苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0509民初12096号原告（反诉被告）：昆山市张浦镇荣创建筑材料经营。负责人：王根荣。委托诉讼代理人：张贵平。委托诉讼代理人：朱俊鹏。被告（反诉原告）：苏州市中晟仓储有限公司。法定代表人：谭长超。委托诉讼代理人：何恺。委托诉讼代理人：张莉。原告昆山市张浦镇荣创建筑材料经营部(下称荣创经营部)与被告苏州市中晟仓储有限公司（下称中晟仓储公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月29日受理后，依法适用简易程序审理，后依法组成合议庭，于2019年7月25日公开开庭进行了审理，原告荣创经营部的委托诉讼代理人张贵平、朱俊鹏，被告中晟仓储公司的委托诉讼代理人何恺，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣创经营部诉称，2017年10月23日，原告与被告签订租赁合同，约定被告将位于苏州市吴江区平望太浦河北侧中晟仓储公司码头场地租赁给原告使用，年租金为250000元，原告需支付2017年11月20日至2018年年底的租金共计278760元，原告按约支付了2018年12月31日的租金。后双方又签订两份补充协议，对码头安装吊机事宜进行了具体约定。2018年1月起，政府相关部门多次告知被告所转租场地列入太浦河整治范围，2018年3月16日，吴江区平望镇环境综合整治办公室送达告知书，要求场地上各单位停止上货，清理场地，因被告被纳入专项整治名单，被告的场地包括原告转租的场地完全停止运营，无法进行码头的生产，一直处于搁置状态，被告理应退还自2018年3月16日之后的场地租金，但被告拒不退还。现请求判令被告返还原告已付租金199600元及利息损失(以199600元为基数，自2018年3月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准的2倍计算，暂计4200元)。被告承担本案诉讼费用。被告中晟仓储公司辩称：原、被告之间的租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务，告知书不具有法律效力，且行政相对人是被告，租赁合同不存在履行障碍，原告应继续履行合同，租赁合同未限定场地使用用途，合同目的尚可实现，且原告仍在使用中，不同意返还租金。即便告知书已使租赁合同无法履行，属于不可抗力，也不可归责于任何一方，原告要求被告支付利息无事实法律依据。双方签订的租赁合同明确约定，租赁期间每年为被告无偿吊卸煤炭3万吨，双方在2017年12月8日签订的补充协议中约定，在原告向被告支付10万元保证金后可自行更换吊机，在租赁期届满后应将原吊机重新安装至码头并保证其正常使用。由于原告尚未切实履行合同义务，导致我方委托第三方吊卸煤炭17727.57吨，产生吊卸费用117123元；原告在租赁期间至2018年8月底，共结欠被告水电费用35057.59元；原告在支付10万元保证金的情况下自行拆卸原吊机，导致原吊机无法使用。现提起反诉，请求判令：1、原告支付被告10万元违约金，并将租赁吊机重新安装至码头，保证吊机正常运行。2、原告支付被告租赁期间结欠的水电费用35057.59元及我方煤炭吊卸费用117123元。上述合计252180.59元。3、反诉费用由反诉被告承担。原告针对反诉被告的反诉辩称：双方在合同中并没有约定违约金；原告自承租后，共有3、4名工作人员在此居住了不到一周的时间，因此不可能产生如此高额的水电费，至多几十元的水电费。双方在合同中经协商一致对原有吊机进行升级改造，但之后就面临着拆迁，所以原告事实上在该场地没有进行经营行为，免费为被告吊装部分煤炭的前提是我方能够正常经营，所以说让原告承担吊卸费用并不公平，也没有依据。请求驳回被告的反诉请求。