广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2572号 上诉人（原审原告）：唐祥琦，男，1973年9月7日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：陈立明，广西理邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区穿山东路**“彰泰天街”项目8号楼3层1号房。统一社会信用代码：91450300MA5K9XKP50。 法定代表人：谢忠，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：桂林彰泰实业集团有限公司，，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区金山路**彰泰滟澜山第******统一社会信用代码：91450300619384212M。 法定代表人：沈红霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄，男，1987年2月16日生，汉族，桂林彰泰实业集团有限公司法务，住桂林市象山区。 上诉人唐祥琦因与被上诉人广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司（以下简称英珑腾公司）、桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐祥琦的委托诉讼代理人陈立明，被上诉人彰泰公司的委托诉讼代理人甘永雄到庭参加诉讼。被上诉人英珑腾公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人唐祥琦上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1293号民事判决第四项；2.改判被上诉人英珑腾公司支付逾期付租违约金2787.21元（以2580.75元为基数，按每日千分之五分别自2019年1月10日、2月10日、3月10日暂计至2019年4月30日，此后计算至实际付清之日止）；3.改判彰泰公司对租金及违约金的支付承担连带责任；4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认为被上诉人逾期支付租金的违约责任缺乏合同和法律依据属于认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《公寓租赁合同》第十三条第2款第2项已明确约定“乙方违反本合同第六条1、2、3、4任何一项未按时支付部分或全部租金的，逾期支付超过15日的，应按日所缴金额的0.5%向甲方支付违约金”。该款已经明确约定了违约金支付的标准。该合同为双方真实意思表示的结果，内容未违反国家强制性法律法规的规定，且该违约责任的约定系被上诉人逾期交纳租金的违约责任的约定，与合同约定解除权所设置的违约责任两者并不冲突，应当予以支持。二、被上诉人彰泰公司应就租金及违约金的支付承担连带责任。彰泰公司在销售房屋时，对租金回报作出了承诺。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料系要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定由重大影响的，应当视为要约。”彰泰公司的广告内容应当视为买卖合同组成部分，而租赁合同就是买卖合同的延伸履行。另外，彰泰公司与另一被上诉人及上诉人共同签署了《借款委托监督使用合同》，充分说明了彰泰公司在租赁事宜上的参与。因此，上诉人要求彰泰公司对租金及违约金的支付承担连带责任既是基于合同约定，又符合法律的规定，应当予以支持。 被上诉人彰泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。彰泰公司既非合同当事人也未就租赁合同中被上诉人英珑腾公司的合同义务向上诉人进行过任何形式的担保，且本案所涉租赁合同法律关系不属于法律所明文规定的应当承担连带责任的情形，因此，彰泰公司无需对租赁合同的履行承担连带责任，请求驳回上诉人对彰泰公司的全部诉讼请求。 被上诉人英珑腾公司未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见，视为放弃其诉讼权利。 上诉人唐祥琦向一审法院起诉请求：1.判决自2019年4月30日起解除原、被告签订的《公寓租赁合同》及其补充协议；2.判令被告英珑腾公司支付原告租金人民币7742.25元及逾期支付租金的违约金2787.21元（以2580.75元为基数，按每日千分之五分别自2019年1月10日、2月10日、3月10日暂计至2019年4月30日，此后计算至实际付清之日止），被告彰泰公司承担连带责任；3.判令被告英珑腾公司支付原告解除合同违约金6万元，被告彰泰承担连带责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月18日，原告与彰泰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买彰泰公司开发的桂林市七星区“彰泰天街”项目8栋8-17号房一套；该商品房的用途为办公。