广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初1617号原告（反诉被告）：邓卓华，男，1958年4月19日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：陈毅华，广东华生律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄国辉，男，1967年3月14日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：张思平，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡奋峰，北京市康达（广州）律师事务所律师。第三人：佛山市三水区西南街河口社区居委会魁岗村民小组新溪队。负责人：李健明，村长。原告（反诉被告，以下简称原告）邓卓华与被告（反诉原告，以下简称被告）黄国辉、第三人佛山市三水区西南街河口社区居委会魁岗村民小组新溪队（以下简称河口新溪队）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，分别于2019年6月11日和2019年8月21日两次公开开庭进行了审理。原告邓卓华及其委托诉讼代理人陈毅华、被告黄国辉的委托诉讼代理人张思平、蔡奋峰，第三人河口新溪队的负责人李健明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓卓华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年4月1日签订的《租赁合同》，被告应于合同解除后10天内将租赁物归还原告；2.判令被告向原告支付拖欠租金39160元（从2018年4月1日计算至起诉之日即2019年3月22日合计356天，以年租金40000元计算，每天110元）以及违约金39160元；3.判令被告向原告赔偿棚舍修复费用15000元；以上2、3项合计93320元，扣除被告向原告支付的押金5000元，实为88320元；4.判令被告向原告支付从2019年3月23日开始至实际交还租赁物之日，以年租金40000元为标准的实际占用租赁物期间的使用费；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年4月1日签订《租赁合同》，约定原告将崇德园土地交由被告承包作种植业（该土地由原告向第三人于2015年5月3日签订《土地有偿承包合同》所得）。双方并约定被告不能用于养殖和开设农庄、停车场等；承包期限从2017年4月1日至2023年4月30日止，共六年零一个月；承包金每年40000元；承包金应在每年4月10日前支付，如超期不交，原告有权加收每天5%的滞纳金或终止合同；被告需向原告交纳水电费押金5000元以及其他相关权利义务。合同签订后，原告将崇德园土地以及已搭建好的一个约300M2的棚舍交由被告使用，被告仅支付了第一年（2017年4月1日至2018年3月31日）承包金40000元。但从第二年开始（即2018年4月1日起），被告至今从未支付过任何承包金（本应于2018年4月10日前支付），原告多次催讨，被告均以种种理由拖延。期间棚舍发生火灾造成损坏，至今仍未修复。原告认为，被告承租土地后并未用于种植业，且拖欠承包金，经原告多次追讨仍拒绝支付，属于根本违约，符合合同中约定的终止合同的情形，故原告请求解除合同。从2018年4月1日第二年租赁期开始至原告起诉之日即2019年3月22日，被告合计拖欠原告租金356天，以合同约定的租金计算，被告共拖欠租金39160元（40000元/年÷365天×356天）。双方约定每天按5%加收滞纳金，则滞纳金从2018年4月11日开始计算，计至起诉之日即2019年3月22日，合计346天，滞纳金为69200元（40000元/年×5%×346天）。考虑到滞纳金的性质为违约金，而法律不支持过高的违约金，故原告以不超过所拖欠的租金39160元主张违约金。因被告在使用租赁物过程中造成棚舍损坏，参照建造费用5万多元以及使用后的状况，原告主张修复费15000元。因双方协商无果，原告遂提起本诉。被告黄国辉辩称，原告与答辩人签订《租赁合同》时，原告隐瞒转租土地需经发包方即第三人河口新溪队同意的事实，以致从2017年10月起答辩人使用案涉土地时，受到河口新溪队村民的多次阻挠并要求停止使用，造成答辩人根本无法正常使用案涉土地。后答辩人多次与原告协商，要求退还租金及押金，但原告仍坚称可与第三人河口新溪队协商解决。