广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终2239号上诉人（原审第三人）刘春兰，女，1975年2月9日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，委托诉讼代理人：刘晓斌，广东翔伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张伟枢，男，1961年2月14日出生，汉族，广东省兴宁市人，住惠东县，被上诉人（原审被告）刘益明，男，1961年12月16日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍住址惠东县，上诉人刘春兰因确认合同效力纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初4415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘春兰请求：一、判决撤销（2017）粤1323民初4415号民事判决书；二、判决驳回被上诉人张伟枢的全部诉讼请求；三、由被上诉人负担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，依法应当纠正。（一）原审判决“本院认定事实如下”部分第一段，直接认定刘益明与张伟枢之间形成的“借条”与《协议书》的真实性，以及张伟枢装修房屋入住的真实性是错误的。因为该“借条”与《协议书》并非档案材料，也没有经过司法鉴定，也未经过法院审理认定。至于张伟枢装修涉案房屋并入住，没有任何证据证明相关事实。（二）原审判决“本院认定事实如下”部分，关于“刘益明办理上述房屋产权登记时未告知张伟枢，刘春兰与刘益明签订《房地产转让协议书》及办理上述房屋过户登记时也未告知张伟枢”（判决书第12页第一段）的认定，以及本段的其他陈述认定均是错误的。刘益明作为涉案不动产的初始权利人，申请不动产确权登记，以及确权登记后依法处分不动产无须告知任何人，并没有法律、行政法规规定此种情形权利人具有告知义务。因为张伟枢不具有涉案房屋的优先购买权，故刘益明与刘春兰交易涉案不动产根本无须告知张伟枢。实际上，本案没有任何证据可以证明刘益明与刘春兰交易涉案不动产时是否告知张伟枢，也没有任何证据可以证明张伟枢知不知道涉案不动产的确权与交易情况，尽管这不是本案的关键，但原审判决如此认定却是毫无根据的。（三）原审判决“本院认为”部分（第一段），直接认定刘益明在约定时间内未偿还借款，涉案房屋即归张伟枢所有，从而认定刘益明未经张伟枢同意的情况下私自与刘春兰签订《房地产转让协议书》转让涉案不动产，明显存在恶意，损害张伟枢的合法权益；接着又直接认定刘春兰在购买涉案不动产时未查看、未了解第三层房屋的相关情况，未核实房管部门是否对涉案房屋进行实地查看，从而进一步认定刘春兰对涉案房屋不能交付存在重大过失等等。所有这些“本院认为”，完全没有相关事实和法律作为依据，均是些主观推测，先入为主，言之无物的陈述认定，完全偏离“以事实为根据，以法律为准绳”的基本原则，甚至明显与法律规定相冲突（直接认定“在约定时间内未偿还借款房屋已归张伟枢所有”）。真的不知该如何评价以上“本院认为”部分，要么是原审主审法官欠缺法律功底、理论水平，要么是故意违背事实和法律作枉法裁判。二、原审判决适用法律错误。原审判决“本院认为”部分（判决书第14页第一段尾端），在以上认定刘春兰对涉案房屋不能交付具有重大过失之后，适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条规定，认为刘春兰受让涉案第三层房屋不能认定为善意，从而认为刘春兰与刘益明于2011年2月26日签订的《房地产转让协议书》第一条和第五条第3项有关涉案第三层房屋转让及搬迁的约定无效，并以此作出本案判决。如此，是完全错误的。