四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初5287号 原告：倪洪华，男，汉族，1966年8月30日出生，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：雷霆，四川履正律师事务所律师。 原告：陶树容，女，汉族，1967年8月27日出生，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：雷霆，四川履正律师事务所律师。 被告：裴胜德，男，汉族，1966年10月4日出生，住四川省江油市。 被告：张小莉，女，汉族，1972年7月5日出生，住四川省江油市。 第三人：中国银行股份有限公司成都锦江支行，住所地：四川省成都市锦江区汇泉南路******附************************。 负责人：刘荐。 第三人：成都市住房置业融资担保有限公司，住所地：成都市人民中路一段**。 法定代表人：陆建超。 委托诉讼代理人：杨鹏国，四川思创律师事务所律师。 原告倪洪华、陶树容与被告裴胜德、张小莉，第三人中国银行股份有限公司成都锦江支行（以下简称中国银行锦江支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，经原告申请，本院依法追加了成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称置业担保公司）作为本案第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告倪洪华、陶树容及其委托诉讼代理人雷霆、被告张小莉、第三人置业担保公司的委托诉讼代理人杨鹏国到庭参加诉讼。第三人中国银行锦江支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 倪洪华、陶树容请求本院判令：1.裴胜德、张小莉将位于成都市青羊区房屋过户给倪洪华、陶树容，并协助倪洪华、陶树容办理该房屋的不动产权属证书；2.倪洪华、陶树容代裴胜德、张小莉一次性偿还在中国银行锦江支行的前述房屋按揭贷款；3.裴胜德、张小莉支付倪洪华、陶树容违约金（自2019年3月21日起，按每日2750元计算至不动产权证书变更登记为倪洪华、陶树容之日止）；4.本案诉讼费、保全费由裴胜德、张小莉承担。 事实和理由：2016年5月26日，倪洪华、陶树容与裴胜德、张小莉签订《房屋买卖合同》，约定：倪洪华、陶树容购买裴胜德、张小莉位成都市青羊区）“清水路苑”39幢1单元8楼804号房屋，总价款为55万元；房屋在中国银行锦江支行尚有按揭贷款；逾期办理过户，每逾期一日，每日应按房屋成交价千分之五支付违约金。倪洪华、陶树容现已支付房款42万元且一直占有使用该房屋，剩余13万元双方约定倪洪华、陶树容取得产权后再支付。在房屋取得不动产权证书后，裴胜德、张小莉提出要增加房款才能过户给倪洪华、陶树容。裴胜德、张小莉的上述行为已严重侵犯倪洪华、陶树容的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 裴胜德、张小莉辩称，在签订房屋买卖合同时，房屋仍设有抵押权，在抵押权未解除的情况下，签订的买卖抵押房屋的合同应属无效。在签订合同时，裴胜德、张小莉已明确告知抵押事实，故倪洪华、陶树容应自行承担合同无效的后果及责任，故裴胜德、张小莉理应返还倪洪华、陶树容已付房款，倪洪华、陶树容应向裴胜德、张小莉返还房屋，双方之间不存在过户问题。合同并未约定裴胜德、张小莉承担提前偿还贷款，解除抵押权义务，倪洪华、陶树容超出合同约定义务要求其提前偿还贷款无依据，裴胜德、张小莉没有任何违约行为，倪洪华、陶树容主张给付违约金无依据。倪洪华、陶树容仅支付了四分之三的房款，其主张属单方变更性质，在未与裴胜德、张小莉协商一致的情况下，不应得到支持。请求驳回倪洪华、陶树容的全部诉讼请求。 中国银行锦江支行提交书面意见称，倪洪华、陶树容与裴胜德、张小莉签订《房屋买卖合同》之前，案涉房屋已经抵押给中国银行锦江支行，双方未就该房屋买卖征得中国银行锦江支行同意，在未注销抵押的情形下，所涉房屋的买卖交易不能完成，该房屋买卖合同应属无效。如法院判决裴胜德、张小莉继续履行合同，则应对债务承担问题作出具体判决。裴胜德、张小莉在中国银行锦江支行的贷款每月还款正常，截至2019年5月10日，裴胜德、张小莉尚欠本金119438.33元（截止2019年5月10日起，利息、罚息按双方合同约定的利率计算至结清日止）。裴胜德、张小莉与中国银行锦江支行的借贷关系真实存在，在倪洪华、陶树容持有法院生效判决文书的前提下，中国银行锦江支行表示愿意接受法院判决由倪洪华、陶树容代裴胜德、张小莉偿还所欠中国银行锦江支行的剩余贷款，并配合办理注销抵押登记手续。 置业担保公司述称，房屋买卖合同未经抵押权人同意不发生效力，其他意见同中国银行锦江支行的意见一致。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月26日，裴胜德、张小莉（卖方）与倪洪华、陶树容（买方）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方房屋坐落在成都市青羊区苑，幢号：39，单元：1，楼层：8，房号：804号），房屋产权性质为尚未取得产权登记的且为公积金贷款方式购买的住宅，合同签约备案号：1625939，建筑面积为89.1平方米；所有权人：裴胜德、张小莉；房屋成交价为55万元；在签订本合同同时买方向卖方支付定金2万元，在2016年5月26日之前买方向卖方支付首付款42万元，剩余13万元在卖方将产权过户给买方时支付；如未按照合同约定的期限办理过户，每逾期一日，违约方应向守约方支付房屋成交价千分之五的违约金；公证日买方支付卖方共计40万元，于2016年7月26日之前支付卖方2万元；尾款130000元，卖方同意买方产权证下来后，先过户，买方先向银行贷款后才支付给卖方；买方如要出售此房，卖方同意配合办理一起手续；不管市场任何变化该房屋总价不变55万元。 