河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初1830号原告（反诉被告）：刘洁，女，1988年7月26日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。委托诉讼代理人：陈贵芳，河北尚乾律师事务所律师。被告（反诉原告）：从学刚，男，1983年2月3日出生，回族，住河北省大厂回族自治县。委托诉讼代理人：王贵荣，河北新新律师事务所律师。原告（反诉被告）刘洁与被告（反诉原告）从学刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，由审判员马琳独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）刘洁委托诉讼代理人陈贵芳，被告（反诉原告）从学刚及其委托诉讼代理人王贵荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洁向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商业用房租赁合同；2、判令被告向原告支付自2019年1月10日起至被告腾房之日的租金，并按照每天所欠租金的1%计算滞纳金，且赔偿违约金10000元；3、判决被告按照每平方米6.5元的标准，向原告支付房屋使用期间的物业费；4、判决被告自合同解除后10日内到工商管理部门办理商铺经营地址变更手续，否则按合同约定标准赔偿原告违约金。事实与理由：2017年1月9日，原、被告签订商业用房租赁合同一份，合同约定原告将自有的位于大厂县商铺出租给被告使用，租金按年支付，租期自2017年1月10日至2021年1月9日。原告按照约定将房屋交付被告使用，但被告只交了2017年度、2018年度的租金及物业费，未按照约定时间给付原告2019年度的租赁费及物业费，经原告催收后，被告一直未给付。2019年4月21日，原告向被告发出书面通知，限被告于2019年5月1日前给付原告2019年度的物业费及租金，否则原告将诉请法院解除合同，但被告一直未向原告交纳，故原告诉至法院，请求判如所请。被告从学刚辩称，同意解除商业用房租赁合同，但不认可原告的其他诉讼请求。第一，原、被告签订的商业用房租赁合同约定租金按年支付，没有约定具体的给付租金的时间，被告在2019年度一年的时间里给付租金均符合合同约定，但原告自2019年4月中下旬多次强行要求被告搬离租赁房屋，构成根本违约。被告已迫于压力于2018年5月2日搬离涉案房屋并归还原告，因原告根本违约导致合同目的无法实现，原告应当承担赔偿因其违约造成被告损失的违约责任。第二，被告同意按照每月5000元的标准给付原告自2019年1月10日至2019年5月2日的租金，共计18330元及上述期间的物业费5060元，但不认可原告主张的滞纳金和违约金。第三，被告租赁原告房屋后，先后在该房屋经营两个公司，均已完成工商注销手续。反诉原告从学刚向本院提出反诉请求：1、解除原、被告签订的商业用房租赁合同，反诉被告退还反诉原告保证金10000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告直接经济损失565484元及违约金10000元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年1月9日，反诉原、被告签订商业用房租赁合同，反诉原告承租反诉被告所有的位于大厂回族自治县房屋，约定租期为4年，自2017年1月10日至2021年1月9日。合同签订后，反诉原告履行了给付租金的义务，并使用涉案房屋。2018年7月，反诉原告与山东嘀嘀众保商贸有限公司（以下简称山东嘀嘀公司）达成协议，反诉被告享有山东嘀嘀公司的河北省廊坊市代理权并约定租赁房屋装饰装修符合山东嘀嘀公司整体要求的门面后进行经营，代理费480000元。2019年2月，反诉被告与北京丁工装饰有限公司签订装饰装修工程施工合同条款，合同约定对租赁房屋进行装饰装修，总工程款为135484元，工期为2019年2月9日至2019年4月9日。2019年4月29日，反诉被告强行要求反诉原告腾退房屋，原告认为，反诉原告在租赁期间内承租房屋，因反诉被告的恶意违约行为，导致反诉原告与山东嘀嘀公司代理合同终止，造成直接经济损失565484元，反诉被告应当承担全部责任，故提出反诉，望判如所请。反诉被告刘洁辩称，反诉原告作为承租人故意拖欠租金，构成根本违约，其应当承担违约责任，其主张的经济损失无事实和法律依据，应予驳回。一方面，双方合同约定出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮出租方概不负责，因反诉原告根本违约，造成合同解除，其装修损失应当自行承担；另一方面，双方合同约定租赁房屋的用途是房地产中介服务，不得超出经营范围，而反诉原告主张的加盟费已超出约定的经营范围，且反诉被告并没有妨碍其正常经营活动，只是向其催要租金及物业费，不是导致其无法经营的根本原因。经审理查明，原告系大厂回族自治县南侧佳美铭居综合楼**楼商业**房屋的所有权人，该房屋建筑面积为212.35平方米，物业费为每月每平方米6.5元。2017年1月9日，原告作为出租方与被告作为承租方签订商业用房租赁合同，合同约定原告将其所有的大厂回族自治县南侧佳美铭居小区综合楼1号楼商业05号房屋出租给被告用于房地产中介服务经营，租期4年，自2017年1月10日起至2021年1月9日止，被告承担房屋租赁期间的物业服务费、水电费、维修费等费用。关于租金及租金交纳期限，合同第三条约定“1、每年租金为人民币玖万元整。2、从第二年起，租金每年增加玖仟元（即第二年为玖万玖仟元，第三年为壹拾万捌仟元，第四年为壹拾万柒仟元）。3、租金自合同签订后3日内一次性缴清，并支付壹万元的保证金。4、承租方必须按照约定向出租方缴纳租金。如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金。”；关于租赁期间房屋修缮，合同第四条约定“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。”；关于违约金和违约责任，合同第九条约定“1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金壹万元。2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金壹万元。