湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1181民初2767号原告：麻城市星城物业服务有限公司，住所地麻城市龙池办事处紫薇星城******商铺，统一社会信用代码91421181MA492M0G4R。法定代表人：张喜伦，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陶小平，湖北诚信联合律师事务所律师。被告：余宏文，男，汉族，湖北省麻城市人，户籍地麻城市，现住麻城市。原告麻城市星城物业服务有限公司与被告余宏文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法使用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理，原告麻城市星城物业服务有限公司的委托诉讼代理人陶小平，被告余宏文均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告麻城市星城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、责令被告依法支付物业服务费3481元（2017年6月4日-2019年7月18日），违约金3168元（至2019年7月18日，逾期支付按约定计算），合计6649元；2、由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：因被告余宏文购置紫薇星城X单元X室房产，2016年6月29日签订了《物业管理服务合同》，合同对物业费、违约责任等事项进行了约定。至2019年7月18日被告欠物业费3481元，经原告多次催收被告拒不支付，严重影响原告公司的正常经营。综上，原告认为被告违反合同约定，拒不承担合同约定义务，依据约定及法律规定应当承当相应法律责任，故原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告余宏文辩称，1、我认为原告诉讼主体错误，我是与森源物业有限公司签订的物业服务合同，星城物业服务有限公司进驻紫薇星城小区没有公示过，森源物业服务有限公司退出紫薇星城小区也没有公示过，所以我认为原告起诉我的主体不适格，即我认为星城物业的诉讼主体不适格；2、星城物业公司进驻紫薇星城后，擅自将小区的绿化带建成了停车位，为了达到车位销售的目的，在小区强行收取停车费用，给小区的业主和生活出行带来了巨大的不便；3、2017年度，原告进驻后，为了达到收取物业费的目的，星城物业在紫薇星城违规停水达6次之多，严重影响了业主的生活安全。这一点我现在不能提交证据，但是当时好多人报警，水务大队也有人出警，我说的是事实；4、物业公司的财务管理混乱，恶意篡改台账，明显是欺行霸市、敲诈勒索。这一点我现在也不能提交直接证据；5、近一段时间，紫薇星城筹备成立业主委员会，开发商及物业想方设法阻拦业主委员会的成立，曾将已交付物业费的业主代表都起诉过；6、星城物业置业主的利益不顾，全力维护开发商的利益，一些业主的水电报装、单元入户门、开发商迟延交房的违约金，迟迟不能落实，从而导致小区物业费的恶性循环。综上所述，原告诉讼主体不当，双方从未签订过有效的服务合同，所以我与原告的物业服务合同纠纷不成立，请求法官公证审判。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院依法予以采信，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据一原告营业执照，加盖了麻城市工商行政管理局公章，来源合法、客观真实，被告认为原告的营业执照有造假的嫌疑，没有提供相应的证据予以证实，被告的异议理由不成立，本院对该证据依法予以采信；对原告提供的证据二中的麻城市（前期）物业服务备案合同，本院认为，该合同是原告麻城市星城物业服务有限公司与涉案小区开发单位湖北人和房地产开发有限公司签订的，然后在麻城市房地产管理局进行了备案，能够证明涉案小区开发单位湖北人和房地产开发有限公司委托原告麻城市星城物业服务有限公司为涉案小区提供物业服务的事实，且庭审过程中被告余宏文亦承认原告进驻涉案小区提供了物业服务的事实，故被告的异议理由不成立，本院对该证据依法予以采信。对被告余宏文提供的证据一证明一份，该证明中的证明人未到庭接受质询，证据形式瑕疵，且经庭审核实，截至本案庭审之日，被告余宏文欠缴2014年6月28日至2017年6月4日的物业费经过本院另案判决和黄冈中级人民法院维持原判后，被告余宏文一直没有缴纳物业管理费，故对被告余宏文提供的证据一证明一份，本院依法不予采信；对原告提供的证据二撤诉申请书，系复印件，没有原件核对，且该撤诉申请书所涉及案件黄冈市中级人民法院已作出判决，维持了我院另案处理的被告余宏文应当给付2014年6月28日至2017年6月4的物业费的判决，故本院对被告提供的证据二的撤诉申请书不予采信。