广东省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤民终1620号上诉人（原审原告）：中山市兴都物业管理有限公司。住所地：广东省中山市古镇灯都时代广场11楼。法定代表人：陈沃添，董事长。委托诉讼代理人：梁卓轩，广东盈隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市古镇建设开发总公司。住所地：广东省中山市古镇镇东兴东路3号灯饰研发中心3号楼4楼。法定代表人：梁卓耀，总经理。委托诉讼代理人：林丽芬，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧敏，广东凯行律师事务所实习律师。上诉人中山市兴都物业管理有限公司（以下简称兴都物业公司）与被上诉人中山市古镇建设开发总公司（以下简称古镇开发公司）土地租赁合同纠纷一案，不服中山市中级人民法院（以下简称原审法院）（2018）粤20民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兴都物业公司的委托诉讼代理人梁卓轩、被上诉人古镇开发公司的委托诉讼代理人林丽芬、刘慧敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。兴都物业公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判支持兴都物业公司的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由古镇开发公司承担。事实和理由：（一）本案合同虽然以土地使用权租赁合同名义出现，但从合同项下权利义务看，涉及项目标的物建造、权利归属、经营、融资等，明显带有合作性质的无名合同。原审判决将本案定性为土地租赁合同纠纷错误，应为带有合作性质的无名合同纠纷。（二）其与古镇开发公司签订合同后，积极投入资金建设该项目，前后投资20亿元，远远超过原预计的2.5亿元。但项目建成后，涉案土地被古镇开发公司于2011年3月擅自用于抵押，导致其公司融资目的不能实现。2015年涉案建筑物办理房屋产权证后又被古镇开发公司私自用于抵押，其公司融资再次受阻，项目负债严重，陷于极度困境，无力再按照合同约定租金支付，继续履行合同对于其公司明显不公，双方合同利益失衡，不能实现合同目的。因此，应根据情势变更调整2016年11月16日至2018年5月15日的租金。（三）从租金的成本看，双方所约定的租金明显高与市场价格数倍。无论是租与买或是租与租相比较，本案的合同租金都高于相邻地段的租金。因此，双方合同项下的租金依法应予调整变更。古镇开发公司辩称：（一）涉案合同的租金已得到生效的（2018）粤民终2022号民事判决确定。且自2014年5月16日至今，兴都物业公司每年收取租金超过2亿元。故兴都物业公司提出调整2016年11月16日至2018年5月15日租金，缺乏法律依据，也不符合情势变更的适用条件。（二）原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。兴都物业公司向原审法院起诉请求：一、双方之间签订的《土地使用权租赁合同》及其补充协议中2016年11月6日至2018年5月15日租赁期内的租赁费调整减少10935万元（即该期间租赁费参照市场价格水平暂由12150万元变更为1215万元，最终金额以法院委托评估机构作出的评估价为准）；二、古镇开发公司承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：涉案租赁土地[土地证号：中府国用(2005)第××号]位于中山市古镇镇中兴大道旁（即古镇灯饰大厦旁），原为国有商住用地，土地面积为47010.49平方米，土地使用权人为古镇开发公司。2010年9月24日，古镇开发公司委托中山市古镇镇人民政府资产管理办公室对该商住用地20年租赁权公开发布了招租简介，并委托中山市新康拍卖有限公司对该土地使用权租赁事宜公开进行竞价。2010年10月25日，兴都物业公司通过公开竞价取得该土地的20年的租赁权，并与中山市新康拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》。