北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初3152号原告(反诉被告)：田玉珍，女，1960年9月15日出生，汉族，军友嘉业（北京）物业管理有限公司卫生员，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：杨振林，男，1961年7月10日出生，军友嘉业（北京）物业管理有限公司法务，住北京市门头沟区。被告(反诉原告)：吕国振，男，1962年7月1日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：施秀清，男，1951年9月20日出生，河北省东光县司法局退休干部，住北京市海淀区。原告田玉珍与被告吕国振房屋买卖合同纠纷及吕国振反诉田玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)田玉珍及其委托诉讼代理人杨振林，被告(反诉原告)吕国振及其委托诉讼代理人施秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田玉珍向本院提出诉讼请求：1、确认原被告2013年5月12日签订的房屋买卖协议书无效。2、判决被告归还原告购房款31万元，并以31万元为基数，自2014年3月20日起，至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。3、要求吕国振赔偿房屋装修费用47700元。事实和理由：原被告于2013年5月12日签订协议书，原告将位于门头沟区军庄镇军庄村南山狼峪沟160平米房屋（以下简称涉诉房屋）卖给原告，房款32万元。双方签订合同后，原告按照支付了房款31万元，被告将房屋交付给了原告。当时卖房子的时候说是2011年盖的，国家有批示，是固定房子，飞机已经照下来了，以后长期使用，还有10平米可以种地，和地一起卖给原告。2018年11月8日，原告接到政府通知，告知涉诉房屋是违章建筑，必须拆除，原告找被告询问此事，被告不认可是违章建筑，双方因购房和拆除发生纠纷。另外，田玉珍为装修房屋尚支出部分费用。故田玉珍诉至法院。吕国振答辩并反诉称：要求田玉珍赔偿吕国振经济损失33万元。事实与理由：认可双方签订的协议书无效。不同意原告的第二项诉讼请求，十间房屋是原告主动找到中间人艾宏敏主动购买且被告吕国振早就把2011年4月11日同村民委员会签订的合同书交于原告，说明了该房屋没有相关政府批示。原告执意要买，所以促成该房屋买卖协议，原告应当承担主要责任。依据我国合同法第58条规定，合同被确认无效以后，应当各自返还且互相赔偿相关损失，本案中涉案房屋原告已使用6年之久，在买卖给原告之前被告将房屋出租，每年租金4万元，6年来，光房屋租赁费被告就损失24万，且房屋前面有170平米场地，每年租金7000元，6年场地损失4.2万元，共计28.2万元；租赁费每年上涨，每年上涨3000元，6年共1.8万元；买卖房屋之前，原告提出让被告进行装修，装修款吕国振支付3万。上述损失共计33万元。原告自己入住后再进行装修与吕国振无关。按照归责原则，买卖房屋主要过错在原告，原告应承担其主要责任。田玉珍对吕国振的反诉辩称：不同意反诉请求，被告反诉理由与事实不符，房屋一直没有出租，不存在出租的问题，场地也没实际使用，不存在损失问题，装修是田玉珍自己装修的，32万购房款中除去1万装修费，已经给了吕国振。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2011年4月11日，吕国振与军庄村委会签订合同书，主要约定，吕国振向军庄村委会承包南山狼峪沟承包山沟养殖事宜经军庄大队全体村委会研究一致通过承包期为30年，从2011年4月11日起至2041年4月11日为止在这期间不允许转包，自己修路平整不允许破坏园林，允许建房1500平方米……签订合同书后，吕国振在承包的山地上建房若干间，均未办理建设工程规划许可证。2013年5月12日，吕国振（甲方）与田玉珍（乙方）签订协议书，约定甲方自愿将自己承包的山地30年，房屋大约160平米建筑一次性出售给乙方，共计十间,人民币32万元……如遇国家与开发商占地费拆除，乙方所购房屋根据拆迁法地上补偿物完全属于乙方，跟甲方无关，甲方配合乙方工作，协议书签订后甲方尽快给乙方装修。协议签订后，田玉珍支付吕国振房款31万元，其中，2013年5月12日给付5万元，2013年5月21日给付10万元，2013年12月22日给付6万元，2014年3月30日给付4万元，2014年4月4日给付1万元，2014年4月13日给付5万元。吕国振于2013年5月12日将涉诉房屋交付田玉珍。2018年9月2日，田玉珍、吕国振、田凤祥签订一份字据，载明：宽9米*17米，=153平方米(同意拆)，测量有田玉珍、田凤祥、吕国振。2018年11月8日，北京市门头沟区军庄镇人民政府（甲方）、北京市门头沟区军庄镇村委会（乙方）、吕国振（丙方）签订军庄镇违法建设自拆协议书，约定：丙方在军庄村狼峪沟建有153.9平米，属于违法建设。因丙方全力配合甲方开展的“门头沟区2018年打击违法建设违法用地百日攻坚工作”，在奖励期限内完成违法建设拆除工作，按照北京市测绘设计研究院评定结果和相关奖励政策，由甲方向丙方分两次拨付奖励资金和拆除费用，奖励资金共计人民币123120元，拆除费用共计30780元，丙方认可此奖励资金和拆除费用数额。协议书中确定的奖励费由吕国振领取。现涉诉房屋已经被拆除。审理中，双方认可上述153.9平方米的房屋即为双方买卖的房屋。原告陈述在购买房屋后对房屋进行了装修，申请证人高某、付某、刘某出庭作证。高某陈述，在2013年7月，我在军庄镇曹家沟给原告干活，挖沟、修房子、换窗户、换门，房子里面总是进水，所以挖沟，安装水管。