上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初10623号原告：张莹莹，女，1983年7月1日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：刘玉，女，1953年1月20日生，汉族，住址同上。被告：上海倍佑房地产经纪有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱连尧，总经理。委托诉讼代理人：林巧红。原告张莹莹与被告上海倍佑房地产经纪有限公司(下称倍佑公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘玉、被告委托诉讼代理人林巧红到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告张莹莹向本院提出诉讼请求：1、判令被告支某拖欠2018年10月至2019年3月的租金24,000元(每个月租金4,000元)、违约金8,000元(按2个月租金标准计算)、拖欠水电费895.6元(水费579.7元，电费315.9元)。2、判令被告返还原告付给租客的37,840元及被告索要的装修补偿款30,000元。3、判令被告赔偿改变房屋结构的损失16万元。4、判令被告赔偿误工费损失3万元(导致原告代理人误工损失)。5、赔偿原告精神损失费15万元。事实和理由：原告于2017年11月1日委托被告出租房屋，合同约定期限5年。2018年10月之后被告未支某房租，拖欠房租6个月计24,000元。同时，被告破坏房屋结构。按照合同约定，原告有权终止合同。2019年2月23日，原告找被告收回房屋，被告要求原告支某装修补偿款3万元，不给钱就不还房子。迫于无奈，原告与2月23日、3月8日共计给付被告3万元现金。收到该款后，被告仍拒绝将房屋返还原告，也不给租客补偿。3月12日，原告要求租客搬离，租客要求原告赔偿其损失。原告与租客之间不存在租赁关系，也没有义务赔偿租客损失。因被告拒绝向租客进行补偿，原告为了收回房屋，向租客禹建军支某26,410元，向租客庄传忠支某4,450元，向租客王闫令支某6,980元，共计37,840元。上述款项本应由被告向租客支某，原告只是代被告向租客进行补偿，故被告应返还原告上述款项。被告对房屋进行了分隔，破坏了房屋结构，故应赔偿原告相应的损失。被告还拖欠水电费。因被告存在拖欠租金、水电费及破坏房屋结构的违约行为，故应给付违约金。原告患有XXX疾病，因被告的上述行为，导致原告的病情加重，故被告应赔偿原告的精神损失费。被告的上述行为导致原告母亲产生误工损失，应予赔偿。被告倍佑公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。根据合同约定，第一年有45天的免租期和30天的装修期，即租金自2018年1月16日起算，被告按约于2018年1月25日开始支某租金每月4,000元。2018年10月28日向原告转账2,000元，是2017年11月1日至2018年10月31日这一年度最后半个月的租金。根据协议，第二个租赁年度的免租期为40天，2018年11月无需支某租金，故2018年11月25日没有打款。2018年12月25日开始被告未向原告支某房租是因为原告当时承诺要给被告3万元的赔偿，且承诺被告应付的房租可在该赔偿款中予以折抵。2019年1月3日原告就未支某房租一事与被告沟通，被告已明确告知是依据承诺书内容进行折抵，原告未提出异议。违约金不认可，被告没有违约行为。水费中2019年3月的不认可，电费原告未提供凭证故不认可。原告付给租客的3万多元，是原告与租客自行协商支某的，与被告无关。装修补偿款3万元是原告按照承诺支某给被告的，不同意返还。房屋结构损失16万元不认可。误工费及精神损失费均不认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月27日，张莹莹(委托方、甲方)与倍佑公司(受托方、乙方)签订《房屋出租委托合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于嘉定区铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)全权委托乙方，并以乙方的名义代理出租及代收房租等相关事宜，且乙方有权以自己的名义与承租人签订“房租承租合同”。委托期限为五年，自2017年11月1日起。该房屋的装修、附属设施和设备状况见附件二《物业交验单》。双方同意附件二作为甲方向乙方交付该房屋和乙方在委托期限届满时向甲方交还该房屋的验收依据。本合同有效期内，甲方应在每个租赁年度开始时，给予乙方45天的宽限期，以供乙方在此期间寻找承租客户、清洁房屋、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支某宽限期间的房租，并得依本合同约定，正常行使对房屋的管理权。以上宽限期自本合同签订后，甲方向乙方交付房屋之日起开始由乙方享有，此后每以租赁年度的宽限期起始时间及期限与第一年相同。双方约定该房屋委托租金为：每月4,000元，甲方自行缴纳租赁综合税。