广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终2661号上诉人（原审原告、申请执行人）：林友娣，女，汉族，1955年7月14日出生，住址：广东省惠东县。委托诉讼代理人：何广辉，广东定稳顺律师事务所律师。陈威延，广东定稳顺律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：黄光华，男，汉族，1957年3月21日出生，住址：广东省惠东县。委托诉讼代理人：廖剑眉，广东生龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：徐雪花，女，汉族，1972年9月4日出生，住址：广东省惠东县。上诉人林友娣因与被上诉人黄光华、徐雪花申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初3666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林友娣的委托诉讼代理人何广辉、被上诉人黄光华及其委托诉讼代理人廖剑眉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林友娣上诉请求：1、依法撤销广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初3666号民事判决；2、继续执行被上诉人徐雪花名下位于惠东县大岭镇×××路×巷×号的房地产（即惠东县大岭镇××社区××小组××地的192平方米土地使用权及该土地上的四间三层建筑面积约为600平方米的房产）；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为“被上诉人黄光华与徐雪花签订的《房屋转让合同》是真实有效合法的合同，黄光华对涉案房屋及房屋所占土地享有权益”、“涉案土地及房屋权益无法确认”均属对事实认定错误。一、涉案的《房屋转让合同》属无效合同。1、被上诉人徐雪花所有的涉案土地及房屋是其利用农民集体土地建设的住宅房。根据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策，宅基地使用权转让需同时具备“转让人与受让人为同一集体经济组织内部成员”的条件，而黄光华是惠东县平山街道××居委××村村民，与徐雪花不属于同一集体经济组织内部成员，主体资格不符合购买该涉案土地使用权和房屋。2、我国相关法条规定“宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让”，因被上诉人黄光华主体资格不符合购买涉案土地的使用权，涉案的房产因而也不能依法转让。3、被上诉人黄光华与徐雪花于2013年4月1日签订《房屋转让合同》，但黄光华将涉案房屋租给唐××约定的租期自2013年1月1日起至2016年12月31日止，同时，黄光华将第一笔8万元购房款汇给徐雪花的时间为2013年3月25日。2013年1月，徐雪花未与黄光华签订《房屋转让合同》，也未收到黄光华的任何购房款，但黄光华为何有权将涉案房屋租给唐××及徐雪花为何愿意让黄光华将自己的房屋租给唐××使用，黄光华与徐雪花二人行为疑似存在《合同法》第52条合同应当认定无效的情形。对此，一审法院未查清事实就认定被上诉人之间签订的《房屋转让合同》是合法有效的，属于事实认定不清。综上，被上诉人黄光华与徐雪花签订的《房屋转让合同》应认定为无效的合同。二、被上诉人黄光华提起执行异议无法律依据。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，被上诉人黄光华取得的涉案土地使用权和房屋并未获得相关的土地使用权、建设工程许可证或房地产权证书，同时该《房屋转让合同》不属于合法有效的书面合同。因此，被上诉人黄光华提起的执行异议之诉无法律依据。三、涉案土地使用权和房屋仍属被上诉人徐雪花所有，应当继续执行。虽然涉案房屋未取得土地使用权证、房地产权证，但权属是明晰的，属徐雪花所有。涉案房屋是徐雪花利用自己具有使用权的集体土地建造的，权属明晰，可以排斥第三人对该土地主张权利。因涉案房屋未取得房地产权证等权属证明，该房屋不能依法转让，房屋的所有权仍应归徐雪花所有。2012年8月10日，被上诉人徐雪花向上诉人借款时，将涉案房产提供给上诉人做借款抵押，并向上诉人出具了《抵押承诺书》，同时将涉案地块的建房许可证原件交给了上诉人。被上诉人徐雪花至今拒不还款，为保障上诉人应有的合法权益，应当继续执行被上诉人徐雪花所有的涉案土地使用权和房屋。综上，原审法院判决有误，请求二审法院撤销原判，依法改判。黄光华辩称，被上诉人签订《房屋转让合同》、付清全部购房款以及交付涉案房产的行为均发生在上诉人提起诉讼以及作出财产保全之前。被上诉人基于合同关系，公开、平等的受让涉案房屋，是涉案房屋的实际权利人，受《物权法》保护。被上诉人以139万元受让涉案房产，而根据上诉人提交的证据，涉案房产在执行阶段的评估价为57万多，被上诉人受让涉案房产并未导致上诉人的债权利益受到损害。根据公平原则，不应该对涉案房产继续执行。综上，恳请维持一审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。徐雪花经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩状。林友娣向一审法院起诉请求：1.判令准许对被告徐雪花名下位于惠东县大岭镇岭新二路一巷2号的房地产[即惠东县××社区××村小组××地的192平方米土地使用权及该土地上的四间三层建筑面积约600平方米的房产]继续执行；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告林友娣对被告徐雪花享有合法债权，在审理被告林友娣与被告徐雪花民间借贷纠纷一案过程中，一审法院应原告林友娣的申请于2013年4月15日作出（2013）惠东法民一初字第268-1号民事裁定书，查封了被告徐雪花名下位于惠东县××社区××村小组××地的土地使用权（建屋许可证号NO.0016××，面积192平方米）及该土地上四间三层的房产（建筑面积约600平方米）。（2013）惠东法民一初字第268号民事判决生效后，原告林友娣因被告徐雪花未依法履行判决确定的义务向一审法院申请强制执行。