济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初1337号原告：山东金奥电子科技有限公司，住所地济南市历下区七家村**。法定代表人：韩庆云，董事长。委托诉讼代理人：庞宝山，男，该公司员工。委托诉讼代理人：徐静，山东齐鼎律师事务所律师。被告：山东永川科技有限公司，住济南市历城区二环东路**东环国际广场**。法定代表人：周全，董事长。委托诉讼代理人：马建民，男，该公司员工。委托诉讼代理人：金白水，山东千舜律师事务所律师。原告山东金奥电子科技有限公司（以下简称：金奥公司）与被告山东永川科技有限公司（以下简称：永川公司）合同纠纷一案，本院于2019年3月1××日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年4月22日、2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告金奥公司的委托诉讼代理人徐静、庞宝山，被告永川公司的委托诉讼代理人金白水、马建民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。金奥公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令永川公司支付拖欠金奥公司的购房款890万元；2.请求判令永川公司支付金奥公司违约金等共计1161万元，其后违约金计算至金奥公司全额受偿上述房款之日；3.本案诉讼费由永川公司承担。诉讼中，金奥公司变更第一项诉讼请求为：请求判令永川公司支付拖欠金奥公司的购房款8952445元。事实与理由：2011年8月16日，双方签订房产买卖合同，合同约定永川公司购买金奥公司开发建设的位于济南市××新区××与××远路××（××为××新区舜风路××）齐鲁文化创意基地9号楼3、4单元，该房产总金额为18952445元，永川公司在签订合同之日付款1000万元，剩余8952445万元，于合同签订后7个工作日内办理流动资金贷款，待办理完房产证后1××日内办理房屋抵押贷款。合同签订后至今永川公司仅支付了1000万元购房款，剩余款项至今未能办理流动资金贷款，经金奥公司多次催促也拒不交付。为维护合法权益，金奥公司诉至法院，请求判如所请。永川公司辩称，1.双方在2011年8月16日签订房产买卖合同后，购买房屋的款项已经全部付清，其中1000万元资金转账，剩余部分以工程款折抵房款，永川公司依约履行了付款义务，并未违约，也不存在向金奥公司支付违约金的情况。2.按照双方签订的合同约定，即金奥公司在起诉状中的陈述，该房产买卖合同第五条付款方式及期限，其中的第二项约定，剩余百分之五十的房款应在本合同签订后七个工作日内，办理流动资金贷款，也就是应当在2011年8月26日付清全款，如果按照这个合同约定的付款时间及义务，金奥公司提出的诉讼请求以明显超出民法总则规定的诉讼时效的规定。3.该房产买卖合同剩余房款是以双方均有关联的北京蓝特恒信科技有限公司（以下简称：蓝特公司）与金奥公司签订的金奥创意园弱电工程施工合同工程款（合同总价：8948628元）来折抵永川购买的剩余房款，因此，金奥公司方在购房合同签订后至今七年多的时间内，均未就房款是否付清向永川公司提出任何主张。4.2011年12月1××日，双方签订委托租赁合同，这是在双方房款已付清、房屋已交付的情况下签订的房产所有方即永川公司委托金奥公司将房屋出租获益的行为。5.在双方因为委托租赁合同纠纷产生纠纷后，金奥公司曾经在2017年5月以请求法院确认房产买卖合同无效为由向高新法院提起诉讼，也未以永川公司拖欠房款为由按照合同约定来解除合同。基于上述理由，请求法院依法驳回金奥公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月16日，金奥公司(出卖人)与永川公司(买受人)签订《房产买卖合同》一份，约定出卖人以出让方式取得位于济南××新区××与××远路××处，编号为010202028的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为(高新)国用(2005)第0100056号规划用地许可证号(2004)鲁01-高新-28;建设工程规划许可文件:济南市规划局济规法[2009122]号、济南市规划局济规法[20112]号。该块用地规划用途为工业用地，土地证号:(高新)国用(2005)第0100**出卖人经批准，在上述地上建设产业园区，现定名【齐鲁文化创意基地】。