福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初8476号 原审原告：练添来，男，汉族，1986年2月3日出生，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：郑国和，福建晓晔律师事务所律师。 原审被告：卢晓冰，女，汉族，1958年5月21日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：詹祝权，福建合立律师事务所律师。 被告：福建隆祥通用航空有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东大路****楼**，统一社会信用代码91350000315422996N。 法定代表人：李鸣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：衷孙连，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：池明城，福建合立律师事务所实习律师。 第三人：福州隆祥实业集团有限公司，住所，住所地福州市鼓楼区五一北路**力宝天马广场第**1205、1206社会信用代码913501000622621103。 法定代表人：蒋阳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：衷孙连，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：池明城，福建合立律师事务所实习律师。 原审原告练添来与原审被告卢晓冰、被告福建隆祥通用航空有限公司、第三人福州隆祥实业集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日作出（2015）鼓民初字第4586号民事判决。卢晓冰不服提起上诉，福建省福州市中级人民法院作出（2017）闽01民终1719号维持原审民事判决。卢晓冰不服终审判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院作出（2018）闽民申2278号民事裁定书，裁定：1、指令福建省福州市中级人民法院再审本案；2、再审期间，中止原判决的执行。福建省福州市中级人民法院于2019年2月26日作出（2019）闽01民再14号民事裁定书，裁定：1、撤销本院（2017）闽01民终1719号民事判决及福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4586号民事判决；2、本案发回福州市鼓楼区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告练添来的委托代理人郑国和、原审被告卢晓冰的委托代理人詹祝权、被告福建隆祥通用航空有限公司与第三人福州隆祥实业集团有限公司的委托代理人衷孙连、池明成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 练添来向原审法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告卢晓冰签订的《合作意向书》；2.被告卢晓冰向原告返还90万元保证金及占用费32287元（自2014年9月9日起暂计至2015年4月9日按中国人民银行同期同类贷款年利率6.15%计算，此后计算至两被告实际还清之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2014年7月1日，被告与福州隆祥实业有限公司签订《合作协议书》。双方约定，福州隆祥实业有限公司将福州市长乐机场隆祥航空产业大楼后一层房屋与被告合作经营，面积约800平方米；由被告负担并用福州隆祥实业有限公司名义对外采取合作经营、出租和引进资金等方式进行经营；合作期限自2014年7月1日起至2022年12月30日止。2014年9月3日，原、被告签订《合作意向书》。双方约定，被告将位于长乐机场隆祥通用航空大楼后一层约800平方米租赁给原告，作为培训中心餐厅使用；租赁期为八年，租期与隆祥通用航空大楼培训中心时间同步；自本合同签订之日起三日内，原告应支付本合同约定履约保证金90万元；原、被告先签订本合作意向，待隆祥通用谈妥合同条款后，由隆祥通用航空与原告签订正式合同，同时原告支付给被告的履约保证金转为隆祥通用航空收取；本意向书生效后，任何一方无法定或约定理由不得提前解除合同；本意向书待正式合同签订后，该意向书自动终止。2014年3月31日，原告向被告转账支付40万元。2014年9月9日，原告向被告转账支付50万元。后原、被告发生争议，原告遂起诉至法院。原审认为，在本案诉讼过程中，被告卢晓冰未向本院提交讼争租赁场所已经业主竣工验收合格并可交付使用的证据，亦未向本院提交福州隆祥实业有限公司对讼争租赁场所享有合法用益物权的证据。故不应认为福州隆祥实业有限公司或被告卢晓冰享有对讼争租赁场所具有合法的转租的权限。原、被告签订《合作意向书》之日至今，被告或福州隆祥实业有限公司未发函或催告原告签订正式的租赁合同。造成正式租赁合同至今未签订的主要原因在于被告。故原告诉请要求解除原、被告签订的《合作意向书》，本院予以支持。