黑龙江省木兰县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0127民初136号原告：吴辉，男，1957年10月24日出生，汉族，电业局职工，住木兰县。委托诉讼代理人：王婵婵，女，黑龙江星河律师事务所律师。原告：于枫，女，1970年5月29日出生，汉族，无职业，住木兰县。委托诉讼代理人：王婵婵，女，黑龙江星河律师事务所律师。被告：范俊杰，男，1964年4月1日出生，汉族，律师，住木兰县。被告：辛建萍，女，1967年3月16日出生，汉族，木兰镇奋斗街道办事处职员，住木兰县。第三人：吴俗谛，男，2005年12月24日出生，汉族，学生，住木兰县（未到庭）。监护人：张某，女，1983年3月16日出生，汉族，职业不详，住木兰县。（未到庭）第三人：吴秀霞，女，1956年8月24日出生，汉族，无业，住木兰县（未到庭）。第三人：吴喜文，男，1955年1月6日出生，汉族，退休干部，住木兰县（未到庭）。原告吴辉、于枫与被告范俊杰、辛建萍、第三人吴俗谛、吴秀霞、吴喜文案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴辉、于枫、被告范俊杰、辛建萍到庭参加诉讼，第三人吴秀霞、吴喜文、吴俗谛、张某经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告吴辉、于枫向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告吴辉与吴征晋签订的位于信合家园二号楼××单元401室房屋买卖协议有效，房屋所有权归原告吴辉所有。2、请求解除对信合家园二号楼××单元401室的查封。3、要求被告承担诉讼费用。事实与理由：原告吴辉（案外人）2015年4月15日购买了吴征晋（已故）位于信合家园**楼****楼房，面积66.63平方米，并签订了买卖协议，交付了全部房款后，去房产局办理过户手续，可因开发商的原因信合家园小区整体不能办理产权手续，当时吴征晋承诺能协助办理。当时吴征晋将该房屋的一切手续交付给原告，原告接手后对房屋进行部分装修，交了房屋维修金等费用，并入住至今。2015年8月，吴征晋意外身故，在吴征晋与范俊杰民间借贷纠纷一案中，法院将此房屋进行查封，原告向法院提出异议，法院依据法律程序驳回了原告的异议。根据以上事实与理由请求法院根据相关法律规定确定该争议房产权属归原告吴辉所有，解除对该房屋的查封，维护案外人的合法权益。被告范俊杰、辛建萍辩称，原告提出的异议之诉没有事实和法律依据，原告与吴征晋名义上签订的买卖协议，实际上是借款抵押，而且该协议所涉及的房屋由于吴征晋没有在房产部门办理登记，不允许进行二手房交易。吴征晋没有将房屋交付给原告，原告有其他固定多套住房，没有居住该涉案房屋。答辩人请求人民法院审查后，依据《民事诉讼法》等相关法律和司法解释的规定，驳回原告异议之诉的请求，维护答辩人的合法权益，维护法律公平和正义。第一，原告持有的房屋买卖协议不真实。该买卖协议书上没有买卖房屋交付房款时间、没有买卖房屋交付时间、没有约定买卖房屋如何办理产权过户手续、没有约定办理房屋过户手续费用由谁承担、更没有买卖房屋交付前后发生费用承担方式，没有室内附属物归属的约定，很明显不符合房屋买卖的基本特征，更不符合常理和日常买卖交易习惯，而且原告没有证据证明向出卖人吴征晋交纳过购房款，原告也没有吴征晋收取购房款的收据和交付购房款的银行流水。第二，原告主张的房屋交易价格不合理。吴征晋在开发商处购买毛坯房就花销19.86万元，经过装修、添置家用电器、家具等花销有6万元余元，该房屋按照2015年夏天同小区同样房屋的市场价格价值28万元，原告所称的房价只是同样房屋的50％，不符合常理。第三，吴征晋没有将房屋交付给原告。答辩人是在吴征晋去世时第一时间申请的法院保全，法院在查封时找到小区物业管理人员和门卫确认该房屋内没有其他人居住，才在该房屋门口和小区门卫张贴的查封裁定和送达公告，有法院工作人员在现场拍摄的照片为证。吴征晋家人也同意认可对该房屋的查封，原告没有确实证据证明查封时实际占用居住使用该房屋。