江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终667号 上诉人（原审原告）：杭州遇蝶酒店管理有限公司，住所地：杭州市拱墅区丰潭路430号丰元国际大厦3幢1203室，统一社会信用代码：91330105MA27W82Q9M。 法定代表人：周丛斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：元俊华，北京正尊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西茂越实业有限公司，住所地：南昌市西湖区洪城大市场三路西南侧12栋335室。 法定代表人：李群。 上诉人杭州遇蝶酒店管理有限公司（以下简称遇蝶公司）因与被上诉人江西茂越实业有限公司（以下简称茂越公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 遇蝶公司上诉请求：一、依法维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三项，改判茂越公司、李群共同返还遇蝶公司租金104万元及茂越公司赔偿遇蝶公司酒店装修损失2625463元，并承担自起诉之日起至还清全款之日止的相应银行利息；二、本案一、二审诉讼费用由茂越公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审认定导致案涉房屋用于酒店经营的合同目的无法实现的原因系遇蝶公司未核实租赁物是否符合开设宾馆消防条件属认定事实错误，根本原因系茂越公司出租的案涉房屋系办公用房，不能用于酒店经营使用，茂越公司故意隐瞒真实情况，没有履行如实告知义务，违反诚实信用原则，租赁合同履行不能的责任应由茂越公司承担。根据遇蝶公司与茂越公司签订的《租赁合同》，茂越公司出租给遇蝶公司的案涉房屋用途为“该商铺为商业用途，乙方（即遇蝶公司）承租用于经营酒店”，并特别约定“未经甲方（即茂越公司）书面同意不得变更经营项目”，但经向物业公司核实，案涉房屋属于办公用房，且不能用于酒店经营，此事实在签订合同前就已经客观存在，不以人的意志为转移，茂越公司作为房屋所有权人在购房时就知晓，但却故意隐瞒该事实，违反诚实信用原则。遇蝶公司之所以没有核实租赁物是否符合开设宾馆的消防条件，亦系根据诚实信用原则，此非遇蝶公司过错。案涉房屋从规划设计、建设施工、验收交付就是办公用房，不能用于酒店经营使用，此系房屋本身性质决定，茂越公司在合同签订前有如实告知义务，而非一审判决所认定的合同签订后的善意提示义务。案涉房屋不能用于酒店经营的合同目的系自签订合同时就存在，此已决定案涉租赁合同不能履行。茂越公司虽在签订合同后向遇蝶公司交付了案涉房屋，但因案涉房屋本身原因导致履行不能，因此合同签订后茂越公司并未履行合同义务。综上，茂越公司所收取遇蝶公司租金104万元，应全部返还遇蝶公司。2、一审认定遇蝶公司“在消防部门未对装修设计进行设计审核备案的情况下即对房屋进行装修”、“导致合同履行出现障碍并产生相应的损失”属认定事实错误。事实是：遇蝶公司与茂越公司签订租赁合同后，就与消防施工单位签订室内消防施工合同，施工单位按照消防要求当即向南昌市东湖消防大队申报消防施工方案，东湖消防大队当时进行了备案，没有提出任何异议。之后，验收时则以“该单位安全疏散不符合要求，资料审核不符合要求，存在消防安全隐患”为由作出《不同意投入使用、营业决定书》。为查明东湖消防大队作出该决定的原因，遇蝶公司代理人专程出具律师调查介绍信到东湖消防大队调查，该大队以消防档案只对公、检、法开放，不对律师开放为由予以婉拒。后遇蝶公司申请一审法院调查，审判人员因工作繁忙未作调查。经咨询行内专家，东湖消防大队所作决定书中所述“资料审核不符合要求”和“安全疏散不符合要求”，都是指大楼的规划设计资料，即大消防不符合要求，而非装修的小消防不符合要求。如前所述，茂越公司在订立合同时没有履行如实告知义务，导致合同因消防验收才产生履行障碍而给遇蝶公司造成装修损失，具有明显过错，因此，装修损失依法应由茂越公司承担赔偿责任。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决适用《合同法》第九十四条第（二）项之规定解除合同错误，应当适用《合同法》第九十四条第（四）项之规定，认定本案解除合同原因系茂越公司的违约行为致使合同目的不能实现。