贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3505号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静、侯飞（实习），北京德恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张龙，男，1987年6月25日出生，回族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：黄雪薇（特别授权）、潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）因与被上诉人张龙商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 招商商置上诉请求：撤销一审判决，改判驳回全部请求；诉讼费由被上诉人负担。理由：1、认定存在委托办证关系及上诉人存在逾期交付转移登记文书违约行为错误；（1）共同办理，好意帮助，不是委托；（2）根据合同22条第3款约定，已在约定期限前取得初始登记，因是共同办理，协助代收代缴费用，无需将相关文书实际交付；（3）2016年6月20日，上诉人已向被上诉人寄送了《入伙通知书》，随附了《招商花园城代收费用标准及明细》，告知了办理收房时须带资料。不能因为被上诉人接收涉案房屋以及缴费在先，上诉人取得商品房备案证明书在后，就否定上诉人已经履行了通知义务。2、没有取得房屋所有权证是因为毕节地区统一实行不动产登记及被上诉人不配合、不关心所致，不是上诉人原因。3、一审判决办证，是将行政行为强加上诉人，不具有可执行性。4、一审适用法律错误，不顾及合同约定及被上诉人逾期收房、缴费的违约行为，认定违约金严重过高。（1）本案不能适用商品房买卖合同司法解释第十八条；（2）根据合同第22条第3款第2项约定，如上诉人真存在与其行为，而被上诉人不行使解除合同的权利，则视为其放弃自己的权利，无权再向上诉人主张违约金。且该条之约定了逾期180个工作日的违约金，对之后的违约金没有约定。因此，即便认定违约，也应分段计算违约金。（3）逾期交付相关文书不会给被上诉人造成任何实际损失。在合同无违约金约定的情形下，如认定上诉人违约，也应结合上诉人履约情况、被上诉人过错，政策原因，被上诉人的实际损失来进行认定。被上诉人并未证明其实际受到的损失，无损失即无违约金。补充意见：1、上诉人于2017年9月24日通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”的方式进行了第二轮通知。在涉案房屋系住宅且已实际交付的情况下，上述通知已有效到达相对人。在上诉人努力下，已于2018年7月12日办理了首幢登记。2、请求调减违约金，酌情判决上诉人支付被上诉人每套房屋逾期交付转移登记违约金1000元左右。 被上诉人辩称，涉案合同约定招商商置公司应当限期取得涉案房屋的登记，并限期交付商品房转移登记的有关文书，鉴于招商商置公司已经接受业主的委托为其申请办证，因此根据双方的实践，招商商置公司应当履行的合同义务为取得涉案房屋的登记，并且在取得商品房转移登记的情况下通知业主，因此在招商商置公司尚未取得初始登记下的所有通知均属于无效通知。招商商置公司所承担的违约金并不是以双方签订的合同作为依据，而是根据最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第18条，一审法院依据前述法律条款认定违约金的标准，故本案不存在合同约定的违约金过高应予调减的情况。招商商置公司承担违约责任不以业主遭受实际损失作为依据，而是根据法律规定，因此招商商置公司的抗辩理由不能成立。 原审原告张龙向一审法院起诉请求：一、要求被告立即为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区招商花园城E7幢19-3号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书（经一审法院释明后，原告将“并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书”变更为“并向原告交付涉案商品房转移登记的不动产权证书”）；二、要求被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10,000.00元（以已付购房款376,582.00元为基数，参照中国人民银计收逾期贷款利息基准，从2017年1月1日起至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书至产权登记机关并通知原告之日止）；三、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2014年11月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第E7幢19-3号商品房（房号为E7-19-3），用途为住宅，建筑面积103.87平方米，套内面积85.66平方米，房屋总价款376,582.00元，买受人应于合同签订之日支付首付款116,582.00元，余款260,000.00元以银行按揭支付。交付时间及条件：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存在利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五），本条第（四）项产生的费用据结算由买受人承担。附件十二第五条关于产权登记的补充：1，若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2，如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向招商商置公司支付了涉案房屋购房款。同日，原告还向被告递交《房屋所有权登记申请表》，该表载明相关事项。2012年8月24日，涉案房屋土地获得毕国用（2012）第1101号国有土地证书。2016年4月9日，涉案房屋取得贵州省建设工程竣工验收备案表。2016年4月完成房屋面积实测测绘成果书。原告于2016年8月4日交清公共维修基金、产权登记费、契税、印花税及土地证的费用。原告于2016年7月30日签订钥匙/资料签收表，收到涉案房屋。2016年9月28日，涉案房屋取得契税、印花税完税证明。2016年9月26日，被告取得毕节市商品房屋备案证明书，涉案房屋E7幢属该备案证明书包含的范围，已具备办证条件。 另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。2018年，被告获得毕节市国土局颁布的黔（2018）毕节市不动产权第0009377号不动产权证。 一审法院认为：综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：被告是否应为原告申请办理涉案房屋的转移登记并向原告交付转移登记的涉案房屋不动产权证书和支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且按被告的通知缴纳完毕办证所需的相关税费。被告亦应按合同约定于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。虽双方约定为共同申请办证，但原告已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且原告已将缴费的相关收据交付给被告，视为被告同意接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。