因为刘益明在2011年2月26日，与刘春兰签订《房地产转让协议书》时，早在2010年8月10日已经取得涉案房屋的不动产权属证书（粤房地权证惠东字第**），其是该不动产的初始所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，其对涉案不动产享有处分权，根本不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条规定的，以及《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的“无处分权人处分不动产，受让人善意取得”的情形。故原审判决基于适用法律错误而作出的判决也是错误的，依法应当撤销。三、被上诉人张伟枢与刘益明于2004年2月26日签订的《协议书》明显违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定无效。原审判决“本院认为”部分，认定张伟枢与刘益明于2004年2月26日签订的《协议书》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定具有法律效力是错误的。张伟枢与刘益明于2004年2月26日签订该《协议书》时，刘益明并未取得涉案房屋的权属证书，根据本案证据显示，刘益明取得涉案不动产权属证书的时间是2010年8月10日。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条规定，以及《城市房地产转让管理规定》（中华人民共和国建设部令第96号）第三条、第六条规定（内容详见附件法律依据），该《协议书》性质上是刘益明与张伟枢之间的房地产转让行为（以房抵债），但“未依法登记领取权属证书的”房地产是以上法律、行政法规明确禁止转让的，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，张伟枢与刘益明于2004年2月26日签订的《协议书》依法应当认定无效。即便该《协议书》有效，根据其中约定，被上诉人张伟枢也应当在三年届满后（即从2007年2月27日起）办理涉案房屋权属过户登记至自己名下，而由刘益明协助办理。但张伟枢并未在三年届满后主动行使和履行这一权利义务，甚至在刘益明取得涉案房屋权属证书之后，并向银行抵押贷款期间，也没有主动申请办理涉案房屋权属过户登记，故张伟枢的行为明确表明其放弃了这一权利，也已经丧失了这一权利，为此其应当承担全部责任。四、依法应当确认上诉人刘春兰与刘益明于2011年2月26日签订的《房地产转让协议书》的法律效力，更应当肯定刘春兰名下的粤房房地权证惠东字第**房产权属证书的法律效力，刘春兰依法享有涉案不动产物权，依法应当受到法律保护。刘春兰与刘益明签订《房地产转让协议书》时，刘益明已经取得涉案房屋的不动产权属证书，对涉案房屋依法享有处分权，双方签订《房地产转让协议书》买卖涉案房屋，不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，以及《城市房地产转让管理规定》第六条的强制性规定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立并发生法律效力。《房地产转让协议书》生效后，上诉人在合理期限内（分期付清购房款后）将涉案房屋过户登记至自己名下，并办理了粤房房地权证惠东字第**不产权属证书。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条、第十七条规定，依法应当确定上诉人享有涉案不动产物权，根据该法第三十二条至第三十七条规定，上诉人享有的涉案不动产物权依法应当受到保护。五、如前所述，被上诉人张伟枢以“以房抵债，先行占有”为由，主张其对涉案不动产享有物权，其才是涉案不动产的真实权利人，这是没有任何事实和法律依据的。物权法及其他民事法律、法规从来没有规定可以“占有”的方式取得物权，而规定以“登记”作为取得物权的公示原则。要是被上诉人的理由成立，国家规定不动产物权登记制度有何意义？而被上诉人张伟枢称“其有证据证明其为涉案不动产物权的真实权利人”，其所谓的证据无非就是2004年2月26日签订的《协议书》，而该协议书因违反法律、行政法规的强制性规定依法应当被认定无效，故被上诉人张伟枢以此主张其是涉案不动产物权的真实权利人是不成立的。从反方面看，相比之下，上诉人刘春兰与刘益明于2011年2月26日签订的《房地产转让协议书》同刘益明与张伟枢签订的以上2004年2月26日《协议书》，性质上是相同的，都是涉案房屋的买卖合同，只不过2004年2月26日《协议书》无效，而2011年2月26日《房地产转让协议书》有效。