北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初35678号原告：北京金时伟业汽车贸易有限公司，住所地北京市密云区华冠综合楼**。法定代表人：杨振院，经理。委托诉讼代理人：赵东红，北京市清华源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱彬，男，该公司董事长。被告：北京市国福奥通汽车修理有限公司，住，住所地北京市海淀区杏石口路**/div>法定代表人：刘光平，总经理。被告：闫格柱，男，1974年4月18日出生，汉族，住北京市海淀区。二被告共同委托诉讼代理人：周红燕，北京市中顾律师事务所律师。原告北京金时伟业汽车贸易有限公司（以下简称金时伟业公司）与被告北京市国福奥通汽车修理有限公司（以下简称国福奥通公司）、闫格柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金时伟业公司之委托诉讼代理人赵东红、张爱彬，被告国福奥通公司、闫格柱及其委托诉讼代理人周红燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金时伟业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除2016年12月5日我公司与国福奥通公司、闫格柱所签订的《房屋租赁合同》；2、判令国福奥通公司、闫格柱将承租的北京市海淀区x路x号院内的房屋场地腾空后交还给我公司；3、判令国福奥通公司、闫格柱支付我公司拖欠的房屋租金410万元及自2018年6月1日起至实际腾退之日止按每日11233元标准支付房屋租金（其中闫格柱拖欠200万元，国福奥通公司对此承担连带清偿责任；至2018年5月30日国福奥通公司欠付我公司210万元租金）；4、判令国福奥通公司、闫格柱支付电费43.26万元（2016年6月至2017年7月31日）；5、诉讼费由国福奥通公司、闫格柱承担。事实与理由：2015年9月8日，被告闫格柱作为国福奥通公司实际经营控制人，与我公司签署了《房屋租赁合作协议》，承租了北京市海淀区x路x号（以下简称x号）房屋用于生产经营。后闫格柱将场地交给国福奥通公司使用，并没有按时交纳租金。2016年12月5日，经我公司与闫格柱、国福奥通公司三方共同协商将2015年的《房屋租赁合作协议》废止，重新签订了《房屋租赁协议》。根据协议约定，国福奥通公司、闫格柱拖欠2016年10月1日至2017年9月30日的部分租金200万元，且之后的租金也未交纳。至2018年5月30日，闫格柱、国福奥通公司共计欠我公司租金410万元。2016年6月起至2017年7月，共计欠电费人民币43.26万元。国福奥通公司、闫格柱在承租的位置私自建设违章建筑，导致房屋被强行拆除，并对外转租符合签订的租赁协议中约定的解除情形。闫格柱、国福奥通公司的行为严重损害我公司的合法权益，故诉至法院。国福奥通公司辩称，我公司并未违约，未按照租赁协议的时间付款是金时伟业公司的原因所致。因为金时伟业公司的原因导致我公司无法正常使用房屋，致使我公司损失严重。我公司要求金时伟业公司将房屋的大门打开，并将房屋的顶部进行修复，保证房屋能够正常使用。我公司不同意解除合同，因为合同标的物部分被拆除，要求按照实际房屋使用面积支付租金，另外扣除因金时伟业公司将房屋上锁造成我公司无法正常使用房屋期间的费用。闫格柱辩称，同国福奥通公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年11月26日，北京市四博连通用机械新技术公司（以下简称四博连公司，甲方）与金时伟业公司（乙方）签订《危旧厂房、场地使用合同》，约定金时伟业公司承租位于北京市海淀区x路x号院东侧北面厂房及场地，厂房建筑面积1000平方米，场地面积3923平方米，总计占地面积4923平方米。标的物东至x路绿化带，南至南面二号场地北墙，西至x号院东墙，北至院内变压器南面铁艺墙。使用期限自2013年12月1日起至2033年11月30日止。第二条使用期限中约定，乙方向甲方承诺，乙方在有偿使用期内，标的物中的危旧厂房经甲方书面认可后，由乙方投资对危旧厂房进行整体改造，并完善做好相匹配的基础设施建设（水、电、路、绿化等）。