天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初4957号原告：丁某某，女，1970年1月10日出生，汉族，天津市南开区总工会工作人员，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：蔡硕，天津美唐律师事务所律师。被告：张某，女，1992年1月30日出生，汉族，远洋集团职员，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：谷艳艳，天津相臣律师事务所律师。第三人：邓某某，女，1991年11月22日出生，汉族，无职业，住天津市津**。委托诉讼代理人：孔某某（父女关系），1969年1月3日出生，无职业，住。原告丁某某与被告张某、第三人邓某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁某某及其委托诉讼代理人蔡硕，被告张某及其委托诉讼代理人谷艳艳，第三人邓某某的委托诉讼代理人孔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁某某向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认原告与第三人于2017年11月1日签订的房屋租赁协议有效。2．请求依法判令被告继续履行原告与第三人于2017年11月1日签订的房屋租赁协议，诉争房由原告继续使用且无需向被告支付房租。3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人系房屋租赁关系，第三人与被告系房屋买卖合同关系。本案涉诉房屋位于天津市红桥区，原系第三人所有。因其母谢某某，继父孔某某对原告负有债务无偿还能力，故经协商，由第三人将该房屋出租给原告，约定每月租金为2000元，租期为20年，以租金抵偿谢某某与孔某某的部分债务。2019年1月17日，原告与第三人至天津市红桥区房管局办理了房屋租赁备案登记。2019年5月，第三人向被告出售涉诉房屋的行为并不影响上述租赁合同的履行，且原告已经通过免除谢某某与孔某某部分债务的方式向第三人足额支付了该租赁期间的全部房租，故被告应继续履行涉诉合同，该房屋应由原告继续使用。被告张某辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：一、原告所主张的租赁协议系原告与第三人恶意串通以合法形式掩盖非法目的，意图损害他人利益而形成的虚假合同，系无效合同，无须履行。原因是：1、被告在购买房屋的过程中于2019年3月31日、4月14日，4月18日前后三次前往涉诉房屋，该房屋仅有第三人的父母实际居住，不存在出租情形。2019年6月11日在办理房屋交接手续时屋内也无任何租住人，证明该房屋并不存在出租情况。2、被告在2019年3月份查看房屋时，涉诉房屋1703号与隔壁1702号之间的墙壁刚刚封死，之前为连通状态，1703号内并无卫生间，不具备出租条件，也能证明该房屋并不存在出租情况。3、从被告接到法院应诉通知后了解的情况来看，原告与第三人之母谢某某系闺蜜关系，第三人父母财务状况复杂涉诉房屋在被告购买前存在二次抵押情况，不排除原告与第三人及其父母恶意串通在抵押物上故意设立20年租赁权，以在抵押权人实现抵押权时谋取财产利益的可能。4、原告所主张的租赁协议其声称于2017年11月1日签订，但原告却从未实际入住过涉诉房屋，却突然又于2019年1月进行备案违反常理自相矛盾。也证明证实原告与第三人之间不存在真实的租赁关系。二、原告所主张的租赁协议实际上为虚假且未履行的还款协议，并非房屋租赁合同。根据合同法的规定，租赁合同是出租人租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。但在本案中，原告既未向第三人支付租金，第三人也未将房屋交付给原告承租使用。因此原告与第三人之间并非租赁合同关系，而从原告所主张的租赁协议内容来看，原告与第三人约定的是以租抵债，因此该租赁协议实际上是一种还款协议，但双方都未实际履行。而且鉴于原告与第三人之间并不存在欠款关系，该份合同显然是虚假的。三、假使原告所主张的租赁协议有效，也已经因为第三人的违约行为被解除，无须继续履行，因原告与第三人在该合同签订后，并未进行房屋交接，未按合同履行义务，因而该合同在成立后即告解除，后第三人将该房屋卖于被告，更与其实际行为表示解除与原告的租赁协议，不会再实际履行。因此如有违约责任问题，原告也应向第三人主张与被告无关。四、第三人在出售房屋过程中未告知被告订立过虚假租赁合同的情况，导致被告现在房屋被他人恶意侵占，每月偿还贷款却无法入住房屋，持续产生损失。被告保留向第三人追究违约赔偿责任的权利。五、原告在被告已经取得房屋所有权并实际控制房屋的情况下，指使他人采用暴力手段破门而入，被告认为此种行为涉嫌非法侵入住宅刑事犯罪已经向公安机关报案，被告保留向相关部门合法起诉、举报、投诉原告及相关人员，追究其责任的权利。第三人邓某某述称，不同意原告的诉讼请求。我的父母与丁某某存在债务关系，第三人邓某某与丁某某不存在任何债权债务关系。此房屋租赁合同以替父母还债的方式出现。现在第三人认为这份合同无效。第二、此房屋是因抵押权人原因导致卖出，此房屋在租赁期间，原告已经知道此房屋有抵押权并且作了二次抵押，此房屋随时可能作为债权转移。房屋是债权人全权处理下卖出。双方之间的房屋租赁协议系2019年1月17日也就是登记备案之日签订的，之所以订立房屋租赁协议是因为当时有小额贷款公司向第三人父母催还债务，为了对抗该小额贷款公司，第三人之母与原告商量之后签订的。日期是往前写的。本院经审理认定事实如下：诉争坐落天津市红桥区房屋，原系登记在第三人邓某某名下的私产房屋。第三人邓某某系案外人谢某某之女，案外人谢某某与第三人邓某某的委托诉讼代理人孔某某系夫妻关系。原告曾与第三人邓某某签订《租赁协议》，协议约定原告承租诉争上述地址房屋，用途为居住。租期为20年，自2017年11月1日至2037年11月1日。月租金为2000元。该《租赁协议》中所写的签约时间为2017年11月1日。协议中还有文字表述“同意本协议的所有条款，同意将该房屋出租给乙方（原告）以抵扣欠款”。