就双方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：被告余宏文系麻城市紫微星城小区X栋X单元X号房屋的业主，其作为乙方于2016年6月29日与作为甲方的麻城市森源物业服务有限公司（麻城市森源物业服务有限公司是紫薇星城开发单位湖北人和房地产开发有限公司委托的为涉案小区提供物业服务的物业公司）签订了《物业管理服务合同》，合同约定：甲方对涉案房屋（建筑面积为136.68平方米）所在小区进行物业管理，对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，乙方依约缴纳物业管理费。在湖北人和房地产开发有限公司委托麻城市森源物业服务有限公司为涉案小区提供物业服务的期限届满后，湖北人和房地产开发有限公司又与原告麻城市星城物业服务有限公司签订了麻城市（前期）物业服务合同，该合同约定：湖北人和房地产开发有限公司选聘麻城市星城物业服务有限公司对麻城紫薇星城小区实施前期物业管理服务事宜，高层住宅1元／月.每平方米，商业物业1元／月.每平方米。物业费按月交纳，业主或承租人应在每月的3日前交纳。物业服务合同委托期限为：2017年6月4日至2022年6月3日。原告麻城市星城物业服务有限公司与紫薇星城开发单位湖北人和房地产开发有限公司签订的麻城市（前期）物业服务合同在麻城市房地产管理局进行了备案。庭审过程中被告余宏文对原告进驻涉案小区提供了物业服务的事实亦表示认可。自原告麻城市星城物业服务有限公司进驻涉案小区后，被告余宏文一直没有缴纳物业费，遂酿成纠纷。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告麻城市星城物业服务有限公司与紫薇星城开发单位湖北人和房地产开发有限公司签订的麻城市（前期）物业服务合同对原被告双方均具有约束力，且庭审过程中被告余宏文亦承认原告进驻涉案小区提供了物业服务的事实，故对被告余宏文以其没有与原告签订物业服务合同，原告主体不适格的抗辩理由，本院不予采纳。原告在对涉案小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费，被告余宏文作为小区业主应当及时缴纳物业管理费。自原告麻城市星城物业服务有限公司进驻涉案小区后，被告余宏文一直没有缴纳物业费，故原告麻城市星城物业服务有限公司诉请要求被告余宏文缴纳2017年6月4日至2019年7月18日的物业费，于法有据，应予支持。自2014年12月30日起，经麻城市物价局、麻城市房地产管理局联合发文批复“紫薇星城”小区住宅部分物业服务费标准（按建筑面积）为1.00元／㎡．月，且被告余宏文对按照每月每平方米1元的价格收取物业管理费亦无异议，故对原告要求被告余宏文支付自2017年6月4日起至2019年7月18日的物业管理费为3481元的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告诉请的违约金3168元，本院认为，原告提供的其在麻城市房地产管理局备案的其与紫薇星城开发单位湖北人和房地产开发有限公司签订的麻城市（前期）物业服务合同中对业主逾期交费的违约责任没有约定，故原告的该项诉请没有证据予以证实，本院不予支持。被告余宏文以原告擅自将小区的绿化带建成了停车位对外收取费用，原告为收取物业费停水，原告财务管理混乱、恶意篡改台账，恶意阻拦业主委员会成立为由的抗辩理由，没有提供证据予以支持，其抗辩理由本院不予采纳；对被告余宏文以“星城物业置业主的利益不顾，全力维护开发商的利益，一些业主的水电报装、单元入户门、开发商迟延交房的违约金迟迟不能落实”为由不交物业费的抗辩理由，本院认为，被告余宏文没有提供证据证实是原告收取了业主的水电报装费和单元门入户费，且退还水电报装费和单元入户门费用与本案并非同一法律关系，被告余宏文以此为由不缴纳物业费理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告余宏文于本判决生效后十日内向原告麻城市星城物业服务有限公司支付拖欠的物业费3481元；二、驳回原告麻城市星城物业服务有限公司其他的诉讼请求。逾期未按本判决指定的期间履行给付义务的，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告麻城市星城物业服务有限公司负担20元，被告余宏文负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 员 刘惠芳二〇一九年九月十日代书记员 袁 兰