湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1513号上诉人（原审被告）：湖北鑫达苑房地产开发有限公司。住所地：孝感市孝**肖港镇孝大路。法定代表人：肖继松,该公司总经理。委托诉讼代理人：谈伟，系湖北山川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李忠，女，1970年3月7日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省孝感市孝**。上诉人湖北鑫达苑房地产开发有限公司(以下简称鑫达苑房地产公司)因与被上诉人李忠房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案受理后，于2019年9月17日组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鑫达苑房地产公司的委托诉讼代理人谈伟及被上诉人李忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫达苑房地产公司上诉请求：请求二审法院依法驳回上诉人不赔偿未依约协助办理权属登记违约金和逾期交房违约金共计30066.6元（一审多判上诉人赔偿未依约协助办理权属登记违约金2647.64元和逾期交房违约金27418.96元）；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、李忠起诉要求变更逾期交房违约金的诉讼请求，超过了诉讼时效，且没有任何事实依据和证据证明，二审法院依法不应支持支付逾期交房违约金。1.李忠要求鑫达苑房地产公司支付逾期交房违约金的请求，属债权请求权，适用3年普通诉讼时效。即诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，在3年内请求保护民事权利。2.关于逾期交房违约金诉讼时效的起算期间，商品房买卖合同中对逾期交房违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算，无约定的，逾期交房违约金诉讼时效应自买受人实际接收房屋之次日起算。房地产开发企业只要在约定期限内将房屋转移给买房者占有，就应认定房地产开发企业履行了合同义务。只有接收房屋的事实发生后，才会产生“逾期交房”违约金，逾期交房的违约行为在实际交房之前是持续存在的，只有在持续违约行为终了之时才应计算诉讼时效。一审判决书载明：“2011年6月23日，鑫达苑房地产公司电话通知李忠办理房屋移交手续，同年6月24日，李忠去办理房屋移交手续时，“巴黎印象”小区物业公司要求李忠缴纳2011年6月24日前的物业管理费，双方对物业费的交纳存在争议，物业公司未交付房屋钥匙，致使未完成房屋交付。”一审判决书已确认了交房时间。在李忠《变更诉讼请求申请书》的内容中陈述清楚了交房的情形：“2011年6月24日按鑫达苑房地产公司的要求，双方办理了实际测量房屋面积123.93平方米的退款1090元，并领取了购房发票，因鑫达苑房地产公司委托物业公司交房，物业公司要求交房钥匙时一并交纳天然气2250元及有线电视初装费360元，属于重复收费，双方发生争议，我拒绝缴纳，物业公司以此为由，拒绝交付房屋钥匙。2012年我投诉至孝感市房管局市场监管科，经该部门的协调，巴黎印象物业公司同意不收取违规的天然气及有线电视两项费用，但要求我们补交该日之前的物业管理费用，因未交付房屋前的物业管理费，应当由鑫达苑房地产公司承担，双方发生争执，物业公司又以李忠未支付交房前的物业管理费为由，再一次拒绝向李忠交房，至今未交房屋。很明显，在2011年6月24日时，李忠承认了上诉人已经将发票和钥匙交付给了李忠，而李忠由于与物业公司之间的纠纷，没有领取房屋钥匙，这应当认定与上诉人无关，李忠一直声称的是:双方发生争执，物业公司又以李忠未支付交房前的物业管理费为由，再一次拒绝向李忠交房，至今未交房屋。这是物业公司的原因，如果物业公司未能交付房屋，可以另行起诉，这不能认定上诉人拒绝交房，上诉人不可能强行将房屋钥匙塞给李忠。故诉讼时效应以2011年6月24日作为依据，李忠起诉要求变更逾期交房违约金的诉讼请求，超过了诉讼时效。二、逾期交房违约金的标准没有任何事实和法律依据。既然逾期交房的违约金已经超过了诉讼时效，且不存在逾期交房的事实，那就不存在逾期交房的违约金。而一审法院却认为逾期交房的时间是从2010年12月31日，且标准是房价款的万分之二，合同里没有约定，法律规定中也没有约定，故逾期交房的违约金的标准没有任何事实和法律依据，二审法院不应支持。三、李忠起诉要求支付未依约协助办理权属登记违约金的诉讼请求也超过了诉讼时效，人民法院应当驳回其诉讼请求。1.逾期办证违约金的诉讼时效计算应从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效，2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条第1款规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。对该条规定，应结合房屋买卖中当事人约定的违约金计算方式以及逾期办证违约行为的特点加以全面、正确的理解。2.