大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0212民初746号 原告：大连滨港物业管理有限公司。住所地大连市旅顺经济开发区滨港路**。 法定代表人：韩杰，系该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王志红，系辽宁成功金盟律师事务所律师。 被告：白丽娜，女，1978年2月21日出生，汉族，现住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：李丽，系辽宁研精律师事务所律师。 原告大连滨港物业管理有限公司诉被告白丽娜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连滨港物业管理有限公司委托诉讼代理人王志红、被告白丽娜的委托诉讼代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连滨港物业管理有限公司提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付2009年-2017年度拖欠的物业费合计人民币39870元及滞纳金8522元。事实与理由如下：大连顺通房屋开发有限公司是涉诉物业项目玫瑰花园的开发建设单位，为了更好地为玫瑰花园业主提供物业服务，2006年8月3日，大连顺通房屋开发有限公司出资成立了全资子公司，系原告大连滨港物业管理有限公司。由原告大连滨港物业管理有限公司为玫瑰花园业主实际提供物业服务至今。2008年1月18日，被告自愿购买了玫瑰花园800-21-2号房产，建筑面积246.08平方米，并于2008年8月17日与开发单位大连顺通房屋开发有限公司签署了《前期物业管理服务协议》，约定大连顺通房屋开发有限公司有权委托物业管理企业实施前期物业管理，并对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的，按照日3‰收取滞纳金，并于2008年8月17日办理了入住手续。 被告自2009年1月1日至2017年12月31日累计欠缴物业服务费合计人民币39870元及滞纳金8522元。期间经原告多次催要未果。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条，向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 原告向法庭提交了商品房买卖合同及补充协议、大连市前期物业管理服务协议、大连市前期物业管理委托合同，2009-2017年催收物业费通知单六份，快递单两份，电话通知短信截图1份，用以证明自己的诉讼请求。 被告的委托诉讼代理人不同意原告的诉讼请求。认为本案于2019年2月19日立案，原告诉请中2016年2月20日之前的物业费已经超过了诉讼时效，被告不同意支付，被告只同意支付2016年2月20日之后的物业费。另外关于滞纳金被告也不同意支付，因为滞纳金只在行政处罚中出现，平等主体不存在滞纳金。 被告未向提交证据。 根据双方当事人的陈述和经质证认定的证据，本院认定事实如下：2008年1月22日，被告白丽娜同案外人大连顺通房屋开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于大连旅顺开发区的案涉住宅。2008年1月18日，双方签订商品房买卖合同补充协议，确认案涉住宅实测后面积246.08平方米，套内面积230.61平方米。 2008年4月15日，案涉住宅的建设单位大连顺通房屋开发有限公司与原告大连滨港物业管理有限公司签订大连市前期物业管理委托合同，约定将玫瑰花园住宅小区物业委托原告实行前期物业管理，双方对委托管理事项，委托管理期限，双方权利义务，前期物业管理服务标准，前期物业管理服务费及相关费用，法律责任等内容进行了约定。其中第九条约定，委托管理期限自本合同生效之日起至本业主委员会与物业管理企业签订的物业管理委托合同生效之日终止。第十三条约定：本合同有效期内，已交付使用物业的物业管理服务费由乙方根据前期物业管理服务协议的约定，按下列标准向产权人或使用人收取：住宅房屋建筑面积每月每平方米1.5元。甲方物业产权人、使用人，逾期交纳物业管理，从逾期之日起按照应交金额的0.3%按日缴纳滞纳金。 2008年8月17日，被告白丽娜与案涉房屋的建设单位大连顺通房屋开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》。该协议第一条约定：甲方（大连顺通房屋开发有限公司）有权委托物业管理企业实施前期物业管理。第四条约定：住宅按建筑面积每月每平方米1.5元。乙方（业主）交纳费用时间：乙方在办理入住手续的同时预交一年物业管理服务费用，以后每季度首月的10日前预交该季度的物业管理服务费用。第九条约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求补交，并从逾期之日起按0.3%日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。 2008年8月17日，原告大连滨港物业管理有限公司与被告白丽娜签订玫瑰花园房屋接收单，双方确认小区物业管理费收取时间从2008年1月1日起开始计算。 2011年12月27日，原告大连滨港物业管理有限公司在案涉房屋张贴物业费催缴通知单，该通知单写明被告欠交2009年至2010年的物业费8860元，并写明联系人和联系方式。原告拍摄了包含案涉房屋门牌号，物业费催缴通知单及当日大连晚报在内的照片。 2013年12月28日，原告大连滨港物业管理有限公司在案涉房屋张贴物业费催缴通知单，该通知单写明被告欠交2009年至2012年的物业费17720元，并写明联系人和联系方式。原告拍摄了包含案涉房屋门牌号，物业费催缴通知单及当日大连晚报在内的照片。 2014年3月10日，原告大连滨港物业管理有限公司在案涉房屋张贴物业费催缴通知单，该通知单写明被告欠交2009年至2013年的物业费22150元，并写明联系人和联系方式。