广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初2812号 原告（反诉被告）：钱民，男，1985年6月18日出生，汉族，身份证住址：湖北省黄梅县，现住玉林市人民西路田丰开发区。 委托代理人：李东军，广西业丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高耀荣，男，1952年10月4日出生，汉族，住玉林市玉州区。 被告（反诉原告）：高继云，女，1980年4月17日出生，汉族，身份证住址：广西玉林市玉州区，现住玉林市人民西路机电市场**。 两被告的委托代理人：林琳，男，1962年9月10日出生，汉族，身份证住址：广西玉林市玉州区，现住玉林市人民西路田丰开发区。 两被告的委托代理人：陈原，男，1980年11月15日出生，汉族，身份证住址：广西玉林市玉州区成均，现住玉林市人民西路机电市场**。 原告（反诉被告）钱民诉被告（反诉原告）高耀荣、高继云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，被告（反诉原告）高耀荣、高继云于2019年7月18日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，进行了合并审理。2019年8月2日，被告（反诉原告）高继云向本院提出申请，请求撤回对原告（反诉被告）钱民的起诉。本案现已审理终结。 本诉部分： 原告钱民向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回押金5000元给原告；2、判令被告归还原告的锅炉、货架、阁楼、消防设施等物品（价值约32000元）给原告；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月26日，原告经前任承租人肖某某的介绍，承租被告位于玉林市玉州区上彭的房屋约360平方，租赁期限两年，自2017年2月26日起至2019年2月25日止，每年租金70000元，另收取押金5000元，并约定出租房内物品的归属；租期满，原告如不续租，在被告指定时间内原告及时撤出各种物品，即出租房内物品由原告搬走。前任承租人肖金租赁期间，购置装设了锅炉、货架、阁楼等物品，以及原告在接租赁房屋期间时。肖金将上述锅炉、货架、阁楼等物品一并转让给原告，收取了转让费20000元。原告在租赁期间，因消防大队要求，原告出资在出租房安装了消防设施，费用合计12000元。租赁期满后，因被告要求租金涨价的幅度较大，双方对租金问题未能达成一致意见，被告未将房屋继续出租给原告，而是低价出租给了第三方，但未退回原告的押金5000元。也不许原告搬东西，侵害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判如所请。 原告钱民对其陈述的事实在起诉时（2019年7月4日）向本院提交证据有：1、《居民身份证》复印件一份，2、《户籍证明》复印件一份，证据1-2欲证明原、被告的诉讼主体资格；3、《房屋租赁协议》复印件一份，欲证明原、被告双方对出租房面积、租赁期限、租金、押金及出租房内物品归属的约定；4、《收据》复印件一份，欲证明两被告已收定（押）金5000元；5、《收据》复印件一份，6、《证明》复印件一份，证据5-6欲证明前任承租人肖金收取其在出租房内购置装设的锅炉、货架、阁楼等物品转让费20000元；7、《消防工程施工协议书》复印件一份，8、《收据》复印件三份，以上证据7-8欲证明2018年4月15日原告与消防大队签订协议，由原告出资在被告的出租房安装消防设施，费用合计12000元；9、《照片》复印件六份，欲证明原告及前任承租人肖金在出租房装设的锅炉、货架、阁楼、消防设施等物品。 被告高耀荣、高继云辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，两被告不同意原告的诉讼请求，请法院驳回原告的诉讼请求。一、尽管租期已满，但自2019年2月25日至今，原告仍一直占用被告高耀荣的出租房屋，拒绝退还房门锁匙，拒绝退房，拒绝结算水电费用（尚欠被告2019年1月至4月份水费275.90元、2019年1月至4月份电费227.33元未结算），拒绝搬迁其在承租房内的财物，严重影响被告出租房屋的正常使用，并造成被告经济损失，因此，原告必须支付延期占用被告高耀荣房屋的占用费（按《房屋租赁协议》约定的日租金计算）给被告高耀荣。