四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8698号 原告：四川省嘉丽来物业管理有限责任公司，住所地：成都市太升北路56-58号江信大厦25楼1号。 法定代表人：李进，总经理。 委托诉讼代理人：张传禹，男，系该公司员工。特别授权。委托诉讼代理人：李科，男，系该公司员工。特别授权。 被告：赵淑兰，女，1961年3月14日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：肖刚，男，系赵淑兰配偶。特别授权。 原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）与被告赵淑兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，依法由审判员李拥军独任审判，于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告嘉丽来物业公司的委托诉讼代理人张传禹、李科，被告赵淑兰及其委托诉讼代理人肖刚，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 嘉丽来物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.赵淑兰向嘉丽来物业公司支付物业服务费12830.97元、垫付的水费75.75元及物业服务费违约金3849元，合计16756.011元；2.案件受理费由赵淑兰承担。事实与理由：赵淑兰系齐力花园小区26-A-101的业主。嘉丽来物业公司与齐力花园业委会签订《齐力花园小区物业管理服务合同》，约定：嘉丽来物业公司为齐力花园小区提供物业服务，齐力花园小区业主和物业使用人应按合同约定足额缴纳物业服务费等相关费用；缴纳时间为每月（或季）10日至15日；逾期未交纳物业费的，应从逾期之日起，每日按欠费总额的3‰支付违约金。嘉丽来物业公司一直为齐力花园小区提供物业服务至本次诉讼也仍未离场。截止2019年6月末，赵淑兰共拖欠嘉丽来物业公司物业服务费12830.97元，按约定违约金达数万元，现嘉丽来物业公司酌情主张仅按其所欠物业费的30%违约金即3849元。嘉丽来物业公司为维护自身合法权益，特诉至法院。 赵淑兰辩称，1.嘉丽来物业公司要求补缴物管费的依据是与齐力花园签订的《齐力花园小区物业服务合同》、《齐力花园物业服务试用合同》，合同均已到期失效。其后与齐力花园未再签订有效的物管服务合同，起诉欠缴物管费无依据；2.对收费依据存疑，之前收费标准是0.80元/平方米·月，后涨至1.00元/平方米·月，涨价是自提价，属于嘉丽来物业公司的单方行为，涨价后就未再交纳物业费；3.未收到过嘉丽来物业公司的催收通知；4.嘉丽来物业公司没有如约履行合同，提供的物业服务存在重大瑕疵；5.赵淑兰主张先履行抗辩权，在嘉丽来物业公司纠正错误履约行为前，拒绝支付物业服务费。请求法院驳回嘉丽来物业公司诉讼请求。 经审理查明，2006年5月6日，齐力花园业主大会业主委员会与嘉丽来物业公司签订《齐力花园小区物业管理服务合同》，主要约定：多层住宅物业管理服务费按建筑面积0.80元/平方米·月标准，由嘉丽来物业公司向业主或物业使用人收取；合同期限自2006年5月1日至2011年4月30日止。 2012年7月18日，青羊区齐力花园第三届业主委员会（甲方）与嘉丽来物业公司（乙方）签订《齐力花园物业服务试用合同》，主要约定：1.乙方为齐力花园小区提供物业服务；2.乙方按房屋建筑面积向业主和物业使用人收取下列标准的物业服务费用：多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1.00元/平方米·月收取；3.业主或物业使用人逾期交纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金；4.城市生活垃圾处置费按国家相关规定执行（此项作为乙方代收代缴费用）；5.本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日止；6.本合同试用期满后，乙方通过对业主满意率的测评，如业主满意率双过半数通过，则试用期合格。试用期合格后甲、乙双方将另行签订正式物业服务合同。 赵淑兰系齐力花园小区26-A-101号住宅的所有权人，房屋坐落于青羊区苏坡乡金沙村五组，房屋建筑面积为154.59平方米。 庭审中，嘉丽来物业公司为证明其主张，出示了：1.