上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初11858号原告：上海具人房地产营销策划有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：班明明，经理。委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾燕，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：杨中旭，男，1988年3月13日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：高智敏,安徽淮正律师事务所律师。原告上海具人房地产营销策划有限公司与被告杨中旭居间合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告上海具人房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人曾燕、被告杨中旭的委托诉讼代理人高智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海具人房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告佣金57,800元。事实和理由：2019年6月初，被告通过原告业务员的带看及陪同实地察看了位于上海市松江区九亭大街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，看房后被告觉得十分满意，之后经过原告的居间磋商，被告与案外人王某某、蒋某某在2019年6月8日签订了《房地产买卖居间合同》，合同对双方交易系争房屋的主要交易条件达成了一致意见。当日，被告向案外人支付了购房定金2万元整。《房地产买卖居间合同》约定，房屋总价为289万元整，双方应于2019年6月30日按合同约定的主要买卖条件至上海市松江区文涵路XXX弄XXX号签署《上海市房地产买卖合同》，并在2019年6月30日前支付案外人房款98万元整。合同第五条第3款约定“本合同因甲乙双方中任何一方违约不再交易或双方合意而解除的，违约方或合意解约双方应向居间方赔偿预期利益损失人民币房屋总价的2%”。然而，到了签约之日，被告并未按约与案外人王某某、蒋某某签订《上海市房地产买卖合同》，也未支付房款98万元。原告认为，原告要求被告支付佣金的请求权基础是居间合同法律关系，佣金的计算方式是按照《房地产买卖居间合同》第5条第3款的规定。本案系争《房地产买卖居间合同》已经具备正式房地产买卖合同的核心条款包括价款、支付方式、过户时间、交付时间，故原告已经促成被告与案外人王某某、蒋某某房屋买卖合同成立，原告提供的居间服务已经成立，现有权要求被告支付佣金。为维护原告自身的合法权益，原告起诉至法院，请求判如诉请。被告杨中旭辩称，被告杨中旭确实于2019年6月8日与案外人王某某、蒋某某签订了《房地产买卖居间合同》，但该合同系原告提供的，该合同上所有条款均系原告提供的格式条款，有明显保护居间方的倾向，显失公平，对被告不利。该系争合同第3条第4款是核心条件，但根据该合同条款是无法过户的。而且，系争合同第3条第10款也明确约定了在正式签订《上海市房地产买卖合同》之前买卖双方都有解除合同的权利。同时，在签订《房地产买卖居间合同》时，因原告没有告知被告上海市房屋买卖限购条例，被告对上海市限购政策发生重大误解，原告作为专业的房产居间商，应该有义务帮助被告查明是否具有购房资格，但是原告没有做到。被告认为，系争的《房地产买卖居间合同》只能算是正式房地产买卖合同的意向合同，是一个预约合同，原告要求居间费，而《上海市房地产买卖合同》没有成立，原告作为居间方没有促成《上海市房地产买卖合同》成立，所以不应支付报酬。本院经审理认定事实如下：2019年6月8日，原告作为居间方(丙方)，被告作为买受方(乙方)，案外人王某某、蒋某某作为出售方(甲方)，就上海市松江区九亭大街XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖事宜签订了《房地产买卖居间合同》。该合同约定房屋转让总价款2,890,000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金20,000元，于2019年6月30日前支付甲方房款980,000元，乙方通过银行按揭贷款的方式支付甲方房款1,870,000元，在办妥房屋交付手续当日乙方向甲方支付房款20,000元。该《房地产买卖居间合同》第三条第4款约定：“产权过户：2018年8月30日前，共同至该房地产所在区交易中心办理房地产过户手续。”第三条第8款约定：“买卖合同订立：甲乙双方约定，于2019年6月30日前按本合同约定的主要买卖条件至上海市松江区文涵路XXX弄XXX号(易居臣信房地产经纪上海有限公司所属签约场所)处签署《上海市房地产买卖合同》。”第三条第10款约定：“其他：若2019年6月15日前，乙方解决不了购房资格，甲方无条件返还定金贰万元，双方互不追究违约责任。”该合同第五条约定了“居间报酬”，其中第五条第1款约定：“甲乙双方签署《上海市房地产买卖合同》当日，甲方应按本合同约定转让总价款的1%向丙方支付服务报酬，乙方应按本合同约定转让总价款的1%向丙方支付服务报酬”；第五条第3款约定：“本合同因甲乙双方中任何一方违约不再交易或双方合意而解除的，违约方或合意解除双方应向原告赔偿预期利益损失人民币总价的2%。