福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0921民初1852号 原告：温丽英，女，1961年5月1日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：伍孝信，福建建达（霞浦）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏惠琴，福建建达（霞浦）律师事务所律师。 被告：福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司，住所福建省霞浦县松港街道东关工业桃源**区裙楼北通口**。 法定代表人：袁丽华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：欧阳昆钱，福建赛鸿律师事务所律师。 原告温丽英与被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司（以下简称鑫辉公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温丽英委托诉讼代理人苏惠琴，被告鑫辉公司委托诉讼代理人欧阳昆钱到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 温丽英向本院提出诉讼请求：1.判令鑫辉公司履行案涉商品房不动产权变更登记至温丽英名下的协助义务；2.判令鑫辉公司支付逾期交付商品房产权证书的违约金4650元；3.判令鑫辉公司退还多收的产权登记费用32717元。事实与理由：温丽英向鑫辉公司购买坐落于霞浦县水产品市场Ａ18房）的商品房。双方签订《商品房买卖合同》，合同约定鑫辉公司应于商品房交付使用后60日内完成办理权属登记。2017年11月7日，鑫辉公司以办理权属登记需要交缴税金、大修理基金等为由，向温丽英收取合计61002元的费用，此有收款收据为凭。然而收款至今已一年六个月，鑫辉公司至今仍未办妥房屋权属证书，温丽英多次催促均无果。基于鑫辉公司出示的收款收据，鑫辉公司多收取温丽英办理产权登记费用32717元。由于鑫辉公司违反合同约定的办证时间，不履行办证承诺，依据双方签订的合同约定，鑫辉公司应承担支付逾期办证的违约金4650元。 鑫辉公司辩称，1.温丽英主张要求协助办理涉案商品房产权变更登记至温丽英名下的诉讼请求，因当事人双方之间实际转让的是土地使用权，当时约定建房由业主自行完成，建房手续由鑫辉公司协助办理。但温丽英在建房时，未经过鑫辉公司办理相关手续，房屋建成后，鑫辉公司收取相关办证费用，在去土地局办证时，发现温丽英现在的房屋所处的地块，并非当时鑫辉公司转让给温丽英的建房地块，鑫辉公司已将上述情况明确告知温丽英，而鑫辉公司转让给温丽英的地块被案外人兰桂明建房使用，兰桂明与温丽英如何变换地块鑫辉公司不知晓，导致在事实上本案无法履行产权变更登记；2.现因客观原因无法办理产权证，相关收取的费用，鑫辉公司同意退还，但导致案涉房产无法办证的原因并非鑫辉公司，鑫辉公司不存在违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 温丽英向法庭提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明温丽英和鑫辉公司签订《商品房买卖合同》及合同中约定的款项；2.收款收据，拟证明鑫辉公司收取温丽英全部购地款155000元，消防、测绘费9205元，检测费1824元、交易费17472元、代收人防费6240元、契税9833元、维修基金6428元，上述款项中，消防、测绘费9205元、交易费17472元、代收人防费6240元合计32917元，扣除应由温丽英支付的办证费用200元，鑫辉公司多收取了温丽英费用32717元；3.协议书，拟证明双方明确办理土地过户过程中的一切费用由鑫辉公司负担，办理房屋产权证的一切费用由温丽英自理。鑫辉公司质证认为，对温丽英提交的证据的真实性没有异议，但认为鑫辉公司只收到土地款和办证的费用，其他费用没有收到。本院分析认证认为，对上述证据双方当事人对其真实性均没有异议，本院予以采信。 鑫辉公司提交以下证据：国有土地权证、规划图，拟证明涉案的温丽英的自建房占地不在鑫辉公司的土地使用权范围内。温丽英质证认为，对鑫辉公司提交的证据真实性没有异议，但对待证事实有异议。本院分析认证认为，鑫辉公司提交的证据真实、有效，对该证据本院予以确认。 根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下： 鑫辉公司将本应由其开发建设的闽东水产品市场一期项目中东关工业桃源2号区A8后门楼（18号）一榴地块，面积68平方米，直接出售给业主进行建设。2006年温丽英转手购得该地块，为办理产权证书，温丽英与鑫辉公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定了合同的相关权利义务，同时签订一份《协议书》，协议办理土地证过户过程中的费用由鑫辉公司负担，办理房屋产权证的费用由温丽英负担，鑫辉公司协助办理相关手续等。后温丽英在该转让地块的旁边地块上建了一榴房屋（现地址为东关永安路148）。另查，温丽英所建房屋的地块不在鑫辉公司开发建设的闽东水产品市场一期项目中东关工业桃源2号区土地使用权范围内。鑫辉公司已收取温丽英交付的购地款155000元，消防、测绘费9205元，检测费1824元、交易费17472元、代收人防费6240元、契税9833元、维修基金6428元，其中消防、测绘费9205元、交易费17472元、代收人防费6240元，合计32917元。 本院认为，鑫辉公司将其开发的坐落于霞浦县东关工业桃源2号区闽东水产品市场一期项目中A8-18号的土地出售给温丽英自行建房，并由鑫辉公司协助办理相关手续，双方签订了《商品房买卖合同》，鑫辉公司有义务协助温丽英办理相关建房及房权证书，但根据庭审查明的事实，温丽英所建房屋并未在鑫辉公司合同所约定的地块上，且不属于鑫辉公司开发的闽东水产品市场项目土地使用权属范围，双方当事人亦无法提供相关政府部门文件证实当时土地发生置换且得到行政部门的确认，故本案房产事实上导致鑫辉公司无法履行协助办理产权义务。因本案房屋产权证系事实上无法办理，而非鑫辉公司自身原因故意拖延不予办理，故温丽英诉请鑫辉公司办理及交付商品房产权证书和诉请鑫辉公司支付逾期交付商品房产权证书的违约金4650元，依据不足，本院不予支持。温丽英要求鑫辉公司退还多收的产权登记费用32717元的诉讼请求，按规定商品房的买受人依法仅需支付契税、维修基金及办证登记费，但因温丽英实际向鑫辉公司购买的标的物为地块，双方约定办理土地证过户中的一切费用由鑫辉公司负担，办理房屋产权证的一切费用由温丽英负担，现因案涉土地不在鑫辉公司权属范围内，鑫辉公司无办证的可能，故温丽英要求鑫辉公司退还收取的消防、测绘、人防等相关费用32717元（扣除办证登记费200元）的主张，合法有据，鑫辉公司亦表示同意，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内退还温丽英支付的费用32717元； 二、驳回温丽英其他诉讼请求。 案件受理费689元，减半收取为345元，由福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司负担300元，温丽英负担45元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法:到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  苏玲玲 二〇一九年九月十五日 书记员  吴 昱 附注：一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。