广西壮族自治区德保县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1024民初907号 原告：广西德保县富泽物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区德保县城关镇德盛路山水碧苑住宅小区。 法定代表人：黄平，总经理。 委托诉讼代理人：赵国库，广西中名（靖西）律师事务所律师。 被告：许宜冠，男，1978年10月3日出生，壮族，户籍所在地：广西壮族自治区德保县。现住广西壮族自治区德保县。 原告广西德保县富泽物业服务有限公司与被告许宜冠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员黄怀胜独任审判，书记员黄杉慧担任法庭记录，于2019年9月19日公开开庭进行了审理，原告广西德保县富泽物业服务有限公司委托诉讼代理人赵国库、被告许宜冠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告向原告支付物业费共计760.70元，维修基金111.90元及违约金261.78元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为德保县山水碧苑小区的业主，是1-6-902号房的业主。因该小区无业委会，也无物业公司管理，为建立和维护小区有序的生活环境，经德保县房管所的协调，德保县城关镇城东社区居委会与原告于2016年9月1日签订了《物业临时托管服务合同》，约定由原告对山水碧苑小区进行物业管理服务，期限为12个月，自2016年9月1日起至2017年9月1日止。原告所提供的物业服务内容包括房屋共用部分、共用设施设备、道路、排水管道、绿化的管理和养护、公共环境卫生维保、交通及车辆停放秩序的管理、24小时专人巡逻、门岗执勤等工作。物业费的收取方式为住宅、杂物房、商铺夹层按0.68元/平米/月收取，商业部分按1.2元平米/月收取，公共维修基金住宅按0.1平米/月收取，商业按0.2平米/月收取；物业相关费用以月为单位进行缴纳，如逾期的，则从逾期之日起每天按应纳费用的3％计收违约金。同时，该合同及收费标准已提交至德保县物价局和德保县房管所进行了备案。在合同签订后原告即依照合同的约定进行了相应的物业服务工作。按照合同的约定及相关的规定，被告所有的1-6-902号房建筑面积为93.22㎡，自2016年9月1日起至2017年9月1日期间应缴纳物业费用760.70元，维修基金111.90元；此外被告还应支付违约金261.78元。综上，特诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称：原告与德保县城关镇城东社区居委会于2016年9月1日所签订的《物业临时托管服务合同》，被告一直不知道，合同上也没有居委会的法定代表人签名，故为虚假合同，被告从来未接受过原告的任何服务，所以，被告不同意缴纳相关物业费用，请法院驳回原告的诉讼请求。 原告对其主张提供如下证据：1.小区物业管理委托合同、山水碧苑物业管理服务收费公示栏、公告，拟证明德保县城关镇城东社区居委会与原告于2016年9月1日签订了《物业临时托管服务合同》，约定由原告对山水碧苑小区进行物业管理服务，期限为12个月，自2016年9月1日起至2017年9月1日止；2.民事判决书，拟证明原告已依照合同约定履行了相应的责任和义务；3.欠费清单，拟证明被告所有的商铺及住宅的编号、面积等情况；4.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，拟证明原告身份情况。经被告质证，被告对原告的上述证据均有异议，认为原告的证据均与本案无关，不能证明本案的相关事实。 被告对其主张提供如下证据：1.原告向其他住户的物业费催费通知单，拟证明原告的物业费催费通知单所列的收费标准与原告和德保县城关镇城东社区居委会签订的合同所列的收费标准不一致，因此，合同为虚假合同；2.录音光碟、德保县城关镇城东社区居委会值班记录，拟证明德保县城关镇城东社区居委会法人代表没有授权给任何人与物业公司签订委托合同，合同无效；3.商品房买卖合同（合同编号：20060275），拟证明被告与百色广联房地产开发有限公司签订购房合同及房屋面积为86.58平方米；4.身份证，拟证明被告的身份情况。 经原告质证，原告对被告的证据1.2有异议，认为催收清单、录音光碟及德保县城关镇城东社区居委会值班记录的内容均不能证明德保县城关镇城东社区居委会与原告所签订的《物业临时托管服务合同》为虚假合同，原告对被告证据3.4无异议，认可被告的房屋面积为86.58平方米。 经审理查明：被告为德保县山水碧苑小区1-6-902号房的业主，建筑面积为86.58平方米。