北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初116号原告：国美电器有限公司，住所地北京市通州区潞城镇新城工业区一区9号，经营地北京市朝阳区霄云路26号鹏润大厦B18层。法定代表人：董晓红，董事长。委托诉讼代理人：张立敏，女，国美电器有限公司法律顾问。委托诉讼代理人：王华，女，国美电器有限公司员工。被告：北京中盛阳光物业管理有限公司，住所地北京市海淀区远大路1号地下一层-Q-03。法定代表人：张振山，总经理。委托诉讼代理人：李宙，北京市海勤律师事务所律师。原告国美电器有限公司（以下简称国美公司）与被告北京中盛阳光物业管理有限公司（以下简称中盛阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国美公司之委托诉讼代理人张立敏、王华及被告中盛阳光公司之委托诉讼代理人李宙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国美公司向本院提出诉讼请求：依法判令中盛阳光公司退还我公司押金140万元，中盛阳光公司赔偿逾期退还期间的利息损失（按照中国人民银行公布的同期贷款利率自2015年1月17日起计算至中盛阳光公司履行完毕时止）；依法判令中盛阳光公司承担本案诉讼费和公告费。事实与理由：2004年12月16日，我公司与北京金源汽茂物业管理有限公司（以下简称金源汽贸公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定我公司承租金源汽贸公司拥有合法转租权的位于海淀区远大路1号1号楼地下一层6010平米的房屋（产权人为北京金源时代购物中心有限公司），房屋月租金70万元，押金140万元，并约定合同终止或解除后30日内，金源汽贸公司将押金无息退还给我公司。2004年12月17日，我公司即向金源汽贸公司支付押金140万元，金源汽贸公司向我公司出具收据。2006年9月，因金源汽贸公司自身债务问题，委托中盛阳光公司向我公司收取合同中的租金、水电费等，并提出将《房屋租赁合同》中出租方主体变更为中盛阳光公司，三方签订了主体变更协议，约定自2006年10月30日起，合同中金源汽贸公司的权利义务转移给中盛阳光公司。《房屋租赁合同》于2014年12月16日到期后，就涉案房屋的租赁问题我公司未与金源汽贸公司、中盛阳光公司续约，而直接与房屋产权方北京金源时代购物中心签订《房屋租赁合同》，我公司与金源汽贸公司、中盛阳光公司之间的房屋租赁合同到期终止，我公司对金源汽贸公司、中盛阳光公司无任何欠款。依据合同约定，金源汽贸公司、中盛阳光公司应在合同到期终止后30日内退还我公司押金140万元，但金源汽贸公司、中盛阳光公司均未履行退还押金义务，我公司虽多次催促金源汽贸公司、中盛阳光公司退还押金均未得到回应。现我公司为维护自身合法权益，特依据双方租赁合同第85条之约定，向贵院提出诉讼，恳请贵院依法判令中盛阳光公司退还我公司押金140万元，并赔偿迟延退还给我公司造成的利息损失及其他损失。中盛阳光公司辩称，一、我公司不是本案的适格被告，理应驳回国美公司对我公司的起诉。首先，我公司从未收取过国美公司的押金，国美公司、我公司及金源汽茂签署《补充协议》时，对押金一事并未约定，甚至根本没有提及。金源汽茂公司也从未将所谓“押金”移交我公司，因此国美公司是否支付过押金我公司并不清楚。即使国美公司向金源汽茂公司支付过押金，且该押金如果依法应当退还的，也应该由金源汽茂公司退还。我公司不是退还押金的义务人。二、由于国美公司存在逾期支付租金的违约行为，根据《房屋租赁合同》有关约定，其支付的押金应充抵违约金。而且，由于押金不足以充抵违约金，国美公司还应向我公司支付违约金，就此我公司已另案提起诉讼进行主张。根据《房屋租赁合同》第十一条、第十三条约定，“租赁费用的支付方式为：按季支付，即每三个月支付一次租赁费用，……租赁费用支付时间：乙方在前一期租赁费用期满之日提前十天，向甲方支付下一期租赁费用。”然而，在实际履行过程中，国美公司2014年11月份的租金本应于2014年11月1日之前付清，而其实际支付时间却是在2014年12月26日，已逾期56日。