浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1752号上诉人（一审被告）：向秋丽，女，1987年8月8日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：车慧强、侯文荣，浙江金九鼎律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：钟俭，男，1969年2月18日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：富建国、陆颖，浙江金品律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：谢伦，男，1982年11月28日出生，汉族，住平湖市。被上诉人（一审第三人）：王丹虹，女，1983年7月30日出生，汉族，住平湖市。一审第三人：施在林，男，1962年8月6日出生，汉族，住平湖市。上诉人向秋丽因与被上诉人钟俭、谢伦、王丹虹、一审第三人施在林案外人执行异议之诉一案，不服平湖市人民法院（2019）浙0482民初992号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月25日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。向秋丽上诉请求：1.撤销一审判决，驳回钟俭的一审诉请；2.本案一审、二审诉讼费用由钟俭承担。事实和理由：一审认定事实有误，适用法律不当。1.钟俭一审提供的证据有诸多漏洞，甚至前后矛盾，不排除钟俭、谢伦、王丹虹三人基于多年友情而恶意串通的可能，但一审法院未经严格审查，直接认定所有证据真实合法，属于认定事实错误，应当予以纠正。2.房屋转让及款项支付的真实性存疑。房屋转让合同有事后添加和修改的痕迹；付款情况与合同约定不符；房款直接用于支付案外人平湖市康泰小额贷款股份有限公司（以下简称康泰小额贷款公司）的贷款，但该贷款历经半年还贷后金额仍为42万元，与日常生活经验不符。3.装修合同的装修方无相应资质，施工合同日期有修改的痕迹，且约定的开工时间早于房屋转让合同签订的时间，装修款15.5万元全部现金支付，均有悖常理。4.鉴定意见反映2017年时案涉房产的价格应为83万余元，谢伦、王丹虹以44万元低价出售该房屋不合情理。王丹虹向康泰小额贷款公司申请抵押贷款时，康泰小额贷款公司对该房屋的估价也是65万元，也远高于谢伦、王丹虹出售的价格，侧面印证案涉房屋转让合同不真实。5.案涉房屋转让合同2017年4月18日已经签订，但至2018年3月12日尚未办理过户，钟俭自身怠于行使其合法权利，存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，故其诉请不应得到支持。钟俭辩称，案涉房屋转让客观真实，钟俭与谢伦、王丹虹仅系认识，钟俭一审提供证据真实，其与谢伦、王丹虹并无串通造假行为。房屋转让合同上存在笔误修订完全正常，不能因此认定合同存在造假。签订房屋转让合同之前钟俭已与谢伦、王丹虹口头协商确定了购房事宜，故才在房屋转让合同签订之前就找了装修公司开始设计，而装修款系装修前预付一部分，装修过程中根据进度再行支付，装修完成后再付尾款，装修公司出具的收款凭证只是对付清全部装修款的一个结算证明。房屋转让合同签订之后三方曾去办理过户手续，但因卖方其中一人证件未带齐全故过户手续未办成，之后王丹虹经常出国，谢伦也很难联系到，三方一直未能凑齐去办理过户，故案涉房屋未完成过户并非钟俭过错。综上，请求二审维持一审判决。谢伦辩称，案涉房屋中间有柱，结构也不好，系毛坯单身公寓，40年商业用地，转让时土地使用权已经过了7年，电费也按商用较高价格收取，当时按44万元卖出已算高价，房屋转让行为并无虚假。王丹虹辩称，案涉房屋的开发商是台湾人，当时让其帮忙推销以团购方式出售房屋，其一次性卖出了几十套，故开始商赠送了两套，案涉房屋即为赠送的两套中的一套。