广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5481号上诉人（原审被告）：惠州市穗都实业有限公司，住所地：广东省惠州市仲恺高新区沥林镇沥林村西龙地段**。法定代表人：王德强，该公司总经理。委托诉讼代理人：何丹，广东宝晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚幸运被上诉人（原审原告）：邓芙蓉以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄晓斌，广东建议律师事务所律师。上诉人惠州市穗都实业有限公司因与被上诉人姚幸运、邓芙蓉商品房销售合同纠纷一案，不服惠城区人民法院（2019）粤1302民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人何丹、被上诉人共同委托诉讼代理人黄晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市穗都实业有限公司上诉请求：一、请求人民法院撤销（2019）粤1302民初2020号民事判决书第二项判决，并依法改判上诉人向被上诉人支付违约金3914.5元（即房价款的1%）；二、本案一审诉讼费、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、附件十一《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，真实合法有效，对各方均具有法律拘束力。一审法院忽略了补充协议的条款内容，仅仅以合同预先拟定的形式作为认定“格式合同”的依据，显然没有事实和法律依据。（一）上诉人惠州市穗都实业有限公司作为房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，被上诉人对附件十一的合同条款可以与上诉人协商，也可以选择接受或者不接受，被上诉人作为完全民事行为能力人，其有权对自身的权利进行处分，并接受相应的合同条款，而不能仅仅以合同文本是上诉人预先拟定为由主张合同条款为格式条款，该补充协议的签订以及合同条款系被上诉人对自身权利的处分。（二）附件十一《补充协议》的特别提示中已经明确了“本补充协议由买卖双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，且对其中的免除或者限制出卖人责任的条款，已经提醒买受人注意，且出卖人已按要求做了合理的说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款提醒等方式），买受人已经充分理解并接受”，从该补充协议的上述内容来看，该协议系双方在自愿的原则上签订，系被上诉人自愿接受的上述条款，故该《补充协议》对被上诉人具有法律拘束力。上诉人承担的违约责任应当不超过房价款的1%，该条款系上诉人与被上诉人双方在自愿基础上所一致接受和认同的，故，被上诉人才签订的该补充协议，而一审法院忽略了该条款并对该条款的认定不符合事实和法律依据，损害了上诉人的合法权益。（三）补充协议第二十八条十二款约定：“买受人已详尽阅读并理解买卖合同、本协议及合同附件……十一《补充协议》中所有内容及文字（无论是铅印盖章或者手写的文字）。出卖人与买受人双方确认，签署买卖合同和本协议是双方真实的意思表示，一经签署，买卖合同、本协议及本款所述所有合同附件内容均构成对出卖人和买受人合法、有效、有约束力的法律条款，双方将严格遵守”、第十五款约定：“本协议书是买卖合同不可分割的组成部分，若本协议书与买卖合同相冲突的，以本协议书内容为准”，从上述内容均可以证实该补充协议以及附件内容的合法有效性，对当事人的法律拘束力。二、附件十一《补充协议》第十二条的约定不违反法律法规的强制性规定，也不违反公平原则，该条款合法有效。（一）附件十一《补充协议》第十二条约定的违约责任系被上诉人在签订合同时所接受和认可的，其作为完全民事行为能力人，其对该条款内容的理解以及其签名确认行为的法律意义和后果是知悉的，故该条款对上诉人以及被上诉人均产生法律拘束力。（二）附件十一《补充协议》第十二条约定的违约责任系对《商品房买卖合同（预售）》第十二条的补充和明确，系对违约责任上限的约定，但并没有完全免除上诉人因故意或重大过失而应承担的财产损失赔偿责任，并未免除上诉人的责任和义务，也未免除其运约责任，故而不属于法定的无效条款，其内容应为合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。（三）对被上诉人违约责任上限的约定，并不违反公平原则。根据《补充协议》特别提示中已经明确了本补充协议由买卖双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，同时，上诉人已向被上诉人、充分解释了买卖合同及其附件、本补充约定的内容，被上诉人确认接受其在上述文件中享有的权利和应承担的义务。（四）上诉人已经对被上诉人履行了合理的提示说明义务。被上诉人向上诉人购买商品房，并非一蹴而就的，而是经过长时间看房、磋商、签订合同内等一系列流程而促成的买卖合同关系，而在整个合同关系成立的过程中，无论从销售现场公示的示范文本，还是从销售人员对被上诉人的告知提醒，还是补充协议中已经通过文字的形式明确已经履行了提示说明义务来看，上诉人均已经履行了提示告知义务。（五）本案中，被上诉人也并未提供任何证据证明其作为买受人向上诉人就本补充协议以及合同条款提出异议，也未提供任何证据证明上诉人就补充协议的内容拒绝协商修改，故，补充协议以及补充协议条款所有内容均系上诉人自愿签订的，不存在不公平的情形，也不存在免除或者不合理的减少上诉人责任的情形，所有条款系双方自愿签订和接受。三、一审法院的判决突破了当事人的“意思自治”原则，该判决无事实和法律依据。根据上诉人与被上诉人于2017年4月18日签订的附件十一《补充协议》第十二条的约定：“1.