上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初9748号原告(反诉被告)：金怀银，男，1969年10月23日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：肖桂荣，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵世文，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海岭里股权投资管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：胡国平，董事长。委托诉讼代理人：孙文超，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩胡盼，上海众华律师事务所律师。原告金怀银与被告上海岭里股权投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简易程序于2018年7月30日公开开庭进行了审理。嗣后，被告提起反诉，本院依法受理，并于2018年9月10日公开开庭进行了审理。此后，依原告申请，本院通过本市高院摇号委托鉴定机构对案涉相关问题进行了司法鉴定。但因原告经多次催告未预交鉴定费用，故该鉴定被退回。本院遂于2019年6月17日再次公开开庭进行了审理。原告金怀银及其委托诉讼代理人赵世文、被告的委托诉讼代理人韩胡盼到庭参加了三次庭审，被告的委托诉讼代理人孙文超到庭参加了第二次庭审。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年8月17日签订的《租赁合同》；2.判令被告退还原告已支付的租金27.5万元(人民币，下同)；3.判令被告退还原告已付的房屋保证金10万元；4.判令被告赔偿原告装修费用损失135万元；5.判令被告赔偿原告因无法正常经营导致的经营损失30万元；6.判令被告支付律师费1万元。事实和理由：原、被告于2016年8月17日签订《租赁合同》一份，约定由原告向被告承租本市松江区中山中路XXX-XXX号房屋(以下简称“案涉房屋”)用于经营活动(一楼开设餐饮、二、三楼开设宾馆)，租期为2016年8月18日至2021年8月17日。2016年8月18日至2017年8月18日年租金为55万元，租金前两年不变，从第三、四年开始递增5%，第五年递增6%。租金每半年一付，先付后用，支付时间为每六个月开始前十五天内支付。房屋保证金10万元，在合同终止后无息返还。另根据该合同第五条约定，被告应于2016年8月17日向原告交付已具备要求的房产，且被告负责房产内部现有的消防设施(包括消防栓、消防通道的畅通)完好齐备并可正常使用。签约后，原告按约向被告支付了租金及房屋保证金。且经被告同意对房屋进行装修，投入了大量装修费用。但因被告向原告隐瞒了房屋存在消防设施重大瑕疵，导致原告无法办理相关经营证件、不能营业，而造成装修费用、租金及经营等损失。虽经多次协商，但被告始终未予明确答复，拖延处理。原告分别于2017年4月18日、12月27日向被告发送律师函，就租赁合同解除、装修费用赔偿、租金及保证金退还等事宜希望与被告协商，但被告仍拖延处理。原告无奈提起诉讼。被告辩称，首先，原告主张被告提供的租赁物不适租而要求被告承担过错责任。但本案的《租赁合同》实际上是由被告继受签订，在被告买受租赁物前，原告已和原权利人签订了租赁合同并于2016年5月进场装修。若租赁物真的存在原告所述之瑕疵，在原告和原权利人所签合同的三个月免租期内尤其是在被告进场装修之时即应发现，但2016年8月原告和被告重订合同之时却并未提出。被告仅是按照此前的租赁合同“原版不动”与原告签约，并不存在过错。即使消防真有问题，原告也应向原权利人理论。其次，经被告查看现场，发现租赁物周边开有不少宾馆和餐厅，这也佐证原告所述消防栓无水的情形是不存在的，否则这些经营主体将难以生存。再者，被告虽然签署了《情况说明》，但该说明系被告的法定代表人及其他公司员工轻信原告陈述所作的错误判断。在出具该说明后，被告即要求原告提供消防瘫痪的证据、申报消防的相关材料及消防机关对其作出不予通过消防验收的相关证据。但原告并未及时提供，导致被告无法起诉物业管理处。最后，原告主张的律师费无法律依据。被告向本院提出反诉请求：1.判令《租赁合同》于被告提起反诉之日即2018年8月17日解除；2.判令原告向被告支付租金(按年租金55万元的标准，从2017年2月19日起计算至实际支付之日止，暂计至2018年8月17日为824,994元)；3.