中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2018）最高法民终950号 上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**。 法定代表人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陶举富，北京市天同（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈耀权，北京市天同（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆晋愉地产（集团）股份有限公司，住所，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路**div> 法定代表人：柯敬陶，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦建英，重庆中力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫新耀，重庆中力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆晋愉峰鸿房地产有限公司，住所，住所地重庆市大渡口区春晖路街道陈庹路****div> 法定代表人：李晓华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙济华，重庆冠中律师事务所律师。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融重庆分公司）因与被上诉人重庆晋愉地产（集团）股份有限公司（以下简称晋愉地产公司）、重庆晋愉峰鸿房地产有限公司（以下简称峰鸿房地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院（2017）冀民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华融重庆分公司的委托诉讼代理人陶举富、陈耀权到庭参加诉讼，被上诉人晋愉地产公司、峰鸿房地产公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 华融重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判渤海信托公司对峰鸿房地产公司提供的位于重庆市大渡口区大渡口组团Ｈ分区Ｈ06-2-2／04号地块三宗建设用地使用权（产权证号：102Ｄ房地证2014字第××号、00××25号、00××70号）在拍卖、变卖后所得价款有优先受偿权；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定本案一审原告及原上诉人渤海国际信托股份有限公司（以下简称渤海信托公司）对峰鸿房地产公司提供的土地行使优先受偿权已超过抵押金额范围，对法律理解和适用错误。（一）根据案涉《抵押合同》第三条担保范围的约定，抵押物担保范围为主合同项下的全部债权，包括但不限于主债权、利息（包括复利和罚息）违约金、赔偿金、及抵押权人实现债权与担保权利而产生的费用，故渤海信托公司向峰鸿公司主张对抵押物在主债权及利息（包括复利和罚息）等范围内享有优先受偿权于法有据。（二）一审法院认定本案中对抵押物行使优先受偿权已超过抵押金额范围，是对法律的错误理解。1.本案为普通抵押物权，在抵押权设立之初除本金的数额外，其他利息和费用的金额均难以明确，故在签订抵押合同和办理抵押登记时只能明确抵押本金，只有在抵押登记后，在生效法律文书执行中才能产生债权的具体数额（即本金、利息、逾期利息和实现抵押权的费用），故本案在抵押登记时只能确认对本金7亿元享有优先受偿权，这是重庆市不动产登记部门办理抵押权登记的规定，重庆市各级法院在审理此类抵押权的金融案件时，均是以抵押合同约定的抵押范围作为主张优先权的依据，而并非按抵押登记的债权本金。2.一审法院将“抵押金额”与“担保范围”混为一谈。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条规定，“债权数额”的约定不是“担保范围”的约定。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定，抵押权人优先受偿的范围不以主债权为限，而应根据约定抵押担保范围或法定范围来确定，法律允许当事人协议选择“担保范围”。本案无论从抵押合同的约定或是抵押登记权证，均无法得出渤海信托公司对“担保范围”有选择或放弃对主债权以外的债权享有优先受偿权的意思表示。