四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1725民初2628号 原告：雷根雨，男，1958年5月2日出生，汉族，四川省广安市人，住广安市广安区。 委托诉讼代理人：严亨春，四川银桥律师事务所律师。 被告：渠县兴鑫房地产开发有限公司，住所地渠县渠江镇和平街**。 法定代表人：许芯友，总经理。 被告：谈平和，男，1964年7月15日出生，汉族，住四川省邻水县。 被告：甘先荣，男，1970年11月23日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：叶本国，四川索正律师事务所律师。 原告雷根雨与被告渠县兴鑫房地产开发有限公司（以下简称兴鑫公司）合同纠纷一案，本院立案后，原告于2019年8月21日申请追加谈平和、甘先荣为本案被告，本院予以准许。本院适用简易程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告雷根雨及其委托诉讼代理人严亨春、被告兴鑫公司的法定代表人许芯友、被告甘先荣及其委托诉讼代理人叶本国到庭参加诉讼，被告谈平和经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告雷根雨向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原、被告所签订的《补充协议》无效;2、判决被告赔偿原告40平米的门市的损失（估价40万元）;3、判决被告赔偿原告损失包括27个月住房租金损失81000元（随着时间推移增加〉，已交的门市租金损失27000元，未交门市的租金损失暂计为75000元，共计233000元；4、判决被告赔偿原告因处理拆迁之事请假被罚款的3000元；5、起诉费由被告承担。事实及理由：原告位于宝域街道的房产购于1989年7月17日，并且由当时宝域区公所加盖公章予以确认《四川省渠县人民致府房屋正契本契》。原告购房后一直居住。2012年4月15日，原告与龚顺清签订《房屋拆迁补偿协议》，后在2013年1月22日，原告在内的9人与四川宏璟房地产开发有限公司签订《补充协议》，在2015年3月15日与被告签订《补充协议》，约定被告拆迁原告位于宝城镇xxxxxxx的住房和门市，协议约定被告对原告进行拆迁补偿两间门市、和住房一套。并且约定在2015年12月30日交房交门市，如逾期交房，被告将赔偿乙方损失50000元。被告房屋竣工后且期满后，原告多次找被告交房，但被告拒不交房。2018年3月左右原告就自行接收住房和一套门市。但另一套门市被告至今仍然没有交付给原告。原告在东莞市三森圣诞工艺品有限公司上班，每月工资6500元，在2016年至2018年三年期间，原告共计8次请假被公司开除并被罚款3000元。门市毎年租金按最低标准12000元计算，已收门市租金为27个月租金，为27000元。未收门市租金损失计算至今年3月份为止共计75个月为75000元。原告一家人到重庆租简陋的房子打苦工，每月租金3000元。从约定应当交房屋时至原告收房时共27个月，住房租金共计81000元。门市租金按照12000元计算，已收门市租金为27000元，未收门市延期75个月为75000元。被告隐瞒无房产开发和拆迁的相关行政手续的重要情况，导致合同无效，原告的房产被拆，但仍然有一套门市没有交付给原告，故被告应当赔偿原告损失。故提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。 被告谈平和辩称，改建合同是真实的，但项目已转给了甘先荣，应当由甘先荣来承担还房责任；原告主张的安置条件过高。 被告甘先荣辩称，改建合同是谈平和与原告签订的，答辩人是项目承建方，为收取工程款而接下了剩余房产，不具有安置义务。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年9月22日，被告兴鑫公司与被告谈平和签订了渠县宝城镇宝丽新城开发项目经营承包合同书，被告谈平和为该项目实际开发人。2012年4月15日，原告与龚顺清签订《房屋拆迁补偿协议》，2013年1月22日，原告与四川宏璟房地产开发有限公司签订《补充协议》，2015年3月15日，原告与兴鑫公司宝丽新城项目部负责人谈平和签订《补充协议》，被告拆迁原告位于宝城镇草坝街46号的住房和门市共计119㎡，拆迁后补偿各40㎡门市两间、和120㎡住房一套，在2015年12月30日交房交门市，如逾期交房，被告将赔偿乙方损失50000元。交房时原告补差价款40000元。合同加盖了被告兴鑫公司宝城镇宝丽新城项目部印章。2014年6月25日，被告谈平和、甘先荣以各自挂靠公司的名义签订了施工合同协议书，约定由被告甘先荣包工包料承建宝丽新城xxxxxxx楼（一期）。2016年3月16日，被告谈平和将草坝街房屋改建项目转让给了被告甘先荣，并约定拆迁户的还房事宜由被告甘先荣负责。被告兴鑫公司至今未依照法律法规的规定取得宝丽新城项目的国有土地使用权、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。2018年3月，原告雷根雨获得一个门市和一套住房的安置补偿。 本院认为，原告雷根雨与被告谈平和签订的《补充协议》，其实质是以产权置换为主要内容的拆迁安置补偿协议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，在城市规划区内国有土地上进行房地产开发销售，应当由依法成立的房地产开发企业按照法定程序进行。被告谈平和作为个人，没有从事房地产开发销售的资质，其借用被告兴鑫公司的资质，在没有取得任何有关规划、建设及土地出让手续的情况下，违规从事房地产开发和房屋拆迁，其行为不仅违反了国家法律法规的强制性规定，也在一定程度上损害了国家的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定双方签订的协议为无效合同。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因危房改建合作协议系无效合同，原告的房屋被拆除已无法返还，但取得了一个门市和一套住房的安置补偿。原告在明知该协议为无效协议的前提下，仍然按照有效合同的约定主张两个门市，其请求本院不予支持，关于务工损失和门市租金损失，拆迁因合同无效，不予支持； 原告为主张其在房屋被拆除期间的租金损失向本院提交了租房协议一份，因其真实性本院无法予以核实，但考虑到原告房屋被拆除后在外租房确会产生租金，租金的起算时间从约定的还房时间2015年12月的次月开始计算至2018年3月，租金的价额应当以宝城镇当地的租房行情为准。结合原、被告在无效合同签订过程中的过错程度，对租金费用本院酌情认定为3000元。因被告谈平和与被告兴鑫公司系挂靠关系，其挂靠不符合法律法规的相关规定，属违法行为，被告兴鑫公司对被告谈平和应承担的赔偿责任承担连带清偿责任。被告甘先荣原系该项目的实际承建人，对原告房屋被拆除期间产生的租金损失不承担赔偿责任。因危房改建合作协议为无效合同，原告主张违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告雷根雨的诉讼请求部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。被告兴鑫公司、谈平和、甘先荣的辩称意见部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二第五款、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、《城市房地产开发经营管理条例》第十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第八条的规定，判决如下： 一、原告雷根雨与被告谈平和2015年3月15日所签订的《补充协议》无效； 二、被告谈平和在本判决生效之日起十五日内赔偿原告雷根雨租房费3000元，被告渠县兴鑫房地产开发有限公司承担连带清偿责任； 三、驳回原告雷根雨的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5080元，由原告雷根雨承担4000元，被告谈平和承担1080元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  王志江 二〇一九年九月二日 书记员  吴 进