福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民初1605号 上诉人（原审被告）：温丽萍，女，1973年1月14日出生，汉族，住永安市。 上诉人（原审被告）：赖明哲，男，1967年10月26日出生，汉族，住永安市。 委托诉讼代理人：温丽萍，女，1973年1月14日出生，汉族，住永安市。 被上诉人（原审原告）：福建省新安物业有限公司，住所地永安市新安路******,统一社会信用代码91350481685055900W。 法定代表人：陈国剑，总经理。 委托诉讼代理人：王秋生、黄人杰，福建众强律师事务所执业律师。 上诉人赖明哲、温丽萍因与被上诉人福建省新安物业有限公司（以下简称新安物业）物业服务合同纠纷一案，不服永安市人民法院（2019）闽0481民初1910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人温丽萍,及上诉人赖明哲的委托诉讼代理人温丽萍，被上诉人新安物业的委托诉讼代理人黄人杰等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖明哲、温丽萍上诉请求：撤销一审判决，并予改判。事实和理由：1.温丽萍未收到一审法院的开庭通知或传票；2.对新安物业提供的《新安大院物业管理委托合同》真实性有异议；3.新安物业收取每平方米1.2元/月的物业服务费（2014年3月8日至2014年3月7日），但没有达到相应的服务质量，故要求降低收费标准。 新安物业辩称：新安大院业主委员会与新安物业签订的《永安市新安物业管理委托合同》，经过合法程序签订，并加盖双方单位公章，合法有效。《永安市新安物业管理委托合同》中明确约定，物业服务费每平方米每月1.2元，小区业主赖明哲、温丽萍应按合同约定交纳。对于福建新安物业有限公司的物业服务质量，亦符合合同的约定。一审法院已按法定程序通知温丽萍参加诉讼，温丽萍也参加了一审调解，一审程序合法。请求维持一审判决。 新安物业向一审法院起诉请求：1.赖明哲、温丽萍支付物业管理费2735元、水电公摊费459.5元、拖欠物业费违约金996元（拖欠物业服务费违约金从2017年4月1日暂计至2019年4月30日止，按日千分之一计算），合计4190.5元。并继续支付违约金至实际还清物业服务费止；2.赖明哲、温丽萍承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：永安市观澜世纪城小区即永安市新安大院小区。赖明哲、温丽萍向开发商永安市恒元置业有限公司购买了永安市观澜世纪城19栋1单元703室，建筑面积合计91.19平方米。永安市恒元置业有限公司（甲方）与福建新安物业有限公司（乙方）签订一份《永安市新安大院前期物业服务合同》，约定：新安物业为永安新安大院提供前期物业管理服务；永安新安大院业主应从交房之日起全额交纳物业服务费,物业服务费按其拥有物业的面积预先交纳，住宅每平方米每月1.2元；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业管理服务费）的，每逾期一日应按欠交总额的8‰的标准向新安物业支付违约金；本合同期限为两年，实际开始履行的时间为永安市恒元置业有限公司将永安新安大院实际交付给新安物业时开始；该合同还对其他事项作了约定。2014年3月25日，新安大院业主委员会（甲方）与新安物业（乙方）签订《永安市新安物业管理委托合同》，约定：新安大院业主委员会选聘新安物业对永安市新安大院进行物业管理服务；新安物业提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的的责任；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定与新安大院前期物业合同的物业费用一致；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，除应补齐应交物业服务费外，还应按每天应交物业服务费千分之三的标准向新安物业支付违约金；本合同期限自2014年3月8日起至2019年3月7日；该合同还对其他事项作了约定。2019年3月8日，新安大院业主委员会（甲方）与新安物业（乙方）签订《永安市新安大院小区物业服务合同》，约定：新安大院业主委员会选聘新安物业对永安市新安大院进行物业管理服务；新安物业提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：住宅（带电梯）：0.9元/月·平方米；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，除应补齐应交物业服务费外，还应按每天应交物业服务费千分之三的标准向新安物业支付滞纳金；本合同期限自2019年3月8日起至2020年3月7日；该合同还对其他事项作了约定。2019年4月1日，新安大院业主委员会与新安物业对2019年3月8日签订的《永安市新安大院小区物业服务合同》中对调整物业费收费标准问题，再次签订了《关于新安大院住宅的物业费收费标准调整的联系函》，约定：新安大院住宅物业费收取标准统一调整为0.9元/平方米·月，此收费标准从2019年5月1日起执行。协议签订后，新安物业依约为永安新安大院小区提供物业服务。赖明哲、温丽萍未依约交纳物业费和水电公摊费，截至2019年4月30日，赖明哲、温丽萍已经拖欠物业服务费2735元、水电公摊费459.5元。 