3.对于“担保范围”与“抵押登记金额”不一致的法律适用，最高人民法院在《天津隆侨商贸有限公司与中航信托股份有限公司其他申请复议执行裁定书》（2015）执复字第38号案以及《天津隆侨商贸有限公司、国联信托股份有限公司等金融借款合同纠纷申请再审民事裁定书》（2015）民申字第1291号案中明确抵押登记金额与抵押担保范围不是同一法律概念，当抵押担保的范围与登记金额记载不一致时应当以抵押合同约定的担保范围作为优先权主张的依据，而非债权金额和登记金额为准。（三）渤海信托公司在重庆市大渡口区人民法院就本金7亿元主张实现担保物权并得到法院的支持，只是就本金确认了优先受偿权，现对利息、罚息、复利另行诉讼主张优先受偿权符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，与前案已裁定对本金7亿元享有优先受偿权并不冲突，主张优先权的范围也未超过《抵押合同》抵押范围的约定。（四）本案中本金数额即为7亿，担保债权总额因此必然超过7亿，如将“抵押金额”解释为担保债权总额，则与《抵押合同》第三条约定的担保债权范围相矛盾。（五）抵押财产清单中记载的“柒亿元整”是指借款本金；当事人将“柒亿元整”记在“抵押金额”一栏之下，应指“抵押合同所约定的贷款金额”，而非抵押人承担担保责任的限额。1.《国土资源部关于印发（试行）的通知》的附件5土地登记表格使用及填写说明（2008年使用，见所附附件一）明确，“土地抵押金额”是指“土地抵押合同约定的贷款金额”。2.以“抵押金额”作为担保债权总额，与《抵押合同》相关条款反映的当事人意思不一致。《抵押合同》第11.9条、11.3条约定在主合同和抵押合同无效的情况下，抵押人都应对担保范围内的债务承担连带责任，举轻以明重，在主合同和抵押合同均有效的情况下，抵押人承担的责任也应是“担保范围”，而不存在7亿元的限额。3.案涉登记权证在备注部分明确记载“担保的主债权本金为柒亿元整”，说明7亿元仅为担保的主债权本金。4.对于“抵押人承担责任的限额”这样一项事关优先受偿范围的重要内容，当事人如果希望在交易中设置，则会以合同条款形式郑重明确，而不可能在合同附件之中含混不明标注，草率行事。（六）他项权证备注中记载的“担保的主债权本金为柒亿元整”，应指“借款本金”，而非抵押人承担担保责任的限额，也非抵押担保范围。1.主管机关并未将“抵押担保的范围”视为必要记载事项，因此没有在不动产登记表格当中设置相应的栏目。在2015年不动产登记簿统一、乃至登记信息上网之前，重庆市国土部门都不允许申请人填写申请材料时自主选定抵押担保范围。2.参考国土资源部不动产登记证明使用和填写说明，他项权证信息填写应“根据登记簿记载内容”，他项权证内容设置应与不动产登记表格严格对应，他项权证上记载不可能超过不动产登记表格中的信息。在不动产登记表格未记载担保范围，且仅于“抵押金额”一栏明确借款本金数额的情况下，他项权证备注记载不可能具有对“担保债权范围”的公示意义。（七）《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十一条的规定于本案无从适用。1.本案的“担保范围”无论是不动产登记表格还是他项权证均未作记载，并不存在所谓的“薄证登记与合同约定不一致”。根据最高法院（2015）执复字第38号案的审理意见，本案“担保范围”仅能依据抵押合同确定。2.该条司法解释适用的理论基础是担保物权的公示公信原则。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。2015年实施的《不动产登记暂行条例》第十条也明确了以不动产登记簿作为物权归属和内容依据，须以不动产登记机构“依法将各类登记事项准确、完整、清晰记载于不动产登记簿为前提”。当时登记机关并不允许抵押权人填写抵押担保范围，法律的适用与社会现实的存在脱节。在簿证登记不能充分公示抵押权设立基本信息的情况下，难以产生司法解释该条适用所必要的公信力。3.该条司法解释适用的目的是保护第三人对簿证登记的合理信赖。然而从实质公平角度出发，当事人依据《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定自主约定担保范围，因簿证栏目设置的不完整，登记机构人为设置的操作障碍，而不能对外充分公示抵押权相关信息，由此造成的不利后果不应由抵押权人承担。另外，案涉地块不存在后顺位抵押或者其他权利负担，即便是存在第三人，依照现有交易习惯对相关风险的自发分配，也应当由第三人承担。 晋愉地产公司答辩称，（一）渤海信托公司不是本案适格原告，其对晋愉地产公司的债权已经转让给华融重庆分公司，其已丧失本案原告主体资格。