四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川04民终1019号 上诉人（原审原告）：四川合纵物业服务有限公司，住所地四川省攀枝花市东区大和北路六村1-7#，统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁祖敏，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104201311384081。 委托诉讼代理人：陈国胜，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104201210681413。 被上诉人（原审被告）：钟学进，男，汉族，1970年12月1日出生，住四川省攀枝花市仁和区。 上诉人四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵物业公司）因与被上诉人钟学进物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2019）川0411民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 合纵物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判钟学进支付合纵物业公司违约金879.7元；2.二审诉讼费由钟学进承担。事实和理由：一审判决不支持合纵物业公司提出的违约金请求系事实认定和法律适用错误。一、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，对于履行期限不明确的，双方当事人可以另行协议补充，如果协议补充不成的，应当根据合同有关条款和交易习惯确定。如仍不能确定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。由于合纵物业公司与攀枝花市阳光家园业主委员会（以下简称阳光家园业委会）签订的物业服务合同已于2018年1月20日履行期满，不存在补充协议的可能。但根据该合同中“先服务、后收费”的约定及物业服务行业每三个月收取物业服务费的惯例，能够确定物业服务费的收取时间为合同约定履行开始的三个月后即2011年4月20日后收取。二、合纵物业公司一审提交的阳光家园业委会出具的《证明》，记载合纵物业公司对欠费业主每满半年、一年都有进行书面贴单进行催收，以及攀枝花市阳光家园业主委员会与合纵物业公司一起公布的《关于启用单元门禁系统发放门禁卡的通知》中对欠缴物业服务费的业主有多种时间点设定的催缴，能够证明物业服务费的收取是明确的、有期限的，该催收行为包括给钟学进的准备时间。三、钟学进在合纵物业公司入驻阳光家园小区服务后交纳了两年物业服务费，其对什么时间应该向合纵物业公司交纳物业服务费是很清楚的。案涉物业服务合同已于2018年1月20日履行期满，合纵物业公司已经撤出阳光家园小区，钟学进仍然拖欠物业服务费，可见其为恶意拖欠。四、一审判决以前都以案涉合同未明确约定物业服务费收取的具体时间为由没有支持合纵物业公司所主张的违约责任，带来的直接后果是欠费业主、物业纠纷大量增加，诚实信用被严重破坏。 钟学进辩称，认可一审判决。钟学进曾向合纵物业公司交纳物业服务费，后未继续交纳是因其没有履行好物业服务义务，阳光家园小区公路两边都停有车辆，造成行人只能行走于道路中间，特别危险，且合纵物业公司对临时停车都收取了停车费。 合纵物业公司向一审法院起诉请求：1.判令钟学进向合纵物业公司支付物业服务费2932.3元、违约金879.7元，两项共计3812元；2.本案诉讼费由钟学进承担。 一审法院认定事实：钟学进系攀枝花市阳光家园小区业主，拥有该小区22栋2单元2-3号房屋一套，建筑面积96.07㎡。2011年1月20日，攀枝花市合纵物业管理有限公司（乙方）与阳光家园业委会（甲方）签订《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》，合同约定由攀枝花市合纵物业管理有限公司为阳光家园小区提供物业管理服务，物业服务费用0.52元/平方米·月，合同期限自2011年1月20日起至2014年1月19日止。该合同期满后，因阳光家园业委会正值改选期，在没有业主委员会的情况下，经五十一阳光社区居民委员会工作指导，攀枝花市合纵物业管理有限公司继续履行物业管理服务。2015年1月16日，攀枝花市合纵物业管理有限公司（乙方）与阳光家园业委会（甲方）续签了《阳光家园小区物业服务合同（续签）》，合同约定由合纵物业公司为阳光家园小区提供物业管理服务，物业服务费用住宅0.52元/平方米·月，合同期限自2015年1月20日起至2018年1月19日止。合同订立后，攀枝花市合纵物业管理有限公司为阳光家园小区提供物业服务。2013年1月20日至2018年1月19日期间，钟学进共计欠交59个月的物业服务费，合计2947.43元。 一审另查明，2016年3月4日，攀枝花市合纵物业管理公司更名为合纵物业公司。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，阳光家园业委会与合纵物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。钟学进实际接受了合纵物业公司的服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系。