3、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金壹万元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。未经出租人同意的转租无效，由此给第三人造成的损失由承租人承担。4、承租方在租赁期满前提出解除租赁关系的，经出租方同意承租方应向出租言额外支付壹个月的租金，租赁关系解除。如有剩余租金不退还。”；关于合同的终止，合同第十一条约定“1、本合同期限届满，双方不再续签合同的；2、双方通过书面协议解除本合同；3、因不可抗力致使合同目的不能实现的；4、在租赁期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；5、当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；6、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的；7、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；8、承租方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；9、承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金壹万元。10、承租方使用出租房屋办理工商登记的，应在合同终止后10天内办理注册地址变更，否则按照本合同第九条第三项约定的金额向出租人支付违约金。”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告于2017年1月9日，给付原告2017年度房屋租金90000元及保证金10000元，于2018年3月16日，给付原告2018年度房屋租金60000元。另查明，涉案房屋为毛坯房，被告使用房屋期间对房屋进行了装修。2018年7月5日，被告以涉案房屋作为经营场所与山东嘀嘀众保商贸有限公司签订关于河北省廊坊市区域代理合同，进行“嘀嘀众保”相关经营活动。2018年11月1日，原告交纳了涉案房屋2018年11月1日至2019年10月31日的物业费16563.3元。2019年4月，原告通过书面通知、短信信息形式向被告催要2019年度物业费及房屋租金，要求被告于2019年5月1日前付清。庭审中，被告表示其已于2019年5月2日搬离涉案房屋，现该房屋没有被告的物品，在以涉案房屋作为经营场所的公司已经在工商部门办理了注销登记。原告表示曾委托佳美铭居物业公司向被告催要租金及物业费，并向法庭提供一份书面通知，内容为“通知尊敬的客户您好：于2019年1月份到4月份的物业费5521.1元。物业费一平米6.5元，于2019年1月份到4月份房租20000万元，房主＋物业费共计25521.1元。至今未交，予以补齐。佳美铭居物业2019年5月2日”。上述事实，有原告刘洁提供的房屋产权证书、商业用房租赁合同、收条复印件、物业费收据、催缴通知复印件、手机短信截图照片，被告从学刚提供的装饰装修工程施工合同、区域代理合同书及原、被告当庭陈述在案为凭。本院认为，原、被告签订的商业用房租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告作为出租人依约履行了将房屋交付被告使用的合同义务，被告作为承租人应当履行向原告支付租金的合同义务。根据商业用房租赁合同约定，房屋租赁期为4年，自2017年1月10日起至2021年1月9日止，房屋租金按年支付，被告分别于2017年初、2018年初给付原告当年房屋租金，未在原告多次催要情况下，履行给付原告2019年度房屋租金的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，对原告主张解除与被告签订的商业用房租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，被告亦表示同意解除商业用房租赁合同，且已于2019年5月2月搬离并腾空涉案房屋，本院不持异议。故原、被告于2017年1月9日签订的商业用房租赁合同应于2019年5月2日解除，被告应给付原告截至商业用房租赁合同解除之日止的房屋租金。庭审中，原告向法庭提供一份书面通知，用以证明其向被告催要租金及物业费的事实，该通知表明被告应当给付原告2019年1月份到4月份的房租费为20000元，物业费为5521.1元，共计25521.1元，故商业用房租赁合同解除后，被告应当给付原告房屋租金20000元、物业费5521.1元。对于原告主张被告应当给付自2019年1月10日起至腾房之日止的租金、物业费的诉讼请求，本院不予支持。被告未履行给付租金的合同义务，显属违约，根据商业用房租赁合同约定，应当承担给付违约金10000元的违约责任，该违约金10000元与被告已给付原告的房屋租赁保证金10000元进行折抵。对于原告主张被告按照每天所欠租金1%的标准给付滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。对于被告主张因合同中未约定具体给付租金日期，且因原告强行要求被告搬离涉案房屋，造成其经济损失565484元的答辩意见及反诉请求，因其未提供充分证据证明，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘洁与被告（反诉原告）从学刚于2017年1月9日签订的关于大厂回族自治县南侧佳美铭居综合楼1号楼商业05号房屋商业用房租赁合同于2019年5月2日解除。二、被告从学刚于判决生效之日起七日内给付原告刘洁房屋租金20000元、物业费5521.1元，并将位于大厂回族自治县南侧佳美铭居综合楼1号楼商业05号房屋交付原告刘洁。三、驳回原告刘洁其他诉讼请求。四、驳回反诉原告从学刚反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取219元，财产保全费275元，反诉诉讼费减半收取4830元，共计5324元，由被告（反诉原告）从学刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在文书确定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内，逾期将丧失申请执行权。审判员  马琳二〇一九年九月三十日书记员  刘岩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。