云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2822民初1013号 原告：西双版纳百顺酒店管理有限责任公司。 统一社会信用代码：91532822587379557A。 住所地：勐海县勐海镇南海路**。 法定代表人：岩温段，经理。 委托诉讼代理人：冯璐，女，1989年1月5日出生，彝族，系原告公司员工。特别授权代理。 被告：西双版纳悦享商品商贸有限责任公司。 统一社会信用代码：91532801MA6N7LGY40。 住所地：景洪市勐海路**西双十二诚泼水商业广场****** 法定代表人：吴晓琴。 被告：西双版纳悦享商品商贸有限责任公司勐海分公司。 统一社会信用代码：91532822MA6NB06U2R。 住所 住所地：勐海县国威财富广场项目临街商铺D3-7/8/9/**iv> 法定代表人：吴晓琴。 被告：吴晓琴，女，1988年7月20日出生，汉族，身份证住址云南省曲靖市麒麟区。 原告西双版纳百顺酒店管理有限责任公司（以下简称百顺管理公司）与被告西双版纳悦享商品商贸有限责任公司（以下简称悦享商贸公司）、西双版纳悦享商品商贸有限责任公司勐海分公司（以下简称悦享勐海分公司）、吴晓琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告百顺管理公司的委托诉讼代理人冯璐到庭参加诉讼，被告悦享公司、悦享勐海分公司、吴晓琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告百顺管理公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照合同约定支付房租187208元；2.判令被告按照合同约定支付物业费用13570.56元；3.判令被告按照合同约定支付违约金166656元；4.请求判令三被告负连带责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年11月6日，原告与被告吴晓琴协商后签订了《商铺租赁合同》，合同约定租期三年即2017年11月6日至2020年11月6日止，租赁商铺为勐海县国威财富广场项目D3-7/8/9/10号，面积396.8平方米，租金70元/平方米/月，免租12个月，被告需要每年支付8个月房租，租金支付方式：预付半年租金才能使用，需每年提前一个月缴纳半年租金。后该商铺实际为被告悦享勐海分公司注册使用。被告在2018年11月6日前应提前预缴纳的2018年11月6日至2019年11月5日的年度租金，每年租金396.8×70×8=222208元。但被告至今只缴纳了35000元，尚有187208元未缴付。租金不包括物业管理费用，物业管理费用按照物业合同约定计算，被告在2018年11月6日前应该提前预缴纳的2018年11月6日至2019年11月5日的年度物业管理费：396.8×2.85×12=13570.56元，但并未缴纳。合同第十三条约定的违约责任中载明，被告有以下情况之一的应向原告支付六个月的租金作为违约金，第13.1.1所包括的第11.3.4条“逾期支付租金或物业管理费用、水电等能源费或未能及时补足租赁押金任意一项累计超过30天的；”、第13.2条，“商铺为先交租后使用，应提前一个月缴纳租金，乙方延迟交付租金的，每日承担应交租金5%的违约金，逾期30日的视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，并按本协议第十三条13.1款约定追究乙方违约责任。”，现原告按照合同载明要求被告支付六个月房租396.8×70×6=166656元作为违约金。综上所诉，被告没有按照合同约定履行合同，一直拒不履行给付义务，为此诉至法院。 被告悦享公司、悦享勐海分公司、吴晓琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告百顺管理公司提交以下证据： 证据1.原告营业执照、法人身份证、法人身份证明各1份，证明原告的诉讼主体资格； 证据2.被告悦享公司、悦享勐海分公司的工商登记信息，吴晓琴身份证复印件各1份，证明被告诉讼主体资格； 证据3.《商铺租赁合同、房租结算单》各1份，证明原、被告双方签订租赁合同，租赁面积396.8平方米，房租70元/平方米/月，支付方式为预缴；同时合同中明确约定了违约金，应支付房租费用187208元扣除后续交付的4.8万元尚欠139208元，以及违约金166656元。 证据4.物业委托服务合同、物业费用结算单，证明物业管理的范围、物业管理收费标准和业务服务范围，应付物业费13570.56元。 证据5.国威欣（二期）财富广场经营管理委托协议和国威欣城（二期）财富广场前期物业委托服务合同，证明原告的诉讼主体资格，原告是受西双版纳国威房地产有限责任公司的委托而进行经营管理的。 被告悦享公司、悦享勐海分公司、吴晓琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未提交证据，亦未提交书面质证意见，视为放弃举证质证的权利。 本院认为，原告提交的证据1.2.3.4.5来源合法、内容真实，与本院有关联性，本院予以采信，但对证据3中原告对违约金的计算方法和数额，不予以认可，对证据3予以部分采信。 