河北省石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0105民初4872号原告（反诉被告）：某购物广场。负责人张某，职务董事长。委托诉讼代理人：潘雪萍、赵晶，职务员工。被告（反诉原告）：董某某，女。委托代理人李民生，河北标致律师事务所律师。原告（反诉被告）某购物广场诉被告（反诉原告）董某某租赁合同纠纷一案。本案于2019年4月23日立案后，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某购物广场的委托代理人潘雪萍、赵晶，被告（反诉原告）董某某的委托代理人李民生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）某购物广场向本院提出诉讼请求，1、请求依法判决解除原被告签订的《石家庄苏宁广场商铺租赁合同》及其补充协议。2、判令被告将租赁房屋腾空后恢复原状交还给原告，并立即办理以租赁房屋为注册地址或营业地址的工商注销。3、判令被告立即向原告支付欠缴的租金暂计233327.73元（自2018年1月1日计算至2018年12月15日）、物业费163360.71元（自2018年1月1日起计算至2018年12月15日）、水电费3676.77元，延迟缴款违约金455906.48元，解约违约金71060.94元，共计927332.63元。4、判令被告自2018年12月15日后按照每月23686.46元向原告支付商铺占用费、按每月14213.75元向原告支付物业服务费。（暂计算至起诉之日，应计算至实际清铺之日）。5、判令将被告已支付给原告的商铺保证金80000元从总欠款金额中抵扣。6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由，2013年12月12日，甲方石家庄苏宁商业投资有限公司与被告董某某签订了石家庄苏宁广场商铺租赁合同，合同约定被告租赁甲方苏宁广场3层第307号商铺，租赁期限60个月，并约定了租金及相关费用计算方式，原告已按约定将商铺出租给被告使用，后石家庄苏宁商业投资有限公司将该租赁合同权利义务转让给原告某购物广场，三方签订了主体变更协议，自2018年1月1日起，被告拒交租金，经原告多次催缴，仍然拒绝缴纳，并占用原告商铺至今未办理解约手续未清铺，截止到2018年12月25日欠缴的租金233327.73元，物业费163360.71元，水电费3676.77元，延迟缴款违约金455906.48元，解约违约金71060.94元，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）董某某辩称，2013年12月2日，答辩人与石家庄苏宁商业投资有限公司签订《石家庄苏宁广场》商铺租赁合同，约定答辩人租赁《石家庄苏宁广场》第3层第307号商铺，并约定了租赁期限、租金、费用及支付方式等，后本协议主体石家庄苏宁商业投资有限公司变更为被答辩人，其他合同条款不变。经营模式为：《石家庄苏宁广场》整体对外经营，整个租赁场所，均以《石家庄苏宁广场》名义经营，租赁户严格按照《石家庄苏宁广场》要求经营，广场、大楼名称，各种宣传都是《石家庄苏宁广场》。由于受到各种条件的影响，石家庄苏宁广场整体经营不佳，被答辩人在请示苏宁总部后，截止到2017年12月一直给答辩人减免房租。2017年底答辩人继续要求被答辩人减免房租，并告知被答辩人，如果不能继续减免房租，答辩人就要求撤离，被答辩人以请示上级为由，一直拖延至合同终止，也未答复答辩人。另外，2017年10月，苏宁公司将石家庄苏宁广场整体出售给恒大公司，由恒大公司负责经营，石家庄苏宁广场变更为恒大广场，广场、大楼名称，各种宣传都变成恒大广场，对此被答辩人并未告知答辩人，被告租赁商铺是看中苏宁品牌，如果改为恒大，答辩人就会撤离，苏宁广场变恒大广场是合同最终的内容发生了变化，被答辩人没有通知苏宁广场变为恒大广场属于欺诈行为，和严重用违约行为，并非答辩人违约，现合同已经到期，被答辩人于2018年9月30日用锁门的方式强制被告停业至今，答辩人无法腾空房屋，所以2018年1月至今答辩人不应缴纳房租、物业费、水电费等，答辩人并未违约，更不应承担违约金。