山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终1378号上诉人（原审原告）：祝惠云，女，1986年10月3日出生，汉族,初中文化,农民。委托诉讼代理人：和红星，长子县南漳镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：霍俊杰，男，1973年1月7日出生，汉族,住长子县。委托诉讼代理人：师亮亮，山西恒烨律师事务所律师。上诉人祝惠云因与被上诉人霍俊杰房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长子县人民法院（2019）晋0428民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人祝惠云及其委托诉讼代理人和红星，被上诉人霍俊杰的委托诉讼代理人师亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人祝惠云上诉请求：1.请求长治市中级人民法院依法撤销山西省长子县人民法院(2019)晋0428民初422号民事判决书,依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人签订二手房买卖合同时,被上诉人并未如实告知上诉人房屋真实情况。在一审庭审过程中被上诉人所提交的其与原房主签订的卖房契约、登记为房主许保良的房产证等证据,上诉人在签订合同时并不知情,被上诉人并未将该事实如实告知上诉人,隐瞒真实情况,存有欺骗上诉人行为。而且被上诉人为达到向第三人出售房屋的目的,拒绝接收上诉人的房款,故意让上诉人不能达到购买该房屋的目的,并非法获得上诉人的购房定金。2.一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》相关规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。根据《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产管理法》等相关规定,房屋所有权转移须到房屋所在地房管机关办理所有权转移。本案中,涉诉房屋的房产证上登记的为许保良,由此可知被上诉人并不是房屋所有权人,无权处分该房屋。即使被上诉人将该房屋出卖给上诉人,上诉人也达不到合同约定的将该房屋过户到自已名下的目的(若许保良身故或有其他意外,会发生继承权纠纷等)。综上,一审法院在审理过程中认定事实不清,为此,上诉人为维护自己的合法权益,特向人民法院提起上诉,请求人民法院依法查明事实,判如所请。被上诉人霍俊杰辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被答辩人所述不是事实，当时在长治市房地产经济有限公司，答辩人已经明确告知房产证登记的是许保良，有购房协议及交付款凭证均足以证明所述房屋所有权人是答辩人的。若答辩人拒绝接受房款，被答辩人可以将房款交给中介，而被答辩人并没有向答辩人打过电话，也未和中介沟通过，仅仅是个人猜测。2.答辩人与许保良在2012年已签署了房屋买卖协议，且以46万元一次性支付给许保良，答辩人有权处分该房屋。2019年4月5日被答辩人并未将房款交付过答辩人，而非答辩人违约。上诉人祝惠云向一审法院起诉请求：原告因生活需要,想购买一套位于××县的房屋居住,经长治市房吉吉房地产经纪有限公司推荐看房后,原告与被告签订了其拥有长子县丹朱镇鑫华二小区2号楼2单元201室的购房合同。同时与房吉吉公司签订了居间服务合同,当时房吉吉公司明确告知原告所购房屋是70年大产权，合同签订后，原告支付被告购房定金1.5万元，支付房吉吉公司居间服务费1万元，但在原告要交购房首付款时，被告却将房屋卖给了第三人。原告认为，该房屋已被卖掉，又让原告再次购买，属于房吉吉公司调查推荐不真实或者有与被告联手哄骗原告的故意，据此，按照合同约定，被告与房吉吉公司均应承担违约责任，为此，诉请判令被告霍俊杰支付原告合同违约金3万元，并返还定金1.5万元；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月27日，原被告经长治市房吉吉房地产经纪有限公司居间服务，签订二手房买卖合同，约定原告以46万元购买位于××县房屋一套，首付款40万元于2019年4月5日交付，余额6万元于产权交割完毕当日付给被告，该房屋系被告于2012年12月22日从许保良手购得后，占有使用至今，但未办理房产过户手续，原房产证、买卖契约及付款凭证由被告持有。合同签订之日，原告付定金15000元，在合同约定的违约条款中载明出卖人逾期履行超过15个工作日，或出卖人将房屋出售给第三人，或出卖人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续等均构成根本违约，需按房屋成交造价的20%向买受人支付违约金。相应约定，买卖人逾期履约超过15个工作日，或买受人拒绝购买该房屋等，均构成根本违约，需按房屋成交金额的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付定金1.5万元，并向长治市房吉吉房地产经纪有限公司支付居间服务费10000元，被告向该公司支付居间服务费1000元。原告承认在签订合同时，被告曾出示过案涉房屋的房产证，但表示并未看清房产证上的产权人姓名，并主张2019年4月5日其按照合同约定向被告支付首付款时，因联系不到被告，而向中介公司询问时被告知被告已将案涉房屋出售，且被告对案涉房屋没有所有权，据此，原告认定被告行为已构成根本违约，遂对被告及长治市房吉吉房地产经纪有限公司提起诉讼，要求被告返还定金，并承担违约责任。然对于被告又将案涉房屋出卖他人且曾按合同约定向被告支付首付款的事实未能提供相关证据。在诉讼过程中，原告表示其已与长治市房吉吉房地产经纪有限公司达成和解协议，该公司已退还其中介服务费10000元，遂于2019年5月8日向本院申请撤回了对长治市房吉吉房地产有限公司的起诉。一审法院认为，原被告双方签订的二手房买卖合同属双方真实意见表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。该案争议焦点在于被告在合同履行过程中是否存在根本违约行为。由于原告对其曾按合同约定时间向被告支付首付款以及被告已将案涉房屋卖于他人的主张，未能提供相关证据，从而无以证明被告在合同履行过程中存在违约行为，相反，原告在合同约定的时间内未能向被告支付首付款的行为，构成合同违约，因此，原告主张因证据不足不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告祝惠云要求被告霍俊杰支付违约金3万元并返还定金1.5万元的诉讼请求。案件受理费588元，由原告祝惠云承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院认定事实基本相同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。上诉人祝惠云起诉主张被上诉人霍俊杰将房屋卖给第三人，房屋已被卖掉又让祝惠云购买，并根据合同约定，要求霍俊杰承担违约责任。一审庭审中祝惠云明确其主张违约的依据是附件合同第八条第二项。经查，《二手房买卖合同》附件二第八条第2项为出卖人根本违约条款，主要内容包括“具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》，出卖人应于解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金……”。根据该约定，如出卖人构成根本违约，买受人可在解除《买卖合同》后主张违约金。本案诉讼中，祝惠云未能提供相关证据充分证明霍俊杰将房屋出售于第三人或因其未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的事实，不能充分证明霍俊杰构成根本违约，也未明确主张解除合同，祝惠云请求霍俊杰承担违约责任无事实和法律依据，一审判决驳回祝惠云的诉讼请求并无不当。另，霍俊杰认可其并非本案争议所涉房屋登记所有权人，且其也未起诉主张祝惠云违约或请求祝惠云承担违约责任，一审认为祝惠云构成合同违约不妥，二审予以纠正。综上所述，祝惠云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由祝惠云负担。本判决为终审判决。审判长 常旭光审判员 范进斌审判员 张鸣森 二〇一九年九月十六日书记员 崔璐璐