江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终4150号上诉人（原审被告）:江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司,住所地江苏省昆山市花桥镇花溪路168号1号楼88室。法定代表人：任小凤，该公司经理。委托诉讼代理人：夏卫，江苏力信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡重阳。原审被告：昆山花桥苏沪物业管理有限公司,住所地江苏省昆山市花桥镇花溪路168号1号楼74室。法定代表人：林霞，该公司总经理。上诉人江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司（以下简称鑫大宁公司）因与被上诉人胡重阳、昆山花桥苏沪物业管理有限公司（以下简称苏沪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：胡重阳主张的装修损失缺乏依据。胡重阳仅提供装修合同，没有装修预算书和决算书，不符合惯例。装修合同价款与装修费收据金额相同，没有增减工程量，违背装修客观规律。期间没有分期支付凭证，没有转账记录，证明力不足。一审法院认定装修损失逻辑错误。即使胡重阳有装修损失，也应根据其未能使用的租赁期限来测算。胡重阳二审辩称，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉请求，维持原判。昆山花桥苏沪物业管理有限公司二审未发表意见。胡重阳向一审法院起诉请求：1、判令胡重阳与原审被告之间的租赁关系解除，原审被告向胡重阳返还房屋租金8000元、房屋押金5000元、电表押金200元、物业费1400元、预存电费600元（以电表度数为准）；2、判令原审被告赔偿胡重阳装修费用损失（装修费256000元，本应使用60个月以上，实际仅使用14个月，尚有46个月未能使用）折算为196266元、包装袋损失为23700元、其他物品损失120000元；3、判令原审被告向胡重阳支付安置费32000元；4、判令原审被告承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：原“昆山鑫大宁购物广场有限公司”经工商核准变更名称为“江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司”即本案鑫大宁公司。自2009年开始胡重阳与鑫大宁公司建立租赁合同关系，由鑫大宁公司将花桥大宁购物中心广场负一层苏沪淘宝城A06号商铺出租给胡重阳用于经营“流行磁场”鞋服类商品，租期至2015年2月截止。该租期到期后双方又续签了一年的租赁合同，租赁期限自2015年2月28日起至2016年2月28日止。2015年2月16日，胡重阳向鑫大宁公司支付半年（2015年2月28日至2015年8月27日）租金及物业费合计50200元。鑫大宁公司出具收款收据予以确认。该收款收据显示物业费为2400元。另查明：鑫大宁公司将涉案商铺所在的花桥镇花溪路168号的部分房屋出租给苏沪公司，由苏沪公司对外出租。2015年8月1日，昆山市公安消防大队向苏沪公司发出《公告》一份。该公告载明：2014年6月5日，公安消防大队消防监督员在核查举报时发现，苏沪公司管理的花桥镇花溪路168号下沉式商场二次装修未经消防安全检查擅自投入使用，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，决定给予苏沪公司责令停止使用下沉式商场，并处罚款人民币叁万元整的处罚。后昆山市公安消防大队依法对涉案商铺所在的花溪路168号下沉式商场进行了查封。2015年8月5日，苏沪公司与鑫大宁公司共同出具《苏沪淘宝城关闭安置方案》，载明苏沪公司根据昆山市公安局消防大队公告决定关闭苏沪淘宝城，对因此产生的商户经济损失，提出如下安置方案：1、对于已经按照合同约定及时足额交纳房屋租金的商户，退还自2015年8月1日至合同期限届满之日已经交纳的房屋租金和管理费。2、对于商户交纳的房屋租赁押金，全部予以退还。3、预付费电卡，按商户实际使用后的剩余金额予以退还。4、向每家商户赔偿过渡安置费和违约金，过渡安置费的标准为按每家商户自身的房屋租赁合同的月租金，计算3个月；违约金的标准为按每家商户自身的房屋租赁合同的月租金，计算1个月。5、对于确有存放库存物品需要，且无法自行解决的商户，苏沪公司免费提供场地供商户存放物品，存放期限为3个月，自2015年8月8日开始计算，若提前存放的以提前存放日期为起始日期。6、对未尽事宜，双方另行协商解决。2017年6月8日，苏沪公司向昆山消防大队提出《申请》一份，载明：苏沪公司负一楼因重大火灾隐患于2015年8月8日被依法关闭，现我司拟拆除负一楼装饰装修，恢复地下停车建筑设计功能，特此申请开启封条入场施工。后昆山市公安局消防大队批复“同意”。再查明：胡重阳称因涉案商铺所在的下沉式商场被消防部门依法查封，导致其无法继续经营，后又因两原审被告擅自清场，导致其产生有经济损失，具体包括装修费损失、购置的塑料袋的费用损失、其他物品（货物、展架、电器、桌椅等办公设备）也无法继续使用。为此，胡重阳提交塑料袋订单、建筑装饰工程施工合同以及装修费收据。