濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0902民初6993号原告（案外人）：赵永才，男，1962年9月15日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王庆霞、刘自刚，河南卓诚律师事务所律师。被告（申请执行人）：李秀兰，女，1959年10月27日出生，汉族，住濮阳市华龙区。被告（申请执行人）：吕晓文，女，1970年10月1日出生，汉族，住濮阳市华龙区。被告（被执行人）：濮阳市中鹄置业有限公司，住所地：濮阳市中原路与昆吾路交叉口，统一社会信用代码914109007538925847。法定代表人崔成林，该公司经理。被告（被执行人）：马崇林，男，1952年6月2日出生，汉族，住濮阳市华龙区。原告赵永才与被告李秀兰、吕晓文、濮阳市中鹄置业有限公司（以下简称中鹄公司）、马崇林案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵永才及其委托诉讼代理人刘自刚，被告李秀兰、马崇林到庭参加了诉讼，被告吕晓文、中鹄公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求：撤销濮阳市华龙区人民法院（2018）豫0902执异79号执行异议裁定书，不得执行位于濮阳市××××号商业用房；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月17日，原告通过绪村村民胡秀安、管华林、胡秀海、刘志甫购买了被告中鹄公司开发的位于濮阳市中原路与昆吾路交叉口的华庭丽景小区1幢08号门市房，并与被告中鹄公司签订了商品房买卖合同，该房屋建筑面积527.45平方米，原告支付房款4061365元，刘志甫收到房款后，将款项交于被告中鹄公司，被告中鹄公司将房屋交付原告。原告随即将房屋出租给红宝轩红木家具店。2016年3月份租赁合同到期后，原告自用至今。2015年7月20日，被告中鹄公司、马崇林向原告出具承诺书，承诺2015年8月20日前解除对被告李秀兰、吕晓文借贷关系的房产备案，给原告办理备案手续。原告所购房产因被告李秀兰、吕晓文与被告中鹄公司、马崇林之间的民间借贷关系被法院查封，但原告已支付400余万元购买了涉案房产，被告中鹄公司已交付房产，原告对涉案房产享有所有权，法院驳回原告的执行异议申请是错误的。现原告为维护自身合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告李秀兰辩称，原告诉讼主体不适格，涉案房产登记备案在李秀兰、吕晓文、孙春娥名下，该房产与原告不存在事实上的关系。赵新英与绪村村委会均未取得涉案房产的所有权，没有权利对外出售房屋，原告提供的房屋买卖合同是与被告中鹄公司签订，但房款确是无售房资格的人员所收，存在不合理的交易。如此巨大的购买行为，原告过于放纵，合同由他人代签，不合常理。2011年7月11日，案外人张爱国购买此房，在房产部门办理了备案手续，证明该房屋在当时已经具备办理网签备案的条件，但一直到2013年9月10日该房屋又备案至李秀兰、吕晓文、孙春娥名下，原告始终未主张巨额财产所有权，存在严重过错。即便原告的购房合同是真实的，按照法律规定，原告未办理过户登记，也不是唯一住房，涉案房产为门市房，用于商业经营，按照最高人民法院按照执行异议司法解释的规定，原告不享有足以排除执行的民事权益，应驳回原告的诉讼请求。被告吕晓文未到庭。被告中鹄公司未到庭。被告马崇林辩称，被告马崇林为被告中鹄公司副总经理，管理该公司业务，涉案房地产联合开发协议系其签订。位于濮阳市华庭丽景小区沿街门市房系被告中鹄公司与濮阳市经济开发区昆吾街道办事处绪村村委会（以下简称绪村村委会）联合开发建设，约定其中11套门市房归绪村村委会所有。2012年5月3日，绪村村委会与被告中鹄公司共同委托拍卖公司整体拍卖该11套门市房，案外人赵新英参与拍卖并成交，赵新英竞买后又将该11套门市房转让给了马崇林、于向红、胡银林，其中涉案房产按照绪村村委会的要求留给绪村村民自用，绪村村民又将该房产出售给原告。