四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川执复295号 复议申请人（案外人）：刘慧兰，女，1965年5月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：刘家伦，四川川盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻星，四川川盈律师事务所律师。 申请执行人：平安银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市高新区天府二街****。 负责人：吴滨权，行长。 被执行人：四川信元建筑安装有限公司，，住所地四川省成都市双流区东升街道新桥街** 法定代表人：黄元忠，职务不详。 被执行人：成都双流玉昌房屋开发有限公司，住，住所地四川省成都市双流区东升街道藏卫路**/div> 法定代表人：任丽莎，职务不详。 被执行人：成都森宇实业集团有限公司，住所地，住所地四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段**iv> 法定代表人：万忠宇，职务不详。 被执行人：王成敏，男，1974年8月16日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被执行人：王成军，男，1972年11月16日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被执行人：曾昌敏，女，1962年8月24日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被执行人：万忠宇，男，1965年6月27日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被执行人：黄媛琼，女，1965年8月1日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被执行人：黄元忠，男，1971年4月7日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 刘慧兰不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异1330号执行裁定，向本院申请复议，本院于2019年8月26日立案受理后，依法由审判员杨桦担任审判长，与审判员李海涛、王东风组成合议庭进行审查，现已审查终结。 四川省成都市中级人民法院依据四川省成都市蜀都公证处（2017）川成蜀证执字第1199号执行证书，受理平安银行成都分行申请执行王成敏、王成军、曾昌敏、万忠宇、黄媛琼、黄元忠、信元公司、玉昌公司、森宇公司借款合同纠纷一案。执行中，于2018年11月1日在京东网司法拍卖网络平台拍卖被执行人森宇公司位于成都市双流区住宅（业务件号：权××）。2018年11月2日，买受人刘慧兰以3386930元的最高价竞得上述房屋。四川省成都市中级人民法院于2018年11月23日作出（2018）川01执117号之一执行裁定，主要内容为：一、位于成都市双流区住宅（业务件号：权××）所有权归买受人刘慧兰所有……上述不动产的所有权自本裁定送达买受人刘慧兰时起转移；二、买受人刘慧兰可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。在后续执行中，2019年1月，另一案外人四川原本慧声文化传播有限公司（以下简称原本公司）向四川省成都市中级人民法院提交其与森宇公司就“维也纳森林别墅”××住宅签订的租赁合同及租金收据。 刘慧兰向四川省成都市中级人民法院提出异议，请求对案涉房屋租赁情况进行审查，并确认租赁合同无效。四川省成都市中级人民法院经审查认为，刘慧兰请求对其竞买房屋所涉的租赁关系进行审查，并确认租赁合同无效。该异议既不属于执行行为异议，也不是标的异议，不符合执行异议案件的受理条件，应驳回其异议申请。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款规定，于2019年7月3日作出（2019）川01执异1330号执行裁定，裁定驳回刘慧兰的异议申请。 刘慧兰向本院申请复议，请求:1.撤销（2019）川01执异1330号执行裁定；2.确认原本公司与森宇公司之间的租赁合同无效。主要理由是：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行信访案件若干问题的意见》第13条“信访当事人未向执行法院提交《执行异议申请》，但以‘申诉书’‘情况反映’等形式主张执行行为违反法律规定或对执行标的主张实体权利的，应当参照执行异议申请予以受理”的规定，信访当事人未向执行法院提交《执行异议申请》，但以“申诉书”“情况反映”等形式主张执行行为违反法律规定或对执行标的主张实体权利的，应当参照执行异议申请予以受理。案外人原本公司向执行法院提供了租赁合同及租金收据，应当视为对执行标的的实体权利主张，应视为执行异议，应当按照执行异议案件处理。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条至第三条规定，执行法院应当按照执行异议办理，而不应当驳回刘慧兰的异议。事实上，执行法院拍卖公告显示，一是抵押登记信息没有载明租赁；二是评估报告载明评估价格包括装修，未包含租赁，处于空置状态；三是公告规定的期限内没有人向执行法院主张租赁优先权；四是不动产登记部门无该屋租赁信息记录。执行法院在拍卖前对现场进行了查封，查实该房多年无人居住，系空置状态。刘慧兰在参与竞拍前，咨询过执行法院，且多次现场查勘，发现该房门前有执行法院的查封封条且周围杂草丛生；还询问过物管，得到该房自建成起就未缴纳过物业管理费用、无水电运行情况，从而最终确信该房屋不存在租赁关系，进而参与执行法院的拍卖，成功竞得涉案房屋。在刘慧兰付清竞拍价款之后，原本公司向执行法院提供其与森宇公司的租赁合同及租金收据，要求对涉案房屋主张租赁权。刘慧兰通过相关房屋租赁平台安居客查询涉案房屋同地段类似房屋年租金相较原本公司提供的租赁合同中载明的年租金有高出30倍的差距，且租赁合同中的租赁时间长达20年，年租金保持不变，这明显有悖常理。加之租赁合同上无法定代表人签字，仅有双方公司盖章，系因有关人员害怕承担造假责任。承租人不敢正式提出执行异议，执行法院也不积极作为，让竞买人的合法权益不能得到保障。综上，执行异议裁定认定事实不清、适用法律错误，应予以纠正。 本院认为，本案争议焦点为，执行法院是否应当对案涉房屋租赁情况进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”的规定，执行法院在对涉案房屋委托拍卖时应当审查拍卖房屋的权属状况，以及影响交付、使用的各种情况，包括是否装修、是否存在租赁以及租赁合同的具体情况等进行审查。执行法院在公开拍卖时未告知竞买人涉案房屋是否存在房屋租赁及租赁的具体情形。在涉案房屋公开拍卖成交后，原本公司向执行法院提交租赁合同及租金收据，已对竞得人刘慧兰房屋所有权变更登记及交付产生影响。执行法院应当对原本公司提交的房屋租赁合同及收据真实性进行审查。（2019）川01执异1330号执行裁定未对涉案房屋是否存在租赁及租赁具体情况进行审查，系事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项规定，裁定如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异1330号执行裁定； 二、发回四川省成都市中级人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长 杨  桦 审判员 李 海 涛 审判员 王 东 风 二〇一九年九月十九日 书记员 吉候衣星 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。