江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8290号上诉人（原审被告）：苏州港龙吴中置业有限公司,住所地苏州高新区塔园路369号。法定代表人：蔡祁参，该公司总经理。上诉人（原审被告）：苏州喜临门企业管理有限公司,住所地苏州市吴中区苏蠡路55号1206室。法定代表人：蔡祁参，该公司总经理。上诉人（原审被告）：苏州吉卓企业管理有限公司,住所地苏州市吴中区苏蠡路60号蠡盛大厦1909号。法定代表人：蔡祁参，该公司总经理。上诉人（原审被告）：港龙控股集团有限公司,住所地苏州市吴中区苏蠡路60号蠡盛大厦20楼2001室。法定代表人：陈小杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱亮，江苏安孚律师事务所律师，代理上述四上诉人。被上诉人（原审原告）：黄国乐，男，1978年3月14日生，汉族，住江苏省苏州市。被上诉人（原审原告）：蔡腊荣，女，1979年12月3日生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：朱垭梁，北京市君泽君律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称港龙吴中公司）、苏州喜临门企业管理有限公司（以下简称喜临门公司）、苏州吉卓企业管理有限公司（以下简称吉卓公司）、港龙控股集团有限公司（以下简称港龙控股公司）因与被上诉人黄国乐、蔡腊荣商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院(2018)苏0505民初2661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人全部一审诉讼请求，案件受理费、保全费、鉴定费等全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案宣传资料所指向的是地上4层的建筑，而被上诉人购买的商品房系地上18层的楼宇，基于普通人经验，即可得出宣传资料所涉内容与被上诉人购买的房屋并不相同，况且内容并不明确具体，依法不能作为商品房买卖合同的组成部分，一审法院判决认定事实错误，依法应予纠正。二、商品房买卖合同明确约定了土地和商品房的用途，且与不动产登记证书载明的内容完全一致，一审判决认定港龙吴中公司的行为构成根本违约，不仅逻辑混乱，更是毫无事实根据，属事实认定严重错误，依法应予纠正。三、被上诉人的合同解除权不成立，即使认为具有解除权也已过除斥期间，一审判决在论证除斥期间是否届满时存在重大逻辑矛盾，一审案件认定合同解除缺乏事实和法律依据，依法应予以纠正。所谓被上诉人的合同解除权源于合同法第九十四条第四项的根本违约，但该解除权实际并未产生。即便存在解除权，也应对自被上诉人知道或者应当知道根本违约之日起计算除斥期间。另外，一审认定被上诉人理应对房屋性质用途予以了解，详细询问涉案房屋具体性质，故在合同签订履行过程中存在过错，同时也认定上诉人在出售涉案房屋之前已将包括建设工程规划许可证等予以公示，但又在认定除斥期间时认为被上诉人作为一般购房者，无法清除知晓所购房屋非商铺，存在重大逻辑矛盾。四、港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司均系有限责任公司，公司财产与股东财产并不混同，一审认定喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司与港龙吴中公司承担连带责任，系事实认定错误。黄国乐、蔡腊荣辩称：一、一审判决将港龙吴中公司发布的商业广告中关于商铺的记载认定为要约的组成部分，继而认定为合同的组成部分，具有事实和法律依据。二、由于涉案商业广告和宣传资料中有关好商铺、双轨旺铺的内容属于要约，故涉案合同的标的物为商铺。港龙吴中公司实际交付的却是办公房，所以其行为已构成根本违约。三、小业主的合同解除权未超过一年的除斥期间。四、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司均不能证明公司财产与股东资产独立，应对港龙吴中公司承担连带责任。黄国乐、蔡腊荣向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的《商品房买卖合同》，港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司返还购房款463790元及相应的利息（其中233790元自2013年12月13日起算，其余230000元的利息自2014年1月起算，均计算至实际给付之日止，依中国人民银行公布的金融机构同类同期贷款基准利率计算）。