浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙04民初106号 原告：上海吉嘉投资有限公司。住所地：上海市中国（上海）自由贸易实验区浦东大道****。统一社会信用代码：91310115561904392Q。 法定代表人：周昆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张苗，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄琨，河南荟智源策律师事务所律师。 被告：浙江飞达物流有限公司。住所地：浙江省宁。住所地：浙江省宁波市海曙区鄞县大道西段**：913304117463162714。 法定代表人：陈余才，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈军、范旖晔，浙江佳兆律师事务所律师。 第三人：平湖吉嘉华途置业有限公司。住所地：浙江省平湖市。住所地：浙江省平湖市当湖街道当湖路园丁路口1330482058307945E。 法定代表人：周忠兰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄琨，河南荟智源策律师事务所律师。 原告上海吉嘉投资有限公司与被告浙江飞达物流有限公司、第三人平湖吉嘉华途置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月19日组织各方证据交换，于2019年9月13日公开开庭进行审理，原告及第三人的委托诉讼代理人黄琨，被告的委托诉讼代理人范旖晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：一、确认原、被告之间签订日期为2012年10月26日的《关于平湖华途物流总部园项目的投资合作协议》、签订日期为2012年11月27日的《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议》、签订日期为2012年12月19日的《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议(二)》、签订日期为2013年3月4日的《关于提前支付部分土地款的协议》，以及标注日期为2012年10月22日的《投资合作协议》、签订日期为2012年11月27日的《合作补充协议》无效；二、判令被告返还原告已实际支付的国有建设用地使用权转让价款中的溢价款880万元；三、判令被告承担原告项目投资亏损4305万元；四、判令被告承担全部诉讼费用。事实及理由：2011年，平湖市人民政府按照该市“优先发展现代物流业，打造长江三角洲重要物流基地”的产业发展战略，根据区域功能定位，将当湖街道福臻路北侧、新兴二路西侧地块(约120亩)规划作为物流用地。被告以平湖城市新区管委会引进的重大招商项目投资商的身份，参与了该物流用地一期50亩的国有建设用地使用权挂牌出让活动，并于2011年12月28日竞买成功后与平湖市国土资源局签订了《国有建设用地使用权公开出让成交确认书》，于2012年1月9日与平湖市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。被告成立子公司浙江华途置业有限公司(2013年8月21日已注销，以下简称为浙江华途公司)后，于2012年2月15日与平湖市国土资源局签订了《出让合同变更协议》，约定将原《国有建设用地使用权出让合同》中的受让主体由被告变更为其子公司浙江华途公司。 此后，因被告资金短缺，无力开发建设该招商引资项目，故找到原告，欲通过将浙江华途公司全部转让给原告或引进原告为浙江华途公司新的控股股东的方式将该招商引资项目转让给原告。原告考虑到浙江华途公司成立并运营该项目已经一年多，担心该公司有对外担保或其他负债或连带责任，最终选择成立新的项目公司直接全盘承担该招商引资项目首期50亩土地的相关权利义务，进行后续开发。 经协商一致，原告于2012年10月26日与浙江华途公司签订《关于平湖华途物流总部园项目的投资合作协议》，于2012年11月27日与浙江华途公司、被告签订《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议》，于2012年12月19日与被告签订《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议(二)》，于2013年3月4日与被告签订《关于提前支付部分土地款的协议》。其中，在2012年11月27日原告与浙江华途公司、被告签订的《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议》中，三方约定浙江华途公司将其于2012年10月26日与原告签订的《关于平湖华途物流总部园项目的投资合作协议》中的相关约定改由被告履行。在上述协议中，原、被告约定了被告将该招商引资项目所涉及的首期50亩、第二期70亩国有建设用地使用权转让给原告在平湖新注册的平湖吉嘉华途置业有限公司(即本案第三人，该公司由原告及原告法定代表人共同投资，于2012年11月22日成立，以下简称为平湖吉嘉华途公司)的具体方式和条件。 鉴于该物流项目的特殊招商背景情况，为了遮掩原、被告之间事实上转让该招商引资项目开发权主体的真实目的，原、被告双方一方面将相关协议均以“投资合作协议”的形式出现，并约定“双方对外统一口径，仍以华途物流总部园的名义进行合作开发，任何一方不得对外表示进行了项目转让”，另一方面在办理该招商引资项目所涉及的首期50亩国有建设用地的使用权人变更手续过程中，为了取得平湖市人民政府、平湖城市新区管委会、平湖市国土资源局对该招商引资项目的建设主体从浙江华途公司变更为平湖吉嘉华途公司的批准，原、被告双方又于2012年11月22日虚构了所谓的由被告出资占平湖吉嘉华途公司51%的股权，原告出资占平湖吉嘉华途公司49%的股权之《投资合作协议》，并将日期倒填为2012年10月22日。