云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初3664号原告李媛，女，1985年12月16日生，汉族，麒麟区人，住麒麟区。被告何春玲，女，1969年7月1日生，汉族，富源县人,个体工商户，住曲靖市麒麟区。被告李猛，男，1966年7月6日生，汉族，富源县人，无业，住麒麟区。原告李媛诉被告何春玲、李猛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告李媛到庭参加诉讼，被告何春玲、李猛经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称，2011年1月13日，原告李媛与被告何春玲、李猛签订了《房屋预购合同》，约定：何春玲、李猛将其名下位于曲靖市麒麟区紫云路以西、官坡路以南“靖和园”小区一期25幢第4层3-402号房屋作价228120元卖给原告(该房屋为期房尚未接房)。因被告何春玲、李猛接房后方能进行二手房交易，原告李媛于2011年1月14在云南昆铁房地产开发经营有限公司售楼部交纳了李猛购房尾款118120元（该款项抵扣李媛购房款），后原告李媛按照合同约定于2011年2月1日支付给被告何春玲购房定金5万元（何春玲出具的收条上写成“首付款”），于2011年2月14日支付被告李猛购房尾款6万元，至此原告李媛已足额支付了合同约定的购房款228120元。原告李媛于2011年2月4日向云南昆铁房地产开发经营有限公司办理了接房手续，并领取钥匙装修入住。期间云南昆铁房地产开发经营有限公司告知不能办理产权证书。至2014年10月30日才办理了被告何春玲、李猛共同共有的产权证书。因该房屋属于经济适用房，首次登记后须经5年才能变更过户，故被告何春玲、李猛将房屋所有权证和国有土地使用证交给原告李媛留置，待5年后满足产权变更条件再进行过户。2018年3月麒麟区人民法院在上述房屋门上贴公告，原告才得知该套房屋因被告何春玲、李猛在法院涉及其他案件在执行中被查封，原告李媛遂向法院提出执行异议，该异议被驳回。现该套房屋不具有变更登记的现实可能性，无法再实现交易目的，为保障原告的合法权益，按照《房屋预购合同》约定：“如果甲方（何春玲、李猛）的原因（包括但不限于甲方因为债务原因导致此套房屋被法院收回、甲方各人家庭原因等）或其他非乙方原因造成乙方不能继续居住在此房屋内或者由于房屋产权的纠纷导致乙方最终无法成为该房屋的合法产权所有人或该房屋最终出现瑕疵影响乙方的完整产权权利以及出现任何违反本合同任意约定的行为的，甲方均要对乙方承担违约责任，违约责任包括：甲方返还乙方已经交给甲方的所有款项并承担双倍返还定金责任以及乙方对此房屋的装修费用，并按赔付时的该房产所处地区商品房单价乘以此房屋的面积得出的房价的一半作为甲方对乙方的赔偿补偿费。”，特向提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告李媛与被告何春玲、李猛签订的《房屋预购合同》；2、被告何春玲、李猛按照《房屋预购合同》违约责任条款约定：⑴返还已支付房款228120元；⑵双倍返还定金100000元（定金5万元）；⑶补偿费166500元（该房屋现市价3700元/平方米，房屋面积90平方米，3700×90÷2=166500元），共计494620元。3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中经释明，原告李媛明确表示放弃第二项的第⑵条诉讼请求，即双倍返还定金100000元；增加诉讼请求，要求被告承担诉讼保全费1661元。被告何春玲、李猛经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃答辩的权利。原告针对其诉求，向本院提交证据如下：1、身份证复印件一份，用于证明原告的身份信息。2、《房屋预购合同》一份，用于证明2011年1月13日原告李媛向两被告购买房屋的事实。3、常住人口登记卡二份，用于证明原告与父母属于亲子的关系。4、情况说明一份、收条二份、银行转账凭证1份，用于证明原告购买该房屋的所有款项已经付清。5、执行裁定书一份，用于证明原告向麒麟区人民法院提出异议申请，后被依法驳回的事实。被告何春玲、李猛经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃质证的权利，并承担逾期到庭参加诉讼的法律后果。