江苏省常州市天宁区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏0402行初20号 原告沈国，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人熊云飞，北京市大瀚律师事务所律师。 被告常州市住房和城乡建设局（原常州市城乡建设局），住所地江苏省常州市龙城大道1280号2楼。 法定代表人史政达，该局局长。 委托代理人宋玲丽，江苏常武（苏州）律师事务所律师。 被告江苏省住房和城乡建设厅，住所地江苏省南京市草场门大街88号。 法定代表人周岚，该厅厅长。 委托代理人王非，该厅工作人员。 第三人常州市土地收购储备中心，住所地江苏省常州市怀德中路38号。 法定代表人徐建平，该中心主任。 委托代理人张华芳，乐天（上海）律师事务所律师。 委托代理人陈晓莹，乐天（上海）律师事务所律师。 原告沈国不服被告常州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）房屋拆迁行政裁决、及江苏省住房和城乡建设厅（省住建厅）行政复议一案，于2019年2月28日向本院提起行政诉讼，经补正后，本院于2019年3月5日予以受理，于2019年3月6日向两被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年4月23日公开开庭审理了本案。因常州市土地收购储备中心（以下简称收储中心）与被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。原告沈国及其委托代理人熊云飞、被告市住建局的出庭负责人赵洪平、委托代理人宋玲丽、第三人收储中心的委托代理人张华芳、陈晓莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年10月25日，市住建局根据收储中心的行政裁决申请，作出了（2018）常建裁天字第4号房屋拆迁行政裁决。原告不服，向省住建厅提起行政复议。2019年2月14日，省住建厅作出[2018]苏建行复(决)字154号行政复议决定，并于次日送达。 原告沈国诉称，两被告作出的行政行为在合法性问题上审查不全面。一、（2018）常建裁天字第4号常州市城乡建设局房屋拆迁行政裁决书适用法律错误，未适用城市房屋拆迁估价指导意见的相关规定进行裁决，拆迁评估报告中估价时点是错误的时点。应根据城市房屋拆迁估价指导意见第十一条的规定，以重新启动拆迁项目的2017年5月作为评估时点。两被告仅适用了城市房屋拆迁管理条例，却没有适用城市房屋拆迁估价指导意见，对此应予纠正。二、补偿标准合理是关于拆迁或者征收的立法基本原则，无论是城市房屋拆迁管理条例还是国有土地上房屋征收与补偿条例。而两被告确认的拆迁人对原告的拆迁补偿标准非常不合理。估价和补偿标准不能脱离市场价格，而市场价格则每年在发生变更，估价时点和补偿标准也应当每年变更。以原告案涉小区为例，现在周边区位的房屋市场价格已经比2009年高出数倍。最高人民法院行政庭副庭长王振宇指出，根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。拆迁补偿应当合理是任何时候都不会改变的立法精神。三、行政裁决依据的评估报告程序不合法。评估只是拆迁人单方委托，未和被拆迁人共同委托；评估方法违法，上述评估报告的评估方法是外围评估，未进行实地测量，这样的方法作出的评估数据不客观且违法；原告曾经对评估报告提出质疑，但至今未得到评估公司的回复。为此，原告于2019年2月24日就评估报告的问题向市住建局发函问询，也没有得到回复。四、市住建局剥夺了原告关于选择货币补偿或者房屋产权调换的选择权，其裁决不合法。其在行政裁决期间，曾经书面通知原告选择货币补偿还是房屋产权调换，通知中给原告规定了选择期限，称过期将失去选择权，在原告没有明示选择何种补偿方式的情况下，市住建局自行确定给予原告房屋产权调换的补偿方式不符合法律规定。 原告向法院提供了以下证据：1、房屋拆迁裁决书；2、2018年3月5日江苏鑫洋土地房地产评估有限公司《房屋拆迁评估结果报告》；3、2018年6月19日原告寄给江苏鑫洋评估公司《关于要求江苏鑫洋土地房地产评估有限公司对编号苏鑫房估（2009）—12G新堂花园8幢GZ003号的做出解释说明的申请书》及快递单复印件；4、2019年2月24日原告给被告市住建局发的问询函及快递单复印件；5、市住建局2018年10月9日发给原告的《限期选择补偿安置方案通知书》；6、行政复议决定书。 