湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7920号上诉人（原审被告）：吴志军，男，1964年7月3日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘婷，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：周淳，湖南弘一律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李建龙，男，1973年6月18日出生，汉族，住长沙县。委托诉讼代理人：袁志刚，湖南金顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张怡德，湖南金顺达律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：长沙市雨花区洞井街道鄱阳社区筹建委员会，住所地长沙市雨花区洞井街道鄱阳华美佳园**。负责人：文利民，主任。委托诉讼代理人：熊梦婷，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周航，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。上诉人吴志军因与被上诉人李建龙、长沙市雨花区洞井街道鄱阳社区筹建委员会(以下简称鄱阳筹委会)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2019）湘0111民初2183号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴志军上诉请求：一、撤销一审判决第一项;二、改判鄱阳筹委会向李建龙赔偿损失350392.18元。事实与理由：一、被上诉人李建龙的损失系被上诉人鄱阳筹委会恶意违约并以非法侵夺行为导致，应由被上诉人鄱阳筹委会承担。上诉人吴志军和被上诉人李建龙房屋租赁合同之所以解除，系由被上诉人鄱阳筹委会的侵权行为导致，原审判决书中对侵权事实也予以了认定。对于上诉人吴志军而言，在违约赔偿方面需要承担多少责任，在诉前无法确定，所以也无法直接起诉要求鄱阳筹委会承担责任，只能在原审中主张最终责任的承担。被上诉人李建龙在原审中将鄱阳筹委会列为第三人，也是为厘清三方之间的责任。二、原判决认定被上诉人侵权的事实，但在判决时对该部分事实完全没有加以考量。原审判决在本院认定事实部分就上诉人与案外人黄金亮签订的《合伙协议》，黄金亮根据《合伙协议》约定作为代表与被上诉人鄱阳筹委会签订的《补充协议》，被上诉人鄱阳筹委会出具的《鄱阳村2号栋门面装修报告》内容已经认可，且也认可了被上诉人鄱阳筹委会以法律禁止之私权利侵夺上诉人对门面的占有，但原审判决在本院认为部分及判决主文均未对已认定的事实进行处理。被上诉人李建龙辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人鄱阳筹委会辩称：李建龙与吴志军之间的责任问题是他们双方之间的问题，与我方无关。我方与吴志军的合同已经到期，我方有权收回房子，至于吴志军与李建龙之间的合同无法履行，是吴志军导致的，与我方无关。李建龙向一审法院提出诉讼请求：1、判令吴志军赔偿经济损失350392.18元并按约支付违约金100000元；2、判令吴志军立即返还押金200000元及预付租金100000元（2019年1月24日至2019年4月24日期间）；3、判令吴志军承担该案诉讼费。一审法院查明事实：2008年12月16日，吴志军在鄱阳筹委会举办的其自有的位于长沙市雨花区东侧贰号栋房屋使用权的竞拍中竞拍成功；2008年12月24日，吴志军作为承租方与鄱阳筹委会作为出租方签订一份《鄱阳华美佳园商铺租赁合同》，合同约定：出租方将涉案房屋（共三层，总建筑面积1570平方米）出租给承租方，租赁期限10年，自2009年1月1日起至2018年12月31日止；为了经营的需要，确需添加永久性设施，须经出租方研究同意后方可实施；承租方如分割招商，需在与第三方达成协议后三个工作日内将有关情况报出租方备案，未备案的视为擅自转租、转让对待；承租方若要求在租赁期限满后继续租赁涉案房屋，应当在租赁期满前三个月书面通知出租方，出租方应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复，如出租方同意续租的，双方应当重新签订租赁合同，租赁期满前出租方未作出书面答复的，视为出租方同意续租，租期为不定期。