广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初9977号原告：珠海淘房网房地产代理有限公司，住所：珠海市香洲区逸仙路********。统一社会信用代码：91440400MA4UW37J4A。法定代表人：宋从波，董事长。委托诉讼代理人：黄艳磊，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢淑映，广东中晟律师事务所律师。被告：张少杰，男，汉族，1993年12月24日出生，身份证住址：珠海市香洲区。委托诉讼代理人：赵卓凡，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告珠海淘房网房地产代理有限公司（以下简称淘房网公司）诉被告张少杰委托合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淘房网公司的委托诉讼代理人谢淑映、被告张少杰及其委托诉讼代理人赵卓凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金96000元；2.判令被告承担案件的受理费。事实和理由：2019年2月1日，原告与被告之间就被告位于珠海市香××区××大道××房的出售事宜签订《房地产出售委托协议书》，该协议书约定委托方式及期限为“独家委托，委托期限自本协议签订时至2020年1月11日止，在此期间甲方不得委托其他中介机构或个人从事与乙方相同或相似的活动”。房地产权证号码为**××70，建筑面积为180.35平方米，出售价款为480万元，精装修。协议书第七条违约条款：“甲方若违反本协议约定的，则按照本协议约定的全部佣金[或房地产出售（挂牌）总价的2%]向乙方支付违约金。乙方若违反本协议约定的，应退还收取的全部佣金。”协议签订之后，原告充分利用中介服务优势对外推介上述房屋并多次带客户实地查看房屋情况等，但被告却故意违反约定私下将房屋出售并未通知原告。被告的行为严重侵害原告的合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告张少杰辩称，一、被告出售房屋的行为并未构成违约，且协议书中的部分条款属于格式条款。涉案合同系格式合同，协议书中的第一条显然是加重被告责任、排除被告主要权利的格式条款，应是无效条款。协议书中约定在委托期限中被告不得委托其他中介机构或个人从事与原告相同或相似的活动。实际上，被告将涉案房屋出售的过程并未委托其他中介机构或个人，被告是通过亲戚介绍找到合适买家从而发生的交易，而买家也并非协议书中所述的关联方范围。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，应当作出利于非提供格式条款一方的解释来看，被告交易涉案房屋的行为并未构成违约。二、原告所付出的劳务成本与其所主张违约金损失严重不符。协议书中所约定的违约金过高，违约金的主张应以原告的实际损失为基础，但在本案中原告并未就其实际损失进行相关举证，无法确定其实际损失。若仅从原告所提交的证据来看原告的实际损失，其所付出的仅仅是通过发送朋友圈进行推销的劳务成本，该劳务成本几乎为零，劳务成本与其所主张的违约金金额相差甚远。即便被告需要向原告支付违约金，原告所主张的违约金也是过高的，应适当予以减少。本院经审理认定事实如下：2019年2月1日，被告作为委托方（甲方）与原告作为受托方（乙方）签订一份《房地产出售委托协议书》约定：甲方委托乙方出售位于珠海市香××区××大道××房产，产权证号01××70，建筑面积180.35平方米，出售价格为480万元。该协议第一条委托方式约定为独家委托，委托期限自本协议签订时至2020年1月11日止，在此期间甲方不得委托其他中介机构或个人从事与乙方相同或相似的活动。第四条甲方（包括关联方）承诺在乙方居间服务过程中，不做损害乙方权益的行为（如与乙方经纪人带看/介绍的买受方交换联系方式、私下签订买卖合同、经第三方居间签订买卖合同等），本协议中“关联方”所指人员包括但不限于其亲属、朋友、关联公司、员工等。第五条乙方承诺在接受甲方委托后，积极利用乙方的资源为甲方寻找合适的买受方，努力促成双方成交，协助办理相关交易事宜，提供专业高效的服务。第七条违约条款约定，甲方若违反本协议约定的，则按照本协议约定的全部佣金[或房地产出售（挂牌）总价的2%]向乙方支付违约金。乙方若违反本协议约定的，应退还所收取的全部佣金。上述协议签订后，原告称其积极对外推销涉案房产。