湖南省韶山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0382民初395号 原告：苏坤明，男，汉族，1969年11月12日出生，住湖南省韶山市。 原告：成芝兰，女，汉族，1969年5月19日出生，住止同上。 上述两原告共同委托诉讼代理人：曾泳三、尹岚，均为湖南见田律师事务所律师。 被告：韶山大美旅游投资开发股份有限公司，住所地湖南省韶山市湘宁路**。 法定代表人：龙世泉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏迎美，北京浩天信和(长沙)律师事务所律师。 原告苏坤明、成芝兰（以下简称两原告）与被告韶山大美旅游投资股份有限公司（以下简称大美投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，由审判员周建国独任审判。被告大美投资公司于2019年7月29日以本案案情复杂、双方争议很大的由，向本院申请转为普通程序审理，经本院审查，被告大美投资公司申请的理由不成立，本院不予采纳。本院于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告苏坤明、成芝兰的共同委托诉讼代理人尹岚，被告大美投资公司委托诉讼代理人苏迎美到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告苏坤明、成芝兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金38582元（自2018年8月1日起暂计至2019年5月17日），后续违约金计算至实际交房之日止;2、判令被告立即对涉案房屋楼栋电梯进行整改；3、判令被告立即为原告更换可视门禁系统或向原告补偿双倍差价1000元；4、判令被告自房屋交付之日起90日内为原告房屋办理产权登记手续；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2017年6月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告以一次性付款的方式购买被告开发的位于韶山市毛母文化旅游城1栋0801002号房屋，合同签订后原告依约向被告支付全部购房款。根据合同第十条约定，被告应当于2018年7月31日前将已经验收合格的商品房交付给原告，根据合同附件二《交房标准》的约定，被告应为原告房屋安装楼宇可视对讲系统防盗门。2019年3月28日，涉案房屋楼栋电梯被韶山市市场监督管理局查封，经原告向韶山市市场监督管理局了解，查封原因系涉案楼栋电梯未经检验合格擅自投入使用，存在极大安全隐患，直至2019年5月17日，涉案楼栋电梯仍处于查封状态。另，涉案房屋现安装的普通对讲门禁系统。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》及其他相关规定，电梯检验合格取得检验合格证明是建筑工程通过竣工验收的必要条件，涉案楼栋电梯至今被查封未能检验合格，说明涉案楼栋至今未能达到竣工验收条件，也未能达到合同约定的交付条件。根据合同第十一条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，向买受人支付已交付房价款万分之三每日的违约金。同时，根据合同第十八条约定，出卖人交付使用的装饰、设备达不到附件二规定的标准的，买受人有权要求出卖人补偿双倍的装饰、设备差价。被告的行为严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，为此特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告全部的诉讼请求。 被告大美投资公司答辩称，一、涉案房屋交房时间延误系因不可抗力因素及政府行为所致，答辩人无须承担逾期交房的违约责任。答辩人与被答辩人于2017年6月8日签订《商品房购买合同》，约定由被答辩人购买韶山市毛母文化旅游城1栋1单元0801002号房，面积120.88平方米，房屋总价445000元，合同第十条第一款约定了房屋的交付期限为2018年7月31日前，交房条件为验收合格；第二款约定“遭遇不可抗力，出卖人可以据实予以延期”。同日，双方另行签订了《合同补充协议》，补充协议第七条第1项约定“假如是政府部门或者其他不可抗力的因素而造成实际开通日期延误，出卖人不承担违约责任”。合同以及补充协议还约定了其他内容。涉案工程项目施工过程中，因遭遇罕见连续大雨天气，导致项目与相邻单位省委党校韶山教育培训部交界的位置发生多次围墙、边坡及挡墙垮塌，其中2017年7月1日、7月9日、8月1日、8月9日、8月15日、9月19日总共发生了不下六次的大小规模崩塌，导致工期延误六个月。前述事实已经有韶山市住建局、施工单位、监理单位、社区、党校韶山教育培训部、保险公司共同证实。