内蒙古自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）内民申4071号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：呼和浩特市新宇商贸有限责任公司。法定代表人：孔德成，总经理。委托诉讼代理人：云忠孝，内蒙古经纬天融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永东，内蒙古经纬天融律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：鲁丽春，女，1972年10月20日出生，汉族，住北京市东城区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：朱雅洁，女，1993年8月16日出生，汉族，住北京市东城区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：朱某，男，2002年12月7日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：周兵，内蒙古嘉铭唯信律师事务所律师。一审被告：内蒙古金叶投资有限责任公司。法定代表人：白喜平，董事长。一审被告：内蒙古派力建筑工程有限责任公司。法定代表人：白喜平，董事长。再审申请人呼和浩特市新宇商贸有限责任公司（原名称为呼和浩特市新宇房地产开发有限公司，以下简称新宇公司）因与被申请人鲁丽春等三人（以下简称鲁丽春等三人）、一审被告内蒙古金叶投资有限责任公司（原名称为内蒙古派力房地产开发有限责任公司，以下简称金叶投资公司）、内蒙古派力建筑工程有限责任公司（以下简称派力建筑公司）所有权确认纠纷一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民终1359号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。新宇商贸公司申请再审称，（一）原审判决事实认定错误。本案形成的证据链证明涉案房屋归新宇商贸公司所有。1.新宇商贸公司已按1996年9月28日签订的《关于合作开发满都海西巷改造工程中部分住宅小区及商业楼工程项目协议的补充协议》（以下简称《补充协议一》）的约定，将1、2号楼图纸面积12727.58平方米，房本面积12861.95平方米，初始登记在派力建筑公司名下。2.1999年派力建筑公司向呼和浩特仲裁委员会提交的《仲裁申请》中也主张其商品房面积是12727.58平方米，不包括本案的涉案房屋。3.在派力建筑公司与新宇商贸公司的仲裁案件中，派力建筑公司从未主张过本案的涉案房屋的产权归属。4.金叶投资公司申报商品房销售面积11171.96平方米，呼和浩特市物价局（1997)第112号批复金叶投资公司可销售商品房面积也是11171.96平方米，少于派力建筑公司所分得商品房1、2号楼面积12861.95平方米。5.派力建筑公司在仲裁申请中认可已交付新宇商贸公司安置房面积为8589.84平方米，而1998年12月登记在新宇商贸公司名下的房屋产权面积为8382.96平方米，包括涉案房屋面积。6.派力建筑公司没有向新宇商贸公司足量交付拆迁户安置房，涉案房屋是新宇商贸公司异地安置或货币补偿安置后置换的房产，所有权属于新宇商贸公司。7.两个补充协议内容以及仲裁裁决证实，派力建筑公司对新宇商贸公司只有超标准面积部分的费用请求权，无房屋分配请求权。且派力建筑公司申请仲裁只主张新宇商贸公司支付其超面积货币补偿费用，从未请求过房屋分配。8.鲁丽春等三人陈述不符合常理，首先，鲁丽春等三人未考察销售方金叶投资公司的产权登记状态；其次，鲁丽春等三人在二十多年中从未要求任何人办理房屋过户登记手续。涉案房屋的买卖双方均非善意，明知是在买卖登记在新宇商贸公司名下的房屋，属恶意串通，而非善意取得。9.派力建筑公司与新宇商贸公司由于费用分摊发生仲裁。本案涉案房屋属于新宇商贸公司异地安置拆迁户置换而来的房产并无争议。这也是派力建筑公司在1999年申请仲裁之后近20年不主张涉案房屋权属的根本原因。（二）原审判决法律适用错误。1.违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定。派力建筑公司与新宇商贸公司形成房地产合作开发关系，鲁丽春等三人与金叶投资公司形成房屋买卖关系，都属于债权关系。任何一方主张诉争房屋权益，只能基于债权关系起诉，属于上述司法解释规定的因不动产买卖、赠与等基础债权关系而要求变更不动产登记的纠纷。本案基于债权关系起诉已超过诉讼时效，鲁丽春等三人提起本诉，原审法院案由错误，导致作出法律关系混乱的错判。2.原审判决依据《中华人民共和国物权法》第十七条、第十九条、第二十八条、第三十二条、第三十三条规定，认定新宇商贸公司提交的证据不足以证明诉争的房屋归其所有，属适用法律错误。新宇商贸公司已经出具了房产证和房屋所有权登记簿，尽到了充分的举证责任。只有鲁丽春等三人证实“不动产登记簿记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人”，法院才能做出所有权确认判定，鲁丽春等三人的证据没有达到证明标准。