广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初896号 原告：桂林市叠彩房产管理处，住所地桂林市环城北一路2号。 负责人：夏荣恩，处长。 委托诉讼代理人：莫军勇，广西嘉宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙彩银，广西嘉宸律师事务所实习律师。 被告：雷振宇，男，1965年5月16日出生，壮族，住桂林市叠彩区。 原告桂林市叠彩房产管理处诉被告雷振宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月25日公开开庭审理了本案。原告桂林市叠彩房产管理处的委托诉讼代理人莫军勇到庭参加诉讼、被告雷振宇经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告桂林市叠彩房产管理处向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方就位于桂林市叠彩区公共租赁住房所形成的租赁合同;2、判令被告腾退属于原告管理的上述房屋；3、判令被告支付2012年4月1日至2018年11月30日所欠原告房屋租金人民币15362元、支付违约金3484.26元（此后照合同标准计算至腾退完成之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告2008年7月1日一直承租由原告管理的位于桂林市叠彩区公共租赁住房，双方曾就该房签订《公有直管住宅租赁合同》，合同约定每月租金为204.4元。2017年1月5日双方签订《公共租赁住房租赁合同》，依《关于桂林市公共租赁住房租金标准等有关问题的通知》（下称《通知》），新的公共租赁住房租金标准从2015年12月1日起执行。按规定核算及合同约定，被告每月应交租金为176.9元。2012年4月1日起被告开始欠交房租，截止至2018年11月30日，被告共计拖欠租金15362元，并一直居住于该房，原告经多次催收未果。为了维护国家合法权益，原告诉至人民法院，恳请判如所请。 被告雷振宇未提交书面答辩状，也未在举证期限内向本院提交证据材料。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告雷振宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，故本院对原告提供的证据予以确认，并在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年3月2日，桂林市房产管理局第二房产管理处与被告签订《公共直管住宅租赁合同》，约定：第一条：原告将坐落于桂林市叠彩区锦绣乐园13号1单元6层2号的公共直管住宅出租给被告使用，建筑面积94.01㎡，计租面积70.51㎡；第二条：租赁时间：从2008年7月1日起至2009年6月30日，租赁期限为一年；租赁期满，被告欲继续承租房屋，并符合承租条件须在租赁期满前三个月内向原告提供相关材料及申请办理续租手续；第三条：根据政府定价标准（执行文号：市价字（1998）100号进行计算租金，每月租金205.95元。被告于每月10日前向原告交纳或原告到户向被告收取当月租金；第八条：被告无正当理由不按时交纳房屋租金的。原告将下发《催缴通知书》，可按拖欠租金总额20%的标准收取违约金。合同签订后，被告居住使用该房屋。合同到期后，原、被告未续签合同，但被告继续使用该房屋。2017年1月5日，原告与被告补签了《住宅租赁合同》，合同约定：第一条：原告将坐落于桂林市叠彩区房屋出租给被告使用，建筑面积94.01㎡，租金每月176.9元，租赁时间：从2015年12月1日起至2018年11月30日，租赁期限为三年；第二条：被告保证在每月10日前一次性交清当月租金给原告。逾期不交，逾期每日原告可按月租金的5‰收取被告违约金。桂林市直管公房收租清册记载：雷振宇给付租金至2012年3月。号码为00017354的发票上记载被告交纳了2011年1月至2012年3月的租金3066元。自2012年4月起，被告拖欠租金未付至今，原告因此诉至法院。 另查明，桂林市叠彩区锦绣乐园13栋房屋登记的产权人为桂林市房产管理局，产权性质为国有直管产。2015年6月25日，桂林市机构编制委员会办公室出台市编办（2015）38号文，将桂林市房产管理局第二房产管理处更名为原告桂林市叠彩房产管理处。《桂林市公共租赁住房管理办法》载明市房产局下属的房产管理处是本市市区公共租赁住房的具体管理部门，分别负责象山区、七星区、秀峰区、叠彩区、雁山区内公共租赁住房保障的申请受理、审核、公示、轮候和运营管理等工作。 再查明，《广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法》(2013年施行)第二条规定：本办法所称保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房；第四十八条规定：享受保障性住房的对象有下列情况之一的，由市、县住房保障主管部门作出取消保障资格的决定，保障性住房产权所有部门或单位收回或回购保障性住房：（四）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房或者公共租赁住房租金的。 本院认为，本案原告作为辖区内公共租赁住房的具体管理部门，其与被告签订的《住宅租赁合同》，系原、被告真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务，原告已经按照合同约定将涉案房屋交付被告使用，被告亦应按合同约定于每月10日前给付原告当月租金，但从2012年4月起被告未给付原告房屋租金，拖欠租金至今，其行为已经构成违约。根据《广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法》第四十八条规定：“享受保障性住房的对象有下列情况之一的，由市、县住房保障主管部门作出取消保障资格的决定，保障性住房产权所有部门或单位收回或回购保障性住房：无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房或者公共租赁住房租金的”，被告没有提供其不交纳租金的正当理由的证据，且拖欠租金时间长达数年之久，其行为损害了原告的合法权益，因此原告要求解除原、被告的住宅租赁关系，符合法律规定，本院予以支持，合同解除时间为被告收到起诉状之日即2019年9月9日。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，合同解除后，被告应将讼争房屋交回原告，因此原告要求被告腾退返还涉案房屋，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”，原告主张被告支付从2012年4月1日至2015年11月30日的租金8993.6元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付从2015年12月1日至合同解除之日的按每月176.9元计算的租金8013.57元（176.9×45＋176.9÷30×9），亦符合法律规定，本院亦予以支持。关于合同解除后房屋占用费的问题。由于在合同解除后，被告仍实际占有、使用案涉房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，原告主张自原、被告解除合同次日起至被告实际腾退返还房屋之日止，被告应按照每月176.9元租金标准向原告支付房屋使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。 被告逾期未给付租金，其行为属于违约。原告主张被告给付欠付租金的违约金（其中2012年4月1日到2015年11月30日按欠付租金8993.6元的20%计算为1798.72元；2015年12月1日起至合同解除之日的按当月欠付租金根据每日千分之五计算），符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持，但自合同解除次日起，不产生违约金，原告要求违约金顺延支付，没有依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告桂林市叠彩房产管理处与被告雷振宇的房屋租赁合同关系于2019年9月9日解除； 被告雷振宇应于本判决生效之日起十五日内将位于桂林市叠彩区公共租赁住房腾退并返还给原告桂林市叠彩房产管理处； 三、被告雷振宇应于本判决生效之日起十五日内支付原告桂林市叠彩房产管理处房屋租金及占用费（其中：2012年4月至2015年11月30日的租金8993.6元，2015年12月1日至合同解除之日的租金8013.57元，合同解除次日至被告雷振宇腾退返还房屋之日止的占用费，按176.9元/月计算）； 四、被告雷振宇支付原告桂林市叠彩房产管理处违约金（计算方式：2012年4月1日至2015年11月30日的违约金为1798.72元；2015年12月1日起至合同解除之日的违约金以当月欠付租金为基数从逾期次日起按每日千分之五计算）； 五、驳回原告桂林市叠彩房产管理处的其他诉讼请求。 本案案件受理费271元，公告费700元，合计971元（原告桂林市叠彩房产管理处已预交），由被告雷振宇负担。 上述债务，义务人应按本判决指定的期间履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费271元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐晓莹 人民陪审员  刘金莲 人民陪审员  曾爱华 二〇一九年九月二十六日 代书 记员  熊宇霆