经审理查明：2017年10月23日，原告与被告签订租赁合同，合同约定：被告将位于苏州市吴江区平望太浦河北侧中晟仓储公司码头场地约4000平方米租赁给原告使用，办公室1-2间，生活区3层房间若干，租赁期间自2017年11月20日至2018年12月31日，年租金为250000元，合同生效后，原告需支付2017年11月20日至2018年年底的租金共计278760元，合同期内原告未提出退场情况下，被告无权收回场地（除政府征用或其他特殊情况外），如需退场必须提前3个月通知被告，因被告经营部分煤炭，双方商定每年由原告无偿为被告吊卸煤炭3万吨，原告承诺办公区及生活区相关水、电费全部由原告承担，包括生产、生活水电费于每月底结算付清。如原告需要安装、改装部分设备，必须报相关上级主管部门同意后方可施工，否则一切责任后果由原告承担。原告按约支付了2017年11月20日至2018年12月31日的租金278760元。2017年12月8日，双方又签订租赁合同补充协议一份，协议约定，原告承诺自行向政府主管部门申报更换吊机项目，并在获得批准后进行更换吊机项目工程施工，更换新吊机后，原东吊机原告妥善保管，在租赁期满后，将原东吊机重新安装至码头并保证其正常使用，在拆掉新吊机换上原东吊机之前，原告自愿向被告支付10万元保证金，原东吊机重新安装正常使用后无利息返还原告。任何原因使东吊机无法正常使用的，由原告负责安装新吊机并承担赔偿责任（赔偿范围包括不限于购置新吊机的价款、误工期间合同损失、政府部门罚款、申报新吊机费用等）。原告应当严格按照租赁合同、补充协议履行义务，如违反任一条款，原告应当向被告支付违约金10万元，违约金不足以弥补被告损失的，原告应当另行赔偿。另查明，2017年12月31日，苏州市吴江区人民政府办公室发布吴政办（2017）207号文件，关于印发吴江区深入开展“散乱污”企业（作坊）专项整治实施方案的通知，对重点区块内的“散乱污”企业（作坊）进行依法取缔、整合搬迁和整治改造，涉及平望太浦河区块面积约0.39平方公里。2018年1月31日，苏州市吴江区平望镇人民政府发布平政发（2018）7号文件，关于印发平望镇“散乱污”专项行动方案（试行）的通知，本案所涉地块在整治重点区域内，整治时间和步骤：第一阶段1月1日-2月14日，全面排查摸底；第二阶段2月1日-2月15日，梳理完善；第三阶段3月16日-10月31日，分类整治；第四阶段11月1日-12月底，工作总结及“回头看”，确保整治到位，防止死灰复燃。以上事实，由原告提供的对账单、微信记录及庭审笔录等证据予以佐证。双方主要争议焦点：1,租赁合同的实际租赁时间。原告主张，实际租赁时间到2018年3月15日。原告提供的证据为照片3份及告知书复印件1份，证明因被告纳入专项整治名单，要求承租人立即停止上货，并清理场地。原告认为，承租后实际一天也未使用。当时想把那个旧吊机进行改造或者是换个大吊机，双方一致同意并签订补充协议，吊机到1月份还没有落实，就接到口头拆迁的通知，新的吊机就没有安装，场地一直没有使用，原本是打算新吊机安装好以后才正式开展经营的，考虑到拆迁，不敢去做大的投入了，事实上就停止了。新吊机根本就没进场，旧吊机原告重新安装好了，事实上接到通知就彻底退出了。关于转租，只是将其中一小部分给案外人堆放物品，得到政府的口头通知以后，原告就和案外人终止合同，他们也是预交费用，我们核算后退给人家了，一共就租了两三个月，至2018年2、3月份就搬走了。至于被告提到的什么现场一个集装箱，原告不知道那个是谁的，到现场去看过就是一个小方方的东西，不存在什么影响。2018年7月已起诉，不存在2018年9月还堆放钢材的事实，原告经营都是在昆山，到这边场地堆放货物是不现实的。被告认为，告知书未送到被告，程序不合法，该告知书对“散乱污”作出整治通知，并未要求原告或被告搬迁，不能证明被告因此无法合法使用租赁物。照片三份，照片无法看出送达文件的内容，无法证明该文明已合法送到我公司，对公告的真实性无异议，但是无法看出张贴地点。告知书仅对“散乱污”作出了定义，而我方位置不在此范围内，即便在范围内的企业，其整治方法多样，不一定直接取缔。