吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初3457号原告：全炳峰，男，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：马庆伟，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。被告：延吉市森川贸易有限公司，住所吉林省延吉市河南街长白路新丰委**。法定代表人：崔龙洙，经理。委托诉讼代理人：郑红光，吉林仁祐律师事务所律师。被告：崔龙洙，男，朝鲜族，延吉市森川贸易有限公司经理，住，住吉林省延吉市/div>委托诉讼代理人：郑红光，吉林仁祐律师事务所律师。原告全炳峰诉被告延吉市森川贸易有限公司、崔龙洙之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告全炳峰的委托诉讼代理人马庆伟，被告延吉市森川贸易有限公司的法定代表人崔龙洙及被告延吉市森川贸易有限公司和被告崔龙洙的共同委托诉讼代理人郑红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全炳峰向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除全炳峰与延吉市森川贸易有限公司签订的房地产买卖协议及补充协议；2、延吉市森川贸易有限公司双倍返还给全炳峰定金人民币200万元，返还购房预付款20万元及利息（暂计自2017年11月14日起至2019年6月13日，其后利息继续按中国人民银行同期同类贷款利率主张）；3.本案诉讼费由崔龙洙、延吉市森川贸易有限公司承担。事实与理由：2017年5月17日，全炳峰与延吉市森川贸易有限公司签订协议书，约定延吉市森川贸易有限公司将其拥有的房屋和地上附着物作价1620万元出售给全炳峰，全炳峰给付延吉市森川贸易有限公司购房定金100万元。延吉市森川贸易有限公司负责与贷款担保公司之间应付贷款余额的协商，确定应交数额，之后崔龙洙将其在延吉市森川贸易有限公司100%股权转让给全炳峰，并将法定代表人变更为全炳峰；全炳峰支付延吉市森川贸易有限公司购房款的全部余款，延吉市森川贸易有限公司负责办理其出售给全炳峰房屋的解除抵押登记手续。如延吉市森川贸易有限公司由于自己的原因放弃出售厂房时，双倍退还定金，由于全炳峰的原因放弃购房时，定金不予退还。合同中还约定了其他条款。合同签订后，全炳峰按约定给付延吉市森川贸易有限公司定金100万元，延吉市森川贸易有限公司迟迟未与贷款担保公司确定应付贷款余额，未履行协议约定的义务。2017年11月13日，双方签订补充协议，约定购房款存入双方认可的第三方银行账号中，并对购房款的给付方式和给付期限及股权转让等进行了补充约定。协议签订后，延吉市森川贸易有限公司以急用款为由要求全炳峰先预付20万元购房款，全炳峰付款后要求延吉市森川贸易有限公司协商确定双方共同认可的第三方并存入购房款履行合同，延吉市森川贸易有限公司以种种理由推脱，致使合同目的无法实现，延吉市森川贸易有限公司的行为已构成根本违约。延吉市森川贸易有限公司、崔龙洙共同辩称：全炳峰提出的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。理由如下：延吉市森川贸易有限公司按照合同约定履行全部合同义务，不需要双倍返还定金200万元，返还购房款20万元及利息。2017年5月17日，全炳峰与延吉市森川贸易有限公司签订房屋买卖合同，约定全炳峰以1620万元的价格购买延吉市森川贸易有限公司所有的厂房（此房屋在延边州中小企业投融资担保有限公司担保下已抵押于银行），并约定合同签订当日全炳峰向延吉市森川贸易有限公司支付购房定金100万元，延吉市森川贸易有限公司收购房定金后于2017年7月15日之前腾出已对外出租给客户的厂房及场地，全炳峰支付延吉市森川贸易有限公司全部购房款后，解除抵押登记手续，签约之前所有相关债权债务由延吉市森川贸易有限公司承担，全炳峰放弃购房时延吉市森川贸易有限公司不退还已付定金，并有权解除合同。