安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖01民终6751号上诉人（原审被告）：安徽省健游体育管理有限公司，住所地合肥市蜀山区黄山路**大溪地·现代城****301，统一社会信用代码913401000996110382。法定代表人：朱敏，该公司执行董事。上诉人（原审被告）：安徽省健游体育管理有限公司星元素健身店，住所，住所地合肥市包河区马鞍山南路社会信用代码91340100MA2MX66D1H。负责人：朱敏，该公司经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：范辉，安徽皖大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽徽瑞依美健康管理有限公司，住所，住所地合肥市包河区黄山路与宿松路交口西北角兴都大厦**社会信用代码913401111MA2RMK0181。法定代表人：张瑞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘颖杰，上海建纬（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄珊珊，上海建纬（合肥）律师事务所律师。上诉人安徽省健游体育管理有限公司（以下简称健游公司）、安徽省健游体育管理有限公司星元素健身店（以下简称星元素健身店）因与被上诉人安徽徽瑞依美健康管理有限公司（以下简称徽瑞公司）排除妨害纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初4130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。健游公司、星元素健身店上诉请求：1.撤销原审判决；2.发回重审或改判驳回徽瑞公司诉讼请求或驳回其起诉；3.判令徽瑞公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院对健游公司、星元素健身店提出的追加第三人既没通知其到庭也未制作不予追加第三人裁定书明显违反法定程序。健游公司、星元素健身店于2019年3月28日申请追加合肥城建发展股份有限公司（以下简称合肥城建公司）为第三人，第三人与本案在主体、权利义务和法律事实上均有牵连，被追加的第三人是造成本案纠纷形成的主要过错方，不追加其参加诉讼就不能分清当事人之间责任，但原审法院收到申请书后却不予通知第三人开庭，即使原审法院不予追加第三人，也应根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第57条的规定，依法制作不予追加第三人的裁定书，但原审法院没有给以任何法律结果。二、原审法院在判决书中对本案双方提交的证据的效力未逐一加以说明且对关键证据的认定上存在明显错误。本案一审证据的三性及证明力如何，原审法院只字不提，对健游公司、星元素健身店提交的能够证明第三人合肥城建公司多次明确承认其自己没有房屋产权的事实的证据也在判决书中故意不加以体现，而错误地采信建设工程规划许可证和房屋竣工验收备案表即认定房屋租赁合同有效。第三人合肥城建公司作为开发商负责房屋的建设和竣工验收只是在履行商品房行业的合同义务，并不能说明其当然享有该房屋的产权，而且判决书中称“目前上述房屋尚未办理产权登记”并没有证据予以证明，故根据证据规则，只能明显的得出合肥城建公司没有案涉房屋的合法产权。三、原审法院对本案基本事实的查明存在明显错误。其一，合肥城建公司没有案涉房屋的合法产权，但原审法院却错误地认定“案涉房屋系城建公司建设并实际管理”。其二，2016年6月健游公司、星元素健身店从合肥世纪阳光花园饮食文化有限公司（以下简称世纪阳光公司）租得案涉场地，并经判决继续承租案涉场地，同时根据《场地租赁协议》第九条约定在同等条件下享有优先承租权。因此，健游公司、星元素健身店占有来源具有合法性。其三，原审法院对“原告与城建公司签订了新的房屋租赁合同，原告取得了合法占有案涉房屋的合法占有权”认定错误，前面已经论述了第三人合肥城建公司对案涉房屋既没有产权也没有管理权，即使徽瑞公司与其签订了新的房屋租赁合同，其也不当然享有案涉房屋的合法占有权，原审法院对此认定错误。