江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初5112号原告：宜春市汇景实业有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区宜阳大道107附**，统一社会信用代码：91360900060792732J。法定代表人：陈卫委托诉讼代理人：王艳文，女，1989年7月4日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市青云谱区，系该公司员工。被告：黄靖乔，女，1987年1月20日出生，汉族，住万载县。委托诉讼代理人：阳斌，江西同茂律师事务所律师。原告宜春市汇景实业有限公司（以下简称原告）与被告黄靖乔（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王艳文、被告黄靖乔及其委托诉讼代理人阳斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YC201807107207）及《合同补充协议》；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金人民币69474元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YC201807107207）及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的宜春恒大御景30栋3002号房，该商品房总价为694740元，被告以按揭贷款方式支付购房款：1、首期房价款214740元应于2018年7月25日前支付；2、余款480000元向银行申请贷款支付，被告应于《认购书》约定日期内办理完毕银行按揭贷款手续，被告如逾期办理或逾期提供按揭资料的，逾期20天以上视作被告单方解除本合同，应向原告支付该商品房总价款的10%作为违约金，原告无需通知被告，可另行销售该商品房，被告应无条件配合原告到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由被告承担。而根据原、被告双方于2018年7月21日签订的《宜春恒大御景商品房认购书》约定，被告应于2018年7月25日办理完毕银行按揭贷款手续。合同签订后，被告仅向原告支付了首期购房款，其余款项一直未予支付，且一直未办理银行按揭贷款手续。截止至起诉日止，被告已逾期办理按揭手续超20天，为此，原告多次催促被告办理按揭手续或支付购房款，被告却置之不理。综上，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：一、被告同意解除与原告2018年7月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YC201807107207）及宜春恒大御景《商品房买卖合同》补充协议（一）。根据《中华人民共和国合同法》第97条规定，原告应当返还被告相应的购房款。被告2018年7月25日首付购房款214740元给原告，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条规定，按照年利率6%计算至2019年9月9日，原告占用被告资金期间利息为14709.69元。二、宜春恒大御景《商品房买卖合同》补充协议（一）中第一条第（一）项第1点约定：“逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应当向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房。”应为无效。该条款为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第39条第2款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。被告与原告签订宜春恒大御景《商品房买卖合同》补充协议（一）时，并未与被告就合同内容进行协商。同时，原告采用格式条款与被告订立合同时，亦未以合理的方式提请被告注意该条款。因此，原告违反《中华人民共和国合同法》第39条第1款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵守公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。该条款不但排除了被告的主要权利，还约定了异常高的违约金，也显然加重了被告的责任。该条款约定：“逾期20天以上视作买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房”。显然，该条款不但以格式条款的形式出现，而且根据通常的文义来理解，逾期20天以上原告即可视作买受人放弃买房的权利，而且短期内还要赔付异常高的违约金。原告只强调了自己的权利，却忽视了买受人的利益，损害了被告的财产权益，违背公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。该条款亦显失公平，若逾期交房，原告在宜春恒大御景《商品房买卖合同》补充协议（一）中第三条第1点第（2）项中却约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同……同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”。三、被告逾期办理或逾期提供按揭贷款相关资料，其实质上是一种逾期付款行为，原告的事实行为也是以被告逾期付款提出解除合同的。办理和提供按揭贷款相关资料不是合同目的，目的是要通过这样的一种方式通过银行按揭将剩余购房款支付给原告。因此，原告于2019年1月14日发出的《通知》内容并没有以原告逾期20天以上办理和提供按揭贷款相关资料视作买受人解除合同，而是催促被告在2019年1月20日继续办理按揭手续，此时距2018年7月25日为179日。同时，原告于2019年4月4日发出的《关于解除＜商品房买卖合同＞的函告》却为180日之后。按照双方签订的宜春恒大御景《商品房买卖合同补充协议（一）中第二条第1点第（2）小点约定：“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”，被告应向被答辩人支付违约金4800元（480000元×1%）。四、退一步来讲，根据公平原则，原告与被告签订的不论是《商品房买卖合同》（合同编号：YC4201807107207）第九条第2点，还是宜春恒大御景《商品房买卖合同》补充协议（一）第三条最后一款均约定，无论原告怎样逾期交房，其承担的违约责任，总额不超过房屋总价的2%，即13894.8元（694740元×2%）。