河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初3766号原告（反诉被告）：李方方，女，汉族，1982年4月8日出生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王丹，河南豫洛律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：洛阳慕尔美容服务有限公司，住所地洛阳市西工区观风路**院**102。法定代表人：董子兴，该公司总经理。被告（反诉原告）：董子兴，女，汉族，1985年3月20日出生，住洛阳市涧**。二被告共同委托诉讼代理人：卢伟，河南永晖律师事务所执业律师。二被告共同委托诉讼代理人：周卫东，河南永晖律师事务所执业律师。原告（反诉被告）李方方诉被告（反诉原告）洛阳慕尔美容服务有限公司（以下简称慕尔美容公司）、董子兴合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李方方的委托诉讼代理人王丹，被告（反诉原告）董子兴同时作为慕尔美容公司的法定代表人与其委托诉讼代理人卢伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李方方向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告的转让费1000000元及利息（利息按照年息6%自2017年12月7日计算至实际履行之日，暂计60000元）；2、判令二被告支付原告房租174800元及利息（房租暂计算至2019年5月7日，利息按照年息6%自2018年6月31日计算至实际履行之日，暂计8740元）；3、由被告承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费。事实及理由：2017年12月6日，原告投资的洛阳市蓝派鼎冠美发有限公司（以下简称蓝派公司）与案外人李建设签订了一份《房屋租赁合同》（实际为续租），李建设把其所有的位于洛阳市西工区观风路8号的房屋出租给蓝派公司，董子兴在合同上签字。因原告系蓝派公司的实际投资人。同日，原告、李建设、蓝派公司三方签订了一份《三方协议》约定在上述租赁合同的租期内，原告及蓝派公司可在上述租赁期内与第三方合作经营，并允许第三方在租期内使用上述房屋。同日原告又与董子兴签订了《转让协议》一份，约定原告把洛阳市西工区滨河路水榭王城门面房的蓝派之星二楼营业面积内所有的装饰物品、家具、仪器等物件全部转让给被告所有，被告支付原告转让费1300000元，被告支付300000元转让费及六个月房租后，剩余转让费及房租一直未支付。另外，2017年9月30日原告与其投资的蓝派公司及其法定代表人王伟签订《协议书》一份，因蓝派公司及其法定代表人王伟欠付原告款项达700多万元，为此，后期二楼的转让相关事宜由原告全权负责，转让费由原告直接收取。根据《租赁合同》的约定，第一年度房租每月26600元，第二年度房租每月30400元，自第三年度起，每三年递增一次，每次递增10%，自租赁至今被告一直未缴纳房租。综上，原被告之间的转让合同系双方真实意思表示，事实清楚，被告理应向原告支付转让费和房租，为维护原告合法权益，特诉至法院。慕尔美容公司、董子兴共同辩称，原告投资的蓝派公司营业场所即洛阳市西工区滨河北路水榭王城门面房一楼及二楼分别归两个不同业主所有，二楼没有独立通往一楼的通道及大门，二楼只能通过一、二楼之间楼梯及一楼大门出入。原告因拖欠一楼业主房租，从2018年7月起一楼业主便将一楼大门上锁，致使我方员工、顾客无法进入二楼营业场所，公司无法营业。我方多次要求原告解决该问题但均无果，无奈自行与隔壁二楼紫金保险公司协商，保险公司同意由我方暂时使用其电梯上二楼。因我方在一楼没有门头及通道，无法提示、指引顾客上楼，且保险公司下午下班后电梯便关闭不能使用，即便使用也无法保证我方最基本的正常出入及经营。另，《转让协议》明确约定我方有权共享原告客户资源，我方也正是基于该约定才愿意先给原告支付高额转让费，但从《转让协议》签订后至今，原告也未按约定让我方共享客户资源。