广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1324民初1007号原告：张菊花，女，1979年3月1日出生，汉族，住址：广东省东莞市东城区。委托诉讼代理人：高涛，湖北慧中律师事务所律师。被告：刘福林，男，1988年10月10日出生，汉族，住址：广东省东莞市莞城区。委托诉讼代理人：贾俊亮，广东泰如律师事务所律师。原告张菊花与被告刘福林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张菊花的委托诉讼代理人高涛，被告刘福林及其委托诉讼代理人贾俊亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张菊花向本院提出诉讼请求:1.判决被告立即支付房款230000元及逾期付款违约金11500元；2.判决被告支付逾期付款利息（以230000元为本金，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率1.5倍从起诉之日计算至款项付清时止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系朋友关系，2018年10月31日，原告将所属位于龙门县永汉镇增马公路保利锦里花园第3栋1107房作价365000元出卖给被告，合同约定付款期限。被告仅仅支付135000元，尚下欠230000元未付。现被告因其他经营问题，明确不能按期付款。为维护原告合法债权，故向法院提起诉讼，请求判如所请。诉讼过程中，原告张菊花变更第一、二项诉讼请求为：1.判决被告立即支付房款220000元及逾期付款违约金11000元；2.判决被告支付逾期付款利息（以220000元为本金，按日万分之五从起诉之日计至款项清偿之日止）。被告刘福林辩称，一、原告要求支付剩余房款余额错误。被告在合同签订后，先后五次共转款145000元给原告，根据合同约定的房款总额，被告尚欠余款220000元整。二、原告要求支付违约金不符合合同约定。根据合同补充条款的约定，房款是分三期付清，整个合同履行期间是从2018年11月1日起至2019年11月1日止，在整个合同履行期间届满之前，不应计算违约金。如果法庭不能采纳被告的答辩意见，请法庭注意违约金的计算方法，应该是三期款项各自支付当期的违约金，而目前被告第一期仅仅违约10000元，第二期违约金额为105000元，根据合同约定，违约金额仅仅能计算为8855元。三、原告要求支付逾期付款利息没有合同依据。原告要求按每日万分之五支付逾期付款利息，而双方在合同中没有约定这一条，不应当得到支持。四、本案诉讼费用由原告承担。合同履行期间，被告家中发生重大变故，多次积极与原告联系，商量解决办法。直到被起诉之后，亦多次联系，希望原告能配合被告积极解决问题，原告均不予理会，坚持诉讼解决，请求法庭判决由原告承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：2018年10月3日，在中介公司龙门县角度房产有限公司（以下简称“中介公司”）介入下，原告张菊花(卖方)、被告刘福林（买方）与中介公司三方签订《房屋买卖合同》。合同主要内容约定如下：第一条、房屋基本情况：（一）卖方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为龙门县永汉镇增马公路保利锦里花园第3栋1107房。（二）随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一；第二条、房屋权属情况：（一）该房屋使用证号为0006157。（二）该房屋性质为私有。（三）该房屋的抵押情况为无抵押。（四）该房屋的租赁情况为无租赁；第三条、成交价格和付款方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币（大写）叁拾陆万伍仟元整（￥365000元）；（二）买方付款方式如下：1、本合同签订后1日内，买方向卖方支付定金壹拾伍万伍仟元人民币（买方付首付款时定金自动转为首付款）。如买方违约，卖方没收定金。卖方违约，双倍退还定金给买方；第四条、权属转移登记：（一）双方同意，自本合同签订之日起1日前，双方共同向房产权属登记部门申请办理房产权属转移登记手续；第六条、房屋的交付和验收：卖方应当在收到首付当天将该房屋交付给买方；第九条、违约责任：二、逾期付款责任：买方未按照第三条约定的时间付款的，按照以下规定处理：1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的5%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款；第十二条、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采取书面形式、本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同附件为本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力；第十三条、其他补充详见如下补充条款：房款分三期付清，第一期定金于2018年11月1日付壹拾伍万伍仟元正，第二期于2019年5月1日前付壹拾万伍仟元整，第三期于2019年11月1日前付清尾款壹拾万伍仟元整。