呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2769号上诉人（原审被告）：呼和浩特市瑞环（集团）有限公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：禹培珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：马文博，内蒙古汇孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张朝民，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：安宇宁，内蒙古百宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古祺泰房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区光明西路磐基苑写字楼**。法定代表人：张志虹，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴洪济，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：郭旭芳，女，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：郝德胜，男，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市瑞环（集团）有限公司（以下简称瑞环公司）因与被上诉人张朝民、内蒙古祺泰房地产开发有限公司（以下简称祺泰公司）、郝德胜房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初2603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞环公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由张朝民、祺泰公司、郝德胜承担。事实和理由：一、一审法院对基本事实认定错误，张朝民与祺泰公司签订的协议与瑞环公司无关。二、一审法院对于张朝民支付购房款事实认定不清,瑞环公司承担连带责任没有任何法律依据。本案的案由是房屋买卖合同纠纷,而非建设工程施工合同纠纷，郝德胜是否是实际施工人以及郝德胜与瑞环是否是挂靠关系,都与本案的争讼事实无关;郝德胜个人收取了张朝民的购房款,而瑞环公司从来没有收取过任何款项,同时瑞环公司也从未成立过第一分公司,因此一审法院判决瑞环公司承担连带责任没有任何事实与法律依据。三、一审法院判决被利息属于判非所请,违反了不告不理的原则。张朝民辩称，希望二审法院依据事实及法律公正判决。祺泰公司辩称，一审判决驳回张朝民对祺泰供公司的诉讼请求认定事实清楚，应依法维持。重审时，张朝民代理人称协议上的签名不是张朝民所书，该协议因不是张朝民签署不发生法律效力。张朝民没有向祺泰公司交付购房款。祺泰公司没有将涉案房屋抵顶给任何人。如果认定郝德胜收取张朝民任何款项，是张朝民与郝德胜之间的法律关系，与其他公司无关，祺泰公司不承担责任。郝德胜未到庭，亦未提交书面答辩意见。张朝民向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令退还620600元购房款,并且对张朝民进行双倍赔偿。2、请求一、二审诉讼费由瑞环公司、祺泰公司、郝德胜承担。一审法院认定事实：1、2011年9月5日，发包人褀泰公司，承包人瑞环公司签订《建设工程施工合同》。工程名称褀泰新居综合楼及2#住宅楼，资金来源自筹。开工日期2011年9月6日，竣工日期2013年8月31日。落款有褀泰公司、瑞环公司印章。同日，褀泰公司与瑞环公司又签订《祺泰新居一期建筑工程承包补充协议》。主要内容：工程名称褀泰新居综合楼及2#住宅楼。付款方式：（1）本工程款全部以在建的祺泰新居一期的房屋顶账。（2）住宅顶账房的单价按照平均价5800元/㎡计算（或者按照划房时同期售楼价下浮8%计算），乙方根据总工程量按照竖向楼层商定房屋总量，根据进度划房。（3）乙方每月25日前将本月已经完成的工程量及预算上报监理工程师，由监理工程师签字确认工程量后报甲方核算，次月10日前甲方按审核后的工程造价的80%给乙方划房，交工验收后按照工程量的90%给乙方划房。甲方在付款时可以选择顶房或者是支付现金。落款有褀泰公司、瑞环公司印章及瑞环公司代表郝德胜的签字。2、郝德胜是褀泰新居综合楼及2#住宅楼的实际施工人，挂靠瑞环公司。张朝民与郝德胜协商购买祺泰新居一期住宅楼5号楼东单元15层西户、建筑面积为118.52平方米的房屋一套。2012年7月6日，郝德胜给张朝民出具收据，内容为今收到张朝民交来购房款620600元，收款人郝德胜，交款人张朝民，上有呼和浩特市瑞环（集团）有限公司第一分公司财务专用章。2012年7月16日，甲方（出卖人）祺泰公司，乙方（买受人）张朝民签订《祺泰新居认购协议》。主要内容：乙方对甲方开发的褀泰新居一期住宅楼做了充分的了解，于2012年7月6日与甲方签订了《认购协议》，根据认购书约定，双方签订本房屋销售协议。