安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2047号上诉人（原审原告）：沈同春，男，1953年5月19日出生，汉族，住安徽省无为县。委托诉讼代理人：唐晨，安徽金鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无为碧桂园鸿联房地产开发有限公司，住所地安徽省无为县。法定代表人：孙继召，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陶新伯，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志钧，安徽纬纶律师事务所律师。上诉人沈同春因与被上诉人无为碧桂园鸿联房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院（2019）皖0225民初2937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人在二审中均未提交新的证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。沈同春上诉请求：1.撤销安徽省无为县人民法院（2019）皖0225民初2937号民事判决，依法改判碧桂园公司在已支付34564元赔偿金的基础上，额外支付47950元赔偿金；2.碧桂园公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、案涉商品房买卖合同关于私家花园部分的约定不能履行，完全是由碧桂园公司违约造成的，沈同春不承担责任。沈同春是否注意到签约特别提示中的条款对附赠私家花园的约定是否属于合同内容、碧桂园公司是否应当依约履行均不构成影响，因此，不能认定沈同春未能注意到签约特别提示中的条款，其自身就存在责任。二、双方之间并未对赔偿标准作出明确约定。（一）碧桂园公司提交的赔偿标准计算方式看似对每一户业主都是同等适用，但实际上既不科学也不公平，碧桂园公司提供的计算方式与私家花园毫无联系，按照该计算方式，同样是没有获得私家花园，业主获赔有十余万的差距。（二）该赔偿标准并没有沈同春或其他业主的签字确认。三、沈同春与碧桂园公司之间的赔偿协议，并未排除沈同春要求增加赔偿的权利，不能视为双方已就赔偿事宜达成一致。在协商签订赔偿协议过程中，碧桂园公司针对沈同春以及其他业主利用了各种手段，包括诱骗、施压甚至威胁等，沈同春之所以签署协议，也是迫于种种压力的无奈之举。四、碧桂园公司已经支付的赔偿不足以弥补沈同春经济损失。碧桂园公司辩称，一审判决认定的事实清楚，适用的法律正确，程序合法，应当依法予以维持。沈同春与碧桂园公司之间的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，并已履行完毕。沈同春未能举证证明其实际损失超过《协议书》约定的标准。沈同春未尽注意义务，应当承担相应责任。沈同春向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司赔偿沈同春无法获得私家花园而导致的经济损失76144元，并自2019年5月17日起按银行同期贷款利率支付上述损失的利息;2.碧桂园公司向沈同春支付合同违约金22843.2元；3.诉讼费用由碧桂园公司承担。一审法院认定事实：2017年3月23日，沈同春与碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》，碧桂园公司将位于无为县无城镇碧桂园·翡翠华府天境40幢104室出售给碧桂园公司，该房单价是6063元每平米，面积为95.18元，房屋总价款是577096元。2016年9月1日，碧桂园公司印制标注“碧桂园·翡翠华府总体规化示意图”印刷品散页2500张，利用其中标注的一层私家花园围栏，宣传翡翠华府住宅房一层拥有私家花园。2016年9月，经县规化委员会审议，经县政府审批的无为县碧桂园·翡翠华府项目规化方案一层没有院子。后经无为县市场监督管理局认定，碧桂园公司虽没有虚假宣传的故意，但是公司有关人员对县规化局批准的总平图上的围栏线理解有误，以为一楼住户可以合法地拥有私家花园，导致在销售住宅宣传过程中，造成购房者也误认为可以合法地拥有一楼私家花园的事实，遂根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款的规定，于2019年1月21日对碧桂园公司处以22万元的罚款。