广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2214号上诉人（一审被告）：珠海xx房产有限公司，住所地：珠海市昌业路xxx。统一社会信用代码：xxx。法定代表人：刘x，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟繁春，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范然峰，北京大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈xx，男，1970年出生，汉族，现住广东省珠海市香洲区，被上诉人（一审原告）：李xx，女，1945年出生，汉族，现住广东省珠海市香洲区，共同委托诉讼代理人：何国兴，广东大同（珠海）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：吕秋生，广东大同（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海xx房产有限公司（以下简称xx公司）因与被上诉人陈xx、李xx房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的(2018)粤0402民初10757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。上诉人xx公司委托诉讼代理人范然峰、被上诉人陈xx、李xx共同委托诉讼代理人何国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人xx公司上诉请求：1、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初9718号民事判决书第一项、第二项判决内容，维持第三项判决内容；2、改判陈xx、李xx承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、陈xx、李xx购买的涉案房产是城中旧村改造项目安置房，不属于向社会公开出售的商品房，对该房产的性质只能由政府相关部门认定，一审法院认定本案案涉房产具有商品房性质并适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，实属认定事实错误，适用法律错误。xx公司与陈xx、李xx签订的《购买商品房临时合约》第一条明确约定：陈xx、李xx已对房产做了充分了解，证明陈xx、李xx是知悉购买的涉案房产的性质是属于城中旧村改造安置房，不属于向社会公开出售的商品房。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。从以上规定来看，确定对本案涉案房屋进行确权的单位只能是珠海市房产管理部门，而一审法院认为xx公司与陈xx、李xx之间签订的《购买商品房临时合约》条款已具备商品房买卖合同的主要内容，就认定xx公司与陈xx、李xx之间是商品房买卖合同，实属认定事实错误。同理，因认定事实错误，在适用最高人民法院关于商品房的司法解释时同样存在适用错误，xx公司认为不应当适用最高人民法院关于商品房的司法解释规定。二、政府相关部门的文件对本案涉案房产具有约束力，对本案的审理具有证明效力。2017年4月5日，珠海市香洲区住房和城市更新局出具了《关于明确xx山庄回迁房问题的答复》，明确答辩人水拥坑旧村改造项目（一期）××（xx山庄）8—11栋属于补偿安置被拆迁村（居）民的回迁房，由于拆迁补偿安置尚未完成，目前不能对外销售。根据香洲区住房和城市更新局的文件，可以确定项目内回迁房必须经村股份公司核实确认且分开销售，在全部拆迁房回迁完毕、拆迁补偿安置完成后并经市改建办核准并书面批准后才能对外销售。因此，xx公司在全部拆迁房回迁完毕、拆迁补偿安置完成后并经市改建办核准并书面批准后对陈xx、李xx销售本案涉案房屋可以进行追认。三、本案陈xx、李xx要求xx公司支付违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效。根据《购买商品房临时合约》的签订时间和内容，并没有约定具体的办证时间，也没有约定违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效是二年，法律另有规定的除外。”因《购买商品房临时合约》的签订时间是在《中华人民共和国民法总则》实施前，因此，应当适用诉讼时效二年的规定，陈xx、李xx要求xx公司承担违约责任的诉讼请求已超过了诉讼时效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼期间规定的，人民法院不予支持。”从本案的签订时间节点等来讲，陈xx、李xx要求xx公司承担违约责任的诉讼请求已经超过了诉讼时效的保护期，不应当得到支持和保护。四、xx公司不应当全部承担本案的一审受理费。因陈xx、李xx的全部诉讼请求未被一审法院予以支持，并予以驳回，陈xx、李xx应当承担部分案件受理费，一审法院判决一审案件受理费全部由xx公司承担实属错误，请求二审法院予以纠正。综上，xx公司认为，xx公司已经积极地在为被上诉人办理房屋产权证与政府各部门协调，在办理产权证过程中不存在过错，不应当承担任何违约责任。因此，请求二审法院采信xx公司的上诉意见，驳回陈xx、李xx的全部诉讼请求。被上诉人陈xx、李xx辩称，本案是系列案，在近一年中，已经陆续有多个案件经过一、二审执行，目前均已实际办理了房产证。xx公司提及的上诉观点在既往的系列案中，均反复提到，经过人民法院的审理均作出了详尽的评判，详见判决书（于素春、刘国平、方英挺、吴建兴等）。均一致认定xx公司的上诉观点是不成立的，且最终认定xx公司要承担违约责任，协助办理房产证。