浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初12776号 原告：杭州市余杭区仁和街道九龙村第三村民小组，住所地：杭州市余杭区仁和街道九龙村。 负责人：计金泉，组长。 原告：杭州市余杭区仁和街道九龙村第四村民小组，住所地：杭州市余杭区仁和街道九龙村。 负责人：孙发农，组长。 原告：杭州市余杭区仁和街道九龙村第五村民小组，住所地：杭州市余杭区仁和街道九龙村。 负责人：吴训练，组长。 原告：杭州市余杭区仁和街道九龙村第六村民小组，住所地：杭州市余杭区仁和街道九龙村。 负责人：吴年春，组长。 原告：杭州市余杭区仁和街道九龙村第八村民小组，住所地：杭州市余杭区仁和街道九龙村。 负责人：余福巨，组长。 五原告共同委托诉讼代理人：黄琦，浙江振业律师事务所律师。 被告：浙江先台农农业科技有限公司，住所地：杭州市余杭区仁和街道北辰金座****。 法定代表人：廖万珍，董事长。 委托诉讼代理人：俞起，浙江佑平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴佩娜，浙江佑平律师事务所律师。 原告杭州市余杭区仁和街道九龙村第三村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第四村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第五村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第六村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第八村民小组（以下简称五原告）诉被告浙江先台农农业科技有限公司（以下简称被告）土地租赁合同纠纷一案，于2019年7月4日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判，并于2019年8月20日公开开庭进行了审理。五原告共同委托诉讼代理人黄琦和被告委托诉讼代理人俞起到庭参加诉讼。庭审结束后原、被告申请庭外和解，并办理了案涉租赁土地移交手续。本案现已审理终结。 五原告起诉称：五原告与被告在2017年5月1日签订一份《余杭区村级集体土地租赁合同》，五原告将集体所有的土地租赁给被告用于农业生态博览园的生产经营，土地面积为115.02亩，土地年租金为149526元。被告在签订合同后支付了至2018年底的土地租金，按照合同约定在2018年底前被告应当支付2019年的租金，但被告至今未付，且已逾期超过三个月。五原告多次催讨未果，故诉来法院，请求判令：一、解除五原告与被告之间于2017年5月1日签订的《余杭区村级集体土地租赁合同》；二、被告腾退所涉的租赁土地给五原告；三、被告支付土地租金62302.5元（暂自2019年1月1日起算至2019年5月31日，此后至实际腾退之日的租金按年租金149526元另计）；四、被告赔偿违约金5万元；五、本案诉讼费用由被告承担。鉴于双方已就土地腾退达成一致意见，五原告于2019年8月28日提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为：一、解除五原告与被告之间于2017年5月1日签订的《余杭区村级集体土地租赁合同》；二、被告支付土地租金98318元（自2019年1月1日起算至2019年8月28日，240天）；三、被告赔偿违约金5万元；四、本案诉讼费用由被告承担。 原告提交了余杭区村级集体土地租赁合同、（2019）浙0110民初2669号民事判决书、（2019）浙01民终4144号民事判决书等证据材料，以证明其主张。 被告答辩称：第一，关于五原告提出的第一、二项诉讼请求。被告同意解除五原告与被告之间于2017年5月1日签订的《余杭区村级集体土地租赁合同》，也愿意腾退所涉的租赁土地，但需要说明两点。一是被告在2018年11月便向五原告提出要求解除合同，腾退土地，但五原告拒绝，且拖延不予处理；二是被告于2018年12月10日，以五原告为起诉对象，起诉要求解除案涉合同，其目的之一就是为了尽早解决纠纷，归还土地。第二，五原告主张的有关被告支付土地租金的请求，无事实和法律依据。2018年5月，被告投入的67亩蔬菜大棚被强行拆除，被告无法开展正常的农业生产经营活动，被告早在2018年底，便向五原告提出要求解除案涉合同，腾退土地。因协商失败，被告于2018年12月10日向杭州市余杭区法院起诉，主张五原告存在违约事实，并明确提出要求解除案涉合同。因此，案涉合同纠纷，早在2018年底便进入司法程序。之所以在这个时间点发起诉讼，一方面是被告寄望于人民法院依法作出裁决，维护自身权益，另一方面也是被告要明确通过此方式，向五原告表达解除合同、终止合作的意愿，且实际被告未再利用案涉租赁土地。被告根本已无法利用案涉租赁土地，尤其从2018年底开始，综合各方面因素，要求被告在2019年继续承租土地已经超出了正常的合理性范围：一是因案涉纠纷在2019年初就进入司法审判程序，双方合作已完全破裂；二是被告一直想终止合作，一再提出要将土地归还。但前期五原告拒绝，进入司法程序后，五原告答复是看法院判决结果。但司法程序时间较长，至今未解决。综上，被告早在2018年下半年便要求终止合作、腾退土地，甚至采取诉讼的方式以求解决问题，过程中也再未利用案涉租赁土地，但因五原告拒绝和司法程序原因导致土地无法腾退交割，非被告原因。因此，被告认为，不应当再由被告支付2019年的租金。第三，五原告所主张的被告赔偿违约金的请求，无事实和法律依据，被告不存在违约行为。被告承租土地后，依约支付了第一年的土地租赁费用，陆续开展了土地开荒、管理用房建设农业生产大棚建设、种子播种等农业生产经营活动。