江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0302民初2436号原告:江苏宏昌工程机械有限公司，住所地徐州市鼓楼区孤山村。法定代表人:李宏，该公司董事长。委托诉讼代理人:张宝庆，男，1968年4月3日出生，该公司法律顾问，住徐州市。委托诉讼代理人:史先秀，江苏清正苑律师事务所律师。被告:北京京文联发教育文化有限公司，住所地北京市海淀区四季青镇北辛庄路北软双新科技园A座318室。法定代表人:邱秉新，该公司总经理。委托诉讼代理人:鹿海林，江苏汉斯律师事务所律师。徐州康平老年护理院，住所地徐州市鼓楼区孤山村。法定代表人:邱秉新，该护理院院长。委托诉讼代理人:鹿海林，江苏汉斯律师事务所律师。原告江苏宏昌工程机械有限公司(以下简称：宏昌公司)诉被告北京京文联发教育文化有限公司(以下简称：京文公司)、徐州康平老年护理院(以下简称：康平护理院)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月30日受理后，于2017年12月25日作出（2017）苏0302民初3437号民事裁定书，裁定：驳回原告江苏宏昌工程机械有限公司的起诉。再审申请人江苏宏昌工程机械有限公司因与被申请人北京京文联发教育文化有限公司、徐州鼓楼康平老年护理院房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2017）苏0302民初3437号民事裁定，向徐州市中级人民法院申请再审。徐州市中院于2018年10月17日作出（2018）苏03民再104号民事裁定书，裁定：一、撤销徐州市鼓楼区人民法院(2017)苏0302民初3437号民事裁定；二、指令徐州市鼓楼区人民法院对本案进行审理。本院于2019年4月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏昌公司的委托代理人张宝庆、史先秀、被告京文公司、康平护理院的共同委托诉讼代理人鹿海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏昌公司诉称，1、请求解除与被告京文公司租赁合同并判令二被告返还租赁物；2、本案诉讼费由被告负担。事实及理由:原告于2014年6月26日与被告京文联发公司签订《房屋租赁合同》，租赁由原告位于徐州市鼓楼区，租期自2014年7月1日起至2024年6月30日止，前五年租金为每月7元/平方米，租金以季为付款周期，每季度第一个月的15日前付清当季租金。被告京文联发公司自2015年7月1日起拖欠租金至今，违反《房屋租赁合同》第八条之规定，虽经多次书面催收，被告至今未支付租金，致使双方合同目的不能实现。被告京文公司在涉案租赁物开办了徐州市康平老年护理院，因此，二被告在租赁合同解除后负有返还租赁物的义务，故诉至法院，请求法院依法判决。被告京文公司辩称，1、本案原告诉请的原告与被告京文联发之间的租赁合同已经（2015）鼓民初字第1948号生效判决，判令原告继续履行租赁合同义务，现正在执行阶段，尚未执行完毕，因此现在原告在上一案件尚未终结的情况下，又起诉解除合同，违反了民诉法第124条第5款、第6款的规定，因此该起诉不属于本案受理范围，应裁定驳回起诉；2、即便本案原告可以起诉，但（2016）苏0302民初832号生效民事裁定书已就原告解除合同请求作出了驳回起诉的裁定，现再次起诉仍然属于重复起诉，也应依法驳回。另补充：1、原告直接起诉判决解除合同不属于法院受案范围，依据合同法的规定，合同当事人意思自治的表示，除显失公平情势变更，可要求法院直接变更或解除合同外，依据合同法第九十三条第二款的规定和九十四条的规定，合同解除不论是约定解除还是法定解除，均属当事人意思自治的范围，第三方包括法院也无权干涉，法院仅能就合同效力做出评判，即确认合同效力；2、原告在本案起诉后又另案（2018）苏0302民初3659号案，提起拖欠租金的诉讼，其诉讼行为的实质是自行否定了本案租赁合同已通知解除的主张；3、原告是涉案租赁合同的违约方，1948号案判决其应承担的租约责任在没执行完毕的情况下原告无权单独提出解除合同，不享有单方解除权，因此无论原告是否通知合同解除以及通知是否送达，均不能产生合同解除的法律后果。被告康平护理院辩称，同上述京文联发意见，再补充一下，被告护理院不是原告诉请的租赁合同的合同租赁主体，被告养老院也没有直接和原告发生任何法律关系，因此原告起诉养老院起诉主体不适格，应裁定驳回原告的对被告养老院的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原、被告于2014年6月26日签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告京文公司承租被告宏昌公司所有的坐落于徐州市大孤山村综合楼一幢和附楼二幢，建筑面积9810㎡，租期10年，自2014年7月1日至2024年6月30日，租金前五年每月7元/㎡，后五年每月8元/㎡，以季度为付款周期。