湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10080号上诉人（原审被告）：钟顺密，男，1972年10月2日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托代理人:周文松,湖南纲维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：融汇（长沙）置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民中路**融圣国际公寓****。法定代表人：涂玉水。委托诉讼代理人：陈少红，男，1971年12月19日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。上诉人钟顺密因与被上诉人融汇（长沙）置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初1547号民事判决，上诉至本院。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钟顺密上诉请求：撤销湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2018）湘0111民初1547号民事判决，并依法改判。事实和理由：一、上诉人已交付部分房产，租金应进行相应核减；二、原审判决上诉人支付违约金，加重了上诉人的责任，显失公平；三、原审判决适用法律错误。（一）原审判决上诉人在被上诉人未支付任何对价的情况下，将涉案房屋内装饰装修及改善之财产完整地交还给被上诉人，明显剥夺了上诉人对自己财产的所有权及自由处分权，违背了《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定；（二）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，被上诉人应当支付对价才可以取得装饰装修物及改善之财产的所有权。综上，原审法院认定事实不清、使用法律错误，请求人民法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人融汇（长沙）置业有限公司辩称：一、被上诉人、上诉人于2010年9月23日签订的房屋租赁合同书合法有效，双方理应按照约定履行。该合同书系双方真实意思表示，且合同书内容符合我国法律规定。二、被上诉人按照合同书约定将出租房屋交付给上诉人经营使用，按约已经完全履行了自己的义务。三、上诉人在履约过程中出现了严重的违约行为。四、被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同书依法依约已经被解除。综上，上诉人的上诉理由与事实严重不符，请求人民法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。融汇（长沙）置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、钟顺密立即将其承租的“融圣国际”6、7栋第1层7、8、9、10、11号商业房屋（共计757.49平方米）及钟顺密在该租赁房屋内装修的装饰及改善之财产完整的归还移交给融汇（长沙）置业有限公司；2、钟顺密立即支付所欠租金1424224元（该所欠租金计算至2018年2月28日止，自2018年2月28日起至钟顺密将房屋交还给融汇（长沙）置业有限公司日止期间另行按照每日5400元计算占用费给融汇（长沙）置业有限公司，计算方式为该年度租金1971156÷365天；3、钟顺密支付逾期支付租金的违约金357150元（计算至2018年2月28日止，自2018年2月28日起至钟顺密将占用费支付给融汇（长沙）置业有限公司日止期间违约金另计）；4、本案诉讼费用全部由钟顺密承担。事实和理由：融汇（长沙）置业有限公司与钟顺密于2010年9月23日签订了《房屋租赁合同书》，该合同约定钟顺密承租融汇（长沙）置业有限公司开发的“融圣国际”第6、7栋商品房商业裙楼中第1层7、8、9、10、11号商业房屋用于商业经营，并就租金、租金支付时间及违约金责任等做了详细约定。合同签订后，融汇（长沙）置业有限公司依约将出租房屋交付给了钟顺密，钟顺密从2016年12月10日开始就未能按照合同约定按时足额支付租金。2017年5月23日后钟顺密未支付租金，至2017年10月份钟顺密逾期欠交的租金已达人民币1231435元。在钟顺密违约超过60天之后，融汇（长沙）置业有限公司依据合同15.4条规定，融汇（长沙）置业有限公司于2017年10月27日作出《解除通知函暨限期退场通知函》且该通知函已经通过快递邮寄给钟顺密。钟顺密于2017年11月1日收到该函件并于同日复函，钟顺密在该函件中提出：要求适当减少租金或延期支付租金，如上述要求融汇（长沙）置业有限公司均不同意，则申请协商解除合同。融汇（长沙）置业有限公司与钟顺密之间未能达成通过协商解除合同的协议，钟顺密也没有再支付租金及按照该通知函要求将承租的案涉房屋归还移交给融汇（长沙）置业有限公司。融汇（长沙）置业有限公司为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。一审法院查明以下事实：2010年9月23日，融汇（长沙）置业有限公司与钟顺密签订《房屋租赁合同书》，该合同约定钟顺密承租融汇（长沙）置业有限公司开发的“融圣国际”第6、7栋商品房商业裙楼中第1层7、8、9、10、11号商业房屋用于商业经营；租期自2011年8月11日起至2021年7月31日止，共10年；租金每年度按一定比例增长，租金按季度支付以及违约责任等。2017年10月27日，融汇（长沙）置业有限公司出具《解除通知函暨限期退场通知函》，通知与钟顺密解除2010年9月23日签订的《房屋租赁合同书》；在接到本通知函之日起三天内交清全部房屋租金并承担相应的违约金；钟顺密在接到本通知函之日起十天内将涉案房屋完整无损的交还给融汇（长沙）置业有限公司。钟顺密于2017年11月1日收到该通知函。钟顺密于2017年11月1日向融汇（长沙）置业有限公司提交《协商函》，但双方未能协商一致。