被告应向原告偿还保证金90万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付从2014年9月9日起至款项还清之日止的资金占用利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告练添来与被告卢晓冰签订的《合作意向书》；二、被告卢晓冰于本判决生效之日起十日内向原告练添来偿还保证金90万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付从2014年9月9日起至款项还清之日止的资金占用利息。本案诉讼费13123元，由被告负担。 重审中追加福建隆祥通用航空有限公司为被告、福州隆祥实业集团有限公司为第三人，原审原告因此变更诉讼请求:1.解除原审原告练添来与被告福建隆祥通用航空有限公司、原审被告卢晓冰签订的《合作意向书》；2.原审被告卢晓冰、被告福建隆祥通用航空有限公司、第三人福州隆祥实业集团有限公司向原审原告练添来返还90万元保证金及占用费32287元（自2014年9月9日起暂计至2015年4月9日按中国人民银行同期同类贷款年利率6.15%计算，此后计算至两被告实际还清之日止）；3.原审被告、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月3日，原审被告卢晓冰代表被告福建隆祥通用航空有限公司与原审原告练添来签订了《合作意向书》，双方约定本合作意向待福建隆祥通用航空有限公司谈妥条款后，由福建隆祥通用航空有限公司与原审原告练添来签订正式合同，双方约定由原审原告练添来向原审被告卢晓冰支付90万元履约保证金，原审被告卢晓冰代原审原告练添来申请办理长乐机场隆祥通用航空大楼后一层的租赁手续。2014年3月31日，原审原告练添来通过转账方式向原审被告卢晓冰账户支付40万元；原审原告练添来于2014年9月9日再次通过转账向原审被告卢晓冰汇款50万元，原审原告练添来向原审被告卢晓冰支付履约保证金90万元。原审被告卢晓冰与原审原告练添来签订《合作意向书》后，迟迟未按协议内容代原审原告练添来办理租赁手续，截止起诉日止已长达半年多时间，原审被告卢晓冰仍未与原审原告练添来签订正式租赁合同。经查，原审被告卢晓冰并非涉讼租赁物的合法产权人，亦非适格的承租人，其根本没有权力将涉讼租赁物出租给原审原告练添来，《合作协议书》所约定的由原审被告卢晓冰代为办理租赁手续义务根本无法实现。此外，涉讼租赁物自承建至今未通过消防验收，无法正常投入使用，而原审被告卢晓冰、自合同签订日至今也未将其交付原审原告使用。原审被告卢晓冰、被告福建隆祥通用航空有限公司根本违反了其与原审原告练添来所签订的《合作意向书》，致使协议根本目的无法实现，构成重大违约，达到协议解除之法定条件。原审被告卢晓冰、被告福建隆祥通用航空有限公司无法履行《合作意向书》内容，已构成根本违约。原审原告练添来多次要求原审被告卢晓冰返还保证金均遭拒绝，两被告的行为已严重损害了原审原告练添来的合法权益，现根据《民事诉讼法》第119条规定，特提起诉讼，望判如所请。 原审被告卢晓冰辩称，一、卢晓冰仅仅是本案讼争《合作意向书》的签约授权人，不是本案的适格原审被告，应当驳回对其的起诉。具体理由如下：其一，福州隆祥实业有限公司于2014年就隆祥航空产业大楼委托卢晓冰与练添来洽谈、以授权人的身份代为签订相关文件时，并告知卢晓冰该大楼准备由即将成立的福建隆祥通用航空有限公司负责管理等事宜，故卢晓冰将涉案《合作意向书》出租方及相关条款写成隆祥航空公司，并在原诉讼中误认为该份合作意向书的履约主体为福建隆祥通用航空有限公司，现卢晓冰明确该份意向书签订时实际的授权及履约主体为福州隆祥实业有限公司。另需要强调的是，不管法庭最终认定涉案的《合作意向书》的履约主体是福州隆祥实业有限公司还是福建隆祥通用航空有限公司，卢晓冰仅仅是本案讼争《合作意向书》的签约授权人，不是本案的适格当事人。其二，卢晓冰依据福州隆祥实业有限公司授权就隆祥航空产业大楼4至7层与练添来签订相关文件后，练添来于2014年4月28日与福州隆祥实业有限公司工作人员共同与业主方办理该大楼4至7层的交接手续，并与福州隆祥实业有限公司办理装修事宜，交纳装修保证金等，均足以证实练添来自始至终均知悉、认可福州隆祥实业有限公司为实际权利人及履约主体，卢晓冰仅仅是授权代理人。其三，从2014年9月3日签订的《合作意向书》内容看，抬头落款处“出租方”“甲方”均明确载明是福建隆祥通用航空有限公司，卢晓冰仅仅是授权人，也足以证实练添来在签订意向书时明知福州隆祥实业有限公司是讼争楼房的出租方，此事实从2014年9月3日同日签订的关于4至7层的《合作协议书》抬头及落款均写明的“福州隆祥实业有限公司”及“隆祥实业集团”可以得到直接印证。二、练添来与福州隆祥实业有限公司未能签订正式房屋租赁合同的原因客观上在于练添来，而非福州隆祥实业有限公司。2014年9月3日，卢晓冰作为签约授权人与练添来签订《合作意向书》后，立即向福州隆祥实业有限公司汇报、申请，并积极推动福州隆祥实业有限公司就该大楼1层配套餐厅与练添来签订正式租赁合同，福州隆祥实业有限公司同意后，卢晓冰立即联系练添来前来办理租赁合同签订事宜，但练添来均以没有时间、现在忙等为理由拖延着不来，对卢晓冰避而不见，并在未经任何协商的情况下直接向法院起诉，故本案练添来与福州隆祥实业有限公司未能签订正式房屋租赁合同的原因客观上确实在于练添来，而非福州隆祥实业有限公司。综上，请求法院依法查清事实驳回练添来对卢晓冰的起诉。 被告福建隆祥通用航空有限公司辩称，一、其并非本案讼争2014年9月3日签订的《合作意向书》的授权及履约主体，应依法驳回对其的起诉。