四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终23号 上诉人（原审被告、反诉原告）：绵竹林辰房地产开发有限公司，住所地:绵竹市江苏工业园区苏州大道**（四川安费尔高分子材料科技有限公司内）。 法定代表人：徐建民，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王松，四川康伦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：王晓燕，女，1969年10月1日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：卫文杰，四川聚沙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘玲，女，1993年2月11日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：卫文杰，四川聚沙律师事务所律师。 上诉人绵竹林辰房地产开发有限公司（以下简称林辰房产公司）因与被上诉人王晓燕、刘玲房屋买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2018）川0603民初1595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林辰房产公司的法定代表人徐建民及委托诉讼代理人王松，被上诉人王晓燕及其委托诉讼代理人卫文杰，被上诉人刘玲的委托诉讼代理人卫文杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 林辰房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求；2.支持上诉人在一审的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院以上诉人没有提供证据证明用于支付的北京匀加速科技有限公司（以下简称匀加速公司）商场积分为非法产品，且商场积分所属公司目前处于开业状态为由，根据意思自治原则、诚实信用原则，适用《中华人民共和国合同法》第四条、第六条，认为被上诉人的支付行为合法有效。上述认定存在适用法律错误。1.本案中以虚拟货币支付违背了我国关于货币的管理政策，因此支付行为无效。首先，从宏观上讲，根据《中华人民共和国中国人民银行法》第十六条中华人民共和国的法定货币是人民币的规定，第二十条任何单位和个人不得印制、发售代币票券，以代替人民币在市场上流通的规定，我国唯一具有货币价值的，唯一能流通且具有法偿性和强制性的货币是人民币，中国人民银行尚未发行任何虚拟货币或数字货币。其次，中国人民银行等部门发布的《关于防范代币发行融资风险的公告》载明：代币发行融资是指融资主体通过代币的违规发售、流通，向投资者筹集比特币、以太币等所谓的“虚拟货币”，本质上是一种未经批准非法公开融资的行为，其发行机构不由货币当局发行，不具有法偿性和强制性等货币属性，不具有与货币等同的法律地位，不能也不应作为货币在市场上流通使用。另外，被上诉人的支付行为违背了国家关于网络支付政策，中国人民银行发布的《非金融机构支付服务管理办法》和《非银行支付机构网络支付业务管理办法》规定，以网络作为支付载体的服务机构须征得人民银行许可，办理相关证件，接受人民银行的监督管理。本案匀加速公司存在诸多违规行为，也未办理相关许可证件，其会员的线上支付行为应属无效行为。最后，中国人民银行营业管理部支付结算处发布了《关于开展为非法虚拟货币交易提供支付服务自查整改工作的通知》，被上诉人支付的虚拟货币无法办理结算，匀加速公司平台已被关闭。2.双方当事人用虚拟货币办理结算在法律上是独立于双方签订的商品房买卖合同之外的法律行为。该法律行为因损害了公共利益根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款而无效。本案通过虚拟货币办理大宗商品结算，危害了经济、人民币安全，若法院认定该交易付款有效实则是对虚拟货币交易的鼓励和认可，会给社会宣示不良价值观。3.本案涉及的虚拟货币是否为非法产品的举证责任不在上诉人。因货币支付结算行为属于特许经营许可管理范围，故是否为非法产品注重的是该产品是否违背了国家法律法规，是否取得了相关经营证件，该事实一审法院即可认定，不应由上诉人举证。二、一审法院认定事实错误。