同日，裴胜德、张小莉（甲方）与倪洪华、陶树容（乙方）在四川省成都市蜀都公证处签订《预约合同》，约定：位于成都市青羊区房屋（尚未取得产权登记且为公积金贷款方式购买、有房屋预告抵押登记、有装修的商品合同房）系甲方按份共有（各占50%份额），甲方承诺该房屋只向乙方出售；价格55万元（该价格不受市场的变化影响）；甲方承诺领取房屋所有权证或不动产权证书之日（以开发商通知领取房屋所有权证的日期为准）其三十个工作日内结清房屋的银行贷款并注销抵押登记；甲方承诺按本合同约定的期限协助乙方办理房屋产权和国有土地使用权的买卖过户手续，若甲方违反承诺则按交易价格总价款的百分之三十支付赔偿金；甲方领取所有权证书、结清房屋贷款并注销抵押登记之日（日期以房管部门注销抵押登记日期为准）起三十个工作日内或以乙方向银行申请按揭贷款获批之日起十个工作日内（两个时间选项以时间在后的为准），甲方应无条件无偿协助乙方办理房屋产权过户手续；若因甲方原因逾期办理房屋过户手续，甲方应按购房款总金额的千分之三支付日违约金（若因甲方原因逾期办理过户超过五天以上视为严重违约，由甲方向乙方按交易价格总额的百分之三十支付赔偿金）；乙方在签订本合同前已支付定金2万元，于2016年5月26日之前支付38万元，于2016年7月26日前支付2万元，剩余13万元在房屋所有权证过户到乙方名下之日起60个工作日内通过向银行申请贷款的方式支付，如贷款未获批，则以现金方式支付；甲方于2016年6月30日前向乙方交付房屋；违约方承担因诉讼产生的费用（包含诉讼费、保全证据公证费、保全费用、律师费等）。 2016年4月24日，倪洪华支付定金2万元。2016年5月26日，倪洪华支付购房款38万元。合同签订后，裴胜德、张小莉将案涉房屋交付给倪洪华、陶树容使用至今。 另查明，裴胜德、张小莉于2012年向中国银行锦江支行贷款225000元用于购买案涉房屋，借款期限为2012年5月18日至2025年5月18日；由置业担保公司提供连带责任保证担保，并于2013年1月16日将案涉房屋预告抵押登记至置业担保公司名下。 以上事实有当事人身份信息、房屋买卖合同、预约合同、公证书、收条、收款凭证、不动产登记信息摘要、个人住房公积金借款合同及当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，裴胜德、张小莉与倪洪华、陶树容所签订的《房屋买卖合同》及《预约合同》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。虽然《预约合同》名为预约合同，但其内容具体明确，该合同并非真正意义上约定在未来签订合同的预约合同，而系房屋买卖合同，故该合同的内容双方均应当遵守。根据该合同，裴胜德、张小莉应当在领取不动产权证之日起三十个工作日内结清贷款并注销抵押登记，并于注销抵押登记之日起三十个工作日内协助倪洪华、陶树容办理不动产权的过户登记手续。合同签订后，倪洪华依约向裴胜德支付购房款42万元并使用案涉房屋至今，但裴胜德、张小莉却未按照合同的约定结清贷款、注销抵押登记，并协助办理不动产权过户登记手续，其怠于履行合同义务的行为违反了合同的约定，侵犯了倪洪华、陶树容的合法权益。现倪洪华、陶树容主张代裴胜德、张小莉向中国银行锦江支行清偿剩余贷款并注销抵押登记，中国银行锦江支行、置业担保公司均同意在还清贷款的情况下配合办理注销抵押登记手续，故本院对倪洪华、陶树容要求判令其代裴胜德、张小莉清偿银行按揭贷款，并判令裴胜德、张小莉协助办理过户登记的诉讼请求均予以支持。同时，倪洪华、陶树容亦应将剩余未付13万元购房款在扣除代裴胜德、张小莉结清银行按揭贷款金额后剩余部分支付给裴胜德、张小莉。 倪洪华、陶树容要求裴胜德、张小莉支付违约金的诉讼请求，因其未提交开发商通知领取不动产权证日期方面的相关证据，无法确定违约时间，故不予支持。 综上，倪洪华、陶树容的诉讼请求部分成立，本院对于成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、倪洪华、陶树容于本判决发生法律效力之日起十日内代裴胜德、张小莉向中国银行股份有限公司成都锦江支行结清位于成都市青羊区房屋的住房按揭贷款；中国银行股份有限公司成都锦江支行、成都市住房置业融资担保有限公司在倪洪华、陶树容结清贷款后二十日内协助倪洪华、陶树容办理抵押权注销登记手续； 二、倪洪华、陶树容于本判决发生法律效力之日起二十日内，将剩余未付房款13万元在扣除代裴胜德、张小莉结清银行按揭贷款金额后剩余部分支付给裴胜德、张小莉； 三、裴胜德、张小莉在倪洪华、陶树容付清房款并办理抵押权注销登记之日起二十日内协助倪洪华、陶树容办理位于成都市青羊区房屋的不动产权变更登记手续，将前述房屋过户登记至倪洪华、陶树容名下； 四、驳回倪洪华、陶树容的其他诉讼请求。 案件受理费9600元，减半收取为4800元，诉讼保全费3270元，共计8070元，由裴胜德、张小莉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘小琼 二〇一九年九月十八日 书记员  童学翠