陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终8427号上诉人（原审被告）：王伟立，男，1983年5月1日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张雪，陕西斯莱沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琛，陕西斯莱沃律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：惠婧，女，1985年12月12日出生，汉族，恒亚光芒文化传播有限公司法定代表人，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张雪，陕西斯莱沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琛，陕西斯莱沃律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭双，女，1994年1月17日出生，汉族，陕西大佛寺投资开发有限公司职工，住陕西省铜川市王益区。委托诉讼代理人：杨粉米，陕西维恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁引萍，陕西维恩律师事务所实习律师。原审第三人：西安天耀房地产营销策划有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：吕向晖，该公司经理。委托诉讼代理人：曹斌超，男，1992年9月15日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人王伟立、惠婧与被上诉人郭双、原审第三人西安天耀房地产营销策划有限公司（以下简称天耀公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，王伟立、惠婧系夫妻。2017年5月20日郭双与王伟立、惠婧、天耀公司签订《房屋买卖三方合同》约定，郭双购买王伟立、惠婧所有的位于西安市莲湖区XX城XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积78.45平方米，总价款680,000元。郭双应于合同签订后支付购房定金230,000元，因房屋不动产证尚未办理，待房屋不动产权证办理成功后，郭双以按揭形式正常办理过户手续；王伟立、惠婧应于2018年1月1日前办理抵押注销手续，2018年4月1日将该房屋交付郭双占有使用，并移交该房产房门钥匙作为房屋转移占有的标志。天耀公司作为居间方，负责为郭双、王伟立、惠婧提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味着天耀公司促成买卖交易的居间义务已完成，居间服务费20,000元由郭双承担。同时还约定了相应的违约责任。2017年5月21日、22日，郭双两次通过银行转账方式支付购房款230,000元，王伟立、惠婧向其出具收条。因王伟立、惠婧至今未向郭双交付房屋，郭双诉至法院。另查，2015年7月22日王伟立、惠婧与西安立诚置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋并办理网签备案，但未办理不动产权证书。2017年4月18日，西安市人民政府下发《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定，在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满两年方可上市交易（买卖、赠予）。郭双、王伟立、惠婧签订《房屋买卖三方合同》时涉案房屋尚未取得《不动产权证书》，不符合上市交易的条件，故双方未办理合同的网签手续及设立资金监管账户。2018年6月24日，西安市人民政府下发《西安市人民政府关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，将XX房交易条件变更为网签备案满三年可上市交易，涉案房屋现已符合交易条件。郭双于2019年2月18日向原审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除其与王伟立、惠婧及天耀公司于2017年5月20日签订的《房屋买卖三方合同》；2、依法判令王伟立、惠婧退还收取的购房首付款230,000元及利息（按同期银行贷款利率计算自2017年5月20日至实际返还之日）；3、依法判令王伟立、惠婧赔偿其已付中介费20,000元；4、依法判令王伟立、惠婧赔偿其房屋溢价损失418,300元；5、本案诉讼费由王伟立、惠婧承担。