乙方向甲方交付租金的方式为每月支某，乙方首次交付租金时间为2018年1月25日，此后每月25日交付租金。如该房屋的实际出租价格高于前款委托租金，差额部分作为乙方管理费，甲方同意不对差额部分主张权利；若乙方最终降低出租或超过了一定期限仍未将该房屋出租，其风险由乙方自行承担，无权就差额部分要求甲方退还。乙方应在委托期限届满后三日内返还给房屋。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收，并相互结清各自应当承担的费用。合同第七条合同提前终止的条件约定：7-1在合同履行期间，非下列情况之一的，不得提前终止合同：(一)甲方因有特殊原因需要提前终止合同的，经双方协商一致，同意甲方提前收回该房屋的；(二)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后7日内仍未交付的；(三)甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危机承租人安全和生活的；(四)承租人未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(五)因乙方或承租人原因造成房屋主体结构损坏的；(六)在正常情况下，乙方逾期不向甲方交付租金累计超过两个月的(乙方发生延迟支某租金的，甲方应当在三日内通知乙方。若乙方及时支某迟延的租金，且支某延迟支某部分的银行同期利息的，则不视为违约)。7-2以上情形提前终止本合同的，乙方应当书面通知另一方。违反合同的一方，应按月租金数额的2倍向另一方支某违约金；给对方造成损失(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)的，支某的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。委托期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方支某违约金，同时甲方应提前一个月以书面形式通知乙方。若违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同补充条款约定：第一年45天免租期，第二年40天免租期，第三年40天免租期，第四年30天免租期，第五年25天免租期，第三年起房租涨200元每月。装修期30天。房屋基本家具家电设施为冰箱、洗衣机、抽油烟机、热水器各1台，空调3台，床3张，衣柜2个。同日，张莹莹向倍佑公司出具了委托其处理系争房屋所有租赁事宜的委托书，并承诺其签订协议的意思表示真实并已获得所有房屋的共有人的同意。上述委托合同签订后，张莹莹将系争房屋交付倍佑公司，倍佑公司对系争房屋进行了装修，并依约向张莹莹支某租金至2018年10月31日。2018年9月26日，张莹莹向倍佑公司出具《承诺书》一份，写明“由于个人原因要出售铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋，由于本人于2017年10月份将此房屋全权托管给倍佑公司，合同约定租赁期限是五年，现在是在租赁期间，给倍佑公司造成了装修的损失。本人愿意承担此套房屋的买卖给倍佑公司造成的所有损失3万元，本人承诺于房子卖掉首付当日或8个月之内支某。如果本人无法在规定日期支某或者房子最终没有卖掉，倍佑公司可以直接在未来支某的租金里面直接扣除上述金额的损失，直到扣完所有损失为止。房子卖掉里面的空调电器全部归倍佑公司所有。”同日，张莹莹与倍佑公司签订《房地产独家委托出售合同》一份，独家委托倍佑公司将系争房屋居间出售，并约定将返给实际成交总价的1%作为居间报酬。2019年2月23日，张莹莹(甲方)与倍佑公司(乙方)就系争房屋委托合同签订《补充协议》一份，约定：因甲方提出提前终止合同(因家里有病重亲戚需要居住)，经双方协商，达成如下条约：1、甲方赔偿乙方42,000元作为装修补偿(叁万元)和违约金(壹万贰仟元)。2、甲方承担乙方的承租客户所提出的所有违约费用，具体金额视乙方与承租方协商结果为准。3、签协议当日甲方支某乙方20,000元，待乙方与承租客户协商确定之日，甲方再支某乙方10,000元，待承租方全部搬出交房当日双方结算余款。4、如承租方不同意搬出或者违约金额无法确定，甲乙双方另行协商，但不影响乙方收取甲方叁万元装修补偿款的金额。5、如承租方已经按约定搬出或者全部搬出，甲方单方面违反本约定，乙方不退还甲方已经支某的款项，并且甲方还需要赔偿乙方因甲方的单方面违约造成乙方的损失(包括但不限于房屋空置的租金、诉讼费用、律师费用、保全费用、交通费用、利息等)。6、此房屋内家电家具等设备属于甲方的归甲方，属于乙方的归乙方，甲方另行补偿乙方搬运费壹仟元整。同日，张莹莹向倍佑公司支某装修补偿款2万元，倍佑公司出具了相应的收款收据。2019年3月8日，张莹莹向倍佑公司支某装修补偿款1万元，倍佑公司出具了相应的收款收据。2019年3月8日，张莹莹向租客庄传忠补偿4,450元。2019年3月12日，张莹莹向租客禹建军补偿16,410元，禹建军承诺3月15日搬走。2019年3月15日张莹莹向禹建军支某10,000元，禹建军承诺收到款项三天内搬家。