原告购买后，因被告中鹄公司资金紧张，向被告李秀兰借款300万元，拿该房屋作为借款的抵押担保，给李秀兰、吕晓文、孙春娥办理了网签备案。经审理查明，被告李秀兰、吕晓文与被告中鹄公司、马崇林民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月28日作出（2015）华法民初字第5633号民事调解书，该调解书中原告诉称部分写明“被告濮阳市中鹄置业有限公司用其开发建设的华庭丽景小区门市房以备案形式提供担保，借款后被告未按期偿还借款，且将担保房产卖予他人”，调解内容为“一、解除原、被告于2015年7月10日签订的借款合同；二、被告中鹄公司、马崇林尚欠原告李秀兰、吕晓文借款本金300万元及利息（利息自2015年7月10日起按照月息2分计算至付清之日），于2015年8月31日前偿还借款本金3万元及2015年7月10日至2015年9月10日期间的利息12万元，于2015年11月10日前偿还剩余借款297万元及利息”。后被告李秀兰、吕晓文申请强制执行，本院于2017年8月29日作出（2015）华法执字第2321号执行裁定书，将被告中鹄公司名下华庭丽景小区1幢8号门市房查封。原告以其对涉案房产享有权利为由提出执行异议申请，本院执行局于2018年6月25日作出（2018）豫0902执异79号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。另查明，原告为证明其主张，向本院提交了主要证据为：2012年10月17日，案外人胡秀安、管华林、胡秀海、刘志甫为原告出具收据一份，内容为：今收到赵永才购买华庭丽景商业8号门市房527.45平方米，价格7700元，计款4061365元；购房合同及正规手续待15日内交清。原告提供的银行转账凭证显示，2012年10月17日，原告通过中国工商银行分两笔向案外人刘志甫转账50万元、100万元；同日，原告通过安阳市豫丰建筑劳务有限责任公司向刘志甫转账250万元。2017年10月17日，刘志甫通过中国工商银行向被告中鹄公司汇款220万元，2012年10月25日，刘志甫通过中国工商银行向被告中鹄公司汇款131万元。2012年11月21日，原告与被告中鹄公司签订了商品房买卖合同一份，该合同的主要内容为：原告购买被告中鹄公司开发的华庭丽景小区1幢1-2层8号商业用房，建筑面积527.45平方米，价款3622802元，买受人在签订本合同之日起一次性支付房款。原告称该商品房买卖合同系胡秀安、管华林、胡秀海、刘志甫四人办理好后交给他的。2018年8月2日，案外人胡秀安、胡秀海各出具证明一份，主要内容为：2012年10月份，原告赵永才通过其村委会购买了被告中鹄公司开发的位于中原路与××路交叉口华庭丽景1幢1-2层08号门市房。房子是其村委会与被告中鹄公司联合开发；2012年10月17日，原告赵永才向村委会交纳了全部购房款，村委会收款当天就把钥匙交给了原告；村委会收款后，将购房款转给了被告中鹄公司；2012年11月21日，在村委会协助下，通过赵新英，原告与被告中鹄公司签订了商品房买卖合同；合同签订后，原告一直找村委会和被告中鹄公司要求办理房产过户手续，但被告中鹄公司及马崇林一直推脱，至今未办成。经胡秀安出庭作证，胡秀安表示“2018年8月2日出具的证明内容真实，其为绪村**村民，2012年绪村村委会要拍卖这11套门市房，当时有44名绪村村民不同意拍卖，经过村委会协调，将8号门市房给了这44名村名，因44个人共有一套门市房不好管理，就商量着把房子卖了；赵永才买了这个房子，当时用了刘志甫的账号，把钱打到了刘志甫的账户内，胡秀安、管华林、胡秀海、刘志甫我们四个代表出具了收据，我们收到钱之后把钱转给中鹄公司了，并通过赵新英找中鹄公司为赵永才办理了房屋买卖合同；给了钱之后就把房子给赵永才了，具体什么时候记不清了，赵永才出租给一个开红木家具的了，大概有六七年了”。还查明，位于濮阳市华庭丽景小区沿街门市房系被告中鹄公司与绪村村委会联合开发建设，约定其中11套门市房归绪村村委会所有，包括涉案房产。2012年2月18日，绪村村委会与被告中鹄公司共同委托河南省恒顺拍卖有限公司对该11套房产进行拍卖。2012年5月3日，河南省恒顺拍卖有限公司依法公开进行了拍卖，案外人赵新英参与拍卖并成交，支付了成交价款。