山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2050号上诉人（原审被告）：晋中大河商贸有限公司，住所：晋中市榆次区花园路**。法定代表人：史建英，职务：经理。委托诉讼代理人：谢颖，山西英正律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭如如，榆次区锦纶法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司晋中市分行，住所：晋中市，住所：晋中市榆次区迎宾街**法定代表人：赵立新，职务：行长。委托诉讼代理人：劳春梅，山西正名律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宝宝，男，1965年8月13日生，汉族，系被上诉人员工。原审被告：晋中百谷恋酒店管理有限公司，住所：晋中市榆次，住所：晋中市榆次区迎宾路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：史建宇，职务：经理。上诉人晋中大河商贸有限公司（以下简称大河公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司晋中市分行（以下简称中行晋中分行）及原审被告晋中百谷恋酒店管理有限公司（以下简称百谷恋酒店）租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2016）晋0702民初2028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大河公司上诉请求：1、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2016）晋0702民初2028号民事判决第一项、第二项，改判驳回中行晋中分行的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由中行晋中分行承担。事实和理由：1、上诉人在房屋租赁意向书签字后，一直认真履约，依约预付房屋租金175万元，并依约投资千万对房屋进行了装修改造，而中行晋中分行却根本没有履约行为，既不依照约定签订正式合同，又拖延推迟交付房屋，致使上诉人损失巨大。上诉人一直依约履行职责，中行晋中分行一直违约，法庭不应支持中行晋中分行单方面解除合同。2、中行晋中分行所谓的房屋交付时间与事实不符。原审法院单方面以中行晋中分行的申请时间，要求上诉人支付中行晋中分行房屋租金，没有依据，显示公平。3、上诉人在原审法院提供了两份《房屋租赁意向书》，均为复印件。原审法院单纯以中行晋中分行承认第一份而判定第一份有效，没有理由，显示公平。上诉人要求司法鉴定两份意向书真伪，并以两份意向书日期新近者为准。4、由于上诉人与中行晋中分行合作期间存在纠纷，上诉人只能部分使用房屋，且中行晋中分行一直以拆锅炉、断水等行为进行阻扰，使上诉人不能正常经营。原审法院不顾事实存在，单纯要求上诉人按照中行晋中分行希望的金额进行补偿，没有理由。5、如按照原审法院的判决，上诉人的利益将受到严重损害。房屋腾出后，大量的投资及证据会被破坏、灭失，几十名员工将会失业，对上诉人的权益不负责，望依法改判。6、租赁关系没有正式成立。根据双方意向书的约定，双方应当签订正式合同，并且正式合同签订之日起起算租金，因为尚未签订正式合同，所以租期尚未起算。中行晋中分行至今也未交付意向书中所涉及的全部房屋。中行晋中分行对上诉人断水不供暖，导致上诉人无法正常使用该房屋。由于没有签订正式的租房合同，加之中行晋中分行不配合上诉人办理相关证照，导致上诉人长期无法正常营业。作为租赁合同，如果租赁关系成立的话，出租房的主要义务不仅仅是交付房屋还应当交付其他的设施，包括配电设施、电梯、锅炉房等，但是中行晋中分行至今未提供相关的配电设施，电梯不能使用，未提供任何取暖设施，导致上诉人不得不自行安装电梯、锅炉、配电设施。上诉人是基于中标而与中行晋中分行签订房屋租赁意向书，按照招投标法的相关规定，应该在30天内签订正式合同，否则应当承担缔约过失责任和违约责任，中行晋中分行在长达几年时间内均未与上诉人签订合同，应当承担相应的法律责任。上诉人在中行晋中分行长期不签订正式合同情况下，于2014年9月与他人合作开设酒店是一种止损行为，按照止损规则，中行晋中分行无权向上诉人索要相关费用。被上诉人中行晋中分行辩称：1、因上诉人违约不按约定支付租金，答辩人依据法律规定，请求依法解除房屋租赁意向书，原判决依法认定双方合同解除符合法律规定。2、上诉人没有按照合同约定预付全部租金，根据意向书规定，上诉人在签订意向书之后需向答辩人预付两年的租金，但是从2012年4月24日至2012年12月28日分七次向答辩人支付租金175万元后，至今分文未付，并且按照约定的水电暖相关费用也一直没有支付。3、本案根本不存在两份意向书，上诉人所拿的意向书复印件来源不明，根据法律规定，复印件只有对方承认才可以作为证据使用，原判决对此予以否定是正确的。4、双方的租赁关系已经成立，因为上诉人不仅支付了部分租金175万元，答辩人也已经将涉案的房屋场地全部交付给上诉人使用。2012年4月至2012年9月有几间房屋被劳动局存放的杂物占用，其后已经全部腾出，上诉人是否使用是个人事情，与答辩人无关。关于断水断电行为，答辩人不清楚。