呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01初764号原告：焦云芳,女,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘佳明。被告：呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新华东街丁香路**。法定代表人：崔爱琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：于克鸿，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：崔爱琴，女，呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司法定代表人，住呼和浩特市。第三人：内蒙古天旭房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区东库街**。法定代表人：贾贵忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。第三人：蒙苑集团有限责任公司，住，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区南二环路**/div>法定代表人：白雅力格，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。第三人：内蒙古北方药都科技发展有限公司，住所地，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区南二环路**iv>法定代表人：白雅力格，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高连学，男，住呼和浩特市。第三人：贾贵忠，男，内蒙古天旭房地产开发有限责任公司法定代表人，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高连学，男，1976年7月16日出生，汉族，住呼和浩特市玉泉区石羊桥西路南小区平房**。原告焦云芳与被告呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司（以下简称兴光小贷公司）、崔爱琴，第三人内蒙古天旭房地产开发有限责任公司（以下简称天旭公司）、蒙苑集团有限责任公司（以下简称蒙苑公司）、内蒙古北方药都科技发展有限公司（以下简称北方药都公司）、贾贵忠案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦云芳的委托诉讼代理人刘佳明，被告兴光小贷公司的委托诉讼代理人于克鸿，第三人天旭公司、蒙苑公司、北方药都公司、贾贵忠的委托诉讼代理人高连学到庭参加诉讼。崔爱琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦云芳向本院提出诉讼请求：依法判令立即停止对位于呼和浩特市××区的房屋的执行，解除对上述房屋的查封、拍卖。事实与理由：焦云芳与天旭公司于2011年12月6日签订《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议》,约定将天旭公司位于呼和浩特市××区房屋,面积59.08平方米的房屋出售给焦云芳,总价307098.00元。合同签订后,焦云芳两次支付了157098.00元购房款,给了天旭公司。兴光小贷公司、崔爱琴与蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠民间借贷合同纠纷一案,兴光小贷公司、崔爱琴申请诉前财产保全,呼和浩特市中级人民法院于2014年11月11日作出查封公告,查封了焦云芳购买的房屋。2017年3月28日,呼和浩特市中级人民法院做出(2016)内01民初147号民事判决书,该判决生效后,兴光小贷公司、崔爱琴申请强制执行。在执行过程中呼和浩特市中级人民法院于2017年10月31日作出(2017)内01民执302号民事裁定书,续行查封、拍卖、变卖上述诉前保全查封公告所查封的房屋。2018年12月12日呼和浩特市中级人民法院作出(2017)内01民执302号公告(拍卖),准备对续查封的房产进行拍卖。焦云芳得知这一情况后,依法提起了执行异议,要求法院排除对焦云芳购买房产的执行行为,呼和浩特市中级人民法院于2019年6月19日作出(2019)内01执异742号执行裁定书,驳回了焦云芳的请求。本案中,焦云芳已经按照合同约定完成付款义务,合同约定的房屋已不属于天旭公司所有,焦云芳依据合同享有的是物权期待权,理应优先于兴光小贷公司、崔爱琴的一般债权。因此,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,应该依法保护焦云芳的生存居住权,该房产应该属于焦云芳的财产,不应作为天旭公司的财产进行查封、拍卖。兴光小贷公司辩称，焦云芳诉请的执行裁定书不具有可撤销性，因为焦云芳向呼和浩特市中级人民法院提起了执行异议，呼和浩特市中级人民法院按程序进行了受理，在查清事实后，按相关法律规定做出了执行裁定书，该执行裁定书兴光小贷公司认为符合法律规定，因此不具有可撤销性。焦云芳请求中止对涉案房屋的执行查封、拍卖，因为焦云芳只是针对查封、拍卖，没有针对以物抵债及变卖的执行程序，因此人民法院对于房屋的查封是基于兴光小贷公司的诉前保全，在查封到期后进行了续封，因此查封符合法定条件。对于房屋拍卖，呼和浩特市中级人民法院进行了公告，因此对房屋的拍卖符合法律规定。