其中，塑料袋订单显示：日期为2015年3月14日，货物名称为塑料袋大号、小号，数量合计6万件，金额为23700元。建筑装饰工程施工合同系胡重阳与案外人上海伟波装潢设计有限公司于2014年6月28日签订，约定由上海伟波装潢设计有限公司对胡重阳经营的“流行磁场”店进行装饰装修，装修款总额为256000元。装修费收据显示上海伟波装潢设计有限公司确认收到胡重阳支付的装修费256000元。对于其他物品损失，胡重阳提交了其自行至涉案商铺内拍摄的照片。对于上述证据，鑫大宁公司均不予认可。庭审中，胡重阳陈述因两原审被告对消防部门谎称所有纠纷已处理完毕，擅自申请对涉案商铺所在的商场进行清场并改造成地下车库，导致其装饰装修、塑料袋、其他物品等均在清场过程中被清除，现已无法看到，也无法通过司法评估的方式确定其市场价值。鑫大宁公司则称据其了解进行清场的实际为苏沪公司。另外，一审法院询问胡重阳在2015年8月2日消防部门发出公告后其是否能够进入到涉案商铺将装修、设备、货物等搬离。胡重阳表示货物搬离了一部分，装修、设备无法搬离，当时要进入涉案商铺需向消防大队打申请。又查明：庭审中，胡重阳明确其主张的装修费损失196266元的计算依据是其支出的装修费为256000元，本应使用60个月以上，实际使用了14个月（即2014年6月装修合同签订至2015年8月），尚有46个月没有使用，折算下来为196266元。安置费32000元的计算依据是每月租金8000元计算4个月。胡重阳称房屋押金5000元在合同上有写，但原审被告没有给其，电表押金200元的收据遗失了，物业费1400元计算依据是鑫大宁公司出具的收据上显示物业费一年为2400元，其实际使用了5个月，还有7个月未使用。预存电费的电表已经被苏沪公司拆除无法查证。胡重阳还明确上述损失应当由两原审被告承担连带清偿责任。对此，鑫大宁公司表示胡重阳能够提供相关收据原件的话可以退还相应押金，物业费能退一半。现因胡重阳要求解除与鑫大宁公司的租赁关系并要求两原审被告连带赔偿其经济损失，原审被告则予以拒绝，为此，引起纠纷。以上事实，有收款收据、订单、装修合同、装修费收据、公告、苏沪公司向消防部门提交的申请、照片等证据及当事人的陈述予以证实。一审法院认为，鑫大宁公司将涉案商铺出租给胡重阳，双方之间存在租赁合同法律关系。但因涉案商铺所在的下沉式商场未经过消防安全检查，存在重大火灾隐患，损害社会公共利益，故鑫大宁公司与胡重阳之间的租赁合同法律关系应认定为无效。胡重阳诉请要求解除与鑫大宁公司之间的租赁关系，缺乏法律依据，一审法院对此不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于胡重阳要求鑫大宁公司返还房屋租金8000元、物业费1400元的诉请，一审法院认为，胡重阳于2015年2月16日向鑫大宁公司支付了半年（2015年2月28日至2015年8月27日）租金及物业费合计50200元，鑫大宁公司出具的收款收据显示该款包含有一年的物业费2400元，故胡重阳已付的半年租金为47800元（月租金为7966.7元）。涉案商铺因消防部门依法查封导致无法经营，鑫大宁公司理应将消防部门发出公告之日即2015年8月1日起至2015年8月27日期间的租金7170元以及2015年8月1日至租期届满之日2016年2月27日期间（共5个月）的物业费1400元返还给胡重阳。一审法院对此予以确认。至于胡重阳主张的房屋押金5000元及电表押金200元、预存电费600元，因其未能提供相应证据予以证明，故一审法院对此不予支持。关于胡重阳主张的装修费损失196266元，胡重阳明确计算依据是其支出的装修费为256000元，本应使用60个月以上，实际使用了14个月（即2014年6月装修合同签订至2015年8月），尚有46个月没有使用，折算下来为196266元。对此，一审法院认为，胡重阳为证明其实际支出装修费256000元提交了装修合同及装修费收据，鑫大宁公司虽不予认可，但并未能提供相应反证。且在涉案商铺所在的商场被消防部门依法查封后，作为出租人的鑫大宁公司以及苏沪公司未对涉案商铺内的现有装修价值进行确认的情况下即进行清场，导致无法通过司法评估的方式确认装饰装修物的残值,应当由两原审被告承担举证不能的法律后果。现胡重阳主张装修费损失为196266元，并未有明显不当的情形，一审法院对此予以认定。涉案商铺因未经过消防安全检查存在重大火灾隐患，损害社会公共利益，导致租赁关系无效，并进而导致胡重阳的装修损失，故鑫大宁公司作为出租方对胡重阳的装修损失负有主要过错。而胡重阳在与鑫大宁公司的原租赁期间即将届满且后续仅续签一年租赁合同的情况下即投入原计划使用60个月的装修，故胡重阳对自己的装修损失亦存在过错。一审法院结合双方过错程度以及导致装修费损失的原因力大小，依法认定鑫大宁公司对胡重阳装修损失承担70%的责任，即137386.2元。至于胡重阳主张的包装袋损失23700元及其他物品损失120000元，其提交的证据无法证明至涉案商铺被依法查封时遗留在商铺内的包装袋的数量、其他物品的数量以及相应价值。且涉案商铺被查封后，两原审被告向包括胡重阳在内的租户提出安置方案中有一条“对于确有存放库存物品需要，且无法自行解决的商户，苏沪公司免费提供场地供商户存放物品”，故可以认定苏沪公司已为胡重阳搬走物品提供场所便利，但胡重阳并未搬离。另外，胡重阳自认在查封后依然可以通过向消防部门提交申请的方式进入涉案商铺。