广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2007号上诉人（原审被告）：肇庆市海湾花城房产发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区星湖大道**恒裕海湾自用综合楼****商场。法定代表人：黄瑞添。委托诉讼代理人：许迎春，广东德锐律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱晓涛，男，1979年7月17日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：陈志伟，广东山丰律师事务所律师。上诉人肇庆市海湾花城房产发展有限公司（以下简称海湾花城公司）、朱晓涛因商品房预售合同纠纷一案，双方均不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初2588号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人海湾花城公司的委托诉讼代理人许迎春、被上诉人朱晓涛的委托诉讼代理人陈志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海湾花城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判海湾花城公司无需向朱晓涛支付逾期办证违约金；2.本案全部诉讼费由朱晓涛承担。事实与理由：海湾花城公司虽然未能按照合同约定的期限为朱晓涛办理不动产权登记，但并非因海湾花城公司违约导致。海湾花城公司已经按照合同约定尽力履行合同，但确因涉案房产所在的地块上有多户原住户不愿意搬迁，导致工程无法及时验收，该因素属于不可抗力造成的，不应当由海湾花城公司承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实错误，依法应当改判。朱晓涛辩称，关于海湾花城公司逾期违约的事实，在一审中已经查明，且适用法律正确，因为海湾花城公司构成违约有事实和法律依据的，朱晓涛请求海湾花城公司支付违约金也是符合法律规定以及双方约定的。朱晓涛上诉请求：1.撤销一审判决，改判海湾花城公司承担逾期办证违约金49444.5元[总房款587928元×逾期天数841天(从2017年1月1日起暂计至2019年4月22日)×万分之一，之后的违约金按同样方式计至实际办证之日时止];2.改判海湾花城公司递交办理房产证手续资料，协助朱晓涛办理房地产权证；3.一、二审的诉讼费用均由海湾花城公司承担。事实与理由：一审判决有失公平，涉案合同约定逾期办证的违约金是已付房款的百分之一计算，该约定不足以弥补朱晓涛因海湾花城公司的违约行为而造成的损失。鉴于逾期时间长达两年之久远远超过合同约定时间，期间朱晓涛采取信访等多种方式救济自己的权利，但依旧没有得到开发商的重视，由于没有房产证无法保障交易双方的权利，导致朱晓涛无法在平等自由的环境下对该房产进行买卖，严重影响了业主对物业的处分权。朱晓涛认为，无论逾期多长时间，均按照累积一次性支付总房价的1%，显然有失公平。依据公平合理原则和《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成损失的，当事人可请求人民法院或仲裁机构予以增加”的规定，朱晓涛有权提出调整违约金数额的要求，请求二审法院撤销一审判决第一项，按每日万分之一的违约金标准，计算海湾花城公司应当向朱晓涛支付的逾期办证违约金，并支持其上诉请求。海湾花城公司辩称，房产买卖出现逾期办证的违约行为应当以已付购房款的1%标准计算违约金，合同已经有明确约定。所以朱晓涛要求按照日万分之一计算是没有任何事实依据的。另外房地产公司逾期办证是土地拆迁问题导致整个楼盘不能办理验收备案，属于房产公司不可预见、不可避免的因素。所以海湾花城公司不应承担违约责任。朱晓涛向一审法院起诉请求：1.海湾花城公司支付逾期办证的违约金49444.7448元[总房款587928元×逾期天数841天(从2017年1月1日起暂计至2019年4月22日)×万分之一，之后的违约金按同样方式计至实际办证之日时止]；2.海湾花城公司递交办理房产证手续的资料，协助朱晓涛办理房地产权证手续；3.本案诉讼费用由海湾花城公司承担。诉讼中，朱晓涛以其需要聘请律师维护自己合法权益等为由增加诉讼请求：请求判令支付的律师费1000元由海湾花城公司承担。一审法院认定事实：2016年3月30日，朱晓涛、海湾花城公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定朱晓涛购买海湾花城公司开发的位于肇庆市××州区××区××路东侧人民北××住宅小区××房，建筑面积107.76㎡，总金额587928元。在《商品房买卖合同（预售）》中，朱晓涛、海湾花城公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电交付时纳入城市供电网络并正式供电；燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信交付时线路敷设到户；有线电视交付时线路敷设到户；宽带网络交付时线路敷设到户；燃气、电话、有线电视、宽带网络需买受人自行办理开通手续；公共服务及其他配套设施（以建设规划许可为准）……3.规划车位、车库达到停车标准……规划车位、车库未达到上述约定条件的，60日内予以完善，否则承担逾期交付责任。合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.80的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条“房屋登记”约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……，2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，朱晓涛支付了房款587928元。2016年11月14日，朱晓涛接收了案涉房屋。此后，朱晓涛以海湾花城公司至今未依约办理产权证为由于2019年6月5日诉至一审法院。诉讼中，海湾花城公司确认人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢至今尚未办理建设工程竣工验收备案手续。