合同签订后，延吉市森川贸易有限公司按照合同约定与厂房承租人解除租赁合同，全体承租人于2017年7月份腾出厂房。因双方对购房款的支付方式没有约定，于2017年11月13日签订了补充协议，全炳峰保证于2017年11月13日止支付500万元，于2017年11月27日止支付520万元，于2017年12月31日止支付500万元。2017年11月13日，全炳峰未按合同约定支付购房款500万元，无奈延吉市森川贸易有限公司以资金周转困难为由向全炳峰借款20万元并向全炳峰出具借据，全炳峰以银行转账的方式支付给延吉市森川贸易有限公司20万元。后因全炳峰未按合同约定期限支付购房款，延吉市森川贸易有限公司又无法联系全炳峰，故只能向全炳峰母亲提出全炳峰支付购房款的要求。2018年12月10日，延吉市森川贸易有限公司给全炳峰母亲发微信，内容为延边州中小企业投融资担保有限公司账号，让全炳峰直接将购房款打到担保公司，尽快解除抵押登记手续，但全炳峰始终未打款。因全炳峰未及时支付购房款，导致延吉市森川贸易有限公司未能及时偿还涉案房屋的抵押贷款，自2018年1月1日至2019年8月，担保公司担保费增加为40万元，贷款利息增加为1653000元。每年对外出租厂房租金为25万元，该费用是因全炳峰违约导致延吉市森川贸易有限公司利息受损，如全炳峰解除合同，应赔偿延吉市森川贸易有限公司的所有损失。致使合同目的无法实现的是全炳峰违约导致的。经审理查明：全炳峰购买延吉市森川贸易有限公司名下位于延吉市××胡同、产权证号为延房权证字第XXXX号的房屋；位于延吉市新丰胡同360-1-2、产权证号为延房权证字第XXXX号的房屋；位于延吉市新丰胡同360-2、产权证号为延房权证字第XXXX号的房屋及附着的土地使用权证号为延国用（2005）第010160548号的土地使用权。延吉市森川贸易有限公司将上述财产抵押给延边州中小企业信用担保投资有限公司，他项权证号为延国用他项（2011）第10091号。2017年5月10日，延吉市森川贸易有限公司开董事会，决议：1.同意把公司的厂房和土地出售给全炳峰的事项；2.同意全权委托崔龙洙办理出售土地和厂房的各项事议。2017年5月17日，崔龙洙以延吉市森川贸易有限公司法定代表人的身份作为甲方与乙方全炳峰签订协议书，内容为：“甲乙双方关于崔龙洙（延吉市森川贸易有限公司，法人）拥有的厂房和土地买卖事项达成如下协议。1.甲方同意出售自己拥有的厂房和土地；2.乙方同意购买甲方出售的厂房和土地；3.土地面积合计:15146.32平方米。其中包括厂房、办公室、仓库、场地。（见:复印件）；4.厂房、办公室和仓库的建筑面积合计:2656.09平方米（见:复印件）；5.出售价格:1620万元人民币；6.责任和义务a)本协议签字当天乙方付给甲方100万元人民币的购房定金。b)甲方收乙方购房定金后7月15日之前腾出现出租给客户的厂房及场地。c)甲方负责与贷款担保公司之间应付贷款余额的协商,确定应交数额。之后甲、乙双方办理股权转让手续，甲方的100%股权转让给乙方，并将法人变更为乙方名下。同时乙方付给甲方购房款的全部余额。并解除抵押手续,取回房屋所有权证和土地使用证，并由乙方保管。d)甲、乙双方签约之日前的所有关于延吉市森川贸易有限公司的债权债务问题由甲方承担。并且甲方承担签约之日前的土地和房屋的一切费用。e)甲方负责办理法人更名时产生费用时由甲方承担。f)甲方承担2017年末为止的土地租赁费并结清；7、甲方由于自己的原因放弃出售厂房时，甲方退还双倍定金；8.乙方由于自己的原因放弃购房时,甲方不退还已付定金,并甲方有权解除本协议；9.本协议在执行过程中发生的其它事项，经双方友好协商解决。如协商不妥经过法律途径解决；10.本协议甲、乙双方签字之日起生效；11.本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。”同日，全炳峰转账给崔龙洙定金100万元，崔龙洙出具收据。2017年11月13日，崔龙洙以延吉市森川贸易有限公司的法定代表人的身份作为甲方与乙方全炳峰签订补充协议，内容为：“甲、乙双方关于2017年5月17日签定的《协议书》后，因双方各种原因，对此甲、乙双方友好协商后达成如下补充协议。