四、原审法院适用法律明显错误。无论是物权法第三十五条的规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，还是原审法院引用的第二百四十五条的规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”按照我国法律规定，从权利性质上来看，租赁人均不符合上述物权法的条款规定，因为租赁人对房屋的占有、使用是基于租赁这一法律行为而享有的，因此租赁人对租赁房屋并不享有物权而只享有债权，因此只有物权所有人才能提起排除妨害的诉讼。再者，从上面的阐述中也可以看出，徽瑞公司也没有合法的占有权从而也不是合法的占有人，依法也不能提起排除妨害的纠纷。城建公司二审辩称，一、城建公司依法享有案涉房屋的所有权，徽瑞公司依法与产权人城建公司签订租赁协议，享有案涉房屋的占有、使用、收益权利。健游公司长期无偿占有案涉房屋，给徽瑞公司造成巨额损失，依法应立即搬离。城建公司作为案涉房屋的开发商和合法建造人，在国有建设用地上开发房屋，其自房屋建成时就取得了案涉房屋的所有权，当然有权对上述房屋进行占有、使用和出租给他人使用。城建公司作为国企开发商，其开发房地产有自己的流程和规划。本案涉及的房屋所在小区皆由城建公司开发、建设，且大部分房屋已经售出并办理了相关产权登记。案涉房屋建成后，城建公司有权依法办理产权登记，对该房屋进行处分，并不代表城建公司必须办理产权登记后，才享有所有权，才能对该房屋进行占有、使用。至于案涉场地何时、何种情况办理产权证，是城建公司作为国企开发房地产的内部流程，是城建公司的权利，未办理产权证并不能排除城建公司对案涉房屋的合法权利。徽瑞公司从所有权人处承租案涉房屋，依法享有占有排除妨碍权，有权要求非法占有房屋的健游公司和星元素店立即搬离。由于健游公司和星元素店长期拖欠租金和水电费不付，世纪阳光公司于2018年9月10日向健游公司和星元素店邮寄送达《解除合同通知书》，又于2019年1月5日向健游公司和星元素店邮寄送达《限期搬离通知书》，但健游公司和星元素店拒不搬离。世纪阳光公司到期后不再续租房屋，2018年6月15日，城建公司与徽瑞公司签订了新的《房屋租赁合同》，将合肥市包河区马鞍山南路世纪阳光花园会所A和紫阳苑B-20三层全部房屋出租给徽瑞公司，租赁期限自2019年3月28日至2025年3月27日止。2018午12月28日，世纪阳光公司将房屋移交给徽瑞公司，徽瑞公司已事实占有案涉房屋。因原房屋承租人世纪阳光公司将场地出租给健游公司的出租权来源于城建公司，健游公司、星元素店占有房屋的依据来源于与世纪阳光公司签订的《场地租赁协议》，抛开世纪阳光公司早已行使合同解除权不提，因场地租赁协议于2018年12月31日到期，故健游公司、星元素店自2019年1月1日起，占有房屋缺乏法律依据。徽瑞公司因与城建公司签订新的房屋租赁合同取得合法占有案涉房屋的权利，健游公司、星元素店霸占房屋、拒不搬离的行为，已侵犯了徽瑞公司对房屋的合法占有。徽瑞公司有权要求其搬离，并支付占用、使用费用。二、健游公司和星元素店罔顾事实，曲解法律，不断缠讼，无非是为了拖延诉讼，以达到继续无偿霸占案涉房屋、无偿使用水电的目的，其关于证据认定和基本事实查明的上诉理由根本不能成立。首先，健游公司在上诉状中反复所称“城建公司工作人员自认其没有房屋产权，故原审法院认定‘案涉房屋系城建公司建设并实际管理’错误”。这一上诉理由，实际上是在偷换概念，是对法律的恶意曲解。一审质证环节已经充分阐明，姑且不论健游公司提交的案外人对某段通话进行录像的证据本就无法核实通话人员真实身份，录音中身份不明的女声陈述称徽瑞公司“对租户进行违法停水停电”，与事实完全不符。徽瑞公司与健游公司、星元素店之间不存在任何合同关系，健游公司、星元素店强行占用案涉场地，没有任何法律依据。徽瑞公司作为案涉房屋的合法承租人，在占有、使用承租房屋时，对承租的房屋进行清理、停水、停电均是徽瑞公司的合法权利，是合理合法的。更何况健游公司、星元素店至今仍在无偿使用水电，给徽瑞公司造成了巨额损失。其次，健游公司、星元素店所谓的城建公司自认没有合法产权的证据，系某工作人员的回复。