四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初4348号 原告：巴中市庆园房地产开发有限公司。住所地：四川省巴中市巴州区后河桥惠民苑**楼后排**。 法定代表人：陈庆德，系该公司董事长。 委托（特别授权）代理人：彭才勇，四川九朝律师事务所律师。 原告：四川正天房地产经纪有限公司。住所地：四川省巴中市巴州区后坝小区二环路六支道富源大厦****。 法定代表人：王俊，系该公司总经理。 被告：杨春华，女，汉族，生于1971年，农民，小学文化，住四川省巴中市巴州区。 被告：王道兴，男，汉族，生于1972年，农民，初中文化，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人：杨继勇（系被告杨春华胞弟），男，汉族，生于1979年，农民，高中文化，住四川省巴中市巴州区。 委托（特别授权）代理人：曾正兵，巴中市恩阳区宏远法律服务所法律工作者。 本院受理原告巴中市庆园房地产开发有限公司（以下简称“庆园公司”）、四川正天房地产经纪有限公司（以下简称“正天房产经纪公司”）诉被告王道兴、杨春华房屋买卖合同纠纷一案后，依法由审判员杨青适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庆园公司的委托代理人彭才勇、正天房产经纪公司的法定代表人王俊、被告杨春华、王道兴的委托代理人杨继勇、曾正兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庆园公司、正天房产经纪公司诉称：2011年7月3日，原、被告签订了买卖位于巴中市巴州区《世纪名园》商品房一套的A-003《商品房订购合同书》。总价款280704元，被告支付了部分购房款后，原告多次催告，被告拒不支付下差的购房款188704元，应承担相应的违约责任及利息。请求人民法院依法判令：1、依法确认原、被告于2011年7月3日签订的编号为A-003号的《商品房订购合同书》合法有效。2、被告按照约定支付下差的购房款项188704元及其利息(以188704元为基数，从2014年6月1日开始至付清之日止)。3、被告向原告支付违约金14035.2元。4、本案受理费用由被告承担。 被告王道兴、杨春华辩称：1、该案应当为商品房预售合同纠纷不具有商品房买卖合同性质,没有达到商品房买卖合同纠纷的法律依据。被告也等待了多年，希望与原告签订正式的可以备案的商品房预售合同，或者商品房买卖合同，然而并没有得到任何签订合同的通知。2、自起诉之日，原告没有取得商品房预售许可证，导致商品房订购书无效，签订商品房订购书时，原告没有告知未取得商品房预售许可证，不具备商品房预售条件。作为开发商直接销售公司，为了融资的需要，诱惑被告与其签订商品房订购合同书，收取了被告的房款，应当认定为欺诈，此时签订的内部认购合同书，应当认定无效。其诉请不应得到法律的支持，因此，请求驳回原告的诉请。 经审理查明：原告庆园公司系从事房地产开发经营，销售建筑材料等。原告正天房产经纪公司从事房地产项目策划，楼盘代理，代办交易手续、信息等服务。庆园公司开发建设位于巴中市巴州区“世纪名园”（又名“世纪名苑”）项目，庆园公司委托正天房产经纪公司全权负责该项目房屋的销售（包括签订销售合同、收交房款等工作）。 2011年7月3日，原告庆园公司（为“甲方”,由正天房产经纪公司代理）与被告王道兴、杨春华（为“乙方”，系夫妻关系）签订《商品房订购合同书》（编号：A-003）,约定：……乙方认购由甲方开发建设的《世纪名园》商品房位于：A幢1单元12层04号，暂定建筑面积为108.8平方米（最终以测绘面积为准）。……乙方订购的商品房按建筑面积计算，该商品房单价为人民币：￥2580.00元/㎡，总计金额￥：280704.00元，（大写：贰拾捌万零柒佰零肆元）。乙方具体付款方式：分期付款：签定本合同时付玖万元整（￥90000.00），于该楼层封顶时付壹拾叁万元整（￥130000.00），该房交付使用时付伍万捌仟柒佰零肆元整（￥58704.00），余款贰仟元整（￥2000.00)在办理好两证时付清。……。交付使用期限：甲方在2014年5月30日前将该商品房交付乙方使用。若遇人力不可抗拒的自然灾害及雨水年度累计超过1月以上和政府调控等因素，交付使用期限顺延。