北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初30955号原告:张骞，男，1982年6月26日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：岳迪，北京京云律师事务所律师。被告：北京碧辉苑物业管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区顺平西路东侧，统一社会信用代码91110113760942615H。法定代表人：朱雅仑，经理。委托诉讼代理人：邢玉梅，女，1969年9月30日出生，汉族，北京碧辉苑物业管理有限公司职员。被告：北京渔阳兴顺房地产开发公司，住所地北京市顺义区仁和镇新顺北大街东侧（纺织厂）**1-13，统一社会信用代码91110113102493467E。法定代表人：张健，总经理。委托诉讼代理人：曹智勇，北京市曹志勇律师事务所律师。二被告之共同委托诉讼代理人:王璐，北京市曹志勇律师事务所律师。原告张骞与被告北京碧辉苑物业管理有限公司（以下简称碧辉苑物业）、北京渔阳兴顺房地产开发公司（以下简称渔阳公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张骞及其委托诉讼代理人岳迪，被告碧辉苑物业之委托诉讼代理人邢玉梅，二被告之共同委托诉讼代理人王璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张骞诉称：原告自次承租人许言松处租赁北京市顺义区怡馨家园13号楼地下室东侧（以下简称涉案房屋）。被告为该商业用房业主。2018年8月8日晚，涉案房屋的市政排水管道崩裂，加之墙体、窗口向外流水、物业楼道长期积水，导致原告的台球厅被水淹没一千一百平米，水深至膝盖处。大房东王凯轶与被告的合同2018年8月14日到期。原告对涉案房屋属于合法占有使用，被告的设备漏水，导致原告用于经营的八英里台球俱乐部的财产被水泡而损毁，失去使用价值。因被告原因导致原告财产被损害，被告应当承担赔偿责任。综上，特诉至法院，请求判令：二被告连带赔偿漏水财产损失290300元、鉴定费15000元并负担本案案件受理费。被告碧辉苑物业与渔阳公司共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、关于主体问题：原告所签订的租赁合同的相对方是许言松，因此如果原告认为是出租方提供不合格房屋造成财产损害，应当以许言松为被告；原告如以财产损害赔偿纠纷提起诉讼，侵权人应当是房屋的所有权人。而被告不是该商业用房的业主。经查第三人系开发商，13号楼的全体业主是13号楼共同污水管道的所有人；原告如以物业合同纠纷提起诉讼，被告应当是碧辉苑物业，与渔阳公司无关。二、关于因果关系问题：造成污水管道漏水的主要原因是当日降水量太大，这种天灾属于不可抗力，被告无需就此承担赔偿责任。三、原告自身存在的过错问题：1.被告已出面通知原告搬离，但原告拒不搬离，存在过错。。地下空间存在安全隐患这是原被告都明知的事实，正是基于这种隐患的存在，2018年5月24日，根据政府相关部门的要求及碧辉苑物业公司定期检查的结果，碧辉苑物业到达现场书面要求原告立即停止营业、清退搬离。原告置之不理、拒不搬离，致使后来大雨致财产损害发生，原告就此存在重大过错；2.原告没有尽到管护义务，也存在过错。漏水管道在原告实际控制和使用之中，原告负有使用和看护义务。当漏水发生时，如果原告尽到看护义务，及时采取补救措施或者通知相关人员，也就不会存在后来的泡水事故，原告就此也存在重大过错；3.原告未尽到义务防止损失扩大，存在错过。2018年8月8日漏水事故发生后，如果原告及时搬出相关物品，也就不会造成更大的损失，原告应就该损失的扩大问题承担责任。综上，不同意原告方的全部诉讼请求。经审理查明：2015年8月15日，碧辉苑物业作为甲方与乙方北京万铭国际广告传媒有限公司（以下简称万铭公司）签订《13号楼地下室租赁合同》，约定由万铭公司承租位于北京市顺义区怡馨家园北区13号楼地下室总建筑面积980平方米作为经营场所，租期为1年。2016年8月15日，双方续签租赁合同，将租期顺延至2018年8月14日。2016年6月19日，王恺轶（万铭公司法定代表人）作为出租方与承租方许言松签订《房屋租赁合同》将上述地下室东侧租赁给许言松，租期自2017年1月1日至2019年12月31日，免租期2个月。2016年8月26日，许言松与张骞签订《房屋租赁合同》，约定由张骞承租上述地下室东侧，租期自2016年9月1日至2019年9月30日。张骞承租后在该处经营8英里台球厅。2018年8月8日，北京市顺义区降雨量非常大，张骞承租的地下室屋顶管道发生漏水，致其经营的台球厅被水浸泡产生财产损失。