山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初7663号 原告：青岛万佳鸿运物流有限公司，住所地青岛经济技术开发区。 法定代表人：殷丽丽，经理。 委托诉讼代理人：赵林宝，山东良捷律师事务所律师。 被告：王铁山，男，住青岛市黄岛区。 被告：薛飞，男，住青岛市黄岛区。 共同委托诉讼代理人：薛建仁，青岛黄岛恒源法律服务所法律工作者。 原告青岛万佳鸿运物流有限公司与被告王铁山、薛飞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人赵林宝，两被告共同委托诉讼代理人薛建仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告的租赁协议，判令被告腾退厂房；2.判令二被告支付原告租金650000元，违约金100000元；3.本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，一、原告所述与事实不符；二、原告仅顶名租赁了涉案土地，未进行任何投资建设。前期是殷增瀚在涉案土地投资建设，在硬化部分厂房的地面后，其没有钱继续建设；2015年3月，殷增瀚找两被告合作，由两被告出资继续在涉案土地进行建设，投资硬化地面，并建设厂房、办公楼等各项设施。因此，涉案土地上全部建筑物、附着物均系殷增瀚、王铁山、薛飞三人出资建设，与原告无关；三、涉案的《租赁协议书》系殷增瀚与两被告签订，原告与两被告之间不存在租赁合同关系；四、被告已经按照《协议书》约定，付清前两年租金；五、本案的租赁协议书已事实终止。综上所述，本案中的租赁协议书已经事实终止，无需再行解除；原告并非租赁协议的出租方，无权直接向被告索要租金，且被告已经按照协议约定付清相应期间的租金。原告的各项诉讼请求无事实和法律依据，不应得到支持，请求人民法院查清事实，依法驳回其诉讼请求。 原被告双方对于如下要素事实无争议，本院予以确认： 1、2014年4月18日，青岛川泽仓储有限公司（以下简称“川泽公司”）与原告签署《租赁合同》，川泽公司将位于青岛市黄岛区xxxxxxxxx使用的土地约24亩出租给原告使用。 2、2015年12月31日，殷增瀚（甲方）与王铁山、薛飞（签署《协议书》。 3、本院（2018）鲁xxxx民初xxxx号民事裁定书，在该裁定书中，本院认为：“本案庭审中，第三人青岛万佳鸿运物流有限公司称案涉土地由其租赁并将全部涉及该土地的事宜委托给原告殷增瀚处理。由此可见，原告殷增瀚只是第三人青岛万佳鸿运物流有限公司的委托代理人，原告代理第三人就案涉土地所为的行为，其权利义务应归于第三人，原告殷增瀚并非本案适格主体，故其起诉应予驳回。”原被告双方对于本院认为部分均无异议，该裁定作出后，原被告双方均为提起上诉，该裁定已发生法律效力。 4、2015年12月31日，被告向殷增瀚交纳租金100000元，殷增瀚向被告出具的《收条》。2016年1月16日，被告向殷增瀚交纳租金150000元，殷增瀚向被告出具的《收条》。 本案审理的争议要素为：（一）原被告双方是否存在租赁关系；（二）如果存在租赁关系，被告是否欠付原告租金。 一、原被告双方是否存在租赁关系 1、关于本案租赁的合同双方 根据本院（2018）鲁xxxx民初xxxx号民事裁定书查明的事实，殷增瀚是原告的委托代理人，是代表原告与两被告签署了《协议书》，两被告在本院（2018）鲁xxxx民初xxxx号案件中，对此予以认可，故可以认定本案涉案土地的出租方为原告。至于本案涉案土地的承租房，两被告在本案中称两被告是代表青岛鑫汇海物流有限公司（以下简称“鑫汇海公司”）签署的租赁协议，所以本案涉案土地的承租方应为鑫汇海公司，但原告对被告的上述说法不予认可，认为涉案土地的承租方即是两被告。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第2条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”因此，成立合同必须要有当事人的合意，本案原告从未与鑫汇海公司协商过涉案土地的租赁，双方不具有成立租赁合同的合意，所以原告与鑫汇海公司不存在租赁关系，本案《协议书》的签署方为两被告，因此应当认定为原告与两被告就涉案土地存在租赁关系，两被告是涉案土地的承租方。 2、关于租赁标的 本院认为，原告从川泽公司处租赁了青岛市黄岛区xxxxxxxxx使用的土地约24亩土地，又将土地租赁给两被告，没有证据可以证明涉案土地上的厂房归原告所有，根据殷增瀚与被告王铁山、薛飞在2015年6月18日签署的《框架协议书》，涉案土地上的厂房是由殷增瀚与被告王铁山、薛飞所投资建设。原告对此还进行了确认，内容为：“青岛万佳鸿运物流有限公司认可上述框架协议书，认可该土地上的附着物由殷增瀚、王铁山、薛飞三人投资建设、王铁山、薛飞共投资180万元。如遇国家征用，所有拆迁利益与青岛万佳鸿运物流有限公司无关。”