基于被告提供的前述虚构的《投资合作协议》，2011年11月23日，平湖市国土资源局与浙江华途公司、平湖吉嘉华途公司签订《出让合同变更协议》，同意将涉案的该招商引资项目首期50亩国有建设用地的使用权人由被告变更为平湖吉嘉华途公司。 此后，原告又与被告根据此前签订的《关于平湖华途物流总部园项目的投资合作协议》等一系列协议和补充协议所确定的该招商引资项目开发主体转让的原则，于2012年11月27日签订《合作补充协议》，约定被告不再对平湖吉嘉华途公司出资，平湖吉嘉华途公司改由原告及原告控股的关联公司全额出资拥有，前述《投资合作协议》自动终止失效。 原、被告签订前述以合法形式掩盖非法目的的一系列协议后，原告按与被告协商确认的方式，先后向被告支付了3380万元，其中包括该招商引资项目首期50亩国有建设用地使用权所涉及的出让金2500万元以及溢价款880万元；被告按双方约定的方式，将涉案土地的使用权人从其下属子公司浙江华途公司变更为原告下属子公司平湖吉嘉华途公司。然而此后原告除了未能取得该招商引资项目第二期70亩国有建设用地的使用权外，在首期项目建设过程中原告还发现被告存在编造“该项目无禁售、无限定功能(可以以某种形式体现于楼宇空间中)、无限定最小产权面积等规定”的情况。在原告通过自己的子公司平湖吉嘉华途公司于2014年6月将该首期项目建设至主体地上结构两层，已达到正常情况下可以申请办理预售许可证的条件的情况下，却被相关部门以该项目为禁售项目为由拒绝了相应的申请，导致该项目停滞2年多时间。除前述原告为取得涉案土地使用权而支付给被告的3300万元土地款及溢价款外，2017年平湖经济技术开发区管委会将该项目收购，原告为建设该项目以平湖吉嘉华途公司名义另发生其他建设资金和费用7962万余元。然而，因被告在向原告转让该招商引资项目时的欺诈行为，导致原告通过平湖吉嘉华途公司已实际投资11781万余元的该项目无法正常进行而最终被平湖经济技术开发区管委会仅以7476万元收购，亏损达4305万余元。 基于前述事实，原告认为：第一、因原、被告之间所签订的一系列的涉诉协议及补充协议，均是针对该物流项目的特殊招商背景情况，为了遮掩原、被告之间事实上转让该招商引资项目开发权主体的真实目的，以“投资合作协议”的合法形式加以签订的，特别是标注日期为2012年10月22日的《投资合作协议》、签订日期为2012年11月27日的《合作补充协议》，完全就是虚构的。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“以合法形式掩盖非法目的……”之规定，涉案这些协议及补充协议均无效。第二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告应将所收取的该招商引资项目首期50亩国有建设用地使用权转让的溢价款880万元以及土地价款2500万元返还给原告。同时，原告应将涉案招商引资项目首期50亩土地的使用权也返还给被告，但是由于该土地已被平湖经济技术开发区管委会为解决因被告在向原告转让该招商引资项目进行欺诈而引发的后果时，连同原告通过自己的子公司平湖吉嘉华途公司投资建设的地上附着物一并予以收购，原告已不可能直接返还土地，故原告同意用被告原本应向原告返还的该2500万元土地款抵销原告应付给被告的补偿款。前述债权债务相互抵销后，被告最终应向原告返还其所收取的土地溢价款880万元及承担因被告过错而导致原告项目投资所亏损的4305万元。 被告答辩称，第一、原、被告双方签订的《关于平湖华途物流总部园项目的投资合作协议》、《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议》、《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议(二)》以及《关于提前支付部分土地款的协议》的目的合法。(一)原、被告签署的上述四份协议，名为“合作协议”，但内容约定为被告收取固定利益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。(二)土地使用权转让时未完成开发投资总额的25%以上，不影响转让合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到投资开发总额25%的规定，是管理性规定，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。 第二、《投资合作协议》、《合作补充协议》不是为了达到“非法目的”所采取的合法形式。(一)《投资合作协议》、《合作补充协议》的签署是原、被告双方真实意思表示。被告通过四年左右的时间取得涉案土地的使用权，花费了大量的人力物力，后又因各种原因不再进行合作开发。(二)《出让合同变更协议》签订时，第三人已经注册成立。出让合同由平湖市国土资源局与被告以及第三人签署，当时第三人已经依法成立，股东成员中没有被告，该信息已经披露在工商注册信息中，平湖市国土资源局知道或应当知道第三人股东信息。(三)退一步讲，假定平湖市国土资源局认为被告是第三人的股东才同意变更受让主体，也仅仅是给第三人在办理土地使用权证书、取得土地款发票、领取财政补贴款等方面提供便利。并不影响双方之间的土地使用权转让合同的效力。第三、第三人未能取得商品房预售许可证系因其开发未按照规划设计条件所致，与被告所承诺的“无禁售、无规划限制条件”、“无限定最小产权面积”无关。(一)原告、第三人自始知道涉案土地的规划条件为商办。被告在转让涉案的土地使用权时，已经明确告知该地块性质。(二)被告承诺无禁售、无规划限制条件、无限定最小产权面积，是基于第三人开发建设在符合建设用地规划、建设工程规划、建设工程施工合法的前提下进行的。