大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初638号原告：大连中庚物业管理有限公司，住所地大连市旅顺口区。法定代表人：梁衍锋，该公司经理。委托诉讼代理人：张海波，男，汉族，大连中庚物业管理有限公司员工，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：王涛，男，汉族，大连中庚物业管理有限公司秩序主管，住大连市甘井子区。被告：蒋万玲，女，汉族，大连棒槌岛有限公司退休工人，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：高云翔（被告之子），男，，大连香宇国际贸易有限公司员工，住大连市甘井子区。原告大连中庚物业管理有限公司与被告蒋万玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连中庚物业管理有限公司委托诉讼代理人张海波、王涛，被告蒋万玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2011年1月1日至2018年6月30日期间物业费6，366元；2.逾期缴费违约金1，273元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由为：2010年6月1日，被告蒋万玲按合法程序与大连中庚房地产开发有限公司、大连中庚物业管理有限公司办理全部商品房手续后，接收了位于大连市旅顺经济开发区住宅一套。同时自愿与大连中庚物业管理有限公司和大连中庚房地产开发有限公司分别签署了《临时管理规约》和《前期物业管理服务合同》，并承诺遵守合同，履行合同义务。同时按要求缴纳了当期物业费，但2011年1月至2018年6月期间物业服务费6，366元未缴纳，并产生违约金1，273元，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。物业未实际交付，钥匙现仍在物业公司。2009年被告购得房屋后，因房屋漏水，不同意接收。物业经理承诺房子什么时间修好，被告什么时间交纳物业费。而且物业公司台账亦显示2011年1月以前的物业费已经全部被减免。这些年物业公司一直说给维修，但房屋还是在漏水。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交第一组证据：商品房交付程序表、业主收楼验收表、业主住房基本情况登记表。拟证明被告为本小区业主，房屋已实际交付。被告质证意见：业主收楼验收表虽然由原告本人签署，但于签字时表格为空白，其余填写内容均由原告嗣后填写；业主住户基本情况登记表由本人书写；商品房交付程序表真实性没有异议。被告对上述证据真实性均不持有异议，具有一定的客观性，本院对其真实性予以认定。原告提供业主领取资料、钥匙确认表，证明房屋已实际交付。被告对业主领取资料、钥匙确认表中的签字的真实性持有异议，主张非原告本人签署。经本院释明后，被告申请司法鉴定，原告于鉴定程序中，认可确认表中非被告本人签署。故该份证据的真实性、合法性、关联性，本院不予认定。原告提交第二组证据：《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》，拟证明按照合同约定，原告提供物业服务，被告应当缴纳物业费。被告对上述证据真实性不持异议。上述证据符合证据形式及内容要件，具有证明力，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。原告提交第三组证据：催费通知书、律师函、照片、微信聊天记录截屏拟证明原告向被告催缴过物业费。被告对关联性持有异议，认为原告仅向被告所有的其他物业催缴过物业费。对涉案物业未催过物业费。针对上述证据被告并未提供反驳事实依据，故本院对上述证据的真实性予以认定。原告提交第四组证据：买卖合同，拟证明被告实际领取钥匙，并将涉案房屋出售给案外人。被告对证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，认可实际领取钥匙，并将涉案房屋出售给他人。上述证据符合证据形式及内容要件，具有证明力，本院予以认定。被告提供视听资料一份，拟证明钥匙一直在物业处，原告未实际交房，被告也未领取钥匙及实际接收房屋。原告质证意见：系被告自愿将钥匙留存在物业。诉讼中，被告陈述“在验收房屋时我是拿钥匙了，我没有签字领取钥匙。物业也承诺什么时候修好，什么时间再交物业费”。被告陈述内容与其提交证据的待证明内容相互矛盾。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。据此，本院对被告实际领取钥匙的事实予以认定，应视为涉案房屋已实际交付，被告予以接收。被告提供物业台账照片及阳台漏水照片各一张，拟证明房屋阳台漏水情况，及相应维修责任已由开发商转至由物业承担。且原告主动减免原告2009年至2011年期间物业费。原告质证意见：阳台确实给被告进行过维修，但此节事实没有证据予以证实。2009年6月至2010年12月期间物业费确实给被告予以减免过。原告对被告提交的上述证据的真实性不持有异议，故对上述证据的真实性本院予以认定。被告提供视听资料，拟证明被告已将房屋需要维修问题报给房管处，房管处已将维修费用拨给物业指定的装修队，但装修队没有维修。且被告未在启用维修资金申请表中签字，系原告造假。