广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初2840号原告：江门市嘉和物业管理有限公司，住所地江门市发展大道城市花园会所，统一社会信用代码91440703770988297M。法定代表人：崔世龙。委托诉讼代理人：陈艳连、张嘉炜，均系广东五邑律师事务所律师。被告：邓晓清，男，1965年6月25日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，被告：夏满芝，女，1970年7月19日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，被告：邓小龙，男，1967年8月29日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，被告：聂裕新，女，1974年5月21日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，四被告共同委托诉讼代理人：李运庚、吕玉玲，均系广东百格律师事务所律师。原告江门市嘉和物业管理有限公司（以下简称“嘉和公司”）诉被告邓晓清、夏满芝、邓小龙、聂裕新物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告嘉和公司的委托代理人张嘉炜，被告邓晓清、夏满芝、邓小龙、聂裕新的委托代理人李运庚、吕玉玲到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告嘉和公司向本院提出诉讼请求：1.判令四被告向原告支付物业管理费42785元及逾期付款违约金8924元（违约金以42785元为基数，从2015年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率的130%暂计至2019年2月28日，之后违约金计至实际清偿之日止），合计51709元。2.本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2005年5月26日，江门中旅房地产开发有限公司（以下简称“中旅公司”）与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告担任江门市蓬江区城市花园小区的前期物业服务单位。自2005年6月1日起，原告尽职尽责向所有业主提供良好的物业管理服务，并按合同约定全面履行完毕合同义务。2015年9月30日，城市花园业主委员会选聘江门市森科环卫绿化工程有限公司接手城市花园物业服务工作，自此，《前期物业服务合同》终止履行。被告邓晓清、夏满芝原是江门市××城市花园朝晖××号业主，后将该房屋转让给被告邓小龙、聂裕新。每月物业管理费按住宅建筑面积1.6元/㎡收取，截止起诉之日，被告拖欠原告2007年5月至2015年9月期间昇晖园830号别墅共86个月物业管理费共42785元。被告的行为已构成违约，为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。原告嘉和公司在举证期限内提供的证据有：1.原告营业执照，证明原告主体适格；2.资质证书，证明原告是具有物业管理资质的公司；3.被告身份证，证明被告主体适格；4.《商品房购销合同》；5.《房地产买卖合同》；6.不动产登记信息查询结果；证据4-6证明：第一，被告邓晓清、夏满芝原是涉案房产江门市××城市花园朝晖××号的业主，后将该房屋转让给被告邓小龙、聂裕新，故四被告应对本案拖欠的物业管理费承担清偿责任。第二，涉案房产朝晖园830号的建筑面积为310.96平方米，自2007年5月至2015年9月拖欠物业管理费42785元。7.《前期物业服务合同》（2005年5月26日）；8.《前期物业服务合同》（2007年5月28日）；9.物业服务交接协议书；证据7-9证明：第一，在江门××区城市花园依法成立业主委员会之前，建设单位中旅公司与原告签订了前期物业服务合同，该合同未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。第二，根据2007年5月28日签订的《前期物业服务合同》第十七条第3项约定，被告逾期支付物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴物业服务费的千分之三缴纳滞纳金。