四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终513号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘强，男，汉族，1988年6月10日出生，住成都市天府新区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈燕，女，汉族，1988年8月23日出生，住四川省双流县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：阎朝旭，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川金马房地产开发有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇南坛街。 法定代表人：周毅，该公司经理。 委托诉讼代理人：汤莉侠，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师。 上诉人刘强、陈燕因与被上诉人四川金马房地产开发有限公司（以下简称金马房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2018）川1421民初4382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 刘强、陈燕上诉请求：撤销原判，改判金马房地产公司支付违约金26488元，并承担所有诉讼费用。事实和理由：一、金马房地产公司在案涉房屋不具备交房条件时通知上诉人交房，其行为明显不当；二、原审法院认定日租金标准与客观事实不符；三、违约金按总购房款的10%计算，是双方的真实意思表示；四、对同一小区已有生效文书确定违约金的计算标准，原审法院明显违背了同案同判、类案同判的原则。 金马房地产公司辩称，一、上诉人未举证证明迟延收房造成的损失，结合签订的商品房买卖合同及补充协议约定，违约金按总购房款的10%计算，远远超过了给上诉人带来的损失。原审法院依法予以调减，即以基础损失加百分之三十的损失作为损失计算的标准并无不当；二、案涉房屋交接书中载明上诉人实际收到房屋的时间，也载明上诉人认可了交房时间，故上诉人收到房屋后不应再计算违约金。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 刘强、陈燕向一审法院起诉请求：判令金马房地产公司支付违约金26488元，并承担本诉案件受理费。 金马房地产公司反诉请求：判令刘强、陈燕支付违约金26488元，并承担反诉案件受理费。 一审法院认定事实：2014年6月1日，刘强、陈燕与金马房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同：约定刘强、陈燕购买金马房地产公司开发的预售房屋，房屋位于仁寿县，名称为西蜀桦苑一期，房号为2栋2单元8层4号，测绘建筑面积共79.46平方米，其中套内建筑面积67.36平方米，总价款264880元。 双方在签订的《商品房买卖合同》中约定付房款的方式为分期付款，《补充协议》第四条载明：“……（3）剩余房款（总房款的20%），乙方（刘强、陈燕）在2015年10月30日前支付，即人民币伍万贰仟玖佰玖拾陆元整，在交房时支付”。刘强、陈燕向金马房地产公司支付该笔款的时间为2016年8月10日。《商品房买卖合同》同时约定金马房地产公司应于2016年3月31日前向刘强、陈燕交付房屋，金马房地产公司实际向刘强、陈燕交付房屋的时间为2016年8月10日。在交接房屋时，双方就合同履行终结后的权利义务签订了《房屋交接书》，其中第三条载明“乙方（刘强、陈燕）已确认甲方（金马房地产公司）交付房屋符合合同约定时间及标准，同意接收”；第四条载明“甲方（金马房地产公司）确认乙方（刘强、陈燕）款项全部付清，同意交房”。 双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系格式合同，其中约定了双方相应的权利义务。双方在《商品房买卖合同》第九条对逾期付款的责任约定为“买受人未按照约定付款，……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金”。在《商品房买卖合同》第十二条对逾期交房责任约定为“出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。同时在《补充协议》第十一条约定“甲方、乙方在《商品房买卖合同》、本《补充协议》及合同附件履行过程中，应严格按约定执行。任何一方违反其中一条内容，则视为违约，按该条违约责任条款处理，由违约方按合同约定总购房款的10%向守约方支付违约金”。《补充协议》第十四条约定“《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，以《补充协议》为准”。《补充协议》第六条第5项对免责事项的约定为“出卖人如遇以下原因，可据实对交房时间予以延期：（1）自然灾害：地震、洪水、火灾、瘟疫、台风、连续暴雨等；（2）非出卖人原因，执行政府的法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令；（3）非出卖人原因，政府主管部门验收时间的滞后及市政配套安装的延误；（4）由于买受人原因不如期交付；（5）其他不可抗拒的原因：战争、动乱、空中飞行物体坠落，非出卖人原因连续停电、停水等”。 在合同履行过程中，因金马房地产公司经规划许可开发的区域位于东风渠坡脚，由于基础建设和弃土堆积造成积水，对东风渠边坡造成安全隐患，四川省都江堰东风渠管理处眉山站于2015年9月25日、10月8日分别向金马房地产公司发函要求整改并加固，同年12月4日四川省都江堰东风渠管理处向金马房地产公司发函，要求其停工并做好应急抢险预案和应对措施，并要求其委托相关单位对隐患渠堤进行整治工程勘测、设计、评审，及时按整治设计方案对该渠段险情进行整治。金马房地产公司按上述要求对坡脚进行了保坎加固后恢复施工。西蜀桦苑一期房屋于2016年3月初方才完工（市政配套未完工）。 另查明，2016年度，仁寿县视高镇80平方米到106平方米的房屋，平均年租金约为9200元左右，即日租金25.21元左右。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。