四川省成都市青羊区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川0105民初9591号 原告：范绍芳，女，汉族，1975年11月3日出生，户籍地：四川省汉源县。现住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张诗浪，四川高扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洪，四川高扬律师事务所律师。 被告：都江堰市汇联小额贷款有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市蒲阳镇堰华路****楼。 法定代表人：李渝，执行董事。 委托诉讼代理人：朱柳，上海段和段（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马洁，系公司员工。 被告：池季华，女，汉族，1966年2月11日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈旭东，男，汉族，1963年7月4日出生，住成都市高新区。系池季华表哥。 原告范绍芳与被告都江堰市汇联小额贷款有限公司（以下简称汇联公司）、池季华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告范绍芳及其委托诉讼代理人张诗浪、张洪，被告汇联公司的委托诉讼代理人朱柳、马洁，被告池季华的委托诉讼代理人陈旭东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范绍芳请求本院判令：1.停止对成都市金牛区房屋（房权证号：权23××24）的强制执行，并解除相应查封、扣押等措施；2.池季华履行《房屋买卖合同》，配合办理案涉房屋所有权转移登记并承担本案诉讼费。 事实和理由：案涉房屋在2011年3月10日已由池季华出售给范绍芳所有，双方签订了《房屋买卖合同》，范绍芳按照合同约定向池季华支付了购房款37万元。2011年3月13日，范绍芳开始装修房屋并一直居住、使用至今。青羊法院（2019）川0105执异252号《执行裁定书》对范绍芳与池季华之间的房屋买卖进行了查明并认为“范绍芳在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有房屋”。池季华在2013年7月4日分户到其名下后，不但未给范绍芳办理过户，还于2014年5月12日恶意将该房屋抵押给汇联公司，导致范绍芳的财产受到严重损失。2015年3月31日，池季华在继续隐瞒房屋抵押事实的情况下，再次收取范绍芳购房款16万元。青羊法院（2019）川0105执异252号《执行裁定书》认为“范绍芳未支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求的交付执行，范绍芳也未提交证据证明买卖双方未按约定在2012年3月11日前办理过户登记的原因，不能证明房屋未办理过户登记非因买受人自身原因”与事实不符，范绍芳已按照合同约定的付款进度支付了相应部分购房款，而剩余部分购房款本应在池季华配合下以办理贷款方式支付，但范绍芳一直未找到池季华，故房屋尾款以及产权转移登记未能继续进行。故提起本案诉讼，望判如所请。 汇联公司辩称，其对执行标的享有担保物权，青羊法院于2015年9月25日作出的（2015）青羊民担字第67号《民事裁定书》明确了汇联公司对案涉房屋享有优先受偿权。范绍芳与池季华的房屋买卖不真实，双方在《房屋买卖合同》中约定“乙方有权出售，差额按双方出资比例分配”，故双方系名为买卖实为投资的关系。房屋不能过户并取得产权，范绍芳有明显过错。综上，范绍芳不享有阻却执行的权利，请求驳回其诉讼请求。 池季华辩称，房屋买卖合同真实有效，未过户至范绍芳名下主要是基于合同中约定，房子2012年3月14日前过户到池季华名下后再过户给范绍芳。因为程序问题，房屋于2013年7月4日才过户到池季华名下，后于2014年5月12日抵押给汇联公司，在抵押前的10个多月时间中池季华通知范绍芳办理手续，付清房款，但范绍芳拿到房后未予理睬，一直未履行合同义务。2015年范绍芳向池季华出具承诺书，承诺会将200000元房款给池季华，但最终只支付了160000元。池季华将房屋抵押给汇联公司是因为收不到范绍芳的尾款。请求依法判决。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.汇联公司与池季华实现担保物权纠纷一案，本院于2015年9月25日作出（2015）青羊民担字第67号《民事裁定书》，认定汇联公司担保物权实现的条件已成就，其有权申请对抵押财产进行拍卖，并在欠款本息及催收费的范围内享有优先受偿权，并裁定“准许拍卖池季华所有的抵押财产：位于成都市金牛区，建筑面积76.49平方米）等三套房屋”。裁定生效后，汇联公司向本院申请强制执行。本院受理后，于2016年2月25日以（2016）川0105执字第188-1号《执行裁定书》及《协助执行通知书》查封了池季华所有的案涉房屋。范绍芳对本院的查封行为提出了异议，本院作出了（2017）川0105执异88号《执行裁定书》，范绍芳不服该裁定，向本院提起案外人异议之诉。本院于2018年1月30日作出（2017）川0105民初7511号《民事裁定书》，认为本院的查封行为系轮候查封，不应受理，已经受理的应裁定驳回起诉，其应当向首查封法院主张权利，故裁定驳回范绍芳的起诉。后因武侯区人民法院对案涉房屋的在先查封于2018年10月16日到期自动解除，四川省成都市中级人民法院对案涉房屋的在先查封于2018年12月27日到期自动解除，本院对案涉房屋的查封自四川省成都市中级人民法院的查封解除时自动生效，本院对案涉房屋的查封尚在查封期内，本院于2019年6月14日作出（2019）川0105执异252号《执行裁定书》，认为虽然范绍芳在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已占有房屋，但未支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，亦未提交证据证明双方未按合同约定在2013年3月11日前办理过户登记的原因，不能证明未办理过户登记非因买受人自身原因，遂裁定驳回范绍芳的执行异议。范绍芳不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2011年3月10日，范绍芳（买方）与池季华（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定范绍芳购买池季华位于成都市金牛区住宅楼2楼左边房屋，建筑面积77.6平方米，价款572688元，并应于2012年3月11日前办理房屋过户手续。 2011年2月23日、2011年3月10日、2015年3月31日。 范绍芳支付房款共计37万元。2011年3月13日，池季华将案涉房屋交付范绍芳装修后入住。 2013年7月30日，案涉房屋登记至池季华名下。后池季华将案涉房屋抵押给汇联公司，并于2014年5月13日办理了抵押登记手续。 上述事实有当事人身份信息、房屋买卖合同、收据、房他证、（2015）青羊民担字第67号民事裁定书、（2016）川0105执字第188-1号执行裁定书、（2017）川0105执异88号执行裁定书、（2017）川0105民初7511号民事裁定书及当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”2015年8月27日，汇联公司向本院提出申请，请求拍卖或变卖池季华抵押给其公司的位于成都市金牛区的房屋及另两套房屋，本院2015年9月25日作出（2015）青羊民担字第67号《民事裁定书》，裁定准许拍卖池季华所有的抵押财产，包括案涉房屋。故汇联公司对案涉房屋享有抵押权系经本院生效的（2015）青羊民担字第67号《民事裁定书》所明确。范绍芳在本案中针对案涉房屋即抵押财产主张所有权，已经涉及抵押权是否成立的问题，范绍芳的诉讼请求本质是排除汇联公司对抵押财产的优先受偿权，其诉请与本院2015年9月25日作出的（2015）青羊民担字第67号《民事裁定书》有关，故范绍芳的诉请不符合案外人可以提起案外人执行异议之诉的条件。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十四条规定，“适用特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议不成立的，裁定驳回。对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。”本案汇联公司申请执行的依据是准予实现担保物权的裁定，属于适用特别程序作出的裁定，范绍芳作为利害关系人，对原裁定有异议，应在法定期间内向本院提出异议。 综上所述，本案不符合民事诉讼法规定的案外人执行异议之诉的受理条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条之规定，裁定如下： 驳回范绍芳的起诉。 案件受理费9500元，予以退还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  侯 波 人民陪审员  冯 卫 二〇一九年九月十八日 书 记 员  童学翠