虽然没有签订正式的租赁合同，但是房屋租赁意向书中已经基本按照租赁合同的内容进行了约定，客观上上诉人与答辩人也是按照正常房屋租赁程序去履行的，不存在答辩人不配合上诉人办理相关证照的行为。涉案房屋的现状上诉人非常清楚，就是按照现状进行出租的，比如当时上诉人要求自己进行供暖，而并非答辩人不提供供暖。本案是上诉人中标，中标之后双方在法定期限内签订意向书，该意向书完全符合租赁合同的要件，并且双方就是按照该合同的约定履行，所以不存在缔约过失。上诉人与答辩人是按照房屋租赁意向书履行，这份合同就是双方客观形成的一个房屋租赁合同，上诉人与他人合开酒店，事实上违反了合同约定，未经答辩人的许可，所以构成违约。基于上述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人上诉请求。中行晋中分行向一审法院起诉请求：1、判令大河公司、百谷恋公司立即腾出租赁中行晋中分行的房屋及场地（位于晋中市榆次区迎宾路**）；2、判令大河公司、百谷恋公司连带支付中行晋中分行房屋及场地占有使用费2793000元，并支付从2016年5月10日起至腾房之日止的占有使用费（按年116万元计算）；3、本案诉讼费用由大河公司、百谷恋公司承担。一审法院认定事实：2012年3月，中行晋中分行通过招投标方式将其旧办公楼部分出租给大河公司。同年4月9日，中行晋中分行（甲方）与大河公司（乙方）签订一份《房屋租赁意向书》，合同主要内容为：甲方将位于晋中市迎宾街工人俱乐部广场西侧（房权证房屋坐落榆次迎宾街19号），主楼为八层框架结构，建筑面积为3927.65平方米，北侧小三层砖混结构建筑面积为289.33平方米，南面车库食堂建筑面积为522.5平方米，东二层建筑面积为307.22平方米，锅炉房二层建筑面积为187.65平方米，建筑面积共计5234.25平方米：其中主楼北侧一、二层和小三层的1-2层由中行晋中分行自用，剩余部分全部出租给大河公司。租赁期限为甲方上级单位批准后方可签订正式租赁合同，甲方应自正式租赁合同签订之日起向乙方交付使用该房屋，并保证乙方享有一个不少于60日的免费装修期；租赁期限共计8年，从签订正式租赁合同起计算。用途为乙方经营项目仅限于办公营业、写字楼、酒店等，禁止设立桑拿、歌厅和网吧等娱乐项目。租金及支付方式为该房屋的第一周期（第一年至第三年）年租金每年为一百一十六万元整，租期内水、电、暖气等费用由乙方自行承担；甲乙双方签订房屋租赁意向书后，乙方需向甲方预付2年房租，第三年其按照租赁合同的起始月支付当年房租。意向书签订后，中行晋中分行陆续将合同约定的房屋交付大河公司使用，大河公司对上述房屋进行了装修，并从2012年4月24日至2012年12月28日期间，分七次向中行晋中分行支付租金共计175万元。租赁合同履行过程中，中行晋中分行与大河公司因何时签订正式租赁合同发生分歧，大河公司即再未支付房屋租金。2015年6月1日，中行晋中分行委托山西正名律师事务所向大河公司发出律师函，主要内容为2012年4月9日中行晋中分行与大河公司签订《房屋租赁意向书》，中行晋中分行将其旧办公楼出租给大河公司，随后于2012年4月至9月期间租赁房屋腾空交付大河公司使用，但截止2015年5月大河公司拖欠中行晋中分行租金达1050000元，现要求大河公司接到本函后7日内与中行晋中分行协商签订租赁合同，并支付拖欠的租金。中行晋中分行于2015年8月7日通过晋中市中都公证处向大河公司送达《解除合同通知书》，解除双方于2012年4月9日签订的租赁合同，限大河公司于合同解除后10日内腾空租赁房屋及场地，并支付房屋占用期间的使用费。一审法院认为：中行晋中分行与大河公司于2012年4月9日签订的《房屋租赁意向书》，系当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，为有效协议。各方当事人均应当按照协议约定全面履行自己的义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协商补偿；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。中行晋中分行与大河公司签订意向书后，双方虽未按意向书签订正式的租赁合同，但中行晋中分行已将所涉租赁房屋交付大河公司使用，大河公司也将租金支付中行晋中分行，双方已形成租赁合同关系，因此大河公司应从中行晋中分行交付租赁房屋后（2012年9月），再扣除60日的免租装修期，即自2012年12月1日起支付中行晋中分行租金。当事人一方主张解除合同，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，中行晋中分行已书面通知大河公司解除合同，大河公司在收到通知后未在法定期限内提出异议之诉，因此应视为双方于2012年4月9日所签订的房屋租赁意向书已经解除。合同解除后，中行晋中分行要求返还租赁房屋及场地的诉求予以支持，因大河公司和百谷恋公司合作开始快捷酒店，故百谷恋公司也应负有返还义务。另大河公司应支付中行晋中分行从2012年12月1日起至2015年8月7日的租金共计3112401元（按年租金116万元计算），扣除大河公司已支付租金175万元，实际应支付租金1362401元，并按每年租金116万元支付从2015年8月8日起至腾出租赁房屋场地之日止的占用费。关于中行晋中分行主张百谷恋公司支付租金及占用费一节，因百谷恋公司非合同当事人，故对中行晋中分行该主张不予支持。