因韶山市旅游主干道两厢提质改造项目投资规模调整，对原设计路面的宽度以及管线管网系统、排水排污系统以及相关项目均作出了设计变更，而案涉工程项目必须等两厢提质改造项目的排水排污系统和管线管网标高及走向确定后方能施工并网，众所周知，在管线管网未接入、项目未完工的前提下根本就无法进行竣工验收，无法交房。直至2018年10月29日，两厢提质改造项目监理单位天鉴国际工程项目管理有限公司才通知答辩人可以并线并网，答辩人立即组织人员加班加点进行施工完成了并线并网，涉案工程于2018年11月5日经竣工验收合格后通知交房，比合同约定的交房时间延迟了三个多月。但前述政府行为系答辩人逾期交房的引起原因，依据答辩人与被答辩人签订的《合同补充协议》，答辩人无须承担逾期交房的违约责任。二、2019年5月22日，湘潭市市场监督管理局为毛母文化旅游城1栋1单元的电梯核发了《特种设备使用登记证》，确认前述电梯经检验合格，符合使用条件。被答辩人的第二项诉讼请求事实上已经实现。三、对于被答辩人主张的第三项诉讼请求，答辩人已经积极与供货单位接洽安装、更换可视对讲系统事项，近期就可以完成。四、被答辩人主张的第四项诉讼请求不符合合同约定。《商品房买卖合同》第十五条第1款约定由买受人亦即被答辩人自行办理案涉商品房的产权登记手续，该合同内容是双方真实意思的表示，合同约定对各方均具有法律约束力，办理该房屋产权登记手续不是答辩人的合同义务，被答辩人提出的该项诉讼请求不应当得到人民法院的支持。综上，1、不可抗力因素以及政府行为是导致逾期交房的全部原因，答辩人依约无须承担逾期交房的违约责任；2、电梯已经验收合格且投入使用；3、可视门禁系统的安装更换答辩人承诺履行且已在有序推进；4、答辩人不是房屋产权登记手续的办理义务人，无须承担为被答辩人办理房屋产权登记的责任。请求人民法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明，一、合同的订立、合同主要内容及与本案诉争有关的条款情况:原告成芝兰、苏坤明作为买受方与被告大美投资公司作为出卖方于2017年6月8日签订《商品房买卖合同》，合同的主要内容:1、约定原告购买被告开发的位于韶山市毛母文化旅游城1栋0801002号建筑面积139.01平方米，其中，套内建筑面积120.88平方米，公共分摊面积18.13元，总价445000元，买受人于2017年6月8日前一次性支付价款;2、出卖方应在2018年7月31日前将约定的商品房交付买受人使用;3、其他内容。本案诉争有关的条款:第十条交付期限出卖人应当在2018年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、由于不可抗力，且出卖人在发生之日起囗日内告知买受人的；第十一条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）(1)逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十三条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单……第十五条关于产权登记约定:1、双方约定，按下列第（1）种方式办理该房屋的产权登记手续，按规定应向国家缴纳的有关税费，由双方按规定各自承担。2、由买受人自行办理产权登记，出卖人予以配合……第十八条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到本合同附件二规定的标准的，买受人有权要求出卖人补偿双倍的装饰、设备差价。 二、合同履行及产生纠纷的原因及经过。原告按约全额给付被告房款445000元。被告对毛母文化旅游城(1-5栋、7栋、9栋及地下室)建筑，于2016年4月28日开工，于2018年11月5日竣工验收。2018年11月8日向原告送达入住通知书，其主要内容为:通知原告在2018年11月8日至30日来被告处办理房屋交付使用手续，如过期办理，按违约收房处理。原告以被告交付的房屋，不符合合同附件二《交房标准》的约定，原告房屋安装楼宇防盗门不符合要求，电梯未经检验合格擅自投入使用，门禁系统不符合要求，为此拒绝收房。2019年3月28日，房屋楼栋电梯未经验收被韶山市市场监督管理局查封，直至2019年5月16日。2019年5月17日经湖南省特种设备检测研究院检测，检测结果为合格(检验日期2018年10月31日至2019年5月16日)。原告于2019年7月8日诉至本院。另查明:(1)2019年8月23日韶山市住房和城乡建设局向湖南见田律师事务所出具《答复函》:问：1、工程竣工验收备案表是否合法有效？答：毛母文化旅游城（其中1#-5#，7#、9#栋及地下室）属于分段验收，工程竣工验收备案表是合法有效的。问：2、工程竣工验收备案内容是否应包括房屋电梯的验收？