广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初6007号 原告：朱浩，男，1984年3月16日出生，汉族，住南宁市江**。 原告：阙颖，女，1984年12月18日出生，汉族，住南宁市江**。 二原告共同委托诉讼代理人：梁慕霞，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 被告：广西置信房地产开发有限责任公司，住所地南宁市壮锦大道******“商务秘书企业（南宁市经开商务秘书有限公司）托管”，统一社会信用代码91450100729784217J。 法定代表人：莫才军。 委托诉讼代理人：闭雪连，女，系广西置信房地产开发有限责任公司员工。 委托诉讼代理人：侯彬，女，系广西置信房地产开发有限责任公司员工。 原告朱浩、阙颖与被告广西置信房地产开发有限责任公司（以下简称置信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告朱浩、阙颖的共同委托诉讼代理人梁慕霞、被告置信公司的委托诉讼代理人闭雪连、侯彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱浩、阙颖向本院提出诉讼请求：1.判令被告向南宁市房屋登记机构为原告申请办理房屋所有权登记手续,并将以原告作为产权人的房屋所有权证书交付给原告;2.判令被告支付违约金41198.61元(536670元×467天×(6%÷365)=41198.61元;违约金计算期限从2018年3月30日起,暂计至2019年7月10日为止;此后违约金计至履行完毕之日止);3、本案诉讼费全部由被告负担。因考虑到节假日问题，扣除相应天数后，原告将第二项诉请变更为：判令被告支付违约金41639.71元(536670元×472天×(6%÷365)=41639.71元;违约金计算期限从2018年5月25日起,暂计至2019年9月9日为止;此后违约金计至履行完毕之日止)。事实与理由：2013年10月4日,原告作为买受人与被告作为出卖人签订《南宁市商品房买卖合同》,根据《南宁市商品房买卖合同》约定:出卖人将位于南宁市江**以536670元的价格出售给买受人。因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人应承担违约金。合同还约定了其他内容。合同生效后,原告已向被告支付全部房款,被告于2015年6月30日向原告实际交付了上述商品房。但由于被告的原因,原告至今未能取得房地产权属证书。原告认为,原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》,是双方真实意思表示,该合同内容没有违反国家法律法规强制性规定,合同合法生效,双方应全面履行合同约定的义务。被告的行为,已经构成违约,应依法承担违约责任。特此起诉,恳请法院支持原告的全部诉讼请求。 被告置信公司辩称：一、总平图和不动产权证重新获取后才可继续办理汇东星城三期不动产权证相关业务。总平图和国土证是办理商品房现售备案证明及不动产权证重要条件之一。被告未能在按合同约定的720个工作日内办房屋产权证，是不可抗力的客观因素。总平图的调整、更换土地证的过程中，于2015年8月21日收到南宁轨道交通集团有限责任公司下发的南轨函（2015）1075号文件，文件中提到由于地铁4/5号线将在壮锦大道与五象大道交叉路口建设换乘站，将与汇东星城项目冲突，在被告收到上述函件后，关于汇东星城项目所有的开发、报建等一系列工作都被停顿，中间历时417个工作日。二、被告并未违约，被告要求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当时无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月4日，原告朱浩、阙颖与被告签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于南宁市江南区，房屋总价536670元；原告按照银行按揭付款（商品房担保贷款和住房公积金贷款）的方式按期付款；出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备以下第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘查单位、设计单位五方签字单体验收合格；被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将为取得《商品房现售备案证明》需由出卖人提供的资料报送给产权登记机关。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2‰向买受人支付违约金。 上述合同签订后，原告向被告支付了房屋款项，被告于2015年6月30日向原告交付了房屋，现被告未取得《商品房现售备案证明》，也未能将案涉房屋产权证交付原告。庭审中，被告同意原告的第一项诉讼请求，即由被告向南宁市房屋登记机构为原告申请办理房屋所有权登记手续，并将以原告作为产权人的房屋所有权证书交付给原告。 另查明：2012年10月12日，被告取得整个汇东星城小区的规划总平图，小区分为四期建设。其中三期有8个建筑单体（3A、3B、3C、3D、3E、3H、3F、3G），8个建筑单体中的6个（3A、3B、3C、3D、3E、3H）于2013年取得了建设工程规划许可证，另外的2个建筑单体因增容手续未获得建设工程规划许可证。在办理增容手续的过程中，收到了南宁轨道交通集团有限责任公司的函件，告知轨道交通4号线的附属设施等与“汇东星城”项目冲突，要等4号线方案设计获批后再与被告沟通“汇东星城”项目。2015年12月11日，广西壮族自治区发展和改革委员会《关于南宁市轨道交通4号线一期工程初步设计的批复》中明确4号线相关方案。整个汇东星城小区建筑总平图要相应变更，2017年11月23日，汇东星城项目建筑总平图获南宁市规划管理局审批通过。2018年10月11日，被告还取得经南宁市国土资源局下发的桂（2018）南宁市不动产权第0191042号不动产权证（整个小区）。