广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初1453号原告：郭国荣，男，1957年4月7日出生，委托代理人：林文聪，广东永基律师事务所律师。委托代理人：袁长成，广东永基律师事务所律师。被告：黄素云，女，1978年7月27日出生，汉族，住广东省江门市新会区，被告：陈洁明，男，1977年1月4日出生，汉族，住广东省江门市江海区，被告：谭兆宜，男，1980年9月4日出生，汉族，住广东省江门市新会区，原告郭国荣（以下简称原告）诉被告黄素云、陈洁明、谭兆宜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日受理后，依法组成合议庭，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告郭国荣的委托代理人林文聪到庭参加诉讼，被告黄素云、陈洁明、谭兆宜均经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2017年11月30日，经陈洁明介绍，原告与黄素云签订了《房地产买卖合同》，约定：原告将位于江门市××××室房屋转让给黄素云；购房总价为人民币30万元，黄素云应于2017年12月3日前向原告支付第一期购房款（定金）人民币5万元，于2018年1月3日前向原告支付第二期购房款25万元；黄素云逾期15天仍未付清应缴购房款时，案涉合同即告解除，黄素云赔偿原告违约金3万元，等等。同日，原告与黄素云、陈洁明签订《购房补充协议》，约定：如黄素云未能在约定的时间内向原告支付购房款的，除按案涉合同约定的违约责任条款履行外，黄素云须在2018年2月15日前将案涉房屋过户回原告名下，期间产生的所有费用由黄素云承担，黄素云无法承担时由陈洁明承担，等等。上述协议签订后，原告已于2017午12月27日将案涉房屋变更登记至黄素云名下，但黄素云一直没有依约向原告支付相关的购房款。另外，黄素云与谭兆宜是夫妻关系，涉案债务发生在其夫妻关系存续期间，且黄素云向原告购买案涉房屋是用于夫妻共同生活，签订案涉合同是黄素云与谭兆宜的共同意思。因此，涉案债务应属夫妻共同债务，谭兆宜应对涉案债务承担连带清偿责任。就案涉纠纷，原告已多次向三被告主张权利，但三被告却拒不履行。原告于2018年5月18日曾向江门市蓬江区人民法院提起诉讼[案号：(2018)粤0703民初3530号]，但法院以该案涉及经济犯罪，且案件已被公安机关立案侦查为由，裁定驳回原告的起诉。现鉴于公安机关已于2018年11月21日对该案作撤案处理，原告依法有权提起本案诉讼。据此，原告为维护自己的合法权益特提起本诉，请法院依法判令：1、解除原告与黄素云于2017年11月30日签订的《房地产买卖合同》，及解除原告与黄素云、陈洁明于2017年11月30日签订的《购房补充协议》；2、黄素云将位于江门市××××室的房屋变更（恢复）登记至原告名下，由此产生的相关一切税费全部由黄素云承担；3、判令黄素云向原告支付违约金人民币3万元；4、判令陈洁明、谭兆宜对黄素云应负的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：请求三被告支付诉讼损失1870元。原告为其主张提供的证据有：一、黄素云身份证，证明黄素云的诉讼主体资格。二、结婚证，证明谭兆宜的诉讼主体资格，及谭兆宜与黄素云是夫妻关系的案件事实。三、房地产买卖合同，证明原告与黄素云约定，将位于江门市××××室房屋转让给黄素云，若黄素云违约，原告有权解除合同，黄素云须赔偿原告违约金3万元的案件事实。四、购房补充协议，证明若黄素云违约，黄素云须在2018年2月15日前将案涉房屋恢复登记在原告名下，陈洁明承担连带保证责任的案件事实。五、不动产权证书，证明原告已于2017年12月27日将案涉房屋变更登记至黄素云名下的案件事实。六、（2018）粤0703民初3530号之一民事裁定书，证明原告曾向江门市蓬江区人民法院提起诉讼，但法院以该案涉及经济犯罪，且案件已被公安机关立案侦查为由，裁定驳回原告的起诉的案件事实。七、补充侦查报告书；八、对犯罪嫌疑人变更强制措施建议书，证据七、八共同证明公安机关已于2018年11月21日对陈洁明、谭兆宜涉嫌诈骗犯罪一案作撤案处理，原告依法有权提起本案诉讼的案件事实。九、广东省非税收入（电子）票据，十、人民法院诉讼收费专用票据（结算），十一、（2018）粤0703财保22号民事裁定书，十二、广东省江门市蓬江区法院查封、扣押、冻结财产情况告知书，十三、广东省江门市蓬江区人民法院查封清单，证据九至十三共同证明因黄素云违约，原告向人民法院提起诉讼所产生的损失。本院自江门市不动产登记中心调取涉案房屋资料一份。三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，没有提交答辩意见，也没有提供证据。经审理查明：2017年11月30日，原告（甲方）与被告黄素云（乙方）签订《房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），主要约定甲方以30万元的价格将位于江门市××××室（以下简称涉案房屋）转让给乙方。合同中第六条第二款中约定：“乙方决定中途不买及逾期15天内仍未付清购房款的，作乙方悔约处理，本合同即告解除，……另赔偿甲方30000元违约金。”合同附件第二条中约定双方选择自行交割分期付款的方式支付房款，乙方应于2017年12月3日前向甲方支付50000元房款，2018年1月3日前再向甲方支付250000元。附件第五条还约定涉案房屋的土地出让金由甲方交纳，等等。