重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝01民终5574号 上诉人（原审原告）：上海展放商业运营管理有限公司，住所地上海市浦东新区东靖路1831号603-39，统一社会信用代码91310115062590763B。 法定代表人：JIALINNIU，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：王雄，重庆美翎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市北部新区高新园星光大道78号，统一社会信用代码915000009029221430。 负责人：张翔，职务：行长。 委托诉讼代理人：潘红阳，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺政，重庆索通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆戎御实业有限公司，住所地重庆市江北区江北城西大街27号14-3，统一社会信用代码91500105084686651Y。 法定代表人：蔡伟，职务：总经理。 委托诉讼代理人：郑顺，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王椒椒，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 上诉人上海展放商业运营管理有限公司（以下简称展放公司）因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行（以下简称浦发银行）、被上诉人重庆戎御实业有限公司（以下简称戎御公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初4343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人展放公司的委托诉讼代理人王雄、被上诉人浦发银行的委托诉讼代理人潘红阳、贺政、被上诉人戎御公司的委托诉讼代理人郑顺到庭参加了审理。本案现已审理终结。 展放公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求；2、一、二审诉讼费由浦发银行、戎御公司承担。事实和理由：1、原审判决认定事实错误。展放公司与戎御公司确实于2015年3月25日签订了《房屋租赁合同》。合同首部明确载明“本《房屋租赁合同》由以下各方于2015年3月25日在中国重庆市签署”。虽然戎御公司于2015年9月16日与浦发银行就案涉房屋办理了抵押登记手续，但上诉人取得租赁权的时间早于浦发银行抵押权的设立登记时间。2、原审判决适用法律错误。展放公司与戎御公司签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，理应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定:承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。具体到本案而言，在人民法院依法查封案涉房屋之前，展放公司已合法占有并使用案涉房屋，因此展放公司依法享有排除执行的实体权利。 浦发银行辩称：1、案涉租赁合同有诸多不合理之处，如租期长达15年且未支付租金、合同内容均系打印而无手写签署内容、合同签订两年后才备案、展放公司与抵押人系关联公司且两公司的法定代表人和董事、监事存在交叉任职及兼职情形，故该合同应为虚假合同；2、案涉房屋在2017年1月法院查封时为空置状态，故无证据证明展放公司在法院查封前已实际占有使用案涉抵押房屋。因此，一审判决正确，请求维持原判。 戎御公司辩称，戎御公司确与展放公司于2015年3月签订了房屋租赁合同，并在2016年底将案涉房屋交予了展放公司，由其经营，故案涉房屋应该带租拍卖。 展放公司向一审法院起诉请求：1.撤销渝北区人民法院（2018）渝0112执异413号执行裁定书；2.请求对位于重庆市江北区庆云路10号14-6、12-12号房屋带租拍卖；3.本案诉讼费由浦发银行、戎御公司负担。 一审法院认定事实：2017年1月3日,重庆市渝北区人民法院受理了浦发银行与苏林、肖燕、重庆市个人信用融资担保有限责任公司、汤轩、重庆永润科技发展有限公司、重庆旨彤商贸有限公司、戎御公司金融借款合同纠纷一案【案号为（2017）渝0112民初110号】。审理过程中，浦发银行申请财产保全，重庆市渝北区人民法院于2017年1月16日作出（2017）渝0112民初110号《民事裁定书》，裁定：查封、冻结、扣押被申请人苏林、肖燕、重庆市个人信用融资担保有限责任公司、汤轩、重庆永润科技发展有限公司、重庆旨彤商贸有限公司、戎御公司名下价值500万元的财产，2017年1月18日重庆市渝北区人民法院查封了戎御公司名下位于重庆市江北区庆云路10号14-6、12-12房屋。