四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终872号 上诉人（原审原告）：谢文耀，男，1982年10月1日出生，汉族，住四川省巴中市南江县。 委托诉讼代理人：沈凤鸽，重庆天宇三星律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘兰，女，1985年1月27日出生，汉族，住四川省巴中市南江县，系谢文耀之妻。 委托诉讼代理人：沈凤鸽，重庆天宇三星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川南江广域房地产开发有限公司。住所地四川省巴中市南江县南江镇光雾山大道红星段****。 法定代表人：赵光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱峻良，男，1975年7月3日出生，汉族，该公司办公室主任，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：何丹，四川洪援律师事务所律师。 上诉人谢文耀、刘兰因与被上诉人四川南江广域房地产开发有限公司（以下简称“南江广域公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省南江县人民法院（2019）川1922民初1146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢文耀、刘兰上诉请求：撤销原审判决并予以改判。事实和理由：谢文耀、刘兰与南江广域公司所签订的《商品房买卖合同》约定了初始登记和转移登记两种违约情形，南江广域公司违反两种约定导致谢文耀、刘兰未领到不动产权证书。因此，违约时间应从房屋初始登记起计算至谢文耀、刘兰领取到房屋不动产产权证书之日止。一审认定南江广域公司提出因执行新的《建筑设计防火规范》导致延误初始登记和转移登记的抗辩理由成立缺乏事实依据。1.“香醍别苑”不能验收合格，是因加高、加层、超面积修建导致，消防等执法部门还曾处罚；2.南江广域公司为了“香醍别苑”达到消防验收合格的目的，将转换层设置在6楼，6楼以上的高度为93米，消防验收才合格；3.消防新规范并非强制性规范，其实施前，建设工程的消防设计已经相关部门审核合格或备案的，可按原审核或备案时适用的规范执行；4.南江广域公司执行消防新规范，应提前告知房屋买受人，取得买受人的支持和理解；5.南江广域公司未向一审提交消防部门的《整改通知书》等强制使用消防新规范的有关证据。 南江广域答辩认为，一、一审法院认定事实清楚，证据充分。二、迟延办证不应归责于答辩人。三、谢文耀、刘兰的上诉请求应予驳回。 谢文耀、刘兰向一审法院起诉请求：l.判令南江广域公司支付2016年6月27日至2019年4月8日期间（1016天）的违约金44632.88元；2.判令南江广域公司从2019年4月9日起按日给付违约金43.93元，直至南江广域公司给付谢文耀、刘兰《不动产权证书》之日止；3.南江广域公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年2月24日，谢文耀、刘兰作为买受人与南江广域公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定：谢文耀、刘兰购买南江广域公司开发修建的香醍别苑项目商品房屋A24-2号房，单价为3500元，共计价款439285元。根据《商品房买卖合同》第二十条产权登记中（一）初始登记：出卖人应当在2015年12月30日前，取得该商品房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理：……(2)如逾期超过180日仍未办理权属登记，则出卖人按日计算向买受人支付购房总款万分之一的违约金。（二）转移登记：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……(2)如逾期超过180日仍未办理权属登记，则出卖人按日计算向买受人支付购房总款万分之一的违约金。第二十五条：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同签订后，谢文耀、刘兰交纳了合同中约定的房款439285元，2015年3月17日南江广域公司向谢文耀、刘兰交付了房屋。 另查明：2011年4月29日，南江县人民政府批准由南江广域公司修建“香醍别苑商住楼”，南江广域公司获得此块地的开发权。南江广域公司按规划制定了包括建筑设计防火规范等内容的施工图纸，建筑设计防火规范按照四川省标准DB51/T1418-2012和川公消(2012)175号文件所要求的进行设计和施工。2013年3月5日，南江县人民政府调整规划，将涉案项目建筑工程综合技术经济指标建筑高度由原来的130米调整为99.3米。政府规划的调整，导致涉案楼需在六楼的转换层增加消防设施和消防通道，原设计图纸需重新变更设计和审核，导致南江广域公司无法及时向南江县公安消防大队申报涉案楼的建设工程消防审核。