2、判令港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司赔偿因房屋交易而产生的契税14145元、房屋专项维修资金1723元、不动产权登记费1332元，合计17200元。3、判令港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司赔偿房屋差价损失182410元。4、判令港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司赔偿房屋租金损失32388元。5、判令港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司承担一审全部诉讼费用。一审法院认定事实：喜临门公司（原企业名称为苏州喜临门地产投资有限公司）于2011年以土地出让的方式取得位于苏州市高新区的地块，面积为33112.1平方米。2011年10月13日，喜临门公司与苏州市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》明确约定出让宗地的用途为批发零售和商务金融用地，在合同补充条款中约定，该地块批发零售建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。2011年11月18日，上述土地的使用权人由喜临门公司变更为港龙吴中公司。2012年1月6日，苏州市规划局及虎丘分局向港龙吴中公司颁发《建设用地规划许可证》，载明用地项目名称苏州新区港龙城市商业广场，用地性质商业、办公，用地面积33112.1平方米。许可证附件包括用地红线图及规划设计条件表，其中规划设计条件表载明的规划设计要求是计入容积率面积内，商业建筑面积不得超过总建筑面积的30%。2012年2月20日，港龙吴中公司取得上述土地的使用权证，证书载明的土地用途为批发零售用地和商务金融用地。2012年6月29日，苏州市规划局及虎丘分局又向港龙吴中公司颁发《建设工程规划许可证》三份，其中，编号为建字第320505201200123的规划许可证载明建设项目名称为苏州新区港龙城市商业广场A楼、C楼，建设规模57701.52平方米，裙房四层、3栋塔楼18层；A楼总建筑面积35602.51平方米,其中办公34900.73平方米,物业701.78平方米,裙房四层,2栋塔楼十八层。C楼（办公）总建筑面积22099.01平方米，1栋十八层。编号为建字第320505201200124的规划许可证载明建设项目名称为苏州新区港龙城市商业广场B楼、D楼，建设规模41027.19平方米，2栋四层；B楼总建筑面积29632.92平方米,其中商业26332.78平方米,影院3300.14平方米,1栋四层。D楼总建筑面积11394.27平方米，其中，卸货平台584.30平方米，办公10747.33平方米，开闭所62.64平方米，1栋四层。2012年9月7日，苏州新区港龙城市商业广场一期、二期项目（A、B、C、D楼及地下部分）取得《建筑工程施工许可证》。后港龙吴中公司分别于2012年12月14日、2013年6月8日取得商品房预售许可证，预售许可证载明××2、3幢共1407套以及1、4、5幢共1528套非住宅准予公开销售。一审另查明，涉案房屋在销售时，港龙吴中公司在销售现场公示了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《出让土地使用权证》、《商品房预售许可证》。港龙城市商业广场的平面图宣传资料载明广场主力面积为15-35平方米低总价产权铺，宣传资料中载有“好商铺”“双轨旺铺”等字样，资料中亦明确铺位平面图仅供参考，具体情况以项目最终施工图为准，港龙吴中公司拥有最终解释权。另外，宣传还载明港龙城市商业广场项目包括地下一层、地上4层，其中B1层宣传为“优雅邻里——世界500强大卖场/停车场”，1F宣传为“国际臻品——精品街区/世界500强大卖场/特色餐饮/金融/超市卸货平台”，2F宣传为“潮流触感——3C卖场/咖啡厅/国际名品/特色餐饮”，3F宣传为“童心梦境——特色餐饮/时尚生活馆/儿童主题城/电玩城”，4F宣传为“影音饕餮——星级影城/量贩式KTV/大型餐饮/轻餐饮/美食广场”。