逾期交付时是指在合同第是一条第（一）款约定的交付期限届满时，出卖人未取得该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件。因不可抗力、买受人原因及非出卖人原因造成的延迟交付不视为逾期交付。2.因出卖人原因导致逾期交楼而买受人要求继续履约的，出卖人支付的违约金累计不超过房价款的1%”，一审法院在判决时，未对合同的条款以及内容进行明确审查，已经突破了当事人的意思自治原则，侵犯了上诉人的合法权益。四、上诉人与被上诉人关于附件十一《补充协议》第十二条的约定，系指商品房的建设工程竣工验收未在合同约定的交楼前进行备案的违约责任上限约定，该条款适用于本案。一审法院突破该条款的约定，按照日万分之三的标准承担违约责任显然加重了上诉人的责任，也违反了合同的约定。（一）附件十一《补充协议》第十二条明确对建设工程竣工验收未在合同约定的交楼前进行备案的违约责任进行了限制性调整。该条款系双方当事人在自愿基础上作出的，对双方均具有法律拘束力。本案中的商品房已经经过五方进行验收合格，且相关政府验收文件已经通过，该商品房不存在任何质量问题，而涉案建设工程竣工验收备案证明文件未在交楼前取得的违约责任的调整系被上诉人自愿接受和充分理解后所签订的，对上诉人和被上诉人均适用。（二）该违约责任的限制性调整并不影响被上诉人房屋所有权以及房屋质量安全保障，该限制性调整公平合理。无论从上诉人取得建设工程竣工验收的时间还是从房屋的质量标准、交付标准，均可以证实，上诉人向被上诉人交付的房屋无任何安全质量问题，双方对仅因建设工程竣工验收未在合同约定的交楼前进行备案产生的违约责任进行限制性约定符合公平原则，一审法院忽略该违约情形是否对被上诉人造成实质性侵权或者损害，忽略该限制性条款的适用情形，片面以“格式条款”否认条款的法律效力、加重上诉人的责任，显然是对上诉人合法权益的侵犯。五、被上诉人在本案中并不产生实质损失，同时，上诉人已经于2018年8月22日取得建设工程竣工验收备案证明文件且已电话通知被上诉人收楼，未收楼的责任不在上诉人。本案中被上诉人并未产生任何实际损失，即便存在所谓的租金损失，按照同地段同类型的租金该损失金额每月也不足一千元，而根据补充协议签订的自愿性以及当事人意思自治原则，上诉人根据补充协议承担的限制性违约责任已经保障了被上诉人的权益，故上诉人依据补充协议约定承担违约责任，符合公平原则。故，该补充协议以及合同条款并非格式条款，并非未经双方磋商一致，上诉人也并非未履行提醒说明义务。该本补充协议关于上诉人违约责任的约定合法有效。被上诉人姚幸运、邓芙蓉辩称，第一、上诉人主张的抗辩条款没有法律效力。1、案涉补充协议条款全部由上诉人提供，且未与买方协商，依法属于格式条款。所谓补充协议也是在签订《商品房买卖合同》（预售）时让买方一并签署，而且卖方要求被上诉人签字时也没有出示补充协议更谈不上说明条款，只是让买方在补充协议尾页签名。补充协议中关于卖方逾期交房支付违约金总额不得超过总房款的1%系减轻卖方的违约责任。因此，根据合同法第39条之规定，卖方作为格式条款的提供方应当对此条款提示并做充分说明。在本案中，上诉人明显没有就减轻其违约责任的格式条款进行提示并说明，根据合同法第39条之规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。2、补充协议中关于卖方逾期交房支付违约金总额不得超过总房款的1%系减轻卖方的违约责任。根据《商品房买卖合同》（预售）第20条规定，补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，逾期交房违约金应当以《商品房买卖合同》（预售）第12条约定为准。第二、在案涉《商品房买卖合同》中，上诉人明显违约，未能依合同约定交付房屋，一审法院已经依法认定。上诉人的上诉理由毫无事实与法律依据。姚幸运、邓芙蓉向一审法院起诉请求：1、被告继续履行合同，交付通过综合验收合格的房屋；2、被告向原告支付从2018年5月1日起至2018年9月30日止共153日逾期交房违约金人民币17967.56元，并按照每日总房价款万分之3承担从2018年10月1日起至实际交付综合验收合格房屋之日止的违约金；3、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将第一项诉请明确为：交付标准为竣工验收合格并在当地主管部门备案，配套基础设计及公共设施已建成并满足使用；第二项诉请违约金的截止时间修正为“至交付符合国家强制性标准和合同标准的房屋为止”，即竣工验收合格并在当地主管部门备案，配套基础设计及公共设施已建成并满足使用。一审法院认定事实：2017年5月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：原告购买被告开发的位于惠州市××新区××镇××林村××单元××房；预测建筑面积：62.56㎡；商品房总价款为人民币391450元；付款方式：原告应于2017年4月2日前支付首期房价款人民币101450元，余款人民币290000元向当地银行（贷款机构）申请贷款支付；商品房交付条件（合同第四章第九条）：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告；交付时间：被告应当在2018年5月1日前向原告交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条（商品房相关设施设备交付条件）约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告；交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理；逾期交付责任（合同第四章第十二条）：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之2的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]，（2）逾期超过90日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之3的违约金[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]；补充协议（第二十八条）：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。