贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1399号上诉人（一审原告）:程太举，男，1981年3月15日出生，汉族，贵州省黄平县人，住贵州省黄平县。上诉人（一审原告）:黄剑鑫，男，1976年11月17日出生，汉族，贵州省黄平县人，住贵州省黄平县。被上诉人（一审被告）:刘正荣，男，1963年9月17日出生，汉族，贵州省施秉县人，户籍地贵州省施秉县，现住贵州省施秉县。被上诉人（一审被告）:张灵兴，女，1971年3月2日出生，汉族，贵州省施秉县人，住址同上。上诉人程太举、黄剑鑫因与被上诉人刘正荣、张灵兴租赁合同纠纷一案，不服贵州省施秉县人民法院(2019)黔2623民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程太举、黄剑鑫上诉请求：1.依法撤销一审判决的第2项；2.依法改判支持上诉人的诉讼请求中的第1项、第2项、第3项。事实和理由：1.一审法院“经审理查明：……2017年5月16日被告用短信方式通知原告限于5月18日前交纳租金，否则与他人发生租赁协议。2017年5月20日原告回复：星期一我来拆我能拆走的东西，希望你在家。2017年5月22日被告又用短信方式通知原告二天内到宾馆结算所有事务，进行交接手续。”对于上诉人与被上诉人来往短信内容的认定，一审法院断章取义，与客观事实不符，属认定事实错误。在上诉人与被上诉人10多天的交涉过程中，被上诉人只提到上诉人欠其房租费4万多、近5万，向上诉人催要，并没有向上诉人发出过任何解除合同的通知。2.在上诉人与被上诉人10多天就房租的交涉过程中，被上诉人只催促上诉人立即交租金，但没有给上诉人一个合理的期限。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定，合理期限至少为3个月。被上诉人自始至终并没有向上诉人发出过任何解除合同的通知。上诉人与被上诉人签订的《宾馆出租协议书》，在上诉人起诉前依然合法有效，并未解除。施秉县人民法院在（2018）黔2623民初43号《民事判决书》认定，上诉人与被上诉人签订的《宾馆出租协议书》已经解除，但是在没有当事人依法提出解除合同诉讼请求的情况下，人民法院不能依职权径行裁判解除合同。3.被上诉人以换锁、强行收回案涉宾馆，并注册新公司自行经营的行为，充分表明其不再履行与上诉人约定由上诉人承包经营宾馆10年的主要债务，造成上诉人不能实现继续经营案涉宾馆的合同目的，被上诉人构成根本违约，上诉人依法有权行使法定解除权。因此，上诉人与被上诉人签订的《宾馆出租协议书》自被上诉人收到上诉人的本案起诉书副本时依法解除。一审法院不予支持上诉人解除《宾馆出租协议书》的诉讼请求的理由不成立，适用法律错误。4.在实际履行协议的过程中，虽然协议约定上诉人每年1月15日前交清一年8万元的租金，但该约定双方一直没有履行，均是按照每年分3至4次交纳，每次交2至3万元，双方己形成交易习惯，因此依法应视为双方对原合同约定的变更，该变更对双方均具有法律约束力。上诉人按照交易习惯主动支付2万元租金给被上诉人，被上诉人却拒绝接受。客观事实也说明，在上诉人与被上诉人就租金问题协商未果后，被上诉人起诉上诉人要求支付租金，上诉人己依法支付被上诉人，故上诉人的行为不构成违约，更不构成根本违约。5.结合本案的客观事实，上诉人即便构成违约，但也并不因此就丧失请求赔偿权利获得支持的基础，合同解除的，当事人可以请求赔偿损失。被上诉人应赔偿装饰装修及设备残值损失439184元和可得利益损失60000元。上诉人购买装饰装修材料、各种设备，组织工人装饰装修和安装布置，共支出585579元，按照租期10年摊销，每年为58557.9元，上诉人使用2.5年，摊销费用为146394元，故残值损失为：585579元-146394元=439184元。双方约定承包时间为10年，被上诉人违约强行经营时（2017年6月）尚余租期7年6个月。在上诉人无法证明自己的实际利润，也无法提供相关财务资料进行鉴定的情况下，基于双方当事人利益的均等性，以租金每年8万元为可得利益损失的参考计算标准，计算10年，应认定上诉人可得利益损失为800000元（10年）-200000元（2.5年）=600000元。刘正荣、张灵兴辩称：1.