陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终6567号 上诉人（原审被告）：西安郅辉房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：王焕，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李荣，女，1986年3月24日出生，汉族，该公司职员，住该公司宿舍。被上诉人（原审原告）：安晓宇，女，1997年5月21日出生，汉族，西安外国语大学学生，住西安市长安区。委托诉讼代理人：王成明，陕西汉廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈峰，陕西汉廷律师事务所实习律师。原审第三人：陕西秦邦消防科技有限公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：窦永强，该公司总经理。上诉人西安郅辉房地产开发有限公司（以下简称郅辉公司）因与被上诉人安晓宇、原审第三人陕西秦邦消防科技有限公司（以下简称秦邦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初11141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年6月20日，安晓宇与郅辉公司签订《盛龙广场房屋认购合同》（以下简称认购合同），约定安晓宇购买郅辉公司开发的位于西安市未央区XX路XX段XX广场XX号XX幢XX单元XX层XX号房，面积138.29平方米，房屋总价484015元（第一、二条）；房款由乙方工程材料款全额冲抵，冲抵金额为484015元（第四条）；郅辉公司应当于2014年6月30日向安晓宇交付房屋（第六条）；郅辉公司应当在该房屋交付使用并取得房屋预售许可证后365个工作日内，将办理权属登记需由郅辉公司提供的资料报产权登记机关备案（第十三条）。认购合同在最后“注明”中约定“1、最终的换房按决算多退少补。2、根据决算完善手续后，郅辉公司给予办理房地局相关手续。3、未办理竣工验收和工程决算及多退少补各种手续的，出卖人有权拒绝办理房地局手续，甚至收回房屋，一切责任由买受人承担”。2014年7月7日，郅辉公司向安晓宇交付上述房屋。2011年至2013年，郅辉公司与秦邦公司（原名西安市冷弯消防科技有限公司）签订若干工程施工合同，约定由秦邦公司向郅辉公司提供盛龙广场1号地块综合楼部分防火卷帘、防火门、防火窗并进行安装。2014年6月3日，郅辉公司与秦邦公司签订编号为ZH-D（第2014）第005号的《抵房协议》，载明秦邦公司承揽郅辉公司1号地块防火卷帘、防火门、防火窗工程，因郅辉公司未付部分工程款而秦邦公司欲购商品房，故达成以下协议：1号地块2号楼1单元11层04号，面积138.29㎡，原房款总计1050347元，郅辉公司承诺优惠房款566332元，价款总计484015元（第一条）；秦邦公司同意以工程款冲抵上述购房价款，总计1050347元，秦邦公司承诺优惠工程款566332元，剩余484015元全款抵房（第二条）；对未冲抵的欠款，秦邦公司仍享有债权，郅辉公司仍承担债务（第三条）；上述房屋不能退换，购房价款在结算时多退少补，结算后办理房屋权属转移手续（第五条）；上述房屋入住时间以现场售楼处通知为准，若有延期交房，郅辉公司不承担任何赔偿责任（第六条）；本抵款协议生效后，如秦邦公司指定他人购买上述房屋，应与之签订书面协议，在书面协议中注明本协议第五条和第六条内容（第七条）。秦邦公司与安晓宇之父安长富存在木材供应合同关系，2013年12月30日，秦邦公司向安长富出具《对账单》确认拖欠安晓宇父亲安长富木材款78.8万元。另，涉案房屋已办理首次确权，现登记在郅辉公司名下，产权证号为陕（2018）西安市不动产权第1124541号，坐落为西安市未央区XX路XX号XX幢XX号。安晓宇于2018年7月13日起诉至西安市未央区人民法院提出诉讼请求：判令郅辉公司将办理盛龙广场一号地块第2幢1单元11层04号房屋权属登记需要的资料报产权登记机关备案。事实与理由：2014年6月20日，安晓宇、郅辉公司签订《盛龙广场房屋认购合约》，约定郅辉公司将位于西安市未央区XX路XX广场XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋出售于安晓宇，面积138.29平方米，总价484015元，房款通过工程材料款全额冲抵，并约定郅辉公司应当在房屋交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案。2014年7月7日，郅辉公司交房，后安晓宇一直占有使用该房屋。但郅辉公司一直拒绝办理备案登记手续，故安晓宇诉至法院，请求判如所请。郅辉公司辩称，因秦邦公司原因竣工验收及工程决算手续一直未办理，根据安晓宇、郅辉公司签订的《盛龙广场房屋认购合约》约定，其有权暂不予为安晓宇办理产权登记手续，且不构成违约。秦邦公司未到庭陈述意见。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案争议的焦点在于安晓宇、郅辉公司签订的认购合同中第十三条的约定和“说明”中的约定应当如何理解。