海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初64号原告：齐国栋，男，汉族，1972年9月2日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑向阳，海南信容慈律师事务所律师。被告：三亚中信投资有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区鹿回头社区****。法定代表人：赵全英，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨堃，男，该公司员工。被告：海南新佳旅业开发有限公司，住，住所地海南省三亚市吉阳区鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒店**楼/div>法定代表人：詹琰，该公司执行董事。诉讼代表人：李雄伟，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：王硕，管理人工作人员。委托诉讼代理人：王红霞，管理人工作人员。原告齐国栋与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2018年10月8日立案受理，于2018年12月24日裁定将本案移送至本院管辖。本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐国栋的委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人王硕、王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐国栋向本院提出诉讼请求：1.中信公司与新佳公司立即为齐国栋在三亚房地产交易登记部门办理上述房产的预售备案登记；2.中信公司与新佳公司共同向齐国栋支付逾期办证违约金81,331元；3.中信公司与新佳公司立即将已经开具的上述房屋发票交付给齐国栋；4.中信公司与新佳公司承担本案受理费。事实和理由：中信公司与新佳公司是涉案项目的开发商，涉案项目的《商品房预售许可证》上登记显示中信公司与新佳公司为合作开发关系。2013年5月1日，齐国栋与中信公司签订《商品房买卖合同》，约定齐国栋购买三亚市半岛云邸2幢5单元2201房。齐国栋已经按照合同约定付清了全部购房款。依据《商品房买卖合同》第二十五条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向三亚市房地产交易管理所申请登记备案。”涉案合同已于2013年5月1日生效，但中信公司与新佳公司至今未依约履行此项合同义务。因此，中信公司与新佳公司应当立即为齐国栋办理预售登记备案。该合同第八条约定交房时间为2014年12月31日。第十五条约定办证期限为商品房交付使用后360日内，并约定逾期办证违约金最高不超过该房屋总价款的1%。按照合同约定，中信公司与新佳公司应当在2015年12月26日为齐国栋办理不动产权证，但至今未办理，应当向齐国栋支付逾期办证违约金81,331元。另，新佳公司、中信公司收取齐国栋的房款未将发票交付给齐国栋，因开具发票并交付是开发商的法定义务，新佳公司、中信公司应当立即将发票交付给齐国栋。中信公司辩称：1.本案属商品房预售合同纠纷，商品房预售受到法律、法规严格管控，自2013年底至今，半岛云邸项目的商品房预售许可证载明的开发商是新佳公司，在房地产管理部门备案的商品房买卖合同载明的出卖人是新佳公司，中信公司不是出卖人，与齐国栋没有商品房买卖合同关系，不是适格的被告。中信公司与新佳公司就半岛云邸项目开发签订有合作协议，双方的权利义务由合作协议约定，齐国栋不是该合作协议的一方，齐国栋要求中信公司就其与新佳公司之间的商品房买卖合同关系承担连带责任没有依据。中信公司收取房款是基于与新佳公司的合作协议的约定，并且经过了房地产管理部门的同意，商品房预售许可证上载明的预售款监管账户是中信公司的账户，房地产管理部门备案的商品房销售合同中载明的预售资金监管账户也是中信公司的账户。中信公司收取房款的资格与中信公司是不是出卖人没有任何关系。2.2013年底，《商品房预售许可证》已变更至新佳公司名下，原齐国栋与中信公司签订的《商品房预售合同》因不能履行而解除，中信公司不是本案适格被告。新佳公司是半岛云邸的出卖人，齐国栋愿意继续购买涉案房屋。齐国栋与中信公司的合同解除后，其就涉案房屋与新佳公司已经网签并已收房。现齐国栋诉请办理预售登记备案，齐国栋的行为表明了愿意并已经与新佳公司建立房屋买卖合同关系。3.关于办理预售备案登记，齐国栋与中信公司签订的《商品房买卖合同》已经解除，现要求就该合同办理预售登记备案，属滥用诉权。4.关于逾期办证违约金，齐国栋与中信公司没有买卖合同关系，且齐国栋和新佳公司均未在网签的合同上签字盖章，其要求中信公司和新佳公司支付逾期办证违约金没有合同和法律依据。包括齐国栋在内的部分业主反对与原规划不一致的项目建设现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。齐国栋于2015年收房，此时半岛云邸项目的施工建设已经完成，其所见到的就是项目的建设现状，齐国栋正是基于对建设现状的认可才办理收房。但在2017年规划部门就建设现状与规划不一致的情况公示征求意见时，齐国栋不同意，这是导致无法办理产权证的重要原因，其无权主张逾期办证违约金。5.关于发票，半岛云邸项目的发展商和出卖人是新佳公司，根据有关规定，房款发票由新佳公司开具，待新佳公司将开具发票并交给中信公司之后，齐国栋可与客服人员联系，到财务部门办理发票领取手续。因涉案房屋部分房款不是齐国栋本人直接支付，根据《中华人民共和国反洗钱法》的有关规定，在领取发票前齐国栋需要完善代付款手续。此外因新佳公司现处于破产重整程序之中，根据《中华人民共和国企业破产法》有关规定，中信公司与新佳公司的合作协议已经视同解除，中信公司是否还能够按合作协议的约定办理半岛云邸的事项，需要等待新佳公司管理人的通知。