河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0105民初25970号原告：中国建设银行股份有限公司河南省分行，营业场所：郑州市花园路80号，统一社会信用代码9141000086995250X4(1-1)。负责人：石永拴，行长。委托代理人：王萌，河南法学汇信律师事务所律师。委托代理人：赵宏骏，男，汉族，1966年5月8日出生，住郑州市中原区，系银行员工。被告：张明歌，女，汉族，1984年11月08日出生，住河南省新乡县。被告：郑州御邦置业有限公司，住所郑州经济技术开发区经南三路与第八大街交汇处恒大绿洲综合楼，统一社会信用代码914101000626748959。法定代表人贾飞。委托代理人张晓丽，女，汉族，1984年8月22日出生，住郑州市金水区，系公司员工。原告中国建设银行股份有限公司河南省分行诉被告张明歌、郑州御邦置业有限公司（以下简称御邦置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曹春丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王萌、被告御邦置业公司委托代理人张晓丽到庭参加诉讼，被告张明歌未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告张明歌偿还原告贷款本金余额808631元，利息余额5985.39元，本金罚息13.33元，利息罚息16.28元，提前还款违约金805.80元，共计815451.80元（暂计算至2019年5月23日，之后利息按合同约定计算至实际还款之日止）；二、依法判令郑州御邦置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、依法判令原告对被告的抵押房产依法享有优先受偿权，优先受偿的范围包括本息、罚息、案件受理费、保全费、评估费、拍卖费、公告费等实现债权的费用；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年1月7日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向原告借款950000元，期限28年。月利率为基准利率水平上上浮5%，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%，还款方式为按月等额本息还款法。被告郑州御邦置业有限公司对上述债务承担连带担保责任。同时，原、被告签订了房地产抵押合同。被告将其购买的位于郑州经济技术开发区××大街西、经××楼××单元××号房屋用于上述借款抵押担保，并在房管局办理了抵押设立登记。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告未能完全按照合同约定履行还款义务，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告张明歌未答辩。被告御邦置业公司辩称：因原告的诉求提供的数据为截止至2019年5月23日的金额，最新金额请法庭予以核实，并且原告对被告张明歌的房产享有的为预告抵押权，预告抵押非正式抵押，原告不享有优先受偿权，如被告御邦承担连带责任后有权向被告张明歌追偿，如被告御邦清偿完全部贷款后，原告应配合御邦办理预抵押撤销的相关手续，在被告张明歌未按期偿还月供期间，被告御邦已经承担了连带保证责任，截止2019年6月27日被告御邦被原告划扣保证金共计95890.02元，因原告3个月会统一划扣一次被告御邦保证金账户。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组证据证据1：《个人住房（商业住房）借款合同》一份；证据2：个人贷款支付凭证；证明目的：被告张明歌向原告借款950000元，借款用途期为购买住房，期限为28年，自2015年1月7日至2043年1月7日。借款月利率为基准利率水平上上浮5%，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%。在借款合同签订后，原告依约向被告张明歌完全履行了发放贷款义务。第二组证据证据3：郑州市预购商品房抵押登记证明一份；证明目的：被告张明歌以其购买的房产为其借款提供抵押担保，并办理了预抵押登记，如被告张明歌在借款期间内违约，原告对被告张明歌抵押的房产享有优先受偿权。第三组证据证据4：被告御邦置业公司与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份；证明目的：被告御邦置业公司，对原告与张明歌签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债务承担连带责任保证；保证担保的范围：包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应支付的其他款项（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费）。第四组证据证据5：中国建设银行个人贷款结清试算表一份；证明目的：被告未按合同约定履行还款义务，截止到2019年5月23日，尚欠原告借款本金、利息、利息罚息、本金罚息共计815451.80元。被告张明歌未到庭质证，亦未举证。被告御邦置业公司未提交证据。经本院审理查明：2015年1月7日，原告（贷款人）与被告张明歌（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：借款人借款本金为人民币95万元，借款用途为购买住房，借款期限为336个月，即从2015年1月7日至2043年1月7日止；贷款利率为月利率，月利率为基准利率水平上上浮5%；借款人采取委托扣款方式还款，扣款时间为每期期末日（每月月末日）之前10天；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期（月）归还金额为2827.38元；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），贷款人有权自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按照合同约定计收罚息和复利，并有权解除与借款人的借贷关系。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％；本合同项下的抵押财产为借款人张明歌所购房产，该房产位于郑州经济技术开发区××大街西、经××楼××单元××号；抵押担保的范围包括本合同所列借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用等；借款人未足额履行本合同项下的到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利等内容。2014年11月11日，中国建设银行股份有限公司郑州金水支行（乙方，债权人）与被告郑州御邦置业有限公司（甲方、保证人）签订编号为410677988-2014-026《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，主要内容有：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”为因购置坐落于郑州经济技术开发区第七大街西、经南四路南“恒大绿洲小区C区25、26号楼”项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保债权是指自2014年11月11日起至2019年11月11日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币肆亿元整；保证方式为连带责任保证，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起，至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；本合同双方确认，本最高额保证合同从属于中国建设银行股份有限公司河南省分行与本合同所述各相关债务人签署的主合同（借款合同），乙方根据本合同享有的权利，中国建设银行股份有限公司河南省分行均得以享有和行使。该合同还对其他事项进行了约定。中国建设银行股份有限公司郑州金水支行在乙方处加盖印章，被告郑州御邦置业有限公司在甲方处加盖印章。原告提交的《郑州市预购商品房抵押登记证明》显示，抵押权人为原告，抵押人为被告张明歌，房屋坐落郑州经济技术开发区××大街西、经××楼××单元××号房屋，登记编号：2015023672。上述合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告张明歌未依照约定还款。原告提交的结清试算载明：户名张明歌，截止2019年5月23日贷款本金余额808631元，利息余额5985.39元，本金罚息13.33元，利息罚息16.28元，提前还款违约金805.80元，共计815451.80元。2019年7月26日，原告诉至本院。本院认为:被告张明歌经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原告与被告张明歌签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行股份有限公司郑州金水支行与被告郑州御邦置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告依约发放贷款后，被告张明歌未按合同约定归还借款本息，已构成违约，应承担违约责任，对原告要求依照合同约定要求被告张明歌返还借款本金、利息及罚息的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的抵押物优先授偿权，因未办理抵押登记手续，对该房屋不享有现实的抵押权，没有抵押权就不享有优先受偿权，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告御邦置业公司以保证人的身份签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，应为上述债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告张明歌追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告张明歌于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司河南省分行偿还贷款本金余额808631元，利息余额5985.39元，本金罚息13.33元，利息罚息16.28元，提前还款违约金805.80元，共计815451.80元（暂计算至2019年5月23日，具体还款金额以实际还款之日为准，之后利息按合同约定计算至实际还款之日止）；二、被告郑州御邦置业有限公司对上述第一项债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告张明歌追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司河南省分行其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5978元，由被告张明歌、郑州御邦置业有限公司共同负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  曹春丽二〇一九年九月二十九日书记员  王 华