吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0284民初2498号原告磐石市东宁街金香缘炸串档口，住所地磐石市。经营者：张金玲。委托诉讼代理人：常忠山，磐石市经济开发区法律服务所法律工作者。被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司，住所地辽宁省锦州市人和区科技路**。法定代表人：任志坚，董事长。被告磐石市东宁街衣世界汇轩美食广场，住，住所地磐石市东宁街东方购物大厦****/div>法定代表人：任志坚，董事长。二被告委托诉讼代理人郑云国，男，1978年11月29日出生，汉族，该公司副经理，住黑龙江省大庆市肇源县。二被告委托诉讼代理人韩春艳，吉林惠众律师事务所律师。原告磐石市东宁街金香缘炸串档口（以下简称炸串档口）与被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司（以下简称辽宁汇轩公司）、磐石市东宁街衣世界汇轩美食广场（以下简称美食广场）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告炸串档口的经营者张金玲及委托诉讼代理人常忠山、被告辽宁汇轩公司、被告美食广场的共同委托诉讼代理人郑云国、韩春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。炸串档口向本院提出诉讼请求：1、请求解除2018年12月6日，炸串档口与辽宁汇轩公司签订的租赁合同；2、请求解除2019年4月10日，炸串档口与美食广场签订的租赁合同。3、请求返还租赁费26，666.67元（自2019年6月4日起至2020年2月9日止8个月）、返还保证金5，000.00元、管理费1，600.00元（2019年6月-7月，每月800.00元）4、辽宁汇轩公司与美食广场承担连带责任；5、案件受理费由辽宁汇轩和美食广场负担。事实与理由：2018年12月6日，炸串档口与辽宁汇轩公签订“汇轩美食广场租赁合同”一份。合同约定，辽宁汇轩公司将承租的磐石商业大厦四楼汇轩美食广场店铺1033号营业场地租赁给炸串档口经营。期限一年：自开业之日起计算，年租金40，000.00元，保证金5，000.00元。合同签订后，炸串档口如期履行义务，交纳各项费用后，购置设备进行经营，原告于2018年12月12日，经磐石市市场监督管理局登记为“磐石市东宁街金香缘炸串档口”领取个体工商营业执照。当炸串档口在经营过程中的2019年4月10日，被告辽宁汇轩公司法定代表人任志坚，告知炸串档口及商场全体经营者，另行与其设立的美食广场签订“汇轩美食广场租赁合同”，该合同仍然是将汇轩美食广场店铺为1033号营业场所租给炸串档口，但期限自2019年2月10日至2020年2月9日，租期为一年，仍然年租金40，000.00元。但是，该合同并没有实际履行。炸串档口在经营期间，起初商场由于电力容量不足，商场全部营业时控开无法正常运行，炸串档口和其他商铺均无法正常营业。嗣后，又由于被告对商场失去管理，致使垃圾无人清理，无人收缴电费，衣世界给予商铺总开关关闭、停电。接二连三的事情相继发生，消防工作人员现场检验消防不合格，市场监督管理人员对商场的连续监督检查，业户相继向人民法院提起诉讼，被迫商场各经营者于2019年6月4日全部退出。在这种情况下，二被告还要求原告继续交纳管理费，否则，只返还保证金。炸串档口认为二被告利用虚假广告的宣传骗取进入商场，而二被告却没有按照其各项承诺及规定履行义务，损害了炸串档口的合法权益。故具状起诉，提出上述诉讼请求。辽宁汇轩公司、美食广场辩称：1.炸串档口诉辽宁汇轩公司属于诉讼主体错误。2.美食广场与炸串档口签订的《租赁合同》依法成立，合法有效，应当得到法律保护3.辽宁汇轩公司不予退还炸串档口保证金5，000.00元4.辽宁汇轩公司不予退还炸串档口租赁费26，666.67元按照《租赁合同》第二十条第3项约定，合同期内，由于原告自身原因而要求解除合同，原告应提前至少一个月向被告发出解除合同书面申请，剩余租金不退。原告不但不按期足额缴纳水电费，还先对被告进行诉讼要求解除租赁合同，被告不予退还剩余租金。5.