂ5幢601室房屋（总面积137.41平方米）107平方米后，交由漳州市财政局把该房屋安置给漳州市财政局干部饶沁梅，另30.41平方米则由原告饶沁梅按市场价优惠价1500元／平方米直接向第三人芗建总公司购买。嗣后，被告省建发漳州分公司、原告饶沁梅分别与第三人芗建总公司就南昌路小商品城Ｂ5幢601室房屋订立了《商品房买卖合同》。1999年12月24日，第三人芗建总公司向原告饶泌梅出具了《房屋产权登记证明书》，载明购房面积为30.14平方米，价款45615元。2001年5月25日，饶泌梅向第三人缴交了30.14平方米的购房款45615元。嗣后，经测绘，址于漳州市芗城区南昌路小商品城Ｂ5幢601室房屋的实际面积为133.89平方米。 二、2004年2月5日，原告的配偶钟禄贵调至漳州市担任副市职，享受厅级干部待遇。2005年11月23日，被告省建发漳州分公司与第三人芗建总公司再次订立《商品房买卖合同》，由省建发漳州分公司以每平主米1500元的价格，向第三人购买址于漳州市芗城区南昌路小商品城Ｂ5幢601室房屋23平方米，准备提供给第三人漳州市财政局在房改时用于安置原告饶泌梅，并在其与第三人漳州市财政局签订的《拆迁安置合同》中将安置面积从107平方米变更为130平方米，并加盖了被告公司的核对章。而饶泌梅亦与芗建总公司变更原购买合同，将购买面积由原先的30.14平方米变更为3.89平方米，购房款变更为5835元，并由第三人芗建总公司在原合同上加盖了核对章。而饶泌梅向第三人芗建总公司缴交的购房款45615元，由第三人芗建总公司在扣除饶泌梅3.89平方米的购房款后退还给原告饶泌梅39780元。2005年11月25日，被告省建发漳州分公司将23平方米的购房款34500元汇入第三人芗建总公司的账户。嗣后，被告省建发漳州分公司向原告饶泌梅收取房款34500元，并于2006年元月26日出具收条一张交执，收条载明：“暂时饶泌梅34500房款待财政局拆迁手续办理完整后再退还（叁万肆仟伍佰元）此据。” 三、2009年1月9日，第三人漳州市财政局与福建省建设发展总公司对人民新村拆迁安置款进行结算，确认财政局实得总房款为272762.48元，应退房款155785.59元，并签订了《拆迁安置清单》，在该清单中包括原告饶沁梅的房改面积107平方米。同年6月30日，福建省建设发展总公司将应退房款155785.59元转入第三人漳州市财政局账户。 本案争执的焦点是：一、本案是否属于民事诉讼的受案范围；二、本案讼争23平方米房屋面积买卖合同的权利主体。 关于第一个焦点，本院认为，本案漳州市芗城区南昌路小商品城B5幢601室房屋面积共计133.89平方米，由第三人漳州市财政局用于房改的公房和当事人出资购买的私房两部分组成。其中公房部分，第三人漳州市财政局已与福建省建设发展总公司结算完毕，结算面积为107平方米；私房部分，原告饶沁梅已购买的3.89平方米及本案讼争的23平方米。因此，本案所讼争的23平方米房产面积系平等主体之间的民事纠纷，属于民事诉讼的受理范围。 关于第二个争议焦点，本院认为，本案漳州市芗城区南昌路小商品城B5幢601室房屋是第三人漳州市财政局用于拆迁安置其干部饶泌梅，其中饶泌梅公房房改的面积为107平方米，面积的不足部分由饶泌梅向第三人芗建总公司按约定的价格购买并缴交了房款。后由于原告饶泌梅丈夫钟禄贵的职务升迁，第三人漳州市财政局欲将房改面积变更为130平方米，各方当事人在之前所签订的各份合同亦随之变更。但因国家房改政策等因素，原告饶泌梅公房部分的房改面积最后确定为107平方米，因此，被告省建发漳州分公司与第三人芗建总公司《商品房买卖合同》中本应交由第三人漳州市财政局用于房改并安置给饶泌梅而增购的23平方米，谁为实际购买人成为本案的争议焦点。结合本案当事人的陈述及双方提供的证据，本院认定被告省建发漳州分公司增购的23平方米的实际购买人为原告饶泌梅。