云南省楚雄彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云23民初43号 原告(申请执行人)：中国银行股份有限公司楚雄州分行。住所地：楚雄市鹿城东路**。统一社会信用代码：91532300217430888X。 负责人：母其环，该分行副行长。 委托诉讼代理人：段光华，云南精益律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告（案外人）:苏永辉，男，1976年12月31日生，汉族，云南省元谋县人，住元谋县。 被告（案外人）：许永芬，女，1974年2月5日生，彝族，云南省元谋县人，住元谋县。 共同委托诉讼代理人：王绍花，云南兴彝律师事务所律师。代理权限，特别授权代理。 被告（被执行人）:楚雄海弘房地产开发有限公司。。住所地：楚雄市开发区东盛东路清馨苑小区组织机构代码：55271813-3。 法定代表人：高群，总经理。 被告（被执行人）:楚雄茂林房地产开发经营有限公司。。住所地：楚雄市开发区东盛东路杏林花园组织机构代码：78169969-3。 法定代表人：李林海，总经理。 被告（被执行人）：楚雄茂林水电能源开发有限公司。。住所地：双柏县鄂嘉镇新厂村委会大河边组织机构代码：67087276-4。 法定代表人：李林海，总经理。 被告（被执行人）：高群，女，1962年12月1日生，彝族，云南省禄丰县人，住楚雄市。 被告（被执行人）：李林海，男，1962年8月24日生，汉族，云南省禄丰县人，住楚雄市，系高群之夫。 被告（被执行人）：李林涛，男，1972年11月13日生，汉族，云南省禄丰县人，住楚雄市。 被告（被执行人）：罗继梅，女，1971年5月21日生，汉族，云南省禄丰县人，住楚雄市，系李林涛之妻。 原告中国银行股份有限公司楚雄州分行（以下简称中国银行楚雄州分行）诉被告苏永辉、许永芬、楚雄海弘房地产开发有限公司（以下简称海弘地产公司）、楚雄茂林房地产开发经营有限公司（以下简称茂林地产公司）、楚雄茂林水电能源开发有限公司（以下简称茂林能源公司）、高群、李林海、李林涛、罗继梅申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行楚雄州分行的委托诉讼代理人段光华，被告苏永辉、许永芬的委托诉讼代理人王绍花到庭参加了诉讼。被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国银行楚雄州分行起诉请求：1、撤销楚雄州中级人民法院（2019）云23执异23号执行裁定，支持原告对楚雄市开发区金色花园小区20幢1单元1002室价值463857元商品房的查封、执行。2、由被告苏永辉、许永芬承担本案的诉讼费用。事实及理由：2014年9月11日，楚雄州中级人民法院（2014）楚中民保字第8号民事裁定，裁定对被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅所有的等值财产共计9994万元进行冻结、查封（其中包含了案外人苏永辉、许永芬提出异议的楚雄市开发区云机四厂南侧金色花园20幢1单元1002号商品房）。案件进入执行程序后，楚雄州中级人民法院又于2016年9月5日作出（2015）楚中执字第126-23号执行裁定，裁定对此前已冻结、查封的被执行人的财产续行冻结、查封。2019年3月11日，被告（案外人）彭天骄、郑茹对执行标的提出书面异议。楚雄彝族自治州中级人民法院于2019年3月20日作出（2019）云23执异23号执行裁定书，裁定：中止对位于楚雄市开发区金色花园20幢1单元1002号商品房的执行。原告提起执行异议之诉的理由如下：一、本案被告苏永辉、许永芬不属于执行异议标的物登记的所有人或者备案登记的权利人。首先，根据《物权法》第九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》)第二十五条规定，被查封房产的土地使用权是登记在被告海弘地产公司名下，建设工程规划许可证、施工许可证由被告海弘地产公司办理，故本案所涉房产也是属于该公司所有。其次，在2014年9月11日楚雄中级人民法院作出楚中民保字第8号裁定书进行查封时，被告苏永辉、许永芬提出异议的房产并未登记备案在其名下。因此，被告苏永辉、许永芬并不是执行标的物登记的所有人或备案登记的权利人。