江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初6706号原告：世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**世茂天城******，统一社会信用代码9136012557614965XW。负责人：姜亚南，系该分公司华中区域副总经理。委托诉讼代理人：杨彩虹，湖南怀治律师事务所律师，执业证号14301201911079431。被告：文某某，女，1986年3月25日生，汉族，江西省南昌市人，户籍地南昌市红谷滩新区，现住江西省南昌市红谷滩新区。原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司与被告文某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司的委托诉讼代理人杨彩虹、被告文某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付世茂天城X栋X单元XXXX室2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费14641.2元及违约金4392.36元，共计19033.56元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为世茂天城X栋X单元XXXX室的业主。原告和被告于2014年6月30日签订了《“南昌世茂天城”前期物业服务协议》，约定原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米2.80元。被告的建筑面积为145.25平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告于2016年1月1日起停止缴纳物业费，截至2018年12月31日欠费36个月，每月金额406.7元，共计欠费14641.2元。同时，按照约定被告应当自逾期之日起按逾期金额每日千分之三缴纳违约金，原告酌情要求被告承担违约金4392.36元，多余部分自愿放弃。原告曾多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，现诉至法院，望判如所请。被告文某某辩称，未交纳2016年1月1日至2018年12月31日期间物业费的原因是原告未尽职履行物业职责。1.自2015年装修起，房屋中有2间就开始漏水，向物业反映后，物业与房产公司一直协调未果，期间维修过一次后还是继续漏水，物业以向上级反映的说辞敷衍了事，再无下文。2.原告未将双方签订的物业服务合同留给被告一份，物业费收支账目及物业管理部门的收费审批手续也没有公示，根据2018年的物业费收取标准，一级物业管理服务为1元/月/平方米，原告提供的物业管理服务水平根本达不到2.8元/月/平方米的收费标准。（1）物业应保证业主人身安全，不能让陌生人轻易进入小区，保证小区封闭式管理，但小区幼儿园进出口门岗坏了半年之久未见维修，通过小卖部可以直接进入小区，业主集体向物业反应一直得不到解决；X栋X单元的防盗门经常坏，一直敞开，天天门口可以接到小广告；保安全是外包人员，且整个二期保安人员不超过6人，根本起不到安保作用。（2）电动车违反规定在小区安全通道随意停放、充电，直至最近消防检查，物业才临时张贴指示电动车充电点。（3）物业为了减少倾倒垃圾的次数，在一个单元门口放置五个垃圾桶，对小区环境造成了严重污染。小区卫生、绿化管理特别差。（4）2018年3月份省皮肤病专科医院在世茂天城二期开设门诊部，物业明知却未向小区住户说明或者公示该情况，还协助医院在该门诊部后面违章搭建了排污通道和3个蓄污水池。（5）物业未经业主同意将架空层给其他单位使用，所得费用及电梯广告收费也未向业主进行交代。被告也一直要求物业整改上述问题，但物业服务一直得不到改善，导致大部分业主不满，按目前现状连一级物业管理服务都达不到。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的前期物业服务协议、楼宇交接签收表、南昌市不动产登记信息查询情况表、张贴律师函的照片、短信催缴记录、小区环境视频资料及照片等证据，本院认定事实如下：被告文某某系江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1850号世茂天城X#商业住宅楼X单元XXXX室业主，房屋建筑面积为145.25平方米。原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司(原公司名称为上海世茂南京物业服务有限公司南昌分公司，于2015年3月17日变更为世茂天成物业集团有限公司南昌分公司)系该房屋所在小区开发商选聘的物业服务企业。被告文某某于2014年6月30日办理上述房屋收房手续并与原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司签订《南昌世茂天城前期物业服务协议》一份，协议约定：1.甲方（原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司）依照《物业管理条例》、《南昌市物业管理条例》的内容进行物业管理服务；2.物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），公共环境卫生，公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，安全防范、维持公共秩序，交通和车辆停放秩序的管理，物业使用禁止性行为的管理等；3.乙方（被告文某某）交纳物业服务费用起始时间自房地产开发经营企业向乙方邮寄或送达的入伙通知书所载明的交付日期的次月起计收，住宅按建筑面积每月每平方米2.8元计算；4.交纳物业服务费用时间为第一次预交3个月，以后每季度、每半年或每年预交一次；5.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按逾期金额每日千分之三交纳违约金。协议还对其他合同权利义务进行了约定。因被告文某某未向原告交纳2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，原告将被告诉至法院。庭审过程中，原告对被告文某某陈述案涉房屋存在漏水问题予以认可。本院认为，原告为世茂天城小区提供物业服务并与被告签订了《南昌世茂天城前期物业服务协议》，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。被告接受物业公司的物业服务，应当按约缴纳物业服务费。被告抗辩称原告物业服务水平达不到收费标准，对此，本院认为，原告作为物业服务企业，对于业主提出的未积极协调处理房屋漏水问题、垃圾处理不及时、电动车停放存在安全隐患、门禁管理不到位、公共收益公示等方面的问题，应积极提升服务质量，对属于其职责范围内的问题应及时整改并落实到位，但物业管理服务具有长期、持续、复杂的特点，被告提交的证据不足以证明小区物业服务存有明显瑕疵，故对其要求折减物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。对原告要求被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费14641.2元（2.8元/月/平方米×145.25平方米×36个月）的诉请，本院予以支持。原告作为物业服务企业，对业主反映的问题应积极协助推动解决，被告文某某系因漏水问题一直未能解决才未交纳物业服务费，并非无故拒交，故本院对原告主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告文某某在本判决生效之日起十日内支付原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司自2016年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费14641.2元；二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费280元(已由原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司预交)，减半收取140元，由原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司负担55元，被告文某某负担85元，退回原告世茂天成物业服务集团有限公司南昌分公司140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邬化雨二〇一九年九月十二日书记员  钟芬芬附:本案适用的有关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。