（二）晋愉地产公司自2016年出现经营危机，2017年至2018年基本处于未经营状态，故而在2018年9月12日才收到华融重庆分公司邮寄的债权转让通知公告。在本案一审过程中，渤海信托公司故意隐瞒，未如实陈述本案情况，晋愉地产公司并不知情，故在一审中未提出抗辩。（三）渤海信托公司在（2016）渝0104民特19号民事裁定书中已确认对抵押的债权7亿元实现优先受偿权，而抵押登记显示其抵押债权金额为7亿元，虽《抵押合同》载明了抵押债权包含本金、利息、复利等，但应以不动产登记中心公示的抵押金额为准，请求依法公正裁决。 峰鸿房地产公司答辩称，（一）一审判决渤海信托公司对超出7亿元范围之外的利息、复利及罚息不享有优先受偿权是正确的。华融重庆分公司是受让渤海信托公司债权，应当承继相关诉讼结果。2016年7月5日渤海信托公司向重庆市大渡口区人民法院申请实现担保物权，之后于2016年8月29日又提交撤回部分请求申请书，主动撤回对抵押贷款的利息、罚息、复利部分实现担保物权的请求。上诉人对担保物的优先受偿权已经在该案中实现，在担保物上已经不存在未实现的优先受偿权。（二）上诉人对晋愉地产公司和峰鸿房地产公司的抵押权已经通过实现担保物权程序完全解决，又另行起诉违反了一事不再理原则。渤海信托公司在之前诉讼中主动撤回对抵押贷款利息、罚息、复利部分实现担保物权的请求，对相关诉讼权利进行了处置，对于峰鸿房地产公司本案所涉抵押担保这一争议事实的讼争已经结束，不能另行提起诉讼。（三）上诉人在重庆市大渡口区人民法院实现担保物权程序结束后，又跨省起诉主张抵押贷款的利息、罚息、复利部分的优先受偿权，是不诚信的诉讼行为，有违民事诉讼禁止反言的原则。（四）如果上诉请求得到支持，这种诉讼方式会被大量模仿，势必影响民事诉讼的程序安定，导致民事诉讼体系的混乱甚至崩溃。（五）上诉人将抵押登记的金额解释为抵押登记部门的过错，不符合事实，应为抵押登记各方申请人的真实意思表示，如果确系抵押登记部门的过错，也不应由抵押人来承担。假使本案上诉人的优先受偿权能够成立，其利息也只应计算至重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民特19号裁定书作出时止，不能无限期累加计算。 一审法院认定事实：2014年3月25日，渤海信托公司作为贷款人与晋愉地产公司作为借款人签订了合同编号为bitc2014(lr)-1107号的《信托贷款合同》，主要约定：贷款金额7亿元，贷款期限为2年，自贷款发放日起算。贷款期限的起始日、到期日、贷款金额以《借款借据》记载为准。贷款年利率按固定利率8.7%执行。4.2.2贷款本息逾期罚息利率在本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款利息自贷款转存到借款人账户之日起计算。本合同项下贷款按日计息。日利率=月利率/30=年利率/360，如借款人不能按期付息，则自此日起按4.2.2罚息利率计收复利。结息时按照合同约定的贷款利率计算利息，其中：（1）信托贷款0.3%/年对应的两年利息于贷款发放日之后的一个工作日内及贷款期满一年之内分2次支付，每次支付的利息额=信托贷款本金余额×0.3%。（2）信托贷款剩余8.4%/年对应的利息按季付息。结息日为每季末的20日。首个结息日为2014年6月20日，结息日当日利息计入当期利息。借款最后一期结息日为借款本金全部归还之日，且当日不收利息，利随本清。利息额=信托贷款本金余额×8.4%×计息天数/360。付息日为结息日当日。贷款到期前，对借款人未按期支付的利息按罚息利率计算和延迟支付天数计收复利。应收复利=借款人当期应付利息×当期利率×（1+50%）×逾期天数/360。贷款逾期后，对借款人未按时还清的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和逾期天数计算罚息和复利。应收罚息和复利=借款人应偿付本息之和×当期利率×（1+50%）×逾期天数/360。双方还约定了其他权利义务。 2014年12月25日，渤海信托公司作为抵押权人与峰鸿房地产公司作为抵押人签订合同编号为（ｂｉｔｃ2014（ｏｒ）-3960）的《抵押合同》，主要约定：抵押人愿意为债务人晋愉地产公司在《信托贷款合同》（以下简称主合同）项下的债务提供抵押担保。抵押人以本合同“抵押财产清单”所列之财产设定抵押。抵押担保的范围为主合同项下全部债权，包括但不限于主债权、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、及抵押权人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、送达费、律师费等）。