内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）内07行终59号上诉人（原审原告）张秀芝，现住广东省深圳市福田区。上诉人（原审原告）张玲，现住广东省深圳市福田区。二上诉人的委托代理人张殿君，内蒙古环通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）额尔古纳市房屋征收管理办公室。法定代表人栾刚，主任。委托代理人左新东，内蒙古盈飞律师事务所律师。上诉人张秀芝、张玲因房屋征收补偿一案，不服内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2018）内0784行初3号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张秀芝及上诉人张秀芝、张玲的委托代理人张殿君，被上诉人额尔古纳市房屋征收管理办公室的行政机关负责人杨慧江及其委托代理人左新东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年8月5日，原告张秀芝与被告额尔古纳市房屋征收管理办公室签订了《额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书》，协议约定：被告征收原告位于额尔古纳市拉镇十居158平方米和72平方米的商业住宅，补偿安置形式为房屋产权调换，调换比例为1:1。在此基础上，原告向被告购买618.16平方米门市房，每平方米价格为5500元，购买计划建设的××苑房，建筑面积为86.73平方米，每平方米价格为2550元。即被告应到期向原告交付商业楼848.16平方米（房屋产权调换230平方米与购买商业楼部分618.16平方米之和），住宅楼86.73平方米，协议约定总价值为5001041.5元。经呼伦贝尔市安远房地产价格评估事务所评估，原告被征收房屋及附属设施评估额为1506047元，与被告给付原告拆迁补助费、奖励费、临时安置费、装修费、停产停业损失相加合计1801497元。原告未领取1801497元，其视为交付部分房款，经原、被告结算原告还应付被告房款3199544.5元。协议还约定，原告自行过渡至2013年10月30日；第三项约定，若原告需向被告支付征收补偿差价款，原告应于2013年5月1日前将门市房的征收补偿差价款的50%交给被告，待工程竣工后结清尾款，住宅待工程竣工后结清尾款，但协议第七项又约定，商品房工程过半原告交付购房款50%。协议签订后，被告未能在约定的过渡期（2013年10月30日）交付房屋，原告未给付被告房款3199544.5元。2017年11月28日，被告通知原告领取287.62平方米商业楼和位于9号楼的住宅楼，协议约定其余部分面积的房屋未能交付。原告认为，被告应当按照协议约定交付门市房848.16平方米，被告只交付了287.62平方米，还有门市房560.44平方米未能交付，住宅楼86.73平方米交付不符合约定位置，故以被告违反协议未按约定的房屋面积交付为由拒绝接收楼房，向该院提起行政诉讼。该案在审理过程中，原告提出鉴定申请，经北京市国宏信价格评估有限公司呼伦贝尔分公司鉴定，以2018年8月10日为价格评估基准日，被告不能交付门市房的面积为560.44平方米，每平方米价格为9300元，评估总价为5212092元，面积为618.16平方米门市房（见报告补充说明）2013年至2018年的租金为901364元；被告不能按照协议约定位置交付住宅的面积为86.73平方米，每平方米价格为3200元，评估总价为277536元，其2013年至2018年的租金为4.6万元。原审法院认为，原告与被告是基于双方真实意思表示签订了《额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书》，协议约定产权调换商业楼230平方米，原告购买门市房618.16平方米，购买住宅楼86.73平方米，被告逾期交付房屋且交付门市房面积为287.62平方米，住宅楼86.73平方米交付不符合协议约定的位置，但由于被告无出售房屋的职权，其只能根据《征收补偿方案》进行货币补偿或者按照“征一还一”的标准进行产权调换，因此被告签订协议超出230平方米的部分房屋买卖属于超越职权的行为，原告诉讼请求要求被告履行287.62平方米门市房交付的义务和承担未交付房屋部分的差价款、租金等款项，未要求确认被告行政行为违法并予以赔偿，因此原告应另行提起行政诉讼。又因为被告能够给付的房屋面积为287.62平方米，虽然超出了230平方米，但房屋不能分割，因此被告应当向原告交付287.62平方米的门市房，超出部分面积原告应按协议约定的价格给付被告。根据以上事实和理由，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款的规定，判决如下：一、被告额尔古纳市房屋征收管理办公室于本判决生效后十日内将位于蒙兴花苑二期287.62平方米门市房交付给原告张秀芝、张玲；二、被告额尔古纳市房屋征收管理办公室于本判决生效后十日内返还原告张秀芝、张玲补偿费104587元（原告未领取的被征收房屋评估值及各项补偿费用1801497元-置换230平方米门市房价值1380000元-购买被告实际能交付的门市房57.62平方米的价值316910元）；三、驳回原告张秀芝、张玲的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告张秀芝、张玲负担35元，由被告额尔古纳市房屋征收管理办公室负担15元；鉴定费5万元由原告张秀芝、张玲负担。上诉人张秀芝、张玲上诉称，一、一审认定《额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书》属于双方真实意思表示，却违反了《征收补偿方案》进行货币补偿或者按照“征一还一”的标准进行产权调换。上诉人认为“征一还一”属于地方政府文件不是法律，对双方没有约束力。二、一审认定超出230平方米属于被上诉人超越职权的行为，要求上诉人另行提起行政诉讼增加诉累而浪费司法资源。如果超越职权的行为应当依法认定无效，无效的法律行为应当追究被上诉人过错的行为，造成无过错方的损失应当依法予以赔偿。上诉请求：一、被上诉人不能交付门市损失既购买价格与评估数额的差价予以赔偿（以评估面积560.44平方米×3800元＝2129672元）；二、618.16平方米门市租金损失（2013年-2018年）901363.94元；三、置换住宅86.73平方米，价值277536元，租金损失（2013年-2018年）46000元；四、过渡费每月6000元（2017年12月至房屋交付之日止）；五、鉴定费50000元及诉讼费由被上诉人承担。被上诉人额尔古纳市房屋征收管理办公答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。答辩人向被答辩人出卖超出安置协议230平方米部分房屋的行为，属于超越职权的行为，答辩人没有出售房屋的行政职权，答辩人在客观上无法履行该行为。被答辩人在一审提起行政诉讼时的诉讼请求只是要求答辩人履行287.62平方米门市房的交付义务和承担未交付房屋部分的差价款、租金等款项，未要求行政赔偿，根据不告不理的原则，一审法院告知被答辩人另行提起诉讼符合法律规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请中级人民法院依法维持原判，驳回被答辩人的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十六条关于“人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。”的相关规定，采取补救措施或者承担赔偿责任的前提是确认行政行为违法或者无效。就本案而言，双方当事人因行政协议产生纠纷，上诉人在一审诉讼请求中，未要求对协议不能履行部分的效力进行确认，也未对协议是否解除提出明确的请求，故上诉人在一审时要求被上诉人赔偿损失的诉讼请求缺乏必要的前提，属于诉讼请求不明确、不具体，原审法院释明上诉人对此应另行提起诉讼，并无不当。另，本案审理未涉及到价格评估的内容，该价格评估的费用应另案进行处理。综上，上诉人张秀芝、张玲的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元，由被上诉人额尔古纳市房屋征收管理办公室负担；二审案件受理费50元，由上诉人张秀芝、张玲负担。本判决为终审判决。审判长  杨丕军审判员  于 兰审判员  张吉春二〇一九年九月十六日书记员  史芳怡附相关法律、法规的规定：一、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。第七十六条：人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。