北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初50801号原告：贺清，男，1966年5月1日出生，汉族，无业，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：龚力，北京德恒律师事务所律师委托诉讼代理人：夏昌锋，北京德恒律师事务所律师。被告：北京海天房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李之一，执行董事。委托诉讼代理人：魏海静，女，该公司职员，住公司员工宿舍。委托诉讼代理人：程挥，男，该公司职员，住公司员工宿舍。原告贺清与被告北京海天房地产开发有限公司（以下简称海天房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺清及其委托诉讼代理人龚力、夏昌锋，被告海天房地产公司之委托诉讼代理人魏海静、程挥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贺清向本院提出诉讼请求：1、判令海天房地产公司返还我购房款1783723.97元；2、判令海天房地产公司按同期中国人民银行贷款利率支付我全部购房款自2010年5月1日至2019年5月31日的利息；3、判令海天房地产公司支付我为购买房屋所支付的商业贷款利息13786.48元；4、判令海天房地产公司按相关司法解释规定，赔偿我一倍的购房款；5、判令海天房地产公司赔偿我自2012年9月以来无法办理房产证而给我造成的损失1662480元；6、判令海天房地产公司赔偿因房价上涨导致我承受的经济损失3229447元；7、判令海天房地产公司赔偿第一套房产（海天中心项目×座×层×号商品房）迟延交付给我应承担的违约责任110841.53元；8、解除双方于2010年4月8日签订的《北京市商品房预售合同》及于2012年9月25日签订的《协议书》；9、诉讼费由海天房地产公司承担。事实与理由：我和海天房地产公司于2010年4月8日签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为×）,约定由我购买海天房地产公司拟开发的位于北京市海淀区海天中心项目中的×座×层×号的商品房。合同签订后，我已经全额支付了购房款，后我和海天房地产公司于2012年9月25日签订《协议书》，约定我放弃购买海天中心项目中的×座×层×号的商品房，而选择购买海天中心项目中的×座×层×-×号房（现房）。该协议签订后，我已如约补足了房款差价，海天房地产亦将房屋移交给我使用，但在我数次提出办理×-×号房的房产证时，海天房地产公司均以种种方式推诿。后我发现海天房地产公司有极大可能已于2017年2月之前将本已出售给我的商品房抵押给他人用于借款。现我认为海天房地产公司的上述行为已导致我无法取得上述房屋的产权，故诉至法院。海天房地产公司辩称，双方所签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号×号）已因《协议书》约定双方协商解除。《协议书》为双方真实意愿的表示，内容合法有效，不应解除。《协议书》不存在不能继续履行的情况，该协议为双方真实意识的表现，贺清根据《协议书》的约定将原×-×房（以下称原商品房）换居×-×房（以下称涉案房屋）也并没有出现利益受损的情况，所以《协议书》不视为显失公平，所以不应视为解除。《协议书》内容亦不存在欺诈情形。贺清一直强调解除合同的原因为涉案房屋存在抵押情况导致无法如期过户至贺清名下，故存在欺诈行为，理应解除。我公司认为该观点不能作为合同解除的理由，由双方所签订的《协议书》可知，我公司协助贺清办理过户是存在先决条件的，即贺清必须配合我公司撤销原商品房的网签备案手续，并于合同签订之日与我公司一同在相关主管部门办理完毕原商品房退房手续。贺清一直未能达到该先决条件导致原商品房至今仍处于网签备案状态，进而导致我公司未协助其办理所有权转移登记。抵押登记的注销并非特别复杂、难以办理，我公司完全有能力履行协议约定，因此也不存在履约不能的情况。综上所述，贺清诉讼请求第八项所主张的解除《协议书》于理于法无据。针对诉讼请求第一、二、三、四项，鉴于上述已详细阐述的原因，贺清无权要求解除协议，因此贺清也无权在解除协议的基础上要求我公司返还购房款及利息、为购买涉案房屋所支付的商业贷款利息、一倍的购房款。我公司认为诉讼请求第一、二、三、四项不应得到支持。针对诉讼请求第五项，鉴于贺清尚未取得房屋所有权证的原因是由于贺清的前置义务尚未履行完毕，即贺清自身违约行为造成，而非我公司违约造成，因此，贺清无权要求我公司赔偿其无法办理房产证所造成的损失。针对诉讼请求第六项，贺清无法取得房屋所有权证的原因是由自身因素导致，而非我公司，贺清的受损结果反而是其先违约行为导致，故其应该自担损失。更何况，在签订《协议书》后，我公司已如约交付涉案房屋，且贺清已使用至今，贺清并未因我公司不予办理房屋所有权证的行为蒙受经济损失。更何况，自贺清占有该房屋后，一直在对外出租，2012年5月28日至2019年4月7日累计收取租金收益共计402600元。与此同时，由于贺清一直占用涉案房屋且原商品房因一直网签备案在贺清名下，导致无法再出卖给第三方，我公司一直在遭受损失。故，我公司认为贺清提出的第六项诉讼请求不应得到支持。针对诉讼请求第七项，根据《协议书》第二条约定，在双方签署《协议书》之日，预售合同解除，贺清放弃依据预售合同向我公司主张任何权利。因此，贺清无权要求我公司承担原商品房迟延交付的违约责任。