广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0303民初1166号 原告：桂林联朋物业服务有限责任公司,住所地：桂林市中山中路9号3-12号铺面。 法定代表人：陈龙，总经理。 委托诉讼代理人：谢宇峰，广西利业律师事务所律师。 被告：桂林市华桂房产综合开发有限责任公司，住所地：桂林市七星区七星路26号“国际商贸城”1栋13层1-11号，28-32号。 法定代表人：李杰，董事长。 委托诉讼代理人：周新春，男，1968年1月20日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 原告桂林联朋物业服务有限责任公司（以下简称联朋公司）诉被告桂林市华桂房产综合开发有限责任公司（以下简称华桂房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于同年8月1日公开开庭进行了审理。原告联朋公司的委托诉讼代理人谢宇峰以及被告华桂房产公司的委托诉讼代理人周新春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联朋公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年10月15日至2019年5月31日期间的物业服务费人民币24500.9元；2.请求判令被告从2015年10月15起按1元/天向原告支付违约金至履行全部债务之日止（截止至2019年7与31日暂计违约金10920元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告在该小区共有8套房屋，共843.46㎡。根据原告与“玫瑰丽苑”小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》的约定，被告8套房屋的物业服务费均为0.7元/㎡/月。原告进驻该小区至今，一直按照合同约定为该小区提供物业服务，履行了职责，被告理应为其8套房屋向原告支付物业服务费。但被告从原告进驻该小区以来，从未向原告支付物业服务费，原告多次向被告进行了催收，但被告仍然拒绝履行付款义务。为维护原告的合法权益，现根据相关法律法规诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。庭审当日，原告因庭审中口误将诉讼请求第一项“判令被告向原告支付2015年10月15日至2019年5月31日期间的服务费24500.9元”更正为“判令被告向原告支付2015年9月1日至2019年5月31日期间的服务费24500.9元；” 被告辩称,1.被告并未与原告签订《物业服务合同》原告主张物业费无依据。原告与桂林市玫瑰丽苑业主委员会（以下简称玫瑰丽苑业委会）于2015年9月1日、2017年9月1日签订的《物业服务委托合同》，被告并不知情，也未收到签署合同的通知。同时原告未向被告提供有关职能部门批准的合法收费依据，现原告依照其与玫瑰丽苑业委会签订的《物业服务委托合同》向被告收费，无法律依据；2.如原告非要主张按其与玫瑰丽苑业委会签订的《物业服务委托合同》向被告收取物业费，被告认为原告存在违法行为，且未按《物业服务委托合同》履行义务，小区管理脏乱差等，小区管理服务严重不到位，给被告及小区业主造成巨大的经济损失，致使被告投资开发的近200余个车位分文无收，每年经济损失达50多万元；3.原告主张滞纳金无事实依据，且违反法律规定。被告不主动缴纳物业费是由于原告诸多的违法行为给被告及小区业主造成巨大经济损失，以及由于原告提供的物业服务不到位，原告管理服务违反了其与玫瑰丽苑业委会签订的《物业服务委托合同》中约定等原因造成的。滞纳金的收取带有一定违约惩罚性，被告不主动缴纳物业费是因为原告违法违约在先，被告并非故意拖欠物业费，故原告的该项主张无事实依据，且原告主张按1元/月收取滞纳金违反法律规定。综上，请求法院驳回原告诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月1日、2017年9月1日，原告均作为乙方与玫瑰丽苑业委会作为甲方签订了二份《物业服务委托合同》，上述合同均约定：原告对位于桂林市叠彩区九华路1号玫瑰丽苑小区的物业实行管理；合同期限分别为自2015年9月1日起至2017年8月31日止、自2017年9月1日起至2019年8月31日止；物业费收费标准：1.住宅，按建筑面积物业费：0.7元/月/㎡；2.住宅改变使用功能，按建筑面积物业费：1元/月/㎡；3.门面，按建筑面积物业费：1.2元/月/㎡；物业服务费缴费时间为该收费月的15日前，超过此时段为逾期；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，按以下方式处理：1.从逾期之日起按《合同法》收取违约金每日1元；2.通过法律途径追缴。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告为玫瑰丽苑小区的开发建设单位，负责玫瑰丽苑小区的承建工作，其名下未售该小区的物业为：1.玫瑰丽苑小区7栋1单元1-3-2号房，该房屋面积为49.06平方米；2.玫瑰丽苑小区7栋1单元1-4-2号房，该房屋面积为49.06平方米；3.玫瑰丽苑小区7栋1单元1-5-2号房，该房屋面积为49.06平方米；4.玫瑰丽苑小区7栋1单元1-6-2号房，该房屋面积为49.06平方米；5.玫瑰丽苑小区12栋1单元1-3、4-2号房，该房屋面积为165.48平方米；6.玫瑰丽苑小区12栋3单元3-2-2号房，该房屋面积为143.98平方米；7.玫瑰丽苑小区12栋3单元3-3、4-1号房，该房屋面积为165.48平方米；8.玫瑰丽苑小区12栋3单元3-6-2号房，该房屋面积为175.52平方米。上述物业共计846.7㎡。因原告进驻玫瑰丽苑小区后，被告从未向原告缴纳过物业费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，经本院现场勘验，玫瑰丽苑小区内存在乱拉电线、废旧物品乱堆放现象。 本院认为，原告与桂林市玫瑰丽苑业主委员会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《物业服务委托合同》对本案被告具有法律约束力。原告依约履行了物业服务职责，被告享有原告提供的服务后亦应按约履行业主的义务。被告辩称原告诉请中的部分房屋已售出，被告对该辩解意见未提供证据证明，应承担举证不能的后果，因此对被告在该小区的物业面积仍应按原告举证的《房屋分户明细表》上载明的面积计算。被告辩解原告服务管理不到位导致其投资开发的近200余个车位分文未收，每年经济损失达50多万元，因被告举证的（2011）叠民初字第1142号及（2013）桂字民抗字第14号民事判决书均系与案外人纠纷，被告在玫瑰丽苑小区道路上设置停车位是否侵犯原告合法权益，原告可自行主张权利。故被告应向原告支付2015年9月1日至2019年5月31日的物业费26671.05元（45个月×846.7㎡×0.7元/月/㎡），现原告诉请仅要求被告支付拖欠的物业服务费24500.9元，是其权利的处分，应于准许。关于违约金，本院认为，违约金的支付仅适用于违反合同义务的情形，《中华人民共和国合同法》要求合同双方当事人应当严格按照合同的约定全面履行合同义务，本案原告在其提供的物业服务中存在瑕疵，未能提供合同中约定的对等的物业服务义务，其要求被告承担违约金是不合理的。故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在物业公司依约提供服务后，业主应当履行缴纳相关费用的义务。即使存在矛盾，应当通过协商对话等方式加强沟通，而不应以拒绝缴纳物业费作为对抗手段，这样对那些积极缴费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告桂林市华桂房产综合开发有限责任公司支付原告桂林联朋物业服务有限责任公司2015年9月1日至2019年5月31日的物业服务费24500.9元； 二、驳回原告桂林联朋物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费686元，适用简易程序减半收取343元，由被告桂林市华桂房产综合开发有限责任公司负担，另343元由本院退回原告桂林联朋物业服务有限责任公司。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费686元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈碧青 二〇一九年九月十二日 书记员  李 雯 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。