云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云3103民初952号原告：胡德上，男，汉族，1982年11月21日出生，云南省芒市人，小学文化，务工，住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：李海梅，云南太隆律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡人中，云南太隆律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：杨朝平，男，汉族，1966年11月15日出生，云南省芒市人，小学文化，务农，住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：杨数合，女，汉族，1990年5月5日出生，云南省芒市人，大专文化，个体，住云南省德宏州芒市，系被告女儿，代理权限为特别授权。第三人：线岩喊凹，男，傣族，1972年11月14日出生，住云南省德宏州芒市。原告胡德上与被告杨朝平、第三人线岩喊凹确认合同无效纠纷一案，本院于2018年12月17日作出（2018）云3103民初1924号民事判决书，原告胡德上不服上诉至云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院，云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院于2019年3月15日裁定本案发回重审。本院于2019年4月10日立案受理，依法适用普通程序，于2019年5月15日与另三案合并公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人线岩喊凹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告胡德上向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购地款58000元；2、判令被告按6%的年利率标准向原告支付自2017年10月1日起至欠款全部还清之日的利息；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃：“判令被告按6%的年利率标准向原告支付自2017年10月1日起至欠款全部还清之日的利息”的诉讼请求，增加诉讼请求：“确认原、被告订立的宅基地买卖口头合同无效”。事实及理由：原、被告经协商一致，于2016年初达成口头协议，约定原告以每宗宅基地68000元的价款向被告购买宅基地一宗（被告与第三人线岩喊凹在轩岗购买的部分土地），原告先预交部分价款，待土地推平后及时划分宅基地，划分好宅基地后付清价款即交付宅基地。双方达成口头协议后，原告分别于2016年5月24日、12月31日、2017年7月10日预付被告购地款10000元、10000元、48000元，合计68000元。被告与第三人购买的位于轩岗的土地于2017年9月已经推平，但因被告与第三人的原因无法划分交付宅基地，后双方协商一致同意由被告及时退还所预付的购地款，被告退款10000元后，以卖地收款的第三人未退款等为由，至今未退余款58000元，且明确表示无法退款。原告认为，原、被告订立的宅基地买卖口头合同无效，被告应当及时退还原告已经预付的全部购地款，故原告诉至本院。被告杨朝平辩称，涉案土地不系被告单独向第三人购买后又卖给原告的，系原、被告共同向第三人购买的，原告以没有时间处理购地事宜为由，委托被告代为向第三人支付土地转让款，当时收到的钱被告都已转给第三人，现让被告退钱不合理，被告也没有钱。当时，涉案土地上都种植着橡胶树，系双方共同去指了地基又砍树的，该土地系第三人向华侨农场的人购买后，原、被告又共同向第三人购买的，《协议》系原、被告及第三人共同商议后签订的，不应由被告向原告退款，第三人有车、田地，应由第三人退款给原告。第三人线岩喊凹未到庭答辩。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：是否应该由被告退还原告购地款？原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人未到庭发表质证意见，也未向本院提交证据。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交一组证据《协议》复印件一份、收据原件三张，该组证据来源和证据形式符合法律规定，能够反映案件真实情况，与本案争议有直接关联，能够证明：1、2017年9月8日被告杨朝平与第三人线岩喊凹签订《协议》一份，该协议载明双方于2015年1月共同商定，第三人同意将4亩宅基地以每亩136000元的价格转让给被告使用，截止2017年9月8日被告已多次支付给第三人宅基地款350000元及被告为第三人施工的施工费20735元，因第三人未能履行协议，经双方协商，第三人自愿退还被告全部宅基地款350000元及施工费20735元，第三人分两次付给被告上述款项，即于2017年9月20日前退还200000元，于2017年11月30日前退还剩余款项170735元，原告胡德上及杨云德、胡广云、杨成座作为见证人在该份协议上签名；2、原告分别于2016年5月24日、同年12月31日、2017年7月10日向被告支付地基款10000元、10000元、48000元，共计68000元，故对其欲证明的内容予以部分采信。被告提交第一组证据收据原件七张，来源和证据形式符合法律规定，能够反映案件真实情况，与本案争议有直接关联，能够证明被告分别于2015年1月15日、2016年2月6日、同年4月8日、12月31日、2017年1月20日、同年2月2日、2月23日向第三人支付地基款75000元、50000元、30000元、60000元、30000元、20000元、10000元，共计275000元，对其欲证明的内容不予采信；第二组证据《协议》原件一份，来源和证据形式符合法律规定，能够反映案件真实情况，与本案争议有直接关联，能够证明第三人确认已收到被告支付的宅基地款350000元及被告为第三人施工的施工费20735元，因第三人未能履行宅基地转让协议，第三人自愿于2017年9月20日前退还被告200000元，于2017年11月30日前退还被告剩余款项170735元，对其欲证明的内容予以部分采信。