贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3632号 上诉人（原审原告）：王大林，男，1971年3月20日出生，白族，住贵州省织金县。 上诉人（原审原告）：焦丽，女，1963年10月2日出生，白族，住贵州省织金县。 被上诉人（原审被告）：赵星祥，男，1969年10月13日出生，白族，住贵州省织金县。 被上诉人（原审被告）：赵义，男，1995年7月23日出生，白族，住贵州省织金县。 被上诉人（原审被告）：赵友，男，1996年11月6日出生，白族，住贵州省织金县。 被上诉人（原审被告）:织金县顺达市政投资有限责任公司，住所地：贵州省毕节市织金县平安房地产开发公司**，统一社会信用代码91520524755376014F。 法定代表人：过弘，董事长。 原审第三人：杨艳，女，1973年4月11日出生，汉族，住贵州省织金县。 上诉人王大林、焦丽与被上诉人赵星祥、赵义、赵友、织金县顺达市政投资有限责任公司（以下至判决主文之前简称顺达市政公司），原审第三人杨艳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，贵州省织金县人民法院2018年10月17日作出（2018）黔0524民初722号之一民事裁定书，王大林、焦丽不服提起上诉。本院于2019年1月28日作出（2019）黔05民终41号民事裁定：撤销原裁定，指令贵州省织金县人民法院审理。贵州省织金县人民法院重新立案后，于2019年4月26日作出（2019）黔0524民初1322号民事判决，王大林、焦丽仍然不服，上诉至本院。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人王大林、焦丽上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一、涉案房屋虽系无证房屋，但杨艳与被上诉人赵星祥解除同居关系后，涉案房屋实际由被上诉人赵星祥管理使用。上诉人对被上诉人赵星祥与杨艳的调解书不知情的情况下，购买该房屋属于善意，该协议不需要第三人追认。协议签订后，上诉人支付对价并实际占有该房屋，事实上取得了该房屋的所有权。二、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定系管理性规定而非效力性规定，一审以此认定涉案《房屋转让协议》无效错误。三、顺达市政公司与上诉人几经商谈所签合同对双方均具有约束力。四、上诉人购买房屋后，已对房屋进行改建，被上诉人赵星祥亦予以认可，改建部分的材料属上诉人所有，即使本案买卖协议无效，改建部分所获得的赔偿也应属于上诉人所有。 被上诉人赵星祥、赵义、赵友二审答辩称，一审认定事实清楚，请求二审维持原判。 被上诉人顺达市政公司二审答辩称，请求二审依法判决。 原审第三人杨艳二审陈述，房屋是赵星祥和杨艳共同修建，赵星祥卖房未经过杨艳同意，其无权处分共有房屋。且赵义、赵友在合同上签字时没有满18岁，其签字是无效的；涉案房屋未经有关部门批准修建，签订协议前并未取得房屋的所有权，赵星祥无权处分该房屋；上诉人主张赔偿损失，因房屋买卖协议无效，若赵星祥取得购房款，应由赵星祥返还；杨艳与顺达市政公司签订了拆迁协议，约定了双方的权利义务，赵星祥、顺达市政公司与上诉人签订的协议损害了杨艳的利益，属无效协议。上诉人称对房屋进行改造没有任何证据证明；一审判决在事实部分无赵星祥交付房屋给上诉人的事实，说理部分却说交付了房屋，这一说法不正确，但适用法律和判决结果正确。 原审原告王大林、焦丽向一审法院起诉请求：1、被告顺达市政公司安置给被告赵星祥、赵义的金南片区老客车站棚户区改造项目C栋房号为C-A-703的房屋及过渡费15717元属于原告方所有，由被告顺达市政公司在该房屋交付时将房屋交付给原告，及由被告顺达市政公司在该房屋办理产权时为原告办理房屋交付给原告办理房屋产权手续，由被告顺达市政公司将15717元过渡费直接支付给原告。2、判令被告赵星祥、被告顺达市政公司连带赔偿本应安置给原告方但却安置给第三人的另一套房屋给原告方造成的损失，该损失按安置房屋的市场价值予以评估确定。该房屋暂估计为10万元。