2014年5月23日，一审法院依法立案执行，案号为（2014）惠东法执字第538号。在执行过程中，一审法院对查封财产进行评估。2015年10月29日，被告黄光华向一审法院提出执行异议，认为一审法院查封上述土地使用权及房屋侵犯其财产权利。2016年7月1日，一审法院作出（2015）惠东法执外异议字第11号执行裁定，认为被告黄光华已取得被查封房屋的权益，裁定中止对位于惠东县大岭镇××二路×巷×号房产的执行。原告林友娣于收到上述执行裁定书之日起15日内向一审法院提起本案诉讼，提出上述诉讼请求。另查，2013年4月1日，被告黄光华与被告徐雪花签订《房屋转让合同》，约定被告徐雪花将位于惠东县大岭××、占地面积约240平方米、建筑面积约830平方米的房屋转让给被告黄光华，转让价格为1390000元。上述房屋转让合同经惠东县第一法律服务所见证。同日，被告徐雪花出具内容为“兹收到黄光华交来购买……转让款人民币壹佰叁拾玖万元整（￥1390000.00元）”的《收条》交被告黄光华收执。对此，被告黄光华提供了深圳市农村商业银行同乐支行的存折流水予以佐证，并陈述于2013年3月25日转了80000元，2013年4月1日转了1220000元，另被告徐雪花收取了案外人唐××（承租人）60000元押金用作抵购房款，剩余30000元现金支付。2013年3月25日，大岭村××小组出具《证明》给被告黄光华。《证明》内容为：兹有黄光华在我村××地住宅区购买五间住宅用地，长12米，宽4米，共240平方米，规划编号为岭新二路一巷2号，情况属实，现需办理申请手续，请上级相关部门关于办理为荷。该《证明》有大岭村新群小组组长周××签名，惠东县大岭镇××社区居民委员会在《证明》上盖章予以证实。2016年8月24日，惠东县大岭镇××社区居民委员会出具《证明》，内容为：兹有黄光华同志，男，1957年3月21日出生，身份证号码，因在我社区购买房居住生活，户口需迁入我社区，经社区干部讨论决定，同意接收。同日，惠东县平山街道办事处××社区居民委员会出具《证明》，内容为：兹有我居委黄光华壹人，因购房需要迁出户口手续，请给予办理为荷。但至今，被告黄光华尚未将户口迁入惠东县大岭镇大岭社区。被告黄光华提交的惠东县住房和城乡规划建设局村镇建设用地规划许可申请表及建设用地界线确认图载明：申请用地位置为大岭镇×××路×巷×号，用地面积为264.62平方米。上述规划许可申请表及建设用地界线确认图均加盖了惠东县大岭镇××社区居民委员会盖章，但没有相关行政管理部门盖章。2013年4月1日，被告黄光华与案外人唐××签订《租用厂房合同》，约定黄光华将位于惠东县大岭××层约830平方米的房屋出租给唐××经营鞋厂使用，租期从2013年1月1日起至2016年12月31日止，租金为每月6500元。2016年12月29日，被告黄光华的儿子黄××与案外人江×签订《租用厂房合同》，约定将位于惠东县大岭××层约850平方米的房屋出租给江×经营鞋厂使用，租期从2017年1月1日起至2019年12月31日止，租金为每月4500元。原告林友娣提供的编号为NO.0016×××《建屋许可证》，内容为：经现场勘测批准大岭村××小组村民徐雪花在××地方建房四间，长12米，宽16米，即192平方米。前至巷，后巷，左周宅，右庄宅为界，按红线兴建批建，时间从一九八九年七月二日起，至一九九0年七月二日止。逾期作废。批准机关为惠东县大岭镇村镇建设委员会，发证日期为一九八九年七月二日。截至本案庭审辩论终结前，地址为惠东县大岭镇×××路×巷×号的264.62平方米土地及地上五间三层建筑面积为830平方米的房屋，以及地址为惠东县大岭镇大岭社区××小组福星地192平方米的土地使用权及地上四间三层建筑面积约600平方米的房屋，均未取得土地使用权证、建设工程规划许可证或房地产权证书。原告林友娣与被告黄光华当庭确认原告申请查封的被告徐雪花名下的土地和房屋就是被告黄光华与被告徐雪花购买的土地和房屋。一审法院认为：被告黄光华与被告徐雪花于2013年4月1日签订的《房屋转让合同》，是双方的真实意思表示，且被告黄光华已支付了相应的价款，同时被告黄光华将受让房屋先后出租给案外人唐××等人，涉案房屋已由被告黄光华实际占有和使用，因此，被告黄光华对涉案房屋及房屋所占土地享有权益。但涉案土地未取得土地使用权证，涉案房屋也未取得房地产权证，其权属无法确认，因此，原告诉请准许对被告徐雪花名下位于惠东县大岭镇岭新二路一巷2号的房地产[即惠东县××社区××村小组福星地的192平方米土地使用权及该土地上的四间三层建筑面积约600平方米的房产]继续执行，依据不足，不予支持。被告徐雪花经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼抗辩的权利，依法可缺席判决。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告林友娣的全部诉讼请求。案件受理费500元，由原告林友娣负担。本院二审审理期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与原审查明的基本一致，本院二审予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议焦点为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，案外人黄光华与徐雪花于2019年4月1日签订《房屋转让合同》，有惠东县第一法律服务部出具的《见证书》证实，黄光华也已支付了相应的对价，双方的买卖行为先于惠东县人民法院的查封行为。另外，从大岭村新群小组出具的《证明》内容、涉案房产的出租情况看，案涉房产已由黄光华实际占有。综上所述，被上诉人黄光华对案涉房地产享有的民事权益足以排除本案强制执行。上诉人林友娣请求继续执行徐雪花名下位于惠东县大岭镇×××路×巷×号的房地产依据不足，依法不予支持。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由林友娣负担。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年九月九日法官助理任婷婷书记员刘丽珠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。