河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终9842号上诉人（原审原告）：河北省人民防空办公室，住所地石家庄市桥**平安南大街**，统一社会信用代码：1113000000021843X9。法定代表人：庞连兴，该办主任。委托诉讼代理人：邵士信，系该单位员工。委托诉讼代理人：张纬，河北英陆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州冀宏伟业投资有限公司，，住所地广东省广州市花都区白云国际机场候机楼东二指**A9201商铺统一社会信用代码：91440129766127048P。法定代表人：李九红，该公司总经理。上诉人（原审被告）：北京鑫冀宏纸制品有限公司，，住所地北京市丰台区卫强校村**统一社会信用代码：911101067003830495。法定代表人：李九红，该公司总经理。上诉人（原审被告）：北京冀宏伟业商贸有限公司，住，住所地北京市海淀区杏石口路****楼**一社会信用代码：91110108801554134X。法定代表人：刘会棉，该公司总经理。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：施振英、林策，河北威仑律师事务所律师。上诉人河北省人民防空办公室（以下简称省人防办）、北京冀宏伟业商贸有限公司（以下简称冀宏商贸公司）、广州冀宏伟业投资有限公司（以下简称冀宏伟业公司）、北京鑫冀宏纸制品有限公司（以下简称鑫冀宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初4418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人河北省人民防空办公室代理人邵士信、张纬、上诉人北京冀宏伟业商贸有限公司、广州冀宏伟业投资有限公司、北京鑫冀宏纸制品有限公司代理人施振英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北省人民防空办公室上诉请求：一、请求贵院依法撤销石家庄市桥西区人民法院做出(2018)冀0104民初4418号民事判决书第二项、第六项；二、改判被上诉人广州冀宏伟业投资有限公司于判决生效后，立即按照案涉租赁合同中的约定、《河北人防大厦交接表》中交接的内容以及《河北人防大厦办公室工作交接书》资产明细表中交接的内容向上诉人返还。同时，被上诉人因对租赁物进行的改造、装修而进行的添附，应完好的由上诉人收回；三、改判被上诉人广州冀宏伟业投资有限公司承担自2018年7月1日起至履行完毕之日止，因未按时向上诉人交纳租金产生的违约金，违约金按案涉三份合同中约定的年度租金总额的20%为标准，分别计算；被上诉人北京鑫冀宏纸制品有限公司及北京冀宏伟业商贸有限公司对所涉河北省人防指挥通信附属工程、河北省人防办原办公楼的违约金承担连带给付责任。四、二审上诉费用由三被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院遗漏了上诉人的诉讼请求，二审法院在查明事实的基础上。应予以改判。原审法院既然已查明，上诉人按照案涉租赁合同以及《河北人防大厦办公室工作交接书》、《河北人防大厦交接表》向被上诉人广州冀宏伟业投资有限公司（以下称冀宏伟业公司）交付租赁标的物（见原审判决书第11页）的事实。通过案涉租赁合同以及《河北人防大厦办公室工作交接书》中的资产明细表、《河北人防大厦交接表》可知，上诉人在合同签订后，不只依约交付了租赁房屋，同时还向冀宏伟业公司交付了相关的设备、设施以及相关财物（除富华烟酒店）。而另一方面，原审法院却判令被上诉人冀宏伟业公司将租赁房屋腾清后交付给上诉人。“腾清”按照常理理解就是将案涉租赁房屋内所有物品全部清空，也就是说原审法院仅要求冀宏伟业公司向上诉人返还全部清空的租赁房屋，但未判决冀宏伟业公司向上诉人返还其接收到的《河北人防大厦办公室工作交接书》中的资产明细表、《河北人防大厦交接表》中的设备、设施以及相关财物。因此，原审法院明显漏判，二审法院应改判被上诉人广州冀宏伟业投资有限公司于判决生效后，立即按照案涉租赁合同中的约定、《河北人防大厦交接表》中交接的内容以及《河北人防大厦办公室工作交接书》资产明细表中交接的内容向上诉人返还。本案中，案涉三份租赁合同均在“使用、收回交接”一条中约定，“乙方（即被上诉人冀宏伟业公司）应于合同解除后2日内将承租工程及设施设备完好交还甲方（即上诉人）。乙方的装饰装修部分亦不得损坏”，在“乙方责任（义务）”一条中约定，“因乙方原因造成合同变更、解除和终止的，甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿”。本案，系冀宏伟业公司未按约定支付租金导致案涉租赁合同解除，因此，在合同解除后，被上诉人因对租赁物进行的改造、装修而进行的添附，应完好的由上诉人收回。二、合同约定被上诉人冀宏伟业公司应支付违约金的情形已经具备，原审法院驳回上诉人要求冀宏伟业公司承担2018年7月1日起至履行完毕之日止的未按时交纳租金产生的违约金的诉讼请求，属于事实认定不清。2019年6月17日，原审法院作出一审判决，在此期间，被上诉人冀宏伟业公司一直占有并使用案涉租赁物及其他设备设施等物品。案涉三份租赁合同均约定，租金的支付方式为先交租金后使用，交付时间为每年6月30日前和12月31日前。即依照合同约定，2018年7月1日之后的租金，被上诉人应于2018年6月30日前向上诉人交纳，但冀宏伟业公司至今未向上诉人支付租金。显然，合同约定支付违约金的情形已经具备。