江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终2650号上诉人（原审被告）：连云港友邦置业有限责任公司，住所地江苏省东海县牛山镇北辰东路105号翰林公馆1-101铺。法定代表人：郑一兵，总经理。委托诉讼代理人:朱翔，江苏东方金牛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：相华娟，女，1989年3月24日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：颜廷旺，男，1990年9月22日出生，汉族，住江苏省东海县。两被上诉人共同委托诉讼代理人:刘成久，江苏广陆律师事务所律师。上诉人连云港友邦置业有限责任公司（以下简称友邦置业公司）因与被上诉人相华娟、颜廷旺商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。友邦置业公司上诉请求：1.依法撤销江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初760号民事判决；2.二审法院在查清事实的基础上，依法改判或发回重审；3.判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决没有法律依据。1.上诉人与被上诉人签订的《翰林公馆商品房认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，对于商品房的付款时间、付款方式、交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在认购书中没有明确约定，需要在签订买卖合同时协商一致，且该认购书中第二条、第六条约定双方须签订《商品房买卖合同》，故双方对于今后另行签订《商品房买卖合同》的意思表示是明确的。据此，双方于2016年12月16日签订的《翰林公馆商品房认购书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，本案应为商品房预约合同纠纷，而非商品房预售合同纠纷。2.根据交易惯例，商品房买卖的付款方式应当是购房人在售楼处向销售方现场缴纳，且上诉人从未向被上诉人提供过公司账号，也多次要求返还被上诉人的不明转账，但被上诉人一直拒绝提供返还途径。一审法院在没有调查被上诉人对上诉人账号来源的情况下，在上诉人与被上诉人没有合意的情况下，仅以被上诉人的单方转账行为来认定约定了付款方式和履行了付款义务，明显加重了上诉人一方的责任，有违自愿原则和公平原则。所以，一审判决第一项没有事实和法律依据。3.民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则。本案中，一审判决第二、第三项的履行方式是需要以上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同为前提的，明显违反了合同自由原则。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人相华娟、颜廷旺辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方不仅签订了商品房认购书，同时在2017年6月17日再次确定了房屋的总价及尚欠的款项，认购书对房号、面积、销售单价、总价进行了明确的约定。对于付款方式与时间，因上诉人原因导致签订网签合同的时间暂时不能明确，所以未在认购书中进行明确。在2017年6月17日，双方再次对认购书的效力进行确认。被上诉人已经按照认购书和确认书的内容支付了全部购房款，履行了全部义务，上诉人因为房屋涨价迟迟不给被上诉人办理相应的网签手续、出具发票，存在恶意违约，请求驳回上诉人的上诉请求。相华娟、颜廷旺向一审法院起诉请求：1.判令友邦置业公司向相华娟、颜廷旺出具翰林公馆11-1-1703室房屋355406元的购房发票；2.判令友邦置业公司协助相华娟、颜廷旺签订11-1-1703室房屋《商品房买卖合同》,并协助相华娟、颜廷旺办理相应备案手续、产权登记等手续；3.判令友邦置业公司向相华娟、颜廷旺交付翰林公馆11-1-1703室房屋；4.本案诉讼费用由友邦置业公司承担。一审法院认定事实如下：2016年12月26日，甲方友邦置业公司与乙方相华娟就购买翰林公馆商品房的事宜签订《翰林公馆商品房认购书》，内容为：“一、根据合同法、房地产法规的有关规定，甲、乙双方就购买翰林公馆商品房的事宜，经过平等协商，签订本认购书。1.翰林公馆位于东海县，经东海县房产管理局批准，现正式对外预售。2.乙方自愿定购翰林公馆，房号11-1-1703，建筑面积81.74㎡，销售单价4508元/㎡，优惠后价格4348元/㎡，总价（小写）355406元（大写）叁拾伍万伍仟肆佰零拾陆元整。二、付款方式：1.乙方于2016年12月16日，付定金5000元，付房款时定金直接转为房款。2.付款方式（下述二选一)：□按揭付款：乙方房款的首付款_年_月_日前付清，在此约定时间付清首付，可另享受_元/㎡优惠，如超出约定时间付款，此优惠将不予享受。乙方在首付付清7日内签定《商品房买卖合同》，余款配合甲方提供贷款所需材料并办理按揭贷款手续。