辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0111民初4728号原告：沈阳市盛鼎物业管理有限公司，住所地沈阳市苏家屯区白杨路**6门。法定代表人：苗法忠，该公司经理。委托诉讼代理人：张艳宏，辽宁博功律师事务所律师。被告：高山宝。被告：富丽萍。原告沈阳市盛鼎物业管理有限公司与被告高山宝、富丽萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张艳宏、被告高山宝到庭参加诉讼，被告富丽萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈阳市盛鼎物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一.请求判令被告给付拖欠的物业费及违约金共计5431元；二.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告沈阳市盛鼎物业管理有限公司于2008年11月与沈阳市奉阳房屋开发有限公司签订“溪畔人家”物业服务合同，由原告对“溪畔人家”小区进行物业服务，双方约定物业费为每月每平方米0.65元。被告高山宝、富丽萍为溪畔人家17-1号楼4单元602室业主，房屋住宅面积为86.69平方米。服务期间原告全面履行合同义务，但是被告未按约定缴纳物业费。原告虽多次通过各种方式进行催要，但被告至今仍未给付。无奈原告起诉至贵院，请求法院支持原告诉讼请求。高山宝辩称，原告的前期《物业管理服务合同》是与开发商签订的物业合同，原告资质等级为三级，物业管理资质暂定期为一年。原告向被告讨要，给予支付原告2011年3月1日至2018年8月31日的物业费无合法依据，请法院驳回原告诉讼请求。关于物业服务合同纠纷一案，现被告根据相关法律及事实答辩：被告认为盛鼎物业管理有限公司从不履行溪畔人家《物业管理服务合同》约定的义务，所以拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同，业主依合同法的规定，完全可以拒绝缴纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。被告是溪畔人家小区的业主，开发商与盛鼎物业公司管理有限公司签订的前期物业管理服务合同，约定合同期限为2年（09年月日至11年月日）。约定由盛鼎物业公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。我们前期也确实按时缴纳了物业费。但是，从2011年起由于物业公司没有履行合同义务，使小区物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被毁损、侵占、小区封闭破坏，围栏被毁，门禁，车辆放行杆损坏不维修不启用，外小区车辆随意进出，环境卫生恶劣、排水不畅、下水井无人清淘，杂草丛生，污水横流，无照明，无监控，安全隐患丛生。这些问题，扰乱了小区居民的正常生活秩序。引发了居民恐慌，严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发。业主多次向物业公司和其他部门反映，一直没有得到解决（没有人提供服务），试想物业管理公司连起码的管理人员都找不到，还能谈到什么履约与服务（保安巡逻，门卫打更）。更别说按物业三级收费的服务标准进行服务【以下为节选部分物业管理费收取标准三级收费标准：0.50元/月.平方米（已包含税、费）。基础条件：小区封闭；有固定管理服务用房；绿化率25%以上；绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。公共秩序维护：1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨蓖子、小品、花、草、树木等。6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。保洁服务：1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。2、公共楼道每天清扫一次；扶手每周擦洗2次，保持干净整洁。3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。7、公共区域玻璃每月擦洗1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。等等的服务了】。因此大部分业主由于物业公司不服务，严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈！合理合法。被告认为：被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。同时由于原告严重违约，原告已经于2018年9月13日被全体业主逐出溪畔人家。有苏家屯区人民政府民主街道办事处。沈阳市苏家屯区住宅管理办公室等的责令撤离通知书为证。被告认为，本案质疑争议主要有以下几点：一、是被告与盛鼎物业公司没有签订物业服务管理合同，也即被告是不受盛鼎物业公司合同的约束；二、是如果有，即便有物业合同是否有效，合法？合同已过期（约定的合同期限期满后，业主已不受前期物业管理服务合同的约束，合同过期）三、如果有效，（即原告提出的所谓的事实合同）原告根本不履行合同义务，严重违约在先，进而业主才先履行抗辩权不缴纳物业费进行抗辩。四、原告的诉讼请求依据？请提出证据。以谁主张谁举证原则，原告履行了哪些义务（通俗的说你净干啥了？做了哪些服务）。（账目流水，雇佣人员，维修，水电工人备案及劳动合同）【以下节选】物业管理条例第三十八条物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和利用物业共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的收支情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。第一个焦点：盛鼎物业管理有限公司与开发商奉阳房地产公司于2009年签订的《前期物业管理委托合同》早已过期。2011年盛鼎物业管理有限公司与房地产开发公司合同到期，物业管理资质也到期的原告违反了法律的禁止性规定。物业管理条例第60条规定了未取得资质证书从事物业管理的是要负责相关法律后果的，并且不得从事物业管理业务。原告也没有和被告签订物业合同。