广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终7495号上诉人（原审原告）：东莞市众茂实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市桥头镇岭头社区丰兴路******。法定代表人：冯晓桃。委托诉讼代理人：陈晓彬，广东宏尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳智慧，女，1963年6月13日出生，汉族，住湖南省衡阳县，委托诉讼代理人：凌文珍，广东大洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市启赋教育咨询有限公司。住。住所地：广东省东莞市东城街道星城社区环城东路**景天花园****商铺/div>法定代表人：王红梅，该公司园长。委托诉讼代理人：凌文珍，广东大洲律师事务所律师。上诉人东莞市众茂实业投资有限公司（以下简称众茂公司）与被上诉人阳智慧、东莞市启赋教育咨询有限公司（以下简称启赋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初2521号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、阳智慧、启赋公司于一审判决发生法律效力之日起五日内向众茂公司支付2018年10月至2019年4月期间的租金37276元及滞纳金（以5265元为基数，分别从2018年10月至2019年3月的每月6日起按每日5‰计至实际清偿之日止；以5686元为基数，从2019年4月6日起按每日5‰计至实际清偿之日止）；二、驳回众茂公司的其他诉讼请求。本案一审受理费179.83元，由阳智慧、启赋公司共同负担。众茂公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判解除众茂公司与阳智慧、启赋公司之间的《东莞联华国际集团﹒联华花园城物业租赁合同书》（编号：SP-2017-0331）；二、改判阳智慧、启赋公司需立即腾空东莞市东城区环城东路400号景天花园A1-A6栋47号商铺，并在2天内撤场归还商铺给众茂公司；三、改判阳智慧、启赋公司立即拆除占用公共通道搭建的儿童游乐设施和游乐场所；四、改判众茂公司无需退还阳智慧、启赋公司押金9750元；五、本案一审、二审诉讼费均由阳智慧、启赋公司承担。主要事实与理由：一、一审判决认定阳智慧、启赋公司长达5个月未支付租金却不构成违约，显然属于认定事实错误。（一）案涉《东莞联华国际集团﹒联华花园城物业租赁合同书》第3.2条约定，阳智慧、启赋公司应于每月5日前一次性交付当月租金。合同第8.2条约定，阳智慧、启赋公司逾期一个月仍未交纳租金的，或阳智慧、启赋公司违反合同的约定，且在甲方书面通知后七日内未予纠正的，甲方有权单方解除本合同。即使三方《协议书》是在2018年12月19日签订的，那么在三方《协议书》签订以前，阳智慧、启赋公司拖欠2018年10-12月共三个月的租金未支付，已经构成了违约。即使没有书面协议确认东莞市景天房地产开发有限公司（以下简称景天公司）将其在租赁合同中的权利义务转移给了众茂公司，阳智慧、启赋公司也应当按原租赁合同约定按时向景天公司交租，除非景天公司拒收租金，否则没有任何理由可以免除阳智慧、启赋公司逾期交租的违约责任。一审判决居然认定阳智慧、启赋公司逾期长达三个月不构成违约，实在难以服人。（二）根据众茂公司举证证明，2018年10月26日，阳智慧、启赋公司以现场刷卡方式到众茂公司财务部支付2018年8月、9月两个月的租金，证明阳智慧、启赋公司是完全清楚应将租金交到哪里的，不存在交租对象不明的情况。再根据阳智慧、启赋公司提交的微信聊天记录显示，从2018年9月21日起，阳智慧、启赋公司的法定代表人王红梅便与众茂公司的员工“肖华”“JackLai”“李柱威”等人通过微信沟通租赁合同的履行相关事宜，证明最迟从2018年9月21日起，阳智慧、启赋公司便清楚租赁合同的履行对象是众茂公司。所以，一审判决认定“在三方《协议书》签订前，在没有书面协议确认景天公司将其在案涉租赁合同中的权利义务转移给众茂公司的情况下，阳智慧、启赋公司未向众茂公司支付租金具有合理理由，不应视为阳智慧、启赋公司存在违约行为”系认定事实错误。