四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川民终406号 上诉人（一审原告）：泸州苑林房地产开发有限责任公司，住所地四川省泸州市江阳区康宁路4号院1号楼2号门市。 法定代表人：杨雨全，总经理。 委托诉讼代理人：艾柏杨，四川典扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡光才，四川玉壶律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：筠连县住房城乡建设和城镇管理局，住所地四川省筠连县筠连镇筠州南路154号。 法定代表人：雷霆，局长。 委托诉讼代理人：邓健，四川富绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍晓林，四川富绅律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：筠连县人民政府，住所地四川省筠连县人民政府机关大院。 法定代表人：刘朝平，县长。 委托诉讼代理人：杨丽，四川富绅律师事务所律师。 上诉人泸州苑林房地产开发有限责任公司（以下简称苑林公司）、上诉人筠连县住房城乡建设和城镇管理局（原筠连县住房城乡规划建设和城镇管理局，以下简称住建局）因与被上诉人筠连县人民政府（以下简称筠连县政府）房地产开发合同纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苑林公司的法定代表人杨雨全，委托诉讼代理人艾柏杨、胡光才，上诉人筠连县住建局的委托诉讼代理人邓健，伍晓林，被上诉人筠连县人民政府的委托诉讼代理人杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 住建局上诉请求:一、撤销一审判决第一项，改判驳回苑林公司全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由苑林公司承担。事实及理由：一、一审判决关于苑林公司提起本案诉讼的条件已成就的认定与最高人民法院（2016）最高法民终108号判决（以下简称108号判决）认定相冲突。苑林公司至今未补缴土地出让金，案涉项目土地出让金数额尚未确定，导致案涉项目土地成本不确定。二、一审判决关于案涉项目延迟开发损失总金额计算错误。三、一审判决计算苑林公司建造成本损失时，以2003年的预测包干数据作为起点，计算商品房涨价收益时以2008年商品房销售数据为依据错误。四、一审判决认定的容积率调增收益计算方式错误。五、一审判决认定案涉项目税费损失可另行主张错误。 苑林公司辩称：一、108号判决并没有须足额缴纳土地出让金，才具备提起诉讼条件的内容。苑林公司已经按约以抵缴方式缴纳了土地出让金3242.31万元，不存在土地出让金未缴纳的情形。108号判决对调整容积率是否应当补交土地出让金没有作出评述，更没有认定补交土地出让金的金额确定及缴纳是苑林公司寻求迟延开发损失救济的前提条件。房屋建造成本是按已发生的成本金额计算的，是否自愿付清成本，不会影响成本金额的增减。审计报告确认的房屋建造成本计算是双方在庭审中一直认可的。二、苑林公司两次起诉金额计算方法存在差异，属苑林公司诉讼权利。建局对相应的损失责任应当能够预见得到。一审中，苑林公司和住建局都同意按2008年的商品房销售价作为计算商品房涨价收益的基础价。房屋建造成本基础价虽然是2003年预测的，但在《补充协议》中双方再次确认了该数据。一审中苑林公司和住建局都要求使用《审计报告》确认的相关数据作为认定延迟开发损失，房屋建造成本损失的依据。三、住建局重复计算了商品房涨价收益。四、住建局与苑林公司及同期参加旧城改造的公司之间存在包干税费50元/平方米的约定。综上请求驳回住建局的上诉请求。 筠连县政府辩称：请求依法支持住建局的上诉请求。 苑林公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判住建局支付苑林公司延迟开发损失62023964.84元；2.撤销一审判决第二项，改判住建局赔偿苑林公司超包干税费损失50238954.73元及相应利息损失（利息损失以年利率6%按苑林公司实际交税之日起计算至住建局付清苑林公司超包干税费之日止）；3.由住建局承担一、二审的全部诉讼费。事实和理由：一、住建局应承担40%的损失赔偿责任。住建局迟延裁决，是延迟开发的主要责任人。二、一审中苑林公司已经提供充分的证据证明了超包干税费损失的具体数额。苑林公司已经向税务机关缴纳税费44530297.23元，必然产生资金占用利息损失。 住建局辩称：一、苑林公司因自身资金短缺、项目工程质量问题，经营管理不善等原因导致迟延开发。二、本案没有案涉项目税费按50元/平方米包干收取的约定和规定。请求驳回苑林公司的上诉请求。 县政府陈述意见称：一审法院关于县政府不是该案适格被告的事实认定清楚，适用法律正确。 苑林公司向一审法院起诉请求：1.筠连县政府、住建局共同赔偿苑林公司迟延开发损失110769379元；2.筠连县政府、住建局共同赔偿苑林公司超包干税费损失51203454元及相应的利息损失，利息损失按年利率6%以苑林公司实际缴纳的超包干税费额度从交税之日起计算至筠连县政府、住建局付清苑林公司超包干税费之日止（截止2018年3月31日止的利息损失为9770443.47元）；3.本案诉讼费由筠连县政府、住建局负担。 一审法院认定事实： 2000年12月，中共筠连县委、筠连县政府决定对筠连县城旧城进行改造，并发文组建旧改指挥部，内设综合协调办公室、拆迁办公室、规划建设办公室。 2002年7月23日，旧改指挥部与洪鑫公司签订《房地产投资开发协议》，约定洪鑫公司以议标方式取得旧改指挥部确定的2C、2E、2F、2D、2S地段开发权。