1．甲方同意乙方确定的购房款付款期限及数额；2.乙方保证2017年11月13日为止，第一批付500万元(伍佰万元)人民币。2017年11月27日为止，第二批付520万元（伍佰贰拾万元）人民币。2017年12月31日为止，第三批付500万元（伍佰万元）人民币；3.乙方付的购房款存入甲、乙双方认同的第三方银行账号中。存入之后甲、乙双方无权动用此购房款；4.甲方收到第一批款和第二批款之后,甲方委托第三方办理转让80%股权给乙方的手续。甲方收到第三批款之后，甲方委托第三方办理转让20%股权给乙方的手续。同时解冻第三方银行账号中存入的资金，并甲方有权动用此资金。乙方无权动用及干涉；5.如乙方在协议中确定的限期之内未付清购房款时，甲方有权取消购房协议，并不退还乙方已付的购房定金；6.本协议在执行过程中发生的其它事项经双方友好协商解决,如协商不妥经过法律途径解决；7.本协议甲、乙双方签字之日起生效；8.本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。”同日，全炳峰转账给崔龙洙20万元。另查，双方在补充协议中约定全炳峰支付的购房款存入双方认同的第三方银行账号中，但直至起诉之日双方仍未能确定第三方账户。2019年3月26日，崔龙洙与金太玉（全炳峰母亲）聊天，内容为：崔龙洙：“现在资金怎么样了”金太玉：“资金不用担心，我的钱在别人手里有500万元和400万元，我手里有600万元，这个不用担心”……金太玉：“我们现在去金主任那吧”崔龙洙：“没必要”金太玉：“那么他们同意交1500万吗？他们定交多少钱了吗”崔龙洙：“1200-1300万，这个不能说交多少多少”金太玉：“那我就和你对数，担保公司让交1200万或1000万元和我没关系”崔龙洙：“你先等一等，等一等……”金太玉：“我一个月之内肯定能给你准备1000万，500万我可以马上交”崔龙洙：“500万也先别动，你等一等，有什么情况我们随时交流，等等吧”……金太玉：“……我想抓紧时间结束我们之间的合同，快点成交。不能超过今年吧？”崔龙洙：“不会超过今年，超不超过今年看我们怎么操作”金太玉：“跟我没关系。让我拿钱，我可以马上拿钱。崔经理你说，让交往哪里，交多少钱，交给你多少钱，往担保公司交多少钱。崔经理你明天给我数吧……”崔龙洙：“行，到时候往哪里汇款时，我们再说吧，汇款还涉及到税的事”……金太玉：“当然了，崔经理说给他们交多少钱，你通知我，我还款也是以你名义还款，跟我无关。所以，不管什么时候，崔经理跟他们定好交多少钱，然后你让我往担保公司交多少钱，说实话我就往担保公司交1500万，我不能付1600万啊”崔龙洙：“我不说了吗？那是我和他们之间的内部问题，到时就你就等着看吧”……2019年6月14日，崔龙洙与金太玉通话，内容为：金太玉：“见到客人了吗？现在1920万元有人要了吗”崔龙洙：“是，有人要了”金太玉：“那太好了”崔龙洙：“你知道就行了”金太玉：“那我的钱怎么办啊？120万啊”崔龙洙：“那个我们之间的合同已经结束了”金太玉：“那个崔经理不能说结束了，我去年找崔经理10多次了吧”崔龙洙：“那你按法律规定愿意怎么办就怎么办，你随便吧。这次我已经对外公开这个价格了”金太玉：“现在1920万有人要买吗”崔龙洙：“这件事我告知你以后的事是我的事了，你没必要知道了”……金太玉：“我是这么想的，崔经理已经收到120万了，合同结不结束不是你说了算或我说了算，不是吗？不是崔经理说结束了就结束了，我说结束了就结束了。人要按事实办事，按法律办吧”崔龙洙：“那就按法律办吧，很清楚。然后说实话，原来的合同我提出损失费也是一样的”……再查，2018年12月10日，崔龙洙给金太玉发微信，内容为：“延边朝鲜族自治州中小企业信用担保中心。地。地址：延吉市××路户行及账号：交通银行延边河南支行271211614018160005531”。2019年4月3日和4月11日，金太玉给崔龙洙发微信，内容分别为:“您好崔经理！不知道什么原因、您未接电话？