湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终1974号上诉人（原审被告）：株洲奥园房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路572号（逸景华天大酒店）。法定代表人：王保权，董事长。委托诉讼代理人：邓志雄，公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈霞，公司员工。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）:于海洋，男，1989年10月18日出生，汉族，户籍所在地为辽宁省东港市。被上诉人（原审原告）：武玉花，女，1988年10月3日出生，汉族，户籍所在地为山西省朔州市平鲁区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾辉荣，湖南法达律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人株洲奥园房地产开发有限公司（以下简称奥园公司）因与被上诉人于海洋、武玉花商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人奥园公司的委托诉讼代理人陈霞，被上诉人于海洋、武玉花的委托诉讼代理人曾辉荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥园公司上诉请求：1、撤销一审判决，判令上诉人承担的违约金适当减少，不服金额为1594元；2、判令被上诉人承担二审全部诉讼费用。上诉理由：一审法院不顾上诉人已于2017年8月5日已完成验收合格的事实，而认定上诉人达到房屋交付条件的时间为行政部门对该次验收监督并形成《工程质量监督报告》即2017年9月5日，属于认定事实错误，适用法律错误。于海洋、武玉花辩称，以2017年9月5日作为案涉房屋验收合格的日期符合建筑法、城市商品房法以及双方买卖合同的约定，并且该时间已经得到多份生效判决书的确认。所以，一审法院将2017年9月5日作为本案延期交房违约金的时间点是正确的。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。于海洋、武玉花向一审法院起诉请求：1、判令被告按双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》约定支付逾期交房的违约金19129元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告（买受人）与被告（出卖人）签订《株洲市商品房（预）销售合同》约定：“买受人向出卖人购买天元区泰山路361号奥园广场21栋3103号房屋，总房价款暂定为514223元，该房屋的交付必须符合下列条件：商品房取得房屋实测报告、提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》、符合国务院第279号令《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：该房屋经验收合格，方可交付使用。合格的标志为出卖人组织设计、监理、施工等五方责任主体验收并出具《竣工验收报告》。出卖人定于2016年5月31日前将该商品房交付给买受人；商品房达到约定交付条件后，出卖人应当在交付日届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证据材料通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地方；交付商品房时，出卖人应当出示满足约定的证明文件，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；查验商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，由买受人承担全部法律责任；除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。书面通知交房的形式：出卖人以“交房公告”的形式在《株洲日报》或《株洲晚报》或《长株潭报》发布交房公告，或者通知客户到售楼部领取登记，或以挂号信方式寄出均可视为书面形式；买受方须在交房公告发布的交房时间内到出卖人营销中心办理相关手续，逾期则视为买受方所购商品房已交付买受方使用，保修内容及物业服务费从公告发布的交房日起计算。延期接收房屋的违约处理：买受方无正当理由延迟接收房屋，经出卖人催告后，仍未按催告时间办理房屋验收交接手续，由此导致延期交房、房屋产权不能按时办理等所有责任均由买受方自行承担。”合同签订后，原告共向被告支付购房款514223元。2016年12月1日，被告向原告邮寄发出《入伙通知》通知原告收房，原告于2018年4月8日收房。被告已向原告支付违约金4628元。原告则认为应按日万分之一的标准继续支付逾期交房违约金至房屋验收合格之日止。双方因此产生纠纷。一审法院另查明：相关生效判决已确认以下本案相关事实：涉案房屋达到验收合格交付条件的日期确定为2017年9月5日。一审法院认为，本案争议焦点为：被告向原告支付逾期交房违约金的计算标准及期间应如何确定。现分析如下：原、被告间商品房预售合同依法成立并生效。被告未按约定时间履行交付义务构成违约，应承担违约责任。合同已明确约定逾期交房违约金应从最后交付期限之第二天起按已支付房价款的日万分之一算至实际交付之日止。被告主张双方曾口头协议变更过违约金支付标准，但未提交充分的证据予以证实，对其主张一审法院不予支持。虽然涉案房屋实际交付日为2018年4月8日，但于2017年9月5日已符合交付条件，且被告已履行通知交付义务。故对房屋符合交付条件之后未及时收房造成的逾期交付责任应由原告自行承担为宜。对原告要求被告支付逾期违约金至房屋合格日止的诉请一审法院予以支持。被告应支付约定交付日至房屋合格日2017年9月5日止的逾期违约金为23757元，即514223元×0.01%×462天（2016年6月1日至2017年9月5日）。扣减被告已支付的逾期违约金4628元后，被告实际还应向原告支付违约金19129元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：限被告株洲奥园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于海洋、武玉花支付逾期交房违约金19129元。本案案件受理费278元，减半收取139元，由被告承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点是：逾期交房的违约时间应如何确定？现分析如下：上诉人组织五方责任主体在2017年8月5日对本案所涉工程进行了竣工验收，各方均同意验收，行政部门对该次验收予以了监督，并于2017年9月5日形成了《工程质量监督报告》。该报告对上诉人组织的该次五方责任主体验收予以了认可，并对工程质量予以了肯定，对本案所涉建设工程作出了明确的工程具备备案条件的监督意见。行政部门于2017年9月5日作出的《工程质量监督报告》对双方当事人均具有约束力，以行政部门形成《工程质量监督报告》的时间作为上诉人承担支付逾期交付房屋违约金的时间公平合理。一审法院认定以2017年9月5日行政部门出具《工程质量监督报告》的时间作为违约金支付截止时间并无不当，本院予以确认。上诉人上诉提出应以2017年8月5日五方验收的时间作为违约金支付截止时间的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人株洲奥园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 段郴雯审 判 员 王 虹二〇一九年九月十九日法官助理 姜胜强书 记 员 王菁钰书 记 员 段佛琪书 记 员 王 琪