广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2127号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭敏仪，女，1994年3月31日出生，汉族，住茂名市茂南区。委托诉讼代理人：黄权，广东前瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘宝月，广东前瞻律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湛江开发区荣发房地产开发有限公司，住所地湛江开发区海滨大道北6号荣盛中央广场18号楼1层01号商铺。法定代表人：白海龙。委托诉讼代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓鸣，广东威格律师事务所律师。上诉人彭敏仪因与被上诉人湛江开发区荣发房地产开发有限公司（以下简称“荣发公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭敏仪的委托诉讼代理人黄权、潘宝月，被上诉人荣发公司的委托诉讼代理人刘晓鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人彭敏仪上诉请求：1.撤销（2019）粤0891民初379号民事判决并依法改判；2.本案的全部诉讼费用由荣发公司承担。事实和理由：一、彭敏仪对《购房确认单》中约定的“签约优惠”产生误解，导致合同签订后才得知对价格问题产生了重大误解是事实。一审判决认定彭敏仪不存在重大误解属事实认定错误，应予纠正。1.《购房确认单》中约定“签约优惠”定义不明确，容易使人产生误解。《购房确认单》中约定“客户认购3天内补齐全款或首付款并签约，可以额外享受原单价每平米减100元的签约优惠”，再加上《商品房买卖合同》中载明的房屋总价款与《购房确认单》上载明的金额一致，该约定足以使普通人产生误解。因此，彭敏仪确信，所谓的“签约优惠”是指在合同载明的房屋总价款上再享有每平方米减100元的优惠。2.合同附件四第一条约定“买受人确认，出卖人就该商品房所做的相关促销活动、优惠措施与承诺均已体现在合同约定的商品总价款中”，该条款为格式条款，该条款上并没有彭敏仪的签名确认。事实上，彭敏仪也并不清楚合同约定的商品总价款是已经优惠后的总价款。对于该格式条款，荣发公司应当举证其对彭敏仪尽了提示、解释说明的义务，否则荣发公司应当承担不利的法律后果。根据“重大误解”的构成要件，彭敏仪对《购房确认单》中的“签约优惠”产生了误解，直接导致了对合同的价款发生认识的错误，彭敏仪基于此种错误认识而签订了涉案《商品房买卖合同》。因此，该误解直接影响到彭敏仪所应享受的权利和承担的义务，对彭敏仪造成较大损失。符合“重大误解”的构成要件，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，涉案《商品房买卖合同》属于可撤销的合同。二、本案《购房确认单》中约定还需签订十年的《委托经营合同》显失公平。在签订《购房确认单》时，彭敏仪并没有留意其中“购房人须在签定《商品房买卖合同》时同时签订本铺源的十年的《委托经营合同》”的约定，虽然彭敏仪在签定《商品房买卖合同》时并未签订《委托经营合同》，但该条款仍侵犯了彭敏仪对自己商铺的使用权。彭敏仪购买该商铺，应当由彭敏仪自由进行支配，是选择出租还是自己经营使用，都应由彭敏仪自行作出选择，而非在事先就对彭敏仪的使用权进行了约定，该约定明显损害了彭敏仪的权益。三、荣发公司向彭敏仪提供的《10年租约商铺投资收益表》，显示10年的合计收益金额为238140元，该承诺存在欺诈。经荣发公司的销售员介绍及《10年租约商铺投资收益表》上显示，前四年即2020-2023年的回报率为6.40%,2024-2026年三年的回报率为7.10%，2027-2028年两年的回报率为7.80%,到2029年的回报率直接飙升至37.80%,回报率翻升到五倍，累计收益金额能高达238140元。在利益的诱导下彭敏仪匆匆签下《购房确认单》，在没有经过深思熟虑的情况下又于当天匆忙签下《商品房买卖合同》。后经过对该收益的认真思考，十年的铺租租金收益明显是荣发公司的欺诈行为，该行为利用消费者急于获利的心理，荣发公司给出了该高收益的介绍，并且用团购促销的手段，诱使购房者仓促作出购房的决定，因此荣发公司明显存在欺诈的行为。四、彭敏仪有理由认为《购房确认单》中约定的“参团款”实际上是由荣发公司收取的，若本案合同被撤销应由荣发公司予以返还。《购房确认单》中约定“凭相关参团款凭证方能享受团购优惠”，彭敏仪在荣发公司员工的带领下缴纳了30000元的参团费。彭敏仪并不清楚收取参团费30000元的一方并非荣发公司，而是通过了两个第三方即永清县链居房地产经纪有限公司和荣程（天津）房地产营销有限公司进行收取。根据双方在《购房确认单》中的约定，彭敏仪有理由相信该参团款是由荣发公司收取的，而至于该参团费是由哪方公司代为收取应是荣发公司与第三人的约定，与本案无关。因此，本案《商品房买卖合同》为可撤销合同，荣发公司不仅需要返还首期房款，还应当返还已收取的参团费30000元。被上诉人荣发公司答辩称：一、本案不存在重大误解的情形，荣发公司设立的商品房营销方案主要目的在于促销，优惠力度较大，购房合同确认单等手续完备，各项说明详细，有表格和注意事项等说明，有完全民事行为能力的人不可能存在重大误解的可能，且荣发公司营销方案中设定的条件也不违反强制性的规定，购房合同应属合法有效。