广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初2850号原告（反诉被告）：孙红艳，女，1978年11月7日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区，委托诉讼代理人：叶辉、叶世杰，广东鹤明律师事务所律师。被告（反诉原告）：伍坚雄，男，1962年6月1日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：伍日波，男，1952年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系佛山市高明区更合镇布练村委会推荐。原告孙红艳与被告伍坚雄租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告孙红艳及其委托诉讼代理人叶辉、被告伍坚雄及其委托代理人伍日波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙红艳向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方于2018年6月20日所签订的《租房合同》，被告立即退还押金35000元，并支付资金占用费（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至清偿款项之日止）给原告；二、本案受理费由被告承担。事实与理由：2018年6月20日，原、被告经协商一致，双方签订了《租房合同》（实为承包合同），约定被告将位于佛山市高明区更合镇布练村委会的文坑猪场发包给原告用作养殖，承包期五年，承包金每年60000元，原告在进入场地的同时，支付60000元作押金。合同签订当天，原告按照约定支付了60000元押金给被告，2018年7月25日，原告支付了30000元承包金（2018年6月20日至2018年12月20日）给被告。后因政府禁养（被告早已知道），原告无法继续养殖，原告多次要求被告退还剩余押金35000元，被告拒不退回。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判允所请。被告伍坚雄答辩如下：一、原告诉讼请求缺乏事实和法律依据。双方签订的《租房合同》是五年，而原告却只经营一年零一个月，如果原告需要解除合同，应该和被告协商好或者走法律途径。而在本案中，原告在被告不知情下趁着夜色掩护，偷偷搬走所有东西，不知去向。原告在履行合同过程中构成严重违约，应承担违约责任。原告是违约方，无权要求返还押金，原告请求退还押金没有法律依据，被告不同意返还押金。二、原告毁坏被告猪场的建筑物，连夜逃跑，原告以行为表明不履行合同，但其临走时毁坏猪场建筑物，必须赔偿被告的损失才能解除合同。三、原告要求退还5000元电费，更是荒唐，原告在被告猪场一共使用13个月，一分钱电费没有交过，如何退5000元电费给原告。综上，请人民法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告伍坚雄提出反诉请求如下：一、判令孙红艳立即支付拖欠承包款35000元给反诉原告；二、判令孙红艳向反诉原告赔偿文坑猪场维修费30100元、电费5000元；三、反诉案件受理费由孙红艳承担。事实与理由：双方在2018年6月20日签订合同后，孙红艳养殖心切，要求在伍坚雄另外一个养猪场长江猪场先饲养，伍坚雄表示使用该养猪场可以，但按每月5000元支付承包款，孙红艳同意后马上进猪苗在长江养猪场饲养，一个月后将猪苗搬到涉案文坑养猪场饲养。孙红艳使用养猪场13个月，只支付30000元承包款给原告，剩余35000元一直不支付。合同第九条约定，乙方承租期间如猪栏损坏，应及时维修。孙红艳在2019年7月份偷偷把所有东西搬走后，伍坚雄才发现猪场大部分瓦面和墙体都被孙红艳毁坏，打电话通知她维修，对方毫不理会，迫于无奈，伍坚雄自己出钱维修好，共花去3万多元。另外孙红艳还差一个月电费5000元未支付。现诉诸法院，望判如所请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1、孙红艳证据四佛山市高明更合镇农林渔业局于2019年6月10日下发的通知，证明伍坚雄明知政府禁养仍与原告签订承包合同，原告无法继续养殖，所以该合同应该予以解除。伍坚雄的质证意见是，该通知是防御猪瘟的通知，并不是禁养的通知，不能成为原告解除合同的理由。因该通知载明“位于畜禽禁养区的养殖场，禁止调入一切畜禽进行养殖”，对畜禽禁养区禁止养殖作出明确要求，故对被告的质证意见不予采纳。但该通知于2019年6月10日作出，晚于双方签订合同的时间2018年6月20日，故对孙红艳关于伍坚雄明知政府禁养仍与之签订承包合同的说法不予采信。2、孙红艳证据五佛山市高明区人民政府办公室明府办〔2018〕65号文件，证明被告的猪场属于禁养范围。伍坚雄的质证意见是，该文件内容提及的禁养区域不包含涉案猪场，文件明确猪场距离沧江河500多米内禁养，但是涉案猪场距沧江河3公里以上，不属于禁养范围。因伍坚雄在庭审中随后确认涉案猪场属于明府办〔2018〕65号文件第六页第7条规定的文坑水库禁养范围，故对其有关质证意见不予采纳，对孙红艳证据五的证明目的予以采信。3、孙红艳证据六解除承包合同的照片，证明双方已经于2019年6月14日解除承包合同，伍坚雄应该退回押金35000元给被告。伍坚雄的质证意见是，孙红艳在伍坚雄不知情下趁着夜色掩护，偷偷搬走所有东西，不知去向。因证据六的照片内容仅为孙红艳手持2019年6月14日的报纸站在养猪场，并没有搬出养猪场全过程的记录，故对该证据依法不予采信。结合伍坚雄于2019年7月初对养猪场进行修缮的事实，可以推定孙红艳退场时间为2019年6月底。4、孙红艳证据七伍坚雄的胞弟伍志良签字的收据，证明孙红艳于2018年6月4日向伍志良支付10000元预付款，孙红艳前后共支付了100000元。伍坚雄的质证意见是伍志良收取的10000元包含在2018年6月20日的60000元押金之内。