2010年10月25日，古镇开发公司（甲方）与兴都物业公司（乙方）签订《土地使用权租赁合同》一份，约定：甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，就乙方通过公开拍卖方式获得中府国用(2005)第××号商住用地租赁权的事宜达成如下协议：……第二条标的对应的土地位于中山市古镇镇中兴大道旁（即古镇灯饰大厦旁），土地面积47010.49平方米（折合约70.52亩），土地证号：中府国用(2005)第××号，土地编号：××，土地现状已平整；第三条按照标的公开拍卖的结果，租赁期限为20年（从2011年10月25日起至2031年10月24日止），其中2010年10月25日至2011年10月24日为免租建设期。计租期内，标的首年租金为8100万元，以后每5年递增10%（具体租金为：2011年10月25日至2016年10月24日，每年租金8100万元；2016年10月25日至2021年10月24日，每年租金8910万元；2021年10月25日至2026年10月24日，每年租金9801万元；2026年10月25日至2031年10月24日，每年租金10781.1万元）；第五条乙方须自拍卖成交之日起15日内向甲方支付计租期首年租金的50%即4050万元，计租期首年租金的其余50%即4050万元须自拍卖成交之日起30日内付清；计租期内（首年除外），乙方必须每年分两期（即每6个月）一次性向甲方支付租金，按照先交租金后使用的方式执行，租金缴交时间分别为每年的12月31日前（缴交下一年1月份至6月份的租金）和每年7月1日前（缴交当年7月份至12月份的租金），乙方不能按照上述付款期限向甲方付清每年土地使用权租金的，每逾期一天，乙方须向甲方支付应交租金每日千分之一的滞纳金，逾期三十天，甲方有权单方解除本合同、没收乙方所交的履约保证金、无偿收回标的及标的对应土地范围内的不动产。第六条拍卖成交的，乙方于拍卖前向甲方缴交的1000万元竞买保证金即转为本合同的履约保证金。乙方于计租期第二年可将1000万元履约保证金中的500万元抵作租金，计租期第三年可将剩余的500万元履约保证金中的200万元抵作租金。余下的300万元履约保证金至合同期满30日后，在乙方无欠缴税费和无违约行为的情况下，由甲方如数退还乙方（不计利息）。第八条因标的及标的对应土地范围内不动产所产生的一切税费全部由乙方承担（包括但不限于：①甲方收取乙方租金而产生的营业税及附加、所得税、土地使用税；②乙方在标的对应土地范围内建设、出租不动产而产生的税、费；③乙方因经营而产生的水费、电费、电话费、通讯费、保险费、营业税及附加、所得税、房产税等）。对应由乙方承担但先由甲方代缴的一切税（包括但不限于：甲方开具租赁发票时缴交的税、费），乙方必须在当年的12月31日前向甲方缴清。其余税、费乙方必须依时自行向有关部门缴交并自觉接受甲方的检查、监督。乙方逾期支付税、费的，甲方有权单方解除本合同、没收乙方所交的履约保证金、无偿收回标的及标的对应土地范围内的不动产。第十条标的对应土地范围内的不动产所有权归甲方所有，但租赁期间标的对应土地范围内所建设的不动产的使用权、租赁、收益权归乙方等事项。兴都物业公司于2010年10月22日向古镇开发公司交纳了1000万元作为投标保证金，该款项在兴都物业公司中标后即转为合同履约保证金。2012年7月27日，古镇开发公司（甲方）与兴都物业公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：第一条甲、乙双方同意由甲方作为本项目的建设立项主体，乙方作为项目的投资主体，以甲方的名义办理各项立项、报建手续，乙方需配合完成相关手续；第三条甲乙双方一致同意，经报市有关主管部门批准后，项目用地的容积率由原来的4.0调整为6.O，建设密度由50%调整为60%，对于上述的调整所产生的费用按以下方式处理：方案调整后比原方案需多缴付的城市基础设施配套费、超容费、超建部门需缴付的行政处罚等费用先由甲方支付，前述费用中需上缴市财政留成部分约4000万元（以镇财政分局复核为准）由乙方承担。乙方可选择一次性偿还或20年分期偿还。如选择20年分期偿还形式，乙方需向甲方支付银行同期贷款利息，前述乙方应承担的费用分20期平均偿还，于每年的10月31日前支付。其中一期逾期30天支付，视作乙方同意加倍支付利息给甲方。若乙方选择一次性支付，乙方须于甲方通知缴款之日起三天内支付，逾期则乙方需支付利息（按银行同期贷款基准利率计）；逾期30天的，乙方需加倍支付利息（按银行同期贷款基准利率的双倍计）。第五条全部建筑物（含地上地下）产权归属甲方所有，20年租赁期届满后移交甲方。第六条甲乙双方确定2011年8月10日起停工至2013年2月28日前为办理复工手续期，不计入租赁期，加上原合同约定建设免租期尚余两个半月，项目计租起始日期为2013年5月16日，整体项目租赁期从计租日2013年5月16日起计算20年。