四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8686号 原告：中铁房地产集团西南有限公司，住所地：成都市成华区成华大道二段********。 法定代表人：阮兴，执行董事。 委托诉讼代理人：彭传雨，四川明炬律师事务所律师。 被告：平安银行股份有限公司成都分行，住所地：四川省成都市高新区天府二街********，******。 负责人：高峰，行长。 委托诉讼代理人：胡绍志，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 第三人：徐莉，女，汉族，1976年7月14日出生，住成都市武侯区。 第三人：赵云峰，男，汉族，1979年2月2日出生，住成都市高新区。 原告中铁房地产集团西南有限公司（以下简称中铁地产）与被告平安银行股份有限公司成都分行（以下简称平安银行成都分行）、第三人徐莉、赵云峰案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中铁地产的委托诉讼代理人彭传雨，被告平安银行成都分行的委托诉讼代理人胡绍志到庭参加诉讼，第三人徐莉、赵云峰经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告中铁地产向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于成都市高新区房屋（权3068330）；2.确认位于成都市高新区房屋（权3068330）为原告所有，并解除对该房屋的查封措施；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与徐莉、赵云峰于2013年10月30日签订《商品房买卖合同》，约定原告将开发的位于成都市高新区房屋（以下简称案涉房屋）出售给徐莉、赵云峰，房屋总价为3635848元。合同履行过程中，徐莉、赵云峰仅支付购房款363585元，占房屋总价的10%，剩余购房款未付。因徐莉、赵云峰违反《商品房买卖合同》的约定，中铁地产于2016年5月9日解除《商品房买卖合同》。后中铁地产向成都市高新区法院（以下简称高新法院）提起诉讼，高新法院于2016年12月20日判决确认中铁地产与徐莉、赵云峰之间的《商品房买卖合同》及补充协议于2016年5月9日解除，且徐莉、赵云峰应于该判决生效之日起十五日内协助原告办理商品房预售合同登记备案的注销手续。在该案执行过程中，成都市青羊区人民法院（以下简称青羊法院）经平安银行成都分行申请于2016年7月25日查封了备案在徐莉、赵云峰名下的案涉房屋。2019年5月28日，原告对执行标的提出书面异议。青羊区法院于2019年6月10日作出（2019）川0105执异266号执行裁定书，驳回了原告的执行异议，原告认为案涉房屋于2015年9月22日已在成都市房管局办理房屋初始登记，产权人为中铁地产。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……”之规定，案涉房屋所有权人经登记为原告，原告对该房屋的所有权已载入不动产登记簿，对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼。 被告平安银行成都分行辩称，1.平安银行成都分行与徐莉、赵云峰金融借款合同纠纷一案，青羊法院根据平安银行成都分行的申请于2016年7月25日采取保全措施。后青羊法院于2016年11月18日作出判决，明确双方的权利义务。而高新法院解除原告与徐莉、赵云峰的房屋买卖合同判决书于2017年4月11日生效。中铁地产取得生效文书的时间晚于平安银行成都分行申请保全的时间，故查封保全措施符合法律规定，并无不当；2.关于中铁地产要求不得执行以及确认所有权，平安银行成都分行请求法院根据双方的证据依法裁判；3.平安银行成都分行在本案中并无任何过错，不应承担本案的诉讼费用。 第三人徐莉、赵云峰未到庭参加诉讼，也未向本庭提交书面答辩意见。 根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月6日，高新法院立案受理中铁地产与徐莉、赵云峰的商品房预售合同纠纷一案。2016年12月20日，高新法院作出（2016）川0191民初7663号民事判决，查明：2013年10月30日，中铁地产与徐莉、赵云峰签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定中铁地产将案涉房屋出售给徐莉、赵云峰，成交总价为3535848元。