黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初1699号原告：马延彬，男，1970年4月2日出生，汉族，林甸县金属门窗厂下岗工人，现住黑龙江省林甸县，被告：黑龙江宏亿信房地产开发有限公司，住所地黑龙江省林甸县林甸镇花园街南一道街路东，统一社会信用代码912306235606427731。法定代表人：王双，该公司经理。委托诉讼代理人：林宝昌，黑龙江灵泉律师事务所律师。被告：陈金，男，1953年10月31日出生，汉族，杜蒙县地方税务局退休干部，现住黑龙江省杜蒙县，委托诉讼代理人：陈敬松（系陈金儿子），男，1979年2月3日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省杜蒙县，委托诉讼代理人：赵盛华，黑龙江玉朗律师事务所律师。被告：张跃军，男，1966年9月5日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省杜蒙县，原告马延彬与被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司（以下简称“宏亿信房地产公司”）、陈金、张跃军案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告马延彬、被告宏亿信房地产公司委托诉讼代理人林宝昌、被告陈金委托诉讼代理人陈敬松、赵盛华到庭参加诉讼。被告张跃军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告马延彬向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告宏亿信房地产公司之间的房屋买卖合同效力；2.排除对林甸县林甸镇东街永合家园二期12#5单元楼南侧及5单元西一门两处商服(面积分别为13.16平方米、80.67平方米，系林字第20××52号产权证中1218、1219序号所对应的位置)的执行；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告因与被告宏亿信房地产公司存在债权债务关系。2011年12月，经双方协商，被告宏亿信房地产公司以永和家园二期12#5单元楼南侧及5单元西一门两处商服(面积分别为13.16平方米、80.67平方米，系林字第20××52号产权证中1218、1219序号所对应的位置)抵顶了拖欠原告的债务459767元。当日，被告宏亿信房地产公司将该商服交付给原告，由原告实际占有使用。因三被告民间借贷纠纷一案，杜蒙县人民法院于2017年12月18日以(2017)黑0624执685号执行裁定书，查封了案外人的上述财产。原告知晓后即向你院提出了执行异议，请求法院撤销执行裁定书中涉及原告的不动产，解除对上述两处不动产的查封。你院经审查后，认为执行标的物已经处理(申请人陈金同意以流拍价格接受房产，你院确认以物抵债事实)，原告系超期提出执行异议为由，驳回了原告的异议申请。原告认为，你院在执行过程中未通知过原告有关执行的事项，也未对原告实际占有使用的房产状况做现场调查，在执行过程中存在疏忽并且侵害到了原告的合法的实体权利。被告宏亿信房地产公司辩称，被告认可原告起诉状中陈述的事实和提出的诉请。2010年，原告为宏亿信房地产公司开发的林甸县永和家园二期工程进行了内墙和外墙的施工，在工程结算后，由于被告宏亿信房地产公司没有现金支付给原告，便用以房抵债的方式将本案诉争的两套商服抵顶给原告，双方于2011年12月签订了房屋买卖合同，由于该小区尚未办理房屋产权手续，故原告手中的房屋占有后未办理产权证。本案诉争的房屋在开发以后拖欠农民工工资。在县政府的协调下，将顶抵给原告等人的房屋统一办了两个大产权证，贷款后将贷款发给了农民工，原告诉争的房屋包含在为农民工贷款所办的大产权证1218、1219两个产权证范围内。被告陈金辩称，被告不认可原告与被告宏亿信房地产公司的合同效力。本案争议的房屋已办理产权证在宏亿信房地产公司名下，法院执行此房屋程序正当，执行异议之诉应当在执行期间提出，本案已执行完毕，原告所诉的两所商服，龙凤执行局已作出裁定将该商服执行给了被告陈金，所以请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即被告陈金提交的证据三、（2017）黑0624民初84号判决书、（2017）黑06民终2148号民事判决书、生效证明复印件各1份，本院予以采信。对当事人有争议的证据，即：1.