山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0112民初3328号原告：王玉梅，女，1956年2月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王娜（特别授权代理），系山东树营律师事务所律师。被告：陆培基，男，1954年1月19日出生，汉族，住济南市。被告：王秀玲，女，1958年6月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：董林凤（特别授权代理），系山东大明律师事务所律师。被告：李志祥，男，1959年12月16日出生，汉族，住济南市。第三人：济南市自然资源和规划局，住所地：济南市。统一社会信用代码：11370100MB2864523B。负责人，翟军，局长。委托诉讼代理人：吕会（特别授权代理），女，1989年8月5日出生，汉族，系该济南市不动产登记中心法律事务科员工，住济南市。原告王玉梅诉被告陆培基、王秀玲、李志祥、第三人济南市自然资源和规划局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，因被告陆培基、李志祥无法直接送达，本院依法公告送达。本案适用普通程序公开开庭进行了审理，原告王玉梅及其委托诉讼代理人王娜，被告王秀玲的委托诉讼代理人董林凤，第三人济南市自然资源和规划局的委托诉讼代理人吕会到庭参加了诉讼；被告陆培基、李志祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告陆培基、王秀玲与李志祥签订的《抵押借款合同》中的抵押内容无效。2、判令被告陆培基、王秀玲与李志祥协助第三人撤销“济房中他字第023427号”房屋他项权证。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：济南市市中区建设路1-1号2号楼209室房屋系被告陆培基、王秀玲婚姻关系存续期间的房改购房。2002年12月20日被告陆培基与原告签订《购房合同书》，作价陆万元整将房屋产权卖给原告，房屋共有权人王秀玲出具保证书，同意陆培基将房产出卖给原告。合同签订后原告依约定支付购房款，被告陆培基将房屋交付给原告使用。因当时该房屋尚未办理权属登记，故未能办理过户手续。被告陆培基出具“保证书”，保证其取得权属证书后交原告保存，并将房产过户给原告。后被告陆培基、王秀玲取得房屋产权证，未主动告知原告且拒不配合办理房屋过户手续。原告起诉至法院，2009年12月12日济南市市中区人民法院依法作出（2009）市民初字第1197号民事判决书，判令陆培基、王秀玲将涉案房屋过户至王玉梅名下，现该判决已生效并依法申请法院强制执行。原告申请法院强制执行后，发现涉案房屋处于抵押登记状态，无法强制办理过户手续。经查询，2008年3月31日被告陆培基与李志祥签订《抵押借款合同》，并办理抵押登记，取得“济房中他字第023427号”房屋他项权证。原告认为，被告陆培基、王秀玲与李志祥签订《抵押借款合同》，存在恶意串通的情形，根据《合同法》第五十二条的规定，双方签订的合同应认定无效。且《担保法》第三十七条及《物权法》第一百八十四条明确规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。被告将有争议的财产进行抵押的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定合同无效。现原告依法提起诉讼，请求法院判如所请。被告陆培基（缺席），未答辩。被告李志祥（缺席），未答辩。被告王秀玲辩称，一、涉案房屋系王秀玲与陆培基在婚姻关系存续期间，通过房改福利购买，2002年4月4日，王秀玲与陆培基协议离婚，双方约定涉案房屋归王秀玲个人所有。原告提交的购房合同书的签订时间是2002年12月20日，陆培基在明知已通过协议离婚确定涉案房屋归王秀玲个人所有的情况之下，仍同原告签订涉案房屋的买卖合同，侵害了王秀玲的个人利益，该购房合同书无效。二、原告所主张的购房款的交付、以借款折抵购房款等均是原告的单方陈述，其在明知王秀玲系涉案房屋的共有权人以及王秀玲与陆培基已离婚的情况下，不告知王秀玲，并将购房款单方交付被告陆培基，侵犯了王秀玲的合法利益。即使购房合同书有效，原告与陆培基之间在离婚后所产生的债权债务均与王秀玲无关，原告以与被告陆培基之间的债权来折抵作为共有权人的购房款明显不符合法律规定。三、根据《物权法》相关规定，截止到本次开庭，涉案房产的仍属于王秀玲和陆培基所有，原告方不是涉案房产的权利人，无权提起本案的诉讼。购房合同书中的合同义务，是一项债权，不动产转移应以登记方能视为物权转移，尚未办理转移登记时，房屋买卖双方仍然是一种债的关系，房屋所有权仍为卖方所有，原告不能以其享有所有权为理由对抗本案的抵押权。如陆培基将涉案房屋对外抵押而给原告造成损失，原告可另行向陆培基主张赔偿权利。第三人济南市自然资源和规划局述称，2008年4月2日，我局根据《房屋抵押登记申请表》、《房屋权属登记表（抵押）》、抵押借款合同、房屋所有权证、申请人身份证明、价值确认书、缴费凭证、抵押范围平面图等资料，为李志祥办理了被告陆培基、王秀玲名下坐落于济南市市中区建设路1-1号2号楼1-209室的抵押登记手续，并为其办理了济房他证中字第0234**房屋他项权证，我局上述登记行为符合城市房屋权属登记管理办法等法律规定，依据充分合法有效，并无不当。