湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初9455号原告：刘宗炜，男，汉族，1997年3月27日出生，居民身份证住址湖北省宜昌市夷陵区，委托诉讼代理人：田源、余晓玫，湖北聚力律师事务所律师。被告：卢春平，男，汉族，1968年2月10日出生，居民身份证住址湖北省云梦县，委托诉讼代理人：陈春发，武汉市武昌区正平法律服务所法律服务工作者。被告：杨振江，男，汉族，1950年6月28日出生，居民身份证住址武汉市武昌区，原告刘宗炜与被告卢春平、杨振江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序于2019年5月16日、8月14日公开开庭进行了审理。原告刘宗炜及其委托诉讼代理人余晓玫，被告卢春平及其委托诉讼代理人陈春发，被告杨振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宗炜向本院提出诉讼请求：一、判令被告卢春平立即返还原告刘宗炜转让押金和租金67200元。二、确认原告刘宗炜与被告杨振江签订的《门面租赁协议》无效。三、判令被告杨振江立即返还原告刘宗炜租房押金和租房款共计16000元。四、判令被告卢春平赔偿原告刘宗炜经济损失9000元。事实与理由：2019年4月3日，刘宗炜与卢春平商定由刘宗炜承租卢春平租赁杨振江位于首义新村××＃的41平方米门面及二间小房，用于餐饮生意。卢春平提供该门面营业执照给刘宗炜，并告知刘宗炜，营业执照可继续使用。基于此，刘宗炜支付卢春平转让租金和押金67200元。同时，刘宗炜还支付了杨振江门面租金和押金16000元。此后刘宗炜着手办理营业执照和卫生许可证等，但在办证途中从房管局和工商局处得知该门面原是民用住房，非商住房，已经无法办理营业执照。刘宗炜便于2019年4月16日关停了餐馆门面，并向卢春平协商退款，但卢春平拒不退款。卢春平明知其所转让的门面系民用住宅，早在2016年7月30日就无法继续申领营业执照，还骗取刘宗炜信任。事发后，也不返还刘宗炜己付费用，造成刘宗炜严重经济损失。刘宗炜与卢春平协商租门面时，杨振江完全知情，且对自己房屋为居住房而非商用房一事完全知情，但不据实告知刘宗炜，隐瞒房屋性质，导致合同无法履行，故诉至法院。2019年8月14日，刘宗炜当庭请求变更第二项诉讼请求为解除与杨振江签订的门面租赁协议。被告卢春平辩称，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，卢春平与刘宗炜之间的门店转租是合法有效的。由于刘宗炜自身经营无方、管理不善的原因，而单方想反悔合同约定，法院作应驳回刘宗炜的诉讼请求。卢春平与刘宗炜之间的法律关系是财产转让关系，财产转让关系是以交付为准，刘宗炜与杨振江签订房屋租赁合同以后，涉及到卢春平原来经营期间所有的物品、设备以及没有到期的房屋租金共67200元，从交付之日起已经生效，故转让协议是有效不可撤销的。被告杨振江辩称，双方的合同是合法有效的，谁违约谁承担违约的责任，我出租房屋收取租金合法，解除合同必须双方同意，不同意解除合同。我与卢春平的租赁关系持续很久，卢春平一直经营很好，法院应驳回刘宗炜的诉讼请求。租赁房屋钥匙已交付原告4个月，无论原告是将房屋经营还是当做仓库，都已使用，租金不应退还。原告刘宗炜围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、银行，支付宝，微信转账凭证。拟证明因转让门面，由刘宗炜向卢春平支付的租金和押金共计67200元，其中微信转账500元，支付宝转账4700元，银行转账61000元，另外刘宗炜向卢春平支付了定金1000元。证据二、收据。拟证明刘宗炜向杨振江支付了房屋的2019年5、6、7三个月的租金12000元，押金4000元。证据三、武汉市武昌区孝云小吃店营业执照。拟证明卢春平为骗取刘宗炜的信任，将营业执照提供给原告。但事实上营业执照已于2016年3月24日过期。证据四、刘宗炜与杨振江于2019年4月1日签订的《门面租赁协议》。拟证明刘宗炜与杨振江签订租赁合同，合同约定租金的支付方式为押一付三。证据五、武汉市工商行政管理局2014年7月30日下发的关于依法依规审查市场主体将住宅作为住所（经营场所）登记工作的通知（复印件）。