北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初9606号原告：张书生，男，1953年11月15日出生，汉族，北京宏昌金属材料公司退休职工，住北京市丰台区。原告：张嘉宸，男，2001年8月15日出生，彝族，学生，住北京市丰台区。二原告委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。被告：北京国泰顺达物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路**院**楼**1502。法定代表人：魏颖，总经理。委托诉讼代理人：宋艳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。原告张书生、原告张嘉宸与被告北京国泰顺达物业管理有限公司（以下简称：国泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张书生、原告张书生和原告张嘉宸的共同委托诉讼代理人魏金明、被告国泰物业公司的委托诉讼代理人宋艳和张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张书生和张嘉宸向本院提出诉讼请求：1．判令国泰物业公司赔偿损失229166．66元；2．判令国泰物业公司承担本案诉讼费。事实与理由：张书生与张嘉宸系父子关系，其二人系北京经济技术开发区国融国际小区业主。2014年3月，北京经济技术开发区国融国际业主委员会与国泰物业公司签订了《北京市物业服务合同》，合同约定:国泰物业公司为坐落于北京经济技术开发区荣华中路7号院的规划建筑面积为97145．15平方米的国融国际住宅、办公、商业提供物业管理服务，物业服务期限为三年，自2014年3月6日至2017年3月5日。合同第六条第3项约定:国泰物业公司负责物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。附件四物业共用设施设备明细《物业共用设施设备明细》中列明了消防设施。2016年6月2日，张书生与北京魅莲苑轩文化交流有限公司（以下简称：魅莲苑公司）签订了《国融国际房屋租赁合同》，约定:张书生将其合法拥有的座落于北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼2层X/X/X商业用房出租给魅莲苑公司使用，合同标的商铺建筑面积总共531．78平方米。租期期为五年，自2016年6月2日起至2021年8月1日止。房屋租金第一年和第二年每年55万元，第三年和第四年每年60．5万元，第五年租金为66．55万元。租赁合同签订后，魅莲苑公司支付374662元，张书生依约将房屋交付给魅莲苑公司装修。2016年8月30日，张书生以魅莲苑公司名义向北京经济技术开发区公安消防支队报消防设计方案。2016年9月15日，北京经济技术开发区公安消防支队（以下简称：公安消防支队）下发京公(开)消审字[2016]第076号《建设工程消防设计审核意见书》，该意见书载明:国融国际大厦属于人员密集场所，其火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统、防火卷帘等均处于瘫痪状态，已构成重大火灾隐患。建设工程消防设计审核结论:不合格。因此，魅莲苑公司提出解除房屋租赁合同，由二原告退还剩余房租及押金18万元。后经二原告了解，早在2015年1月北京经济技术开发区公安消防支队便给国泰物业公司下发过消防整改的相关文件，国泰物业公司却未按约定履行应尽义务，并且直到物业管理期限届满，国泰物业公司仍未进行消防整改。由于国泰物业公司未尽到物业管理的义务，导致了房屋直接租金的经济损失。为了维护二原告的合法权益，特诉至本院。国泰物业公司辩称，不同意二原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：张书生和张嘉宸系北京经济技术开发区荣华中路**院**楼**X/X/**房屋的所有权人。北京经济技术开发区国融国际业主委员会（以下简称：国融业委会）与国泰物业公司签订了《北京市物业服务合同》，约定国泰物业公司为国融业委会提供物业服务，物业项目坐落于北京经济技术开发区荣华中路7号院，类型为住宅、办公、商业，物业服务期限三年，自2014年3月6日起至2017年3月5日止。合同第六条物业服务内容为“……国泰物业公司负责本物业管理区域共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件四”。合同附件二中物业构成明细包含商业用房4号楼。合同附件四物业共用设施设备明细中消防设施包括：水泵结合器9个，消防箱342个，消防车通道4个，水袋342条，灭火器683个，热水井，雨水井28个，消防井17个，污水井7个。2014年3月8日，国融业委会与国泰物业公司、北京德融物业管理有限公司（以下简称：德融物业公司）签订了《交接协议书》，约定德融物业公司自2014年3月10日起向国泰物业公司进行交接。