2017年8月10日，重庆市渝北区人民法院作出（2017）渝0112民初110号《民事判决书》，判决：一、被告苏林、肖燕于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行借款本金400万元；二、被告苏林、肖燕于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行截至2016年12月31日的利息141117.03元、罚息85176.67元、复利6368.96元，并支付原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行从2017年1月1日起至贷款本息结清之日止的罚息与复利（罚息与复利分别以贷款本金400万元、利息141117.03元为基数，均按年利率7.59%计算）；三、被告重庆市个人信用融资担保有限责任公司、汤轩、重庆永润科技发展有限公司、重庆旨彤商贸有限公司对上述第一、第二项债务承担连带清偿责任；四、原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行对被告戎御公司名下的位于重庆市江北区庆云路10号14-6号房屋（产权证号：103房地证2014字第××号）以及位于重庆市江北区庆云路10号12-12号房屋（产权证号：103房地证2014字第××号）享有第二顺位的优先受偿权（第一顺位抵押登记编号分别为201509141020248、201509141020271）；五、驳回被告戎御公司的反诉请求。戎御公司收到该判决后不服，向重庆市第一中级人民法院上诉，该院于2017年11月27日作出（2017）渝01民终7077号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书生效后，2018年1月19日，浦发银行向重庆市渝北区人民法院申请强制执行，该院受理了该案【案号为（2018）渝0112执1564号】。另查明，以戎御公司为甲方（出租方）与展放公司为乙方（承租方）签订了一份在首部打印的签署时间为2015年3月25日的《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其所有的位于重庆市江北区庆云路10号“国金中心IFST3第4层至第16层”共155套面积为25203.5平方米的房屋出租给乙方，租赁期为15年，自2015年3月25日起至2030年3月24日止；免租期为36个月，自2015年3月25日起至2018年3月24日止，免租期内水、电、物业管理费等由乙方承担；标的物业每平方米人民币35元/月，月总租金为人民币822116.2元；甲方允许乙方对标的物业转租，乙方与受转租方签订《转租协议》，乙方收受转租方支付的租金后180日内，再向甲方支付相应的本合同约定的租金；乙方按时以汇款方式支付租金到甲方账户内，甲方应在乙方支付款项前开具相应合法有效发票给乙方；本合同经双方签署加盖公章后生效。双方均在该合同上盖章，但未书写签订时间。2017年6月15日，双方在重庆市江北区房屋管理局对该房屋租赁合同进行登记备案。还查明，2015年9月16日，浦发银行与戎御公司对位于重庆市江北区庆云路10号14-6、12-12号房产在房管部门办理了抵押登记手续，浦发银行取得上述两套房屋的第二顺位的抵押权。2018年11月26日，展放公司向重庆市渝北区人民法院提出执行异议，该院于2018年11月28日作出（2018）渝0112执异413号《执行裁定书》，驳回了其异议申请。展放公司于2018年11月29日收到该裁定后，不服该裁定于2018年12月13日提起本案之诉。审理过程中，展放公司为证明其实际占有使用涉案房屋，提供了其支付国金中心1509室保险费、装修保证金及物业管理费，时间最早为2017年8月4日。一审法院认为，案外人展放公司对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。一、展放公司要求对涉案房屋带租拍卖的请求不能成立。理由如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”依照该条规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的情形，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在；抵押权登记设立在先而租赁权成立在后的情形，已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。本案中，2015年9月16日，申请执行人浦发银行与戎御公司已经就案涉房屋办理了抵押登记手续。虽然戎御公司与展放公司签订的《房屋租赁合同》打印的签订时间为2015年3月25日，但是展放公司无其他证据证明该合同实际签订时间即为2015年3月25日，亦无其他证据证明其在此后即已取得涉案房屋的租赁权，对该房屋实际占有使用，故其不能证明取得的租赁权时间先于浦发银行的抵押权设立登记时间。其次，展放公司举示的2017年8月4日之后支付其承租房屋保险保险费、装修保证金及物业管理费的银行交易记录，仅能表明其在2017年8月之后占用该房屋，不能得出展放公司在2015年9月16日前已实际占有使用案涉房屋的结论。