贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终528号上诉人（一审被告）：楚国城旅游开发有限公司。住所地：湖北省荆门市沙洋县纪山镇（207国道西侧）。法定代表人：彭章龙，该公司董事长。上诉人（一审被告）：楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。住所地：贵州省黎平县德凤镇港澳新区**楼。法定代表人:彭章龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨庆，男，1987年2月18日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。系该公司职工。被上诉人（一审原告）：黎志勇，男，1990年5月26日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人楚国城旅游开发有限公司(以下简称楚国城公司)、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司（以下简称楚国城黎平分公司）因与被上诉人黎志勇商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2018）黔2631民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。楚国城公司、楚国城黎平分公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回原告请求支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求。事实和理由：1、原判认定事实不清，证据不足。上诉人于2014年4月16日取得竣工备案表，2014年4月18日取得C1栋房屋总证，法院在案件审理中没有查明这一事实。从被上诉人提交的证据来看，被上诉人没有提交办理房屋所有权证书或不动产权证书的证据，即办证申请书、授权委托书、契税发票等，证据不足。2、判决不尊重交易习惯，机械办案。在履行《商品房买卖合同》中，往往都是由出卖人帮助买受人办理房屋所有权证书，而不是交付商品房转移登记的相关文书就完事。只要出卖人具备办证条件，由买受人交纳契税，写出申请，委托出卖人办理就可以了。被上诉人没有交纳契税，没有写申请办证，也没有提交委托书，不能取得房屋所有权证书的责任在于被上诉人。3、有意偏袒被上诉人，导致判决不公平。办证行为是一种双务行为，一审法院未查明被上诉人是否履行了自己的办证义务，是否缴纳了契税，判决不公。4、办证情况发生变化，责任在于被上诉人。2016年9月前，黎平县对于商品房只办理房屋所有权证书。在这之前，上诉人是具备办理房屋所有权证书条件的，由于被上诉人没有交纳契税，或者被上诉人交纳契税后没有将契税发票交给上诉人，上诉人不知被上诉人何时交纳的契税。上诉人没有协助被上诉人办证是因为被上诉人懈怠履行自己的义务而导致的。5、判决结果不合理，请二审依法撤销。判决结果第一项是在没有查明事实的情况下作出的，与事实不符。上诉人的C1栋房屋在2014年4月16日就取得房屋竣工备案表，法院在审理中没有查明，如果在调查时询问上诉人，并规定上诉人提交竣工备案表，上诉人不能提交，判决上诉人协助被上诉人办理不动产权证书，上诉人没有意见。由于办证情况的变化，且不是上诉人原因，法院既判决上诉人协助被上诉人办理不动产权证书，又要承担办理房屋所有权证书的责任，这样的判决结果不合理。黎志勇答辩如下：一、原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，应予维持。(一）本案经过原审法院开庭审理后查明，2014年11月25日被答辩人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司与答辩人签订了《商品房买卖合同》，答辩人购买被答辩人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司位于黎平县港澳新区C幢1单元103号房。合同签订时答辩人于2014年11月28日支付购房定金、工本费、登记费、首付款等费用给被答辩人，房屋按揭款也于2014年12月10日按照合同约定转账至被答辩人指定账号，也就是说合同签订后答辩人己按合同约定按时履行全部房款支付义务。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》关于转移登记的相关条款约定，被答辩人应当在答辩人己经缴纳全部购房款的前提下于2015年12月28日前对答辩人交付合同项下的商品房转移登记的有关文书。但经一审法院审理查明，实际上被答辩人向答辩人出售的上述商品房至今未具备初始登记转移条件，且被答辩人直至今未将相关情况通知答辩人，至答辩人向原审法院起诉时，被答辩人未能将商品房转移登记的有关文书移交给答辩人，其行为己构成事实违约，应当依照相关合同条款约定承担相应违约责任。(二）又根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第关于初始登记的相关约定，完成本案房屋初始登记并按时向答辩人移交相关登记文书是被答辩人应当履行的合同义务，不能以答辩人未向被答辩人提出要求或提醒作为被答辩人未能按时向答辩人移交本案房屋相关登记文书的借口和理由，更不能以答辩人未缴纳契税、维修基金等费用作为被答辩人转移房屋登记的必备条件。