第一，鲁丽春等三人没有证据证实涉案房系新宇商贸公司销售，或新宇商贸公司授权派力建筑公司、金叶投资公司销售，没有涉案房屋属于派力建筑公司所有的证据。第二，鲁丽春等三人没有证据证明其属于善意取得。第三，一审判决未引用新宇商贸公司与派力建筑公司于1996年2月8日签订的《合作开发满都海西巷改造工程中部分住宅小区及商业楼工程项目的协议》（以下简称《合作开发协议》）第十条解决纠纷的仲裁条款。本案己经仲裁裁决，法院不应当受理。一是因为派力建筑公司在《仲裁申请书》中明确其所属的商品房面积只有12727.58平方米，不包括涉案房，仲裁中房屋产权证多次当庭质证，派力建筑公司均无异议。原审判决违反自认证据无须证明的证据规则，否定了足以证实涉案房产权属于新宇商贸公司证据的证明效力。(三)新宇商贸公司与派力建筑公司有仲裁约定，原审判决违反法律规定，超越法院管辖权，作出的判决应予撤销。原审判决通过审理合同关系确认了鲁丽春等三人的权益，导致本案中新宇商贸公司无权提出管辖异议，严重侵害了新宇商贸公司的合法权益。（四）原审判决程序违法，鲁丽春等三人无权提起涉案房屋所有权确认之诉。1.鲁丽春等三人与新宇商贸公司没有房屋买卖或其他法律关系，无权向新宇商贸公司提出房屋确认之诉，本案不属于《中华人民共和国物权法》第三十三条规定的物权归属争议。2.鲁丽春等三人与金叶投资公司签订《购售商品楼协议书》，没有取得房屋所有权过户登记，买卖双方是债权债务关系，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第二十九条、第三十条规定，其可依售房协议向金叶投资公司主张合同权利。金叶投资公司即使有派力建筑公司的委托销售协议，该协议也明确只能销售属于派力建筑公司的房屋。3.最高人民法院认为，对于不动产，不能依据债权合同直接确认权属。不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，经依法登记，发生效力。故不动产受让人无权直接依据转让合同诉请确认其享有不动产物权。鲁丽春等三人与新宇商贸公司没有任何合同关系，更不能提起确认之诉。4.最高人民法院民一庭指导意见指出，确认物权以存在物权归属争议为前提，买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其标的物所有权的，不符合《中华人民共和国物权法》第三十三条规定的物权归属争议，不应纳入物权确认之诉。综上,原审判决程序违法，认定事实错误，适用法律错误。请求依法撤销内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初5950号民事判决和内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民终1359号民事判决，改判驳回鲁丽春等三人的起诉，或者驳回其诉讼请求。金叶投资公司提交意见称,（一）金叶投资公司受派力建筑公司委托，依法依授权出售争议房屋，售房行为合法有效。派力建筑公司与新宇商贸公司合作开发本案争议房屋，根据双方签订的合作协议及补充协议的内容明确可知，涉案房产属于派力建筑公司所有。双方后期合作关系破裂，新宇商贸公司不再配合派力建筑公司销售争议房屋，派力建筑公司为了收回投资成本，因没有销售房屋的资质，所以委托金叶投资公司销售诉争房产，新宇商贸公司对此是知情的。金叶投资公司基于争议房屋合法所有权人派力建筑公司的委托，有权出售涉案房屋。而且鉴于当时房地产市场管理比较混乱，存在历史原因，金叶投资公司在卖房时，也向相关部门进行了申请，特别是针对售房价格，呼和浩特市物价局也作出了批复（呼价房字[1997]第112号），所以金叶投资公司出售本案争议房屋的行为合法有效。（二）新宇商贸公司作为本案争议房屋的开发商，应当协助金叶投资公司为鲁丽春等三人办理房屋产权登记手续。金叶投资公司在派力建筑公司的合法授权范围内出售房屋，且与鲁丽春等三人签订了《购售商品楼协议书》，该协议书不违反法律规定，系双方真实意思表示。鲁丽春等三人依约履行了相应的付款义务，金叶投资公司应当按照约定办理房屋产权变更登记手续。基于金叶投资公司与鲁丽春等三人商品房买卖合同合法有效，虽然新宇商贸公司与鲁丽春等三人未签订《商品房买卖合同》，但新宇商贸公司与派力建筑公司系合作开发争议房屋，即实质上是新宇商贸公司办理全部大产权手续，派力建筑公司出资垫资，现因争议房屋的大产权手续已经在新宇商贸公司名下，而鲁丽春等三人作为该争议房屋的合法所有权人，新宇商贸公司应当配合协助金叶投资公司为鲁丽春等三人办理该争议房屋产权登记手续。综上，原审判决事实认定清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应当予以维持。派力建筑公司提交意见称，（一）派力建筑公司与新宇商贸公司《合作开发协议》《补充协议一》《补充协议二》系双方真实意思表示，三份协议真实合法有效、公平公正，应当受到法律保护，双方当事人应受协议约束。根据协议内容，涉案房屋不属于回迁房，属于商品房性质，产权归派力建筑公司所有，派力建筑公司有权对外出售。