北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初14225号原告（反诉被告）：北京利得昌盛商贸中心，经营场所北京市大兴区黄村镇。经营者：黄彪，男，汉族，住北京市大兴区黄村镇三合南里******。委托诉讼代理人：范健宁，北京市中迈律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国人民解放军北京卫戍区教导大队，住所地北京市大兴区康庄路**。法定代表人：王运洪，大队长。委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠，北京谦君律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京利得昌盛商贸中心（以下简称：利得昌盛中心）与被告（反诉原告）中国人民解放军北京卫戍区教导大队（以下简称：教导大队）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）利得昌盛中心的委托诉讼代理人范健宁、被告（反诉原告）教导大队的委托诉讼代理人武丽君、李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利得昌盛中心向本院提出诉讼请求：1.教导大队给付违约金和损失120万元；2.本案诉讼费由教导大队承担。事实和理由：利得昌盛中心与教导大队于2007年5月5日签订《房屋租赁合同》，约定利得昌盛中心承租教导大队所有的军人服务社和家属院东南角临街处门面房，租期自2007年6月1日起至2013年5月31日止。后于2007年6月25日签订补充协议，约定利得昌盛中心可对租赁的房屋进行改扩建，改扩建投资由利得昌盛中心承担，合同到期后改扩建后的面积归教导大队所有，并将租期顺延至2019年5月31日。上述两个合同签订后，利得昌盛中心花费100余万元将租赁房屋进行了改扩建，并在教导大队同意的情况下将租赁房屋分租给8个商户经营。2017年5月，教导大队通知利得昌盛中心根据军队政策要求终止合同，收回租赁房屋并承诺给予利得昌盛中心补偿。为积极配合军队政策，利得昌盛中心主动给予分租的商户赔偿，与分租的商户解除合同，将租赁房屋全部交还给教导大队。后利得昌盛中心与教导大队联系赔偿事宜，教导大队却一直未能给予补偿，故诉至法院。教导大队辩称，利得昌盛中心与教导大队双方于2014年6月1日签订《军队房地产租赁合同》，约定的租期是1年，自2014年6月1日起至2015年5月31日止，合同约定到期终止，利得昌盛中心交还房屋，同时遇到政策调整，双方均不承担违约责任，因此教导大队认为双方的合同已于2015年5月31日终止，双方未续签合同。2016年3月，中央军委要求全面停止对外有偿服务，教导大队与利得昌盛中心协商腾退房屋事宜，至2017年下半年，房屋所在街道对于功能疏解开墙打洞无证照经营进行整治，于2017年11月将涉案房屋清退后封堵。据教导大队了解，利得昌盛中心与分租户的合同都是一年一签订，而且签订的时间是2014、2015年，2017年没有签订过分租合同，因此不存在对分租户的清退和退还租金的问题。针对利得昌盛中心所述其分租所得的预期可得利益，双方并无合同约定亦无法律规定，所以教导大队不应该承担该费用。利得昌盛中心所主张的对分租户的装饰装修补偿问题，根据2014年6月1日签订的《军队房地产租赁合同》第8条的约定，对装饰装修添建的加建的建筑物不应给予任何补偿。综上，不同意利得昌盛中心的诉讼请求。教导大队向本院提出反诉请求：1.利得昌盛中心给付自2017年6月1日起至2017年10月31日止的房租62500元；2.利得昌盛中心给付自2007年至2017年之间除2012-2013供暖季之外共9个供暖季的取暖费共计166950元（按照2012年缴纳标准计算）；3.利得昌盛中心给付自2017年6月1日起至支付之日止按日千分之三计算拖欠房租的违约金（暂计算至2019年7月1日，共计142500元）；4.利得昌盛中心给付所有拖欠费用自2017年6月1日起至支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的迟延履行利息；5.利得昌盛中心承担本诉与反诉的诉讼费用。事实与理由：利得昌盛中心支付房租至2017年5月31日，至2017年10月31日腾退租赁房屋，尚欠租金62500元。另，利得昌盛中心未交纳2007年至2017年之间除2012-2013供暖季之外共9个供暖季的取暖费，故提起反诉。