上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初5305号原告：任华卫，男，1982年11月7日生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：关姝，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶小康，北京盈科(上海)律师事务所实习律师。被告：上海丰旭置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：丰建国，董事长。委托诉讼代理人：王皎媚，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎源，上海君澜律师事务所律师。第三人：上海沃宝实业有限公司，住所地上海市金山区法定代表人：汪久秀，执行董事。委托诉讼代理人：邱尔庸，上海君澜律师事务所律师。原告任华卫与被告上海丰旭置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月27日公开开庭进行审理。于2019年7月1日追加上海沃宝实业有限公司为第三人，并于2019年8月20日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人关姝、被告的委托诉讼代理人王皎媚以及第三人的委托诉讼代理人邱尔庸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋定金500,000元；2.判令被告赔偿原告以500,000元为基数自2016年2月29日起至实际返还日止的利息，暂计至起诉时为66,038元。事实和理由：2016年3月7日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)，约定被告将位于上海市松江区九亭镇蒲汇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出售给原告，房价款为3,649,413元。预售合同签订后，原告付清合同约定房价款，被告于2016年12月27日将涉案房屋交付原告。然在预售合同签订之前，2016年2月29日，原告与被告的代理人即第三人签订购买涉案房屋的《认购书》，约定原告购买涉案房屋需先行支付定金500,000元，原告遂付清该定金，原告认为第三人是被告的代理人，但是被告在签订预售合同时没有将原告已付的定金500,000元用于抵作购房款，但原告作为购房人虽提出异议但是担心若不签订预售合同将会被没收定金，故在定金未抵作房价款时仍支付了全部约定购房款。原告认为既然定金未抵作购房款，被告理应返还，故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：原告诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。被告按照预售合同收取原告支付的购房款，没有额外收取原告包括其所诉定金等费用，被告与第三人之间没有关系，第三人收取的钱款与被告无关。第三人述称：不认可原告全部诉请，原告主张的500,000元是原告自愿支付给第三人的服务费中的一部分，第三人已经收讫并向原告开具服务费发票，该钱款并非购房款。本院经审理认定事实如下：原告于2016年2月29日向第三人转账支付500,000元，于2016年3月7日向第三人转账支付388,500元。原告称其之所以向第三人转账支付500,000元，系因为与作为被告代理人的第三人于2016年2月29日签订的《旭辉丰禄纯真中心认购书》(以下简称“认购书”)，原告为此提供认购书的打印照片，内容显示有：甲方(受托人)第三人，乙方(定购人)原告，认购房屋为涉案房屋，建筑面积约78.91平方米，土地用途为商业用地，单价57,508.55/平方米，总价4,538,000元，约定定金500,000元，付款方式，按揭付款；本认购书经双方签章(且必须有业务员的签字)，并在甲方收到乙方支付的认购金后生效，本认购书不作收款收据使用；乙方应在2016年3月7日前主动前往本项目售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》并办理相关手续，若乙方未前来签订或拒绝签订《上海市商品房预售合同》的，则视作乙方自动放弃认购该房产权利，甲方有权单方解除本认购书，有权没收乙方已支付的定金及其他款项，等；在本认购书约定签约期限内，乙方无任何过错，而甲方拒绝签订《上海市商品房预售合同》的，则甲方应双倍返还乙方认购定金，除此情形外，乙方已支付的定金不予退还；涉案房屋室内为毛坯状态，其他设备标准以双方签订的《上海市商品房预售合同》具体约定为准；认购书一式二份，甲乙双方各执一份，《上海市商品房预售合同》签订时即失效，由甲方收回作废。第三人在甲方处盖章，原告在乙方处签字，另有业务员“于丹”签名。关于上述认购书的原件，原告称在签订《上海市房地产买卖合同》时被收回，第三人称确实与原告签订过认购书，但不能确定原告所提供的“认购书”是否为当时签订的认购书；第三人同时称因为第三人处保留的原告认购书遗失，第三人为此提供了案外人上海曦跃实业有限公司(以下简称“曦跃公司”)与案外人黄某签订的《旭辉丰旭纯真中心认购书》，该认购书与原告提供的“认购书”格式相同、打印条款内容完全一致。被告则称不清楚认购书，其从未委托第三人销售涉案房屋，被告与第三人之间没有任何关系，“于丹”也并非被告员工。2016年3月7日，由被告作为甲方、卖方与原告作为乙方、买方签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)，约定1.甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积暂测为78.91平方米。2.房屋建筑面积单价46,247.78元，按照暂测的房屋建筑面积，乙方购买涉案房屋的总房价款暂定3,649,413元。3.甲方定于2016年11月30日前将涉案房屋交付给乙方。4.付款方式和付款期限——乙方按揭付款：本合同签订之日，乙方支付购房款1,829,413元；2016年5月7日前，乙方应以按揭贷款方式付清剩余购房款1,820,000元，即付清全款；等。原、被告确认，在预售合同签订后，被告按合同约定付清约定的购房款3,649,413元，包括：1.原告于2016年3月7日向被告支付1,831,973元，其中1,829,413元为首付款，余款2,560元为代办手续费；2.以现金转账支付370,000元；3.以贷款方式支付1,450,000元。被告就上述房款已向原告分别在2016年3月22日开具金额为1,829,413元的发票，2016年4月28日开具金额为370,000元的发票。2016年12月27日，被告与原告签订《房屋交接书》，确认被告将涉案房屋交付给原告，涉案房屋实测建筑面积为78.76平方米，总房价款为3,642,476元。原、被告确认，实测建筑面积总房价款与按照预测面积计算房价款的差额部分计6,937元被告已经退还给原告。关于第三人与原告签订认购书的情况，被告在庭审中陈述，因案外人上海紫恒投资管理有限公司(以下简称“紫恒公司”)向被告订购包括涉案房屋在内的一批房屋，案外人曦跃公司以及第三人应该都是紫恒公司找的代理商，在第三人与购房人签订认购书后，被告根据紫恒公司的指定与包括原告在内的购房人签订预售合同，至于第三人、曦跃公司或者紫恒公司在其中是否收取其他费用，其不知情也未参与其中，其与第三人之间没有任何关系。被告为此提供紫恒公司向被告转账并附言为“购房定金”、“购房款”、“房款”、“保证金”或者“代第三方付房款”的银行回单，原告对此均不予认可。关于与原、被告及第三人之间的关系，第三人称：其与被告没有直接的法律关系，其出售涉案房屋来源于其合作方曦跃公司，第三人自曦跃公司了解到涉案房屋来源于紫恒公司向被告预购的房屋；第三人同时称：其向原告收取的两笔款项均为服务费，原告为此曾签署过认购书和申请书，但是第三人处留存的已经遗失；第三人向原告收取服务费的原因系因彼时涉案房屋所在楼盘销售火爆，通过第三人购买更加便利且可以就房屋进行选择，第三人收取服务费后不向被告分成。第三人为此提供了开票日期为2016年3月17日的发票九张，购买方均显示为原告，款项名目为“服务费”，款项金额合计为878,500元，第三人称其留存的为第一联发票，其他联发票已经向原告交付，但原告对此予以否认。第三人称实收原告款项与开票款项金额之间的差额，第三人会予以退还。另查明，现涉案房屋已经于2018年核准登记于原告名下。上述事实，主要有预售合同、房屋交接书、发票、转账记录、认购书、银行回单、不动产权证及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：关于原告提供的认购书的真实性，虽则第三人对于该认购书未予确认，但根据该认购书的形式(系拍照打印件)、原告付款、签约、购买房屋情况与实际履约情况的一致性、第三人提供的其他认购书等，本院认可该认购书的真实性，即该认购书系由原告与第三人签订。认购书系原告与第三人真实意思表示，内容不违反效力性强制性法律规定，双方由此形成的合同依法应属有效。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据本案的在案证据及当事人陈述，本院有理由相信原告对购买涉案房屋需要支付4,538,000元左右的价款具有明确认知。首先，虽则被告对与第三人之间的关系予以否认，但根据查明事实，第三人系代理被告出售涉案房屋，在合同履行中原告按照第三人要求的支付形式付讫房屋“总价”为4,538,000元左右，作为具备正常民事行为能力之民事主体，双方对标的房屋总价有明确约定及认知，有效合同依法约束当事人按约履行，原告要求退回作为“定金”之部分款项，缺乏合同依据。其次，认购书履行期间，原告在支付定金500,000元之后，签署预售合同并按约向被告支付首付款、向第三人支付388,500元，第三人与被告就此分别开具发票，第三人收取的费用合计相当于预售合同价格近四分之一，无论从生活常识还是房屋买卖交易惯例而言，该款均属巨额款项，但对本案所涉商品房销售这一高度成熟、程序化交易中，双方不以书面等有效形式明确相关服务之权利、义务，显然与生活常识及交易惯例违背，因此在无相反证据条件下，若直接以销售代理商第三人控制的履行行为确认其与原告间存在着房屋买卖之外的独立服务合同关系，证据亦并不充分。最后，涉案房屋销售主要在标的楼盘售楼处进行，尽管被告、第三人均否认第三人系被告“指定”销售代理商，但就本案证据而言,被告作为涉案房屋开发商和出卖方应对第三人的现场销售行为负责，对买受人即原告购买涉案房屋的合理预期之“总价”4,538,000元左右承担相应责任，包括开具全额房款发票(可扣除已经实际退还房款部分)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款之规定，判决如下：驳回原告任华卫的全部诉讼请求。案件受理费9,460元，减半收取4,730元，由原告任华卫负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一九年九月二十七日书记员  顾家俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……