广西壮族自治区陆川县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0922执异7号 案外人：谢锋,男，1968年4月11日出生,汉族,乡村医生，住广西壮族自治区陆川县。 案外人：覃泽，女，1968年10月17日出生，汉族,农民，住广西壮族自治区陆川县。 申请执行人：广西陆川农村商业银行股份有限公司，所在地：广西壮族自治区陆川县温泉镇西滨中路**。 法定代表人：苏健，董事长。 被执行人：丘德元，男,1962年8月18日出生,汉族,,住广西壮族自治区陆川县 广西陆川农村商业银行股份有限公司（以下简称陆川农村银行）与陆川县盛世百汇超市、丘德元、谢翠英、丘少荣、陈静瑜金融借款合同纠纷，本院依据陆川农村银行的诉前财产保全申请，裁定查封丘德元坐落在陆川县良田镇良田新街206号的房地产，案外人不服，于2019年8月２9日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人谢锋、覃泽称，2018年10月1日，案外人经人介绍以103万元购买丘德元名下的不动产，并于当天支付了定金4万元。2018年10月8日，经查询丘德元名下的不动产无抵押登记和查封登记后，案外人按登记机关的要求与丘德元签订了《房地产买卖合同》和《土地使用权转让合同》各一份。在办理转移登记前，丘德元提交了《关于转让划拨土地使用权和地上建筑物及附着物所有权转让的申请》和土地证及房产证的复印件，登记机关于2018年10月9日出具《陆川县政务服务中心部门办理事项受理通知书》,承诺18个工作日办结批准交易手续，并于同日制作了《不动产权籍调查表》。2018年10月10日,地籍档案室出具《土地权属登记情况调查表》，确认该宗不动产无抵押登记和查封登记,承办人遂于当天报请审批,陆川县国土资源局于2018年10月15日以《陆国土资复[2018]195号文》批复,同意丘德元转让该宗不动产。2018年11月30日,交易双方共同申请转移登记,经登记机关审核，于2018年12月5日向案外人颁发了桂(2018)陆川县不动产权第0003434号不动产权证。在颁证前案外人已交清了全部不动产转让价款,丘德元也已将不动产交付，案外人是善意有偿取得,应当受到法律保护。但在2019年8月中旬，案外人获悉登记机关拟撤销该不动产权证,理由是根据申请人提出的诉前财产保全申请，法院于2018年10月12日作出(2018)桂0922财保27号民事裁定书，该裁定书第一项是查封丘德元名下的不动产。案外人认为，涉案不动产交易在前查封在后，根据物权法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，案外人的合法权益应受法律保护,在作出查封裁定前,承办法官并未查询该不动产的权属,违反了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第二条“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属”之规定，陆川县国土资源局在协助执行过程中，明知涉案不动产交易在前查封在后，法院查封的不动产权属错误，但并未向法院提出审查建议，该局的行为也违反了上述司法解释第三条第二款“国土资源房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项”之规定。上述事实表明，(2018)桂0922财保27号民事裁定书违反法定程序，查封财产错误,国土资源管理部门未提出审查建议也是错误的，如因此撤销不动产权证，将严重损害案外人的合法权益，故案外人对(2018)桂0922财保27号民事裁定书第一项不服，特提出执行异议,请求依法解除(2018)桂0922财保27号民事裁定书第一项对被执行人名下位于良田镇良田新街206号的不动产(土地证号:陆国用[1994]字第0404-**、房产证号:陆房权证陆川县字第××号)的查封，维持案外人取得的桂(2018)陆川县不动产权第0003434号不动产权证。本院查明：陆川农村银行与陆川县盛世百汇超市、丘德元、谢翠英、丘少荣、陈静瑜金融借款合同纠纷，本院依据陆川农村银行的诉前财产保全申请，于2018年10月12日作出（2018）桂0922财保27号民事裁定书，裁定查封丘德元名下坐落在陆川县良田镇良田××街××号的房地产和谢翠英名下坐落在陆川县良田镇良田××街的房地产。本院于当天向陆川县不动产登记中心发出协助执行通知书，要求该中心协助查封了上述房地产。被查封丘德元房地产的土地使用证号为陆国用（1994）字第0404-40号，房屋所有权证号为陆房权证陆川县字第××号，所在位置门牌号已变更为良田镇通政路113号。2018年11月23日，本院立案受理原告陆川农村银行与被告陆川县盛世百汇超市、丘德元、谢翠英、丘少荣、陈静瑜金融借款合同纠纷一案，于2019年4月26日作出（2018）桂0922民初2966号民事判决书，判决：一、被告陆川县盛世百汇超市、丘少荣、陈静瑜、丘德元、谢翠英返还借款本金2000000元给原告陆川农村银行；二、被告陆川县盛世百汇超市、丘少荣、陈静瑜、丘德元、谢翠英向原告陆川农村银行支付借款利息【利息计算方法：以本金2000000元为基数自2018年11月23日起按年利率7.125%(即年利率4.75%上浮50%)计算至本案债务全部还清之日】。2019年9月２日，本院依据上述生效的民事判决书，受理申请执行人陆川农村银行与被执行人陆川县盛世百汇超市、丘德元、谢翠英、丘少荣、陈静瑜金融借款合同纠纷一案。另查明，本院查封的丘德元名下在陆川县良田镇良田××街××（现为良田镇××）的房地产，2018年10月1日，案外人支付购买该房地产的定金40000元。2018年10月8日，案外人与丘德元签订了《房地产买卖合同》和《土地使用权转让合同》各一份，合同约定，丘德元自愿将该房地产出售给案外人。案外人根据丘德元提供的授权委托书，将购房款交给丘德元指定的代收人黄祖明，分别于2018年10月9日支付房款790000元，2018年10月29日支付200000元，有银行转帐凭证和黄祖明立写给案外人的收条证实。丘德元于2018年10月9日向陆川县国土资源局提出转让该房地产的土地使用权和地上建筑物及附着物所有权的申请，该局于2018年10月15日作出陆国土资复[2018]195号《陆川县国土资源局关于同意丘德元转让国有划拨建设用地使用权和地上建筑物所有权的批复》,同意丘德元转让该房地产的土地使用权和地上建筑物所有权。2018年11月30日,案外人与丘德元共同向陆川县不动产登记局申请办理该房地产的转移登记。该局于2018年12月6日向案外人颁发了桂(2018)陆川县不动产权第0003434号不动产权证书。此后，案外人搬进该房地产居住生活。 本院认为，本院于2018年10月12日依据陆川农村银行的诉前财产保全申请，裁定查封丘德元名下在陆川县良田镇良田××街××（现为良田镇××）的房地产，案外人在此前交付定金40000元，支付了部分购房款，丘德元向陆川县国土资源局提出转让该土地使用权和地上建筑物及附着物所有权的申请；但上述房地产被本院查封时，该转让申请尚未核准登记，权属仍在丘德元名下，依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第九条规定，对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。故本院查封丘德元的房地产符合上述规定，原告申请解除查封的理由不成立，其请求依法应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人谢锋、覃泽的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈闯奎 人民陪审员  陈春燕 人民陪审员  何益宇 二〇一九年九月十一日 书 记 员  李 珊