湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终8663号上诉人（原审原告）：刘兆林，男，1953年11月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：雷佳，湖南湘鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴雄同，湖南湘鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙国兴实业发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道广大环球家俱城**。法定代表人：赖向宇。委托诉讼代理人：赵继平，广东众诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何贵昌，广东众诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵阳市得丰房地产开发有限公司，住所地邵阳市双清区得丰市场前面。法定代表人：杨红伟。原审第三人：长沙运达物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区望城坡街道三角坪农贸市场内。法定代表人：艾智龙。委托诉讼代理人：艾超，湖南成法律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕丹玉，湖南成法律师事务所律师。上诉人刘兆林因与被上诉人长沙国兴实业发展有限公司（以下简称国兴公司）、邵阳市得丰房地产开发有限公司（以下简称得丰公司）、原审第三人长沙运达物业管理有限公司（以下简称运达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初6553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘兆林上诉请求：一、依法改判或发回重审，判令被上诉人国兴公司和得丰公司恢复门面原状或补偿恢复门面原状的费用。二、一审、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，国兴公司和得丰公司负有恢复门面原状的义务。刘兆林提交的一系列证据包括房产证、委托经营协议、合同书、协调办公室问题解答等能够相互印证，形成了完整的证据锁链，该系列证据充分证明了国兴公司和得丰公司在本案中负有恢复门面原状或给予相应补偿的义务和责任。据此，国兴公司和得丰公司应当遵循诚信原则，恪守承诺，切实履行相应的约定义务。二、适用法律不当。本案应当适用《民法总则》第七条和《合同法》第八条、第二百三十五条之规定，一审法院适用《合同法》第七条背离了民法总则规定的民事活动应恪守承诺的原则，属于法律适用错误。三、第三人运达公司与本案没有任何关联，其提交的相关证据不能作为审理本案事实的依据。四、望城坡大市场业主管理委员会的行为与本案租赁合同关系没有关联性，整体招租行为不能成为被上诉人免责的理由。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。国兴公司辩称，一、大市场门面墙体于2002年8-10月由政府街道办等部门为适应整体出租而组织拆除，政府拆除后于2002年10月交由租赁商得丰公司下属的广大环球家具超市进驻大市场整体经营。上诉人未向国兴公司交接过门面，双方之间也无任何关于到期恢复墙体的约定。国兴公司只是基于政府要求为顺利启动大市场成为全体业主的授权代表，授权代表的内容仅为代表业主与租赁商得丰公司签订整体租赁经营合同及代收代付租金，且这种授托和代理行为均为无偿服务，国兴公司未从中获取任何利益。国兴公司自身并非租赁经营主体，不应承担“恢复门面墙体”义务。二、望城坡大市场业主管理委员会由全体业主选举产生，代表全体业主意志，业主委员会在与国兴公司的委托协议到期后继续整体招租，应当视为大市场全体业主默认不需恢复门面内墙。三、大市场目前没有门面内墙的结构状况，适合整体出租经营，有利于全体业主利益，若支持个别业主恢复墙体，反而无法适应整体出租，将损害全体业主利益，甚至损害社会利益及区域经济效益。得丰公司未发表答辩意见。运达公司述称：运达公司在望城坡大市场整体租赁到期后接受业主委员会的委托临时对大市场进行日常经营管理，在受托期内，运达公司在收取经营户租金后均及时向全部业主发放了租金，运达公司在本案中不应承担任何责任。刘兆林向一审法院起诉请求：1、请求判令由国兴公司、得丰公司共同按照房产部门设立的立界线桩恢复刘兆林门面墙体等原结构；2、请求判令由国兴公司、得丰公司共同赔偿刘兆林租金损失28204元（暂计算至2018年6月31日，之后的按164.68元／平方米的标准计算至刘兆林门面实际恢复之日止）；3、由国兴公司、得丰公司共同承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：刘兆林在望城坡大市场购买了面积为57.09平方米的门面（望城坡杜英路大市场Ｃ区125），后由长沙市房地产管理局以长房权岳麓字第××号办理了私有房屋产权证。