即便两者均有效，也因后者在转让物权后办理了登记手续而取得涉案不动产物权，而前者因没有办理物权登记依法不能取得涉案不动产物权，因为物权法明确规定以登记取得不动产物权为原则。由此可见，原审判决“本院认为”部分，认为“根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，虽然涉案房屋第三层未办理过户登记到张伟枢名下，但并不影响以房抵债协议的效力”，以及“根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条规定，张伟枢对涉案第三层房屋享有物权，其占有该房屋具有合法性、正当性，本院予以确认”是完全错误的，是对物权法第十五条、适用物权法司法解释第二条规定的曲解，是原审判决未依法查明张伟枢与刘益明在2004年2月26日签订的《协议书》合法性、有效性所致。物权法第十五条规定讲的是不动产物权行为的独立性，适用物权法司法解释第二条规定讲的是不动产物权的真实权利人可以请求确认其享有不动产物权，但前提和重点是所依据的物权行为具有合法性、有效性。而原审判决抛开、不顾《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条，以及《城市房地产转让管理规定》第三条、第六条的强制性规定，直接认定被上诉人张伟枢与刘益明于2004年2月26日签订的《协议书》内容未违反法律、行政法规的强制性规定是完全错误的，这也是导致原审判决错误的直接原因，依法应当纠正。综上，请二审法院依法查明本案事实，并正确适用法律，支持上诉人的上诉请求，依法维护上诉人的合法权益。被上诉人张伟枢答辩称：一、一审法院认定事实正确，程序合法，判决正确应当予以维持。（一）一审判決“本院认定事实如下”部分，认定刘益明与张伟枢之间形成的“借条”与《协议书》的真实性，以及张伟枢装修房屋入住的真实性是正确的。本案的“借条”与《协议书》已经在刘益明作为被告的本案中，经过法院质证审理，刘益明已经确认，足以认定。至于张伟枢装修涉案房屋并入住的事实更是左邻右舍众所周知，也有水电费的使用情况可以调查佐证。被答辩人在本案中表述是刘益明转让房产时刘益明告知其三楼是刘益明借给他人在使用。也足以说明答辩人在被答辩人与刘益明签订合同之前已经在居住使用房屋。（二）原审判决“本院认定事实如下”部分，关于“刘益明办理上述房屋产权登记时未告知张伟枢，刘春兰与刘益明签订《房地产转让协议书》及办理上述房屋过户登记时也未告知张伟枢”（判决书第12页第一段）的认定也是正确的。刘益明作为渉案不动产的初始登记申请人是无权处分人，该房屋申请初始登记之前就已经以物抵债转让给了答辩人了；其申请不动产确权登记就是在欺骗登记部门获得登记，骗取登记后再与被答辩人恶意串通处分不动产根本上就是违反《合同法》的无效合同。被答辩人过去曾经在庭审中表述过，刘益明欺骗被答辩人是说答辩人是租房人（这一次庭审又变成借用），倘若此事当真，被答辩人就应当告诉答辩人收购房屋的事实，因为租房人具有优先购买权，故刘益明与刘春兰的交易从根本上就是恶意串通的交易。（三）张伟枢与刘益明于2004年2月26日签订该《协议书》时，虽然刘益明并未取得涉案房屋的权属证书，但该房屋是客观存在的，只是因为没有办理房地产权证。法律并没有规定未取得权属证书的房屋不得销售。原审判决“本院认为”部分（第10页第一段），直接认定刘益明在约定时间内未偿还借款，涉案房屋即归张伟枢所有，这是因为合同约定的以物抵债的附生效条件的合同条件成就而生效。进而认定刘益明未经张伟枢同意的情况下私自与刘春兰签订《房地产转让协议书》转让涉案不动产，明显存在恶意，损害张伟枢的合法权益是完全正确的。一审认定刘春兰在购买涉案不动产时未查看、未了解第三层房屋的相关情况，未核实房管部门是否对涉案房屋进行实地查看，从而进一步认定刘存兰对涉案房屋不能交付存在重大过失。这些说理非常深透正确。刘春兰并非李嘉诚这样的大富豪，购买房屋有什么道理不到现场查看的？被答辩人完全是在狡辩。二、原审判决适用法律完全正确。