广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初10185号原告：黄友杰，男，汉族，*年*月*日出生，住*省*市*区。委托诉讼代理人：缪富荣，广东非凡律师事务所律师。被告：珠海市香洲东岸股份合作公司，住所地：珠海市高新区唐家湾镇东岸白沙路**。统一社会信用代码：91440400192638112B。法定代表人：何德成，董事长。委托诉讼代理人：余其斌，广东纳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘暘，广东益诺众承律师事务所律师。原告黄友杰诉被告珠海市香洲东岸股份合作公司（以下简称东岸股份公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄友杰的委托诉讼代理人缪富荣、被告东岸股份公司的委托诉讼代理人余其斌、刘暘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄友杰向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付赔偿金人民币318万元（其中营业损失18万元，拆除损失300万元）；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：1996年10月1日，原告与被告（原东岸村委会）签订《经营饮食业合约》，合同约定被告提供工业区右边空地给原告投资合作建生铁棚366平方米作经营饮食业之用，由原告全额投资建成生铁棚后，双方各得50%（即各183平方米），被告将其50%生铁棚租赁出原告，同时对于使用期限、租金、水电费用承担等作了明确约定。于2005年7月20日，因改建需要双方在《经营饮食业合约》基础上补充签订了《黄友杰饮食店补充合同》，对于改建后建筑物的面积及租金计算进行了重新约定。但于2018年1月23日，被告向原告发出《解除合同通知函》，擅自单方解除《经营饮食业合约》《黄友杰饮食店补充合同》，并要求原告对经营场所即铁皮棚自行拆除，并愿意承担赔偿损失。于2018年2月开始，被告对原告经营场地进行断水、断电，迫使原告进行拆除并搬离。于2018年12月12日被告再交向原告发出《告知函》，要求对经营场所进行拆除。原告认为，《经营饮食业合约》《黄友杰饮食店补充合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立的合同，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。现被告单方擅自解除合同，且在没有对原告进行赔偿损失的情况下，还要求对经营场所进行拆除的行为违反了合同的约定，更是侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。原告黄友杰对其主张提供了如下证据1.经营饮食业合约；2.黄友杰饮食店补充合同；3.解除合同通知函；4.告知函；5.珠海市临时用地证书；6.东岸村黄有杰“东风蓬海鲜饭店”地形面积示意图；7.临时建筑（搭建）许可证。被告东岸股份公司答辩称，一、案涉的《经营饮食业合约》、《黄友杰饮食店补充合同》关于租赁部分的约定无效，行政执法部门依法将对案涉生铁棚采取清理、拆除的行为与东岸股份公司无关，东岸股份公司无任何义务承担违法建筑物被依法拆除的损失。东岸股份公司与原告于1996年10月1日签订《经营饮食业合约》，约定由东岸股份公司提供土地，原告负责出资建成生铁棚共计366㎡作经营饮食业之用，相关的报建由原告负责完成，同时，东岸股份公司同意建成后将自有的50%生铁棚面积出租给原告使用，租赁期限为30年，租金按8元/㎡标准收取，合同又约定，合同期内未经双方同意，任何一方不得将生铁棚做其他经营或出租；另，双方于2005年7月20日签订《黄友杰饮食店补充合同》，在原合同基础上重新确认改建后生铁棚的建筑面积合计457㎡，原告自2005年8月1日起应以457㎡为基数，按3元/㎡标准每月向东岸股份公司支付租金，改建后新增建筑面积（含建筑物）租赁期限将与原合同期限同步；合同履约过程中，东岸股份公司依约定收取相应的租金至2017年12月。东岸股份公司认为上述二份合同关于租赁的约定事项应认定无效。