广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初21560号原告（反诉被告）：曾灿荣，男，1961年1月1日出生，汉族，身份证地址广州市越秀区，委托诉讼代理人：张昆红，广东威戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰子青，广东威戈律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：高忠泉，男，1966年9月9日出生，汉族，身份证地址广州市天河区，委托诉讼代理人：张军涛，广东天一星际律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）曾灿荣与被告（反诉原告，以下简称被告）高忠泉居间合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾灿荣的委托诉讼代理人张昆红，被告高忠泉的委托诉讼代理人张军涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾灿荣向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告向原告返还中介服务费人民币2000000元；2．请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2015年9月21日，原、被告双方签订《承诺书》，约定被告委托原告全权负责广州市白云区东平村广州花园（以下简称广州花园）的旧楼合作开发项目事宜，由原告负责为被告牵线、介绍、协助等工作，促成被告与广州花园签订合作协议，并约定在被告与广州花园的所有人（以下简称合作方）达成协议后，被告向原告支付中介服务费人民币3000000元。《承诺书》签订后，原告积极与合作方进行洽谈，并花费了大量时间对广州花园的整体情况进行重新核实，其中包括对广州花园的全部房屋买卖合同进行重新整理、核算（原告为此垫资了高额的资料复印费），对广州花园的空置面积进行清理等。并且，原告还积极召集合作方就促成合作协议一事数次召开会议商讨，以便被告与合作方促成合作。经过数次会议、洽谈与修改后，原告成功地让被告与合作方于2015年12月23日签订了合作开发、改造广州花园的《合作协议》。甚至在《合作协议》签订后，合作方还让原告进场监督开工进度，负责材料验收，并要求原告定期向合作方汇报工程进度。至此，原告已履行完其在《承诺书》中的为被告提供订立合作协议机会的媒介订约义务。然而，在取得广州花园改造项目的合作资格后，被告由于缺乏相应资金支持，一直消极怠工，导致工程进展极其缓慢。而合作方也数次欲与被告解除《合作协议》。原告为不致被告与合作方的合作终止，多次出面与合作方进行交涉、协商，才使得被告与合作方之间的《合作协议》未被解除，在改造工程正式开工后，被告却迟迟未申请取得工程施工报批资格，导致广州花园改造项目被广州市城市管理综合执法局下达行政处罚，并责令立即停工，这直接使得整个项目无法继续施王，陷入停滞。由此可见，广州花园改造项目被责令停工，导致无法继续施工，均系被告的过错所致。同时，在促成被告与合作方签订《合作协议》后，原告数次催促被告尽快按照《承诺书》的约定，向原告支付全部中介服务费，被告却一再推脱，迟迟不愿按照约定履行付款义务。直至起诉之时，被告尚有总计人民币2000000元的中介服务费仍未支付给原告。被告迟迟未向原告付款的行为违背诚实信用原则，已构成根本违约，损害了原告的合法权益。因此，原告现根据《合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条，以及《民事诉讼法》第一百—十九条的规定，向法院提起诉讼，主张上述实体权利，请求法院依法查明事实，维护原告的正当、合法权益。望判如所请！被告高忠泉辩称：原告找到被告高忠泉说可以找到关系，可以运作广州市广州花园项目，并承诺可以把广州花园包括报建手续办下来，被告才承诺支付300万元的高额费用。被告介入之后，发现根本就不是原告所说的合法的项目，工程的施工许可在合法的范围内根本就不可能办下来。最终导致被告与合作方终止了协议。所以建议法庭驳回原告的诉讼请求。被告高忠泉向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令原告返还被告已支付的100万元；2.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由如下：2015年上半年，原告到被告处，说有房地产生意可以操作，让被告出钱，原告协调关系并办理相关开发手续，事成之后要求支付一定的费用，也就是后来的白云区东平村广州花园旧楼合作开发项目。