综上所述，被答辩人自2018年以来一直欺骗答辩人，拖延答复答辩人是否减免房租，不通知答辩人石家庄苏宁广场变恒大广场的重要事实，并于2018年9月30日用锁门的方式强制答辩人停业至今，是被答辩人的违约和欺诈、欺骗造成2018年1月至2018年9月继续经营，被答辩人应承担责任，答辩人不应承担任何责任，也不应当支付房屋租金、物业费、水电费。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求，1、判令被反诉人赔偿反诉人损失合计180000元。2、判令被反诉人返还反诉人租赁保证金80000元。3、本案本诉费反诉费由被反诉人承担。事实与理由，2013年12月2日，反诉人与石家庄苏宁商业投资有限公司签订《石家庄苏宁广场》商铺租赁合同，约定反诉人租赁《石家庄苏宁广场》第3层第307号商铺，并约定了租赁期限、租金、费用及支付方式等，后本协议主体石家庄苏宁商业投资有限公司变更为被反诉人，其他合同条款不变。经营模式为：《石家庄苏宁广场》整体对外经营，整个租赁场所，均以《石家庄苏宁广场》名义经营，租赁户严格按照《石家庄苏宁广场》要求经营，广场、大楼名称，各种宣传都是《石家庄苏宁广场》。由于受到各种条件的影响，石家庄苏宁广场整体经营不佳，被反诉人在请示苏宁总部后，截止到2017年12月一直给反诉人减免房屋。2017年底反诉人继续要求被反诉人减免房租，并告知被反诉人，如果不能继续减免房屋，反诉就要求停业，被反诉人以反诉人拖欠房屋、物业费的名义强行锁上反诉人的经营场所，致使反诉人无法经营，造成减少营业收入180000元（2018年10月1日至2019年5月31日，每月平均20000元）。另外，2017年10月，苏宁公司将石家庄苏宁广场整体出售给恒大公司，由恒大公司负责经营，石家庄苏宁广场，变更为恒大广场，广场、大楼名称，各种宣传都变成恒大广场，对此被反诉人并未告知反诉人，反诉人租赁商铺是看中苏宁品牌，如果改为恒大，反诉人就会撤离，苏宁广场变恒大厦广场是合同最终的内容发生了变化，被反诉人没有通知苏宁广场变为恒大广场属于欺诈行为，另外双方签订的合同已经到期，被反诉人应当退还反诉人租赁保证金80000元。综上所诉，被反诉人自2018年以来一直欺骗反诉人拖延答复反诉人是否减免房租，不通知反诉人石家庄苏宁广场变恒大广场的重要事实，并于2018年9月30日用锁门的方式强制反诉人停业至今，应当依法赔偿反诉人减少的营业收入180000元（2018年10月1日至2019年5月31日，每月20000元），退还反诉人租赁保证金80000元，为了维护自己的合法权益，反诉人特依法提起反诉请求人民法院依法裁判。原告（反诉被告）辩称，一、石家庄苏宁广场变更为恒大广场并不影响双方租赁合同的履行，反诉人与苏宁并无关联，既没有以苏宁的名义进行经营也没有经营苏宁的相关产品，而且在双方的租赁合同中对苏宁广场的约定也仅仅是涉及地址的相关条款，并没有对苏宁品牌有特别约定，反诉人诉称变更为恒大广场属于欺诈，没有事实和合同依据，二、答辩人为被答辩人减免房租不是答辩人的义务，也不是被答辩人不减免房租就停业撤出的理由，三、答辩人已经通知被答辩人解除双方租赁合同时间为2018年12月15日，被答辩人一直拒绝办理商铺交接手续，根据合同约定，解除合同后答辩人有权收回租赁房屋，更换商铺钥匙及采取其他措施收回该商铺，答辩人行为不违反双方合同约定，是合理合法行使己方权利的行为，不应承担违约责任，四、被答辩人没有证据证明其减少的营业收入数额，也没有证据证明该损失是由于答辩人的原因导致，根据证据规则，应由被答辩人承担举证不能的不利后果五、道路施工是政府行为，不是被答辩人拒交租金的理由，而且道路施工并不影响租赁合同的履行。本院经审理认定事实如下，2013年12月12日，案外人石家庄苏宁商业投资有限公司（以下简称苏宁投资公司）与被告董某某签订了《石家庄苏宁广场商铺租赁合同》，合同约定被告租赁甲方苏宁广场3层第307号商铺（套内建筑面积311.5平方米），租赁期限60个月，并约定了租金、费用及支付方式等。被告向苏宁投资公司交纳8万元租赁保证金，并约定苏宁投资公司有权从租赁保证金中抵扣被拖欠的租金、物业服务费、其他费用及被告应承担赔偿违约责任等。