北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初4309号原告（反诉被告）：高梅杰，女，1954年7月23日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：杜建奇，北京法慈律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘增祥，男，1952年1月4日出生，汉族，居民，户籍地北京市海淀区，现住北京市门头沟区。原告（反诉被告）高梅杰诉被告（反诉原告）刘增祥农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高梅杰及其委托诉讼代理人杜建奇，被告（反诉原告）刘增祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高梅杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认高梅杰、刘增祥于2003年就北京市怀柔区桥梓镇东凤山村×号宅院及宅院内房屋达成的买卖协议无效；2、请求判令刘增祥于判决生效后十日内将北京市怀柔区桥梓镇东凤山村×号宅院及宅院内房屋、装饰、设备、附属物腾退给高梅杰（估值27000元）；3、要求刘增祥返还《集体土地建设用地使用证》（编号：怀集建93字第05-A8-00）原件；4、本案诉讼费由刘增祥负担。审理过程中，高梅杰变更诉讼请求为：1、请求法院确认高梅杰、刘增祥于2003年就北京市怀柔区桥梓镇东凤山村×号宅院及宅院内房屋达成的买卖协议无效；2、请求判令刘增祥于判决生效后十日内将北京市怀柔区桥梓镇东凤山村×号宅院及宅院内房屋、装饰、设备、附属物腾退给原告（估值200000元）；3、要求刘增祥返还《集体土地建设用地使用证》（编号：怀集建93字第05-A8-00）原件；4、本案诉讼费由刘增祥负担。事实和理由：高梅杰系北京市怀柔区桥梓镇东凤山村村民，经批准于1979年4月在本村×号宅院内修建北房四间，刘增祥系海淀区居民，2003年主动提出要购买高梅杰的宅院及房屋，高梅杰并无出售房屋的想法，但没经得住刘增祥的劝说及诱导，以27000元的价格出售了宅院及房屋，后双方就归还宅院及房屋一事未达成一致意见，故诉至法院，请求人民法院依法判决。刘增祥辩称，我与高梅杰于2002年10月31日签订书面买卖协议，约定高梅杰将北京市怀柔区桥梓镇东凤山村×号宅院共计266.8平方米，包括北房六间及院落、地上物卖给刘增祥，价款27000元整，高梅杰要将房产证交给刘增祥，并过户给刘增祥，费用各自自理。合同签订后我将27000元现金支付给高梅杰，高梅杰将集体土地建设用地使用证交给我。购房时只有北房4间，房屋里什么都没有，购房后我对房屋及院落的各种添附大概有15万元左右。刘增祥向本院提出反诉请求：1、请求法院判令高梅杰赔偿刘增祥各项经济损失200000元，宅基地、房屋及附属物损失447250元，以上合计647250元；2、反诉费用由高梅杰负担。审理过程中，刘增祥变更反诉请求为：1、请求法院判令高梅杰赔偿刘增祥各项经济损失200000元，宅基地、房屋损失1163078元，搬家费2000元，以上合计1365078元；2、反诉费用由高梅杰负担。高梅杰辩称，不同意刘增祥的反诉请求。刘增祥主张的经济损失200000万元不存在。不认可评估报告中的447250元结论，东凤山村不在拆迁范围内，不应该存在宅基地区位补偿价，评估报告中定价标准不正确，涉案房屋在东凤山村，不是镇政府所在地，应以每平米300-480元基准价进行计算。评估报告中的房屋总价不认可，报告书中只表明了4间房，没有装修及装饰物院内中的棚房，不能确定棚房的大小及结构，应对棚房的定价从房屋总价中扣除。超占范围内建筑及附属物不应该评估作价，不应由原告支付对价，应由被告拆除，应扣减45261元。高梅杰对表中装修及附属物（院外）所有定价不予认可，并应当从总价中减掉16167元，不认可属于宅院以外未经村委会允许的情况下私自修建和种植的物品和植物。对于暖气评估价格，高梅杰同意支付1564元。综上，我方认可以上宅基地、房屋及附属物共计257989.6元。刘增祥主动发起购买房屋的意向，其应对合同无效承担主要责任。刘增祥要求按照3600元/平方米确定宅基地区位补偿价，没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：涉诉宅院位于北京市怀柔桥梓镇东凤山村×号，1994年1月15日颁发的《集体土地建设用地使用证》编号为：怀集建（93）字第05-A8-00号（刘增祥提交的《集体土地建设用地使用证》中编号为怀集建（93）字第05-A8-00100号，编号尾数100有添加的痕迹），《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为高梅杰，用地面积为266.8平方米，超占面积为65.2平方米。2002年10月31日刘增祥与高梅杰签订契约一份，载明：“立契人高梅杰、刘增祥二人经双方协商达成契约如下：高梅杰愿将自己东凤山住宅266.8平方米北房六间及院落上的地上物卖给刘增祥所有，价款计贰万柒仟元整，高梅杰要把房产证交给刘增祥，并负责把高梅杰的房产证过户到刘增祥户上之事宜费用各自自理，刘增祥并享有东凤山之村民待遇，款筹一次付清。