广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初23944号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街**。法定代表人：杜凤君，董事长。委托诉讼代理人：顾丹，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静雯，广东盈隆律师事务所实习人员。被告：广州市荔湾区教育局，住，住所地广东省广州市荔湾区多宝路**/div>法定代表人：徐启贵。委托诉讼代理人：黄勇、黄友文，广州君厚律师事务所律师、实习人员。原告广州越秀物业发展有限公司与被告广州市荔湾区教育局物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托诉讼代理人顾丹，被告广州市荔湾区教育局的委托诉讼代理人黄勇、黄友文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2006年7月1日至判决生效之日的物业管理费（暂计至2019年6月5日为6280.91元，其中2006年7月1日至2011年6月30日按照0.68元/平方米计算、2011年7月1日至2016年3月31日按照0.83元/平方米计算、2016年4月1日开始按照1元/平方米计算）；2、被告向原告支付上述物业管理费逾期支付的滞纳金（以当月应付的管理费为本金，按日千分之三的标准从当月6日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2019年6月5日为6280.91元，滞纳金总额以拖欠物业管理费的本金为限）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1995年开始，原告分期进驻同德花园小区提供物业管理服务，2007年，广州市城市建设开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，约定，甲方将小区委托给乙方实行物业管理，委托管理期限为2年，自2007年7月1日至2009年6月30日，合同期内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行聘请物业管理公司，合同约定了物业管理费的收费标准，同时约定乙方向业主或物业使用人收取。2011年6月，除电梯楼外的其他区域的物业管理费进行了第一次提升，且获得业主双过半同意；2016年初同德花园小区再次进行物业管理费提升，亦获得业主双过半同意。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号）》第一条的规定，涉案物业服务合同效力及于被告。现原告为被告提供了物业服务，被告自2006年7月1日起拖欠广州市白云区西槎路同雅苑同雅街93号501房（以下简称涉案房屋）的物业管理费至今，遂诉至法院，请求法院判如所请。被告广州市荔湾区教育局辩称：1、涉案房屋的产权已于2004年10月1日移交给广州市荔湾区国土资源和房屋管理局，被告无需支付涉案房屋的物业管理费及违约金。根据《关于宝善北街33、50号房屋公房产及移交需明确有关问题的函》显示，在2004年5月19日，被告为拆除宝善北街33、50房两处物业特向广州市荔湾区国土资源和房屋管理局申请，用自有物业白云区西槎路××房、105号304房、93号401房、93号501房共同作为拆迁补偿，广州市荔湾区国土资源和房屋管理局于2004年5月25日予以批准同意。根据《房屋移交接管表》显示，涉案房屋的移交过程合法，且根据涉案房屋的查册表显示，涉案房屋登记在被告名下的不动产权证书已注销。故被告不是本案适格主体，请求法院驳回原告起诉。2、原告主张的2006年7月1日至2016年6月30日的物业管理费和违约金已过诉讼时效。3、原告未将同德花园调价方案的审计报告和业主书面签字同意调整物业管理费文件进行公示，不能证明其书面告知了相关管理部门，故原告提升物业管理费程序上存在重大问题，物业管理费缴纳应按照0.68元/平方米计算。4、原、被告之间没有直接关于逾期支付物业管理费违约金的约定，原告要求被告按照每日千分之三支付违约金无依据，且原告未能举证证实因违约造成的损失。经审理查明，广州市城市建设开发有限公司（甲方）与广州市城建开发物业有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方将同德花园委托给乙方实行物业管理，委托管理期限为2年，自2007年7月1日至2009年6月30日，合同期内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行选聘物业管理公司；本物业的管理服务费：一、四、五区及2-1、2、3、4、5幢多层住宅按建筑面积每月每平方米0.68元，其余多层住宅按建筑面积每月每平方米0.75元，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.95元，商铺按建筑面积每月每平方米1.8元，由乙方向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人应当于每月5日前交纳当月的物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按欠交管理服务费总额的千分之三交纳滞纳金；本合同期满时，如小区还没有成立业主委员会，则本合同继续执行，直至小区业主委员会成立后与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效之日止；等等。原告主张涉案房屋的物业管理费于2011年7月开始提升为0.83元/平方米、于2016年4月1日提升为1元/平方米，出示以下证据拟证实：1、关于同德花园小区开展物业服务费提升工作的函；2、关于同德花园提升物业服务费征询业主意见的通知；3、关于同德花园小区物业服务费标准调整意见征询统计结果公告；4、同德花园2016年管理费提升公示照片；5、同意物业管理费提升业主专有面积的明细表；6、关于同德花园小区提升物业服务费的函。被告对上述证据均不予确认。被告主张涉案房屋已在2004年10月1日移交给当时的广州市荔湾区国土资源和房屋管理局，出示：1、《关于宝善北街33、50号房屋公房产交及移交需明确有关问题的函》，该函于2004年5月19日由被告向广州市房管局产权处地籍处发出，内容为逢源路宝善北街33、50号房屋是我局拆迁的房屋，宝善北街33号永迁补偿到白云区西槎路××房，宝善北街50号房永迁补偿到白云区西槎路××房、××房、××房……申请贵处同意按上述方案签订《拆迁直管房补偿协议书》及接管房屋，如实际永迁补偿面积不足可作货币作价补偿。该表下方手写同意，并加盖广州市国土资源和房屋管理局产权地籍业务专用章。2、房屋移交接管表，该表记载移交补偿房屋为涉案房屋，下方区局初审意见为拟按代管产接管……，右侧盖有广州市荔湾区国土资源和房屋管理局公章。原告对该证据无异议。另查，涉案房屋的广州市不动产登记查册表中记载不动产权证书单位名为被告，登记附注记载：本局接管代产荔湾接字2303号2004年10月01日.征用补偿，接501房49.41平方米；查册表下方记载本案已注销，产权变更，本案房地产已收回，存荔湾接字2303号案。另查，原告于1992年1月2日成立，于2017年6月22日将名称由广州城建开发物业有限公司变更为广州越秀物业发展有限公司。涉案房屋建筑面积为49.4132平方米。以上事实，有《物业服务合同》、关于同德花园小区开展物业服务费提升工作的函、关于同德花园提升物业服务费征询业主意见的通知、关于同德花园小区物业服务费标准调整意见征询统计结果公告、同德花园2016年管理费提升公示照片、同意物业管理费提升业主专有面积的明细表、关于同德花园小区提升物业服务费的函、《关于宝善北街33、50号房屋公房产交及移交需明确有关问题的函》、不动产登记查册表、交接表及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与广州市城市建设开发有限公司签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从广州市不动产查册表显示，涉案房屋登记为被告的房地证已收回且该产权登记信息已被注销，故被告并非涉案房屋的产权人；原告亦未能举证证实被告实际占有使用涉案房屋，故原告要求被告支付物业管理费及滞纳金无事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广州越秀物业发展有限公司的全部诉讼请求。本案受理费57元，由原告广州越秀物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  林艾婧二〇一九年九月二十日书记员  蔡佳丽