一审判决虽认定“遇蝶公司租赁讼争房屋用于经营宾馆目的无法实现”，对解除合同的诉请予以支持，但却适用《合同法》第九十四条第（二）项之规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。根据法庭查明的事实，本案不是因茂越公司不履行主要债务，而系案涉房屋不能用于酒店经营导致履行不能，致无法实现合同的目的，系茂越公司明知不能为而为之的违约行为造成的，应当适用《合同法》第九十四条第（四）项之规定解除合同。2、一审判决适用《消防法》第十条之规定，认定遇蝶公司“未对装修设计进行审核备案的情况下，即对房屋进行装修”，系对法律理解错误。遇蝶公司所作装修工程消防已经通过，消防施工单位向消防机构进行了申报，但因案涉房屋原规划设计系办公用房而非酒店用房，根据《消防法》第十条第二款之规定，属于消防设计变更，即大消防设计变更。由于该变更非遇蝶公司的第二次小消防可以解决，故东湖消防大队以“资料审核不符合要求”和“安全疏散不符合要求”，非以遇蝶公司“未审核备案”为由作出《不同意投入、使用营业决定书》。三、一审法院审理程序漏列李群为一审被告，违反法律规定。遇蝶公司提起诉讼时，除列茂越公司为被告之外，还将其法定代表人李群列为一审被告。后一审承办法官因法律文书迟迟不能送达，建议撤回对李群的起诉。之后，遇蝶公司向一审法院提交了申请书，申请撤回对李群的起诉，但一审法院未以任何形式裁定准许遇蝶公司撤回对李群的起诉。之后，由于遇蝶公司发现李群用茂越公司上述财产做抵押，以自己作为借款人分别向上饶银行和南昌银行贷款数百万元，用于个人挥霍，且因拒不偿还而进入司法拍卖程序。结合本案，李群直接以茂越公司名义，收到遇蝶公司租赁款104万元及押金13万元，充分证明，李群作为茂越公司的股东、实际控制人、法定代表人，其个人财产与公司财产完全混同。为此，遇蝶公司书面向一审法院申请撤销此前撤回对李群起诉的申请书。但一审法院在未先行裁定的情况下，在本案中却不将李群列为一审被告，也未在主文中叙述不列名的原因，无故剥夺了遇蝶公司的诉权，其程序违反规定。四、遇蝶公司于2018年5月2日向一审法院递交调查取证申请，申请事项是调查消防申报资料及处分资料，因何原因不允许投入使用，过错方是谁，一审法院没有全面调查，仅去消防大队口头调查而未取得实质性材料，且一审法院未将调查申请书附卷，现请求二审法院前去东湖区消防支队调查消防建审的材料或发调查令。遇蝶公司于2017年5月30日才得知19楼需经过单独的消防验收，且此时离双方签订合同已经过了一年零三个多月。遇蝶公司在2017年6月30日起诉时合同已经不能履行，租金应全部返还，理由是茂越公司没有如实告知，且标的履行不能，装修损失应按过错原则划分。一审法院判决过错均在于遇蝶公司，认为遇蝶公司未核实租赁物，但租赁物实际履行不能，并非遇蝶公司未核实，根据严格履行和诚实信用原则，茂越公司应当将租赁物的情况如实告知遇蝶公司。关于本案法律适用问题，除适用《合同法》九十四条第四项，还应当适用《合同法》第六十条的规定。一审法院适用《合同法》第一百零七条是错误的，应适用《合同法》第一百一十三条。一审法院针对遇蝶公司对李群的撤诉申请未作出书面裁定或口头答复是否准许，一审法院也未将遇蝶公司要求撤回对李群的撤诉申请书附卷，后只是打电话告知不同意遇蝶公司撤回撤诉申请。一审法院变更合议庭成员未通知茂越公司。一审判决后，茂越公司或李群将遇蝶公司租赁并装修好的租赁物用于开业经营酒店。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，审判程序违法。 茂越公司未答辩。 遇蝶公司向一审法院起诉请求：1、解除遇蝶公司与茂越公司于2015年10月20日签订的商铺租赁合同。2、茂越公司返还遇蝶公司租金104万元、租赁保证金13万元(共计117万元)及其自本案起诉立案之日计算的银行利息。3、茂越公司赔偿遇蝶公司酒店装修损失2625463元及自本案起诉之日计算的银行利息。4、本案诉讼费由茂越公司承担。 一审法院认定事实：位于南昌市东湖区胜利广场招银大厦A座19层（整层）非住宅房屋的产权登记人为茂越公司。2015年10月20日，遇蝶公司（承租人乙方）与茂越公司（出租人甲方）签订一份商铺租赁合同，约定1、甲方将位于东湖区胜利广场招银大厦A座19层（整层，建筑面积1043㎡）出租给乙方，用途为酒店经营，未经甲方书面同意不得变更经营项目。