湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初7000号原告：中铁大桥局集团武汉地产有限公司，住所地武汉市武昌区宝通寺路**。法定代表人：陈艳松，董事长。委托诉讼代理人：魏龙飞、孟子寻，公司员工。被告：张维，男，1980年4月20日出生，汉族，居民身份证住址湖北省监利县（荣城），原告中铁大桥局集团武汉地产有限公司（以下简称中铁大桥局武汉公司）诉被告张维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后，依法由审判员滕玉军担任审判长和人民陪审员詹忠革、刘立新组成合议庭公开开庭进行审理。原告中铁大桥局武汉公司代理人魏龙飞、孟子寻，被告张维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁大桥局武汉公司向本院提交诉讼请求：一、判令被告支付2018年1月1日至2018年6月30日期间所欠的房屋租金222060元；二、判令被告按合同约定支付逾期付款违约金66618元(暂计欠款总金额的30%)；三、判令被告承担房屋租赁合同期限届满后至实际腾退交还房屋之日的房屋占用费407110元(按合同期限届满当月的租金标准即37010元，自2018年7月1日起计算，暂计至2019年3月31日)；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2015年7月11日同武汉万嘉弘泰物业服务有限公司签订了《百瑞景商铺委托代理租赁合同》，约定武汉万嘉弘泰物业服务有限公司将百瑞景中央生活区商业街6-1007、6-1008、6-1009、6-1010号商铺出租给被告使用，合同对租赁期限、租金标准及支付方式、商铺交付、违约责任、双方权利义务等条款做出了详细明确的约定。武汉万嘉弘泰物业服务有限公司于2015年8月1日向被告交付了上述商铺。2016年5月31日，武汉万嘉弘泰物业服务有限公司与原告及被告签订三方协议，三方一致同意《百瑞景商铺委托代理租赁合同》中有关租赁条款的权利义务由原告承受。合同履行过程中，被告长期拖欠原告租金，在原告多次催促并给予其合理期限的情况下，被告仍未及时支付拖欠款项。基于被告的违约行为，原告依据租赁合同约定向被告发出《欠缴费用催费联系函》多次催促其履行付款义务，被告始终未缴清欠款，仍占用房屋并不予腾退，给原告造成了严重的经济损失。原告认为被告之行为业已侵犯了原告的合法权益，为此，诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告中铁大桥局武汉公司明确其诉讼请求第一项为：判令被告支付2018年1月30日至2018年6月30日期间所欠房屋租金188559元。被告张维辩称：一、欠付租金期限是自2018年1月1日至2018年6月30日止，涉及欠付租金总金额为187477元。二、原告主张的违约金数额过高。三、被告因经营亏损于2018年7月15日向原告请求清场离场，因原告称被告未结清欠付费用故扣留被告的经营物品。为此，被告无需承担房屋占用费。四、被告已支付的租赁保证金75468元应抵扣差欠的租金。经审理查明：2012年5月22日，武汉市国土资源和规划局向中铁大桥局武汉公司就武昌区武珞路586号商业街颁发《建设工程规划许可证》。2013年4月13日，中铁大桥局武汉公司（出卖人）与包爱珍（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》约定：包爱珍购买中铁大桥局武汉公司开发的位于宝通寺路××中央生活区商业街（宝通寺路段）商品房第6幢1-2层9号房。后包爱珍（委托人即合同甲方）和武汉万嘉弘泰物业服务有限公司（受托人即合同乙方）签订《百瑞景中央生活区商业街商铺委托经营管理协议》约定：甲方系位于武汉市武昌区武珞路**百瑞景中央生活区项目商业街**楼****商品房的购买人/所有权人，甲方在此不可撤销的授权乙方或乙方委托的第三方作为被授权人按照本协议约定对该商铺进行经营管理，有权限在该商铺空铺时从事对外招租工作，并代为签订和执行该商铺的租赁合同。本合同约定的初始委托经营管理期限为五年，初始委托经营管理期的开始之日为2013年7月1日，从开始之日至2018年6月30日为第一个委托经营管理期。后双方再次签订商铺委托经营管理协议将委托经营管理期自2018年7月1日延长至2020年6月30日。