第四，原告不是涉案房屋的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，规定了不动产权利人，该房屋没有办理产权登记手续，产权应属于开发企业，法院综合原告证据材料，驳回原告的异议请求是正确的。第五，涉案房屋不允许进行二手房交易。根据物权法、城市房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。原告持有吴征晋与开发商的商品房买卖合同，由于没有办理产权登记，根据法律规定吴征晋不得转让。第六，原告没有居住该涉案房屋。原告有其他固定多套住房，由二原告一直居住。原告2015年3月19日购买了吴征晋金泰锦江小区一套住房居住，不可能在6天后又购买此房屋用于居住，原告没有证据证明此房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋。第七，原告持有的合同第三人不认可。吴征晋20**年8月4日去世后，吴征晋的家人即第三人于8月25日在报纸上通知债权人在9月10日进行登记，9月10日第三人与35名债权人进行登记，没有原告，原告所主张买卖合同真实性、合法性没有得到确认。第八，原告手中部分票据不真实。原告在吴征晋去世近二个月后，在2015年10月通过开锁公司进住此房屋，并租赁给他人居住，交纳部分费用，只能证明居住人交纳部分费用，不能代表原告以合法手段取得房屋所有权。第三人吴俗谛、吴秀霞、吴喜文没有到庭亦无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据一当事人无异议，案涉信合家园2号楼4单元401室楼房于2015年8月11日被木兰县人民法院诉讼保全的事实，以及案外人吴辉向木兰法院提出执行异议被驳回事实的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告吴辉、于枫为证明诉讼事实成立，举证如下证据：证据一、（2017）黑0127执异字26号执行裁定书。拟证明，因被告错误的保全行为，致使法院查封了原告所有的涉案房产，侵害了原告的合法权益，原告依据法律规定向法院提起诉讼。被告范俊杰、辛建萍质证认为，无异议。证据二、1、《买卖协议》1份，2、《哈尔滨市商品房买卖合同书》1份，3、吴征晋购房付款收据1份，4、中国建设银行股份有限公司木兰中心支行的对私活期交易明细查询1份、客户回单1份，5、吴征晋身份证复印件。拟证明，1、涉案房产原权利人系吴征晋，其对涉案房产有权处分，2、2015年4月15日吴征晋将涉案房产以15万元的价格卖给原告，因当时涉案房产无法办理产权证，吴征晋将与开发商签订的购房合同及交款收据一并交付原告，3、原告分别于2015年4月15日、2015年5月24日分两笔以现金、银行转账方式向原告支付了15万元房款，原告在涉案房产查封之前就已签订了购房合同，并已全额支付了房款。被告范俊杰、辛建萍质证认为，商品房买卖合同上购房人是吴征晋，在办理产权证前，根据交易习惯可以在售楼处将合同变更原告名，法律规定未登记不得转让，原告主张二手房买卖，不是双方真实意思的表示，是名为买卖实为借款抵押，买卖协议书上没有交款时间、交房时间、办理过户时间、过户费用、交付前后发生费用、室内物品等条款，15万元价格只是同样房屋50％的价格，不符合常理，原告自认4月购房交房款，5月24日转帐数额不符，不符合买卖房屋的常理和习惯，原告没有交纳购房款的证据。证据三、1、物业收取劳务费、楼道灯费、二次供水收据（2014年、2015年）2份，2、供热费票据（2012年进户时代吴征晋交纳，2015年、2017年）3份，3、房屋维修资金票据1份，4、测量费票据1份，5、维修保证金票据1份，6、清理垃圾费票据1份，7、物业费票据2份，8、门锁收据1份。拟证明，自2015年5月，在被查封之前，原告已入住、实际占有并使用涉案房产。被告范俊杰、辛建萍质证认为，物业费用票据没有公章，没有房号，不能证明是原告交纳、交纳这个房的，2015年8月份以后票据证明原告在法院查封后擅自换门锁强行进入室内发生的费用，测绘费、维修基金等物业无权收取，且应与商品房合同相符，供热费票据日期在查封之后，测绘、维修基金等票据都是存根，不是开发商出具的收据，电费明细不是电业部门下载的无公章，与实际表示数不符。证据四、房产住宅局证明1份。