福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0921民初1850号 原告：陈友金，男，1957年11月5日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：陈立昌，男，1985年10月20日出生，汉族，住福建省霞浦县，系陈友金儿子。 委托诉讼代理人：苏惠琴，福建建达（霞浦）律师事务所律师。 被告：福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司，住所福建省霞浦县松港街道东关工业桃源**区裙楼北通口**。 法定代表人：袁丽华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：欧阳昆钱，福建赛鸿律师事务所律师。 原告陈友金与被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司（以下简称鑫辉公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈友金委托诉讼代理人陈立昌、苏惠琴，被告鑫辉公司委托诉讼代理人欧阳昆钱到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 陈友金向本院提出诉讼请求：1.判令鑫辉公司办理及交付商品房产权证书；2.判令鑫辉公司支付逾期交付商品房产权证书的违约金4650元；3.判令鑫辉公司退还多收的产权登记费用32717元。事实与理由：陈友金向鑫辉公司购买坐落于霞浦县水产品市场Ａ17房）的商品房。双方签订《商品房买卖合同》，合同约定鑫辉公司应于商品房交付使用后60日内办理权属登记。2016年10月17日鑫辉公司以办理权属登记需要交缴税金、大修理基金等为由，向陈友金收取合计61002元的费用，此有收款收据为凭。然而收款至今已两年七个月，鑫辉公司至今仍未办妥房屋权属证书，陈友金多次催促均无果。 鑫辉公司辩称，1.陈友金诉请要求办理权属登记及交付商品房产权证书，在事实上无法履行；2.鉴于案外人兰桂明与陈友金系同时建房，相关建房手续如何审批，均涉及案外人兰桂明，为查明本案相关事实，请求法庭追加案外人兰桂明为本案被告或者第三人；3.鑫辉公司意退还先前为办证收取的费用，但导致无法办证的原因并非鑫辉公司导致，鑫辉公司不存在违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 陈友金向法庭提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明陈友金与鑫辉公司签订《商品房买卖合同》及合同中约定的款项；2.收款收据，拟证明鑫辉公司收取陈友金全部购地款155000元，消防、测绘、检测、环保费9205元，交易费1824元、税金17472元、代收人防费6240元、契税9833元、维修基金6428元，上述款项中，消防、测绘、检测、环保费9205元、税金17472元，代收人防费6240元，合计32917元，扣除应由温丽英支付的办证费用200元，鑫辉公司多收取了陈友金费用32717元；3.卖断契、土地买卖合同、协议书，拟证明林开言将其从鑫辉公司购买的位于东关工业桃源2号区榴地块出售给谢如全建房，并由谢如全与鑫辉公司签订协议书，明确办理土地过户过程中的一切费用由鑫辉公司负担，办理房屋产权证的一切费用由谢如全自理；4.房地产买卖协议书、补充协议，拟证明谢如全将涉案房屋出售给陈友金的事实。鑫辉公司质证认为，对陈友金提交的证据的真实性没有异议，但认为鑫辉公司只收到土地款和办证的费用，其他费用没有收到。本院分析认证认为，对上述证据的真实性双方当事人没有异议，本院予以采信。 鑫辉公司提交以下证据：国有土地权证、规划图，拟证明涉案的陈友金的自建房占地不在鑫辉公司的土地使用权范围内。陈友金质证认为，对鑫辉公司提交的证据真实性没有异议，但对待证事实有异议，陈友金并不知道土地已经被置换了。本院分析认证认为，鑫辉公司提交的证据真实、有效，对该证据本院予以确认。 根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下： 鑫辉公司将本应由其开发建设的闽东水产品市场一期项目中东关工业桃源2号区A8后门楼一榴地皮出售给林开言进行建设。2005年5月15日，林开言又将上述地皮以238800元的价格转让给谢如全建房，并由谢如全与鑫辉公司签订协议书。2005年12月10日，谢如全与鑫辉公司签订协议书，约定鑫辉公司将上述地皮作价155000元给谢如全，谢如全于2004年11月26日至12月10日交付首付款14.5万元，余地款1万元在鑫辉公司将土地证、房产证办理完整后交付鑫辉公司；在办理土地证过户过程中一切费用由鑫辉公司负责，办理房屋产权证的一切费用由谢如全自理，鑫辉公司协助办理相关手续等。鑫辉公司亦向谢如全开具了收到A8后门楼榴地块款145000元的收款收据，并将收款收据时间注为2004年12月10日。后谢如全在转让地皮的旁边地块上建了一榴房屋。鑫辉公司于2012年3月30日收取了谢如全36000元用于办理房产权证，并在收据上注明房屋契税3%由谢如全自理。2016年10月10日，谢如全将其建好的榴房（现地址为东关永安弄147号）以126万元的价格卖给陈友金，并与鑫辉公司协商，由鑫辉公司与陈友金签订书面商品房买卖合同，并将合同签订时间倒签到2004年12月10日。鑫辉公司与陈友金签订的商品房买卖合同中未注明所购商品房的具体房号、位置。另查，谢如全所建房屋的位置不在鑫辉公司开发建设的闽东水产品市场一期项目中东关工业桃源2号区土地使用权范围内。鑫辉公司收取了陈友金购地款155000元，消防、测绘、检测、环保费9205元，交易费1824元、税金17472元、代收人防费6240元、契税9833元、维修基金6428元，其中消防、测绘、检测、环保费9205元，税金17472元，代收人防费6240元，合计32917元。 本院认为，鑫辉公司将其开发的坐落于霞浦县东关工业桃源2号区闽东水产品市场一期项目中A8-17号的土地出售给林开言自行建房，林开言通过转让，最终陈友金购得该地块，并与鑫辉公司签订了《商品房买卖合同》，鑫辉公司根据合同约定有义务协助陈友金办理房权证相关手续。根据庭审查明的事实，陈友金所购买的房产依附的土地并不在鑫辉公司与陈友金签订的合同所约定的地块上，且不属于鑫辉公司开发的闽东水产品市场项目土地使用权属范围，双方当事人亦无法提供相关政府部门文件证实当时土地发生置换且得到行政部门的确认，故本案房产在事实上导致鑫辉公司无法履行协助办理房权登记义务。本案房屋产权证系事实上无法办理，而非鑫辉公司自身原因故意拖延不予办理，故陈友金诉请鑫辉公司办理及交付商品房产权证书和诉请鑫辉公司支付逾期交付商品房产权证书的违约金4650元，依据不足，本院不予支持。陈友金要求鑫辉公司退还多收的产权登记费用32717元的诉讼请求，现因案涉土地不在鑫辉公司权属范围内，鑫辉公司无办证的可能，故温丽英要求鑫辉公司退还收取的消防、测绘、人防等相关费用32717元（扣除办证登记费200元）的主张，合法有据，鑫辉公司亦表示同意，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内退还陈友金办理产权登记的费用32717元； 二、驳回陈友金其他诉讼请求。 案件受理费689元，减半收取为345元，由福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司负担300元，陈友金负担45元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法:到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  苏玲玲 二〇一九年九月十五日 书记员  吴 昱 附注：一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条(?javascript:SFLC2(21651,59,5,0)?)当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 执行申请提示 本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。