陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终5275号上诉人（原审被告）：西安德圣房地产开发有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：孙庆，系该公司董事长。委托诉讼代理人:张健良，陕西森淼律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李文波，男，汉族，1975年3月15日出生，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：宋广浩，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王莹，女，汉族，1989年XX月XX日出生，住西安市未央区。委托诉讼代理人：秦佳驹，陕西德伦律师事务所律师。上诉人西安德圣房地产开发有限公司（以下简称德圣公司）、上诉人李文波因与被上诉人王莹占有保护纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2018）陕 0111 民初 3629 号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人晓沫公司的法定代表人余迪安和委托诉讼代理人闫友刚、上诉人德圣公司的委托诉讼代理人张健良、上诉人李文波及其委托诉讼代理人宋广浩、被上诉人王莹的委托诉讼代理人秦佳驹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德圣公司上诉请求：撤销原判，改判驳回王莹的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由王莹负担。事实和理由：一、涉案房屋因至今尚未取得商品房预售许可证，故其与王莹签订的商品房预售合同无效。二、因其与王莹之间的商品房买卖合同无效，故涉案房屋仍属其所有，其将涉案房屋处分与李文波的行为是合法的、有效的。三、王莹对涉案房屋的装修工程尚未完工，一审判决要求其对整个房屋装修完毕的价格赔偿损失时错误的。四、一审同时处理侵权之诉和确认之诉，程序错误。针对德圣公司的上诉请求，王莹辩称，王莹与德圣公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其拥有对涉案房屋的所有权，一审判决德圣公司赔偿其损失正确、不存在程序问题。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，请求驳回德圣公司的上诉，维持原判。针对德圣公司的上诉，李文波述称，同意德圣公司的上诉意见。李文波上诉请求：撤销原判第一项、第二项，本案上诉费用由王莹承担。事实和理由：一、涉案房屋未取得预售许可，故德圣公司与王莹签订的《商品房买卖合同》无效。二、李文波系善意取得涉案房屋的权利，一审未查明事实，认定李文波与德圣公司签订合同有过错证据不足，是错误的。针对李文波的上诉，王莹辩称，王莹与德圣公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其拥有对涉案房屋的所有权，李文波明知涉案房屋已有业主装修仍与德圣公司签订房屋买卖合同，具有主观恶意。。针对李文波的上诉，德圣公司述称，同意李文波的上诉意见。王莹向一审法院起诉请求：1、判令德圣公司通过与李文波签订的房屋买卖合同处分王莹房屋的行为无效；2、判令德圣公司、李文波返还王莹广馨苑1幢1单元9层10902号房屋；3、判令德圣公司赔偿王莹装修损失61938元，拆除费10000元，租房租金1.44万元、律师费1.8万元；4、本案诉讼费由德圣公司和李文波承担。一审法院认定事实：2006年3月18日，王莹与德圣公司签订 《房屋买卖合同》，约定德圣公司将位于西安市灞桥区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX室，面积为94.14平方米的房屋，以216522元的价格出卖给王莹。2006年4月18日、4月22日王莹二次向德圣公司共计交纳房款216522元。德圣公司于 2008年将该房屋交付王莹。2013年9月30日，王莹向西安广诚物业管理有限责任公司交纳契税、大修基金、登记费、电梯维护费等。同日，交纳装修押金3000元以及垃圾清运费等。2017年 5月王莹又向西安广诚物业管理有限责任公司交纳装修押金及垃圾清运费。同时，王莹与陕西木秀林森装饰有限公司签订家庭居室装饰装修广诚施工合同，对该房屋进行装修，装修合同签订人为任明亮，对该房屋进行部分装修。2017年11月30日李文波与德圣公司签订商品房买卖合同，约定将位于西安市灞桥区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX室，面积为94.14平方米的房屋以423630元的价格出卖给李文波。李文波即收取房屋进行装修入住。一审另查明，王莹与德圣公司签订的房屋买卖合同所约定的标的房屋，未能办理房屋预售许可证，截止本案一审法庭辩论结束亦未能办理房屋预售许可证。 一审法院认为, 王莹与德圣公司之间签订房屋买卖合同，是当事人真实的意思表示,德圣公司应将手续齐全的商品房屋出售并交付给王莹，其与王莹所签订的商品房买卖合同，因缺少商品房预售许可证，导致该买卖合同存在瑕疵。德圣公司具有过错。