吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初3260号原告(申请执行人)：吉林市信发小额贷款有限责任公司，住所地吉林市船营区北京路综合楼**(北京路A号楼3-1号网点)。法定代表人：黄鹰，总经理。委托诉讼代理人：沙纯德，女，1963年11月10日出生，满族，该公司法务部职员，住吉林市。委托诉讼代理人：李飒，吉林冠霖律师事务所律师。被告(执行案外人)：边胜梅，女，1966年4月17日出生，汉族，住吉林市丰满区温德桥曦苑别墅区**。委托诉讼代理人：肖云吉，吉林吉信律师事务所律师。第三人（被执行人）：李桂杰，女，1964年1月10日出生，汉族，，住吉林市××区原告吉林市信发小额贷款有限责任公司(简称信发公司)诉被告边胜梅、第三人李桂杰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林市信发小额贷款有限责任公司委托代理人李飒、被告边胜梅委托代理人肖云吉到庭参加诉讼、第三人李桂杰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信发公司诉称：一、被告边胜梅没有以房屋买卖为目的与第三人签订真正的房屋买卖协议，其与第三人之间的基础法律关系为民间借贷关系，并非房屋买卖关系，借款合同第六条关于“乙方逾期未能还款时，以该别墅及全部不可拆除装修抵付所欠借款”的约定违反我国担保法关于“流押”的规定，是无效的。二、被告对案涉房屋的占有是非法的。三、执行异议过程中未对被告实际占有房屋时案涉房屋的价值进行确认，认定被告“支付全部价款”没有事实和法律依据。本案的客观事实与《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条该条款(一)、(二)、(三)的规定完全相悖。遂诉至法院，请求判令：1、准许对吉林市温德桥曦苑F6栋别墅进行执行；2、被告承担本案的全部诉讼费用。边胜梅辩称：答辩人不同意原告的诉讼请求。答辩人是诉争房屋的所有权人，对诉争房屋享有的权益优于原告的金钱债权，足以排除强制执行，船营法院(2019)吉0204执异53号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回原告诉讼请求。事实理由如下：一、答辩人与第三人签订的房屋买卖协议合法有效。2008年，第三人向答辩人借款，约定用诉争房屋作为借款抵押，签订借款合同。后由于第三人未按时还款，双方于2011年7月3日进行对账并重新签订借条，确定债权数额为200万，并口头约定两个月内还清欠款，到期后，第三人仍未还款。2011年9月，答辩人与第三人签订房屋买卖协议，第三人用诉争房屋抵顶借款并向答辩人交付房屋。答辩人取得诉争房屋并非基于借款合同中的约定，而是基于房屋买卖协议，答辩人与第三人之间存在真实的房屋买卖关系。原告起诉状中涉及的《中华人民共和国担保法》第六十六条规定并不适用本案，上述法条适用于动产质押，本案诉争房屋系不动产，不动产不能质押。二、答辩人基于房屋买卖协议合法占有、使用诉争房屋，原告主张答辩人非法占有诉争房屋的证据不足。2011年，第三人将诉争房屋交付给答辩人，答辩人实际占有、使用至今，上述事实有曦苑别墅业主委员会出具情况说明、物业费、修路费、水电费票据证明。船营法院执行异议审查程序的办案人也实际到诉争房屋进行走访调查，并找李桂杰确认此事，这可以佐证答辩人合法占有诉争房屋。原告以一份询问笔录证明诉争房屋系答辩人非法占有，没有其他证据佐证笔录的真实性。三、确认诉争房屋的价值不是执行机构的义务，而是房屋买卖双方的责任。在执行异议审查程序中，执行机构只需对执行标的的权利归属的外观进行审查，并以此作出案外人对执行标的是否享有权利和该权利是否足以排除强制执行的判断，不需要对执行标的价值进行估价。本案中，答辩人与第三人约定以房抵债形式消灭答辩人对第三人的债权，答辩人取得诉争房屋的所有权，是依据双方的房屋买卖协议，应视为答辩人支付全部房款，故执行异议审查程序认定的事实清楚。综上，答辩人在法院查封前与第三人签订房屋买卖协议，支付全部价款，实际占有诉争房屋，房屋未办理产权登记并非答辩人的个人原因，答辩人对诉争房屋享有的权益足以排除执行，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，而且本案执行异议审查程序经过两次庭审，给予双方充分的时间进行陈述、质证、辩论，法院办案人为查清事实也实地调查取证，因此船营法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告诉讼请求。第三人李桂杰未出庭，未作陈述。经本院审理查明：（一）关于信发公司与被告吉林省北方喀博尔炭业有限公司、李桂杰、秦才裁判文书及申请执行的相关事宜。