四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川03民终1346号上诉人（原审被告）：邓绪成，男，汉族，1947年3月21日出生，户籍地为四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：张传宗，四川悬衡知平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁淑芳，女，汉族，1948年1月18日出生，户籍地为四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：杨秀英，四川悬衡知平律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李富裕，男，汉族，1977年7月2日出生，户籍地为四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：何进，自贡市大安区便民法律服务所法律工作者。上诉人邓绪成、梁淑芳因与被上诉人李富裕房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2019）川0304民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邓绪成的委托诉讼代理人张传宗、上诉人梁淑芳的委托诉讼代理人杨秀英、被上诉人李富裕及其委托诉讼代理人何进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓绪成、梁淑芳上诉请求：1.撤销原判，予以改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.确认涉案房屋归上诉人所有；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.原判认定事实不清。上诉人从来没有打算出让房屋，也没有与被上诉人协商房屋买卖，是基于好心让被上诉人父子借住；几年后，被上诉人自书一张条子让上诉人签名，上诉人系文盲不识字，写了自己的名字；上诉人没有收到过购房款，也没有将《村镇房屋所有权证》交给被上诉人，本案不存在房屋买卖关系；2.案涉房屋买卖协议不成立。该协议不具备合同主要条款，双方16年多没有履行房屋买卖变更登记，上诉人梁淑芳与被上诉人之间没有房屋买卖的合意；3.原判适用法律不当，不符合《合同法》、《民法总则》关于合同、民事行为生效要件；《村镇房屋所有权证》证明涉案房屋是上诉人所有。李富裕辩称，1.驳回二上诉人的诉讼请求，维持原判；2.上诉人的上诉事实是歪曲的，虚假的。客观事实是2002年签订协议时被上诉人在该房已经居住1、2年，上诉人要出售房屋时与被上诉人签订的卖房协议，在一审时二上诉人没有证据证明受到威胁，一审中被上诉人提供的录音资料及证人证言对买房情况进行了作证，是双方真实意思表示。被上诉人支付了600元钱，上诉人也交付了房屋，上诉人将房屋使用权证交与了被上诉人，因邓绪成要办理其他事情把房产证拿走了一直没交还给被上诉人。一审认定的事实和被上诉人提供的证据说明买房的真实性；3.一审适用法律正确，上诉人与被上诉人是同组村民，是同一集体经济组成成员，房屋买卖是法律允许的。请求驳回二上诉人的上诉请求。李富裕向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告李富裕与被告邓绪成于2002年10月4日签订的卖房协议合法有效，坐落于自贡市大安区大山铺镇永和村**房屋归原告所有；2.二被告协助原告办理房屋产权过户手续；3.本案诉讼费由被告承担。一审庭审后,原告李富裕自愿撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：被告邓绪成与被告梁淑芳于1968年11月20日登记结婚。被告邓绪成系原告李富裕的舅舅。原、被告原均系自贡市大安区大山铺镇永和村**村民，后因政府征地拆迁，现已迁入城镇户籍。被告邓绪成在自贡市大安区大山铺镇永和村X组（现已更名为江姐村）曾有自建土木结构房屋三间、石木房屋1间，并于1996年9月17日取得了该房屋的《村镇房屋所有权证》。原告在得知同组的舅舅邓绪成欲出让房屋后，遂与其进行房屋买卖的协商，并最终达成了将登记于被告邓绪成名下、坐落于自贡市大安区大山铺镇永和村**、产权证号为自大府权字第30XXXXXX号的房屋作价600元转让给原告的一致意见。原告在向被告邓绪成支付了房屋价款600元后，与被告邓绪成于2002年10月4日签订《卖房协议》一份，载明：“自贡市大安区大山铺镇永和村X组邓绪成现有住房五间，因年岁已高，现迁居鸳鸯乡陈贵之家，所以决定将永和村X组住房卖给其侄李富裕。经双方商定为现金600元（人民币大写陆佰元正）现全部付清，此协议一共两份，双方签字生效。”被告邓绪成与原告李富裕分别在卖方、买方一栏签名。签订协议后，被告邓绪成将房屋集体土地建设用地使用证（土地证号：大集建1993字第**）原件交由原告保留，二被告即迁出该房屋居住，原告与其父亲在该房屋居住至今，该房屋至今未办理过户登记。自贡市大安区大山铺镇江姐村村民委员会于2019年4月8日出具《证明》一份，证明原告李富裕在该村至今未修建房屋，也无所有权登记房屋。另查明,结婚登记档案上记载的“邓锡成”、集体土地建设用地使用证上记载的“邓细成”与被告邓绪成系同一人。一审法院认为：其一，涉案房屋的相关权利证书均登记为被告邓绪成，根据物权的公示公信原则，被告邓绪成是当然的物权权利人，原告有法定理由信赖相关权利证书所显示的权利人系有权处分；其二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，二被告在涉案房屋出卖给原告之前一直居住在该房屋，原告购买房屋并入住至今已16年有余，在此期间，被告梁淑芳从未提出过异议，故被告梁淑芳辩称不知情，与常理不符，该院对其辩称理由不予采信。