浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2065号上诉人（原审被告）：嘉善米兰食品有限公司。住所地：浙江省嘉善县姚庄镇兴文路**。法定代表人：姚秋兴，董事长。被上诉人（原审原告）：嘉善晟逸汽车维修服务有限公司。。住所地：浙江省嘉善县姚庄镇广源路**统一社会信用代码：91330421307738050U。法定代表人：范飞猛，董事长。上诉人嘉善米兰食品有限公司（以下简称米兰公司）因与被上诉人嘉善晟逸汽车维修服务有限公司（以下简称晟逸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初2305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。米兰公司上诉请求：撤销一审判决，驳回晟逸公司的诉讼请求。事实和理由：晟逸公司于2017年5月16日出具给米兰公司法定代表人姚秋兴的《委托及承诺书》载明，（2017）浙0421民初2158号案件的一切法律后果由晟逸公司承担，与米兰公司无关联。此可证实晟逸公司同意承担（2017）浙0421民初2158号的案件一切法律责任。晟逸公司辩称，2017年法院已经判决房屋不是米兰公司的，但米兰公司仍然出租给晟逸公司，租金应该返还。晟逸公司向一审法院起诉请求：1.米兰公司返还晟逸公司租金31000元；2.诉讼费用由米兰公司承担。一审法院认定事实：2016年4月29日，米兰公司与晟逸公司（自然人独资，投资人及法定代表人为陶旭亮）签订《部分厂房场地租赁合同》一份，约定由米兰公司将坐落于姚庄镇兴文路88号的办公室1间（面积约300平方米）及约2000平方米的场地出租给陶旭亮，租期为六年（2016年6月18日至2022年6月17日），双方还对租金等其他事项进行了约定。合同尾部出租方为“姚秋兴”的签名及米兰公司盖章，承租方为“陶旭亮”的签名及晟逸公司盖章。嘉善县姚庄新市镇投资开发有限公司（以下简称新市镇公司）曾于2017年5月8日向一审法院起诉，认为其系包括上述租赁合同标的物在内的不动产所有权人，要求晟逸公司立即腾退位于嘉善县的土地及房屋。一审法院作出（2017）浙0421民初2158号民事判决，认为新市镇公司作为权利人可以请求返还原物，故判令晟逸公司于判决生效之日起三日内返还新市镇公司为权利人的坐落于嘉善县的部分不动产（具体面积以实际占有为准）。后来，陶旭亮退出晟逸公司，投资人及法定代表人变更为范飞猛。上述事项工商变更登记日期为2018年5月2日。2018年5月1日，米兰公司再次与晟逸公司签订《嘉善米兰食品有限公司部分厂房场地租赁合同》一份（代表双方的签字人分别为姚秋兴、范飞猛），约定由米兰公司将姚庄镇兴文路88号1幢101室面积约300平方米的房屋及约500平方米的场地出租给晟逸公司，租赁期限为6年（2018年6月1日至2024年5月31日），第一年的租金为4万元，从第三年开始逐年提高20%。双方还就其他事项进行了约定。2018年5月3日，米兰公司法定代表人姚秋兴出具一份材料，主要内容为：请晟逸公司法定代表人范飞猛将第一年的房租4万元付至王林珍的农行卡（卡号为62×××15）上。次日，范飞猛将其中的39400元存入上述指定账户，剩余600元由其配偶通过支付宝转账至王林珍。因晟逸公司未主动履行（2017）浙0421民初2158号民事判决，一审法院于2018年9月11日向晟逸公司发出（2018）浙0421执1565号强制执行通知书，责令其于2018年9月20日前迁出。晟逸公司自述其自2018年9月10日起陆续将物品搬离，至9月18日已全部腾退完毕。经查明，2007年8月7日，一审法院作出（2007）善民二初字第402号民事判决，解散米兰公司。该公司于2007年12月7日因未参加年检吊销营业执照，现企业状态为吊销未注销，法定代表人为姚秋兴。诉讼过程中，米兰公司向一审法院提交了司法鉴定申请书，认为租赁合同上加盖的米兰公司印章与鉴定申请书上所盖印章不一致，申请对二者进行鉴定。一审法院认为，租赁合同有法定代表人姚秋兴签字，对所盖公司印章进行鉴定并无必要，姚秋兴应当对盖章的真实性负责，且比对样本的真实性无法确认，故一审法院对其申请不予准许。米兰公司还申请追加嘉善县姚庄镇人民政府及新市镇公司为被告，认为二者与本案的审理具有利害关系。一审法院认为，本案当事人之间系租赁合同关系，姚庄镇政府及新市镇公司均非合同当事人。根据已发生法律效力的裁判文书，新市镇公司作为案涉租赁物的权利人，可在本案之外通过其他方式主张相关权利，故对米兰公司追加被告的申请不予准许。另，一审法院受理该案后，原承办人范爱民认为其与当事人存在特定关系，自行回避，承办人变更为江万景。一审法院认为，双方之间系租赁合同关系，出租人应当将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。米兰公司并非租赁物的权利人，该事实经生效裁判文书确认，且实际权利人新市镇公司已经向法院申请执行，要求晟逸公司腾退并返还租赁物。晟逸公司投资人变更为范飞猛后，米兰公司仍然以所有权人的身份与晟逸公司签订租赁合同，将案涉房屋及场地等出租给晟逸公司使用，并且收取租金，其主观恶意明显。晟逸公司在支付了4万元租金后，因法院在执行过程中责令其强制腾退，致其客观上无法继续承租，故于2018年9月18日完成腾退。