一审法院根据证人证言认定上诉人的法定代表人在双方交易行为前即匀加速公司会员，该认定错误。首先，证人证言属于言词证据，与其他证据相比具有一定的主观因素，证言真实性的程度易受证人主观意识干扰。另外除证人证言外，无其他证据证明上诉人的法定代表人在双方交易行为发生前就已经是匀加速公司的会员。本案中，因证人的中间介绍行为，才让上诉人的法定代表人成为了匀加速公司的会员，促成了双方的交易。 王晓燕、刘玲辩称，上诉人的上诉理由不成立，依法应予驳回。一、涉案《商品房买卖合同》真实、合法、有效，应予确认。1.本案中，案外人张坤在微信朋友圈获悉上诉人在微信发布涉案房屋销售广告，具体内容为：德阳十二橡树楼盘支持匀加速积分消费，即19—93万积分可购买南湖·十二橡树商品房。上诉人这一广告营销行为是针对不特定对象的。2017年1月12日有购房意愿的被上诉人与上诉人经协商一致，先将匀加速公司网络商城积分转至上诉人指定人的名下，之后双方签订涉案《商品房买卖合同》。合同约定，上诉人将自己开发建设的位于德阳市旌阳区橡树项目中的3幢第18层1单元4号，预测建筑面积79.23㎡，总价239908元房屋一套卖给被上诉人刘晓燕、刘玲，并按房地产销售财务惯例向被上诉人出具收款收据。该收款收据上载明，收到刘玲购南湖·十二橡树3-1-18-4购房款239908元。同时在合同附件五付款方式及期限的约定部分第一条再次载明：“买受人（即被上诉人）于2017年1月12日向出卖人支付房款239908元，以收款收据为准”该表述已表明被上诉人房款已结清，据此，上诉人主张支付房款的请求不成立。2.上诉人作为专门从事房地产开发、销售企业经营主体，其评判、权衡市场经济商业风险的能力远远优于被上诉人，况且上诉人的法定代表人徐建民已在南充市接受过涉案积分与其开发的商品房进行现房交易。这一事实足以证实上诉人了解、接受涉案积分交易形式，也能承担该交易方式带来的市场风险和后果。上诉人销售的房屋既不是国有财产也不是集体财产，其可自由处分，本案中双方当事人在签订合同前进行了对等计价，属公平交易，依法应予确认。一审的庭前会议中，上诉人已确认了涉案《商品房买卖合同》的真实性，而涉案合同内容不违反法律强制性规定，根据合同法规定，各方当事人应当依照约定全面履行合同义务。3.签订《商品房买卖合同》前诉争双方素不相识，无欺骗、报复的可能性，并且2017年2月9日应上诉人要求，被上诉人向上诉人作出书面承诺。承诺内容为“不退房，若退房造成经济损失与责任本人自行承担”该承诺书反映出，交易当时上诉人担心被上诉人有退房行为。由此可见，双方当事人的涉案房屋买卖系真实意思表示，无欺诈、胁迫行为，也没有恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益，更没有以合法形式掩盖非法目的。二、庭审调查过程中被上诉人举证足以证实上诉人的法定代表人徐建民在本案交易前不但是匀加速公司的会员，而且还通过匀加速公司的兑换券促成房屋交易。三、上诉人请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》的理由不成立。诉争双方在合同附件八第十六条第二款约定“买卖双方依据合同及补充协议约定行使解除权的，应当从解除权发生之日起一年内行使权力，否则视为放弃该权利。”因此上诉人行使解除权的期限应当从签订合同当日或者次日开始计算，并不得超过一年。但上诉人却是在2018年5月30日才行使解除权，已超过解除权的除斥期间。四、在签订涉案《商品房买卖合同》时上诉人的法定代表人徐建民作为匀加速公司的会员既熟悉如何使用积分也知悉积分的价值所在，而且也不是第一次使用匀加速公司积分交易房屋。虽然该积分不是法定货币，但至少在交易当时具有货币所具有的使用价值，况且随着市场经济飞速发展和支付方式的日益更新，法无禁止，应属有效交易。即使涉案积分是虚拟货币，上诉人的法定代表人徐建民是明知的，由此带来的不利后果应当由其自行承担。 王晓燕、刘玲向一审法院起诉请求：1.判令被告办理产权转移登记并向原告交付房屋;2.判令被告承担逾期交付房屋的违约金800元。 林辰房产公司向一审法院反诉请求：1.解除双方于2017年1月12日签订的《商品房买卖合同》；2.反诉被告因延期支付购房款，支付未付金额5%的利息即11995.4元。 一审法院认定事实如下：2017年1月12日，林辰房产公司为出卖人（甲方），王晓燕、刘玲为买受人（乙方），双方签订《商品房买卖合同》，主要约定：由买受人购买出卖人开发的南湖·十二橡树3幢第18层1单元4号商品房一套，总价款239908元。