根据郅辉公司与秦邦公司所签《抵房协议》，虽双方未进行结算，但对涉案房屋抵偿484015元工程款的事实无异议，且郅辉公司与秦邦公司签订《抵房协议》后又与安晓宇签订认购合同，能够说明郅辉公司对秦邦公司将涉案房屋转售他人的事实认可；另，合同具有相对性，就本案双方签订的认购合同，虽含有“注明”中约定的决算后办理房屋权属转移手续，但该款项所涉“决算”的工程并非发生在安晓宇、郅辉公司之间，安晓宇并非所涉消防工程的施工人，其不能左右郅辉公司与秦邦公司之间的决算活动，就安晓宇而言其已经履行全部付款义务，且郅辉公司已经交付房屋，郅辉公司应当依约履行后续合同义务。安晓宇的诉讼请求，符合合同约定，应当予以支持。因郅辉公司已取得所涉房屋的《西安市XX户表》，已履行了前期的相关义务。根据办理房屋权属登记的程序规定，业主要取得房屋权属登记证书，郅辉公司还应履行向产权登记机关提供其公司的营业执照和其公司委托办理产权证书的授权委托书，及提供业主向其公司提交的个人身份信息和业主交纳所购房屋的大修基金、契税发票等材料的义务，并与业主共同填写西安市房屋所有权确权申请书（转移）等。综上，安晓宇的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：西安郅辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助安晓宇将位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX号商品房[产权证号为陕（2018）西安市不动产权第1124541号]办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，备案至安晓宇名下。本案受理费100元（安晓宇已预交），现由西安郅辉房地产开发有限公司承担，西安郅辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日给付安晓宇。 宣判后，郅辉公司不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、安晓宇所购房屋为工抵房，不是一般的商品房，也正是基于此，双方在认购合同中对房屋手续的办理进行了特别约定。安晓宇与郅辉公司签订房屋认购合约时，对此房为工抵房的特殊性质完全知晓，并且愿意将秦邦公司与郅辉公司之间的决算等事宜的完成作为房屋手续办理的前提条件，并就该意思自治形成的合意列入书面合同条款。二、郅辉公司与安晓宇之间签订的认购合同真实有效，关于房屋手续办理的特别约定从未被认定为无效，各方均应遵守合同约定。一审判决以安晓宇不能左右郅辉公司与秦邦公司之间的决算活动为由，否定双方之间的合同约定。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回安晓宇的诉讼请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由安晓宇承担。安晓宇辩称，抵房协议在郅辉公司和秦邦公司签订时，没有附带条件，签订时生效。安晓宇与秦邦公司存在木材债权债务关系是真实合法的，郅辉公司和秦邦公司之间是否结算与安晓宇无关。安晓宇与郅辉公司签订房屋认购协议时，安晓宇与秦邦公司的债权是清晰的。郅辉公司同意安晓宇通过债务互抵案涉房屋，并且对房屋价款进行具体的约定，没有分歧，不需要郅辉公司与秦邦公司之间进一步进行结算。郅辉公司的上诉理由没有道理，不符合基本事实，一审法院处理恰当。认购协议是合法有效合同，郅辉公司故意拖延办理时间，损害安晓宇利益。一审判决公平合理，适用法律正确，认定事实清晰，应予维持。秦邦公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，安晓宇与郅辉公司签订的《盛龙广场房屋认购合约》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且购房款以抵账方式已经支付。故按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，安晓宇与郅辉公司签订的《盛龙广场房屋认购合约》应当认定为商品房买卖合同。该份《认购合约》是安晓宇和郅辉公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且郅辉公司已经完成涉案房屋的初始登记，故《盛龙广场房屋认购合约》为有效合同，双方应当按照《认购合约》规定履行义务。现涉案房屋已具备《认购合约》约定的办理所有权转移登记的条件，故郅辉公司应当协助安晓宇办理房屋所有权转移登记相关手续。郅辉公司辩称，《认购合约》注明，在未办理决算手续前其公司有权拒绝办理房地局手续。合同具有相对性，在《认购合约》的“注明”中未明确约定办理决算手续的双方具体是谁的情况下，可以理解为办理决算手续的双方是《认购合约》的当事人。而安晓宇与郅辉公司之间不存在工程决算问题。故郅辉公司以未办理决算手续为由拒绝协助安晓宇办理房屋所有权转移登记手续的上诉理由，没有合同依据，该项上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，西安郅辉房地产开发有限公司已预交，由西安郅辉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年九月二日  书 记 员  胡 雨 欣 1