因协商不成，张骞于2018年10月25日将碧辉苑物业诉至本院，诉讼中，其申请追加渔阳公司作为共同被告参加诉讼。本案审理过程中，张骞申请就其因漏水造成的财产损失进行评估，经报请摇号确定，本院依法委托北京京港柏鉴资产评估有限公司进行评估。上述评估公司在组织双方当事人进行现场勘查后，出具了京港柏鉴评鉴字【2019】034号《资产评估报告》，评估结论为：漏水房屋财产及装修损失290300元。评估费15000元由张骞支付。该评估报告出具后，被告方对该评估报告持有异议，提出了两份异议书，北京京港柏鉴资产评估有限公司均进行了回复，并确认评估报告中漏水财产损失明细表中第12项吧台壁橱“6100元”属笔误，应为5100元；漏水装修损失明细表中第7项“竹包围墙体”属于笔误，应为“铲除原有墙面”。庭审中，经本院明确询问，碧辉苑物业陈述：涉案地下室由全体业主共有，由碧辉苑物业代管，碧辉苑物业收取的租金用来充作业主的专项维修基金，由碧辉苑物业掌握。上述事实，有当事人陈述、视频、照片、评估报告等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，张骞以财产损害赔偿纠纷为由提起诉讼，应当适用侵权法的相关规定。关于二被告是否应当承担赔偿责任的问题：渔阳公司系怡馨家园的开发商，碧辉苑物业曾陈述其替渔阳公司管理地下室，张骞一方才申请追加其为被告，但渔阳公司进入诉讼后明确表示渔阳公司仅系开发商，对涉案地下室并无产权，，地下室由业主共有后碧辉苑物业变更其陈述为“涉案地下室由全体业主共有，由碧辉苑物业代管”。本院认为，渔阳公司系涉案地下室所在小区的开发商，在无相关证据证实其系该地下室的产权人或管理人的情况下，本案中不宜由渔阳公司承担责任。碧辉苑物业主张其代全体业主管理地下室，但未就其对外出租行为系经业主同意并授权提交任何证据。碧辉苑物业作为将涉案地下室对外出租并获取收益的出租方，就涉案地下室负有相应的管理和维护义务，同时正如碧辉苑物业所述，，地下空间存在安全隐患，因此就涉案地下室碧辉苑物业作为出租方应当承担更严格的注意义务。现涉案地下室因漏水造成承租方财产损失，碧辉苑物业应当就此承担相应的赔偿责任。关于本案中是否有减轻、免除碧辉苑物业赔偿责任情节的问题：本案中，碧辉苑物业提交腾退通知、照片等用以证实其曾在2018年5月24日向张骞发出过腾退通知，张骞不认可通知书中的签字系其本人签字，经对比，该通知中的签名与张骞在诉讼中形成的签名确实存在较大差别，然而从照片看，签收人确系在八英里台球厅签收的该通知，应当可以确定碧辉苑物业确实曾就地下室清退问题向张骞一方发出过通知。但同时还应当考虑到，本案张骞系次承租人，其之前尚有两方承租人，碧辉苑物业未提交确实证据证实其已采取措施解决因租赁合同提前解除而产生的相关法律问题，因此其清退措施并不完善。漏水发生当时，北京地区正值雨季且漏水当天降水量很大，这一客观因素与地下室管道漏水确实存在一定的关系，应当予以考虑。漏水发生后，张骞作为涉案地下室的实际使用人，确实负有及时采取措施避免损失扩大的义务，但同时应当考虑到，涉案地下室经营的是台球厅，面积大、设备设施多，张骞即便采取措施，短时间内也无法找到足够大的场所来容纳上述设施设备。综和上述各种因素，本院酌情确定由碧辉苑物业对张骞因本次漏水产生的财产损失按照70％的比例承担赔偿责任。就张骞因本次漏水产生的财产损失金额问题，张骞已申请评估，经本院依法委托后，评估机构经组织双方现场勘查后已出具了评估报告，二被告对该评估报告持有异议，但未能就己方主张提交充分证据予以证实，因此就该评估报告，本院结合评估机构的答复意见予以采信，确定张骞的合理财产损失金额为289300元。鉴定费本院作为诉讼相关费用酌定负担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告北京碧辉苑物业管理有限公司赔偿原告张骞202510元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告张骞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5880元（已由原告张骞全部预交），由原告张骞负担1390元（已交纳），由被告北京碧辉苑物业管理有限公司负担4490元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费15000元（已由原告张骞全部预交），由原告张骞负担4500元（已交纳），由被告北京碧辉苑物业管理有限公司负担10500元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱建娜人民陪审员  吴立芹人民陪审员  郝金环二〇一九年九月二十六日法官 助理  梁 栋书 记 员  朱学佳