天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初8631号原告：栾佳迪，女，1993年4月22日出生，汉族，天津市南开区南开医院护士，住内蒙古呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：刘苇，北京中伦文德（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：孙秋实，北京中伦文德（天津）事务所律师。被告：陈艳芳，女，1963年9月29日出生，汉族，自由职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：李月强，天津融汇律师事务所律师。被告：陈某2，男，1967年8月23日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被告：陈某1，男，2015年1月8日出生，汉族，住天津市南开区。法定监护人：陈某2（系被告陈某1之父），男，其他同被告陈某2。原告栾佳迪与被告陈艳芳、陈某2、陈某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告栾佳迪及其委托诉讼代理人刘苇，被告陈艳芳的委托诉讼代理人李月强到庭参加诉讼，被告陈某2、陈某1经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。栾佳迪向本院提出诉讼请求：1．判令三被告立即向原告交付涉案房屋；2．判令陈艳芳向原告支付逾期交房违约金人民币48,450元（自2019年5月26日起至2019年6月24日止共计19个工作日），以及自2019年6月25日起到实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（按房屋交易合同约定的计算，人民币2,550元/每工作日）；3．判令被告承担本案原告支付的律师费5,000元；4．本案的诉讼费用由被告承担，由被告直接给付原告。事实和理由：2019年1月19日，原告栾佳迪与被告陈艳芳经居间方天津蚂蚁筑家房地产经纪有限公司介绍，在平等、自愿、协商一致的基础上签订了合同编号为100003118859的《房屋交易合同》根据合同约定，“甲乙双方通过丙方的居间介绍，自愿出售及购买天津市南开区南开五马路朝园里2号楼1门302的房屋；甲、乙双方确认该房成交价为人民币（小写）2，550，000.00元”。此外，合同第4条第4款约定：“甲方应于甲乙双方到房管部门办理过户手续完毕，且甲方全部房款到账后30日内将房屋交付乙方”；合同第八条第1款约定：“甲乙双方均应按本合同约定相互配合到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续。则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金．．．．．．”；合同第八条第9款约定：“因违约方导致守约方，为实现债权或物权，而实际产生的有关费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等）应由违约方承担”。合同签订后，原告栾佳迪依照合同约定支付了全部购房价款，且该房屋已经于2019年4月25日办理完成了产权过户手续，但被告陈艳芳至今仍未按照合同约定交付房屋。违反了合同的约定。据此，被告陈艳芳的逾期交房行为已经构成违约。根据双方的合同约定，被告陈艳芳应当自其收到全部购房款之日（即2019年4月25日）后的30日内，即2019年5月25日之前向原告交付房屋，否则即视为逾期，并应当按照每逾期一个工作日以该房屋成交价（人民币2,550,000元）1‰的标准向原告支付违约金，同时还应承担原告为取得该房屋的占有而实际支出的有关费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等）。后原告得知房屋被被告陈某2、被告陈某1非法占有，综上，被告的逾期交房行为已经严重侵害了原告的合法权益。故成讼。陈艳芳辩称，1．被告同意交付房屋，但房屋被陈某2、陈某1实际占用而不能履行实际交付义务，被告陈艳芳一直在积极履行实际交房义务，先后通过主动协商、请家族长辈协调、甚至报警方式要求被告陈某2、陈某1搬出诉争房屋，2．另外被告陈艳芳一直积极主动，满足被告陈某2、陈某1的搬出条件及将坐落于天津市红桥区大胡同爱华里3-113-116号房屋过户到陈某1名下，该房屋最早在双方母亲名下，现在已经在被告陈某1名下，建筑面积50.49平方米。陈艳芳已经按照合同约定履行房屋产权义务，现诉争房屋产权人已经变更为原告，对于追加被告陈某2、陈某1这一事项，被告陈艳芳也在积极配合并提供必要信息。3．陈艳芳认为原告违约金要求过高，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，陈艳芳也不认同计算违约金的起点，在购房过程中，原告明确知晓被告陈某2、陈某1在房屋居住的事实，应当预料到履行交房过程中可能存在的困难，进而对迟延交付有一定的心理预期，因此应当给予被告适当的宽限期间。