上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初10627号原告：上海倍佑房地产经纪有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱连尧，总经理。委托诉讼代理人：林巧红。被告：张莹莹，女，1983年7月1日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：刘玉，女，1953年1月20日生，汉族，住址同上。原告上海倍佑房地产经纪有限公司(下称倍佑公司)与被告张莹莹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林巧红、被告委托诉讼代理人刘玉到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告倍佑公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金12,000元和损失费12,667元(合同期内免租期的预期收益损失)。2、判令被告归还房子里面的空调等家具家电。事实和理由：2017年10月27日,原告与被告签订了房屋租赁合同,约定被告向原告出租上海市嘉定区铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋,租期为2017年11月1日至2022年10月31日止,租金为4,000元每月。双方签订房屋租赁合同后,原告按照合同约定履行义务。2018年9月26日被告因为自己原因想卖掉此套房屋,固跟原告签订了房屋独家委托出售合同并且承诺给予原告损失费用人民币叁万元。到了2018年12底被告通知原告因为房价下跌,不再出售此套房屋,同时原告告知被告2018年11月25日是第二年免租期并且之后不付租金直到扣完叁万整再支付租金,被告已知并且通知原告继续出租此套房屋。2019年2月23日被告又提出家里亲戚重病需要居住此套房屋,要求原告配合被告跟租客协商退房问题,双方签订了一份补充协议,约定被告赔偿原告人民币肆万贰仟元整,被告支付了原告人民币叁万元之后就私自与租客达成协议,损害原告利益。现原告要求被告支付违约金12,000和损失费12,667元(未实现收益95天免租期)、被告归还房子里面的空调等家具家电和本案的诉讼费用。被告张莹莹辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告什么都没有买过，房子里的家具家电都是被告的。违约金和损失费不认可，原告半年没付租金，违约在先，不应该支付违约金及损失费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月27日，张莹莹(委托方、甲方)与倍佑公司(受托方、乙方)签订《房屋出租委托合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于嘉定区铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)全权委托乙方，并以乙方的名义代理出租及代收房租等相关事宜，且乙方有权以自己的名义与承租人签订“房租承租合同”。委托期限为五年，自2017年11月1日起。该房屋的装修、附属设施和设备状况见附件二《物业交验单》。双方同意附件二作为甲方向乙方交付该房屋和乙方在委托期限届满时向甲方交还该房屋的验收依据。本合同有效期内，甲方应在每个租赁年度开始时，给予乙方45天的宽限期，以供乙方在此期间寻找承租客户、清洁房屋、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付宽限期间的房租，并得依本合同约定，正常行使对房屋的管理权。以上宽限期自本合同签订后，甲方向乙方交付房屋之日起开始由乙方享有，此后每以租赁年度的宽限期起始时间及期限与第一年相同。双方约定该房屋委托租金为：每月4,000元，甲方自行缴纳租赁综合税。乙方向甲方交付租金的方式为每月支付，乙方首次交付租金时间为2018年1月25日，此后每月25日交付租金。如该房屋的实际出租价格高于前款委托租金，差额部分作为乙方管理费，甲方同意不对差额部分主张权利；若乙方最终降低出租或超过了一定期限仍未将该房屋出租，其风险由乙方自行承担，无权就差额部分要求甲方退还。乙方应在委托期限届满后三日内返还给房屋。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收，并相互结清各自应当承担的费用。合同第七条合同提前终止的条件约定：7-1在合同履行期间，非下列情况之一的，不得提前终止合同：(一)甲方因有特殊原因需要提前终止合同的，经双方协商一致，同意甲方提前收回该房屋的；(二)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后7日内仍未交付的；(三)甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危机承租人安全和生活的；(四)承租人未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(五)因乙方或承租人原因造成房屋主体结构损坏的；(六)在正常情况下，乙方逾期不向甲方交付租金累计超过两个月的(乙方发生延迟支付租金的，甲方应当在三日内通知乙方。若乙方及时支付迟延的租金，且支付延迟支付部分的银行同期利息的，则不视为违约)。7-2以上情形提前终止本合同的，乙方应当书面通知另一方。违反合同的一方，应按月租金数额的2倍向另一方支付违约金；给对方造成损失(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。委托期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金，同时甲方应提前一个月以书面形式通知乙方。