首先，2014年4月16日与元翔（福州）国际航空港有限公司签订《房屋租赁合同》，享有涉案租赁物占有、使用、收益权利的主体是福州隆祥实业有限公司并非福建隆祥通用航空有限公司，福建隆祥通用航空有限公司并不享有涉案租赁场所的实体权利。其次，虽然福州隆祥实业有限公司承租了涉案房屋后，准备委托授权福建隆祥通用航空有限公司代为管理租赁场所并以福建隆祥通用航空有限公司的名义与练添来签订租赁合同，但是福建隆祥通用航空有限公司基于客观因素直到2014年12月3日才经工商注册成立，客观上也无法就成立之前的事情接受委托并对外进行再授权，故2014年9月3日授权卢晓冰与练添来签订一层的《合作意向书》的主体实际上也是福州隆祥实业有限公司，此事实从同日签订的四至七层的《合作协议书》的约定及福州隆祥实业有限公司向练添来交付四至七层房屋及收取装修保证金等可以得到印证。再次，福建隆祥通用航空有限公司经工商注册成立后，即便同意受福州隆祥实业有限公司的委托，代为管理租赁场所并与练添来签订租赁合同，但客观上练添来也并未与福建隆祥通用航空有限公司签订租赁合同，福建隆祥通用航空有限公司也未曾管理过涉案租赁场所。第四，根据合同法第四百条：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任”之规定。退一万步说，假设答辩人在还没有工商注册成立前就受福州隆祥实业有限公司的委托，并转委托授权卢晓冰与练添来签订涉案《合作意向书》，卢晓冰行为后果及涉案合同权利义务的实际承受方及履约方也是委托人福州隆祥实业有限公司，也并非受托人福建隆祥通用航空有限公司。综上，不管是基于客观事实还是基于法律规定，福建隆祥通用航空有限公司都不是本案适格被告，请求法院依法驳回练添来对其的起诉。 第三人福州隆祥实业集团有限公司辩称，一、练添来提起本案诉讼无任何事实及法律依据，应予驳回。首先，2014年3月31日，讼争翔汇广场整栋大楼（含练添来拟承租的一层）主体工程经建设、勘查、设计、监理、施工单位验收合格；2014年7月15日福建省公安厅机场公安分局直属分局作出《闽公机场分局消验【2014】第5号建筑工程消防验收意见书》综合评定翔汇广场大楼主体工程消防验收合格，具备出租使用条件，练添来主张“租赁物始终未通过消防验收，无法正常投入使用”与客观事实不符，不能成立。其次，2014年4月16日，元翔（福州）国际航空港有限公司（简称元翔公司）与其签订《房屋租赁合同》，约定：元翔公司将坐落于福州长乐国际机场候机楼主楼南侧约500m处的翔汇广场整栋大楼一至七层及其配套设施、设备，建筑面积合计21976.15平方米出租给福州隆祥实业集团有限公司。福州隆祥实业集团有限公司依约享有该栋大楼的占有、使用、收益等权利。练添来主张“福州隆祥实业集团有限公司不是适格的承租人，没有权力将涉案租赁物出租给练添来”与客观事实不符，不能成立。再次，2014年9月，练添来通过福州隆祥实业集团有限公司授权代理人卢晓冰向福州隆祥实业集团有限公司提出将一层拿出800平方米出租给练添来作为隆祥航空配套培训中心餐厅使用的具体申请要求，福州隆祥实业集团有限公司经沟通、研究后，已同意练添来的申请要求，但卢晓冰在通知练添来前来办理签订一层正式租赁合同时，练添来始终找种种借口予以拖延，并在未经任何协商的情况下，径行于2015年4月13日向人民法院起诉要求解除协议、返还款项，表明其单方拒绝履行双方于2014年9月3日签订的《合作意向书》，已构成违约，故练添来主张“福州隆祥实业集团有限公司迟迟未按合作意向书约定与原告签订正式租赁合同”与客观事实不符，不能成立。二、练添来违约在先，未依约履行双方于2014年9月3日签订的四至七层《合作协议书》约定的支付保底经营利润及装修义务，亦未依约履行一层《合作意向书》约定的签订正式租赁合同义务，给其造成巨大损失。根据福州隆祥实业集团有限公司的授权代理人卢晓冰于2014年9月3日与练添来签订的关于租赁一层的《合作意向书》约定，练添来拟租赁一层约800平方米，是作为隆祥航空配套培训中心餐厅使用，即练添来拟租赁的一层用途是作为四至七层培训中心的配套设施，与四至七层是一个整体。而根据练添来同日与卢晓冰签订的关于租赁四至七层的《合作协议书》第二条2.1款及第三条约定：合作期（暂定）八年，自2014年5月1日起至2014年7月31日为免租期，2014年8月1日起到2022年7月30日为保底经营合作期，保底经营指标每月完成40万元，每月3号前上缴一次经营利润，每次支付80万元等。但练添来从2014年4月28日接收四至七层房屋，免租期过后只向其支付2个月的保底经营指标，即2014年8月、9月，从2014年10月份开始的保底经营指标始终找种种理由拖延支付，同时在四至七层装修方案未获得消防审批的情况下进场装修，而装修方案于2015年2月10日获得消防审批后又不依约进场装修，另外一层的正式租赁合同也找种种理由拖延签订，前述事实足以说明练添来至少从2014年10月份开始已不具备履约能力或者单方不愿意继续履行双方于2014年9月3日签订的《合作协议书》及《合作意向书》，明显违约在先，给其造成巨大的损失。综上，练添来作为违约方提起本案诉讼明显无事实及法律依据，应予驳回。 练添来提交如下证据： A1.《合作意向书》，证明卢晓冰于2014年9月3日以福建隆祥通用航空有限公司的名义与练添来签订《合作意向书》，约定由练添来向福建隆祥通用航空有限公司支付90万元履约保证金，福建隆祥通用航空有限公司代练添来办理租赁手续。福建隆祥通用航空有限公司违反协议内容，无法完成办理租赁手续的主要义务，在意向书签订后长达半年多时间仍未与练添来签订正式合同，并自2014年9月3日起截止起诉日止仍未向练添来实际交付租赁物，给练添来造成了重大经济损失，构成了根本违约。 