四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初6900号 原告：成都齐力花园物业经营有限责任公司，住所地：成都市青羊区锦里中路128号2栋4层1号。 法定代表人：张清明，总经理。 委托诉讼代理人：唐君，男，系该公司法务。特别授权。 委托诉讼代理人：何颖，女，系该公司员工。特别授权。 被告：吴成敏，女，1978年10月20日出生，汉族，住重庆市忠县。 原告成都齐力花园物业经营有限责任公司（以下简称齐力花园物业公司）与被告吴成敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日受理后，依法由审判员李拥军独任审判，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告齐力花园物业公司委托诉讼代理人何颖，被告吴成敏，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐力花园物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.吴成敏向齐力花园物业公司支付物业服务费5399元、违约金540元，共5939元；2.本案诉讼费由吴成敏承担。事实与理由：吴成敏是世纪金沙小区6-3-802号的业主，房屋建筑面积为89.98平方米。齐力花园物业公司系该小区的物业提供方。在齐力花园物业公司服务期间，吴成敏从2014年8月1日起无故拒绝缴纳物业服务费，截止2018年9月30日，吴成敏共欠缴物业费5399元，经齐力花园物业公司多次催缴，吴成敏仍拒绝缴纳，其逾期付款的行为应承担违约金，酌情主张尚欠金额的10%即540元，两项合计5939元。齐力花园物业公司为维护自身合法权利，特诉至法院，请求判如所请。 吴成敏辩称，自2014年8月1日至2017年7月31日所产生的物业服务费3888元已过诉讼时效。自2013年后，因齐力花园物业公司管理不善，出现了诸多问题：1.公共区域内的道路未按《前期物业服务合同》约定的每天清扫一次；2.门禁安全管理不当，外来人员与车辆可随意进入小区，单元门禁形同虚设；3.单元大堂随处停放电瓶车；4.小区大门口，常年摆满各种摊贩，导致小区脏乱，夜晚会被犬吠声困扰；5.公共设施如吊椅、跷跷板、腿部健身器损坏多年，未见齐力花园物业公司修复；6.小区内各种广告收入、物业收入、停车收入，齐力花园物业公司从未对业主公布账目。吴成敏曾多次向齐力花园物业公司反映以上问题，齐力花园物业公司视而不见。如以上问题得到妥善解决，吴成敏将会按时缴纳一切相关费用。请求法院依法处理。 本院经审理认定事实如下： 2009年10月17日，齐力花园物业公司与吴成敏签订《前期物业服务合同》。主要约定：齐力花园物业公司为成都市青羊区蜀辉路235号世纪金沙小区提供物业服务，并按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，其中住宅用房按1.2元/月·平方米收取；物业服务费在每月25日至次月15日之前交纳，若按季度、年度缴纳物管费的，应提前进行预缴；业主逾期交纳物业服务费用的，自逾期之日起每日1元增收滞纳金；本合同期限自2009年10月17日起至2013年12月31日止，若本合同期限届满后业主大会尚未设立的或设立后未能就物业管理服务事项作出有效决议，本合同期限自动延续，直至业主大会签署新的物业管理服务委托合同生效并开始执行时止。 在房屋信息查询记录中显示：成都市青羊区蜀辉路235号6栋3单元8楼2号（即世纪金沙小区6-3-802号）住宅用房的所有权人是吴成敏，房屋建筑面积为89.98平方米。 2014年8月1日起，吴成敏未向齐力花园物业公司交纳物业服务费。截至2018年9月30日，共欠交物业服务费5399元（89.98平方米×1.2元/月/平方米×50个月）。 2018年11月8日，齐力花园物业公司委托湖南欣晟律师事务所在世纪金沙小区6-3-802号吴成敏住宅门口张贴了《律师函》，催促吴成敏缴纳物业服务费。 庭审中，就吴成敏主张超过诉讼时效问题，齐力花园物业公司出示群发短信内容截图，证明2015年4月7日起至2018年11月11日期间，齐力花园物业公司通过“企讯通”系统向吴成敏爱人龙涛手机号码为136××××8398发送了催缴物业服务费短信通知，催费通知每年发送一次。吴成敏称从未收到齐力花园物业公司2018年前所发的短信，只有在2019年初收到律师函之后才收到短信，并提供龙涛手机（号码为136××××8398）收到的短信作证。