山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1312民初3453号原告（执行案外人）：李贵勇，男，1996年10月21日出生，汉族，山东省沂南县人，住沂南县。委托诉讼代理人：刘晓明，山东阳都律师事务所律师。被告（申请执行人）：临沂市河东区华泰小额贷款有限公司，住所地：临沂市河**汤头街道227省道与汶泗路交汇处东北。法定代表人：王文升，董事长。委托诉讼代理人：张建安，女，该公司员工。委托诉讼代理人：冯尚准，男，该公司员工。第三人（被执行人）：山东晨始置业有限责任公司，住所地：临沂市兰山区金雀山一路**气象大厦**。法定代表人：陈贵德，董事长。委托诉讼代理人：杨翠翠，女，该公司员工。原告李贵勇与被告临沂市河东区华泰小额贷款有限公司（以下简称华泰贷款公司）、第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告李贵勇的委托诉讼代理人刘晓明、被告华泰贷款公司的委托诉讼代理人张建安和冯尚准、第三人晨始置业公司的委托诉讼代理人杨翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李贵勇向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）鲁1312执异38号执行裁定书；2、确认原告购买的由第三人开发的智圣国际温泉城D15－2－502号楼房归原告所有（价值652,436元），依法停止对上述房屋的执行并解除查封；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月5日，原告收到河东区人民法院（2019）鲁1312执异38号执行裁定书，以“李贵勇对案涉房产享有的权利不能排除执行（李贵勇并非争议房产的权利人）”为由裁定驳回原告的执行异议请求。原告认为该裁定认定事实、适用法律错误。一、查封房屋归原告所有。1、原告与第三人之间存在商品房买卖合同。第三人在依法取得合法手续在智圣（国际）温泉城建设工程已经竣工。案外人尹昌海经与第三人协商于2017年1月20日签订总房款为652,436元的《智圣（国际）温泉城认购书》并交纳房款，根据法释［2003］7号第五条双方存在商品房买卖合同，履行完毕合法有效。该智圣国际温泉城D15－2－502号楼房应当归尹昌海所有。后该楼房于2018年3月5日合法转让给原告。2、原告实际占有房屋。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，原告在签订《智圣（国际）温泉城认购书》后，该楼房已经由原告实际占有，该房屋已经归李贵勇所有。3、原告没有过错。原告于华泰贷款公司查封之前购买占有入住，在购买房屋过程中原告没有任何过错，按照法律规定办理登记备案是第三人的义务。原告按规定属于善意无过错行为，该房屋不应查封执行。二、依法应解除对异议房屋的查封，确认归原告所有。在原告存在合法房屋买卖合同、交纳完毕房款、合法占有房屋并无过错前提下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条应当解除对原告购买房屋的查封。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释［2015］10号第二十九条规定理应纠正解除对异议房屋的查封，确认异议房屋归原告所有，又根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释［2002］16号）及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（［2014］执他字第23、24号）购房者权益优于工程优先权和抵押权，具有对案涉房产的排除权利。华泰贷款公司辩称，一、第三人与原告签订的认购书，不是房产局备案的房产预售合同，其效力不能等同；二、原告尚未实际占有该房屋，我方申请法院查封、评估、拍卖时，该房屋仍闲置；三、购买房产是人们生活中消费的大项，原告购买时未确定该房产已登记在被告名下系原告审查不利造成的，如果购买是真实的，原告是存在过错的，由此产生的不利后果应当由原告承担或者由原告向第三人主张承担；四、被告申请对案涉房屋查封符合我国法律规定，因案涉房屋已登记在被告指定员工名下，且被告员工与第三人所签订的房屋买卖合同中并未约定在债务人不履行到期债务时，案涉房屋归债权人所有的内容，故案涉房屋不应解除查封，应依法执行拍卖程序。