改造后的固定建筑面积，所有权归甲方所有，甲乙双方各分得百分之五十的使用权。2015年7月23日，出租人金时伟业公司（甲方）与承租人闫格柱（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市海淀区x路建筑面积7200平方米。局部三层，甲方就目前房屋及场地现状租赁给乙方，甲方负责将三层未建成部分继续建成，将所有墙面刮腻子刷白。（二）乙方独立办理经营所需工商执照和维修资质手续，按照国家规定缴纳税金。乙方在合同签署后，设立新公司，该新公司在本合同盖章，承担本合同乙方的权利和义务。第三条租赁期限约定，房屋租赁期自2015年10月1日至2020年9月30日，共计5年。房屋及场地自合同签订次日支付，交付日至租赁期前为免租金期间，甲方应于合同签署后5日内将房屋及场地按约定条件交付给乙方。第四条租金及押金约定，租金标准及支付方式为上付款：第一年和第二年每年租金人民币400万元，第三年和第四年每年租金人民币420万元，第五年租金人民币440万元。支付方式：现金/银行汇款，各期租金支付日期分别为每个租赁期开始5日内。（二）押金：人民币100万元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，如没有以上费用可如数返还。第七条转租。乙方不得整体转租，可部分转租。合同签订后，金时伟业公司按约定向闫格柱交付了房屋。2015年9月8日，出租人金时伟业公司（甲方）与承租人闫格柱（乙方）签订《房屋租赁合作协议》，约定依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁合作的有关事宜达成协议如下：第一条房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市海淀区x路建筑面积7200平方米。局部三层，甲方就目前房屋及场地现状租赁给乙方，甲方负责将三层未建成部分继续建成，将所有墙面刮腻子刷白。（二）乙方独立办理经营所需工商执照和维修资质手续，按照国家规定缴纳税金。乙方在合同签署后，不超过60天建立新公司，该新公司在本合同盖章，承担本合同乙方的权利和义务。第三条租赁期限约定，房屋租赁期自2015年10月1日至2020年9月30日，共计5年。房屋及场地自合同签订次日支付，交付日至租赁期前为免租金期间，甲方应于合同签署后5日内将房屋按约定条件交付给乙方。第四条租金及押金。（一）租金标准及支付方式为上付款：第一年和第二年每年租金人民币400万元，第三年和第四年每年租金人民币420万元，第五年租金人民币440万元。支付方式：现金/银行汇款，各期租金支付日期分别为每个租赁期开始5日内。（二）押金：人民币100万元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，如没有以上费用可如数返还。第五条其他相关费用的承担方式。租赁期内的：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）上网费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）有线电视费（9）卫生费（10）车位费（11）室内设施维修费等与经营和场地有关产生的一切费用均由乙方承担…第七条转租。乙方不得转租。合同签订后，闫格柱于2015年10月10日向金时伟业公司支付租金375万元，于2016年10月10日向金时伟业公司支付租金200万元。2016年12月5日，出租人金时伟业公司（甲方）与承租人国福奥通公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定2015年9月8日，乙方国福奥通公司实际经营控制人闫格柱与甲方金时伟业公司签订房屋租赁合作协议，约定将x号房屋出租给闫格柱用于生产经营，并同意其在60日内在该房屋地址设立公司。协议签订后，由于闫格柱没有设立新公司，而是将承租房屋交于乙方使用，并且未按时向甲方交纳租金，现经甲、乙及闫格柱三方共同协商，达成如下协议：第一条房屋基本情况。（一）房屋坐落于x号，局部三层，建筑面积约7200平方米。乙方未经甲方同意，擅自加盖，如房屋所有权人或相关行政部门提出异议，进行拆除，全部损失由乙方自行承担，与甲方无关。