陈某2、陈某1未出庭应诉，提交答辩称，关于这个房子产权有家庭分歧，这个房子出资有本被告及父母出资，还有被告陈艳芳之夫姐夫出资，但是不知道为什么写到陈艳芳名下。关于腾房问题只能问陈艳芳。别的地方二被告还有房。2019年7月2日将母亲蓝文玲名下的房子坐落于天津市红桥区大胡同爱华里3门113-116号的房屋过户给孩子陈某1，并和老人签订了抚养协议。现在陈某2是陈某1的监护人。由于该房屋过户到陈某1的名下以后，政府把被告的房补都取消了，给被告的生活造成了很大的影响。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告栾佳迪与被告陈艳芳经居间方天津蚂蚁筑家房地产经纪有限公司介绍，签订了合同编号为100003118859的《房屋交易合同》根据合同约定，“甲乙双方通过丙方的居间介绍，自愿出售及购买天津市南开区南开五马路朝园里2号楼1门302的房屋；甲、乙双方确认该房成交价为人民币（小写）2，550，000.00元”。合同第4条第4款约定：“甲方应于甲乙双方到房管部门办理过户手续完毕，且甲方全部房款到账后30日内将房屋交付乙方”；合同第8条第1款约定：“甲乙双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续。则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金。”；合同第8条第9款约定：“因违约方导致守约方，为实现债权或物权，而实际产生的有关费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等）应由违约方承担”。合同签订后，原告栾佳迪依照合同约定支付了全部购房价款，且该房屋已经于2019年4月25日办理完成了产权过户手续，但被告陈艳芳至今仍未按照合同约定交付房屋。至原告成讼。另查，该房内有陈某2、陈某1居住。陈某1名下有坐落于天津市红桥区大胡同爱华里3门113-116号的房屋一套。庭审中，原告提交证据《房屋交易合同》、定金收款证明、原告自监管系统查询到的监管协议基本信息及业务流程信息截图、不动产权证书复印件一份、出警记录一份、涉诉委托代理合同及律师服务费发票复印件各一份，佐证其主张事实。被告陈艳芳提交证据为：为配合腾空房屋将其母亲名下房屋办理到被告陈某1名下，并支付税费，并承担房屋修缮义务、天津市住房委员会发布2018年居住房屋市场租金文件及从网络查询诉争房屋同一小区的租赁信息的截图。本院认为，栾佳迪与陈艳芳签订的《房屋交易合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同依法成立、合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。现陈艳芳未按合同约定及时腾房实属违约。另因该房内有陈某2、陈某1居住，故原告要求三被告腾房的诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点为，1.逾期交房违约金标准是否过高；2.律师费是否应当支付。1.逾期交房违约金一节，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，因栾佳迪与陈艳芳约定的每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金标准过高。陈艳芳抗辩称原告没有举证证明存在租金之外的损失。结合陈艳芳抗辩理由及天津市住房和城乡建设委员会发布的天津市居住房屋市场租金水平中南开区2018年居住房屋市场租金水平，本院考虑原告实际损失情况，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，调整违约金标准为每日109元，按照2019年5月26日至实际腾交房屋之日止之间的实际天数计算。2.律师费一节，涉案合同中对律师费约定为由违约方一方承担，陈艳芳作为合同相对方，应按照合同约定承担原告为此支出的律师费，故本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告陈艳芳、被告陈某2、被告陈某1将坐落于天津市南开区五马路朝园里2号楼1门302号房屋腾交原告栾佳迪；二、本判决生效后三十日内，被告陈艳芳按照每日109元的标准计算，给付原告栾佳迪自2019年5月26日至实际腾交房屋之日止的迟延履行违约金；三、本判决生效后三十日内，被告陈艳芳支付原告栾佳迪所支出的律师费5,000元；四、驳回原告栾佳迪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,136元，减半收取计568元，由原告栾佳迪负担481元、被告陈艳芳负担87元。被告陈艳芳负担部分于本判决生效后三十日内直接给付原告栾佳迪。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘建伟二〇一九年九月十日法官助理范佳书记员杨金莉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。