陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2017）陕01民初160号原告：西安美术学院，住所地陕西省西安市雁塔区含光南路**。法定代表人：郭线庐，该院院长。委托诉讼代理人：王欢，陕西弘业律师事务所律师。委托诉讼代理人：司马文妮，陕西弘业律师事务所律师。被告：西安市荞麦园饭庄，住，住所地西安市含光南路**/span>法定代表人：薛莹巧，该公司总经理。委托诉讼代理人：席凌云，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告：薛莹巧，女，1966年10月23日出生，汉族，西安市荞麦园饭庄法定代表人，住西安市雁塔区师大路****楼****。委托诉讼代理人：席凌云，北京市康达（西安）律师事务所律师。原告西安美术学院（以下简称西安美院）与被告西安市荞麦园饭庄（以下简称荞麦园饭庄）、薛莹巧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安美院委托诉讼代理人王欢、司马文妮，被告荞麦园饭庄、薛莹巧共同委托诉讼代理人席凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西安美院向本院提出诉讼请求：1、判令荞麦园饭庄向其支付租金本金3358653.94元，支付违约金7058043.71元（暂主张至2016年12月31日，具体以实际给付之日为准），共计金额为10416697.65元；2、判令薛莹巧对西安美院与荞麦园饭庄的债权承担无限连带偿还责任；3、判令荞麦园饭庄将租赁房屋及时清腾并恢复原状；4、由荞麦园饭庄和薛莹巧承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年8月16日，其与荞麦园饭庄签订《房屋租赁合同》，租赁期为2007年8月16日至2012年8月16日。2012年7月9日该合同期限届满前，西安美院同意荞麦园饭庄迟延清缴的请求后续签了第二份合同。该合同主体出租方变更为西安美院资产经营有限责任公司（以下简称美院资产公司），但实际履行过程中，仍以西安美院作为合同主体出具租赁发票，往来函件均以西安美院各部门进行沟通发函。该租赁合同租赁期限从2007年7月9日至2026年12月31日，月租金53342.5元，现付后用。合同签订后，双方实际履行。荞麦园饭庄以各种理由累计拖欠租金3358653.94元。此间，因经营管理不善等，湖边餐厅从2013年停止经营，荞麦园饭庄一直不进行清腾移交，造成国有资产闲置浪费。西安美院以书面函件、电话通话等一直向荞麦园饭庄催缴租金，且为了友好处理该事项，其在征得荞麦园饭庄同意后于2015年3月委托陕西新兰特资产评估有限公司对荞麦园饭庄在湖边餐厅投入现有资产状况进行评估，荞麦园饭庄以评估结果低为由拒不认可该评估报告，也不交付租金，已构成根本性违约，具备合同终止条件。2016年7月7日，西安美院委托北京大成律师事务所对湖边餐厅的现有物品进行清腾，向荞麦园饭庄送达《终止合同通知书》，并进行律师见证。根据法律规定及合同约定，该终止通知书已经生效，目前合同已经终止。由于荞麦园饭庄为薛莹巧个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，薛莹巧作为荞麦园饭庄的投资人，应当以其个人财产对荞麦园饭庄的债务承担无限连带责任。荞麦园饭庄、薛莹巧答辩称，西安美院建设开发处和美院资产经营有限公司均属于西安美院的下设部门，其与荞麦园饭庄签订《房屋租赁合同》以及其他民事行为，均是代表西安美院，其行为后果当然由西安美院承担。双方在2012年7月9日签订租赁合同，对之前的租赁合同书中出租面积、租金等内容进行了变更。西安美院未按变更后房屋租赁合同书履行出租人的义务，给荞麦园饭庄造成损失，西安美院不但不应收取2011年5月至2013年3月底的租金，同时应对荞麦园饭庄因加建、装修而遭受的各种损失承担赔偿责任。