重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初6897号原告：胡涛，男，1980年12月29日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：周宇，女，1975年3月3日出生，汉族，户籍所在地重庆市南川区，现住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：陈永川（基层组织推荐），男，1978年12月4日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告胡涛与被告周宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法由审判员陈旭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡涛，被告周宇及其委托诉讼代理人陈永川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠租金7350元（计算至2019年3月25日）；2、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告退还门面给原告；3、支付因未按合同规定按时交付房租、承租房屋，所产生的违约金、赔偿金2万元；4、判令被告支付原告电费等其他费用62元；5、判令原告不返还被告保证金；6、租赁房屋内相关被告残留物品处置费500元；7、被告承担全部诉讼费用。前述费用共计29912元。事实与理由：原告与被告在2018年4月17日签订租赁合同，由原告将门面租给被告，租期1年，租金付款方式为每季度一支付，被告必须在每个季度租期开始之前的10天内付清该租期的房租，但从2018年12月10日起，被告拒付相关房租至今。原告认为，双方签订合同属真实意思表示，被告拒付房租及电费等相关行为已严重违反合同约定及法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益，原告遂提起诉讼。被告周宇辩称：原、被告双方于2018年4月17日签订房屋租赁合同属实，被告租赁原告房屋用于个体经营。在2018年11月，由于生意不好，被告就向原告提出解除租赁合同，并积极为原告找好租赁下家。同年12月，被告从租赁房屋中搬离，同时通知原告终止合同，将保证金2000元给原告作为违约金。对第一项诉讼请求，我方认为由于双方已经口头协商解约，租赁合同已经终止，不应向原告继续支付租金。对第二项诉讼请求，被告已实际退还门面，合同也已事实解除，该项已经履行完毕。对第三项请求，不予认可。对第四项请求，如果有，由我们承担。对第五项请求，我方不同意，因为该笔保证金已经在解除合同时作为赔偿金支付给原告。对第六项诉讼请求不认可。对第七项请求诉讼费依法处理。即使认定违约，但该合同属于格式合同，被告方由于文化层次不高，对合同条款不了解。合同约定违约金过高，违约金不应高于双方实际损失进行计算。现在双方就合同是否已经解除及之后的租金7350元应否承担发生争议，若认定合同已经在2018年11月16日就已经解除，就不存在之后的房租问题。被告方承诺用保证金2000元作为违约金支付给原告。如果合同没解除，那么被告支付给原告方，对原告方没有任何损失，原告就应退还2000元给被告，被告就不承担违约金。本院经审理查明事实如下：2018年4月17日，原、被告分别作为甲、乙双方签订《租赁协议》，约定原告将其门面出租给被告使用，租赁期限为2018年5月10日起至2019年8月10日；租金每月2100元，每季度一支付，乙方必须在每季度租期开始之前（第一个季度租期为2018年5月10日至2018年8月10日，以此类推）的10天内付清该租期的房租，否则甲方可以终止该合同，无条件收回该门面，一切责任由乙方承担；租赁期内的水、电、气、电话费、物管费等该门面产生的所有费用由乙方支付；乙方是否继续租赁应在租赁期满前两个月告知甲方。合同还约定了甲乙双方的违约责任：1、甲方如在乙方没有违反该合同前提下，将乙方租用的房屋转租给第三者，或者在租赁期内房屋加价，由甲方一次性支付给乙方违约金20000元。2、乙方付给甲方保证金2000元，在2019年租赁期满后由甲方退还给乙方，若乙方违反该合同相关规定，保证金归甲方所有，不予退还。3、乙方如未按合同规定按时交付房租，或违反该合同其他约定，由乙方一次性付给甲方违约金20000元，甲方无条件收回该房屋，乙方承担全部责任，并且保证金甲方不退还给乙方。