山东省汶上县人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0830执异59号异议人（案外人）:朱成庆,男,1979年12月7日出生,汉族,居民,住泰安市泰山区。申请执行人：宋翠平,女，1973年11月14日出生，汉族，居民，住汶上县。被执行人：路开旺（又名路则旺）,男,1973年11月2日出生，汉族，居民，住汶上县。申请执行人宋翠平与被执行人路开旺（2016）鲁0830执970号借款合同纠纷一案，在执行过程中，案外人朱成庆向本院提出了书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人朱成庆称，请求依法解除对异议人名下的泰安市泰山区福源嘉苑小区19号楼1单元1402室房产的查封，并立即终止对该房产的执行措施。事实与理由：一、泰安市泰山区福源嘉苑小区19号楼1单元1402室系异议人的合法财产，贵院不应对该财产采取查封保全措施。2015年12月7日异议人与涉案房产的开发商泰安市仁和房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，购买了该公司开发的位于泰安市泰山区福源嘉苑小区19号楼1单元1402室房产一套，即涉案房产，合同签订后，异议人即接照合同约定支付了全额购房款690410元，开发商亦给异议人开具了购房发票，并按照合同约定交付了涉案房屋。2015年12月8日，合同双方即到不动产登记部门进行了备案登记。因此，涉案房产属于异议人的合法财产，不应被贵院查封。二、《司法询价告知书》载明的内容与实际情况不符。《司法询价告知书》载明“现已委托山东产权交易中心对你有处分权的原登记在泰安现代利华环保设备有限公司名下位于山东省秦安市福源嘉苑小区19号楼1单元1402室。房产的价值进行司法询价”明显与实际情况不符，根据第一点所述，涉案房产属于异议人合法购得，亦于2015年12月8日在不动产登记部门进行了产权备案登记，那“路开旺”何来的处分权?并且根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现在房产备案登记在异议人名下，即异议人的合法财产，暂且不论涉案房产以前是否是在泰安现代利华环保设备有限公司名下，现在该房产既未登记在“路开旺”名下又未登记在“泰安现代利华环保设备有限公司”名下，贵院径直栽定查封异议人的涉案房产并且采取询价拍卖措施明显有违法律规定。三、异议人并非(2016)鲁0830执970号一案的被执行人，贵院执行异议人的合法财产无事实及法律依据。异议人并非上述执行案件的被执行人，异议人也不认识被执行人路开旺，异议人与该案无任何关系，对该案债务不承担任何责任。异议人购买涉案房产后即在该处居住至今，贵院在2017年2月9日查封时即应当了解到涉案房产并非登记在被执行人名下，与案件当事人无任何联系，而未实际到现场进行调查核实，而径直依据申请执行人的申请作出查封裁定查封异议人的房产，查封后亦未告知异议人，明显欠妥，也明显违反法律规定。四、异议人申请贵院解除查封措施，并终止对该房产的执行理由充分，贵院应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(-)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断;”涉案房产已于2015年12月8日即合同备案登记在异议人名下，明显系案外人的合法财产。退一步讲，即便“路开旺”对该房产享有处分权，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若于间题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的精神，1、异议人已在查封前即与开发商签订了合法有效的购房合同;2、异议人已按照合同约定支付了全额购房款;3、开发商已交付房产，且异议人在该房产已居住多年。4、涉案房产未办理产权登记系开发商消防验收不过关以及开发商相应税费未足额交纳所致，并非异议人的原因。因此，异议人的异议理由充分，足以排除执行。综上所述，异议人的异议理由充分，足以排除执行，请求依法解除对异议人名下的泰安市泰山区福源嘉苑小区19号楼1单元1402室房产的查封，并立即终止对该房产的执行措施。申请执行人宋翠平辩称，一、本案涉案房产流转经过。2011年被执行人路开旺因与另一案外人胡开征有民间借贷关系(该二案外人已经因经济犯罪被判刑)，胡开征将从泰安市仁和房地产开发有限公司抵账来的泰安市福源嘉苑小区19＃楼的10套房屋(含本案涉案房屋)抵账给路开旺，因涉及房屋限售政策，2011年12月24日，路开旺委托泰安现代利华环保有限公司以其公司名义与泰安市仁和房地产开发有限公司签订房屋预售合同，路开旺与泰安现代利华环保有限公司当日签订了委托书，约定由泰安现代利华环保有限公司代为持有泰安市福源嘉苑小区19＃楼的10套房。