上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初14961号原告：上海永绿置业有限公司青浦分公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：薛伟国，总经理。委托诉讼代理人：骆领平，女。委托诉讼代理人：刘克保，男。被告：董海青，女，1978年8月6日出生，汉族，住上海市青浦区。原告上海永绿置业有限公司青浦分公司与被告董海青物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序。本院于2019年8月27日进行了第一次公开开庭审理。原告上海永绿置业有限公司青浦分公司的委托诉讼代理人骆领平到庭参加诉讼，被告董海青经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院于2019年9月18日进行了第二次公开开庭审理。原告上海永绿置业有限公司青浦分公司的委托诉讼代理人骆领平、刘克保到庭参加诉讼，被告董海青经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院于2019年9月29日进行了第三次公开开庭审理。原告上海永绿置业有限公司青浦分公司的委托诉讼代理人骆领平、刘克保到庭参加诉讼，被告董海青经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海永绿置业有限公司青浦分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年4月至2019年6月的物业服务费人民币5,280.60元(以下币种均为人民币)；2、判令被告支付2016年4月至2019年6月的滞纳金8,992元。庭审中，原告变更第二项诉请为：判令被告支付滞纳金528元。事实和理由：原告系某小区的物业服务企业，被告系该小区9号203室业主。合同约定物业费收费标准为每月每平方米1.67元，原告实际按每月每平方米1.66元收取。业主逾期交纳物业服务费的，应当按照每日千分之三的比例支付滞纳金。被告拖欠2016年4月至2019年6月的物业服务费，原告多次催讨，但被告均拒绝支付，故诉至法院。被告董海青提交书面意见辩称：对拖欠原告物业费的期间及金额无异议，但不同意支付。原告提供物业服务不符合合同约定，存在以下问题：第一，小区内过道墙体多处墙皮脱落，防火门破损掉漆，小区周边的玻璃围栏损坏，以上问题原告未及时处理。第二，小区内楼道口门禁常年处于损坏状态，未能正常使用；楼道内电梯故障频发；小区内公灯损坏后修理不及时；小区大门门禁系统未及时安装；小区内监控设备多处损坏未及时修理；原告违规动用消防用水；小区内机械车位无人管理，未能正常投入使用。第三，小区内保洁人员配备不到位，小区内垃圾清理不及时，存在脏乱差问题。第四，原告绿化维护不到位，小区内竹子等绿植枯死，小区内野草丛生无人清理。第五，因原告疏于管理，小区内乱停车问题严重，甚至有业主将车违停在消防通道；小区内经常有非业主随意进出小区在楼道电梯内张贴小广告；楼梯口有乱堆物现象；小区内多次发生电瓶车被盗及机动车车胎被扎事件。第六，部分业主违规将空调外机外挂，安装晾衣架，入户门外开，存在安全隐患，原告未有效制止。第七，原告违规将公共用房出租，未及时公示公共收入及公益性收入。第八，被告向原告反映家中漏水，原告未及时上门维修。第九，被告曾向原告物业经理交付停车费，物业经理未给被告开具发票，原告收费管理不严格。经开庭审理查明：系争房屋坐落于上海市青浦区白鹤镇绿地某小区X号XXX室，建筑面积为81.55平方米，房屋类型为公寓。2014年9月，被告办理系争房屋进户手续。2017年4月，被告取得系争房屋的房地产权证。绿地集团上海青浦某有限公司与原告签订前期物业服务合同，合同约定了，由原告对绿地某小区提供物业管理服务及物业服务的具体内容、标准。合同约定，物业费收费标准为高层每月每平方米1.67元。原告实际按每月每平方米1.66元收取。物业服务费按季交纳，业主应在每季度首月的10日前履行交纳义务，逾期交纳，原告可自逾期之日按应交费用日千分之三加收滞纳金。原告管理期限自2014年8月31日至业主大会成立后业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的合同生效时止。因被告未支付2016年4月至2019年6月的物业服务费，原告诉诸本院。以上查明的事实，由原、被告的陈述、原告提供的前期物业服务合同、上海市不动产登记簿、商品房进房凭证为证，并经庭审质证。本院予以确认。审理中，被告提供：照片一组、视频一段、被告在12345市民服务热线反映的系争小区物业服务存在的问题及相关职能部门的回复一组，证明原告物业服务不到位。