第三，2015年9月30日，城市花园业主委员会选聘第三方接手城市花园物业服务工作，确认物业服务移交日即2015年10月1日前产生的物业服务收费继续由原告收取。10.催缴通知，证明原告向被告催收物业管理费。11.EMS快递单4份，证明：第一，原告于2016年5月2日寄出两份催缴通知书，均由邓小龙本人签收；第二，原告于2016年5月17日寄出一份催缴通知书，由聂裕新本人签收；第三，原告于2016年10月11日寄出律师函一份，用于催缴涉案物业的物业服务费。12.EMS查询记录1份，证明2018年5月9日，原告委托律师寄送律师函催缴涉案物业的物业服务费，签收记录显示为本人收。13.银行转账凭证1份，证明邓小龙向原告缴纳物业服务费。被告邓小龙、聂裕新答辩称：第一，原告对被告所主张的权利已经全部超过法定的诉讼时效。第二，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》对被告无约束力。原告无权要求被告邓小龙、聂裕新支付物业管理费、违约金。从原告提供的证据4可知，邓晓清、夏满芝在购买涉案房产时与开发商签订的《商品房购销合同》第20条约定，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》对被告无约束力。原告主张被告支付物业管理费、违约金无依据。第三，原告明知被告邓小龙、聂裕新20**年10月14日受让房屋，2009年12月才正式居住，原告根本没有权利向被告主张在2009年10月14日前发生的物业管理费，更不用说违约金，且原告主张违约金按照中国人民银行同期贷款利率130%计算过高。综上，请求法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。被告邓晓清、夏满芝答辩称：第一，原告是否为被告提供物业管理服务不得而知，原告无权要求被告支付物业管理费。被告在购买涉案房产时与开发商签订的《商品房买卖合同》第20条约定，原告从未通知被告提供物业管理服务主体已经变更，被告一直不知道原告是否为提供物业管理服务的主体，其是否提供物业管理服务更不得而知。原告不通知业主物业管理服务提供者已经变更，不通知业主缴纳管理费不符合常理。时隔十年之后，原告起诉请求支付物管费，仅凭与开发商签订的一纸合同不能证明其提供过物业管理服务，原告无权要求被告支付物管费。第二，原告对被告主张的权利已超过法定诉讼时效。原告明知被告转让房产，但原告从未向被告主张权利，原告明知被告2009年10月14日转让房屋，其应在该日期即知道或者应当知道权利被侵害，但从未通知被告支付物管费。2009年10月14日前，无论被告是否拖欠物管费，原告对被告所主张的权利已超过法定诉讼时效，应当驳回原告的诉求。第三，2009年10月14日被告转让房屋之后与原告没有任何关系，原告无权主张被告支付物管费。2009年10月14日后，被告已经转让涉案房屋，与原告不存在物业服务合同关系。综上，请求法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。被告邓晓清、夏满芝、邓小龙、聂裕新对其答辩共同提供的证据有：1.昇晖园3号702电费、水费、发票；2.电费、水费扣费凭证、昇晖园3号702电费查询表；证据1-2证明被告邓小龙、聂裕新一家自2009年年底购买朝晖园830之后就搬离昇晖园3号702，全家入住830房屋，原告提供的证据不能证明原告的催收已经送达给被告，原告的部分请求已超过诉讼时效。3.昇晖园3号702门口实况照片，证明被告邓小龙、聂裕新名下昇晖园3号702物业门前的实际情况，与原告提供张贴或悬挂催缴通知的图片完全不一样。原告催缴图片是伪造的，原告没有催缴，原告的部分请求已超过诉讼时效。4.（2019）粤0703民初2872号案件中原告提交的702号房屋催收通知，证明原告在两案中提交照片及催收通知书是为起诉而做的假证。另外，本院依法向江门市不动产登记中心调取了《不动产登记信息证明》一份，证明江门市蓬江区城市花园朝晖园830房的产权已于2009年10月28日转移登记至邓小龙、聂裕新名下，为共同共有。经审理查明：2005年5月26日，原告嘉和公司与江门中旅房地产开发公司（以下简称“中旅公司”）签订《广东省前期物业服务合同》，约定由嘉和公司对由中旅公司开发建设的城市花园小区进行前期物业管理，服务期限自2005年6月1日至2007年5月31日。住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（别墅）或1.05元收取，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物管费的时间为当月30日前。