青岛市城阳区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0214执异89号异议人（案外人）：刘涌，男，1961年10月31日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。委托代理人：王冰，山东大地人（临淄）律师事务所律师。委托代理人：边明山，山东大地人（临淄）律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司青岛南京路贵都支行，住所地青岛市市**南京路**。法定代表人：张玉民，该行行长。被执行人：青岛启阳投资实业有限公司，，住所地青岛市城阳区城阳街道城子村法定代表人：薛德喜，该公司执行董事兼总经理。被执行人：钱忠勇，男，1968年2月8日出生，户籍地南京市白下区。被执行人：陈爱武，女，1960年2月5日出生，汉族，户籍地浙江省青乐市。本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司青岛南京路贵都支行（以下简称工商银行）与被执行人青岛启阳投资实业有限公司（以下简称启阳公司）、陈爱武、钱忠勇金融借款担保合同纠纷一案中，案外人刘涌向本院提出书面执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人刘涌向本院提出执行异议：请求法院立即停止对青岛市城阳区××路××号（即城阳区××路××号）《启阳国际》B座办公单元6层605户房屋（以下简称案涉房产）及其相应土地使用权的拍卖、变卖等处分，并在符合所有权物权登记条件时排除对上述房屋的执行；2、立即解除对上述执行标的采取的查封等执行措施。事实与理由：2008年6月15日，异议人与启阳公司签订《商品房预售合同》并予以备案登记，购买了启阳公司开发建设的上述案涉房屋。2008年6月15日，异议人一次性交清全部购房款286444元。2008年9月23日，异议人对所购房屋办理了预购商品房预告登记。青岛市城阳法院在执行工商银行与启阳公司、钱忠勇、陈爱武金融借款纠纷一案中，查封了启阳公司名下所有的××用××字第××号（含附属天桥，不包括A栋2单元1002户、A栋5单元602户、A栋7单元401户、A栋1单元1101户）、××号土地使用权及地上建筑物，并正在拍卖和变卖。上述房产包括异议人购买的上述案涉房产，虽然该房产所有权至今未转移至异议人名下，但异议人已经在法院查封前支付了全部购房款并办理了预告登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第三十条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，预告登记具有排除包括人民法院强制执行在内的处分行为的效力。异议人作为房屋的买受人和预告登记权利人，对预告登记的上述房屋及其相应的土地使用权依法享有消费者物权期待权，该民事权益优先于申请执行人对执行标的依法享有的担保物权和普通债权。据此，特向法院提出异议，请依法裁定。异议人向本院提交的证据为：（2017）鲁02执恢67号民事裁定书（打印件）、(2017)鲁0214执1383号执行裁定书（打印件）、刘涌身份证复印件、《青岛市商品房预售合同》、《销售不动产统一发票》、有线电视安装费收据、《预告登记信息》（即不动产登记簿）各一份。申请执行人工商银行述称，一、工商银行享有案涉房屋抵押权，对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，有权申请法院进行查封、拍卖等执行措施。二、案涉房屋抵押登记时间早于预告登记时间，预告登记不产生排除抵押权的效力，且预告登记三个月内并未申请登记，预告登记已失效。三、启阳公司未将房屋变卖所得价款支付给工商银行，不具备撤销抵押权的条件。综上所述，请求法院裁定驳回异议人的执行异议申请。被执行人启阳公司、钱忠勇、陈爱武未发表意见。本院查明，申请执行人工商银行与被执行人启阳公司、陈爱武、钱忠勇金融借款担保合同纠纷一案，青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）于2010年10月20日作出（2010）青民四商初字第34号民事调解书，主要内容为：一、启阳公司于2010年10月31日前偿还工商银行所欠全部借款利息；二、启阳公司于2010年12月30日前偿还工商银行借款本金人民币7000万元。启阳公司还清所欠全部利息后，自2010年10月21日起至2010年12月30日止按借款合同约定按期偿还利息；三、启阳公司以抵押财产对上述借款本息承担抵押担保责任。工商银行对抵押财产享有优先受偿权等；四、被告陈爱武对上述借款本息在最高余额7000万元范围内承担连带清偿责任；五、被告钱忠勇对上述借款本息在最高余额7000万元范围内承担连带清偿责任；六、本案诉讼费用392974元、减半收取196487元，保全费5000元，由三被告共同负担，于2010年10月31日前给付工商银行；七、如三被告未按上述约定履行任何一期义务，工商银行有权就全部借款本金、利息、案件受理费、财产保全费以及其他为实现债权而产生的费用向法院申请强制执行。因三被告拒不履行义务，经工商银行申请，青岛中院对上述民事调解书立案执行，并在执行过程中继续查封了启阳公司土地使用权等财产。2017年6月19日，青岛中院作出（2017）鲁02执恢67号执行裁定书，裁定该案指定本院执行，后本院立案执行。2018年8月9日，本院作出（2017）鲁0214执1383号之一执行裁定书，裁定拍卖启阳公司名下所有的××用××字第××号（含附属天桥，不包括A栋2单元1002户、A栋5单元602户、A栋7单元401户、A栋1单元1101户）、××号土地使用权及地上建筑物。本院在“淘宝网”对上述房地产进行网络司法拍卖，因无人竞买而流拍。另查明，2008年6月15日，刘涌与启阳公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定刘涌购买启阳公司位于城阳区××路××号《启阳国际》办公单元6层605户，总房价款286444元。同日，刘涌向启阳公司一次性支付购房款286444元。2008年9月4日，启阳公司向刘涌出具了金额为286444元的购房款发票。2011年，刘涌向本院提起诉讼，要求启阳公司交付案涉房屋等，本院作出（2011）城民初字第1517号民事判决书，认为《青岛市商品房预售合同》虽合法有效，但鉴于涉案房屋烂尾多年，未经竣工验收，无法办理产权证，且刘涌并未实际占有涉案房屋，其要求启阳公司继续履行合同，理由不当，本院不予支持，但刘涌可另行向启阳公司主张权利，要求启阳公司承担履行不能的违约责任，据此判决驳回刘涌诉讼请求。再查明，2008年1月14日，案涉房产办理在建房屋抵押登记，权利人为本案申请执行人。同年9月23日，案涉房屋办理预售商品房买卖预告登记，权利人为刘涌。现该房屋仍未竣工交付。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《异议复议规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案中，异议人刘涌请求本院停止对案涉房产及相应土地使用权的拍卖、变卖等处分、解除查封，并在符合所有权物权登记条件时排除对上述房屋的执行，属于基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议，本院围绕异议人该异议请求适用上述规定进行审查，其对本裁定不服的救济途径亦适用上述规定。《异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第三十条规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”虽然案涉房产进行了预告登记，且异议人已缴纳房款，但案涉房产办理了抵押登记，抵押担保债权即本案所涉债权，经生效法律文书确认，工商银行作为抵押权人，对包含案涉房屋在内的抵押财产享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”刘涌与启阳公司签订《青岛市商品房预售合同》的时间为2008年6月15日、办理房屋预售登记时间为9月23日，均晚于抵押登记时间，该预告登记并不影响申请执行人抵押权的效力。另案涉房产在内的在建工程已烂尾多年，至今未竣工验收，本院已另案判决驳回异议人要求启阳公司交付房产等诉讼请求，并告知其可以另行主张启阳公司履行不能的违约责任，现异议人仍以相同事实提出执行异议，缺乏依据。据此，异议人的执行异议申请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十七条、第三十条之规定，裁定如下：驳回异议人刘涌的执行异议申请。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张孝振人民陪审员  万 芳人民陪审员  刘文静二〇一九年九月十八日书 记 员  赵良垚