一审法院认为，永安市恒元置业有限公司与福建新安物业有限公司签订的《永安市新安大院前期物业服务合同》和新安大院业主委员会与新安物业签订《永安市新安物业管理委托合同》、《永安市新安大院小区物业服务合同》、《关于新安大院住宅的物业费收费标准调整的联系函》，三份合同均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。赖明哲、温丽萍作为永安市观澜世纪城19栋1单元703室的业主理应向新安物业支付相应的物业服务费用。新安物业要求赖明哲、温丽萍支付物业服务费、返还水电公摊费的主张，符合合同约定和法律规定，予以支持。根据《永安市新安大院前期物业服务合同》、《永安市新安物业管理委托合同》、《永安市新安大院小区物业服务合同》的约定，赖明哲、温丽萍违反协议，不按本协议约定交纳物业服务费用的，新安物业有权要求赖明哲、温丽萍从逾期之日起按每日千分之八、每日千分之三支付违约金，新安物业自愿下调违约金计算标准，要求赖明哲、温丽萍以每日千分之一的标准支付违约金，符合合同约定与法律规定，予以支持。赖明哲辩称与新安物业签订的《永安市新安大院前期物业服务合同》服务期限届满后没有再与物业续签，新安物业收费不合法。但新安物业提交了其与新安大院业委会签订的《永安市新安物业管理委托合同》、《永安市新安大院小区物业服务合同》、《关于新安大院住宅的物业费收费标准调整的联系函》，明确了新安大院业委会继续选聘新安物业为新安大院小区进行物业服务，且符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。赖明哲的答辩，理由不成立，本院不予采信。温丽萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第四十五条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、赖明哲、温丽萍应于本判决生效后十日内支付福建省新安物业有限公司物业服务费2735元；二、赖明哲、温丽萍应于本判决生效后十日内返还福建省新安物业有限公司水电公摊费459.5元；三、赖明哲、温丽萍应于本判决生效后十日内支付福建省新安物业有限公司违约金996元（2017年4月1日至2019年4月30日），赖明哲、温丽萍应以所欠物业服务费为基数，按每日千分之一的标准继续向福建省新安物业有限公司支付违约金至实际还清物业服务费之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由赖明哲、温丽萍负担。 双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，2014年3月25日，新安大院业主委员会选聘新安物业对永安市新安大院进行物业管理服务，新安大院业主委员会与新安物业签订了《永安市新安物业管理委托合同》（合同期限自2014年3月8日起至2019年3月7日），该合同合法有效，对全体业主均具有约束力，且已履行完毕。赖明哲、温丽萍提出，新安大院业主委员会与新安物业签订的《永安市新安物业管理委托合同》（合同期限自2014年3月8日起至2019年3月7日）无效，没有事实和法律依据，不予支持。《永安市新安物业管理委托合同》（合同期限自2014年3月8日起至2019年3月7日）约定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定与新安大院前期物业合同的物业费用一致”，即住宅每平方米1.2元/月，赖明哲、温丽萍应按该标准交纳物业服务费用。依法物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，本案新安物业提供的物业管理服务，如不符《永安市新安物业管理委托合同》约定，新安大院业主委员会可要求新安物业整改或按合同约定的解决方式处理。赖明哲、温丽萍提出，降低物业服务收费标准，即住宅每平方米0.9元/月,缺乏相应法律依据，不予支持。关于送达问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定“送达诉讼文书，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收”，一审法院将受送达人温丽萍的起诉状、开庭传票等诉讼材料，交由赖明哲签收，符合法律规定。 综上所述，赖明哲、温丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由赖明哲、温丽萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江华 审判员  吴良盛 审判员  徐 浩 二〇一九年九月二十七日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条送达诉讼文书，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收；受送达人是法人或者其他组织的，应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收；受送达人有诉讼代理人的，可以送交其代理人签收；受送达人已向人民法院指定代收人的，送交代收人签收。 受送达人的同住成年家属，法人或者其他组织的负责收件的人，诉讼代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8- -7-