江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏05民终5349号上诉人（原审原告）：姑苏区羽杰羽毛球俱乐部，住所地苏州市姑苏区景德路**。经营者：张旭芳。上诉人（原审原告）：张旭芳。上诉人（原审原告）：张森宏。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：厉峰，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：吴海燕，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州高新区狮山资产经营有限公司，住，住所地苏州高新区火炬路**/div>法定代表人：王尧明，董事长。委托诉讼代理人：章羽，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁红燕，江苏新天伦律师事务所律师。上诉人姑苏区羽杰羽毛球俱乐部（以下简称羽毛球俱乐部）、张旭芳、张森宏因与被上诉人苏州高新区狮山资产经营有限公司（以下简称资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院作出的（2019）苏0505民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。羽毛球俱乐部、张旭芳、张森宏上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持一审诉讼请求。事实和理由：一审法院执行局出具的情况说明应属单位出具的证明材料，没有单位负责人的签字不符合法律上公文书的构成要件，没有证据效力。根据买卖不破租赁的规则，资产公司是原租赁合同的继受者。资产公司的违约行为导致羽毛球俱乐部停止经营。法院强制执行，在拍卖房屋、强制腾房时应当通知租赁权人等。一审法院执行过程中没有证据能支持情况说明所述的是法院强制执行。上诉人的房屋租赁权合法有效，不影响在先的担保物权和其他优先受偿权的实现，依法不应当涤除。涉案担保物权及其他优先受偿权的债权金额不足4千万元，而不动产的拍卖成交价为5千余万元。一审法院在案件的评估、拍卖阶段，未以任何方式通知上诉人，也未将不动产的评估报告发生给上诉人。一审法院于2017年8月16日发布的执行公告，未明确上诉人需要迁出。况且，一审法院执行人员在2017年10月强制执行合同到期其他二位租户时曾向上诉人表示，上诉人的租赁合同未到期，可以使用租赁房屋。2017年12月上旬，资产公司搭建围栏阻止车辆停放，严重影响球馆经营。后资产公司张贴通知，阻止上诉人人员进入球馆，球馆停止经营。上诉人的诉讼请求是要求资产公司承担违约责任，一审法院适用侵权责任法错误。一审法院认定事实严重错误，适用法律有误。资产公司二审辩称，一、本公司通过参与法院司法拍卖的方式取得了本案所涉房屋的所有权。一审法院是在剔除上诉人原租赁关系并强制上诉人迁出房屋之后，将房屋交付给本公司。二、本案所涉房屋于2011年9月21日办理了抵押登记，先于上诉人所提供签署于2014年8月16日的房屋租赁合同，对被上诉人不具有约束力。三、上诉人在一审法院司法拍卖过程中没有依法主张租赁权。法院的拍卖公告和公告所附的房地产估价报告中也没有确认其与原产权人之间租赁关系的存在。四、一审法院向上诉人发出搬迁公告之后，对上诉人采取了强制迁出措施之后，上诉人未阻止向受让人移交占有被执行的不动产，向法院提出执行异议。综上所述，双方之间不存在房屋租赁关系。上诉请求不能成立，请求法庭驳回上诉，维持原判。羽毛球俱乐部、张旭芳、张森宏向一审法院起诉请求：1、判令解除原审原告与资产公司的房屋租赁合同；2、判令资产公司支付球馆转让费402913元、装修损失274053元，物品损失115754元，合同履行后可以获得的利益损失3063638元，共计3856358元；3、诉讼费由资产公司承担。一审法院认定事实：位于苏州新区永和路****的房屋（建筑面积2235.08平方米）登记的所有权人原为苏州通力机械厂。该房屋曾于2011年9月21日办理抵押登记，登记的权利人为中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，登记的债权金额为6845000元。2014年5月1日，陈士军作为甲方与徐道林、张森宏作为乙方签订《转让合同》一份，约定甲方于2014年5月1日前将位于苏州通力机械厂（面积2235平方米）内新豪杰羽毛球馆转让给乙方使用，转让周期自2014年5月1日至2014年8月15日止，场馆的装修折旧费为75万元。转让合同签订后，姑苏区羽杰羽毛球馆对涉案房屋进行了装修。2014年8月16日，苏州通力机械厂（甲方、出租方）与徐道林、张森宏（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，租赁合同载明甲方将苏州新区滨河路永和街6号厂房一楼（面积2235平方米）出租给乙方使用，租赁期间八年，自2014年8月16日至2022年8月15日止，前四年租金按照每月每平方米20元计算，后四年按照每月每平方米租金提升10%计算。