故胡重阳未采取合理措施及时将相关物品搬离，对物品损失的发生存在一定过错，其提出的前述两项主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于胡重阳要求两原审被告支付安置费32000元的主张，胡重阳明确其计算依据的是根据《苏沪淘宝城关闭安置方案》，鑫大宁公司应当支付4个月每月租金8000元的安置费。对此，一审法院认为，包括涉案商铺在内下沉式商场被昆山市公安消防大队责令停止使用后，鑫大宁公司与苏沪公司共同出具的《苏沪海宝城关闭安置方案》，系为处理苏沪淘宝城关闭事宜而发出的，内容明确具体，且不违反法律及行政法规强制性规定，应认定为要约。胡重阳据此主张安置费，应构成承诺，苏沪公司及鑫大宁公司均应受此约束。该安置方案第4条约定：“向每家商户赔偿过渡安置费和违约金，过渡安置费的标准为按每家商户自身的房屋租赁合同的月租金，计算3个月；违约金的标准为按每家商户自身的房屋租赁合同的月租金，计算1个月。”故两原审被告应当支付胡重阳过渡安置费及违约金即4个月（每月按7966.7元计算）的租金31866.8元。关于胡重阳要求两原审被告对上述付款及损失赔偿义务承担连带清偿责任的请求，一审法院认为，两原审被告共同出具《苏沪淘宝城关闭安置方案》，承诺退还租户押金、支付安置费等，同时承诺“对未经事宜，双方另行协商解决”，可视为两原审被告自愿对苏沪淘宝城关闭事宜向经营户承担赔偿责任。故一审法院据此能够认定两原审被告应对上述付款及损失赔偿义务承担连带清偿责任。综上，鑫大宁公司应返还胡重阳租金7170元、物业费1400元、过户安置费及违约金31866.8元并赔偿装修费损失137386.2元，合计177823元。苏沪公司对鑫大宁公司的前述付款义务承担连带清偿责任。苏沪公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉请，应当由其承担相应的不利法律后果。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、鑫大宁公司支付胡重阳价款177823元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、昆山花桥苏沪物业管理有限公司对鑫大宁公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任。三、驳回胡重阳其他诉讼请求。案件受理费7108元，由胡重阳承担3252元，由鑫大宁公司、昆山花桥苏沪物业管理有限公司共同承担3856元。二审查明事实与一审相一致。二审中，双方当事人未提交新证据。本院认为，鑫大宁公司出租未经过消防安全检查的商铺，损害公共利益，涉案租赁合同无效。考虑鑫大宁出租的商铺多进行了装修，鑫大宁公司并未提出异议。案涉租赁合同约定了房屋需进行装修，且在装修后双方续签了装修合同。可以认定鑫大宁公司同意装修。涉案商场已经改造成地下车库，对于装修部分损失不具备鉴定的条件。在鑫大宁公司未能提供反驳证据的情况下，根据胡重阳提供的装修合同，付款收据，一审法院认定其装修价值合理。胡重阳预计装修使用期限超出租赁期限，一审法院以此作为计算装修损失条件没有法律依据。本院对于装修损失参考合同约定期限按比例计算。考虑装修合同签订于2014年6月28日，约定的装修期60日，合同于2016年2月28日到期，认定合同期内预期使用时间为18个月。商铺于2015年8月1日被消防部门查封，合同期内尚有7个月未使用。故装修损失计算为256000元*7/18=99555.6元。一审法院认定其他损失合理，本院予以确认。鑫大宁公司应返还胡重阳租金7170元、物业费1400元、过户安置费及违约金31866.8元并赔偿装修费损失99555.6元，合计139992.4元。苏沪公司应根据在涉案苏沪淘宝城关闭安置方案中的承诺对鑫大宁公司的前述付款义务承担连带清偿责任。综上所述，鑫大宁公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初680号民事判决。二、江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司支付胡重阳价款139992.4元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、昆山花桥苏沪物业管理有限公司对江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司的上述第二项付款义务承担连带清偿责任。四、驳回胡重阳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7108元，由胡重阳负担4008元，由江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司、昆山花桥苏沪物业管理有限公司共同负担3100元。二审案件受理费7108，由胡重阳负担4008元，由江苏鑫大宁云商网络科技股份有限公司负担3100元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年九月六日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。