浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初13621号 原告：杭州龙成物业管理有限公司，住所地：杭州市余杭区塘栖镇东仁路**。 法定代表人：吕杰，总经理。 委托诉讼代理人：任国良、沈晨，杭州市余杭区塘栖法律服务所法律工作者。 被告：张情娥，女，1971年1月10日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 被告：陈建海，男，1971年10月2日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 两被告共同委托诉讼代理人：沈华佐，杭州市律正法律服务所法律工作者。 原告杭州龙成物业管理有限公司（以下简称原告）与被告张情娥、陈建海（以下简称两被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理。依法由审判员钟其炳适用简易程序独任审判，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈晨和被告陈建海及两被告共同委托诉讼代理人沈华佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2017年5月19日，原告与两被告所购房屋栖水珑庭小区第一届业主委员会签订了《栖水珑庭物业管理委托服务合同》一份，协议约定由原告向包括被告房屋在内的房产等提供物业服务。2017年5月26日签订补充协议，约定由物业所在地法院管辖。被告作为杭州市余杭区塘栖镇栖水珑庭5幢2单元902室的业主应按合同约定支付原告物业服务费：（1）高层1.15元/平方米?月，商铺1.19元/平方米?月，多层0.89元/平方米?月；（2））地下车位维护费40元/个?月（3）路面车位停放费100元/个?月。2017年5月26日签订了补充协议，约定由物业所在地法院管辖。根据合同的约定，两被告还应交付原告物业服务费1171.76元（自2017年5月1日至2018年4月30日止）、滞纳金785.08元。原告多次催促，两被告拒不交纳。故原告诉来本院，请求判令：一、两被告支付原告物业服务费1171.76元、滞纳金785.08元（1171.76元*千分之二*335天，自2018年5月1日至2019年3月31日，合计1956.84元）；二、本案诉讼费由两被告承担。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据： 1．栖水珑庭物业管理委托服务合同1份、补充协议1份，用以证明原告主体适格，对物业费及管辖法院、违约金进行约定的事实； 2．律师函1份、挂号信收据1份、查询结果打印件1份、照片打印件1份，用以证明原告向两被告催讨物业费，两被告仍未支付的事实； 3．杭州市不动产权属信息查询记录1份，用以证明案涉房产是两被告所有，两被告主体适格的事实。 4．公告2份、栖水珑庭小区物业费调整表决意见情况公示1份、照片打印件6份、、地下车位使用权转让协议1份复印件），用以证明物业费调整经业主表决通过，70#车位系开发商交付业主使用的事实。 两被告共同答辩称：原告没有理由向法庭起诉，不交物业费是根据最高院关于审理物业服务案件的若干问题解释第4、5条规定，跟原告交涉过，但是原告没有改正。原告为1171.76元这么一点钱起诉两被告，是过分诉讼，浪费司法资源，应该先书面提出来调解。原告未经业主允许，擅自用地下车库空间来牟利，两被告没有过错。物业费在三年内都可以起诉，而且原告有过错存在，请求驳回原告诉请。原告的具体过错是两被告居住的小区里，，地下室070车位是原告新加车子挡住的是这个单元的人行出口，导致要绕着走，而且没有经过业主同意。原告起诉状里讲的事实和理由也完全不存在。被告陈建海曾按往年数额去交物业费，但原告拒收。 两被告为支持其抗辩意见，在庭审中陈述并出示了下列证据： 1.照片1份，用以证明原告堵塞地下停车出口门，拒绝恢复原状，强行堵门收费的事实； 2.照片2份，用以证明原告明知地下停车的人行出口示意牌，强行增加070号位停放中型汽车，使被告业主无法进入人行出口，其目的是违反业主委员会人行规定，非法获取原告收费利益的事实； 3.出示手机保存的视频1份（庭后补交光盘），用以证明被告陈建海去交纳物业费，但是原告拒收的事实； 4.会议表决票1份（照片打印件），用以证明只是续聘原告，不涉及涨价的事实。 原告出示的证据，两被告认为其是后面搬进去的，证据1未看到过，同时认为合同有关乙方的权利不符合国家物业管理条例的规定，原告管理要征得业主、业委会同意才能行使权利；对证据2中律师函和照片的真实性无异议，认为律师函是3月20日，查询结果是3月8日，不清楚是什么意思；对证据3是原告过度使用自己权利，为1171.76元就要查询两被告房产信息；对证据4中的2份公告，认为与本案没有关联性，本案纠纷是原告物业服务期内存在服务差异所致，对于公告上的物业费并非本案庭审中的纠纷事实，主要是原告在本生活小区内将物业服务变成物业管理体现自己是管理者，不允许住宅户依《物业服务条例》主张权利，例如案涉70#车位挡道事宜，原告视为不见，从而引起业主的严重意见拒交物业费，在原告执行业主意见后，物业费再补交；对证据4中的车位使用权转让协议，认为在栖水珑庭业主委员会成立之后，该协议已无法律效力，且法律法规并无此协议有效的规定，特别是属于栖水珑庭小区全体业主所有的财产，在建房验收时，，地下室内的一切设施归业主们所有通道标示并无70#挡道车位，且本案物业服务公司暗地占用70#车位卖人情，狡辩，有损楼道业主的利益；对证据4中照片，认为不能证实本案原告物业服务过程中不存在的案外侵权行为。