这套房屋楼层较低，前无风景，是商用毛坯单身公寓，当时转让的价格公平合理。谢伦欠向秋丽的债为离婚后所欠，与王丹虹无关，如果认定房屋转让合同无效，则案涉房屋的一半价值应归王丹虹所有，王丹虹从中可以获益，而认定房屋转让合同真实有效，其反倒无利可图，故向秋丽主张其与钟俭串通造假完全不合逻辑。其与谢伦均已再婚，更无可能配合谢伦造假。其因经营旅游项目，常年在国外，离婚后与谢伦也不愿见面，故未能配合钟俭过户，故涉案房屋未完成过户并非钟俭的过错。施在林述称请求依法判决。钟俭向一审法院起诉请求：1.停止对平湖市当湖街道世纪商业中心2幢501室的执行；2.确认诉争房产为钟俭所有；3.本案诉讼费由一审被告承担。一审法院认定事实：2017年4月18日，钟俭与谢伦、王丹虹签订《房屋转让合同》一份，约定谢伦、王丹虹将诉争房产以44万元转让给钟俭。签订合同后，钟俭按照约定已支付了房款。之后，钟俭即对房屋进行了装饰、装修，装饰、装修完工后，已经实际入住该房屋并缴纳了相应物业费。2018年3月5日，向秋丽为与谢伦合伙纠纷一案向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年8月13日作出（2018）浙0482民初1101号民事判决；因谢伦未履行判决内容，向秋丽于2018年9月27日向一审法院申请执行，执行案号：（2018）浙0482执2366号。2018年8月9日，施在林为与谢伦定作合同纠纷一案，向一审法院提起诉讼；一审法院于2018年10月26日作出（2018）浙0482民初3856号民事判决。施在林于2018年12月13日向一审法院申请执行，案号为（2018）浙0482执3180号。钟俭于2019年1月22日向一审法院提起中止对诉争房产的执行异议，一审法院于2019年2月15日以（2019）浙0482执异2号执行裁定书驳回了钟俭的异议。另，一审法院在审理向秋丽与谢伦合伙纠纷一案中，于2018年3月5日出具（2018）浙0482民初1101号民事裁定，查封了诉争房产；在审理施在林与谢伦定作合同纠纷一案中，于2018年8月9日作出（2018）浙0482民初3856号民事裁定，查封了诉争房产。一审法院认为，案外人对执行标的提出异议的，应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，钟俭与谢伦、王丹虹在一审法院查封之前已签订书面买卖合同，钟俭已支付房款并已合法占有，未办理权证非因其过错，故对其诉争房产停止执行的诉请，予以支持。向秋丽认为钟俭提交的证据有作假嫌疑；施在林认为不排除双方作假嫌疑，且前后矛盾，过户未及时，请求驳回钟俭的诉请，于法无据，不予照准。钟俭要求确认诉争房产为其所有，不宜在本案中一并审查，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、不得执行平湖市当湖街道世纪商业中心2幢501室；二、驳回钟俭的其他诉讼请求。本案受理费5597元，由向秋丽及第三人施在林各半负担。二审期间，向秋丽提交了2组证据：证据1.房地产评估报告书一份，证明案涉房屋交易时的评估价为836800元；证据2.最高额抵押借款合同一份，证明谢伦、王丹虹将案涉房产抵押给康泰小额贷款公司时约定的评估价为65万元；证据1和证据2均证明案涉房产交易价格过低、交易不真实。钟俭质证认为，证据1系当庭提供，对评估机构是否有资质等均无从核实，对证据三性均有异议；证据2房屋的抵押价值系双方协商确定，而非第三方评估，且房屋价格一直在浮动，故对该证据的证明力有异议。谢伦质证认为，证据1评估的价格不客观，涉案房屋系40年产权毛坯房，当时交易的价格已略高于市场价；证据2中的抵押价仅系协商价，房屋价值应由市场决定。王丹虹质证认为，对证据1的三性不予认可，其离婚前想把共同财产和债务都清掉，当时还卖了房型、楼层和朝向都更好的1714室房屋，卖出的价格比涉案房屋还略低，涉案房屋楼层低，无风景，且朝向不好，当时自己也急于出手，所以价格是非常公平合理的；证据2不能反映涉案房屋的真实价格，康泰小额贷款公司的老板是自己的亲戚，合同把抵押房屋评估价值写成65万元纯粹是因为自己需要向其借42万元而倒推出来的价格，且小贷公司的借款利率远高于银行借款利率，如果抵押物的评估价值低的话，没有人会愿意向小额公司借款的。