综上，原告的上述行为已严重违反了合同约定，致使我方合同目的无法实现，并给我方造成巨大经济损失，请求法院依法查明，驳回原告对我方的诉讼请求。慕尔美容公司、董子兴向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订《转让协议》；2、判令被反诉人返还反诉人转让款255000元、赔偿反诉人装修损失193950元、员工工资损失649860.34元，共计1098810.34元；3、本案反诉费全部由反诉人承担。事实及理由：2017年12月6日，慕尔美容公司与李方方签订《转让协议》，约定李方方将其作为实际控制人的蓝派公司位于洛阳市西工区滨河北路水榭王城门面房蓝派之星二楼营业面积内现有所有装修物品等全部转让归慕尔美容公司所有，并承诺有权共享客户资源。转让费为130万元，分期付。同时约定如因李方方的原因造成慕尔美容公司无法正常营业或停业，李方方应酌情赔偿我方经济损失，同时约定二楼房租在我方经营期间由我方向李方方支付，每月租金26600元。协议签订后，我方出资70万元对二楼场所进行装修装饰后于2018年1月正式营业。李方方投资的蓝派公司营业场所即水榭王城门面房一楼及二楼分别归不同业主所有，二楼没有独立通往一楼的通道及大门，二楼只能通过一、二楼之间楼梯及一楼大门出入。李方方因拖欠一楼业主房租，从2018年7月起一楼业主便将一楼大门上锁，致使我方员工、顾客无法进入二楼营业场所，公司无法营业。我方多次要求李方方解决该问题但均无果，无奈自行与隔壁二楼紫金保险公司协商，保险公司同意由我方暂时使用其电梯上二楼。因我方在一楼没有门头及通道，无法提示、指引顾客上楼，且保险公司下午下班后电梯便关闭不能使用，即便使用也无法保证我方最基本的正常出入及经营。我方在经营期间，向李方方支付了32万元的转让费，并按每月26600元支付了2018年1月至6月的房租。2018年7月无法经营后，因《劳动合同》未到期，我方向员工又支付了2018年7月至2019年2月的工资。另，《转让协议》明确约定我方有权共享李方方的客户资源，我方也正是基于该约定才愿意先给原告支付高额转让费，但从《转让协议》签订后至今，李方方也未按约定让我方共享客户资源。综上，李方方的上述行为已严重违反了合同约定，致使我方合同目的无法实现，并给我方造成巨大经济损失，请求法院依法查明，支持我方反诉请求，维护我方合法权益。李方方对慕尔美容公司、董子兴的反诉辩称，一、合同不存在法定或约定的解除条件，应继续履行；二、根据董子兴投资的慕尔美容公司与李建设签订的《房屋租赁合同》，该合同在签订时董子兴在合同上签字，合同第五条约定租金的是第一租赁年度每平方35元，月租金26600元，第二租赁年度每平方40元，月租金30400元，第三租赁年度起租金递增，每三年递增一次，递增幅度以上一租赁年度月租金为基数，每次递增10%；三、慕尔美容公司租赁涉案房屋时有三处上下楼的通道；一处位于小区里面的楼梯，慕尔美容公司可以在任何时段使用；一处为我方在一楼租赁的房屋内建造的通往二楼的楼梯，在2018年8、9月份我方不再租赁一楼之后，因慕尔美容公司想继续使用该楼梯，我方协调一楼房东允许其继续使用，并承诺以后一楼房屋租赁出去后，给慕尔美容公司单独在门面房外开一个门作为上下楼梯的通道，后因慕尔美容公司自身原因，多次给一楼房东发生争吵，导致一楼房东把一楼大门锁闭。第三处位于涉案房屋与隔壁二楼紫金保险公司的中间的电梯，涉案房屋和紫金保险公司房屋的房东同为李建设，2018年7月李建设出资在涉案房屋与隔壁二楼紫金保险公司房屋的中间加装电梯一部，供二楼的租户使用，即慕尔美容公司与紫金保险公司使用，而且慕尔美容公司持有该电梯的钥匙，其无论任何时候均可正常使用电梯，不存在无法上下楼的问题；四、慕尔美容公司在自身经营过程中，支付员工工资属于其自身的应有开支，不应由我方承担。关于装修费，《房屋租赁合同》第十六条明确约定，合同期满，对于承租租赁物装修增加的不动产部分属于甲方（李建设，甲方不支付任何费用），乙方添附的可移动设施和设备，归乙方所有，乙方自行拆除，反诉人在该合同上签字，为此其对合同的内容均是知情的，为此装修费用不应由我方承担。