陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2019）陕0602民初4803号   原告：朱延圣，男，汉族，1963年1月10日出生，延安市安塞区人，大学专科文化，延安市烟草公司职工，现住延安市宝塔区。被告：延安秦基工贸有限公司。住所地：陕西省延安市宝塔区。法定代表人：张凯，系该公司董事长。委托诉讼代理人：高海雄，男，汉族，1981年12月22日出生，延安市宝塔区人，高中文化，延安秦基工贸有限公司办公室主任，现住延安市宝塔区。原告朱延圣与被告延安秦基工贸有限公司（以下简称秦基公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱延圣、被告秦基公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行与原告于2010年4月15日签订的《丽融大厦经营管理委托合同书》；2、依法判令被告支付拖欠原告第一次降租33个月的房租费40491元；3、依法判令被告支付拖欠原告第二次6个月所降的房租费5889.6元；4、依法判令被告2017年11月24日到期应支付原告一个季度的季前返变季后返的房租费11043元；5、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年4月15日，原告与被告签订《丽融大厦经营管理委托合同书》，约定原告将其购买的延安丽融大厦2层256-2号商铺(建筑面积为30.82㎡，委托经营面积为16.36㎡)委托被告经营管理，期限为15年。该合同第五条商铺委托经营收益的计算和支付约定：按照双方确认的商铺委托经营面积(即实际使用面积)每平米每月给原告返还委托经营收益金额为225元，但从2016年8月24日开始，被告未经原告同意，擅自将每平米单价分别降了75元，截止2019年5月24日(33个月)，拖欠原告房租费40491元。之后被告于2019年2月26日又未经原告同意，擅自将每平米单价又降了60元，截止2019年5月24日(6个月)，拖欠原告房租费5889.6元，共计拖欠原告房租费46380.6元。另外根据合同第五条第六款约定，在商铺委托经营期间，被告在正式开业10日内给原告返还3个月的收益，以后每三个月返还一次房租费，确定每三个月的前10天内给原告付清该三个月的收益款。被告必须在该日期前将房租费全额支付原告，特殊情况可推迟2-3日，最迟不得超过5日。但2017年11月24日，被告未经原告同意，擅自拒付原告一个季度的房租费11043元。综上所述，原告认为双方签订的《丽融大厦经营管理委托合同书》合法有效，双方均应按照约定行使权力、履行义务，现被告不按约定支付房租费的行为严重损害了原告的合法权益，故成诉。被告辩称，1、原、被告双方存在事实上的委托经营管理合同关系，但《丽融大厦经营管理委托合同书书》除对第一年度返租款标准给予明确约定外，并未对合同其它年度返租款具体金额给予约定。2013年以来，受经济大环境影响，国内各地实体店销售额大幅度下滑。被告基于丽融商场的长远发展，决定给商户降低租金，挽救整个丽融商场和广大业主。被告向街道办、业主委员会说明情况、征求意见，并向所有业主发送短信息及在商场张贴公告，其行为正是维护广大业主长远利益的表现。2、降低房屋租金是市场调节的结果，并不是被告单方的主观违约行为。3、2016年6月起至2017年11月20日丽融商场重新装修开业，被告自行出资200多万元更换丽融大厦的六部电梯，自行出资500多万元用于商场内外、顶部、地板、门头、中央空调、电路、消防等设施设备重装改造，2018年出资近100万元对收银系统也进行了升级改造。三年来，被告实际上一直处于亏损状态。被告维持现有的返租标准已经举步维艰。故被告不同意原告的诉讼请求。4、原告主张的拖欠收益金额57423.6元，按合同约定没有异议。综上所述，被告下调返租款，将“季前返”调整成“季后返”实为经济形势所迫，并非被告主观上有意为之，被告的降租行为客观上维护了包括原告在内的广大业主的长远利益，故请求依法驳回原告的诉讼请求，以维护丽融商场及广大业主的根本利益。本院经审理认定事实如下：1、2010年4月15日，延安丽融大厦业主管理委员会与被告签订了《丽融大厦经营管理委托合同书》，该合同包含有原告所有的丽融大厦2层256-2号商铺(16.36㎡)委托被告经营管理，期限为15年。2、截止2016年8月24日前，双方实际按照以三个月为一个付款期、在季首24日前返租金每季度为11043.23元（16.36平方米×225元/月×3个月）履行。3、从2016年8月24日开始，被告未经原告同意，将每平米租金降至150元，将每个付款期的租金从11043.23元降至7362元（16.36平方米×150元/月×3个月），每个付款期少付租金3681元，截止2018年11月23日，少付原告房租费33129元(3681元/期×9期)。4、从2019年2月24日开始，被告又未经原告同意，将每平米租金降至90元，将每个付款期的租金从11043.23元降至4417.2元（16.36平方米×90元/月×3个月），每个付款期少付租金6625.8元，截止2019年5月23日，少付原告房租费13251.6元(6625.8元/期×2期)。5、2017年11月24日，被告未经原告同意，将一个季度的季前返房租费11043元调整为季后返，故该季度未返款。6、依据合同约定，截止2019年5月23日，被告共少付原告房租费46380.6元，拖欠原告2017年11月24日季前返变季后返房租费11043元。本院认为，本案争议的焦点为：1、双方是否应当继续履行《丽融大厦经营管理委托合同书》；2、被告两次降租、将季前返款调整为季后返款是否征得原告同意，其是否应当支付原告两次降租少付的房租费46380.6元、季前返租变为季后返租的2017年11月24日的到期房租费11043元。针对第一个争议的焦点，经查，2010年4月15日，延安丽融大厦业主管理委员会与被告签订了《丽融大厦经营管理委托合同书》，原告以其所有的商铺与被告形成事实上的委托经营管理合同关系，该合同属双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应当继续履行。针对第二个争议的焦点，经查，2016年8月24日、2019年2月24日开始，被告在未经原告同意的前提下，以经济形势所迫、市场调节为由，单方将支付租金的金额和付款时间进行变更。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，被告未与原告协商一致并征得原告同意，单方将合同的主要条款即支付租金和付款时间进行变更，不符合法律规定，被告应当按照合同约定的金额和期限向原告支付当期租金，故对于按照合同约定的被告少支付给原告的两次降租少付的房租费46380.6元、季前返租变为季后返租的2017年11月24日的到期房租费11043元，共计57423.6元支付给原告。同时，从2019年8月24日起，被告应当按照合同约定的支付租金的金额和付款时间继续履行合同至合同期限届满。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告延安秦基工贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告朱延圣少支付的租金57423.6元；二、从2019年8月24日起，原、被告双方继续履行2010年4月15日延安丽融大厦业主管理委员会与被告签订的《丽融大厦经营管理委托合同书》。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1336元，原告已预交，减半收取计668元，实际由被告延安秦基工贸有限公司负担，于案件款兑现时一并支付给原告朱延圣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。  审  判  员   孙  玮       二〇一九年九月二十五日     书  记  员   董  雪     1