云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2504民初2186号原告：张宇军，男，1974年6月13日出生，壮族，居民，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：杨树芳，云南八进律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：万俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，云南昆润高宏投资有限公司员工。代理权限：特别授权。原告张宇军与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨树芳，被告委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行原、被告2014年6月13日签订的房屋租赁合同及补充协议，由被告支付欠原告2018年、2019年两个租赁年度（2018年7月1日起至2020年6月30日）的房屋租金75685.28元；2.判决被告支付原告截止2019年6月5日的违约金11655.53元；3.判决被告以租金75685.28元为基数按0.05%日息计算支付自2019年6月6日起至该租金实际清偿之日止的违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月13日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定，原告将其位于弥勒市湖泉湾1号住宅区，建筑面积为51.39平方米的房屋租赁给被告用于经营酒店式公寓。租赁期限为2014年7月1日起至2017年6月30日止，租金由净租金和租赁税费组成，按原告所购3栋9层06号房屋价款（实付房款473033元）的8%计算，被告每年应向原告支付的租金为37842.64元，租金支付方式为每年一付，即：在每个租赁年度开始的第一个月内付清。同日，双方签订补充协议，协议约定将租期延长至2020年6月30日。房屋租赁合同签订后，原告按要求将房屋交付给被告管理使用，被告也按合同约定支付了3年的租金。第4年租期开始后（即2017年7月1日起），被告就未支付当年的租金给原告（2016年度至2017年度的租金已起诉解决过）。按照双方签订的房屋租赁合同，自2018年7月1日起的第一个月内被告就应当支付2018年度的租金。虽然按合同约定，2019年度的租金要到2019年7月1日起才应支付，鉴于被告屡次违约行为，原告现主张被告一次性支付从2018年7月1日起至2020年6月30日止的租金。被告未按合同约定支付租金的行为已经构成违约，原告除要求支付尚未支付的租金外，还要求被告承担违约责任，按合同约定，被告应按未付租金以万分之五日息计算支付逾期的违约金。综上所述，被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失，为维护自己的合法权益，原告只好起诉至法院，请人民法院查明本案，判决支持原告的诉讼请求是谢。庭审中，原告表示未付租金的违约金仅要求以2018租赁年度（2018年7月1日起至2019年6月30日止）的应付租金为基数计算。被告承认原告在本案中主张的事实，但认为房屋租金明显高于同地段房屋租金，显失公平，且被告现经营出现困难，难以继续履行合同，要求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议；原、被告签订的房屋租赁合同具有投资性质，被告在合同中承诺按房屋价款的8%计算支付原告房租，实际上是原告的投资回报率，按现经营状况无法达到预计的回报率，属于投资风险，该风险应由原、被告双方共担，且法院类似判例中已确定与本案案涉房屋同地段、同类型的房屋租金仅为1300元/月，应以此为依据调整房屋租金；按合同约定，被告代扣代缴租金的税费，现原告主张支付含税租金，则应在原告缴纳税费并向被告提供纳税发票后，被告再支付原告租金；同样，合同约定的违约金明显过高，要求按照银行同期贷款年利率4.35%进行计算，而且按合同约定，2019年度的房屋租期是自2019年7月1日起，约定了1个月的支付期限，不应将2019年度的租金一并计入基数计算违约金。经审理，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实本院予以确认。另查明，原云南昆润高鸿投资有限公司于2017年3月29日更名为云南昆润高宏投资有限公司；本案诉争房屋现由被告管理使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效；按合同约定，2019租赁年度的房屋租金应于2019年8月1日前支付，现已超过支付期限，被告未支付租金，原告有权就2018年、2019年两个租赁年度的租金一并主张；原告主张的违约金以2018租赁年度（2018年7月1日起至2019年6月30日止）的未付房屋租金37842.64元为基数计算，即截止2019年6月5日止的违约金为5827.77元（37842.64元×0.05%×308天）；其主张违约金至租金实际清偿之日止的诉讼请求与相关法律规定相违背，故违约金计算至判决确定的履行期限届满之日止。针对被告辩解,本院认为，被告以约定房屋租金高于同地段房屋租金，合同显失公平，合同继续履行有困难为由，要求解除合同，但显失公平的前提是一方当事人利用自己的优势或利用对方没有经验，致使双方权利义务明显违反公平原则，本案中不存在上述显失公平的情形，且本案的违约方是被告，无权要求解除合同,其在本案中未提出反诉，故双方签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，尚在有效期内，应继续履行；因本案原告租赁给被告使用的房屋系其从被告处购买后返租，原、被告双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，其所购房支付的价款明显高于当时的市场价格，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，现不能将投资风险归于原告，以此为由要求降低租金；原、被告在房屋租赁合同中约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且不能提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳；违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，本案被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果，案涉合同系被告提供的格式合同，合同中已明确约定违约金的计算方式，被告现要求参照银行同期贷款利率对违约金进行调减的主张无法律依据，且被告主张调减违约金，未能提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果；综上，对被告的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第四款，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：一、原告张宇军与被告云南昆润高宏投资有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议继续履行；二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告张宇军2018年、2019年两个租赁年度房屋租金共计75685.28元；截止2019年6月5日止的违约金5827.77元，并以2018年租赁年度租金37842.64元为基数按日万分之五的标准计算支付自2019年6月6日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1984元，减半收取计992元，由被告云南昆润高宏投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨丽娟二〇一九年九月五日书记员  余 爽