江西省鹰潭市余江区人民法院执 行 裁 定 书(2018)赣0622执异7号案外人：陈和照，男，1955年12月8日出生，汉族，住鹰潭市余江区。委托代理人：段街和，江西东昇律师事务所律师。申请执行人：王江涛，男，汉族，1991年9月15日出生，住江西省鹰潭市余江区。被执行人：张帆，男，汉族，1988年1月3日出生，住江西省鹰潭市余江区。被执行人：张勇发，男，汉族，1964年12月20日出生，住江西省鹰潭市余江区。被执行人：陈春香，女，汉族，1963年1月8日出生，住江西省鹰潭市余江区。在本院执行申请执行人王江涛与被执行人陈春香、张帆、张勇发民间借贷纠纷一案中，案外人陈和照对本院查封鹰潭市余江区站前南路柴集巷111号房产的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年9月5日举行了听证，案外人陈和照及其委托代理人段街和、申请执行人王江涛、被执行人陈春香到庭参加听证。现已审查终结。案外人陈和照称，2016年9月份开始，案外人的儿子陈宏就租赁了被执行人张勇发名下案涉三层半房产经营一家名为“阳光鲜花婚庆”花店，初步约定租金一年一交。同时，案外人也从此随自己唯一的儿子陈宏在该案涉房屋处居住至今。2017年10月份初，因急需资金周转，被执行人张勇发便提出租金五年一交。2017年10月10日，案外人与被执行人张勇发签订了书面的租赁合同，约定租期为5年，每年租金1万元，本合同签订前需一次性支付租金5万元。2018年10月份，被执行人张勇发及其妻子陈春香又以急需用钱为由，要求案外人将儿子陈宏租赁的案涉房产进行购买，否则将会将该房产出售给他人。为此，案外人找到儿子陈宏对此事进行协商。考虑到自己在此居住已习惯，且儿子陈宏也为案涉房屋装修花费了不少，案外人与儿子陈宏最后协商决定，以案外人的名义与被执行人张勇发、陈春香签订合同，由儿子陈宏支付该购房款。在购买案涉房产前，案外人在余江区房管局对此房屋进行了查询，证实此房屋未作任何抵押，也没有任何债权债务纠纷。同时，也了解到该房屋为拆迁房，不久的将来将会被拆除，根据相关政府文件的规定，该房产不能进行变更登记，也不能对房屋买卖合同进行公证。甚至，案外人还到余江区拆迁办咨询案涉房产拆迁款补偿之事，被告知案外人作为案涉房产的买受人，即使未进行变更登记，只要有购房合同今后就可以享有该房产拆迁补偿款。得知政府有关部门的答复后，从2018年11月初开始，案外人儿子陈宏及其妻子毛春香就通过银行贷款、刷信用卡及向他人借款等方法以现金和转账的方式向张勇发支付完了全部购房款565000元。全部购房款支付完毕后，2018年11月15日，被执行人张勇发及其妻子陈春香便与案外人签订了《房屋买卖合同》，约定：1、房屋总价款为565000元；2、本合同签订前，乙方需一次性付清全部购房款565000元；3、本合同签订后，该房屋所有权及使用权归乙方所有，甲方不得以任何理由违约。合同签订时，有陈冬香、丁何胜及陈秋香等人在场见证。合同签订后，被执行人张勇发便将案涉房产的房产证、土地使用证等相关证件交予案外人。同时，案外人就与儿子陈宏一直在涉案房产内居住生活至今，直到案外人不久前发现涉案房产已被贵院查封，现已进入执行程序。由此可知，在申请执行人起诉被执行人张勇发、贵院作出（2019）赣0622民初号民事判决书且申请本次强制执行之前，案外人就已支付完全部购房款并实际居住、占有该案涉房产。由于余江区政府的棚改区政策，造成案外人不能办理涉案房产房权证件，其责任不在于案外人。同时，2018年12月份，因该房屋第三层漏水影响居住，申请执行人自己出资加盖了半层。试问，若不是自己所有的房子，为何需要出资盖房。因此，根据《民事诉讼法》第204条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行”，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人对涉案房产享有所有权，具有足以完全排除本案执行的权利。