原告提交的证据一、商品房买卖合同复印件2份、购房收据复印件2份、物业费票据复印件8张、热费票据复印件10张（原告庭后已提交原件核对），欲证明2011年11月24日，原告与被告宏亿信房地产公司签订商品房买卖合同2份，实际是原告为被告宏亿信房地产公司开发的永和家园2期进行内外墙涂料施工，因被告宏亿信房地产公司欠付原告工程款，故用两处商品房进行了顶抵，原告实际接收并控制了涉案的永和家园12号商服1218、1219，并交纳了涉案房屋的取暖费、物业费。被告宏亿信房地产公司无异议。被告陈金有异议，认为房屋产权证已办理在被告宏亿信公司名下，无法证明原告欲证明的问题。2.原告提交的证据二、（2019）黑0603执异239号执行裁定书复印件1份，欲证明2011年，原告与被告宏亿信房地产公司签订了商品房买卖合同，并将涉案房屋顶抵给原告，但本院执行了原告的房屋，原告依法提出异议，本院驳回原告的异议，故依法提出案外人执行异议之诉。经质证，被告宏亿信房地产公司无异议。被告陈金对真实性无异议，但认为本案争议的房屋已拍卖并完成交付，原告超期提出执行异议。3.被告陈金提交的证据一、（2018）黑0603执1610号执行裁定书复印件1份，欲证明龙凤法院于2019年2月20日将本案争议的房屋交付给被告陈金，用于抵偿被告宏亿信房地产公司的欠款。经质证，原告对真实性无异议，但认为执行局在执行前未告知原告执行的事实，2019年3月，原告找被告宏亿信房地产公司询问产权证的事，才知道顶抵给原告的房屋已被本院顶抵给被告陈金。被告宏亿信房地产公司对真实性有异议，但认为被告该份裁定是2019年2月20日发的，但原告举证的裁定是2019年3月20日发的，被告认为法院赋予给原告对执行异议提出异议之诉的权利，原告行使了裁定书及法律赋予的权利提起了诉讼，故原告提供的裁定书取代了被告陈金提供的裁定书效力，被告认为原告对本案有权提起异议之诉，应按正常程序进行审理。4.被告陈金提交的证据二、林甸县房地产管理处档案股出具的证明复印件1份，欲证明本案争议的2所房屋产权证已办理到被告宏亿信房地产公司名下，本案争议的房屋产权归宏亿信公司所有，龙凤法院有权执行该房产。经质证，原告无异议。被告宏亿信房地产公司对真实性无异议，但认为本案诉争房屋之所以在宏亿信房地产公司名下，其目的是县政府为了协调解决永和家园拖欠农民工工资的问题，不具备办理产权证情况下县政府协调房产局办了两个产权证，以此进行贷款来解决农民工工资，由于永和家园土地被查封，大产权证内所包含的各个单元的面积无法分户，原告诉争的两个房屋也包含在两个大产权证的范围内。被告宏亿信房地产公司未向法庭提交证据。本院认为，原告提交的证据一，原告已于庭后提交原件核对，予以采信。原告提交的证据二，被告陈金提交的证据一，均系本院执行局制作的裁定书，对真实性予以采信。被告陈金提交的证据二，系房产部门出具，对真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年，原告马延彬为被告宏亿信房地产公司开发的永和家园二期进行内外墙施工。因被告宏亿信房地产公司欠付原告部分工程款，经协商，双方同意用被告宏亿信房地产公司开发的两处房产顶抵原告部分债务。2011年11月24日，原告马延彬与被告宏亿信房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，合同所涉房屋坐落于永和家园12幢商服1218号房、1219号房，建筑面积分别为13.16平方米、80.67平方米，约定购房款分别为64484元、395283元，付款方式为“该房转永和家园外墙涂料工程款”，后被告宏亿信房地产公司向原告交付了上述房产，原告宏亿信房地产公司实际占有上述房产并使用至今。因执行陈金与被告宏亿信房地产公司、张跃军民间借贷纠纷一案，杜蒙县法院查封并拍卖了被告宏亿信房地产公司名下的大庆市林甸县东街永和家园11号楼、12号楼下主体商服。后本院于2019年2月20日作出（2018）黑0603执1610号执行裁定书，认定大庆市林甸县东街永和家园11号楼、12号楼下主体商服为被执行人宏亿信房地产公司所有，上述房产经大庆市杜尔伯特县人民法院两次拍卖流拍，陈金同意以二次流拍价格接受上述房产抵偿债务，裁定黑龙江省大庆市林甸县东北街永和家园11号楼下主体商服（房产证号：20××00，丘号：2－14－1.2－14）及黑龙江省大庆市林甸县东北街永和家园12号楼下的主体商服（房产证号：20××52，丘号：2－14－1－（11－21）作价3048285元，交付申请执行人陈金用于抵偿申请人债务，申请执行人陈金可持本裁定到房产和土地登记部门办理相关产权过户手续。