根据《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议(二)》和《关于提前支付部分土地款的协议》，该承诺是针对建设用地规划的一个承诺，但是项目的建设用地规划方案系由第三人自行申报审批，政府根据第三人的申请进行审批，如果当时未能通过，被告在《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议(二)》承诺无条件退还已经收取的1000万元，在《提前支付部分土地款协议》中承诺未无条件退还1400万元，双方终止项目合作。但是本案中，第三人的建设用地规划申请依法通过，被告的义务全部完成。(三)原告支付2500万元款项亦表明确认被告完成了合同义务。在《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议(二)》第5条中约定，原告计划将该项目的建设规划方案于2013年1月上报平湖市政府相关部门，如批准通过，原告支付1500万元；如未批准通过，被告退还已收取的1000万元，双方终止合作。在《提前支付部分土地款协议》第1-3条中约定，剩余的1500万元应于原告取得用地规划许可证后五个工作日内一次性支付，预先支付400万元，剩余的1100万元待建设用地规划许可证核发后支付，如果原告的建设规划许可方案未通过批准，退还已经收取的1400万元，双方终止合作。而“无禁售、无规划限制条件、无限定最小产权面积”均是针对建设用地规划许可证能否核发所作出。(四)在“三证”取得之后为何无法取得商品房预售许可证，原告称被相关部门以该项目为禁售项目为由拒绝其预售许可证的申请，但原告却未提供证据证明拒绝第三人办理预售许可证的理由是什么。根据平湖市住房和城乡规划建设局《信访事项不予受理告知书》答复“根据规划设计条件，嘉汇物流总部园区为物流业服务项目，不属于商品房开发或房地产业项目”可知，第三人不能取得商品房预售许可证的原因是因为没有按照规划用途来建设。这个原因不能归责于被告。第四、本案有可能涉及的土地转让税费问题，由于第三人与被告之间形成的是“垫资”的债权债务法律关系，被告在接受第三人交付的2500万元土地款时就无须缴纳土地使用权“转让”税费。鉴于本案的特殊背景，在被告未取得涉案土地的土地使用权证书之前，被告无法通过签署《土地使用权转让协议》的方式，将涉案土地“转让”给第三人。因此，第三人取得的《土地使用权证》上，“使用权类型”一栏明确是“出让”，而不是“受让”或“继受取得”。因未发生土地使用权转让的应税行为，故无须缴纳土地增值税。 第三人同意原告的意见。 原告提交证据如下： 1、2011年11月28日平湖市人民政府办公室备忘录 2、2011年12月28日国有建设用地使用权公开出让成交确认书 3、2012年1月9日国有建设用地使用权出让合同 4、2012年2月15日出让合同变更协议 上述4份证据证明涉案土地原为被告竞买的招商引资项目建设用地。 5、2012年10月26日投资合作协议 6、2012年10月22日投资合作协议 7、2012年11月27日合作补充协议 8、2012年11月23日出让合同变更协议 9、2013年3月4日关于提前支付部分土地款的协议 10、2012年12月19日投资合作协议之补充协议（二） 11、2012年11月27日关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议 12、第三人平湖吉嘉华途公司工商登记信息 上述8份证据证明原、被告针对该物流项目的特殊招商背景情况，为了遮掩双方之间事实上转让该招商引资项目开发权主体的真实目的，以“投资合作协议”的合法形式签订一系列合同的事实。同时证明被告在转让该招商引资项目开发权主体时还存在编造“该项目无禁售、无限定功能（可以以某种形式体现于楼宇空间中）、无限定最小产权面积等规定”的情况。 13、2016年4月1日信访事项不予受理决定书 14、2017年9月11日闲置土地认定书 15、2018年5月11日土地及资产回收协议书 16、第三人平湖吉嘉华途公司投资清单 17、被告在宁波市海曙区人民法院的起诉状 上述5份证据证明原告通过平湖吉嘉华途公司向被告支付涉案项目土地款2500万元，溢价款880万元及发生其他投资、费用11781万余元的事实。 18、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、规划设计条件，证明第三人取得了涉案项目的相应依据和涉案土地的规划设计条件。 被告质证后对于第一组证据（证据1-4）的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，这些证据再结合被告提供的证据可以证明被告已向原告告知涉案土地性质和背景情况；对第二组证据（证据5-12）的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议。对证据13、14真实性、合法性无异议，对关联性有异议；证据15与本案无关联性，是原告的自主经营行为；对证据16不予认可，证据17真实性无异议，证据18真实性无法确认。 本院认证意见：被告对原告提供的第一、二组证据真实性、合法性均无异议，本院予以认定，可以证明上述证据载明的内容；证据13、14被告无异议，予以认定；证据十五系原件，予以认定；证据16系原告单方制作，无其他证据相印证，不予认定；证据17被告无异议，予以认定；证据18予以认定。 第三人同意原告的举证意见。 被告提供证据如下： 1、平湖吉嘉华公司工商登记材料，证明第三人设立时间及公司股东情况； 2、2012年11月27日原、被告代表签署的《签收确认书》 3、平湖市人民政府办公室《关于当湖街道福臻路北侧、新兴二路西侧地块出让及相关问题》 证据2、3共同证明被告将涉案土地的相关背景资料、土地性质、规划要求等内容已告知原告，原告已经签收知悉。 