四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川15民终2076号 上诉人（原审被告）：宜宾市世豪地产信息咨询有限公司邦泰国际社区分公司，住所地四川省宜宾临港经济技术开发区邦泰国际社区******。 法定代表人：张锦源。 委托诉讼代理人：刘颖，北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜国栋，北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周鑫，女，1988年7月出生，苗族，住四川省叙永县。 原审被告：李青茂，女，1938年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人宜宾市世豪地产信息咨询有限公司邦泰国际社区分公司（以下简称世豪地产邦泰社区分公司）因与被上诉人周鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2019)川1502民初3658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世豪地产邦泰社区分公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项,并依法改判；二、本案诉讼费用由周鑫负担。事实和理由：一、一审法院认定周鑫未获得银行贷款导致无力支付购房余款，符合《房地产买卖合同》免责条款的约定，属于事实认定错误。按照合同约定，周鑫是否能够贷款与合同履行没有任何关系，且按照目前政策规定，周鑫也应按比例向李青茂支付首付款后才能办理贷款手续，周鑫并未支付首付款，自然不符合银行贷款的条件，因此不能仅凭宜宾农村商业银行股份有限公司沙坪支行的《证明》就认定周鑫符合合同关于免责条款的约定。二、一审法院认定世豪地产邦泰社区分公司并未协助双方办理产权过户手续，作为中介应尽的义务并未履行完毕，故应向周鑫退还50%的佣金属法律适用错误。世豪地产邦泰社区分公司已通过提供订立合同的媒介服务促成了《房地产买卖合同》的成立，按照合同法第426条的规定，世豪地产邦泰社区分公司收取居间费符合法律规定和合同约定，一审法院判决世豪地产邦泰社区分公司退还50%的佣金并无相关法律依据，也明显扩大了居间方义务范围。 周鑫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 李青茂未予陈述。 周鑫一审诉讼请求：1、请求判令周鑫与世豪地产邦泰社区分公司、李青茂解除房屋买卖合同。2、世豪地产邦泰社区分公司、李青茂退还周鑫已付款28900元。3、世豪地产邦泰社区分公司、李青茂承担本案诉讼费。庭审中，周鑫将第二项诉讼请求明确为：请求世豪地产邦泰社区分公司退还中介佣金8900元，李青茂退还定金20000元。 一审法院认定事实：2019年4月14日，周鑫（乙方、买方）与李青茂（甲方、卖方）及世豪地产邦泰社区分公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖合同》，主要约定：周鑫购买李青茂所有的位于宜宾市建筑面积78.3㎡的房屋﹝产权证号：翠屏区字第**，土地证号：（2006）第09**﹞。房屋出售总价款为592000元，付款方式：现金支付，乙方于2019年4月14日签订合同之日首付定金20000元给甲方，于2019年5月8日办理产权过户手续之日第二次付款572000元给甲方。居间方协助甲、乙双方办理房屋所有权、土地证的过户手续；甲、乙双方于2019年5月18日以前到房地产主管部门办理上述房屋转移过户登记手续（或到公证处办理全权委托公证手续）。甲、乙、丙三方签字后立即生效，并由乙方支付中介佣金8900元。合同还约定如因银行审批拒贷款的，当事人各方免责，均不算违约。周鑫于合同签订当日通过世豪地产邦泰社区分公司向李青茂支付定金20000元，李青茂向原告出具《收条》一份。2019年4月23日，周鑫向世豪地产邦泰社区分公司支付中介佣金8900元。 2019年4月30日，宜宾农村商业银行股份有限公司沙坪支行出具《证明》，载明“兹有周鑫，身份证号码：5105241988××××××××。于2019年4月17日在我行申请贷款，用于购买翠屏区南岸长江大道东段54号2幢4层15号住房，经审核，该户不符合我行贷款条件，不予放款。”周鑫因贷款不成而不能支付购房余款，因与世豪地产邦泰社区分公司、李青茂协商退款事宜无果，遂诉至一审法院。庭审中，经一审法院询问世豪地产邦泰社区分公司、李青茂是否同意解除《房地产买卖合同》后，世豪地产邦泰社区分公司、李青茂均表示同意解除合同。 一审法院认为，周鑫、世豪地产邦泰社区分公司、李青茂签订的《房地产买卖合同》系各方的真实意思表示，内容合法有效。合同各方均应按合同约定履行各自义务。本案中，周鑫作为买方，其与世豪地产邦泰社区分公司、李青茂订立合同的真实意愿为购买被告李青茂所有的房屋，经世豪地产邦泰社区分公司的居间介绍，周鑫已向李青茂支付购房定金20000元并向世豪地产邦泰社区分公司支付佣金8900元。现因周鑫未获得银行贷款导致无力支付购房余款，周鑫因此诉请解除与世豪地产邦泰社区分公司、李青茂签订的《房地产买卖合同》，对此，世豪地产邦泰社区分公司、李青茂均同意解除该合同，故一审法院对周鑫的该项请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定及双方签订的《房地产买卖合同》中约定的“因银行审批拒贷款的，当事人各方免责，均不算违约”，本案周鑫并未违约且一审法院已支持其解除《房地产买卖合同》的诉求。故李青茂应将收取的定金20000元退还周鑫。关于周鑫诉请世豪地产邦泰社区分公司退还佣金8900元，一审法院认为，世豪地产邦泰社区分公司仅组织买、卖双方签订了《房地产买卖合同》，因该合同已解除，其并未协助双方办理产权过户手续，即其作为中介应尽的义务并未履行完毕，故一审法院对周鑫的该项请求依法支持为世豪地产邦泰社区分公司退还原告周鑫50%即4450元佣金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告周鑫与被告李青茂及宜宾市世豪房地产信息咨询有限公司邦泰国际社区分公司于2019年4月14日签订的《房地产买卖合同》；二、被告李青茂于本判决生效之日起十日内退还原告周鑫定金20000元；三、被告宜宾市世豪房地产信息咨询有限公司邦泰国际社区分公司于本判决生效之日起十日内向原告周鑫退还佣金4450元。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费522元，减半收取计261元，由被告李青茂负担130元，被告宜宾市世豪地产信息咨询有限公司邦泰国际社区分公司负担131元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉房屋买卖合同系世豪地产邦泰社区分公司提供，合同中约定的付款方式系一次性付款，同时合同中约定因银行审批拒贷的，当事人各方免责，均不算违约。从合同条款内容来看，上述两项条款约定存在周鑫系贷款后全款支付购房款的解释，一审中，周鑫提供了宜宾农商行沙坪支行出具的《说明》，载明了该行拒贷的事由，且一审中各方均同意解除合同。一审法院从格式条款的解释出发，认定双方之间合同解除条件成就并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，世豪地产邦泰社区分公司在案涉纠纷中系居间人，其在促成双方缔结合同中履行了居间义务，但根据房地产交易居间人的义务范围及本案中双方约定系全款支付的约定，若合同全面履行完毕，居间人还有协助办理过户登记等相应义务，因合同经各方同意解除时，尚未办理过户登记，一审法院认定中介费用8900元中，考虑合同履行情况及合同解除时居间人实际付出的服务情况，认定居间费用为4450元并无不当，世豪地产邦泰社区分公司上诉请求全额支付居间费用的上诉理由本院不予支持。 综上所述，上诉人宜宾市世豪地产信息咨询有限公司邦泰国际社区分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由宜宾市世豪地产信息咨询有限公司邦泰国际社区分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 李 荷 审 判 员 张力骁 二〇一九年九月十二日 法官助理 黄相中 书 记 员 黄明慧