另查明：1.2017年9月19日，海湾花城公司开发的人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢工程经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格并出具《建筑工程竣工验收报告》。2.本案中，一审法院就案涉商品房有关工程竣工验收备案的情况向肇庆市住房和城乡建设局发函了解，该局于2019年6月21日函复一审法院：截止2019年6月21日，尚未收到端州区52区人民北路东侧人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢工程竣工验收备案资料。3.2019年4月1日，朱晓涛与广东赛力律师事务所签订了《委托代理合同》，朱晓涛委托广东赛力律师事务所指派律师代理本案，为此支付了1000元律师服务费。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。朱晓涛、海湾花城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应依约全面履行。一、关于朱晓涛主张逾期办理房产证违约金的请求。根据合同第二十条第（二）款约定，买受人应在商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。由于朱晓涛已于2016年11月14日接收了案涉房屋，但因海湾花城公司的原因至今仍未能办理房产证，海湾花城公司已构成违约，依约应向朱晓涛支付违约金5879.28元[587928元×1%]。朱晓涛认为约定的逾期办证违约金过低请求调整至按已付房款的日万分之一计算，由于其并未举证证明该违约金低于已造成的损失，故其调整违约金的请求依据不足，一审法院不予支持。朱晓涛的该项请求，其合理合法部分，一审法院予以支持。二、关于朱晓涛要求海湾花城公司递交办理房产证手续的资料，协助办理房地产权证的请求。由于在本案作出判决时案涉的人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢尚未办理建设工程竣工验收备案手续，涉案商品房尚未具备可以办理证的条件。因此，在此情形下，朱晓涛的该项请求并不符合法律规定，故一审法院不予支持。三、关于朱晓涛主张律师费1000元由海湾花城公司承担的请求。如上所述，由于本案诉讼为海湾花城公司违约所致，朱晓涛为维护自身合法权益而支出的律师费1000元理应由海湾花城公司承担。由于该律师费已由朱晓涛支付，故应由海湾花城公司直接赔付给朱晓涛。朱晓涛的该项请求，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、海湾花城公司应在该判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办证违约金5879.28元给朱晓涛。二、海湾花城公司应在该判决发生法律效力之日起七日内赔付律师费1000元给朱晓涛。三、驳回朱晓涛的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费530.56元（朱晓涛已预交），朱晓涛负担458.56元，海湾花城公司负担72元。海湾花城公司应负担的受理费在该判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。二审期间双方均没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。案经本院主持调解,双方当事人不能达成一致意见。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，针对当事人上诉和答辩意见，本案的争议焦点为1.海湾花城公司应否向朱晓涛支付逾期办证违约金；2.逾期办证违约金标准应否调整；3.朱晓涛要求海湾花城公司递交办理房产证手续资料并协助办理房产证的主张应否支持。关于海湾花城公司应否向朱晓涛支付逾期办证违约金的问题。海湾花城公司与朱晓涛于2016年3月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行义务和享受相应的权利。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案是因海湾花城公司未能取得建设工程竣工验收备案等手续，导致朱晓涛未能在该商品房交付之日起60日内取得商品房的房屋所有权证书。海湾花城公司应依约支付相应的违约金。海湾花城公司主张是因案涉房产所在地块上有多户原住户不愿意搬迁所致而无需支付违约金，该事由不属于合同约定或法定的免责事由，故本院对海湾花城公司的主张不予支持。一审判决海湾花城公司向朱晓涛支付逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金标准应否调整的问题。朱晓涛上诉认为海湾花城公司逾期未办理房产证，导致其无法对该房产进行买卖，严重影响了业主对物业的处分权，按合同约定一次性支付总房价的1%显然有失公平，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，对违约金的计算标准应调高至按已付房款的日万分之一计付，但朱晓涛未提供证据证实其因逾期办证而导致的实际损失，按合同约定计算逾期办证违约金并不存在过低的情况，故本院对其该主张不予采信。关于朱晓涛要求海湾花城公司递交办理房产证手续资料并协助办理房产证的主张应否支持的问题。根据海湾花城公司的确认，案涉的人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢在本案二审作出判决时仍未办理建设工程竣工验收备案手续，涉案商品房尚未具备可以办理房产证的条件。故在此实际情形下，海湾花城公司暂未能办理房产证，朱晓涛的该项上诉请求缺乏理据，本院依法予以驳回。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，不作审查和处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人肇庆市海湾花城房产发展有限公司、朱晓涛的上诉请求均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1086元，由上诉人肇庆市海湾花城房产发展有限公司负担50元，由朱晓涛负担1036元。本判决为终审判决。审判长  梁碧媛审判员  何 桑审判员  梁达明二〇一九年九月十六日法官助理林诗勉书记员何连平