福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初914号 原告：福州筑地食品有限公司，住所地福建省罗源县罗源湾开发区。 法定代表人：张琴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚为民，福建航嘉律师事务所律师。 被告：福建罗源国材华铸木业有限公司，住所地福建省罗源县松山镇罗源湾开发区北工业区。 法定代表人：景少伟，该公司经理、执行董事。 原告福州筑地食品有限公司（以下简称筑地公司）与被告福建罗源国材华铸木业有限公司（以下简称国材公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告筑地公司的委托诉讼代理人龚为民、被告国材公司的法定代表人景少伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 筑地公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除筑地公司与国材公司之间的《租赁合同》；2.判令国材公司交纳的保证金15万元归筑地公司所有；3.判令国材公司腾空并向筑地公司交付坐落于福州市罗源开发区厂房；4.判令国材公司按6万元／月的标准向筑地公司支付自2018年4月1日起至向筑地公司交付房产之日止的房屋租金及房屋占用费（暂计算至2019年3月31日止为72万元）；5.判令国材公司支付补偿金18万元；6.判令国材公司赔偿房屋及附属设施损坏的损失13万元。事实和理由：2018年2月13日，景少伟代表筹建中的国材公司与筑地公司签订《租赁合同》。合同约定：筑地公司将坐落于罗源开发区工业北区地块一号厂房4500平方米出租给国材公司使用，地块其余空地约8000平方米无偿提供给国材公司使用；月租金为实收6万元，合同租赁期限自2018年2月16日至2027年12月31日止；实际计租期限自2019年1月1日至2027年12月31日止等。国材公司在取得营业执照后，对上述合同加盖公章予以确认。上述合同签订后，国材公司于2018年3月1日向筑地公司转账15万元作为合同履约保证金。合同生效后，筑地公司向国材公司交付房产。2018年4月1日，国材公司开始实际使用该房产。国材公司在使用房产过程中未经筑地公司书面许可对厂区围墙、厂房围墙等进行拆除、改建，造成房屋损坏。2019年3月5日，国材公司因其股东内部争议单方面向筑地公司提出解除合同，但又不能依合同约定向筑地公司交付完好的厂房，且拒绝支付租金。筑地公司认为，国材公司的行为构成重大违约，致使合同目的不能实现。为此，筑地公司向本院提起诉讼。 国材公司辩称：根据《租赁合同》约定，该合同于2018年3日1日支付履约保证金时生效。2018年底前作为免租期，在免租期内国材公司有实质性的投入建设，但是厂房建设不满足实际的生产条件，厂房一到雨季就会被淹。国材公司多次与筑地公司沟通，筑地公司答应与政府沟通解决排水问题，但一直未能解决，国材公司才想与筑地公司解除合同。对筑地公司的第一项、第六项诉讼请求没有异议，但第二项、第四项、第五项诉讼请求不合理，根据《租赁合同》第五条第4款规定，国材公司不应当承担责任。关于第三项诉讼请求，案涉厂房已经于2018年12月22日之前腾空。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的事实确认如下：2018年2月13日，筑地公司（甲方）与景少伟代表筹备中的国材公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在福州市罗源开发区楼厂房4500平方米出租给乙方，地块其余空地约8000平方米租期内无偿提供给乙方使用；厂房月租为实收6万元，合同租赁期限自2018年2月16日至2027年12月31日止，实际计租期限自2019年1月1日至2027年12月31日，租金按月结算，乙方应在每月10日前向甲方交付租金；乙方应在本合同签订后2018年2月底内向甲方支付合同履约保证金15万元；甲方同意给予乙方免租金至2018年底，作为厂房及厂区内未完善的所有费用，租金自2019年1月1日起开始计算，乙方承诺在2018年5月1日前必须进场完善环境、安装设备等，否则按违约处理；乙方如要中途终止合同，应提前三个月书面通知甲方，一次性交付甲方三个月租金金额的补偿金，并按期缴清退租前的租金及结清水、电费；如在超过合同约定的交付租金日期五天内，乙方未缴纳租金，则视乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方应在当月内退场完毕，甲方不返还保证金；本合同经双方签字盖章，并在乙方按约定缴纳保证金后生效；合同还约定了其他条款。国材公司成立后在该《租赁合同》上加盖公章。2018年3月1日，国材公司支付履约保证金15万元。