2C段拟于2002年9月5日实施，2C、2E、2F、2D、2S自2C段拆迁起至2004年底完成开发建设和相应区段的房屋调换。洪鑫公司按被拆迁人选择的补偿方式进行补偿，补偿标准依据筠连县政府筠府发〔2000〕144号文件的有关规定执行。协议还约定了相关的违约责任。 2003年6月13日，筠连县政府制发筠府发〔2003〕121号《关于印发的通知》，废止筠连县政府原筠府发〔2000〕144号《关于县城旧城改造建设拆迁补偿安置的暂行办法》，制定了新的补偿安置标准。 2003年8月5日，筠连县国土资源局（以下简称国土局）对筠连县筠连镇范围内旧城改造与开发建设的2C、2E、2F、2D等三宗国有土地使用权进行拍卖。同年8月18日，旧改指挥部作出《1#、2#、3#拍卖宗地包干成本预测》，明确根据协议出让时测算资料及座谈成果，拟拍卖的三宗土地的拆迁成本包含拆迁安置补助费和返安住宅、门面成本，其三宗拍卖土地的拆迁成本包干费用预测如下，作为拍卖三宗土地的包干费用，待拍卖成交后，其三宗土地的拆迁费用按照筠府发〔2003〕121号文件规定支付被拆迁户拆迁安置补偿费及调换门面、住宅包干使用，结余归开发企业，超支由开发企业承担，同时由旧改指挥部代收税费。其中，3#宗地（2C、2E、2F、2D）拆迁安置补偿费7196800元、返安成本23303000元、街道基础设施建设、绿化、亮化工程2383200元，合计包干成本32883000元、代收税费586万元。 2003年8月28日，洪鑫公司与国土局签订《国有土地使用权出让合同》，受让了筠连县筠连镇民主街2C、2E、2F、2D共计46250平方米的土地，土地出让金总额2570万元，每平方米555.70元。建筑容积率小于2.36，建筑密度小于45.5%，建筑限高21米（7层），绿地比例大于20%。 2003年8月29日，旧改指挥部向筠连县政府作出《关于YZ2G2H2I、A2、2C2E2F2D三宗土地出让金及税费收取情况的报告》称，洪鑫公司竞得的2C、2E、2F、2D土地应抵减拆迁安置补偿费成本32883000元（含政府规划道路工程包干费2383200元），政府最后应收取出让金5283000元、税费586万元，两项金额合计577000元（其中已抵扣集体土地未出让部分土地出让金190万元）。洪鑫公司已缴土地出让金0元、税费40万元，尚差税费177000元，若按原协议出让金及税费498000元收取则尚差税费98000元。 2003年9月4日筠连县政府作出《关于YZ2G2H2I、A2、2C2E2F2D三宗土地出让金及税费收取情况的批复》（筠府发〔2003〕177号），同意2C、2E、2F、2D等地段由国土部门办理土地出让相关手续，尚差的税费由洪鑫公司等直接缴入县财政。2006年1月1日，旧改指挥部作出《关于2C、2E、2F、2D土地出让金收取的说明》，洪鑫公司以竞拍方式取得的2C、2E、2F、2D土地出让金不以净地方式解缴，以拆迁安置成本及道路工程包干费抵减的方式缴纳。 2006年9月19日，住建局与洪鑫公司签订《补充协议》，约定洪鑫公司以出让方式取得的筠连县民主街土地46250平方米的使用权，该土地上的房屋拆迁安置由洪鑫公司负责，住建局予以支持和协助，双方的经济补偿以原测算依据和出让合同确认的数据为准。住建局同意洪鑫公司在该宗土地内建2-3座高层房屋，由此可将容积率调整为3.2。洪鑫公司继续享受旧城改造的各项优惠政策，原订立的房地产投资开发协议双方自愿解除。洪鑫公司不要住建局承担原开发建设中因开发延期的各项补偿、赔偿责任。2006年9月26日，洪鑫公司取得拆许字（2006）5号房屋拆迁许可证，拆迁期限为2006年9月26日至2006年10月26日。 2007年3月14日，筠连县政府制发《关于撤销筠连县旧城改造与开发建设指挥部的通知》，撤销旧改指挥部，其专户资金移交住建局建立专户，专款专用于旧城改造相关遗留问题的处理，工作和职能职责转交住建局承担。 2007年5月8日，洪鑫公司与苑林公司签订《关于转让筠连项目开发权的协议书》，将其在筠连项目的相关权利义务转由苑林公司承继和履行。2007年6月20日，住建局批复同意洪鑫公司将2C、2E、2F、2D四区段（暂定名为“筠山都市”）拆迁改造项目转让给苑林公司。洪鑫公司与原旧改指挥部和住建局以及与被拆迁人签订的协议中有关权利、义务随之转移给苑林公司。 2007年6月10日，国土局与苑林公司签订《国有土地使用权出让合同补充协议》，国土局以2003年8月28日拍卖成交价将3410㎡转征为国有的集体土地出让给苑林公司，该部分土地出让金（190万元）已抵扣了拆迁安置成本，苑林公司不再缴纳土地出让金。 2007年8月2日，住建局发出第8号《拆迁公告》，授权苑林公司对民主街2E、2F、2D区段拆迁范围内的被拆迁房屋进行拆迁，期限为2007年8月6日至2007年9月6日，具体补偿安置标准和办法依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》按《四川省房屋拆迁补偿评估管理办法》或按筠府发〔2000〕144号文等有关规定，由被拆迁人自行选择。住建局向苑林公司颁发了上述区段房屋的拆迁许可证。该拆迁改造项目自2007年8月发布拆迁公告以来，由于各种原因，至2009年6月止，仅完成67.76%的拆迁工作，致使筠山都市二期工程无法施工建设。 2010年9月6日，苑林公司向筠连县政府发出《关于再次请求批准局部调整筠山都市规划建设方案的报告》，请求筠连县政府尽快批准局部调整筠山都市规划建设方案的报告。2010年9月9日，住建局向筠连县政府作出筠规建〔2010〕175号《关于筠山都市2E、2F区段规划设计方案局部调整的请示》称，若对2E段和2F段方案进行调整，住建局对筠山都市已报建地块和拟建地块的建筑以及拟调整方案中的建筑各项指标的综合估算为：增加拆迁区域后，2C、2D、2E、2F总用地面积约52673平方米，容积率4.02。