契约签订之日后有关院落事宜由刘增祥负责，双方中正人签字后生效。”该份契约上有刘增祥、高梅杰及中证人王某的签字。2019年4月22日，东凤山村村民委员会出具《房产证明》，载明：“兹证明我村村民高梅杰，女，身份证号×××，是我村门牌号×号宅院的集体建设用地使用权人，经批准于1979年4月与丈夫鲍富贤（身份证号×××）共同在院内修建北正房四间，此房屋为合法建筑。宅基地批准面积为266.8平方米，东西长20米，南北长13.34米。特此证明。诉讼过程中，因双方对涉案房屋及附属物等价值无法达成一致意见，依刘增祥申请，本院依法委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对北京市怀柔区桥梓镇东凤山村×号宅院内房屋、附属物重置成新价及宅基地区位补偿价进行评估，北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司出具金房D估字【2019】1127号《房地产估价报告》，评估结果为：房屋、附属物、宅基地区位补偿总价为447250元，其中宅基地区位补偿总价为218275元，房屋总价为155654元，附属物总价73321元。双方对《房地产估价报告》真实性均认可，刘增祥认为评估报告中区位补偿标准应进行调高，因为评估标准是2003年的政策，距离现在过久；高梅杰认为评估报告中的房屋、附属物及区位补偿款价格均偏高，且涉案宅院并未拆迁，不能以《北京市怀柔区人民政府文件怀政发2003-31号》作为评估依据。以上事实，有刘增祥与高梅杰签订的契约、《集体土地建设用地使用证》、《房产证明》、金房D估字【2019】1127号《房地产估价报告》以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，第一，关于2002年10月31日刘增祥与高梅杰签订的契约效力问题。农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中，高梅杰与刘增祥虽然达成了农村房屋买卖契约，但因刘增祥并非北京市怀柔区桥梓镇东凤山村集体经济组织的成员，该契约违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。对于高梅杰要求确认房屋买卖契约无效的诉讼请求，本院予以支持。第二，关于房屋买卖协议被确认无效后的后果问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。高梅杰在转让涉诉宅院原有房屋十余年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该买卖合同无效并要求返还房屋，此行为有悖诚信原则，故对此行为所造成的后果，高梅杰应承担主要责任；刘增祥并非北京市怀柔区桥梓镇东凤山村集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。涉诉农村房屋买卖协议无效后，双方应将从对方处取得的财产返还给对方，刘增祥应将涉诉院落、房屋及附属设施腾退并返还给高梅杰；对于高梅杰要求刘增祥腾退并交付涉案宅院及《集体土地建设用地使用证》的诉讼请求，本院予以支持。对于刘增祥要求高梅杰支付赔偿款的反诉请求，因涉案宅院需要腾退并交付高梅杰，本院予以支持。刘增祥反诉主张高梅杰支付其搬家费2000元，无法律依据，本院不予支持；刘增祥在购房后、房屋买卖合同经法院确认无效之前，对所购房屋及附属物进行添附之行为，并无不妥；对于宅基地区位补偿款一项，北京市怀柔区桥梓镇同类地区确定的宅基地区位补偿价的现行标准为3800元/平方米，对于高梅杰需要支付的赔偿款数额，本院将参考《房地产评估报告》及现有证据、结合同地区市场价格及刘增祥之请求等综合因素酌情予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认高梅杰与刘增祥于2002年10月31日就位于北京市怀柔区桥梓镇东凤山村×号的宅院内房屋签订的《契约》无效；二、高梅杰赔偿刘增祥经济损失共计934171.8元，于本判决生效之日起七日内给付；三、刘增祥在收到上述第二项高梅杰给付的934171.8元款项后三十日内将位于北京市怀柔区桥梓镇东凤山村×号的本案涉诉院落、房屋及附属设施腾退后返还给高梅杰，并将编号为怀集建（93）字第05-A8-00号、土地使用者为高梅杰的《集体土地建设用地使用证》原件返还给高梅杰；四、驳回刘增祥其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费5000元（刘增祥已预交），由刘增祥负担1500元（已交纳），由高梅杰负担3500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本诉案件受理费2150元（高梅杰已预交），由刘增祥负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费8723元（刘增祥已预交），由刘增祥负担2152元（已交纳），由高梅杰负担6571元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 于连鹏二〇一九年九月二十九日法官助理 徐 薇书 记 员 秀立华