广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1677号上诉人（一审被告）：珠海市xx有限公司，住所珠海市前山xx工业区xx，统一社会信用代码xxx。法定代表人：郭xx，董事长。委托诉讼代理人：戴明，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘诗妍，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：梁xx，男，1980年5月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：郭英东，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖婉仪，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海市xx有限公司（以下简称“xx公司”）因与被上诉人梁xx房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2018）粤0402民初3490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人xx公司委托诉讼代理人戴明及刘诗妍、被上诉人梁xx及其委托诉讼代理人郭英东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人xx公司上诉请求：撤销珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初3490号民事判决书第一、二、三项判决，改判驳回梁xx的全部诉讼请求。事实与理由：一、上诉人不应承担逾期交房责任，一审事实认定错误。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”《补充协议》第二条对合同第九条“商品房交付条件”的变更约定：“在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供电供水达到使用要求、电梯可以正常使用和取得预测报告时即可向买受人交付该商品房。”《补充协议》第四条强调，“只要该商品房具备合同及本补充协议约定的交付条件，买受人不得拒绝收房，视为该商品房已交付，出卖人无须承担逾期交房违约责任。”上诉人在交付涉案房屋时已完全具备《商品房买卖合同（预售）》第九条、《补充协议》第二条约定的交付条件，无须承担逾期交房违约责任。至于交付时的房屋质量瑕疵等问题，《补充协议》第四条同时专门做了变更约定：“买受人应在接到收楼通知书之日3日内对该商品房进行验收，如有整改意见，并同时递交。买受人如提出的该房屋质量瑕疵问题，经过确认后，出卖人按照质量保修书的规定承担保修责任，并及时修缮。”综上，上诉人对房屋质量瑕疵等问题，只是承担保修责任，无须承担逾期交房违约责任。虽然《商品房买卖合同（预售）》第十一条“交房时间和手续”，原有“该商品房存在其他质量问题的修复后再行交付”的约定，但该条约定业经《补充协议》第四条“对合同第十一条‘交房时间和手续’的补充约定”作了变更，即：只要该商品房具备合同及本补充协议约定的交付条件，买受人不得拒绝收房，出卖人无须承担逾期交房违约责任。房屋质量瑕疵问题，出卖人承担保修责任并及时修缮。而且《补充协议》开篇就约定，“买卖双方签订本补充协议，作为对合同的修改或补充；合同与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准”。一审判决依据已被《补充协议》明确变更替代的合同旧条款，认定上诉人逾期交房，判决上诉人对房屋进行整改交付并承担违约责任，事实认定错误。二、交付以后水浸引起的房屋损害，不是房屋交付时的质量问题，一审事实认定错误。如上所述，上诉人2017年12月12日通知被上诉人收楼，完全符合约定的房屋交付条件，被上诉人当时也未提出服务质量问题，是正常交付。被上诉人庭审自陈，“梁xx在2018年3月16日到案涉房屋查勘，当时里面有xx公司工程部人员（注：实为物业公司人员）在内，该人员告知梁xx案涉房屋在2018年春节期间被水泡过……第二次2018年3月21日，案涉房屋客厅的墙角及主人房墙角多处有水迹，严重发霉……3月28日，客厅瓷砖里面的沙子潮湿，因为被水泡过……”（法庭审理笔录第9页第12行起），“梁xx第一次在2017年12月28日去验房……梁xx每次到房屋查看时都是通过物业，由物业人员或工程部人员带领到房屋查看的”(法庭审理笔录第10页第11行起)”。可见，梁xx第一次在2017年12月28日验房时是没有水浸的，之后上诉人将案涉房屋移交物业公司，直到2018年3月份春节期间才被水浸，说明本案审理的水浸引起的损害，是一起损害赔偿纠纷，与房屋交付无关。被上诉人当庭申请对房屋装修质量进行鉴定，就是对水浸损害进行鉴定。被上诉人“申请对房屋装修质量进行鉴定，由于泡水问题过于严重，当事人了解过像xx公司的这种处理方法，对房屋以后的装修带来很多隐患”（法庭审理笔录第12页第6行起）。