2010年12月20日，筠连县政府《县政府第74次常务会议纪要》同意了住建局提出的《筠山都市规划调整方案》。 2014年5月14日，住建局向筠连县政府作出筠住建〔2014〕74号《关于筠山都市项目清理情况的报告》，并附《关于“筠山都市”财务清理情况报告》及《筠连县住房和城乡规划建设局关于筠山都市项目预测和实际拆迁安置面积的统计说明》。报告中明确筠山都市项目规划建设总建筑面积为217360平方米（计入容积率计算面积为207733平方米），总用地面积为51713平方米，建筑密度为50%，容积率为4.02，苑林公司应缴出让金51621900元，其中容积率2.36时应缴2760万元，从2.36调至4.02应补缴24021900元；应缴税费24372000元（其中税金22872000元，配套费150万元），截止2013年12月已缴19489200元，尚欠税费4882700元。由于预测搬迁区域变化调整和实施拆迁改造时间滞后，搬迁面积与返安成本较预期有所增加，预测拆迁与实际拆迁安置清理情况：1.预测拆迁面积为52564平方米，实际拆迁面积为78556平方米，实际比预测多25992平方米。2.实际安置面积为89226平方米，实际安置比预测拆迁多36662平方米。3.苑林公司实际返安成本为93692100元，实际拆迁补偿成本31457900元，实际支付市政道路建设成本1021万元，合计13536万元。比旧改指挥部预测的32883000元增加成本102477000元。报告建议土地出让金及城市配套费的解缴，直接抵扣苑林公司代垫的拆迁安置费用；为维护国家税收政策的严肃性建议按现行税收政策全额征缴，超过企业应缴税额部分由财政全额返还企业；企业代政府垫付的应由政府解决的投资，建议政府研究后予以解决。 2014年7月23日，住建局与宜宾正和联合会计师事务所（以下简称正和事务所）签订《审计业务约定书》，约定正和事务所在执行审计工作的基础上对筠山都市项目于2002年7月至2014年6月30日止期间拆迁安置及代垫市政工程费用情况进行专项审计并发表审计意见。正和会计师事务所于2014年8月30日作出正和专审〔2014〕013号《审计报告》（以下简称《审计报告》）。报告载明：（一）项目总体概况。1.项目共拆迁房屋79878.99平方米，修建房屋216179.99平方米，安置补偿88659平方米，销售135336.49平方米，目前还有剩余房产2487.03平方米；2.项目共有房产销售收入310119600元；3.项目测算得出支出总额421529100元。（二）项目拆迁、安置情况。1.原旧改指挥部包干成本预测拆迁面积52564㎡、搬迁费用7196800元，比开发商拆迁面积少27314.99平方米，搬迁费用少7072900元；2.原旧改指挥部包干成本预测安置面积52564平方米、安置补偿成本费用23303000元，比开发商安置面积少36095平方米，安置补偿成本费用少89991500元。（三）土地使用权出让金情况。开发商总共应支付土地出让金50347200元。上述土地出让金是以2013年5月30日为基准日，并基于容积率为4.02时的数据，若日后基准日和容积率发生变化，土地出让金数据将随之相应变化。（四）市政工程情况。根据开发商提供的市政工程结算资料，市政工程建设预算投资总额10210500元，已完工投资7710500元工程，尚差250万元市政建设工程投资。原旧改指挥部包干成本预测市政工程投入比开发商预算投资总额少7827300元。（五）根据税务机关提供的数据，筠山都市项目预测应缴纳各项税费54516300元，其中开发商自身应承担部分38966300元，已缴纳11409000元；代扣代缴部分1555万元，已缴纳7622200元。《审计报告》附件4《筠山都市项目拆迁安置情况一览表》载明，搬迁费单价178.64元/平方米，已返安房屋建造成本1367.91元/平方米，总安置房成本1277.87元/平方米。附件8《筠山都市项目拆迁安置成本费用比对分析表》载明，安置单位成本开发商数据与预测数据差异834.54元/平方米。附件10-2《筠山都市第二期拆迁安置支付的补偿款统计汇总表》上“超面积不足20平方米补偿（含一期）”金额为：-1800元/平方米合计1621982元，-1500元/平方米合计428524元。附件11-1《筠山都市项目一期住宅安置收取补差统计汇总表》中“住宅补差超面积补差”合计3589932.48元，“门面补差超面积补差”合计1670880.2元。 2014年12月28日，筠连县地方税务局出具《筠山都市项目税收测算》，筠山都市项目苑林公司已缴税金18954205.65元，未缴税金35566139.47元，合计54520345.12元。其中，包括已缴和未缴企业所得税等十三种税费金额合计38818046.01元，缴税主体是苑林公司；代缴税费合计15702299.11元。 2014年11月19日，苑林公司向四川省高级人民法院提诉讼，请求：1.筠连县政府支付苑林公司垫付的拆迁安置成本费55822700元，住建局承担连带责任；2.筠连县政府承担苑林公司迟延开发建设损失7412万元，住建局承担连带责任；3.筠连县政府补偿苑林公司多承担的税费18933200元，住建局承担连带责任；4.筠连县政府支付苑林公司垫付的市政基础建设费10210500元，住建局承担连带责任；5.本案诉讼费用由筠连县政府、住建局承担。 在该案的审理过程中，筠连县政府、住建局于2015年5月27日向四川省高级人民法院作出说明称，筠连县政府及住建局对苑林公司提交的正和会计师事务所《审计报告》的合法性、客观性、关联性不持异议，人民法院可以采信该报告的审计结果及其他查明的事实，就审计报告确定的时间界点之前的履约争议作出判决。