河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1525民初1291号原告：固始东胜房地产开发有限公司。法定代表人：秦永锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：周伟，该公司会计。委托诉讼代理人：倪玉杰，固始县锐剑法律服务所法律工作者。被告：固始县教育体育局。法定代表人：庄志贵，该局局长。委托诉讼代理人：王金波，河南蓼阳律师事务所律师。被告：固始县第十小学。法定代表人：陈蕾，该校校长。委托诉讼代理人：游景红，河南蓼阳律师事务所律师。原告固始东胜房地产开发有限公司与被告固始县教育体育局、固始县第十小学房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月4日公开开庭进行了审理，原告固始东胜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周伟、倪玉杰，被告固始县教育体育局的委托诉讼代理人王金波，被告固始县第十小学的法定代表人陈蕾及其委托诉讼代理人游景红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固始东胜房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.支付给原告拆迁安置砖木结构房共2373.09平方，每平方应补差价300元，计711927元；拆迁安置其他结构房216.35平方，每平方应补差价500元，计108175元，本项合计820102元；2.支付给原告拆迁安置另奖励0.3平方米，奖励安置760.75平方，每平方4200元，共计3195150元；3.土地出让金607万元等先期垫付费用，未优先偿还应付利息1638900元；4.原被告协商一致，拆迁户选房超出部分10平方以内享受成本价2300元每平方，而实施中又增加了10平方米，共为271.13平方米，计款1138746元；5.被告承担本案诉讼费及实际支出费用。事实和理由：2015年12月3日，固始县人民政府《关于同意县教体局二里井小学棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》的批复发布，原告取得该项目建设的资格，并于2015年4月2日和被告签订了《改造协议书》，原告认真执行批准方案，现工程已全面竣工。根据方案，原告按1：1.2的比例调换安置房，拆迁安置砖木结构房共2373.09平方，每平方应补差价300元，计711927元；拆迁安置其他结构房共216.35平方，每平方应补差价500元，计108175元，两项合计820102元。而教体局于2016年元月26日下发文件，决定每平米另奖励0.3平方米，二至六层不找差价。根据《改造协议书》约定，原告于2016年9月23日缴纳土地出让金607万元及先期垫付费用，应及时返还给原告，用于原告先期垫付的拆迁补偿及基础建设，而被告至今未付。由于被告单方面下发文件，制定政策，否定并改变了县政府的安置方案，而原告根据县政府方案和被告的要求，与43户被拆迁户逐户签订了《房屋拆迁安置结算领款单》、《房屋征收0.3奖励协议》，如今被告不给原告兑现，给原告造成损失，由于原告没有及时兑现，原告未能将已调换好的房屋交付给被拆迁户，导致拆迁户经常上访，为了维护原告合法权益，特要求人民法院依法审理。固始县教育体育局辩称，一、原告要求教体局支付6792898元，没有事实和法律，本局不予认可；二、请求人民法院依法驳回原告要求教体局承担安置补偿款和奖励面积费用等的各项诉讼请求。固始县第十小学辩称，一、原告要求被告第十小学支付拆迁安置房的差价，没有法律依据；二、原告要求被告第十小学支付奖励给安置户的安置房相应面积价款，没有法律依据；三、原告要求被告第十小学支付国有土地出让金及先期垫付的费用利息，没有法律依据；四、原告应忠实履行承诺，兑现拆迁户安置房超出部分优惠面积为20平方米。固始东胜房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.固政文[2015]262号文；2.固住建字[2015]511号文；3.固始县住建局关于批准《教体局二里井小学棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》的请示；3.固始县教体局二里井小学（第十小学）建设及棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案；4.固教体文[2015]249号文；5.固始县教体局第十小学（原二里井小学）棚户区改造项目房屋征收奖励附则；6.固始县教体局城区二里井小学棚户区改造协议书；7.诉讼标的明细表三张；8.固始县房屋拆迁补偿安置结算领款单四十三张；9.房屋征收奖励协议三十九张；10.二里井小学安置户选房明细表二页；11.拆迁户销控房源表；12.成交确认书及出让金票据；13.固政土[2016]34号文；14.