文书内容重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0152民初5199号原告（反诉被告）：米胡秋，女，汉族，1986年6月19日出生，住重庆市潼**。被告（反诉原告）：廖玉琳，女，汉族，1968年10月20日出生，住重庆市潼**。被告（反诉原告）：杨晶，女，汉族，1995年11月24日出生，住重庆市潼**。上列被告（反诉原告）委托诉讼代理人：李昊燃，重庆远沐律师事务所律师。上列被告（反诉原告）委托诉讼代理人：杨斌，重庆远沐律师事务所律师。原告（反诉被告）米胡秋与被告廖玉琳（反诉原告）、杨晶（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）米胡秋向本院提出诉讼请求：1.解除房屋买卖合同；2.退还定金20000元；3.支付违约金40000元；赔偿中介费损失5000元。事实和理由：米胡秋于2019年8月3日在重庆市潼南区龙鸿置业代理有限公司（以下简称龙鸿置业）购买了廖玉琳、杨晶的住房一套，双方签订了房屋买卖合同，米胡秋支付了定金20000元。订立合同后，廖玉琳、杨晶称合同不合理，双方又于2019年8月5日签订了补充协议，廖玉琳、杨晶称于2019年8月6日交房，但2019年8月6日廖玉琳、杨晶又说房子不卖了，并称可以到法院去起诉。米胡秋认为，按照双方的约定，廖玉琳、杨晶的行为已经构成违约，米胡秋有权解除合同，并要求廖玉琳、杨晶承担相应的违约责任。被告（反诉原告）廖玉琳、杨晶辩称，米胡秋不具有合同解除权，廖玉琳、杨晶并没有不卖房屋的意思，不存在拒绝履行合同的违约行为。另外，双方订立的房屋买卖合同于2019年9月2日因廖玉琳、杨晶一方行使法定解除权已经解除。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：判令米胡秋赔偿中介费损失5000元。事实和理由：房屋买卖合同订立后，米胡秋拒不办理交接房手续，也不按时办理房屋按揭款，廖玉琳、杨晶已经多次催告，米胡秋仍未履行，构成根本违约，给廖玉琳、杨晶造成了中介费损失5000元，应予赔偿。原告（反诉被告）米胡秋辩称，廖玉琳、杨晶的反诉请求无合同依据，不同意其反诉主张。本院经审理认定事实如下：2019年8月3日，廖玉琳、杨晶与米胡秋在龙鸿置业签订房屋买卖合同，约定甲方（廖玉琳、杨晶）将位于潼南区桂林街道办事处甘泉东路x号x幢x-x-x号的房屋一套（建筑面积107.46平方米）出售给乙方（米胡秋），成交总价494000元，于合同签订时支付定金20000元，2019年12月31日前支付房款210000元，其余房款于过户时付清。该合同中约定于合同签订并支付定金当日交房，交房时，甲方必须结清之前的水、电、气、电话、有线电视、物管等费用。双方在该合同中还约定有如甲方违约，需归还已付款和定金，并且支付违约金40000元给乙方，如乙方违约，则乙方交付的定金不退还。另外，该合同尾部有龙鸿置业加盖的公司印章，合同中约定有甲乙双方各向龙鸿置业支付房屋总价款的1.5%作为中介佣金，于签订合同同时支付，签订合同即视为中介成功，中介佣金概不退还。同日，廖玉琳向米胡秋出具了20000元的定金收条。米胡秋向龙鸿置业支付了中介佣金5000元，并支付了20000元由龙鸿置业转交房屋定金。龙鸿置业扣除了5000元作为廖玉琳、杨晶应当支付的中介佣金后，向廖玉琳、杨晶支付了15000元。2019年8月5日，两方签订买卖合同补充协议，约定甲方交房给乙方，乙方装修此房，如乙方因任何因素不购此房，则此房的装修费乙方不能向甲方要取，三日内必须交房给甲方，且乙方代甲方付银行的月供贷款，甲方不退。签订该补充协议后，双方共同在小区物业办理交接房的有关手续，因物业工作人员已经下班，未完成交接。2019年8月6日上午，龙鸿置业的工作人员向米胡秋口头告知，廖玉琳、杨晶不愿意将房屋出售，拒绝办理房屋交接。由此，米胡秋于同日下午诉至本院，主张如诉称。2019年8月12日至8月14日，杨晶向米胡秋编发手机短信，主要内容为“按照合同约定，我方应该在收到定金当日交房给你，但是直到8月5日你都没有接房，我方得知你已经于2019年8月6日将我方告上法庭，因我方并未违约，故通知你方于2019年8月14日前来与我方办理房屋交接手续，逾期视为你违约”。