云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初550号原告：张建军，男，1977年5月12日生，白族，高中文化，云南省大理市人，无业，户籍地云南省大理市，现住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：字连芹，云南楚国律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇团结路****，统一社会信用代码：91532301080442318B。法定代表人：胡国花，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁成海，云南精益律师事务所律师（特别授权）。第三人：楚雄百川伟业置业有限公司，住，住所地：云南省楚雄市鹿城镇团结路**北浦伟业广场****一社会信用代码：9153230155778296X8。法定代表人：胡志长，该公司董事长。委托诉讼代理人：武含，云南精益律师事务所律师（特别授权）。原告张建军与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司（以下简称鸿鑫商管公司）、第三人楚雄百川伟业置业有限公司（以下简称百川伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张建军的委托诉讼代理人字连芹，被告鸿鑫商管公司的委托诉讼代理人鲁成海，第三人百川伟业公司的委托诉讼代理人武含到庭参加诉讼。因原告张建军向本院申请庭外和解，本案自2019年4月12日至2019年9月5日暂停审限146日。本案现已审理终结。原告张建军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的C区1077号商铺的《商业用房委托经营管理合同》；2.判令被告立即搬离涉案商铺并将商铺返还原告；3.判令被告支付原告自2018年1月10日至2019年1月10日的租金43674.28元（222.43元/月×19.28㎡×12个月－3893.56元×2个月），并继续支付自2019年1月11日起至实际返还商铺时止的租金；4.判令被告支付原告自2018年1月10日至2019年2月14日止的违约金10292.28元（222.43元/月×19.28㎡×12个月×0.5‰×400天），并继续支付自2019年2月15日起至实际返还商铺时止的违约金；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月22日，原告向第三人百川伟业公司购买位于北浦伟业广场C区1077号商铺，并签订《商品房购销合同》，商铺实际面积为19.28㎡，总价款为535204元。同日，原告与被告鸿鑫商管公司签订《商业用房委托经营管理合同》，合同约定：原告将北浦伟业广场C区1077号商铺委托给被告鸿鑫商管公司经营管理，委托经营管理期限为十年，自2015年1月10日至2025年1月9日，合同期限内，被告鸿鑫商管公司每月按建筑面积向原告支付费用。另外，原、被告与第三人百川伟业公司共同约定，第一年至第三年的费用用于抵扣购房款，实际支付租金的日期为商铺对应的租赁期限的第四年，由被告鸿鑫商管公司支付给原告。合同签订后，被告鸿鑫商管公司仅按照合同约定支付原告租金7787.12元，并拒绝支付其余租金，其行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。现诉至人民法院，请求判如所请。被告鸿鑫商管公司辩称,一、我公司未按照《商业用房委托经营管理合同》约定向原告支付租金是事实，但双方签订的合同不具备解除条件。我公司未按约定支付原告租金是因为近几年经济发展缓慢，实体经济受到很大冲击，导致商铺空置率偏高且出租的租金较低。我公司已经在积极调整商业模式及形态，对商圈进行改造并积极引入商家。目前，我公司管理的所有商铺由斐乐和安踏两个品牌在使用。经营管理出现困难后，我公司曾多次与原告协商调整租金事宜，但因意见分歧较大而未达成一致意见，并非我公司不愿意支付租金。2018年第一季度我公司应支付原告租金11724.19元，扣除税款1432.50元后，我公司于2018年7月、8月分两次向原告支付了2018年第一季度的租金10291.69元。对于差欠的租金，我公司正在积极招商，待经济形势好转后再支付给原告。二、我公司和原告签订的《商业用房委托经营管理合同》约定的合同期限为十年，原告不得在合同履行期限内单方解除合同。现我公司仅欠付半年租金，原告就要求解除合同，不符合合同目的不能实现的情形，且我公司并非故意拒付租金。另外，原告除了租金损失外并无其他损失，而违约金主要是用于弥补守约方的损失，故原告已经主张了租金损失，其关于违约金的主张不应得到支持。