同时认可苑林公司于2015年5月29日提交的《关于项目土地面积的情况说明》内容，即：国有土地使用权出让合同的出让面积49660平方米，比苑林公司的国有土地使用权证面积51953.4平方米少2293.4平方米的原因，是有一部分被拆迁户的房子在拆迁时已经通过受让方式取得了国有土地使用权证，在拆迁过程中由苑林公司对这部分被拆迁户的国有土地使用权进行直接协商补偿后，国土局采取国有土地使用权交易过户的程序给苑林公司办理了国有土地使用权证，故直接过户这部分国有土地使用权面积没有国有土地使用权出让合同。 2015年6月29日，筠连县政府、住建局向四川省高级人民法院提交《关于筠山都市项目拆迁安置面积的情况说明》；2015年6月30日，苑林公司向四川省高级人民法院提交《关于筠山都市项目拆迁安置面积的情况说明》。上述两份情况说明共同确认苑林公司筠山都市项目拆迁范围内的预测拆迁面积为52564平方米，实际拆迁面积为79878.9平方米。住建局同时认可《超安置面积部分的收支情况说明》中关于苑林公司收取的被拆迁户购买款收入的相关说明。即：1.住宅超面积补差为3589932.48元，门面超面积补差为1670880.2元，共计收入的超安置面积补差款为5260812.68元。2.苑林公司对超安置面积不足20平方米的被拆迁户给予补偿的支出为2050506元（1621982元+428524元）。3.上述1、2项抵扣后，苑林公司实际收入的被拆迁人对超安置面积的购买款的净收入为3210306.68元。 2015年7月14日，苑林公司与住建局共同向四川省高级人民法院作出《情况说明》称：1.《审计报告》第5页“市政工程情况”中表述的“市政工程建设预算投资总额10210500元，已完工投资7710500元工程，尚差250万元市政建设工程投资”，其中“尚差”意思是：未完工的市政建设工程还需投资资金250万元。2.“市政工程情况”中的市政工程是指：筠住建〔2014〕74号文附件1《关于“筠山都市”财务清理情况报告》第5页“政府规划道路工程支出”中载明的：苑林公司实施了和平街道路、人民街道路、仁和街道路、商业街道路、民主街一段道路等7条总长共1128米的道路建设，实施了管网建设7条。 2015年11月27日，四川省高级人民法院作出的（2014）川民初字第113号民事判决，判决：一、住建局在判决生效之日起十五日内支付苑林公司代垫的拆迁安置成本费51043954.12元；二、住建局在判决生效之日起十五日内支付苑林公司代垫的市政工程投入5327300元；三、住建局在判决生效之日起十五日内支付苑林公司延迟开发损失30057625.5元；四、驳回苑林公司的其他诉讼请求。 宣判后，苑林公司与住建局均不服，上诉至最高人民法院。最高人民法院经审理认为，拆迁时间长是导致案涉项目延迟开发的主要原因。苑林公司作为拆迁义务人，案涉项目拆迁工作推进缓慢，其应承担主要责任。住建局依据废止的文件与被拆迁人协商，缺乏说服力，其未尽到协助义务，应承担部分责任。对住建局主张不应承担迟延开发的损失，不予支持。苑林公司请求住建局赔偿其损失，应证明损失金额。建设成本增加，商品房销售价格也有增长。苑林公司计算的建设成本增加金额为1.8亿余元，《审计报告》预测的案涉项目损失约1亿余元，说明增加的建设成本得到了部分弥补。此外，第二次增加容积率是苑林公司根据市场情况主动提出申请，以弥补其损失。即使增加销售面积未能达到完全弥补损失的目的，亦应考虑因此增加的销售收入。另，《补充协议》尚未履行完毕，被拆迁人余47户未安置，部分商品房未销售，土地出让金未缴纳，税收的金额亦未确定。故目前迟延开发损失的金额难以确定，本案不予一并处理，苑林公司可待条件具备时另行寻求救济。关于住建局应否返还苑林公司已交税费问题。住建局与苑林公司对于税费最初预测为586万元，税费、土地出让金与预测的拆迁安置补偿包干费抵减。但是实际履行过程中，拆迁面积增加，容积率提高，出让土地面积与原出让合同约定的面积有出入，税费必然发生变化。苑林公司主张仍然按照预测的586万元税费缴纳，不能成立。因案涉项目尚未履行完毕，土地出让金与税费存在不确定性，四川省高级人民法院对税费及土地出让金问题均未予处理，并无不当。 最高人民法院于2016年6月25日作出（2016）最高法民终108号民事判决，判决：一、维持四川省高级人民法院（2014）川民初字第113号民事判决第一项、第二项；二、撤销四川省高级人民法院（2014）川民初字第113号民事判决第三项、第四项；三、驳回泸州苑林房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 2017年1月11日，苑林公司向一审法院起诉，请求：一、判决住建局赔偿苑林公司多承担的税费51203454.44元，由筠连县政府承担连带责任；二、判决住建局赔偿苑林公司多承担的税费的资金利息损失25693582.18元（此金额是从苑林公司实际缴纳开始至2016年12月31日止按月利率2%计算的损失），并判决住建局按月利率2%赔偿从2017年1月1日起至付清时止苑林公司多承担的税费的资金利息损失，由筠连县政府对以上损失承担连带赔偿责任；三、本案诉讼费用由二住建局、筠连县政府承担。该案在审理过程中，苑林公司于2017年3月20日向一审法院申请撤回起诉，一审法院于2017年4月5日作出（2017）川15民初15号裁定，准许其撤诉。 2018年4月，苑林公司再次向一审法院提起诉讼。在本案审理过程中，住建局向一审法院提交书面申请，请求：1.对案涉项目2008年至2018年期间住宅、营业用房每年的销售均价进行鉴定；2.对案涉项目2007年至2016年期间，住宅、营业用房每年建造成本价进行鉴定；3.对案涉项目容积率两次调增使苑林公司商品房销售面积增加82435平方米所带来的销售收入增加金额进行鉴定；4.因鉴定产生的费用由申请人与被申请人共同承担。