被告高耀荣从不占用原告承租房内的财物，也从未阻止过原告搬运属于其所有的财物。消防设施是原告进行经营生产必须安装的设施，是原告单方与他人签订〈消防工程施工协议书〉安装的，该消防设施的安装与否，都是原告个人单方事情，根本上与两被告无关；《房屋租赁协议》也没有这个约定，被告高耀荣既没有要求原告安装也没有参与安装，两被告只是出租房屋收取房租而已，如原告搬移消防设施的，也应该恢复房屋原状给被告高耀荣。二、阁楼不是原告财物，而是被告房屋的原来附属设施，与原告无关，如本案合同解除的，则阁楼与原告无关，原告也无权处置被告高耀荣财物。三、本案是房屋租赁合同纠纷，高继云不是合同当事人，也不与原告签订房屋租赁合同，原告把高继云列为本案被告其诉讼主体资格不适格。 被告高耀荣、高继云对其辩称的事实于2019年7月18日向本院提交证据有：1、《房屋租赁协议》复印件一份，欲证明原、被告之间的租赁协议的约定情况；2、《水表照片》复印件三份、《201808至201907用户用水明细》复印件一份，3、《电表照片》复印件两份、《欠费停电通知单》复印件一份、《广西电网有限责任公司玉林供电局电费清单》复印件两份，证据2-3欲证明原告租期内所使用的水电表欠被告高耀荣水电费，原告自2019年2月25日后至今继续使用租赁房屋的事实；4、《照片》复印件八份，欲证明原告擅自在租赁房屋墙壁上装修和安装其生产器械和设施，改变了房屋结构、损坏了房屋墙壁的事实；5、《照片》复印件十六份，6、《原告与被告聊天记录图片》复印件十六份，以上证据5、6欲证明自2019年2月25日以后至今，原告拒绝退还房门锁匙，拒绝退房，拒绝结算水电费用，一直强行占用出租房屋，一直拒绝搬移其财物，并未解除房屋租赁合同的事实；7、《原告提供的第9项证据照片》复印件一份，欲证明原告的照片进一步证明了尽管租赁期限已满，但原告仍继续占用房屋及使用其生产器械进行营业，并未解除合同的事实。 反诉部分： 反诉原告（本诉被告）高耀荣向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原告高耀荣与反诉被告（本诉原告）钱民于2017年2月26日签订的《房屋租赁协议》；2、判令反诉被告钱民支付水费275.90元、电费227.33元、垃圾杂物清理费500元，合计1003.23元给反诉原告高耀荣；3、判令反诉被告钱民立即停止侵害，立即从涉案房屋搬离属于其的财物，恢复房屋原状，退还涉案房门锁匙给反诉原告高耀荣；4、判令反诉被告钱民支付自2019年2月26日至2019年4月19日止的房屋租金9972.60元（即：70000元/365天×52天）给反诉原告高耀荣；5、本案诉讼费用由反诉被告钱民承担。事实与理由：2017年2月26日，以反诉原告为甲方，反诉被告为乙方，双方签订了一份《房屋租赁协议》。由反诉原告把位于玉林市玉州区上彭的房屋第一、第二层建筑面积共约360平方米出租给反诉被告经营管理使用。该协议约定：每年租金70000元；乙方不得擅自改变房屋结构、损坏室内装修设施；乙方租住期间所产生的电费、水费及管理费，乙方应按照有关部门规定自行支付；租期满，乙方如不续租，应及时撤出各种物品，并支付清所使用的水电等费用。协议签订后，原、被告双方均按照《房屋租赁协议》的内容履行。但自2019年2月26日起至今，反诉被告既不撤出其各种物品，也不支付和结清所欠的水电等费用，也不把承租房屋的锁匙退回给反诉原告。本案的房屋租赁协议尽管租期已满，但反诉被告仍然一直使用承租的房屋。另外，反诉被告未经反诉原告同意，在租赁房屋内擅自装修和安装其生产器械和设施，改变了房屋结构、损坏了房屋墙壁。由于反诉被告与反诉原告仍未解除房屋租赁合同，为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，请求依法判决。 反诉原告（本诉被告）高耀荣对其陈述的事实于2019年7月31日向本院提交证据有：1、《玉林市自来水公司自助缴费凭条》复印件一份，欲证明反诉原告被逼为反诉被告垫付的水费；2、《证人证言》复印件八份，欲证明反诉被告举证的《周边户主、租客证明》全部不是事实，是反诉被告伪造的非法证据。 反诉被告（本诉原告）钱民反诉辩称：一、本案已不存在需要法院判决解除合同的问题。