云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6223号上诉人（原审被告）：李金兰，女，1972年6月4日出生，汉族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：尹煜，云南盛天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：颜从明，男，1963年6月4日出生，汉族，住重庆市开县。上诉人李金兰因与被上诉人颜从明房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初4687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李金兰的特别授权代理人尹煜、被上诉人颜从明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回颜从明的第2.3.4.5.6项诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由颜从明承担。事实和理由：一、本案《房屋租赁合同》第八条约定若颜从明未经李金兰书面同意擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途，利用房屋进行违法活动等情形，李金兰有权终止合同。本案颜从明未经李金兰书面同意将房屋擅自转租，违反了合同约定，导致了《房屋租赁合同》的终止，颜从明应在合同终止后将房屋恢复原状归还给出租人李金兰。租赁房屋的归还并非李金兰违约提前收回房屋的违约行为，不应当适用第十一条补充条款中提前收回房子赔偿5万元装修费用的约定，一审法院认定错误。二、《房屋租赁合同》第九条第2款约定“由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的，甲、乙双方互不承担责任”颜从明对租赁房屋进行隔断行为，违反了昆明市住建部门及城管部门的规定，理应对租赁房屋内擅自增加的隔断进行自行拆除，李金兰不应承担5万元装修费，且颜从明亦未提供证据对5万元装修款进行证实，一审法院判决李金兰赔偿颜从明5万元装修费属于适用条款不当。综上，一审判决认定事实和法律适用上存在错误，请二审法院支持李金兰的上诉请求。颜从明答辩称：李金兰的上诉理由和请求均不成立，而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。颜从明向一审法院起诉请求：1.确认颜从明、李金兰签订的租赁合同于2019年3月14日解除；2.李金兰退还颜从明2019年3月15日至2020年4月15日的租金共计10400元；3.李金兰退还颜从明租房押金800元及物管费1520元；4.李金兰依法退还颜从明租赁房屋内相关物件；5.李金兰赔偿颜从明房屋装修款50000元；6.本案诉讼费由李金兰承担。一审法院认定事实如下：2014年4月29日，李金兰与五华区黑林铺街道办事处城中村改造指挥部签订《“五华区龙院、上峰村片区改造征地拆迁”回迁安置协议》，春城慧谷二期A4地块8幢903号房为李金兰所选回迁安置房。2015年3月15日，颜从明（乙方、承租方）、案外人李琼仙代理李金兰（甲方、出租方）、昆明誉诚信房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房屋租赁合同》，约定以下涉案内容：1、甲方是座落在昆明市五华区春城慧谷**8-903的合法产权人，现同意将该物业出租给乙方使用，用途为住宅，建筑面积为84.17平方米；2、该房屋租赁期限共60个月，自2015年4月16日至2020年4月15日止；3、该房屋租金为每月800元；4、在本合同签订之日起，乙方应向甲方缴800元作为押金；本合同期满乙方如不再续租，在结清所有费用后（包括但不限于电话费、宽带费、水费、电费、煤气费、物业管理费和电梯费及有限电视收费等）甲方应将押金全部退还；5、租赁期内若非乙方过失甲方单方解除本合同提前收回该房屋的，甲方应按2个月租金向乙方支付违约金，甲方应据实赔款；6、本合同附件和补充条款是本合同不可分割的一部分，与本合同有同等法律效力；7、补充条款：（1）本合期限为5年，提前收回房子需赔偿乙方5万元的装修款，（2）甲方同意乙方隔断装修，（3）甲方同意乙方可合租。后颜从明将涉案房屋安装隔断后转租给他人。2019年4月17日，涉案房屋的物业管理公司云南超然物业管理有限公司春城慧谷服务中心出具《证明》，证明“2019年3月12日，该房屋租住人员已全部搬离，在我公司员工及五华区公安分局海源派出所民警在场的情况下，李金兰安排工人对该房屋被违法改建的部分进行了自行拆除。”一审法院另查明：1、合同签订后，颜从明按约向李金兰支付涉案房屋租金，并于2019年3月5日向李金兰微信转账支付2019年4月16日至2020年4月15日的租金9600元；2、2019年1月3日，颜从明支付涉案房屋2019年1月1日至2019年12月31日的物管费1821元；3、庭审中，颜从明向法院明确其第四项诉讼请求“请求人民法院依法判决李金兰依法退还颜从明租赁房屋内相关物件”是指装修的5万元；4、庭审中，李金兰对李琼仙代签的《房屋租赁合同》予以追认；双方确认涉案房屋的隔断已经于2019年3月12日拆除，李金兰同意解除合同。一审法院认为，本案《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定。一审法院依法确认合同成立并生效，合法的权利义务关系受法律保护，双方均应诚信履行约定的各项义务。现云南超然物业管理有限公司春城慧谷服务中心证明2019年3月12日该房屋租住人员已全部搬离，此后颜从明已在事实上不能实现其租房的目的，故一审法院依法确认颜从明与李金兰于2015年3月15日签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月12日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。1、关于租金。颜从明已于2019年3月12日搬离租赁房屋，现其主张退还2019年3月15日至2020年4月15日的已交租金10400元于法有据，依法予以支持。