抵押财产清单如下：抵押土地清单，土地坐落：重庆市大渡口区大渡口组团Ｈ分区Ｈ06－2－2／04。权属证书编号及使用权面积分别为产权证号：1.102Ｄ房地证2014字第××号、使用权面积54405平方米；2.102Ｄ房地证2014字第××号、使用权面积48837.2平方米；3.102Ｄ房地证2014字第××号使用权面积27349.9平方米。三宗土地总价值为9亿元，抵押金额为7亿元。抵押权人与抵押人向重庆市国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，抵押权证为：100房地证（押）2014字第997号。 2014年3月25日，渤海信托公司向晋愉地产公司发放贷款7亿元后，双方签订了《借款借据》，其上记载借款发放日为2014年3月25日，还款日期为2016年3月25日。渤海信托公司自认涉案借款的利息晋愉地产公司付至2015年6月20日，之后未再付息。2016年3月25日涉案借款到期，晋愉地产公司未偿还借款本金，并欠付借款期限内利息47572134.16元、复利1781813.93元。2016年7月5日，渤海信托公司向重庆市大渡口区人民法院申请拍卖、变卖峰鸿房地产公司抵押的三宗建设用地使用权，其拍卖、变卖后所得款项由渤海信托公司在借款本金7亿元范围内享有优先受偿权。2016年8月30日重庆市大渡口区法院作出（2016）渝0104民特19号《民事裁定书》，裁定：渤海信托公司有权就拍卖、变卖峰鸿房地产公司名下位于重庆市大渡口区大渡口组团Ｈ分区Ｈ06－2－2／04号地块三宗建设用地使用权（产权证号：102Ｄ房地证2014字第××号、00××25号、00××70号）所得价款在贷款本金7亿元范围内优先受偿。 一审法院认为，渤海信托公司与晋愉地产公司签订的《信托贷款合同》以及渤海信托公司与峰鸿房地产公司签订的《抵押合同》均是当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定为有效合同，合同双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。渤海信托公司依约向晋愉地产公司发放了7亿元借款，晋愉地产公司却未按照合同约定按时支付利息和偿还借款本金。依法其应承担立即偿还借款本金及利息的民事责任，并按照合同约定向渤海信托公司支付罚息和复利。渤海信托公司主张截止借款还款日，晋愉地产公司欠付利息47572134.16元，晋愉地产公司书面答辩没有异议，一审法院予以确认。依据《信托贷款合同》约定，贷款到期前，对于欠付利息计收复利，贷款逾期后，对于欠付的借款本息计收罚息和复利，利率为当期利率的150%，当期利率为年利率8.4%，故罚息及复利的利率均为年利率12.6%。关于晋愉地产公司所提复利利率约定过高，请求调整的问题。复利系以欠付利息为基数，如按借款本金为基数进行换算，则复利的年利率相当于0.86%（47572134.16×12.6%/700000000），加上约定的年利率8.7%，本金罚息年利率12.6%，则利息加上复利及罚息加复利的利率水平以借款本金为基数计算，年利率均未超过24%，故晋愉地产公司抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。晋愉地产公司支付借款利息至2015年6月20日，则其应于2015年9月20日支付下一季度的借款利息，即其自2015年9月20日欠付了一个季度的利息，复利应从2015年9月20日起开始起算，截止2016年3月25日，晋愉地产公司共拖欠三个季度零4天的利息，复利为1781813.93元。故渤海信托公司要求晋愉地产公司偿还借款利息47572134.16元、复利为1781813.93元及欠付借款本息的罚息及复利的请求符合合同约定，一审法院予以支持。关于渤海信托公司要求的律师费的问题，由于渤海信托公司没有与晋愉地产公司就律师费的承担作出约定，故其要求晋愉地产公司承担律师费没有合同依据，一审法院不予支持。 关于渤海信托公司所提对涉案抵押物的拍卖款优先受偿的问题。峰鸿房地产公司以其名下位于重庆市大渡口区大渡口组团H分区H06－2－2/04号三宗地块建设用地使用权为晋愉地产公司涉案的债务提供抵押担保，抵押金额为7亿元。2016年8月30日重庆市大渡口区法院已裁定渤海信托公司有权就拍卖、变卖上述抵押物所得价款在贷款本金7亿元范围内优先受偿。故渤海信托公司已在抵押金额的范围内行使了优先受偿权，其要求在抵押物超出抵押金额范围之外就借款的利息、复利及罚息、律师费行使优先受偿权于法无据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、《中华人民共和国担保法》第五十三条第二款之规定，一审法院判决：一、晋愉地产公司于判决生效后三十日内偿还渤海信托公司借款利息47572134.16元、复利1781813.93元、逾期后罚息和复利（以借款本息747572134.16元为基数，自2016年3月25日至借款本金付清之日止，按年利率12.6%计算）；二、驳回渤海信托公司其他诉讼请求。