双方签订的《房屋租赁协议》到期前，因反诉原告将房租加价幅度过大，续租价的格无法协商一致，反诉原告及其儿子多次驱赶反诉被告搬离，阻止反诉被告继续使用承租房屋，也因承租的房屋不符合安全生产的消防要求，反诉被告于2019年2月1日前已搬离反诉原告的房屋，反诉原告也已将该房屋租给了他人。二、反诉被告并未拖欠任何房租或水电等费用。反诉被告于2019年2月1日前已搬离反诉原告的房屋，房屋钥匙也交给了反诉原告，反诉被告没有再占用过涉案房屋，反诉原告也已将争议房屋租给了他人，从反诉原告提供给法院的照片等证据也可以证实，反诉原告可以随时进出涉案房屋，说明反诉被告于2019年2月1日前搬离后，不存在占用涉案房屋或不交钥匙的事实，更不影响房屋的出租。反诉原告要求反诉被告支付合同终止后的房租及水电等费用缺乏事实根据和法律依据。至于在涉案房屋的锅炉、货架、阁楼、消防设施等物品，请法院判令反诉原告马上归还给反诉被告。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 反诉被告（本诉原告）钱民对其辩称的事实于2019年7月24日向本院提交证据有：1、《房屋转租合同》复印件一份，2、《房屋租赁合同》复印件一份，3、《收条》复印件二份，4、《周边户主、租客证明》复印件八份，以上证据1-4欲证明反诉被告在2019年1月25日前就已搬离涉案房屋，不再租用或占用涉案的房屋；5、《玉林市玉州区人民政府关于对玉林市工业品市场及周边ABC区和玉州区人民西路“三合一”场所密集区域性火灾隐患开展集中整治的公告》复印件一份，欲证明在涉案出租房内安装消防设施是政府消防部门对出租房的强制性要求，不是反诉被告自己要安装，安装消防设施的费用应由房东承担。 经过开庭质证，原告钱民对被告高耀荣、高继云于2019年7月18日提供的证据1、5-7的来源真实性无异议；反诉被告钱民对反诉原告高耀荣于2019年7月31日提供的证据1的来源真实性无异议；被告高耀荣、高继云对原告钱民于2019年7月4日提供的证据1-4的来源真实性无异议；本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。 原告钱民对被告高耀荣、高继云于2019年7月18日提供的证据2-3有异议，认为水电表是共用的，不能证明是原告钱民搬出以后其使用的水电费，本院认为，根据被告高耀荣、高继云提供的上述证据显示：玉林市自来水公司客户服务中心《201808至201907用户用水明细》中用水用户名称高耀荣，《广西电网有限责任公司玉林供电局电费清单》中用电用户名称高继源，被告没有提供其他证据如租户单独用水用电数量核对表或簿予以佐证，因此，对该证据，本院不予确认其证明效力；原告钱民对被告高耀荣、高继云于2019年7月18日提供的证据4有异议，认为原告钱民不是房屋的第一承租人，不能证明是原告钱民损坏的，本院认为，双方在交接承租房屋时没有进行清点及验收清单佐证房屋状况，因此，原告钱民的异议成立，对该证据，本院不予确认其证明效力。 反诉被告钱民对反诉原告高耀荣于2019年7月31日提供的证据2有异议，认为这些证人受到反诉原告高耀荣的威胁而改变证词，本院认为，证人证词前后不一致，没有出庭接受各方当事人的询问，也没有其他证据予以佐证，因此，对该证据，本院不予确认其证明效力。 被告高耀荣、高继云对原告钱民于2019年7月4日提供的证据5-6有异议，认为争议房屋内的阁楼是房屋原有的设施，属被告所有，本院认为，被告对阁楼的权属主张权利但没有提供证据证明，而原告钱民已提供充足的证据原件予以证明阁楼系上一任承租人肖金所转让的，因此，对证据5-6，本院予以确认其证明效力；被告高耀荣、高继云对原告钱民于2019年7月4日提供的证据7-8有异议，认为消防设施与其无关，而庭审中原告表示自行拆除拉走，同意因拆除造成房屋的损坏，原告进行修复，因此，对证据7-8，本院予以确认其证明效力；被告高耀荣、高继云对原告钱民于2019年7月4日提供的证据9有异议，本院认为，该证据照片中的物品与被告自行举证的照片物品基本一致，因此，对证据9，本院予以确认其证明效力。 反诉原告高耀荣对反诉被告钱民于2019年7月24日提供的证据1-4有异议，本院认为，上述证据均有原件核对，与本案有关联，因此，对该证据，本院予以确认其证明效力；反诉原告高耀荣对反诉被告钱民于2019年7月24日提供的证据5有异议，本院认为，该证据系政府发布的《公告》并已登报，系真实存在，因此，对该证据，本院予以确认其证明效力。 