慕尔美容公司已经支付转让费为30万元，并非其主张的32万元，我方已经将客户资源予以移交慕尔美容公司并在经营过程中介绍其一楼经营中的客户也在往慕尔美容公司处引荐。综上，慕尔美容公司、董子兴的反诉没有事实和法律依据，应依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：1、2017年9月30日，李方方（甲方）、王伟（乙方）与蓝派公司（丙方）签订《协议书》，甲方投给乙、丙两方合计人民币壹仟余万元，自经营到现在，从未分过红，也没有退还本金，经2017年9月30日三方算账，截止2017年底，乙丙双方合计欠甲方720.27万元整。现甲方要停止对乙、丙的投资与合作，经三方协商，达成如下协议：一、原蓝派二楼，由于所欠房租用甲方所有的塞拉维置业房子做了抵押，所以转让费和以后所收房租交由甲方，与乙、丙无关，一楼二楼各自费用自己承担。（二楼转让相关事宜由甲方全权负责，转让费由甲方直接收取）。二、乙、丙方欠甲方所有款项，甲方暂不索要，以后如果盈利，从盈利所得中逐步还清甲方欠款。三、乙、丙方所有外欠款与甲方无关，在以后的经营中再出现的负债也与甲方无关，所有牵涉经营的内容均与甲方无关，乙、丙方不得打着甲方旗号进行融资等有损甲方声誉的事情。四、本协议签订后，乙、丙方除是甲方欠债人外与甲方再无任何关系。五、乙、丙方在经营活动中，如有损害甲方利益的行为，需承担负法律责任。2017年12月6日，李建设（甲方、出租方）与蓝派公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于洛阳市西工区观风路水榭王城8号，即涉案房产，产权证号为913304、建筑面积为760平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限为10年，即2017年6月22日起至2027年6月21日止。甲方同意乙方根据需要对租赁物进行装饰装修，但不得变动主体结构，甲方应予充分配合。鉴于该租赁物在合同签订之前已经由乙方实际占用并使用，故本合同不存在装修免租期。租金标准：第一租赁年度的租金标准为按建筑面积每平方每月35元，月租金额26600元，第二租赁年度的租金标准为按建筑面积每平方米每月40元，月租金额30400元；自第三租赁年度开始租金递增，每三年递增一次，递增幅度以上一租赁年度月租金为基数，每次递增10%；租金支付方式为按年一次性支付，乙方应于每年12月31日前向甲方交付当年度租金；乙方如逾期支付租金，经甲方催告后7日内仍未支付的，每逾期一天，则乙方需按日租金的0.05%支付逾期利息。乙方迟延支付租金超过30日的，甲方有权解除合同，届时乙方按6个月租金的标准向甲方支付违约金；合同期满后，对承租租赁物装修增加的不动产部分归甲方所有（甲方不支付任何费用），乙方添附的可移动设施和设备，归乙方所有，由乙方自行拆除。董子兴也代表慕尔美容公司在该《房屋租赁合同》中承租方（乙方）处签名确认。2017年12月6日，李建设（甲方）、蓝派公司（乙方）与李方方（丙方）签订《三方协议》，约定：2017年12月6日，甲、乙双方续签了一份《房屋租赁合同》，甲方将涉案房产出租给乙方使用。丙方李方方系乙方的实际投资人，因乙、丙经营不善，长期拖欠甲方房租，为此经甲、乙、丙三方协商并一致同意，在原《房屋租赁合同》租赁期内，乙、丙方可与任何第三方联合经营，甲方同意第三方使用上述房屋。具体使用相关事宜，由乙、丙方与第三方自行协商，相关经济与法律后果由乙、丙、第三方自行承担。2017年12月6日，董子兴代表慕尔美容公司（受让方、乙方）与李方方（转让方、甲方）与签订《转让协议》，约定：因甲方将位于洛阳市西工区滨河路水榭王城门面房的蓝派之星二楼营业面积内现有所有装修物品、家具、仪器等物件全部转让归乙方所有，并承诺共享甲方客户资源。乙方愿意付转让费1300000元分期付给甲方。甲方客户资料中开发出的手术类（不含假体）顾客，成交后乙方付给甲方成交额的百分之三十。含材料的手术项目付给甲方成交额的百分之二十。