重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0104民初1390号 原告：彭吉发，男，1964年10月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 原告：彭兴，男，1991年9月3日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 二原告的共同委托诉讼代理人：周武，重庆向道律师事务所律师，特别授权。 二原告的共同委托诉讼代理人：罗晓平，重庆向道律师事务所实习律师，一般授权。 被告：王明义，男，1973年1月21日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 被告：焦辉伦，男，1979年12月1日出生，汉族，住重庆市江津市。 被告：漆帮伦，男，1973年9月1日出生，汉族，住重庆市江津市。 被告：重庆中环玻璃有限公司，住所地重庆市九龙坡区。 法定代表人：夏鼎芳。 焦辉伦、漆帮伦、重庆中环玻璃有限公司的共同委托诉讼代理人：王舸，重庆劳创律师事务所律师，一般授权。 被告：重庆景程玻璃有限公司，住所地九龙坡区。 法定代表人：王明义。 第三人：重庆长鹏实业（集团）有限公司，住所地重庆市大渡口区。 法定代表人：汤智鹏。 原告彭吉发、彭兴与被告王明义、焦辉伦、漆帮伦、重庆中环玻璃有限公司（以下简称“中环公司”）、重庆景程玻璃有限公司（以下简称“景程公司”）、第三人重庆长鹏实业（集团）有限公司（以下简称“长鹏公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理，原告彭吉发、彭兴及其委托诉讼代理人周武、罗晓平与被告焦辉伦、漆帮伦、中环公司的委托诉讼代理人王舸，被告王明义、景程公司法定代表人王明义到庭参加诉讼。第三人长鹏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 彭吉发、彭兴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与五被告签订的租赁合同；2.判令五被告赔偿原告的经济损失250000元；3.本案的诉讼费由五被告承担。事实和理由：2018年3月5日彭吉发与王明义签订租赁合同一份，约定王明义将位于大渡口区建桥工业园C区建园路*号*号楼厂房（系第三人长鹏公司所有）分租给彭吉发使用，租赁期限为2018年3月至2022年12月22日，单价18元/㎡，提前15天支付下一季度租金，水电费由彭吉发自行承担。后彭兴与王明义、焦辉伦、中环公司签订租赁合同，进一步明确租赁房屋具体位置和面积，同时将租金改为16元/㎡（含11%发票费），每年增长3%，不收取物业综合及服务费，租赁用途为食堂。彭吉发与彭兴系父子关系，共同经营该食堂。签订合同后，原告支付了租金，租金收款人为漆帮伦。原告进场装修、添置设施设备、招聘食堂工人。原告开始营业后，由于被告未及时向第三人交纳租金，导致第三人在2018年11月19日将原告承租房屋停水停电，原告无法正常经营。王明义系景程公司法定代表人及股东，王明义、焦辉伦、漆帮伦系合伙关系。原告认为被告违反合同约定，已严重侵犯了原告的合法权益，为此，现诉至本院，望判如所请。 王明义、景程公司辩称，1.合同应以第一份为准，第二份合同是为了彭兴办执照签订的；2.彭吉发、彭兴没有按时足额缴纳租金，导致我们也缴不上去，导致我们也有重大损失。 焦辉伦辩称，彭吉发、彭兴的租金并未缴足，才导致第三人停水停电，被告没有违约，是原告违约。 漆帮伦辩称，不是本案适格被告，与本案无关。 中环公司辩称，出租场地所有权人是长鹏公司，长鹏公司与中环公司签订有租赁合同，中环公司不是本案适格被告，与本案无关。 长鹏公司未到庭参加诉讼。 