四川省巴中市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川19执异135号 案外人：何波之，男，1972年12月30日出生，汉族，住四川省通江县。 案外人：王亚琼，女，1974年11月12日出生，汉族，住四川省通江县。 申请执行人：巴中市正德融资担保有限公司。 法定代表人：蔡建国，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王福升，四川宏坤律师事务所律师。 被执行人：四川欣力物业服务有限公司。 法定代表人：闫高，系该公司董事长。 被执行人：四川欣都建设开发有限公司。 法定代表人：陈坤，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵芹先，巴中市通江县广纳法律服务所法律工作者。 被执行人：王兴发，男，1968年10月4日出生，汉族，住四川省通江县。 被执行人：张密密，女，1978年8月10日出生，汉族，住四川省通江县。 被执行人：刘忠国，男，1967年2月1日出生，汉族，住四川省通江县。 被执行人：李福龙，男，1968年10月10日出生，汉族，住四川省通江县。 被执行人：何平，女，1973年9月10日出生，汉族，住四川省通江县。 在本院执行申请执行人巴中市正德融资担保有限公司与被执行人四川欣力物业服务有限公司、四川欣都建设开发有限公司、王兴发、张密密、刘忠国、李福龙、何平追偿权纠纷一案中，案外人何波之、王亚琼于2019年7月31日对本院作出的（2017）川19执恢12号、（2017）川19执恢12-4号执行裁定涉及执行标的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人何波之、王亚琼称，巴中市中级人民法院在受理巴中市正德融资担保有限公司申请执行被执行人四川欣力物业服务有限公司、四川欣都建设开发有限公司、王兴发、张密密、刘忠国、李福龙、何平追偿权纠纷案，在执行中作出（2017）川19执恢12-4号、（2017）川19执恢12号执行裁定，查封了四川欣都建设开发有限公司投资开发的“欣都·泊景湾”项目的房屋并进行拍卖。该项目的房屋在四川欣都建设开发有限公司开发修建时，案外人及亲属就预定了2号楼整二楼层（共7套房屋）及一楼101号房屋一套，共8套房屋，其中有一部分房屋是拆迁还房，计划商业使用。案外人已实际占有上述房屋，交清了房款，且进行装潢并实际投入使用。请求：依法撤销（2017）川19执恢12号、（2017）川19执恢12-4号执行裁定，解除泊景湾2号楼101号、204号、205号、206号房屋的查封保全措施。案外人提交了《四川省商品房买卖合同（预售）》4份、四川东笙隆置业有限公司《财务结算清单》4份、《收据》11份、四川欣力物业服务有限公司《情况说明》、现场照片。 申请执行人巴中市正德融资担保有限公司称，我公司2017年就向法院申请查封，申请人签订买卖合同在后，根据相关法律规定，买卖合同无效，不能对抗人民法院的查封。同时案外人提交的证据与本案无关，申请人系于2019年6月21日向四川东笙隆置业有限公司缴纳的相应款项，只有收据，没有银行转款凭证，不能对抗法院的查封。 被执行人四川欣都建设开发有限公司称，1.涉及到的案外人被查封房屋是因为巴中市正德融资担保有限公司申请的；2.巴中市正德融资担保有限公司和四川欣都建设开发有限公司及王兴发、刘忠国等人的民间借贷纠纷，经人民法院作出的两次裁定，该民间借贷纠纷债务明确，应由刘忠国及红峰祥公司承担债务；3.作为人民法院是依职权对四川欣都建设开发有限公司开发的项目的房屋进行查封的。 被执行人四川欣力物业服务有限公司未提交书面意见。 被执行人王兴发未提交书面意见。 被执行人张密密未提交书面意见。 被执行人刘忠国未提交书面意见。 被执行人李福龙未提交书面意见。 被执行人何平未提交书面意见。 本院查明，案涉房屋系四川欣都建设开发有限公司开发，案外人于2017年5月10日与四川东笙隆置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买泊景湾项目2号楼101号、204号、205号、206号房屋，合同签订后，未在房管部门办理预售登记。四川欣都建设开发有限公司于2013年2月19日收何波之超面积款1.6万元、VIP会员费5万元、VIP会员费5万元，2015年2月12日收何波之购房款15万元，2017年8月18日转陈生20万元，四川东笙隆置业有限公司于2019年6月21日收何波之、王亚琼购泊景湾2-101房款31.4016万元、购泊景湾204房款27.5838万元、购泊景湾2-205房款5万元、购泊景湾2-205房款17.52万元、购泊景湾2-206房款23.52万元，杜明霞于2014年10月26日收何波之2号楼A户型1层预定费300元。四川东笙隆置业有限公司2019年6月21日出具《财务结算清单》记载，案涉房屋已办理财务结算并结清相应款项。 本院于2017年5月31日作出（2017）川19执恢12-1号执行裁定：继续查封被执行人四川欣都建设开发有限公司开发的“欣都·泊景湾”项目2号楼601号、801号、901号、1401号、1607号、1801号、1901号、2001号、2201号、2303号、2301号、2401号、702号、1206号、1506号、906号房屋。查封期限一年。 本院于2017年10月30日作出（2017）川19执恢12-2号执行裁定：解除对被执行人四川欣都建设开发有限公司开发的“欣都·泊景湾”项目2号楼2-10-01、2-11-03、2-12-07、2-17-03、2-20-03、2-21-03、2-22-03、2-23-07号房屋的查封。 本院于2018年3月5日作出（2017）川19执恢12-3号执行裁定：解除对被执行人四川欣都建设开发有限公司开发的“欣都·泊景湾”项目2号楼301、801、1901、2201号和3号楼1703号房屋的查封。 本院于2018年11月6日作出（2017）川19执恢12-4号执行裁定：一、继续查封被执行人四川东笙隆置业有限公司开发的“泊景湾”项目2号楼601号、901号、1401号、1607号、1801号、2001号、2303号、2301号、2401号、702号、1206号、1506号、906号房屋。二、查封期限两年。在查封期间内，被执行人四川东笙隆置业有限公司不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权力负担，不得有妨碍执法的其他行为。 本院于2019年7月22日作出（2019）川19执恢6号执行裁定：拍卖被执行人四川欣都建设开发有限公司开发的“欣都·泊景湾”项目2号楼101号、103号、105号、202号、204号、205号、206号、304号、401号、502号、503号、601号、702号、901号、906号、1206号、1401号、1506号、1601号、1607号、1801号、1805号、2001号、2303号、2306号、2301号、2401号、2402号房屋；3号楼1101号、1206号、1301号、1302号、1304号、1306号、1402号、1404号、1405号、1406号、1506号、1604号、1606号、1802号、1803号、1805号、1902号房屋。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案执行中，案外人何波之、王亚琼对执行标的提出异议，称2017年5月与四川东笙置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，对案涉房屋享有物权期待权。经审查，案外人何波之、王亚琼主张购买的案涉房屋，还未进行竣工验收。案外人未提交在人民法院查封之前，被执行人四川欣都建设开发有限公司就已经交付房屋并由案外人合法占有案涉房屋的证据，亦未提交在合同签订后未在相关职能部门办理预售登记非因买受人自己的原因的证据，因此，其异议申请不符合上述司法解释第二十八条第（二）项、（四）项规定的情形，故案外人何波之、王亚琼的异议请求不能成立，本院不予支持。案外人何波之、王亚琼可以根据《商品房买卖合同》的约定及法律的规定另行起诉主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回案外人何波之、王亚琼的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 刘伯梅 审 判 员 杨 垚 审 判 员 杜觐良 二〇一九年九月十六日 法官助理 陈长育 书 记 员 何青华