四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初3605号 原告：张路成，男，1970年3月24日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告：邹小双，女，1973年7月30日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 二原告委托诉讼代理人：张军成，四川川粤律师事务所律师。 被告：四川锦地房地产开发有限公司。住所地：眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆****。 法定代表人：熊剑，总经理。 第三人:中国农业银行股份有限公司威远县支行。住所地：威远县严陵镇威远大道**建业欧景城************。 负责人:叶刚，行长。 委托诉讼代理人：钟军，男，1974年11月17日出生，汉族，住四川省威远县。系第三人单位员工。 原告张路成、邹小双与被告四川锦地房地产开发有限公司（以下简称：锦地房产公司）、第三人中国农业银行股份有限公司威远县支行（以下简称：农业银行威远县支行）、乐山市商业银行股份有限公司井研支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，二原告申请撤回对第三人乐山市商业银行股份有限公司井研支行的起诉，本院已裁定准许。原告邹小双及二原告的委托诉讼代理人张军成、第三人农业银行威远县支行的委托诉讼代理人钟军到庭参加诉讼，被告锦地房产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张路成、邹小双向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理不动产权证书；2、判令被告在原告实际取得不动产权证书起90日内向原告支付逾期办证违约金31408.65（计算方式：从2017年11月23日到取得不动产权证书止，按已付款的年6%计算）；3、请求判令被告承担逾期交房违约金58844.24元（从2016年6月30日至取得规划验收合格证止，按已付款的年6%计算）。第2、3项请求的违约金计算至2019年7月1日为90252.89元。因逾期办证和交房时间存在重复，重复部分我们只计算了一次，所以从2019年7月2日违约金按照请求的计算方式继续计算。4、判令第三人协助被告为原告办理不动产权证书；5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2015年5月26日签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告所有的位于眉山市东坡区锦地上城4栋1单元21层5号的商品房，房屋总价款326643元。合同第十条约定了交付商品房时间为2016年6月30日，但至今原告未收到被告提供的竣工验收合格证，虽被告现已将未竣工验收合格房屋交付给了原告，但被告该行为违反法律强制性规定，已构成逾期交房，应从取得竣工验收合格证起才视为交房，所以被告已严重违约，应当承担逾期交房的违约责任，即根据合同第十二条约定支付违约金。合同第十九条、《补充协议》第九条第十项对办理产权登记及违约金作了约定，但在被告已向原告代收房屋契税、维修基金等所有费用的情况下，被告至今没有为原告办理不动产权证书。原告多次敦促被告履行义务，被告却以种种原因拖延推诿，给原告造成了损失，已严重违约，被告应按照合同和补充协议约定向原告承担违约责任。但约定违约金计算标准明显偏低，故要求调整计算方式。被告于2013年12月13日将案涉房屋土地抵押给第三人农业银行威远县支行贷款，并办理了土地抵押登记。虽然被告将土地抵押给第三人，但第三人只是拥有一个合法的债权，而原告请求办理不动产权证书属于居住权，是人权范畴，人权高于一切权力，故第三人应当协助被告为原告办理产权证。原告认为，被告违反《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规规定，已经严重侵犯了其合法权益，被告理应向原告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。第三人应当协助被告为原告办理不动产权证书，以实现原告的居住权。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》的有关规定，诉请至贵院，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告锦地房产公司未答辩，也未提供证据。但其于2019年9月20日提交书面意见称，一、迄今为止，案涉房屋的产权证书仍然没有办理，依据原、被告之间的合同约定，原告要求被告支付违约金的前提条件尚不存在。二、涉案房屋没有产权证书属实，但被告并无主观故意拖延办证时间，逾期办证的真正原因在于涉案房屋所属土地已被银行办理了抵押登记。根据房管部门的规定，客观上至今仍然无法为原告办理产权证。三、原告要求被告承担逾期交房违约金这一诉讼请求与事实不符，且约定违约金明显过高，被告已按约交付了房屋，而且涉案房屋早就取得了竣工验收合格证，考虑被告公司目前对外负债较多，恳请法庭依法予以调整为日万分之0.5。 第三人农业银行威远县支行辩称，一、答辩人没有协助被告为原告办理不动产权证书的法定义务，也没有与原告签订任何合同，故没有协助办证的合同义务，原告不应将答辩人列为第三人。二、请求法院宣布原、被告签订的商品房买卖合同无效。三、请求法院判决原告协助答辩人处置抵押房产。四、请求法院判决原告承担答辩人本案诉讼产生的误工费、差旅费等费用。 双方当事人围绕其诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。 对原告及第三人提交的真实性无异议的以下证据：二原告身份证复印件、被告及第三人企业信息网上打印件、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、收据，第三人营业执照复印件和法人身份证明及法定代表人身份证复印件、他项权证复印件、四川省威远县人民法院（2017）川1024执474号受理案件通知书、（2016）川1024民初1260号民事调解书，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月26日，原告张路成、邹小双（买受人）与被告锦地房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：由原告购买被告开发的位于东坡区文忠路340号“锦地上城”4幢1单元21楼5号房屋，建筑面积96.64㎡，总房款326643元，买受人一次性支付总价款。