北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初21650号原告:王建宏，男，1967年8月22日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何春燕（王建宏之妻），1973年3月4日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何竹兰，北京市两高律师事务所律师。被告：王超，男，1983年9月24日出生，汉族，北京市燃气集团有限责任公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张本基，北京市惠诚（呼和浩特）律师事务所律师。原告王建宏与被告王超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建宏的委托诉讼代理人何春燕、何竹兰，被告王超及其委托诉讼代理人张本基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建宏向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付因其违约给原告造成的直接经济损失500000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年6月3日，原告与被告签订房屋买卖合同，房屋位于北京市西城区展览馆路8号院XX室。合同约定过户后十日起办理原有户口迁出手续。2009年8月13日，原告与被告办理了过户手续，但被告未将户口全部迁出，原告并不知情，认为被告履行了合同。因为原告户口正常迁入，孩子上学。2019年1月，原告出售该房屋，买家询问户口情况，原告到派出所核查才发现仍有被告家庭人员户籍未迁出。原告多次告知被告户口对售房的严重影响，被告置之不理，导致很多买家放弃购买。2019年3月，原告因被告家庭人员户口未迁出，以低于市场价50万至60万元的价格出售，我方出售房屋的时候，虽然王超本人的户口迁出，但还有王超的父母及姥爷三个户口没有迁出。现诉至法院，请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。王超辩称，不同意王建宏的诉讼请求，理由如下：一、王超未与王建宏签订带有户口迁出条款的《房屋买卖合同》。因房屋出售时间为2009年，已经10年之久，王超不记得当时所签售房屋合同具体内容，也没有保留合同文本，但王建宏提交的《北京市存量房屋买卖合同》中王超签名并非王超本人所签。二、王建宏的起诉已超过诉讼时效。双方房屋交易在2009年，但到2019年的10年期间，王建宏从未提出要求，现提出要求早已超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。三、王建宏并未有损失发生。王建宏购买此房后，将自己家庭户口迁入，孩子上学。王建宏自己亦认可2019年才发现被告亲属户口在涉案房屋内，可见其并未有任何损失。至于王建宏以低于市场价50万至60万出售房屋，其并未提交有效证据佐证，且王建宏并未在出售房屋时告知王超，严重有违常理与社会实践。四、2009年王建宏以420000元购买涉案房屋，其2019年以560万元出售，只有盈利没有损失，故王建宏要求支付违约金及赔偿损失有违事实。本院经审理认定事实如下：王建宏与何春燕于1997年12月4日登记结婚。2009年6月7日，王超向王建宏开具《定金收条》，载明：“今收到王建宏购买位于西城区展览馆路8号院XX房屋之购房定金人民币肆万叁仟元整”。2009年6月11日，王超之母唐红霞代理王超开具收条一张，载明：“今收到王建宏购买位于西城区展览馆路8号院XX房屋之购房款￥700000．00元……”。2009年8月6日，王超作为出卖人，王建宏作为买受人，双方签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人将北京市西城区展览馆路**院**房屋出售给买受人，双方约定成交价格为421600元，且双方在“第十条权属转移登记”条款中约定：“……（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期与本房屋相关的户口迁出的……逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金……”。上述房屋于2009年8月13日转移登记至王建宏名下。2019年1月8日，王建宏将涉案房屋更名至其配偶何春燕名下。另查，一、庭审中，王建宏提交《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议、转账记录以及网络截图，其中《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》附件五及附件六均显示：“过户前，甲乙双方共同到银行做资金监管，买受人向出卖人支付人民币伍佰肆拾万整……预留人民币壹拾万整……作为物业交割及户口迁出保证金，交割完毕当日支付给出卖人。（本房内有唐岐山、女儿唐红霞、女婿王某某无法迁出，其余户口迁出）”，证明涉案房屋最终交易低于同地区的房屋成交价格以及损失的构成，合同附件中关于迁户保证金的约定是对王建宏及其家人户口迁出作出的约定，王建宏称补充协议是在2019年4月1日或2日签订的。王超认为《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议与本案无关，其补充协议是2019年4月初签订，而王建宏的起诉时间为2019年3月底，因此认为上述补充协议是起诉后签订的，是为进行诉讼准备的材料，并非双方真实意思表示。二、庭审中，王建宏提交其配偶何春燕2019年1月17日与王超之间的电话录音及双方之间的微信截图，证明王建宏一方已经明确告知王超卖房的事实及户口未迁出将导致损失的产生，并告知会因户口未迁出问题降价出售，但王超在王建宏一方多次沟通后，对迁户事宜不配合。王超认可何春燕给其打过电话，但其表示不记得具体内容，亦不记得曾告知其出售房屋及因户口降价的事宜，当时只说了迁户押金的问题，对于微信截图的真实性予以认可。三、庭审中，王建宏与王超就涉案房屋的交易价格，王建宏主张其购买涉案房屋交易价格为1128000元，并提交了《装修款协议》；王超称该份《装修款协议》签字并非其本人签字，是否为其母亲唐红霞所签无法确定，经本院询问，其称对于涉案房屋的具体出售价格记不清了。经本院向北京市西城区不动产登记事务中心调取北京市西城区展览馆路丙4号楼XX号2009年与2019年的交易档案，王建宏、王超均对上述档案材料真实性予以认可，其中涉案房屋2009年的交易档案材料包括《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同与王建宏所提交的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》内容一致。王超称唐岐山户口已于2019年6月14日注销，同日将其父亲王绪明户口从涉案房屋内迁出，庭后王超母亲亦将户籍迁出；王建宏认为王超注销以及迁出王超家人户籍时交易已经完毕，损失已经形成。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，王建宏与王超之间就涉案房屋签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方对涉案房屋原有户籍迁出进行约定，王超未按照约定将原有户口迁出，故王超应当将承担相应的违约责任。王建宏主张因交易时王超未将涉案房屋户籍迁出，导致其以低于市场价格出售该房屋，符合房屋交易实际，王超应当赔偿相应的损失。王建宏主张王超的违约损失赔偿金额为500000元，但王宏建配偶与他人签订房屋买卖协议交易价格系双方协商确定的价格，王建宏提交的证据不足以证明其所主张的损失额度。因王超与王建宏之间的房屋买卖合同，王超完成了主要的合同义务，即向王建宏交付房屋并办理房屋转移登记，且依据双方合同约定在发生根本违约的情形下违约方向守约方支付违约金为相当于房价款或已付购房款的20%，故王超的损失赔偿额应当在可预见范围内。另，结合2009年涉案房屋的交易情况、王建宏取得涉案房屋产权后长期未对王超及其家人户籍迁移主张权利、王建宏并未明确告知王超因原有户籍不迁出而要采取降价方式出售房屋等情况，王建宏亦应对损失的发生承担一定的责任，本院酌定王超赔偿王建宏损失80000元。王超辩称王建宏主张超过诉讼时效，因王超的违约行为截至庭审辩论终结前持续发生，故本院对其该项抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，王超赔偿王建宏逾期迁户违约损失80000元。二、驳回王建宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，由王建宏负担4956元（已交纳），由王超负担944元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  徐澜涛二〇一九年九月十六日书记员  姜 洁