云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2301民初2843号原告：楚雄伟光汇通物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市开发区永安路北侧彝人旅游文化古镇，统一社会信用代码：91532300760413422C。法定代表人：陈泽震，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨洋，云南滇中律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：徐瑞，男，1986年1月4日生，汉族，云南省楚雄市人，大专文化，楚雄开发区宏瑞客栈经营者，住楚雄市。被告：楚雄开发区宏瑞客栈，经营场所：云南省楚雄开发区彝人古镇古风驿站C44栋，统一社会信用代码：92532300MA6MFNPYXK。经营者：徐瑞，男，1986年1月4日生，彝族，云南省楚雄市人，大专文化，楚雄开发区宏瑞客栈经营者，住楚雄市。二被告共同委托诉讼代理人：倪玉琼，女，1961年12月26日生，汉族，云南省楚雄市人，中专文化，个体户，住楚雄市，系被告徐瑞之母，代理权限为特别授权。原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司（以下简称：伟光汇通物业公司）与被告徐瑞、楚雄开发区宏瑞客栈物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伟光汇通物业公司的委托诉讼代理人杨洋、二被告的共同委托诉讼代理人倪玉琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟光汇通物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告物业服务费44240元；2.判令二被告支付垃圾处理费5532元；3.判令二被告支付原告违约金14931元；4.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2013年6月5日，云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司与原告签订《前期物业管理委托服务合同》，云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司委托原告对彝人古镇一至八期实行物业管理服务，涉案物业属于彝人古镇第三期房屋，双方就委托管理事项、委托管理服务期限、双方的权利义务、物业管理服务质量、物业服务费等内容进行了约定。2011年9月2日，被告徐瑞取得涉案房屋所有权证，从而获得涉案房屋所有权。2013年12月4日被告楚雄开发区宏瑞客栈作为涉案房屋的实际使用人，其经营者是徐瑞。自2016年1月1人起被告无故拒绝支付物业服务费及生活垃圾处理费。经原告多次催要，被告均置之不理，被告的行为已经违反了相关约定，应当承担违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院依法判决。被告徐瑞、楚雄开发区宏瑞客栈辩称，一、客栈没有和原告签过任何物业管理协议，双方没有合同关系。二、原告管理不善，2016年8月份停电一个星期，给被告造成严重的损失，民情直通车对此事也进行过采访。三、近几年各位业主多次找原告协商，让原告在彝人古镇各路段设置路标、环岛标识，原告负责人刘总也答应各位业主尽快解决，但是一直未解决。四、2018年因对彝人古镇一些路段进行了封堵又没有路标，因此游客进不来，影响了客栈的生意，多次和原告协商，都依然未予以解决。五、原告只收物业管理费，出了任何问题从来不服务、不解决。停电我们找电力公司，停水我们找自来水公司，我们东西被盗也是找派出所，包括我们的房间或者房子有什么问题也都是找其他人修理，原告从来不维护、不管理。我们现在的意见就是垃圾清运费可以交，但是不同意交纳物管费。原告伟光汇通物业公司为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交了以下证据：1.原告营业执照复印件1份，欲证明原告主体资格适格；2.楚雄市发展和改革局文件2份[楚发改批（2012）242号原件、楚发改通（2012）25号复印件]、楚雄州发展和改革委员会文件复印件1份[楚发改价格（2012）17号]、《前期物业管理委托服务合同》原件1份，欲证明原告诉请的物业服务费、生活垃圾处理费具有合法依据；3.《房屋所有权证》、《土地使用权证》复印件各1份，欲证明2011年9月2日以后，被告徐瑞系楚雄市开发区物业的所有权人，被告应当向原告支付物业服务费和垃圾管理费，对未支付物业费和垃圾管理费的行为承担违约责任；4.工商登记信息复印件1份，欲证明2013年12月4日以后，被告楚雄开发区宏瑞客栈是楚雄市开发区物业的使用人，被告应当向原告支付物业费和垃圾清运费，对未支付物业费和垃圾清运费的行为承担违约责任。经质证，被告徐瑞、楚雄开发区宏瑞客栈对原告提交的证据1、3、4无异议，对证据2中楚雄州发展和改革委员会文件、楚雄市发展和改革局2份文件中对涉及生活垃圾清运费的批复无异议，对涉及物管费的批复有意见，认为收费标准过高，对证据2中《前期物业管理委托服务合同》不认可，该份合同不是和被告签的。被告徐瑞、楚雄开发区宏瑞客栈针对其辩解，向本院提交了以下证据：1.维修水电承包合同一份，欲证明原告公司没有提供服务，维修水电是被告自己找人维修的；2.云南电网有限责任公司楚雄鹿城供电局情况说明一份，欲证明原告管理不到位，致被告的客栈停电一个星期无法经营，造成4万多元的损失。经质证，原告对被告提交的证据1认为与本案无关，承包合同中明确记载了维修部分是客栈内所属的水电，不属于原告的物业服务范围；对证据2认为与本案无关，从情况说明的内容可以看出责任单位是云南电网有限责任公司楚雄鹿城供电局，停电及停电造成的损失与原告无关，高压电变电箱及损害的两个肘型头，产权均不属原告公司，停电及停电造成的损失与原告无关。本院认为，原告提交的证据1、3、4，经质证被告无异议，本院予以采信；证据2证实了2013年6月5日，原告与云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司签订《前期物业管理委托服务合同》，双方对管理事项、合同期限、物业服务费收费标准、权利义务、违约责任等进行了约定，彝人古镇一至四期综合物业服务费收费标准已经楚雄市发展和改革局批复，本院予以采信。