原审法院仅以上诉人提起诉讼时，冀宏伟业公司未达到按合同约定支付租金的期限为由，驳回上诉人的诉讼请求，明显事实认定不清，应改判被上诉人广州冀宏伟业投资有限公司承担自2018年7月1日起至履行完毕之日止，因未按时向上诉人交纳租金产生的违约金，违约金按案涉三份合同中约定的年度租金总额的20%为标准，分别计算。同时，根据上诉人与被上诉人冀宏伟业公司、被上诉人北京鑫冀宏纸制品有限公司（以下称鑫冀宏公司）、被上诉人北京冀宏伟业商贸有限公司（以下称冀宏商贸公司）签订的《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（二）》以及石家庄市桥西区人民法院做出(2015)西商民初字第02382号民事调解书中，鑫冀宏公司、冀宏商贸公司自愿对案涉租赁合同的租金和违约金承担连带清偿责任的意思表示，鑫冀宏公司、冀宏商贸公司应当对冀宏伟业公司自2018年7月1日起至履行完毕之日止，因未按时交纳所涉河北省人防指挥通信附属工程、河北省人防办原办公楼的租金而产生违约金连带给付责任。综上。原审法院遗漏上诉人的诉讼请求，且事实认定不清，请二审法院在查明事实的基础上，依法予以改判。广州冀宏伟业投资有限公司、北京冀宏伟业商贸有限公司、北京鑫冀宏纸制品有限公司上诉请求：1、撤销桥西区人民法院作出的(2018)冀0104民初4418号民事判决书，改判为驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、一二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实严重错误，故意以偏概全、断章取义、歪曲事实，只是一味陈述对上诉人不利、对被上诉人有利的部分，对上诉人有利、对被上诉人不利的只字不提，认定事实严重错误。合同的履行是合同主体双方的履行，而一审法院在判决书第9-11页中，只是查明了上诉人缴纳房租的履行情况，而被上诉人作为出租人，在合同签订后以及往后的几年内。对租赁物及附属设施、设备的交接、维修等义务的履行。以及对合同附随义务的履行等合同履行情况只字未提。因为合同主体互负履行义务，只要有一方未履行合同约定的义务，另一方就享有同时履行抗辩权，所以一审法院应当全面查明合同的履行情况，而不是有“选择性”的查明“对达到判决的目的有用的情况”。一审法院认定事实错误，选择性查明对被上诉人有利的部分，对被上诉人不利的部分只字不提，二审法院应当重新查明或者发还重审进行查明。1、关于“河北人防大厦”营业执照及公章使用情况，一审法院不仅认定事实不清、不全，而且故意移花接术、转换概念。混淆视听。在判决书第11页中，一审法院只是对被上诉人做有利的表述：在冀宏伟业公司以河北人防大厦名义经营期间，“河北人防大厦”的公章由省人防办保管，冀宏伟业公司刻制了“河北人防大厦合同章”，省人防办于2015年12月25日收回了河北人防大厦营业执照正副本及“河北人防大厦合同章”，但对于冀宏伟业公司根据合同约定有权以“河北人防大厦”名义经营，在庭审中已经查明，但在判决书中只字不提。属于故意认定事实不清。在《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（二）》中，明确约定了上诉人有权以“河北人防大厦”的名义进行经营，在上诉人和被上诉人签订租赁合同时，上诉人主要也是看上了“河北人防大厦”这个政府国有企业的招牌才和被上诉人签订的租赁合同。此协议与《河北省人防指挥通信附属工程租赁合同》及补充协议具有同等的法律效力，在《河北省人防指挥通信附属工程租赁合同》中明确约定，合同期限是从2013年7月1日起至2023年6月30日止，冀宏伟业公司可以河北人防大厦名义对外经营的期限是主合同履行期限，即到2023年6月30日才截止。一审法院不仅不去查明双方的合同约定内容，而且私自变更合同内容的性质“省人防办不再出借“河北人防大厦”营业执照给冀宏伟业公司使用，不违反法律规定”。一审法院不仅不顾双方约定的合同内容，而且移花接木、转换概念，把本来合同约定的双方真实的意思表示“以人防大厦的名义经营”说成是“出借营业执照”，可见为了维护河北人防办这个政府厅级单位的利益，一审法院的法官也是煞费苦心了。上诉人有权以“河北人防大厦”的名义经营，这是合同的明确约定，被上诉人擅自收回证、照、章的行为就是违约，应当承担违约责任。退一步说，不管出于何种原因，省人防办中途毁约，不可能不承担任何责任，最低也有过错责任。省人防办应当承担由此给上诉人带来的经济损失。2、关于富华烟酒店，一审法院更是明目张胆的颜倒黑白，认定事实完全错误。(1)在一审判决书第11页中间“另查”部分：“上诉人和被上诉人在交付1号租赁合同、21号租赁合同所涉房屋时，将《河北省人防大厦办公室工作交接书》中除“富华烟酒店”外的其他8家由省人防办收取租金的房屋一并交付冀宏伟业公司，上述8家房屋租金亦由冀宏伟业公司直接向承租人收取租金。但，冀宏伟业公司签订案涉三份租赁合同及相关补充协议前，省人防办已经将富华烟酒店门脸房对外出租并收取租金。”在《河北省人防大厦办公室工作交接书》中，可以明确地看到需要交给上诉人的共9家店面，实际中被上诉人只交给了上诉人8家店面，而一审法院完全站在被上诉人一方的立场，只寻找对省人防办有利的措辞及方面，不客观、不公正的陈述并认定案件事实，明显错误。(2)在一审开庭时，冀宏伟业公司申请了当时的店面交接人宋兆国出庭作证，宋兆国是原省人防办的副处长，是原河北人防大厦的法定代表人及总经理。宋兆国当庭认可，应当交接的店面就是《河北省人防大厦办公室工作交接书》中的9家，包含着“富华烟酒店”应当交接给冀宏伟业公司。当时省人防办其他领导同意省人防办公室东院大门以南店面（包含着富华烟酒店》全部归冀宏伟业公司管理、收取租金，省人防办不再进行管理收租。