原、被告黄素云在合同及附件落款尾部共同签名确认。同日，原告（甲方、转让人）、被告黄素云（乙方、受让人）与陈洁明（丙方、担保人）三方共同签订《购房补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》中第一条主要约定：乙方应依《买卖合同》约定支付购房款，如乙方未能在约定的时间内向甲方支付购房款的，除按《买卖合同》所约定的违约责任条款履行外，乙方需在2018年2月15日前将转让房屋过户回甲方名下，期间产生的所有费用（包括但不限于补地价款、第一次由甲方过户到乙方名下的全部税费、第二次由乙方过户到甲方名下的全部税费）由乙方承担，如乙方无法承担时由丙方承担。第四条又约定本协议与《买卖合同》具有同等法律效力。原告、被告黄素云与陈洁明作为担保人共同在该《补充协议》上签名确认。签订上述合同后，原告依约已于2017年12月27日协助被告黄素云办理涉案房屋的权属变更登记手续，且涉案房屋已交付给黄素云。但被告黄素云及陈洁明一直尚未支付涉案房屋的购房款。2018年4月19日，案外人郭瑜（作为原告委托出售涉案房屋的代理人）向江门市公安局报案，称其是在受诈骗的情况下出售涉案房屋，后江门市公安局蓬江分局决定对郭瑜被诈骗案立案侦查。2018年5月18日，原告就本案纠纷曾向本院提起诉讼【案号为（2018）粤0703民初3530号】，在该案中原告申请财产保全【案号：（2018）粤0703财保22号】，首次查封了涉案房屋。但由于涉案纠纷涉及经济犯罪及案件已经被公安机关立案侦查，本院于2018年8月6日作出《民事裁定书》驳回原告的起诉。2018年11月21日，公安机关对该案做撤案处理。现原告再次向本院提起诉讼。另查明，被告黄素云与谭兆宜于2015年9月25日登记结婚，夫妻关系存续至今。三被告没有到庭参加诉讼，应视为其放弃举证和答辩的权利，原告提供的《买卖合同》及附件、《补充协议》、《不动产权证书》、《民事裁定书》等内容真实可信，证据来源合法，能相互印证，本院据此查明上述事实。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，《买卖合同》及附件、《补充协议》均是签订合同当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于谁违约的问题及《买卖合同》、《补充协议》是否解除的问题。本案交易中，支付房款是被告黄素云的主要合同义务，协助办理过户手续及交付房屋是原告的主要合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定及《买卖合同》第五条约定，原告已依约履行了协助办理房屋过户及交付义务，但被告黄素云逾期并无支付过购房款，且经原告通过报案及起诉等方式向其主张仍未履行，被告黄素云的行为已构成违约。原告主张解除《买卖合同》及《补充协议》的请求合法合理，本院予以支持。关于原告主张被告黄素云将涉案房屋恢复过户至原告名下及负担相关税费、违约金3万元的请求。如上所述，由于被告黄素云已构成违约，《买卖合同》及《补充协议》已达到法定解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及《补充协议》第一条的约定，现原告要求将涉案房屋过户至其名下实际上是要求恢复原状，而过户产生的税费以及违约金，属于被告黄素云的违约行为导致原告产生的合理损失，原告该请求合法合理，本院予以采纳。关于三被告是否应承担诉讼损失1870元的问题。原告主张的1870元是在其首次提起诉讼时申请保全交纳的费用，属于其维护其权益的合理支出，本院认为该费用的损失实质上已包含在违约金3万元的损失范围内，不应重复计算，故本院对原告该主张不予支持。关于被告谭兆宜应承担何种责任的问题。一方面涉案房屋仅登记在被告黄素云名下，被告陈洁明事实上亦无法履行过户的义务。另一方面，由于被告黄素云在婚姻存续期间购买该房屋，该房屋应认定为其与谭兆宜的共同财产。另在签订《买卖合同》、《补充协议》和办理涉案房屋的过户手续时被告谭兆宜均在场，对涉案房屋交易的过程是知情了解的，现由于被告黄素云行为导致原告产生税费及违约金损失，该损失应认定为被告黄素云、谭兆宜的共同债务。原告请求被告谭兆宜承担上述债务合法合理，本院予以支持。关于被告陈洁明应承担何种责任的问题。一方面，如上所述，涉案房屋登记在被告黄素云名下，被告陈洁明事实上亦无法履行过户的义务。另一方面，被告陈洁明作为担保人在《补充协议》上签名确认，《补充协议》无约定具体的保证方式，依据约定被告陈洁明作为担保人应对被告黄素云违约行为产生的税费及违约金费用承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告郭国荣与黄素云于2017年11月30日签订的《房地产买卖合同》及《购房补充协议》。二、被告黄素云、谭兆宜应于本判决生效之日起十日内将位于江门市蓬江区广新路1号301室的房屋变更登记至原告郭国荣名下，并承担由此产生的相关一切税费。三、被告黄素云、谭兆宜应于本判决生效之日起十日内向原告郭国荣告支付违约金人民币3万元。四、陈洁明对上述第二、第三项中的税费及违约金负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6250元，保全费2270元，合计8520元，由被告黄素云、谭兆宜共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李常明人民陪审员  李翠金人民陪审员  郭湘瑜二〇一九年九月二十六日法官助理谭彦君书记员林绮莹