湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0281民初3207号原告梁元胜，男，1973年1月1日出生，汉族，住大冶市，委托代理人汪帮华，湖北远帆律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告曹树银（又名曹良），男，1965年4月24日出生，住大冶市，委托代理人陈程，湖北人本律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告大冶华天房地产开发有限公司（以下简称华天公司）。住所地：大冶市东风路街道观山路****楼。法定代表人曹树火，公司总经理。原告梁元胜诉被告曹树银、华天公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告及委托代理人、被告曹树银及委托代理人到庭参加了诉讼，被告华天公司经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年1月，原告与被告协商，二被告将其自有并享有完全处置权的门面（位于大冶市××开发区××大道××号甘家湾综合楼左侧第三档、第四档）出卖给原告，面积65.09平方米，单价9500元，总价款61.8355万元。同年1月19日，双方签订了门面房购买协议书，约定：被告负责在三个月内办妥该房屋产权过户手续并将门面交付给原告。协议后，原告于同年1月20日向被告交付了首批购房款30万元，2012年1月4日，支付15万元，2013年1月25日，支付了购房款16.8355万元。原告在实际占有门面房期间，共向承租户收取租金345371元。2013年3月21日，原、被告双方签订了补充协议，被告承诺于2013年3月19日正式将房屋产权和使用权移交给原告，并由原告自行向承租户收取租金，如被告无法将该房屋出售给原告，则被告除应以全部购房款为基数按月利率3%标准向原告支付利息外，还应另行支付违约金10万元。2018年3月，原、被告双方买卖的房屋登记所有权××××经济技术开发区第一村民小组、第二村民小组就门面的权属和买卖事项与原购买人产生纠纷，该案经法院判决确认原购买人与甘家湾村民小组之间的房屋买卖协议无效，导致原告从被告处购买的此处房屋被该村民小组收回。综上所述，原告已完全履行协议约定的全部付款义务，但由于被告的原因导致原告无法获得该处门面房的使用权和所有权，二被告的行为已构成违约，同时也给原告造成了损失，二被告应退还原告已支付的全部购房款外，并承担相应的违约责任，两被告仅于2019年3月及同年4月份分两次向原告返还部分购房款20万元外，其余款项被告均未偿还。现请求二被告连带偿还原告购房款418355元，并支付违约金912500元；由被告承担本案的诉讼费及保全费。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原、被告公民身份信息、企业信息查询单；2、原、被告双方签订的门面房购买协议及补充协议；3、被告收取原告购房款的收款收据三份；4、（2016）鄂02民终268号民事判决书复印件；被告曹树银辩称，我已退还原告20万元的购房款，不是所谓的利息；原告给付我方的购房款时间是对的，但收租金的数额不对，其他方面无异议。对该案的处理，如原房屋所有人即甘家湾村民小组赔偿我多少钱，我就赔偿原告多少;本案诉争的合同属无效合同，原告主张承担违约责任没有法律依据；其要求被告支付利息损失的请求超过了诉讼时效；被告应承担本案损失的相应责任。被告华天公司辩称，华天公司既不是涉案房屋的所有人或使用人，故与原告无任何关系；事实是被告曹树银是华天公司的员工，原告与曹树银进行房屋买卖时，原告要求曹树银去答辩人处加盖公章；原告明知华天公司不是房屋买卖合同当事人的情况下，将其列为被告，华天公司因此产生的一切损失应由其赔偿；请求驳回原告对华天公司的诉讼请求。上述被告均未提交证据。对原告提交的证据，被告均当庭进行了质证。经审理查明，2009年1月19日，原告梁元胜与被告曹树银（又名曹良）签订门面房购买协议书一份，双方约定：曹良同意将处于大冶城北开发区大冶大道130号甘家湾综合楼左侧第三、第四档转让给原告；价格按每平方米9500元计算，面积以市房产局办理的房产证面积为准；协议签订后，原告支付门面款30万元，余款待房产证、土地证过户后一次性付清；协议签订后，2009年2月1日起门面租金由被告收取后支付原告，租金标准参照08年度标准；被告负责门面房三个月内将产权证、土地证过户给到原告，除土地出让金外，其余费用由被告承担；两证过户后，由原告与新承租户签订新租赁合同；违约责任：被告必须在规定的时间内将门面房交付原告，延期交付按延期时间月息3分支付利息；协议签订后，因被告违约不能将门面房转让原告，除退还房款和按上述条款支付利息外，并支付违约金10万元，双方还就其他事项进行了约定；协议自签字后生效。