上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初12464号原告(反诉被告)：邵嵩椿，男，1965年2月6日出生，汉族，住上海市普陀区。原告(反诉被告)：史萌，女，1964年7月17日出生，汉族，住上海市普陀区。两原告共同委托诉讼代理人：胡亦斐，上海沪达律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：邵睿春，女，1991年6月28日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)：汪孝萍，男，1962年7月24日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)：杜青，女，1963年5月22日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)：汪幼铭，男，1988年5月1日出生，汉族，住上海市普陀区。三被告共同委托诉讼代理人：涂红全，上海市树声律师事务所律师。原告邵嵩椿、史萌与被告汪孝萍、汪幼铭、杜青及反诉原告汪孝萍、汪幼铭、杜青与反诉被告邵嵩椿、史萌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)邵嵩椿、史萌共同的委托诉讼代理人胡亦斐、邵睿菁，被告(反诉原告)汪孝萍、汪幼铭、杜青及其共同委托诉讼代理人涂红全到庭应诉。本案现已审理终结。原告邵嵩椿、史萌提出诉讼请求：一、判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议，三被告退还全部购房款；二、判令三被告支付赔偿金人民币19,950元(以下币种均为人民币)、违约金1,330,000元；三、判令三被告承担案件诉讼费。审理中，邵嵩椿、史萌申请撤回第二项诉讼请求中赔偿金19,950元的主张，本院予以准许。事实与理由：原、被告于2019年1月19日就上海市普陀区西康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议，两原告按约定给付购房款合计6,650,000元。双方约定的过户时间为2019年4月30日，但截至2019年5月21日三被告仍未能协助办理过户手续，也未主动办理房屋交接。因三被告已违反合同约定，故两原告于2019年5月21日向三被告书面通知解除合同，但被拒收，后通过手机短信向汪幼铭发送书面通知解除合同，并要求支付违约金。故两原告诉至法院，请求判如所请。被告汪孝萍、汪幼铭、杜青辩称，两原告的付款方式从贷款支付变更为现金支付，导致过户日期发生变更，而三被告并未违约，可随时交房并配合办理过户手续，合同应当继续履行，故不同意两原告的诉讼请求。反诉原告汪孝萍、汪幼铭、杜青提出反诉诉讼请求：一、判令反诉原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议继续履行；二、判令反诉被告在系争房屋过户给反诉被告、户口迁出并实际交付房屋起一周内向反诉原告支付购房余款100,000元。事实与理由：反诉原告在房屋过户过程中，完全依赖于中介公司提供的服务，但由于中介服务的不专业和不全面，造成2019年4月25日至2019年5月14日期间的过户延迟，并非反诉原告的违约行为导致，而是意志以外的客观因素导致。而反诉被告在2019年5月14日之后，拒绝与反诉原告沟通，不予配合房屋过户及交房事宜，故反诉被告应承担责任。关于交房时间的问题，依据合同约定是在反诉原告收到反诉被告贷款款项后3个工作日，但反诉被告改变款项支付方式后，双方并未就交房时间达成新的一致意见，故反诉原告并未违约。因此，反诉原告提起反诉，请求判如所请。反诉被告邵嵩椿、史萌辩称，反诉原告违约，理由同本诉，不同意反诉诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明本诉事实如下：一、2019年1月19日，汪孝萍、汪幼铭、杜青作为卖售人(甲方)，与作为卖售人(乙方)的邵嵩椿、史萌签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同主要约定：双方通过上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称“太平洋公司”)居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋及相应土地使用权；双方协商同意房地产转让价款共计6,750,000元，乙方于签约当日支付200,000元、于2019年3月31日前支付4,800,000元、以购房贷款形式支付1,100,000元、于办理过户手续前支付550,000元、于办妥房屋交接手续当日支付100,000元；双方确认在2019年4月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定的期限将房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方的，应当向乙方支付赔偿金(按照已付款日万分之五计算)，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担的违约责任除逾期赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，甲方应得在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。同日，双方又签订《补充协议》，主要内容为：双方应缴纳的税费全部由乙方承担并支付；甲方应于2019年8月30日之前办妥原有户口的全部迁出手续，待甲方迁出全部户口后，支付最后一期房款100,000元。二、邵嵩椿、史萌于2019年1月19日支付购房款200,000元、于2019年3月31日支付购房款4,800,000元、于2019年4月25日支付购房款1,650,000元。三、2019年4月25日，邵嵩椿、史萌与汪孝萍、汪幼铭、杜青共同赴上海市普陀区不动产登记事务中心办理系争房屋房地产变更登记手续，但因汪孝萍、汪幼铭、杜青未提供原购房发票、税单等导致未能办理。2019年4月29日，汪孝萍办理公证委托手续，委托杜青作为代理人办理房地产转让过户登记手续等事项。2019年5月14日，邵嵩椿、史萌与汪孝萍、汪幼铭、杜青再次赴上海市普陀区不动产登记事务中心办理系争房屋房地产变更登记手续，因已超过上述《上海市房地产买卖合同》中约定过户期限，告知须变更合同约定，致使双方再次未能办理。四、2019年5月18日，汪孝萍、汪幼铭、杜青向邵嵩椿、史萌委托的律师出具《答复函》，其中载明：“.