判令原告向被告支付违约金91,666元(系月租金45,833元的两倍)；4.判令原告向被告支付房屋占用费(按月租金45,833元，从2018年8月18日起计算至实际返还租赁物之日止)；5.判令原告立即恢复租赁物原状后返还租赁物给被告。事实和理由：2016年5月18日，原告与案涉房屋的原产权人陈丽敏签订房屋租赁合同，约定由陈丽敏将该商铺租给原告。房屋交付后，原告进行了装修。2016年8月1日，被告向陈丽敏购买了案涉房屋，遂于2016年8月17日作为原租赁合同继受主体与原告重签了《租赁合同》。2017年4月，原告告知被告案涉房屋消防存在重大瑕疵，从而导致其无法办理相关经营证件。2017年6月1日，双方签署《情况说明》，双方约定：由原告全面配合被告出面状告松江华亭老街物业管理处，状告期间，被告同意免除原告的全部租金(2017年2月起至判决书或调解书下发之日止)。经被告事后调查得知，与案涉房屋处于同一物业管理的其余商铺均在正常经营过程中，不存在任何消防未验收通过的情形。另，案涉商铺在交付原告后，原告进行了重新装修，故案涉商铺消防验收未通过的真正原因尚不明确。在此情形下，被告要求原告全面配合并提供消防验收未通过的书面报告，以证实消防验收未通过并非是原告重新装修所致，但原告一直未配合提供该消防验收未通过的书面报告，导致被告至今无法起诉松江华亭老街物业管理处。被告认为，一则，《情况说明》系双方真实意思表示，被告同意免除租金系建立在原告全面配合并起诉松江华亭老街物业管理处的基础之上，属于附生效条件的免除。二则，案涉房屋已由原告装修，无法办理相关经营证照的真正原因目前无法确定，需由原告配合并进一步提供相关消防验收未通过的书面报告，以确定责任归属，但原告一直怠于配合，导致被告无法起诉物业管理处。原告所为构成违约，且租金免除之条件未成就，在此情况下，原告逾期支付租金累计超过15天，被告有权解除合同，遂提起前述诉请。针对被告的反诉，原告辩称，对反诉诉请1，同意解除合同，但不认可被告主张的解除事由。本案是被告违约而非原告，原告才享有合同解除权。对诉请2-4均不同意，理由同前。此外，被告在《情况说明》中已明确表示免除原告租金，故该项诉请无依据。对诉请5，因双方争议尚未解决，故不同意返还租赁物。本院经审理认定事实如下：案涉租赁物有产证。本案审理中，被告称该租赁物已通过司法拍卖程序过户至案外人名下。2016年8月17日，被告作为出租方、甲方，与原告作为承租方、乙方签订《租赁合同》，约定由原告向被告承租案涉房屋用于经营，一楼开设餐饮、二三楼开设宾馆。签约前，甲方已告知乙方该房屋已设定抵押。租期为2016年8月18日至2021年8月17日(无免租期)。自2016年8月18日至2017年8月17日，全年按12个月、365天计算，年租金为55万元，房租前两年不变，从第三年、第四年开始递增5%，第五年递增6%。乙方在签约后的十个工作日内支付甲方房屋保证金10万元，甲方须在合同终止且乙方交还承租房产之时扣除应付水电、租金等费用(如有)后将保证金无息返还给乙方。甲方应于2016年8月17日向乙方交付已具备乙方要求条件的房产。交付房屋时，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并依据房产状况签署房产交付书予以确认，确认书签署之日为房产正式交付之日。甲方负责房产内部现有的消防设施(包括消防栓、消防通道的畅通)完好齐备并可正常使用，乙方不得对现有消防栓进行改动。双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除合同，甲方应向乙方按月租金的1倍支付违约金；另给乙方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，甲方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……；2.甲方交付的房屋不符合合同的约定致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。双方还同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同。乙方应向甲方按月租金的2倍支付违约金；另给甲方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……；3.乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；4.