安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0104民初2177号原告：袁忠富，男，汉族，1945年10月9日出生，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：肖承颖，安徽奥成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王守志，安徽奥成律师事务所律师。被告：合肥德润置业有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区高刘社区洪店居委会袁圩村民组渠堤南，统一社会信用代码913401000665124713（1-1）。法定代表人：沈建国，总经理。委托诉讼代理人：黄守群，系公司员工。委托诉讼代理人：陈雨华，北京大成（合肥）律师事务所律师。原告袁忠富与被告合肥德润置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁忠富及其委托诉讼代理人肖承颖、被告合肥德润置业有限公司的委托诉讼代理人黄守群、陈雨华到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告袁忠富向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行原告于2008年7月9日签订的《房屋置换协议书》及2011年7月1日的《承诺书》，给予原告于合肥经济技术开发区沈塘花园项目安置门面房四间（结构为上下两层，每间房屋为3.6米×12米，或同等面积商业用房）及住宅房屋两间（面积170平米或同等面积住宅房屋）；2、请求判令被告支付原告房租费用12495元（按被拆迁面积255计算，暂计算至2018年11月1日，以后按每月7元/平方米的标准计算至实际安置时止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告门面房三间（包含重型机械车床厂在内），内有三间门面房（结构为上下两层），旁边两间砖瓦结构门面房，院后简易房6间（包含在项目内所有房屋），位于合肥市高刘镇河东油厂，因高刘镇河东油厂宿舍区危房改造项目建设需要，后被拆除。高刘镇河东油厂宿舍区危房改造项目系被告合肥德润置业有限公司（以下简称德润公司）开发建设的房地产开发项目，经多次变更调整，现项目名称为沈塘花园。案外人沈建凤系案涉项目投资商与实际控制人，自案涉项目启动始，即于2008年9月19日注册成立合肥申光置业有限责任公司，用于案涉项目的开发。在实际投资开发过程中，沈建凤还曾以合肥安剑房地产有限公司新桥雅苑项目部名义实施投资开发，并曾以此名义于2011年1月28日与原高刘镇人民政府签订《高刘镇原河东油厂旧城改造意向协议书》。其后，2012年6月10日，沈建凤先行以德润公司名义与原高刘镇人民政府签订前述内容一致的高刘镇原河东油厂旧城改造意向协议书，直至2013年04月16日，德润公司正式注册成立，其中沈建凤担任法人代表，前述高刘镇原河东油厂旧城改造意向协议书取得德润公司追认。自德润公司成立后，经招拍挂程序，于2014年9月30日，正式取得案涉房地产项目的建设用地使用权。袁忠富户的实际拆迁工作系德润公司原法人沈建凤委托案外人肥西县高刘镇高刘街道委员会实施，2010年7月15日，高刘居委会受沈建凤委托，与原告达成《房屋置换协议书》，该协议约定，“乙方（袁忠富）将其房屋提供给甲方从事项目建设，甲方在项目建成后提供给乙方统一规划后的四间门面房（结构为上下两层）。”另后承诺给予安置一套45平米的小户型房屋。另，德润公司已实际支付原告方的房租费用，并就沈建凤委托相关单位及沈建凤以合肥申光置业有限责任公司、合肥安剑房地产有限公司新桥雅苑项目部名义签订的拆迁安置协议予以追认。然至今，德润公司仍未对原告予以安置，并欠付原告房租费用。据此，特依法诉至贵院，恳请支持为盼。被告合肥德润置业有限公司辩称：第一、答辩人不是房屋置换协议的相对方，不是拆迁安置的义务主体，不是本案的适格被告，原告袁忠富房屋置换协议书均是与高刘镇高刘街道居委会签订，本案为合同纠纷，答辩人与原告之间无合同权利义务关系，根据合同相对性原则，答辩人也不负有向原告提供房屋等义务，本案应是房屋置换协议的相对方，答辩人不是本案的被告；第二、答辩人不是拆迁安置的义务主体，不承担拆迁补偿安置的职责，无论是集体土地、国有土地等，拆迁安置义务整体应是相关政府部门，不是开发主体，案涉项目为河东油厂旧存改造项目，应当由相关拆迁安置部门负责安置工作；答辩人以合法取得案涉项目国有建设用地使用权，并全额支付土地出让价款，无需承担义务，2013年答辩人与肥东县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，全额支付了出让价款，取得了案涉土地的使用权，其中土地出让金结算分节表中明确载明补偿性支出8241723.6元，也就是补偿安置的资金，现该资金实际拨付至经开区，被告作为独立法人已经合法取得案涉项目土地使用权，并支付了土地出让金，不应再承担安置义务，另外依据土地出让合同以及闲置土地管理办法第21条第2项的规定，该项目用地系净地出让，因此在答辩人2013年6月4日取得项目的国有土地使用权之前相关政府部门应当落实完案涉项目拆迁及补偿的工作。