河南省商丘市梁园区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫1402执异65号异议人（案外人）海南观澜湖实业发展有限公司，住所地海口市龙华区龙桥镇海口观澜湖大道1号A15房。统一社会信用代码9146000069315890XG。委托代理人毕建国、李勇，海南昌宇律师事务所律师。代理权限：一般代理。申请执行人宋清华，女，汉族，1974年4月10日出生，户籍地河南省柘城县，现住河南省商丘市。被执行人陈艳军，男，1974年6月23日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。被执行人朱静，女，1982年10月14日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。本院在宋清华申请执行陈艳军、朱静民间借贷纠纷一案中，案外人海南观澜湖实业发展有限公司对本院查封预告登记在被执行人陈艳军、朱静名下的位于海口市龙华区龙华桥镇海口观澜湖大道1号“海口观澜湖赛事公寓”9-09-5幢3层318房产提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人称，1.该房产登记的产权人一直为异议人，并且异议人与房产被查封案件无任何关系。该商品房一直是登记在异议人名下的，梁园区法院将异议人名下的房产查封，时至今日异议人未收到查封裁定书，且梁园区法院也未向异议人送达过异议人与被查封房产所涉案件有关系的任何文件，所以梁园区法院在查封异议人名下的房产时适用的程序、法律及对事实的认定均存在错误。2.陈艳军、朱静因未履行《海口市商品房买卖合同》约定的付款义务，属于严重违约，已丧失取得该房产所有权的权利，并且异议人依据合同约定并经法定程序解除了与陈艳军之间的《物业认购书》及《海口市商品房买卖合同》，查封该房产无事实及法律依据。异议人与陈艳军就该房产于2013年8月20日签订《海口市商品房买卖合同》，其中105万元的购房款买受人陈艳军、朱静选择银行按揭付款，因陈艳军、朱静因自身原因未向银行偿还购房贷款，经异议人书面催告后陈艳军、朱静仍不履行《海口市商品房买卖合同》付款义务，已严重违约，其丧失取得该房产所有权的权利。因此，异议人依据《海口市商品房买卖合同》约定向海口市龙华区人民法院提起诉讼，该院于2018年6月1日作出(2018)琼0106民初3438号《民事判决书》，其中判决结果第一项为:“解除异议人与陈艳军签订的《物业认购书》及《海口市商品房买卖合同》”。陈艳军、朱静不服一审判决向海口市中级人民法院提起了上诉，2018年10月23日该院作出(2018)琼01民终3525号判决，驳回上诉，维持原判。该二审判决现已生效。异议人与陈艳军签订的《物业认购书》及《海口市商品房买卖合同》已解除并经司法确认，陈艳军对该房产已不再享有任何权利，梁园区法院继续查封异议人名下的房产无任何法律依据，应将异议人名下被查封的房产解封。综上，赛事公寓9-09-5栋3层318号房产的登记的产权人为异议人，且异议人与其名下房产被查封案件无任何关系。陈艳军虽与异议人签订该房产《海口市商品房买卖合同》，但异议人已依据合同约定并经法定程序解除了与陈艳军之间的《物业认购书》及《海口市商品房买卖合同》，查封该房产无任何事实根据及法律依据，并且该行为损害了异议人对该房产的所有权。为维护异议人的合法权益，特向梁园区法院提出查封异议，并申请梁园区法院依法解除对海口市龙华区龙桥镇观澜湖大道1号ZD-01地块赛事公寓9-09-5栋3层318号房产的查封。异议人提交的证据材料有：1.××号《房屋所有权证》复印件一份。2.（2018）琼0106民初3438号民事判决书复印件一份。3.（2018）琼01民终3525号民事判决书复印件一份。4.海口市中级人民法院法律文书生效证明复印件一份。申请执行人辩称，1.被执行人因购置异议人房产的按揭贷款105万由异议人占有使用，被执行人当然取得涉案房产的所有权，申请执行人依法查封并无不当。虽然涉案商品房一直登记在异议人名下，但该商品房因异议人与被执行人签订《商品房买卖合同》，并由被执行人交付了首付款，通过银行贷款105万以按揭的方式将全部购房款支付给了异议人。异议人交付了商品房给被执行人，自购房后被执行人实际进行装修、管理、使用了该商品房，商品房没有过户到申请人的名下，但根据相关司法解释的规定:买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。