买受人采取一次性付款。合同第十一条约定出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，合同继续履行，自出卖人交房期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款银行同期活期利率的违约金，并于出卖人实际交房之日起10日内向买受人支付。合同第二十条约定商品房交付使用后，买受人同意委托德阳力度房地产经纪有限公司向权属登记机关申请办理房屋所有权登记，委托费用400元人民币。合同附件五约定买受人于2017年1月12日向出卖人支付房款人民币239908元（以收款收据为准）。 合同签订当日，林辰房产公司出具一张收据，载明：收到王晓燕、刘玲购南湖·十二橡树3-1-18-4购房款，金额239908元,经手人徐兰兰。该收据上加盖林辰房产公司合同专用章，《商品房买卖合同》中亦盖此章。 刘玲、王晓燕系母女关系。2017年2月9日，王晓燕向林辰房产公司出具《承诺书》，载明：“本人王晓燕、刘玲于2017年1月12日购买绵竹林辰房地产开发有限公司开发楼盘‘南湖·十二橡树（一期）’3幢1单18层4号（原文表述），本人承诺该套房屋不会向贵公司退房，若退房造成经济损失与责任，本人自行承担。再次承诺该套房屋本人若另行销售产生第三方经济与贵公司无关，而销售单价不得超过本人与贵公司签订的《商品房买卖合同》，若销售房屋单价超出部分产生的房产税本人承诺承担支付该金额，贵公司不承担一切后果与责任。注：经过本人与开发商友好协商后，于2017年4月30日止向我该套商品房进行房管局备案（原文表述）。承诺书的下方由被告员工张兰兰签字。 2017年10月26日，林辰房产公司向王晓燕、刘玲寄送《情况说明书》，主要载明：因2017年7-9月德阳市进入雨季并且雨水较多等原因，需延期交房，林辰房产公司将于2018年1月31日准时交房。后林辰房产公司于2018年2月2日短信通知各业主，交房时间顺延至2018年3月31日前。 2018年4月24日，林辰房产公司通过快递方式向王晓燕、刘玲送达《关于要求立即支付购房款的函》，主张王晓燕、刘玲在收到函件后7日内向林辰房产公司支付房款。若不按本函期限付清款项，双方签订的《商品房买卖合同》将在本函确定的付款期届满日次日解除，我公司将在本合同解除后将房屋另行出售。 另查明，证人谯某于2018年5月2日在四川省成都市国力公证处签署一份《情况说明》，内容为：“我是谯某，是匀加速公司会员。在2016年10月23日参加匀加速公司在四川省都江堰市飞龙体育馆组织的活动时认识了张坤。在2016年12月21日时我发朋友圈告知德阳十二橡树楼盘支持匀加速积分消费，价位19-23万积分。之后张坤便联系我问匀加速积分购房是不是真实的，我告知是真实的，而且徐建民也是匀加速公司会员，于是便让我联系德阳十二橡树楼盘老板徐建民有几个匀加速会员用积分购买房屋。经我联系促成张坤之女张铃悦、王晓燕、黄毅等人与徐建民所在的林辰房产公司就是用匀加速公司的积分购买了德阳十二橡树楼盘的商品房。于2017年1月5日与徐建民见面商谈具体细节，2017年1月12日他们签订《商品房买卖合同》时我不在现场。另外，匀加速公司会员闵娟以匀加速公司积分购买了同一老板徐建民在南充建筑的锦上花苑小区4幢一单元1005号房屋，签订房屋买卖合同时我在场。闵娟后来又卖给了别人。”一审庭审过程中，谯某所述证言如下：徐（徐建民）是匀加速会员，公证书中的情况说明内容属实。我通过匀加速认识徐建民，我从匀加速朋友圈转载图片至微信朋友圈，张坤看到图片就联系我问是否真实，我就到德阳介绍徐建民与张坤认识，当时没签合同，后面我便未参与了。徐建民与我谈的积分价格为1.65元/个，匀加速平台现在还可以操作，价格会受市场行情波动。积分只能在会员之间流通，用现金购买平台的积分，40万积分兑换成4万ATT，ATT可以换成现金，在龙币网上操作，有类似的积分可以兑换实物。平台释放积分，最初是1元买一个积分。比如，用钱买面条，平台就会返积分。商品都是商家提供，商家都是会员，房屋交易没放在平台上，而是买卖双方私下交易。 再查明，王晓燕、刘玲提供积分兑换券交易凭证及手写积分兑换券计算单各一份，拟证实王晓燕、刘玲已按照约定向林辰房产公司支付匀加速网络积分，其中计算单显示双方以1.45人民币等同1个匀加速积分的方式计算房屋价值。林辰房产公司对交易凭证及计算单的三性均无异议，并认为计算单可以印证当时每个积分的价值高达1.45元，而当前积分仅为每个积分0.07元，价值差距悬殊。