广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初4344号原告：陈苑琴，女，1969年10月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：唐玉江，广东广之洲律师事务所律师。被告：广州乐得房产开发有限公司，住所地广州市中山一路水均南街****。法定代表人：傅英伟。第三人：罗曦，男，1973年6月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：杨晓蔚，系夫妻关系。第三人：陈志穗，女，1974年7月12日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。原告陈苑琴与被告广州乐得房产开发有限公司（以下简称乐得公司），第三人罗曦、陈志穗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈苑琴的委托诉讼代理人唐玉江，第三人罗曦及其委托诉讼代理人杨晓蔚到庭参加诉讼。被告乐得公司、第三人陈志穗经本院公告送达开庭传票，逾期未有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈苑琴向本院提出诉讼请求，请求法院判决：1.被告协助我按国土房管部门关于办理不动产权证相关法规政策的规定办理广州市白云区某号房（现地址为广州市白云区某房）的产权过户手续和房地产登记手续（包括办理《不动产权证书》），将该房屋登记在我名下；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年3月22日，我与被告签订了编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》，约定由我购买被告所开发的“乐得花园”某号房（即广州市白云区新市镇黄边村某房），套内面积57.104平方米，公摊面积14.276平方米，总楼价157036元，先付10000元定金，办妥监证后一次性付清楼款，被告应在2002年1月31日前交付房屋。合同签订后，我向被告支付完毕了全部购房款，被告在2002年1月31日向我交付了涉案房屋。被告一直没有为我办理不动产权证书，已严重侵犯了我的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告乐得公司无辩称。第三人罗曦述称：不同意原告的诉讼请求，因为我才是涉案房屋的真实买受人，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。我与第三人陈志穗共同于1997年与被告签订了《乐得花园房商品房购售合同》，约定由我、第三人陈志穗共同向被告购买广州市白云区乐得花园某房。此后，我向被告支付了大部分房款。1997年12月，被告向我交付涉案房屋，我在涉案房屋内居住至今。我多次要求被告为我协助办理涉案房屋的不动产权证，因为被告已倒闭，一直无法为我办理。我已在涉案房屋内居住超过20年，我才是涉案房屋的真实购房人。原告在购房后17年内一直未曾要求被告主动履行，未有看楼、收楼的行为，该行为不符合常理。原告主张的合同约定涉案房屋于2002年1月31日收楼，但合同签订日期为2002年3月12日，存在虚假合同的嫌疑，原告与被告涉嫌恶意串通。即便原告所述为实，也仅证明被告存在一房多卖的事实。我已另行提出诉讼，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人陈志穗无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告向本院提交了签订时间为2002年3月22日，原告（买受人）与被告乐得公司（出卖人）签订的编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》一份。载明：买受人所购商品房为广州市白云区新市镇黄边村某房，建筑面积71.38平方米，其中套内建筑面积57.104平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.276平方米，成交价格为157036元。付款方式为先付10000元定金，办理监证后一次性付清房款。出卖人应于2002年1月31日前将经验收合格的涉案房屋正式交付买受人使用。合同未约定逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任、产权登记条款。该合同于2002年9月19日经广州市房地产交易所预售合同登记备案。上述合同签订后，原告主张其已向被告乐得公司支付完毕了所有购房款共157036元，但由于收据被被告乐得公司收走，其无法提供收据作为证据。第三人罗曦向本院提交了签订时间为1997年《乐得花园认购书》一份，载明：乐得花园销售代理为广州经纬房产咨询有限公司，罗曦、陈志穗共同认购广州白云区某号单位。第三人罗曦向本院提交了签订时间为1997年4月16日，第三人罗曦、陈志穗（共同作为甲方）与被告乐得公司（乙方）签订的编号为新房购293号《商品房购售合同》一份，载明：甲方预购乙方所建的住宅位于广州市白云区广花公路自编乐得花园某号住宅单元（一厅二房），总建筑面积约共71.38平方米，总楼价为149898元。