四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初12442号 原告（反诉被告）：四川省嘉丽来物业管理有限责任公司，住所地：成都市太升北路**江信大厦****。 法定代表人：李进，总经理。 委托诉讼代理人：张传禹，男，1957年9月19日出生，汉族，住四川省叙永县，系公司员工。 委托诉讼代理人：李科，男，1985年1月12日出生，汉族，住成都市成华区，系公司员工。 被告（反诉原告）：刘玉和，男，1968年5月19日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：甘莉，女，1969年4月3日出生，汉族，住成都市青羊区，系配偶关系。 委托诉讼代理人：罗元良，四川元海律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）与被告（反诉原告）刘玉和物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）嘉丽来物业公司的委托诉讼代理人张传禹、李科，被告（反诉原告）刘玉和的委托诉讼代理人甘莉、罗元良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）嘉丽来物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费及其他垫付费用6120.42元（物业费6023.7元、代垫水费72.72元、垃圾处置费24元）及违约金1807元，合计7927.53元，具体数额以庭审当中数额为准；2.判令被告承担本案诉讼费。嘉丽来物业公司变更诉讼请求为：判令被告支付2015年7月至2019年8月各项费用6693元及违约金2007.9元，合计8700.9元。 事实和理由：原告与齐力花园业委会签订了《齐力花园小区物业管理服务合同》，约定：原告为齐力花园提供物业服务，齐力花园小区业主和物业使用人应按照合同的约定按时足额缴纳物业服务费等相关费用。原告一直为齐力花园小区提供物业服务至本诉讼日末离场。被告系齐力花园小区20-B-102的业主（物业使用人），却未按合同约定向原告支付物业费。故请求法院判如所请。 被告（反诉原告）刘玉和辩称，1.嘉丽来物业公司追收物业服务费的诉讼请求已过诉讼时效，原告于2012年7月18日与齐力花园业委会签订3个月的试用期合同，合同期满，业委会没有再与原告签订物业服务合同，故原告追收物业服务费没有事实依据。原告在试用期期间，因安保职责履行不到位，导致被告家中被盗应依法承担赔偿责任。被告自2015年7月起，就未向原告交纳物业服务费，原告也从未向被告提出交纳物业服务费的请求；2.原告主体不适格，原被告之间没有任何合同关系；3.原告履行安保职责业务不到位，造成被告财产损失，原告应当承担相应的赔偿责任。 被告（反诉原告）刘玉和向本院提出反诉诉讼请求：1.判令嘉丽来物业公司赔偿财产损失6000元；2.判令嘉丽来物业公司承担本案诉讼费。 事实和理由：2015年8月11日下午4点左右，刘玉和母亲发现家中被盗，刘玉和赶回家中发现损失价值约15000元，当即报警并通知了嘉丽来物业公司，涉案小偷已缉拿归案，但是无力赔偿，后与嘉丽来物业公司协商赔偿，嘉丽来物业公司均以双方未签订物业合同为由拒不赔偿，嘉丽来物业公司安保职责履行不到位，致使家中被盗并造成财产损失。故请求法院判如所请。 原告（反诉被告）嘉丽来物业公司针对反诉辩称，齐力花园业委会和公司签订的合同约定，只是针对公共的服务，对私人的个人财产不具有任何责任，所有被告主张赔偿责任没有合同依据，且个人的财产自己具有严格的保管责任，追究赔偿责任，无法律依据，也不符合情理；物业项目部要承担赔偿责任，须经公安部门界定出被盗的种类，是不是被盗财产的所有人，经有关部门界定，物业部门在被盗的事件上负有责任。刘玉和未提供相关证据；小偷抓获，系物管公司发现的并向派出所报案，从而抓获小偷。故请求法院驳回的刘玉和全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.嘉丽来物业公司提交了齐力花园物业服务试用合同（2份），证明存在物业服务关系，刘玉和应该履行相关的物业责任。刘玉和对该证据关联性有异议，认为不能达到证明目的，物业服务试用合同已过期，没有法律效力。本院对该证据真实性、合法性、关联性予以采信； 2.嘉丽来物业公司提交了催缴函、邮寄单及物流情况查询单，证明通过快递的方式向刘玉和进行催收欠费的事实。刘玉和对该证据真实性有异议，称不是本人签收，签收的字迹不是本人书写，对地址无异议。本院认为该组证据能够证明嘉丽来物业公司邮寄了催收函，且物流信息显示已签收，故对该证据三性予以采信； 3.嘉丽来物业公司提交了公证书，证明2018年5月嘉丽来物业公司向刘玉和主张了权利。刘玉和对该证据关联性有异议，称没有收到，不知道是不是送达到邮箱。本院认为公证书详细载明了催收过程及针对主体，故对该证据的三性予以采信； 4.嘉丽来物业公司提交了齐力花园小区实景、工作简报、文化活动建设、获得政府相关部门表彰和业主认同资料，证明其工作得到政府职能部门的认可。刘玉和对该组证据真实性有异议，称系嘉丽来物业公司自己制作，不具有证明效力。本院对该证据真实性、合法性予以采信，关联性不予采信； 5.嘉丽来物业公司提交了齐力花园设施设备维护部工作情况照片、环境保洁维护部工作情况照片、绿化维护部工作情况照片，证明对小区物业尽到了相关的维护职责。刘玉和对该组证据的真实性有异议，称该组证据系嘉丽来物业公司自己制作，不具有证明效力。本院对该证据真实性、合法性、关联性予以采信，能否到达尽到物业服务职责的证明目的将结合其他证据予以综合认定； 6.刘玉和提交了齐力花园业委会出具的《证明》，证明试用期内嘉丽来物业公司未能按约定履行保洁、安保、公共设施的维护维修等基本服务，试用期满通知离场拒绝，大门进出无登记制度，主要区域无巡查、监控，造成多家业主，包括2015年8月11日刘玉和家被盗，其财产损失嘉丽来物业公司有责任赔偿。嘉丽来物业公司对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为证据落款时间为2019年8月26日，而齐力花园第五届业委会于2017年成立，未收到不再续签合同或要求退场的通知，维修资金不由物业公司管理，刘玉和被盗是2015年8月11日下午四点被盗的事情我们并不知情，业委会以加盖公章的形式出具是不真实的。