四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初5936号 原告（反诉被告）：苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司，住所地：苏州工业园区华池街88号1幢303室。 法定代表人：陈峥前，总经理。 委托诉讼代理人：王震，四川川胜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：成都市锦江区大慈寺路17号。 法定代表人：徐耀祥，总经理。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 原告（反诉被告）苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司（以下简称壹叁壹柒网络公司）与被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，被告龙锦公司提起反诉，本院经审查后依法受理并决定与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年8月27日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）壹叁壹柒网络公司的委托诉讼代理人王震、被告（反诉原告）龙锦公司的委托诉讼代理人邓舒丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）壹叁壹柒网络公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判决解除壹叁壹柒网络公司与龙锦公司签订的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元12》；2.判决龙锦公司向壹叁壹柒网络公司退还保证金102539.43元；3.本案的诉讼费用由龙锦公司承担。事实和理由：壹叁壹柒网络公司与龙锦公司签订《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元12》（以下简称《租赁合同》），约定壹叁壹柒网络公司承租龙锦公司拥有的坐落于成都市锦江区国际金融中心二号办公楼19楼单元12。2018年7月17日，在成都市蜀都公证处的公证下壹叁壹柒网络公司向龙锦公司当面递交了《解除函》要求解除双方之间签订的《租赁合同》，且壹叁壹柒网络公司将房屋腾退交还给龙锦公司。此外，壹叁壹柒网络公司在双方签订租赁合同后向龙锦公司支付了保证金102539.43元，在双方的租赁合同解除后，龙锦公司应退还给壹叁壹柒网络公司。 被告（反诉原告）龙锦公司针对本诉辩称，租赁合同并未约定壹叁壹柒网络公司享有约定解除权，在壹叁壹柒网络公司无约定解除权及法定解除权的情形下，其单方向龙锦公司发出的解除通知并未发生法律效力，因此其主张租赁合同于2018年7月20日解除无法律依据，当日其退还租赁物业无事实依据。壹叁壹柒网络公司因欠付租赁合同约定费用，导致租赁合同提前解除，依据租赁合同约定，不应退还保证金，因此壹叁壹柒网络公司的诉讼请求不应得到支持。 被告（反诉原告）龙锦公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认壹叁壹柒网络公司与龙锦公司签署的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元12》于2019年3月23日解除；2.判令壹叁壹柒网络公司支付因租赁国际金融中心二号办公楼19楼单元12欠付龙锦公司的租金153869.72元、管理费34360.32元，共计188230.04元以及截止付清前述款项之日止的逾期付款违约金（按每日0.03％的标准暂计至2019年3月23日为5716.69元）；3.判令壹叁壹柒网络公司向龙锦公司支付场地占用费31546.79元；4.判令壹叁壹柒网络公司向龙锦公司支付工程复原费49068.09元；5.判令壹叁壹柒网络公司向龙锦公司支付其已实际使用国际金融中心二号办公楼19楼单元12的装修期的费用共计27531.22元；6.判令壹叁壹柒网络公司向龙锦公司支付因其违约行为致使租赁合同提前解除而应向龙锦公司支付的租赁场地再出租前的空置期的租金的补偿费83753.33元（酌情按3个月的空置期计算）；7.判令壹叁壹柒网络公司向龙锦公司律师费8900元、公证费5400元；8.判令龙锦公司不予返还壹叁壹柒网络公司缴付的保证金102539.43元；9.本案的诉讼费由壹叁壹柒网络公司承担。事实和理由：壹叁壹柒网络公司与龙锦公司签署了《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元12》（以下简称“《租赁合同》”），《租赁合同》约定，壹叁壹柒网络公司承租龙锦公司合法拥有的坐落于成都市锦江区国际金融中心二号办公楼19楼单元12（即《房产计算成果报告》中所述的19楼单元8，以下简称“租赁场地”），租赁期限自租赁合同约定的起租日起，为期三十六（36）个月，即由2017年3月24日至2020年3月23日。