四川省金堂县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0121执异221号 案外人：赵建全，男，1964年8月8日出生，汉族，住四川省崇州市。 案外人：张玉芬，女，1963年9月26日出生，汉族，住四川省崇州市。 申请执行人：四川省锦隆鑫实业有限责任公司金堂分公司，住所地四川省成都市金堂县。 法定代表人：柴良彬，总经理。 被执行人：四川宏诚工程建设开发有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：刘婷婷，总经理。 本院在执行四川省锦隆鑫实业有限责任公司金堂分公司（以下简称“锦隆鑫公司金堂分公司”）与四川宏诚工程建设开发有限公司（以下简称“宏诚公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，于2016年11月15日作出（2016）川0121执893号执行裁定书，裁定查封了登记在被执行人宏诚公司名下位于金堂县赵镇金园街388号包括唯一号为563866在内的车库若干。案外人赵建全、张玉芬以前述裁定查封的车库中唯一号为563866的车库系其所有为由，向本院提出书面异议，请求中止对该车库的执行并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵建全、张玉芬称，2013年1月24日案外人与宏诚公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：宏诚公司将其开发的坐落于金堂县××××号维罗纳（二期）X幢X单元X楼2号住宅（测绘建筑面积180.66㎡）及对应关联一体的X幢X单元-1楼4号车库（测绘建筑面积30.25㎡）出售给案外人，备案表载明建筑面积为211.61㎡。合同签订后，案外人交纳了购房首付款并办理了银行按揭贷款，且已于2014年12月23日在宏诚公司办理完成了住宅和车库的收房手续，签订了前期物业管理协议并实际入住。因房管部门网签系统更新房屋用途导致前述车库被法院错误查封，并致使无法办理产权登记。综上，请求法院中止对前述车库的执行并解除查封。 申请执行人未向本院提交书面意见。 被执行人宏诚公司向本院提交书面情况说明称，案外人赵建全、张玉芬于2012年6月20日订购宏诚公司开发的位于金堂县赵镇××小区××单元××楼××房屋及××单元××楼××号车库，房屋、车库总价款2090284元，付款方式采用按揭付款支付房款。案外人在交纳定金后与宏诚公司约定先交纳按揭资料，由银行先行审批贷款，审批合格后再补足首付款，若审批不合格则退还定金、解除订购协议。2012年12月银行通知贷款审批通过，赵建全、张玉芬自2012年6月20日至2013年1月17日分五次交纳首付款共计840284元，2013年1月17日宏诚公司向案外人出具购房首付款收款收据及收款确认书。宏诚公司与案外人于2013年1月24日签订商品房买卖合同（合同编号为WLN6-2-1-2）及补充协议。2013年2月1日中国银行金堂支行于2013年2月1日向赵建全发放按揭款1250000元，该款宏诚公司已收。案外人够买的车库为对应成套跃层住宅不可分割的整体物业，使用功能关联。因房管部门网签系统更新，导致车库的签约备案从网签系统中移除。案外人已于2014年12月23日交房装修入住前述住宅及车库。因房管部门网签系统原因及宏诚公司诉讼原因造成了对案涉车库的错误查封，案外人对此无过错。请求法院解除对案涉车库的查封。 本院查明，据案外人向本院提出书面执行异议时一并提交的《商品房买卖合同》（合同编号：WLN6-2-1-2）显示，案外人赵建全、张玉芬与被执行人宏诚公司于2013年1月24日签订了该合同，约定将宏诚公司开发建设的位于金堂县赵镇××单元××楼××住宅及××单元××楼××号车库出售给案外人，房屋总价款2090284元，其中住宅测绘建筑面积180.66㎡，车库测绘建筑面积30.95㎡，共211.61㎡。合同第五条“付款方式及期限”的内容中关于以何种方式付款双方未约定，第十条“交付条件”载明内容为“（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房”。2013年2月1日，案外人赵建全与中国银行股份有限公司金堂支行、宏诚公司签订了《个人一手住房贷款合同》，合同载明：案外人购房地址位于金堂县××××号，购房总价款为2090284元，贷款金额1250000元，案外人以贷款所购该房屋向贷款人提供抵押担保，合同所附抵押物清单载明：抵押物名称为“维罗纳一、二期6-2-1-2”，抵押物所在地位于赵镇××号，建筑面积为211.61㎡，购房合同号为44812。2014年12月23日，案外人与宏诚公司办理了交房手续，并于同日案外人与成都广厦物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。现案外人已对上述住宅及车库实际居住、使用。 另查明，本院在执行锦隆鑫公司金堂分公司与宏诚公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2016年11月15日作出（2016）川0121执893号执行裁定书，裁定查封了登记在被执行人宏诚公司名下位于金堂县××××号包括唯一号为563866在内的车库若干。据金堂县不动产登记部门查询信息显示，位于金堂县××××号X栋X单元-1楼4号车库所有权人为宏诚公司，所有方式为单独所有，权证号为监证XXXX152，无合同备案和抵押信息。 上述事实，有各方当事人身份信息、执行裁定书、《商品房买卖合同》、合同签约备案信息、不动产登记查询信息、购房收据、银行交易明细、《个人一手住房贷款合同》、《维罗纳项目交房传递书》、《前期物业管理服务协议》、房屋现状照片等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，针对案外人的异议申请存在以下问题：第一，合同的真实性问题。案外人在向本院提出异议时一并提交的《商品房买卖合同》（合同编号：WLN6-2-1-2），其签订日期为2013年1月24日，但合同中约定的房屋交付期限却是2012年12月31日前，且案外人主张其支付购房首付款的日期也均发生在合同签订日期之前，明显有违常理。在对本案审查过程中，案外人又向本院提交了一份合同编号仍为WLN6-2-1-2的《商品房买卖合同》及补充协议，该份合同与前述合同关于出卖人、买受人身份信息及房屋信息等内容基本一致，但在第五条“付款方式及期限中”约定买受人采取“其他方式”付款，在第十条“交付条件”约定“（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房”，与前述合同相应条款的内容有明显出入，故基于上述合同中存在的有违常理及明显矛盾的情形，本院无法确认案外人与宏诚公司是否签订了真实有效的房屋买卖合同。第二，支付购房款的问题。案外人称已分五次向宏诚公司支付购房首付款共计840284元，其中两次为现金支付，其余三次为银行转账，宏诚公司也出具了《收款委托确认书》确认收取上述款项。但案外人并未提交其与宏诚公司直接发生资金往来的相关依据，其提交的银行交易明细据赵建全本人称，是黄简与宏诚公司的资金往来情况，且在该交易明细中案外人主张系购房款的三笔交易也均发生在房屋买卖合同签订日期之前，案外人称首付款全部是由黄简通过转账和现金支付的方式代为支付给宏诚公司，但未提交案外人向黄简支付款项的相关依据，故案外人关于其已通过黄简代为支付全部购房首付款的意见，本院不予采信。综上，针对案外人在本案中提出的异议事由，本院无法确认其与被执行人宏诚公司签订了真实有效的房屋买卖合同，也无法确认其已向宏诚公司支付全部价款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人赵建全、张玉芬的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  金奕汐 审判员  杨敬渊 审判员  赵 爽 二〇一九年九月十二日 书记员  罗 实