北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初5087号原告：王敬忠，男，1957年2月6日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：丁玲，北京恒理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国林，男，1970年5月16日出生，汉族，北京恒理律师事务所实习律师。被告：王宇，男，1987年7月3日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：毕淑凤（兼被告王宇的委托诉讼代理人，系王宇之母），1965年3月20日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：王晓丽，女，1962年3月23日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。被告：王立民，男,1971年5月22日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。原告王敬忠与被告王宇、毕淑凤、王晓丽、王立民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日做出（2018）京0115民初10681号民事判决书后，王敬忠、毕淑凤、王宇均提出上诉，北京市第二中级人民法院于2018年11月27日做出（2018）京02民终11810号民事裁定书，撤销（2018）京0115民初10681号民事判决书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王敬忠及其委托诉讼代理人丁玲，被告毕淑凤（兼被告王宇的委托诉讼代理人）、被告王晓丽到庭参加诉讼。被告王立民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王敬忠向本院提出的诉讼请求：1.四被告连带支付房款利息43454元（以197000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率即年息4.75%计算，自2013年5月28日判决房屋买卖合同无效生效之日起计算至2018年1月16日即被告退还房款之日止）；2.四被告连带赔偿原告各项经济损失，包括装修、家具家电损失、有线电视费用、租金收益四项共计66929元；3.诉讼费由四被告承担。事实和理由：2006年2月27日，王立君前妻毕淑凤代表王立君与原告签订位于北京市大兴区大庄新村26号楼2单元401号房屋（以下简称：涉案房屋）买卖协议，后经法院确认双方买卖合同无效。诉讼过程中王立君去世，其继承人即本案被告王宇（王立君之子）、李淑玲（王立君之母）参加诉讼，并继承了涉案房屋。双方买卖协议签订后，王敬忠支付房款197000元并对涉案房屋进行装修装饰。合同无效后，被告一直拒不退还房款与装修费，给王敬忠造成巨大损失。经多次协商，被告仅返还了部分房款，但对其他损失无法达成一致。因李淑玲已死亡，故变更被告为王晓丽、王立民。被告王宇、毕淑凤辩称，不同意王敬忠的全部诉讼请求。毕淑凤和王敬忠签订的合同违反了法律规定，经法院判决无效，对于无效的合同，不应支持利息和经济损失。在判决合同无效后，我方收回房子时是同意退回房款的，但王敬忠要求利息和损失，不能达成一致，所以最后到2018年1月16日我方给了王敬忠197000元的房款。王敬忠所说的装修费用、家电家具都没有事实依据，涉案房屋在我方买的时候就存在简装修了，王敬忠对房子没有进行装修。收回房子当时有三个人在涉案房屋租住，我方让租房子的人把东西全部拿走了，只留下一个空屋。王敬忠陈述的收房日期不准确，应是2013年6月底。王敬忠自2013年7月起开始起诉我方，开庭时我方同意返还王敬忠房款197000元，当时尚未调解成功王敬忠即撤诉了而且也没有向我方提供账号，因此至2018年才返还房款并非我方过错。涉诉房屋为农村集体土地上房屋，属于村委会。被告王晓丽辩称，王晓丽对王敬忠和毕淑凤、王宇之间的事儿都不清楚，母亲李淑玲对于涉诉房屋没有任何继承，因此王晓丽作为李淑玲的继承人亦未继承，本案与王晓丽无关，不同意王敬忠的全部诉讼请求。被告王立民于庭前陈述意见，辩称王立民放弃继承李淑玲的所有财产，本案与王立民无关。