贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民再19号再审申请人（原审原告）：贵阳檀溪谷物业管理有限公司，住所地：贵阳市云岩区瑞金北路75号17层。法定代表人：何冰莹，职务：董事长。委托诉讼代理人：司明，该公司员工。被申请人（原审被告）：王禹琨，男，1993年4月7生，汉族，现住贵阳市云岩区。再审申请人贵阳檀溪谷物业管理有限公司因与被申请人王禹琨物业服务合同纠纷一案，不服本院(2018)黔0103民初8817号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月4日作出（2019）黔0103民申1号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人贵阳檀溪谷物业管理有限公司的委托诉讼代理人司明、被申请人王禹琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵阳檀溪谷物业管理有限公司申请再审称，(2018)黔0103民初8817号判决中对被申请人应缴纳的2015年12月4日至2016年12月4日期间的物业管理费1.5元/平方米/月X122.85平方米X12月=2211.3元的物业管理费给予被申请人扣减50%的物业管理费，即1105.65元，该判决与当事双方签订的《前期物业服务协议》和国家相关法律法规不符，故请求再审撤销原审判决中给予被申请人扣减50%的年物业管理费的判决，判决被申请人王禹琨全额向贵阳檀溪谷物业管理有限公司缴纳其欠交的2015年12月4日至2018年12月4日的物业管理费6633.9元和承担诉讼费。事实及理由:1、被申请人至入住檀溪谷小区其房屋以来每年一到交物业管理费时间总是以各种理由从未准时交过物业管理费，曾经于2015年因未交物管费就被檀溪谷物业起诉过。2、被申请人与再审申请人签订的《前期物业服务协议)第二条第五项明确约定:物业公司协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，维护小区安宁，物业服务企业仅是配合协助公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作，但不含业主人身和室内财产保险和保管责任。根据(前期物业服务协议》我公司安排人员对小区公共区域进行24小时值班和巡逻。在此事件中，被申请人家中门窗和单元门门禁均完好无损，物业公司只对公共区域巡视，按物业合同约定不对业主室内财产进行保险和保管责任。3、被申请人所提供三桥派出所出具的证明损失物品价值情况，是被申请人自己报案所称，被告人未提供被盗物品发票、收据等原始证明材料，无事实依据，只是被申请人的一面之词，缺乏证据，在本案中，三桥派出所出警警员在事发后在我物业公司监控室连续两天调取相关监控视频均未发现案发时间段有嫌疑人或车辆进出，我们对被申请人反映的被盗情况持有怀疑，因该案派出所尚在侦破之中，本案真实情况三桥派出所无法确定。4、云岩区人民法院和市中级人民法院在宣判类似案件上已有多次判决的案例，如云岩区人民法院的(2018)黔0103民初3531号判决，云岩区人民法院的(2014)云民一(一)初字第31号判决、(2014)云民一初字第293号判决、市中级人民法院的(2018)黔01民终7025号判决、(2014)筑民二(商)终字第680号判决，希望再审对本案作出公正的判决。王禹琨辩称，我家被盗的时候，物业和警察都来看过的，但是物业没有作为。我不同意撤销原来的判决，原来的判决是正确的。2015年发生盗窃，当时门是开着的，小区的安保人员，没有尽到责任，放无关人员进楼栋，危及我们业主的财产安全和人身安全。物管没有履行到物管协议中的职责，小区公共安全都不能保障，更不可能保障我们业主的安全。贵阳檀溪谷物业管理有限公司向本院起诉请求：要求被告向原告全额缴纳从2015年12月4日至2018年12月4日所欠物业管理费和本案的诉讼费、违约金等共计7668.8元（柒仟陆佰陆拾捌元捌角整）。本院原审认定事实：原告是位于贵阳市云岩区××街××号“檀溪谷”小区物业服务企业，被告是该小区翰苑组团1栋1单元17层1号房(建筑面积122.85平方米)业主。2012年9月9日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、违约责任等，其中物业服务费用约定为住宅(电梯房)1.5元/m，首次缴纳物业管理服务费的时间以开发商按《商品房买卖合同》约定通知缴费的第31天起计算，甲方办理接房入住时，须缴纳一年的物业管理服务费，满一年后物业管理服务费至少每季度缴纳一次，每季度首月5日之前缴纳。并约定甲方(被告)不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方(原告)有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按所欠管理费的5%交纳滞纳金。协议签订后，原告开始提供物业服务，被告未向原告缴纳2015年12月4日至2018年12月3日的物业管理服务费。庭审中，原告陈述其家中2015年上半年被盗。被告陈述，我方人员到场时没看出现场有被盗的痕迹，公安机关调取监控时并未发现异常。