河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初4115号原告郭小曼，男，汉族，1985年2月28日出生，住信阳市浉河区。委托代理人李志全，河南银辉律师事务所律师。被告熊俊洋，男,汉族，1988年10月5日出生，住信阳市浉河区。第三人信阳市信家房地产经纪有限公司。法定代表人吴书帆，该公司经理。委托代理人薛俊，河南联高律师事务所律师。原告郭小曼与被告熊俊洋、第三人信阳市信家房地产经纪有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨家全独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭小曼及其委托代理人李志全与被告熊俊洋、第三人信阳市信家房地产经纪有限公司委托代理人薛俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭小曼诉称，2018年12月8日，经第三人信阳市信家房地产经纪有限公司居间，原告和被告熊俊洋签订了存量房买卖合同，原告向第三人交纳了3.6万元的中介费，向被告支付了44万元的购房款。因为被告出售的房屋抵押在中国银行，故原告剩余的房款是全款支付还是按揭支付，彼此出现歧义。由于被告老是变更要求，原告对购不购买该房也产生过犹豫。后来因为过春节，双方协商工作暂停。2019年4月份，原告又找被告、第三人协商存量房买卖合同履行的事宜。被告提出先签订一个《解约协议书》，给原告一个月的时间(5月14日之前)，如果原告还购买本案房屋，就尽量多筹购房款，仍然继续履行存量房买卖合同；如果不想购买了，存量房买卖合同就解除。他还说原告不签解约协议书，他就直接把原告告上法庭。原告为了能够继续履行存量房买卖合同，就被迫答应和被告签订了解约协议书。之后，原告积极筹集购房款，准备继续履行存量房买卖合同。但是没有想到，还没有到5月14日，被告又变挂了，说要解除原、被告签订的存量房买卖合同，直接扣除原告29万元的首付款作为违约金。原、被告签订存量房买卖合同，原告交纳了中介费和购房款，被告却以胁迫、欺诈手法，让原告签订了解约协议书，直接扣押原告的29万元的首付款作为违约金，使原告只签订几个月的存量房买卖合同，什么也没有得到，就白白损失了32.6万元，显失公平！现依法起诉，请求依法判决撤销原、被告签订的解约协议书，降低违约金，退还原告的购房款。被告熊俊洋辩称，我们是2018年在原告家里签订的协议，交了3万元的定金。我当时要求的是要全款，给了原告两周的时间筹首付款。在12月27日前支付首付款，但是一直没有收到。原告在12月20日左右给我打了43万元，后面又打了1万元，但首付款共是80多万。然后我们后面签订了补充协议。但过完春节后我们一直没有收到原告方的首付款尾款。我也是急需资金，但是对方一直不履约，经过信家的经纪人一起签订了解约协议。当时原告也是同意了并签订了这个合约，并且我也做出了让步。我不明白他现在为什么又起诉我。原告说我胁迫他签订，有第三人在场的情况下，我怎么胁迫他。所以，原告说我胁迫，欺诈完全是说谎。我也答应原告在一个月内筹到尾款我还是同意卖给他。如果我卖给别人了我也会告诉他。在这之后我准备退还他的尾款15万元的时候，原告就联系不上了，打电话也不接。第三人信阳市信家房地产经纪有限公司述称，1、原告起诉的事实与理由部分，有部分与事实不符。该协议经原、被告双方在第三人的努力下依法签订，并生效。是由于原告无法凑足首付款导致协议无法履行，并且在第三人的见证和服务下与被告签订了补充协议。但是原告又无法履行补充协议。又在第三人的居间服务下，原、被告之间达成了解约协议，其中被告关于百分之二十的违约金做出了适当的让步，并要求将多余的钱款部分退回原告。但原告自从签订解约协议后，便失去了与被告及第三人的联系，拒接被告与第三人的电话，直至今天才明白，原告已经向人民法院提起了诉讼。2、原、被告与第三人之间的居间服务协议，第三人完全履行并且提供相应的服务，第三人认为依法签订的买卖合同，补充协议、解除协议合法有效。在该过程中不存在欺诈、胁迫及违反法律规定的情形。3、关于违约金过高，根据第三人在具体市场交易过程中约定的是百分之二十的违约金，是根据相关法律规定的基础上进行的约定。原、被告沟通的过程中，也造成了其房屋未能正常出售及影响被告的工作生活无法正常的情况。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求经审理查明，2018年12月8日，原、被告在第三人的居间介绍下，签订了一份存量房买卖合同，约定原告购买被告位于信阳市羊山××区××大街××城邦×号楼×单元××号房屋，价款170万元；自本合同签订之日起至原告向被告付齐首付款后，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，被告于当日将该房屋交付给原告。