（二）乙方对房屋现状及相关情况全部了解并知晓，如遇相关行政部门或房屋所有权人任何形式的拆除或拆迁，甲方均不承担任何赔偿责任，包括但不限于装修费、改建费、经营损失等。第二条房屋租赁情况及登记备案。租赁用途：只能用于汽车维修作业、汽车配件销售和办公使用，但不允许大量宣传维修广汽本田和广汽丰田品牌车辆。第三条租赁期限约定，房屋租赁期自2015年10月1日至2020年9月30日，共计5年，房屋及场地自合同签订次日交付，交付日至租赁期前为免租金期间，甲方应于合同签署后5日内将房屋按约定条件交付给乙方。第四条租金及押金。（一）租金标准及支付方式为上付款：第一年和第二年每年租金人民币400万元，第三年和第四年租金人民币420万元，第五年租金人民币440万元。支付方式：现金/银行汇款，各期租金支付日期分别为每个租赁期开始5日内。（二）押金：人民币100万元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，如没有以上费用可如数返还。（三）因2016年10月1日至2017年9月30日第二年度，闫格柱仅交纳200万元租金，乙方对剩余200万元租金与闫格柱承担连带偿还责任。于本协议签订之日三个月内支付完毕，逾期不支付，甲方有权解除租赁协议。第五条其他相关费用的承担方式。租赁期内的：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）上网费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）有线电视费（9）卫生费（10）车位费（11）室内设施维修费等与经营和场地有关产生的一切费用均由乙方承担…第六条房屋维护及维修。租赁期内，乙方按有关规定落实安全及防火措施，租赁期内发生一切事故由乙方负责承担，房屋维护费用由乙方承担。第七条转租。本协议履行期限内，乙方不得以任何方式转租房屋给任意第三人。第八条合同解除约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金且经催告后拖延达30日的；2、欠缴各项费用达10万元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的。第九条违约责任。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的应提前60日通知对方，并按年租金的10%向对方支付违约金；甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清应当承担的费用，甲方还应退还相应的押金。合同签订后，由闫格柱、国福奥通公司的名义继续在此经营。2016年12月10日，北京市海淀区园林绿化局向国福奥通公司出具京海绿罚决字[2016]第09号行政处罚决定书，处罚决定书中查明，国福奥通公司在未办理占用林地行政审批手续的情况下，未取得林业管理部门同意的情况下，擅自在海淀区四季青镇x路x号林地地块内硬化路面，修建房屋建筑，造成林地用途改变1212.59平方米，故决定罚款24271.80元。同日，国福奥通公司交纳了罚款。2017年1月5日，海淀区四季青镇人民政府作出京海四拆字[2016]001号限期拆除决定书，告知四博连公司其未经规划行政主管部门批准，擅自在北京市海淀区四季青镇x路x东侧50米处加盖二、三层房屋一处，建筑面积5508平方米，现责令四博连公司于接到决定书之日起15日内拆除上述违法建设。2017年1月14日，四博连公司向金时伟业公司出具通知函，告知其承租的房屋二层、三层为违章建筑，并通知其接到通知函后按照海淀区四季青镇人民政府的决定执行。该通知函上金时伟业公司及房屋实际使用人闫格柱签字。2017年2月18日，金时伟业公司向国福奥通公司出具通知函，告知其承租房屋的二层三层为违章建筑，并应按照拆除决定书进行执行。2017年4月17日，国福奥通公司出具拆除计划，其上内容为：我公司于2017年1月14日接到海淀区四季青镇人民政府限期拆除决定书（京海四拆字[2016]001号文件），我公司三层属于违章建筑，根据《通知》文件精神及要求，我公司计划于2017年5月18日之前将三层所有建筑外墙、房顶拆除完毕，并将垃圾清理完毕。