本院原审认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本案中，原、被告双方于2012年9月9日签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效协议，原、被告双方均应按该协议履行自己义务。原告对被告所在的房屋进行了物业管理工作，被告已实际获得了原告提供的物业服务，被告理应向原告缴纳物业管理服务费，原告现向本院起诉要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告辩称其家中被盗，原告在公共秩序维护方面存在的问题，原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未交纳物业服务费的情况下仍对小区提供物业服务，保障该小区的正常运转及日常维护，可以认定原告已履行了物业服务合同的主要义务，被告以此为由拒绝交纳物业服务费依据不足。被告从2015年12月4日至2018年12月3日应缴纳的物业管理服务费为1.5元/月/㎡×122.85㎡x36个月=6633.9元，鉴于2015年被告家中被盗，原告未尽到维护公共秩序的义务，本院酌情对被告应缴纳的2015年12月4日至2016年12月3日期间的物业管理服务费1.5元/月/㎡x122.85㎡x12个月=2211.3元中的50%，即1105.65元予以扣减，故被告应缴纳的物业管理服务费为6633.9元-1105.65元≈5528.3元，对于原告诉请被告支付物业管理服务费未超出上述金额的部分，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，仍需不断提高改进，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，本院原审判决如下:一、被告王禹琨于本判决生效之日起十日内向原告贵阳檀溪谷物业管理有限公司支付2015年12月4日至2018年12月3日期间的物业管理服务费5528.3元;二、驳回原告贵阳檀溪谷物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王禹琨负担(该款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并支付给原告)。原审判决为终审判决。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2012年9月9日，王禹琨与贵阳檀溪谷物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用，违约责任等，其中第二条第五款第一项约定：“物业服务企业仅是配合协助当地公安机关监控和巡视等秩序维护工作（但不含业主人身和室内财产保险及保管责任）。”协议签订后，贵阳檀溪谷物业管理有限公司开始提供物业服务，王禹琨缴纳物管费。2015年上半年，王禹琨称家中被盗并报警，但无公安机关立案侦查及王禹琨被盗财产损失的证据。自2015年12月4日起王禹琨拒绝缴纳物业管理服务费。本院再审认为,《前期物业服务协议》合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应遵守。王禹琨称家中被盗应另行向贵阳檀溪谷物业管理有限公司单独主张损害赔偿，而不得以此为由拒缴物业管理服务费。王禹琨称物管没有履行物业协议中的职责，未提供充分证据证明，也未能举证充分证实其家中被盗确属贵阳檀溪谷物业管理有限公司过错所致。原审以“鉴于2015年被告家中被盗，原告未尽到维护公共秩序的义务，本院酌情对被告应缴纳的2015年12月4日至2016年12月3日期间的物业管理服务费1.5元/月/㎡x122.85㎡x12个月=2211.3元中的50%，即1105.65元予以扣减，故被告应缴纳的物业管理服务费为6633.9元-1105.65元≈5528.3元”判决不当，再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下:一、撤销本院(2018)黔0103民初8817号民事判决第一项即：被告王禹琨于本判决生效之日起十日内向原告贵阳檀溪谷物业管理有限公司支付2015年12月4日至2018年12月3日期间的物业管理服务费5528.3元;二、维持本院(2018)黔0103民初8817号民事判决第二项即：驳回原告贵阳檀溪谷物业管理有限公司的其余诉讼请求。三、王禹琨于本判决生效之日起十日内向贵阳檀溪谷物业管理有限公司支付2015年12月4日至2018年12月4日物业管理费6633.9元。如果未按本判决指定的期问履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费人民币50元，减半收取25元由王禹琨承担(该费贵阳檀溪谷物业管理有限公司已预交，王禹琨于履行上述判决时直接付给贵阳檀溪谷物业管理有限公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交服本，上诉于贵阳市中级人民法院。审 判 长  杜祖强审 判 员  丁鲁黔人民陪审员  邓 萍二〇一九年九月十七日书 记 员  龚美满