江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初3546号 原告（反诉被告）：申桂兵，男，1985年2月2日生，汉族，住江苏省常熟市。 被告（反诉原告）：张建鋆，男，1955年7月3日生，汉族，住江苏省常熟市。 原告申桂兵与被告张建鋆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，被告张建鋆依法提起反诉，本院依法受理并将本诉与反诉合并进行审理。本案适用简易程序于2019年4月29日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序于2019年7月4日公开开庭进行了审理，原告申桂兵、被告张建鋆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申桂兵向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还租金14000元、押金5000元、违约金5000元、物业费1327元，共计25327元；2、被告承担诉讼费。庭审中，原告将诉讼请求变更为：要求被告退还租金14000元，押金10000元，违约金4166元，物业费1327元，损坏东西200元，煤气费246元，共计29939元。事实和理由：2019年1月21日，双方及中介针对房屋各项问题严重影响使用进行协商，被告说没有仔细看合同，不肯履行合同条款，协商未果，双方约定下次再谈。2019年1月21日中午，被告偷偷摸摸将门锁换掉了，单方面收回房屋毁约。2019年1月21日下午得知锁被换了，我方打110报警，并到虹桥派出所请求帮助。警方打电话给被告，了解到被告确实单方面换锁，收回房屋，让被告到派出所调解，但被告不出面。被告违反房屋租赁合同第十一条，逾期维修，维修未果也不更换，严重影响居住，签订合同时，被告承诺家电家具完好可用，可实际使用中出现以下问题：1.马桶漏水，两个多月都用盆子等水冲的，逾期维修，维修未果，不更换；2.客厅中央空调12月第一次打开就无法使用，天气温度零下，严重影响居住条件；3.厨房移门无法正常开关，严重影响正常使用；4.电视机黑屏问题从未维修；5.冰箱有积水；6.洗衣机漏水；7.阳台漏水，导致我方箱子及物品潮湿损坏；8.漏电，中央空调不能开的情况下，两个月计费1899度。 被告张建鋆辩称：1、双方签订的租赁合同真实有效，应按照合同约定履行，签合同时被答辩人及其配偶对房屋情况、家具家电、水电气费用等进行核查，并签署了房屋及物品交接单；2、被答辩人于2019年1月19日提出退租，按照合同约定，是其单方面违约在先，提前退租应按月租金的100%支付违约金，且押金不退还，被答辩人诉状中所述房屋各项问题导致影响使用，毫无事实依据；3、被答辩人1月19日将其自用物品全部搬离，又约定1月21日与被答辩人协商解约，被答辩人以其实际言行均表明不再租住房屋，此外被答辩人在1月21日协商过程中的言行惊吓到了答辩人及家人，为了保护答辩人出租房屋内的合法财产，故答辩人自行更换门锁，这是答辩人的自助行为，也是为了减少租金损失，更换门锁后答辩人第一时间告知了中介，由中介转达被答辩人，并不存在偷偷摸摸的行为；4、被答辩人提出的房屋在实际使用过程中的8个问题，并非严重影响居住，也不存在答辩人逾期维修的事实，被答辩人在租用房屋期间，要求答辩人及时更换、维修的，答辩人均在第一时间进行维修或更换，确实不能更换或者维修的，也及时和被答辩人进行了沟通。综上所述，被答辩人单方违约在先，根据合同约定，被答辩人要求答辩人退还押金、支付违约金是没有法律依据的，要求驳回被答辩人的诉讼请求。 被告张建鋆向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除双方的房屋租赁合同；2、请求法院判令被反诉人给付拖欠的电费1376元、水费98.94元、燃气费233元、空调维修费700元，合计2407.94元；3、请求法院判令被反诉人给付反诉人退租违约金4166元；4、诉讼费用由被反诉人全部承担。