由于林辰房产公司未交房，王晓燕、刘玲遂向一审法院提起诉讼；由于林辰房产公司认为王晓燕、刘玲未支付房款，遂向一审法院提起反诉。 还查明，匀加速公司成立于2015年8月27日，法定代表人张佃钦，经营范围：技术推广、技术咨询、技术培训、技术开发；销售汽车、家用电器；设计、制作、代理、发布广告；技术研究等。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动，不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）行政处罚内容：罚款300000元。当事人的上述行为（发布“国务院发展研究中心等部委有关领导”等内容的虚假广告），依据《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定，责令当事人停止发布广告，在相应范围内消除影响。当事人的上述行为（广告使用国家机关工作人员的名义），依据《中华人民共和国广告法》第五十七条第一项的规定，责令当事人停止发布广告。 一审法院认为，本案的争议焦点为：王晓燕、刘玲是否已经履行支付全部房款的合同义务。一审法院认为，本案中，《商品房买卖合同》、收据、承诺书及证人证言能够形成证据锁链，证明王晓燕、刘玲使用匀加速公司的网络商城积分充抵购房款，用于购买林辰房产公司商品房是双方的一致意见，无意思表示不真实的情况存在。匀加速公司的信息在网络上公开，林辰房产公司法定代表人作为完全民事行为能力人，且为该公司的会员，在经济活动中应当尽到必要的注意义务，亦应当预见到虚拟产品的交易存在风险，且任何产品交易价格包括虚拟产品都会在不同的时间段受市场影响波动，并非一成不变。林辰房产公司仅仅以积分交易价格的下降来证明王晓燕、刘玲存在欺诈行为、显示公平，该理由不充分。林辰房产公司并未提供证据证实双方达成商品房买卖时，中间人谯某宣传虚拟货币不存在贬值。林辰房产公司对匀加速公司发行的网络商城积分的合法性提出质疑，但未能提交证据证明其系非法产品，目前国家企业信用信息公示系统显示匀加速公司属于开业状态。且其受行政处罚系发布虚假广告，而非发行网络商场积分。此外，林辰房产公司出具的收据亦可证明王晓燕、刘玲已将相应网络积分向林辰房产公司支付。根据合同法诚实信用原则及意思自治原则，王晓燕、刘玲与林辰房产公司使用匀加速公司的网络积分充抵购房款的行为合法、有效，故王晓燕、刘玲已经履行支付全部房款的合同义务。综上，林辰房产公司辩称王晓燕、刘玲以积分支付的行为无效的理由不成立，一审法院不予采纳。 关于王晓燕、刘玲的诉讼请求。一审法院认为，本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中约定林辰房产公司应于2017年10月30前交付商品房，林辰房产公司寄送的情况说明书及短信中载明应在2018年3月31日前交付商品房。因王晓燕、刘玲已按合同约定支付全部购房款，且交房日期已届满，林辰房产公司以未支付购房款为由主张同时履行抗辩权不成立，故应向王晓燕、刘玲履行交付商品房的合同义务。此外，《商品房买卖合同》中还约定了商品房交付使用后申请办理房屋所有权登记，故林辰房产公司应在交房后协助王晓燕、刘玲办理产权登记。综上，王晓燕、刘玲主张林辰房产公司交付房屋并办理过户的诉请，一审法院予以支持。关于王晓燕、刘玲主张林辰房产公司支付800元违约金的问题。本案中，林辰房产公司于2018年2月2日短信通知各业主，交房时间顺延至2018年3月31日前。对此王晓燕、刘玲并无异议，视为对交房日期的重新约定，则林辰房产公司最迟应在此日期前向王晓燕、刘玲交付房屋，现已逾期，应承担相应违约责任。根据《商品房买卖合同》及附件“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，自出卖人交房期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款银行同期活期利率的违约金，并于出卖人实际交房之日起10日内向买受人支付。”的约定，林辰房产公司应在实际交房之日起10日内向王晓燕、刘玲支付违约金，限于王晓燕、刘玲诉请，一审法院支持违约金金额800元。 关于林辰房产公司主张的反诉请求。