福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0622民初1037号 原告：漳州福农房地产有限公司，住所地漳州市常山开发区常山新侨村**，统一社会信用代码91350622569297224B。 法定代表人：潘家灿，任总经理。 委托诉讼代理人：张建宗，福建宗瞿律师事务所律师。 被告：龚演生，男，1970年1月2日出生，汉族，住云霄县。 第三人：中国银行股份有限公司云霄支行，住，住所地云霄县绥阳路**一社会信用代码913506228566665209。 代表人：吴文通，任行长。 原告漳州福农房地产有限公司与被告龚演生、第三人中国银行股份有限公司云霄支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，经审理发现被告龚演生下落不明不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告漳州福农房地产有限公司委托诉讼代理人张建宗到庭参加诉讼，被告龚演生、第三人中国银行股份有限公司云霄支行经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州福农房地产有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除漳州福农房地产有限公司与龚演生于2014年3月19日签订的合同编号为35068308030200128的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、判令龚演生于《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十日内配合漳州福农房地产有限公司办理漳州市常山开发区商品房预告登记的注销手续并承担因此产生的费用；三、判令龚演生于《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十日内配合漳州福农房地产有限公司办理《商品房买卖合同》及其补充协议备案登记撤销手续并承担因此产生的费用；四、判令龚演生立即归还漳州福农房地产有限公司代龚演生偿还的贷款本息（以实际发生的金额为准，从2018年9月起暂计至2019年3月19日，漳州福农房地产有限公司代偿款项本息为19464.2元）；五、判令龚演生立即向漳州福农房地产有限公司支付违约金22441元（448823元×5%）；六、判令龚演生于《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十日内将漳州市常山开发区商品房恢复至交付时状态交还给漳州福农房地产有限公司并承担因此产生的费用。事实和理由：2014年3月19日，漳州福农房地产有限公司与龚演生签订了合同编号为35068308030200128的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：龚演生购买漳州福农房地产有限公司所有的址在漳州市常山开发区商品房，建筑面积134.62平方米，单价每平方米3334元，总金额448823元，付款方式：龚演生于合同签订时支付首期房价款148823元，余款300000元龚演生向第三人申请按揭贷款；漳州福农房地产有限公司在担保期间，龚演生未能按《楼宇按揭借款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚金和相关费用等原因，致使漳州福农房地产有限公司因履行担保责任而受到损失时，则视为龚演生构成根本性违约，漳州福农房地产有限公司有权单方面解除合同，收回房产，且龚演生须支付总房款5%的违约金，漳州福农房地产有限公司可直接从龚演生已交放款中扣除因此而产生的所有损失，因解除合同及按揭合同增加的费用由龚演生承担。2014年3月25日，漳州福农房地产有限公司、龚演生双方取得《商品房买卖合同网上登记备案证书》。2014年4月15日，漳州福农房地产有限公司与龚演生、第三人签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2014年常中银字第ＺＦ002号），约定：龚演生向第三人借款300000元，贷款期限180个月，按月等额本息还款，还款日为每月1日。漳州福农房地产有限公司提供阶段性连带责任保证，在合同约定应由漳州福农房地产有限公司承担连带保证责任出现后，第三人有权要求漳州福农房地产有限公司承担保证责任。按揭贷款合同签订后，龚演生前期还能按约定履行支付按揭款，但自2018年9月起便不再偿付每月的按揭贷款本息，依照合同约定，漳州福农房地产有限公司应承担保证责任，现漳州福农房地产有限公司为龚演生代偿的按揭贷款本息已有多期，根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，漳州福农房地产有限公司有权解除合同并要求龚演生承担违约责任。 龚演生、中国银行股份有限公司云霄支行未作答辩。 漳州福农房地产有限公司围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、商品房买卖合同网上登记备案证明申请书、《个人一手住房贷款合同》、客户借记回单、中国银行股份有限公司云霄支行情况说明，龚演生、中国银行股份有限公司云霄支行未到庭，视为放弃质证的权利，上述证据经审查，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。 据此，本院认定事实如下：2014年3月19日龚演生向漳州福农房地产有限公司购买址在在漳州市常山开发区商品房，建筑面积134.62平方米，单价每平方米3334元，总金额448823元，首期房价款148823元，余款300000元办理银行按揭抵押，并签订了《商品房买卖合同》（合同编号：35068308030200128），约定若龚演生未能按《楼宇按揭借款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚金和相关费用等原因，致使漳州福农房地产有限公司因履行担保责任而受到损失时，则视为龚演生构成根本性违约，漳州福农房地产有限公司有权单方面解除合同，收回房产，且龚演生须支付总房款5%的违约金，漳州福农房地产有限公司可直接从龚演生已交放款中扣除因此而产生的所有损失，因解除合同及按揭合同增加的费用由龚演生承担。