原告拍摄了包含案涉房屋门牌号，物业费催缴通知单及当日大连晚报在内的照片。 2015年10月16日，原告大连滨港物业管理有限公司在案涉房屋张贴物业费催缴通知单，该通知单写明被告欠交2009年至2014年的物业费26580元，并写明联系人和联系方式。原告拍摄了包含案涉房屋门牌号，物业费催缴通知单及当日大连晚报在内的照片。 2016年6月15日，原告大连滨港物业管理有限公司在案涉房屋张贴物业费催缴通知单，该通知单写明被告欠交2009年至2015年的物业费31010元，并写明联系人和联系方式。原告拍摄了包含案涉房屋门牌号，物业费催缴通知单及当日大连晚报在内的照片。 2017年9月3日，原告大连滨港物业管理有限公司在案涉房屋张贴物业费催缴通知单，该通知单写明被告欠交2009年至2017年的物业费39870元，并写明联系人和联系方式。原告拍摄了包含案涉房屋门牌号、物业费缴费通知单及当日大连晚报在内的照片。 原告大连滨港物业管理有限公司，曾经通过汇通快运及顺丰速运向被告白丽娜邮寄过文件，但文件内容和邮寄时间不详。 2017年5月16日，原告称向号码为139××××0000的手机发送信息，告知物业费合计欠费金额为39870元（自2009年-2017年共计9年，1.5元/㎡/月，住宅面积246.08㎡），并要求案涉房屋业主尽快与物业财务取得联系，将物业费及时缴清。 上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、大连市前期物业管理服务协议、大连市前期物业管理委托合同，2009-2017年催收物业费通知单六份，快递单两份，电话通知短信截图1份，等证据予以证明，足以认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。本案中，案涉房屋的建设单位大连顺通房屋开发有限公司与原告大连滨港物业管理有限公司签订的《大连市前期物业管理委托合同》对被告具有约束力，在原告依合同的约定对案涉房屋所在的小区提供物业服务的情况下，被告应当按照合同的约定按期足额缴纳物业费。故对原告要求被告补缴拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。 审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但物业费不仅关系到物业服务企业的生存，而且关系案涉小区所有业主的共同利益，在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。案涉《大连市前期物业管理委托合同》对业主缴纳物业费的期限并未约定，但根据交易习惯，业主应当在一个缴费年度内缴纳当年的物业费，物业服务企业至迟应当在每个缴费年度的最后一天确认业主未按合同约定缴纳物业费。原告向法庭提交的催费照片，包含了明确相对人、欠费金额、欠费期间、联系人、联系方式、门牌号、当日报纸等内容，可以认定是原告向被告提出履行请求的证据，可以作为引起诉讼时效中断的证据。被告仅以照片中报纸过旧、存在后期造假的可能性为由否认照片真实性的答辩意见，并无法律和事实上的依据，本院不予采纳。但案涉房屋2009年度、2010年度的物业费，原告于2011年11月27日进行了催收，该两年的物业费诉讼时效至2013年11月27日届满，在此期间，原告并未向法庭举证证明向被告提出过履行要求或存在其他中断诉讼时效的证据，该两年物业费已经超过诉讼时效。故对被告主张的原告诉讼请求已经超过诉讼时效的答辩意见，本院予以部分采纳。 原告向法庭提交的快递单用以证明向被告催收物业费的方式、时间，但两份快递单并无确切邮寄时间，也无邮寄内容的记录，故对该证据，本院不予采信，对被告的该答辩意见，本院予以采纳。电话通知短信截图是原告向被告在商品房买卖合同中填写的电话号码发送的催费通知，该通知无发送人的身份信息，也无发送时间，故对该证据，本院不予采信，对被告的该答辩意见，本院予以采纳。 综上，本院依法支持原告向被告主张的2011年至2017年的物业费，金额为31006.08元（1.5元/月/平方米×246.08㎡×12个月×7年）。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。被告未按照合同约定交纳物业费，构成违约，应当赔偿原告的损失。但物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建，需要全体业主、物业公司的相互配合，相互努力。考虑原告现仍是该小区的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，实际上原告在向被告发出的催缴物业费的通知中也并未包含滞纳金的内容，故为维系双方之间的和谐稳定关系，本院对本次诉讼滞纳金部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十八条、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告白丽娜在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连滨港物业管理有限公司拖欠的2011年至2017年的物业费31006.08元。 二、驳回原告大连滨港物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1010元，公告费780元，保全费418元由被告白丽娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  于鸿翔 人民陪审员  王 敏 人民陪审员  阎玉晶 二〇一九年九月二十二日 书 记 员  乔方圆 附法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 第一百三十八条超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。