山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终3055号上诉人（原审被告）：蒋凡旭，男，1971年6月30日出生，汉族，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：孙艳国，山东中昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乐，山东中昊律师事务所实习人员。上诉人（原审被告）：孔玉，女，1974年12月6日出生，汉族，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：孙艳国，山东中昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乐，山东中昊律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：武周，男，1976年11月20日出生，汉族，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：陈岩，山东众立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨明强，男，1975年5月18日出生，汉族，住山东省济宁市兖州区。委托诉讼代理人：陈岩，山东众立律师事务所律师。上诉人蒋凡旭、孔玉因与被上诉人武周、杨明强租赁合同纠纷一案，不服山东省曲阜市人民法院（2019）鲁0881民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。蒋凡旭、孔玉上诉请求：撤销原判，依法改判并驳回武周、杨明强的诉讼请求；一、二审诉讼费用由武周、杨明强承担。事实与理由：（一）一审判决将公司财产认定为是蒋凡旭、孔玉个人财产，混淆了“占有”主体，属认定事实错误。曲阜宏达矿山机械设备制造有限公司（以下简称宏达公司）与曲阜市小雪街道南兴埠村村民委员会（以下简称南兴埠村委会）之间的《协议书》，是其两个单位就涉案土地租赁使用而签订的。但附属物（含厂房等）属宏达公司所有或控制、占有，并不是蒋凡旭、孔玉的个人财产。由于蒋凡旭、孔玉个人并不是地上附属物的实际占有者，不存在个人占有，更不存在所谓占有期间。宏达公司占有的财产及价值、收益应属公司，蒋凡旭、孔玉不能直接从该财产获得收益。蒋凡旭、孔玉与武周、杨明强存在的个人间债务关系，未经宏达公司同意，将该财产转让给武周、杨明强，是没有法律依据的。一审判决已查明，蒋凡旭、孔玉转让的厂房等地上附属物属宏达公司所有或修建、占有，但该院仍以因蒋凡旭、孔玉个人在实际占有期间能以该财产获得收益、以实际价值抵偿对外债务而转移“占有”的事实认定，完全混淆了地上附属物占有者的事实。由于一审判决混淆了财产权属的主体者，将宏达公司资产认为属蒋凡旭、孔玉的个人资产，继而让宏达公司为蒋凡旭、孔玉个人承担债务责任，属认定事实错误。（二）一审判决混淆了“占有”与“占有权”的不同，将“占有”理解为“占有权”，属适用法律错误。1.“占有”表述的是某种行为或事实的状态，“占有权”表明的是某种行为或事实的性质。将“占有”直接确认成“占有权”，属偷换概念；将“占有权”确认是“占有”派生的权利，属本末倒置。“占有”与“占有权”属不同的概念，不容混淆；“占有权”是确认“占有”行为合法性的前提，“占有”的合法性源于“占有权”的延伸；没有法律依据的“占有”无论经历怎样的辗转，各环节中“占有”主体（包括最终“占有者”）是不会“自然而然”变成“占有权”属者的，其因此而实施的民事法律行为，均不应得到法律的支持。本案中，一审判决将“占有”转移理解成“占有权”的转移，不仅是确认财产占有主体者的错误，混淆了占有者的不同，也是将占有转移理解成为占有权转移，混淆了占有与占有权的内涵。从这个意义上退一步讲，即使蒋凡旭、孔瑜个人是地上附属物占有者，由于地上附属物等财产的修建行为没有合法性，对该财产的法定占有权属者不明。故所谓以物抵债协议，蒋凡旭、孔玉个人转移的只是占有，在此前提下的占有转移，不受法律的保护，故该占有转让法律不应支持。2.武周、杨明强通过合同将地上附属物等“反租”给蒋凡旭、孔玉，所反租不仅是未经实际占有者宏达公司的同意，且该反租租赁的财产权属也没有法律依据，属没有占有权的占有，其该租赁占有没有占有权作为其行为合法性的支撑，故该反租合同所涉的反租行为不应产生任何效力，不应受法律保护，应视为不存在。