A2.转账凭证，证明2014年3月31日，练添来向卢晓冰转账40万元；2014年9月9日，向卢晓冰转账50万元；练添来已履行了向卢晓冰、福建隆祥通用航空有限公司支付90万元履约保证金的合同义务，而卢晓冰、福建隆祥通用航空有限公司却根本违约，未与练添来签订正式合同，未实际交付租赁物，导致产生重大经济损失。 A3.照片，证明租赁物一楼实际上成为福州海关在长乐机场的工作点，涉案场所承租方是中国海关，讼争合同实际上无法实现。 经庭审质证、认证，卢晓冰对证据A1《合作意向书》真实性无异议，证明对象有异议。首先，该合作意向书约定的是代为申请办理租赁手续，而不是直接代练添来办理租赁手续；其次，该合作意向书签订后，卢晓冰马上向福建隆祥通用航空有限公司汇报、申请，福建隆祥通用航空有限公司同意后，卢晓冰多次通知、催促练添来来办理签订正式租赁合同事宜，是练添来拒绝办理正式合同。对证据A2《转账凭证》真实性无异议，证明对象有异议，该份证据仅仅能证明练添来付款情况。对证据A3《相片》真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议，该相片系练添来单方制作；海关租赁的是另外一栋楼房，不是同一个地方，两者没有关联性。 福建隆祥通用航空有限公司和福州隆祥实业集团有限公司共同质证，对证据A1《合作意向书》真实性、合法性、关联性无异议，证明对象有异议，经卢晓冰多次催促，练添来未与福州隆祥实业集团有限公司签订正式租赁合同，显然练添来违约在先，因未与其签订正式合同，故不存在交付的问题。对证据A2《转账凭证》真实性、合法性、关联性无异议，但该份证据无法证明福州隆祥实业集团有限公司根本违约的主张。对证据A3《相片》真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议，从福州隆祥实业集团有限公司提供的与元翔公司签订的《房屋租赁合同》附件图纸上也可以看出来，海关租赁房屋与讼争房屋不是同一座楼房。 本院认为，卢晓冰、福建隆祥通用航空有限公司和福州隆祥实业集团有限公司均对证据A1、A2真实性无异议，本院予以采纳；对证据A3真实性均有异议，该证据无法证明海关租赁房屋与讼争房屋相同，本院不予采纳。 卢晓冰提交如下证据： B1.《房屋租赁合同》，证明元翔公司于2014年4月16日将翔汇广场整栋大楼一至七层及其配套设施、设备，建筑面积合计21976.15平方米出租给福州隆祥实业集团有限公司。 B2.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《福建省公安厅机场公安分局建筑工程消防验收意见书》，证明本案讼争租赁场所已通过竣工验收和消防验收。 B3.《证明》、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、营业执照，证明本案讼争协议的主体为福州隆祥实业集团有限公司，卢晓冰仅为授权签约代表。 B4.《福州隆祥实业集团有限公司企业信用信息公示报告》，证明福州隆祥实业有限公司于2014年11月7日名称变更为福州隆祥实业集团有限公司。 经庭审质证、认证，练添来对证据B1真实性无异议，证明对象有异议，该租赁合同非常明确的确定了房屋的用途，一层的房屋用途是航空飞行器的展示，四至七层是飞行学校的培训，除向飞行学校的教职员提供使用外，不得对外提供使用，但福州隆祥实业集团有限公司与练添来签订的一层的使用用途是餐厅，福州隆祥实业集团有限公司调整使用用途导致实际无法使用、装修。对证据B2真实性无异议，练添来在承租一层、四至七层审批过程中，消防说一层不可以作餐厅，不可以做酒店，所以在申报时无法过关，在租赁四至七层时是统筹考虑，四至七层做酒店，一层做餐厅，且装修报批时报的是酒店、餐厅。对证据B3真实性无异议，对内容有异议，该证据是在2017年出具的，练添来与卢晓冰签约时，卢晓冰当时是以旅行社中介的身份来签订合同，并保证福州隆祥实业集团有限公司会同意。对证据B4真实性、内容无异议。 福建隆祥通用航空有限公司、福州隆祥实业集团有限公司对证据B1-B4真实性、内容均无异议。 本院认为，练添来、福建隆祥通用航空有限公司、福州隆祥实业集团有限公司对证据B1、B2、B3、B4真实性均无异议，本院予以采纳。 福州隆祥实业集团有限公司提交如下证据： C1.《四至七层意向书》、一层《转账凭证》，证明2014年3月10日，练添来与卢晓冰就翔汇广场四至七层合作航空酒店项目达成洽谈意向，洽谈时间为一个月，并签订《意向书》；2014年3月31日，练添来与卢晓冰就四至七层事宜洽谈好后，提出合作项目需配套位置作为餐厅使用的要求，并支付40万元意向金。 C2.《四至七层合作意向书》、《合作协议书》、《转账凭证》，证明2014年4月1日，卢晓冰以福州市中国旅行社的名义与练添来经洽谈签订合作意向书，约定：翔汇广场四至七层从合作航空酒店意向明确为出租给练添来作为隆祥航空配套培训中心贵宾楼，并约定本意向书待正式合同签订后，该意向书自动终止等；同日，练添来支付合计120万元履约保证金。 C3.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《房屋租赁合同》、《闽公机场分局消验（2014）第5号建筑工程消防验收意见书》，证明1.福州隆祥实业有限公司于2014年4月16日与业主方元翔公司签订《房屋租赁合同》，约定：元翔公司将翔汇广场整栋大楼一至七层及其配套设施、设备，建筑面积合计21976.15平方米出租给福州隆祥实业有限公司，福州隆祥实业有限公司向元翔公司支付300万元履约保证金，福州隆祥实业有限公司依约取得该栋大楼的占有、使用、收益等权利；2.