双方本着平等互利、协商一致的原则，就所购买的房屋，订阅本协议，双方共同遵守。（一）买受人所购房位置、面积：房屋位于呼市××街交汇处，名称祺泰新居一期住宅楼5号楼东单元15层西户、建筑面积为118.52平方米，房屋结构框剪。（二）价格及付款方式：面积118.52㎡，单价6070元/㎡，总价719416元。一次性付款。（三）交房日期：甲方定于2013年12月31日前将房屋交付乙方使用。甲方如不能按规定时间交付房屋，甲方将向乙方支付房款的同期贷款利率的利息作为违约金。（四）乙方逾期未付款：乙方未能按规定日期按时付款，到规定日期10日后甲方有权收回此房屋并有权转让他人，协议终止，房款甲方将陆续退还乙方，且扣除总房款的10%作为违约金。3、2012年9月11日，褀泰公司向呼和浩特市瑞环（集团）有限公司褀泰新居项目部发出《通知》。内容为：你单位于2012年8月之前与我公司签订了预定房协议，用以抵顶褀泰新居2#楼施工工程款。但是，你单位在7月20日就由于自身原因停工，所以造成未完成预定工程量，故应当视为没有按照协议履行支付房款。所以，基于以上事实，我公司正式通知你单位，你单位预定的三套住宅（3#楼东单元15层东户，面积146.73㎡，3#楼东单元15层西户，面积144.61㎡，5#楼东单元15层西户，面积118.52㎡）没有已经完成的工程量抵顶，视为没有交款，所以以前所签订的预订房协议作废，特此通知。2012年9月11日，上有褀泰公司、瑞环公司褀泰新居项目部公章及郝德胜的签字。2013年4月10日，褀泰公司向呼和浩特市质量监督站递交《祺泰新居2#楼、综合楼变更施工单位的报告》。主要内容：我公司开发建设的褀泰新居住宅小区2#楼、综合楼原定由瑞环公司承建，合同已经签订，但是2012年4月开工以来，只进行了2#楼的施工，工程进展到主体5层封顶后再无能力继续施工，经我公司与瑞环公司协商，瑞环公司同意解除合同，不再进行施工。同时我公司与焦作宏业建筑工程有限责任公司协商签订由焦作宏业公司继续承建褀泰新居2#楼，所有资料由焦作宏业公司承担，褀泰新居2#楼的质量等责任由焦作宏业建筑工程有限责任公司承建（原来一直未动工）。希望领导能够批准同意。落款有褀泰公司、瑞环公司、焦作宏业建筑工程有限责任公司、内蒙古瑞博工程项目管理咨询有限公司印章及负责人签字。4、2013年6月4日，出卖人祺泰公司，买受人张鹏签订编号QT-2013-000096号《商品房买卖协议书》。主要内容：祺泰新居小区5号楼2单元15层1-1501号房，建筑面积118.52㎡。总金额646919元，交房日期2014年10月31日。该楼房现在已经交付。5、褀泰公司向该院出示了郝德胜录像及郝德胜书写的证明。郝德胜录像主要内容：（1）郝德胜陈述非典那年张朝民借给郝德胜10万元，张朝民买房没交过钱。（2）与张朝民签订的那份合同不是丢了，是要不回来了。曾对张朝民说过，你那套房作废了，当时和你签订协议的时候房是没退，开发商没收回，和你签订完以后，你拿上合同以后，开发商收回去了，当时我给盖的章，也签的字，这套房全部给开发商退回去。郝德胜陈述没收过张朝民的钱。郝德胜书写的证明内容：2012年7月我把褀泰公司准备抵顶给项目部的包括张朝民认购的褀泰新居一期住宅楼5号楼东单元15层西户建筑面积118.52平方米的一套房在内的三套房全部退还给了褀泰公司，并向褀泰公司交回了签订的认购协议。张朝民在非典那年我向张朝民借过十多万元，当时十多万元交了房款，余下的以后交，但是后来一直没有交过房款。2012年6月6日那张收据上的金额620600元，是开发商准备给项目部的房价，不是张朝民买房所给的房款，而且褀泰公司抵顶房屋必须跟开发商办理手续，因为没有抵顶也没有办理任何手续。证明人郝德胜，2017年9月26日。该院在2018年11月15日给郝德胜做的工作笔录的主要内容：郝德胜陈述张朝民的购房款是交给郝德胜本人，没有交到瑞环公司，交的现金，全部交清，他的购房款就交我就用于施工了。瑞环公司第一分公司的项目经理是郝德胜，张朝民的购房款620600元是郝德胜收的并出具了收据。郝德胜与张朝民之间有借贷关系，借过张朝民10多万元，顶了购房款。因为是朋友关系，不存在利息。6、张朝民申请证人李某、王某出庭作证。证人李某陈述：与张朝民是朋友关系，2011年底到2012年初，张朝民断断续续向我借了17、18万元，用途具体没说，好像是买房。有的打了借条，有的没打，分好几次向我借的，大概半年的时间向我借了17、18万元，是在2012年之后还的。借款的时间确认是2011年下半年到2012年上半年。证人王某陈述：2012年上半年张朝民陆续向我借了15万元左右。有借条，借的时候打了，还完就把条子撤了。2013年以后陆续还的。借的现金，我身上经常带着钱，陆续借的。分几次借给张朝民的钱，每一次多少钱，记不清了。2012年下半年有个1万、2万的借款，但是比较少，几乎都是上半年借的。赵星出具证明材料、借记卡账户历史明细清单，以书面材料向法庭陈述其所了解的事实。2012年6月，我回呼和浩特市办理一些家中事物，临回北京之前听张朝民的妻子胡继桃（胡继桃是我二姨）说他的长子找了女朋友，他们从熟人那看了一套顶账房，位于糖厂路，价格等方面也都觉得合适，但是购买顶账房一下拿不出那么多钱，想从我这借些钱。