文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民终293号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：蒋雨杉，女，1969年1月16日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：邓丹叶，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鸣君，重庆钜沃律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆公司）因与被上诉人蒋雨杉、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（以下简称重庆四中院）（2018）渝04民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。上诉人华融资产重庆公司的委托诉讼代理人闵雪，被上诉人蒋雨杉的委托诉讼代理人邓丹叶，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融资产重庆公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判准许执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号9幢2单元3-1号房屋；3．本案一审、二审诉讼费由蒋雨杉负担。事实和理由：1．蒋雨杉未提供支付房款的银行流水，仅凭收据不能证明支付了全部购房款；且案涉房屋在王良玉的抵债清单里，其真实的支付方式应为以房抵债，但一审中蒋雨杉提供的证据不足以证明存在真实的债权债务。2．案涉房屋未办理过户登记应属购房人蒋雨杉的过错。3．未经抵押权人同意的转让行为无效，蒋雨杉不能取得案涉房屋所有权。4．华融资产重庆公司对案涉房屋享有抵押权，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第二十七条之规定，驳回蒋雨杉的异议请求。即使认为执行异议规定第二十八条、第二十九条属于第二十七条的“但书”规定，因案涉房屋为商品房，应当适用第二十九条的规定进行审查。5．本案查封时间应当认定为重庆市渝中区人民法院对案涉房屋首轮查封时间即2015年6月8日，而非重庆四中院的查封时间。蒋雨杉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：蒋雨杉与盛景旅游公司签订了合法有效的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），支付了全部购房款，并在法院查封前占有了案涉房屋，案涉房屋不能办理过户登记并非蒋雨杉原因，故蒋雨杉对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行。盛景旅游公司述称,盛景旅游公司开发了黄水明月绿洲项目并对外销售。各买受人到销售部、点进行洽谈购房事宜，在双方达成购买意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式将房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景旅游公司指定账户。购房合同是双方真实意思表示，收款收据合法有效。因盛景旅游公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证等手续。华融资产重庆公司向一审法院起诉请求：对案涉房屋许可执行。一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游公司的法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向重庆四中院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆公司，重庆四中院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆四中院于2017年7月12日作出（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，经重庆四中院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送重庆四中院执行。蒋雨杉与盛景旅游公司于2014年4月7日就案涉房屋签订商品房买卖合同，购买案涉房屋，房屋用途为住宅，总价款237727元，付款方式为一次性付款，并委托盛景旅游公司办理房产证。蒋雨杉于2014年4月7日通过转账方式向盛景旅游公司支付购房款297886元。盛景旅游公司向蒋雨杉出具了收款收据。2015年5月3日，蒋雨杉购买了家具、窗帘安装。2015年6月1日，蒋雨杉安装了电视机顶盒等。此后还安装了天然气并缴纳了物管费用。蒋雨杉在得知案涉房屋已被重庆四中院查封后，向重庆四中院提出执行异议。重庆四中院经审查后，作出（2018）渝04执异108号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：蒋雨杉能否依据执行异议规定第二十八条或二十九条的规定，排除所购房屋的执行。