其一，东岸股份公司自收到本案应诉材料后自行前往珠海市住房和城乡规划建设局高新区规划分局询问案涉生铁棚是否有报建手续及若有报建记录是否仍生效，该局工作人员答复案涉生铁棚无办报建手续的记录，也不存在已办报建但失效的情况。其二，东岸股份公司获悉案涉生铁棚属临时的违法建筑性质，相关职能部门已在违法建筑物处张贴相应行政处理文书，并向贵院申请调取由珠海高新区城市管理行政执法局出具的案涉生铁棚因属违法建筑需拆除的法律文书。珠海（国家）高新技术产业开发区管理委员会（唐家湾镇）城市管理行政执法局出具的《询问通知书》、《责令限期改正违法行为通知书》证实，案涉生铁棚已被原告擅自扩建至面积900㎡且未经任何生效文件批准私自搭建，下达限期改正违法行为的通知，并告知在限期内不予改正的将由行政执法部门依法拆除，而后，珠海市唐家湾镇人民政府、珠海市国土资源局高新区分局、珠海高新区城市管理行政执法局于2019年7月5日联合向原告下达《通知》，要求其在2019年7月8日前将案涉建筑物及堆放物等自行清理和搬迁，逾期未清理和搬迁的，珠海市唐家湾镇人民政府将组织相关职能部门依法清理，所造成的经济损失由原告自行承担。其三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。经东岸股份公司申请调查取证的内容可知，案涉的生铁棚自二合同签订至今未办理报建手续，根据合同的约定，办理报建手续的义务在原告方，且行政执法部门已对此作出违法的认定，故，二合同中关于租赁的约定事项应认定无效。因此，行政执法部门依法对违法违章的临时建筑物予以清拆与东岸股份公司无关，东岸股份公司无向原告承担所谓拆除损失的义务；更况，案涉生铁棚至答辩状提交之日并未被依法清拆，原告要求拆除损失的事实基础条件尚未成就；其四，原告自2018年1月始至清拆搬离前未向东岸股份公司如约缴交租金且未经东岸股份公司同意下将违法临时建筑物扩建至约900㎡的行为已构成民事侵权。东岸股份公司认为，基于上述合同关于租赁事项无效的前提下，原告应自2018年1月始按租金标准向东岸股份公司缴交占用费，针对该民事侵权行为，东岸股份公司已采取包括但不限于民事诉讼的方式追究原告的侵权责任及由此导致的所有损失。二、原告未对案涉生铁棚自行经营餐馆，已违反案涉合同关于“不得将生铁棚作其他经营或出租”的约定，其诉请的营业损失既无事实依据也欠缺相关证据证明，应于驳回。其一，东岸股份公司在收到本案应诉材料后于珠海商事主体登记许可及信用信息公示平台查询发现，案涉的生铁棚所在地曾用于经营名为珠海市金鼎食福海鲜餐厅，该餐厅成立于2007年11月，由名为郑世荣的经营者个体经营，已于2016年5月9日注销。由此可证，原告自2007年至2016年5月期间并未按约定自行经营餐馆；其二，自东岸股份公司于2018年1月发出《解除合同通知函》后，多个非原告的案外人自称是案涉生铁棚的经营者联系东岸股份公司欲沟通清拆的补偿事宜，该些案外人均称其向原告承租或承包案涉生铁棚，分别经营废品、打印墨盒等。鉴于无法确定该些案外人的合法身份，东岸股份公司无法进一步协商沟通。本案中，原告自始至终无相应的证据证明其合法自营案涉的生铁棚；其三，鉴于原告不存在自行经营事实且有违反合同关于禁止其他经营或出租的违约行为，再者，东岸股份公司所在的高新区安监部门自2016年1月起至2017年12月止对辖下东岸工业区的各租户（包括案涉生铁棚）进行不定期安全生产现场巡查、复查，发现各租户均存在用电、消防及安全生产管理制度缺失等普遍的安全问题，环保部门的相应检测同样未能达标，后经复查要求整改但仍未改善，消防隐患、安生及环保不达标的问题始终存在，为避免该些隐患导致人、财损失及可能面临的各项行政查处，东岸股份公司与已建立租赁关系的租户分别协商解除租赁合同并进展顺利，相应的租户亦已搬离。针对本案原告，东岸股份公司也于2018年1月发函告知解除合同，并同意在协商的前提下对临时搭建物的拆除予以适当补偿，而非原告诉状所述的承担赔偿损失；其四，案涉的生铁棚至今尚未被执法部门清拆，原告在无证据证明其自身经营，且存在转租经营、违法占用场地的前提下，欠缺主张经营损失的必要事实依据，其主张营业损失的计算空洞无理，亦无任何证据证明该凭空捏造的损失与东岸股份公司存在因果关系。东岸股份公司认为，案涉合同在相关租赁条款约定无效的前提下，经相关行政部门确认，合同项下无效的租赁标的，即生铁棚是违法建筑需行拆除已是不争的事实。