湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终2373号上诉人（原审被告）：陈少建，男，1971年2月9日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人。被上诉人（原审原告）：胡自梅，女，1975年11月29日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，长丰集团工人。委托诉讼代理人：周文茂，湖南湘永律师事务所律师，代理权限为特别授权。原审被告：唐家庚，男，1977年6月9日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，长丰集团干部。上诉人陈少建因与被上诉胡自梅，原审被告唐家庚第三人撤销之诉纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈少建，被上诉人胡自梅及其委托诉讼代理人周文茂，原审被告唐家庚分别参加了法庭询问。本案现已审理终结。陈少建上诉请求：撤销原判，涉诉费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，违法裁决，应予撤销。1.涉案房屋买卖合同签订后，上诉人两次支付了全部购房款40万元，已履行合同义务，唐家庚三个月内办理房权过户手续，一审法院以民间借贷判决，有违事实；2.廖国升的问话笔录未经质证，不能做判决的依据；3.上诉人与唐家庚的房屋交易属正常交易，因唐家庚隐瞒该房土地属性，多支付28余万元的相关费用，一审判决上诉人属于非善意所得，与事实不符；4.房屋买卖时唐家庚说与老婆已离婚，涉案房屋是其个人财产，故签订合同时只需房屋所有权人签字；5.唐家庚与胡自梅的离婚协议书已载明涉案房产既不属于唐家庚，也不属于胡自梅所有，故胡自梅已知并认可该房屋出售，并非2018年12月才知道；6.胡自梅2016年11月21日知道房屋出售，至起诉之日已超过法律规定的诉讼时效。胡自梅答辩称，1.上诉人与唐家庚签订的合同并非唐家庚真实意思表示，同时陈少建支付所谓的40万购房款，唐家庚在当天已全额退还给陈少建，涉案合同并非真实有效，原审法院因此作出的调解是错误的，应当撤销。2.陈少建专门从事房屋中介业务，在签订买卖合同时对涉案门面的土地使用权及房屋所有权具有审查义务，在双方签订涉案合同时，陈少建明知该土地性质为划拨地。即使陈少建确实支付40万元给唐家庚，根据当时该门面的评估价和合同约定的过户税费由唐家庚承担来看，唐家庚出让两个门面所得不超过12万元，明显低于市场价，上诉人非善意所得，而且损害了房屋共有权人的合法权益。3.胡自梅是直到2018年12月，陈少建要求腾空涉案门面并交付时，才知悉自身权益受到侵害，原民事调解书并未将房屋共有人及永州监狱列为当事人参与诉讼，漏列了应当参与诉讼的当事人，因此应当依法予以撤销。由于胡自梅在2018年12月才知晓其合法权益受侵害，不存在超过诉讼时效一说，且在一审中证人廖国升的笔录经陈少建质证认可,可以证明胡自梅对双方的买卖合同及涉及的诉讼并不知情。综上，一审法院事实认定正确，判决得当，应当予以维持。唐家庚答辩称，1.本案涉案房款40万元具体什么情况以公安机关调查为准；2.陈少建因办理土地过户缴纳的28余万元，答辩人并不知情，不应由答辩人承担。3.上诉状中的第4、5条是谎言。4.上诉人故意等一年才办证，答辩人因不知情无法去诉讼，故未过诉讼时效。胡自梅向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院（2017）湘1102民初1864号民事调解书；2.诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实：原告胡自梅与被告唐家庚于2000年4月12日在原永州市芝山区民政局登记结婚，2002年4月23日被告唐家庚与原湖南省石油总公司永州分公司（现中国石化销售有限公司湖南永州石油分公司）签订了一份《房地产买卖契约》，购买了石油公司所有的位于原芝山区南津中路71号（现零陵区南津中路247号）一楼两间门面，建筑面积55.94平方米。产权证号：永房权证零陵字第**（以下简称涉案房产）。该房屋用地属于永州监狱（土地总证为永芝国用1989字第002809号）范围内，尚未分户至被告唐家庚名下。土地性质为国有划拨土地。