拟证明2014年在武汉市将住宅作为经营场所就不予办证；杨振江出租的房屋是住宅不能登记为经营场所，杨振江与刘宗炜签订的合同目的不能实现。证据六、朱荣康于2019年5月14日出具的情况说明；张勇于2019年5月15日出具的情况说明。拟证明刘宗炜因受到两被告的欺骗，向他们支付租金及押金，承租一个住宅作为经营场所，导致刘宗炜在此期间因支付员工工资遭受损失3200元、3500元共计6700元。证据七、《同地址证明》；武汉市武昌区刘炜家常菜馆的个体信息咨询报告；武汉市武昌区孝云小吃店工商登记材料。拟证明涉案房屋原孝云小吃店工商登记状态仍然为存续，营业执照地址为为首义新村161-1号，而租赁房屋为长湖北村38号，卢春平为刘宗炜办理的刘炜家常菜馆的营业执照地址为长湖北村138号，与本案租赁房屋不是同一地址。被告卢春平向本院提交如下证据：证据一、卢春平与杨振江2018年4月30日签订的《门面租赁协议》。拟证明原房屋租金为每个月4000元的，而刘宗炜在与房东杨振江签订合同时房屋租金每月仍是4000元；卢春平所收取余下42天的房屋租金的费用是合理合法的。证据二、卢春平在经营期间所办理相关证照。拟证明卢春平在租赁房屋合法经营十多年来都得到相关部门的支持。证据三、刘宗炜于2019年4月3日出具的《声明》。拟证明卢春平向刘宗炜转让的只是物品和未到期的房屋租金，并没有转让经营权，同时卢春平要求刘宗炜在办理相关经营手续之前必须先注销卢春平的营业执照。证据四、卢春平与刘宗炜的门店转让清单。拟证明刘宗炜与卢春平是进行的物品转让，并且双方已经公平、合理的完成了交接手续，而且交接手续，是在刘宗炜与杨振江签订了房屋租赁合同后才进行的，其转让是合法的。证据五、武汉市武昌区刘炜家常菜馆营业执照。拟证明刘宗炜租赁房屋后，可以办证并合法经营是。证据六、刘宗炜（微信名知足即幸福）与卢春平于2019年4月9日的微信聊天记录。拟证明刘宗炜实际上是不愿意履行合同。被告杨振江向本院提交如下证据：武汉市公有房屋住宅续约证。证明杨振江依法承租案涉房屋，有权出租房屋。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：卢春平对刘宗炜提交的证据一、二、三、四真实性无异议，杨振江对刘宗炜提交的证据一、三认为系刘宗炜与卢春平之间的行为，对证据二、四无异议；本院对刘宗炜提交的证据一、二、三、四予以确认。卢春平对刘宗炜提交的证据五认为系复印件不予认可；杨振江对刘宗炜提交的证据五不予认可；因该证据未当庭核实原件，本院不予确认。卢春平对刘宗炜提交的证据六认为与本案无关；杨振江认为该证据与己无关；因该证据系证人证言，证人无正当理由未到庭接受当事人质询，对该证据本院不予确认。卢春平、杨振江对刘宗炜提交的证据七认为营业执照上登记的长湖北村138号是办证工作人员的笔误，实际应为长湖北村38号；因《同地址证明》当庭核实了原件，本院对其真实性予以确认。刘宗炜、杨振江对卢春平提交的证据一、二、三真实性无异议；本院予以确认。刘宗炜对卢春平提交的证据四认为系单方制作，但刘宗炜的委托诉讼代理人余晓玫于2019年5月27日询问笔录中援引该证据作为其主张双方法律关系的依据，结合上述情形，且杨振江亦认可该证据的真实性，故本院对该证据真实性予以确认。刘宗炜、杨振江对卢春平提交的证据五、六真实性均无异议；本院予以确认。刘宗炜、卢春平对杨振江提交的证据均无异议；本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于武汉市武昌区长湖北村38号房屋系由杨振江承租的公租房，出租人为武汉市武昌区房地产公司黄鹤楼房管所。首义路派出所于2019年4月3日出具《同地址证明》，载明“兹证明地址：长湖北村38号与地址：武汉市武昌区首义新村161-1号（武昌区首义路48号首义小区61栋101号）同一地址。”卢春平自2008年起承租杨振江坐落于武汉市武昌区首义新村161-1号房屋，经营小型餐馆。2013年5月24日，卢春平以上述房屋为经营场所注册成立了武汉市武昌区孝云小吃店，经营有效期至2016年3月24日。2018年4月30日，杨振江（甲方房东）与卢春平（乙方租房）续签了《门面租赁协议》，约定：乙方承租甲方首义新村××＃的41平方米门面房及2间小房做餐饮生意；租期从2018年5月12日起至2020年5月11日为止，两年期限；租房按要求交付每季度12000元，押金4000元。