2018年4月，答辩人曾与原告协商解除合同事宜，但原告仍坚持可解决转租问题，且并未要求答辩人支付2018年的租金，答辩人便信以为真。现原告起诉主张租金及违约金，属于有意扩大损失，增加违约金数额，故其违约金的诉请不应得到支持。关于租赁物的占用费，答辩人根本无法使用案涉土地，不存在支付占用费的问题。第三人述称，第三人将案涉土地出租给原告时已明确转租土地需经第三人同意，但后来原告却在未征得第三人同意的情况下将案涉土地转租给被告，其后被告在案涉土地上堆放余泥，并没有用于种植业，第三人在2017年10月发现上述情形时便马上予以阻止。被告黄国辉在提交答辩状期间，向本院提出反诉，其反诉请求：1.确认原、被告于2017年4月1日签订的《租赁合同》于2017年9月30日解除；2.原告向被告返还被告未使用部分的租金20000元（未使用部分租金自2017年10月起计算至2018年4月止，合共6个月租金，40000元/年÷12个月×6个月）；3.原告向被告退还租赁押金5000元；4.原告赔偿被告承租土地后所建卫生间的投入损失30040元；5.反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：原告是第三人外海地（土名：崇德园）的承包者。2017年4月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将上述土地出租给被告，承包期限自2017年4月1日至2023年4月30日止，合同约定上述土地承包金为40000元/年，并对承包土地的其他事宜进行了约定。合同签订后，被告按约向原告支付了2017年的租金40000元及土地押金5000元。2017年10月，当被告准备对承包土地进行生产经营时，遭到第三人村民阻挠，后被告为向第三人证明其是合法取得承包土地，遂向第三人出示其与原告签订的《租赁合同》，并告知第三人已缴纳租金。后，第三人即向被告出示其与原告签订的《土地有偿承包合同》，根据该承包合同第六条第3点“承包期内，如乙方对承包的土地进行转包的，必须征得甲方同意。”的约定，第三人因此阻止被告继续使用案涉土地。被告认为，原告在与被告签订《租赁合同》过程中，并未如实告知土地转租需要经过第三人同意的事实，导致被告无法继续使用案涉土地，使租赁合同的目的无法实现，原告的行为构成根本违约，被告有权要求解除合同并要求赔偿损失。为维护自身合法权益，被告遂提起反诉。原告对被告的反诉答辩称，一、同意解除合同，但必须明确是被告违约所致。二、关于被告反诉的违约事实。由于被告未按《租赁合同》约定的用途使用土地，而是用于堆放余泥等其他用途，因而受到第三人干涉。当时在国土部门、城管执法部门、村委共同处理过程中，第三人收取了被告3000元余泥清理押金，并责成其在2017年12月1日前全部清理余泥，否则没收押金。可见，导致合同解除的原因在于被告，且被告一直占用案涉土地，其请求退还部分租金没有事实根据。三、关于被告建造卫生间的问题。被告未经同意建造卫生间，属于非法建筑。2017年4月7日，第三人收取了被告5000元押金，明确卫生间在租赁期满后拆除，否则没收押金。因此，被告的卫生间应予拆除，不能作为损失赔偿的依据。四、第三人事实上是同意原告转租的。首先，第三人一开始就知道原告转租的事实，却始终没有以任何方式反对。其次，第三人一直有参与解决被告在租赁过程中所发生的问题，包括火灾事件、卫生间建造、堆放余泥等。最后，第三人始终依约收取原告的租金且未提出异议，也积极参与诉讼。以上表明，第三人反对的是被告违法用地，并非反对原告的转租行为。因此，请求法院驳回被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原告提交的证据1.《租赁合同》，证明原告将案涉土地出租给被告的事实以及双方的合同权利、义务等。2.《土地有偿承包合同》，证明原告转租案涉土地须征得第三人同意。3.棚舍现场照片，证明棚舍火烧后的状况以及经被告修复后的现状。4.光盘及书面内容（原、被告的通话记录），证明原、被告对棚舍的修复问题进行过沟通。5.《证明》，证明原告搭建棚舍及费用的支出等情况。6.《关于承租土地后所建造的卫生间的处理经过》、押金收据，证明原告向第三人支付5000元押金，承诺在租赁期满后拆除卫生间。7.现场照片，证明城管执法人员处理被告违法堆放建筑余泥的现场执法情景。8.租金收据、微信聊天记录，证明原告已向第三人支付2018年5月至2019年4月的租金，第三人并没有反对原告转租，且被告在2018年7月5日仍同意缴纳租金。9.《关于处理黄国辉清理堆放建筑余泥的处理经过》、《保证书》，证明原、被告及第三人对清理余泥问题的处理情况。