湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初2557号原告：李启莲，女，1968年7月15日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。原告：田际斌，男，1967年8月15日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。两原告共同委托诉讼代理人：李宗顺，男，1972年11月26日出生，系张家界市永定区崇文办事处南正街居委会推荐，代理权限为特别授权。被告：张家界中腾商业服务有限公司，统一社会信用代码91430800090490209X，住所地永定区永定办事处解放居委会教场路A栋A501。法定代表人：马传强，总经理。委托诉讼代理人：李建华，湖南大好律师事务所律师。原告李启莲、田际斌与被告张家界中腾商业服务有限公司（以下简称中腾公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李启莲、田际斌的共同委托诉讼代理人李宗顺、被告中腾公司的委托诉讼代理人李建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李启莲、田际斌向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告一次性支付累计所欠的301498.44元租金（截止到2019年4月30日）；2、请求判令被告承担：以年度租金为基数每日0.05%作为违约金赔付给原告，期限以被告全额支付2019年4月30日为止；3、请求判令被告支付本案诉讼费用。事实与理由：两原告于2014年7月18日在张家界中商置业有限公司开发建设的“中商广场”项目中，购得门面一间，具体位置为：永定街道办事处中商广场（农贸商城一期中商广场裙楼壹层06号门面，面积122.47平方）。为实现门面投资收益，经协商，两原告同意将门面租赁给被告作商业经营，并签订了由被告方提供经格式化的《委托经营管理合同》，该合同约定主要条款为：一、经营期为120月，自2015年12月31日至2025年12月30止，二、委托管理收益分为四个阶段；1、装修期三个月（2015年12月31日至2016年3月30日），经营收益双方各承担50%即：166667元；2、市场培育期为三年（2016年3月31日至2019年3月30日），共计经营收益为666668元，约定该期间的收益由被告于2018年3月31日起按季分四期，在每季的季末后15个工作日内向两原告方支付；3、2019年3月31日至2020年12月30日共21个月，以月为单位，每月55556元，被告在每季末后15个工作日内支付；4、2020年12月31日至2025年12月30日止，共计5年，被告按：原告商铺发票价÷合并商铺发票合计总价×合并商铺整体收益的计算方式为标准向原告方支付经营收益。合同签订后，两原告依约完全履行了合同相关之义务，被告也依照合同取得了该门面的使用权，且租赁给第三人经营至今。但被告在履行支付租金收益方面存在重大违约，仅在第一次（2018年7月11日分六次支付250002元，该笔收益由该季度款的166667元加上装修期的50%计83333.5元构成）履行了全额支付义务，在后面四次支付季度款的过程中，均存在违约，具体付款情况为：1、2018年(三季度7-9)仅付78750.63元，尚欠87916.37元；2、2018年(四季度10-12)仅付90625.73元，尚欠76041.27元；2019(一季度1-3)仅付97875.78元，尚欠68791.25元；2019年（二季度）仅付97917.45元，尚欠68749.55元；累计拖欠301498.44元租金收益。被告的行为违背合同诚信原则，两原告事后多次与被告沟通，未果。为此，为维护两原告的合法权利，依法诉至法院，请判如所请。被告中腾公司辩称，1、原告所获取的商铺不具有物理确认的建筑构成；2、原被告双方签订的是委托经营管理合同，不是与被告之间构成租赁合同关系，只是在委托经营合同中被告向原告承诺了统一经营管理期间的收益标准；3、按照委托营业合同的约定，被告不具有向原告用自有财产支付租赁费用的约定，只是将收取的租赁收益在支取经营管理费用后向原告支付所收取的租金；4、被告没有逾期向原告支付已经收取的租赁收益，因此被告不应当承担违约责任。