案件受理费948942元，由晋愉地产公司负担。 本院二审期间，渤海信托公司以债权已转让为由，于2018年10月19日申请将本案上诉人变更为华融重庆分公司，并声明本案全部诉讼利益转归华融重庆分公司享有。 对于一审判决查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：华融重庆分公司就晋愉地产公司所欠其借款的利息、复利、逾期罚息和复利，能否在峰鸿房地产公司抵押的土地使用权拍卖所得价款中享有优先受偿权。 关于涉案抵押权担保的范围问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定”。本案中，《抵押合同》第一条“主债权的基本情况”中约定“贷款金额”为7亿元，第三条“担保范围”约定抵押物担保范围为主合同项下的全部债权，包括但不限于主债权、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、及抵押权人实现债权与担保权利而产生的费用。因案涉主债权已达7亿元，且借贷双方已在主合同《信托贷款合同》中明确约定了利息、复利、罚息及计算方式，故在《抵押合同》主文对担保范围已经明确约定包括但不限于主债权和利息（包括复利和罚息）的情况下，对于《抵押合同》所附抵押土地清单所载的“抵押金额”7亿元，应理解为系对所担保主债权本金数额的明确，而非约定担保限额为7亿元。虽然抵押权登记证书备注栏仅记载担保主债权本金为7亿元，但就本案而言，抵押权设立的效力不仅及于借款本金，还应及于该借款本金所产生的利息、复利、逾期罚息和复利。理由是： 首先，当事人未将利息、复利、逾期罚息和复利等担保债权范围和金额在登记证书中明确予以登记，具有不能归责于抵押权人的客观原因。关于担保物权的担保范围，因不动产登记簿设置的原因，除个别省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上设有“担保范围”栏目，从而登记簿的记载与合同约定内容一致外，多数省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且规定只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，从而出现了合同约定与登记簿记载不一致的情形。在后一情形下，由于是登记系统设置的原因导致抵押权人的除主债权之外的附属债权无法登记，后顺位的抵押权人也只能登记主债权，因此根据合同约定来确定担保债权的范围，是当前状况下更为妥当的选择。从本案的实际情况看，应以合同约定来确定抵押权担保债权的范围。第一，登记机构相关的登记制度不接受当事人就不确定金额的利息、复利、逾期罚息和复利等担保债权办理登记。根据原国土资源部于2008年下发的《国土资源部关于印发〈土地登记表格〉（试行）的通知》（国土资发〔2008〕153号），其所附的“土地登记申请书”中“土地抵押金额”一栏，明确要求记载的是“土地抵押合同约定的贷款金额”。重庆市国土资源和房屋管理局按照该通知内容，于2014年12月为案涉土地办理抵押登记，故峰鸿房地产公司和渤海信托公司共同提交的“重庆市土地房屋抵押登记申请书”中“抵押金额”一栏填写的是7亿元，即本案借款本金。据此，重庆市国土资源和房屋管理局颁发的抵押登记证书也只记载担保主债权本金7亿元。而且，根据原国土资源部于2015年下发的《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）的要求，仍只要求对抵押权权利信息仅记载“抵押方式”和“被担保的主债权金额”。由此可见，本案当事人未将利息、复利、逾期罚息和复利等担保债权在登记证书中予以登记，并非当事人自身的原因造成的，而是登记机构的登记制度要求所致。第二，由于利息、复利、逾期罚息和复利是借款合同在履行过程中基于主债权和违约情形的出现才产生的，即便允许当事人将利息、复利、逾期罚息和复利等担保债权进行登记，客观上也无法实现登记。原审查明，渤海信托公司于2014年3月25日向晋愉地产公司发放贷款7亿元，晋愉地产公司付息至2015年6月20日后未再付息。也就是说，当事人在2014年12月25日申请办理抵押登记当时，晋愉地产公司尚未欠付渤海信托公司利息，也就不可能产生复利以及罚息和复利的问题。对于登记日之后的利息和可能产生的复利以及罚息和复利等债权，属于不确定的状态。