利得昌盛中心对教导大队反诉辩称，利得昌盛中心不拖欠任何费用。利得昌盛中心在2017年5月底即已不占用涉案房屋了，故不应再支付租金。取暖费每年都按时交纳了，即使没有交纳，除最后一年的取暖费之外其他的都已经超过了诉讼时效。对于违约金及利息，也不同意支付。综上，不同意教导大队的反诉诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月25日，甲方教导大队与乙方利得昌盛中心签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将原军人服务社（房屋建筑面积207平方米，场地面积405平方米）及家属院东南角临街处门面房（房屋建筑面积222平方米，场地面积58平方米）出租给乙方。乙方所承租的房屋主要用于经营，经营范围为综合超市、餐饮等项目。协议期限为5年，自2007年6月1日起至2012年5月31日止。房屋年租金（不含水电暖等费用）为15万元，缴纳时间为每年6月15日前，乙方未按期缴纳，应当按银行规定承担滞纳金。水电暖费用另行计量计价，由乙方承担。水电费按月交付，取暖费于每年十一月三十日前将该年度取暖期费用一次付清。乙方不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得擅自改变承租用途。合同签订后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权解除合同，所造成的损失由责任一方承担。2007年6月25日，甲方教导大队与乙方利得昌盛中心签订补充协议，约定租赁期限延期7年，至2019年5月31日止。乙方可在承租场地对原有房屋进行改扩建，改扩建方案由乙方拟定，经甲方同意后方可实施，并将竣工图纸送交甲方存档。改扩建的房屋及附属设施权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。改造装修工期为三个月，该时限内不计收房租，每月按1万元计，合计3万元，第一年乙方应交租金为12万元。乙方对房屋的改扩建需按甲方规定进行，原军人服务社改扩建后整体应为砖混结构，其余房屋主体应为砖混结构，甲方协助乙方办理相关手续。乙方在合同期满时应将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同。延期内年租金及费用交纳方式不变。延期内双方原定的权利及义务不变。甲方如因部署调整或其他不可抗力因素，需要提前收回上述房地产，应当提前一个月通知乙方，乙方应及时把所租的房屋和场地交还给甲方，甲方对乙方损失给予适当补偿。上述合同签订后，利得昌盛中心出具资信证明，保证在承租期间诚信守法，依合同规定，不改变租赁用途，按时如数缴纳租金，如拖欠，每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三向甲方交违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，不得搬走，逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，若抵扣不足，承租方应当补足。2014年6月1日，甲方教导大队与乙方利得昌盛中心签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将北京市大兴区康庄路33号院（坐落号：京京字第0173号）原军人服务社及东南角临街房出租给乙方使用，建筑面积800平方米，乙方已对甲方所要出租的房屋和场地做了充分了解，愿意承租该房产。租赁项目经营范围为百货、餐饮、医药。协议期限为1年，自2014年6月1日起至2015年5月31日止。房屋租金（不含水电暖等费用）为15万元，缴纳时间为当年6月15日前。水电暖费用另行计量计价，由乙方承担。水电费按月交付，取暖费于每年十一月三十日前将该年度取暖期费用一次付清。不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，其他互不补偿。甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用。2019年6月29日，北京市大兴区高米店街道办事处出具高米店街道关于封堵北京卫戍区教导大队南侧“开墙打洞”出租经营房屋的情况说明，该说明载明：2017年，按照北京市、大兴区两级政府关于开展“疏解整治促提升”专项行动的统一部署和要求，2017年7月至11月，由高米店街道与教导大队组成军地联合领导小组，对街道辖区涉及教导大队的“开墙打洞”和无证无照经营行为进行了核查确认，经双方核定教导大队东边家属院南门两侧共11家均属违法“开墙打洞”房屋，并涉及无证无照经营（其中7家均无证无照、2家有照、2家为空房），为专项行动清理封堵重点对象。