该合同第五条约定：“租赁该房屋的用途为：经营老年康复护理服务。经营服务范围包括：全科医疗门诊，医药零售，康复训练，医疗保健，护理、住养、起居生活、健康的文化娱乐、内部餐饮等相关业务”；第八条约定：“有下列情形之一，出租方有权解除本合同：1.承租方在接到通知后不按约定交付租金达一个月以上。2、未经出租方书面同意，承租方擅自改变出租房屋用途。3、未经出租方书面同意，承租方改动房屋主体结构和装修。4、未经出租方书面同意，承租方将房屋转租第三方。5、承租方利用出租房屋进行违法活动”。第九条约定：“……如遇国家政策性拆迁，出租方享有产权部分赔偿，承租方享有装修部分赔偿……”；第十二条约定：“……2.在租赁期内，出租方应保证出租房屋的使用安全，承租方向出租方提出合理维修请求后（指房屋的主体结构的维修），出租方应及时提供维修服务。3.承租方应合理使用所租赁的房屋，如因使用不当而造成房屋及设施损坏的，承租方应承担修复，赔偿等责任。……4.出租方允许承租方对租赁房屋进行装饰、增设其他设施，但承租方不得破坏整体结构，且必须征得出租方书面同意后方可施工。……5.承租方对深水井及供水设施享有使用、管理和自行保养、维修的义务和责任。……7.出租方的院落完全封闭交承租方统一使用管理。承租方有权在征得出租方的同意后进行整改规划，对院内的设施及花草树木进行整改，出租方不得要求赔偿，在本合同期满后或提前终止时所有权归出租方所有。8.在租赁期间，如承租方因供电、供水或其他关于房屋的关系问题，出租方应协助处理”。合同签订后，宏昌公司依约将租赁物院落封闭交付京文公司使用，京文公司将租赁物用于开办徐州市鼓楼区康平老年护理院。后双方因租金等问题发生纠纷，原告于2015年8月24日向京文公司发出了解除《房屋租赁合同》的通知。2015年7月15日京文公司诉宏昌公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法作出（2015）鼓民初字第1948号民事判决书判决:变更原告北京京文联发教育文化有限公司与被告江苏宏昌工程机械有限公司于2014年6月26日签订的《房屋租赁合同》关于租赁物建筑面积的约定，自2015年7月1日起，原告北京京文联发教育文化有限公司按照建筑面积7832㎡向被告江苏宏昌工程机械有限公司支付租金；二、被告江苏宏昌工程机械有限公司于本判决生效后三十日内配合原告北京京文联发教育文化有限公司申请将坐落于徐州市鼓楼区孤山村二组的综合楼的雨、污下水管网入口和市政管网连接；三、被告江苏宏昌工程机械有限公司于本判决生效后十五日内将徐州市鼓楼区孤山村二组的综合楼所在院落重新封闭、将院落东门随院落一并交付原告北京京文联发教育文化有限公司管理使用；四、被告江苏宏昌工程机械有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告北京京文联发教育文化有限公司征收补偿款254646.74元（其中搬迁补助29232.84元、停产停业补助225413.9元）；五、被告江苏宏昌工程机械有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告北京京文联发教育文化有限公司消防设施维修费用40500元、下水道管网改造费用21330元；六、驳回原告北京京文联发教育文化有限公司的其他诉讼请求。京文公司不服上述判决上诉至徐州市中级人民法院，经徐州市中级人民法院（2016）苏03民终1469号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2018年11月14日原告（反诉被告）江苏宏昌工程机械有限公司诉被告（反诉原告）北京京文联发教育文化有限公司、第三人徐州鼓楼康平老年护理院房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后作出(2018)苏0302民初3659号民事判决书，判决如下：一、北京京文联发教育文化有限公司于本判决生效之日起十日内向江苏宏昌工程机械有限公司支付租金2138136元、同时支付利息224504.28元；二、驳回北京京文联发教育文化有限公司的反诉请求。