呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3091号上诉人(原审被告)：马瑞，女，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：许益民，内蒙古汇孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁志彬，内蒙古汇孚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：东莞市龙泽物业服务有限公司呼和浩特分公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区中山东路**金翡丽广场****。负责人：王海滨，该公司经理。委托诉讼代理人：刘晓娟，内蒙古伊坤律师事务所律师。上诉人马瑞因与被上诉人东莞市龙泽物业服务有限公司呼和浩特分公司物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初1812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理。本案现已审理终结。马瑞上诉请求：请求依法撤销原判,依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定东莞市龙泽物业服务有限公司呼和浩特分公司（以下简称龙泽物业呼市分公司）合法经营并认定其与马瑞签订的《物业服务管理协议》有效是完全错误的,龙泽物业呼市分公司在无资质情况提供物业服务,属于违法经营,该行为严重扰乱了国家对物业服务正常管理秩序并严重损害社会公共利益,《物业服务管理协议》因违法应属无效。根据住建部颁布的《物业服务企业资质管理办法》及《内蒙古自治区物业服务企业资质管理办法》的相关规定,物业服务企业资质分为三级,每级都有相应的注册资本、人员资质、经营服务等要求,申请方应按照规定提交相关材料至当地房产管理部门进行办理。根据工商信息系统查询的结果,龙泽物业呼市分公司于2016年7月18日进行了工商经营范围变更,变更前的经营范围为“许可经营项目:无;一般经营项目:清洁服务”,变更后的经营范围“许可经营项目:无；一般经营项目:清洁服务;物业管理;房地产中介服务”，所以龙泽物业呼市分公司在成立时即2014年10月20日至2016年7月18日期间,其不具备物业服务资质,属于超范围经营。所以龙泽物业呼市分公司在无资质的情况下向马瑞提供物业服务属于违法经营,该行为违反了《物业管理条例》和《企业资质管理办法》的强制性规定,该行为严重扰乱了国家对物业服务的管理秩序,严重损害了公共利益。根据《合同法》第52条的规定，《物业服务管理协议》应属无效,违法行为下所获利益不应被法律保护。一审法院认定龙泽物业呼市分公司在总公司授权范围内开展经营的行为合法,属严重的认定事实错误和适用法律错误。龙泽物业呼市分公司在庭审时出具了总公司下发的《授权委托书》,以证明总公司已授权其开展物业服务项目,但根据我国法律规定,企业必须在有关部门核准的营业范围内开展活动,龙泽物业呼市分公司虽属分公司,但营业执照中也有具体的营业范围,该许可是国家行政管理部门依法定程序核准的,不能用总公司授权的形式扩大营业范围,总公司授权不能代替国家的行政许可。故一审法院仍认定总公司授权合法是完全错误的。三、在《物业服务管理协议》履行过程中,龙泽物业呼市分公司并未按照协议约定提供物业服务,在龙泽物业呼市分公司未按约提供物业服务的情况下,其无权主张物业费用。根据《物业服务管理协议》第四条的约定,物业管理服务内容具体包括:物业公用部位的维护与管理、物业共用设备设施及其运行的维护和管理、环境卫生及园艺、安防及消防、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修的管理等。龙泽物业呼市分公司所主张的物业费也是由以上服务内容所构成的。但事实上,龙泽物业呼市分公司在物业服务期间并未按约履行以上服务内容,龙泽物业呼市分公司作为物业服务提供方,应就其履行物业服务的事实进行举证,如龙泽物业呼市分公司无证据证明其履行了以上约定的服务内容则无权主张物业费用。结合一审开庭情况来看,龙泽物业呼市分公司主张物业费的证据仅为双方所签的《物业服务管理协议》,除此之外再无其他证据，而一审法院却未对龙泽物业呼市分公司是否实际履行物业服务做出任何调查,就判决马瑞支付物业费用显然是错误的。四、一审法院以龙泽物业呼市分公司持续催要物业费为由,认定本案发生诉讼时效中断的效果,属严重的事实认定错误。龙泽物业呼市分公司在《物业服务管理协议》履行期间,对于其自身提供的物业情况及商场的实际经营情况是明知的,此期间龙泽物业呼市分公司从未向马瑞催要过物业费,故一审法院所认定的龙泽物业呼市分公司持续催要物业费的事实是不存在的,龙泽物业呼市分公司所主张的部分物业费用早已超过法律所规定的诉讼时效,其诉请不应得到支持。综上所述,一审法院判决认定事实不清,且适用法律严重错误,马瑞为了维护合法权益不受侵害,特依法提出上诉,请求贵院依法支持马瑞的全部请求。龙泽物业呼市分公司辩称，双方签订的物业服务管理协议、补充协议合法有效，合同签订后，龙泽物业呼市分公司积极履行了合同义务，协议约定内容为双方真实意思表示，不存在合同无效情形，该合同依法成立。双方签订的物业服务管理协议履行期间，签订了补充协议，很好的证明了龙泽物业呼市分公司依约履行了物业服务。根据相关法律规定，马瑞主张的合同无效不能成立；龙泽物业呼市分公司有提供物业服务的资质，龙泽物业呼市分公司与内蒙古太谷房地产开发有限公司签订了前期物业合同，民事责任由龙泽物业呼市分公司承担，该合同是双方真实意思表示，不违反法律规定。马瑞接受了龙泽物业呼市分公司的物业服务，受到法律保护；龙泽物业呼市分公司一审提交了催收物业费通知，依据双方签订的协议及补充协议，物业费的交付方式为分期交付，根据相关法律规定，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满计算，马瑞诉讼时效不应得到支持。龙泽物业呼市分公司向一审法院起诉请求：1．判令马瑞支付物业费用332800元；2．判令马瑞支付迟延支付物业费的违约金774758.4元（暂计至2019年2月1日，实计至马瑞偿还全部欠款止）；3．本案诉讼费由马瑞承担。一审法院认定事实：龙泽物业呼市分公司是东莞市龙泽物业服务有限公司于2014年10月20日经工商行政管理部门依法核准登记的分公司，东莞市龙泽物业服务有限公司取得一级物业服务资质。