山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初11360号 原告:佴新军,男,1991年9月21日出生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:虞海明,山东理永律师事务所律师。 委托诉讼代理人:冯李勇,山东理永律师事务所律师。 被告:倪振夫,男,1976年3月18日生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:周丽,山东兰亭律师事务所律师。 委托诉讼代理人:朱一丹,山东兰亭律师事务所律师。 被告:临沂澳龙国际物流城有限公司,住所地：临沂市工贸开发区驻地，统一社会信用代码：91371300743395162E。 法定代表人:龚列,董事长。 委托诉讼代理人:李振振,女,1982年2月20日生,汉族,公司职工,住。 原告佴新军与被告倪振夫、临沂澳龙国际物流城有限公司（以下简称澳龙物流公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佴新军及其委托诉讼代理人虞海明、被告倪振夫及其委托诉讼代理人周丽、被告澳龙物流公司的委托诉讼代理人李振振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佴新军向本院提出诉讼请求:1.请求依法解除临沂澳龙国际物流城有限公司C1-113a号房屋的查封,价值为373147元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告临沂市澳龙国际物流城有限公司于2007年12月4日签订《商铺认购协议》一份,约定被告临沂市澳龙国际物流城有限公司将澳龙国际物流城鞋城市场C1区1号楼113a号商铺以378744元的价格出售给原告,并交付原告使用至今。原告按期向被告临沂市澳龙国际物流城有限公司支付了全部价款,被告于2009年1月21日出具销售发票一份。后原告在办理产权登记时发现购买的房屋被查封,于是原告对该查封提出了异议,贵院于2019年6月25日作出(2019)鲁1302执异252号民事裁定书。为此,特诉至贵院,请依法支持原告诉求。 倪振夫辩称，1.原告所诉无事实和法律依据。我方申请执行的是登记在被执行人澳龙物流公司名下的房产,涉案商铺产权证上记载的房屋所有权人是澳龙物流公司,与原告无关。原告虽与澳龙物流公司签订的是商铺认购协议。并不是商品房买卖合同,且根据原告提供的商铺认购协议认购条款第1条规定,原告应与澳龙物流公司于2007年12月4日之前签订《商品房买卖合同》,否则视为原告违约。可以看出,原告并未与澳龙物流公司签订商品房买卖合同,也未根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定及时办理预告登记,且在购买房产后长时间内未办理产权过户,有明显过错,因此原告取得的是基于认购协议对涉案商铺的合同权益。其并不享有所有权,应依据认购协议向澳龙物流公司主张权利,原告并不具有排除执行的实体权利;2.涉案房屋性质是商铺,不是用于居住,且涉案商铺不是原告唯一住房,原告诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定的排除执行要件。本案中原告欲阻却人民法院对涉案房屋进行强制执行,须符合以下条件:原告取得涉案房屋善意无过错,且必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已经支付全部价款、并已经实际占有。只有完全符合上述条件,人民法院才不得对涉案财产进行查封、扣押、冻结。该法律条文结合到本案中,原告应在善意无过错的情况下,还必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已经支付全部价款、必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已经实际占有、原告对未办理过户登记手续没有过错。只有完全符合这三点,人民法院才不得查封、扣押、冻结。但本案中,原告并没与澳龙物流公司签订商品房买卖合同,并没有及时办理预告登记,且在购买房产后长时间内也没有办理产权过户,有明显过错,且原告并不能证明其已经实际占有该商铺,原告不享有足以排除强制执行的民事权益。因此请求依法驳回原告的起诉。 澳龙物流公司辩称，我方承认涉案房屋已经出售给原告,原告已经付清全款。 当事人围绕诉讼强求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实本院认定如下：原告佴新军为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：1.销售发票联，拟证明原告在房屋被查封前已足额支付案涉购房款。被告倪振夫对该证据质证称，原告未提供相应的银行转账流水以证明案涉购房款支付给澳龙物流公司。被告澳龙物流公司无异议；2.