买受人已对所购房产的项目建设依据和建设现状进行了充分了解，买受人所购房产为第9幢3、4单元，该房产用途为工业用房，属框架结构，建筑层数6层，，地上建筑面积共426273平方米。按建筑面积计算，该房产1-5层单价为4100元/m，六层单价为61××0元/m，该房产总额为18952445元，买受人应在签署本合同之日向出卖人支付总房款的50％，即10052445元，剩余50％房款8900000元在本合同签订后7个工作日内办理流动资金贷款，待办理完房产证1××日内办理房屋抵押贷款。永川公司先后支付了房款1000万元。另查明，2011年12月1××日永川公司（委托方、甲方）与金奥公司（受托方、乙方）签订《委托租赁合同》，甲方委托乙方出租的房屋为甲方购买的济南市高新区舜风路101号“齐鲁文化创意基地”9号楼3单元、4单元。永川公司曾于2016年3月8日就其与金奥公司之间的委托合同纠纷向本院提起诉讼，要求1.判令金奥公司《委托租赁合同》违约。2.将济南市舜风路101号“齐鲁文化创意园”9号楼3单元、4单元的房屋返还永川公司，同时移交房屋产权与房屋租赁、使用的全部资料。3.金奥公司支付租金3180467元，并支付延期付款期间利息382000元（截止2016年2月29日）并支付至实际支付房屋租金之日止。4.判令金奥公司支付实际收取的201××年1月1日后的房屋租金。本院于2016年11月22日作出（2016）鲁0191民初527号民事判决书，判决：一、金奥公司支付永川公司租金3180467元；二、金奥公司支付永川公司支付逾期付款利息（以租金3180467元为基数，自2016年3月8日起至实际付清支付止按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）；三、驳回永川公司的其他诉讼请求。后金奥公司不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉。该院于2017年6月14日作出（2017）鲁01民终1365号民事判决书，判决：一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初527号民事判决；二、金奥公司支付永川公司租金834286元；三、金奥公司支付永川公司逾期付款利息（以租金834286为基数，自2016年3月8日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）；四、驳回永川公司的其他诉讼请求。后永川公司不服该二审判决，向山东省高级人民法院申请再审。该院于2019年1月18日作出（2018）鲁民再11××7号民事判决书。再审认为“永川公司与金奥公司所签订的《委托租赁合同》，名为委托实为售后包租合同”，判决：一、撤销山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终1365号民事判决；二、维持山东省济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初527号民事判决。2017年5月5日，金奥公司因与永川公司确认合同无效纠纷向本院提起诉讼，要求确认金奥公司与永川公司于2011年8月16日签订的《房产买卖合同》无效。本院于2017年12月24日作出（2017）鲁0191民初1142号民事判决书，判决驳回金奥公司的诉讼请求。金奥公司不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉，该院于2018年5月1××日作出（2018）鲁01民终2292号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。诉讼中，永川公司称案涉房产的剩余房款是以双方均有关联的蓝特公司与金奥公司签订的金奥创意园弱电工程施工合同工程款（合同总价：8948628元）来折抵的。提交永川公司（甲方）与案外人蓝特公司（乙方）于2010年12月3日签订的《金奥工程款协议》、金奥公司（甲方）与蓝特公司（乙方）于2011年8月22日签订的《金奥创意园弱电工程施工合同》及《金奥创意园弱电系统汇总表》、与山东嘉恒房地产开发有限公司员工王晨的通话录音及蓝特公司于2011年8月22日、2016年3月8日出具的出具《情况说明》。《金奥工程款协议》中约定甲方同意垫付乙方为金奥电子施工的材料费、人工费等，乙方同意工程决算后全额工程款用于抵扣甲方在该园区的购房款。《金奥创意园弱电工程施工合同》第六条第三项约定，乙方接受以园区内房产冲抵工程款项，并建议在乙方选定房子的基础上一次性扣除房款，最后以决算价格为依据进行多退少补。