2007年5月28日，原告嘉和公司再次与中旅公司签订《广东省前期物业服务合同》，约定由嘉和公司对涉案物业所在的小区进行前期物业管理，服务期限自2007年5月30日至本物业业主委员会与其选聘的物业管理公司签订的服务合同生效之日，本合同终止。物管费的收费标准及缴交时间与双方第一次签订的服务合同约定相同。同时，合同对违约责任进行约定，即业主或非业主使用人逾期交纳物管费的，从逾期之日起每天按应交物管费的千分之三交纳违约金。2015年9月30日，原告与城市花园业主委员会、江门市森科环卫绿化工程有限公司签订《物业服务交接协议书》，三方就城市花园小区物业服务的移交工作进行约定，确认移交日期为2015年10月1日，即原告与中旅公司签订的上述前期物业服务合同直至2015年9月30日自然终止。物业服务移交日前产生的物管费由原告收取，该小区业主委员会协助对欠费业主发催缴欠费通知。2000年1月21日，被告邓晓清、夏满芝与中旅公司签订《商品房购销合同》，购买坐落于江门市××城市花园朝晖××号别墅，房屋建筑面积为310.96平方米。2009年10月14日，被告邓晓清、夏满芝与被告邓小龙、聂裕新签订《房地产买卖合同》，由被告邓晓清、夏满芝将涉案房屋转让给被告邓小龙、聂裕新，并约定交付时间为2009年10月13日。2009年10月28日，该涉案房屋办理了不动产转移登记手续，权属登记人为被告邓小龙、聂裕新，为共同共有。因涉案房屋为别墅，故原告嘉和公司一直按建筑面积每月每平方米1.6元的标准向被告收取物管费，每月物管费为497.5元。另据原告庭审陈述，自原告进场为涉案物业所在小区提供物业管理服务后，被告邓晓清、夏满芝一直有向原告缴交物管费，持续至2007年4月。2007年年底开始由被告邓小龙、聂裕新缴交。后因被告邓小龙、聂裕新拖欠物管费，经原告催缴后，被告至今仍未缴纳物管费，故原告向本院提起本案诉讼，请求四被告支付自2007年5月至8月、2008年12月、2009年1月至2015年9月，共86个月的物管费。另外，根据原告本次庭审提供的证据10至12显示，原告曾经通过上门张贴通知或EMS邮政特快专递等方式向被告催缴830房产物业服务费，其中从2008年开始至2014年期间，每年的12月30日通过到邓小龙名下的城市花园昇晖园3号702室门口张贴催缴通知的方式进行。2016年5月2日，原告向邓小龙寄出两份催缴通知，地址分别为台山市三龙自来水有限公司台山市汶村镇西南工业区和台山市海龙架水产养殖有限公司台山市汶村镇南薰村大信围仔，回单显示由邓小龙本人签收。2018年5月9日，原告向邓小龙寄出一份律师函，地址为蓬江区城市花园昇晖园****，EMS查询记录显示由邓小龙本人签收。另查明，原告嘉和公司系于2005年1月27日登记成立的有限责任公司，经营范围包括大厦、小区物业管理服务；房屋租赁、小区车辆存放管理服务，于2005年8月30日被准予从事物业管理业务，具有三级物业服务资质。本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。被告虽然未与原告签订相关物业服务合同，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，原告已与建设单位中旅公司签订《前期物业服务合同》，可以认定原告与被告之间已建立物业服务合同关系，上述合同内容没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应依合同约定行使权力和履行义务。综合双方在庭审中的意见，本案实质性的争议焦点主要在于四点：一是物业服务费用交纳主体如何确定？二是原告嘉和公司的诉讼请求是否超过诉讼时效？三是原告所主张的物业服务费的计算期间、计算标准和具体金额如何确定？四是被告应否向原告支付违约金（滞纳金）以及违约金（滞纳金）的计算标准如何确定？一、关于物业服务费用交纳主体如何确定的问题。根据庭审查明的事实，涉案830房产是于2009年10月28日才转移登记至被告邓小龙、聂裕新名下，为共同共有。虽然原告认为四被告于2007年开始就共同使用830房，应共同承担拖欠的物业服务费，但其未能提供有效证据证明四被告有约定由被告邓小龙、聂裕新作为实际使用人交纳物业服务费。鉴于我国不动产物权的设立、变更、转让和消灭采取登记生效原则，且涉案房产在转让合同签订后已移交被告邓小龙、聂裕新，故2009年10月份（含当月）之前产生的物业服务费应由旧产权人即被告邓晓清、夏满芝承担。