另查明，案涉租赁商铺因周边修建地铁出口等相关设施，设置了封闭围挡，引起了承租环境发生重大变化，受到相当严重的影响。一审法院认为：融汇（长沙）置业有限公司与钟顺密签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。融汇（长沙）置业有限公司依约交付案涉租赁商铺，在合同履行过程中，由于出现了修建地铁出口的客观事件，引起了承租环境发生重大变化，造成钟顺密经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行商铺租赁合同的基础，这种变动的情况在当事人双方订立合同时是无法预料的，其变化足以致使订立租赁合同的基础动摇，如果仍然要求钟顺密继续按照原约定支付租金及违约金，将显失公平，对钟顺密权益造成严重影响。该情形符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，即：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”，因此钟顺密要求酌情减免租金及违约金的主张，一审法院予以支持。结合该案实际情况，综合考量，依法酌情减免钟顺密的租金50%比较合理。故融汇（长沙）置业有限公司主张钟顺密未付租金期间从2017年6月1日起暂计算至2018年2月28日，共计1424224元，一审法院予以支持钟顺密应支付暂计算至2018年2月28日的案涉租金共计为712112元（1424224×50%）的诉讼请求。后续租金自2018年3月1日起至钟顺密将涉案租赁房屋交还给融汇（长沙）置业有限公司之日止，另行按照2700元/日（该年度租金1971156元÷365×50%）计算占用费支付给融汇（长沙）置业有限公司。对于融汇（长沙）置业有限公司主张超出部分，一审法院依法不予支持。钟顺密未按约定如期交付租金，但并非恶意所为，实为涉案商铺经营惨淡所致。融汇（长沙）置业有限公司主张按日千分之一计算违约金，一审法院认为该计算标准过高，结合该案案情，依法酌情认定钟顺密应按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付融汇（长沙）置业有限公司违约金。对于融汇（长沙）置业有限公司主张的超出部分，一审法院依法不予支持。根据案涉合同第15.3-15.4“钟顺密逾期60天未支付融汇（长沙）置业有限公司租金的，融汇（长沙）置业有限公司有权解除合同，且钟顺密在租赁房屋所进行的装修装饰及改善之财产全部无偿归融汇（长沙）置业有限公司所有，钟顺密不得对上述财产采取任何损坏行为，否则融汇（长沙）置业有限公司有权要求钟顺密按照购置价进行全额赔偿”之约定，钟顺密逾期支付租金已超过60天，融汇（长沙）置业有限公司主张钟顺密将案涉房屋及钟顺密在该租赁房屋内装饰装修及改善之财产完整地交还给融汇（长沙）置业有限公司的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一零七条、第一零九条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、钟顺密于本判决生效之日起30日内将其承租的“融圣国际”6、7栋第1层7、8、9、10、11号商业房屋（共计757.49平方米）及其在该房屋内装修装饰及改善之财产完整地归还移交给融汇（长沙）置业有限公司；二、钟顺密于本判决生效之日起5日内支付融汇（长沙）置业有限公司所欠租金712112元（该所欠租金计算至2018年2月28日止，后续租金自2018年3月1日起至钟顺密将租赁房屋交还给融汇（长沙）置业有限公司之日止期间另行按照2700元/日计算占用费支付给融汇（长沙）置业有限公司）；三、钟顺密于本判决生效之日起5日内支付融汇（长沙）置业有限公司违约金（以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至租金清偿完毕为止）；四、驳回融汇（长沙）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20832元，因适用简易程序减半收取10416元，由钟顺密负担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：被上诉人融汇（长沙）置业有限公司与上诉人钟顺密签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，被上诉人融汇（长沙）置业有限公司依约交付案涉租赁商铺，在合同履行过程中，由于修建地铁引起了承租环境发生重大变化，造成上诉人钟顺密经营状况恶化。被上诉人起诉请求解除租赁合同，符合前述法律规定。因承租环境变化导致合同解除，如果仍要求上诉人继续按照原约定支付租金及违约金，将显失公平，对上诉人权益造成严重影响。上诉人要求酌情减免租金及违约金的主张，应当予以支持。一审酌情减免上诉人2017年6月1日起暂计算至2018年2月28日的租金50%，违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，较为合理，本院予以维持。上诉人主张不应当支付违约金，理由不成立。上诉人主张已交付部分房产的租金应进行相应核减，与一审对上诉人支付租金自2018年3月1日起至将涉案租赁房屋交还给被上诉人之日止，另行按照2700元/日（该年度租金1971156元÷365×50%）计算占用费支付给被上诉人的判决没有冲突，该主张本院不予支持。同时，涉案租赁合同约定上诉人逾期60天未支付被上诉人租金的，上诉人在租赁房屋所进行的装修装饰及改善之财产全部无偿归被上诉人所有。上诉人逾期支付租金已超过60天，现上诉人主张被上诉人对其装饰装修支付对价，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不成立，其上诉请求依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费20832元，由上诉人钟顺密负担。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年九月十六日书记员  赵 翔附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。