因此，异议人在获取全部购房款后涉案房屋已经依法归被执行人所有，这一物权在没有发生变动的情况下，申请人依法申请查封并无不当。2.被执行人对涉案商品房依法享有物权的前提下，异议人先行进行查封的权利应该给予保障。虽然异议人与被执行人之间在海口市一、二审法院以商品房买卖合同纠纷进行过诉讼，但该诉讼并不能改变被执行人对涉案商品房拥有合法物权，该诉讼所涉及的是因担保而产生的债权，且异议人实际上早已得到了按揭货款105万元和被执行人交付的首付款，被执行人管理使用自己的商品房期间又添置了高额价值的物品，该商品房在2013年购买后至今存在商品房升值的事实，因此被执行人没有放弃自己的合法权利。申请人先行查封的属于被执行人享有物权的商品房，申请人执行人的这一先行权利应予维护。本院查明，2016年7月7日，本院保全查封了备案于陈艳军名下的位于海口市××龙桥镇××大道××地赛事公寓××房。后本院作出（2016）豫1402民初4266号民事判决，判决：1.被告陈艳军于本判决生效之日起十日内偿还原告宋清华借款本金120万元及利息（利息自2016年7月11日起计算至借款本金实际偿清之日止，按照年利率6%的标准计算）。2.驳回原告宋清华的其他诉讼请求。判决生效后，陈艳军未履行判决确定的义务。宋清华向本院申请执行。在执行过程中，异议人对上述查封的房产提出执行异议，请求停止对该房产的执行。另查明，2013年7月31日，被执行人陈艳军与异议人签订《物业认购书》，后于2013年8月20日签订《海口市商品房买卖合同》，购买异议人开发的海口观澜湖大道1号ZD-01块地赛事公寓9-09-05栋3层318房产。商品房总价款为1506430元，房款的30%在合同签订时支付，余款105万元由银行按揭支付。2013年11月1日，该房屋在海口市房管部门办理了房屋所有权转移预告登记。2013年11月7日，中国银行股份有限公司海口琼山支行向异议人的银行账户发放了贷款105万元。案外人于2014年5月19日将该房交付被执行人陈艳军。后因陈艳军未按期向中国银行股份有限公司海口琼山支行偿还贷款。中国银行股份有限公司海口琼山支行以陈艳军、朱静和异议人为被告，向海口市琼山区人民法院提起诉讼。海口市琼山区人民法院作出（2016）琼0107民初2529号民事判决,判令陈艳军、朱静偿还借款本金875000元及到期未还利息、罚息，异议人对该笔债务承担连带清偿责任。异议人因担保责任偿还上述债务后，向海口市龙华区人民法院提起诉讼。海口市龙华区人民法院作出（2018）琼0106民初3438号民事判决，判决解除异议人与陈艳军签订的《海口市商品房买卖合同》及《物业认购书》，判令陈艳军协助异议人撤销备案合同登记及预告登记并支付1031378.97元及利息、违约金。陈艳军、朱静对该判决不服，提起上诉。海口市中级人民法院作出（2018）琼01民终3525号民事判决，判决驳回上诉维持原判。本院认为，首先根据最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、十六条、十八条规定，对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。预查封的效力等同于正式查封。所以在本案中本院对被执行人购买的海南观澜湖大道1号ZD-01块地赛事公寓9-09-05栋3层318房产的预查封符合法律规定。其次，预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权。即房屋交付请求权和所有权转移请求权。预查封的目的就是使被执行人保有这个债权，以便将来实现这个债权，取得房屋的所有权，得以执行。所以，一旦该项请求权被预查封，合同双方当事人均应该维持该合同的效力并积极履行，不得通过形式合同约定的解除权或通过协商一直、达成解除协议的方式解除合同。再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。在本案中，宋清华申请执行的是对陈艳军的金钱债权，且其申请预查封在先，故异议人依据在查封后作出的判决书提出的执行异议，应不予支持。综上，对异议人的异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，裁定如下：驳回异议人海南观澜湖实业发展有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向商丘市梁园区人民法院提起诉讼。审判长  何明山审判员  仵胜楠审判员  董俊杰二〇一九年九月九日书记员  杨 雨