广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初3188号原告：麦锡超，男，1969年3月6日出生，汉族，住广东省鹤山市，原告：陈琦，女，1973年11月20日出生，汉族，住广东省鹤山市，委托诉讼代理人：郭先志，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢剑辉，广东品杰律师事务所律师。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区**。法定代表人：邝锦标。委托诉讼代理人：黄郁坤，广东永泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣森，系该公司员工。原告麦锡超、陈琦与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，并于同年9月6日公开开庭审理了本案。原告麦锡超、陈琦的委托诉讼代理人郭先志、卢剑辉和被告恒威房产公司的委托诉讼代理人黄郁坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦锡超、陈琦向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因逾期交房所产生的违约金112481.74元（该违约金以原告已支付的全部购房款488202元为本金，按照日万分之四的标准，从2017年11月30日起计付至2019年6月29日）；2、判令被告支付原告后续违约金（该违约金以房款488202元为本金，按照日万分之四的标准，从2019年6月30日起计付至实际交付房屋之日止）；3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月31日，原告与被告经协商一致签订了合同编号为HY201605310011号《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买了位于开平市水口镇××山庄××区××房的住宅，被告在合同上注明了销售许可证号为开预许字第2016037号。合同约定整套房屋的总价为488202元，被告应当自2017年11月30日前向原告交付经验收合格的上述房屋。同时，该合同第十二条约定了被告逾期交付房屋的违约责任：如被告未按合同约定的期限将房屋交付原告的，逾期超过60日，原告选择继续履行合同的，被告应按从约定的最后交楼期限起至实际交楼期限止按日向原告支付总房价的万分之四作为违约金。在合同签订之后，原告已向被告全额支付了购房款。但被告却违反合同约定，截止至起诉之日仍未交付房屋给原告使用，且被告经原告等众多业主多次强烈要求后仍迟迟不能交付房屋。原告认为，被告的行为已经属于严重违约，且严重侵害了原告的合法权益。因此，为维护自身的合法权益，原告向法院起诉。被告恒威房产公司辩称：一、相关业主代表与被告于2018年5月31日签订了《协议书》，约定推迟一定期限交付房屋。二、延迟交房原因，除了被告经验不足外，还有暴雨、台风等不可抗力的因素，春节等节假日因素。一般包装修的商品房交房时间是两年半以上，由于被告以前是做毛坯房的，包装修是第一次做。而且，除了装修外，安装空调、热水器这些工作也需要时间。因此，按合同约定的时间交房，显然不足。这是导致延迟交房的主要原因。正常来说的，比较合理的交房时间是在合同约定的原交房时间上再顺延半年即顺延120天左右。另外，涉案楼盘在建造过程中，遭遇了65天的大雨、暴雨、台风等天气，这些不可抗力因素导致被告完全无法施工。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第1项约定：遭遇不可抗力的，出卖人可以据实延期。因此，因上述天气原因导致无法施工的65天，可在逾期违约天数中予以扣减。同时，由于春节等节假日，工人放假，施工暂停，也造成了40天左右的顺延。三、违约金约定过高，被告请求调整为每天万分之零点五。从现有证据来看，原告并没有遭受明显的、较大的损失。因此，每日万分之四的违约金显然过高，被告认为应按每日万分之零点五计算违约金。综上所述，被告与业主代表已签订了《协议书》，双方应按《协议书》约定的时间交房。退一步讲，即使原告认为被告逾期交房，但这是由于被告经验不足、不可抗力等各项因素造成，因此，交房时间应顺延225天（装修顺延的120天+因天气原因无法施工的65天+春节等节假日40天），这些天数应从逾期违约天数中予以扣除。同时，违约金的约定也过高，被告请求调整为每日万分之零点五。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：恒威房产公司提交的协议书复印件一份，该协议书是恒威房产公司与其他业主签订的，具有真实性，但原告并无委托其他业主签订该协议，故该协议与本案无关联性。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市水口镇紫薇路39号（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第07122号）土地的使用权人为恒威房产公司，土地使用面积为114195平方米。恒威房产公司于2016年在该土地上开发建设商品房，2016年4月29日取得开发项目名称为“水口镇石龙东路18号绿苑山庄7区2幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016037号），许可证期限为2016年4月29日至2017年4月29日。原告与被告恒威房产公司于2016年5月31日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HY201605310011），约定原告购买被告恒威房产公司所开发的位于开平市水口镇××山庄××区××房住宅，建筑面积为104.54平方米，总房款488202元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条关于交付时间和手续的约定为：“（一）出卖人应当自2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”第十二条关于逾期交付责任的约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。”签订合同后，原告向被告恒威房产公司支付148202元首付款，并在银行贷款支付340000元。房屋建设过程中，恒威房产公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年11月30日前将符合交付标准的商品房交付给原告使用，经数次催讨无果，原告遂提起本案诉讼。庭审过程中，恒威房产公司对其因自身的原因之一导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为原告请求的违约金标准过高，请求调低为每日万分之零点五。恒威房产公司就其逾期交付房屋的行为没有支付原告任何违约金，而恒威房产公司曾与部分业主达成协议：承诺（1-4期即1-15幢）业主2018年10月30日前分批安排验房，2018年11月30日统一交锁匙入住。另查明，包含涉案商品房在内的“石龙东路18号绿苑山庄7区2幢住宅楼”工程项目至今未经竣工验收。还查明，2017年8月23日开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了恒威房产公司建筑工程建设进度。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2016年4月29日取得商品房预售许可证，麦锡超、陈琦与恒威房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。庭审过程中，原、被告对麦锡超、陈琦已全额交付购房款、恒威房产公司至今未将验收合格的商品房交付给麦锡超、陈琦使用的事实没有异议，本院予以认可。恒威房产公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同（预售）》的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求恒威房产公司承担逾期交房违约责任有理，本院予以支持，但其请求从2017年11月30日起计付逾期交房违约金不适，因恒威房产公司从2017年12月1日起才算违约，故本院调整为从2017年12月1日起计算违约金。本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。恒威房产公司答辩主张《商品房买卖合同（预售）》约定的每日按已交付房价款的万分之四计算违约金的标准过高，请求予以调整。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，麦锡超、陈琦在诉讼过程中未能提交证据证明因恒威房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之四计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。恒威房产公司以暴雨、台风等不可抗力和春节等节假日因素可在逾期违约的时间中扣减225天的要求，本院考虑2017年的台风“天鸽”的影响程度，酌情在逾期违约的时间中扣减20天。对恒威房产公司主张其它理由扣减要求理据不足，不予采纳。故恒威房产公司应支付逾期交房违约金54288.06元（从2017年12月21日起至2019年6月29日止，以房款488202元为基数，按每日万分之二计付）以及从2019年6月30日起至实际交付房屋日止的违约金（以房款488202元为基数，按每日万分之二计付）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金54288.06元（从2017年12月21日起至2019年6月29日止，以房款488202元为基数，按每日万分之二计付）及从2019年6月30日起至实际交付房屋日止的违约金（以房款488202元为基数，按每日万分之二计付）给原告麦锡超、陈琦；二、驳回原告麦锡超、陈琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2549.64元，适用简易程序减半收取计1274.82元（已由原告麦锡超预交），由原告麦锡超、陈琦负担637.41元，被告开平恒威房地产开发有限公司负担637.41元。原告麦锡超、陈琦多预交的案件受理费637.41元，由本院予以退回；被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费637.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吴锦鹏二〇一九年九月二十五日书记员  潘振华李瑞云