宋兆国作为当时省人防办的副处长，店面交接人，作为冀宏伟业的对立方，在开庭时，做出的对冀宏伟业公司有利的证人证言，是完全可信的，一审法院在判决书中任何一处都没有体现该证人证言，可见一审法院故意回避对冀宏伟业公司有利的证据，对冀宏伟业有利的证据一字不提，所以一审法院不可能作出公平公正的判决。综上，一审法院认定的富华烟酒店的问题完全错误。3、关于案涉合同的解除条件是否成就问题，一审法院认定事实错误。一审法院在判决书第12页第11行，认定“因冀宏伟业公司未全部履行上述民事调解书约定的支付租金的义务，省人防办已向本院申请强制执行。故，解除1号租赁合同、21号租赁合同的条件已经成就。”第17行，认定：“无论是否已经执行完毕均与省人防办主张的1号租赁合同、2号租赁合同的解除条件不具有关联性，解除条件在冀宏伟业公司未按民事调解书约定支付租金时即成就。”的认定是错误的。首先，2015年12月4日，桥西区法院作出的(2015)西民初字第02382号民事调解书，不是判决书。民事调解书是双方当事人自愿达成的调解协议，在该协议中双方约定了上诉人如果不按协议支付租金，被上诉人有权解除租赁合同。被上诉人的合同解除权应当由被上诉人行使，被上诉人自愿放弃合同解除权，该权利已经消灭。其次，被上诉人从未依据桥西区法院作出的(2015)西民初字第02382号民事调解书而主张过合同解除权，即使被上诉人对该民事调解书申请执行，也只是对未缴纳的租金主张权利，也没有主张合同解除权。合同解除权，这是当事人的私权利，当事人不行使，一审法院不得主动参与处理，就像诉讼时效一样。第三、是否履行完毕是和解除条件具有关联性的，(2015)西民初字第02382号民事调解书，省人防办申请强制执行，在执行过程中法院已经作出(2016)冀0104执1554号《执行裁定书》和《协助执行通知书》裁定由河北华珂家政服务职业培训学校缴纳租金，用于代为履行民事调解书，此案已经终结，所以关于调解书上的支付租金的义务，冀宏伟业公司已经履行完毕，省人防办是不具有解除条件的。无论是1号租赁合同，21号租赁合同，还是24号租赁合同的租金问题，都是因为省人防办违约在先，导致冀宏伟业公司在行使同时履行抗辩权，所以冀宏伟业公司不存在违约行为，解除条件并未成就，均不应解除合同。4、关于欠付租金数额问题，一审法院认定事实错误，冀宏伟业根本不欠省人防办租金，倒是省人防办还尚欠冀宏伟业1030755元，上诉人在行使同时履行抗辩权。冀宏伟业公司在一审中提出的可以进行抵顶租金的十几个损失项目，一审法院大部分都以冀宏伟业公司已另行提起诉讼，本案不予处理，是不正确的。其中关于维修费用3800元，公共区域照明费，机关食堂使用的水、电、气等部分项目，冀宏伟业公司也都包含在另行提起的诉讼中，在本案中都可以进行抵顶，为何其他的不能进行抵顶？所以一审法院不予处理别有用心的。因省人防办的自始违约行为和在先违约行为，给冀宏伟业公司造成损失3320755元，抵顶租金后，省人防办尚欠冀宏伟业公司1030755元。由此也可以认定，冀宏伟业公司在履行同时履行抗辩权。二、被上诉人省人防办存在在先违约、自始违约行为，上诉人是在行使同时履行抗辩权，所以冀宏伟业公司不存在违约，合同也不应解除。1、在签订合同后，房屋租赁开始，案涉房屋就一直存在漏雨、漏水，上诉人一直在上报维修问题，被上诉人却迟迟不予维修，被上诉人自始违约。2、“富华烟酒店”应同其他8家店面一同交接给冀宏伟业公司，被上诉人种种理由拒绝交接，自始违约。3、省人防办将“河北人防大厦”的证、照、章单方收回，违反合同约定的义务，属于在先违约。综上，被上诉人的种种违约行为，才导致冀宏伟业公司，在不得以的情况下行使同时履行抗辩权，冀宏伟业公司不缴纳租金不存在违约行为，合同也不应予以解除。三、一审法院处理上诉人抗辩意见的技术性操作是错误的。对于上诉人在诉讼中提出的不应解除租赁合同的如下抗辩意见，1.省人防办未交付富华烟酒店给上诉人造成的损失1040000元，2.上诉人为省人防办进行物业管理支付的工人工资1248655元，3.上诉人为省人防办支付的用餐支出343500元，对以上抗辩意见。一审法院均以“因冀宏伟业已另行提起诉讼，故该主张在本案中不予处理”，一审法院就把上诉人行使同时履行抗辩权，要求抵顶租赁费的事实全都推到另外一个案子中，这样这个案子就只剩下上诉人不交租赁费的事实了。于是，一审法院就自然而然地、顺理成章的判决解除租赁合同了。一审法院这个判决的技术操作还是很走心的。其实，所谓的另案诉讼，就是和本案一起合并审理的上诉人要求赔偿损失的案子，只不过是出了两个案号不同的判决书而已。四、关于上诉人鑫冀宏公司、冀宏商贸公司是否应对冀宏伟业公司所欠付的全部租金及违约金承担保证责任的问题，一审认定错误。关于鑫冀宏公司和冀宏商贸公司的保证责任条款在《补充协议二》中约定，在《补充协议二》中，明确约定的是：保证人对上诉人在以“河北人防大厦”名义经营过程中产生的责任义务承担保证责任。2015年12月25日，被上诉人封存证照章，不允许上诉人再以“河北人防大厦”的名义经营，保证期间自2015年12月25日起计算，保证期间6个月，到2016年6月25日，早已超过保证期间，二公司均不应当承担保证责任。一审法院在判决书第15页，认定：“保证期间应从省人防办向本院提起诉讼之日起计算。”是错误的，保证期间自被上诉人封存证照章之日开始计算，因为那时候被上诉人就知道或者应当知道上诉人拖欠被上诉人的租金，自己的权利已经被侵害了。根据法律规定，未约定保证期间的，保证期间为6个月。所以在2016年6月25日之前，被上诉人没有对保证人主张过权利，保证人的保证责任已经免除。一审法院认定保证期间的起始时间是错误的。五、一审法院判决解除合同，但没有对合同履行过程中以及解除合同后的事项做善后处理是错误的。