综上所述，我公司认为，贺清的主张不能成立，本案应当驳回贺清的诉讼请求。敬请法院依法作出裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年4月8日，海天房地产公司与贺清签订《北京市商品房预售合同》，约定海天房地产公司将位于北京市海淀区羊坊店路×号海天中心×座×层×号房屋（以下简称×号房屋）出售给贺清，房屋总价款1506892元。2012年9月25日，贺清（乙方）与海天房地产公司（甲方）签订《协议书》，约定甲方与乙方于2010年4月8日签订北京市商品房预售合同（简称原合同），约定乙方购买甲方开发的位于北京市海淀区海天中心项目中的×座×层×号房的商品房。乙方向甲方申请解除原合同，并同意按原合同支付款项购买甲方其他商品房。鉴此，根据我国相关法律的规定，甲乙双方经协商一致后，就购买其他商品房相关事宜，签订协议如下条款：一、乙方自愿放弃购买原商品房，而选择购买海天中心项目中的×座×层×-×号房（以下简称×-×号房屋）。二、在本协议签订之日，原合同解除，乙方放弃依据原合同向甲方主张任何权利。三、为办理本协议第一条所述事宜，乙方应在本协议签订之日与甲方共同在相关主管部门办理完毕原商品房退房手续（包括但不限于注销手续）。四、乙方同意：自本协议签订时，乙方在协议签订前，向甲方缴纳的购买原商品房款项及其它费用共计人民币1516332元为乙方向甲方缴纳的购买新商品房的款项及其他款项，对于新商品房与原商品房价款的差额，甲乙双方应据实结算，乙方放弃就购房费用向甲方主张任何债权的权利（包括但不限于要求返还、提起民事诉讼、提交仲裁机构仲裁及其他权利）。五、乙方承诺：在本协议第三条约定事宜办理完毕后内，乙方应办理完毕购买新商品房的全部手续（包括但不限于办理网签手续、与甲方签订书面北京市商品房现房买卖合同及其他相关手续），并自行承担相关税费及其他费用。六、若乙方未按本协议的约定履行义务的，甲方有权解除本协议并有权向第三人出售新商品房。在本协议按照上述约定解除后，乙方放弃要求甲方返还全部或部分购房费用的权利，由此产生的一切损失由乙方承担。七、本协议自甲乙双方盖章或签字之日起生效。本协议未尽事宜以购买新商品房而签署的《北京市商品房现房买卖合同》为准。当日，海天房地产公司向贺清出具了×-×号房屋购房款1648967元的发票。贺清支付×-×号房屋公共维修基金13974元、契税49469.01元、印花税824元、办证费用1355元，海天房地产公司出具了收据。另查，530号房屋于2010年4月8日办理了网签登记手续,至今未撤销。×-×号房屋于2012年9月交付贺清使用。自2012年3月起，海天房地产公司将上述601-21号房屋抵押，该房屋一直处于抵押-注销-再抵押的状态，现该房屋仍存在抵押状态。庭审中，贺清以×-×号房屋被海天房地产公司抵押给他人导致合同目的无法实现为由，要求解除房屋买卖合同且海天房地产公司应赔偿一倍购房款。海天房地产公司认可房屋抵押未消灭，但辩称贺清未按照协议书约定办理×号房屋的退房手续，故其公司没有义务配合贺清办理×-×号房屋的购房手续，贺清无权以尚未办理×-×号房屋的房屋所有权证为由要求解除合同，并要求其公司承担赔偿责任。就网签手续的注销一节，贺清表示当时签订的是委托备案手续，故不知晓房屋尚未办理注销网签手续，海天房地产公司也从未要求其办理网签注销手续，×-×号房屋无法办理房产证的原因是该房屋存有抵押，其已经购买了×-×号房屋，没有理由不去办理×号房屋的网签注销手续。贺清要求海天房地产公司返还购房款并支付购房款利息、购房商业贷款利息。就购房款，贺清主张其交纳购房款及各项费用共计1783723.97元，其中包括向海天房地产公司交纳的×号房屋的税费、基金等款项共计69134.96元，并向本院提供了刷卡消费凭条，海天房地产公司只认可1714589.01元，并表示69134.96元在计算×-×号房屋的费用时已经予以折算。就购房利息，贺清主张按照同期中国人民银行贷款利率支付全部购房款自2010年5月1日至2019年5月31日的利息1137249.7元；就商业贷款利息，贺清主张为购房向中国建设银行贷款25万元，共计支付利息13786.48元，并向本院提供了借款合同及还款明细。贺清主张海天房地产公司逾期交房的违约责任，理由是530号房屋因连体建筑围墙挡光问题未到达合同约定标准，该房始终未收房，应视为逾期交房，直至交付×-×号房屋才视为交付房屋。海天房地产公司应按照合同约定按每日支付全部已付款万分之一的标准支付自2010年9月30日至2012年9月30日的违约金110841.53元。海天房地产公司表示530号房屋符合合同约定标准。因贺清个人原因退房，不存在逾期交房的违约行为。贺清主张海天房地产公司逾期办证造成损失，理由是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人应自合同订立之日起90日办理房屋产权登记，逾期办证违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，共计主张损失1662480元。另，贺清主张海天房地产公司未能给其办理房产证，造成了房价上涨的损失3229447元，该数额是因为601-21号房屋朝向较好，故在涉案小区均价36321元/平方米的基础上上浮20%计算而来，而海天房地产公司认为现在×-×号房屋的价值应在2017年房屋的成交价格31605元/平方米与现在的房屋均价36321元/平方米之间，应为200万元。