齐力花园物业公司主张现存手机信息不足以证明其先前没有收到单位所发催收物业费短信。 上述事实，有前期物业服务合同、业主资料登记表、消防安全责任书、世纪金沙业主收楼资料签收表、群发短信通知截图、光盘、照片及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，齐力花园物业公司与吴成敏签订的《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据合同约定，“本合同期限届满后业主大会尚未设立的或设立后未能就物业管理服务事项作出有效决议，本合同期限自动延续，直至业主大会签署新的物业管理服务委托合同生效并开始执行时止。”2013年12月31日后，齐力花园物业公司继续从事物业服务。合同约定对双方当事人继续具有效力。 《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”齐力花园物业公司为世纪金沙小区提供了物业服务，吴成敏事实上接受了物业服务，应按合同约定承担支付物业服务费的义务。吴成敏以因齐力花园物业公司存在多种管理不善等为由未交物业费，缺乏法律依据。吴成敏主张齐力花园物业公司存在管理不善等违约行为，应通过其他途径处理，但不能以拒缴物业服务费的方式“维权”。如果吴成敏以不缴纳物业服务费的方式“维权”，可能致使齐力花园物业公司缺少资金对小区管理不到位，吴成敏的行为将损害该小区已交物业服务费的业主的合法权益。 关于诉讼时效。《前期物业服务合同》约定业主每月向齐力花园物业公司缴纳物业费，也可提前按季度、年度缴纳。故齐力花园物业公司在吴成敏未及时缴纳物业服务费的当月即知道其权利受到侵害，在法律规定期限内未主张物业服务费，应当认定为超过诉讼时效。对超过诉讼时效的部分，本院不予支持。齐力花园物业公司主张通过“企讯通”每年向吴成敏爱人龙涛手机号码为136××××8398发送了催缴物业服务费短信通知，因吴成敏不予认可，齐力花园物业公司也未能举证证明吴成敏及龙涛收到相关催收物业服务费的依据，故对齐力花园物业公司该主张本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”截止2017年9月30日，齐力花园物业公司主张2015年8月之前的物业服务费已经超过诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”结合齐力花园物业公司于2018年11月8日向吴成敏住房张贴《律师函》催收物业服务费，应当认定齐力花园物业公司最早于2018年11月8日向吴成敏催缴物业服务费。齐力花园物业公司主张吴成敏缴纳2015年11月之后的物业服务费尚未超过诉讼时效。吴成敏主张部分物业服务费已经超过诉讼时效的理由，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”结合齐力花园物业公司的主张，吴成敏应向齐力花园物业公司支付2015年11月至2018年9月的物业服务费3779.16元（89.98平方米×1.2元/月/平方米×35个月）。 在齐力花园物业公司与吴成敏签订的《前期物业服务合同》中约定：“业主逾期交纳物业服务费用的，自逾期之日起每日1元增收滞纳金”。该约定名为“滞纳金”，其实质应为合同违约金。按照合同约定吴成敏应当及时缴纳物业服务费，逾期未交纳物业服务费，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定应当承担相应违约金。齐力花园物业公司主张违约金按尚欠金额的10%计算，系其真实意思表示，具有合理性，本院予以支持。结合尚欠金额为3779.16元，吴成敏应当支付违约金377.92元（3779.16元×10%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、吴成敏于本判决生效之日起十日内向成都齐力花园物业经营有限责任公司支付2015年11月1日至2018年9月30日期间的物业服务费3779.16元、违约金377.92元，合计4157.08元； 二、驳回成都齐力花园物业经营有限责任公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由吴成敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  李拥军 二〇一九年九月十二日 书记员  何韵琴