一审法院认定事实正确，应予以确认。被上诉人在2017年5月至2017年6月1号发送的短信中，提到的上诉人所欠租金4万，5万是向上诉人说明协议书解除的原因，短信内容后面也多次强调了解除租赁协议书并要求上诉人尽快来办理协议书解除后的交接手续。即一审法院对短信内容认定己解除合同不存在错误，应予以确认。2.一审判决理由充分，且适用法律正确。上诉人起诉前，双方合意签订的《宾馆出租协议书》因为上诉人的违约行为己经解除。自上诉人2017年1月15日后逾期未交付房租，经被上诉人多次催付无果后，被上诉人具有法定解除权。被上诉人己在2017年5月表示解除合同，上诉人在2017年5月20号的短信中表示己经知情解除合同并有意来办理结算手续，并未提出任何异议。即双方合意签订的《宾馆出租协议书》因为上诉人的违约行为已经解除。3.上诉人称被上诉人未留有合理履行期不符合事实，被上诉人已留有合理履行期。上诉人在上诉书中提到，“被上诉人没有给上诉人合理期限”明显不符合事实。从2017年1月15日上诉人不履行交付租金义务后至后解除合同，己经历经4个月的时间，被上诉人一直多次善意催告，表示要求上诉人尽快履行义务。被上诉人已经留有合理履行期，而上诉人曾也表示不再履行合同而进行结算程序。上诉人提到的《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用于本案，此解释仅适用于商品房买卖纠纷，不能适用本案的房屋租赁纠纷。4.上诉人和被上诉人从未达成分期付款口头协议，也未形成交易习惯，上诉人构成根本违约。双方并未就分期付款达成合意。另外，上诉人提供的收条并未体现每年分3至4次的分期付款交易习惯，并不是双方经常使用的习惯做法。且在2017年5月就解除协议书相关事宜进行短信交涉中，上诉人也未提过任何关于“分期付款”的异议。即双方从未达成分期付款协议，也未形成习惯。5.一审法院认为“对原告请求判决被告赔偿原告可得利益损失6万的诉讼请求，因原告违约导致合同解除，故其诉讼请求不能成立”认定事实正确，法律适用也正确，请求二审法院驳回上诉人所有诉讼请求，包括要求返还押金2万元请求及交付一、二审诉讼费。程太举、黄剑鑫向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《宾馆出租协议书》；2.判决被告赔偿原告装饰装修及设备残值损失439184元；3.判决被告赔偿原告可得利益损失600000元；4.判决被告退还原告押金20000元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系，2014年11月23日，原告以合伙人的身份与被告签订了《宾馆出租协议书》，约定：被告将自己位于施秉××××大道的黑冲宾馆出租给原告，原告愿意投工投劳投资金来承包并装修，租期十年，前三年租金为每年80000元，租金于每年1月15日前支付，先交清租金后再经营，超过交费时间每个月交10000元租金，满两个月后为自动放弃承包和经营的权利，由被告收回房屋，包括所有设备由被告与他人承包，原告不得干涉。为避免原告给被告造成其他房屋及物品的不必要损失，被告收取原告20000元押金，合同到期后双方根据财物损坏情况多退少补。承包期间原告不能转租转让，合同协议不到期时押金不退，所有新增设备不能拿走等内容。合同签订后，原告装修并注册施秉县黑冲商务宾馆经营，2016年及之前的租金和押金已经付清。2017年的租金原告以施秉县城旧城改造导致营业亏损为由一直未支付，并提出先支付20000元租金，但是被告坚决不同意，要求按协议约定一次性支付一年的租金。双方协商未果，原告于2017年4月17日关门停业。2017年5月16日被告用短信方式通知原告限于5月18日前交纳租金，否则与他人发生租赁协议。2017年5月20日原告回复：星期一我要来拆我能拆走的东西，希望你在家。2017年5月22日被告又用短信方式通知原告二天内到宾馆结算所有事务，进行交接手续。到同月31日期间，被告多次短信催告原告支付所欠房租、交付房门钥匙，但原告收到短信后未来办理交接。2017年6月2日，被告请了开锁公司将施秉县黑冲商务宾馆的所有门锁拆除更换，并支付了8600元费用。之后，被告张灵兴于2017年6月26日注册了贵州省黑冲生态农业发展有限公司，在诉争房屋内进行经营。