固政文[2016]24号文；15.建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、资质证书、商品房预售许可证。固始县教育体育局围绕其辩解向本院提交如下证据：1.固政文[2015]54号文；2.固政文[2015]262号文；3.固始县教体局二里井小学（第十小学）建设及棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案。固始县第十小学围绕其辩解向本院提交了被拆迁户岳晓春、游景新、苗坤、卞永晖、王昌兵、陈志强、许玲、陈兰芳、胡兰珍、吴孔义、马珂、唐文军、马孝国、唐文萍、周玲、缪传运书写的“关于拆迁部分细节的证明”。经原告申请，本院委托了河南蓼城资产评估事务所对原告用于安置被拆迁户的2-6层房屋的市场价格进行评估，为此，河南蓼城资产评估事务所出具了豫蓼评咨询字（2019）016号评估咨询报告及评估费票据。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证，被告固始县教育体育局对原告出示的证据1-4无异议，但认为实施部门还有秀水办事处；证据5没有文件编号，该文件是原告与被征收户达成的相关意见，征收户对原告不相信就让教体局与房屋征收中心出了所谓的红头文件，文件中也没有指明本案二被告支付及奖励；证据6是无效协议，协议时间在政府批复之前；证据7-11真实性无异议，但与教体局无关；证据12-15无异议。被告第十小学对证据1-4无异议，但认为与第十小学无关；证据5没有文件编号和签发人，请求法庭核实；证据6是无效协议，程序违法，其他证据无异议，但与第十小学无关。原告固始东胜房地产开发有限公司、被告第十小学对被告固始县教育体育局提交的证据无异议。原告固始东胜房地产开发有限公司对被告第十小学提交的证据有异议，认为证人证言形式上不合法，证人应该到庭作证，原告向拆迁户作出的承诺是基于教体局的承诺。原告固始东胜房地产开发有限公司对评估咨询报告无异议，被告固始县教育体育局、固始县第十小学对评估报告真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性，同意按照方案约定的价格进行核算，对评估价不认可也不反对。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的事实和证据，本院认定如下：1.关于对“固始县教体局·第十小学（原二里井小学）棚户区改造项目房屋征收奖励附则”的认定。该奖励附则以被告固始县教育体育局的文件下发并加盖了该局公章，被告固始县教育体育局没有否认该文件的真实性，各被拆迁户按照该奖励办法获得了相应的奖励并免除了相应的差价补偿，原告固始东胜房地产开发有限公司按照该文件支付给被拆迁户相应的奖励并免收了应当收取的差价补偿款，该证据真实、合法并与本案具有关联性，应予认定；2.关于第十小学提交的岳晓春等十六人证言的效力。该十六份证言虽然有各证人的签名，但证人均没有出庭作证，无法接受当事人的质询，同时，本院无法判定上述证言是否由该证人本人书写，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月2日，原告固始东胜房地产开发有限公司与被告固始县第十小学签订《固始县教体局城区二里井小学棚户区改造协议书》，该协议约定：固始县第十小学经固始县人民政府棚户区改造领导小组及固始县住房和城乡建设局的认可，以招商引资的形式，同意原告参与固始县二里井小学棚户区改造项目的前期投入工作，改造范围为临幸福路部分地块、学校院内教师住宅。双方确定拆迁安置必须按照固始县城市建设拆迁管理规定执行，经有关部门批准，享受棚户区改造的有关政策。原告在合同签订后依法解决违法占地及其违章建筑和现有教职工宿舍，完成拆迁工作，启动招拍挂程序。原告负责先期垫付拆迁补偿费用，土地出让收益优先偿还原告前期垫付的拆迁补偿费用。双方对其他有关事宜也进行了约定。2015年6月26日，被告固始县教育体育局与固始县住房和城乡建设局制定了《固始县教体局二里井小学（第十小学）建设及棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》，该方案载明：县政府决定对教体局二里井小学进行建设及棚户区改造，并依法对项目区域内房屋实施征收，按征收合法住宅建筑面积1:1.2的比例调换安置房，产权调换以被征收房屋的砖混结构为准（砖木结构每平方米被征收人补交300元，其他结构每平方米被征收人补交500元），砖木、其他结构互补差价。被征收人选择安置房大于安置面积的，可将因征收而补偿的费用存于甲方，作为其增加面积的购买预存款，置换面积10平方米以内由被征收人按建筑成本价2300元购买，10平方米以外的按该地段商品房期房的市场价优惠5%购买。按政府公告确定征收期限第1天至第15天签约的，奖励60元/㎡，第16天至20天签约的，奖励30元/㎡；第31天至40天签约的，奖励10元/㎡；40天以后签约的，不给与奖励。该方案对征收范围、征收目的、征收实施期限、征收补偿标准、安置方式等进行了约定。