重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民终191号上诉人（原审被告、案外人）：陈琼，女，1965年6月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：余向驰，重庆玉鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人陈琼因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈琼的委托诉讼代理人余向驰、被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈琼上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决查明认定的事实与判决结果自相矛盾。2.陈琼符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条，可以排除执行。华融资产重庆分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1.陈琼仅与盛景旅游开发公司就案涉房屋签订了《项目认购协议》，但未实际签订购房合同，且现有证据无法证明陈琼向盛景旅游开发公司支付了全部购房款项。2.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，应当适用《执行异议复议规定》第二十七条。3.陈琼不符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条，其权益不足以排除执行。4.本案的查封时间应当适用首轮查封时间即2015年6月8日。盛景旅游开发公司述称，陈琼的购房款是支付给盛景旅游开发公司指定的公司账户，重庆市第四中级人民法院的查封时间是2017年8月2日。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：对重庆市石柱土家族自治县房屋许可执行，本案诉讼费由陈琼承担。一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县XX小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游开发公司陆续取得涉案房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新支行（以下简称重庆银行建新支行）向重庆市第四中级人民法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市第四中级人民法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“XX”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆市第四中级人民法院于2017年7月12日作出（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，对“XX”小区房屋进行了轮候查封，重庆市第四中级人民法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经重庆市第四中级人民法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送重庆市第四中级人民法院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“XX”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月办理了X幢房屋的抵押登记。再查明：2013年10月4日，陈琼与盛景旅游开发公司签订《项目认购协议书》，陈琼拟购买重庆市石柱土家族自治县XX小区清水房屋，总价款361709元（不含契税、大修基金及杂费），该协议书第1条约定：“本协议确定双方买卖要约，在签订本协议时自愿交付认购金5万元，大写伍万元整，于2014年1月20日前签订《商品房买卖合同》及相关文件，并支付合同约定的相关款项。”2014年1月17日，盛景旅游开发公司向陈琼出具购房款收据一张，载明金额：180854元，收款事由：代收XX号房房款，收款方式：转款。2016年7月11日，陈琼就涉案房屋向盛景旅游开发公司缴纳了2016年7月11日至2017年7月10日期间的物管费1001.5元。2016年7月12日，陈琼为涉案房屋办理了天然气用气证。陈琼在石柱土家族自治县辖区内无其他用于居住的住房。陈琼在得知涉案房屋已被重庆市第四中级人民法院查封后，向该院提出执行异议。重庆市第四中级人民法院经审查后，作出（2018）渝04执异361号执行裁定书，裁定：中止对石柱县黄水镇XX号房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：陈琼能否依据《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。现作如下评述。一、关于《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权，系本案的适格原告，陈琼主张华融资产重庆分公司非本案的适格原告的理由不成立。从前述司法解释规定来看，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否适用《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向一审法院提起的为申请执行人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆市第四中级人民法院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆市第四中级人民法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于陈琼请求排除执行是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，华融资产重庆分公司提起申请执行人执行异议之诉，陈琼作为执行案件中的案外人，应当就其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据陈琼主张的事实，陈琼虽然与盛景旅游开发公司就涉案房屋签订了《黄水“XX”项目认购协议书》，但未实际签订商品房买卖合同，即使该协议书符合商品房买卖合同的主要条款，但陈琼只向盛景旅游开发公司支付了购房款180854元，未全部支付协议书约定的购房款361709元，故陈琼购买的本案涉案房屋不满足《执行异议复议规定》第二十八条第（三）项的规定。再次，关于本案能否适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。“无其他用于居住的房屋”是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。此处“同一地点”的范围应当根据能否满足其日常生活、工作需要进行综合判断。陈琼只提供了石柱土家族自治县范围内的无房证明，但未提供其经常居住地有无其他住房的证据，故不能适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。综上，陈琼请求排除执行，未支付全部购房款，没有提供其经常居住地无其他住房的证据，不符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，其对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，华融资产重庆分公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。