综上所述，应当驳回原告对被告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉讼主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、2014年7月18日，张家界中商置业有限公司作为出卖人与买受人李启莲、田际斌签订了一份《张家界市商品房预售合同》，约定出卖人将中商广场（农贸商城一期）项目中的第裙楼1层106号房，建筑面积共122.47平方米，以6926018元的价格出售给买受人李启莲、田际斌共同共有。合同约定房款一次性付清。两原告李启莲、田际斌于2016年4月28日一次性付清了房款6926018元。2、原告李启莲购买中商广场（农贸商城一期）项目中的第裙楼1层106号房后，作为甲方与乙方中腾公司签订一份《委托经营管理合同》，甲方李启莲在合同上签名，乙方中腾公司在合同上加盖公章，该份合同没有签署时间。《委托经营管理合同》约定：一、委托标的。1、位于张家界市永定区永定街道的中商广场农贸商城一期中商官场（以下简称“中商广场”）裙楼壹层06号房屋，建筑面积122.47平方米，甲方自愿将上述房屋的用益物权全部、完整、独立、不可撤销地委托给乙方，并由乙方或乙方指定的第三方商业管理公司为该标的物提供商业经营管理服务，乙方愿意自行或委托第三方公司提供该项服务。2、甲方确认对本次用益物权的授权和委托。……3、标的用途：商业。二、委托方式。1、为维护全体业主的共同利益，商业用房实行统一经营管理的方式进行经营和收益，甲方委托并授权乙方对中商广场：按照“统一布局、统一培育、统一经营管理”的标准认真实施，力求做到不断提升被委托的商业项目行业地位、品牌地位及市场价值。按双方约定收益标准代为向使用人收取使用费，并代为向甲方支付委托经营收益的权利义务。……2、乙方依法对委托标的物进行经营管理、对外代招商，乙方对该标的物拥有独立占有、使用、收益等权利，甲方不参与任何经营管理事务。乙方在保证按约支付甲方委托经营管理收益的基础上，全面开展专业有效的管理，提升被委托商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。三、委托事项。在委托经营期限内，甲方不可解除的全权委托乙方经营管理标的物，甲方不参与、不干涉标的物及标的物所在商场的经营管理。乙方包括但不限于拥有下述商业管理权限：……5、依法向拖欠经营管理费用的用户进行追缴；……10、甲方全权委托乙方与经营户办理该房屋的交接、租赁、代开发票、代收使用费等手续并签署相关文件；……四、委托期限：120个月。1、委托时间：暂定2015年12月31日至2025年12月30止。2、甲方同意从2015年12月31日至2016年3月30日止给予商户3个月为免费装修期，甲方免收委托经营管理收益。乙方本着双方合作共赢的态度，自愿承担免费装修期间甲方的委托经营管理收益损失的50%，即自2016年2月14日起至2016年3月30日止的甲方委托经营管理收益损失由乙方承担。同时甲方同意该期间由乙方承担的甲方委托经营管理收益损失，届时与市场培育期第一期甲方委托经营管理收益一同结算。……八、委托管理收益。1、甲方同意向乙方出具授权委托手续，委托乙方以甲方名义或乙方名义与经营户签订合同，将标的物对外招商或经营获取收益，并委托乙方向经营户代收取使用费，收益标准为：（1）、装修期：2015年12月31日至2016年3月30日，三个月免费装修期，甲方免收委托经营管理收益，双方各承担50%。2、市场培育期：2016年3月31日至2019年3月30日，市场培育期合计委托管理收益为666668元。双方同意该期间委托投资收益乙方于2018年3月31日起按季分4期，在每季末后15个工作日内向甲方支付，如遇节假日相应顺延。（3）约2019年3月31日至2020年12月30日，月委托经营管理收益为人民币55556元，年度委托管理收益为666668元。支付时间：乙方按季度向甲方支付上述委托经营管理收益，乙方在每季末后15个工作日内支付。（4）、自2020年12月31日至2025年12月30日止，甲方该期间每年月委托经营管理收益以该商铺对外招商或经营获取的实际收益为准，如该商铺与其他商铺合并作为整体出租给第三方使用的，乙方代为按整体先收取收益，甲方商铺收益按：甲方商铺发票价÷合并商铺发票合计总价×合并商铺整体收益的计算方式为标准向原告方支付经营收益。支付方式为，乙方将委托经营管理收益转入甲方指定的李启莲账号为62×××18的建行账户。十一、违约责任：……2、若乙方按本合同约定正常支付给甲方收益，甲方违反本合同约定干涉乙方或商铺经营者/承租人行使管理权或经营权，乙方有权扣除全部委托经营管理期内甲方总收益的50%作为违约金，甲方不得以此为由终止合同。