福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初6943号 原告（案外人）：蔡枝英，女，1974年3月25日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：陈维琅，福建格论律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丽苹，福建格论律师事务所律师。 被告（申请执行人）：林平伟，男，1974年11月17日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：高国川，福建闽仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈秋梅，福建闽仁律师事务所实习律师。 被告（被申请执行人）：吴荣辉，男，1972年10月4日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 被告（案外人）：张少岚，女，汉族，1974年9月16日出生，住福建省漳州市城区，现住漳州市芗城区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：杨伟雄，福建簪华律师事务所律师。 原告蔡枝英与被告林平伟、被告吴荣辉、被告张少岚案外人执行异议之诉一案,本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡枝英的委托诉讼代理人陈维琅，被告林平伟的委托诉讼代理人高国川、陈秋梅，被告吴荣辉、被告张少岚的委托诉讼代理人杨伟雄等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡枝英向本院提出诉讼请求：1、停止对址于漳州市龙文区号安置房的强制执行，并解除查封；2、确认上述归原告所有，并要求被告吴荣辉、张少岚协助原告蔡枝英办理产权过户手续；3、诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年2月17日，原告蔡枝英与被告吴荣辉及其妻子张少岚签订《协议书》，约定吴荣辉、张少岚将其所有的址于漳州市龙文区号安置房转让给原告蔡枝英，双方还就房屋转让等其它事宜进行约定，并在福建省漳州市弘立信公证处对该《协议书》进行公证。公证后，被告吴荣辉、张少岚即将前述房屋交付原告蔡枝英执掌，原告也依约向被告吴荣辉支付了全部购房款797200元。2017年2月17日起至今前述房产的相关物业费、水电费等物业费用也一直是由原告蔡枝英负责缴交。被告林平伟系执行案件的申请执行人，2019年4月12日，其与被执行人陈河南、被告吴荣辉民间借贷纠纷一案，贵院作出（2019）闽0602执1664号《执行裁定书》，对漳州市龙文区号安置房采取了查封措施。原告蔡枝英随即向贵院的执行提出案外人异议，贵院于2019年7月12日作出（2019）闽0602执异39号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，在前述房屋被査封前，被告吴荣辉、张少岚已将该房屋依法转让给原告蔡枝英，原告也已经支付了全部购房款项并实际占有使用该房屋多年，且该房屋系因安置房政策原因至今无法办理过户登记，而非原告自身的原因导致未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，贵院查封该房屋违反法律规定，侵犯了原告的合法权益，裁定驳回原告的异议请求更是缺乏事实及法律依据，现为维护原告蔡枝英的合法权益，特依法向贵院提起执行异议之诉，请求贵院判如所请。 被告林平伟辩称：1、本案在执行期间查封被执行人吴荣辉名下房产，完全符合法律规定。林平伟与被执行人陈河南、吴荣辉民间借贷纠纷一案，经漳州市芗城区人民法院作出（2018）闽0602民初5889号民事判决，陈河南应偿还林平伟本金260万元、利息54万元，并以尚欠本金260万元为基数，自2018年6月29日起至还清款项之日止按月利率2%计付利息，后又经漳州市中级人民法院作出（2019）闽06民终83号民事判决，进一步判决吴荣辉对陈河南的上述债务承担连带清偿责任。判决书生效后，陈河南、吴荣辉均未自觉履行还款义务，林平伟为此于2019年4月8日向芗城区人民法院申请强制执行，芗城区人民法院立案后依法查封了吴荣辉名下址在漳州市龙文区号安置房。本案是在林平伟申请执行后依法采取强制执行措施，查封、冻结被执行人名下财产，而涉案房产在被查封之时登记为吴荣辉名下的拆迁安置房，故本案在执行期间查封吴荣辉名下房产，完全符合法律规定，执行措施并无不当。2、原告蔡枝英主张涉案房屋买卖的真实性根本无法确认。