四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1102民初6412号 原告：四川瑞松置业有限公司，住所地：四川省乐山市柏杨路106号。统一社会信用代码：91511100749636166T。 法定代表人：程晟，董事长。 委托代理人(特别授权)：高筱兰，四川嘉诚泰律师事务所律师。 委托代理人(特别授权)：张凌捷，四川嘉诚泰律师事务所律师。 被告：张郝滢（曾用名张少彬）男，1989年1月15日出生，汉族，农民，住四川省乐山市市中区，现在江苏省丁山监狱服刑。 原告四川瑞松置业有限公司(以下简称：瑞松公司)与被告张郝滢商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，因被告张郝滢涉嫌犯罪被强制羁押，本案于2019年1月12日裁定中止审理。恢复审理后，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告瑞松公司的委托代理人高筱兰，被告张郝滢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞松公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、判令被告支付原告代为向银行偿还款421616.53元，违约金120860.4元，律师费20000元，合计562476.93元；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，被告配合原告办理撤销商品房备案登记及预告登记；2、被告支付原告向银行代付利息8406.45元、罚息210.18元，违约金120860.4元、律师费20000元、保险费1208.6元；3、被告负担本案的案件受理费、保全费。事实和理由：被告于2018年1月23日与原告签订《商品房买卖合同》,购买原告开发的瑞松.央城四期10幢11楼3号住房一套,房屋总价为:604302元人民币。双方约定被告支付总房款的30%作为首付款,余款420000元被告以向中国建设银行乐山分行按揭方式支付。同时,双方在《商品房买卖合同》附件四第三条出卖人承担保证担保责任期间,买受人的还款义务第2款约定:如因买受人逾期偿还按揭贷款,导致贷款机构解除或要求出卖人回购房屋的或者贷款机构要求出卖人结清买受人贷款的,出卖人有权解除合同,且向买受人发出书面通知后,出卖人有权直接或会同贷款机构依法收回或处分买受人所购房屋;所得款项应优先支付处理房屋应交纳的税费以及清偿应付的贷款本息和贷款机构收取的其他费用,剩余款项用于偿付出卖人代还的贷款本息、出卖人所支付的诉讼费和律师费,以及向出卖人支付总房价的20%的违约金。2018年2月6日,原告、被告、中国建设银行乐山分行(以下简称:建行乐山分行)三方共同签订《个人购房借款合同》,约定被告向建行乐山分行借款42万元用于支付购房款:原告从贷款发放之日起,至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日期间,为借款人张郝滢的债务承担阶段性连带保证责任。合同签订后,建行乐山分行依约发放了贷款42万,而被告却多次逾期偿还贷款。因此,建行乐山分行要求原告承担担保责任并于2018年10月19日在原告保证金账户扣款421616.53元用于结清被告的贷款。原告认为,被告多次逾期偿还贷款的行为已构成违约,由此直接导致原告为此已经向银行承担保证责任,原告为此产生律师代理费20000元。原告请求的违约金并不高，根据最高人民法院民间借贷的司法解释，拖欠款项的利率最高能计算24%的年利率，参照此项规定，原告请求总房款的20%作为违约金并不高。 被告张郝滢辩称：对解除合同是不愿意的，但是由于现在的现实情况，只能同意解除合同。对原告请求的银行利息8406.45元、罚息210.08元没有异议。但是原告主张的违约金120860.4元过高，而且也没有看到原告有什么损失，要求调减。其他的费用如律师费等请依法判决。 经审理查明：2018年1月23日，原告（出卖人）与被告（买受人）共同签订《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：2018012300096)，约定：被告购买原告开发的位于乐山市中心城区488号瑞松.央城四期（推广名瑞松中心城）10幢11楼3号的房屋，预测建筑面积108.66平方米，总价款604302元。付款方式为：买受人于2018年1月23日前支付首期房价款184302元，占全部房价款的30%；余款420000元向指定银行申请贷款支付。该《商品房买卖合同（预售）》已于2018年2月2日在乐山市住房保障和房地产管理局进行商品房买卖合同登记备案。 