北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初11208号原告：北京新可美商贸有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇科星西路106号院3号楼1513。法定代表人：王新生，总经理。委托诉讼代理人：蒋俊杰，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉洁，北京市信凯律师事务所律师。被告：北京九州智业科技孵化器有限公司，住所地北京市海淀区清河西三旗环岛东200米2号楼2001室。法定代表人：谢建华，执行董事。委托诉讼代理人：谢秀全，男，北京九州智业科技孵化器有限执行总经理。委托诉讼代理人：刘东刚，北京市明宪律师事务所律师。原告北京新可美商贸有限公司（以下简称新可美公司）与被告北京九州智业科技孵化器有限公司（以下简称九州智业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新可美公司之法定代表人王新生及其委托诉讼代理人蒋俊杰、王玉洁，被告九州智业公司之委托诉讼代理人刘东刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新可美公司向本院提出诉讼请求：1、确认新可美公司、九州智业公司于2018年9月12日签订的《房屋租赁合同》无效；2、九州智业公司返还房屋保证金274055元；3、九州智业公司返还房屋租金822163.50元；4、九州智业给付损失费9万元；5、九州智业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月12日，新可美公司与九州智业公司签订了《房屋租赁合同》。该合同约定，九州智业公司将位于北京市海淀区清河四拨子汽配城神州商务楼xx-xx层（正泰电器南侧）房屋租给新可美公司办公使用。合同4.1.1.1约定：乙方租赁房屋办公面积共1700平方米，每日每平方米2.65元，每日合计4505元；4.2.1约定：保证金2个月付6个月房屋租金，首笔房屋租金金额822162.50元；合同5.1约定：本合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金274055元。新可美公司按约交付了上述租金和保证金。后新可美公司向辖区消防部门和工商管理部门申请办理相关证照和许可时，方才得知九州智业公司租与新可美公司的上述房屋未经规划审批无备案，相关部门无法检索出房屋地址，无法办理证照和许可。新可美公司多次找九州智业公司协商解决，但其均不予处理，故新可美公司诉至法院。九州智业公司辩称：新可美公司起诉缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。第一，本案双方于2018年9月签订的《房屋租赁合同》属于双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，合法有效，而且在签订合同之前，九州智业公司已将房屋的所有情况如实告知，新可美公司对此予以确认。涉案房屋在2014年以来就处于合法出租的状态，也没有任何行政部门认定该房屋属于违法建筑，东升乡政府和工商部门对该房屋亦进行了确认，工商部门对涉案房屋也进行了工商备案。新可美公司提出的消防证照和许可问题，在合同中和合同附件第二条也明确约定，由新可美公司负责租赁房屋的消防问题，落实消防安全责任制，且该房屋为办公用途，对于消防安全，国家也没有强制性的要求。关于办理工商企业执照的问题，合同没有约定九州智业公司必须承担新可美公司办理企业执照所带来的法律后果和责任。第二，九州智业公司在合同中没有约定的情况下，为了租赁合同更好的履行，愿意配合新可美公司去办理营业执照，但是自合同签订以来，新可美公司并未向九州智业公司或者工商部门提起过任何工商执照申请，且租赁场地出租两年前，九州智业公司就涉案房屋进行了工商备案，完全可以注册。第三，新可美公司起诉的真实原因是其转租的意图没有得到九州智业公司的认可，故新可美公司不再想要承租该房屋，新可美公司应当承担违约责任。在合同履行过程中，九州智业公司多次要求新可美公司按照水表电表的计量金额进行付费，但至今新可美公司未履行支付水电费的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、新可美公司提交的证据5解除《房屋租赁合同》告知函、新可美公司的复函、EMS邮单及寄送详情，证明九州智业公司出租的房屋未经规划审批无备案，违反强制性规定，无法用于办理办公的证照许可，无法达到合同目的，租赁合同应当无效。九州智业公司对该证据中的解除《房屋租赁合同》告知函的真实性认可，对复函及邮单、寄送详情不认可，其并未收到该复函，新可美公司收到其发送的解除《房屋租赁合同》告知函后，并未与九州智业公司办理交接，也不同意按照告知函的要求解决涉案事件。邮单本身无法体现寄送内容。九州智业公司认可解除《房屋租赁合同》告知函的真实性，本院对此不持异议，并对该证据的真实性予以确认。新可美公司提交的复函、EMS邮单、寄送详情无法证明已向九州智业公司有效送达了复函，故本院对复函、EMS邮单、寄送详情单不予确认。