苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初7792号原告：焦力。委托诉讼代理人：刘柏成，江苏言灿律师事务所律师。被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄**。法定代表人：史国新。委托诉讼诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥人律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥人律师事务所律师。被告：上海思府房地产营销策划有限公司，，住所地上海市浦东新区泥城镇云汉路****法定代表人：张伟。被告：张伟。被告：苏州香槟街物业管理有限公司，住所，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇江兴西路**div>法定代表人：史国新。原告焦力与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）、上海思府房地产营销策划有限公司（以下简称思府公司）、张伟、苏州香槟街物业管理有限公司（以下简称香槟街物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理，原告焦力的委托诉讼代理人刘柏成，被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟，被告张伟暨思府公司的法定代表人到庭参加诉讼，被告香槟街物业公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告焦力向本院提出的诉讼请求：1.解除焦力与安富公司签订的商品房买卖合同；2.被告返还购房款413000元；3.被告支付违约金12390元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月30日，焦力到安富公司的售楼处购买商品房，当天支付了213000元，第二天在售楼处又支付了200000元，与安富公司签订了《吴江市商品房买卖合同》。焦力付款时，安富公司说了很多理由，让焦力分别在不同的刷卡机上转账，当时焦力找安富公司索要发票时，安富公司以发票用完为借口，并说第二天给寄过来，但焦力在收到安富公司寄过来的发票时，看到的不是发票，只是收据，且上面盖的是思府公司的章，同时收据上款项用途写的是装修款，焦力遂找到安富公司，让其开发票，并将装修款改为购房款，但安富公司不予出具，装修款也不改为购房款，焦力将购房合同拿出来与其理论时，安富公司的售楼人员又将购房合同中的付款偷着做了修改，焦力要求安富公司按其实际支付款项和合同价格继续履行合同，但安富公司不同意，要求焦力重新再付款，装修款款不算作是购房款，焦力不同意，安富公司就不履行合同。焦力回来后，发现转账的去向却是香槟街物业公司、张伟收款，焦力后又多次找到安富公司，但安富公司仍然说是有装修款，为此焦力到住建局进行了投诉，安富公司答应退款，但却不包含其所谓的装修款在内，焦力不同意其退款金额。房屋交付期限届满之后，安富公司也未按期交房。焦力在购买房屋时，安富公司为合同的签约方，思府公司在收据上盖章，而香槟街物业公司、张伟是收款方，故焦力要求四被告共同承担责任。被告安富公司辩称：1.合同约定，焦力通过贷款购买涉案房屋，焦力未及时办理贷款，购房款尚未支付完毕，焦力违约在先，无权解除房屋买卖合同。2.安富公司收到的购房款为283667元，而不是焦力所称的413000元。即使退款，安富公司也只退还所收款项283667元，违约金也应以此基数进行计算。被告思府公司、张伟辩称：1.安富公司与思府公司签订的销售代理合同约定，思府公司代理销售吴江香槟街商业广场项目，思府公司在不低于销售底价的前提下，向客户收取装修费作为销售佣金，佣金包含了思府公司为销售而支出的一切费用。2.安富公司与思府公司签订的销售代理合同约定，房屋交付引起的纠纷，由安富公司处理，并承担由此发生的一切后果。3.认购协议中的认购总价包含了合同价和装修款，该认购协议由安富公司营销总签字并由安富公司盖章。被告香槟街物业公司未作答辩。经审理查明：2018年6月，安富公司（甲方）与思府公司（乙方）签订了《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，思府公司作为专业的代理销售公司，思府公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。2018年7月30日，焦力认购了吴江香槟街商业广场1-2085号商铺，该商铺面积为20.71㎡、单价为30564.94元/㎡，总价为633000元。同日，安富公司（出卖人）与焦力（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》。合同约定，焦力购买安富公司开发的芗槟商业广场1-2085号商铺，价款为503667元。