北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初1615号原告：李春晓，男，1969年10月5日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。委托诉讼代理人：刘柯，山东环周律师事务所北京分所律师。被告：北京伟名房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区琉璃河镇常舍村****。法定代表人：胡明利，总经理。委托诉讼代理人：胡小波，女，该公司会计。被告：三河市万达置业房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊燕顺路东侧福洪园小区商业楼**。法定代表人：王志强，总经理。委托诉讼代理人：何炜，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘庆磊，河北霍振林律师事务所律师。第三人：河北耀江房地产开发有限公司，住，住所地石家庄市新华区西三庄大街**中亚商务****/div>法定代表人：杨树海，董事长。委托诉讼代理人：王宏涛，男，河北耀江房地产开发有限公司副总经理。原告李春晓与被告北京伟名房地产经纪有限公司（以下简称伟名公司）、被告三河市万达置业房产经纪有限公司（以下简称三河万达公司）、第三人河北耀江房地产开发有限公司（以下简称河北耀江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春晓及其委托诉讼代理人刘柯、被告伟名公司委托诉讼代理人胡小波、被告三河万达公司的委托诉讼代理人刘庆磊、第三人河北耀江公司的委托诉讼代理人王宏涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李春晓向本院提出诉讼请求：1.判令李春晓与伟名公司解除相关合同即《水郡花都压房协议》；2.伟名公司退还李春晓预售款7万元并按银行同期贷款利率标准支付自2017年10月10日至实际支付之日止的利息；2.三河万达公司退还李春晓预售款17万元并按银行同期贷款利率标准支付自2017年10月10日至实际支付之日止的利息。事实和理由：2017年5月，李春晓通过朋友介绍认识了三河万达公司工作人员，后伟名公司与三河万达公司声称共同开发一个名为“水郡花都”的楼盘，李春晓在伟名公司与三河万达公司游说销售下，向伟名公司和三河万达公司分别支付了7万元和17万元的预售款，且签订了相关的合同，可是签订后，伟名公司称拿回公司盖章和保管，后李春晓再也没有看见过任何相关合同，只有伟名公司和三河万达公司开具的收据和伟名公司出具的《水郡花都压房协议》，协议中也无具体房屋的地址，只有房屋可免费更名和房屋的楼号、面积、价款、定金等信息。李春晓多次向两公司催要相关合同，并且希望按照约定履行合同的相关权利义务，可是伟名公司与三河万达公司之间相互推诿，并未有实际行动。现在房子到底谁开发的、楼房大概地址、合同履行等相关情况李春晓都不知晓。故李春晓要求解除与伟名公司之前签订的所有合同，并且要求伟名公司与三河万达公司退还已支付的款项及相应利息。伟名公司辩称，同意退还李春晓7万元购房款，但需要给我方一定的准备时间。不同意赔偿利息。三河万达公司辩称，第一，李春晓起诉的案由为商品房预售合同纠纷，李春晓将三河万达公司作为被告主体不适格。三河万达公司没有与李春晓签订任何涉案房屋相关的书面文件、合同，《水郡花都压房协议》也是伟名公司与李春晓签订，根据合同相对性，李春晓起诉三河万达公司无法律依据。三河万达公司仅系房产中介，系伟名公司的分销公司，仅是接受伟名公司及开发商的委托代收房款，未实际占有收据所载明的款项。第二，李春晓以商品房预售合同纠纷提起诉讼，原告主体不适格，根据涉案房屋《商品房买卖合同》，真正的购房者为李春晓之子李长凯，李春晓又以涉案商品房预售合同纠纷提起诉讼，其没有主体资格。李春晓并未与伟名公司和三河万达公司签订任何商品房预售合同，该压房协议并非商品房预售合同的性质。第三，李春晓的诉讼请求没有事实和法律依据。1.李春晓与伟名公司签订压房协议是双方真实意思表示，内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，根据合同法第八条、第六十条规定，应当全面履行合同义务；2.