四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14291号 上诉人（原审原告）：李明铁，男，1973年5月13日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：杨直甲，四川厚积律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：陈兴莉，女，1974年10月7日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：杨直甲，四川厚积律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都川博房地产开发有限公司。住所地：四川省邛崃市临邛镇君平大道648—650号。 法定代表人：曾大柱，董事长。 委托诉讼代理人：袁梅，四川光时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彦进，四川光时律师事务所律师。 上诉人李明铁、陈兴莉因与被上诉人成都川博房地产开发有限公司（以下简称川博公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李明铁、陈兴莉上诉请求：1.撤销原判。2.改判川博公司在合理期限内（不超过判决生效之日期满90日）为李明铁、陈兴莉办理案涉房屋的不动产权证书，并支付逾期办理不动产登记证的违约金，计算方式为：以456510元为基数，按日息万分之一计，自2017年6月1日起至实际办理该不动产登记之日止，暂计至2019年5月31日，违约金数额为33325元；或在二审事实认定上确认案涉房屋至本案一审判决送达之日因不具备交付条件而未交付。3.本案一审、二审诉讼费由川博公司负担。 事实和理由：一审认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理错误。一、关于办理不动产权证书的问题。一审法院以案涉房屋在一审辩论终结前尚不具备交付条件为由，依据《中华人民共和国》第一百一十条的规定不支持李明铁、陈兴莉要求川博公司办理不动产权证的请求错误。案涉房屋的土地权属、建设规划、施工等没有瑕疵，事实上许多购房者已经入住，仅因川博公司未将售房款投入到案涉房屋所在项目，导致水、电、气、消防等未达到验收条件而无法完成竣工备案。即川博公司可以通过积极作为使案涉房屋达到交付条件，而非一审判决所称“法律上或者事实上不能履行”。二、关于逾期办理不动产权证违约金的问题。一审法院以案涉房屋在一审辩论终结前尚不具备交付条件为由不支持李明铁、陈兴莉关于逾期办证违约金的请求错误。双方签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）中约定逾期办理不动产权证的违约金按总房价日万分之一计算。本案中，一审法院一方面确认计算逾期交房违约金的止点，另一方面又对逾期办证违约金不予支持，显属合同双方权利义务严重失衡。已生效的（2018）川01民终12614号民事判决书支持了因不符合交付条件而未交付房屋的逾期交房违约金，那么，在李明铁、陈兴莉已经占有房屋的情况下，其仅要求逾期办证的违约金的主张应得到支持。实际上，川博公司至今未将案涉房屋交付给李明铁、陈兴莉，双方未履行任何交接手续，李明铁、陈兴莉也无案涉房屋的钥匙。 川博公司答辩称，1.目前该项目工程尚未竣工验收，客观上不能为李明铁、陈兴莉办理不动产登记证书。现川博公司正在积极地采取措施，加进案涉项目的竣工验收。并不是李明铁、陈兴莉称川博公司现在不作为或没有积极作为。一审法院适用法律正确。2.办理不动产登记证书是房管局的职责，不属于法院受理范围。3.李明铁、陈兴莉在收房的时候已经向川博公司出具了承诺书，承诺书约定了办理不动产登记证书的时间。如办理不动产登记条件符合，川博公司会依约办理不动产登记证书。还有部分业主未出具承诺书，但是双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，也约定了不动产登记证书的办理时间和条件，现在条件尚未成就。4.实际上，逾期交房违约金和逾期办证都是基于同一个违约行为，川博公司已经承担了逾期交房违约金，不应当加重川博公司的义务，要求承担逾期办证的违约金。 李明铁、陈兴莉向一审法院起诉请求：1.川博公司为李明铁、陈兴莉购买的房屋办理不动产登记证书；2.川博公司支付李明铁、陈兴莉逾期办理不动产登记证违约金，以456510元为基数，从2017年6月1日计算至实际办理不动产登记之日止，按日利率万分之一为标准进行计算。 一审法院认定事实：李明铁、陈兴莉与川博公司于2013年10月31日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定李明铁、陈兴莉贷款方式购买川博公司开发的“海博春天·钻石广场”2幢1单元9层5号房屋；价款456510元；李明铁、陈兴莉如未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，川博公司按已付房款的日万分之一支付违约金；川博公司应在案涉房屋所在楼宇所有物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起1年内协助买受人办理分户国土使用权证书，如李明铁、陈兴莉逾期未取得国土使用权证书，川博公司按已付房款的日万分之一支付违约金。此后，李明铁、陈兴莉按约支付购房款456510元。截止本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋还不具备交付条件，川博公司也不具备办理该房屋不动产登记证书条件。李明铁、陈兴莉于2016年6月1日从川博公司处接收了案涉房屋。 一审法院认为，李明铁、陈兴莉与川博公司之间的房屋买卖合同合法有效，双方应当按约行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”截止本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋还不具备交付条件，川博公司也不具备办理该房屋不动产登记证书条件。李明铁、陈兴莉要求川博公司为该房屋办理不动产登记证书在客观上不能强制履行，故一审法院对该项请求不予支持。 关于逾期办理不动产登记证书的违约金，因该违约金责任适用的前提条件是商品房具备交付条件，合同可以继续履行。而截止本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋还不具备交付条件，合同继续履行的条件尚不具备。故对李明铁、陈兴莉主张川博公司支付逾期办理不动产登记证书违约金的请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回李明铁、陈兴莉的诉讼请求。一审案件受理费（减半收取）317元，由李明铁、陈兴莉负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明：经川博公司确认，案涉房屋现未完成竣工验收。 本院认为，根据李明铁、陈兴莉的上诉请求与被上诉人川博公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：案涉房屋的不动产登记证书是否已经具备办理条件及川博公司是否应向李明铁、陈兴莉支付逾期办理不动产权证书的违约金。现就上述争议焦点的认定论述如下： 根据李明铁、陈兴莉与川博公司签订的合同约定，案涉房屋所有权证书的办理期限为商品房交付之日起365个工作日，国有土地使用权证的办理时间为案涉房屋所在楼宇所有物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起1年内。根据本案查明的事实，李明铁、陈兴莉于2016年6月1日从川博公司处接收了案涉房屋，但房屋未经竣工验收，故根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，该交付行为无效；且李明铁、陈兴莉和川博公司均认可房屋不具备合同约定的交付条件。因房屋交付系约定的办证前提条件，李明铁、陈兴莉认为接收房屋不发生交付的效力，则其主张办理房屋的权属证书亦无相应事实依据。 关于李明铁、陈兴莉主张川博公司逾期办理不动产权证书的违约金的问题。因成都市在2016年开始实施不动产统一登记制度，原房屋所有权证以及国有土地使用权证合并登记。虽因办证政策发生变化，但川博公司仍负有为买受人办理案涉房屋不动产权的义务，故川博公司认为李明铁、陈兴莉诉请办理不动产权属证书不属于人民法院受理范围的理由不能成立。根据上文本院论述，李明铁、陈兴莉认为接收房屋不符合合同约定，故办理房屋所有权证书或不动产权证书的条件尚不具备，原审法院驳回李明铁、陈兴莉要求川博公司为该房屋办理不动产登记证书以及给付逾期办理不动产权证书违约金的请求正确，本院予以确认；李明铁、陈兴莉的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费634元，由李明铁、陈兴莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  赵 锋 审判员  李 玲 二〇一九年九月十日 书记员  龙春光