乙方接手前甲方的一切债权、债务均由甲方负责都与乙方无关；乙方接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责与甲方无关。如因甲方的原因造成乙方无法正常营业或停业的结果，甲方应酌情赔偿乙方经济损失。转让人处有李方方的签字，受让人处载明为慕尔美容公司，法定代表人处有董子兴的签字，未加盖公司印章。关于涉案房产的房租，李方方、董子兴和慕尔美容公司的陈述基本一致，按照蓝派公司与李建设签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准，由慕尔美容公司和董子兴支付给李方方指定的王建萍。2、慕尔美容公司成立于2016年2月2日，法定代表人为董子兴，董子兴称慕尔美容公司没有单独的公账户，慕尔美容公司对外付款和客户结算均使用董子兴的账户。2017年11月30日董子兴通过其名下招商银行账号为62×××46的账户向王建萍转账四次，每次50000元，共计200000元。2017年12月1日董子兴向王建萍转账两次，每次50000元，共计100000元。2018年2月3日、3月1日、4月3日董子兴分别向王建萍转账26600元。2018年5月3日、6月10日董子兴分别向王建萍转账36600元。董子兴庭审时称其向李方方支付转让款的数额为320000元，房租已交至2018年6月30日，转账五次，转给李方方指定的王建萍的账户，其中有一个月的房租是李方方的朋友做美容抵了。李方方认可收到董子兴的转让款320000元，房租交至2018年6月30日。3、《转让协议》签订后，董子兴占用使用原西工区滨河路水榭王城门面房的蓝派之星二楼用于经营慕尔美容公司，包含经营场所内所有装修物品、家具、仪器等物件由董子兴一并接收，董子兴按月向李方方缴纳房租，直至2018年7月份因蓝派公司一楼经营场所被锁，慕尔美容公司的顾客和工作人员无法经由蓝派公司的一楼上二楼消费或者工作，只能通过外部电梯上到二楼。2019年1月31日，董子兴给李方方发微信称要退房，庭审时董子兴称2019年1月已经从涉案房产中搬走，搬走时《转让协议》中李方方的装修物品、家具、仪器等物件均未搬走。李方方2019年5月将董子兴、慕尔美容公司诉至本院，主张剩余转让费和尚欠房租，董子兴和慕尔美容公司反诉要求解除双方签订的《转让协议》，并且返还转让款和赔偿损失。庭审时李方方称确实看到董子兴2019年1月发送的搬走的微信，但认为期限未到，不同意退房，不同意解除合同。2019年9月12日，李方方委托诉讼代理人王丹与慕尔美容公司和董子兴共同的委托诉讼代理人卢伟到涉案房产清点现场，经双方确认现场物品与出租时一致，没有丢失。本院询问慕尔美容公司、董子兴和李方方的意见，慕尔美容公司和董子兴明确表示不要涉案房产内的家具、仪器等物件，李方方称慕尔美容公司和董子兴不要的话她要。本院认为，2017年12月6日董子兴代表慕尔美容公司与李方方签订的《转让协议》系在平等自愿的基础上双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《转让协议》合法有效，本院予以确认。因董子兴为慕尔美容公司的法定代表人，在《转让协议》上签字是代表慕尔美容公司履行职务行为，其法律后果应当由慕尔美容公司承担，故李方方、慕尔美容公司应按照《转让协议》的约定全面履行自己的义务，2017年12月李方方依约向慕尔美容公司履行交付涉案营业场所及经营场所内所有装修物品、家具、仪器等物件的义务，慕尔美容公司在受让后支付了320000元转让款和截止2018年6月的房租，于2019年1月从涉案房产中搬走，以自己的行为表示不再履行合同，故对慕尔美容公司和董子兴要求解除《转让协议》的反诉请求，本院予以准许。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故本案中《转让协议》解除后，《转让协议》中约定的慕尔美容公司尚未支付的剩余转让费980000元不再支付，故对李方方要求慕尔美容公司和董子兴支付转让费1000000元及利息的诉求，本院不予支持。