四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1903民初1229号 原告：杨朝晨，男，1996年1月8日出生，汉族，住巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：王科，四川宏坤律师事务所律师。 被告：罗金华，女，1964年12月17日出生，汉族，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：何平，四川同善律师事务所律师。 第三人：四川省万锦宸置业有限公司，住所地四川省巴中市恩阳区义阳大道****，统一社会信用代码9151010767716690XT。 法定代表人：刘玉成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑凯，该公司职工。 原告杨朝晨与被告罗金华、第三人四川省万锦宸置业有限公司(以下简称万锦宸公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告杨朝晨的委托诉讼代理人王科、被告罗金华的委托诉讼代理人何平、第三人万锦宸公司的法定代表人刘玉成及其委托诉讼代理人郑凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨朝晨向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于巴中市恩阳区锦宸金凤2栋5楼2号住房一套的强制执行，并解除对该套住房的查封；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年8月1日，第三人与朱冉祥签订了《建筑安装工程买断建修、销售合同》，并于次日签订了相关补充协议，约定第三人开发的位于巴中市恩阳区锦宸金凤2号楼由朱冉祥买断、销售。2016年12月21日，刘巽分包了该工程的塑钢窗、阳台栏杆的制作安装，并与朱冉祥签订了《阳台栏杆、塑钢窗工程承包合同》。为支付工程分包款，朱冉祥将锦宸金凤2栋5楼2号等房屋抵偿给刘巽作为应付的工程款。2018年1月8日，刘巽以260031.31元的价格将该房出售给原告，并签订了《商品房自愿预定协议》。协议签订后，原告依约交付了房款。2019年2月15日，因便于办理房屋产权所需，原告与万锦宸公司更换了与刘巽所签订的协议为《四川省商品房买卖合同（预售）》。此后，在办理不动产权属登记证书时，方知该房屋已被恩阳区人民法院查封，且正在强制执行中。原告提出执行异议后被人民法院驳回。原告认为，第三人对其开发的前述房产依法取得商品房预售许可手续，尔后与朱冉祥签订《建筑安装工程买断建修、销售合同》。该合同名为买卖实为以房抵偿工程款，是工程承建方行使“工程价款优先受偿权”的具体体现。朱冉祥对其承建的锦宸金凤2栋商住楼抵偿工程款的房屋享有处置权。其与刘巽约定将锦宸金凤2栋5楼2号房屋抵偿应付刘巽的工程分包款，该约定是双方真实意思表示，不违反法律效力性强制规定，当属合法有效。刘巽对该房享有处置权。其将房屋出售给原告，在法院查封前，原告与刘巽签订的《商品房自愿预定协议》合法有效，协议签订后，原告依约交足了房款，并已合法占有该房。原告虽于法院查封后与第三人更换了与刘巽签订的《商品房自愿预定协议》，但原告从刘巽处购买在先，查封在后，房款也是刘巽收取。更换协议是为了办理产权。协议的更换并不改变原告对案涉房屋的取得是在法院查封前从刘巽处依法购买所得的事实。故人民法院对该房屋进行查封、评估、拍卖的行为是错误的，损害了原告的合法权益。 原告向法庭提交的证据有：原被告身份信息、（2017）川1903民初1318号民事裁定书、（2019）川1903执异11号执行裁定书、《商品房预售许可证》复印件、《建筑安装工程买断建修、销售合同》、第三人向朱冉祥出具的买断款收据复印件、朱冉祥与刘巽签订的《阳台栏杆、塑钢窗工程承包合同》复印件、刘巽在锦宸金凤2号楼做工程结算单复印件、刘巽与杨映峰签订的《商品房自愿预定协议》复印件、刘巽向原告之父出具的收款收据、原告与第三人签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、巴中市房产管理中心出具的《个人及家庭房屋登记表》、巴中市不动产登记中心出具的《个人及家庭不动产登记记录》。 被告罗金华辩称：1、原告与第三人不存在合法的买卖关系；2、根据物权法等相关法律规定，登记发生法律效力的，未经登记不发生法律效力。合法的买卖行为是指买受人的付款行为和出卖人的协助配合变更产权行为，二者缺一不可。被告怀疑原告与第三人恶意串通，损害被告的合法权益。