河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终8263号上诉人（原审原告）：申风喜，男，1952年2月10日出生，汉族，住正定县。委托诉讼代理人：刘彦刚，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：申凤海，男，1958年4月15日出生，汉族，住正定县。委托诉讼代理人：刘立杰，河北刘立杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金岩，河北刘立杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：申志欣，女，1976年10月25日出生，汉族，住正定县。上诉人申风喜因与被上诉人申凤海、申志欣确认合同效力纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初1531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。申风喜上诉请求：一、请求撤销原审判决，发回重审或依法改判《宅基地转让协议》无效；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院未查清案件事实，二被上诉人签署《宅基地转让协议》属恶意串通损害上诉人的利益。根据上诉人在原审中提交的2006年7月16日书写的《分单》，虽因申志欣与申志华拒绝摁手印而未生效，但申凤海在“证人”处摁手印的行为，证实其在2005年与申志欣签署《宅基地转让协议》时，明确知悉案涉宅基地属上诉人所有，申志欣无权处分。二被上诉人在知悉所有情况下，仍签署了《宅基地转让协议》，并在分家未果后的2007年依据该合同申请了集体土地使用证。二被上诉人恶意串通损害上诉人权益的事实能够排除合理怀疑，符合《民事诉讼法解释》第一百零九条的规定，应认定该事实的存在。故该协议应根据《合同法》第五十二条第（二）项、《民法总则》第一百五十四条的规定确认为无效。二、原审法院适用法律错误。首先，上诉人作为合同外第三人，不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定是为约束合同双方当事人，上诉人作为合同外第三人有不受此条款规定主张案涉协议无效的权利。而且“无权处分不影响合同的效力”是合同法为保护买受人的权利，对合同当事人之间确定合同效力的约束。而案涉协议系申志欣处分上诉人的合法财产、为上诉人增设履行义务的行为，与上诉人具有直接利害关系，理应经上诉人方追认，上诉人已在原审中表示拒绝追认，故应认定案涉协议无效。其次，案涉协议违反了《土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，应认定为无效。根据申凤海在原审中的陈述，其购买案涉宅基地前，已具有了一处宅基地，又另行购买的行为违反了《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定。而且宅基地的所有权属集体所有，申志欣擅自转让的行为亦违反了《土地管理法》第六十三条的规定。该条款均应属效力性强制性规定，故应根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定案涉协议无效。综上所述，上诉人认为一审法院所做判决适用法律错误，严重侵害上诉人的权益，恳请贵院依法发回重审或改判。申凤海答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持。一、申凤海与申志欣签订《宅基地转让协议》的行为，不属于恶意串通，更没有损害上诉人的合法权益。上诉人提交的家庭内部分单。第一，分单的时间，申凤海记得是2001年，不是2006年，上诉人故意将2001年7月11日更改为2006年7月16日；第二，分单属于上诉人的家庭内部协议，不具有对抗第三人的效力，且分单也未生效；第三，申凤海与申志欣签订宅基地转让协议发生在2005年，当时申志欣夫妇自结婚后一直居住在本案涉诉宅院内，上诉人则是与儿子申志坤一家居住在涉诉宅院北边的二层楼房内。当时，申志欣夫妇是为了购买涉诉宅院同一胡同西边邻居一处比较新的宅院，才找中人任跃进撮合，将涉诉宅院转让给申凤海，申凤海作为善意购买方有理由相信，申志欣系涉诉宅院的权利人，有权处分涉诉宅院。因此，申凤海不存在与申志欣恶意串通的行为。二、原审法院适用法律正确。第一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的是当事人一方而不是合同当事人一方，上诉人对该条的理解是有偏差的，另外，法律如此规定是为了更好的保护交易秩序。上诉人如果认为申志欣无权处分行为给其造成了损失，法律亦提供了救济途径。第二，从本案事实来看，上诉人对申志欣转让涉诉宅院的行为是明知和认可的。因为2005年签订协议后，恰好正定县人民政府在全县范围内对农村宅基地使用权进行土地登记，东咬村也不例外。上诉人作为涉诉宅院的权利人又一直生活居住在东咬村，如果其不同意、不知情其女儿申志欣将涉诉宅院转让给申凤海的话，申凤海根本不可能将涉诉宅院登记在自己名下。