本院认为，上述证据来源合法，客观真实地证明了原告的身份信息、原告向两被告购买房屋、原告与父母属于亲子的关系、且原告对所购买的房屋购房款均已付清、原告向本院提出异议申请后被依法裁定驳回的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告何春玲、李猛经本院公告传唤，逾期无正当理由，拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证的权利，并承担举证不力的法律后果。根据庭审，本院确认如下法律事实：2011年1月13日，原告李媛与被告何春玲、李猛签订了《房屋预购合同》，约定：何春玲、李猛将其名下位于曲靖市麒麟区紫云路以西、官坡路以南“靖和园”小区一期25幢第4层3-402号房屋作价228120元卖给原告(该房屋为期房尚未接房)。后原告李媛按照合同约定将购房款足额支付给了被告何春玲、李猛（因购买时原告李媛无经济能力购买，所有款项均由原告父母李玉成、魏晓梅支付），并于2011年2月4日向云南昆铁房地产公司办理了接房手续，领取钥匙装修入住。2014年10月28日，该房屋取得房屋所有权【房屋所有权证：曲房权证曲靖市字第**、20××17号；房屋所有权人：何春玲、李猛；房屋座落：曲靖市麒麟区紫云路以西、官坡路以南“靖和园”小区一期25幢第4层3-402号；建筑面积89.68㎡；套内面积：79.51㎡】，该房屋属于经济适用住房，首次登记后须经5年才能变更过户，被告何春玲、李猛将房屋所有权证和国有土地使用证交给原告李媛留置，待5年后满足产权变更条件时再进行过户。因该套房屋涉及其他案件，在执行中被本院依法查封，原告李媛向本院提出执行异议申请，又被依法裁定驳回。原告遂以该套房屋现在不具有变更登记的现实可能性，无法实现交易目的为由，诉至法院，提出前述请求。另查明，原告李媛与被告何春玲、李猛在签订《房屋预购合同》时是知道双方所进行的买卖房屋为经济适用房。作为被告何春玲、李猛进行买卖的座落于曲靖市麒麟区紫云路以西、官坡路以南“靖和园”小区一期25幢第4层3-402号的房屋系在2014年10月28日才取得了该房屋的所有权证。本院认为，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”，《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”，《经济适用住房管理办法》第二条“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”、第三十条第一款“经济适用住房购房人拥有有限产权。”、第二款“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”、第三款“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”的规定，作为本案的被告何春玲、李猛在对其购置的经济适用房在出售给原告李媛时，依法不具有行使处分的权利，其将该房屋出卖给原告李媛的行为违反了法律的禁止性规定，并且该房屋属于经济适用房，其交易行为违反了国家对于经济适用房的相关政策性规定，双方均采取恶意串通的方式签订《房屋预购合同》，其行为损害了广大城市低收入家庭住房困难户的切身利益，损害社会公共利益，故原告李媛与被告何春玲、李猛所签订的《房屋预购合同》为无效合同，不具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中的被告何春玲、李猛明知自己所购置的房屋属于经济适用房，在没有取得房屋所有权和违反国家关于经济适用房相关政策的前提下，擅自将房屋出售转让给原告李媛的行为，属于违法行为，其违法行为依法应当承担相适应的违法责任；作为本案的原告李媛在明知自己所购置的房屋属于经济适用房的情况下，与被告何春玲、李猛签订《房屋预购合同》的行为，同样属于违法行为，依法应当承担与其相适应的违法责任。故对于原告诉求“要求被告支付补偿费166500元”的主张，于法无据，理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，以及《经济适用住房管理办法》第二条、第三十条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、由被告何春玲、李猛一次性返还原告李媛已支付的房款人民币228120元。二、驳回原告李媛的其他诉讼请求。案件受理费8720元，由原告李媛负担3998元，由被告何春玲、李猛承担4722元和诉讼保全费1661元。（原告已交纳，执行时由被告一并支付给原告）上述款项于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  甘志国人民陪审员  赵云富人民陪审员  贾丽萍二〇一九年九月二十八日书 记 员  李梦琳