付款方法为：签订合同时付10%，40%分60期月供，三个月内付10%，六个月内付10%，九个月内付10%，十二个月内付10%，十五个月内付10%。甲方在办理购房手续同时，每套住宅交订金8000元（订金包括在应付房款之内）。乙方在收到甲方全部购房款后应于1997年12月30日完成上述楼宇的土建及室内水电安装工程，把上述住宅交付给甲方使用。上述合同书签订后，第三人罗曦、陈志穗于1997年4月6日向广州市经纬房产咨询有限公司支付手续费1500元，向被告乐得公司分别于1997年4月16日支付首期楼款13662元、于同年5月16日支付了首期楼款13662元、于同年7月13日支付了第四期楼款6293元，第三人陈志穗向被告乐得公司分别于同年8月7日支付了手续费500元、于同年11月3日支付了楼款6000元、于1998年1月7日支付了楼款5000元、于同年3月6日支付了楼款1000元、于同年5月5日支付月供楼款1000元、于同年6月4日支付月供楼款1000元、于同年7月6日支付月供楼款1000元、于同年9月1日支付月供楼款1000元、于同年10月7日支付月供楼款1000元、于同年11月4日支付月供楼款1000元、于同年12月4日支付月供楼款1000元、于1999年3月5日支付月供楼款1000元、于同年5月10日支付月供楼款1000元、于同年9月7日支付月供楼款3000元、于2000年5月10日支付月供楼款1000元、于同年6月6日支付月供楼款1000元、于同年7月5日支付月供楼款1000元、于同年9月21日支付月供楼款1000元，上述款项共计手续费2000元、楼款61617元。1997年12月，被告乐得公司发出《广州乐得花园商住楼交吉通知书》，向第三人罗曦、陈志穗交付涉案房屋。第三人罗曦主张由其自1998年2月起在涉案房屋内居住至今，并提供了在1998年期间对涉案房屋进行装修、定做防盗网、有线电视安装等收费单据，提供了2011年至2019年期间涉案房屋的部分水费清单、2007年至2019年期间涉案房屋的部分电费清单、2017年5月至2019年4月期间涉案房屋的部分有线电视发票，上述水电费清单及电视发票用户名均为第三人罗曦。庭审中，对以下争议事项，双方举证如下：1.第三人罗曦及陈志穗的具体支付房款数额：第三人罗曦陈述，其曾经与第三人陈志穗为男女朋友关系，由其供款至2000年9月，2000年9月后由第三人陈志穗供款。后来因为关系破裂，无法了解到第三人陈志穗具体供款数额，也无法提供其余部分房款收据。第三人罗曦主张其及第三人陈志穗共向被告乐得公司给付了111972元，尚欠37962元未付，第三人罗曦同意向被告乐得公司一次性给付余款。另表示，在与第三人陈志穗分手后，已无法联系到陈志穗。2.对于原告在购房前有无看房的事实。原告表示，其一并向被告乐得公司购买了三套房屋，有到涉案房屋查看过。第三人罗曦对此提出异议，表示其在入住后在涉案房屋阳台安装了防盗网，从外观来看也可知房屋并非空置，且居住多年来均无有人来看过房。3.对于原告有无实际收楼的事实。原告提交了物业费收据、代划电费合同等证据，拟证明原告于2019年3月26日缴纳了涉案房屋2019年6月至12月的管理费及垃圾处理费，且于2019年3月26日向广州供电局办理了涉案房屋委托银行代划电费手续，于2019年3月27日办理了涉案房屋自来水业主更名缴费。第三人罗曦对此提出异议，表示其一直居住在涉案房屋内，否认原告于2002年1月31日收楼的事实，且原告恶意将涉案房屋的物业管理费、电费、自来水费用户名更改为原告名称，第三人罗曦发现后，已将用户名更改回第三人罗曦或其妻子杨晓蔚名下。2019年3月30日，广州市规划和自然资源局出具穗规划资源协查[2019]172号《复函》，载明：乐得花园某单元以陈苑琴的名义办理了预售合同备案（预售合同××号）、暂未办理转移登记（商品房过户），暂无查封、抵押信息。另查，乐得社区广花公路东侧乐得花园某单元与派出所登记地址为广州市白云区某房为同一房屋。本院认为，本案争议焦点在于：1.原告及两第三人是否涉案房屋的真实购房人？2.权利保护顺序应如何认定？对此，本院作以下分析：经双方举证情况可知，第三人罗曦、陈志穗与被告乐得公司签订《商品房购售合同》在先，在无其他证据对合同真实性予以推翻的情况下，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。第三人罗曦能提供交吉通知书、水电费发票、装修收据等证据，能充分证明其自1998年已在涉案房屋内居住至今，本院对涉案房屋内由罗曦及其同住家属居住的事实予以认可。相反，原告与被告乐得公司签订《商品房买卖合同》在后，且在第三人罗曦入住涉案房屋后，未及时看楼且提出异议的行为有悖常理，原告购房至今逾17年期间一直未办理收楼手续、未积极主动缴纳涉案房屋的物业管理费、水电费的行为也有悖常理。虽然原告与被告乐得公司所签订的《商品房买卖合同》经广州市房地产交易所预售备案，但仍应优先保护合法占有涉案房屋的两第三人。故原告要求办理涉案房屋产权过户手续和房地产登记手续的诉讼请求无事实和法律依据，本院予以驳回。被告乐得公司、第三人陈志穗经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈苑琴的所有诉讼请求。本案受理费100元，由原告陈苑琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  崔颖华人民陪审员  梁世丽人民陪审员  梁金莲二〇一九年九月十一日书 记 员  苏秋雅