山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初2648号 原告：王勤，男，1974年9月13日出生，汉族，住张店区。 委托诉讼代理人：董云晓，山东齐胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董雅斐，山东齐胜律师事务所实习律师。 被告：李涛，男，1980年9月29日出生，汉族，住张店区。 被告：北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司，住所地，张店区华光路**101。 主要负责人：刘世军，经理。 委托诉讼代理人：曲伟，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 原告王勤与被告李涛、北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王勤的委托诉讼代理人董云晓、董雅斐，被告李涛，被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司的委托诉讼代理人曲伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王勤向本院提出诉讼请求：1.判决解除房屋租赁合同；2.判令被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司向原告交还涉案房屋及钥匙、燃气卡；3.判令被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司赔偿原告损失4000元，包括房屋墙面、卫生间洗漱池、马桶及给楼下邻居造成的墙面损失；4.判令被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司支付原告2018年9月13日至2019年7月11日的租赁费16000元及自2019年7月12日至实际交付房屋之日的房租；5、判令被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司支付违约金17520元（以年租金19600元为基数，按日千分之五计算，自2018年9月13日至2019年3月12日共183天及自2019年3月13日至实际交付房屋之日按上述方式计算的违约金）；6、判令被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司支付拖欠的电费977.86元、水费161.25元；7、诉讼费用由被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司承担；8、被告李涛对以上请求承担连带责任。事实和理由：被告李涛于2018年3月12日租住原告的房屋，约定租期三年等。被告租赁期间邻居反应租户扰民，原告告知被告合同未到期情况下，其因扰民搬离，押金不退。2018年8月13日，被告约原告交房，但房屋多处设施损毁且造成楼下墙体渗水，不符合合同约定的交房条件，但被告未将房屋恢复原貌也未交还钥匙及燃气卡等卡证。由于该房屋系被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司的职工居住，因此被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司亦应承担责任，为此原告诉至法院。 被告李涛辩称，合同是我签的，离职后的事情不清楚，责任应当由北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司承担。 被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司辩称，原告所诉与事实不符，公司租用原告房屋期间一直按合同约定及时足额支付租赁费用，至2018年8月中旬，公司在原告的要求下搬离租住房屋，双方口头解除合同关系，被告未再使用该房屋，且租金已经交至2018年9月12日，不存在违约及拖欠租赁费用的情况，另外双方在解除租赁合同关系时原告已经扣留押金3000元，原告所诉无事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交1.《房屋租赁合同》，拟证明租赁事实。2.淄博市自来水公司短信截屏及支付宝交费截屏，拟证明被告拖欠水费161.25元。3.余额宝缴纳电费截屏，拟证明实行拖欠电费977.86元。4.张店区科苑街道梅苑居委会人民调解委员会出具的证明、邻居何秀春证言，拟证明被告居住期间严重扰民，损坏房屋内设施而导致漏水损坏了楼下邻居的墙面。5.视频材料、照片，拟证明被告损坏房屋内设施情况。6.原告与被告李涛及公司付经理的通话录音、微信和短信截屏，拟证明被告未交还房屋、钥匙，对损坏的设施既不赔偿也不修复。7.中介机构工作人员国宁的证言，拟证明对损坏设施查看及被告李涛承诺维修等情况。 两被告质证对原告证据1.2.3.5.6的真实性无异议，但认为双方于2018年8月中旬口头解除了租赁合同，租赁费付至同年9月12日，不存在逾期交费，不应支付违约金；不认可水电费系其租房期间产生；不能证明原告房屋内设施损坏与被告租用之间有因果关系，与原告各项诉求无直接证明关系；当时被告李涛已从其公司离职，对该房屋租赁使用情况不清楚。对原告证据4.7的真实性有异议，不能证明原告房屋设施损坏系由被告造成，不能证明损失的实际数额，即便给原告造成一定程度的损坏，根据国宁的证言，双方已经就此事达成一致，即租赁房屋押金不退并向原告支付2000元赔偿款，该款已经支付，当时口头约定用多付的1600元租金折顶，原告要求赔偿损失无事实依据。 经审核，原告证据4.7中张店区科苑街道梅苑居委会人民调解委员会出具的证明加盖了印章并有调解人员的签名、捺印，对该证据的真实性本院予以确认。对何秀春和国宁的证人证言，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、第五十六条规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。