由于我当时刚好有14万元现金，自己那时候也没有特别用钱的事情，就在去北京之前将钱全部留给我的二姨，供其买房。2012年底，我回呼和浩特过春节的时候也听二姨说过买房合同签了，就等房子交工后装修了。2016年9月，因我本人生活需要，就又跟我的二姨要回了之前借给其买房的14万元钱。我仅以以上材料说明，2012年6月时，张朝民、胡继桃夫妻二人确因买房之事跟我借过14万元现金。后又于2016年9月归还。由于我本人在北京工作，无法亲自到法院作证，如法院还有询问事宜，可随时与我电话联系。另附2016年胡继桃归还赵星归还欠款的银行交易记录。上有证明人赵星的签字，证明日期2018年2月2日。张朝民向该院提交银行流水，2012年4月3日支取现金49990元。一审法院认为，本案的争议焦点为郝德胜、瑞环公司、褀泰公司是否承担退还购房款的违约责任？首先，张朝民与褀泰公司签订的《认购协议书》并不是商品房买卖合同，是张朝民与褀泰公司达成的预购房协议。该《认购协议书》约定的褀泰新居一期住宅楼5号楼东单元15层西户，是因为瑞环公司承建褀泰公司发包的工程，郝德胜是实际施工人，瑞环公司、郝德胜与开发商褀泰公司约定工程款全部用楼房抵顶。张朝民在与褀泰公司签订《认购协议书》时，郝德胜已经给张朝民出具收到购房款的收据，该收据收款人是郝德胜，加盖的是瑞环公司第一分公司的财务专用章。从这一事实可以认定张朝民在与褀泰公司签订《认购协议书》时是知道其购买的房屋属于褀泰公司抵顶给瑞环公司的抵付工程款的顶账房。该《认购协议书》从形式上看张朝民是从褀泰公司买房，但双方都清楚该房是褀泰公司要抵顶给瑞环公司的顶账房，只有褀泰公司将该房抵顶给了瑞环公司，张朝民将购房款交付瑞环公司，该《认购协议书》才能实际履行。褀泰公司因为瑞环公司没有完成双方约定的工程量，瑞环公司与褀泰公司达成了解除承包、更换施工单位并将褀泰新居一期住宅楼5号楼东单元15层西户退回褀泰公司的合意。事实上褀泰新居一期住宅楼5号楼东单元15层西户没有抵顶给瑞环公司，该房仍然属于褀泰公司，张朝民的购房款没有交到褀泰公司，故张朝民请求褀泰公司退还其购房款没有法律依据。其次，郝德胜作为实际施工人，其一面书写证明说张朝民没有实际交付购房款，另一面在该院陈述自己收取了张朝民的购房款，但没有入瑞环公司的账户，而是直接用于施工。郝德胜经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭，也没有提交证据佐证其收取张朝民的购房款用于施工建设，对郝德胜相互矛盾的陈述，采信对张朝民有利的内容。郝德胜承认自己收取了张朝民的购房款，其作为实际施工人应当承担退还的违约责任，瑞环公司是郝德胜的挂靠施工单位，应当与郝德胜承担连带返还购房款的责任。瑞环公司辩称郝德胜与其公司没用关系，瑞环公司也没用第一分公司。一审法院认为，瑞环公司与褀泰公司签订了《建设工程施工合同》、《褀泰新居一期建筑工程承包补充协议》，在《褀泰新居一期建筑工程承包补充协议》上郝德胜作为瑞环公司的代表签字，郝德胜承认其作为实际施工人挂靠瑞环公司施工，故对瑞环公司的意见不予采信。第三，张朝民主张返还620600元购房款，予以支持，请求双倍赔偿不符合法律规定，不予支持。郝德胜承担从2012年7月6日起至实际退还之日止的占用资金620600元的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算。瑞环公司承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零八条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、被告郝德胜在本判决生效之日起10日内退还原告张朝民购房款620600元，并承担占用资金620600元的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍从2012年7月6日起计算至实际退还之日止；二、被告呼和浩特市瑞环（集团）有限公司对上述金额承担连带责任；三、驳回原告张朝民的其他诉讼请求。案件受理费10006元，由郝德胜、呼和浩特市瑞环（集团）有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点为一审判决瑞环公司承担连带责任并支付利息是否正确。在张朝民与祺泰公司签署协议时，张朝民、祺泰公司、郝德胜均知晓涉案房屋系祺泰公司抵顶瑞环公司的顶账房，虽然郝德胜作为实际施工人具体操办此事，但瑞环公司出借资质允许郝德胜挂靠应与其承担连带责任。张朝民最终无法购买房屋系由于建设方与施工方达成退回房屋的合意，并非张朝民造成，一审法院行使裁量权以同期贷款利息四倍计算利息损失适当，本院予以确认。综上所述，瑞环公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10006元，由上诉人呼和浩特市瑞环（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年九月三日书记员 蔡曦琛