山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终5607号 上诉人（原审原告）：陈鹏华，女 被上诉人（原审被告）：青岛万科城地产有限公司 法定代表人：曹江巍，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：慕香英，北京市君合（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨扬，北京市君合（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京万科物业服务有限公司青岛分公司 负责人：唐海斌，总经理。 委托诉讼代理人：李军孝，男，系北京万科物业服务有限公司青岛分公司员工。 上诉人陈鹏华因与被上诉人青岛万科城地产有限公司（以下简称万科地产）、北京万科物业服务有限公司青岛分公司（以下简称万科物业）合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈鹏华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持陈鹏华的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由万科地产、万科物业承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审认定“陈鹏华以车位内有排水道且靠近消防门无法停车为由，向万科地产提出退用C070号车位申请，万科地产同意其请求，并于2015年2月15日将陈鹏华已交纳的车位购买款102000元转账付给其账户内”是错误的。万科地产交付给陈鹏华的房屋和车位均存在质量问题，陈鹏华找万科地产维权，万科地产让陈鹏华在空白的《退房申请》上签名，陈鹏华对万科地产事后在空白处手工填写内容并不知情，万科地产明确告知通过对陈鹏华的房款优惠作为弥补，以抵消陈鹏华房屋和车位存在的质量问题，并未退还车位款，而且陈鹏华根本没有前述银行账户，由万科地产提供《退房申请》及其机打内容可充分证明这一点。同时万科地产将双方签署的原C070《万科城项目车位/车库转让合同》调换为C034号的车位/车库转让合同。2.一审认定《前期物业服务合同》对陈鹏华具有法律效力是错误的。该合同主体双方为万科地产和万科物业，对非合同主体的陈鹏华无任何法律效力。3.一审认定“万科物业接到万科地产通知，并未销售C034号车位使用权”是错误的。如果C034号车位已经销售，万科地产为陈鹏华调换该车位就成“一个车位两次销售”了。除了陈鹏华持有C034号车位合同，万科地产并未提供C034号属于其它业主的相关证据。万科地产对C034号车位的位置和是否存在态度模棱两可，还提到是陈鹏华自己划的车位。C034号车位现场客观存在，现场调整过设计位置。4.一审认定陈鹏华是否收到车位退款一事，称陈鹏华庭后未予答复，是错误的。一审并未规定答复的时间和形式，按一审告知陈鹏华的程序，应该还有开庭程序，可一审法院并未通知，却在陈鹏华提交书面意见(含该答复)之前就下了判决，而非陈鹏华未予答复。5.一审依据万科地产提供事后填写的《退房申请》和有涂改痕迹的银行付款凭证复印件推断出陈鹏华已收到车位退款，与事实不符。6.C034号车位现场调整了设计位置，因此万科地产在调换合同时无法提供附图，陈鹏华也未追索，责任在万科地产，而车位合同真实存在、合法有效，C070号车位款万科地产未退付，陈鹏华无需再重复交费，一审认定陈鹏华持有C034号合同无效是明显错误的。7.一审认定“在2018年11月之前陈鹏华应当持续使用人防地下车位”是错误的。陈鹏华在一审庭审时明确了人防车位的使用时间段，即便是万科地产提供的所谓陈鹏华汽车出入记录打印件，也不能证明以上事实。二、一审适用法律错误。1.一审对万科地产提供的证据全部采信，对陈鹏华提供的证据全部不采信，只公开了判断的结果，并未公开判断的理由，是明显的偏袒行为。2.陈鹏华作为业主有权维护合法权益，法院应予支持。组织成立业主大会和业委会主管部门在基层政府，不能因为基层政府未履行职责，就以个体业主无法代表全体业主为由对陈鹏华的主张不子支持。3.陈鹏华持有正规的车位合同，即便因万科地产的责任，未予办理车位平面图、签署日期与原合同日期相同，也并不能影响该合同赋予陈鹏华对C034号的停车位使用权。