安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0504民初1109号原告：余金水，男，1964年8月13日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：杨何珍，安徽华冶（博望）律师事务所律师。被告：刘文军，男，1976年6月10日生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：吴文雯，安徽华冶律师事务所律师。原告余金水与被告刘文军房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余金水及其委托诉讼代理人杨和珍，被告刘文军及其委托诉讼代理人吴文雯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。余金水向本院提出诉讼请求:1.判令刘文军返还余金水租金人民币797525元，并支付利息（以797525元为基数，自2017年5月1日起至实际付款之日止按年利率6%计算）；2.本案诉讼费用由刘文军承担。事实与理由：2017年1月9日，余金水、刘文军、案外人马鞍山市迪嘉特科技发展有限公司（以下简称迪嘉特公司）三方签订《房屋租赁合同》一份，约定：刘文军将位于马鞍山市太白大道698号迪嘉特电子工业园AI厂房2号楼一层门面房100平方米左右和该栋的二层、三层、四层、五层（包括楼道面积）总面积6000平方米出租给余金水（厂房产权人为案外人迪嘉特公司，刘文军从迪嘉特公司承租而来）；租赁期限自2017年1月1日至2037年7月7日，刘文军刘文军应于2017年1月10日前将房屋交付给余金水；租金支付方式为：前两年零五个月免除租金，余金水于2017年年底前以向刘文军提供酒水方式支付租金，余金水提供酒水价值合计1092500元（包括补贴刘文军货梯费用5万元），视为支付了总租金1092500元。自2016年12月31日至2017年4月底，余金水陆续向刘文军提供了价值约120余万元的酒水，酒水折扣后即视为全部支付了租金。合同签订后，刘文军仅将上述房屋中的一层门面房（100平方米）、二层（1520平方米）交付给了余金水，剩余三层、四层、五层（4380平方米）至今未能交付给余金水；据余金水所知，刘文军将上述三层、四层、五层（4380平方米）房屋出租给了案外人马鞍山市大成教育咨询有限公司（以下简称大成教育）（其已经实际占有使用，租赁期限为9年），刘文军对剩余三层、四层、五层（4380平方米）房屋交付不能，其部分合同履行不能，其应返还该部分多收取的租金。余金水与刘文军协商未果，故余金水不得已提起诉讼。以上事实有房屋租赁合同、酒水送货单等加以证明。为维护余金水合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。刘文军辩称：刘文军与余金水签订租赁协议前，余金水就已经与案外人大成教育就案涉房屋的三四五楼租赁协议达成一致并签订租赁合同，余金水与刘文军签订租赁合同时就已经知晓并且认可了案外人大成教育租赁三四五楼的事实。关于租金问题，余金水与案外人大成教育签订协议时已经约定，案涉三四五楼的租金由大成教育直接支付给余金水，刘文军认可余金水与案外人的租赁协议，也承诺放弃对大成教育租赁三四五楼的收益权。刘文军称，余金水以酒水抵偿租金，其中有部分质量有严重瑕疵对外系滞销品，我方认可其以酒抵债的行为，对于其提供酒水的质量是否可以足额抵偿租金我方保留追诉权。综上，余金水诉请事由隐瞒部分事实，缺乏事实及法律依据请求法庭依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月29日，出租人刘文军（甲方）与承租人大成教育（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.甲方向乙方提供位于马鞍山市太白大道698号D栋3、4、5层面积为4380平方米的办公场地由乙方租赁经营；2.租赁期间自2016年12月1日起至2025年11月30日，甲方给予乙方270天的免租期，用于乙方进行装修；3.月租金52560元，每年应支付630720元，合同还约定了其他事项。刘文军在合同落款甲方处签字，大成教育在合同落款乙方处加盖公司公章，徐超在乙方处签字。案涉租赁物产权人迪嘉特公司在合同落款产权单位处加盖公司公章。2016年12月1日，出租人余金水（甲方）与承租人大成教育（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.租赁房屋位于马鞍山市太白大道698号迪嘉特电子工业园AI厂房2号楼一层门面150平方米左右和三层至八层包括楼道面积合计8000平方米左右，E栋一至三层面积合计5000平方米左右；2.租赁用途为办公、仓库、办学经营；3.租赁期限自2016年12月1日起至2025年12月30日止。甲方应于2017年1月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。房屋经甲乙双方验收并移交房门钥匙即视为交付完成；4.租金标准为第一年前半个年（装修期）免除租金，乙方每年租金234万减去前半年租金58.5万应付175.5万元，自2016年12月1日起分批次支付甲方租金并最迟于2017年6月份之前全部支付完毕，乙方签约时应向甲方一次性交付租房保证金30万元。甲方同意乙方应在（2017年6月30号前将保证金必须到位），合同还约定了其他事项。余金水在合同落款甲方处签字，大成教育在合同落款乙方处加盖公司公章，徐超在乙方处签字。2017年1月9日，出租人刘文军（甲方）与承租人余金水（乙方）、产权人迪嘉特公司（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.租赁房屋位于马鞍山市太白大道698号迪嘉特电子工业园AI厂房2号楼一层门面100平方米左右和该栋的二层、三层、四层、五层（包括楼道面积）合计约6000平方米；2.租赁用途为办公、仓库、办学经营；3.