原告在卖方签章处签名并按指模，被告在买方签章处签名并按指模，中介公司在中介方（盖章）处盖章，经办人为何勇钊。合同签订后，被告以银行转账的方式分别于2018年11月5日转账70000元、11月6日转账40000元、2019年1月18日转账15000元、1月27日转账10000元、2月16日转账10000元，共计转账145000元购房款（含定金）给原告，剩余购房款未按期向原告支付。2018年11月7日，被告取得涉案房屋产权证书，产权证书号为粤（2018）龙门县不动产权第0015602号。庭审中，被告表示因其家庭经济问题，曾与原告协商变更为每月支付10000元购房款，但原告不同意。同时被告认为违约金应按合同逾期付款违约责任第一点分段和按未付款项计算，每日万分之五计算过高，请求降低。经本院主持调解，原、被告双方当事人无法达成一致意见。本院认为，本案的争议焦点为：原告诉请的违约金及利息是否符合法律规定和双方约定？原、被告以及中介公司签订的《房屋买卖合同》，系三方真实意思表示，该合同定金条款中超出双方交易房价20%的部分定金约定不符合法律规定，合同其余部分未违反法律和行政法规强制性规定合法有效。《房屋买卖合同》第十三条补充条款约定被告应于2018年11月1日支付155000元，2019年5月1日前、2019年11月1日前分别支付105000元购房款给原告，被告应当按照约定向原告履行付款义务。截至2019年9月18日，被告分别多次仅向原告付款共145000元，第一期剩余款10000元及第二期款105000元逾期未支付，履行时间及付款金额均不符合合同约定，且其表示因家庭经济问题请求原告变更付款方式为每月10000元，被告逾期未足额付款行为及意思表示已表明其不能按合同约定如期支付第三期购房款105000元，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，原告请求被告支付购房款220000元，本院予支持。同时被告应承担违约责任，应自约定的第一期、第二期购房款应付款期限届满次日起至本判决确定清偿之日止，以应付而超期未付金额，按约定的每日万分之五的利率向原告支付逾期付款违约金。经计算，至起诉前一日（2019年7月25日）违约金共为7515元（3052.5元+4462.50元）。第一期款违约金计算方式：1.2018年11月2日至11月4日，共3天，155000元×5÷10000×3天＝232.50元；2.2018年11月5日共1天，85000元×5÷10000＝42.50元；3.2018年11月6日至2019年1月17日共73天，45000元×5÷10000×73天＝1642.50元；4.2019年1月18日至1月26日共9天，30000元×5÷10000×9天＝135元；5.2019年1月27日至2月15日共20天，20000元×5÷10000×20天＝200元；6.2019年2月16日至起诉前一日2019年7月25日，共160天，10000元×5÷10000×160天＝800元。以上1－6项合计3052.50元。第二期款违约金计算方式：2019年5月2日至7月25日，共85天，105000元×5÷10000×85天＝4462.50元。另第一期未付款10000元，第二期、第三期未付款各105000元，共220000元，被告应从原告起诉之日（2019年7月26日）起按每日万分之五计付违约金至本判决确定清偿日止。原告并未提供证据证明上述违约金不能弥补原告的实际损失，其诉请超出以上认定部分的违约金和逾期付款利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告违约给原告造成一定的利息损失，按每日万分之五计算违约金符合双方约定，且未过分高于原告的实际损失，故对被告提出违约金过高请求调整的意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘福林向原告张菊花支付购房款220000元及违约金，限在本判决发生法律效力之日起5日内付清。二、违约金计算方法：至2019年7月25日止计算为7515元；2019年7月26日起至本判决确定清偿日止，以220000元为基数，按每日万分之五计付。三、驳回原告张菊花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2461元（原告已预缴），由原告张菊花负担143元，被告刘福林负担2318元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  钟素文二○一九年九月二十九日二○一九年九月二十九日书记员  邓嘉樱（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。