安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1802民初176号 原告（反诉被告）：李修柱，男，1969年5月28日出生，汉族，初中文化，经商，住安徽省郎溪县。 委托诉讼代理人：甘华军，安徽众博律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宣城市圣高电子有限公司，住所地安徽省宣城市经济技术开发区环城大道铁山路，统一社会信用代码91341800594263528J（1-1）。 法定代表人：王国斌，该公司总经理。 被告：王国斌，男，1968年8月2日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 两被告共同委托诉讼代理人：邵立明，安徽帅奇律师事务所律师。 原告（反诉被告）李修柱与被告（反诉原告）宣城市圣高电子有限公司（以下简称圣高公司）、被告王国斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理。2019年2月26日，本院审理过程中，圣高公司提起反诉。2019年4月22日，本院公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李修柱的委托诉讼代理人甘华军到庭参加诉讼，被告（反诉原告）圣高公司及被告王国斌的共同委托诉讼代理人邵立明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉中李修柱向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2018年2月8日签订的《房屋租赁合同》；2、判令两被告共同返还原告所支付的房屋定金、租金合计100000元及利息损失（自2018年8月21日起至实际还款之日，按年利率6%计算）；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年2月8日原告与被告圣高公司签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将2号厂房计2000平米租给乙方进行橱柜门板加工生产使用；2、租赁期限为暂定为五年，从2018年3月20日起至2023年3月19日止，租金为6元/平方。乙方于签约日期支付甲方定金50000万元（此定金转让房屋租金）……。合同签订后，原告支付了定金50000元至被告王国斌个人账户。后被告圣高公司接的临时用电不能满足原告生产需求，另厂区道路需要未修整，机器无法安装，被告王国斌以经济困难为由，原告按照其要求于2018年2月12日又预付了房租50000元至被告王国斌个人账户。之后原告得知两被告又将厂房租于他人，遂要求两被告退还租金，2018年7月25日，被告王国斌向原告出具一张，言明借到原告100000元，于2018年8月20日归还，逾期两被告未予退还。 两被告在本诉中辩称,1、同意解除房屋租赁合同；2、驳回原告第2、3项诉讼请求，理由是原告所支付的费用是应当支付的房租，不存在返还情形；3、王国斌是职务行为，不是适格被告。 本诉中，李修柱向本院提交证据，圣高公司、王国斌对证据发表质证意见，对双方无争议的证据，本院予以确认并佐卷，对双方有争议的证据，本院认定如下: 一、李修柱提交的借条一份，证明双方已解除房屋租赁合同的事实，王国斌承诺于2018年8月20日前归还的事实。圣高公司、王国斌的质证意见为：对证据的真实性无异议，对其关联性与证明目的有异议，不能证明双方因此解除了租赁合同，被告向原告借款，与本案没有直接关联性，原告也约定按照借据约定支付相应的借款。经审查，圣高公司、王国斌对借条的真实性无异议,本院对李修柱提供的证据的真实性予以认定，证明目的以本院认定为准。 二、李修柱提交的房屋租赁合同一份，证明案涉房屋已经出租给他人的事实。圣高公司、王国斌对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，李修柱没有提交原件，真实性无法确认，即使真实的，该合同的租赁物与案涉纠纷的租赁物并不一致，被告所租赁的房屋共计一万平米，该合同与本案没有关联性，不能够达到案涉租赁物另行租给郑丽鹏的目的。2019年7月18日，被告王国斌的妻子乔能菊对租赁给郑丽鹏的事实无异议，只是合同中写的是2号厂房，实际是1号厂房。经审查，李修柱虽未提交证据的原件予以核对，但王国斌的妻子对租赁给郑丽鹏的事实予以认定，对房屋租赁合同的真实性，本院予以认定，对于证明目的以本院认定的为准。 圣高公司、王国斌在本诉中未提供证据。 圣高公司在反诉中向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付违约金122356元；2、本案反诉费由被反诉被告承担。诉讼中，圣高公司明确违约金是，根据合同的约定，一个月的租金为12000元，三年的租金为432000元，加上原告应缴纳的房屋保证金30000元，扣除李修柱已给付的100000元，剩余362000元，从2018年2月24日计算至2019年1月25日止，按照千分之一计算。 事实与理由：2018年2月8日，圣高公司与李修柱签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为5年，自2018年3月20日起至2023年3月19日止，其中2018年3月20日至2021年3月16日三年的租金为6元/平方。李修柱签订之日向圣高公司支付定金50000元，剩余的租金必须在2018年2月23日前一次性付清，但李修柱于2018年2月12日前给付房租50000元后，未在约定的时间内将剩余租金支付给圣高公司。合同约定，圣高公司需在2018年3月20日前将厂房交予李修柱安装设备等，圣高公司当面以及电话均向李修柱发起交房通知，但李修柱担心项目落成后，难以通过环保评价等程序，迟迟未接受房屋也未在约定时间内付清三年房租和履约保证金。故李修柱未按期付清租金，实际违反了合同约定。 反诉中李修柱辩称,1、圣高电子反诉主张违约金没有事实和法律依据，双方于2018年2月8日签订房屋租赁合同，因圣高公司的原因达不到交付条件，也一直没有交房，致使合同目的不能实现，双方之间的合同应当于2018年2月8日解除；2、租金的计算即使存在违约金，也应当按照一年的租金计算，即144000元扣除已经支付100000元剩余租金为44000元，房屋保证金交付条件是入住时，而李修柱至今并未入住，无需交纳保证金。 