该工作人员反复明确答复“城建公司将案涉房屋出租给徽瑞公司是合法合规的”，对于产权问题，其答复“没有产权，尚未办理产权证”是指案涉房屋尚没有办理产权证，这与原审判决“案涉房屋系城建公司开发建设并实际管理，但尚未办理产权证”的认定并不矛盾。健游公司、星元素店反复提出“案涉房屋没有办理产权证，即没有合法产权，故城建公司对案涉房屋没有实际管理的合法权利”的说法，恰恰是对物权法的恶意曲解。若如健游公司、星元素店所言，开发商开发、建设房屋，在房屋建成尚未办理产权证之前，该房屋便没有所有权人，则无人有权使用，开发商无权实际管理，更无权办理产权登记。而更为可笑的是，健游公司、星元素店一面肆意否认城建公司作为房屋所有权人对外出租房屋的权利，一面又反复声称其因为与世纪阳光公司的场地租赁合同，而对案涉场地无休止的合法占有，全然不管世纪阳光公司的出租权来源于与城建公司签订的房屋租赁合同的事实，更罔顾自己承租案涉场地的合同早已到期，且世纪阳光公司承租城建公司房屋的租赁合同也早已到期的事实，实在是顾头不顾尾，其如此胡搅蛮缠，无非是为了拖延诉讼时间，妄图用早已到期的合同，达到无限期霸占房屋的目的。再次，至于健游公司、星元素店在上诉状中称徽瑞公司利用本案诉讼达到驱逐两公司而不用赔偿其巨额装修费、器械费的目的，更是赤裸裸强盗逻辑。徽瑞公司与健游公司、星元素店根本不存在任何合同关系，主张排除妨害更是依法维护自身合法权益之举。健游公司、星元素店在与世纪阳光公司履行场地合同纠纷时严重违约，拒付房屋租金和水电费，致使世纪阳光公司依法解除合同。健游公司、星元素店早在徽瑞公司承租、进驻案涉房屋之前便丧失了对案涉场地的合法占有，待徽瑞公司承租并进驻案涉房屋后，其始终拒绝搬离，除了拖延时间、长期持续霸占房屋、拒付房屋占用、使用费、水电费外，更想着临走前狠宰一刀，让徽瑞公司向其支付巨额遣散、清场费。健游公司、星元素店明知签订的场地租赁合同早已到期，仍违法占用他人房屋拒绝搬离、拒付占用费、白用水电，更大肆招募会员，若最终经营失败、导致会员损失，招致会员维权，其应当自行承担法律责任，徽瑞公司没有义务为其买单。三、原审法院适用法律正确，健游公司和星元素关于法律适用的上诉理由不能成立。原审法院在判决中适用物权法第二百四十五条第一款的规定是正确的。徽瑞公司与城建公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，未违反法律、法规强制性规定，属于合法有效，徽瑞公司基于该合同，对案涉房屋占有、使用、收益的行为，依法应受法律保护。徽瑞公司实际上于2018年12月28日便完成了房屋交接，从而在事实上占有了案涉整栋房屋，故徽瑞公司对案涉整栋房屋的占有是有权占有、也是实际占有。故自2018年12月28日起，徽瑞公司依法享有对案涉房屋占有、使用的权利。健游公司、星元素店自2018年9月12日，其与世纪阳光公司《场地租赁协议》被解除之日起，对案涉房屋中会所一楼1210平方米游泳、健身区域的占有即为无权占有。健游公司、星元素店的无权占有既不能作为对抗案涉房屋所有权人行使物权的条件，也不能因此阻挠徽瑞公司作为现承租人行使对租赁房屋的权利。健游公司、星元素店对案涉房屋持续的无权占有，很显然造成了对徽瑞公司合法占有的妨害。徽瑞公司有权依法排除妨害、主张损失。健游公司、星元素店提出只有物权所有人才可提出排除妨害、明显与物权法第245条法律规定相悖，也与大量的司法实践相左，其观点没有法律依据。四、城健公司不是民事诉讼法规定的必须共同参加诉讼的当事人，原审法院有权不予追加。健游公司、星元素店在上诉状中援引早已于2015年废止的法律规定，称其申请追加城建公司作为第三人未获准许，原审判决违反法定程序之说，更是无稽之谈。徽瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令健游公司、星元素健身店停止在合肥市包河区马鞍山南路188号世纪阳光会所一楼健身及游泳馆场地内的一切经营活动，撤出其物品、设施并搬离；2.判令健游公司、星元素健身店支付房屋占用费143836元、水电费70589元，共计214425元（自2018年12月28日暂计至2019年3月12日，后续费用计算至实际搬出之日）；3.本案诉讼费由健游公司、星元素健身店承担。