四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)川0792执异10号 案外人：绵阳市佳利泰房地产开发有限公司，住所地:四川省绵阳市游仙区东津路**，统一社会信用代码：91510704740023478T。 法定代理人：鲁辉，公司总经理。 委托诉讼代理人：蒲鹏生，四川齐飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉雨洁，四川齐飞律师事务所律师。 申请执行人:李正兵，男，汉族，1963年4月6日出生，现住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：余常春，四川联衡律师事务所律师。 被执行人：贾波，男,汉族，1975年10月10日出生，现住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 被执行人：刘玉春，女，汉族，1983年11月23日出生，现住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 本院在执行申请执行人李正兵与被执行人贾波、刘玉春民间借贷纠纷一案中，案外人绵阳市佳利泰房地产开发有限公司（以下简称佳利泰公司）对执行标的位于绵阳市浣花路98号“林海山庄”47-1-1-2号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人佳利泰公司称，林海山庄住宅47-1-1-2号房产是被执行人刘玉春向案外人购买的商品房，刘玉春采用的是按揭贷款付款方式，案外人既是该房产的出卖方，同时也是按揭贷款的担保人，该房产至今未过户，房屋产权人仍是案外人。由于被执行人逾期未向按揭银行兴业银行偿还贷款，构成违约，按揭银行已解除与刘玉春的借款合同，且已按约定划扣了案外人的保证金，案外人已承担了约定担保责任。现案外人已根据购房合同的约定（《补充协议》第二条第3.4款)“因买受人的原因，贷款银行解除与买受人签订的借款合同，造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同……”之规定，向刘玉春发函解除了房屋买卖合同，回购了该房屋。法院继续对该房屋采取执行措施，将严重损害案外人合法权益。为此，案外人提出异议，请求法院停止对该房屋的执行。 申请执行人李正兵答辩称，案外人提出的异议不能成立，请求人民法院予以驳回，理由如下：一、人民法院对被执行人刘玉春登记备案的案涉房产进行预查封完全合法，查封效力必须得到维护。案涉房屋系案外人开发建设，但案外人已将该房屋出售给被执行人刘玉春，房屋买受人已经交付全部房款且房屋已经交付使用多年，虽然房屋产权登记在案外人名下，尚未办理房屋所有权转移登记，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该房屋的实际权利人是被执行人刘玉春，案外人及房屋开发商佳利泰公司不享有房屋所有权。绵阳高新区法院对被执行人刘玉春登记备案的该房屋进行预查封符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，合法有效。二、案外人的合同解除权不能成立，也不能对抗人民法院对案涉房屋的查封、拍卖等成分措施。1.案外人与刘玉春签订房屋买卖合同《补充协议》约定“出卖人因承担担保责任有权解除双方的买卖合同”违背了担保法规定，损害了被担保人利益，属于无效条款。2.该《补充协议》并未备案登记，相关解除条件约定不能对抗善意第三人。3.案涉《房屋买卖合同》主要义务已经履行，即便合同解除也无法返还，案外人主张合同解除，不仅不利于社会关系稳定，也不利于维护法律最基本的公平目标。4、司法实践认定该解除行为不成立，更不能对抗法院查封、执行。综上，案外人提出的异议不能成立，人民法院应予驳回。 本院经审查查明：2010年11月18日，佳利泰公司与刘玉春签订《商品房买卖合同》并向当地房地产管理机关办理了网上签约备案登记（备案号为72470），约定刘玉春以总价款596995元购买佳利泰公司开发建设的位于绵阳市科××园区××花路××号“林海山庄”第47-1-1-2号商品房（商品房预售许可证编号：2010132），并对商品房买卖相关事项及双方权利义务等作了约定。其中，付款方式及期限为：采用贷款方式付款。买受人可以首期支付购房款总价款的30%，其余价款可以向兴业银行股份有限公司绵阳支行银行或住房公积金管理机构借款支付。产权登记约定为：（1）初始登记：出卖人应当在2012年1月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；（2）转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为0元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日其360个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。刘玉春与贾波在该合同尾部买受人栏签名。签订该合同当日，买卖双方还签订了《林海山庄商品房买卖合同补充协议》，其中“银行抵押贷款付款”条款约定“3.3、在出卖人保证期限内，如因买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担担保责任，出卖人有权向买受人追偿。