济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初2672号 原告：徐真，女，1984年5月31日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：徐建国（原告徐真之父），男，1961年9月20日出生，汉族，住济南市。 被告：董德水，男，1964年5月8日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市天桥区。 被告：支元杰，女，1967年3月8日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区八里桥小区**楼****。 委托诉讼代理人：张晓明，山东隆谋律师事务所律师。 原告徐真与被告董德水、被告支元杰（以下简称两被告）、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告徐真的委托诉讼代理人徐建国，被告董德水、被告支元杰的委托诉讼代理人张晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐真向本院提出诉讼请求：1．判令二被告配合原告办理过户手续；2．判决被告承担违约金233100元；3．判决被告提供购房发票及交税凭证等相关单据，并承担因迟延过户而给原告增加的一切损失；4.判决被告承担诉讼费用。 事实和理由：2010年10月15日原、被告双方签订了“房屋买卖合同”，被告将其名下位于济南市槐荫区南辛庄东街1号（现代逸居）2号楼xxx室出卖给原告，原告当时支付了房屋全款777000元。并约定2014年1月10日后办理房屋过户手续，房产证由原告保存，被告未提供购房发票和交税单据，在过户前所产生的房屋经济和其他纠纷由被告承担。2010年10月29日被告搬离出卖房屋交给原告，无遗留物品，当场书写办理房权证过户事宜，并承诺“如不积极配合愿承担房款的百分之三十的违约金”。期间原告之父徐建国（过户关联人）多次联系被告，要求办理过户手续，于2014年3月6日双方到济南市房管部门查询了房屋权属状况信息，约定第二天办理过户，要求被告带上购房发票和完税单据，第二天被告电话不接无踪影。后期再联系到被告时，被告以在加拿大发展不便回国，如回来办理过户得由原告承担来回费用等无理要求。2018年11月11日和2019年4月18日再次联系到被告时，被告依然以许多无理要求拒不配合办理手续，以录音为证。为此特将被告诉至法院以维护原告的合法权益。 诉讼过程中，徐真放弃了其第3项诉讼请求中要求提供购房发票及交税凭证等相关单据的请求，明确该项诉讼请求中的损失金额为办理所有权转移登记过程中可能增加的税款5万元。 董德水辩称，2005年我投资买了这套房子，是我和支元杰一起买的，为了孩子上学，登记在我自己名下。2010年我想出租房屋，原告代理人希望我将房子卖给他，当时由于资金紧张，我就同意了。当时装修加家具花费近10万元，只住了三年左右，装修折价7万元，房款77.7万元，商量的是等我腾房之后将我装修家具的折抵款7万元给我。后来我多次向原告代理人索要，但一直没有支付。后来原告代理人的岳父在涉案房屋中去世，原告代理人称涉案房屋是凶宅，不想给装修的款项，所以就一直没有过户。有一次原告代理人称要给我钱，但是没有给。我卖房子没有给支元杰说。我认为我没有违约，对于原告的诉讼请求我不认可。 支元杰辩称，我不知道上述共有房产已经“出卖”的所谓事实，我是直到接到法院的开庭传票时才知道的。我仅知道上述共有房产是租给老徐（男，50岁左右）的，我与原告根本不认识。原告明知涉案房产是我与董德水共有的事实，还与董德水共同损害我对共有房屋的合法权益，其主观恶意显而易见。这些，从涉案房产价款的所谓“约定”就能看出房价与市场行情不符，其价格严重低于市场行情。原告与董德水所谓合同的“履行”情况也值得严重怀疑，所谓支付了价款完全是无中生有！因为，在那个时间段里，董德水和我一直用上述房产做抵押在银行贷款偿还该房款，而且该房产现在还处于抵押状态。我因为上述房产，还与董德水几次闹过离婚。当时我购买上述房产的原因就是为了孩子上学方便，董德水当时是不同意购买的。其次，我从未授权董德水处分过上述共有房产。上述房产买卖协商过程我从未参与过，也从未与中介接洽谈判过房产买卖事宜，我更没有与原告在看房时接触过，我从未收到过所谓的购房定金或房款。虽然上述共有房产仅登记在董德水一方名下，但该房产是我和董德水共同共有的。退一万步说，假如原告通过某种手段完成了过户交易，也应判令恢复原有登记状态，况且上述房产还没有办理过户登记。综上所述，原告与董德水签订的所谓“合同”依法不能成立。根据我国《物权法》、《婚姻法》等法律的相关规定作出答辩，请法院采纳。支元杰另补充辩称，徐真的父亲徐建国与两被告系同一小区，与董德水熟识，对两被告的婚姻状况明知。在董德水出售房屋时其一直在其母亲家居住，董德水则长期在深圳做生意偶尔回家。