齐力花园26-A-101欠费明细及代缴水费的票据，证明齐力花园26-A-101号住宅房的业主赵淑兰自2012年8月至2019年6月欠缴物业服务费12830.97元（83个月×154.59平方米×1.00元/平方米·月）、水费75.75元及违约金3849元（12830.97元×30%），合计16756.011元；2.工作照片、公司各个奖项照片、秩序维护员巡逻照片等，证明履行了物业服务职责，并得到嘉奖，服务质量优秀；3.业主大会照片，证明业主大会的终止，是业委会自身原因，与嘉丽来物业公司无关。 赵淑兰为证明其主张，向本院提交：1.业委会证明2份、齐力花园第五届业委会2018年工作总结、齐力花园2018年物业服务情况调查等，证明嘉丽来物业公司未尽管理职责；2.府南街道锦屏社区、居民委员会《关于要求嘉丽来物业公司正常履职的告知函》，证明嘉丽来物业公司一直阻止业主大会召开；3.嘉丽来物业公司承诺书，证明嘉丽来物业公司的续签情况；4.嘉丽来物业公司对业委会监管文函的反馈情况统计、业委会《关于催缴违规超额提取地面停车公共收益分成的函》、安保照片、报案记录、嘉丽来物业公司拒绝与业主以任何形式沟通等，证明嘉丽来物业公司未尽职责。 上述事实有齐力花园小区物业管理服务合同、齐力花园物业服务试用合同、欠费明细、税收发票、齐力花园第五届业主委员会的证明、关于要求补缴齐力花园公共收益的函、齐力花园2018年物业服务情况调查及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，赵淑兰系齐力花园小区26-A-101号住宅房的业主。齐力花园业委会与嘉丽来物业公司签订的《齐力花园小区物业服务合同》确已到期。2012年7月18日，嘉丽来物业公司与齐力花园第三届业委会签订《齐力花园物业服务试用合同》，合同试用期自2012年8月1日至2012年10月31日，后相继产生齐力花园第四届、第五届业委会，齐力花园第四届、第五届业委会未与嘉丽来物业公司签订新的物业服务合同。试用合同到期后，嘉丽来物业公司一直在为齐力花园小区提供物业服务，赵淑兰事实上接受了物业服务，视为双方存在事实物业服务关系，赵淑兰应向嘉丽来物业公司支付物业服务费，物业服务费标准参照《齐力花园物业服务试用合同》。赵淑兰辩称嘉丽来物业公司按房屋建筑面积1.00元/平方米·月收费标准收取物业服务费无依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定，可知只有法律、行政法规强制性规定或双方明确约定采用书面形式订立合同的情况下，若双方未订立书面合同，则合同不成立，而齐力花园业委会或赵淑兰均未与嘉丽来物业公司明确约定采用书面形式订立合同，且物业服务合同也非法律、行政法规强制性规定的需采用书面形式订立的合同。故赵淑兰主张《齐力花园物业服务试用合同》到期，没有可依据的现行有效的合同来约束其交纳物业服务费。本院不予支持。 赵淑兰以嘉丽来物业公司存在多种管理不善、未与业主沟通、未补缴公共收益等为由拒交物业服务费，应通过其他途径处理，但不能以拒交物业服务费的方式“维权”。如果赵淑兰以不缴纳物业服务费的方式“维权”，该行为将损害该小区已交物业服务费的业主的合法权益。 综上，赵淑兰应当支付嘉丽来物业公司物业服务费和水费，在赵淑兰对嘉丽来物业公司主张水费的数额未表示异议的情况下，本院对水费的费用予以确认。故赵淑兰应当支付嘉丽来物业公司自2012年8月至2019年6月的物业服务费12830.97元（83个月×154.59平方米×1.00元/平方米·月）及水费75.75元。 关于违约金。《齐力花园物业服务试用合同》于2012年10月31日到期后，齐力花园业委会与嘉丽来物业公司并未重新签订物业服务合同，对于嘉丽来物业公司要求赵淑兰承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、赵淑兰于本判决生效之日起十日内向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司支付自2012年8月至2019年6月的物业服务费12830.97元、水费75.75元，合计12906.72元； 二、驳回四川省嘉丽来物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费204元，减半收取为102元，由赵淑兰负担80元，四川省嘉丽来物业管理有限责任公司负担22元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李拥军 二〇一九年九月十七日 书记员  何韵琴