青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2019）青0121民初2021号   原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司大通支行，统一社会信用代码：xxx，住所地：青海省西宁市大通回族土族自治县桥头镇人民路。   法定代表人：蒲延良。   委托诉讼代理人：李庆福。   被告：大通鸿祥物业管理有限公司，统一社会信用代码：xxx，住所地：青海省西宁市大通回族土族自治县桥头镇人民路，现下落不明。   法定代表人：张永斌。   原告中国邮政储蓄银行股份有限公司大通支行与被告大通鸿祥物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司大通支行的委托诉讼代理人李庆福到庭参加诉讼，被告大通鸿祥物业管理有限公司经公告送达开庭传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中国邮政储蓄银行股份有限公司大通支行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除双方于2015年2月1日签订的房屋租赁合同；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年2月1日，被告与房屋权属人王XX就位于××县的房屋签订租赁合同，租期自2015年2月1日至2025年2月28日，共计10年，年租金648000元。同期，被告与原告就该房屋签订房屋租赁合同，租期自2015年2月1日至2025年2月28日，共计10年，年租金为648000元，其中房屋权属人王XX明确知悉被告转租事宜及转租期限，并向原告出具了证明，同意在2015年2月1日至2025年2月28日期间被告有权对该房屋进行招商及转租。2017年2月原告根据合同约定已向被告支付全年租金。2017年10月，原告收到房屋权属人王XX送达的《解除房屋租赁合同协议书》，解除时间为2018年10月18日，表示被告仍拖欠其部分租金，并请求与原告直接签订新的房屋租赁合同。但由于被告失联，原告无法进行核实，故暂未签订。2018年2月6日，房屋权属人对被告提起诉讼，原告作为第三人参与案件审理，同时因被告仍处于失联状态，且未按照合同约定出具合法租赁发票，故2018年度租金原告未能正常支付。2018年7月11日，根据青海省大通回族土族自治县人民法院（2018）青0121民初616号《民事判决书》判决内容，被告与房屋权属人于2017年10月18日签订的《解除合同租赁协议书》成立并生效，并因原告已向被告支付2017年全年租金，合同解除后2017年11月、12月、1月三个月被告需向房屋权属人支付房屋占有使用费。   2018年12月3日，原告为保证企业正常运营与房屋权属人就房屋租赁进行谈判，最终确定租赁期从2018年2月1日开始，2018年12月10日在房屋权属人王XX的授权下与大通县XX房屋租赁部签订了房屋租赁合同，租期自2018年2月1日至2020年1月31日，共计两年，年租金为760000元。房屋权属人王XX作为第三人已主张权利，解除了与被告之间的房屋租赁合同，根据原告与被告之间的房屋租赁合同第八条第三款约定，被告有房屋权属发生争议，或第三方主张权利的情形时原告有权单方解除合同，故请求人民法院依照事实情况判令原告与被告的合同于2018年1月31日正式解除。   原告针对自己的诉讼请求及主张，向本院提供了下列证据：   1.大通鸿祥物业管理有限公司《营业执照》复印件一份，证明被告及法定代表人的相关信息，其中经营范围内包括房屋出租；   2.大通鸿祥物业管理有限公司法定代表人张永斌身份证复印件，证明大通鸿祥物业管理有限公司法定代表人张永斌的身份信息；   3.租赁房屋实际权属人王XX身份证复印件及《证明》，拟证明被告对外出租房屋的房屋实际权属人王XX的身份信息及房地产开发商出具的购买证明；   4.合同编号为JCDC-销-GW-商23-2014、房屋代码为88-99《商品房买卖合同》复印件一份，证明被告对外出租房屋实际权属人为王XX；   5.王XX与大通鸿祥物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及王胡春的《证明》复印件各一份，证明被告与房屋权属人王XX于2015年2月1日签订房屋租赁合同的事实；房屋权属人同意在2015年2月1日至2025年2月28日期间被告有权对该房屋进行招商及转租的事实；   6.大通鸿祥物业管理有限公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司大通支行签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，证明原告与被告于2015年2月1日签订房屋租赁合同的事实；   7.王XX与被告签订的《解除房屋合同协议书》复印件一份，证明因被告自身原因，拖欠租金并表示无力履行合同事实，房屋权属人王XX与被告于2017年10月18日协商解除双方房屋租赁合同；   8.青海省大通回族土族自治县人民法院（2018）青0121民初616号《民事判决书》复印件一份，证明房屋权属人王XX对被告提起诉讼，原告作为第三人参与案件审理。2018年7月11日，根据判决内容，被告与房屋权属人于2017年10月18日签订的《解除房屋租赁合同协议书》成立并生效，并因原告已向被告支付2017年度全年租金，合同解除后的2017年11月、12月、1月三个月被告需向房屋权属人支付房屋占有使用费。   9.《大通支行关于办公楼部分房屋租赁事宜的谈判记录》、《律师事务所专用函》复印件各一份，证明原告与房屋权属人王XX委托的赵克清律师作为委托诉讼代理人参与谈判，就房屋租赁事宜进行谈判，确定租赁期从2018年2月1日开始；   10.王XX的《授权书》、大通县XX房屋租赁部《营业执照》、《开户许可证》、《机构信用代码证》复印件各一份，证明房屋权属人王XX授权大通县福星房屋租赁部与原告签订房屋租赁合同，且同意合同中约定的所有内容，与被授权人承担连带责任；   11.