拟证明，原告购房时涉案房产未能办理产权证非因原告自身的原因，而是因开发商的原因造成涉案房产小区整个无法办理产权证，2016年7月以后才能办理。被告范俊杰、辛建萍质证认为，没有证明单位负责人的签名，不符合证据规则的规定，也恰恰证明信合小区在办理产权登记前，原买受人和新购买人可以在开发商处将商品房买卖合同上购买人进行变更的，只有二手房买卖才需要原买受人完成产权登记后才能转让给他人。证据五、1、吴征晋继承人（母亲吴秀霞）2017年12月录像1份，2、债权转让协议书1份。拟证明，1、吴秀霞不承认吴征晋有遗嘱，且知道吴征晋将信合小区的房产卖给原告，对吴征晋处分财产没有异议，2、吴征晋继承人与其他案外人债权转让协议中的债权人中不包括原告，原告与吴征晋之间不存在以房抵债。被告范俊杰、辛建萍质证认为，录像中没有佐证录像通过合法手段取得，吴秀霞只是说听说，遗嘱没有否认，只是说不知道。2017年11月15日法院调查时，在调查录音中吴秀霞明确否认吴征晋将房屋卖给原告，是二原告在吴征晋去世后撬门进入的，并说家用电器还在房屋中。债权转让协议上没有第三人对二原告债权和合同的确定，证明第三人不认可与二原告有债权债务及合同关系。证据六、证人王春景作证。拟证明，原告2015年4月15日到银行取款，是为了支付信合小区的房款，是为家中老人购买。被告范俊杰、辛建萍质证认为，证人证言相互矛盾，没有直接听到二原告与吴征晋对话，在2015年12月才到木兰镇居住，要求证人提供2015年4月15日保单签字的证据。证据七、证人赵庆林作证。拟证明，帮忙把二原告房子租给同事住，张继尧住了二个月。被告范俊杰、辛建萍质证认为，证人与原告有利害关系，不能直接证实该二原告购买房屋。证据八、证人张继尧作证。拟证明，2015年6月中下旬在于枫的信合小区4楼住2个月左右。被告范俊杰、辛建萍质证认为，证人对房屋一梯几户、几个卧室、有无阳台、门卫都不知道，证人证言是虚假的。证据九、证人张祥庆作证。拟证明，证人为原告换的门锁，原告在查封之前就已经在此居住，证人给换的门锁，不是撬锁，换锁是为了生活。被告范俊杰、辛建萍质证认为，春天开锁不属实，是吴征晋去世后几天。证据十、证人路印雪作证。拟证明，证人是信合小区居民，能说明交费票据上没有物业费公章问题，能证眀原告于枫实际在信合小区居住。被告范俊杰、辛建萍质证认为，是证人父母在信合小区居住，证人证言虚假。被告范俊杰、辛建萍为证明抗辩主张成立，举证如下证据：证据壹、（2015）木民初字第637号民事法院判决书1份、(2015)木民初字第637-1号民事裁定书1份、法院查封时现场照片4张。拟证明，二被告与吴征晋间民间借贷诉讼及结果，在诉讼中查封涉案房产，查封时无人居住，法院在屋门口和小区门卫墙上张贴裁定、公告。原告吴辉、于枫质证认为，查封之前已经借给张继尧居住，由于张继尧只在晚上才回去睡觉，法院白天查封时无人正常。证据贰、吴征晋遗嘱1份、范俊杰与吴秀霞录音1份及书面材料、木兰县人民法院法官与吴秀霞录音1份及书面材料。拟证明，吴征晋写遗嘱对生前债权、债务、借款抵押等情况详细说明，遗嘱中写到信用社小区房子抵押借15万元，电话137××******，与于枫使电话号码一致，证明二原告与吴征晋实际是借款抵押合同。吴秀霞不承认有房屋买卖合同关系，认为二原告是撬门进入的，钥匙一直在吴家手中，同意法院查封、执行给二被告。原告吴辉、于枫质证认为，吴征晋遗嘱是打印版、无签名，可以伪造，房产在2015年4月15日卖给原告，已经不属于吴征晋的遗产。吴秀霞在同一事件中出现相悖证言，可能系在诱导下做出的。证据叁、木兰县房产住宅局房屋产权登记情况说明1份和权威解读《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的理解与适用1份。拟证明，涉案房产未办理产权登记，登记前产权归开发企业，而按二手房转让必须先登记产权，否则违反法律规定，转让合同无效。原告吴辉、于枫质证认为，未能完成产权办理，原因在开发商，但买卖协议有效，如认定无效必须依法认定，不能以非效力性规定认定原告与吴征晋之间买卖协议无效。证据肆、原告房屋产权证、房产登记表和原告将涉案房屋转租给他人的合同和收据。拟证明，原告在2015年4月15日前有固定房屋居住，案涉房屋不是买卖是借款抵押，是吴征晋去世一个多月后通过开锁公司进入房屋，2015年10月14日才转租给他人。