根据《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决：准许执行重庆市石柱土家族自治县房屋。案件受理费6725.64元，由陈琼负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。华融资产重庆分公司举示了XX项目抵押情况汇总表，拟证明案涉房屋在签订购房合同时存在在建工程抵押，无法办理过户登记属于买受人过错。陈琼质证认为，对该证据真实性、合法性无异议，但达不到证明目的。陈琼与盛景旅游开发公司所签订认购协议的时间是2013年10月4日，是在前述抵押解除之后。盛景旅游开发公司质证认为，对该证据三性予以认可，没有意见。本院对XX项目抵押情况汇总表载明的事实予以确认，对于陈琼是否存在过错的问题在后一并评判。陈琼举示了以下证据：1.农业银行信用卡补打明细原件，载明2013年10月4日与盛景旅游开发公司跨行消费5万元。2.重庆农村商业银行信用卡历史交易明细查询原件，载明皮大才于2014年1月17日向重庆中健联健身有限公司转账130854元。3.陈琼与皮大才离婚证原件。4.皮大才出具的说明原件，载明皮大才系上诉人陈琼的前夫。2013年10月4日，陈琼与盛景旅游开发公司签订案涉房屋《黄水“XX”项目认购协议书》时，由皮大才通过其中国农业银行账户向盛景旅游开发公司支付定金5万元。2014年1月17日，根据盛景旅游开发公司指示，皮大才通过其重庆农村商业银行账户向重庆中健联健身有限公司支付购房款130854元。皮大才代陈琼支付的购房款系赠与行为，皮大才承诺不向盛景旅游开发公司就前述款项共计180854元主张权利。5.陈琼出具的说明原件，载明2013年10月4日皮大才通过其中国农业银行账户向盛景旅游开发公司支付定金5万元。2014年1月17日，根据盛景旅游开发公司指示，皮大才通过其重庆农村商业银行账户向重庆中健联健身有限公司支付购房款130854元，并由盛景旅游开发公司向陈琼出具180854元的收据。6.皮大才身份证复印件。华融资产重庆分公司质证认为，对于上述证据的三性认可，认可陈琼通过其前夫皮大才的账户向盛景旅游开发公司支付购房款180854元的事实，但案涉房屋总价款375011元，陈琼支付的款项不到房款总额的一半，不满足《执行异议复议规定》第二十八条及二十九条关于房款支付的要求，不能排除执行。盛景旅游开发公司质证认为，对陈琼举示证据的真实性、合法性、关联性予以认可。2014年1月17日皮大才给盛景旅游开发公司指定的重庆中健联健身有限公司账户收取的房款130854元，该收款行为是代表盛景旅游开发公司收取，盛景旅游开发公司予以认可。本院经审查认为，陈琼提交的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审另查明：1.《黄水“XX”项目认购协议书》备注约定：2014年1月20日之前付房款130854元，2014年6月30日接房之前付房款180855元。2.陈琼陈述2014年6月30日左右按照约定时间去缴纳房屋尾款时，因为找不到盛景旅游开发公司，所以就没有能够按照约定时间缴纳房屋尾款。盛景旅游开发公司对此亦予以认可。3.2013年10月4日，皮大才通过其中国农业银行账户向盛景旅游开发公司支付定金5万元。2014年1月17日，皮大才通过其重庆农村商业银行账户向盛景旅游开发公司指定的重庆中健联健身有限公司支付购房款130854元。以上款项均系皮大才代陈琼支付的案涉房屋购房款，皮大才系陈琼前夫。4.二审中，陈琼按照本院要求向重庆市第四中级人民法院缴纳案涉房屋剩余购房款180855元。5.本院（2019）渝民终259号民事判决书载明重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向石柱县不动产登记中心送达了(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：陈琼是否就案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。1.《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。2.《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。因此，华融资产重庆分公司所称重庆市渝中区人民法院的查封时间2015年6月8日不能作为认定本案相关事实的查封时间。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新支行参加执行，而案涉房屋系重庆市第四中级人民法院依据重庆银行建新支行的申请而查封，重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向石柱县不动产登记中心送达了(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故应以2017年7月14日作为认定本案相关事实的查封时间。3.《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是不动产无过错买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。依据该规定，陈琼购买的案涉房屋符合该规定，故陈琼对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。事实和理由：首先，陈琼与盛景旅游开发公司于2013年10月4日签订的《黄水“XX”项目认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且盛景旅游开发公司已经收取50%的购房款并交付房屋，该《黄水“XX”项目认购协议书》可以认定为商品房买卖合同，其签订时间早于案涉房屋的查封时间，故陈琼在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，陈琼于2016年7月开始交纳案涉房屋的物管费，早于案涉房屋的查封时间，故陈琼在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。再次，关于购房款的支付。陈琼与盛景旅游开发公司签订《黄水“XX”项目认购协议书》约定购房款为361709元，陈琼举示的付款收据及银行流水证实其于2013年10月4日和2014年1月17日合计支付了180854元房款，盛景旅游开发公司认可该收款事实，可以认定陈琼已支付案涉房款180854元。至于剩余房款180855元，陈琼陈述剩余房款未付的原因系因为当时找不到盛景旅游开发公司，所以没有能够按照约定时间缴纳房屋尾款。对此，盛景旅游开发公司亦予以认可，故本院认为陈琼对于未按约定付清房款的抗辩有其合理的理由。二审中，陈琼已按照人民法院的要求将剩余购房款180855元交付执行，可以认定陈琼已支付案涉房屋全部价款。最后，陈琼与盛景旅游开发公司签订《黄水“XX”项目认购协议书》的时间早于案涉房屋办理抵押登记的时间，且没有证据证明案涉房屋目前还存在其他抵押，案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景旅游开发公司将案涉房屋为他人担保所致，系盛景旅游开发公司的原因，故案涉房屋未办理过户登记并非陈琼自身原因。综上所述，基于二审中出现的新证据，陈琼的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初304号民事判决；二、驳回中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。一审案件受理费6725.64元，二审案件受理费6725.64元，共计13451.28元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 田晓梅审 判 员 徐 宾审 判 员 周 倩二〇一九年九月二十四日法官助理 孙 静书 记 员 谢雨含