北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初20190号原告（反诉被告）：徐援，女，1973年4月7日出生，汉族，北京市朝阳区居民，现住北京市朝阳区，身份号码×××。委托诉讼代理人：时汛，北京上泽广霁（舟山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里**，统一社会信用代码91110102674273048R。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：赵金山，男，1986年1月13日出生，汉族，北京爱家营企业管理有限公司法务专员，身份号码×××。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，汉族，北京爱家营企业管理有限公司法务专员，身份号码×××。原告（反诉被告）徐援与被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐援之委托诉讼代理人时汛，被告（反诉原告）爱家营公司之委托诉讼代理人赵金山、徐俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐援向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的《北京相寓资产管理服务合同》；2．判令被告向原告支付2018年9月27日至2019年7月22日的租金及占有使用费61500元；3．判令被告向原告支付违约金18000元；4．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2018年9月11日签订《北京相寓资产管理服务合同》，合同约定原告将位于顺义区×园×号楼×的房屋委托被告进行管理，被告以月付的方式每月向原告支付9000元租金收益。合同签订至今，被告只向原告支付过两次租金，原告多次要求被告按照合同约定支付租金，被告以各种理由进行推脱。被告的行为已经构成根本违约，原告有权要求解除合同，要求被告支付拖欠的房租，同时要求被告支付违约金。综上所述，为了维护原告的合法权益，向法院起诉，请法院依法做出公正的判决。被告爱家营公司辩称，双方签订合同后，因我方无法按照原告委托事项履行合同义务，故向原告发送了解除合同告知函，双方的合同已经于2018年12月3日解除，故原告要求解除合同没有事实与法律依据。租金应计算至2018年12月3日，我方应付的租金已经支付完毕，且多付了，我方不主张了。我方认可我方提前解除合同存在违约，但是后期房屋空置的损失系原告造成，我方已告知不再支付租金，但原告迟迟不与我方办理交接，后续的损失应由其自行承担，原告主张的违约金过高，请求法院调整。反诉原告爱家营公司提出反诉请求：判令爱家营公司与徐援签订的《北京相寓资产管理服务合同》于2018年12月3日解除。事实和理由：2018年9月11日，双方签订了《北京相寓资产管理服务合同》，委托期限自2018年9月12日至2021年12月15日止。我方于2018年11月25日向徐援发送告知函，通知其于2018年11月26日解除服务合同，并通知其2018年12月6日前与我方联系，协商办理解约的相关事宜，根据合同第八条（三）款的约定，我司享有单方解除合同的权利，徐援于2018年12月3日收到我方邮寄的告知函，故我方要求确认双方的合同于该日解除。反诉被告徐援辩称，我方不同意爱家营公司的反诉请求。我方在收到爱家营公司发送给我方的告知函后，去爱家营公司店里明确告知，我方不同意解除双方签订的合同，并且要求继续履行涉诉合同，故爱家营公司应当继续履行合同约定的付款义务，在2019年7月22日，双方办理了退房手续，故我方认为解除时间应该是2019年7月22日。本院经审理认定事实如下：2018年9月11日，徐援作为甲方，爱家营公司作为乙方，双方签订了《北京相寓资产管理服务合同》，约定徐援将坐落于顺义区×园×号楼×（以下简称涉诉房屋）的资产3室1厅，面积152．81平委托爱家营公司进行管理。租赁用途居住。第二条资产管理服务期限及标的资产收益，（一）资产管理服务期限为2018年9月12日至2021年12月15日。（二）预计甲方租金收益；双方经评估后一致认为，标的资产预计租金收益为9000元／月。合同期限为3年及以上的，从第2个资产管理周期起每个资产管理周期递增3%。（三）增值收益：为提升租客租住品质，乙方将视情况对管理标的资产进行相应的装修及配置服务，由于装配的投入提升标的资产价值后乙方所代收的实际租金收益高于预计租金收益之差额为增值收益。增值收益的分配详见第二条第六款。（四）鉴于乙方为甲方提供约定的资产管理服务；详见附件二《资产管理服务内容》。服务期限内，每个管理周期甲方向乙方支付等于20天预计租金收益的资产管理服务费。（五）空置保障服务费：在资产管理服务期间内，因为寻找客户、客户更换空档期等原因导致的空置保障服务费，甲方给乙方首个管理周期10天，次个管理周期起每个管理周期5天的约定空置保障服务费。（六）装修配置服务费：为提升租客租住品质产生增值收益，乙方将视情况对管理标的资产进行相应的装修及配置服务。甲方认可乙方装修配置方案并由乙方承担100%的成本，本合同第二条第三款约定的增值收益作为装修配置服务费100%归乙方所有。（七）装修配置期：若有装修配置需求，甲方同意在约定装修配置时给与乙方15天的装修配置期，甲方同意装修配置期不取得租金收益。如因节假日、政策、天气等不可抗力原因导致无法施工，则装修配置期应根据实际情况进行顺延。