重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8419号上诉人（原审被告）：殷晓娟，女，汉族，1982年8月29日出生，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：王波，男，汉族，1979年8月3日出生，住重庆市北碚区，系殷晓娟丈夫。被上诉人（原审原告）：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路****，统一社会信用代码91500000552008043U。法定代表人：吴自力，董事长。委托诉讼代理人：陈辉，男，汉族，1975年6月4日出生，住重庆市渝中区，系该公司员工。上诉人殷晓娟因与被上诉人重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称公共住房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初11354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月18日依法进行了询问。上诉人殷晓娟的委托诉讼代理人王波、被上诉人公共住房公司的委托诉讼代理人陈辉到庭参加了审理。本案现已审理终结。殷晓娟上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回公共住房公司的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由公共住房公司承担。事实和理由：殷晓娟三世同堂，家庭户口有4个老人、2个小孩、夫妻2人，所有人户籍名下仅有一套建筑面积71.4平方米的住宅。殷晓娟继续租赁案涉房屋符合重庆市公租房管理办法规定。殷晓娟曾多次递交资料，与公共住房公司协商未果。公共住房公司辩称，双方签订的租赁合同已到期，租赁期限变为不定期，公共住房公司向殷晓娟送达了终止租赁合同通知书，殷晓娟未提出异议。上诉人提出的租房理由，没有向公共住房公司提交任何资料，且不属于本案审理范围。公共住房公司向一审法院起诉请求：1、判决殷晓娟将位于重庆市渝北区民心佳园民心路555号13幢16-3号租赁房屋及相关附属设施交还；2、判决殷晓娟按照房屋租金666.16元/月的1.5倍标准（999.24元/月）支付从2018年2月1日起至2018年4月30日止期间的房屋占有使用费2997.72元；3、判决殷晓娟从2018年5月1日起至实际腾退返还该房屋之日止，按照房屋租金666.16元/月的2倍计1332.32元/月的标准支付房屋占有使用费；4、判决殷晓娟支付从2018年2月21日起至实际支付之日止每日按照每月应付租金的万分之五的标准的违约金；5、诉讼费由殷晓娟承担。一审法院认定事实：2011年4月20日，公共住房公司作为甲方，殷晓娟作为乙方签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定：甲方将座落于重庆市渝北区民心佳园民心路555号13幢16-3号租赁房出租给乙方及共同承租人居住使用。该房屋建筑面积60.56平方米。房屋设施设备见附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。甲方应于2011年4月30日前将房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施能正常使用。该房屋租赁期限为5年，租期自2011年5月1日起至2016年5月1日止。该房屋按建筑面积计算租金，租金标准为11元/平方米，月租金为人民币666.16元。租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳当月租金。租赁期内，不足月的承租时间按实际天数计收租金（日租金按照月租金除以30日计算）。合同签订之日，乙方按3个月的租金标准缴纳履约保证金1998.48元，合同期满或终止，乙方无违约事项和其他损害事由的，自乙方腾退出房屋之日起7个工作日内退还履约保证金本金。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；……拖欠租金累计6个月以上的；……租赁期内，乙方在申请公共租赁住房地区获得其他住房且达到政府公布的人均住房建筑面积标准的，应退出该房屋，本合同终止；乙方应自合同解除或终止之日腾退该房屋，并结清租金、物管费、水、电、气等相关费用，将房屋及附属设施交还甲方；乙方在租赁合同期满或终止后，不符合租住条件但暂时无法退房的，可以给予3个月过渡期，过渡期内按公共租赁房租金标准的1.5倍计收租金；乙方不再符合租住条件，拒不腾退住房的，按公共租赁住房租金标准的2倍计收租金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。乙方拖欠租金和其他费用的，可以通过报其所在单位，从其工资收入中直接划扣；也可以通报市住房公积金管理中心，从乙方或其共同申请人的住房公积金中直接划扣；合同解除或终止时，可从其履约保证金中直接划扣。合同末尾处盖有公共住房公司的租赁专用章及殷晓娟的签字确认。合同签订后，公共住房公司将涉案房屋及附属设施设备交付给了殷晓娟。2016年5月1日，租赁合同到期，双方未再签订续租合同，但殷晓娟继续占有使用案涉房屋，并按照666.16元/月的标准继续缴纳租金至2018年1月，并交纳电费至2018年8月。2017年，殷晓娟取得沙坪坝区凤天大道108号附5号17-2号房屋的产权，建筑面积71.40，用途为成套住宅。2017年12月22日，公共住房公司向殷晓娟发出《公共租赁住房退房通知》，通知载明：根据《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》、《重庆市公共租赁住房管理实施细则》的有关规定，经核查，因你或你的共同承租人在沙坪坝区有住房不再符合公共租赁住房保障条件，且在规定时间内未向小区房管中心提出异议，请你于2018年1月31日前到小区房管中心办理完结退房手续，退出你承租的公共租赁住房。逾期未退出的，将调整租金标准，自2018年2月1日起按照公共租赁住房租金标准的1.5倍计收租金，自2018年5月1日起按照公共租赁住房租金标准的2倍计收租金。殷晓娟陈述收到此通知。2018年1月21日，公共住房公司向殷晓娟发出《终止租赁合同通知书》，通知书载明：经查，你或你的共同承租人在沙坪坝区有住房，违反了《重庆市公共租赁住房租赁合同》第九条第五项约定，我房管中心在2017年12月向你送达了《公共租赁住房退房通知》，你在规定时间内未向房管中心提出异议，现决定与你终止合同，收回公共租赁住房。根据合同第十条第二项的约定，给予你3个月的过渡期，自2018年2月1日起按照租金标准的1.5倍计收租金，过渡期满仍不腾退的，根据合同第十条第三项的约定，在2018年5月1日起按照租金标准的2倍计收租金。