广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2711号上诉人（原审原告）：李智盛，澳门特别行政区永久性居民，男，1992年4月12日出生，住澳门特别行政区。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨燕，女，1982年3月10日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：陈安，广东坦兴律师事务所律师。原审第三人：中山市中保房地产中介有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇环市南路**龙湾绿洲名园43卡，统一社会信用代码91442000MA51B62F9K。法定代表人：戚日抗，总经理。上诉人李智盛因与被上诉人杨燕以及原审第三人中山市中保房地产中介有限公司（以下简称中保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李智盛上诉请求：1.判令确认《房地产买卖及居间合同》、《购房补充协议》解除；2.判令杨燕返还已支付的购房款人民币150万元及违约金44万元（计算方式：总购房款×20%）。事实和理由：一、被上诉人存在两种违约行为，1.被上诉人与中保公司超出合同约定单方面进行“差价核税”(即需要签订阴阳合同、以较低价格而不是双方的真实交易价报税)造成违约。按照合同约定全额报税是不需要经过所谓“差价核税”过程的，微信聊天记录显示涉案房产于2018年8月30日完成注销抵押登记，直至2018年10月15日三方才相约办理过户，如此拖延是被上诉人与第三人超出合同约定单方面进行“差价核税”造成的。2.被上诉人单方面变更合同约定的尾款70万元的付款条件，要求上诉人再次提供同贷书或一次性支付购房款才配合过户。二、根据《房地产买卖居间合同》第十条第2点的规定，被上诉人至今无理要求拒绝配合过户，已达到合同约定的解除条件，上诉人有权行使合同解除权。三、被上诉人主观存在恶意。房款总价为220万元，上诉人已支付150万元购房款，上诉人的支付比例已达到68.19%，上诉人从2018年9月份至2018年11月份期间都在不断催促过户事宜，但是被上诉人在约定过户条件成就的情况下无理拒绝过户，把所有风险都转移给上诉人承担，被上诉人存在主观恶意。杨燕辩称，卖方只有在买方取得有效银行同贷书、卖方取得注销抵押房产证、完成交税，或者约定的过户日期届满，且前述两种情形仍未办理过户，才构成违约。而2018年9月28日银行同贷书有效期届满，上诉人未举证证明我方恶意拖延办理手续导致同贷书失效，亦未提供有效同贷书，且补充协议中未约定具体的过户日期。因此一审判决认定上诉人构成违约正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。中保公司述称，我方意见与杨燕意见一致。李智盛向一审法院起诉请求：1.杨燕继续履行分别于2018年4月16日签订的房地产买卖及居间合同、于2018年7月22日签订的购房补充协议，立即协助李智盛办理过户登记手续；2.杨燕支付违约金121800元。一审诉讼中，李智盛变更诉讼请求：1.确认房地产买卖及居间合同、购房补充协议已于2018年11月8日解除；2.杨燕立即返还已支付的购房款150万元及支付违约金44万元（总购房款×20%=220万元×20%）。一审法院认定事实：2018年4月16日，李智盛（买方）、杨燕（卖方）与中保公司（居间方）签订房地产买卖及居间合同（编号0000002），约定买卖双方通过居间方交易位于中山市坦洲镇××佳境水岸花园××房，房地产证号**××10，建筑面积137.47平方米;物业成交总价220万元，成交定金30万元，由买方在签署本合同当日向卖方支付定金5万元，本合同签订之日起7日内再向卖方支付定金25万元，否则视为违约;除定金之外的房款190万元买卖双方约定由买方通过银行按揭付款，首期房款（不含定金）120万元，支付时间为2018年6月30日(含当天)前，余款70万元（以银行批复额度为准，如批复额度高于或低于填写金额的，则在首期房款中作相应的减少或增加）由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方，放款程序按银行规定;买方应自买卖双方签署本合同之日起90日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；若买方已按上述约定期限向贷款银行办理全部银行按揭申请手续后60日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的（买方在前述期限内有权选择（或更换）不超过三家银行申请贷款），或如因买方自身原因及贷款政策调整，买方无法获取银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，买方应在本款前