庭审中，被告出示了《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《毕节市商品房屋备案证明书》等资料、《不动产权证书》，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对原告要求被告为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区招商花园城第E7幢19-3号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求，一审法院应予以支持；在被告为原告申请办理涉案房屋不动产权证书同时，被告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。本案中，被告于2016年9月26日依双方签订的合同约定如期取得毕节市商品房屋备案证明书，说明被告已履行了该义务。因被告视为同意接受原告委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务。原告于2016年8月4日交清契税、印花税、公共维修基金、产权登记费及土地证的费用，并于2016年7月30日签订收楼确认书，收到涉案房屋。因原告收到涉案房屋和交清相关税费在先，被告取得商品房屋备案证明书在后，在被告取得商品房备案证明书后，应履行通知原告的义务，而被告未举证证明其已履行了通知原告的义务，被告虽依约如期取得涉案房屋所有权初始登记，但并未将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，计算违约金，因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院就能予以支持，应从被告违约的次日即2017年1月1日起计算。因被告并未提供证据证明其已经尽到通知义务，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2018年12月22日作为计算违约金的截止时间。对被告提供证据认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动、相关部门准备不足、办证慢、办证难的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，故对招商商置公司的该抗辩意见，一审法院不予采纳。故应由被告承担对自己不利的后果。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，一审法院应予以支持从2017年1月1日起至2018年12月22日止的违约金，以其已支付购房总款376,582.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2017年1月1日起计算至2018年12月22日止。超过部分，一审法院不予以支持。 综上所述，对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，一审法院应予以支持；对原告要求被告支持逾期办理涉案商品房转移登记的违约金的诉讼请求，一审法院应予以支持从2017年1月1日起计算至2018年12月22日止，超过部分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内，为原告张龙办理涉案不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张龙逾期办理不动产权证书的违约金(违约金以376,582.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3计算，从2017年1月1日起计算至2018年12月22日止)；三、驳回原告张龙的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 二审中，招商商置公司提交了以下证据材料： 第一组，不动产登记申请书、询问记录、委托书、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告、不动产登记中心办证指引、微信截屏，拟证明毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，统一为《不动产权证》，政策刚刚开始实施，原住建、国土等部门需对职权进行整合，相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，导致招商商置公司丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证约定上的可预见性，即远远超过了招商商置公司的合理预期时间，延误了案涉商品房的转移登记时间，由此，不动产权证书的办理时间不是招商商置公司能够控制的，招商商置公司不应承担违约责任和期限90天的办证义务。 第二组，装修公司证明、业主证明、通知办证的幕墙照片、现场收集办证资料的照片、《不动产权证》（即幢首登），拟证明2017年9月24日，招商商置公司通过在案涉小区沃尔玛后面曦园正门处设置了“办理不动产登记资料收集处”并刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料，在案涉商品房已实际交付的情况下，上述通知方式已有效送达相对人，故应当认定招商商置公司已于2017年9月24日完成通知义务。退一步说，本案至迟于2018年7月12日已符合办证条件，在此之后招商商置公司不应承担任何违约责任。 第三组，EMS的特快专递单一份及关于办理房屋不动产权的一个告知书，拟证明已通知买受人具备办证条件，前去我司进行办理产权证的相关收集工作，2018年8月23日，招商商置公司在已经具备办证条件（包括备案证明书、2018年7月12日取得幢首登）的情况下进行了第三次通知，也证明招商商置公司尽到了通知义务。 被上诉人质证称，对第一组证据真实性合法性无异议，对关联性有异议，该证据不能证明招商商置公司逾期申请办证系行政不可抗力。对对第二组不动产权证三性均认可，从该组证据取得的日期看，2018年7月12日招商商置公司才具备办理涉案房屋的转移登记条件，再次证明买受人未取得涉案房屋权属证书的原因系招商商置公司导致；对第二组其余证据材料的三性均不认可，涉案房屋系招商E区臻园，并非D区曦园，照片幕墙未标识拍摄地点及时间，现场收集资料及照片未证明与涉案房屋有关，装修公司及业主证明均系证明D区，并非涉案E区，因此达不到招商商置公司的证明目的。对第三组，告知书与快递单上的日期显示均在一审开庭前，不属于新证据；如果招商商置公司所举的告知书与本案有关，也不能证明系通知涉案房屋具备办理转移登记的通知，且通知所需资料买受人在签订商品房买卖合同时就已提交，达不到招商商置公司的证明目的；告知书系招商商置公司为告知买受人办证相关资料所发出的通知，但该通知中并未披露其取得符合合同约定的初始登记具备办理房屋产权登记的相关内容，因此不能以告知书认定招商商置公司已履行完毕通知义务。 本院审查认为，一审判决已对毕节市开展不动产登记改革和招商商置公司取得不动产产权证书的相关事实进行了认定，对招商商置公司设置幕墙以收集办证资料的位置是在曦园（D区）正门，设置时间无有效证据予以印证，不足以证明是针对臻园（E区）业主发出的通知，不能合理要求本案买受人据此有效知悉其所购房产具备办证条件，故招商商置公司递交的第一二组证据材料不足以证明新的事实主张。第三组证据材料真实合法，且与本案有一定关联性，本院予以确认。 本院对一审法院认定的除具备办证条件日期以外的事实予以确认。另查明，招商商置公司于2018年8月23日向买受人邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》。 