大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初2378号原告（反诉被告）：大连万科物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园，统一社会信用代码91210200242395981T。法定代表人：张会，系总经理。委托诉讼代理人：丁梦莹，女，系原告公司员工，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：宫静，女，系原告公司员工，住址辽宁省大连市沙河口区。被告：吴秀艳（反诉原告），女，1977年7月19日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告（反诉被告，以下简称原告）大连万科物业服务有限公司与被告吴秀艳（反诉原告，以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人丁梦莹、宫静、被告吴秀艳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求（当庭变更）：1.判令被告支付欠缴的物业费5,202.34元；2.判令被告支付违约金8,674.05元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买的大连市甘井子区安居园39号1单元12层2号房屋已于2014年6月办理入住，房屋建筑面积90.95平方米。原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告拖欠2017年4月1日至2019年5月31日期间的物业费5,202.34元，产生违约金8,674.05元（计算至2018年6月30日）。原告作为案涉小区的物业服务企业，多次催促未果，严重侵害了全体业主及原告的共同利益，故原告诉讼至法院，请求法院依法判决。被告吴秀艳辩称，其系大连市甘井子区安居园39号1单元12层2号房屋业主，对入住时间、房屋建筑面积、物业费计算标准及拖欠物业费的期间均无异议。被告拖欠物业费的理由为：1.原告应对公共区域负有监管义务，被告家13层的邻居在消防避险通道私自搭建了一个储物间，第一影响建筑外观，第二有安全隐患，第三影响被告房屋的采光，对此，被告已到相关的行政部门进行举报投诉，正在处理过程中。2.被告自2014年6月入住案涉房屋，正常缴纳物业费，但后来被告发现原告从业人员没有取得职业资格证书，属于违法行为，依据《物业管理条例》第三十三条的规定，2016年3月1日前原告公司的从业人员应按国家规定取得职业资格证书，第六十一条规定，如没有职业资格证书属违法行为，故被告提出反诉，请求：原告返还2014年6月至2016年3月1日期间被告交纳的物业费4,201.89元。经审理查明，2013年1月23日，被告与案外人大连万科魅力之城开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买案外人大连万科魅力之城开发有限公司开发的位于大连市甘井子区房屋一套，建筑面积90.95平方米，2014年6月，被告办理了房屋入住手续。案涉小区的开发商大连万科魅力之城开发有限公司与原告签订《大连万科朗润园A2、A3区前期物业服务合同》，约定开发商委托原告为被告所居住的案涉房屋所在的“万科朗润园A2、A3区”小区提供物业服务；物业服务费收取标准为：小高层住宅2.2元/月/平，高层住宅2.2元/月/平，商业物业3.1元/月/平；物业服务费按季交纳，业主或使用人应于每季首月10日前向原告交纳当期物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%向原告支付违约金。上述前期物业服务合同签订后，原告为案涉小区提供物业服务，2017年11月，案涉小区成立业主委员会，2019年2月，业主委员会与原告重新签订物业服务合同，原告为案涉小区提供物业服务至今。被告拖欠案涉房屋2017年4月1日至2019年5月31日期间的物业费5,202.34元（2.2元/月/平×90.95平×26个月）。原告自行催缴，被告仍未缴纳，原告遂诉至本院，提出诉讼中所列诉讼请求。另查明，庭审中，被告辩称2016年3月1日前，原告从业人员未取得职业资格证，故无权向被告收取物业费，但未提供证据证明。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、大连万科朗润园A2、A3区前期物业服务合同、照片、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，关于原告要求被告支付拖欠的物业费5,202.34元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条之规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案外人大连万科魅力之城开发有限公司与原告《大连万科朗润园A2、A3区前期物业服务合同》未违反法律法规的规定，应当认定为有效，对作为业主的被告亦具有约束力。原、被告均应依约履行各自义务。原告作为具有收费资质的物业服务企业，依法为被告所在小区提供了物业服务，被告作为业主理应按时足额交纳物业服务费，无故拖欠不妥。故原告要求被告支付拖欠的物业费5,202.34元的诉讼请求，于法有据，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金8,674.05元的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现就原告与少部分业主之间存在的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展及被告每天的生活均与原告息息相关，双方矛盾须及时化解，切不能再深化，故本案对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告请求原告返还2014年6月至2016年3月1日已交纳物业费4,201.89元的反诉请求。本院认为，本案中，原告作为有收费资质的物业服务企业，为被告所居住的案涉小区提供了实际的物业服务，被告即负有向原告交纳物业服务费的义务。且就被告所辩称的原告从业人员无职业资格证的情形，被告亦未举证证明，故本院不予采纳。被告关于13层业主搭建违法建筑，原告未尽监管职责的辩称意见。本院认为，第一，原告并无执法权，对于业主建设违法建筑的行为仅能进行劝阻或向相关执法部门报告；第二，被告13层邻居私自搭建违法建筑影响被告房屋安全及采光等问题均应属于相邻关系纠纷，被告可另行向13层业主主张权利。另外，被告自述其已就上述情况向相关行政执法部门进行了举报投诉，正在处理过程中。可见，被告亦知晓上述问题并非原告的权责范围，被告不能以此作为拒交物业服务费的合理理由。故本院对被告的上述辩称意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条第一款、第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）吴秀艳向原告（反诉被告）大连万科物业服务有限公司支付拖欠的2017年4月1日至2019年5月31日期间的物业费人民币5,202.34元；二、驳回原告（反诉被告）大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴秀艳的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币150元（原告已预付），减半收取75元，退还给原告大连万科物业服务有限公司75元后，由被告吴秀艳负担，于本判决生效之日起十日内给付原告大连万科物业服务有限公司；反诉费25元（被告已预付），由被告吴秀艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇一九年九月六日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十三条第一款反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。第二百三十三条第二款反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。