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起30日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约；买方应对银行或部分不予批准贷款时需以现款付清全部房款的情形予以预见，并不得据此拒绝履行合同，否则视为买方违约；本合同签订时物业现状为无查封，有抵押；卖方应在本合同签订之日起当日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为转让过户之用，否则视为卖方违约；如该物业是抵押状态则卖方自行赎楼，应于签署本合同之日起90日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用，否则视为违约；买卖双方均清楚该交易物业现不附有租赁合同；买卖双方因交易产生的税费，其中买方承担契税、产权登记费及贴花、印花税、土地交易手续费、评估费、律师费、按揭服务费，卖方承担增值税、个人（企业）所得税、土地交易手续费、按揭服务费；卖方须将该物业以空置状态交付；买卖双方约定交楼日期为过户当天（双方约定时间或条件）；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同，并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同，并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已付的定金；如因买卖双方任何一方违约导致无法按本合同约定完成物业过户手续的，则违约方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金支付给居间方；若买卖双方均有违约行为的，则买卖双方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费金额作为违约金向居间方承担连带责任；备注条款为剩余房款支付方式修改为首期房款120万元买方支付时间为2018年7月3日前，余款70万元以银行批复额度为准，自行多退少补；双方还约定了其他权利义务。合同签订当天，李智盛通过微信转账支付定金5万元，同年4月23日，李智盛通过转账支付定金25万元。2018年7月22日，李智盛（买方）、杨燕（卖方）与中保公司（居间方）签订购房补充协议，约定买方于2018年8月8日前将120万元首期款存入卖方名下银行账号（指定银行卡为农业银行供楼卡，账号62×××74，开户名杨燕，农业银行坦洲支行，买方支付的120万元首期款用于本合同所涉房产的还贷赎楼，解除房产的抵押登记）。买方支付到120万首期款入账后，账号62×××74的银行卡交由居间方中保地产保管，卖方在买方支付的120万首期款前取消账号62×××74的银行卡的手机银行、网上银行等一切网上交易功能。卖方在银行扣完赎楼款前不得自行挂失或注销账号62×××74银行卡，否则视为卖方违约；完成还贷赎楼手续后，已经注销抵押登记后的房产证必须由居间方中保地产领取并保管；卖方必须在农业银行扣完赎楼款后三日内，将已经完成赎楼并解除抵押的信息告知居间方中保地产和买方，居间方中保地产必须在收到卖方有关农业银行扣完赎楼款的信息通知后三日内将银行卡交还卖方；卖方、居间方中保地产承诺在领取到已经注销抵押登记后的房产证的7日内配合买方办理过户登记手续；买方承诺在完成过户手续并领取到登记在买方名下的新房产证后的七日内配合居间方中保地产至银行办理抵押手续；若建设银行未能向卖方发放70万贷款，买卖双方同意互不追究对方责任，并配合对方再次办理本合同所涉及房产的贷款申请手续；若再次申请其他银行（最多3间）贷款于60天内仍未批准，买方需30天内自行缴付尾款70万给卖方；本合同所涉房产的交房时间为买卖双方完成所有应缴付房款之日；本协议内容如与各方2018年4月16日签订的房地产买卖及居间合同内容不一致的，以本协议内容为准；本补充协议有关违约责任约定以双方在2018年4月16日签订的合同所约定一致；双方还约定了其他权利义务。中国建设银行股份有限公司坦洲支行客户回单显示，2018年8月7日李智盛向杨燕（卡号62×××74，农业银行中山坦洲支行）转账120万元，用途购房首付款。杨燕出具收据确认收到李智盛120万元首付款。2018年6月28日，中国建设银行股份有限公司中山市分行个贷中心出具贷款通知书（编号44××95），记载：借款申请人李智盛，购买广东省中山市坦洲镇××佳境水岸花园××房，申请再交易住房贷款金额70万元，贷款期限360月；本通知书有效期为自签发之日起三个月内或贷款发放后自动失效；贷款审批后买卖双方应于两个月内办妥房产过户手续，两个月内借款申请人应与我行签订正式借款合同并配合我行办理房产抵押手续；若两个月内买卖双方未办妥房产过户手续或借款申请人不配合我行办理正式签约、抵押手续，我行有权按最新房贷政策重新审批。