安徽省无为县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0225民初3258号 原告：张京，男，1988年12月6日出生，汉族，住北京市海淀区。 原告：李宇辰，女，1988年8月3日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。 上述二原告共同的委托诉讼代理人：莫宏明，安徽铭盛律师事务所律师。 上述二原告共同的委托诉讼代理人：肖仁贵，安徽铭盛律师事务所律师。 被告：安徽丹顶鹤酒店文化传播有限公司，住所地无为县无城镇府苑小区综合楼1号门面房。 法定代表人：唐春牛 委托诉讼代理人：刘虹，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 被告：潘礼海，男，1970年9月7日出生，汉族，住无为县。 委托诉讼代理人：刘虹，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 原告张京、李宇辰诉被告安徽丹顶鹤酒店文化传播有限公司（以下简称丹顶鹤公司）、潘礼海排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张京、李宇辰的委托诉讼代理人莫宏明，被告安徽丹顶鹤酒店文化传播有限公司的委托诉讼代理人刘虹，被告潘礼海及其委托诉讼代理人刘虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张京、李宇辰向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即搬离或返还原告所有的房屋（无为县无城镇府苑小区综合楼1、2、7号门面房及6号81.25平方米门面房），恢复原状；2、判令二被告支付租金（延迟腾房占用费）及839.23平方米为基数，按每年每平方米1000元自2017年4月11日给付至返还上述全部房屋之日止；3、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月11日原告通过法院变卖方式依法取得无为县无城镇府苑小区综合楼1、2、3、6、7号门面房产权并办理不动产权证，但上述房产中的1、2、7号门面房及6号81.25平方米门面房由二被告占用办公并经营无为县丹顶鹤茶餐厅，经与被告多次交涉，二被告一直不交租金，也不与原告办理租赁事宜，为维护自身合法权益，现依法起诉，望判准诉求。 丹顶鹤公司当庭辩称，依法驳回原告起诉，被告不是本案适格的诉讼主体，与无为县德龙商贸有限公司签订合同的是唐春牛，并非本案被告，唐春牛也已按照合同约定支付租金，且合同约定的租赁期限并未届满，故原告的诉请缺乏事实依据。 潘礼海当庭辩称，同意第一被告的答辩意见。其次，无为县人民法院受理的其他案件已经查明其未与无为县德龙商贸有限公司签订合同，也没有实际占有和使用案涉房屋，故请求驳回起诉。 本院经审理认定事实如下：2014年4月30日安徽创元典当有限责任公司与无为县德龙商贸有限公司签订《典当借款合同》及《典当借款抵押合同》，无为县德龙商贸有限公司以其名下的位于无为县无城镇府苑小区综合楼1号、2号、3号、6号、7号门面房及国有建设用地使用权作为抵押物为其债务提供抵押担保，并办理抵押登记手续。2017年4月11日合肥市中级人民法院以安徽创元典当有限责任公司与无为县德龙商贸有限公司等典当纠纷一案作出的（2015）合民二初字第00028号民事判决书已发生法律效力，无为县德龙商贸有限公司等拒不履行生效法律文书确定的付款义务为由，作出（2015）合执字第00671-6号执行裁定书，依法拍卖了无为县无城镇府苑小区综合楼1号、2号、3号、6号、7号门面房，经公开拍卖，张京以第三次拍卖的保留价1461万元买受。为此裁定：1、被执行人无为县德龙商贸有限公司名下所有位于无为县无城镇府苑小区综合楼1号、2号、3号、6号、7号门面房房产所有权及相应土地使用权等其他权利以价1461万元归买受人张京所有。被执行人无为县德龙商贸有限公司上述房地产及相应的其他权利自本裁定送达买受人张京时起转移。2、买受人张京可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2017年4月26日原告办理上述房屋不动产权利证书。 另查明，2015年8月1日无为县德龙商贸有限公司（甲方）与唐春牛（乙方）签订《房屋租赁协议》，甲方将坐落于无为县无城镇府苑小区综合楼1、2、6、7、8、9号门面房出租给乙方，合同期限为2015年8月15日至2023年8月14日，租金为：1、2、6、7门面36元/平/月，8、9号门面为26元/平/月。2017年4月11日原告取得无城镇府苑小区综合楼1、2、3、6、7号门面房后，将其中的3号门面房以及6号门面房的一部分租赁给徽商银行芜湖分行，案涉门面一直由丹顶鹤公司经营使用，丹顶鹤公司未与原告签订房屋租赁合同，也未支付租金。多次催讨房租无果后，2018年11月10日原告向两被告发出通知，要求两被告交纳2017年4月11日起至2018年11月1日租金，并签订书面租赁合同，逾期不支付租金，视为不愿意租赁案涉房产，同意退还房屋。两被告仍无回应，致讼。 本院认为，本案中张京、李宇辰于2017年4月11日依法取得案涉门面房的所有权，享有对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。案涉房屋在2014年为借款已设立了抵押，而无为县德龙商贸有限公司与唐春牛于2015年8月1日签订的《房屋租赁协议》，抵押的设立在租赁之前，且案涉房屋被法院查封，根据相关法律规定，该租赁协议对原告不具有约束力。唐春牛于2015年8月1日与无为县德龙商贸有限公司签订租赁协议后，于同年8月7日成立丹顶鹤公司，实际经营使用的便是租赁的案涉门面房，包括1号门面房（238.10平方米）、2号门面房（253.99平方米）、6号门面房（其中81.25平方米）、7号门面房（265.89平方米），丹顶鹤公司作为实际享有合同权利当事人，合同相对人可以直接请求丹顶鹤公司承担合同责任，故对原告要求被告丹顶鹤公司搬离案涉房屋并给付租金的诉讼请求，本院予以支持。对于丹顶鹤公司主张的优先购买权及执行程序违法问题，应由相关权利人向执行法院提出，其主张不属于本案审理范围。关于租赁费标准问题，2015年8月1日的《房屋租赁协议》对案涉门面房的租赁价格进行了约定，可参照该协议确定的价格进行计算，故2017年4月11日至2019年9月11日丹顶鹤公司应当支付原告租金数额为876156.12元（36元/平方米/月×839.23平方米×29个月）。被告潘礼海并未实际占有使用案涉门面房，故原告对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决如下： 一、被告安徽丹顶鹤酒店文化传播有限公司于本判决生效后十日内搬离原告张京、李宇辰所有的位于无为县无城镇府苑小区综合楼1、2、7号门面房及6号81.25平方米门面房； 二、被告安徽丹顶鹤酒店文化传播有限公司于本判决生效后十日内给付原告张京、李宇辰2017年4月11日至2019年9月11日房屋使用费876156.12元（2019年9月12日至实际搬离之日止的房屋使用费按照36元/平/月计算）； 三、驳回原告张京、李宇辰对被告潘礼海的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费59735元，原告张京、李宇辰承担2945元，被告安徽丹顶鹤酒店文化传播有限公司承担56790元。 （上述款项可汇入中国邮政储蓄银行无为县支行，帐号10×××99，开户单位：无为县人民法院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  张红 二〇一九年九月十一日 书记员  董雪 附件:本判决引用的法律及司法解释原文 《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。 损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。 受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条第二款公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。