湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初3941号原告（反诉被告）：史明霞，女，1967年4月3日出生，户籍所在地武汉市硚口区，委托诉讼代理人罗兵，湖北獬志律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：宣军锋，男，汉族，1970年12月20日出生，户籍所在地河南省舞阳县，委托诉讼代理人：周洁，武汉市武昌区正大法律服务所法律工作者（特别授权）。原告史明霞与被告宣军锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，被告宣军锋向本院提起反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法适用简易程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告史明霞及其委托诉讼代理人罗兵；被告宣军锋及委托诉讼代理人周洁到庭参加诉讼。调解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告（反诉被告）史明霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还腾退位于武汉市硚口区新墩南区603栋一层2号门面；2、判令被告对武汉市硚口区新墩南区603栋一层2号门面恢复原状；3、判令被告赔偿自2019年5月22日开始至实际返还该门面之日止每月5315元租金损失；4、判令被告支付原告垫付的水电费、物业管理费等至被告实际返还原告门面之日的费用；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年5月21日，原告与被告签订了《房屋租约》，原告将位于武汉市硚口区新墩南区603栋一层2号门面租赁给被告使用，合同约定：（1）租赁期限一年；（2）租金定为每月3000元整；（3）乙方不得任意改变门面结构，室内装修由乙方自理；（4）本合同可以续租三年加两年，房租按前一年10%递增金额。该合同履行过程中，多次续租，最后一次的合同期满时间为2019年5月21日，同时被告在装修期间，将门面内部的隔墙拆除，合同期满后，原告向被告主张合同到期，被告应该返还该门面，并恢复原状，但遭到拒绝。故原告起诉来院。被告（反诉原告）宣军锋辩称：1、新墩南区603-1-2门面返还腾退，原告史明霞必须将已收取的转让费及房屋押金退还给宣军锋。原本原告就是自己经营早餐，十分破旧。后转手了6人，将房屋到我手中，现要收归自用，必须退还我的押金和转让费。2、我经史明霞同意，交93000元的银行卡给史明霞，经营2年后想走，史明霞同意延期经营五年。之后原告将合同收走，并在复印件上涂改，我认为这是侵犯我的权利的。如要求我恢复原状，我将拆除现在的装修恢复至原来的状态。3、水电费是我自己出的。4、原告没有出租房屋的经营和许可证，也没有交纳税费。请求驳回原告史明霞的全部诉求。被告（反诉原告）宣军锋向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告人史明霞返还本案反诉原告宣军锋转让费93000元及押金2000元，合计95000元。2、判令反诉被告人史明霞赔偿反诉原告人经济损失6000元整。3、判令反诉被告人史明霞赔偿反诉原告宣军锋为该房装修费用30000元整。4、本案反诉费由史明霞全部承担。事实与理由：本案被反诉人史明霞将其坐落于新墩南区603栋一层2号房屋出租给我经营，经过史明霞同意并收取我的转让费93000元及押金2000元整，双方签订了房屋租约，因该房破旧，顾客不进门，影响餐饮生意，于是我经过史明霞同意花费80000元进行装修。现被反诉人看到我生意有起色眼红，就以其房屋租约（史明霞收走了我房屋租约原件，其私自涂改了两次将复印件交给我）到期为由，强行要我从该房屋腾退，其关门、断电，致使我租房内新鲜的价值6000元的鱼肉损失。当我向被反诉人追索转让费时，史明霞将我妻子关在房内不准出门，非法拘禁，限制其人身自由，直至我报警她才将妻子放出来。被反诉人为再次转让从中获利，侵犯我的财产权益，故提起反诉。原告（反诉被告）史明霞辩称：一、反诉人要求被反诉人返还本案反诉人宣军锋转让费93000元以及押金2000元，于法于理无据。二、反诉人要求被反诉人赔偿经济损失于法于理无据。三、反诉人要求被反诉人“赔偿”装修损失，于法于理无据。综上请求法院驳回反诉人的全部反诉请求。经审理查明，原告史明霞为硚口区古田四路**********房屋所有权人。2013年5月21日，原告史明霞（甲方）与被告宣军锋（乙方）签订了《房屋租约》，甲方将坐落于硚口区古田四路南区603栋3单元1层2号房屋出租给乙方使用，房屋内照明水设备齐全，供电局单独表一个、自来水单独用（水表两个）、卫生间一个、厨房一个、暗房暗楼一个、大抽烟机一个、铝合金卷闸门两个、玻璃双开门一个、大透明玻璃一块。租约约定:一、租金原定每月3000元整，按季度缴纳，先付后住，乙方不得以任何理由拖欠房租，否则甲方有权无条件将房屋收回。二、租赁期内，如有餐馆转让情况下，要在本合同的期限内，预付租金退付按月计算，租赁期满无条件收回，若甲方房屋继续出租，乙方有优先权。三、乙方在租赁期内无论在任何情况下，不准以任何方式将房屋直接或间接出租转让他人使用，若要出租或转让必须取得甲方同意，与甲方另行签订租约，否则一经发现甲方有权无条件将房屋门面收回。四、乙方不得任意改变门面结构，室内装修由乙方自理，若有损坏门面设施，必须照价赔偿。