还是身体不舒服？或者什么原因、你能方便的时给我来个电话好吗？谢谢！”“崔经理你好！不知您是忙、还是身体原因、一直是不接我的电话、虽然我们在3月26日那天谈的很好、您告诉我再等一段时间您和担保公司协商确认、你说基本快了、但是我等的时间太久了、所以很着急”本院依据全炳峰的申请查封延吉市森川贸易有限公司名下1.位于吉林省延吉市××胡同、产权证号为延房权证字第XX**房屋产籍手续；2.位于吉林省延吉市××胡同、产权证号为延房权证字第XXXX号的房屋；3.位于延吉市××街、土地使用权证号为延国用（2005）第010160548号土地使用权，并冻结崔龙洙在延吉市森川贸易有限公司享有的股份，全炳峰支付保全费5000元。认定上述事实的证据有：协议书、房屋所有权证、土地使用权证、收据、银行转账流水单、补充协议、汇款凭证、录音光盘（2019年3月26日的聊天录音、2109年6月14日的通话录音）、微信聊天记录截图、股东明细及董事会决议、延国用他项（2011）第10091号他项权证、以及当事人的陈述。对全炳峰提交的录音光盘（金太玉与李洪吉之间的聊天），因不能证明其内容，故本院未予采信。对延吉市森川贸易有限公司和崔龙洙提交的姜天峰出具的证明书及与姜天峰签订的厂房场地租赁协议，因无法核实其真实性，故本院未予采信；对延吉市森川贸易有限公司和崔龙洙提交的与孟庆波、刘怡衍、赵增臣、马淑华签订的厂房场地租赁协议及出庭证人孟庆波、刘怡衍、赵增臣、马淑华提交的证明书及其证言，与本案无关联性，故本院未予采信。对延吉市森川贸易有限公司和崔龙洙提交的延边州中小企业投融资担保有限公司“关于2018年度州担保公司收取担保费及银行贷款利息标准的通知”，与本案无关联性，故本院未予采信。本院认为，全炳峰与崔龙洙代表延吉市森川贸易有限公司签订的协议书及补充协议系双方的真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，合同合法有效。对全炳峰要求解除与延吉市森川贸易有限公司签订的协议书及补充协议的诉讼请求，全炳峰与延吉市森川贸易有限公司在补充协议中约定将购房款分三次存入第三方账户，但直至起诉之日双方未能达成一致意见，全炳峰母亲提出支付购房款时崔龙洙表示让全炳峰先等等，后又表示交易价调整为1920万元且已与案外人协商买卖事宜，同时崔龙洙在与金太玉的通话中表示双方之间的合同“已经结束”，本院认为崔龙洙以自己的行为表示不履行合同，致使全炳峰无法实现合同目的，构成违约，依法应向全炳峰承担违约责任，故本院予以支持全炳峰的该诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，对全炳峰要求延吉市森川贸易有限公司承担违约责任，双倍返还定金200万元，返还已付购房款及赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持。延吉市森川贸易有限公司应返还给全炳峰购房款20万元，并支付自2017年11月14日起至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告全炳峰与被告延吉市森川贸易有限公司于2017年5月17日签订的协议书及于2017年11月13日签订的补充协议；二、被告延吉市森川贸易有限公司于本判决书发生法律效力后立即向原告全炳峰返还购房款20万元，并支付利息（自2017年11月14日至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告延吉市森川贸易有限公司于本判决生效后立即向原告全炳峰返还定金200万元。如被告延吉市森川贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24521.6元，减半收取12260.8元，保全费5000元，共计17260.8元（原告已预交29521.6元），由被告延吉市森川贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 崔海兰二〇一九年九月十一日书记员 尹 雪