湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0821民初1166号原告：张华，男，1987年12月10日出生，汉族，居民，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：叶翔锋，湖南一星律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭思敏，湖南一星律师事务所律师。被告：张家界胜汉置业有限公司，住所地张家界市永定区北正街澧滨小区。法定代表人：章利娜，执行董事。委托诉讼代理人：毛致群，湖南湘商律师事务所律师。第三人：唐洪，男，1980年11月2日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：毛越，湖南风云律师事务所律师。原告张华与被告张家界胜汉置业有限公司（以下简称“胜汉公司”）、第三人唐洪商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张华及委托诉讼代理人叶翔锋、被告的委托诉讼代理人毛致群、第三人的委托诉讼代理人毛越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《慈利县商品房买卖合同》约定的交付经验收合格的商品房的义务；2、判令被告以原告所交房款为基数按照每日万分之二点五的标准向原告支付逾期交付经验收合格房屋的违约金直至该商品房验收合格时止（违约金暂计算至起诉日共计78194元）；3、判令被告立即将办理原告所购房屋权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案；4、判令被告以原告所交房款为基数按照每日0.05%的标准向原告支付逾期办证违约金，直至将办理原告所购房屋权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案时止（违约金暂计算至起诉日共计156388元）；5.判令被告承担本案的诉讼费；6.第三人和被告承担连带责任。事实和理由：2013年5月3日，原告与被告订立了一份商品房买卖合同，由原告购买被告开发的双安金水湾住宅小区商品房一套，总价款为289608元，原告采用首付款加银行按揭的方式进行购房。在合同中双方约定，被告应于2013年12月31日以前将该套经验收合格的商品房交付给原告，逾期60日的则按每日万分之五的标准支付违约金；同时还约定，被告应于该商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记；初始登记后90日内办妥原告的房屋所有权证；办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证，如果被告未能在约定期限内办理上述登记手续，应自本合同约定的期限的第二天起至实际办妥之日，按日向房屋买受人的原告支付已付房款0.1%的违约金。合同订立后，原告已严格按照合同约定，全部履行了自己交付房款的义务，但被告并没有如期为原告办理好相应的房屋权属登记和手续，甚至至今都未明确告知原告，该项目房产是否已经办理好初始登记。原告多次找被告交涉，要求其履行合同约定义务，并承担相应违约责任，但被告却以各种理由进行拖延。被告胜汉公司辩称，一、被答辩人在诉状中诉称的部分内容与事实不符。被答辩人在诉状中诉称：“在合同中双方约定，被告应于2013年12月31日以前将该套经验收合格的商品房交付给原告，逾期60日的则按每日万分之五的标准支付违约金；同时还约定，被告应于该商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记；初始登记后90日内办妥原告的房屋所有权证；办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证，如果被告未能在约定期限内办理上述登记及手续，应自本合同约定的期限的第二天起至实际办妥登记之日，按日向房屋买受人的原告支付已付房款0.1%的违约金。”事实上，仔细查阅案涉合同即可得知：1.该合同第九条“交付期限及条件”规定的交付期限是2013年12月31日前。2.该合同第十条“房屋交接及违约责任”就逾期交房违约责任进行了规定，具体是：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。”此处仅要求答辩人应按合同规定的期限将房屋交付被答辩人使用，并未强调必须是经验收合格的房屋。3.该合同第十九条“关于产权登记的约定”就因答辩人责任逾期办理产权登记规定的违约责任是：“买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付0.1%的违约金。”此处没有明确违约金的计算基数，并未规定是按已付房款的0.1%计算违约金。二、被答辩人在诉状中遗漏了重要事实。被答辩人要求答辩人支付“逾期交付经验收合格房屋的违约金”和“逾期办证违约金”，但并未在诉状中明确指出答辩人逾期的起始时间。事实上，答辩人已于2014年5月5日将房屋交付给被答辩人使用，且双安金水湾住宅小区也已于2014年4月初竣工验收合格。三、被答辩人要求答辩人支付逾期交房违约金已明显超过了法定诉讼时效。无论是以实际交房之日还是房屋验收合格之日确定答辩人的逾期交房违约责任，因至今都已远远超过了3年，被答辩人现要求答辩人支付逾期交房违约金明显超过了法定诉讼时效。四、被答辩人并未因办证逾期遭受实际损失，逾期办证违约金应予以调减。因慈利县近几年来房价一直在上涨，被答辩人所购房屋已明显增值，其并未因办证逾期遭受任何实际损失，主张的逾期办证违约金应以实际损失为基础予以调减。综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。