呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3083号上诉人(原审被告)：袁俊杰，男，住天津市。委托诉讼代理人：李强，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯梓源，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：东莞市龙泽物业服务有限公司呼和浩特分公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区中山东路**金翡丽广场****。负责人：王海滨，该公司经理。委托诉讼代理人：刘晓娟，内蒙古伊坤律师事务所律师。上诉人袁俊杰因与被上诉人东莞市龙泽物业服务有限公司呼和浩特分公司（以下简称龙泽物业呼市分公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初1750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理。本案现已审理终结。袁俊杰上诉请求：1.请求撤销原判第一项,依法改判驳回龙泽物业呼市分公司要求袁俊杰支付物业费183463.80元的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由龙泽物业呼市分公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,审理程序和适用法律错误。一、袁俊杰为天津三江源餐饮管理有限公司的法定代表人,租赁案涉房屋的行为属职务行为,职务行为产生的法律后果应当由公司承担。2014年5月21日,袁俊杰时任天津三江源餐饮管理有限公司(以下简称“三江源公司”)总经理职务,担任该公司法定代表人,袁俊杰以三江源公司法定代表人的身份与金翡丽购物的运营方内蒙古金翡丽商业运营管理有限责任公司(以下简称“金翡丽运营公司”)签订房屋租赁合同,租赁了金翡丽购物中心八层L802-04号商铺,房屋租赁合同中明确约定房屋用于“天津三江源活鱼现烤”。后期房屋使用期间发生的物业费、水电费等费用均由三江源公司缴纳,且龙泽物业呼市分公司向三江源公司开具的各项费用收据均以三江源公司为抬头,说明龙泽物业呼市分公司对三江源公司实际使用房屋的事实是明知的。袁俊杰与金翡丽运营公司签订房屋租赁合同的行为仅为职务行为,而非个人行为,根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第五十八条等相关规定:工作人员履行职务行为,由此产生的法律后果应由单位承担。故一审法院判决袁俊杰个人承担物业费用属于认定事实不清，适用法律错误。二、袁俊杰并非本案一审适格被告,袁俊杰在向一审法院申请追加三江源公司为本案必要共同被告的情形下,一审法院未予答复,属于程序违法。如上所述,袁俊杰租赁案涉房屋的行为属于职务行为,其法律后果应当由单位承担。据此袁俊杰在一审中申请追加三江源公司为本案必要共同被告,根据《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百三十二条《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条之规定,人民法院应当依法通知追加或裁定驳回,但本案一审法院既未通知追加也未裁定不予追加,而是未予以任何答复,故一审法院的行为违反法律规定,属于程序违法。三、2014年6月20日《前期物业服务合同》签订时,龙泽物业呼市分公司并不具备物业服务资质,其无权从事物业服务,故无权向袁俊杰收取物业服务费用。2014年6月20日《前期物业服务合同》签订时,龙泽物业呼市分公司并不具备物业服务资质,龙泽物业呼市分公司于2016年7月18日才取得物业服务资质。2014年6月20日至2016年7月18日,龙泽物业呼市分公司在不具备物业服务资质的情况,根本无法提供物业服务,故无权收取物业服务费用。四、金翡丽购物中心的建设单位选任前期物业服务单位时,未经法定的招投标程序,违反法律强制性规定,故前期物业服务合同属无效合同。根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条、第三条、第四条之规定,建设单位选任前期物业服务单位的,应当经过法定的招投标程序,未经法定招投标程序选任的物业公司,应属无效。本案中,金翡丽购物中心的建设单位内蒙古太古房地产开发有限责任公司选任龙泽物业呼市分公司并未经法定的招投标程序,属于违反法律强制性规定,故前期物业服务合同应属无效合同,龙泽物业呼市分公司不能据此合同主张物业服务费用。五、龙泽物业呼市分公司请求袁俊杰支付物业费用已过法定诉讼时效,依法应当予以驳回。根据《前期物业服务合同》约定,业主应当于每个服务年度开始前十日缴纳物业服务费用,龙泽物业呼市分公司主张2015年3月18日至2016年12月17日的物业服务费用,龙泽物业呼市分公司应当至迟于2018年3月8日之前主张,而本案龙泽物业呼市分公司于2019年1月才向袁俊杰以诉讼的方式进行主张,显然已过法定诉讼时效,法律不应予以保护。龙泽物业呼市分公司辩称，一、袁俊杰是本案适格被告，应当承担支付物业费的责任；二、袁俊杰虽然未与龙泽物业呼市分公司签订《物业服务合同》，但袁俊杰作为承租人享受物业服务，理应履行缴纳物业费的义务。且袁俊杰与金翡丽运营公司签订《租赁合同》中明确约定，本人同意接受龙泽物业呼市分公司提供统一的物业管理服务；三、龙泽物业呼市分公司有提供物业服务的资质；四、龙泽物业呼市分公司在一审提交的书面催费证据，可以证明拖欠物业费及龙泽物业呼市分公司积极行使权利催收物业费。龙泽物业呼市分公司向一审法院起诉请求：1．判令袁俊杰支付物业费用183463.8元；2．判令袁俊杰支付迟延支付物业费的违约金142367.91元（暂计至2019年2月1日，实计至袁俊杰偿还全部欠款止）；3．