江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0581民初1158号 原告：常熟市胜驰汽车服务有限公司，统一社会信用代码913205815703160584，住所地江苏省常熟市尚湖镇建华村。 法定代表人：赵逢春，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周一凡，江苏少平律师事务所律师。 被告：常熟市富林商贸有限公司，统一社会信用代码91320581745588320J，住所地江苏省常熟市招商南路**鞋业中心**新丰片3038、3039、3050号店。 法定代表人：刘美珍，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：瞿卫锋，上海诚勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡佳瑶。 原告常熟市胜驰汽车服务有限公司（以下简称胜驰公司）诉被告常熟市富林商贸有限公司（以下简称富林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法由审判员唐海山适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于同年6月11日、7月24日、8月22日公开开庭进行了审理。原告胜驰公司的委托诉讼代理人卞为军及周一凡、被告富林公司的委托诉讼代理人瞿卫锋及胡佳瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胜驰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即从房屋(位于尚湖镇颜巷村西三环外侧**南侧)中腾空、搬离，将房屋交还原告；2、判令被告立即向原告支付2016年1月1日起至2018年12月31日期间的租金人民币145.5万元，以及该款自2019年1月1日起至被告实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍计算的违约金；3、判令被告向原告支付自2019年1月1日起至实际腾空搬离之日止按照每日4109.6元计算的占有使用费；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年5月30日，原告与涉案房屋原产权人苏州迅驰投资开发有限公司（以下简称迅驰公司）签订了房屋租赁合同，由原告胜驰公司承租了涉案房屋，租期20年（即2011年10月1日起至2031年9月30日止）。根据苏州市中级人民法院（2016）苏05民终4956号、（2018）苏05民终1906号民事判决书，原告享有涉案房屋在此期间内的承租权。2013年7月18日，原告曾向罗国锋、迅驰公司出具一份《授权委托书》，委托授权代为对外招租、与潜在承租人洽谈、签订房屋租赁协议、代收房屋租金等。2013年11月12日，罗国锋、迅驰公司与被告富林公司签订了《房屋租赁合同》，租赁范围为尚湖镇练塘颜巷村西三环外侧1幢南侧，建筑面积约3500平方米，租赁期限为5年（即2014年1月1日至2018年12月31日），前三年租金为每年45.5万元，后二年租金为每年50万元。合同还约定如果未按期支付租金，被告应按银行同期贷款利率四倍支付逾期违约金；租赁期限届满后，如果被告在未签订新的租赁合同的情况下继续占用原出租房的，应按本合同租金价格标准的3倍支付使用费。时至今日，虽经原告多次交涉，被告仍未支付拖欠的租金，并拒不从案涉房屋搬离。为此，原告提起诉讼。 被告富林公司辩称：1、原告诉请的依据是2011年5月30日胜驰公司与迅驰公司签订的《厂房租赁合同》和2014年2月18日的《补充协议》，但被告认为相应的材料系伪造。即使相应的材料系真实的，原告也无权要求被告搬离、支付租金等。因为是迅驰公司与被告签订的租赁合同，并将房屋交付给被告占有、使用。迅驰公司属于一房两租。原告只能向迅驰公司主张权利。2、原告委托迅驰公司与被告签订租赁合同的事实不成立。2013年被告签订的租赁合同是迅驰公司以自己名义与被告签订，即使原告出具的授权委托书是真实的，对被告也是无效的。3、虽然2011年5月30日的《厂房租赁合同》和2014年2月18日的《补充协议》被法院生效判决所认可，但被告还是有证据可以证明是虚假的。