第二个焦点：如果说没有，盛鼎物业管理有限公司《前期物业管理委托合同》属于无效合同，因为合同已经过期。第三个焦点：原告诉状上的诉讼请求说：服务期间全面履行合同，我请原告指明履行合同的相关证据。第四个焦点：假设即使合同有效（即原告提出的所谓的事实合同）或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于原告没有提供任何服务严重“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。大量的证据已经表明：首先物业公司没有履行义务，根据国务院《物业管理条例》等规定，物业公司不但严重违反规定，同时物业公司构成严重违约的行为，被告就不缴纳物业费。并且原告浪费司法资源，逐一起诉业主，而不是通过业主委员会同案并诉，未提供服务就要钱，明显是恶意诉讼，增加基层司法部门负担。包括在非法催要费用期间吓唬部分业主，有涉黑涉恶嫌疑。恳请法院提交打黑办处理。其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履约中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量的证据证明，本案中，盛鼎物业管理有限公司未提供服务。再者原告现已被清退，不交接相关资料，【如溪畔人家业主人员名单，小区布局，主水，电线，照明线路资料，管理服务用房等等】，致使新物业无法招投标，无法进驻，给溪畔人家全体业主造成损失，属于非法侵占，恳请法院消除障碍。驳回原告诉讼请求判移交其他管理资料和资产。否则将依据以上所诉反诉原告。综上所述，原告无合同，不履约，无权主张被告给付物业费用。恳请法院法官大人以事实为依据，以法律为准绳。公正审判，驳回原告不合理的诉讼请求。我们溪畔人家业主将保留对原告，回复园区原貌，解除非法侵占，消除障碍的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年1月15日，沈阳市盛鼎物业管理有限公司中标了沈阳市奉阳房屋开发有限公司在**开发的“溪畔人家”前期物业管理项目，中标书约定物业费收费标准为每月每平方米0.65元。2008年11月13日，沈阳市盛鼎物业管理有限公司与沈阳市奉阳房屋开发有限公司签订《“溪畔人家”物业服务合同》，合同期限自2008年11月21日起至2010年11月21日止。沈阳市盛鼎物业管理有限公司取得对二被告所在小区的物业管理权利。从2008年11月28日至2017年3月30日，沈阳市奉阳房屋开发有限公司共计交给沈阳市盛鼎物业管理有限公司“溪畔人家”26栋楼，由原告提供物业管理服务至2018年9月13日。合同中约定物业费标准为每月每平方米0.65元。二被告为溪畔人家17-1号楼4单元602室业主，房屋建筑面积为86.69平方米。被告从2011年3月1日起至2018年8月31日止共拖欠物业费5071元。原告向被告催要所欠物业费，被告未缴纳。另查明，原告成立于2007年7月13日。2007年8月18日，沈阳市苏家屯区房产局为原告下发物业管理企业资质证书，资质等级为（暂定三级）。2018年9月13日，沈阳市苏家屯区住宅小区管理办公室以原告在“溪畔人家”小区服务期间，未达到物业服务合同约定的服务标准为由，下发《责令撤离通知书》。原告撤离“溪畔人家”小区。本院认为，根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告富丽萍经传票传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及被告高山宝对证据的质证意见对原告主张的案件事实予以认定。依法成立的合同受法律保护。原告与房地产开发公司签订的物业服务合同，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对物业服务企业、业主均具有约束力。原告为被告所在的小区提供物业服务，被告应缴纳物业费，被告不缴纳物业费的行为属违约行为，应承担违约责任。关于被告应缴纳物业费的数额，结合相关同类案件的原、被告陈述及相关证据，可以认定原告的物业服务存在一定瑕疵，本院酌情减免被告15%的物业费，则被告应缴纳的物业费为4310元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告的服务存在瑕疵，故对此项诉讼请求，本院不予支持。沈阳市盛鼎物业管理有限公司与沈阳市奉阳房屋开发有限公司签订《“溪畔人家”物业服务合同》的期限自2008年11月21日起至2010年11月21日止，但沈阳市奉阳房屋开发有限公司直至2017年3月30日还向原告交付竣工楼盘，由原告提供物业服务，应视为沈阳市奉阳房屋开发有限公司同意继续履行该合同，原告也实际提供了物业服务。故关于被告辩称的原告是在没有合同情况下的行为不受法律保护问题，本院不予支持。2007年11月26日，建设部下发关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定（建设部令第125号）：一、删去第十七条、第十八条、第二十二条。二、将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。《物业管理企业资质管理办法》第十七条规定“物业管理企业资质实行年检制度。各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。”第十八条规定“符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。”第二十二条规定“物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。”原告在“溪畔人家”小区服务期间不需要参加资质年检。故关于被告辩称的原告无资质问题，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告高山宝、富丽萍于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告沈阳市盛鼎物业管理有限公司从2011年3月1日起至2018年8月31日止的物业费4310元。二、驳回原告沈阳市盛鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，已减半收取，由被告高山宝、富丽萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  徐桂萍二〇一九年九月六日书记员  李 蔷