江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终5751号上诉人（原审被告）：苏州华荣机械厂，住所地江苏省苏州市太湖度假区香山南路梅舍村。负责人：李扣林，经理。被上诉人（原审原告）：苏州恒畅电力成套设备有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区郭巷镇姜家工业区。法定代表人：叶培元，总经理。委托诉讼代理人：马艳，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲晓翔，北京大成（苏州）律师事务所实习律师。原审被告：李扣林，男，1963年3月19日生，汉族，住江苏省苏州市。上诉人苏州华荣机械厂因与被上诉人苏州恒畅电力成套设备有限公司及原审被告李扣林房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初1517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州华荣机械厂的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审，或者改判驳回被上诉人苏州恒畅电力成套设备有限公司的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。双方签订厂房租赁合同是为了成立并注册苏州凡生自动化设备有限公司，被上诉人苏州恒畅电力成套设备有限公司对此是明知的。涉案房屋由苏州凡生自动化设备有限公司经营使用，租金也是由该公司缴纳，故厂房租赁合同的实际承租人应当是苏州凡生自动化设备有限公司。被上诉人苏州恒畅电力成套设备有限公司拒绝变更合同主体，且拒绝开具以苏州凡生自动化设备有限公司为名称的租金发票，导致苏州凡生自动化设备有限公司无法抵扣税款，给其造成了较大的经济损失。上诉人苏州华荣机械厂并非厂房租赁合同的当事人，原审法院判决我方支付租金，与案件事实不符，二审应当予以纠正。苏州恒畅电力成套设备有限公司辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。李扣林述称：同意苏州华荣机械厂的上诉意见。苏州恒畅电力成套设备有限公司向一审法院起诉请求：判令原审被告支付租金37440元、电费14104.80元及相应利息损失。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：苏州华荣机械厂系投资人李扣林于2005年10月21日注册成立的个人独资企业。2004年10月13日，苏州恒畅电力成套设备有限公司取得建设工程规划许可证，允许其在姜家工业区建设厂房，并持有国有土地使用证，但无房屋所有权证。2015年11月24日，苏州恒畅电力成套设备有限公司（甲方）与苏州华荣机械厂（乙方）签订厂房租赁合同，约定甲方将宏业路138号D幢二楼部分厂房出租给乙方使用，建筑面积780㎡；租期自2016年1月1日至2018年12月31日，每月租金12480元，乙方每年分四期支付租金，须在每期起始前五天支付当期租金，即乙方在2015年12月26日前支付当期1月-3月租金37440元，乙方必须先付清房屋租金后再使用租赁物；甲方负责将水、电供应到租赁物，并单独计量，每度电费1.2元，每吨水费3.95元，水电费由苏州市金厍实业有限公司代收代付，乙方应在要求时间内及时支付；该租赁物内甲方已安装一部货运电梯并交乙方使用，电梯年维保费每台120**元，年检费每台7**元，共12756元，该费用由乙方承担，由苏州市金厍实业有限公司开票向乙方收取，乙方应在要求时间内及时支付；合同租赁物由乙方生产和办公使用，乙方需提前解约的，须提前二个月书面通知甲方，且要交回租赁物，付清至解约之日止的租金及其他费用，并赔偿两个月租金。苏州恒畅电力成套设备有限公司及苏州华荣机械厂均在合同中盖章，并由李扣林签字确认，苏州恒畅电力成套设备有限公司人员则为邹菊明。2016年12月16日，李扣林向苏州恒畅电力成套设备有限公司出具还款承诺书，内容为“兹由苏州华荣机械厂承租苏州恒畅电力有限公司2016年房租计划12月底还叁万，剩余部分2017年壹月月底争取全部还清。注：17年房租每季度付清”。两原审被告表示，邹菊明于2016年3月1日协助苏州凡生自动化设备有限公司另行订立租赁合同后，应视为对之前合同已作调整，合同主体变更为苏州凡生自动化设备有限公司，其向苏州恒畅电力成套设备有限公司提出变更要求，苏州恒畅电力成套设备有限公司不同意，其不想继续租赁，但苏州恒畅电力成套设备有限公司要求以苏州华荣机械厂名义出具还款承诺书，否则不让搬走，才形成该份承诺书。