广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2307号原告：黄文权，男，1948年8月27日出生，汉族，住广东省四会市，委托代理人：张海洋，广东深洋律师事务所律师。被告：高华平，男，1984年12月9日出生，汉族，住广东省四会市，原告黄文权与被告高华平租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄文权的委托代理人张海洋到庭参加诉讼,被告高华平经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文权向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付自2016年起至2019年的租金9800元，并按照协议书的约定支付违约金10000元，合计19800元;2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年3月1日签订《租用责任田协议书》约定，原告将铁场公路边（土名：白学崀、木田圹）的责任田（木田圹田亩0.98亩）租给被告种植绿化树、苗等植物，租用期间为17年，自2013年3月1日至2029年12月31日止，每年租金（2500元/亩）2450元，双方不得中途违约，如有违约者罚款10000元给对方及所产生的经济损失。双方并约定，每年3月1日要付清当年租金，先付款后耕作，超过1个月原告有权终止合同，停止一切经营，收回土地。协议签订后，被告支付租金至2015年租用期间，此后未再向原告支付过租金。原告与其他村民曾多次与被告商议，要求其要按照协议的约定及时支付租金，但被告总以各种借口搪塞，故起诉提出上述诉求。租金及违约金计算方式：1.2016年至2019年租金为2450元×4=9800元；2.违约金10000元；3.租金与违约金合计9800元+10000元=19800元。被告高华平答辩如下：1.诉讼时效问题，原告已过诉讼时效，根据民法总则及民法通则的规定，只支持2017年10月1日后的租金；2.违约金过高，因为签订合同时是村民代表给的版本，目标是针对10多亩地一起一份总合同所定的违约金，后来要一户一户签违约金也没留意，签订的违约金不合情理，一般违约金都是3个月租金甚至半年租金。而且违约金是要解除合同时才计算，但对方并没有提出解除合约。3.本人是种植绿化树的，但因这几年销路不好生意难做，难以承受原来约定2500元/亩的租金。我方曾与村民协商根据周边市场价格降为1500元/亩以降低成本继续经营，但小部分村民意见未能统一。若村民愿意将租金为1500元/亩，我方便得以引入合作伙伴继续经营，才有资金清缴租金，因此未能解决问题。4.所租用的土地使用程度不高，由于绿化行业经营困难所租的土地很大一部分都未使用过。原告对其诉讼主张提交了如下证据：1.原告的身份证复印件，被告的《广东公安人口信息查询资料》，证明原、被告的诉讼主体资格；2.《租用责任田协议书》，证明（1）被告租用原告的责任田，双方约定每年租金2500元；（2）租金交付时间：每年3月1日前付清；3.收据，证明被告已交付租金至2015年，自2016年起就再无交付过租金。被告对原告提交的证据既不到庭质证，也没有提出相反的证据和意见。经依法审查，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据原告提交的经庭审核实的证据并结合原告陈述、被告答辩，本院经审理认定事实如下：2013年3月1日，原、被告签订《租用责任田协议书》，约定原告将其位于铁场公路边（土名：白学崀、木田圹）的责任田（木田圹田亩0.98亩）出租给被告种植绿化树、苗等植物，租赁期为17年，自2013年3月1日至2029年12月31日，每年租金为2500元/亩，每年的3月1日付清当年租金，先付款后耕作，超过1个月付承包款，原告有权终止协议并收回土地，停止一切经营；租赁期间，双方中途不得违约，如有违约者罚款10000元给对方等内容。租赁期间，被告向原告支付了至2015年的租金，但自2016年起至今未向原告交付租金，故原告向本院起诉提出上述诉求。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原、被告自愿签订《租用责任田协议书》，协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，协议合法有效，应受法律保护。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”；第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”；《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定：“下列的诉讼时效期间为一年:……(三)延付或者拒付租金的”、第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案中，按照协议约定，被告应于每年3月1日向原告付清当年租金，被告未在约定期限内履行支付租金的义务，原告自被告逾期支付之日起应当知道其权利受到侵害。原告于2019年6月份向本院提起诉讼，民法总则于2017年10月1日起施行，原告没有举证证明其在起诉前曾向被告主张过租金，亦没有证据证明诉讼时效存在中止、中断或者延长的法定事由，根据上述法律规定，2018年-2019年的租金诉求未过三年诉讼时效期间，本院予以确认。根据协议约定，2017年的租金被告应于2017年3月1日支付，故2017年的租金在民法总则施行时，一年诉讼时效期间未届满，应适用三年的诉讼时效。故2017年-2019年的租金未过诉讼时效。根据协议约定，2016年的租金被告应于2016年3月1日支付，2016年的租金在民法总则施行时，一年诉讼时效期间已届满，故不再适用三年的诉讼时效，故2016年的租金在原告起诉时已经过诉讼时效，原告已经失去2016年租金请求的胜诉权，对于该部分诉讼请求，本院不予支持。关于租金数额的认定问题。本案中，《租用责任田协议书》中的租金支付标准为原、被告自愿约定，协议对双方均有约束力，在原、被告未能再达成调整租金的一致意见的情况下，被告应当按照约定的租金标准履行支付租金的义务，2017年至2019年租金为2450元/年（2500元×0.98亩）。被告关于因其生意经营困难且所租土地使用程度不高，村民未达成降低租金的统一意见，被告因此难以承受原定租金的抗辩理据不足，本院不予采纳。故本院核定被告拖欠原告2017年至2019年租金合共2450元/年×3年=7350元。关于违约金的问题，被告辩称违约金条款是村民代表给的版本，是针对10多亩地一起一份总合同所定的违约金，后来一户一户签订协议之时未留意违约金，原告主张违约金10000元过高，且违约金应在合同解除之时计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告作为完全民事行为能力人，对其签订协议所体现的意思表示及可能导致的法律后果应具有预见性，被告称签约时未留意违约金的抗辩本院不予采纳。双方协议约定“双方中途不得违约，如有违约者需支付罚款10000元给对方”，原、被告约定的罚款实为违约金，根据上述约定，被告逾期未支付租金构成违约应当支付违约金，被告认为违约金应在合同解除之时计算缺乏法律依据，但双方约定违约金10000元过高，本院根据被告的过错程度及原被告双方均没有举证证实因被告逾期付款给原告造成的实际损失是多少的情况，酌情认定违约金按每日万分之三的标准计算，以每年欠交的租金为基数，从当年的3月2日起计至款项付清之日止。被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告高华平应在判决生效之日起五日内，向原告黄文权付清拖欠的租金7350元及违约金（均以2450元为本金分别自2017年3月2日起、自2018年3月2日起、自2019年3月2日起按照每日万分之三的标准计至款项付清之日止）。二、驳回原告黄文权的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计148元（原告已预交），由被告高华平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  许培娜二〇一九年九月三十日书记员  李嘉瑜