北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民再57号原告：北京紫萝园物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路石佛营东里**。法定代表人：罗小林，总经理。委托诉讼代理人：王东林，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐德福，男，1975年6月24日出生，汉族。被告：北京奥士凯云龙旅游饭店管理有限公司，住，住所地北京市东城区东直门外小街**/div>法定代表人：刘建刚，董事长。委托诉讼代理人：尹建民，男，1969年2月7日出生，汉族。被告：北京奥士凯资产经营公司，住所，住所地北京市东城区青年湖东里**楼**楼及平房div>法定代表人：王振淮，董事长。委托诉讼代理人：石贵霞，女，1964年4月19日出生，住北京市东城区。被告：北京卓为兴业投资管理有限公司，住所地北京，住所地北京市东城区和平中街17,19,****楼**>法定代表人：王振文，董事长。委托诉讼代理人：杨国清，北京市青山律师事务所律师。原告北京紫萝园物业管理有限公司（以下简称紫萝园物业公司）与被告北京奥士凯云龙旅游饭店管理有限公司（以下简称奥士凯公司）、北京卓为兴业投资管理有限公司（以下简称卓为公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月18日作出（2015）朝民初字第42627号民事判决，卓为公司、奥士凯公司均不服，向北京市第三中级人民法院上诉，该院于2016年4月28日作出（2016）京03民终2309号民事判决。卓为公司、奥士凯公司均不服终审判决，分别向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院分别作出（2016）京民申2757号、2758号民事裁定，分别驳回卓为公司、奥士凯公司的再审申请。后卓为公司向检察机关申请监督，北京市人民检察院作出京检民监[2017]110XXXXXXXX号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院作出（2018）京民抗10号民事裁定，指令北京市第三中级人民法院再审本案，该院于2018年7月24日作出（2018）京03民再62号民事裁定，撤销（2016）京03民终2309号民事判决及（2015）朝民初字第42627号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭审理本案，追加北京奥士凯资产经营公司（以下简称奥士凯资产公司）为共同被告。紫萝园公司委托诉讼代理人王东林、徐德福，奥士凯公司委托诉讼代理人尹建民，奥士凯资产公司委托诉讼代理人石贵霞，卓为公司委托诉讼代理人杨国清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。紫萝园公司诉称：紫萝园公司是紫萝园小区的物业公司，该小区东至万科金阳公寓，南至北京市东城区商业职工住宅楼，西至北京市东城区商业职工住宅楼和教师楼，北至姚家园路。紫萝园小区4号楼（以下简称4号楼）归奥士凯公司所有，由卓为公司承租，也在紫萝园公司提供物业服务的范围内。2011年1月1日紫萝园公司和北京市朝阳区紫萝园小区业主委员会签订《北京市紫萝园小区物业服务合同》，约定服务期限2011年1月1日到2013年12月31日，商业楼收费以约定为准，按年缴纳，逾期缴纳自逾期之日起按应交服务费的千分之五缴纳违约金。2011年5月9日，紫萝园公司和奥士凯公司、卓为公司签订《紫萝园小区4号楼奥士凯物业收费合同》，约定4号楼奥士凯公司商业楼在紫萝园小区红线内，同属于一个物业管理区域，享受相关的物业服务，建筑面积8700平方米，服务期限2011年4月1日到2014年12月31日，收费标准每平方米1.35元，2015年的收费每平方米3元；奥士凯公司应向紫萝园公司交纳的物业服务费，由卓为公司全额按整年向紫萝园公司一次性交纳，缴纳时间为上一个年度的最后一个月的前10日内，卓为公司出现延期缴纳等现象，奥士凯公司负完全的连带责任。奥士凯资产公司主张是业主，也应当承担连带责任。签订合同后，奥士凯公司和卓为公司欠付物业费，经多次催缴仍拒绝缴纳。故诉至法院要求奥士凯公司、奥士凯资产公司、卓为公司支付物业费529940元（2011-2013年欠付21800元，2014年1月1日到2014年12月31日欠付140940元，2015年1月1日到2015年12月31日欠付367200元），违约金共计253239.6元。卓为公司辩称：我公司是诉争8700平方米房屋的承租人。