2019年8月15日至8月16日，杨晶编发短信，主要内容为“上次给你发了短信叫你8月14日前来办理房屋交接手续，但你至今没来，我方再次通知你2019年8月17日前来与我方办理房屋交接手续，逾期我们将解除双方房屋买卖合同并追究你的违约责任”。2019年8月25日至8月28日，杨晶再次编发短信，主要内容为“根据你我双方房屋买卖合同的约定，你需要在2019年8月27日前向我方支付房屋按揭款2729.91元，逾期我们将追究你的违约责任”。2019年9月2日，杨晶编发短信，主要内容为“因你方未按照房屋买卖合同的约定办理房屋交接手续，亦未向我方支付购房按揭款，已构成严重违约，且经我方催告后仍未履行义务。现郑重通知：我方解除与你方签订的房屋买卖合同，并保留追究你方违约责任的权利”。以上事实，有房屋买卖合同、补充协议、证人证言、短信记录、当事人陈述等证据在卷佐证，并经本院审查，可以认定。本院认为，廖玉琳、杨晶与米胡秋所签订的房屋买卖合同及补充协议，是双方的真实意思，不违反法律规定，属有效合同，双方应当按照约定履行各自的权利义务，但如果存在约定解除或法定解除的情形时，具有解除权的一方可以依照约定或法律规定行使单方解除合同的权利。双方在房屋买卖合同以及补充协议中未约定有关于合同解除的有关条款，本案的处理应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的规定。该九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形。具体到本案中，米胡秋基于廖玉琳、杨晶不卖房屋所提出的解除主张，属于前述的第二种情形，如若存在廖玉琳、杨晶明确表示不卖房屋的，米胡秋具有合同解除权。但从本案审理查明的情况看，米胡秋所获知的廖玉琳、杨晶不卖房屋的信息来源于龙鸿置业工作人员的告知，廖玉琳、杨晶在本次诉讼中就龙鸿置业的告知行为未予确认，除龙鸿置业工作人员的证言外，并无其他证据证实廖玉琳、杨晶向龙鸿置业进行了明确的授权，授权龙鸿置业代为转达不愿与米胡秋继续履行房屋买卖合同的意思。并且，关于2019年8月6日无法办理房屋交接的原因是否系基于廖玉琳、杨晶不愿继续履行房屋买卖合同，米胡秋作为买卖合同的相对人，具有向廖玉琳、杨晶进行核实的客观条件。在未收到廖玉琳、杨晶的专门通知，也未就龙鸿置业的转告内容进行核实的情况下，米胡秋对廖玉琳、杨晶不愿继续履行房屋买卖合同的判断过分草率，本院对其解除合同的主张不予支持。关于廖玉琳、杨晶所主张的房屋买卖合同已于2019年9月2日通过廖玉琳、杨晶行使法定解除权解除的问题。本院认为，在本院尚未就米胡秋是否具有合同解除权的主张予以评判的情形下，米胡秋作为一般的自然人对合同是否应当继续履行欠缺判断能力，并且廖玉琳、杨晶所通知的交接房、支付房款的催告期限早于了本案的首次庭审日期，时限较短，不属合理期限。因此，本院对廖玉琳、杨晶所提出的米胡秋在催告后仍未履行，米胡秋构成根本违约的主张亦不予支持。综上，无论是米胡秋的本诉主张，还是廖玉琳、杨晶的反诉主张，均无事实和法律依据，双方在合同履行过程中所提出的合同解除意思均不能达到于单方解除合同的效果，本院就双方关于合同解除的主张均不予支持，关于双方所提出的定金、违约金、赔偿损失的主张，均以合同解除为前提，在合同尚未解除的情况下，欠缺基础条件，本院也不予支持。在本案判决生效后，双方应当就合同如何继续履行加强沟通，存在争议的，应充分协商，尽量减少双方不必要的诉累。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）米胡秋解除合同的诉讼请求；二、驳回原告（反诉被告）米胡秋的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）廖玉琳、杨晶的反诉请求。本诉案件受理费8710元，减半收取计4355元，由原告（反诉被告）米胡秋负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告（反诉原告）廖玉琳、杨晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 周致余二〇一九年九月二十六日法官助理 钟亚男书 记 员 周一凡