大通县XX房屋租赁部与中国邮政储蓄银行股份有限公司大通支行签订的《房屋租赁合同》，证明2018年12月10日，原告与大通XX房屋租赁部签订了房屋租赁合同，租期自2018年2月1日至2020年1月31日，共计两年，年租金760000元。   被告大通鸿祥物业管理有限公司经公告送达应诉通知书及开庭传票，未到庭应诉。   针对原告提供的证据，本院认为，原告提供的大通鸿祥物业管理有限公司《营业执照》、张永斌身份证复印件，王XX身份证复印件及《证明》、合同编号为JCDC-销-GW-商23-2014、房屋代码为88-99《商品房买卖合同》、王XX与大通鸿祥物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及王XX的《证明》，大通鸿祥物业管理有限公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司大通支行签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，王XX与被告签订的《解除房屋合同协议书》，本院（2018）青0121民初616号《民事判决书》，中国邮政储蓄银行股份有限公司大通支行的《大通支行关于办公楼部分房屋租赁事宜的谈判记录》、《律师事务所专用函》、王XX的《授权书》、大通县XX房屋租赁部《营业执照》、《开户许可证》、《机构信用代码证》、大通县XX房屋租赁部与签订的《房屋租赁合同》，具有真实性、客观性和关联性，故在本案中具有证明效力。   根据原告的陈述、庭审核实的情况及上述证据，本院认定事实如下：   2013年7月15日，王XX与大通金成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为JCDC-销-GW-商23-2014），购买了位于××县第1幢五层，房屋代码为88-89，建筑面积为1200m的房屋。   2015年2月1日，王XX与被告大通鸿祥物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将位于××县第1幢五层、房屋代码为88-89、建筑面积为1200m的商品房租赁给被告。2015年2月10日，被告在征得王XX同意后作为甲方，与作为乙方的原告签订《房屋租赁合同》，将上述房屋转租给原告。合同约定租赁期自2015年2月1日至2025年2月28日，共计10年，年租金648000元。《房屋租赁合同》第八条约定了合同解除条款，其中第（三）项约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达15日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4.房屋交付后抵押或转卖未提前告知乙方的。5.房屋权属发生争议，或第三方主张权利。合同签订后，被告将房屋交付给原告，原告履行了支付租金义务。2017年10月18日，因被告无力履行合同，与王XX签订《解除房屋租赁协议书》约定解除《房屋租赁合同》。后经本院（2018）青0121民初616号民事判决书认定被告与王XX签订的《房屋租赁合同》已于2017年10月18日依照双方约定解除。本院（2018）青0121民初616号民事判决书于2018年7月16日在青海法制报公告送达，2018年10月3日生效。2018年12月10日，原告与王XX授权的大通县XX房屋租赁部签订《房屋租赁合同》，租期自2018年2月1日至2020年1月31日。   本案涉及的主要是原、被告签订的《房屋租赁合同》从何时解除问题。   本院认为，在房屋权属人王XX同意被告就承租的房屋有权招商及转租的情况下，原、被告于2015年2月10日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”   本院（2018）青0121民初616号民事判决书认定被告与王XX签订的《房屋租赁合同》于2017年10月18日依照双方约定解除，被告对该出租房屋没有所有权、使用权和管理权，即房屋权属发生了变化。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第八条的规定，原告具有了合同的解除权。根据我国《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告可以解除合同。《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据该条规定，原告作为享有约定解除权的当事人应当及时通知被告解除合同，通知到达对方当事人时，解除方发生法律效力。原告就合同的解除没有和被告进行协商，也没有通知被告解除合同。原告关于“房屋权属人王XX作为第三人已主张权利，解除了与被告之间的房屋租赁合同，根据原告与被告之间的房屋租赁合同中第八条第三款约定，被告有房屋权属发生争议，或第三方主张权利的情形时原告有权单方解除合同，故请求人民法院依照事实情况判令原告与被告的合同于2018年1月31日正式解除”的主张，理由不足，不符合上述法律规定，不予采纳。   综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》因王XX与被告签订的《房屋租赁合同》已解除，原告具有合同解除权，故原告关于判令解除双方于2015年2月10日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：   原告中国邮政储蓄银行股份有限公司大通支行与被告大通鸿祥物业管理有限公司于2015年2月10日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。   案件受理费100元，公告费600元，共700元由被告大通鸿祥物业管理有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审 判 长 路存福   审 判 员 冶有福   人民陪审员 黄万珍   二〇一九年九月十六日   书 记 员 马 月   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。