河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终10166号上诉人（原审被告）：李惠琴，上诉人（原审被告）：张维国委托诉讼代理人：刘彦辉，河北天诚佳信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：委托诉讼代理人：孙明明，河北俱时律师事务所律师。原审被告：张涛，上诉人李惠琴、张维国因与被上诉人董经涛、张涛房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李惠琴、张维国上诉请求：二上诉人因与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院做出的（2019）冀0104民初783号民事判决书，现依法提起上诉，请求上级法院撤销该判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一审法院认定事实错误。一、本案案由系房屋租赁合同纠纷，二上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同期限是2017年11月30日至2020年11月30日，至今尚未到期。被上诉人作为租赁方主张退还租金和押金没有依据。非但如此，其还有义务继续缴纳租金至今。二、被上诉人依据“房屋租赁合同书”第二条“租赁期间遇有拆迁等事宜合同随时终止。其租金按终止之日起退给乙方多余租金”，从而认为2018年6月26日石家庄市桥西区城市管理局、石家庄市城乡规划局桥西分局、石家庄市桥西区红旗街道办事处出具的“限期拆除通知书”以及“2018年7月3日石家庄市桥西区红旗街道办事处《通知》”，即是“遇有拆迁等事宜”而“随时终止”租赁合同，是错误的。首先，三部门的“限期拆除通知书”要求拆除的是“违章建筑”而非本案租赁合同标的物。其次，红旗大街办事处《通知》要求“将自家经营物品搬离”而没有“拆迁事宜”。因此，被上诉人主张“合同随时终止”没有事实依据及合同依据。实际上，所谓“限期拆除”的“违章建筑”，正是被上诉人私自“在甲方院内搭建的临时活动板房”（租赁合同第六条显示）与本案租赁合同的标的物无关，并且“限期拆除”后果应当由被上诉人自负。综上所述。一审法院在没有确认租赁合同解除的情况下判决返还被上诉人租赁费及押金，没有事实依据和法律依据，是完全错误的，请求上级法院予以纠正。董经涛答辩称，对一审判决没有异议。原审被告张涛未到庭。董经涛向一审法院起诉请求：1、判决三被告退还原告租金24194元和押金4000元，共28194元；2、本案诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：一、原告诉称，2014年5月31日，原告和被告张涛签订了《房屋租赁协议》，约定把位于石家庄市桥西区被告公有的家庭住房租赁给原告使用，租期暂定半年，租金每月5000元，押金4000元，合同签订后原告缴纳了30000元租金和4000元押金，租期到期后双方没有重新签订合同，被告继续使用租金不变。2017年11月30日，原告和被告张维国、李惠琴重新签订了一份《房屋租赁合同书》，约定该房屋继续由被告租赁使用，租期暂定三年，租金每年60000元，一年一交。租赁期间若遇拆迁等事宜合同随时终止，租金按终止之日起退还原告多余租金。合同签订后，原告缴纳了一年的租金60000元。2018年7月3日，由于该房屋需要拆迁，石家庄市桥西区红旗街道办事处通知原告在2018年7月3日至5日三天内搬离，原告按照该通知的要求于2018年7月5日搬走。原告搬走后要求被告退还多余租金24194元和押金4000元，但是被告始终以各种理由拒不退还。为证明其主张，原告向本院提交2014年5月30日与被告张涛签订的租赁协议、房屋租赁合同书、限期拆除通知书、限期搬离通知书、原告与被告李惠琴的电话录音一份等证据予以证实。二、被告张涛辩称，4000元订金是前面租房人张新会给的，3万元我没有收到过，后边租赁的事情和我没有关系。三、被告张维国辩称，不同意返还原告款项，原告没有将房屋恢复原状，原告屋内物品一直存放，一直欠付租金。2015年到2016年没有合同，给付的租金不足。为证明其主张，被告向本院提交分配宿舍通知单复印件、结婚证、借记卡账户历史明细表复印件、房屋维修付款收条、房屋漏水报警、工程预算书、物业费催缴通知书、物业费收据、水费收据、房屋损坏及现场照片14张、杨舫证人证言等证据予以证实。四、被告李惠琴答辩意见同被告张维国。五、2014年5月31日，原告与被告张涛签订租赁房屋协议一份，约定被告张涛同意将7号楼3单元102号住房（小三间）租赁给原告使用，租期暂定六个月，从2014年5月31日--12月31日，原告交押金4000元。原告主张给付被告张涛租房押金4000元，被告主张钱是张新会给的。六、原告与被告张维国、李惠琴于2017年11月30日签订房屋租赁合同书一份，约定：甲方（被告张维国、李惠琴）同意将河北师大西校区东院7号楼3单元102号房屋四小间租给乙方（原告）使用。