该8700平方米房屋的物业服务都是我公司自己提供并承担费用，4号楼没有房产证，也不是紫萝园小区的开发商开发的，不可能缴纳公共维修基金，是独立于紫萝园小区住宅楼的，且紫萝园公司也未给4号楼提供物业服务，导致该楼治安案件多。电梯费和消防费都是我方自己缴纳的。2014年1月至今，因治安问题报警5次，紫萝园公司未尽到服务义务。紫萝园公司要求的2011年至2013年的物业费，已超过诉讼时效，紫萝园公司和业主委员会签订的物业服务合同，对我公司不发生效力。紫萝园小区成立业主大会、业主委员会时也没有通知我公司，程序不合法，选定紫萝园公司作为小区物业公司程序也不合法，另住宅楼和商业楼物业服务的标准和收费金额不同，成立一个业主大会，不合理。奥士凯公司辩称：奥士凯资产公司将4号楼委托我公司出租，我们各享有50%的租金。我公司将4号楼出租给卓为公司，约定物业服务费由卓为公司支付。4号楼8700平方米房屋不在紫萝园公司物业服务范围内。紫萝园公司和业主委员会签订的物业服务合同，程序违法，对我公司不发生效力。紫萝园公司要求的2011年至2013年的物业费已超过诉讼时效。奥士凯资产公司辩称：我公司是4号楼产权人，由于历史及费用原因，现尚未取得产权证。奥士凯公司是我公司下属公司，我们委托该公司对4号楼进行经营管理，我公司与奥士凯公司分别收取50%的租金，具体相关事宜我公司都不清楚。另因为公司改制，奥士凯资产公司现停止经营，对4号楼产权未予变更，4号楼实际由北京东方奥天公司管理，租金实际付至北京东方奥天公司账户。其他意见同奥士凯公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年5月18日，紫萝园公司和奥士凯公司、卓为公司签订《紫萝园小区4号楼奥士凯公司物业服务收费合同》，约定紫萝园小区4号楼奥士凯公司商业楼在紫萝园小区红线内，同属于一个物业管理区域，享受了相关的物业公共服务，类型商业，建筑面积8700平方米，物业服务期限与紫萝园小区业主委员会与紫萝园公司签订的服务合同服务期同步，为三年，自2011年4月1日到2013年12月31日，紫萝园公司负责物业管理区域内共用部位、设施的日常维修、养护和管理，负责共有绿地、景观的养护和管理，负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生，生活垃圾清运等，负责协助小区维护公共秩序和协助做好小区安全防范工作，有偿特约服务，标准为每平方米1.35元，奥士凯公司应向紫萝园公司缴纳的物业服务费，由卓为公司全额按整年向紫萝园公司一次性缴纳，缴纳年度物业服务费的时间为上一年度的最后一个月的前10日内（12月10日前）一次性缴纳。合同终止事宜以紫萝园小区物业服务合同中约定的合同终止内容为准，奥士凯公司或承租方违反合同约定，经紫萝园公司书面催缴未能按时足额缴纳物业服务费，奥士凯公司或承租方应当按所欠服务费逾期之日起每日追加所欠金额的千分之五的标准向紫萝园公司支付违约金，如卓为公司出现延期缴纳现象，奥士凯公司负完全的连带责任。经询，三方签订合同后，针对2011年-2012年的物业费，卓为公司已依合同支付。2013年卓为公司已支付部分物业管理费，尚欠21800元未支付。此后4号楼一直未缴纳物业服务费，2015年8月，紫萝园公司起诉要求物业服务费，卓为公司和奥士凯公司分别于2015年10月8日、10月9日收到起诉状。紫萝园公司提交其和北京市朝阳区紫萝园小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订的《北京市物业服务合同》，证明其对紫萝园小区的物业服务期限从2011年1月1日到2017年12月31日，其中服务期限2011年1月1日到2013年12月31日的合同，约定小区高层住宅每月每平方米1.35元，商业物业依据产权人另行约定的商业市场调节价为准；2014年1月1日到2014年12月31日的合同，约定高层住宅每月每平方米1.35元，商业物业每月每平方米1.35元；2015年1月1日到2017年12月31日的合同，约定高层住宅每月每平方米1.5元，商业物业每月每平方米3元，商业部分每年的12月1日至次年4月1日，按整年预缴纳新费，逾期缴纳自逾期之日起按应交服务费千分之二缴纳违约金。奥士凯公司、卓为公司对紫萝园公司和业主委员会签订的物业服务合同不认可，认为业主委员会成立及选定物业公司程序不合法。紫萝园公司提交2010年12月30日加盖奥士凯公司公章的《委托书》，委托陈某代表公司参加紫萝园小区业主大会表决。紫萝园公司提交《关于紫萝园小区4号楼缴纳物业服务费标准告知函》，显示2011年3月24日陈某、王某签收，内容为：4号楼涉及的费用明细核算，按每平方米每月计算，含综合管理费0.32元、物业共用部分、公用设施设备日常运行维护费0.31元、绿化维护费0.07元，清洁卫生费0.08元，秩序维护费0.11元，根据京发改委（2005）2662号《北京市物业服务收费管理办法》商业物业费的市场调节价乘以5倍。