河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终4426号上诉人(原审被告)：邓州市诚泰房地产开发有限公司。住所地：邓州市南一环南侧。法定代表人：段振明，任公司董事长。委托诉讼代理人：马磊，河南雷鸣律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘艳峰，男，生于1983年2月3日，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：王双印，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。上诉人邓州市诚泰房地产开发有限公司因与被上诉人刘艳峰为商品房预售合同纠纷一案，不服河南省邓州市人民法院（2018）豫1381民初170号民事判决，向本院提出上诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓州市诚泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马磊，被上诉人刘艳峰的委托诉讼代理人王双印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓州市诚泰房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由，1、一审程序违法，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定有仲裁条款，一审法院无管辖权；一审起诉时已超过二年的诉时效，应驳回被上诉人的起诉；2、上诉人不存在违约行为，上诉人因无法联系到被上诉人，导致被上诉人不能按时领取钥匙，房屋延后交付的原因是政府政策性原因，上诉人不构成违约；本案涉及的房屋已竣工，并验收合格，符合交房的要求。刘艳峰答辩称，因邓州市无仲裁机构，双方约定的仲裁条款无效；上诉人的违约行为属于持续状态，本案并不超过诉讼时效，一审判决认定事实清楚，处理正确，应驳回上诉，维持原判。刘艳峰向一审法院起诉请求：1、继续履行《商品房买卖合同》，要求被告将符合合同约定的商品房交付给刘艳峰；2、请求被告赔偿逾期交房的违约金暂计算23万人民币；3、本案诉讼费等一切诉讼费用由被告承担。一审法院确认如下案件事实：2013年10月6日，刘艳峰于诚泰公司签订了《商品房认购协议书》，后签订了编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于邓州市南一环南侧“诚泰富都花园”第5幢1单元5层01号房产一套，该套房产总价格为349298元；合同第八条约定了交房条件将具备：该商品房工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格后于2014年8月31日前交付给原告使用。原告于2013年10月6日将全部购房款交付给了被告。后双方因被告延期交房问题产生纠纷，原告于2018年2月6日诉至一审法院，要求前请。庭审中，因双方调解意见分歧大，致使法庭调解不获成立。一审法院认为，2013年10月6日，原告刘艳峰与被告诚泰公司签订了《商品房认购协议书》，后签订了编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于邓州市南一环南侧“诚泰富都花园”第5幢1单元5层01号房产一套，该套房产总价格为349298元；合同第八条约定出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：。5、该商品房工程竣工经建设、勘查、设计、施工、监理单位共同验收合格。由于相关政策、法律法规、政府部门工作原因影响交房日期相应顺延。……出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之六的违约金。原告于2013年10月6日将全部购房款交付给了被告。后双方因被告延期交房问题产生纠纷，原告于2018年2月6日诉至本院。审理中，经查明被告已于2015年5月1日通知业主交房，部分业主已办理交房手续。2015年11月15日，被告强制交房，原告拒绝接受。因调解意见不一，调解不获成立。本院认为，各方当事人对商品房买卖合同的效力不持异议，本院对此予以确认。关于是否逾期交房的问题，被告辩称没有违约之恶意,被告逾期交房在客观上是天气、政府行为等事件导致,且现房屋已经完工,可以交房。本院认为被告作为房地产开发企业在签订《商品房买卖合同》时对于房地产开发过程中的天气等原因应有合理预期,预留足够的时间予以应对,且被告并未提交充分有效的证据证明在约定的交房时间之前存在合同约定的除外原因导致被告逾期交房，故其抗辩理由不能成立。关于逾期交房违约金如何计算的问题，根据双方合同的约定,被告应自交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按已付房价款万分之六的标准向原告支付违约金,该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。被告未按合同约定的期限交付房屋，已构成违约，但一方面被告认为合同约定的违约金过高，请求依法予以减少；另一方面依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”,若本案中“自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之六”计算，被告逾期较长，截止本判决书下发前，逾期金额几乎达到总房款的一半，明显属于“过分高于造成的损失”;再一方面，根据法律关于违约责任赔偿范围的规定，在合同纠纷案件中，违约责任的主要功能在于填补当事人的损失，故应当参照原告实际损失依法予以减少。而原告未提供证据证明被告逾期交房行为造成其实际损失数额，故原告的实际损失应认定为：原告已付房款349298元的日万分之六的违约金，自2014年9月1日起计算至被告强制交房原告拒绝接受之日（即2015年11月15日）止。综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、邓州市诚泰房地产开发有限公司于本判决生效后将符合合同约定的商品房交付于刘艳峰；二、邓州市诚泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向刘艳峰支付已付房款349298元的日万分之六的违约金，自2014年9月1日起计算至2015年11月15日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，由邓州市诚泰房地产开发有限公司负担本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为：（一）关于一审程序是否违法的问题，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出”、“当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权”的规定，一审中上诉人虽以有仲裁条款为由提出管辖异议，但未在答辩期间提出，并应诉，答辩，应视为一审法院具有对本案的管辖权；（二）关于本案诉讼时效如何确定的问题，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，一审法院于2018年2月6受理刘艳峰的起诉，因此，本案应适用三年诉讼时效的规定，即“自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，本案中虽然双方当事人约定房屋的交付时间，但上诉人作为出售方，在一审答辩及二审上诉状中自认因政府政策性原因及自然天气等原因存在延后交付情形，上诉人称应从合同约定交房次日开始计算诉讼时效、本案已超过诉讼时效的理由不能成立；（三）关于上诉人是否应当承担延期交房违约责任的问题，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。诚泰公司未按合同的约定于2014年8月31日前交房，应当承担违约责任，原审对违约金的计算较为适当。诚泰公司上诉称因人防工程等不可抗力因素不属于违约、不应承担违约责任，但并未提交合法、有效的证据证明其主张，对该上诉请求本院不予支持。综上所述，邓州市诚泰房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人邓州市诚泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  李晓伟二〇一九年九月二十四日书记员  温 馨