之后，原告便将涉案房屋交付给被告使用经营，被告交纳了保证金2000元，并一直按约交纳租金。2018年11月16日，被告向原告发送微信：“哥，你好！我这个月做了就不做了，我现在准备空转，看有人问没得，所以房租迟点给你，如果转不出去，你到时回来我们算账”，原告随即回复“不能转让”，被告再次发送微信称“主要是生意不好”，原告回复“看下合同，要按合同来的，否则有违约金哦”。同年11月20日，原告给被告发送微信“租金怎么还没打”，被告回复“不好意思哈哥，我先打一个月的给你，请你放心”，随后向原告微信转账2100元。同年12月19日，被告给原告发微信“哥，在不，我手机前几天坏了，电话全部没有，你发个你的电话，有人租你门面，问你电话”，原告回复“1388358****”，并通过语音发送信息“老师你是周宇哈？你电话多少嘛，发给我下，我给你打电话”。被告回复“1500236****”。2019年3月22日，原告发微信给被告“周宇：你至今仍未将租赁我綦江交通路北门酒楼对面门面的租金支付给我，请立即支付，否则我将起诉至法院，相关法律责任自负。胡涛2019年3月22日”。审理中，被告自述房租交到了2018年12月20日，搬离出租房屋时所有东西都搬开了，把门面交给房东是2019年3月份的事，具体时间记不清了。当时有个人联系被告说要租房子，他给房东打了电话，并且说房东马上就来，被告便将房屋钥匙交给了下一个承租人。原告称被告房屋租金交纳至2018年12月10日，当时被告搬离时还有一些小东西没有搬走，因为没有钥匙，原告自行找的开锁师傅，另付了100元开锁费用。前述事实，有协议、合同、房地证、转账记录、微信聊天记录、证人证言及当事人陈述等证据记录在案为凭，并经本院质证审查，应予认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，双方均应按该合同约定履行自己的义务。被告在2018年11月16日提出要求解除房屋租赁合同，但原告并未同意，结合当月20日被告继续交纳租金的行为来看，此时合同并未因合意而解除。被告陈述是2019年3月将门面钥匙转交给原告的，但不能明确具体时间；原告虽然陈述于2019年3月31日自行开锁收回门面，但也没有提供相应依据，根据其诉求主张的租金截止日为2019年3月25日，本院确认该日为原告收回门面的时间。被告明确要求解除合同，原告也收回了门面，双方合同已实际解除，故原告要求解除合同并返还门面已无必要，本院对此不予支持。被告租赁原告房屋应当支付租金，故本院对原告要求被告支付尚欠租金的请求予以支持，从2018年12月11日至2019年3月25日共计7350元（2100元/月÷30天/月×105天）。双方对租金交纳截止至2018年12月10日还是20日意见不一，从双方租金起算时间是2018年5月10日和被告被催收租金后在2018年11月20日提交当月租金2100元的情况来看，可以认定被告租金交纳至2018年12月10日。被告未按约定时间支付租金，已构成违约，并因此造成原告不得不提前收回门面，必然给原告造成损失，被告应当承担相应的违约责任。但合同约定的违约金明显过高，被告也明确提出，故本院酌情予以降低。结合关于合同到期后是否续租均应提前两个月告知原告的约定，可以推知，双方认可的合理的寻租期为两个月，该寻租期的租金损失应视为原告的合理损失，由此，本院确定其损失为4200元（2100元/月×2月）。保证金与违约金系对违约损失的重复主张，原告已经主张了违约金，保证金则予以退还，本案中宜以折抵被告所欠费用。关于原告主张的电费，被告予以认可，本院予以支持。关于被告残留物品处置费500元，原告并未举示相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对此不予支持。综上，被告尚需支付原告的费用共计为9612元（租金7350元+违约金4200元+电费62元-保证金折抵2000元）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周宇在本判决生效之日起十五日内支付原告胡涛租金、电费及违约金等共9612元；二、驳回原告胡涛的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取273元，由被告周宇承担（此费原告已交纳，被告在履行前述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  陈 旭二〇一九年九月三十日法官助理  留微微书 记 员  翁军燕