另，合同第十五条、第十六条约定了双方各自违约责任细则。2014年底,原、被告及苏宁投资公司三方签订《主体变更协议书》，经被告同意，苏宁投资公司将上述租赁合同的权利义务全部转让给原告。后原、被告双方签订了《（石家庄苏宁广场商铺租赁合同）之补充协议》，约定原告给予被告租金优惠政策，自2015年10月1日至2017年12月31日，被告按照协议约定优惠后的租金、物业费金额交纳。上述补充协议另约定被告应按时足额交纳物业管理费，否则原告有权取消租金优惠，要求被告补足优惠的租金等费用差额。2018年12月18日，原告以恒大地产集团的名义向被告以快递方式送达了《关于解除租赁合同及交还商铺的通知》。现原告要求被告支付取消优惠后的租金、水电费、违约金等。庭审中，被告对解约函真实性无异议，但提出解除合同不具有法律效力，因该函件并非使用公正邮寄方式送达，而且合同截止日期为2019年4月17日，至今期限已届满，因此其属于解除合同行为无效。苏宁公司于2017年10月在未告知被告的情况下将《石家庄苏宁广场》整体出售给恒大集团，并将广场及大楼名称变更为恒大属于欺诈行为，有照片打印件为证。同时，在被告经营期间，原告给被告的商铺加锁致使不能经营造成了营业收入损失180000元(2018年10月1日至2019年5与31日，月收入20000元），其未腾空商铺原因也应由原告负责，现被告提出反诉要求原告赔偿上述损失及退还保证金。另查，原告当庭认可在与被告租赁期间内未告知被告将《石家庄苏宁广场》整体出售给恒大地产集团的事实，对被告经营的商铺加锁亦表示认可。以上事实有《石家庄苏宁广场商铺租赁合同》、《主体变更协议书》、《补充协议》、《关于解除租赁合同及交还商铺的通知》、照片打印件等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告某购物广场与被告签订的石家庄苏宁广场商铺租赁合同及补充协议虽系双方真实意思表示，但原告在租赁期间将产权全部出售给恒大地产集团，且未向原告如实告知，违背了行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。庭审中，被告反诉称与原告签订租赁合同是基于原告系零售业巨头的品牌，并告知原告如更换恒大集团将不再租赁商铺。同时被告仍按照双方签的补充协议于2017年12月31日前履行交纳义务，而原告在此期间已将全部产权出售给恒大集团，可见其隐瞒产权转让的行为造成被告继续承租租赁物并履行交纳义务，扩大了被告不应承担的损失，该损失部分应自2018年1月1日起由原告自行承担。另，原告对被告商铺加锁行为表示认可，亦是导致被告不能正常经营的主要原因，足见原告未遵循公平原则来履行义务，应承担违约责任，对原告的各项主张，本院不予支持。反诉原告主张要求返还保证金8万元，其出示保证金票据，事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。因被告认可已收到原告送达的解约函，双方签订的合同目的已不能实现，该合同应自被告收到解约函之日起视为自行解除，合同解除后保证金应予返还，故反诉原告的该项主张，本院予以支持。关于营业损失部分反诉原告主张18万元，结合庭审情况，该损失部分不排除由于被告自身经营不善所造成的客观事实，而原告也减免了部分费用，由原告承担该损失部分确实欠妥，且被告提交的证据不足以证实其主张，故反诉原告的该项主张，于法无据，本院不予支持。经本院调解无效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）某购物广场的诉讼请求。二、原告（反诉被告）某购物广场自本判决生效后五日内返还被告（反诉原告）董某某保证金人民币80000元整。三、驳回被告（反诉原告）董某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13866元，减半收取6933元，由原告某购物广场负担，反诉费2600元，由被告董某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  张秋力二〇一九年九月三十日书记员  高 康