被告在订立合同时未被告知地方政策不允许建设大棚，也没有任何法律、法规以及部门规章、地、地方性法规、地方政府规章规定从事农业生产经营活动不能搭建蔬菜大棚告作为2017年新入驻的企业，根本没有渠道、也没有能力去了解到这当地特殊行政性要求。而五原告作为本地农村农民及农民小组的代表，是应当知悉这一特殊要求的。被告与仁和街道的张柏华主任沟通中，其称已经向五原告通知过有关禁止搭建蔬菜大棚的政策规定。在签订《余杭区村级集体土地租赁合同》前，五原告应当如实、全面告知政府相关政策规定不得开展搭建蔬菜大棚，却并未告知被告，已经造成了被告的重大损失，五原告存在重大过错；并且导致了被告合同目的不能实现。被告有权解除合同。即使上述观点不能被法院所支持，被告认为，因政府政策的原因，导致被告的正常的农业生产经营活动无法继续进行，属于不可抗力范畴，因此导致合作无法进行，不应承担违约责任。 被告提交汤伟英与吴训练的电话录音、汤伟英分别与沈伟鹏及张柏华的微信聊天记录、解除合同协议书、农村信用社转账回单、机耕费用发票、化肥费用发票及照片等证据材料，以证明其抗辩意见。 本院经审理查明：因与杭州市余杭区仁和街道九龙村第三村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第四村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第五村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第六村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第八村民小组（即本案五原告，下称五村民小组）土地租赁合同纠纷一案，案号（2019）浙0110民初2669号，浙江先台农农业科技有限公司（即本案被告，下称先台农公司）曾于2019年2月11日向本院起诉，认为其按照约定履行了租金支付义务，并投入大量资金用于所租赁土地的生产经营建设，但所投入的农业生产大棚建设被禁止，原签订合同租赁土地用于农业生产经营的目的无法实现，而出租方在订立合同时未告知地方政策不允许建设蔬菜大棚，造成了其重大损失，存在过错，故起诉请求判令：解除双方签订的《余杭区村级集体土地租赁合同》，五村民小组返还先台农公司租金249210元并承担违约金50000元、赔偿损失307826元。本院经开庭审理后认定如下事实：（一）2017年5月1日，先台农公司与五村民小组签订《余杭区村级集体土地租赁合同》，合同主要约定：1.五村民小组（甲方）将位于杭州市余杭区仁和街道九龙村西塘及下港桥头总面积为115.02亩的土地出租给先台农公司（乙方）从事“农业生态博览园”生产经营；2.出租期限15年，自2017年5月1日至2032年4月30日；3.土地租金为每亩每年1300元，一年租金计149526元；租金应在每年的12月31日前支付，2020年1月1日起租金递增10%，以后每三年递增年租金的10%；4.土地出租期间，乙方将土地转租，必须取得甲方的书面同意；5.因变更或解除本合同使一方遭受损失的，除依法可免除责任外，应由责任方负责赔偿；若一方违约或因一方过错而导致合同履行困难或解约的，违约方需付守约方违约金伍万元，若实际损失高于伍万元的，以实际损失为准；同时，守约方有权选择继续履行合同或解除合同。（二）2017年6月9日，先台农公司支付2017年5月1日至2017年12月31日的租金99684元。2018年1月4日，先台农公司支付2018年的租金，其中三组9552元（7.348亩）、四组19686元（15.143亩）、五组104178元（80.137亩）、六组1698元（1.306亩）、八组13085元（10.066亩）。（三）2018年3月30日，先台农公司与三组、五组、八组组长签订《关于土地租赁合同的补充协议》，同意先台农公司在承租期间自行转租。协议签订后，先台农公司将部分租赁土地转租给他人，次承租人租赁后搭建蔬菜大棚，因相关部门不允许而予以拆除。（四）另认定：1.双方均确认至2018年年底前的租金已付清。2.根据先台农公司提供的规划图，其在租赁土地上规划建设“九园十坊五亭馆”。据此，本院认为，该案的争议焦点是先台农公司主张其租赁的土地上不允许搭建蔬菜大棚是否构成合同解除的条件。首先，五村民小组出租给先台农公司的土地能够进行农业生产，先台农公司在合同中载明的用途亦是从事“农业生态博览园”，先台农公司自己的规划也是建设“九园十坊五亭馆”，故五村民小组出租的土地是符合合同的约定。其次，双方在合同中并未约定出租土地必须能够搭建蔬菜大棚。再者，搭建蔬菜大棚与先台农公司从事农业生产间并不存在必然的联系，且系次承租人在承租后搭建蔬菜大棚而非先台农公司需要搭建。综上，本院认为，五村民小组出租的土地能够进行农业生产，符合合同的约定，先台农公司以租赁土地无法搭建蔬菜大棚为由认为五村民小组违约，要求解除合同，于法无据，本院不予支持。遂本院于2019年4月10日作出（2019）浙0110民初2669号民事判决：驳回原告浙江先台农农业科技有限公司的全部诉讼请求。先台农公司不服，提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院经审理查明的事实与一审法院一致，并认为：双方合同中约定案涉土地的用途为“农业生态博览园”，虽然从字面上“农业生态博览园”并不能排除蔬菜大棚生产，但先台农公司承租案涉土地后，其规划是建设“九园十坊五亭馆”，先台农公司并无证据证实其已经明确告知出租人租赁案涉土地用于蔬菜大棚生产；此外，根据一审法院查明的事实，以及先台农公司的上诉意见，蔬菜大棚系由次承租人搭建，而先台农公司签订补充协议，将案涉土地转租给次承租人发生在其与出租人之间签订租赁合同近十一个月之后。