晨始置业公司辩称，请求法院支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、李贵勇提交法院专递邮件详情单复印件，拟证明其于2019年6月5日收到（2018）鲁1312执异38号执行裁定书，在法定期限内提起诉讼。华泰贷款公司认为系复印件，原告超过法定期限起诉，应驳回起诉。经查，扫描李贵勇提交的法院专递邮件详情单明确显示收件时间为2019年6月5日，李贵勇于2019年6月19日向本院提起诉讼，符合法律规定，系在法定期限内起诉。二、李贵勇提交尹昌海与晨始置业公司2017年1月20日签订的《智圣温泉城认购书》、尹昌海与李贵勇2018年3月5日签订的《房屋转让证明》及晨始置业公司2018年3月5日出具的将交款人尹昌海更名为李贵勇的收据，拟证明李贵勇与晨始置业公司存在真实的房屋买卖合同，李贵勇已付清房款。晨始置业公司提交该公司2017年4月6日的收据一份，拟证明尹昌海已交纳完毕房款。华泰贷款公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为李贵勇和晨始置业公司均未提交银行转账凭证不能证实款项实际支付。经查，李贵勇和晨始置业公司均未提交相关转账记录与收据进行印证，对李贵勇和晨始置业公司相关款项已实际支付的主张本院不予支持。本院认定事实如下：2015年1月13日，晨始置业公司取得智圣（国际）温泉城—温泉御苑C区D15号楼、D16号楼、D17号楼的商品房预售许可证。2015年7月27日，晨始置业公司向华泰贷款公司借款1,000万元。华泰贷款公司为保证债权能够得到清偿，以华泰贷款公司职工王东晓及其妻尹宗花为买受人与晨始置业公司另行签订《商品房预售合同》，约定晨始置业公司开发的智圣（国际）温泉城一温泉御苑C区D15号楼（包括涉案房屋）和D17号楼的多套房屋、储藏室预售给王东晓及其妻尹宗花，2016年10月10日，将C区D15号楼（包括涉案房屋）和D17号楼的多套房屋和储藏室在沂南县房地产管理局办理了商品房预售登记。2017年1月20日，晨始置业公司与尹昌海签订《智圣（国际）温泉城认购书》，约定晨始置业公司将案涉房屋、储藏室、车位出卖给尹昌海总房款652,436元，于2017年3月28日前付清等。2017年4月6日，晨始置业公司出具以转账方式收到尹昌海652,436元房款的收据。2018年3月5日，尹昌海与李贵勇签订《房屋转让证明》，约定尹昌海将案涉房屋转让给李贵勇所有。同日，晨始置业公司出具交款单位为李贵勇，收款方式为由尹昌海更名的收据。因晨始置业公司未按期偿还借款，华泰贷款公司提起诉讼。2018年1月22日，本院作出（2017）鲁1312民初4474号小额借款合同纠纷民事判决书，判决晨始置业公司偿还华泰贷款公司借款1,000万元及利息，担保人承担连带清偿责任。2018年3月9日，华泰贷款公司申请执行。2018年3月26日，本院（2018）鲁1312执434号案件在执行中，采取查封晨始置业公司开发的包括案涉房屋在内的沂南县智圣（国际）温泉城多套房产。李贵勇以案涉房屋即智圣（国际）温泉城D15－2－502号室系其购买为由对执行标的提出书面异议。2019年5月9日，本院作出（2018）鲁1312执异38号执行裁定书。经审查认为，异议人李贵勇的异议理由不成立，裁定：驳回李贵勇的异议。（2018）鲁1312执异38号异议人李贵勇对裁定不服，以申请执行人华泰贷款公司为被告，向本院提起诉讼。根据当事人各方的举证质证及诉辩意见，本案争议焦点是：李贵勇对案涉房屋是否享有所有权并排除人民法院的强制执行。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”我国法律规定不动产物权的取得应以登记为准，李贵勇主张其享有案涉不动产的所有权，要求确认其所有权，无法律依据。李贵勇欲排除对案涉财产的强制执行，应举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”李贵勇未举证证明其符合该条规定的房屋消费者物权期待权的保护条件，故李贵勇对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条和第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告李贵勇的诉讼请求。案件受理费10,324元，由原告李贵勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  刘兴文审 判 员  张亚玲人民陪审员  李自豪二〇一九年九月五日法官助理孙宇书记员郭柯岐