澳龙国际物流城物业管理委托服务协议书及交付票据14张，及澳龙物流公司出具的证明一份，证明载明：兹证明佴新军于2007年12月4日购买C1区1号楼C1-113a号商铺,并签订商铺认购协议,一次性付款,并于2009年4月21日于开具购房发票(金额:叁拾柒万叁仟壹佰肆拾柒元(￥373147)),于2007年12月4日交付使用。以上证据证明原告佴新军于查封前就占有案涉房屋。被告倪振夫对该组证据质证称，该份证据系原告单方提供,且在委托服务协议书中加盖了公章,并没有公章的验证码,原告提供的收据中只有2011年8月份以后的一张收据加盖了公章有验证数字码,其他的收据中并没有公章验证数字码。同时,原告提供的该组证据不能证明该公司系涉案商铺业主大会选定的物业公司。证明系澳龙物流公司单方出具,不能免除澳龙物流公司与原告之间存在排除涉案商铺恶意串通的嫌疑。被告澳龙物流公司对该组证据无异议；3.营业执照一份，营业执照载明：经营场所澳龙市场****，执照有限期自2011年3月14日至2011年12月31日。被告倪振夫对该证据质证称，真实性无异议,对关联性和证明目的有异议。该份证据不能证明原告已实际占有商铺,且该执照有效期自2011年3月14至2011年12月31日,该执照已经过期,且我方在该时间段内已经查封涉案房屋。被告澳龙物流公司对该证据无异议。 被告倪振夫为证明其主张向本院提交了与涉案商铺C1区3-1号楼C1-399号(产权人系本案被告倪振夫)房产证一份,拟证明与涉案商铺相同位置的商铺已经于2010年办理了房产证,原告陈述系因消防不达标，无法办理产权登记是虚假的。原告质证称，该证据不能证实房屋产权证是于2010年12月20日办理，并且该产权并不与案涉房屋位于同一栋楼，案涉房屋当时那一栋楼均未办理产权登记。 本院经审理认定事实如下：2007年12月4日，原告佴新军与被告澳龙物流公司签订了《商铺认购协议》，约定：被告澳龙物流公司将澳龙国际物流城鞋城市场C1区1号楼113a号商铺以378744元的价格出售给原告佴新军。2010年3月16日，平邑县人民法院作出（2009）平执字第835号执行裁定，查封了案涉的C1区1号楼113a号商铺，2013年5月39日，山东省临沂市中级人民法院作出（2013）临执复字第47号执行裁定书，裁定解除（2009）平执字第835号执行裁定中对C1区1号楼113a号商铺的查封。 被告倪振夫与被告澳龙物流公司因房屋买卖合同纠纷诉至本院，在审理过程中本院依据倪振夫的申请,于2011年7月13日对位于兰山区澳龙国际物流城C1-1-113a号商铺进行保全,查封期限为两年,并向临沂市不动产登记中心送达民事裁定书、协助执行通知书。2012年3月19日,本院依法作出(2011)临兰民初字第3215号民事判决，判决被告临沂澳龙国际物流城有限公司偿还倪振夫2202983元及利息等。进入执行程序后,诉讼阶段的保全措施自动转化为执行阶段的查封措施,本院依据倪振夫申请先后于2013年7月9日、2014年7月7日、2015年7月6日、2018年7月4日对涉案商铺续行查封。案外人佴新军提出异议,请求依法解除临沂澳龙国际物流城有限公司C1-113a号房屋的查封。本院经审查于2019年6月25日作出(2019)鲁1302执异252号裁定，裁定驳回案外人佴新军的异议请求。原告佴新军在法定期限内诉至本院。 另查明，澳龙物流公司于2010年12月3日将案涉商铺登记备案至其名下。 本院认为，本案争议焦点系原告佴新军对案涉临沂澳龙国际物流城有限公司C1-113a号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 原告佴新军与被告澳龙物流公司签订的在案涉商铺被查封前签订了《商铺认购协议》，该《商铺认购协议》具备了《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的基本内容，应当认定为商品房买卖合同。原告佴新军提供的购房发票及被告澳龙物流公司出具的证明能购证明原告佴新军已足额了交纳案涉购房款，原告佴新军提供的营业执照、及澳龙国际物流城物业管理委托服务协议书及交付水电费凭证结合被告澳龙物流公司出具的证明，能够认定原告佴新军在本案查封前已实际占有使用案涉商铺。从查明的事实看，自2010年3月16日至今年案涉商铺一直处于查封状态，原告佴新军因此查封无法办理过户。即使没有查封。澳龙物流公司于2010年12月3日才对案涉商铺的房屋权进行登记备案，在此之前，原告佴新军不具有办理过户登记的基础。故原告佴新军未办理过户登记非因其自身原因。 综上，原告佴新军的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对案涉的临沂澳龙国际物流城有限公司C1-113a号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、不得执行被告临沂澳龙国际物流城有限公司C1-113a号房屋； 二、驳回原告佴新军的其他诉讼请求。 案件受理费6897元，由被告倪振夫负担3448.5元，由被告临沂澳龙国际物流城有限公司负担3448.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  刘洪展 人民陪审员  房士宣 人民陪审员  潘仲达 二〇一九年九月三十日 书 记 员  王亚旭