4.一审判决“每月向万科物业交纳60元停车服务费是依约依规的”和“不能因为车位占用位置系业主共有部分即可免交费用，该部分费用由物业公司收取后如何使用系另一法律关系，本案中不作详述，因此，陈鹏华该部分诉请本院不予支持。至于陈鹏华的其他诉讼请求本院己经论述，不在本案处理范围内”，是有法不依。作为物业服务企业的万科物业侵犯业主合法权益，陈鹏华作为业主完全有权维护权益，陈鹏华不可能、也没有条件去号召所有业主或者组织成立业主大会、业委会来对万科物业进行诉讼。5.一审忽略了万科物业非法经营万科城物业服务和停车收费服务，对陈鹏华“停止万科物业对万科城的停车服务经营权”的诉讼请求作出错误判决。现万科城物业管理区域是万科物业在公司住所之外设立的经营场所，该物业经营实体未按规定登记注册，而且超出营业范围收取车位管理费，应判决万科物业停止非法经营，并返还非法所得收益给业主。6.一审认定万科地产有权销售人防工程地下车位和收取车位费是明显的适用法律错误。依据物权法第一百三十六条、第一百四十六条、第一百四十七条，以及商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第九条、防空法第五条和关于规范防空地下室易地建设费的规定等，万科地产既无权销售人防车位、车库，也无权收取人防车位费。三、一审违反法定程序。1.一审法院按500元收取诉讼费错误。2.一审法院未按法定的一审程序审理本案。一审未在庭审前告知本案采用普通或简易程序，却适用简易程序；陈鹏华于3月21日收到传票，本案于3月26日开庭，一审庭审只进行了举证、质证和法官提问程序，未进行陈述、辩论等其它程序；主审法官拒绝陈鹏华对部分证据的举证，多次打断或制止陈鹏华的质证和对法官提问的答复，造成陈鹏华无法完整表达真实意思，核对笔录签字时拒绝陈鹏华对异议之处提出改动；告知庭后要鉴定陈鹏华提供的证据，未作鉴定就以万科物业的质证意见作出认定；陈鹏华问及正式开庭时间时被告知等具体通知，未再开庭就直接下发了判决；陈鹏华还没提交退款答复和辩论词，一审判决就于4月2日作出并于4月16日下发。3.一审法院拒绝返还部分证据原件。 万科地产答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、本案基本事实。2013年10月31日，陈鹏华与万科地产签订《万科城项目车位/车库转让合同》，约定万科地产将万科城小区C070号地下车位（该小区地下车位属于人防工程）转让给陈鹏华，车位转让款为人民币102000元。2014年12月31日，陈鹏华以“车位内有排水道且靠近消防门无法停车”为由申请退车位，万科地产根据其申请解除了《万科城项目车位/车库转让合同》，并于2015年2月15日将车位款102000元退还给陈鹏华。2018年10月15日，万科地产接到业主投诉方知，陈鹏华私自占有使用C020和C021号车位之间的通道进行停车。因该处并未规划车位，为规范小区管理、保证通道顺畅，万科物业要求陈鹏华停止私自占用行为，恢复通道。并于2018年12月开始取消了陈鹏华车辆进入地下停车场的权限，为其开通了地上临时停车权限，但陈鹏华仍尾随其他车辆进入地下停车场停车。2019年1月31日，陈鹏华提起本案一审诉讼，要求恢复停车权、不再收取停车费等。二、万科地产根据陈鹏华申请，解除双方签订的C070车位转让合同，并向陈鹏华退还车位款，不存在车位更换。C070号地下车位的《万科城项目车位/车库转让合同》解除后，万科地产将车位款如数退还陈鹏华。此后，陈鹏华未购买万科城项目其他车位、车库，也不存在更换车位的情形，且万科城项目中根本不存在C034号车位。陈鹏华称其“并未退还车位款，且陈鹏华根本没有案涉青岛银行账户”是与事实相悖的。首先，关于C070号车位款的退还，万科地产已提交书面的银行转账凭证，陈鹏华对该证据曾口头表示异议，但却无法提出有效的反证。其次，万科地产也不曾为陈鹏华更换车位，如更换车位，则万科地产无需将车位款退还给陈鹏华，更换车位的说辞显然不具备合理性。再次，陈鹏华提交的所谓C034号《万科城项目车位/车款转让合同》的首页（车位号记载于首页），明显与其他页面的字体、间距等格式不一致，该页面显然是陈鹏华自行替换的。最后，陈鹏华亦未向万科地产另行支付所谓的C034号车位款。