文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终311号上诉人（原审被告、案外人）：张某甲，男，2013年6月24日出生，住四川省南充市高坪区。法定代理人：张某乙（张某甲之父），男，1983年1月5日出生，住四川省南充市高坪区。法定代理人：焦某（张某甲之母），女，1984年5月4日出生，住四川省南充市高坪区。委托诉讼代理人：万伶，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人张某甲因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。张某甲的委托诉讼代理人万伶，华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪，盛景旅游公司的委托诉讼代理人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某甲上诉请求：撤销原判，改判停止执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元XXX号房屋，一、二审诉讼费由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1.案涉房屋的购房合同和房款收据均系盛景旅游公司制作并出具，真实有效。2.一审判决认定房款收据上载明“刘梁更名张某甲”即证明张某甲未实际支付购房款，该认定缺乏充分证据和逻辑基础，张某甲并不清楚刘梁与盛景旅游公司之间的交易，其作为善意购房人亦无义务举证证明上述交易。3.张某甲在人民法院查封案涉房屋前一直缴纳案涉房屋的物管费，对案涉房屋进行了有效的占有。4.张某甲在案涉房屋所在地（即石柱县）除案涉房屋外无其他可供居住的房屋。华融资产重庆分公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.张某甲陈述系从刘梁处受让案涉房屋，张某甲能否对案涉房屋享有权利应以其和刘梁之间债权债务的真实性以及其前手刘梁的权利为前提，现有证据不能证明其实际支付了购房款，也不能证明刘梁对案涉房屋享有合法的处分权。2.张某甲的购房合同签订时间在案涉房屋抵押权设立之后，未经抵押权人同意的转让行为无效。3.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十七条进行审理，即使按照执行异议复议规定第二十八条和第二十九条进行审理，张某甲的权益也不足以排除执行。4.本案查封时间应当认定为重庆市渝中区人民法院对案涉房屋首轮查封时间即2015年6月8日。盛景旅游公司述称：1.盛景旅游公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景旅游公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景旅游公司或盛景旅游公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景旅游公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，第三人与买受人依法签订了购房合同，盛景旅游公司对合同、收据的真实性、关联性、合法性全部予以认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景旅游公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景旅游公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景旅游公司股东和法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，盛景旅游公司对三家公司及个人所收取的各种款项都予以认可。7.第三人与各分包商产生工程款、货款，因盛景旅游公司无法支付工程款、货款，经协商盛景旅游公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景旅游公司与买受人签订，房款由分包商收取，分包商和盛景旅游公司各出各的收据。8.肖华安曾被迫与刘勇签订约70份“明月绿洲”小区房屋的空白合同和收据，案涉房屋就是其中之一，张某甲对于案涉房屋的获得过程请法院核查。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：1.对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元XXX号房屋许可执行；2.诉讼费由张某甲承担。一审法院认定事实：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景旅游公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游公司陆续取得涉案房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向一审法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，一审法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，一审法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经一审法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送一审法院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年2月办理了7幢房屋的抵押登记。再查明：张某甲与盛景旅游公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定张某甲购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元XXX号装修房屋，总价款312652元，合同约定张某甲委托盛景旅游公司办理房地产权证，合同上未写明合同的签订时间。2014年9月1日，盛景旅游公司向张某甲出具购房款收据一张，载明总房款312652元，收款方式为：现金。收款事由下面注明：刘梁更名张某甲。一审法院受理蒋雨杉诉华融资产重庆分公司、盛景旅游公司案外人执行异议之诉一案[案号：（2018）渝04民初132号]中查明：本案涉案房屋蒋雨杉与盛景旅游公司亦签订有《重庆市商品房买卖合同》，蒋雨杉陈述系其对盛景旅游公司享有的债权用于购买涉案房屋，但未占有该房，现由张某甲占有。2017年8月3日，张某甲为涉案房屋办理了电入户手续，2017年8月10日为涉案房屋办理了天然气入户手续，2017年8月21日缴纳了2017年冬季放水费100元。张某甲在得知涉案房屋已被一审法院查封后，向一审法院提出执行异议。