租赁场所陆续通过竣工验收及消防验收，具备出租使用条件。 C4.《“翔汇广场”交接表》，证明2014年4月28日，练添来与福州隆祥实业有限公司共同与元翔公司办理了涉案房屋四至七层房屋及配套用房工程施工用水用电的交接手续，当日，福州隆祥实业有限公司就将元翔公司交付四至七层涉案房屋交接给练添来使用。 C5.《关于规范装修进场工作的函》，证明2014年6月20日，练添来委托的装修公司在报送的装修方案未获得消防部门审批的情况下，就对涉案四楼大堂进行装修吊顶切割，且四至七层走道与室内标注了装修基准线等，被业主方元翔公司要求暂停装修施工，待装修方案消防审批后再施工。 C6.《四至七层合作协议书》、一层《合作意向书》，证明1.2014年9月3日，练添来与卢晓冰签订正式合作协议书，约定：四至七层用途为隆祥通用航空公司配套培训中心及通用航空贵宾楼；合作期限从四至七层合作租赁场所交付给练添来使用后的2014年5月1日开始计算，免租期至2014年7月31日，2014年8月1日开始支付每月40万元的保底经营指标等；2.同日，练添来与卢晓冰签订一层《合作意向书》约定：卢晓冰代练添来与福州隆祥实业有限公司申请、洽谈将一层拿出800平方米出租给练添来作为隆祥航空配套培训中心餐厅使用，待与福州隆祥实业有限公司谈妥合同条款后签订正式合同确定合同细节。 C7.《转账凭证》，证明练添来仅仅向福州隆祥实业有限公司支付四至七层2014年8月、9月份两个月的保底经营指标，之后，练添来就未依约支付。 C8.《闽公机场分局消审（2015）第4号建筑工程消防设计审核意见书》，证明2015年2月10日，练添来提供的四至七层装修方案获得福建省公安厅机场公安局直属分局审核通过。 C9.《卢晓冰与练添来的微信聊天记录》,证明1.福州隆祥实业有限公司同意练添来承租隆祥通用航空大楼一层约800平方米作为培训中心餐厅使用后，卢晓冰于2015年1月21日、2015年4月9日等多次催促练添来前来办理签订《一层餐厅的房屋租赁合同》事宜；2.四至七层装修方案获批后，卢晓冰于2015年3月6日、2015年3月12日等多次催促练添来进场装修；3.练添来始终找种种借口予以拖延，并在未经任何协商的情况下，径行于2015年4月13日向人民法院起诉要求解除协议、返还款项，表明其单方拒绝履行双方于2014年9月3日签订的四至七层《合同协议书》及一层《合作意向书》，已构成违约。 C10.《练添来发给隆祥公司的函件》、《解除安全文明施工协议》，证明1.练添来委托装修公司装修的项目为四至七层学生宿舍，并非商务酒店；2.练添来未经福州隆祥实业有限公司公司同意，单方退出四至七层及一层项目，已构成违约，给福州隆祥实业有限公司造成巨大的损失。 C11.（2017）闽0102民初7646号《民事判决书》，证明福州市鼓楼区人民法院于2019年4月3日作出判决，就四至七层部分查清认定，练添来违约在先，并判决驳回其要求返还履约保证金及租金等诉请。 经庭审质证、认证，练添来对证据C1真实性无异议，证明对象有异议，签订的内容是航空酒店项目达成共识，福州隆祥实业有限公司与元翔公司签订的合同是不得对外经营，但卢晓冰与练添来签订的是可对外经营的酒店。对证据C2真实性无异议，合作意向书中虽然将酒店改名为贵宾楼，但合作意向书抬头第一段内容却包含可对外经营的条款，和福州隆祥实业有限公司与元翔签订的租赁合同的第一条内容矛盾。对证据C3消防报告的真实性、内容无异议，对租赁合同的真实性无异议，证明对象有异议，租赁合同约定的用途与意向书内容相互矛盾。对证据C4、C7真实性、内容无异议。对证据C5真实性无异议，函件的内容恰恰是由于福州隆祥实业有限公司的违约，因此被元翔公司提出暂停装修。对证据C6合作协议书真实性无异议，对证明对象有异议，该协议书约定的是双方合作，而非租赁。对证据C8、C10真实性无异议，对证明对象有异议，福州隆祥实业有限公司与练添来签订的协议书与福州隆祥实业有限公司和元翔公司签订的租赁合同的用途矛盾。对证据C9的真实性无异议，对证明内容有异议。对证据C11真实性无异议，这是尚未生效的民事判决。 经庭审质证、认证，卢晓冰与福建隆祥通用航空有限公司对上述证据真实性、内容均无异议。 本院认为，练添来、卢晓冰与福建隆祥通用航空有限公司对上述证据真实性均无异议，本院予以采纳。 重审查明，2014年2月18日，福州隆祥实业有限公司（甲方）与福州市中国旅行社（乙方）签订一份《合作协议书》，内容：为了发挥各自优势，共享各自资源，经甲、乙双方协商，甲方将位于福州市房屋与乙方合作经营，现将有关事项约定如下：一、甲方将用福州市房屋与乙方合作经营，由乙方负责并用乙方名义对外采取合作经营、出租和引进资金等方式进行经营，但所经营项目应属于通用航空产业或相类似产业。二、合作期限，从2014年3月1日起至2022年9月30日止，共八年六个月。三、合作期间共担风险，共享盈利。四、甲、乙双方各占50%股份，投资和盈亏均按股份比例承担。该房屋应交给元翔公司租金列入合作成本支出。五、双方应严格遵守本合作协议，各方应尽到勤勉义务，经营好本项目。六、各方可以委派人员参与经营，委派人员和报酬由双方另行商定。 2014年3月10日，卢晓冰（甲方）与练添来（乙方）签订一份《意向书》，内容：关于福州市长乐机场隆祥通用航空楼贵宾楼双方合作航空酒店项目事宜达成共识如下：一、机场内海滨酒店拆迁，甲方给予具体时间。二、双方合同暂定，第四层半层、五、六、七全层约150间房。三、甲方提供水电、消防、营业执照等有关证件，在装修期内甲方配合乙方直到正式营业。