鉴于陈鹏华与万科地产之间的C070号《万科城项目车位/车库转让合同》已解除，且双方从未签署关于C034号《万科城项目车位/车款转让合同》的客观事实，陈鹏华无权要求万科地产恢复其关于C034号车位的停车权。三、人防车位为万科地产投资，由万科地产享有收益权，不属于业主共有财产，万科地产有权转让人防车位。物权法第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”人民防空法第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”本案中，万科城项目人防车位由万科地产投资并享有收益，不属于业主共有财产，陈鹏华无权要求万科地产归还人防车位。另外，根据物权法第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。一审法院关于“陈鹏华为小区的个体业主，无权代表全体业主提出上述主张”的认定并无不当。四、万科城小区不存在规划外占用业主共有道路或其他场所增设停车位的情形，陈鹏华要求万科地产归还占用的业主道路或其他场地的诉请无事实和法律依据。物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”万科城小区不存在规划外占用业主共有道路或其他场地增设车位的情形，陈鹏华主张无事实和法律依据。人防车位并非业主共有，陈鹏华未经允许占用车位的行为不仅侵害万科地产的合法权益，而且已经严重影响其他业主正常使用车位，给物业公司的管理造成了极大障碍，万科地产保留追究陈鹏华相应法律责任的权利。五、《前期物业服务合同》对陈鹏华具有法律效力。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业，并与之签订合同。陈鹏华称“《前期物业服务合同》的签订主体为万科地产和万科物业，对陈鹏华没有法律效力”是错误的。首先，万科地产与万科物业已签订有效的《前期物业服务合同》，根据《物业管理条例》的规定，该合同的效力应及于全体业主；其次，陈鹏华与万科地产签订的《商品房买卖合同》附件也对《前期物业服务合同》约定的内容予以明确。陈鹏华在签订《商品房买合同》时，即对《前期物业服务合同》的内容进行了确认。因此，《前期物业服务合同》对陈鹏华具有法律效力。 万科物业答辩称，《青岛万科城前期物业服务合同》合法有效，对陈鹏华具有约束力。万科物业有权按照合同约定提供物业服务，并向陈鹏华收取停车服务费及租赁费。1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律著干冋题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，陈鹏华理应按照《青岛万科城前期物业服务合同》约定缴纳停车服务费及租赁费。2.陈鹏华从2015年至今在小区地下车位停车属于事实，万科物业亦按照前期物业合同的约定提供了相应服务，服务包括但不服于公共停车设施设备的维护管理，停车场的清洁、卫生、照明等。陈鹏华接受了万科物业提供的服务，034号车位存在与否，并不影响陈鹏华需依照前期物业合同的约定缴纳相关费用，且陈鹏华从2015年至2018年11月均已经缴纳相关停车服务费，在此期间，其未对车位服务收费标准提出任何异议，陈鹏华实际认可万科物业提供的车位服务和停车收费标准。陈鹏华要求万科物业返还其缴纳的停车服务费及利息没有任何事实和法律依据。 陈鹏华向一审法院起诉请求：1.判令万科地产、万科物业恢复陈鹏华的停车权（C034号或其他车位），并返还自2015年至今已交纳的停车服务费2980元及利息，不再收取停车费；2.判令万科地产、万科物业归还业主占用的人防车位、业主共有的道路或其他场地，并返还已收取的相关费用及利息，停止万科物业对万科城小区的停车服务经营权；3.判令万科地产、万科物业负担陈鹏华发生的包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等。 一审法院认定事实：位于青岛市市**的万科城系由万科地产开发建设的住宅小区，陈鹏华于2013年3月购买该小区1号楼1单元3101户房屋。万科城小区地下人防工程地下车位系由万科地产按照相关规定投资建设。陈鹏华于2013年10月31日与万科地产签订《万科城项目车位/车库转让合同》，陈鹏华向万科地产以102000元的价格购买C070号人防工程地下车位使用权。