后内蒙古太古房地产开发有限公司与马瑞签订《租赁合同》，约定内蒙古太古房地产开发有限公司将呼和浩特市丰泰金翡丽广场内金翡丽购物中心F3-11号及F1-06号，面积135平方米及面积150平方米的两个店铺出租给马瑞，租赁期分别为2014年12月11日起至2019年12月31日和2014年12月6日起至2019年12月17日。内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司与马瑞签订《商业运营管理合同》，约定马瑞同意委托内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司作为该店铺所在购物中心的商业运营管理人。龙泽物业呼市分公司与马瑞签订《物业管理服务协议》，约定由龙泽物业呼市分公司为马瑞租赁的上述商铺提供物业服务，服务期限分别为2014年12月11日起至2019年12月31日和2014年12月6日至2019年12月17日，物业服务费按套内面积计算，每天每平方米1.6元，即每月物业费分别为6570元和7300元。马瑞应于本协议签订之日起5个工作日内一次性交纳首期（三个月）的物业费。除首期物业费外，物业费每三个月为一个支付期，马瑞应当在每个支付期的最后一个月的10日前向龙泽物业呼市分公司一次性足额支付下个支付期的物业管理费。并约定，如马瑞逾期支付或逾期未能补足物业费的，马瑞除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向龙泽物业呼市分公司支付违约金。2015年1月29日，龙泽物业呼市分公司及内蒙古太古房地产开发有限公司、内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司与马瑞签订《合同补充协议》，就物业费收费标准等事项再次进行约定，物业服务费按套内面积计算，每天每平方米1.6元，即每月物业费为6570元和7300元。后龙泽物业呼市分公司为马瑞提供了物业服务，马瑞尚欠2014年12月18日至2016年12月17日期间的物业费。2016年10月17日内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司向马瑞发出催缴租金、商管费、物业费的通知。龙泽物业呼市分公司认可以上催缴通知是其委托内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司进行。一审法院认为，东莞市龙泽物业服务有限公司依法设立龙泽物业呼市分公司，龙泽物业呼市分公司在其经营范围和物业服务资质范围内依法经营，龙泽物业呼市分公司与马瑞签订《物业管理服务协议》，系东莞市龙泽物业服务有限公司授权，其民事责任由东莞市龙泽物业服务有限公司承担，该协议是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，龙泽物业呼市分公司为马瑞提供了物业服务，马瑞亦接受了龙泽物业呼市分公司的物业服务，双方形成了物业服务合同关系，合法有效，对双方均具有约束力。马瑞辩称龙泽物业呼市分公司不具备服务企业资质及超经营范围经营，没有法律依据，不予支持。关于马瑞抗辩龙泽物业呼市分公司诉讼请求已经超过诉讼时效，因龙泽物业呼市分公司持续催要，发生诉讼时效中断的效力，马瑞的抗辩意见不予支持。因双方之前对物业服务合同存在争议，龙泽物业呼市分公司诉请的违约金不予支持。判决：一、马瑞于本判决生效之日起十日内支付龙泽物业呼市分公司2014年12月18日至2016年12月17日期间的物业费332800元；二、驳回龙泽物业呼市分公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7384元，由龙泽物业呼市分公司负担4238元，马瑞负担3146元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于龙泽物业呼市分公司的资质及经营范围问题。龙泽物业呼市分公司是东莞市龙泽物业服务有限公司依法设立的分公司，不具有独立的法人资格，民事责任由东莞市龙泽物业服务有限公司承担，东莞市龙泽物业服务有限公司是依法成立的法人，能够独立承担民事责任。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”虽然龙泽物业呼市分公司在订立合同时实际经营范围与工商营业执照上的经营范围不同，但其提供物业服务不属于国家限制经营、特许经营或者法律、行政法规禁止经营的范围，因此龙泽物业呼市分公司与马瑞签订的《物业管理服务协议》有效。关于物业服务及物业费问题。马瑞称龙泽物业呼市分公司未按约向其提供物业服务，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，马瑞作为主张积极义务的一方应对龙泽物业呼市分公司未按约提供物业服务提交相应的证据，但马瑞却未能提交相关的证据，应由马瑞承担举证不能的不利后果。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”马瑞作为业主接受了龙泽物业呼市分公司提供的物业服务，应按照双方签订的《物业服务管理协议》的约定按时交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”龙泽物业呼市分公司于2016年10月17日委托内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司向马瑞发出催缴租金、商管费、物业费的书面通知，因此，马瑞应交纳其欠付的物业费。关于诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，双方签订的《物业服务管理协议》及《补充协议》约定，物业费的交费方式为分期支付，属于继续性合同中同一债务分期履行的情况，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日计算，故物业费的主张未超过诉讼时效。综上所述，马瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6292元，由马瑞负担。本判决为终审判决。审判长 宫 静审判员 周 纬审判员 王 璐 二〇一九年九月三日书记员 刘子贺