综据以上，本案难以认定先台农公司承租案涉土地的主要目的系从事蔬菜大棚生产，现先台农公司以案涉土地不能用于从事蔬菜大棚生产，导致其合同目的无法实现为由要求解除合同，难以支持。基于同一理由，该院认为，出租人不存在未尽诚实告知义务，隐瞒重要事实等情形。先台农公司主张一审中出租人认可其提出的解除租赁合同关系的要求，经查阅原审案卷，并未发现相应的证据材料或记录，故对其该主张，该院亦不予采信。综上，先台农公司的上诉意见依法不能成立，该院遂于2019年8月13日作出（2019）浙01民终4444号民事判决：驳回上诉，维持原判。 本案庭审中，被告先台农公司陈述（2019）浙01民终4444号民事判决书于庭审三天前收到，对五原告主张的租金，计算方式无异议，但先台农公司坚持认为不用支付，同意解除案涉租赁合同并退还租赁土地。后原、被告于2019年8月28日办理案涉租赁土地的移交手续，原告据此变更诉讼请求。 本院认为，原、被告之间签订的《余杭区村级土地租赁合同》、《关于土地租赁合同的补充协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。被告关于五原告存在未尽诚实告知义务等违约情形，因已在其诉五原告的（2019）浙0110民初2669号案件中审理查明，该案生效判决认定不存在出租方违约情形，被告以案涉土地不能用于蔬菜大棚生产，导致合同目的不能实现的理由亦不能成立，其也未能在本案中提供足以反驳上述认定的证据，故被告的上述抗辩意见，本院不予采信。关于被告抗辩认为因政府政策原因导致被告正常的农业生产经营活动无法继续进行属于不可抗力的意见，因“不得搭建蔬菜大棚”不符合“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的构成要件，故对上述抗辩意见本院不予采信。五原告起诉要求解除其与被告之间的案涉租赁合同，被告当庭表示同意解除并愿退还租赁物，且双方已于2019年8月28日交接租赁物，故本院确认案涉租赁合同已于2019年8月28日解除。关于被告应否承担2019年1月1日至8月28日期间租金以及违约金5万元问题，因前次诉讼中，被告要求解除案涉租赁合同的诉请未得到支持，五原告亦至2019年8月28日才接收案涉租赁土地，故被告应依据合同约定继续承担至腾退之日止的租金。现被告在收到（2019）浙01民终4444号民事判决书后，明确表示不同意支付上述租金，已构成违约，原告依据合同约定要求其支付所欠租金并承担违约金的请求，理由充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杭州市余杭区仁和街道九龙村第三村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第四村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第五村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第六村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第八村民小组与被告浙江先台农农业科技有限公司于2017年5月1日签订的《余杭区村级集体土地租赁合同》自2019年8月28日起解除； 二、被告浙江先台农农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市余杭区仁和街道九龙村第三村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第四村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第五村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第六村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第八村民小组租金98318元； 三、被告浙江先台农农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市余杭区仁和街道九龙村第三村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第四村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第五村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第六村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第八村民小组违约金50000元； 四、驳回原告杭州市余杭区仁和街道九龙村第三村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第四村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第五村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第六村民小组、杭州市余杭区仁和街道九龙村第八村民小组的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1633元，由被告浙江先台农农业科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共六份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  钟其炳 二〇一九年九月十八日 法官助理张飞 书记员范书荟