河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终5504号上诉人（原审被告）：河南豪盛商贸有限公司，住所地：南阳市人民路鸿德购物公园l幢。法定代表人：陈兰，系公司负责人。委托诉讼代理人：张伟，河南通义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘唐芳，女，汉族，1961年4月20日生，住南阳市。委托诉讼代理人：吴庆红，河南子午律师事务所律师。上诉人河南豪盛商贸有限公司（以下简称豪盛公司）因与被上诉人刘唐芳为房屋租赁合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。上诉人豪盛公司的委托诉讼代理人张伟，被上诉人刘唐芳的委托诉讼代理人吴庆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪盛公司向本院上诉请求：撤销一审判决第一项内容，改判为上诉人按照每月445元的市场标准向被上诉人支付租金，诉讼费用由本案被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定双方的租赁合同期限已经超过，双方未再继续签订租赁合同，应参照前期约定租赁费每月1024元计算占有使用费的认定错误。一、被上诉人与原鸿德公司签订的租赁协议书，属于开发商售后包租营销模式中的一个环节，其与一般意义上的租赁有明显区别。二、租赁协议中关于租金即数额的约定，名义上为租金，事实上不是市场意义上的租金标准。三、租赁协议到期后，双方在继续履行合同上存在争议，并没有继续履行的合意，因此租金参照前期约定租赁费用错误。四、因原租赁协议租金数额显失公平，后期租金应当调整为市场价格。显失公平的表现，有：1、从数额标准上看，负一楼比一楼还要高。2、与当时市场价比对，明显高于市场价格。3、与现行市场价比对，明显高于市场价格。4、上诉人提供商业管理服务的成本因素也应当予以考虑。五、上诉人有权请求人民法院对后续租金数额予以变更。根据合同法第54条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或撤销。六、本案涉及商户达数百户，租金按照市场价格判决。才能统一协调。真正解决群体性社会矛盾，减少诉累。刘唐芳辩称，一、答辩人与上诉人签订的租赁协议书，系双方真实意思表示，不违法律法规的强制性条款规定，合法有效。1、按照房款的一定比例计算租金标准，属于双方合意一种租金计算方式，不违反法律法规的强制性规定。2、双方约定租金支付方式不是返本销售，不违反《商品房销售管理办法》第十一条的规定，且该规定—于国务院部门规章，不属于法律法规，是否违法该规定，与民事合同是否有效的认定无关联，因此，本案不适用建设品房销售管理办法》的任何规定。二、本案租金标准不存在显失公平，是否显失公平不属于本案审查范围。1、租金标准是上诉人在签订租赁协议时主动、自愿确定的，不存在显失公平情形，上诉人理应诚信履行。2、上诉人已经按照租赁合同约定实际经营被上诉人出租房屋，被上诉人原审起诉的是上诉人拖欠的租金，上诉人无权就拖欠租金以显失公平为由，提出减少租金的抗辩理由。如上诉人认为租金标准过高，只能就未履行的租赁,同期间的租金提起变更、撤销之诉，且上诉人只能在法定1年的除斥期限内提出，上诉人不仅已过时效，又未提起反诉，该上诉理由不属于本案审理范围。刘唐芳向一审法院起诉请求：原、被告双方于2008年9月25日签订《鸿德购物公园商铺租赁协议书》将原告购买的鸿德购物公园负一楼流行前线404号商铺租给被告，租金每月1024元但被告支付租金到2017年7月，2017年8月至今不再支付剩余租金。依据《鸿德购物公园商铺租赁协议书》，第十一条的约定，协议期满后，不在续签租赁协议的，被告应将商铺按产权证（产权面积）分割并安装隔断交还甲方。为维护原告的合法权益，请求判令：1、支付原告26个月的房租合计26520元，自起诉之日按银行同期贷款利息支付至租金还清之日止。2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年9月20日，原告刘唐芳（乙方）与南阳鸿德房地产开发有限公司（甲方）签订《鸿德购物公园商品房认购协议书》，协议约定的主要内容：第一条、乙方认购南阳市人民路与中州交叉口东北区域鸿德购物公园流行前线404号商品房（以下简称该商品房）。第二条、乙方认购该商品房壹间，总建筑面积11.13平方米。该商品房原告为按揭购买，2008年9月25日原告作为出租方，与河南鸿德购物公园商业管理有限公司签订《协议》，协议内容：一、原告为鸿德购物公园流行前线404号商铺的购买人，自愿将该商铺租赁给河南鸿德购物公园商业管理有限公司统一规划、装修、经营。二、原告购房首付方式为银行按揭，2008年9月25日已交清首付106829元，在按揭未批办下来以前，乙方先支付甲方首付款的租金，折合每月1024元，自交清首付款之日起计算。庭审中被告认可已支付原告刘唐芳租金至2017年2月5日。另查，河南鸿德购物公园商业管理有限公司经工商登记名称更改为河南豪盛商贸有限公司。一审法院认为，一、原告刘唐芳先后与河南鸿德房地产开发有限公司、河南鸿德购物公园商业管理有限公司之间签订《房屋认购协议》、《协议》。系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效民事行为。庭审中被告认可已支付原告刘唐芳租金至2017年2月5日。根据民法自认原则应认定被告还租金至2017年2月5日。原告2019年1月22日向人民法院起诉，同年6月28日本院开庭审理，原告增加诉讼请求要求增加至26个月租金，每月租金是1024元，共计26624元，本院支持。二、原告要求上述租金按中国人民银行同期贷款利率支付利息至租金还清之日止，理由正当，本院支持。综上所述，依据《中华人共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：限被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，支付原告刘唐芳租金人民币26624元，并以此为基数，从2019年1月22日起，按中国人民银行同期贷款利率支付利息至租金付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，由被告河南豪盛商贸有限公司。二审中，当事人双方均无新的证据向本院提交。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，刘唐芳与豪盛公司之间的房屋租赁合同的效力，在类案生效判决中已认定系有效合同，对此本院不再赘述。双方在履行合同过程中，因原租赁合同约定的租赁期限届满，依照我国《合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案的双方当事人约定2019年2月5日租赁合同期限届满，但双方就是否应当返还原租赁物、是否解除合同、原租赁费是否过高、是否变更合同约定等问题，未达成新的协议。基于原商品房买卖合同“由开发商按城市规划统一使用”的约定，不能确定在租赁期限届满后开发商是否应当直接交付商铺，一审法院未支持刘唐芳关于返还商铺的诉讼请求，并无不当。但在租赁费双方未协商变更前，一审法院参照原租赁费的约定标准计算承租人应当支付的租赁费，该处理结果均有事实及法律依据。上诉人称应当按照市场变化情况，参照现价支付场地租赁费，但根据合同相对性原则，其应当与被上诉人共同自愿协商，在合法、公平的前提下另行签订合同。上诉人关于应按照市场标准支付租赁费的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人豪盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南豪盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇一九年九月二十五日书记员  宋亚男