《租赁合同》还对租金、管理费及其它杂费计付方式、违约责任以及通知送达方式等进行了约定。《租赁合同》第二章第一条第1.1款约定：壹叁壹柒网络公司须于每月的首个工作天或之前，向龙锦公司及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费。由于壹叁壹柒网络公司拖欠租金等费用，龙锦公司曾向锦江法院提起诉讼追讨欠费，但由于壹叁壹柒网络公司持续拖欠2018年10月1日至2019年3月23日的租金、管理费，已属再次违约，龙锦公司依据《租赁合同》第九章第一条1.01款第二项约定行使合同解除权，于2019年3月22日以公证邮寄送达的方式向壹叁壹柒网络公司在《租赁合同》约定的注册地址寄送了《关于解除〈租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元12〉及收回租赁场地的通知》，该通知于2019年3月23日送达壹叁壹柒网络公司，《租赁合同》自此解除。壹叁壹柒网络公司与龙锦公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故《租赁合同》合法有效，签约双方应当严格按照《租赁合同》的约定履行相应义务。因壹叁壹柒网络公司的违约行为导致租赁合同解除，壹叁壹柒网络公司除立即向龙锦公司支付2018年10月1日至2019年3月23日的租金153869.72元（154267．26元品迭已付款397.54元）、管理费34360.32元及自欠费当月的首个工作天起按欠款款项0.03％日息计算违约金直至付清所有欠付款项日为止外，壹叁壹柒网络公司还应当依约将租赁物业恢复至交付时的状态交还龙锦公司、承担日租金3倍的场地占用费（2019年3月24日至2019年4月4日为31546.79元）、租赁场地复原费用49068.09元，已使用的装修期的费用（2017年3月24日至2017年4月23日为27531.22元）、租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费83753.33元（龙锦公司酌情按3个月的空置期计算为83753.33元）、律师费8900元、公证费5400元，此外壹叁壹柒网络公司已支付的相当于3个月租金及物业管理费的保证金102539.43元依约作为违约金归龙锦公司所有不予返还。 原告（反诉被告）壹叁壹柒网络公司针对反诉辩称，1.案涉合同已于2018年7月20日解除；2、2018年7月17日壹叁壹柒网络公司向龙锦公司发出《解除函》并将租赁房屋腾退后，龙锦公司对于扩大的损失应当由其自行承担；3.对于2018年7月20日合同解除后，龙锦公司主张的所有费用均系解除合同后所产生的违约责任等其他费用，应当纳入违约金一并考量，但龙锦公司主张的费用远远超过其实际损失及预期收益，应当予以调减。 本院经审理认定事实如下：龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。龙锦公司（出租方、甲方）与壹叁壹柒网络公司（承租方、乙方）签订《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元12》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区国际金融中心二号办公楼19楼单元12租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为206.35平方米,该建筑面积是租金、管理费及其它杂费等的计费依据，乙方已在现场视察该租赁场地并同意接受其状况及面积大小；租赁期自本合同约定的起租日起，为期三十六个月，即由2017年3月24日至2020年3月23日；乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，由2017年3月24日至2019年4月30日每月每平方米建筑面积租金为130.2元，月租金26866.77元，由2019年5月1日至2021年3月23日每月每平方米建筑面积租金为137.64元，月租金28402.01元；装修期共一个月，即自起租日起第一个月（由2017年3月24日至2017年4月23日）止，在装修期间，乙方无需向甲方支付租金，但乙方仍需如期交缴管理费及其他杂费；乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米28元；管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于1个月的通知期通知乙方；本合同之保证金为3个月租金及管理费之总和，合共人民币102539.43元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费；到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用费；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，按本合同规定，以交付乙方使用时的状态（合理损耗除外），交还甲方；交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用。甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部分复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态；乙方未能按照合同规定，在必须支付租金、管理费或所有其他费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其他费用，并经甲方书面催付7天内乙方仍未补救，甲方有权合法地提前收回租赁场地或其任何部分，本合同亦随即提前终止。甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权力而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违约或不履行本合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为损失及赔偿：即截至本合同终止日时，乙方欠缴的租金，物业管理费及其他收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费，律师费，公证费（如有）；其他杂费，手续费等。甲方所遭受的损失如若本合同未特别约定，包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品保管费和处理费、管理费、法院诉讼费、仲裁费、律师费等，损失超过违约金的，乙方需按损失进行赔偿；按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员某下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。同时，龙锦公司（甲方）、壹叁壹柒网络公司（乙方）以及壹叁壹柒网络公司成都分公司（丙方）签订补充协议，其约定：甲方同意接纳乙方的申请，由丙方代乙方执行、负责和处理《租赁合同》项下有关租赁场地的一切经营活动和租赁事务；基于丙方是乙方的分公司，不具有法人资格，乙方对丙方的一切行为无论是故意或是疏忽造成的一切损失和法律后果承担最终责任，有关《租赁合同》项下一切应由承租方履行的权利义务全部由乙方承担。如丙方违反《租赁合同》约定应向承租方履行的义务，甲方有权向丙方及／或乙方追究一切责任。 2017年3月24日，龙锦公司与壹叁壹柒网络公司签订《办公楼交接表》和《办公楼交接清单》，龙锦公司将案涉房屋交付壹叁壹柒网络公司。 2018年4月23日，龙锦公司向壹叁壹柒网络公司发出《成都国际金融中心-2018年度办公楼管理费调整》，告知从2018年6月1日起办公楼管理费收费标准从每月每平方米28元调整为29元。壹叁壹柒网络公司于2018年4月25日签收了该通知。 2018年5月28日，壹叁壹柒网络公司向龙锦公司发送电子邮件称,因市场行情急剧下滑，政策频出，外加因银监会及保监会合并，目前各类限制出台，监管力度异常严厉，公司步履维艰，苦撑经营半年，人员流失严重，现已无法正常开展日常工作，故提出退租，免除违约金事宜。2018年5月29日，龙锦公司回复称,壹叁壹柒网络公司并不享有单方退租的权利，且壹叁壹柒网络公司提出的理由也不能作为单方面解约的条件，因此不同意退租,如果壹叁壹柒网络公司执意单方面违约而导致租赁合同解除，须承担租赁合同约定的有关赔偿和给龙锦公司造成的一切损失。2018年6月27日，壹叁壹柒网络公司再次提出退租并表示愿意将财务余款三万元全部作为赔偿款支付给龙锦公司。同日龙锦公司回复称，就壹叁壹柒网络公司单方面提出退租事宜，回复如下：1.没收保证金（102539.43元）；2.所涉及的复原费用；3.另行支付一个月的租金及物管费用作为提前终止合同的赔偿金；4.合同终止日暂定为2018年7月20日。以上壹叁壹柒网络公司最终确认，如无异议，龙锦公司将出具书面解除协议。同日，壹叁壹柒网络公司回复称，确认按龙锦公司提出的方案执行，希望尽快办理相关手续。后龙锦公司通过电子邮件向壹叁壹柒网络公司发送了解除协议要求确认，但最终双方未能达成一致和签署解约协议。 2018年7月17日，成都市蜀都公证处经壹叁壹柒网络公司申请，对涉案租赁房屋进行拍照并向龙锦公司送达《解约函》及交接房屋钥匙的过程进行保全证据的公证。该《解约函》载明，壹叁壹柒网络公司与龙锦公司签定了起租日期为2017年3月24日，租赁期为三十六个月的租赁协议，租赁物业位于成都市锦江区国际金融中心二号办公楼19楼单元12。直至2018年7月正常履约，现因壹叁壹柒网络公司业务受市场因素影响太大无法正常经营，5月开始联系龙锦公司协商解约，但龙锦公司要求的赔偿以及复原费用壹叁壹柒网络公司无法承担，未能协商解约。