原告质证意见：维修基金已实际启用。因上述证据缺乏与本案的关联性，无法实现待证目的，即不能成为被告拒交物业费之理由，其关联性及证明力本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月30日，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定原告（甲方）为被告（乙方）购买物业所在的小区提供房屋共有部分、共用设施设备，物业管理区域内共用设备和附属建筑物、构造物，共用绿地、水体、花木、建筑小品，公共环境卫生、车辆行驶与停放秩序、公共秩序、安全管理防范等项目的维护、修缮、服务与管理等物业服务。服务期限截止至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。原告依照本合同约定向开发商或业主收取物业管理服务费用、水电公摊费及法律规定的其他费用。被告依据本协议及时足额向原告交纳物业管理费用。物业管理服务费约定为竣工验收合格交付业主前所发生的物业管理相关费用由甲方承担，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费用由业主交纳。交费标准：多层住宅0.80元/月/平方米。交纳费用时间约定为物业管理费自开发商书面通知载明的交付日开始，业主在每个月的10日前缴纳当月相关费用。业主逾期缴纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应缴纳物业管理服务费的3‰缴纳滞纳金。2008年12月30日，被告与原告大连中庚物业管理有限公司、大连中庚房地产开发有限公司共同签署《临时管理规约》。《临时管理规约》规定，本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业费。被告蒋万玲购买案外人大连中庚房地产开发有限公司坐落位于大连市旅顺经济开发区住宅一套，建筑面积88.46平方米。2010年6月1日，原告领取房屋钥匙。被告未缴纳2011年1月1日至2018年6月30日期间物业费。现被告已将涉案房屋出售给案外人。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》，为双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案原告为被告居住的小区提供物业服务，按照合同约定，原告有权要求被告交纳相应的物业管理服务费。被告作为小区业主，是原告提供物业管理服务的受益人，双方应相互理解，相互配合，共同建立、治理和维护良好的小区环境，并履行好自己相应的缴费义务。经查，被告确实未缴纳2011年1月1日至2018年6月30日期间物业费，原告要求被告给付此期间物业管理服务费具有事实与法律依据，且原告请求数额未超出双方合同约定的计算标准，系对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告辩称，涉案房屋未实际交付问题，如前所述，被告自认已实际领取房屋钥匙，虽于诉讼中存在先后矛盾之陈述内容，却无相反证据予以推翻，故其不利陈述应当作为定案依据。另外，结合涉案房屋已由被告在领取钥匙后出售给案外人的事实，即被告当庭陈述内容与原告所提交证据欲证明事实间存在相互吻合之处，加强了证据的证明力。据此，足以认定涉案房屋的交付事实。关于被告抗辩已与原告已达成“漏水问题什么时间修复，什么时间交纳物业费”的合意，据此不应缴纳物业费之理由。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，原告对该节事实予以否认；其次，被告未能向法庭提供证据予以证实。故被告应当承担举证不能的法律后果。再者，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，即便物业服务企业在履行物业协议的过程中，确实存在履约不符或者违约的情形，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权通过其他合法途径，要求选择其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但是被告不能以此作为拒交物业费的理由，其抗辩主张，本院不予采纳。关于原告要求被告支付延期缴费违约金一节，双方虽然在《前期物业服务协议》中明确约定了逾期付款违约责任的负担方式，但是其目的在于督促业主能够及时履行义务，弥补守约方的损失，而不是处罚违约的相对方。本庭为缓和双方之间的矛盾，原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十四条的规定，判决如下：一、被告蒋万玲于本判决生效之日起十日内支付原告大连中庚物业管理有限公司2011年1月1日至2018年6月30日期间物业费人民币6，366元；二、驳回原告大连中庚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告蒋万玲负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  王 燕人民陪审员  丛者荣人民陪审员  宋玉春二〇一九年九月十二日书 记 员  王蕾蕾附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。