因路开旺在此之前向宋翠平大量借款共计440余万元，在宋翠平向路开旺催要借款的过程中，路开旺称没有现金，可以让宋翠平出售泰安市福源嘉苑小区19＃楼的10套房，所得售房款抵作欠款。于是2012年6月3日，路开旺向宋翠平丈夫开具委托书，让宋翠平丈夫陈红忠处理这10套房屋，并将泰安现代利华环保有限公司与泰安市仁和房地产开发有限公司签订的房屋预售合同文本共十套交给宋翠平，因这10套房屋涉及胡开征的非法吸收公众存款案被汶上县公安局查封，宋翠平无法对这10套房屋进行处置。2012年8、9月份，因路开旺与案外人魏保民在汶上县金都花园小区有门面房买卖纠纷，不能按约定向魏保民交付门面房，在魏保民一再催款的情形下，路开旺于是找到宋翠平，编造一个理由向宋翠平讨要了这10套房子的房号，又把这10套房子许给了魏保民，因为路开旺将房子许给宋翠平方在先，魏保民在事后了解到宋翠平有相关手续后，就把路开旺与其签订的委托书的时间向前提到2012年的1月1日(签订该委托时委托日期处是空白)。后来，魏保民又与案外人杨灿勾结，采取虚假诉讼的手段，骗取汶上县人民法院的强制执行，用本案的涉案房屋折抵虚假借款，执行到杨灿名下，异议人朱成庆如何占有该房产，答辩人不得而知，但异议人不可能从开发商处获得涉案房屋。二、关于异议人与被告泰安市仁和房地产开发有限公司是否签订房屋买卖合同及履行的问题，前面已经论述，涉案房产是开发商先抵账给路开旺，让泰安现代利华环保有限公司项名与泰安市仁和房地产开发有限公司签订的房屋预售合同，因杨灿与魏保民采取非法的虚假诉讼后，在汶上县人民法院发出协助执行通知书后转移给杨灿的现在杨灿与魏保民的民间借贷案因軎怕被追究责任已于2015年6月10日撤销，杨灿获取该房产已经没有任何法律依据。杨灿无权将该房转让给异议人，泰安市仁和房地产开发有限公司与异议人不可能发生真正的房屋买卖关系，故双方即使签订的房屋买卖合同也是无效的。综上所述，请求人民法院依法到泰安市仁和房地产开发有限公司及该房的网签部门调查核实该房的房屋预售合同签订经过及履行情况，驳回异议人的申请。本院查明，2016年4月5日，本院对原告宋翠平与被告路开旺民间借贷纠纷一案，作出了（2015）汶民一初字第2881号民事判决，判决：被告路开旺于本判决生效后十日内偿还原告借款4430000元及其利息（利息以4430000元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2015年8月24日起算至履行完毕之日止）。该判决生效后，宋翠平于2016年6月3日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出了（2016）鲁0830执970-1号执行裁定书，对泰安市泰山区福源嘉苑小区19号楼1单元1402室的房产进行了查封。另查明，异议人朱成庆为证明其异议主张向本院提交的证据有：①《商品房预售合同》一份，该认购书载明：泰安市泰山区福源嘉苑小区19号楼1单元1402室的房产的买受人为朱成庆。签署日期：2015年12月7日。②购房《收据》一份。收据载明：入账时间：2015年12月7日；交款单位：朱成庆；人民币：陆拾玖万零肆佰壹拾元；收款事由：房款19#-1-1402。收据中加盖有泰安市仁和房地产开发有限公司财务专用章。③其他《收据》一宗，该宗《收据》系载明收到朱成庆交付的配套房款、燃气、热力开口费等情况。该宗收据中均加盖有泰安市仁和房地产开发有限公司财务专用章。本院认为，建筑物、附属物的权属判断，在有权属登记的情况下，依登记确定；在没有权属登记的情况下，应当依照合同等证明财产权属或者权利人的证据来判断。本案中，异议人朱成庆虽向本院提交了涉案房屋的《商品房预售合同》及购房收据用于证明其为涉案房屋的实际权利人，但该购房收据并非正式发票，按照日常交易习惯，房屋购买人如全款购房，房屋开发商应向购买人出具正式购房发票，但异议人并未向本院提供购买涉案房屋的正式发票，同时对此异议人亦未作出合理解释。因此，本案异议人朱成庆的主张，不足以证明其即为涉案房屋真实权利人，故对异议人朱成庆要求解除对泰安市泰山区福源嘉苑小区19号楼1单元1402室房产的查封，并立即终止对该房产的执行措施的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人朱成庆的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王存政审判员  蒋建洲审判员  张 鹏二〇一九年九月二十七日书记员  李潇洒