二、楚雄彝族自治州中级人民法院（2019）云23执异23号执行裁定书适用《异议复议规定》第二十八条错误，应适用第二十九条规定。《异议复议规定》第二十九条规定的三个条件要同时满足，缺一不可，而且权利能够排除，才能支持买受人（异议人）的异议请求。本案中，第一，被告苏永辉、许永芬虽提供了商品房购销合同，但截至财产查封之日，该合同一直未办理备案登记，不符合商品房销售的要求及一般惯例，合同真实性无法核实，存在虚假合同的可能；第二，被告苏永辉、许永芬未提供其名下无其他用于居住的房屋的相关证据，无证据证明其已满足《异议复议规定》第二十九条第（二）款规定；第三，被告苏永辉、许永芬提交的支付购房款及其他费用的证据复印件未经原告审查质证，不能认定证据的真实性，故也就不能证明其已满足《异议复议规定》第二十九条第（三）项规定。综上，被告苏永辉、许永芬的异议不符合《异议复议规定》第二十九条的情形，不能够排除查封和执行。三、原告的抵押权具有排他性和优先性，被告苏永辉、许永芬的权利不能够排除执行。《异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案被查封房产的土地使用权己经在被告海弘地产公司向原告借款时用于抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告取得了他项权证。根据《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，抵押权是典型的担保物权，具有排他性，可以对抗物的所有人和第三人。原告对本案争议的不动产进行查封，是行使抵押权的正当行为。被告苏永辉、许永芬与海弘地产公司之间形成的是合同之债，根据物权优于债权的原则，被告苏永辉、许永芬的债权不能够排除原告对抵押权的执行申请。（2019）云23执异23号执行裁定书适用了《异议复议规定》第二十七条规定，但得出的结果是错误的。被告苏永辉、许永芬的执行异议不成立。原告的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，请求予以支持。 被告苏永辉、许永芬辩称，一、答辩人在人民法院查封房屋前已经与被告楚雄海弘房地产开发有限公司签订合法有效的《商品房购销合同》，合同成立在先，其合法权益理应得到保护。2013年3月29日，答辩人与被告海弘地产公司签订《商品房购销合同》，由答辩人向海弘地产公司购买金色花园小区20幢1单元10层1002室房屋，房屋总价款为463857元。原告于2014年9月11日申请法院对上述房屋进行查封，其采取保全措施的时间在答辩人签订合同之后，答辩人与海弘公司签订的购销合同合法有限，所以答辩人的合法权益应当得到维护。二、在原告申请查封涉案房屋前，答辩人已经付清全部购房款。2013年3月14日，答辩人向被告海弘地产公司支付购房首付款140000元，海弘地产公司向答辩人开具不动产统一发票一张。2013能3月29日，答辩人与海弘地产公司签订《商品房购销合同》后立即向其支付剩余房款323857元，海弘地产公司同样给答辩人开具发票一张。在原告申请查封涉案房屋前，答辩人已经付清全部购房款，为购买该房屋支付了相应的对价，其权益应该得到维护。三、答辩人购买房屋是为解决住房需求，且其名下并无其他房产用于居住。答辩人于2013年购买该涉案房屋，是为了给孩子在楚雄就学居住，并非用于商业投资，且答辩人名下并无其他房产用于居住，答辩人所购买的房屋为唯一的住房，基于生存需要，权利应该优先得到保障。四、答辩人已经实际合法占有使用所购买的房屋。答辩人向被告海弘地产公司付清全部购房款后，海弘地产公司即向答辩人交付了房屋钥匙，随后，答辩人就已对该房屋进行使用至今。并且答辩人在接房后已经交纳了契税、公共维修基金等费用，相关单位也给答辩人开具了相应的票据。答辩人在使用该房屋过程中，已经交纳相应的物业管理费和生活垃圾清运费，所以，答辩人对涉案房屋进行实际占有和使用已是既成的事实。五、该房屋未办理登记，非因答辩人的过错。根据购买房产的惯例和相关规定，买受人与地产公司签订合同，交付约定的购房款后，由房地产公司为买受人办理备案登记及相应的产权登记。本案中，答辩人履行了相应的合同义务后，备案登记及外理产权证的责任和义务在海弘公司一方，答辩人对此并无任何过错。