山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1091民初1532号 原告：邵某1（反诉被告），女，汉族，2011年3月26日出生，住上海市徐汇区。 法定监护人:邵某2，男，汉族，1978平4月15日出生，住上海市徐汇区，系原告之父。 法定监护人:周某，女，汉族，1980年3月30日出生，住上海市徐汇区，系原告之母。 委托诉讼代理人：邵兴勇，男，汉族，1950年5月20日出生，住威海火炬高技术产业开发区，系原告之祖父。 被告：威海东新置业有限公司（反诉原告），住所地威海市世昌大道100号，统一社会信用代码:91371000689454538K。 法定代表人:都玉蓉，执行董事。 委托诉讼代理人：彭淑华，山东东方未来律师事务所。 原告邵某1（反诉被告）与被告威海市东新置业有限公司（以下简称东新公司）（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵某1之委托诉讼代理人邵兴勇，被告东新公司之委托诉讼代理人彭淑华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 邵某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告对铺位间隔采用永久标志或铜钉铜条分隔；2、判令被告立即办理房产转移登记手续；3、判令被告支付原告延期交房违约金80240元；4、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年2月4日签字购买威海市世昌大道100号-2129商铺的《威海市商品房预售合同》，并于当日一次性交购房款203552元，商铺建筑面积11.93m2。按照合同第七条约定，被告应在2013年12月31日前将符合条件的商品房交原告使用；按照合同补充协议，交房标准第4条规定应制做铺位间隔采用永久性标志或铜钉、铜条分隔，而事实是被告直到2019年5月24日也没做任何分隔，构成违约。依据合同第八条第一款规定，向被告主张违约金80240元[计算方法:203552＊0.02％＊365(天)＊5.4(年)]。依据合同第十二条规定，原告依法向法院起诉，请求依法判决。 东新公司辩称，一、按双方约定，在办理涉案商铺产权转移登记手续方面，其只是协助原告办理，且前提为原告付清全部房款。被告未办理涉案房屋产权转移登记手续的原因是原告至今仍未付清房款，在原告未付清房款之前，被告有权行使先履行抗辩权而不予协助。二、被告按合同约定将涉案商铺交付，交付时已经采用铜钉铜条分隔，满足了合同约定的交付条件。原告委托统一经营装修时，地面分割被瓷砖覆盖，故原告主张的违约金没有事实和法律依据；即使需要支付违约金，那么2016年6月27日之前的违约金也超过了诉讼时效。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，不应得到支持。 东新公司提出反诉，请求判令原告支付威海市世昌大道100号2129号商铺购房面积差价款18939.04元，并按照人民银行同期商业银行贷款基准利率支付自起诉之日起至实际付款之日的利息。事实与理由：被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间关于涉案房屋签订的《威海市商品房预售合同》及补充协议等，约定涉案房产面积为11.93平方米、按建筑面积计算价款为203552元，并约定合同约定面积与产权登记面积发生差异时，按产权登记面积，据实结算房价款，多退少补。合同补充协议第七条第二款约定“乙方需付清全部房款后，方能办理房产交付使用手续及房产过户手续。房屋面积以房管局实测面积为准，所差房款多退少补”。2016年，威海市房地产测绘中心有限公司测绘报告载明涉案商铺实测建筑面积为13.04平方米，超出购房合同约定的建筑面积1.11平方米。按照合同第五条约定的面积确认及面积差异处理方式，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付面积差价款18939.04元。 原告（反诉被告）辩称，一、对被告（反诉原告）于2017年提出的补交的18939.04元的差价款没有异议，但被告应首先办理交房手续，然后双方结清房款，最后办理房屋产权转移手续，交房达到标准。合同有明确约定，商铺之间采用永久性标志或铜条分割，作为交房的必要条款，被告没有达到，无法交房无权要求对方履行义务。