现壹叁壹柒网络公司发函要求解约，履行告知义务，在正常履约的时限内即2018年7月20日之前壹叁壹柒网络公司将搬离租赁场所，不对龙锦公司物业再发生占用。请在壹叁壹柒网络公司搬离后进行房屋验收，后续事宜协商解决。 其后，因壹叁壹柒网络公司未向龙锦公司支付2018年8月1日至2018年9月30日租金和管理费，龙锦公司向本院提起诉讼要求壹叁壹柒网络公司支付租金、管理费以及逾期支付费用的违约金等，本院遂作出（2018）川0104民初13356号民事判决，判决支持龙锦公司的诉讼请求。其后，壹叁壹柒网络公司不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉，在该案审理过程中，壹叁壹柒网络公司撤回上诉，成都市中级人民法院裁定准予撤诉。2019年5月13日，壹叁壹柒网络公司向龙锦公司支付了（2018）川0104民初13356号民事判决书所确认的费用共76095.87元。 因壹叁壹柒网络公司未按约定支付租金、管理费，龙锦公司通过电子邮件向壹叁壹柒网络公司发送催缴函及最后通知，并寄送书面的催收《律师函》，均催收无果。2019年3月22日，龙锦开发公司采用公证邮寄送达的方式向壹叁壹柒网络公司寄送了“关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元12》及收回租赁场地的律师函”，送达地址为双方租赁合同中壹叁壹柒网络公司确认的注册地址和通讯地址。该律师函主要内容为：贵司欠付租赁场地租金、管理费、电费经龙锦公司催付仍拒不支付的行为已属严重违约，现龙锦公司决定依约解除与贵司前述的《租赁合同》、收回租赁场地，不予退还贵司缴纳的全部保证金，请7天内将租赁场地按照约定的租赁场地返还时的状态将租赁场地交还龙锦公司、办理终止合同的相关手续，并结清欠付费用及赔偿龙锦公司的损失。壹叁壹柒网络公司于2019年3月23日签收了该律师函。龙锦公司为此支付公证费400元。2019年4月4日，龙锦公司对壹叁壹柒网络公司所租赁的案涉办公楼内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证。龙锦公司为此支付了公证费5000元。 龙锦公司为实施案涉租赁物业复原工程，与上海艺佳建设发展有限公司签订了《T2-L1912-原壹叁壹柒租区复原工程合同》，约定复原工程含税总造价为49068.09元。工程完工，验收合格、提供合格增值税专用发票后付款至工程总价的95%，剩余5%作为质保金。2019年7月8日龙锦公司向上海佳艺建设发展有限公司支付了46614.69元。 龙锦公司就本案纠纷委托中豪律师集团(四川)律师事务所提供代理服务，并签订《委托代理合同》，约定一审按8900元计收代理费。其后，龙锦开发公司向中豪律师集团(四川)律师事务所支付律师费共计8900元。 以上事实的认定，有以下证据及当事人的陈述在案为证：壹叁壹柒网络公司提交的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元12》、短信聊天记录、邮件往来记录、（2018）川成蜀证内经字第106225号公证书附《解约函》、（2018）川0104民初13356号民事判决书、付款凭证，龙锦公司提交的龙锦公司的营业执照复印件、壹叁壹柒网络的企业信息查询单、《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元12》及补充协议、《办公楼交接表》、《办公楼交接清单》、2018年度写字楼管理费调整通知及签收记录、（2018）川0104民初13356号民事判决书、（2019）川01民终2260号民事裁定书、《催收通知》、《律师函》及邮寄详情单、公证邮寄送达的关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元12》及收回租赁场地的律师函及邮件送达记录、（2019）川国公证字第38092号公证书、公证费发票、付款凭证、（2019）川成高证经字第3860号公证书、公证费发票、付款凭证、成都国际金融中心写字楼租区内部复原工程报价清单、《T2-L1912-原壹叁壹柒租区复原工程合同》、工程复原费付款凭证、《委托代理合同》、律师费发票、付款凭证。 本院认为，龙锦公司系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，将涉案租赁物出租给壹叁壹柒网络公司，并与壹叁壹柒网络公司签订《租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。 关于合同解除。合同签订后，根据龙锦公司提交的《办公楼交接表》、《办公楼交接清单》，能够确认龙锦公司已于2017年3月24日将涉案租赁物交付壹叁壹柒网络公司使用，龙锦公司履行了出租人的义务。合同履行过程中，壹叁壹柒网络公司提出提前退租，其称与龙锦公司于2018年6月27日达成解除协议，合同于2018年7月20日解除，但根据其提交的双方往来电子邮件以及其公证送达《解约函》内容显示，双方并未就协商解约达成一致，而是壹叁壹柒网络公司单方发函要求解约，故不能据此确认双方已就解除合同达成合意；同时壹叁壹柒网络公司与龙锦公司的租赁合同中也并未约定壹叁壹柒网络公司在合同履行过程中有单方解除租赁合同的权利，故不能认定双方之间的租赁合同自壹叁壹柒网络公司所称的2018年7月20日即告解除。