不动产权证显示，坐落于中山市坦洲镇××佳境水岸花园××房，证号为粤(2017)中山市不动产权第01××**，权利人杨燕单独所有，2017年6月12日已抵押登记，2018年8月30日注销抵押登记。2018年10月16日，广东广瀚律师事务所向李智盛发出律师函[（2018）广瀚律函字第181158号]，作出对李智盛10月15日提出逾期违约声明书的回复，记载因银行需要走程序等非属委托人可控的不可抗力，导致办理手续时间未按合同约定时间进行，并提出李智盛出具的贷款通知书已过期，需另行提供有效贷款通知书或提供70万元尾款。2018年11月1日，李智盛向杨燕、中保公司发出复函，记载2018年8月31日房屋已具备办理过户的条件，杨燕在履行合同过程中存在逾期办理过户手续，应当依约承担违约责任。但杨燕对是否违约存在争议，要求买方放弃逾期违约金的主张才配合办理过户。另要求买方提供有效的贷款通知书或一次性支付尾款70万元，并将此作为继续配合办理过户的第二个条件，完全超出三方签订合同的约定，买方无法接受。2018年11月4日，李智盛向杨燕、中保公司发出通知书，记载其未收到11月1日向各方发出复函的实质性回复，并再次通知杨燕明确是否继续履行房地产买卖及居间合同、购房补充协议，并于近日内由三方协商下一步工作安排、明确过户日期。请中介方明确下一步有关纳税和办理过户需要双方准备的资料及签署的文件并提前发送给各方。2018年11月5日，广东广瀚律师事务所向李智盛、中保公司发出律师函[（2018）广瀚律函字181243号]，记载其受杨燕委托，就买方11月1日之复函作出回复，并要求买方需于2018年12月15日前（包括当天）提供有效贷款通知书方可办理过户手续，若买方未能提供有效贷款通知书买方需依合约中所示一次性缴付尾款才可进行续后过户程序。若买方于2019年1月15日（含当天）仍未处理自身责任事项，则视为买方违约，委托人将根据合同违约程序处理，买方将承担违约责任。2018年11月5日，中保公司向李智盛、杨燕发出关于催促办理房屋过户登记的催告函，记载房屋解押赎楼核税手续已于2018年10月11日完成，买卖双方务必在2018年12月11日前完成办理房屋的过户登记手续。买方需持有效的贷款通知书配合居间方办理银行按揭贷款手续支付卖方尾款，或者双方于2018年11月12日前完成办理该房屋的过户登记手续，买方按照约定一次性自行缴付尾款给卖方。2018年11月7日，李智盛向杨燕、中保公司出具解除合同通知书，记载因卖方拒绝办理过户的违约行为已超过30天，现通知解约并提出卖方于收到通知书三日内退还购房款150万元及按照合同约定承担违约责任。2018年11月8日，李智盛分别邮寄解除合同通知书给杨燕、中保公司以及广东广瀚律师事务所。买卖双方及中介微信群聊天记录显示，2018年9月18日，中介：房产证已回银行。9月25日，中介：已注销抵押，现准备资料预约核税。10月11日，中介：已核完税，备齐资料佣金可随时过户。李智盛：根据第一份合同的逾期违约条款以及补充协议中订立的时间条款，有以下声明书通知，请尽快落实过户日期。10月12日，郑某（杨燕丈夫）：我们可以在下星期一下午3：30办理过户事情，你们可以吗？李智盛：可以。10月28日，中介：买卖双方请备好过户所需资料，备好之后提前一天通知我司，预约交税过户。郑某：我方已准备好做过户程序，前提是并没有买方自己单方面认为的逾期罚款，如无此事，所有事情可跟进办理，请提前通知。我们不在珠海，最少要2至3天预订机票，不可以只有一天时间。10月29日，李智盛：居间方与业主方提出的律师函我均收到，由10月15日当天我方在坦洲房产登记中心门口已约好办理过户并碰面但结果不给予我过户原因：业主方要求我签署原有合同外的委托协议书，律师函仍然是提出合同外的要求，所有程序必须按照原有合同和补充协议约定办理，我是否要求违约金并不影响你方协助办理过户手续，我一直在等你们通知我过户，我随时可以办理。郑某：10月15日并没有办理过户原因是买方单方面要求及坚持逾期罚款，并不是委托协议书事情，必须澄清这个事情。中介：逾期违约金只是买家单方面认为，这点买家如认为可单方面走法律程序，但现时银行政策与我们所签订的补充协议第五条有冲突，过户后出新证后是做不了银行房贷业务，但买方所出具的建设银行同贷书已过有效期，这点需告知卖方，是需重新申请银行按揭还是现状情况过户？郑某：在这种情况下，买方必须提供有效同贷书才可办理过户手续。只要买方提供有效银行同贷文件，我方可办理过户手续，但买方必须澄清及确认并没有预期违约金的事项。11月13日，中介：如可安排过户，请提前一天在此群回复，如不明确回复，默认拒绝完成过户手续。郑某：我已多次表明只要买方持有效同贷书，需时三四天时间安排回来可办理过户手续，买方也可选择一次性支付70万元尾款方式去办理过户，但买方一直没有回复。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。杨燕与李智盛签订的房地产买卖合同及购房补充协议，包含房屋买卖合同及居间合同，本案仅审查房屋买卖合同部分。房屋买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋为杨燕、郑某夫妻共同所有，双方均同意出售该房产，一审法院予以确认。