综合全案证据以及当事人的陈述进行分析，本院确认以下法律事实：2016年1月4日，案外人肖金作为被告高耀荣房屋一、二层的原承租人将店面转让给原告钱民，并立下《收据》一份给原告钱民收执，由原告支付转让费20000元给案外人肖金，收据载明：“收据今转让店面阁楼、仓库货架、锅炉给钱民，收钱民转让费贰万元整。肖金2016年1月4号”。2017年2月26日，原告作为乙方，被告高耀荣作为甲方，双方就房屋租赁事宜正式签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：“第一条：甲方将其位于玉林市玉州区上彭的房屋两层（约360平方）租给乙方。第二条：租赁期限：租借期为两年（自2017年2月26日起至2019年2月25日止）……第三条：租金，租金每年柒万元，两年之内租金不变……4、未经甲方同意，不得擅自改变房屋结构，损坏室内装修设施……5、乙方租住期间所产生的电费、水电及管理费，乙方应按照有关部门规定的费用自行支付……乙方向甲方交押金5000元……第五条：归还：租期满，乙方如不续租，在甲方指定时间内乙方及时撤出各种物品，并支付完所使用的水、电等费用……”。本案中所租赁的房屋，被告高继云于2004年10月19日到有关部门办理《集体土地使用证》（玉集用[2004]第03221号），土地使用权人为高耀荣。双方在签订合同之前，被告高继云（被告高耀荣之女儿）以“高霞”之名代被告高耀荣收下原告支付的房屋租金及押金，原告承租房屋用于加工经营服装（森林骆驼）。2018年4月2日，玉林市玉州区人民政府发布《公告》并予以登报广而告之：对玉林市工业品市场及周边ABC区和玉州区人民西路“三合一”场所密集区域性火灾隐患开展集中整治，被告高耀荣出租的本案所争议房屋即在整治的区域性内。2018年4月15日，原告与广西良兵消防工程有限公司签订《消防工程施工协议书》一份，消防工程价款合计12000元，该款已由原告支付。2019年年初，《房屋租赁协议》即将期满，原告与被告高耀荣为续租问题协商无果，遂另找新的房屋承租。2019年1月25日，原告钱民与案外人刘武培（转租方）、胡明燕（屋主）三方签订《房屋转租合同》，合同约定原告承租位于玉林市人民西路田丰开发区，自2019年1月25日起转租给原告，原告一次性支付110000元转租费。2019年2月25日，原告与被告高耀荣签订的《房屋租赁协议》期满，双方为房屋押金及消防工程设施费用承担问题发生争议无果，原告遂留下各种生产设备及大批服装材料在被告高耀荣的房屋内，到新承租的房屋继续经营生意。2019年3月至4月20日期间，原告与被告通过短信协商退租事宜，双方仍为遗留问题发生争议，协商无效。2019年4月20日，经原告同意，被告高耀荣稍加整理房屋后出租给下一任租户，原告留下的生产设备及大批服装材料仍占据在被告高耀荣的房屋内。2019年4月28日，原告再次让原承租人肖金核对转让物品并出具证明一份，证明：“证明本人肖金于2016年1月4号转让彭新村第三排（高耀荣）的出租房给钱民，转让包括阁楼、仓库货架、裁床、锅炉共计转让费贰万元整，特此证明。证明人：肖金身份证：4305231992100××××1电话：158××××2788日期：2019年04月28日”。因双方一直无法协商，原告遂向本院提起诉讼，同期，被告高耀荣向本院提起反诉。 另查明，至今原告留在被告高耀荣出租房内的物品包括：阁楼（位于**）一个、消防工程设施（包括楼顶的消防水箱一个）、货架、裁床、锅炉、服装材料及生活用品一批。原告表示自行拆除拉走物品，因拆除造成房屋的损坏，原告自愿修复。庭审中，被告高耀荣对一楼的阁楼的权属提出异议，但没有提供证据证明。 本院认为，原告钱民与被告高耀荣之间所签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规，是合法有效的协议，且双方均已按照协议认真履行各自的义务，事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。 一、关于原告钱民与被告高耀荣于2017年2月26日签订的《房屋租赁协议》应否解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。按照《房屋租赁协议》第五条的约定：“归还：租期满，乙方（即原告钱民）如不续租，在甲方指定时间内乙方及时撤出各种物品，并支付完所使用的水、电等费用”，双方的租赁协议已期满，被告高耀荣不同意继续出租房屋给原告钱民，多次发短信催促原告钱民搬离出租房，因此，双方原签订的租赁协议已因到期自然终止，也没有经双方合意成立新的法律关系，不存在解除协议之说。 