广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初3371号原告：廉江市智邦投资有限公司，地址：廉江市廉江大道**首层西面。统一社会信用代码：91440881MA4UHUH39A。法定代表人：叶沃海，总经理。委托诉讼代理人：唐菲菲，广东粤正律师事务所律师。被告：祝施丹，女，1980年9月16日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，原告廉江市智邦投资有限公司诉被告祝施丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐菲菲到庭参加诉讼，被告祝施丹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廉江市智邦投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除被告于2011年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告腾退承租的廉江市××江大道北××号房屋交付给原告；3.请求依法判令被告向原告支付拖欠租金21.6万元；4.请求依法判令被告向原告支付违约金114372元（以应付租金54000元为基数，按迟延支付天数乘以每天按月租金3‰即162元/天计算违约金，暂计至起诉之日为114372元，之后按该方式计算至被告支付完全部拖欠的租金之日止）；5.请求依法判令原告没收被告押金14.4万元；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年10月1日被告（乙方）与何华清、何华忠、何华东（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定将廉江市××江大道北××号房屋出租给被告，租期10年，自2011年10月1日起至2021年10月1日止，免租期5个月（2011年10月1日到2012年3月1日），从2012年3月1日起至2017年3月1日止，每月租金48000元，从2017年3月1日起至2021年10月1日止，每月租金54000元；租金每一个月缴纳一次，提前5天交清下一个月的租金；乙方向甲方一次性交清3个月的押金14.4万元；乙方逾期交付租金，每逾期一日，按月租金的3‰加收违约金，逾期30天，视为乙方违约，甲方有权终止合同，并不退还押金。合同签订后，何华清、何华忠、何华东与原告于2015年10月11日签订了《土地及地上建筑设施使用权转让合同》，约定将位于廉江市××江大道北××号房屋全部转让给原告，连同该房屋的租赁权一并转让给原告，并于2017年2月25日完成相关资料的交接手续，并通知被告从2017年3月1日开始将租金支付给原告。原告起初还能够按照相关约定支付租金，但至今未支付2018年3月份的租金，之后直到2019年6月份开始连续3个月未支付租金。被告拖欠租金超过30天的行为已经构成违约，原告有权提起解除合同，并由被告承担违约责任。被告祝施丹没有答辩。原告廉江市智邦投资有限公司围绕其诉讼请求依法提供如下证据：1.廉江市智邦投资有限公司营业执照，用以证明原告的诉讼主体资格；2.祝施丹的身份证复印件，用以证明被告主体适格；3.《房屋租赁合同》（2011年10月1日签订）、4.《土地及地上建筑设施使用权转让合同》、5.《关于原件移交确认函》，用以证明被告承租原告位于廉江市××江大道北××号房屋的事实；6.《账户交易明细查询》、7.《廉江市农村信用合作联社营业部小额系统业务凭证》，用以证明被告截止到原告起诉之日尚拖欠原告2018年3月份、2019年6月份、2019年7月份、2019年8月份的租金共计21.6万元，被告违约，原告有权提前解除租赁合同并要求被告按约定支付违约金；8.不动产权证书，用以证明涉案房屋土地使用权人是原告。本院组织当事人进行了开庭质证。被告祝施丹不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。经审查，原告提供的以上证据，证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月1日，被告祝施丹（乙方）与何华清、何华忠、何华东（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：将廉江市××江大道北××号房屋出租给被告使用，租期自2011年10月1日起至2021年10月1日止，租期10年；免租期五个月（自2011年10月1日至2012年3月1日）；从2012年3月1日起至2017年3月1日止，期限五年，租金标准每月48000元；从2017年3月1日起至2021年10月1日止，期限五年，租金标准每月54000元；租金每一个月缴纳一次，提前5天交清下一个月的租金；签订合同后七天内，乙方向甲方一次性交清3个月的押金144000元，押金合同终止时退还乙方。