五、在租赁期内，有关乙方收益部分的费用，为物业费等均由乙方自负，水电费按月向供电局，自来水公司缴付，并预收押金2000元，在乙方退门面时水电费不欠，无拖欠房屋租，无设施损坏，甲方当押金退还乙方。六、甲乙双方在现金收付往来手续，甲方当另出具收条为凭。七、合约租期2013年5月22日至2014年5月21日止，每月租金3000元整。八、本约一式两份，甲乙方各执一份，每次提前七天收房租。上述合同签订后原告将房屋交付于被告用于经营餐馆，被告交纳押金人民币2000元。该合同到期后原告继续使用该房屋，甲乙双方共同约定将上述合同增加第九条：可以续租三年，房租按前一年的百分之十递增金额。2017年5月，续租的三年期满后被告继续承租上述房屋，原告在合同第九条租期增加“＋两年”内容。被告宣军锋庭审中称2017年续租时要求增加租赁期为5年，但原告只写了两年时间，并将合同原件收走，只交给其合同复印件。合同履行期间，被告宣军锋于2016年12月将该房屋重新装修投入使用。2019年4月11日、4月15日，原告两次向被告邮寄送达《通知函》，内容为：本人史明霞，于2013年5月21日与你签订租赁合同，将本人名下坐落于新墩南区603栋一层2号门面出租与你使用，后又续租5年至2019年5月21日。现租期将满，本人特提前通知你，合同到期后你我双方的权利义务即告终止，不再续期，望你提前做好腾退房屋，归还本人门面的准备。2019年5月24日、6月3日，原告共垫付差欠电费人民币200.75元。2019年6月3日，原告通过短信告知被告即涉案房屋即将停电，双方为腾退房屋发生纠纷，故原告起诉来院，被告提起反诉。另查明，上述房屋经原告同意，由案外人黄飞于2013年转让给被告宣军锋，被告向其支付转让费人民币93000元。上述事实，有当事人陈述，原告史明霞（反诉被告）提交的房屋租约、房产证复印件、EMS单据、通知函、银行流水、电费收据、短信记录，被告宣军锋（反诉原告）提交的房屋租约、照片一组、收据、银行流水、电费缴费记录等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租约》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”2017年被告收到原告交付的合同复印件续租期为两年，但并未对此提出异议，视为对该租赁期间的认可，故该合同租赁期截止2019年5月21日，合同期满后原告有权收回房屋，故原告主张被告腾退房屋的请求本院予以支持。被告在房屋使用期间对房屋进行装修，原告并未提出异议，视为其对被告装修房屋的认可，原告主张被告将房屋恢复原状的请求，本院不予支持。合同期满后被告继续占用使用房屋的，应当支付占用费，双方约定合同期内租金以每年10%标准递增，合同期满后的占用费应以合同到期前的标准每月4831.66元计算为宜。合同第五条约定水电费由被告自行承担，故原告垫付的电费200.75元，应由被告承担。被告未举证证明其门面转让款93000元交付给原告，故被告反诉要求原告返还转让费93000元的请求，本院不予支持。合同第五条约定押金返还条件为水电费无差欠，无拖欠房租，无设施损坏，故在被告结清腾退房屋之前的水电费及租金后，由原告予以返还押金。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满后,当事人未有约定的，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除,因拆除造成房屋毁损的由承租人恢复原状；承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，双方对合同期满后装修物的归属没有约定，租赁房屋中可拆除的物品由被告自行拆除，对被告要求原告赔偿其装修损失30000元，无法律依据，本院不予支持。原告在合同期满前已通过函件明确告知合同期满不再续租，合同期满后，在双方房屋腾退无法达成一致且原告已履行断电通知义务的前提下，报停供电并无不当，因断电产生的损失由被告自行承担，且被告并未举证证明因原告报停供电造成的损失达6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院》第十条、第十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宣军锋于本判决生效之日起10日内将位于武汉市硚口区古田四路南区603栋3单元1层2号的房屋腾退交还于原告（反诉被告）史明霞；二、被告（反诉原告）宣军锋向原告（反诉被告）史明霞支付自2019年5月22日起至上述房屋实际腾退之日止的房屋占用费（占用费以每月4831.66元标准计算）；三、被告（反诉原告）宣军锋于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）史明霞垫付的电费人民币200.75元；四、原告（反诉被告）史明霞在被告（反诉原告）宣军锋腾退房屋时结清水电费及房租后退还被告（反诉原告）宣军锋房屋押金人民币2000元；五、驳回原告（反诉被告）史明霞其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）宣军锋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取250元，反诉费1460元，共计1710元，由被告（反诉原告）宣军锋负担1685元，原告（反诉被告）史明霞负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇一九年九月十八日法官助理罗丹书记员吴穹