四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1321民初2810号 原告：李自用，男，1952年9月10日出生，汉族，住南部县。 委托诉讼代理人：王兴文，四川龙正律师事务所律师。 被告：四川金祥房地产开发有限公司，住所地：南部县西岭巷7号。 法定代表人：梁开荣，总经理。 委托诉讼代理人：汪小杨，男，1974年9月8日出生，住南部县。 原告李自用诉被告四川金祥房地产开发有限公司（以下简称金祥公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李自用的委托诉讼代理人王兴文、被告金祥公司的委托诉讼代理人汪小杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李自用向本院提出诉讼请求：1、确认《拆迁还房协议》无效；2、请求人民法院判令由被告返还因合同取得的财产，若不能返还，折价补偿；3、向原告赔偿因合同无效造成的各项损失（租金、过渡费、装修费、水电气闭路）；4、责令被告赔偿原告修建房屋产生各种税费。（以上计算标准均比照冯朝茂案）。事实和理由：2001年8月11日，原告购买了冯忠成自建房屋的第二层，未办理房屋过户登记。2011年3月17日，原、被告签订《拆迁还房协议》，该协议约定由被告四川金祥房地产开发有限公司拆除原告在冯忠成处购买的房屋（第二层）并利用拆除后的宅基地开发建设商品房，同时约定房屋建修由被告全额出资，被告将建修的房屋还给原告三楼房屋一套，共计还房面积137.48平方米。目前，被告不能开发建设房屋，不能向原告交付还房。另冯忠成已死亡，继承人为杨秀蓉、冯彬。 金祥公司辩称，1、本案是建设用地使用权纠纷，这个是集体土地不能买卖的，原告自身有过错，故合同是无效合同；2、我们本身没有取得财产，是和平拆迁，对房屋应是计算残值；3、原告已领取过渡费及补偿费20000元，应返还给被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：冯忠成（已死亡，原告杨秀蓉、冯彬系其继承人）在其从集体经济组织取得的宅基地上【南集建（2000）字第0211458号】修建房屋。2003年1月3日，冯忠成将其修建的房屋二楼卖与原告李自用。2011年3月17日，李自用（乙方）与被告金祥公司（甲方）签订《拆迁还房协议》一份，内容为：“一、甲、乙双方自愿合伙建房。二、出资方式：乙方出资在冯忠成的集体土地证上修建的房屋的第二楼（李自用所有），甲方出全部资金进行修建。三、甲方是经共同协商出资建房的法定代表人。四、乙方保证其与冯忠成原签订的房屋买卖合同合法、有效。房屋权属清楚，若发生与乙方房屋产权纠纷或债权债务，概由乙方自行负责，并承担其法律后果。五、房屋修建好后的分配方案：前楼还给乙方叁楼房屋壹套，共计还给乙方房屋面积137.48㎡，面积多少以当时市场价（优惠150元/㎡）作现金找补，乙方房屋产权办理费用乙方负责2%的契税和工本费、其他费用由甲方全部负责，土地使用证年限50年。六、水、电、气由甲方负责统一办理相关手续，其上户费用上乙方负责。七、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，存档一份，双方签字并按手印生效，具有法律效力，双方不得反悔，如甲方反悔，必须还原来乙方房子原样的楼房，如乙方反悔，需向甲方支付违约金贰拾万元整（200000元整）。协议签订后，2011年2月，被告金祥公司对涉案房屋进行了拆除。 2012年，南部县人民政府及相关职能部门对城市规划区内违规拆建项目进行清理，并出台关于城市规划区违规拆建项目的处理意见的相关文件。案涉房屋因违规拆建亦纳入此次清理范围，相关部门对冯朝茂乱拆乱建作出处理意见：在符合规划的前提下，依据原土地证书面积根据《四川省土地管理实施办法》规定的人均占地20-30平方米（5人以上按5人计算）办理占地许可证。已撤销建制的，可申请办理集体转国有。2013年4月9日，南部县安置还房建设办公室向冯忠成等人发出通知，要求冯忠成按有关要求到相关部门依法接受处理，并完善相关修建手续。 2013年5月，被告金祥公司以冯忠成的名义向南部县国土资源局申请缴纳土地出让金将案涉集体土地转为国有出让土地。2013年10月11日，被告金祥公司将冯忠成交付的《土地使用证》变更为《南集用（2013）第002271号集体土地使用证》。该土地使用证载明：“土地使用权人冯忠成，座落南部县南隆镇社，地号0000002132，地类（用途）村民住宅，使用权类型宅基地，使用权面积116.00㎡，其中独用面积116㎡。”。随后，被告金祥公司按相关土地转性审批流程办理了转性审批手续。南部县明信地价评估有限责任公司对案涉土地使用权地价进行评估，评估结果为转让宗地地价77259元，应收出让金为45591元。迄今为止，被告金祥公司未对案涉土地出让金进行缴纳及办理相关建房手续，所拆迁房屋未开工修建。 另查明，在审理冯朝茂诉金祥公司建设用地使用权纠纷一案中，本院根据冯朝茂的申请，依法委托四川华威资产评估事务所对所拆迁房屋重建价值进行评估。2015年8月11日，四川华威资产评估事务所出具《川华资评报字(2015)第14号报告书》，结论为：1、一楼口面房部分评估单价为610.00元/㎡，2、其他房屋评估单价为550.00元/㎡。备注：不含应分摊的土地使用权价值、税费、利润、管理费及水电气安装上户费等。2015年8月24日，四川华威资产评估事务所向本院提交单位价值更正函，将前述评估结论更正为：1、口面房评估单价为920.00元/㎡，住房评估单价为800.00元/㎡。