原告方自2017年承租场地后，要求更换新吊机，补充协议约定了新吊机更换事宜由原告方自行负责向政府部门申报，但原告未按约给付押金，也未获得相关部门批准，就擅自拆下旧吊机，后因无法获得批准手续未能安装新吊机，导致原告未能实际使用租赁场地，在此之后，原告将场地转租给了案外人翟文昌用于堆放货物，至今，翟文昌仍有一个集装箱放于租赁场地未搬走。同位置另一家租户案外人苏州昇嵘建材有限公司，仍在正常使用租赁土地、设备。被告提供了视频、照片等证据。租赁场区在合同租期结束后才真正拆迁，目前土地已经开始整治。综上，原告方无法使用租赁土地系因自身过错导致吊机无法使用而造成，场地至今仍可以正常使用。关于原告最后一次搬离时间，经我方核实确认是2018年9月25日，我方工作人员的手机中存有当天拍摄的照片，其场地堆放的物品是钢材，是对方的承租人搬走的，具体用途不清。本院认为，原、被告于2017年10月23日签订租赁合同及补充协议，意思表示真实，也不违反法律规定，合同成立并已生效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务，原告按约支付了全部的租金,并进入该场地占有使用。2017年12月31日，苏州市吴江区人民政府办公室发布吴政办（2017）207号文件，关于印发吴江区深入开展“散乱污”企业（作坊）专项整治实施方案的通知，2018年1月31日，苏州市吴江区平望镇人民政府发布平政发（2018）7号文件，关于印发平望镇“散乱污”专项行动方案（试行）的通知，对重点区块内的“散乱污”企业（作坊）进行依法取缔、整合搬迁和整治改造，本案所涉的租赁地块在整治重点区域内，相关政府部门开始下发通知告知相关业主，对此情形，当事人双方缔约时无法预见，亦非双方当事人自身原因造成的，由此导致租赁合同不能完全履行，双方均无过错。原告方在收到政府相关部门的通知后，理应按约定与被告及时沟通，并按照合同“如需退场必须提前3个月通知被告”的约定，履行自己的相关义务。原告现有证据并未证明原告已积极及时的履行“通知被告需退场”的情形，结合原告转租部分场地给第三方的事实，基于合同期限已届满、涉案场地已经拆迁的具体情况，根据本案的具体情况，本院酌情认定，双方租赁合同的终止及实际租赁时间为2018年7月底。2，租赁期间的水电费用及煤炭吊卸费用。被告主张，租赁期间结欠的水电费用35057.59元，煤炭吊卸费用117123元，合计252180.59元。被告提供的证据为：2017年12月至2018年4月水费发票及扣款凭证，计水费为7007.5元，2018年4月后，原水表被拆迁办拆除，政府重新安装了新水表，但此后并未有任何一方向我方实际收取水费，因此我方未计算在内；2017年12月至2018年8月电费发票及扣款凭证，计电费为53233.04元。收款收据4张，增值税发票98张、水路货运单、吊费付款凭证若干，计煤炭吊卸费用117123元。被告认为，租赁合同第四条第三项约定，办公区、生活区全部水电均有原告承担，因此不论对方是否实际使用办公区、生活区，均应承担该部分水电费。场区分为办公区、生活区、作业区，办公区、生活区是作业区旁边的一幢办公楼，作业区是沿河码头边的全部水泥空地，作业区一分为三，由我方自行使用三分之一（在没有吊机的一侧，进场区左手边），场地上无任何用电设备，我方仅做堆放使用，中间为原告承租场地，有吊机一台（现已拆毁），右边系案外人昇嵘公司向我方承租，有吊机一台。我方无用电设备，因此生产区电费扣除案外人昇嵘建材，即为原告的电费。水电费计算方式为：被告方已实际支付的全部水电费扣除案外人昇嵘公司水电费计算，水电费总额60240.59元，减去案外人昇嵘公司支付的2017年12月至2018年8月电费25183元。等于35057.59元。租赁合同第四项第二条，乙方无偿为甲方吊卸煤炭三万吨。租赁期间我方实际产生煤炭吊运17727.57吨，因对方未履行合同约定的免费吊卸义务，原告委托第三方吊卸上述煤炭产生费用，共计117123元，该费用系被告违约导致，应当赔偿。