山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0921民初800号原告（反诉被告）：某甲村民委员会，住所地某甲。法定代表人：侯德印，村民委员会主任。委托诉讼代理人：高居防，宁阳民兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：徐汝亮，山东泰山蓝天律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘某，男，1957年5月4日出生，汉族，退休职工,住济南市市中区。被告（反诉原告）：尤某，女，1955年3月30日出生，回族，居民,住济南市市中区。刘某、尤某共同委托诉讼代理人：张延国，山东泰宁律师事务所律师。刘某、尤某共同委托诉讼代理人：郑允峰，宁阳民生法律服务所法律工作者。某甲村民委员会（以下简称侯家庄村委会）与刘某、尤某土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用适用简易程序于2019年4月4日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序于2019年8月16日公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告侯家庄村委会法定代表人侯德印及委托诉讼代理人高居防,被告刘某、尤某及其共同委托诉讼代理人张延国、郑允峰均到庭参加诉讼；第二次庭审时原告侯家庄村委会法定代表人侯德印及委托诉讼代理人高居防、徐汝亮,被告刘某、尤某及其共同委托诉讼代理人张延国、郑允峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯家庄村委会向本院提出诉讼请求：1.依法解除与两被告签订的《土地租赁合同》，清除地上附着物，交纳所欠租金39648元，承担违约金10000元；2、诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求中“交纳所欠租金39648元”变更为交纳所欠租金38848元，其他诉讼请求内容不变。事实与理由：2004年6月25日原被告签订《土地租赁合同》，合同约定，被告租赁原告土地40亩搞养殖场，租金每年预交。租赁期间原告有权监督被告经营使用承租土地，不允许被告转租、转包、闲置、荒芜。自2013年以来被告未向原告交纳租金，对所租赁土地也改变了使用用途，也未养殖或种植，期间多次转租等，严重违反了《土地租赁合同》的约定，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告刘某、尤某答辩称：被告没有违反《土地租赁合同》，请法院依法驳回原告的诉讼请求。一、1、被告至今应交纳租金84000元，实际交纳租金109700元，已超额交付土地租金25700元；2、被告不存在所承租土地闲置、荒芜的情形。被告经山东省畜牧兽医局认定为山东省无公害养殖生猪，2017年春季前一直使用所租场地从事生猪养殖，之后因不符合环保要求而停止生猪养殖，后被告积极探索新型养殖项目，2018年12月份已具备新养殖项目的条件；3、被告尤某不存在转租行为。2018年12月份尤某准备从事养殖时发现刘某独自转租部分场地后即提出必须解除转租协议，法院已受理被告尤某的诉讼请求，要求确认转租协议无效，腾空交回场院。被告刘某独自转租给案外人潘锦武的场地不足七亩，不应当作为原告主张解除合同的理由。4、被告在所租赁土地上投资的固定资产现价值400万元左右。2005年10月泰安大众有限责任会计师事务所对被告所租赁土地的资产价值评估为：流动资产评估值1871631元、固定资产评估值1731870元。2005年10月后被告又先后对固定资产、不动产投资200余万元。二、原告违反合同的事实清楚、证据充分。1、原被告签订的《土地租赁合同》第一条规定“出租土地面积200亩（其中包括建设用地5亩）”，第四条规定“签订本合同之日起十日内甲方交付乙方四十亩土地，2004年10月31日甲方再交付乙方六十亩土地”，但至今原告只交付给被告40亩土地（其中包括建设用地5亩）。2、原告违反双方共同投资的合同约定。《土地租赁合同》第八条规定“甲乙双方共同投资在承租土地内打井一眼和架设150或200千瓦变压器一台并由乙方独自使用，维修由乙方负责；变压器由甲乙双方共同使用，维修由双方共同负责”。实际上原告对打井和架设变压器没有投资分文。当时原告村委会书记对我们说，该村委会投资的部分由我们垫资冲抵应当交纳的土地承包金，之后我们才垫付了应当由村委会承担的投资。3、原告只交付合同约定土地面积的五分之一的行为，已经对被告造成严重经济损失。被告原打算在200亩土地上建设三个项目：酿造厂需土地60亩；屠宰场需土地60亩；养殖场需土地80亩，但因原告仅交付40亩土地，致使被告800万元的投资不能实现短期内收回的目的。