北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0102民初2802号原告：北京源泉宾馆有限公司，住所地北京市西城区前门西大街**。法定代表人：甘育录，经理。委托诉讼代理人：梁小军，北京威诺律师事务所律师。被告：北京市育荣物业管理有限公司，住，住所地北京市西城区育强胡同**/div>法定代表人：俞勇，总经理。委托诉讼代理人：徐莺莺，北京市中同律师事务所律师。原告北京源泉宾馆有限公司（以下简称源泉宾馆）与被告北京市育荣物业管理有限公司（以下简称育荣物业）确认合同无效纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告源泉宾馆之委托诉讼代理人梁小军，被告育荣物业之委托诉讼代理人徐莺莺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。源泉宾馆向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方2006年至2018年期间全部房屋租赁合同无效（包括书面及事实合同关系）。2.要求被告赔偿原告房屋建造及装修损失192万元。3.诉讼费被告负担。事实及理由：2006年5月原告从北京市九融达商务服务有限公司处承租西城区前门西大街135号平房，合同期为3年。该合同签订后，因房屋本身无法经营宾馆，2006年原告出资将原平房及平房北侧的二层进行改造，将原平房及平房北侧的二层连为一体，并在二层楼的上部加盖了三层，并陆续对房屋进行了装修，经营宾馆。2008年9月4日，原、被告、九融达公司签订三方协议，出租人由九融达公司变更为被告，房租由55万元一年降至40万元一年。此后，原、被告签订并履行合同。原、被告之间最后一份合同到2010年到5月9日届满，到期后双方未签新合同，但原告仍继续使用房屋。2011年11月，双方就租赁事宜进行诉讼，最终达成调解：一、原告2011年12月31日将前门西大街135号房屋腾退交还被告。二、确认双方租赁合同终止。调解书生效后，双方未实际履行该调解书，原告继续按此前合同约定向对方支付租金至2018年2月，被告继续向原告出具发票。2017年12月12日经法院执行，原告根据调解书将房屋交还被告。原告认为，被告出租房屋并无建设工程规划许可证，根据相关法律规定，双方租赁合同应属无效。合同无效情况下双方应根据合同无效的过错分担房屋现值损失。合同无效原因被告占主要责任，原告虽然有一定不谨慎之处，但属次要过错。经营期间，2016年原告曾对租用的北京市顺城街一小大门的东侧平房进行过装修，该房屋包含在双方租赁合同关系中，也在2017年12月12日通过执行交还被告。被告应赔偿我方该部分装修损失。合同如果无效，被告依据的不予赔偿的合同条款也无效。原告对房屋进行装修改造经过被告同意，因被告每年都要对房屋进行多次安全检查，对原告装修改造的实际情况被告清楚且从未提出异议。但2012年开始，双方以实际行为履行租赁合同关系，我方继续缴纳租金、被告继续出具房租发票，双方属事实租赁关系。并非我方擅自装修，从我方提交的证据和常理讲，现状房屋均是我方出资改造经营宾馆，如被告认为并非我方修建、装修，应提供证据。育荣物业辩称，不同意支付房屋建造及其他装修损失。双方2011年曾进行过诉讼，经二审调解出具了调解书。2017年12月12日经执行，原告人员虽退出，但经营使用电脑、床铺、空调等设备设施仍留存在诉争房屋处。诉争房屋是学校大门西侧一层300.29平方米，二层150平方米，夹层21.71平方米，学校大门东侧平房78平方米，面积共计550平方米。经营期间原告为了多使用房间，将校门西侧的房屋进行了改建。双方签订了房屋移交协议书，根据该协议约定，被告应在2018年2月11日前将所有物品搬离，逾期视为放弃相关财物。原告所述与九融达公司签定三方协议的情况属实。2009年5月10日至2010年5月9日，经法院调解合同已解除，故合同不存在无效的情形。诉争房屋产权人是教育局（现教委），原由九融达公司管理。原告所述其2006年出资盖房、装修的情况被告均不清楚，不认可原告的意见。被告接受教委委托经营管理诉争房屋。最早，房产证显示瓦二、瓦三对应平房的位置是诉争房屋所在位置，房屋原是两间平房，在我方接手前原告已在此经营。目前尚未找到规划手续，房产证也未做变更。房屋由建设银行使用至2005年12月31日，租赁面积是550平方米，2006年将二层楼租给原告，当时二层上面有三层的铁皮房作学校的仓库，后原告将三层铁皮房拆除，修建了现存第三层房屋使用至今。一、二层房屋并非原告出资修建，而是教委出资修建。双方2009年合同已明确约定，合同解除或终止时被告不负责对原告装修、改造进行补偿。法院调解双方租赁合同已确认终止，确认终止情况下，原告称在2016年4月再进行装修属于自行扩大损失，与被告无关。