湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终3115号 上诉人（原审被告、反诉原告）：谭新良，男，1973年7月21日出生。 委托诉讼代理人：邓彰科，湖南邓彰科律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：周美芳，女，1979年3月3日出生。 委托诉讼代理人：柯林伟，男，1978年7月14日出生，系被上诉人周美芳丈夫。 委托诉讼代理人：吴良云，湖南宏法律师事务所律师。 上诉人谭新良因与被上诉人周美芳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省汝城县人民法院（2019）湘1026民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人谭新良及其委托诉讼代理人邓彰科，被上诉人周美芳及其委托诉讼代理人柯林伟、吴良云参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 谭新良上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回周美芳诉讼请求，由周美芳补偿谭新良25,000元，或发回重审；由周美芳承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.从双方的微信聊天记录、庭审中周美芳承认同意谭新良转租以及周美芳在微信群发出租广告，可以看出谭新良提出解约后，周美芳不但同意，而且已实际行动表示同意。2.周美芳在庭审中明确表示，在2018年11月17日，因谭新良搬离了承租店面，双方进行了交接，只是对补偿问题没有达成一致。3.自2018年11月17日后，谭新良已将全部东西搬离，没有经营行为，不需要再交租金。合同法规定，双方协商一致可以解除合同，双方就是否继续承租问题已达成一致，租赁合同解除。4.双方2018年10月8日已同意解除合同，2018年11月17日双方实际解除合同。二、适用法律错误。1.根据《合同法》九十七条规定，双方已解除合同，且谭新良已搬离店面，未再经营，合同虽未到期，但是尚未履行的，终止履行，一审判决谭新良仍需支付租金，是错误的。2.一审混淆了合同解除与合同解除后果的概念，本案中双方已一致同意解除合同，对于补偿问题未达成一致而诉至法院属于合同解除后如何处理的问题。三、谭新良反诉请求合法有据，应予支持。谭新良为经营该店，花费107,000元进行装修，周美芳不予补偿显失公平；周美芳只同意补偿2000元，谭新良认为太少。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法处理本案。 周美芳辩称，一、谭新良的上诉事实及理由缺乏证据支持，无法律依据，应驳回其上诉请求。1.双方未对是否解除合同达成过一致意见，合同未解除。2.谭新良至今仍未将该店面的钥匙交给周美芳，周美芳不知道店面物品是否已搬离，双方也未在2018年11月17日进行过交接。3.双方承租合同约定，承租方的装修及修理，出租方不负责，承租方不再使用店面后，不得破坏已装修部分，谭新良要求周美芳补偿装修费无依据。4.只要租赁合同有效，在租赁期内，承租人的东西是否搬离，不影响承租人租金的交纳。 周美芳向一审法院起诉请求：1.判令谭新良按已装修现状立即向周美芳交付租赁店面；2.判令谭新良支付拖欠租金及违约金25,000元（租金20,000元、违约金5000元），并按3333元/月支付从2019年5月17日起至交付店面之日止的逾期租金损失；3.诉讼费用由谭新良承担。一审庭审中，周美芳变更诉讼请求，将诉讼请求第一项变更为“解除租赁合同，判令谭新良按已装修现状立即向周美芳交付租赁店面”。 谭新良向一审法院反诉请求：由周美芳补偿谭新良25,000元，退还谭新良押金5000元，合计30,000元。 一审法院认定事实：周美芳（甲方、出租方）与谭新良（乙方、承租方）于2016年11月8日签订店面租赁合同，约定甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。内容如下：1、甲方将濂溪小区5幢2-3门店租给乙方经营（包括二楼）。租赁期限为叁年，即2016年11月17日起至2019年11月17日止。2、乙方在承租期间内利用承租房进行非法活动，损害公共利益的，或承租人拖欠租金累计达30天，甲方有权终止合同。3、合同期内，店内装修如有大的改动，必须经过甲方同意方可进行，否则甲方有权终止合同并追究经济赔偿。4、每年租金为肆万元整（￥40,000元），租金每年按两次交清，即每年下半年11月17日前交清房屋租金贰万元整（￥20,000元），第二次在每年上半年5月30日前交清房屋租金贰万元整（￥20,000元）。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方按实欠租金1%加收滞纳金或终止合同。5、出租方将门店交租乙方后，承租方的装修及修理甲方概不负责，如乙方不再使用出租方的门店后，乙方不得破坏已装修部分及房屋结构。6、乙方在租赁期间，一切费用及水电费由乙方承担。7、甲方收取乙方合同保证金伍仟元整（￥5000元），合同期满后，在乙方履约的前提下，甲方如数退还乙方保证金。8、如因政策性指令文件，特殊情况造成合同不能继续履行，甲方概不负责。9、租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租或转让给第三方，或改变用途，租期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租，须提前一个月与甲方协商。10、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，均有同等法律效力。谭新良向周美芳支付了保证金5000元。谭新良已按合同约定支付了至2018年11月17日的租金，之后的租金未再支付。谭新良于2018年9月1日在热水镇开了店，故陆续搬走涉案店面的东西，至2018年10月份原放置于涉案店面的东西已全部搬走，后该店面被锁住未再经营，至今也无人经营。涉案店面的钥匙一直由谭新良控制，至今未交给周美芳。谭新良于2018年10月9日通过微信向周美芳表示要转掉涉案店面，周美芳回复“先转一下”，后双方未达成一致意见。