因此，当事人在办理抵押登记时，客观上无法就借款本金产生的利息、复利、逾期罚息和复利债权予以登记。既然渤海信托公司作为抵押权人未将利息、复利、逾期罚息和复利等担保债权及其金额办理登记具有不能归责于自身的客观原因，法律上就不能让抵押权人承担由此不能享受抵押权的不利后果。 其次，从登记公示的效果看，将本案抵押权设立的效力及于利息、复利、逾期罚息和复利债权，不会造成善意第三人利益的损害。通常而言，不动产物权的登记具有公信力，可以有效保护交易相对方和善意第三人的利益。虽然案涉抵押权证书仅登记担保的主债权金额为7亿元，但第三人从《中华人民共和国物权法》第一百七十三条的规定可以判断出，担保范围一般均应及于主债权产生的利息、违约金、损害赔偿金等。而且，渤海信托公司和峰鸿房地产公司在办理抵押登记时已将《抵押合同》备案，故第三人也可以通过查询备案合同得知担保范围及于主债权产生的利息、违约金、损害赔偿金等。本案认定渤海信托公司就利息、复利、逾期罚息和复利债权主张成立抵押权，不仅符合合同当事人的真实意思表示，也不会损害善意第三人的利益。 再次，本案赋予抵押权人就借款利息、复利、逾期罚息和复利债权享有抵押权，不违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条的规定。该司法解释第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。本案中，《抵押合同》约定的担保范围是借款本金7亿元及利息、罚息和复利等，登记证书记载所担保的主债权本金也是7亿元。前者强调的是担保的主债权金额和担保范围,而后者强调的仅是担保的主债权金额。比较合同约定的内容和登记记载的内容，二者实际并未不一致，均明确担保的主债权本金是7亿元，只是登记证书并无担保范围的记载,而这是登记机构的登记制度造成的，与当事人无关。 综上所述，渤海信托公司就其对晋愉地产公司享有的借款利息、复利和逾期后罚息和复利债权请求所设立的抵押权，依法能够成立。对于出借的7亿元本金及利息、复利、逾期后罚息和复利，渤海信托公司均有权对抵押土地行使抵押权。重庆市大渡口区法院已裁定渤海信托公司有权就拍卖、变卖抵押土地使用权所得价款在贷款本金7亿元范围内优先受偿，与渤海信托公司在本案中请求就晋愉地产公司所欠借款利息、复利、逾期后罚息和复利对拍卖、变卖抵押土地使用权所得价款行使优先受偿权，并不矛盾。抵押权实现程序为特别程序，当事人就无争议部分的主债权实现抵押权后，对于有争议的利息、复利、逾期罚息及复利部分通过另诉解决并不属于“一事二诉”，亦不违反“一事不再理”原则。一审判决晋愉地产公司应偿还渤海信托公司借款利息、复利、逾期罚息及复利的金额，各方均未提出上诉，本院予以确认。由于渤海信托公司在二审期间将其实体权利义务全部转让给华融重庆公司，华融重庆公司已替代渤海信托公司的法律地位参加本案二审诉讼，故渤海信托公司在本案中的权利义务全部由华融重庆公司继受。现华融重庆公司上诉主张就晋愉地产公司欠付的借款利息、复利、逾期罚息及复利，有权就峰鸿房地产公司提供的案涉抵押财产在拍卖、变卖后的所得价款范围内优先受偿，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。一审判决对此适用法律错误，本院依法予以纠正。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省高级人民法院（2017）冀民初189号民事判决第一项； 二、变更河北省高级人民法院（2017）冀民初189号民事判决第二项为：如重庆晋愉地产（集团）股份有限公司不履行上述付款义务时，中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司有权对重庆晋愉峰鸿房地产有限公司提供的位于重庆市大渡口区大渡口组团Ｈ分区Ｈ06-2-2／04号地块三宗建设用地使用权（产权证号：102Ｄ房地证2014字第××号、00××25号、00××26号）以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿； 三、驳回中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费948942元，由重庆晋愉地产（集团）股份有限公司、重庆晋愉峰鸿房地产有限公司共同负担；一审案件受理费948942元，由重庆晋愉地产（集团）股份有限公司、重庆晋愉峰鸿房地产有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘勇锋 审判员  王毓莹 审判员  梅 芳 二〇一九年九月二十七日 书记员  王 冰