重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终4443号上诉人（原审被告）：重庆日淘电子商务有限公司，住所地重庆市北部新区黄山大道中段********，统一社会信用代码91500000MA5U42E50Y。法定代表人：石建胜，经理。委托诉讼代理人：程鹏，男，汉族，1982年7月18日生，住重庆市渝中区，系公司员工。被上诉人（原审原告）：重庆高科集团有限公司，住所，住所地重庆市两江新区财富大道****社会信用代码915000002028124538。法定代表人：唐峻，董事长。委托诉讼代理人：张静，泰和泰（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆日淘电子商务有限公司（以下简称日淘电子商务公司）因与被上诉人重庆高科集团有限公司（以下简称高科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2019年6月19日进行了询问。上诉人日淘电子商务公司委托诉讼代理人程鹏、被上诉人高科公司委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日淘电子商务公司上诉请求：撤销一审判决，查清事实，审核双方争议标的计算方式、支付资金占用损失和房屋占用损失或将本案发回重审。涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。其理由：1、双方争议标的计算方式违背合同精神，根据2016年2月5日日淘电子商务公司（乙方）与重庆北部新区管理委员会（甲方）签订的《投资合作协议书》第四条约定，房屋租金按市场价格计算，一审法院支持被上诉人60元/月/平方米计算租金，此标准为2017年被上诉人对外招租标准，而日淘电子商务公司作为第一批进驻企业，实际租金不到20元/月/平方米，一审判决不公。2、被上诉人从未以任何形式向上诉人请求支付租金，诉讼中也没有任何证据支持，一审判决支持被上诉人2017年2月28日至2018年2月27日的租金应当支付资金占用损失，此是被上诉人不作为产生的损失不能由上诉人承担。同理，一审判决支持被上诉人2018年1月1日至2018年9月30日期间的房屋占用使用费121800元，亦无任何法律依据。时间上也明显失误。高科公司辩称，1、租金标准已经低于市场标准，合情合理，没有不公平的情况。2、上诉人未达到其自愿承诺的最低项目效益，明知应当向被上诉人支付租金，仍拖延支付属于严重违约，由此造成的损失其应当予以赔偿。高科公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付房屋租金208800元，同时判令被告向原告支付因逾期支付租金而导致的资金占用损失（以欠付租金208800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2018年2月28日计算至该租金付清之日止，暂计算至起诉之日为：7669.92元）,以上合计216469.92元。2.判令被告向原告支付房屋占有使用费121800元（按房屋租金标准60元/平方米/月，从2018年2月28日计算至2018年9月）。本案诉讼费用由被告负担。一审法院审理查明，原告系重庆市渝**黄山大道中段****房屋登记的产权人。原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订《重庆北部新区服务贸易产业园房屋租赁合同》，第1条约定：甲方将重庆市渝北区黄山大道中段64号（高科总部广场）13幢5楼1号房屋，面积290平方米的房屋出租于乙方使用；第2.1条约定：租期从2016年2月28日至2018年2月27日；第3条约定：2016年2月28日至2017年2月27日租金为0元，2017年2月28日至2018年2月27日租金标准按《重庆北部新区服务贸易产业园管理办法》考核后确定，协议另行签订；第3.3条约定：乙方必须按季度缴纳物管费，第一季度物管费缴纳时间为2016年2月28日前，以后每次租金交款日期为每季度第1个月的前15日内；第4条约定：乙方向甲方缴纳履约保证金17400元，履约保证金在签订合同时缴纳，合同终止时，如乙方无违约行为，在乙方办理退租手续、甲乙双方当面交接房屋后，甲方将履约保证金退还乙方。另查明：2016年2月5日，重庆北部新区管理委员会（甲方）、被告（乙方）签订《投资合作协议书》，第1.3条约定：乙方承诺其跨境电商项目及其相关附属产品、未来新创品牌产品等相关经营行为结算地均在北部新区；第1.4条约定：乙方承诺：2016年跨境电商交易额（以重庆海关统计数据为准，下同）不低于5000万元人民币；2017年跨境电商交易额不低于1.2亿元人民币；2018年跨境电商交易额不低于2亿元人民币；之后，逐年增长；第4条约定：若乙方违反第一条第（四）项承诺事项，未实现其承诺的销售目标，甲方有权要求乙方全部或部分补缴所免租金（房屋租金按市场价格计算），甚至清退出服务贸易产业园跨境电商大厦。2018年2月8日，重庆两江新区现代服务业局出具了《关于服务贸易产业园入驻企业2016-2017年度效益指标考核相关事宜的函》及附件，函中表示1.跨境电商企业，共计19家跨境电商企业参加考核，2016年世纪购、澳盛优2家企业达标，2017年世纪购、小红唇2家企业达标；2.2016年度、2017年度考核达标的企业，免交当年度办公用房租金，考核未达标者，按每月60元/平方米租金标准补缴当年度租金。附件中2016-2017年服务贸易产业园企业考核统计表（跨境电商）显示针对被告，协议指标2016年5000万、2017年不低于1.2亿，2016年、2017年实际考核指标分别为“2500万”“3000万”，2016年、2017年海关数据均分别为“39万”“3.4万”。一审法院认为：原被告签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应按照合同履行义务。本案争议焦点在于原告是否有权收取租金，据此一审法院认为：首先，根据合同约定，2017年2月28日-2018年2月27日的租金标准按《重庆北部新区服务贸易产业园管理办法》考核后确定，协议另行签订。