关于涉案房产的房租，虽然《转让协议》中没有约定，但李方方、董子兴和慕尔美容公司一致认可在签订《转让协议》时双方约定按照蓝派公司与李建设签订的《房屋租赁合同》中载明的租金标准，由慕尔美容公司和董子兴向李方方支付租金。李方方和慕尔美容公司之间除了《转让协议》约定的权利义务关系外，还存在承租人和次承租人的法律关系。慕尔美容公司在涉案房产中经营至2019年1月，故在慕尔美容公司实际占有使用涉案房产经营期间产生的房租，应由慕尔美容公司按照其与李方方之间的约定向李方方支付。2019年1月董子兴向李方方发微信，提出退房，因租赁合同未到期，李方方应当在合理期限内尽快处理涉案房产的使用事宜，本院酌定该合理期间为一个月。李方方收到董子兴发送的退房的微信后，未在合理期限内处理涉案房产的使用事宜，放任涉案房产继续产生租金，对于扩大的损失应由李方方承担，故2019年3月之后的租金损失应由李方方自己承担。现李方方依照约定向慕尔美容公司主张租金174800元，本院予以支持。关于李方方主张的租金的利息，因双方之间并无约定且李方方未有证据证明因慕尔美容公司未向其交付租金对其造成的实际损失，故对李方方主张租金利息的诉讼请求，本院不予支持。慕尔美容公司和董子兴反诉称因李方方的原因导致一楼经营场所被锁不能继续履行合同，且李方方未与其共享客户资源、构成根本违约，故反诉要求李方方返还已支付的转让款和赔偿损失。根据庭审时慕尔美容公司、董子兴和李方方的陈述以及举证情况可知，一楼经营场所被锁后慕尔美容公司的顾客和员工可乘外部电梯上至二楼，虽然李方方对其已与慕尔美容公司共享客户资源一事举证不足，但慕尔美容公司和董子兴亦未有充分证据证明一楼经营场所被锁系李方方的过错以及李方方未共享客户资源对慕尔美容公司经营造成的影响及实际损失。综合考虑慕尔美容公司和李方方的履行情况及合同的性质，本院认为，李方方已将涉案经营场所及所有装修物品、家具、仪器等物件转让给慕尔美容公司，慕尔美容公司也已在涉案房产内经营一年左右，现慕尔美容公司自行搬离涉案房产，并表示不再继续履行《转让协议》且不要涉案房产内的家具、仪器等物件，《转让协议》无法继续履行的主要原因在于慕尔美容公司明确表示不履行的行为，故慕尔美容公司已经向李方方支付的转让款不再退还，对慕尔美容公司和董子兴要求李方方返还转让款255000元的反诉请求，本院不予支持。关于慕尔美容公司和董子兴主张的装修损失193950元，因李方方向慕尔美容公司转让时已包含装修物品，慕尔美容公司自行又组织装修且于2019年1月搬离涉案房产，并要求解除《转让协议》，该部分损失并非因李方方的过错产生，应由慕尔美容公司和董子兴自行承担。关于慕尔美容公司和董子兴主张的员工工资损失649860.34元，慕尔美容公司经营期间向其员工发放工资是其营业必要支出，不属于因李方方的过错导致的损失。故对慕尔美容公司和董子兴要求李方方承担装修损失和员工工资损失的反诉请求，本院不予支持。董子兴作为慕尔美容公司的法定代表人，庭审时称慕尔美容公司对外付款和客户结算均使用其个人账户，故董子兴对慕尔美容公司对外所负债务应承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认2017年12月6日董子兴代表洛阳慕尔美容服务有限公司与李方方签订的《转让协议》解除；二、洛阳慕尔美容服务有限公司自本判决生效后十日内向李方方支付租金174800元；三、董子兴对洛阳慕尔美容服务有限公司的上述第二项金钱给付义务承担连带清偿责任；四、驳回李方方的其他诉讼请求。五、驳回洛阳慕尔美容服务有限公司、董子兴的其他反诉请求。如洛阳慕尔美容服务有限公司、董子兴未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15992元，减半收取7996元，保全费5000元，以上共计12996元，由李方方负担11169元，董子兴、洛阳慕尔美容服务有限公司负担1827元，反诉受理费7395元，由董子兴、洛阳慕尔美容服务有限公司负担7345元，李方方负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨晓宇二〇一九年九月三十日书记员  马飞扬