一审法院认为，本案中，王晓燕、刘玲已支付全部购房款，合同履行过程中不存在违约行为，故林辰房产公司主张解除《商品房买卖合同》及支付逾期利息的诉请无事实依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条、第六十四条规定，判决：一、被告绵竹林辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王晓燕、刘玲交付南湖·十二橡树3幢第18层1单元4号商品房并协助办理产权转移登记；二、被告绵竹林辰房地产开发有限公司于实际交付房屋之日起十日内向原告王晓燕、刘玲支付违约金800元；三、驳回反诉原告绵竹林辰房地产开发有限公司的诉讼请求。 二审中,当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人共提交了六组证据。 第一组证据，1.《证明》，该《证明》上载明，“证明人杨大明系巴中匀加速公司法人。徐建民ID号180200及闵娟ID号1455407属于匀加速公司会员。匀加速是一个线上、线下的易物平台，徐建民当时在南充市开发的锦上花苑房子卖不出去，徐建民请我去专门商议用匀加速积分可购商品房的销售交易，具体方案是通过匀加速微信朋友圈发送用20万左右的积分（折扣卷）可购买商品房。该证言系本人真实意思，若法庭需要可到法庭作证。证明人：杨大明，电话：187××××9333,2018年9月12日”该《证明》尾部加盖“巴中匀加速科技开发有限公司”字样印章。2.巴中匀加速科技开发有限公司营业执照，该营业执照显示，巴中匀加速科技开发有限公司的法定代表人系杨大明。上述证据拟证明，上诉人的法定代表人徐建民是匀加速的会员，有相应的ID号，在南充卖房的时候，通过匀加速朋友圈发送广告，经办人是匀加速公司的法定代表人杨大明。 第二组证据，兑换券交易记录，被上诉人以手机截图的形式提交，该截图显示名称为“闵小娟333”的账户，于2016年12月19日与徐建民进行了“易物担保交易”。上述证据拟证明，案外人闵娟2016年12月19日通过匀加速公司积分进行交易，前后向徐建民转移匀加速公司积分190000分。 第三组证据，会员信息及交易记录，1.手机截图，显示“用户名：闵娟333，真实姓名：闵娟”；2.闵娟身份证复印件；3.“商品订单详情”的手机截图，显示闵娟以198450折扣券的支付方式购买了北京匀加速商城自营的宝马3系进口车一辆，该车已处于“已支付待发货”状态。上述证据拟证明，2016年12月22日案外人闵娟通过匀加速公司积分订购了一辆宝马车，匀加速公司积分可以用于购买大件贵重物品。 第四组证据，1.《匀加速会员（第二期）兑换券购房合同》载明，甲方系案外人吴玉养，乙方系案外人闵娟，闵娟以15万元的积分全额从吴玉养处购买了83.29㎡住房一套。2.吴玉养的身份证复印件。3.2014年4月《商品房买卖合同（预售）》、《房屋登记信息查询证明》、《中华人民共和国税收完税证明》，闵娟以支付积分的方式从吴玉养处购买了83.29㎡住房一套，2014年4月与该房屋的开发商签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于2017年2月7日在北海市房地产交易中心为该房屋办理了预购商品房预告登记，闵娟为该房屋缴纳了5278.06元的契税。上述证据拟证明，案外人闵娟通过匀加速公司积分购买商品房，取得正规商品房买卖合同并且房屋已备案至闵娟名下，用匀加速公司积分购买房屋是真实的。 第五组证据，1.《商品房买卖合同》、《收据》，载明，案外人蒋波和鲜敏购买四川省营山县城乡建设综合开发公司开发的建筑面积为98.52㎡的锦上花苑商品房一套，并由徐建民向蒋波出具收据，该收据上载明蒋波通过匀加速平台积分操作向其支付了20万积分已抵扣325116元房款，并载明“未收到现金及任何转账”。2.《南充市顺庆区人民法院受理案件通知书》该通知书反映，蒋波、鲜敏诉四川省营山县城乡建设综合开发公司房屋买卖合同纠纷一案符合法定受理条件，南充市顺庆区人民法院决定受理。3.《授权委托书》载明，本案被上诉人的委托诉讼代理人卫文杰，受案外人蒋波、鲜敏委托担任其与四川省营山县城乡建设综合开发公司房屋买卖合同纠纷一案的委托诉讼代理人。上述证据拟证明，徐建民在此次交易前已用积分与案外人进行过房屋交易，也是通过匀加速平台操作，以积分抵扣房款，并且在该次交易中徐建民出具的收据明确记载未收到现金和任何转账。该次交易产生的纠纷由本案被上诉人的委托诉讼代理人卫文杰作为买受人的委托诉讼代理人，该案正在南充市顺庆区人民法院审理，法院尚未作出裁判。 第六组证据，交易记录，被上诉人以手机截图的形式提交，该截图上显示直至2018年12月王晓燕仍使用匀加速平台进行交易。拟证明该平台仍在正常使用中。 