海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1044号上诉人（原审被告、反诉原告）：李玉梅.委托诉讼代理人：陈绵育，海南唐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：何翔，海南唐海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卓春妹。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄海滨。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄海玲。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄海珠。四被上诉人的共同委托诉讼代理人：苏文山，海南中海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭陈敬。委托诉讼代理人：黎焕南。原审第三人：国家税务总局三亚市税务局，住所地：海南省三亚市吉阳区迎宾路356号。法定代表人：赵文晓，该局局长。委托诉讼代理人：邹远，该局科员。上诉人李玉梅因与被上诉人卓春妹、黄海滨、黄海玲、黄海珠、郭陈敬及原审第三人国家税务总局三亚市税务局（以下简称三亚税务局）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初755号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李玉梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卓春妹、黄海滨、黄海玲、黄海珠的诉讼请求，并支持李玉梅的反诉请求，即：1.确认2000年11月21日签订的《房屋转让合同》无效；2.卓春妹、黄海滨、黄海玲、黄海珠将三亚市天涯区四家园税务局宿舍楼404房[房屋所有权证号：三改房字第XXXX号]（以下简称404房）返还给李玉梅；2.一、二审诉讼费由卓春妹、黄海滨、黄海玲、黄海珠、郭陈敬承担。事实和理由：一、一审判决认定李玉梅知悉并同意转让房屋的事实不清、适用法律错误。首先，关于协商转让房屋。一审庭审中卓春妹陈述，其听到李玉梅上门与黄玉波协商转让房屋之事，但并未亲眼所见，而且卓春妹与本案有重大利害关系，陈述不具有客观性，李玉梅当庭也否认了卓春妹的陈述，并主张黄玉波曾到海口要求将房屋转让但被其拒绝。其次，关于一审认定李玉梅对长期居住无异议、视为知悉转让。李玉梅与郭陈敬长期感情不和、多年分居，李玉梅只是口头同意郭陈敬出租给黄玉波居住，一直未同意转让，郭陈敬对家人说是租给黄玉波住。如果转让必须有李玉梅签名、收取转让价款以及办理产权过户等，正是因为只租不卖，黄玉波及家人这么多年来并没有要求办理产权过户，房产证一直也是李玉梅持有，不能视为李玉梅已同意转让。最后，关于一审认定黄玉波有理由相信转让房屋系李玉梅与郭陈敬夫妻双方共同意思表示。该推定应有一个前提条件，就是黄玉波必须是善意的，而一审判决对黄玉波受让房屋是否善意并没有做出认定。相反，李玉梅所提供的证据足以证明黄玉波与郭陈敬恶意串通、伪造李玉梅签名、虚构合同事实等。同时，证明黄玉波在明知李玉梅是404房登记权利人的情况下，却未经李玉梅在《房屋转让合同》上签名确认，其行为即便不是恶意，也存在重大过失，不属于善意取得。二、一审判决认定《房屋转让合同》有效，适用法律错误。首先，从《房屋转让合同》的形式来看，李玉梅的签名是冒签的，李玉梅对此不知情，且不同意转让，《房屋转让合同》根本不是李玉梅的真实意思表示。其次，从《房屋转让合同》的内容来看，交易价款属于房产买卖合同的核心条款，但《房屋转让合同》的价款却含糊不清，称李玉梅拖欠黄玉波及其亲属或朋友一笔款，该债务是否真实存在，以及和房屋价值是否对等，均无证据证明，不足以证明房产转让系当事人的真实意思表示。再次，郭陈敬收到黄玉波4万元后出具的收条写的是佣金，佣金与购房款明显不同，况且黄玉波为大专学历，完全有能力识别佣金和购房款的性质。这充分证明，黄玉波支付给郭陈敬的资金不是购房款而是佣金。另外，这一细节也可以看出黄玉波与郭陈敬有隐瞒李玉梅交易的故意。三、一审判决认为郭陈敬签订合同是家事代理权的表现，这是对夫妻家事代理权的错误理解，家事代理权范围仅限于家庭日常家事，对涉及家庭重大事项，不宜适用家事代理而直接排除无权处分。一审判决对郭陈敬是否有权处分404房并没有明确认定，黄玉波和郭陈敬在未经李玉梅同意，签订《房屋转让合同》处分郭陈敬和李玉梅的夫妻共同财产，属无权处分行为，严重损害了共有人李玉梅的权利。四、本案实际是黄玉波与郭陈敬有意瞒着李玉梅，恶意串通、虚构以房抵债的结果。