付某陈述，在2013年7月中旬，我给原告曹家沟的房子装修，批腻子，窗户改门口，后面的洪水沟，三个窗户，两个门，拆除了旧的，换成了新的，别的活没有了。刘某陈述，2014年我受伤，去中国人寿咨询保险，原告是中国人寿业务员，我认识了原告；2016年，原告跟我说让我给他家干活，我到曹家沟重新给房子刮腻子，清理杂物、做后坡、做防水，干这些活的时候吕国振知道。活是我干的，料是原告出的；原告说给我钱，但是花500元请我吃了饭，钱就没给我，原告说钱应该是吕国振出。经质证，原告对证人证言予以认可。被告对证人证言不予认可，三人陈述都是刮腻子，不可能都是刮腻子，原告买房后再装修和被告无关。审理中，田玉珍就其主张在购买房屋后又对房屋进行装修的事实，提交收据、出库单、室内木门订货合同单、起诉冯建柱的民事起诉书、与冯建柱进行调解的谈话笔录等证据，显示田玉珍支付建材款、防水款、木门货款共计35400元。另外，田玉珍主张向吕国振支付修上水费用3500元、修路费用3600元、修电路费用3200元、向吕国振给付2000元购物卡(用于疏通关系)，对上述四笔款项共12300元，田玉珍未提供证据证实。审理中，吕国振申请冯建柱出庭作证，冯建柱陈述：“我证明吕国振卖房之前，房子是我住着，我租的房。卖了之后，我就搬走了。搬走之后，吕国振又让我帮他装修。田玉珍给过我4800元让我给房子做防水，我退给田玉珍600元，这是买房之后的事，买房是五、六月份，买房后好像是过了一年，记不清了。卖房屋之前，我用房屋住工人，我是搞工程的。我给吕国振交租金，一年4万。外面的场地我用了，交钱，一年7000。我把房屋整个收拾一遍，弄顶子，该修的修，该补的补。我住的时候有隔断。隔断我我忘了修没修。装修花了3万，工钱料钱。田玉珍买的房子北侧有长有20米，宽有4、5米的场地。装修是吕国振找的我。”田玉珍对此不予认可。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。因建设工程规划关系到城乡空间布局和人居环境，关涉公共利益，故上述规定系效力性强制性规定。本案中，因涉诉房屋并未取得建设工程规划许可证，属于违法建设，故原被告就该房屋签订的协议书亦应归于无效。合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效后，吕国振应将购房款31万元返还田玉珍，对购房款利息，根据田玉珍的付款时间，本院确认吕国振应以21万元为基数，自2014年3月20日起，至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率返还田玉珍利息，应以4万元为基数，自2014年3月30日起至实际付清之日止，返还田玉珍利息；应以1万元为基数，自2014年4月4日起至实际付清之日止，返还田玉珍利息；以5万元为基数，自2014年4月13日起至实际付清之日止，返还田玉珍利息，对田玉珍主张利息过高部分，本院不予支持。因涉诉房屋已被拆除，田玉珍已无法将房屋返还，吕国振未取得规划建设手续，擅自建设涉案房屋，最终被拆除，房屋被拆除的后果吕国振应自行承担，且涉诉房屋被拆除时由吕振国与政府部门签订拆除协议，吕振国同意将涉诉房屋拆除，被拆除取得的奖励费已由吕国振领取，故对吕国振辩称田玉珍应返还房屋的意见，本院不予采纳。对田玉珍所提其在购买房屋后又对房屋进行装修所产生的损失，因吕国振对涉案房屋未批规划审批的事实明知，仍将其出售，田玉珍对房屋权属未尽审慎注意义务，双方对合同无效均存在过错，吕国振的过错程度大于田玉珍，应对房屋买卖后的装修损失承担较多责任，故本院对田玉珍有证据证实的装修费损失35400元，酌情确认吕国振应赔偿田玉珍24780元(70%)，对田玉珍未提供证据证实的装修损失，本院不予支持。对田玉珍主张的其他过高部分，田玉珍亦应对房屋买卖合同无效承担一部分责任，本院对此不予支持。对吕国振所提房屋占有使用费，涉案房屋虽属违建，但不影响田玉珍占有期间的合理使用，从公平原则计，田玉珍应支付吕国振一定房屋占有使用费。综合考虑涉案房屋的位置、涉案房屋购买时的价款、面积、使用时间等因素，本院酌情确定，田玉珍应给付吕国振房屋占有使用费8万元。对吕国振主张的出售房屋之前的装修费3万元，应属吕国振自行负担的成本，本院不予支持。对吕国振主张的房租、场地租金等过高部分，仅有冯建柱一人的证言为证，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、田玉珍与吕国振于二〇一三年五月十二日签订的《协议书》无效。二、吕国振于本判决生效之日起七日内返还田玉珍购房款310000元，并以其中210000元为基数，自2014年3月20日起，至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率返还田玉珍利息；以其中40000元为基数，自2014年3月30日起至实际付清之日止，返还田玉珍利息；以10000元为基数，自2014年4月4日起至实际付清之日止，返还田玉珍利息；以50000元为基数，自2014年4月13日起至实际付清之日止，返还田玉珍利息。三、吕国振于本判决生效之日起七日内赔偿田玉珍装修损失24780元。四、田玉珍于本判决生效之日起七日内给付吕国振房屋占有使用费80000元。五、驳回田玉珍的其他诉讼请求。六、驳回吕国振的其他反诉请求。本诉案件受理费六千六百六十七元，由田玉珍负担四百二十七元，由吕国振负担六千二百四十元。反诉案件受理费三千一百二十五元，由吕国振负担二千三百六十七元，由田玉珍负担七百五十八元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 源人民陪审员  贾民凤人民陪审员  张克林二〇一九年九月三十日书 记 员  董 颖