贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初2868号原告贵州德鑫物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢负1层2号，统一社会信用代码91520112308708742G。法定代表人陈威，该公司董事长。委托诉讼代理人龙昆，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人杨涛，该公司员工，特别授权代理。被告胡劲松，女，1980年12月26日出生，汉族，住贵阳市乌当区。原告贵州德鑫物业管理有限公司（以下简称德鑫物业公司）与被告胡劲松物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告德鑫物业公司的委托诉讼代理人龙昆、杨涛，被告胡劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年8月1日到2019年6月30日的物业服务费2127.22元；2、判令被告支付原告滞纳金194.02元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理服务的乌当区城市魔方小区1栋2单元5层4号业主，于2011年7月29日与原告办理了上述房屋的交接手续，在办理交接手续时按《物业管理条例》的相关规定与原告及贵阳德亨房地产开发有限公司（以下简称德亨公司）签订了《前期物业服务合同》，及办理房屋交接时签订《前期物业服务协议》中约定按建筑面积0.7元/㎡收取物业管理费。被告办理房屋交接手续后就享受到原告对该小区的物业管理服务，但被告自2015年8月1日以来一直拖欠物业费达47个月（1429天）之久，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及电梯维护等进行了系列的物业管理工作。被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且对原告从2017年12月起多次催缴物业管理费的通告和提示置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作正常开展和服务，损害了原告及其他众多业主的利益，现诉请法院依法判决。被告胡劲松辩称：1、答辩人不认识被答辩人，未签署过任何合同或协议，不存在法定的权利义务关系，被答辩人的起诉无任何法律依据；2、2011年3月20日，贵阳德亨房地产开发有限公司通知答辩人签收乌当区城市魔方小区1栋2单元504号房，同时与保利物业管理有限公司签署了《前期物业服务协议》；3、2015年起，物管公司办公室撤出，未有新物管公司进入，答辩人也未与任何新物业管理公司签订任何物业服务协议。时至今日，小区大门值班岗位一直无人值守，大门常年敞开，车辆进出自行按开关按钮放行，本人居住的1栋2、3、4单元的单元门都无法关闭，常年处于敞开状态，无人维修，楼道内小广告杂乱无章。4、《前期物业协议》第二条二、9条款约定“有权选聘专营公司或相关组织承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得整体管理责任及利益转让给其他单位或个人。”约定不许转让，所以不存在新的物业管理公司。第二条二、10条款约定“本协议终止时，乙方需向本物业业主委员会移交承接管理的全部物业及其各类管理文档、财务等资料，移交物业的公共财产，移交本物业的管理服务财务审计报告”，请问移交何处，未做公示，未按协议撤出；第四条、七、1约定“小区实行封闭式管理”，小区大门及单元门、车辆进出口花杆长期打开，何来的封闭；第四条、七、3约定“有专职工作人员，实行24小时岗亭值班及隔时巡逻制度”，值班岗亭24小时无人，大门常年敞开，何来的24小时值班；第四条、九约定“公共部分，公用设施的设备零修及急修”，1栋3个单元的单元门都无法关闭，无人维修，楼道全是小广告，无人清洁，谈何职责。综上所述，答辩人与被答辩人无任何法律责任与义务关系，起诉完全无法律依据，请求法院驳回答辩人的一切诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告胡劲松购买了德亨公司开发建设的位于贵州省贵阳市××城市魔方小区××单元××号建筑面积为64.66㎡的房屋。2011年3月20日，被告胡劲松与保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）签订《前期物业服务协议》，约定：多层住宅管理费按建筑面积每月0.9元/㎡收取，小高层住宅管理费按建筑面积每月1.2元/㎡收取，被告每季度第一个月的前十日内缴纳当季度物管费，每逾期一日按所欠交总金额的3‰收取滞纳金。之后，保利物业公司退出小区管理，2015年4月1日，德亨公司与原告另行签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为城市魔方小区提供物业服务，并约定多层住宅按每月0.7元/平方米、小高层住宅按每月1.2元/平方米、高层住宅按每月1.25元/平方米收取物业费。被告从2015年8月1日起未交纳物业费，后原告要求被告交纳物管费未果，遂于2019年7月11日诉至本院。另查明，因保利物业公司为案涉小区提供物业服务至2015年1月31日，该公司退出后，原告于同年4月1日与德享公司签订《前期物业服务合同》，为案涉小区提供物业服务。本院认为，城市魔方小区的开发商德亨公司将涉案房屋出卖给被告，并在出卖房屋时由其选聘的保利物业公司与被告签订了《前期物业服务协议》，根据该协议第十七条“本协议自签字或盖章之日起生效，自本物业业主委员会与物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止。”的约定，在保利物业公司与被告未依法解除或终止《前期物业服务协议》的情况下，由于未成立业主委员会，无法由业主委员会另外选聘物业服务企业，房开公司出于无奈另行选聘原告作为物业服务公司为业主提供服务。本案中，原、被告虽未签订物业服务合同，但原告对城市魔方小区实际进行了物业管理服务，被告作为该小区业主，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，原告要求被告支付物业服务费有事实和法律依据，原告诉请被告支付2015年8月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，本院予以支持。对于物业服务费的计算标准及金额，参照保利物业公司与被告签订的《前期物业服务协议》中约定的物业服务费收费标准，2015年8月1日至2019年6月30日期间被告应向原告交纳的物业服务费为2127.3元（即64.66㎡×0.7元/㎡·月×47个月=2127.3元），原告诉请2127.22元，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉请，虽然被告与保利物业公司签订的《前期物业服务协议》中对滞纳金有明确约定，但由于原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告提出未与原告签署物业服务协议，不应缴纳物管费的抗辩。本院认为，原告虽未与被告签订物业服务协议，但原告对被告居住小区提供了物业服务，被告也实际享受了原告提供的服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，被告就应当支付原告物业费，因此对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于被告关于原告服务不到位、小区大门无人值守、单元门损坏无人维修的抗辩理由，因与本案不属同一法律关系，不宜在本案中一并处理，若被告确实因此遭受损失，可另案向赔偿义务人主张权利。同时，原告在今后的物业管理服务中，也应听取业主所提意见，继续完善、提高和改进服务质量，争取业主理解，共建和谐社会。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第三条、第七条、第二十四条、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告胡劲松于本判决生效之日起十日内支付原告贵州德鑫物业管理有限公司2015年8月1日至2019年6月30日期间的物业服务费2127.22元；二、驳回原告贵州德鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告胡劲松负担（此款原告已预交，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  周兴华二〇一九年九月二十九日书记员  王楚婷