壹叁壹柒网络公司未按约向龙锦公司履行给付租金和相关费用的义务，其行为违背诚实信用原则，依照《租赁合同》的约定和法律的规定，壹叁壹柒网络公司的行为属违约行为。龙锦公司在壹叁壹柒网络公司违约的情况下，于2019年3月22日向壹叁壹柒网络公司公证邮寄了《关于解除及收回租赁场地的律师函》，壹叁壹柒网络公司于2019年3月23日签收，且其后未依法提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院确认龙锦公司与壹叁壹柒网络公司签订的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元12》已于2019年3月23日解除。 关于龙锦公司反诉主张的租金和管理费。壹叁壹柒网络公司承租龙锦公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。根据查明的事实，龙锦公司在本案中主张2018年10月1日至2019年3月23日期间租金153869.72元（154267.26元扣减已付款397.54元）、管理费34360.32元符合事实与法律，本院予以支持。 关于龙锦公司反诉主张的逾期付款违约金。根据双方《租赁合同》中“在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费；到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”的约定，因壹叁壹柒网络公司未按时支付租金和管理费，其行为已构成违约，故龙锦公司反诉要求壹叁壹柒网络公司按每日0.03%标准支付逾期付款滞纳金，实际为违约金，符合事实与法律，本院予以支持，本院酌定上述逾期付款违约金自龙锦公司起诉至本院受理之日即2019年5月7日起,计至实际付清之日止。 关于龙锦公司反诉主张的场地占用费。龙锦公司主张自租赁合同解除次日即2019年3月24日起至龙锦公司收回租赁场地之日2019年4月4日的按日租金的3倍计算的场地占用费,实际是要求壹叁壹柒网络公司支付场地使用费的同时，还对壹叁壹柒网络公司逾期返还案涉租赁场地予以处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、壹叁壹柒网络公司应付欠费等因素，本院确定按日租金1.5倍标准计算租赁场地占用费，符合合同约定，本院予以支持。本院确定壹叁壹柒网络公司应支付的场地占用费为15773.39（26866.77÷31×8×1.5+26866.77÷30×4×1.5）元。 关于双方争议的保证金以及龙锦公司反诉主张的装修期损失和空置期损失。龙锦公司主张没收保证金并向壹叁壹柒网络公司主张已使用的装修期损失费用及再出租前的空置期租金损失的诉讼请求，实际是要求对壹叁壹柒网络公司违约的处罚即要求壹叁壹柒网络公司承担违约金的责任。根据《租赁合同》中“倘乙方违约或不履行本合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为损失及赔偿：即截至本合同工终止日时，乙方欠缴的租金，物业管理费及其他收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费；诉讼费，律师费，公证费（如有）；其他杂费，手续费等。甲方所遭受的损失如若本合同未特别约定，包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品保管费和处理费、管理费、法院诉讼费、仲裁费、律师费等，损失超过违约金的，乙方需按损失进行赔偿”的约定，该约定系对壹叁壹柒网络公司违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然本院已支持了龙锦公司的逾期付款的违约金主张，但因本案由于壹叁壹柒网络公司的违约行为导致《租赁合同》提前解除，约定的三年租赁期限不能完全实现。龙锦公司收回涉案办公楼后，需要对租赁物进行复原以及待租。本院综合考虑壹叁壹柒网络公司拖欠租金的违约程度、已实际享受1个月装修免租期，以及龙锦公司需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人，故龙锦公司对租赁物的使用存在空置期，该期间会给龙锦公司造成损失，酌情确认将壹叁壹柒网络公司交纳的保证金中的80600.31（26866.77元/月×3月）元即三个月租金作为违约金，以赔偿龙锦公司的损失，保证金余额21939.12元用以抵扣其余应由壹叁壹柒网络公司支付的租金等费用。龙锦公司反诉要求的装修免租期损失和空置期损失，本院认为已支持的扣收保证金金额能够弥补因壹叁壹柒网络公司的违约行为给龙锦公司造成的损失，故龙锦公司再要求壹叁壹柒网络公司赔偿其装修免租损失和空置期损失，本院不予支持。 关于龙锦公司反诉主张的工程复原费。