根据《房屋租赁合同》第六十七条之约定：“乙方无正当理由迟延交付押金、租赁费用和水电费的，每迟延一天，应以迟延交付费用金额为基数，以万分之五为标准向甲方支付滞纳金。如乙方迟延交付超过45天的，甲方有权解除合同，乙方应补齐所有应缴费用及赔偿由此给甲方造成的经济损失，同时向甲方支付以一年租赁费用为标准的违约金”。另据《房屋租赁合同》第六十四条约定“……甲方有权从乙方支付给甲方的押金中扣除乙方因违约而应当支付给甲方的迟延履行金、违约金、损失赔偿金等费用……。”因此，鉴于国美公司存在逾期56日支付租金的严重违约行为，其押金依约充抵部分违约金，国美公司不但无权要求返还押金，还应承担支付不足部分违约金的责任。综上所述，国美公司对我公司所提诉讼请求，无论在程序上和实体上均无事实及法律依据，理应予以驳回，以切实维护当事人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2004年12月16日，金源汽茂公司（甲方、出租方）与国美公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，租赁房屋基本情况：第一条租赁房屋地址：北京市海淀区远大路1号1号楼地下一层。第六条租赁房屋建筑面积6010平方米。第八条租赁费用所含费用项目：房屋租赁费用+物业管理费+设备使用费+维修保养费。第九条租赁费用计算标准3.83元/天/平米，总计70万元/月/平米。年总租赁费用为840万元。从第三年起，年租在第一年租赁费用的基础上递增5%。第十条免租期（乙方有权使用但不交租赁费用的期限）55天。自2004年12月17日起至2005年2月10日止。第十一条租赁费用的支付方式为：按季支付，即每三个月支付一次租赁费用，另乙方须支付相当于两个月租赁费用的押金。第十二条：乙方应于租赁房屋交付后的3日内向甲方支付押金（相当于两个月的租赁费用）和第一期的租赁费用（即三个月的租赁费用）共计五个月的租赁费用。第十三条：租赁费用支付时间：乙方在前一期租赁费用期满之日提前十天，向甲方支付下一期租赁费用。第十八条：租赁期限10年，自2004年12月17日起至2014年12月16日止。第四十一条：如甲方代收水电费，不另加手续费。在乙方交纳水电费同时，甲方应向乙方提供名头为乙方的增值税发票。第六十条：乙方应按本合同约定支付租赁费用及水电费。第六十四条：经乙方书面认可后，甲方有权从乙方支付给甲方的押金中扣除乙方因违约而应当支付给甲方的迟延履行金、违约金、损失赔偿金等费用，乙方应在甲方发出补交押金通知后的5个工作日内补齐被扣除的押金。第六十五条：本合同终止或解除后，在乙方按本合同约定将腾空租赁房屋移交给甲方并依本合同约定履行所有付款义务后的30日内，甲方应将乙方押金退还给乙方（不计利息）。第六十七条：乙方无正当理由迟延交付押金、租赁费用和水电费的，每迟延一天，应以迟延交付费用金额为基数，以万分之五为标准向甲方支付滞纳金。如乙方迟延交付超过45天的，甲方有权解除合同，乙方应补齐所有应缴费用及赔偿由此给甲方造成的经济损失，同时向甲方支付以一年租赁费用为标准的违约金。同日，双方通过签订《租赁房屋计租面积确认单》，确认租赁费用租金每月70万元，每年租金840万元，从第三年起年租在第一年租赁费用的基础上递增5%。合同签订后，国美公司向金源汽贸公司支付了首期租金并于2004年12月17日向金源汽贸公司支付租赁押金140万元。合同履行过程中，在2006年10月，金源汽贸公司（甲方）与国美公司（乙方）及中盛阳光公司（丙方）三方签订了《补充协议》，约定：一、三方一致同意，自2006年10月30日起甲方就其与乙方签订的《房屋租赁合同》项下所享有的权利和承担的义务一并概括转让于丙方享有并承担（具体《房屋租赁合同》见附件）。二、2006年10月30日前甲乙双方须对《房屋租赁合同》项下约定的双方权利义务的内容继续履行。三、2006年10月30日甲方就其与乙方签订的《房屋租赁合同》项下对乙方所享有的权利和承担的义务转让于丙方，在此之后乙丙双方之间发生的一切债权债务均与甲方无关，甲方对乙方不再承担任何义务及享有任何合同权利。上述补充协议签订后，国美公司与中盛阳光公司继续履行合同，2014年8月15日，中盛阳光公司向国美公司《回函》中，明确该公司因与北京金源时代购物中心签订租赁合同的解除协议，该司不再承租涉案场地，因此国美公司无法向该司续租该场地，双方亦无权就该场地签订任何租赁合同或续租协议。