西藏自治区那曲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）藏24民终71号 上诉人（原审原告）：仁青曲扎，男，1983年6月15日出生，藏族，现住西藏拉萨市。 被上诉人（原审被告）：次旦拉加，男，1963年3月30日出生，藏族，住西藏那曲市。 上诉人仁青曲扎因与被上诉人次旦拉加买卖合同纠纷一案，不服西藏自治区那曲市色尼区人民法院（2019）藏2421民初124号民事判决，向本案提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人仁青曲扎、被上诉人次旦拉加到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仁青曲扎上诉请求：1.依法改判西藏自治区那曲市色尼区人民法院（2019）藏2421民初124号民事判决书第二项，并要求被上诉人一次性返还购房款。2.要求被上诉人支付因违约造成的38个月的利息损失每年15万元，三年共计45万元。3.解除双方之间的合同及房租费每年10万元，三年共计30万元。4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2016年1月15日，仁青曲扎从次旦拉加处购买了房屋，当时双方买卖时卖方称案涉的土地使用证丢失，但会尽快予以交付，房屋产权证交付给了买方。2016年4月20日，仁青曲扎向次旦拉加支付了人民币225万元。后买方多次催要了土地使用证，但长达一年的时间里一直与次旦拉加无法取得联系，经买方四处寻找后2017年2月21日仁青曲扎向次旦拉加支付了5.5万元后卖方才将土地使用证交付给了买方，后在2017年向卖方支付了1.3万元，在2019年1月22日支付了3.1万元。2019年2月份时，买方去核实土地使用证时才发现证书内所书写的面积与实际在国土局的档案的面积不符。 次旦拉加辩称，2016年1月15日，双方就案涉房屋进行了买卖，交易价格为600万元。双方就房屋的价款支付方式和违约责任等进行了约定并签订了合同。因卖方在外欠了很多债，无法偿还债务的情况下才变卖了案涉房屋，但买方仁青曲扎未按照约定按时支付房款，且案涉房屋的二楼因仁青曲扎不允许其对外出租而造成4年的租金48万元损失及因仁青曲扎的干涉而导致原有承租的汽修厂搬离造成6个月租金损失4.8万元，该两笔损失应由仁青曲扎赔付。2017年4月份，次旦拉加通过电话联系让仁青曲扎办理产权更名手续时，仁青曲扎称其没有钱而未能过户，后因政策统一导致不能办理更名手续。现仁青曲扎要求次旦拉加支付损失费，其因外债累累无力支付，且本案的一、二审诉讼费也应由仁青曲扎负担。对于应退还的房屋款请求从既得的房屋租金中予以偿还。综上所述，一审法院判决公正合理，应予维持。 仁青曲扎向一审法院的诉讼请求：1、请求判令被告归还原告购买房屋款2,349,000元；2、请求判令被告支付原告房屋租金855,000元；3、请求判令被告支付原告赔偿金1,050,000元；4、判决解除原告与被告签订的合同；5、本案诉讼费由被告承担。 一审认定事实如下：仁青曲扎与次旦拉加于2016年1月15日签订了一份《房屋买卖合同》，由仁青曲扎购买次旦拉加位于那曲市××区房，合同约定了房屋交易金额为600万、付款方式、产权证变更、房租收益归属及违约责任等内容，双方当事人对该合同签字按印予以确认。后仁青曲扎分别于2016年4月20日向次旦拉加给付2,250,000元，于2017年2月21日向次旦拉加给付55,000元，于2017年向次旦拉加给付13,000元，于2019年1月22日向次旦拉加给付31,000元，共计向次旦拉加给付2,349,000元。次旦拉加先后将合同标的物三层楼房的房屋所有权证（×××）原件、国有土地使用证（那国用（）第681号编号54×××61号）原件交于仁青曲扎。房屋所有权证（×××）显示“房屋所有权人”为“次旦拉加（白玛同珠）”“使用类型”为“划拨”，国有土地使用证（那国用（）第681号编号54×××61号）显示“土地使用权人”为“次旦拉加、白玛同珠”“土地使用权取得方式”为“划拨”。另查明，白玛同珠系次旦拉加父亲，现已过世。一审法院认为，仁青曲扎与次旦拉加基于平等自愿的原则签订《房屋买卖合同》，但该房屋所有权证（×××）“使用类型”显示为“划拨”，该房屋的土地使用证（那国用（）第681号编号54×××61号）“土地使用权取得方式”显示为“划拨”，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者装让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”涉案房屋取得方式为“划拨”在转让之前应当先获得人民政府的转让审批，本案中仁青曲扎和次旦拉加均未向法庭提交证据证明涉案房屋转让前已经履行申请转让义务并获得转让审批，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，该《房屋买卖合同》因违反国家法律的强制性规定应当认定无效。