综上，答辩人购买涉案商品房已经签订合法有效合同，付清全部购房款，并且已实际占有、支配和使用房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，足以排除原告的强制执行。 被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告中国银行楚雄州分行提交如下证据材料： 1、楚雄州中级人民法院（2014）楚中民保字第8号民事裁定书1份，欲证明法院根据原告申请依法查封保全了被告楚雄海弘房地产开发有限公司房产的事实。 2、楚雄州中级人民法院（2015）楚中执字第126-23号执行裁定书1份，欲证明法院在执行程序中依法继续查封保全被告海弘地产公司房产的事实。 3、云南省高级人民法院（2015）云高民二终字第107号民事调解书1份，欲证明截止2015年5月14日，被告海弘地产公司尚欠原告借款本金92850802.31元、利息6363396.91元的事实。 4、原告与被告海弘地产公司签订的抵押合同及土地他项权证、国有土地使用权证各1份，欲证明被告海弘地产公司的土地已于2013年6月21日抵押给原告，原告具有优先受偿权的事实。 被告苏永辉、许永芬对上述证据的质证意见是：对证据材料1、2、3的三性均无异议。对证据材料4的三性无异议，对证明目的不予认可，海弘地产公司抵押土地之前，房屋已出售给苏永辉、许永芬所有。 被告苏永辉、许永芬提交如下证据材料： 1、商品房购销合同（合同编号：金色花园2012商284号），欲证明被告与海弘地产公司签订购房合同，购买金色花园小区20幢1单元1002号房屋的事实。 2、云南省销售不动产统一发票二张及缴纳契税发票一张，欲证明被告已于2013年3月29日付清所购房屋的全部购房款463857元，并缴纳了相应的房屋契税 3、缴纳物业管理费收据一张、缴纳生活垃圾费、预付电费收据二张、专项维修资金缴存通知单一张、缴纳住宅专项维修资金收据一张、缴纳燃气安装工程款发票一张，欲证明被告已经与海弘地产公司办理了房屋交接手续并实际入住，缴纳了物业费、垃圾清运费等费用，并且到楚雄市住建局缴纳了住宅专项维修基金。 4、不动产登记信息查询结果告知书，欲证实被查封的房屋系苏永辉、许永芬用于居住的唯一住房。 原告对上述证据材料的质证意见是:对证据材料1的真实性、合法性和关联性均不认可，签订商品房购销合同的主体是苏永辉、许永芬和海弘地产公司，而海弘地产公司未到庭参加诉讼，无法确认合同的真实性，该份合同未按法定期限到房管部门备案，不符合《中华人民共和国城市管理法》第44条、《城市房地产开发经营管理条例》第27条、《城市商品房预售管理法》第10条的规定，故不予认可合法性。证据材料2中，对发票的真实性有异议，仅有购房发票，没有提交刷卡、转账、交易明细流水等相应的支付凭证，不符合正常的交易习惯；对缴纳契税发票的三性认可，但契税缴纳的时间在原告对房屋申请保全后。对证据材料3中缴纳物业管理费收据一张、缴纳生活垃圾费、预付电费收据二张的真实性、合法性和关联性均不予认可，收据从内容和形式上来看均不具有合法性，物管费的起算时间不认可，不符合物管费的缴纳形式，2014年6月被告是否接房入住不清楚；专项维修资金缴存通知单一张，缴纳住宅专项维修资金收据1张，缴纳燃气安装工程款发票1张的真实性、合法性认可，但对关联性不予认可，时间在原告对涉案房屋申请保全之后。证据材料4的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。 本院认为，原告提交的证据材料均具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信。被告苏永辉、许永芬提交的证据材料均具备真实性、合法性和关联性，能够互相印证，证明苏永辉、许永芬于2013年3月29日与海弘地产公司签订购房合同，向海弘地产公司购买了楚雄市开发区金色花园小区20幢1单元1002号房，于2013年3月14日向海弘地产公司支付了购房款140000元，2013年3月29日支付购房款323857元，海弘地产公司出具了购房发票给苏永辉、许永芬。许永芬向楚雄市不动产登记中心申请查询苏永辉、许永芬不动产信息，楚雄市不动产登记中心出具了楚雄市不动产登记信息查询结果告知书，查询结果为：无。 