王莹按照合同约支付全部房款，德圣公司于2008年将该房屋向王莹交付，王莹即按约收房，并于2013年向该小区物业公司缴纳大修基金、契税、登记费等与房屋有关的各项费用，截止2017年王莹已缴纳全部物业费用，已经履行合同全部义务，并实际占有使用该房屋。德圣公司有义务继续积极办理该房屋手续，以完善办理产权证的各项条件。但德圣公司自该房屋交付至今已达十年之久，怠于行使其义务，损害王莹的合法权益，违反合同的诚实信用原则。其以未办理商品房预售许可证为由，认为该房屋所有权仍为德圣公司所有的抗辩理由，一审不予采信。王莹支付房款，实际占有并使用该房屋的行为无过错，其要求占有保护的请求应予支持。李文波签订房屋买卖合同时，XX道XX房已有业主装修的情况下，仍与德圣公司签订房屋买卖合同，也未审查该房屋的各项证照是否齐全，其与德圣对于该份合同的签订均有过错， 该份房屋买卖合同侵犯王莹的合法权益，该行为应属无效。李文波的各项损失应向德圣公司主张。李文波占有该房屋应予返还王莹。王莹装修支出，提交合同及收款凭证，一审予以确认。该房屋已由李文波装修，王莹恢复并重新装修产生费用一审予以支持，酌情确定为1000元，以上费用应由德圣公司予以赔偿。王莹要求房屋租赁费，未提交证据，一审不予支持。王莹律师费，仅提交票据，未提交委托代理合同相互印证，该项诉讼请求，一审不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，判决：一、被告西安德圣房地产开发有限公司与被告李文波签订房屋买卖合同处分原告房屋的行为无效。二、被告李文波于本判决生效之日起二十日内向原告王莹返还位于西安市灞桥区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX室房屋。三、被告西安德圣房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内赔偿原告房屋装修费61938元、拆除费1000元。四、驳回原告要求被告西安德圣房地产开发有限公司赔偿租房租金、律师费的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6112元，原告已预交，现由被告西安德圣房地产开发有限公司承担6000元，于本判决生效之日起二十日内给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，德圣公司和王莹签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，虽因德圣公司至今尚未取得该房屋的商品房预售许可而导致该合同欠缺相关法律规定有关房屋买卖合同的生效要件，但德圣公司在该合同签订后将涉案房屋交付给王莹的行为系其真实意思表示，王莹在支付了合同约定的对价后接受德圣公司的交付行为实际占有使用了涉案房屋，王莹占有涉案房屋的事实状态依法受法律保护。德圣公司明知其已将涉案房屋交付给王莹占有使用已达十余年，又将涉案房屋出售给李文波显然出于恶意，李文波在与德圣公司签订房屋买卖合同时，明知涉案房屋已有人开始装修，怠于审查涉案房屋的各项证照是否齐全以及房屋的实际占有使用情况，亦有一定过错，因此德圣公司通过与李文波签订房屋买卖合同的方式将涉案房屋处分给李文波占有的行为无效。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物…… ”。 虽因涉案房屋缺少商品房预售许可证，故当事人之间对王莹与德圣公司签订的房屋买卖合同的效力存在争议，但因王莹已实际取得对涉案房屋的占有，这种事实状态受到法律保护，任何人不能以私力改变占有现状。因此，王莹向人民法院起诉请求李文波返还涉案房屋并要求德圣公司赔偿因其恶意侵占王莹占有物所造成的损失的诉讼请求于法有据，应予支持。但关于王莹的装修损失，随其提供的《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同》约定的合同价款为61938元，但因其装修工程尚未完工，其亦认可向装修公司支付了装修费用45208元，故一审判决德圣公司赔偿王莹房屋装修费61938元应予变更。经审查，一审程序并未违法。综上，德圣公司的部分上诉请求成立，一审判决第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初3629号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初3629号民事判决第三项为：西安德圣房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内赔偿王莹房屋装修费45208元、拆除费1000元；三、驳回王莹其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6112元，王莹已预交，由王莹负担2000元，西安德圣房地产开发有限公司负担4112元；二审案件受理费13766元，西安德圣房地产开发有限公司预交6112元、李文波预交7654元，由王莹负担2000元、西安德圣房地产开发有限公司负担4112元、李文波负担7654元。西安德圣房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向王莹支付其应负的案件受理费2112元。本判决为终审判决。   审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛  二○一九年九月十一日 书记员  李伟