河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀11民终1810号 上诉人（原审原告、申请执行人）：河北景州农村商业银行股份有限公司，住所地景县亚夫路中段东侧。 法定代表人：王海君，董事长。 委托诉讼代理人：苏文星，男，该银行员工。 委托诉讼代理人：李学峰，男，该银行员工。 被上诉人（原审被告、案外人）：魏东，男，1989年9月21日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：杨近攀，河北饶信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：李君，男，1979年10月27日出生，汉族，住景县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：张娥（系李君妻子），女，1980年2月29日出生，汉族，住景县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：贾彦晓，男，1983年5月9日出生，汉族，住景县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：韩雪莲（系贾彦晓妻子），女，1986年10月27日出生，汉族，住景县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：高爱峰，男，1979年8月10日出生，汉族，住景县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：辛晓娟（系高爱峰妻子），女，1981年1月11日出生，汉族，住景县。 上诉人河北景州农村商业银行股份有限公司（以下简称景州农商行）因与被上诉人魏东、李君、张娥、贾彦晓、韩雪莲、高爱峰、辛晓娟申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省景县人民法院（2019）冀1127民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 景州农商行上诉请求：1、撤销景县人民法院（2019）冀1127民初1686号民事判决书；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：我行与李君、张娥、贾彦晓、韩雪莲、高爱峰、辛晓娟金融借款合同纠纷一案，在诉讼程序中，我行申请查封李君名下位于衡水中××大街××岸××单元××室房产一处。景县人民法院于2018年9月4日制作（2018）冀1127民初2178号调解书，定于2019年1月31日被告偿还我行本息492448.07元（2018年7月26日起至付清之日止按双方约定利率9.7875‰的1.5倍计算），案件受理费4344元，诉讼保全费3020元由四被告承担，到期后被告未按调解书内容履约还款，为此我行向法院申请强制执行。案外人魏东于2019年5月5日对执行标的提出异议，并制定（2019）冀1127执异25号裁定书，裁定案外人魏东的异议成立。根据物权法第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。现案涉房产登记产权人为李君，产权人未变更登记，该房屋的产权人仍为李君。一审法院判决驳回我行的诉讼请求，我行对此判决不服。判决书认定我行未对证据提出质疑，不是事实，我行明确表示，按中介的合同，甲、乙双方很明确，权利人、义务人很明确，对方提供的证据与甲、乙方履行合同无关联，提供转账证据与买卖房屋无直接对接，他们之间转账行为不排除其他经济往来造成的，对与无唯一关联的证据，我行是不认可的，无质证必要。请求二审法院撤销原判，发回重审或直接改判，支持上诉人的上诉请求。 魏东答辩称，案涉房屋属魏东合法购买，并已经向李君支付全部购房款，对案涉房屋进行了装修和实际性占用，因第三方和其他原因才造成没有及时完成过户，故案涉房屋应属于魏东所有，能够排除上诉人对案涉房屋的强制执行申请，请求驳回上诉，维持原判。 李君、张娥、贾彦晓、韩雪莲、高爱峰、辛晓娟未答辩。 景州农商行向一审法院起诉请求：1、判决被告魏东不享有民事排除执行的权益；2、撤销（2019）冀1127执异25号裁定书，恢复对（2018）冀1127民初2178号法律文书的强制执行；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：景州农村商业银行与李君、张娥、贾彦晓、韩雪莲、高爱峰、辛晓娟金融借款合同纠纷一案，在审理过程中，景县法院于2018年8月21日依法查封了登记在被告李君名下的位于衡水市中××大街××岸××单元××室房产一处（房产证号：衡房权证河西区字第××号）。被告魏东以该房产是其已经购买为由向本院提出执行异议申请，景县人民法院于2019年5月6日作出（2019）冀1127执异25号执行裁定书，裁定中止对该查封房产的执行，景州农村商业银行不服该裁定，提起申请人执行异议之诉。 2018年5月，被告魏东通过中介河北合家房产经纪有限公司（以下简称合家房产）的工作人员张凤娥介绍，拟购买被告李君名下房产一套，被告魏东委托其亲属白雷雷办理相关事宜。2018年5月25日，被告李君与被告魏东（委托白雷雷）及中介河北合家房产经纪有限公司签订了《衡水市不动产买卖服务合同》，合同约定被告李君将其名下位于衡水市中××大街××岸××单元××室（房产证号：衡房权证河西区字第××号）以75万元的价格出售给被告魏东，合同约定2018年5月25日魏东支付给李君购房定金5万元，剩余70万元于2018年6月1日前付清，合同亦对其他事项进行约定。