海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终1701号上诉人（原审被告）：东方市鸿丰实业有限公司，住所地：东方市八所镇老干路。法定代表人：吴永强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘志诚，该公司员工。被上诉人（原审原告）：左光辉，女，汉族，1955年10月6日出生，现住河北省石家庄市。被上诉人（原审原告）：李倩，女，汉族，1983年7月28日出生，现住河北省石家庄市。上诉人东方市鸿丰实业有限公司（以下简称鸿丰公司）因与被上诉人左光辉、李倩商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院(2019)琼9007民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鸿丰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回左光辉、李倩的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由左光辉、李倩承担。事实与理由：一、左光辉、李倩拒收房屋的行为是恶意的，其原意是利用合同恶意获得更多的赔偿。合同中虽然约定涉案房屋初步验收合格后，才能交付买受人使用，但该条款是防止房屋出现质量问题，从而损害买受人的合法权益，买受人并不能据此而拒绝履行接受房屋的合同的主要义务，涉案房屋未经验收并非质量问题，而是鸿丰公司与施工单位存在经济纠纷未能办理备案手续从而导致房屋未经验收。2018年6月，鸿丰公司在政府的协调下，大部分业主已经进户，左光辉、李倩恶意拒绝收房，目的是获取赔偿，一审判决不应机械适用合同而是应该考虑客观情况。而且鸿丰公司对于涉案工程逾期交房没有任何责任，一审判决严重损害了鸿丰公司的合法权益。二、案外人东某对此逾期应承担主要责任。东某未按照合同约定完成施工合同中约定的工程项目，从而导致鸿丰公司逾期交房，东某应承担主要责任，一审未追加东某为本案被告，判决鸿丰公司承担全部违约责任严重损害了鸿丰公司的合法权益。左光辉、李倩答辩称，涉案合同约定的交房日期是2016年7月31日，鸿丰公司逾期交房是违法的，本案与东某没有关系，鸿丰公司怠于施工，一再拖延工期，没有验收合格，2018年11月16日虽然左光辉、李倩收取钥匙，但不能证明房子是合格的，一审法院判决鸿丰公司承担责任体现了法律的公正。左光辉、李倩向一审法院起诉请求：1.鸿丰公司支付逾期交房违约金（2018年4月1日至2018年11月15日期间27480元。）计算公式为24万乘以万分之五乘以229天。2.本案诉讼费由鸿丰公司承担。一审法院认定事实:2016年6月20日左光辉、李倩与鸿丰公司正式签订了《东方市商品房买卖合同》，合同编号DFL000010596，约定购买鸿丰公司的××园房。合同约定的房款总价为240000元，交房时间为2016年7月31日。合同第十一条约定了逾期交房的违约责任：逾期在180日之内，违约金按已付房价款的日万分之一支付；逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同，“出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金”。左光辉、李倩在与鸿丰公司签订购房合同前已经支付了全部购房款240000元。因鸿丰公司逾期交房，左光辉、李倩就2016年8月1日至2018年3月31日期间的逾期违约金诉至法院并得到支持。左光辉、李倩自认其于2018年11月16日领取了案涉商品房钥匙。一审法院认为，本案的争议焦点为，鸿丰公司应如何承担逾期交房的违约责任。鸿丰公司构成逾期交房违约已为生效判决确认，当无异议，鸿丰公司应继续承担逾期交房的违约责任。鸿丰公司在业主群通知业主2018年9月14日起可以交房，但是直至左光辉、李倩自愿前去领取案涉商品房钥匙时该商品房仍未经验收通过，该房不符合合同约定及法律规定的交付条件，左光辉、李倩有权拒绝接受。综上，鸿丰公司主张违约金应计算至2018年9月14日其通知领取钥匙之日无事实和法律依据，一审法院不予支持。左光辉、李倩明知案涉房屋未经验收，仍自愿于2018年11月16日领取案涉房屋钥匙，根据商品房买卖的交付习惯，交付钥匙代表交付房屋的使用权，左光辉、李倩接收不符合交付条件的房屋系其对自身权利的处分，予以照准。因此，逾期交房违约金可计算至左光辉、李倩接收钥匙的前一日即2018年11月15日，左光辉、李倩主张2018年4月1日至2018年11月15日的违约金有理，予以支持。按照双方合同约定，逾期超过180日的，按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，鉴于左光辉、李倩已就之前逾期的607日的违约金主张过权利并得到支持，故本案应按日万分之五计算违约金。该期间共计228日的逾期交房违约金为240000×228×0.0005=27360元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决：一、东方市鸿丰实业有限公司于判决生效之日起十日内向左光辉、李倩支付逾期交房违约金27360元。二、驳回左光辉、李倩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元（已减半），财产保全费295元，均由东方市鸿丰实业有限公司负担。本院二审期间双方均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审争议焦点为鸿丰公司是否应当承担逾期交房违约责任。左光辉、李倩与鸿丰公司签订的《东方市商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，并不违反法律的禁止性规定，为有效合同，各方当事人应按照合同的约定履行。合同签订后，左光辉、李倩按照合同约定支付了房款，根据双方签订的合同约定，鸿丰公司交房时间为2016年7月31日，但左光辉、李倩直至2018年11月16日才领取了涉案商品房钥匙，至此鸿丰公司方履行完毕交房义务，鸿丰公司逾期交付房屋，违反合同约定。左光辉、李倩关于2016年8月1日至2018年3月31日期间的逾期违约金已经诉至法院并得到支持，现左光辉、李倩主张2018年4月1日至2018年11月15日期间的违约金，具有事实和法律依据，一审判决予以支持得当，本院予以维持。鸿丰公司上诉称其于2018年6月通知左光辉、李倩收房但遭到拒绝，左光辉、李倩系恶意拒收房屋。本院认为，首先，鸿丰公司作为商品房的出售方，没有提交证据证明涉案房屋已通过竣工验收，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，房地产项目经竣工验收方可交付系强制性规定，且双方在合同中也约定房屋经验收合格后方能交付给买受人使用，故在涉案房屋未经竣工验收的情况下，左光辉、李倩拒绝收房是行使权利的正常表现，并非恶意拒收。鸿丰公司又称其因与案外人东某公司有纠纷，东某公司不施工才导致的逾期交房，鸿丰公司不应承担违约责任。本院认为，本案系鸿丰公司与左光辉、李倩之间的商品房销售合同纠纷，鸿丰公司作为涉案房屋的出售方，应履行其签订的《东方市商品房买卖合同》中约定的义务，即使鸿丰公司的确因案外人东某公司的原因造成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，鸿丰公司应向左光辉、李倩承担违约责任，鸿丰公司与案外人东某公司之间的纠纷，可另行起诉解决。鸿丰公司上诉主张其未能按期交房是因为东某未按期完成工程施工造成，不应承担违约责任的理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，鸿丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费484元，由东方市鸿丰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○一九年九月二十九日法官助理 陶月月书 记 员 王慧琳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印12份）