四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初11786号 原告：成都万科物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段**天府国际****。 负责人：李瑞军，总经理。 委托诉讼代理人：卢有莉，女，1989年11月16日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 委托诉讼代理人：杨节，男，1986年5月4日出生，汉族，住四川省沐川县，系公司员工。 被告：苏丁，男，1957年11月24日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：汪坤，四川蜀辉律师事务所律师。 第三人：青羊区米兰香洲第三届业主委员会，住所，住所地：成都市青羊区清水滨河路******div> 负责人：张博，主任。 原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告苏丁及第三人青羊区米兰香洲第三届业主委员会（以下简称米兰香洲业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人卢有莉、杨节，被告苏丁的委托诉讼代理人汪坤，第三人米兰香洲业委会负责人张博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费147560.16元；2.判令被告支付电费13173.60元；3.判令被告支付垃圾处理费126元；4.判令被告支付拖欠物业服务费产生的违约金9960.31元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。万科物业公司变更第1项诉讼请求为：判令被告支付物业服务费87560.16元，撤回了第2、3项诉讼请求。 事实和理由：被告购买由四川蓝光和骏实业有限公司（以下简称蓝光和骏实业公司）开发的位于成都市青羊区房屋。2008年5月2日，蓝光和骏实业公司依法交付房屋，根据《物业服务合同》的约定，原告为被告所购买的住宅物业提供物业服务，但被告自2018年11月起至2019年6月均未缴纳物业服务费等费用，经原告多次催告无果，故请求法院判如所请。 被告苏丁辩称，第一，原告与第三人签署的物业服务合同所涉及的物业服务协议的权利与义务，不能溯及被告。1.被告所享有的幼儿园与被告、第三人所属的业委会所属的区域不在同一个建筑区划内，不属于同一个物业管理区域，因此第三人不能代表被告与原告签署相关的物业协议，根据《物业管理条例》的相关规定，建筑区划及物业管理区域应当由建设开发单位在报建规划许可时，根据其土地确认的范围以及共有设施的相关情况、县级人民政府等房地产部门申请物业管理区域进行划分，主管部门再根据申请进行划分。从本案土地的使用情况看，被告所涉及的土地是教育用地，第三人的住宅用地是完全独立的土地，土地的性质使用完全不同，系基于原开发单位购买土地和修建时，根据国家政策所需作的配建项目，要求开发建设单位必须要同附加的购买教育用地用于专属的教育建设，因此才出现建筑用地和教育用地，在同一个建设用地规划许可证上，系当时的开发土地建设的要求，但并不能代表案涉土地是同一块土地以及同一个建筑区划。2个建筑区域内没有共用的设施设备，并不是必须将两个区域固然联系在一起，两区域仅是相邻的关系，水、电、污水处理、垃圾处理等相关的公共措施，均由被告独立进行核算和使用，并不与住宅用地完全联系且不可分割。3.根据《成都市物业管理条例》的规定，即使是同一个建筑区划内，如果两个用地完全封闭，可以作为两个物业管理区域进行处理，所以从本案情况看，没有相关政府审批将两个区域划为同一个物业管理区域，根据其使用物业形态的相关特点，也不具备同类物业管理区域的特质，根据建设部的指导规则，只能在同一个建筑物业管理区域内设立一个业委会行使相关的职责，因此业委会并不能对被告产生相关的权利义务影响。第二，原告与第三人签署的物业协议约定的权利义务内容，均是针对物业住宅小区，原告和第三人签订的物业服务协议，里面有涉及到原告的相关服务内容，包括综合服务、管家服务、出入服务、秩序服务、业务支持、公共区域的清洁、垃圾收集、公共绿化的养护等，没有一项是针对被告幼儿园区划内提供相关的物业服务。根据相关协议，原告也不可能提供相关的服务，因为被告所属的区域是教育用地，所设立的是幼儿园，幼儿园的经营和管理不同于一般的住宅和商业服务用地，而且相关的服务用地要经过相关的物业审批，因此原告的相关服务不可能涉及被告，不能提供相关的义务和服务，却要求被告支付相应的物业费，权利义务不对等，是显失公平的行为，违反合同法基本原则，因此我们认为即使第三人有权利代表被告签署服务协议，但是里面的相关标准也不符合客观情况，应当予以撤销或者进行调整。 第三人米兰香洲业委会陈述，小区接收交付后第一份物业服务合同便包括了幼儿园，同意原告的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.万科物业公司提交了《物业服务合同》，证明物业服务费标准、违约金依据等。苏丁对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为该合同是万科物业公司与米兰香洲业委会签署的，米兰香洲住宅小区与案涉物业不属于同一物业区域内，米兰香洲业委会不能代表苏丁与万科物业公司签署此协议，该物业协议约定的与苏丁有相关的物业费标准，不具有合法性。