湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初3379号原告：舒世明，男，1975年1月26日出生，汉族，赫山区人，住益阳市赫山区。原告：陈英，女，1980年12月3日出生，汉族，赫山区人，住益阳市赫山区。两原告共同委托诉讼代理人：黄玉琻，湖南博敏律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：益阳市成达房地产开发有限公司，地址：益阳市赫山区益阳大道**。法定代表人：蔡苏益，系该公司董事长。委托诉讼代理人：丁雅妍，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告舒世明、陈英(以下简称两原告)与被告益阳市成达房地产开发有限公司(以下简称被告)商品房销售合同纠纷一案，本院立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告舒世明委托诉讼代理人黄玉琻、被告委托诉讼代理人丁雅妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告向原告支付延迟交付房屋的违约金22027.50元；2、依法判令被告按照原告已付房款的日万分之五的计算方式，向原告支付至实际办理房屋产权证书之日止的违约金（违约金从2017年5月24日暂计算至2017年11月30日共计23112.90元）；3、被告承担本案所有的诉讼费用。庭审中原告变更第二项诉讼请求为：依法判令被告按照原告已付房款的日万分之五的计算方式，向原告支付至实际办理房屋产权证书之日止的违约金共计36585元（从2017年5月24日开始计算，暂计算到2017年11月30日）。事实与理由:2014年7月21日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定:1、被告将位于赫山区福泽大厦综合楼27层2705号房屋出售给原告；2、被告应当在2015年6月30日前将房屋交付给原告；3、在交付房屋后455日内，被告应当为原告办妥房屋所有权证，在交付房屋635日内为原告办妥国有土地使用权证。原告依照双方约定履行了自己的义务，但被告直至2016年2月24日才将房屋交付给原告，且一直未办好房屋产权证书。原告多次找被告协商未果,诉至法院。被告辩称,一、本案所涉纠纷不属于人民法院受理范围，其理由：本案所涉房屋是针对赫山区人社局职工进行的定向开发，属于单位内部建房，不属于人民法院主管工作的范围；本案所涉房屋为单位职工集资修建，其引发的纠纷为集资纠纷，不属于法院受理范围。二、被告认为无需支付违约金。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明:2014年7月21日，原、被告双方签订了《益阳市商品房买卖合同》，合同第三、四、六、十、十一、十九条约定：原告舒世明、陈英购买的商品房为福泽大厦项目中的综合幢27层2705号房，该商品房设计用途为住宅，建筑面积为142.21平方米，单价为每平方米2708元，总金额为385105元，原告于2015年11月19日支付首付款185105元，剩余房款200000元采用银行按揭方式支付。被告应当在2015年6月30日前将竣工验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准和符合合同约定的商品房交付给原告使用。由于被告原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。但被告直至起诉时一直未为原告舒世明、陈英办理房屋所有权证以及国有土地使用权证。另查明，根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]6号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间为19天。以上事实,有原、被告当庭陈述，原告提交的《益阳市商品房买卖合同》、收款专用凭证、农业银行个人明细对帐单、《前期物业服务合同》,被告提交的《入户声明》、《业主家庭成员登记表》、《承诺书》、2705号房住宅工程质量分户验收表等证据在卷证实。本院认为：原、被告所签订的《益阳市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照各自的约定履行义务。本案的争议焦点为以下两个方面：一、关于被告是否违约、是否应向原告支付违约金的问题。经查，原、被告双方确认交付房屋的时间为2016年2月24日，而《益阳市商品房买卖合同》第十条约定交房时间为2015年6月30日，被告构成违约，延误时间为239天。根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十九条关于办证期限的约定，扣除商品房交付使用后90个工作日内、办理初始登记的365天、扣除180个工作日、再扣除19天（不动产登记中心无法办证时间段），期限为2017年12月10日。被告办证违约日期应以第二天即同年12月11日开始计算，计算至2019年9月30日，延误时间659天。被告应在2017年12月10日前办理房屋所有权证和土地使用证，但益阳市实行不动产统一登记制度后，自2016年6月6日起就不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故被告办理涉案房屋不动产权证的截止期限，应以合同约定的办理土地使用权证之日为准。因此，被告未按约定的期限交房和办证，存在违约行为，应当承担违约责任。本案中，《商品房买卖合同》中未约定逾期办证的违约金，可以参照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，逾期办证的违约金为41718元(385105元×659天×0.06÷365天)。二、关于原告诉请的违约金是否过高，是否需要调整的问题。依据合同约定，如因出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。本案原告要求被告支付逾期办房的违约金，按逾期天数乘以已付总房款万分之五的标准计算的主张，被告提出该违约金过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告并没有提供证据证实被告逾期办房所造成的损失情况，原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之五的标准支付违约金的诉求，过分高于原告因此而造成的实际损失，对此应当予以酌减。综合原告因被告的违约行为所造成的损失，并考虑到被告的过错程度、被告违约的实际情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告支付逾期办房违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之二的标准进行计算。因双方在合同中约定了违约金计算至实际交房之日止，故原告关于违约金应计算至交房之日止的主张，本院予以支持。逾期交房的违约金为18408元（385105元×0.0002×239天)。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：被告益阳市成达房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告舒世明、陈英的违约金60126元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费930元，由被告益阳市成达房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  罗世辉人民陪审员  李 琳人民陪审员  夏克军二〇一九年九月三十日书 记 员  蔡 杏