重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民初266号原告：重庆科艺房地产开发有限公司，住所地重庆市渝**双龙湖街道绣湖路1-2-1，统一社会信用代码91500112709382544Y。法定代表人：孙立福，执行董事。委托诉讼代理人：罗明果，重庆向前律师事务所律师。被告：广西鑫世达机械设备有限公司，住所地广西省南宁市白沙大道**，统一社会信用代码914501007689468054。法定代表人：陈荣，董事长。被告：罗运高，男，汉族，1967年5月10日出生，住广西省贵港市**。被告：陈荣，男，汉族，1961年12月31日出生，住广西省南宁市青秀区。原告重庆科艺房地产开发有限公司（以下简称科艺公司）与被告广西鑫世达机械设备有限公司（以下简称鑫世达公司）、罗运高、陈荣房屋买卖合同纠纷案，本院于2019年2月28日立案后，依法由审判员陈瑜担任审判长并主审，与审判员乔艳、人民陪审员李贤蓉组成合议庭，于2019年8月1日进行了公开开庭审理。原告科艺公司的委托诉讼代理人罗明果到庭参加了诉讼，被告鑫世达公司、陈荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告罗运高经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告科艺公司提出诉讼请求：1.请求判令鑫世达公司向其支付车位价款3200万元，并从2017年10月1日起以3200万元为基数按照日千分之零点伍向其支付违约金，至付清本金为止，计算至起诉时的违约金为824万元，暂计总额为4024万元；2.罗运高、陈荣对上述支付承担连带支付责任；3.诉讼费由鑫世达公司、罗运高、陈荣共同承担。主要事实和理由：2017年3月16日，科艺公司与鑫世达公司、罗运高签订编号为20170318-1号《车位买卖合同》，合同约定科艺公司将其位于重庆市潼南区学院路99号负一层车库第1号-250号共计250个车位出售鑫世达公司，车位以“个”为单位计价，每个7万元，共计售价1750万元，付款期限在协议签订之日起6个月内支付1750万元，罗运高为鑫世达公司向科艺公司付款连带保证担保，保证期限为两年，双方同意暂不进行产权变更登记，直接以科艺公司名义将本合同项下的车位向厦门厦工机械股份有限公司（以下简称厦工公司）提供抵押担保等内容。2017年3月31日，科艺公司与鑫世达公司、罗运高签订编号为20170317-1号《车位买卖合同》，合同约定科艺公司将其位于重庆市潼南区学院路99号负一层车库第251号-500号共计250个车位出售给鑫世达公司，共计售价1750万元，其他内容与2017年3月16日签订的《车位买卖合同》相同。陈荣系鑫世达公司的法定代表人，在签订上述2份《车位买卖合同》后，与科艺公司签订两份《保证(反担保)合同》(编号分别为20170318-3和20170317-2)，该两份合同均约定陈荣为鑫世达公司应支付的全部车位款提供无限连带责任担保，保证期限为2年等内容。根据上述合同约定，鑫世达公司应向科艺公司支付500个车位款3500万元，现鑫世达公司仅向其支付300万元，尚欠3200万元未付，罗运高和陈荣也未向其支付。为维护合法权益，根据法律相关规定提出诉讼，望依法审理并及时作出公正裁决。庭审中，科艺公司补充：鑫世达公司以挖掘机抵偿了80万元，陈荣支付现金220万（分七次支付220万元与科艺公司财务人员陈杰建行银行卡上，后陈杰将该220万支付给科艺公司），即鑫世达公司已支付金额共计300万元。另，科艺公司在庭审时变更第一项诉讼请求为：请求判令鑫世达公司立即向科艺公司支付车位车位价款1750万元，并从2017年10月1日起以1750万元为基数按照日千分之零点伍向其支付违约金，至付清本金为止（计算至起诉时的违约金为577.5万元）。被告鑫世达公司、罗运高、陈荣均未提交书面答辩意见。科艺公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.