奥士凯公司认可陈某是其员工，卓为公司认可王某曾系其员工，双方均不认可收到该告知函，但均不申请对告知函的真实性进行鉴定。另紫萝园公司提交2014年10月20日催缴通知函及快递单，向奥士凯公司、卓为公司催缴物业费。再审审理中，奥士凯资产公司主张是4号楼的实际所有权人，但因企业改制且办理所有权证需要支付费用，故尚未办理所有权证。4号楼授权给奥士凯公司经营使用，二公司各分取50%租金及收益，租金经其授权实际付至北京东方奥天公司账户。奥士凯公司、卓为公司在原一审中提交土地使用权证、房屋所有权证，证明北京市朝阳区石佛营东里X号内X号土地使用权和房屋所有权登记在北京亚信公司（以下简称亚信公司）名下，但登记面积为土地使用面积651.12平方米，建筑面积1560.56平方米，主张诉争的8700平方米房屋并非紫萝园小区的开发商亚信公司开发的，该房屋没有房产证，不在紫萝园公司提供物业服务的范围内。再审审理中，奥士凯资产公司提交向北京市东城区国有资产监督管理委员会请求确认，4号楼是1998年与北京二商公司联建，由于历史原因未办理产权证，经北京市朝阳区国土资源和房屋管理局测绘队测绘4号楼建筑面积8774.65平方米，公司经营调整于2010年9月出租，需相关部门出具房屋产权归属证明，请求确认4号楼归奥士凯资产公司所有。2010年11月2日，北京市东城区人民政府国有资产监督管理委员会加盖公章证明上述情况属实。卓为公司提交与汉典公司、北京润泰源公司转租合同、光盘、电梯日常维护保养合同、消防设备维护合同、高压配电室清检合同等，主张4号楼与紫萝园小区住宅部分是相互独立封闭的两个区域，4号楼物业管理由卓为公司负责。奥士凯公司、卓为公司提交北京市公安局朝阳分局东风派出所2015年10月出具的证明，欲证明自2014年1月至今接到4号楼刑事及治安类报警五起及紫萝园公司并未为其提供物业服务。紫萝园公司提交保安外包合同、生活垃圾清运合同、污水管道和化粪池维护和清掏服务合同、疏通4号楼管道污水总管道的照片复印件等相关证据，欲证明对公共区域提供了物业服务。依奥士凯资产公司提交奥士凯公司与卓为公司签订的《租赁合同》第12.2条之约定，卓为公司在实际租赁经营过程中发生的有关各项能源费用、市政环卫费用、物业费、供暖费等由卓为公司承担；如卓为公司迟延交纳交纳上述费用，应承担因此而产生的全部法律责任。以上事实有《紫萝园小区4号楼奥士凯公司物业服务收费合同》、《北京市物业服务合同》等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为：本案的争议焦点之一是4号楼8700平方米商业楼是否包括在紫萝园小区物业服务范围内。本院认为，2011年紫萝园公司和奥士凯公司、卓为公司签订的三方协议已明确约定4号楼即奥士凯公司商业楼8700平方米在紫萝园小区红线内，同属于紫萝园公司管理的物业区域。4号楼作为商业楼，即使其与住宅楼存在空间上的界线，但其仍享有公共道路、公共上下水、公共绿化等，其享受了相关的物业公共服务，该8700平方米有无房屋所有权证不影响上述合同中关于该8700平方米属于紫萝园小区物业服务区的约定，且依奥士凯资产公司提交证明材料，4号楼由案外人购买，在国有资产管理部门登记为该公司享有，不属于违章建筑。现紫萝园公司仍为紫萝园小区提供物业服务，其具备原告主体资格。争议焦点之二是承担物业费的义务主体。依《物业管理条例》第四十二条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。紫萝园公司和奥士凯公司、卓为公司签订2011年4月1日到2013年12月31日《紫萝园小区4号楼奥士凯物业收费合同》，此后紫萝园公司与卓为公司形成了事实上的物业服务合同关系，依卓为公司与奥士凯公司租赁合同约定，4号楼的物业服务费由卓为公司负担，故卓为公司作为4号楼实际承租人应承担给付物业费之义务，在合同约定期间，依合同相对性由奥士凯公司承担连带责任。在合同约定期限外，奥士凯公司与奥士凯资产公司共享4号楼利益，应共同承担义务，承担连带责任。卓为公司主张其自行提供4号楼物业服务，但其提交的电梯、空调、楼内保洁等合同，与紫萝园公司要求的综合管理费、物业共用部分、公用设施设备日常运行维护费、绿化维护费，公共区域清洁卫生费，秩序维护费等并无重合部分；另双方在合同中也明确约定收取的费用为了物业相关共用部位、共用设施的日常运行、维护费用，物业管理区域内的绿化养护费用等，针对业主专有物业建筑面积（自用）维修、养护等根据市场价格另行付费，现紫萝园公司要求的费用中不含专有物业建筑面积内的费用，故三被告要求免交物业费，无事实及法律依据。本案的争议焦点之三是物业费收取标准。