总之，为维护被告的合法权益，特请求法院依法驳回原告的诉讼请求。刘某、尤某向本院提出反诉请求：1、要求侯家庄村委会双倍返还定金20000元、支付违约金10000元、承担诉讼代理费10000元，共计40000元；2、要求继续维持侯家庄村委会只提供40亩土地的现状不变，其他继续按照合同约定和法律规定履行。诉讼中，刘某、尤某表示不再主张违约金10000元。事实与理由：村委会在严重违约持续状态中，根据土地租赁合同第十条第1项，合同法第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，村委会应当向我们双倍返还定金20000元，支付违约金10000元，并承担诉讼代理费10000元，合计40000元。侯家庄村委会对被告刘某、尤某的反诉辩称，被告刘某、尤某的反诉理由不成立，应依法驳回其反诉请求。1、反诉人在签订《土地租赁合同》时已经收到占有所租土地40亩。按照原被告签订的《土地租赁合同》第三条的规定“乙方按每年每亩租金160元向甲方缴纳，以实际使用土地面积计算，租金采用预交的方式，每年缴纳一次，于每年的7月1日一次交清，甲方出具收据”。两被告每年应于7月1日缴纳下一年度租金，原告出具收据。否则，其他任何情况也无法认定两被告能以无法考证的个人业务抵付租金；2、根据原被告签订的《土地租赁合同》第十条第二款的规定“乙方应按时缴纳租金，不得拖欠，否则每拖欠一天，应向甲方支付所欠款的日5‰的违约金，连续拖欠30天仍不交清租金的，甲方有权终止合同，因此造成的损失由乙方自行承担”。答辩人诉求解除合同给反诉人造成的损失，应由反诉人自行承担；3、反诉人主张的已交租金和抵付租金大部分不能成立。四万元租金收据中，有一份两万元的收据所盖章与另一份收据盖章不一致，且该款也未在村委会账目中入账。反诉人所主张的安装变压器支付5万元（只提交了3.5万元的收据），原告应承担2.5万元，以此抵顶租金2.5万元不能成立。反诉人现在所用的电是从原告的变压器中引出来的电，根本没有安装变压器。反诉人主张以补充协议中4.6亩土地的占地补偿款每年4600元冲抵从2012年8月至2039年8月的租金不能成立，修路所占土地所有权归原告所有，该占地补偿款的收益也应归原告所有。反诉人主张打井费用由原告承担一半，因被告未提供相应的证据证实，该主张也不能成立。总之，反诉人没有按照合同约定及时交纳租金，私自转包给案外人潘锦武，严重违反了《土地租赁合同》的约定，应依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院对双方无异议的事实及双方有争议的事实和证据认定如下：某甲村民委员会通过招商引资于2004年6月25日和刘某、尤某（两人系夫妻关系）签订了《土地租赁合同》。该《土地租赁合同》内容如下：“出租方：某甲村民委员会(以下简称甲方），承租方：刘某、尤某（以下简称乙方）。为加快农村经济发展，增加集体经济收益，甲方招商引资，乙方租用甲方土地，自愿到甲方投资建厂，为预防纠纷，经甲乙双方协商一致，签订本合同。一、甲方将坐落在村北的部分土地出租给乙方，由乙方投资建设养殖场。出租土地面积共计200亩（其中包括建设用地5亩），东至通甲方村南北路边，西至东南庄地界，南至村后东西沟，北至蒙馆路边。二、租赁期限三十五年，自二00四年七月一日起至二0三九年六月三十日止。三、租金的数额、交纳方式和时间，乙方按照每亩每年租金160元向甲方交纳，以乙方实际使用的土地面积计算，租金采用预交的方式，每年交一次，于每年的七月一日一次交清，甲方出具收据；租赁期限内，5亩建设用地的租金共计叁万元，已由乙方一次性付给甲方。四、签订本合同之日起十日内，甲方交付乙方四十亩土地，2004年10月31日甲方再交给乙方六十亩土地，剩余的由甲、乙双方协商交付日期。五、合同期内，甲方有权监督乙方经营使用承租的土地，不允许乙方转租、转包、抵押所承租的土地，不允许乙方闲置、荒芜土地，否则甲方有权终止本合同，收回出租土地。六、合同期内，甲方为乙方经营提供方便，协助乙方处理与周围村民发生的纠纷。七、合同期内，乙方自主经营，自负盈亏，自行办理有关营业、税务等执照，自行承担发生的债权、债务及相关责任。甲方对乙方的经营不得干涉。八、合同期内，甲方允许乙方在5亩建设用地内建设厂房、办公设施；甲乙双方共同投资在承租土地内打井一眼和架设150或200千瓦变压器一台，井由乙方独自使用，维修由乙方负责；变压器由甲乙双方共同使用，维修由双方共同负责。九、合同期满，如乙方继续经营或甲方出租土地，同等条件下，乙方有优先签订合同的权利；如乙方不再经营，就乙方投资建设的设施，由甲乙双方协商处理。十、违约责任，合同期内，甲乙双方应严格履行合同条款，不得违约。否则，违约方应向对方支付违约金10000元并赔偿给对方造成的经济损失，并由违约方承担因诉讼或调解而支出的邮寄费、交通费和代理费。