圣高公司、李修柱在反诉中均未提交反诉证据。 经审理查明:2018年2月8日，李修柱与圣高公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（出租方）：宣城市圣高电子有限公司乙方（承租方）：李修柱一、甲方将座落在宣城市经济技术开发区铁山路2号厂房楼上、楼下边房计2000㎡租给乙方进行橱柜门板加工生产使用，……。二、租赁期限暂定5年，从2018年3月20日至2023年3月19日，其中2018年3月20日至2021年3月19日三年，租金为6元/㎡每月计算，乙方于签订日期支付甲方订金五万元（此订金转让房屋租金），剩余租金在2018年2月23日一次性支付清，此价格包括房屋的租金、维修和其他各项费用。甲方必须在2018年3月20日将厂房交与乙方安装设备，……。六、甲方必须在厂房外安装宽：3.5米，深2.5米的货梯供乙方运送材料到楼上，……。十二、违约责任1、甲方未按期向乙方交付房屋，每逾期一天，向乙方支付月租金的十分之一违约金。2、乙方未按期交房租及水、电、气费用的，除应及时如数补交外，每逾期一天还应按未付费用部分的千分之一向甲方支付违约金。……。甲方法定代表人签字宣城市圣高电子有限公司(公司印章)乙方法定代表人签字：李修柱签订日期2018年2月8日。同日，李修柱向王国斌的银行账户转入50000元的订金。2018年2月12日，李修柱又向王国斌50000元租金。之后，李修柱未使用该租赁厂房。2018年7月25日，王国斌向李修柱出具借条一张，内容为：“今借到李修柱人民币壹拾万元整，捌月贰拾日归还（2018年8.20）。此据今借人：王国斌2018年7月25日”。 2019年2月27日，本院依法对李修柱制作了谈话笔录，李修柱称2018年1月23日，其到涉案厂房，发现答应给其另行安装的货梯没有安装，路也没有修建，同时电压器也没有申报，就不同意将剩余的租金交纳给王国斌了。 2019年6月24日下午3时，法官助理、书记员、李修柱的代理人、圣高公司及王国斌的代理人、王国斌的妻子到涉案的租赁厂房现场勘查：《房屋租赁合同》中约定的搭建的货梯没有搭建，泥巴路也没有修建。 本院认为：《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规，合法有效。合同签订之日李修柱按照约定支付了50000元订金，2018年2月12日又向王国斌支付50000元租金，庭审中，圣高公司、王国斌对该事实予以认可。按照合同的约定，李修柱应于2018年2月23日前将租金付清，但圣高公司在李修柱先行给付100000元后，未另行安装货梯、修建泥巴路及申报电压器，李修柱因此未向圣高公司支付剩余租金，圣高电子也未将涉案租赁房屋交付给李修柱。2018年7月25日，王国斌向李修柱出具100000元的借条一份。王国斌辩称该借条中载明的100000元实际没有交付，但结合本案的事实，该100000元应为李修柱向圣高公司交纳的50000元定金及50000元租金，说明李修柱与王国斌暨圣高公司的法定代表人均同意将李修柱交纳的100000元转为借款，应视为对此次房屋租赁租金的结算，借条明确载明该款项于2018年8月20日归还，王国斌在出具借条后未按上述期限给付款项，同时，现涉案的厂房租赁给他人使用，双方签订的租赁合同已履行不能，故对李修柱要求解除2018年2月8日与圣高公司签订的《房屋租赁合同》，圣高公司返还订金、租金共计100000元及利息（自2018年8月21日起至实际还款之日止）的诉讼请求，本院予以支持，但利息损失应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以年利率6%为限。王国斌系圣高公司的法定代表人，其出具借条的行为应当视为职务行为，对李修柱要求王国斌承担共同返还房屋订金、租金合计100000元及利息损失的诉请，本院不予支持。 关于圣高电子反诉请求。双方在合同中约定了李修柱于2018年2月23日前交付房租，按合同约定，李修柱需给付2018年3月20日至2021年3月19日期间三年剩余租金332000元，李修柱未在合同约定的期限内给付应违约，对圣高公司主张违约金的诉讼请求，本院予以支持，但2018年11月11日，圣高公司将涉案厂房租赁给他人使用，违约金应按一年的期限计算。双方在合同中约定“未按期交房租及水、电、气费用的，除应及时如数补交外，每逾期一天还应按未付费用部分的千分之一向甲方支付违约金”过高，应按月利率2%计算。2018年7月25日，王国斌向李修柱出具借条一份，双方已对房屋租金进行了结算，违约金应从2018年2月24计算至2018年7月25日，李修柱一年应支付的租金为144000元，已给付100000元，剩余未给付房租44000元的违约金为442.93元（44000元×151天×2%÷30天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）李修柱与被告（反诉原告）宣城市圣高电子有限公司于2018年2月8日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）宣城市圣高电子有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李修柱租金100000元及利息损失（自2018年8月20日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以年利率6%为限）； 三、原告（反诉被告）李修柱于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）宣城市圣高电子有限公司违约金442.93元； 四、驳回原告（反诉被告）李修柱的其他本诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）宣城市圣高电子有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费已减半收取1170元，反诉受理费1374元，合计2544元，原告（反诉被告）李修柱负担50元，被告（反诉原告）宣城市圣高电子有限公司负担2494元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  徐琛 二〇一九年九月十六日 法官助理李兵 书记员臧凯利 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。