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”展放公司举示的证据不足以证明其在浦发银行取得涉案房屋抵押权前就案涉房屋形成了租赁关系，不能对抗浦发银行已办理登记的抵押权，故对其要求对涉案房屋带租拍卖的请求不应支持。二、是否应该撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112执异413号执行裁定书的问题。因该执行裁定是否有误，不属于本案执行异议之诉的审理范围，故展放公司请求撤销（2018）渝0112执异413号执行裁定书于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决：驳回原告上海展放商业运营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费18300元，由原告上海展放商业运营管理有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审一致，依法予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，应当按照执行异议的相关规则予以审查。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，展放公司提出的案涉房屋应带租拍卖的诉讼请求是否符合上述法律规定，即是双方当事人的争议焦点。至于本案审理结束后是否还有其他执行障碍，不属本案审查范围。 关于在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面租赁合同的问题。本院认为，第一，展放公司举示的其与戎御公司签订的房屋租赁合同，仅在该合同首部以打印方式注明签订时间为2015年3月25日，打印内容为双方约定的相关内容，不能据此确定租赁合同的实际签署时间，该合同尾部的签署日期为空白，没有注明合同实际签署时间，且合同双方均无法定代表人签字或盖章，也无经授权的代理人签字。上述情况与一般公司间签订重大合同的形式不符，双方均未对此作出合理解释，故不能确定该租赁合同的实际签署时间。第二，浦发银行于2017年1月3日对案涉房屋提出优先受偿权的诉讼，并于2017年1月18日申请一审法院对涉案房屋进行了司法查封，展放公司与戎御公司随即在2017年6月15日对租赁合同进行登记备案，双方在其自称租赁合同的签订时间之后长达两年多之久，在浦发银行对案涉房屋提出优先受偿权并对涉案房屋申请司法查封后才对该合同进行登记备案，也不符合一般交易习惯，双方亦未对此作出合理解释。浦发银行经查询双方工商登记材料，认为双方存在关联关系，由此提出租赁双方存在逃避债务、规避执行之嫌。第三，展放公司提交的租赁合同约定免租期为36个月，展放公司可以对外转租，展放公司收受转租方支付的租金后180日内，再向戎御公司支付相应的本合同约定的租金。浦发银行认为，上述约定与出租方对外租赁房屋尽快收取租金实现租赁目的并降低自身风险的一般商业习惯相悖。对此，展放公司与戎御公司也未作出合理解释，至今，展放公司没有提交证据证明其向戎御公司支付过租金。通过上述分析，可以看出，由于租赁合同对浦发银行的利益有重大影响，是否在抵押登记和人民法院查封之前签订合法有效的书面租赁合同，应对租赁双方课以更加严格的证明义务。本案中，展放公司提交其与戎御公司签订的《房屋租赁合同》存在诸多不合常理之处，具有重大瑕疵，不能确定具体的签署时间，并不符合前述《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中租赁权可以对抗抵押权或排除执行的条件。 关于在人民法院查封之前是否占有使用不动产的问题。本院认为，展放公司没有举示戎御公司向其交付涉案房屋的证据，其虽举示了2017年8月4日之后支付国金中心1509室保险费、装修保证金及物业管理费等证据，但不能证明其在人民法院查封之前占有使用涉案房屋。浦发银行在一审中提交人民法院对涉案房屋现场房门上张贴的查封封条照片可以看出，人民法院对涉案房屋进行查封时，涉案房屋处于空置状态，并未由展放公司占有使用，况且浦发银行与戎御公司于2015年9月16日对涉案房屋进行了抵押登记，故本案不能认定在涉案房屋抵押登记前或人民法院查封之前展放公司占有使用和实际经营了案涉房屋。 通过上述分析，展放公司在本案中不能证明其与戎御公司签订了符合《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中可以对抗抵押权和排除执行的租赁合同，也未证明其在抵押之前或人民法院查封之前实际占有使用了涉案房屋，其异议请求不能成立，应予驳回。 展放公司在一审中提出的撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112执异413号执行裁定书的诉讼请求不属异议之诉的审理范围，该项请求也应予以驳回。 综上所述，展放公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由上海展放商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郑 泽 审 判 员  师玉婷 审 判 员  闫信良 二〇一九年九月三日 法官助理  江满意 书 记 员  程 容