四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9965号 上诉人（原审被告）：四川省银河投资集团有限公司，住所地：成都市成华区二环路东三段**附**。 法定代表人：郑光清，该公司董事长。 委托代理人：王兰颖，四川方舟达律师事务所律师。 委托代理人：张亚男，四川方舟达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何城，男，1977年4月6日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李刚，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏紫秀，女，1975年12月8日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李刚，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 上诉人四川省银河投资集团有限公司（以下简称银河投资公司）因与被上诉人何城、魏紫秀商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 银河投资公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由何城、魏紫秀负担。 事实和理由：一、根据合同相关约定，银河投资公司不承担逾期交房的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，对商品房总价款、付款方式及期限进行了明确约定。但合同签订后，何城、魏紫秀未依约定支付全部购房款，尚欠购房款400000元。根据《补充协议》第五条第1款第（2）项、第六条关于银河投资公司不承担逾期交房违约责任的有关约定，在何城、魏紫秀未付清房款的情况下，银河投资公司不应当承担逾期交房的违约责任。 一审判决违约金过高，应当予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，何城、魏紫秀未提交明确证据证明逾期交房给其造成了实际损失，故银河投资公司认为合同约定的违约金标准过高，应当予以调减。 一审判决对违约金的支付时间认定错误，违约金支付条件未成就。即便法院认为银河投资公司应当承担支付违约金的责任，但银河投资公司对违约金支付时间存在异议。依据《商品房买卖合同》第12条的约定，违约金应当在房屋实际交付后15日内支付，但房屋实际上没有交付，故违约金的支付条件未成就，银河投资公司应在房屋交付后15日内支付违约金。 何城、魏紫秀答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 何城、魏紫秀向一审法院起诉请求：1.判令银河投资公司以已付款1416107元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起向原告支付逾期交付房屋的违约金，计算至房屋实际交付之日止；2.本案诉讼费由银河投资公司负担。 一审法院认定事实：2014年1月23日，何城、魏紫秀作为买受人与作为出卖人的银河投资公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定银河投资公司将由其开发位于出售给何城、魏紫秀，商品房总价款1816107元，付款方式为按揭贷款。而后，何城、魏紫与银河投资公司就上述商品房重新签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》（落款时间仍为2014年1月23日），该份合同标的物、价款等条款与之前签订的合同一致，仅是对付款方式由按揭贷款变更为一次性付款。该合同第十条约定“交付条件：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]…。（2）逾期超过60日后，…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。” 2014年11月8日，何城、魏紫秀与银河投资公司就购房款支付期限达成一致意见：2014年1月23日支付1116107元、2014年11月8日支付100000元、2014年12月31日支付200000元、2015年12月3日支付400000元。何城、魏紫秀给付了前三笔款项共计1416107元，第四笔款项400000元未给付。 另查明，案涉商品房建设项目于2015年中旬停工至今。 以上事实有当事人双方陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、房屋信息摘要、购房票据等证据在案佐证，一审法院予以认定。 一审法院认为，何城、魏紫秀与银河投资公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。本案的争议焦点为：双方约定的逾期交房违约金的给付条件是否成就。银河投资公司辩称何城、魏紫秀未履行全部付款义务，无权主张违约金。何城、魏紫秀陈述因案涉项目停工，其有权行使不安抗辩权，不给付最后一笔款项。一审法院认为，案涉商品房建设项目于2015年中旬停工，双方约定的最后一笔款项的付款期限是2015年12月3日，在最后一笔款项履行期限届满之前，案涉项目已停工，至今仍未复工，并且，银河投资公司也未提供适当担保。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形……”的规定，何城、魏紫秀有权行使不安抗辩权，中止履行最后一笔购房款的给付义务，故银河投资公司该项抗辩主张，一审法院不予采信。另，银河投资公司则辩称合同约定违约金的付款时间为交房后15日内，现房屋尚未交付，付款条件未成就。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同已明确约定交房日期，现已逾超2年而银河投资公司仍未交房，银河投资公司应当承担违约责任。 综上，何城、魏紫秀与银河投资公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，银河投资公司应当按约交房，否则应承担逾期交房违约责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：银河投资公司于本判决生效后十日内向何城、魏紫秀支付逾期交付房屋的违约金，违约金以已付款1416107元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起计算至房屋实际交付之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2193元，减半收取计1097元，由银河投资公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本院认为，何城、魏紫秀与银河投资公司就案涉房屋签订案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。 根据本案查明的事实，买受人何城、魏紫秀未支付全部款项，但其原因系银河投资公司案涉项目停工，何城、魏紫秀行使不安抗辩权，具有法律依据。银河投资公司提出其不承担逾期交房的相应责任的上诉理由，本院不予采纳。 对银河投资公司主张现未交付房屋故支付违约金条件未具备的上诉理由，本院认为：案涉合同约定的交付期限已超过，而银河公司未交付房屋。在此情况下，银河公司以此主张违约金的给付条件尚不具备，系其拖延交付时间，也系阻碍合同约定的违约金给付条件成就。故本院对其该项上诉理由不予支持。 关于银河投资公司还提出为违约金的金额过高的问题。本院认为，何城、魏紫秀主张逾期交房违约金，具有合同依据和法律依据。双方合同约定的逾期交房违约金年利率仅为3.65%，不存在明显过高的情形，本院对原审法院判决确定的违约金不予调整。银河投资公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 但本院同时注意到，因案涉房屋停工，何时能够交房尚不能确定，故合同是否得以继续履行处于不确定状态。若将逾期交房违约金计算至实际交付之日，在出现合同因不能交付房屋应予以解除的情况下，将逾期交房违约金计算至实际交付之日则与合同可能出现的解除情形相冲突。故本院将逾期交房违约金暂计至何城、魏紫秀起诉之日即2019年1月4日。因本案诉讼系因银河投资公司违约逾期交房所引发，故案件受理费应由银河投资公司负担。 综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，但逾期交房违约金应暂计至本判决生效之日，故本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、变更成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初123号民事判决第一项“被告四川省银河投资集团有限公司于本判决生效后十日内向原告何城、魏紫秀支付逾期交付房屋的违约金，违约金以已付款1416107元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起计算至房屋实际交付之日止”为“被告四川省银河投资集团有限公司于本判决生效后十日内向原告何城、魏紫秀支付逾期交付房屋的违约金，违约金以已付款1416107元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起计算至2019年1月4日”； 二、驳回何城、魏紫秀的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2193元，由四川省银河投资集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年九月二十七日 书记员 龙春光