新佳公司辩称，新佳公司未在《商品房买卖合同》上盖章，未签订《商品房买卖合同》，并非买卖合同的主体，所以新佳公司并非本案适格主体。另根据齐国栋提供的支付凭证等，其所有购房款全部支付给中信公司，与新佳公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、齐国栋提交如下证据：1.《商品房买卖合同》，用以证明齐国栋购房的事实，以及合同约定应在30天内办理预售登记备案。2.《房款收据》《银行流水》，用以证明齐国栋已支付完全部购房款；3.开通有限电视代收费、开通燃气代收费、物业费《收据》，用以证明齐国栋实际入住涉案房屋的时间。中信公司质证意见为：对证据1的“三性”及证明目的不予认可，该合同已经解除；对其他证据的“三性”及证明目的予以认可。新佳公司质证意见为：对上述证据的“三性”予以认可，对其证明目的不予认可。《商品房买卖合同》新佳公司未盖章、未签字，购房款是中信公司收取，新佳公司是为了配合中信公司办理手续才网签的合同。2中信公司提交证据如下：1.《商品房预售许可证》；2.《商品房买卖合同》；3.预售系统查询截屏，共同用以证明：预售许可变更至新佳公司名下，齐国栋与中信公司签订的合同因履行不能而解除，新佳公司是半岛云邸项目的发展商和出卖人，中信公司不是本案适格被告，而且齐国栋与新佳公司已经办理网签；4.《信访事项答复意见》，用以证明因为包括齐国栋在内的部分业主反对与原规划不一致的建筑现状，规划变更审批没有完成，办理产权证的必要前置条件不具备。齐国栋的质证意见为：对上述证据的真实性认可。《信访事项答复意见》的内容可以证明涉案小区的大证没有取得，但是不能证明原因在于业主，因为业主有权对开发商违反规划局的规划内容及所做的违建不予认可，有权不同意对违反原规划的规划变更。新佳公司的质证意见为：1.对《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》、预售系统查询截屏的“三性”予以认可，但对其证明目的不认可；2.对《信访事项答复意见》的“三性”及证明目的予以认可。本院认证意见如下：上述证据真实合法，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司颁发《商品房预售许可证》，证号：**预许字［2012］**，项目名称为“半岛云邸”，地，地点位于三亚市××区回头。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局向新佳公司颁发《商品房预售许可证》，证号为三房预许字［2013］31号，该“半岛云邸”项目发展商由中信公司变更为新佳公司，该《商品房预售许可证》同时载明：该项目属于新佳公司与中信公司合作开发。2013年5月1日，齐国栋与中信公司签订《商品房买卖合同》，约定齐国栋购买位于三亚市鹿回头的半岛云邸项目公寓第2幢5单元22层2201号房，房屋总价款为8,133,123元。截止2013年5月，齐国栋陆续向中信公司支付购房款共计8,133,123元，中信公司均出具了《收据》。2015年1月13日，中信公司向齐国栋交付了房屋，齐国栋向中信公司支付了有线电视初装费、燃气开通费，中信公司出具了《收据》。同日，齐国栋向绿城物业服务集团有限公司三亚分公司支付了物业费等费用，物业公司出具了《收款收据》。齐国栋提供一份《商品房买卖合同》，记载出卖人为中信公司、买受人为齐国栋，该合同上有齐国栋签字和中信公司盖章。本院认为，齐国栋向中信公司交付了房款，中信公司向齐国栋交付了房屋，双方之间形成了概括的房屋买卖权利义务关系。该房屋买卖合同关系不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。中信公司系该概括房屋买卖关系的相对人，应当承担相应的合同义务，是本案适格主体。中信公司抗辩其不是本案适格主体与事实不符，不予支持。新佳公司尚未与齐国栋签订书面的《房屋买卖合同》，也未收取齐国栋的购房款，其抗辩其不是本案适格主体合法有据，本院予以支持。关于办理预售登记备案的问题。预售登记备案是行政机关对房地产进行规范管理的行为，属于房地产行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理。关于逾期办证违约金的问题。中信公司在合同约定的期限内未能为齐国栋办理完房屋产权证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，中信公司公司应自2016年1月9日起按已付购房款8,133,123元每日万分之零点五支付逾期办证违约金，该违约金已超过8,133,123元购房款1%的上限81,331元，故新佳公司应按合同约定向齐国栋支付逾期办证违约金81,331元。中信公司未按审核通过的规划进行建设，导致至今未能完成房屋产权的初始登记，其责任在中信公司，中信公司以齐国栋反对变更规划为由主张发展商不承担逾期办证违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于发票交付的问题。开具税务发票是税法上对当事人的行为规范要求，属于税务机关行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予审理。综上所述，齐国栋的部分诉求具有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、三亚中信投资有限公司应于本判决生效之日起起十日内向齐国栋支付逾期办证违约金81,331元；二、驳回齐国栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,833元，由被告三亚中信投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 王晓艳审 判 员 李柔翰审 判 员 李 祎 二〇一九年九月二日法官助理 王声蓉书 记 员 郁四珍附法律条文：中华人民共和国合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。