2016年11月21日，唐家庚（甲方）与陈少建（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，双方约定的主要内容为：一、甲方将涉案房产及附属建筑以40万元的价款出售给乙方；二、乙方支付房款40万元之日起3个月后，甲方配合乙方办理有关房产过户手续；三、甲方保证有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）；四、办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担。签订协议的当天，陈少建分二次银行转款40万元至唐家庚账户，唐家庚当天现金支取20万元，ATM机取款20,000元，分二次银行转账至廖国升账户135,000元，ATM机转出15,000元，第二天即2016年11月22日ATM机转出29,970元。因在约定的日期房产过户手续未办成，2017年7月24日陈少建向该院提起诉讼。请求法院依法判决唐家庚为陈少建办理房屋过户登记手续。该案在审理过程中，经该院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告唐家庚自愿于2017年8月10日前给陈少建办理涉案房产的过户登记手续，办理房产过户登记手续的相关费用由被告唐家庚自愿承担；二、其他事项无争议。此后，被告唐家庚未履行调解书确定的义务。陈少建于2017年8月17日向该院申请强制执行。在执行过程中，2018年4月10日，永州市零陵区不动产登记中心向法院出具了“关于协助执行唐家庚的房产过户给申请执行人陈少建的函”：贵院于2017年8月向本中心送达了（2017）湘1102执1257号执行裁定书及协助执行通知书，要求将登记在唐家庚名下的涉案房产过户至陈少建名下。经本中心核定，该房屋用地属永州监狱（大地总证为永芝国用1989字第002809号）范围内，因永州监狱的土地属于国有资产，国有资产的处置应取得国有资产处置相关部门的同意并办理划拨土地出让手续后才能办理转移登记手续。现因永州监狱没能提供相关证明材料，所以暂无法为贵院办理协助执行过户手续，特此函告！2018年10月25日，永州市零陵区不动产登记中心将涉案房产过户登记在陈少建名下[不动产权证号：湘（2018）零陵区不动产权第0007768号]。办证税费及出让金合计28万余元（以发票实际数额为准），2018年12月，陈少建持涉案房屋不动产权证要求唐家庚及其家人腾房交付涉案房产时，原告才知道涉案房产出售事宜。故诉至法院，请求判如所请。一审法院另查明，一、被告唐家庚与案外人廖国升系长丰集团同事，廖国升系陈少建房地产中介公司员工。唐家庚因急需钱办事向廖国升借钱，廖国升介绍唐家庚向陈少建借钱，协商签订的《房屋买卖合同》；二、原告胡自梅与被告唐家庚于2018年1月9日在零陵区民政局办理了离婚登记手续，对涉案房产未进行分割；三、陈少建于2017年9月12日委托永州市零陵区房产评估管理所、永州中正房地产评估有限责任公司对涉案房产的价值进行了评估。评估价为55.94万元。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原审的法律关系为房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷；二、原审陈少建是否是善意取得，是否损害了本案原告的利益；三、原审是否漏列了当事人。现评析如下：焦点一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。……。原审对双方当事人之间实际是否是民间借贷法律关系未作审查，事实上是唐家庚向陈少建借款，用涉案房屋做抵押而签订买卖合同，双方约定3个月后，办理房产过户手续，3个月内还清借款就不需要过户了，故原审法律关系定民间借贷关系为宜。焦点二、陈少建是从事房地产中介业务的，涉案房产系唐家庚与胡自梅婚姻关系存续期间的共同财产，房产交易需共有人签名，陈少建应为明知，可陈少建与唐家庚单独签订房屋买卖合同，陈少建主观上存在非善意，涉案房产市场评估价为55.94万元，双方交易价为40万元，且办理过户的相关税费28万余元还要出让人唐家庚承担，唐家庚出让两个门面实际可得不到12万元，明显低于市场价交易。陈少建属于非善意取得，同时损害了涉案房产共有人原告胡自梅的合法权益。