另人民法院在依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情况下，应当主动援引该法第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。综上所述，仁青曲扎请求判令次旦拉加归还购买房屋款2,349,000元的诉讼请求，该院依法予以支持；仁青曲扎请求判令次旦拉加支付房屋租金855,000元的诉讼请求，该院依法未予支持；仁青曲扎请求判令次旦拉加支付赔偿金1,050,000元的诉讼请求，本院依法未予支持；仁青曲扎要求解除与次旦拉加签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院依法未予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条规定，判决：一、被告次旦拉加于本判决生效之日起60日内返还原告仁青曲扎房屋买卖款2,349,000元；二、驳回仁青曲扎的其他诉讼请求。本案诉讼费40,832元，由原告仁青曲扎负担39,917元,被告次旦拉加负担915元。（被告次旦拉加于本判决生效之日起60日内向原告仁青曲扎履行该诉讼费给付义务）。 本院二审期间当事人围绕上诉请求均未提交证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为:一、上诉人仁青曲扎与被上诉人次旦拉加之间签订的《房屋买卖合同》的效力认定问题；本案中案涉房屋的所有权证及国有土地使用证上土地使用权取得方式和使用权类型均显示为“划拨”，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定来看，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。案涉的房屋到目前为止未列入政府拆迁计划范围，政府不存在不予审批的理由，双方当事人只要采取缴纳土地出让金的方式可以取得原划拨土地的使用权，双方之间的合同仍可继续履行，且双方在平等自愿的基础上签订了买卖合同，属真实意思表示，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，而非管理性强制性规定，故上诉人仁青曲扎与被上诉人次旦拉加之间签订的《房屋买卖合同》属有效合同。双方在合同履行过程中，因案涉房屋的面积及土地使用性质等问题的出现，无法达成一致意见的情况下导致合同无法继续履行，现双方当事人也愿意解除合同，故本院对上诉人仁青曲扎要求解除合同的上诉人请求予以支持。二、违约责任的认定问题；案涉的《房屋买卖合同》中上诉人仁青曲扎与被上诉人次旦拉加就房款的支付方式、支付期限及房产、土地使用证的更名过户、违约责任等相关事宜作了明确约定，但上诉人仁青曲扎未按照合同约定履行按时支付房款义务，同时也未提供被上诉人次旦拉加因违约在先而导致房款支付不能的相关证据，被上诉人次旦拉加也未按照合同约定履行过户义务，在合同履行过程中双方均未积极履行合同义务，均存在违约行为，故本院对上诉人仁青曲扎要求被上诉人次旦拉加支付38个月的利息损失45万元的上诉请求不予支持。三、关于案涉房屋的租金收益归属问题；双方签订的《房屋买卖合同》中已明确载明：“自2016年2月起房屋的全部租金由乙方享有……每月租金人民币22,500元，两年五个月租金共计652,500元由乙方享有，……甲方待乙方收取，该笔租金从剩余房款300万中予以抵扣………。”依法成立的合同自成立时有效，依据双方已明确的案涉房屋的租金由乙方即买方上诉人仁青曲扎享有之约定，本院对上诉人仁青曲扎要求支付房租损失30万元的上诉请求予以支持。 综上所述，上诉人仁青曲扎的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持西藏自治区那曲市色尼区人民法院（2019）藏2421民初124号民事判决第一项和第二项；即被告次旦拉加于本判决生效之日起60日内返还原告仁青曲扎房屋买卖款2,349,000元；驳回仁青曲扎的其他诉讼请求。 二、解除上诉人仁青曲扎与被上诉人次旦拉加之间的买卖合同。 三、被上诉人次旦拉加于本判决生效之日起60日内向上诉人仁青曲扎支付房屋租金损失300,000元。 本案二审诉讼费11,300元中由被上诉人次旦拉加负担4,520元，由上诉人仁青曲扎负担6,780元。 本判决为终审判决。 审 判 长 次仁永西 审 判 员 次仁多吉 审 判 员 德吉措姆 二〇一九年九月十六日 法官助理 洛桑措姆 书 记 员 索朗旦巴