荣发公司在购房确认单注意事项第一条已用黑体字着重做出提醒，尽了告知义务，并且获得彭敏仪的知晓和认可，彭敏仪还予以签名确认。因此，本案不存在欺诈的情形，营销方案都是实打实的促销，根本不构成欺诈。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，彭敏仪的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院依法维持一审判决，驳回彭敏仪的上诉请求。彭敏仪起诉请求：1.判令解除彭敏仪与荣发公司之间的《商品房买卖合同》；2.判令荣发公司返还已支付的房款共计人民币16620元给彭敏仪，并从彭敏仪起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至本息清偿完毕时止；3.判令荣发公司返还已支付的参团费共计人民币30000元给彭敏仪，并从彭敏仪起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至本息清偿完毕时止；4.本案诉讼费用全部由荣发公司承担。庭审中，彭敏仪变更第1项诉讼请求为：撤销彭敏仪与荣发公司之间的《商品房买卖合同》。荣发公司反诉请求：1.判令彭敏仪继续履行合同，支付购房款66479元及违约金4587元；2.本案的诉讼费用全部由彭敏仪负担。一审法院查明事实：为销售荣盛中央广场21号楼商铺，荣发公司推出了“全款分期：折后总价20万以上含20万3万抵5万×96折”的优惠活动。2018年5月24日，彭敏仪为购买湛江经济技术开发区海滨大道北××中央广场××楼××号商铺，在销售现场签署了《购房确认单》，并在当天交付了3万元参团费及16620元首期房款。永清县链居房地产经纪有限公司及荣程（天津）房地产营销有限公司分别向彭敏仪出具了参团费金额为22000元及8000元的收据，荣发公司向彭敏仪出具了房款16620元的收据。随后，彭敏仪与荣发公司签订了《商品房买卖合同》。《购房确认单》列表载明：房屋面积约18.71平方米，原单价15991元，单价优惠100元/平方米，团购优惠50000元，折扣优惠96%，付款方式为全款分期，折后单价12689.89元/平方米，折后总价237428元，运营保证金71228元，商品房买卖合同金额166199元，首付比例10%，首付金额16620元，首期金额16620元，二期金额（40%）66480元，三期金额（50%）83100元。注意事项包括：1.购房人须在签订《商品房买卖合同》时同时签订本铺源的十年的《委托经营合同》。2.客户参与团购活动的需要在补清首付前凭相关参团款凭证方能享受团购优惠。3.客户认购3天内补齐全款或首付款并签约，可以额外享受原单价每平方米减100元的签约优惠。如客户认购起超出3天补款视为自动放弃原单价每平方米减100元的签约优惠。4.运营保证金为了保证商场的正常运营，客户需在2019年1月15日前补齐。《商品房买卖合同》约定：1.购买的商品房位于湛江经济技术开发区海滨大道北××中央广场××楼××号商铺。2.商品房预测建筑面积共18.71平方米，其中套内建筑面积8.64平方米，分摊共有建筑面积10.07平方米。3.商品房单价为每平方米19236元，总价款为166199元。4.买受人应当在2019年4月30日前分3期支付该商品房全部价款，首期房款16620元应当于2018年5月25日前支付，2018年10月31日前付第二期房款66479元，余下房款83100元于2019年4月30日前付清。5.除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的4.75%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。该合同附件四第一条约定：买受人确认，出卖人就该商品房所做的相关促销、优惠措施与承诺均已体现在合同约定的商品房价款总金额中。截止法庭辩论终结之日，彭敏仪未支付第二期购房款66479元，也未支付运营保证金。一审法院认为，该案为商品房预售合同纠纷。涉案合同系彭敏仪与荣发公司自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。彭敏仪以其对涉案商品房的价格存在重大误解且荣发公司存在欺诈为由，请求撤销涉案合同。行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。在签订涉案合同前，彭敏仪已签署了《购房确认单》。从购房确认单上载明的信息可知，涉案商品房原单价为15991元/平方米，折后单价为12689.89元/平方米，折后总价为237428元，该折后总价包括了运营保证金71228元及商品房买卖合同金额166199元，是已经扣减了50000元团购优惠后的价格。涉案合同上载明的房屋总价款166199元与购房确认单上载明的金额一致，且合同附件四第一条也明确了“买受人确认，出卖人就该商品房所做的相关促销、优惠措施与承诺均已体现在合同约定的商品房价款总金额中”。彭敏仪作为完全民事行为能力人，根据购房确认单及涉案合同上的内容，其应当能够理解涉案房屋的价款166199元是已经扣减了团购优惠50000元后的价格，不至于误解为还要在166199元的基础上再优惠50000元。