附件四合同补充协议约定：原告同意将该商品房出租给酒店管理公司（由出卖人指定的第三方）进行统一经营，不进行自营或自用或对外出租，即在约定的租赁期限内不使用该商品房，买受人在签订《商品房买卖合同》时，应当与酒店管理公司签订《公寓租赁合同》，并已知晓且认可《公寓租赁合同》的内容，买受人与酒店管理公司之间的权利义务均按双方所签署的《公寓租赁合同》及《借款委托监督使用合同》执行，除另有约定外，与出卖人无关；除非在买卖合同签订之后另有书面约定，双方交易之内容以本合同为准，凡未订立在本合同中之销售广告和宣传材料（包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型）所载的内容及销售人员的口头讲解、允诺均不作为双方权利义务的依据，对双方不具有合同约束力；如买受人认为上述因素对本人作出购买决策有决定作用的，应当以书面形式确定；买卖双方的权利义务以合同及附件、本补充协议、政府批准文件及图纸为准。 2015年12月25日，原告与被告英珑腾公司签订《公寓租赁合同》、《公寓租赁合同》补充协议各一份，约定：原告将自有的桂林市七星区“彰泰天街”项目8栋8-17号房出租给被告英珑腾公司用于酒店经营，租赁物由英珑腾公司按新加坡曼哈顿酒店品牌系列之精装修标准及附属设施要求装修；租赁期限15年零3个月，即2016年12月1日起至2032年2月29日；免租金期为三个月，即2016年12月1日起至2017年2月28日，在以后的租赁年份中不再设置免租期；英珑腾公司按附表方式支付租金给原告，租金为税后所得；租金采取预付制，先付后用,英珑腾公司按合同附表的约定于每月10日前将下月租金支付到原告指定的银行账户，如遇国家法定节假日和休息日的，顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出；本合同生效后，若原告未全面且适当地履行合同义务并影响合同目的实现的，即构成根本违约，因此给英珑腾公司造成经济损失的，需向原告赔偿损失，原告在第1-5年间违约时，需赔偿英珑腾公司六万元/间，原告在第6-10年间违约时，需赔偿英珑腾公司四万元/间，原告在第11-15年间违约时，需赔偿英珑腾公司三万元/间违约金；造成实际经营无法使用的，应计算赔偿实际经营损失；本合同生效后，若英珑腾公司未全面且适当地履行合同义务并影响合同目的实现的，即构成根本违约，原告有权解除合同、要求英珑腾公司支付所欠租金、违约金和赔偿损失，且该房屋装修无偿归原告所有，违约金计算标准按照本款第（2）项执行：英珑腾公司违反本合同第六条1、2、3、4任何一项未按时支付部分或全部租金的，逾期支付超过15日的，应按日所欠缴金额的0.5%向原告支付违约金，逾期支付超过60日的，原告要求单方解除本合同并要求英珑腾公司另行支付所欠租金、下述违约金和赔偿损失，且该房屋装修无偿归原告所有；违约金计算标准为：英珑腾公司在2017年3月1日至2022年2月28日期间违约时，需赔偿原告六万元/间违约金，在2022年3月1日至2027年2月28日期间违约时，需赔偿原告四万元/间违约金，在2027年3月1日至2032年2月29日期间违约时，需赔偿原告三万元/间违约金；造成实际经营无法使用的，应计算赔偿实际经营损失；英珑腾公司将其投放到该酒店的所有资产作为履约担保。 2015年12月25日，原告与两被告签署《借款委托监督使用合同》一份，约定：出借方原告同意按房屋建筑面积每平方米1500元向借入方英珑腾公司借款，总借款金额为人民币66375元整；原告同意在和监督方彰泰公司签订《商品房买卖合同》和本合同时一次性将上述借款转至监督方账户；监督方收到款项后严格按约定向借入方支付，监督方支付上述款项的行为视为出借方支付，且该支付不可撤销和变更；上述借款借入方分27个月等额向出借方归还；还款自2017年2月1日-2019年4月30日每月归还借款本金，其中最后两个月归还全部利息；借入方于每月10日前将还款本金及利息按本合同约定支付到出借方指定的银行账户。 2016年12月1日，原告应被告英珑腾公司要求出具《确认书》一份，确认：原告与两被告上述签署的《借款委托监督使用合同》中约定的借款实为原告所购物业的装修款，该装修款已用于本人所购物业的装修，本人在《借款委托监督使用合同》中所收取的借款本金及利息已转化为该物业出租期间的租金收益，以每月英珑腾公司应付租金为体现。 此后，三方按合同约定履行。2018年12月28日，被告英珑腾公司支付原告2019年1月份租金2580.75元后，再未支付原告租金。原告经与英珑腾公司协商未果，故诉至一审法院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，原告与被告英珑腾公司签订的《公寓租赁合同》、《公寓租赁合同》补充协议，原告与被告彰泰公司签订的《商品房买卖合同》及原、被告三方签订的《借款委托监督使用合同》，系各方当事人真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规强制性规定，一审法院予以确认，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《公寓租赁合同》的约定，英珑腾公司应按合同附表的约定于每月10日前将下月租金支付到原告指定的银行账户，英珑腾公司在2017年3月1日至2022年2月28日期间违约的，逾期支付超过60日的，原告有权单方解除合同并要求英珑腾公司另行支付所欠租金并赔偿原告六万元/间违约金。现被告英珑腾公司于2019年1月10日开始拖欠原告租金，至今已超过60日。