1998年12月1日，大市场公司出具一份“授权委托经营书”，将望城坡大市场除深圳土畜产茶叶进出口公司拥有的430余间门店之外的其它全部物业授权给国兴公司经营，国兴公司的经营所得用于偿还大市场公司的债务。1999年2月23日，湖南省长沙望城坡房地产开发总公司与深圳土畜产茶叶远出口公司、湖南省望城坡大市场物业发展有限公司及深圳蛇口凯丰经济发展公司签订了一份《启动望城坡大市场协议书》。协议第1条约定：深圳土畜产茶叶进出口公司在长沙注册成立国兴公司；第2条约定：成立国兴公司之目的是“理顺大市场公司之债权债务关系，承担对大市场公司在长沙形成的债权债务，并确保在两至三年内将大市场公司的债务清还完毕”。第3条约定：国兴公司依据不可撤销的授权委托经营书，取得对大市场的全部物业经营权。1999年5月24日，国兴公司注册成立。股东为深圳土畜产茶叶进出口公司和深圳市鹏燕物业管理有限公司。其中深圳土畜产茶叶进出口公司占股90%。后因望城坡大市场长期处于业主关门歇业、经营停顿状态，2002年6月27日，国兴公司（甲方）与得丰公司（乙方）签订了一份《合同书》，合同约定国兴公司为盘活位于长沙市岳麓区间商铺（面积约46000平方米，其中包括刘兆林拥有的门面），并积极解决该市场的各种遗留问题，进行市场场地管理，实行整体对外招商有偿使用。国兴公司同意将望城坡大市场以现状整体交由得丰公司有偿使用，兴办家具超市。国兴公司同意给予得丰公司两年（不包括6个月的装修期）免收使用费的优惠。使用费从装修期、免市场使用费期期满之日起开始计算。以房管部门核准的房产面积计算使用费总额，市场总使用费为6090万元。得丰公司于每月的10号前将月使用费交纳给国兴公司。总使用期为15年零6个月（包括装修期、免市场使用费期）（即2018年3月31日止）。总使用期自国兴公司将场地全部交付给得丰公司之日起开始计算。并约定：国兴公司在得丰公司配合下负责执行处理该市场原出售的商铺的各种遗留问题。望城坡大市场1711间商铺中，已有约97%以上的业主与国兴公司签订了《委托经营协议书》。2002年10月，刘兆林拥有的位于望城坡大市场的门面（墙体）被全部拆除。2002年12月19日，广大环球公司核准登记成立并进入大市场进行经营，至2018年3月31日止，经营状况良好。国兴公司向刘兆林支付了2018年3月31日前的相应租金。另查明，一、2017年11月14日，湖南省望城坡大市场首次业主大会会议筹备组发布《湖南省望城坡大市场首次业主大会会议决议公告》：湖南省望城坡大市场首次业主大会议于2017年11月3日至11月10日举行。会议审议通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》；选举产生了曾妙（深圳土畜产茶叶公司代表）、王志勇（湖南嘉国公司代表）、程建祥（长沙运达公司代表）、杨月华、陈正、罗正平、唐伍酃为业主委员会委员，李理为业主委员会候补委员。2017年11月14日举行的业主委员会会议，推选程建祥为主任，罗正平为副主任。首次业主大会会议筹备组依法履行职责完毕，自即日起解散。2017年11月30日，长沙市岳麓区住房和城乡建设局出具《业主委员会备案通知书》：长沙市岳麓区湖南省望城坡大市场小区第一届业主委员会，给予你会第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2017年11月10日，任期五年。2018年3月24日，湖南省望城坡大市场业主委员会制定《望城坡大市场物业临时管理方案》。2018年3月31日，湖南省望城坡大市场业主委员会与第三人运达公司签订《临时委托管理合同》，委托期限为2018年4月1日起至2018年6月30日止。2018年11月23日，湖南省望城坡大市场业主委员会发布《湖南省望城坡大市场第二次业主大会会议决议公告》，表决通过同意授权业主委员会按照市场经营管理方案一即以“三大业主为主的业主自治”方案开展租赁管理公司和经营管理公司选聘。《望城坡大市场第二次业主大会表决事项结果汇总表（三）》载明内容为：经营管理方案一（以三大业主为主的业主自治），赞成562人（总面积29883.39平方米），反对66人（总面积1548.56平方米），弃权3人（总面积148.52平方米）。经营管理方案二（个人自由分散），赞成8人，反对322人，弃权30人。二、得丰公司整体租赁经营协议到期后，湖南省望城坡大市场目前仍按原商户延续整体经营，现正常对外营业。湖南省望城坡大市场于2018年4月整修停业一个月，第三人运达公司向业主支付了5至7月份的租金。