奥士凯公司、卓为公司提出的业主委员会成立程序不合法，故业主委员会和紫萝园公司签订的物业服务合同对三被告没有有约束力之辩解，三被告未提交相关证据予以证明业主委员会成立程序不合法，故本院不予采信；依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故2014年1月1日之后紫萝园公司虽未和产权人及物业使用人签订物业服务合同，奥士凯公司、卓为公司也应按照紫萝园公司和业主委员会签订的紫萝园小区物业服务合同约定交纳物业费，即自2015年1月1日起物业费本院支持按照每平方米3元计算；依《物业管理条例》第九条第一款之规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，卓为公司主张住宅楼和商业楼成立一个业主委员会不合法，本院不予采信。三被告主张2015年紫萝园公司提高商业楼物业费标准侵害其利益的问题，但未举证紫萝园公司擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费，本院难以采信。综上，奥士凯公司、卓为公司欠付的物业费为2013年每平方米每月1.35元，全年140940元，紫萝园公司要求21800元，2014年每平方米每月1.35元，全年140940元，2015年每平方米每月3元，全年313200元，共计475940元。卓为公司提交公安机关证明2014年1月2015年10月共接到4号楼报案5起要求减免2013年尚欠物业费，但该证明报案时间与卓为公司要求减免的物业费期间不一致，且公安机关只证明卓为公司进行了报案，该证据不能确定卓为公司所报案件与紫萝园公司管理存在问题之间的因果关系，无法得出紫萝园公司管理存在不合要求的结论，故该主张不能成立。本案的争议焦点之四是紫萝园公司要求的部分物业服务费是否超过诉讼时效。奥士凯公司、卓为公司从2013年起欠付服务费，之后紫萝园公司一直在为紫萝园小区提供物业服务，紫萝园公司和奥士凯公司、卓为公司的物业服务合同一直在履行，2014年10月紫萝园公司亦向奥士凯公司、卓为公司催缴，紫萝园公司于2015年8月起诉要求物业费，未过诉讼时效。因4号楼未办理房屋产权证，4号楼买卖合同签订也不是奥士凯资产公司，4号楼产权不具有对外公示性，奥士凯公司亦一直对外主张是产权人，故紫萝园公司向奥士凯资产公司主张权利亦未过诉讼时效。本案争议焦点之五：三被告应否交纳违约金及违约金能否减免。紫萝园公司和奥士凯公司、卓为公司签订的三方协议，紫萝园公司和业主委员会签订的物业合同均约定需经紫萝园公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的支付违约金，紫萝园公司曾书面发出催缴通知，亦通过诉讼进行催缴，故卓为公司、奥士凯公司应予支付，但现难以确定二公司收到书面催缴通知书的具体时间，故以二公司中最后收到本院送达起诉书时间后合理时间计算。另紫萝园公司要求违约金过高，本院予以酌减。虽然奥士凯资产公司委托奥士凯公司对4号楼进行经营管理，其作为国有资产的实际管理单位，对国有资产有保护的义务，其明知或应知相关事项，但在本案中才作为当事人，故对违约金可以不予支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告北京卓为兴业投资管理有限公司、北京奥士凯云龙旅游饭店管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京紫萝园物业管理有限公司物业费二万一千八百元；二、被告北京卓为兴业投资管理有限公司、北京奥士凯云龙旅游饭店管理有限公司、北京奥士凯资产经营公司于本判决生效后七日内给付原告北京紫萝园物业管理有限公司物业费四十五万四千一百四十元；三、被告北京卓为兴业投资管理有限公司、北京奥士凯云龙旅游饭店管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京紫萝园物业管理有限公司物业费四十七万五千九百四十元之违约金（自二〇一五年十一月十日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期银行存款利率计算并以二十五万三千二百三十九元六角为限）；四、驳回原告北京紫萝园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9099元，由原告北京紫萝园物业管理有限公司负担928元（已交纳），由被告北京卓为兴业投资管理有限公司、北京奥士凯云龙旅游饭店管理有限公司、北京奥士凯资产经营公司负担8171元（原告北京紫萝园物业管理有限公司已垫付4888元，本判决生效后七日内给付原告北京紫萝园物业管理有限公司4888元，余款3283元于本判决作出后七日内交至本院）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  田丽丽人民陪审员  张培华人民陪审员  郑大为二〇一九年九月二十五日书 记 员  任星星