2014年4月15日，中国银行股份有限公司云霄支行作为贷款人、龚演生作为借款人，漳州福农房地产有限公司作为保证人共同签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2014年常中银字第ＺＦ002号），由中国银行股份有限公司云霄支行向龚演生提供按揭贷款300000元，贷款期限180个月。漳州福农房地产有限公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至龚演生办妥房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》签订后，中国银行股份有限公司云霄支行依约将上述按揭贷款300000元发放给漳州福农房地产有限公司。由于龚演生没有按时偿还银行每月的按揭贷款金额，中国银行股份有限公司云霄支行分别从漳州福农房地产有限公司银行账户强行扣划款项用于偿还龚演生到期尚欠的贷款本息，其中2018年9月19日4792.68元，2018年10月16日2444.85元，2018年11月13日2443.20元，2018年12月17日2445.39元，2019年1月21日2447.41元，2019年2月15日2444.18元，2019年3月19日2446.49元，合计19464.2元。 本院认为，龚演生、中国银行股份有限公司云霄支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未向本院提交答辩，视为自愿放弃诉讼权利。漳州福农房地产有限公司与龚演生双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容合法，对双方具有法律约束力,双方应恪守履行，补充协议中明确约定了若龚演生未能按《楼宇按揭借款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚金和相关费用等原因，致使漳州福农房地产有限公司因履行担保责任而受到损失时，则视为龚演生构成根本性违约，漳州福农房地产有限公司有权单方面解除合同，收回房产，现因龚演生未按期还贷导致漳州福农房地产有限公司作为连带保证人代龚演生向银行偿还贷款,履行了保证责任义务,漳州福农房地产有限公司解除合同的条件成就,故其请求法院依法判令解除其与龚演生双方签订的《商品房买卖合同》并解除备案的诉讼请求,本院予以支持。由于漳州福农房地产有限公司已代龚演生偿还贷款本息19，464.2元，现漳州福农房地产有限公司主张龚演生返还代偿款合法有理，本院予以支持。关于漳州福农房地产有限公司主张的违约金问题,虽然双方签订的补充协议中明确约定龚演生支付违约金的情形，但约定按总房款5%计算的违约金明显偏高，远远超过漳州福农房地产有限公司的经济损失，故本院酌定以代偿金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下: 一、本判决生效之日即刻解除漳州福农房地产有限公司与龚演生于2014年3月19日签订的合同编号为35068308030200128《商品房买卖合同》及其补充协议； 二、龚演生于合同编号为35068308030200128《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十五日内配合漳州福农房地产有限公司办理址在在漳州市常山开发区商品房预告登记的注销手续； 三、龚演生于合同编号为35068308030200128《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十五日内配合漳州福农房地产有限公司办理合同编号为35068308030200128《商品房买卖合同》及其补充协议备案登记撤销手续； 四、龚演生应于本判决生效之日十五日内返还漳州福农房地产有限公司代偿还款19，464.2元； 五、龚演生应于本判决生效之日十五日内支付漳州福农房地产有限公司违约金（以4，792.68元为基数自2018年9月19日至款还清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以2，444.85元为基数自2018年10月16日至款还清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以2，443.20元为基数自2018年11月13日至款还清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以2，445.39元为基数自2018年12月17日至款还清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以2，447.41元为基数自2019年1月21日至款还清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以2，444.18元为基数自2019年2月15日至款还清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以2，446.49元为基数自2019年3月19日至款还清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）; 六、龚演生于合同编号为35068308030200128《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十五日内将址在漳州市常山开发区商品房交还给漳州福农房地产有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8，032元，由龚演生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  沈劲林 人民陪审员  方铭坤 人民陪审员  方济国 二〇一九年九月二十日 法官助理何阿彬 书记员梁维维 附注：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。