综上所述，贵院将案外人的财产予以查封、执行，明显错误，特提出异议，请依法立即中止对上述财产的执行，并解除查封措施，切实维护案外人的合法权益。申请执行人王江涛称，1、该房屋的实际价值超过百万，以565000元的价格成交不符合常理。2、由于被执行人的另一套房屋抵押给了银行，所以查封本案所涉房屋以便执行是合情合理的。3、在2018年12月15日签订的房屋买卖合同中约定的在一次性付款与实际支付的时间、方式不一致，且合同中约定的事项与已经发生的事项不符合逻辑。4、在三张收条中，载明的收到时间和银行流水对不上。5、案外人大部分房款是通过现金支付，有悖常理。6、异议人称对房屋加盖了半层，但据我了解，该半层以前就有，而且城管局管控严格，不会让加盖半层。综上，案外人与被执行人恶意转移财产，恶意串通，我请求法院对案外人的证据予以保存，我认为案外人的异议请求应当予以驳回。被执行人陈春香称，房屋买卖合同不是伪造的，我收了陈和照支付的这些买房子的钱，当时我的房子是因为要拆迁，拆迁部门估价就是65万元，所以我急用钱就便宜了一点卖给了陈和照。本院查明，被执行人张勇发名下有位于鹰潭市余江区站前南路柴集巷111号的房产（房产证号：赣房字第**），案外人陈和照的儿子陈宏承租了该房屋经营“阳光鲜花婚庆”店。2018年11月10日，被执行人张勇发与陈宏签订《购房合同》，约定由张勇发以325000元的价格出售房屋一半所有权给陈宏，后经陈和照、陈宏、张勇发、陈春香等人共同协商，于2018年12月15日重新由陈和照作为买受人与张勇发、陈春香签订《房屋买卖合同》，约定张勇发、陈春香将房屋以565000元的价格出售给陈和照，张勇发分别于2018年11月11日、2018年11月29日、2018年12月15日向陈宏出具三张收条，认可收到了全部购房款565000元，案外人陈和照与儿子陈宏也一直在该房屋内经营居住生活至今。2019年4月2日，我院在审理申请人王江涛与被申请人张帆、张勇发、陈春香民间借贷纠纷一案中，依申请人王江涛的保全申请，作出（2019）赣0622执保52号执行裁定书，向余江区房产管理局、余江区不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了该涉案房屋。另查明，余江县房产管理局棚户区改造项目部于2018年3月25日向余江县国土局发出《函》，称已确定余江县2018年度县城区棚户区改造房屋征收范围，要求余江县国土局暂停办理征收范围内房屋权属变更手续。本案所涉位于鹰潭市余江区站前南路柴集巷111号的房产（房房产证号：赣房字第**在征收范围内。本院认为，案外人陈和照与被执行人张勇发、陈春香签订的《房屋买卖合同》，未违反法律规定，且合同签订日期早于本院查封的时间，合同签订后，买卖双方各自履行完毕了合同义务，案外人陈和照向被执行人张勇发支付了购房款，被执行人张勇发将房屋交付给了案外人陈和照占有使用，现由于该房屋在余江县县城区棚户区改造房屋征收范围内，非因买受人的原因而没有办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人要求中止对位于鹰潭市余江区站前南路柴集巷111号的房产（房产房产证号：赣房字第**执行，该请求有事实和法律依据，应予以支持。申请执行人王江涛主张案外人与被执行人恶意串通转移财产，但并未提供证据证实，其意见应不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于鹰潭市余江区站前南路柴集巷111号房产（房产证房产证号：赣房字第**行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  陈福明人民陪审员  毛 凌人民陪审员  吕春玲二〇一九年九月九日代理书记员  胡 强