李忠在商品房买卖合同签订之日起，就应当知道开发商是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即开发商是否存在违约行为，权利是否被侵害。如果在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，其内容在出卖人未按照约定履行办证义务就确定，故诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满次日起算。针对该种债权请求权，应当适用《民法总则》关于诉讼时效的规定，即诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害之日起算，在3年内请求保护民事权利。3.本案中，李忠与鑫达苑房地产公司签订的商品房买卖合同的时间是2011年，李忠无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，即本案诉讼时效应从2011年起算，同时鑫达苑房地产公司已经配合李忠，办理房屋产权登记，其已经取得了房产证，于2019年1月才起诉鑫达苑房地产公司要求支付延期办证违约金，此后，李忠也未举证证明起诉日前向鑫达苑房地产公司主张过权利，故已经过诉讼时效。4.办理房屋产权证是双方当事人的共同义务，出卖人与买受人都无法单方完成，只有在开发商未按照法定期限履行协助办理房屋权属登记义务、导致买受人未如期取得房屋权属证书的，才应当承担违约责任。上诉人已经向房地产管理部门提交了相关资料，办理了合同网签备案和预告登记，甚至是抵押登记，履行了自己的义务，不存在违约行为。根据《城市房地产开发经营治理条例》、《商品房销售治理办法》等规定，除当事人在商品房买卖合同中有特殊约定外，买受人是办理房屋权属登记的主要义务人，应当在法定期限内办理房屋所有权登记手续，开发商是办理房屋权属登记的协助义务人，不存在违约行为。综上所述，根据民事诉讼法及司法解释相关规定，一审判决认定赔偿金额错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。李忠辩称，1.逾期交房、逾期办证的诉讼请求没有超过诉讼时效，至今上诉人未实际交房，没有交付房屋钥匙，2018年起诉时上诉人没有办证，起诉后上诉人才办证，逾期办证违约金没有超过时效。2.逾期交房的违约金有事实和法律依据，在商品房买卖合同第9条有逾期交房的违约金承担的标准，根据第9条第1款第一项的规定，应按万分之二/日交付违约金，另我在一审请求被告无条件交付钥匙但一审判决没有处理，是漏判。3.一审判决中逾期交房认定日期是错误的，逾期交房违约金应计算至上诉人交房之日止，不是办证时间截止，二审法院应纠正。一审法院判令被上诉人承担40%的责任属适用法律错误，我方没有过错。应把钥匙直接给我，不能由物业公司代交。一审判决两项违约金明显过低。李忠向一审法院起诉请求：1.判令鑫达苑房地产公司立即支付未依约协助办理权属登记违约金2647.64元；2.判令鑫达苑房地产公司立即支付逾期交房违约金50993元；3.判令鑫达苑房地产公司免费为李忠安装天然气和有线电视；4.本案诉讼费由鑫达苑房地产公司承担。一审法院认定事实，2010年10月23日，李忠与鑫达苑房地产公司签订了《商品房买卖合同》(合同编号XG201007750），合同约定李忠购买鑫达苑房地产公司开发的位于孝感市宝××“××印象”小区××单元××室商品房。双方对交房时间和条件进行了约定：“出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用”。第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方案处理……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。李忠依约支付了购房款265854元。2011年6月23日，鑫达苑房地产公司电话通知李忠办理房屋移交手续。同年6月24日，李忠去办理房屋移交手续时，“巴黎印象”小区物业公司要求李忠缴纳2011年6月24日前的物业管理费，双方对物业费的交纳存在争议，物业公司未交付房屋钥匙，致使未完成房屋交付。同日，双方经实测房屋面积后，鑫达苑房地产公司退还李忠购房款1090元，李忠实际支付购房款264764元(265854元-1090元)。另查明，2010年11月15日，鑫达苑房地产公司为李忠办理了商品房预售登记证明。2018年8月，李忠到湖北省孝感市孝南区人民法院就逾期交房和逾期办证违约金问题申请诉前调解未果。2017年1月4日至2018年8月18日期间，该小区业主多次通过“人民网”向孝感市有关领导反映巴黎印象违约未办理房产证的问题。2018年9月30日，孝感市委办公室通过“人民网”官方回复：“巴黎印象项目，该地块因超土地红线外有1亩左右的土地没有土地批次，导致整体不能验收也不能办理相关证件。今年上半年，该项目被孝感市纳入第一批处理遗留问题项目清单，其土地批次和指标均已解决，土地摘牌程序已完成，取得合法土地证，现正在按正常的规划验收流程进行。该交的各种税费和出让金，开发商正在筹凑之中，待各种单项验收完成后，房产证等相关证件会及时办理到位”。2018年12月12日，鑫达苑房地产公司协助李忠办理了不动产产权登记手续。