广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤02民终849号上诉人（原审原告、执行案外人）：韶关市顺宏房地产开发有限公司。住所：广东省韶关市浈江区腊石坝韶关碧桂园销售中心内**。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈植林，男，该公司职员。委托诉讼代理人：李秋华，女，该公司职员。被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘玉静，女，1979年6月23日出生，汉族，住，住广东省韶关市/div>委托诉讼代理人：袁志东，广东南水律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶秋洋，广东南水律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：陈晓锋，男，1975年10月28日出生，汉族，住，住广东省韶关市武江区/div>被上诉人（原审被告、被执行人）：陈志霞，女，1976年3月12日出生，汉族，住，住广东省韶关市武江区/div>上诉人韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称顺宏公司）因与被上诉人刘玉静、陈晓锋、陈志霞案外人执行异议之诉纠纷一案,不服韶关市武江区人民法院（2018）粤0203民初867号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺宏公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持顺宏公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由刘玉静、陈晓锋、陈志霞负担。事实及理由：第一，一审法院不能直接拍卖预查封的涉案房屋，顺宏公司获得的解除商品房预售合同生效法律文书足以排除强制执行。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条的规定，本案预查封措施实际上并非是对涉案房屋本身的查封，只是对陈志霞在履行商品房预售合同过程中可以取得的可供执行的财产权益进行的保全措施。预查封并不限制商品房预售合同的合法解除，合同解除后，陈志霞不再享有过户请求权，此时法院对涉案房产继续查封的基础条件便不再存在。陈志霞在本案中并不具有物权变动请求权，涉案房屋仍然归属于顺宏公司。一审法院直接拍卖预查封的房屋将对交易秩序产生重大的影响，与不动产管理部门的确权也产生了分歧，容易出现一物多权的状态，这与法律规定也是相悖的。第二，顺宏公司在知悉涉案房屋被拍卖时立即提出了异议，应当认定是在执行终结前提出。一审法院在拍卖前并未告知顺宏公司，导致顺宏公司无法在拍卖前提出异议。实际上，顺宏公司在2017年6月8日就已经提起了解除合同的诉讼，只是因该案的送达等问题才导致裁判文书于2018年2月25日才生效。顺宏公司一直积极行使权利，从未怠慢。顺宏公司知悉相关情况时，涉案的房屋并未过户到买受人名下，且拍卖标的款也尚未分配，应视为是在执行程序终结前提出的异议，一审法院对此的认定错误。第三，顺宏公司与陈志霞并未就涉案房屋办理产权过户登记手续，且商品房预售合同也已经解除，涉案房屋的所有权人尚未发生变更。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法对本案进行改判，维护顺宏公司的上诉请求。刘玉静辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。陈晓锋、陈志霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。顺宏公司向一审法院起诉请求：1.不得执行韶关碧桂园凤凰山2街37号商品房；2.确认韶关碧桂园凤凰山2街37号商品房之所有权归属顺宏公司；3.案件的全部诉讼费用由刘玉静、陈晓锋、陈志霞负担。一审法院认定事实：刘玉静与陈晓锋、陈志霞民间借贷纠纷一案，刘玉静于2016年1月5日向一审法院提出诉前保全申请，一审法院依法作出（2016）粤0203财保1号民事裁定书，于2016年1月5日预查封了陈志霞名下的韶关市碧桂园凤凰山2街37号商品房。该案经一审法院审理于2016年6月21日作出（2016）粤0203民初163号民事判决书，确定陈晓锋、陈志霞共欠刘玉静1070000元，案件受理费16680元、财产保全费5000元、公告费260元，合计21940元，由陈晓锋、陈志霞负担19690元。因陈晓锋、陈志霞逾期未履行生效法律文书所确定的义务，刘玉静遂向一审法院申请执行。在执行过程中，刘玉静向一审法院申请对陈志霞名下的韶关市碧桂园凤凰山2街37号商品房进行评估拍卖。经查该商品房的抵押权预登记人为中国邮政储蓄银行股份有限公司韶关市分行（以下简称邮储韶关分行）,一审法院去函邮储韶关分行征询其意见。2017年2月13日邮储韶关分行复函告知其已在韶关市浈江区人民法院立案执行，不同意由一审法院进行评估拍卖。2017年6月29日，邮储韶关分行再次复函一审法院，告知陈志霞拖欠其贷款本息已结清，可对陈志霞名下的韶关市碧桂园凤凰山2街37号商品房依法处置。因此，一审法院恢复对该商品房进行评估拍卖。在评估过程中，一审法院对该商品房进行了加贴封条，同时到碧桂园凤凰城的物业服务公司予以告知一审法院查封、评估情况。一审法院于2018年1月28日10时至2018年1月29日10时止（延时除外）以1609600元保留价在一审法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，买受人刘丽丽以2394600元的最高价竞得。2018年2月23日，一审法院作出（2018)粤0203执恢108号之一执行裁定书，裁定将韶关市碧桂园凤凰山2街37号商品房给买受人刘丽丽，并已将执行裁定书送达了买受人。在办理产权过户中，一审法院到该商品房的开发商顺宏公司调取房屋买卖合同等相关材料，顺宏公司以一审法院处理的房屋属其所有为由，向一审法院提出执行异议。一审法院于2018年3月27日依法作出（2018）粤0203执异33号执行裁定书，裁定驳回顺宏公司的异议请求。顺宏公司对此不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，2015年2月28日，顺宏公司与陈志霞签订了《商品房买卖合同》及附件、附录，约定陈志霞购买顺宏公司开发的位于韶关市××××区十里亭镇五里亭良村公路2号碧桂园凤凰山2街37号商品房，房屋的总房价款为人民币1646981元，其中首期款496981元，按揭款1150000元。