备注：不含房屋装修、应分摊的土地使用权价值及有关费用。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告住房按800元/㎡的标准赔偿，并提交《川华资评报字（2015）第14号报告书》及《川华资评函字（2015）第1号》予以佐证。被告金祥公司对此质证认为，被拆迁房屋评估价值过高，其公司申请重新鉴定。本院认证，四川华威资产评估事务所及鉴定人员具备相应鉴定资质，被告金祥公司提出的重新鉴定申请，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，本院不予准许。案涉房屋已被拆迁，其房屋价值以相邻房屋的评估价值作为参照，并无不当。因此，对原告提交的此项证据，本院予以采信。 二、原告主张其被拆房屋前后都有阳台、宅基地面积为116㎡。1、被告金祥公司对原告所购冯忠成的土地使用证无异议，本院予以确认。案涉房屋地基已毁损，不能准确进行测量，故被拆房屋土地面积应以土地使用证上所载面积116㎡为准；2、阳台面积被告金祥公司只承认正面有阳台，后面没有阳台，双方对此都未举证，介于房屋已拆除，结合同类案件认定的事实，本院认定被拆房屋前后均有阳台。根据相关规定，在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积，主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积。国土局在测绘土地面积时，是以滴水为界。因此，二楼以上挑出1.2米，该挑出部分不管是封闭还是不封闭，均应按水平投影面积一半计算建筑面积，即增加8.4平方米（7*1.2/2*2）;综前述，本院认定，案涉被拆迁住房面积共计124.4㎡。 三、被告金祥公司主张其已向原告支付过渡费及补偿费共20000元（一次13000元、一次5000元、一次冯忠成转支2000元），并提交相关证据佐证。原告对前述证据质证认为，其已领取一万多元属实。结合同类案件查明的事实，本院对20000元予以确认。 本院认为，民事诉讼应当遵循诚信原则，汪小杨等五人即使和金祥公司属挂靠关系，也不能据此免除原告依照合同相对性要求其承担的责任，原告不同意追加被告的理由成立，本院对金祥公司的追加申请不予准许，对其与本案无关的观点不予采纳。案涉《拆迁还房协议》从约定的内容看，原告所购房屋土地系冯忠成所有，原告在拆迁协议中不承担经营风险，只收取固定利益，故本案应认定为土地使用权转让合同。由于案涉土地属集体土地性质，至今未转为国有出让土地，故案涉协议违反了法律、行政法规的禁止性规定，当属无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 案涉房屋已拆除，无法修复至原状，故应当折价补偿。补偿标准参照四川华威资产评估事务所出具的评估报告确定的单位计价标准，结合建筑面积及实际情况等按过错责任比例进行确认。案涉《拆迁还房协议》中约定“甲方在拆迁、建房有关手续办理完毕后，从拆迁之日起一年半内交付该房屋”，意思为被告在拆迁、建房有关手续办理完毕后才能拆迁房屋。被告作为房产开发企业，明知所涉土地相关手续尚未办理完毕即拆除原告房屋，应承担损失的90%，原告自愿搬出该房屋，并同意被告进行拆迁，应自行负担损失的10%。据此，被告应承担的费用为住房造价89568元（800元/㎡×124.4㎡〕×90%。关于房屋装修费，原告未提交证据证明装修时间，且装修物的灭失已失去评估依据，考虑案涉房屋已装修的客观事实，结合四川省房地产协会关于近年来住宅装修的经验数据（一般装修100-200元/㎡，中等装修200-600元/㎡），本院酌情认定房屋装修费为21272.4元〔(190元/㎡×124.4㎡)〕×90%。 关于原告主张的租金收益损失，因双方在《拆迁还房协议》中没有约定且原告所购房屋是用于自己居住，未产生租金的问题，故对该项诉讼请求不予支持。关于原告请求被告支付水、电、气、闭上户费的主张，本院不予支持，理由为原告的前述账户并未注销，而水电气闭的室内安装已包含在建房成本中，并不存在上户费这一说法。 根据合同无效的法律后果，被告金祥公司已支付给原告的过渡费，原告应当返还给被告金祥公司，即原告已自认的过渡费应予以扣减。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条“二人以上依法承担连带清偿责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”、第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”规定，判决如下： 一、原告李自用与被告四川金祥房地产开发有限公签订的《拆迁还房协议》无效； 二、被告四川金祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告李自用支付房屋赔偿金110840.4元，被告金祥公司已支付的过渡费20000元应予以扣减； 三、驳回原告李自用的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告四川金祥房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  王琳琅 审 判 员  张明全 人民陪审员  谭明蕊 二〇一九年九月十二日 法官 助理  向明思 书 记 员  杜睿漪