双方还就其他事项进行了约定。该合同附件十一《补充协议》第十二条对买卖合同第十二条补充约定：“因被告原因导致逾期交楼而原告要求继续履约的，被告支付的违约金累计不超过房价款的1%”。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币391450元。2018年8月22日，被告取得建设工程竣工验收备案证明文件。2019年2月11日，原告以被告逾期交付房屋及未满足商品房交付条件即交付房屋为由诉至一审法院，要求判如所请。庭审中，原告称被告在取得建设工程竣工验收备案证明文件后并未通知其收楼，被告辩称已电话通知原告收楼，但并未提交证据予以证明。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定向被告履行了支付购房款的义务，被告亦应按合同约定于2018年5月1日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给原告使用。而被告直至2018年8月22日才取得竣工验收备案证明文件，即未在约定的期限内将满足交房条件的商品房交付给原告，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。根据双方约定，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。现原告请求被告继续履行合同，交付房屋，并支付违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予以支持。故被告应将已取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给原告。但原告请求被告交付的商品房除应取得建设工程竣工备案文件外，还应符合配套基础设计及公共设施已建成并满足使用的条件，因双方并未对该交付标准作出约定，原告单方增加该交付标准，于法无据，对于原告增加的上述标准，一审法院不予支持。虽被告并未举证证明其在取得竣工验收备案证明文件后有通过合同约定方式通知原告收楼，但原告作为业主，对其购买的案涉房屋有无达到双方约定的交付条件亦有关注了解的注意义务，从公平合理的原则出发，对原告主张案涉房屋至今未交付的违约金一审法院酌情计算至被告取得竣工验收备案证明文件之日后的60天届满之日止，即自2018年5月2日起计至2018年10月21日止计算标准按日万分之三计算，合计为人民币20198.82元（本金391450元×172天×0.03%）。原告诉请支付2018年10月21日后的违约金，一审法院不予支持。被告辩称双方签订的补充协议及附件十一的第12条已明确违约金的总额不得超过房价的1%，故，迟延交房违约金计算总额不得超过房价的1%。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”的规定，原被告在补充协议中关于被告逾期交房支付违约金总额不得超过总房款的1%，系减轻卖方的违约责任。被告作为提供格式合同一方并未举证证明其已对上述免责条款履行提示说明义务，上述补充条款，依法不发生法律效力，且双方在《商品房买卖合同（预售）》中第二十八条的约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，被告的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：（一）被告惠州市穗都实业有限公司应在本判决生效之日起十日内将取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给原告姚幸运、邓芙蓉；（二）被告惠州市穗都实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告姚幸运、邓芙蓉支付逾期交房违约金人民币20198.82元；（三）驳回原告姚幸运、邓芙蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取为174.5元（原告已预缴），由被告惠州市穗都实业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点：上诉人的诉请能否得到支持。本院对此分析如下：上诉人主张应当根据《商品房买卖合同》附件《补充协议》第十二条的约定，按总房款的1%计付违约金。对此，本院认为，本案中双方在《商品房买卖合同》中已经约定了按日万分之三计付逾期交房违约金，相对应的，也是按日万分之三的标准计付逾期付款的违约金。但是在补充协议中仅仅对逾期交房的违约金变更为按总房款的1%进行计付，而买受人逾期付款的违约责任未做相应的减轻，由此可见，上诉人作为提供格式条款的一方，没有遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并且上诉人也没有提供充分的证据予以证实其履行了提示说明义务。《商品房买卖合同》第二十八条明确约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，仍以本合同为准。因此一审法院认为上述补充条款依法不发生法律效力，具有事实与法律依据，本院予以维持。综上，上诉人惠州市穗都实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费349元，由上诉人惠州市穗都实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  曾求凡审判员  刘天贞二〇一九年九月二十九日法官助理曹国阳书记员彭敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。