广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终8424号上诉人（原审被告,反诉原告）：东莞市亿科物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市塘厦镇宏业北路**。法定代表人：李龙根，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑洪方，广东君政律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓旋，广东君政律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广东乐科电力电子技术有限公司。住所地：广东省。住所地：广东省东莞市塘厦镇科苑城信息产业园div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：郑元钿，该公司总经理。上诉人东莞市亿科物业投资有限公司（以下简称亿科公司）与被上诉人广东乐科电力电子技术有限公司（以下简称乐科公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认乐科公司与亿科公司于2016年1月20日签订的《乐科工业园区租赁合约》、于2016年5月10日签订的《乐科工业区租赁合同补充协议》依法无效;二、亿科公司应于一审判决发生法律效力之日起十日内搬离并返还位于广东省东莞市塘厦镇科苑城鹿苑路168号的案涉房屋即厂房A栋、B栋、C栋及宿舍D栋给乐科公司;三、亿科公司应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付乐科公司房屋占有使用费(计算方法:自2019年5月1日起，按249651.32元/月的标准，计至实际搬离并返还案涉房屋之日止);四、乐科公司应于一审判决发生法律效力之日起十日内退还亿科公司已收租赁押金466925.2元;五、驳回乐科公司的其他本诉诉讼请求;六、驳回亿科公司的其他反诉诉讼请求。本案一审本诉受理费4709.58元，由乐科公司负担4609.58元，亿科公司负担100元;反诉受理费8262.37元，由乐科公司负担4152.37元，亿科公司负担4110元。亿科公司上诉请求:一、撤销一审判决第三项，改判亿科公司无需向乐科公司支付房屋占有使用费;二、撤销一审判决第四项，改判乐科公司向亿科公司退还租赁押金及利息(利息分别以334954.8元为基数，从2016年1月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止；以131970.4元为基数，从2017年9月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止)；三、撤销一审判决第六项，改判乐科公司赔偿亿科公司自搬离案涉租赁物起至各次承租人合同期满之日止的场地占用费损失；四、改判乐科公司赔偿亿科公司因租赁物而支出的各项装修费176251元；五、本案一审、二审受理费由乐科公司承担。主要事实及理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一、租赁合同无效，乐科公司应当退回亿科公司已支付的履行保证金466925.2元及支付利息。合同无效，直接导致乐科公司占用亿科公司的押金是没有合同依据和法律依据，并鉴于乐科公司的重大过错，故乐科公司还应当支付其占用保证金期间的利息，且乐科公司存在拖延付款的情况，亿科公司的利息损失已经实际发生，故一审法院不支持利息是错误的。二、乐科公司要求支付场地占用费(自2019年5月1日起，按249651.32元/月的标准，计至搬离并返还案涉房屋之日止)计算标准过高。亿科公司的场地占用费已交至2019年5月，水电费也交至2019年4月。截止于具状之日，亿科公司与乐科公司都在正常履行案涉合同，且亿科公司从未有过任何违约行为，也不欠付乐科公司任何费用。因本案的诉讼，导致一些次承租商家陆续搬迁，而在合同确定无效后，亿科公司已难以继续出租，导致亿科公司的租金减少，但一审判决仍按原标准计算占用费，对亿科公司不公。若法院判决亿科公司应向乐科公司支付按249651.32元/月的标准支付搬离并返还案涉房屋之日止的占有使用费，那么同时应支持亿科公司合同利益，即租金差额的损失，否则显失公平。三、乐科公司应当赔偿亿科公司的装修损失等费用。一审法院认为亿科公司举证的2016年、2017年、2018年的费用明细及单据中涉及装修费的部分，并非已形成附合的装饰装修费用是错误的。