从物业服务的内容看，所有的服务内容和质量要求没有任何一项是针对苏丁所指定的物业服务合同，即使有这个合同，苏丁也不可能享有物业服务，该服务费显失公平。米兰香洲业委会对该证据的三性无异议，认为幼儿园的业主之前是蓝光和骏实业公司，第一份物业合同就包括有幼儿园的部分。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信； 2.万科物业公司提交了选聘物业服务企业通知、邀标文件、开/中标文件等，证明万科物业公司系根据邀标文件投标并中标被选聘为小区物业服务企业。苏丁对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为幼儿园与小区不在同一建筑区划内，该组证据与本案无关系。米兰香洲业委会对该组证据的三性无异议。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以采信； 3.万科物业公司提交了建设用地规划许可证、国土证、房屋测绘记录等，证明被告系房屋所有权人、房屋面积情况，且其房屋系小区的配套设施非独立建筑区划。苏丁对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为建设用地规划许可证不能代表政府所审批的物业管理区域的用地，按照《成都市物业管理条例》的规定，建筑用地规划许可证、建设工程规划许可和涉及的方案，相关的文件均是建设开发单位向房屋行政主管部门提出申请物业区域划分的相关凭证之一，仅是政府主管部门审批物业管理划分的依据之一，政府审查的内容比较多，因此该份证据不能代表最终审批的物业范围，本小区主管部门青羊区房管局并没有对该小区进行物业管理区域的划分，而且从物业管理条例规定的相关条件看，两个项目物业形态具有相关的独立性，各方面都不具备划分为同一个区域的条件，这个只是当时购买土地用地的相关情况，幼儿园是政府拍卖土地附加给开发单位的。米兰香洲业委会对该组证据的三性无异议。本院对该证据真实性、合法性予以采信，能否达到证明目的将结合其他证据予以综合认定； 4.万科物业公司提交了催费通知单、快递单，证明原告进行了书面催缴。苏丁对该组证据的三性不予认可，称没有收到过。米兰香洲业委会对该组证据的三性无异议。本院对该证据三性予以采信； 5.万科物业公司提交了物业费收据，证明苏丁缴纳了部分物业费。苏丁对该证据真实性、合法性无异议，但认为不能证明确定双方的关系，因为幼儿园是教育机构，必须要保证教育的持续性和稳定性，避免给教学活动造成一定影响，是承租方幼儿园暂时缴纳的部分，苏丁作为房屋的所有权人从来没有缴纳过。米兰香洲业委会对该组证据的三性无异议。本院对该证据的三性予以采信； 6.万科物业公司提交了现场服务照片，证明万科物业公司履行了物业服务义务。苏丁对该组证据的三性不予认可，认为照片都是用于小区物业住宅的部分，不能证明他们向苏丁提供了物业服务。米兰香洲业委会对该组证据的三性无异议。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以采信； 7.苏丁提交了商品房买卖合同、相关的产权证明，证明案涉房产并非第三人所述的二手买卖，实际为第一手买卖，买卖合同中都会签署物业服务的内容和标准，但之前的物业公司从来没有向苏丁收取过物业服务费，苏丁与开发商签订买卖合同协议时也确定了此部分内容，即合同第17页第22条前期物业服务协议，确定了不收取物业费。万科物业公司对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为房屋买卖合同与物业服务合同属于不同的合同关系，前期物业合同针对有幼儿园的相关规定，开发商和原物业是否有约定与本案无关，根据商品房买卖合同附件，该商品房买卖合同只是确认房屋专有部分的买卖部分和义务，并没有提出公共绿化等附属物或构建物的情况，该协议第7条第2款，明确可以推定幼儿园是小区的一部分。米兰香洲业委会对该证据的关联性有异议，认为小区于2006年开始售卖房屋，2007年交房前住宅部分已全部卖完了，合同显示苏丁2012年从开发商处购买案涉房产，且在此期间苏丁与蓝光和骏实业公司还涉及诉讼，苏丁购买案涉物业的时间不会出现前期物业合同，前期签订的物业合同均包括了幼儿园。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信； 8.苏丁提交了园区照片，证明幼儿园从安保、围栏、门禁系统、消防系统、水、电等，均是由幼儿园自行在区域范围内进行管理，配套设施等均与住宅小区区域分开的。万科物业公司对该证据的关联性不予认可，认为照片所示幼儿园墙体、监控、消防、电子围栏等，均是基于幼儿园专有部位的经营所需，自行设立，属于业主和物业使用人对专有区域的使用等处理，小区幼儿园和住宅的规划在建筑规划许可证上属于同一区域，根据相关法律规定，如区域设施设备均可独立，应由业主大会进行表决划分。米兰香洲业委会对该组证据的三性无异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信； 9.苏丁提交了监控、消防等相关公用设施购买协议，证明幼儿园在自行经营和管理。万科物业公司对该证据的关联性不认可，认为是基于专属区域内的经营所需的设置。米兰香洲业委会对该组证据三性无异议。本院对该证据真实性、合法性予以采信，关联性不予采信。