重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初14635号 原告：孙莹，女，1987年3月23日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：田广涛，重庆经博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玉武，重庆经博律师事务所律师。 被告：重庆怡置招商房地产开发有限公司，住所地重庆市渝**双龙湖街道桂馥二支路**桂馥家园**1-6，统一社会信用代码915000000830923767。 法定代表人：杨桦，董事长。 委托诉讼代理人：张亚婷，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晶晶，重庆钜沃律师事务所律师。 原告孙莹与被告重庆怡置招商房地产开发有限公司（以下简称怡置招商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告孙莹及其委托诉讼代理人田广涛、被告怡置招商公司的委托诉讼代理人张亚婷、李晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还保证金7000元；2.被告退还租金和水电费等22748.41元；3.被告赔偿房屋装修费200000元（以评估为准）、正常营业损失53067.6元、工人工资60000元、营业设备折旧250000元（以评估为准）；4.被告赔偿利息，计算方式为：以第1、2、3项诉讼请求的金额为基数，从起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止；5.确认租赁合同及租赁合同变更协议无效；诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年4月28日，被告与重庆奕点商业管理有限公司（以下简称奕点公司）签订《租赁合同》，被告将位于渝北区双龙湖街道空港新城两路组团x标准分x74-1号地块公园大道的xx号商铺出租给奕点公司。2017年10月20日，原被告及奕点公司签订《变更协议》，将承租方变更为原告。合同签订后，原告投入了人力、物力等进行装修，但因被告原因无法办理营业执照等，且自2018年3月开始拆除商业配套，2018年10月商业配套均已拆除完毕，仅剩一间厕所，原告无法正常经营。故为维护原告的合法权益，起诉来院。 怡置招商公司答辩称：1.租赁合同有效，被告按约交付了案涉房屋，租期内原告一直占有使用，租期届满后也拒不返还案涉房屋，无权要求赔偿损失；2.即使租赁合同无效，因原告实际使用了案涉房屋，也应当支付占有使用费，故不应当返还租金及水电费。请求驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了举证质证，对当事人无异议的证据，包括企业信息、租赁合同及变更协议、缴费凭证、缴费通知单、银行电子回单及月报表，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议之证据，即被告举示的照片、律师函，拟证明因原告搬迁，被告通过在案涉房屋大门张贴函告、邮寄律师函的方式予以催促。质证时，原告对其真实性有异议。因照片不能确定摄于案涉房屋，律师函也无任何邮寄信息，无法证明已实际送达原告，故本院对上述证据均不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 奕点公司（承租人）、被告（出租人）就案涉房屋签订《租赁合同》，合同附表第3部分约定：租期从2017年4月28日至2019年4月27日；第4部分约定：租金为该月的营业额租金，2017年4月28日至2018年7月27日，租金为当月营业额的0%，2017年7月28日至2018年4月27日，租金为当月营业额的8%，2018年4月28日至2019年4月27日，租金为当月营业额的10%；第6部分约定：保证金7000元（其中5000元为合同保证金，2000元为销售数据采集设备押金），以上款项由承租人于签署租赁合同当日前向出租人或出租人之授权人付；第7部分约定：承租人应按相关的收费期限和方式，缴付包括但不限于电费、水费、燃气费、网络费、电信费等公用事业费用及相关经营费用。由出租人转供的公用事业费参照租金及物业管理费的收费期限和方式，计费标准由出租人按公用事业单位的执行价基础上适当考虑公共损耗及增值税率差异确定并以书面方式通知承租人。如各该公用事业单位在租赁期间内调整收费标准的，出租人有权按前述定价原则对公用事业费的计费标准作相应的调整。由承租人直接向公用事业单位缴纳的公用事业费以公用事业单位确定的标准执行；第9部分约定：租赁标的仅限作为承租人在其有效之营业执照所规定的范围内以“乐赢梦梦屋”的商号名称经营儿童游乐之用；第10部分约定：租赁标的用地规划为重庆市渝北区中央公园东路临时配套服务用房，将按照《重庆市城乡规划条例》约定使用即及申报。在租赁期内若因政府相关部分对租赁标的用地进行调整，导致承租人于本租赁合同下的全部或部分权利受到限制或无法行使，出租人不向承租人承担任何责任。 2017年10月20日，原告（丙方）、被告（甲方）、奕点公司签（乙方）订《关于租赁合同的变更协议》，约定：将原租赁合同的承租方由乙方变更为丙方，丙方概括承受原乙方的所有权利义务。 租赁合同履行期间，原告向被告支付了保证金7000元，2017年7月28日至2018年6月30日期间的租金、水电等费用共计22748.41元。审理中，双方均认可缴费模式为：被告每月将月报表发放给原告，原告填写完毕后交回，被告据此计算相应的费用然后出具缴费通知单，原告据此缴纳费用。