（八）甲方应得租金收益结算：双方认可自2018年09月27日始计算租金收益，并以月付的支付周期方式向甲方转付，甲方并于每个管理周期向乙方支付相当于0天租金的付款方式服务费：月付O天、季付5天、半年付10天、年付15天。（九）支付方式：第一个月的租金收益乙方应于资产管理服务期限开始后（装修类房源则是装修许可证办理成功日后）7个工作日内转付甲方，且不论该标的资产是否已实际对外出租。甲方同意乙方从应向甲方第2次转付时的实际租金收益中扣除相应的服务费。剩余租金收益转付给甲方，如果实际租金收益不足扣除的，则乙方有权从后期实际租金收益中扣除。(详见附件五《付款计划》)。第五条标的资产的维护，（三）维修基金：甲方同意向乙方交纳300元／资产管理周期的维修基金，甲方同意乙方从第2次转付甲方的租金收益中扣除。第六条双方权利义务，（一）甲方权利义务。1．甲方授权乙方代表甲方运营出租标的资产，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）；处理资产管理服务期间发生的纠纷（包括但不限于与使用标的资产使用人开展洽商或追究其违约责任），非因乙方或资产使用人原因而使标的资产遭受来自第三方的侵害时所发生的纠纷由甲方自行处理，乙方可给予配合。2．甲方承诺对标的资产拥有完整的合法有效的所有权、或对标的资产拥有完整的合法有效的使用权和处分权，并有义务缴纳与标的资产有关的应当由甲方承担的费用，包括但不限于物业费、取暖费、有线电视费等，保证在整个资产管理服务期间内标的资产能够正常使用，不受干涉。3．资产管理服务期间，甲方会配合乙方办理经营标的资产所需的一切手续、审批、许可或文件，包括但不限于协助乙方为非北京籍的资产使用人办理居住证等手续。4．由于标的资产本身原因导致资产使用人不能正常使用，包括但不限于供暖温度不符合国家最低标准温度、周边存在施工扰民现象（以小区内发布的施工通知书及施工单位给业主发放扰民费通知为准）等，或第三人遭受到损害的，甲方应当承担相应赔偿责任；资产使用人使用期间的其他人身安全问题，根据“谁导致谁负责”的原则承担相应责任。（二）乙方权利义务，1．产管理服务期间，乙方有义务提供给甲方合同约定的资产管理服务，收取相应的费用。2．资产管理服务期间，乙方承诺妥善管理标的资产，因乙方重大过错而致使标的资产毁损、灭失的，应依法承担赔偿责任。3．代甲方与承租人签署租赁合同，与居间经纪机构及承租人签署居间合同，代办标的资产交割验收。4．代甲方收取、催收和保管租金、押金及其他各项资金，为甲方转付、扣划各项费用（包括但不限于：物业费、供暖费等)，并将该资金收支进行独立记账管理。5．协调处理租赁过程中甲方与资产实际使用人、第三人之间的争议、纠纷，维护甲方权益。6．乙方签署、交付、履行本合同不应当侵犯任何第三方的权益，且乙方承诺已经为签署、交付和履行本合问取得了一切必要的授权、许可、同意等。第七条合同解除及续期，（二）违约解除权。2．乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：(1)迟延转付当期甲方应得收益达5个工作日的；第八条违约责任及争议解决方法，（三）乙方违约责任，因乙方原因导致本合同提前解除的，若乙方在资产管理服务期起始30日内违约解除合同，乙方已转付的租金收益作为违约金支付给甲方。超过30日的，乙方应按月预计租金收益的2OO%向甲方支付违约金。（若有装修配置）乙方已投入的资产管理成本，对甲方房产形成不可剥离的增值部分，甲方按照投入成本的50%予以补偿；可以拆除部分，由乙方自行拆除，甲方不予补偿。合同附件二服务内容，约定基础服务内容中项目为租金保障对应的服务内容为：无论乙方实际租金高低，乙方均按照合同约定的租金收益数额向甲方转付，项目为租期保障对应的服务内容为无论实际出租期限如何，乙方均按照合同约定的支付周期向甲方转付租金收益。附件五付款计划，第一行内容为7个工作日内支付甲方实际收益9000元。第二行内容为2018年10月27日支付实际收益0元，2018年11月27日支付实际收益8700元，该栏对应的应付费用为维修基金：300。签约当日，徐援将涉诉房屋交付给爱家营公司。爱家营公司未对涉诉房屋进行装修。2018年9月18日、2018年12月26日，爱家营公司均向徐援支付了9000元的租金收益。爱家营公司称由于租金太高，导致其无法将涉诉房屋出租，后其于2018年11月25日通过短信形式向徐援发送了告知函，提出解除合同，但徐援没有答复，后其以邮件形式再次向徐援发送告知函，2018年12月3日徐援签收。告知函提到由于在管理房屋时遇到了很大的困难，故需要提前解除合同，并提出于2018年11月26日解除合同，爱家营公司向徐援支付其已垫付的首月租金、该房屋月预计收益的200%作为解除合同的违约金，为了避免损失扩大，请徐援于2018年12月6日前与其联系，协商办理解约的相关事宜。徐援称收到了爱家营公司的短信，但是不想理会，但爱家营公司仍以各种方式发送，故其于2018年12月1日到爱家营公司店面表明其不同意解除合同，要求继续履行，徐援就此提交了2018年12月1日的视频，爱家营对视频的真实性认可。徐援认为虽然爱家营公司提过涉诉房屋租不出去，但爱家营公司作为专业的中介机构，对涉诉房屋的租金在签约前应有明确的认识和考量，且根据合同附件二的内容，涉诉房屋是否能够出租以及租金高低的风险均应由爱家营公司承担，故爱家营公司以涉诉房屋无法出租为由单方解除合同，明显不合理。徐援认为双方之间系服务合同关系，经本院释明，徐援同意将双方之间的法律关系变更为租赁合同关系。