第三人唐洪述称：一、第三人不是本案的适格当事人。本案案由系商品房销售合同纠纷，原告要求张家界胜汉置业有限公司和答辩人承担连带责任，实际上主张的是违约责任。而第三人和原告之间并不存在合同关系，原告无权向不是合同当事人的第三人主张违约责任，因此，第三人并不是本案的适格当事人。二、原告申请追加唐洪为第三人明显错误。首先，民事诉讼中的第三人分为有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人，本案中，原告只可能申请追加唐洪为无独立请求权的第三人。而依据《民事诉讼法》第五十六条的规定，无独立请求权的第三人属于“对当事人双方的诉讼标的没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系”的诉讼参加人。但原告却在追加第三人申请书中明确要求“申请将其追加为承担连带责任的第三人”，这与无独立请求权的第三人在民事诉讼中所处的地位明显不符。其次，原告申请追加唐洪为第三人，所提理由仅为“获悉第三人唐洪与本案有重大利害关系”，并未说明所谓重大利害关系的性质和内容，径行主张第三人承担连带责任却没有明确请求权基础，实属对诉讼权利的滥用。综上所述，原告申请追加唐洪为第三人并要求其承担连带责任，明显缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《慈利县商品房买卖合同》、首付款和办证费收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的第二、三、四组证据借贷合同、首付款凭据、银行账户明细，拟证明原告向被告购房支付部分首付款，其余房款用银行按揭支付，尚在偿还银行贷款的事实。被告及第三人认为与本案没有关联性。本院认为，该三组证据能够证实原告履行合同支付购房款的案件事实，与本案有关联性，应予采信。二、原告提交的第五组证据房地产开发项目承包协议，拟证明被告与第三人系挂靠关系，两者应承担连带责任。被告及第三人认为，在该证据的真实性上没有异议，但不能达到原告的证明目的，第三人当时系被告的员工，该协议证明的双方是内部承包关系，不是挂靠关系。针对被告及第三人的质证意见，原告提出被告及第三人未提交证据证实第三人当时系被告员工的事实，对其质证意见法庭应不予采纳。本院认为，因无证据证实故不能认定第三人当时系被告员工。挂靠关系的特征通常包括：挂靠人无资质、挂靠人向被挂靠人上交一定数额的费用、挂靠人通常以被挂靠人的分支机构、某某施工队或者项目经理部等形式对外开展活动、挂靠人的经营模式是独立核算、自主经营、自负盈亏。根据挂靠关系的特征结合该协议的内容予以识别，该协议反映出被告及第三人疑似挂靠关系。但是，审查协议，还应当注意到在该协议的首部明确提到“为便于公司内部管理及工程内部管理，甲方同慈利县顺康生化有限责任公司合作开发‘双安.金水湾′房地产项目由乙方承包经营”，项目是由被告与慈利县顺康生化有限责任公司合作开发，在该协议上，项目的另一开发者并未签字或盖章。故该协议是否得到全面履行，或者该项目是否全部由第三人借用被告资质完成均无其他证据予以证实，原告的该项举证不足以支持其证明目的，该份证据不足以证实被告与第三人系挂靠关系，本院不予采信。三、被告提交的第二组证据单位（子单位）工程质量竣工验收记录（双安金水湾住宅小区）、双安金水湾房屋交房通知单（2014年5月5日，张华）。拟证明：1、双安金水湾住宅小区房屋2014年4月初就已竣工验收合格；2、2014年5月5日，被告已将原告所购房屋交付给原告使用；3、原告现主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。原告提出没有见到过该通知单，通知单上面的签名也非其所签，但被告于2014年5月5日向其交付了房屋属实。本院对通知单不予采信，但采信原告认可的房屋交付事实。关于竣工验收记录，原告提出，因系建设单位自行组织的验收合格，没有建设行政主管部门的认可，不能认定为合法的验收合格，合法的验收合格应以建设行政主管部门工程竣工验收备案为准。为支持其反驳主张，原告同时提交了涉案项目《工程竣工验收备案表》一份，证明竣工验收日期为2018年12月18日，备案时间为2019年1月16日。就《工程竣工验收备案表》被告提出，被告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》系依《建设工程质量管理条例》的规定进行的竣工验收，证明涉案房屋质量合格，可以依法和依约交付使用。原告提交的《工程竣工验收备案表》系项目整体的竣工验收，属综合性验收。法定的和合同约定的商品房经验收合格，应当指《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》证实的验收合格。本院认为，（一）双方在签订的《慈利县商品房销售合同》第九条中列明了二种交房条件，其中第2条是该商品房经综合验收合格，但双方并未选择该条，而是选择了第1条该商品房经验收合格，从条款的表述上看，双方约定的交房条件并非综合验收。（二）国务院于2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》及2004年5月19日颁布的《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了房地产开发项目综合验收的行政审批项目，综合验收不再是房屋交付的强制性标准。中华人民共和国国务院令第698号《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第六条规定，将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。