安徽省枞阳县人民法院执 行 裁 定 书（2019）皖0722执异5号案外人：桂张健，男，1992年7月17日出生，汉族，农民，住安徽省枞阳县。委托代理人：朱贵胜，安徽枞杨律师事务所律师。申请执行人：方先模，男，1961年10月4日出生，汉族，居民，住安徽省枞阳县。被执行人：安徽省枞阳县第四建筑安装有限责任公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇通宜路。组织机构代码69282062-3。法定代表人：李生花，该公司经理。第三人：枞阳县龙翔房地产开发有限责任公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇通宜路。组织机构代码15394015-9。法定代表人：李生花，该公司经理。本院在执行申请执行人方先模与被执行人安徽省枞阳县第四建筑安装有限责任公司（以下简称四建公司）买卖合同纠纷一案中，案外人桂张健于2019年9月16日对本院执行枞阳县龙翔房地产开发有限责任公司（以下简称龙翔公司）名下的位于枞阳县枞阳镇金山大道东42号1幢2单元604室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人桂张健称，2012年12月28日，其与龙翔公司签订《商品房买卖合同》，购买位于枞阳县枞阳镇金山路金山花园1幢2单元604室房屋，价款256980元。桂张健已于2014年7月30日前付清了全部购房款，并于当年完成装潢，并已实际居住使用该房屋至今，其多次要求龙翔公司办理房屋过户手续，但龙翔公司一直未予办理。枞阳县枞阳镇金山路金山花园1幢2单元604室房屋应属桂张健所有，符合排除执行的规定，故请求枞阳县人民法院撤销对该房屋的查封措施，并立即中止对该房屋的执行。方先模称，涉案房屋系第三人龙翔公司的合法财产，并非案外人桂张健的财产。桂张健提交的证据显示，2012年12月其与龙翔公司签订《商品房买卖合同》,约定购买枞阳县枞阳镇金山花园1幢2单元604室房屋,价款256980元。但上述合同没有在相关部门备案登记，并且在近两年后的2014年7月30日支付房款，不符合交易习惯，真实性存疑。案外人支付购房款的收据不具有合法性，且无相应的资金交付凭证如银行转账记录等，真实性存疑。桂张健提供的不动产销售发票开具日期为2019年3月20日，在房屋被查封之后。上述商品房销售（预售）行为，一直没有办理不动产转移登记手续。根据《物权法》第九条、第十四条的规定,不动产物权的设立、变更、转让,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让,自记载于不动产登记簿时发生效力。枞阳县人民法院于2016年2月6日依法查封了上述房屋，在被查封之前,桂张健并没有依法取得上述房屋的不动产物权。并且，在该房屋被查封时，没有发现申请人桂张健已实际使用该房屋。桂张健称其已付清全部购房款，完成装潢，已实际使用房屋，多次要求办理不动产登记手续，开发商一直未予办理等，但均未提供相关证据予以证明。如房屋买卖真实存在，桂张健于2012年12月签订房屋买卖合同，却长期不办理不动产所有权变更登记，消极不办理过户登记，存在过错。综上，桂张健提出的执行异议申请理由不成立，不能排除执行。龙翔公司称，枞阳县人民法院在执行路建公司与本公司买卖合同纠纷一案中，依路建公司申请，依法查封了本公司开发的位于枞阳县枞阳镇金山大道东42号金山花园1幢504、603、604室，2幢201、402、403、603室房屋，该七套商品房在被查封之前，已销售给业主，且七户业主均已付清购房款，并已实际居住使用。本院查明，本案原申请执行人为路建公司，2018年5月16日，路建公司将作为本案执行依据的（2015）枞民二初字第00239号民事判决书确认的全部债权转让给了方先模。后经方先模申请，2018年6月11日，本院作出（2015）枞执字第00903号之三执行裁定书，将方先模变更为本案申请执行人。另查明，关于路建公司与四建公司买卖合同纠纷一案，本院作出的（2015）枞民二初字第00239号民事判决书生效后，四建公司在期限内未按该判决书履行。2015年11月25日，本院依据路建公司申请立案执行。