广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初2363号原告：广东同信物业管理有限公司，住所地：佛山市禅城区卫国路****，统一社会信用代码：914406047330974605。法定代表人：苏日生，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁磊磊，男，该公司工作人员。被告：刘飞霞，女，1979年6月18日出生，广东省梅州市人，户籍住址：阳春市、F幢1梯402房。委托诉讼代理人：赖家双（与被告刘飞霞是夫妻关系），户籍住址：梅州市蕉岭县。原告广东同信物业管理有限公司（以下简称广东同信物业公司）与被告刘飞霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，在2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告广东同信物业公司的委托诉讼代理人丁磊磊、被告刘飞霞的委托诉讼代理人赖家双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东同信物业公司向本院提出诉讼请求：1.刘飞霞支付尚欠的物业服务费3384元给广东同信物业公司；2.刘飞霞支付违约金（该违约金以94元为基数，按照日万分之五的标准，从每月的物业服务费逾期交纳之日起分别计算至尚欠的物业服务费实际给付之日止；暂计至2019年5月10日止的违约金共为1946.19元）给广东同信物业公司；3.刘飞霞支付尚欠的电梯电费公摊费、更换电梯线路公摊费和道闸维修公摊费等共505.5元给广东同信物业公司；4.本案诉讼费用由刘飞霞负担。事实和理由：2013年3月21日，广东同信物业公司与阳春崇福房地产开发有限公司（以下简称阳春崇福房地产公司）签订《前期物业服务合同》，主要约定广东同信物业公司为阳春崇福房地产公司开发建设位于阳春市××××大道的“德福花园住宅小区”（以下简称案涉住宅小区）提供前期物业管理服务。刘飞霞是案涉住宅小区中E、F幢1梯402房（该房屋为高层住宅电梯房，建筑面积为134.87平方米；以下简称案涉房屋）的业主。签订《前期物业服务合同》后，广东同信物业公司一直按照合同约定履行相关物业管理服务的义务。根据《前期物业服务合同》的约定，刘飞霞应当按月向广东同信物业公司交纳物业服务费、电梯维护公摊费等相关费用，其中物业服务费按照每平方米每月0.7元的标准计算（案涉房屋每月的物业服务费为94元）；电梯年审、保养费为每户每年200元；公摊水电费及维修费按照实际发生金额收取。但刘飞霞从2014年9月1日起就一直拖欠物业服务费，至2017年8月31日止尚欠物业服务费3384元、2014年电梯电费公摊费42元和更换电梯线路公摊费10元、2015年电梯电费公摊费148元和更换电梯线路公摊费2.5元以及道闸维修公摊费2元、2016年电梯电费公摊费150元和道闸维修公摊费50元、2017年电梯电费公摊费101元，合共3889.5元至今仍未支付给广东同信物业公司，广东同信物业公司经多次向刘飞霞催收无果。按照《前期物业服务合同》第六条第二款的约定，刘飞霞应从物业服务费拖欠之日起按照日万分之五的标准分别计算支付违约金给广东同信物业公司。刘飞霞辩称，广东同信物业公司起诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是无理要求。事实和理由：1.广东同信物业公司主张其按照《前期物业服务合同》的约定从2014年9月1日起至2017年8月31日间为案涉住宅小区提供了物业管理服务，与事实严重不符。根据广东同信物业公司与阳春崇福房地产公司在《前期物业服务合同》中第二十八条的约定，合同期限自2013年5月1日起至案涉住宅小区成立业主委员会时止。但事实上广东同信物业公司在案涉住宅小区的业主委员会于2017年7月20日成立前较长一段时间内，并没有为刘飞霞的物业提供任何管理服务，案涉住宅小区在较长时间里处于无管理状态，这也是促成案涉住宅小区成立业主委员会的重要原因之一。广东同信物业公司提前终止《前期物业服务合同》撤出案涉住宅小区时，没有发布任何公告告知业主，也没有按合同约定与业主委员会办理移交手续，其行为严重违反了《前期物业服务合同》第二十九条、第三十一条的约定。2.广东同信物业公司提交的证据不能证明其履行了《前期物业服务合同》的约定为刘飞霞持续提供了质价相符的物业管理服务。广东同信物业公司提供其在2014年5月、2014年6月、2015年1月向阳春市自来水公司交纳水费的发票，但其提交的发票载明的金额与转账金额不相符，且发票中载明户名为“阳春崇福房地产开发有限公司”或者“广东同信物业管理有限公司”或者地址为“德福花园（宿舍）”等。阳春崇福房地产公司和广东同信物业公司的员工宿舍均在案涉住宅小区内，故广东同信物业公司提交的发票不足于证明其所支付的水费应由案涉住宅小区的全体业主合理分摊。广东同信物业公司提供其向阳春供电局转账汇款的凭证，也与本案无关。3.广东同信物业公司主张刘飞霞应支付电梯电费、更换电梯线路费、道闸维修费等公摊费，没有任何依据。根据《广东省物业管理条例》第四十九条第二款的规定，广东同信物业公司没有对公共支出分摊（包括公共设施设备维护维修的预算、结算、验收情况，共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，支出的票据，分摊方式等）进行公布公示，其提交的证据（发票、转账凭证）与其主张刘飞霞应负担的分摊费金额没有关联。4.广东同信物业公司主张刘飞霞应支付违约金，没有任何依据。广东同信物业公司与阳春崇福房地产公司在《前期物业服务合同》中没有约定违约金条款，只在第六条第二款中约定滞纳金，但也没有约定滞纳金具体逾期计算的起始时间。