首先，执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从该条的具体内容来看，其适用对象为所有不动产，而不是商品房之外的不动产，虽然执行异议规定第二十九条关于买受人对执行标的为商品房的不动产足以排除执行的条件有特别的规定，但该条与执行异议规定第二十八条并非并列关系而是递进关系，即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合执行异议规定第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合执行异议规定第二十八条规定，但符合执行异议规定第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。因此，华融资产重庆公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用执行异议规定第二十九条规定的理由不能成立；其次，本案中，蒋雨杉与盛景旅游公司于案涉房屋抵押及法院查封前签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房款，商品房买卖合同约定蒋雨杉委托盛景旅游公司办理房产证，本案中未能办理过户登记并非蒋雨杉的自身原因。蒋雨杉于2015年5月3日购买了家具、窗帘，应当认定至少于2015年5月3日入住案涉房屋，已于人民法院查封前合法占有房屋，根据执行异议规定第二十八条之规定，蒋雨杉享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。华融资产重庆公司提出对该房屋许可执行的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。华融资产重庆公司在本案中提出蒋雨杉提供的商品房买卖合同未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有盛景旅游公司为逃避执行和蒋雨杉串通制作虚假合同和收据的可能。但华融资产重庆公司未举示相应的证据证明其主张，一审法院对其提出的该理由不予支持。综上，根据执行异议规定第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回华融资产重庆公司的诉讼请求。案件受理费4865.9元，由华融资产重庆公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蒋雨杉举示以下证据：1．中国农业银行已销户活期账户明细清单4页，拟证明2013年2月28日蒋雨杉向盛景旅游公司财务总监张叶娟转账500万元（明细上摘要为借款），盛景旅游公司还款200万元之后，蒋雨杉与盛景旅游公司协商以剩余债权冲抵房款，因房款数额大于债权金额，蒋雨杉于2013年11月19日向张叶娟打款116.4万元补足房款。补款的4套房屋分别为：10-2-6-3，房款398691元；7-2-3-3，房款242279元；7-2-1-1，房款281387元；7-2-3-2，房款242279元；总价1164636元，差额636元经盛景旅游公司同意减免，原因是蒋雨杉预定其余12套房屋时也减免了盛景旅游公司的部分利息。2．盛景旅游公司以及肖华安出具的情况说明（盛景旅游公司加盖了印章并有肖华安的签字）载明：蒋雨杉对盛景旅游公司享有借款债权，后蒋雨杉及其他购房人在选定房屋后，经核算之后与盛景旅游公司做了债务的冲抵和剩余房款的补交，并由盛景旅游公司收回了借条。3．盛景旅游公司2018年12月4日出具的情况说明（盛景旅游公司加盖了印章），载明：案涉房屋的真实购房人是蒋雨杉，双方于2014年4月7日签署购房合同，并已付清房款，且盛景旅游公司已于2015年5月2日将房屋交付其使用。前述三项证据拟证明：蒋雨杉对盛景旅游公司债权的真实性，其已付清案涉房屋的购房款；蒋雨杉与盛景旅游公司已经完成房屋交易行为，其具有物权期待权，足以排除对案涉房屋的强制执行；蒋雨杉合法占用房屋的时间是在法院查封之前。4．盛景旅游公司于2015年6月10日出具的《蒋雨杉房款收据明细表》，载明：抵款人蒋雨杉以及16套房屋（含案涉房屋）的房款收据号、业主名字（其中蒋雨杉3套，蒋立霞2套，蒋立梅2套，陈时人2套，刘龙凤2套，陈联雍2套，陈正雍3套）、房号、面积、单价和金额等信息，16套房屋总价款为4308686元。尾部有蒋雨杉及盛景旅游公司工作人员蔡渝签字。拟证明蒋雨杉本人以及代亲戚朋友购房、付清房款和合法占有使用房屋的事实。华融资产重庆公司质证认为，1.对证据1的真实性合法性认可，但不认可其关联性，对方账户名是张叶娟而非盛景旅游公司，且2013年2月28日借出500万元，仅隔一天即2013年3月1日就归还200万元，结合蒋雨杉和肖华安均系重庆建商担保有限公司股东，资金往来频繁，以上转账不足以认定为借款；2013年11月19日的116.4万元转账无法证明是补足房款，若是为了补交房款，购房合同2014年4月才签订，不合常理。2.对证据2盛景旅游公司以及肖华安出具的情况说明的真实性、合法性和关联性均不予认可，蒋雨杉未提供案涉款项的借款合同和借条以及双方核算的证据，该情况说明为孤证，不应被采信。3.对证据3盛景旅游公司2018年12月4日出具的情况说明真实性、合法性和关联性均不予认可，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，该份情况说明仅加盖了盛景旅游公司的印章，无法定代表人签字和制作人签字；且根据该情况说明也表明蒋雨杉系因以房抵债而对案涉房屋享有权利，是以消灭金钱债权为目的，故该证据不应被采信。