2016年4月12日、2016年4月22日西安美院向荞麦园饭庄先后发出两份通知，表示其对2011年5月至2014年12月房屋租金暂缓收取，但要求荞麦园饭庄尽快支付2015年1月至2016年12月房屋租赁费共计128万元，变更了双方房屋租赁合同中第二条、第三条中的租金和租金交纳期限等内容，而荞麦园饭庄在回复中明确所欠费用愿意以湖边餐厅的投资进行核算冲减，对西安美院变更合同内容而作出承诺。西安美院要求荞麦园饭庄支付租金本金、违约金及清腾房屋缺少合同依据。西安美院为了利用院内人工湖边闲置的平房，邀请荞麦园饭庄垫资对其人工湖边建筑物进行装修、改造并配置设施设备，因而负有向荞麦园饭庄返还垫资的债务，且该债务为到期债务，荞麦园饭庄已经通过行使抵销权对西安美院所请求的128万元房屋租金的债务进行了抵销。荞麦园饭庄不拖欠西安美院房屋租金，西安美院资产经营有限公司2016年7月12日发出的《终止合同通知书》无合同依据，没有法律效力。西安美院对人工湖边餐厅的强行清腾行为违反了合同的约定，侵犯了荞麦园饭庄对太极湖边平房使用的合同权利。因荞麦园饭庄无违约行为，不承担违约责任，故薛莹巧个人也不承担违约责任。经审理查明，2007年8月16日，荞麦园饭庄（乙方）与西安美院建设开发处（甲方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：一、西安美院将本院校门南侧B段共三层营业用房租赁给乙方使用。二、租赁面积：一楼231.28平方米（后续面积347.28平方米）、二楼334.28平方米、三楼555平方米，合计1120.56平方米。三、租赁期限：2007年8月16日至2012年8月16日。四、租金和租金的交纳期限：每平米30.8元，月租金34513元，合同签订后，乙方须向甲方交纳一个月房租作为押金。乙方从2007年8月16日起向甲方预交三个月租金，一次交清。以后每三个月预收租金一次，直至合同期满。双方均按该合同约定内容履行，并无争议。2012年7月9日，荞麦园饭庄（乙方）与美院资产公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定第一条 甲方将西安美院校门南侧综合楼B段一至三层和楼顶楼面平台、综合楼A段楼顶楼面平台、原清卉茶社一、二层、院内太极湖边平层房屋归属荞麦园使用，出租给乙方作餐饮文化艺术经营使用。除原合同面积外，原清卉茶社一、二层面积233.57平方米；租赁楼面平台面积：A段楼顶楼面平台550平方米（属荞麦园加盖层）、B段楼顶楼面平台525平方米（属荞麦园加盖层）。第二条 租赁期限 甲方从2012年7月9日起将出租房屋交付乙方使用，至2026年12月31日收回。十年后递增3%。第三条 租金和租金交纳期限 室内面积每平方米30.8元，楼顶楼面平台每平方米租金7.5元，甲乙双方议定月租金为53342.5元，先付后用。租金每半年交纳一次，到期前一个月内交纳。拖欠租金一个月的，甲方可以终止合同，收回房屋。后荞麦园饭庄对原清卉茶社及A、B段楼顶楼面平台进行装修、加盖，对西安美院院内太极湖边平房进行了装修改造。合同履行过程中，西安美院向荞麦园饭庄开具租赁费发票。美院资产公司为西安美院全资子公司。荞麦园饭庄为个人独资企业，投资人为薛莹巧。荞麦园饭庄未向西安美院交纳2011年5月至今的租金。2010年12月27日西安美院西美会字［2010］22号院长办公会议纪要显示：……七、基建处、资产公司：同意荞麦园顶层加建项目，基建处全程监管设计方案实施，资产公司负责具体实施合同修改内容及租金调整标准等相关事宜。2011年3月9日，西美会字［2011］02号院长办公会议纪要显示：…四、…4、同意荞麦园饭店在综合楼顶加建办公及仓库用房项目，工程设计效果图及施工方案报相关院领导审核。2014年11月24日，中共西安美术学院委员会西美党会字［2014］26号会议纪要显示，…二、针对学院和荞麦园酒店的有关经营纠纷问题，会议认为,学院在荞麦园2012年楼顶加层和清卉茶社等承租承诺过程中负有一定责任。