3.依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》等，就租赁合同涉及地上附属物的内容，被认定为无效是正确的，但法律并没有规定单纯的占有及其租赁是合法行为。一审判决在没有法律依据的背景下错误地支持武周、杨明强的请求，属适用法律错误。武周、杨明强对蒋凡旭、孔玉起诉，属错列被告主体，其起诉应予驳回。武周、杨明强提交的2016年元月30日签订的转让协议，是一份包括以物抵债财产转让和财产反租两个意思表示内容的协议。该协议乙方处不止有蒋凡旭、孔玉的签字，还显示宏达公司公章。从公司工商登记上看，孔玉是该公司法定代表人，蒋凡旭是该公司监事。结合武周、杨明强在起诉状中陈述是蒋凡旭、孔玉向其借款89万元用于自己生产经营及宏达公司签订的协议书，如查明是宏达公司所盖公章，该转让协议法律后果应由宏达公司承担，而蒋凡旭、孔玉签字仅为职务行为。同样，转让协议第二条乙方向武周、杨明强租赁土地及地上附属物用于自己的生产经营的内容、2015年12月31日蒋凡旭、孔玉出具的证明及2018年1月6日蒋凡旭、孔玉签署欠条法律后果也应在查明确为公章属实的基础上，行为后果也应由宏达公司承担。即蒋凡旭、孔玉的签字行为并非代表个人名下的利益，不应作为被告被诉。由于宏达公司没有作为被告参加诉讼，蒋凡旭、孔玉也就没有机会代表宏达公司对公司有关利益进行抗辩和质证，使得宏达公司在一审审理中的权益得不到法庭程序和实体意义上保护。故，即使一审判决生效，宏达公司也没有义务向武周、杨明强承担该判决义务。综上所述，武周、杨明强对蒋凡旭、孔玉的起诉，属错列被告主体，应予驳回。武周、杨明强辩称，一审判决认定事实清楚、证据确凿，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。（一）一审判决认定事实清楚。转让协议不仅有孔玉、蒋凡旭个人签字，还有宏达公司对转让事实的盖章确认。其次，宏达公司系孔玉个人独资企业，完全由孔玉个人所有和控制，孔玉完全可以代表该企业行使相关权利。再次，一审法院从未明确涉案资产是蒋凡旭、孔玉个人资产，而是说明孔玉进行企业登记注册后在租用土地上建设厂房及附属设施，又以该资产抵偿债务转移该资产的占有权利的事实，加之转让协议中宏达公司也对上述事实进行了盖章确认。因此，一审法院认定事实清楚，表述准确，并未混淆地上附属物的占有主体。孔玉、蒋凡旭、宏达公司对该转让协议的签字盖章确认，证实其拥有占有财产的合法处分权利。（二）一审判决适用法律正确。一审法院认可违章建筑的使用价值，不仅是合乎法律规定，更是贴合实际，符合市场经济，合乎情理，既避免了社会资源的浪费，又切实维护了各方当事人的合法权益，更好的维护了社会公共秩序，充分发挥了违章建筑的经济价值。一审法院提出的占有说法，是司法界目前对违章建筑最普遍的定性，虽因建筑违法不享有所有权，但由于其对该建筑实际的管理与控制，形成了一种占有，是一种对物的控制与支配状态，体现了该违章建筑具有临时的使用价值，一审法院以该建筑的现有价值作出的判决合理合法。蒋凡旭、孔玉当庭增加的第三点上诉理由不符合相关法律规定及司法实践，不属二审庭审所审查范围。武周、杨明强向一审法院起诉请求：1.依法判令解除武周、杨明强与蒋凡旭、孔玉之间的租赁合同关系；2.依法判令蒋凡旭、孔玉返还租用房屋、土地及地上附着物，恢复原状；3.依法判令蒋凡旭、孔玉支付欠付的租金155000元；4.诉讼费由蒋凡旭、孔玉承担。一审法院认定事实：2016年1月30日，武周、杨明强（甲方）与蒋凡旭、孔玉（乙方）签订《转让协议》，约定蒋凡旭、孔玉将自己租赁的南兴埠村委会位于陵兖路以南、邹鲁工贸公司以东的土地使用权及地上附着物转让给武周、杨明强，并达成如下协议：一、乙方将上述位置范围内的土地使用权和该土地上的地上附着物以120万元的价格转让给甲方，并负责办理该土地使用权变更手续，将土地使用人由乙方变更为甲方。涉及该土地使用权变更的所有手续由乙方负责办理，直至手续完全符合法律规定。二、以上土地使用权及该土地上的地上附着物转让后，由乙方向甲方租赁该土地及地上附着物用于自己生产经营。租赁期为三年，租赁期间，乙方不得对租赁的土地及地上附着物进行转租、设置抵押。三、转让款项支付：1.经双方协商同意，甲方将乙方于2014年12月8日向甲方借款本息共计89万元作为甲方向乙方支付的转让款项。