《车位买卖合同》（签订时间为2017年3月31日），拟证明科艺公司与鑫世达公司、罗运高签订了《车位买卖合同》，约定了科艺公司将位于重庆市潼南区学院路99号负一层车库的250个车位卖给鑫世达公司，总价款为1750万元，双方约定车位暂不过户，罗运高提供连带责任担保，以及逾期付款的违约责任等。2.《保证（反担保）合同》，拟证明科艺公司与陈荣签订了《保证（反担保）合同》，约定陈荣为鑫世达公司在《车位买卖合同》约定的车位款提供无限连带责任保证，保证期限为2年。3.《最高额抵押合同》，拟证明厦门海翼融资租赁有限公司（以下简称海翼公司）与科艺公司和鑫世达公司签订《最高额抵押合同》，约定科艺公司根据《车位买卖合同》约定将本案涉及的250个车位抵押给海翼公司等。4.《不动产登记证明》，拟证明科艺公司于2017年4月1日根据《最高额抵押合同》办理250车位的抵押登记并取得《不动产登记证明》。5.户室详细情况，拟证明科艺公司根据《最高额抵押合同》将本案涉及的250个车位办理抵押登记，取得不动产登记证明属实。鑫世达公司、罗运高、陈荣均未提交质证意见。本院认为，上列证据1、2、3有原件，对真实性予以确认；证据5的来源是从重庆市潼南区国土资源和房屋管理局打印，并加盖了房屋管理局的公章，对真实性予以确认；证据4虽系复印件，但与证据5能够相互印证，对其真实性亦予以确认。通过对上述证据的认定，并结合原告的陈述，本院经审理查明以下事实：2017年3月31日，科艺公司作为甲方（卖方）、鑫世达公司作为乙方（买方）、罗运高作为丙方（保证人）签订了《车位买卖合同》（编号：20170317-1），合同约定：一、出售车位的基本情况1.本合同向下甲方向乙方出售的车位系甲方开发的“科艺福江名都”项目商品房地下车位……二、合同价款2.甲方向乙方出售的车位共计250个，每个70000元（在甲方管理期间车位的物业管理服务费由甲方承担，经营所得利益也归属甲方所有），合同总价款为1750万元（大写：壹仟柒佰伍拾万元整）。三、付款期限和方式1.乙方按照以下期限和金额向甲方支付合同价款：（1）本协议签订之日起6个月内支付￥1750万元整；（2）乙方和丙方尽量配合甲方的要求，争取在2个月内付清￥1750万元车位款项。四、车位抵押由于乙方与海翼公司签订《融资租赁合作协议书》编号：CCREFL-XG-2017-001-RZ，需要乙方提供相应担保，为简化手续、节约成本，乙方特向甲方申请暂不进行车位产权变更登记，直接以甲方的名义将本合同项下的车位向海翼公司提供抵押担保（抵押期限最长不超过10年）。甲方对此予以同意，并承诺配合乙方和海翼公司办理相关抵押担保手续。五、车位产权变更登记1.根据乙方购买车位和抵押的实际情况，甲、乙双方同意暂不办理车位的产权变更登记手续，待乙方将其以甲方名义向海翼公司提供的抵押担保解除后再予以变更登记。3.乙方向甲方支付本协议约定的最后一笔价款时，视为乙方已经取得车位的所有权，不论是否办理产权变更登记。六、车位交付1.根据乙方购买车位和抵押的实际情况，甲、乙双方同意暂不交付车位，待乙方将其以甲方名义向海翼公司提供的抵押担保解除后再予以交付。八、违约责任乙方未按照本合同约定的期限付款的，按照与其时间，分别做如下处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内的，自本合同约定的应付款之次日其至实际支付之日止，乙方按照应付款金额的千分之零点伍/日甲方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，甲方有权解除本合同；甲方解除本合同的，乙方已经支付的价款不予退还，且乙方应向甲方支付本合同总价款30%的违约金；除此之外，乙方还应采取措施解除以甲方名义向海翼公司提供的抵押，不能解除抵押的，乙方还应当向甲方支付抵押物价值（按照已经抵押的每个车位10万元计算）的占用损失。九、担保丙方同意为乙方按照本合同第三条的约定乙方及时足额付款向甲方提供连带保证担保。保证范围：乙方应向甲方支付的合同价款或将抵押物解押后产权返还甲方。保证期限二年，从乙方应向甲方付款之次日起算。附件一车位销售清单显示车位地址为：重庆市潼南区桐梓街道办事处学院路99号负1层车库，车位号为251-300号。