湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1321民初3995号原告双峰县和诚物业管理有限责任公司，住所地双峰县城北育才路**。法定代表人:周少荣，该公司总经理。委托代理人彭超，湖南国藩律师事务所律师。被告朱某，男，1982年6月24出生，汉族，双峰县人，现住双峰县。被告席某，女，1984年6月10日生，汉族，双峰县人，住址同上，系朱某之妻。委托代理人朱斌才，双峰县和邦法律服务所法律工作者。原告双峰县和诚物业管理有限责任公司（以下称和诚物业公司）与被告朱某、席某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月16日，公开开庭进行了审理。原告和诚物业公司的特别授权委托代理人彭超、被告朱某、席某及其委托代理人朱斌才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告朱某、席某支付原告的物业服务费4050元，并支付违约金1215元；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由如下：2014年6月22日，原告与娄底市万都房地产开发有限公司订立《万都永丰新村物业服务合同》，为其开发的双峰县永丰新村正和苑小区提供物业服务，被告是该小区业主，2015年1月9日，原告与被告签订了《物业服务合同书》，对被告及其所在的小区提供物业服务，被告以各种理由拒绝交纳2016年10月31日以后的物业服务费，至起诉时止，被告尚拖欠物业服务费4050元，根据物业服务合同的约定，被告还应支付违约金1215元。原告催收无果，特向法院起诉，请求依法处理。朱某、席某辩称：1、原、被告双方订立的物业服务合同不符合《物业管理条例》相关规定，是无效合同。原告理应先与建设单位签订前期物业服务合同，业主委员会成立后，由业主委员会与物业企业订立服务合同，业主不单个与物业企业订立服务合同；2、被告与原告订立物业服务合同是被逼无奈的情况下签订的，违反了自愿原则，因为不签订物业服务合同就不允许被告入场装修房屋；3、原告和诚物业公司只收费不服务，没有按合同的约定提供物业服务，小区内的环境卫生很少清扫，生活垃圾不能及时运出，绿化无人养护，监控设施老化，消防通道不畅，存在安全隐患等，同时，被告的摩托车在2017年2月17日中午，被人拆走前轮，物业公司未做处理；4、原告收取物业费的面积与被告的实际面积不符，被告房屋实际面积为129.33平方米而非析告起诉的130.23平方米；5、被告拒绝交费是依照合同法行使不安抗辩权，原告和诚物业公司理应解除与被告的合同，以减少损失，否则，扩大的损失只能由原告自负。综上所述，原告的诉讼请求不符合法律规定，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年6月22日，原告与娄底市万都房地产开发有限公司订立《万都永丰新村物业服务合同》，为其开发的双峰县永丰新村正和苑小区提供物业服务，被告是该小区业主，居住在******，房屋面积为129.33平方米。2015年1月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《物业服务合同书》，约定由原告向被告提供物业服务，合同第二条约定了物业提供服务的质量和标准：1、物业共用部位、共用设施设备小修在1天内完成，急修在30分钟内赶到现场，大中修及时报告甲方协助处理；2、制定共用部位、共用设施设备管理制度，并公示小区全体业主；3、选派专业人员操作，定期养护，保证设施设备正常运行；4、维修作好记录；5、清结卫生、垃圾的收集、清运；6、物业共用部位和相关场地每天清洁2次，早晚各1次；7、垃圾定时定点每天清运一次；8、雨、污水主管道每月疏通一次，特别是二楼管道，防止大雨排水不畅；9、公共绿化的管理：定期修剪、施肥；10、车辆停放管理：定点停放、统一管理；11、公共秩序维护、安全防患等事项的管理：保安人员24小时值班巡逻；12、小区大件物品实行放行管理制度，大件贵重物品业主签字或电话通知放行；13、装饰、装修管理服务：装饰、装修办理手续、签订装饰、装修协议；装修期间定时对甲方（业主）维修进行巡礼、指导，告知甲方或施工人员装修注意事项；及时帮甲方处理装修期内出现的问题。14、档案资料管理：所有资料由专人管理。合同第三条约定了物业服务的收费标准：物业服务费用按建筑面积交纳，每年收费一次，从交房之日起计收，以后每年的11月1日起收取。收费标准为：住宅：住宅多层电梯房暂按0/月/平方米；商铺1.5元/月/平方米；车库、杂屋0.6元/月/平方米，车位费已购车位按30元/月/位。二次供水增压电费和维修费分摊，实行装表计量，暂按100元/户/年计算，多退少补。增加电费和物业费一并收取；商铺专变供电按1.2元/度收取（不含维修费），如电力部门上涨而上涨，电费和物业费一并收取；摩托车临时停放1元/，固定停放按20元/月收取；其他费用按国家有关法律规定收取。合同第九条第4款约定：甲方违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按所欠物管3‰的比例交纳违约金。2018年7月4日，原告又与双峰县正和苑业主委员会订立一份《双峰县正和苑物业服务合同书》，合同约定了物业服务的内容、质量及标准、服务费用、代收代缴收费服务、违约责任等内容。被告接受原告物业服务以来，尚有2017年至2019年度的物业服务费和增压电费没有交纳，按每年1341元计算为4023元，经原告多次催讨，被告以原告物业管理服务不到位为由，对所欠的物业服务费拒绝支付。原告催收无果，诉至本院。本院认为，本案争议的焦点是：1、原告要求被告按照原告与双峰县万都房地产开发有限公司、正和苑业主委员会以及与被告朱某订立的物业服务合同书的效力以及原告要求被告根据服务合同的约定交纳物业服务费并支付违约金是否有理；2、被告以原告的物业服务未按合同履行到位，拒交物业费的抗辩理由是否成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该司法解释第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中原告与被告的所在的正和苑小区开发企业和业主委员会签订了物业服务合同，又与被告本人订立了服务合同，明确约定了双方的权利义务，是双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，是有效合同，对所在小区业主和物业服务企业均有约束力，双方应当履行各自的义务。物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺相一致的物业服务；业主应当按照合同约定的标准和期限，支付物业服务费。被告长期拖欠、拒绝交纳，显属违约。但考虑到本案原告在对双峰县正和苑小区提供物业管理服务时，确实存在部分瑕疵，服务质量和服务水平确有需要改善和提高的实际情况，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告朱某、席某在本判决生效后10日内支付原告双峰县和诚物业管理有限责任公司物业服务费4023元；二、驳回原告双峰县和诚物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50，减半收取25元，由被告朱某、席某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 员  黄福江二〇一九年九月二十九日代理书记员  彭幸辉