第七条该项目为乙方租用甲方土地投资建设，乙方作为上盖物的投资主体，同意将该项目的产权证办至甲方名下，并按原合同约定，租赁期满或因乙方违约导致甲方解除合同时上盖物全部归甲方所有。在保障融资抵押物的财产安全的前提下，双方在租赁期内均有进行融资的权利，在租赁期内任何一方如有融资需要，双方都应予以配合。对此，甲乙双方经协商一致确定：1.融资行为必须保障该抵押物的财产安全；2．双方均可以找第三方作贷款主体。如甲方找第三方作为贷款主体的，须由中山市古镇镇财政分局向乙方提供书面的还款担保函。如乙方找第三方作为贷款主体的，须由中山市开元灯饰有限公司或中山市华艺物业发展有限公司向甲方提供书面的还款担保函；3．租赁期前十年以该项目总资产作为抵押物，甲乙双方以4：6的比例使用该抵押物进行融资；4．还贷责任、风险及融资费用由贷款主体承担；5．租赁期后十年双方再根据抵押物的估值、双方合作、经营等情况再确定以后的融资规模；6．关于双方融资还贷具体事宜，双方再协商约定等事项。2013年8月30日，兴都物业公司（乙方）与古镇开发公司（甲方）签订《补充协议（二）》，约定：一、经核算，有关2012年7月27日签订的《补充协议》第三条第1点约定的“前述费用中需上缴市财政留成部分约4000万元”的数额，现确定为：甲方代乙方垫付上述费用合计3563.88774万元，其中城市基础设施配套费56.5155万元、超容积补地价款3195.243793万元、住建局建设罚没301.802445万元、执法局罚没10.3260万元。双方对此没有异议。乙方确认承担上述甲方代垫的费用合计3563.88774万元。乙方确定选择分20期平均偿还该费用本金，为此同意支付利息给甲方。利息按每年的1月1日中国人民银行公布的五年期以上贷款利率计收，不随贷款利率变化而改变计息利率。每年的12月31日前归还上述款项本息。如果乙方要求开具利息发票，由乙方负担开具发票所涉及的一切税费。三、由于《补充协议》有关“项目计租起始日期为2013年5月16日”的约定与2010年10月25日《土地使用权租赁合同》约定的租金缴交时间有所冲突，双方同意重新约定租金缴交时间分别为每年5月1日前（缴交当年5月16日至11月15日的租金）和每年11月1日前（缴交当年11月16日至次年5月15日的租金）。2014年1月20日，古镇开发公司（甲方）与兴都物业公司（乙方）签订《兴都物业公司于2010年11月22日前向古镇开发公司支付第一年租金8100万元。因兴都物业公司需要开具该租金8100万元的发票，古镇开发公司于2013年6月26日支付2013年6月1日至2013年6月30日的营业税405万元、城建税20.25万元、教育费附加税12.15万元、地方教育附加税8.1万元、堤围费8.1万元。因案涉不动产，古镇开发公司已缴纳企业所得税情况如下：2013年10月1日至2013年12月31日的企业所得税323898.50元，2014年1月1日至2014年3月31日企业所得税827366.4元，2014年7月1日至2014年9月30日企业所得税18万元，上述合计预缴企业所得税为1331264.9元，其中，121.5万元是古镇开发公司代兴都物业公司支付（以8100万元为基数，按1.5%计缴）。古镇开发公司已支付的土地使用税如下：2010年11月26日至2010年12月31日的土地使用税19689.53元，2011年1月1日至2011年12月31日的土地使用税198430.80元，2012年1月1日至2012年12月31日的土地使用税188053.16元，2013年1月1日至2013年12月31日的土地使用税188053.16元，2014年1月1日至2014年12月31日的土地使用税188053.16元，2015年1月1日至2015年12月31日的土地使用税188053.16元，上述土地使用税是以占地面积47013.29平方米为基数，按4元／平方米为单位税额缴纳，共计已支付土地使用税970332.97元。古镇开发公司主张上述营业税、城建税、教育费附加税、地方教育附加税、堤围费、企业所得税、土地使用税，共计人民币672.133297万元，均为其代兴都物业公司支付，兴都物业公司应予返还。2014年5月6日，兴都物业公司以其资金紧张、难以为继为由，向古镇开发公司申请将其2014年5月起应缴交的2014年度（即2014年5月16日至2015年5月15日，合计12个月）的租金延缓至2015年5月1日前缴交。古镇开发公司予以同意延缓交纳租金。但兴都物业公司至今除第一年租金外，并未向古镇开发公司支付自2014年5月16日起的租金，也没有依照合同约定交纳相关税、费等，期间古镇开发公司多次书面向兴都物业公司催收，但兴都物业公司仍未予支付。