同日，张莹莹向王闰令支某6,980元，王闰令承诺收到钱三天之内搬走。另查，张莹莹为XXX残疾人，残疾等级壹级，发证时间2018年8月15日。张莹莹2016年6月13日在上海市精神卫生中心的测评结果为中度抑郁。2018年2月5日的诊断结果为急性反应性抑郁症。再查，为证明倍佑公司拖欠水电费，张莹莹提交了2018年1月、3月、5月、7月及2019年3月的水费账单，金额共计579.7元，未提交电费凭证。审理中，经本院释明，张莹莹的母亲刘玉表示不需要对张莹莹的行为能力进行鉴定。此外，刘玉表示对于张莹莹签订的《房屋出租委托合同》的效力认可，对于张莹莹于2018年9月26日出具的承诺书及2019年2月23日签订的补充协议的效力均不认可，并称其当时并未在场。刘玉同时表示向倍佑公司支某的3万元装修补偿款及向租客支某的补偿款均由其代为支某，支某的原因是为了收回房屋，并称于2019年4月收回了系争房屋。本院认为，张莹莹虽然有XXX残疾，但原告方经本院释明后未申请对张莹莹的行为能力进行鉴定，不能据此认定张莹莹不具有完全民事行为能力；即便张莹莹不具有完全民事行为能力，刘玉作为其母亲即法定监护人，对张莹莹与倍佑公司签订的《房屋出租委托合同》的效力予以认可，故张莹莹与倍佑公司签订的《房屋出租委托合同》合法有效，双方均应按约履行。关于张莹莹主张的2018年10月至2019年3月的租金，根据倍佑公司提交的证据和张莹莹方的确认，倍佑公司已支某租金至2018年10月31日，合同约定第二年的免租期为40天，故2018年11月1日至2018年12月10日的租金免收，张莹莹于2018年4月收回系争房屋，故倍佑公司还应给付张莹莹2018年12月11日至2019年3月31日的租金14,666.67元。至于倍佑公司关于其按承诺书的约定以张莹莹应给付其的3万元损失补偿款折抵2018年12月11日之后的租金的抗辩意见，本院认为根据承诺书的约定，张莹莹无法在房子卖掉首付当日或8个月之内向倍佑公司支某3万元的情况下，倍佑公司可以直接在未来支某的租金里对该3万元直接扣除，2018年12月25日倍佑公司应按约支某租金时，张莹莹支某该款的条件和期限尚未届满，不符合到期折抵债权的规定，且双方在之后又重新就终止合同签订了补充协议，对装修损失3万元重新约定了给付期限，张莹莹也按约向倍佑公司支某了3万元装修补偿款，故倍佑公司主张用3万元补偿款抵扣应付租金缺乏依据，本院不予支持。承诺书中的3万元补偿款系对倍佑公司装修损失的补偿，与补充协议中3万元装修补偿款应为同一补偿款，倍佑公司关于该两项补偿款不重合的抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。至于承诺书及补充协议的效力，本院认为虽然刘玉对于承诺书及补充协议的效力均提出异议，但是仅凭张莹莹有XXX残疾不能认定张莹莹不具有完全民事行为能力，故上述承诺书及补充协议对张莹莹具有约束力。关于原告主张的违约金，本院认为双方于2019年2月23日签订的《补充协议》系对租赁委托合同提前终止事项达成的合意，该补充协议中明确写明张莹莹应向倍佑公司支某违约金12,000元，现张莹莹要求倍佑公司支某提前终止合同的违约金缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的水费，确系被告管理出租期间产生的费用，本院依法予以支持。至于原告主张的电费，未提交相应的凭证，被告也不予认可，故本院不予支持。关于原告要求返还的其向租客支某的补偿费用，本院认为该费用系原告自愿向案外人支某，且根据补充协议约定该部分费用应由原告承担，故原告要求被告偿付缺乏依据，本院不予支持。至于原告向被告支某的装修补偿款3万元，系张莹莹通过刘玉给付，即便张莹莹有XXX残疾，刘玉作为其法定监护人向被告给付该款也应视为其对补充协议的追认，故原告要求被告返还该装修补偿款缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的房屋结构损失，原告并未就此提交证据，双方在补充协议中也未提及，故本院不予支持。本案系合同纠纷，原告主张的误工费及精神损失费缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海倍佑房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告张莹莹2018年12月11日至2019年3月31日的租金14,666.67元；二、被告上海倍佑房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告张莹莹水费579.7元；三、驳回原告张莹莹其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7,911元，减半收取3,955.50元，由原告张莹莹负担3,819.04元，由被告上海倍佑房地产经纪有限公司负担136.46元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一九年九月二日书记员  张 顺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。