昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初4055号原告：昆明天润源物业服务有限公司住所：云南省昆明市高新区云南软件园1501号法定代表人：蒋宇行委托诉讼代理人：段璎轩、李燕梅，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈宇鹏，男，汉族，1983年9月23日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：陈凯，男，汉族，1953年3月8日出生，住云南省昆明市官渡区，系被告父亲，特别授权代理。原告昆明天润源物业服务有限公司诉被告陈宇鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告陈宇鹏及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年7月1日起至2019年12月31日物业服务费人民币6070元；2、判令被告向原告支付计算至被告实际支付完毕物业服务费用之日止的逾期付款违约金（该违约金自2013年7月1日起暂算至2019年12月31日为2852.01元）;3、判令被告承担本案诉讼费。事实理由：原告为合法设立的物业服务企业，与云南鹏海房地产开发有限公司（以下简称：鹏海公司）签订了《前期物业服务合同》，受聘对鹏海公司开发建设的溪麓南郡小区提供物业服务。被告为溪麓南郡小区18幢1812室业主，有权享受原告提供的物业服务，承担支付物业服务费的义务。被告自2013年7月1日起，便以种种理由拒绝向原告支付相应的物业服务费用。截止至原告起诉之日，被告仍未履行支付物业服务费义务，其行为已严重损害了原告的合法权益。现原告特向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的全部诉请。被告陈宇鹏答辩称：我不交物业费是因为原告服务质量差，不作为；收费不合理；物业合同的期限已过，我们后面并没有和原告签合同。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织原被告交换证据和质证，对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于计算物管费的房屋面积。原告提交了被告的房屋买卖合同登记备案表，尚上载面积为42.63㎡，同时提交了一份测绘结果表，上载面积为47.16㎡。从实际操作来看，合同登记备案的面积与实际测绘面积存在差异是可能存在的，被告在2013年7月1日以前也曾缴纳物管费，应当知道缴费面积是多少。而且被告提交的测绘结果表符合证据的要件形式，本院予以确认，被告陈宇鹏所有的1812号房屋面积应为47.16㎡。二、关于物管合同的约束力。被告认为前期物管合同到期后没有再签订新的合同，因此其和物管公司之间并没有物业服务合同关系。对此，原告提交了承诺书一份，上有被告陈宇鹏的签名，但被告对此并不认可。本院认为，承诺书中确已约定业主应当遵守手册内容，后附手册，该证据符合证据要件形式，且被告并无相反证据，本院予以确认。本案中，虽然原被告之间没有签订新的物业管理合同，但是双方对于继续达成物业服务合同已经形成合意，并对相应的内容有所约定，且原告已经事实履行了物业服务行为，应当认为双方存在物业服务合同关系，对原被告双方均有约束力。三、原告的其他证据及被告的证据。原告的其他证据，符合证据的要件形式，本院认可其真实性。被告提交的为微信交流截图及申诉书，本院亦认可证据真实性。经审理，本院确认如下法律事实：被告于2010年4月25日购买了鹏海公司开发的昆明市盘龙区润源路溪麓南郡18幢31层1812号房屋，房屋建筑面积为47.16㎡。该小区的前期物业服务由原告提供，在物业管理区域内，提供的日常物业服务包括：1、物业共用部位及附属建筑物、构筑物的维修、养护的管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位、附属建筑物、构筑物及相关场地的卫生清洁，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共园林绿化的管理养护；5、物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；6、本物业管理区域内公共秩序维护及安全防范等事项的协助管理；7、业主入住及委托管理区域内物业的装饰装修管理服务；8、业主档案资料及物业档案资料的建立和管理；9、配合和协助辖区政府行政管理单位，完成有关本委托管理物业的相关工作；10、法律法规规定由物业管理公司管理的其他事项；物业服务费用有业主按期拥有的物业的产权建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.65元/月/平方米；物业服务费用缴纳周期按季度或年度收取，业主或物业使用人应履行交纳义务，按先交费后服务原则，在物业服务费用到期前15日内予以交纳，如逾期交纳物业服务费用的，原告有权按约定收取违约金；二次加压费（7层以上住户收取）：6元/月/户；生活垃圾清运费按照政府收费文件执行；业主未按合同规定按时足额缴纳物业服务费用的，原告有权按每天延迟一日收取业主应付金额的3‰的违约金；本合同期限自2010年9月1日至2013年12月31日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期限届满，由全体业主共同决定续签合同或另行选聘物业服务企业或其他管理人；如合同期限届满但该物业管理区域未有新聘其他物业服务企业提供物业管理服务的，则合同按年度进行延续，延续期间，原告有权根据项目实际物业服务要求以及市场变化对物业服务费用进行调整；合同还对其他权利义务进行了约定。被告签有一份承诺书，承诺遵守原告制定的业主手册。原告自2013年7月1日后，再未支付物管费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》合法、有效，对被告具有约束力，双方均应按该合同履行相关义务。合同有效期限届满后，虽原、被告未重新签订合同，但被告承诺遵守原告指定的业主手册，且原告在前期合同期满之后仍然向业主提供物业服务，应认定双方存在事实上的物业服务关系。被告交纳物业服务费至2013年7月1日，且根据合同约定“物业服务费按年度收取……在物业服务费用到期前15日内予以交纳”，至本案开庭之日，原告有权主张2013年7月1日至2019年12月31日的物业服务费。按照双方的约定，高层住宅物业服务费为1.65元/月/平方米，原告按照该约定主张物管费符合双方的约定，且不违反法律法规的规定，本院予以支持，被告关于收费不合理的答辩意见不予采纳。被告的1812号房屋面积为47.16㎡、收费标准为每平方米每月1.65元、总共缺交时间为6.5年，原告主张未交6070元并无不妥，但是因原告未全面举证证明其合同履行情况，且根据本院现场勘察情况，原告在履行公共设施维护、小区安保等方面确存疏漏，故本院酌情扣除原告主张的物业服务费的30%，被告应向原告交纳的物业服务费为4249元；对原告主张的违约金，本院认为，因原告履行合同义务存在瑕疵，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈宇鹏于本判决生效之日起十日内向原告昆明天润源物业服务有限公司支付2013年7月1日至2019年12月31日的物业管理服务费人民币4249元；二、驳回原告昆明天润源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由原告昆明天润源物业服务有限公司承担25元，由被告陈宇鹏承担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 胡  萍人民陪审员 徐  霆人民陪审员 侯  萍二〇一九年九月十日书 记 员 李杨俊茹