即使阳智慧、启赋公司非要有书面文件确认之后才肯向众茂公司交租，那在没有书面文件确认之前，其也应当向景天公司交租。但阳智慧、启赋公司没向景天公司交租。如此则在2018年12月19日以前，景天公司已经获得解除合同的权利。合同解除权也是合同权利之一,在三方《协议书》中，景天公司已经将租赁合同中“属于甲方的权利义务”概括、全部转移给了众茂公司，其中当然包括了合同解除权。三方《协议书》中没有也不能免除阳智慧、启赋公司的违约责任。（三）2018年12月21日众茂公司向阳智慧、启赋公司发出了《租金催收函》，催收函由启赋公司员工钟婉玲当面签收，也同时通过EMS快递由阳智慧本人签收，一审庭审中阳智慧、启赋公司也确认该事实。阳智慧、启赋公司拖欠多月未交租金，众茂公司书面通知后，阳智慧、启赋公司七日内并未予纠正，按照租赁合同约定，显然已经构成违约。众茂公司在2019年1月16日到法院起诉立案，但在众茂公司起诉后，阳智慧、启赋公司仍然继续拖欠租金，根据阳智慧、启赋公司提供的视频，其是等到2019年2月21日才到众茂公司财务处要求交纳租金，距离2018年12月19日已经超过两个月。一审判决认定三方《协议书》是2018年12月19日签订的，距离2019年1月16日众茂公司起诉之日不足一个月，所以不构成违约。该认定显然是错误的，众茂公司起诉，不能作为阳智慧、启赋公司继续拖欠租金的正当理由。综上，不管三方《协议书》是何时签订的，均不能掩盖阳智慧、启赋公司已经构成违约的事实。在众茂公司起诉之前，阳智慧、启赋公司已经拖欠租金超过4个月，不管交租对象是谁(景天公司还是众茂公司)，阳智慧、启赋公司均没有交租的行为，已经构成严重违约，且在2018年12月21日经众茂公司书面通知催告以后，阳智慧、启赋公司仍然拒不支付租金，在2019年1月16日众茂公司起诉之后阳智慧、启赋公司仍然继续拖欠租金；直到2019年2月21日阳智慧、启赋公司才到众茂公司财务处交租，拖欠时间长达5个月时间。阳智慧、启赋公司长时间拖欠租金没有任何正当理由，应当认定构成违约，一审判决认定事实错误，请二审法院予以纠正。二、一审判决认定解除合同的条件未成就，属于认定事实错误。（一）阳智慧、启赋公司拖欠租金长达5个月，且其抗辩理由根本不能成立，其已构成违约是不争的事实。即便是2018年12月19日才签订三方《协议书》,则阳智慧、启赋公司在三方《协议书》签订以前就已处于违约状态，解除合同的条件在三方《协议书》签订以前就已经成就，景天公司已经获得合同解除权。（二）三方《协议书》约定：“该商铺的租金及其他权利义务自2018年7月25日起归众茂公司所有”，《协议书》第一条约定：“甲乙双方于2017年4月1日签订的合同编号为SP-2017-0331的《租赁合同》属于甲方的权利义务自2018年7月25日起全部转移给丙方”。根据以上约定，景天公司转移给众茂公司的权利义务，当然也包括合同解除权。没有任何证据显示，景天公司或众茂公司已经免除了阳智慧、启赋公司的违约责任或者放弃了该项权利。因此，一审判决认定解除合同的条件未成就，是错误的。一审判决未考虑三方《协议书》中景天公司的权利已转移给了众茂公司的事实，显然不当。三、一审判决对于阳智慧、启赋公司违反合同约定在公共通道搭建儿童游乐设施和游乐场所的事实，未作出任何认定和评价，便驳回了众茂公司要求拆除的请求，属于判决错误。阳智慧、启赋公司占用公共通道搭建儿童游乐设施和游乐场所事实清楚，阳智慧、启赋公司一审当庭也确认了众茂公司所交现场照片的真实性。一审对众茂公司要求其拆除的依据不支持，也不说明理由。四、如果按照一审判决认定的事实，本案应追加景天公司参与诉讼，一审既没有依职权追加景天公司，也没有向众茂公司进行释明，明显不当。按照众茂公司的理解和主张，本案原景天公司的合同权利全部已经转移给了众茂公司，其中当然包括景天公司之前已经获得的合同解除权在内。因此，众茂公司有权行使该合同解除权。但本案如果按照一审判决认定的，众茂公司系在三方《协议书》签订后才取得案涉商铺出租人的权利，则意味着在此之前景天公司已获得的合同解除权，景天公司有权主张行使。那么，本案应追加景天公司作为第三人参与诉讼，否则，直接判令合同继续履行，侵害了景天公司的权利。