若违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同补充条款约定：第一年45天免租期，第二年40天免租期，第三年40天免租期，第四年30天免租期，第五年25天免租期，第三年起房租涨200元每月。装修期30天。房屋基本家具家电设施为冰箱、洗衣机、抽油烟机、热水器各1台，空调3台，床3张，衣柜2个。同日，张莹莹向倍佑公司出具了委托其处理系争房屋所有租赁事宜的委托书，并承诺其签订协议的意思表示真实并已获得所有房屋的共有人的同意。上述委托合同签订后，张莹莹将系争房屋交付倍佑公司，倍佑公司对系争房屋进行了装修，并依约向张莹莹支付租金至2018年10月31日。2018年9月26日，张莹莹向倍佑公司出具《承诺书》一份，写明“由于个人原因要出售铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋，由于本人于2017年10月份将此房屋全权托管给倍佑公司，合同约定租赁期限是五年，现在是在租赁期间，给倍佑公司造成了装修的损失。本人愿意承担此套房屋的买卖给倍佑公司造成的所有损失3万元，本人承诺于房子卖掉首付当日或8个月之内支付。如果本人无法在规定日期支付或者房子最终没有卖掉，倍佑公司可以直接在未来支付的租金里面直接扣除上述金额的损失，直到扣完所有损失为止。房子卖掉里面的空调电器全部归倍佑公司所有。”同日，张莹莹与倍佑公司签订《房地产独家委托出售合同》一份，独家委托倍佑公司将系争房屋居间出售，并约定将返给实际成交总价的1%作为居间报酬。2019年2月23日，张莹莹(甲方)与倍佑公司(乙方)就系争房屋委托合同签订《补充协议》一份，约定：因甲方提出提前终止合同(因家里有病重亲戚需要居住)，经双方协商，达成如下条约：1、甲方赔偿乙方42,000元作为装修补偿(叁万元)和违约金(壹万贰仟元)。2、甲方承担乙方的承租客户所提出的所有违约费用，具体金额视乙方与承租方协商结果为准。3、签协议当日甲方支付乙方20,000元，待乙方与承租客户协商确定之日，甲方再支付乙方10,000元，待承租方全部搬出交房当日双方结算余款。4、如承租方不同意搬出或者违约金额无法确定，甲乙双方另行协商，但不影响乙方收取甲方叁万元装修补偿款的金额。5、如承租方已经按约定搬出或者全部搬出，甲方单方面违反本约定，乙方不退还甲方已经支付的款项，并且甲方还需要赔偿乙方因甲方的单方面违约造成乙方的损失(包括但不限于房屋空置的租金、诉讼费用、律师费用、保全费用、交通费用、利息等)。6、此房屋内家电家具等设备属于甲方的归甲方，属于乙方的归乙方，甲方另行补偿乙方搬运费壹仟元整。同日，张莹莹向倍佑公司支付装修补偿款2万元，倍佑公司出具了相应的收款收据。2019年3月8日，张莹莹向倍佑公司支付装修补偿款1万元，倍佑公司出具了相应的收款收据。2019年3月8日，张莹莹向租客庄传忠补偿4,450元。2019年3月12日，张莹莹向租客禹建军补偿16,410元，禹建军承诺3月15日搬走。2019年3月15日张莹莹向禹建军支付10,000元，禹建军承诺收到款项三天内搬家。同日，张莹莹向王闰令支付6,980元，王闰令承诺收到钱三天之内搬走。另查，张莹莹为XXX残疾人，残疾等级壹级，发证时间2018年8月15日。张莹莹2016年6月13日在上海市精神卫生中心的测评结果为中度抑郁。2018年2月5日的诊断结果为急性反应性抑郁症。审理中，经本院释明，张莹莹的母亲刘玉表示不需要对张莹莹的行为能力进行鉴定。此外，刘玉表示对于张莹莹签订的《房屋出租委托合同》的效力认可，对于张莹莹于2018年9月26日出具的承诺书及2019年2月23日签订的补充协议的效力均不认可，并称其当时并未在场。刘玉同时表示向倍佑公司支付的3万元装修补偿款及向租客支付的补偿款均由其代为支付，支付的原因是为了收回房屋，并称于2019年4月收回了系争房屋。目前系争房屋已经出售给他人。本院认为，张莹莹虽然有XXX残疾，但原告方经本院释明后未申请对张莹莹的行为能力进行鉴定，不能据此认定张莹莹不具有完全民事行为能力；即便张莹莹不具有完全民事行为能力，刘玉作为其母亲即法定监护人，对张莹莹与倍佑公司签订的《房屋出租委托合同》的效力予以认可，故张莹莹与倍佑公司签订的《房屋出租委托合同》合法有效，双方均应按约履行。因张莹莹提出终止合同，经双方协商，张莹莹出具了《承诺书》，并与倍佑公司就终止协议事宜签订了《补充协议》，至于承诺书及补充协议的效力，本院认为虽然刘玉对于承诺书及补充协议的效力均提出异议，但是仅凭张莹莹有XXX残疾不能认定张莹莹不具有完全民事行为能力，且刘玉协助张莹莹根据补充协议的约定向倍佑公司支付了装修补偿款，故上述承诺书及补充协议对张莹莹具有约束力。双方签订的《补充协议》系对租赁委托合同提前终止事项达成的合意，该补充协议中明确写明张莹莹应向倍佑公司支付装修补偿款3万元和违约金12,000元，故原告主张的违约金12,000元合法有据，本院予以支持。《补充协议》并未约定张莹莹还需向倍佑公司支付预期收益损失，且违约金已基本能弥补倍佑公司的损失，故原告主张的预期收益损失本院不予支持。至于原告主张被告返还的家具家电，原告并未明确具体的家具家电的种类型号，也未提交相应的证据证明其添置过家具家电，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张莹莹应于本判决生效之日起十日内给付原告上海倍佑房地产经纪有限公司违约金12,000元；二、驳回原告上海倍佑房地产经纪有限公司其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费416元，减半收取208元，由原告上海倍佑房地产经纪有限公司负担106.83元，由被告张莹莹负担101.17元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一九年九月二日书记员  张 顺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。