青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初2338号原告：李青，女，汉族，1992年出生，住西宁市。委托代理人：勾健、哈瑞艳，青海乾润律师事务所律师。被告：青海海宏房地产有限责任公司，住所地：西宁市。法定代表人：于志坚，公司董事长。委托代理人：葛建浩，公司总经理。原告李青诉被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李青委托代理人勾健、哈瑞艳，被告海宏公司委托代理人葛建浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：一、判令被告支付延期办理房屋所有权证的违约金5925.57元（计算方式为：总房价款592557×1%）；二、判令被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《竣工验收备案表》并协助原告办理不动产权证；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告增加了要求被告提供《住宅面积实测表》的诉求。事实与理由：1、2013年4月23日原告与被告订立《西宁市商品房预售合同》，购买位于西宁市××区住房一套，房屋建筑面积142.1平方米，房屋总价592557元。根据合同第十五条规定：竣工验收后180天内进行房产初始登记，办理房屋所有权证。逾期未办理者按总购房款的1%支付违约金。直至今日被告未办《住宅房屋所有权证》和《土地使用权证》。应支付原告违约金5925.57元。2、根据住建部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案暂行办法》和青海省2010年63号《青海省住宅工程质量分户验收管理办法》之规定：住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按户出具《住宅工程质量分户验收表》一同交给住户。被告海宏公司辩称：一、涉案房产的违约是重复主张，不予认可；二、小区是综合验收，需要多个部门协作，需要房屋实测，需要排队等待安排，除了提供《房屋面积实测表》、《竣工验收备案表》外，第二项诉求要求的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，原告可以到物业领取。原告为主张其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一、2013年4月23日原被告签订的《商品房预售合同》，证明原告适格，与被告建立商品房买卖关系的事实。合同中约定了被告提供相关的资料，协助办理房产登记。证据二、购房发票及收据，原告履行了购房款，房屋价款现已全部付清。证据三、西宁市消防救援支队出具的关于《九号公馆未进行消防验收的说明》、青海省公安消防监督结果公开网，对九号公馆消防验收未合格的结果公示，证明由于被告消极不作为，消防验收至今未合格，无法办理不动产证书，该责任在于被告。被告海宏公司质证意见:证据一真实性认可，证明方向不予认可。证据二收据真实性认可。证据三真实性无异议，证明方向不予认可。消防说明只证明第一次消防验收未合格，不能说没有提交消防验收。被告海宏公司为支持其抗辩意见，向法庭提交如下证据：证据一：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，证明被告可以提供原告要求的材料。证据二：2015年10月30日西海都市报公告复印件一份，证明交房时间已进行公告。证据三李青收楼手续书复印件一份，证明李青具体收房的时间是2017年3月30日。原告质证意见为：证据一真实性认可，证明方向认可，还要求被告提供《房屋面积实测表》、《竣工验收备案表》，才可以办理房屋不动产证书。证据二、真实性认可，证明方向有异议，合同第十一条约定，交房时被告应该书面通知，并且出示原告诉求第二项材料，我们不认可公告上的交房时间。证据三、无异议。对原被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告提交的原告身份证复印件、《西宁市商品房预售合同》、购房发票、收据。对方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信。对原告提交的西宁市消防救援队出具的《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》以及青海省公安消防监督结果公开网上对九号公馆消防验收未合格的结果公示，因均不能证明原告的证明方向，本院不予采信。本院经审理认定事实如下:原告与被告海宏公司于2013年4月23日签订了《西宁市商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号9号楼1单元1251室，预测房屋建筑面积142.1平方米；二、房屋价款：总金额592557元。三、产权登记：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。四、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告按约向被告付清了全部房款，原告未从被告处领取了《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》。案涉房屋至今未完成初始登记。以上事实，有《西宁市商品房预售合同》、原告身份证复印件、购房发票、收据等证据材料及当事人的当庭陈述为凭，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《西宁市商品房预售合同》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。本案争议的焦点为：关于原告要求被告履行为原告办理不动产权证书的合同义务，被告是否能够履行的问题；关于原告要求被告承担逾期办证违约金的主张是否成立；本院认为，首先《西宁市商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于被告开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，案涉商品房“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明原被告约定的办证时间尚未到期，办证条件尚未成就，被告现在无法完成办理不动产权证书义务，而且被告亦不存在逾期办证违约的问题。关于原告主张被告应提交《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》的诉求，属于原告到被告处直接领取的行为，并非被告不履行提交义务。原告主张被告提交《住宅面积实测表》的诉求，因相关单位未对被告开发的工程进行实际测量，被告不具备提交该表的条件。故原告的全部诉讼请求均不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告李青的全部诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告李青承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 李 萍人民陪审员 秦文莲人民陪审员 胡守菊 二〇一九年九月二十九日书 记 员 孙霞霞附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同、是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。