原审判决在认定刘春兰对涉案房屋不能交付具有重大过失之后，适用《最高民法院关于适用く中华人民共和国物权法＞若干问题的解释》第十五条规定，认为刘春兰受让涉案第三层房屋不能认定为善意，从而认为刘春兰与刘益明于2011年2月26日签订的《房地产转让协议书》第条和第五条第3项有关涉案第三层房屋转让及搬迁的约定无效，并以此作出本案判決。说理非常深透，是完全正确的。刘益明2010年8月10日登记涉案不动产权属证书本就是欺骗办证；刘益明隐瞒房地产已经转让答辩人的事实，偷偷向登记机关申请办理房产证，向登记机关提供了不实声明，登记机关工作人员没有进行房屋实地查看的情况下，把第三层属于答辩人的房屋错误登记在刘益明名下，办出了房房房产证号为“粤惠东字第**房产证。刘益明的房地产初始登记一开始就已经违法。随后，于2011年2月26日刘益明背着答辩人私自与被答辩人刘春兰恶意串通将该栋房屋连同原告所有的第三层房屋进行转让，签订了《房地产权转让协议书》，并于2013年7月15日，恶意串通向二登记机关提供了不实声明，登记机关工作人员在没有进行房屋实地查看（地籍调查）的情况下办理了过户手续，办出新的房房产证号：粤惠东字第**。据《合同法》第五十二条第二项的规定，对于上述被答辩人与刘益明恶意串通损害答辩人的合法权益的合同才是无效合同，答辩人在被答辩人状告答辩人排除妨碍的诉讼中才获知房屋权属被欺骗性办到了被答辩人的名下。《物权法》第一百零六条规定：无处分权将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。答辩人拥有第三层房地产的物权，刘益明是在把物业卖给了答辩人后背着答辩人申请办理的粤惠东字第××号房地产权证是无效的。后续的转卖行为更是无效。三、被答辩人上诉请求确定张伟枢与刘益明于2004年2月26日签订该《协议书》无效，没有任何事实和法律依据。2004年2月26日签订答辩人与刘益明签订以房抵债的《协议书》时，《中华人民共和国物权法》还没有出台。2004年2月26日刘益明还没有办理前述房屋的房地产权证，涉案不动产也还没有进行过原始登记，所以也不存在办理过户登记的问题。2004年2月26日签订答辩人与刘益明签订《协议书》涉案房地产还没有进行原始登记。由于原始登记错误，所以根本不存在三年才能转让的法律问题。被答辩人是在混淆视听。根据2004年2月26日之前的法律规定，答辩人与刘益明签订以房抵债购买还没有办好房产证的房屋的《协议书》完全合法有效，应当得到法律保护。以物抵债后，就等于答辩人与刘益明共同购买了整栋房产，办理初始产权证时要么就分开办给第三层产权证给答辩人，要么就作为共同权利人共同办理产权证。四、被答辩人上诉请求确认刘春兰与刘益明于2011年2月26日签订的《房地产转让协议书》的法律效力，粤房地房地权权证惠东字第**权属证书的法律效力；这是没有任何事实和法律依据。被答辩人与刘益明于2011年2月26日签订的《房地产转让协议书》是恶意串通的合同，欺骗登记取得渉案不动产物权证书，由于从一开始就违反了诚实信用原则，因此是无效的。刘益明所取得涉案房屋的不动产权属证书是欺骗取得；对涉案房屋不享有处分权，这和盗窃所得的赃物没有区别。答辩人与刘益明于2004年2月26日签订了以房抵债的《协议书》后。答辩人据此对该房屋进行了装修后进入居住至今。2004年2月26日签订了以房抵债的《协议书》时刘益明是还没有办理前述房屋的房地产权证的，因此，既然刘益明已经把房地产转给了答辩人，刘益明就不应当初次办证还把房地产权证办到其名下。答辩人一直在第三屋房屋居住，被答辩人作为房屋购买人不可能不去现场了解，对所购房屋进行检查。很明显，刘春兰与刘益明是恶意串通。五、答辩人以“以房抵债，先行占有”，主张其对涉案不动产享有物权，答辩人才是涉案不动产的真实权利人，答辩人的主张是有充分的事实和法律依据的。2004年2月26日签订答辩人与刘益明签订《协议书》时，《中华人民共和国物权法》还没有出台。涉案不动产也还没有进行过原始登记。涉案不动产登记的错误是从一开始的原始登记就错了，像是甲的房原始登记到乙名下，乙转给丙。刘益明根本上就无权把已经转让给答辩人的房屋欺骗登记到其自己名下。涉案不动产的原始登记本就应当登记到答辩人的名下。答辩人人自协议书签订后，即搬迁到抵债房屋居住至今。物权已经交付，按照当时的法律政策，就依法享有物权。