大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初3936号原告：浙江开元物业管理股份有限公司大连分公司，住所地大连市普兰店区世纪路西段**。统一社会信用代码：91210282051138288Q。法定代表人：谢建军，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈惠，系大连市普兰店区中心法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区。被告：李耀政，男，1991年10月23日出生，汉族，户籍地大连市普兰店区，现住大连市普兰店区。被告：王晓娇，女，1993年3月27日出生，汉族，户籍地大连市普兰店区，现住大连市普兰店区。二被告共同委托诉讼代理人：唐晓玲，系大连市普兰店区赢博法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区。原告浙江开元物业管理股份有限公司大连分公司（以下简称开元物业）与被告李耀政、王晓娇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈惠、二被告委托诉讼代理人唐晓玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告开元物业向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告李耀政、王晓娇缴纳物业费5348.06元、滞纳金3904.08元，合计9252.14元；2．被告承担诉讼费。事实和理由：原告开元物业自2014年7月一直为大连普兰店区天都城小区提供物业服务，原、被告于2015年3月12日签订了《天都城前期物业服务协议》并开始履行服务合同。二被告于2017年6月开始，至2019年5月未缴纳物业费。原告开元物业多次催缴，被告拒不履行，为维护原告合法权益故诉至法院。被告李耀政、王晓娇辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，因原告物业公司安保存有重大纰漏，未能实行严格的登记制度，也未能及时巡逻，导致盗贼轻而易举进入小区并用撬棍撬开原告家防盗门，进入二被告家中长达数小时之久。在同一天两次盗取被告财物，给二被告家造成巨大损失。根据侵权责任法相关规定，二被告有权拒交物业费来履行不安抗辩权。第二，虽然经过刑事判决责令付满骄退赔被告李耀政7800元，但该金额仅是被告李耀政丢失的现金，其他没有返还的财产给被告李耀政造成了实际损失，故被告李耀政要求原告赔偿损失以抵顶物业费。第三，原告要求二被告按1.8元缴纳物业费过高，不符合物价局相关规定。综上，原告未按合同约定履行其职责，致使被告遭受损失，被告不同意支付物业费，请法院驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务协议、业主临时管理规约、微信聊天记录、巡视执勤登记表、监控室执勤记录表、外来车辆登记表、外来人员登记表、日工作报告等证据，被告围绕答辩意见依法提交了业主手册、本院（2017）辽0214刑初294号刑事判决书等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无争议证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系，均系天都城小区9幢楼2单元2301室（建筑面积124.43㎡）业主，原告系天都城小区选聘的物业公司，双方于2015年3月12日签订了《天都城前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》，约定高层物业服务费1.8元/月?平方米（含公共能耗费），物业服务费按交房之日开始预交12个月，以后每年交纳一次，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应缴纳费用的2‰加收滞纳金。物业服务协议第二章约定物业服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化等。其中安全防范的内容为门岗值班、物业服务区域内巡视、公共报警监控；责任为协助公安部门做好物业服务区域内的安全防范工作及维护本物业区域内的公共秩序，尽到安全防范责任。业主手册中对于原告开元物业提供秩序维护方面有更加详细的约定，主要有秩序维护人员在小区出入口值班室每日24小时看守当值；在小区主要出入口、停车场、治安死角等重要地段，秩序维护员采用流动方式对小区进行巡视，一旦发现可疑人员或可疑情况，可以及时追踪和盘查，有效预防小区的不安全因素；管理中心设立闭路监控系统，在小区内主要地段设置监控探头，监控中心能及时通过电视画面掌握各主要地段的情况，一旦发现可疑的人和事，可用对讲机通知秩序维护员及时达到现场进行处理；秩序维护员会对进入小区的陌生人士进行查询等约定。