内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内06民终1173号 上诉人（原审原告）：高某，住内蒙古自治区东胜区罕台镇田园都市。 委托诉讼代理人:胡某，宁夏天盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：金威建设集团有限公司。统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxx 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人:韩某，该公司法务专员。 委托诉讼代理人:莫某，内蒙古蒙南律师事务所律师。 上诉人高某因与被上诉人金威建设集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初3357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高某及其委托诉讼代理人胡某，被上诉人金威建设集团有限公司（以下简称金威公司）委托诉讼代理人韩某、莫某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高某上诉请求：撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初3357号民事判决，改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审。本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误。原审法院关于上诉人约定解除权消灭的认定与该院之前同案认定的事实相矛盾，也与内蒙古自治区高级人民法院民事裁定书认定的事实相矛盾。关于法定解除权，原审法院认定“在本案起诉前涉诉房屋竣工验收并合格，取得了《竣工验收备案表》，双方的合同目的可以实现，本案不符合法定解除条件”，上诉人认为涉诉房屋《竣工验收备案表》只有在2012年8月30日交房前取得才对上诉人发生法律约束力。综上，原审判决认定事实错误，判决显失公平，二审依法改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人辩称，不同意上诉人的上诉请求及事实理由。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，依法应驳回，并维持原判。 高某向一审法院起诉请求：一、请依法解除高某与金威公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2011-0015724）；二、判令金威公司返还高某首付款206473元、手续费33302元、返还已还银行贷款99054.26元；其他银行贷款及利息要求金威公司付至上述合计款全部付清为止；三、判令金威公司支付高某违约金14195.5元；四、本案诉讼费全部由金威公司承担。 一审法院认定事实：2011年6月25日高某与金威公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2011-0015724）一份，约定高某购买金威公司位于东胜区亿利城·新城市××区，面积138.91平米住宅，每平米价格为4869.87元，总价款676473元，首付房款为206473元，剩余房款470000元由银行按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，金威公司应当在2012年8月31日前向高某交付经验收合格的房屋。第九条约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。高某已向金威公司支付了房屋首付款206473元及手续费33302元，并剩余470000元办理了银行按揭贷款。2012年11月14日闫双平、赵明敏、高有世、刘珍报等12人到东胜区社会矛盾纠纷调处中心请求与金威公司调解解除商品房买卖合同事宜。金威公司于2013年1月17日将名称由鄂尔多斯市金威房地产开发有限责任公司变更为金威控股集团有限公司，同年4月26日又将金威控股集团有限公司变更为金威建设集团有限公司。2013年5月24日金威公司发出公告，针对逾期交房事宜与买房人公告两种优惠方案，但双方未能协商一致。2014年7月14日赵勇到东胜区信访局反映因金威公司逾期交房违约等问题。2014年7月29日张晓宇、闫双平、高某、苗侯云等人到鄂尔多斯市信访局反映因金威公司逾期交房请求解除合同并承担违约责任。2014年7月31日郝倬渝、闫双平、郝明敏等人到东胜区信访局反映因金威公司逾期交房请求解除合同并承担违约责任。2014年8月份，范生荣、高某等22人到东胜区商品房逾期交房及回迁安置监管中心反映关于亿利·新城市经典小区因房屋逾期，业主要求退房、解除购房合同。2018年4月17日本案涉诉房屋竣工验收并合格，并取得了《竣工验收备案表》。涉诉房屋所在小区其他业主自2013年10月起开始陆续交付使用房屋。 一审法院认为，高某与金威公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，故《商品房买卖合同》合法、有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定金威公司应当在2012年8月31日前向高某交付经验收合格的房屋。而2018年4月17日本案涉诉房屋才竣工验收并合格，金威公司构成违约。关于原告的解除权是否消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”。本案中，双方合同约定2012年8月31日前交付房屋，逾期超过60日高某有权解除合同，该约定属于约定解除权，受一年除斥期间的限制，即自2012年11月1日至2013年10月31日止。高某未能提交证据证明在该一年除斥期间内其主张过解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”之规定，高某的约定解除权已经消灭。关于法定解除权，于2018年4月17日（本案起诉前）本案涉诉房屋竣工验收并合格，且取得了《竣工验收备案表》，即双方的合同目的可以实现，本案不符合法定解除条件，故一审不支持高某解除商品房买卖合同并返还购房款及利息的主张。高某可以另行向金威公司主张逾期交房的违约责任。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：驳回原告高某全部诉讼请求。案件受理费3298元，由原告负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。证据一：东胜区人民法院（2015）东民初字第8385号民事判决，拟证明上诉人所上诉的案件与该案系同一案由、同一诉讼请求、同一证据，但本案与上述案件同案不同判；证据二：2018年4月17日竣工验收备案表和2019年6月27日鄂尔多斯市东胜区规划局出具的情况说明一份，拟证明涉案的竣工备案表对被上诉人不具有法律约束力，同时证明被上诉人非法取得竣工备案表，涉案房屋不具备交付条件；证据三：鄂尔多斯市康巴什区人民法院（2019）内0603行初124号行政裁定书和行政上诉状各一份，拟证明上诉人对被上诉人取得的竣工验收备案表提起行政诉讼，案件在二审审理阶段，由法院决定本案是否中止审理。被上诉人质证称，证据一，不属于新证据，且与本案不具有关联性；证据二，对证据的真实性认可，但不能证明被上诉人取得竣工验收备案表程序违法；证据三，真实性认可，但涉案房屋验收与否和上诉人的上诉请求没有关联性，而且被上诉人于2011年1月28日已取得建设工程规划许可证。经举证、质证，本院对上诉人在二审期间提交的证据认证如下：证据一，对该证据真实性予以采信，但对其证明问题不采纳。因为东胜区人民法院（2015）东民初字第8385号民事判决并非生效判决，且案件事实也发生变化，不能认定为同案不同判。证据二，对于真实性采信，对于上诉人所要证明的问题不采纳，上诉人所提交证据不能证明被上诉人持有的“竣工验收备案表”系非法取得。证据三，本案的审理与上诉人所起诉的行政案件的审理不存在必然的关联性，行政诉讼案件的结果并不能影响本案合同的解除与否,本案无需中止审理。 二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点系上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否成就解除条件、上诉人主张的解除《商品房买卖合同》及要求被上诉人返还购房款及其利息的理由能否成立。 合同的解除是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。合同解除分为协商解除、约定解除和法定解除。本案中不涉及协商解除，因为自签订《商品房买卖合同》至今双方未形成解除合同的合意，故本案中不存在协商解除。关于约定解除，本案中，双方合同约定2012年8月31日前交付房屋，逾期超过60日高某有权解除合同，该约定属于约定解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，合同解除权行使期间应为除斥期间，督促权利人在法定时间内行使解除权，若解除权人没有在解除权存续期间内行使权利，将导致解除权的消灭。上诉人在一年的除斥期间内未行使解除权，其约定解除权已经消灭。关于法定解除权，在本案进入诉讼之前，被上诉人已经取得了《竣工验收备案表》，上诉人要求解除合同的理由不符合《合同法》第九十四条之法定解除合同要素。综上，本案中上诉人主张的解除合同的条件未成就，其要求解除合同的请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6596元，由上诉人高某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄 图 雅 审 判 员 乌兰托亚 审 判 员 金  海 二〇一九年九月九日 法官助理 旭  日 书 记 员 高  丽