一审法院经审查后，作出（2018）渝04执异264号执行裁定书，裁定：中止对石柱县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元XXX号房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：张某甲能否依据执行异议复议规定第二十八条或第二十九条的规定，排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。对此，一审法院作如下评述：一、关于执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的适用问题。执行异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，执行异议复议规定第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合执行异议复议规定第二十八条规定，但符合执行异议复议规定第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用执行异议复议规定第二十九条规定的理由不能成立。二、关于本案能否适用执行异议复议规定第二十八条或第二十九的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向一审法院提起的为申请执行人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即一审法院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于张某甲请求排除执行是否符合执行异议复议规定第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，华融资产重庆分公司提起申请执行人执行异议之诉，张某甲作为执行案件中的案外人，应当就其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据张某甲主张的事实，张某甲虽然与盛景旅游公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并由盛景旅游公司开具了收据，但收据上载明为现金，从收据上载明“刘梁更名张某甲”的内容可知，张某甲并未实际向盛景旅游公司支付购房款，其房屋系从刘梁处更名取得。张某甲应当提供刘梁是如何取得涉案房屋及是否支付了全部购房款的证据。故张某甲所提供的证据不足，本院就其提供的现有证据无法判断张某甲实际向盛景旅游公司支付了涉案房屋的购房款。并且，从张某甲提供的占有证据来看，最早时间为2017年8月3日为涉案房屋办理了电入户手续，其占有涉案房屋的时间在本院查封涉案房屋之后。故张某甲购买的本案涉案房屋不满足执行异议复议规定第二十八条第（二）、（三）项的规定。再次，关于本案能否适用执行异议复议规定第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张某甲应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定张某甲已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件，不能适用执行异议复议规定第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。综上，张某甲请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的规定，其对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，华融资产重庆分公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。根据执行异议复议规定第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元XXX号房屋。案件受理费5989.78元，由张某甲负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张某甲向本院举示了《情况说明》《收据》《黄水森艺莱家私销售清单》、物管费照片、银行流水、业主资料卡，拟证明张某甲家人在购买案涉房屋时具有现金支付购房款的能力，张某甲于案涉房屋查封前已经合法占有该房屋。华融资产重庆分公司举示了（2017）渝04执55号委托送达函、送达回证，（2017）渝04执57号委托送达函、送达回证，（2017）渝04执58号执行裁定书、协助执行通知书、委托送达函、送达回证，拟证明一审法院查封“明月绿洲”小区的时间为2017年7月14日。本院认为，上述证据中，张某甲举示的《黄水森艺莱家私销售清单》与华融资产重庆分公司举示的全部证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，其余证据与本案不具有关联性，不影响本案基本事实的认定，本院不予采信。本院二审查明：1．张某甲家人于2017年7月30日为案涉房屋采购沙发。2．一审法院向石柱土家族自治县不动产登记中心送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及相应协助执行通知书，石柱土家族自治县不动产登记中心签收时间为2017年7月14日。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：张某甲是否对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元XXX号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述法律规定，案外人张某甲主张对被执行的房屋排除执行，需满足第二十八条或第二十九条所规定的情形。在本案中，盛景旅游公司在庭审中陈述，其法定代表人肖华安曾被迫向刘勇出具约70份“明月绿洲”小区房屋的空白合同和收据，案涉房屋就是其中之一，张某甲并未从盛景旅游公司处购买案涉房屋，案涉房屋系盛景旅游公司通过以房抵债的方式抵给蒋雨杉。本院作出的（2019）渝民终299号民事判决已查明，因盛景旅游公司欠付蒋雨杉借款，蒋雨杉遂与盛景旅游公司之间达成以房抵款的合意，用案涉房屋抵偿拖欠蒋雨杉的借款，且蒋雨杉已就案涉房屋另行提起了案外人执行异议之诉。此外，张某甲在本案中亦未举示其实际向盛景旅游公司直接支付购房款的证据，盛景旅游公司亦不认可与张某甲之间存在真实合法的商品房买卖合同关系，由此可以认定张某甲对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不能据此排除强制执行。张某甲虽在二审中申请人民法院调取盛景旅游公司与刘梁签订的购房合同及缴费的相关证据，但上述证据与本案不具有关联性，不影响本案的基本事实认定与处理结果，本院不予准许。综上所述，张某甲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律和裁判结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5989.78元，由张某甲负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭振亚审 判 员 姜圆圆审 判 员 汤君丽二〇一九年九月三十日法官助理 胡 梦书 记 员 庞雪梅