五、被告违约并不是恶意为之，却因被告想把小孩安置到宜春学习生活由被告家公负责照料才在宜春购房。再者，被告家公为购此房资助了100000元，被告告知楼层后，家公认为楼层太高，遂想换房。为换房一事，被告多次与原告协商无果，无奈对簿公堂。被告所认购的宜春恒大御景30号楼3002号房单价为7127元/平方米，现今该单价超过7300元/平方米。六、退一步讲，若人民法院认定该格式条款有效，被告认为原告主张的违约金实在过高，被告依据合同法第一百一十四条及合同法司法解释二第二十九条约定，恳请法院根据公平原则参照双方的合同约定，将被告承担的违约责任调整至总房价的1%。综上所述，原告的诉讼请求并非全然合理合法，不合法合理部分应当依法予以驳回。同时，被告保留相应的诉讼权利。本院经审理查明：2018年7月21日，原告与被告签订《宜春恒大御景商品房认购书》，认购书约定被告认购原告位于宜春恒大御景楼盘高层30栋3002单元，该商品房建筑面积为97.48平方米，单价为7127元/㎡，总房价为694740元，被告在签订认购书时支付10000元定金，该定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款。被告选择的付款方式为按揭付款，被告必须在2018年7月25日前支付首期房款204740元（不含定金），余款480000元由银行提供按揭贷款，被告需在2018年7月25日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。2018年7月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为YC20180710720，被告购买了原告恒大御景30栋一单元3002号房，并支付了购房首付款214740元（含10000元定金），剩余房款480000元付款方式为银行按揭贷款。同时合同对买受人逾期付款的违约责任约定：如买受人未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。若原告逾期交房，原告应承担的违约责任为：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；2、逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。后原告与被告又签订了宜春恒大御景《商品房买卖合同》补充协议（一），双方同意原合同第六条补充如下：（一）关于银行、公积金按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行、公积金按揭方式者）。1、买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房。被告在签订购买该房屋的《商品房买卖合同》并支付了首付款214740元后，因对楼层不满意，并未按约定在规定时间内去银行提交按揭贷款资料办理银行按揭代理手续。在与原告销售人员协商换房事宜未果后，原告于2019年1月14日向被告下发通知，通知被告于2019年1月20日到中国工商银行宜春分行或宜春市锦绣大道1111号恒大御景销售中心补交按揭材料，若不补交则视为被告违约，被告应按《商品房买卖合同》第八条买受人逾期付款的违约责任承担相应责任。2019年4月4日，原告向被告邮寄了关于解除《商品房买卖合同》的函告，函告写明依据双方合同约定，原告将与被告解除双方《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告应在收函后三日内配合原告办理有关注销合同备案等手续。但被告并未理会，故原告向法院起诉要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告支付相应违约金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议（一），该合同及协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。现被告因为楼层太高，在支付了房屋首付款之后未按约定按时办理按揭贷款手续，其行为已经构成违约，原告在2019年4月4日向被告邮寄了解除《商品房买卖合同》的函告，被告在收到该函告后并未提出异议，且在庭审过程中被告也同意解除其与原告之间的商品房买卖合同关系，故原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告收取的被告的房屋首付款214740元应退回给被告。关于被告应支付违约金多少的问题，原告要求被告支付违约金的理由是被告逾期20天以上未提供银行按揭资料，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议（一）第一条第一款第1项规定，被告应向原告支付商品房总价款的10%作为违约金。被告抗辩该补充协议属于格式条款，应认定为无效，对该辩解意见本院不予采信。被告提出原告约定的违约金过高，请求本院对违约金予以适当调整。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：当出卖人违约逾期交房超过180天时，买受人解除合同的，出卖人应支付的违约金为已付款的1%，若继续履行合同，出卖人承担的违约金总额不超过房屋总价的2%。依据权利义务对等的原则，当买受人违约时，买受人承担的违约金总额亦不应当超过房屋总价的2%，故本院按公平原则将本案被告承担的违约金酌情调整为房屋总价的2%，即13894.8元（694740元×2%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告宜春市汇景实业有限公司与被告黄靖乔签订的合同编号为YC201807107207的《商品房买卖合同》及《补充协议（一）》；二、被告黄靖乔在本判决生效后五日内向原告宜春市汇景实业有限公司支付违约金13894.8元；三、在上述判决第二项履行完毕后，原告宜春市汇景实业有限公司在十五日内返还被告黄靖乔房屋首付款214740元；四、驳回原告宜春市汇景实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费11442元，减半计币5721元，由原告宜春市汇景实业有限公司负担424元，被告黄靖乔负担5297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审判员  方向明二〇一九年九月二十六日书记员  李呈敏