第十条，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，交付条件，1、该商品房已取得规划验收合格证，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十二条，逾期交房在240日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过240日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第十九条，出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，不视为违约。(二)转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理:(2)……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之零点一的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。同日，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》未对逾期交房及逾期办证违约金作补充出约定。 合同签订时，二原告已于2015年5月23日一次性付清了房屋总价款。2018年4月9日，被告将案涉房屋交付给二原告，并代收了维修基金、契税、办证费用。2018年4、5月，被告有通过眉山日报发出收房公告的行为。被告至今未登记取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，原告至今未实际取得房屋所有权证书。 另查明，案涉房屋所涉土地所用权被告已用于向第三人等银行抵押给贷款并办理了土地抵押登记，或涉及司法机关查封。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方真实意思表示，其内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 依照合同约定，被告应当在2016年6月30日前交付该商品房，但被告于2018年4月9日才实际交付。交房时，虽未完全满足合同约定的交付条件，存在交付瑕疵，但二原告已实际接收并占有使用，且按合同第十四条约定交纳了维修基金、契税、办证费用，应视为被告于2018年4月9日已交房。被告没有提交证据证明属原告迟延收房，故被告已构成迟延交房，逾期649天，应承担逾期交房的违约责任。原告主张应从取得规划验收合格证之日起才视为交房并计算逾期交房违约金的理由不成立，本院不予采信。 关于逾期交房违约金计算标准，合同约定按日万分之零点一计算。原告提出约定违约金标准明显偏低，主张调整为按年6%计算，因被告公司目前对外负债较多，承担了过高的违约金也不利于处理后期的办证事宜，故本院酌定违约金计算标准调整为按日万分之一计算。交房违约金为21199.13元（326643元×1/10000/天×649天）。 关于原告主张被告立即办理不动产权证。本院认为，虽然合同约定被告应当在2017年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，二原告应在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。被告未在该期限内取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，为原告办理不动产权证书，其行为已构成违约，但由于案涉房屋所涉土地使用权已经抵押或涉及司法机关查封，客观上无法办理。故原告请求被告立即为原告办理不动产权证书的目的不能实现，该诉讼请求本院不予支持。 关于原告主张支付逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第十九条中，对初始登记和转移登记的违约责任明确约定：“如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，不视为违约”，“自应当取得日起至实际取得之日止按日计算……，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。”本院认为，买受人实际取得房屋所有权证书是支付违约金的前提条件，现原告尚未实际取得房屋所有权证书，合同约定的支付违约金的这一前提条件尚未成就，违约责任的大小也处于不确定状态。在前提条件成就后，被告是否会按合同约定承担违约责任支付违约金尚不确定，双方就该问题是否发生纠纷也不确定，根据“无纠纷不诉讼”原则，只有在有纠纷发生后，一方当事人才可向法院诉讼，故原告该诉讼请求，本院不予支持。 关于原告请求第三人协助被告为原告办理不动产权证书。本院认为，第三人相对于被告是权利人，依法享有担保物权；在其抵押债权未实现前，第三人并未对二原告取得不动产权证设定障碍，也无证据证明第三人放弃了抵押权；第三人与原告不具备合同关系，第三人没有法定的协助办证义务，也没有合同约定的协助义务或随附义务。故原告请求第三人协助被告为原告办理不动产权证书的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，原告符合法律规定的诉讼请求本院依法予以支持。第三人辩解没有协助办证义务的理由成立，本院予以采信。第三人在辩解中提出的，请求法院宣布原、被告签订的商品房买卖合同无效等主张，系另一法律关系，不属于本案商品买卖合同调整的范围，在本案中不予处理，第三人可另行主张权利。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下: 一、被告四川锦地房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告张路成、邹小双逾期交房违约金21199.13元； 二、驳回原告张路成、邹小双的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1028元，由原告张路成、邹小双负担786.5元，被告四川锦地房地产开发有限公司负担241.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  徐智新 二〇一九年九月三十日 书记员  钱欣瑶