又查，涉案土地性质为国有土地，用途原为商住用地，于2011年4月20日变更为商业用地。自涉案《土地使用权租赁合同》签订后，古镇开发公司便将涉案土地于2010年11月24日交付给兴都物业公司出资兴建星光联盟LED灯饰博览中心。涉案工程于2012年5月4日办理建设工程规划许可证，建设规模由2011年4月2日原定的215834m2变成了317284m2，并于2012年11月23日办理建设工程施工许可证，于2014年4月8日办理竣工验收备案表。涉案土地上的建筑物于2015年2月11日办理不动产权属登记，房地产权属人登记于古镇开发公司名下。星光联盟LED灯饰博览中心自2014年10月开业经营至今。另查,审理中，兴都物业公司向原审法院提交了案外人中山市古镇镇曹二村民委员会与中山市大信置业有限公司、中山市古镇镇古四村民委员会与广东川渝辉汇实业投资有限公司签订的租赁合同等，主张涉案土地项目与当地同类项目形成巨大反差，导致其利益受损。古镇开发公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该证据是案外人之间的合同，与本案无关。2010年11月2日，兴都物业公司曾向中山市古镇人民政府报送《关于LED市场筹建过程中遇到若干问题的报告》，请求将涉案土地用途转为商业或以商业用地指标开发建设。2011年4月20日，涉案土地由商住用地变更为了商业用地。2011年8月8日，中山市古镇规划建设办公室向双方发出《停工通知书》，载明：“经我办工作人员实地检查，发现位于中兴大道（即古镇灯饰大厦旁）的LED专业市场存在不按报建图纸施工的问题，请贵公司收到本通知书即日起停止工程施工，并到我办衔接处理。”2015年12月31日，兴都物业公司向古镇开发公司递交《关于减免租金的申请》、《关于减免城市基础设施配套费、超容费、超建行政处罚及利息的申请》。2016年1月14日，古镇开发公司复函兴都物业公司不同意其上述减免申请。2016年11月2日，兴都物业公司曾向中山市委、市政府报送《关于星光联盟灯饰博览中心经营困难请求协助的申请报告》，主张因国际经济环境的不景气及国内经济的疲软，导致其自2014年10月建成投入运营后出现严重亏损，并请求市委、市政府给予支持。市委、市政府相关领导批示古镇镇政府、市金融局、国土局尽快针对企业提出的问题和建议认真研究，确保其正常运营。2017年5月26日、6月20日、7月11日、13日、24日，兴都物业公司向古镇开发公司提交《申请履行融资义务的联络函》《关于配合融资的工作联络函》《关于落实融资工作的联络函》《贷款计划书》《关于星光联盟项目贷款用途说明》等，请求古镇开发公司依约配合其融资。2017年7月4日、7日、10月19日，古镇开发公司分别复函兴都物业公司，要求兴都物业公司提供书面融资方案，以及因兴都物业公司贷款4亿元数额巨大，其需要上报主管部门研究通过后才能实施。兴都物业公司还提交了其于2017年12月编制的《资产负债表》《损益表》和《工程明细表》，证明其投入及负债情况。古镇开发公司认为该证据是兴都物业公司单方面制作的，无法确认其真实性。兴都物业公司还提交了广东正中珠江会计师事务所中山分所2017年5月出具的《关于中山市古镇星光联盟LED照明灯饰中心广场之财务尽职调查报告》以及其2018年7月14日自制的《星光联盟项目总投资成本汇总表》《超容补地价、超容罚款、城市基础配套费明细表》、《2017年4月-2018年6月增加工程》等，证明其因古镇开发公司对土地性质及规划、设计变更，致使其对该项目建设投入20多亿元，且还要付巨额租金，双方利益因此严重失衡。古镇开发公司对该证据的真实性、关联性均不予确认，认为该调查报告是基于兴都物业公司自身提供的资料，超容补地价、超容罚款、城市基础配套费均是因兴都物业公司违规超建导致的，与用地性质、规划调整、设计变更均无关联，且兴都物业公司在2017年4月份还在增加投资，证明其经营并不困难。还查明，2017年6月20日，古镇开发公司已结清了以涉案土地抵押的融资贷款，并于2018年7月13日申请了办理土地抵押权的注销登记。再查明，审理中，兴都物业公司主张本案双方之间的合同性质应为具有合作性质的无名合同。古镇开发公司则认为双方之间是租赁关系，而不是投资合作关系。原审法院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交纳租金的行为。”本案中，虽然涉案土地上的建筑物由兴都物业公司出资兴建，但房地产权属人为古镇开发公司，且双方合同约定涉案不动产于租赁期间由兴都物业公司使用、经营，租赁期满后，兴都物业公司应将涉案不动产交还古镇开发公司，由古镇开发公司占有使用。