北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初15728号原告（反诉被告）：赵禹戈，男，1983年1月23日出生，满族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王怡然，北京锦钟律师事务所律师。被告（反诉原告）：高焕云，男，1947年10月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：仵琼，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫冰，北京英淇律师事务所律师。原告（反诉被告）赵禹戈（以下简称姓名）与被告（反诉原告）高焕云（以下简称高焕云）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。赵禹戈及其委托诉讼代理人王怡然，高焕云及其委托诉讼代理人仵琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵禹戈向本院提出诉讼请求：1.判令我与高焕云20**年8月12日签订的《北京市房屋买卖合同》无效；2.判令高焕云将位于北京市朝阳区定福庄东街x楼x门x号房屋腾空交付给我；3.判令高焕云给付我房屋使用费21万元。事实与理由：我与高焕云于2012年8月12日签订《北京市房屋买卖合同》，我将位于北京市朝阳区定福庄东街x楼x门x号房屋以68万元的价格卖给高焕云，并于2012年9月20日将房屋交给高焕云，因房产性质为公有租赁房屋，故双方订立的房屋买卖合同应属无效合同，我和高焕云沟通多次协商无果，故诉至法院。高焕云辩称：不同意赵禹戈的诉讼请求。我没有居住的地方，我的全部积蓄用于购买涉案房屋，现周边房屋价格已上涨数倍，在赵禹戈不能妥善安置我的情况下，我无法搬离。我是通过北京市金旺顺房地产经纪有限公司介绍，于2012年8月12日与赵禹戈签订的《房屋买卖合同》，房屋使用面积为31.9平方米。合同签订后，我向赵禹戈支付了全部购房款。签订《房屋买卖合同》时，赵禹戈及中介公司均承诺该房屋可以办理过户手续，但是赵禹戈、中介公司迟迟不办理过户手续，我于2013年开始便与赵禹戈协商退款退赔事宜，但是赵禹戈以其在通州买房，手上没钱为由拒绝退款，后又以生意赔钱拒不退款。赵禹戈的违约行为导致我的合法利益及生活受到严重侵害及影响，故我要求退还房款并支付利息，同时赔偿市场价等损失，高焕云提起反诉，反诉请求为：1.解除我与赵禹戈2012年8月12日签订的《北京市房屋买卖合同》；2.赵禹戈返还购房款68万元并支付利息（以68万元为本金，按中国人民银行同期贷款利息计算，自2012年9月11日起支付至实际给付之日止）；3.赵禹戈赔偿我损失150万元。赵禹戈针对高焕云的反诉辩称：涉案合同为无效合同。我还剩余595000元房款没有返还，我同意返还595000元房款，但不同意支付利息和损失。涉案房屋不能办理过户手续我没有过错，我从未承诺过高焕云可以办理过户，是中介公司告知涉案房屋可以买卖，这种情况下我才出售的涉案房屋，不能办理过户的后果不应由我承担。高焕云没有找过我与我协商退款退赔，我怀疑高焕云与中介串通。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区定福庄东街小区**楼****房屋（以下简称涉案房屋）系北京市大成房地产开发有限责任公司所有的公有住房，赵禹戈从2006年开始承租了涉案房屋。2012年8月12日，赵禹戈作为出卖人与高焕云作为买受人签订《北京市房屋买卖合同》，约定赵禹戈出售涉案房屋，交易价格为68万元，该房屋性质为公有住宅使用权。自合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同还约定了逾期交房、逾期付款违约责任，并未约定逾期办理过户手续的违约责任。合同签订后，赵禹戈向中介公司支付了85000元过户费用，高焕云向中介支付了10000元中介费用。高焕云向赵禹戈支付了68万元购房款，赵禹戈将涉案房屋交付给高焕云。后因涉案房屋无法完成承租人变更手续，经与中介沟通，中介公司将85000元返还给了高焕云。高焕云居住涉案房屋至今，并在涉案房屋外搭建一间约1.8平方米的房屋，赵禹戈主张高焕云搭建房屋为违章建筑。关于涉案房屋买卖经过，赵禹戈称：因我之前房屋出租，我与中介相识，后中介告知我涉案房屋能够买卖，我才同意将涉案房屋出售，合同签订后，我多次配合高焕云前往涉案房屋产权单位登记办理房屋变更承租人手续事宜，现房屋不能变更承租人并非我的原因导致。高焕云称：我因急着要在附近买房，我找到了中介公司，通过中介公司认识了赵禹戈，中介公司、赵禹戈均称涉案房屋能够变更承租人，后一个自称北京市大成房地产开发有限责任公司工作人员的人带着我去派出所将我的户口迁至涉案房屋，并给了我一份承租人为我的公有住房租赁合同复印件。本案审理中，本院向北京市大成房地产开发有限责任公司询问涉案房屋现承租人信息及是否同意变更承租人，北京市大成房地产开发有限责任公司回函称：涉案房屋登记的承租人为赵禹戈，没有关于承租人变更的信息和相关材料，根据有关规定，我公司不能变更该房屋承租人为高焕云。庭审中，高焕云认可从中介拿回了85000元赵禹戈支付的过户费用，但认为赵禹戈除了应当返还剩余595000元购房款外还应返还高焕云支付的中介费用10000元。本院认为，关于涉案房屋买卖合同效力，承租的公房具有一定的福利性质，承租公房的买卖、转移应当征得公房所有权人的认可，在未征得管理人同意的情况下转让涉案房屋使用权，侵犯了该房屋相关权利人的合法利益，转让合同应为无效。关于合同无效后的处理后果，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋买卖合同被确认无效后，赵禹戈要求高焕云返还房屋，高焕云要求赵禹戈返还尚未返还的购房款595000元，于法有据，本院予以支持，高焕云主张赵禹戈返还中介费10000元，与本案并非同一法律关系，在本案中不予处理。赵禹戈另主张高焕云支付房屋使用费，高焕云主张赵禹戈支付利息及损失，对此本院认为，赵禹戈作为涉案公房的承租人应当知晓涉案房屋性质，应对合同无效负主要责任，在未获得房屋所有权人同意的情况下即签订公房转让协议，高焕云亦未尽相应的审查义务，亦存在一定过错。涉案合同系双务合同，合同无效后，高焕云有向赵禹戈支付房屋使用费、赵禹戈亦有向高焕云返还购房款利息的义务，鉴于双方互负给付义务，双方之义务相互抵销，本院对于赵禹戈主张的房屋使用费、高焕云主张的购房款利息的诉请，不予支持。关于高焕云主张的损失，高焕云购买涉案房屋确系丧失了其他购房机会，本院综合考虑涉案房屋性质、高焕云支付房屋数额、房地产市场变化的情况以及双方的责任比例，酌情认定赵禹戈给付高焕云损失20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赵禹戈与被告（反诉原告）高焕云于二〇一二年八月十二日签订的《北京市房屋买卖合同》无效；二、被告（反诉原告）高焕云于本判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区定福庄东街小区2号楼1单元202号房屋腾空返还给原告（反诉被告）赵禹戈；三、原告（反诉被告）赵禹戈于本判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）高焕云购房款五十九万五千元；四、原告（反诉被告）赵禹戈于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）高焕云支付损失二十万元；五、驳回原告（反诉被告）赵禹戈的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）高焕云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10600元，由原告（反诉被告）赵禹戈负担7420元（已交纳），由被告（反诉原告）高焕云负担3180元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费5300元，由原告（反诉被告）赵禹戈负担3710元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）高焕云负担1590元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  王春梅人民陪审员  张桂珍二〇一九年九月二十九日书 记 员  祁文然