一审法院委托中介机构进行鉴定。在鉴定过程中，住建局又以“案涉项目选定的鉴定机构要求支付的鉴定费用高达300余万元，本着对国有资产负责的态度”为由，请求撤回司法鉴定申请，并请求人民法院根据本案现有的合法有效的证据对本案争议的问题进行认定，依法判决。一审法院予以同意。 2018年5月，国土局、宜宾万信测绘咨询有限公司（以下简称万信公司）、苑林公司签订了《筠连县筠山都市地形测绘三方协议书》，就筠山都市项目土地面积测绘事宜进行约定，经万信公司测绘确认，案涉工程项目土地面积为49776平方米（其中：出让合同及补充协议面积49660平方米，安康经典小区转让面积604.37平方米）。依据该测绘数据，住建局于2018年8月15日向国土局出具筠住建城管函〔2018〕174号《关于筠连县筠山都市规划建设指标的函》，该函确认：筠山都市项目容积率4.42，建筑密度53.2%，商业建设占总建筑面积18.57%。2018年11月9日，国土局作出《关于补缴土地出让金决定书》，该决定书载明：案涉工程项目实际用地面积为49776平方米，容积率为4.42。项目容积率为2.36时，苑林公司应当缴纳的土地出让金2760万元，其已通过以拆迁安置成本及道路工程包干费抵减的方式缴纳。容积率从2.36调增至4.42后，经核算确定苑林公司应当补缴土地出让金36970100元。 一审法院认为： 一、关于筠连县政府作为本案被告是否适格的问题。苑林公司主张筠连县政府与住建局共同赔偿苑林公司迟延开发及超包干税费损失。本案的案涉工程项目，系洪鑫公司通过与筠连县旧改指挥部签订《房地产投资开发协议》（2002年7月23日）、参与国土局的公开拍卖取得了2C、2E、2F、2D宗地的国有土地使用权、与住建局签订《补充协议》等行为，合法取得了开发案涉工程项目的相关条件，2007年5月8日，洪鑫公司将其在案涉项目的相关权利义务转让给苑林公司，该转让行为得到了住建局的批复同意，符合《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条关于合同权利义务转让的规定。苑林公司起诉住建局承担相应的合同责任符合法律规定，住建局作为本案被告主体适格。而筠连县政府与苑林公司不存在合同关系，其不是本案的适格被告，故苑林公司请求筠连县政府承担责任的主张于法无据，一审法院不予以支持。 二、关于苑林公司主张迟延开发损失的条件是否成就的问题。筠连县政府、住建局辩称“苑林公司至今未补缴土地出让金及税费，不符合108号判决中另行起诉的条件”。2016年6月25日，最高人民法院作出（2016）最高民终108号判决时认为：“《补充协议》尚未履行完毕，被拆迁人余47户未安置，部分商品房未销售，土地出让金未缴纳，税收的金额亦未确定。故目前迟延开发损失的金额难以确定，本案不予一并处理，苑林公司可待条件具备时另行寻求救济”。经查，苑林公司提起本案诉讼时，案涉工程项目的所有商品房已销售完毕，未安置的40余户被拆迁人也已安置到位，案涉工程项目的土地出让金虽未缴纳，税收金亦未补缴，但根据108号判决对迟延开发损失所确定的计算方式，前述两项费用是否缴纳并不影响迟延开发损失的计算，故苑林公司向一审法院主张案涉工程项目迟延开发的损失并无不当，被告筠连县政府、住建局的辩解理由不能成立。 三、关于迟延开发损失的计算方式问题。本案中，涉及案涉工程项目的土地使用面积、拆迁面积、拆迁费用、建筑面积、建设成本、商品房销售时间、销售金额、土地出让金等均有多个证据，其中《审计报告》已经108号判决确认。筠连县政府、住建局虽然对苑林公司就该证据在本案中的证明目的持异议，但因其未能提供相关的证据予以反驳，且在诉讼中，住建局已申请撤回对迟延开发相关争议事项的鉴定，并请求人民法院根据本案现有的合法有效的证据对本案争议的问题进行认定，依法判决。同时，案涉工程项目实际拆迁用地面积经万信公司测绘确认为49776平方米（其中：出让合同及补充协议面积49660平方米，安康经典小区转让面积604.37平方米），经筠连县国土资源局核算确认该项目的容积率为4.42。该土地使用面积、容积率均与《审计报告》不一致，但鉴于苑林公司在计算调增容积率后增加的建筑面积时，主张按土地使用面积51713平方米、容积率4.02计算没有依据，而住建局在计算迟延开发造成的损失、调增容积率后增加面积及房屋涨价等因素时，均是以《审计报告》确定的土地使用面积49660平方米、容积率4.02为标准。鉴于上述原因，一审法院在计算本案的各类损失及增加的建筑面积时，仍以《审计报告》的相关数据作为计算依据。 1.迟延开发导致建筑成本增加带来的损失部分。苑林公司主张延迟开发增加的建设成本损失为215236528元，计算方式为：（1367.91元/平方米－443.33元/平方米）×52564平方米+（1652.39元/平方米－443.33元/平方米）×137832.52平方米。根据《审计报告》内容，案涉项目房屋建设总面积为216179.99平方米，其中，商品房面积为137823.52平方米、安置面积为88659平方米（注：其中货币安置10302.53平方米，房屋安置78356.47平方米）；预测房屋建设成本为443.33元/平方米，实际发生的房屋建设成本为：安置房1367.91元/平方米、商品房1652.39元/平方米。其中超安置面积36095平方米最高人民法院已判决予以补偿，该部分不再计入建设成本损失。按照前述数据计算迟延开发增加的建筑成本带来的损失应为（1367.91元/平方米－443.33元/平方米）×（88659平方米-36095平方米）+（1652.39元/平方米－443.33元/平方米）×137832.52平方米=215247409.7元，因苑林公司主张该部分损失为215236528元，故一审法院对迟延开发建筑成本增加带来的损失为215236528元予以确认。 2.逾期交房支付违约金的损失部分。