综上，要求法院查清全部事实，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：2013年11月12日，迅驰公司（代表人罗国锋）与富林公司（代表人黄某）签订《房屋租赁合同》1份，约定：由富林公司承租迅驰公司位于常熟市尚湖镇练塘颜巷村西三环外侧1幢南侧部分商业用房，面积为3500平方米，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期前三年，年租金为45.5万元，第4年起每年租金为50万元，实行先付后用的原则，每年支付一次。富林公司应于2013年12月20日前支付第一年租金，应于第一租赁年度届满前提前一个月支付第二年度的租金，第三年、第四年、第五年的租金以此类推。富林公司在合同签订后三天内支付房屋租赁保证金10万元及水电押金5万元。房屋租赁保证金可抵第一年房屋租金。水电押金在上述协议履行完毕后，富林公司无拖欠水电费及其它违约的情况下迅驰公司予以无息退还。如富林公司未按期支付租金，富林公司应按银行同期贷款利率的四倍支付逾期违约金；逾期付款超过三十天的，迅驰公司有权采取停水停电并解除租赁合同。租赁期满，无论富林公司续租与否，应在到期三个月前向迅驰公司提出，未提出的，视为富林公司不再续租。租赁期满后，如果富林公司在未与迅驰公司签订新的租赁合同的情况下继续占用原出租房的，应向迅驰公司按本合同租金价格标准的三倍支付使用费。迅驰公司配合富林公司协调与胜驰公司门卫、保安、食堂、住宿等事宜。该合同落款处分别加盖了迅驰公司公章、富林公司合同专用章，罗国锋、黄某分别以代表人身份签字。2013年12月20日，迅驰公司开具收据2份，载明收到富林公司2014年房屋租金45.5万元、、地坪处理费45万元、房租金定金5万元（富林公司表示该房屋租金定金5万元实际为水电费押金）。2015年2月7日，罗国锋和迅驰公司向富林公司出具便条1份，载明：迅驰公司已收到富林公司金额45.5万元的银行本票，作为2015年度房屋租金。迅驰公司将该本票背书给富林公司，作为常熟市青企投资担保有限公司的保证金还款。2016年1月起，被告富林公司未向迅驰公司、罗国锋支付过上述房屋的租金。2016年12月7日，被告富林公司与迅驰公司签订《补充协议》1份，载明：1、富林公司与迅驰公司于2013年11月12日签订的租赁合同涉及的房屋因已被他人通过拍卖方式购得，双方签订的租赁合同自然终止，水电押金尚未退还。2、迅驰公司实际控制人罗国锋担任法定代表人的常熟市青企投资担保有限公司结欠富林公司235万元保证金及利息未支付。经协商，由富林公司开具金额为45.5万元的银行本票作为上述房屋2015年度的租金。迅驰公司将该本票背书还给富林公司，作为常熟市青企投资担保有限公司给付富林公司的部分保证金还款。如果常熟市青企投资担保有限公司按其与富林公司签订的调解协议执行，富林公司则放弃5万元水电押金的债权。2016年12月14日，富林公司与常熟市青企投资担保有限公司经本院调解达成调解协议，载明扣除已返还45.5万元后，由常熟市青企投资担保有限公司于2018年1月31日前返还富林公司保证金189.5万元及利息10.5万元。 2015年10月12日，富林公司的关联企业常熟恒辉置业有限公司（以下简称恒辉公司）曾向本院提起诉讼，要求：1、胜驰公司腾空坐落于常熟市尚湖镇练塘颜巷村西三环外侧的土地及房屋（本案中富林公司占有使用的房产系上述房屋房产中的3500平方米），并交还恒辉公司；2、胜驰公司赔偿恒辉公司自2015年6月11日至实际腾空并交还日止每月4.33万元的经济损失。相应案件案号为(2015)熟尚民初字第0535号。恒辉公司的理由为，其于2015年6月11日取得诉争房地产权利，但胜驰公司自2015年6月11日开始一直实际占有并使用涉案房地产。恒辉公司一直要求胜驰公司腾空土地及房屋，但胜驰公司以已与原土地使用权人和房屋所有权人迅驰公司签署了期限自2011年10月1日至2031年9月30日的租赁合同，且通过债务抵销等方式结清了租赁期间的所有租金为由，拒不腾空，也不向恒辉公司支付租金。在(2015)熟尚民初字第0535号一案中，胜驰公司答辩称：胜驰公司于2011年5月30日与诉争房地产原权利人迅驰公司签订了厂房租赁合同，合同约定了租赁期限从2011年10月1日至2031年9月30日，并对租金等事项进行了约定。恒辉公司在取得诉争房地产权利之前，胜驰公司已拥有合法的租赁权，根据“买卖不破租赁”原则，要求法院驳回恒辉公司的诉请。在(2015)熟尚民初字第0535号一案中，本院认定了如下事实：2010年3月25日，迅驰公司通过国有土地使用权出让方式取得案涉国有土地的使用权，后于2011年5月24日登记成为诉争房屋的所有权人（上述土地房屋坐落于常熟市尚湖镇练塘颜巷村西三环外侧）。