三、原告的商铺现由第三方占有使用，且我公司与第三方之间的租赁合同尚在履行期，如果解除本案合同，将导致我公司无法履行与第三方签订的租赁合同，给各方造成经济损失，故本案《商业用房委托经营管理合同》不宜解除。第三人百川伟业公司述称，原告委托给被告经营管理的商铺确实是向我公司购买的，我公司是“北浦伟业广场”项目的开发商，在项目开发过程中引进被告对商业街区域进行专业管理，并由其独立核算、自负盈亏，原告与我公司之间的房屋买卖合同已经履行完毕，原、被告之间诉争事宜与我公司无关，原告没有必要将我公司列为本案第三人。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告为证明诉讼主张及所依据的事实和理由向本院提交了以下证据：1.原告的身份证复印件；2.被告的企业信用信息公示报告；3.第三人的企业信用信息公示报告；4.《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表、《“北浦伟业广场”商业用房交接单》；5.《商业用房委托经营管理合同》；6.云南楚雄市农村商业银行股份有限公司卡交易对账单；7.“北浦伟业广场”十年期返租商铺调整委托经营管理合同的方案。被告鸿鑫商管公司针对辩解和理由，向本院提交了以下证据：1.《商业用房委托经营管理合同》；2.《联销合同》。第三人百川伟业公司针对陈述未向本院提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的《商品房购销合同》能够证明原告于2013年11月22日与第三人百川伟业公司签订合同约定双方权利义务的事实，本院予以采信；商品房买卖合同登记备案表能够证明原告与第三人百川伟业公司于2014年1月2日对双方签订的《商品房购销合同》进行登记备案的事实，本院予以采信；《“北浦伟业广场”商业用房交接单》能够证明原告将涉案商铺出租给被告鸿鑫商管公司后，与第三人百川伟业公司对涉案商铺进行交接的事实，本院予以采信；《商业用房委托经营管理合同》能够证明原告于2013年11月22日与被告鸿鑫商管公司签订合同，将涉案商铺出租给被告鸿鑫商管公司的事实，本院予以采信；云南楚雄市农村商业银行股份有限公司卡交易对账单能够证明被告鸿鑫商管公司于2018年7月11日、8月29日向原告支付租金共计10291.70元的事实，本院予以采信；“北浦伟业广场”十年期返租商铺调整委托经营管理合同的方案系被告鸿鑫商管公司与第三人百川伟业公司单方制作，且无其他证据证明原、被告与第三人百川伟业公司就调整租金一事协商一致，故本院不予采信。二、被告鸿鑫商管公司提交的《商业用房委托经营管理合同》与原告提交的《商业用房委托经营管理合同》一致，本院予以采信；《联销合同》能够证明被告鸿鑫商管公司将涉案商铺转租给案外人经营的事实，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月22日，原告与第三人百川伟业公司签订《商品房购销合同》，购买楚雄市鹿城镇团结路北浦伟业广场C区C1077号商铺。同日，原告与被告鸿鑫商管公司签订《商业用房委托经营管理合同》，将该商铺出租给被告鸿鑫商管公司经营，合同约定：委托经营管理期限为十年，自2015年1月10日至2025年1月9日；委托投资经营管理期限内，本合同不可撤销；被告鸿鑫商管公司每月按建筑面积向原告支付费用（税前）：1.第一年至第三年为38.92元/㎡；2.第四年至第六年为222.43元/㎡；3.第七年至第九年为250.23元/㎡；4.第十年为278.03元/㎡；被告鸿鑫商管公司按季度向原告支付费用，每季度首月1日至10日，被告鸿鑫商管公司将前一季度的费用转入双方共同认定的账户；被告鸿鑫商管公司无正当理由逾期向原告支付租金，其应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。《商业用房委托经营管理合同》还对原、被告的其他权利义务进行了约定。另外，原、被告与第三人百川伟业公司共同约定，被告鸿鑫商管公司按照《商业用房委托经营管理合同》经营C1077号商铺第一年至第三年的租金收益，用于抵扣原告应付给第三人百川伟业公司的购房款，故不再向原告支付。2014年1月2日，原告与第三人百川伟业公司对双方签订的《商品房购销合同》进行登记备案。2015年1月11日，原告与第三人百川伟业公司签订《“北浦伟业广场”商业用房交接单》，双方共同确认该交接单的签署视为原告已接收C1077号商铺，且原告可凭该交接单与第三方办理租金收取手续。另查明，被告鸿鑫商管公司先后于2018年7月11日、8月29日两次向原告支付了2018年第一季度（自2018年1月10日起至2018年4月10日止）的租金10291.70元。