故本案符合土地使用权租赁的规定，本案应界定为土地租赁合同纠纷。兴都物业公司主张本案双方之间为合作关系，但根据双方签订的《土地使用权租赁合同》及系列补充协议约定的内容可知，古镇开发公司只收取固定租金，并不承担任何经营风险，不符合合作开发房地产合同的性质。故对兴都物业公司的该主张，该院不予采纳。根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案双方争议的焦点，即是本案租赁土地的租金金额是否应予调整的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此，当事人请求变更或者解除合同，应当是在合同成立以后，由于客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的且不属于商业风险的重大变化，而继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情况。本案中，兴都物业公司主张古镇开发公司未经其同意将涉案土地使用权办理了抵押，且将其兴建的建筑物产权直接登记在古镇开发公司名下，导致其巨额投资兴建的建筑物在合同期内无法实现融资计划等。经查，古镇开发公司作为租赁土地登记的使用权人，其将涉案土地使用权办理抵押，是符合法律规定和合同约定的。而古镇开发公司将土地使用权性质与用途由商住用地变更为商业用地，以及将项目用地容积率、建设密度进行调整，均是根据兴都物业公司的请求或者双方协议所为，因此补交的城市基础设施配套费、超容费、超建部分需缴付的行政罚款等费用，根据双方协议的约定，理应由兴都物业公司承担。同时，兴都物业公司在组织项目施工时发生“8.10”重大安全责任事故，完全是其自身原因造成的，与古镇开发公司并无关联，由此造成的法律后果自然应由兴都物业公司承担。至于兴都物业公司主张在涉案租赁合同履行过程中，同类物业项目开业处于爆发期的问题，完全属于经营中的商业风险。由此可见，兴都物业公司上述主张均不属于因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力的因素。而且，双方签订的《土地使用权租赁合同》及系列补充协议，均是建立在平等互利、等价有偿、协商一致的基础上，且是通过公开竞价方式签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。同时，合同签订后，古镇开发公司已依约将租赁土地交付兴都物业公司开发使用。因此，兴都物业公司请求将本案租赁土地的租金金额予以调整减少，既不符合上述法律规定，也不符合客观实际情况，对此不予支持。在此情形下，兴都物业公司请求原审法院委托评估机构对涉案土地租赁合同约定租赁费金额进行评估，亦不予准许。综上所述，兴都物业公司在本案中提出的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2019年5月16日作出（2018）粤20民初16号民事判决：驳回中山市兴都物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费588550元，由中山市兴都物业管理有限公司负担。二审中，古镇开发公司提交了广东省高级人民法院（2018）粤民终2022号民事判决，以此认为涉案法律关系、合同性质、合同效力、合同约定的权利义务以及涉案租金数额和租金标准等事实已得到上述生效判决的确认。本院二审查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，关于本案双方当事人之间法律关系的性质及效力的问题，本院（2018）粤民终2022号生效的民事判决已作出认定：“认定双方当事人之间的法律关系为土地租赁合同关系。双方当事人签订《土地使用权租赁合同》及一系列补充协议均是双方的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应恪守履行”。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据上述法律和司法解释的规定以及兴都物业公司的上诉请求及事实和理由，本案二审的争议焦点是：1.本案双方当事人之间法律关系的性质；2.本案租赁合同项下的租金金额应否予以调整。关于本案双方当事人之间法律关系性质的问题。古镇开发公司与兴都物业公司于2010年10月25日签订的《土地使用权租赁合同》明确约定租赁标的物为位于中山市古镇镇中兴大道旁一块面积约70.52亩的国有土地，古镇开发公司负有在租赁期限内向兴都物业公司移转土地使用权的义务，而兴都物业公司则负有向古镇开发公司定期支付租金的义务。