2013年12月13日，黄国乐、蔡腊荣（买受方）与港龙吴中公司（出卖方）签订了一份《商品房买卖合同》，编号为苏新合同201312130058，合同第一条：项目建设依据约定，出卖方以出让方式取得位于苏州高新区，地号为3205120060460102地块的国有土地使用权，国有土地使用权证编号为苏新国用（2012）第001509号；地块土地面积为33112.1平方米，土地用途为批发零售用地和商务金融用地，土地使用权限终止日期为2051年10月12日。第三条：买受方所购商品房的基本情况约定，买受方购买的商品房公安门牌号为××1幢249室；商品房用途为经营用房，属钢筋混凝土结构；商品房所属楼宇主体建筑自然层数为地上18层，所属自然层为2层；商品房合计建筑面积14.36平方米。第四条：计价方式与价款约定，出卖方与买受方约定按建筑面积计算商品房价款，该商品房总价款为463790元。第六条：付款方式及期限约定，买受方于2013年12月13日签约时支付首付款233790元；剩余购房款230000元通过向银行申请按揭贷款方式支付，并于签约当日办结所有银行按揭手续。第十条：规划、设计变更的约定明确，合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的，应当征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。第二十条约定，本合同签订之前，出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房。买受方退房的，出卖方将买受方已付房价款退还给买受方，按实承担买受方发生的购房贷款利息及其他购房贷款费用，并按银行同期贷款利率结算买受方其余已付房价款的利息；造成买受方损失的，出卖方依法承担赔偿责任。附件五：合同补充协议第三条关于规划、设计变更的补充约定，鉴于该项目为城市商业综合体，有其运营的特殊性，在不影响买受方所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖方可对原规划设计方案作出局部的调整。第九条约定，本合同签订之前，出卖方及其出卖方委托的房地产中介机构发布或提供的包括但不限于售楼广告、宣传资料与样板房、模型所展示的平面空间布局、装饰标准信息资料签订合同或订单时未明确为合同或订单附件的，除面积、价格、用途外，其他宣传仅作买受方参考，均为出卖方要约邀请，不具备要约条件，不构成买卖合同的组成部分。合同签订后，黄国乐、蔡腊荣按约于2013年12月13日支付房屋首付款233790元，于2014年1月14日支付余款230000元，港龙吴中公司亦按照合同约定向黄国乐、蔡腊荣交付房屋。2015年，黄国乐、蔡腊荣（甲方）与港龙商管公司（乙方）签订《苏州新区港龙城委托经营管理合同》，约定甲方将其购买的苏州新区港龙城1幢249室特别授权委托乙方统一招商、经营管理。2015年11月17日，涉案房屋所有权登记在黄国乐、蔡腊荣名下，房屋所有权证上登记的规划用途为非住宅。该房屋同时办理了抵押登记。2015年12月3日，涉案房屋的土地使用权登记在黄国乐、蔡腊荣名下，国有土地使用证上登记的地类（用途）为商务金融用地（053）。黄国乐、蔡腊荣因此次房屋买卖支出了契税13913.7元，维修基金1723元，房屋所有权登记费550元、房产交易手续费72元、档案保管费80元以及办理他项权证支出了房屋所有权登记费550元、档案保管费80元。2015年9月，苏州新区港龙城市商业广场项目整体开业。商场B2F为停车场，B1F为大润发、停车场，1F标示为生活服务、时装配饰、餐饮美食，2F标示为时装配饰、餐饮美食、休闲娱乐、美容美发，3F标示为儿童天地、休闲娱乐、餐饮美食、运动休闲，4F标示为餐饮美食、休闲娱乐、中影国际影城。2017年12月，黄国乐、蔡腊荣收到新区港龙城的短信通知，告知黄国乐、蔡腊荣购买的铺位在17年中无实际租金产生，港龙城市商业广场的业主代表遂至苏州市档案馆查询港龙城市商业广场竣工测绘成果报告和建设工程消防验收意见书。2014年11月10日的竣工测绘成果报告显示，苏州新区港龙城市商业广场共五幢，其中设计幢号C幢,公安幢号1幢，总层数18层，使用功能为办公；设计幢号D幢,公安幢号2幢，总层数4层，1层使用功能为卸货平台、办公、开闭所，2-4层使用功能为办公；设计幢号B幢,公安幢号3幢，总层数4层，1-3层使用功能为商业，4层使用功能为商业及影院；设计幢号A幢,公安幢号4、5幢，总层数18层，1-4层使用功能为办公，5层使用功能为办公及物业，6-18层使用功能为办公。