黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终2472号上诉人（原审被告）：王晓波，女，1965年6月25日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：夏国萍，齐齐哈尔市龙沙区江岸法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：宋为群，男，1963年4月5日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。被上诉人（原审被告）：中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区景新大街**。法定代表人：张忠喜，该公司总经理。委托诉讼代理人:王巍，该公司法律顾问。上诉人王晓波因与被上诉人宋为群、中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司（以下简称人寿保险齐分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓波上诉请求：1.撤销（2019）黑0203民初365号民事判决，改判王晓波不承担给付宋为群6.6万元房租及违约金的责任；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案宋为群一审主张权利已过诉讼时效，其主张不应得到法院支持。宋为群2014年4月12日拍卖取得涉案房屋的权利，拍卖时其明知涉案房屋是带租约拍卖，故其从取得房屋权利之日起就应收取涉案房屋的租金，其未取得房屋租金，就已知道其权利受到损害。另宋为群在与人寿保险齐公司签订拍卖合同中明确约定，腾退事宜由宋为群至签订合同时自行主张，因此本案的诉讼时效应从2014年4月12日开始起算，一审判决却从2015年12月31日起算，明显错误。二、一审法院判决王晓波给付宋为群2015年租金6.6万元是错误。2015年涉案房屋的实际承租人是陈云峰，宋为群对此亦知情。王晓波并未收到2015年涉案房屋租金，宋为群应向陈云峰主张权利，而且宋为群也一直在与陈云峰履行王晓波与陈云峰所签订的租赁合同。三、一审法院判决王晓波给付宋为群违约金错误。对于2014年的租金，王晓波已经交给了人寿保险齐公司，保险公司是否给付宋为群与王晓波无关。对于2015年的租金，王晓波并未从陈云峰处收到，宋为群应向陈云峰主张，王晓波不构成违约。宋为群辩称，不同意王晓波的上诉请求和理由，要求驳回上诉，维持原判。人寿保险齐公司辩称，原审判决认定事实及各方法律关系正确，保险公司予以认可。保险公司无过错，不存在违约行为。原审法院判决保险公司给付违约金不当。一审法院认定事实：2013年1月1日，被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司与被告王晓波签订《房屋租赁合同》，内容为“出租方（以下简称甲方）中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司，承租方（以下简称乙方）王晓波……第一条甲方房屋坐落于齐齐哈尔市××天××小区××楼，位于第**，建筑面积为1359.18平方米，房产证号为第**。第二条租赁期限为2013年1月1日起至2015年12月31日止。第三条该房屋年租金为人民币陆万圆整（60,000元）。……第九条在房屋租赁期间，取暖费用由甲方负责。第十条在租赁期内，如因乙方经营不善，甲方同意乙方将该房屋进行转租，但转租期限不得超过剩余租期。……第十三条租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳本年度租金的10%作为违约金……”。被告王晓波分别于2013年1月9日、2013年12月2日向被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司支付2013年、2014年两年房屋租金各60,000元，被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司出具收据。被告王晓波与案外人陈云峰于2012年12月27日签订《房屋租赁合同》，将坐落于齐齐哈尔市××天××小区××楼第3、4层房屋出租给陈云峰。租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日；租金每年100,000元。2014年4月1日，被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司委托北京中招国际拍卖有限公司在黑龙江日报刊登拍卖公告，发布其名下多处房产拍卖信息。原告宋为群通过参与本次拍卖，于2014年4月12日竞买购得位于齐齐哈尔市××天××小区××楼××、××层房屋。拍卖过程中北京中招国际拍卖有限公司与宋为群签订《北京中招国际拍卖有限公司拍卖规则和注意事项》，其中附件一《标的13资产（齐齐哈尔市）清单》内容为“序号1标的名称：齐齐哈尔市建华区天增小区30号（建华支公司办公楼3、4层）房屋。参考建筑面积：房屋建筑面积1359平方米，土地面积508平方米。权属材料：房房权证齐字第**，土籍国有（2002）第0312492号……”；附件二《瑕疵说明和风险提示》标的13中序号1、2、3、4号资产的瑕疵说明第4条内容为“使用方面的瑕疵：（1）序号1号资产出租给第三方使用，租金每年60,000元，租期三年（2015年12月31日到期），本次拍卖为带租约拍卖，拍卖成交后，由买受人需继续履行租赁合同，租金收益权自移交日起归买受人所有，现状移交。后续事宜自行与现租赁方协商。买受人应自行解决房屋腾退事宜和承担腾退不能的风险，委托人和拍卖人不承担任何责任……”。另查明，截止2018年6月11日，齐齐哈尔市××天××小区××楼××、××层房屋欠缴2015-2016年度取暖费19,512.00元、违约金17,424.17元。2014年，被告王晓波将陈云峰、齐齐哈尔世纪医院诉至本院，要求解除王晓波与陈云峰房屋租赁合同、陈云峰返还违约所得200,000元。经审理，本院于2015年9月25日作出〔2014〕建民初字第747号民事判决，查明诉讼期间陈云峰已提供2015年房租存单同意支付给王晓波，王晓波因诉讼拒收，判决驳回王晓波的诉讼请求。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司与被告王晓波签订的《房屋租赁合同》、北京中招国际拍卖有限公司受中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司委托与原告宋为群签订的《北京中招国际拍卖有限公司拍卖规则和注意事项》均系当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原告宋为群经合法拍卖程序竞买购得涉诉房屋，已取得该房屋收益权。