该合同中被告魏东委托白雷雷签字确认，合家房产在该合同上盖章并由其工作人员张凤娥签字确认。2018年5月25日，白雷雷受被告魏东委托，按合同约定向合家房产工作人员张凤娥转款5万元作为购买案涉房产的定金，当日张凤娥将该5万定金转给被告张娥（经查明系被告李君之妻），李君于当日出具收条一份，载明收到案涉房产定金5万元。 2018年5月28日，白雷雷受被告魏东委托，向合家房产法定代表人王雄转款329500元，同时给付其现金370500元，共计向王雄支付购房款70万元。2018年5月29日，王雄将该笔购房款中的69万元以转账方式给付张娥，剩余1万元由合家房产向案涉房产所在的衡水京华物业服务有限公司缴纳物业费2799元，补交取暖费1822元。剩余5379元于2018年6月5日由王雄通过微信支付给被告张娥。而后白雷雷于2018年6月1日与衡水雄伟装饰设计工作室签订了《雄伟装饰装修协议》，对案涉房产进行了旧房翻新装修项目。 另查明，衡水京华物业服务有限公司于2019年6月1日出具证明，证据案涉房产业主为被告魏东。衡水市房地产市场管理处出具证明，证明“2018年3月至2018年8月，衡水市出现办理产权登记高峰，二手房过户时需提前办理房屋落宗，买卖双方自早6时到晚18时排队办证情况属实”，衡水市桃城区远达房产信息中介服务部、衡水市桃城区珍爱房产中介服务部亦出具证明，证明衡水市二手房过户排队现象严重。 一审法院认为，景县人民法院于2018年8月21日查封了案涉房产，被告魏东与李君于2018年5月25日签订了合法有效的房屋买卖合同，2018年5月28日通过中介公司工作人员按照合同约定向被告李君全额支付了购房款75万元，并于2018年6月1日对案涉房产进行了装修，应视为其合法占有了该不动产。因当时衡水市二手房过户需落宗而造成排队严重问题，被告魏东并未及时将案涉房产过户到自己名下，但其多次催促中介公司尽快办理过户。综上所述，被告魏东由于已经在查封前签订了合法有效的书面买卖合同、支付了全部价款并合法占有了该不动产、且非因买受人自身原因未办理过户登记，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的规定，故本院认为被告魏东提出的异议成立，其权利能够排除执行，应当驳回原告景州农村商业银行的诉讼请求。判决：驳回原告河北景州农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告河北景州农村商业银行股份有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即原则上因法律行为产生的物权变动经登记而发生效力，签订不动产买卖合同并不能直接产生物权变动的法律后果。司法实践中，由于不动产的交付及款项的支付与办理不动产过户登记手续存在时间差，存在不动产买受人非因个人原因未能及时办理过户登记手续的情形，为维护无过错不动产买受人的合法权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条赋予符合法定条件的一般买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个要件必须同时满足方能排除执行。根据本案查明的事实，本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，魏东对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。首先，魏东与李君在一审法院2018年8月21日查封案涉房产之前，于2018年5月25日通过第三方中介合家房产签订《衡水市不动产买卖服务合同》，合同约定李君将其名下位于衡水市中××大街××岸××单元××室（房产证号：衡房权证河西区字第××号）以75万元的价格出售给魏东，且合同合法有效。其次，魏东在一审法院2018年8月21日查封案涉房产之前，于2018年6月1日委托衡水雄伟装饰设计工作室对案涉房产进行了装修，能够说明魏东在2018年6月1日对案涉房屋进行了实际控制和管理，应视为其合法占有了该不动产。第三，2018年5月25日，白雷雷受魏东委托，按合同约定向合家房产工作人员张凤娥转款5万元作为购买案涉房产的定金，当日张凤娥将该5万定金转给张娥（李君之妻），李君于当日出具收条一份，载明收到案涉房产定金50000元。2018年5月28日，白雷雷受魏东委托，向合家房产法定代表人王雄转款329500元，同时给付其现金370500元，共计向王雄支付购房款700000元。2018年5月29日，王雄将该笔购房款中的690000元以转账方式给付张娥。10000元由合家房产向案涉房产所在的衡水京华物业服务有限公司补交物业费2799元和取暖费1822元后，剩余5379元于2018年6月5日由王雄通过微信支付给张娥。李君一审庭审中亦认可已经收到上述75万元购房款。因此，魏东已经支付全部购房款。第四，根据双方签订的《衡水市不动产买卖服务合同》约定，合家房产负责通知魏东和李君办理房屋手续。合家房产出具的《证明》以及合家房产的法定代表人王雄、经纪人张凤娥的证言可以证明非因买受人魏东的原因导致案涉房产未办理过户。 综上所述，河北景州农村商业银行股份有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元由上诉人河北景州农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟祥东 审判员  王江丰 审判员  李春蕾 二〇一九年九月二十日 法官助理安厚泽 书记员齐琪