上述合同履行期间，卢春平与刘宗炜协商一致，由刘宗炜承租首义新村161-1号房屋经营小型餐馆。刘宗炜向卢春平支付的租金、押金和物品转让费共计67200元，卢春平于2019年4月3日向刘宗炜出具收据，载明“今收到刘宗炜转让押金和租金一起共计67200元”。卢春平于2019年4月4日向刘宗炜交付租赁房屋。2019年4月1日，杨振江（甲方房东）与刘宗炜（乙方租房）签订了《门面租赁协议》，约定：乙方承租甲方首义新村××＃的41平方米门面房及2间小房做餐饮生意；租期从2019年5月1日起至2021年4月30日为止，两年期限；租房按要求交付每季度12000元，押金4000元；乙方若停租须提前两个月通知甲方。合同签订后，刘宗炜向杨振江支付了5-8月租房款12000元及押金4000元，杨振江向其出具了收据。此后，刘宗炜继续使用案涉房屋。2019年4月23日，刘宗炜向本院提起诉讼，称案涉房屋无法办理营业执照及卫生许可证，请求卢春平退还转让押金及租金67200元并赔偿经济损失9000元。2019年5月12日，卢春平制作门店转让清单，载明案涉房屋内相关物品、42天房屋租金、送餐资源等各项费用经刘宗炜与卢春平协商后共计转让费67200元。本院于2019年5月27日组织各方当事人进行调解，刘宗炜的委托诉讼代理人余晓玫称如果案涉房屋可以办理营业执照，刘宗炜愿意继续租赁案涉房屋。经本院协调，刘宗炜、杨振江提供了办理营业执照所需的证件及材料，由卢春平出面办理了名称为武汉市武昌区刘炜家常菜馆、经营者为刘宗炜、住所地为武汉市武昌区长湖北村**的营业执照及武昌区食品经营监督管理备案凭证。本院认为，杨振江与卢春平订立的《门面租赁协议》履行期间，卢春平不再承租案涉房屋，并由杨振江与刘宗炜另行订立《门面租赁协议》，杨振江与卢春平的房屋租赁合同关系已由双方协商解除。卢春平与刘宗炜虽未订立书面合同，但刘宗炜向卢春平支付租金、押金和物品转让费共计67200元，卢春平将其租赁房屋内相关物品、剩余租金等作价转让给刘宗炜，双方成立买卖合同关系。刘宗炜与杨振江签订《门面租赁协议》，双方成立房屋租赁合同关系。上述合同均系双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效。因刘宗炜与卢春平买卖合同在标的上涉及租赁房屋内的物品及租赁房屋剩余租金，在订立合同的目的上涉及房屋租赁合同的履行，该买卖合同关系同刘宗炜与杨振江的房屋租赁合同关系在合同相对方及合同履行上均相互关联，故为减少当事人诉累，本案对刘宗炜与卢春平买卖合同予以一并处理。关于卢春平与刘宗炜订立的买卖合同。刘宗炜依约支付了合同款项，卢春平依约交付了合同标的，双方均履行了合同义务，不存在违约情形。刘宗炜请求判令卢春平返还租金和押金共计67200元，既不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。刘宗炜称卢春平隐瞒了房屋不能办理营业执照的事实，骗取其信任，但卢春平向本院提交了以刘宗炜名义办理的营业执照，故本院对刘宗炜主张的上述事实不予采信。刘宗炜还请求卢春平赔偿其经济损失9000元，但卢春平不存在违约情形，刘宗炜主张经济赔偿于法无据，本院不予支持。关于刘宗炜与杨振江订立的房屋租赁合同。刘宗炜依约支付了租金，杨振江依约交付了租赁房屋。杨振江交付的房屋符合合同约定，不存在违约情形，亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，故刘宗炜不享有合同解除权。刘宗炜请求判令解除合同并由杨振江返还已支付的押金及租房款，没有事实和法律依据，本院不予支持。杨振江在第二次庭审中称其反诉要求刘宗炜支付2019年8月1日以后的房屋租金，但未提出明确的反诉请求或事实理由，亦未就其主张提交相关证据。故本院对杨振江提出的反诉不予合并审理，杨振江可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告刘宗炜的诉讼请求。本案案件受理费减半收取852.50元，由原告刘宗炜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  周琪二〇一九年九月二十三日法官助理贾心曌书记员桂坦