广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0703民初3154号原告：广东益威物业管理有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区宏达路**之三。统一社会信用代码914407036682172853。法定代表人：舒兆洋。委托诉讼代理人:龙景明，系广东金硕律师事务所律师。被告：伍活凡，男，1978年11月8日出生，汉族，住台山市，原告广东益威物业管理有限公司（以下简称“益威公司”）诉被告伍活凡物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告益威公司的委托代理人龙景明及被告伍活凡到庭,本案现已审理终结。原告益威公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2013年11月-2018年12月期间物业管理费4155.98元及计至清偿日止的违约金（暂计至2018年12月31日为5053.97元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年4月，原告（当时名称为“江门市蓬江区益威物业服务有限公司”）与江门市丽苑南奥园小区业主委员会（以下简称“南奥园业委会”）签订《江门市丽苑南奥园物业服务合同》，约定自2011年5月1日起至2014年4月30日止为丽苑南奥园小区提供物业管理服务，其中第六条管理服务费用中约定了向各业主直接收取费用的收费标准（住宅每月每平方米0.60元，部分楼层另收取电梯保养费和电费）、滞纳金标准（每天2‰）等，后在2014年4月原告与南奥园业委会再续签合同三年，在续签合同第六条管理服务费用中约定了向各业主直接收取费用的收费标准（住宅每月每平方米0.80元，部分楼层另收取电梯保养费和电费）、滞纳金标准（每天3‰）等。2017年5月原告再与南奥园业委会续约三年，续签合同第六条管理服务费用中约定了向各业主直接收取费用的收费标准（住宅每月每平方米0.90元，部分楼层另收取电梯保养费和电费）、滞纳金标准（每天3‰）等。被告是丽翠居3幢之一401的业主，一直使用原告提供的物业管理服务，但从2013年11月-2018年12月，被告一直未向原告支付物业管理费。被告的行为已经严重违反合同约定，原告经多次催告无果，现向人民法院提起诉讼，请法院支持原告全部诉讼请求。原告对其起诉提供的证据有：1．江门市丽苑南奥园物业服务合同（2011）；2．江门市丽苑南奥园物业服务合同（2014）；3．江门市丽苑南奥园物业服务合同（2017）；证据1、2、3共同证明原告从2011年5月1日起至今为江门市丽苑南奥园内住户提供物业服务。4．物业服务工作照片，证明原告为江门市丽苑南奥园内住户提供物业服务的情况；5．催收资料，证明原告对欠费用户进行催收的情况。6．南澳园物业合同续约投票及公示情况。证明原告与丽苑南澳园业主委员会续签物业合同时，业主委员会已组织相关投票程序，并将合同等资料进行了公示。被告辩称,原合同到期后，业委会与原告分别于2014年和2017年续签了合同，但收费标准由原来0.6元每平方上调为0.8元每平方以及现在的0.9元每平方的内容并没有经过业主同意，业委会和原告亦没有把业主签名资料和合同内容等在小区业主微信群内发布，对业主的要求亦一直未予回复。另外，被告本人因为工作调整，之前是半年交一次物业服务费，后来因为时间问题而未依时交费。本人没有想过不交物业费，但原告在实施物业管理期间服务质量得不到业主们的认可，服务内容及工作人员数量等与合同不符合，例如楼道卫生由原来两日一次变更为两到三星期一次，消防设施等公共设施从2011年至今从未维护。巡查记录表只有2018年某一个月的记录。2017年，在没有通过50%的业主签名同意的情况下，业委会和原告协商后开放了小区露天停车场，并要求业主交齐物管费才有条件参加停车位的竞争。合同中约定利用露天停车位等物业管理区域进行经营的，其收益的30%作为原告益威公司的管理成本，其余的70%用于业委会经费支出及更新维护公共设施等，但业主从来都没有看到所谓的维护。至于管理费的收支情况，合同约定每半年公布一次，但原告只对业主公布过一次且数字存疑，后期亦不了了之。被告提供的证据有：1.小区局部区域照片、业主微信群聊天内容截图，证明原告一直以来都没有对小区设备进行维护。2.小区护栏照片和4段手机视频的光盘，证明涉案小区的公共设施没有得到维护、停车位管理不规范、管理绿化工作不到位以及保安经常和业主有冲突等情况。经审理查明，江门市益威物业服务有限公司于2007年11月13日登记成立，并于2016年6月15日变更名称为广东省益威物业服务有限公司，经营范围包括物业管理及相关有偿服务等。2011年4月24日，原告与江门市丽苑南奥园小区业主委员会（以下简称“南奥园业委会”）签订《江门市丽苑南奥园物业服务合同》，约定原告自2011年5月1日起至2014年4月30日止为丽苑南奥园小区提供物业管理服务，其中第六条约定物业服务费用按建筑面积每月0.6元/㎡计算，逾期违约金按应交付金额的每天千分之二的标准支付等；2014年4月28日，原告与南奥园业委会续签合同三年，期限为2014年5月1日起至2017年4月30日止。合同第六条约定物业服务费用按建筑面积每月0.8元/㎡计算。每月物业服务费应在当月1至10日支付，逾期则按应交付金额的每天千分之三的标准支付违约金等，但合同中并未约定每月物业服务费的具体支付时间。2017年5月31日，原告再与南奥园业委会续约三年，期限为2017年5月1日起至2020年4月30日止。合同第六条约定物业服务费用按建筑面积每月0.9元/㎡计算。每月物业服务费应在当月1至10日支付，逾期则按应交付金额的每天千分之三的标准支付违约金。