本院经审理认定事实如下：2018年3月5日，王明义（甲方）与彭吉发（乙方）签订《合同》一份，主要约定：甲方将位于重庆市大渡口区建桥工业园区C区建园路*号*号厂房分租给乙方使用，房屋及场地的租赁期限从2018年3月5日至2022年12月22日止，租赁单价按每月18元/㎡计算。2018年3月10日，王明义、焦辉伦（出租人）与彭兴（承租人）签订《物业预留/预租/租赁合同》，合同第一部分商业基本条款主要约定：1.物业：位于重庆市大渡口区建桥工业园**建园路**地块工业园第**厂房**，总计1008平方米。2.计租面积：面积总计为1008平方米（大写：壹仟零捌平方米）。3.租金及管理费：租金从服务起始日起，每届满一年增长3%。第一年租金（不含发票费）16元/㎡/月，年总租金192元；第一年租金（含11%发票费）17.76元/㎡/月，年总租金213.12元；第一年每月租16128元/月（不含税）。管理费（物业综合管理及服务费）：第一年管理费0元/㎡/月。4.服务期限及费用的缴纳：5年，自服务起始日起算，至到期日届满；租金及管理费按季度支付，服务起始日当天或之前承租人应向出租人支付服务期限内第一个季度的租金及管理费。承租人在之后的每个应缴费季度的第一条的当日或之前缴纳租金及管理费。5.承租人支付给出租人的保证金数额应为1个月的本合同项下第一年租金合管理费之和（不含发票费），即16128元。保证金在签订本合同的下一个工作日支付，出租人在收到该保证金后，在一个工作日内提供等额的收据给承租人。6.自移交日到服务起始日为期三个月，为承租人的装修期，免收租金及管理费，但水电费等承租人消费的费用由承租人自行承担。王明义、焦辉伦在出租人处签字并捺印，彭兴在承租人处签字并捺印。 另查明，2018年3月4日，彭兴通过中国银行手机银行转账支付漆帮伦30000元；2018年7月3日，“漆”出具《收据》一张，载明：交款单位彭兴（食堂），人民币贰万元整，收款方式POS（信用卡），收款事由10#楼食堂租金；庭审中，王明义认可漆帮伦代为收取了50000元租金。2018年7月9日，左小娟（彭兴的母亲）通过卡号为62221888********的重庆农商行信用卡支付重庆市兴帮玻璃有限公司9054元，中国民生银行交易凭条显示622218******1006的卡号通过IC收款方式于2018年7月9日发生交易9054元，商户名称是重庆市兴帮玻璃有限公司，重庆市兴帮玻璃有限公司的法定代表人是漆帮伦。 彭吉发、彭兴在庭审中申请证人李峡、陈平安出庭作证。李峡陈述其替彭吉发、彭兴做水电工程，做工20几天，工钱25元/天，一共1000平方米，彭吉发、彭兴共计支付25000元；陈平安陈述其替彭吉发、彭兴在案涉租赁场地做木工工程，做工近一个月，共计支付16000元人工费，板材是彭吉发、彭兴自行购买。 还查明，2018年11月17日，第三人长鹏公司发出《告示》致中环公司，告示内容为：你司所租赁的10号楼物业已逾期三个多月未缴纳第二个季度房租，经我方多次催促仍未缴纳，已属严重违约。我司将根据合同于11月19日采取断水断电措施和后续的法律措施，所造成的一切后果由你司承担全部责任。庭审中，彭吉发、彭兴陈述第三人长鹏公司于2018年11月19日对涉案租赁场地采取了停水停电措施。 以上事实，有原、被告的当庭陈述、《合同》、《物业预留/预租/租赁合同》、银行交易明细、证人证言、《收条》等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点如下：一、租赁合同的主体问题；二、两份租赁合同的效力问题；三是合同履行过程中哪一方存在违约行为。 一、租赁合同的主体问题。 2018年3月5日，彭吉发与王明义签订第一份《合同》，双方均无异议；2018年3月10日，王明义、焦辉伦（出租人）与彭兴（承租人）签订第二份合同，王明义、焦辉伦在出租人处签字并捺印，第二份合同的出租人处虽印有“中环公司”名称，但该合同中并未加盖中环公司单位任何印章，彭兴亦无证据证明王明义、焦辉伦是中环公司的授权代表，故中环公司不应认定为该合同的缔约主体。