2013年5月6日，中铁大桥局武汉公司（出卖人）与钱祖松（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》约定：钱祖松购买中铁大桥局武汉公司开发的位于宝通寺路××中央生活区商业街（宝通寺路段）商品房第6幢1-2层8号房。后钱祖松（委托人即合同甲方）和武汉万嘉弘泰物业服务有限公司（受托人即合同乙方）签订《百瑞景中央生活区商业街商铺委托经营管理协议》约定：甲方系位于武系位于武汉市武昌区武珞路**百瑞景中央生活区项目商业街**楼****商品房的购买人/所有权人，不可撤销的授权乙方或乙方委托的第三方作为被授权人按照本协议约定对该商铺进行经营管理，有权限在该商铺空铺时从事对外招租工作，并代为签订和执行该商铺的租赁合同。本合同约定的初始委托经营管理期限为五年，初始委托经营管理期的开始之日为2013年7月1日，从开始之日至2018年6月30日为第一个委托经营管理期。后双方再次签订商铺委托经营管理协议将委托经营管理期自2018年7月1日延长至2020年6月30日。2013年6月3日，中铁大桥局武汉公司（出卖人）与吏林山、吕红霞（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》约定：吏林山、吕红霞购买中铁大桥局武汉公司开发的位于宝通寺路××中央生活区商业街（宝通寺路段）商品房第6幢1-2层10号房。后吏林山、吕红霞（委托人即合同甲方）和武汉万嘉弘泰物业服务有限公司（受托人即合同乙方）签订《百瑞景中央生活区商业街商铺委托经营管理协议》约定：甲方系位于武汉市武昌系位于武汉市武昌区武珞路**百瑞景中央生活区项目商业街**楼****商品房的购买人/所有权人，的授权乙方或乙方委托的第三方作为被授权人按照本协议约定对该商铺进行经营管理，有权限在该商铺空铺时从事对外招租工作，并代为签订和执行该商铺的租赁合同。本合同约定的初始委托经营管理期限为五年，初始委托经营管理期的开始之日为2013年7月1日，从开始之日至2018年6月30日为第一个委托经营管理期。后双方再次签订商铺委托经营管理协议将委托经营管理期自2018年7月1日延长至2020年6月30日。2013年7月9日，中铁大桥局武汉公司（出卖人）与张萍、熊晓霞、刘京富（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》约定：张萍、熊晓霞、刘京富购买中铁大桥局武汉公司开发的位于宝通寺路××中央生活区商业街（宝通寺路段）商品房第6幢1-2层7号房。后张萍、熊晓霞、刘京富（委托人即合同甲方）和武汉万嘉弘泰物业服务有限公司（受托人即合同乙方）签订《百瑞景中央生活区商业街商铺委托经营管理协议》约定：甲方系位于武汉市武昌区武珞路5系位于武汉市武昌区武珞路**百瑞景中央生活区项目商业街**楼****商品房的购买人/所有权人，或乙方委托的第三方作为被授权人按照本协议约定对该商铺进行经营管理，有权限在该商铺空铺时从事对外招租工作，并代为签订和执行该商铺的租赁合同。本合同约定的初始委托经营管理期限为五年，初始委托经营管理期的开始之日为2013年7月1日，从开始之日至2018年6月30日为第一个委托经营管理期。后双方再次签订商铺委托经营管理协议将委托经营管理期自2018年7月1日延长至2020年6月30日。2015年5月31日，长沙佳洲餐饮管理有限公司将其所属“羅氏拾叁”商标授权给张维经营位于湖北省武汉市武昌区武珞路586号百瑞景中央生活区商业街6号楼6-1007、6-1008、6-1009、6-1010餐厅使用。2015年7月11日，武汉万嘉弘泰物业有限公司（出租方委托代表人即合同甲方）和张维（承租方即合同乙方）签订《百瑞景中央生活区商业街商铺委托代理租赁合同》约定：出租店铺位于武汉市武昌区武珞路586号百瑞景中央生活区商业街6号楼6-1007、6-1008、6-1009、6-1010。租赁期限自2015年8月1日至2018年6月30日，店铺交付日2015年8月1日，开业时间2015年11月15日。经营范围餐饮罗氏十三鲜活虾餐厅。租金：2015年8月1日至2015年10月31日为装修期，2015年11月1日至2016年7月31日租金单价43.33元/月/平方米，月租金25156元，年租金226404元；2016年8月1日至2017年7月31日，租金单价54.17元/月/平方米，月租金31449元，年租金377388元；2017年8月1日至2018年6月30日，租金单价63.75元/月/平方米，月租金37010元，年租金407110元。