重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初8673号原告：重庆百业兴物业管理有限责任公司，住所地重庆市江**建新东路**附**，统一社会信用代码915001057428628068。法定代表人：周伟，经理。委托诉讼代理人：万伶，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵柯，重庆百君律师事务所律师。被告：陈艳，女，1975年8月13日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：周波，系被告丈夫。委托诉讼代理人：颜智勇，凡赛提律师事务所律师。原告重庆百业兴物业管理有限责任公司（以下简称百业兴公司）与被告陈艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告百业兴公司的委托诉讼代理人万伶，被告陈艳的委托诉讼代理人周波、颜智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百业兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费、公摊费3705.96元；2.判令被告从2019年3月9日起以欠付额为基数，按照每日千分之一的标准向原告支付滞纳金，直至付清之日止。事实及理由：被告系重庆市两江新区人和街道金开大道X号金和苑小区X栋X-X号房屋业主，房屋面积为209.8平方米。2017年12月11日，原告与金和苑小区业委会签订《金和苑小区物业服务委托合同》，约定：委托管理期间为三年，自2017年12月11日起至2020年12月31日止，住宅房屋的物业服务费由原告按房屋建设面积每月每平方米1.4元向业主或物业使用人收取；公摊费用按每户每月15元收取。合同签订后，原告按约履行义务，为被告所在的小区同物业管理服务，但被告拒绝履行缴费义务。截至目前，被告尚拖欠原告2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费、公摊费，共计3705.96元。原告多次向被告催收物业费无果，遂诉至法院，请求判如所请。陈艳辩称，1.没有缴费是事实，但是物业公司没有告知收费标准；2.原告就涉案小区不具备合法资质和收费依据，未经业主大会审议选聘；3.原告的收费标准未经法定备案程序及征求业主大会审定，系擅自提高原收费标准，违法收费行为，且收费标准及项目不清楚；4.原告的物业服务质量存在瑕疵，未达到通常物业服务管理的基本水平，不具备诉请物业欠费的收费事实基础。综上，原告的诉讼请求应予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告系重庆市经济技术开发区北区金开大道X号金和苑小区X栋X-X号房屋的业主，房屋建筑面209.43平方米。自2017年12月11日起，原告开始为被告前述所在小区提供物业管理服务。原告与金和苑小区业主委员会签订《金和苑小区物业服务委托合同》，约定合同委托管理期限自2017年12月11日至2020年12月31日，住宅房屋的物业服务费由原告按房屋建设面积每月每平方米1.4元向业主或物业使用人收取；公摊费用按每户每月15元收取。合同附件中的《金和苑小区物业服务标准》还约定，原告对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，应要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的，书面报告有关部门处理；公示共用部位收益和使用情况等。2018年3月8日，原告与金和苑小区业主委员签订的前述物业服务合同在重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局备案。庭审中，原告还举示1.物业服务合同备案证明复印件、情况说明原件，拟证明原告与金和苑小区业委会签订的物业服务委托合同在两江新区国土局进行合法备案，故原告与金和苑小区业委会签订的合同合法有效，收费标准也进行了备案。2.催费通知单、律师函及EMS邮寄单存联，拟证明原告曾向被告催收过其拖欠的物业费及公摊费。被告对备案证明的三性均不予以认可，对情况说明的真实性无异议，但认为该证据只能证明原告的备案行为有真实发生，没有提及程序及内容违法性。对催费通知单被告不予认可，因没有经过陈艳的签收，且物管费计算标准在催费单中没有告知和说明；律师函是原告单方陈述，没有陈艳本人签收，退改批条中载明陈艳不在收件地址，因此达不到送达效果。原告举示的物业服务合同备案证明复印件、情况说明原件相互印证，本院予以采信；原告举示的保安巡逻签到表24张、保安交接记录本2本、日常维修记录2本等能较客观的反映原告提供服务的事实，本院予以采信；原告举示的催费通知单、律师函及EMS邮寄单存联，原告未举证证明已实际向被告送达，被告亦否认收到，本院不予采信。庭审中，被告举示照片49张，拟证明原告提供的物业服务达不到基本标准，其不具有向被告收取物业费的事实基础。原告质证认为该组照片不能确定是被告所在物业小区的整体，哪些部分属于物业管理区域在局部照片中无法看出；即使照片系真实，该证据也仅仅是小区部分状态，且小区也没有存在被告陈述的违规内容，另被告陈述业委会与房产商及其他业主的纠纷与原告没有关联，照片也存在被告自行编辑的情况，故对其三性均不予认可。对于被告举示的照片，因被告未提供原始载体予以核对，无法核实其真实性，本院不予采信。以上事实，有《金和苑小区物业服务委托合同》《金和苑小区物业服务标准》、不动产登记中心登记信息查询结果、物业服务合同备案证明复印件、情况说明、当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。诉讼中，原告自愿撤回要求被告承担从2019年3月9日起以欠付额为基数，按照每日千分之一的标准向原告支付滞纳金，直至付清之日止的诉讼请求，该行为系其处分诉讼权利的行为，符合法律规定，本院予以准许。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。意即业主委员会或业主大会均可依法选聘物业服务企业，被告辩称原告未经业主大会审议选聘、就案涉小区不具备合法资质和收费依据，与前述规定不符。本案中，被告所在小区的金和苑小区业主委员会代表该小区业主与原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律规定，依法应受法律保护。包括被告在内的业主，应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告辩称原告的收费标准未经法定备案程序及征求业主大会审定，系擅自提高原收费标准，违法收费行为，且收费标准及项目不清楚等问题并无证据支撑，本院不予支持。被告举示照片拟证明原告的物业服务质量存在瑕疵，但被告并未提供原始载体予以核对；且本院认为物业服务管理系针对整个小区进行，具有公共性和持续性，即时性的照片无法充分反应整个小区的持续性物业服务状态。业主及时、足额支付物业服务费是保证物业服务企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。物业管理服务即使存在瑕疵，亦不足以对抗被告作为业主支付物业费的主要义务。至于应缴纳的物业费金额，被告房屋建筑面积为209.43平方米，根据《金和苑小区物业服务委托合同》，原告应按照1.4元每月每平方米交纳物管费、按照每月15元交纳公摊费。原告主张被告支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3518.42元、公摊费180元，共计3698.42元，符合合同约定，本院予以支持。原告诉请中超过被告应付部分，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告陈艳于本判决生效之日起十日内向原告重庆百业兴物业管理有限责任公司支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3518.42元、公摊费180元，共计3698.42元；驳回原告重庆百业兴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陈艳负担。本判决为终审判决。审 判 员  陈 花二〇一九年九月十日法官助理  甘 霖书 记 员  盛清清