二、补充协议第七条第二款约定，原告须付清全部房款后方能办理房产交付手续及房产过户手续，这一条在实际中无法执行。按照合同第七条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将符合条件的商品房交给买受人使用，被告在反诉状中承认2016年3月威海市测绘中心实测2129商铺建筑面积为13.04平方米，与11.93平方米的差价款18939.04元。2015年8月房屋验收合格，按合同约定90天内办理手续，这个期间我也不欠被告一分钱，所以我没有违约。三、这18939.04元差价款已经通过被告自设的燕莎管理公司实际扣了21421元，致使原告2017年的保证金一分也没拿到。四、原告诉讼的主要问题是应当办理的交房始终达不到交付标准，希望被告保障安装铜条，交付一个达到标准的商铺。 本院经审理认定事实如下：2013年2月4日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《威海市商品房（预售）合同》一份，由原告购买被告位于威海市高区产（以下简称涉案房产），合同约定该商品房建筑面积11.93平方米。第三条“计价方式与价款”中第（一）项约定，出卖人与买受人约定该商品房房屋价款按下述第3种方式计算：……3.按建筑面积计算，该商品房房屋计价为人民币（大写）：贰拾万零叁仟伍佰伍拾贰元整，￥203552元；该项还列举了按套内建筑面积和按套的其他两种价款计算方式。第四条“付款方式与期限”中原、被告约定为原告一次性付款（人民币）（大写）：贰拾万零叁仟伍佰伍拾贰元整，￥203552元；第五条“面积确认及面积差异处理”中约定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生差异的，双方同意按第1种处理方式。1.双方自行约定，按产权登记面积，据实结算房价款，多退少补。不计利息。2.双方同意按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。第十一条“关于产权登记的约定”（一）出卖人应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助买受人办理房屋产权转移登记手续。第六条约定：因设计规划变更造成的差异，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同附件二：合同补充协议约定交房标准4）铺位间隔采用永久性标志或铜钉、铜条分隔。同日，原告交纳了203552元购房款，被告给原告出具收据一份。 2013年2月4日，原、被告还签订了《预售合同补充协议》一份，其中第七条第二款约定，双方同意建筑单体竣工验收合格后，即可交付使用；双方同意房产综合验收合格后120日内协助原告办理产权转移手续，税费原告负担。如实际办证时主管部门要求调高房价征收契税，原告自己承担。原告需付清全部房款后，方能办理房产交付使用手续及房产过户手续。房屋面积以房管实测面积为准，所差房款多退少补，不计利息。第十三条约定，本协议是商品房预售合同之有效组成部分，本协议与商品房预售合同有冲突的地方，以本协议为准。 2013年2月4日，原告与威海燕莎商业管理有限公司签订涉案商铺委托出租及管理协议，约定管理权限为5年，从2013年12月31日起至2018年12月30日止，原告于签订合同之日交纳经营保证金45990元，第四年度被告退还21462元，第五年度退还24528元。依据该协议第六条第二款第七项约定“为经营管理的需要，乙方（指燕莎公司）可以对该商铺进行装修，本协议委托管理期满后，乙方可以按期满时的现状交付给甲方（指原告）而不必恢复原状”。威海燕莎商业管理有限公司证实，该公司于2013年12月23日代业主与开发商统一办理了商铺交接，交接时铺位间用铜钉、铜条进行了分隔，后因为统一经营需要，该公司对剩余商铺进行了装修，将地面全部铺设了地砖，原铜钉、铜条被覆盖。 另查明，2019年5月22日原告依据与威海燕莎商业管理有限公司签订的涉案商铺委托出租及管理协议，向威海仲裁委员会申请仲裁请求裁决：1、裁定威海燕莎商业管理有限公司退还原告保证金45990元；2、裁定威海燕莎商业管理有限公司支付原告违约金13797元。威海燕莎商业管理有限公司主张因原告欠被告房款，保证金与差价房款相互抵顶，不同意返还。仲裁庭认为，合同约定的委托经营管理期限至2018年12月30日止，现并无证据证明双方当事人所称的房屋差价款问题对涉案合同履行造成实质影响。