2016年6月30日，吴志军与案外人黄金亮签订《合伙协议》，协议约定由吴志军与黄金亮合伙承租涉案房屋，双方同意以黄金亮的名义与鄱阳筹委会签订租赁合同，权利义务由双方共同享有和承担。2016年7月20日，鄱阳筹委会与黄金亮就涉案房屋签订一份《补充协议》，协议载明：根据涉案房屋的实际情况，整栋房屋停业大半年，屋顶漏水严重无法正常经营，重新投入资金装修租期受限，为此双方达成如下协议：未到的期限按原合同执行，同时履行合同相关义务；1、3、4号栋房屋开标，2号栋（即涉案房屋）不参与，开标的期限同为2号栋的下期租赁期限，享受的责任和义务与1、3、4号栋同等；租金设定为取1、3、4号栋的平衡值；免3个月的装修期，下期2号栋不设装修期；装修的事项与经费鄱阳筹委会不介入，均由承租人负责到底。该补充协议分别由黄金亮及鄱阳筹委会负责人文利民签字，未加盖鄱阳筹委会公章。2017年12月7日，黄金亮在该协议上签署：黄金亮与吴志军协议与补充协议全部转给吴志军，整个协议全部结清，协议与黄金亮无关。同日，李建龙在该协议上签署表示接受补充协议的字样。2016年7月28日，李建龙与吴志军签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：吴志军将涉案房屋的一楼（建筑面积约500平方米）出租给李建龙，租赁用途为商业，租赁期限为8年，自2016年7月28日起至2024年10月27日止，其中2016年7月28日起至2016年10月27日为免租期；第一年租金为380000元，此后租金每年递增10000元；合同签订之日支付200000元作为押金，待合同履行完毕或者中途解除后三日内无息退还；李建龙承租后，可对租赁物进行改善或增设他物，在不影响房屋主体结构情况下，承租方可进行必要的调整改造；因鄱阳筹委会对涉案房屋主张权利，导致李建龙无法正常使用的，李建龙有权在提前30天通知吴志军的情况下解除本合同并要求吴志军按本合同约定承担违约责任；除本合同另有约定外，一方违约、违约解除或终止合同的，或因一方违反本合同约定导致另一方依据合同约定解除合同的（如因吴志军原因导致合同无法继续履行或承租期内吴志军无故提出不给租），违约一方向另一方支付100000元作为违约金，给一方造成的损失超过违约金，还应赔偿超过部分的损失。上述合同签订后，李建龙即对涉案房屋进行装修，鄱阳筹委会于2016年10月11日就涉案房屋的装修向长沙市雨花区规划局出具一份《鄱阳村2号栋门面装修报告》载明：涉案房屋前身为“梓翌食府”，由于市场不景气，食府难已持续经营；9月全新招商“万佳惠超市”需重新装修，望上级领导予以支持。李建龙装修完毕后，在涉案房屋处经营“万佳惠超市”。2018年12月4日，鄱阳筹委会向包括李建龙在内的涉案房屋各门店经营户发出一份《通知》载明：根据签订的租赁合同，鄱阳筹委会的门面1、2、3、4号栋将于2018年12月30日到期，鄱阳筹委会按照村民代表会议决定即将对到期门面进行重新租赁，到期将对门面进行清场处理，到期如不按合同约定腾房，鄱阳筹委会将对门面内所有设施及物品自行处理。2019年1月1日，鄱阳筹委会再次发出《重要通知》，鄱阳筹委会给予经营户三天时间停业退场，逾期则停水停电。李建龙分别于2018年12月28日、2019年1月16日致函吴志军，要求吴志军与鄱阳筹委会处理好续签合同事宜，以保证李建龙对涉案房屋的正常使用。因鄱阳筹委会对涉案房屋采取停电停水措施，李建龙于2019年1月24日撤场后将涉案房屋交付给鄱阳筹委会；在撤场前的2019年1月8日，李建龙对涉案房屋的现状进行了证据保全，并通过湖南省长沙市麓山公证处对保全过程进行了公证，并支付公证费3040元。同日，李建龙委托中衡保险公估股份有限公司对涉案房屋内外建筑装修现状价值对进行评估，该公司于2019年1月10出具《评估报告》，对涉案房屋内外装修现状价值鉴定为350392.18元。李建龙为此支付鉴定费15000元。李建龙撤场后，鄱阳筹委会对涉案房屋重新进行招租，出租给案外人杨成，并与其签订了为期10年的租赁合同，涉案房屋目前已由案外人杨成实际占有、使用，并对房屋进行了部分装修。