2017年11月，在各商户按规定时限自行腾退完毕后，军地联合对11家出租经营“开墙打洞”房屋进行了全部封堵。教导大队以此证明利得昌盛中心腾退返还租赁房屋的时间为2017年11月。而利得昌盛中心称其于2017年5月腾退租赁房屋，但未提供相应证据。利得昌盛中心在承租房屋期间对涉案房屋进行了加建和装修，并对承租房屋进行了分租。利得昌盛中心向教导大队提交分租申请书，申请书载明利得昌盛中心保证做到以下几点：1.各分租户签订的合同期限不超过一年，同时，时间不得超过我与大队签订期限。2.……根据教导大队提供的租赁合同显示，利得昌盛中心共计分租8户，年租金为655000元。利得昌盛中心称分租后每年租金收入约为80万元，每年盈利为65万元，所以至2019年5月31日合同到期损失是120万元，另外在腾退涉案房屋过程中，利得昌盛中心称向分租户支付了约为24万元的补偿。针对以上费用，利得昌盛中心未提供证据。另，利得昌盛中心委托北京申和天成房地产评估有限公司对大兴区黄村镇康庄路33号东侧临街门面房和北侧临街门面房房屋建筑物于2018年12月6日的市场价值，2018年12月12日，北京申和天成房地产评估有限公司出具估价结果，估价对象总价为3404381元。教导大队对该评估结果不予认可。本院认为，利得昌盛中心向本院提交《房屋租赁合同》和补充协议，教导大队提交《军队房地产租赁合同》，应以哪份合同作为本案的依据是争议的焦点之一。教导大队提交的合同虽时间在后，但从实际履行情况看，利得昌盛中心与教导大队实际履行的合同为利得昌盛中心提交的《房屋租赁合同》及补充协议，因此，双方应当按照利得昌盛中心提交的《房屋租赁合同》及补充协议的约定履行各自的权利义务。根据教导大队提交的“高米店街道关于封堵北京卫戍区教导大队南侧‘开墙打洞’出租经营房屋的情况说明”可以看出利得昌盛中心最终的腾退时间为2017年11月。也就是说，利得昌盛中心与教导大队签订的《房屋租赁合同》及补充协议在利得昌盛中心最终腾退时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据补充协议第八条“甲方如因部署调整或其他不可抗力因素，需要提前收回上述房地产，应当提前一个月通知乙方，乙方应及时把所租的房屋和场地交还给甲方，甲方对乙方损失给予适当补偿”的约定，现教导大队因部署调整提前解除与利得昌盛中心签订的合同，应对利得昌盛中心的损失予以适当补偿，补偿的数额，本院参照合同履行情况，酌情予以确定。对教导大队的反诉诉讼请求，其主张利得昌盛中心给付尚欠租金的诉讼请求，本院予以支持。对于供暖费一项，根据教导大队提交的利得昌盛中心交纳取暖费的票据显示，利得昌盛中心交纳了自2012年至2013年的取暖费，据此可以判定2013年以前的取暖费已经超过诉讼时效。另外，利得昌盛中心也未提供证据证明其催要过，因此超过三年的取暖费均已超过诉讼时效。利得昌盛中心主张已经交纳过取暖费，但未提供交费凭证，故利得昌盛中心应交纳未超过诉讼时效期间的取暖费。对教导大队的其他反诉请求，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，中国人民解放军北京卫戍区教导大队给付北京利得昌盛商贸中心损失450000元；二、本判决生效后十日内，北京利得昌盛商贸中心给付中国人民解放军北京卫戍区教导大队自2017年6月1日起至2017年10月31日止的租金62500元；三、本判决生效后十日内，北京利得昌盛商贸中心给付中国人民解放军北京卫戍区教导大队2016年-2017年取暖费18550元；四、驳回北京利得昌盛商贸中心的其他诉讼请求；五、驳回中国人民解放军北京卫戍区教导大队的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7800元，由北京利得昌盛商贸中心负担4875元（已交纳），由中国人民解放军北京卫戍区教导大队负担2925元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2371元，由北京利得昌盛商贸中心负担838元（于本判决生效后七日内交纳），由中国人民解放军北京卫戍区教导大队负担1533元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 怡二〇一九年九月十八日书记员 马伊祎