一审法院认定事实：2006年7月4日，城建公司（甲方）与合肥万国饮食文化有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于合肥市包河区马鞍山南路世纪阳光花园会所A和紫阳苑B-20三层全部的房屋，出租部分总建筑面积约5074m2，租期为12年，自2006年12月1日起至2018年12月1日止。2008年5月23日，合肥万国饮食文化有限公司变更企业名称为世纪阳光公司。2016年5月28日，世纪阳光公司与健游公司签订了《场地租赁协议》，约定健游公司承租世纪阳光公司位于合肥市包河区马鞍山南路世纪阳光花园会所一楼健身区面积及室内游泳馆区面积，总面积1210m2；租赁场地仅限用于经营健身游泳馆；租赁期限自2016年6月1日至2018年12月31日止。2018年6月15日，城建公司与徽瑞公司签订了《房屋租赁合同》，约定城建公司将位于合肥市包河区马鞍山南路世纪阳光花园会所A和紫阳苑B-20三层全部的房屋出租给徽瑞公司，出租部分总建筑面积约5074m2（含售楼大厅308m2），租期为6年，自2019年3月28日起至2025年3月27日止。位于合肥市包河区马鞍山南路世纪阳光花园会所A和紫阳苑B-20三层全部的房屋系由城建公司负责建设并竣工验收，目前上述房屋尚未办理产权登记。2018年9月10日，世纪阳光公司向健游公司、星元素健身店邮寄《解除合同通知书》；2019年1月5日，世纪阳光公司向健游公司、星元素健身店送达《限期搬离通知书》。目前，健游公司、星元素健身店尚未从租赁区域搬离。一审法院认为，案涉房屋系城建公司建设并实际管理，从徽瑞公司提交的证据显示，城建公司于2006年将案涉房屋出租给世纪阳光公司，世纪阳光公司于2016年5月28日将案涉房屋出租给健游公司。该院认为，世纪阳光公司的出租权来源于城建公司，健游公司、星元素健身店占有案涉房屋的依据来源于与世纪阳光公司签订的房屋租赁合同。城建公司与世纪阳光公司之间的房屋租赁合同于2018年12月1日到期，世纪阳光公司与健游公司之间的房屋租赁合同于2018年12月31日到期。故自2019年1月1日开始，健游公司、星元素健身店占有案涉房屋缺乏事实和法律依据，徽瑞公司与城建公司签订了新的房屋租赁合同，取得了合法占有案涉房屋的权利，健游公司、星元素健身店拒不搬离案涉房屋，侵犯了徽瑞公司对案涉房屋的合法占有权，徽瑞公司有权要求健游公司、星元素健身店限期搬离。结合徽瑞公司提交的证据，在诉前已书面告知限期搬离案涉房屋，但并未搬离，故徽瑞公司要求健游公司、星元素健身店停止在合肥市包河区马鞍山南路188号世纪阳光会所一楼健身及游泳馆场地内的一切经营活动，撤出其物品、设施并搬离的诉请，该院予以支持。徽瑞公司主张健游公司、星元素健身店支付房屋占用费，根据房屋租赁合同的约定，徽瑞公司承租案涉房屋，月租金为45元/m2/月，健游公司、星元素健身店占用的场地面积为1210m2，故须支付房屋占用费为54450元/月（45元/m2/月×1210m2）。徽瑞公司主张健游公司、星元素健身店支付水电费70589元，因未能提供相应证据予以佐证，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、健游公司、星元素健身店于判决生效之日起十五日内停止在合肥市包河区马鞍山南路188号世纪阳光花园会所一楼健身及游泳馆场地内的一切经营活动，撤出其物品、设施并搬离；二、健游公司、星元素健身店于判决生效之日起十五日内共同支付徽瑞公司房屋占用费（房屋占用费计算方式：自2019年3月28日起，按照54450元/月的标准计算至实际搬离之日止）；三、驳回徽瑞公司的其他诉讼请求。案件受理费4516元，减半收取2258元，由徽瑞公司负担1398元，健游公司、星元素健身店共同负担860元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经对一审中当事人提交的证据材料及诉辩意见的综合审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人上诉及答辩意见，本案二审争议焦点主要为徽瑞公司是否有权以自己的名义要求健游公司、星元素健身店排除妨碍。