徐道林与张旭芳系夫妻关系。2014年12月5日，张旭芳、徐道林、张森宏出具情况说明，明确上述房屋租赁合同系徐道林代张旭芳签名，涉案房屋是张旭芳与张森宏为了经营姑苏区羽杰羽毛球俱乐部所签订。另查明，2014年5月1日，苏州通力机械厂作为甲方与羽杰羽毛球馆作为乙方签订协议一份，约定乙方于2014年5月1日支付甲方50万元借款，月息1.5%，借期半年。半年内本金无法偿还，利息按正常支付，借款50万元作为2015年8月15日起羽杰羽毛球馆房屋租赁租金，租赁条件按2014年8月15日签订合同。苏州通力机械厂在甲方处盖章，徐道林、张森宏在乙方处签名。同日，苏州通力机械厂还出具借条一份，载明今借徐道林50万元，月息1.5%，借款期限半年。因苏州通力机械厂不能偿还到期债务，一审法院于2014年12月26日作出拍卖、变卖该房产偿还债务的裁定，后经公开拍卖，涉案房屋最终由资产公司竞得。2017年8月16日，一审法院发布（2014）虎执字第00720号执行公告，要求相关人员在公告张贴之日起十日内（截止2017年8月25日止）迁出苏州市永和街6号的房屋，逾期不迁出的，一审法院将强制迁出。2017年11月10日，涉案房屋登记到资产公司名下。在审理过程中，应资产公司申请，法庭就涉案房屋在司法拍卖过程中租赁关系的处理情况进行调查。2019年3月30日，一审法院执行局出具情况说明，载明2017年8月16日，一审法院发布（2014）虎执字第00720号执行公告，要求苏州通力机械厂内相关租户迁出苏州市永和街6号的房屋，逾期不搬出的，一审法院将强制迁出。姑苏区羽杰羽毛球俱乐部等几家租户均在法院要求迁出的范围内，后由法院强制迁出。以上事实，由转让合同、建筑装饰工程施工合同、协议、借条、房屋租赁合同、结婚证、（2014）虎执字第00720号执行公告、情况说明以及一审法院庭审笔录等予以证明。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。承担一般侵权责任需具备以下四个条件：1、行为人实施民事违法行为；2、造成财产或人身损害的事实；3、违法行为与损害后果之间具有因果关系；4、行为人主观上有故意或过失的过错。本案中，张旭芳、张森宏与苏州通力机械厂签订了房屋租赁合同，约定苏州通力机械厂将涉案房屋出租给张旭芳、张森宏用于经营姑苏区羽杰羽毛球俱乐部，后因苏州通力机械厂涉诉，致使法院拍卖涉案房产，并将姑苏区羽杰羽毛球俱乐部强制迁出，无论租赁合同的签订主体，还是强制迁出的实施主体，均与资产公司无关。因此，姑苏区羽杰羽毛球俱乐部、张旭芳、张森宏起诉主体有误，一审法院对姑苏区羽杰羽毛球俱乐部、张旭芳、张森宏所提出的解除租赁合同并要求资产公司赔偿损失的诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，一审法院判决如下：驳回姑苏区羽杰羽毛球俱乐部的全部诉讼请求。案件受理费37650元，减半收取18825元，由姑苏区羽杰羽毛球俱乐部负担。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，各方当事人未提交新证据。本院认为，涉案房屋曾于2011年9月21日办理抵押登记，登记权利人为中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行。因苏州通力机械厂不能偿还到期债务，一审法院于2014年12月26日作出拍卖、变卖案涉房产偿还债务的裁定。后经公开拍卖，涉案房屋由资产公司竞得。2019年3月30日，一审法院执行局出具情况说明，载明2017年8月16日，一审法院发布（2014）虎执字第00720号执行公告，要求苏州通力机械厂内相关租户（包括羽毛球俱乐部）迁出苏州市永和街6号的房屋，逾期不搬出的，一审法院将强制迁出。姑苏区羽杰羽毛球俱乐部等几家租户均在一审法院要求迁出的范围内，后由一审法院强制迁出。羽毛球俱乐部、张旭芳、张森宏认为资产公司违约，要求解除涉案租赁合同，并承担相应责任实质上是对司法拍卖程序的不认可，羽毛球俱乐部、张旭芳、张森宏的起诉应当予以驳回。一审法院对本案进行实体审理有所不当。综上所述，羽毛球俱乐部、张旭芳、张森宏的上诉请求不能成立，应予驳回其起诉；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，二审予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初522号民事判决。二、驳回姑苏区羽杰羽毛球俱乐部、张旭芳、张森宏的起诉。一审案件受理费减半收取18825元，退还姑苏区羽杰羽毛球俱乐部、张旭芳、张森宏。上诉人姑苏区羽杰羽毛球俱乐部、张旭芳、张森宏预交的二审案件受理费37650元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年九月二十九日书记员  毛莉莉