故，案涉合同已无继续履行的可能，原告的诉求欠缺必要的事实基础，也无相关的证据支撑。恳请贵院依法查明本案事实，正当适用证据规则，依法驳回原告的全部诉讼请求。在诉讼过程中，被告东岸股份公司向本院申请向珠海（国家）高新技术产业开发区管理委员会（唐家湾镇）城市管理行政执法局调取如下证据：1.询问通知书；2.责令限期改正违法行为通知书；3.通知。经审理查明，1996年10月1日，珠海市香洲区金鼎镇东岸村民委员会（以下简称东岸村委会）作为甲方与乙方原告黄友杰签订一份《经营饮食业合约》，约定：1、甲方提供土地，乙方负责一切投资，建成生铁棚366平方米，甲乙各得50%（甲方183；平方米、乙方183平方米），甲方应有的183平方米应租给乙方使用，甲方应协助临时建筑的报建延期手续，费用双方各负担50%；2.使用期限为三十年，自1996年10月1日至2026年9月30日，合约期满后所建的366平方米铁硼无偿归甲方所有，如乙方需继续经营可优先考虑，在合约期内，如生铁棚维修等费用由乙方负责；3.租金，每月每平方米人民币8元，每月乙方应交租金1464元，甲方只收租金不干涉乙方经营事物，乙方按时按数缴纳租金，不得拖欠，乙方的债权债务由乙方承担；4.甲方负责提供水、电供应，但一切费用由乙方负责上交；5.在合同期内，未经双方同意，任何一方不得将生铁棚作其他经营或出租；6.如国家征用，总征用补偿费甲、乙方各占50%。2005年7月20日，东岸村委会作为甲方与乙方原告黄友杰签订一份《黄友杰饮食店补充合同》，约定：双方于1996年签订合同由甲方提供用地、乙方投资兴建经营饮食店366平方米，最近乙方经甲方同意进行改建，补充合同如下：一、重新丈量建筑面积：1.大厅（连部分厨房）287平方米；2.单房片（连洗手间）129平方米；3.小厨房13平方米；4.海鲜房28平方米，合计457平方米；二、原合同除面积和承包款缴交情况变动外，其他条款不变，因改建后新增建筑面积（含建筑物）将案原合同期限（2026年12月）同步；三、2005年7月31日前将按原面积366平方米，每月每平方米上缴甲方3月计算；四、2005年8月1日期将按新面积457平方米，每月每平方米上缴甲方3月计算。2018年1月23日，东岸股份公司向黄友杰发出一份《解除合同通知函》，内容为：2017年5月份，因东安村生产自留地红线图内工业区的环保检测不过关、消防存在安全隐患，东岸股份公司决定对该红线图内工业区的厂房及临时搭建物统一整改，故东岸股份公司曾多次通知黄友杰搬迁未果。鉴于此，函告如下：1.原东岸村委会与黄友杰签订的《经营饮食业合同》、《黄友杰饮食店补充合同》于2018年1月31日解除；2.请黄友杰于合同解除后十日内自行拆除铁皮棚，东岸股份公司愿意按照市场价格合理予以补偿损失。请收函后五日内与东岸股份公司联系，协商补偿事宜。若逾期既未自行拆除，也未与东岸股份公司协商，则东岸股份公司将委托第三方予以拆除，由此产生的所有费用则由黄友杰承担。2018年12月12日，东岸村委会向黄友杰发出一份《告知函》，内容为：鉴于黄友杰与东岸村委会于1996年10月1日签署《经营饮食业合约》合作建生铁棚，根据合约第一条，东岸股份公司拥有该生铁棚50%，现东岸社区留诗山片区城中旧村改造项目已启动，且经东岸股份公司全体股东表决通过，同意对东岸留诗山片区生产用地范围内的建筑物、构筑物、临时建筑物进行拆除。根据合约第五条约定，未经双方同意，任何一方不得将生铁棚作其他经营或出租（合约约定是作经营饮食之用），多次通知商讨上述事宜，但是你方都不正面与东岸股份公司商谈，派现承租方商谈，已构成违约。东岸股份公司已经将上述情况向高新区管委会有关部门上报及备案。按上级要求为加快推进旧改的进度清理好留诗山生产用地范围内的临建物，现通知黄友杰收到函件之日起五日内到东岸股份公司协商《经营饮食业合约》所涉相关事宜。如逾期将按合约属公司的50%的临时建筑物进行拆除。另查明，1996年7月5日，东岸村委会取得珠海市国土局颁发的用地位置为：东岸工业区内，土地用途为：工业区食堂，面积为：250平方米的临时用地证书。同日，东岸村委会取得珠海市规划局村镇规划管理所颁发的位于金鼎东岸工业，用途为：工业区食堂，面积为250平方米的临时建筑（搭建）许可证，许可证的有效日期为96/07/04-97/12/31。