2018年11月1日，被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司将涉案商铺转租给案外人用于经营至今。本院认为，原、被告对双方签订的《商业用房委托经营管理合同》无异议，且该合同不存在无效事由，故本院认定原、被告签订的《商业用房委托经营管理合同》合法有效。关于合同解除的问题。第一，因被告鸿鑫商管公司未按照合同约定足额向原告支付2018年1月10日至2019年1月10日期间的租金，故本院认定被告鸿鑫商管公司违约，且其违约行为已严重影响本案合同目的的实现。第二，原告在被告鸿鑫商管公司违约后并未与其协商一致解除本案合同，在案证据亦不能证明本案合同履行过程中发生了双方在签订合同时明确约定的合同解除事由。第三，虽然原告作为业主对其购买的产权式商铺享有专有部分所有权，但其与被告鸿鑫商管公司签订本案合同的目的仅在于通过被告鸿鑫商管公司对产权式商铺的经营管理而盈利，鉴于产权式商铺的物理特性即物理空间上难以明确区分及经营特性即经营管理上的整体性和不可分性，本院认定包括原告在内的全体业主签订《商业用房委托经营管理合同》的经济目的得以实现均依赖于产权式商铺的整体经营管理。第四，虽然被告鸿鑫商管公司未按时支付租金的行为，已严重影响原告签订本案合同目的的实现，但如果原告解除本案合同并收回其购买的商铺，不仅会致使其合同目的不能实现，也会损害包括原告在内的全体业主的整体经济利益。综上，鉴于原、被告签订《商业用房委托经营管理合同》的经济目的，衡量继续或终止履行本案合同对原告的利益及全体业主整体经济利益的影响，并基于维持产权式商铺整体经营模式、维护包括原告在内的全体业主利益的考虑，对于原告关于解除其与被告鸿鑫商管公司签订的《商业用房委托经营管理合同》，并由被告鸿鑫商管公司返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于违约责任的问题。合同双方当事人对违约责任有明确约定的，非违约方应当按照该约定向违约方主张权利。第一，因被告鸿鑫商管公司违约，本院认定在扣除其已支付的10291.70元租金后，其还需向原告支付2018年1月10日至2019年1月10日的租金41169.70元（222.43元/月×12个月×19.28㎡-10291.70元）。第二，虽然原、被告签订的《商业用房委托经营管理合同》对违约金计算标准有明确约定，但根据该合同关于租金标准、支付方式及期限的约定，并结合被告鸿鑫商管公司的违约情形及租金支付情况以及原告因被告鸿鑫商管公司欠付租金而遭受的损失情况，对于原告主张的违约金，本院按中国人民银行同期贷款年利率4.75%上浮30%计算，支持1162.72元，具体计算方式如下：1.222.43元/月×19.28㎡×3个月×6.175％÷365天×91天（自2018年4月11日起至2018年7月11日止）；2.（222.43元/月×19.28㎡×6个月-5145.85元）×6.175％÷365天×49天（自2018年7月12日起至2018年8月29日止）；3.（222.43元/月×19.28㎡×6个月-10291.70元）×6.175％÷365天×42天（自2018年8月30日起至2018年10月10日止）；4.（222.43元/月×19.28㎡×9个月-10291.70元）×6.175％÷365天×92天（自2018年10月11日起至2019年1月10日）；5.（222.43元/月×19.28㎡×12个月-10291.70元）×6.175％÷365天×35天（自2019年1月11日起至原告主张的2019年2月14日止）。第三人百川伟业公司并非本案《商业用房委托经营管理合同》的一方当事人，其在本案中不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款的规定，判决如下：一、由被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建军自2018年4月10日起至2019年1月10日止的租金41169.70元（款交本院）；二、由被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建军逾期付款违约金1162.72元（款交本院）；三、驳回原告张建军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，减半收取计575元，由被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司负担（未交，限本判决生效之日起十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  普秀梅二〇一九年九月六日书记员  阮志燕