四、乙方交给甲方20万元合作诚意押金，甲方出收据给乙方，汇入卢晓冰建行广达支行账户，到双方协商达成共识签署正式合同，洽谈时间为一个月，如达不成合作，甲方退还乙方押金20万元不计利息、不含违约。本协议书由双方签订后确认。 2014年3月31日，租赁房屋竣工验收合格。 2014年3月31日，练添来向王守虎转账400005.50元，系本案讼争款项。 2014年4月1日，卢晓冰代表福州市中国旅行社（甲方）与练添来（乙方）签订一份《合作意向书》，内容：出租方是位于福州市长乐机场隆祥航空产业楼合法产权代理人，现将该房屋四到七层出租给乙方，作为隆祥航空配套培训中心贵宾楼（暂定名），乙方同意承租。甲、乙双方经协商一致，就该房屋租赁及相关物业管理事宜达成如下条款。一、租赁内容。1.1、甲方将位于长乐机场隆祥通用航空大楼租赁给乙方。1.2、甲方租赁给乙方的四到七层使用面积（暂定）为7500平方米，一楼使用面积（暂定）为167平方米。公租分摊（未定），乙方承租该房屋用于隆祥通用航空公司配套培训中心贵宾楼，（暂定名）乙方不得随意更改该房屋的租赁用途及转租。二、租赁期限。2.1、租赁期（暂定）为八年，自2014年×月×日至2022年×月×日止。三、租金及其它费用。3.1、本意向书租金标准为每平方米52元/月，含物业费，不含水电费、燃气费等其他费用。3.3、履约保证金，自本合同签订之日起三日内，乙方应支付本合同约定120万元，乙方方可进行装修。3.4、装修期间水、电费按日常实际使用数结算。四、另行约定。4.1、甲、乙双方先签订本合作意向，待隆祥通用航空公司正式成立后，由隆祥通用航空公司与乙方签订正式合同，确定合同细节，并按要求支付租金，同时乙方转给甲方的履约保证金转为隆祥通用航空公司收取。4.2、甲方已收乙方诚意金20万元，乙方可从履约保证金中扣除相应金额，届时乙方仅需支付200万元履约保证金。4.3、乙方可以现金或转账方式向甲方支付履约保证金。（指定账户为卢晓冰招商银行东街口支行）。五、5.1、本意向书生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方提前解除合同。5.2、本意向书待正式合同签订后，该意向书自动终止。六、一方交付履约保证金后，本意向书生效。 同日，练添来向卢晓冰转账100万元。 2014年4月16日，承租方福州隆祥实业有限公司（乙方）与出租方元翔公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，内容：第一条租赁房屋基本情况及其用途。甲方同意出租、乙方同意承租甲方坐落于福州长乐国际机场候机楼主楼南侧约500m处的翔汇广场大楼内部分房屋及其配套设施、设备（租赁房屋地理位置及租赁范围见合同附件一、二）。建筑面积计21976.15平方米，各楼层建筑面积如下：一层：6303.56平方米；二层：5804.61平方米；三层：4014.54平方米；四层：1513.18平方米；五、六、七层：各1446.82平方米。租赁房屋状况以交付时现状为准，租赁房屋状况及设施、设备清单由甲方造册登记并经乙方确认（合同附件三），作为甲方按照合同约定交付乙方使用的依据。乙方承租上述房屋的用途为通用航空飞行器及相关配件的展示和销售（一层）、通用航空飞行学校培训（四—七层）和国际品牌店、餐饮、休闲等商业项目（二、三层）。除向乙方从业人员、航空飞行培训学校学员和教职员提供食宿外，乙方不得使用租赁房屋经营对外住宿、酒店等业务。乙方需调整房屋用途的，应事先征得甲方书面同意。第二条租赁期和装修免租金期。租赁期限从2014年4月15日起至2032年12月31日止。为支持乙方进行场地装修改造，甲方同意给予装修期免租金扶持，其中一层装修免租金期6个月，二、三层装修免租金期9个月，四至七层装修免租金期3个月。装修免租金期从甲方交付出租房屋之日起计算。第六条租赁房屋的改造装修。乙方负责在不影响房屋主体结构的前提下对租赁房屋内部进行改造装修，并承担设计、施工及添置相关设备设施、家具等一切费用。装修设计和施工改造方案（含内、外部门店招牌）必须符合元翔福州空港翔汇广场的整体风格且须经甲方事先审查同意。乙方应于2014年5月10日前向甲方提交装修设计和施工方案，经甲方书面审查同意后，方可动工。甲方应在收到乙方的装修设计和施工方案后90个日历天内出具审查意见；逾期视为已经甲方同意。 福州隆祥实业有限公司与元翔公司于2014年4月28日办理讼争大楼的四至七进行交接手续。 2014年6月23日，元翔公司向福州隆祥实业有限公司出具一份《关于规范装修进场工作的函》，内容：2014年6月20日下午，我司物业管理人员巡视时发现，贵司装修施工单位正在翔汇广场四楼大堂进行装修吊顶切割，且四至七层走道与室内标注了装修基准线。考虑到以下两点：一、贵司报来的《福州隆祥通用航空产业园布局设计说明（翔汇广场）》已呈报审批，但未批复。二、按贵司所报的设计说明，后续存在大量的装修施工（包括木质吊顶、地毯等、地毯等易燃物司暂停正在进行的装修施工，严格按照规范要求将施工图报请机场公安局审批；另将完善的装修施工组织方案交我司审核备案。 2014年6月30日，练添来向卢晓冰转账50万元。 2014年7月15日，福建省公安厅机场公安局直属分局对租赁房屋出具消防意见书,内容：本工程消防验收合格，本工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法重新申报设计审核和备案。 