二、关于《房屋租赁协议》终止后如何处理合同双方的利益的问题。 根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《房屋租赁协议》的约定，被告（反诉原告）高耀荣在反诉中要求原告（反诉被告）钱民搬离物品及返还房屋（返还房门钥匙）的主张，合理合法，本院予以支持。双方签订的《房屋租赁协议》于2019年2月25日期满，原告应该按时搬离承租的房屋，至今，原告一直占用被告高耀荣出租的房屋，没有搬走存放在该房屋的物品（消防工程设施[包括楼顶的消防水箱一个]、货架、裁床、锅炉、服装材料及生活用品一批），确实影响被告高耀荣继续出租房屋，造成了一定的经济损失，因此，被告（反诉原告）高耀荣在反诉中要求原告（反诉被告）按照租赁协议约定的年租金70000元标准计算，支付自2019年2月26日至2019年4月19日的租金（法律上用“房屋使用费”更合理），合情合理，没有违反法律规定，本院予以支持。被告高耀荣房屋一楼的阁楼系前任承租人肖金以相当价值转让给原告的，有《收据》、《证明》为凭；如果阁楼权属为被告高耀荣所有，其做为屋主，应在《房屋租赁协议》中具体载明，但被告高耀荣没有载明，也没有提供任何证据予以证明，因此，原告钱民要求拆除搬走阁楼一个，证据充分，没有违反法律规定，本院予以支持。 三、关于反诉原告高耀荣要求反诉被告钱民支付水电费及垃圾杂物费的处理问题。 根据反诉原告高耀荣提供的水电费证据显示：玉林市自来水公司客户服务中心《201808至201907用户用水明细》中用水用户名称为高耀荣，《广西电网有限责任公司玉林供电局电费清单》中用电用户名称为高继源，同时反诉原告高耀荣没有提供其他证据如租户单独用水用电数量核对表或双方签字确认的数据予以佐证，且反诉被告钱民不确认，因此，反诉原告高耀荣要求反诉被告钱民支付水电费的主张，证据不充分，本院不予支持。反诉原告高耀荣要求反诉被告钱民支付垃圾杂物费，没有提供证据证明，反诉被告钱民不予承认之前双方有口头约定垃圾杂物费的协议，因此，对反诉原告上述主张，本院不予支持。 四、关于本案房屋押金5000元如何处理的问题。 押金是担保物权的一种，属于质押担保的一种特殊形式，即为了担保债务的履行，债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权。原告钱民与被告高耀荣签订的《房屋租赁协议》对押金的处理没有附加说明，因此，租赁协议到期终止后，被告高耀荣因租赁协议取得的房屋押金5000元依法应予返还给原告钱民。 五、关于被告高继云是否适格的被告的问题。 高继云系被告高耀荣之女儿，不是《房屋租赁协议》的合同当事人，也不是争议房屋所占土地的土地使用权人；之前高继云只是以“高霞”之名代被告高耀荣收下原告钱民支付的房屋租金及押金，且被告高耀荣已确认收到租金及押金，因此，高继云作为本案的被告其诉讼主体资格不适格，应予驳回原告对高继云的起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、被告高耀荣返还房屋押金5000元给原告钱民； 二、反诉被告钱民腾退位于玉林市玉州区上彭的房屋两层（玉集用[2004]第03221号《集体土地使用证》，土地使用权人高耀荣）给反诉原告高耀荣； 三、反诉被告钱民自行搬离物品：阁楼（位于**）一个、消防工程设施（包括楼顶的消防水箱一个）、货架、裁床、锅炉、服装材料及生活用品一批；在拆除搬离物品过程中对反诉原告高耀荣的房屋造成损坏的，反诉被告钱民自愿修复； 四、反诉被告钱民支付房屋使用费给反诉原告高耀荣（计算方式：自2019年2月26日起至2019年4月19日止，参照租赁协议约定的年租金70000元标准计算）； 五、驳回原告钱民的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告高耀荣的其他诉讼请求。 本案本诉受理费725元，减半收取为362.50元，由原告钱民负担305.50元，被告高耀荣负担57元。本案反诉受理费74元，减半收取为37元，由反诉原告高耀荣负担4元，反诉被告钱民负担33元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员  何 洪 二〇一九年九月二十五日 法官助理  包智慧 书 记 员  吕玉凤