关于大河公司称双方又于2012年8月26日签订一份《房屋租金意向书》一节，因中行晋中分行否认，而大河公司所提供的证据为复印件，且亦无其他证据相佐证，故对大河公司的辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、大河公司、百谷恋酒店于本判决生效后30日内将位于晋中市榆次区迎宾路170号（房权证房屋坐落位置为榆次迎宾街19号、房权证号为晋中市房权证字第**和晋中市房权证字第**）晋中市迎宾街工人俱乐部广场西侧的房屋及场地返还中行晋中分行；二、大河公司于本判决生效后30日内支付中行晋中分行租金1362401元，并按每年租金116万元支付从2015年8月8日起至腾出租赁房屋场地之日止的占用费；三、驳回中行晋中分行其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29144元，由大河公司负担。二审中，上诉人大河公司提交2015年4月10日通知（复印件）一份，欲证明2015年4月10日被上诉人中行晋中分行以未签正式合同和上级单位没有批准为由，要求上诉人腾房，并没有按照解除合同走，而是认为合同根本没有签订。被上诉人中行晋中分行质证称，对证据形式不认可，不符合法定证据形式，退一步讲，如果是一个真实的通知，那么由于上诉人违约，违反了双方签订的房屋租赁意向书，被上诉人有权要求申请人腾房，而客观上双方已经按照租赁合同进行了部分履行，所以这份通知不能证明双方没有签订正式合同。本院限上诉人大河公司三日内提交2015年4月10日通知原件，上诉人大河公司未提交。本院限被上诉人中行晋中分行三日内提交《关于解决房屋租赁事宜的回复函》原件，被上诉人中行晋中分行未提交。本院认为，本案二审争议的焦点：上诉人大河公司是否应当腾出案涉房屋及场地，并支付被上诉人中行晋中分行租金1362401元以及2015年8月8日起至腾出之日止按年租金116万元计算的占用费。评判如下：1、依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本案中，大河公司对落款为2012年4月9日的《房屋租赁意向书》的真实性无异议，该《房屋租赁意向书》约定了租赁物的位置、面积、用途、租赁期限、租金及其支付期限等条款，虽然该《房屋租赁意向书》同时约定待中行晋中分行上级单位批准后签订正式租赁合同及租赁期限从签订正式租赁合同起计算等内容，双方未再行签订书面租赁合同，但大河公司支付部分租金，中行晋中分行交付案涉房屋及场地，大河公司对案涉房屋进行装修并经营，应当认定双方租赁合同关系已经成立并生效。关于大河公司提交落款为2012年8月26日的《房屋租赁意向书》一节，中行晋中分行不予认可，大河公司未提交该《房屋租赁意向书》原件，亦未提交证据证明中行晋中分行持有该《房屋租赁意向书》原件，对该《房屋租赁意向书》的真实性，难以确认。大河公司申请鉴定落款为2012年4月9日的《房屋租赁意向书》的真伪，因双方均认可该《房屋租赁意向书》的真实性，鉴定无意义，不应准许。大河公司并申请鉴定落款为2012年8月26日的《房屋租赁意向书》的真伪，因不能提供原件，不具备鉴定条件，不应准许。2、依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”另依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，中行晋中分行所举《解除合同通知书》、《公证书》、《关于的回复函》等证据，可以证明大河公司尚欠租金、中行晋中分行催要租金及通知解除合同的事实。大河公司收到中行晋中分行相关函件后，既未支付所欠租金，亦未依法起诉请求确认解除合同的效力，原判决认定落款为2012年4月9日的《房屋租赁意向书》已经解除，并无不当。3、依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于租金计算的起始时间，落款为2012年4月9日的《房屋租赁意向书》约定从签订正式租赁合同起计算，但双方并未再行签订书面租赁合同，应以中行晋中分行交付案涉房屋及场地之日起算为宜，并考虑到大河公司与他人所签《装饰装修工程施工合同》明确载明开工日期为为2012年9月24日以及落款为2012年4月9日的《房屋租赁意向书》关于不少于60日免费装修期的约定，原判决认定大河公司应自2012年12月1日起支付租金，并无不当。自2012年12月1日起至2015年8月7日租金为116万/年×2年+116万/年÷365天×250天=232万+794520.55元=3114520.55元，核减大河公司已付租金175万元，大河公司尚应支付1364520.55元，原判决支持1362401元，中行晋中分行未上诉，不再变动。另外，落款为2012年4月9日的《房屋租赁意向书》解除后，大河公司继续占有案涉房屋及场地，于法无据，大河公司应予腾出并返还中行晋中分行，并应自合同解除次日（即2015年8月8日）起至腾出之日止按照116万/年支付占有期间的使用费。4、关于大河公司所称装饰装修损失一节，因大河公司未提起反诉，可另行处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29144元，由上诉人大河公司负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  杨姣瑞审判员  元晓鹏二〇一九年九月二十七日书记员  郝利娜