爱家营公司称双方之间系委托关系，根据《合同法》第410条之规定，其享有随时解除权，且其在承担违约责任的前提下即可随时解除，另称合同已对双方的权利义务进行了约定，合同附件二约定的并非其义务。双方均认可合同的版本由爱家营公司提供。经询问，爱家营公司称合同并未约定如涉诉房屋无法出租出去的风险由徐援承担，但亦未约定由其承担，另称如其对外转租，系以其名义对外出租，只是在转租合同后附上其与房东之间的合同，以证明房屋来源合法。徐援曾于2019年3月26日向本院起诉爱家营公司要求解除合同，爱家营公司于2019年4月26日领取起诉状，后徐援撤回起诉。诉讼中，经本院释明后，双方于2019年7月22日办理了退房手续。徐援主张爱家营公司应支付截止2019年7月22日的租金收益，爱家营公司称自2018年12月4日开始的损失应由徐援承担，即使法院不认可其主张的解除时间，由于徐援2019年3月26日曾起诉其要求解除合同，故自2019年3月27日的租金应由徐援自行承担，自3月26日起徐援应有义务采取行动减少损失。徐援称涉诉房屋长期在爱家营公司的控制下，长时间无人进行维修、打理，对房屋造成一定的损失，且其无法继续出租涉诉房屋。上述事实，有庭审笔录、《北京相寓资产管理服务合同》、视频、转账明细、短信聊天记录、告知函、民事起诉状等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人以委托人的名义为了委托人的利益处理受托事务，代理的后果由委托人承担。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《北京相寓资产管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故双方均应按照该合同履行。《北京相寓资产管理服务合同》虽然载明徐援委托爱家营公司对涉诉房屋进行管理、运营出租，但合同附件五约定了爱家营公司每月应向徐援支付的租金收益的详细数额、附件二约定了爱家营公司的服务范围以及其应向徐援支付的租金收益，其中附件二中租金保障均约定无论实际租金高低，爱家营公司均应按约定的租金收益数额支付给徐援，另爱家营公司表示如对涉诉房屋转租会以其名义，合同亦约定如爱家营公司进行装修配置产生的增值收益均归爱家营公司所有，且如果是委托关系，爱家营公司作为专业的房屋中介机构，对于市场形势应有更多的优势去判断，对于管理中的风险包括涉诉房屋是否能够出租出去的风险应有更好的预判，其可在合同中约定如无法出租出去的风险或损失由房主承担，且即使未将涉诉房屋出租出去，但爱家营公司仍然于2018年12月26日向徐援支付了9000元，另外告知函中载明爱家营公司愿意承担月预计收益的200%作为解除合同的违约金，虽然合同中的字眼表述为徐援委托爱家营公司对刷核素房屋进行管理，但合同中亦有多处表述涉及租金，结合房主将房屋交给中介出租的实践考虑，本院认为双方之间的法律关系系房屋租赁关系。爱家营公司所述双方系委托关系，其具有单方解除权的辩称意见，本院不予采信。双方签订的合同期限3年多，爱家营公司以其未将涉诉房屋出租出去为由单方要求解除合同无事实、合同和法律依据。徐援曾于2019年3月26日起诉要求解除双方签订的合同，爱家营公司于2019年4月26日收到起诉状，因爱家营公司未按合同约定向徐援支付租金收益，故徐援具有单方解除权，且解除权为形成权，一经到达即发生效力，故本院认为双方签订的合同于2019年4月26日解除。爱家营公司于2019年7月22日才将涉诉房屋腾退给徐援，故爱家营公司应支付徐援合同解除前的应付的租金以及合同解除后的占有使用费，占有使用费参照合同约定的租金收益标准计算。徐援要求爱家营公司支付截止2019年7月22日的租金及占有使用费的请求合理，本院对其主张的金额予以确认。至于违约金，爱家营公司要求进行调整，故本院根据双方陈述、参照市场行情予以调整为9000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第三百九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）徐援与被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司于二〇一八年九月十一日签订的《北京相寓资产管理服务合同》于二〇一九年四月二十六日解除；二、被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）徐援租金和占有使用费共计六万一千五百元；三、被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）徐援违约金九千元；四、驳回原告（反诉被告）徐援的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费八百九十四元，由原告（反诉被告）徐援负担一百一十二元（已交纳），由被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司负担七百八十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费三十五元，由被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，于本判决生效之日起七日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陶小超二〇一九年九月三日书记员  夏 天