为此，原告提交微信记录截图24张证明该公司多名员工在微信朋友圈推介涉案房产，其中微信名为“淘房网威廉九号”9张，微信名为“淘房网郑生”2张，微信名为“淘房网梁明亮”1张，微信名为“淘房网张保中一手楼副”1张，微信名为“淘房网郑王聪”3张，微信名为“淘房网A岳佳”5张，微信名为“淘房网张焕军”1张，上述微信用户所发朋友圈截图文字内容为“淘房网独家超级笋盘推荐，位置南屏公园道，楼王单位180㎡，全小区仅此一套在售，仅售480万，户型5房2厅3卫3阳台，超级河景，南北通满五唯一，诚心出售，价格超便宜，随时看房”等并配有相关图片。而原告提交的微信名为“淘房网耳总一手楼总经理”，微信名为“淘房网A马庆武”的2张截图内容与本案房产并无关联。原告还提交中国移动电话通话清单证明其员工宋孝民（手机号158××××****）与被告母亲（手机号159××××****）多次沟通涉案房产的出售事宜，并带过十几批客户上门看房。被告对此不予认可，称原告仅带过一两个客户上门看房，且所报价格没有达到被告的要求。2019年3月29日，被告将涉案房产珠海市香××区××大道××房出售给张某，并办理了房屋所有权变更登记。被告申请证人张某出庭证实房屋交易经过，庭审时证人张某陈述：“本人为驻下英语培训机构的学生，被告姐夫廖阳为该培训机构的负责人，我通过与廖阳聊天了解到被告有房屋出售，继而联系被告，经看房后觉得符合我的购买要求，就于2019年3月份与被告办理了房屋过户手续，房屋成交价475万元，房产交易过程中未委托任何房产中介机构办理手续，未向廖阳支付过中介费用”。原告质证时认可证人证言的真实性，但认为即便被告与张某没有通过其他房产中介机构达成交易，双方私下签订房屋买卖合同未告知原告亦构成违约。本院认为：本案争议的焦点问题是被告张少杰将房屋自行出售的行为是否违反《房地产出售委托协议书》的约定，是否应按协议第七条向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。从本案来看：首先，被告将房屋出售给案外人张某并未违反与原告签订的《房地产出售委托协议书》。该协议书约定在委托期限内，被告不得委托其他中介机构或个人从事与原告相同或相似的活动。对此处的“个人”应理解为与原告相类似从事居间服务收取佣金的个人，不宜作扩大化解释，更不应排除被告的缔约自由权。案外人张某从被告亲戚处获悉房源信息并购买涉案房屋，被告通过亲戚牵线出售涉案房产不应视为违反独家委托的约定。其次，根据《房地产出售委托协议书》第四条“甲方承诺在乙方居间服务过程中，不做损害乙方权益的行为”，该条款对何为损害原告权益的行为仅做了单项列举，即与乙方经纪人带看/介绍的买受方交换联系方式、私下签订买卖合同、经第三方居间签订买卖合同等，而案外人张某并非原告带看或介绍的客户，被告出售房屋亦未违反该条规定。综上，原告主张被告违反协议约定，应按房产挂牌总价的2%支付违约金96000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。鉴于本案被告委托原告出售涉案房屋过程中，原告确有付出相应的推销成本，包括在网站发布售房信息、员工在朋友圈推介涉案房产、带客户上门看房、与被告沟通出售事宜等，且被告亦表示愿意适当补偿，本院酌定被告补偿原告中介劳务费用8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第三百九十六条、第四百零五条的规定，判决如下：一、被告张少杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海淘房网房地产代理有限公司支付各项费用合计8000元；二、驳回原告珠海淘房网房地产代理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1100元，由原告珠海淘房网房地产代理有限公司负担1008元，被告张少杰负担92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  苏倩雯二〇一九年九月三十日书记员  彭美美附全案证据目录：原告珠海淘房网房地产代理有限公司提交的证据：1.房地产出售委托协议书（NO.2018-0000009）；2.微信记录截屏24张；3.中国移动电话通话清单（2019年2月和3月）。被告张少杰提交的证据：1.不动产权属登记证书[粤（2019）珠海市不动产权第0028689号]；2.证人证言（张转转）；3.张转转身份证复印件。