江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初1604号 原告：明玉婷，女，汉族，1991年7月15日生，住江西省赣州市南康区。 委托诉讼代理人：明康飞，江西金蓉律师事务所律师。 被告：赣州威斯汀酒店有限责任公司，统一社会信用代码：91360700MA35L77U08，住所地：江西省赣州经济技术开发区金岭路北侧方基塞纳春天16-181店铺。 法定代表人：杜景明，系该公司经理。 委托诉讼代理人：蓝希剑，江西金蓉律师事务所律师。 被告：赣州曼思酒店有限责任公司，统一社会信用代码：91360700MA37NB9J7H，住所地：江西省赣州经济技术开发区金岭路105国道交汇处新都汇大楼****。 法定代表人：况祥，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓育翔、杨锋，广东华商(赣州)律师事务所律师。 被告：赣州方基置业有限公司，统一社会信用代码:91360700778842313H，住址：江西省赣州经济技术开发区金岭路北侧方基塞纳春天****商铺。 法定代表人：赖桥水，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹长松，广东华商（赣州）律师事务所律师。 原告明玉婷与被告赣州威斯汀酒店有限责任公司（以下简称“威斯汀公司”）、赣州曼思酒店有限责任公司（以下简称“曼思公司”）、赣州方基置业有限公司（以下简称“方基公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告支付租金19538.82元，暂计利息2637.74元，共计22176.56元，并自2019年2月10日起以上述款项为本金按日利率万分之五计算逾期违约金至还清租金为止；2.判令被告曼思公司向原告支付违约金500000元；3.被告方基公司在收取被告曼思公司租金的范围内向原告承担赔偿责任；4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告与被告威斯汀公司于2017年4月19日签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：原告将其向被告方基公司购买的坐落于赣州经济技术开发区××东侧××路北侧××号公寓（建筑面积：51.69㎡）租赁给被告威斯汀公司经营公寓式酒店，被告威斯汀公司按每月42元/㎡（前三年合同年度）的价格支付租金给原告，租期为10年，被告威斯汀公司应于每月10日付清当月租金；在租赁期限内，若未按期支付租金，除需支付租金外，还需按日万分之五计算逾期违约金；逾期超过三个月，还应向原告支付违约金50000元。立案受理后，原告以被告曼思公司与被告威斯汀公司系合伙关系，共同经营威斯汀公司为由，申请追加被告曼思公司为本案被告；以被告方基公司收取了部分被告威斯汀公司应当支付给原告的租金为由，申请追加被告方基公司为本案被告。 被告威斯汀公司辩称，被告威斯汀公司是占了被告曼思公司26%的股权，于2019年2月1日已经将全部股权进行了转让，之前原告确实与被告威斯汀公司签订了租赁协议，但被告威斯汀公司与被告曼思公司签订了一份股权转让协议书，约定所有的威斯汀公司签订的合同的权利义务都是由曼思公司承受，因此，本案原告起诉的违约金、租金应由曼思公司承担责任。且据了解被告曼思公司已经将租金交给了被告方基公司。 被告曼思公司辩称，曼思公司在与原告支付租金的过程中，被告方基公司要求我公司停付中间几个月的租金，因为原告的房屋按揭款2018年6月8日到期，在按揭款没有审批下来前，房屋所有权没有转移给原告，所以在2018年6月份之前，原告不应该获得房屋租金，我们在2018年2月至7月已经支付了原告不应该获得的租金，2018年9月至2019年2月租金，是之前已经支付了，从2019年3月开始继续履行支付房屋租金，即开发商（被告方基公司）以原告明玉婷的房屋至今未办理房屋交付手续，物业也没有办理相关的手续，按揭款下来之前原告没有获得租金的资格。 被告方基公司辩称，我方不是租赁合同的相对方，不承担相应义务，我公司没有通知被告曼思公司将租金停止支付给原告。 经审理查明，2017年4月19日，原告与被告方基公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2017040701421），原告向被告方基公司购买坐落于赣州经济技术开发区××东侧××路北侧××号公寓（项目名称为方基·塞纳春天三期），并支付了首期房价款225462元。同日，原告明玉婷（甲方）与被告威斯汀公司（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，协议第一条约定，甲方购买的由方基公司开发建设的坐落于赣州经济技术开发区××东侧××路北侧××号公寓（建筑面积：51.69㎡）租赁给乙方做公寓式酒店经营；租赁期限为2017年10月1日至2027年10月1日共计10年。第二条约定，甲乙双方议定计租方式为建筑面积51.69㎡×月租金42元/㎡（前三年合同年度），水电费、物业费等按第三方计费标准，由乙方直接据实缴纳至第三方；乙方按月支付租金，于每月10日付当月租金，直接汇入甲方指定银行账户。第六条规定，如乙方未履行应尽义务，则由此造成甲方相应的经济损失由乙方承担，并向甲方支付违约金计人民币50000元；在租赁期限内，若乙方逾期一个月未向甲方按期足额支付租金，乙方除应付甲方支付租金外，还应自违约之日起按日向甲方支付欠租金额万分之五的违约金，违约金总额不超过所欠租金总额；在租赁期限内，若乙方逾期三个月以上（含三个月）未向甲方按期足额支付租金，甲方有权单方通知解除租赁协议，乙方除支付拖欠租金外，仍应按本协议向甲方支付违约金。 杜景明、易夏成、赖健等人为曼思公司注册股东，刘荣为杜景明的隐名股东。2019年2月1日，杜景明及刘荣（甲方）与易夏成（乙方）、赖健（丙方）三方签订《股权转让协议书》，约定，甲方杜景明自愿转让其持有的曼思公司26%的股权；甲方杜景明所属的公司（威斯汀公司）跟新都汇所签的业主租赁合同由乙方易夏成负责回收及改签，回收的合同由乙方易夏成负责交还给甲方及所属的威斯汀公司，曼思公司与业主所产生的债务与杜景明、刘荣无关，由此产生的一切法律责任概由乙方、丙方及曼思公司承担。事后，易夏成并未按《股权转让协议书》约定将原告与被告威斯汀公司签订的合同收回及改签。