四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初5754号 原告：绵阳市佳利泰房地开发有限公司，住所地：绵阳市游仙区。 法定代表人：鲁辉。 委托诉讼代理人：蒲鹏生,四川齐飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉雨洁,四川齐飞律师事务所律师。 被告：刘玉春，女，生于1983年11月23日，汉族，现住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：王靖，女，生于1987年3月19日，汉族，住绵阳市高新区。 被告：贾波，男，生于1975年10月10日，汉族，住绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：王靖，女，生于1987年3月19日，汉族，住绵阳市高新区。 原告绵阳市佳利泰房地开发有限公司(以下简称佳利泰公司)与被告刘玉春、贾波商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告佳利泰公司的委托诉讼代理人蒲鹏生、冉雨洁、被告贾波及二被告共同委托诉讼代理人王靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 佳利泰公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告签订的《商品房买卖合同》(以下简称“购房合同”)及其《补充协议》已合法解除。2、请求法院判令被告配合原告办理取销绵阳市科创园区浣花路98号“林海山庄”住宅的预售合同备案。3、请求法院判令二被告立即搬离林海山庄47-1-1-2号住宅，腾空房屋，返还给原告。4、请求法院确认，扣除原告因被告违约造成的损失后，原告需退还被告人民币186855.3元人民币(大写:拾捌万陆仟捌佰伍拾伍元叁角暂不计入诉讼费等诉讼费用)。5、请求法院判令本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2010年11月18日，被告人刘玉春、贾波共同作为房屋买受人，与原告签订了购房合同及其补充协议，以按揭付款方式购买原告开发的绵阳市科创园区浣花路98号“林海山庄”47-1-1-2号住宅；合同约定了房屋价款、支付方式、双方的权利义务、解除条件及违约条款等条约。2011年1月6日，被告人刘玉春作为主债务人，贾波作为共同债务人，与兴业银行股份有限公司绵阳支行签订了《个人购房抵押（保证〕借款合同（以下简称“贷款合同”)，原告根据与兴业银行签订的《按揭贷款合作协议》的约定，作为保证人在该贷款合同上确认盖章，承担担保责任。2019年4月9日，因二被告未按约定偿还还按揭贷款，因还处于原告为被告按揭贷款担保期间，兴业银行扣划了原告的保证金，用于履行二被告的贷款本息及罚息，并于2019年4月26日发函解除了与被告人的贷款合同。原告因承担担保责任联系被告，被告表示无经济能力处理。2019年4月28日，原告依照补充协议第二条的3.4之约定“因买受人（本案被告）原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同，造成出卖人（本案原告）承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的,出卖人有权解除合同…买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房…”发函解除了与二被告的购房合同及补充协议，并要求二被告腾退房屋，赔偿损失。被告未给予任何回复，也未起诉对解除购房合同及补充协议提出不同意见。 原告认为，原被告签订的购房合同及补充协议合法有效，被告在原告为被告按揭贷款担保期间，违反约定不承担还款责任，致原告承担担保责任且按揭贷款银行解除了与被告之间的《个人购房抵押（保证）借款合同》，原告按照约定发函给被告解除与被告之间购房合同及补充协议，被告并未提出不同意见也未向人民法院提起诉讼要求对解除合同是否有效提出审查。原被告之间的房屋买卖关系已经被解除，被告应该承担返还房屋，配合办理取销预售房登记备案，按约定承担原告包括但不限于产生的律师费等损失。原告前述诉请符合合同约定和法律规定，应该得到支持。现为维护自身合法权益且为了减少讼累，原告特依照相关法律规定，依法向贵院提出如前诉请，请人民法院依法及时裁判。 被告刘玉春、贾波辨称,双方签订《担保合同》《补充协议》《承诺书》及其附件等内容视为涉案商品房买卖合同内容且该内容与备案的《商品买卖合同》不具有同等法律效力。 双方在房管局备案的商品房合同约定的内容才是合同的有效条款，才是解决双方履行合同买卖合同纠纷时应适用的条款，其余附件均不能对抗备案合同所约定的权利义务。实践中若同时出现与备案商品房买卖合同相冲突的合同条款而引发纠纷，人民法院应当首先审查双方间是否按照备案合同的约定履行完毕。主要理由是：一、2010年11月18日，原告与被告签订了购房合同及补充协议。被告是采取按揭方式购买涉案商品房，而且已经按照合同约定的义务采取按揭方式足额向原告支付了购房款项。原告也交付了房屋，被告对该房屋进行精装修（其装修费花费约120万元人民币），涉案《商品房买卖合同》内容早已履行完毕。纵观以上履行情况讲看，被告已经对涉案房屋形式了占有、使用、收益、添附等物的所有权利。而今，涉案房屋因被告的添附行为及物价上涨等因素致使其价值倍增，原告则通过诉讼方式选择与备案合同有冲突的条款形式解除权利，原告为获取暴利，不惜违反法定的公序良俗原则和公平原则。二、在签订补充协议时，被告没有选择签与不签的权利，该协议本身属于霸王条款。被告采用按揭方式购买了首套房屋，享受了国家赋予的首套房屋优惠政策和银行的按揭优惠制度，好不容易购买了一套房屋，而原告则选择对其有利的冲突条款推翻备案合同，使其无房可住。被告在案中处于弱势地位。原告意图在本案中获取暴利，是恶意诉讼行为，滥用了国家司法权力。三、双方所签订的保证合同及补充协议、承诺书均不能视为涉案商品房买卖合同的有效要件。《商品房买卖合同》条款中看不出有接触合同的任何约定。综上，双方间所签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕。原告请求解除合同无事实依据，请求法庭驳回原告诉讼请求！ 