原告吴辉、于枫质证认为，是买房给老人居住，没有法律规定已有房产人不能购买其他房产。证据伍、买卖协议1份、证明1份、执行异议申请1份。拟证明，二原告在2015年3月19日购买了吴征晋另一处房产，一直居住至今，吴喜文也承认，二原告不用另买房居住。原告吴辉、于枫质证认为，证据与本案没有关联性，原告是购涉案房产给老人居住。证据陆、木兰县房产住宅局房屋所有权电子信息查询证明1份。拟证明，吴征晋只有案涉争议的一套住房，不可能将该唯一住房低价转卖给原告。原告吴辉、于枫质证认为，吴征晋名下无其他房不代表没有房居住，吴征晋有权处分自己的财产。证据柒、执行异议申请、买卖协议、吴征晋与开发商购房合同、吴征晋与开发商购房交款凭证、吴征晋身份证复印件、（2015）木民初字第637-2号民事裁定书各1份。拟证明，在2016年1月12日驳回原告执行异议前，原告没有提供出所谓交纳物业费用、维修基金、供热费等费用证据，由此可见这些证据都是虚假的。原告吴辉、于枫质证认为，2015木民初字第637-2号民事裁定书已经于2017年10月11日（2017）黑0127执监4号执行裁定书予以撤销，因此证据不能证明其要证明的事实。证据捌、案涉房屋电费信息表2份。拟证明，案涉房屋2015年1月至12月用电量情况，证明原告用电明细是伪造的，原告是11月份撬门进入后将房屋转租个他人才产生高电量。原告吴辉、于枫质证认为，原告证据也是电业局给打出来的，原告不存在伪造证据，用电量小因张继尧只晚上回来睡觉。证据玖、二原告起诉债务人的部分判决书和调解书。拟证明，原告从事民间借贷多年，手中持有房屋买卖合同也同样属于抵押民间借贷。原告吴辉、于枫质证认为，与本案无关联性，无法证明本案待证事实。证据拾、2015年8月25日在债权人申报债权通知书、吴征晋借款登记表、2015年9月10日债权转让协议书。拟证明，在吴征晋因意外死亡后，吴征晋的继承人报纸上通告债权人登记，在吴征晋继承人与35名债权人签订债权转让协议上没有对二原告，吴征晋的继承人对二原告债权没有认可。原告吴辉、于枫质证认为，原告和吴征晋之间是房屋买卖合同关系，在吴征晋死亡之前已经履行了主要义务，原告并不是吴征晋的债权人，通知与原告没有关联性。证据拾壹、2018年7月5日二原告与二被告涉及本案的庭审笔录。拟证明，原告对被告向法庭出示的证据认可的事实，原告认为法院查封裁定、公告真实，屋里有人住是他家老人住，没有将房屋借给其他人的事实，2015年10月后出租的事实，在吴征晋去世前原告没有相关的物业费票据和供热费票据的事实，从而根据法律规定当事人在另一个案件已经承认的事实可以直接作为证据采信。原告吴辉、于枫质证认为，当时法官让我走程序，给下个裁定，后来我们对裁定不服，通过信访，撤销原来裁定重新审理，已经撤销，被告当证据无证明力。证据拾贰、证人柏德君作证。拟证明，吴征晋遗嘱来源，吴征晋死亡前一直在案涉房内居住。原告吴辉、于枫质证认为，证人证言不真实，首先据证人所述，其与吴征晋是合伙关系，也是吴征晋债权人之一，主观认识对客观影响较大，电脑中遗嘱是否有人为改动无法证明，因此证人对于遗嘱来源真实性所作出的证言是虚假的，不符合遗嘱的外在表现，没有签名，处分了不属于其的涉案房产，仅凭证人证言无法认定吴征晋在死亡之前一直居住在涉案房产中。证据拾叁、证人王某。拟证明，证人在信合小区昌友饭店当过服务员，吴征晋在信合小区4单元401室居住，2015年7月末给吴征晋送过餐。原告吴辉、于枫质证认为，证人所述与事实相悖，存在不真实行为，在其所述的时间原告已将房产借给张继尧居住。证据拾肆、张凯2018年7月5日出庭作证证词。拟证明，张凯在吴征晋自杀时第一个到达现场，遗嘱被吴征晋家人拿走，遗嘱上大明是吴征晋小名，遗嘱内容与被告出示一致，证明案涉房产室内情况，和有人给28万，吴征晋没有卖。原告吴辉、于枫质证认为，张凯与吴征晋系同事关系，也是吴征晋的债权人，与被告有共同利益关系，证言存在不真实性。第三人吴俗谛、法定监护人张某、吴喜文、吴秀霞经法庭合法传唤未到庭，对上述证据均无质证意见。