经审查，证据1系业主委员会与原告签订，对其真实性予以确认，并结合其他证据认定本案相关事实；证据2、4的真实性予以确认；证据3符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据。 两被告出示的证据，原告认为证据1、2中的照片所反映的车位即使存在，也是房产公司的行为，与原告无关，不能作为两被告不支付物业费的理由；证据3视频不影响原告的主张，仅是原告表达自己意愿，2017年5月已和业主委员会重新签订物业服务合同，调整了物业费标准，被告以此前标准交费不诚信，是变相的不想交费，两被告提供的视频不能证明其待证目的；对证据4会议表决票，认为和原告无关，是两被告和业主委员会之间的问题，不能证明其待证事实。经审查，证据1、2、3的真实性予以确认；证据4系无原件核对的复印件，不符合证据的形式要件，本院不予确认。 根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定下列事实： 两被告系余杭区塘栖镇栖水珑庭******房产的所有权人，房屋用途住宅，建筑面积84.91平方米。原告为栖水珑庭提供物业服务。 2017年3月16日，余杭区栖水珑庭第一届业主委员会发布公告，物业费上调标准为每平方米0.19元/月，收费标准四年不变，3月16日至30日17时通过书面召开业主大会的形式征求业主意见。后又公告征求意见时间延长至2017年4月15日。该业主委员会于2017年4月18日对表决意见情况进行公示，物业费调整获得通过，其中高层物业费标准为1.15元/平方米/月，自2017年5月1日起执行。2017年5月19日，原告（乙方）与余杭区栖水珑庭第一届业主委员会（甲方）签订《栖水珑庭物业管理委托服务合同》一份，约定甲方将栖水珑庭委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2017年5月1日起至2021年4月30日，物业服务费标准为高层1.15元/平方米*月（不含电梯运行、水泵增压电费等高能耗费用）等，收取起始时间为每年的5月份前，须在12月31日前结清当年费用，物业服务费预收12个月。该合同还约定业主应当按照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费，违反约定经书面催交等，对逾期交纳物业服务费的，业主或物业使用人按应缴费用的每日2‰支付违约金。后双方于2017年5月26日签订补充协议，约定如发生物业费拖欠纠纷，协商不成的，由物业所在地人民法院管辖。浙江铁信律师事务所受原告委托，于2019年3月28日制作律师函，并以张贴、挂号信的形式，向两被告发送律师函一份，要求两被告于收到函件后七日内付清2017年5月1日至2018年4月30日所欠物业费1171.76元及滞纳金785.08元。该挂号信于2019年3月30日被签收。 另查明，栖水珑庭地下70#车位使用权系开发商于2014年7月29日出让给案外人。 本院认为，物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同，其效力及于该小区全体业主。本案中，原告与余杭区栖水珑庭第一届业主委员会签订的《栖水珑庭物业管理委托服务合同》合法有效，依法应予以保护。关于两被告抗辩认为原告擅自提高收费标准的意见，因案涉小区物业费调整已经业主大会表决通过并由物业服务合同书面确认，故两被告上述意见与事实不符，本院不予采信。关于两被告抗辩认为原告擅自新设车位影响业主通行，但其提交的证据尚不足以证明该车位系原告设置，故对该抗辩意见，本院不予采信。综上，现两被告未按约及时支付物业服务费是造成本案纠纷的原因，对此应承担相应民事责任。原告要求两被告支付物业服务费1171.76元，理由充分，本院予以支持。原告要求二被告承担自2018年5月1日起至2019年3月31日止的滞纳金，符合合同约定，但计算标准过高，本院相应调整为按日万分之五的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张情娥、陈建海于本判决生效后十日内支付原告杭州龙成物业管理有限公司物业服务费1171.76元。 二、被告张情娥、陈建海于本判决生效后十日内支付原告杭州龙成物业管理有限公司滞纳金196.27元； 三、驳回原告杭州龙成物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告张情娥、陈建海负担，于本判决生效后十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  钟其炳 二〇一九年九月二十五日 法官助理张飞 书记员范书荟