即使原告对两被告婚姻状况不知情，作为买受人购买房屋时也应当对两被告的婚姻状况进行基本了解，这才符合通俗做法及交易习惯，原告不构成取得涉案房屋的善意。原告与董德水的交易价格为每平方米7000元左右，当时的房价在1万元左右，明显低于市场价格，其有理由怀疑双方串通转移夫妻共同财产。涉案房屋尚未变更登记，原告不构成善意取得。因此应当驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求及相应的答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐真向本院提交了《房屋买卖合同》、《房屋所有权证书》、《他项权证书》、《房屋权属状况信息》、《贷款结清证明》、《抵押物品入库单》、《个人账户对账单》、董德水书写的承诺，支元杰向本院提交了《结婚证》，当事人对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。由上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 两被告于1990年5月8日登记结婚。坐落于济南市槐荫区南辛庄东街**嘉馨现代逸居**楼**房屋（以下简称xxx号房屋系两被告婚姻关系存续期间购买，于2009年1月4日登记于董德水一人名下，共有情况登记为“无”，房产证号为济房权证槐字第103138号。 2010年10月15日，董德水作为出卖人（甲方），徐真作为买受人（乙方），双方签订《房屋买卖合同》一份，约定：兹有甲方将xxx号房屋出卖给乙方，济房权证槐字第103138号，出售价777000元。甲方和乙方一起办理了房屋抵押贷款手续，2014年1月10日后甲方和乙方一起办理房屋过户事宜，费用由乙方承担。房产证有（由）乙方保存。未过户前所发生的房屋经济和其他纠纷由甲方承担。过户手续双方关联人甲方之妻：支元杰，乙方之父：徐建国协助办理过户手续。付清房款后甲方在十日内交于乙方，未尽事宜协商解决，协商不成当地法院仲裁。董德水在出卖人落款处签字，徐真在买受人落款处签字。签订该合同当日，徐真向董德水支付了购房首付款17.70万元。徐真并称在签订该合同之前，其已经向董德水支付了定金5万元。 在签订上述合同之前，徐真作为债务人，董德水以xxx号房屋作为抵押担保，向中国民生银行股份有限公司济南分行（以下简称民生银行）贷款55万元，贷款期限为2010年9月16日至2015年9月15日，并办理了抵押登记，该抵押登记尚未涂销。2010年10月15日，民生银行向徐真发放了55万元贷款，徐真将该款项付给了董德水。在收到该款项的当日，董德水在上述《房屋买卖合同》尾部书写：“今收到柒拾柒万柒仟元房款（777000元）（不包括室内装修家具一切东西），1332512****。董德水”签订该合同后2010年10月底，徐真搬入涉案房屋居住。 徐真称，其父亲徐建国与两被告原均居住于涉案房屋的小区。徐建国在该小区附近的房产中介看到了xxx号房屋登记出售的信息，通过中介联系上了董德水。徐建国与董德水就房屋买卖商谈了一个月左右，最终达成一致意见，并向董德水支付了5万元定金。在商谈过程中支元杰均知晓。在双方协商成后，双方达成了以涉案房屋抵押贷款55万元用于支付剩余购房款的意见，在该贷款到账时，其与董德水签订了上述《房屋买卖合同》。在签订合同时，支元杰及两被告的孩子均在场。支元杰称房子登记在董德水名下，让董德水自己签字就行，其便同意了该意见，没有让支元杰签字。之所以约定在2014年办理过户手续，是为了在涉案房屋所有权登记满五年后享受纳税的优惠政策。签订合同前，双方也协商过有关涉案房屋内家具的问题，董德水的侄子说要把地板拆掉，其称如果要拆其就不买了，最后在10月底腾房时，两被告将家具家电都带走了。 2010年10月29日，董德水出具承诺一份：“办理房权证过户事宜，一定积极协助，但一切费用都没有，如故意推托不是人。如不积极配合，愿承担房款的百分之三十的违约金。”该承诺后附两个电话号码，分别为1327531****，1332512****。徐真称尾号为9119的电话为支元杰的手机号码，其称打通过，由支元杰接听，说是两被告要陪孩子在加拿大做生意，之后该号码无法打通。董德水先是承认该号码为支元杰使用，后又称支元杰不常使用该号码，主要由其持有。之所以在承诺中留有该手机号，是因其为了欺骗支元杰，隐瞒房屋出卖的事实，其以为徐真联系不上支元杰就没有问题了。支元杰的代理人称其不清楚该手机号是否为支元杰所有，需庭后向支元杰本人核实，但其未向本院回复。 现徐真在民生银行的55万元贷款已经结清，2016年10月11日，民生银行为其出具了《贷款结清证明》。徐真称因董德水不予配合，故该贷款的抵押登记尚未涂销。民生银行在其结清贷款后，即将《他项权证书》交予其，故该证书现由其持有。 徐真另提供徐建国与董德水之间的通话及谈话录音两份，分别为2018年11月及2019年4月期间。电话中徐建国催促董德水为其办理所有权登记手续，董德水则向徐建国要求支付买房税款和装修费用，补齐后其办理过户手续。董德水在谈话中要求徐建国明确上述款项的金额。