焦点三、涉案房产系唐家庚与中国石化销售有限公司湖南永州石油分公司签订的《房地产买卖契约》，土地使用权又登记在永州监狱名下，原审应依法将涉案房产共有人胡自梅及石油公司、永州监狱追加为本案的当事人参加诉讼，故原审漏列了当事人。综上所述，该院作出的（2017）湘1102民初1864号民事调解书无论在程序上还是实体处理上都存在错误，原告要求撤销上述调解书的诉请，符合法律规定，该院予以支持。经该院审判委员会讨论决定，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百条第一款第（一）项规定，判决如下：撤销本院于2017年7月31日作出的（2017）湘1102民初1864号民事调解书。案件受理费80元，原审受理费80元，合计160元，由被告陈少建负担。二审期间，双方当事人未向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的案件事实一致，对一审查明的案件事实，本院予以确认。二审另查明，陈少建提起上诉后，因涉嫌犯罪被公安机关羁押，目前正在侦查阶段。一审法院审理期间向廖国升调查取证，并形成问话笔录，2019年5月27日，陈少建、胡自梅的委托诉讼代理人周文茂、唐家庚分别以书面形式对该问话笔录发表了各自的质证意见。本院认为，本案为第三人撤销之诉，双方争议的焦点是胡自梅提出撤销一审法院（2017）湘1102民初1864号民事调解书的请求能否成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等，取得一致意见……。胡自梅与唐家庚于2000年4月12日结婚，涉案房产系二人婚后购买，属夫妻共同财产，双方于2018年1月9日办理离婚登记。唐家庚与陈少建签订《房屋买卖合同》以及在一审法院达成民事调解时，尚在胡自梅与唐家庚夫妻关系存续期间，唐家庚处置夫妻共同财产时未征得胡自梅的同意，一审法院（2017）湘1102民初1864号案件达成民事调解时，未通知财产共有人参与诉讼，故该案调解遗漏必须参加诉讼的当事人，侵犯了胡自梅的财产共有权，应予撤销。上诉人提出“房屋买卖时唐家庚说与老婆已离婚，涉案房屋是其个人财产”的上诉理由，没有证据证实，本院不予采信。上诉人陈少建行为是否构成属善意取得的问题。首先，陈少建从事房地产中介服务，对涉及夫妻共同财产的不动产交易应当具备一定的专业知识，但其疏于审查涉案房屋是否有共有人，没有尽到善意受让人的注意义务，故陈少建购买涉案房屋不符合善意取得规定的“善意”情形。其次，涉案房屋在2017年9月12日的评估价值为55.94万元，而陈少建与唐家庚于2016年11月21日签订《房屋买卖合同》约定的成交价款仅为40万元，作为出让方的唐家庚还需承担过户的税费，故陈少建购买涉案房屋不符合善意取得规定的“合理对价”的条件。上诉人陈少建提出“一审判决上诉人属于非善意所得，与事实不符”的上诉理由，本院不予采信。陈少建在一审审理过程中，于2019年5月27日对廖国升的问话笔录已经发表书面质证意见，故其提出的“廖国升的问话笔录未经质证，不能做判决的依据”的上诉理由，与客观事实不符，本院不予采信。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。陈少建与唐家庚签订《房屋买卖合同》以及在一审法院达成调解协议并未告知胡自梅，直到2018年12月陈少建要求交付涉案房屋时，胡自梅才知道房屋出售事宜，诉讼时效应从此时开始计算，故上诉人陈少建提出“已超过法律规定的诉讼时效”的上诉理由，本院不予采信。陈少建与唐家庚之间的经济纠葛是否构成犯罪的问题，应待公安机关侦查完毕后再予确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，没有引用相关实体法律，适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对陈少建的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第二项、第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈少建负担。本判决为终审判决。审判长  唐治生审判员  杨世清审判员  李 飞二〇一九年九月九日书记员  杨祝静附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。