蔡枝英述称于2017年2月17日与吴荣辉、张少岚签订《协议书》及交付房产，但从所提交证据材料来看，双方仅办理《协议书》公证，对应的银行汇款凭证、收条，关于购房主体、交易金额、汇款用途与协议书内容明显不一致，并且原告持有安置协议书、缴费收据等，均不能充分证明买卖合同真实性，无法排除其于法院诉讼审理过程中，与吴荣辉相互勾结，为达到转移财产逃避债务执行的目的，恶意串通、虚构房屋买卖事实的重大可能。3、退一步来讲，即使涉案房屋买卖真实，也无法排除本案的强制执行。首先，蔡枝英与吴荣辉、张少岚于2017年2月17日签订的《协议书》，虽有办理公证，但仍不足以证明双方存在客观真实的房屋买卖关系，且该《协议书》也不属合法有效的房屋买卖合同。双方以不合理的低价（6500元／Ｍ2）转让财产，明显是以虚假的意思表示实施虚假的房屋转让行为，所签订的《协议书》依法应当认定为无效合同；其次，蔡枝英提供的银行汇款凭证及收条，与《协议书》所载明的购房主体、交易金额、汇款用途及付款时间前后不一致，也不足以证实原告蔡枝英为实际购买者并已支付全部房价款。《协议书》的购房者为乙方蔡枝英，交易金额628875元，付款方式为一次性付清，银行转账记录则显示支付金额合计797200元，其中37万元于2017年1月23日支付，汇款用途为“货款”，而收条上的购房者为“林福建”。上述证据证明内容互相矛盾，双方极有可能以民间借贷虚构房屋买卖的事实，为其债权债务提供无法实现的“抵押担保”，没有真实的房产交易和等价付款，房产买卖事由不足采信；最后，即使本案买卖真实，也无法认定原告已取得合法产权及合法占有该不动产。从蔡枝英所提供的证据来看，涉案房屋为拆迁安置房，土地性质应当属于国有划拨土地，且因被征收人吴荣辉的被征收房建设手续不完整，无法提交相关权属证明材料，可见吴荣辉不仅尚未依法登记领取涉案房屋的权属证书，而且必须先依法办理被征收房的用地及建设批准手续，才有可能领取到被征收房的权属证书，才有可能进一步提交涉案拆迁安置房的权属证书。因此，即使涉案房屋买卖情况属实，房屋买卖合同也因尚未办理必要的批准、登记手续而应当认定为未生效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款之规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不得转移。”既然房屋所有权因未办理审批、登记手续而不得转移归买受人所有，则本案无法认定原告蔡枝英已取得合法产权及合法占有该不动产，其现有权利根本无法排除本案的强制执行，其执行异议请求和解除被查封房产的诉讼请求均不能成立。综上，原告主张涉案房屋买卖的真实性无法确认，所提供的证据无法排除本案的执行，其执行异议请求和解除被查封房产的诉讼请求均依法不能成立，本案并不符合排除执行条件，请求贵院依法裁定驳回原告蔡枝英的诉讼请求，以维护林平伟的合法权益。 被告吴荣辉、被告张少岚辩称：1、吴荣辉、张少岚同意原告诉讼请求的第1、2项，原告起诉的事实真实，双方买卖合法有效，已经实际履行；2、法院查封房产的执行行为不合法，应该解除查封；3、就算法院可以查封房产，也不能拍卖，法院作出3日内要拍卖的裁定是错误的，该房产属于夫妻共同财产。根据法律规定，共有财产只能查封不能拍卖。该份裁定一并作出查封和拍卖，应该撤销。综上，原告诉讼请求1、2是合法有据的，应该支持。 经审理查明，对本案主要事实可作如下认定： 2017年2月15日，被告吴荣辉作为乙方与漳州益社房屋征收有限公司作为甲方签订《下洲花园安置协议书》，协议书载明（摘要）：1、产权调换面积来源为根据双方签订的碧湖生态园下洲项目房屋征收补偿协议书，产权调换住宅503.49㎡；2、安置事项为乙方同意按照甲方提供的14幢1802室，房测总面积96.75㎡进行房屋调换安置。上述房产至今未办理产权登记。 2017年2月17日，原告蔡枝英向被告吴荣辉及其妻子被告张少岚购买上述房产，并于当天到漳州市弘立信公证处进行了公证。2017年1月23日、2017年2月17日，蔡枝英通过银行转账汇款支付给吴荣辉全部购房款合计797200元。同时，吴荣辉、张少岚将上述房产及《下洲花园安置协议书》等相关手续移交给蔡枝英执掌，吴荣辉出具两张收条交给蔡枝英的丈夫林福建收执，收条分别载明收到林福建购买下洲花园14幢1802购房款370000元和427200元。 林平伟与陈河南、吴荣辉民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月10日作出（2018）闽0602民初5889号民事判决：陈河南应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还林平伟尚欠本金260万元及利息54万元，并以尚欠本金260万元为基数，自2018年6月29日起至还清款项之日止按月利率2%计付利息；驳回林平伟的其他诉讼请求；案件受理费31920元，减半收取15963元，财产保全费5000元，均由陈河南负担。