安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0123民初4022号原告：合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会，住所地：合肥高新区铭传路**，统一社会信用代码12340123MB1321674C。法定代表人：丁增长，职务：主任。委托诉讼代理人：陶振全，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪潇文，安徽华人律师事务所律师。被告：黄祖芳，女，汉族，1966年3月8日出生，住合肥市高新区。委托诉讼代理人：李志华（系被告丈夫），男，汉族，1965年7月19日生，住合肥市高新区。原告合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会（以下简称柏堰管委会)与被告黄祖芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人洪潇文、被告黄祖芳及其委托诉讼代理人李志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柏堰管委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金和物业管理费1007665.45元；2.判令被告向原告支付违约金1581482.59元（违约金暂计算至2019年5月11日，以后以1007665.45元为基数，按照每日1‰的标准计算至款清之日止）；3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月18日，被告黄祖芳与柏堰管委会、安徽长城物业管理有限公司〔以下简称长城物业）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定黄袓芳租赁柏堰管委会名下位于香樟花园东大门门面房，建筑面积为905.23平方米的房屋作为酒店使用。租期为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。租金为18.08元/平方米/月，物业服务费1.5元/平方米/月，租金和物管费按年支付，合同签订五日内支付第一个周期的租金和物管费，以后的租金和物管费在每个周期到来一月前支付。合同第十一条第一款明确约定黄祖芳逾期支付租金和物管费的应按逾期应缴纳费用总额每日1%。支付违约金。上述租赁期满后三方于2014年10月8日以同等条件续签了一年的《房屋租赁合同》，租赁期自2014年1月1日起至2014年12月31日止。期满后三方并未续签合同，但是租赁房屋一直由黄袓芳使用至今。但黄祖芳尚拖欠2013年1月1日至2017年12月31日期间的租金及物管费共计1007665.45元。期间柏堰管委会多次通过电话、上门、发函等各种方式催要房屋租金，但黄袓芳始终拒绝支付，为维护柏堰管委会的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告黄祖芳辩称：原告诉称从2013年1月1日至今没有付过租金不属实，在2013年2月5日付过50万元；拖欠房租是因为拆迁安置原告没有和我结算；我们在房屋招租时，中标文件上没有约定物业管理费。根据庭审及原被告举证质证情况，本院认定事实如下：自2013年1月1日起，柏堰管委会名下位于香樟花园东大门门面房，建筑面积为905.23平方米的房屋一直由黄祖芳租用开办酒店。2013年3月18日，业主柏堰管委会（甲方）、业主委托代理人长城物业（乙方）与黄祖芳（丙方）签订一份书面房屋租赁合同，约定：租期一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金为18.08元/平方米/月，物业管理费为1.5元/平方米/月。每年为一个租金和物管费结算周期，合同签订五日内丙方支付乙方第一个周期租金和物管费，租金196398.72元，物管费16294.20元，共计212692.92元，以后的租金在每个周期到来一月前将下一周期的租金付清给乙方。在租赁期内，丙方逾期交纳本合同约定应由丙方负担的费用的，则应按逾期应缴纳费用总额每日1‰向乙方支付违约金，合同还对其他事项作出约定。2014年10月8日，三方以同等条件续签一份书面合同，约定租期为2014年元月1日至2014年12月31日。此后三年三方未签订书面租赁合同。2019年5月13日，长城物业向柏堰管委会出具情况说明，载明2016年6月初经核算，黄祖芳拖欠2013年租金182692.92元、2014年租金196398.72元、物业管理费16294.20元、2015年租金196398.72元、物业管理费16294.20元、2016年1-5月租金81832.8元、1-5月物业管理费6789.25元，以上合计696700.81元，长城物业同意将上述债权转让给柏堰管委会，由柏堰管委会直接向黄祖芳主张权利，长城物业不再主张。另，2013年2月5日，肥西县桃花镇黄小居委会劳务服务部（以下简称黄小服务部）向柏堰管委会转款50万元，次日，黄小服务部向柏堰管委会出具一份证明，载明“我单位于2013年2月5日汇至贵单位伍拾万元整，系代为安徽省长城物业管理有限公司缴纳履约保证金。合同到期后，履约保证金返还至安徽省长城物业管理有限公司。”2019年8月20日，黄小服务部又出具一份说明，载明“兹有黄小居委会劳务服务部于2013年2月5日转入合肥高新区柏堰科技园管委会的人民币伍拾万元整，属黄祖芳私人格力二期土方工程款中支出部分”。