2、关于押金。双方在合同中约租房押金为800元，现合同解除后，李金兰应向颜从明退还押金800元。3、物管费。2019年1月3日，颜从明作为承租人支付涉案房屋2019年1月1日至2019年12月31日的物管费1821元，但其在2019年3月12日已经搬离涉案房屋，已经不可能享有涉案房屋的物业服务，故李金兰应当向其返还2019年3月13日至2019年12月31日期间的物业服务费（1821元÷12个月×8个月+1821元÷365天×17天≈1298.81元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，双方在合同中约定涉案房屋的租赁期限为2015年4月16日至2020年4月15日止，并约定“提前收回房子需赔偿乙方5万元的装修款”，后李金兰于2019年3月12日将涉案房屋拆除隔断，一审庭审中李金兰答辩称是由于颜从明擅自转租和隔断房屋才不同意续租，但是双方在合同的补充条款中作为李金兰的出租人已经明确同意颜从明隔断装修并可合租，故对于颜从明主张李金兰赔偿装修费5万元的诉讼请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：“一、原告颜从明与被告李金兰于2015年3月15日签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月12日解除；二、被告李金兰于本判决生效后十日内向原告颜从明履行以下金钱给付义务：1、返还租金10400元；2、返还押金800元；3、返还物业费1298.81元；4、赔偿装修损失5万元；三、驳回原告颜从明的其他诉讼请求。”案件受理费1368元，减半收取计684元，由颜从明负担50元，由李金兰负担634元。二审中，双方均未提交新证据，二审经审理查明的法律事实与一审判决确认的法律事实一致，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：案涉《房屋租赁合同》履行中颜从明或李金兰是否有违约行为？如有，违约责任应如何承担？本院认为，首先，本案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法成立并生效，双方均应按约履行合同。根据已查明事实，李金兰作为出租方已按约将房屋交付颜从明使用，后案涉房屋隔断于2019年3月12日被拆除，颜从明于同日搬离房屋未继续使用，客观上租房的合同目的已经不能实现，李金兰亦在庭审中表示同意解除合同，故一审法院确认案涉《房屋租赁合同》已于2019年3月12日解除并无不妥，本院予以维持。其次，李金兰上诉主张根据《房屋租赁合同》第八条第2款“乙方违约的处理”约定：“未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途；……甲方有权终止合同”颜从明转租构成违约，本院认为，适用该条中违约转租责任的前提是双方对能否转租作出约定，但在合同第五条第3款中关于李金兰是否同意转租行为的选择性条款中，双方对能否转租并未明确，而在补充条款第2项、第3项中明确约定李金兰同意颜从明对房屋进行隔断装修、合租，故本院对于李金兰关于颜从明擅自转租房屋违反合同约定的主张不予采信。根据云南超然物业管理有限公司春城慧谷服务中心2019年3月12日出具的证明可知，涉案小区物管公司根据昆明市住房和城乡建设局对小区房屋擅自改建的禁止规定，要求李金兰及时将案涉房屋恢复原状，故案涉房屋隔断被拆并非李金兰违约所致，由此而导致的颜从明搬离案涉房屋合同解除亦非李金兰过错所致。故本院对李金兰关于合同不能履行系因颜从明违规隔断违反政府相关规定的主张予以采信。根据合同第九条第2项“由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的，甲、乙双方互不承担责任。租金按实际使用时间计算，多退少补”的约定及《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，一审法院判令李金兰应退还颜从明已交的2019年3月15日至2020年4月15日租金10400元、押金800元，并返还2019年3月13日至2019年12月31日期间的物业服务费1298.81元（1821元÷12个月×8个月+1821元÷365天×17天≈1298.81元）并无不妥，本院予以维持。对于颜从明主张的5万元装修费，虽然合同解除并非李金兰违约所致，但考虑到颜从明确对房屋有装修行为、原定租期尚未届满的事实，本院综合合同履行情况、房屋装修情况等因素，酌情支持1万元。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人李金兰的的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及第一百一十八条之规定，判决如下：一、维持昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初4687号判决第一项即“原告颜从明与被告李金兰于2015年3月15日签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月12日解除；”；二、撤销昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初4687号判决第二项即“被告李金兰于本判决生效后十日内向原告颜从明履行以下金钱给付义务：1、返还租金10400元；2、返还押金800元；3、返还物业费1298.81元；4、赔偿装修损失5万元；”、第三项即“驳回原告颜从明的其他诉讼请求。”；三、上诉人被告李金兰于本判决生效后十日内向被上诉人颜从明返还租金10400元、押金800元、物业费1298.81元，并赔偿装修损失1万元；四、驳回被上诉人颜从明的其他诉讼请求；五、驳回上诉人李金兰的其他上诉请求。一、二审案件受理费合计2052元，由上诉人李金兰负担736元，由被上诉人颜从明负担1316元。本判决为终审判决。审判长  陈正琼审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年九月十九日法官助理仝倩华书记员杨雅婷