2011年8月22日蓝特公司出具的《情况说明》载明：蓝特公司与永川公司系关联公司，两公司的股东互相持股。蓝特公司与金奥公司亦系关联公司，两公司的股东互相持股。蓝特公司在2010年3月承接了“金奥创意园”弱电工程（总价款8948628.00元），在2011年8月22日签订“金奥创意园弱电工程施工合同”时，该工程实际已竣工交付。该合同第六条第三款约定：蓝特公司接受以园区内房产冲抵工程款项，并建议在乙方选定房子的基础上一次性扣除房款。2011年8月16日永川公司与金奥公司签订“房产买卖合同”（总价款18952445.00元），之后2011年8月22日的“金奥创意园弱电工程施工合同”的第六条第三款约定的“以园区内房产冲抵工程款项”即指该“房产买卖合同”的房产（蓝特公司也与永川公司签订相应协议结账）；即截止到2011年8月22日永川公司已付房款为：转账资金三笔合计壹仟万元、工程款抵房款8948628.00元，合计18948628.00元。当时三家公司已经确认按照上述方案，永川公司已向金奥公司付清全部购房款。2016年3月8日蓝特公司出具的《工程情况说明》，载明：由北京蓝特恒信科技有限公司承建的金奥创意园弱电系统工程已经严格按照合同约定按期分七个子系统交付甲方使用。电视监控系统、园区安防系统、综合布线系统、有线电视系统、停车场管理系统、电子巡更系统、室外管网和施工系统(系统总报价8948628)都按期报给甲方进行结算由于该工程已实际交付使用，该施工合同中涉及的以工程款抵房款(山东永川科技有限公司购买的金奥创意园9号楼3、4单元)，业已将房屋交付永川公司，三方(永川公司、金奥公司、北京蓝特)已确认，工程款和购房款都已结清。金奥公司称其与蓝特公司的工程已经竣工，但未支付过工程款，原因是金奥公司的上级公司山东嘉恒房地产开发有限公司与中国联合网络通信有限公司济南市分公司及蓝特公司三方曾于2009年签订《通信工程建设合作及服务协议书》，约定由联通公司向蓝特公司结算工程款，该结算方式与金奥公司无关。提交《通信工程建设合作及服务协议书》复印件及《补充合作协议书》原件。本院认为，金奥公司与永川公司签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。本案焦点问题应为永川公司的房款是否已全部支付完毕。本案中，案涉房款总金额为18952445元，永川公司在案涉合同签订前后已先后支付了房款1000万元。永川公司辩称剩余房款是以蓝特公司与金奥公司之间的金奥创意园弱电工程施工合同工程款来折抵的，提交了《金奥工程款协议》、《金奥创意园弱电工程施工合同》、《情况说明》等证据。通过上述证据并结合金奥公司与永川公司之间的数次涉案纠纷的审理情况可以看出，就案涉房产永川公司先后支付了房款1000万元，金奥公司将案涉房产交付了永川公司，后双方就案涉房产达成了《委托租赁合同》，并因该租赁合同的租金问题产生了数次诉讼，但在该数次诉讼过程中，金奥公司从未提及永川公司尚欠剩余房款的问题，亦未就永川公司拖欠剩余房款要求解除合同，自双方签订买卖合同至今已达八年之久，金奥公司怠于行使权利的行为明显不符合常理。金奥公司自认其未向蓝特公司支付过工程款，蓝特公司作为金奥公司的债权人，与永川公司达成债权转让协议，将其对金奥公司的债权折抵永川公司的剩余房款，并未违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。虽金奥公司称其对永川公司与蓝特公司之间达成的工程款折抵协议不知情，但永川公司在本案中已向金奥公司告知了折抵协议的内容，应视为债权转让已通知金奥公司。且根据永川公司提交的与山东嘉恒房地产开发有限公司的员工王晨的通话录音可知，王晨对于工程造价折抵房款及房款已结清已作出了明确陈述。综上，永川公司已不再拖欠金奥公司的房款。故金奥公司要求永川公司支付剩余房款的诉讼请求本院不予支持。金奥公司虽称其对蓝特公司无结算义务，提交了《通信工程建设合作及服务协议书》复印件及《补充合作协议书》原件，但该证据与《金奥创意园弱电工程施工合同》系相互独立的合同，不能证实其主张，故本院对金奥公司的该辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规规定，判决如下：驳回原告山东金奥电子科技有限公司的诉讼请求。案件受理费144350元，减半收取72175元，保全费5000元，共计77175元，由原告山东金奥电子科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  梁猛二〇一九年九月七日书记员  裴静