双方签订的租赁合同“乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，按本合同规定，以交付乙方使用时的状态（合理损耗除外），交还甲方；交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用。甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部分复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态…甲方在收取乙方3个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即…租赁场地复原费…等”的约定，案涉租赁合同解除后，因壹叁壹柒网络公司未依约履行返还案涉租赁物业，龙锦公司为减少损失而自行收回，但收回的案涉租赁物业处于未恢复原状的状态，龙锦公司与第三方签订合同，由第三方进行施工恢复，并实际应支付案涉租赁物业复原工程款49068.09元，龙锦公司在本案中反诉主张壹叁壹柒网络公司赔偿涉案租赁场地复原费，具备事实依据和合同依据，本院予以支持。 关于龙锦公司反诉主张的公证费和律师费。龙锦公司为保全证据，采用公证邮寄的方式向壹叁壹柒网络公司送达了《关于解除及收回租赁场地的律师函》、采用公证的方式收回了壹叁壹柒网络公司承租的19楼单元12，并支付了公证费共计5400元。龙锦公司提起本案诉讼，委托律师代理，向律师事务所支付了律师代理费共计8900元。根据租赁合同中“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担”的约定，龙锦公司要求壹叁壹柒网络公司支付公证费5400元、律师代理费8900元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司与被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司签署的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司有关国际金融中心二号办公楼19楼单元12》已于2019年3月23日解除； 二、原告（反诉被告）苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金153869.72元、管理费34360.32元，以上共计188230.04元，此款与保证金余额21939.12元品迭后，原告（反诉被告）苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司还应向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付166290.92元； 三、原告（反诉被告）苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司支付上述租金、管理费的逾期付款违约金（以188230.04元为计算基数，按每日0.03%标准自2019年5月7日起计至付清欠费之日止)； 四、原告（反诉被告）苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付场地占用使用费15773.39元； 五、被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司可不予向原告（反诉被告）苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司返还保证金80600.31元； 六、原告（反诉被告）苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司支付复原工程费49068.09元； 七、原告（反诉被告）苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司支付公证费5400元、律师代理费8900元； 八、驳回原告（反诉被告）苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司的其他本诉诉讼请求； 九、驳回被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5560元，由原告（反诉被告）苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司负担；反诉案件受理费8827元，原告（反诉被告）苏州工业园区壹叁壹柒网络科技有限公司负担6520元，被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司负担2307元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 艳 人民陪审员  郭志强 人民陪审员  张 静 二〇一九年九月九日 书 记 员  梁 意