四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初5217号 原告：侯丽芳，女，汉族，1972年6月6日出生，户籍地址：四川省阆中市。现住阆中市七里新区。 委托诉讼代理人：赵开文，阆中市河溪法律服务所法律工作者。 原告：刘军，男，汉族，1977年10月26日出生，户籍地址：四川省阆中市。现住阆中市七里新区。 委托诉讼代理人：赵开文，阆中市河溪法律服务所法律工作者。 被告：四川鼎谊贸易有限公司，住所地：成都市成华区东篱路141号。 法定代表人：杨忠平。 被告：南充恒瑞置业有限公司，住所地：四川省阆中市工业集中区迎宾大道。 法定代表人：李恕泗。 第三人：蒲泽云，男，汉族，1958年6月4日出生，住四川省阆中市。 第三人：胡晓红，女，汉族，1964年4月28日出生，住四川省阆中市。 原告侯丽芳、刘军与被告四川鼎谊贸易有限公司（以下简称鼎谊公司）、南充恒瑞置业有限公司（以下简称恒瑞公司）、第三人蒲泽云、胡晓红案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告侯丽芳、刘军及其共同委托诉讼代理人赵开文，第三人蒲泽云到庭参加了诉讼。被告鼎谊公司、恒瑞公司、第三人胡晓红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 侯丽芳、刘军请求本院判令：1.停止对四川省阆中市七里新区景观大道天籁之音4幢2单元8层1号房屋的强制执行；2.确认恒瑞公司与蒲泽云、胡晓红签订的《商品房买卖合同》和侯丽芳、刘军与蒲泽云、胡晓红签订的《商品房转让协议书》协议合法有效，并确认案涉房屋归侯丽芳、刘军所有；3.本案诉讼费用由各被告分担。 事实和理由：2010年3月5日，蒲泽云、胡晓红与恒瑞公司签订《商品房买卖合同》并交纳了首付款125698元，并在阆中市房屋管理局进行了备案，交纳了房屋维修基金等费用。蒲泽云、胡晓红于2010年11月3日在阆中市农村商业银行股份有限公司办理按揭手续，并按期交纳了按揭款。2012年12月22日，蒲泽云、胡晓红与侯丽芳、刘军签订《商品房转让协议》，将房屋以392000元的价格卖给侯丽芳、刘军，侯丽芳、刘军向蒲泽云、胡晓红支付了购房款20万元。协议签订后，阆中市农村商业银行股份有限公司按揭贷款192000元由侯丽芳、刘军继续偿还。侯丽芳、刘军对案涉房屋进行装修并居住使用至今。2018年12月4日，侯丽芳、刘军将房屋的按揭款提前偿还，并将案涉房屋的产权预告登记证取出，到阆中市房屋管理局办理产权登记，得知案涉房屋已被青羊法院（2017）川0105民初3055号《民事裁定书》、执（2017）执保25号《协助执行通知书》予以查封。侯丽芳、刘军于2019年2月27日向青羊法院提出案外人执行异议，青羊区法院于2019年1月10日裁定驳回侯丽芳、刘军的执行异议。现案涉房屋属侯丽芳、刘军所有，继续执行房屋可能会侵害侯丽芳、刘军的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 蒲泽云述称，认可与侯丽芳、刘军之间的房屋买卖关系，蒲泽云在2012年将案涉房屋卖给侯丽芳、刘军，首付款是蒲泽云缴纳，按揭款是侯丽芳、刘军缴纳。查封是在蒲泽云和侯丽芳、刘军签订《商品房转让协议书》之后，蒲泽云、胡晓红与侯丽芳、刘军在办理房屋产权时才知晓房屋被查封不能办理产权。 鼎谊公司、恒瑞公司、胡晓红未到庭作答辩，也未向本院提交证据。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 鼎谊公司与四川兴明玻璃制品有限公司（以下简称兴明公司）、恒瑞公司、李恕泗、李恕涕、祝小燕、李恕祥借款合同纠纷一案，本院在审理过程中，根据鼎谊公司的申请，于2017年6月21日以（2017）川0105民初3055号之一《民事裁定书》及（2017）川0105执保25号之一《协助执行通知书》查封了登记于恒瑞公司名下的案涉房屋。本院于2018年1月19日作出（2017）川0105民初3055号《民事判决书》，判决兴明公司、李恕涕向鼎谊公司偿还借款本金800万元及逾期还款利息；兴明公司向鼎谊公司支付律师费20万元；恒瑞公司、李恕泗、李恕祥对兴明公司上述义务承担连带责任等。判决生效后，鼎谊公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）川0105执7133号。2019年2月22日，侯丽芳、刘军向本院提出执行异议。2019年2月27日，本院作出（2019）川0105执异55号《执行裁定书》，裁定驳回侯丽芳、刘军的异议请求。侯丽芳、刘军不服该裁定，于2019年3月11日向本院提起本案诉讼。 另查明，2010年3月5日，蒲泽云、胡晓红（买受人）与恒瑞公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人所购商品房坐落在阆中市七里新区景观大道天籁之音4幢2单元8层1号，建筑面积110.14平方米；总价款292441元；买受人可以首期支付购房总价款的41.87%，其余价款可以向阆中市农村信用合作联社银行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房，应当在2011年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明。合同签订当日，蒲泽云、胡晓红向恒瑞公司支付了购房款125698元、专项维修基金2199.4元，其他费用3358.4元。 