商品房房产证、土地使用证的办理及相关事宜：两证由甲方负责办理，办理中由甲乙双方各自承担国家规定所涉及的相关费税，在交房时由甲方按规定向乙方代收所需缴纳的费税。违约责任：1、甲方有义务在本合同第四条约定的时间内保留该套商品房（除本合同第三条备注条款外），不得将该商品房另行出售。若甲方违约，甲方应向乙方支付本合同总价款5%的违约金，乙方预付房款由甲方全额退付乙方。2、如乙方在超过约定付款时间十五日后，仍未向甲方支付房款，甲方有权将该商品房另行出售而无须通知乙方，乙方不得干预，乙方已预付房款（扣除本合同总价款5%违约金）由甲方全额退付乙方（不计息）。乙方由被告王道兴、杨春华的委托代理人杨茂德代二被告签字，甲方由其销售经纪公司被告正天房产经纪公司加盖公司印章，法定代表人王俊亦签名。庭审中，被告王道兴、杨春华对杨茂德代二被告在《商品房订购合同书》中的签字予以追认。签订《商品房订购合同书》当天，原告按照约定支付了首期房款90000元，尔后未再支付房款。 另查明：巴中市巴州区清江国土资源所（以下简称“清江国土资源所”）、巴中市巴州区建设管理站（以下简称“清江建管站”）于2016年4月20日出具的《关于世纪名苑A栋建设项目情况说明》，载明：清江镇通州街的世纪名苑A栋，系庆园房产公司开发的，委托正天房产经纪公司销售。该项目属灾后重建，2010年区重建办向规划和建设局、区国土局函告为该项目办理规划设计方案和用地。2011年5月区政府同意规划设计，国土局同意项目用地。2011年10月该项目正式开工建设。……。2012年6月开发公司按规定交清该项目一切规费。经审查该项目可以复工，并取得复工许可。 2013年11月，巴中市勘察设计部为世纪名苑A栋出具了房屋主体质量鉴定报告。经鉴定该项目符合使用条件，可以交付使用。 2015年11月6日，区“两清”办、建设局、规划局、国土资源分局、清江镇政府对该项目会审后，同意为其办理国有土地使用证。随即取得巴国土【2015】XXXX号、XXXY号、XXXZ号、XXXA号国有土地使用权证。2015年11月2日取得了【2015】XXXXXXX号、XXXXXXY号、00××21号房屋产权证。 现原告认为双方签订的《商品房订购合同书》有效，要求被告继续履行。审理中经本院主持双方调解，双方分歧较大以致调解无果。 以上事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份证明，《商品房订购合同书》、结婚登记档案、收据、通话记录、短信截图、《关于世纪名苑A栋建设项目情况说明》、《房屋主体质量鉴定报告》、规划设计条件审签表、房屋所有权证、（2016）川1902民初1143号《民事判决书》、（2017）川19民终82号《民事判决书》等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原告正天房产经纪公司与被告王道兴、杨春华于2011年7月3日签订了《商品房订购合同书》。因原告正天房产经纪公司系原告庆园房产公司的委托销售代理商，《商品房订购合同书》明确出卖人为庆园公司，正天房产经纪公司为代理销售的代理人，故在签订该《商品房订购合同书》时被告应当知晓房屋出卖人为庆园公司，原告庆园公司明确表示对正天房产经纪公司与被告签订的《商品房认购合同书》予以认可。原、被告签订《商品房订购合同书》时，被告王道兴、杨春华未到场签字，由杨茂德代二被告签名，被告王道兴、杨春华对杨茂德代签名行为进行了追认，故应认定签订《商品房订购合同书》的双方当事人为原告庆园公司和被告王道兴、杨春华。 清江国土资源所、清江建管站共同出具的《关于世纪名苑A栋建设项目情况说明》，对案涉项目的性质，审批手续及项目权属状况予以了说明。清江国土资源所、清江建管站系案涉项目所在地的职能部门，对其出具的关于案涉房屋情况的书面说明，本院予以采信。 关于原、被告签订的《商品房订购合同书》的效力认定问题：该订购合同约定被告认购庆园公司开发的世纪名园A幢1单元12层04号房屋。双方对房屋基本情况、质量要求、房屋总价款、付款方式、交房时间、两证办理、违约责任等均进行了明确约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人将尚未建成的商品房预售的，应当取得商品房预售许可证，否则应当认定预售合同无效。