答辩人尚未缴纳相关契税和维修基金的问题，跟答辩人要求被答辩人移交商品房转移登记相关文书的义务没有必然联系，同时并不会对被答辩人按期取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书造成影响，二者之间不存在先后履行顺序问题。换句话说，即便答辩人己缴纳相关契税、维修基金等费用，也改变不了因被答辩人自身建设手续或房屋检测验收等问题导致答辩人所购买的黎平县港澳新区C幢1单元103号房具备办理转移登记必备条件的客观事实。根据双方签订的《商品房买卖合同》相关约定，被答辩人应在2015年12月28日将答辩人所购买房屋所有转移登记给答辩人，可被答辩人至今都没有将房屋所有转移登记给答辩人，显然己构成违约，被答辩人应当承担逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金。因此，本案的案件其适用法律正确，判决公正合理。被答辩人未能在双方约定的时间内将具备转移登记条件的房屋交付给答辩人使用，也未按合同约定按期移交相关房屋转移登记文书，未能履行应尽合同义务，给答辩人造成较大影响和重大损失，构成根本违约，应当依照本合同的约定对答辩人承担支付违约金的违约责任，所以被答辩人上诉理由不能成立。因此，答辩人认为，原审事实清楚，判决完全符合双方的约定及法律的规定。黎志勇一审法院起诉请求：1、请求判决被告继续全面履行《商品房买卖合同》；2、判决被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房不动产权证；3、判决被告支付原告因被告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金50468.37元（根据合同约定2015年12月28日至2018年11月26日立案之日止，按日处购房款280408元的6.18%即1063天×280408元×6.18%÷365天＝50468.37元）；4、判决被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告于2014年11月25日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县××新区商住楼××单元××房，该套商品房建筑面积为120.97平方米，房屋总价为280408元。合同第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳契税等费用，维修基金由买受自行向相关单位缴纳，合同没有明确具体交款时间。合同第二十条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月28日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。（五）其他有关事项约定如下：1、买受人购买房屋产生的税费不在合同价款内，待办理房屋产权证时由买受人按照国家规定自行交纳。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，一审法院予以认定。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》属有效合同。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交清了房款但被告却未能在约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房产权转移登记，被告显然已经违约，理应承担违约责任。关于原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告并协助原告办理不动产权证书的问题，原告请求符合合同约定，未违反法律法规规定，对原告的请求，本院予以支持。关于原告要求被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金50468.37元(按已交房款280408元×6.18%/年÷365天×1063天=50468.37元,该违约金从2015年12月28日起算至2018年11月26日止合计1063天)的问题，被告辩称，合同未约定被告办证，被告开发建设的港澳新区商住楼C1幢楼在2014年4月18日已具备房屋转移登记条件，C1幢楼已有业主办理了房产证，被告已通知原告可以办理商品房转移登记，因被告未缴纳契税和维修基金，未提交办证申请，原告购买的这套商品房才没有办理房屋转移登记，是原告造成的，被告未违约，不同意承担违约金，原告诉称未接到被告交付办理房屋产权转移登记的有关文书及办理房屋转移登记的通知。本院认为，据双方合同约定，契税是原告委托被告代收缴纳，维修基金是原告自己缴纳，合同没有明确具体交款时间，对于商品房转移登记，原告可以委托被告交纳也可以自已到相关部门交纳，不影响商品房产权转移登记，据双方合同第二十条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月28日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告辩称已将转移登记的有关文书交付相关办证部门，并已电话通知原告办证，原告不认可收到被告的电话办证通知，对此，被告应负举证责任，被告未向本院提交已交付或通知的证据证实，被告应承担举证不能的法律后果，承担违约责任。