二、新可美公司提交的证据6神州科技园微信群聊天记录及招租信息网页打印截图，证明九州智业公司员工丁宗忠于2018年11月份已再次对外出租涉案房屋，且已派遣工作人员蔡会计取走涉案房屋钥匙、合同等物品，双方对涉案房屋已经交接。九州智业公司对该证据的真实性、证明目的不认可，其认为该证据无法显示证据来源，且内容与新可美公司在第一次庭审中的陈述相矛盾，九州智业公司并未在2018年10月份发布招租信息，而且群成员信息也无法显示存在九州智业公司的工作人员。因该证据本身无法体现与本案存在关联性，亦无法明确信息的发送主体，故本院对该证据的关联性不予确认。三、新可美公司提交的证据8王新生与蔡会计的微信聊天记录，证明蔡会计受被告委托取走了涉案房屋的钥匙，双方已经交接完毕。九州智业公司对该证据不认可，其认为聊天记录内容不完整。经核实原始载体，该证据内容虽不完整，但内容真实，来源合法，且与本案具有关联性，故本院对该证据予以确认。四、九州智业公司提交的证据5即2018年10月8日催款函及送达照片、微信记录，2018年11月5日催款函及送达照片、微信记录，证明新可美公司在履行合同过程中，经过九州智业公司多次催促，仍不履行支付水电费用的义务，构成了根本违约。新可美公司对该证据不认可，其主张九州智业公司虽能提供催款函的原件，但该函件新可美公司并未收到，九州智业公司并未出示关于该催款函的聊天记录原件，故不认可。因九州智业公司未提交证据证明向新可美公司送达了催款函，故本院对该证据不予确认。五、九州智业公司提交的证据6关于神州科技地址信息的答复，证明九州智业公司出租的涉案房屋在工商局进行过注册，以及地址信息的备案，涉案房屋的地址可以注册营业执照。新可美公司对该证据的真实性认可，对关联性和证明目的不认可，其认为该答复中显示的地址与涉案合同显示的租赁物地址不一致，故该证据与本案无关。因该证据中记载的地址“清河四拨子科技站神州科技楼”，与新可美公司、九州智业公司签订的《房屋租赁合同》中有关涉案房屋的地址描述不一致，该证据无法体现与本案存在关联性，故本院对该证据的关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月12日，出租方谢秀全（甲方）与承租方王新生（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同载明：乙方承租的房屋位于北京市海淀区清河四拨子汽配城神州商务楼xx-xx层（正泰电器南侧）；乙方确认在签订本合同时甲方已对上述房屋的实际状况（包括主要装修、设施及设备、房屋结构、公摊面积、周边环境等）进行了充分的告知，乙方亦做了充分细致地了解，双方据此签订本合同；乙方承租房屋仅限用于办公用途；租赁期限为5年，从2018年9月13日起至2023年10月12日止，免租期30天；乙方租赁房屋办公面积共1700平米，每日每平方米2.65元，每日合计4505元，全年合计1644325元，第2年起应付租金以上一合同年度租金为基数按0.1/平米/天逐年递增；合同签订当日乙方支付首笔租金822162.50元和保证金274055元；房屋保证金为本合同履约的担保金，担保范围包括但不限于乙方应付租金、应承担的水、电、暖、空调等相关费用、乙方依法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师代理费等费用，本合同履行期限届满或本合同依法或约定解除的，乙方应在30日内把所有企业注册经营地址迁出甲方所在地，否则甲方有权不返还全部保证金；乙方租赁期间应负担水、电费用，水、电费由乙方按计量表上显示的耗量计付，电费按每度电1.5元计付，水费按每吨9.82（元）计付；乙方应付水、电费按月支付，乙方应于收到甲方收款通知之日起三日内向甲方支付，逾期付款超过十日的，视为乙方严重违约，甲方有权书面通知乙方后解除合同。双方均认可合同上落款的谢秀全、王新生分别代表九州智业公司、新可美公司。2018年9月13日，新可美公司与九州智业公司对涉案房屋进行了交接，房屋状态未见异常，双方签订了《用户收房交接登记表》，该表载明：电表剩余电量：797.4度*40倍。2018年9月19日，九州智业公司开具收据两张，确认收到新可美公司交来房屋保证金274055元，房租822162.50元。2018年12月14日，九州智业公司出具解除《房屋租赁合同》告知函，载明：鉴于贵司的行为已经构成根本违约并无意继续履行《房屋租赁合同》，为避免损失扩大，我司现郑重向贵司函告如下：第一，贵我双方于2018年9月12日签订的《房屋租赁合同》自本函件到达贵司之日起解除；第二，请贵司在收到本函件后三日内到我司办理房屋交接手续，逾期不予办理，视为贵司放弃所有权利，我司过期不候；第三，贵司如果对我司的解除合同行为有异议，可以按照法律规定向人民法院或者仲裁机构提出申请解除合同是否有效。庭审中，新可美公司确认于2018年12月中旬收到该告知函。诉讼中，应本院要求，双方当事人于2019年2月26日共同前往涉案房屋对现场情况进行确认，并签订《用户退房交接登记表》，其中记载消防通道后门钥匙丢失2把，电表箱钥匙丢失1把，电表剩余电量780.5*40倍，水表1和2爆裂，其余设备完好。