2015年公安消防支队针对国泰顺达公司管理的国融国际项目作出了《重大火灾隐患限期整改通知书》（京公（开）消重字[2015]第0002号）。该通知书载明“我支队于2015年1月20日派员对你单位进行了消防监督检查，发现存在下列重大火灾隐患：室内消火栓不能正常使用、自动喷水灭火系统不能正常使用、火灾自动报警系统不能正常运行、自动消防设施不能正常联动控制等问题。按照《重大火灾隐患判定方法》（GA653-2006），经综合研判，国泰物业公司（国融国际项目）存在的隐患符合重大火灾隐患综合判定规则，判定该隐患为重大火灾隐患。请你单位于2015年9月28日前改正，并在期限届满前将整改情况函告我支队”。为了证明消防系统瘫痪造成的损失，张书生（甲方，出租方）和张嘉宸提交了《国融国际房屋租赁合同》、退租协议、招商银行转账明细、建设工程消防设计审核申请受理凭证（以下简称：消防受理凭证）、建设工程消防设计审核意见书（以下简称：消防审核意见）。《国融国际房屋租赁合同》载明：魅莲苑公司（乙方，承租方）承租张书生的上述三套房屋，用途为电玩城，租赁期间自2016年6月2日起至2021年8月1日止，第一年和第二年租金55万元，第三年和第四年租金60．5万元，第五年租金66．55万元，出租方签字为白静。魅莲苑公司在退租协议载明：现乙方提出提前解除本合同，经双方协商一致，甲方退还乙方剩余房租及押金，共计18万元本款将于2016年10月10日汇至乙方指定账户，收到后合同正式解除并且所有费用两清，乙方指定账号为招商银行6214830111090923，户名为储燕。招商银行转账明细载明：2016年6月2日，储燕向张书生转账37．4662万元，2016年10月9日，张书生向储燕的上述账户转账18万元。消防受理凭证载明：申请人为魅莲苑公司，申请时间为2016年8月30日。消防审核意见载明：国融国际大厦火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统、防火卷帘等均处于瘫痪状态，已构成重大火灾隐患，建设工程消防设计审核不合格，作出时间为2016年9月15日。为了证明进入该小区之前小区消防系统已经瘫痪且张书生对此知情，国泰物业公司提交了评估报告、消防验收意见、国融业委会备案单、（2015）大民初字第14128号判决书。评估报告载明由国泰物业公司委托北京金泊顿物业服务评估监理有限公司进行评估，商业消防设施部分显示多处消防设施存在损坏。消防验收意见载明2008年4月8日，国融大厦工程消防验收合格。国融业委会备案单载明张书生系业委会委员。（2015）大民初字第14128号案件为德融物业公司起诉徐华珺的物业服务合同纠纷案件，徐华珺在案件中陈述：德融物业公司撤离本小区后，国融大厦业委会和现任物业公司共同委托评估机构对德融物业公司撤离本小区时小区现状和存在的问题进行了评估，根据该评估结果，德融物业公司给小区的全体业主所造成的损失是巨大的。为了证明对小区消防工程尽到了维护义务，国泰物业公司提交了其购买消防设施的票据。庭审中，张书生和张嘉宸称因楼下着火，消防部门将小区列为整改区，后来消防审核就无法通过，国泰物业公司一直没有整改。国泰物业公司称，维修消防系统需要启动专项维修资金，由于部分业委会成员和业主的原因无法启动资金；魅莲苑公司注册的经营场所并未变更，储燕并非公司员工，张书生和张嘉宸存在恶意诉讼的嫌疑，目前涉案小区注册房屋900多家，出租率和使用率超过90%。本院认为，国融业委会与国泰物业公司之间的《北京市物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张书生和张嘉宸系涉案小区业主，本院对双方的物业服务关系予以认可。物业服务合同约定国泰物业公司对小区消防设施有日常维修、养护、运行和管理的义务。小区消防系统存在重大损坏，国泰物业公司对消防系统的损坏不存在过错。维修消防系统需要启用专项维修基金，该基金的使用需要与业主大会共同协商，即使情况紧急需要使用专项维修基金也应由国泰物业公司与业委会共同协商，维修工作已经超出物业公司的日常服务内容。张书生和张嘉宸称其三套房屋被魅莲苑公司承租，结合张书生和张嘉宸提交的合同及转账凭证，本院对涉案房屋出租的事实不持异议。张书生和张嘉宸称因消防系统不合格导致合同解除，其主张的租金为剩余期间的租金，该损失属于间接损失，故对张书生和张嘉宸要求国泰物业公司承担赔偿的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《北京市物业管理办法》第三十四条之规定，判决如下：驳回原告张书生和原告张嘉宸的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2369元，由原告张书生和原告张嘉宸负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李宝才二〇一九年九月二十九日书记员  张家正