关于租赁合同履行情况，苏州恒畅电力成套设备有限公司表示，涉案厂房已有规划许可，但因区域调整，房屋所有权证未能办理。苏州华荣机械厂签订合同后，在2017年底提出过变更合同主体要求，因合同约定及集体资产管理要求，厂房只能由苏州华荣机械厂使用，其开始不同意，但苏州华荣机械厂多次申请与沟通，其要求结清全部欠款后再与新的主体订立合同，但苏州华荣机械厂一直未能结清款项，后于2017年12月底退还厂房，双方租赁合同已实际解除，苏州华荣机械厂仍欠3个月租金及部分电费未付；即便出现转租，并不影响合同主体身份。苏州华荣机械厂、李扣林则称，未付租金数额无异议，苏州凡生自动化设备有限公司将租金交给李扣林，再由李扣林交付苏州恒畅电力成套设备有限公司，苏州凡生自动化设备有限公司已于2017年12月底搬离；苏州华荣机械厂从未使用涉案厂房，苏州凡生自动化设备有限公司法定代表人李顺成系李扣林儿子，苏州凡生自动化设备有限公司想要租赁厂房生产，但营业执照尚未办理，就让李扣林帮忙签订租赁合同，这才以苏州华荣机械厂名义与苏州恒畅电力成套设备有限公司签约；苏州凡生自动化设备有限公司注册过程中需要提供租赁合同，苏州恒畅电力成套设备有限公司协助以另外厂房与苏州凡生自动化设备有限公司签订合同用于办理工商登记，但苏州凡生自动化设备有限公司实际在涉案厂房经营，苏州恒畅电力成套设备有限公司应向苏州凡生自动化设备有限公司主张租金；苏州凡生自动化设备有限公司在工业园区申请营业执照，必须使用工业园区厂房，而涉案厂房属于吴中区，才会使用其他厂房办理营业执照；苏州凡生自动化设备有限公司于2016年5月取得营业执照，其向苏州恒畅电力成套设备有限公司提出变更合同主体，但苏州恒畅电力成套设备有限公司要求将之前租金结清后变更，但其想着如不付租金，苏州恒畅电力成套设备有限公司可直接终止合同，就暂未支付，但并未提出解除合同的要求，其向苏州恒畅电力成套设备有限公司说过如不配合变更主体，就要求搬走；苏州恒畅电力成套设备有限公司均会向其开具租金、电费等发票，但其仅抵扣小部分。如认定苏州华荣机械厂作为合同相对方，认可租赁合同已于2017年12月底解除。庭审中，苏州凡生自动化设备有限公司法定代表人李顺成述称，2016年5月苏州凡生自动化设备有限公司办好营业执照，想要变更租赁合同主体，要求苏州恒畅电力成套设备有限公司晚点开票，后可直接开给苏州凡生自动化设备有限公司，但苏州恒畅电力成套设备有限公司还是向苏州华荣机械厂开具发票的，但苏州华荣机械厂已不再经营，发票无法抵扣；如苏州恒畅电力成套设备有限公司能重新向其开具2016年5月以后的发票，其同意支付租金。为证明厂房使用情况，两原审被告提供以下证据：1、照片，拍摄地点为车间、办公室、前厅，其中一张照片门牌号为××。原审被告称，苏州凡生自动化设备有限公司经营时做过门牌，现该厂房已由苏州工业园区环信科技有限公司使用，其他照片为李顺成拍摄的办公场地、生产车间。2、房屋租赁协议，系苏州凡生自动化设备有限公司与苏州市金厍实业有限公司于2016年3月1日签订，租赁物位于，落款处有邹菊明签字，并加盖苏州市金厍实业有限公司印章。原审被告表示，为配合苏州凡生自动化设备有限公司申办营业执照，苏州恒畅电力成套设备有限公司以苏州市金厍实业有限公司名义订立该合同，但实际并未履行，苏州凡生自动化设备有限公司一直在涉案厂房经营。合同经办人均为邹菊明，苏州恒畅电力成套设备有限公司是清楚该情况的。3、苏州凡生自动化设备有限公司销售发货单（出库），其中苏州凡生自动化设备有限公司地址为宏业路138号。原审被告表示，从苏州凡生自动化设备有限公司发货地址看，经营地均在涉案厂房。4、厂房租赁合同及发票，系苏州凡生自动化设备有限公司与苏州方泰精密机械科技有限公司于2017年11月1日签订，并已开具房租、物业费发票。原审被告表示，苏州凡生自动化设备有限公司另行向案外人租赁厂房，于2017年12月底搬离涉案厂房，并未结欠2018年1月电费。针对以上证据，苏州恒畅电力成套设备有限公司对照片不予认可，认为无法确定拍摄地点、时间，即便厂房使用人发生变动，应当视为原审被告违约，厂房开始由原审被告与苏州凡生自动化设备有限公司共同使用，后原审被告要求变更主体，其提出付清租金后办理，但原审被告并未按此履行，仍由李扣林出面收取租赁材料；苏州凡生自动化设备有限公司发货单及与苏州市金厍实业有限公司、案外人签订的合同、发票，与本案无直接关联。关于电费，苏州恒畅电力成套设备有限公司称，2017年电费发票总额为18889.20元，原审被告仅支付4784.40元，后表示该金额中包括2017年电梯维保费12756元。