九州智业公司单方出具房屋交接损坏丢失赔偿明细，载明：1、乙方丢失钥匙3把，需要更换2把锁芯，购买费用和人工费用为380元；2、2个水表爆裂、需要更换水表，购买费用加人工费为370元；3、乙方需支付电费1014元（676度*1.5=1014元）。庭审中，九州智业公司自认涉案房屋没有房屋产权证以及建设规划审批手续。新可美公司主张其于2018年12月中旬将涉案房屋交还九州智业公司，九州智业公司委派蔡会计向新可美公司收取了涉案房屋的钥匙，并提交新可美公司法定代表人王新生与蔡会计的电话录音及微信聊天记录予以佐证，电话录音中，蔡会计确认收到王新生交还的涉案房屋的钥匙，但对具体交还时间无法确定。九州智业公司认可该录音的真实性。九州智业公司主张涉案房屋仍由新可美公司占有使用，但其并未提交相应证据予以证明。新可美公司主张涉案合同应为无效合同，且因九州智业公司的原因，导致其无法办理营业执照，故合同签订后，其未曾实际使用涉案房屋，九州智业公司应当返还全部房租、保证金，并赔偿其正常经营的预期利益损失。九州智业公司否认其存在办理营业执照的合同义务，并主张涉案合同为有效合同。本院认为：本案双方争议焦点为涉案合同的效力以及涉案房屋的实际交接时间，对此，本院分别作如下论述。关于涉案合同效力问题，新可美公司主张此为无效合同，九州智业公司对此不予认可，坚持认为涉案合同为有效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。庭审中，经本院向九州智业公司确认，其认可涉案房屋并无房屋产权证以及建设规划审批手续。故本案中，新可美公司与九州智业公司于2018年9月12日签订的《房屋租赁合同》应属无效，九州智业公司关于该合同有效的主张，本院依法不予采信。关于新可美公司占有使用涉案房屋的时间，新可美公司主张其由于无法利用涉案房屋办理营业执照，故自始没有实际入驻涉案房屋，九州智业公司对此不予认可。本院认为，根据本院查明事实，九州智业公司于2018年9月13日将涉案房屋交付新可美公司使用，并于2018年12月14日向新可美公司发出了解除合同的通知，新可美公司认可其于12月中旬收到了该通知，并提交了证据证明其于2018年12月中旬交还了涉案房屋钥匙，而九州智业公司并未就此提交反证，故结合上述事实和证据，本院认定新可美公司实际占有使用涉案房产的时间为2018年9月13日至2018年12月15日。关于新可美公司主张九州智业公司返还房屋保证金274055元、房租822163.50元的诉讼请求，本院认为，涉案房屋无建设规划审批手续导致合同无效，根据无效合同的处理原则，新可美公司主张返还已经交纳的保证金和房租具有事实和法律依据，根据相关法律和司法解释的规定，房屋租赁合同被认定为无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，新可美公司自2018年9月13日至2019年12月15日期间实际占有涉案房屋，应支付房屋占有使用费，本院参照双方合同中记载的租金标准，将上述期间的占有使用费酌定为15万元，案件审理过程中，双方于2019年2月26日确认新可美公司尚欠电费1014元，故九州智业公司应扣除15万元房屋占有使用费和1014元电费后，将其余945204.50元返还新可美公司，本院对新可美公司的诉讼请求中的945204.50元予以支持，超出部分不予支持。关于九州智业公司是否应当赔偿损失及损失数额的问题。首先，新可美公司主张其诉讼请求中的损失为开展经营的预期利益损失，但其并未提交具体计算标准依据，且该部分损失并未实际发生，新可美公司提交的证据亦不足以证明其主张的损失必然会发生；其次，新可美公司主张九州智业公司负有协助或为其办理营业执照的义务，但合同中并未明确约定九州智业公司负有上述义务，后续双方亦未就此订立补充协议；再次，新可美公司作为承租人，在签订合同之时未对涉案房屋的权属以及建设规划审批手续尽到合理的注意和核查义务，即使因合同无效产生存在损害后果，其亦应根据过错自行承担部分损失。基于上述理由，本院认为新可美公司主张九州智业公司违反办理营业执照的合同义务，应赔偿其损失9万元的诉讼请求，不具有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告北京新可美商贸有限公司与被告北京九州智业科技孵化器有限公司于2018年9月12日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告北京九州智业科技孵化器有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京新可美商贸有限公司945204.50元；三、驳回原告北京新可美商贸有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7738元，原告北京新可美商贸有限公司已预交，由被告北京九州智业科技孵化器有限公司负担，于本判决生效后七日内给付原告北京新可美商贸有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  叶舜尧人民陪审员  梁铭全人民陪审员  彭振义二〇一九年九月十八日书 记 员  姚人琳