赵新英竞买后又将该11套门市房转让给了马崇林、于向红、胡银林，其中涉案房产按照绪村村委会的要求留给绪村村民自用，绪村村民又将该房产出售给原告。2013年3月10日，原告与中山市红宝轩红木家具有限公司签订了租赁合同一份，约定原告将位于华庭丽景小区第001栋4单元1-2层08号房产租赁给中山市红宝轩红木家具有限公司使用，租赁期限为2013年3月10日至2016年3月10日，租赁费为20万元/年。根据原告提交的濮阳市佳美物业有限公司出具的水、电、物业缴费票据显示，2013年5月20日，8号商铺开始交纳物业费，自2014年至2016年，涉案房屋以红木家具店的名义交纳了水、电、物业费。关于涉案房产，2011年7月11日，被告中鹄置业、马崇林因向案外人张爱国借款，将该房产以房屋买卖合同的形式备案至案外人张爱国名下，后被告马崇林撤销了对张爱国的备案，又以借款担保的名义将该房产备案至李秀兰、吕晓文、孙春娥名下。又查明，关于涉案11套门市房，另案鲁德方与李秀兰、吕晓文、濮阳市中鹄置业有限公司、马崇林案外人执行异议之诉纠纷一案中，濮阳市中级人民法院于2017年12月29日作出（2017）豫09民再20号民事判决书，查明部分写明“本案所涉房屋是市经济开发区昆吾街道办事处绪村村委会与中鹄公司联合开发建设的，且该房屋分配给了绪村村委会。2012年2月18日中鹄公司、绪村村委会共同委托河南省恒顺拍卖有限公司对涉案房屋进行拍卖。2012年5月3日恒顺公司依法公开进行了拍卖。赵新英竞买成功并与恒顺公司签订成交确认书，后赵新英支付了成交价款”。该判决书本院认为部分写明“根据原一、二审、再审查明的事实，中鹄公司与绪村村委会将联合开发的房屋共同委托拍卖公司进行拍卖，是对自己财产的处分行为，现尚无证据证明联合开发、共同委托拍卖的行为以及拍卖公司的拍卖行为违反任何法律规定或者虚假。赵新英通过公开拍卖程序竞拍到联合开发分配给绪村村委会的华庭丽景的11套门市房，并交纳了竞拍价款，从拍卖成交之日时该房产已不属于绪村村委会，更不属于中鹄公司所有……因该房产的买卖不是鲁德方直接与开发商中鹄公司发生的买卖关系，不同于一般的开发商直接对外的售房行为，涉案房屋不能因中鹄公司的债务被强制执行”。本院认为，绪村村委会与被告中鹄公司将联合开发的房屋共同委托拍卖公司进行拍卖，是对自己财产的处分行为，案外人赵新英通过公开拍卖程序竞拍到联合开发分配给绪村村委会的华庭丽景11套门市房。虽然涉案房产在房产管理部门依然登记在开发商即被告中鹄公司名下，但从拍卖成交之时该房产已不属于绪村村委会，更不属于中鹄公司所有。涉案执行案件中的被执行人系被告中鹄公司与马崇林，而不是绪村村委会，所以将分配给绪村村委会且已经公开拍卖后的房产进行查封证据不足；被告李秀兰、吕晓文与被告中鹄公司、马崇林的300万元借款行为发生在2015年7月份，查封时间在2017年8月29日，而本案所涉房屋早在2012年5月3日就公开拍卖完毕，而原告也早在2012年10月份就向绪村村民支付了购房款，并通过绪村村民刘志甫将款项交纳给被告中鹄公司，签订了购房合同，房屋也早已进行了交付。涉案房产自2011年7月11日起作为借款担保，先后以买卖合同的名义备案至张爱国、李秀兰、吕晓文、孙春娥名下，原告对无法办理房屋产权登记手续不具有过错，而且涉案房产实际交付后，原告于2013年3月份将该房产开始对外租赁，并交纳了水、电、物业费；因该房产的买卖不是原告直接与开发商中鹄公司发生的买卖关系，不同于一般的开发商直接对外销售的行为，且从拍卖成交之日起，该房产已经不属于被告中鹄公司所有，故不能因为被告中鹄公司的债务被强制执行。原告已获得涉案房产的物权期待权，其异议理由成立，本院对原告的诉讼请求，予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一项之规定，判决如下：不得执行位于濮阳市华庭丽景小区1号楼8号商业用房。本案受理费30800元，由被告李秀兰、吕晓文、濮阳市中鹄置业有限公司、马崇林承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  陈富申审 判 员  林春江人民陪审员  王 阳二〇一九年九月四日法官助理陈丽丽书记员袁萌