2016年2月6日，本院作出（2015）枞执字第00903-2号执行裁定书，追加龙翔公司为本案被执行人，并于当日依据该裁定书依法查封了龙翔公司名下的位于枞阳县枞阳镇金山大道东42号1幢504、603、604室，2幢201、402、403、502、603室房屋，查封期限三年。后龙翔公司提出异议，2016年3月15日，本院作出（2016）皖0722执异3号执行裁定书，撤销了（2015）枞执字第00903-2号执行裁定书中关于追加龙翔公司为本案被执行人的执行行为。后路建公司提出复议，铜陵市中级人民法院于2016年5月30日作出（2016）皖07执复7号执行裁定书，驳回了路建公司提出的复议请求。2017年1月24日，路建公司与四建公司、龙翔公司达成执行和解协议，约定：“一、截至2017年1月20日，安徽省枞阳县第四建筑安装有限责任公司应付安庆市路建商品混凝土有限责任公司商品混凝土货款1973665元、2015年1月1日至2015年5月25日期间利息57872元、2015年5月26日至2017年1月20日期间利息239071元、案件受理费22079元，合计2292687元。对此，安徽省枞阳县第四建筑安装有限责任公司同意在2017年1月22日前向安庆市路建商品混凝土有限责任公司付款742687元、2017年8月31日前付款50000元；余款1500000元及从2017年1月21日起按年利率7.28%计算的利息，安徽省枞阳县第四建筑安装有限责任公司同意从2017年2月起每月支付不少于100000元，但须在2018年2月14日前付清。二、对安徽省枞阳县第四建筑安装有限责任公司上述欠付的1500000元及利息，枞阳县龙翔房地产开发有限责任公司愿意以自己所有的位于枞阳县枞阳镇金山大道（东）42号1幢504、603、604室，2幢201、402、403、502、603室房屋向安庆市路建商品混凝土有限责任公司提供抵押担保。”后四建公司未按上述和解协议履行，本院依法执行担保财产。2018年8月16日，本院作出（2015）枞执字第00903号之五执行裁定书，拍卖龙翔公司名下的位于枞阳县枞阳镇金山大道（东）42号2幢1单元201、402、403、603室房屋。又查明，2012年12月28日，案外人桂张健与龙翔公司签订《商品房买卖合同》，购买了上述1幢2单元604室房屋，总价款256000元。桂张健提供了一份书面收据，证明其于2014年7月30日支付购房款256000元。2019年3月20日，龙翔公司向桂张健提供了收取售房款256000元的安徽增值税普通发票。2012年1月12日，桂张健在枞阳县供电部门以自己的名义开户并缴纳电费用电至今。2016年5月桂张健开始以自己的名义在枞阳县供水部门开户并缴纳水费用水至今。签订《商品房买卖合同》以后，双方一直未办理房屋所有权变更登记手续。现桂张健已对所购的上述房屋进行了装潢，并已实际居住使用。另外，本院依法向枞阳县税务局调取了《金山花园房地产项目销售明细表》，该表系龙翔公司于2014年向枞阳县税务局提交的已售房屋明细表，该表表明枞阳县枞阳镇金山路金山花园1幢2单元604室房屋已于2014年7月31日前以256000元价格出售。本院认为，案外人桂张健提供的其于2012年12月28日与龙翔公司签订的《商品房买卖合同》、支付购房款的收据能够与开户用电用水及安徽增值税普通发票、《金山花园房地产项目销售明细表》等书面证据相互印证，足以证明其于2016年2月6日即房屋被查封之前购买房屋的真实性。另外，案外人桂张健已实际居住使用所购房屋，虽未办理房屋所有权变更登记，但无证据证明案外人桂张健对至今未办理房屋所有权变更登记存在过错。现桂张健向本院提出执行异议，要求撤销对上述房屋的查封措施，并中止对该房屋的执行，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条的规定，裁定如下：中止对枞阳县枞阳镇金山大道（东）42号1幢2单元604室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审 判 长  尹冬壮审 判 员  刘 倩人民陪审员  陈晓明二〇一九年九月十七日书 记 员  陈永正附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。