一审法院判决解除合同，同时判决解除合同后上诉人归还被上诉人租赁物及继续支付被上诉人租金，但是对于被上诉人在解除合同后应当对上诉人履行的义务却只字不提。在租赁合同履行过程中，经过被上诉人同意，上诉人对于租赁物增加、更新了大量的设施、设备，扩大了营业面积，新建了户外电子屏幕，硬化了户外地面，在楼顶加盖了一层防水屋面等等问题都没有处理。另外，上诉人租赁期限十年，还有五年没有到期。现在解除合同，上诉人装修投入壹仟多万怎么解决，一审法院判决也没有处理。一审法院如果判决解除合同，就应当在庭审过程中查明在合同履行过程中都存在哪些问题，并向当事人予以释明，给当事人备诉的机会，以保护当事人的合法权利，做到案结事了。法院判决解除合同，对以上问题一并解决才是正确的。不像本案一审判决，只顾保护被上诉人省人防办的利益，完全不顾上诉人的权利和利益。合同虽然被一纸判决解除了，但是合同履行过程中遗留的大量问题怎么处理？当事人的合法权利怎么保护？本案一审判决不做任何处理的做法是错误的。综上。一审法院认定事实不清，适用法律错误，二审法院应当查明事实后驳回被上诉人的一审诉讼请求或者发回重审，以保护上诉人合法权益。河北省人民防空办公室向一审法院起诉请求：1、判令解除原告和被告之间签订的所有租赁合同及补充协议，返还全部租赁物；2、依法判令被告支付原告租金229万元，违约金总额249.34万元，以及至判决履行完毕止的租金及违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、关于合同的签订情况。2013年1月15日，省人防办（甲方）作为出租方与冀宏伟业公司（乙方）作为承租方签订冀人防财资租字第[1]号《河北省人防指挥通信附属工程租赁合同》（以下简称1号租赁合同），合同主要约定，乙方承租甲方所有的位于石家庄市人防指挥通信附属工程，面积5839.51平方米，用途为酒店，租赁期限自2013年7月1日至2023年6月30日；租金及交付方式：自2013年7月1日至2018年6月30日年租金210万元，从第六个租赁年度即2018年7月1日开始，租金以上一年度租金为基价，按照2%的幅度逐年递增。租金每半年交付一次，先交租金后使用。交付时间为每年的6月30日前和12月31日前；从乙方交付首期租金之日起至2013年6月30日为装修磨合期，乙方交付首期租金后，甲方于2日内将河北省人防指挥通信附属工程交给乙方使用；甲方负责（1）房屋结构的修缮加固（2）外围管网的维修费用（3）空调系统的维修材料费（4）电梯到寿命周期后的更新费用。乙方负责上述约定以外的设施设备维护管理，并承担相应费用，保证正常运转；合同期满，乙方应将设施设备完好的工程交付甲方，甲方不承担乙方装修和维护管理的任何补偿；因乙方原因造成合同变更、解除与终止的，甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿；乙方未按规定向甲方交纳租金，甲方有权提出解除合同；租赁时和合同期满后的交接由双方共同参与，任何一方如有异议的，应当场提出，协商解决；乙方应于该人防工程及设施设备租赁期满或合同终止、解除后2日内，将承租工程及设施设备等完好交还甲方；乙方不按时交付租金，可给予20日宽限期。宽限期后，乙方除如数补交租金外，每逾期1日，按所欠费用总额的0.5%向甲方支付违约金；因乙方未按时交纳水、电、暖、排污等费用，造成的一切后果由乙方承担；租赁期间，乙方不按时交付租金，甲方有权解除合同，收回该工程及设施设备，已收取的租金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。如支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应赔偿相应差额部分的损失；租赁期满或合同终止、解除后，乙方不归还人防工程及设施设备，视同双方为不定期租赁关系。月租金按本合同月租金的3倍计算，至该人防工程及设施设备归还为止。其后，省人防办（甲方）与冀宏伟业公司（乙方）又签订了《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议》。协议主要约定，乙方负责接收原人防大厦既有企业编制人员（共12名），并自2013年1月15日起负担所接收企业编制人员的工资，按国家规定为所接收企业编制人员按时交纳各项社会保险和住房公积金等；乙方优先雇用原人防大厦临时雇用人员，并自2013年1月15日起负担临时雇用人员费用，确保以上人员得到妥善安置；乙方在不改变省人防办东院现有物业保障范围和不降低现有物业管理水平的前提下，自2013年1月15日起，承担省人防办东院办公区和宿舍区的物业管理工作（含保安、保洁、维修、绿化等）。省人防办东院事业单位和家庭户按现有物业管理缴费标准（即办公区每平方米4元/月，家庭户每平方米0.3元/月）按时缴纳物业费，乙方负责按季度向省人防办东院事业单位和家庭户收取。公共区域的物业维修材料费由甲方承担，公共区域以外的物业维修材料费由各事业单位和家庭户自行负担，乙方不收取维修人工费用；自2013年1月15日起，乙方负责承办省人防办东院机关食堂，并参照省人防办西院伙食标准保障省人防办东院干部职工中午就餐，为正常开展工作提供便利。2013年2月4日，省人防办（甲方）与冀宏伟业公司（乙方）、鑫冀宏纸制品公司（保证人）、冀宏伟业商贸公司（保证人）签订《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（二）》。协议约定，乙方在以“河北人防大厦”（营业执照上的企业名称）名义经营过程中，为因此而产生的责任主体为“河北人防大厦”的所有责任、义务负责；保证人鑫冀宏纸制品公司、冀宏伟业商贸公司自愿对乙方应当负责的责任、义务承担连带保证责任。乙方必须在以上责任、义务履行期限届满时按时履行，乙方未按时履行的，保证人有义务代为履行。