被告认为，关于水电费，根据合同不论对方实际使用水电情况，办公区、生活区水电费均应由对方承担，这一点在第一次证据交换时对方当时也认可，当时原告称：基于双方良好的关系，我方也爽快，这一部分水电费均由我方承担也无妨，因此并非原告现陈述的只承担自己使用的那部分水电费。水电费的计算，被告对实际支付的水电费有发票、支付凭证，被告也自认了收到另一租户水电费，由于办公区、生活区水电费均由原告承担，而生产区除案外人租户外，仅有对方实际使用电量，其用于吊机的拆卸、安装等事宜，因此被告的计算方式是合理的。电表在场区有总表，案外人昇嵘公司有独立分电表，原告没有独立电表，被告是没有用电设备。合同约定水电费原告承担，所以未再分出其他水电表。吊装费用，原告认为其未能正常使用吊机，因此无法履行合同义务，但是其未能正常使用吊机如前所述，系其擅自更换吊机失败，而原吊机又损毁导致，因此原告应承担被告损失。至于免费吊运的约定是在合同签订时我方已经在租金标准上做了考虑，以相对便宜的价格将场地租赁给对方，对方也协助我方调运仅需付出少量的电力、人工，是双赢的选择，因此合同约定是合理的。就我方对吊运费用的举证，综合计算，吊卸货物以及我方主张的费用其每吨吊运成本为7元，低于市场价格，该费用也是真实合理的。原告认为，合同第四条第三款的约定，本意是我方的办公区及生活区的水电费，全部由我方承担。水电费属于实际性支出，原告并未实际开展经营活动，合同签订后仅有3、4人的工作人员在场地驻留一周时间，没有经营就不产生相关的费用，即使原告需要承担相应的水费和电费，仅仅是对自己办公和生活区域所产生的费用，并不包含其他区域所产生的水费或电费。从被告的举证来看，六万余元的水电费，扣除昇嵘公司25183元水电费，该计算肯定不能得出计算差额即原告使用的水电费金额。被告陈述该水电费包括办公区生活区生产区，昇嵘公司是有一台吊机，所以产生25183元电费，这从常理上讲不现实。被告提供的四张昇嵘公司的收据，其是否全面客观是值得质疑的，且该水电费也未有发票，也未予标明来源于水电表的具体部位，关联性我们也不予认可。还有更重要的一点，即使是合同第四条的第三项，也是指办公区及生活区的水电费作出的约定，不包含生产区水电费。吊装费用，在合同的第四条第二项确实有约定，但是该约定有一个潜在的逻辑前提，是指我方能够正常经营的情况下，而事实上，在合同签订两、三个月后，我们就得到了场地拆迁的通知。在2018年的3月份就接到了正式的书面通知，所以我方也缺泛正常经营的客观基础，如果不是拆迁问题，一旦步入正常经营认了，我们会信守合同的承诺，合同的第一年度，我们才过了三四个月的情况下，场地就已经通知拆迁停止，所以这时候被告要求我方承担这个吊装费用，不符合合同的精神。不能吊装也并非我方的过错造成。且吊装费的组成客观性真实性被告也不能予以说明，提供了相关的票据，只是说由煤炭买卖的事实，那么对于吊装费用无准确证据的证实。本院认为，原、被告经协商一致签订租赁合同及补充协议，明确水电费的承担方式，并约定每年由原告无偿为被告吊卸煤炭3万吨，原告提供的证据，可以证明原告已支付一定的款项，由于双方在合同签订之后发生了客观变化，导致不能继续完全履行合同。合同提前终止，相关费用应当按照约定进行结算。水电费用，被告已经代为支付，根据合同约定及原告实际租赁使用的现状，本院酌情认定原告应承担其中20000元；免费吊卸煤炭费用，被告认为在签订租赁合同时，免费吊卸煤炭与相对便宜的租赁价格已作全面考虑。结合租赁合同的内容，具有一定的合理性，原告在没有得到相关部门批准的情况下，先行拆卸旧吊机，导致其无法正常作业及经营，存在重大过失，其行为也造成无法按约为原告免费吊卸煤炭3万吨的后果。原告没有履行合同约定的免费吊卸煤炭义务，导致被告一定的损失，原告理应予以补偿。结合本案的具体情况，本院酌情认定对煤炭吊卸费用原告应负担其中30000元。3，旧吊机重新安装至码头保证吊机正常运行状态及10万元违约金。被告主张，租赁合同及补充协议有明确条款，约定原告更换吊机的前提是获得审批并支付10万元押金，对方擅自拆除旧吊机且未妥善保管导致吊机损毁，属于违约，应当恢复吊机至正常运转并承担10万元违约金。