4、新闻报道《平湖市吉嘉华途物流总部项目举行开工仪式》 5、《平湖物流总部园一期一标段工程预中标公示》 证据4、5共同证明第三人受让土地后一直以获得审批的物流园项目名义进行开发建设； 6、平湖市住房和城乡规划建设局《信访事项不予受理决定书》，证明原告未按照报批规划进行项目建设； 7、平湖市国土资源局《闲置土地认定书》，证明涉案土地上项目投资额占总投资额不足25%，原告未取得商品房预售许可证另有原因。 原告质证后对七份证据的真实性均没有异议，认为证据1所证明的第三人的设立时间和股东情况恰恰证明了平湖市国土资源局于2012年11月23日与被告、第三人签订出让变更协议时被告向平湖市国土资源局隐瞒了第三人并非原、被告共同成立的项目公司的事实。也隐瞒了原、被告实际上将涉案土地进行转让的事实。该份证据与原告提供的证据5-10相互佐证，充分证明原、被告双方共同商定以所谓的联合开发形式掩盖了擅自转让涉案招商项目并对当地政府隐瞒的事实。证据2、3虽然证明原告在签收该确认书以及与被告签订合作协议时明知背景，也恰恰证明了双方签订的原告提供证据的5-10协议中均是共同以合法形式掩盖了转让项目和相应建设用地的情况。证据4、5证明了被告在法律上完全没有投资关系的第三人，仍然事实上以被告的名义向当地政府承诺的物流园区项目进行开发建设，实际上仍然是双方共同落实对政府隐瞒项目主体实际转让的具体措施，证明了双方之间所存在的违法行为。证据6、7是原告在另案中提供的证据，被告也作为证据提供显然认可了证据真实性，证据6中明确显示了涉案项目所涉及的商品房预售许可证被当地行政机关拒绝颁发，涉案项目的房屋不可能进行销售，这与被告证据5、9、10项目不存在禁售直接矛盾，证明了被告在2011年与原告商谈该项目转让时进行了虚假陈述。证据7是对闲置土地认定，而土地限制是因为原告开发投资正常，具备了商品房预售情况下，当地行政机关拒绝颁发许可证，导致了项目失去了继续开发的可能，超过一年被认定为土地闲置。 第三人同意原告的质证意见。 本院认证意见：原告对上述证据的真实性无异议，本院对此予以认定，可以证明上述证据载明的内容。 第三人未提交证据。 经审理，本院认定事实如下： 2011年11月28日，平湖市人民政府办公室出具《备忘录》一份，载明：一、按照我市“优先发展现代物流业，打造长江三角洲重要物流基地”的产业发展战略，根据区域功能定位，当湖街道福臻路北侧、新兴二路西侧地块(约120亩)规划作为物流用地。二、同意采用一次性规划、分期建设的方式供地。首期供地50亩，采用公开出让方式。挂牌价格按照国土资源局前期评估价核准的标准执行，不低于每亩50万元。受让人按照国土资源局挂牌规定，全额支付土地出让金。三、城投集团从该土地出让收益中拿出每亩10万元，补贴给开发商，用于支持该项目周边基础设施建设。 2011年12月28日，平湖市国土资源局与被告签订《国有建设用地使用权公开出让成交确认书》一份，载明：按照依法、公开、公平、公正的原则，平湖市国土资源局于2011年12月19日至2011年12月28日以平国土告字(2011)25号公告公开出让国有建设用地使用权，你(单位)以最高价竞得位于平湖市西侧地块的国有建设用地使用权，土地面积为33332平方米，成交价为人民币(大写)：贰仟伍佰万元(小写：25000000元)。请你(单位)持本《成交确认书》申请办理相关手续，在签订本《成交确认书》之日起10日内到平湖市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，40日内付清全部土地出让金。若因竞得人原因造成无法按期签订《国有建设用地使用权出让合同》的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。 2012年1月9日，平湖市国土资源局与被告签订《国有建设用土地使用权出让合同》一份，双方就出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、国有建设用土地使用权转让以及违约责任等均作了约定。据被告陈述，签订上述《国有建设用土地使用权出让合同》前后，被告分别于2011年12月20日、2012年2月6日、2012年2月24日向平湖市财政局国有土地账户转账500万元、1300万元、700万元。 2012年2月15日，平湖市国土资源局、被告、浙江华途置业有限公司签订《出让合同变更协议》一份，载明：一、鉴于受让人浙江飞达物流有限公司已在地块所在地注册成立全资子公司浙江华途置业有限公司，平湖市国土资源局同意《国有建设用土地使用权出让合同》中的受让主体由浙江飞达物流有限公司变更为浙江华途置业有限公司。二、原出让合同中受让主体的所有权利义务由新成立的浙江华途置业有限公司承担。三、本变更协议作为原出让合同附件，与原出让合同具有同等法律效力，自签订之日起生效。 2012年10月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《投资合作协议》一份，约定：一、双方确立以甲方现代物流产业平台和乙方资金实力及运作能力平台进行投资合作，以优势互补、利益共享原则，共同开发建设平湖物流总部园项目。二、双方同意重新组建新的项目公司(暂定名平湖吉嘉华途置业有限公司)，注册资金5000万元人民币(暂定：甲方出资2550万元，占股份比例51%，乙方出资2450万元，占股份比例49%)并商定先由乙方出资1000万元注册组建平湖吉嘉华途置业有限公司，12个月内再实行增资，并以双方最终实到资本金核实股份比例。新项目公司注册后，由甲方注销原项目公司。三、项目后续建设资金由乙方负责融资解决，不足部分由乙方自有资金负责安排，利息成本按银行同期利率计算，项目销售收益优先偿还乙方借款及利息，为确保乙方资金安全，双方约定可实行第三方监管。四、双方同意平湖吉嘉华途置业有限公司董事长由乙方周昆先生担任，总经理由甲方叶忠良先生担任，其他重要岗位人员由公司根据工作需要互派或聘请人员入职。五、甲乙双方因该项目有关文件、协议、合同等权利义务及资源，均视为平湖吉嘉华途置业有限公司所有。六、若出现主观或客观原因，单方不能履约或双方均不能履约，另行签署补充协议。则本协议自动失效，以补充协议条款为准。 