海翼公司作为抵押权人（以下简称甲方）、鑫世达公司作为债务人（以下简称乙方）、科艺公司作为抵押人（以下简称丙方）签订了《最高额抵押合同》（编号：CCREFL-XG-2017-001-DY），约定：为了确保甲乙双方签订的编号为CCREFL-XG-2017-001-RZ《融资租赁合作协议书》（前述合同以下简称“协议”）项下乙方向甲方应尽的回购义务得到切实履行，丙方在此确定已完全阅读并知悉前述协议所有内容，现丙方自愿将其享有的合法处分权的财产，即附件《抵押财产清单》中的财产为甲方的债权设立抵押担保。双方经平等协商订立本合同。第一条1.1丙方自愿提供自己所拥有的房产（或商铺）设定抵押……第三条最高额抵押担保期限3.1丙方对自2017年2月28日至2026年3月31日期间内发生的乙方对甲方负有的债务（包括新成立和确认的）在（大写）壹亿零伍佰伍拾陆万柒仟贰佰贰拾肆元捌角贰分，人民币（小写）：105567224.82元范围内均承担抵押担保责任。抵押财产清单中包含重庆市潼南区桐梓街道办事处学院路99号负1层车库251-300号，产权证号：渝（2017）潼南区不动产权第000141987号。2017年3月30日，科艺公司作为甲方与陈荣作为乙方（保证人）签订了《保证（反担保）合同》（编号：20170317-2），合同约定：第一条保证反担保的主债权本合同所担保的主债权为：基于《最高额抵押合同》所产生的抵押物实际价值，实现抵押物实际价值本金偿还债权。第二条反担保保证责任范围1.甲方为鑫世达公司《融资租赁合作协议书》项下的全部抵押物实际价值债务，鑫世达公司与科艺公司签订的合同编号：20170317-1《车位买卖合同》。三方签订的合同，合同编号：CCREFL-XG-2017-001-DY《最高额抵押合同》。第三条反担保保证方式本合同约定的反担保为无限连带责任保证。第四条反担保保证期间本合同反担保保证期间：按《最高额抵押合同》约定甲方每笔代偿义务发生之日起二年，《车位买卖合同》支付完车位款起二年。户室详细情况显示，2017年4月1日，案涉合同中的车位办理了抵押权登记，权利人是海翼公司，原权利人是科艺公司。同日，重庆市潼南区国土资源和房屋管理局颁发渝（2017）潼南区不动产证明第000300140号《不动产登记证明》，证明权利或事项为土地房屋最高额抵押权（（地房，权利人（申请人）为海翼公司，义务人为科艺公司，其中包含了案涉车位，债权确定期间：2017年2月28日至2026年3月31日。庭审中，经法庭询问：“审：原告，双方签订车位买卖合同之后，你方是否履行交付车位的义务？罗：根据合同约定，双方不交付车位。合同第六条约定，双方同意暂不交付车位。审：车位经营所得属于谁？罗：合同没有约定。审：事实上经营所得是谁所有？……罗：经向委托人核实，车位目前没有人经营，由小区其他业主在偶尔使用，也没有相关人员缴纳物管费用。被告已付的300万元，原告按照合同签订的先后顺序，认为是被告支付的于2017年3月16日签订的《车位买卖合同》的车位款。”本院认为，关于本院对本案是否有管辖权的问题。根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》第二条规定，当事人一方住所地不在受理法院所处省级行政辖区的第一审民商事案件，重庆中级人民法院管辖诉讼标的额为2000万以上。本案的三个被告鑫世达公司、罗运高和陈荣住所地均位于广西，科艺公司的诉讼标的额超过2000万，本院具有管辖权。案涉《车位买卖合同》、《最高额抵押合同》、《保证（反担保）合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效合同。各方均应按照合同约定的内容履行义务。关于科艺公司的第一项诉讼请求。根据《车位买卖合同》第三条第一款约定，鑫世达公司应在签订合同之日起6个月内支付车位价款1750万元。第六条约定双方暂不交付车位，待鑫世达公司将其以科艺公司名义向海翼公司提供的抵押担保解除后再予以交付。庭审中科艺公司陈述车位并未交付，且根据已查明的事实，案涉车位尚处于抵押状态，应认为车位交付条件并未成就。此外，合同中并未对支付价款和交付车位的先后顺序进行约定，各被告亦未抗辩。本院认为，科艺公司请求支付案涉车位价款1750万元的诉讼请求应予支持。科艺公司还主张鑫世达公司自2017年10月1日起以1750万元为基数按照日千分之零点伍向其支付违约金，至付清本金为止。