协议书由第三人邓某某签字并按捺手印。原告亦在协议书中签字。2018年10月24日原告丁某某以民间借贷为案由起诉了第三人的父母，即案外人谢某某，第三人的委托诉讼代理人孔某某。原告在起诉的事实理由中自述：原、被告系借贷关系。2015年7月、8月，二被告因家庭生活所需，向原告借款1500000元，双方约定借款利率为年息30%，偿付顺序为优先偿还利息（先息后本）。2017年10月，二被告又因家庭生活所需，向原告借款1000000元，约定借款利率为年息30%，偿付顺序为优先偿还利息（先息后本）。后原告分别于2015年7月向被告孔某某汇款500000元，2015年8月汇款1000000元，2017年10月汇款1000000元。原告履行借款义务后，于2017年底向二被告催讨借款，截止2018年10月23日，二被告尚欠借款本金2500000元，借款利息614583.33元。2018年9月底二被告向原告出具还款计划，但未履行，故原告诉至法院。2018年11月26日经天津市南开区人民法院主持调解，双方自愿达成如下调解协议：一、被告孔某某、谢某某欠付原告丁某某借款本金250万元，分别于2018年12月31日前偿还原告80万元、2019年3月31日前偿还原告80万元、2019年4月始每月30日前偿还原告20万元，至还清本金之日止，并以未还金额为基数，自2018年1月1日始按月息2%计算利息至还清之日止，还款金额优先偿还借款利息；二、如被告孔某某、谢某某逾期一期未还款，原告丁某某可就剩余全部借款本金及利息申请执行。2019年1月17日原告及第三人前往房屋管理部门办理了诉争房的登记备案手续。《天津市房屋租赁登记备案证明》中显示出租人为第三人邓某某，承租人为原告丁某某，房屋坐落为诉争房地址，租赁用途为居住，租赁期限为2019年1月17日至2039年1月16日。2019年4月18日被告张某与第三人邓某某订立《房产交易合同》，双方约定：被告张某购买诉争房屋，成交价为2350000元。2019年4月14日被告张某交纳定金50000元。首付款710000元，其余房款以贷款形式支付。双方须于2019年5月20日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》。2019年4月26日被告张某与第三人邓某某签订了《天津市存量房屋买卖协议》。2019年5月22日被告张某与案外人天津市农村商业银行股份有限公司订立《个人购房借款担保合同》，办理抵押贷款1640000元，期限为300个月。被告张某于2019年6月18日开始还款。2019年6月3日被告张某取得诉争房屋的不动产权证书。2019年6月11日双方办理了交接手续。2019年5月31日原告在本院起诉第三人邓某某，请求依法判令第三人将诉争房腾空并交付给其使用。该案案号为（2019）津0106民初4262号，在该案原告提交的民事起诉状事实理由部分中，原告陈述“自协议签订之日起至今被告邓某某仍未将天津市红桥区房产腾空并交付原告租住。”本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与第三人邓某某订立的《租赁协议》，虽然也涉及到将诉争房屋出租给原告使用的内容，但按照该协议的约定，原告并不需要支付租金，而是以原告对第三人父母享有的债权480000元抵偿应付的全部租金，双方之间并非一般意义上的房屋租赁关系。原告主张上述《租赁协议》于2019年1月在房管部门办理了登记备案手续。经本院前往房管部门查询，双方备案的合同并非是本案双方所诉争的租期自2017年11月1日至2019年1月16日的《租赁协议》。而是在房管部门书写的租期为2019年1月17日至2039年1月16日的合同。需要指出的是，无论《租赁协议》是否进行了备案，对双方之间法律关系的认定都应从双方订立合同的真实意思表示及订立合同的目的等方面综合进行考量。依照庭审查明的双方真实意思表示及订立合同的目的，双方之间的法律关系并非房屋租赁合同关系，而是以租抵债合同关系，该以租抵债合同属于无名合同，不适用“买卖不破租赁”的规定。原告对第三人的父母享有合法的债权，该债权经天津市南开区人民法院民事调解书予以确认，原告与第三人就上述债权480000元订立的以租抵债合同有效，但2019年5月31日原告丁某某在本院另案起诉第三人父母，原告在其提交的起诉状所写事实理由中自认诉争房屋并未交付其使用，可知双方的以租抵债协议截至2019年5月31日尚未实际履行。在双方以租抵债合同尚未实际履行的情况下，第三人邓某某于2019年4月18日就诉争房与被告张某订立房屋买卖合同，以自己的行为表明不会再履行其与原告之间租期长达20年的以租抵债合同。同时被告张某作为善意第三人购买了诉争房屋，已办理完所有权转移登记并且第三人已经向被告张某实际交付了诉争房屋，被告张某依法对诉争房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。目前亦无证据证实被告张某作为买受人对上述租赁情况知情，故对原告要求买受人即被告张某继续履行其与第三人邓某某之间的合同的诉讼请求，本院不予支持。原告自认截至2019年5月31日第三人尚未向其交付诉争房屋，庭审中也未提供合法占有使用诉争房屋的依据，故其目前对诉争房的实际控制不能对抗被告张某享有的所有权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告丁某某与第三人邓某某于2017年11月1日签订的《租赁协议》有效。二、驳回原告丁某某的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告丁某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  周洁二〇一九年九月三十日书记员  墨杭附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2．《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。3．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。