中保公司陈述2018年10月份房屋才符合过户条件，李智盛在聊天记录中称，2018年10月15日，其与杨燕去到坦洲房产登记中心门口办理过户登记手续，因双方发生争议，未能办理成功。经查，李智盛取得的同贷书于2018年9月28日到期，其主张杨燕逾期办理过户手续，但补充协议并未约定具体过户时间，也并无证据表明杨燕存在恶意拖延办理手续的行为。李智盛并未因此取得解除合同的权利，其于2018年11月7日向杨燕、中保公司出具解除合同通知并不具有解除合同的效力。李智盛请求确认房屋买卖合同于2018年11月8日解除、杨燕向其支付违约金，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条第一款规定，一审法院判决：驳回李智盛的诉讼请求。案件受理费25374元，减半收取12687元（李智盛已预交），由李智盛负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审诉讼中，各方均同意适用内地法律审理本案纠纷。本院认为,本案系涉澳房屋买卖合同纠纷，因各方当事人均同意适用内地法律审理本案纠纷，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，一审法院适用内地法律处理本案纠纷正确。本案的争议焦点是涉案房产的出卖人杨燕是否存在违约行为，买受人李智盛能否行使合同的单方解除权并要求杨燕承担违约责任。结合本案事实，李智盛主张三方在2018年7月22日签订的购房补充协议约定：“卖方、居间方中保地产承诺在领取到已经注销抵押登记后的房产证的7日内配合买方办理过户登记手续；买方承诺在完成过户手续并领取到登记在买方名下的新房产证后的七日内配合居间方中保地产至银行办理抵押手续”，杨燕负有配合办理过户登记手续之义务却拒不配合办理，构成根本违约；杨燕则辩称因李智盛的银行同贷书过期，其有正当理由拒绝配合过户，故不构成违约，对此，本院认为，首先，李智盛的银行同贷书有效期是2018年6月28日至9月28日，各方于2018年10月初商定在当月15日办理房产过户手续，即各方商定过户时均已知悉银行同贷书过期的事实，但杨燕并未要求李智盛另行提供有效的银行同贷书，由此可知同贷书是否过期并不影响房产过户办证。其次，涉案购房补充协议约定：“若建设银行未能向卖方发放70万贷款，买卖双方同意互不追究对方责任，并配合对方再次办理本合同所涉及房产的贷款申请手续；若再次申请其他银行（最多3间）贷款于60天内仍未批准，买方需30天内自行缴付尾款70万给卖方”，由此可知，双方在补充协议已明确约定银行不发放70万元贷款的补救措施，故同贷书过期不能构成房产过户的阻却条件。再次，在双方办理涉案房产过户手续过程中，李智盛单方要求杨燕承担逾期过户违约金，杨燕则不同意支付，双方就该争议问题可以另行协商解决，杨燕不能以此为由拒绝办理过户。综上，杨燕拒绝办理过户手续的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项关于“当事人一方迟延履行主要债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同”的规定，李智盛作为守约方有权单方解除涉案买卖合同，其于2018年11月7日向杨燕发出解除合同通知书，行使了合同解除权，故涉案买卖合同已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现李智盛起诉要求确认涉案《房地产买卖及居间合同》、《购房补充协议》已于2018年11月8日解除，以及要求杨燕返还已支付的购房款150万元并按约支付合同成交总价20%的违约金44万元，理据充分，本院予以支持。杨燕关于银行同贷书过期、双方对逾期过户违约金有争议的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人李智盛的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22580号民事判决；二、确认上诉人李智盛与被上诉人杨燕于2018年4月16日签订的房地产买卖及居间合同、于2018年7月22日签订的购房补充协议于2018年11月8日解除；三、被上诉人杨燕于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人李智盛返还购房款150万元、支付违约金44万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25374元，适用简易程序减半收取为12687元（李智盛已交纳），由杨燕负担；二审案件受理费22260元（李智盛已交纳），由杨燕负担。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 胡怡静审判员 卢俊廷二〇一九年九月十一日书记员 林烨颖