云南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）云民申1471号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：曲靖东致汽车销售服务有限公司。住所地：云南省曲靖市沾益区西平镇龙华村委会龙华大道东侧**。法定代表人：邓钧升，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱朝光，云南天志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：曲靖华昌汽车销售有限公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区益宁街道牛街社区金江大道金江汽车园。统一社会信用代码：915303005577786457。法定代表人：肖茶芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹悦，重庆坤源衡泰律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：朱磊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。再审申请人曲靖东致汽车销售服务有限公司（以下简称东致公司）因与被申请人曲靖华昌汽车销售有限公司（以下简称华昌公司）土地租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市中级人民法院（2017）云03民终4号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。东致公司申请再审称，一、原判决认定事实有误。（一）原审认定申请人与被申请人之间的《土地租赁合同》合法并且能够履行错误。1.建设部《城市房地产抵押管理办法》第37条第2款规定：“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租”。本案《土地租赁合同》没有取得抵押权人同意就出租，违背上述规定。2.《中华人民共和国物权法》第145条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”申请人要取得租赁土地使用权，依规必须要登记。但因该宗地已抵押，已办理了抵押登记，抵押权人不同意，又不允许一块宗地同时存在两个登记。要求登记但又无法登记，故依规该《土地租赁合同》不能履行。（二）1.原审认定租赁物已交付，租赁合同已经履行错误。本案的租赁物是不动产，其使用权是用益物权，不动产的交付形式是以法定登记为标志的（除特殊规定外），登记则为交付，未登记则为没有交付。《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《土地登记规则》第30条规定：“有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”本案租赁未经登记。2.不具备交付的必要要件，没有证明已交付的任何具体材料或证据。《土地租赁合同》第13.3条明确约定：“本合同设有下列附件，作为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有相同法律效力。”第13.3.1条规定：“附件一：土地坐落及面积图等，附件二：土地证复印件、建设规划许可证”。附件一是确定租赁标的宗地具体位置、具体界限的必要前提条件，地，地号YJ件一是7是一个100多亩的长方形地块见新证据金江汽车城规划图），该地块上没有任何线条划分，申请人只涉及其中7亩，被申请人只是口头指了一个大概位置，没有定界桩、划界线，没有宗地图，没有土地登记簿，没有踏勘测量核定验收，没有四邻指界，没有地籍表也不存在在地籍表上签字确认，更没有登记，没作过交付的任何行为。被申请人一直主张租赁土地已交付，根据谁主张谁举证的原则，被申请人就应当对其完成交付提供证据予以证明，否则，应承担举证不能的法律后果。原判决仅根据《土地租赁合同》第3.1条、第5.1条这两条约定判决错误，合同约定内容并不等于合同履行情况。3.所谓出租地块一直处于被申请人控制、使用、占有状态，没有转移占有交付的任何行为与情形。整个100多亩YJ0租地块地块，取名曰“金江汽车城”，都被被申请人砌围墙圈起，大门口由被申请人的保安人员看守，除了其允许进驻的其他商家外，根本不允许申请人进驻。包含出租地块在内的所有空地，一直处在被申请人控制、使用、占有的状态。（三）原审认定双方互负到期债务错误。《土地租赁合同》不能履行、没有履行，申请人对被申请人不存在债务，只是被申请人单方欠申请人展厅退款。二、原审判决适用法律错误。如上所述，原审判决因认定事实错误，所以必然导致适用法律错误。三、有新的证据，结合原证据，足以推翻原判决。新证据有：1.证人证言；2.金江汽车城平面规划图一张；3.司法鉴定书，可证明1.YJ书，可证号宗地上的所有空地一直由被申请人占有、控制并使用，被申请人未曾向申请人交付过任何租赁标的物。被申请人提交的支持其诉讼请求的《土地租赁合同》，不是申请人所签，其真实性存疑。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项、第（六）项的规定申请再审，请求：撤销云南省曲靖市中级人民法院（2017）云03民终4号民事判决并改判驳回被申请人的诉讼请求。再审申请过程中，申请人东致公司提交以下证据：一、昆明近康司法鉴定中心司法鉴定意见书一份，欲证明合同签名及时间为同一人书写，系对方提前草拟后我方盖章。二、曲靖市麒麟区金江汽车城4S店平面规划图一份，欲证明合同约定的四至界限不明确，无法交付。三、邓长春证人证言，欲证明案涉土地没有进行交付。被申请人华昌公司质证认为，一、鉴定书的真实性、合法性请法庭核实，关联性不予认可，不能达到其证明目的。二、图纸可结合合同确定租赁土地的范围。三、证人证言不予认可，超过法定举证期限，且证人系我方离职员工，与公司有矛盾。本院认为，申请人提交的证据不能推翻原审认定的事实，且以上证据未在原审中提交，现亦未能作出合理解释，不属再审申请的新证据。归纳本案争议焦点：一、本案《土地租赁合同》是否有效？二、租赁标的物是否交付？关于焦点一，（一）未经抵押权人同意，转让合同是否有效的问题。法律法规对出租抵押房地产经抵押权人同意的规定并非效力性强制性规定，申请人以案涉土地出租未经抵押权人同意，主张租赁合同无效的事由不能成立。（二）关于土地使用权出租的登记问题。土地使用权出租是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物，其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权出租是土地使用者将土地使用权再转移的行为，此类出租是双方合意行为，为民事合同性质的债权，受让人取得的是债权性质的土地承租。土地登记是一种物权公示行为，而土地使用权出租作为土地债权的登记，法律无强制性规定，土地使用权出租的登记，是以行政管理为目的，以证明为形式，并非对出租人和承租人的权利义务关系契约的履行加以限制和否认，并非是租赁行为合法有效的凭证。关于焦点二，本案双方当事人《土地租赁合同》第五条租赁物（土地）的交付5.1约定：甲方（华昌公司）在起租日前将租赁土地及附属设施交付乙方（东致公司）。而《土地租赁合同》第三条租赁物（土地）期限3.1约定：起租日从甲乙双方签订合同之日起计算。申请人作为具有完全民事行为能力的民事主体，对合同内容及签订合同可能产生的法律后果，应具备充分的认知能力。如被申请人未按合同约定履行在起租日前交付租赁土地和附属设施的义务其可拒签合同，但其对合同上加盖的公司印章的真实性并无异议。原审根据合同约定，认定华昌公司已在起租日前完成了出租标的物的交付，东致公司应按照合同约定支付租金并无不当。至于申请人认为其对租赁土地没有实际控制使用，系其在履行合同过程中怠于行使自己的权利，相应不利后果应由其承担。综上，东致公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项、第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回曲靖东致汽车销售服务有限公司的再审申请。审判长  李玲燕审判员  薛 丽审判员  郭雅欣二〇一九年九月八日书记员  王 畅