物业服务费25元/平方米/月。租赁保证金75468元，本合同签订后的七天之内预付。租金采用先付后用的原则支付，租金按3个月为一期结算，自装修期届满之次日起计算租金，首次租金缴纳日期为本合同签订7日以内，乙方并应于上一租赁期结束前的最后一个月的15号一次性支付下期租金给甲方，如逾期支付，乙方从逾期之日起每日支付甲方未付金额0.5%的逾期付款违约金，如逾期超过10天，乙方应每日支付甲方未付金额5%的逾期付款违约金，如逾期超过15天，甲方有权解除合同。物业服务费用按月结算，自店铺交付之日起计算，首次缴纳物业服务费在合同签订后7日内缴纳给甲方，以后物业服务费用缴纳，乙方应于每期15日前一次性支付下期物业服务费用，如逾期支付乙方应承担逾期付款违约金，逾期支付物业服务费超过10天的，甲方有权停止提供服务，因此造成的一切后果由乙方自行承担。本合同届满后，双方不再续订合同的情况下，在乙方付清所有应付款项，乙方所交还的该店铺及其装修、设备和设施已按照本合同交付条件之规定恢复原状的前提下，保证金自然转变为产品售后服务保证金由甲方保管90天，若90天内未发生有关乙方的消费者投诉赔偿事件、诉讼和仲裁等情况，甲方在十日内，将此保证金无息退还给乙方。若乙方违反本合约各项条款之规定或未经甲方同意擅自终止本合约，乙方同意该保证金甲方无需返还。乙方须在租赁期满三个月前向甲方提出书面续租意向，经甲方及物业所有人同意后，双方须重新签订租赁合同或重新约定合同条款，承租人享有以同等条件优先承租权。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还该店铺，未经甲方同意逾期返还店铺的，每逾期一日，乙方应按日租金的10倍向甲方支付该店铺占用期间的使用费。租期届满或本合同提前终止时，除双方另行签订合同续约外，在不损害租赁物业墙、天花板、地面装修完整性的情况下，乙方应在合同终止后的7日内拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物。若乙方未在7日内自行拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，视为乙方放弃所有设备、装置及物业内什物的所有权，该装置及设备无偿为甲方所有，甲方有权采取任何方式处理，乙方不得提出任何异议并承担一切后果，如甲方需要拆除的，则相关费用由乙方承担。无论何种情况，甲方均无义务将上述物件用于抵扣乙方应付的任何款项。2015年7月13日，张维签署《房屋移交表》对涉案租赁商铺验收。庭审中，中铁大桥局武汉公司认可涉案商铺于2015年8月1日交付给张维使用。2016年5月31日，武汉万嘉弘泰物业服务有限公司（甲方即原合同出租方代表）和中铁大桥局武汉公司（乙方）、张维（丙方即原合同承租方）签订《补充协议书》约定：为适应建筑房地产行业“营改增”要求，进一步规范百瑞景中央生活区商业街经营管理，提升百瑞景商业项目管理品质，实现百瑞景项目的持续经营发展，更好地实现合同各方互利共赢，经甲、乙、丙三方友好协商，达成一致，订立本协议。就甲、丙双方于2015年7月11日签订的《百瑞景中央生活区幼儿园租赁合同》中武汉万嘉弘泰物业服务有限公司享有的权利及承担的义务(物业管理服务除外)一并转移由中铁大桥局武汉公司履行。本协议未尽事宜，原《百瑞景商业街商铺委托代理租赁合同》有约定的从其约定；无约定的，由三方另行协商。庭审中，张维辩称《补充协议书》并非其本人签署。2018年1月26日，张维向中铁大桥局武汉公司发出《申请》载明：我在2015年7月与贵公司签署的租赁合同（百瑞景商业街6栋1007-1010）到2018年3月到期，当时正常签约进场按三年签，等大桥局地产公司跟业主再续签两年，委托经营管理协议后以补充协议形式签署，现即将到期，需要续签后两年合同。经质证，张维称《申请》系应中铁大桥局武汉公司要求书写，具体情况不清楚，并称2018年6月30日涉案租赁合同到期后，和中铁大桥局武汉公司签订一份截止时间至2020年6月30日止的合同，但无书面证据向法院提交。中铁大桥局武汉公司否认与张维间续签订截止时间至2020年6月30日止的租赁合同。2018年6月5日，中铁大桥局武汉公司向张维发出《欠缴费用催费联系函》载明：双方于2015年7月11日签订了《百瑞景中央生活区商业街商铺租赁合同》，约定您承租我司于百瑞景商业街6-1007、6-1008、6-1009、6-1010号商铺，面积为580.55平方米，租赁期自2015年8月1日至2018年6月30日。