因此，本案鉴定报告反映的问题，都是水浸引起的及之后物业公司整改时磕碰造成的损害，不是房屋交付时存在的质量问题。因此，水浸损害的赔偿，不能适用《商品房买卖合同（预售）》第十一条“该商品房存在其他质量问题的修复后再行交付”的约定。更何况，广州市xxx装饰工程质量鉴定有限公司（质鉴）字（2018）第1031号《装饰装修工程质量鉴定意见书》的鉴定错漏百出、似是而非，而且这些所谓的瑕疵，也都不属于合同第十一条约定的应予修复后再行交付的质量问题：（1）门扇、门套线开裂多为表面油漆开裂，并非是墙面、屋面的开裂。（2）墙面基层腻子的平整度允许偏差在涂饰工程规范中是未作明确规定的，最多是影响美观程度，不能视为不符合装修质量标准。（3）对于电气工程方面，房屋已通电仅是总开关标识处贴错标签，不影响电器的正常使用。（4）客厅、餐厅个别位置地砖为局部空鼓，局部砂浆松散也属于铺浆不均现象，整块地砖实际未见松动现象，不会对日常生活构成不便或安全隐患。木踢脚线设计目的仅为保护墙面底部不被破坏和美观，局部的松动不平，不会影响日常使用。（5）墙面砖边缘不平、接缝高低差大和缺损，属观感问题；墙砖空鼓部位均为边角部位，且不存在爆裂或脱层现象不存在脱落的隐患。（6）关于房间电源插座回路无剩余电流保护装置，房间内考虑为壁挂式分体空调，空调插座回路可以不设置剩余电流保护装置，房间其余插座回路已设置漏电保护装置。综上，一审判决将交付之后产生的损害，认定为房屋交付时的质量问题，事实认定错误。三、一审判决是一份无法执行的判决。一审判决上诉人对案涉房屋进行整改并予整改完成后交付。但是，这项判决是无法予以执行的。上诉人曾经多次积极联系物业公司，按照被上诉人的要求进行整改维修。一审期间，上诉人本着解决问题、息讼止争的诚意，再次根据法庭指示和鉴定报告的意见，联系要求物业公司对房屋进行了全面整改，并邀请被上诉人到现场参与整改、验收，但被上诉人却毫无理由地拒绝接收整改结果。对此，一审即不实地考察整改效果，也不确定整改的客观标准，仅凭被上诉人的单方说明，又判决上诉人进行整改。按照这一逻辑，假使判决生效执行时，上诉人说整改完成，被上诉人说没有整改，没有一个确定的客观标准，法院怎样执行？综上所述，一审事实认定错误，判决无法执行，故此提起上诉，请求贵院查明事实，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人梁xx辩称，被上诉人认为原审判决事实清楚，适用法律正确，目前涉案房屋的状态仍未通过整改。梁xx向一审法院起诉请求：1.判令xx公司十日内按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》将符合交房条件的位于珠海市金桔路××房交付梁xx使用；2.判令xx公司自2017年12月31日起以购房总价款2261817元为基数，每日按购房总价款万分之一的标准向梁xx支付逾期交房违约金23975.27元（暂计至2018年4月16日，支付至实际交房之日止）；3.判令xx公司对位于珠海市金桔路××房进行相应整改（修复）：（1）修复入户门顶部的框、扇，餐厅门套、门扇、厨房门套，房屋基层腻子，客、餐厅地面瓷砖空鼓处下方水泥砂浆，房间内电源插座及地线，（2）更换卧房木地板为复合木地板；4.本案诉讼费用由xx公司承担。一审法院认定事实如下：经审理查明，2016年3月30日梁xx（买受人）梁xx与xx公司（出卖人）xx公司签订《商品房买卖合同》，梁xx以2261817元购买香洲区金桔路8号5栋202房。合同第九条约定商品房交付条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续，（一）出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房……（三）查验房屋，1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验起60日负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用。合同第十二条逾期交付责任，约定出卖人无正当理由未能按期交付该商品房，自《广东省商品房买卖合同》第十一条及本补充协议约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付该商品房价款总金额万分之一的违约金，合同继续履行且买受人不得退房。逾期交房的违约金总额不得超过总房价的3%。出卖人延期交付该商品房的，则出卖人为买受人办理产权登记的期限自出卖人实际交付该商品房之日的次日开始计算。附件六对“关于装饰装修及相关设备标准”作出约定，其中住宅装修标准中卧房地面装修标准为复合木地板，石材门槛石。附件十一补充协议第四条对合同第十一条“交付时间与手续”的补充约定：买受人应在接到收楼通知书之日3日内对该商品房进行验收，如有整改意见，并同提交。