所以原告出租给被告的出租物为青岛市黄岛区xxxxxxxxx使用的土地约24亩土地，不包括涉案土地上的厂房，所以原告要求两被告腾退厂房没有事实和法律依据，本院不予支持。 3、租赁期限 根据青岛市仲裁委青仲裁字于2017年10月16日作出的（2017）第xxx号裁决书，青岛市仲裁委裁决书已解除川泽公司与原告于2014年4月18日签署的《租赁合同》，该裁决书为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。故原告在2017年10月16日已失去对涉案土地的承租的权利，其当然也就不再拥有对外出租的权利，故本院认定，原告与两被告就涉案土地的租赁期限为2015年12月31日至2017年10月16日，原被告双方的租赁关系已终止，故原告再主张解除租赁关系已无事实和法律依据，本院不予支持。 二、两被告是否欠付原告租赁费 按30万元/年的标准，2015年12月31日至2017年10月16日期间，原告应付的租赁费为538973元。两被告已支付原告租金250000元，对此原被告双方均无异议。原被告双方有异议的是如下问题： 1、关于厂房清理费的数额 《协议书》第5条约定：“签订合同后1天内预付定金10万元整，剩余部分在一周内付清（甲方在收到定金后，一定要在1周内把厂房及厂区清理干净，如收到订金后不清理的话，按放弃处理，并给乙方费用5元整作为清理费。”被告认为，《协议书》第5条少写了一个万字，厂房清理费应为5万元。本案开庭时，殷增瀚在庭旁听，本院当庭对其进行了询问，殷增瀚对此的回答是：“当时厂房里有些木屑，让我一周内清理走，先放着5万元让我清理厂房厂区。厂房内是我清理的。当时是约定了清理费是5万元。”根据殷增瀚的上述陈述，可以认定《协议书》第5条中约定的清理费为5万元。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”根据《协议书》的约定，原告应当对厂房和厂区清理干净，原告虽然称其对厂房进行了清理，但未提供证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。退一步讲，即使原告对厂房进行了清理，但是《协议书》约定的是原告应当对厂房和厂区清理干净，所以原告即使对厂房进行了清理，但因为原告未对厂区进行清理，所以原告仍然没有完成《协议书》所约定的清理义务，所以根据《协议书》的约定，原告应当承担5万元的清理费，该费用应当从被告应付的租金中扣除。 2、关于被告所称的鑫汇海公司代原告向川泽公司支付租金202100元的问题 对此，本院认为，第一，原告与鑫汇海之间无直接的法律关系，双方不存在租赁关系，故鑫汇海公司代原告支付租金没有法律依据。第二，202100元属于大额支付，原告仅凭川泽公司出具的收据，尚不足以证明该202100元已实际交付。第三，根据本院对于被告的调查，是被告自行向本院执行局申报原告对于鑫汇海公司具有债权，本院是根据被告的申报向鑫汇海公司发出的《协助执行通知书》，因这是被告在执行程序中向本院执行局自行申报的结果，并不能代表本院已认定原告与鑫汇海公司之间存在债权。综上所述，被告所称的鑫汇海公司代原告向川泽公司支付租金202100元，应当从应支付给原告的租金中予以扣除的要求，本院不予认可。 综上所述，两被告应当支付原告的租金238937元（538973元-250000元-50000元）。根据《协议书》第3条的约定：“以后每年提前一个月付第二年，逾期1个月，每天按3‰付违约金。”根据上述规定，两被告第一年租金已付完，自第二年起未再付租金，故被告应当支付2016年12月31日至2017年10月16日期间的违约金，但《协议书》约定的3‰/日违约金过高，本院按年利率24%予以调整，按上述标准，2016年12月31日至2017年10月16日期间的违约金为45562元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二十五条、第二十八条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告王铁山、薛飞于本判决生效之日起十日内原告青岛万佳鸿运物流有限公司租金238937元、违约金45562元，上述二项共计284499元； 二、驳回原告青岛万佳鸿运物流有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11300元(原告已预交)，减半收取5650元，由原告青岛万佳鸿运物流有限公司负担3507元，由被告王铁山、薛飞负担2143元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本一份，同时预交上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。逾期未缴纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  林海涛 二〇一九年九月二十五日 书记员  范俊杰