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年11月18日，被告刘玉春作为买受人、贾波作为共同买受人与原告签订了《商品房买卖合同》(合同签约备案号72470)，合同约定,被告刘玉春、贾波共同购买原告开发的绵阳市科创园区浣花路98号“林海山庄”47-1-1-2号房屋,建筑面积136.50㎡,总价596995元,付款方式为:贷款方式付款,买受人可以首期支付购房总价款的30％,其余价款可以向兴业银行股份有限公司绵阳支行(以下简称兴业银行)借款支付。买受人所支付的预售首付款已经缴存到指定的银行监控账户内。该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押,抵押权人为:绵阳市商业银行涪城支行,抵押登记日期为:2009-12-09。出卖人应当在2011年10月28日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在2012-01-28前取得该商品房所在楼栋的权属证明,买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内取得房屋所有权证书的,买受人不退房,合同继续履行,由出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。同日,原、被告双方签订了《“林海山庄”商品房买卖合同补充协议》(以下简称《补充协议》)。协议约定,买受人采用银行抵押贷款方式购房,应在合同签订同时付清首付款186995元,买受人7日内向兴业银行申请商品房抵押贷款410000元,买受人委托贷款银行将取得的抵押贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。因买受人的原因(如未按时偿还银行贷款),贷款银行解除与买受人签订的借款合同,造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人清偿出卖人（包括银行）代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和直接及间接损失。买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予以补偿。2010年，兴业银行作为甲方与原告作为乙方签订兴银绵（2010）第06号《按揭贷款合作协议》，第五条约定：乙方对甲方向购买本协议第一条所列楼盘的购房人发放的个人住房、车位按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带责任保证担保。若借款合同有其他保证人的，乙方与其他保证人共同承担连带保证担保责任。2011年1月6日，被告人刘玉春作为主债务人、贾波作为共同债务人、原告作为保证人与兴业银行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称《借款合同》)，合同约定,借款金额41万元,借款期限240个月,自2011年1月6日至2031年1月6日止,保证期间为阶段性担保,保证人承担连带责任保证,借款人不按合同约定还款,债权人有权解除借款合同。2011年2月21日,四川省绵阳市国信公证处对《借款合同》作出(2011)绵国信证字第188号《公证书》。2019年4月9日，因二被告自2018年10月10日起未按约定偿还按揭贷款，兴业银行扣划了原告的保证金319077.23元，用于归还二被告的贷款本息及罚息，于2019年4月16日向原告出具了代偿证明,并于2019年4月26日向被告刘玉春发函宣布该笔贷款提前到期,解除双方签订的《借款合同》。2019年4月28日，原告向二被告寄送函件告之二被告解除与其签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求二被告腾退房屋，赔偿损失。为此,原告起诉来院。庭审还查明,案涉房屋因被告贾波涉其他债务纠纷已在提起本案前被绵阳市高新区法院查封,并已进入执行拍卖程序。 本院认为：本案争议的焦点是原告代被告偿还银行贷款后,能否依据《补充协议》约定解除《商品房买卖合同》,收回房屋。首先,合同解除是在合同有效成立的情况下,当事人协商一致或依约定、法定行使权解除,使双方约定的权利义务终止,合同效力归于消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定,通知对方即产生合同解除效力,对方有异议仅享有确认权。本案中,原、被告签订的《商品房买卖合同》,系双方真实意思表示,合法有效，双方应当依约全面履行自己的义务。结合本案实际，原、被告双方已按《商品房买卖合同》全面履行了各自的义务,即原告交付房屋,被告支付全部房款。《商品房买卖合同》约定的权利义务已履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定,双方《商品房买卖合同》约定的权利义务终止。虽然原、被告签订的《补充协议》约定了原告承担保证责任后有权解除合同收回房屋,但在《商品房买卖合同》约定的权利义务终止,解除合同的基础和前提条件已丧失的情况下,且原告基于与兴业银行之间的保证合同关系承担了保证责任,完全有权行使追偿权,主张自己的权利。故原告据此提出解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张,本院不予支持。同时,即使原告有权行使约定权利解除双方签订的《商品房买卖合同》,但在诉争房屋基于第三人的申请已采取查封措施,在诉争房屋已经存在第三人公示利益情况下,出于对第三人公示利益的保护,原告亦不能主张解除合同收回房屋,因为第三人的公示利益应优先于合同当事人解除合同收回房屋的约定利益。况且诉争房屋的现有价值已发生巨大变化,执行法院已采取拍卖措施对诉争房屋的价值进行清算,基于公平保护买卖双方利益的原则,亦不支持原告解除合同收回房屋的主张。故,在诉争房屋己被查封存在第三人公示权益及价值变化巨大的情况下,原告放弃行使追偿权,进而主张解除合同,收回房屋,有违民事活动应遵循的公平原则。其诉讼主张,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告绵阳市佳利泰房地开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取6250元，由原告绵阳市佳利泰房地开发有限公司负担。 如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  唐俊 二〇一九年九月十一日 书记员  史琳