北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初16596号原告（反诉被告）：徐永，男，1979年5月22日出生，汉族，无业，住北京市房山区。被告：北京市房山区琉璃河镇白庄村村民委员会，住所地北京市房山区琉璃河镇白庄村。法定代表人：卢宝建，男，1959年8月24日出生，汉族，该村委会主任，住北京市房山区。被告（反诉原告）：北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社（原北京市房山区琉璃河镇白庄村农工商经济联合社），住所地北京市房山区琉璃河镇白庄村。法定代表人：男，1959年8月24日出生，汉族，该合作社社长，住北京市房山区。二被告共同委托诉讼代理人：翟晓阳，北京市博维律师事务所律师。原告徐永与被告北京市房山区琉璃河镇白庄村村民委员会（以下简称白庄村委会）、北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社（以下简称白庄经合社）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐永，被告白庄村委会、白庄经合社法定代表人卢宝建及其委托诉讼代理人翟晓阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告徐永向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的承包协议无效。2、被告向原告退还2019年5月至2021年5月租金共5706.25元，3、被告赔偿原告经济损失233333元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与两被告于2011年6月1日签订《承包协议》，约定被告将位于北京市房山区琉璃河镇白庄村特斯特油厂北侧，东西61.8米，南北17.9米的集体所有土地1.66亩，发包给原告承包。承包期自2011年6月1日至2026年5月31日共计15年，承包费每五年递增，承包地用于生产加工。合同签订后原告按照合同约定交付租金，并在被告鼓励创收的政策下，经被告允许在承包地内建造了11间房屋，约600平方米，共计花费50万元。2019年4月，被告通知原告所建房屋属于违章建筑，并要求限期腾退拆除。被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的正当利益，特起诉至人民法院，望法院支持原告的诉讼请求。被告白庄村委会辩称，一、白庄村委会主体不适格，《承包协议》是白庄经合社与原告签订，根据合同的相对性，白庄村委会不是合同当事人，因此不是适格的被告。二、原告要求白庄村委会返还租金5706.25元、赔偿经济损失233333元没有事实依据。恳请法院驳回原告对村委会的诉讼。被告白庄经合社答辩并反诉称，一、原告要求经合社返还租金5706.25元没有事实依据。2011年6月1日，原告与经合社签订的《承包协议》是双方的真实意思表示，合法有效。在《承包协议》履行过程中，原告与经合社没有任何争议，经合社没有实施任何违约行为，为此原告要求经合社返还租金没有事实依据，反之，原告的行为违反了《承包协议》的规定，是违约行为，经合社保留追究原告违约责任的权利。二、原告要求经合社赔偿其经济损失233333元没有事实依据。原告在没有履行任何行政审批的情况下，在承包地上建造房屋的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》规定，政府有关部门已经确认其建设的房屋为违法建筑。白庄村委会按照镇政府的要求通知原告自行拆除违法建设，村委会行为只是告知，不会影响《承包协议》的履行，而白庄经合社亦没有通知原告。且原告的房屋目前没有拆除，原告没有遭受任何经济损失。如果原告对政府主管部门认定其建设的房屋为违法建筑有异议，原告对镇政府的具体行政行为寻求救济，故不同意原告的诉讼请求，并反诉要求：1、判令解除经合社与原告签订的《承包协议》；2、判令原告恢复土地原状，交还承包地；3、反诉费用由原告负担。原告针对被告白庄经合社反诉辩称，不认可白庄经合社的反诉事实和理由，原告建房经村委会同意才建的，不是擅自建房。现在该房屋被认定为违法建筑，不应由原告承担全部责任，被告也应承担责任。原告认为双方签订的承包协议应是无效，不是解除。原告同意恢复土地原状，交还承包地，原告房子已经腾清，并已经与镇政府、村建科协商好拆除。不同意承担反诉费。本院经审理认定事实如下：2011年6月1日，被告白庄经合社（甲方）与原告之父徐振英（乙方）签订《承包协议》，约定甲方将位于本村特斯特油厂北侧，东西61.8米，南北17.9米的集体所有土地1.66亩，发包给徐振英承包经营。用途为生产加工。承包期自2011年6月1日至2026年5月31日共计15年，承包费计算标准：2011年6月1日至2016年5月31日，每亩年租金1500元，共计12450元，合同签订之日交清。2016年6月1日至2021年5月31日，每亩年租金1650元，共计13695元，2016年4月1日前交清。2021年6月1日至2026年5月31日，每5年租金1815元，共计15065元，2021年4月1日前交清。