四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1304民初2243号 原告：明桂琴，女，汉族，生于1959年5月12日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：白成国（特别授权），四川兴恒平律师事务所律师。 被告：南充市碧桂园房地产开发有限公司。住所地：南充嘉陵区兴盛街****。统一社会信用代码91511304MA6292QH96。 法定代表人：杨磊，执行董事。 委托诉讼代理人：周平（特别授权），男，该公司法务主管。 原告明桂琴诉被告南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年7月16日立案受理，本案依法由审判员宋玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告明桂琴及其委托诉讼代理人白成国，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明桂琴向本院提出诉讼请求：1、被告向原告赔偿因房屋层高不足等质量问题导致原告未能按时接房、使用房屋等造成的经济损失10万元；2、由被告碧桂园公司承担因为房屋质量问题未能按约交房期间所产生的物管费5万元，被告承担物管费的期限为至被告对房屋整改好为止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年2月21日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告南充碧桂园一期项目一区29号楼102号房屋，按照合同约定原告已经向被告支付了全部购房款贰佰零柒万零壹佰零壹圆整。但原告在收房过程中发现，通过测量发现房屋二层主卧室层高只有3米，按双方签订的商品房买卖合同第三条约定，商品房二层层高为3.5米，房屋层高与约定严重不符，也不能体现原告为了提高生活品质购买别墅而对房屋层高的预期。为此，原告多次与被告交涉，要求被告整改。但被告一直予以推诿，至今仍未整改，导致原告长达四年多的时间无法接受和使用该房屋，给原告造成了很大的经济损失，故提起诉讼，请求依法裁判。 被告碧桂园公司辩称，1、根据双方签订的买卖合同补充协议第十二条，买卖合同中的层高为暂测层高，实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的层高或者产权层高大于或者等于2.2米，买受人同意接受；2、即使案涉房屋的层高为原告诉状中所诉，其也不影响原告对商品房的实际使用，更不会对原告造成损失，案涉房屋层高符合国家强制设计标准，符合合同约定和目的，原告要求被告赔偿其损失无事实及法律依据；3、原告诉称的物管费，为原告与物业公司之间权利义务所产生，与被告无关，因原告自身行为，所应缴纳的物业费，自然应该由其自己缴纳，要求被告为其承担，无法律及事实依据；4、在审理过程中，原告自认在2015年3月即已知道案涉房屋层高不足的情况，但2019年才起诉，已超过诉讼时效。综上所诉，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，2014年2月21日，原告明桂琴（作为买受人）与被告碧桂园公司（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定“该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土框架，建筑层数为3层，其中地上3层，地下0层……该商品房为第一条规定项目中的第29幢1单元1层1-102号。该商品房的用途为住宅；层高为首层3.6米、二层3.5米、三层3米……该商品房建筑面积221.55平方米，其中套内建筑面积206.52平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.03平方米。本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。”双方还对计价方式与价款、付款方式、设计变更、违约责任等进行了约定。同日，原、被告双方签订了《补充协议》，该协议第十二条约定“……（四）《商品房买卖合同》第三条第（三）款约定的层高为该商品房的暂测层高，该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.2米的，买受人对此无异议，并同意接受。……”合同签订后，原告购买了位于南充市嘉陵区，并按照约定向被告碧桂园公司支付了全部购房款2070101元。 2015年3月26日，被告碧桂园公司按照合同约定期限通知原告明桂琴接房，但原告认为所购房屋墙面裂缝、花园面积不够、层高不够等原因拒绝接房，并多次要求被告碧桂园公司解决未果，直到2019年8月25日才接收房屋，并向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南充分公司交纳了物管费36600.06元。 同时查明，案涉房屋内张贴的《分户验收实测实量表》显示，该房屋第二层全部房屋净空高度均未达到合同约定的3.5米,二层“主人房”取五个点位实测的净空高度平均为2972.2㎜，与原告自行测量的、有该小区物管工作人员见证的该房间层高2970㎜基本吻合。 本院认为，一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。虽然原告陈述其在2015年5月通知接房时就因为部分房屋层高不够及花园面积不符合约定等原因拒绝接房，但之后原告多次要求被告予以整改和作出处理未果，直到2019年7月才提起诉讼，并于2019年8月才接房，因此根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”的规定，本案的诉讼时效因原告向被告主张权利而中断，且原告多次向被告提出整改和补偿要求，是一个持续的过程，故被告认为原告起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采信。 二、关于案涉房屋层高不足是否构成违约及被告应承担的违约责任如何确定的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，原告所购房屋第二层层高应为3.5米，但整个二层房间的层高均不符合约定，尤其是“主人房”实测净空高度仅为2972.2㎜，因此被告未能向原告交付符合合同约定的房屋已构成违约，依法应承担违约责任。虽然原、被告双方对层高不足的违约责任无明确约定，但案涉房屋系别墅，其价格高于普通商品房，原告购买该房屋的目的就是为了满足其对住宅环境及居住品质的要求，房屋高度的减少对于使用的影响虽不会产生直接的经济利益损失，但势必会对买受人的居住品质和感受造成一定的影响，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于房屋套内建筑面积与合同约定不符的处理原则的规定，本院根据合同的履行状况、被告的违约程度、造成的后果等因素以及本地法院类似案件裁判惯例，酌定由被告碧桂园公司赔偿原告明桂琴经济损失3万元。虽然原、被告双方签订的购房合同《补充协议》中约定购房合同的层高为暂测层高，只要层高大于2.2米，买受人对此就无异议，但该《补充协议》为被告碧桂园公司提交的格式合同，且该条款内容具有减轻和免除被告碧桂园公司责任的含义，在被告碧桂园公司未举证证明其尽到了明确提示说明义务的情况下，该条款不应对原告明桂琴产生法律效力。故被告以双方签订了《补充协议》为由，认为可免除其违约责任的辩解理由不能成立，本院不予采纳。 三、关于原告主张的物管费的问题。物业管理费是根据原告与物业服务公司之间签订的《物业服务协议》应由原告支付给物业公司的价款，系原告应当自行承担的、独立于原、被告商品房买卖合同关系之外的义务，原告自通知接房后至今未入住案涉房屋，系其自主选择，但根据原、被告及物业服务公司的约定，原告应当交纳物业管理费。且被告交付的房屋尚未构成根本违约以及存在无法实现合同目的的情形，因此原告要求被告承担因房屋质量问题未能按约交房期间的物管费没有事实依据和法律依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告明桂琴赔偿经济损失3万元； 二、驳回原告明桂琴的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1650元，由被告南充市碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 宋 玲 二〇一九年九月二十四日 书记员 胡潇予