京文公司不服上述判决，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院（2019）苏03民终1183号民事判决书依法作出判决：一、撤销徐州市鼓楼区人民法院(2018)苏0302民初3659号民事判决；二、北京京文联发教育文化有限公司于本判决生效之日起十日内向江苏宏昌工程机械有限公司支付租金2041164元及利息（具体计算方式：自2015年7月16日起至2018年10月15日止，以10万元为本金；自2015年10月16日起至2018年10月15日止，以164472元为本金；自2016年1月16日起至2018年10月15日止，以164472元为本金；自2016年4月16日起至2018年10月15日止，以164472元为本金；自2016年7月16日起至2018年10月15日止，以164472元为本金；自2016年10月16日起至2018年10月15日止，以164472元为本金；自2017年1月16日起至2018年10月15日止，以164472元为本金；自2017年4月16日起至2018年10月15日止，以164472元为本金；自2017年7月16日起至2018年10月15日止，以164472元为本金；自2017年10月16日起至2018年10月15日止，以164472元为本金；自2018年1月16日起至2018年10月15日止，以164472元为本金；自2018年4月16日起至2018年10月15日止，以164472元为本金；自2018年7月16日起至2018年10月15日止，以164472元为本金；均按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计算，以224504.28元为限）；三、江苏宏昌工程机械有限公司于本判决生效之日起十日内向北京京文联发教育文化有限公司支付消防设施维修费10000元；四、驳回江苏宏昌工程机械有限公司的其他本诉请求；五、驳回北京京文联发教育文化有限公司的其他反诉请求。现原告再次诉至法院以诉称理由要求解除双方租赁合同，被告以辩称理由进行答辩，庭审中双方各执己见，经本院调解无效。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人都应按照合同约定履行各自的义务。本案中，宏昌公司与京文公司于2014年6月26日签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均有约束力。双方在履行合同中因房屋租金、面积等问题产生纠纷，经本院（2015）鼓民初字第1948号民事判决书判决：变更双方于2014年6月26日签订的《房屋租赁合同》关于租赁物建筑面积的约定，自2015年7月1日起，京文公司应按照建筑面积7832㎡向宏昌公司支付租金；该判决生效后，因被告京文公司未向原告支付租金，原告再次诉至法院要求被告支付租金，经法院确认被告京文公司存在拖欠租金的事实，并判决被告履行租金的义务，根据双方签订《房屋租赁合同》第八条的约定，承租方在接到通知后不按约定交付租金达一个月以上，出租方均日权解除合同。原告虽曾向被告提出解除双方租赁合同，经法院（2015）鼓民初字第1948号民事判决书确定因双方履行合同不符合约定，没有支持原告解除租赁合同的主张，但被告京文公司经法院二次判决在确定给付租金面积及确定应付租金数额后，截止法庭辩论结束（2019年4月29日）时，被告京文仍然不按双方约定履行义务，其违约事实存在，致使双方合同目的无法实现，现原告要求解除合同的主张符合双方约定，且原告以二次判决后被告京文公司出现新的违约事实要求解除合同符合法律规定，本院应对原告该部分主张应予以支持。双方合同解除后，被告京文公司占有案涉房屋无合法依据，应及时将涉案房屋归还原告，因此原告要求被告京文公司返还涉案房屋诉讼请求有事实及法律依据，本院应予支持。被告京文公司租赁涉案房屋是为了开办老年护理院，但被告老年护理院与原告不存在房屋租赁的法律关系，因此原告要求被告老年护理院按照租赁合同承担义务无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告江苏宏昌工程机械有限公司与被告北京京文联发教育文化有限公司签订的关于徐州市大孤山村综合楼一幢和附楼二幢，建筑面积7832㎡房屋的《房屋租赁合同》于2019年4月29日解除；二、被告北京京文联发教育文化有限公司于本判决生效后十五日内将徐州市大孤山村综合楼一幢和附楼二幢，建筑面积7832㎡房屋返还原告江苏宏昌工程机械有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16820元（原告已预付），由被告北京京文联发教育文化有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张向阳人民陪审员  朱随荣人民陪审员  张 毅二〇一九年九月四日法官 助理  张志颖书 记 员  郭思晨