二被告辩称原告的安保服务存有重大纰漏，未能实行严格的登记制度，也未能及时巡逻，导致盗贼进入小区并用撬棍撬开原告家防盗门。根据本院（2017）辽0214刑初294号刑事判决的记载及原、被告的陈述，2016年10月11日，付满骄用撬棍撬开被告李耀政家的门锁，盗走若干财物、现金7000元及车钥匙。当日夜间，付满骄到天都城小区地下车库，欲盗取被告李耀政的轿车，由于方向盘上锁未盗取成功，只将车内钱包及800元现金盗走。案发后，公安机关将扣押的部分财务返还给被告李耀政，本院判决付满骄退赔被告李耀政经济损失7800元。原告为证明其公司按照物业服务协议履行了安保服务，提供了2016年10月1日至10月18日的白班巡视执勤登记表、2016年10月1日至10月29日的夜班巡视执勤登记表、2016年10月1日至10月21日的监控室执勤记录表、2016年10月5日至12月28日的外来车辆登记表、2016年9月21日至11月6日的外来人员登记表、2016年10月1日至10月25日的日工作报告等证据。上述证据能够形成较完整的证据链，能够证明原告开元物业安排工作人员对天都城小区进行了24小时巡逻、对外来车辆和人员进行了登记、配备监控设备并做执勤记录。本院认为，本案的争议焦点有三点：一、被告是否有权拒缴物业费。原、被告签订的《天都城前期物业服务协议》中明确约定小区内设秩序维护人员24小时值班、进行登记及巡逻等工作，原告对其履行安保职责并采取必要的防范措施进行了举证。二被告辩称原告开元物业安保存有重大纰漏，其有权拒交物业费以履行不安抗辩权。对此本院认为，首先，根据举证责任分配原则，二被告应对其抗辩意见承担举证责任，庭审中，二被告未对原告安保存在重大纰漏进行举证，故二被告应承担举证不能的不利后果。其次，根据合同法第六十八条之规定，二被告也未提供证据证明原告存在经营状况严重恶化、逃避债务、丧失商业信誉、丧失或可能丧失履行债务能力等可使二被告行使不安抗辩权的情形。再次，根据前期物业服务协议的约定，原告开元物业提供的服务范围有包括包安保服务在内的七项服务，原告开元物业提供的证据能够证明原告基本履行了安保义务，即使原告开元物业在安保服务这一项上存在瑕疵，根据合同法第一百一十一条之规定，二被告可以选择要求原告承担继续履行、采取补救措施、减少物业费等违约责任而非拒缴全部物业费。故本院对于二被告的抗辩意见不予支持，二被告应按照前期物业服务协议约定向原告缴纳物业费。原告开元物业主张2017年6月至2019年5月共2年的物业费，物业费金额应为5375.38元（124.43㎡×1.8元/月/㎡×24个月），原告开元物业只主张5348.06元未超过应收数额，对此数额本院予以支持。二、原告是否应赔偿被告损失。被告要求原告开元物业赔偿付满骄室内盗窃未予返还的财务并抵顶物业费，对此本院认为，原、被告之间形成的是一般物业管理合同，双方并未对业主室内财产的保管、保护进行特别约定。原告开元物业只是在责任范围内协助维护小区治安，没有保护业主室内财产的义务，物业管理收费项目中也不包括对业主室内私人财产的保护或赔偿的费用，故原告开元物业对二被告室内财产的丢失无须担负赔偿责任。三、二被告是否应承担逾期付款滞纳金。本院认为，物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，需要业主、物业公司等相互配合、共同努力。业主对于物业公司的服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业费来进行对抗，物业公司在提供服务的同时应根据业主的合理要求不断完善服务。为维系双方之间的和谐稳定关系，结合本案实际情况，本院对本次滞纳金不予支持，但二被告仍应按时足额交纳物业费。原告作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造良好的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李耀政、王晓娇自本判决生效之日起十日内向原告浙江开元物业管理股份有限公司大连分公司支付物业费5348.06元（2017年6月—2019年5月）；二、驳回原告浙江开元物业管理股份有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告李耀政、王晓娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  毕诗军二〇一九年九月十二日书记员  宋文华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。