2014年11月20日由苏州市公安消防局出具的建设工程消防验收意见书载明，公安消防局对港龙吴中公司苏州新区港龙城市商业广场工程进行了消防验收，其中A楼18层，建筑高度79.3米,建筑面积35636.15平方米,使用功能为办公;B楼4层,建筑高度22.47米,建筑面积29632.98平方米,使用功能为商业、电影院;C楼18层，建筑高度79.3米,建筑面积22127.31平方米,使用功能为办公;D楼4层，建筑高度17.96米,建筑面积11394.27平方米,使用功能为办公。上述工程综合评定消防验收合格,该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法申请建设工程消防设计审核和验收，商业区域投入使用、营业前应向苏州新区公安消防大队申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。黄国乐、蔡腊荣所购买的房屋位于苏州高新区，设计幢号应为C幢，系办公用房。2018年7月9日，苏州市虎丘区市场监督管理局应业主代表申请出具政府信息公开告知书，载明我局于2018年4月24日收到关于港龙吴中公司涉嫌虚假宣传的举报投诉材料，于2018年4月27日依据《中华人民共和国广告法》第四条的规定，对港龙吴中公司进行了立案调查。经查，港龙吴中公司已被列入经营异常名录，举报人提供的宣传资料为港龙吴中公司发布，距今时间较长且已超过两年，我局依据《行政处罚法》第二十九条的规定，不再给予行政处罚，双方合同纠纷建议通过司法途径解决。黄国乐、蔡腊荣遂诉至法院，港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司于2018年6月26日收悉。一审再查明，港龙吴中公司为法人独资的有限责任公司，股东为喜临门公司。喜临门公司亦为法人独资有限责任公司，股东为吉卓公司。吉卓公司成立于2015年12月10日，原为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，股东为港龙控股公司，2018年8月27日，港龙控股公司将其在吉卓公司的股权55万元、45万元分别以0元的价格转让给蔡祈参和章童官，后于2018年8月30日变更企业类型登记为有限责任公司，股东变更为蔡祈参和章童官。一审又查明，中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年1月1日施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》中明确将城市建设用地分为8大类，35中类，44小类，8大类中包括居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地，其中商业服务业设施用地包括商业设施用地、商务设施用地、娱乐康体用地等，商业设施用地又包括零售商业用地、农贸市场用地、餐饮业用地、旅馆用地四类。零售商业用地范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。2007年8月10日实施的《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中将土地利用现状分为12个一级类，57个二级类。一级分类中包括耕地（编码01）、林地（编码03）、商服用地（编码05）等，其中商服用地又明确包括批发零售用地（编码051，主要用于商品批发零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发市场、加油站及其附属的小型仓库、车间、工厂等的用地）、住宿餐饮用地（编码052）、商务金融用地（编码053，指企业、服务业等办公用地以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地）、其他商服用地（编码054）。一审还查明，截至2019年5月21日，涉案房屋抵押权尚未涤除。一审庭审中，黄国乐、蔡腊荣陈述其于2017年12月收到没有租金收益的短信，遂至苏州市档案馆查询竣工测绘成果报告和工程消防验收意见时，才得知涉案房屋系办公用房，一审诉讼中，双方一致同意以诉状副本到达对方之日为合同解除日。另外，黄国乐、蔡腊荣为证明租金损失，提供了2014年9月24日港龙商管公司与苏州肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）签订的《租赁合同》，租赁合同约定租赁房产位于港龙城市商业广场五幢1层173平方米，2层230平方米。租赁期间暂定为自2014年12月28日至2025年3月27日止，租金支付标准为保底租金加物业服务费之和与提成租金两者取高，第一租赁年度至第三租赁年度租赁房产的保底租金按每月32240元计算。