2014年9月3日，合作方福州隆祥实业有限公司（甲方）与合作方练添来（乙方）签订一份《合作协议书》，内容：甲方是位于福州市长乐机场隆祥航空产业楼合法产权代理人，现将该房屋四到七层作为与乙方合作，成立隆祥通用航空配套培训中心，（可暂定名为通用航空贵宾楼），乙方同意合作。双方经协商，就合作事宜即相关物业管理等事宜达成如下条款：一、合作内容：1.1、甲方将位于长乐机场隆祥通用航空大楼四到七层培训中心，与乙方合作保底经营。1.2、甲方拿出隆祥通用航空大楼四至七层（电梯为界限）及一楼大堂180平方米面积，用于乙方隆祥通用航空公司配套培训中心及通用航空贵宾楼（暂定名）合作，乙方不得随意更改该房屋的租赁用途及转租。二、合作期限：2.1、合作期（暂定）为八年，自2014年5月1日起至2014年7月31日为免租合作期，自2014年8月1日起到2022年7月30日止，为保底经营合作期。三、保底经营指标及其它费用：3.1、本协议保底经营指标，每月完成40万元等。3.4、履约保证金，自本合同签订之日起三日内，乙方应支付120万元履约保证金，作为经营风险承押。……六、乙方交付履约保证金后生效。 同日，承租方练添来（乙方）与出租方隆祥通用航空公司（甲方）签订一份《合作意向书》，内容：出租方是位于福州市长乐机场隆祥航空产业楼合法产权代理人，现将该房屋后楼一层约800平方米租给乙方，作为隆祥航空配套培训中心餐厅（暂定名），乙方同意承租。甲、乙双方经协商一致，就该房屋租赁及相关事宜达成如下条款。第一条租赁内容。1.1、甲方将位于长乐机场隆祥通用航空大楼后一层约800平方米租给乙方，作为培训中心餐厅使用。1.2、甲方租赁给乙方作为餐厅使用的一层约800平方米，乙方同意甲方代为申请办理租赁手续，不管任何条件，只要合理合法，乙方都愿意承租。乙方承租该房屋用于隆祥通用航空公司配套培训中心配套餐厅使用（暂定名）。乙方不得随意更改该房屋的租赁用途及转租。第二条租赁期限。2.1、租赁期（暂定）为八年，租期与隆祥通用航空大楼培训中心时间同步。（以实际签订合同时间为准）第三条3.1、履约保证金，属于双方约定事项。自本合同签订之日起三日内，乙方应支付本合同约定90万元。甲方开始进行洽谈。第四条另行约定。4.1、甲方与乙方先签订本合作意向，待隆祥通用谈妥合同条款后，由隆祥通用航空公司与乙方签订正式合同，确定合同细节，同时乙方支付给甲方的履约保证金转为隆祥通用航空公司收取。再进行结算，多还少补。4.2、支付方式：乙方可以现金或银行汇款方式向甲方支付履约保证金，（指定账号：户名卢晓冰、开户行：招商银行东街口支行、账号：62×××49）。履约保证金交到甲方指定的账户之日为乙方的实际付款日。本款约定的乙方付款方式、实际付款日的确定，适用于乙方就本意向书下所有应付款项。第五条意向书的终止与解除。5.1、本意向书生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同。5.2、本意向书待正式合同签订后，该意向书自动终止。第六条意向书生效、纠纷解决。6.1、本意向书经双方单位授权人签字后，乙方交付履约保证金后生效，即具有法律效力。6.2、本意向书未尽事宜，由双方协商解决，并另行签订合同。甲方由授权人卢晓冰签字。 2014年9月5日，练添来向卢晓冰转账30万元。 2014年9月9日，练添来向卢晓冰转账50万元，系本案讼争款项。 2015年2月10日，福建省公安厅机场公安局直属分局向福州隆祥实业集团有限公司出具一份闽公机场分局消审[2015]第四号《建筑工程消防设计审核意见书》，内容：根据《建筑工程消防设计审核意见书》（闽公机场分局消审[2014]第13号），你单位向我局重新报送的长乐隆祥星达培训中心学生宿舍装修工程消防设计图纸资料已收悉，受理凭证文号为“闽公机场分局消审凭字[2015]第02号”，工程位于福州长乐国际机场原福州航空配套业务用房，原使用功能为宿舍，现按宿舍进行装修，装修层数4层至7层（3-D轴至3-J轴交3-1轴至3-12轴区域），装修面积为6320㎡，装修工程所在建筑耐火等级1级，属于一类高层综合楼，消防设计文件的设计单位为安徽省中信消防工程有限公司、福建和普筑业设计工程有限公司。经审核，同意该工程修改后的消防设计，意见如下：一、消防产品应当选用符合消防产品市场准入制度的产品。二、经此次审核的工程消防设计如需变更，应当重新申报审核。三、工程施工不得影响消防设施正常使用。四、工程竣工后，应当依法申报消防验收，经消防验收合格方可投入使用。 卢晓冰与练添来的聊天记录如下： 2015年1月21日，卢晓冰：“小练好！你安排什么时候到我这？卢总”练添来：“卢总不好意思现在没时间有时间在过去找您”。 2015年3月6日，卢晓冰：“小练好！年过完了，我们要进场装修了，你要安排时间，尽快找我。”。 2015年3月12日，卢晓冰：“小练好！要进场了，你怎么还不来找我！尽快安排见我。”。 2015年4月9日，卢晓冰说：“小练好！这周末必须找我面谈，我明天去广州，周六或者周天都行！”。 2015年6月1日，原学生宿舍装饰项目投资人练添来向福州隆祥实业集团有限公司出具一份函件，内容：关于贵公司与福州豪华建筑装饰工程有限公司所签订的“福州机场工程质量安全文明施工协议”由于该工程因消防问题至今无法进场施工，时间拖延壹年之久。另外加上我方也未正式与福州豪华公司签订4-7层学生宿舍装饰施工合同。同时豪华公司也正式提出不参与该工程项目的施工，因此福州豪华装饰公司要求退还所交到贵公司的施工押金计人民币3万元整。请贵公司尽快给予办理退款手续。 