云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2822民初941号 原告：云南京涛汽车贸易有限公司西双版纳分公司。 统一社会信用代码：91532800061575959H。 住所地：景洪市嘎洒镇曼楠村（机场高速路旁）。 负责人：张保华，总经理。 委托诉讼代理人：白姣，女，1992年4月22日出生，基诺族，系云南京涛汽车贸易有限公司西双版纳分公司员工，住景洪市，特别授权代理。 被告：王富龙，男，1986年1月20日出生，拉祜族，个体工商户，住勐海县。 原告云南京涛汽车贸易有限公司西双版纳分公司（以下简称京涛汽车公司）与被告王富龙租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告京涛汽车公司的委托诉讼代理人白姣到庭参加诉讼，被告王富龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 京涛汽车公司向本院提出诉讼请求：1.赔偿原告装修费84000元；2.退还未使用房租47250元；3.请求法院判令本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年5月25日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于勐海县商铺，面积501.5㎡出租给原告使用，租期为六年（2017年7月27日至2023年7月26日），租赁用途为新车销售使用。原告在2018年12月7日接到勐海县清理“两违”指挥部通知，将对所租赁商铺进行拆除，原告于2018年12月12日搬离该租赁商铺。根据双方签订的《租赁合同》第五条第4条的约定：“租赁期间，甲方保证乙方正常使用期限为三年，三年内涉及拆迁或其他非自然因素导致乙方不能正常使用，甲方应按照乙方装修投入费用给予赔偿。”原告正常使用该商铺时限为一年五个月，被告在收到两年租金后未能按照合同约定保证原告正常使用该商铺，已经违约。为了维护原告的合法权益，据此，原告提起诉讼，恳请人民法院查明案件事实，依法予以判决，支持原告全部的诉讼请求。 被告王富龙辩称，被告与原告签订《租赁合同》属实，被告的确将房屋出租给原告使用，但房屋是在没有接到拆除通知之前就由原告自行拆除了，是由原告聘请勐海县曼尾村委会曼满村小组27号的村民拆除的，拆除的房屋瓦片也是由该村民在使用的，因此被告不同意退还装修费。其次，原告未按照合同约定支付租金，即原告没有按合同约定将2018年7月至2023年7月的租金提前一个月支付，被告实际只收到2017年和2018年7月以前的租金。原告的行为构成违约，被告不应当向原告退还房屋租金，综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据即原告京涛汽车公司提交的证据1.《租赁合同》1份，证据2.《网上银行转账回单》复印件3份，本院依职权调取的证据1.《勐海县住房和城乡建设局行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》各1份、证据2.《勐海县住房和城乡建设局调查询问笔录》1份，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：原告京涛汽车公司提供的证据3.《装修合同》复印件1份，真实、合法，能证实原告京涛汽车公司与案外人叶周山就房屋装修的费用及装修范围签订装修合同的事实，本院予以采信。证据4.《标识订购单》复印件1份，真实、合法，能证实原告京涛汽车公司购买标识灯等设施的事实，本院予以采信。 被告王富龙提供的证据：证人证言（岩温坎、岩温拐），无其他证据相印证，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2017年5月25日，原告京涛汽车公司与被告王富龙签订《租赁合同》，约定被告将位于勐海县，总面积501.5㎡的商铺出租给原告使用，租期六年（2017年7月27日至2023年7月26日），租赁用途为新车销售使用，租金为第一年9万元，以后每年租金以上一年租金的5%递增，付款方式为原告一次性向被告支付第一年的房租，第二年至第六年的房租要在租期起日提前一个月支付。被告应当保证原告能够正常使用商铺的最低期限为三年，三年内涉及拆迁或其他非自然原因造成原告不能正常使用的，被告应当按照原告装修投入费用给予赔偿，赔偿标准为按照使用时间进行比例赔偿。按三年使用时间进行平均装修费用分摊，第二年为装修费70%，第三年为装修费35%，装修费投入共计120000元，如原告不再承租，则将房屋装修无偿赠与被告等权利义务。原告京涛汽车公司于2019年5月29日通过云南省农业银行转账方式向被告王富龙支付租金84000元，剩余租金6000元是通过云南省农业银行转账方式向案外人叶周山转账，2018年6月13日原告京涛汽车公司通过中国光大银行转账方式向被告王富龙支付租金94500元。 另查明，2017年5月28日，原告京涛汽车公司与案外人叶周山签订《装修合同》，约定装修费为103000元。原告京涛汽车公司于2017年8月1日至2018年1月19日期间，分五次通过中国农业银行转账的方式向案外人叶周山支付装修款共计109500元。2018年1月30日，勐海县住房和城乡建设局向被告王富龙发出《行政处罚告知书》，告知被告限期十五日内自行拆除违法建筑物，原告于2018年12月12日搬离了商铺。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”以及第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示且不违反法律规定，该租赁合同合法有效对双方当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。被告按照合同约定向原告交付商铺，原告按照合同约定已支付2017年7月27日至2019年7月27日两年的租金。但在合同履行过程中，勐海县住房和城乡建设局对租赁的商铺认定属于违法建筑物，要求拆除，因合同无法继续履行，原、被告签订的租赁合同自行解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告京涛汽车公司已经向被告王富龙支付了2018年7月27日至2019年7月27日的租金94500元，现因租赁的商铺属于违法建筑物已被拆除，致使原告无法继续租用商铺于2018年12月12日正式搬离商铺，故对被告王富龙辩称原告未按照合同约定支付租金不应退还租金的抗辩理由，本院不予采纳。被告王富龙应当将剩余的租金退还原告，对原告主张要求被告王富龙退还租金47250元的诉讼请求，本院予以支持。 原告京涛汽车公司与被告王富龙签订《租赁合同》中明确约定：“被告王富龙应当保证原告京涛汽车公司能正常使用商铺的最低年限为三年，若不能正常使用，应当赔偿原告投入的装修费，第二年为装修费的70%进行赔偿。因此被告应当按照双方约定的合同内同进行赔偿。”原告京涛汽车公司实际产生的费用为109500元，原告实际租赁商铺亦为第二年，装修费应按照合同约定的70%进行计算即109500元×70%=76650元，故原告主张要求被告赔偿的装修费为76650元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第第九十七条、第二百一十二条，判决如下： 一、被告王富龙退还原告云南京涛汽车贸易有限公司西双版纳分公司租金47250元； 二、被告王富龙赔偿原告云南京涛汽车贸易有限公司西双版纳分公司装修款76650元。 上述款项限于本判决生效之日起十日内支付。 若被告王富龙未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2925元，减半收取1462.5元，由原告云南京涛汽车贸易有限公司西双版纳分公司负担462.5元，被告王富龙负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。 审判员  刀雪梅 二〇一九年九月十七日 书记员  明 说