此外，2018年4月办理完土地调容手续（容积率由2.58调整至3.69），原南宁市规划管理局南宁市经济技术开发区分局于2018年10月31日审批核发了汇东星城项目三期剩余两个建筑单体（3F、3G）的建筑工程规划许可证。 为核实规划总平、不动产权证变化是否影响涉案房屋的不动产权证书办理，本院至南宁市不动产交易中心询问，其告知此由自然资源局进行确定，开发商能提供房屋的规划验收核实等材料，可按程序办理不动产权证书。本院遂再分别去函南宁市住房和城乡建设局及南宁市自然资源局南宁经济技术开发区分局。 南宁市住房和城乡建设局2019年9月18日书面回复称“申请办理《商品房现售备案证明》时，需提供经核验的国有土地使用证及其附图（即不动产权证书及附图）复印件；对于已办理预售许可证的楼栋无需提供规划总平图及施工图审查报告书，但是小区总体规划发生变更后，新的规划总平图须在建筑工程竣工验收材料中体现”。 南宁市自然资源局南宁经济技术开发区分局于2019年9月17日书面回复称：1.置信公司称未按2012年总平约定的3.89补办土地增容手续主要原因在于那洪大道延长线及绿化用地调整、轨道4号线占用项目用地等城市规划影响，需待上述城市建设项目最终确定后方能办理土地增容手续。经核，置信公司所反馈的情况属实。受城市建设影响的房地产项目原则需相应办理项目的总平、不动产权证变更。2.经核，汇东星城项目总平调整不涉及三期的建筑单体，主要针对该项目的四期。小区总平调整、不动产权证变化不影响2013年所核发的汇东星城项目三期6栋楼（3A、3B、3C、3D、3E、3H）的规划验收核实。3.原南宁市规划管理局南宁市经济技术开发区分局于2018年12月4日收到置信公司提交的汇东星城三期3A、3B、3C、3D、3E、3H号楼共计6个单位的初步核实手续，上述6个建筑单体因存在违规使用抗震板的问题，根据《南宁市人民政府关于调整城市管理综合行政执法机关行政处罚权范围的通知》文件精神，原南宁市规划管理局南宁市经济技术开发区分局于2018年12月10日已移交经开区城市管理综合行政执法队查处违建事宜。4.截止本文发函之日，置信公司未再次向南宁市自然资源局南宁经济技术开发区分局提交汇东星城三期3A、3B、3C、3D、3E、3H号楼的初步核实材料。 本院认为，关于《南宁市商品房买卖合同》的效力问题：《南宁市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规强制性规定，合同成立，该合同对双方具有约束力。 关于被告是否逾期办理不动产权证的问题：双方应按合同的约定全面履行自己的义务。原告已按合同支付了房款，被告也按约在2015年6月30日交付了房屋。根据《南宁市商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将为取得《商品房现售备案证明》需由出卖人提供的资料报送给产权登记机关。依据上述约定，从2015年6月30日起，扣除周末节假日、三月三、东盟假期等共计1062日，被告应在2018年5月25日之前将为取得《商品房现售备案证明》需由出卖人提供的资料报送给产权登记机关，但至今为止，被告仍未报送资料、取得《商品房现售备案证明》，已构成违约。 关于被告抗辩的地铁4号线建设导致汇东星城项目所有的开发、报建等一系列工作停顿问题：因被告已按合同约定交房，其再主张影响项目建设，理据不足，本院对此不予支持。 关于被告抗辩总平调整、不动产权证的延期办理影响房屋不动产权证书办理的问题：自然资源局的回复已明确告知汇东星城项目总平调整不涉及三期的建筑单体，主要针对该项目的四期。小区总平调整、不动产权证变化不影响2013年所核发的汇东星城项目三期6栋楼（3A、3B、3C、3D、3E、3H）的规划验收核实。本院对其抗辩均亦不予采信。 关于原告诉请的违约金：根据《南宁市商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2‰向买受人支付违约金。据此约定，原告主张违约金约定过低，违背了合同法设置违约金的惩罚性质同时也违反了合同法公平公正的原则，应依法予以调整为按年利率6%计算。本院认为，因被告逾期办证，导致了原告的损失，结合本案损失情况、逾期时间、过错程度等因素，本院酌情支持违约金按照年利率1%标准计算。对于违约金起算日期问题，原告主张违约金从2018年5月25日起开始计算，被告对该起算时间亦不持异议，本院予以确认；对于违约金截止日期问题，《南宁市商品房买卖合同》约定被告应将为取得《商品房现售备案证明》需由出卖人提供的资料报送给产权登记机关，因此，本院认定违约金应计算至被告将办理《商品房现售备案证明》需由被告提供的资料报送给产权登记机关之日止。但逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%。 对于原告诉请被告继续履行办证义务的问题：原告主张被告向南宁市房屋登记机构为原告申请办理房屋所有权登记手续,并将以原告作为产权人的房屋所有权证书交付给原告，被告同意原告的该项诉讼请求，因此，被告应当继续履行向南宁市房屋登记机构为原告申请办理房屋所有权登记手续,为原告办理不动产权证。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告广西置信房地产开发有限责任公司继续履行向南宁市房屋登记机构为原告朱浩、阙颖申请办理房屋所有权登记手续,并将以原告作为产权人的房屋所有权证书交付给原告朱浩、阙颖的义务； 二、被告广西置信房地产开发有限责任公司向原告朱浩、阙颖支付违约金（以536670元为基数，按年利率1%标准计算，从2018年5月25日起计至被告将办理《商品房现售备案证明》需由被告提供的资料报送给产权登记机关之日止，但违约金总额不能超过已付购房款总额的30%）； 三、驳回原告朱浩、阙颖其余诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费415元（原告已预交），由被告广西置信房地产开发有限责任公司负担69元，由原告朱浩、阙颖负担346元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  裴永林 二〇一九年九月二十八日 书记员  黄 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。