被告华天公司在被告签字栏加盖了公章。2013年1月21日，原告与被告曹树银又签订补充协议一份，该补充协议约定：门面房价格按原协议的价格标准计算，面积按65.09平方米计算，具体以房产部门测算后办理房产证面积为准，双方实行多退少补；被告将门面房的产权及使用权于2013年3月19日起正式移交原告，租金由原告与承租者签订合同收取；门面房的房产、土地过户手续由双方共同完成；违约责任：因被告原因不能将门面房出售原告，应退还原告门面房款，并按月息3%的标准支付利息（利息计算按原告具体交款时间和交款金额进行计算，利息结算期间为一年），另外还要支付原告违约金10万元；因原告不购买门面房，则支付违约金10万元，如不按约支付购房款，则以延期时间及所欠房款为基数按月息3%的标准计算支付利息给被告，至交完房款为止；因被告原因不能办理门面房的房产、土地过户手续，则按上述违约条款承担违约责任。上述购房协议及补充协议签订后，原告于2009年1月20日支付了被告曹树银房款300000元，2012年1月4日支付了150000元，2013年1月25日支付了房款101893元（被告出具的收条中其余66640元系曹树银代收此前的房租抵付的房款），以上共计人民币551893元。2013年3月19日，曹树银将涉案门面房交原告管理，但房屋产权过户手续至今没有办理。2016年5月29日，涉案门面因案外人曹庭启与大冶市经济技术开发区下冯村第一、二村民小组房屋买卖合同纠纷一案，黄石市中级人民法院作出（2016）鄂02民终268号民事判决书判决将涉案门面返还给下冯村第一、二村民小组；2018年2月，本院将涉案门面从原告处执行返还给下冯村第一、二村民小组管理。同时查明，原告2013年收取门面房租金46860元、2014年收取租金55440元、2015年-2017年各收取租金59800元，以上原告通过出租门面房计收租金281700元。另查明，本案门面房买卖协议履行期间，原告无证据证明原告向被告主张过违约责任。再查明，2019年3月，被告曹树银退还原告购房款10万元，同年4月又退还原告人民币10万元，以上共计退还购房款人民币200000元。此后，原、被告因合同的履行等事项发生争议，经协商未达成一致意见，故原告向本院提起诉讼。本院认为，被告曹树银与原告梁元胜于2009年1月19日签订的《门面房购买协议书》及2013年1月21日签订的《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。原、被告双方在协议中约定，因被告原因不能将门面房在协议签订生效后三个月内出售原告，应退还原告门面房款，并按月息3%的标准支付利息（利息计算按原告具体交款时间和交款金额进行计算，利息结算期间为一年）。现因被告因涉案门面房被法院强制执行返还下冯村第一、二村民小组，致使原、被告之间签订的房屋买卖协议履行不能，因被告曹树银将涉案房屋不能过户，该行为属违约行为，应承担违约责任，故被告曹树银应依约定退还原告购房款；并按约定以原告的交款额由被告使用的时间依月息2%计算支付原告的利息损失，但按合同的约定，原告主张违约的权利的时效应从2013年3月19日起开始计算，但原告一直未主张，故原告主张的利息损失应从诉讼之日起溯逆前三年开始计算；此前的利息损失的连续性权利应已超过诉讼时效，本院不予支持；原告给付被告购房款551893元，扣减已返还的购房款200000元，被告曹树银还应返还原告梁元胜购房款351893元；支付利息损失397362.96元（551893元×2%×12×3），以上共计人民币749255.96元。原告要求被告华天公司承担返还购房款及承担违约责任，无事实根据，本院不予支持；原告要求被告支付从协议签订之日起违约责任，因本案起诉之日起三年前原告从未向被告主张过违约责任，原告此前的违约损失已超过法律规定诉讼时效的规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告曹树银应返还原告梁元胜购房款及违约损失共计人民币749255.96元；二、驳回原告的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用8389元，保全费5000元，合计人民币13389元，由被告曹树银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  吴凤华二〇一九年九月二十六日书记员  刘 甜