乙方应按时交纳租金，不得拖欠，否则每拖欠一天，应向甲方支付所欠款的日5‰的违约金，连续拖欠30天，仍交不清租金，甲方有权终止合同，因此造成的损失由乙方自行承担。十一、合同期内，本合同不因甲方法定代表人或承办人的变动而变更、终止。十二、合同期内，如因重大建设或政策变化，需终止本合同或收回部分土地，甲乙双方应无条件服从，互补承担违约责任，如建设单位给予补偿，地上附属物的补偿归乙方。乙方交纳5亩建设用地的租金，甲方扣除乙方实际使用年限的租金，将剩余部分退还乙方。十三、合同未尽事宜，双方协商解决，并制作附合同，附合同与本合同有同等的法律效力。十四、本合同自甲乙双方签字、盖章、按手印，宁阳县公证处公证后生效。本合同一式五份，甲乙双方各执一份、宁阳县公证处、堽城镇法律服务所和镇政府各留存一份”。原被告双方各自在《土地租赁合同》上签名、盖章、捺手印。原被告双方于2004年7月23日到宁阳县公证处对《土地租赁合同》进行公证。《土地租赁合同》生效后，侯家庄村委会依约定向刘某、尤某交付土地40亩，后一直未交付合同约定的剩余土地。刘某、尤某称于2003年10月14日向原告交纳土地定金10000元并提供收据一份，侯家庄村委会对此不予认可。该证据显示“此款作为租地的定金，土地115亩，其中5亩征地”，并有“侯典杰”的署名。侯典杰为原被告签订合同时侯家庄村委会的村支部书记，结合原被告租赁土地的事实，对于该证据及事实本院依法予以认定。被告刘某称于2009年12月30日和2012年5月6日分两次向原告交纳土地租金各20000元，并提供收据两份。原告侯家庄村委会称两份收据中原告的公章不一致，2009年12月30日的收据是无效证据。2009年12月30日的收据中载明“今收到四海养殖场租金大写贰万元正，￥20000.00元，备注：（2008年-2010年），经办人：侯典杰”。四海养殖场是被告刘某所办的个人独资企业，后四海养殖场更名为洪海养殖场，结合经办人时任原告的村支部书记的情况，本院依法对该证据及事实予以认定，至于公章是否一致系侯家庄村委会的内部管理问题。被告刘某、尤某称于2004年7月28日向原告交纳5亩建设用地的租金30000元并提供收据一份，原告称该收据公章模糊，无法辨认其真实性。该收据中载明“今收到嗣海养殖场刘某现金大写叁万元正，￥30000.00元，伍亩建设用地三十五年租金，经办人：典杰、侯杰”并盖有公章。该收据中经办人“典杰、侯杰”即为时任原告村委会书记侯典杰、村主任侯杰，本院依法对该证据及事实予以认可。被告在经营过程中因架设变压器而支付费用35000元并提供宁阳县供电电力工程有限公司出具的收据一张，原告对此无异议，但主张被告养殖场没有变压器。经本院及双方当事人到租赁现场查看未发现有变压器，刘某称变压器早已被盗，但其没有报案。因蒙馆路拓宽需占用所租土地中的部分土地，2012年8月27日原告侯家庄村委会向被告出具一份补充协议，协议内容为“占用四海养殖场4.6亩土地补偿每亩每年壹仟元，根据原合同之规定，补偿费归承包人刘某所有，时间从2012年8月27日至2039年8月27日止”，原告侯家庄村委会在补充协议上加盖公章。蒙馆路拓宽后，刘某、尤某实际租用土地亩数为35.4亩。原被告均提供证据证实，2018年7月15日，被告刘某和案外人潘锦武以刘某、洪海养殖场为甲方、以案外人潘锦武为乙方签订了一份出租协议，协议主要内容为将洪海养殖场后院出租给案外人潘锦武使用，租期五年，租金每年三万五千元整，租金交纳方式一年一交，使用范围为养殖场后院、前院装地磅前院西边的住房、门位。被告尤某称被告刘某和案外人潘锦武签订出租协议时被告尤某不知情，已对该出租协议向法院提起诉讼。原告侯家庄村委会称被告自2013年起一直未向原告支付土地租赁费，被告对此不予认可。被告称除了已向原告交纳的40000元租金外，冲路补偿款32200元、变压器交费35000元中的一半17500元、架设变压器花费15000元中的一半7500元、打井花费25000元中的一半12500元应当抵顶土地租金。原告侯家庄村委会称冲路补偿款确已交给村里，但主张实际只收到了6年的补偿款，2018年8月份及之后的补偿款还未到位，原告称对被告交纳的租金以原告出具的收据为准，不同意被告抵付租金的主张。被告刘某、尤某除向本院提交35000元的收据主张变压器交款的事实以外，对架设变压器花费15000元、打井花费25000元的主张未提交充分的证据予以证明。原告侯家庄村委会称被告的养殖场土地荒芜并向本院提交照片、光盘录像等证据，被告对此无异议，但辩称土地荒芜是在案外人潘锦武租赁期间产生。被告刘某、尤某委托代理人进行诉讼，支付代理费10000元。诉讼期间，原告于2019年8月8日在葛石法庭门口向被告方及案外人潘锦武下达终止合同收回土地的通知书。