本院认定事实如下：2006年5月8日，源泉宾馆法定代表人甘育录（乙方）与北京市九融达商务服务有限公司（甲方，下称九融达公司）签订房屋租赁合同，约定乙方承租西城区前门西大街135号房屋，（源泉宾馆持有合同标明建筑面积568平方米，育荣物业持有合同标明建筑面积550平方米），租期自2006年5月10日至2009年5月9日。合同第五条第二款约定，租赁期内因国家征用土地、统一规划以及教育局进行校舍调整等影响合同正常履行时，合同自行终止。租金按乙方实际使用时间结算，且乙方必须按期撤离。合同第七条第一款约定，如遇本合同第五条第二款约定，属教委校舍调整乙方承诺无任何经济索赔。属国家动迁，乙方享有按国家规定的补偿。2008年，源泉宾馆、育荣物业、九融达公司签订变更合同，确认甘育录（源泉宾馆）于2006年5月签订的房屋租赁合同继续有效。将原出租方变更为育荣物业，原合同权利义务不变。将租金由每年55万元降至40万元。2009年10月21日，源泉宾馆（乙方）、育荣物业（甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租西城区前门西大街135号房屋，建筑面积550平方米，租期2009年5月10日至2010年5月9日。合同第五条乙方权利义务部分约定，乙方如需对承租房屋进行装修或改造，必须征得甲方同意，但乙方装修改造所投资费用应根据租赁期限合理计划，以免造成过度投资，合同终止或解除时甲方不负责对乙方的装修和改造项目进行补偿。该合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，源泉宾馆继续使用房屋。2011年，育荣物业曾以租赁合同纠纷为由起诉源泉宾馆，主张双方所签合同期限已届满，要求解除合同、腾退房屋。形成（2011）西民初字第24139号案件，该案最终判决：一、确认育荣物业与源泉宾馆签订的《房屋租赁合同》终止。二、本判决生效后三十日内，源泉宾馆将其租赁的北京市西城区前门西大街一百三十五号的房屋腾退给育荣物业。判决作出后，源泉宾馆不服上诉至北京市第一中级人民法院。二审期间，双方达成调解，法院出具的（2011）一中民终字第18330号民事调解书显示：一、育荣物业与源泉宾馆签订的房屋租赁合同终止。二、源泉宾馆于2011年12月31日前将租赁的北京市西城区前门西大街135号房屋腾退给育荣物业。但源泉宾馆未按调解书确定的时间将房屋腾退交还育荣物业。2012年1月，育荣物业向法院申请强制执行。此后源泉宾馆继续使用房屋，并按每年40万元标准继续向育荣物业支付款项至2018年2月，育荣物业陆续给源泉宾馆出具房租发票。源泉宾馆据此主张，2012年1月开始，双方存在事实的不定期租赁合同关系。对此，育荣物业表示，对方陆续交钱的情况属实，为了入帐我方开具了发票。对方所付款项系未按期腾房的占用费，双方不存在事实的不定期租赁合同关系。2017年12月12日，双方进行房屋交接。关于合同效力问题。本次诉讼中，源泉宾馆提出，双方此前进行的24139号、18330号案件并未对合同效力进行认定，租赁房屋无建设工程规划许可证，房屋租赁合同应属无效，合同中免除赔付责任的条款也无效，对方应赔偿损失。育荣物业则表示，租赁房屋系合法建筑，上述18330号调解书证明双方所签租赁合同已调解解除，合同合法有效。根据约定，对方进行装修或改造需取得我方同意，且合同终止或解除时我方不负责对装修和改造项目进行补偿。关于房屋登记、建设工程规划情况。源泉宾馆提供的房屋所有权证显示，西城区前门西大街135号房屋所有权人登记为北京市西城区教育局，发证日期为1989年，该证所附房屋登记表显示，2号房为灰瓦房2间，砖木结构，建成年代为1949年前，有证房屋38平方米。3号房为瓦房3间，砖木结构，建成年代为1980年代，有证房屋56.40平方米。16号房为瓦房4间，砖木结构，建成年代为1949年前，有证房屋58.10平方米。经现场勘验，双方争议的租赁房屋有两部分，一部分为楼房，位于西城区前门西大街**西侧靠南，对应平面图2、3号房屋位置。另一部分为平房，位，位于西城区前门西大街**东侧靠南应平面图16号房屋位置。诉讼中，经育荣物业申请调取的相关房屋档案显示，1992年房屋产权单位曾就西城区前门西大街135号接建二层教学用房获得建设工程规划许可，工程位置基本与上述产权证所附平面图显示2号、3号房屋位置一致，建设规模139.17平方米。未见规划许可相关的其他证据。关于损失问题。源泉宾馆表示，租赁期间其投入资金对房屋进行了修建、改造、装修，对方对此知情并同意，合同无效对方应予赔偿。为此，源泉宾馆提交了照片、出租房屋安全检查表。其中，照片显示施工的情况。检查表显示2012年至2017年期间，育荣物业相关人员对房屋进行安全检查的情况。对此，育荣物业表示，对照片不认可，不能证明系对租赁房屋进行施工。对房屋进行的安全检查属假期需要，对方所称装修时间不清楚。诉讼中，经源泉宾馆申请，本院委托相关鉴定机构对租赁房屋建造及装修的市场价值进行了评估。2019年5月29日鉴定机构出具的评估报告显示，三层楼房中墙体为砖混结构，楼板等部分为钢混结构，评估基准日为2018年6月14日，土建工程评估值93.77万元、装修工程评估值为123.97万元，供热工程评估值为57.85万元，三项合计275.59万元。