江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0891民初2544号 原告：周军，男，汉族，1954年5月1日生，住淮安市清江浦区。 原告：钱素芳，系周军妻子，女，汉族，1956年8月18日生，住淮安市清江浦区。 两原告共同委托诉讼代理人：祁金波，江苏凯仕曼律师事务所律师。 被告：张崎峰，男，汉族，1983年10月10日生，住宿迁市沭阳县。 委托诉讼代理人：周新权，江苏铭云律师事务所律师。 原告周军、钱素芳与被告张崎峰房屋买卖合同纠纷一案，于2019年6月19日诉至本院。本案依法适用简易程序并公开开庭进行审理。原告周军、钱素芳委托诉讼代理人祁金波，被告张崎峰及委托诉讼代理人周新权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周军、钱素芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金19万元（已扣除1万元定金）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年3月26日，被告与原告签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定原告将淮安绿地世纪城四期155号楼202室出售给被告。合同对价款、付款方式、违约责任等进行了约定。2019年4月24日前后，被告通过微信、信函等方式明确表示将不履行合同。2019年5月1日，该合同解除。因双方对违约金问题未达成一致，为维护原告合法权益，特此主张。 被告张崎峰辩称，原、被告双方在签订合同时，原告知晓被告未取得在淮安市的购房资格，原告承诺帮助被告办理该资格，在该种情况下，被告才与原告签订合同。被告之所以提出解除合同，是因淮安的限购政策导致合同履行不能，解除合同应当得到支持，同时被告认为合同目的无法实现，也是因为淮安的限购政策。被告没有违约行为，不应当承担违约责任。 当事人围绕诉讼主张，向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院确认如下事实： 2019年3月26日，原告委托周恒勇经案外人淮安生态文化旅游区永恒喜庆房产中介服务部（以下简称中介）居间，与被告签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定原告将其位于淮安绿地世纪城四期155号楼202室房屋出卖给被告，房屋面积89.03平方米，总价为100万元；合同签订时，买方向卖方支付定金1万元；买方须于2019年5月1日之前支付除定金之外的剩余首期款49万元，支付至卖方账户；买卖双方须于2019年4月10日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批的手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准。银行贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于银行放款之日起三日内补足应交款；买方逾期付款，卖方有权要求买方以未付款为基数，按日千分之一支付违约金，合同继续履行；卖方应于款清5日内，将该房地产交付买方……；任何一方不履行本合同约定的义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金……。备注条款注明，卖方承诺此房屋无任何形式抵押、保全限制交易等情况，确保正常交易。买方承诺自身具备淮安市购房资格且个人自身条件不影响银行贷款审批……。合同还约定了其他相关条款。 合同签订当日，被告向原告支付定金8000元，另外2000元定金先放在中介处后被原告领走。 当日，周恒勇与张崎峰建立微信联系。就有关张崎峰的购房资格事宜，周发“老乡，我问了几个人，人家说搞不了，这一块不是公安业务范围”，张发“收到，你不能找找其他关系，麻烦你了”，周发“问了人，都是必须找中介”；张发“我明天就去办审批，我比你急，关键购房资格证还没下来”。同年4月24日，周发“老乡你好，这边房子是什么情况啊，我们这边也等你一个月了，怎么又反悔了？”，张发“我对象没看好，这也没办法，真的不好意思了，而且也没有一个月，不影响你再次销售”，周发“你这样太不够意思了吧，中途有别的买家出102万我都没卖，不就是因为咱们把合同签了吗”，张发“你作为老乡千万不要这么说，我欠不了这么大人情，而且你和中介明知道我没有购房资格证，还签了定金的中介合同，你觉得合适吗？而且签的太急了，我对象都没看房子，现在不要说这话，我没找中介麻烦就不错了”，周发“你对象没有看房子是你的事情，你也是成年人，不是小孩子，关于购房资格，也是你的事情啊，关我什么事哦”，张发“你二十多天赚了万把块钱也不错了，碍于人情我没有朝你要已经很不错了。你和中介明知我没有购房资格，还让我签订金合同，你们这是什么行为”，周发“你自己说你符合条件，能办下来购房资格的，而且你合同上也签了，承诺有购房资格的”，张发“我没购房资格你和中介是知道的，不要拿什么承诺压我……，已经解约了，你钱已拿去，你还想干麻”。 