合纵物业公司、钟学进之间建立了物业服务合同关系，合纵物业公司作为物业管理企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业管理服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。钟学进在实际接受了合纵物业公司的物业管理服务后，理应及时按约支付相应的物业管理服务费用。物业管理涉及小区公共建设与管理，合纵物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使合纵物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，业主不能因为合纵物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定合纵物业公司所付出的服务，不予支付物业服务费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会解聘物业公司，或者协商变更收费标准等合法途径解决。业主无正当理由逾期支付物业服务费，不仅不利于物业服务的改善，亦是违约行为，理应承担合同明确的违约责任。本案中，钟学进自2013年2月20日至2018年1月19日期间作为攀枝花市仁和区阳光家园小区业主，应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费2947.43元，现合纵物业公司只要求钟学进支付2932.3元，不违反相关法律规定，予以确认。对本案中合纵物业公司主张的违约金。经查，物业服务合同约定“业主逾期三个月交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金，”但合同未明确约定物业服务费收取的时间。因约定不明，合纵物业公司亦未提交任何证据证明钟学进所欠物业服务费用的实际应缴时间，致无法核算违约金数额，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、钟学进于判决生效之日起十日内支付合纵物业公司自2013年2月20日起至2018年1月19日期间的物业服务费2932.3元；二、驳回合纵物业公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由钟学进负担。 本院二审期间，钟学进向本院提交了以下证据：钟学进于2019年9月25日拍摄的照片12张。拟证明：钟学进没有继续交纳物业服务费的原因，是因业主在小区的出行安全没有得到保障，小区公路两边都停着车辆。 合纵物业公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。合纵物业公司已于2018年1月20日撤出阳关家园小区，钟学进拍摄的照片与合纵物业公司无关。 本院认为，钟学进于2019年9月25日拍摄的照片与本案不具有关联性，对其证明目的不予采信。 本院二审期间，合纵物业公司未向本院提交新证据。 一审法院查明的事实与本院经审理查明的基本事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案争议焦点是钟学进是否应当向合纵物业公司支付拖欠物业服务费而产生的违约金。对此，本院分析评判如下：一、虽然案涉合同约定业主逾期三个月交纳物业服务费，合纵物业公司可以从逾期之日起每日按应交费用百分之三加收违约金，但2011年1月签订的《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》仅约定了物业服务费实行“先服务、后收费”的收取办法。除此之外，案涉物业服务合同未明确约定物业服务费收取的具体时间，属于对履行方式、履行期限没有约定或者约定不明。根据合纵物业公司上诉所述，双方至2018年1月案涉物业服务合同履行期届满仍未就该问题达成补充协议。二、合纵物业公司就其主张的物业服务行业每三个月收取物业服务费的惯例并未举证证明，故无法按照行业惯例确认本案所涉物业服务费的收取时间。三、合纵物业公司就其主张钟学进曾交纳物业服务费的情况未举证证明，且双方并未就之后物业服务费的交费期限进行约定或达成补充协议，故钟学进之前的交费行为不能作为双方之间的交易习惯。合纵物业公司主张钟学进在合纵物业公司入驻阳光家园小区服务后交纳了物业服务费、对于什么时间应该交纳物业服务费是很清楚的上诉理由缺乏事实依据。四、合纵物业公司主张其曾催收物业服务费，但其提供的证据不能证明钟学进收到其催收物业服务费相关通知的时间，无法计算违约金。本院对合纵物业公司要求钟学进支付违约金879.7元的上诉请求不予支持。五、阳光家园小区业主欠费系合纵物业公司起诉前即存在的事实，其主张的违约金不被支持的根本原因系合同约定不明、不符合法律规定，合纵物业公司将欠费业主、物业纠纷增加的原因归咎于一审判决不支持其主张的违约金于理不合。 综上所述，合纵物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由四川合纵物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  顾 玉 审 判 员  雷晓芳 审 判 员  黄 雷 二〇一九年九月二十九日 法官助理  罗 军 书 记 员  林柯均