4、甲方有义务协助乙方办理该标的物的委托经营管理和租赁/联营事宜，及时出具相关文件、办理相关手续，若因甲方原因不得完成租赁事宜的或造成乙方无法正常行驶经营管理权的，所造成的甲方收益损失由甲方自行承担，同时甲方应向乙方支付全部委托经营管理期内甲方总收益的50%作为违约金，甲方不得以此为由终止合同。5、乙方无正当理由逾期向甲方交付委托收益，乙方应按逾期每日依本年度约定收益的0.5‰向甲方支付违约金，逾期超过6个月，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任。本合同另有约定的除外。7、甲方在本合同期内擅自将被委托房产另行租赁或委托给他人，或因甲方原因使被委托签订的合同无法按期履行，甲方除按合同约定赔偿第三方的包括装修补偿、违约金等损失外，还应按全部委托经营管理期内甲方总收益的50%作为违约金赔偿由此给乙方造成的一切经济损失。……3、合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。按照原被告双方合同约定被告应向原告支付的委托管理收益为：1、2015年12月31日至2016年3月30日，是三个月免费装修期，委托经营管理收益，双方各承担50%，即被告需要向原告支付委托收益款83333.5元（666668元÷4÷2）；2、2016年3月31日至2019年3月30日，市场培育期合计委托管理收益为666668元。双方同意该期间委托投资收益乙方于2018年3月31日起按季分4期，在每季末后15个工作日内向甲方支付，如遇节假日相应顺延。3、2019年3月31日至2020年12月30日，月委托经营管理收益为55556元，年度为666668元，由乙方按季度，在每季末后15个工作日内向甲方支付，节假日顺延。截止到2019年4月30日，被告应向原告支付委托管理收益805557.5元。被告向两原告支付委托管理收益明细为：2018年7月11日分六次向两原告支付2018年2季度委托管理收益共计250002元；2018年10月25日分两次支付2018年第3季度委托管理收益共计付78750.63元；2019年1月16日分两次支付2018年第4季度委托管理收益共计90625.73元；2019年4月17日分两笔支付2019年第1季度委托管理收益97875.78元；2019年4月25日分两笔支付2019年第2季度委托管理收益仅97917.45元。截止到2019年4月30日，被告共向原告支付委托管理收益615171.59元，下欠190385.91元。被告应于2018年第三季度末后15个工作日内向原告支付当季委托管理收益166667元，但被告在2018年10月25日仅支付78750.63元，没有足额支付委托管理收益，一直到2019年4月30日仍然没有足额向两原告支付委托管理收益。4、2018年10月26日至2019年4月30日，合计186天。按照合同约定：“乙方无正当理由逾期向甲方交付委托收益，乙方应按逾期每日依本年度约定收益的0.5‰向甲方支付违约金，逾期超过6个月，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任。”本案被告应向两原告支付的违约金为62000元（666668元×0.5‰元×186天）。判决的理由与结果本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告李启莲、田际斌与被告中腾公司签订的《委托经营管理合同》符合租赁合同的法律特征，实为租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。两原告向被告交付了房屋，被告应按约定向原告支付租金。自2018年10月25日，被告中腾公司未按照合同约定足额支付租金，属违约行为，依法应当支付下欠的租金，并承担违约责任。因此，两原告要求被告中腾公司支付截止2019年4月30日之前下欠的租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告张家界中腾商业服务有限公司于本判决生效后三十日内向原告李启莲、田际斌支付2019年4月30日前欠付的租金190385.91元以及违约金62000元，共计252385.91元；二、驳回原告李启莲、田际斌的其他诉讼请求。案件受理费5822元，适用简易程序减半收取计2911元，由原告李启莲、田际斌负担474元，被告张家界中腾商业服务有限公司负担2437元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  谷晓玲二〇一九年九月十日代理书记员  田晟昔附相关法律条文:一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。