根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月29日，被告海弘地产公司（甲方）与被告苏永辉、许永芬（乙方）签订了《商品房购销合同》，将其开发的位于楚雄市开发区金色花园小区20幢1单元1002号房出售给苏永辉、许永芬。合同约定：“房屋总价款为463857元，乙方（苏永辉、许永芬）于2013年3月29全部付清房款463857元。甲方应于2014年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方缴清该套商品房所有购房款、专项维修基金、相关税费、设施配套费、办证费及其他相关费用，并出具合法有效的产权登记所需全部的相关资料后由甲方代办产权登记，甲方须在365个工作日内提交相关部门办理。乙方在规定时间内未交齐所需办证资料。则由乙方承担相关责任。……。”苏永辉、许永芬于2013年3月14日向海弘地产公司支付了购房款140000元，2013年3月29日支付购房款323857元，海弘地产公司出具了购房发票给苏永辉、许永芬。2016年3月3日苏永辉、许永芬缴纳了专项维修资金，2016年8月11日苏永辉、许永芬缴纳了契税，2016年8月12日缴纳了2014年6月至2016年5月的物管费生活垃圾费及预付电费。2019年8月12日，许永芬向楚雄市不动产登记中心申请查询苏永辉、许永芬不动产登记信息，楚雄市不动产登记中心出具了楚雄市不动产登记信息查询结果告知书，查询结果为：无。 2013年6月19日，被告海弘地产公司与原告中国银行楚雄州分行签订了《借款合同》，约定海弘地产公司向中国银行楚雄州分行借款120000000元，借款用途为用于金色花园项目建设，借款期限24个月；同日，海弘地产公司、茂林地产公司与原告签订了《共同还款协议》，被告茂林能源公司与原告签订了《质押合同》及《应收账款质押登记协议》，被告高群、李林海、李林涛、罗继梅与原告签订了《最高额保证合同》，约定茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅对海弘地产公司不能归还借款本息及全部损失承担连带保证责任。同日，海弘地产公司与中国银行楚雄州分行签订了《抵押合同》，约定海弘地产公司将坐落于楚雄经济开发区云机四厂南侧62805.81平方米的土地使用权抵押给中国银行楚雄州分行，抵押期限为2013年6月21日至2015年6月21日，2013年6月21日办理了楚他项（2013）第017号《土地他项权利证书》。贷款发放后，海弘地产公司未按约定支付利息及归还借款，茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅也未承担保证责任。原告向本院申请诉前财产保全并提起诉讼。2014年9月11日，本院作出（2014）楚中民保字第8号民事裁定，裁定对海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅所有的共计价值99940000元的财产进行冻结、查封，其中包含了苏永辉、许永芬向海弘地产公司购买的位于楚雄市开发区金色花园小区20幢1单元1002号房。原告诉海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅金融借款合同纠纷一案，经本院审理后作出（2014）楚中民二初字第81号民事判决书，经云南省高级人民法院二审审理后于2015年5月27日作出（2015）云高民二终字第107号民事调解书，双方达成调解协议：海弘地产公司于2015年8月31日前分四次偿还原告本金92850802.31元，利息6363396.91元；茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅自愿对海弘地产公司承担的借款本息的偿还责任承担连带清偿责任。因本院依据已发生法律效力的（2015）云高民二终字第107号调解书责令被执行人海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅履行调解书确定的义务，七被执行人仅履行了部分义务，本院于2015年9月5日作出(2015)楚中执字第126-23号执行裁定，裁定对此前已冻结、查封的被执行人的银行账户、土地、房屋、商铺、车库续行冻结、查封。