另查明，2018年1月10日，本案被告向一审法院起诉本案原告，请求：1、判决被告支付其自动放弃承租权后仍占有、使用房屋所产生的租金50000元（按每月10000元计算）和五个月的营利所得50000元（按毎月盈利10000元计算）；2、判令被告支付因其不归还钥匙产生的换锁费用8600元；3、请求判令被告承担本案诉讼费。一审法院于2018年4月9日作出判决：一、被告黄剑鑫、程太举于本判决生效之日起十日内支付原告刘正荣、张灵兴五个月租金33335元及违约金。违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础，上浮30%计算，从2017年1月16日起计算至本判决确定的履行期限之日止。二、被告黄剑鑫、程太举于本判决生效之日起十日内支付原告刘正荣、张灵兴更换门锁的损失8600元。三、驳回原告的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案原、被告于2014年11月23日在平等、自愿的基础上签订了《宾馆出租协议书》，约定了双方的权利和义务；双方对签订的《宾馆出租协议书》本身并无异议，该《宾馆出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、法规的强制性规定、第三人和社会公共利益。可以认定原、被告双方签订的《宾馆出租协议书》合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。对原告提出解除原、被告签订的《宾馆出租协议书》的诉讼请求，根据双方签订的《宾馆出租协议书》中“租金于每年1月15日前支付，先交清租金后再经营，超过交费时间每个月交10000元租金，满两个月后为自动放弃承包和经营的权利，由被告收回房屋，包括所有设备由被告与他人承包，原告不得干涉。”的约定，原告应于2017年1月15日前交清租金，到2017年3月16日原告未交租金为自动放弃承包和经营的权利，由被告收回房屋，包括所有设备由被告与他人承包，原告不得干涉。本案原告在2017年3月16日前未向被告交付租金，为自动放弃承包和经营的权利，而放弃承包和经营的权利即意味着解除双方签订的《宾馆出租协议书》。同时《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同；第九十六条规定：当事人一方依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。2017年5月16日被告用短信方式通知原告限于5月18日前交纳租金，否则与他人发生租赁协议。2017年5月20日原告回复：星期一我要来拆我能拆走的东西，希望你在家。2017年5月22日被告又用短信方式通知原告二天内到宾馆结算所有事务，进行交接手续。可见被告主张解除合同的意思表示明确，原告亦收到了通知。从上述当事人的约定还是法律规定来看，均可认定双方签订的《宾馆出租协议书》已经解除，（2018）黔2623民初43号判决书也进行过确认；因此，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。对原告请求判决被告赔偿原告装饰装修及设备残值损失439184元的诉讼请求，根据双方签订的《宾馆出租协议书》中“租金于每年1月15日前支付，先交清租金后再经营，超过交费时间每个月交10000元租金，满两个月后为自动放弃承包和经营的权利，由被告收回房屋，包括所有设备由被告与他人承包，原告不得干涉。”的约定，本案原告未按双方约定于2017年1月15日前向被告交清租金，且经催告后仍未交纳，已构成根本违约；原告的行为严重违反了合同法规定的诚实信用的基本原则，应按双方的约定由被告收回房屋，包括所有设备由被告与他人承包，原告不得干涉来承担违约责任。因此，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。对原告请求判决被告赔偿原告可得利益损失600000元的诉讼请求，因原告违约导致合同解除，故其诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。