黑龙江省牡丹江市西安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1005民初312号 原告：牡丹江市残疾人联合会，住所地牡丹江市东安区。 法定代表人：姜国彦，理事长。 委托诉讼代理人：张德筠，黑龙江牡大律师事务所律师。 被告：李木林，男，1963年12月12日出生，汉族，住所地牡丹江市阳明区。 委托诉讼代理人：关荣伟，黑龙江国大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李桂兰，女，1975年1月6日出生，汉族，无固定职业，住所地牡丹江市阳明区。 第三人：付灵，女，1980年5月6日出生，满族，住所地牡丹江市爱民区。 第三人：唐凤玲，女，1956年12月3日出生，汉族，住所地牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：王玲玲，女，1979年3月2日出生，汉族，住所地牡丹江市爱民区。 第三人：刘新安，男，1957年3月23日出生，汉族，住所地牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：王玲玲，女，1979年3月2日出生，汉族，住所地牡丹江市爱民区。 第三人：王玲玲，女，1979年3月2日出生，汉族，住所地牡丹江市爱民区。 第三人：藏恩辉，男，1966年11月2日出生，汉族，住所地牡丹江市爱民区。 第三人：赵迎杰，女，1958年2月23日出生，满族，住所地牡丹江市爱民区。 原告牡丹江市残疾人联合会与被告李木林，第三人付灵、唐凤玲、刘新安、王玲玲、藏恩辉、赵迎杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序于2019年5月20日、6月4日、7月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张德筠，被告的委托诉讼代理人关荣伟、李桂兰，第三人及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告牡丹江市残疾人联合会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付自2013年3月15日至2019年3月14日拖欠原告的房屋租金360000元；2.依法解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告及第三人将房屋返还原告；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年2月19日，原、被告签订租赁合同，约定原告将其享有处分权的位于牡丹江市西安区牡丹街127号房屋租赁给被告。租期1年，自2013年3月15日至2014年3月14日。年租金60000元，每12个月为一个计租期，被告拖欠租金一个月以上，或擅自将房屋转租、转让或者转借的，原告有权终止合同，收回房屋。合同签订后原告即将房屋交付被告使用，但被告至今没有交纳租金，且经原告了解，被告已将房屋转租六位第三人多年，被告以租赁为名，占据原告房屋拒不缴纳房屋租金，且用原告的房屋转租牟利，导致原告享有处分权的国有资产无法实现保值增值，进而导致国有资产流失，给国家造成了严重损失。为此，诉至人民法院，请求法院判如所请。 被告李木林辩称，其对2013年2月19日双方签订租赁合同的事实没有异议，对合同约定的内容也没有异议，但被告已经全部交纳了2013年和2014年的租金，且原告给被告出具了财务盖章票据。后因原、被告在2013年2月26日双方又签订了一份借用合同，原告又将两年的租金以现金方式退还给被告。被告认为，原告要求与被告解除房屋租赁合同没理由，因为双方签订的是借用合同，且2015年原告组织四个城区的残疾人到被告处体检没交体检费，该款项应抵顶租房款，故被告不同意原告的诉讼请求。 第三人付灵述称，其只知道牡丹江市残疾人康复中心的法定代表人是李木林，但对房屋的产权情况并不知情，其就涉案房屋每年向被告交纳管理费。