《商品房买卖合同（预售）》，附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第2条约定：“如因买受人逾期偿还按揭贷款，导致贷款机构解除或要求出卖人回购房屋的或者贷款机构要求出卖人结清买受人贷款的，出卖人有权解除合同，且买受人发出书面通知书后，出卖人有权直接或会同贷款机构依法收回或处分买受人所购房屋；所得款项应优先支付处理房屋应交纳的税费以及清偿应付的贷款本息和贷款机构收取的其他费用，剩余款项用于偿付出卖人代还的贷款本息、出卖人所支付的诉讼费和律师费，以及向出卖人支付总房价款20%的违约金。再抵扣上述费用后，如有剩余归还买受人所有；如有不足，出卖人有权继续向买受人追偿”。 同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订了《商品房买卖合同补充协议（住宅）》，第九条关于按揭贷款乙方特别约定：“鉴于甲方为按揭贷款乙方提供了阶段性连带担保责任，买卖双方就商品房交付、产权办理作出如下特别约定：……4.以房屋抵押贷款方式支付购房款的乙方若存在逾期偿还银行借款之情形，则甲方有权暂缓为乙方办理商品房的权属转移登记手续，直至该乙方按银行要求还清欠款并向甲方付清全部担保损失（包括但不限于本金、罚息，若有）之日止”。 2018年1月23日，被告向原告缴纳购房首付款184302元。2018年2月6日，中国建设银行股份有限公司乐山分行(以下简称：建行乐山分行)作为贷款人、抵押权人，被告作为借款人、抵押人，原告作为保证人，共同签订《个人购房借款（商业用房）合同》（编号：510690007-2012-20182123486），约定：借款人从瑞松公司处购买的房产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款。贷款金额420000元，贷款期限为240个月，即从2018年2月6日至2038年2月6日。借款人选择按月结息、按月还本、等额本金的方式归还贷款本息；保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费）等；如果本合同项下债务到期或者贷款人根据合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。该《个人购房借款（商业用房）合同》经乐山市三江公证处公证。合同签订后，建行乐山分行履行了放款义务，被告未按期偿还贷款本息。 2018年10月15日，建行乐山分行向原告发出《履行担保义务通知书》，载明：“根据510690007-2012-20182123486号借款合同，借款人张郝滢向我行借款人民币金额肆拾贰万元。借款人未按合同约定按期归还贷款本息。截止2018年10月15日，贷款余额413000元，逾期贷款本金为7000元，利息7373.07元，罚息另计。你方对上述债务应承担连带保证担保责任。请你方接到本通知书后履行保证责任”。2018年10月19日，建行乐山分行向原告发出《扣划款项通知书》，载明“我行经多次催款，您担保的借款人张郝滢，贷款账号51001069004300000002543445，没有履行与我行签订的510690007-2012-20182123486号《借款合同》约定，归还我行贷款本息。经我行核查，至2018年10月19日止，拖欠贷款本息合计421616.53元。我行与您签订的17531007-1号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》条款约定，在借款人未能如期归还我行贷款时，由您承担连带责任，保证代其清偿贷款本息及其他款项。现鉴于您与客户均为履行贷款偿还责任，根据约定我行已于2018年10月19日从您所开立的存款账户中（账号51×××67）扣划421616.53元用于偿还拖欠贷款本息。”同日，建行乐山分行出具被告贷款结清证明。 另查明，2018年4月19日，被告取得川（2019）乐山市不动产证明第0011287号不动产登记证明，在乐山市国土资源局办理了预告登记。原告为本次诉讼支付律师费20000元、诉讼财产保全保险费1208.6元。 上述事实有原告瑞松公司提交的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：2018012300096)、《商品房买卖合同补充协议（住宅）》、《个人购房借款（商业用房）合同》、《履行担保义务通知书》、《扣划款项通知书》、建行乐山分行放款及扣款凭证、发票、不动产登记证明等证据以及原、被告的陈述予以证实。 本院认为：原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第2条约定“如因买受人逾期偿还按揭贷款，导致贷款机构解除或要求出卖人回购房屋的或者贷款机构要求出卖人结清买受人贷款的，出卖人有权解除合同”，现因被告未按期归还银行贷款导致原告承担担保责任，双方约定的解除合同条件已经成就。