福建省厦门市湖里区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0206执异177号 案外人：林天津，男，1974年9月1日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：邬字书，福建问尔律师事务所律师。 申请执行人:陈丽亚，女，1973年7月8日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：陈海泉，福建卓法律师事务所律师。 被执行人：杨文喜，男，1989年2月16日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被执行人：周静娜，女，1989年4月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被执行人：杨明炜，男，2012年6月15日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 法定代理人：杨文喜、周静娜，身份信息同上，系杨明炜的父亲、母亲。 本院在执行陈丽亚与杨文喜、周静娜、杨明炜房屋买卖合同纠纷一案中，案外人林天津于2019年8月22日对执行厦门市海沧区京口里1号501室房产（以下简称讼争房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 林天津称，林天津从事石材装修业务，杨喜文系其客户。2011年下半年，杨喜文称其房屋可能被拆迁，可以出卖一套拆迁房给林天津，林天津遂向杨喜文购买房产，预计房产面积约100平方米，约定房产总价56万元。林天津当即以现金方式支付了定金5万元。2015年1月，杨喜文、周静娜与林天津签订了一份房产预约买卖协议书，约定将讼争房产出卖给林天津，购房款为80万元。2015年1月9日，杨喜文、周静娜与林天津签订委托合同，约定杨喜文、周静娜全权委托林天津指定的受托人吴守乐办理讼争房产买卖交易事宜等。同日，讼争房产交付给林天津占有使用。此后，林天津依约支付了购房款70万元。2017年5月，林天津应杨喜文要求支付了剩余购房款10万元及额外补偿款2万元。2018年12月，林天津应杨喜文要求支付了额外补偿款3万元。之后，林天津因社保缴纳证明未达到办理房产过户登记手续条件未能办理讼争房产过户手续。2019年8月，林天津具备办理房产过户手续条件后，发现讼争房产被湖里区人民法院查封。林天津认为其权利可以排除执行，林天津请求法院中止对讼争房产的执行。 林天津提供了房产预约买卖协议书、房屋征收补偿安置协议书、承诺书、转账清单、装修押金发票、责令装修改正通知书、讼争房产水电收费单据、不动产登记申请表、存量房买卖合同、网签登记申请表等证据证明其主张。 陈丽亚称，在2011年未确定拆迁房屋事宜的情况下就支付定金5万元，不合乎情理，存在双方串通的可能性；按照物权公示原则，讼争房产的所有权人为杨喜文、杨明炜、杨欣淇、周静娜。陈丽亚请求法院驳回林天津的异议请求。 本院查明，讼争房产登记权利人为杨喜文、杨明炜、杨欣淇、周静娜。杨喜文、周静娜是杨明炜、杨欣淇的父母，杨明炜、杨欣淇分别于2012年、2017年出生。 2014年11月25日，征收人与杨喜文、杨明炜、周静娜就讼争房产签订了一份房屋征收补偿安置协议书，确认安置人口为杨喜文、杨明炜、周静娜。 之后，杨喜文、周静娜与林天津签订了一份房产预约买卖协议书，约定：杨喜文、周静娜、杨明炜将讼争房产出卖给林天津，购房款为80万元，签订合同当日支付定金15万元，2015年1月15日前支付20万元（含定金），2015年2月15日前支付35万元，2015年3月15日前支付15万元，办理过户手续成功当日支付余款10万元；公证当日交付讼争房产。 2015年1月9日，杨喜文、周静娜与林天津又签订了一份房产买卖预约合同，约定：杨喜文、周静娜、杨明炜将讼争房产出卖给林天津，购房款为80万元，签订合同之日起支付购买款70万元，余款10万元在讼争房产过户当日支付；合同签订当日交付讼争房产。该合同经厦门市海沧区公证处公证。 同日，杨喜文、周静娜与吴守乐签订委托合同，约定杨喜文、周静娜全权委托吴守乐办理讼争房产买卖交易事宜等，该合同亦经厦门市海沧区公证处公证。 2015年1月10日，林天津转账支付周静娜12万元，2015年1月25日，林天津转账支付周静娜4万元，2015年2月5日，林天津转账支付周静娜10万元，2015年2月10日，林天津转账支付周静娜14.9万元，2017年5月23日，林天津转账支付周静娜12万元。以上款项共计52.9万元。此外，杨喜文、周静娜出具一份承诺书给林天津，确认：收到林天津转账的款项52.9万元，收到林天津支付的现金32.1万元，共计85万元。 2016年7月26日，厦门海投物业公司与林天津就讼争房产签订一份房屋装饰装修管理服务合同。同年8月29日，厦门市海沧区城市管理行政执法局书面通知林天津就讼争房产装修事宜进行改正。2017年3月始，讼争房产的水费用户名为林天津，2016年1月始，讼争房产的电费用户名为林天津。 2019年1月4日，杨喜文、杨明炜、杨欣淇、周静娜与杨天津、吴丽菊在厦门市房产登记部门签订了存量房买卖合同，并填写了不动产登记申请书，因杨天津不符合购房条件，未能办理房产过户登记手续。2019年8月5日，杨喜文、杨明炜、杨欣淇、周静娜与杨天津、吴丽菊在厦门市房产登记部门填写了网签登记申请表，因讼争房产被本院查封，未能办理房产过户登记手续。 另查明，2019年7月11日，本院在审理陈丽亚与杨喜文、周静娜、杨明炜房屋买卖合同纠纷一案中，查封了讼争房产（系金钱债务执行）。 本院认为，金钱债务执行中，林天津主张其向杨喜文、周静娜、杨欣淇、周静娜买受讼争房产、对讼争房产享有权利、能够排除执行，应当举证证明其买受房产的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本院逐一分析认为，首先，讼争房产登记权利人为杨喜文、杨明炜、杨欣淇、周静娜，杨喜文、周静娜是杨明炜、杨欣淇的法定代理人，有权代为处置讼争房产，杨喜文、周静娜与林天津签订书面买卖合同时间早于本院查封讼争房产时间，故认定杨喜文、周静娜与林天津在人民法院查封之前签订合法有效书面房产买卖合同。其次，林天津装修讼争房产、缴交讼争房产水电费时间早于本院查封讼争房产时间，故认定林天津在人民法院查封之前合法占有讼争房产。其次，虽然林天津转账至周静娜账户的总金额为52.9万元，但是结合杨喜文、周静娜出具的承诺书，可以认定林天津已支付全部购房款85万元。最后，林天津主张非因买受人自身原因未办理过户登记，陈丽亚亦没有举证因林天津自身原因未办理过户登记，故认定非因林天津自身原因未办理过户登记。综上所述，林天津提出的中止对讼争房产的执行的异议请求，本院予以支持。此外，陈丽亚主张林天津与杨喜文、周静娜之间存在串通的可能性，但未提供证据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对厦门市海沧区京口里1号501室房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 欧 海 审判员 于鲁燕 审判员 苏天胜 二〇一九年九月十八日 书记员 郑勇顺 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。 （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。