被告当时手握资金也正在寻找投资项目，鉴于原告所说的广州花园项目所有权人及东平村等各种关系能够处理并且一再承诺工程施工可以通过关系运作得到解决，被告遂相信原告的能力，与其签署《承诺书》，同时约定了钱款的支付方式。被告之所以向原告支付高额的费用，就是希望通过原告的关系顺利开工改造广州花园。《承诺书》签署之后，原告引荐杨志涛、梁敏仪、梁金安、赖振师、赖耀平和被告见面，说这些人就是广州花园的实际控制人，鉴于对原告的信任，被告与上述被引荐人签署了《合作协议》。签署《合作协议》之后，原告把广州花园项目部分有关资料交给原告，在之后的广州花园项目运作中，被告发现广州花园项目改造是违法项目，在现有政策下根本无法办理施工许可，就算轻微施工就会招到城管查处。鉴于被告签署合同目的的开发广州花园项目根本就不可能实现，况且已经投入了1200万左右的情况下，经过《合作协议》双方当事人的协商，2018年12月17日签署协议，由被告获得一定补偿退出广州花园项目的开发，但已造成原告损失500多万的事实。现在被告回忆整个项目的运作过程，原告一直在实施欺骗，给被告介绍违法项目，根本不可能达到其许诺的效果，并且被告一再许诺其可以通过关系达到目的，现在看来都是在欺骗。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判如所请。针对被告高忠泉的反诉，原告曾灿荣辩称：双方在签订《承诺书》的时候，原告已明确告知被告该项目的实际状况，被告也为此支付了100万元予以原告，该100万元是建立在居间合同关系之上，原告也为被告提供与案外人签署合作协议的机会，且被告也履行过合作协议。由于被告方无视国家的有关规定，不去认真遵守法律，对法律方面的事，抱着无所谓的态度，才导致了城管部门一直对他作出处罚决定。但是如果被告认真地去准备相关的资料，可以通过城管的审核批准的。实际上涉案的项目现在由一个叫张育朋的人，是由其再继续履行与案外人的合作协议，也就是说涉案的项目仍然有人一直在做，被告所主张的欺骗以及介绍违法项目的事实根本不存在。请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《承诺书》、会议纪要、《合作协议》、建设用地规划许可证、责令限期改正通知书、《终止〈合作协议〉协议书》、《终止〈合作协议〉补充协议》、《声明》、照片予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2015年9月21日，曾灿荣（甲方）与高忠泉（乙方）签订了《承诺书》，约定：经甲乙双方协商，乙方委托甲方全权负责广州市白云区东平村广州花园旧楼合作开发项目事宜，由甲方牵线、介绍、协助、服务等工作，促成乙方与广州花园甲方签订合作协议，乙方承诺给甲方的条件如下：一、乙方同意付款给甲方人民币叁佰万元作为中介服务费。二、付款方式：乙方动工装修15天内一次性付给甲方人民币伍拾万元正。三、动工装修三个月内一次性付给甲方人民币壹佰万元。四、装修总体完工后一次性付给甲方人民币壹佰伍拾万元。五、如乙方不能交齐上述款项，乙方同意此合作项目的乙方部分房屋，按市场售价等值金额的平方数给甲方，而且甲方有权优先选择哪栋，楼层、座向的房屋，乙方不得有异议。六、本承诺书具有法律效力，甲、乙双方共同遵守。2015年12月23日，杨志涛、梁敏仪、梁金安、赖振师、赖耀平共同作为甲方，高忠泉作为乙方，签署了《合作协议》，约定：第一条合作开发标的物：甲、乙双方同意合作开发的标的物为位于广州市白云区永平街“广州花园”项目已建成的一期11栋未予处置的面积约15000平方米的住宅楼。甲乙双方合作前，甲方已经与永平街东平经济联合社签订土地使用合同，取得已建楼宇的合法土地使用权，并已完成一期11栋住宅楼主体工程建造。乙方对上述合作标的物权属、现状、相关出售情况，以及可能存在的法律风险完全知悉，同意参与上述标的物的合作开发事项中，并愿意承担可能产生的全部法律后果。第二条合作开发内容：1.甲方按照合作开发标的的现状交付乙方进行改造装修，乙方负责上述楼宇装修改造工程以及相关事宜的处理。2.甲方所交付的标的物现状：2010年1月8日由东平经济联合社移交给甲方的“广州花园”项目已建成的11栋约43000平方，其中空置未予处置的面积约15000平方米的住宅楼。第三条合作收益的分配：甲乙双方同意待本协议第二条约定全部工程完工后，甲、乙双方同意按照本协议约定合作标的物中空置未予处置的物业建筑面积1:1比例进行分配。等等。上述《合作协议》签订后，高忠泉对广州花园项目进行了装修和施工。