另外，双方还约定了违约责任，“1、甲方必须按期收取租金，如乙方逾期交付租金，每逾期一日，按月租金的3‰加收违约金，逾期30天，视为乙方违约，甲方有权终止合同，并不退还押金。2、如终止合同，乙方必须交清经营期间所欠交的一切费用，如乙方故意拖欠，甲方有权申请拍卖公司对乙方的物品进行拍卖，至交清所欠费用为止。”2015年10月11日，何华清、吴燕红、何华东（甲方）与原告（乙方）签订了《土地及地上建筑设施使用权转让合同》，约定将位于廉江市××江大道北××号房屋转让给原告，连同该房屋的租赁权一并转让给原告。双方于2015年11月20日完成涉案房屋的变更登记手续，涉案房屋已属于原告所有。双方于2017年2月25日又签订《关于〈房屋租赁合同〉原件移交确认函》，甲方“将何华清、何华忠、何华东于2011年10月1日与祝施丹签订的《房屋租赁合同》原件交给乙方，由乙方代替甲方继续履行该租赁合同，从2017年3月1日起该租赁合同的租金由乙方收取。”被告祝施丹于2017年3月7日向原告支付租金54000元。此后，被告按照约定每月支付租金，《房屋租赁合同》继续履行。被告于2019年4月27日支付了2019年5月份的租金，之后均未支付租金。原告多次向被告催收租金未果，故诉至本院。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，争议的焦点是原告是否有权解除《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告通过转让并办理了变更登记取得了涉案房屋的所有权，于2017年3月1日起转变为《房屋租赁合同》的出租人，该合同继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，根据《房屋租赁合同》的约定，租金每一个月缴纳一次，提前5天交清下一个月的租金，逾期支付租金30天，视为乙方违约，甲方有权终止合同，并不退还押金。对于2019年6月份的租金，被告应于2019年5月31日前交清，但直至原告于2019年8月26日起诉，被告还未支付2019年6月份至今的租金，解除合同的条件已经成就，原告可以解除合同。《房屋租赁合同》自本院于2019年9月5日向被告送达民事起诉状副本等应诉材料时解除。因被告逾期不支付租金，构成违约，又不与原告积极协商处理，原告解除《房屋租赁合同》有事实依据和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告有权要求被告腾退承租的房屋、支付拖欠的租金及违约金，并没收押金144000元。《房屋租赁合同》解除后，考虑到被告租赁原告所有的房屋用于经营KTV等商业活动，应给予被告充足的时间腾退房屋和处理相关经营事务，故从本判决生效之日起60日内腾退房屋并交付给原告。原告于2019年8月26日起诉，被告拖欠原告2019年6月、7月、8月的租金（没有拖欠2018年3月份的租金）共162000元，对于本院判决确认的腾退交付房屋之日前的租金按每月租金54000元继续计算。双方约定违约金的计算方法为，“每逾期一日，按月租金的3‰加收违约金”即162元/天。从2019年6月1日起计至《房屋租赁合同》解除之日即2019年9月5日止，2019年6月份的租金逾期97天，违约金为15714元。2019年7月份的租金逾期67天，违约金为10854元。2019年8月份的租金逾期36天，违约金为5832元。违约金合计32400元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告廉江市智邦投资有限公司与被告祝施丹履行的《房屋租赁合同》于2019年9月5日依法解除。二、限被告祝施丹在本判决发生法律效力之日起六十日内腾退承租的廉江市廉江大道北49-2号房屋并交付给原告廉江市智邦投资有限公司。三、限被告祝施丹在本判决发生法律效力之日起十日内向原告廉江市智邦投资有限公司支付2019年6月、7月、8月的租金162000元及第二项判项确认的腾退交付房屋之日前的租金（按每月租金54000元计算）。四、限被告祝施丹在本判决发生法律效力之日起十日内向原告廉江市智邦投资有限公司支付违约金32400元。五、被告祝施丹缴交的押金144000元归原告廉江市智邦投资有限公司所有。如果被告祝施丹不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4208元，由被告祝施丹负担。如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  莫华存二〇一九年九月二十八日法官助理韦丽珍书记员许婷婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定履行自己义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。