5.广东同信物业公司提起本案诉讼已超过法律规定的二年诉讼时效期间。刘飞霞从来没有收到广东同信物业公司催收物业服务费的通知书。本案的诉讼时效期间应从广东同信物业公司最后一次交纳水费的时间即2015年1月12日起计算，至刘飞霞在2019年8月12日收到起诉状时止。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，广东同信物业公司提起本案诉讼已超过法律规定的二年诉讼时效期间。根据当事人陈述和提交的证据，本院经审理认定事实如下：广东同信物业公司是于2001年10月25日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理、住宅小区配套设施管理、建筑物配套设施管理等。案涉住宅小区是由阳春崇福房地产公司开发建设。2012年2月，刘飞霞向阳春崇福房地产公司购买案涉房屋（建筑面积为134.87平方米）。2013年9月，阳春崇福房地产公司将案涉房屋交付给刘飞霞使用。2013年3月21日，阳春崇福房地产公司作为甲方与广东同信物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，主要约定阳春崇福房地产公司选聘广东同信物业公司为案涉住宅小区提供前期物业管理服务，服务内容包括案涉住宅小区房屋共用部位的维修、养护与管理，房屋共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护与管理，物业共用部位和相关场地的环境卫生，垃圾的收集、清运与公共绿化的养护和管理服务等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅（电梯房）的物业服务费为每平方米每月0.7元；物业服务费用主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等；广东同信物业公司采取先服务后收费的方式在签订合同的次月首日起收取业主上月的物业服务费，物业服务费由业主或物业使用人按月交纳；业主或者物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按欠款总额的3‰比例向广东同信物业公司支付滞纳金；合同期限自2013年5月1日起至案涉住宅小区成立业主委员会止，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等内容条款。庭审中，广东同信物业公司主张其与阳春崇福房地产公司签订《前期物业服务合同》后，从2013年3月21日起为案涉住宅小区提供物业管理服务至2017年8月31日止。刘飞霞则认为广东同信物业公司虽然从2013年3月21日起为案涉住宅小区提供物业管理服务，但不清楚其在何时撤离案涉住宅小区。广东同信物业公司与刘飞霞共同确认，案涉房屋每月的物业服务费为94元；刘飞霞已支付清从2013年9月起至2014年8月31日止的物业服务费，尚欠从2014年9月1日起至2017年8月31日止的物业服务费共3384元至今仍未支付给广东同信物业公司；案涉住宅小区于2017年7月20日成立了业主委员会。庭审中，广东同信物业公司主张刘飞霞应支付2014年电梯电费公摊费42元和更换电梯线路公摊费10元、2015年电梯电费公摊费148元和更换电梯线路公摊费2.5元以及道闸维修公摊费2元、2016年电梯电费公摊费150元和道闸维修公摊费50元、2017年电梯电费公摊费101元等共505.5元；广东同信物业公司在为案涉住宅小区提供物业管理服务期间，一直通过口头方式向刘飞霞催收尚欠的物业服务费。刘飞霞则抗辩认为其从来没有收到广东同信物业公司催交物业服务费的通知，并请求对违约金进行调整予以减少。2019年5月27日，广东同信物业公司向本院提起本案民事诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。刘飞霞是案涉住宅小区的业主之一。广东同信物业公司与阳春崇福房地产公司在2013年3月21日签订《前期物业服务合同》，主要约定阳春崇福房地产公司选聘广东同信物业公司为其开发建设的案涉住宅小区提供前期物业管理服务。该《前期物业服务合同》是广东同信物业公司与阳春崇福房地产公司的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本院依法认定广东同信物业公司与阳春崇福房地产公司签订的《前期物业服务合同》成立有效，且对广东同信物业公司与刘飞霞均具有约束力。广东同信物业公司与刘飞霞均应当按照《前期物业服务合同》的约定全面履行各自的义务。广东同信物业公司请求判令刘飞霞支付尚欠的物业服务费3384元。本院认为，广东同信物业公司从2013年3月21日起至2017年8月31日止为案涉住宅小区提供了相应的物业管理服务，但刘飞霞尚欠从2014年9月1日起至2017年8月31日止的物业服务费共3384元至今仍未支付给广东同信物业公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，刘飞霞应支付尚欠的物业服务费3384元给广东同信物业公司。广东同信物业公司请求判令刘飞霞支付尚欠的物业服务费3384元，理据充分，本院依法予以支持。刘飞霞抗辩认为广东同信物业公司并未提供质价相符的物业管理服务，其不应支付尚欠的物业服务费3384元给广东同信物业公司。本院认为，首先，广东同信物业公司主张其从2013年3月21日起至2017年8月31日止为案涉住宅小区提供了物业管理服务，并提交了《前期物业服务合同》、代为支付案涉住宅小区水费的发票和电费的转账凭证到庭加以证明。刘飞霞没有提交证据推翻《前期物业服务合同》、水费发票和电费转账凭证的真实性、合法性和关联性。