要求院长助理李敏负责，国有资产管理处具体落实，一是尽快组织第三方对荞麦园酒店承租的和平堂场所的资产进行合理评估；二是通过与对方积极有效的沟通，合理协商解决沿街用房上下两处承租中有关责任补偿问题；三是督促荞麦园酒店交付今年来拖欠的房租，必要时也可做好通过法律途径解决拖欠租金问题的准备。西安美院于2015年3月委托陕西新兰特资产评估有限公司对荞麦园饭庄在湖边餐厅投入的装饰工程和设备家具进行评估，截止评估基准日2013年1月25日，湖边餐厅资产的评估结果为原值1648393.28元（装修及配套设施902337.18元、其他资产746056.10元），净值1605237.15元（装修及配套设施884290.47元、其他资产720946.68元）。2016年5月荞麦园饭庄向西安美院提出重新评估意见。2016年4月12日西安美院、美院资产公司向荞麦园饭庄发出通知：一、限本周内向学院缴纳所欠水费、暖气费共计26万元，同时，就饭庄窃水电一事，及时配合学院总务处予以纠正，并接受相关处罚，…二、自合同签订后，由于原资产公司管理不善，导致双方矛盾，…原资产公司总经理因问题仍被关押，使牵扯其中的一些问题还需进一步取证核实，因此院方将对2011年5月至2014年12月你方所欠房屋租金，做暂缓收取，待双方沟通协商后再做处理。希望你方尽快按合同向学院缴纳2015年1月至2016年12月房屋租赁费共计128万元。否则，学院将按合同规定责令你方停业，并断水、断电。三、湖边餐厅限本月底前就双方认可的陕西新兰特资产评估公司给出的评估结果尽快予以确认，否则，我院将依据合法程序，对湖边餐厅内你方的财产进行搬离并妥善封存保管，房屋收回使用，同时，针对双方纠纷事宜继续协商。2016年4月22日，西安美院、美院资产公司向荞麦园饭庄内容相同通知。2016年4月25日，荞麦园饭庄针对通知回复，称综合楼加建的办公区域所用水电是经学院同意接用的，有学院同意的文件，没有窃水电一事。所欠房租水暖愿意以湖边和平堂的投资进行核算冲减。现有的评估结果只是对部分装修及设施进行了评估，荞麦园饭庄难以认可。重新作全面完整的评估并让原装修和平堂工程单位参与评估（装修单位已联系），方能讲清楚工程投资的各项用途。2016年5月7日，西安美院再次向荞麦园饭庄发出通知，要求荞麦园饭庄5月9日前清缴欠费，交接湖边餐厅资产。2016年7月12日，美院资产公司向荞麦园饭庄发出《终止合同通知书》，决定2016年7月12日正式终止双方于2012年7月9日签订的《房屋租赁合同》，结清租金及所拖欠的其他费用，限期三个月（2016年7月13日其至2016年10月13日止）搬离。同日，在律师见证下，西安美院及其资产公司腾空湖边餐厅好望角、和平堂、茶楼、办公室，并贴封条，对厨房大件物品清点，贴封条，但未腾空。2016年8月10日，西安美院及其资产公司向荞麦园饭庄发出《关于清腾房屋的通知》，再次通知荞麦园饭庄于接到通知之日起5日内将湖边餐厅内的其他遗留物品及时搬离，否则其将自行处理，同时不免除向荞麦园饭庄主张相关费用的承担。2016年8月11日，针对西安美院《终止合同通知书》，荞麦园饭庄向西安美院及其资产公司作出《答复》，不认可西安美院及其资产公司单方终止合同，不认可拖欠房租。本案审理中，荞麦园饭庄称美院湖边餐厅已由西安美院全部清腾、占用，其内物品其已通过另案申请评估赔偿，不存在清腾。2016年9月，荞麦园饭庄一方律师对时任西安美术学院院长王胜利、书记朱恪孝、院长助理李敏做了调查，形成调查笔录，经法院核实，该三份调查笔录属实。调查笔录证明内容：西安美院院内太湖边平房由荞麦园饭庄先期垫资改造、装修、添置设施设备，原则上以为教职工服务为目的，非营利性的，投资款项以减免荞麦园饭庄房租三到五年时间返还全部垫资。后因学院未能解决天然气问题，及手续，被工商、税务部门查处，双方协商停业。清卉茶社已到期，学院决定整个楼都统一交给荞麦园饭庄总体装修经营，由于清卉茶社拒绝退房，拖延了约一年时间才交给荞麦园饭庄。楼顶加建宿舍经过院长会议同意，荞麦园饭庄动工时遭到臻美酒店阻挡，因为西安美院前任领导与臻美酒店有协议，拖延了一年多时间。