广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4814号 原告：梁丽雅，女，1985年5月18日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：江妍、刘金鑫，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被告：蒋兴安，男，1962年11月23日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 第三人：许文芳，女，1995年9月17日出生，汉族，住广西博白县。 案由：房屋租赁合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案时间：2019年7月2日。 开庭时间：2019年8月6日。 当事人到庭情况：原告梁丽雅及其委托诉讼代理人江妍到庭，被告蒋兴安到庭，第三人许文芳到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月9日解除，判令被告返还原告租赁押金20000元；2、判令被告赔偿原告损失35000元;3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2019年6月20日，原告出于开展经营需要与被告签订《房屋租赁合同》，约定将被告所有的位于南宁市㎡的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给原告作为经营场所，租期为三年，从2019年6月25日起至2022年7月5日止，第一年租金为60000元，租金按季度支付，风险押金为20000元。同日，原告与第三人签订《转让协议》，约定第三人将涉案房屋的承租权转让给原告，转让费为35000元。当天，原告向第三人支付35000元转让费，且应被告的要求，将应付给被告的20000元押金也一并转至第三人的银行账户，被告与第三人分别出具《收据》确认收款事实。上述合同签订后，原告发现涉案房屋早已于2018年被列入征收范围，被告明知该情况却始终没有告知原告。2019年6月25日，原告与被告针对涉案房屋拆迁问题达成《协议》，约定被告必须全力配合原告办理营业执照等相关证件，如原告因拆迁造成损失的，被告承担赔偿责任。6月26日，原告到南宁市兴宁区工商行政管理和质量技术监督局提交个体工商户开业登记申请材料。7月4日，南宁市兴宁区工商行政管理和质量技术监督局书面告知原告，涉案房屋属于拆迁范围，不能办理营业执照。7月9日，原告以短信形式通知被告，解除双方之间的《房屋租赁合同》，要求被告承担违约责任。原告认为，原告承租涉案房屋是为了生产经营，保证涉案房屋符合约定用途是被告的义务，被告故意隐瞒涉案房屋在使用上存在行政管理限制，致使原告无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，构成根本违约,依据《中华人民共和国合同法》第216条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、第94条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应承担返还押金、赔偿原告损失的违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，为维护原告的合法权益，特提起本案民事诉讼，望人民法院判如所请。 被告答辩要点 被告蒋兴安答辩称：一、双方2019年6月20日在南宁市兴宁区签订的《房屋租赁合同》属实，答辩人认可。二、双方在签订《房屋租赁合同》后，6月25日还签订有《协议》，可以确认被答辩人在签订合同之时是非常清楚涉案房屋区域被列入拆迁范围的，答辩人已经尽到告知义务。至于拆迁是否合法，还需要进一步调查。三、被答辩人签订合同之后始终未支付第一期租金，也未进行装修，不存在任何损失。按照被答辩人的主张，其7月9日单方宣布解除合同，亦不存在室内财物损失。四、答辩人并未收到被答辩人直接支付的2万元风险抵押金，之所以出具收条，是因为第三人（丈夫周树）之前租赁期间支付过2万元的押金，该款进行了名义上的变更。五、被答辩人和第三人达成店面转让意向后，才通知答辩人到现场配合签订的《房屋租赁合同》。35000元的转让款是被答辩人支付给第三人的店面转让款，包括室内一切财物的转让费，因此，被答辩人应向第三人主张返还转让款。综上，答辩人请求人民法院公正审理、依法裁判，维护答辩人的合法权益。 第三人许文芳答辩称：房东说房屋没有拆迁，所以我就把铺面转让给原告，跟原告也签订了协议，2019年6月25日把铺面交给原告，5天之内腾空铺面给原告，合同上记载有房子转让的事项。 本院对涉诉事实的认定 经审理查明，2019年6月20日，原告梁丽雅出于开展经营需要与被告蒋兴安签订《房屋租赁合同》，约定将被告将其所有的位于南宁市㎡的房屋出租给原告作为经营场所及住所，租期为3年，从2019年6月25日起至2022年7月5日止，第一年租金为60000元，租金按季度支付，风险押金为20000元。同日，原告与第三人许文芳签订《转让协议》，约定第三人将涉案房屋的使用权转让给原告，转让费为35000元。当天，原告向第三人支付35000元转让费，且应被告的要求，将应付给被告的20000元押金也一并转至第三人的银行账户（第三人原交给被告的风险押金转为原告缴纳的风险押金）。6月25日，原告与被告针对涉案房屋拆迁问题达成《协议》，约定被告必须全力配合原告办理营业执照等相关证件，如因拆迁造成原告财产损失的，赔偿款到位后，直接赔付给租户。6月26日，原告到南宁市兴宁区工商行政管理和质量技术监督局提交个体工商户开业登记申请材料，7月4日，南宁市兴宁区工商行政管理和质量技术监督局书面告知原告，涉案房屋属于拆迁范围，不能办理营业执照。7月9日，原告以短信形式通知被告，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》。7月12日，涉案房屋被有关部门拆除。 本院对法律适用的意见 本院认为，原告梁丽雅与被告蒋兴安签订的《房屋租赁合同》，虽然是双方当事人自愿达成的真实意思表示，但被告隐瞒该房屋即将被拆迁的事实，在合同签订不久，涉案房屋即被拆除，导致合同无法履行，该合同已无继续履行的必要，应予以解除，原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，证据充足，理由充分，本院予以支持。 关于押金20000元的返还问题，因原告与被告签订《房屋租赁合同》后，尚未使用租赁的房屋，且该房屋现已被拆除，被告应将收取原告的风险押金退还给原告，原告要求被告返还押金的诉讼请求，证据充足，理由充分，本院予以支持。 关于赔偿损失35000元的问题，因原告与第三人签订《转让协议》，依据该协议向第三人支付转让费，系原告与第三人之间的关系，原告可就此向第三人主张相应的权利，原告要求被告赔偿损失35000元的诉讼请求，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告梁丽雅与被告蒋兴安于2019年6月20日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告蒋兴安返还风险押金20000给原告梁丽雅； 三、驳回原告梁丽雅的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费588元，由原告梁丽雅负担353元，由被告蒋兴安负担235元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  孙焕谢 二〇一九年九月十七日 书记员  黄佳夏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。