2011年3月2日，胜驰公司登记成立，登记住所地为常熟市尚湖镇建华村，实际经营地点为诉争房地产所在地。2011年5月30日，胜驰公司（承租方）与迅驰公司（出租方）签订《厂房租赁合同》，约定迅驰公司将涉案房地产出租给被告胜驰公司，租期为20年，自2011年10月1日至2031年9月30日，2011年6月1日至2011年9月30日为装修免租期，合同约定第一个五年租金价格为每个月43300元、第二个五年租金价格在第一个五年的基础上增长25%，之后的租金价格双方另行商议。2011年6月21日，迅驰公司与常熟农行签订了《最高额抵押合同》，约定为担保迅驰公司与常熟农行相关债务的履行，迅驰公司将涉案房地产权利抵押给常熟农行，2011年6月22日办理了所涉国有建设用地使用权的抵押登记手续，2011年6月23日办理了所涉房屋的抵押登记手续。2014年9月10日，因迅驰公司未按约归还所欠常熟农行借款，常熟农行以金融借款合同纠纷为由诉至苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）。苏州中院根据常熟农行的申请，查封了诉争房地产，后经苏州中院主持调解，双方达成调解协议。2014年9月25日，苏州中院出具了（2014）苏中商初字第00298号民事调解书。后因迅驰公司未按上述民事调解书履行相关付款义务，常熟农行向苏州中院申请强制执行，苏州中院在执行程序中依法委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对诉争房地产价值进行评估。苏八达国瑞估字（2014）BF0054号房地产估价报告评估结果显示，诉争房地产于价值时点2014年11月5日的评估总价值为4814.48万元。后苏州中院以此价格对诉争房地产进行公开拍卖。司法拍卖公告中有关拍卖标的物基本情况介绍的租赁情况一栏载明“有租赁，适用‘买卖不破租赁’规则。该标的物租赁给胜驰公司，租期20年，至2031年9月30日止。租赁合同签订于抵押登记之前。”2015年3月28日，黄剑辉（男，汉族，1987年8月10日生，居民身份证号码）个人通过淘宝网司法拍卖渠道，在苏州中院公开竞拍涉案房地产时，以4100万元的价格拍得诉争房地产权利。2015年4月9日，苏州中院出具《拍卖成交确认书》。后黄剑辉以股东出资入股方式将诉争房地产权利转让至恒辉公司名下。2015年6月11日，诉争房地产权利登记至恒辉公司名下。 关于(2015)熟尚民初字第0535号一案，本院审理后认为，所涉2011年5月30日胜驰公司与迅驰公司签订的《厂房租赁合同》的成立和生效时间均发生在诉争房地产所有权、使用权发生变更之前，亦在诉争房地产设立抵押权之前和被人民法院查封之前。故被告辩称应当适用“买卖不破租赁”规则的主张成立。而恒辉公司所提出的租金抵债协议是否真实、合法问题与该案物权纠纷所需裁判的事宜没有关联性，同时亦不会影响该案物权纠纷的裁判结果，并非该案需要处理和评判的事宜。有关胜驰公司主张的租金已经全部支付完毕是否属实，属于租赁纠纷中需要审查的事宜，与恒辉公司在该案中以物权纠纷为由提起的诉讼及诉请均无关联性，亦不属于该案物权纠纷需要处理和审理的范围。因此，关于胜驰公司提交的租金抵债协议是否真实、合法，被告主张的租金已经全部支付完毕是否属实，并非该案的争议焦点。2016年3月30日，本院依法作出(2015)熟尚民初字第0535号判决，驳回了恒辉公司的诉讼请求。后恒辉公司不服上述判决，向苏州中院提起上诉。苏州中院在审理中对本院认定的事实予以确认。后苏州中院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。胜驰公司与迅驰公司于2011年5月30日签订《厂房租赁合同》，之后恒辉公司相关人员于2015年3月28日通过司法拍卖途径取得涉案房屋权利导致诉争房屋所有权变动，但不影响《厂房租赁合同》的效力，胜驰公司对诉争房屋享有租赁权。恒辉公司要求胜驰公司腾空诉争房屋并赔偿损失的诉请，缺乏法律依据，一审法院未予支持并无不当，二审法院应予以维持。恒辉公司的诉请并非基于租赁合同要求支付租金，因此双方之间的租金纠纷不属于该案审理的范围。恒辉公司有关胜驰公司是否支付租金的相关主张，二审法院均不予以理涉。综上，恒辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，2016年9月8日，苏州中院依法作出（2016）苏05民终4956号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2017年1月5日，恒辉公司再次以胜驰公司为被告向本院提起诉讼，诉讼请求为：1、判决胜驰公司给付2015年5月1日至2016年9月30日期间的租金人民币368228.16元；2、判决胜驰公司给付恒辉公司2016年10月1日起至法院判决之日止按每月27075.60元计算的租金；3、诉讼费由胜驰公司承担。