在此情况下被答辩人必须无条件首先在收购整栋房地产时调查第三层的情况，被答辩人在完全知道第三层房屋答辩人已经在居住的情况下，仍然与刘益明进行买卖，具有全部过错。明显属于恶意串通性质。被答辩人购买二手房屋，没有理由不去现场看房就办理过户手续的，除非是亿万富豪才会这么干。因此，被答辩人的房屋买卖行为侵犯了答辩人的物权。六、2004年后，答辩人作为整栋房地产与刘益明是共有权人，答辩人作为共有权人本是具有对共有权的其他部分享有优先购买权。本案由于刘益明对涉案房地产的原始登记违法，因此其办理的原始房地产权证就是无效的。虽然答辩人与刘益明不存在租赁关系，但刘益明卖了一部分房产给答辩人，2004年当时该整栋房地产还没有办理初始登记，因此，2004年后，答辩人是该整栋房地产的共有权人，刘益明如需要转让其他共有房地产，答辩人具有优先权。《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”因此，被答辩人所购买的其他层的房地产的效力也是待定的。答辩人保留优先购买的权利。被上诉人刘益明经依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原审原告张伟枢向一审法院提出以下诉讼请求:1.确认被告与第三人于2011年2月26日签订的《房地产转让协议书》无效，其所办理的粤房地房地房地权证惠东字第**权证》亦无效；2.确认原告对被告所转让的房地产具有优先购买权；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1998年3月28日，刘益明与案外人惠东县东总物业开发总公司签订协议书，以220000元的价格受让取得惠东县东总物业开发总公司开发的位于原××县平山镇××另地商住楼（现地址为××县××）一至三层房屋，建筑面积为273.3平方米。刘益明于1999年12月6日书写一份借条给张伟枢，确认借到张伟枢人民币186000元。因刘益明一直无法偿还该借款，经双方协商，刘益明同意将其所有位于惠东××××层房屋（建筑面积约100平方米）抵偿给张伟枢作为还清借款，双方于2004年2月26日签订《协议书》，约定：如果甲方（刘益明）经济许可，可将现金人民币186000元归还乙方（张伟枢），并补偿乙方装修房屋的款项，乙方将房屋归还甲方；三年内如果甲方无能力归还借款给乙方，甲方将协助乙方办理房屋所有权证手续归乙方名下，乙方有权处理该房屋。抵偿协议书签订后，张伟枢对该房屋进行装修，然后搬入该房屋居住至今。2011年2月26日，刘春兰（乙方）与刘益明（甲方）签订一份《房地产转让协议书》，约定：一、转让房地产概况：坐落于惠东××××号，[房产房产证号：粤惠东字**]积约273.39平方米；二、转让价：人民币壹佰壹拾万元正（￥1100000.00）；三、付款方式：协议签字付陆拾伍万元（￥650000.00），二○一一年八月一日前办理过户手续办妥，甲方搬出现居住房屋后付伍万元（￥50000.00），其余肆拾万元由甲方立据开户在惠东县农村信用合作联社平山信用社的银行按揭贷款转由乙方承担清偿义务，如因还款不利给甲方带来相关损失均有乙方承担，协议书终止；四……；五、其他:1.甲方必须协助乙方办理转让房屋地产过户手续，有关费用由乙方承担；2.转让楼房的一楼出租门面租金从二○一一年三月一日起转由乙方收租；3.甲方现居住的转让楼房为二、三两层楼房限于二○一一年八月底前搬走，如未搬走，必须跟乙方签订租房协议，租金按当时时价确定。六……。根据刘春兰提交的两份收据显示，刘益明于2010年3月1日收到刘春兰买房款25万元，于2011年2月26日收到案外人丘添娣买房款40万元。刘春兰称丘添娣是其丈夫的姐姐。刘春兰主张其代替刘益明偿还银行贷款及支付按揭按揭款，提交了手续费收费凭证、借款借据、无折现金存款单4张为证，根据这些单据显示，刘益明于2010年8月26日与惠东县农村信用合作联社平山信用社贷款40万元，支付手续费480元，于2011年5月、6月、11月、12月还款共13000元。刘益明于2010年8月10日向惠东县房产管理局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证号为粤房地权房地权证惠东字第**。