2016年期间，德保县山水碧苑小区因原选聘的物业服务公司退出物业管理服务，造成该小区无物业公司管理。为维护小区有序的生活环境，规范小区的物业管理，2016年7月26日，德保县房地产管理所向山水碧苑小区的业主发出公告，内容为：“根据国家房屋管理规定，建设部[129]号令，为规范贵小区的物业管理，维护住户的人身和财产安全，提升业主的生活品位，确定业主的房产保值、增值，共同创建一个安全、有序、文明、整洁、卫生、优雅、宁静、温馨的人居环境、结束没有物业管理的混乱状态，现推荐信誉好、有资质的广西德保县富泽物业服务有限公司进驻贵小区，开展物业服务管理工作，希望业主给予配合和支持。”2016年9月1日经德保县房地产管理所的协调，作为委托方的德保县城关镇城东社区居民委员会与作为受托方的原告签订《物业临时托管服务合同》，双方约定：“由原告对山水碧苑小区进行物业管理服务，托管期限为12月，即自2016年9月1日起至2017年9月1日止；物业类型为住宅及商业；建筑面积为50000平方米；物业费用的收取方式为住宅按每月每平方米收取0.68元，商业用房按每月每平方米收取1.2元；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴费用的3％计收违约金”。合同签订后，原告与德保县城关镇城东社区居民委员会便将合同及各项目收费标准提交至德保县物价局和德保县房地产管理所进行了备案，并在小区的“山水碧苑物业管理服务收费公示栏”和各单元门口进行张贴公示。被告没有按约定履行支付义务。所拖欠的费用，经原告多次催收未果，向本院提起本案诉讼。 本院认为，德保县山水碧苑小区由于原选聘的物业服务公司退出物业管理服务的原因，造成该小区无业主委员会和无物业公司管理。根据住房和城乡建设部关于《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第五十八规定“因客观原因未能选举产生业主委员或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”，因此，原告经德保县房地产管理所协调，于2016年9月1日与德保县城关镇城东社区居民委员会签订《物业临时托管服务合同》，约定由原告对山水碧苑小区进行临时物业管理服务，并未违反相关法律法规的规定，合同合法有效，虽然被告未与原告签订相关的物业管理服务合同，但原告已将合同及相关收费标准等相关内容在“山水碧苑物业管理服务收费公示栏”和各单元门口进行张贴公示。在原告提供的物业管理服务期间，被告并没有提出异议。因此，该合同对原、被告具有法律约束力，当事人应当按照约定全面实际地履行自己的义务。原告已经实际提供了物业管理服务，被告也已经接受了该服务，应当缴纳物业费。根据合同约定，被告自2016年9月1日起至2017年9月1日止期间拖欠的物业服务费为706.49元（86.58㎡×0.68元/㎡/月×12个月）。根据相关法律规定，当事人在履行合同过程中违反合同约定，应当承担相应的民事责任，原告请求被告支付违约金，虽有合同约定，但原告并未能完全按照合同约定的标准提供服务，《物业临时托管服务合同》中的违约条款加重被告的义务，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。关于原告请求被告支付专项维修基金的问题，根据《住宅专项维修基金管理办法》的相关规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，业主所交的维修资金应由业主缴存至专门账户，专项维修资金应当专项用于共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪用。原告要求被告支付专项维修资金，但未提供证据证实其在服务期间因山水碧苑小区的公用设施设备的维修和更新、改造等项目支出了相关费用，或者接受相关部门的委托代收，因其主张没有法律规定和事实依据，本院不予支持。被告提出，2016年9月1日原告与德保县城关镇城东社区居民委员会签订《物业临时托管服务合同》为虚假合同，属无效合同，因未提供充分的证据证实，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，判决如下： 一、被告许宜冠于本判决生效之日起十日内向原告广西德保县富泽物业服务有限公司支付尚欠的物业服务费706.49元； 二、驳回原告广西德保县富泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告许宜冠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  黄怀胜 二〇一九年九月三十日 书记员  黄杉慧