2017年5月20日，其与王伟立、惠婧及天耀公司签订《房屋买卖三方合同》，约定王伟立、惠婧将二人共同共有的位于西安市莲湖区XX城XX幢XX单元XX室、建筑面积78.45平方米的房屋以680,000元的总价出售给其，王伟立、惠婧应在2018年4月1日将该房屋交付给其。合同签订后，其按合同约定支付了购房款230,000元，并向天耀公司支付了中介费20,000元，但王伟立、惠婧拒绝向其交付房屋，其及天耀公司多次与王伟立、惠婧协商未果，无奈诉至法院。王伟立、惠婧辩称，一、案件事实部分。2017年5月20日，郭双、其及天耀公司共同签订了《房屋买卖三方合同》，约定其向郭双出售位于西安市莲湖区XX城XX幢XX单元XX室房屋一套，成交价格为680,000元，郭双应一次性付款。而第2小项的特别约定，仅是由于涉案房屋当时不能办理产权证的特殊性，着重对产权证下来后的过户办理做了约定，并没有说明付款问题，故付款方式仍应为一次性付款。但郭双仅支付230,000元购房定金后再未向我方支付任何费用，已构成违约。二、郭双主张我方承担违约责任于法无据，亦与事实不符。在双务合同中，首先应根据双方签订的合同约定内容来确定双方的权利义务。《合同法》规定，当事人互负债务，有先后履行的顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。我方未按合同约定时间向郭双交付房屋，是因为郭双未按合同约定一次性支付全部购房款，我方不交付房屋是抗辩权的行使，是对抗郭双违约行为的一种救济手段。鉴于郭双的违约行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现，我方同意解除三方签订的《房屋买卖三方合同》，退还已收购房款，但不应承担任何违约责任。三、2017年4月18日西安市发布的《西安市政府进一步加强管理保持房地产平稳健康发展若干意见》明确规定，取得产权证满2年方可上市交易。而本合同签订的时间是2017年5月20日，涉案房屋未取得产权证，该买卖合同无法继续履行。但郭双未采取任何救济手段，仅在支付23万元定金的情况下，一味要求其交付房屋与合同约定不符，也有违合同法的公平原则。而天耀公司作为房产交易的中介机构，未明确告知双方此情况，导致合同履行不能，天耀公司亦具有过错。综上，其同意解除合同，但不应承担违约责任，纠纷从2017年拖到2019年，郭双对损失扩大部分应自行承担责任。天耀公司述称，首先，合同是在2017年5月20日签订，而限购政策于2017年6月28日实施，不受限购政策的影响，我公司在居间过程中并无过错。其次，《房屋买卖三方合同》是在自愿平等的情况下达成的，合同明确约定，付款方式为郭双首付款230,000元，剩余购房款在房产证办理下来后通过按揭方式支付，并非王伟立、惠婧所述的一次性付款。王伟立、惠婧之所以未在约定时间交房是因为房价上涨，王伟立、惠婧不愿再继续履行合同了，我公司工作人员和郭双均多次与王伟立、惠婧联系协商，但王伟立、惠婧最终答复不再继续履行合同。原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。郭双与王伟立、惠婧及天耀公司签订的《房屋买卖三方合同》系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照协议约定履行各自的义务。但王伟立、惠婧在合同约定交房之日未向郭双交付房屋，之后经郭双与天耀公司与其沟通亦拒绝交付房屋，导致郭双的合同目的不能实现，现郭双要求解除合同，王伟立、惠婧及天耀公司均同意，法院确定郭双、王伟立、惠婧及天耀公司签订的《房屋买卖三方合同》自庭审之日即2019年4月3日解除。合同解除后，王伟立、惠婧应向郭双返还已收取的购房款230,000元。关于中介费问题，天耀公司作为房屋中介机构，应熟知楼市的各项法律法规及政策规定，但其在明知涉案房屋不符合上市交易的情况下，仍促使双方签订合同，存在过错，应将收取的中介费退还郭双。关于房屋差价损失问题，截止2018年6月23日涉案房屋仍不符合交易条件，王伟立、惠婧未交付房屋不构成违约，2018年6月24日新政策出台后，涉案房屋网签已满三年，符合交易条件，王伟立、惠婧仍拒绝履行合同，此时已构成违约，应以此时为节点计算房屋溢价损失。现为减少当事人讼累，决定不对房屋价值委托鉴定。