综上，原告与被告邓绪成签订的卖房协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照诚实信用原则，按照合同约定履行各自的义务。故原告诉请确认其与被告邓绪成于2002年10月4日签订的《卖房协议》合法有效的主张于法有据，该院予以支持。关于原告要求确认涉案房屋归其所有的请求，现涉案房屋所在的农村集体经济土地涉及征占拆迁，相关当事人更应当践行诚实信用原则，只能在忠于事实的前提下合理合法地争取自己的可得权益。二被告辩称未收到房屋价款，但被告邓绪成签名的《卖房协议》上明确载明价款已全部付清，故被告辩称未收到房款与查明的事实不符，该院不予采信。原告已按照合同约定支付完清房屋价款，履行了全部合同义务，据此应当享有合同权益，即享有合同标的房屋的权益,故原告诉请坐落于自贡市大安区大山铺镇永和村X组、现登记于被告邓绪成名下、产权证号为自大府权字第30XXXXXX号的房屋归原告所有的主张于法有据，该院予以支持。关于被告提出本案已过诉讼时效的主张，我国法律规定的诉讼时效期间适用的是债权请求权，而原告主张确认合同有效其性质为形成权，主张房屋归其所有的主张，属于物权请求权，均不适用诉讼时效的规定，故对被告辩称本案已过诉讼时效的抗辩理由，该院不予采信。原告李富裕自愿撤回第二项诉讼请求，系其对权利的自行处分，不违反法律规定，该院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）第十七条第二项、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告李富裕与被告邓绪成于2002年10月4日签订的《卖房协议》合法有效；二、现登记于被告邓绪成名下、坐落于自贡市大安区大山铺镇永和村**、产权证号为自大府权字第30XXXXXX号的房屋归原告李富裕所有。案件诉讼费525元，由被告邓绪成、梁淑芳承担。本案二审期间，二上诉人提交以下三组新证据：第一组，邓绪成住院病历复印件6页，拟证明他年老多病及李富裕于2018年11月13日上午去鸳鸯乡陈贵之家，趁邓绪成严重疾病之机录音，录音是不能作为证据使用。第二组，大安区政府拆迁办的《征收土地地上附着物、建（构）筑物调查核算表》复印件2页和《征收土地地上附着物、建（构）筑物补偿核算表》复印件1页，拟证明政府拆迁办依据产权证认可涉案房屋归邓绪成与梁淑芳所有，证明区政府拆迁办已将邓绪成与梁淑芳作为涉案房屋拆迁户，已经对邓绪成与梁淑芳被拆迁的涉案房屋的部分建筑及电表、水表核实补偿。第三组，镇政府的《大安区被征地农民参加基本保险告知书》复印件2页，自贡市大安区社会保险事业局的《自贡市企业职工养老保险月基本养老金核算表》复印件2页，拟证明政府已经将邓绪成与梁淑芳作为涉案房屋村民小组集体土地征收，证明政府将邓绪成与梁淑芳作为拆迁补偿安置户，已经将邓绪成与梁淑芳农转非，间接证明政府不认可涉案房屋买卖。被上诉人李富裕的质证意见为，对第一组证据的关联性有异议，与本案无关，是为了证明17年录音的时候邓绪成生病，被上诉人提供的录音是17年11月13日，病例是18年9月的；第二组证据调查核算表和补偿核算表没有任何相关部门盖章，三性均有异议。假设真实性合法，也不能证明其证明目的。案涉房屋拆迁办还没有对其进行处理；第三组证据与本案无关，没有关联性。被上诉人李富裕提交了两张照片，拟证明案涉房屋还没有被拆迁。二上诉人的质证意见为，对真实性合法性无异议，对关联性有异议，不能证明买卖关系存在，不能证明房子卖了。对双方提交证据的真实性本院予以确认，对于关联性和所要证明的内容，本院将结合查明事实予以综合认定。本院二审查明事实与一审一致，依法对一审查明事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.邓绪成和李富裕之间是否存在房屋买卖关系；2.案涉房屋的归属。关于邓绪成和李富裕之间是否存在房屋买卖关系的问题。上诉人主张其从来没有打算出让房屋，也没有与被上诉人协商房屋买卖，《卖房协议》不具备合同主要条款，双方16年多没有履行房屋买卖变更登记，故不存在房屋买卖关系。邓绪成和李富裕于2002年10月4日签订的《卖房协议》，虽不具备房屋买卖合同的完整格式，但能反映出邓绪成将其永和村X组的住房五间卖与李富裕，购房款为600元的内容，且邓绪成作为成年人在《卖房协议》上签字确认。结合该协议签订的时间在17年前，双方当时均为村民，对订立合同的认知程度有限，故本院认为，该《卖房协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方之间的买卖关系成立。关于案涉房屋的归属问题。双方应按照《卖房协议》的约定履行各自的合同义务，从协议内容看，购房款600元李富裕已全部付清，其合同义务已履行完毕，故对于李富裕主张案涉房屋归其所有的诉求应得到支持。邓绪成认为其没有收取600元购房款的意见与查明事实不符，本院不予采纳。上诉人梁淑芳认为其与被上诉人之间没有房屋买卖的合意，但因案涉房屋的相关权利证书均登记在邓绪成名下，李富裕有理由相信邓绪成可以对其所有的房屋进行处置，且梁淑芳在李富裕购买房屋入住10多年从未提出过异议，不符常理，故对梁淑芳的上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人邓绪成、梁淑芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人邓绪成、梁淑芳负担。本判决为终审判决。审判长  黄绚丽审判员  周玉萍审判员  曾伟贤二〇一九年九月十九日书记员  何小雪