关于付款方式，房屋买卖合同补充协议中约定：（1）首付款283667元、按揭贷款22万元，买受人应于本合同签订的同时办理按揭贷款手续，并于5日内补齐所有手续，否则视为买受人逾期付款；（2）由于买受人原因（包括但不限于对贷款的额度不能提供完整的收入证明、财产证明或所提供的证明不能被银行认可等）或其他原因，导致买受人首付款比例调整、申请贷款不足或银行贷款发放额不足的，买受人应在银行放款之日后的7天内补足差额部分，否则视为买受人逾期付款；（3）按揭贷款过程中产生的一切费用由买受人承担，贷款手续审批及贷款额度、贷款利率由银行决定，与出卖人无关。关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2019年1月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。合同签订前后，焦力累计支付了413000元。思府公司向焦力出具了三张金额分别为129333元、83667元、20万元的收据，其中129333元的收据记载的收款内容为装修款，83667元、20万元的收据收款记载的收款内容为购房款。另查明：涉案房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。还查明：本案诉状副本于2019年6月21日送达给安富公司。以上事实，有销售代理合同、吴江香槟街项目认购协议书、吴江市商品房买卖合同、收据、付款凭证以及当事人的陈述等证据予以证实。本案的争议焦点：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题。首先，关于本案所涉房屋的价款问题。本院认为，根据安富公司与思府公司签订的《销售代理合同》，思府公司代理销售香槟街商业广场的部分商铺。焦力购买涉案商铺，是通过思府公司销售人员的介绍、引导，签订房屋认购协议、买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，思府公司与焦力之间未成立合同关系，焦力没有向思府公司支付对价的义务。根据安富公司与思府公司之间的代理合同约定，思府公司向安富公司提供销售代理服务，安富公司向思府公司支付销售佣金，即安富公司系销售代理合同中支付佣金的履约主体。思府公司直接向购房人收取款项，系基于与安富公司之间的合同约定，不改变安富公司履约主体身份。思府公司向购房人焦力直接收取的款项，部分款项属于安富公司向思府公司支付的销售佣金，应当认定为安富公司向焦力收取了相应的款项，属于购房价款的组成部分。焦力签署的认购协议书，也印证了房屋的价款为633000元，包括了思府公司收取的款项。综上，焦力支付的413000元，属于房屋价款的组成部分，涉案房屋价款应当为633000元，焦力向安富公司已支付的房屋价款为413000元。焦力与安富公司签订的书面的商品房买卖合同记载的房屋价款为503667元，与事实不符，本院不予认定。其次，关于涉案房屋买卖合同解除的问题。本院认为，房屋买卖合同第八条约定，交房日期为2019年1月8日；合同第九条的约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人有权解除合同。安富公司至今未取得涉案房屋的交付使用通知书，逾期交房已超过90日，焦力有权解除房屋买卖合同。本案诉状副本于2019年6月21日送达安富公司，故涉案房屋买卖合同于2019年6月21日解除。购房合同约定，剩余购房款22万元由焦力通过按揭贷款的方式支付，焦力至今未通过按揭贷款的方式支付剩余购房款，但并无证据证明是焦力的个人原因导致未能办理按揭贷款，故焦力至今未支付剩余购房款，不影响其依法行使解除权。最后，关于合同解除后财产返还及违约责任问题。涉案购房合同解除后，被告安富公司应当返还焦力已支付的购房款413000元。购房合同约定，买受人解除合同的，出卖人自解除通知到达之日起180天内退还全部已付款。本院认为，合同解除后，安富公司应当立即返还购房款，购房合同中关于解除后180天内退还购房款的约定属于格式条款，免除了出卖人返还购房款的主要责任，限制买房人立即求偿的权利，使出卖人因违约行为获得了不当利益，制定该格式条款的出卖人未尽到提示义务，该格式条款应属无效。故被告安富公司应在合同解除后即向购房人返还购房款。焦力主张安富公司支付违约金，符合双方合同约定，本院依法予以支持。焦力主张思府公司、香槟街物业公司、张伟承担责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：一、原告焦力与被告吴江安富置业发展有限公司签订的《吴江市商品房买卖合同》于2019年6月21日解除。二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告焦力购房款413000元，于本判决生效后十日内履行。三、被告吴江安富置业发展有限公司支付原告焦力违约金12390元，于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告焦力的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4418元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××63）。原告焦力预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇一九年九月四日书记员  万 珍附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。