上诉人林辰房产公司质证认为，第一组证据系复印件，对真实性不予认可，该《证明》体现的内容与争议事实不一致，达不到被上诉人的证明目的，《证明》体现的是徐建民是匀加速公司的会员，但本案中，交易前徐建民是否是匀加速公司的会员为本案争议的事实。第二组证据系复印件对其真实性、合法性、关联性不予认可。第三组证据系复印件且没有其他证据佐证，对其真实性、合法性、关联性不予认可，并且反映的是案外人购买宝马车，与本案争议无关。第四组证据系复印件，对真实性、合法性、关联性不予认可，与本案争议无关。第五组证据，对案件受理通知书的真实性予以认可，但达不到被上诉人的证明目的。第六组证据，对其证据三性均不认可。 二审中，经询问，徐建民陈述，其在2016年11月成为了匀加速公司的会员。 本院经审查认为，被上诉人的第一组和第五组证据可证明徐建民在匀加速平台出售房屋并因此发生纠纷。第二组、第三组和第四组证据涉及案外人在平台上的交易情况，与本案并无关联性，不予认可。第六组证据仅为截图，不予确认。 关于蒋波、鲜敏诉四川省营山县城乡建设综合开发公司房屋买卖合同纠纷一案，四川省南充市顺庆区人民法院已作出(2018)川1302民初5781号民事判决。 二审中，经上诉人陈述和法院至不动产登记中心核实，现目前涉案小区的不动产产权证均未办理，包含涉案房屋所在楼栋的大产权证。经现场核实，涉案房屋均已修建完毕，小区已投入使用。 另查明，2017年1月12日的《商品房买卖合同》约定，第二十条出卖人应当在2018年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。附件四第二条：一、一次性付款的约定：1.一次性付款的，要求买受人在签订合同和本补充协议的同时，付清全部房款。2.逾期天数超过30日的，出卖人有权单方面解除合同。附件八第九条2.出卖人自买受人所购房房屋所在楼栋的大产权证办理完毕并能够办理房屋分户房产证之日起，且在收齐上述购房资料、办结交房手续、缴纳费用之后的720日内为买受人办理分户房产证。第十六条：合同解除2.买卖双方依据合同及补充协议约定行使解除权的，应当从解除权发生之日起一年内行使权力，否则视为放弃该项权力。 本院查明的其他案件事实与一审基本一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人林辰房产公司与被上诉人王晓燕、刘玲所签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应当按约履行各自合同义务。合同中明确约定了由王晓燕和刘玲一次性支付相应的价款，并且被上诉人是否交付全部房款以收款收据为准。现上诉人出具了收据，被上诉人亦出具了承诺书，互相并无欺诈行为存在，此已表明合同各方当事人确认被上诉人已按约交付了相应的价款的事实。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。合同明确约定了被上诉人应当在签订合同及补充协议的同时，付清全部房款，若逾期30日仍未给付价款，上诉人应当在此时享有解除权，而上诉人提出解除权的时间为2018年4月，上诉人已丧失解除权。根据诚实信用原则，上诉人以被上诉人未履行给付价款义务而解除合同，缺乏事实和法律依据，不予支持。因此，由于上诉人未按照约定时间交付房屋，被上诉人主张800元违约金，较为适当，予以支持。现涉案房屋及其所在楼栋因客观原因暂不具备办理相关权属证明的条件，鉴于此，对于被上诉人在本次诉讼中关于上诉人办理产权转移登记的请求，不予支持。 综上所述，上诉人林辰房产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持德阳市旌阳区人民法院（2018）川0603民初1595号民事判决第二、三项； 二、撤销德阳市旌阳区人民法院（2018）川0603民初1595号民事判决第一项； 三、绵竹林辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向王晓燕、刘玲交付南湖·十二橡树3幢第18层1单元4号商品房； 四、驳回王晓燕、刘玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费4994元，由绵竹林辰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 家 审 判 员  陈洪斌 审 判 员  陈书娟 二〇一九年九月二日 法官助理  杨婧乎 书 记 员  张 晶