2017年6月17日，国福奥通公司、闫格柱出具承诺书，内容为：金时伟业公司领导您好，就x路x号院电费问题，我保证2017年7月15日付清总计伍拾万元正（整）超出的电费以后算提前交，如7月15日不能全部交上所产生的一切后果由我本人承担。2018年5月8日，金时伟业公司向国福奥通公司、闫格柱发出律师函，要求与其解除合同，国福奥通公司、闫格柱表示不同意解除合同。审理中，双方均认可被要求拆除所租赁的第三层房屋违章建筑已于2017年8月全部拆除完毕。国福奥通公司、闫格柱认可其未交纳2016年6月1日至2017年7月31日的水电费金额为43.26万元。经本院询问有关部门，对于拆除违章建筑后的房屋仍可正常使用。本院认为，双方当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中金时伟业公司用于出租的部分房屋未有规划审批手续被确认为违章建筑，对于该部分与闫格柱、国福奥通公司签订的房屋租赁合同当属无效，无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。闫格柱与金时伟业公司于2015年9月8日签订租赁合同，双方在合同履行一段时间后，在双方认可的情况下，金时伟业公司又与国福奥通公司、闫格柱于2016年12月5日重新签订合同，双方当事人履行的合同为2016年12月5日的合同。闫格柱在自行经营期间，其所欠200万元租金，国福奥通公司在签订合同时自愿承担上述债务，此系双方真实意思表示，本院不持异议。因闫格柱、国福奥通公司在金时伟业公司催告后未按期交纳租金，在此情况下金时伟业公司享有解除权，闫格柱、国福奥通公司收到了金时伟业公司于2018年5月8日发出的解除函，故双方签订的合同已经解除。根据合同约定，闫格柱、国福奥通公司在租赁期内应当向金时伟业公司支付电费，现其尚未支付电费43.26万元，故对金时伟业公司要求支付电费的请求，本院予以支持。金时伟业公司与闫格柱、国福奥通公司签订合同后，租赁合同无效部分的租金，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损。承租人可以要求减少或不支付租金。出租的房屋有部分为违章建筑，在签订合同时双方当事人对此情况均为明知，故因为拆除违建部分造成的损失，双方均应承担相应责任。对于拆除违建后，房屋实际使用面积减少，闫格柱、国福奥通公司主张减少租金或免除部分租金的抗辩意见，本院予以采信。减少及免除的具体数额本院依据双方的合同及实际拆除的面积等因素综合予以考虑，酌情予以判定。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、确认北京金时伟业汽车贸易有限公司与北京市国福奥通汽车修理有限公司于2016年12月5日签订的《房屋租赁协议》于2018年5月8日解除；二、闫格柱、北京市国福奥通汽车修理有限公司于本判决生效后三十日内腾出位于北京市海淀区x路x号内房屋及场地，交还北京金时伟业汽车贸易有限公司；三、闫格柱、北京市国福奥通汽车修理有限公司于本判决生效后三十日内给付北京金时伟业汽车贸易有限公司欠付自2017年4月1日至2017年9月30日的租金及房屋使用费100万元；四、闫格柱、北京市国福奥通汽车修理有限公司于本判决生效后三十日内给付北京金时伟业汽车贸易有限公司2017年10月1日至2018年5月8日的租金及房屋使用费183.75万元；五、闫格柱、北京市国福奥通汽车修理有限公司于本判决生效后三十日内给付北京金时伟业汽车贸易有限公司自2018年5月9日起每日按8750元的标准支付至腾空之日止的房屋使用费；六、北京市国福奥通汽车修理有限公司、闫格柱于本判决生效后七日内给付北京金时伟业汽车贸易有限公司电费43.26万元；七、驳回北京金时伟业汽车贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43060元（北京金时伟业汽车贸易有限公司已预交21530元），由北京金时伟业汽车贸易有限公司负担10100元，已交纳；由北京市国福奥通汽车修理有限公司、闫格柱负担32960元，本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘 艳人民陪审员  石亚华人民陪审员  张占春二〇一九年九月十九日书 记 员  董彦君