3年6月6日，刘春兰与刘益明向惠东县房产管理局申请上述房地产过户登记，2013年7月15日办理了过户登记，刘春兰取得上述房屋的《房地产权证》，证号为粤房地权证房地权证惠东字第**。张支付了房屋过户交易税费、评估费、中介费，提交了税务发票、银行流水予以证明，根据这些票据显示，上述房产以交易价80万元计税，其中刘益明名下交税费共132415.36元，刘春兰名下交税费共5002元、支付评估费9000元，并通过银行存款支付案外人卢伟霞160000元。刘益明办理上述房屋产权登记时未告知张伟枢，刘春兰与刘益明签订《房地产转让协议书》及办理上述房屋过户登记时也未告知张伟枢。刘益明称其忘记了与张伟枢签订的抵债协议。刘春兰与刘益明确认其两人均未告知张伟枢关于第三层房屋房租的约定。刘春兰称在向刘益明买房时去看过房屋两次，但没有到第三层去看，知道有人在第三层居住，刘益明当时说是借给张伟枢居住，不是出租也不是买卖，其不知道第三层抵债给张伟枢的情况。张伟枢表示其在2013年才知道刘益明将上述房屋卖给刘春兰。关于涉案第三层房屋以房抵债为什么按协议没有办理过户手续的问题，张伟枢陈述当时刘益明没有房产证，其要求刘益明办理的时候，刘益明说马上有钱还，但主要是刘益明没有房产证。2014年间，刘春兰要求张伟枢搬离涉案房屋，双方发生纠纷，刘春兰于2015年1月6日以张伟枢为被告向本院提起排除妨害之诉，提出如下诉讼请求：1.被告立即搬离惠东××××号三楼的住房；2.律师费、诉讼费由被告承担。本院于2015年6月18日作出（2015）惠东法民一初字第205号民事判决，支持刘春兰的第一项诉讼请求。张伟枢不服该判决，向广东省惠州市中级人民法院提起上诉。广东省惠州市中级人民法院于2016年1月14日作出（2015）惠中法民一终字第1195-1号民事裁定，以张伟枢已起诉刘益明确认合同效力为由，裁定该案中止诉讼。2017年11月20日，广东省惠州市中级人民法院作出（2015）惠中法民一终字第1195号民事裁定，认为该案的审理与本案的审理所涉及到的事实属于同一事实，也存在原审判决认定不清，可能影响案件的正确判决的情形，裁定撤销（2015）惠东法民一初字第205号民事判决，发回本院重审。本院已于2018年1月23日重新立案审理，案号为（2018）粤1323民初402号。另查，刘益明的户籍地址为惠东县平山××号，但其在本案原一审时已离开该住所。本院在重审时多次电话通知刘益明到庭领取开庭传票等诉讼文书，其刚开始表示到庭领取，但后来不接听电话，无法联系。本院按照刘益明提交的诉讼文书送达地址确认书所确认的送达地址贵州省贵阳市观山湖区世纪城以法院专递方式邮寄送达，但因其长期不接电话，无法联系，邮件退回本院。本院根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条第一款的规定，视为已经送达，没有再进行公告送达。一审法院认为：虽然刘春兰与刘益明签订《房屋转让协议书》，并办理涉案房屋的产权过户登记手续，取得房地产权证，但刘益明明知其将涉案第三层房屋抵债给张伟枢并签订了《协议书》，在约定时间内未偿还借款房屋已归张伟枢所有，其未取得张伟枢同意的情况下，私自与刘春兰签订《房屋转让协议书》，将涉案房屋第一至三层转让给刘春兰，又不偿还债务给张伟枢，明显存在恶意，损害了张伟枢的合法权益；刘春兰明购买涉案房屋时明知第三层房屋有人居住，却不到第三层房屋查看，也不查清在第三层房屋居住的人是谁，是否存在租赁或买卖等情况，且在涉案房屋办理过户登记时也没有核实房管部门是否对涉案房屋进行了实地查看，而涉案房屋买卖价格为110万元，属于重大的交易事项，刘春兰作为具有完全民事行为能力的成年人，在没有对涉案房屋充分了解就与刘益明签订转让协议，并在转让协议约定涉案房屋二、三层限于2011年8月底前迁走之时，至2013年6月6日申请办理过户登记时近二年的时间里，仍不去第三层房屋了解核实不搬迁的原因，也不将与刘益明协商租金的情况告知在第三层房屋居住的张伟枢，反而在涉案房屋过户登记前、房屋内居住的人尚未搬离时就将全部转让款付清给张益明，导致受让的涉案房屋不能交付，对此刘春兰具有重大过失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”的规定，刘春兰受让涉案第三层房屋不能认定为善意，因此，上述《房屋转让协议书》第一条和第五条第3项有关涉案第三层房屋转让及搬迁的约定无效。