超过履行期限60天保证人也未履行的，甲方有权解除冀人防财租字第[1]号合同及补充协议，而且不承担任何违约责任。即使甲方解除上述合同及补充协议也不影响甲方有权追究乙方及保证人的违约责任；“河北人防大厦”公章由甲方负责保管。2013年3月25日，省人防办（甲方）与冀宏伟业公司（乙方）签订《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（三）》。协议主要约定，省人防指挥通信附属工程出租后房产税和土地使用税由乙方代缴，每年从租赁费中扣除。2013年1月15日，省人防办（甲方）作为出租方与冀宏伟业公司（乙方）作为承租方签订冀人防财资租字第[21]号《河北省人防办原办公楼租赁合同》（以下简称21号租赁合同）。合同主要约定，乙方承租甲方所有的位于石家庄市人防办原办公楼，面积2997.89平方米，用途为办公，租赁期限自2013年7月1日至2023年6月30日；租金及交付方式：自2013年7月1日至2018年6月30日年租金95万元，从第六个租赁年度即2018年7月1日开始，租金以上一年度租金为基价，按照2%的幅度逐年递增。租金每半年交付一次，先交租金后使用。交付时间为每年的6月30日前和12月31日前；从乙方交付首期租金之日起至2013年6月30日为装修磨合期，乙方交付首期租金后，甲方于2日内将河北省人防办东院南楼交给乙方使用；甲方负责（1）房屋结构的修缮加固（2）外围管网的维修费用。乙方负责上述约定以外的设施设备维护管理，并承担相应费用，保证正常运转；合同期满，乙方应将设施设备完好的工程交付甲方，甲方不承担乙方装修和维护管理的任何补偿；因乙方原因造成合同变更、解除与终止的，甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿；乙方未按规定向甲方交纳租金，甲方有权提出解除合同；租赁时和合同期满后的交接由双方共同参与，任何一方如有异议的，应当场提出，协商解决；乙方应于该人防工程及设施设备租赁期满或合同终止、解除后2日内，将承租工程及设施设备等完好交还甲方；乙方不按时交付租金，可给予20日宽限期。宽限期后，乙方除如数补交租金外，每逾期1日，按所欠费用总额的0.5%向甲方支付违约金；因乙方未按时交纳水、电、暖、排污等费用，造成的一切后果由乙方承担；租赁期间，乙方不按时交付租金，甲方有权解除合同，收回该工程及设施设备，已收取的租金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。如支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应赔偿相应差额部分的损失；租赁期满或合同终止、解除后，乙方不归还人防工程及设施设备，视同双方为不定期租赁关系。月租金按本合同月租金的3倍计算，至该人防工程及设施设备归还为止。2014年9月26日，省人防办（甲方）与冀宏伟业公司（乙方）签订冀人防财租字第[24]号《人民防空工程租赁使用合同》（以下简称24号租赁合同）。合同主要约定，乙方承租甲方所有的位于石家庄市，面积628.32平方米，用途为办公，租赁期限自2014年10月1日起至2023年6月30日止；租金及交付方式：工程年使用费为9万元，每半年交付一次，先交租金后使用；交付时间为每年的6月30日前和12月31日前，首次交付租金时间为签合同3日内；乙方交付首期租金后，甲方于5日内将工程交给乙方使用；甲方负责（1）工程主体结构的修缮加固（2）外围管网的维修。乙方负责上述约定以外的设施设备维护管理，并承担相应费用，保证正常运转；合同期满，乙方应将设施设备完好的工程交付甲方，甲方不承担乙方装修和维护管理的任何补偿；因乙方原因造成合同变更、解除与终止的，甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿；乙方未按规定向甲方交纳租金，甲方有权提出解除合同；租赁时和合同期满后的交接由双方共同参与，任何一方如有异议的，应当场提出，协商解决；乙方应于该人防工程及设施设备租赁期满或合同终止、解除后2日内，将承租工程及设施设备等完好交还甲方；乙方不按时交付租金，可给予20日宽限期。宽限期后，乙方除如数补交租金外，每逾期1日，按所欠费用总额的0.5%向甲方支付违约金；因乙方未按时交纳水、电、暖、排污等费用，造成的一切后果由乙方承担；租赁期间，乙方不按时交付租金，甲方有权解除合同，收回该工程及设施设备，已收取的租金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。如支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应赔偿相应差额部分的损失；租赁期满或合同终止、解除后，乙方不归还人防工程及设施设备，视同双方为不定期租赁关系。月租金按本合同月租金的3倍计算，至该人防工程及设施设备归还为止。二、合同的履行情况。上述协议签订后，省人防办将1号租赁合同、21号租赁合同、24号租赁合同所涉房屋及相应附属设施、设备等交付给冀宏伟业公司。双方在履行上述租赁合同的过程中，因冀宏伟业公司未按协议约定向省人防办支付租金，省人防办曾以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院。2015年12月4日，本院作出（2015）西民初字第02382号民事调解书。