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2012年7月11日，蓝光和骏实业公司（出卖人）与苏丁、朱莉（买受人）签订了《商品房买卖合同》及附件，主要约定：买受人所购商品房的基本情况，幼儿园1层01房号，用途为教育，买受人购买的商品房所在土地用途为城镇混合住宅用地；该商品房为现房，相应的物业服务费用自出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》及其附件之第七日起开始计算；前期物业服务，出卖人依法选聘的物业管理企业为成都鼎瑞物业服务有限公司（以下简称鼎瑞物业公司），前期物业管理期间，物业服务收费价格为×元/月·平方米。 米兰香洲业委会（甲方）与万科物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，主要约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括物业共用部位的维修，养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共有部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理、“专有和共有车位”物业服务，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、物业档案资料管理，本合同第三条约定的特约服务；幼儿园物业服务费为6元/平方米·月；物业服务费按季缴纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金，对逾期交费的业主，乙方每月向欠费的业主发放物业费催费通知书，欠费业主应按物业费催费通知书的交费时间缴纳物业费，物业费催费通知书一经送达即视为业主签收同意；物业构成明细中列明幼儿园1幢，建筑面积3391.61平方米。 2018年9月30日，米兰香洲业委会发布《物业交接告知函》，主要内容：万科物业公司正式交接时间是10月31日。 2018年10月25日，案涉幼儿园向鼎瑞物业公司交纳代缴水、电费共计5992.6元。 2019年6月5日，万科物业公司向苏丁出具《律师函》，主要内容：自2018年11月1日起至2019年6月30日止，拖欠物业服务费147560.16元、电费13173.6元、违约金9960.31元，共计170694.07元。 2019年7月26日，案涉物业的幼儿园向万科物业公司缴纳物业服务费60000元 另查明，案涉房屋的建设用地规划许可证载明：用地项目名称：二类住宅，幼儿园。 本院认为，米兰香洲业委会与万科物业公司签订《物业服务合同》，委托万科物业公司对该小区进行物业管理，是双方当事人的真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方争议的焦点在于幼儿园所在区域是否为公共必要设施，是否应当按照案涉物业服务合同内容支付相应物业服务费。苏丁主张购买案涉房产合同已载明所购商品房用途为教育，与小区应分属不同区域，不属于万科物业公司管理区域，本院认为仅从商品房买卖合同将案涉商品房用途列为“教育”，不足以证明案涉幼儿园用地性质系公益性教育用地，与小区住宅区域分属不同的规划区域。同时，苏丁主张根据蓝光和骏实业公司与苏丁、朱莉签订的《商品房买卖合同》及附件约定：前期物业管理期间，物业服务收费价格为×元/月·平方米。且也一直未让苏丁缴纳过物业服务费，故不应缴纳物业费。本院认为，前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位就物业管理制定的临时管理规约，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故万科物业公司要求苏丁支付服务合同履行期间的物业服务费，具有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。 关于苏丁应缴纳的物业服务费用。苏丁以万科物业公司主张的收费标准与万科物业公司履行的物业服务质量之间相差甚大且物业服务合同约定的服务内容均由幼儿园自行处理为由拒绝支付物业费。由于案涉服务合同中已明确约定了物业费的收费标准，且万科物业公司系对全体业主提供物业服务，根据《物业服务合同》及《物业构成明细》约定，幼儿园物业服务费为6元/平方米·月，建筑面积3391.61平方米。苏丁应自2018年11月起每月向万科物业公司缴纳物业服务费18445.02元。本案中，案涉物业幼儿园已预缴物业服务费60000元，故自2018年11月至2019年6月欠缴物业服务费合计87560.16元（18445.02元/月×8个月-60000元）。关于逾期付款违约金，因双方对合同履行一直存在争议，双方争议期间案涉物业幼儿园也预付了部分物业费，非恶意不履行缴纳义务，故本院综合考虑苏丁的违约情形、造成的实际损失等情节，酌定苏丁承担违约金100元。 综上，本院对万科物业公司的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、苏丁于本判决发生法律效力之日起十日内向成都万科物业服务有限公司缴纳物业服务费87560.16元及违约金100元，合计87660.16元； 二、驳回成都万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1857元，由成都万科物业服务有限公司承担824元，苏丁承担1033元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇一九年九月四日 书记员 李蓓菡 速录员 李 星