港龙吴中公司为证明四公司财产独立，提供了苏州立信会计师事务所有限公司出具的《报告书》，报告书载明港龙吴中公司注册资本10000万元，由全体股东于2011年9月1日前一次缴足。以上事实，由国有建设用地使用权出让合同、出让合同的补充协议、商品房买卖合同、宣传图册、房屋两证、购房款发票、税收缴款书（契税专用）、税收缴款书（税务收现专用）、苏州市住宅专项维修基金专用收据、房屋所有权登记费、房产交易手续费、档案保管费发票、贷款已还款明细清单、竣工测绘成果报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、租赁合同、苏州新区港龙城委托经营管理合同、短信记录、苏州市虎丘区市场监督管理局政府信息公开告知书、验资报告和一审庭审笔录等证据予以证明。一审的争议焦点为宣传资料是否是港龙吴中公司发布，能否作为黄国乐、蔡腊荣与港龙吴中公司商品房买卖合同的组成部分，港龙吴中公司的行为是否构成根本违约，黄国乐、蔡腊荣的解除权有无消灭，港龙吴中公司承担的违约责任，喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司的责任承担。1、宣传资料是否是港龙吴中公司发布。所涉的宣传资料集中针对港龙城市商业广场项目进行宣传，港龙城市商业广场的开发商即为港龙吴中公司，宣传资料中亦明确载明港龙吴中公司拥有最终解释权，这也与苏州市虎丘区市场监督管理局政府信息公开告知书中宣传资料为港龙吴中公司发布的认定相一致，故宣传资料应当为港龙吴中公司发布。2、宣传资料能否作为黄国乐、蔡腊荣与港龙吴中公司商品房买卖合同的组成部分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。双方签订的商品房买卖合同中明确约定销售广告或宣传资料所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容。合同附件中也将宣传资料中面积、价格、用途的约定明确为不属于要约邀请。港龙吴中公司发布的宣传资料将所涉房屋定义为“好商铺”、“双轨旺铺”等商铺，对于各楼层的宣传定位和开业后的实际布局亦印证其对于房屋用途为商业的确认，宣传资料中说明和允诺针对的对象是房屋用途，且内容具体明确，对房屋价款有重大影响，应当视为商品房买卖合同的组成部分。3、港龙吴中公司的行为是否构成根本违约。港龙吴中公司的宣传资料明确黄国乐、蔡腊荣购买的房屋应为商铺，非住宅使用说明书中亦对黄国乐、蔡腊荣购买房屋的性质为商业作出明确说明，而无论是从涉案地块的建设工程规划许可证中还是从苏州市公安消防局出具的建设工程消防验收意见书中还是最终黄国乐、蔡腊荣取得的房屋两证中均可以看出，港龙吴中公司向黄国乐、蔡腊荣实际交付的房屋为办公用房，因此，港龙吴中公司的行为构成根本违约。4、黄国乐、蔡腊荣的解除权有无消灭。合同的解除权是一种形成权，不受诉讼时效的约束，但应受除斥期间的限制。根据《合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。双方并未约定解除权的行使期限，港龙吴中公司亦未催告小业主行使解除权，至于解除权的起算日，因双方签订的房屋买卖合同中并未将房屋用途表述为办公用房，黄国乐、蔡腊荣作为一般购房者，即便案涉国有土地使用权证明确载明土地用途为商务金融用地，也无法清楚知晓所购房屋并非“商铺”，故其主张于2017年12月收到没有租金收益的短信，遂至苏州市档案馆查询竣工测绘成果报告和工程消防验收意见时，得知涉案房屋系办公用房，上述解释应为客观合理，其于2018年行使解除权并未超过法定期间，因此，黄国乐、蔡腊荣的解除权并未消灭。5、港龙吴中公司承担的违约责任。港龙吴中公司的行为构成根本违约，黄国乐、蔡腊荣有权解除商品房买卖合同，合同自载有黄国乐、蔡腊荣解除合同意思表示的诉状副本到达港龙吴中公司之日即2018年6月26日解除。合同解除后，黄国乐、蔡腊荣与港龙吴中公司可以根据合同的履行情况要求恢复原状、赔偿损失。鉴于涉案房屋上有抵押，黄国乐、蔡腊荣应在抵押涤除后配合港龙吴中公司办理不动产权属登记回转手续，港龙吴中公司应当返还黄国乐、蔡腊荣购房款。关于损失赔偿，一审法院认为，现黄国乐、蔡腊荣的损失应包括两部分：一为利息损失，黄国乐、蔡腊荣可自实际支付款项之日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率主张利息；二为房屋过户实际发生的费用损失，具体包括房屋所有权登记费550元、房产交易手续费72元、档案保管费80元以及办理他项权证的房屋所有权登记费550元、档案保管费80元，以上合计1332元。