2009年11月份开始的物业服务费应由新产权人即被告邓小龙、聂裕新承担。二、关于原告嘉和公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”以及第一百九十五条第（一）项：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”的规定，本案中，对于被告邓晓清、夏满芝而言，如上所述，其只需对2009年10月份（含当月）之前产生的物业服务费承担责任。从原告所举的关于催收2009年10月份之前的物业服务费的证据来看，催缴对象均是指向被告邓小龙，且催缴通知的张贴地点均为昇晖园3号702房屋而非涉案830房，故本院认为原告的上述催收行为并不能产生中断诉讼时效的法律效果，原告对此已丧失胜诉权。对于被告邓小龙、聂裕新而言，如前所述，其只需对2009年11月份开始的物业服务费承担责任。从原告所举的催收证据来看，其主要通过在昇晖园3号702房屋张贴催缴通知书、向被告邓小龙特快专递寄送催缴通知书、律师函等方式就830房产的物业服务费进行催缴，虽然被告对原告主张的上述催缴方式均予以否认，但被告邓小龙作为上述702房屋的业主，原告在该地点粘贴催缴通知书并无不妥，且催收通知的对象和内容也具体指向被告邓小龙及涉案830房产。另外，原告寄送的催收通知及律师函中，部分快递单据虽然寄送地址显示并非被告邓小龙的经常居住地，但均由被告邓小龙本人签收。综上，原告提供的关于催收物管费的上述证据能相互印证，证明原告至少已对2009年11月至2015年9月期间发生的物业服务费向被告进行有效催收，即产生了诉讼时效中断的法律后果。三、关于原告所主张的物业服务费的计算期间、计算标准和具体金额如何确定的问题。本案中，根据原告庭审陈述及证据显示，原告于2005年6月1日起已进驻城市花园小区，为该小区业主提供物业服务至2015年9月30日止。虽然被告抗辩认为其对提供物业服务的主体及物业服务事实等不清楚，但未能提供有效证据予以反驳，故本院对其该抗辩意见不予采纳。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告请求被告支付物业服务费的诉讼请求合法有据，但如前所述，本院仅支持2009年11月至2015年9月期间（共71个月）发生的物业服务费，其他部分不予支持。根据《前期物业服务合同》约定的标准，被告邓小龙、聂裕新应向原告支付的物业服务费合计35322.5元（计算方式为：每月物管费497.5元×71个月=35322.5元）。四、关于被告应否向原告支付违约金（滞纳金）以及违约金（滞纳金）计算标准如何确定的问题。如上分析，被告逾期交纳物业服务费的行为已构成违约，应依照合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，原告与建设单位于2007年5月28日签订的《前期物业服务合同》第十七条约定了业主或非业主使用权人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应按所欠物业服务费的千分之三标准支付，但原告放弃依据上述约定的标准计算违约金的权利，而下调为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，且起算日期亦后调至2015年11月1日，即以欠付的物业服务费总额为基数，从2015年11月1日起计至清偿之日止。本院认为原告该请求是其对自身合法权益的合理处分，亦在法律允许的范围内，故依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓小龙、聂裕新应自本判决生效之日起十日内向原告江门市嘉和物业管理有限公司支付2009年11月至2015年9月合计71个月的物业服务费35322.5元以及逾期付款违约金（从2015年11月1日起计至本判决确定的履行期限届满之日止的违约金，以实欠金额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。被告邓小龙、聂裕新如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1092.73元，减半收取546.37元，由被告邓小龙、聂裕新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吴晓兵二〇一九年九月十日法官助理陈华书记员黎威良