2012年10月26日，浙江华途置业有限公司与原告签订《关于平湖市华途物流总部园项目的投资合作协议》，约定：一、交易标的。1、甲方作为重大招商引资项目，在浙江平湖市发展华途物流总部园项目。该项目为一次性规划，分两期实施。2、项目描述：位置：平湖市福臻路北侧、新兴二路西侧；综合容积率1.8；总占地约120亩；计容积率面积约15万平米。详见：平规设【2011】86号文件、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权公开出让成交确认书。3、项目状况：甲方于2012年1月以公开挂牌形式，摘得一期50亩土地，并已完成国有土地使用权出让协议签署和地价支付。未来一期开工后，甲方将以公开挂牌方式取得二期土地。4、与政府主要商务条款：a、每亩地价50万元人民币；b、综合容积率1.8；c、不含住宅功能，全部为商业和办公；d、政府以协调会的形式，确认每亩财政返还10万元人民币给项目开发商；e、该项目无禁售、无限定功能(可能以某种形式体现于楼宇空间中)、无限定最小产权面积等规定。二、双方合意。1、乙方在甲方协助下，于平湖新注册设立平湖华途置业有限公司(以下简称平湖华途)，该公司由乙方直接控股或乙方的关联公司控股，注册资金5000万元。乙方确认将于11月底左右完成注册。2、在甲方协助下，平湖华途承接甲方原与平湖相关政府部门的有关权利义务，双方合意办理50亩土地证，签署相关协议，取得土地款发票，并进行后续开发。3、在甲方协助下，平湖华途分两次(对应50亩、70亩)取得政府财政返还每亩10万元人民币。4、在甲方协助下，平湖华途以原商务条款(见第一项第4点)取得二期70亩土地。三、交易对价。1、待完成第二项的第1点、第2点后，由平湖华途支付给甲方2500万元人民币，作为土地款成本。另支付380万元人民币作为合作溢价之第一部分。2、待完成1)首期50亩的500万元财政返还后，2)或12月31日前，以先达到为准，由平湖华途支付给甲方500万元人民币作为合作溢价之第二部分(合作溢价仅由以上两部分构成)。有关土地款转让溢价合计人民币880万元部分，由甲方负责提供合法入账票据及合同，相关费用乙方负责(综合税点不超过6%)。3、待取得二期70亩土地并完成二期700万元人民币财政返还后，由平湖华途交易对价以完成竣工验收的商办楼作为商务酬劳，面积约3500平米；若二期700万元无法兑现财政返还，最终以商办楼作为商务酬劳面积减为2900平米。具体位置、形态以政府最终审批的方案为准，双方友好协商。交付时间于取得政府合法开工文件起28个月完成，若不能按约定期限交付，则乙方采取现金支付：包括溢价款1000万元人民币，另有按年息18%实际计算出的利息(利息自拿到二期土地证之日起计)予以支付。平湖华途将配合进行相应的产权分割和确认。若甲方最终指定其他公司或个人取得该房产产权，平湖华途也将配合相应工作。相关税费由乙方承担。本条所有内容由平湖华途作为担保。四、特别条款。1、甲方保证甲方总经理叶忠良先生将担任平湖华途的总经理，主持政府对接及二期土地获取等相关工作。2、双方对外统一口径，仍以华途物流总部园的名义进行合作开发，任何一方不得对外表示进行了项目转让。3、从签约开始，甲方必须全力配合，确保项目各项手续由专人负责落实到位。未尽条款另行友好协商。 2012年11月23日，平湖市国土资源局、被告、第三人签订《出让合同变更协议》一份，载明：一、受让人浙江飞达物流有限公司在取得国有建设用地使用权后，与上海吉嘉投资有限公司达成合作意向，新注册了平湖吉嘉华途置业有限公司，平湖市国土资源局同意《国有建设用地使用权出让合同》(编号：3304822011A21182)中的受让主体由浙江飞达物流有限公司变更为平湖吉嘉华途置业有限公司。二、平湖吉嘉华途置业有限公司同意承担因受让主体变更而产生的税费，具体按财政部门文件规定执行。三、原出让合同中受让主体的所有权利和义务由新成立的平湖吉嘉华途置业有限公司承担。四、本变更协议作为原出让合同附件，与原出让合同具有同等法律效力，自签订之日起生效。 2012年11月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《合作补充协议》，约定：一、因甲方作战略调整，专注于做大做强物流主业，不再进行平湖物流总部园项目的投资。原双方约定共同出资组建的平湖吉嘉华途置业有限公司，甲方不再出资，改由乙方及其控股的关联公司全额出资拥有。二、本着友好互助原则，甲方承诺仍将继续利用自身在物流行业的相关资源及优势，给予乙方及项目公司后续项目运作相应的支持协助。三、平湖吉嘉华途置业有限公司的相关权利义务及商业运作，不再与甲方发生任何法律关系。四、本补充协议签署后，原于2012年10月22日签署的投资合作协议自动终止失效。所有权利义务以本协议为准。 2012年11月27日，浙江华途置业有限公司（甲方）、原告（乙方）、被告（丙方）签订《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议》，约定：一、原拟注册公司名为平湖华途置业有限公司，现实际注册公司名为平湖吉嘉华途置业有限公司。原与平湖华途置业有限公司相关约定，改由平湖吉嘉华途置业有限公司履行。二、因原支付给政府的土地款及保证金实际由浙江飞达物流有限公司支付(代为垫付)，原约定甲方为浙江华途置业有限公司的权利义务改为由丙方浙江飞达物流有限公司继承，包括但不限于：原土地款及转让溢价的承收，协助平湖吉嘉华途有限公司取得财政返还每亩10万元，协助平湖吉嘉华途有限公司于原商务条款(见原协议第一项第4点)取得二期70亩土地，相关土地转让溢价款提供合法入账票据及合同，等等。三、交易对价现金部分支付安排：1、于2012年11月27日支付土地款第一笔200万元人民币。2、于2012年12月15日前支付土地款第二笔2300万元人民币。3、于2012年12月15日前在浙江飞达物流有限公司完成相关配合工作后支付转让溢价款第一笔380万元人民币。