湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0821民初722号原告：李春绒，女，1966年4月5日出生，土家族，住慈利县。原告：黎圣平，男，1967年4月13日出生，汉族，住慈利县。委托代理人：宁素洁，湖南湘旭律师事务所律师。被告：湖南银顶置业有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇幸福路。法定代表人：尹国良，系公司董事长。委托代理人：姚军，湖南天门律师事务所律师。被告：慈利县自然资源局，住所地慈利县零阳中路**。法定代表人：夏晓斌，局长。委托代理人：汪海，湖南金旅律师事务所律师。原告李春绒、黎圣平与被告湖南银顶置业有限公司（以下简称“银顶公司”）、慈利县自然资源局商品房买卖合同撤销权纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春绒、黎圣平及原告委托诉讼代理人宁素洁、被告银顶公司委托诉讼代理人姚军、被告慈利县自然资源局委托诉讼代理人汪海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春绒、黎圣平向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原告李春绒、黎圣平与被告银顶公司签订的商品房买卖合同（合同编号：2014900111001）；2、依法判令被告银顶公司向原告李春绒、黎圣平退还购房款2407563元；3、判令被告银顶公司向原告李春绒、黎圣平赔偿购房款的利息损失722268.9元（以购房数为基数，按6%的年利率，暂自2014年3月30日计算至2019年3月30日止），并计算至实际退还购房款之日止；4、判令被告银顶公司向两原告赔偿已支付给第三人的损失105000元；5、判令被告慈利县自然资源局对被告银顶公司的上述2、3、4项付款义务承担共同付款义务；6、判令本案的诉讼费、保全费等费用由被告银顶公司、慈利县自然资源局共同承担。事实与理由：2014年3月30日，原告李春绒、黎圣平共同与被告银顶公司签订《慈利县商品房买卖合同》。根据合同约定，购买其所有的慈影之都11001号房屋作为商业用房。房屋建筑面积53.45㎡，套内面积29.89㎡，公摊面积23.56㎡，单价45043.27元/㎡。此时，交易房屋由银顶公司出租给他人作为临街商业门面使用。签订合同的当天，二原告付清房款2407563元后，被告银顶公司向其交付了房屋。房屋交付前和交付时，均为临街商业门面，在西北侧设置有临街门。两原告将房屋出租给他人使用。2016年8月，西北侧设置有独立门的房屋通过原慈利县规划管理局的规划核实。2018年11月27日，原慈利县规划局向慈利县城市管理行政执法大队出具《关于慈影之都商住开发项目涉嫌违法建设的情况说明》，以涉案房屋西北侧的门系破墙开设为由，认定为“违法建设”导致该门被有关单位封堵，造成涉案房屋完全失去临街门面的价值。致使涉案房屋承租人不能正常营业。2018年12月8日，承租人向二原告提出退租的索赔要求。2019年3月9日，二原告与承租人达成协议，赔偿承租人各项损失105000元，并终结该门面的租赁合同。为避免损失进一步扩大，现门面处于空置状态。另慈影之都其他一楼未临街的门面单价为2万元/㎡，远低于二原告的购买价格。原告认为银顶公司的行为导致二原告对合同的标的产生了重大误解，二原告有权解除合同。在原告与银顶公司签订合同之前，原慈利县规划管理局对涉案房屋的监管不到位，亦是导致二原告产生重大误解的重要原因，其应当承担相应的返还和赔偿责任。被告银顶公司辩称：1、原告所陈述的事实不属实，理由是在陈述中的涉案房屋是通过慈利县规划管理局（现自然资源局）的核实，从来没有向原告作虚假陈述；2、原告购买的房屋虽然属于临街铺面，但价格没有高于其他买受人，理由是房屋买卖的价格有三，内铺价格每平方米2万元，临街的有每平米6万元和每平米4万元，原告购买时的价格属于第二种价格。如果我们销售时候做虚假陈述，我们会要求价格每平方米6万元；3、按照相关法律规定，原告要求行使的撤销权已经过了法定的时效。