排除妨碍纠纷属于物权保护纠纷，本案中双方诉争的系合肥市包河区马鞍山南路世纪阳光花园会所一楼健身区面积及室内游泳馆区面积（总面积1210m2，以下简称诉争房产）占有使用权。关于诉争房产的原始权利人问题。徽瑞公司称城建公司系案涉房产的建设人，依法对建造的房产享有所有权，而健游公司、星元素健身店则认为案涉房产没有办理房产登记，城建公司不享有案涉房产的合法所有权。经审查，位于合肥市包河区马鞍山南路世纪阳光花园会所A和紫阳苑**全部房屋系由城建公司负责建设并竣工验收，依据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”以及该法第一百四十二条“建设用地使用权建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”之规定，城建公司作为诉争房产的合法建造人，因建造的事实行为设立了物权，物权登记系行政管理的范畴，建设单位是否进行原始登记并不影响其对建筑物的预售及出租管理权利，本案中作为次承租人的健游公司占有使用诉争房产的权利本质上亦来源于出租人城建公司，故健游公司、星元素健身店以城建公司未对案涉房产进行登记为由否认城建公司享有合法产权或管理权的主张，明显缺乏法律依据，本院不予支持。关于双方当事人对诉争房产的权利来源问题。2018年6月15日，徽瑞公司与城建公司签订了《房屋租赁合同》，约定城建公司将位于合肥市包河区马鞍山南路世纪阳光花园会所A和紫阳苑B-20三层全部的房屋出租给徽瑞公司，并给予2018年12月28日至2019年3月27日三个月的装修期，租期自2019年3月28日起至2025年3月27日，可见徽瑞公司的权利直接来源于房产所有权人城建公司。2006年7月4日，城建公司与世纪阳光公司签订了《房屋租赁合同》，世纪阳光公司承租上述房产，租期自2006年12月1日起至2018年12月1日止。2016年5月28日，世纪阳光公司与健游公司签订了《场地租赁协议》，约定健游公司承租世纪阳光公司上述房产中的诉争房产，用于经营健身游泳馆，租期自2016年6月1日至2018年12月31日止，可见健游公司的权利直接来源于世纪阳光公司。关于健游公司继续占有案涉房产的合法性问题。本案的关键是健游公司在租赁合同到期后，是否有权继续占有诉争房产，健游公司所述的理由是根据《场地租赁协议》第九条约定其在同等条件下享有优先承租权。本院认为，《场地租赁协议》的签订主体系健游公司与世纪阳光公司，城建公司并非合同的相对人，并无证据证明城建公司作为出租人承诺愿意接受承租人世纪阳光公司与次承租人健游公司签订的《场地租赁协议》约束，健游公司的优先承租权如受到损害，应向合同相对人世纪阳光公司主张。在承租人世纪阳光公司在合同到期后未继续承租案涉房产的情况下，作为次承租人的健游公司无权以继续占有诉争房产的方式来对抗出租人城建公司收回诉争房产的权利，城建公司实际以出租案涉房产给徽瑞公司并整体交付的方式将其收回诉争房产的权利让渡与徽瑞公司，故一审法院认定徽瑞公司有权以自己的名义要求健游公司、星元素健身店排除妨碍并无不当，本院予以确认。关于追加城建公司为本案第三人的程序问题。因双方当事人的权利直接来源并不相同，且徽瑞公司承租诉争房产的租期系在健游公司与世纪阳光公司的租赁合同到期之后，诉争房产同一时间段并不存在两个性质相同的租赁权，案涉房产整体上城建公司已经交付徽瑞公司使用，健游公司现占有的房产属于徽瑞公司承租房产的一部分，徽瑞公司有权要求出租人城建公司交付案涉房产，亦有权直接要求无权占有人排除妨碍搬离其已经合法取得承租权的房产，故城建公司并非作为必要的第三人参加本案诉讼，一审法院未予准许健游公司追加城建公司作为本案第三人的申请并无不当。综上所述，健游公司、星元素健身店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4516元，由安徽省健游体育管理有限公司、安徽省健游体育管理有限公司星元素健身店负担。本判决为终审判决。审判长 程 镜审判员 栾 蕾审判员 于海波二〇一九年九月十六日书记员 彭瑜琳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者在查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。