对于之后的费用，原告称因被告表示将要拆迁了，故并未发放月报表；被告则称系因原告未将月报表填写完毕交回，其才无法计算费用，至于水电费因是代收，所以也没有催收；至于保证金，因原告于租期届满后拒不搬离故其有权没收。 对于案涉房屋的建筑规划，被告认可并没有办理临时建筑规划许可证，但举示了《关于轨道9号线一期台商园车辆段用地等工作的纪要》（区政府专题会议纪要2017-226）复印件以证明其修建案涉房屋取得了相关部门批准，会议纪要载明同意被告在公园大道项目临公园东路一侧的F74-1地块及地块外侧防护绿化带内修建临时集装箱配套设施，具体方案以规划部门审批为准，国土等部门负责支持临时设施建设相关手续办理，临时设施由被告自行管理及经营，市政、工商等部门在后续经营管理上给予支持等。 对于案涉房屋的拆迁情况，审理中原告认可至今案涉房屋并未拆除，但在2018年3月被告就告知将要拆除的事实，并告知原告遣散员工，之后也无工作人员管理了，2018年10月开始大规模拆迁，原告等商户也多次抗议，但未果，为此原告举示了抗议书、证人证言等予以证明。1.证人罗贵陈述其在原告隔壁商铺上班，因为开发商无法提供办理营业执照的手续，故原告并未办理营业执照，在2018年4月被告就说5月份就拆迁，但在5月份被告又说还在商讨拆迁事宜，并未给出明确答复，但商铺周边的绿化、灯、停车场等均陆续开始拆迁了。证人刘跃军陈述其与原告均在案涉房屋所在场地经营，被告系其房东，因为开发商无法提供办理营业执照的手续，故并未办理营业执照，在2018年3月被告就说要拆迁，让遣散员工等，2018年7、8月份被告即开始进行拆除了。2.抗议书、诉求书系商户提交与相关政府部门及被告，称自被告2017年5月招商引资进入中央公园商业体后，一直无法办理营业执照等手续，2018年3月开发商开始拆除商业配套，导致商户无法正常经营。被告早赔偿了三家商户后对其余商户置之不理，严重损害权益，要求给以赔偿等。 对于案涉房屋的状态，被告认可是以清水房状态交付，由于租期届满后原告拒不搬离，被告于2019年5月13日自行将案涉房屋锁闭了。原告陈述现案涉房屋仍未拆除，租期届满后虽无人与其联系，但其也将大部分物品搬走了，现在只剩淘气堡、影院座椅等物品。 为证明装修情况，原告举示了游乐设备购销合同、配件清单、收据等予以证明。 本院认为：根据变更协议的约定，原告概括承受了奕点公司在租赁合同中的所有权利义务，据此原被告就案涉房屋形成了租赁合同关系。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。案涉房屋系临时建筑，审理中被告亦认可未办理临时建筑规划许可证，故租赁合同应属无效。虽其举示了会议纪要以证明房屋的建设取得了许可，然会议纪要系复印件，真实性无法核实，且即使真实会议纪要上也记载修建需以规划部门审批为准，被告现也未举示证据证明经过了规划，故对此意见不予采纳。至于变更协议仅是约定租赁合同的主体变更，是三方当事人真实意思表示，应属有效，故对原告请求确认变更协议无效的诉讼请求不予支持。 被告收取了原告的保证金7000元，租赁合同无效其应当予以返还，本院对此项诉讼请求予以支持。至于保证金的利息，被告至迟应于租期届满次日返还，现原告自愿将保证金的利息起算点定为起诉之日，系对其自身权利的处分，本院予以认可，故利息的计算方式为：以7000元为基数，从2019年6月11日按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止。 对于租金和水电费，水电费系原告经营过程中产生的，其应当自行承担。至于租金，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。租金及占有使用费实质均系使用房屋的对价，审理时被告也表示即使合同无效，也应支付占有使用费。本案中，原告确实际占有案涉房屋，应当支付使用房屋的对价，为免讼累，故本院对原告请求返还租金和水电费的诉讼请求不予支持。 原告另要求赔偿装修费及设备折旧，租赁合同确系无效，无效的原因在于被告未提供符合建筑规划的房屋，过错在于被告。然审理时原告也认可至今案涉房屋也未拆除，直至租期届满其才将大部分物品搬离案涉房屋。原告于整个租期内占有使用了案涉房屋，不存在装修及设备折旧损失，本院对此项诉讼请求不予支持。同理对原告申请鉴定装修损失不予准许。 对于工人工资及营业损失，因原告并未举示充分证据证明存在上述损失，且租期内其亦实际使用了案涉房屋，上述费用属于其自行经营所应承担的成本及风险，故对上述诉讼请求均不予支持。 因上述费用被告无需支付原告，自不存在利息损失，故本院对原告请求判令被告支付租金、水电费、装修费等利息损失不予支持。 另因租赁合同无效的原因系被告所致，故诉讼费用应由其承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆怡置招商房地产开发有限公司于本判决生效之日立即返还原告孙莹保证金7000元； 二、被告重庆怡置招商房地产开发有限公司于本判决生效之日立即支付原告孙莹利息，计算方式为：以7000元为基数，从起诉之日按中国人民银行同期贷款利率的计算至付清时止； 三、原告孙莹与被告重庆怡置招商房地产开发有限公司签订的《租赁合同》无效； 四、驳回原告孙莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9728元，减半计收4864元，由被告重庆怡置招商房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇一九年九月二十日 书记员  符 爽