2018年11月29日，碧桂园致业主一封信，对补偿金额确定了补偿及赔偿标准，该户的补偿及赔偿标准是，该户的补偿标准是【（该户所购买房屋单价-二楼单价）+（三楼单价-二楼单价）】×该户所购买房屋建筑面积，该户的赔偿标准=差价（800元）×30%×该户所购买房屋建筑面积。碧桂园公司与涉及的106户签订了协议书，2019年1月18日，碧桂园公司与沈同春户签订协议书，确定给予该户赔偿34564元。并于2019年1月22日，汇至沈同春的账户。2019年3月10日，在无为县政府的主持下，部分业主代表与碧桂园公司进行了协商，并形成了会议纪要。2019年5月17日，沈同春诉至一审法院，要求碧桂园公司给予总的赔偿标准为1040元×建筑面积。一审法院认为，沈同春与碧桂园公司签订的商品房买卖合同合法有效，碧桂园公司虽没有虚假宣传的故意，但是公司有关人员对县规化局批准的总平图上的围栏线理解有误，以为一楼住户可以合法地拥有私家花园，导致在销售住宅宣传过程中，造成购房者也误认为可以合法地拥有一楼私家花园的事实。沈同春与碧桂园公司所签订的商品房买卖合同中虽没有附赠花园的具体名称及面积，但是碧桂园公司就其开发范围内宣传中所作的说明和允诺，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此后，碧桂园公司也积极与一楼业主进行了沟通，并与业主签订了协议书，对赔偿标准作出明确约定。沈同春在签约时对碧桂园公司提出的签约特别提示，未能做到注意的义务，也有一定的责任。碧桂园公司与沈同春经平等协商，就该户的赔偿事宜签订了协议书，该协议书的具体赔偿内容是双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，一审法院对于该赔偿协议中赔偿标准予以确认，该协议书上所确定的赔偿金额34564元也已支付给沈同春。现沈同春要求碧桂园公司增加赔偿经济损失及违约金，无证据证实其损失发生额，故沈同春的诉请无事实依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：驳回沈同春的诉讼请求。一审案件受理费2274元，减半收取计1137元，由沈同春负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人双方的诉辩主张，本案争议的焦点为碧桂园公司已支付的赔偿金是否足以弥补沈同春的经济损失。碧桂园公司在向沈同春销售住宅宣传过程中允诺附赠的花园，并没有关于面积、四至范围、单价等方面的具体描述，故以附赠花园本身的价值作为碧桂园公司未能交付花园而造成房屋贬值的评判依据缺乏相应的可行性，房屋贬值量化价值据此也难以确定。本案中，附赠花园的价值实质是包含在房屋总价中的，并没有得到独立的体现，在房屋面积确定的情况下，有无私家花园的区别在于房屋单价上的差异，碧桂园公司与沈同春签订的协议书中所确定的赔偿标准综合权衡了沈同春所购买的带有私家花园的一楼房屋单价与同栋不带有私家花园的二楼、三楼房屋单价之间的差值，作出了相对合理的界定。经碧桂园公司按照该标准给予赔偿后，沈同春实际购买案涉房屋的单价低于同栋楼二楼、三楼及其他绝大多数楼层的出售单价，符合房地产市场的交易规律。沈同春认为碧桂园公司提供的赔偿标准使得不同业主因同样没有获得私家花园而得到的赔偿差距甚大，既不科学也不公平。针对该节，本院认为业主间因购买房屋所包含的私家花园面积大小不一而造成的房屋总价上的差异以及房屋所处楼栋的地理位置、售价趋势、房屋面积大小上的不同等均会对赔偿金额产生影响，囿于前述因素，不同业主获得赔偿的金额存在差异是必然的，也是公平与合理的体现。沈同春的该节上诉理由，缺乏依据，本院不予采纳。现沈同春既无充分证据证明其损失的实际发生额，也无证据证明碧桂园公司已支付的赔偿金额不足以弥补其损失，故其要求碧桂园公司增加赔偿其经济损失，无事实依据，本院不予支持。综上所述，沈同春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费998元，由沈同春负担。本判决为终审判决。审判长 钱 晨审判员 杨东清审判员 吴丽群二〇一九年九月二十三日法官助理宋喜萍书记员王娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。