至于契税及房屋专项维修资金，并非港龙吴中公司收取，黄国乐、蔡腊荣可在判决生效后自行至征缴机关办理退还手续。关于黄国乐、蔡腊荣主张的房屋差价及租金损失，因双方的房屋买卖合同中并未对此进行约定，另外，在出售涉案房在出售涉案房屋之前已经将包括建设工程规划许可证等予以公示，黄国乐、蔡腊荣却未予必要的关注；黄国乐、蔡腊荣作为购房人，基于审慎义务，理应对房屋性质用途予以了解，详细询问案涉房屋具体性质；黄国乐、蔡腊荣在取得房屋两证之后，也未对土地性质提出质疑，故其在合同的签订履行过程中亦存在过错，一审法院综合考虑合同的履行状况、双方的过错程度对上述损失均不再支持。6、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司的责任承担。根据公司法规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。一人公司的财产与股东个人财产是否混同，应当审查公司是否建立了独立规范的财务制度、财务支付是否明晰、是否具有独立的经营场所等进行综合考量。港龙吴中公司系喜临门公司独资的一人有限责任公司，其提供的验资报告不足以证明两公司资产相互独立，故喜临门公司应对港龙吴中公司的债务承担连带清偿责任。喜临门公司又系吉卓公司独资的一人有限责任公司，其未能提供两公司资产独立的证据，故吉卓公司亦应承担连带责任。吉卓公司原系港龙控股公司独资的一人有限责任公司，在诉讼过程中港龙控股公司将股权无偿转让，使吉卓公司的性质发生变更，却未能作出合理解释，应认定为滥用公司法人独立地位和股东有限责任，其股东应对公司债务承担连带责任，加之，吉卓公司在合同履行直至公司性质变更之前，其始终为一人有限责任公司，因其未能提供与港龙控股公司资产独立的证据，因此黄国乐、蔡腊荣要求港龙控股公司承担连带责任，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条之规定，一审法院判决：一、黄国乐、蔡腊荣与苏州港龙吴中置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号为苏新合同201312130058）于2018年6月26日解除，黄国乐、蔡腊荣于判决生效之日起十日内涤除苏州高新区房屋的抵押权，并于涤除抵押权之日起十日内配合苏州港龙吴中置业有限公司办理上述房屋的不动产权属登记回转手续。二、苏州港龙吴中置业有限公司于黄国乐、蔡腊荣涤除抵押权之日起十日内向黄国乐、蔡腊荣返还购房款463790元，支付利息（以233790元为基数，自2013年12月13日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以230000元为基数，自2014年1月14日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），并赔偿办证费用合计1332元。三、苏州喜临门企业管理有限公司、苏州吉卓企业管理有限公司、港龙控股集团有限公司对苏州港龙吴中置业有限公司上述第二项付款义务承担连带清偿责任。四、驳回黄国乐、蔡腊荣的其他诉讼请求。一审案件受理费10758元，财产保全费4270元，合计15028元，由黄国乐、蔡腊荣负担1701元，由苏州港龙吴中置业有限公司、苏州喜临门企业管理有限公司、苏州吉卓企业管理有限公司、港龙控股集团有限公司负担13327元。二审经审理查明事实与原审法院一致。二审中，港龙吴中公司提供了苏州德衡会计师事务所出具的港龙吴中公司专项审计报告、喜临门公司专项审计报告、吉卓公司专项审计报告，以证明港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司的各公司资产与股东资产相互独立，不存在资产混同；提供了港龙吴中公司出具的情况说明以及地铁三号线年底试运营的新闻截屏，以证明港龙城项目的招商情况开始好转，有明显复苏迹象。黄国乐、蔡腊荣质证认为公司提供的审计报告是公司单方选择，审计报告结果缺乏公信力，且不能证明各公司业务和人员是否存在混同，对审计报告的真实性持保留态度；情况说明和新闻截屏与本案没有关联性。本院认为，本案二审的争议焦点为：港龙吴中公司发布的宣传资料是否作为商品房买卖合同的组成部分？港龙吴中公司的行为是否构成根本违约？小业主的解除权是否因除斥期间经过而消灭？喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司是否应承担连带清偿责任？关于宣传资料是否是购房合同组成部分的问题。