……合同约定是贵方银行贷款放款后的三天内，我方按照双方约定交付房屋，我方至今未收到银行的放款……若贵方调整支付方式，应当遵守契约在先的原则，首先需征得我们的同意，或修改合同，现贵方未经我们同意，擅自违反双方经国家机关备案的合同，擅自改变支付方式，给我方造成损害，贵方应当承担违约责任……”该函已送达邵嵩椿、史萌委托的律师。五、2019年5月21日，邵嵩椿、史萌向汪幼铭发送手机短信，主要内容为通知依约解除《上海市房地产买卖合同》及其补充协议，要求支付逾期赔偿金及违约金。六、打印日期为2019年6月12日的《上海市不动产登记簿》，载明系争房屋权利人为汪孝萍、汪幼铭、杜青，共有方式为共同共有，无权利限制登记信息。七、汪孝萍、汪幼铭、杜青的户籍于2019年8月28日自系争房屋所在地迁出。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《上海市不动产登记簿》、付款凭证、手机短信、《答复函》、《户口簿》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。反诉事实查明同本诉。审理中，邵嵩椿、史萌提供两份书面说明，落款日期均为2019年5月10日，其中载明：“……乙方……共计支付665万元购房款。截止今日2019年5月10日，甲方还未配合进行房产过户，且不肯搬离出现居住地，且不愿支付房屋租金。目前根据与甲方沟通交流情况，甲方不承诺配合进行房产过户的具体时间，且甲方口头表示需居住到2019年8月底才愿意搬离……”。两份书面说明落款处均有上海太平洋房屋服务有限公司工作人员的签名，其中一名工作人员张尚峰到庭确认两份书面说明系由邵嵩椿、史萌出具，由上海太平洋房屋服务有限公司工作人员的签名确认，并称：“(交房时间)应该是款清交房，除非有特别约定的交房时间……被告是另一个业务员联系的，过户需要的材料手续我公司已告知，我是负责原告这边的跟进……(针对被告方补发票)我是到当天到交易中心陪被告办理才知道需要七日……”。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告就系争房屋房地产买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，内容于法不悖，均系当事人真实意思表示，故均合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现双方就作为卖售人的三被告是否存在违约行为而致合同应予解除产生争议，本院结合本、反诉一并评述如下：针对转让过户的期限，合同中明确约定为2019年4月30日，故双方在依照约定办理房地产转让交易各项手续的情况下，应在此时间前完成转让过户。依据已查明的事实，原、被告曾于2019年4月25日首次赴不动产登记事务中心办理转让过户事宜，因三被告未能备妥所需材料导致未能办理成功，但此后三被告并未明确表示或以行为表明不再履行配合转让过户的义务，而是通过办理公证委托手续、再次赴不动产登记事务中心等方式积极履行该项义务。原、被告于2019年5月14日再次赴不动产登记事务中心，若两原告配合三被告变更约定的过户时间以满足转让过户的要求，则双方仍可完成转让过户手续，且尚未超过约定的过户时间15日，但两原告拒绝重新签订合同而致使最终无法完成转让过户。此外，结合中介公司工作人员的陈述，不排除因中介公司工作人员未充分告知注意事项而导致三被告未能备妥过户相关材料的可能性。因此，三被告虽然的确存在未能在约定的时间完成转让过户的行为，但尚未达到合同约定的解除合同的情形，两原告以此为由要求解除合同，本院难以支持。针对房屋交接，双方在合同中明确约定“于收到乙方贷款款项后3个工作日内”交付房屋，而结合约定的付款方式，两原告明确其中房款1,100,000元将以贷款形式支付，但在实际履行过程中，两原告并未申请银行贷款，而于2019年4月25日直接支付购房款1,650,000元。对此，本院认为，依照通常的房地产买卖交易流程，若“于收到乙方贷款款项后3个工作日内”交付房屋，该交付时间显然将在转让过户手续完成且银行办理抵押权登记之后，而具体款项到账的时间，还将取决于银行的放款时间；但两原告若未申请贷款而自行给付购房款，交付房屋的时间显然将早于申请贷款方式支付的交付房屋时间。两原告虽提供中介公司的书面说明以证明三被告存在违约情形，但在合同所约定内容详尽具体的情况下，针对合同条款的文本解释并无参考居间介绍方意见的必要。故在两原告擅自变更付款方式的情况下，两原告不应再要求按照原约定的期限交付房屋，而三被告亦有权要求双方另行约定房屋交付事宜。纵观原、被告买卖交易的履行情况，两原告已实际给付除尾款外的全部购房款，而三被告亦明确表示且以实际行为表明愿意继续完成转让过户及房屋交付的义务，故双方所签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》应继续履行。三被告要求两原告应于房地产转让过户且办妥交接手续一周内给付剩余房款100,000元，符合合同约定，本院依法予以支持。若两原告认为因三被告逾期交付房地产(包括房地产交接及房地产权利转移)而造成实际损失，有权另行协商或通过诉讼方式予以主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、对原告邵嵩椿、史萌的诉讼请求，均不予支持；二、反诉被告邵嵩椿、史萌与反诉原告汪孝萍、汪幼铭、杜青就上海市普陀区西康路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产转让事宜签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；三、反诉原告汪孝萍、汪幼铭、杜青应于本判决生效之日起十日内交付上海市普陀区西康路XXX弄XXX号XXX室房屋，并配合反诉被告邵嵩椿、史萌办理房地产转让过户登记手续；四、反诉被告邵嵩椿、史萌应于上海市普陀区西康路XXX弄XXX号XXX室房屋交付且完成转让过户登记手续后七日内，给付反诉原告汪孝萍、汪幼铭、杜青剩余购房款人民币100,000元。如未按本判决指定的期间履行付清金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉受理费人民币2,999元，减半收取，计人民币1,499.5元，由原告邵嵩椿、史萌承担。反诉受理费人民币1,150元，由反诉被告邵嵩椿、史萌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一九年九月二十三日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。