被告慈利县自然资源局辩称：1、将慈利县自然资源局作为被告失格，主体有问题；2、自然资源局在整个争议中的行政管理等其他行政行为都是合法合理的，不存在违法。理由是原告与被告自然资源局从未产生法律关系，不存在民事方面的赔偿；原告与被告之间更不会产生产生行政法律关系，不存在赔偿责任；3、即使原告认为自然资源局有行政不作为的情况，也应当通过行政程序来解决，而不是民事程序解决，违反了行政法的有关规定；4、自然资源局认为，结合本案的行政许可，门面是否有开口的问题，其认为作为原告存在重大误解，应该自己承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的证据，本院认定如下：原告提交的第一组证据：原告与被告银顶公司于2014年3月30日签订的商品房买卖合同一份。拟证明：二原告在银顶公司处购买了临街门面，房屋单价为每平方45043.27元。被告银顶公司对该份证据的三性没有异议，被告银顶公司认为在购房合同的附件工程图上也没有开门，并且与被告银顶公司的竣工核实图不一致。被告规划管理局对该份证据没有异议，本院认为该份证据符合证据三性要求，可以作为定案的依据。该组证据本院予以采信。原告提交的第二组证据：购房款收据、按揭抵押合同、按揭费用收据，拟证明二原告通过首付及按揭方式向银顶公司支付了全额的购房款。被告对该组证据的三性均没有异议，能作为定案的依据。本院予以采信。原告提交的第三组证据：关于慈影之都商住开发项目涉嫌违法建设的情况说明，拟证明二原告购买的涉案房屋的临街门被原慈利县规划局确认为违法建设，并被封堵，导致涉案房屋丧失临街门面的商业价值，造成二原告对合同目的产生重大误解。且该项目已于2016年8月通过规划竣工核实。被告银顶公司认为该份证据真实合法，与本案有有关联性，但是对于证明目的，其认为不能达到原告的证明目的。被告慈利县自然资源局对该份证据的真实性没有异议，但是对关联性有异议，其认为该份文件只能作为执法机关与另一执法机关的函接事实，不能作为本案证据来使用。本院认为，因为规划管理局确认涉案房屋“西北侧第一号破墙开门，实际作为独立门面”为违法建设，并封堵的行为。导致原、被告发生纠纷，该份证据具有真实性、客观性、与本案的处理有关联，能作为定案依据，该组证据本院予以采信。原告提交的第四组证据：《房屋租赁合同》解除协协议、收款依据，拟证明涉案房屋的承租人与二原告达成协议，二原告赔偿承租人各项损失共计105000元。被告银顶公司对证据的关联性有异议，其认为该份证据中的甲乙房屋租赁合同解除不能归咎于被告银顶公司，没有职能部门的认定合同不能履行是银顶公司的原因。这是原告的权利处分，并不是法院或者仲裁部门认为银顶公司有过错。被告自然资源局对该份证据的真实性、关联性有异议，其认为真实性无从考察，与本案无关。对该份证据本院认为，双方在解除协议中明确注明“是因开发商的原因致使商铺临街大门被行政管理部门封闭”，无法实现合同目的。能够证明原告赔偿承租人105000元的事实，且被告无其他证据否认该事实，故对该证据本院予以采信。原告提交的第五组证据：证人李某、王某的证明及身份证复印件，拟证明证人李某、王某系慈影之都的业主，与原告同时段购买涉案房屋所在的慈影之都的其他房屋，其证实原告购买涉案房屋时，该房屋西北侧就开有临街门，且他们购买的没有临街门的房屋价格远低于原告的购房单价。对李某的证言被告银顶公司不予质证，也不予认可。对于王某的到庭证言，被告银顶公司认为部分属实，部分不属实。同意价格属实，认为王某购房单价是每平方33000元，而原告是4万多，并且表示原告的门面属于临街，因为路段的原因所以贵了点。另对证人所关注的时间不一致，证人王某说2015年10月才关注到开的有门，而不是证言中其所说的2014年。所以不能达到原告证明的目的，况且证人王某与被告银顶公司存在多重矛盾，有利害关系，其证人资格存疑。被告慈利县自然资源局同意被告银顶公司的质证意见，证人王某与被告银顶公司存在利害关系，其当庭陈述内容不真实，不能作为证据采信。对该份证据，综合原被告双方的意见，本院认为证人证言中关于原告购买的商铺西北侧一直开有临街门，后于2018年年底被封堵的事实，以及他们购买被告商铺的价格均属实，上述部分内容真实，与案件有关联性，能够作为定案依据，本院予以部分采信。