李春晓之子与河北耀江公司签订商品房买卖合同，实际履行了压房协议；3.李春晓之所以诉请解除合同或确认合同无效，原因在于房屋价格下跌，企图恶意违约，其应当承担相应的违约责任。第四，李春晓主张的事实理由前后矛盾，不合常理，涉嫌恶意捏造事实。1.三河万达公司并未向李春晓声称开发所谓楼盘，也未曾游说。李春晓称其对涉案房屋的具体地址等不知晓，完全不符合常理，其不可能在不知情情况下向陌生人支付购房款项。2.李春晓与伟名公司的压房协议明确约定了更名规定，可以看出李春晓为典型的炒房客，炒房客企图通过诉讼方式规避房价下跌给自身造成的损失，法院不应支持。第五，三河万达公司接受伟名公司委托，其在李春晓或李长凯之间与开发商之间签订房屋买卖合同提供的是居间服务，现李长凯已经与河北耀江公司签订商品房买卖合同，三河万达公司的居间服务已完成。第六，三河万达公司接受伟名公司委托后对外销售房屋，三河万达公司也是受害人，对伟名公司与河北耀江公司的相关关系不知情。涉案房屋已于2017年10月10日取得预售许可证，根据相关法律规定，李长凯与河北耀江公司签订的商品房买卖合同合法有效，是对压房协议继续履行的再履行，因此压房协议也是合法有效的，未出现李春晓所述的压房协议无法履行的法定情形。河北耀江公司述称，李春晓与河北耀江公司无任何商品房买卖合同关系。河北耀江公司与伟名公司、三河万达公司无任何委托销售或代理销售的合同关系，没有授权他们销售房屋。就涉案房屋，河北耀江公司只是与李长凯签订了商品房买卖合同，李长凯支付了8万元。李春晓陈述的压房协议与河北耀江公司没有任何关系，至于李长凯是否基于压房协议签订商品房买卖合同我方不清楚，不知道有压房协议的事情，李长凯是直接到河北耀江公司购买的房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2017年，李春晓经人介绍，欲购买“水郡花都”楼盘的房屋。李春晓为购买房屋分别向伟名公司和三河万达公司交纳了部分款项。2017年5月3日，三河万达公司向李春晓出具两张收据，分别载明“今收到李春晓交来水郡花都×#-×人民币壹拾贰万元”、“今收到李春晓交来水郡花都×#-×定金人民币伍万元”。同日，伟名公司向李春晓出具收据，载明“今收到李春晓交来水郡花都×#-×人民币七万元”，并在该收据空白处手写注明“电商”。李春晓提交的《水郡花都压房协议》（以下简称《压房协议》）显示甲方为伟名公司、乙方为李春晓，协议主要内容为：乙方所购房屋为甲方开发销售的水郡花都项目×#-×号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积56.35平方米，单价为11500元/每平方米，总价为648025元，已付定金10万元；贷款前可免费更名，如贷款前未完成更名，客户需在规定日期内完成剩余房款补齐或按揭相关手续，本房源仅可办理更名，不可退房。该协议尾部伟名公司在甲方处盖章，乙方处无人签字。其后，李春晓之子李长凯（买受人）与河北耀江公司（出卖人）就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为保（满）房预售证（2017）第008号，房屋具体坐落为满城县东龙门村东侧龙门水库地块水郡花都（水墨山舍）第×幢×号房，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11500元，总金额617320元。买受人按贷款方式付款：在签订合同当日，一次性交纳首付款8万元，其余537320元房款向银行贷款支付，不符合贷款条件的买受人按照一次性付款、分期付款方式付款。出卖人应当在2018年12月31日前将房屋交付买受人使用。该商品房买卖合同还对双方的其他权利义务进行了约定。其中，关于李长凯的个人身份信息、预售许可证号、房号、面积、价款、已付款、交房时间均为手写，该合同尾部无合同签订时间。对于该合同的签订时间，李长凯与河北耀江公司各执一词：李长凯称其于2017年8月与河北耀江公司签订，但河北耀江公司未将该合同给李长凯，李长凯及李春晓均未向河北耀江公司交纳房款；河北耀江公司则称李长凯本人于2017年11月10日在水郡花都售楼部财务室刷卡5万元，缴纳现金3万元，购买涉案房屋，并于当日签订《商品房买卖合同》，李长凯欠款537320元，河北耀江公司多次催促其补齐首付款并办理贷款，李长凯迟迟未办理。