本院经审理认定事实如下：2015年5月15日原告与西双版纳国威房地产开发有限责任公司（以下简称国威公司）签订《国威欣城（二期）、财富广场经营管理委托协议》，国威公司委托原告对该项目的商铺的出租和日常经营管理，物业管理、相关设施的维护与管理，法律规定由房屋产权方负责管理的其他事项，委托给原告经营管理，委托期限是2015年5月15日至2025年5月14日。被告悦享勐海分公司系被告悦享公司的分公司，被告吴晓琴系被告悦享勐海分公司及被告悦享公司的法定代表人。2017年11月6日，原告与被告吴晓琴签订《商铺租赁合同》，原告将位于勐海县租赁给被告悦享勐海分公司，约定租期为三年即2017年11月6日至2020年11月6日止，商铺面积396.8平方米，租金按70元/平方米/月计算，每年免租金4个月，每年租金按8个月计算，支付方式为预付第二、第三年半年一付，合同还约定物业费由被告承担及违约责任等事宜。被告已支付2017年11月至2018年11月的租金和物业费，2018年11月至2019年11月本年度的租金总计222208元，被告先后支付83000元，现尚欠租金139208元，物业费13570.56元，一直未支付。 本院认为，原告与被告签订《商铺租赁合同》，按照合同约定将房屋交付给被告使用至今，原告与被告之间成立房屋租赁合同关系，应受法律保护。根据《中华人民共和合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，原告在庭审中明确被告已先后支付了83000元租金，现实际尚欠租金139208元，本院予以确认，双方约定支付方式为先缴纳后使用，但剩余租金139208元被告一直未支付，被告的行为已构成违约，因此，本院对原告要求被告支付租金139208元的诉讼请求予以支持。 关于原告要求被告支付物业管理费13570.56元的问题，双方在《商铺租赁合同》中约定，物业管理费用由被告承担，同时原、被告又签订了《前期物业委托服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案虽然系房屋租赁合同，与物业服务合同是两个法律关系，但房屋租赁合同属于主合同，物业服务合同属于从合同关系，且两个法律关系中主体相同，为便于当事人诉讼，减轻当事人诉累，本院一并予以处理。被告已支付了2017至2018年度物业管理费用，对原告按物业合同中的约定，按物业管理费用1.5元/平方米/月，公共照明费0.7元/平方米/月，垃圾清理费0.65元/平方米/月计算，2018年11月6日至2019年11月5日的年度物业管理费：396.8×2.85×12=13570.56元，被告至今未支付。故原告要求被告支付2018年11月6日至2019年11月5日年度物业管理费13570.56元的诉讼请求本院予以支持。 关于原告要求被告支付违约金166656元的问题。双方在合同中约定了违约责任，约定被告有“逾期支付租金或物业管理费用、水电等能源费或未能及时补足租赁押金任意一项累计超过30天的；”等情形的，向原告支付六个月的租金作为违约金，据此原告按照每月租金计算出违约金396.8×70×6=166656元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以部分支持，但本院认为，原告现主张的尚欠租金为139208元、物业费13570.56元两项合计152778.56元，而其主张的违约金166656元已远远超过其诉讼标的，虽然双方约定以六个月租金计算违约金，被告未到庭未提出调整违约金的请求，但原告的诉求已超过法律的规定，同时，原告亦未提交证据证明因被告的违约而造成的实际损失数额。因此，根据公平原则，本院对违约金的计算予以适当调整，以原告主张的违约金166656元的20%予以支持，即违约金应为33331.2元。 关于三被告是否承担连带责任的问题。本案涉案租赁房屋由被告悦享勐海分公司使用，被告悦享勐海分公司系被告悦享公司的分公司，被告吴晓琴系被告悦享公司及其悦享勐海分公司的法定代表人，系实际受益人，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，被告悦享勐海分公司的债务由被告悦享公司承担，而被告吴晓琴系被告悦享公司及其悦享勐海分公司的法定代表人，系实际受益人，本院认为，三被告应共同承担支付责任。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告西双版纳悦享商品商贸有限责任公司、西双版纳悦享商品商贸有限责任公司勐海分公司、吴晓琴于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳百顺酒店管理有限责任公司支付租金139208元、物业管理费13570.56元两项合计152778.56元及违约金33331.2元，合计186109.76元； 二、驳回原告西双版纳百顺酒店管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6812元，减半收取3406元，由原告西双版纳百顺酒店管理有限责任公司负担1681元，由被告西双版纳悦享商品商贸有限责任公司、西双版纳悦享商品商贸有限责任公司勐海分公司、吴晓琴负担1725元。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告将其应负担的案件受理费迳付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员 佐 灯 二〇一九年九月二十九日 书记员 廖海瀛