理由如下：一、虽然被告省建发漳州分公司在与第三人芗建总公司签订《商品房买卖合同》后，将34500元购房款汇入了第三人芗建总公司的账户，但同时也向原告饶泌梅收取了相同金额的房款。被告辩称原告系代表第三人漳州市财政局向其交的房款，与原告无关。然而，被告出具的收条中明确载明暂收的房款是向饶泌梅个人而非漳州市财政局收取，其辩称与事实不符，本院不予采纳。因此，饶泌梅向省建发漳州分公司缴交的是其个人出资的房款；二、址于漳州市芗城区南昌路小商品城B5-601室（包括讼争的23平方米）由原告占有使用至今。除购房发票外，该23平方米的《商品房买卖合同》、《商品房产权登记证明书》及《国有土地使用权登记证明书》的原件均由原告收执。三、被告省建发漳州分公司以其名义增购的23平方米原本是交付给第三人漳州市财政局按130平方米房改后安置给原告饶沁梅，并由漳州市财政局与其在拆迁安置中一并结算，因此，其在收条中才予以注明退还房款唯一的条件是“待财政局拆迁手续办理完整后再退还”。根据被告省建发漳州分公司与第三人漳州市财政局签订的《拆迁安置合同》、原告与第三人芗建总公司订立的《商品房购销合同》、被告省建发漳州分公司与第三人芗建总公司《商品房买卖合同》及之后各方当事人对上述合同的变更及履行情况，并结合本案所查明的事实，“待财政局拆迁手续办理完整后再退还”实质上是指被告省建发漳州分公司与漳州市财政局按130平方米拆迁结算后才予以退还饶沁梅的房款。现漳州市财政局并未按130平方米而是以107平方米的拆迁安置面积与被告结算，收条中所附的退款条件不能成就，那么，饶沁梅所缴交的款项则应作为其购买不足部份面积的购房款。倘若如被告所述本案讼争23平方米房产的实际购房人为省建发漳州分公司，那么对于收取原告饶泌梅个人缴交的房款并出具收条且用于办理产权的购房合同等文件原件均由原告执掌的行为，其无法作出合理的解释。 综上所述，本院认为，被告省建发漳州分公司增购的23平方米房屋原为交付给第三人漳州市财政局用于原告饶沁梅房改拆迁安置。由于原告饶沁梅房改面积的不确定性，被告省建发漳州分公司在支付给第三人芗建总公司23平方米房产的房款后，也向原告饶沁梅个人暂收了相同金额的房款，并出具了附退还房款条件的收条。且该讼争面积房产，除购房发票外，其他办理该面积产权的《商品房买卖合同》等文件原件均由原告执掌，该房产面积亦由原告占有使用至今，故当退款条件不能成就时，饶沁梅出资的购房款则作为其出资并用于购买安置房屋不足部份的面积，原告饶沁梅应为本案讼争房产面积的实际购买人。又因被告省建发漳州分公司向第三人芗建总公司购买的讼争房产面积，购房款实际由原告饶沁梅支付，原、被告之间并无就本案讼争房产再次买卖的意思表示。所以，被告省建发漳州分公司并非本案讼争房产的实际购买人，并无必要将讼争房产所有权先登记在其名下后再协助办理过户给饶沁梅，而应由其直接协助原告将讼争23平方米的房产面积登记过户至饶沁梅名下。第三人漳州市财政局经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告福建省建设发展总公司漳州分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告饶沁梅将址于漳州市芗城区南昌路小商品城B5幢601室房屋中23平方米的面积（商品房产权登记证明书号：0036473；国有土地使用权登记证明书号：000507）登记过户至原告饶沁梅的名下。 二、驳回原告饶沁梅的其他诉讼请求。 本案受理费2876元，减半收取为1438元，原告饶沁梅负担438元，被告福建省建设发展总公司漳州分公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员      二〇一九年九月十九日 书记员  黄玥婷