相应案件案号为(2017)苏0581民初388号。恒辉公司的理由为：虽然诉争房屋适用“买卖不破租赁”规则，但恒辉公司已成为新的产权人，胜驰公司自应按照原租赁合同约定向原告交付拍卖成交后的租金。在(2017)苏0581民初388号一案中，胜驰公司辩称：1、2014年2月18日，胜驰公司、迅驰公司等主体之间签订了《补充协议》，各方约定胜驰公司以债权抵租金的方式向原产权人迅驰公司结清了截止到2031年9月30日的租金。2、2014年11月20日，苏州中院委托机构出具的房地产估价报告记载了上述以债权抵租金的事实与证据。2014年11月24日，苏州中院出具的执行裁定书对拍卖标的物表述为详见苏八达国瑞估字（2014）BF0054号房地产估价报告。司法拍卖的权属范围、权属限制，应该受到该份房地产估价报告的约束。2015年3月28日，黄剑辉个人参与司法拍卖，竞得诉争房地产权属。2015年4月13日，苏州中院裁定诉争房地产归黄剑辉所有。此后，恒辉公司又从黄剑辉处获得诉争房地产权属。房地产估价报告对司法拍卖买受人的约束，当然延伸至恒辉公司。3、恒辉公司对诉争房地产的租赁情况（包括租金已经结清的情况）均是明知的，况且涉案房地产西半部分是由案外人富林公司从胜驰公司处转租使用，而富林公司的股东是恒辉公司法定代表人黄剑辉的父母亲。2015年恒辉公司曾以否定买卖不破租赁的原则来诉请去除涉案房地产上的租赁权，经一审、二审未能获得法院的支持。现恒辉公司又以给付租金的诉请来否定胜驰公司已结清租金的事实。在黄剑辉以较低价格获得涉案房地产的情况下，为己方的利益最大化，一再主动兴诉。故请求法院驳回恒辉公司的诉讼请求。在(2017)苏0581民初388号一案中，本院认定除了(2015)熟尚民初字第0535号一案中已认定的事实外，还认定了如下事实：在竞买须知中，苏州中院明确载明：标的物的评估报告可自行下载，评估报告和《拍卖标的物调查表》已就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了详尽、客观的说明，请竞买人在拍卖前务必仔细阅读。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保，所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦报名交保证金，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。在上海八达国瑞房地产土地估价有限公司出具的房地产司法鉴定估价报告中，附有了诉争土地使用权证、房屋所有权证、他项权证、《厂房租赁合同》（2011年5月30日）、《借款合同》（2013年10月22日）、《借款合同》（2013年8月15日）、《借款确认函》（2013年10月31日）、《收据》（2013年9月24日、10月17日、10月30日）、《补充协议》（2014年2月18日）。房地产司法鉴定估价报告在估价假设条件中表述到：依据估价委托人提供的关于估价对象的《厂房租赁合同》、《补充协议》、《借款合同》、《借款确认函》、《收据》等资料，结合实地查勘，估价对象已租赁经营使用。该估价报告详细列明了《补充协议》（2014年2月18日）中载明的租赁期限、年租金、租金总额等信息，明确至价值时点，该租赁合同尚余16.91年。估价报告同时表述到经征询估价委托人意见，估价过程已考虑剩余较长租赁合同对估价对象价值的影响。房地产司法鉴定估价报告在描述涉案房地产权益状况时，再次表述到：依据估价委托人提供的关于估价对象的《厂房租赁合同》、《补充协议》、《借款合同》、《借款确认函》、《收据》等资料，结合实地查勘，估价对象已租赁经营使用，也再次详细列明了《补充协议》中载明的租赁期限、年租金、租金总额等信息，明确至价值时点，该租赁合同尚余16.91年。房地产司法鉴定估价报告书中还表述到估价对象已登记房屋整体由被告胜驰公司租赁，西侧部分作为该公司办公、汽车维修和保养车间、员工宿舍和食堂等利用，房屋东侧部分由富林公司作为仓库使用。 迅驰公司的股东是罗国锋和周美菊。迅驰公司曾是胜驰公司股东，并于2013年12月份退股。罗国锋曾经是广州华胜企业管理服务有限公司（以下简称华胜公司）的股东，于2014年2月份退股。胜驰公司股东现登记为华胜公司。 (2017)苏0581民初388号一案审理中，恒辉公司认为，一方面，苏州中院在拍卖公告中仅明确了20年的租赁，但未明确说明20年的租金已经付清。苏州中院在拍卖时，没有认可20年租金已经付清。故黄剑辉在拍得涉案房地产后，当然取得了就涉案房地产向胜驰公司收取后续剩余年限租金的权利。另一方面，涉案的《厂房租赁合同》、《补充协议》、《借款合同》等材料都不是真实的，都是几方当事人为了逃避法院执行，故意炮制出来的，损害了当事人的利益，应该无效。胜驰公司则认为，涉及到的《厂房租赁合同》、《补充协议》、《借款合同》等材料都是真实的，涉及的资金借贷也是真实的。2014年2月18日，胜驰公司以债权抵租金的方式已经向房地产原产权人迅驰公司结清了截止到2031年9月30日的租金。2014年11月20日，苏州中院委托相关机构出具的房地产司法鉴定估价报告中对上述事实及相应证据也予以记载。故恒辉公司再要求胜驰公司支付剩余租赁期限内租金的主张没有法律依据。 为了查明事实，法庭在(2017)苏0581民初388号一案中曾向罗国锋进行了调查。罗国锋当时曾向本院陈述到：2011年5月迅驰公司将房屋土地出租给胜驰公司后，里面有一部分是准备开办雷克萨斯店的，后来因为资金问题一直空着。2013年胜驰公司让其找个人再转租出去。后来就是富林公司承租了。后来买下厂房和土地的人就是富林公司那边的。所以恒辉公司他们对这个事情是知道的。 关于（2017）苏0581民初388号一案，本院审理后认定罗国锋与胜驰公司、华胜公司之间借款属实，并在此基础上认定胜驰公司已以债权抵销租金的事实。故本院作出了（2017）苏0581民初388号民事判决，驳回了恒辉公司的诉讼请求。 后恒辉公司不服上述（2017）苏0581民初388号民事判决，向苏州中院提起上诉。苏州中院在审理中对本院认定的事实予以确认。苏州中院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房地产拍卖时，作为重要估价依据的房地产司法鉴定估价报告已经明确列明了估价假设和限制条件，报告载明依据估价委托人提供的关于估价对象的《厂房租赁合同》和《补充协议》及有关《借款合同》、《借款确认函》及收据等资料，结合实地查勘，估价对象已经租赁经营使用，估价过程已考虑剩余较长租赁合同对估价对象价值的影响。涉案房地产司法鉴定估价报告的附件附有《厂房租赁合同》、《补充协议》、《借款合同》、《借款确认函》及收据等资料，附件资料清晰显示了胜驰公司以债权抵租金的形式结清了租赁期限内的租金，所有竞买人在参与拍卖之前均有权也有条件查看这些资料，房地产司法鉴定估价报告及其附件显然会直接影响到拍卖标的物的最终拍卖价格。黄剑辉在明知房地产司法鉴定估价报告及其附件内容的前提下，以拍卖方式购买涉案房地产，应视为对标的物实际情况的完全了解和接受。恒辉公司在从黄剑辉处取得涉案房地产后，在对涉案房地产司法鉴定估价报告附件《厂房租赁合同》、《补充协议》、《借款合同》、《借款确认函》涉及的债权债务提出异议，应当对其主张承担举证证明责任。恒辉公司认为借款合同系伪造、补充协议中记载的债权债务并真实，但均未能提供充分证据予以证明，苏州中院不予采信。综上所述，恒辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，2018年7月11日，苏州中院依法作出（2018）苏05民终1906号民事判决：驳回上诉，维持原判。 本案审理中，为了证明自己的主张，原告胜驰公司还向法庭提交了如下证据材料： 1、《授权委托书》1份，载明：胜驰公司于2013年7月18日向迅驰公司、罗国锋出具委托书，授权迅驰公司、罗国锋代表胜驰公司对外就胜驰公司合法承租的位于常熟市尚湖镇练塘颜巷村西三环外侧1幢房屋进行招租、洽谈、签订租赁协议、代收租金等，授权期限自2013年7月18日至2018年12月31日。 2、《催租函》及邮寄凭证复印件，载明：2018年8月8日，原告胜驰公司曾通过顺丰速运向被告富林公司发送过书面函件，要求富林公司收到函件后10日内支付拖欠的四个年度的租金；如果需要续租，应提前协商租赁事宜；如不再租赁，请按时做好腾空、搬离、交还房屋等工作。上述邮件显示由被告方富林公司工作人员王敏姿于2018年8月9日签收。但被告富林公司表示被告负责人从未看到这些文件。 3、《律师函》复印件1份，载明：江苏少平律师事务所受胜驰公司的委托，于2015年2月2日向富林公司出具律师函，并抄送罗国锋、迅驰公司。该律师函载明：富林公司已支付第一年度的租金，胜驰公司也收到了受托人迅驰公司、罗国锋转交的款项，但是受托人迅驰公司、罗国锋反映富林公司尚未支付第二年度的租金。