福州豪华建筑装饰工程有限公司于2015年6月12日向福州隆祥实业集团有限公司出具一份《解除“安全文明施工协议”的报告》，内容：由练添来委托本公司装修长乐隆祥星达培训中心4-7层学生宿舍工程项目，随即本公司与贵公司签订的“福州机场工程质量安全文明施工协议”，由于练添来退出长乐隆祥星达培训中心4-7层学生宿舍经营项目。因此，我司认为实施“安全文明施工协议”已无可能。根据目前状况，我司决定正式提出退出该工程项目的施工。同时请贵公司解除与我司签订的所谓的“安全文明施工协议”，并退还我司所交到贵公司的“安全文明施工协议”的保证金计现金3万元整。请贵公司尽快给予办理退款手续。 2017年5月21日，福州隆祥实业集团有限公司出具一份《证明》，内容：我司（原名福州隆祥实业有限公司）于2014年4月16日与元翔（福州）国际航空港有限公司签订了《房屋租赁合同》，我司承租福州长乐国际机场候机楼主楼南侧约500米处的翔汇广场大楼内部分房屋及配套设施、设备。为开展业务需要，授权卢晓冰于2014年9月3日与练添来签订《合作协议书》。 福州隆祥实业有限公司于2014年11月7日变更为福州隆祥实业集团有限公司。福建隆祥通用航空公司于2014年12月3日成立，股东是李鸣与福州隆祥实业有限公司，2017年8月29日，福建隆祥通用航空公司的股东变更为李鸣与福州星达航空运输设备维修有限公司。 福州市中级人民法院于2017年7月18日作出（2016）闽01民初125号民事判决，其中一项判决为确认元翔（福州）国际航空港有限公司与福州隆祥实业集团有限公司于2014年4月16日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月1日解除。 福州隆祥实业集团有限公司不服上述判决，上诉后，因未交上诉费，福建省高级人民法院按自动撤诉处理。 重审认为，1、关于卢晓冰是否为本案适格原审被告的问题。虽然卢晓冰是与练添来签订本案讼争的2014年9月3日《合作意向书》，练添来也将履约保证金90万元转账给合同约定的指定账户即卢晓冰账户，但在诉讼中，福州隆祥实业集团有限公司与福建隆祥通用航空有限公司均认可系授权委托卢晓冰与练添来签订上述合同，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条之规定“根据合同法第四十七条、四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。”，因此，卢晓冰并不是《合作意向书》的签约主体，不是本案适格的原审被告。 2、福建隆祥通用航空有限公司是否为《合作意向书》的签约主体。虽然2014年9月3日《合作意向书》的甲方一栏标注的是隆祥通用航空公司，但隆祥通用航空公司是在2014年12月3日成立，在签约时该公司并未成立，只是福州隆祥实业集团有限公司准备授权福建隆祥通用航空有限公司管理讼争租赁场所，且福州隆祥实业集团有限公司对该事实也予以认可，因此，《合作意向书》的签约主体实际是福州隆祥实业集团有限公司而非福建隆祥通用航空有限公司。 3、关于解除2014年9月3日《合作意向书》的问题。根据练添来与卢晓冰在2015年1月至4月之间的微信聊天记录来看，说明福州隆祥实业集团有限公司的代理人卢晓冰一直在催促练添来与其见面洽谈相关事宜，而练添来采取回避方式，并未与福州隆祥实业集团有限公司签订关于讼争大楼一层的正式协议。同时，元翔（福州）国际航空港有限公司与福州隆祥实业集团有限公司于2014年4月16日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月1日解除。说明2014年9月3日《合作意向书》已无法履行，因此，练添来要求解除该意向书的主张成立，本院予以支持。 4、练添来要求返还90万元履约保证金是否成立的问题。根据2014年9月3日《合作意向书》的约定，90万元系履约保证金，从卢晓冰与练添来的微信内容来看，直至于2015年4月9日，卢晓冰一直在催促练添来协商关于签订讼争租赁房屋一层事宜，而练添来一直推诿。拒绝与卢晓冰洽谈有关事宜，说明练添来已构成违约。至于练添来认为讼争租赁房屋未通过验收的主张，本院认为，福建省公安厅机场公安局已于2014年7月15日出具关于讼争租赁房屋工程验收合格意见书，因此，练添来的上述主张，显然不能成立。关于练添来认为租赁房屋的用途是作酒店的主张，练添来与福州隆祥实业集团有限公司最初意向是作为酒店使用，但根据2014年9月3日《合作意向书》约定，已将讼争租赁房屋一层作为培训中心餐厅使用，而非酒店，说明练添来对租赁房屋一层用途的改变是认可的，因此，练添来的该主张亦没有证据支持，本院不予采信。故，练添来要求返还90万元履约保证金的主张，没有事实依据，本院不予支持。 经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条之规定，判决如下： 一、解除原审原告练添来与第三人福州隆祥实业集团有限公司于2014年9月3日签订的《合作意向书》。 二、驳回原审原告练添来的其他诉讼请求。 如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13123元，由练添来负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  刘雨涛 审判员  郑 如 审判员  张莉珍 二〇一九年九月九日 书记员  陈晓希 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十一条根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。