原告提交的第六组证据：涉案房屋临街门被封堵前的照片，拟证明涉案房屋作为临门街使用并不影响慈影之都整个商业街的使用，亦未造成任何安全隐患，反而给商业街带来了更多利益。被告银顶公司对该份证据的关联性有异议，其认为临街门面是否影响商业街的使用是由职能部门来认定的，不能因原、被告所说的为准，与本案没有关联性。被告慈利县自然资源局对该份证据的关联性有异议。对该份证据，本院认为只能证明涉案房屋临街门被封堵之前的状况，对原告的证明目的不予采信。原告提交的第七组证据：涉案房屋临街门被封堵后的现场照。拟证明涉案房屋已资金丧失临街门面的价值，且这样的封堵不具有任何实际意义。被告银顶公司认为封堵是否造成损害应该通过行政诉讼维权。被告自然资源局对关联性有异议。本院认为只能证明涉案房屋临街门被堵之后的状况。对原告的证明目的不予采信。原告提交的第八组证据：收据三份，拟证明当时买来时有门面，而且开发商租用也是作为临街门使用的事实。被告银顶公司对该项证据真实性没有异议，关联性有异议。其认为即使返租，也不能证明是做临街门面使用的；原告陈述是在2015年10月才交房的，也就是说在签订协议的时候是没有该门面的。被告规划管理局对该份证据的真实性、关联性有异议，经手人身份不能确定，不能证明与银顶公司有往来。单凭收据来说，不能证明原告所陈述的返租作为售楼部使用的事实，也不能证明作为临街门使用的事实。对该份证据，本院认为，证据的真实性予以确认，能证明涉案门面返租的事实，且每年租金为10万元。被告提交的第一组证据：一楼门面设计图纸及核实图各一份，拟证明在出售门面的时候临街开过门或者开过两个门，被告银顶公司没有向原告做虚假陈述原告也应当知道只有一个门的事实。原告对该份证据的真实性有异议，该份图纸无任何盖章和部门的确认，不是被告银顶公司报建的规划图，并且与商品房买卖合同中附件图不一样，应当以合同附件图纸为准，而合同附件图纸并未签订44号商铺开没门的情况，因此恰能证明被告银顶公司在销售时存在欺诈行为。被告慈利县自然资源局对该份证据的真实性没有异议。本院认为，该证据的真实性可以确认，但对被告证明的目的不能采信，被告不能以此核实图就能证明已向原告告知只有一个门或应当知道只有一个门的事实。故对该证据本院不予采信。被告慈利县自然资源局未向本院提交证据。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月30日，原告李春绒、黎圣平与被告银顶公司签订《慈利县商品房买卖合同》。合同约定，购买其所有的慈影之都第一幢1单元1屋11001号房屋作为商业用房，该交易房屋建筑面积共53.45㎡，其中套内面积29.89㎡，公摊面积23.56㎡单价45043.27元/㎡，共计价款2407563元，双方还就付款方式及期限、交付期限、违约责任、规划、设计变更、产权登记保修责任均进行约定，在合同最后页附有所售房屋的平面图。合同签订后，两原告分别于2014年3月5日给被告银顶公司支付购房定金507563元；2014年3月27日原告李春绒与慈利县沪农商村镇银行签订《个人房屋抵押借款合同》，向慈利县沪农商村镇银行借款120万元，用以支付涉案商品房屋的价款；2014年4月18日支付房款60万元；2014年5月5日支付房款10万元，两原告全部付清了所有的房款。双方约定2015年10月1日前交房；交房时，原、被告双方同意该房屋由银顶公司返租给他人作为临街商业门面使用，由银顶公司给两原告支付租金每年10万元，2017年3月30日，两原告正式接受房屋并对外进行租赁。房屋交付前和交付时，该商铺在西北侧（临近慈利幸福路）就设置有临街门。2018年11月27日，原慈利县规划管理局向慈利县城市管理行政执法大队出具《关于慈影之都商住开发项目涉嫌违法建设的情况说明》，认定涉案房屋西北侧的门“系破墙开门，实际作为独立门面”；未按照规划设计方案实施，涉嫌违法，2018年12月底，慈利县城管执法大队将该房屋临街面门封堵。由于门被封堵，致使涉案房屋承租人周超不能正常营业。2019年3月9日，原告与承租人达成协议，赔偿承租人未到期租赁款71000元，房屋押金10000元，补偿经营损失、装修、搬迁及安置费24000元，各项损失共计105000元，并终结该门面的租赁合同。