还查明，黄小服务部法定代表人李志华与黄祖芳系夫妻关系。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的房屋租赁合同、情况说明、房产证、证明及被告提供的银行流水、说明等证据在卷为证。本院认为，案涉香樟花园东大门门面房业主柏堰管委会、业主委托代理人长城物业及承租人黄祖芳签订的《房屋租赁合同》，系三方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于被告欠付的租金。原告主张根据合同约定，一年租金为196398.72元，自2013年1月1日至2017年12月31日黄祖芳一直租用案涉房屋，2013年支付部分租金尚欠182692.92元，2014年至2017年租金分文未付，被告辩称于2013年2月5日由黄小居委会代为转账支付50万元租金，应从欠付租金中扣除。审理认为，2013年、2014年三方签订的书面合同对租金数额未作变更，2015年、2016年、2017年三方未签订书面合同，被告继续使用案涉房屋，柏堰管委会也没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告要求未签订书面合同期间继续按照原合同约定标准计算租金，符合法律规定，被告对此也此计算方式也未提出异议，故年租金为196398.72元。至于黄小居委会2013年2月5日转给柏堰管委会的50万元，原、被告分别提供一份黄小居委会出具的证明和说明证明该笔款项用途，因黄小居委会法定代表人李志华与黄祖芳系夫妻关系，黄祖芳提供的说明是利害关系人证言，且转账时尚未签订房屋租赁合同，此时缴纳50万元租金明显不符合交易习惯，故该份说明不具有真实性，不具有证明能力。原告提供的2013年2月6日黄小居委会出具的证明具有真实性，该证明反映50万元转账是黄小居委会代长城物业缴纳的履约保证金，因此对被告的抗辩本院不予采纳，认定被告欠付租金为原告诉请的968287.8元。二、关于被告欠付的物业费。根据合同约定，黄祖芳应当按照每年16294.20元标准向长城物业交纳物业费。长城物业于2019年5月13日向柏堰管委会出具情况说明，将黄祖芳欠付的2014年16294.20元、2015年物业费16294.20元、2016年物业费6789.25元转让给柏堰管委会，由柏堰管委会向黄祖芳主张权利，该情况说明具有债权转让的效力，且原告已通过诉讼方式向黄祖芳履行了通知义务，故原告要求黄祖芳支付欠付的物业费合计39377.65元，本院予以支持。三、关于违约金。原告主张按照2013年、2014年租赁合同约定即按逾期应缴纳费用总额每日1‰计算违约金，被告抗辩该违约金的约定过高，请求降低。本院认为，对于被告欠付的2013年租金182692.92元，2014年租金196398.72元和物业费16294.20元合计212692.92元，根据合同约定，签订合同当年租金和物业费应于合同签订五日内付清，即黄祖芳应分别于2013年3月23日前、2014年10月13日前付清2013年度、2014年度租金和物业费，黄祖芳逾期未付清构成违约，违约金分别以当年欠付租金和物业费数额为基数自2013年3月24日和2014年10月14日起计算。2015年、2016年、2017三年未签订租赁合同，原合同继续有效。根据2014年10月8日的房屋租赁合同第四条的约定:每年为一个租金结算周期,以后的租金在每个周期到来一月前付清下一周期租金，因此对于欠付的2015年租金196398.72元和物业费16294.20元合计212692.92元，2016年租金196398.72元和物业费6789.25元合计203187.97元、2017年租金196398.72元，被告最迟应分别于2014年12月31日前、2015年12月31日前、2016年12月31日前付清，被告逾期未付，构成违约，原告要求分别自2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日起以当年欠付租金和物业费数额计付违约金，符合约定。因合同约定的日1‰计算标准过高，且被告请求降低，本院依法予以调整，酌定自违约之日起按资金占用期间利息损失标准年息6%予以支持，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告黄祖芳于本判决生效之日起十五日内支付原告合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会房屋租金968287.8元、物业管理费39377.65元，合计1007665.45元；二、被告黄祖芳于本判决生效之日起十五日内按年息6%标准支付原告合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会违约金，其中182692.92元自2013年3月24日起、216292.92元自2014年10月14日起、216292.92元自2015年1月1日起、203187.97元自2016年1月1日起、196398.72元自2017年1月1日起分别计算至款清之日止；三、驳回原告合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取13756.5元，由被告黄祖芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  张正满二〇一九年九月十八日书记员  汪清源附：本案适用法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。