因该收据明确记载10000元为“订金”，该订金实质为合同押金的预付款，而双方约定的押金为60000元，若孙红艳在支付10000元订金后再向伍坚雄支付60000元押金，与生活常理和交易习惯不符。且该证据系孙红艳庭审中临时补充，证明内容与其在民事起诉状中陈述的押金及租金支付情况相矛盾，故对伍坚雄的质证意见予以采纳，对孙红艳该证据的证明目的不予采信。5、伍坚雄证据材料清单、送货单、收据、照片一组，证明伍坚雄维修养猪场支出的费用及修复猪舍后的现状。孙红艳的质证意见是，孙红艳没有损坏被告的猪场，即使有一点损坏，也是因为刮台风，属于自然灾害，不需要孙红艳承担责任。材料清单目录是被告自行单方面制作，没有孙红艳的确认。因伍坚雄未提供能够证明孙红艳损坏养猪场的证据，故对该组证据的证明目的不予采信。综合本院采信的证据和庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下：伍坚雄是佛山市高明区更合镇村民，在更××镇××水库附近建有养猪场。2018年6月20日，孙红艳与伍坚雄签订“租房合同”，约定承租伍坚雄文坑水库附近的养猪场用于养猪，租赁期自2018年至2023年。合同第三条约定，电费孙红艳按月支付给伍坚雄，按照每度电1元收费。第七条约定，先交租金后使用，租金每年60000元，五年共300000元，入场时应先支付60000元押金，合同期满或租赁期间环保部门不准养猪，则押金退回。孙红艳在该合同乙方处签字并加盖指印，伍坚雄及其胞弟、案外人伍志良在甲方处签字并加盖指印。当日，孙红艳进场经营。合同签订前的2018年6月4日，孙红艳向伍志良支付10000元订金。合同签订当日，孙红艳再向伍坚雄支付押金50000元。2018年7月25日，孙红艳向伍坚雄支付租金30000元。2018年7月1日，佛山市高明区人民政府办公室发出明府办〔2018〕65号文件，将涉案猪场列入畜禽养殖禁养区域。2019年6月10日，佛山市高明更合镇农林渔业局向孙红艳下发通知，要求位于畜禽禁养区的养殖场，禁止调入一切畜禽进行养殖。收到通知后，孙红艳与伍坚雄协商退还押金未果，遂于2019年6月底退出养猪场。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，孙红艳与伍坚雄签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人的诉讼请求与反诉请求是否合理，应以本案具体案情为基础，依据相关法律规定进行审查。关于孙红艳要求解除合同的诉讼请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，孙红艳以养猪为目的承租伍坚雄的养猪场，合同履行过程中，涉案养猪场被政府划入畜禽禁养范围，该情形在订立合同时无法预见，发生原因不可归责于双方当事人，且不属于正常的商业风险，继续维持该合同之原有效力对孙红艳显失公平。因此，双方所订立的合同符合情势变更原则，对孙红艳要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。孙红艳于2019年7月23日向本院提起诉讼，合同应自该日起解除。对伍坚雄关于孙红艳构成违约的相关意见，依法不予采纳。关于孙红艳要求退还押金35000元的诉讼请求。合同解除后，合同的权利义务终止，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，伍坚雄收取孙红艳押金60000元、租金30000元，共计90000元。自2018年6月20日合同签订之日至2019年7月23日合同解除之日，共计13个月，孙红艳应支付租金65000元。伍坚雄主张孙红艳应支付电费5000元，孙红艳对此亦无异议，本院依法予以确认。扣减租金和电费后，伍坚雄应退还孙红艳剩余押金20000元。故对孙红艳要求退还押金的诉讼请求，本院予以支持，但退还的金额应为20000元，超出部分，本院不予支持。伍坚雄辩称孙红艳于2018年6月4日进场养殖，至2019年6月底实际使用养猪场13个月，但未提供孙红艳进场时间的具体证据。伍坚雄还辩称孙红艳违约，不应退还押金，因本案合同符合情势变更原则，孙红艳可申请解除合同，且合同第7条已明确约定租赁期间政府部门不准养猪时，应退还押金，故伍坚雄的相关辩解意见，本院不予采纳。关于资金占用费的问题。孙红艳还要求伍坚雄支付以35000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至清偿款项之日止的利息，因双方签订的租赁合同中并未约定资金占用费，伍坚雄对导致合同解除也不存在过错，故孙红艳要求伍坚雄支付资金占用费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于伍坚雄要求孙红艳支付承包款35000元及电费5000元，并赔偿养猪场维修费30100元的诉讼请求。因孙红艳拖欠的租金和电费均可从押金中抵扣，且伍坚雄未提供有效证据证明孙红艳损坏了养猪场。故对其反诉请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自2019年7月23日起，解除原告孙红艳、被告伍坚雄于2018年6月20日签订的“租房合同”；二、被告伍坚雄于本判决生效后十日内向原告孙红艳退还押金20000元；三、驳回原告孙红艳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告伍坚雄的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5275元，减半收取2637.5元，由原告孙红艳负担1168.75元，被告伍坚雄负担1468.75元，并于履行本判决确定的给付义务时一并支付给原告孙红艳，本院不另作收退。反诉案件受理费1552.5元，减半收取776.25元，由反诉原告伍坚雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  詹学升二〇一九年九月十九日书记员  陈俊杰