亿科公司接手案涉租赁物时，完全是空置且达不到出租条件的，为此亿科公司投入了大量的人力物力才能另行出租，亿科公司为此支付诸多装修费及中介费。亿科公司对案涉租赁物投入的装修已形成附合的装饰装修物，例如亿科公司对租赁物装上电缆线及开关、水表、电表、做门禁、装道闸、装各种照明灯、监控等等，均系不能拆除的附合物，这些装修物拆除之后就没有使用价值，并且可能对案涉厂房造成毁损，故法院应将亿科公司投入的装修费按双方的过错分担现值损失。四、乐科公司就合同无效具有重大过错，应承担亿科公司的损失。合同签订前，亿科公司就向乐科公司索取房地产权证等相关权属证书，但乐科公司声称房产证正在办理中，只是提供了《国有土地使用证》和《消防验收合格的意见》。亿科公司认为既然正在办理房地产权证，说明案涉租赁物符合建设规划，且收到的国有土地使用权证上明确载明建筑占地而积达4534.9平方米。据乐科公司所述和结合以上资料，亿科公司完全有理由相信案涉租赁物是符合建设规划的。乐科公司第一次提出诉讼时，为了进一步核实乐科公司所述，亿科公司代理人曾去东莞市规划局查询，却查得案涉建筑物并没有规划许可证，那时亿科公司才知晓乐科公司曾述正在办理房产证其实是骗人的，如今合同已履行满三年，但房产证仍未见踪影，可见乐科公司不诚信。乐科公司明知合同无效，却又与亿科公司签订合同，当亿科公司将所有厂房和宿舍都出租时却又背信弃义，为达到将亿科公司赶出去的目的，无视亿科公司和次承租人的合法权益，以合同无效提出诸多要求。因此，一审法院在确定租赁合同无效的同时却没有分析乐科公司的重大过错，更没有判决乐科公司支付亿科公司的装修损失及其他损失是错误的。五、乐科公司应当赔偿亿科公司合同利益即租金差额的损失。作为物业投资的专业机构，亿科公司将案涉租赁物转租，亿科公司的收入也来自于租金收入，乐科公司的行为导致亿科公司在合同期内的利益不能收回，乐科公司应当赔偿亿科公司的损失。虽然亿科公司与次承租人之间的合同在本案诉讼过程中部分到期，但本案尚未有定论，亿科公司为了减少损失的扩大，继续与原次承租人续租合同无可厚非，且亿科公司也有责任依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定防止损失的扩大。因此，乐科公司应赔偿亿科公司自亿科公司搬离案涉租赁物起至各次承租人合同期满之日止的场地占用费损失。乐科公司未在法定期限内向本院提出答辩意见。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉《乐科工业园区租赁合约》、《乐科工业区租赁合同补充协议》无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对亿科公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。结合亿科公司的上诉意见，本院作如下分析：关于押金的利息。案涉合同无效，双方对原审判令乐科公司向亿科公司退还已收取租赁押金466925.2元无异议，本院对此予以确认。亿科公司上诉主张乐科公司还应向其返还该租赁押金的利息，但一方面，案涉租赁合同并未约定乐科公司向亿科公司返还押金时需要支付占有押金期间的利息，另一方面，案涉房屋诉讼前一直处于亿科公司占有状态，案涉合同经本判决确定无效后，乐科公司才产生返还押金的义务。综上，原审法院对亿科公司诉求押金的利息不予支持并无不当。关于场地占用费支付标准。案涉合同无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持，故原审法院判令亿科公司自2019年5月1日起按照249651.32元/月的标准计算案涉房屋占有使用费并无不当。亿科公司该项上诉意见缺乏事实与法律依据，本院依法不予采纳。关于亿科公司主张的装修费。亿科公司提交的2016年、2017年、2018年的费用明细及单据中涉及装修费的部分，实际为房屋维修费用、购买办公用品等费用，且亿科公司亦未能提交充分证据证明该些材料系用于本案房屋，故原审法院对亿科公司该项主张不予支持并无不当。关于亿科公司主张的自搬离案涉租赁物起至各次承租人合同期满之日止的场地占用费损失。该损失无事实与法律依据，原审法院对亿科公司该项损失不予支持并无不当。综上所述，亿科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7428.49元，由东莞市亿科物业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇一九年九月四日书记员 何洁莹