答：应包括，但是考虑到毛母文化旅游城项目的特殊情况，有些部分暂未实施，综合验收不能进行，根据上面文件规定，电梯的验收包含在综合验收之内，所以未组织电梯主管部门市场监督管理局对电梯进行验收，但是实际上电梯已经正常运行，前期检测也是合格的，只是其他原因，资料暂缓出来一点时间，随后电梯都办理了合格标志证书。按照政府“放管服”的要求，因地制宜，顾全到所有业主的整体利益及社会影响前提下，进行了竣工验收备案。(2)被告提交了韶山市住房和城乡建设局等单位的五份单位证明，拟证明被告延期交付房屋是党校围墙、档墙垮塌及市政府两厢提质改造项目的不可抗力的因素的全部原因造成的，原告质证不认可，经本院审查结合全案材料，本院对上述五份单位证明的内容部分采纳，即可以证明，党校围、档墙垮塌及市政府两厢提质改造项目的影响其施工工期，是被告延期交付房屋一个原因，单位证明的其他内容缺乏依据，本院不予认定。至于上述原因是否属于合同约定或法律规定的免责情形，在后述中说明。(3)办理房屋户权证费用及代办费已由被告向原告预收。 上述事实有原、被告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、入住通知书、竣工验收表、电梯检测报告、韶山市住房和城乡建设局出具《答复函》、发票、单位证明以及原、被告双方的陈述予以证实。 当事人双方争议的焦点归纳如下:1、房屋交付条件、时间?2、被告逾期交付房屋是否属于合同约定或法律规定的免责情形?如不属于免责情形，应如何承担责任?3、原告主张被告立即对涉案房屋楼栋电梯进行整改是否支持?4、原告主张被告立即为原告更换可视门禁系统或向原告补偿双倍差价1000元，是否支持?5、原告主张被告自房屋交付之日起90日内为原告房屋办理产权登记手续，是否支持? 本院针对当事人争议的焦点，评判如下: 一、关于房屋交付条件和时间问题。经本院审理查明的事实表明，根据原、被告订立的《商品房买卖合同》第十条之规定，约定房屋交付的条件是“该商品房经验收合格”，而该房屋的工程是2018年11月5日竣工验收合格，可以确定被告交付原告的房屋在2018年11月5日后具备交付条件。被告对配套的楼栋电梯于2018年10月31日申请检测，在没有检测合格或核发《特种设备使用登证》时，开始使用，根据2019年8月23日韶山市住房和城乡建设局向湖南见田律师事务听出具《答复函》，实际上电梯已经正常运行，检测也是合格，补办合格标志证书，可以进行竣工验收备案。故，原告主张被告与该房的主要设施即电梯未经检测合格之前不具有交房条件的意见，本院不予采纳。 二、关于延期交付房屋的责任问题。经本院查明事实表明，党校围、档墙垮塌及市政府两厢提质改造项目的影响其施工工期，是被告延期交付房屋一个原因，但不属于合同约定的被告免除责任的情形，也不属于法律规定的不可抗力原因的免除责任的情形，被告抗辩免除其违约责任的理由不成立。被告应赔偿原告迟延交付房屋违约金，从合同的约定交付日期2018年8月1日起计算至符合房屋交付条件后通知原告收房之日期2018年11月10日止，按日利率0.03%元计算。即为13483.5元(4450001010.03)。 三、关于楼栋电梯整改问题。经本院查明，原告购买的房屋配套设施楼栋电梯，经检查合格，且已核发使用标志，原告主张被告对楼栋电梯整改，本院不予支持。 四、关于可视门禁系统问题。原告主张被告更换可视门禁系统，被告认可，本院予以支持。 五、关于办理产权登记手续问题。经本院查明，原、被告约定是原告自行办理产权登记手续，但在履行合同过程中，被告代收了原告办理产权登记费用及代办费用，视为对合同的变更，原告主张被告代办产权证手续，本院予以支持。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告苏坤明、成芝兰违约损失13483.5元； 二、被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司于本判决书生效之日起二个月内更换可视门禁系统，达到合同约定的标准； 三、被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司房屋实际交付之日起三个月内代原告办理土地使用权及房屋产权证，原告应按要求提供相关的材料； 四、驳回原告苏坤明、成芝兰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费789元，减半收取394.5元，由原告苏坤明、成芝兰承担197.25元，被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司承担197.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  周建国 二〇一九年九月五日 法官 助理  陈 芳 代理书记员  陈 娇 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。