4、于2012年12月31日前支付转让溢价款第二笔500万元人民币(此笔完后转让溢价款全部支付完毕)。四、交易对价商办楼部分支付安排：1、若顺利按原与政府商务条款取得二期70亩土地，则按原协议约定支付完成竣工验收的商办楼面积3500平米作为商务酬劳给予丙方，交付时间：于取得政府合法开工文件起28个月完成。若不能按约定期限交付，则改为现金支付，额度及利息沿用原约定。2、若不能取得二期70亩土地，则支付完成竣工验收的商办楼面积1750平米作为商务酬劳给予丙方，交付时间：同本条款第1条。若不能按约定期限交付，则改为现金支付，额度改为人民币500万元，利息沿用原约定。3、具体位置、形态以政府最终审批的方案为准，乙丙双方友好协商。五、本补充协议签署后，所有权利义务以本补充协议为准，原协议与本补充协议有抵触部分，服从本协议内容。 2012年11月27日，原、被告签订《签收确认书》一份，签收人为双方经办人，载明：今收到1.国有建设用地使用权出让合同原件一份，2.出让合同变更协议原件一份，3.国有建设用地使用权公开出让成交确认书原件一份，4.公证书原件一份，5.关于当湖街道福臻路北侧、新兴二路西侧地块出让及相关问题的备忘录复印件一份，6.平规设（2011）86号规划设计条件复印件一份，7.浙江飞达物流有限公司和浙江华途置业有限公司委托书原件一份。 2012年12月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议（二）》，约定：一、原协议中应支付的2500万元土地款已于2012年11月27日支付第一笔200万元，剩余的2300万元分批支付如下：1、乙方及乙方法定代表人陈少华承诺解除以下协议1)2012年5月19日于上海·嘉定由乙方、罗邦飞、浙江华途置业有限公司(以下简称浙江华途)三方签订的关于平湖市当湖街道宗地编号2011-150面积50亩土地的三方协议书(简称519协议)2)2012年5月25日由陈少华、罗邦飞、浙江华途三方签订的借款协议书(简称525协议)；3)2012年12月10日于上海·嘉定由乙方及陈少华、罗邦飞、浙江华途三方签订的协议书2、乙方在解除上述协议后，需向甲方提供还款汇款单原件、收款人的借据原件、收款人收到还款的收据原件、解除原协议的合同或协议原件等一切相关凭证，此过程由甲方指定人选确认。3、乙方及乙方法定代表人承诺并担保，除罗邦飞以外，无任何其他与平湖市当湖街道宗地编号2011-150面积50亩土地相关的借贷抵押关系及合作合资关系，否则由此给甲方带来的损失由乙方及乙方法定代表人全部承担，甲方有权在剩余的应支付款及支付房产中直接扣除，如全部扣除之后还有不足部分，甲方有权继续追偿。4、解除协议生效、相关凭证齐全后，三个工作日内甲方支付人民币800万元给乙方。5、乙方承诺平湖市当湖街道宗地编号2011-150面积50亩土地无禁售、无规划限制条件、无限定最小产权面积等规定，甲方计划将该项目的建设规划方案于2013年1月报平湖市政府相关部门，1)如批准通过，取得建设局核发的用地规划许可证，甲方于五个工作日内支付人民币1500万元；2)如甲方的建设规划方案未通过批准，乙方在1个月内无条件退还甲方之前支付的1000万元人民币，双方终止该项目的合作。二、应支付的880万元土地溢价款分批支付如下：1、甲方支付完毕2500万元土地款，并取得乙方提供的合法合理合同及发票后5个工作日内付清土地溢价款之第一部分380万元人民币。2、乙方承诺平湖市当湖街道宗地编号2011-150面积50亩土地由政府财政返还共500万元，待此款项到达甲方账户，乙方提供合法合理合同及发票后，甲方于三个工作日支付土地溢价款之第二部分人民币500万元。三、如达到付款条件，甲乙双方未按时付款，逾期1个月内的，支付违约金：单笔应付款额的10%；逾期1个月以上的，支付违约金：单笔应付款额加上逾期第一个月的违约金总额的2%每月，可按天计算。四、本补充协议中所有甲方的付款事项由甲方或者甲方指定的项目公司支付。本补充协议经双方签字盖章后生效，所有权利义务以本补充协议为准，原协议、原2012年11月27日补充协议与本补充协议有抵触部分，服从本补充协议内容。 2013年3月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于提前支付部分土地款的协议》，约定：1、根据签订于2012年12月9日《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议(二)》的约定，甲方已支付乙方1000万元土地款，剩余的1500万元土地款按照该协议第一条第5点，应于甲方取得建设局核发的用地规划许可证(关于平湖市当湖街道宗地编号2011-150面积50亩土地，无禁售、无规划限制条件、无限定最小产权面积等规定)后五个工作日内一次性支付，目前尚未达到支付条件。2、但因近期乙方贷款到期，资金非常困难，为进一步表示合作诚意，甲方愿意预先支付剩余土地款1500万元中的400万元给乙方，待取得建设局核发的用地规划许可证后支付剩余的1100万元土地款。(注：400万元由平湖吉嘉华途置业有限公司予以支付。)3、如届时甲方的建设规划许可方案未通过批准，乙方应在1个月内无条件退还甲方之前支付的共计1400万元土地款，双方终止该项目的合作。4、根据2012年12月19日签订的《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议(二)》关于违约金的条款，如达到付款条件，甲乙双方未按时付款，就关于土地款部分，1)乙方的违约金计算：逾期1个月内的，违约金为1400万元乘以10%；逾期1个月以上的，1400万元加上逾期第一个月的违约金总额的2%每月；2)甲方的违约金计算：逾期1个月内的，违约金为1100万元乘以10%；逾期1个月以上的，1100万元加上逾期第一个月的违约金总额的2%每月。以上违约金可按天计算。其他均按照2012年12月19日《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议(二)》的约定。