本案诉讼费由袁俊杰承担。一审法院认定事实：龙泽物业呼市分公司是东莞市龙泽物业服务有限公司于2014年10月20日经工商行政管理部门依法核准登记的分公司，东莞市龙泽物业服务有限公司取得一级物业服务资质。2014年6月20日，龙泽物业呼市分公司与内蒙古太古房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由龙泽物业呼市分公司对东至团结巷，南至人民巷，西至锡林郭勒南路，北至中山东路区域内进行物业管理服务。服务费用标准为商业物业55元／月／平方米。合同期限自2014年6月20日至业主委员会成立选聘新的物业服务企业之日止。2014年5月21日，金翡丽运营公司与袁俊杰签订《租赁合同》，约定袁俊杰承租金翡丽购物中心8层L8-04-02号，面积206平方米的商铺，租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止。物业管理费48元／月／平方米。袁俊杰同意接受金翡丽运营公司委托龙泽物业对该商铺在内的购物中心提供统一物业管理服务。合同签订后，龙泽物业呼市分公司为袁俊杰提供了物业服务，袁俊杰尚欠2015年3月18日至2016年12月17日期间的物业费。2016年12月19日金翡丽运营公司向袁俊杰发出催缴租金、商管费、物业费的通知。龙泽物业呼市分公司认可以上催缴通知是其委托金翡丽运营公司进行。一审法院认为，东莞市龙泽物业服务有限公司依法设立龙泽物业呼市分公司，龙泽物业呼市分公司在其经营范围和物业服务资质范围内依法经营，龙泽物业呼市分公司与内蒙古太古房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，系东莞市龙泽物业服务有限公司授权，其民事责任由东莞市龙泽物业服务有限公司承担，该协议是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，龙泽物业呼市分公司为袁俊杰提供了物业服务，袁俊杰亦接受了龙泽物业呼市分公司的物业服务，双方形成了物业服务合同关系，合法有效，对双方均具有约束力。袁俊杰辩称龙泽物业呼市分公司不具备服务企业资质及超经营范围经营，没有法律依据，不予支持。袁俊杰辩称其系职务行为，民事责任应由天津三江源餐饮管理有限责任公司承担，袁俊杰提交的证据不能证据其主张，且袁俊杰转让天津三江源餐饮管理有限责任公司股权等事宜是另一法律关系，袁俊杰的抗辩不予支持。关于袁俊杰抗辩龙泽物业呼市分公司诉讼请求已经超过诉讼时效，因龙泽物业呼市分公司持续催要，发生诉讼时效中断的效力，袁俊杰的抗辩意见不予支持。袁俊杰抗辩龙泽物业呼市分公司的物业服务没有达到标准，袁俊杰提交的证据不能证明其主张，不予支持。因双方之前对物业服务合同存在争议，龙泽物业呼市分公司诉请的违约金不予支持。判决：一、袁俊杰于本判决生效之日起十日内支付龙泽物业呼市分公司2015年3月18日至2016年12月17日期间的物业费183463.8元；二、驳回龙泽物业呼市分公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3094元，由龙泽物业呼市分公司负担1109元，袁俊杰负担1985元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于袁俊杰的主体资格问题。袁俊杰以个人名义与金翡丽运营公司签订《租赁合同》，根据合同相对性原则，应由袁俊杰承担交付物业费的责任。袁俊杰辩称天津三江源餐饮管理有限公司（以下简称三江源公司）是实际使用人，袁俊杰履行的是职务行为，应由三江源公司承担交纳物业费的责任，但《租赁合同》的主体并没有三江源公司，袁俊杰没有以三江源法定代表人的身份签订合同，袁俊杰与三江源公司之间也没有达成权利义务转让协议，三江源公司不是本案的当事人，袁俊杰与三江源公司之间的债权债务关系是另一个法律关系，与本案无关。因此，袁俊杰仍是《租赁合同》的主体，应由其承担相应的责任。关于龙泽物业呼市分公司的资质及经营范围问题。龙泽物业呼市分公司是东莞市龙泽物业服务有限公司依法设立的分公司，不具有独立的法人资格，民事责任由东莞市龙泽物业服务有限公司承担，东莞市龙泽物业服务有限公司是依法成立的法人，能够独立承担民事责任。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”虽然龙泽物业呼市分公司在订立合同时实际经营范围与工商营业执照上的经营范围不同，但其提供物业服务不属于国家限制经营、特许经营或者法律、行政法规禁止经营的范围，因此龙泽物业呼市分公司与内蒙古太古房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》有效。龙泽物业呼市分公司为袁俊杰提供了物业服务，袁俊杰也接受了龙泽物业呼市分公司提供的物业服务，双方形成的物业服务合同合法有效，袁俊杰应按约定交纳物业费用。袁俊杰称金翡丽购物中心的建设单位选任前期物业服务单位时,未经法定的招投标程序,但袁俊杰并未提交相关的证据予以佐证，而且是否经过招投标程序不是物业服务合同有效的必要条件。因此，本院对袁俊杰的该项上诉请求不予支持。关于诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，双方签订的《物业服务管理协议》及《补充协议》约定，物业费的交费方式为分期支付，属于继续性合同中同一债务分期履行的情况，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日计算，故物业费的主张未超过诉讼时效。综上所述，袁俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3970元，由袁俊杰负担。本判决为终审判决。审判长 宫 静审判员 周 纬审判员 王 璐 二〇一九年九月九日书记员 刘子贺