北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初22313号原告：北京天第食圣食品有限公司，住所北京市顺义区高丽营镇四村高泗路**，统一社会信用代码91110113759633815A。法定代表人：林小强，总经理。委托诉讼代理人：李军，北京大铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：石永艳，北京大铭律师事务所律师。被告：北京市凤凌装饰装修有限公司，住所北京市顺义区高丽营镇四村南侧，统一社会信用代码91110113721448059C。法定代表人：于航，董事长。委托诉讼代理人：何凤玲，女，汉族，1961年5月29日出生，北京市昌平区居民，住北京市昌平区，身份号码×××。委托诉讼代理人：卢宾，北京市松涛律师事务所律师。原告北京天第食圣食品有限公司（以下简称天第公司）诉被告北京市凤凌装饰装修有限公司（以下简称凤凌公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天第公司之委托诉讼代理人石永艳，被告凤凌公司之委托诉讼代理人卢宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天第公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告将位于北京市顺义区×××镇×××号15亩土地上的门脸房一排（14间）交付给原告；2、判令被告赔偿原告自2010年1月1日起至实际交付上述房屋之日止的损失595150元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月20日，原告与被告签订《土地租赁合同（二）》，合同约定：被告将其位于北京市顺义区×××镇×××号的15亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等租赁给原告，租赁期限12年，自2010年1月1日起至2021年12月31日止。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告始终未将涉案15亩租赁土地上门脸房一排（14间）及饭店一间交付给原告，而是由被告继续占用、收益。后经北京市第三中级人民法院（2015)三中民终字第01704号判决确认，涉案15亩租赁土地上的门脸房一排（14间）及饭店一间系属合同约定的承租范围后，被告仍拒绝交付给原告。被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失。为维护原告的合法权益不受侵害，现依据民法及民事诉讼法的相关规定，向法院提起诉讼，望判如诉请。被告凤凌公司辩称：1、原告并未要求被告对涉诉房屋移交，原告自行放弃了对涉诉房屋的使用权。关于涉诉饭店一间，2018年8月初，被告与饭店实际经营人杜兴吉排除妨害案件纠纷中，由杜兴吉提交了其与原告于2016年3月份签署的房屋租赁合同，由此可证明，饭店现在是由原告使用收益；2、原告要求的损失没有依据，不同意原告第二项诉讼请求；3、诉讼时效问题，关于损失主张部分，北京市第三中级人民法院（2015)三中民终字第01704号判决确认涉诉房屋属于租赁范围是2015年3月20日，而原告提起诉讼时间是2018年6月，故2017年3月19号之前主张损失的时效已经届满，应适用两年的诉讼时效，法院不应支持原告该部分诉讼请求；4、合同法第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。我方认为评估报告确定的数额已经超过合同签订时的损失，涉诉房屋面积占整个合同涉及土地面积的4%，但是评估机构评估的金额达到了租金占比的94%，故评估报告的结果超出合同签订可以预见的损失，交付涉诉门脸房我方没有意见，但是损失的问题，希望法庭考虑双方签订合同的真实意图，希望法庭按照实际面积占比考虑双方损失。本院经审理认定事实如下：2001年7月11日，北京市东发商贸公司（出租方、甲方）与凤凌公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将原高丽营粮库北库（隆顺昌粮油贸易公司）租赁给乙方使用，房屋座落顺义区高泗路西侧；租赁期限20年，自2001年7月15日至2021年7月14日；乙方每年付甲方租金八万元。2009年12月20日，凤凌公司（甲方）与天第公司（乙方）签订《土地租赁合同（二）》。该合同第一条租赁土地、位置、面积及经营项目约定：甲方同意将其所有的北京市顺义区×××镇×××号的15亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件1）提供给乙方使用，经营项目为食品加工、仓储、办公、餐饮娱乐等综合开发。第二条承租期限、承租租金约定：2.1本土地租赁合同有效期为12年，自2010年1月1日起至2021年12月31日止；考虑入驻前的实际情况，如乙方设备安装、装修、改造、规划设计等，甲方对现有租房户的协调等，经双方商议，其中2010年1月1日至2010年4月1日为过渡免租期。但在过渡免租期内乙方仍有义务按实际用量交纳水暖电费等除租金以外的费用；2.4甲方装饰公司所需办公用房等其它附属用房由乙方无偿提供，以满足甲方需要，需要的办公用房及相关设施：甲方现有使用的四层办公楼（约800平米）、办公楼西侧库房及办公楼前院内场地；2.5承租租金标准及交纳方式：2.5.1经甲乙双方商定，乙方承租甲方15亩地及地上建筑物，2010年4月1日起年租金计人民币8万元；2.5.2双方约定，承租租金依每满五年按百分之五的比率递增；2.5.3本合同签字后，乙方一次性交清2010年租金6万元，2011年起，每年1月1日缴纳当年租金，如逾期交纳租金超过30日，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付当年租金日千分之三的违约金。