彭敏仪主张其对价格存在重大误解，缺乏事实依据，故不予采信。彭敏仪主张存在欺诈，但未能提交证据证明，故对此也不予采信。综上，彭敏仪请求撤销涉案合同，理由不充分，不予支持，故其请求返还已支付的房款16620元也不予支持。30000元参团费并非由荣发公司收取，彭敏仪请求荣发公司返还，没有事实依据，不予支持。涉案合同已依法成立并生效，当事人应当依照合同约定履行各自义务。彭敏仪未按照约定在2018年10月31日前支付第二期房款66479元，已构成违约。荣发公司请求彭敏仪继续履行合同，支付购房款66479元及违约金，符合法律规定及合同约定，予以支持。根据涉案合同约定，每日违约金为逾期付款金额的万分之五。自2018年11月1日起至法庭辩论终结之日，违约金合计5384.8元（66479元×0.0005×162天），荣发公司请求支付违约金4587元并未超出约定的违约金数额，故予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、驳回彭敏仪的全部诉讼请求；二、彭敏仪继续履行其与湛江开发区荣发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，向湛江开发区荣发房地产开发有限公司支付第二期购房款66479元及违约金4587元；上述第二项款项限彭敏仪在判决发生法律效力后十日内支付完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3623.98元，减半收取1811.99元，反诉案件受理费788.33元，合计2600.32元，由彭敏仪负担。二审期间，彭敏仪与荣发公司均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人彭敏仪上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人彭敏仪的上诉请求和理由，及被上诉人荣发公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：彭敏仪与荣发公司签订的《商品房买卖合同》应否予以撤销。首先，彭敏仪上诉主张涉案《购房确认单》中约定的“签约优惠”定义不明确导致其对涉案房屋的价格产生重大误解，涉案《商品房买卖合同》应予以撤销。但从本案查明的事实来看，双方签订的涉案《购房确认单》中已经明确列明涉案房屋的面积、原单价、单价优惠（－100元/㎡）、团购优惠（－50000元）、折后单价、折后总价等信息，而计算得出的折后总价已将单价优惠和团购优惠计算入内，商品房买卖合同金额亦为折后总价减去运营保证金，显然涉案《购房确认单》所确定的商品房买卖合同金额已包含《购房确认单》第三点约定的“原单价每平方米减100元”签约优惠。而从双方随后签订的《商品房买卖合同（预售）》来看，涉案商品房总价款也与《购房确认单》上确定的商品房买卖合同金额相一致，且合同附件四第一条明确约定“买受人确认，出卖人就该商品房所做的相关促销活动、优惠措施与承诺均已体现在合同约定的商品总价款中”，虽然该条款为格式条款，但已经加注下划线予以标明，荣发公司已尽到相应的提示义务。因此，从上述事实来看，涉案房屋价格的相关约定及计算方式清晰明确，足以使一般正常人对涉案房屋的总价款产生正确的认识。彭敏仪关于其对涉案房屋价格存在重大误解的上诉理由不能成立，本院不予采纳。其次，彭敏仪还以荣发公司要求其签订十年《委托经营合同》显失公平，及荣发公司提供的《10年租约房屋投资收益表》存在欺诈为由，主张涉案《商品房买卖合同》应予以撤销。本案中，涉案商铺采用委托经营管理只是开发商选择的一种不同于购买者自行经营管理的经营、收益模式，涉案《购房确认单》上已明确用黑体字注明“购房人须在签定《商品房买卖合同》时同时签定本铺源的十年的《委托经营合同》”，荣发公司也向彭敏仪提供了《10年租约房屋投资收益表》，显然荣发公司已提前告知涉案商铺所采用的经营模式及预期收益情况，彭敏仪作为购房者在了解上述情况后有自行选择是否购买涉案商铺的权利。彭敏仪在已确认购买涉案商铺的情况下，又主张荣发公司采取此种经营模式侵害其对涉案商铺的自主经营权、签订十年《委托经营合同》为显失公平，明显理据不足。至于荣发公司向彭敏仪提供的《10年租约收益表》，该表内的收益情况均为预期利益，其只是荣发公司在销售过程中向彭敏仪作出的收益预估，具有不确定性及风险性。彭敏仪作为投资者应该对投资收益进行合理的分析和预判后再作出投资选择，而荣发公司也已在认购须知中作出相应的投资风险提醒，故荣发公司向彭敏仪提供《10年租约收益表》并作出房屋高收益的介绍并不符合欺诈构成要件中的“故意捏造虚假情况，或歪曲、掩盖真实情况”情形，本院对彭敏仪关于荣发公司提供的《10年租约房屋投资收益表》存在欺诈的上诉主张不予采纳。综上，涉案《商品房买卖合同》并不存在可予以撤销的情形，一审判令彭敏仪继续履行涉案《商品房买卖合同》并无不当，本院予以维持。综上所述，彭敏仪的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3623.98元，由彭敏仪负担。本判决为终审判决。审判长  陈小红审判员  郑玉莲审判员  林 竹二〇一九年九月三日法官助理莫晶莹书记员李欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。