2019年4月26日、27日、28日，被告先后向原告邮寄解除合同通知书，内容：周军、钱素芳（代理人：周恒勇）：我于2019年3月26日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，该产权位于淮安绿地世纪城四期155号楼202室，由于本人不符合购买淮安的二手房相关政策，无购买资格证，国家政策属于不可抗力。现通知以上房屋产权人解除此套房屋的买卖及区间服务合同，该房屋产权另行处置。通知人张崎峰。 2019年5月1日，原告与案外人陈雷签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给案外人陈雷，合同约定的房屋销售价为92万元。 2019年6月19日，原告诉至本院并提出前列诉请。 审理中，被告申请中介经办人谢峰出庭作证，谢峰陈述被告在购买涉案房屋时，没有出示购房资格相关文件，原告代理人周恒勇对被告没有购房资格应该知晓，当时买卖双方都在场，对于购房资格证，被告承诺能办下来，并且与原告谈好价格，同意签订合同。对于涉案房屋的价格，目前处于价格偏涨状态。 审理中，被告还陈述，卖方讲（指周恒勇）是公安局的，他能找人办购房资格材料，当时被告也讲设法找人办购房资格材料。之后因其没有购房资格，向原告提出解除合同，所支给原告的定金1万元，也没有要求其返还。 关于原告主张被告承担的违约金，其还表示，被告在明知其无购房资格，仍签订合同并承诺具备购房资格，应承担违约责任。原告有权选择合同约定价款的20%，要求被告承担责任。被告表示，通过微信聊天及证人证言，可以证实周恒勇在签订合同时，知道被告无购房资格，其也承诺为被告想办法办理。因此，因政策限购导致合同无法履行的责任，不应由被告一方承担。被告不应承担违约责任。如法庭认定被告承担违约责任，合同约定总价款的20%违约金过高，应以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况及过错程度，将违约金调整为原告遭受损失的30%。在原告无证据证实其有损失的情况下，被告认为不应当承担支付违约金。原告对此表示，涉案合同价款为100万元，之后涉案房屋出售价为92万元，其中差价即为损失。 根据原、被告诉辩主张，本案主要争议焦点：能否确认被告构成违约及是否应当承担原告主张的违约责任。 本院认为，购房人购买房屋，应当具备购房资格，是国家政府相关部门所制定的对房地产市场进行调控的举措。因此，是否具备购房资格对于购房合同的签订及履行，事关重大，若有违反或不符合调控政策的情形，势必导致房屋买卖合同无法履行。本案中，虽然被告在合同备注中承诺“自身具备淮安市的购房资格”，但事实上，原告、被告及居间方，均明知被告在签订合同时，并未取得本市的购房资格。且原告在与被告合同签订后，也找过相关人想办理，但都说搞不了。故对于涉案合同的最终无法继续履行，并不能完全归责于被告。被告在无法取得购房资格后，向原告发出解除合同的通知，另对于所支付的定金1万元，其在与周恒勇微信聊天中表示不再要求返还，该行为可以表明被告已自愿对其违约行为表示承担相应的责任。 涉案合同约定，当事人一方不履行合同义务，导致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房屋总价20%违约金，但是涉案合同未能履行，是因被告无购房资格导致合同履行不能，且原告对此知情，对于合同不能继续履行，原告自身也有责任。因此，对于合同不能继续履行，并不能确定一方行为所致。故原告主张被告承担合同约定的房屋总价20%违约金，并不适用，本院不应予支持。 由于被告无购房资格，涉案合同无法继续履行，原告于被告提出解除合同后，向案外人转让的涉案房屋。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告之后转让的房屋价款，略低于涉案合同的价款，其中价差，可视为原告的损失。但原告所转让的房屋，因其急于用钱而以略低价销售，且处于价格偏涨状态。结合原、被告双方的责任及涉案房屋的差价等因素，本院酌定被告承担差价8万元中30%的责任。扣除被告已1万元，被告还应向原告给付14000元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张崎峰于本判决生效后十五日内，向原告周军、钱素芳给付违约金14000元； 二、驳回原告周军、钱素芳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4100元，减半收取2050元，由被告张崎峰负担400元，原告周军、钱素芳负担1650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号62×××711）。 审判员  陈建淮 二〇一九年九月十一日 书记员  魏 勇 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。