2013年6月交纳两年的管理费每年30000元，共计60000元，2015年起每年交纳40000元，第三人付灵并不拖欠管理费，不同意解除合同，其称管理费到期后返还房屋。 第三人唐凤玲述称，其就涉案房屋每年向被告交纳管理费。2013年至2018年每年交纳管理费36000元，2019年交纳管理费20000元，双方没有签订书面合同，且第三人唐凤玲并不清楚房屋的所有人是谁，并同意在2019年管理费到期后迁出房屋。 第三人刘新安述称，其就涉案房屋每年向被告交纳管理费。且对房屋的产权问题不清楚，2016年至2019年每年交纳管理费15000元，在此期间并不拖欠管理费。第三人刘新安希望减少其损失，且希望管理费到期后迁出房屋。 第三人王玲玲述称，其就涉案房屋每年向被告交纳管理费。2013年6月20日至12月31日交纳了11600元，2014年交纳了35000元，收据体现为34500元，2015年交纳了40000元，2016年交纳了35000元，2017年交纳了30000元，2018年交纳了30000元，2019年交纳了20000元。第三人王玲玲称其不欠管理费，且同意在2019年末迁出房屋。 第三人藏恩辉述称，其就涉案房屋每年向被告交纳管理费，2014至2016年分别交纳35000元，2017、2018年分别交纳20000元，2019年交纳16000元。其与被告之间没有合同，且只有2017年和2019年的收据，并同意2019年末迁出房屋，其租该房屋时也不清楚房屋是谁的，也不知道房屋所有权人是谁，且不欠管理费。 第三人赵迎杰述称，其就涉案房屋每年向被告交纳管理费，2013年交纳了20000元，2014年、2015年分别交纳了23000元，2016至2018年分别交纳了20000元，2019年交纳了15000元，第三人赵迎杰称其不拖欠管理费，且同意管理费到期后迁出房屋。 六位第三人述称，其认为原告拥有牡丹江市残疾人康复门诊的所有权，否则不会提前交纳2019年的房屋使用费。且其认为该费用交给了原告，并非被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1997年3月21日，经牡丹江市机构编制委员会批准，原告依据牡市编发【1997】35号文件设立其下属机构牡丹江市残疾人就业培训服务中心。2001年10月8日，牡丹江市残疾人就业培训服务中心在牡华侨房地产开发建筑总公司处购买了涉案房屋，并于2016年10月28日办理了不动产权证,产权证号为黑（2016）牡丹江市不动产权第0028823号。庭审中，原告向本院提供了一份由牡丹江市残疾人就业培训服务中心于2019年6月6日出具的“关于授权牡丹江市残疾人联合会管理、处分中心享有所有权的房屋的声明”,其内容为：“牡丹江市残疾人就业培训服务中心是根据牡丹江市机构编制委员会牡市编发【1997】35号文件依法成立的国有事业单位，隶属于残疾人联合会领导。由于工作需要，我中心在购置西牡丹街房屋之初，就授权牡丹江市残疾人联合会管理、处分此房屋，包括使用、出租、出借，我中心均同意并认可”。原告以此证明该房屋的产权人是原告的下属单位，原告享有房屋的处分权，被告对此无异议，故本院对该组证据予以采信。2006年，经牡丹江市卫生局批准，牡丹江市残疾人康复门诊成立，《医疗机构执业许可证》号为“黑卫医证非字牡第0082号”，此后，原告对涉案房屋采取出租经营的方式收取租金，并不参与门诊的经营管理。原告并向本院提供了一份关于牡丹江市残疾人康复门诊成立手续的证明，内容为：“2006年3月，周绍勇与时任牡丹江市残联理事长谭军签订期限为三年的协议书，由周绍勇部分出资、残联办理相关手续，成立牡丹江市残疾人康复中心，牡丹江市残疾人康复门诊由李木林个人创办。”。原告认为牡丹江市残疾人康复门诊是被告个人创立，与原法定代表人为周绍勇的残疾人康复中心并非是承继关系。被告向本院提供了牡丹江市西安区卫生局出具的两份医疗机构法定代表人任职证明，该证明体现，2006年6月21日，周绍勇被牡丹江市残疾人联合会任命为牡丹江市残疾人康复门诊的法定代表人；2013年4月10日，周绍勇被免去牡丹江市残疾人康复门诊主任和法定代表人的职务，李木林被牡丹江市残疾人联合会任命为牡丹江市残疾人康复门诊的法定代表人。被告以此证明牡丹江市残疾人康复门诊是被告从周绍勇处承继，并非个人创立。