黄玉波明知房产登记在李玉梅名下，却在未告知及征求李玉梅同意的情况下，以伪造李玉梅签名的方式签订《房屋转让合同》，事后也未经李玉梅的追认。因此，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十一条，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百零六条，一审判决认定合同有效，属适用法律错误，《房屋转让合同》应认定无效。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法改判支持李玉梅的全部上诉请求。卓春妹、黄海滨、黄海玲、黄海珠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李玉梅的上诉没有事实根据与法律依据：一、404房属大价值的不动产，黄海滨一家购买后装修及居住十几年，李玉梅称不知情完全不符合常理。二、涉案合同的签订是基于平等、自愿、等价有偿的原则，且没有违反法律强制性规定，双方已经履行了权利、义务，是合法有效的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李玉梅的上诉没有事实与法律依据，恳请驳回李玉梅的上诉请求并维持一审判决。郭陈敬辩称，郭陈敬认可李玉梅的上诉，具体意见以一审的陈述为准。三亚税务局述称，李玉梅和黄海滨、黄玉波之前确实是在原三亚市地方税务局和国家税务局的员工，404房属于原单位分配的福利房，关于该房屋的纠纷，以一审的陈述意见为准。卓春妹、黄海滨、黄海玲、黄海珠向一审法院起诉请求：1.确认李玉梅、郭陈敬与黄玉波于2000年11月21日签订的《房屋转让合同》合法、有效；2.判令李玉梅、郭陈敬将404房产权登记到卓春妹、黄海滨、黄海玲、黄海珠名下；3.本案诉讼费用由李玉梅、郭陈敬承担。一审法院认定事实：404房河西区四家园市××宿舍楼。1993年12月31日，李玉梅、郭陈敬与三亚市税务局签订《三亚市职工公有住房买卖合同》，购买了该房屋，属李玉梅、郭陈敬婚后共同购买房产，现登记在李玉梅名下，产权证号为：三改房证字第XXXX号，房产性质属于单位房改房。李玉梅与黄玉波原系三亚市税务局职员，后李玉梅因工作调动至海口工作。卓春妹与黄玉波系夫妻关系，黄海滨、黄海玲、黄海珠系黄玉波与卓春妹婚生子女。黄玉波已去世，卓春妹、黄海滨、黄海玲、黄海珠系黄玉波继承人。2000年11月21日，郭陈敬、李玉梅作为甲方，黄玉波作为乙方，双方签订《房屋转让合同》，约定：一、甲方愿意将石油公司旁三亚市税务局宿舍404套房（即原甲方的住房）转让给黄玉波同志居住。但李玉梅同志与黄玉波同志因工作关系欠黄玉波同志及亲属或朋友一笔款（不管多少）都要一笔勾销，也就是此款由黄玉波同志负责偿还，从此以后李玉梅同志再也不欠黄玉波等同志的款。其他条件可面商定即办。二、甲方同意转让给乙方居住享受，双方代表签字后此套房就是属于黄玉波同志的，一切房屋产权归乙方所有。但甲方不同意乙方再转让他人或办理过户手续。三、如果以后此幢房屋被政府或其他单位征用，乙方要负责告诉甲方，甲方一定负责与政府及有关部门及单位办理有关退赔及享受一切权利手续。一切退赔如数交回乙方及一切有关享受权利都要办理清清楚楚交给乙方，甲方无权享受。但如果以后政府及有关单位规定办理手续的费用由乙方负责承担等。郭陈敬和李玉梅在甲方落款处签名和盖章，黄玉波在乙方落款处签名和盖章。合同签订后，黄玉波于合同签订当日向郭陈敬支付4万元，郭陈敬向黄玉波出具《收条》，内容为：现收到黄玉波同志付佣金现款四万元整（40000元）。此后，黄玉波一家一直居住使用404房至今，黄玉波未再向郭陈敬或李玉梅支付过款项，郭陈敬和李玉梅也未要求再向其支付任何款项。案件审理过程中，李玉梅申请对《房屋转让合同》中“李玉梅”签名字迹的真实性进行鉴定。经委托，海南公平司法鉴定中心于2018年8月2日作出琼公平鉴〔2018〕文鉴字第61号司法鉴定意见书，鉴定结论为：《房屋转让合同》中签名“李玉梅”不是李玉梅所写。李玉梅因鉴定产生鉴定费用2400元。经组织质证，卓春妹、黄海滨、黄海玲、黄海珠对鉴定结论不予认可，但未申请鉴定人员出庭接受质询，也未提交相反证据予以证明。李玉梅、郭陈敬对鉴定结论没有异议。李玉梅另认可黄玉波曾前往海口与李玉梅协商购买404房，李玉梅不同意转让。另查明，2018年7月5日，三亚市税务局和三亚市地方税务局合并为国家税务总局三亚市税务局。一审法院认为，郭陈敬与黄玉波签订《房屋转让合同》约定将404房转让给黄玉波居住使用，双方形成房屋买卖合同法律关系。该合同虽然未明确约定购房款金额，但合同签订后黄玉波已向郭陈敬支付4万元，此后郭陈敬和李玉梅亦未再向黄玉波及卓春妹、黄海滨、黄海玲、黄海珠主张购房款，应认定购房款已经支付完毕。