苑林公司主张，迟延开发导致房屋逾期交付，由此依据合同和法院生效文书支付了6302230元（其中，已支付的延迟交房违约金领款单5159195元，经生效法律文书确定已经进入执行程序的延迟交房违约金1143035元），住建局、筠连县政府虽对此均不予认可，但住建局、筠连县政府未提供相应的证据予以反驳，且在本案诉讼中，住建局又以“鉴定费用过高”为由，撤回相关鉴定申请，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，住建局、筠连县政府应承担举证不能的不利后果，故一审法院对苑林公司主张的逾期交房支付违约金的损失部分予以确认。 3.商品房涨价带来的收益。鉴于在2018年8月15日的法庭询问中，双方一致认可商品房涨价以2008年为起算时间点，故一审法院以2008年苑林公司的房屋销售均价作为案涉项目房屋涨价的计算标准。根据《审计报告》，案涉工程项目商品房面积137823.52平方米，商品房销售收入31011.96万元。苑林公司在2008年销售的2C—1、2、3、4、5、7号楼的商品房销售面积为25110.9平方米（住宅面积为20254.3平方米、商业面积为4856.6平方米），销售总价为45857975元（住宅销售总价为28550656元、商业销售总价为17307319元），销售均价为1826.22元/平方米（45857975元÷25110.9平方米）。则2008年后销售总面积应为：137823.52平方米-25110.9平方米（08年前）=112712.62平方米，销售总价为：310119600元-45857975元=264261625元，销售均价为：264261625元÷112712.62平方米=2344.56元/平方米，房屋上涨的均价为：2344.56元/平方米-1826.22元/平方米=518.34元/平方米，商品房涨价增加的收益为58423459.45元（518.34元/平方米×112712.62平方米）。 4.调增容积率增加建筑面积带来的收益。 1）调增容积率增加的建筑面积。2003年8月，洪鑫公司与国土局签订《国有土地使用权出让合同》，受让了筠连县筠连镇民主街2C、2E、2F、2D共计46250平方米的土地，建筑容积率小于2.36。后经2006年9月住建局与洪鑫公司签订《补充协议》、2007年6月国土局与苑林公司签订《国有土地使用权出让合同补充协议》，苑林公司取得了49660平方米土地使用权，其时容积率调增为3.2。2010年12月二次调增容积率，案涉工程项目土地使用面积变为49660平方米，容积率为4.02。 苑林公司主张第二次调增容积率增加的建筑面积为：51713平方米×（4.02-3.2）=42404平方米，其计算的土地使用面积51713平方米，来源2014年5月14日，住建局筠住建〔2014〕74号《关于筠山都市项目清理情况的报告》，其与《审计报告》确认土地使用面积为49660平方米不符，且根据洪鑫公司与住建局签订的《补充协议》约定，住建局同意洪鑫公司将容积率调整为3.2，洪鑫公司继续享受旧城改造的各项优惠政策。原订立的房地产投资开发协议双方自愿解除，洪鑫公司不要住建局承担原开发建设中因开发延期的各项补偿、赔偿责任。但苑林公司在主张迟延开发损失时，并未按约定将第一次调增容积率前的各项补偿、赔偿予以扣除，故其仅计算第二次（3.2调增到4.02）调增容积率增加建筑面积的计算方式，一审法院不予采信。住建局主张调增容积率增加的建筑面积按：49660平方米×（4.02-2.36）=82435.6平方米计算，该计算方式符合客观实际，也便于计算，一审法院予以采信。 2）增加建筑面积带来的收益。两次调增容积率后，案涉过程项目增加了建筑面积82435.6平方米，扣除超安置房面积36095平方米后，增加的销售建筑面积为46340.6平方米（82435.6平方米-36095平方米），该部分销售收入为：46340.6平方米×（08年后商品房销售均价2344.56元/平方米-商品房建筑成本1652.39元/平方米）=32075573.1元；扣除该部分面积在商品房涨价因素带来的利润增加已计算部分，则第二次调增容积率增加面积增加的收益为：32075573.1元-46340.6平方米×518.34元/平方米=8055386.5元。 综上所述，迟延开发导致案涉工程项目的损失为：迟延开发建筑成本增加带来的损失215236528元+逾期交房支付违约金的损失6302230元-商品房涨价带来的收益58423459.45元-调增容积率增加建筑面积带来的收益8055386.5元=155059912.1元。 四、关于迟延开发损失的责任承担问题。最高人民法院（2016）最高民终108号判决认为，苑林公司作为拆迁义务人，应与被拆迁人协商订立拆迁补偿安置协议。苑林公司与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议，应及时采取申请行政部门裁决等措施。案涉项目拆迁工作推进缓慢，苑林公司应承担主要责任。《补充协议》约定，住建局应承担“对房屋拆迁安置予以支持和协助，保证拆迁工作的顺利进行”的合同义务，而履约中住建局未能及时协调修正补偿方案，在拆迁公告及与被拆迁人座谈中仍将2003年已废止的筠府发〔2000〕144号文件作为补偿标准，作为政府主管部门，住建局未尽到协助义务，应承担部分责任。四川省高级人民法院（2014）川民初字第113号民事判决书认为，根据案涉合同的履行情况，酌定由住建局承担20%的责任，苑林公司承担80%的责任。而四川省高级人民法院（2014）川民初字第113号案，经审判委员会研究酌定按2:8担责，该比例与（2016）最高民终108号判决书对双方责任的划分并不冲突，故一审法院对迟延开发损失责任的比例划分仍按2:8，即住建局承担20%的责任，苑林公司承担80%的责任，则住建局应对31011982.42元（155059912.1元×20%）的迟延开发损失承担赔偿责任。 