双方当事人争议的房屋差价款与保证金问题系两个不同合同中涉及的法律关系，故在无证据证明双方就抵顶已达成一致意见的情形下，威海燕莎商业管理有限公司应按约定返还原告相应的保证金。2019年8月16日威海仲裁委员会作出（2019）威仲字第0238号裁决书，裁决威海燕莎商业管理有限公司向原告返还保证金45990元，并支付相应利息，驳回原告其他仲裁请求。 被告主张2016年3月经房管部门委托的测绘机关测绘涉案房产建筑面积为13.04平方米，超出购房合同约定的建筑面积11.93平方米，按照合同第五条约定，原告应向被告支付建筑面积差价款18939.04元。原告对测绘结果的真实性没有异议，但是认为其不需要补交房款，因为被告已经用保证金强行扣了，而且是在2017年去要保证金时才知道有差价款。后在诉讼中，原告又请求按套内面积计算房屋差价的处理原则，向被告交清房屋差价款。被告主张按照双方《商品房预售合同》及补充协议的约定，原告应当补交房屋差价款18939.04元，并主张其曾打电话和在威海晚报上以公告的形式通知包括原告在内的涉案房产业主补缴房屋差价款。 另查，涉案房产已经于2015年8月6日综合验收合格，至今未办理产权登记手续，但网签登记在原告名下。 本院认为，原、被告之间及原告与案外人签订的商品房（预售）合同、补充协议及委托出租管理协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为被告是否存在逾期办证的违约行为和原告应如何补交商铺差价款。根据原、被告签订的商品房（预售）合同第十一条约定被告应在该商品房综合验收合格之日起90日内，补充协议第七条第一款约定在房产综合验收合格后120日内协助原告办理房屋产权转移登记手续，而涉案房产于2015年8月6日综合验收合格，而至今未办理产权转移登记手续。被告称双方补充协议第七条第二款约定需原告付清全部房款后，方能办理房产过户手续，而原告购买的房产经实际测绘，面积增加，却未交纳房屋差价款，即未付清全部房款，故被告不予办理产权登记过户手续并非违约。本案中，原、被告签订的商品房预售合同明确约定，涉案房屋系按建筑面积计价，补充协议第七条第二款约定房屋面积以房管局实测面积为准，所差房款多退少补。现生效的仲裁文书认定差价款与保证金不能相互抵顶，原告并未要求退房，但在诉讼中变更要求按套计算房屋差价，即其购买的房屋在合同中约定建筑面积为11.93平方米，实测面积为13.04平方米，较合同约定面积增加了1.11平方米，误差比超出3%，希望按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定即面积误差比绝对值超出３％，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。但该处理原则是针对按套计算房屋差价款，于本案原、被告约定按建筑面积多退少补、实际结算明显不一致，不能混同适用，原告应当按照实际面积补交房屋差价款，计203552元*11.93平方米乘以1.11平方米=18939.04元。根据双方补充协议第七条第二款约定，原告需付清全部房款后，方能办理房产交付使用手续及房产过户手续，故被告享有先履行抗辩权，不宜起算诉讼时效。原告在未付清房款的情况下主张东新公司逾期办理产权转移登记手续并承担违约责任，缺乏事实根据，本院不予采纳。但在原告付清差价款后，被告应协助原告办理过户手续。依据原告与威海燕莎商业管理有限公司签订涉案商铺委托出租及管理协议第六条第二款第七项约定“为经营管理的需要，乙方（指燕莎公司）可以对该商铺进行装修，本协议委托管理期满后，乙方可以按期满时的现状交付给甲方（指原告）而不必恢复原状”，原告请求被告将铺位间隔采用永久性标志或铜钉铜条分隔，有悖协议约定，本院亦不予采纳。综上，原告诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条第二款之规定，判决如下： 一、原告邵某1（反诉被告）于本判决生效后十日内支付被告威海东新置业有限公司（反诉原告）商铺差价款人民币18939.04元； 二、被告威海东新置业有限公司（反诉原告）于原告邵某1（反诉被告）履行本判决第一项义务后十日内协助原告邵某1（反诉被告）办理位于威海市高区产的产权过户手续； 三、驳回原告邵某1（反诉被告）的其他诉讼请求。 案件受理费2778元，反诉费138元，由原告邵某1（反诉被告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  王军 二〇一九年九月十日 书记员  王青