删去第十八条、第三十六条、第三十七条。即现行《城市房地产开发经营管理条例》已删去了原十七条第二款的规定、原十八条中关于综合验收的规定。（三）《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。…。建设工程经验收合格的，方可交付使用。从前述两条规定看来，商品房交付使用前的验收合格，只需建设单位组织相关单位进行的验收合格即可，与日常其他商品经由生产企业质检部门质检通过贴上合格证之后即可出厂相似。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》所规定的工程竣工验收程序里也无须任何行政主管机关参与。再看工程竣工验收备案方面的规定，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。从该条规定可以得出，一是工程竣工验收合格后备案，而不是备案时才验收合格；二是只要验收合格后即可交付使用，而不是备案合格后才能交付使用，只是备案时如发现质量问题，相关部门有权责令停止使用，重新组织竣工验收。综上，被告的质证意见于法有据，理由充分，本院对《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》予以采信，原告提交的《工程竣工验收备案表》虽能够证实双安金水湾住宅小区项目整体竣工综合验收合格的事实，但不能否定涉案商品房已于2014年4月12日竣工验收合格的事实。四、被告提交的第三组证据统计表、价格走势图、商品房买卖合同，拟证明原告购买的涉案房屋已大幅增值，被告迟延办证的违约行为并未给原告造成损失，双方合同中约定违约金过高，其调低违约金的请求应当得到支持。原告认为，该组证据与本案没有关联性，原告的损失是无价的，无法估量。本院认为，该组证据并非直接关联涉案房屋，不能达到证明原告因被告迟延办证的违约行为没有产生损失的目的。但原告也未能提交证据证明被告违约行为造成其损失的大小与合同中约定的违约金标准相当，体现违约金的补偿性和惩罚性，符合法律关于违约金的相关规定。本院对被告提交的该组证据不予采信，但被告提出调减违约金的请求应予考虑。五、被告提交的第四组证据情况说明，拟证明迟延办证对被告产生了损失，被告主观上一直在努力履行合同义务，迟延原因不在被告一处。原告提出该组证据与本案没有关联性。本院认为，被告迟延办证是否给被告造成损失及被告办证的主观态度并非本案需要查明的案件事实，原告的质证意见理由正当，本院予以采纳，对该组证据本院不予采信。根据采信确认的证据，本院认定案件事实如下：原张华与被告胜汉公司于2013年5月3日签订《慈利县商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告出售的双安.金水湾住宅小区1幢2单元4层243号房，该房系住宅用房，面积97.63平方米，总价款289608元，首付款（含定金）119608元定于2013年5月3日支付，剩余房款采用银行按揭方式支付。房屋的交付期限及条件，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。房屋交接及违约责任，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之5的违约金。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付0.1%的违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告已于2013年5月3日付清房款289608元，同时原告委托被告代为办理产权登记，共向被告支付了办证费用19395元。2014年5月5日，被告将房屋交付给原告。2014年4月12日，双安.金水湾住宅小区项目建设单位张家界胜汉置业有限公司双安.金水湾项目部组织施工单位、设计单位、监理单位等进行竣工验收后形成了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，综合验收结论为合格。至今，被告胜汉公司尚未办理涉案房屋的初始登记。本院认为，张华与胜汉公司签订的《慈利县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。一、关于原告要求被告继续履行与原告签订的《慈利县商品房买卖合同》约定的交付经验收合格的商品房义务的请求。合同约定2013年12月31日前交付，实际交付时间为2014年5月5日，验收合格时间为2014年4月12日。被告认为实际交付在验收合格之后，交付之日应视为被告按约履行合同交付义务之日。本院认为，被告向原告交付房屋时，该商品房已经验收合格，被告的交付符合合同约定交付条件，已经按约完成交付义务，即便按原告举证观点，以备案论也早已是合格房屋，故原告的这一诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持；二、关于原告要求被告以原告所交房款为基数，按照每日万分之二点五的标准，向原告支付逾期交付经验收合格房屋的违约金直至该商品房验收合格时止的请求。合同约定2013年12月31日前交付，实际交付时间为2014年5月5日，验收合格时间为2014年4月12日。被告提出实际交付之日为其符合约定条件的履行交付义务之日，认可约定交付期限届满后的2014年1月1日至2014年5月4日为其交房违约期间。本院认为，被告的主张与合同约定和法律规定相符，本院予以采纳。对原告主张被告交房违约期间应从2014年1月1日起算至验收合格之日（以项目竣工验收合格备案日期认定），本院不予支持。