重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终4253号上诉人（原审原告）：董京荣，女，汉族，1980年11月29日出生，户籍所在地北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨文雄，男，汉族，1978年4月28日出生，户籍所在地北京市昌平区。被上诉人（原审被告）：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路**，统一社会信用代码915000006221974260。法定代表人：周红卫，总经理。委托诉讼代理人：文青，女，汉族，1989年6月21日出生，户籍所在地重庆市涪陵区。被上诉人（原审第三人）：吴晓娟，女，汉族，1950年6月26日出生，住重庆市巴**。上诉人董京荣因与被上诉人重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）及被上诉人吴晓娟房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初11645号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。被上诉人吴晓娟下落不明，经本院依法公告送达开庭传票未出庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。上诉人董京荣上诉请求：一、请求法院判令被告立即为原告进行网签并办理房屋权属登记;改判重庆市南岸区人民法院于二零一八年十二月十八日下达的对原告诉讼请求不予支持的民事判决。后董京荣明确其诉讼请求为：判令被告协助原告办理涉案房屋权属登记。事实与理由:2007年7月25日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于重庆市南岸区商品房一套，合同约定该商品房总价为339256元，并由被告于2008年3月30日之前将商品房交付给原告，同时，被告应当在2007年7月25日起30日内按约定为原告办理房屋土地使用权证和房屋所有权证(以下简称房产证)合同签订后，原告于2007年7月25日向被告支付了首付房款102256元，代收费5930元。剩余房款由银行按揭付款。然而，后经了解，开发商并未按合同约定去做网签登记在原告名下，而是将此房登记在名字为吴晓娟(原审第三人)的人名下，后来，又由于被告自身原因，整栋楼盘变为烂尾楼。总之，被告借口各种原因，不给原告办理网签和房屋产权转移登记。为了解决这一问题，在重庆市政府各部门督促下，被告与原告于2013年4月17日签订了《确认书》，并备注相关部门实收到确认书中应缴纳的所有款项后予以办理权属登记。按缴费要求，原告于2016年6月7日，将契税及印花税共计5088.64元缴至重庆市南岸区地方税务局地产交易管理所;2016年6月8日，将物业维修资金6320.50元缴至重庆市南岸区房屋管理局。于2016年6月12日，将剩余房款237000元，缴至重庆市南岸区花园路街道海峡路社区居民委员会。至此，《确认书》中的所有应缴纳款项，原告全部交清。然而，被告至今仍未到重庆房地产交易所进行网签和为原告办理房地产权登记。原告多次敦促被告履行义务，为原告进行网签和办理房产证，但被告一直以种种原因拖延推诿。经过两次开庭，南岸区人民法院明确认定原告董京荣与被告鑫隆达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，并认定原告董京荣已经享有对房屋进行独占性使用、许可，要求被告鑫隆达公司转移诉争房屋所有权于原告董京荣。但南岸区人民法院以该房屋被渝中区人民法院查封为由，对原告的诉讼请求不予支持，原告认为该项判决不当。理由是原告于2017年2月8日首次向南岸区人民法院提交起诉书并被南岸区人民法院受理，到2018年9月6日，南岸区人民法院传票原审当事人第一次开庭，整整一年半时间，该房屋状态一直是未查封状态。但到2018年12月13日南岸区人民法院第二次开庭后下达的判决书结果显示:该房屋于2018年10月22日被渝中区人民法院查封。原告董京荣作为该房屋权利人、所有人，渝中区人民法院在没有任何通知和书面文件下发的情况下就将该房屋查收，明显不当，且诉讼请求已早于查封时间前就已提交并被南岸区人民法院受理，在此情况下，南岸区人民法院仍以该房屋被渝中区人民法院查封为由，对原告的诉讼请求不予支持，原告认为该项判决是明显不当的。恳望二审人民法院支持原告的诉讼请求。被上诉人鑫隆达公司辩称，不同意上诉人上诉请求，本案诉争房屋涉及第三人吴晓娟的权利，被上诉人不同意为上诉人办理权属转移登记。被上诉人吴晓娟经公告送达开庭传票无正当理由未出庭应诉，未作答辩。董京荣向一审法院起诉请求：判令被告立即为原告办理房屋权属登记。一审法院认定事实：2007年7月25日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告将其开发的位于重庆市南岸区的房屋（套内面积104.13平米，单价3258元/平方米，总价339256元）出售给原告。第五条：乙方（原告）于签合同之日支付首付款102256元，余款237000元由乙方（原告）向银行申请按揭贷款。第六条：甲方（被告）应当在2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十五条：预售商品房的，房屋登记及办理产权证事宜依补充协议的约定。合同附件四（补充协议）约定：三、甲方与乙方应在合同规定的交房时间内，带齐相关证明文件到指定地点办理接房手续。乙方未能办理接房手续，视为甲方已交付房屋，乙方应缴纳物管费；五、该房屋存在抵押、其他权利限制或暂登记给第三人等情况，甲方在乙方签订《重庆市商品房买卖合同》并缴纳完相应房款（贷款客户首付款齐贷款资料齐）后三十个工作日内完成合同中所签订房屋的解押、解除其他项权利及注销登记，并完善本买卖合同的登记手续。