现门面处于空置状态。另查明，2019年3月22日，根据中共慈利县深化机构改革领导小组办公室文件，慈利县规划管理局改组为慈利县自然资源局。本院认为，本院涉案争议的焦点：1、两原告行使撤销权是否符合法律规定？2、合同被撤销后原告的损失如何计算？3、被告慈利县自然资源局是否承担共同赔偿责任？焦点1、《中华人民共和国合同法》明确规定，下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案两原告在订立合同时是否存在重大误解，合同是否显失公平？是本案认定的关键。①原告李春绒、黎圣平与被告银顶公司签订《慈利县商品房买卖合同》时，合同中虽附有平面图，但该平面图对该房屋西北侧是否有门无法确认；②两原告在正式接受该商铺前后，该房屋两北侧临街面均开有临街门；③该涉案房屋的价款远高于同楼盘的其他房屋，如果房屋临街门被封堵后应当等同于其他房屋，而它们的单价是每平方米2万余元。④被告银顶公司无证据证实在与原告签订合同和交付使用时，告诉原告该房屋的西北侧门不符合规划需要封堵被告银顶公司存在过错。基于以上事实和原因本院确认两原告在签订合同时，确存在对所购房屋有临街门产生误解，原告购房的目的是购房具有临街门面商业价值的商铺，该商铺门被封之后，失去了原有的商业价值，且无法经营，原告存在认识上的显著缺陷，达不到订立合同的目的，当事人之间享有的权利的承担的义务不对等，双方合同签订违背真实意思，另原告行使撤销权的期限应当以知道或者应当知道之日即2018年12月30日起计算，没有超过法定的有效期，故对原告李春绒、黎圣平要求撤销原、被告双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持，被告银顶公司抗辩理由无证据证实不成立。2、合同被撤销后的法律后果，我国合同法规定合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当给偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同被撤销后，被告银顶公司应当返还原告购房款，本案原、被双方签订合同后已按合同部分履行，因原告已取得部分收益（租金），故对原告要求赔偿购房款利息的损失，本院不予支持。对原告造成的实际损失，因被告未尽告知义务存在过错，被告银顶公司应予赔偿，对原告实际损失的确认应以原告与租赁人解除合同后造成的损失为妥，即原告与承租人周超解除租赁合同后给该承租人各项损失105000元。3、被告慈利县自然资源局是否承担共同赔偿责任，原慈利县规划管理局对原、被告双方所涉商铺在投入使用过程中认定未按规划设计方案实施涉嫌违法，并由县城市管理行政执法大队将门封堵，该行为系行政机关对行政相对人的具体行政行为，该行政行为是否正确，是否违法，应由行政相对人通过司法途径予以解决，本案民事诉讼虽然由于封堵门造成了双方当事人的诉讼，有一定的关联，但对该行政行为的合法性在本案中无法作出评判，故对原告要求慈利县自然资源局与被告银顶公司共同承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：撤销原告李春绒、黎圣平与被告湖南银顶置业有限公司签订的《慈利县商品房买卖合同》（合同编号：2014900111001）。；被告湖南银顶置业有限公司向原告李春绒、黎圣平退还购房款2407563元；被告湖南银顶置业有限公司向原告李春绒、黎圣平赔偿实际损失105000元；驳回原告的其他诉讼请求。以上判决执行内容限本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32678.66元，由原告李春绒、黎圣平负担5534.33元，被告湖南银顶置业有限公司负担26144.33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长 ：覃文辉人民陪审员 ：丁柏均人民陪审员 ：周子平二〇一九年九月二十九日代理书记员 ：张晓哲援引法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。