4.对证据4载明内容的真实性认可，但不认可以房抵债的合法性。盛景旅游公司质证认为，对蒋雨杉举示的上述证据的真实性、合法性和关联性均予以认可。本院经审查认为，蒋雨杉举示的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审查明：1．因海丰建设公司向重庆银行建新支行申请贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，案涉房屋于2015年3月在登记机关办理了抵押登记。2．盛景旅游公司陈述，蒋雨杉及其指定购房人与盛景旅游公司达成的16套房屋的购房事宜，是经过各方自愿协商达成的，蒋雨杉在购房前出借给盛景旅游公司的借款是按其要求打给公司财务总监张叶娟的；蒋雨杉及其指定购房人在选购房屋后，经盛景旅游公司财务内部核算按房款总价同意做出冲抵和补交，并由财务人员出具了相应房款收据，盛景旅游公司收回了涉及该部分款项的借条。3．盛景旅游公司曾于2018年12月4日出具《情况说明》，载明：9幢2单元3-1号房屋的真实购房人是蒋雨杉（因到期未归还蒋雨杉借款，经双方协商一致以此借款冲抵购房款），于2014年4月7日签署购房合同，于2015年5月2日将房屋交付给购房人使用，以上房款经财务对账核实已于签署购房合同前全款支付。4．重庆四中院向石柱土家族自治县不动产登记中心送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及相应协助执行通知书，石柱土家族自治县不动产登记中心签收时间为2017年7月14日。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：蒋雨杉就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据执行异议规定第二十八条之规定，蒋雨杉对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”1．蒋雨杉与盛景旅游公司在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。首先，关于本案查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，案外人对执行标的提出的异议是针对负责执行的人民法院的执行行为而提出的异议，故不负责执行的人民法院作出的执行行为的时间不能作为案涉房屋的查封时间。案涉房屋的执行裁定书及协助执行通知书于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达，故应以该时间作为案涉房屋的查封时间。其次，蒋雨杉与盛景旅游公司于2014年4月7日就案涉房屋签订了商品房买卖合同，时间在人民法院查封之前，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。2．蒋雨杉在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。根据本案查明的事实，2015年5月3日，蒋雨杉为案涉房屋购买了家具、窗帘；2015年6月1日，蒋雨杉为案涉房屋安装了电视机顶盒等，此后还安装了天然气并缴纳了物管费用，足以证明蒋雨杉已合法占有案涉房屋。重庆四中院查封案涉房屋的时间为2017年7月14日，蒋雨杉对案涉房屋的占有时间早于一审法院的查封时间。3．蒋雨杉已支付全部价款。根据本案查明的事实，2013年2月28日盛景旅游公司向蒋雨杉借款500万元，后仅归还200万元，余款双方协商以12套房屋冲抵；其后蒋雨杉又与盛景旅游公司达成另外4套房屋的购买意向，于2013年11月19日向张叶娟打款116.4万元补足了该4套房屋的房款。蒋雨杉与盛景旅游公司于2014年4月7日签订了案涉商品房买卖合同，之后盛景旅游公司向蒋雨杉出具了购房款收据并对其上述以房抵款的事实予以认可，并出具了书面情况说明。故蒋雨杉与盛景旅游公司之间的抵债行为已经完成，应认定蒋雨杉已向盛景旅游公司支付全部购房款，符合已支付全部价款的条件。4．案涉房屋未办理过户登记非因蒋雨杉自身原因。蒋雨杉与盛景旅游公司签订购房合同的时间早于案涉房屋被抵押及人民法院查封的时间，案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景旅游公司将房屋为他人担保所致而非因蒋雨杉自身原因。至于华融资产重庆公司认为本案仅能适用执行异议规定第二十九条的问题。因执行异议规定第二十八条、第二十九条并非排斥关系，买受人对被执行标的提出异议只要符合第二十八条或者第二十九条任意一种情形的，均可以排除执行，故一审法院适用执行异议规定第二十八条并无不当。综上所述，本案符合执行异议规定第二十八条规定的情形，应当认定蒋雨杉对案涉房屋享有足以排除执行的权益。华融资产重庆公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决对案涉房屋抵押权设立时间及人民法院查封时间未作说明有所不当，但适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4865.90元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐渝梅审判员  郭 勇审判员  李 震二〇一九年九月二十六日书记员  柯美玲