双方自愿达成如下协议：1、原告河北省人民防空办公室和被告广州冀宏伟业投资有限公司继续履行双方于2013年1月15日所签订的《河北省人防指挥通信附属工程租赁合同》、《河北省人防办原办公楼租赁合同》及2013年2月4日所签订的《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（二）》；2、被告广州冀宏伟业投资有限公司支付原告河北省人民防空办公室租金共计2545448.64元（于2015年12月20日前缴付1048358.92元；2016年2月18日前缴付300000元；2016年4月18日前缴付600000元；2016年6月30日前缴付597089.72元。以上租金均是按照合同约定中的税款抵扣后的数额，实际数额以票据为准），另在调解书生效之日起一个月内被告广州冀宏伟业投资有限公司向原告交付同期贷款利率计算的违约金24694.64元。被告北京鑫冀宏纸制品有限公司及被告北京冀宏伟业商贸有限公司对以上费用承担连带责任；3、原、被告在法院的主持下共同委托了河北正祥房地产评估有限公司对涉案的标的物租赁价格进行了市场评估，评估结果为年租金1899854元。双方参照评估结果和市场走势议定，自2015年7月1日至2018年6月30日止，涉案标的物年租赁价格为2300000元，该价格含房产税、土地税。房产税和土地税由原告负担，被告以交税票据到原告处予以抵扣。期限届满前6个月内被告广州冀宏伟业投资有限公司应就后续租金金额向原告提出另行评估的书面申请，双方再参照另行评估的价格进行协商，重新确定后续价格。2015年下半年的租金为1150000元，于本调解书生效之日起三个月内向原告足额缴付。被告北京鑫冀宏纸制品有限公司及被告北京冀宏伟业商贸有限公司对以上费用承担连带责任；4、如被告广州冀宏伟业投资有限公司未按本调解书及租赁合同的约定缴纳任何一期租金时（可宽限一个月的时间），原告有权解除双方所签订的《河北省人防指挥通信附属工程租赁合同》、《河北省人防办原办公楼租赁合同》以及与上述两份合同有关的补充协议，并收回全部涉案的标的物，因收回标的物所造成的损失均由被告广州冀宏伟业投资有限公司自行承担。上述调解书生效后，因冀宏伟业公司未全部履行上述调解协议，省人防办已申请法院强制执行，该案正在执行过程中。2017年3月，省人防办再次以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院。2017年10月31日，冀宏伟业公司向省人防办出具《还款计划和撤诉请求的申请》。载明，2017年11月3日前将前期所欠的154万元租金全部交齐，以钱到省人防办账户为准。钱到账后，省人防办及时到法院办理撤诉手续；2017年12月15日前，交齐2017年下半年租金115万元，如未能按期缴纳，同意法院判决解除合同。2017年11月15日，冀宏伟业公司向省人防办出具《还款计划保证书》。载明，2017年11月15日前将前期所欠的154万元租金全部交齐，以钱到省人防办账户为准。钱到账后，省人防办及时到法院办理撤诉手续；2017年12月15日前，交齐2017年下半年租金115万元，如未能按期缴纳，同意法院判决解除合同。其后，省人防办向本院申请撤诉。因冀宏伟业公司仅于2017年10月支付省人防办租金10万元，尚欠省人防办2017年7月1日至2018年6月30日的租金229万元（其中省人防办1号租赁合同、21号租赁合同租金总计220万元，24号租赁合同租金9万元），省人防办再次以房屋租赁合同纠纷诉至本院，即为本次诉讼。三、关于“河北人防大厦”营业执照及公章使用情况。在冀宏伟业公司以河北人防大厦名义经营期间，河北人防大厦法定代表人变更为李九红（李九红亦为冀宏伟业公司法定代表人），省人防大厦公章由省人防办保管，冀宏伟业公司刻制了“河北人防大厦合同章”。省人防办于2015年12月25日向冀宏伟业公司收回了河北人防大厦营业执照正副本及冀宏伟业刻制的“河北人防大厦合同章”。另查，省人防办在交付1号租赁合同、21号租赁合同所涉房屋时将《河北人防大厦办公室工作交接书》中除“富华烟酒店”外的其他8家由省人防办收取租金的房屋一并交付冀宏伟业公司，上述8家房屋租金亦由冀宏伟业公司直接向承租人收取租金。但，冀宏伟业公司签订案涉三份租赁合同及相关补充协议前，省人防办已经将“富华烟酒店”门脸房对外出租并收取租金。案涉1号租赁合同、21号租赁合同的附属设施、设备系按照《河北人防大厦办公室工作交接书》、《河北人防大厦交接表》进行交接。上述事实有原、被告陈述及河北省人防指挥通信附属工程租赁合同、河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议、河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（二）、河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（三）、河北省人防办原办公楼租赁合同、人民防空工程租赁使用合同、房屋所有权证、河北人防大厦交接表、办公室工作交接书、（2016）冀0104执1554号执行裁定书及协助执行通知书、（2015）西民初字第02382号民事调解书、还款计划保证书、还款计划和撤诉请求的申请、三方封存证照及合同章的证明等证据予以证实，本院予以确认。一审法院认为，冀宏伟业公司与省人防办签订的1号租赁合同、21号租赁合同、24号租赁合同，系双方当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照约定履行义务。因冀宏伟业公司欠付省人防办1号租赁合同、21号租赁合同部分租金，省人防办曾以租赁合同纠纷为由诉至本院。后省人防办与冀宏伟业公司自愿达成调解协议，本院于2015年12月4日作出（2015）西民初字第02382号民事调解书，调解协议第4项约定如被告冀宏伟业未按本调解书及租赁合同的约定缴纳任何一期租金时（可宽限一个月的时间），省人防办有权解除双方所签订的《河北省人防指挥通信附属工程租赁合同》、《河北省人防办原办公楼租赁合同》以及与上述两份合同有关的补充协议。