山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1326民初4909号原告：金明伟，男，1988年12月20日出生，汉族，住平邑县。委托诉讼代理人：牛传宇，山东慎求律师事务所律师。被告：张传付，男，1967年3月10日出生，汉族，居民，住平邑县。被告：李虎，男，1986年6月6日出生，汉族，住平邑县。原告金明伟与被告张传付、李虎买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金明伟委托诉讼代理人牛传宇、被告张传付到庭参加诉讼。被告李虎经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金明伟向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除2016年11月7日、2016年11月11日、2018年3月5日与张传付签订的房屋买卖协议；2.请求依法判令张传付、李虎支付所欠金明伟钢筋款532819元及逾期付款违约金（自2015年7月15日起至清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算）。事实和理由：2015年3月9日起至2015年7月9日止张传付、李虎因建设蒙山中心小学工程购买金明伟的钢筋，合计折款1344919元。2015年5月26日、6月19日、7月15日张传付、李虎共同给金明伟出具了三份金额分别为992069元、289662元、63188元的《欠条》。后分五次支付钢筋款40万元。2016年10月8日李虎以平邑东蒙书院置业有限公司开发的位于蒙山旅游区的蒙山书院项目中的第14栋别墅2楼西家（直接出卖给李修波）和3楼西家（直接出卖给金永寒）抵偿钢筋款412100元。2016年11月7日、2016年11月11日、2018年3月5日张传付又用位于平邑县仲村镇双合村的天源家园三套社区楼，以总价格60万元抵偿了剩余钢筋款532819元，并签订了三份《仲村镇天源家园社区楼商品认购书》（以下简称《认购书》），剩余67181元购房款，金明伟给张传付书写了67181元的《欠条》，张传付将其和李虎书写的三份欠条原件收回。但该三套房屋至今仍未交付给金明伟，而且三套房屋均属小产权房，金明伟也非平邑县仲村镇双合村村民，因违反《土地管理法》第八条的强制性规定而无法办理产权登记，不能通过以物抵债方式受让该集体组织宅基地上的房屋,所有权不能转移，以物抵债的目的无法实现，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，金明伟有权解除三套房屋的以物抵债协议。另依据《合同法》第九十一条的规定，案涉钢筋买卖合同的权利义务仍未终止，债权人仍有权要求债务人履行债务。张传付辩称，不同意金明伟的诉求。2016年11月份金明伟找到我和我一块到了仲村镇天源家园看楼，要求用该款购房，我给金明伟把楼房的情况说明清楚，他自愿用天源家园楼房顶款，并且款项不够给我打了欠条，欠本人张传付67000元，日期为2016年11月11日，双方无争议，金明伟自愿要的天源家园的楼房，小产权情况已经说明，我认为无故反悔本人不予认可。李虎未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：金明伟提供证据：证据1.欠条复印件三张，证明张传付、李虎分别于2015年5月26日、6月19日、7月15日二被告向金明伟出具欠条，总计欠原告钢筋款1344919元。欠条原件让张传付收回了。证据2.以物抵债的有关证据：蒙山书院商品房认购书复印件二份。证明2016年10月18日平邑县东蒙书院置业有限公司将蒙山书院第14栋别墅三楼西家以399000元的价格出售给李修波，同日将蒙山书院第14栋别墅二楼西家以440800元的价格出售给金永寒。此两套楼房是用来抵顶张传付、李虎和第三人孙彬彬所欠我的钢筋款的。金明伟直接以原价格卖给了李修波和金永寒，总价款839800元。这是第一次抵顶钢筋款的情况。证据3.三份《仲村镇天源家园社区楼商品认购书》及收款收据。证明2016年11月7日、2016年11月11日、2018年3月5日张传付用位于平邑县仲村双合村的天源家园四单元202号、四单元501号、一单元401号三套社区楼，以总价格60万元抵偿了剩余钢筋款532819元。证据4.欠条复印件一份，2016年8月5日第三人孙彬彬欠金明伟钢筋款427700元，平邑东蒙书院置业有限公司蒙山书院两套楼房抵顶了张传付、李虎412100元钢筋款。两项总合计839800元。张传付质证称，对证据1欠款复印件现在看不出什么，只是复印件，原件结完账我收回了，已经结清了。对证据2，蒙山书院房子是金明伟和蒙山书院直接签订，没通过我知道，我不了解情况，也没异议。证据3、4无异议。本院认为，张传付对欠钢筋款及用房子抵顶钢筋款的事实均无异议，以上证据客观真实，与本案有关联性，本院予以采纳。