王晓波在知晓宋为群购得涉诉房屋后，并未与被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司解除房屋租赁合同；被告保险公司亦未因王晓波转租涉诉房屋提出解除合同，故该房屋租赁合同仍然有效，王晓波应当向房屋实际权利人即原告宋为群继续履行支付房租的义务。王晓波于2015年向本院提起诉讼，要求转承租人陈云峰向其支付2015年租金300,000元，陈云峰仅同意按合同约定支付100,000元，王晓波拒绝收取2015年租金100,000元，与王晓波辩称其在2014年4月12日已将此房屋交于宋为群经营管理、代宋为群向陈云峰主张租金的意见明显相悖。故王晓波提出原告宋为群应向另一承租人陈云峰主张租金的意见，无事实与法律依据，本院无法采纳，被告王晓波应向原告宋为群给付2015年租金60,000元。王晓波辩称其已将2013年1月1日至2014年12月31日的房租交付给被告保险公司，被告保险公司当庭认可其已收取2014年租金60,000元，但认为应扣除2014年10月15日至2015年4月15日被告保险公司已缴纳50,000余元取暖费后，再扣除2014年1月1日至2014年4月12日的租金，将剩余部分返还原告宋为群。被告保险公司与被告王晓波签订的《房屋租赁合同》约定房屋租金为60,000元，房屋租赁期间，取暖费由出租方负责，该合同效力应及于合同双方与房屋权利人。《北京中招国际拍卖有限公司拍卖规则和注意事项》附件二《瑕疵说明和风险提示》约定拍卖成交后，由买受人需继续履行租赁合同，租金收益权自移交日起归买受人所有。故被告保险公司应将2014年4月13日至2014年12月31日房屋租金给付原告宋为群，金额为43,232.88元[（60,000元/年÷365日）×263日]。另外，证人王某当庭证实，涉诉房屋2014-2015年度（即2014年10月15日至2015年4月15日）应缴纳取暖费为56,061.72元，期间实际使用房屋的齐齐哈尔市世纪医院的工作人员刘雪萍已交纳60,000元，多交纳的3,938.28元由热力公司结转为2015-2016年度取暖费。而被告保险公司未提交证据证实其已交纳2014-2015年度取暖费，故对其扣除该年度取暖费的意见不予采纳。因合同约定房屋取暖费由出租方负责，故该房屋2015-2016年度取暖费应由房屋权利人宋为群承担，故对宋为群要求被告保险公司给付2015至2016年度取暖费19,512.06元及违约金17,424.17元的诉求不予支持。《房屋租赁合同》第十三条已约定租赁期间任何一方违约，应向对方支付本年度租金的10%作为违约金。该违约条款对合同双方均具有约束力，在原告取得涉诉房屋收益权后，被告保险公司与被告王晓波均未按合同约定向其支付房屋租金，故按照合同约定被告保险公司应向原告宋为群给付违约金4,323.28元（43,232.88元×10%），被告王晓波应向原告宋为群给付违约金6,000元（60,000元×10%）。关于被告王晓波提出原告在2014年4月12日接收房屋后，应在一年内主张权利，现已过诉讼时效的主张，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定下列的诉讼时效为一年：……（三）延付或者拒付租金的……。第一百四十四条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案系房屋租赁合同纠纷，诉讼时效时间应自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，即2015年12月31日租赁期满起计算。据原、被告庭审过程中的陈述，可以证实原告宋为群取得涉诉房屋收益权后已向被告主张权利，但被告王晓波以涉诉房屋已转租案外人陈云峰，宋为群应向陈云峰主张为由拒绝支付房租，故对王晓波的主张不予采纳。综上所述，对原告宋为群的部分诉讼请求本院应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十九条之规定，判决：一、被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司于本判决生效后十日内向原告宋为群给付房屋租金43,232.88元、违约金4,323.28元，合计47,556.16元；二、被告王晓波于本判决生效后十日内向原告宋为群给付房屋租金60,000元、违约金6,000元，合计66,000元；三、驳回原告宋为群其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,429元，由原告宋为群负担1,991元，由被告中国人寿保险股份有限公司齐齐哈尔分公司负担988元，由被告王晓波负担1,450元。本案二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，不再重述。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中宋为群通过拍卖方式取得了案涉房屋的所有权，其与北京中招国际拍卖有限公司签订的《北京中招国际拍卖有限公司拍卖规则和注意事项》中已经明确约定，本次拍卖为带租拍卖，拍卖成交后由买受人宋为群继续履行租赁合同。因此自宋为群拍卖取得案涉房屋后，即2014年4月12日以后，由人寿保险齐公司与王晓波签订的租赁合同由宋为群与王晓波继续履行。因此宋为群与王晓波之间形成房屋租赁合同法律关系，因王晓波尚欠2015年度的租金未给付，故应承担给付宋为群2015年度租金及违约金的责任。王晓波以该房屋已转租给陈云峰为由，认为宋为群应向陈云峰主张，但宋为群的合同相对人为王晓波而非陈云峰，陈云峰与王晓波系另一租赁合同关系，且王晓波曾向法院起诉陈云峰主张解除合同及返还违约所得。因此王晓波的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于宋为群主张权利是否超过诉讼时效的问题，虽然宋为群于2014年4月12日即通过拍卖方式取得案涉房屋，但根据人寿保险齐公司与王晓波所签订租赁合同的约定，每年第一季度内给付当年租金，因此王晓波关于从2014年4月12日开始计算诉讼时效的上诉主张不能成立。根据双方当事人的庭审中的陈述，宋为群为索要租金曾向王晓波及以及人寿保险齐分公司主张过权利，因此原审判决认定宋为群主张权利未超过诉讼时效并无不当。综上所述，王晓波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由上诉人王晓波负担。本判决为终审判决。审判长  杨春雷审判员  朱秀萍审判员  敖 镝二〇一九年九月二十四日书记员  张朝阳