徐建国则未承认双方曾就上述款项进行约定。电话中双方对双方签订合同后曾为过户到房管部门查询过房屋权属信息予以认可。在徐建国提到因董德水去了加拿大未能再办理过户手续时，董德水称如当时答应承担回来的费用也给其办理了。 董德水对上述录音的真实性无异议，但称录音未经其允许，且双方就装修款问题沟通多次，并非仅上述录音。因时间较长，录音中的事情其已经记不清。录音可以证明双方约定了给予装修款的问题，但徐真拒不承认，因徐真应先支付装修款7万元，故在支付该款项前其不同意向徐真办理过户手续。 两被告并认为徐真所主张的房款总价30%的违约金过高，如认定双方违约，应当调低违约金标准。 本院认为，徐真与董德水于2010年10月15日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，内容合法有效，双方当事人应当按照上述合同的约定履行各自的义务。 xxx号虽然登记在董德水一人名下，但该房屋系两被告婚姻关系存续期间购买，且登记时间在双方婚姻关系存续期间，故该房屋为两被告的夫妻共同财产。处分该夫妻共同财产应当经过两被告的共同同意。现双方对支元杰对董德水出售涉案房屋的事实是否知晓及同意存在争议。本院认为，徐真购买并实际居住该房屋至今已近9年，支元杰辩称因董德水出卖涉案房屋时双方感情不和且长期不在一起居住，也未提交相应的证据，现双方婚姻关系仍然存续，故其该辩称与生活常理严重不符，对其该辩称本院难以采信。且董德水与徐真签订的合同中载明的过户手续关联人即支元杰，董德水出具的承诺中也留存了支元杰的手机号码。虽然支元杰的代理人称其不清楚该手机号码是否为支元杰所有，但其庭后并未向本院回复其核实的情况。故本院认定支元杰对董德水与徐真签订《房屋买卖合同》的事实明知且同意。因本院已经认定支元杰对上述合同知晓且同意，支元杰不符合在董德水无权处分时才享有的善意取得的抗辩理由，故其提出的有关徐真不符合善意取得的抗辩意见，本院不予采纳。 按照《房屋买卖合同》约定，董德水应当在2014年10月10日后为徐真办理房屋的所有权转移登记手续，但其并未办理，其行为构成违约。现虽然涉案房屋还存在抵押登记，但该抵押登记所担保的债务已经清偿，该抵押权实际已经消灭，故对徐真要求董德水为其办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。因该房屋为两被告共同共有，如在办理转移登记过程中需支元杰的协助，支元杰应当予以协助。 按照董德水的承诺，如其逾期办证，自愿承担总房款30%的违约金，即233100元。两被告则抗辩该违约金标准过高，要求本院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”至于调整标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”由上述规定可知，一般在当事人约定的违约金高于守约方损失百分之三十的情况下，违约方可以请求法院对违约金进行适当减少。即首先应当对损失予以确认。但本案中徐真并未对其存在的损失予以举证。故本院认为董德水承诺的不积极办理过户手续即承担房屋总价30%的违约金的标准过高。现涉案房屋已由徐真居住近9年，已经享受了该房屋的占有、使用和收益的权利，仅是暂时未能取得该房屋的处分权，故综合案件事实的认定，本院酌定违约金为5万元。因本院已经认定支元杰对房屋买卖事宜知晓并同意，该违约金为夫妻共同债务，两被告应共同承担。 徐真还要求两被告向其赔偿所有权转移登记时可能产生的多交纳的税费损失5万元，其该项诉讼请求所依据的事实尚未发生，其也无证据证明其必然存在该项损失，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。 关于董德水提出的有关装修费用的抗辩意见，相关证据不足以证明双方就装修费用约定为7万元，也无证据证明徐真应当先支付装修费用，董德水再配合办理房屋的所有权登记手续，故对其以此提出的先履行抗辩权，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、第一百七十七条第一项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，判决如下： 一、董德水于本判决生效之日起十日内协助徐真将坐落于济南市槐荫区南辛庄东街1号嘉馨现代逸居2号楼1-xxx号房屋（济房权证槐字第103138号）的所有权转移登记至徐真名下；办理该手续过程中，如需支元杰协助，支元杰应予以协助； 二、董德水、支元杰于本判决生效之日起十日内向徐真支付违约金5万元； 三、驳回徐真对董德水、支元杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5547元，减半收取计2773元，由徐真负担1073元，由董德水、支元杰负担1700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 张 斌 二〇一九年九月二十六日 书记员 裴立红