第四条乙方的权利和义务约定：4.1乙方在合同期内，对所承租的土地及地上建筑物、构筑物、附着物等拥有使用权，经甲方书面同意后，乙方根据生产经营需要可自行投资新建扩建生产设施，如需相关报批手续，可由甲方协助办理。2015年3月20日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第01704号民事判决书认定：凤凌公司与天第公司所签订《土地租赁合同（二）》的租赁截止期限为2021年7月14日，自2021年7月15日至2021年12月31日的合同因超过了转租期限应为无效；双方争议之门脸房一排（14间）及饭店一间应属于天第公司承租的租赁标的物。双方认可2016年3月20日凤凌公司将涉诉饭店一间交付天第公司，天第公司将该饭店转租给王连红经营餐饮项目。诉讼中，天第公司提出评估申请，申请对涉诉门脸房14间自2010年1月1日起至2018年10月31日期间的出租收益进行评估。经随机确定，本院委托北京市京价价格评估有限公司对涉诉项目进行评估，该公司出具《评估报告》，该评估报告对涉诉院落大门南侧一排16间门脸房及涉诉院落大门北侧饭店一间的租金收益分别进行了评估，评估公司说明：“委托函中列明的评估范围是14间房屋，现场测量时，原告当事人指认现场房屋：在7号院门北侧是老长春饭店，算作1间；7号院门南侧是南北向一排临街平房，经原告当事人明确指认，在原13间商铺的地基基础范围上将房屋分租为16间商铺。合计为17间商铺”。评估报告按年度列明了大门南侧16间门脸房自2010年度至2018年10月的租金收益以及大门北侧饭店一间自2010年1月1日至2016年4月的租金收益评估结论：涉诉商铺在评估基准日2018年10月31日追溯评估出租收益的评估结论为595150元，天第公司为此支付评估费20000元。凤凌公司就该《评估报告》提出异议认为：《评估报告》中测量老长春饭店房屋面积与2009年12月20日双方签订合同时房屋实际面积不符。在本院(2019)京0113民初4145号原告凤凌公司诉被告杜兴吉、天第公司排除妨害纠纷一案中，测绘公司就涉诉老长春饭店面积是否超占进行了测绘，本院调取该测绘报告载明：老长春饭店总计占北京市顺义区×××镇×××号院（登记的土地使用权人为凤凌公司，房屋所有权证号为京房权证顺股字第×**）55.78平方米。上述事实，有房屋租赁合同两份、土地租赁合同（二）、（2015）三中民终字第01704号民事判决书、《评估报告》、本院调取的（2019）京0113民初4145号案件的《建设工程普通测量成果报告书》、询问笔录及庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《土地租赁合同（二）》系双方真实意思表示，自2021年7月15日至2021年12月31日的合同因超过了转租期限应为无效，在该合同有效期限内，双方应依约履行。本案涉诉的门脸房一排已经经过生效判决确认属于双方租赁范围，凤凌公司应依约向天第公司交付，故天第公司要求凤凌公司向其交付位于北京市顺义区×××镇×××号15亩土地上的门脸房一排的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。天第公司要求凤凌公司赔偿自2010年1月1日起因未交付涉诉一排门脸房的损失，有事实及法律依据，本院予以支持。鉴于门脸房的商业性质，天第公司主张凤凌公司赔偿其出租收益，本院对此不持异议，对于凤凌公司要求按照实际面积占比考虑损失的答辩意见本院不予采信。另，在审理过程中，凤凌公司提出天第公司的请求已经超过了诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”依据上述法律规定，天第公司关于赔偿损失的诉讼请求，因部分期间的损失超过了诉讼时效，且天第公司未提供充分的证据证明存在诉讼时效存在中止或中断的情况，故本院对凤凌公司所主张的时效抗辩主张予以采纳。以（2015）三中民终字第01704号民事判决书作出的时间2015年3月20日作为天第公司知道或应当知道其权利受到侵害之日，则天第公司主张的自2010年1月1日至2015年10月1日期间的损失均已超过诉讼时效，对该部分损失本院不再予以支持。饭店一间双方认可2016年3月20日已经交接，故租金收益计算至2016年3月19日，饭店自行扩建的面积产生的租金收益的损失不应由凤凌公司承担，该部分面积55.78平方米应从测算损失的面积中减去。本院结合《评估报告》及相关数据（1.×××号院南侧总计面积450平方米不变，期间变更为：2015年10月2日至2018年10月31日；2.×××号院北侧饭店一间面积变更为429.22平方米，期间变更为：2015年10月2日至2016年3月19日）对于涉诉门脸房一排及饭店一间在相应期间内的出租收益损失重新计算，具体数额由本院核算为：156690元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告北京市凤凌装饰装修有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京天第食圣食品有限公司交付位于北京市顺义区×××镇×××号院大门南侧门脸房一排；二、被告北京市凤凌装饰装修有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京天第食圣食品有限公司损失十五万六千六百九十元；三、驳回原告北京天第食圣食品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千七百五十二元，由原告北京天第食圣食品有限公司负担六千二百元（已交纳），由被告北京市凤凌装饰装修有限公司负担三千五百五十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费二万元，由原告北京天第食圣食品有限公司负担一万三千元（已交纳），由被告北京市凤凌装饰装修有限公司负担七千元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  肖承生人民陪审员  梁玉春人民陪审员  董学红二〇一九年九月二十六日书 记 员  彭澍官