3、由三被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：被告赵星祥与第三人杨艳于1993年3月以夫妻名义同居生活，同居期间两人共同修建了位于人人山66号房产，后经（2000）织民初字第191号判决书确认解除了双方同居关系，对该涉案房产未予分割。2008年3月6日，原告王大林、焦丽作为乙方与赵星祥作为甲方签订了《房屋转让协议》，约定赵星祥将其位于织金县文腾街道办事处金西社区人人山66号房产转让给王大林、焦丽及其他权利义务，《协议》同时约定该房屋转让费用为11000元。后二原告依约向被告赵星祥支付了房屋价款。2015年，因被告顺达市政公司拆迁该房屋，第三人杨艳以其与赵星祥共有为由阻扰原告与被告顺达市政公司签订安置补偿协议。为解决此事，原告与赵星祥、顺达市政公司办事人员协商，由原告与赵星祥达成协议明确，房屋及因房屋拆迁所获得的安置补偿属于原告方所有，赵星祥以其名义与被告顺达市政公司签订拆迁安置协议，将房屋拆迁后，被告赵星祥再将安置补偿所得转给原告方，被告顺达市政公司对原告与赵星祥签订的协议予以认可。2015年2月2日，被告顺达市政公司与原告签订协议约定，人人山66号房产系赵星祥转让给原告方所有，顺达市政公司拆迁补偿款属于原告方所有，由被告顺达市政公司与赵星祥签订拆迁安置补偿协议，房屋拆除后，顺达市政公司保证将其与被告赵星祥签订的拆迁安置补偿协议中所给赵星祥的权利全部转移到原告名下。协议签订后，被告顺达市政公司将原告的房屋进行了拆除。后原告找到被告赵星祥及顺达市政公司要求将拆迁安置补偿权利转移给原告时，才知二被告与原告签订协议后并未单独签订拆迁安置补偿协议，而是由被告赵星祥、赵义为一户，第三人杨艳为一户分别与顺达市政公司签订《金南路房屋拆迁安置协议》，约定将转让给二原告的房屋交由顺达市政公司拆迁，顺达市政公司在老客车站安置一套房号为C-A-2013、建筑面积为93.1平方米的房屋给第三人杨艳，安置一套房号为C-A-703、建筑面积为93.1平方米的房屋给被告赵星祥、赵义，并支付被告赵星祥、赵义15717元过渡费、附属设施补助费、搬家费。后原告为维护自身权益向法院提起诉讼。 一审法院认为，首先，位于织金县文腾街道办事处金西社区人人山**房产属于被告赵星祥与第三人杨艳同居关系存续期间共同财产，在解除赵星祥与杨艳同居关系后，该房屋并未实际分割，仍然由两人共同管理使用。被告赵星祥在未经共有人杨艳同意的情况下与原告王大林、焦丽签订《房屋转让协议》，收取二原告购房款并向原告交付该房屋，事后杨艳并未追认该转让协议，因此原告未实际取得该涉案房产所有权；其次，涉案房屋土地来源于被告赵星祥和第三人杨艳同居期间向他人购买土地后自行修建，未办理土地使用证、准建证、房产证等所有证明，即该房屋无合法产权，属于未依法登记领取权属证书的不得转让，原告王大林、焦丽与被告赵星祥于2008年3月6日所签的《房屋转让协议》属无效合同，不受法律保护。被告织金县顺达市政投资有限责任公司工作人员和原告王大林、焦丽于2015年2月2日所签协议对被告无约束力，不具备法律效力。 因此，本案中二原告虽支付了购房款并实际居住过该房屋，但一直未实际取得涉案房产的合法产权，对后续该涉案房产拆迁后产生的一切权利，无权主张，对原告要求被告顺达市政公司将安置给被告赵星祥、赵义的金南片区老客车站棚户区改造项目C栋房号为C-A-703的房屋交付原告、过渡费15717元支付原告及要求被告赵星祥、被告顺达市政公司连带赔偿安置给第三人的另一套房屋给原告方造成的损失的诉请，一审法院依法不予支持；对于本案中，因房屋转让协议无效所造成的责任和损失，原告可另行提起诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条之规定，判决：驳回二原告王大林、焦丽的诉讼请求。案件受理费2614元，由原告王大林、焦丽负担。 双方当事人二审均未向本院提交新证据。 二审经审理查明：赵星祥与杨艳于1993年3月以夫妻名义同居生活，同居期间两人共同修建了位于人人山66号房产，后经（2000）织民初字第191号判决书确认解除了双方同居关系，对该涉案房产未予分割。2008年3月6日，王大林、焦丽作为乙方与赵星祥、赵义作为甲方签订了《房屋转让协议》，约定赵星祥将其位于织金县文腾街道办事处金西社区人人山66号房产转让给王大林、焦丽，房屋转让费11000元。