一审法院认为依据《中华人民共和国民法总则》第六条之规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”及《中华人民共和国合同法》第七条之规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”，法律的本意在于实现社会的公平与正义，对各种利益加以衡量和协调，以维护社会整体利益的均衡和发展。当个人权利行使所能取得的利益，与他人及国家社会因其权利行使所受的利益损失相冲突时，则应对两种利益进行比较衡量。如个人权利的行使，个人所得利益较少而他人和国家社会所受的损失更大，则应视为个人对其权利的滥用，应当加以抑制。刘兆林作为该案所涉门面所有权人享有对该门面的占有、使用、收益等权利。湖南省望城坡大市场的大部分业主之前都与国兴公司签订了委托经营协议书，对湖南省望城坡大市场公司的委托经营行为及改小门面为大市场的行为予以追认，因而，可以肯定国兴公司的委托经营行为以及将望城坡大市场改建成家具超市的行为符合大部分业主的利益,同时与望城坡大市场昔日的萧条状态相比，建成家具超市后的望城坡大市场为大部分业主谋取了更多的利益。得丰公司整体租赁经营协议到期后，湖南省望城坡大市场目前仍按原商户延续整体经营，现正常对外营业。另外，湖南省望城坡大市场已经成立了业主管理委员会，召开了湖南省望城坡大市场第二次业主大会，业主大会表决通过同意授权业主委员会按照市场经营管理方案一即以“三大业主为主的业主自治”方案开展租赁管理公司和经营管理公司选聘，而经营管理方案二（个人自由分散）未获得通过。故单从物权的角度看，刘兆林可以基于其门面的所有权行使物上请求权，要求相应主体恢复门面原状或返还门面，但刘兆林对其物权的行使将导致湖南省望城坡大市场的整体性经营遭到破坏，湖南省望城坡大市场极有可能重新回到以前的萧条状态并最终倒闭，大部分业主已经获得的租金利益将失去，而刘兆林行使恢复原状等物上请求权所获得的利益却远远小于大部分业主因其权利行使所遭受的损失。由此可见，为保证物业整体功能的发挥，单个商铺业主行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。从根据利益衡量的角度分析，不难得出刘兆林对其门面行使恢复原状的物上请求权将妨碍大多数人利益的获得，其属于民事权利的滥用，应当加以抑制。因此，刘兆林请求国兴公司及得丰公司恢复刘兆林门面原状的诉讼请求不当，一审法院对此不予支持。另外，因得丰公司与国兴公司约定的租赁期限于2018年3月31日到期，湖南省望城坡大市场业主委员会与第三人运达公司签订《临时委托管理合同》，委托期限为2018年4月1日起至2018年6月30日止，故刘兆林要求得丰公司及国兴公司支付2018年3月31日之后租金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决如下：驳回刘兆林的全部诉讼请求。案件受理费505元，公告费560元，合计1065元，由刘兆林负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为:本案争议的焦点主要在于刘兆林提出恢复门面原状或补偿费用的主张是否应予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”本案中，刘兆林作为门面的所有权人，虽从其个人物权的角度来看其应享有要求恢复门面原状的权利，但从门面实际现状来看，刘兆林所有的门面仅为望城坡大市场众多门面中的一个，且该市场经整改后进行整体租赁多年，维持了较好的经营秩序，维护了大部分业主的经济利益。得丰公司整体租赁经营协议到期后，望城坡大市场成立了业主委员会，并召开业主大会经多数业主表决同意继续按照原商户延续整体经营，现正常对外营业。如刘兆林主张行使要求恢复门面原状的权利将导致望城坡大市场因无法继续整体经营而回归到无序状态，损害大多数业主的合法权益。据此，一审法院认为刘兆林要求恢复门面的主张系滥用权利的行为，应予以抑制符合上述法律规定，本院予以维持。刘兆林提出要求被上诉人恢复门面原状依据不足，且其主张被上诉人补偿费用超越了一审诉讼请求范围，故对其主张本院不予支持。运达公司作为本案第三人，其提交的证据有利于本案事实的查清，一审法院予以认定并无不妥，刘兆林上诉提出运达公司与本案无关，其提交的证据不应予以采信缺乏依据，本院不予采信。综上所述，刘兆林提出的上诉主张不能成立，应不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费505元，由刘兆林负担。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  旷学瑛审判员  刘 舸审判员  王真铮二〇一九年九月十日法官助理徐鹏宇书记员杨念附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。