预售许可制度是规范商品房开发销售秩序、保护购房者的合法权益的，预售许可制度仅是手段，最终的目的是办理房地产权属证。未取得商品房预售许可，但之后开发商取得产权初始登记的，应当认定合同有效。本案案涉项目系灾后重建项目，不是普通意义上的商品房开发项目。原告起诉前该项目就已经竣工验收，且已进行了产权初始登记，该房屋实质上已符合了现房销售的条件，故原告庆园公司与被告王道兴、杨春华于2011年7月3日签订的《商品房订购合同书》有效。 关于被告辩称的原告未按照合同约定的时限向被告交付房屋，构成违约，应当承担违约责任的问题。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房订购合同书》约定在2014年5月30日前交付商品房。清江国土资源所、清江建管站出具的《关于世纪名苑A栋建设项目情况说明》证实2012年6月开发公司按规定交清该项目一切规费。该项目可以复工，并取得复工许可。2013年11月巴中市勘察设计部为该项目A栋出具了房屋主体质量鉴定报告。经鉴定该项目符合使用条件，可以交付使用。2015年11月6日，区“两清”办、建设局、规划局、国土资源分局、清江镇政府对该项目会审后，同意为其办理国有土地使用证。随即该项目取得国有土地使用权证和房屋产权证。被告当庭认可2014年5月30日到原告处要求交房，但因对原告提供的验收报告有异议而未接收房屋。通过原告的举证，可以证实涉案房屋于约定交房时即2014年5月30日前已经验收合格符合交房条件，因被告对验收报告有异议，而拒绝接收房屋，被告并未举证证明逾期交房系原告的责任，故被告主张原告承担逾期交房的违约责任，本院不予支持。 关于二原告主张被告按照合同约定支付下差的购房款188704元及资金利息的请求。原、被告签订《商品房订购合同书》后，原告仅支付了首期房款90000元，之后便未再依约履行付款义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。故原告庆园公司要求被告王道兴、杨春华按照约定继续履行支付房款188704元（不包含《商品房订购合同书》约定办理好两证时由被告王道兴、杨春华向原告庆园公司房产公司支付的余款2000元）的义务，于法有据，本院予以支持。对于原告主张资金占用利息的问题。虽然《商品房订购合同书》中并未约定资金占用利息的计算，但双方约定的交房之日因被告原因而拒绝接房，拒绝支付下余房款，必然造成原告资金占用利息的损失，故本院酌定从2014年5月31日起，以应付房款188704元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算资金占用利息至付清之日止。 关于二原告主张被告支付违约金的问题。原、被告在《商品房订购合同书》中约定了乙方未按期支付房款，甲方有权另行销售，退还已收预付款并扣收违约金的情形，对于本案违约情形的违约金并未予以明确约定，且原告并未举证证实楼层封顶的具体时间，加之本院已支付原告资金利息的损失，故对原告主张的被告支付违约金请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告巴中市庆园房地产开发有限公司与被告王道兴、杨春华于2011年7月3日签订的《商品房订购合同书》有效。 二、被告王道兴、杨春华于本判决生效后十日内支付原告巴中市庆园房地产开发有限公司购房款188704元及资金利息（资金利息的计算方法为：从2014年5月31日起，以188704元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）。 三、驳回原告巴中市庆园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回原告四川正天房地产经纪有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2171元，由被告王道兴、杨春华负担2000元，由原告巴中市庆园房地产开发有限公司、四川正天房地产经纪有限公司负担171元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 杨青 二〇一九年九月二十四日 法官助理 喻彪 书 记 员 宁尧