因冀宏伟业公司未全部履行上述民事调解书约定的支付租金的义务，省人防办已向本院申请强制执行。故，解除1号租赁合同、21号租赁合同的条件已经成就，省人防办请求解除1号租赁合同及其相关补充协议和21号租赁合同，应予支持。关于省人防办申请强制执行后的执行问题。首先，冀宏伟业公司所欠付的租金在执行程序中并未全部支付给省人防办；其次，无论是否已经执行完毕均与省人防办主张的1号租赁合同、21号租赁合同的解除条件不具有关联性，解除条件在冀宏伟业公司未按民事调解书约定支付租金时即成就。故对冀宏伟业公司主张已经履行民事调解书中所欠付的租金，不应解除合同的意见，本院不予采纳。关于冀宏伟业公司主张省人防办将河北人防大厦的证、照、章封存，导致其无法正常营业，省人防办违约在先的问题。本案为房屋租赁合同纠纷。省人防办将案涉1号租赁合同的房屋交付给冀宏伟业公司是其主要合同义务。省人防办不再出借“河北人防大厦”营业执照给冀宏伟业公司使用，不违反法律规定，冀宏伟业公司该项主张，于法无据，本院不予支持。关于省人防办主张解除24号租赁合同的问题。24号租赁合同约定，租金每半年支付一次，先付租金后使用，可给予冀宏伟业公司20日的宽限期，如冀宏伟业公司未按协议约定向省人防办交纳租金，省人防办有权解除合同。冀宏伟业公司未在合同约定的交付2017年下半年及2018年上半年租金的期限及宽限期内向省人防办交付租金，故解除合同的条件成就，省人防办请求解除与冀宏伟业公司签订的24号租赁合同，本院予以支持。因案涉租赁合同解除，故冀宏伟业公司应返还省人防办案涉租赁物及附属设施、设备。关于欠付租金的数额。省人防办主张冀宏伟业公司除欠付其已申请强制执行的租金外，尚欠付自2017年7月1日至2018年6月30日的1号租赁合同、21号租赁合同租金总计220万元，24号租赁合同租金9万元。冀宏伟业公司对于未支付上述期间的租金数额并无异议，本院予以确认。冀宏伟业公司主张省人防办未将“富华烟酒店”交付给其，造成其租金损失1040000元，该款项应予以抵顶租金。因冀宏伟业公司该项主张已另行提起诉讼，故该主张在本案中不予处理。冀宏伟业公司主张其在为省人防办进行物业管理期间支付工人工资1248655元，该款项应予以抵顶租金。因冀宏伟业公司该项主张已另行提起诉讼，故该主张在本案中不予处理。冀宏伟业公司主张其自2013年1月15日至2015年5月1日为省人防办工作人员用餐支出343500元，该款项应予以抵顶租金。因冀宏伟业公司该项主张已另行提起诉讼，故该主张在本案中不予处理。关于冀宏伟业公司主张省人防办认可应支付其688600元的问题。冀宏伟业公司提交《开庭前双方认可数据情况》的复印件证明其主张。因冀宏伟业公司提交的证据无省人防办盖章确认且为复印件，故本院对该证据不予采纳，对其主张，不予支持。在冀宏伟业公司起诉省人防办房屋租赁合同纠纷一案中，省人防办认可应支付冀宏伟业公司维修费用3800元，公共区域照明费用40197.60元，食堂使用水、电、燃气费用103217元，且上述费用可冲抵租金。因双方互负到期债务，均为金钱给付且省人防办同意冲抵租金，故对于上述费用总计147214.6元，可以冲抵租金。上述费用先冲抵2017年下半年租金147214.6元。故冀宏伟业公司欠付省人防办2017年下半年租金947785.4元（1050000+45000-147214.6），欠付2018年上半年租金1195000元（1150000+45000）及后续租金。关于违约金的问题。省人防办主张解除合同违约金按照年租金的20%计算并主张迟延履行违约金按照日5‰计算。被告抗辩合同约定过高，应予以调整。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，当事人约定的违约金过分高于造成的损失，可以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案省人防办未能就其实际损失提供相应证据，故本院调整两项违约金之和以每半年拖欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算为宜。时间从每期约定支付租金最后之日向后顺延20天起算。对于2018年7月1日之后的租金及违约金问题。因上述民事调解书仅针对2015年7月1日至2018年6月30日期间1号租赁合同及21号租金合同的租金作出调整，故对自2018年7月1日后的租金，冀宏伟业公司应按照双方协议确定的1号租赁合同约定的租金标准210万元，21号租赁合同约定的租金标准95万元支付省人防办。对于24号租赁合同自2018年7月1日起支付租金的数额，应按照24号租赁合同约定的租金标准每年9万元由冀宏伟业公司支付给省人防办。省人防办主张冀宏伟业公司支付2018年7月1日之后的延期支付租金违约金。因其提起诉讼时，冀宏伟业公司尚不到按合同约定支付省人防办租金的期限，故省人防办主张冀宏伟业公司支付违约金，于法无据，本院不予支持。省人防办主张冀宏伟业公司自合同解除之日至交付房屋之日止，按照协议约定租金的3倍支付占用费，该约定标准明显过高。冀宏伟业公司应按照河北省人防指挥通信附属工程210万元，河北省人防办原办公楼95万元，省人防办东院3号楼顺街部分3-6层9万元的标准向省人防办支付。关于被告鑫冀宏公司、冀宏商贸公司是否应对冀宏伟业公司所欠付的全部租金及违约金承担连带保证责任的问题。省人防办与鑫冀宏公司、冀宏商贸公司、冀宏伟业公司签订的《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（二）》约定鑫冀宏公司、冀宏商贸公司自愿对冀宏伟业公司应当负责的责任义务承担连带保证责任，从协议中列举的“责任义务”的情形来看，租金属于合同约定的“责任义务”的范围，故鑫冀宏公司、冀宏商贸公司应对案涉1号租赁合同租金及违约金承担连带保证责任。