此外，第三项诉请增加要求确认原告已支付的押金5000元归我方所有，因为是原告违约，押金不予退还。事实和理由：2019年1月19日，被反诉人电话告知反诉人，其已将自用物品全部搬离承租房屋，并向反诉人提出协商退房事宜，被反诉人明知房屋租赁期限为一年，仍提出要求退房，被反诉人应属违约。双方签订的合同第九条第一款约定：乙方（即被反诉人）承担水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费；合同第十一条第二款第二项又约定：欠缴各项费用达500元的，甲方（即反诉人）有权单方解除合同，收回房屋。被反诉人在租赁期间违反合同义务，欠缴水费、电费已达到合同约定的数额，因此，反诉人可以单方面解除合同并收回房屋。反诉人将房屋交付给被反诉人时是完好的，被反诉人在使用中导致了空调损坏，根据合同第十条第三款约定，应由被反诉人承担赔偿责任，现在反诉人已自行修复，垫付的700元应当由被反诉人返还。 原告申桂兵对被告张建鋆的反诉辩称：反诉人单方面收回房屋，其违约在先；至于反诉人所称欠费问题我不知情，且租金押金都在反诉人手上，所以反诉人所称欠费违约是不成立的；反诉人逾期维修，维修未果，影响答辩人使用，属于违约。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月23日，张建鋆（甲方、出租人）、申桂兵（乙方、承租人）、新起点.儒家（丙方、中介方）就常熟市衡山路158号衡泰花园27幢304室房屋签订了《江苏省房屋租赁居间合同》一份，约定：甲方将上述房屋租赁给乙方居住，甲乙方各自承担中介费2100元，租赁期限自2018年11月1日至2019年10月31日，租金50000元/年，每半年支付，乙方不满一年退房的，属于乙方违约，押金不退，甲方提前要房的，属于违约，须退还乙方双倍押金，甲方逾期交付房屋超过3天或无正当理由逾期3日未承担维修义务或者未按约定支付维修费用的，乙方有权单方面解除合同，乙方不按照约定支付租金达7日的或欠缴各项费用达500元的，甲方有权单方解除合同收回房屋，因一方原因导致另一方解除合同的，一方应向另一方按照合同月租金的100%支付违约金。同日，原、被告办理了房屋及物品交接，签订了《房屋物品交接单》，确认所有设备、设施都能正常使用。水、电、燃气费按实计算，由承租方承担并直接向供应部门缴纳。合同签订后，双方补充约定：房内原有194立方天然气由承租方使用，承租方无须支付该燃气费用，而租赁期间的物业管理费由承租方缴纳。后申桂兵向张建鋆支付了半年的租金25000元、物业管理费1327元、押金5000元。申桂兵租赁房屋期间，张建鋆应其要求为房屋安装了纱窗。申桂兵曾向张建鋆提出过厨房移门打不开、马桶漏水、洗衣机滴水、阳台水槽不稳、阳台漏水、空调声音很响等问题，张建鋆表示其采取了相应的维修措施：更换了移门零件，在马桶水箱里放一根木头，关闭洗衣机水龙头，用胶水粘稳水槽，阳台并不漏水，滴水的其实是空调外机，另外其叫了师傅维修空调，维修师傅称要拆顶维修，申桂兵不同意拆顶，故而没有维修成。申桂兵则表示拆顶维修严重影响其使用，故不同意拆顶维修。后申桂兵以租赁房屋存在以上种种问题向张建鋆提出退租并搬离了大部分私人物品，双方于2019年1月21日上午在中介处就退租问题协商未果，当日下午张建鋆私下更换了租赁房屋的门锁，收回了租赁房屋。 另查明：申桂兵使用租赁房屋期间未缴纳过水、电费，2018年11月1日之后的水电费系张建鋆收回房屋后所补交，张建鋆提供的用电清单显示：租赁房屋内2018年11月、12月的电费合计918元，因拖欠产生违约金37元，2019年1月、2月的电费合计421元。关于水费，张建鋆提交了缴纳水费的微信记录，微信记录显示其分别于2019年3月13日、29日缴纳了水费70.09元、29.1元，合计99.19元。 庭审中，申桂兵表示：被告换锁的时候，其尚未搬清，房屋内还有一个小孩学步车、拖把、电盒，大门外还放有其自行车。张建鋆表示：原告提出退租时就已告知被告东西都已搬离。 