天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初9592号原告：长城物业集团股份有限公司天津分公司，住所地天津经济开发区金融服务区******楼**。法定代表人：陈耀忠，职务：总经理。委托诉讼代理人：田珺，天津景贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志杰，天津景贤律师事务所律师。被告：吴彤，男，1970年8月21日出生，汉族，住天津市津**。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司与被告吴彤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司（以下简称“长城公司”）的委托诉讼代理人田珺和被告吴彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2016年11月15日至2018年12月31日的物业费共计8442.14元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区房屋的业主，该房屋建筑面积为123.37平方米。2013年8月1日，原告和该小区的开发建设单位菱华阳光（天津）房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“原告为小区提供物业服务，业主按每月每平方米2.68元交纳物业费，业主于每月10日前交纳”。合同签订后，原告为小区提供了物业服务，但被告未交纳2016年11月15日至2018年12月31日的物业费。经原告催缴未果，故呈讼，提出如上诉请。吴彤辩称，被告确系津**辛庄镇上东苑**房屋的产权人，房屋面积为123.37平方米，原告诉请的期间未交纳物业费，理由如下：1、原告和开发商共同欺骗业主，办理入住时必须缴纳一年的物业费才给钥匙。交房时未挂燃气表，我多次请假在家等着试压、挂表，后来问了燃气公司，答复说不会有多次试压的情况，我认为原告不诚实。2、小区安全问题，小区有多个摄像头，但不清楚是否全部可以使用。小区已发生多起偷盗事件。小区的门卫有保安，但不管用，人员可随意出入小区。车库有三个门，现只开放一个门，其中一个门变成了垃圾场。小区卫生和绿化不好，车辆经常不停放在车位上，物业对业主反映的问题总说已上报，但没有改正。小区管道井返水，多次反映给物业没有解决。小区内许多拾垃圾的人员，他们随意翻垃圾箱，是谁让他们进的小区不清楚。综上，我认为原告的物业服务不到位，故不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市住宅前期物业服务合同1份，以此证明原告和开发建设单位签订了前期物业服务合同。2、2017年度、2018年度的物业服务考评结果1份，以此证明原告2017年度的考评结果为一级良好、2018年度的考评结果为一级优秀。3、物业工作记录表和物业人员工作照片1份，以此证明原告提供了物业服务。吴彤对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议，但认为原告应和其签订直接的物业服务合同。对证据2不认可，认为如何进行的考评不清楚，且考评结果不真实。对证据3中的工作记录的真实性不认可，对绿化照片认为系刚收房时拍摄的，现在小区绿化很差。原告提交的证据1、2符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据3的真实性予以确认。吴彤向法庭提交证据如下：U盘1份（现场照片），以此证明小区脏乱差的状况。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，但认为照片拍摄于2019年9月26日，不在原告的诉请的期间内。该照片不能完全证明原告提供的物业服务内容。装修垃圾应由业主清理，如业主不清理，物业会进行清理并扣除垃圾清运费。本院对被告提交的证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区房屋的业主，该房屋建筑面积为123.37平方米。2013年8月1日，原告和该小区的开发建设单位菱华阳光（天津）房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：“原告为小区提供物业服务，业主按每月每平方米2.68元交纳物业费（多层住宅），业主于每月10日前交纳，期限自2013年8月1日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止”。合同签订后，原告为小区提供了物业服务，但被告未交纳2016年11月15日至2018年12月31日的物业费，故呈讼。另查明，原告2017年度的物业服务考评结果为良好，2018年度的物业服务考评结果为优秀。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于燃气挂表问题，燃气属于开发商提供的配套设施，何时安装由燃气公司或开发商决定，物业只是负责通知业主相关事宜。关于卫生和垃圾清运问题，小区有专门的人员定期进行保洁和垃圾清运。小区有保安和巡逻制度，外来车辆进入小区需要登记。关于绿化问题，这是一个长期性问题，随着季节变化绿植死亡是正常的，物业已及时进行了补种，小区土壤不好，原告正在进行绿植种植实验，以便选用何种绿植。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述签订的《天津市住宅前期物业服务合同》的约定，按每月每平方米2.68元向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例、被告的抗辩理由等因素，本院对原告主张的物业费酌情支持95%，经核算，被告应支付原告2016年11月15日至2018年12月31日的物业费8020.03元。现原告主张上述期间的物业费8442.14元，数额过高，本院不予全部支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、吴彤于本判决生效后十日内给付长城公司2016年11月15日至2018年12月31日的物业费共计8020.03元。二、驳回长城公司的其他诉讼请求。如吴彤未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由长城公司负担1.25元，由吴彤负担23.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一九年九月三十日书记员  王 瑞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。