被告徐瑞、楚雄开发区宏瑞客栈提交的证据1、2与本案无关，本院不予采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月2日，被告徐瑞取得位于楚雄市开发区房屋的所有权，该房屋为商住楼，商铺面积为412.43平方米、住房面积为739.68平方米。2013年10月30日被告徐瑞将位于楚雄市开发区房屋作为楚雄开发区宏瑞客栈经营使用。2013年6月5日，云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司与原告签订《前期物业管理委托服务合同》，合同约定：云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司委托原告对彝人古镇一期至八期进行物业管理，原告提供物业服务的期限为自本合同签订之日起至合法的业主大会召开或业主大会授权的业主委员会与选聘的物业公司签订物业合同止；物业管理服务费收费标准为：公建房、客栈、酒店、合院式住宅和商住楼住宅部分的物业管理费按建筑面积0.8元/㎡/月收取，餐饮楼、别墅、商铺、茶室、客栈、酒店、合院式住宅和商住楼商铺部分的物业管理费按建筑面积1.2元/㎡/月收取；业主未按时支付管理服务费等其他费用，原告有权按拖欠部分费用的日千分之五向业主收取滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业服务，二被告按约交纳商铺及住宅物业管理费至2015年12月31日。2012年5月7日，楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市城市生活垃圾处理费的批复，规定宾馆、旅社、招待所按0.5元/㎡/月收取，自2012年5月1日起执行。彝人古镇业主委员会至今未成立，原告提供物业服务至少至2019年12月31日，庭审中，原告认可被告的物业服务费商铺、住宅均按0.8元/㎡/月收取，垃圾清运费按0.1元/㎡/月收取。二被告交清了2015年12月31日以前的物管费和垃圾清运费后，自2016年1月1日至2019年12月31日期间，二被告尚欠原告物业服务费44240元（1152.11平方米×0.8元/㎡/月×48个月）、生活垃圾清运费5530元（1152.11平方米×0.1元/㎡/月×48个月）。由于二被告未交纳物业服务费，原告于2016年10月18日、2016年12月19日、2016年7月14日、2019年4月11日向二被告发出催收通知，要求二被告交纳2016年至2019年的物业服务费，但二被告至今未交纳。另查明，2012年11月23日，经楚雄市发展和改革局批复：二、彝人古镇三期综合物业服务收费标准为：1、别墅按1.5元/㎡/月收取；2、多层住宅按0.9元/㎡/月收取。五、其他事项和有关规定的收费标准，认真严格按照楚发改通（2012）20号文件执行。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司签订的《前期物业管理委托服务合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，对彝人古镇一期至八期的业主均具有约束力。原告依据合同为彝人古镇一期至八期提供物业服务，有权获得物业服务费，作为业主按时缴费则是应尽义务，被告徐瑞系彝人古镇三期的业主，楚雄开发区宏瑞客栈作为物业的实际使用人，二被告应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务。《前期物业管理委托服务合同》对物业服务费收费标准进行了约定，楚雄市发展和改革局亦对彝人古镇三期综合物业服务费收费标准进行了批复，但原告的物业为商住楼，不属于批复中确定的彝人古镇三期综合物业服务收费标准范围，原告向二被告收取物业服务费不受楚雄市发展和改革局关于彝人古镇三期综合物业服务收费批复调整，二被告的物业服务费应按《前期物业管理委托服务合同》的约定收取，原告在《前期物业管理委托服务合同》约定的物业服务费收费标准范围内对二被告的物业服务费商铺、住宅均按0.8元/㎡/月收取，不违反双方的约定和法规的规定，故二被告应支付原告自2016年1月1日起至2019年12月31日期间，二被告尚欠原告物业服务费44240元（1152.11平方米×0.8元/㎡/月×48个月）、生活垃圾清运费5530元（1152.11平方米×0.1元/㎡/月×48个月）。因原告与云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司签订的《前期物业管理委托服务合同》中未约定违约金，故对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告徐瑞、楚雄开发区宏瑞客栈提出二被告没有和原告签过任何物业管理协议，双方没有合同关系的辩解，本院不予采纳。被告徐瑞、楚雄开发区宏瑞客栈提出2016年8月份停电一个星期，给二被告造成损失的辩解，其提交的证据不能证明，对此辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告徐瑞、楚雄开发区宏瑞客栈于本判决生效后十日内支付原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司自2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费44240元、垃圾清运费5530元，款交本院；二、驳回原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费709元（已减半收取），由被告徐瑞、楚雄开发区宏瑞客栈负担545元（未交，于判决生效后十日内交纳，款交本院），由原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司负担164元（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  舒兆锦二〇一九年九月二十三日书记员  张玲欢