2014年8月27日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布消防技术国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2014，公安部发布《关于执行新版消防技术规范有关问题的通知》公消(2015)98号。该新规范自2015年5月l日起执行，完善了有关灭火救火的要求；系统规定了木质结构建筑的防火要求；补充了建筑保温系统的防火要求；提高了高层住宅建筑的防火要求。根据公安部关于执行新版技术的要求：1．自新版规范实施之日起，新建、改建、扩建的建筑工程消防设计审核和消防验收，应执行新版规范，2．新版规范实施之前，建设工程的消防设计已经公安机关消防机构审核合格或者备案的，可按原审核或者备案时适用的规范执行。该新版消防新政的实施，导致涉案商住楼原消防设计和审核需重新设计和审核。2015年11月30日，巴中市原政协主席李树海召集市消防支队、南江县委、政府主要领导和各职能部门领导在商住楼六楼转换层参加的现场办公会：确定按l号楼现状正负零设在六楼转换层平面并满足消防设施安全条件整改验收，消防审核竣工合格后，完善相关规划及综合验收手续。2016年3月16日，南江县公安消防大队出具建设工程消防设计审核意见书。同年11月4日南江县公安消防大队出具建设工程消防验收意见书。2017年1月29日南江县政府常务会议决定：县住建局、安监局、规划局、消防大队等相关部门依法进行处理，按程序完善相关手续。同年9月27日南江县委专题会议要求：消防、不动产登记中心等部门按程序和要求办理相关手续，同年12月14日南江县住房和城乡建设局对该商住楼备案登记。2018年2月12日，南江广域公司对涉案楼完成了初始登记。同年5月10日不动产登记机关根据谢文耀、刘兰及南江广域公司的申请为谢文耀、刘兰办理了不动产登记证书。 一审法院认为，谢文耀、刘兰与南江广域公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法、有效，对当事人均具有法律的约束力。本案争执焦点：谢文耀、刘兰要求南江广域公司支付逾期办证及办证后未交付《不动产证书》的违约金。南江广域公司以政府规划政策调整和消防技术规范新政的实施进行抗辩，要求予以免除支付违约金的违约责任。 1．政府规划的调整能否作为南江广域公司不可抗力的免责抗辩事由。所谓不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2011年4月29日，南江县人民政府批准由南江广域公司修建“香醍别苑商住楼”。南江广域公司按规划制定了施工图纸并按图纸进行施工。2013年3月5日，南江县人民政府调整规划，将涉案项目建筑工程综合技术经济指标建筑高度由原来的130米调整为99.3米。2014年2月24日，谢文耀、刘兰与南江广域公司签订合同时，政府规划已经调整。在签订合同时南江广域公司应该预见到政府规划的调整，可能影响其施工和房产手续的办理。南江广域公司以其作为抗辩免责的理由不成立。 2．消防技术规范新政策的实施能否作为南江广域公司抗辩免责的理由。消防技术规范新政策，即消防技术国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2014的制定和实施是行政机关的抽象行政行为。所谓抽象行政行为是指各级行政机关制定的，对不特定的人具有普遍约束力的规范性文件，包括行政法规、规章、行政命令以及政策性文件。消防技术规范新政策何时出台，其影响程度如何，南江广域公司是无法预见的。对这种抽象行政行为，在其效力范围内，包括南江广域公司在内的任何单位和个人都必须无条件的执行，不得对抗。涉案楼因政府规划的调整，导致需在六楼的转换层增加消防设施和消防通道，原设计图纸需重新变更设计和审核，致南江广域公司无法及时向南江县公安消防大队申报原按四川省标准DB51/T1418-2012设计和修建的消防设施进行建设工程消防审核。新版规范实施之前，涉案楼建设工程的消防设计未经公安机关消防机构审核合格，公安消防大队也未备案，导致涉案商住楼原消防设计和审核需重新设计和审核。南江广域公司只能按照新版消防要求进行设计和整改，这种不可抗力状态持续至2017年9月27日止。故南江广域公司的抗辩理由成立，一审法院予以采信。 3．南江广域是否承担违约责任，何时承担违约责任。2017年9月27日南江县委专题会议要求：消防、不动产登记中心等部门按程序和要求办理相关手续，不可抗力状态结束。南江广域公司应在不可抗力原因消除后的合理期限内取得该栋楼的权属证明，即完成初始登记，南江广域公司积极履行合同义务在2018年2月12日，取得涉案楼的权属证明。在完成初始登记后，应按合同约定的商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。南江广域公司在2018年2月12日完成了初始登记，就具备条件为谢文耀、刘兰提供办理权属转移登记的相关资料，但南江广域公司未履行，构成违约，应承担违约责任。从该日起按合同约定房价总款万分之一，即按每日43.93元向谢文耀、刘兰支付违约金至其房屋权属转移登记时止。南江广域公司完成初始登记后，根据合同约定，双方共同向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记。不动产登记机关为其颁发了《不动产权证书》，该证虽在南江广域公司处，南江广域公司的这一行为不构成合同约定的违约责任。