河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终4207号上诉人(原审原告、申请执行人）：陈书俊，男，汉族，1960年5月20日出生，住址南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王学峰，河南通天路律师事务所律师。被上诉人(原审被告、案外人）：马海翔，男，汉族，2002年6月18日出生，住址南阳市。法定代理人：吴云普，女，回族，1976年1月6日，被告马海翔的母亲。委托诉讼代理人：马荣姿，被告马海翔的姑姑，代理权限为特别授权。被上诉人(原审被、被执行人)：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码914113007457764958，住所地南阳市人民北路。法定代表人：冯居朝，任公司董事长。委托诉讼代理人：赵明宇、郭建敏，卧龙区政府派驻淯阳房地产工作组专干，代理权限为一般代理。上诉人陈书俊因与被上诉人马海翔、南阳市淯阳房地产开发有限责任公司为申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈书俊及其委托诉讼代理人王学峰，被上诉人马海翔的委托诉讼代理人马荣姿，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司的法定代表人冯居朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈书俊上诉请求：要求依法判令准许继续对南阳市淯阳房地产开发有限责任公司所有的位于南阳市××区人民对路××新村××楼××单元××室的房产予以执行。事实与理由：一、涉案房产自2013年5月24日至今一直处于查封状态，一审法院对此却故意予以忽略。2013年5月24日南阳市中级人民法院对涉案房屋予以查封，查封期限为二年，至2015年5月23日止。2015年5月14日，南阳市中级人民法院对其中的三套商品房（包含涉案房屋）予以续行查封，查封期限三年，至2018年5月22日止。2017年1月12日南阳市卧龙区人民法院裁定对上述3套商品房（包含涉案房屋）予以查封。查封期限三年。由此可见，涉案房屋自2013年5月24日至今一直处于查封状态。而且2013年查封时，房屋所有人被上诉人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司并未提出任何异议。故，被上诉人马海翔的购买，对价的支付，房屋的占有均应当在房屋被查封的状态。其所声称于2008年11月购买涉案房屋系虚假陈述，其所支付的对价无任何银行流水予以支持包括被上诉人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司声称收到款项也没有银行流水，显然与一般常识不符。对于二被上诉人串通的虚假事实，一审法院却予以认定，导致了判决错误。二、被上诉人马海翔的执行异议主张不能得到支持。1、认购协议书不能认定为合法有效的合同，而且不能够排除合理性怀疑。认购协议书签订于2009年2月15日，恰恰说明南阳市淯阳房地产开发有限责任公司在取得商品房预售证之前己经出售房屋，该认购协议书应属无效合同。另外，该认购协议书与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司签字认可南阳市中级人民法院查封的事实相违背。其真实性不能够排除合理性怀疑。认购协议书显示该协议书一式二份，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司应该留存的有其中一份，如果出售是事实的话，南阳市淯被上诉人马海翔（吴云普）未能举证证实所购用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。《异议复议规定》第29条保护的是消费者的居住权，而本案中被上诉人马海翔（吴云普）并未证实其所购房产用于居住的事实。而所出示的证据恰恰显示了吴云普将其所有的房产赠与被上诉人马海翔的事实，而且其赠与的行为也证实了吴云普名下有其他用于居住的房屋，而且吴云普系马海翔的母亲，也是监护人，吴云普有义务向马海翔提供相应的住所。被上诉人马海翔不是适格的消费者，其本人的居住权不应当得到保护。3、被上诉人马海翔出示的收款收据不能够证实其实际已经缴纳房款的事实。在庭审中，被上诉人马海翔出示了吴云普缴纳房款，以及接受赠与转让的情况，但是却没有出示任何银行交易流水的凭据，而且被上诉人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司也未有任何银行流水证据证实收到相应的房款，这与单位收款必须存入单位银行账户的规定相违背。所以，收款收据不能够证实实际己经缴纳房款。以上几点是《异议复议规定》第29条规定阻却执行的3点规定，被告马海翔均不符合，故应当准许上诉人的执行案件对涉案房屋的执行。