首先，关于违约金的计算方式。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”即，守约方可以选择继续履行合同，并依据合同约定请求违约方支付违约金。合同第八条约定了两种情形：1.逾期30日之内，合同继续履行，自合同约定的应付款之次日起至实际支付之日止，乙方按照应付款金额的千分之零点伍/日计算；2.逾期超过30日，解除合同情形下的违约金计算比例。本案中，鑫世达公司逾期付款超过30日，科艺公司要求继续履行并支付违约金，应予支持。对违约金的计算方式分析如下：其一，合同关于逾期付款违约责任的约定有两项，一是逾期30日内的违约金计算标准，二是逾期超过30日，卖方有权解除合同及解除合同的违约金的计算标准，对于逾期超过30日，卖方要求继续履行合同的违约金如何计算并无约定。本案中，为实现鑫世达公司融资的目的，科艺公司已将案涉车位的产权进行了抵押登记，目前，因鑫世达公司未能偿还借款，涉案车位的抵押未能涤除，卖方科艺公司因此亦无法选择解除合同，并获得相应的违约金；其二，合同虽未明确约定逾期超过30日且合同继续履行情形下的违约金计算方式，但结合第一款约定合同继续履行的违约金起算时间和比例，应当认为该约定认定为逾期付款的违约金更符合各方当事人的真实意思；其三，按照千分之零点伍/日的比例计算违约金，年利率为18.25%，不超过银行同期贷款利率的4倍，不违反法律规定。因此，本院认为，本案鑫世达公司应当按照应付款金额的千分之零点伍/日向科艺公司支付违约金。其次，关于违约金的起算时间。按照合同约定，鑫世达公司应于2017年9月31日前支付车位价款，但其未支付，故违约金应从次日即2017年10月1日起算。综上，科艺公司的该项请求成立，本院予以支持。关于科艺公司的第二项诉讼请求。根据《车位买卖合同》第九条约定，罗运高对鑫世达公司的债务承担连带责任，保证期限为从应付款届满之日起算二年，即2017年9月31日至2019年9月31日。根据《保证（反担保）合同》第三条约定，陈荣应对鑫世达公司的债务承担连带责任。第四条约定，反担保期间为：按《最高额抵押合同》约定甲方每笔代偿义务发生之日起二年，《车位买卖合同》支付完车位款二年。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款规定，保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。前述对反担保期间的约定应视为约定不明，保证期间应为主债务履行期届满之日起二年。根据《保证（反担保）合同》的第一条约定，主债权为抵押物实际价值本金偿还债权，即《车位买卖合同》中约定的车位价款。据此，反担保期间应为应付车位款届满之日起算二年，即2017年9月31日至2019年9月31日，在此期间内，陈荣应当依据合同第三条约定对鑫世达公司的债务承担连带清偿责任。科艺公司提起本案诉讼的时间是2019年2月28日，系在保证期间内。故科艺公司该项诉讼请求成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告广西鑫世达机械设备有限公司于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆科艺房地产开发有限公司支付车位价款1750万元，并支付自2017年10月1日起，以1750万元为基数，按千分之零点伍/日计算至实际付清之日止的违约金。二、被告罗运高对判决第一项被告广西鑫世达机械设备有限公司的债务承担连带清偿责任。三、被告陈荣对判决第一项被告广西鑫世达机械设备有限公司的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费160300元，由被告广西鑫世达机械设备有限公司、罗运高、陈荣共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于重庆市高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳人民陪审员  李贤蓉二〇一九年九月九日法官 助理  庞端端书 记 员  陈 胜