自合同签订后，您未按合同约定履行义务，存在严重违约行为。根据合同约定第十一条第9款，您在未经我司以及中铁大桥局武汉商业运营管理有限公司同意的情况下擅自停业多日，我司多次催促您恢复营业，然而您未予以重视且一直处于停业状态；根据合同第十二条第5款，贵方负有按照合同约定期限支付商铺租金、物业费等相关费用的义务，截止2018年6月30日，贵方尚欠我司租金188559元，物业费28488元、水电费43565元，共计260612元。鉴于上诉事实，我司特至函并郑重通知如下：1、根据合同第十一条，在贵方收到本通知书之日起3日我司与贵方的合同关系正式解除，我司不予退还租赁保证金，并请贵方在3日内缴清租金、物业费等欠款共260612元。2、根据合同第十二条，请贵方在合同终止后3日内自行拆除其商铺内所有装置、设备及搬空物业内什物，否则我司将视为贵方放弃所有装置、设备及搬空物业内什物的所有权，我司有权采取任何方式处理。望贵方慎重考虑相关不利法律后果，特此通知。庭审中，中铁大桥局武汉公司陈述自2018年1月30日起张维开始欠付租金，欠租期间张维通过银行转账方式支付10万元，中铁大桥局武汉公司2018年6月26日向张维开具票据，备注2017年11月部分-2018年1月部分商铺租金10万元。中铁大桥局武汉公司主张张维尚欠2018年1月30日至2018年6月30期间租金188559元。张维辩称自2018年1月30日至2018年6月30止欠付租金，因张维经营商铺使用APP付款优惠抵用金额1082元，故张维实际欠付租金187477元（188559元-1082元）。中铁大桥局武汉公司对张维的辩称意见不予认可。中铁大桥局武汉公司主张因张维2019年8月9日才将涉案商铺清场腾退，其应承担租赁合同期限届满后至实际腾退交还租赁商铺之日的占用费。张维辩称2018年7、8月因经营亏损与中铁大桥局武汉公司协商退场事项，因差欠中铁大桥局武汉公司费用，中铁大桥局武汉公司不准许张维搬走涉案租赁商铺内的经营物品；2019年8月9日，中铁大桥武汉公司自行将其租赁商铺予以清场。中铁大桥局武汉公司陈述并未阻碍张维在2018年7、8月撤场腾退。另查明，2019年4月8日，本院立案受理原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司诉被告张维服务合同纠纷一案，武汉万嘉弘泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令张维支付所欠物业费、水电费共计57539元(其中包含：2018年6月2日至2018年6月30日期间的物业费13974元,2018年3月1日至2018年7月31日期间的水费5360元、电费38205元)；2、判令张维支付上述欠款的违约金，以逾期欠款为基数，暂计欠款金额30%的违约金，合计17202元；3、诉讼费由张维承担。以上事实，原告中铁大桥局武汉公司提交建设工程规划许可证、商品房买卖合同、商铺委托经营管理协议、百瑞景商业街商铺委托代理租赁合同、补充协议书、房屋移交表、发票、催费联系函、申请、付款回单、（2019）鄂0106民初6942号案件庭审笔录复印件以及原告中铁大桥局武汉公司、被告张维当庭陈述在卷佐证。本院认为，包爱珍、钱祖松、吏林山、吕红霞、张萍、熊晓霞、刘京富分别和武汉万嘉弘泰物业服务有限公司签订的《百瑞景中央生活区商业街商铺委托经营管理协议》，系各方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定包爱珍、钱祖松、吏林山、吕红霞、张萍、熊晓霞、刘京富将其购买的涉案租赁商铺委托武汉万嘉弘泰物业服务有限公司进行出租及管理。武汉万嘉弘泰物业服务有限公司依据委托协议约定对上述商铺租赁事项经对外招租，与张维签订《百瑞景中央生活区商业街商铺委托代理租赁合同》。该租赁合同系当事人真实意思表示，且未违反法律规定应合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。武汉万嘉弘泰物业服务有限公司依据合同约定将坐落于宝通寺路××中央生活区商业街（宝通寺路段）6-1007、6-1008、6-1009、6-1010号商铺交付给张维租赁经营使用。2016年5月31日，武汉万嘉弘泰物业服务有限公司和中铁大桥局武汉公司、张维签订《补充协议书》约定武汉万嘉弘泰物业服务有限公司和张维双方于2015年7月11日签订的租赁合同中武汉万嘉弘泰物业服务有限公司享有的权利及承担的义务(物业管理服务除外)一并转移由中铁大桥局武汉公司履行。