故原告要求自2019年4月30日起解除与被告英珑腾公司签订的《公寓租赁合同》及其补充协议、被告英珑腾公司支付其欠付的租金并赔偿违约金6万元的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持；但要求被告英珑腾公司按每日千分之五支付逾期租金违约金的诉请，没有合同依据和法律依据，一审法院不予支持。原告要求被告彰泰公司对被告英珑腾公司支付其欠付的租金并赔偿违约金6万元承担连带责任的诉讼请求，没有合同依据和法律依据，一审法院不予支持。被告彰泰公司的辩解理由成立，一审法院予以采信。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告唐祥琦与被告广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司签订《公寓租赁合同》及补充协议自2019年4月30日起解除；二、被告广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司应支付原告唐祥琦租金7742.25元；三、被告广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司应支付原告唐祥琦违约赔偿金60000元；四、驳回原告唐祥琦的其他诉讼请求；本案案件受理费8238元，因适用简易程序减半收取4119元（原告已预付一审法院），由原告负担50元，被告广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司负担4069元。 二审期间，被上诉人彰泰公司提供《彰泰·天街8#楼物业租赁合同》一份，拟证明合同一方当事人宁英连是英珑腾公司的实际控制人，宁英连整体承租8#楼后再由被上诉人彰泰公司将案涉房屋出卖给上诉人，上诉人的出租行为是对原有租赁合同的继承。 上诉人唐祥琦对被上诉人彰泰公司提交的新证据的真实性予以认可，但认为正是由于彰泰公司在出售房屋时作出了该房屋由英珑腾公司进行酒店管理的收益托底宣传，因此，在英珑腾公司违约的情况下，彰泰公司应当承担违约责任。 本院认为，被上诉人提供的《彰泰·天街8#楼物业租赁合同》与本案不属同一法律关系，且合同中未有与本案标的物相关的约定，因此，本院对该证据的关联性不予认可，对各方当事人就该证据所主张的事实不予认定。 综合诉辩双方的意见，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案违约金应如何计算；二、被上诉人彰泰公司是否应承担连带责任。 本院认为，上诉人唐祥琦与被上诉人彰泰公司签订的《商品房买卖合同》、与被上诉人英珑腾公司签订的《公寓租赁合同》、《公寓租赁合同》补充协议，以及本案三方当事人签订的《借款委托监督使用合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，上述合同均为合法有效合同，各方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。 一、关于违约金的计算问题。违约金是对合同一方当事人违约给对方造成损失进行的赔偿，本案上诉人唐祥琦与被上诉人英珑腾签订的《公寓租赁合同》中，针对被上诉人英珑腾公司的违约行为，同时约定了按日以所欠缴金额的0.5%支付违约金和按照违约的期间分段一次性支付违约金两种违约条款。在被上诉人英珑腾公司未能提供任何证据证实其因违约而实际遭受的经济损失的情况下，上述两种违约责任的承担方式均足以弥补上诉人因被上诉人英珑腾公司违约造成的损失，因此，根据违约金赔偿性的特征，不应重复计算赔偿。其次，根据该合同的文义解释，在被上诉人英珑腾公司逾期支付租金超过15日不足60日的期间，以欠缴金额0.5%按日计算违约金，超过60日的，上诉人有权单方解除合同，并按照违约期间段计算违约金。上述二违约条款应是选择适用，而非并行条款。一审法院根据被上诉人英珑腾公司实际违约时间及合同解除时间，依据《公寓租赁合同》及其补充协议，判令被上诉人英珑腾公司支付欠付租金并赔偿违约金6万元，有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人唐祥琦要求再按日计算违约金的主张，不符合合同约定且与违约金的赔偿性质相悖，本院不予支持。 二、被上诉人彰泰公司是否应承担连带责任问题。被上诉人英珑腾公司支付租金和违约金的依据是双方签订的《公寓租赁合同》及其补充协议，被上诉人彰泰公司非上述合同的一方当事人；其次，就上诉人唐祥琦提供的广告宣传页照片来看，并不构成上诉人唐祥琦与被上诉人英珑腾公司签订租赁合同取得相关收益的允诺，故上诉人唐祥琦关于被上诉人彰泰公司的广告内容为买卖合同组成部分，而租赁合同是买卖合同的延伸履行的主张不能成立，本院不予支持。因此，上诉人唐祥琦要求被上诉人彰泰公司对被上诉人英珑腾公司欠缴租金和违约金承担连带责任，无合同依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人唐祥琦的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费8238元，由上诉人唐祥琦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 周 霞 审 判 员 阳志辉 二〇一九年九月十六日 法官助理 黄 赟 书 记 员 叶菁华