国美公司与中盛阳光公司租赁合同于2014年12月16日到期终止。合同到期终止后，双方就退还押金双方产生争议，中盛阳光公司主张并未收到国美公司向金源汽贸公司支付的押金140万元，且主张合同履行期间，国美公司存在迟延支付租金的行为，已经构成违约，因此拒绝向国美公司退还押金140万元，并要求国美公司依照合同约定另行支付违约金。本案审理过程中，中盛阳光公司另案起诉国美公司，要求国美公司支付逾期支付租金的违约金700万元（已扣除国美公司支付的租金140万元）并承担该案诉讼费。就迟延交付租金一节，经本院查明合同履行过程期间，国美公司多笔租金的支付时间均晚于合同约定的付款期限予以支付，中盛阳光公司予以接收并未提出解除合同。国美公司主张双方已经通过实际履行合同的行为确认改变了合同约定的租金时间，同时国美公司主张另一延迟支付租金的原因系中盛阳光公司并未按照合同约定先行提供发票。中盛阳光公司对国美公司的上述主张均不予认可，该公司主张双方合同中并未明确约定租金支付以先行开具发票为前提。双方租赁合同于2014年12月16日到期，截至2014年12月，国美公司向中盛阳光公司足额支付了合同项下的全部租金。本院认为，2004年12月16日金源汽茂公司与国美公司签订的《房屋租赁合同》及2006年10月金源汽贸公司与国美公司及中盛阳光公司三方签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效合同，各方应依约行使合同权利，履行合同义务。根据上述协议，中盛阳光公司已经概括承受金源汽贸公司与国美公司于2004年12月16日签订的《房屋租赁合同》，对此本院予以确认。在三方签订的《补充协议》中明确约定：2006年10月30日金源汽茂公司就其与国美公司签订的《房屋租赁合同》项下对国美公司所享有的权利和承担的义务转让于中盛阳光公司，在此之后国美公司与中盛阳光公司双方之间发生的一切债权债务均与金源汽茂公司无关，金源汽茂公司对国美公司不再承担任何义务及享有任何合同权利。因此，对于中盛阳光公司以未收到金源汽贸公司转来的押金140万元为由拒绝返还押金的辩称，本院不予采信。就中盛阳光公司主张国美公司存在逾期支付租金，应依约抵扣押金并支付违约金的辩称，本院认为，国美公司在合同履行过程中，确实存在多笔租金未按照合同约定的期限支付的行为，但截至双方合同到期终止的2014年12月，国美公司已经全部付清租金，中盛阳光公司亦予以全部接受，在此期间并未向国美公司主张逾期支付租金的违约责任，亦未提出解除双方之间的租赁合同；同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据中盛阳光公司于2014年8月15日向国美公司发出的《回函》，明确该公司因与北京金源时代购物中心签订租赁合同的解除协议，该司不再承租涉案场地，因此国美公司无法向该司续租该场地，双方亦无权就该场地签订任何租赁合同或续租协议。因此，国美公司迟付租金的行为并未导致该公司实际损失的发生，综合上述分析，国美公司迟付租金的行为并不足以导致根本违约，且通过双方实际履行合同的情况，中盛阳光公司已经接受国美公司的该种行为，而该行为亦未对中盛阳光公司造成相应的损失，国美公司无须向中盛阳光公司承担逾期支付租金的违约金，因此中盛阳光公司应向国美公司退还全部租赁押金140万元。国美公司主张押金利息缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、北京中盛阳光物业管理有限公司于本判决生效后十五日内，退还国美电器有限公司押金一百四十万元；二、驳回国美电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费一万七千四百元（国美电器有限公司已预交八千七百元），由北京中盛阳光物业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费二百六十元（国美电器有限公司已预交），由国美电器有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐 铸人民陪审员  林荣萍人民陪审员  武剑辉二〇一九年九月六日书 记 员  冯梦薇