后原告向本院提出执行异议，本院于2019年3月20日作出（2019）黑0603执异239号执行异议裁定书，认为执行异议提出时间应在法院处理异议标的物之前，现杜蒙县法院已对异议标的物进行拍卖完成，此后本院做出裁定，确认以物抵债事实，故异议人超期提出执行异议，裁定驳回了原告的异议。后原告在该裁定送达后十五日内向本院提起案外人执行异议之诉，请求依法确认原告与被告宏亿信房地产公司之间的房屋买卖合同效力，并排除对林甸县林甸镇东街永合家园二期12#5单元楼南侧及5单元西一门两处商服(面积分别为13.16平方米、80.67平方米，系林字第20××52号产权证中1218、1219序号所对应的位置)的执行。庭审中，被告宏亿信房地产公司陈述涉案房产未过户给原告的原因是其欠付农民工工资和施工债务，所以土地始终在查封中，经过县政府协调，只是办理了大产权证，但无法分户办理过户。本院认为，经过庭审调查，本案争议的焦点为：一、原告马延彬向执行部门提出执行异议的时间是否超过法定期间；二、原告与被告宏亿信房地产公司签订的房屋买卖合同是否有效；三、原告马延彬对被查封的涉案房产所享有的权利是否足以阻却对上述房产的执行。对此，本院认为，关于焦点一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。结合本案，涉案争议的房产并未过户到申请执行人陈金名下，执行程序尚未终结，故原告向执行部门提出执行异议并未超过法定期间，原告有权提出执行异议及案外人执行异议。被告陈金抗辩认为案件已执行完毕，原告超期提出异议，理据不足，不予采纳。关于焦点二，被告宏亿信房地产公司作为涉案楼盘的建设单位，其有权处分其所有的房产，其与原告签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，内容有效，故原告的该项诉讼请求符合法律规定，应予支持。关于焦点三，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条针对登记在被执行人名下的不动产在何种情况下能够产生阻却执行的权利分别作出了规定，从规定内容看，第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，故两条文在法律适用上已产生竞合，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，即符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，原告与被告宏亿信房地产公司在法院查封前已签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并通过抵账的形式支付了全部购房款，且已实际合法占有涉案房屋多年。此外，涉案房屋未办理变更登记并非是原告的自身原因造成，而是由于被告宏亿信房地产公司的过错所致，因此，原告对涉案房产享有合法的物权期待权，足以阻却执行部门对上述房产的执行。据此，原告要求确认原告与被告宏亿信房地产公司之间的房屋买卖合同效力、排除对林甸县林甸镇东街永合家园二期12#5单元楼南侧及5单元西一门两处商服(面积分别为13.16平方米、80.67平方米，系林字第20××52号产权证中1218、1219序号所对应的位置)的执行的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十八条之规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告马延彬与被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司于2011年11月24日签订的房屋买卖合同有效；二、不得执行大庆市林甸县林甸镇东街永合家园二期12号楼5单元楼南侧及5单元西一门两处商服(面积分别为13.16平方米、80.67平方米，系林字第20××52号产权证中1218、1219序号所对应的位置)。案件受理费8197元，由被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本院（2019）黑0603执异239号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李庵齐人民陪审员  阳 飞人民陪审员  马丽萍二〇一九年九月十二日书 记 员  刘宇桐附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。