五、关于苑林公司主张筠连县政府、住建局赔偿税费损失条件是否成就的问题。苑林公司主张二被告赔偿其税费损失，现案涉项目已履行完毕，相关职能部门也已对该工程的土地出让金、税费等进行了审核，但因苑林公司对应缴土地出让金持有异议，且并未实际足额缴纳土地出让金和税费，其也未提供其他证据证明损失的具体数额，致一审法院无法对其相关的损失进行计算，故对苑林公司的该诉讼请求不予支持，其可待条件成就后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零九条、第一百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、筠连县住房城乡规划建设和城镇管理局在本判决生效之日起十五日内支付泸州苑林房地产开发有限责任公司延迟开发损失31011982.42元；二、驳回泸州苑林房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900516元，由苑林公司负担630361元，住建局负担270155元。 本院审理查明： 2018年11月9日，国土局向苑林公司作出〔2018〕筠国土补缴决字第1号《国土局关于补缴土地出让金决定书》，载明：……鉴于“筠山都市”项目在开发建设过程存在容积率多次调增的情况，为了确定苑林公司应当补缴的土地出让金金额，国土局依法委托了宜宾兴地不动产咨询评估有限公司（以下简称兴地公司）对“筠山都市”地块因出让土地指标变更补缴土地出让金涉及的土地使用权价格进行评估。2016年1月6日，兴地公司依法出具了《土地估价报告》（兴地价估出字〔2016〕第01号）。该《土地估价报告》载明:（一）原出让规划指标下土地价格评估土地总面积51029.12平方米，评估总地价8821.76万元。（二）规划指标调整后的土地价格筠山都市规划调整后，土地面积:51029.12平方米，容积率为4.07，建筑密度50.82％，剩余商业用地37.72平方米。住宅用地37.72平方米的土地价格。评估土地面积51029.12平方米，单位面积地价2274/平方米，楼面单价:559元/平方米，宗地地价11604.02万元。2016年4月13日，国土局向苑林公司送达《关于完善用土手续的通知》，苑林公司于2016年8月15日以《关于“筠山都市”项目补缴土地出让金问题的报告》向县国土局作出报告，不同意补缴土地出让金。由于苑林公司对“筠山都市”项目土地使用面积及应补缴土地出让金金额提出异议，经与苑林公司协商一致，于2018年5月5日共同委托万信公司对“筠山都市”项目实际占地面积进行测绘。万信公司依法测绘后，双方共同确认“筠山都市”项目实际用地面积为49776平方米。2018年8月15日，住建局根据“筠山都市”项目实际用地及建筑面积等数据，出具《关于筠山都市规划建设指标的函》，核算确定现“筠山都市”项目容积率为4.42。2018年9月3日，国土局向兴地公司出具《关于“筠山都市”项目开发完毕后应补缴土地出让金有关问题的征询函》，征询兴地公司在2016年1月6日评估补缴出让金的基础上，对用地面积和建筑面积发生变化导致土地出让金增减变化情况进行征询。兴地公司于2018年9月6日出具《关于“筠山都市”项目开发完毕新增建筑面积补缴土地出让金的回复》，明确新增建筑面积12168.3平方米，对应补缴地价款为680.21万元。“筠山都市”项目容积率为2.36时，苑林公司应当缴纳的土地出让金2760万元，其已通过以拆迁安置成本及道路工程包干费抵减的方式缴纳。“筠山都市”项目容积率从2.36调增至4.42后，国土局以《关于“筠山都市”规划建设指标的函》《土地估价报告》及《关于“筠山都市”项目开发完毕新增建筑面积补缴土地出让金的回复》等为依据，核算确定苑林公司应当补缴土地出让金3697.01万元。根据《中华人民共和国土地管理法》第五条、第五十五条第一款、第六十六条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第十六条以及《国有土地使用权出让收支管理办法》第二条、第五条之规定，国土局作出如下决定：泸州苑林房地产开发有限责任公司自收到本决定书后十五日内向国土局补缴土地出让金3697.01万元。 苑林公司于2019年5月5日向筠连县人民法院提起行政诉讼，请求撤销国土局作出的《关于补缴土地出让金决定书》，其行政起诉状称：“……二、被告作出的《补缴出让金决定》主要证据不足。被告作出的《补缴出让金决定》的主要证据是兴地公司作出的兴地价估出字〔2016〕第01号《土地估价报告》和《关于“筠山都市”项目开发完毕新增建筑面积补缴土地出让金的回复》，原告认为，该两份证据均是无效证据，理由如下:（一）兴地价估出字〔2016〕第01号《土地估价报告》是被告单方委托评估的，原告对此毫不知情，没有参与评估过程，对评估行为的公正性、公开性、客观性均表示质疑。（二）兴地价估出字〔2016〕第01号《土地估价报告》确认的基本事实严重失真。具体表现如下:1.《土地估价报告》对原规划指标下土地价格进行评估，评估的土地总面积51029.12平方米，评估总地价8821.76万元。实际上，原告的“筠山都市”项目的土地面积只有49776平方米（原被告双方共同委托测绘单位测绘并经双方签字认可的面积），原告的受让土地在原规划指标下的土地价为2760万元，原被告双方对该地价是通过《土地出让合同》及补充合同予以确认的，《土地估价报告》评估总地价8821.76万元明显违背客观事实。2.