故胜驰公司告知富林公司：自2015年2月，解除2013年7月18日《授权委托书》中对受托人的授权；2013年11月12日《房屋租赁合同》中出租人的权利由委托人胜驰公司继承享有，富林公司应直接向委托人胜驰公司履行合同义务。如果富林公司在接到律师函后7日内仍未支付第二年度租金，则委托人胜驰公司将依据合同约定采取必要措施维权。 被告富林公司对上述证据质证后表示对真实性均不予认可。胜驰公司、罗国锋、迅驰公司之间存在关联，可能会通过约定损害第三方的利益，而且罗国锋、迅驰公司也未向被告富林公司披露过所谓的委托关系。从前后关系来看，所谓的委托关系不存在。 为了证明自己的主张，被告富林公司还向法庭提交了华胜公司会议记录及章程复印件、2014年2月18日华胜公司股东决议复印件、2013年5月26日华胜公司股份转让合同书复印件、2014年华胜公司股份转让合同书复印件、胜驰公司水电费缴纳记录截图、胜驰公司员工微信聊天记录照片、华胜公司的工商登记材料、迅驰公司的工商登记材料、录音资料等证据材料。被告富林公司提交上述证据材料以证明：罗国锋、迅驰公司与华胜公司的关系复杂；2011年5月30日、2014年2月18日左右，罗国锋可能不在常熟；胜驰公司至今在向与罗国锋有关联的案外人支付租金；当时胜驰公司与迅驰公司之间约定的租赁是5年，不是20年等等。总之，罗国锋、迅驰公司、华胜公司相互串通，炮制了2011年5月30日的《厂房租赁合同》等资料，以规避法院执行。原告胜驰公司质证后表示：对被告富林公司的证明目的有异议。同时，胜驰公司对富林公司的怀疑进行了解释：股份转让协议有的是2014年2月在常熟签好后由华胜公司的邱立强带回广州的，有的邱立强记不清如何签字的；富林公司曲解了邱立强在尚湖镇政府里的陈述；在2014年2月，华胜公司在与罗国锋协商时，双方就补偿罗国锋事宜还有过其他约定，但因为罗国锋债务较多，为避免协议内容外露，双方就其他协商内容未作书面约定等等。 审理中，为了证明自己的主张，被告富林公司还申请了证人出庭作证。证人徐某陈述：2009年开始，其与罗国锋合作迅驰公司的项目，并引进了华胜公司的项目，设立了胜驰公司。2010年11月，迅驰公司与华胜公司高某签协议时，约定出租面积为3500平方米，租期好像是10年，不是20年。证人黄某向法庭陈述：2011年至2017年，其是富林公司行政部总经理。当时是其于2013年11月代表富林公司与罗国锋签订房屋租赁合同的。当时罗国锋没有讲过其是代表谁来签署的协议的，也没有出示过材料。2014年8、9月，罗国锋曾打电话约其到凯悦酒店商量事情，告诉其他当时是代表华胜公司与富林公司签租赁协议的。当时罗国锋还拿出律师函给其看了，其表示事情搞大了，因为其当初讲过要找房东签协议的。关于第二年的租金45.5万元本票的事情，因为罗国锋欠富林公司200多万元，其公司要求抵销，但罗国锋表示是帮华胜公司出租的，租金要交给华胜公司。其公司不同意。后来经过商量，罗国锋表示与华胜公司商量一下，用本票过一下账。后来就同意这样操作了。证人谢某向法庭陈述其与原被告均没有关系，但其是涉案房地产所在地在建厂房的项目负责人。因有些事情需要协调，2019年6月4日，其与华胜公司的邱立强等人在尚湖镇政府进行协商。其在协商中进行了录音，录音中邱立强表示当时胜驰公司与罗国锋之间的租赁期限是5年。 审理中，法庭还通知罗国锋到庭接受质询，并与徐某、黄某进行了当庭对质。罗国锋回答了法庭及原被告提出的涉案相关问题。其中，罗国锋对2016年12月7日其（迅驰公司）与富林公司签订的补充协议进行了说明。其表示该份补充协议是富林公司起草的，当时在法院调解时，其也没看就签字盖章了。其和黄某讲过其被解除授权的事情，虽然其没有获得胜驰公司的授权，但因为其结欠富林公司的保证金，所以其就在这份补充协议上私自签字了。在与徐某对质中，罗国锋表示2010年11月与华胜公司的高某签订合作意向书时，约定租赁面积为3500平方米，租期为20年。后来其在2011年5月30日与高某签订了正式协议。在与黄某对质中，罗国锋表示其在与黄某签租赁合同时，是讲过其双重身份的，也告诉过黄某厂房已经出租给华胜公司，也有授权委托书的，也向黄某出示过委托书的。但黄某表示只认可其，要与其签租赁协议。后来就签协议了。2014年年底其催讨第二年租金时，富林公司说其欠保证金，其表示租金是胜驰公司的，是两回事。2014年11月，在凯悦酒店见面时，其与黄某聊过这件事。因为黄某表示无法向公司交代，双方就租金和保证金的事宜没有谈妥。2015年2月，黄某拿着律师函找其，说人家要租金了。其表示租金和保证金是两回事。