2010年10月15日，蒲泽云与阆中市农村信用合作联社银行签订《个人住房借款合同》，借款金额为170000元，用于购置座落于阆中市七里新区景观大道天籁之音4幢2单元8层1号房屋，借款期限从2010年10月15日起至2018年10月15日止，保证人为恒瑞公司。 2011年8月25日，蒲泽云、胡晓红向恒瑞公司支付契税等税费、手续费共计6295.2元，并支付按揭代收费217元。同日，二人向南充市贺琳城物业服务有限公司支付2011年8月1日至2011年12月31日期间的物管费441元。 2012年7月22日，蒲泽云、胡晓红（甲方）与侯丽芳、刘军（乙方）签订《商品房转让协议》，约定：甲方将七里镇景观大道恒瑞公司开发的天籁之音楼盘4幢2单元8楼1号住房转让给乙方（商品房买卖合同编号：2010001325）；房屋面积110.14平方米，总价为392000元；甲方于2011年1月在阆中市城市信用社抵押按揭170000元，截止签订本协议之日甲方还差信用社贷款144600元，该款从签订本协议之日起后连本带息由乙方还银行贷款，即签订本协议后视为甲方已收房款144600元。刘军、侯丽芬于2012年7月22日支付购房款20万元，于2012年9月24日支付2万元，于2012年11月10日支付2.5万元。蒲泽云、胡晓红分别出具了收据。刘军、侯丽芬于2012年8月3日占有、使用案涉房屋至今。 《商品房转让协议》签订后，蒲泽云在阆中市农村信用合作联社银行的按揭贷款由刘军、侯丽芬偿还。2018年12月4日，刘军、侯丽芬将按揭贷款偿清。 另，案涉房屋于2013年8月5日登记至恒瑞公司名下。 上述事实有当事人身份证明、企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、收据、《商品房转让协议》、（2017）川0105民初3055号之一《民事裁定书》、（2017）川0105民初执保25号之一《协助执行通知书》、（2017）川0105民初3055号《民事判决书》、（2019）川0105执异55号《执行裁定书》、结婚证及当事人陈述等证据在案为证。 审理中，侯丽芳、刘军向本院申请撤回对四川兴明玻璃制品有限公司、李恕涕、祝小燕、李恕祥的起诉，本院认为其撤诉申请符合法律规定，对其撤诉申请予以同意。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的当事人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点为案外人刘军、侯丽芬对案涉房屋是否享有足以阻却本院强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 本案中，一、蒲泽云、胡晓红与恒瑞公司在人民法院查封之前签订了《商品房房买卖合同》，该合同系蒲泽云、胡晓红与恒瑞公司的真实意思表示，合法有效，合同签订后，双方在阆中市房屋部门办理了预告登记。二、合同签订后，蒲泽云向阆中市农村信用合作联社申请贷款用于购房，贷款金额为170000万元。故蒲泽云、胡晓红已支付完全部价款。三、2012年7月22日，蒲泽云、胡晓红与刘军、侯丽芬签订《商品房转让协议》，刘军、侯丽芬当日向蒲泽云、胡晓红支付购房款245000元。合同签订后蒲泽云、胡晓红将该房屋交付给刘军、侯丽芬，刘军、侯丽芬自2012年8月即占有使用该房屋至今，故在人民法院查封之前其已合法占有案涉房屋。四、蒲泽云、胡晓红与刘军、侯丽芬在签订的《商品房转让协议》中约定：蒲泽云、胡晓红于2011年1月在阆中市城市信用社抵押按揭170000元，截止签订本协议之日蒲泽云、胡晓红还差信用社贷款144600元，该款从签订本协议之日起后连本带息144600元由刘军、侯丽芬还银行贷款，刘军、侯丽芬在2019年1月2日已将剩余按揭贷款偿还完毕。五、根据案涉房屋的预告登记查询记录，蒲泽云、胡晓红于2010年10月28日预告登记为案涉房屋的权利人，阆中市农村信用合作联合社于2010年11月3日预告登记为案涉房屋的抵押权人，案涉房屋于2013年8月5日登记至恒瑞公司名下。根据现有证据，不能得出系因刘军、侯丽芬的原因导致未办理过户登记手续。综上，刘军、侯丽芬提出的异议符合前述法律的规定，其对案涉房屋享有足以阻却本院强制执行的民事权益，其要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求成立，本院予以支持。 刘军、侯丽芬主张因购买取得案涉房屋所有权，属于继受取得方式，物权须经登记取得，合同双方依法办理登记后方可取得，该取得方式不属于人民法院直接确认物权的范围。故对刘军、侯丽芬要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。 侯丽芳、刘军请求确认李恕泗与蒲泽云、胡晓红签订的《商品房买卖合同》和侯丽芳、刘军与蒲泽云、胡晓红签订的《商品房转让协议书》协议合法有效，因该诉请不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。 综上，侯丽芬、刘军的诉讼请求部分成立，本院对成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于四川省阆中市七里新区景观大道天籁之音4幢2单元8层1号房屋； 二、驳回侯丽芬、刘军的其他诉讼请求。 本案受理费7180元，公告费300元，由南充恒瑞置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  赵 虹 人民陪审员  薛 晴 二〇一九年九月十二日 书 记 员  童学翠