广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终8016号上诉人（原审原告,反诉被告）：汪琪，男，1988年11月5日出生，汉族，住江西省樟树市，委托诉讼代理人：刘原，广东鹏鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告,反诉原告）：东莞市蹈德实业有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇石鼓村塘天南路**。法定代表人：聂兴明，总经理。委托诉讼代理人：叶沃伦，广东品峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：付阳，男，1992年11月26日出生，汉族，住江西省樟树市，上诉人汪琪、东莞市蹈德实业有限公司（以下简称蹈德公司）因与被上诉人付阳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初3002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、蹈德公司应于判决发生法律效力之日起三日内归还汪琪、付阳场地费押金54000元；二、汪琪、付阳应于判决发生法律效力之日起三日内支付蹈德公司房屋占有使用费及管理费、电费、水费等共计111767元；三、驳回汪琪的其他本诉诉讼请求；四、驳回蹈德公司的其他反诉诉讼请求。本案一审本诉诉讼费7660元，由汪琪、付阳负担6510元，蹈德公司负担1150元；反诉诉讼费5160.5元，由汪琪、付阳负担2535.5元，蹈德公司负担2625元。汪琪上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判蹈德公司赔偿汪琪装修费用、办公用品、空调等150000元;三、改判蹈德公司向汪琪赔偿机器设备费用220000元；四、改判蹈德公司向汪琪返还押金54000元;五、改判由蹈德公司承担本案一审二审诉讼、保全费。事实和理由:一审法院对本案认定事实不清楚，法律关系定性及运用法律错误，适用证据不当，主要体现在以下几个方面:一、一审法院认定本案汪琪、付阳与蹈德公司之间签订的《蹈德实业有限公司招商合作协议书》，认定为房屋租赁合同法律关系，属认定事实错误和适用法律不当。一审法院认定案涉厂房尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，从而认定本案《蹈德实业有限公司招商合作协议书》无效，属事实认定错误。本案汪琪、付阳与蹈德公司之间签订的《蹈德实业有限公司招商合作协议书》，其内容规定，不仅仅包含汪琪、付阳租赁蹈德公司名下拥有产权的工业园区的D301车间，同时还约定“甲方承诺和守则:(2)提供有关合作项目的环保批文、标准消防设施(车间特殊消防置除外)和营业执照。”即双方之间的法律关系不仅仅是单纯的房屋租赁关系，同时还包含合作关系。蹈德公司有义务为双方之间的合作项目提供环保批文、标准消防设施(车间特殊消防置除外)和营业执照。蹈德公司未按合作协议书要求，为汪琪提供合作项目的环保批文、标准消防设施(车间特殊消防置除外)和营业执照，是蹈德公司违约，依法应由蹈德公司向汪琪赔偿因合作项目无法进行而给汪琪造成的损失(包含装修费用)。二、一审法院认定本案汪琪、付阳与蹈德公司之间的租赁合同无效，并以双方未约定装修免租期为由，认定汪琪无损失，属认定事实和适用法律错误。案涉厂房尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，即说明该厂房不具备交付使用的条件，相应的也不能用于租赁。建筑法第六十一条规定:“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，蹈德公司将不得交付使用的厂房交付给汪琪使用，负有主要过错责任。蹈德公司应将场地押金返还给汪琪，赔偿汪琪的装修费等损失。一审中，汪琪已向法庭提交了装修、办公用品、空调等费用票据，相关装修费用票据上有出具单位的签章，同时相关出售单位也在案涉厂房的周围，出具时间也在《蹈德实业有限公司招商合作协议书》签订起租后的初始时间段，符合我国普通日常民事交易行为的习惯，并且均是原件，也符合证据真实性的条件，足以认定装修事实的存在。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定:“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”。一审法院未进行调查收集以查证汪琪是否装修了案涉厂房等法律事实，审理程序存在不当。三、案涉机器设备系因蹈德公司的过错被环保部门查封，并因此在案涉厂房丢失，蹈德公司应承担赔偿责任。本案一审中，汪琪已向法院提供了丢失机器设备的购买的《购销合同》、《收款收据》、《秦汉空压机报价》等证据材料足以证明案涉机器设备由汪琪购买，并在案发时存放于案涉厂房中。根据蹈德公司股东龚洋廷与汪琪于2015年12月7日签订的《协议》(显示甲方是蹈德公司)，显示东蹈德公司已明知东莞市环境保护局查封了案涉厂房，并承诺汪琪无需交租，批条上来后免除3个月正式房租。该协议上虽然未加盖蹈德公司的公章，但显示的甲方是蹈德公司，代表甲方签名的是蹈德公司的股东龚洋廷，且经蹈德公司确认的《蹈德实业有限公司招商合作协议书》代表蹈德公司签名的代表也同样是龚洋廷。汪琪有理由依赖双方于2015年12月7日签订的《协议》的甲方是蹈德公司。依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定，蹈德公司出租不符合交付条件的厂房给汪琪，对汪琪厂房机器设备的丢失有过错，就由蹈德公司承担赔偿责任。