被告同时提出，其交房违约行为发生于2014年1月1日，终止于2014年5月4日，原告至2019年5月28日才起诉主张权利，且没有提交诉讼时效中止、中断的证据，依照《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定，原告就逾期交房违约金的起诉已过诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。本院认为，被告的抗辩意见与事实和法律相符，本院应予采纳，对原告的该项主张不予支持。三、关于原告要求被告立即将办理原告所购房屋权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案的请求。双方合同中有明确约定，被告应按约全面履行合同义务，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。四、关于原告要求被告以原告所交房款为基数按照每日0.05%的标准向原告支付逾期办证违约金，直至将办理原告所购房屋权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案时止的请求。本院认为，被告胜汉公司未能按约在约定期间办妥产权登记，已构成违约，依照合同约定应当承担违约责任。但被告认为双方约定的日0.1%的违约金标准过高于原告的损失，请求调整，本院认为，原告已用涉案房产在金融机构办理了按揭贷款抵押担保，是否如期取得产权登记，对其个体损失有限，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合原告已付购房款总额及预期利益、胜汉公司逾期情形、本地实际商品房产权登记审批程序等，酌情将违约金标准调整为日万分之零点三。本院已认定双方符合合同约定的房屋交付时间为2014年5月5日，按合同约定办妥登记之日最后届满期限为交付使用后的270日内，即2015年2月5日前为双方约定的办证期间届满之日，自2015年2月6日起至办妥登记之日止，被告应按合同约定向原告支付逾期产权登记违约金。但被告提出《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条第一款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”按照上述规定，本案中原告主张的逾期办证违约金诉讼时效期间应自合同约定的办证期限届满之日起计算。最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》（总第68辑）“民事审判信箱”中答复认为：“每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒推2年的违约金，一般应予以保护；自起诉之日回溯超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。”因此，就算被告应承担逾期办证违约责任，逾期办证违约金也最多只能自原告起诉之日倒推两年起算。但考虑《民法总则》规定的诉讼时效为三年，逾期办证违约金也可以自原告起诉之日倒推三年起算。本院认为，被告就诉讼时效提出的抗辩于法有据，理由成立，本院予以采纳，因原告未提交诉讼时效中止、中断的证据，就原告主张的逾期登记违约金依法保护起诉之日前三年期间的部分，三年以前的已超过诉讼时效，不予保护。起诉之日为2019年6月3日，故被告应自2016年6月4日起以原告支付给被告的房款289608元为基数，按日万分之零点三向原告支付逾期登记违约金。五、关于原告要求第三人承担连带责任的请求。原告认为第三人系挂靠被告名下，为涉案商品房的实际开发人，根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件的司法解释，突破了合同相对性原则，实际施工人可以与挂靠单位承担连带责任，第三人在本案中应当承担连带责任。第三人提出原告系根据原、被告双方签订的购房合同向被告主张违约责任，根据合同相对性原则，第三人并不是合同当事人，合同当事人无权向合同关系之外的第三人主张承担违约责任。要说第三人唐洪与案涉合同的关系，也就是其以“委托代理人”的身份在合同尾部加盖有个人名章，既然是委托代理人，其代理行为的法律后果依法都应由委托人即被告胜汉公司享有和承担。无论第三人与被告存在何种内部约定，该约定的效力也只及于第三人唐洪和被告胜汉公司之间，而与原告无关。即使因第三人原因造成被告对原告的违约，按《合同法》第一百二十一条的规定，原告也无权向第三人主张权利。原告要求第三人承担连带责任没有任何法律依据。本院认为，原告的举证不足以证明第三人与被告系挂靠关系，即使可以认定第三人与被告存在挂靠关系，在本案商品房销售合同纠纷中也无法律依据要求第三人承担连带责任。故对原告要求第三人承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张家界胜汉置业有限公司在本判决生效后10日内将办理原告张华所购房屋权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案；二、被告张家界胜汉置业有限公司在本判决生效后10日内给原告张华支付逾期登记违约金，以289608元为基数，按日万分之零点三自2016年6月4日开始计算至实际办妥登记之日止；三、驳回原告张华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。本案案件受理费4818.73元，由被告张家界胜汉置业有限公司负担214元，原告张华负担4604.73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  李怀玉人民陪审员  赵群球人民陪审员  赵佩华二〇一九年九月三十日书 记 员  杨 芳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。