后王大林、焦丽依约向赵星祥支付了房屋价款，但未取得地契等手续。2015年，因市政建设需要，顺达市政公司拆迁该房屋，杨艳以房屋为其与赵星祥共有为由阻挠王大林、焦丽与顺达市政公司签订安置补偿协议。为解决此事，王大林、焦丽与赵星祥达成协议：确认涉案房屋所有权归王大林、焦丽所有；因房屋拆迁所获得的安置补偿属于王大林、焦丽所有；王大林、焦丽同意以赵星祥名义与相关单位签订拆迁安置协议；房屋拆迁后，赵星祥将安置补偿一切权利转给王大林、焦丽；若不能取得置换房屋及相关补偿，赵星祥按市价赔偿房产价值，还应按获得利益的百分之三十赔偿损失。2015年2月2日，老客车站拆迁指挥部工作组、王良发作为甲方与王大林、焦丽签订《协议》：确认涉案房屋所有权属于王大林、焦丽；同意以赵星祥名义与与甲方签订《拆迁补偿协议》；甲方同意在房屋拆迁后，保证将一切权利转到王大林、焦丽名下，并承诺给王大林、焦丽进行合同主体变更。协议未加盖老客车站拆迁指挥部工作组印章。房屋拆迁后王大林、焦丽找到赵星祥及顺达市政公司要求将拆迁安置补偿权利转移给原告时，发现赵星祥并没有单独与顺达市政公司签订协议，而是赵星祥、赵义为一户，杨艳为一户分别与顺达市政公司签订《金南路房屋拆迁安置协议》，顺达市政公司在老客车站安置一套房号为C-A-2013、建筑面积为93.1平方米的房屋给杨艳，安置一套房号为C-A-703、建筑面积为93.1平方米的房屋给被告赵星祥、赵义，并支付被告赵星祥、赵义15717元过渡费，交房时赵星祥、赵义等需补房款153325元。上述两份协议由顺达市政公司法定代表人过弘签字并加盖公司公章，王良发作为顺达市政公司委托代理人签字。王大林、焦丽遂向法院提起诉讼主张权利。 本案二审争议焦点：一、上诉人与赵星祥签订的《房屋转让协议》是否有效；二、顺达市政公司是否应向上诉人交付拆迁安置房屋、支付15717元过渡费及办理房屋产权手续。 本院认为，关于上诉人与赵星祥签订的《房屋转让协议》是否有效的问题。处分共有财产，应当经全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依审理查明事实，涉案被拆迁房屋系赵星祥与杨艳同居期间的共有房产，双方经人民法院判决解除同居关系但对该共有房产并未进行分割。赵星祥未经杨艳同意擅自处分共有房屋，侵犯了杨艳的共有权利，构成无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，赵星祥与上诉人签订的《房屋转让协议》应为有效合同。一审法院以涉案被拆迁房屋未取得合法产权以及上诉人未取得所有权为由，认定赵星祥与上诉人签订的《房屋转让协议》无效不当，本院予以纠正。 关于顺达市政公司是否应向上诉人交付拆迁安置房屋、支付15717元过渡费及办理房屋产权手续的问题。赵星祥、赵义作为一户，杨艳作为一户已分别与顺达市政公司就涉案被拆迁房屋签订《金南路房屋拆迁安置协议》，明确约定双方的权利义务。该协议为双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合同真实有效。顺达公司应根据《金南路房屋拆迁安置协议》约定向赵星祥、赵义及杨艳交付拆迁安置房屋并支付过渡费，赵星祥、赵义亦应根据协议约定补足相应房价。而上诉人虽然于2015年2月2日签订了《协议》，但老客车站拆迁指挥部工作组并非独立法人，无权与上诉人签订拆迁补偿协议；而王良发在该份协议签订过程中并未取得任何单位或个人的授权，其与上诉人签订的《协议》并不能代表顺达市政公司。上诉人主张顺达市政公司向其交付拆迁安置房屋、支付15717元过渡费及办理房屋产权手续无事实及法律依据，对该上诉请求本院不予支持。上诉人可另案向赵星祥主张权利。因本案系因赵星祥违约所产生的纠纷，案件受理费应由被上诉人赵星祥承担。 综上所述，上诉人王大林、焦丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实不当，但判决结果正确，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回诉讼，维持原判。 一审案件受理费2614元，二审案件受理费2614元，共计5228元由被上诉人赵星祥负担。 本判决为终审判决。 审判长 舒 平 审判员 朱 莉 审判员 曹建军 二〇一九年九月二十三日 书记员 向 旭