广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2427号 原告（反诉被告）：濮某，男，1964年03月10日生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 被告（反诉原告）：黄某，女，1952年07月15日生，汉族，住广西桂林市永福县。 委托诉讼代理人：陈某，男，1978年6月12日生，壮族，住广西永福县。 原告（反诉被告）濮某与被告（反诉原告）黄某租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，黄某提起反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）濮某、被告（反诉原告）黄某的委托诉讼代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）濮某向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付从2019年04月至2019年06月止3个月房租款5100元；2、判决被告支付承租房期间电梯使用维保费183.6元；3、判决被告支付承租房租赁期间损坏的损失1990元（见附件三）;4、增加诉讼请求支付滞纳金8617元（计算至2019年6月26日，抵扣保证金以后）；支付违约金3400元；支付房产租赁期间的电费124.6元；5、判决被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由： 2017年10月09日，被告与原告签订房产租赁合同（租赁期3年），并按照合同每个季度首月9日前3日内支付房子租金及相关的款项。2019年01月被告借口资金周转紧张，在多次催促后延期到01月22日支付。2019年04月被告以各种借口迟迟不肯支付租金至今，其行为严重损害了原告的合法权益。在小区物业的多次协调下，双方已经在2017年06月底解除房产租赁合同（附件四），现诉请法院判决被告黄某支付给原告租金等共计人民币8273.6元，以维护原告合法权益。 被告（反诉原告）黄某辩称，一、被告黄某以法定事由依法解除房屋租赁合同，不需支付违约金。 2017年10月，被告与原告签订房屋租赁合同：被告承租原告位于桂林市临桂区房屋（三房一厅），租金为一千七百元每月，租期三年，交付押金五千七百元；原告对房屋负有维修义务。自2019年1月起，每逢下雨该房屋的两个卧室和客厅都出现严重漏水现象，导致无法居住。被告及时联系原告，要求尽快维修房屋，但原告以各种理由推诿，敷衍了事，没有根本解决房屋漏水问题。被告于2019年6月26日通知原告：因租赁房屋出现严重质量问题，现已无法居住，所以解除房屋租赁合同。被告因原告迟延履行主要义务导致合同无法履行，以法定事由依法解除租房合同的行为合理合法。 二、被告黄某没有拖欠房租，不需支付。 在租赁房屋未出现严重漏水问题前，被告一直按时缴纳房租。被告因原告以各种理由推诿，敷衍了事，没有根本解决房屋漏水问题，严重影响了居住，所以产生不满情绪，拒交2019年4-6月房租，情有可原。被告没有因房屋漏水要求原告减免房租，而是抱着息事宁人的态度与原告协商：双方友好解除租房合同，被告用签订租房合同时交付给原告的五千七百元押金抵扣未交的房租五千一百元即可，互不找补。但原告不同意上述方案，既不同意以租房押金抵扣房租也不退还押金，于法无据。 三、被告黄某没有损坏出租房内物品，无需赔偿 在签订租房合同时，原告和被告详细罗列了房屋设备清单，事实上清单中的床垫和宽带为被告自行购买。原告把床垫和宽带列入损坏清单要求赔偿，没有理由。原告要求赔偿受损门框、装饰条、墙体、门锁、家具共计990元，这些物品的损坏都是因房屋漏雨造成，与被告无关。 四、需要说明的问题 原告和被告在双方意思真实的情况下签订租房合同，因被告是农村妇女，年龄较大，文化水平低，房屋合同的签订、押金的交付等事项是由被告的儿子黄文干和孙子黄章昊代办，在房屋出现漏水情况后，也大多是由黄文干及黄章昊以电话、短信的方式与原告交涉。 综上，原告的诉讼请求歪曲事实，没有法律依据，请贵院在准确认定事实的基础上依法判决，切实维护答辩人的合法权益。 被告（反诉原告）黄某向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人返还租房押金4200元；2、判令被反诉人支付违约金2000元;3、反诉诉讼费用由被告承担。 事实和理由: 2017年10月，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同：反诉人承租被反诉人位于桂林市临桂区房屋（三房一厅），面积103平方米，租金为一千七百元每月，租期三年，交付押金五千七百元；被反诉人对房屋负有维修义务。自2019年1月起，每逢下雨该房屋的两个卧室和客厅（总面积约70平方米）都出现严重漏水现象，导致无法居住。反诉人及时联系被反诉人，要求尽快维修房屋，但被反诉人以各种理由推诿，敷衍了事，没有根本解决房屋漏水问题。2019年4月至6月雨季期间，该房屋绝大部分面积处于经常漏水状态，严重影响居住。反诉人于2019年6月26日通知被反诉人：因租赁房屋出现严重漏水问题，现已无法居住，所以解除房屋租赁合同。 因被反诉人不及时维修房屋，解决漏雨问题，导致租房总面积的百分之七十无法使用，理应减免百分之七十的房租，反诉人2019年4月至6月应交的房租为一千五百元。反诉人用押金五千七百元抵扣房租一千五百元，被反诉人应当返还租房押金四千二百元。被反诉人不及时维修房屋，已经违约，应当支付违约金二千元。 综上，反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持反诉人的请求。 