即使原告与第三人以及案外人的买卖合同合法有效，也不能对抗物权登记才生效的规定；3、原告的房屋买卖行为发生在涉案房屋被人民法院查封之后，被查封的财产任何个人无权处置；4、执行裁定程序合法，实体公正；5、原告所述涉案房屋为唯一住房与本案没有关联性；6原告所提证据不能达到证明目的，没有抵款的有力证据，也没有任何付款凭证；7、原告提供的复印件不予认可。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人万锦宸公司述称，案涉房屋是抵给朱冉祥，朱冉祥抵给刘巽，刘巽又出售给原告杨朝晨的。第三人向法庭提交的证据有商品房预售许可证、朱冉祥与万锦宸公司签订的《建筑安装工程买断建修、销售合同》、刘巽与万锦宸公司签订的《阳台栏杆、塑钢窗工程承包合同》、工程结算单。 经审理查明：2013年4月7日，第三人万锦宸公司取得锦宸金凤项目的商品房预售许可证。2015年8月1日，第三人万锦宸公司与朱冉祥签订《建筑安装工程买断建修、销售合同》，约定锦宸金凤2号楼由朱冉祥买断后，自行全额垫资建修、销售。朱冉祥销售的房屋由万锦宸公司的售楼部签订合同。同日，万锦宸公司向朱冉祥出具收到买断定金50万元的收据1张。2016年12月21日，刘巽与朱冉祥签订《阳台栏杆、塑钢窗工程承包合同》，约定付款方式为以抵一套房屋作为工程款及人工工资。2018年1月8日的工程结算单记载，朱冉祥将2号楼604、502号房屋抵偿了刘巽作为工程款。同日，原告之父杨映峰与刘巽签订《商品房自愿预定协议》，预购人为杨映峰，预购房屋为锦宸金凤商住小区2号楼502号，刘巽于当日给杨映峰出具了收到锦宸金凤2号楼502号首付房款100000元的收据，2018年3月3日，刘巽给杨映峰出具了收到锦宸金凤2号楼502号房款145000元的收据。2019年2月15日，原告杨朝晨与第三人万锦宸公司就该房屋签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》。 罗金华因与万锦宸公司民间借贷纠纷一案，于2018年2月3日向本院申请财产保全，本院于同月8日依法裁定对属于万锦宸公司的锦宸金凤2号楼502号住房予以查封。该案在执行过程中，原告杨朝晨以案外人身份于2019年6月27日提出执行异议，请求对查封房屋停止执行并解除查封。本院于2019年7月16日裁定驳回案外人杨朝晨的异议请求。 认定上述事实的证据有：原被告身份信息、（2017）川1903民初1318号民事裁定书、（2019）川1903执异11号执行裁定书、《商品房预售许可证》、《建筑安装工程买断建修、销售合同》、第三人向朱冉祥出具的买断款收据复印件、朱冉祥与刘巽签订的《阳台栏杆、塑钢窗工程承包合同》复印件、刘巽在锦宸金凤2号楼做工程结算单复印件、刘巽与杨映峰签订的《商品房自愿预定协议》复印件、刘巽向原告之父出具的收款收据、原告与第三人签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，第三人万锦宸公司同时符合“被执行人”和“被执行的房地产开发企业”两种情形，第二十八条和第二十九条产生竞合，并非适用第二十九条就可排除适用第二十八条。第二十八条属于普适性条款，第二十九条属于特别条款，所以第二十八条、第二十九条均适用于本案。第三人万锦宸公司将建筑工程以买断建修、销售的方式承包给不具有建筑资质的个人修建，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条强制性规定，签订的《建筑安装工程买断建修、销售合同》属于无效合同，因无效合同取得的财产，朱冉祥无权进行销售，故朱冉祥与刘巽签订的以房抵偿工程款的承包合同、刘巽与原告之父杨映峰签订的《商品房自愿预定协议》也是无效的，且杨映峰交纳购房款145000元的时间在人民法院对案涉房屋查封以后。2019年2月15日，原告杨朝晨虽与第三人万锦宸公司就该房屋签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，但该协议签订时间在人民法院对案涉房屋查封以后。不能满足《异议复议规定》第二十八条第（一）项和第二十九条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。原告杨朝晨在购买房屋时，未认真核实房屋权属是否存在无法办理过户手续的障碍，其本身存在过错。故原告杨朝晨的诉讼请求不符合《异议复议规定》第二十八条、第二十九条之规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国建筑法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告杨朝晨的诉讼请求。 案件受理费5200元，由原告杨朝晨负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判长  吴兴元 审判员  李 正 审判员  王振宇 二〇一九年九月二十七日 书记员  朱 娟