原告主张的租金计算方式为从签订合同之日至2012年7月1日应缴纳租金44800元（35亩X160元/亩/年X7年），从2012年7月1日到2019年7月份应缴纳租金34048元（30.4亩X160元/亩/年X7年），共计78848元减去4万元等于38848元。被告称原告主张解除合同，对被告交纳的五亩建设用地租金30000元，原告应退还其中的17142.86元（20年租金）。对于如果解除合同地上附属物如何处置，刘某、尤某表示没有考虑，侯家庄村委会表示被告的地上附属物已没有使用价值，不予接收。刘某、尤某现实际租赁的土地的四至为：东至侯家庄老果园地块，南至侯家庄村生产路，西至堽城镇星泉村东南庄地，北至蒙馆公路。本院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案双方当事人签订的土地租赁合同中租赁期限未超过二十年的部分系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，依法成立，合法有效。原被告在土地租赁合同中约定了合同的解除条件。2018年7月15日，被告刘某和案外人潘锦武签订了土地出租协议，后案外人潘锦武在涉案土地上具体负责经营。虽然被告尤某辩称对此不知情并以此向法院提起诉讼，但并不能否认部分涉案土地已经转租的客观事实，已经构成违约，侯家庄村委会要求解除合同的诉讼请求依法应予支持。侯家庄村委会未足额向刘某、尤某交付租赁土地，亦构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告已经向原告侯家庄村委会交付的5亩建设用地的租金30000元，扣除被告已实际占用的15年期间的租金，剩余20年的租金原告应向被告退还。侯家庄村委会对租金的计算方式不违反合同约定；被告称原告主张解除合同，对被告交纳的五亩建设用地租金30000元，原告应退还其中的17142.86元，被告的这一主张亦不违反合同约定和法律规定，可以相互抵顶。被告辩称要用冲路补偿款、安装变压器款、打井款抵顶土地租金，但双方对用冲路补偿款抵顶租金没有约定，原告也不同意抵顶，双方对此争议可另行主张，对于用安装变压器款抵顶租金应结合变压器的现价值进行计算后才可以抵顶，但被告称变压器已丢失，无法确认其现价值，双方对此亦应另行主张，对于用打井款抵顶租金，被告对打井款项未提交证据，原告也不认可，本院不予认定。由于被告（反诉原告）存在土地转租的事实，且自2013年起至今也未向原告侯家庄村委会支付土地租赁费，已严重违约，被告应当按照合同约定和有关法律规定承担相应的责任。原告侯家庄村委会主张依法解除与两被告签订的土地租赁合同，清除地上附着物，交纳所欠租金38848元，承担违约金10000元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，被告应在合理的期限内自行清除所租赁土地上的地上附着物。因原告侯家庄村委会也存在违约行为，对于被告刘某、尤某主张原告应双倍返还定金20000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告刘某、尤某主张原告侯家庄村委会支付承担诉讼代理费10000元的诉讼请求，符合合同约定，不违反法律的强制性规定，本院依法予以支持。对于被告主张原被告继续维持租赁40亩土地的现状不变，继续按照合同约定和法律规定履行的诉讼请求，因原被告双方均存在严重违约行为，且原告主张解除合同，已不具备继续履行合同的条件，根据合同约定和有关法律规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、九十七条、一百零七条、一百零九条、一百一十四条第一款、一百一十五条、一百一十六、一百二十条规定，判决如下：一、解除某甲村民委员会与刘某、尤某于2004年6月25日签订的土地租赁合同，刘某、尤某于本判决生效后60日内清除所租赁土地上的地上附着物并将涉案35.4亩土地（东至侯家庄老果园地块，南至侯家庄村生产路，西至堽城镇星泉村东南庄地，北至蒙馆公路）交付给某甲村民委员会。二、刘某、尤某向某甲村民委员会支付租金38848元，并支付违约金10000元；某甲村民委员会向刘某、尤某退还双倍定金20000元，并支付诉讼代理费10000元，退还建设用地租金17142.86元。以上相抵后，刘某、尤某应向某甲村民委员会支付1705.14元，于本判决生效后5日内支付。三、驳回某甲村民委员会与刘某、尤某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1041元，反诉案件受理费800元，共计1841元，由某甲村民委员会负担920元，由刘某、尤某负担921元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  王永军审 判 员  孟 建人民陪审员  宋明志二〇一九年九月四日书 记 员  徐肖慧