从该条款约定可知原告并未免除2017年2月28日-2018年2月27日的租金，只是对租金标准的确定方法进行了约定，即按考核情况确定。其次，从合同约定2017年租金标准考核后确定，以及被告与两江新区管委会的投资合作协议可知被告入驻时即知晓存在对其跨境电商交易额进行考核一事。现原告举示了两江新区现代服务业局的考核函以证明被告存在考核不合格的情形，如被告对此有异议，应举示证据予以证明，现其未举证证明，一审法院依法采纳原告的陈述认定被告确存在考核不合格。再次，依据被告与两江新区管委会的投资合作协议第4条之约定，若被告及其关联公司违反第1.3条承诺事项，未实现约定的最低跨境电商交易额目标，原告有权要求被告全部或部分补缴所免租金（房屋租金按市场价格计算），甚至清退出服务贸易产业园跨境电商大厦。因此，原被告在签订投资协议时，明确了如果被告未实现承诺事项，原告有权要求被告补交租金。在考核过程中，两江新区管委会主动降低了相应考核金额，但被告依然未达到考核目标。综上，由于被告存在考核不合格情形，理应按约支付租金。虽合同约定租金标准另行签订，然被告现已搬离案涉房屋，也无证据证明双方曾就租金标准进行过协商，现原告请求以60元/月/平方米作为租金标准，该标准未明显高于案涉房屋所在地段的租金标准。故一审法院依法采纳原告诉请所依据的租金标准。据此，2017年2月28日-2018年2月27日的租金208800元，现无证据证明被告已支付，一审法院对此项诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因合同并未约定租金的支付时间，然2017年2月28日-2018年2月27日的租金被告至迟应于2018年2月28日支付，现其未付，给原告造成了损失，应当支付资金占用损失。原告请求从2018年2月28日计算资金占用损失，一审法院予以支持。故资金占用损失的计算方式为：以208800元为基数，从2018年2月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止。租赁合同到期后，被告并未搬离案涉房屋，原被告均陈述一直占用使用至2018年9月，才腾退房屋，给原告造成了房屋占用使用费损失，被告也对房屋占用使用费无异议，原告要求被告支付房屋占用使用费121800元，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告重庆日淘电子商务有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆高科集团有限公司2017年2月28日-2018年2月27日的租金208800并支付资金占用损失，计算方式为：以208800为基数，从2018年2月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止；二、被告重庆日淘电子商务有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆高科集团有限公司2018年2月28日至2018年9月30日期间的房屋占用使用费121800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6380元，减半收取3190元，由被告重庆日淘电子商务有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案二审审理查明的案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，日淘电子商务公司与高科公司签订的《重庆北部新区服务贸易产业园房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行自己义务。关于第二年租金是否支付及支付标准问题，该协议约定，2017年2月28日至2018年2月27日的租金标准按《重庆北部新区服务贸易产业园管理办法》考核后确定，协议另行签订。同时，日淘电子商务公司与重庆北部新区管理委员会（以下简称管委会）于2016年2月5日签订了《投资合作协议书》，日淘电子商务公司对每年的跨境电商交易额（以重庆海关统计数据为准）作出了承诺，若未实现其承诺的销售目标，甲方有权要求乙方全部或部分补缴所免租金（房屋租金按市场价格计算）。本案已查明，日淘电子商务公司在实际经营中未达到其承诺的销售目标，经考核为不达标，故根据上述合同和协议约定，日淘电子商务公司应当支付2017年2月28日至2018年2月27日期间的租金。从本案当事人签订的合同和协议中可以看出，日淘电子商务公司是管委会为促进跨境电商而签约的商家之一，为此，双方约定将完成经营目标与本案租赁合同是否支付租金挂钩。虽然合同和协议约定，租金标准另行签订或按市场价格计算，但因日淘电子商务公司搬离了租赁房屋经营地点，双方未另行协商租金价格。高科公司要求按照60元/月/平方米计算租金，该标准是高科公司针对与日淘电子商务公司相同情况的商家统一收取的标准，日淘电子商务公司没有提交证据证明该标准高于相同情况的其他商家支付租金的标准，且该标准符合租赁房屋所在地段的市场标准，故日淘电子商务公司认为一审法院确定的租金标准过高的上诉请求本院不予支持。按照前述合同和协议约定，日淘电子商务公司明知未完成销售目标需支付2017年2月28日至2018年2月27日期间的房屋租金，其在2018年2月28日仍未支付，应当承担相应资金占用损失。日淘电子商务公司占有使用涉案房屋至2018年9月30日，如前所述，应当支付2018年2月28日至2018年9月30日期间的占有使用费。综上所述，日淘电子商务公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6380元，由上诉人重庆日淘电子商务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 泽审 判 员  师玉婷审 判 员  闫信良二〇一九年九月三日法官助理  江满意书 记 员  程 容