黄某表示如果其不给保证金，他们就不给租金。其是2015年2月3日收到律师函的，过了三四天黄某说其也收到了律师函。过了几天，黄某拿着45.5万元的本票找其背书，其背书后又给了黄某。 审理中，法庭还向高某进行了调查。高某向法庭陈述，其2013年已经退休了。当初和徐某、罗国锋合作时，其是华胜公司的副总裁，也是胜驰公司第一任法定代表人。当时其是代表华胜公司来谈成立胜驰公司的事宜的。2009年有一份材料好像是股东合作备忘录。因为没有及时后续工作，2010年11月其与徐某、罗国锋签订了意向书，由华胜公司向迅驰公司租赁厂房，面积3500平方米，租期20年。后来其就较少见到徐某了。2011年5月，其与罗国锋签订了正式的厂房租赁合同。2011年5月的租赁合同约定面积是7000平方米，租赁期限是20年。其负责胜驰公司这个项目到2012年年底。 审理中，原告胜驰公司表示对罗国锋以本票背书方式收取2015年度租金的行为予以追认。故本案中，原告胜驰公司主张从2016年1月1日起计算的租金。被告富林公司还表示其已向江苏省高级人民法院申请对(2017)苏0581民初388号一案再审，已获受理。 以上事实有《房屋租赁合同》、《厂房租赁合同》、证人证言、谈话笔录、民事调解书、民事判决书及本案庭审笔录等在卷予以佐证。 本案的争议焦点有两个，一是胜驰公司与迅驰公司签订的落款日期为2011年5月30日的《厂房租赁合同》是否真实？二是胜驰公司是否可以依据迅驰公司与富林公司于2013年11月12日签订的《房屋租赁合同》主张权利？ 关于第一个争议焦点 原告胜驰公司认为2011年5月30日胜驰公司与迅驰公司签订的《厂房租赁合同》是真实的，因此涉案的房地产已经由胜驰公司承租，期限为20年。被告富林公司则认为该份《厂房租赁合同》是虚假的，与其他资料一起都是炮制出来的，是罗国锋、迅驰公司、华胜公司、胜驰公司一起为了规避执行。被告在本案中提交的证据足以推翻该份《厂房租赁合同》的真实性。 本院认为，已生效的民事判决书具有既判力。根据（2016）苏05民终4956号、（2018）苏05民终1906号民事判决书所确认的事实以及所载明的裁判理由，本院对胜驰公司与迅驰公司签订的落款日期为2011年5月30日的《厂房租赁合同》的真实性再次予以确认。被告富林公司虽提交了证据材料以证明上述《厂房租赁合同》为虚假，并就相关案件申请了再审，但一方面罗国锋、高某等人的陈述等证据材料与被告富林公司提交的证据材料相互矛盾，原告胜驰公司对被告富林公司的怀疑也进行了解释，另一方面被告富林公司所称的再审程序也尚未终结。故本院认为被告现有证据材料尚不足以证明其主张。 关于第二个争议焦点 原告胜驰公司认为，根据2011年5月30日的《厂房租赁合同》，原告承租了迅驰公司原有的厂房，面积为7000平方米，租赁期限为20年。后原告委托罗国锋、迅驰公司将其中一半面积的厂房出租给被告富林公司，期限自2014年1月1日至2018年12月31日。罗国锋也已向被告富林公司披露过实际出租人为原告。原告也向被告邮寄了律师函，表示自2015年2月开始解除对罗国锋、迅驰公司的授权。自2016年1月1日开始，被告富林公司也未缴纳租金。现租赁期限已经届满，但被告富林公司仍占用相应房屋。故原告现有权要求被告腾空返还房屋，支付拖欠租金、使用费。即使在订立租赁合同时，被告富林公司不知道原告胜驰公司与迅驰公司之间存在委托关系，在被告富林公司不履行支付租金义务时，迅驰公司向原告胜驰公司披露被告富林公司后，原告胜驰公司也有权向被告富林公司主张上述权利。被告富林公司则表示：第一，被告是与迅驰公司签订租赁合同，当时胜驰公司、迅驰公司、罗国锋并未披露胜驰公司与迅驰公司的租赁关系及委托出租关系。故原告胜驰公司与迅驰公司的厂房租赁合同即使真实也不能对被告产生约束力。第二，迅驰公司将厂房出租给两个承租人，但被告富林公司已经占有租赁厂房，所以原告胜驰公司只能向迅驰公司主张合同权利。第三，涉案房地产在2015年被依法拍卖后，基于“买卖不破租赁”原则，被告富林公司与厂房现所有权人恒辉公司发生租赁合同关系，与胜驰公司无关。第四，2016年，迅驰公司因已经丧失房屋所有权，与被告富林公司进行清算，终止租赁关系，更说明胜驰公司委托罗国锋、迅驰公司出租房屋是捏造事实。 本院认为，本院已经认定2011年5月30日胜驰公司与迅驰公司签订《厂房租赁合同》的事实，因此原告胜驰公司取得了迅驰公司原有厂房20年的租赁权。在此20年期间，原告胜驰公司可以行使其租赁权。按照法律规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，原告胜驰公司及案外人罗国锋均表示迅驰公司、罗国锋与被告富林公司签订租赁合同时已经向被告富林公司披露了实际出租人为原告胜驰公司，被告富林公司对此予以否认。