被告交付商品房转移登记有关文书的违约时间应以双方合同约定的2015年12月28日的下一日即2015年12月29日开始计算。原告请求违约金计算到2018年11月26日，本院予以支持。逾期天数为2015年12月29日至2018年11月26日共1063天。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.2%计算违约金，违约金的确过高，原告要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按照年利率6.18%的标准计算违约金，本院予以支持。被告逾期交付办理房屋转移登记的有关文书违约金为280408元×6.18％÷365天×1063天=50468元，本院支持违约金50468元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决：一、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司继续履行与原告黎志勇签订的《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,并协助原告办理不动产权证书。二、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在本判决生效后10日内支付原告黎志勇逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金50468元。案件受理费1060元，减半收取530元，由被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司承担。二审查明，楚国城公司、楚国城黎平分公司于2014年4月16日取得建设工程竣工验收备案表，于2014年4月18日取得黎平县东关村“港澳新区”C1栋房屋总证（初始登记），于2018年12月17日取得建设用地土地核验合格证明。2．一审庭审辩论终结时间为2018年12月18日。黎志勇在一审判决后二审审理期间已经办理了房屋不动产权证书。其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院二审只围绕上诉人上诉理由及请求进行审理。因上诉人未对违约金截止时间提出上诉，故本院对违约金计算的截止时间不作审理。本案中，上诉人认为交付办证相关文书实质是为了办证，而未办证是因为被上诉人未及时交纳契税、办证情况发生变化等原因导致的，其不应该承担违约责任。经审查，本院对上诉人的上诉理由不予支持，理由如下：首先，从合同最终目的来讲，交付转移登记的相关文书是为了办理商品房转移登记，双方既然在《商品房买卖合同》第二十条房屋登记第三款转移登记第（一）项中自愿约定上诉人应于2015年12月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人未按合同约定履行义务，2015年12月29日即开始违约。即使上诉人的房屋初始登记、竣工备案早在2014年4月18日完成，上诉人也应当履行及时通知被上诉人领取相关文书的合同附随义务，但上诉人并未提交证据证明已经按照约定履行了通知义务。事后虽然因政策变动，由办理产权证、土地证转为统一办理不动产权证，但上诉人作为房开企业，其了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，也未及时与购房户协商、变更协议，重新约定办理转移登记的相关事宜，所以上诉人仍旧应按照原合同承担违约责任。其次，上诉人认为延迟办证是被上诉人未及时交纳契税原因所致的问题。因购房契税是房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。虽然缴纳契税是购房人的义务，但双方并未在合同中约定由购房人委托楚国城黎平分公司办证，而仅仅约定由楚国城黎平分公司提供办理转移登记的相关文书给购房人，因此被上诉人是否缴纳契税对楚国城黎平分公司交付转移登记相关文书没有影响。故上诉人的该项上诉理由亦不能成立。第三，上诉人称2016年9月后，因黎平县人民政府发布公告，办证机构不再办理房屋所有权证书，改为办理不动产权证书，导致办证情况发生变化而不能办理房屋所有权证书。本院认为，按照合同约定，上诉人应当在2015年12月28日之前就应当向被上诉人转移商品房登记的有关文书，而上诉人在2015年12月28日前未按合同约定履行，违约行为已经发生在先。也就是说，在黎平县政府要求“二证合一”的情况之前上诉人的违约行为已经发生，因此，上诉人的该项上诉理由不能成立。第四，本案查明的事实和发生的法律事实应当以一审判决前发生的事实为准。被上诉人虽然在本院二审上诉期间办理了不动产权证书，但是在一审判决之前未取得不动产权书。按照被上诉人的起诉请求，一审法院判决其继续履行合同，计算违约金至实际交付之日止并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由楚国城旅游开发有限公司、楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  郑厚祥审判员  吴竹春二〇一九年九月二十日法官助理罗惠书记员罗朝丽