对原告请求判决被告退还原告押金20000元的诉讼请求，根据双方：为避免原告给被告造成其他房屋及物品的不必要损失，被告收取原告20000元押金，合同到期后双方根据财物损坏情况多退少补的约定，该项押金系对被告财物是否损坏的保证，庭审中被告未向一审法院提交原告对其财物造成损坏的证据，应按约定予以退还。因此，对该项诉讼请求，一审法院予以支持。对原告诉称双方有口头约定，每年分3至4次的方式向被告交清租金的意见，被告不予认可，应以双方签订的书面协议为依据，故一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告刘正荣、张灵兴于本判决生效之日起三日内退还原告黄剑鑫、程太举押金20000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费14332元，减半收取7166元，由被告负担135元（未交），由原告负担7031元。二审中，程太举、黄剑鑫未提交新证据，刘正荣、张灵兴提交的证据为图片（8页），拟证明其宾馆开业的的时候里面的东西是齐全的。本院组织双方进行了证据交换和质证。程太举、黄剑鑫不认可刘正荣、张灵兴提交的证据的真实性，认为不能达到刘正荣、张灵兴的证明目的。本院经审查，程太举、黄剑鑫提交的图片并不能证明图中的实木家具是程太举、黄剑鑫之前买的，而且这些图片与本案待证事实没有关联性，不能达到程太举、黄剑鑫的证明目的。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人与被上诉人签订的《宾馆出租协议书》于何时解除;2.被上诉人是否应赔偿上诉人的装饰装修及设备残值损失439184元和可得利益损失600000元。一、关于争议焦点一，根据上诉人与被上诉人所签的《宾馆出租协议书》第五条之约定，上诉人应在每年的1月15日之前交付租金，先交租金再经营，超过交费时间二个月视为自动放弃承包和经营的权利，由被上诉人收回房屋。在双方签订合同之后，上诉人已支付2016年及之前的租金，2017年的租金应在2017年1月15日之前交纳，但是上诉人在2017年3月15日之前都未交纳租金，视为其自动放弃承包和经营的权利。根据施秉县人民法院（2018）黔2633民初43号判决书查明的事实，从2017年5月16日至同月31日期间，被上诉人多次发短信催告上诉人在2017年5月18日之前支付所欠房租，到期后又发短信催告上诉人于2017年6月1日前交付房门钥匙，但二上诉人收到短信后未作回应。2017年6月2日，二被上诉人请开锁公司将案涉宾馆的门锁拆除更换。被上诉人多次催告上诉人交纳租金，而且已给予上诉人合理期限交纳欠付的房租，但是上诉人仍不交纳，被上诉人于2017年6月2日将案涉宾馆的门锁更换，应认定上诉人与被上诉人签订的《宾馆出租协议书》于2017年6月2日解除。因（2018）黔2633民初43号判决书已确认上诉人与被上诉人所签的合同已解除，一审法院对上诉人要求解除《宾馆出租协议书》的诉讼请求不予支持，并无不当。上诉人称其每年分三四次交纳租金，双方已形成交易习惯，变更了原合同的约定，但是从上诉人在一审时提供的证据来看，不足以证明双方已形成每年分三四次支付租金的交易习惯，故该上诉理由不成立。二、关于争议焦点二，根据上诉人与被上诉人所签协议第五条的约定，如果上诉人超过应交纳租金的时间两个月，视为自动放弃承包经营案涉宾馆的权利，由被上诉人收回房屋，所有设备由被上诉人与他人承包。该条之约定视为双方对装饰装修及设备残值进行了约定。由于上诉人拖欠租金超过两个月，已构成根本违约，根据合同的约定，所有设备归被上诉人所有，故上诉人无权主张装饰装修及设备残值损失。根据《中华人民加共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，有权主张可得利益损失的当事人为守约方而不是违约方。上诉人在本案中属于违约方，因其拖欠租金根本违约，导致合同解除，其主张可得利益损失无法律依据，应不予支持。综上所述，上诉人程太举、黄剑鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14332元，由上诉人程太举、黄剑鑫负担。本判决为终审判决。审判长 郑厚祥审判员杨再幸审判员 冉   定   飞二〇一九年九月九日法官助理章杰书记员李璐超