关于违约责任，合同约定，一、被告若出现下列情形之一的，被告构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、被告提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致原告无法取得不动产证书的；2、该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得不动产权证书的；3、逾期履行合同交房义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给原告或者擅自提高合同约定的房屋交易价格；5、将该房屋出售给第三方的。被告出现上述根本违约情形之一的，被告应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金及退还已付房款。二、原告若出现下列情形之一的，原告构成根本违约，且被告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行合同约定的付款义务超过十五日的。原告出现上述根本违约情形之一的，原告应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向被告支付违约金；原告向被告已支付的全部款项充抵违约金，多退少补。签订合同当日，原告向被告支付定金3万元。2018年12月27日，原告向被告转账40万元。2019年1月21日，原告又向被告转账1万元。2019年1月3日，原、被告又签订一份补充协议，约定原告选择以全款方式购买被告所售房屋，按照合同正本约定，原告应在过户前向被告支付全部首付款，首付款金额为850000元;在房屋权属转移办理当日，原告向被告支付剩余全部房款850000元，应在2019年1月20日前向被告支付完结首付款项，不得以任何理由拖欠或延期;原告已向被告支付首付款430000元(含先期支付定金30000元)；如原告不能按照约定时间向被告支付完结首付款项，则自动视为原告违约，违约后原告以相当于该房屋总价的20%向被告支付违约金，原告向被告已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；被告在收齐原告所支付全部首付款项后，应在五日内办理完毕所售房屋的抵押解除手续，解除抵押后被告三日内办理所售房屋的不动产权证书；被告不动产权证书办理到手后，应在三个工作日内积极配合与原告进行所售房屋的权属转移登记；双方不得以任何理由拖延房屋权属转移登记的日期，否则均视为违约；被告作为出卖人需保证产权真实无任何纠纷，原告作为买受人需保证购买行为系真实意愿，若双方任何一方出现违约情况，违约方需承担其违约行为导致对方的一切损失，双方就此协议无异议。2019年4月14日，原告与被告、第三人签订一份解约协议书，约定，1、本协议一经生效，三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其他形式）均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，三方互不承担其他任何责任。2、被告应于2019年5月14日前退还原告15万元。3、原告应承担第三人居间服务费3.6万元。本院认为，原告违约导致原、被告签订的存量房买卖合同被双方协议解除，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告诉称该协议系在被告的欺诈、胁迫下签订，缺乏证据。对原告要求撤销该解约协议书的诉请，本院依法不予支持。在我国法律中，违约金主要具有补偿守约方损失的性质，兼具对违约方的惩罚性。我国《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。在本案中，原告的行为虽然构成违约，但被告未能举证证明原告的违约行为给其所造成的损失情况。现原告以约定的违约金过高要求予以降低的诉请，于法有据，本院依法予以支持。本院主要从违约金的惩罚性出发，酌定原告承担总购房款的10%的违约金。对于扣除违约金后的原告的购房款，被告依法应当予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第九十三条第一款、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告熊俊洋应于判决生效后五日内退还原告郭小曼承担10%违约金计17万元后剩余的购房款27万元。二、驳回原告郭小曼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7900元，减半收取3950元，由原告负担1275元，被告负担2675元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  杨家全二〇一九年九月八日书记员  魏 冉