出租人米兰公司因不能按照合同约定将租赁物交付承租人晟逸公司继续使用，合同目的已不能实现，双方的租赁合同关系在事实上已经解除。晟逸公司主张米兰公司应返还其已支付的尚未履行租赁期间的租金于法有据，一审法院予以支持。根据晟逸公司已支付的租金数额以及实际承租的期间，米兰公司应返还的租金为27944元（40000元-40000元/年÷365天/年×110天），对晟逸公司超出部分的诉请金额，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、米兰公司于判决生效之日起五日内返还晟逸公司租金27944元；二、驳回晟逸公司的其他诉讼请求。米兰公司二审中提供以下证据：1.照片3张，证明米兰公司在出租房屋前对房屋进行了装潢，但晟逸公司将这部分装修拆除，应予返还装修物品。2.供用电合同、供用水合同，证明晟逸公司将电表、水表拆除，应予返还或赔偿。3.委托代理协议书，证明（2017）浙0421民初2158号民事案件中晟逸公司的律师费是姚秋兴付的，晟逸公司应予返还。4.《委托及承诺书》，证明晟逸公司委托米兰公司的法定代表人姚秋兴参加（2017）浙0421民初2158号案件诉讼并承诺一切法律责任由晟逸公司负担。5.房屋产权证明，证明案涉房屋属于米兰公司所有。晟逸公司质证称，证据1、2，真实性没有异议，晟逸公司没有拆除，不清楚谁拆除的，如果有监控可以查看监控。证据3，这是公司上一个法定代表人和米兰公司的约定，与范飞猛无关。证据4，承诺书是2017年的，范飞猛是2018年接手公司的，对范飞猛没有效力。证据5，晟逸公司无法使用房屋，租金是要退还的。本院认证认为，证据1、2、3，米兰公司提供该三份证据的目的是主张晟逸公司返还装修物、电表、水表或赔偿损失及返还律师费，因米兰公司一审中未提起反诉，且返还律师费的主张与本案也非同一法律关系，故对该3份证据，本院不予认定。证据4，晟逸公司对证据真实性未提出异议，该证据与本案具有关联性，本院对真实性、合法性、关联性予以认定。证据5，米兰公司是否是案涉房产所有权人，已有生效判决作出认定，该份证据不能实现证明目的，不予认定。晟逸公司二审中未提供新的证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，另认定：（2017）浙0421民初2158号民事案件中，晟逸公司（法定代表人陶旭亮）曾委托米兰公司法定代表人姚秋兴作为其诉讼代理人，姚庄镇姚庄村村民委员会出具了推荐书。晟逸公司曾出具《委托及承诺书》1份，载明：“原告新市镇公司与被告晟逸公司返还原物纠纷一案，本公司决定全权委托米兰公司法定代表人姚秋兴参加本案的诉讼，并由姚秋兴担任本公司的特别授权诉讼代理人。同时，本公司承诺本案的一切法律责任由本公司承担，与出租方米兰公司无关联。”后推荐单位姚庄镇姚庄村民委员会以姚秋兴曾因犯妨害作证罪被依法判处刑罚、不宜担任诉讼代理人为由，撤销了原出具的推荐书。晟逸公司另行委托他人参加诉讼。米兰公司二审中称，范飞猛受让晟逸公司后，米兰公司和晟逸公司原法定代表人陶旭亮终止了2016年4月29日签订的租赁合同，与晟逸公司于2018年5月1日重新签订了租赁合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”案涉房产权利人新市镇公司曾起诉晟逸公司（法定代表人陶旭亮）腾退案涉土地及房屋，一审法院判决晟逸公司返还其实际占有的房产。米兰公司亦曾提起诉讼请求确认其系案涉房产所有权人，一审法院判决驳回其诉讼请求。在此情况下，米兰公司仍然以所有权人身份与晟逸公司受让人范飞猛洽谈租赁事宜，并将案涉房产出租给晟逸公司，最终导致晟逸公司支付租金后，因被法院责令强制腾退，无法继续使用房屋。米兰公司作为出租方未能确保承租人晟逸公司在租赁期间如期正常使用房屋，应返还尚未履行期间的租金。米兰公司称，在（2017）浙0421民初2158号案件中，晟逸公司曾承诺该案的一切法律责任由晟逸公司承担，与米兰公司无关，并据此主张不应返还租金。本院认为，该案中，新市镇公司提起诉讼要求晟逸公司立即腾退并支付占有使用费，晟逸公司遂委托出租方米兰公司法定代表人姚秋兴作为诉讼代理人，结合承诺书签订的背景及该案的诉讼请求，应将该承诺书载明的“本案的一切法律责任由晟逸公司承担”解释为该案的直接诉讼结果即“晟逸公司是否需腾退及是否需向新市镇公司支付占有使用费”由晟逸公司承担，此解释亦符合委托代理合同中，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力的法律规定。实际上，姚秋兴后来因公民代理资格被取消，并未担任晟逸公司的代理人，可见该份《委托及承诺书》并未实际履行。退一步讲，即便如米兰公司所称“本案的一切法律责任”包含租金的支付，那么该租金也应仅指《委托及承诺书》出具时（2017年5月16日）正在履行的租赁合同（2016年4月29日订立）所涉租金，而不应延伸至尚未订立的租赁合同的租金。2016年4月29日的租赁合同已被解除，现在双方诉争的是2018年5月1日新签订的租赁合同，米兰公司以《委托及承诺书》拒绝返还未履行期间的租金，理据不足，不予支持。综上所述，米兰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费499元，由上诉人嘉善米兰食品有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年九月二十九日法官助理周倩书记员胡玉婷