结合庭审调查，本院对原告、被告举证证据作如下认定：证据一是执行裁定书，予以采信；证据二与证据柒中哈尔滨市商品房买卖合同书、吴征晋购房付款收据、吴征晋身份证，无争议，予以采信；证据二与证据柒中买卖协议，存在着房价（15万元）低于吴征晋原购卖价格（19.86万元）、低于市场价格、没有房款交收时间、房款交收形式、房屋交付时间、附属物、费用约定、没有中间人等条款等诸多与房产一般交易不相一致之处，不予采信；证据二中中国建设银行股份有限公司木兰中心支行的对私活期交易明细查询、客户回单，金额不符，部分时间不符，不予采信；证据三不能证明指向的应缴纳人是原告，不予采信；证据四、木兰县房产住宅局出具，予以采信；证据五中吴秀霞录像与证据贰中录音相矛盾，均不予采信；证据五中债权转让协议书与证据拾，与案涉房产无关，不予采信；证据六、证据七、证据八、证据九、证据十和证据捌、证据拾贰、证据拾叁、证据拾肆，均不能直接证明原告与吴征晋买卖、交付案涉房产，不予采信；证据壹是生效法律文书，予以采信；证据贰中遗嘱无签名，不符合遗嘱要件，不予采信；证据叁、证据肆、证据伍、证据陆、证据玖，与本案无关，不予采信；证据柒中民事裁定书，已被撤销，予以采信；证据柒中执行异议申请、证据拾壹，不直接证明买卖、交付房产，不予采信。根据有效证据，结合庭审调查，本院认定事实如下：木兰县木兰镇信合家园小区由黑龙江省天林房地产开发有限公司开发建设，信合家园小区于2016年7月开始办理产权登记。2013年1月6日，吴征晋与黑龙江省天林房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定吴征晋按建设面积以每平方米2980元、总金额198600元，购买信合小区第2幢4单元401室66.63平方米住宅房屋。后吴征晋入住该房。该房现由原告实际占有。2015年8月4日吴征晋死亡。2015年8月11日，本案被告范俊杰、辛建萍起诉吴征晋继承人吴喜文、吴秀霞、吴俗谛被继承人债务清偿纠纷，同日，本院作出（2015）木民初字第637-1号民事裁定书，裁定“对吴征晋（已故）购买的木兰县信合家园小区2号楼4单元401室（未办理房照）予以保全，……”，并在单元门和小区门卫处张贴了查封公告。2015年8月26日，本案原告吴辉对本院（2015）木民初字第637-1号民事裁定提出书面异议，本院2016年1月12日作出（2015）木民初字第637-2号民事裁定书，“案外异议人吴辉称，……异议申请人在2015年4月15日当天付清全部房款并签订买卖协议，……，异议申请人已入住该房”，裁定“驳回吴辉的异议”。后2017年10月11日，本院作出（2017）黑0127执监4号执行裁定书，裁定“撤销本院（2015）木民初字第637-2号民事裁定书”。2017年11月28日，本院作出（2017）黑0127执异26号执行裁定书，裁定“驳回吴辉的异议请求”。2017年12月12日，原告吴辉、于枫不服，向本院提起执行异议之诉。本院认为，原告吴辉、于枫举证2015年4月15日与吴征晋就案涉房产的买卖协议，该协议存在着房价（15万元）低于吴征晋原购卖价格（19.86万元）、低于市场价格、没有房款交收时间、没有房款交收形式、没有房屋交付时间、没有房屋附属物约定、没有房屋费用约定、没有中间人等诸多与房屋交易一般情形不相一致的情形，因吴征晋已死亡，无法认定买卖协议的真实性。原告没有举证房屋交付的证据，举证的物业费、供热费等票据，不足以证明已经通过交付合法占有案涉房产。原告没有举证房款交收凭证这一重要证据，举证已交付房款证据，在时间、数额上缺乏真实性和关联性，且协议约定的房价15万元，与吴征晋遗嘱自认抵押15万元相符，虽然吴征晋遗嘱未经认定，但买卖协议是否为抵押借款的疑问成立。综上，原告对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益的证据不足，原告的诉讼请求，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十三条、第一百四十四条、第二百二十七条的规定《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告吴辉、于枫的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告吴辉、于枫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长 李 海审判员 马 志审判员 崔传喜二〇一九年九月六日书记员 闫雪飞