湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初8344号原告：长沙福晟物业管理有限公司，住所地长沙市天心区新韶西路369号钱隆学府5栋—102房。法定代表人：林智生。委托诉讼代理人：饶路林，湖南三湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭昊春，湖南三湘律师事务所律师。被告：方儒，男，1969年8月3日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李蓉，女，1970年12月16日出生，住长沙市雨花区，系方儒之妻。原告长沙福晟物业管理有限公司(以下简称福晟物业公司)诉被告方儒物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告福晟物业公司的委托诉讼代理人彭昊春及被告方儒的委托诉讼代理人李蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福晟物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即缴纳2015年10月1日至2019年2月28日的物业费9745.9元及违约金（违约金自起诉之日起以9745.9元为基数，按照日万分之五计算至实际支付之日止）；2、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告对玮苑小区（钱隆樽品）提供了物业管理服务，被告系玮苑小区（钱隆樽品）3栋13xx室业主，房屋面积158.47㎡，物业费按照《玮苑前期物业服务协议》的约定，标准为1.5元/月·平方米。自2015年10月1日起被告拒交物业费。原告玮苑小区（钱隆樽品）物业管理处的工作人员多次向被告催缴物业费，被告均置之不理，故诉至法院。被告方儒辩称：1、原告擅自改变公共设施、物业管理用房用途；2、原告未尽到安全防范工作义务；3、因原告维护不当，对业主房屋造成极大破坏；4、小区狗患成灾，被告曾在小区被狗围攻。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。结合当事人当庭陈述,本院认定事实如下:被告方儒系玮苑（钱隆樽品）小区3栋13xx室业主。案外人湖南玮隆房地产开发有限公司（甲方）与原告福晟物业公司（乙方）于2008年8月28日签订《玮苑前期物业服务合同》。合同约定：本合同前期物业服务期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立并与新的物业服务企业签订正式物业服务合同止；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理与服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、小区公共绿化与园林的养护和管理；5、小区交通组织与车辆停放管理；6、小区公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、房屋装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、小区精神文明创建及社区文化活动的开展；10、法律、法规规定应由物业公司管理与服务的其他事项；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）本物业的住宅按产权建筑面积收取物业服务费用，暂定标准为：1.50元/月·平方米;物业服务费的收取时间确定从甲方向业主发出的《入伙通知书》上所确定入伙之日起或甲方与业主所签《商品房买卖合同》约定的交房日期届满之日起开始计收；物业服务费首次缴纳半年的物业服务费；之后每季度交纳一次，业主和使用人应在每一个季度的最后一个月的25日前预交下一个季度的物业服务费（亦可在物业服务企业指定托收银行开立帐户上存足划转费用）；甲方的权利义务：1、在物业销售前，制定本物业的《临时管理规约》，并在与物业买受人签订商品房买卖合同时向其明示、说明及要求物业买受人签署书面承诺；3、保证物业质量，依约承担物业的保修责任；乙方的权利义务：4、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主和使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业服务费等费用的行为通过合法手段催收、催缴；5、及时向业主和使用人公告本管理区域内的重大物业服务事项，每12个月公布一次物业服务费用收支帐目；甲方、业主和使用人违反本合同第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条的规定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应每延期一日按应付款的万分之五向乙方支付违约金，30日后仍未缴交的，乙方可采取包括但不限于限制相关服务等措施进行催交；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故物业买受人签订商品房买卖合同，即视为物业买受人已经接受本合同内容并承诺履行本合同。合同还约定了物业基本情况、前期物业服务相关事项、物业的承接查验与保修责任、前期物业服务内容、质量标准及目标、物业服务费用、物业的使用与维护、物业的经营与管理、双方权利义务、物业维修资金的使用、违约责任、其他事项等内容。2010年4月19日，方儒与案外人湖南玮隆房地产开发有限公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：200871421307），购买了涉案房屋。被告方儒缴纳物业服务费至2015年9月30日止，自2015年10月1日起未再缴纳物业服务费。2019年6月3日，原告福晟物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《钱隆樽品小区物业费催缴函》。被告方儒提出原告福晟物业公司提供物业服务期间存在擅自改变公共设施、物业管理用房用途；未尽到安全防范工作义务；因维护不当对业主房屋造成极大破坏等各种问题。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。案外人湖南玮隆房地产开发有限公司与原告福晟物业公司签订《玮苑前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对业主方儒具有约束力。原告福晟物业公司向被告方儒提供了物业服务，被告方儒应按约履行交纳物业费的义务。被告方儒提出原告福晟物业公司提供的物业服务存在瑕疵,并提交相应证据,本院依法予以确认。因原告福晟物业公司提供物业服务存在瑕疵,原告对被告方儒拖欠物业管理服务费引发的纠纷应自行承担20%的责任,被告方儒承担80%的责任。被告方儒应当支付欠缴的2015年10月1日起至2019年2月28日止的物业费7796.7元(158.47㎡×1.5元/月×㎡×41个月×0.8)。方儒如果认为福晟物业公司在提供物业服务时未达到相应服务质量,可以通过成立业主委员会另行选聘物业公司,其拒交物业管理费的行为侵害了其他业主的权利,也损害了正常的物业管理秩序。被告方儒拒绝交纳物业服务费的行为构成违约。鉴于原告福晟物业公司履约过程中亦存在瑕疵，故对原告福晟物业公司要求被告方儒支付违约金的主张,不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告方儒于本判决生效之日起十日内向原告长沙福晟物业管理有限公司支付物业费7796.7元；二、驳回原告长沙福晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由被告方儒负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  魏立宇二〇一九年九月二十三日法官助理吴桑代理书记员  段小青附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。