其次，刘飞霞提供的照片虽然显示案涉住宅小区公共部位堆放有垃圾、共用设施遭到损毁等情况。即使广东同信物业公司对案涉住宅小区的管理或者服务在某方面存在暇疵，但广东同信物业公司作为案涉住宅小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业管理服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个案涉住宅小区，故业主不按时交纳物业服务费对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳物业服务费的业主也极为不公。再次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，刘飞霞如认为广东同信物业公司不履行《前期物业服务合同》的约定，可以通过正当途径主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，刘飞霞抗辩认为广东同信物业公司并未提供质价相符的物业管理服务，其不应支付尚欠的物业服务费3384元给广东同信物业公司，理据不足，本院依法不予采纳。广东同信物业公司请求判令刘飞霞以94元为基数，按照日万分之五的标准，分别计算支付从每月的物业服务费逾期交纳之日起至尚欠物业服务费实际给付之日止的违约金。本院认为，广东同信物业公司已按照《前期物业服务合同》的约定为案涉住宅小区提供了物业管理服务，刘飞霞作为案涉住宅小区的业主之一，亦应当按照《前期物业服务合同》约定的标准和期限交纳物业服务费给广东同信物业公司。但刘飞霞从2014年10月1日起就没有按照约定交纳上个月即2014年9月份的物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于刘飞霞从2014年10月起就连续没有交纳上个月的物业服务费，尚欠从2014年9月1日起至2017年8月31日止的物业服务费共3384元迟延至今仍没有交纳给广东同信物业公司，而广东同信物业公司没有提供证据证明其在上述期间曾向刘飞霞催收物业服务费或者提醒刘飞霞履行交纳物业服务费的义务，至2019年5月27日向本院提起诉讼时已长达4年8个月，没有采取适当的措施防止损失的扩大。同时，刘飞霞迟延交纳物业服务费造成广东同信物业公司的损失为利息损失，且广东同信物业公司也没有提供证据证明其存在除利息损失之外的其他损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合广东同信物业公司的诉讼请求和本案案情，刘飞霞应当支付迟延交纳物业服务费的利息给广东同信物业公司，该利息应以尚欠的物业服务费3384元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从广东同信物业公司向本院提起诉讼之日即2019年5月27日起计算至尚欠的物业服务费实际给付之日止。广东同信物业公司请求判令刘飞霞以94元为基数，按照日万分之五的标准分别计算支付从每月的物业服务费逾期交纳之日起的违约金，超出本院认定部分，理据不足，本院依法不予支持。刘飞霞请求本院对违约金进行调整予以减少，理据充分，本院依法予以采纳。广东同信物业公司还主张刘飞霞尚欠2014年电梯电费公摊费42元和更换电梯线路公摊费10元、2015年电梯电费公摊费148元和更换电梯线路公摊费2.5元以及道闸维修公摊费2元、2016年电梯电费公摊费150元和道闸维修公摊费50元、2017年电梯电费公摊费101元等共505.5元，并请求判令刘飞霞予以支付。本院认为，广东同信物业公司既没有提供证据证明其已对案涉住宅小区的电梯、道闸等进行了保养、维修和已代为支出了相关费用，也没有提供证据证明其已代为支付了案涉住宅小区电梯的电费，亦没有提供案涉住宅小区内每户业主应分摊上述费用金额的计算依据和方法，应承担举证不能的不利后果。故广东同信物业公司主张和请求判令刘飞霞支付尚欠的电梯电费分摊费、更换电梯线路分摊费、道闸维修分摊费等共505.5元，理据不足，本院依法不予支持。刘飞霞抗辩认为广东同信物业公司提起本案诉讼已超过法律规定的二年诉讼时效期间。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中，物业管理服务具有连续性的特点。广东同信物业公司持续为案涉住宅小区提供物业管理服务直至2017年8月31日止，故诉讼时效期间应从2017年8月31日起开始计算。广东同信物业公司于2019年5月27日向本院提起本案诉讼，并未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效期间。同时，广东同信物业公司在庭审中主张适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，本院依法予以支持。综上，刘飞霞抗辩认为广东同信物业公司提起本案诉讼已超过法律规定的二年诉讼时效期间，理据不足，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘飞霞在本判决发生法律效力之日起10日内支付尚欠的物业服务费3384元和利息（该利息以3384元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2019年5月27日起计算至尚欠的物业服务费实际给付之日止）给原告广东同信物业管理有限公司；二、驳回原告广东同信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘飞霞负担。本判决为终审判决。审判员  沈洪涛二〇一九年九月二十六日书记员  罗 敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。