重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初19895号原告：泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司，营业场所重庆市江北区桥北苑2号1幢4-2号，统一社会信用代码91500105556785093H。负责人：陈彬，经理。委托诉讼代理人：周玲，女，系原告公司工作人员。委托诉讼代理人：余长华，男，系原告公司工作人员。被告：陈洪美，女，1961年1月31日出生，汉族，住重庆市江北区。原告泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司与被告陈洪美物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司的委托诉讼代理人周玲、余长华，被告陈洪美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2014年6月1日至2019年6月30日期间的物业服务费3884.4元、2014年6月1日至2017年6月30日期间的公摊费370元、2014年5月1日至2016年4月30日期间的水费778.3元，以上费用合计5032.7元。事实和理由：2013年7月，原告与北陆新居小区开发商即重庆沛东房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告自2013年7月1日起为北陆新居小区提供物业服务。被告系上述物业X-X号房屋的业主，合同履行过程中，经原告多次催促，被告未缴纳前述期间的物业服务费、公摊费及水费，应予给付。被告陈洪美辩称，1.对欠费期间无异议，但不认可原告主张的物业服务费和公摊费；2.原告未与业主签订物业服务合同，无权起诉小区业主，且物业服务质量差、收费高，小区环境脏乱差，电梯到处张贴广告，2019年7月被告被关在电梯里面30多分钟，原告未及时援救，给被告留下心理阴影，诸多业主不敢乘坐电梯；3.对原告主张的水费无异议。本院认为，根据经庭审质证的《“北陆新居”前期物业服务合同》、《“北陆新居”物业服务合同》、（江北市监）登记内变字[2019]第037423号《准予变更登记通知书》、重庆市江北区大石坝街道大路社区居民委员会《证明》、《北陆新居小区公共收益收支表》、《北陆新居屋内漏水登记汇总表》、《北陆新居关于申请大修基金修复消防设施的报告》、《关于启用专项维修资金对小区消防系统、化粪池管道进行修复的公告》、《公告》、《用电协议书》、2013年至2016年水费抄表记录、发票、照片、EMS邮寄单、重庆市江北区不动产登记查询单，以及当事人陈述等证据，本案可以认定以下事实：原告系重庆市江北区北陆新居小区物业服务企业，被告系重庆市江北区红石路X号北陆新居X-X号房屋业主，该房屋建筑面积为65.48平方米。2013年6月20日，重庆沛东房地产开发有限公司（建设单位）与泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司签订《“北陆新居小区”前期物业服务合同》，约定由泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司为北陆新居小区提供物业服务，合同期限为三年，自2013年7月日至2016年6月30日止（合同届满业委会未成立，此合同继续履行）；物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业区域内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等；物业服务费以房屋建筑面积计算，按月交纳，3楼以上住宅物业服务费为每月每平方米1.1元，公摊费为每户每月10元，业主应于当月1日起交纳物业服务费用，在每月30日前履行交纳义务。2015年7月24日，重庆市江北区大石坝街道大路社区居民委员会与泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司签订《“北陆新居”物业服务合同》，约定北陆新居小区3楼以上住宅物业服务费为每月每平方米1.1元，公摊费为每户每月10元。2017年6月10日，原告发出《公告》，载明自2017年7月起，物管费将下调为每平方米0.9元，公摊费全免。2019年3月28日，重庆市江北区市场监督管理局向泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司出具（江北市监）登记内变字[2019]第037423号《准予变更登记通知书》，载明泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司的名称变更为泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司。2019年7月31日，重庆市江北区大石坝街道大路社区居民委员会出具《证明》，载明：兹有泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司（原泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司）从2013年7月对江北区大石坝北陆新居小区（重庆市江北区红石路348号）进行物业管理服务，合同期满后，泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司至今一直对北陆新居小区进行物业管理服务工作。庭审中，原、被告确认物业服务费标准为以房屋建筑面积计算，2013年7月至2017年6月期间的物业服务费为每月每平方米1.1元，自2017年7月1日起为每月每平方米0.9元。另查明，被告未支付2014年6月1日至2019年6月30日期间的物业服务费、2014年6月1日至2017年6月30日期间的公摊费。此外，被告对原告诉请的水费没有异议。另，被告于本案审理过程中举示了照片和微信聊天记录截图，拟证明原告的物业服务不到位，小区环境脏乱差，小区业主被关在电梯中。被告质证表示不予认可，认为照片中堆放的垃圾已经清理完毕。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆沛东房地产开发有限公司签订的《“北陆新居小区”前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对原、被告具有约束力。关于物业服务费问题，物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，原告为北陆新居小区提供物业服务，其收取的物业服务费既是全体业主享受物业服务的基础，又是提供物业服务的对价，被告作为业主，接受了原告提供的服务，故其负有缴纳物业服务费的义务。针对被告提出的垃圾未及时清理、小区电梯存在问题等抗辩意见，反映出原告提供的物业服务存在一定瑕疵，该瑕疵属于原告需要改进和完善的问题，不属于重大服务质量问题，且原告表示已经进行过整改，故被告以此拒交物业服务费的理由并不充分。此外，被告未举证证明诉请期间的物业服务费及公摊费缴费情况，应承担不利的法律后果，故对原告要求被告支付物业服务费及公摊费的诉讼请求，本院予以支持，被告应支付2014年6月1日至2019年6月30日期间的物业服务费4079.4元（2014年6月1日至2017年6月30日期间的65.48平方米×每月每平方米1.1元×37个月＋2017年7月1日至2019年6月30日期间的65.48平方米×每月每平方米0.9元×24个月）、2014年6月1日至2017年6月30日期间的公摊费370元（每月10元×37个月），原告诉请金额在前述额度内，本院予以支持。至于水费问题，因被告认可原告该项诉讼请求，故本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告陈洪美于本判决生效之日起三日内给付原告泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司2014年6月1日至2019年6月30日期间的物业服务费3884.4元、2014年6月1日至2017年6月30日期间的公摊费370元、2014年5月1日至2016年4月30日期间的水费778.3元，合计5032.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陈洪美负担，此款已由原告泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司向本院交纳，被告陈洪美在履行上述义务时一并给付原告泸州市可欣物业管理有限公司重庆分公司。本判决为终审判决。审 判 员 黄涛二〇一九年九月二十七日法官助理 李怡书 记 员 杨露