故谢文耀、刘兰要求南江广域从不动产登记机关为其登记之日起按日给付违约金43.93元，直至南江广域公司给付谢文耀、刘兰《不动产权证书》之日止的主张，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条之规定判决：一、南江广域公司自2018年2月12日起按每日43.93元向刘兰、谢文耀支付违约金至房屋权属转移登记时止。二、驳回刘兰、谢文耀其他诉讼请求。受理费917.00元，减半收取458.50元，由南江广域公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢文耀、刘兰提交证据：1.《关于赵先生在市长信箱咨询香醍别苑办理产权问题的答复意见书》（南住建复〔2016〕14号）；2.涉案房屋图片，证明延迟办理产权证并非是不可抗力；涉案房屋地面正负零层违规设在地面第六层。南江广域公司质证认为：南住建复〔2016〕14号文件及涉案房屋图片均不属于新证据，真实性存疑且不能达到证明目的。本院对上述证据认证如下：谢文耀、刘兰提交上述证据不属于二审的新证据，本院不予采信。 二审审理查明，南江县公安局消防大队于2018年2月13日出具的《关于“香醍别苑”商住1号楼消防设计审核及验收的情况回复》载明：南江广域公司在2013年元月前动工的商住1号楼未向南江县公安局消防大队申报建筑工程消防文件和相关图纸等资料，于2013年6月被处以3万元罚款。其于2013年7月报送的建筑工程消防文件和相关图纸等资料因规划调整达不到接收要求，经整改后于2016年3月16日通过消防设计审核，2016年11月4日消防验收合格。 二审审理查明的其他事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。谢文耀、刘兰与南江广域公司于2014年2月24日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，应得到履行。该《商品房买卖合同》第二十条对涉案房屋初始登记及转移登记办理时间及逾期办理的违约责任作出了明确的约定，南江广域公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于政府规划调整能否作为南江广域公司逾期办理产权登记不可抗力免责事由的问题。因谢文耀、刘兰与南江广域公司签订《商品房买卖合同》之前，政府规划已经调整且南江广域公司已知悉，南江广域公司作为专业的房地产开发主体，应当对政府规划调整所带来的影响以及合同能否按照约定得到履行有所预料并做好充分的履约准备，故政府规划调整不能作为南江广域公司逾期办理产权登记不可抗力免责事由，一审法院对此认定正确。关于消防技术新规范的实施能否作为南江广域公司逾期产权登记不可抗力免责事由的问题。因《关于执行新版消防技术规范有关问题的通知》（公消〔2015〕98号）载明：2.新版规范实施之前，建设工程的消防设计已经公安机关消防机构审核合格或者备案的，可按原审核或者备案时适用的规范执行。本案中，南江广域公司应当在涉案房屋建设工程施工前（即2013年元月前）向公安部门、消防机关报送消防设计审核资料，但其因自身原因未按时申报，其于2013年7月报送的消防设计资料虽因政府规划调整而达不到受理要求，但此属于房地产开发企业合理风险预见的范畴，且新版《建筑设计防火规范》发布时间为2014年8月27日，正式实施时间为2015年5月1日，与南江广域公司于2013年7月首次报送消防设计资料的时间相距一年多，消防新规范并非不能预见，亦未动摇合同履约基础，南江广域公司作为具有专业资质的履约主体，应当合理安排时间推进消防设计整改进度，确保按时履约。故消防技术规范新政策的实施不构成南江广域公司迟延办证不可抗力的免责事由，一审法院对此认定不当，应予纠正。据此，政府规划调整及消防技术新规范的实施均不构成不可抗力，南江广域公司不能以此主张免除违约责任，但双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办理产权登记的违约金明显过高。违约金的适用以实际损失为基础，本案中谢文耀、刘兰未能提供证据证实南江广域公司逾期办证的违约行为给其造成实际损失，为平衡双方当事人利益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合案件实际情况，按照公平、诚实信用原则，本院酌定南江广域公司承担违约金为5500元。 综上所述，谢文耀、刘兰的部分上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南江县人民法院作出的（2019）川1922民初1146号民事判决； 二、四川南江广域房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向谢文耀、刘兰承担违约金5500元； 三、驳回谢文耀、刘兰的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担不变。 二审案件受理费917元，由四川南江广域房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  肖强 审判员  黎明 审判员  朱芹 二〇一九年九月二十九日 书记员  樊玲