湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初4876号 原告：湖南长沙金房子物业管理有限公司，住所地长沙市天心区涂新社区****。 法定代表人：彭桂先，董事长。 委托诉讼代理人：肖翔，湖南红雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。 被告：卞维，男，1984年9月17日出生，汉族，住长沙市望城区。 原告湖南长沙金房子物业管理有限公司（以下简称“金房子物业公司”）与被告卞维物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行审理。原告金房子物业公司的委托诉讼代理人刘西菁、被告卞维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金房子物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业费5731元（计算至2018年12月31日止），并支付逾期交纳的违约金2000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系兴邦花城住宅小区的物业管理公司，2014年12月6日，原告与该小区6栋207房的业主卞维签订《业主前期物业服务协议》。在合同履行期间，原告依约为被告及被告所在小区提供物业服务，但是被告从2015年12月1日起一直拖欠物业费，经原告多次催缴仍不履行。被告的违约行为严重损害原告的合法权益。特提起诉讼，请求法院判如所请。 被告卞维辩称：1、被告愿意交纳物业管理费，且被告已经交纳一年的物业管理费；2、开发商在被告家入户门后装有消防设施，被告要求原告整改这一问题，但是原告一直未解决；3、被告的房屋开裂，原告上门查看后无任何回复。 原告金房子物业公司为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据： 证据一、业主信息登记表；证据二、业主前期物业服务协议；证据三、缴费通知书、催收物业管理费的照片；证据四、不动产登记信息查询证明。 被告卞维为反驳原告诉讼请求，向本院提供一组消防栓和消防管道的照片。 被告卞维对原告提供的证据均无异议，经本院审核，原告提交的以上证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。原告对被告提供的证据真实性无异议，经审核，该组证据的内容真实，证据的形式、来源符合法律规定，与本案事实相关，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：被告卞维系位于长沙市望城区的业主，房屋建筑面积为110.96平方米（原告在本次诉讼中主张按照110.64平方米计付物业费）。2014年12月6日，原告与被告签订《业主前期物业服务协议》，约定物业管理服务费收费标准为住宅1.4元／平方米／月，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交违约金。在交房时被告已经交纳一年的物业费用，后从2015年12月1日起至2018年12月31日止，被告共拖欠37个月的物业管理费未交，拖欠金额为5731.15元，原告在本次诉讼中请求的金额为5731元。原告多次催收无果，双方故此成诉。 另查明，原告金房子物业公司在涉案小区包括垃圾清洁管理、消防管理等方面存在服务瑕疵。 本院认为，原、被告签订《业主前期物业服务协议》，已经依法成立物业服务合同关系，原告应当进行物业管理并提供物业服务，被告应当依约履行支付物业管理服务费用的合同义务。在物业公司没有履行合同或者履行合同不符合约定的情况下，业主可以根据合同履行情况依法享有抗辩权。本案中，被告要求拆除被告家入户门后的消防设施，原告应当积极协助被告以及政府职能部门处理被告提出的该项请求，但是原告未能提供证据证明已就该事项进行处理，本院认定原告提供的物业服务确实存在瑕疵，但并非被告拒绝交纳物业管理费用的正当事由。物业管理费用是物业公司提供服务的经济基础，也是物业公司与业主签订物业服务合同的原始动力，业主拒绝交纳物业管理费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。业主认为物业公司提供的服务不符合约定的，可以通过成立业主大会另行选择物业服务机构或与物业公司进行其他合理方式的沟通，要求物业公司提高物业服务水平与质量或者减少物业管理费用的收取比例，而不是拒绝交纳物业管理费用。因此，原告要求被告支付物业管理费用的主张成立，本院予以支持。但是，原告提供的物业服务存在瑕疵，相应的物业管理费用收取标准应当进行调整，故本院将原告主张的物业服务费收费标准酌情核减10%，确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费，即被告应当向原告支付自2015年12月1日起至2017年12月31日止的物业服务费的数额为：5157.9元（5731元×90%）。在交房时被告已经交纳一年的物业服务费，后期未予交纳系与原告未能协商达成一致，虽然被告以拒交物业费的方式进行抗辩并不妥当，但是并非恶意拖欠，故本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告卞维于本判决生效后十日内向原告湖南长沙金房子物业管理有限公司支付自2015年12月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费5157.9元； 二、驳回原告湖南长沙金房子物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告卞维负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  彭喜云 二〇一九年九月二十七日 代理书记员  傅路婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。