2008年涉诉宅基地又变更登记在申凤海长子名下，上诉人对此亦是知晓的。在长达十四年的时间里，上诉人均未提出异议，这就证明上诉人已经以行为表明其对涉诉宅基地转让事宜是认可的，现在又提起确认合同无效的诉讼，出尔反尔，违反了禁止反言原则、诚实信用原则，更不利于交易秩序的维护。第三，涉诉宅基地转让协议并未违反《土地管理法》的规定，属于有效协议，申凤海家有两个儿子，在购买涉诉宅院的时候，大儿子已经成家，二儿子也已经年满18周岁，符合分户的条件。如果不符合分户的条件，申凤海在购买涉诉宅院后，政府根本不会给其颁发宅基地使用权证书，政府为申凤海颁发宅基地使用权证书的行为，已经表明对申凤海购买涉诉宅院的行为是认可的，是符合政策、法律规定的。故申凤海与申志欣签订的《宅基地转让协议》并未违反法律的强制性规定，不属于合同法52条应认定为无效的情形。综上，申凤海与申志欣签订的《宅基地转让协议》合法有效，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法予以维持。申志欣答辩称没有意见。申风喜向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令两被告签订的《宅基地转让协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告均为正定县东咬村村民。原告与被告申凤海系亲兄弟关系、与被告申志欣系父女关系。1981年原告分家取得位于正定县宅院一处（本案涉诉宅院），并于1987年经政府批准取得宅基地使用权。2005年10月21日，被告申志欣与被告申凤海签订《宅基地转让协议》，被告申志欣将本案涉诉的宅院以7000元的价格转让给被告申凤海，申凤海已将7000元价款全部给付申志欣。2005年12月20日，被告申凤海申请将涉诉宅基地的使用权登记在自己名下，并于2007年取得涉诉宅基地的宅基地使用权证书。2008年9月25日，涉诉宅基地使用权又变更登记在申凤海长子申志国名下，申志国取得涉诉宅基地的《集体土地使用证》。另查明，原告申风喜一直生活居住在东咬村。被告申志欣与被告申凤海签订《宅基地转让协议》时，原告未在涉诉宅院内居住。被告申凤海购买涉诉宅院后未在涉诉宅院内居住，原告在申志欣夫妇从涉诉宅院搬走后，搬至涉诉宅院内居住。又查明，被告申凤海有两个儿子，在东咬村各有一处宅基地，长子申志国名下的宅基地即为本案涉诉宅基地。以上事实，有1981年分单、《正定县宅基地清理登记表》、《宅基地转让协议书》、申凤海土地登记审批材料、申志国土地变更登记审批材料、《集体土地使用证》、东咬村村委会出具的《证明》、原被告陈述、庭审笔录为证，予以确认。一审法院认为，原告主张二被告签订的《宅基地转让协议》无效的理由之一是涉案宅院系其所有，申志欣未经其同意转让涉案宅院的行为构成无权处分，故要求确认协议无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故，对原告主张的该理由不予支持。原告主张涉诉协议无效的理由之二是该协议违反了《合同法》第五十二条的规定，属于合同无效的情形。但是通过一审法院查明的事实来看，该《宅基地转让协议》是二被告双方真实意思的表示，协议签订后，被告申凤海已经支付全部价款，并在2007年取得涉诉宅基地的合法使用权，2008年该宅基地使用权又变更登记在案外人申志国名下，物权已经发生两次变动，申志国现为涉诉宅基地的合法权利人，原告主张涉诉协议违反了法律、行政法规的强制性规定的理由不能成立，本案涉诉协议亦不存在《合同法》第五十二条规定的其他合同无效的情形。故，对原告主张确认涉诉协议无效的诉讼请求，不予支持。原告如若认为被告申志欣处分其宅院的行为侵犯了其合法权益，可以依据相关法律规定向被告申志欣另行主张权利。一审判决：驳回原告申风喜的诉讼请求。案件受理费用80元，减半收取，由原告负担40元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明认定的事实与原审法院查明认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从上述规定可以看出，国家不反对同一集体经济组织成员间房屋买卖行为，故申志欣将案涉房屋出售给申凤海并不违反相关法律禁止性规定。原审中，申风喜之女申志欣认可收取申凤海支付的7000元购房款，并将集体土地使用证交付给申凤海；在申凤海提供的宅基地清理（核实）登记审批表中，申风喜之子申志坤作为宅基地北邻，在审批表上签字确认，认可案涉宅基地使用权人为申凤海；另结合案涉房屋已出售近14年的事实，应当认定申风喜对申志欣出售房屋一事是知晓的，其称对出售房屋不知情、申凤海与申志欣恶意串通的主张缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，申风喜的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人申风喜负担。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 李 祥审判员 宋广道二〇一九年九月十六日书记员 许晓琳