炸串档口已经缴纳的2个月管理费，在承租被告店铺进行经营，被告对此进行管理，被告无义务返还管理费。6.被告停电有依据，应当得到法律支持7.原告违约在先，被告不同意解除与磐石广场的租赁合同，要求继续履行合同8.美食广场有消防通道，原告以没有办理消防审批手续为由说没有消防通道，被告证据八证明有消防通道，没有审批手续不是原告不能经营的理由，此问题原告上访，消防大队已经处罚被告整改，被告可以随时营业。9.原告效益不好是多方面原因，作为一个个体户企业的效益好坏，是受市场各方面因素制约，不能归责于被告没有管理好、没有消防通道就无法经营，原告对其损失后果自己承担。10.另外按照《租赁合同》第二十四条第3项约定，每月800元管理费1日交到被告办公室，规定时间不交费，被告有权停水停电。第二十一条第3、4款第（1）项约定，原告如有任何违约行为，被告有权解除合同。如原告未按期支付费用或者未履行合同相关条款，须支付违约金，每逾期一天，按年租金1%向被告偿付，被告保留诉讼原告权利。综上所述，原告违约在先，被告无违约行为，按照双方合同约定，被告有权要求解除合同，原告应当承担违约金，故此应当依法驳回原告的诉讼请求。炸串档口为证明其主张向法庭提供了如下证据：1.租赁合同两份，证明：2018年12月6日，炸串档口与辽宁汇轩公司签订了“汇轩美食广场租赁合同”后，实际交款进行经营。2019年4月10日，炸串档口与美食广场又签订了“汇轩美食广场租赁合同”没有实际履行；2.收据两份，证明：2018年12月6日，炸串档口向辽宁汇轩公司交纳保证金5，000.00元，2019年6月21日，炸串档口向美食广场交纳（2019年6月21-2019年7月21日，一个月）管理费800.00元；3.美食广场经理任志坚与炸串档口经营者张金玲的丈夫郭春成微信聊天记录4页，证明：2018年12月2日至12月7日张金玲的丈夫郭春成通过微信转账给美食广场经理任志坚租赁费40，000.00元、保证金5，000.00元。4.美食广场经理任志坚与炸串档口经营者张金玲的丈夫郭春成微信聊天记录4页，证明：2019年5月19日，商场没人管理，卫生没人清扫，无法正常营业。5.光碟一张，证明：商场停业前后，消防、市场监督管理局等，无法正常继续经营。2019年7月26日，消防检查视频，证明商场消防一直没有合格，就招商开业，欺骗所有业主。市场监督管理局局长及工作人员检查视频，证明市场监督管理局多次检查不符合其法律规定的标准，而仍然营业，最终停业关闭。6美食广场宣传广告，证明：辽宁汇轩公司在招商宣传中明确说明了美食广场是辽宁汇轩公司旗下的又一力作。辽宁汇轩公司、美食广场质证认为：对证据1、2、3真实性没有异议，对证据1中2018年租赁合同已经双方解除，其他没有异议。对证据4、5、6真实性和证明问题均有异议，不存在无人管理，卫生没有人打扫的事实，消防大队检查与市场管理局的检查，不能证明原告不能经营，不能经营的原因是多方面的，包括原告自身的原因不想经营，宣传广告的内容不存在欺骗，也不是原告不能经营的理由。辽宁汇轩公司、美食广场为证明其主张向法庭提供了如下证据：1、营业执照2份，证明：证明辽宁汇轩公司和磐石市××街美食广场2018年经过依法批准，进行餐饮服务和摊位租赁，现合法经营。2、租赁合同1份，证明：辽宁汇轩公司与原告2018年11月签订的《租赁合同》双方经过协商已经解除后，因此原告与美食广场2019年4月10日重新签订《租赁合同》，原告与辽宁汇轩公司没有合同关系，原告诉讼辽宁汇轩公司错误。原告签订两份合同租赁的是同一个经营店铺，租赁期限、租金没有变化，主体及其他条款均有变更，现在原告与被告履行的是同美食广场的《租赁合同》，以下内容均为此份合同内容。原告租赁被告美食广场营业场地双方签订《租赁合同》，合同约定租赁期限一年2019.2.10-2020.2.9，年租费4万元，第十六条第7项约定如有下列情形之一，被告有权解除合同并不予退还保证金：D款规定，逾期不缴纳或者不按期缴纳水电费及管理费（以被告发出通知5日内为限）；E款规定，未经被告同意，七日内租赁场地无人经营；租赁合同第二十条第3项约定，合同期内，由于原告自身原因而要求解除合同，原告应提前至少一个月向被告发出解除合同书面申请，剩余租金不退。租赁合同第二十四条第3项约定，每月800元管理费1日交到被告办公室，规定时间不交费，被告有权停水停电。