张传付提供证据：证据1.仲村天源家园项目补充协议。证据2.给金明伟出具的三张购楼款收到条和2016年11月11日的欠条一份。金明伟质证称，对证据1不了解真实性，与本案无关联性，双方签字是公彦政和张传付，并没有金明伟的签字。证据2真实性无异议，能够证明最后一次用仲村天源家园三套楼房一次性将所欠金明伟的532819元的钢筋款抵消以后，金明伟又给张传付书写了欠条，因此证明了以物抵债的事实。本院认为，证据1为张传付与案外人公彦政协议书，无法确认协议书的真实性和合法性，本院不予采纳。证据2客观真实，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张传付、李虎因建设蒙山小学工程购买金明伟钢筋，分别于2015年5月26日、6月19日、7月15日书写欠条，2015年5月26日欠款数额为992069元，已支付30万元，下欠692069元。2015年6月19日欠289662元。2015年7月15日欠63188元，合计欠款1044919元。2016年10月，案外人李修波、金永寒购买蒙山书院别墅二栋以抵顶张传付、李虎欠金明伟钢筋款412100元，偿还40万元（含2015年5月26日支付30万元），下欠钢筋款532819元。2016年11月7日、11月11日、2018年3月5日，张传付为出售方、金明伟为认购方分别签订三份《仲村镇天源家园社区楼商品认购书》。2016年11月7日认购书约定：认购人认购的商品房为出卖人所开发的位于平邑县仲村镇驻地第4单元202号房，商品房用途住宅，建筑面积124平方米，房款20万元。2016年11月11日认购书约定：认购人认购的商品房为出卖人所开发的位于平邑县仲村镇驻地第4单元501号房，商品房用途住宅，建筑面积124平方米，房款20万元。张传付于2016年11月7日出具4单元202房收据20万元和4单元302房收据20万元，2016年11月11日出具4单元501房带阁楼收据20万元。该三套房计款60万元。与欠钢筋款532819元抵债后，金明传于2016年11月11日出具欠条：“欠张传付购房款67000元。此欠款由金明伟卖完房子还清。”2018年3月5日双方将4单元302房改为1单元401房，并签订认购书约定：认购人认购的商品房为出卖人所开发的位于平邑县仲村镇驻地1单元401号房，商品房用途住宅，建筑面积124平方米，房款20万元。仲村天源家园土地原为天源食品厂租赁平邑兴合村用于经营。天源家园建住宅楼，没有办理土地使用权登记、建设许可等建设住宅的批准手续。本院认为，张传付与金明伟签订《仲村镇天源家园社区楼商品认购书》实为以物抵债。以物抵债首先“物”应当具有物权，张传付没有提供自己对与金明伟签订认购书的三房产具有物权证明，也不能提供证据证明对三房产的合法取得。建设住宅商品房，必须依法取得国有土地使用权，依法建设许可，进行商品房买卖须经许可，违反法律法规进行商品房交易的行为无效。张传付不能提供天源家园社区的土地使用、建设规划许可及商品房交易许可的相关证据。因此，张传付与金明伟签订《仲村镇天源家园社区楼商品认购书》为无效合同。金明伟主张解除合同的诉求不当。张传付以金明伟提出的买楼并且一块到天源家园看楼，要求用该款购房，并已经把楼房系小产权的情况说明清楚，认为金明伟自愿用天源家园楼房顶款，不能反悔的理由不当，本院不予支持。合同被确认无效后，以物抵债不发生法律效力。张传付、李虎应当按原欠债务承担偿还责任，金明伟于2016年11月11日出具欠条欠张传付购房款67000元不具有效力。张传付、李虎欠金明伟钢筋款532819元，事实清楚、证据确实充分，金明伟要求偿还欠款，理由正当，本院予以支持。金明伟要求自2015年7月15日起至清偿之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的1.5倍支付违约金，于法无据。金明伟没有证据证明逾期付款的违约责任，可自主张权利之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第四十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、金明伟与张传付于2016年11月7日、2016年11月11日、2018年3月5日签订的《仲村镇天源家园社区楼商品认购书》为无效合同；二、张传付、李虎于本判决生效后七日内偿还金明伟钢筋款532819元及违约金（违约金自2019年7月16日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回金明伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9128元，由张传付、李虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  段瑞茂人民陪审员  张继芳人民陪审员  王玉彦二〇一九年九月二十七日法官助理郑敏书记员杨子