且第三人王玲玲向本院提供了一份其与牡丹江市残疾人康复门诊签订聘用协议书一份，该聘用协议书体现于2008年10月1日签订，聘用方显示为牡丹江市残疾人康复门诊，证明2008年10月时，涉案门诊的名称为牡丹江市残疾人康复门诊。庭审中，原告对上述证据无异议，故本院对此予以采信。 2013年2月19日，原告与牡丹江市残疾人康复门诊（李木林身份证号2xxxx）签订了一份房屋租赁合同，该合同尾部的签字盖章处由原告在出租方处加盖公章及其原法定代表人龙德军签字，被告在承租方处签字。租赁合同约定如下：“第一条，房屋坐落在牡丹江市西牡丹街127号、面积126.26㎡，用途用于医疗。第二条，租赁期限为一年，出租方从2013年3月15日至2014年3月14日止，到期提前两月续租。第三条，本年出租房屋年租金60000元。承租方以现金方式每年提前2个月交纳次年房屋租赁费……”。庭审中，被告称其交纳了2013、2014年的租金共计120000元，后原告的原法定代表人龙德军将该租金退还给被告，被告将原告出具的收据退还给原告，但被告并未向本院提供相应证据证实其陈述的上述事实，且原告对此不予认可，故本院对被告的该项陈述不予采信。 2013年2月26日，原告与被告签订了一份房屋借用协议书，该协议书尾部的签字盖章处由龙德军在甲方处签字，被告在乙方处签字。协议约定如下：“一、甲方借给乙方的房屋位于西安区西牡丹街69号，借用时间自2013年3月起至2016年2月末止。借用期为3年。借用期满，甲方有权收回出借房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续借，则必须在借用期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订借用协议。二、甲方负责对乙方进行业务指导，乙方负责承接甲方偏瘫残疾人肢体综合训练、脑瘫残疾人肢体综合训练、残疾人肢体康复训练、截瘫残疾人肢体综合训练、日常生活能力评定等项目，定期为残疾人进行免费体检。对残疾人患者减收费用，对贫困残疾人减收或免收费用。在保证完成残联下达的各项任务及指标，维护发扬牡丹江市残联的信誉，有重大事项时应向上级部门请示、汇报。甲方不参与乙方的任何活动和管理。乙方在经营过程中，要遵守国家、地方的各项法律法规，如违反法律法规所造成的一切后果由乙方承担，在医疗过程中造成的医疗事故由乙方承担一切责任和经济损失……”。经庭审查明，房屋租赁合同中体现的牡丹江市西牡丹街127号、借用合同中体现的西安区西牡丹街69号为同一房屋，即本案的涉案房屋，用于经营牡丹江市残疾人康复门诊。借用合同签订后，被告在门诊现场挂有“残疾人持证免费体检、看病7折”等告示牌。2014年牡丹江市残疾人康复门诊曾给200名残疾人做过一次免费体检，此后原告再未组织过残疾人去被告经营的门诊体检。自上述两份合同签订至今，被告未向原告交纳过租金，六位第三人均当庭表述他们的管理费均交给了被告，期限至2019年12月末。时至今日，涉案房屋由六位第三人占有使用，用于经营医疗行业。 庭审中，原、被告双方对实际履行哪份合同存在异议，原告认为实际履行的是租赁合同，被告认为实际履行的是借用合同，且被告在实际履行中曾给残疾人进行了免费体检，履行了合同义务。 本院认为，关于本案原、被告主体是否适格问题。经庭审查明，牡丹江市残疾人就业培训服务中心系由原告设立的下属机构，且牡丹江市残疾人就业培训服务中心对涉案房屋享有产权，并向本院提交了一份“关于授权牡丹江市残疾人联合会管理、处分中心享有所有权的房屋的声明”，内容为牡丹江市残疾人就业培训服务中心授权牡丹江市残疾人联合会管理、处分涉案房屋，包括使用、出租、出借的权利，故原告对涉案房屋亦拥有处分权，因此原告主体适格。虽然被告于2013年4月10日被任命为牡丹江市残疾人康复门诊的法定代表人，但租赁合同、借用合同的签订日期分别为2013年2月19日、2013年2月26日即在被告任命之前，故在签订上述两份合同时，被告的签字行为应当认定为个人行为，并非被告所在单位的法人行为，故租赁合同的承租人、借用合同的借用人应为被告，被告是本案适格主体。 