原告未证明证人不出庭作证符合法律规定的情形，所以对原告提供的何秀春的证人证言不予采信；被告依据国宁的证人证言，自认双方就赔偿损失达成一致，被告向原告支付2000元赔偿款，所以对国宁证言中赔偿款数额本院予以采信。原告提供的其他证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月7日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）李涛签订《房屋租赁合同》，约定甲方将张店区柳泉璞苑小区12-2-301的房屋租与乙方，乙方承租三年；租金为1600元/月，按季支付，押金3000元，乙方需在上一季度最后一天将下一季度的租金给付甲方，逾期甲方按年租金的5‰/天收取违约金；如乙方欠费超过15天，甲方有权在不通知乙方的前提下终止租赁合同；甲方交给乙方的物品中有单元门钥匙2把，入户门钥匙2把；合同自2018年3月12日签字生效等。合同签订后，房屋由被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司的员工居住。该公司交付了押金3000元，并支付租金至2018年9月12日，租赁期间，欠付电费977.86元、水费161.25元。 庭审中，被告主张其应原告的要求于2018年8月中旬口头终止租赁合同，原、被告双方约定多付的1600元租金折抵2000元的赔偿款，但未提供证据证明上述观点。 双方争议的焦点问题为1.租赁合同是否已经解除。本院认为，被告未提交证据证明租赁合同于2018年8月中旬双方口头约定解除，而且至今为止，被告未交还涉案房屋及钥匙、燃气卡等，所以对被告的主张本院不予支持。2.承担责任的主体。庭审中原告认可租赁合同的主体是被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司，根据查明的事实可以认定租金系由该公司支付，房屋由该公司员工居住。被告李涛系公司员工，其签订租赁合同的行为应系职务行为，所以原告要求被告李涛承担相应责任无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人进行民事活动,应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，为有效合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据原告提供的证据以及双方庭审陈述可知，租赁合同尚未解除，租金交付至2018年9月12日，所以被告应支付2018年9月13日至租赁房屋实际交付之日的租金及欠付的电费977.86元、水费161.25元，原告有权依据约定解除租赁合同，并要求被告交还相应的钥匙、燃气卡。关于原告主张的损失4000元，本院认为，原告提供的证据虽证实了涉案房屋的设施有损坏的情况，但其证据不足以证明该损失数额，原告也未要求对损失数额进行司法鉴定，所以本院只支持被告自认的2000元赔偿额。因被告未按约定支付租金，应承担拖欠租金的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。从上述法律规定可知,如果约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告要求被告按照合同约定的日千分之五支付违约金，被告认为约定过高，要求按照人民银行同期贷款利率计算。对此，本院认为，对于违约金过分高于违约所造成的损失的,应当根据诚实信用原则、公平原则,坚持补偿为主、惩罚为辅的违约金性质,对违约金数额进行合理调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定,本院综合案情，酌情调整为按照合同约定以年租金为基数，按照同期人民银行一年期贷款利率4.35%为基准利率上浮50%即年利率6.525%确定违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告王勤与被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司签订的《房屋租赁合同》； 二、被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司于本判决生效后十日内向原告王勤交还涉案房屋钥匙、燃气卡； 三、被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司于本判决生效后十日内支付原告王勤租金16000元（2018年9月13日至2019年7月12日，自2019年7月13日至实际交付房屋之日的房租按合同约定支付）； 四、被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司于本判决生效后十日内支付原告王勤水费161.25元、电费977.86元； 五、被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司于本判决生效后十日内赔偿原告王勤物品等损失2000元； 六、被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司于本判决生效后十日内支付原告王勤违约金1044元及至房屋实际交付之日的违约金（违约金计算自2018年9月13日至2019年7月12日，2019年7月13日至租赁房屋实际交付之日的违约金以年租金为基数，按人民银行同期贷款利率上浮50%计算）； 七、驳回原告王勤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费681元，减半收取计341元，由原告王勤负担189元，由被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司负担152元;申请费373元，由被告北京米兰西典餐饮管理有限公司淄博分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  王福宁 二〇一九年九月十七日 书记员  张 煜