2.下剩31万元，用于折抵乙方向甲方租赁该土地及地上附着物的租金，第三年（2018年1月30日）由乙方向甲方缴纳（租金为每年155000元）。四、转让后以上土地及地上附着物所有权归甲方所有，由甲方自主使用、支配及处置，乙方不再对该土地使用权及地上附着物等物品享有任何权利。地上附着物包括本协议签订前以上土地范围内的所有树木、道路、房屋、建筑设施等一切地上物品。五、在乙方依据本协议第二条租赁使用期间，如遇政府拆迁、征用等政府征收行为时，所有赔偿款项优先支付给甲方120万元后，剩余补偿款由甲乙双方按50%比例分配。在三年租赁使用期满后，所有补偿款由甲方独自享有，与乙方无关。六、乙方保证对以上转让的土地及地上附着物有合法的转让权，权利无瑕疵。如因以上权利瑕疵致使甲方的所有损失均由乙方承担，并向甲方承担违约金20万元。七、乙方所有对外债务由乙方自己承担，甲方不承担任何责任。八、本协议一式三份，自双方签字之日起生效，因本协议发生的纠纷，由甲方所在地人民法院管辖。双方确认双方之间的借款证明作废，双方的权利义务以该协议为准。又查明，2015年12月31日，武周、杨明强与南兴埠村委会签订了土地租用协议，蒋凡旭、孔玉出具书面证明已经经过本人同意。武周、杨明强依照协议从2016年起一直缴纳土地租赁费至今。上述协议签订后，蒋凡旭、孔玉继续在约定的土地及地上附着物经营使用.2018年1月6日，蒋凡旭、孔玉向武周、杨明强出具欠条，载明：“今欠杨明强、武周位于南兴埠陵兖路以南邹鲁工贸公司东厂房租赁费（2018年元月30日至2019年元月30日）155000元。”此后，蒋凡旭、孔玉一直未缴纳上述租金。一审法院认为，首先，关于涉案土地及地上附着物（包括厂房及建筑设施等）的合法性认定问题。《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《村庄和集镇建设管理条例》（国务院令第116号）等相关法律规定，在规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑应为违法建筑。违法建筑因违反了法律的禁止性规定，原则上不能进行产权登记。本案中，蒋凡旭、孔玉在该土地上未取得规划许可即进行了厂房及附着物的建设，故其在该土地上建设的厂房及附属物等不具有合法性。其次，关于涉案土地及地上附着物能否以现状抵偿债务的问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，对违法建筑的处理机关为县以上地方人民政府规划主管部门，处理方式包括停止建设、限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入等。而违法建筑在被相关部门行使公权力拆除或者处罚前，仍具有一定的使用价值。本案中，蒋凡旭、孔玉在取得了土地租赁权后，在该宗土地上建设了厂房及其他附属设施，虽然其不具有使用权，但在实际使用时进行了企业登记注册，并以其生产经营取得收益，在其实际占用期间，以现有的实际价值抵偿对外债务，其实现的是利用现有建筑物的价值抵偿民间借贷债务并转移的对地上附着物的占有权，故上述的转让行为是双方以占用权的转移对前期债权债务的结算，是双方真实意思的表示。该占有权转移后，双方原有的债权债务关系即灭失，杨明强、武周即取得对上述地上附着物实际控制权。在此基础上，双方约定以租赁方式由被告继续经营使用，杨明强、武周收取租赁费，双方形成了新的租赁合同关系。蒋凡旭、孔玉在租赁期间的第三年租赁时间到期后，未按照约定支付租赁费。但是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，杨明强、武周取得的厂房，没有在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，也没有证据证明系经主管部门批准建设的。因此，双方之间的前述租赁合同无效。涉案厂房是由蒋凡旭、孔玉最初建设后抵偿给杨明强、武周的。蒋凡旭、孔玉在使用期间，没有任何单位或者个人阻止或者妨碍其行使占有使用的权利。因此，其应当参照合同约定向杨明强、武周支付土地占用费。