原告声称沈建凤作出的承诺，我们认为并非德润公司行为，而是沈建凤个人或申光公司行为，答辩人德润公司的法定代表人在2017年3月3日已由沈建凤变更为沈建国，而原告举证的沈建凤个人声明签字为2017年3月20日，此时沈建凤并非法人，其作出的声明和承诺产生的相关法律权利和后果与答辩人无关。袁忠富户已经实际享受了补偿安置义务，再次安置无事实依据。本院经审理认定事实如下：2009年5月4日，高刘镇河东油厂宿舍区危房改造项目立项获得批复，2011年1月28日，高刘镇人民政府与沈建凤（落款处有合肥安剑房地产开发有限公司高刘镇新桥雅苑项目部印章）签订了一份高刘镇原河东油厂“旧城改造”意向协议书。2012年6月10日高刘镇人民政府与沈建凤(以被告名义)签订高刘镇原河东油厂“旧城改造”意向协议书，被告亦在协议上盖章，同时协议落款处备注（附：2011.1.18签订协议）。2008年7月9日原告与肥西县高刘镇高刘街道居委会签订“房屋置换协议书”，协议约定：“乙方位于原河东炼油厂项目区(包含高刘五金机械厂在内)内有三门面房(结构为上下两层）旁边两间砖瓦结构门面房，院后简易房6间（包含乙方在项目内所有房屋），乙方（袁忠富）将其房屋提供给甲方从事项目建设，并于甲方建成后的商品房进行置换，甲方在项目建成后提供给乙方统一规划的四间门面房（结构为上下两层），具体商品房建成后的平方不论多少，甲乙双方均不进行互补，甲方建成后的住房中置换一套小户型住宅房交付于乙方”，同时合同还约定了其他权利和义务，协议签订后原告房屋被拆迁，至今未享受合同约定的房屋回迁安置权益。2011年7月1日沈建凤以合肥安剑房地产开发有限公司高刘新桥雅苑项目部名义向原告出具承诺书一份，承诺原告私自购买其开放的任一楼盘住宅，所购房屋按销售价优惠一百元每平米，锁钩面积中有四十五平方米是对原告的补偿，不计算价值，2015年9月26日沈建凤以被告合肥德润置业有限公司名义向原告出具一份承诺书，承诺书就上述协议纠纷再次做出解决方案并承诺解决。另查明，沈建凤曾任合肥申光置业有限责任公司及被告合肥德润置业有限公司法定代表人，截至2012年5月22日合肥申光置业有限责任公司尚未获得房地产开发资质，被告合肥德润置业有限公司系2013年4月16日成立，2013年6月4日被告合肥德润置业有限公司与肥西县国土资源局签订的上述土地的使用权出让合同。沈建凤曾出具两份房屋置换协议（其中一份时间为2017年4月20日，一份未标注时间），注明“吴久凯、袁忠富、刘安升、吴文群、张和玉、葛家法、袁中富、刘大存。以上房屋置换协议与高刘居委会无关，由我公司负责”。再查明，房屋拆迁后被告合肥德润置业有限公司在高刘镇河东油厂项目老居住户拆迁安置回购认证统计表盖章确认，该表中存在本案原告拆迁户。上述事实有原告提供的原告身份证、被告营业执照、房屋置换协议书、承诺书2份、房屋置换协议两份、关于高刘镇河东油厂宿舍区危房改造项目立项的批复、高刘镇原河东油厂“旧房改造”意向协议书2份、企业名称预先核准通知书、变更登记审核表、股东会决议、章程修正案、高刘镇河东油厂项目老居住户拆迁安置回购认证统计表，被告合肥德润置业有限公司提供的营业执照、合肥德润置业有限公司及合肥申光置业有限责任公司企业登记材料、《国有建设用地使用权出让合同》（肥土出字经【2013】8号）、肥西县财政局付款证明、关于成立新桥帝都花园项目建设领导小组的通知结合原、被告当庭陈述足以认定。本院认为，《城市房屋拆迁管理条例》第四条明确规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位”。本案中不论是肥西县高刘镇街道居委会或是被告合肥德润置业有限公司皆未获得拆迁许可证，其签订协议或追认协议的行为违反法律强制规定，应视为无效，故对于原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《城市房屋拆迁管理条例》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：驳回原告袁忠富的诉讼请求。案件受理费23489元，由原告袁忠富负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  赵卫东审 判 员  夏诚成人民陪审员  夏中玖二〇一九年九月二十九日书 记 员  周林森附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《城市房屋拆迁管理条例》第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。