只要该商品房具备合同及本补充协议约定的交付条件，买受人不得拒绝收房，视为该商品房已交付，出卖人无需承担逾期交房违约责任；买受人如提出的该房屋质量瑕疵等问题，经过确认后，出卖人按照质量保修书的规定承担保修，并及时修缮。合同及附件还约定了装修标准等其他内容。同日，xx公司开具首期款发票，2016年7月21日被xx公司开具剩余房款发票。2017年9月29日案涉房屋通过竣工验收备案。2017年11月27日被xx公司向梁xx出具《收楼通知书》，通知梁xx案涉房屋于2017年12月23日起正式交付使用，并要求于2017年12月30日起办理完住宅交付手续。梁xx认可xx公司通知过收楼，但梁xx验收时发现存在积水、渗水、空鼓等问题并要求xx公司整改。2018年3月22日梁xx委托北京天驰君泰（珠海）律师事务所向xx公司xx公司出具《律师函》，列明案涉房屋待解决问题，并催促xx公司整改事宜。梁xx提交了2018年3月28日、4月7日现场照片，显示案涉房屋仍处于施工状态。2018年6月16日、2018年7月16日xx公司xx公司向梁xx出具《交付告知函》，内容为梁xx案涉房屋已维修完毕，期间多次通知梁xx现场收楼，但梁xx均未到场办理相关接收手续。双方认可钥匙在物管处，物管为前期物业。在审理过程中，梁xx申请对案涉房屋进行房屋质量鉴定，本院依法委托广州市xxx装饰工程质量鉴定有限公司进行鉴定，该鉴定机构出具报告：1.门窗工程不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》，现场鉴定：入户大门顶部的框、扇配合间隙为8mm，餐厅门套裂缝1条，门扇裂缝多处（3条以上）；主卫门扇裂缝3条；次卧室2门扇裂缝多条；公卫门扇裂缝3条；厨房门套裂缝1条。2.涂饰工程不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》，现场鉴定：入户花园天花基层腻子不平整多处，墙面基层腻子不平整1处；客、餐厅（边）吊顶基层腻子裂缝多条、石膏线与墙面交接处裂缝3条、窗帘盒裂缝1条，天花基层腻子不平多处（3处以上），墙面基层腻子裂缝1条；景观阳台天花基层腻子不平整多出；房间过道吊顶基层腻子裂缝1条；次卧室1墙面基层腻子裂缝多条；主卧室墙面基层裂缝1条；次卧室2墙面基层腻子裂缝1条，（背面）墙面基层腻子不平整（波纹起伏）；生活阳台天花基层腻子不平整多处。3.地面铺贴工程不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》，现场鉴定：客、餐厅地面瓷砖空鼓4块，空鼓处下方干硬性水泥砂浆松散，不凝结、不坚实；次卧室1踢脚线松动2条，地板不平整1处。踢脚线受潮发霉1处；主卫地面积水；次卧室2地板不平整1处；公卫地面积水；房间木地板为“浸渍纸层压木质地板”。4.饰面砖铺贴工程施工质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》，现场鉴定：入户花园墙面砖空鼓1块，边缘不整齐1块、接缝高低差不符合要求1块（为1mm）；景观阳台墙面砖空鼓2块，缺损3块，接缝高低差不符合要求2块（为2mm）；主卫墙面砖空鼓4块；公卫墙面砖空鼓4块；厨房墙面砖空鼓1块。5.电气工程不符合《住宅设计规范》，现场鉴定：房间电源插座回路无剩余电流保护装置，配电箱各插座回路（开关）标注的各独立区域电源插座不一致（凌乱）；另，客餐厅2个插座不通电；主卫1个插座不通电；次卫1个插座不通电；生活阳台2个插座缺少地线。鉴定结论：本装饰装修工程施工质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范、《建筑地面工程施工质量验收规范》、《住宅设计规范》的规定及部分项目文件的约定。梁xx支付鉴定费11840元。庭审中，xx公司表示同意对梁xx的第三项诉讼请求xx公司修复入户大门顶部的框、扇，餐厅门套、门扇、厨房门套，房间基层腻子，客、餐厅地面瓷砖空鼓处下方水泥砂浆，房间内电源插座及地线的内容在一周内整改，但认为属保修责任。梁xx于2019年2月14日向本院提交关于xx公司整改后的书面说明，xx公司于2019年1月7日对案涉房屋进行维修后通知梁xx查验，梁xx2019年1月12日前往现场查验后仍存在门套木框底部霉变、客厅餐厅地面瓷砖及墙身砖多处空鼓、卧室木地板虽已经更换但仍不符合合同约定的“符合木地板”且次卧木地板微翘起、主卫大理石有裂纹、主卧地板右侧有裂缝、阳台及卫生间存在积水。一审法院认为，梁xx、xx公司之间签订的商品房买卖合同系基于双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩主张和理由，本案争议焦点如下：一、关于xx公司通知梁xx收楼能否认定为案涉房屋已交付。合同约定在办理交付手续前，梁xx有权对该商品房进行查验，梁xx查验该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具、电器等电器设备不能正常使用等问题时，由xx公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复后再行交付。