一审法院认为，李忠与鑫达苑房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议的焦点：一、关于李忠诉请是否超过诉讼时效的问题；二、关于逾期交房和逾期办证违约责任问题；三、关于李忠要求鑫达苑房地产公司免费为李忠安装天然气和有线电视的问题。一、关于李忠主张鑫达苑房地产公司逾期交房违约金及逾期协助办证违约金是否超过诉讼时效一审法院认为，李忠与鑫达苑房地产公司在签订《商品房买卖合同》时，对交房时间、房屋交接手续、双方的权利义务进行了约定。合同签订后，李忠依约支付了购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。依照当事人约定，鑫达苑房地产公司应当在2010年12月30日前交付房屋。2011年6月24日，双方因交纳物业费及天然气、有线电视初装费发生纠纷，致使双方未完成房屋交付手续。2018年12月12日，鑫达苑房地产公司已协助李忠变更了涉案房屋产权的转移手续，鑫达苑房地产公司已享有该房屋的完整产权，应视为此时鑫达苑房地产公司完成交付涉案房屋手续。李忠与鑫达苑房地产公司双方约定：“出卖人逾期交房的违约责任……逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天(2010年12月31日)起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。违约金的数额则随着违约行为的持续而不断增长，形成继续性债权，随着时间的推移每个违约金债权应当分别适用诉讼时效，但李忠在逾期交房届满超过3年后才主张违约金，由于逾期交房违约行为仍在继续，故对于自交房之日倒推3年的违约金，应予以保护。本案中，由于鑫达苑房地产公司已于2018年12月12日协助李忠办理了涉案房屋产权的转移手续，可认定双方已完成交房手续，李忠主张权利之日回溯超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。2018年8月，李忠在本院立案庭申请诉前调解，因此本案存在诉讼时效中断的情形，应重新计算诉讼时效，本案李忠主张按2018年8月2日主张权利之日起回溯2年计算违约金，应该在诉讼时效保护期间内。综上，一审法院认为李忠的起诉没有超过诉讼时效，对于鑫达苑房地产公司辩称已过诉讼时效的理由，本院依法不予采信。李忠主张的逾期交房违约金的时间从2016年8月2日计算，未超过法定期限，本院予以支持。关于李忠主张鑫达苑房地产公司支付未依约协助办理权属登记违约金是否超过诉讼时效？一审法院认为，鑫达苑房地产公司虽办理了商品房预售许可证及房屋预告登记信息。但根据2018年9月30日孝感市委办公室官方回复，“该地块因超土地红线外有1亩左右的土地没有土地批次，导致整体不能验收也不能办理相关证件……该交的各种税费和出让金，开发商正在筹凑之中，待各种单项验收完成后，房产证等相关证件会及时办理到位”，致使未能办理房屋权属登记，李忠与鑫达苑房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”中“出卖人的责任”，且李忠的房屋权属证书直到2018年才予以办理，其侵权行为一直延续，故鑫达苑房地产公司提出李忠主张未依约协助办理权属登记违约金已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院亦不予支持。二、关于逾期交房和逾期办证的违约金是否予以支持的问题一审法院认为，鑫达苑房地产公司未按约定期限履行交房义务，必然会给李忠造成一定的损失，但李忠主张的违约金50993元过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，本院对逾期交房违约金予以调整，其理由如下：1.上述法律及司法解释的规定表明违约金制度除了补偿损失的性质，还兼具一定的惩罚性，又鉴于合同应当积极履行的诚实信用原则，所以鑫达苑房地产公司应该支付李忠的违约金；2.违约金毕竟是当事人事先约定的，其具体数额不可能与事后违约所造成的损失数额完全吻合，所以，法律允许当事人通过诉讼予以适当调整；3.结合本案鑫达苑房地产公司逾期交房过程中，双方因物业管理费与其他费用的交纳产生纠纷，致使双方未能完成房屋交付，双方在处理房屋交接过程中均应承担部分责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“损失赔偿额应当相应于因违约造成的损失及合同履行后可以获得的利益”，因此，如按双方约定以购房款的日万分之二计算逾期交房违约金，不符合法律规定的以实际损失为依据的赔偿原则；兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将鑫达苑房地产公司承担违约金进行调整，由鑫达苑房地产公司承担60%的责任。逾期交房违约金损失的计算方法为，以支付的购房款为基数，乘以日万分之二，乘以逾期时间863天(自2016年8月2日至2018年12月12日)，即鑫达苑房地产公司应支付的逾期办理房地产权属证书的违约金为27418.96元（264764元×0.0002/天×863天×60%=27418.96元）。关于逾期办证的违约金问题，根据《商品房买卖合同》第十六条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方案处理……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。