江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1225号上诉人（原审被告）:翟伟伟，女，1971年8月3日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：孙浩，徐州市云龙区云龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杭州物华物业服务有限公司徐州分公司，住所地徐州市铜山区新区大学路东侧矿大南湖校区南1000米（枫林天下会所）。法定代表人：陈为民，该公司经理。委托诉讼代理人：张继伟，江苏光亚律师事务所律师。上诉人翟伟伟因与被上诉人杭州物华物业服务有限公司徐州分公司（以下简称物华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2018）苏0312民初6052号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人翟伟伟的委托诉讼代理人孙浩，被上诉人物华物业公司的委托诉讼代理人张继伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人翟伟伟上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人按40%的比例交纳物业费用。2、被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未查明上诉人不愿交纳物业费用的真正原因，对于被上诉人在管理服务中不作为、服务不符合合同约定的情况，未作出分责。二、被上诉人不履行合同义务。上诉人东侧邻居侵占双方中间通风采光空间，导致上诉人的厨房、卫生间两个窗户失去通风、采光功能，无法出租，造成2万元经济损失，被上诉人应对其不作为承担责任。被上诉人物华物业公司答辩称，一审判决事实清楚，证据客观真实，程序合法，上诉人请求无事实和法律依据，应依法驳回。物华物业公司向一审法院起诉请求：判令翟伟伟给付所欠2015年3月3日至2018年3月2日期间的物业管理费4718.52元、公共能耗费880.79元，合计5599.31元。一审法院查明：物华物业公司与翟伟伟所在枫林天下小区的开发商佳展（徐州）房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由物华物业公司为该小区提供物业管理服务，服务内容为房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，公共绿化的日常养护，物业公共区域日常环境卫生的清洁、管理区域内公共秩序的维护及安全防范协助管理、装饰装修管理服务及监督、物业档案服务等；协议约定收费标准为住宅、车位、商业的物业服务费用按年度预交，业主或物业使用人应在办理物业交付手续的同时预交接收物业之后一年的物业服务费用。对于物业费标准，双方约定“经甲方提议，乙方同意高层住宅物业费业主首年、次年预交时给与优惠，物业费按照1.30元/㎡/月缴纳，公共耗能按照0.28元/㎡/月预缴，半年按实结算多退少补。两年优惠期以后，每年度缴费对应月5日前按时向乙方按照1.5元/㎡/月足额预交物业服务费，履行缴纳义务，亦可提前预交”。对于交费期限，双方约定“住宅的物业服务费用（包括物业服务费、公共能耗费、停车管理费，下同）按年度预交，业主或物业使用人应在办理物业交付手续的同时预交接收物业之后一年的物业服务费用”。合同期限为2013年12月1日至2018年11月31日。合同签订后，物华物业公司在枫林天下小区提供了物业服务。另查明，翟伟伟是枫林天下小区****房屋所有人，该房屋实际建筑面积87.38平方米。2014年3月3日翟伟伟领取上述房屋钥匙并办理了入住。因翟伟伟未按约交纳2015年3月3日至2018年3月2日的物业管理费及公共能耗费，物华物业公司遂起诉至一审法院。以上事实有住宅前期物业服务合同、商品房买卖合同、领钥匙证明、催缴物业费快递单、律师函、公共水费、电费等公共能耗费用清单及当事人陈述等证据予以佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，物华物业公司与枫林天下小区开发商佳展（徐州）房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，依法对业主具有约束力，物华物业公司据此提供了物业管理服务，翟伟伟作为业主负有按约支付物业服务费的义务。