彭吉发、彭兴主张王明义、焦辉伦、漆帮伦为合伙关系，共同经营案涉租赁场地，但并未举证予以证实，本院不予采信。景程公司、漆帮伦在两份合同中均无体现，与本案无关。 二、两份租赁合同的效力问题。 彭吉发与王明义签订的第一份合同，约定了租赁地点、租赁期限及租赁单价，但未约定租赁面积，故租赁价格无法确定。彭兴与王明义、焦辉伦签订的第二份《物业预留/预租/租赁合同》，确定了租赁面积，并重新确定了租赁单价的详细计算规则，应视为对第一份合同中约定不明确的内容进行协议补充，两份合同均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均合法有效，两份合同内容不一致的，应以第二份合同的意思表示为准。 三、合同履行过程中哪一方存在违约行为。 截止彭吉发、彭兴搬离租赁场所时（2018年11月20日），彭吉发、彭兴共计支付租金（含保证金）59054元，包括2018年3月4日缴纳的30000元以及2018年7月3日缴纳的20000元，王明义认可已由漆帮伦代为收取;左小娟（彭兴母亲）于2018年7月9日支付给重庆市兴帮玻璃有限公司9054元，鉴于前两次租金的收款人均为漆帮伦，而重庆市兴帮玻璃有限公司的法定代表人为漆帮伦，付款人基于前两次交易的合理推测，有理由认为支付给重庆市兴帮玻璃有限公司的款项已由漆帮伦代为收取，该笔款项应认定为彭吉发、彭兴支付给王明义、焦辉伦的租金；针对彭兴举示的微信聊天记录，聊天者对象不能确定，聊天记录的抵扣内容和金额也不能确定，对该证据本院不予采纳。依据彭兴与王明义、焦辉伦于2018年3月10日签订的第二份合同第9.4条约定，自移交日到服务起始日为期三个月，为承租人的装修期，免收租金及管理费。依据租赁行业的惯例，该条约定承租人的装修期即是免租期，出租人不能因承租人提前完成装修就认为装修期应截止于承租人的开始营业时间，故承租人的装修期应按照合同约定来确定，即2018年3月10日至2018年6月9日止，服务起始日应为2018年6月10日。依据合同约定，彭吉发、彭兴在服务起始日应支付保证金16128元，并支付下一季度租金48384元，而彭吉发、彭兴实际支付租金（含保证金）59054元。彭吉发、彭兴实际占用租赁场所8个月零10天，应付租金的租赁期间为5个月零10天，应支付租金总额为86016元（16128元*5+16128元*10/30），且合同约定彭吉发、彭兴支付租金的义务在先，彭吉发、彭兴未按合同约定及时、完整履行支付租金的义务，违反了合同约定。彭吉发、彭兴主张因为中环公司未向第三人长鹏公司缴纳租金导致租赁合同目的可能无法实现而行使了不安抗辩权，本院认为，中环公司不是本案的当事人，长鹏公司对中环公司的《函告》尚不足以证明本案的被告丧失了履约能力，故彭吉发、彭兴不具备行使不安履行抗辩权的条件。 综上，因第三人长鹏公司于2018年12月19日对案涉租赁场地停水、停电措施，彭吉发、彭兴于次日搬离租赁场地，租赁场地已交还出租人，租赁合同事实上已履行不能，故本院确认彭吉发、彭兴与王明义、焦辉伦签订的两份租赁合同已于2018年12月20日解除；因彭吉发、彭兴的支付租金义务在先，其未及时、足额缴纳租金，对于租赁合同的解除具有主要过错，故因解除租赁合同造成的损失应由彭吉发、彭兴自行承担，第二项诉讼请求本院不予支持。第三人长鹏公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条第一款规定，判决如下： 一、彭吉发与王明义于2018年3月5日签订的《合同》以及彭兴与王明义、焦辉伦于2018年3月10日签订的《物业预留/预租/租赁合同》均于2018年12月20日解除； 二、驳回彭吉发、彭兴的其他诉讼请求。 案件受理费5050元，由彭吉发、彭兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  李成杨 人民陪审员  徐明政 人民陪审员  代国强 二〇一九年九月二日 法官 助理  陶知春 书 记 员  李国茜