反诉被告（原告）濮某辩称，根据我们双方签订的合同约定，承租期内由乙方管理，被告方的反诉不成立，该房屋是新装修的，房屋的损坏情况，物业有拍照证明，与被告所说的漏水无关，房屋漏水是刮风的时候飘进来的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定关联性的，亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月9日，原告（反诉被告）濮某与被告（反诉原告）黄某签订《房产租赁合同》，合同约定，黄某承租濮某位于桂林市临桂区房屋，租赁期限2017年10月9日起至2020年7月8日止，租金1700元/月，首付租金5100元/3月，每3月交付一次，保证金5000元，于2017年10月9日前交付。其余租金从2018年1月10起每3月交付一次，必须在每个支付周期开始之前的3日之内全额付清，每逾期一日需向甲方（濮某）支付逾期部分3%滞纳金。乙方（黄某）逾期3日仍未按照约定支付房租，除应按上述规定支付滞纳金外，甲方（濮某）有权解除合同。同时，乙方必须向甲方支付2个月租金作为违约金，甲方有权以保证金和剩余租金折抵违约金。出租期内产生的水电、物业（含电梯）等所有费用均由乙方承担。乙方于承租期间擅自解除合同，除向甲方支付2个月租金作为违约金外，甲方随时有权解除合同。 合同签订后，黄某按期缴纳了租金，保证金5700元，濮某分别支付了800元给黄某装宽带，200元买床垫。2019年01月13日前黄某向原告缴纳2019年1月10日至4月9日的租金，黄某到1月22日支付。2019年04月以后的租金，黄某至今没有支付，在小区物业的协调下，双方已经在2019年6月26日解除房产租赁合同，黄某于2019年6月26日将租房钥匙交给物业公司。濮某检查房屋时发现宽带没有了，价值200元的床垫没有了。房间内门锁4把损坏，衣柜抽屉锁损坏，茶几抽屉损坏及门框、墙体、装饰条等不同程度损坏，该部分损失，法庭释明后，濮某不申请鉴定，黄某认可300元，但是已经支付了100元。庭审中，黄某请求调整滞纳金。租赁期间，黄某尚有电费124.6元没有结清，濮某已经代为交清。 经本院现场查看租赁的房屋，濮某出租的房屋窗体完好，窗体边有水印的痕迹，而只有瀑风雨及窗户没有关好才有飘水可能，没有发现漏水不能住的情况。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。2017年10月9日，当事双方签订《房屋租赁合同》,是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。黄某违背诚实信用原则，没有依法在合同约定的时间内履行自己的主要义务，不及时交纳租赁过程中所欠的租金，其行为已经构成违约，当事人虽然协商解除合同，并不免除当事人的违约责任，请求黄某支付所欠房屋租金，结清水电费、赔偿宽带、床垫损失，支付两个月租金的违约金，理由正当符合且合同约定和符合法律规定，本院予以支持；被告逾期不支付租金，濮某要求黄某按约定支付滞纳金，但是，滞纳金约定过高，黄某请求调整，符合法律规定，本院予以采信，滞纳金依法调整为年利率24%计算，第一笔应该1月13日前缴纳，22日才缴纳，逾期9天，4月应该缴纳租金是4月13日前，计算至2019年6月26日，逾期73天，共计逾期82天，滞纳金为275元（取整）（5100×24%÷365×82）；关于室内其他物品损失，濮某经释明后不申请鉴定，黄某只认可300元，本院只能确认损失300元，扣除已经支付的100元，实际还有200元；关于电梯维护费，濮某没有提供证据证明，依法不予采信；关于保证金是5000元，还是5700元，黄某实际转款5700元，庭审中濮某认为700元不是保证金，但是没有提供证据证明，本院亦不予采信；黄某辩称不需要支付违约金没有损坏物品等，与事实不符，依法不予采信。关于反诉，黄某诉称房屋漏水，不及时维修，无法居住，行为违约，与本院现场查看不符，同时也提供不了证据证明，对其辩称不予采信，认为4-6月应当减免70%只交1500元，保证金抵扣应退4200元，请求支付违约金2000元理由不正当，不予支持，但是双方没有约定不退保证金，其要求退还，符合规定，予以支持，应当按双方约定扣除有余才予退还；濮某辩称没有违约，与事实相符，予以采信。综上，黄某应该支付的费用为：租金5100元，滞纳金275元，两项共计5375元；电费124.6元，违约金3400元；承租房租赁期间损坏的损失1200元（赔偿宽带、床垫损失1000元，室内损失200元）；按诉辩双方诉请中均是扣除保证金或者租金、滞纳金才予支付，上述抵冲后，租金、违约金两项濮某仍应支付保证金325元（5700-5375）给黄某。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黄某赔偿损失1200元给原告（反诉被告）濮某； 二、被告（反诉原告）黄某支付违约金3400元给原告（反诉被告）濮某； 三、被告（反诉原告）黄某支付电费124.6元给原告（反诉被告）濮某； 四、驳回原告（反诉被告）濮某的其他诉讼请求； 五、原告（反诉被告）濮某退还保证金325元给被告（反诉原告）黄某； 六、驳回被告（反诉原告）黄某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费285元，由被告（反诉原告）黄某负担145元，由原告（反诉被告）濮某负担140元；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）黄某负担23元，由原告（反诉被告）濮某负担2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费310元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  秦国斌 人民陪审员  唐初花 人民陪审员  王顺有 二〇一九年九月二十七日 法官 助理  邓欣荣 书 记 员  肖碧华