因此，本案双方买卖涉案房产就是商品房，是双方的合意结果。至于xx公司是否能处理与村民之间的矛盾，或内部股东的纠纷，均是xx公司的义务，与陈xx、李xx无关。不能因此免除xx公司作为商品房买卖合同卖方的责任。综上，请求人民法院驳回xx公司的全部上诉请求。陈xx、李xx向一审法院起诉请求：一、xx公司协助陈xx、李xx办理珠海市香××区××路××xx山庄××号房屋（以下称涉案房产）的产权登记手续（办理不动产权证）；二、xx公司向陈xx、李xx支付违约金（自2007年1月1日起，按银行同期同类贷款利率，以230000元为本金，计算至实际办理房产证之日止）；三、xx公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院审理查明：2003年10月26日，陈xx、李xx（买方）与xx公司（卖方）签订一份《购买商品房临时合约》，约定xx公司将涉案房产以258000元的价格出售给陈xx、李xx。陈xx、李xx于2003年11月2日向xx公司支付购房款230000元。2006年8月29日，双方重新签订了一份《购买商品房临时合约》，主要内容包括：xx公司将涉案房产以258000元的价格出售给陈xx、李xx，建筑面积119.74平方米；2003年11月1日前支付230000元，余款28000元在办理好房产证后5天内一次性付清，办理房产证费用按照国家规定各自支付；陈xx、李xx已入住涉案房产等。该合约第六条约定，双方一经结清房款并办妥产权交付使用手续，买卖双方按房产管理部门的规定办理产权证，所需费用双方按珠海市有关规定各自交纳。2009年4月28日，珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组办公室向珠海市规划局出具《关于办理水涌坑旧村改建项目回迁楼规划验收手续的函》，写明：“2002年开发商建成四栋9600平方米回迁楼（门牌号：××8-11栋）供被拆迁户回迁，但是至今未办理回迁房产权证，村民多次上访要求政府协调解决。据我办了解，主要原因是村民回迁后回迁楼原规划为车库和配电房部分被改变功能使用，因此无法通过规划验收。”2009年8月10日，珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组办公室向市房地产登记中心出具《关于确认水涌坑旧村改建项目补偿回迁房有关情况的函》，对水涌坑项目回迁房房号等有关情况进行核实，涉案房屋在《水涌坑旧村改造首批回迁房房号明细表》内。2010年9月27日，珠海市住房和城乡规划建设局作出《关于请开发商暂停开发解决问题的复函》，称：“由于一期村民安置房首层规划为车库、配电房和住宅，但有部分房屋被改变功能使用，无法通过规划验收，导致房产证一直未办理。我局为了尽快解决村民回迁房办证问题，于2009年7月先办理了该项目2层以上未发生功能变更住宅部分的规划验收手续，首层部分待其按规划要求恢复原状后再予以办理规划验收手续，因此2层以上的回迁房可按正常手续办理房产证。”2011年4月27日，珠海市香洲区政府作出珠香府[2011]34号《关于水翁坑村旧村改造有关问题及处理情况的报告》，写明：“（三）一期回迁房办证问题协调情况：一期回迁房2002年竣工交付村民使用后，首层部分村民擅自改变房屋使用功能改作商铺，致使一直无法办理规划验收和办理房产证。后市改建办协调，2009年7月，市规划局同意就未改变使用功能的二层以上住宅先行办理规划验收。2010年，市改建办、香湾街道办、水翁坑居委会和开发商成立了办证工作小组，挨家挨户派发办证通知书，但至今仍无人办证。”2017年4月5日，珠海市香洲区住房和城市更新局又向xx公司出具《关于明确xx山庄回迁房问题的答复》，称：xx山庄8-11栋属于补偿安置被拆迁村（居）民的回迁房，由于拆迁补偿安置尚未完成，目前不能对外销售。另查，陈xx、李xx购买涉案房屋地址位于珠海市香××区××路××栋，该栋房屋于2002年7月竣工，并于2009年9月15日取得《商品房地产权权属证明书》，确认该宗房地产权利人为xx公司。一审法院认为，陈xx、李xx、xx公司签订的《购买商品房临时合约》是双方真实意思表示，合约条款已具备商品房买卖合同的主要内容，上述合约应认定为商品房买卖合同，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。xx公司辩称涉案房屋系回迁房，不能进行交易。对此一审法院认为，回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后，提供给被拆迁人的拆迁安置用房，其目的是为安置回迁户，根据政策规定，安置回迁户后剩余房屋可以由房产开发企业作为商品房予以出售，并无法律规定该种房屋不允许出售，现xx公司自愿将涉案房屋作为商品房予以出卖，并未违反法律、行政法规的强制性规定。xx公司以回迁房无法办理产权证书为由拒绝履行协助义务，理据不足，一审法院不予采纳。一、关于xx公司是否应承担协助陈xx、李xx办理产权登记的义务。陈xx、李xx已按合同约定实际支付房款，涉案房产已交付陈xx、李xx使用，但xx公司至今未能按照合约规定协助陈xx、李xx办理房屋产权证书，显然存在违约，应承担相关的民事责任。根据《购买商品房临时合约》第六条约定“双方一经结清房款并办妥产权交付使用手续，买卖双方按房产管理部门的规定办理产权证，所需费用双方按珠海市有关规定各自交纳”，虽然针对房屋办理房地产权证时间及违约责任并未予以约定，但是开发商为其出售房屋办理房地产权证是属于其法定义务，应当及时为购房者办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（三）项的规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋，自合同签订之日起90日，出卖方应当为买受人办理房屋权属证书，逾期出卖人应当承担违约责任。