合同签订后，陈志霞自2015年2月19日至2015年12月21日分期向顺宏公司支付首付款合计395034元。2015年3月13日，邮储韶关分行与顺宏公司、陈志霞签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定陈志霞为购买上述商品房向邮储韶关分行借款115万元，借款期限为180个月，还款方式为按月等额本金还款，保证人顺宏公司提供阶段性连带责任保证。邮储韶关市分行于2015年3月16日向陈志霞发放贷款115万。自2015年12月起，陈志霞逾期未向邮储韶关市分行偿还贷款，邮储韶关市分行将顺宏公司、陈志霞共同起诉至韶关市浈江区人民法院，要求与陈志霞解除合同、陈志霞偿还贷款本息及承担实现债权等的费用，顺宏公司承担连带保证责任。韶关市浈江区人民法院于2016年8月16日作出（2016)粤0204民初677号民事判决书，判决顺宏公司对陈志霞的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向陈志霞追偿。该判决生效后，韶关市浈江区人民法院于2017年1月17日发出（2017）粤0204执49号执行通知书，责令顺宏公司履行保证责任。顺宏公司于2017年2月22日向邮储韶关市分行代陈志霞支付各项款项共计1204730.67元。韶关市浈江区人民法院于2017年6月8日立案受理顺宏公司与陈志霞房屋买卖合同纠纷一案，并于2017年11月10日作出（2017)粤0204民初1167号民事判决书，判决解除顺宏公司与陈志霞于2015年2月28日签订的商品房买卖合同，由顺宏公司支付房屋抵扣款给陈志霞。该民事判决书于2018年2月25日生效。再查明，陈志霞已于2015年4月2日办理了韶关市碧桂园凤凰山2街37号商品房的预告登记，顺宏公司顺宏公司于2017年10月25日取得该房屋的不动产权证。一审法院认为：该案为案外人执行异议之诉。陈志霞已于2015年4月2日办理韶关市碧桂园凤凰山2街37号商品房的预告登记，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”的规定，刘玉静申请对陈志霞的财产进行保全，一审法院预查封陈志霞已经办理了预告登记的涉案房屋，符合法律规定。至于顺宏公司依据韶关市浈江区人民法院作出的（2017）粤0204民初1167号民事判决书，主张其对涉案房屋享有所有权，并据此排除强制执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”的规定，刘玉静与陈晓锋、陈志霞民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年1月5日预查封涉案房屋，顺宏公司根据2018年2月25日生效的（2017）粤0204民初1167号民事判决书提出排除执行异议，一审法院不予支持。并且，涉案房屋经一审法院公开拍卖成交，一审法院已作出拍卖成交确认书，执行裁定书，并将相关法律文书送达了被执行人及买受人，拍卖成交标的款已作分配，对涉案房产的执行已经终结，期间案外人并未向一审法院提出任何异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”的规定，因顺宏公司在本案执行标的执行终结之后才向一审法院提出异议，故一审法院对顺宏公司的异议请求不予支持。因一审法院对顺宏公司的异议请求不予支持，故顺宏公司要求确认其享有韶关碧桂园凤凰山2街37号商品房所有权的请求一审法院亦不予支持。如顺宏公司认为其合法权益受到侵害，可另循法律途径解决。陈晓锋、陈志霞经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，一审法院依法缺席审理和判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条、第二十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十六条第二款规定，判决：驳回顺宏公司的全部诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本院二审期间，双方当事人争议的焦点是：顺宏公司对涉案房屋是否享有排除强制执行的权益。2015年2月28日，顺宏公司与陈志霞签订了《商品房买卖合同》及附件、附录，约定陈志霞购买顺宏公司开发的位于韶关市××××区十里亭镇五里亭良村公路2号碧桂园凤凰山2街37号商品房即本案的涉案房屋，房屋的总房价款为人民币1646981元，其中首期款496981元，按揭款1150000元。该按揭款1150000元由邮储韶关分行提供。陈志霞亦缴纳了首期款。邮储韶关分行亦按约支付了按揭款。此时该房屋的所有权归陈志霞所有。因产权证未办理在陈志霞名下，在刘玉静与陈晓锋、陈志霞民间借贷纠纷一案中，刘玉静申请对陈志霞的财产进行保全时，一审法院采取的预查封手续符合法律规定。而在预查封后，顺宏公司履行保证人的保证责任，偿还了邮储韶关分行的债务，此时顺宏公司和陈志霞直接产生债权债务关系，而不对涉案房屋发生所谓的物权变动，顺宏公司不能对抗一审法院的预查封。在顺宏公司与陈志霞未解除其所签订的商品房买卖合同的情况下，一审法院处置被执行人陈志霞的涉案房屋，依法有据，本院不予变动，予以认可。顺宏公司在案涉房屋被查封下才主张行使合同解除权，实质上已影响到房屋买卖合同第三人（即刘玉静）权益的实现；而顺宏公司的合同解除权和此后返还案涉房屋及办证行为不属于实质意义上的物权，并不优于已进入强制执行阶段的申请执行人刘玉静对被执行人陈志霞所享有的债权。顺宏公司不能以此对抗在先的法院预查封，顺宏公司以此为由要求排除对涉案房屋的强制执行，不予成立。原审法院以涉案房产的执行已经终结为由，驳回执行案外人顺宏公司的诉讼请求，此理由不当，本院予以纠正；但处理结果正确，本院予以维持。综上所述，原审判决所查明的事实清楚，但判决理由不当，本院予以纠正。鉴于原审判决的实体处理正确，本院予以维持，据此本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19622.82元，由上诉人韶关市顺宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦晓巍审判员  神玉嫦审判员  赖洁华二〇一九年九月十二日法官助理肖卫青书记员陈嘉雯