年租金60000元，租期暂定三年，租费按年计收，一年一付。租赁期间遇有拆迁等事宜合同随时终止。其租金按终止之日起退给乙方多余租金。甲乙双方协议终止时须对使用过的房屋进行验收交接。如若乙方拆除临时板房须将甲方的小院及阳台恢复原貌，如若不拆临时板房则无偿交给甲方。原告主张给付给被告张维国、李惠琴2017年11月30日至2018年11月29日期间的租金60000元，二被告认可收到该租金。七、2018年6月26日石家庄市桥西区城市管理局、石家庄市城乡规划局桥西分局、石家庄市桥西区红旗街道办事处出具限期拆除通知书，要求将违章建筑自行拆除，如不自行拆除有关部门将对原建筑楼以外包括所有建筑及门头牌面予以拆除。2018年7月3日石家庄桥西区红旗街道办事处出具通知一份，要求师大家属院7号楼一楼商户于2018年7月3日、7月4日、7月5日三天内自行将自家经营物品搬离。该实际拆除范围为本案所涉房屋院内临时搭建的板房，对此双方均无异议。八、原告主张2018年7月5日将房屋返还被告，并于同日将钥匙进行了交接，要求被告返还剩余租期的租金。三被告对此均不予认可，被告张维国、李惠琴主张2018年8月2日，原告给被告打电话协商过解除租赁合同，但是同时原告表示东西还要暂放于本案所涉房屋内，直至2018年10月20日，原告才将钥匙交付给被告张维国、李惠琴找来修理房屋的施工人。原告向本院提交录音一份主张，双方已经就被告退还剩余租金达成一致意见，被告不予认可，被告称只是进行协商，且协商退还租金的前提就是原告将其个人物品全部搬出且将房屋恢复原状，原告个人至今还有物品在被告房屋内，且原告也未将房屋恢复原状，故不同意退还原告租金，主张原告实际一直占用被告房屋。一审法院认为，关于押金问题，原告主张支付给被告张涛租房押金4000元，被告张涛主张该押金系张新会支付，原告提交原告与被告张涛签订的房屋租赁合同一份显示押金由乙方即原告支付，被告未向本院主张并抗辩其已退还原告押金，也未向本院抗辩并举证证实其有不予退还原告租房押金的约定或法定事由，故对于原告要求被告张涛退还4000元租房押金的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的退还房屋租金24194元问题，原告主张其于2018年7月5日将房屋退还给被告张维国、李惠琴，二被告不予认可。原告向本院提交其与被告李惠琴的录音一份，被告李惠琴认可该录音为其本人，但是主张当时双方协商的是原告将房屋腾空并恢复原状后双方确认占用房屋时间后退还剩余款项，原告一直未将房屋恢复原状，故二被告无剩余房租可退还原告。依据原告向本院提交的双方录音显示，双方在协商退款时被告一直在主张原告腾空房屋并将房屋恢复原状问题，原告未向本院提交证据证实其于2018年7月5日腾空房屋、将房屋恢复原状并将房屋交还被告张维国、李惠琴，故对于其提出的自2018年7月5日开始计算退还租金的主张本院不予采信。对于原告将房屋交还被告张维国、李惠琴的时间，原告未能向本院提交证据予以证实，二被告认可2018年10月20日，原告将房屋钥匙交还给被告找的施工人，故房屋返还时间本院认定为2018年10月20日，经本院核算，被告张维国、李惠琴应退还原告房屋租金6575.34元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告张涛于本判决生效之日起十日内返还原告董经涛租房押金4000元；被告张维国、李惠琴于本判决生效之日起十日内退还原告董经涛房屋租金6575.34元；三、驳回原告董经涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费504元，由被告张涛负担72元，被告张维国、李惠琴负担100元，原告董经涛负担332元。本院二审期间，上诉人未提出新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己义务。上诉人李惠琴、张维国主张限期拆除通知书要求拆除的是违章建筑，而非本案租赁合同标的物，因此不满足合同约定的随时终止条件。其与被上诉人董经涛所签合同约定，出租房屋为四小间，不包括临建。董经涛对此不予认可，辩称其与原审被告张涛所签合同约定出租房屋为三小间，租赁后，董经涛搭建临建小房，现搭建房屋系违章建筑，已被拆除。包括该小房在内其共承租房屋四间。双方对租赁合同标的物范围各执一词，且上诉人所提供的证据不足以证实其主张，故本院对其该项诉请不予支持。关于上诉人主张双方合同尚未到期，不应退还被上诉人租金和押金的诉请，董经涛当庭辩称，双方不存在续租问题，且对合同解除已达成协议，上诉人对此亦未提出异议，故原审判令上诉人退还被上诉人房屋租金及押金并无不当。综上所述，李惠琴、张维国的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费504元，由上诉人李惠琴、张维国负担。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  杨根山审判员  李 伟二〇一九年九月十七日法官助理安丽萍书记员王雨