施在林对上述证据均无意见。此外，王丹虹在二审中也提交了4组证据：证据1.护照一本，证明自己经常在国外，案涉房屋未完成过户过错不在钟俭；证据2.结婚证一本，证明其已经再婚，没必要配合谢伦造假；证据3.还款记录一份，证明其在帮谢伦还款，其有独立的经济能力，没有必要帮谢伦造假；证据4.个体工商户营业执照复印件一份，证明其经营有旅游公司，有经济能力，完全无需配合钟俭、谢伦而造假。对该4组证据，向秋丽质证认为，证据1只能反映王丹虹经常出国，但并非长期在国外工作生活，故不存在无法过户的问题；证据2、3、4与本案没有关联性。钟俭对该4组证据的真实性和证明力均不持异议。谢伦对该4组证据的真实性不持异议。施在林对该证据无意见。对上述证据，本院认证认为：向秋丽提供的证据1非经双方委托评估，评估价格是否客观无法确定，故对该证据不予确认；证据2小额贷款公司的房屋评估价格系双方协商，不能完全反映当时房屋的市场价值，更不能据此得出涉案房屋交易虚假的结论，故对该证据亦不予采纳。对王丹虹提供的证据，证据1能反映在案涉房屋转让合同签订后到该房屋被查封前，王丹虹经常在国外，给钟俭完成过户造成了一定障碍；证据2、3、4与无案无关联性，故不予认定。经审理，本院对一审已经查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋转让合同签订后至该房屋被查封前，王丹虹经常出入境外。本院认为，本案二审争议的焦点为是否应中止对涉案房产的执行。向秋丽上诉提出涉案房屋的交易价格过低、合同有涂改、装修合同也有存疑之处，故主张该交易不真实。但其二审提供的评估报告系单方委托，评估价格是否客观无法确定；而康泰小额贷款公司的最高额抵押借款合同的抵押物价格系双方约定，与随市场行情变化的真实交易价格并不必然相等。且本案系案外人执行异议之诉，决定对涉案房产是否应停止执行的条件之一为房屋交易是否真实合法，而非交易价格是否完全与市场价格等同，交易各方根据市场行情变化及房屋变现的急迫性等因素协商出的价格与市场价格稍有不同也并不影响对交易真实合法性的判断。涉案房屋转让合同签订时间与钟俭的付款时间、谢伦与王丹虹出具的收具及康泰小额贷款公司的还款凭证时间能够相互印证，证明涉案房屋交易的真实性。至于房屋转让合同和收具上的落款时间“2017年4月18日”的“8”由“7”手动涂改而来，完全符合手写笔误修正的习惯，向秋丽以此主张交易虚假并不足为据。而钟俭提供的装饰合同仅用以辅助证明其已占有涉案房屋的事实，向秋丽提出装饰公司资质不全、装修款项支付方式不合理及施工时间早于正式的房屋转让合同签订日三天。但生活中委托没有资质的公司或个人装修房屋并不罕见；而钟俭关于装修款系先预付部分、后按进度再付部分、最后再付尾款、结清后出具结清收具的解释符合常理；房屋交易有磋商、达成口头协议和签订正式书面合同的过程，故装饰合同约定的施工日略早于书面的房屋转让合同签订日三天并不足以证明装饰合同虚假。涉案房屋转让合同及付款凭证、装饰合同及付款收具等与谢伦和王丹虹在2017年5月9日离婚时协议未提及案涉房屋的事实能够相互印证，证明钟俭购买该房屋并合法占有的事实，向秋丽就涉案房屋交易和占有的真实性所提异议无充足证据证明，本院不予采纳。钟俭在案涉房屋于2018年3月5日被查封前已签订合法有效的书面买卖合同、付清全款并合法占有该不动产，非因其自身原因未办理过户登记，其权利能够排除法院的强制执行。向秋丽上诉所提无充足的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，向秋丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5597元，由上诉人向秋丽负担。本判决为终审判决。审判长  朱锷青审判员  樊钢剑审判员  张 汐二〇一九年九月十九日书记员  张晨晨