2014年12月31日，陈鹏华以“车位内有排水道且靠近消防门无法停车”为由，向万科地产提出退用C070号车位申请，万科地产同意其请求，并于2015年2月15日将陈鹏华已交纳的车位购买款102000元转账付给其在青岛银行东海西路支行的62×××68账户内。 万科物业系万科城小区的物业服务商，2012年6月25日，万科物业与万科地产签订《前期物业服务合同》，约定由万科物业为万科城提供物业服务。在合同第十五条各类停车位收费标准中约定，车位属于全体业主共有的，车位租用人应按100元/个/月标准向物业公司交纳车位租用费，车位所有权或使用权由业主购置或附赠的，车位所有权人或使用权人应按架空车位60元/个/月、车库车位60元/个/月标准向物业公司交纳车位服务费。该合同期限至2015年6月24日，约定如合同到期，小区未成立业主委员会与新物业公司签订物业服务合同，在万科物业同意继续履行合同，且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成解聘万科物业的决议并签订新的物业服务合同的情况下，本合同继续有效。万科城小区至今未成立业主委员会，万科物业仍在万科城小区进行物业服务。 陈鹏华在购买C070号车位使用权后，即开始按照每月60元的标准向万科物业交纳车位管理费。在向万科地产退还C070号车位后，陈鹏华向万科物业声称其已在万科地产将车位调换至C034号车位，继续向万科物业交纳车位管理费，并以C034号车位使用权的名义，在2017年10月万科物业对万科城小区更换车牌识别智能系统时，取得车辆进出地下车库资格。直至2018年11月，万科物业接到万科地产通知，并未销售C034号车位使用权，随即停止了陈鹏华的车辆出入地下车库资格，陈鹏华遂将车辆停于地面车位，并按照每月100元的标准向万科物业交纳车位租赁费。 2019年2月1日，陈鹏华提起诉讼，要求万科地产、万科物业恢复其停车权，并返还已交纳的停车服务费及利息，要求今后不再收取停车费，同时请求判令万科地产、万科物业向小区业主归还占用的人防车位、业主共有的道路或其他场地，并返还已收取的相关费用及利息，停止万科物业对万科城小区的停车服务经营权。一审庭审中，一审告知陈鹏华的委托诉讼代理人，对于陈鹏华的第二项诉讼请求，其作为小区的个体业主，无权代表全体业主向物业公司提出上述主张，应另案以正确方式行使权利。陈鹏华为证实其对C034号车位拥有使用权，提交了2013年10月31日签订的《万科城项目车位/车库转让合同》，该合同与万科地产提交的2013年10月31日签订的《万科城项目车位/车库转让合同》的内容除车位号不同（分别为C070和C034），其余内容包括签署和车位交付日期完全相同，陈鹏华解释为该合同系更换车位时由万科地产提供，万科地产予以否认，认为其对此合同根本不知情，万科地产从未对外转让C034号车位，签订车位合同时应当有附件，即陈鹏华签字确认的“车位平面图”，而陈鹏华未能提交该图，万科地产对陈鹏华提交的该证据真实性不予认可，并保留对其真伪性进行鉴定的权利。对于万科地产提交的2015年2月15日向陈鹏华转账退换车位款102000元的银行凭单，陈鹏华的委托诉讼代理人当庭否认陈鹏华收到该款，在法官一再询问下，称回去落实，但庭后未予答复。陈鹏华的委托诉讼代理人当庭认可未向万科地产交纳过其他款项。 一审法院认为，万科城小区地下人防车位系由万科地产投资建设，属于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，其归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。万科地产与陈鹏华签订C070号《万科城项目车位/车库转让合同》，即属于车位出售合同，万科地产对该车位拥有处置权，陈鹏华自愿购买使用权，双方在合同中对诸多事项进行了详尽约定，该合同合法有效，陈鹏华亦按约定支付了价款，取得了车位使用权。由于陈鹏华对已购买的车位不满意，与万科地产协商解除该合同，相互返还，万科地产亦同意其请求，并且双方对合同的解除各自履行了相应的义务，即陈鹏华将车位使用权返还，万科地产将车位款退还陈鹏华。虽然陈鹏华之委托诉讼代理人当庭否认收到该款，但无证据证明万科地产提交的银行转账凭单是虚假的，一审以此认定陈鹏华已收到退款。因此陈鹏华已丧失在万科城小区地下人防车位的停车权利。