辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽08民终1612号上诉人（原审原告）：吴恩明，男，1964年9月19日出生，汉族，住营口市站**。被上诉人（原审被告）：大石桥市正和物业有限公司营口站前分公司，地址营口市站**中心街北。负责人：徐鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：哈杰，营口市站前区东风法律服务所法律工作者。上诉人吴恩明因与被上诉人大石桥市正和物业有限公司营口站前分公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省站前区人民法院（2019）辽0802民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人吴恩明，被上诉人大石桥市正和物业有限公司营口站前分公司的委托诉讼代理人哈杰到庭参加庭审。本案现已审理终结。吴恩明上诉请求：1、根据物权法判令被告撤销33号车位还我出行道路；2、被告返还我们两年不合法的租车位的租金1600元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年我们在宜君佳和小区购买了南面有院有出入门的房屋。开发商在我们院门前设立了停车位，车位停车时就阻挡了我们老人轮椅推行和交通工具正常出行的必经之路。我们无奈只能每年向被告缴纳800元的车位租金，否则我们生活所需的交通工具无法正常出行，严重干扰了我们的正常生活，侵犯了我们的权利。《物权法》第七十四条明确规定，占用业主共有的道路或其它场地用于停放汽车的车位属于业主共有，并无偿使用。被告无权占用业主的门前通道作为车位对业主进行出租，特诉至法院请求依法判令，还我通道。法院判决书中说被告辩称3米车位停车后还以走人与事实不符。一般轿车2米多不算倒车镜，停完车我们上面所述交通工具怎么能出行。被上诉人大石桥市正和物业有限公司营口站前分公司辩称：答辩人在原审向法庭提供了现场的照片，证明带院房屋有正常的进户门，小院门不是必经之路；停车位和小院有一定的距离，是合理合法的规划，没有影响上诉人的生活。上诉人所在小区楼宇门面北，通过楼宇门里面有入户门，是业主的出行门，一楼南面小院，小院门高一米，宽0.8米，是方便清理小院所设。与小院相毗邻的是绿地，与绿地相间的空地，然后是人行道，车位就在空地上，每3米远一个车位，长是5米，一般车辆车身宽不到2米。可见现答辩人划出的车位地点不是其出行的必经之路。庭审中上诉人提出家庭出行工具是自行车（摩托车）和轮椅，小区设有车棚，答辩人服务的小区有四个车棚，是小区规划设计时就有的，是经过审批的，可以停放自行车。庭审中上诉人提出小院无法通行，需要改动，便于通行，答辩人认为依据小区的实际情况，可以通行。按照小区的规划，小院外都属于公共部位和公共绿地，是经审批的，小区规划设计时就存在，如需改动，需经全体业主同意，不是答辩人的依据职权范围能解决的。二、上诉人适用《物权法》第七十四条的规定不全面，理解有误。第七十四条的内容是“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。这是小区停车位合法存在的法律依据，不是无偿使用，《物业管理条例》第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《辽宁省物业管理条例》第六十八条任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内归业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆。确需占用的，应当经业主大会同意。物业管理区域内行驶、停放车辆等行为，应当遵守管理规约或者相关管理规定，不得占用消防通道和影响其他车辆及行人正常通行。规划、公安交通、消防等部门应当加强对物业管理区域内停车位施划的指导。第六十九条“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有剩余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月”。以上法规明确了小区“停车位”可以合法存在，物业服务是公共利益的服务，公共用地上的停车位归业主共同共有，物业企业代表业主依法定流程进行合理规划、签订协议，收益依法用于共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，或业主委员会决定的用于物业使用，没有业主委员会的小区，所在社区和办事处代表业委会行使这一权利，只要合法使用收益，就是合法行为。原审法院驳回上诉人的诉请，有事实和法律依据，故应维持原判。吴恩明向一审法院起诉请求：1、根据相关法律规定，判令被告撤销33号车位；2、被告返还原告车位租金1600元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系宜君佳和小区业主，其房屋坐落于营口市站前区。2016年10月15日，原、被告签订了宜君佳和小区泊车位出租协议书，约定原告租赁被告多层区33号车位，租金为每年800元。一审法院认为：小区内设立的车位属于全体业主共有，原告称高层区33号车位阻挡其南侧院门，影响正常出行。但原告的房屋通过单元门也可正常进出，故对其主张撤销高层区33号车位的诉讼请求不予支持。原告缴纳的车位租金，也属于全体业主共有，可通过业主委员会监督租金的使用情况。一审法院判决：驳回原告吴恩明的诉讼请求。诉讼费100元由原告自行承担。本院二审期间，上诉人吴恩明向本院提供四张照片：证明其交通工具是摩托车，包括老人出行的轮椅，如果不租用车位，摩托车及人员无法出行。被上诉人的质证意见是，当初设计小门是0.8米，摩托车不能出入，门是后改造的，我们在公共用地规划的停车位，不存在影响他家出行的情况，且北面还有楼宇门和入户门，不影响出行。上诉人吴恩明提供了宜君佳和小区规划图，证明规划的时候园区内没有向外通行的路，也没有规划车位。被上诉人质证意见是真实性没有异议，但物业公司接收物业的时候就有车位。上诉人吴恩明提供了营口盛景房地产开发有限公司出具的证明材料一份，证明车位产权是开发商的，委托物业公司管理，车位出租是侵占业主的利益。被上诉人质证意见是证据真实性需要核实，对内容没有异议。依据当事人提供的新证据、现场勘查情况及庭审调查情况，本院补充查明以下事实：上诉人吴恩明房屋南面带小院，小院南墙有门。吴恩明对门进行了扩增，并修建、拓宽了南门到车位之间的小路。同时，吴恩明占用了小区公共绿地部分，栽植了果蔬等植物。在吴恩明购买房屋时，南院墙外并未预留通道。本院认为，上诉人吴恩明在购买房屋时，应具有审慎的注意义务，应详细考察房屋的现状及通行情况。上诉人吴恩明明知小区布局已经规划完毕，且在房屋南院墙外并未预留通道的情况下，仍购买房屋，应承担相应的不利后果。根据当事人提供的小区规划图来看，被上诉人并未对规划图中原始设计进行变更。同时，上诉人仍可从入户门和楼宇门进行出入，南院门并非其唯一出行通道，故上诉人吴恩明主张撤销车位，归还其出行通道的上诉请求，本院不予支持。另外，车位出租协议书是双方当事人真实意思表示，并不存在无效或可撤销的情形，故上诉人主张被上诉人返还车位租金的上诉请求，本院不予支持，上诉人吴恩明可通过业主委员会监督租金的使用情况。另，一审法院将本案列为相邻关系纠纷有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人吴恩明的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吴恩明负担。本判决为终审判决。审判长  耿丽审判员  杨健审判员  姚望二〇一九年九月二十九日法官助理宫剑书记员沙爽