关于土地占用费的数额，应当参照实际使用的土地、厂房面积，结合双方约定的租金标准，由蒋凡旭、孔玉向杨明强、武周支付案涉土地及厂房的占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、双方于2016年1月30日签订的转让协议中关于租赁部分的内容无效；二、蒋凡旭、孔玉于本判决生效后三十日内将小雪街道南兴埠陵兖路以南邹鲁工贸公司以东的土地及地上附着物交付给武周、杨明强；三、蒋凡旭、孔玉于本判决生效后十日内支付给武周、杨明强土地占用费155000元（计算至2019年1月30日，以后产生的土地占用费按双方约定金额155000元计算至实际交付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，减半收取1700元，由蒋凡旭、孔玉负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：宏达公司系孔玉投资设立的自然人独资企业，孔玉是该公司唯一股东，任该公司执行董事兼总经理，是该公司的法定代表人。蒋凡旭是孔玉的丈夫，任该公司监事。本院认为，根据蒋凡旭、孔玉的上诉请求，结合武周、杨明强的答辩意见，本案的争议焦点为：（一）武周、杨明强请求判令蒋凡旭、孔玉返还租赁土地及附着物，是否应当予以支持？（二）蒋凡旭、孔玉是否应当向武周、杨明强支付土地占用费？关于焦点（一），本院认为，首先，转让协议上不仅有蒋凡旭、孔玉签名，而且还有宏达公司盖章。而且，宏达公司系孔玉出资设立的一人公司，孔玉亦为该公司的法定代表人。据此可以认定，宏达公司对于转让协议亦是知情的、同意的。因此，蒋凡旭、孔玉主张签订转让协议未经宏达公司同意，与事实及证据不符，本院不予采信。其次，转让协议第一条约定，“乙方（蒋凡旭、孔玉）负责办理该土地使用权变更手续，将土地使用人由乙方变更为甲方，涉及该土地使用权变更的所有手续由乙方办理，直至手续全部符合法律规定。”双方签订签订转让协议前（2015年12月31日），蒋凡旭、孔玉就出具证明“武周、杨明强与南兴埠村委会签订的租地协议已经过本人同意”，协助武周、杨明强与南兴埠村委会签订了案涉土地的租赁协议，将土地承租人变更为了武周、杨明强。本院组织询问后，孔玉提交的山东省人民政府建设用地批件，一是复印件，不能作为定案依据；二是即便该批件真实，也只能证明山东省人民政府2014年12月同意将包括曲阜市小雪街道南兴村在内的22.6666公顷农用地转为建设用地并征收。但是，山东省人民政府批准将农用地转为建设用地并征收后，要由县级以上人民政府予以公告并组织实施，按照法定程序进行征收。孔玉没有提供证据证明曲阜市人民政府或者济宁市人民政府已经完成了土地征收以及被征收的时间。因此，其主张案涉土地已被国家征收，南兴埠村委会已没有出租权，证据不足，本院不予采信。再次，转让协议第二条约定：“以上土地使用权及地上附着物转让后，由乙方（蒋凡旭、孔玉）向甲方（武周、杨明强）租赁该土地及地上附着物用于自己生产经营”。据此可以认定，双方2016年1月30日签订转让协议后，案涉土地承租权及地上附着物的所有权即转移给了武周、杨明强。综上，武周、杨明强请求判令蒋凡旭、孔玉返还租赁土地及附着物，一审判决予以支持，并无不当。退一步讲，即便由于双方约定转让的地上附着物中的房屋没有取得建设工程规划许可证而导致该部分约定无效，但是根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，在蒋凡旭、孔玉未返还武周、杨明强相应转让款前，武周、杨明强仍然对案涉地上附着物享有占有、使用的权利。关于焦点（二），本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”；第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然案涉房屋系村镇规划区内的房屋，且因未取得建设工程规划许可证而导致双方关于租赁的约定无效，但是根据前述司法解释规定，武周、杨明强请求判令蒋凡旭、孔玉参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，一审法院予以支持，并无不当。综上所述，蒋凡旭、孔玉的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由蒋凡旭、孔玉负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  宋汝庆审判员  史海洋二〇一九年九月十九日法官助理王瑞书记员周平平