另，本案立案受理之前，荞麦园饭庄起诉西安美院、美院资产公司租赁合同纠纷一案，主张确认西安美院、美院资产公司发出的《终止合同通知书》无效，要求西安美院、美院资产公司赔偿其损失等。因本案须依据该案的审理结果为依据，故2017年7月14日本院作出（2017）陕01民初160号民事裁定，本案中止诉讼。上述事实，有《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同》、《资产评估报告书》、《终止合同通知书》、《律师见证书》、资产评估报告、资产评估咨询报告、谈话笔录、调查笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，租赁合同出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应当按照约定的期限支付租金。合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十四条规定， 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，2007年8月16日荞麦园饭庄与西安美院建设开发处签订《房屋租赁合同书》及2012年7月9日荞麦园饭庄与美院资产公司签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。西安美院建设开发处系西安美院内部下设机构，美院资产公司系西安美院全资子公司，合同履行过程中，由西安美院实际接收租金并开具租赁发票，故租赁合同主体为荞麦园饭庄与西安美术学院，双方均应按照合同约定享有权利、履行自己义务。西安美院作为出租方享有收取租金的权利，荞麦园饭庄作为承租方承担支付租金的义务。荞麦园饭庄没有交纳2011年5月之后房租，西安美院主张荞麦园饭庄支付2011年5月至2016年12月31日期间的租金，应予支持。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”荞麦园饭庄为薛莹巧个人投资设立个人独资企业，薛莹巧应当对荞麦园饭庄债权承担无限责任，故西安美院请求薛莹巧就上述租金给付义务承担无限责任，于法有据，应予支持。根据查明的事实，西安美院院内湖边餐厅由荞麦园饭庄垫资改造、装修、添置设施设备，西安美院称垫资费用据实结算或通过减免荞麦园饭庄租金三至五年，后因湖边餐厅垫资评估数额双方未达成一致，致租金交纳未能成行。荞麦园饭庄并未违反约定，故西安美院以荞麦园饭庄未按时交纳租金为由，向荞麦园饭庄发出的《终止合同通知书》，对荞麦园饭庄并不发生法律效力，双方租赁合同关系仍存在，同时，美院院内湖边餐厅也已为西安美院控制和使用，在此基础上，西安美术学院要求荞麦园饭庄清腾房屋并恢复原状，支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十六条、第二百二十六条规定，判决如下：一、西安市荞麦园饭庄于本判决生效后十五内支付西安美术学院2011年5月至2016年12月31日租金3358653.94元；二、薛莹巧对西安市荞麦园饭庄上述第一项租金给付义务承担无限责任；三、驳回西安美术学院要求西安市荞麦园饭庄支付违约金的诉讼请求；四、驳回西安美术学院要求西安市荞麦园饭庄清腾租赁房产、并恢复原状的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84300元，西安美术学院预交，由西安市荞麦园饭庄负担27800元，由西安美术学院负担56500元（执行本判决时，双方将该费用一并结清）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。                           审 判 长     张安品审  判  员     崔志刚审  判  员     师  婷 二0一九年九月     日 书  记  员    张舒涵