然，涉讼房屋交易适逢本市XX房价在短期内快速上涨、变动的时期，参照房屋出售网站与涉讼房屋相似户型所示出售价格并考虑郭双在订立合同时未尽到审查义务的因素，酌定王伟立、惠婧应向郭双赔偿房屋差价损失200,000元，郭双要求王伟立、惠婧支付已付购房款资金占用期间利息的请求，因其损失已通过房屋差价损失予以补偿，对其该项请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告郭双与被告王伟立、惠婧、第三人西安天耀房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖三方合同》于2019年4月3日解除；二、本判决生效后十日内，被告王伟立、惠婧退还原告郭双购房款230,000元；三、本判决生效后十日内，被告王伟立、惠婧赔偿原告郭双房屋差价损失200,000元；四、本判决生效后十日内，第三人西安天耀房地产营销策划有限公司退还原告郭双中介费20,000元；五、驳回原告郭双的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,575元（郭双已预交），减半收取3,787.5元，由王伟立、惠婧承担。 宣判后，王伟立、惠婧不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项判决内容；2、一、二审诉讼费用由郭双承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误、适用法律错误。2018年6月24日《西安市人民政府关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》第一条强化商品房预售许可及交易管理中第三项为“住房限购区域内己购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易。”本案中，以此新政出台时间为节点计算，网签备案明显不满3年时间；涉案房屋也因所在小区开发商迟延办理大证而无法取得产权证。一审判决援引该新政条款中需要同时满足的两个条件都不具备，涉案房屋并不符合交易条件，其不构成违约。二、一审判决认定由其赔偿200,000元的房屋差价损失有违公平原则。2017年4月18日西安市政府出台了“在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易”的限购政策，2017年5月20日，经中介公司的撮合，三方签订了《房屋买卖合同》，因此该合同具有先天性残疾，双方根本无法履行合同，同年6月28日出台的房产新政呈进一步收紧的态势。合同签订后，其所面临的交易环境与之前设想的己完全不同，一审判决所援引的新政出台时间是在《房屋买卖合同》签订了一年之后，其无法预料合同签订一年后是否会出新政，所出新政是继续收紧还是宽松。签订合同的环境已发生根本变化，双方无法达成补充协议，郭双仅支付了23万元的定金，在明知无法交易的前提下，其如何交房？焦灼中，天耀公司承诺有关系可以为双方办理更名手续，其也一直积极催促天耀公司加快办理，始终未果。从《房屋买卖三方合同》的签订到郭双一审起诉，西安市的房价涨幅较大。一审法院认为房价上涨，其应承担溢价损失对其来说不公平。市场上房价的波动是不确定的，其所谓的获益是客观的，并非主观，且涉案房屋是其的唯一住房，其签订买卖合同时的目的是为了居住需要而置换更大面积的住房，并不是投资卖房，房价上涨对其的换房需求而言同样造成了损失。合同履行期间郭双有多种救济手段可以解决问题，如果还要履行，完全可以选择将房屋价款交由第三方资金存管做备案；如不愿承担短期无法办理房产证的风险，可以与其协商解除合同，再去寻找适合自己的房源。郭双在履行合同中没有做其他努力，仅在支付23万元定金并没有付清全部购房款的情况下，一味要求其交付房屋有违合同法的公平原则。为维护其合法权益，特提出上诉，请二审法院查明事实，支持其的上诉请求。郭双辩称，其认为一审判决事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持，王伟立、惠婧的上诉请求不能成立，应予驳回。涉案房屋是王伟立、惠婧于2015年7月22日与案外人西安立诚置业有限公司通过签订《商品房买卖合同》购置，且同时办理网签备案，根据2018年6月24日《西安市人民政府关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》第一条强化商品房预售许可及交易管理中第三项，显然截止诉讼时，涉案房屋网签备案已经满三年；且根据王伟立、惠婧于2015年7月22日与案外人西安立诚置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条，其在2017年5月20日与王伟立、惠婧签订《房屋买卖三方合同》时，王伟立、惠婧一再向其承诺涉案房屋的房产证将办理下来，因此才在该合同第三条成交价格、付款方式及资金划转方式第二项第二款做出约定，该约定系王伟立、惠婧在出售房屋时真实意思表示，且涉案房屋何时能够办到房产证是其签约时不能预料到的，其对涉案房屋不能办到房产证主观上无过错，更何况本案涉案房屋的房产证大证在诉讼期间已经办理到位。