另外：被上诉人马海翔怠于履行公示义务，在2013年5月24日查封时，东华新村已经有数百套房屋已经网签备案，仅仅剩余约30套房屋未网签，说明东华新村房屋出售后，网签备案己经成为常态，网签并不困难。而被上诉人马海翔却怠于履行公示义务，自2011年取得商品房预售证至2013年5月24日查封，长达2年时间没有网签备案，具有一定的过错。其阻却执行不应当得到支持。综合以上，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致错误的判决，望贵院依法查明事实，予以改判。马海翔辩称，这事情是去年我们才知道房子被查封，该房子2008年的时候公安局以内部集资的名义建的房子，马海翔的父亲当时集资的这套房子，2009年2月15号的时候全额交款235209元，在2012年12月份的时候马海翔母亲改嫁，要补齐房款，马海翔母亲又补缴了2万多块钱，把原先的房款收据收回，开了张261380块钱的收据，这个收据在淯阳房地产公司也有存根，当时签订的有购房协议，作为我们买房人来说对相关手续不是太懂，我们也一直要求办网签，他们一直让我们等消息，2018年法院发给我们传票我们才知道被查封了。房子是交全款的时候把名字改到马海翔名下。南阳市淯阳房地产开发有限责任公司述称，1、2009年2月15吴云普（后更名为马海翔）与我公司签订了淯阳“东华新村”认购房协议书，明确规定马海翔所购房屋为我公司所建设的东华新村4号楼1单元12层1201室B东南户，面积暂定为120.25平方米，单价1956.00元/平方米，总房款为2352009年2月15日原户主吴云普一次性支付购房款235210.00，2012年12月12日补缴房屋面积增加部分房款26170.00元，共计缴纳房款2612012年12月12日户主马海翔又缴纳自来水、沼气、有线电视、电表立户费6080.00元，缴纳物业费、对讲费、装修垃圾处理费等费用（见附件）。公司于2013年1月19日向其购房人交付了房屋钥匙，购房人即进行了装修，并且居住至今。4、东华新村己有数百套房产被网签，全部为我公司借款抵押，但也有部分房屋由于未及时给部分购房人办理房产网签手续，而被法院查封。户主马海翔即类似情况，东华新村现还有未网签房屋。5、综上所述，户主马海翔2009年购买我公司的房产，签订了购房协议，支付了全部购房款及所有费用。我公司将房屋交付给购房户马海翔，其本人进行了装修并且居住至今，应视为合法拥有该房产。卧龙区法院于2019年3月27日作出（2019)豫1303执异36号执行裁定书，裁定中止对人民路东华新村4号楼1单元1201室的房产执行,2019年6月5日又作出（2019)豫1303民初3376号《民事判决书》驳回被答辩人的诉讼请求。为了保护购房人的合法权益，请法院驳回原告诉求，归还房屋购买人的所有权。淯阳公司正在进行以物抵债分配工作，对于欠陈书俊工程款可纳入统一分配优先考虑。陈书俊向一审法院起诉请求：依法判令准许继续对被告淯阳房产公司所有的位于南阳市××区××路××新村××楼××单元××室的房产予以执行；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年10月19日，淯阳·东华新村4号楼取得商品房预售许可证，证号：宛市房预售证第**。本案被告马海翔的姑父徐华远为南阳市公安局民警。2008年11月12日，被告淯阳房产公司在南阳市公安局家属院张贴《南阳市淯阳房地产开发有限责任公司、市公安局民警认购“淯阳·东华新村”4号楼有关事项公示》，主要内容有：“淯阳·东华新村”4号楼以优惠价格由南阳市公安局民警认购，购房人按优惠价格与淯阳房产公司直接签订认购合同，竣工后，各认购户凭认购协议书与淯阳房产公司直接签订交接房屋手续，并办理产权手续；各购房户认购前，先到指定银行账户缴纳5万元人民币，缴存后到淯阳房产公司备案，并按照缴款顺序选房；购房户可以分五次交款，具备交房条件时结清余款并一次性结清其它费用（大修基金、办证费、其它项目初装费、立户费等）。被告马海翔的母亲吴云普占用妹夫徐华远的指标报名认购了4号楼1单元1201室。2009年2月15日，马海翔的母亲以本人的名义与被告淯阳房产公司签订《“淯阳·东华新村”》认购协议书，即日按认购协议价格足额交纳了购房款235210元。2012年12月12日，吴云普将购房人户名变更为儿子马海翔，并即日按确认的房屋面积补齐了房款，被告淯阳房产公司即日为其重新开具了交款人为马海翔的261380元的房款收据。房屋即日交付后，吴云普对房屋进行装修。半年后，马海翔与奶奶入住至今。之后，相关手续均以马海翔名义办理，相关费用均以马海翔名义交纳。2013年5月24日，南阳市中级人民法院在执行陈书俊申请执行淯阳房产公司建设工程合同纠纷（2012）豫法民三终字第137号民事判决一案中，作出（2013）南中执字第00003号执行裁定书，即日查封了被执行人淯阳房产公司名下的本案讼争房产在内的14套房屋，预售证号2011041号，查封期限至2015年5月23日。查封执行中，淯阳房产公司对查封未有异议。