租赁期限自2017年1月1日起至2037年7月7日止，甲方应于2017年1月10日前前将房屋按约定条件交付给乙方。房屋经甲乙双方验收并移交房门钥匙即视为交付完成；4.租金标准为前二年零五个月免除租金。乙方自2017年1月1日之后将分批次向甲方支付（酒水抵付）并最迟于2017年度之前全部支付完毕，总租金1092500元；4.甲方同意乙方以酒水价值方式支付租金，乙方提供酒水价值合计1092500元。（包括补贴甲方货梯费用5万元），合同还约定了其他事项。刘文军、余金水分别在合同落款处甲方、乙方处签字，迪嘉特公司在丙方处加盖公司公章。余金水于2017年1月1日通过银行转账向刘文军支付了5万元，合同签订后，余金水向刘文军提供了价值约120余万元的酒水，余金水自认酒水折扣后即视为支付了全部租金1092500元。刘文军对以酒水抵偿租金的行为不持异议，但是认为部分质量有严重瑕疵，但是未提供证据加以证明。2017年1月10日，出租人刘文军（甲方）与承租人余金水（乙方）、产权人迪嘉特公司（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将2015年4月12日所承租的房屋，位于马鞍山市太白大道**迪嘉特电子工业园AI厂房**楼第**门面100平方米左右和楼梯楼道口的面积和该栋楼的第**、第**、第**、第五层总面积约6000平方米，转租给乙方，甲方所享有的权利和义务一并转让。并另行签订租赁协议。具体详见甲乙丙三方所签的房屋租赁协议，合同还约定了其他事项。刘文军、余金水分别在合同落款处甲方、乙方处签字，迪嘉特公司在丙方处加盖公司公章。2017年6月26日，徐超（甲方）与余金水（乙方）签订《投资入股协议》，协议约定：1.协议鉴于马鞍山市大成文化培训学校（以下简称大成学校）系民办非学历教育培训机构，在马鞍山市民政局登记备案，开办资金为100万元，法定代表人为徐超，甲乙双方一致确认，大成学校的总资产为450万元（包括位于马鞍山市太白大道698号迪嘉特电子工业园D栋租赁厂房3、4、5层和下属培训机构的四个培训网点的所有装修以及软硬件设施的投入），乙方作为新的投资人与甲方共同经营大成学校，称为该学校股东；2.乙方以现金出资350万元，乙方以教学使用房屋租金代垫投入方式出资100万元（包括D栋6、7、8层和E栋1、2、3层总面积约7118平方米和学校租赁房屋外围教学场地面积等）投入合计450万元，合同还约定了其他事项。徐超、余金水分别在合同落款处甲方、乙方处签字，大成学校在乙方处加盖学校公章。2017年12月14日，余金水（甲方）、徐超（乙方）、大成学校（丙方）与大成教育（丁方）签订《协议书》一份，协议约定解除甲乙双方2017年6月26日签订的《投资入股协议书》，协议还约定了其他事项。余金水、徐超分别在合同落款甲方、乙方处签字，大成学校、大成教育分别在合同落款丙方、丁方处加盖公章，徐超在丙方、丁方处均签字。徐超作为证人在庭审中出庭作证，徐超称知道刘文军将案涉的租赁物转租给余金水的事实，房租应当交给余金水，但是因为双方存在股权纠纷等，其承租的房屋没有兑现解决过消防的问题，故其拒绝支付房租。余金水称合同签订后，刘文军仅将上述房屋中的一层门面房（100平方米）、二层（1520平方米）交付给了余金水，剩余三层、四层、五层（4380平方米）至今未能交付给余金水，刘文军对剩余三层、四层、五层（4380平方米）房屋交付不能，其部分合同履行不能，其应返还该部分多收取的租金，双方协商未果，以致成讼。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。余金水与刘文军签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，对租赁房屋、租赁期限、租金金额、违约责任等合同的主要条款进行了约定，并得到了租赁物所有权人迪嘉特公司的同意，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉争议焦点是出租人刘文军是否将案涉租赁物的三层、四层、五层（4380平方米）交付了承租人余金水，刘文军是否需要返还该部分租金及相应利息。本院认为刘文军已经按约交付了案涉租赁物的三层、四层、五层，刘文军不需要返还该部分租金及相应利息，理由如下：从本案查明的事实来看，刘文军于2015年4月12日承租了产权人迪嘉特公司的案涉争议的租赁物三层、四层、五层，2016年2月29日，刘文军将其转租给了大成教育，2016年12月1日，余金水与大成教育签订《房屋租赁合同》，将案涉争议的租赁物三层、四层、五层租赁给大成教育，当时余金水尚未取得合法的转租权，属于无权处分，该合同属于效力待定的合同，需要权利主体的追认，出租人刘文军与承租人余金水、产权人迪嘉特公司分别于2017年1月9日、2017年1月10日签订两份《房屋租赁合同》，迪嘉特公司同意刘文军将争议租赁物转租给余金水，基于此，余金水与大成教育签订的《房屋租赁合同》因权利主体的追认，余金水与大成教育签订的《房屋租赁合同》发生法律效力，刘文军与大成教育之间的《房屋租赁合同》终止，因次承租人大成教育一直占有、使用争议租赁物，出租人刘文军已经完成了对承租人余金水的交付义务，徐超的证人证言也印证了上述事实，余金水请求刘文军返还租金并支付利息无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，余金水请求刘文军返还租金并支付利息无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回余金水的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计5888元，由余金水负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  吴基翔二〇一九年九月九日书记员  蒋丽芹附：引用法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。