原告信发公司与被告吉林省北方喀博尔炭业有限公司、李桂杰、秦才小额借款合同纠纷一案由本院于2018年11月14日作出的（2018）吉0204民初3444号民事判决书，判决：一、被告吉林省北方喀博尔炭业有限公司于判决生效之日起七日内偿还信发公司借款本金200万元及利息；二、被告吉林省北方喀博尔炭业有限公司逾期未履行第一项确定的义务，由被告李桂杰、秦才承担连带给付责任。该判决书生效后信发公司于2019年3月1日向本院申请强制执行，2019年4月23日，本院作出（2019）吉0204执231号执行裁定书，查封被执行人李桂杰名下的坐落在吉林市××苑别墅一套（面积为518平方米）。边胜梅对裁定书不服并于2019年5月27日提出书面执行异议，本院受理后于2019年6月17日作出（2019）吉0204执异53号执行裁定书，解除本院（2019）吉0204执231号执行裁定书中对李桂杰坐落于吉林市××苑别墅的查封，并中止对该房屋的执行。原告信发公司不服该裁定，故向本院提起本案诉讼。（二）关于边胜梅与李桂杰、秦才之间签订房屋买卖协议及履行事宜。2008年9月1日，被告边胜梅（出借人）与第三人李桂杰、秦才夫妇（借款人）签订《借款合同》一份，合同第一条约定借款人秦才、李桂杰向出借人边胜梅借款人民币160万元；第四条约定借款人自愿用自有的位于吉林市××苑别墅一套，面积519平方米作为抵押，借款人将该别墅相关合同、交款凭证于本合同时交付出借人；第六条约定借款人逾期未能还款时，以该别墅及全部不可拆除装修抵付所欠借款。出借人取得房屋后，本债权债务关系消灭。同日，被告边胜梅（买方）与第三人李桂杰、秦才夫妇（卖方）签订《房屋买卖协议》一份，协议约定卖方将自有的位于吉林市××苑别墅一套以人民币160万元出售给买方，买方于2008年9月1日将房款全部交付卖方，卖方将该别墅相关合同、交款凭证于本合同时交付买方，并随时配合买方办理过户更名。协议第五条约定卖方保证抵押别墅产权归己，且没有任何形式的抵押或担保，如因产权或其他原因致使买方产权无法实现，卖方赔偿买方损失100万元。2019年5月31日，第三人李桂杰在接受本院询问时表示2017年因孩子上学、别墅费用高等原因从别墅搬出，当时房子空着，不知道边胜梅怎么搬进去的。2019年4月3日，第三人李桂杰在接受本院询问时表示2018年8月份被拘留，待了一个多月放出来房子就被别人强制占了。认定上述事实，有当事人提供的（2018）吉0204民初3444号民事判决书、（2018）吉0204执231号执行裁定书、（2019）吉0204执异53号执行裁定书、《借款合同》、《房屋买卖协议》、曦苑别墅合约、异议审查听证笔录、李桂杰询问笔录、照片、小区修路收款收据、物业费票据、水费票据、电费收据、律师邵红薇出具的情况说明、船营法院工作记事、抵押物清单、贷款展期协议书、还款计划、裁定书等证据在卷佐证。本院认为：被告边胜梅主张其与李桂杰之间成立了房屋买卖合同关系，而原告信发公司则主张边胜梅与李桂杰之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，而是借贷抵押关系。综合审查各方当事人提交的全部证据材料，本院认为，边胜梅与李桂杰之间所签订的《房屋买卖协议》的性质名为房屋买卖实为借款提供担保。理由是：《借款合同》与《房屋买卖协议》于2008年9月1日同时签订，且《借款合同》第四条明确约定秦才、李桂杰用吉林市温德桥曦苑F6栋别墅一套作为本借款的抵押，《房屋买卖协议》第五条也有明确的“抵押别墅”字样，很显然《房屋买卖协议》的签订是借款人李桂杰、秦才以让与方式向出借人边胜梅提供的担保，其实质内容是如果借款到期日得到清偿，房屋买卖合同作废，如果到期未获清偿，以设定抵押并已做成买卖协议的房屋抵偿，也即《借款合同》第六条“借款人逾期未能还款时，以该别墅及全部不可拆除装修抵付所欠借款。出借人取得房屋后，本债权债务关系消灭”的约定，而该约定违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，属“流押”条款，为无效（实际上，双方该不动产抵押行为未经登记，为抵押权未设立状态，“举重以明轻”，登记抵押权尚不能“流押”，本案未经登记的抵押更不允许“流押”），双方为落实、实现“流押”而做成的房屋买卖协议亦为无效。另外，从李桂杰笔录、律师邵红薇情况说明等证据看，本案也不存在借款到期后债权人与债务人另行协商抵债事实。综前，被告边胜梅与秦才、李桂杰房屋买卖事实不能认定，进而，边胜梅不具备买房人的身份，其只能依据借贷关系向秦才、李桂杰主张债权，而不享有房屋买受人权利，也不享有排除原告申请强制执行标的房屋的权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准予对本院（2019）吉0204执231号执行裁定书中的李桂杰坐落于吉林市××苑别墅的执行。案件受理费22,800.00元，由被告边胜梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  惠宪民审 判 员  裴广厚人民陪审员  王 贺二〇一九年九月六日书 记 员  张 雷