浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1958号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱关羽，男，1986年11月5日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：陈朱光，浙江兴嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱园明，男，1984年1月15日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：汤尚义，浙江泰豪律师事务所律师。上诉人朱关羽因与被上诉人朱园明合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初6018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱关羽上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项内容，由朱园明承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定朱关羽应承担缔约过失责任，属于认定错误。直接导致本案合同无法订立的真正原因是拟交易房产无法产权登记，甚至朱园明都无法证明房产系其所有。一审仅以朱关羽聊天记录中提到的“资金不够”作为合同无法订立的原因，没有依据。二、即使是缔约过失责任也应当是朱园明对朱关羽承担，因是朱园明未告知产权无法登记的事实。需要指出的是，原审对涉案房产被再次交易的事实予以确认，让人难以理解。朱园明与案外人之间的交易存在诸多疑点，明显有违常理，不排除其伪造合同捏造交易的可能，其以此说明存在损失，但却漏洞百出。三、朱关羽以涉案房产无法实现产权登记为由，拒绝订立买卖合同，并无过错。法律不应期待、更不应强求任何一个理性公民以1000多万元的代价购买一个产权不明又无法实现过户登记的房产。朱园明辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，朱关羽明知本案房产的状况，朱园明也履行了告知义务，有双方的聊天记录证明。朱关羽应当承担缔约过失责任，请求驳回上诉请求。朱关羽向一审法院起诉请求：1.判令朱园明立即返还订金50万元；2.本案诉讼费由朱园明承担。朱园明向一审法院提出反诉请求：1.判决朱关羽违约，无权要求返还定金50万元；2.判令朱关羽赔偿朱园明损失230万元；3.本诉、反诉案件受理费由朱关羽承担。一审法院认定事实：2018年9月，朱关羽欲购买朱园明位于嘉兴市秀洲区王店镇南塘工业园厂房1幢，双方拟定价格1680万元，并朱关羽约定先行支付订金50万元，择日再签订正式买卖合同。朱关羽于2018年10月1日向朱园明支付了订金50万元，剩余款项因朱园明方资金问题一直久拖不付。后朱关羽告知朱园明无法再购买涉案厂房，朱园明未返还订金50万元，双方为此产生纠纷，遂成讼。一审法院认为，本案讼争焦点在于50万元款项是否属于定金以及朱关羽是否应对朱园明的损失承担赔偿责任。关于争议焦点一：根据担保法第九十条规定，定金应当以书面形式约定。本案双方未签订书面定金合同，且朱关羽在付款时将款项备注为“订金”，其所支付的50万元系为了缔结合同关系而在磋商过程中支付的款项，故不应认定为订金。现双方发生争议，未能订立合同关系，该款项应予返还。关于争议焦点二：根据合同法第四十二条规定，当事人在订立合同过程中，有违背诚实信用原则行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，根据双方微信聊天记录，双方已口头约定了房屋总价及付款期限，但朱关羽支付订金后，以资金不够为由拖延支付剩余购房款，并因此直接导致本案合同无法订立的结果，朱关羽理应承担缔约过失责任。至于朱园明要求朱关羽赔偿购房款差价损失230万元，一审认为，首先在双方订约过程中，不论朱园明是否提前告知了朱关羽，但涉案厂房客观上不具备产权登记的条件，存在交易瑕疵；其次，在朱关羽明确表示不购买涉案厂房后，朱园明将厂房转让给了案外人，转让价格会受市场行情、交易人的关系亲疏等各方面因素影响，仅凭现有证据，朱园明无法证明其损失全部是由朱关羽直接造成。结合本案实际情况并兼顾公平原则，一审酌定朱关羽赔偿朱园明损失50万元。综上所述，对朱关羽的本诉请求予以支持，对朱园明的部分反诉请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国合同法》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、朱园明返还朱园明订金50万元；二、朱关羽赔偿朱园明损失50万元；三、根据上述第一、二项，朱关羽应赔偿朱园明的损失50万元在购房订金中直接抵扣；四、驳回朱园明的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，财产保全费3070元，合计11870元，由朱园明负担；反诉案件受理费减半收取计14600元，由朱关羽负担3174元，由朱园明负担11426元。朱关羽在二审中未提交新的证据。朱园明二审中提交建设工程规划许可证一份，说明案涉厂房不是违章建筑；照片一组，说明现买受人使用车间的事实。朱关羽质证认为，交易前没看到规划许可证，真实性无法确认，产权不明。照片的三性均不认可，不能证明其内容。本院认证认为，朱园明提交的证据不符合证据形式，且与本案欠缺关联，无法证明待证事实，本院不予认定。本院经审理对一审认定的事实予以确认。另查明，朱关羽之前通过信息港了解到案涉房产信息，并通过中间人沈某与朱园明建立联系，双方进行了初步洽谈。2018年9月18日起双方加为微信好友，就案涉房产交易事宜进行磋商，双方聊天时朱关羽多次表示“基本确定会要，等我们商量好再见个面”“要的，我在筹钱啊！”“房子我们看的也很满意，就是这么多钱一下子没有那么多现金，钱都在外面”……双方还联系再次见面相谈签约事宜，朱关羽支付订金后与朱园明约定拟于国庆过后签订合同，并要求朱园明把信息港中有关案涉房产的信息关闭。2018年10月20日在朱园明催促下，朱关羽表示“主要自己没那么多现金”“不管怎么样下个星期答复你，说多了也丢人！”，10月23日朱关羽表示“厂房可能买不了了，我都不知道怎么和你开口了”“钱凑不拢”，10月24日朱关羽表示“我们也是太冲动了，没考虑周全”“我们没有这个资金买了，这个是最主要的”。直到10月25日朱关羽才表示“我们主要还是考虑到，一个是你的房产证没有办下来，验收确定不了时间；还有就是我们要买的厂房，我们也问了一下单独产证是没法办的”。本院认为，本案二审的争议焦点在于朱关羽应否承担缔约过失责任。关于缔约过失责任，我国《合同法》第四十二条对此进行了规定。本案中，双方虽然未就厂房预交易签订书面协议，但根据微信聊天记录，双方已口头约定了房屋总价及付款期限，朱关羽也支付订金，可以认定双方已经形成预约合同关系。预约合同成立后，双方本应按照约定及时签订正式厂房买卖合同，但朱关羽却一直推拖，并以资金不够为由拒绝签订买卖合同，此与其之前所做的相关承诺相违背，有违诚信，也导致朱园明丧失了其他缔约机会，造成了相应损失。至于朱关羽提及的涉案房产不能进行产权登记等事由，其在双方磋商过程中并未提及，且根据查明的事实来看，朱关羽事先应对案涉厂房的状况有所了解。何况根据买卖合同司法解释的规定，房产能否登记牵涉的是合同履行问题，并非合同成立、有效的必要条件，不能作为拒绝签订合同的正当理由。故朱关羽应承担缔约过失责任，一审酌定由朱关羽赔偿朱园明一定损失有事实和法律依据。至于朱关羽上诉提及的案涉厂房再次交易中存在诸多疑点、不排除捏造交易的可能等事由，其并未提供相反证据反驳。何况一审酌定的损失并非以再次交易价款作为唯一依据，而是综合各种因素进行的合理考量，并无不当。综上，朱关羽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由朱关羽负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年九月九日书记员  赵婉沁