2015年9月10日，被告固始县教育体育局将上述安置方案上报县政府，同年11月12日，固始县住房和城乡建设局将上述方案上报县政府，2015年12月3日，固始县人民政府以文件形式同意该安置方案。2016年1月26日，被告固始县教育体育局与固始县房屋征收服务中心沟通后，以文件形式在原有拆迁补偿安置方案的基础上，制定奖励办法：1、从本公告发布之日起，30日内主动签订补偿协议的，在合法建筑面积的基础上，选择产权调换的，按合法实际建筑面积每平方米另奖励0.3平方，选择货币补偿的，每平方米奖励600元；2、31日至60日签订补偿协议的，按实际面积每平方米另奖励0.2平方，选择货币补偿的，每平方米奖励500元；3、61日至90日内签订协议的，按实际面积每平方米另奖励0.1平方，选择货币补偿的，每平方米奖励300元；4、为了使被拆迁户更明确补偿方案，二至六层作为安置用房，谁先拆谁先选，不找差价，如果选择六层以上的，按方案补齐差价。2016年8月15日，原告与固始县国土资源局储备交易中心签订《成交确认书》，原告以607万元竞得涉案土地使用权，2016年9月23日，原告缴纳了607万元出让金价款。安置方案确定后，各被拆迁户分别在“固始县房屋拆迁补偿安置结算领款单”上签字确认各自房屋拆迁面积，43户被拆迁户共拆迁房屋面积2532.45平方米，按1：1.2比例调换应为3039.08平方米，其中砖混结构449.74平方米，砖木结构为2373.35平方米，其他结构为216.35平方米。2016年2月3日至2017年3月30日，各被拆迁户分别与原告及被告固始县第十小学签订“房屋征收奖励协议”，被告固始县教育体育局作为见证方在奖励协议上加盖了印章。协议明确了各拆迁户征收补偿协议签订时间和房屋拆除时间，并确定了奖励面积。43户被拆迁户中有40户在30日内签订了征收补偿协议并拆除了房屋，按奖励办法规定，应奖励面积692.93平方米。另有卞金磊签订征收补偿协议及拆除时间为2016年11月14日，李国春两户签订征收补偿协议及拆除时间为2017年3月30日。经原告申请，本院在诉讼过程中委托河南蓼城资产评估事务所对原告开发的用于安置被拆迁户的第2-6层房屋每平方米市场价进行评估，该评估所经评估，每平方米市场价格为3800元。本院认为，固始县教体局与固始县住房和城乡建设局于2015年6月26日制定的《固始县教体局二里井小学（第十小学）建设及棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》，是经固始县人民政府批复的房屋征收补偿安置方案，原告固始东胜房地产开发有限公司与被告固始县第十小学对此予以认可并签订了《固始县教体局城区二里井小学棚户区改造协议书》，该安置方案及改造协议书合法有效，各方当事人均应严格遵守。被告固始县教育体育局在房屋征收及拆迁过程中，为了尽快推进建设项目，单方下发《固始县教体局·第十小学（原二里井小学）棚户区改造项目房屋征收奖励附则》，改变了原房屋征收补偿安置方案，导致原告按原方案规定应获得的差价补偿无法收取，并超出原方案规定多奖励房屋面积，致原告利益受损，原告要求被告固始县教体局赔偿应补差价款的损失820102元，本院予以支持。原告要求被告固始县教育体育局赔偿另奖励0.3平方米即760.75平方米，按照4200元/㎡计算，赔偿款为3195150元，经庭审查明，在限定时间内完成拆迁的奖励面积为692.93平方米，该部分房屋应按照评估价3800元/㎡计算，计款为2633134元，对原告超出2633134元部分的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿未优先偿还土地出让金及先期垫付费用的利息损失，因原告未能提供被告返还上述出让金及垫付费用的约定时间及逾期返还应承担的责任，本院对此项诉讼请求不予支持。原告要求被告赔偿方案实施中增加安置的271.13平方米的补偿款1138746元，因被告固始县教体局在奖励附则中并未对该项作出调整，原告此项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第十五条第（六）项、第十九条、第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告固始县教育体育局于本判决生效后三十日内赔偿原告固始东胜房地产开发有限公司产权调换砖木结构及其他结构房屋应得补偿的差价款820102元，另奖励安置房的损失2633134元，以上合计3453236元。二、驳回原告固始东胜房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59350元，评估费3000元，合计62350元，原告固始东胜房地产开发有限公司负担24924元，被告固始县教育体育局负担37426元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  聂士峰审判员  吕 品审判员  申 铭二〇一九年九月七日书记员  汪岚洁