二、被告提交的证据1.《租赁合同》，证明原、被告存在租赁合同关系及双方权利义务等。2.《土地有偿承包合同》，证明原告转租案涉土地须征得第三人同意。3.租金收据，证明被告向原告支付了2017年的租金40000元。4.收据、工程预算表、身份证，证明被告在案涉土地上建造卫生间及其费用的支出等情况。5.《关于外海地租赁过程发生事宜的经过》、村民身份证，证明因原告未经第三人同意转租案涉土地，致使被告使用案涉土地时遭到第三人阻止，导致被告从2017年10月起至今无法使用案涉土地。本院组织当事人进行证据交换和质证，被告对原告提交的证据3无异议，原告对被告提交的全部证据无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：对于原告提交的证据1和证据2，被告对其真实性及合法性无异议，且两合同与本案具有关联性，本院予以确认。证据4为原、被告就棚舍修复等问题的电话通话记录，从通话内容来看，双方并未达成具体处理方案，仅反映了双方沟通协商的一个过程，被告对其真实性、合法性无异议，本院对原、被告双方就棚舍的修复等问题进行过沟通的事实予以认定。证据5，原告举证目的是为了证明其棚舍损失，而该证明系棚舍的建造方单方出具，且证明人并无出庭作证，不符合证据形式，本院不予确认。证据6，从《关于承租土地后所建造的卫生间的处理经过》记载的内容来看，可反映出原告与第三人之间就建造卫生间事宜进行协商的情况，第三人对该证据反映的事实亦予以认可，故本院予以确认。对于押金收据，可印证原告需向第三人支付5000元作为建造卫生间押金的事实，本院予以确认。证据7，具有真实性，可反映出城管部门就被告涉嫌违法堆放建筑余泥问题进行过处理的事实，对该事实本院予以认定。证据8，租金收据显示的是原告向第三人支付租金的情况，与本案并无直接的关联性，本院不予确认。对于微信聊天记录，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性。证据9，可印证原、被告及第三人对清理余泥问题的相关处理情况，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年5月3日，第三人作为发包方、原告作为承包方签订《土地有偿承包合同》，约定原告承包第三人外海地（土名：崇德园，东至大什沙荔枝园边，西至大什沙地交界处，南至自修场边，面积约15亩）的土地，用于种植业，不能养殖和开设农庄、停车场等，承包期限自2015年5月1日至2023年4月30日，共8年。承包金采取递增方式，2015年5月1日至2019年4月30日每年租金13500元，2019年5月1日至2023年4月30日每年租金16200元。同时还约定承包期内，如原告对承包的土地进行转包，必须征得第三人同意等权利义务。2017年4月1日，原告未经第三人同意与被告签订《租赁合同》，合同约定原告将其承包的上述土地出租给被告使用，租赁用途只能用于种植业，不能养殖和开设农庄停车场等，租赁期限自2017年4月1日至2023年4月30日，共6年零1个月，每年租金为40000元，并应于每年4月10日前支付当年租金，如逾期支付，原告有权在一个月后按每天5%加收滞纳金或终止合同。同时还约定，承包期内水电设施的维修费由被告负责，被告需交纳5000元水电费押金等权利义务。签订《租赁合同》后，被告于2017年4月3日向原告支付了2017年的租金40000元及水电押金5000元。被告支付租金后于2017年4月中旬开始使用租赁的土地，使用之初被告因生产需要需在土地上建造卫生间，但遭到第三人阻止，后经原告与第三人双方协商，第三人同意建造卫生间，并收取了原告5000元作为押金，以保证原告在租赁期满后将卫生间拆除并恢复土地原貌。另，被告在使用土地期间因在土地上堆放建筑余泥遭到第三人阻止，后经原、被告及第三人协商，被告保证于2017年12月1日前恢复土地原貌。被告在诉讼中确认目前尚有少量余泥尚未清理。另查明，原告将案涉土地交付被告使用时，地上附着建筑物有一铁棚，被告在使用铁棚过程中，因发生火灾造成铁棚损毁。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，本案的争议焦点在于：第一，原告与被告签订的《租赁合同》是否已解除及其解除时间；第二，被告是否需向原告支付租金及占有使用费；第三，原告主张的棚舍损失及被告主张的卫生间投入损失有无依据。关于《租赁合同》的解除问题。本案中原、被告双方均主张解除合同，并同意解除，只是双方对合同解除的原因及时间不同。原告认为被告迟延支付租金，原告有权解除合同，合同解除的时间为法院向被告送达相关应诉材料之日。