双方关于由鑫达苑房地产公司报产权登记机关备案的约定有法规可依，且约定的报备期也为当事人意思自治，不违反法律规定，应予以支持。鑫达苑房地产公司虽已协助李忠办理房屋权属登记，但已逾期多年，故鑫达苑房地产公司应承担未依约协助办理权属登记违约金的违约责任，李忠实际支付购房款264764元，故鑫达苑房地产公司应按合同约定支付逾期办证违约金2647.64元(264764元×1%=2647.64元)。三、关于李忠要求鑫达苑房地产公司免费为李忠安装天然气和有线电视的问题一审法院认为，根据国务院《关于切实加强稳定住房价格的通知》(国办发明电[2005]8号)，湖北省物价局、湖北省建设厅《省物价局省建设厅关于商品房销售价格关于商品房销售价格管理有关问题的通知》(鄂价房服[2005]165号),孝感市物价局、孝感市房地产管理局《关于转发省物价局省建设厅关于商品房销售价格关于商品房销售价格管理有关问题的通知》(孝价房服[2006]36号)等文件规定，“水、电、气、有线电视、对讲系统、安防系统、防盗门等设施的建设费用及初装费用按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并记入房价，房地产开发企业不得以任何名义向购房人重复收费”。故鑫达苑房地产公司不得要求李忠重新交纳安装天然气和有线电视等费用。鑫达苑房地产公司当庭承认已免费为李忠安装了天然气和有线电视，李忠在庭审时自愿放弃该诉讼请求，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：一、湖北鑫达苑房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付李忠未依约协助办理权属登记违约金2647.64元、逾期交房违约金27418.96元，两项合计30066.6元；二、驳回李忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1115元，减半收取557.5元，由湖北鑫达苑房地产开发有限公司负担312元，李忠负担245.5元。二审中双方均无新证据向本院提交。经审理查明，一审认定事实基本属实，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩，本案争议的焦点为：1、李忠起诉鑫达苑房地产公司要求判令其承担逾期交房违约金27418.96元，是否超过诉讼时效，要求鑫达苑房地产公司承担违约金是否有事实及法律依据；2、李忠起诉鑫达苑房地产公司要求判令其承担未依约协助办理权属登记违约金2647.64元是否超过诉讼时效。关于焦点1，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。李忠与鑫达苑房地产公司在签订《商品房买卖合同》时，对交房时间、房屋交接手续、双方的权利义务进行了约定，依照当事人约定，鑫达苑房地产公司应当在2010年12月30日前交付房屋。2011年6月24日，因交纳物业费及天然气、有线电视初装费发生纠纷，致使双方未完成房屋交付手续。鑫达苑房地产公司于2018年12月12日协助李忠办理了涉案房屋产权的转移手续，可认定双方已完成交房手续，李忠主张权利之日回溯超过3年的部分，应属于法律保护的权利期间。2018年8月，李忠在湖北省孝感市孝南区人民法院立案庭申请诉前调解，因此本案存在诉讼时效中断的情形，应重新计算诉讼时效，李忠主张按2018年8月2日主张权利之日起回溯2年计算违约金，应该在诉讼时效保护期间内。对于鑫达苑房地产公司辩称已过诉讼时效的理由，本院依法不予采信。一审法院认定逾期交房违约金的时间从2016年8月2日计算，未超过法定期限并无不当。关于违约金的数额，李忠与鑫达苑房地产公司签订的商品房买卖合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天(2010年12月31日)起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。一审法院认定逾期时间为自2016年8月2日至2018年12月12日，依据李忠支付的购房款乘以日万分之二，酌定鑫达苑房地产公司承担60%的责任，合理有据。关于焦点2，李忠与鑫达苑房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”。根据2018年9月30日孝感市委办公室官方回复，“该地块因超土地红线外有1亩左右的土地没有土地批次，导致整体不能验收也不能办理相关证件……该交的各种税费和出让金，开发商正在筹凑之中，待各种单项验收完成后，房产证等相关证件会及时办理到位”表明鑫达苑房地产公司开发的涉案土地存在手续问题，致使未能办理房屋权属登记，且李忠的房屋权属证书直到2018年才予以办理，其侵权行为一直延续，故鑫达苑房地产公司上诉提出李忠主张未依约协助办理权属登记违约金已超过诉讼时效的理由不成立，本院亦不予支持。综上，上诉人鑫达苑房地产公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1115元，由湖北鑫达苑房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘汛审判员  陈伟审判员  王政二〇一九年九月十八日书记员  王萍