乙方逾期支付租金累计超过15天的。任何一方违约的，违约方应承担因违约使得其他各方遭受的所有直接损失及预期利益等间接损失，包括但不限于调查、诉讼费、差旅费、公证费、律师费等。该合同另对其他相关事宜作出了约定。本案审理中，被告提交了原告与案外人陈丽敏之间的房屋租赁合同、被告与陈丽敏之间的《房屋买卖合同》以及原告与陈丽敏之间的《关于房屋交付以及租金支付事宜协议书》，综合证明案涉房屋的来源。原告对租赁物的来源不持异议。审理中，为证明自己的已付款情况，原告提供了银行转账明细、收据、收条等证据一组，综合证明其已付2016年8月18日至2017年2月18日期间的租金27.5万元及保证金10万元，被告对此表示确认。审理中，原告确认，2016年5月17日其与陈丽敏签订了租赁合同承租案涉房屋，并于当月19日拿到钥匙。另审理中，原告称，其在和陈丽敏签订合同取得租赁物后，原本已准备装修，但却接到陈慈忠的电话称他们要出售租赁物，至于新房东是否愿意继受租赁关系，他们也不确定。稳妥起见，希望原告暂缓装修，原告予以答应，故直到本案《租赁合同》签订后，才实施了装修。而被告则确认，其在与原告签订《租赁合同》时，由于原告已实际占用房屋，故未再交付，亦未就签约时的租赁物状况进行固定。庭审中，为证明自己的装修损失，原告提供了装修施工合同、决算单、装修明细、装修后房屋照片等证据若干，并申请对装修投入进行司法鉴定。本院遂委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司进行鉴定。但鉴定中，因原告经多次催告未预交鉴定费，导致该鉴定被退回。另查明，2017年4月，原告向被告发出《律师函》，载明因被告交付的房屋消防设施存在重大瑕疵，且认为被告故意隐瞒了该重大事项，导致原告无法经营，故要求被告限期就合同解除、装修费用的赔偿、租金及保证金退还等事宜进行磋商。审理中，被告确认收到该律师函。此外，审理中，原告还提交2017年12月27日的另一份《律师函》及邮寄凭证，证明其再次敦促被告解决问题，但被告否认收到该函。2017年6月1日，原、被告共同签署《情况说明》一份，载明：“房客金怀银租赁中山中路557、559号之标的由于当地松江华亭老街物业管理处消防维修维护之问题，导致房客金怀银无法正常营业，现房东上海岭里股权投资管理有限公司决定，为保障房客金怀银与上海岭里股权投资管理有限公司之权益，由上海岭里股权投资管理有限公司出面状告松江华亭老街物业管理处维护维修不当，房客金怀银应予以全面配合，状告期间，免除房客金怀银全部租金(时间为2017年2月起至判决书或调解书下发之日止)”。原告称，上述《情况说明》出具之前，被告工作人员“余天天”和原告一同至现场查看，确认消防栓无水的情况下，才由被告出具了该情况说明。且被告在情况说明中明确确认是因物业管理处消防维修维护问题导致原告无法正常经营，并承诺状告物业管理处以解决问题，同时免除原告租金，但被告并未落实。被告对原告的该陈述不认可，也否认其公司有余姓工作人员，并称其在出具《情况说明》前，仅是派人到租赁物现场洽谈并了解情况，而所派之人并无辨别消防设施是否正常之能力，仅是将原告陈述的原因带回给公司，也才有了这份《情况说明》。庭审中，针对被告所述，本院询问其为何不调查取证就“轻信原告”，其称因被告公司类似资产较多，无暇顾及。审理中，原告主张，造成合同无法继续履行的原因表面上看是消防通不过，实际上是租赁物消防栓不通水，且被告出具的情况说明对存在的问题进行了确认。被告则指出，其是承继的权利义务，在与原告建立租赁关系之前，原告已开始承租案涉房屋并进行装修，对于消防栓是否有水，居然在长达三个月的时间内都不知道，显然不合常理。本案中，被告并无过错，即使消防有问题，原告占用租赁物多时，未支付房租，却要让被告赔偿巨额款项，显然不公平。希望法院酌情让原告在降低租金标准的情况下支付租金或使用费。此外，被告主张，既然原告主张租赁物有瑕疵而致租赁目的无法实现，举证责任就应由原告承担。现原告的证据并不充分，应视为举证不能。且其作为专业的旅馆经营者，在承租房屋尤其是进行装修时更有能力关注消防设施是否齐全，即使存在问题也可尽早发现，故原告自身也存在过错。审理中，被告提交案外人上海枫林旅馆的工商信息一份，证明与案涉房屋属同一街道、同一物业管理的枫林旅馆处于正常经营中，籍以佐证案涉房屋不存在原告所称的消防瑕疵。原告对该证据的真实性无异议，但对关联性、证明对象及证明目的均不认可。