《合作开发协议》非意向性协议，当事人双方应当受该三份协议的约束，依照三份协议中的约定履行各自的权利义务。根据《合作开发协议》第六条“除用于安置原址拆迁户外，属于商品房性质，其余商品房产权归派力公司所有”及《补充协议一》第六条“商品房的出售工作由乙方办理以收回垫资”可知，派力建筑公司与新宇商贸公司在签订以上协议时已经明确约定除拆迁户外的房屋均属商品房性质，且均属派力建筑公司所有。涉案房屋未用于安置拆迁户，故涉案房屋性质属于商品房且产权归派力建筑公司所有，派力建筑公司有权对外出售。（二）派力建筑公司委托金叶投资公司销售涉案房屋，是由于新宇商贸公司不配合出售及办理产权手续，派力建筑公司无奈才委托金叶投资公司进行出售。派力建筑公司因收回垫资款的需要，根据与新宇商贸公司签订的《合作开发协议》）“派力公司与新宇公司合作开发四千米住宅小区（含水利勘察设计院满都海西巷住宅小区），由派力公司垫资组织施工建设，新宇公司提供有关项目的各项文件并负责办理商品房产权证，开发总面积中除去合同约定用于返迁的标准面积外，其余商品房产权归派力公司所有，新宇公司负责办理商品房产权证，派力公司可以以新宇公司名义销售”及《补充协议一》第六条“商品房的出售工作由派力公司办理以收回垫资，新宇公司负责出手续，由于全部房屋均由派力公司垫资，因此新宇公司不得将上述房地产另行转让、出租或抵押”的约定，要求新宇商贸公司配合出售涉案房屋，但新宇商贸公司一直不配合派力建筑公司出售及办理产权手续，派力建筑公司只能另行委托金叶投资公司进行销售。派力建筑公司委托金叶投资公司销售涉案房屋的行为合法有效。（三）仲裁案件中已经明确新宇商贸公司就涉案房屋出售的事实是知情且无异议的。根据仲裁卷中《仲裁庭开庭笔录》，新宇商贸公司在解释派力建筑公司的利润问题时明确说：“关于开发面积问题，面积少了，但有一个别墅二楼，利润并不少”及仲裁卷中《98-2000年满西销售住房一览表》中已经明确显示金叶投资公司已将涉争房屋出售。故新宇商贸公司对于涉案房屋归属派力建筑公司所有且对派力建筑公司出售涉案房屋的事实是知情且无异议的。（四）新宇商贸公司应当协助鲁丽春等三人办理该套涉案房屋的房屋产权证书。1.金叶投资公司与朱建中于1998年6月9日签订的《购售商品楼协议书》真实合法有效。该套涉案房屋经金叶投资公司合法售出并交付给鲁丽春等三人后，鲁丽春等三人是该套涉案房屋的真正所有权人。2.涉案房屋项目的全部手续都登记在新宇商贸公司名下，且新宇商贸公司现在已办理涉案房屋的大产权证。根据派力建筑公司与新宇商贸公司签订的《合作开发协议》及相关补充协议约定，新宇商贸公司是唯一能为涉案房屋办理产权证的主体，所以其应当为涉案房屋办理房屋产权证书。3.派力建筑公司委托金叶投资公司合法出售并交付该套涉案房屋是1998年，至今已21年之久。新宇商贸公司在此期间一直未主张过任何权利，其对派力建筑公司出售该套房屋是明知的。但新宇商贸公司不仅未按《合作开发协议》及补充协议约定配合办理房屋产权证，反而将该套房屋产权办在自己名下，并主张对该套房屋拥有所有权，其行为明显不具有正当性，而且是恶意的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院经审查认为，新宇商贸公司与派力建筑公司签订了《合作开发协议》《补充协议一》《补充协议二》，协议约定“因履行本合同发生争议而未能协商解决时，双方同意选择呼和浩特仲裁委员会仲裁裁决”。而履行协议过程中，双方争议已由呼和浩特仲裁委员会作出裁决，确认上述协议为有效协议。故原审判决认为该三份协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，认定上述协议合法有效，并无不当。新宇商贸公司与派力建筑公司的协议约定，合作开发的房屋除用于安置原址拆迁户外，属于商品房性质，产权归派力建筑公司所有。原审判决依据经过仲裁的协议条款进行判决，并无不当。《合作开发协议》和《补充协议一》约定，派力建筑公司有权销售房屋。金叶投资公司受派力建筑公司委托对房屋进行销售，且呼和浩特市物价局作出了《关于内蒙古派力房地产开发有限责任公司商品住宅楼预售价格的批复》。朱建中与金叶投资公司签订《购售商品楼协议书》后，按照约定交付房屋价款，并实际占有该房屋。朱建中于2007年8月19日去世，鲁丽春等三人为朱建中的配偶及子女，系朱建中的第一顺序继承人，朱建中的母亲李玉枝声明放弃对涉案房屋的继承权。故原审判决认定鲁丽春等三人对争议房屋享有所有权并无不当。新宇商贸公司提交的信息查询证明等证据材料，不能推翻原审判决认定的事实。关于鲁丽春等三人请求办理涉案房屋的不动产权证书的请求，派力建筑公司、金叶投资公司均表示同意配合鲁丽春等三人办理房屋所有权证，争议房屋现登记在新宇商贸公司名下，故原审判决新宇商贸公司、派力建筑公司、金叶投资公司协助鲁丽春等三人办理房屋产权登记，亦无不妥。综上，新宇商贸公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回呼和浩特市新宇商贸有限责任公司的再审申请。审判长  付建斌审判员  范 智审判员  贺海虹二〇一九年九月二日书记员  杜 娟