本院经审理认定事实如下：王立君与毕淑凤曾系夫妻，二人共同育有一子王宇。王德水与李淑玲系夫妻，二人共同育有二子一女，分别为王立君、王立民、王晓丽，王德水于1985年1月14日死亡，李淑玲于2019年3月17日死亡。王立君于2012年1月21日死亡。王立君原在北京市大兴区黄村镇大庄村有一处房产，因京开高速扩建，该房屋被列入拆迁范围。2000年6月，王立君与北京兴房征地拆迁服务所签订了《北京住宅房屋拆迁补偿协议》，依据上述协议，北京市大兴区黄村镇大庄村村民委员会为王立君安置了涉案房屋。2006年2月27日，王立君与北京市大兴区黄村镇大庄村村民委员会就涉案房屋签订了《商品房购买合同》。该合同王立君一方由毕淑凤签字。同日，王立君（甲方）的妻子毕淑凤与王敬忠（乙方）签订买卖房屋协议，协议约定：“现甲方自愿将大庄新村26号楼2单元401号房屋卖给乙方，价格为197000元。今后，一切费用由乙方负责。如果办理房产证，甲方无条件协助办理，费用由乙方出。双方从签字之日起不得反悔。”毕淑凤在协议上签了王立君的名字，并注明毕淑凤代签。同日，毕淑凤向北京市大兴区黄村镇大庄村村民委员会写下《房屋转让申请书》，申请书上载明“我代表王立君购买的原拆迁涉案房屋，现于2006年2月27日，将此楼转售给王敬忠，产权归王敬忠所有，以后办理产权证时，有关费用与我无关。由王敬忠承担。”北京市大兴区黄村镇大庄村村民委员会在申请书上盖章并由村委会主任刘宝龙签字同意。协议签订后，双方当事人均履行了付款及交房义务。房屋出售后不久，王立君与毕淑凤办理了离婚手续。此后，王立君以房屋买卖合同纠纷案由将王敬忠诉至本院，要求确认双方签订的《买卖房屋协议》无效。本院审理该案后，于2011年12月19日作出（2011）大民初字第853号民事判决书。王立君不服提出上诉，北京市第一中级人民法院（以下简称：一中院）出具民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。王立君在二审期间因病去世，其继承人王宇、李淑玲作为原告参加诉讼，毕淑凤作为被告参加诉讼。本院于2012年9月24日作出（2012）大民初字第5210号民事判决书，王宇、李淑玲不服提出上诉，一中院出具民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2013年3月29日作出（2013）大民初字第1994号民事判决书，认定：本案诉争房屋所在的土地为集体土地，诉争房屋属于在村集体土地上建设的房屋，该房屋不属于城市房地产，就该房屋买卖所签订合同的效力应参照买卖农村宅基地上房屋的合同效力予以认定，王敬忠非大庄村村集体经济组织成员，不享有大庄村村集体土地的使用权，毕淑凤以王立君名义与王敬忠之间签订的房屋买卖协议应为无效，故对原告王宇、李淑玲的诉讼请求，本院予以支持。判决：被告毕淑凤于2006年2月27日以王立君名义与被告王敬忠签订的房屋买卖协议无效。王敬忠不服提出上诉，一中院于2013年5月27日作出（2013）一中民终字第6204号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年1月16日，毕淑凤、王宇将购房款197000元退还给王敬忠。涉案房屋尚未取得不动产权证书。对于房屋各项损失，王敬忠称：我向被告购买的房屋是把钱交给被告，然后一起交到村里，村里把房屋钥匙直接就交给我了，我是第一手入住的。当时就是毛坯房，卫生间有便盆，厨房有灶台，地下都是水泥，客厅、卧室都是水泥地，按当时情况是不能直接入住的。我收房以后进行的装修，把卧室和客厅铺的地板革，把墙刷成白墙，厨房、卫生间有贴瓷砖，装了热水器、抽烟机、一个空调、洗衣机、灯具、煤气灶、床、沙发、大衣柜、写字台、饭桌、凳子。添置了这些后，我把房子就租出去了。我装修的时间是2006年上半年，租出去之后我在2010年又装修一次，刚才说的这些家具也是陆续添置的，不是一下子备齐的。2010年之后就没有再弄过了，到2013年王宇把房子收回时，我添置那些东西也都还在。其提交证据如下：证据1、照片。证明：被告在没有退还房款的前提下强行撬锁，将房屋及房屋内原告电器及物品占为己有，并将原告物品随意丢弃，造成原告经济损失；证据2、装修、租赁和家电等屋内财产发票收据、有线电视费缴纳明细。证明：原告购买房屋后经过装修装饰并购置家具电器对外出租，被告强行闯入后造成原告上述物品全部损失。原告一直支付有线电视费至起诉之时，该费用应由被告承担；证据3、歌华有线缴费记录。