另外，审理中，被告称原告存在转租，并提供原告和李妮所签转租合同一份，原告对该份合同的真实性无异议，但解释称，一则，原告与李妮系夫妻关系，转租完全是为办证需要；二则，该合同系在被告处签订，已事先告知被告且经被告允许。为证明所述属实，原告提供了2016年9月1日被告出具的《转租同意函》及结婚证为凭。此外，审理中，原告还提供发票1张，证明其支付律师费1万元。上述事实，有上海市房地产权证、系争合同、《情况说明》、《律师函》及邮寄凭证、鉴定机构《付款通知单》及《情况说明》、律师费发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，系争合同是当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。现双方对系争合同解除一事并无异议，仅是对解约事由各执一词，并相互指责对方违约，本案的争议焦点即在解约事由如何认定以及合同解除的法律后果如何处理。首先，关于解约事由。被告在与原告签署的《情况说明》中已确认原告存在无法正常营业的情形，并将此归因于案外人因某，虽然该节尚无有效的其他证据予以佐证，但既然原、被告双方都予以确认，则本院有理由相信原告无法正常营业之情形客观存在，在被告经合理催告仍未解除履行障碍的情况下，原告依法有权解除合同。至少，被告应当按照《情况说明》之约定履行相应的义务或承担相应的责任。据此，本院采信原告而非被告的解除事由。至于合同解除的日期，本院结合案情认为宜以原告的诉状副本送达被告之日即2018年6月13日为解除之日。其次，关于解除后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告所提退还2016年8月18日至2017年2月18日期间的租金27.5万元之诉请，基于以上分析，被告理应退还，但鉴于原告自身也确实存在注意义务上的瑕疵，并结合合同的实际履行情况，本院酌定由被告退还原告该租金24.75万元。至于后续的租金，鉴于被告违约且其应受《情况说明》之约束，原告无需支付。关于房屋保证金10万元，原告有权要求依约结算，在尚无证据证明本案存在应扣除费用的情况下，理应由被告退还。至于原告主张的律师费1万元，尚有合同依据，金额也无不妥，本院也予支持。关于原告主张的装修费用损失，鉴于原告作为申请一方在鉴定启动后却不预交鉴定费，经多次催交仍未缴纳，导致鉴定被退回，由此导致相关事实无法确定的，根据证据规则，原告应就此承担不利后果，故该项诉请本院不予支持。至于原告所提的经营损失，因缺乏相应的证据佐证，本院亦难以支持。关于被告的反诉诉请，同样基于上述分析，除了返还租赁物尚属合理正当外，其余诉请均缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)金怀银、被告(反诉原告)上海岭里股权投资管理有限公司之间签订的《租赁合同》于2018年6月13日解除；二、原告(反诉被告)金怀银于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海岭里股权投资管理有限公司返还上海市松江区中山中路XXX-XXX号、租赁面积约为553.69平方米的商业用房；三、被告(反诉原告)上海岭里股权投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)金怀银租金24.75万元；四、被告(反诉原告)上海岭里股权投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)金怀银保证金10万元；五、被告(反诉原告)上海岭里股权投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)金怀银律师费1万元；六、驳回原告(反诉被告)金怀银的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海岭里股权投资管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,080元，减半收取11,540元，反诉案件受理费6,564元，合计诉讼费18,104元，由原告(反诉被告)金怀银负担8,249元(已付)；由被告(反诉原告)上海岭里股权投资管理有限公司负担9,855元(已付6,564元，余款3,291元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚洪涛二〇一九年九月十二日书记员  周昳歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。