双方于2012年7月27日签订的《补充协议》约定双方同意由古镇开发公司作为项目建设立项主体，兴都物业公司作为项目投资主体，以古镇开发公司的名义办理各项立项、报建手续，项目产权证办至古镇开发公司名下，租赁期满或因兴都物业公司违约导致古镇开发公司解除合同时上盖物全部归古镇开发公司所有。上述《补充协议》的约定仅表明古镇开发公司作为出租人同意兴都物业公司在涉案租赁土地上加盖建筑物，以实现其承租涉案土地用于开办灯饰博览中心的经营目的。双方虽不可避免在项目建设事项上存在一定的合作关系，但并不能据此否定双方的主合同义务分别为在约定期限内移转涉案土地使用权与定期支付租金。而且，本院（2018）粤民终2022号生效的民事判决对双方当事人之间的法律关系已认定为土地租赁合同关系。因此，原审法院认定本案符合土地使用权租赁的规定，应确定为土地租赁合同关系正确，本院予以维持。兴都物业公司上诉认为本案合同及其补充协议并非土地租赁合同，而是属于带有合作性质的无名合同，缺乏充分的事实和法律依据，本院对其该项主张不予采纳。关于本案租赁合同项下的租金金额应否予以调整的问题。首先，兴都物业公司是通过公开竞价的方式取得本案土地租赁权，双方签订的《土地使用权租赁合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同已被本院生效判决确认为合法有效。其次，兴都物业公司与古镇开发公司除签订《土地使用权租赁合同》外，还先后签订三份《补充协议》，双方在《补充协议》中，对兴都物业公司投资建设商业楼的使用权、产权归属、增加有关费用、双方融资及税费等问题作了明确的约定，双方均应按照《土地使用权租赁合同》及《补充协议》约定恪守履行。再次，根据《补充协议》的约定，双方在租赁期内均有进行融资的权利，在租赁期内任何一方如有融资需要，双方都应予以配合；租赁期前十年以该项目总资产作为抵押物，双方以4:6的比例使用该抵押物进行融资。双方在履行租赁合同及补充协议过程中，古镇开发公司作为租赁土地登记的使用权人，其将涉案土地使用权办理抵押贷款是符合合同约定的。且于2017年6月20日，其已结清了以涉案土地抵押的融资贷款，并于2017年7月13日申请办理了土地抵押的注销登记。另古镇开发公司将土地使用权性质与用途由商住用地变更为商业用地，将项目用地容积率、建设密度进行调整，均是根据双方协议约定或者兴都物业公司的请求进行的。而兴都物业公司在建设项目过程中增加了建设规模，将原设定的215834㎡变成317284㎡，从而补交城市基础设施配套费、超容费、超建部分需缴付的行政罚款等费用，增加相关费用，但根据双方协议约定，该费用应由兴都物业公司承担。同时，兴都物业公司在组织项目施工过程中发生“8.10”重大安全责任事故，完全是其自身原因造成的，由此造成的法律后果应由兴都物业公司承担。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，上述事实均不属于客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力的因素。而且，本院（2018）粤民终2022号生效的民事判决，已对兴都物业公司欠古镇开发公司2014年5月16日至2017年5月15日的租金数额进行了认定及判决。因此，兴都物业公司以上述事实的发生符合情势变更情形为由，请求调整2016年11月16日至2018年5月15日的租金不符合上述司法解释的规定，原审判决驳回兴都物业公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于兴都物业公司上诉还提出双方约定的租金明显高于市场价格以及该租金均高于相邻地段的租金问题。因本案租金是双方在订立租赁合同时形成的合意，是双方形成合意时认知的价值取向。由于各商业楼建设规模、使用面积、使用年限、商业价值以及性价比不同，均无可比性。因此，兴都物业公司以此为由请求调整租金依据不足，本院亦不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。兴都物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费588550元，由中山市兴都物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万季明审判员  钟向芬审判员  晏 鹏二〇一九年九月十日法官助理陈培纯书记员苏芷杏