合同签订后，益威公司一直为涉案的丽苑南奥园小区提供物业管理服务至今。另查明，涉案的江门市蓬江区丽苑南奥园丽翠居3幢之一401房产的登记建筑面积为82.46㎡，产权人为伍活凡。被告伍活凡自2013年11月至2018年12月期间，共拖欠了原告62个月的物业服务费。原告经多次催收无果，遂提起本案诉讼。另根据原告庭审中的陈述，其在本次诉讼中主张的逾期付款违约金的起算日期是按照当月产生欠费后次月的1日开始计算。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。综合双方的诉辩意见及本案证据，本案的焦点问题主要体现在四方面，现作具体分析和认定意见如下：一、关于原告与南奥园业委会签订的《物业服务合同》的效力以及对被告是否具有法律约束力的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，本案中，南奥园业委会代表包括本案被告伍活凡在内的全体业主与原告益威公司签订的《物业服务合同》是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。该合同对原告和被告均具有法律约束力。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……，故在原告依据上述合同已为涉案小区提供物业管理服务的情况下，被告作为涉案小区的业主，亦应按照合同约定的收费标准和时间履行交纳物业服务费用的义务。被告若认为存在违反法律规定的程序或侵犯其知情权等合法权益的情形的，可依据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律的规定另行通过合法途径予以救济，本案对此不予审查处理。二、关于被告能否以对原告的物业管理服务不认可为由而拒绝支付物业服务费的问题。被告拒绝交纳物业服务费的主要理由是因为其对原告提供的物业服务质量不满意，认为原告未尽到合同义务。从庭审中被告提供的证据来看，不排除原告的物业服务工作存在问题或瑕疵。但本院认为，业主交纳的物业服务费用，除了用作物业服务企业的酬金外，另有相当部分是用于小区公共部分的维修、养护及其他公共开支。业主如不交纳物业服务费，将使得物业服务企业无法及时收回运营、管理投入，进而无法将充足的资金及时有效地投入到公用设施的维修和养护，最终损害的将是全体业主的共同利益。故即使本案被告认为原告的物业服务存在问题的，亦应通过与业主委员会协商、向相关职能部门反映或另行采取法律措施等方式解决，而不能以此作为拒付物业服务费的理由，否则既对其他依约缴交物业服务费的业主不公平，也不利于整个小区物业管理工作的正常、有序进行。鉴于此，在无证据明原告提供的物业服务存在重大问题或存在根本性违约行为的情况下，被告拒交物业服务费的行为于法无据，对其该抗辩意见，本院不予采信。三、关于原告所主张的物业服务费的计算期间、收费标准和具体金额如何确定的问题。根据庭审查明的事实，被告伍活凡应向原告支付自2013年11月至2018年12月期间共62个月的物业服务费，其中2013年11月至2014年4月期间物业服务费为296.86元（计算公式：82.46㎡×0.6元×6个月=296.86元）；2014年5月至2017年4月期间物业服务费为2374.85元（计算公式：82.46㎡×0.8元×36个月=2374.85元）；2017年5月至2018年12月期间物业服务费为1484.28元（计算公式：82.46㎡×0.9元×20个月=1484.28元）。上述总共拖欠的物业服务费总额为4155.98元。四、关于原告主张的逾期付款违约金是否过高的问题。本案中，被告逾期交纳物业服务费的行为已构成违约，应依照合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。基于上述法律规定的立法原意并结合本案的实际情况，被告迟延支付物业服务费而给原告造成的损失可推定为以拖欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息，而按涉案《物业服务合同》约定的每日2‰或3‰的标准所计利息已明显超过了按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的30%，故应认定为违约金过高。虽然被告没有明确提出调整的主张，但鉴于公平原则的考量，避免出现双方之间利益严重失衡的情形，本院依法将逾期付款违约金的计算标准酌情调整为每日万分之六。如前所述，原告主张以当月产生欠费后次月的1日作为逾期付款违约金的起算日，该情形属原告对自身权利的合理处分，本院予以支持。故违约金应从2013年11月开始，以每月应交的物业服务费为基数，从次月的1日起按每日万分之六的标准计算。综上所述，除违约金的计算标准问题外，原告的诉讼请求，证据充分，合法合理，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告伍活凡应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东益威物业管理有限公司支付2013年11月至2018年12月期间所欠的物业服务费4155.98元以及逾期付款违约金（从2013年11月份开始，以每月应交的物业服务费为基数，从次月的1日起计算至实际清偿之日止，其中计至本判决确定的履行期限届满之日止的违约金，按每日万分之六的标准计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告伍活凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  吴晓兵人民陪审员  陈小青人民陪审员  李建华二〇一九年九月十七日法官助理陈华书记员黎威良