根据庭审查明，本院确认本案以下法律事实：2015年1月，经被告杨朝平与第三人线岩喊凹共同商定，第三人同意将位于亩宅基地以每亩136000元的价格转让给被告使用。2015年1月15日，被告向第三人支付地基款75000元，第三人向被告出具收据一张。2016年，原告与被告经协商一致，口头约定原告以68000元的价格向被告购买位于宗宅基地。达成协议后，原告分别于2016年5月24日、同年12月31日、2017年7月10日向被告支付地基款10000元、10000元、48000元，共计68000元，被告向原告出具收据三张。2017年9月8日，被告杨朝平与第三人线岩喊凹签订《协议》一份，该协议载明被告与第三人于2015年1月共同商定，第三人同意将4亩宅基地以每亩136000元的价格转让给被告使用，截止2017年9月8日被告已多次支付第三人宅基地款350000元及被告为第三人施工的施工费20735元，因第三人未能履行协议，经双方协商，第三人自愿退还被告全部宅基地款350000元及施工费20735元，第三人分两次退还被告上述款项，即于2017年9月20日前退还200000元，于2017年11月30日前退还剩余款项170735元，原告胡德上及杨云德、胡广云、杨成座作为见证人在该份协议上签名。签订上述《协议》后，第三人向被告退还地基款30000元，后被告又将该笔退款分别退还给了原告及杨臣稳、胡广云各10000元。截止法庭辩论终结前，被告尚未退还原告地基款58000元。另查明，2016年，被告分别与杨成尚、杨臣稳、杨臣德、胡广云达成口头协议，约定杨成尚、杨臣稳、胡广云分别以68000元的价格向被告购买位于的宅基地各一宗，杨臣德以相同单价向被告购买宅基地二宗；达成协议后，杨成尚分别于2016年2月6日、同年12月30日向被告支付地基款30000元、10000元，共计40000元，被告向杨成尚出具收据二张；杨臣稳分别于2016年2月6日、同年12月31日、2017年1月31日向被告支付地基款30000元、10000元、28000元，共计68000元，被告向杨成尚出具收据三张；杨臣德分别于2016年2月6日、同年12月30日向被告支付地基款60000元、20000元，共计80000元，被告向杨成尚出具收据二张；胡广云分别于2016年12月30日、2017年8月9日向被告支付地基款10000元、30000元，共计40000元，被告向杨成尚出具收据二张；综上，被告已收取原告及杨成尚、杨臣稳、杨臣德、胡广云的地基款共计296000元。被告于收到原告及杨成尚、杨臣稳、杨臣德、胡广云交来的购地款后，分别于2016年2月6日、同年4月8日、12月31日、2017年1月20日、同年2月2日、2月23日向第三人支付地基款50000元、30000元、60000元、30000元、20000元、10000元，共计200000元，第三人向被告出具收据六张。现原告以双方订立的宅基地买卖口头合同无效为由，诉至本院请求：1、确认原、被告订立的宅基地买卖口头合同无效；2、判令被告退还原告购地款58000元；3、诉讼费由被告承担。本院认为，截止法庭辩论终结前，原告变更并明确诉讼请求为确认双方订立的宅基地买卖口头合同无效，并要求被告返还原告所支付的购地款58000元，本案案由为确认合同无效纠纷。本院认为，结合原、被告提交的收据及协议，能够证明：1、2015年1月，被告与第三人共同商定购买宅基地事宜，双方约定第三人以每亩136000元的价格向被告转让宅基地4亩，确定转让价格后，被告于2015年1月15日向第三人支付地基款75000元；2、2016年5月24日，原告第一次向被告支付购地款10000元，被告作为收款人向原告出具了收据，该收据与原告当庭陈述原、被告于2016年初才商议购买宅基地事宜能够相互印证；3、结合被告向原告出具的收据及第三人向被告出具的收据所载时间及金额，以及《协议》中第三人与被告确认被告已支付第三人的宅基地款金额，被告在收到原告及杨成尚、杨臣稳、杨臣德、胡广云的购地款后，并未及时按所收金额转付给第三人，与被告所称原、被告之间系委托代理关系，被告受托代原告及杨成尚、杨臣稳、杨臣德、胡广云向第三人转付购地款的抗辩主张不一致。另，被告未提交相关证据证明原告及杨成尚、杨臣稳、杨臣德、胡广云委托被告代为向第三人办理购买宅基地相关事宜。综上，本院认为，原、被告之间存在土地使用权转让合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”的规定，原、被告约定以68000元的价格买卖位于宗土地，用作宅基地使用，双方之间的土地使用权转让合同违反《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款关于不得买卖或者以其他形式非法转让土地的强制性规定，原、被告之间的土地使用权转让合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，现双方之间订立的土地使用权转让合同无效，被告应当返还原告剩余地基款58000元。被告杨朝平与第三人线岩喊凹之间的合同纠纷，双方可另行起诉处理。综上所述，本院对原告的第一项、第二项诉讼请求均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告胡德上与被告杨朝平之间订立的购买位于宗宅基地的合同无效；二、由被告杨朝平于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告胡德上购地款58000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由原告胡德上负担625元（已付），由被告杨朝平负担625元（未付），限于本判决发生法律效力之日一次性交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  李同法审 判 员  尚 欢人民陪审员  李 广二〇一九年九月二十三日书 记 员  刘虹言