高忠泉向曾灿荣支付了中介服务费100万元。2018年4月24日，广州市城市管理综合执法局对广州花园内的无证装修、施工行为进行了查处，责令广州花园业主在2018年4月24日12时前停止一切施工，并向广州市城市管理综合执法局白云分局提供相关的报建审批资料或批文。高忠泉因无法取得广州花园的报建审批资料，无法取得施工许可，因此停止了对广州花园的装修改造。曾灿荣提交《终止〈合作协议〉协议书》、《终止〈合作协议〉补充协议一》复印件，其中《终止〈合作协议〉协议书》显示签署时间为2018年12月6日，甲方为赖振师、赖耀平等三人，乙方为高忠泉等两人，内容为：甲乙双方同意自本协议签订之日起终止双方于2015年12月23日签订的广州花园项目《合作协议》及相关协议，自本协议签订之日起，甲、乙双方彼此之间的权利、义务关系自行解除。二、为处理广州花园项目对外拖欠的债权债务，甲方同意于本协议签订之日一次性补偿支付乙方人民币860万元，乙方及其代表付给广州市白云区永平街经济联合社的350万元所涉及的一切权益由甲方享有等等。《终止〈合作协议〉补充协议一》落款时间为2018年12月17日，甲方为杨志涛、梁敏仪、梁金安、赖振师、赖耀平，乙方为高忠泉，内容为双方经友好协商，甲方在《终止〈合作协议〉协议书》基础上额外支付现金25万元给乙方作为补偿，甲方支付现金25000元作为购置乙方原广州花园整改办公室办公设备及办公室装修补偿。等等。该协议落款处只有高忠泉的签名。高忠泉对曾灿荣提交的上述两份协议的真实性未提出异议。2017年3月8日，高忠泉向曾灿荣出具了《声明》，内容为：本人高忠泉承诺，在装修改造东平广州花园项目已付给曾灿荣的部分中介费人民币壹佰万正，合计需付（叁佰万元）如在装修过程中不成功的，本人不再追回已付的壹佰万元。曾灿荣提交广州花园图纸及穗规地集证字[2000]第1号建设用地规划许可证，拟证明广州花园在项目开发前已依法取得用地许可证。高忠泉对上述证据的真实性未提出异议，但主张根据曾灿荣提交的规划图纸可看出，广州花园部分建筑物所在的位置的规划用途为道路，而广州花园项目并未取得建设工程规划许可证，属于违法项目，因此其无法办理施工许可。本案审理过程中，本院发函向广州市规划和自然资源局白云区分局查询涉案的白云区东平村广州花园项目的规划报建情况，2019年8月19日，该局复函称：查无该项目相关《建设工程规划许可证》信息，暂查无“广州花园”相关建筑物产权记录，该地块无集体土地所有权登记记录。另查明，2019年6月19日，曾灿荣向本院申请诉讼保全，本院于2018年6月24日作出裁定如下：查封、扣押或冻结高忠泉名下价值500000元的财产。曾灿荣预交财产保全费3020元。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，根据曾灿荣与高忠泉签订的《承诺书》，双方约定由曾灿荣促成高忠泉与白云区东平村广州花园甲方签订合作协议，由高忠泉向曾灿荣支付中介服务费，符合居间合同的特征。根据广州市规划和自然资源局白云区分局的复函，涉案的白云区东平村广州花园项目并未取得《建设工程规划许可证》，该项目涉嫌违法建设，故高忠泉与白云区东平村广州花园甲方就该项目所签署的合作开发协议因违反法律的强制性规定，依法属于无效协议。曾灿荣作为居间人，其所居间的项目属于违法项目，曾灿荣并未促成高忠泉与白云区东平村广州花园甲方签订的合作开发协议依法成立并生效，曾灿荣与高忠泉对此均存在过错。其次，曾灿荣并未完成《承诺书》中约定的全部义务。由于高忠泉与白云区东平村广州花园甲方签订的合作协议并未实际履行完毕，因此曾灿荣并未完成全部的协助及服务等工作。综上，由于曾灿荣在居间活动中存在过错，且其并未完成全部的协助及服务等工作，曾灿荣要求高忠泉向其支付剩余中介服务费2000000元的诉讼请求本院不予支持。对于高忠泉要求曾灿荣返还已经支付的1000000元中介服务费的反诉请求，由于高忠泉本身存在过错，且其已向曾灿荣出具《声明》，承诺如在装修过程中不成功也不再追回已付的1000000元，故本院对高忠泉的反诉请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）曾灿荣的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）高忠泉的全部反诉请求。本案本诉受理费22800元、财产保全费3020元由原告（反诉被告）曾灿荣负担；反诉受理费6900元由被告（反诉原告）高忠泉负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  杨锐兴人民陪审员  李艳春二〇一九年九月十七日书 记 员  林嘉仪任丽霞