本院对该证据真实性、合法性予以采信，能否达到证明目的将结合其他证据予以综合认定； 7.刘玉和提交了锦屏社区出具的《证明》，证明嘉丽来物业公司以锦屏社区名义伪造证据，欺骗法院，其行为违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第110条之规定，属于妨害民事诉讼的行为，应当由法院给予罚款，拘留相应的处罚。嘉丽来物业公司对该证据三性不予认可。本院对该证据真实性、合法性予以采信，因嘉丽来物业公司在庭审中并未出具物业事实服务证明，故对其关联性不予采信。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2012年7月18日，青羊区齐力花园第三届业主委员会（以下简称齐力花园业委会）与嘉丽来物业公司签订了《齐力花园物业服务试用合同》，主要约定：业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金；本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日；本合同试用期满后，乙方通过对业主满意度的测评，如业主满意率双过半数通过，则试用期合格，试用期合格后甲、乙双方将另行签订正式物业服务合同；如遇业主和物业使用人室内盗窃案件发生，造成业主或物业使用人物品被盗的，经报案后，根据公安部门已界定出的小型物品及隐性财产的损失，并经相关部门定性属于乙方管理责任的，由乙方于业主和物业使用人协商解决。 2015年6月20日，刘玉和向嘉丽来物业公司缴纳2015年1月1日至2015年6月30日物业服务费及垃圾处置费，截止2015年6月1日水费，合计969.56元，结转余额-0.74元。之后刘玉和未再缴纳物业费。 2015年8月12日，刘玉和因家中被盗向成都市公安局青羊区分局府南派出所报案，被盗财物包含首饰、现金1500元及手机一部。府南派出所出具的《受案登记表》载明：刘玉和被盗财务包含首饰10000元、现金1500元及手机一部。 另查明，1.自试用合同于2012年10月31日届满后，嘉丽来物业公司一直为齐力花园小区实际提供物业服务；2.刘玉和系该小区即位于成都市青羊区房屋业主，房屋面积133.86㎡；3.2017年5月，嘉丽来物业公司通过顺丰速运向刘玉和寄送了物业欠费催收通知单，邮寄地址为案涉物业地址，收件人为刘玉和，运单动态显示2017年5月10日本人签收。 本院认为，齐力花园业委会与嘉丽来物业公司签订的《齐力花园物业服务试用合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 关于本案是否已过诉讼时效。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，刘玉和于2015年7月1日起未缴纳物业服务费，本案诉讼时效应截止至2017年7月1日。嘉丽来物业公司于2017年5月通过顺丰速运向刘玉和寄送了物业欠费催收通知单，运单动态显示2017年5月10日本人签收，故未超出诉讼时效。刘玉和主张本案已过诉讼时效，本院不予支持。 嘉丽来物业公司于2012年10月31日试用合同期限届满后，嘉丽来物业公司事实上仍按照《齐力花园物业服务试用合同》为齐力花园小区提供物业服务，刘玉和作为小区业主，应当按照合同约定支付物业服务费。关于刘玉和主张试用期内嘉丽来物业公司未按约定履行保洁、安保、公共设施的维护维修等基本服务，齐力花园业委会通知要求嘉丽来物业公司退场，但其拒不退场而提供的服务和管理，不应向其缴纳物业服务费的主张，因刘玉和未提供证据证明业委会向嘉丽来物业公司发出过退场通知或嘉丽来物业公司在被要求退场后拒绝退场，故不应适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持故本院不予支持。”的规定。根据案涉合同约定，多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1元/平方米每月收取，案涉房屋面积为133.86平方米，故刘玉和应缴纳自2015年7月起至2019年8月物业服务费，共计6693元（1元/平方米每月×133.86平方米×50个月）。 关于违约金。根据合同约定“每月20日之前缴纳物业费，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰支付违约金”之规定，刘玉和逾期支付，应按合同约定承担违约金，现嘉丽来物业主动下调其违约金为未缴费的30%，即按6693元×30％=2007.9元，本院予以支持。 关于反诉。刘玉和家中被盗，公安机关已立案侦查，虽然刘玉和的财产损失是因第三人的侵权行为造成，但嘉丽来物业公司应当采取监控、巡查等有效措施履行其安保服务，嘉丽来物业公司抗辩其履行了相应义务，但并未提交任何证据予以证明，故应认定嘉丽来物业公司在履行上述义务时存在瑕疵及存在一定过错，也是造成刘玉和家中被盗的原因，其应承担部分责任。根据府南派出所《受案登记表》载明的金额，刘玉和被盗财务包含首饰10000元、现金1500元及手机一部，本院酌定嘉丽来物业公承担损失的30%，即4500元（15000元×30%）。 综上，本院对嘉丽来物业公司的本诉诉讼请求予以支持，对刘玉和的反诉诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、刘玉和于本判决发生法律效力之日起十日内向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司缴纳物业服务费6693元及违约金2007.9元，合计8700.9元； 二、四川省嘉丽来物业管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘玉和支付赔偿金4500元； 三、驳回刘玉和的其余反诉诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取25元，由刘玉和承担；反诉案件受理费减半收取25元，由四川省嘉丽来物业管理有限责任公司承担10元，刘玉和承担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇一九年九月十八日 书记员 李蓓菡 速录员 谭秀芬