湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终1983号上诉人（原审被告）：株洲奥园房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路**（逸景华天大酒店）。法定代表人：王保权，董事长。委托诉讼代理人：邓志雄，公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈霞，公司员工。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：罗园，女，1981年1月27日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：曾辉荣，湖南法达律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人株洲奥园房地产开发有限公司（以下简称奥园公司）因与被上诉人罗园商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人奥园公司的委托诉讼代理人陈霞，被上诉人罗园的委托诉讼代理人曾辉荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥园公司上诉请求：1、撤销一审判决，判令上诉人承担的违约金适当减少，不服金额为942元；2、判令被上诉人承担二审全部诉讼费用。上诉理由：一审法院不顾上诉人已于2017年8月5日已完成验收合格的事实，而认定上诉人达到房屋交付条件的时间为行政部门对该次验收监督并形成《工程质量监督报告》即2017年9月5日，属于认定事实错误，适用法律错误。罗园辩称，以2017年9月5日作为案涉房屋验收合格的日期符合建筑法、城市商品房法以及双方买卖合同的约定，并且该时间已经得到多份生效判决书的确认。所以，一审法院将2017年9月5日作为本案延期交房违约金的时间点是正确的。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。罗园向一审法院起诉请求：1、判令被告按双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》约定支付逾期交房的违约金18192元；2、被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月13日，原告罗园（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000207248），约定：乙方向甲方购买天元区泰山路361号奥园广场16栋2201号房屋，总房价款暂定为588710元，该房屋的交付必须符合国务院第279号令《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，该房屋经验收合格，合格的标志为甲方组织设计、监理、施工等五方责任主体验收并出具《竣工验收报告》，甲方定于2016年10月31日前将该房屋交付给乙方；如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理，甲方未按约定期限将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起5天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为乙方签订《入伙通知书》并领取房屋钥匙；如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当向乙方进行一次书面的催告，如乙方仍未按催告书中确定的日期办理该房屋的验收交接手续，则自催告书中确定的验收交接日之次日起，该房屋的风险责任转移至乙方。合同签订后，原告共向被告支付购房款588710元。2016年12月1日，被告向原告邮寄发出《入伙通知》通知原告收房。现原告认为逾期交房违约金应继续按每日万分之一计算至房屋具备备案条件之日止，故诉至法院，请求判如所请。一审法院另查明：已发生法律效力的株洲市中级人民法院（2018）湘02民终284号民事判决书确认如下事实：“2017年8月20日，被告组织勘察、设计、监理、施工、建设等五方责任主体对《奥园广场》16号栋工程进行了竣工验收，并形成了竣工验收报告。庭审中，被告认为其在2016年11月25日已经完成了五方验收，因行政部门的介入，被告只好在2017年8月20日重新进行了一次验收。但根据行政部门的调查，被告在2016年11月25日组织验收时，五方单位并没有实际完成验收。市质监处针对被告2017年8月20日组织完成的16号栋工程竣工验收于2017年9月5日制作了《工程质量监督报告》，认为各责任主体对质量验收文件进行了签字认可，竣工验收会上一致认为奥园广场16号栋工程符合设计文件，能满足结构安全要求和正常使用要求，均同意验收，监督科同意各责任主体单位意见并对实物观感等提出部分整改意见，建设单位及施工单位对存在的问题已进行整改并作出书面回复，工程具备备案条件。《工程质量监督报告》审核时间为2017年9月5日。”一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、原、被告之间的商品房销售合同是否成立有效？在履行过程中被告是否存在逾期交房的违约行为？被告是否应承担逾期交房的违约责任？如需承担，违约金应按何种标准计算？2、违约时限应如何确定？具体分析如下：一、关于焦点一。原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。双方由此形成的商品房预售合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，被告未能按约定的时间履行交付房屋的义务，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金从最后交付期限之第二天起按已支付房价款的日万分之一算至实际交付之日止，故被告应当按照原告已交房款的日万分之一向原告支付违约金至交付房屋之日止。二、关于焦点二。按照原、被告所签订的合同的约定，房屋交付条件为五方责任主体竣工验收合格，房屋交付标志为原告签署《入伙通知书》并领取房屋钥匙。本案中，被告组织五方责任主体在2017年8月20日对本案所涉工程进行了竣工验收，各方均同意验收，行政部门对该次验收予以了监督，并就此形成了工程质量监督报告。该报告对被告组织的该次五方责任主体验收予以了认可，并对工程质量予以了肯定，于2017年9月5日对本案所涉建设工程作出了明确的工程具备备案条件的监督意见，故本案所涉建设工程已完全具备交付条件。故综合本案的实际情况，本案所涉建设工程在双方就是否符合交付条件产生争议的情况下，经行政部门介入并确认具备交付条件，行政部门于2017年9月5日作出的工程质量监督报告对原、被告双方均具有约束力，以行政部门形成工程质量监督报告的时间作为被告承担支付逾期交付房屋违约金的时间公平合理，故被告承担逾期交付房屋违约金的截止时间应为2017年9月5日。综上，被告自2016年11月1日至2017年9月5日期间应向原告支付的逾期交房违约金为18191元（588710元×0.1‰／天×309天）。综上，本案经组织调解，双方未能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告株洲奥园房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告罗园给付逾期交付房屋的违约金18191元；二、驳回原告罗园的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费254元，减半收取127元，由被告株洲奥园房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点是：逾期交房的违约时间应如何确定？现分析如下：上诉人组织五方责任主体在2017年8月5日对本案所涉工程进行了竣工验收，各方均同意验收，行政部门对该次验收予以了监督，并于2017年9月5日形成了《工程质量监督报告》。该报告对上诉人组织的该次五方责任主体验收予以了认可，并对工程质量予以了肯定，对本案所涉建设工程作出了明确的工程具备备案条件的监督意见。行政部门于2017年9月5日作出的《工程质量监督报告》对双方当事人均具有约束力，以行政部门形成《工程质量监督报告》的时间作为上诉人承担支付逾期交付房屋违约金的时间公平合理。一审法院认定以2017年9月5日行政部门出具《工程质量监督报告》的时间作为违约金支付截止时间并无不当，本院予以确认。上诉人上诉提出应以2017年8月5日五方验收的时间作为违约金支付截止时间的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人株洲奥园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 段郴雯审 判 员 王 虹二〇一九年九月十九日法官助理 姜胜强书 记 员 王菁钰书 记 员 段佛琪书 记 员 王 琪