同年3月18日，筑地公司向国材公司移交厂房，并于4月1日移交厂房结构、排水、电气等施工图纸。此后，国材公司入场使用案涉厂房及地块空地。国材公司至今未向筑地公司支付租金。2019年6月25日，在本院主持下，国材公司将案涉厂房交付给筑地公司。 另查，国材公司在租赁案涉厂房期间拆除了厂房围墙，双方确认因该行为给筑地公司造成的损失为13万元。 本院认为，筑地公司与国材公司签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应依约履行各自义务。 关于《租赁合同》解除的问题，《租赁合同》约定案涉厂房自2019年1月1日起计租，租金应在每月10日前交付，但国材公司未能按约定支付租金，构成违约，解除合同条件已成就，故筑地公司请求解除《租赁合同》，于法有据，予以支持。合同自通知到达对方时解除，筑地公司向本院起诉后，起诉状副本于2019年4月16日送达给国材公司，故《租赁合同》于2019年4月16日解除。国材公司认为因案涉厂房排水系统不满足实际的生产条件，2018年12月已与筑地公司协商解除《租赁合同》，并提交2018年7月11日厂房被淹的照片予以证明，但案涉厂房被淹是因玛利亚台风造成的，系不可抗力，并非厂房排水系统不满足经营条件，且国材公司未按合同约定以书面形式通知筑地公司解除合同，故国材公司该项答辩意见不予采纳。国材公司于2019年3月才向筑地公司发送书面解除合同的通知，根据《租赁合同》约定“乙方如要中途终止合同，应提前三个月书面通知甲方”，因此国材公司有权主张终止合同的时间为2019年6月，晚于筑地公司主张解除合同的时间，故案涉合同解除的时间应为2019年4月16日。 关于案涉厂房租金及占用费的问题。筑地公司主张2018年4月1日至交付厂房期间的租金及占用费，因《租赁合同》约定“甲方同意给予乙方免租金至2018年底，作为厂房及区内未完善的所有费用”，双方对厂房及厂区完善并未作出明确约定，而筑地公司确认国材公司在使用案涉厂房过程中对厂区围墙、厂房围墙等进行拆除、改建，表明国材公司有对案涉厂房进行完善，其投入了完善厂区的费用以及时间成本，故筑地公司要求国材公司支付免租期内的租金不合理，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，案涉厂房占用期间的费用仍可按照每月租金6万元计算。故案涉厂房租金应从计租日2019年1月1日起计算至《租赁合同》解除之日2019年4月16日，即21万元（3.5月×6万元/月），占用费应从2019年4月17日起计算至厂房交付筑地公司之日2019年6月25日，即13.8万元（2.3月×6万元/月），两项合计34.8万元。 关于履约保证金15万元，因国材公司至今未交付租金，筑地公司根据《租赁合同》约定有权不返还保证金，故履约保证金应归筑地公司所有。关于补偿金18万元，筑地公司主张补偿金的依据是《租赁合同》中约定“乙方如要中途终止合同，应提前三个月书面通知甲方，一次性交付甲方三个月租金金额的补偿金”，但是根据该约定，国材公司支付补偿金的前提是国材公司中途终止合同，而解除案涉合同系由筑地公司提出的，故筑地公司要求国材公司支付经济补偿金18万元，不予采纳。关于国材公司腾空并向筑地公司交付案涉厂房的诉讼请求，因2019年6月25日国材公司已交付完毕，故该项主张无需再处理。关于房屋及附属设施损坏的损失问题，双方已确认损失为13万元，故对筑地公司的该项诉讼予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福州筑地食品有限公司与福建罗源国材华铸木业有限公司签订的《租赁合同》于2019年4月16日解除； 二、福建罗源国材华铸木业有限公司交纳的履约保证金15万元归福州筑地食品有限公司所有； 三、福建罗源国材华铸木业有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州筑地食品有限公司支付租金及占用费34.8万元； 四、福建罗源国材华铸木业有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州筑地食品有限公司赔偿损失13万元； 五、驳回福州筑地食品有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,420元，由福州筑地食品有限公司负担5340元、福建罗源国材华铸木业有限公司10,080元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  汪 孟 人民陪审员  林知健 人民陪审员  林向信 二〇一九年九月二十三日 法官助理曾芳 书记员游晓晶 附： 本案依据的主要法律条文、执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。