本院认为，本案二审争议焦点为，1.招商商置公司是否应当承担违约责任，如果应当承担，违约期间和违约金如何认定；2.一审法院判令招商商置公司限期办理不动产权证书是否得当。 关于第一个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定招商商置公司应当在2016年12月30日前取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。上述内容即是双方就协助办证义务的具体约定。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，招商商置公司已代为收取买受人缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。招商商置公司关于双方未建立委托合同关系招商商置公司收取税费以及代为提交办证所需资料系基于好意帮助的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，招商商置公司应当限期办理商品房初始登记，并限期向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责招商商置公司再向买受人交付有关文书已无实际意义。此时招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。买受人据此得以向招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于招商商置公司代为办理转移登记。本案中，双方当事人于2014年11月1日签订《商品房买卖合同》，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成商品房初始登记、取得不动产权证书即“幢首登”为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，招商商置公司是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合其取得商品房备案证明的时间以及其完成对该事项的披露时间予以认定。在案证据显示，招商商置公司于2016年9月26日取得商品房备案证明书，招商商置公司同时主张通过邮寄《入伙通知书》及附件《招商花园城代收费用标准及明细》的形式，向买受人履行了通知义务。本院审查认为，从记载内容可知，《入伙通知书》及其附件，系招商商置公司为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露其已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知招商商置公司在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知，认定招商商置公司已履行完毕合同约定的文书交付义务。但结合招商商置公司提交的2018年8月23日的邮政快递单，可以证明招商商置公司通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向买受人披露了案涉房屋符合办理转移登记的条件的事实，应当认定招商商置公司至迟已于2018年8月23日完成了通知义务。故此，招商商置公司应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，违约责任的期间应为2017年1月1日至2018年8月23日。 就买受人人提出的违约责任主张，招商商置公司以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及买受人拖延缴纳办证税费为由，进行免责抗辩。本院审查认为，如前所述，招商商置公司未向买受人履行通知义务，系其应当承担违约责任的原因，与不动产登记政策调整无关。至于买受人是否拖延缴纳办证税费，则与招商商置公司是否在约定期限内完成房屋初始登记并交付办证所需文书无涉，招商商置公司履行文书交付义务，不以买受人积极缴纳办证税费为必要条件。据此，买受人所称非其自身原因导致办证迟延的上诉意见，本院不予支持。 此外，关于招商商置公司所称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，买受人仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为放弃违约责任请求权的上诉意见，本院不予采纳。理由如下：其一，该合同条款系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，守约方即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。至于招商商置公司主张以180个工作日为界，分段计算违约金的上诉意见，因与双方约定不符，缺乏事实依据，本院亦不予支持。 综上，一审法院对本案违约事实认定正确，但违约金计算期间不当，本院予以纠正。 关于违约金如何认定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有未违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，意在敦促出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审法院并非依据双方约定，而是根据法律规定认定违约金标准，故本案不存在约定的违约金明显过高、依法应予调减的情形，招商商置公司请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。 关于第二个争议焦点。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合招商商置公司接受委托、代为办理房屋转移登记，一审法院判令招商商置公司限期90日办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审法院判令招商商置公司限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令招商商置公司代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。 综上所述，招商商置公司的部分上诉请求成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6166号民事判决第一项、第三项，即：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内，为原告张龙办理涉案不动产权证书；三、驳回原告张龙的其他诉讼请求。 二、将贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6166号民事判决第二项变更为：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起三十日内，向被上诉人张龙支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金(违约金以376582元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3计算，从2017年1月1日起计算至2018年8月23日止)。 三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇一九年九月十八日 法官助理  郭友浪 书 记 员  主宏亮