2、甲方于2015年10月20日前将商铺交付给乙方使用，甲方给予乙方4个月的装修免租期，免租期自交付日起算。3、租赁期限共十年，自2016年2月20日至2019年2月19日期间每年租金52万元（其后租金每三年递增一次），乙方于每年2月20日前以银行转账方式交付当年租金。4、乙方于签署合同时预付首次定金，尾款及押金于2015年10月22日前付清。5、乙方于签订合同当日支付13万元租赁保证金（三个月租金总额）给甲方。6、在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金无息返还乙方，若乙方违约，甲方没收保证金。7、乙方应自行负责装修作业所需的环保、卫生、消防等验收工作，并在取得许可或验收合格后方可投入使用。合同签订当日，遇蝶公司向茂越公司支付租赁押金13万元及一年的房屋租金47万元，茂越公司向遇蝶公司出具了房屋所有权复印件并将房屋交付给遇蝶公司装修，装修期间遇蝶公司免交租金。同年10月24日遇蝶公司支付5万元租金，2017年3月6日支付自2017年2月20日至2018年2月19日的租金52万元。又查，本案诉争房屋位于南昌市胜利路广场A座19层，2007年9月南昌市公安消防支队就该楼向开发商江西嘉园房地产开发公司下达建筑工程消防验收意见书，认为该建筑工程符合国家消防技术标准强制性条文要求，通过消防竣工验收。同时要求该楼19层至27层的内部装修应另行申报消防设计审核和验收，并经消防验收合格，方可投入使用。2016年6月因遇蝶公司未向相关部门申报并备案即对租赁物进行了装修，同年9月南昌市东湖区公安消防大队向遇蝶公司下达了东公（消）行罚决字（2016）0069号行政处罚决定书。同年10月11日南昌市东湖公安分局消防大队“以该单位安全疏散不符合要求，资料审核部符合要求，存在消防安全隐患为由”，向东湖区遇蝶酒店发出东公消安不字（2016）第0006号《不同意投入使用、营业决定书》。上述事实有遇蝶公司当庭陈述及遇蝶公司提供的商铺租赁合同、洪消验[2007]第229号消防验收意见书、东公消安不字[2016]第0006号决定书、2015年10月20日押金收条及租金收条、2016年10月24日5万元租金转账单、2017年3月6日收条及付款凭证等证据材料予以证实。审理中，遇蝶公司提供相关的装修装饰合同及付款凭证，因证据的相对人未到庭，真实性不予认可。 一审法院认为：遇蝶公司与茂越公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后茂越公司将房屋及相关产权证复印件交付给遇蝶公司，遇蝶公司支付押金13万元及按约支付至2018年2月租金104万元，有相关证据予以证实，一审法院予以确认。合同履行过程中，遇蝶公司因消防验收不合格导致宾馆无法投入经营使用，遇蝶公司租赁诉争房屋用于经营宾馆目的无法实现，故遇蝶公司主张解除与茂越公司签订的租赁合同，一审法院予以支持。根据租赁合同第一条第4款、第七条第8款的约定，明确了租赁物用于经营宾馆，卫生、消防、验收等工作由遇蝶公司自行负责，但遇蝶公司在与茂越公司签订房屋租赁合同时未核实租赁物是否符合开设宾馆应具备的消防条件，且在消防部门未对装修设计进行审核备案的情况下即对房屋进行装修，致租赁物因消防验收不符合而被消防部门作出“不得投入使用及营业”的决定，导致合同履行出现障碍并产生相应损失，遇蝶公司对此应付全部责任，故遇蝶公司要求茂越公司返还已付租金104万元，赔偿遇蝶公司酒店装修损失2625463元，证据不足，不符合法律规定，一审法院不予支持。鉴于在签订合同时茂越公司已知道遇蝶公司租赁标的物系用于经营宾馆，而标的物规划用途仅为办公用房，茂越公司未尽到善意提示义务，且明知遇蝶公司在向消防部门验收过程中出现障碍，仍提前收取遇蝶公司租金，合同解除后茂越公司应返还押金。故遇蝶公司要求返还押金13万元，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除杭州遇蝶酒店管理有限公司与江西茂越实业有限公司于2015年10月20日签订的商铺租赁合同；二、江西茂越实业有限公司于本判决生效后十日内返还杭州遇蝶酒店管理有限公司租赁押金13万元；三、驳回杭州遇蝶酒店管理有限公司其他诉讼请求。