本条款独立发生法律效力。”该第五条最下面一行加黑字体显示“*对于居间报酬项下的1、2、3、4条款，居间方已提示甲乙双方予以注意和重视，并对条款进行了充分的解释和说明，甲乙双方确认并愿意接受以上条款”。该合同第八条约定了“合同关系”，该条显示：“本合同经甲乙双方签字后即就该房屋甲乙双方达成买卖合同的预约合同法律关系；甲方、乙方签字后分别就甲方与丙方及乙方与丙方的居间合同法律关系进一步予以确认。甲乙双方委托丙方根据本合同的主要买卖条件制作《上海市房地产买卖合同》示范文本、并进行网上备案。”合同订立后，甲方由王某某并代蒋某某签字，乙方由杨中旭签字，丙方由原告盖章。另查明：被告截至2019年7月，在上海累计缴纳城镇职工基本养老保险的月数为75个月，其中2018年6月至2018年8月三个月未缴费。诉讼中，原告向本院提供国家税务总局上海市徐汇区税务局出具的证明复印件一份，载明案外人马某某任职受雇于上海来伊份电子商务有限公司，在2018年5月到7月期间，该企业为其逐月正常申报，非补申报。原告称案外人马某某系被告妻子，上述证据足以证明其已经缴纳社保满5年，具有上海市购房资格。原告又提供微信聊天记录，称聊天发生在原告员工和被告妻子马某某之间，用以证明被告方不按合同约定的付款方式履行构成违约。被告质证称上述两份证据的真实性均无法确认，被告称不清楚案外人马某某是否为被告妻子，其聊天记录与本案无关，税务局出具的证明也无法证明其具有购房资格。审理中，原告陈述其提供的居间服务包含带被告看房、沟通双方对于交易的主要条件、安排双方签署居间合同、指导被告妻子马某某开具满足购房资格的证明。被告称原告工作人员仅带被告看过两次房就让被告签《房地产买卖居间合同》，在签合同前也未向被告出示过产调信息，原告称签合同前已将系争房屋的产权登记信息提供给被告，但未提供相应证据。原被告在庭审中均确认未签订《上海市房地产买卖合同》，也未办理网签。以上事实，有《房地产买卖居间合同》、养老保险缴费情况、证明及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应该按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，《房地产买卖居间合同》由被告和案外人王某某、蒋某某以及原告三方签订，系当事人真实意思的表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，现被告称该合同条款属于格式合同，显失公平，被告在签订合同时也存在重大误解的辩论意见，未有相关证据证明，且与合同文本本身不符，本院不予采纳。本案的争议焦点在于原告提供的居间服务有无成功，即原告有无促成被告和案外人王某某、蒋某某之间的房屋买卖合同成立。本院认为，该《房地产买卖居间合同》第八条明确约定本合同是系争房屋买卖双方达成买卖合同的预约合同法律关系，故《房地产买卖居间合同》并非房屋买卖合同本身。《房地产买卖居间合同》第三条第8款约定买卖双方应于2019年6月30日前至上海市松江区文涵路XXX弄XXX号签署《上海市房地产买卖合同》，而原被告均确认买卖双方并未按上述约定签订《上海市房地产买卖合同》，故本院认定原告并未促成买卖合同的成立。至于原告在陈述事实和理由时援引的《房地产买卖居间合同》第五条第3款有关预期利益损失的约定，系原告主张本案佣金的计算依据，该条款本质上就是房屋买卖合同正常履行下去原告可以获得的佣金报酬，但该条款的行使需要符合一定的条件，本案中，被告非上海户籍，其在上海未连续缴满5年社保，不具有上海市购房资格，客观上无法签订房屋买卖合同，根据《房地产买卖居间合同》第三条第10款的约定，被告对此不承担违约责任，原告在签订合同时对上述约定是明知的，原告虽庭审中向法院提供案外人马某某的社保证明及微信聊天记录，称案外人马某某系被告妻子，其具有上海市购房资格，被告所谓的因不符合购房资格而未签订房屋买卖合同的理由不成立，但本院认为，该社保证明的内容并不足以证明案外人马某某具有上海市购房资格，且案外人马某某并非《房地产买卖居间合同》的当事人，《房地产买卖居间合同》也未约定被告将以家庭为单位购房，故对原告的该项意见，本院不予采纳。综上，原告并未促成房屋买卖合同的成立，无权向被告收取佣金报酬，即便本案中原告存在预期利益损失，该预期利益损失的范围也不应按照合同约定的总价2%计算，而是应当与其因从事居间活动所产生的居间费用大致相当，综合全案事实和证据，根据《房地产买卖居间合同》履行情况、原告提供的居间服务内容，本院酌定居间费用为5,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、第四百二十七条的规定，判决如下：被告杨中旭于本判决生效之日起十日内支付原告上海具人房地产营销策划有限公司居间费用5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,245元，减半收取计622.50元，由原告上海具人房地产营销策划有限公司负担597.50元(已付)，被告杨中旭负担25元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  练斌二〇一九年九月二十九日书记员  夏丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。