被告市住建局辩称，市住建局具有作出（2018）常建裁天字第4号房屋拆迁行政裁决书的法定职权，该裁决书认定事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律法规正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告市住建局向法院提交了以下证据：第一组证据：1、常州市土地收储中心申请裁决的申请书；2、房屋拆迁行政裁决立案决定书；3、受理房屋拆迁行政裁决案件通知书、调解通知书、限期选择补偿安置方案通知书及送达回证；第二组证据：4、常州市土地收储中心申请裁决时提交的证据材料（包括事业单位法人证书、法定代表人身份证明及授权委托书、火车站北广场拆迁项目未达成协议的被拆迁人比例及原因、房屋拆迁许可证及附件、延期许可证、常州市国土资源局的批复及用地范围图、常州市发展和改革委员会的批复、常州市规划局的建设用地规划许可证、房屋拆迁公告、关于选择房屋拆迁评估机构的公告及选择评估机构现场记录、证明、北广场项目裁决房源表、产权调换房评估报告、被拆迁房屋的权属证明、户籍证明、房屋拆迁评估通知书及送达回证、公证评估的公证书、被拆迁房屋评估报告及送达回证、关于对沈国《评估报告解释说明申请书》的复函及送达回证、补偿安置方案及送达回证、与被拆迁人的协商记录）；5、沈国提交的答辩状及证据材料；6、沈国与第三人的调解笔录；第三组证据：7、（2018）常建裁天字第4号房屋拆迁行政裁决书及送达回证。 被告省住建厅辩称，省住建厅具有受理行政复议的法定职权，复议程序合法有效，复议决定内容适当。 被告省住建厅向本院提交了以下证据：1、行政复议申请书； 2、行政复议答复通知书；3、行政复议答复书及证据目录；4、行政复议决定书及邮寄凭证。 第三人收储中心述称，原告诉状所称无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人收储中心未向本院提交证据。 经庭审质证，一、原告的证据。被告市住建局对证据1的证明目的不予认可，外围评估是原告不予配合导致的，且评估报告上已经明确没有将装饰装修和内在设施包括在内；留置送达符合法律规定；对证据2-5的证明目的不予认可，原告称评估公司不回复其异议与事实不符；对证据6的证明目的不予认可，在拆迁过程中充分保障了原告对于补偿安置方式选择的权利。被告省住建厅认为原告提供的证据4、5与本案无关联性，因该问询函是在涉案裁决及复议作出之后发给被告的。第三人认为原告提出异议内容均为评估技术方面的问题，并未对评估结果提出复核申请，且已超出提出异议的规定日期，为了让原告更加了解相关规定，进行了答复；外围评估是因为原告不同意入室评估；原告向被告市住建局的问询函，不属于被告市住建局的职权范围，且是该案已经结案后才提出的。二、被告市住建局的证据。原告对市住建局证据的真实性予以认可，但对评估报告的合法性有异议，评估实际使用的是重置方法而不是市场方法，评估时点使用错误，且为单方委托。此外车库没有实际评估仅以房屋价格打八折计算。省住建厅、第三人对市住建局的证据无异议。三、被告省住建厅的证据。原告认为被告程序合法，但结果不合法，因为房屋的评估报告不合法，所以在此依据上作出的行政行为都是不合法的。市住建局、第三人对省住建厅的证据无异议。 本院对上述证据认证如下：一、原告的证据。原告提供的房屋拆迁裁决书、行政复议决定书能够证明其具有本案诉讼主体资格；提供的问询函与本案不具有关联性，其他证据具有真实性，但不能达到其证明目的。二、被告市住建局、省住建厅的证据。两被告的证据的取得符合法律规定，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。其他问题在本院认为部分予以阐述。 经审理查明，收储中心于2009年10月16日领取常拆许字（2009）第033号房屋拆迁许可证，并多次延期至2018年11月30日。收储中心委托常州市广安房屋拆迁有限公司对拆迁范围内的天宁区新堂花园8幢丙单元101室房屋实施拆迁。该房屋所有权人为沈国，房屋所有权证载明的建筑面积为74.7平方米。2018年2月22日，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司向沈国送达了房屋拆迁评估通知书。2018年2月27日，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司对该房屋进行了外围评估，估价时点为2009年10月16日，房屋评估价为379213元，评估结果不包含房屋装修及附属设施补偿价。该评估报告于2018年5月25日送达给原告。2018年6月2日，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司对本市百草苑47幢乙单元1801室房屋，以2009年10月16日作为估价时点进行了评估，评估金额为62.27万元。2018年6月19日，沈国向江苏鑫洋土地房地产评估有限公司邮寄了申请书，要求该公司对编号为苏鑫房估（2009）—12G新堂花园8幢GZ003号房屋拆迁评估报告作出解释说明。2018年6月21日，该公司作出关于对沈国评估报告解释说明申请书的复函，并于次日留置送达给原告。2018年8月1日，收储中心作出补偿安置方案，产权调换房为新北区百草苑47幢乙单元1801室，同时提出了货币补偿方案。