福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初3391号 原告：福建燕中物业服务有限公司，住所地：永安市五洲小区****，统一社会信用代码：91350481768575047R。 法定代表人：刘启锋，总经理。 委托诉讼代理人：林标英，该公司员工。 被告：黄明英，女，1982年2月3日出生，汉族，永安市，永安市尼葛路1060号2幢2-902室。 原告福建燕中物业服务有限公司(以下简称燕中公司)与被告黄明英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燕中公司委托诉讼代理人林标英到庭参加诉讼。被告黄明英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 燕中公司向本院提出诉讼请求：1.黄明英支付物业费1032.4元，公摊费226.9元，违约金384.5元,合计1,643.8元。2.本案诉讼费由黄明英承担。诉讼中，燕中公司变更诉讼请求为：1.黄明英支付物业费1,032.4元，公摊费226.9元，违约金106.8（按月利率0.5%，从2017年2月1日起计算至2019年1月31日止）元,合计1,366.1元。2.本案诉讼费由黄明英承担。事实和理由：2011年12月30日，燕中公司与永安智联房地产开发有限公司签订《尼葛商业城前期物业服务合同》，合同约定由燕中公司提供各项物业管理服务，并按合同约定收取物业服务费等内容。燕中公司在管理服务该小区期间按照物业服务合同约定已履行了合同义务，提供了物业管理服务。黄明英系该小区业主，其房产建筑面积为88.98平米，每月应交物业费71.2元。黄明英从2017年1月1日起至2018年3月15日止未交物业费，期间共欠物业费1,032.4元，公摊费226.9元，违约金384.5元，合计1,643.8元。燕中公司经电话、发函等方式多次催缴，黄明英仍拒交。 黄明英未作答辩。 燕中公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、《尼葛商业城前期物业服务合同》、物业服务照片、物业管理服务费催收通知及照片、身份证、永安市房产登记信息查询结果证明、水电公摊明细、尼葛商业城业主资料、证件、钥匙领取清单、业主档案表。黄明英未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换，黄明英未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院经审查对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2011年12月30日，永安智联房地产开发有限公司（甲方）与燕中公司（乙方）签订一份《尼葛商业城前期物业服务合同》，约定：甲方以公开招标方式选聘乙方提供前期物业服务；乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主；本合同服务期限为商品房交付之日起至业委会成立，在本合同期间，业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费按建筑面积计算，高层住宅为0.8元/月·平方米；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按建筑面积分摊；物业服务费、二次装修垃圾清运费、装修保证金、公共能耗费从本物业交付买受人之日收取，物业服务费按每半年收取，业主应于每半年的头一个月15日前向乙方支付物业服务费；甲方、业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向乙方支付违约金等内容。同日，燕中公司进驻该小区，为小区提供物业管理服务。2018年3月15日，燕中公司撤出该小区。2018年4月1日，燕中公司制作了物业管理服务费催收通知，并将该通知粘贴于永安市尼葛路1060号2幢2-902室门口。 另查明，黄明英为永安市尼葛路1060号2幢2-902室业主，该房产建筑面积为88.98㎡。在燕中公司为该小区提供物业服务期间，黄明英未交纳自2017年1月1日起至2018年3月15日止的物业费，自2017年1月1日起至2018年2月28日止的公摊费。 本院认为，燕中公司与永安智联房地产开发有限公司签订的《尼葛商业城前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对全体业主都具有约束力。燕中公司按合同约定提供了相关的物业服务，业主黄明英却未按合同约定交纳物业服务费用，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故燕中公司要求黄明英支付自2017年1月1日起至2018年3月15日止的物业费1,032.4元、自2017年1月1日起至2018年2月28日止的公摊费226.9元的诉请，没有违反相关法律规定及合同约定，予以支持。尼葛商业城前期物业服务合同》中约定，业主违反本合同约定，经燕中公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向燕中公司支付违约金，现燕中公司自愿按月利率0.5%的标准向黄明英主张违约金，符合合同约定，予以支持。但燕中公司于2018年4月1日才将物业管理服务费催收通知粘贴于永安市尼葛路1060号2幢2-902室门口，告知黄明英在接到通知后于七日内缴费，故本案违约金应从2018年4月10日起算，黄明英应支付燕中公司截至2019年1月31日止的违约金50.3元（物业费1,032.4元×22天÷30天×月利率0.5%+物业费1,032.4元×9个月×月利率0.5%）。燕中公司主张黄明英支付违约金106.8元，其中超过50.3元的部分，不符合合同约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、黄明英应于本判决生效后十日内支付福建燕中物业服务有限公司物业费1,032.4元，公摊费226.9元，违约金50.3元，合计1,309.6元。 二、驳回福建燕中物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福建燕中物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员 徐 娟 二〇一九年九月二十九日 书记员 黄慧婷 附：本判决适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。