被告提供的证据为现场照片，被告认为，吊机应当与基座连接固定方能使用，现在的基座是为新的大一号的吊机准备，其连接部分与旧吊机完全无法匹配，旧吊机放置在基座上仅是一个样子，零件损毁严重，根本无法使用。原告认为，双方在约定安装新吊机时，并没有考虑到新吊机无法安装成功的因素，原本的意思是等这个合同期满，大吊机拆走，把原来的吊机安装起来正常使用，由于拆迁，新吊机也没装起来，我们就把原来的吊机进行了安装，已安装完毕，也通过了政府的拆迁评估，被告说没安装好的价值和安装好的价值是不一样的理由不存在的。客观上吊机是没有使用，但是是可以正常使用的。关于旧吊机的安装，对于安装时至安装完成，包括安装的方式，原、被告当时是一致认可的，只要通过政府的拆迁评估验收，所以说对于吊机的安装现状，客观上确实是双方协商一致的。关于违约金，原告认为已尽到了合同应尽的义务，没有任何违背合同约定，更谈不上重大违约。所以主张违约金是没有道理的。本院认为，由于双方在合同签订之后，因发生客观事由导致合同提前终止，双方均无过错。因此，被告要求原告承担10万元的违约金，本院依法不予支持。至于被告要求原告将旧吊机重新安装至码头保证吊机正常运行状态的主张，因被告也确认，涉案场地已在拆迁中，已无安装之事实基础，故本院也不予认定。综上所述，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当法律规定或者当事人约定的终止情形出现时，可以终止合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要示恢复原状赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告已先行支付被告租金为278760元，实际应付租金为174593元，应承担水电费20000元，应补偿煤炭吊卸费用损失30000元，相抵后，被告应返原告54167元。现根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第一款第五项、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：一、被告苏州市中晟仓储有限公司应于本判决生效后十日内返还原告昆山市张浦镇荣创建筑材料经营部租金104167元。（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院账号62×××66，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、原告昆山市张浦镇荣创建筑材料经营部应于本判决生效后十日内给付被告苏州市中晟仓储有限公司水电费20000元，补偿煤炭吊卸费用损失30000元，计50000元。（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院账号62×××66，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他的诉讼请求和被告其他的反诉请求。本诉案件受理费收取为4358元，诉讼保全费1518元，合计5876元，由被告承担3901元，原告承担1975元，被告负担的3901元于本判决生效之日起十日内交至法院，原告已预交的诉讼费用其中的3901元，本院于本判决书生效之日起十五日内退回。反诉案件受理费2541元，由原告承担525元，被告承担1989元，原告负担的525元于本判决生效之日起十日内交至法院，被告已预交的反诉讼费用其中的525元，本院于本判决书生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  陈唯华人民陪审员  吕荣林人民陪审员  张 斌二〇一九年九月十七日书 记 员  沈建春附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。