本案由杭州遇蝶酒店管理有限公司预交的一审案件受理费37160元，由杭州遇蝶酒店管理有限公司负担34260元，江西茂越实业有限公司负担2900元。 遇蝶公司在二审中提供：1、茂越公司于2016年7月14日出具的收条1张，欲证明茂越公司认可遇蝶公司支付的租金30万元抵扣租金34万元的事实；2、网络截图打印件（9张），欲证明茂越公司一直在使用宾馆进行经营。本院认为，茂越公司于2016年7月14日出具的收条盖有茂越公司印章及其法定代表人签章，且与一审判决根据遇蝶公司提供的江西农商银行2016年7月15日结算业务申请书及建设银行2017年2月20日客户回单及2017年3月6日的收条认定茂越公司收到2017年2月20日至2018年2月19日租金52万元相符，故本院对该收条予以认定；对于网络截图打印件，因无法核实真实情况，本院不予认定。 二审中，遇蝶公司向本院申请调查取证，本院出具（2019）赣01民终667号调查令，遇蝶公司委托诉讼代理人元俊华律师持该调查令向南昌市东湖区公安消防大队调取以下材料并提交本院：1、建设工程消防设计备案申报表、东公消设备字[2016]第0009号建设工程消防设计备案凭证，欲证明遇蝶公司就消防进行三次申报，其中装修公司代遇蝶公司于2016年4月13日第一次向东湖区消防大队进行申报，结果为经审查备案材料齐全，依法核发备案凭证；2、东公消设备字[2016]第0027号建设工程消防设计备案凭证、建设工程消防设计备案情况登记表、建设工程消防设计复查申请表、建设工程消防设计备案申报表、建设工程消防设计备案复查意见书、终审意见表（3页）、审查情况记录、审查情况汇总表、审查合格书，欲证明遇蝶公司于2016年8月24日进行第二次申报，结果为申报材料齐全，消防设计图纸符合要求，申报材料备齐、消防设施设计图纸已整改完毕，经检查符合设计规范要求；3、消防安全检查申报表、消防安全检查申请受理凭证、消防监督检查记录（附表3张），欲证明遇蝶公司于2016年9月27日进行第三次申报，检查记录载明未依法通过验收，建筑物或者场所使用情况与消防验收或者竣工验收消防备案时的使用性质不相符；没有避难层和应急广播，疏散通道不合格；其他都符合要求；另欲证明本案诉争标的物本身用于办公用房，非用于宾馆使用，不能达到使用目的。本院认为，遇蝶公司所提供上述证据系从南昌市东湖区公安消防大队所调取，对真实性应予认定。 为进一步查清本案事实，本院依职权向案涉房屋物业管理公司及市场监督管理局调取物业缴费情况及工商信息，反映周丛斌作为经营者于2016年7月8日成立个体工商户东湖区玉蝴蝶宾馆，于2019年6月27日注销；邓文莉作为经营者于2019年3月21日成立个体工商户东湖区蝶海主题公寓；案涉房屋自2018年1月至2019年3月物业管理费未缴纳，2019年4月至6月的物业管理费由邓文莉缴纳。遇蝶公司对上述材料质证意见为无异议。 二审查明：根据一审案卷中个体工商户名称预先核准通知书可知南昌市东湖区市场和质量监督管理局于2016年1月11日同意预先核准周丛斌申请的个体工商户名称为东湖区玉蝴蝶宾馆。2016年4月13日东湖区玉蝴蝶宾馆向南昌市东湖区公安消防大队就东湖区玉蝴蝶宾馆内部装修及自动系统改造（工程地址为胜利广场A区第19层）进行消防设计备案申报，该申报表载明装修工程使用性质为住宿，原有用途为办公。南昌市东湖区公安消防大队于当天核发东公消设备字[2016]第0009号建设工程消防设计备案凭证。2016年8月24日东湖区玉蝴蝶宾馆向南昌市东湖区公安消防大队就内部装修建设工程（工程地址为胜利广场A区第19层）进行消防设计备案申报，该申报表载明装修工程使用性质为宾馆，原有用途为住宿。南昌市东湖区公安消防大队于当天核发东公消设备字[2016]第0027号建设工程消防设计备案凭证。南昌市东湖区公安消防大队于2016年8月30日作出建设工程消防设计备案复查意见书，载明消防设计存在的不合格问题具体整改情况为：已将其申报材料备齐、消防设施设计图纸已整改完毕，经检查符合设计规范要求，消防设计备案复查合格。2016年9月27日，东湖区玉蝴蝶宾馆向南昌市东湖区公安消防大队申请投入使用、营业前消防安全检查，南昌市东湖区公安消防大队于当日作出消防安全检查申请受理凭证。南昌市东湖区公安消防大队[2016]第2104号消防监督检查记录显示，东湖区玉蝴蝶宾馆未依法通过验收，未依法通过投入使用、营业前消防安全检查，建筑物或者场所使用情况与消防验收或者竣工验收消防备案时的使用性质不相符；无避难层和应急广播，疏散通道不合格。