被告则认为原告未经第三人同意擅自转租致使其在2017年10月1日起无法使用土地，无法实现合同目的，被告有权解除合同，双方的合同已于2017年10月1日解除。本院对此分析认为，从已查明的事实可知，被告进场使用土地过程中曾遭到第三人的阻止，其签订租赁合同的目的未能实现，但由此并不直接导致原告与被告的租赁合同自动解除，且被告亦未能提供确切的证据证实从2017年10月1日起已没有实际占有使用土地，即使被告从2017年10月1日已退场，但也无证据证实其已履行随附义务及时通知原告并办理交接，故被告主张双方的租赁合同已于2017年10月1日解除，欠缺依据，本院不予支持。在原、被告双方均同意解除合同，以及双方均未能提交通知解除合同的相关证据的情形下，本院认定原、被告双方签订的《租赁合同》于本院向被告送达本案起诉状副本、应诉通知书之日即2019年4月3日解除。合同解除后，被告应将案涉土地返还给原告，关于租金的支付问题。本案中，由于原告未经第三人同意擅自将案涉土地出租给被告使用，导致被告受到第三人阻挠而未能正常使用案涉土地，当出现该情形时原告并未能配合被告，积极妥善解决问题，以避免损失扩大。而被告作为承租人，当出现使用案涉土地受阻的情形时，应积极寻求切实可行的解决途径，在合理期限内未能得到原告的配合后，应尽量采取措施避免损失扩大。可见，造成合同解除的结果出现双方均负有过错。据此，结合上述分析的合同履行情况，根据本案实际，对于原告主张被告支付拖欠租金及逾期违约金，本院酌情支持15000元。对于占有使用费，原、被告的租赁合同于2019年4月3日解除，被告应向原告支付自合同解除后至实际返还土地之日止的占有使用费，原告主张按合同约定的年租金40000元的标准计算，合理有据，本院予以支持。关于双方主张的损失问题。对于原告主张的棚舍损失，该棚舍为原告事前搭建，属于案涉土地上的临时建筑物，被告在使用土地过程中造成了棚舍损毁，依法应赔偿原告相应损失。但是，对于修复棚舍的费用，原告仅提供了棚舍建造方单方出具的证明，且该证明充其量亦只可证明其当时为修建棚舍而支出的总费用，并不能证实棚舍受损需修复的费用支出。考虑到棚舍现实受损，为减少讼累，保护当事人的合理诉求，本院酌情支持5000元。对于被告主张的卫生间投入损失，被告在所租赁的土地上，因生产需要修建了一个临时卫生间。对于在租赁期间内解除合同，该附着物如何处置及该附着物因解除合同所造成的经济损失如何承担，原、被告双方并未进行明确约定，在租赁合同尚未到期而提前解除的情况下，原告应给予适当补偿。鉴于原、被告双方对于合同提前解除均存在一定过错，根据本案实际，本院酌情支持15000元。对于被告主张退还水电押金5000元，本案中双方确认被告在签订租赁合同后依约向原告支付了水电押金5000元，现租赁合同已解除，被告主张退还该押金，原告对此亦表示同意，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）邓卓华与被告（反诉原告）黄国辉于2017年4月1日签订的《租赁合同》于2019年4月3日解除；二、被告（反诉原告）黄国辉于本判决生效之日起十日内将位于佛山市三水区西南街河口社区居委会魁岗村民小组新溪队外海地（土名：崇德园）（东至大什沙荔枝园边，西至大什沙地交界处，南至自修场边，面积约15亩）土地返还给原告（反诉被告）邓卓华，并按每年租金40000元的标准向原告（反诉被告）邓卓华支付自2019年4月4日至实际返还之日止的占有使用费；三、被告（反诉原告）黄国辉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邓卓华支付租金及逾期违约金共15000元并赔偿棚舍损失5000元；四、原告（反诉被告）邓卓华于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）黄国辉返还水电押金5000元并补偿经济损失15000元；五、驳回原告（反诉被告）何卓华的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黄国辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费减半收取计2856元（邓卓华已预交），由原告（反诉被告）邓卓华负担。反诉部分案件受理费减半收取计2863元（黄国辉已预交），由被告（反诉原告）黄国辉负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 洁二〇一九年九月十八日本件与原本核对无羿书记员 曾健强