林平伟不服，向漳州市中级人民法院提起上诉。2019年2月19日，漳州市中级人民法院作出（2019）闽06民终83号民事判决：维持福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初5889号民事判决第一项；撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初5889号民事判决第二项；吴荣辉对陈河南的上述债务承担连带清偿责任，吴荣辉承担连带偿责任后，有权向陈河南追偿；二审案件受理费31920元，由吴荣辉负担。因陈河南、吴荣辉未履行生效判决所确定的义务，林平伟向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号（2019）闽0602执1664号。2019年4月12日，本院作出（2019）闽0602执1664号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人应当履行义务部分的存款；扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入；查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产；限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。2019年5月27日，本院查封吴荣辉名下漳州市龙文区下洲花园14幢1801、1802、1803、1804号、13幢1706号房产。 蔡枝英对本案执行标的提出书面异议，本院于2019年7月12日作出（2019）闽0602执异39号执行裁定书，裁定驳回蔡枝英的异议请求。蔡枝英不服该执行裁定书，于2019年7月23日向本院提起诉讼。 以上事实有原告蔡枝英提交的《下洲花园安置协议书》、《协议书》、漳州市弘立信公证处（2017）闽漳弘证民字第1190号《公证书》、汇款付款通知书、入账汇款业务凭证、收条、漳州城投物业有限公司收款收据、下洲安置房二次装修材料收款收据、芗城区人民法院（2019）闽0602执异39号执行裁定书、户口本、结婚证及代理人庭审陈述在案为据。 本院认为，根据原告蔡枝英提供的证据可以证明蔡枝英于2017年2月17日与吴荣辉、张少岚之间就讼争房产存在合法有效的买卖合同关系，且在法院2019年5月27日查封之前已支付全部购房款且占有该房产，上述情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（一）、（二）（三）项的规定。关于讼争房产未办理过户手续是否是蔡枝英自身原因引起的。本案讼争房产系安置房，由于该房产安置在吴荣辉名下，应由吴荣辉完成该房产的产权登记后才能办理产权过户，但吴荣辉至今未办理上述房产的产权登记，作为该房产的买受人蔡枝英，不可能完成讼争房产产权的过户手续，因此，本案讼争房产未办理过户手续并不是蔡枝英自身原因引起的。上述情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（四）项的规定。蔡枝英提出停止对址于漳州市龙文区号安置房的强制执行的诉讼请求符合法律规定，应予支持。但提出要求吴荣辉、张少岚协助原告办理产权过户手续，因吴荣辉至今未办理上述房产的产权登记，且该诉求与本案的执行异议之诉不是同一法律关系，对该项诉求，蔡枝英可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、不得执行“址在漳州市龙文区”的房产。 二、驳回原告蔡枝英的其他诉讼请求。 本案受理费11772元，由原告蔡枝英负担5886元，由被告吴荣辉、张少岚负担5886元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  施健凤 人民陪审员  徐雅卿 人民陪审员  陈美珠 二〇一九年九月四日 法官助理林赟 书记员刘巧玲 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院 《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 最高人民法院 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第二十八条金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。