针对评估报告，源泉宾馆表示，评估价值过低，类似案件400多平米的房屋能评出400多万元，本案房屋面积大于400平米仅评估200多万元。对鉴定机构的评估值我方无从判断，无法发表专业意见。育荣物业表示，土建、装修系为经营宾馆，我方收回房屋后需进行改造用于教学，所有装修、设施设备均需拆除。不认可鉴定结论，我方不同意对方对房屋进行改造、装修，对方所称2016年、2017年进行装修的时间在我方申请执行腾房期间，自行装修投入属扩大损失。土建工程属自身经营需要，与我方无关。诉讼中，育荣物业还提出，房屋在原告租用前就已存在，并无对方所称其拆除旧房重建房屋的情况，其只是对房屋进行了改造。为此，育荣物业提供了租赁协议、中国建设银行北京市分行房屋租赁合同、情况说明。其中，租赁协议显示，1995年案外人建设银行北京铁道专业支行租赁前门西大街135号临街非教学用房660平方米，包括学校大门东侧78平方米。西侧110平方米，教学楼西侧一层300.29平方米，二层150平方米，加层21.71平方米。中国建设银行北京市分行房屋租赁合同显示，2005年建设银行北京铁道专业支行租赁前门西大街135号550平方米房屋，用于办公、门市的情况。情况说明显示，源泉宾馆法定代表人曾在24139号案件过程中提交书面材料，叙述其租赁房屋进行装修、改造的情况，其中有“前一个租户是建设银行”的表述内容。针对育荣物业的该部分证据，源泉宾馆表示，租赁协议、中国建设银行北京市分行房屋租赁合同的真实性认可，证明目的不认可。我方要求赔偿的是现有房屋改造、装修损失，最早接手房屋时有平房，但我方将房屋改造成了近900平方米的房屋，我方要求该900平方米因无规划许可证的损失。情况说明的真实性、证明目的认可，房屋并非对方所称教委出资改造。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于合同效力问题。根据上述查明的事实，1989年产权证所附登记表记载房屋结构均为砖木结构，而经现场勘验、评估鉴定可知，涉案房屋现状已变为砖混、钢混结构。不仅如此，产权证记载的房屋面积与双方合同约定、评估鉴定报告显示的房屋面积存在较大差别。由此可知，涉案房屋现状已非产权证登记的房屋状况。诉讼中调取的房屋档案资料显示，涉案部分房屋1992年接建二层施工曾获相应规划许可。除此之外，双方均未就涉案房屋状况变化施工曾获相应规划许可向本院提供证据，亦未查得其他规划许可情况。据此，本院认定双方租赁的部分房屋未取得建设工程规划许可证。根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。所以双方租赁合同所涉无规划许可房屋的部分无效，有规划许可的部分有效。源泉宾馆要求确认合同无效诉讼请求中合理部分，本院予以支持。不合理部分本院不予支持。关于损失赔偿问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述查明的事实，本院认为解决该问题需要考虑以下几点因素：1.源泉宾馆、育荣物业对涉案部分房屋没有建设工程规划许可的情况均知情，均存在一定过错。2.育荣物业提供的建设银行北京铁道支行相关租赁合同、源泉宾馆法定代表人所写情况说明相互印证，源泉宾馆最早租用房屋时，房屋面积已为550平方米，该面积情况与源泉宾馆、育荣物业之间2006年的租赁合同面积情况基本一致。即使存在源泉宾馆所称改、扩建情况，亦应考虑房屋该情况。3.源泉宾馆称在2016年、2017年进行施工投入。根据上述查明的事实，该时间段期间双方并无书面合同约定，且已有生效调解书确定源泉宾馆负有腾房的义务，源泉宾馆作为承租人应当知道其使用房屋存在被随时要求腾退的风险，即使存在该部分投入的事实，源泉宾馆应承担相应责任。综合上述几点因素，参考鉴定报告结论，考虑本案合同履行情况，本院依法酌情确定育荣物业应赔付源泉宾馆损失赔偿数额为551180元。对源泉宾馆该项诉讼请求中合理部分，本院予以支持，不合理部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本院判决如下：一、确认原告北京源泉宾馆有限公司、被告北京市育荣物业管理有限公司之间所签房屋租赁合同及事实租赁合同关系部分无效。二、本判决生效之日起十日内，被告北京市育荣物业管理有限公司向原告北京源泉宾馆有限公司支付赔偿金551180元。三、驳回原告北京源泉宾馆有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间支付金钱，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11040元，由原告北京源泉宾馆有限公司负担7870元（已交纳），由被告北京市育荣物业管理有限公司负担3170元（本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 杨成龙二〇一九年九月五日法官助理 肖彦青书 记 员 高 雅