本院认为，贺清与海天房地产公司签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，贺清与海天房地产公司就×号房屋买卖事宜签订《北京市商品房预售合同》，后双方约定解除合同并就×-×号房屋达成购房合意。此后，双方虽未就×-×号房屋重新签订《北京市商品房现房买卖合同》，但是《协议书》明确约定贺清按照原合同支付款项购买新商品房，贺清已交纳的购房款1516332元视为购买新商品房的款项，且《协议书》签订当日海天房地产公司向贺清出具×-×号房屋购房款1648967元的发票，贺清支付×-×号房屋公共维修基金、契税、印花税及办证费用。因此，本院认为《协议书》已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，且海天房地产公司已按约定收受购房款，故《协议书》可以认定为房屋买卖合同，双方应当履行各自的义务。关于贺清主张解除《北京市商品房预售合同》、《协议书》的请求。贺清主张海天房地产公司存在将×-×号房屋抵押，无法办理房产证的违约行为，本院通过对该房屋抵押情况的调查，发现该套房屋自2012年3月起一直存在抵押状态，且该行为导致贺清的权利处于极不稳定的地位，虽海天房地产公司辩称可随时涂销该抵押登记，但因其违约行为已经发生，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，构成根本违约，故本院认定贺清关于解除《协议书》的请求，于法有据，本院予以支持。海天房地产公司辩称贺清未撤销×号房屋网签违约在先，但因贺清作为买受人已经履行了支付购房款的主要义务，其未办理网签解除不构成根本违约，且海天房地产公司未提交证据证明曾催告贺清解除网签，故本院认定海天房地产公司关于贺清违约在先的抗辩理由缺乏法律依据，本院不予采信。另，贺清主张解除《北京市商品房预售合同》，因该合同已经双方于2012年9月25日协议解除，本院予以确认。贺清主张海天房地产公司赔偿×号房屋逾期交房违约金。根据2012年9月25日双方签订的《协议书》，双方约定解除《北京市商品房预售合同》，贺清放弃依据原合同向海天房地产公司主张任何权利。因此，本院认定，贺清以海天房地产公司逾期交房为由主张逾期交房违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于贺清主张返还购房款及利息的请求。因双方当事人之间的房屋买卖合同解除，海天房地产公司应当返还已付购房款及利息。本案中，贺清主张已付购房款包括公共维修基金、契税、印花税及办证费用，于法无据，本院不予支持。根据海天房地产公司开具的购房款发票，本院认定贺清已付购房款为1648967元，海天房地产公司应当予以返还。就已付购房款利息，本院认为应以1648967元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2012年9月25日至贺清主张的2019年5月31日。关于贺清主张海天房地产公司赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的问题。关于损失，贺清主张损失包括×-×号房屋的公共维修基金、契税、印花税及办证费用、商业贷款利息、房价上涨的损失、逾期办证损失。就×-×号房屋的公共维修基金、契税、印花税及办证费用，于法有据，本院予以支持。经本院核算，该部分费用为65622.01元。就商业贷款利息，因本院已支持贺清关于购房款利息返还的请求，该贷款利息不应重复计算，本院不予支持；就逾期办证损失，因贺清主张解除×-×号房屋买卖合同，并依据买卖合同解除的相关规定主张相应赔偿，故不能继续要求海天房地产公司赔偿逾期办证的损失。就房价上涨的损失，考虑到贺清购房至今，房屋价格有一定程度的上涨，如果解除合同，贺清将无法享受到房屋上涨的利益，故该部分损失应由海天房地产公司予以赔偿。因双方均不申请对现在的房屋价值进行鉴定，本院根据双方陈述的计算方法及相应中介机构的参考价值酌情认定房屋价格上涨的损失为70万元。关于购房款一倍的赔偿责任，符合相关法律规定，本院予以支持，认定为1648967元。因此，海天房地产公司应当赔偿损失总额2348967元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决如下：一、北京海天房地产开发有限公司与贺清2012年9月25日签订的《协议书》于本判决生效之日解除；二、北京海天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还贺清购房款1648967元，并以1648967元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2012年9月25日至2019年5月31日的利息619567.29元;三、北京海天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿贺清2348967元;四、驳回贺清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79849元，由贺清负担49301元，其中22527元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳；由北京海天房地产开发有限公司负担30548元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  陈 婕人民陪审员  范望白二〇一九年九月十日书 记 员  白 玥书 记 员  于安宁