二、由于涉案房屋价格大涨，王伟立、惠婧违背诚实信用，不按照合同约定的时间向其交付涉案房屋的行为，即房价大涨是王伟立、惠婧不继续履行合同拒绝合同约定向其交付涉案房屋的根本原因，王伟立、惠婧的行为构成了根本违约，王伟立、惠婧应承担违约责任，一审法院判决解除《房屋买卖三方合同》，认定由王伟立、惠婧赔偿其200,000元的房屋差价损失是在遵循诚实信用原则的基础上，对王伟立、惠婧违反诚实信用原则的违约行为所做的公正判决，该判决合情合理合法，既有事实依据，也有法律依据。三、《房屋买卖三方合同》是双方当事人履行合同的依据，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违背法律法规的禁止性规定，具有法律约束力，应受到法律的保护，其按照合同约定向王伟立、惠婧支付了23万首付款后，王伟立、惠婧应当按照合同约定于2018年4月1日将涉案房屋交付于其。王伟立、惠婧所称的合同签订后其无法预见西安房屋新政的出台，对此其也无从预见。王伟立、惠婧以此为拒绝履行合同约定的交房义务既无合同依据，也无法律依据。四、至于王伟立、惠婧在上诉状中所称的“合同履行期间其有多种救济手段可以解决问题”等陈述，既不符合合同约定，也与事实严重不符。五、由于王伟立、惠婧的根本违约，其的买房成本增加了接近两倍，涉案房屋交易时（2017年5月20日）的价格为68万元，迄今为止其交易已经增至150余万元，其提出解除合同的主张是其无奈下不得已的选择，对其而言，一审法院作出20万元的房屋差价赔偿，以西安现今的房价，对于月收入只有3,000元的其再去买房等于痴人说梦。王伟立、惠婧在大谈特谈一审判决20万元房屋差价违背公平原则时，却未考虑基于房屋大涨加大的购房成本对其公平与否。至一审判决后，涉案房屋的大证和小证均以办理完毕，也就是说涉案房屋网签已满三年，且已取得房产证，符合交易条件。天耀公司述称，其公司认可一审判决及郭双的答辩意见，不认可王伟立、惠婧的上诉请求及事实与理由。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，郭双与王伟立、惠婧及天耀公司签订的《房屋买卖三方合同》中约定，“郭双购买王伟立、惠婧所有的位于西安市莲湖区XX城XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积78.45平方米，总价款680,000元。郭双应于合同签订后支付购房定金230,000元，因房屋不动产权证尚未办理，待房屋不动产权证办理成功后，郭双以按揭形式正常办理过户手续；王伟立、惠婧应于2018年1月1日前办理抵押注销手续，2018年4月1日将该房屋交付郭双占有使用，并移交该房产房门钥匙作为房屋转移占有的标志”。该合同显示，在合同签订时，当事人均明知涉案房屋尚未办理产权证，暂不具备交易条件，该合同在明确约定付款时间、付款金额、抵押注销时间、房屋交付时间的同时又约定了待房屋不动产权证办理成功后，履行过户手续。可见该合同中，对房屋交易过户约定了符合政策规定的条件，该约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。王伟立、惠婧未按合同约定于2018年1月1日前办理抵押注销手续，未按合同约定于2018年4月1日将该房屋交付郭双占有使用，其行为构成违约。原审法院判决其承担违约责任并无不当，应予维持。2017年4月18日，西安市人民政府虽下发《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定，在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满两年方可上市交易。涉案合同于2017年5月20日签订，应受该规定的限制，该合同在签订时当事人应当知道该房屋交易受该限购政策的限制，因该合同并未约定履行期限，各方当事人应秉承契约精神，合同并非无法履行。且王伟立、惠婧不按约定解除房屋抵押、交付房屋的违约行为，并非因限购政策所致。故王伟立、惠婧上诉称涉案房屋并不符合交易条件、根本无法履行，其不构成违约的上诉意见，本院不予采纳。现郭双要求解除合同，王伟立、惠婧及天耀公司均同意，原审法院判决合同解除并无不当，应予维持。合同解除后，王伟立、惠婧应向郭双返还已收取的购房款230,000元。原审法院酌定王伟立、惠婧应向郭双赔偿房屋差价损失200,000元，符合实际情况，予以维持。原审法院判决的其他内容，当事人未上诉，予以维持。综上，原审判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由上诉人王伟立、惠婧负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟    二○一九年九月四日   书 记 员  陈   歆   1