陈鹏华以C034号《万科城项目车位/车库转让合同》主张更换了车位，其拥有停车权，但其未提交该合同附件，即签字确认的“车位平面图”，亦未向万科地产交纳车位使用权转让款，因此其主张恢复停车权既无事实根据，也无法律依据，一审不予支持。 万科城小区至今未成立业主委员会，万科物业与万科地产签订的《青岛万科城前期物业服务合同》尚在继续履行，万科物业在提供物业服务的同时，享有收取费用的权利。陈鹏华当庭认可其在解除C070号车位转让合同之后，车位变更为C034号，继续在人防地下车位停车，直至2018年11月万科物业停止了陈鹏华的车辆出入地下车库资格。因此在2018年11月之前陈鹏华应系持续使用人防地下车位，享受了万科物业的服务，每月向万科物业交纳60元停车服务费是依约依规的，在此之后其将车辆停放于地面停车位，向万科物业交纳停车租赁费也是合法有据的，不能因为车位占用位置系业主共有部分即可免交费用，该部分费用由物业公司收取后如何使用系另一法律关系，本案中不作详述。因此，陈鹏华该部分诉请，一审不予支持。至于陈鹏华的其他诉讼请求，已经论述，不在本案处理范围内。 综上，一审法院判决：驳回陈鹏华的诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由陈鹏华负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，本案的焦点问题：一是陈鹏华与万科地产签订《万科城项目车位/车库转让合同》是否已经解除；二是万科物业应否返还陈鹏华已经缴纳的停车服务费、利息。 关于焦点问题一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”案经查明，陈鹏华向万科地产提出退用C070号车位申请，万科地产同意其请求。故，应认定陈鹏华与万科地产签订《万科城项目车位/车库转让合同》已经解除。关于车位款是否返还问题，二审审理期间，陈鹏华对“万科地产于2015年2月15日将陈鹏华已交纳的车位购买款102000元转账付给其在青岛银行东海西路支行的62×××68账户内”有异议，称该款项是针对房屋质量问题及车位质量问题的退款，并非车位款，但陈鹏华并未提交相关证据证明其主张。故，一审认定万科地产已经返还陈鹏华车位款，并无不当，本院对该事实予以确认。陈鹏华主张万科地产将双方签署的原C070《万科城项目车位/车库转让合同》调换为C034号《万科城项目车位/车库转让合同》。对此，本院认为，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。陈鹏华提交的C034号《万科城项目车位/车库转让合同》签署日期为2013年10月31日，与原C070《万科城项目车位/车库转让合同》日期一致，且陈鹏华未向万科物业缴纳车位款。故，本院对其该主张不予采纳。在陈鹏华与万科地产签订《万科城项目车位/车库转让合同》已经解除的情况下，陈鹏华请求万科地产、万科物业恢复陈鹏华的停车权的主张，本院不予支持。 关于焦点问题二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律著干冋题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”万科城小区至今未成立业主委员会，万科物业与万科地产签订的《青岛万科城前期物业服务合同》尚在继续履行，陈鹏华应按照《青岛万科城前期物业服务合同》约定缴纳停车服务费及租赁费。二审审理期间，陈鹏华认可其停车时间与缴费时间一致的。故，一审对陈鹏华返还停车服务费及利息的主张不予支持，并无不当，本院予以确认。 另，陈鹏华诉请判令万科地产、万科物业归还业主占用的人防车位、业主共有的道路或其他场地，并返还已收取的相关费用及利息，停止万科物业对万科城小区的停车服务经营权。因该问题系小区业主共有和共同管理权利的重大事项，根据《物业管理条例》规定，该事项由业主共同决定，故，本院对其该诉讼请求不予处理。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人陈鹏华负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  徐镜圆 审判员  孙秀强 二〇一九年九月二日 书记员  韩明玉 书记员  于国英