为此，苏州恒畅电力成套设备有限公司提供以下证据：1、2016年度、2017年度电费明细账，显示每月电费具体数额及原审被告付款情况，其中原审被告已付清2016年电费及电梯维保费，2017年电费共计6133.20元、电梯维保费12756元，原审被告仅付款4784.40元，仍欠2017年11月、12月电费626.40元、722.40元及电梯维保费。2、发票签收单，系2016年5月至2017年10月期间形成的，详细列明单位、项目、金额、签收人、签收日期等，项目包括电费、电梯维保费，苏州华荣机械厂的发票多由李扣林签收，部分由李顺成签收，金额与电费明细账一致，其中2017年10月电费331.20元，李扣林于2017年10月20日签收电梯维保费12756元发票。苏州恒畅电力成套设备有限公司表示，2017年11月、12月电费已开票，但无签收记录。3、增值税发票两份，情况说明1份，发票系2017年11月、12月电费，由苏州市金厍实业有限公司开票给苏州华荣机械厂，金额为626.40元、722.40元。苏州市金厍实业有限公司于2019年1月16日出具情况说明，内容为“苏州恒畅电力成套设备有限公司所有的位于苏州市吴中区厂房的电费由我司直接向承租人收取并支付给供电公司。2017年12月底前苏州华荣机械厂欠付的电费14104.80元，已经由苏州恒畅电力成套设备有限公司直接支付给我司。苏州华荣机械厂欠付的电费由出租人苏州恒畅电力成套设备有限公司直接向其追讨”。两原审被告对电费明细账无异议，确认仍有3个月租金未付；对发票签收单无异议，但认为收取的并非发票，而是催收单，其拿到催收单后已支付相应款项；对两份电费发票无异议，但其已支付，并取得收据；情况说明系苏州恒畅电力成套设备有限公司与苏州市金厍实业有限公司之间形成的，与其无关。原审被告则提供2017年11月、12月电费通知，落款单位为金葑企业服务部，写明电表读数、用电量、电费金额及要求付款的日期，两个月电费依次为626.40元、722.40元；另有加盖苏州市金厍实业有限公司财务章的收据，入账日期为2018年1月，交款单位为苏州华荣机械厂，收款方式现金，金额1348.80元，事由为“收10.11月电费”。原审被告表示，2017年11月、12月电费已付清，收据存在笔误，写为10月、11月的电费。苏州恒畅电力成套设备有限公司对两份通知无异议，但认为仅是催收电费，不代表原审被告已支付，对实际支付情况需要再次核实，可未作回复。以上事实，由苏州恒畅电力成套设备有限公司提供的规划许可证、土地使用证、厂房租赁合同、电费明细账、发票签收单，原审被告提供的照片、房屋租赁协议（苏州凡生自动化设备有限公司与苏州市金厍实业有限公司）、通知、收据、发货单、厂房租赁合同（苏州凡生自动化设备有限公司与案外人）、发票及当事人陈述等证据附卷佐证。原审法院认为：双方签订的厂房租赁合同系真实意思表示，应当恪守履行。该合同中，苏州恒畅电力成套设备有限公司为出租方，苏州华荣机械厂为承租方，相应主体已明确。在履行过程中，李扣林向苏州恒畅电力成套设备有限公司支付租金，出具还款承诺书，签收发票，可见，苏州华荣机械厂承租人身份并未改变。李扣林表示，其向苏州恒畅电力成套设备有限公司提出变更合同主体，苏州恒畅电力成套设备有限公司要求付清租金后进行变更，还款承诺书是苏州恒畅电力成套设备有限公司不同意变更主体，其不想继续租赁，在苏州恒畅电力成套设备有限公司要求下才出具的，否则苏州恒畅电力成套设备有限公司不让其搬走。但是，该承诺书是2016年12月出具，且承诺2017年房租每季度付清，无法看出是苏州恒畅电力成套设备有限公司要挟原审被告所写。合同并未约定，苏州恒畅电力成套设备有限公司负有配合原审被告变更合同主体的义务。苏州恒畅电力成套设备有限公司陈述，其要求原审被告付清之前租金，再与原审被告提出的主体重新订立合同。苏州恒畅电力成套设备有限公司该项要求并无不当，但原审被告未按此履行，才导致该租赁合同未发生变更。按李扣林陈述，其与苏州凡生自动化设备有限公司法定代表人李顺成为父子关系，在苏州凡生自动化设备有限公司未能取得营业执照的情况下，其以苏州华荣机械厂向苏州恒畅电力成套设备有限公司租赁厂房，交由苏州凡生自动化设备有限公司使用，但并不代表苏州凡生自动化设备有限公司可以自动成为该合同的承租人。原审被告提供的各项证据即便能够确定涉案厂房由苏州凡生自动化设备有限公司使用，但是，在苏州恒畅电力成套设备有限公司未解除与苏州华荣机械厂合同，重新与苏州凡生自动化设备有限公司订立合同的情况下，苏州华荣机械厂仍应作为承租人履行合同义务。