张伟枢主张刘益明欠其借款186000元，提交了一份借条为证，刘益明对此予以认可，本院予以确认。因刘益明无法偿还上述借款，经双方协商同意将刘益明所有位于惠东××××层房屋抵债给张伟枢，并2004年2月26日签订了《协议书》。该《协议书》是双方的真实意识表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然涉案第三层房屋未办理过户登记到张伟枢名下，但并不影响以房抵债协议的效力，且张伟枢从2004年起一直占有、使用该房屋至今，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，张伟枢对涉案房屋第三层享有物权，本院予以确认。至于产权登记机关将涉案第三层房屋产权登记在刘春兰名下，属于具体行政行为，确认其是否有效不是本案审理的范围，张伟枢可另循其他法律途径解决。关于张伟枢诉请确认其对涉案房屋享有优先购买权的问题。因张伟枢与刘益明之间是以房抵债，不是房屋抵押，也不是房屋租赁关系，故张伟枢请求对涉案房屋享有优先购买权，没有法律依据，不予支持。刘益明经本院依法传唤未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，张伟枢的诉请，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，第九十条及上述司法解释的规定，判决如下：一、确认被告刘益明与第三人刘春兰于2011年2月26日签订的《房屋转让协议书》第一条和第五条第3项有关惠东××××层房屋转让及搬迁的约定无效。二、驳回原告张伟枢的其他诉讼请求。案件受理费4020元，由被告刘益明负担。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系确认合同效力纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。被上诉人张伟枢出借款项186000元给被上诉人刘益明，因被上诉人刘益明无法清偿该债务，双方于2004年2月26日签订《协议书》，约定：如果甲方（刘益明）经济许可，可将现金人民币186000元归还乙方（张伟枢），并补偿乙方装修房屋的款项，乙方将房屋归还甲方；三年内如果甲方无能力归还借款给乙方，甲方将协助乙方办理房屋所有权证手续归乙方名下，乙方有权处理该房屋。该协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。抵偿协议书签订后，被上诉人张伟枢对该房屋进行装修，然后搬入该房屋居住至今，因此，被上诉人张伟枢占有涉案房屋系有权占有，依法受保护。被上诉人刘益明明知其已将将涉案房产抵偿给被上诉人张伟枢，仍然与上诉人刘春兰签订转让协议，存在恶意。上诉人刘春兰明知涉案房屋第三层有人居住，在没有核实居住原因的情况下仍然购买；双方在合同中约定被上诉人刘益明搬出居住房屋后付5万元，但在涉案房屋第三层没有搬空的情况下、房产登记过户前下就付清全部房款；特别是双方约定了2011年8月1日前办理涉案房产过户手续，在被上诉人刘益明违约没有办理过户手续前，上诉人刘春兰仍然支付购房款，而迟至2013年7月15日才办理过户手续。上述交易过程中，上诉人刘春兰没有核实他人占有房屋的客观事实，在他人继续占有房屋、出卖人违约无法腾空房产，且出卖人没有依约过户的情形下，仍然付清全部房屋款项，其将自己置于重大的风险之中，不符合常理，因此，上诉人刘春兰在与被上诉人刘益明交易房产中不存在善意。被上诉人刘益明恶意侵害被上诉人张伟枢合法权益，而上诉人刘春兰非善意，双方共同侵害了被上诉人张伟枢合法占有使用涉案房产的权利，故原审确认双方关于涉案房产第三层的交易无效合法有据，予以确认。上诉人的其他上诉不成立，不要采纳。综上所述，上诉人的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4020元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  卫书平审判员  曾 莹审判员  寇 倩二〇一九年九月二十三日法官助理梁丽欣书记员严倩