原告以起诉的形式要求解除《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》，实际上是通过诉讼让被告知晓原告解除合同的意思，视为向被告履行了解除的通知程序，被告亦同意解除合同，故原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》，本院予以支持，解除时间为本判决生效之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 案涉《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：2018012300096)已在乐山市住房保障和房地产管理局进行了商品房买卖合同登记备案及在乐山市国土资源局办理了预告登记，并取得不动产登记证明[川（2018）乐山市不动产证明第0011287号]。因此，合同解除后，被告配合原告办理撤销该《商品房买卖合同（预售）》的备案登记及不动产登记证明[川（2018）乐山市不动产证明第0011287号]的预告登记属于解除合同后的附随义务，故原告要求被告配合办理《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：2018012300096)的撤销备案登记及预告登记手续的诉讼请求应当予以支持。 原告作为被告的保证人按《个人购房借款（商业用房）合同》（编号：510690007-2012-20182123486）的约定向建行乐山分行偿还被告所欠贷款本息，承担了担保责任。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第三条第2条约定：“如因买受人逾期偿还按揭贷款，导致贷款机构解除或要求出卖人回购房屋的或者贷款机构要求出卖人结清买受人贷款的，出卖人有权解除合同，且买受人发出书面通知书后，出卖人有权直接或会同贷款机构依法收回或处分买受人所购房屋；所得款项应优先支付处理房屋应交纳的税费以及清偿应付的贷款本息和贷款机构收取的其他费用，剩余款项用于偿付出卖人代还的贷款本息、出卖人所支付的诉讼费和律师费，以及向出卖人支付总房价款20%的违约金。再抵扣上述费用后，如有剩余归还买受人所有；如有不足，出卖人有权继续向买受人追偿”的约定，被告应当向原告支付垫付的银行贷款利息及罚息共计8616.53元。因被告逾期还款导致原告承担担保责任，《商品买卖合同（预售）》解除是因被告导致，被告应当向原告支付违约金及律师费。由于双方约定的违约金过高，且原告未举证证明其损失，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，确定违约金以原告垫付的罚息及利息总数8616.63元为基数按照中国人民银行颁布的同期同类贷款利息的1.3倍计算违约金（从2018年10月19日起计算至垫付利息及罚息还清之日止）。律师费20000元，因有票据予以证明，本院予以支持。诉讼保全保险费既非原、被告合同约定，又非诉讼中的必要支出费用，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告四川瑞松置业有限公司和被告张郝滢签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：2018012300096)及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》于本判决生效之日解除； 二、被告张郝滢在本判决生效后十五日内向原告四川瑞松置业有限公司支付利息及罚息8616.53元及违约金（以利息及罚息总数8616.63元为基数按照中国人民银行颁布的同期同类贷款利息的1.3倍从2018年10月19日起计算至垫付利息及罚息还清之日止）； 三、被告张郝滢在本判决生效后十五日内向原告四川瑞松置业有限公司支付律师费20000元； 四、被告张郝滢在本判决生效后十五日内协助原告四川瑞松置业有限公司办理撤销《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：2018012300096)的备案登记及不动产登记证明[川（2018）乐山市不动产证明第0011287号]的预告登记手续； 五、驳回原告四川瑞松置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1657元、保全3542元(原告四川瑞松置业有限公司已预缴)，由被告张郝滢承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  赵浏渊 二〇一九年九月二十日 书记员  郭 文