请你于2018年1月31日前腾退房屋，并缴清房租、水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用，逾期未履行，我们将按照规定加倍计租，收回房屋、处置遗留物品、追缴所欠费用，直至提起诉讼、申请法院强制执行。殷晓娟陈述收到此通知书。一审庭审中，公共住房公司陈述：双方合同到期后没有续签书面租赁合同；要求按照合同约定的租金标准的1.5倍计收租金的依据是合同中第十条的明确约定，殷晓娟取得了其他的产权住房，不符合居住的条件了。殷晓娟陈述，双方合同到期后没有续签书面租赁合同；合同到期后殷晓娟一直使用房屋到2018年12月；房子2018年12月开始停水；水电费平常是殷晓娟自己交水电局，都按时交纳，但仍遭停水停电；2018年12月就不能住了，我要继续租，对方一直不受理我的资料，我一直没把钥匙交还。一审法院认为，公共住房公司与殷晓娟所签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。公共住房公司与殷晓娟均认可租期届满后双方未再续签租赁合同，但殷晓娟一直使用房屋并交纳部分租金及电费，从2016年5月2日起双方便未签订书面的租赁合同，故双方之间现在形成的是不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方建立的不定期租赁关系，公共住房公司在2018年1月21日向殷晓娟发出了《终止租赁合同通知书》，明确写明终止合同，请殷晓娟于2018年1月31日之前腾退房屋的意思表示，殷晓娟也陈述收到此通知，故双方不定期租赁关系在殷晓娟收到通知书后解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现殷晓娟尚未将钥匙交还公共住房公司，故对公共住房公司请求判令殷晓娟将位于重庆市渝北区民心佳园民心路555号13幢16-3号租赁房屋及相关附属设施交还的诉讼请求，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费的问题。根据合同约定：“乙方在租赁合同期满或终止后，不符合租住条件但暂时无法退房的，可以给予3个月过渡期，过渡期内按公共租赁房租金标准的1.5倍计收租金。”现殷晓娟在2017年便已取得沙坪坝区凤天大道108号附5号17-2号房屋的产权，已不符合租住条件，双方不定期租赁关系于2018年1月31日终止。在2018年1月31日不定期租赁关系终止后，因殷晓娟仍继续占有案涉房屋，产生相应的占有使用费，故在2018年2月1日至2018年4月30日的三个月的过渡期内，应当按公共租赁房租金标准的1.5倍缴纳房屋占有使用费。故对公共住房公司请求判决殷晓娟支付按照房屋租金666.16元/月的1.5倍计999.24元/月标准从2018年2月1日起至2018年4月30日止期间的房屋占有使用费2997.72元的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，根据合同约定：“乙方不再符合租住条件，拒不腾退住房的，按公共租赁住房租金标准的2倍计收租金。”三个月过渡期满，因殷晓娟仍继续占有案涉房屋，占有使用费继续计算，故对于公共住房公司请求判决殷晓娟支付从2018年5月1日起至实际腾退返还该房屋之日止，按照房屋租金666.16元/月的2倍计1332.32元/月的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。对于违约金的问题。双方不定期租赁关系已经在2018年2月21日前解除，公共住房公司再按照合同约定向殷晓娟主张逾期支付租金的违约金于法无据，对于公共住房公司要求判令殷晓娟支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、被告殷晓娟在本判决生效后五日内将位于重庆市渝北区民心佳园民心路555号13幢16-3号租赁房屋及相关附属设施交还给原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司；二、被告殷晓娟在本判决生效后五日内按照房屋租金666.16元/月的1.5倍计999.24元/月标准支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司从2018年2月1日起至2018年4月30日止期间的房屋占有使用费2997.72元；三、被告殷晓娟在本判决生效后五日内按照房屋租金666.16元/月的2倍计1332.32元/月的标准，支付从2018年5月1日起至实际腾退返还该房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费324元，减半收取162元，由被告殷晓娟负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，依法予以确认。本院认为，公共住房公司与殷晓娟于2011年4月20日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。殷晓娟能否继续租赁案涉房屋以及公共住房公司的各项请求应否支持，均应按照双方所签合同的约定以及法律规定进行审查。租赁合同第三条约定，“该房屋租赁期限为5年，租期自2011年5月1日起至2016年5月1日止。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如需继续租住，应在租赁期满3个月前向甲方提出书面续租申请。经审查符合条件的，双方重新签订租赁合同。”第九条约定，“（三）租赁期满，合同自然终止。”本案中，租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未续签合同，但殷晓娟继续租住该房屋并支付租金，故双方在此期间形成不定期租赁合同关系。在不定期租赁期间，出租人有权要求随时解除租赁合同。公共住房公司于2018年1月21日向殷晓娟发出《终止租赁合同通知书》，明确要求殷晓娟在2018年1月31日前腾退房屋，并明确提出终止合同，殷晓娟收到该通知。公共住房公司终止合同的行为符合法律规定，双方不定期租赁合同应于2018年1月31日解除，合同解除后，殷晓娟应返还租赁房屋，并按照双方所签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定支付欠付租金及占有使用费。因本案系租赁合同纠纷，故殷晓娟在租赁合同到期后是否符合公租房申请条件及双方是否重新建立租赁关系不属本案审查范围，双方可另行协商或按相关程序处理。综上所述，殷晓娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费324元，由殷晓娟承担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 泽审 判 员  师玉婷审 判 员  闫信良二〇一九年九月二十四日法官助理  江满意书 记 员  程 容