证明：原告支付歌华有线电视费990元；证据4、银行转账单、回执单。证明：直到2018年1月16日，在原告多年的催要下被告才退还197000元房款，但增值损失一直不予赔偿；证据5、录音。证明：原告长期向被告主张退还房款和经济补偿，被告不但不予以理睬还互相推诿，态度蛮横。对此，王宇、毕淑凤、王晓丽称：2006年2月毕淑凤把房子卖给原告，就由大队直接把钥匙给了原告。拆迁户当时有21家，所有的房子都是大队给统一装修的，客厅、卧室都是白墙，地是水泥地，厨房是有地砖、墙砖、三个橱柜、一个水盆，厕所有洗手盆、坐便，也贴砖了，别的就没有了。在王宇收回房子时，房子里有床，其他具体的没有看到。当时让租户把他们所有的东西都搬走了，租户把能拆的东西都拆走了，房子现在的空调是我方购买的。派出所解决之后，原告曾经到黄村法庭起诉过要求赔偿经济损失，后来又撤诉了。对于原告提交的证据1、2、3不予认可，证据4认可，证据5录音已经记不清了。对于赔偿主体，王宇、毕淑凤、王晓丽称：原告的房款是给的毕淑凤、王宇，这房子就归毕淑凤、王宇管，与王晓丽、王立民无关。原告要主张损失，就找毕淑凤一个人就行了。王敬忠称：我方认为四被告应共同连带承担赔偿责任，王宇和毕淑凤与王立君是继承法律关系，毕淑凤是导致合同无效的第一责任人，王晓丽与王立民基于王立君与李淑玲的继承法律关系参加诉讼。庭审中，王敬忠申请对涉案房屋自2006年2月27日至2013年5月27日期间房屋增值部分的价值进行鉴定。2019年7月30日，北京中鼎联合房地产评估有限公司出具《不予受理通知书》，记载：经审查，根据民事判决书内容描述评估对象所在的北京市大兴区大庄新村26号楼所占土地现仍是集体土地，为“小产权”房屋，目前房地产政策不允许上市交易，我司无法评估其公开市场价值。同时该涉案房地产现无产权资料，无法提供真实、完整、充分的鉴定材料，故无法合理有据的对涉案房地产的市场价值进行客观评估鉴定。根据《司法鉴定程序通则》，发现鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的，司法鉴定机构不得受理。本机构决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料。王敬忠认可该《不予受理通知书》的真实性，但认为涉案房屋具有价值，可以参照集体土地上房屋进行作价、也可以参照同小区出售的房屋进行作价，后王敬忠撤回要求支付房屋增值部分的诉讼请求。王宇、毕淑凤、王晓丽认可该《不予受理通知书》的真实性。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王立民经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋所在土地为集体土地，生效判决书已认定毕淑凤以王立君名义与王敬忠签订的房屋买卖协议书无效。王宇、毕淑凤在2013年已实际占有涉案房屋后，直至2018年1月16日才将购房款退回，存在一定的过错，对王敬忠由此产生的损失应承担相应赔偿责任。同时，王敬忠在明知涉案房屋所在土地为集体土地仍购买涉案房屋，其亦存在一定的过错，综上对于王敬忠请求的装修、家具家电损失、有线电视费用的经济损失，按照买卖合同双方各自的过错程度，结合合同签订的时间、双方提交的证据、实际损失等因素综合予以考量，本院酌定王宇、毕淑凤一次性给付王敬忠房款利息、装修、家具家电损失、有线电视费用等合理经济损失共计50000元。对于王敬忠主张的租金收益的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因李淑玲生前已明确表示放弃对涉案房屋及王立君财产的继承份额，故王晓丽、王立民作为李淑玲的继承人对涉案房屋无继承权，因此本案的赔偿责任应由毕淑凤、王宇承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下:一、毕淑凤、王宇于本判决生效之日起十日内向王敬忠支付房款利息并赔偿经济损失共计50000元；二、驳回王敬忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2508元，由王敬忠负担1372元（已交纳），由毕淑凤、王宇负担1136元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李 卉人民陪审员  张景华人民陪审员  王继华二〇一九年九月六日法官 助理  黄冰瑶书 记 员  王 珺