关于租赁合同和借用合同的效力认定问题，租赁合同由原、被告签字盖章，且双方当事人无异议，其内容并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故该合同合法有效。虽然借用合同中只有原告原法定代表人龙德军在借用人处签字未加盖原告公章，本院认为，该合同签订时龙德军系原告的法定代表人，其人格被法人吸收，其行为无论是否是擅自决定将涉案门诊出借给被告，被告都有理由认为龙德军的行为系职务行为，且无论龙德军系个人行为或职务行为，都不能对抗善意第三人，亦不能因此否定该借用合同的效力，故该合同合法有效。综上所述，本案存在两份有效合同，即租赁合同和借用合同。那么原、被告实际履行了哪份合同，本院认为，原、被告在签订租赁合同后，原告未向被告索要租金，也不认可被告向其交纳过租金。虽然被告称其向原告交纳过租金后原告又将该租金返还，但被告无证据证明其上述主张，且无论被告的该项主张是否存在都说明租赁合同并未实际履行。事后双方又签订了借用合同，且在庭审中，原、被告均认可该合同签订后原告曾组织残疾人前往被告所经营的门诊体检，符合双方签订借用合同的约定，且被告在门诊现场挂有“残疾人持证免费体检、看病7折”等告示牌。本院认为，只有原告组织残疾人体检的事宜，被告才能为残疾人提供免费的体检服务，被告履行该合同义务的方式是被动的，原告不能以被告未主动给残疾人免费体检为由抗辩被告未履行借用合同，故双方的上述行为系按照借用合同的约定履行了各自的权利和义务，该借用合同已实际履行。在此情况下，应当认定为原、被告将租赁关系变更为借用关系，在借用合同签订时租赁合同已终止。故本院对原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同的请求不予支持。因借用合同的有效期间为3年，即2013年3月至2016年2月，借用合同期限届满后，原、被告未就涉案房屋再另行签订其他合同，被告继续无偿使用涉案房屋的行为已无法律或合同依据，故被告应当向原告支付借用合同期限届满后的房屋使用费，本院认为，此期间的费用应参照原、被告先前签订的租赁合同中约定的租金标准为宜，即60000元/年，因原告主张的是6年租金，而本案双方借用合同的期限为3年，故应保护借用合同期限届满后的三年房屋使用费用，即180000元为宜，本院对原告第一项诉讼请求的超出部分不予支持。因被告已无正当理由继续占有使用该房屋，故被告应当返还本案诉争房屋。现原告要求被告及第三人返还房屋的请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因被告从事医疗行业，医疗器械及病人的安置需要一定时间，应给予原告及第三人适当迁出房屋的准备时间，本院认为，被告、第三人迁出涉案房屋的期限应当于本判决生效后3个月内，并将涉案房屋返还原告。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告李木林于本判决生效后十日内一次性给付原告牡丹江市残疾人联合会房屋使用费180000元； 二、被告李木林，第三人付灵、唐凤玲、刘新安、王玲玲、藏恩辉、赵迎杰于本判决生效后三个月内迁出坐落于牡丹江市西安区西牡丹街、面积126.26㎡、产权证号黑（2016）牡丹江市不动产权第0028823号房屋，并将上述房屋返还给原告牡丹江市残疾人联合会； 三、驳回原告牡丹江市残疾人联合会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6700元，原告牡丹江市残疾人联合会负担2800元，被告李木林负担3900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长 徐治栋 审 判 员 郭春玲 审 判 员 王 锟 二〇一九年九月四日 法官助理 王天宇 书 记 员 张 杰 后附本案涉及的法律条款 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 2.《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 5.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。