□—次性付款：乙方_年_月_日前付清房款，可另享受_元/㎡优惠，如超出约定时间付款，此优惠将不予享受，并签定《商品房买卖合同》。3.以上乙方房款的首付款，首套房按总房款的20%计算，二套房按照总房款的30%计算,如遇到银行政策调整或特殊原因银行要求提高首付，乙方需按银行要求的首付款比例补交相应房款，办理按揭贷款的相关费用按国家有关规定由乙方自理。三、乙方如未按上述规定执行，每拖延一日，按应付款千分之五向甲方支付滞纳金，如逾期十天，甲方有权另行出售此房，甲方不予返还乙方所付定金。四、在乙方交纳定金后，甲方不得将乙方所购商品房转售他人，否则甲方须向乙方双倍返还定金，如乙方取消购房，甲方不予返还乙方所付定金。五、以上面积为暂定建筑面积，最终面积以主管部门核定为准。六、本意向书一式三份，甲方持两份，乙方持一份，双方签字盖章后立即生效。签署《商品房买卖合同》后本协议书即作废。”相华娟于2016年12月26日支付了定金5000元。2017年6月17日，友邦置业公司出具了《翰林公馆打合同确认书》，内容为：认购人相华娟，共有人颜廷旺，房号11-1-1703，面积81.74㎡，总价355406元。2018年9月11日，相华娟、颜廷旺向友邦置业公司支付了房屋尾款350406元。一审期间，友邦置业公司陈述涉案房屋在签订《翰林公馆商品房认购书》时已取得预售许可，现已具备交付条件。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，相华娟、颜廷旺与友邦置业公司签订的《翰林公馆商品房认购书》和《翰林公馆打合同确认书》对于当事人、商品房房号、面积、单价、总价等商品房买卖合同主要内容进行了明确的约定。由于该认购书对于商品房买卖合同的主要内容已确定，基本可以履行，双方对于履行期限没有约定，根据合同法第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。相华娟、颜廷旺已向友邦置业公司付清了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。友邦置业公司应及时为相华娟、颜廷旺办理相关的产权登记手续并交付房屋。综上，相华娟、颜廷旺合理的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院遂判决：一、友邦置业公司于判决书生效后十日内向相华娟、颜廷旺出具翰林公馆11-1-1703室房屋355406元的购房发票；二、友邦置业公司于判决书生效后十日内协助相华娟、颜廷旺办理翰林公馆11-1-1703室房屋相应备案手续、产权登记等手续；三、友邦置业公司于判决书生效后十日内向相华娟、颜廷旺交付翰林公馆11-1-1703室房屋。一审案件受理费减半收取3316元，由友邦置业公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，友邦置业公司与相华娟签订《翰林公馆商品房认购书》的时间为2016年12月16日，相华娟支付定金5000元的时间也为2016年12月16日。除该事实外，一审法院查明的其他案件事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2016年12月16日签订的《翰林公馆商品房认购书》系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。认购书对涉案房屋的房号、面积、单价、总价等内容作出了明确约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。同时，认购书签订之日，被上诉人依约支付了定金5000元，并于2018年9月11日向上诉人支付了购房尾款350406元，被上诉人已支付了全部购房款，上诉人亦收受了购房款。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同，本院对上诉人主张一审法院将该认购书认定为商品房买卖合同属认定事实错误的上诉理由不予采信。既然上诉人与被上诉人之间已经形成商品房买卖合同关系，被上诉人将购房款支付到上诉人公司银行账户应视为被上诉人按照合同约定向上诉人履行支付购房款的义务，无需再行征得上诉人的同意，故本院对上诉人主张被上诉人单方转账行为违反自愿、公平原则以及合同自由原则的上诉理由亦不予采信。根据商品房买卖合同的性质，被上诉人履行了支付购房款的义务，上诉人应当履行开具购房款发票、交付房屋、协助办理相关备案和产权登记等手续的义务，一审法院判决上诉人履行上述义务，有充分的事实和法律依据，所作判决并无不当，故本院对上诉人主张一审判决没有事实和法律依据的上诉理由亦不予采信。综上，友邦置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6632元，由上诉人连云港友邦置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 峰审 判 员  乙 斌审 判 员  刘 宁二〇一九年九月二日法官助理  寇运龙书 记 员  刘明朗法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。