三河万达公司称其向伟名公司介绍客源，帮助伟名公司分销房屋，在收到李春晓的17万元购房款后，已通过现金形式交付给了伟名公司，伟名公司将收到的房款交给项目开发商，对此，伟名公司不予认可，三河万达公司未提供证据对其主张的上述事实进行证明。另查，河北耀江公司为位于河北省保定市满城区龙门水库管理处院西的水郡花都·水墨山舍项目的开发建设单位。耀江公司就水郡花都·水墨山舍9#、13#、15#、17#、18#、25#、26#、27#、33#、57#楼取得《商品房预售许可证》（保（满）房预售证（2017）第008号），有效期限自2017年10月10日至竣工验收合格之日。耀江公司否认其与伟名公司和三河万达公司存在合同关系或经济联系，否认就案涉房屋从伟名公司和三河万达公司收取了任何款项。本院认为，《压房协议》尾部李春晓虽未签字，但《压房协议》首部载明了李春晓为乙方，李春晓持有该《压房协议》且交纳了款项，故《压房协议》的双方为李春晓及伟名公司。现李春晓主张解除《压房协议》，其属于适格原告。《压房协议》明确约定购买涉案房屋可以更名且结合当事人陈述的合同订立过程可知，《压房协议》的主要合同目的为订立正式房屋买卖合同，该压房协议具有预约合同的性质。根据李春晓、李长凯的陈述，李长凯与河北耀江公司签订的《商品房买卖合同》系根据李春晓的要求，李长凯在三河万达公司工作人员的陪同下前往河北耀江公司签订。因《压房协议》的主要合同目的已实现，故对于李春晓要求解除《压房协议》的诉讼请求，本院不予支持。对于李春晓交纳的7万元，收据上载明为“电商”，李春晓先主张电商应理解为服务和中介的费用，后又主张该7万元为购房款，后续交房款时该7万元相当于10万元，而伟名公司、三河万达公司则称电商费是为了“压房”，其对房款的优惠已经体现于《压房协议》所确定的房屋单价中，结合双方的陈述，本院认为7万元的“电商”并非一般意义上的购房款。而伟名公司承认退还李春晓购房款7万元，不违反法律规定，本院对于李春晓要求伟名公司退还7万元的诉讼请求予以支持。李春晓要求伟名公司支付该款项的利息，缺乏依据，本院不予支持。伟名公司及三河万达公司虽主张伟名公司与河北耀江公司之间存在委托代理销售合同关系，但河北耀江公司予以否认，现有证据不足以证明伟名公司与与河北耀江公司存在委托代理销售关系。三河万达公司未提供证据证明其收取案涉房屋价款存在合法依据，三河万达公司收取的房款应予返还。虽然李长凯、李春晓主张李长凯与河北耀江公司《商品房买卖合同》项下已付款8万元并非李长凯或李春晓交纳，但三河万达公司未主张该8万元系其替李长凯所交，且伟名公司亦否认收到三河万达公司向其交纳了李春晓支付的购房款，故对于李春晓要求三河万达公司返还购房款17万元并按银行同期贷款利率标准给付自2017年10月10日至实际退还之日利息的诉讼请求，本院予以支持。三河万达公司和伟名公司如存在其他权利义务关系，双方可另行解决。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京伟名房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向李春晓退还购房款7万元；二、三河市万达置业房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向李春晓退还购房款17万元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率给付自2017年10月10日至实际返还之日的利息；三、驳回李春晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由被告北京伟名房地产经纪有限公司负担1429元（于本判决书生效后七日内交纳），由被告三河市万达置业房产经纪有限公司负担3471元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李欣宇人民陪审员  张玉玲人民陪审员  任建民二〇一九年九月二十八日书 记 员  李长凤书 记 员  窦振京