2016年10月11日，南昌市东湖区公安消防大队作出不同意投入使用、营业决定书，该决定书载明经检查东湖区玉蝴蝶宾馆存在安全疏散不符合要求、资料审核不符合要求的消防安全问题，决定不同意投入使用、营业。 又查明，东湖区玉蝴蝶宾馆成立日期为2016年7月8日，经营者为周丛斌，经营场所为东湖区胜利路267号胜利广场招银大厦A非住宅1901室，现经营状态为注销。东湖区蝶海主题公寓成立日期为2019年3月21日，经营场所为东湖区胜利路267号胜利广场招银大厦A非住宅1901-1921号，经营者为邓文莉，现经营状态为正常。二审中，遇蝶公司认可双方当事人签订的租赁合同已解除。 遇蝶公司对一审判决关于“2016年6月因原告未向相关部门申报并备案即对租赁物进行了装修”事实认定有异议，认为遇蝶公司就案涉房屋装修进行了申报且已备案。本院认为，根据遇蝶公司二审提供证据，可以认定遇蝶公司于2016年4月13日向南昌市东湖区公安消防大队进行建设工程消防设计备案申报，该消防大队当天核发东公消设备字[2016]第0009号建设工程消防设计备案凭证，故本院对遇蝶公司该异议意见予以采纳。对一审判决查明的其他事实，本院予以认定。 本院认为，本案争议焦点为茂越公司、李群应否返还遇蝶公司租金104万元及茂越公司应否赔偿遇蝶公司酒店装修损失2625463元，并承担自起诉之日起至还清全款之日止的相应银行利息。关于租金的问题。案涉合同签订当日，茂越公司向遇蝶公司出具了房屋所有权证复印件并将房屋交付遇蝶公司，且遇蝶公司所提供的2016年4月13日建设工程消防设计备案申报表反映遇蝶公司在进行案涉房屋建设工程消防设计备案申报时已明知案涉房屋原有用途为办公，因此，对于遇蝶公司关于双方签订商铺租赁合同时茂越公司未告知案涉房屋用途为办公用房不能用于酒店经营，从而导致合同履行不能的意见，本院不予采纳。2007年9月南昌市公安消防支队就该楼向开发商江西嘉园房地产开发公司下达建筑工程消防验收意见书，认为该建筑工程符合国家消防技术标准强制性条文要求，通过消防竣工验收。同时要求该楼19层至27层的内部装修应另行申报消防设计审核和验收，并经消防验收合格，方可投入使用。且案涉双方合同约定案涉房屋卫生、消防、验收等工作由遇蝶公司自行负责，一审判决认定遇蝶公司对未核实租赁房屋是否符合开设宾馆应具备的消防条件致租赁房屋被消防部门决定不得投入使用营业负全部责任，并无不当。南昌市东湖区公安消防大队于2016年10月作出不同意投入使用、营业决定书后，遇蝶公司于2017年3月继续支付至2018年2月19日的租金52万元，说明其在知悉不同意投入使用营业的情况下愿意继续承租案涉房屋。综上，对于遇蝶公司要求返还租金并支付利息的请求，一审不予支持，并无不当。至于装饰装修损失，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，遇蝶公司对未核实租赁房屋是否符合开设宾馆应具备的消防条件致租赁房屋被消防部门决定不得投入使用营业负全部责任，且在支付至2018年2月19日租金后未再支付相应租金，其要求解除合同，一审法院予以支持；案涉房屋虽在2019年3月21日登记成立东湖区蝶海主题公寓，但此距遇蝶公司不再支付租金已一年多，遇蝶公司亦认可双方间的合同已解除，遇蝶公司亦未提供其他证据证明出租人茂越公司同意利用装饰装修物及利用价值范围。因此，一审判决认定本案解除合同非出租人茂越公司所致，对遇蝶公司要求赔偿装修损失2625463元并支付相应利息的请求不予支持，并无不当，本院予以维持。关于一审程序问题，本案租赁合同出租方系茂越公司，一审中遇蝶公司撤回对李群的诉讼，不违反法律规定，应予准许，一审判决对遇蝶公司撤回对李群起诉的相关程序事宜未作叙述，欠妥，本院予以纠正；一审变更合议庭成员未通知被上诉人，欠妥当，但被上诉人未提异议，且本案一审裁判结果并无不当。遇蝶公司其他意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实及程序虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37160元，由杭州遇蝶酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇一九年九月三日 法官助理 郭 婷 书 记 员 应思奇