结合本案查明的事实，2017年12月28日第一次验房至2018年3月28日、4月7日以及在庭审过程中、鉴定时，房屋仍存在屋面、墙面开裂、地面瓷砖空鼓、插座不通电方面的问题，不符合交付条件，梁xx也已明确拒绝收楼的意见。因此，xx公司通知梁xx收楼不能视为xx公司已向梁xx交付使用案涉房屋，对于梁xx请求xx公司将案涉房屋交付梁xx使用，应当予以支持。考虑目前需整改的内容，xx公司应于完成整改内容后十日内向梁xx交付案涉房屋。二、关于梁xx于2019年2月14日梁xx查验xx公司整改后提出的相关问题，本院认为梁xx提出的问题，包括入户门顶部的框、扇，餐厅门套、门扇、厨房门套，房屋基层腻子，客、餐厅地面瓷砖空鼓出下方水泥砂浆，房间内电源插座及地线，在鉴定结论中显示为不符合验收标准，xx公司在审理过程中亦表示同意对鉴定结论中不符合要求的部分进行整改，故梁xx要求xx公司进行相应整改（修复）的主张，本院予以支持，xx公司应于判决生效后二十日内完成整改。三、关于逾期交房违约金的问题。合同约定2017年12月30日前交付房屋，无正当理由未能按期交付的，自2017年12月30日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付该商品房价款总款金额万分之一的违约金。梁xx梁xx主张xx公司xx公司从2017年12月31日起至实际交房之日止以购房总款2261817元按每日万分之一向梁xx计付逾期交房违约金，本院予以支持。四、关于将卧室木地板更换为复合木地板的问题。梁xx表示xx公司已就卧室木地板进行更换，更换后木地板仍是同一牌子同一型号的强化木地板，并非合同约定的复合木地板。本院认为合同中关于卧室木地板装修标准约定为复合木地板，并未具体约定品牌、价格或其他，而xx公司实际使用的为浸渍纸层压木质地板，且经鉴定仅有一处存在不平整外，并无质量不合格的结论，梁xx也并无举证证明两种材质地板的差异或对其造成损失的影响，请求将卧室木地板更换为复合木地板的主张，本院不予支持，但xx公司仍需对卧室地板不平整处进行修复整改。一审法院作出判决如下：—、珠海市xx有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内对位于珠海市金桔路××房进行整改（包括入户门顶部的框、扇，餐厅门套、门扇，厨房门套，房屋基层腻子，客、餐厅地面瓷砖空鼓，房间内电源插座及地线等方面在前述鉴定结论中的问题）；二、珠海市xx有限公司于整改完成后十日内向梁xx交付珠海市金桔路××房；三、珠海市xx有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向梁xx支付逾期交房违约金，以2261817元为基数按照每日万分之一自2017年12月30日起计至实际交付房屋之日止；四、驳回梁xx的其他诉讼请求。二审期间，xx公司提交证据：证据1、2是2019年5月30日双方当事人的通话录音以及文字版，证明梁xx拒绝收楼造成案涉房屋的迟延交付。证据3是验收反馈表，证明梁xx反映问题都属于瑕疵问题等。梁xx质证意见：三组证据是否属于新证据，请法庭认定。对证据的三性均认可。因梁xx对xx公司二审提供的证据真实性、合法性、关联性均认可，本院予采信。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为xx公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。xx公司、梁xx签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，商品房存在质量问题的修复后再行交付”，《补充协议》第四条“对合同第十一条‘交房时间和手续’的补充约定”作了变更，即：只要该商品房具备合同及本补充协议约定的交付条件，买受人不得拒绝收房，出卖人无须承担逾期交房违约责任。本案中，根据合同约定：在办理交付商品房手续前，梁xx有权对涉案商品房进行查验。梁xx在查验时发现商品房存在屋面、墙面、地面渗漏、开裂、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具、电器等电器设备不能正常使用，xx公司应按照有关工程产品质量规范和合同约定的标准自查验次日起60日内负责修复后再行交付。在一审诉讼中委托鉴定时，涉案房屋仍存在屋面、墙面开裂、地面瓷砖空鼓、插座不通电等方面的质量问题，是造成迟延交付房屋的根本原因。合同约定2017年12月30日前交付房屋，现因xx公司的原因未能按期交付房屋，梁xx依合同主张xx公司从2017年12月31日起至实际交房之日止以购房总款2261817元按每日万分之一向其支付逾期交房违约金有事实和合同依据，一审法院予以支持正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25086元，由上诉人珠海市xx有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年九月四日书记员 曾芷欣