5、本协议经双方签字盖章后生效，原协议、原2012年11月27日补充协议、原2012年12月19日补充协议与本协议的权利义务抵触的部分，以本协议为准。 2014年3月7日，第三人作为招标人发布平湖物流总部园一期一标段工程预中标公示，湖北三箭建筑工程有限公司等三家公司作为中标候选人。 2016年4月1日，平湖市住房和城乡规划建设局向第三人出具《信访事项不予受理告知书》一份，载明：你公司于2016年2月25日，向嘉兴市市长反映要求尽快核发“嘉汇物流总部园区”项目《商品房预售许可证》的信访事项己于2016年3月25日转送我局办理。经我局房管处调查核实，“嘉汇物流总部园区”项目地块的规划用地性质为商办(其中物流办公建筑面积≥总建筑面积的60%，服务配套建筑面积≤总建筑面积的40%)。同时，“嘉汇物流总部园区”项目的投资框架协议书中明确了该项目功能定位为建设成配套和服务于服装、箱包两大专业市场的物流运营管理中心、物流企业的创业办公中心和物流研发中心，并约定了优惠的土地出让价格和税收政策等。2014年时你公司曾向我局房管处咨询过相关事宜，我局房管处工作人员也予以了告知，根据规划设计条件，“嘉汇物流总部园区”为物流业服务项目，不属于商品房开发或房地产业项目。《商品房预售许可证》的核发属我局的具体行政行为，根据《行政复议法》、《行政诉讼法》和《信访条例》的有关规定，你公司的信访诉求属依法应当通过行政复议或行政诉讼途径解决的信访事项，不属于我局信访受理范围。请依法向平湖市人民政府提起行政复议或向平湖市人民法院提起行政诉讼。特此告知。 2017年9月9日，平湖市国土资源局向第三人出具《闲置土地认定书》一份，载明：2012年1月9日，我局与浙江飞达物流有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，地块位于平湖经济技术，地块位于平湖经济技术开发区西侧米。约定开工时间为2013年3月13日前，竣工时间为2015年3月12日前。2012年12月23日，受让主体变更为平湖吉嘉华途置业有限公司并办理土地登记手续，原合同权利义务由平湖吉嘉华途置业有限公司承担。2013年9月开始动工，至2014年7月停工至今。上述宗地中止开发建设已满一年。我局于2016年5月24日向你公司送达了《闲置土地调查通知书》，并于2016年9月12日对你公司项目具体联系人陈磊及平湖经济技术开发区相关人员进行了调查询问，2017年5月10日对你公司法人代表周昆进行了调查询问，2017年5月16日对平湖经济技术开发区相关人员进行了调查询问，并经取证：该宗地已投资额占总投资额不足25%、已构成土地闲置。根据调查结果和《闲置土地处置办法》(国土资源部第53号令)的规定，认定上述宗地为闲置土地。闲置原因：为企业自身原因。应按照《闲置土地处置办法》的有关规定进行处置。特此告知。 2018年5月3日，平湖经济技术开发区管委会（甲方）与第三人（乙方）签订《土地及资产回收协议书》一份，载明：根据乙方2017年8月30日提交甲方《关于平湖嘉汇物流总部园区项目请求政府按征收标准收回》的报告及9月4日领导批示，2017年9月21日甲方致函平湖市国土资源局拟启动征收该地块，2017年9月27日平湖市国土资源局复函同意收回该地块，甲方同意回收乙方的土地及地面所有资产，甲、乙双方经过多次洽商，就回收的资产范围、回收价款等事项已达成一致，特签订如下协议。一、资产回收范围。本协议书项下的回收资产是指乙方合法拥有的坐落于平湖经济技术开发区福臻路北侧、新兴二路西侧的建筑物1611.56平方米以及在建工程、国有土地使用权33332平方米(国有土地使用权证号：平湖国用(2012)第05889号及该地块的全部附属设施。二、回收价格。1.土地回收价格按照平湖市中意土地评估有限公司出具的《土地估价报告》平地估(2017)第268号评估价5983.094万元回收。2.房产回收价格按照平湖市正信房地产评估事务所出具的《房地产估价报告》平正房估报(2018)第055号评估价308.8419万元回收。3.附属物及装修回收价格按照平湖市正信房地产评估事务所出具的《房地产估价报告》平正房估报(2018)第055号评估价118.8507万元回收。4.在建工程经平湖市正元资产评估事务所出具的《在建工程审计报告》博平办审(2018)第65号评估价838.237万元回收。5.政策性补偿按照货币(房产、附属物及在建工程)回收价的18%奖励227.8673万元。土地、房产、在建工程及奖励四项回收总金额为人民币7476.8909万元，大写柒仟肆佰柒拾陆万捌仟玖佰零玖元整。三、回收资产移交时间等。本协议书生效后15天内乙方应将上述第一条所述的资产全部移交给甲方，并于收到甲方第一笔50%回收款后7天办理土地使用权证注销登记。四、付款方式。甲方分二期向乙方支付回收价款：1.本协议书生效以及乙方将上述第一条所述的全部资产、土地证等证件原件等全部移交给甲方后30天内，甲方向乙方支付总回收款的50%，土地使用权证注销后30天内，甲方向乙方支付总回收款的50%。五、相关税费负担。乙方因回收款缴纳的相关税费，平湖市地方留存属甲方部分的，乙方凭缴费复印件及审计单位审计，甲方以财政补助方式奖励给乙方。六、违约责任。1.因乙方原因未按时办理土地使用权证注销或回收资产移交的，每逾期一天，乙方支付甲方回收款总金额的万分之三的违约金，违约金在回收款中扣减。若逾期超过30天，甲方有权解除本协议，乙方应当返还甲方已支付款项，并承担以应当返还金额为基数，从甲方支付之日起至乙方实际还清之日止，按每日万分之五计算的违约金，以及甲方因此产生的费用(包括但不限于过户支出的相关费用)由乙方承担。2.甲方未按时支付转让款的，每逾期一天，甲方支付乙方回收款总金额的万分之三的违约金。若逾期超过30天，乙方有权解除本协议。3.回收地块在建工程款及前期相关建设费用引起的法律纠纷均由乙方承担全部法律责任，与甲方无关，乙方收到的回收款应优先用于上述相关债务，及时办理解除抵押、法院查封等手续。