双方曾协商过由周美芳补偿谭新良，但也未达成一致意见。周美芳于2019年2月21日、2019年4月29日在微信朋友圈发布“南站有两间店面出租非诚勿扰联系电话：18684******”。谭新良在周美芳在朋友圈发布店面出租消息后在涉案店面的卷闸门上多处写上“此店有纠纷未交接好”，并写上“联系电话18711******”。 一审法院认为，周美芳与谭新良签订的店面租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。双方签订的租赁合同明确约定乙方未经甲方同意，不得将房屋转租或转让给第三方。谭新良在2018年10月9日明确向周美芳表示要求转让涉案店面，周美芳回复谭新良表明同意转让。后周美芳不同意谭新良转让涉案店面，故谭新良未将店面转让成功。该过程即为双方协商变更合同内容的过程，但最终未达成一致意见。周美芳于2019年2月21日在朋友圈发布“南站有两间店面出租非诚勿扰联系电话18684******”。周美芳发布该消息后谭新良在涉案店面的卷闸门上写上“此店有纠纷未交接好”，并留下谭新良的电话，虽周美芳发布的消息不是向合同相对人作出，双方的行为意在变更合同内容但并未达成一致意见。谭新良也认可双方曾协商过的转让店面、补偿等事宜都没有达成一致意见。故至今双方签订的店面租赁合同未解除，合同内容也未变更。根据合同约定承租人拖欠租金累计达30天，甲方即周美芳有权终止合同，谭新良仅支付涉案店面的租金至2018年11月17日，现周美芳要求解除合同依法有据，予以支持。周美芳要求谭新良支付尚欠的租金并参照租金标准支付至交付店面之日的逾期租金损失依法有据，予以支持。谭新良与周美芳签订的店面租赁合同约定在乙方即谭新良履约的前提下，甲方即周美芳如数退还乙方保证金，现谭新良在未与周美芳达成变更合同内容的一致意见的情况下未向周美芳支付租金，谭新良的行为构成违约，周美芳主张将保证金5000元抵作违约金与双方合同约定相符，予以支持。 关于谭新良的反诉主张，谭新良认为周美芳同意转让店面后反悔，并称周美芳同意适当补偿损失但补偿金额过低，故要求周美芳补偿25,000元。谭新良与周美芳商谈转让店面事宜但并未达成一致意见，谭新良陈述的周美芳同意适当补偿但实际双方也未达成一致意见。谭新良与周美芳的店面租赁合同明确约定承租方的装修甲方即周美芳概不负责，现谭新良要求周美芳补偿25,000元未向法院提供证据证实，不予支持。双方在履行合同过程中多次协商变更合同内容但最终均未达成一致意见，谭新良已拖欠数月的租金，谭新良作为违约方，要求返还保证金与双方合同约定不符，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、解除周美芳与谭新良于2016年11月8日签订的店面租赁合同，限谭新良在本判决生效后十日内将涉案店面交付给周美芳；二、谭新良支付周美芳租金20,000元（2018年11月18日至2019年5月17日的租金），并按3333元/月的标准支付2019年5月18日至谭新良将涉案店面交付给周美芳之日止的房屋使用费，限在本判决生效后十日内一次性付清；三、谭新良向周美芳交纳的保证金5000元抵违约金，不作退还；四、驳回周美芳的其他诉讼请求，驳回谭新良的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取212.5元，由谭新良负担。反诉费275元，由谭新良负担。” 本院二审期间，被上诉人周美芳提交了一张涉案店面现场的照片，拟证明截止2019年9月9日，周美芳的两个门面仍然被谭新良锁住，拒不交付店面钥匙，导致周美芳无法行使店面出租权利，造成了周美芳租金损失。谭新良质证认为照片情况不属实，门面被锁的情况不存在，涉案门面谭新良没有上锁，如果要锁也是周美芳锁的，至于周美芳是否将门面上锁，谭新良不清楚。本院经认证认为，谭新良在一审庭审中承认店面钥匙并未还给周美芳，故对该证据本院不再采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。当事人二审中的争议焦点问题是：一、周美芳与谭新良是否已经达成一致意见，实际解除了双方签订的房屋租赁合同；二、谭新良是否应当支付2018年11月17日以后的租金；三、谭新良的反诉请求能否得到支持。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第七十七规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中谭新良主张与周美芳签订的房屋租赁合同已经双方协商一致解除，其提供双方合意解除的依据主要是与谭美芳的微信聊天记录、谭美芳朋友圈发布的招租广告等，这些证据可以证明谭新良与周美芳在2018年10月后就涉案出租房屋的转让问题进行了多次协商，即协商变更合同内容，而2019年2月谭新良在涉案店面的卷闸门上写上“此店有纠纷未交接好”，并写上了谭新良的电话，说明谭新良与周美芳之间就店面转让并未达成一致意见，租赁合同内容并未变更。双方签订的房屋租赁合同并未因达成一致意见而实际解除。 关于焦点二。2018年11月17日之后，谭新良未再支付房屋租金，周美芳根据合同约定要求解除合同、支付尚欠的租金依法有据。故谭新良应当支付周美芳2018年11月17日至周美芳起诉之时的房屋租金。因谭新良一直拒绝向周美芳交付店面钥匙，涉案店面一直处在谭新良的控制之下，导致周美芳不能使用涉案店面，故谭新良还应当赔偿2019年5月18日之后涉案店面的租金损失。一审法院参照租金标准判决谭新良支付2019年5月18日至将涉案店面交付给周美芳之日止的房屋使用费并无不当，本院予以确认。 关于争议焦点三。一审中谭新良提出反诉，要求周美芳支付谭新良店面转让装修补偿25,000元。因双方对店面转让事宜并未达成一致意见，租赁合同也约定装修由承租人谭新良负担，且谭新良主张的25,000元损失并未提供证据证明，故一审法院对谭新良的反诉请求不予支持是正确的。 综上所述，谭新良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由上诉人谭新良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 杨爱华 审 判 员 李惠铭 二〇一九年九月二十三日 法官助理 翁方丽 书 记 员 曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。