该方案于2018年8月4日送达给原告。因原告与第三人没有达成房屋拆迁补偿安置协议，第三人收储中心作为拆迁人于2018年10月8日向被告提出行政裁决申请，并提交了相关材料。被告于2018年10月9日作出（2018）常建裁天字第4号受理房屋拆迁裁决案件通知书。2018年10月12日被告将行政裁决申请书、受理房屋拆迁裁决案件通知书、调解通知书、裁决事项及裁决人员告知书、裁决风险告知书、授权委托书、限期选择补偿安置方案通知书等送达给原告。2018年10月17日，被告进行了调解并制作了笔录，第三人收储中心的委托代理人、沈国及其委托代理人参加了调解。同日，沈国向被告提交了拆迁行政裁决答辩状及相关证据材料。经审查后，被告市住建局于2018年10月25日作出（2018）常建裁天字第4号房屋拆迁行政裁决书，并向各方当事人送达。 原告不服，向省住建厅提出行政复议。2018年12月20日，省住建厅作出行政复议答复通知书，要求市住建局进行书面答复。2018年12月29日，市住建局作出行政复议答复并提交相应证据材料。2019年2月14日，省住建厅作出[2018]苏建行复（决）字154号行政复议决定，维持了市建设局作出的（2018）常建裁天字第4号房屋拆迁行政裁决。该决定于次日邮寄送达给原告。 另查明，2019年2月26日，因机构改革，原常州市城乡建设局变更为常州市住房和城乡建设局，其职权由常州市住房和城乡建设局行使。 本院认为，依据《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款的规定，被告市住建局作为我市房屋拆迁管理部门，依法作出行政裁决是其法定职责。一、关于评估的问题。1、评估时点问题。根据建住房[2003]234号《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款的规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日，故本案中被拆迁房屋以拆迁许可证颁发的2009年10月16日为评估时点不违反上述规定。虽然本案裁决时间与拆迁许可证颁发之日时间跨度大，在此期间房地产市场价格有变动，但是被诉裁决确定的是产权调换，且安置房屋的评估时点与被拆迁房屋的评估时点相同，被拆迁房屋与安置房屋的价格总体来说是平衡的，被拆迁人的权益并未受到损害。2、评估程序的问题。参照《常州市城市房屋拆迁管理办法》第四十九条规定，被拆迁人拒绝评估机构对被拆迁房屋评估的，评估机构可依据被拆迁房屋的权属登记资料或可确权书证及房屋区位、朝向、建筑状况等因素进行评估，由拆迁人邀请公证机关到场公证，并在评估报告中作出相应说明。评估结果可以作为确定拆迁补偿金额的依据。本案中，评估公司于评估前三日向原告送达了房屋拆迁评估通知书，告知其评估日期及拒绝评估的后果，原告拒绝签收，也未配合评估工作，评估机构采用公证外围评估的方式并无不当。裁决中明确对房屋的装修及附属设施的补偿等费用待评估后按实予以补偿，故采用公证外围评估的方式并无不当。 二、关于选择权的问题。第三人在与原告就房屋拆迁补偿协商的过程中，作出了补偿安置方案，且在协商过程中向原告进行了释明，如选择产权调换，则房源在金梅花园、百草苑小区；如选择货币补偿，则虚拟安置香缇湾花园房屋，安置价格为4380元/平方米，虚拟安置房面积与被拆迁房屋面积相同，并以现在的市场价对虚拟房屋进行回购，回购价格为9887元/平方米。在行政裁决过程中，被告向原告发出限期选择补偿安置方案通知书，告知原告在收到通知书后七日内对补偿安置方式作出选择，逾期视为选择产权调换方式。在原告未作出选择的情况下，被告在裁决中采用了产权调换的方式进行安置并无不当，也保障了原告的选择权。被告市住建局在收到第三人的申请后，在法定期限内立案受理，并告知了双方当事人的相关权利义务，在组织双方调解不成的情况下，经审查后作出涉案房屋拆迁行政裁决，并送达给各方，其事实清楚、程序合法、适用法律正确。 三、关于行政复议的问题。根据《中华人民共和国行政复议法》第十二条第一款至规定，省住建厅具有作出本案涉案行政复议决定的法定职权。省住建厅在收到原告的行政复议申请后，依法追加了第三人。经审查后，在法定期限内作出涉案行政复议决定，其事实清楚、程序合法、适用法律正确。 综上所述，原告沈国起诉要求撤销（2018）常建裁天字第4号房屋拆迁行政裁决及[2018]苏建行复（决）字154号行政复议决定的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告沈国的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告沈国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。 审 判 长  范凌岐 人民陪审员  姜亚东 人民陪审员  张泽峰 二〇一九年九月二日 书 记 员  梁晶晶