租赁合同主体不会因厂房实际使用情况自动变化，苏州华荣机械厂将承租厂房交由苏州凡生自动化设备有限公司使用，是对租赁物的自行处置。即便苏州恒畅电力成套设备有限公司未提出异议或予以配合，不代表租赁合同主体有所改变。苏州恒畅电力成套设备有限公司向苏州华荣机械厂开具的发票，因苏州华荣机械厂不再经营，未作抵扣，系其自身原因所致，不能归责于苏州恒畅电力成套设备有限公司。两原审被告对未付租金37440元无异议，苏州恒畅电力成套设备有限公司要求苏州华荣机械厂予以支付，合法有据，予以支持。关于电费14104.80元，苏州恒畅电力成套设备有限公司明确，该项费用中除2017年11月、12月电费，还包括电梯维保费12756元。合同约定水电费、电梯维保费由苏州市金厍实业有限公司向原审被告收取，但苏州市金厍实业有限公司出具情况说明，确认该项费用14104.80元，苏州恒畅电力成套设备有限公司已向其付款，由苏州恒畅电力成套设备有限公司直接向原审被告追讨，故苏州恒畅电力成套设备有限公司有权向原审被告主张上述两项费用。苏州恒畅电力成套设备有限公司提供的发票签收单显示，原审被告已收取2017年电梯维保费发票，应当履行付款义务。原审被告表示，其实际收到的是催收单，并已通过多种方式支付相应款项，但未提供电梯维保费付款证据，不予采信。原审被告提供的收据可以证明其已向苏州市金厍实业有限公司支付电费1348.80元，该收据虽写为10月、11月电费，但10月、11月电费分别为331.20元、626.40元，金额明显不符，而1348.80元恰为11月、12月电费之和。因此，该收据确能证明原审被告已向苏州市金厍实业有限公司支付2017年11月、12月电费，无需再次付款。综上，苏州华荣机械厂应向苏州恒畅电力成套设备有限公司支付租金37440元、电梯维保费12756元。合同明确，要先付清租金，后使用租赁物，原审被告或苏州凡生自动化设备有限公司于2017年12月底搬离，双方合同已终止。苏州恒畅电力成套设备有限公司要求，以37440元为基数，自2018年1月1日起计算逾期付款利息损失，符合法律规定，予以支持。但是，就12756元的利息损失起算时间，租赁合同对电梯维保费的支付时间未予明确，苏州恒畅电力成套设备有限公司无证据证明其要求原审被告付款的日期，故该项费用利息损失自提起诉讼之日即2019年2月12日起算为宜。李扣林为苏州华荣机械厂投资人，应对上述债务承担无限责任，苏州华荣机械厂不足以清偿债务的，由李扣林以个人财产予以清偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条之规定，判决：一、苏州华荣机械厂于本判决生效之日起十日内支付苏州恒畅电力成套设备有限公司租金人民币50196元，并支付以人民币37400元、12756元为基数，分别自2018年1月1日、2019年2月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止的逾期付款利息损失。不足部分，由李扣林承担清偿责任。二、驳回苏州恒畅电力成套设备有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币578元，由苏州恒畅电力成套设备有限公司负担17元，由苏州华荣机械厂、李扣林负担561元。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的厂房租赁合同是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案的厂房租赁合同由上诉人苏州华荣机械厂和被上诉人苏州恒畅电力成套设备有限公司签订，还款承诺书也是由李扣林以苏州华荣机械厂的名义出具，上诉人苏州华荣机械厂作为承租人未按期支付租金，依法构成违约,其应当继续履行支付义务，并赔偿出租人利息损失。上诉人苏州华荣机械厂主张其并非厂房租赁合同的当事人，被上诉人苏州恒畅电力成套设备有限公司应当将合同主体变更为苏州凡生自动化设备有限公司，由于缺乏合法、有效的证据证明双方就合同主体变更协商达成了一致意见，故其上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1156元，由上诉人苏州华荣机械厂负担。本判决为终审判决。审判长 赵 东审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一九年九月五日书记员 孙 贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。