北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初9709号原告：李颂，男，1990年9月3日出生，汉族，汇安东方资产管理（北京）有限公司职员，住北京市海淀区。被告：北京顺华基业房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区兴华大街**院**楼****。法定代表人：李胜国，经理。原告李颂与被告北京顺华基业房地产经纪有限公司（以下简称顺华基业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李颂到庭参加诉讼。被告顺华基业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李颂向本院提出诉讼请求：1.顺华基业公司给付李颂租赁费12300元；2.顺华基业公司给付李颂违约金8200元；3.解除李颂与顺华基业公司之间的租赁合同；4.本案诉讼费用由顺华基业公司承担。事实和理由：2018年11月22日，李颂与顺华基业公司签订“北京市房屋租赁委托合同”；2019年2月22日，顺华基业公司未按时付与李颂房租12300元；2019年3月11日，顺华基业公司已拖延支付房租20日之久，且无正当理由，李颂通知顺华基业公司，逾期不付租金，表示要走法律程序，顺华基业公司显然没当回事；2019年3月12日，顺华基业公司再次拖延，李颂要求其打款，如不打款，请顺华基业公司把房子退还，顺华基业公司答应尽快清房，电话沟通无果；2019年3月22日，李颂到顺华基业公司办公地址，要求顺华基业公司按照合同履行应有的责任，向李颂打款，顺华基业公司以各种说辞拒绝付款；李颂要求如不付款，要求清房，顺华基业公司借机溜走，避而不见；2019年3月22日，无奈之下，避免再次增加损失，李颂到自家房屋所在处，与租户进行沟通，说明情况，由于顺华基业公司未及时付与房租，请租户尽快搬离自家房屋；租户竟然不知情，顺华基业公司未通知租户退房，租户情绪也很激动，其已向顺华基业公司支付了2次租金，且还有押金，租金已交到2019年6月底，现在却不能住了；情急之下报了警，在警察调解下，要求中介出面，但中介还是拖过不见；无奈之下，为维护自身合法权益，李颂诉至法院，请求判如所请。顺华基业公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：李颂系诉争租赁房屋的业主，其（买受人）与北京上和致远房地产开发有限公司（出卖人）于2016年9月16日签订了北京市商品房预售合同，由李颂购买“大兴区西红门镇10#楼办公、商业5层520”，该房屋预测建筑面积合计53.13平方米；2018年11月21日，针对上述房屋，李颂（甲方、委托方）与顺华基业公司（乙方、受托方）签订“北京市房屋租赁委托合同”，双方约定所涉房屋坐落于北京市大兴区华远西红世12-520室，该房屋为2室1厅1卫，面积为53.23平方米，装修状况为中装，出租委托期限为24个月，自2018年11月22日至2020年11月21日，甲方应于2018年11月22日前将该房屋交付给乙方，出租委托期限满或合同终止后，如乙方仍有客户居住该房，乙方提前通知甲方，甲方需配合将租期延长，但最长不超过3个月，延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金；关于乙方的委托出租权限，双方在合同书第二条约定：“（一）以甲方名义委托出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜。（二）代甲方向承租方收取租金。（三）监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务。（四）乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可”；关于租金、佣金，双方约定租金按季度缴纳，第1年年租金标准为每月4100元，乙方于2018年11月22日支付租金6833元，于2019年2月22日支付租金12300元，于2019年5月22日支付租金12300元，于2019年8月22日支付租金12300元，第2年年租金标准为每月4550元，乙方于2019年11月22日支付租金13650元，于2020年2月22日支付租金13650元，于2020年5月22日支付租金13650元，于2020年8月22日支付租金13650元，委托期内甲方同意在第1年预留出40个自然日作为乙方工作期，自然日后于2019年1月1日开始计算租金，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第1次付款中扣除；关于合同解除，双方在合同书第八条约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方互不承担违约责任。1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的。2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、丢失或造成其它损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付该房屋达3日且未征得乙方同意的。2.交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的。3.不承担约定的维修、装修义务致使乙方无法正常委托出租该房屋的。4.设施严重老化，供暖供电供气不足。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定支付租金达30日以上的又无正当理由。2.擅自改变房屋用途的。3.保管不当或不合理使用导致附属品、设施设备损坏并拒不修理或赔偿的”；关于违约责任，双方在合同书第九条第一款约定：“出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金”；双方对费用分摊、房屋及附属设施的维护等一并进行约定。合同签订当日，双方当事人签订“房屋附属设施、设备交割清单”，李颂向顺华基业公司交付租赁房屋；李颂认可顺华基业公司已给付第1期租金6833元，但对剩余期数租金顺华基业公司均未给付，其所主张租金12300元系2019年2月22日至2019年5月21日期间所发生，其所主张违约金8200元系按照合同约定的月租金的200%计算。因顺华基业公司未按照合同约定在2019年2月22日给付李颂第2期租金12300元，李颂采取电话联系及到营业网点直接沟通等方式与顺华基业公司协商处理，要求顺华基业公司或者及时交纳租金，或者解除合同、清退租户并赔偿损失，双方未能协商一致；2019年5月12日，李颂向顺华基业公司寄送解除通知，快递在2019年5月13日被签收。经询问，李颂称租赁房屋的现门牌号为北京市大兴区春和路50号院12号楼5层520，该房屋现由租户继续使用，李颂已与租户协商一致，租户将2019年6月1日之后的租金交付李颂。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，顺华基业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；本案中，李颂与顺华基业公司所签订“北京市房屋租赁委托合同”系复合合同，其包含委托合同，即委托代理出租房屋，同时又约定在委托期限内，由顺华基业公司在扣除佣金后，在固定期限向李颂交纳固定金额的租金，即该合同书的主要法律关系系房屋租赁合同关系；双方当事人所签订“北京市房屋租赁委托合同”系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，顺华基业公司未按约定支付租金达30日以上又无正当理由的，李颂有权单方解除合同，而顺华基业公司应在2019年2月22日给付李颂第2期租金12300元，但其拖欠未付租金，远超30日，故李颂有权单方解除合同；因李颂已向顺华基业公司发送解除通知，故本案所涉合同已经解除，解除时间为解除通知送达顺华基业公司之日，即2019年5月13日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因顺华基业公司在收取租户租金后既未向李颂交纳2019年2月22日之后的租金，既未在合同解除后向李颂交还租赁房屋，而经李颂与租户协商一致，租户向李颂继续交纳2019年6月1日之后的租金，故李颂要求顺华基业公司给付2019年2月22日至2019年5月21日期间的租金（含合同解除后的占有使用费）12300元并无不当，本院予以支持。双方在合同书第九条第一款约定：“出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金”，本案中，因顺华基业公未按时交纳租金导致合同终止，即合同解除，顺华基业公司应承担违约责任，又考虑到顺华基业公司在已收取租户租金后却拒绝向业主交纳租金，属严重不诚信的违约行为，故李颂要求顺华基业公司按月租金标准的200%赔偿违约金并无不当，本院予以支持。综上所述，本案所涉合同于2019年5月13日解除，顺华基业公司应给付李颂租金（含合同解除后的占有使用费）12300元，并赔偿李颂违约金8200元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认李颂与北京顺华基业房地产经纪有限公司在二○一八年十一月二十一日所签订“北京市房屋租赁委托合同”于二○一九年五月十三日解除；二、北京顺华基业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付李颂租金（含占有使用费）12300元；三、北京顺华基业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿李颂违约金8200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，由北京顺华基业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  吴 晶二〇一九年九月十六日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