福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2019）闽0111民初3403号原告：洪金亮，男，1984年10月25日出生，汉族，住福建省漳平市。原告：林星，女，1984年11月8日出生，汉族，住福建省闽侯县。两原告的共同委托诉讼代理人：李松，福建沃博律师事务所律师。被告：李梅梅，女，1992年5月7日出生，汉族，住福建省永泰县。第三人：福建麦田房产经纪有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道望龙二路1号海西金融大厦38层03、06、13单元。法定代表人：缪寿建，职务总经理。委托诉讼代理人：徐聪龙，系公司工作人员。原告洪金亮、林星与被告李梅梅、第三人福建麦田房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洪金亮、林星的共同委托诉讼代理人李松、被告李梅梅、第三人福建麦田房产经纪有限公司的委托诉讼代理人徐聪龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪金亮、林星向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金100000元，其中20000元由第三人以购房保证金代为支付；2.被告向原告支付律师费8000元；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：2019年5月16日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定由被告购买原告坐落福州市晋安区岳峰镇长乐北路125号长乐房屋。该合同还对房屋价格、支付方式及违约责任等均做了明确约定。同日，原、被告与第三人福建麦田房产经纪有限公司签订了《交易服务合同》。合同签订后，被告仅依约支付购房保证金20000元即开始出现违约行为，因被告未依约履行合同义务，交易服务方已多次致电被告督促办理上述手续，但被告均未履行。原告要求第三人于2019年5月24日通过ＥＭＳ方式向被告发出《履约通知书》催促履约，但被告均置之不理。基于被告的违约情况，原告依约于2019年6月5日正式向被告发出了《解除合同函》，依法解除了《房屋买卖合同》。合同解除后，原告又委托福建沃博律师事务所向被告发出《律师函》，要求解决违约后的相关事宜，但被告完全无视原告，直接拒收邮件。综上，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应当予以遵守。被告的行为已构成根本违约，原告依法有权行使合同解除权并要求被告按合同约定支付违约金。被告李梅梅辩称，原告所说的签订合同及支付购房保证金的经过属实。原告寄的快递都是寄到被告老家，其中履约通知书被告有收到，其他因为没时间回去拿，所以没有收到。被告没有和家里人商量就擅自签了合同，因为中介一直催促说房子很抢手让被告马上签合同，所以才去签的。后来被告的家里人来看了房子觉得不适合居住不同意买，所以被告在支付购房保证金后就没有继续履行合同。签订合同后的第三天，被告就和中介说不买了，让中介看下怎么处理，中介叫被告赔偿违约金100000元，被告一直有叫中介帮助协商，但是没有具体方案。另外，合同约定违约金过高。第三人福建麦田房产经纪有限公司述称,本案各方签订的一系列合同，均为合法有效合同，各方应按合同约定履行相应的义务。被告出现违约行为后，第三人已经向被告发送了《履约通知函》履行了相应的合同义务。2019年6月12日，第三人与居间方、原告已经签订了《具结书》，相应的权利义务已经终止。在被告违约后，居间方组织过原、被告双方进行协商，但双方并未达成一致。目前，被告支付的保证金20000元在第三人处，第三人同意依法院生效判决协助处理。本院经理审理查明事实如下：2019年5月16日，作为甲方的原告洪金亮、林星与作为乙方的被告李梅梅在晋安区名园麦田房产中介所的居间下签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方坐落福州市晋安区岳峰镇长乐北路125号长乐房屋，面积46.46㎡，成交价1035000元。其中，合同第八条第二款约定，乙方应在本合同签订时支付购房保证金20000元，另应在本合同签订后三日内支付购房保证金35000元，购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管。第九条第一款约定，房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金100000元；第三款约定，交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。第十条约定，甲方双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，一方变更通讯地址的，应当在变更后立即书面通知对方及交易服务方，否则一切经投送往该地址并经过三日的函件视为送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。落款处乙方确认的通讯地址为福建省永泰县。该合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。同日，原、被告与第三人福建麦田房产经纪有限公司签订《交易服务合同》，约定由第三人为原、被告提供房屋买卖的交易服务。上述合同签订后，被告依约支付购房保证金20000元至第三人处代管后，未再履行合同义务。2019年5月24日，第三人应原告要求按合同约定的通讯地址向被告寄发《履约通知函》，通知被告在收到函件后即行将购房保证金35000元存入第三人指定的账户。被告收到该函件后未支付购房保证金。后原告于2019年6月5日向被告发出《解除合同函》，要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及其他相关合同文件。该邮件于2019年6月8日妥投，被告本人收。此后，原、被告双方一直未能协商一致清理《房屋买卖合同》项下的权利义务，原告为此向本院提起诉讼，并因此支出律师费8000元。以上事实有《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《履约通知函》、《解除合同函》、EMS快递面单、回执查询单、民事/行政/仲裁委托代理合同、福建增值税普通发票及原、被告陈述等证据为证，可以确认。本院认为，本案《房屋买卖合同》依法成立，合法有效，具有法律约束力，原、被告双方均应依约履行。被告未按约支付购房保证金35000元已经构成违约，其经催告后仍未履行合同义务，合同约定的解除条件已成就，原告有权解除合同。原告于2019年6月5日向被告发出《解除合同函》依约行使了合同解除权，本案《房屋买卖合同》于2019年6月8日《解除合同函》被签收时即已解除。本案《房屋买卖合同》虽约定违约方应支付守约方合同解除的违约金100000元，但本案合同签订后被告即出现违约，原告亦及时行使了合同解除权，因合同履行的期限短、程度浅对原告造成的影响较小，故被告抗辩违约金过高，可以采纳，本院结合被告违约后的处理情况酌定将被告应付的违约金调整为60000元。被告已支付的购房保证金20000元，可用于抵扣其应付的违约金，由第三人直接支付给原告。原告主张被告赔偿律师费损失8000元，有合同依据，可以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下：一、被告李梅梅应于本判决生效之日起十日内支付原告洪金亮、林星违约金60000元（其中的20000元由第三人福建麦田房产经纪有限公司代被告李梅梅直接向原告洪金亮、林星支付）。二、被告李梅梅应于本判决生效之日起十日内赔偿原告洪金亮、林星律师费损失8000元。三、驳回原告洪金亮、林星的其他诉讼请求。如果未按本决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2460元，减半收取计1230元，由原告洪金亮、林星负担456元，被告李梅梅负担774元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  李蓓蓓二〇一九年九月二十日书记员  王 瑶附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。