第二十一条第3、4款第（1）项约定，原告如有任何违约行为，被告有权解除合同。如原告未按期支付费用或者未履行合同相关条款，须支付违约金，每逾期一天，按年租金1%向被告偿付。3、磐石汇轩美食广场微信群的聊天记录截图5页，证明：2019年5月31日、2019年6月1日、2019年6月2日、2019年6月3日，被告在此微信群中多次通知原告等所有承租人交付水费、电费，交付方式可以微信或者现金交给王经理。原告至今没有交费，诉讼前已经停止经营7日以上，原告违约在先。4、书面通知1份及公示栏张贴书面通知的照片4份，证明：被告在证据三的微信群中多次催缴水费、电费、管理费后，再次书面通知原告等未交费的承租人通知发出5日内不交付水电费、管理费的承租人，及承租人7日内租赁场地无人经营的，被告有权解除租赁合同，不退保证金。该通知书在原告店铺及广场其他承租人店铺均粘贴，被告在原告不按期交费的情况下，再次给原告充足的交费时间，原告仍然不予交费的事实。5.汇轩美食广场水电费统计表及汇轩美食广场电费统计表、汇轩美食广场管理费统计表各一份，证明：自2019年5月21日起至2019年6月21日止未交纳管理费，自2019年7月21日起至2019年9月1日止，原告未按照规定期限交管理费及水电费是事实，原告违约是事实。6.证明1份，该份证据能够证明：被告单位关于原告等承租人的水电费、管理费承包给代雨菲从2019年4月开始收取。代雨菲收取一个月的水电费和保洁费每户共计375.00元，5月份开始被告收取，原告未交付自2019年5月21日起至2019年6月21日的管理费。7.消防通道照片8张，证明：被告提供的店铺出入口有消防通道，此楼进入原告等业户经营的店铺有电梯、有步行梯、楼外有外挂楼梯，美食广场在楼房的一侧，出入口距离电梯口和步行梯口约3米，照片真实证明有消防通道，安全有保障。炸串档口质证认为：对证据1、2、3真实性无异议。对证据2证明问题有异议，该份合同并没有内容，没有约定对第一份合同的解除，该份合同不是重新签订合同，而是对第一份合同的补充。2018年12月6日和2019年4月10日签订的租赁合同两份，法定代表人均是任志坚，从这点上看，足以证明第二份合同，不是重新的签订合同，是对2018年12月6日合同的补充，自2019年2月10起至2020年2月9止，从条款当中加大了原告违约责任的承担，显示被告霸王条款，被告为了规避辽宁汇轩公司承担责任的条款，制约了原告的条款。对证据3证明问题有异议，从签订合同至2019年6月21日，原告一直在经营，从未拖欠任何费用，否则被告不能在2019年6月21日收取费用，证据3不能证明原告违约，不交纳任何费用。对证据4、5、6、7真实性均有异议。证据4张贴通知的时间没有显示，无法证明其真伪，因此被告要证明的问题与本案原告没有关联性，不能作为证据使用。证据5在2019年6月4日，美食广场大部分业户已经撤离，因此被告自制统计表来证明原告拖欠水电费不能成立。证据6不能作为证据使用。证据7从原告提供的光盘中足以证明消防不合格，消防人员在检查过程中已经明确说明不论你是否有消防通道或者是消防设施均不能代表消防合格，因此该份8张照片不能作为被告的抗辩理由与证据使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2018年12月6日，炸串档口的经营者张金玲与辽宁汇轩公司签订汇轩美食广场租赁合同一份，合同约定：甲方为辽宁汇轩公司，乙方为炸串档口的经营者张金玲。辽宁汇轩公司将磐石市××楼店铺租赁给炸串档口，炸串档口的年租金40，000.00元、质保金5，000.00元、每月管理费800.00元。2019年4月10日，炸串档口的经营者张金玲与辽宁汇轩公司解除了2018年12月6日签订的汇轩美食广场《租赁合同》。2019年4月10日，炸串档口的经营者张金玲与美食广场又签订了租赁合同，合同约定：甲方为美食广场，乙方炸串档口的经营者张金玲，合同内容是：第一条位置及期限，美食广场将汇轩美食广场店铺1033号，租赁给炸串档口经营，租赁期限：2019年2月10日至2020年2月9日，一年；第二条租金数额及交纳期限：年租金40，000.00元，每年合同到期前45天内缴纳，乙方逾期缴纳视为弃租，甲方有权解除合同、收回场地、不退保证金、不赔偿任何损失、另租他人；第三条经营范围、交付日期、交付标准。