原告表示照片中反映的部分物业服务中存在的问题属实，但已整改完毕。审理中，针对被告反映的问题，原告表示：第一，小区内楼道多处墙皮脱落、玻璃围栏损坏系中大型公共部位维修养护问题，需动用维修基金，但因小区业委会尚未成立，无法动用维修基金，故未及时修理，但已在相关位置设置警示标志。原告并提供：工作单2份、微信聊天记录1份、墙体脱落照片1份、照片3张，证明原告已尽到了物业公共部位的维修、养护和管理义务。第二，系争小区开发商未安装大门门禁系统，原告曾自行为小区安装大门门禁系统，后拆除，由政府统一安装了门禁系统。小区内各门禁系统可正常使用，但部分业主经常用石头抵住楼道门以方便进出，影响门禁正常使用，保安巡逻时发现上述情况会及时处理。小区内若发生电梯故障、监控故障，原告会及时联系维修公司维修。路灯损坏后，原告会当日维修，若因电线线路问题，维修时间会在一周左右。原告提供：小区公用设施设备维修保养记录一组、照片一组，证明原告尽到了对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理义务。第三，小区的保安、保洁工作均外包给专业公司，提供了与收费标准相匹配的保安、保洁服务。原告并提供：保安、保洁工作记录一组、下水管疏通工作记录一组，照片一组予以证明。第四，原告已尽到合同约定的绿化养护管理义务，并提供绿化养护管理工作记录一组予以证明。第五，保安巡逻时发现日常小区内乱停车问题会采取及时联系业主及贴单方式予以处理。开发商未将机械车位移交原告，机械车位维修养护责任不在原告，现小区内车位充足。小区地下车库所有人为开发商，原告按开发商指定的使用及收费标准进行管理。第六，经原告管理，已杜绝外来人员在小区内乱贴小广告问题。针对小区内发生的盗窃事件，原告会配合公安部门开展调查。针对部分业主空调外机外挂、安装晾衣架、入户门外开问题，原告会让业主在装修前签订承诺书等书面承诺，原告发现问题后会劝阻，劝阻无效后会统计后上报相关主管部门并做好每年两次的安全检查。原告并提供：装修承诺书一组、报区房管部门空调外机、晾衣架、安全隐患统计情况一组、原告发布的日常通知一组、报消防部门的防高坠、外立面安全隐患专项检查表一组予以证明。第七，原告经业主申请并同意将公共用房出租，并已对公共收益进行公示。原告提供申请书1份、公共收益清单2份予以证明。第八，小区内个别业主家中漏水系开发商遗留问题，已尽到通知沟通义务。并提供通知1份予以证明。第九，对被告陈述的原告物业费管理不严格问题不予认可。被告董海青未到庭质证。审理中，本院走访了白虬江居委会筹备组，居委会工作人员表示：居委会筹备组成立于2018年10月，系争小区之前由新江居委会代管。原告提供了与其收费标准相匹配的各项物业服务。小区内存在房屋漏水等质量问题，系开发商遗留问题。原告经业主同意后将公共用房出租，房租收益作为公益收入暂存在物业公司账户，待业委会成立后再作移交。本院电话联系了新江居委会工作人员，其表示，原告对涉案小区提供了与收费标准相匹配的物业服务。对此，原告表示无异议，被告未到庭质证。本院认为：原告与被告房屋所在小区的开发商签订的《前期物业服务合同》，符合现行法律、行政法规的规定，依法成立并生效，对包括被告在内的小区全体业主均具有法律约束力。原告根据前期物业服务合同为涉案小区提供了物业服务，被告主张原告提供的物业服务不符合合同约定，对此也提供部分照片等证据予以证明。原告表示对照片中反映的问题予以认可，但已及时整改完毕。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作，对服务的不足之处，业主有权提出合理化建议和意见，物业服务企业应继续改进并采取有效补救措施。物业服务具有连续、长期的特性，偶有服务瑕疵，不构成业主拒交物业服务费的理由，被告理应及时按照合同约定交纳相应的物业服务费。原告主张的物业服务费标准未超出前期物业服务合同约定，具体金额按实予以确认。原告物业费金额计算有误，本院予以调整。基于被告因原告提供物业服务存有瑕疵而拒交物业费，并非恶意拖欠，故对原告主张的逾期付款滞纳金，本院不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、被告董海青应于本判决生效之日起十日内支付原告上海永绿物业管理有限公司物业服务费5,279.54元；二、驳回原告上海永绿置业有限公司青浦分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告董海青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 杨 进二〇一九年九月二十九日书记员 胡冬美附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。