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，中铁大桥局武汉公司和张维对涉案租赁合同享有权利并承担义务。庭审中，中铁大桥局武汉公司主张张维在履行合同中，欠付2018年1月30日至2018年6月30日期间租金合计188559元。张维辩称因存在1082元的APP付款优惠抵用金额，故张维实际欠付2018年1月30日至2018年6月30日租金187477元（188559元-1082元）。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，张维对其辩称意见并未提交证据加以证明，应承担举证不能法律责任。本院依法认定张维欠付中铁大桥局武汉公司租金188559元（自2018年1月30日至2018年6月30日止期间），对中铁大桥局武汉公司该项诉请予以支持。张维辩称前述欠付租金数额应扣减其在租赁期间支付租赁保证金75468元，中铁大桥局武汉公司对该事实未提出异议。张维所欠缴租金扣减租赁保证金后，张维还应向中铁大桥局武汉公司支付租金113091元。张维未按合同约定支付租金构成违约，应承担违约责任。原告中铁大桥局武汉公司主张被告张维支付逾期付款违约金66618元（拖欠租金222060元的30%）的意见。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，本院综合实际拖欠款项的情况，根据公平原则及诚实信用原则，考虑违约金弥补损失及惩罚的双重性质，本院以张维实际拖欠租金款项按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，对中铁大桥局武汉公司主张逾期付款违约金的诉请，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，2018年6月30日租赁期限到期后，张维应按合同约定向中铁大桥局武汉公司交付并腾退租赁商铺。涉案租赁合同约定若张维未在合同终止后的7日内拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，视为张维放弃所有设备、装置及物业内什物的所有权，该装置及设备无偿为中铁大桥局武汉公司所有，中铁大桥局武汉公司有权采取任何方式处理。本案租赁合同终止后双方对于未能及时办理租赁商铺交接事宜造成的扩大损失均有过错，对于租赁期限届满后仍占有涉案商铺期间张维应支付占有使用费的数额，本院依法酌定以合同约定的3个月租金为宜。张维应向中铁大桥局武汉公司支付房屋占有使用期间租金111030元(月租金37010元×3个月)，对中铁大桥局武汉公司该项诉请，本院部分予以支持。张维辩称和中铁大桥局武汉公司就涉案租赁商铺另续签租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日的租赁合同。中铁大桥局武汉公司表示双方曾对续签租赁事项商榷过，但并未续签租赁合同。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，张维对其辩称意见未提交证据证明，应承担举证不能法律责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张维于本判决生效之日起十日内向原告中铁大桥局集团武汉地产有限公司支付租金113091元（自2018年1月30日至2018年6月30日止）；二、被告张维于本判决生效之日起十日内向原告中铁大桥局集团武汉地产有限公司支付逾期违约金（以113091元为基数，自2018年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率为标准计算至本判决确定给付之日止）；三、被告张维于本判决生效之日起十日内向原告中铁大桥局集团武汉地产有限公司支付房屋占有使用费111030元(月租金37010元×3个月)；四、驳回原告中铁大桥局集团武汉地产有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费10758元，由被告张维负担。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  滕玉军人民陪审员  詹忠革人民陪审员  刘立新二〇一九年九月十六日书 记 员  胡飞杨