《土地估价报告》的评估时点是2016年1月6日，原告的“筠山都市”项目用地调整容积率的时间分别为2006年9月19日和2010年12月20日，根据《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》规定，调整容积率补缴土地出让金应按照“批准调整时的土地市场楼面地价核定”，被告拟收取原告调整容积率应补缴的土地出让金，应当评估批准调整容积率时的市场楼面地价，《土地估价报告》的评估时点不符合规定，在此基础上评估出的宗地地价11604.02万元，被告不能作为计算补缴土地出让金的依据；3.《土地估价报告》评估确认原告剩余商业用地37.72平方米、住宅用地37.72平方米，这是错误的。根据原被告双方签字确认的原告的出让土地面积为50264.37平方米，实际用地面积49776平方米，该数据证明被告少交付了土地面积488.37平方米，不存在剩余商业用地和住宅用地的事实。4.兴地公司出具的《关于“筠山都市”项目开发完毕新增建筑面积补缴土地出让金的回复》确认新增建筑面积12168.3平方米，对应补缴地价款为680.21万元。该内容严重违背客观事实。原告开发的“筠山都市”项目，《建设工程规划许可证》批准建设面积总计220204.27平方米，原告的项目实际建设面积总计为216179.99平方米[正和专审〔2014〕013号《审计报告》和最高人民法院（2016）最高法民终108号《民事判决书》均确认了该面积]，原告的实际建设面积比规划建设面积少4024.28平方米，不存在新增建筑面积的事实”…… 该案已被筠连县人民法院受理并在审理中，案号（2019）川1527行初4号。 住建局《关于泸州苑林房地产开发有限责任公司“筠山都市”项目责任纠纷的函》载明“苑林公司：你公司经筠连县人民政府2002年招商引资开发建设的旧城棚户区改造项目“筠山都市”已经全部竣工验收并交付使用，开发区域内的被拆迁人已经全部安置完毕，商品房已经全部销售完毕，税费已由筠连县地方税务局进行了汇算确定。关于你公司主张的延迟开发损失和税费问题，经我们双方多次协商不能达成一致意见，我局建议你公司依法向人民法院提起诉讼解决”。 本院认为，根据《审计报告》中《筠山都市项目建造成本匡算表》载明，房屋建造成本由建安成本、土地成本、各种间接费用组成。因土地成本是房屋建造成本的组成部分，必须待土地出让金金额确定后计算。 《审计报告》载明“土地使用权出让金情况。开发商总共应支付土地出让金50347200元。上述土地出让金是以2013年5月30日为基准日，并基于容积率为4.02时的数据，若日后基准日和容积率发生变化，土地出让金数据将随之相应变化”。根据国土局《关于补缴土地出让金的决定书》以及苑林公司2019年5月5日《行政起诉状》载明的内容，苑林公司认为《补缴出让金决定》的主要证据《土地估价报告》和《关于“筠山都市”项目开发完毕新增建筑面积补缴土地出让金的回复》依据不足，即苑林公司与国土局之间就容积率调整为4.42以后是否应当补缴土地出让金以及土地出让金的具体金额存在争议。 因此，国土局向苑林公司作出的补缴土地出让金的决定是否正确、苑林公司是否应当补缴土地出让金、应当补缴多少土地出让金，尚待行政争议处理完毕后才能确定。不论是否已经发生并缴纳，土地出让金都是苑林公司开发案涉项目必须支出的成本。根据最高人民法院108号判决“土地出让金未缴纳，税收的金额亦未确定。故目前迟延开发损失的金额难以确定”的精神，本案迟延开发损失的确定需要计算土地出让金，因土地出让金金额不确定，导致全部成本不确定。且一审中住建局自始至终抗辩因土地出让金不确定，本案起诉条件未成就。因此，苑林公司“房屋建造成本是按已发生的成本金额计算的，是否自愿付清成本，不会影响成本金额的增减。审计报告确认的房屋建造成本计算是双方在庭审中一直认可的”的辩解理由不能成立，本院不予支持。苑林公司主张，本案一审诉讼前，住建局向苑林公司出具的《关于泸州苑林房地产开发有限责任公司“筠山都市”项目责任纠纷的函》中载明了苑林公司提起本案诉讼的条件已经成就。因住建局在该函中仅是建议苑林公司通过诉讼解决双方纠纷，并且，土地出让金的计算与缴纳属于国土局的行政职权，住建局对土地出让金缴纳数额并无权决定且函中也没有提到土地出让金，起诉条件是否成就是由人民法院审查认定，不以当事人达成合意为成就条件。苑林公司以住建局《关于泸州苑林房地产开发有限责任公司“筠山都市”项目责任纠纷的函》认为起诉条件已成就的理由不成立。 108号判决认定“《补充协议》尚未履行完毕，被拆迁人余47户未安置，部分商品房未销售，土地出让金未缴纳，税收的金额亦未确定。故目前迟延开发损失的金额难以确定，本案不予一并处理，苑林公司可待条件具备时另行寻求救济”。而苑林公司提起本案诉讼，除一审法院查明的“案涉工程项目的所有商品房已销售完毕，未安置的40余户被拆迁人也已安置到位”以外，其余事实没有新的变化。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”、第二百四十八条“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理”的规定，苑林公司的起诉应予驳回。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下： 一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初38号民事判决； 二、驳回泸州苑林房地产开发有限责任公司的起诉。 一审案件受理费900516元，退还泸州苑林房地产开发有限责任公司。上诉人泸州苑林房地产开发有限责任公司预交的二审案件受理费196860元予以退还；上诉人筠连县住房城乡建设和城镇管理局预交的二审案件受理费196860元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  蔡源原 审判员  李永晴 审判员  刘 文 二〇一九年九月四日 书记员  朱英栋