郭陈敬收取购房款后，也已经将房屋交付给黄玉波及卓春妹、黄海滨、黄海玲、黄海珠居住使用至今。404房虽登记在李玉梅名下，但在李玉梅与郭陈敬夫妻关系存续期间购买，应属于夫妻共同财产。经委托鉴定，虽然合同落款处“李玉梅”的字迹不是李玉梅本人签署，但李玉梅与郭陈敬系夫妻关系，而房产属于家庭重要财产，黄玉波在签订合同前已经与李玉梅就购房事宜进行协商，其签订合同时完全有理由相信李玉梅同意出售；且黄玉波及家属在404房居住多年，李玉梅对404房由他人居住的事实应当知悉，但在十几年期间李玉梅均未提出异议，应视为同意处分夫妻共同财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。故李玉梅主张404房未经其同意转让，不应获得支持，郭陈敬转让404房的行为视为夫妻双方共同的真实意思表示。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”《房屋转让合同》第二条中“但甲方不同意乙方再转让他人或办理过户手续”的约定违反上述法律规定，应属无效。除该条款外，《房屋转让合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，没有侵害郭陈敬、李玉梅夫妻共有财产权，应属合法有效。黄玉波已去世，其继承人卓春妹、黄海滨、黄海玲、黄海珠诉求确认《房屋转让合同》合法有效予以支持，李玉梅主张《房屋转让合同》无效并诉求返还房屋，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。《房屋转让合同》有效，卓春妹、黄海滨、黄海玲、黄海珠诉求李玉梅协助办理产权证至其名下也予以支持。综上所述，依照《合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第十七条第（二）项规定，判决：一、确认黄玉波与郭陈敬于2000年11月21日签订的《房屋转让合同》有效；二、李玉梅应于判决生效之日起三十日内协助将三亚市河西区（现天涯区）四家园市税务局宿舍楼404房的产权证办理至黄海滨、黄海玲、黄海珠、卓春妹名下；三、驳回李玉梅的反诉请求。一审本诉案件受理费800元，黄海滨、黄海玲、黄海珠、卓春妹已预缴，由李玉梅负担；一审反诉案件受理费400元，李玉梅已预缴，已减半收取，由李玉梅负担；鉴定费2400元，由李玉梅负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为一审判决认定涉案《房屋转让合同》有效是否正确。李玉梅主张，其知晓丈夫郭陈敬与黄玉波协商房屋买卖事宜，但是其不同意卖房，仅仅同意郭陈敬将404房出租给黄玉波一家人居住。经查，《房屋转让合同》于2000年签订，合同签订至今已经过了19年时间。合同签订当日，黄玉波一次性支付了4万元，之后再未支付其他费用，一家人对房屋进行装修后实际居住至今，李玉梅亦未在长达19年的时间内提出任何异议。三亚的房产价格近年居高不下，李玉梅主张其对房屋转让并不知情也不同意，不符合常理，不能成立。李玉梅与黄玉波均为国家机关工作人员，且《房屋转让合同》在2000年签订，考虑到2000年左右三亚房地产市场价格及当时的国家机关工作人员工资收入情况，黄玉波一次性支付4万元后对房屋装修入住若仅仅是为了承租而非购买，不符合当事人真实意思表示，也与当时的实际情况严重不符。李玉梅主张，其并未在《房屋转让合同》上签名，其签名系黄玉波伪造，该合同系其丈夫郭陈敬与黄玉波恶意串通签订，损害了其合法权益，因此应认定为无效合同。在本院二审审理中，李玉梅的丈夫郭陈敬认可《房屋转让合同》上“李玉梅”的签名为郭陈敬所签。可见，李玉梅的签字并非黄玉波伪造。李玉梅与郭陈敬为夫妻关系，黄玉波有理由相信郭陈敬的签字行为经过了其妻子李玉梅的认可，而李玉梅主张其丈夫郭陈敬与黄玉波恶意串通，损害李玉梅的权益则不符合当事人之间的身份关系。且合同签订后，黄玉波一次性支付4万元，是符合当时三亚市房屋买卖的市场价格标准的，并不存在低价转让，且损害李玉梅合法权益的情形。因此，一审判决认定《房屋转让合同》有效并判令李玉梅协助将404房的产权证办理至黄玉波的继承人卓春妹、黄海滨、黄海玲、黄海珠名下是正确的。另，二审审理过程中，本院就《房屋转让合同》的效力问题向当事人释明，双方当事人均表示坚持其对该合同效力的认定，若法院认定的合同效力与其主张不一致，其也均坚持不变更诉讼请求。综上所述，李玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由李玉梅负担。本判决为终审判决。审判长 扆成塘审判员 李 宁审判员 范启鹏 二〇一九年九月三十日书记员 张舒皓附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……