甲方在完成新建登记之日起90个工作日内为乙方办理完毕《房地产权证》。2007年7月25日，原告缴纳了首付购房款102256元，代收费5930元。2009年原告入住涉案房屋。后因被告的原因，该小区的开发、办证成为历史遗留问题。2013年4月17日，双方签订《确认书》，确认原告尚欠款项为：购房款237000元、大修基金6320.5元、税费等5088.84元。重庆市南岸区花园路街道海峡路社区居民委员会对此予以了见证。2016年6月7日，原告向南岸区地方税务局缴纳了契税5088.84元。2017年8月31日，重庆市南岸区花园路街道海峡路社区居民委员会向一审法院出具《海峡路社区居委会关于社区账户收取金色家园业主办理（产权证）房屋尾款的说明》，说明：金色家园小区房屋产权历史遗留问题系长期信访案件。根据金色家园产权历史遗留问题协调解决工作组会议安排，受花园路街道办事处的委托，海峡路社区居委会农行账户为金色家园业主办理《产权证》、交纳购房尾款及五通费收取指定账户。2014年4月29日，原经开区国土房管所与海峡路社区居委会，就金色家园专用账户财务档案进行了交接。同日，海峡路社区居委会出具《证明》，证明董京荣于2016年6月12日将剩余购房款237000元已交到指定账户，其购房款已经付清。另查明，2012年8月11日，涉案房屋网签登记至吴晓娟名下，该房屋于2018年10月22日被重庆市渝中区人民法院查封。一审法院认为，原告董京荣与被告鑫隆达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。被告鑫隆达公司负有履行合同、转移讼争房屋给出卖方的义务。因涉案房屋登记在第三人吴晓娟名下，物权的归属则成为本案的焦点。2009年，原告董京荣已经接房入住，享有对房屋占有、使用、收益、处分的权利，基于原告董京荣对房屋的占有，原告董京荣已经享有对房屋进行独占性使用、许可，要求被告鑫隆达公司转移讼争房屋所有权于原告董京荣并排除他人的权利。该权利实质上已排除了第三人对房屋占有的权利，即排除了第三人要求被告鑫隆达公司交付房屋的权利，进而一并排除了第三人要求被告鑫隆达公司转移讼争房屋产权至第三人名下的出卖方义务（即使第三人吴晓娟与被告鑫隆达公司之间存在真实的买卖关系）。但第三人吴晓娟被排斥掉“继续交付房屋的权利”并非将吴晓娟的救济措施均排斥掉，吴晓娟可另案就损失赔偿进行起诉。但是，涉案房屋已被司法查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，“在事实上或法律上不能履行的，不能要求继续履行”。原告要求被告协助办理位于重庆市南岸区房屋的房屋权属登记的诉讼请求在客观上因被查封而暂时履行不能，只有等履行障碍消除后方可转移权属登记。所以，一审法院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告董京荣的诉讼请求。案件受理费80元，由被告重庆鑫隆达公司开发有限公司负担（此款已由原告垫付，被告重庆鑫隆达公司开发有限公司于判决生效后直接支付原告）。二审中，董京荣向本院提交了重庆市渝中区人民法院于2019年6月11日作出的（2019）渝0103执异74号执行裁定书，在渝中区人民法院执行重庆西南铝装饰工程有限公司与鑫隆达公司借款合同纠纷案中，案外人董京荣对渝中区人民法院查封涉案房屋提出书面异议。该执行裁定书载明：“没有办理过户手续非因案外人董京荣的原因造成。董京荣提出的异议符合排除执行的法定情形，其对涉案房屋享有足以排除执行的权益。故董京荣提出异议的理由成立，本院予以支持。”从而裁定中止对涉案房屋的执行。董京荣向本院提交了重庆市渝中区人民法院于2019年6月27日作出的（2013）中区民执字第01589-16号等380案执行裁定书、协助执行通知书及送达回证，重庆市渝中区人民法院裁定“立即解除对重庆鑫隆达房地产开发有限公司名下的位于重庆市南岸区花园路街道丹景路6号的金色家园3幢1单元24-1号房屋的查封”。二审查明的其他事实与一审法院审理查明的一致。本院认为，一审法院认定董京荣与鑫隆达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。董京荣对房屋占有，已经享有对房屋进行独占性使用、许可，鑫隆达公司应转移讼争房屋所有权于董京荣并排除他人的权利，故吴晓娟可就损失赔偿另案起诉。一审法院的该认定事实清楚，本院予以维持。一审法院以涉案房屋已被司法查封无法转移权属登记，驳回了董京荣的诉讼请求。本院认为，根据二审中董京荣向本院提交的重庆市渝中区人民法院（2013）中区民执字第01589-16号等380案执行裁定书，因董京荣提出执行异议的理由成立，渝中区人民法院裁定解除对涉案房屋的查封。因涉案房屋转移权属登记履行不能的障碍已经消除，故对董京荣要求鑫隆达公司协助办理涉案房屋的房屋权属登记的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据二审中董京荣提交的已生效的重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103执异74号执行裁定书、（2013）中区民执字第01589-16号等380案执行裁定书、协助执行通知书及送达回证，本院以二审新证据为由对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初11645号民事判决；二、重庆鑫隆达房地产开发有限公司协助董京荣办理重庆市南岸区房屋的房屋权属登记。本案一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  刘恋砚审 判 员  肖 飞二〇一九年九月五日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