第四条：保证金5，000.00元，收取保证金的目的是支付费用、罚款、支付违约金。保证金在乙方无违约的情况下合同期满15日内退回给乙方。第五条经营场地转租；第六条经营范围；第七条商场管理，只对乙方进行了约束；第八条商品管理亦是对乙方的约束；第九条布局调整，第十条销售管理；第十一条人员管理对乙方的约束。第十二条促销活动：第十三条安全管理；第十四条费用支出；第十五条环境卫生；第十六条甲方的权利与义务；第十七条乙方的权利与义务，第十八条免责条款；第十九条转租、分租、抵押；第二十条变更、合同期满、解除合同；第二十一条违约责任、违约金；第二十二条争议的解决；第二十三条其它约定：第二十四条附则等。原被告对炸串档口交纳租赁费40，000.00元、保证金5，000.00元均无异议。二被告对炸串档口交纳管理费1，600.00元有异议。2019年9月1日，美食广场关门停业。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。????本案在开庭审理中查明，2018年12月6日，炸串档口的经营者张金玲与辽宁汇轩公司签订汇轩美食广场租赁合同，二被告自认已经解除，炸串档口又请求依法解除，根据本案的实际，在2019年4月10日炸串档口的经营者张金玲与美食广场签订租赁合同的同时，解除了2018年12月6日炸串档口的经营者张金玲与辽宁汇轩公司签订汇轩美食广场租赁合同，故本案双方已自行解除租赁合同，不必再依法解除该租赁合同，故对炸串档口请求解除2018年12月6日炸串档口的经营者张金玲与辽宁汇轩公司签订的汇轩美食广场租赁合同的主张，本院不予支持。2019年4月10日炸串档口的经营者张金玲与美食广场签订的租赁合同，炸串档口与美食广场均已部分履行，现炸串档口认为该合同未履行，属认识错误。从炸串档口的诉讼请求租赁费的起始时间看，能够证明该合同的履行情况，故该合同是已经部分履行的有效合同。美食广场存在炸串档口可以依据合同法依法解除合同的第二种情形，美食广场现在已经关闭，不能履行出租义务，原告无法实现合同目的，故应当解除合同，对原告诉讼请求解除2019年4月10日炸串档口的经营者张金玲与美食广场签订的租赁合同的主张，本院应予支持。合同解除后，对造成炸串档口的租赁费、保证金，管理费损失，被告应当予以返还。对炸串档口诉讼请求返还管理费1，600.00的主张，因只有管理费800.00元的证据，另外的管理费没有证据予以证明，该部分诉讼请求本院只能支持有证据证明的管理费部分，没有证据证明交纳的管理费部分不予支持。炸串档口向法庭提供的租赁合同两份，其中第一份租赁合同是2018年12月6日，第一被告与炸串档口经营者签订的《租赁合同》，因商户不满意第一份合同的条款，该合同已经解除。经原被告协商于2019年4月10日重新签订《租赁合同》，且合同主体发生变化，是炸串档口与第二被告签订的，炸串档口租赁的是同一个档口，租赁期限、租金没有变化，主体及其他条款均有变更，现在炸串档口履行的是同美食广场的《租赁合同》，以下内容均为此份合同内容。本院认为辽宁汇轩公司与美食广场系关联公司，人格混同，存在利益关联性，应共同承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、解除2019年4月10日磐石市东宁街金香缘炸串档口与磐石市东宁街衣世界汇轩美食广场之间的租赁合同；二、辽宁汇轩餐饮管理有限公司、磐石市东宁街衣世界汇轩美食广场于本判决生效之日起3日内返还磐石市东宁街金香缘炸串档口租赁费26，666.67元、保证金5，000.00元、管理费800.00元，合计32，466.67元；三、驳回磐石市东宁街金香缘炸串档口的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800.00元，退回磐石市东宁街金香缘炸串档口400.00元，由辽宁汇轩餐饮管理有限公司、磐石市东宁街衣世界汇轩美食广场负担400.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  王学彬二〇一九年九月九日书记员  李 雪