根据现有证据来看，本院认为原告胜驰公司现有证据不足以证明其主张，即在2013年11月时迅驰公司、罗国锋已向被告富林公司披露原告胜驰公司为实际出租人。但是，结合罗国锋、黄某的陈述，本院可以认定一个事实，即2014年年底至2015年年初期间，罗国锋在向被告富林公司代表黄某催讨第二年度租金时，罗国锋曾向黄某披露过实际出租人是胜驰公司及罗国锋、迅驰公司当初系代表原告胜驰公司与被告富林公司签订租赁合同。当时黄某也曾见到过原告胜驰公司的2015年2月的律师函。根据该事实及律师函的内容，本院也可以认定黄某应当知道原告胜驰公司自2015年2月解除对罗国锋、迅驰公司授权的事实。而律师函的内容也载明了罗国锋、迅驰公司已将被告富林公司未支付租金的事宜披露给了原告胜驰公司。被告富林公司又未提交证据证明其如果知道委托人胜驰公司的存在就不会与迅驰公司、罗国锋签订租赁合同。故原告胜驰公司可以根据2013年11月12日富林公司与迅驰公司签订的《房屋租赁合同》向被告富林公司主张权利。被告富林公司认为其与罗国锋、迅驰公司于2016年就租赁事宜进行了结算，但根据本院认定的事实，被告富林公司应是在明知罗国锋、迅驰公司被解除授权的情形下与迅驰公司签订《补充协议》进行结算，故而所谓的结算不能对原告胜驰公司产生约束力。 综上，本院认为，被告富林公司承租厂房未支付拖欠的租金，期限届满后也未及时交还房屋，已构成违约。为此，原告胜驰公司要求被告富林公司腾空房屋、搬离、交还房屋符合法律规定，本院应予支持；原告胜驰公司要求被告富林公司按照约定的租金标准支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的租金145.5万元的主张符合法律规定，本院予以支持。2013年11月12日的《房屋租赁合同》约定了被告富林公司未按期支付租金的逾期违约金计算方式。故原告胜驰公司要求被告富林公司按照约定自2019年1月1日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍支付上述145.5万元租金的违约金至实际履行之日的主张亦符合法律规定，本院亦予以支持。2013年11月12日的《房屋租赁合同》又约定了租赁期满后，如果富林公司在未与迅驰公司签订新的租赁合同的情况下继续占用原出租房的，应向迅驰公司按合同租金价格标准的三倍支付使用费。故原告胜驰公司现要求被告富林公司按照约定的租金标准的三倍即每日4109.60元支付2019年1月1日起至实际腾空搬离之日的占有使用费的主张亦符合法律规定，本院也亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第四百零三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告常熟市富林商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空、搬离其占有的位于常熟市尚湖镇练塘颜巷村西三环外侧1幢的部分商业用房（面积为3500平方米），并交还给原告常熟市胜驰汽车服务有限公司。 二、被告常熟市富林商贸有限公司于本判决生效之日十日内起给付原告常熟市胜驰汽车服务有限公司租金145.5万元及违约金（以145.5万元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍计算，自2019年1月1日起至实际给付之日止）。 三、被告常熟市富林商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市胜驰汽车服务有限公司上述房屋的占有使用费（自2019年1月1日起至实际腾空搬离之日止，按照每日4109.6元计算）。 上述款项如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××64。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17895元，财产保全费5000元，合计诉讼费22895元，由被告常熟市富林商贸有限公司负担（原告预交的诉讼费22895元由本院予以退还，被告负担的诉讼费由被告在本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  唐海山 人民陪审员  周月珍 人民陪审员  王凤琴 二〇一九年九月十二日 书 记 员  王映红