……3.4、因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同，造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。……”2011年1月6日，兴业银行股份有限公司绵阳支行与借款人刘玉春、贾波及保证人佳利泰公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定由兴业银行股份有限公司绵阳支行向刘玉春、贾波提供购房按揭贷款41万元，刘玉春、贾波以其所购买的案涉商品房作抵押，同时由佳利泰公司提供连带责任保证担保，并于同年2月21日进行了公证。其后，兴业银行按约定发放了贷款并支付给佳利泰公司，代付了刘玉春、贾波尚欠佳利泰公司购房款，刘玉春、贾波按约定按月向兴业银行支付购房按揭贷款。案涉房屋竣工后，佳利泰公司将该房屋交付刘玉春、贾波居住使用，但至今未将该房屋产权过户给刘玉春、贾波。 自2013年5月29日起，贾波、刘玉春先后数次向李正兵借款未归还。2018年3月26日，本院应李正兵申请作出（2018）川0792财保23号民事裁定书，裁定冻结被申请人贾波、刘玉春银行存款150万元，若银行存款不足则查封或扣押其相应价值的其他财产。同年3月28日，本院向绵阳市科创园住建局发出《协助执行通知书》，通知该局协助查封了贾波、刘玉春所有的位于绵阳市科××园区××花路××号“林海山庄”第47栋1单元1楼2号房屋（合同备案号为72470）。2018年5月3日，李正兵以民间借贷纠纷向本院提起诉讼，请求判令贾波、刘玉春归还借款本金1600000元并支付借款利息、违约金，赔偿诉讼财产保全责任保险费损失3000元。本院审理后，于2018年6月28日作出（2018）川0792民初629号民事判决书。该判决生效后，贾波、刘玉春未履行该判决书确定的义务，李正兵遂向本院申请强制执行。执行过程中，应申请执行人李正兵申请，本院于2018年8月22日作出（2018）川0792执721号执行裁定书，裁定冻结或划拨被执行人贾波、刘玉春的银行存款2971606元；若银行存款不足，则查封、扣押、冻结其不足部分相应价值的财产，并依法评估拍卖。自2018年10月10日起，刘玉春未再向兴业银行归还购房按揭贷款。2019年4月9日，兴业银行从佳利泰公司银行账户扣划收取了刘玉春尚欠兴业银行贷款本息及罚息合计319077.23元。同年4月26日，兴业银行向刘玉春发出《关于对个人不良贷款客户刘玉春提前收贷通知书》，认为刘玉春未按约定归还贷款，宣布案涉贷款提前到期，通知解除双方所签订的借款合同。同年4月28日，佳利泰公司致函刘玉春、贾波，以刘玉春、贾波未按约定向兴业银行归还贷款本息为由，决定按照双方所签订商品房买卖合同及补充协议的约定，解除与刘玉春、贾波之间的商品房买卖合同。随后，佳利泰公司向本院提出执行异议。 本案争议焦点为：案外人佳利泰公司对案涉房屋是否享有排除执行的权利。 本院认为，案涉房屋系案外人佳利泰公司开发建设的商品房，案外人将该房屋出售给刘玉春时已就案涉商品房取得了商品房预售许可证，买卖双方签订了商品房买卖合同并在房地产管理部门办理了网上签约备案登记。该商品房买卖合同属双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉商品房买卖合同签订后，刘玉春作为该商品房买受人，按合同约定向案外人佳利泰公司付清了购房款（其中部分通过按揭贷款方式支付），履行了该商品房买卖合同买受人主要义务。佳利泰公司也已将该房屋实际交付刘玉春，并由刘玉春居住多年。虽然佳利泰公司尚未将案涉商品房产权过户至刘玉春名下，但刘玉春对此并无过错，故刘玉春对案涉房屋享有实质性权利。本院应李正兵申请，分别于2018年3月26日和8月22日作出（2018）川0792财保23号民事裁定书和（2018）川0792执721号执行裁定书，对案涉商品房予以查封并予以评估拍卖，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条“执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款“执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”之规定。案涉商品房产权至今未过户至被执行人刘玉春名下，系案外人未按商品房买卖合同履行过户义务所导致，案外人并非该房屋实际权利人，对案涉房屋不享有真实合法的权利。在本院对案涉房屋依法采取保全措施并裁定依法评估拍卖后，案外人方以刘玉春违反双方所签订商品房买卖补充协议的规定为由，通知刘玉春解除合同，其对案涉房屋的强不享有足以排除强制执行的权益。案外人佳利泰公司对案涉房屋提出的执行异议不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人绵阳市佳利泰房地产开发有限公司的异议请求。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  邹 斌 人民陪审员  宋崇新 人民陪审员  王志立 二〇一九年九月十六日 书 记 员  陈晓莉