本院认为，双方签订的购房合同约定土地用途为批发零售用地和商务金融用地，商品房用途为经营用房，但并未明确涉案房屋具体的用途是商业还是办公。港龙吴中公司在售房时提供的宣传资料明确载明港龙城市商业广场项目包括地下一层、地上四层，并明确了各层的商业定位，而相关的平面图1、2、3、4、5幢房屋的1-4层均作为整体进行商业宣传，上述对于房屋用途的说明和允诺，内容具体明确，且对房屋价款有重大影响，一审法院据此认定宣传资料是购房合同组成部分并无不当。此外，港龙吴中公司在房屋交付时提供的非住宅商品房使用说明书中明确载明项目为三栋高层建筑，裙楼为商业，主楼为办公，用途1-4楼为商业，5-18楼为办公，非住宅商品房使用说明书中的相应记载亦应作为港龙吴中公司对购房小业主的承诺，亦可以证明在房屋交付时港龙吴中公司仍坚持其应向购房小业主交付的房屋可用于商业而非办公。关于港龙吴中公司的行为是否够根本违约的问题。如前所述，港龙吴中公司宣传资料中明确涉案购房小业主购买的房屋为商铺，可用于各类商业经营，港龙吴中公司交房时提供的非住宅商品房使用亦明确1-4楼为商业，5-18楼才为办公，但港龙吴中公司实际交付的房屋仅能作为办公用房，一审法院据此认定港龙吴中公司的行为构成根本违约并无不当。关于购房小业主的合同解除权是否消灭的问题。本院认为双方并未约定解除权的行使期限，港龙吴中公司亦未催告小业主行使解除权，故小业主应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。虽港龙吴中公司售房时在销售现场公示了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《出让土地使用权证》、《商品房预售许可证》，但港龙吴中公司在销售时亦明确1-4层的商业用途，交房时提供的非住宅商品房使用亦明确1-4楼为商业，小业主作为一般购房者，即便涉案国有土地使用权证明确载明土地用途为商务金融用地，也无法清楚知晓所购房屋并非商铺。此后，涉案房屋在港龙城商业广场项目整体开业后仍作为商业用途进行了整体规划，小业主从商场的运营情况仍无法作出准确的判断，故小业主应当知道其权利受到侵害的时间节点应从宽认定。小业主主张在2017年12月收到租金短信后查询竣工测绘成果报告和工程消防验收意见时才得知涉案房屋为办公用房具有一定的合理性，一审法院据此认定小业主合同解除权未超过除斥期间并无不当。关于喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司是否应承担连带清偿责任的问题。本院认为，港龙吴中公司是喜临门公司独资的一人有限责任公司，喜临门公司又是吉卓公司独资的一人有限责任公司，吉卓公司原系港龙控股公司独资的一人有限责任公司，在诉讼过程中港龙控股公司将股权无偿转让给案外人，且未作出合理解释，一审中喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司提供的证据又不足以证明公司资产与股东资产独立，一审法院据此判令喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司对港龙吴中公司的债务承担连带责任责任并无不当。二审中，港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司提供了其单方委托会计师事务所制作的三份专项审计报告，但该三份审计报告均系港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司在一审判决后针对数个会计年度统一制作，并非一人有限责任公司每一会计年度终了时编制的财务会计报告，且相关的会计记录又是通过抽查方式进行核对，尚不足以证明港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司的主张。综上所述，港龙吴中公司、喜临门公司、吉卓公司、港龙控股公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9540元，由上诉人苏州港龙吴中置业有限公司、苏州喜临门企业管理有限公司、苏州吉卓企业管理有限公司、港龙控股集团有限公司负担。上诉人苏州港龙吴中置业有限公司、苏州喜临门企业管理有限公司、苏州吉卓企业管理有限公司、港龙控股集团有限公司多预交的上诉费1218元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年九月三十日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航