2013年5月27日，因双方达成执行和解，南阳市中级人民法院作出（2013）南中执字第03号执行裁定书，裁定：终结河南省高级人民法院（2012）豫法民三终字第137号民事判决书本次执行程序的执行。（二）原告陈书俊与被告淯阳房产公司建设工程合同纠纷案，一审法院于2017年7月24日作出（2016）豫1303民初5401号民事判决书，判决被告淯阳房产公司返还原告陈书俊质量保证金608701.37元。该案审理中，原告陈书俊申请财产保全，一审法院作出（2016）豫1303民初5401号民事裁定书，查封了登记在淯阳房产公司名下的本案讼争房产在内的14套房屋。本案判决生效进入执行后，被告马海翔提出执行异议。一审法院审查后作出（2019）豫1303执异36号执行裁定，裁定中止对案涉房产的执行。陈书俊对裁定不服，依法提起执行异议之诉。再查明，被告马海翔名下未见有其它用于居住的房屋。一审法院认为，本案的争议焦点是：被告马海翔对讼争房产是否具有足以排除执行的权利。对此，一审法院评议如下：2008年11月，南阳市公安局干警对被告淯阳房产公司开发的“淯阳·东华新村”4号楼进行团购，被告马海翔的母亲吴云普占用其妹夫（公安局干警）徐华远的指标参加团购，并认购了“淯阳·东华新村”4号楼1单元1201室，为此交纳235210元，此由认购协议、收据等佐证，证据确凿，应予认定。被告马海翔的母亲于2012年12月12日补齐房款261380元，并将购房人变更为马海翔，即日淯阳房产公司向其交付房屋，开具房款收据。吴云普接收房屋后，对房屋进行装修，半年后，儿子马海翔与奶奶入住至今。此由装修后室内图片、相关费用支出凭证印证，足以认定。原告称被告马海翔与被告淯阳房产公司的认购协议因签订协议时淯阳房产公司尚未取得预售许可证且马海翔为无民事行为能力人，为无效协议，但被告淯阳房产公司已于2011年10月19日取得淯阳·东华新村4号楼商品房预售许可证，且马海翔的母亲作为马海翔的法定代理人有权代马海翔签订享受权利的协议，因此，马海翔的母亲与淯阳房产公司的认购协议依法为有效合同。马海翔的母亲之后将购房人名称变更为儿子马海翔，并以马海翔名义办理相关手续，交纳相关费用，将房屋装修后由儿子马海翔与奶奶同住，符合中国家庭观念，符合民风民俗，符合父母出资为子女购房的家事习惯，因此，马海翔的权利主体地位应受法律的支持和保护。南阳市中级人民法院执行（2012）豫法民三终字第137号民事判决一案中，根据申请执行人陈书俊的申请，于2013年5月24日查封了涉案房屋，查封期限至2015年5月23日。2013年5月27日，因当事人达成执行和解，执行程序终结。一审法院在审理（2016）豫1303民初5401号案件中，根据申请执行人陈书俊的申请，查封了案涉房屋。陈书俊称卧龙区法院的查封是对南阳市中级法院的协助查封，但两案没有关联性，且没有证据证明一审法院的查封是对南阳市中级人民法院的协助，因此，原告陈书俊的上述陈述不予采信。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房产系登记在被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司名下的商品房，因此，适用前述法律规定。2009年1月15日，被告马海翔的母亲吴云普出资为儿子马海翔认购房屋、按认购价格足额交纳房款，并于2012年12月12日将购房人户名变更为儿子马海翔、按确认的房屋面积补齐房款、接收房屋，之后对房屋装修后由马海翔与奶奶居住至今，以上事实有协议、收据、照片等为证，证据充分，马海翔的物权期待权依法成立。证据表明，至今未办理房产证的原因在淯阳房产公司，马海翔没有过错。另外，截止目前，没有证据证明马海翔名下有其它用于居住的房产。判决如下：驳回原告陈书俊的诉讼请求。案件受理费9887元由原告陈书俊负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审相同。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对案外人马海翔提出的执行异议应当根据上述规定审查。2009年1月15日，被告马海翔的母亲吴云普出资为儿子马海翔认购房屋、按认购价格足额交纳房款，并于2012年12月12日将购房人户名变更为儿子马海翔、按确认的房屋面积补齐房款、接收房屋，之后对房屋装修后由马海翔与奶奶居住至今，以上事实有协议、收据、照片等为证，证据充分，马海翔的物权期待权依法成立。南阳市中级人民法院的对涉案房产查封不必然导致实际购买人的买卖合同无效。马海翔拥有涉案房产的实际使用权和所有权，符合对抗执行的相关要求。综上所述，陈书俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实淯楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由陈书俊负担。本判决为终审判决。审判长 王玉斌审判员陈德林审判员李郧钦二〇一九年九月十六日书记员 牛      志      烨