本院认为，申桂兵与张建鋆签订的租赁合同合法有效，双方均应履行合同约定的义务。本案中，申桂兵租期内提前要求退租并搬出租赁房屋，实际上是提出解除合同，张建鋆更换租赁房屋门锁，以行为同意了申桂兵的退租要求，故原被告的租赁合同已于2019年1月21日解除。申桂兵租赁期间提出厨房移门打不开、马桶漏水、洗衣机滴水、阳台水槽不稳、阳台漏水、空调声音很响等问题，张建鋆作为出租人作出了积极的回应并安排了维修，原告对于被告的维修结果不满意，可按法律规定及合同约定请人维修后要求被告支付维修费用，且上述问题并不影响租赁房屋的根本用途，不足以妨碍合同目的的实现，申桂兵仅以上述理由提出退租属于违约行为。合同约定承租人应支付水电费用，申桂兵在其租赁房屋的两个多月中拖欠水电费的行为亦属于违约行为。按照合同约定，承租人违约的，押金5000元不退，且向出租人支付月租金的100%即4166元作为违约金，该约定并不违反法律规定，故申桂兵已支付的押金5000元应归张建鋆所有，还应向张建鋆支付违约金4166元，申桂兵要求张建鋆支付违约金5000元、返还押金5000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于租金，至合同解除时已产生的租金应为11156元，申桂兵缴纳了租金25000元，故多余的租金13844元应由张建鋆向其返还。关于水、电费，根据张建鋆提供的证据，2018年11月、12月份的电费918元及违约金37元应由申桂兵负担，2019年1月份的电费，现无法区分合同解除前申桂兵实际使用的电量，本院根据此前两个月每日的平均电费确定为316元，故申桂兵应负担电费合计1271元（含违约金37元）。关于水费，根据张建鋆提供的证据及申桂兵的实际使用情况，本院确定为94元。关于燃气费及物业管理费，由于双方已一致确定物业管理费由申桂兵负担，而张建鋆此前购买的燃气由申桂兵免费使用，现申桂兵要求张建鋆返还物业管理费1327元、张建鋆要求申桂兵支付燃气费233元，基于双方租赁合同中途解除，故根据双方诉讼请求及租赁的实际期限，本院确定燃气费233元由申桂兵负担，申桂兵多支付的物业管理费735元由张建鋆退还。关于空调维修费700元，张建鋆认为系申桂兵使用中导致空调损坏，故要求申桂兵支付维修费700元，该反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，申桂兵应支付张建鋆违约金4166元、水费94元、电费1271元、燃气费233元，合计5764元；张建鋆应返还申桂兵租金13844元、物业管理费735元，合计14579元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张建鋆于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）申桂兵返还租金13844元、物业管理费735元，合计14579元。 二、原告（反诉被告）申桂兵于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张建鋆违约金4166元、水费94元、电费1271元、燃气费233元，合计5764元。 三、原告（反诉被告）申桂兵已向被告（反诉原告）张建鋆交纳的押金5000元归被告（反诉原告）张建鋆所有。 四、驳回原告（反诉被告）申桂兵的其他本诉请求。 五、驳回被告（反诉原告）张建鋆的其他反诉请求。 本诉案件受理费548元，由原告（反诉被告）申桂兵负担384元，被告（反诉原告）张建鋆负担164元并于本判决生效之日起十日内直接支付原告（反诉被告）申桂兵。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）申桂兵负担并于本判决生效之日起十日内直接支付被告（反诉原告）张建鋆。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  谢蓉蓉 人民陪审员  王红敏 人民陪审员  强 洪 二〇一九年九月三日 书 记 员  万根华