刘强、陈燕与金马房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。双方在履行合同中，应当按照合同约定履行自身的义务。金马房地产公司未按合同约定的时间交付房屋，构成违约，应当承担相应违约责任。 关于违约金，刘强、陈燕诉称要求金马房地产公司按照总房款10%支付违约金，但其并未提交证据证明迟延交房导致其产生的实际损失。金马房地产公司主张违约金明显超过损失，应当按同时期、同地段、同面积的租金为基准计算损失，并提供了2016年仁寿县视高镇8套不同面积房屋的租赁合同及证人证言作为佐证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定。结合本案证据与具体生活实践，对违约金认可金马房地产公司以同时期、同地段、同面积的房屋租金为计算标准的主张。违约金具有赔偿性和惩罚性，因此本案违约金的计算，以在按日租金计算赔偿性违约金的基础上另加计30%的惩罚性违约金较为适宜。综上，违约金确定为32.77元/天（25.21元＋25.21元×30%）。 关于违约天数的计算。金马房地产公司于2016年7月12日发布公告通知刘强、陈燕在2016年8月31日前完成交房手续，刘强、陈燕在公告期内办理了交房手续，应认定金马房地产公司的违约截止日为实际交房日，即2016年8月10日。因此，金马房地产公司的违约时间应从2016年4月1日计算至2016年8月10日，计132天。 对金马房地产公司的反诉请求，一审法院认为，双方在《补充协议》第四条中关于第三笔房款约定了两个付款时间，一个是“在2015年10月30日前”，一个是“在交房时”，刘强、陈燕有权在合同约定的两个时间中选择一个支付尾款，金马房地产公司向刘强、陈燕交付房屋的时间是2016年8月10日，刘强、陈燕按照合同约定选择“在交房时”即2016年8月10日支付尾款并未违反合同约定。据此，对于金马房地产公司的反诉请求，不予支持。 综上所述，金马房地产公司迟延交房132天，应当支付违约金4325.64元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、金马房地产公司于判决生效后十五日内支付刘强、陈燕违约金4325.64元；二、驳回金马房地产公司的反诉请求。本诉案件受理费231元（已减半），由刘强、陈燕负担206元，由金马房地产公司负担25元；反诉案件受理费231元由金马房地产公司负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交仁寿县建设工程规划核实合格证和案涉房屋面积统计清单各一份，欲证明金马房地产公司提前交付没有办理竣工验收的房屋系严重违法行为，合法有效的交房行为的认定不得早于2016年12月13日；根据案涉房屋面积统计清单，金马房地产公司在一审中提交的租金情况证据不合理，不应被采信。被上诉人质证意见为，对上述证据的真实性无异议，但该合格证用于完善项目规划方面的手续，与房屋交付无关。被上诉人提交房屋出租合同两份，欲证明2016年同地段、同时期的租金情况。经质证，上诉人认为该组证据的真实性无法确定，与本案不具关联性。本院认证，上诉人所提交证据与本案诉争焦点不具有关联性，不予采信；被上诉人提交的证据与其一审提交的证据均拟证明租房损失，该证据对认定该地区该期间租金标准具有一定的参考性，与本案具有一定关联性，予以采信。 二审审理查明的其余案件事实与一审判决查明的案件事实基本一致，本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。 本院认为，双方当事人对金马房地产公司延迟交房构成违约的事实无异议，予以确认，故本案争议焦点为：如何确定金马房地产公司应当支付的违约金数额。上诉人对一审确认违约金的标准和违约天数均有异议，请求金马房地产公司按合同约定支付违约金。 关于违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张调整约定违约金的，法院在考虑综合因素情况下，根据公平原则和诚实信用原则予以裁决。本案中，金马房地产公司提出逾期交房违约金约定过高，主张调低，并提交证据证明案涉房屋所在地此期间的租金情况。上诉人未能提供相应损失的证据。对此，本院认为，首先，案涉房屋所在片区属于天府新区，随着天府新区的开发建设，该区域的房地产开发日趋成熟，房价也逐年攀升，购房者客观上并未因逾期交房受损。其次，金马房地产公司逾期交房也确实存在相关部门要求其对东风渠边坡进行保坎加固后恢复施工的因素，该因素虽不足以抗辩其违约，但也应区别于其他恶意违约行为。第三，对刚需购房者而言，逾期交房可能导致其仍需租房居住，其损失主要体现在租房损失；对于非刚需购房者而言，基于房价上涨的客观实际其并不存在失去二手房交易机会或者交易受损的风险，其损失主要体现在资金占用利息损失。作为新兴开发建设的区域，案涉房屋所在片区此前并无成熟的租赁市场，且周边房屋以自建房居多，一审法院参照租金标准，以酌定租金为基础并上浮30%所确定的违约金已经兼顾刚需购房者租房损失及非刚需购房者资金占用利息损失，并无不当。 关于违约天数计算的问题。本案中，双方当事人在合同中约定买受人应于合同约定的交房日或者出卖人通知的交房日期办理房屋交付手续，逾期由买受人自行承担责任。金马房地产公司于2016年7月12日在案涉房屋所在小区及售楼部张贴交房公告以通知交房。刘强、陈燕于2016年8月10日接收了房屋，并签订了房屋交接书，确认金马房地产公司交付房屋符合合同约定时间及标准，同意接收。刘强、陈燕在法定或约定交房条件成就前先行收房，其实际收房后金马房地产公司即已经完成了房屋的转移占有，履行了交房义务。故双方实际已经合意变更了案涉合同约定的房屋交付条件及程序。一审确定的违约天数截至购房者实际收房时止并无不当。至于上诉人认为原审法院明显违背了同案同判、类案同判的原则，经核实，前一类案双方诉辩焦点与本案并不相同，故本案不存在同案不同判的情形。 综上所述，上诉人的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费462.20元，由上诉人刘强、陈燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 丹 审判员 辛利平 审判员 罗 洁 二〇一九年九月十二日 书记员 张 瑜 书记员 吴 倩