综上所述，我局请求人民法院驳回原告的诉求。本院经审理查明：陆培基与王秀玲原系夫妻关系，二人在婚姻关系存续期间通过房改购买济南市市中区建设路1-1号2号楼209室房屋。2002年4月4日，王秀玲与陆培基离婚，双方约定涉案房屋归王秀玲个人所有，但一直未办理相应的房产过户登记手续。2002年12月20日，王玉梅与陆培基签订购房合同，合同约定陆培基将涉案房屋以6万元的价格卖给王玉梅。合同签订后，王玉梅支付房款，陆培基将房屋交付王玉梅使用。因当时涉案房屋尚未办理权属登记，故未能办理过户手续。陆培基、王秀玲向王玉梅出具保证，保证其取得权属证书后交王玉梅保存，并将房产过户给王玉梅。2004年12月24日，涉案房屋取得济房权证中字第1052**房产证，载明房屋所有权人为陆培基，陆培基未通知王玉梅办理过户手续。后王玉梅得知涉案房屋已办理房产证，于2009年以要求陆培基、王玉梅协助办理房屋过户手续为由，起诉至济南市市中区人民法院。济南市市中区人民法院于2009年12月12日作出（2009）市民初字第1197号民事判决书，认定王玉梅与陆培基签订的购房合同有效，判令陆培基、王秀玲将涉案房屋过户至王玉梅名下。王秀玲不服一审判决，上诉于济南市中级人民法院，济南市中级人民法院于2010年10月20日作出（2010）济民一终字第861号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。王玉梅申请法院强制执行（2009）市民初字第1197号民事判决书时，因涉案房屋仍处于抵押登记状态，无法强制办理过户手续，形成本案诉讼。另查明，2008年3月31日，陆培基（抵押人、借款人）、王秀玲（抵押人）与李志祥（抵押权人）签订抵押借款合同，约定陆培基向李志祥借款7万元，借款期限自2008年3月31日至2008年9月30日，并以涉案房屋做抵押，向李志祥提供担保。2008年4月2日，济南市自然资源和规划局为李志祥办理了陆培基、王秀玲名下涉案房屋的抵押登记手续，并办理了济房房他证中字第0234**屋他项权证。2009年6月27日，李志祥向本院提起民间借贷纠纷诉讼，要求陆培基、王秀玲承担借款本金16万元（3笔借款）、利息、违约金，并行使抵押优先受偿权。本院于2009年12月23日作出（2019）历城民商初字第1443号民事判决书，其中判令陆培基偿还李志祥借款7万元，李志祥以陆培基、王秀玲共有的抵押房产（房产证号：中1052**）的价值为限，在抵押担保的范围内[包括第一项的本金7万元；违约金8580元（以7万元为基数，自2008年10月1日起至判决之日止，按借款额的日万分之二点七三计算）以后的违约金另行计付；律师代理费6366元（包含在总的代理费15000元内）；诉讼费1550元（包含在总诉讼费内）；公告费560元]对拍卖、变卖抵押财产所得的价款享有优先受偿的权利。该判决生效后，李志祥已申请法院强制执行，该案件尚未得到执行。第三人庭审中提交办理房屋抵押登记手续的相关资料，陆培基、王秀玲、李志祥均在相关资料上签字。以上事实由王玉梅提交的（2009）市民初字第1197号民事判决书、（2010）济民一终字第861号民事判决书、涉案房屋权属状况信息及抵押登记材料，济南市自然资源和规划局提交的房屋抵押登记申请表、房屋权属登记表（抵押）、抵押借款合同、房屋所有权证、申请人身份证明、价值确认书、缴费凭证、抵押范围平面图等证据予以证实，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告陆培基、李志祥缺席，视为放弃答辩和质证的权利，本院审查后予以认定。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。陆培基、王秀玲与王玉梅之间的房屋买卖合同经法院审理，认定合法、有效，但是因双方未办理房屋过户手续，房屋的所有权未发生转移。陆培基向李志祥借款7万元，与房屋共有人王秀玲为该笔借款签订抵押合同，并共同到济南市自然资源和规划局办理抵押登记手续，李志祥取得房屋他项权证，该抵押合同已经法院审理，认定合法、有效。陆培基、王秀玲将房屋出售给王玉梅并取得产权证后，不按约定协助王玉梅办理产权过户手续，却将房屋予以抵押，违反《担保法》及《物权法》关于所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押的相关规定，亦违背诚信原则，但李志祥作为债权人与陆培基、王秀玲签订抵押合同，不违背法律规定，王玉梅亦无证据证实双方存在恶意串通，侵害第三人利益的情形。本院认为，当事人之间订立的不动产买卖合同，未办理物权登记的，不影响买卖合同的效力，但买受人未取得不动产所有权的，买受人依据买卖合同的约定仅享有债权。而抵押权人享有的抵押权是物权，依据物权效力优于债权效力的基本原则，王玉梅不能以其享有的债权对抗已办理抵押登记的抵押权，对于王玉梅的诉讼请求，本院不予支持。因陆培基、王秀玲违约给王玉梅造成的损失，王玉梅可另行主张。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回王玉梅的诉讼请求。案件受理费100元，由王玉梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李晓丽人民陪审员孙丽萍人民陪审员樊换琳二〇一九年九月六日法官助理 张 天 女 书  记  员 韩 欢 欢