蹈德公司口头答辩称：一、本案适用房屋租赁合同关系审理，汪琪无论在本案起诉状中要求立案的案由为房屋租赁且在法庭将本案进行选择后从未对案由提出异议，在上诉状中却认为本案的关系不是房屋租赁前后矛盾，不诚实。二、案涉租赁物是由蹈德公司提供完备的车间交付给汪琪使用，不存在装修和购买机器设备的行为，故原审在装修等费用和赔偿机器费用上作出的判决是正确的，汪琪所提供的有关证据均是收款收据，存在部分连码，不排除是为了提起诉讼所搜集的证据。三、汪琪在上诉请求中要求改判的保全费经查本案并没有财产保全措施。蹈德公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判汪琪、付阳立即向蹈德公司支付2016年3月1日至2016年12月4日期间的场地费(租金、占有使用费)、管理费、电费、水费共计448657.23元；二、本案一审、二审诉讼费用均由汪琪、付阳承担。事实与理由:一、原审法院认定事实错误，案涉租赁物在2016年5月份并未被东莞市环境保护局查封。蹈德公司于2016年1月15日已获得东莞市环境局的《关于东莞市蹈德实业有限公司建设项目环境影响报告书的批复》。于2016年5月18日获东莞市环境保护局颁发的《广东省污染物排放许可证》，该许可证经换证至今仍在有效期内。原审法院所称的2016年5月份被查封的证据系汪琪、付阳提交的第四组证据《东莞市环境保护局查封决定书等》(一页),且不论2015年11月4日查封资料是否与案涉租货物有关，但无证据显示“2016年5月份”被查封的查封清单、笔录等证据，原审法院据此认定本案主要事实没有任何证据显示，属于认定事实错误，应当予以纠正。蹈德公司已举证证明在2016年1月取得批复、2016年5月取得排污许可证，不存在汪琪、付阳所主张的环保问题，原审法院认定事实错误。二、汪琪、付阳一直未履行交付租赁物义务，在未交付期间应当承担支付房屋占有使用费、管理费等责任。基于签署第一点所述，原审法院所判定的“自2016年5月底被查封之后其一直未能恢复生产”，那么应当对原审法院据此作出的汪琪、付阳需支付蹈德公司的房屋占有使用费等费用截至计算至2016年5月的判断及相关判项与事实不符。三、关于上诉请求，蹈德公司经股东会决议同意放弃主张汪琪报警之日(即2016年12月4日)以后的房屋占有使用费、管理费。四、汪琪、付阳离开租赁物之时并无机器设备，蹈德公司从未认可汪琪、付阳在租赁物内留存有机器设备,主要是堆积着成品和半成品、办公物品等，并不存在机器设备。汪琪口头答辩称:涉案租赁物于2016年1月15日、5月18日分别被东莞市环境保护局所查封，是蹈德公司不具备相关环保批文手续，其在上诉状中否认查封的事实，二审可以依职权调查取证。涉案租赁物再次被查封后，汪琪无法进行正常生产，且蹈德公司一直阻止汪琪进入涉案租赁物，取回空压机等机器设备，其后在未告知汪琪，也未经汪琪同意的情况下，私自将机器设备移除并变卖，致使汪琪至今仍无法取回空压机等机器设备，蹈德公司在一审庭审中矢口否认，又表示是汪琪自行取走设备，机器设备被固定，且质量重，在没有起重机器吊装下不可能顺利取走，蹈德公司移除并变卖机器设备的行为失去了基本的商业准则和诚实信用。关于水电费用的金额，汪琪一直未予以确认和收到缴费单据，在汪琪提起诉讼之前，也未被告知明显是蹈德公司在一审程序中为应付诉讼而做出的不符合实际用水用电情况的通知单。一审仅根据蹈德公司单方提交的通知单认定的水电费用不符合事实真相也损害了汪琪的合法权益。事实上汪琪租赁涉案租赁物后进行正常的装修和购买机器设备才因环保问题两次被环保局查封，蹈德公司关于汪琪没有机器设备的陈述自相矛盾。付阳未在法律规定期限内提交书面答辩意见。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对汪琪、蹈德公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。分析如下：首先，案涉《蹈德实业有限公司招商合作协议书》虽名为合作协议，但从该协议书的内容来看，该协议应认定为房屋租赁合同，双方形成的是房屋租赁合同法律关系。案涉厂房尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，故案涉协议书应认定无效。该协议书无效，又因付阳是协议一方当事人，故原审法院认定蹈德公司将场地费押金54000元返还给汪琪、付阳并无不当，本院予以维持。其次，汪琪主张自2016年5月底被再次查封之后一直未能恢复生产，且从所提交的协议书及查封设备清单等来看确实存在因环保问题被查封的情况，且蹈德公司对此未能举证反驳，故原审法院采信汪琪的上述主张进而认定汪琪、付阳需支付蹈德公司的房屋占有使用费及管理费、电费、水费应计算至2016年5月份截止并在扣除于2016年4月11日支付的38792元后认定上述费用为111767元并无不当，本院予以维持。蹈德公司主张2016年5月份之后的相关费用的理据不足，本院不予支持。再次，汪琪未能有效举证承租后存在装修行为，且汪琪等在从事生产经营前应确保生产经营项目取得相关环保批文，故原审法院对汪琪主张蹈德公司需赔偿装修费用、办公用品、空调等150000元不予支持并无不当，本院予以维持。最后，对于机器设备问题，汪琪已报警，尚无生效法律文书认定相应结果，故原审法院在本案中对汪琪主张的赔偿机器设备费用220000元的诉讼请求不予支持并告知汪琪可待相应结果出台后另案主张并无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人汪琪、蹈德公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15511.02元，由汪琪负担9157.67元、东莞市蹈德实业有限公司负担6353.35元（均已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇一九年九月十八日书记员 廖瑜欢