原告自与被告威斯汀公司签订协议之日起，原告收到的租金情况如下：                            收款时间                       收款金额                       收款人                       付款人                               2017年12月28日                       2170元                       明玉婷                       肖本芬                               2018年2月13日                       2170元                       明玉婷                       邱婷                               2018年3月10日                       2170元                       明玉婷                       邱婷                               2018年4月11日                       2170元                       明玉婷                       曼思公司                               2018年5月10日                       2170元                       明玉婷                       易夏成                               2018年6月10日                       2170元                       明玉婷                       易夏成                               2018年7月10日                       2170元                       明玉婷                       易夏成                               2018年8月10日                       2170元                       明玉婷                       易夏成                               2019年3月10日                       2170元                       明玉婷                       易夏成                               2019年4月10日                       2170元                       明玉婷                       易夏成                               2019年5月10日                       2170元                       明玉婷                       易夏成                因此，原告未收到租金的月份为2017年10月、11月，2018年1月、9月、10月、11月、12月，2019年1月、2月，共计9个月。故原告以被告未支付租金为由诉至法院要求处理。 上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告提交的身份证复印件、企业信息登记表、房屋租赁协议、商品房买卖合同、中国农业银行银行卡交易明细，被告曼思公司提交的股权转让协议、付款明细表等证据证实，上述证据均经当庭质证，证据之间能相互印证，足以认定。 本院认为，原告与被告威斯汀公司签订了房屋租赁协议，双方之间形成租赁合同法律关系，原告与被告威斯汀公司按照合同约定履行了各自的义务。被告威斯汀公司在合同履行期间，将合同的权利义务概括转让给被告曼思公司，并实际由被告曼思公司履行合同约定的支付租金的义务，及享有合同的相关权利，因此原告与被告曼思公司形成了事实上的租赁合同法律关系，被告曼思公司负有履行支付租金给原告的义务。被告威斯汀公司未经原告同意将合同中的权利和义务一并转让给被告曼思公司，但被告威斯汀公司未告知原告转让事宜，故被告威斯汀公司仍然受合同约束，对原告享有的债权承担连带清偿责任。被告曼思公司辩称，方基公司以原告房屋按揭款审批下来之前为由要求其停付中间6个月的租金，无事实和法律依据，对其抗辩意见本院不予采纳。对原告明玉婷主张被告曼思公司向其支付拖欠9个月的租金19538.82元及2019年2月9日前的利息2637.74元，并自2019年2月10日起以上述款项为本金按日利率万分之五计算逾期违约金至还清租金为止；及要求被告向原告支付违约金50000元的诉讼请求，本院认为，原告与被告威斯汀公司既约定了一方违约时应当向对方支付一定数额的违约金，也约定了因违约产生的损失赔偿额计算方法。按约定的方式产生的违约金将远远超过原告未收租金的数额，原告未提供证据证明其所受的实际损失情况，根据当事人的过错程度及预期利益等因素综合考虑，本院酌定被告曼思公司承担的违约责任为未支付租金数额19538.82元的百分之三十，即为5861.65元。对原告要求被告方基公司承担责任的诉讼请求，因被告方基公司不是合同相对人，原告也未提供证据证明其应当承担赔偿责任，对该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、被告赣州曼思酒店有限责任公司应当支付原告明玉婷租金19538.82元。 二、被告赣州曼思酒店有限责任公司应当向原告明玉婷支付违约金5861.65元。 三、被告赣州威斯汀酒店有限责任公司对被告赣州曼思酒店有限责任公司的上述付款责任承担连带清偿责任。 四、驳回原告明玉婷对被告赣州方基置业有限公司的诉讼请求。 五、上述判决一、二项，限判决生效之日起十日内付清。 案件受理费1604元，由原告明玉婷负担1000元，由被告赣州威斯汀酒店有限责任公司、赣州曼思酒店有限责任公司负担604元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  陈瑜青 人民陪审员  廖优萍 人民陪审员  邬元沛 二〇一九年九月三日 代理书记员  陈 丹