对冀宏伟业公司所欠付的案涉21号租赁合同的租金及违约金。根据本院作出的（2015）西民初字第02382号民事调解书，鑫冀宏公司、冀宏商贸公司认可21号租赁合同的租金调整及相关后续租金的计算并自愿对冀宏伟业公司欠付的21号租赁合同的租金及违约金承担连带清偿责任。故对省人防办主张鑫冀宏公司、冀宏商贸公司对冀宏伟业公司所欠付的案涉21号租赁合同的租金及违约金承担连带保证责任的请求，本院予以支持。省人防办主张鑫冀宏公司、冀宏商贸公司对冀宏伟业公司所欠付的案涉24号租赁合同的租金及违约金承担连带保证责任，但其未提交相关证据证明其主张，故本院不予支持。关于保证期间的问题。因保证人与债权人未约定保证期间，故保证期间为6个月。本案为房屋租赁合同纠纷，冀宏伟业公司支付租金的义务为其主要合同义务，具有连续性、不可分割性。鑫冀宏公司、冀宏商贸公司系为冀宏伟业公司应向省人防办支付的租金承担连带责任保证，故保证期间应从省人防办向本院提起诉讼之日起计算。省人防办在本次诉讼中已主张鑫冀宏公司、冀宏商贸公司承担连带保证责任，未超出保证期间。故对鑫冀宏公司、冀宏商贸公司关于超过保证期间的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告河北省人民防空办公室与被告广州冀宏伟业投资有限公司签订的《河北省人防指挥通信附属工程租赁合同》及《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议》、《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（二）》《河北省人防指挥通信附属工程租赁补充协议（三）》、《河北省人防办原办公楼租赁合同》、《人民防空工程租赁使用合同》；二、被告广州冀宏伟业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将所涉租赁房屋腾清后交付原告河北省人民防空办公室；三、被告广州冀宏伟业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河北省人民防空办公室2017年7月1日至2018年6月30日房屋租金2142785.4元及违约金（其中，河北省人防指挥通信附属工程及河北省人防办原办公楼的租金为2052785.4元，省人防办东院3号楼顺街部分3-6层租金为90000元。违约金以947785.4元为基数，自2017年7月21日起；以1195000元为基数，自2018年1月21日起，以上均按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）；四、被告广州冀宏伟业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河北省人民防空办公室自2018年7月1日起至腾清租赁房屋之日止的租金（按照年租金314万元计算）；五、被告北京鑫冀宏纸制品有限公司、北京冀宏伟业商贸有限公司对上述判决第三项、第四项中所涉河北省人防指挥通信附属工程、河北省人防办原办公楼的租金及违约金承担连带给付责任；六、驳回原告河北省人民防空办公室其他诉讼请求。如被告广州冀宏伟业投资有限公司、北京鑫冀宏纸制品有限公司、北京冀宏伟业商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26748元，由原告河北省人民防空办公室负担1178.52元，被告广州冀宏伟业投资有限公司负担720元，被告广州冀宏伟业投资有限公司、北京鑫冀宏纸制品有限公司、北京冀宏伟业商贸有限公司共同负担24849.48元。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，上诉人省人防办与上诉人广州冀宏公司签订的关于上诉人广州冀宏公司租赁上诉人省人防办的租赁合同及补充协议与现行有效的法律行政法规关于合同效力的强制性规定不相违背，应为有效合同，双方均应依此约定履行各自的权利义务。上诉人广州冀宏公司在合同签订后未按照租赁合同及补充协议的约定支付租金属根本违约行为，应承担违约责任。对此上诉人省人防办要求解除合同原审法院予以支持并无不妥。上诉人广州冀宏公司等上诉人主张案涉合同解除条件尚不成就不应解除，与本案事实不符，本院不予支持。另外关于上诉人北京鑫冀宏公司与北京冀宏公司应否对上述所欠租金承担连带责任问题。经查在上诉人省人防办与上述二上诉人签订的补充协议（二）中明确约定二上诉人自愿对上诉人广州冀宏公司应当负责的责任义务承担连带保证责任，而本案中上诉人广州冀宏公司的“责任义务”包括履行给付租金的责任义务，因此原审法院判决上述二上诉人对本案所欠租金承担连带责任并无不当。对于上诉人省人防办要求返还交接表上物品的请求，本院认为，双方租赁合同中并未对交接表上的物品进行约定，双方对于合同解除后时候是否返还也未能证明另有约定，且部分物品为消耗品，故上诉人省人防办主张返还交接表物品的请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96613.5元，由上诉人河北省人民防空办公室负担26748元；上诉人广州冀宏伟业投资有限公司、北京鑫冀宏纸制品有限公司、北京冀宏伟业商贸有限公司负担69865.5元。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  李 伟审判员  杨根山二〇一九年九月二日法官助理安丽萍书记员李静霞