涉案房产于2002年7月竣工，双方2006年8月29日重新签订合同，因此xx公司最迟应当自合同签订之日起90日内为陈xx、李xx办理房地产权证。但xx公司至今仍未履行上述义务，故陈xx、李xx请求xx公司协助其办理涉案房产的产权登记手续，理据充足，一审法院予以支持。二、关于xx公司是否应支付逾期办证违约金的问题。xx公司认为涉案房屋未能“公开销售”的原因不是其所能控制，按合同第四条第二项“其他非甲方所能控制的事件”的约定可以免责及延期履行，但xx公司明知涉案房产为回迁房，也明知将多余回迁房出售需履行的相关手续，在未处理完回迁居民房产手续的情况下,将涉案房产出售给陈xx、李xx，由此造成的违约事实，理应由xx公司承担后果，其辩称没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据已查明的事实，涉案房产在履行了相关手续之后可以办理产权证，不存在不具有可执行性的问题。原、xx公司签订的《购买商品房临时合约》合法有效，虽然合约没有约定逾期办证的具体违约责任，xx公司仍负有法定期限内的办证义务。xx公司逾期办证构成违约，理应向陈xx、李xx支付逾期办证违约金。三、关于逾期办证违约金的计算方式及诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，陈xx、李xx已向xx公司支付房款230000元，故一审法院确定按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算逾期办证违约金，以已经支付房款230000元为基数计算。xx公司辩称陈xx、李xx的请求超过诉讼时效，陈xx、李xx自购买案涉房产至今已15年，陈xx、李xx应当知道权利被侵害，但陈xx、李xx的举证不足以证明其曾向xx公司主张违约金，或者证明违约金的诉讼时效存在中断的情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，陈xx、李xx请求的在起诉之日三年前的违约金超过诉讼时效，故本院支持自2015年10月12日起至实际办理权属登记之日为止的违约金，超出部分一审法院不予支持。一审法院作出如下判决：一、xx公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助陈xx、李xx办理珠海市香洲区××（xx山庄）8栋203房的产权登记手续；二、xx公司于一审判决发生法律效力之日起十五日内向陈xx、李xx支付逾期办证违约金（以人民币230000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2015年10月12日起计至实际办理产权登记之日止）；三、驳回陈xx、李xx的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币8456元，由xx公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案合同是双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院认定合同有效，适用法律正确。本案二审争议的焦点在于：一是关于xx公司是否应当承担协助办理产权登记义务；二是诉讼时效的认定。首先，关于xx公司是否应当承担协助办理产权登记义务。xx公司认为，涉案合同标的是旧城改造项目安置被拆迁居民的回迁房，未办理行政审批手续，不得作为商品房向社会公开出售，且无法办理房地产权证。对此本院认为，xx公司明知涉案房产为回迁房，也明知将多余回迁房出售需履行的相关手续，在未处理完回迁居民房产手续的情况下，将涉案房产出售，由此造成的违约事实，理应由xx公司承担后果。从合同约定来看，陈xx、李xx完全有理由相信涉案房产可以顺利办证。法律和行政法规未禁止出售涉案房产，xx公司拥有涉案房产所有权，将涉案房产出售并非无权处分。根据已查明的事实，涉案房产在履行了相关手续之后可以办理产权证，因此不存在不具有可执行性的问题。2017年4月5日，珠海市香洲区住房和城市更新局出具《关于明确xx山庄回迁房问题的答复》，仅明确xx山庄8-11栋目前不能对外销售，但是并未明确此前对外销售房屋如何处理以及已经销售房屋无法办理产权证。涉案房屋所在珠海市香洲××9栋房于2009年9月15日取得《商品房地产权权属证明书》，《商品房地产权权属证明书》明确写明凭此证明办理商品房交易登记手续，由此证实涉案房屋具备办理房地产权证基础。综上，xx公司认为对该房产的性质只能由政府相关部门认定的上诉理由不成立,本院不予采纳。xx公司理应依约承担协助办理产权登记义务。其次，关于诉讼时效的认定。陈xx、李xx于2018年9月19日提起诉讼，此时《中华人民共和国民法总则》已经实施，同时《中华人民共和国民法通则》并未废止，相关规定及其司法解释仍然有效，对于民法通则与民法总则规定不一致的，根据新法优于旧法的原则，应当适用民法总则的规定。从本案的情况看，陈xx、李xx所主张的逾期办证违约金系继续性债权，在新法实施之日，上述逾期办证的侵权事实并未终止，而是仍然在持续发生，因此，一审法院按起诉之日前推三年计算逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人xx公司上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人珠海xx房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年九月二十九日书记员 曾芷欣附：法律司法解释相关规定摘录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。