徐莉、赵云峰依约向中铁地产支付房款363585元，后未再履行支付义务。中铁地产于2014年1月8日为徐莉、赵云峰办理了案涉房屋的商品房预售合同备案，于2015年5月12日取得案涉房屋所在楼栋的竣工验收备案表，于2015年9月22日取得案涉房屋的原始产权。中铁地产没有向徐莉、赵云峰交付案涉房屋，也未为其办理过户登记。据此，判决：一、确认中铁地产与徐莉、赵云峰签订的案涉房屋《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议二》于2016年5月9日解除；二、徐莉、赵云峰于判决生效之日起十五日内向中铁地产支付违约金163613.15元（此款在徐莉、赵云峰已经向中铁地产支付的房款363585元中予以抵扣）；三、徐莉、赵云峰于判决生效之日起十五日内协助中铁地产办理案涉房屋的商品预售合同登记备案注销手续（合同签约备案号为1969584）。该判决书于2017年4月11日发生法律效力。 另查明，1.中铁地产取得了案涉房屋的初始登记（权3068330），至今中铁地产没有向徐莉、赵云峰交付案涉房屋，也未为其办理产权过户登记。2.本院在审理（2016）川0105民初3498号平安银行成都分行与徐莉、赵云峰因金融借款合同纠纷一案中，根据平安银行成都分行的财产保全申请，本院作出（2016）川0105民初3498-1号民事裁定，并于2016年7月25日对徐莉、赵云峰购买的案涉房屋予以查封。现（2016）川0105民初3498号民事判决已生效并由平安银行成都分行申请进入执行程序。中铁地产向本院提出书面异议，本院于2019年6月10日作出（2019）川0105执异266号《执行裁定书》，驳回中铁地产的异议申请。中铁对该裁定不服，并于2019年6月20日向本院提起案外人执行异议之诉。3.中铁地产集团四川有限公司于2016年3月29日更名为中铁房地产集团西南有限公司。 以上事实有原被告身份信息、《企业名称变更核准通知书》、《房屋初始登记记录单》、网签合同信息查询记录、（2016）川0191民初7663号民事判决书、法律文书生效证明、（2016）川0105民初3498-1号民事裁定书、（2016）川0105民初3498号民事判决书、（2019）川0105执异266号执行裁定书及当事人陈述等在案为证。 本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项、第十八条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。故本院作出的（2016）川0105民初3498-1号民事裁定对案涉房屋的查封并无不当。但预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非财产本身。在商品房预售合同关系中，徐莉、赵云峰作为买受人，对预售商品房仅拥有过户请求权，被预查封的案涉房屋并非徐莉、赵云峰所有的财产。仅在具备过户登记条件的情况下，徐莉、赵云峰可以请求开发商办理过户手续，在徐莉、赵云峰取得房屋所有权登记后，预查封才转为正式查封。此外，商品房预售合同备案登记仅是房屋管理行政部门的一种行政管理手段，旨在保护商品房交易安全，最大限度保障商品房买卖合同目的的实现，合同备案登记与否不会对外产生物权公示效力。现徐莉、赵云峰与中铁地产签订的《商品房预售合同》已由高新法院的生效判决予以解除，徐莉、赵云峰已丧失了基于商品房预售合同请求办理案涉房屋过户登记的合同权利，预查封的基础丧失。 同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项的规定，中铁地产作为案涉房屋的开发建设单位，为案涉办理了房屋所有权初始登记，且案涉房屋至今未交付徐莉、赵云峰使用，案涉房屋的所有权人仍系中铁地产，故中铁地产基于对案涉房屋的所有权而主张停止执行案涉房屋，确认案涉房屋为中铁地产所有，本院予以支持。至于中铁地产的其他诉请，因无法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，缺席判决如下： 不得执行位于成都市高新区房屋（权3068330）； 位于成都市高新区房屋（权3068330）为原告中铁房地产集团西南有限公司所有； 驳回原告中铁房地产集团西南有限公司其他诉讼请求。 案件受理费35887元，公告费300元，共计36187元，由第三人徐莉、赵云峰承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 蒋 玲 人民陪审员 赖 伟 人民陪审员 冯容义 二〇一九年九月二十五日 书 记 员 邓晓清