阳智慧、启赋公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对众茂公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审争议焦点为：一、众茂公司诉求解除案涉租赁合同是否合法有据；二、众茂公司诉求拆除阳智慧、启赋公司在公共通道搭建的儿童游乐设施和游乐场所是否合法有据。关于焦点一。首先，景天公司、众茂公司、阳智慧、启赋公司签订的协议书未填写签订日期，众茂公司与阳智慧、启赋公司对于协议书的签订日期主张不一。众茂公司主张协议书是在2018年7月底或8月初签订，但其未提交任何证据予以证明，阳智慧、启赋公司则主张协议书是在2018年12月19日签订，并提交了微信聊天记录予以证明。原审法院根据阳智慧、启赋公司提交的微信聊天记录认定协议书签订日期为2018年12月19日并无不当。其次，虽然根据协议书的约定，众茂公司有权收取阳智慧、启赋公司自2018年7月25日起的租金，但在协议书签订后，众茂公司才取得案涉商铺出租人的相关权利，阳智慧、启赋公司才应向众茂公司履行支付租金的义务。在协议书签订之前，在没有充分证据确认景天公司将其在案涉租赁合同中的权利义务转移给众茂公司的情况下，阳智慧、启赋公司未向众茂公司支付租金具有合理理由。阳智慧、启赋公司在2018年12月19日前向众茂公司支付了2018年8月及9月租金，不代表众茂公司在2018年12月19日前有权收取该租金，亦不代表阳智慧、启赋公司放弃了该项合理抗辩。最后，阳智慧、启赋公司在2018年12月19日之后未按期向众茂公司支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任，但根据租赁合同的约定，阳智慧、启赋公司逾期一个月未支付租金，众茂公司才有权单方解除合同，而从众茂公司享有收取租金之日即2018年12月19日起至众茂公司起诉之日即2019年1月16日止，尚不足一个月，故原审法院据此认定众茂公司单方解除合同的条件不成就并无不当。阳智慧、启赋公司在2019年1月至3月期间有要求向众茂公司支付租金，但因众茂公司财务人员放假或拒收等原因，导致交租未果。阳智慧、启赋公司一审庭审中表示其有继续履行合同的意愿，亦同意支付案涉租金的滞纳金，故原审法院认定案涉租赁合同应继续履行，并对众茂公司提出的解除合同、阳智慧、启赋公司腾空商铺归还给众茂公司、众茂公司无需退还阳智慧、启赋公司押金9750元的诉请均不予支持，并无不当。关于焦点二。阳智慧、启赋公司在案涉商铺门口用栏杆将一定范围内场地围蔽起来搭建儿童游乐设施和游乐场所，该场地属于案涉楼盘共同用地，阳智慧、启赋公司此行为会对小区业主的通行或活动造成一定的影响，依据租赁合同第5.11条约定，众茂公司有权要求阳智慧、启赋公司拆除占用公共通道搭建的儿童游乐设施和游乐场所。众茂公司该项主张于法有据，本院予以支持。原审法院对众茂公司该项诉请不予支持不当，本院予以纠正。此外，景天公司并非本案必要共同诉讼当事人，一审法院未追加景天公司作为本案当事人参加诉讼并无不当。众茂公司该项上诉意见缺乏事实与法律依据，本院依法不予采纳。综上所述，上诉人众茂公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持，其他上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决部分事实认定错误，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初2521号民事判决第一项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初2521号民事判决第二项；三、限杨智慧、东莞市启赋教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内拆除占用公共通道搭建的儿童游乐设施和游乐场所；四、驳回东莞市众茂实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费179.83元，由东莞市众茂实业投资有限公司负担；二审案件受理费5243元，由东莞市众茂实业投资有限公司负担5193元，由杨智慧、东莞市启赋教育咨询有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇一九年九月九日书记员 何洁莹