焦云芳的两项诉讼请求不符合法律规定。针对事实理由，焦云芳提到签订了商品房买卖合同，天旭公司没有取得预售许可证，因此该合同应属于无效。该系列案中，许多原告购买了两套房，例如林国海购买了两套房，所以存在着同时购买两套住房的情形，不符合法律规定。另外还有原告的住所地及户籍并不在呼和浩特市，即在其他城市有相应的住所，不涉及相应居住权的问题。在起诉状事实理由第二段中焦云芳叙述了呼和浩特市中级人民法院对房屋进行查封、拍卖以及提出执行异议整个程序，这恰恰表明呼和浩特市中级人民法院做出裁定书是符合法定程序的，同时在起诉状中焦云芳提到要求法院排除对焦云芳购买房产的执行行为，所以焦云芳提起的诉讼是针对执行行为，不是针对执行标的。在起诉状中焦云芳提到其依据合同享有的是物权期待权，优先于一般债权，这个兴光小贷公司认为不能成立，因为基于房屋买卖合同，双方存在的是一般债权债务关系，并不是特殊债权债务关系，所以焦云芳主张享有物权期待权与法律不相符。同时焦云芳引用了最高院建设工程优先受偿权的批复，该规定是对工程优先受偿权的限制，并不是确认相应物权，也不属于将商品房规定为特殊类型债权。同时焦云芳引用了最高院关于办理执行异议和复议案件的规定，认为应依法保护生存居住权，兴光小贷公司认为焦云芳主张不符合法律规定，因为二十九条规定了三个条件，并不只是一个，因此焦云芳在起诉状中适用法律属于理解错误。综上所述，焦云芳所提起的两项诉讼请求不能成立，应依法驳回。崔爱琴未到庭，也未提交书面答辩意见。天旭公司、蒙苑公司、北方药都公司、贾贵忠述称，首先代表公司对各业主造成的困扰表示歉意。其次公司对各购房协议的真实性认可。第三，公司与兴光小贷公司的债权债务公司将积极偿还。本院经审理查明，2011年12月6日，焦云芳与天旭公司签订了《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议》，约定将天旭公司的位于呼和浩特市××区北侧、兴安北路西侧的××苑，面积59.08平方米出售给焦云芳。同时约定，合同盖章签字之日首付157098.00元，同日，焦云芳将购房款157098.00元支付给天旭公司，并由天旭公司出具了收据。涉案房屋至今没有交付。另查明，兴光小贷公司、崔爱琴诉蒙苑公司、北方药都公司、天旭公司、贾贵忠民间借贷合同纠纷一案，兴光小贷公司、崔爱琴向本院提出诉前保全申请，本院于2014年11月11日作出查封公告，将天旭公司名下的位于呼和浩特市××区、16层56号楼1601-1618,15层56号楼1501-1518，14层56号楼1401-1418，13层56号楼1301-1318，12层56号楼1201-1218，11层56号楼1101-1118,8层801、802的房屋予以查封。2017年3月28日，本院就上述民间借贷合同纠纷一案作出（2016）内01民初147号民事判决，该判决生效后，兴光小贷公司向本院申请强制执行。本院于2018年12月12日作出（2017）内01民执302号公告（拍卖），准备对查封的房产中16层以上部分进行拍卖。对此，焦云芳向本院申请执行异议。本院于2019年6月24日作出（2019）内01执异742号民事裁定，裁定驳回焦云芳的异议请求。以上事实有《蒙苑MY广场C座精装公寓认购协议》、《收据》等证据在案佐证。对有争议的事实，本院认定如下：关于房屋位置的表述，焦云芳称位于新城区东库街北侧、兴安北路西侧的涉案房屋，底下八层是商业，上面盖了两个塔楼（住宅），其中东边的房屋属于A栋（56号），西边的房屋属于B栋（57号）。对此，天旭公司表示不清楚，兴光小贷公司提出异议，因其未能提出相反证据证明焦云芳的陈述错误，故本院对焦云芳的陈述予以采信。本院认为，本案争议焦点是：焦云芳是否享有足以排除人民法院执行查封、拍卖涉案房屋的民事权益。本案纠纷系因兴光小贷公司依据生效判决申请强制执行，本院准备拍卖查封房屋，因该部分房屋涉及众多购房者权益，故引发本次纠纷。本院认为，天旭公司作为房地产开发经营企业，将其开发的房屋销售给众多购房者，兴光小贷公司应当可以预见。故审查涉案房屋是否属于天旭公司有权处置的财产，是认定本案事实的关键。本案中，焦云芳与天旭公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，对此，各方当事人没有异议。合同签订后，焦云芳即按照合同约定交付了相应购房款。上述合同签订日期、交付约定购房款的日期均早于涉案房屋查封日期，故焦云芳在法院查封前即对涉案房屋享有物权期待权。物权期待权是指对于签订房屋买卖合同的买受人，在已经履行合同约定义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位。另因为天旭公司的原因导致涉案房屋无法交付并办理产权登记手续，对此焦云芳并不存在过错。综上，本院认为，焦云芳对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，即不得执行呼和浩特市新城区东库街蒙苑MY广场C座A栋21层2111号房屋。综上所述，焦云芳的诉讼请求成立，本院予以支持。依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：不得执行呼和浩特市新城区东库街蒙苑MY广场C座A栋21层2111号房屋。案件受理费100元（焦云芳未预交，经本院批准缓至执行中扣除），由呼和浩特市兴光小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院(2019)内01执异742号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 赵俊平审判员 马国民审判员 韩东妹 二〇一九年九月十八日书记员 曹文婷