双方的其他约定，乙方在合同期内按合同约定有自主经营的权利。合同到期，乙方自觉恢复地貌，将承包地如期归还甲方，乙方在承包地上投资形成的建筑物甲方不负责赎买。乙方须按期足额上缴租金，逾期两个月不交视同自动终止合同。如合同期内，遇有区域化政策调整需征占该块土地，乙方须服从调整，合同自动终止。乙方有获得地上物补偿的权利，甲方退还乙方未到期租金，双方互不赔偿。乙方在生产经营中应注意环境卫生问题，因排污、异味排放等环境问题导致引发矛盾，乙方承担责任，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。2011年7月31日，双方签订补充协议，约定，鉴于乙方为方便生产，与村民徐振东签订了土地有偿使用协议，租用徐振东承包地一亩用于置换村内预留一段田间路（附协议）。甲乙双方协商，如遇村内或政策性调整，村民承包田和及其收益，乙方同意以自己名下一亩承包田及其收益补偿给村民徐振东。合同签订后，徐振英按合同约定交纳了租金建造了加工用房开始经营蛋品加工。2013年9月17日，徐振英病故，后经村委会见证，上述承包协议及补充协议的乙方变更为原告，由原告继续履行上述协议，原告已按合同约定每亩年租金1650元标准交纳了2016年6月1日至2021年5月31日租金共计13695元。2019年4月，被告受镇政府委托口头通知原告所建房屋属于违章建筑，并要求限期腾退拆除，为此原告于2019年5月14日诉至本院。本院审理中，原告申请对其所建房屋进行评估，经本院委托中瑞国际房地产土地资产评估（北京）有限公司评估，评估金额为1009446元。原告支付鉴定费10000元。原告将要求被告赔偿经济损失数额变更增加至471074.8元。被告提起反诉，原告的房屋在本院审理中已被拆除。上述事实，有双方当事人的陈述、承包协议、补充协议、交费收据、房地产估价报告、发票等在案为证。本院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据查明的事实，被告白庄经合社与原告之父徐振英签订《承包协议》，约定经合社将位于本村集体所有农用土地发包给徐振英承包经营用于生产加工，因改变土地使用用途，违反了我国土地管理法的相关规定，故该承包协议应属无效，现原告主张该合同无效，理由正当，证据充分，本院于予以支持；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中导致合同无效双方均有过错，故双方均应承担相应责任，原告要求被告白庄经合社退还租金，理由正当，本院予以支持，但退还租金起始日期本院将根据原告房屋被拆除后即2019年9月开始计算，对原告要求从2019年5月开始退还租金的诉讼请求本院不予支持。原告要求被告赔偿经济损失471074.8元，根据双方责任及评估报告确定的价格，属于合理范围，本院予以支持；因原告及其父均是与白庄经合社签订的承包协议，原告要求被告白庄村委会承担退还租金及赔偿损失没有事实及法律依据，本院不予支持；被告白庄村委会的答辩理由成立，本院予以采纳；鉴于原被告签订的承包协议无效，故对被告白庄经合社反诉要求解除承包协议的请求本院不予支持；白庄经合社反诉要求原告将土地恢复原状返还承包地的请求正当，本院予以支持。因被告白庄经合社与原告签有补充协议，对原告租用村民徐振东一亩土地进行了确认，故对被告白庄经合社所辩原告的房屋超过其发包面积的辩解意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社与原告徐永之父徐振英于2011年6月1日签订《承包协议》无效。二、被告北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社于本判决生效后7日内退还原告徐永2019年9月1日起至2021年5月租金4793.25元；三、被告北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社于本判决生效后7日内赔偿原告徐永经济损失471074.8元；四、原告徐永于本判决生效后7日内将涉案承包地恢复原状返还给被告北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社。五、驳回原告徐永的其他诉讼请求。六、驳回被告北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社的其他反诉请求。案件受理费4226元（原告已预交），由原告徐永负担7元（已交纳），由被告北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社负担4219元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件收费35元（被告已预交），由原告徐永负担（于本判决生效后七日内交纳）。评估费10000元（原告已预交），由原告徐永负担5000元（已交纳），由被告北京市房山区琉璃河镇白庄村经济合作社负担5000元（于本判决生效后七日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张树华二〇一九年九月二十六日书记员  刘 婷