另查明：1、李建龙向吴志军支付押金及租金情况：2016年7月27日支付押金200000元；双方于2017年8月31日签订一份书面协议，确认截止2018年10月26日的未付租金为222659.5元，李建龙于2017年9月1日支付222659.5元；2018年10月17日支付2018年10月26日后的租金200000元。2、吴志军与鄱阳筹委会之间就涉案房屋的租赁纠纷，已由吴志军另行向一审法院提起诉讼，由一审法院另案处理，案号为（2019）湘0111民初2293号。2019年2月20日，李建龙诉至一审法院，请求判如所请。该案经一审法院主持调解，各方未能达成一致。在该案诉讼中，李建龙、吴志军确认双方签订合同时，吴志军向李建龙出示过其与鄱阳筹委会签订的合同及补充协议。一审法院认为，李建龙与吴志军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效；在李建龙与吴志军签订涉案合同时，吴志军向李建龙出示其与鄱阳筹委会签订的《鄱阳华美佳园商铺租赁合同》、鄱阳筹委会与黄金亮签订的《补充协议》，且鄱阳筹委会同意李建龙对涉案房屋的装修，李建龙据此完全有理由相信吴志军对涉案房屋的转租系有权转租。在涉案合同租赁期限届满前，李建龙在鄱阳筹委会的要求下撤场，涉案合同实际于李建龙撤场时的2019年1月24日提前解除，李建龙、吴志军双方对此亦予以确认，法院依法予以认定。因吴志军与鄱阳筹委会之间就涉案房屋的租赁纠纷，导致涉案合同的提前解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，吴志军对李建龙应承担违约责任。涉案合同提前解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，吴志军应当返还李建龙支付的押金200000元、合同未履行期间的已付租金，并应赔偿李建龙因此所受损失。截止2018年10月26日的租金，已由李建龙、吴志军双方结清；李建龙最后一次支付的租金200000元，根据合同约定的租金标准，对应的租赁期限的起止日期为2018年10月27日至2019年4月26日；李建龙于2019年1月24日撤场，故已付租金的未履行期间为2019年1月25日至2019年4月26日，吴志军应返还的合同未履行期间的已付租金计算为100000元（400000元÷12个月×3个月）。李建龙单方委托鉴定不违反法律规定，鉴定机构作出的评估报告鉴定程序合法，鉴定结论已考虑装修的成新率，一审法院予以认定，李建龙要求吴志军赔偿装修损失350392.18元，法院予以支持；李建龙主张的装修损失已超过合同约定的违约金标准，根据合同约定，吴志军只需赔偿李建龙的实际损失，李建龙另行主张的违约金100000元，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决如下：一、吴志军于判决生效后10日内支付李建龙装修损失350392.18元；二、吴志军于判决生效后10日内返还李建龙押金200000元；三、吴志军于判决生效后10日内返还李建龙预付租金100000元；四、驳回李建龙的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11304元，因适用简易程序减半收取5652元，保全费4270元，保全担保费用1500元，共计11422元，由李建龙负担1200元，由吴志军负担10222元。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案上诉人吴志军的上诉理由是要求鄱阳筹委会承担赔偿责任。根据合同相对性原则，本案《房屋租赁合同》系李建龙与吴志军签订，在合同中，双方对违约责任及赔偿损失均作出约定，李建龙依据合同约定要求吴志军承担责任，并无不当。且吴志军与鄱阳筹委会之间就涉案房屋的租赁纠纷，吴志军已另行向一审法院提起诉讼，由一审法院另案处理。故上诉人吴志军上诉要求鄱阳筹委会在本案中承担赔偿责任，理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11304元，由上诉人吴志军承担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年九月十六日书记员  徐彬彬