苏永辉、许永芬得知其二人所购买的位于楚雄市开发区金色花园小区20幢1单元1002号房被查封后，向本院提出执行异议申请，认为其与海弘地产公司签订了《商品房购销合同》，按合同付清了购房款并已占有使用涉诉房屋，本院对涉诉房屋的查封不合法，请求解除查封。本院于2019年3月20日作出（2019）云23执异23号执行裁定书，认为苏永辉、许永芬提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定：中止对楚雄市开发区金色花园20幢1单元1002号房屋的执行。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1、本案的法律适用，即本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条之规定；2、被告苏永辉、许永芬对涉诉房屋享有何种权利，该权利是否足以排除强制执行，原告要求继续查封的诉讼请求是否能够成立。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的立法原意和第二十八条、第二十九条的条文内容，两条文均适用于申请执行的债权是金钱债权和买受人在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，不同之处在于：第二十八条是对“无过错不动产买受人物权期待权的保护”，第二十九条是对“房屋消费者物权期待权的保护”，第二十八条适用的范围比第二十九条更宽，是一般与特殊的关系。两条文属于选择适用关系，而非相互排斥关系，在法条竞合的情形下，应遵循以下步骤进行法律适用的选择：第一、由于第二十九条是特别规定，应当优先适用；第二、买受人不具备第二十九条排除执行的条件，而适用第二十八条可以排除执行的，可以适用第二十八条之规定。本案中，被告苏永辉、许永芬在本院对涉诉房屋查封前就已经与海弘地产公司签订了《商品房购销合同》，所购房屋用于居住且二人名下无其他用于居住的房屋，支付了全部购房款，《商品房购销合同》虽没有进行登记备案，但不存在合同无效的法定情形，也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。按照合同约定和《中华人民共和国合同法》的相关规定，苏永辉、许永芬有权要求海弘地产公司继续履行办理产权证的义务，只要合同正常履行，所有权的变更是顺理成章的事情，苏永辉、许永芬对涉诉房屋享有物权期待权。苏永辉、许永芬的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，本案应该适用该规定第二十九条。 海弘地产公司对涉案的位于云机四厂南侧的62805.81平方米土地享有国有建设用地使用权，并办理了建设工程施工许可证、商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据判断；……”的规定，可认定海弘地产公司对涉案的未登记的房屋享有权利，视为登记在海弘地产公司名下的商品房。海弘地产公司与原告中国银行楚雄州分行签订《借款合同》的同时与中国银行楚雄州分行签订了《抵押合同》，将上述房屋占用的国有建设用地使用权抵押给中国银行楚雄州分行，并办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，原告对上述房屋及土地均依法享有抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”同时该规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因第二十九条属于第二十七条的除外情形，故苏永辉、许永芬对涉诉房屋享有的物权期待权足以排除人民法院的强制执行，原告要求对涉诉房屋继续查封、执行的诉讼请求依法不能成立，不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告中国银行股份有限公司楚雄州分行的诉讼请求。 案件受理费8258元，公告费225元，合计8483元，由原告中国银行股份有限公司楚雄州分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 审判长  陈翠连 审判员  龚艳波 审判员  李发连 二〇一九年九月三日 书记员  张潇予