又查明，2019年2月26日，珠海（国家）高新技术产业开发区管理委员会（唐家湾镇）城市管理行政执法局向原告黄友杰发出一份《询问通知书》，内容为：该局于2019年2月26日在珠海市××新区××东岸田××路大虾海鲜旁发现违法临时建筑一处，面积约900平方米，请在2019年2月27日携带资料协助调查。其后，珠海（国家）高新技术产业开发区管理委员会（唐家湾镇）城市管理行政执法局向原告黄友杰发出一份《责令限期改正违法行为通知书》，内容为：经查黄友杰于2019年2月26日在珠海市××新区××东岸田××路大虾海鲜旁未经批准搭建临时建筑物一处，面积900平方米，违反相关法律规定，责令限期五日内自行改正上述违法行为，逾期未改正，将依法拆除上述违法临时建筑物。2019年7月5日，珠海市唐家湾镇人民政府、珠海市国土资源局高新区分局、珠海（国家）高新技术产业开发区管理委员会（唐家湾镇）城市管理行政执法局联合向原告黄友杰发出一份《通知》，内容为：根据相关法律、法规规定，决定对黄友杰位于珠海市高新区唐家湾镇东岸田馆路大虾海鲜旁地上附着物、建（构）物、堆放物进行清理。请于2019年7月8日前自行清理和搬迁，逾期未清理和搬迁的，珠海市唐家湾镇人民政府将组织相关职能部门依法清理，所造成的经济损失自行承担。在庭审中，双方均确认目前案涉的生铁棚处于空置状态。同时，原告、被告双方共同确认东岸村委会是原来农村集体经济组织的一种称谓，随着农村城市化进程不断发展，自然村经济组织形式变更为股份合作制，因此，被告是东岸村委会发展而来的新型经济组织，两者是承继关系，东岸股份公司继受了东岸村委会在案涉合同的权利义务。在诉讼过程中，本院根据被告东岸股份公司的申请，于2019年8月20日向珠海市住房和城乡规划建设局高新区规划分局发出一份《征询函》，函询位于珠海市××新区××东岸田××路大虾海鲜旁的临时建筑物（生铁棚）的报建手续。2019年8月27日，珠海市住房和城乡规划建设局高新区规划分局函复本院，经核查，珠海市××新区××东岸田××路大虾海鲜旁的临时建筑物（生铁棚）未在该局办理过规划许可手续。本院认为，原告黄友杰与东岸村委会签订的《经营饮食业合约》、《黄友杰饮食店补充合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应恪守。在庭审中，双方均确认东岸股份公司继受了东岸村委会在案涉合同的权利义务，对此本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。案涉的《经营饮食业合约》双方约定的租赁期限为30年，根据上述法律规定，超过二十年的部分无效，故本院确认案涉《经营饮食业合约》租赁期限为20年，自1996年10月1日至2016年9月30日。在本案中，案涉的租赁物在上述租赁期限届满后，原告黄友杰仍然继续使用租赁物，故原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期，被告东岸股份公司可以随时解除租赁合同，但应当在合理期限之前通知原告黄友杰。2018年1月23日，被告东岸股份公司向原告黄友杰发出《解除合同通知函》，表明其解除案涉合同的意思表示，其行使合同解除权，符合法律规定，对此本院予以确认。合同解除后，原告黄友杰应当将租赁物交还给被告东岸股份公司。关于对租赁物拆除的问题，根据珠海市唐家湾镇人民政府、珠海市国土资源局高新区分局、珠海（国家）高新技术产业开发区管理委员会（唐家湾镇）城市管理行政执法局的部门发出的通知，认定原告黄友杰在位于珠海市××新区××东岸田××路大虾海鲜旁未经批准搭建临时建筑物面积900平方米，依法应予以拆除。上述行政执行部门认定的临时建筑物面积远超案涉合同约定的457平方米和在1996年经有关部门批准搭建的250平方米的建筑物，上述事实说明了原告黄友杰未经被告东岸股份公司以及相关行政职能的批准，擅自对租赁物违法进行了搭建，现被行政执法部门认定为违法建筑，责令限期拆除的责任，应由原告黄友杰自行承担。另外，原告诉请被告赔偿人民币318万元，但是没有提交证据证明该318万元的具体损失以及损失的计算依据，应自行承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告黄友杰的诉讼请求。本案受理费减半收取人民币16120元，由原告黄友杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇一九年九月六日书记员  周慧敏朱迪