对于物华物业公司主张的物业费，法院认为翟伟伟未按约定预交物业费用，依法不应享有两年优惠约定，故一审法院支持自2015年3月4日至2018年3月3日的物业服务费4718.52元（1.50元/㎡/月×87.38㎡×36月）。对于物华物业公司主张的公共能耗费，一审法院支持880.79（0.28元/㎡/月×87.38㎡×36月）。对于翟伟伟辩称物华物业公司没有按约履行合同以及相关规定提供服务，擅自提高收费标准已经构成违约，一审法院认为徐州市铜山区物价局已经对高层住宅收费标准进行了备案审批，翟伟伟该抗辩意见无事实及法律依据，法院不予采纳。对于翟伟伟辩称物华物业公司没有根据合同约定提供公共秩序维护、制止破坏绿化、按期保洁等服务等问题，一审法院认为翟伟伟提供的证据即使是真实的，也仅能反映某时某刻的情形，不足以确认物华物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，故对该抗辩意见不予采纳。翟伟伟辩称业主缴纳物业费物华物业公司只开具收据、拒绝开发票，辩称翟伟伟并未入住，物华物业公司告知按照空置收取，可本小区入住业主也按7折收取，其行为已经侵犯了翟伟伟的合法权利，一审法院认为翟伟伟未提供证据支持其抗辩意见，不予采信。翟伟伟辩称物华物业公司应对汽车停放费、商业广告牌等收入应当公示，法院认为该意见与本案并非同一法律关系，不予采纳。翟伟伟辩称根据合同法规定的先履行抗辩权，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。一审法院认为根据前期物业合同约定，恰恰是翟伟伟作为先履行一方，应当预交物业费及公共能耗费，而其拒不交纳已构成违约。综上，物华物业公司提供的物业服务即使存在一定的瑕疵，但不足以否定其履行了宏观服务义务，成为翟伟伟少缴或不交物业服务费的理由，且若业主因物业服务存在瑕疵而拒绝交纳物业费，也会导致无法保障物业服务质量的恶性循环，并由此影响到全体业主的利益，故对翟伟伟的主张法院不予采纳。综上所述，一审法院判决：翟伟伟于判决生效之日起十日内支付杭州物华物业服务有限公司徐州分公司物业服务费4718.52元、公共能耗费880.79元，合计5599.31元；二审期间，上诉人翟伟伟提供照片打印件一张，拟证明上诉人的东侧与邻居之间长10米、宽1.2米的通道被邻居强占，而物业公司未履行管理职责，造成上诉人房屋的使用价值降低。被上诉人物华物业公司提供向上诉人邻居7-1002业主下发的私建公共平台整改通知书照片一张，以及铜山区城管部门下发的铜城执告字（2016）26号行政处罚事先告知书复印件一份，拟证明物华物业公司已督促违建业主整改，并已经请求政府主管部门已介入制止业主违建，尽到了管理服务的义务。上诉人翟伟伟认为物华物业公司提供的通知书是被上诉人庭审前单方制作的，而行政处罚告知书是复印件，均没有证明效力。二审中，在与本案相关联的（2019）苏03民终778号案件中，承办法官于2019年3月25日至现场进行勘验，小区确实存在乱搭乱建，车辆乱停放等现象，物华物业公司对上述情况予以确认。本案二审期间的争议焦点为：被上诉人要求上诉人缴纳物业管理费及公共能耗费有无事实根据。本院认为，关于翟伟伟主张物华物业公司的物业服务不符合合同约定的问题，根据2019年3月25日的现场勘验，涉案小区确实存在乱搭乱建、车辆乱停放等现象，故本院酌定被上诉人承担10%的违约责任，故上诉人2015年3月4日至2018年3月3日的物业服务费按照90%交纳，即4246.67元（1.5元/㎡/月×87.38㎡×36月×90%）。关于公共能耗费的问题，根据《住宅前期物业服务合同》及被上诉人提供的公共耗能相关票据，上诉人应向被上诉人缴纳公共能耗费880.79元（0.28元/㎡/月×87.38㎡×36月）。综上所述，上诉人翟伟伟的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市铜山区人民法院（2018）苏0312民初6052号民事判决。二、翟伟伟于本判决生效后十日内给付杭州物华物业服务有限公司徐州分公司物业服务费4246.67元、公共能耗费880.79元，合计5127.46元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由上诉人翟伟伟负担。本判决为终审判决。审判长  张向东审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇一九年九月二十三日书记员  陆滢冰