西 安 市 未 央 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                         (2019)陕0112民初3372号 原告：西安世融投资有限公司。法定代表人：何锦。委托诉讼代理人：戴华，陕西锦路律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春荣，陕西锦路律师事务所律师。被告：张凯。原告西安世融投资有限公司(以下简称西安世融公司)与被告张凯商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安世融公司的委托诉讼代理人张春荣到庭参加诉讼，被告张凯经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安世融公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》解除，并返还XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，配合原告办理《商品房买卖合同》预告抵押登记注销手续、合同备案注销手续；2、被告向原告支付违约金36583.7元；3、被告向原告偿还原告为其垫付的利息、罚息、复利、法院诉讼费、执行费共计6855.31元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年8月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同中约定被告购买原告开发建设的XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋。该房屋总价款为365837元，被告支付首付款115837元，剩余25万元以银行按揭方式支付。因被告逾期向贷款银行中国银行股份有限公司西安XX支行（以下简称中行西安某支行）偿还按揭贷款，致中行西安某支行将原告与被告张凯诉至西安市雁塔区人民法院，法院判决书生效后，被告未履行判决义务，致原告承担了连带保证责任，为被告代偿了借款本金167605.36元及利息、罚息、复利、诉讼费、执行费等共计174460.67元。2018年9月28日，原告向被告发出催款通知函，要求被告偿还代偿款项，但被告一直未予偿还，根据合同附件四补充协议第一条第4款约定，原告有权解除合同。2018年10月22日，原告向被告发出合同解除函。根据合同附件四补充协议第一条第5款的约定，被告应向原告支付总房款10%的违约金及垫付银行的利息、罚息及其他损失，并履行配合原告办理预告抵押登记注销手续、合同备案注销手续的附随义务，现原告为维护合法权益诉至法院，请求如前所述。被告张凯在法定期限内未提出答辩意见。经审理查明，2009年8月，原告西安世融公司与被告张凯签订《商品房买卖合同》，合同约定：张凯购买西安世融公司开发的位于西安市经开区XX小区XX幢XX单元XX层XX号房，房屋总价款为365837元；合同第六条约定买受人选择第3种方式付款，即合同签订当日2009年8月7日缴纳115837元首付款后，剩余房款25万元以银行按揭贷款的方式支付；合同第八条约定出卖人应当在2010年12月20日前，将符合合同约定的商品房交付买受人。同时，合同附件四第一条第4款、第5款约定出卖人担保期内，若因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款后，买受人应在接到出卖人要求还款通知7日内向出卖人支付全部垫付款，逾期不支付的，出卖人有权解除合同；买受人应在接到出卖人要求其腾房的书面通知后7日内腾空所住房并交付出卖人，出卖人对买受人已付房款在扣除违约金（总房款的10%）、折旧费（每月按其总房款的0.5%的标准）、垫付银行的逾期利息、罚息及其他出卖人的损失费用后退还买受人，已付房款不足以抵扣上述费用的，由买受人向出卖人另行支付。上述合同签订后，被告张凯向原告支付房屋首付款115837元。2009年8月，原告、被告与中行西安某支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告张凯向中行西安某支行借款25万元用于购买案涉房屋，借款期限240个月（起止时间实际以借款借据为准），按月等额本息还款方式归还贷款本息；原告自愿对上述借款提供阶段性连带保证责任，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。中行西安某支行于2009年8月19日向被告发放了贷款25万元。因被告张凯未按期还款，致中行西安某支行向西安市雁塔区人民法院提起诉讼，2018年6月8日，西安市雁塔区人民法院作出（2018）陕0113民初5562号民事判决书，判令被告张凯清偿中行西安某支行借款本金167605.36元、利息479.07元、罚息3.58元（截止2018年5月8日），合计168088.01元，并按合同约定支付自2018年5月9日起至贷款清偿之日止的利息、罚息，原告承担连带清偿责任，并于承担保证责任后有权向被告追偿（追偿范围包括已实际代偿款项31381.1元）。2018年8月31日，西安市雁塔区人民法院扣划原告银行存款174460.67元（包括执行费2479.71元），并裁定终结对（2018）陕0113民初5562号民事判决书的执行。2018年9月25日，原告向被告邮寄催款通知函，要求被告支付截止2018年9月28日的代偿款项205841.77元。2018年10月22日，原告向被告邮寄解约函，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告腾空交还房屋，并配合原告办理合同登记备案注销手续。审理中，本院依法主持调解，因被告张凯未到庭，致无调解基础。上述事实，有《商品房买卖合同》、民事判决书、结案通知书、催告邮件及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告西安世融公司与被告张凯签订的《商品房买卖合同》及合同附件不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同附件四约定若因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款后，买受人应在接到出卖人要求还款通知7日内向出卖人支付全部垫付款。逾期不支付的，出卖人有权解除合同。在合同履行过程中，被告张凯未能按照约定向中行西安某支行偿还贷款，导致该行提起诉讼，请求原告承担保证还款责任。原告作为担保人履行保证还款义务后，催告被告张凯支付全部垫付款，而被告张凯至今未支付，原告依据合同约定请求解除双方之间的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。关于《商品房买卖合同》解除后的相关注销登记手续，被告张凯有义务协助原告西安世融公司进行办理。《商品房买卖合同》约定如买受人违约应向出卖人支付总房款10%的违约金，原告西安世融公司据此主张被告张凯支付总房款10%的违约金即36583.7元，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告张凯没有按时支付贷款本息，导致原告向银行偿还拖欠本金的利息、复利、罚息、诉讼费、执行费等共计6855.31元，被告张凯应向原告承担该损失。关于首付房款及被告张凯偿还的银行按揭贷款，因双方之间的《商品房买卖合同》已解除，案涉房屋的利益已归原告西安世融公司，故上述款项应当返还给被告张凯，但张凯未到庭亦未提交证据证明其自行偿还银行按揭贷款金额，本案暂不处理，双方可另行协商或被告另行主张退还。被告张凯经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利，应自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告西安世融投资有限公司与被告张凯签订的《商品房买卖合同》；二、被告张凯于本判决生效之日起二十日内协助原告西安世融投资有限公司注销上述商品房买卖合同的备案登记手续，注销西安市经开区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋抵押预告登记手续；三、被告张凯于本判决生效之日起二十日内支付原告西安世融投资有限公司违约金36583.7元；四、被告张凯于本判决生效之日起二十日内偿还原告西安世融投资有限公司垫付的利息、罚息、复利、诉讼费、执行费合计6855.31元；五、被告张凯于本判决生效之日起二十日内向原告西安世融投资有限公司返还位于西安市经开区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费885元、公告费600元（原告均已预交），由被告张凯负担1485元，并于本判决确定给付之日一并支付原告西安世融投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长     李  想审  判  员     唐楠楠人民陪审员     王赁柱   二〇一九年八月十三日 书  记  员     田晓艳