本协议自甲乙双方签字盖章后即生效。 另认定，据第三人的工商登记信息载明：第三人的股东为周昆和原告。周昆同时为原告的法定代表人。第三人于2012年12月4日取得了平湖市西侧（即涉案土地）的《国有土地使用权证》，于2014年1月23日取得了涉案物流总部园一标段工程的《建设工程规划许可证》，于2014年6月26日取得涉案物流总部园一标段工程的《建筑工程施工许可证》。原告陈述其通过第三人向被告支付溢价款880万元，被告表示已经收到该款项。关于土地出让金2500万元，原、被告一致认可已经向政府部门缴纳。 宁波市海曙区人民法院于2018年7月11日受理浙江飞达物流有限公司诉上海吉嘉投资有限公司合同纠纷一案，案号为（2018）浙0203民初9185号，在该案中，浙江飞达物流有限公司认为其与上海吉嘉投资有限公司就涉案项目签订一系列相关协议，其已经履行合同义务，要求上海吉嘉投资有限公司支付商务酬劳500万元以及逾期付款利息210万元。据浙江飞达物流有限公司陈述，其已撤回该案的起诉。 本院认为，原告根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的的合同无效”的规定，认为本案存在：一、隐瞒项目开发权变更的事实；二、规避《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定；三、规避土地使用权转让，达到少缴税费这样三个非法目的，主张其与被告签订的一系列相关合同无效。本案争议焦点为原告主张的与被告签订的一系列协议的效力如何认定以及被告应否返还原告支付的溢价款880万元并赔偿损失的问题。 首先，涉案《国有建设土地使用权出让合同》的一方主体于2012年11月23日变更为平湖吉嘉华途置业有限公司（即本案第三人），2012年11月23日的《出让合同变更协议》载明“……新注册了平湖吉嘉华途置业有限公司，平湖市国土资源局同意受让主体……变更为平湖吉嘉华途置业有限公司”，在这份《出让合同变更协议》签订之前，平湖吉嘉华途置业有限公司已经注册成立，公开的工商登记信息显示该公司的股东为周昆（即原告法定代表人）和上海吉嘉投资有限公司（即原告）。平湖市国土资源局在上述《出让合同变更协议》上加盖公章并由代表签字，且第三人已经取得了国有土地使用权证。这说明平湖市国土资源局在平湖吉嘉华途置业有限公司的股东及出资信息已经公开的情况下，同意涉案土地使用权受让主体的变更。因此，原告以本案存在上述第一个事项为由主张合同无效，不能成立，本院对此不予支持。 其次，被告与平湖市国土资源局于2012年1月9日就涉案土地签订《国有建设用地使用权出让合同》后，原、被告以及第三人之间就涉案项目签订了若干投资合作协议，这些协议涉及国有土地使用权证的办理、发票的开具、财政补贴的获得、溢价款以及相关款项的支付等大量内容，协议履行中涉及的诸多事项均需得到政府相关部门的审批。既然本案第三人就涉案项目已经取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证以及相关规划设计文件（平规设[2011]86号），而办理这些证书需要申请人依法、依规提供大量材料，且双方也认可除2012年10月22日《投资合作协议》没有履行外，其他协议均已履行，这说明原、被告及第三人在履行协议时的相关行为包括应税行为应已得到政府相关部门的监管，涉案项目的开发建设也已经得到政府相关部门的审批。另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定于物权变动时的限制性条件，并不影响土地使用权转让合同的效力。上述法律规定并非效力性强制性规定，对此，《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十三条已有体现。因此，在无证据证明涉案项目在推进过程中政府相关部门以违法、违规为由对相关当事人进行处理，且被告亦未举证证明其所提及的上述第二、三项事由存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情况下，被告以上述第二、三项事由为据主张相关合同无效缺乏法律依据，本院对此不予支持。 最后，根据在案证据，原、被告在投资合作时，被告已经将包括土地出让合同在内的涉案项目有关的材料移交给原告，双方在签订一系列投资合作协议时也涉及涉案项目诸如规划设计文件等一些重要内容。因此，可以认定原告及其子公司（本案第三人）对涉案土地的相关背景资料、土地性质以及规划设计条件等内容是完全知晓的，后续也进行了相应的开发建设。第三人系因“嘉汇物流总部园区为物流业服务项目，不属于商品房或房地产业项目”而未取得商品房预售许可，并被国土部门将涉案土地以“已投资额占总投资额不足25%”为由认定为闲置土地。最终涉案项目及对应土地使用权被平湖经济开发区管委会以7000余万元的价格回收。因此，在原告对涉案项目的情况知晓，涉案项目从最初开发到最终回收已经全部完成的情况下，又主张相关合同无效，有违诚实信用原则。 因此，原告主张合同无效的理由均不能成立，对其主张本院不予支持，相应的，对原告在认为合同无效的基础上要求被告返还溢价款880万元的主张本院不予支持，同理，且在原告亦为举证证明其损失的情况下，对其关于被告赔偿损失的主张本院亦不予支持。 综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告上海吉嘉投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费301050元，由原告上海吉嘉投资有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省高级人民法院。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 陈 远 二〇一九年九月三十日 书记员 赵婉沁