重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝01民终5589号 上诉人（原审原告、案外人）：上海展放商业运营管理有限公司，住所地上海市浦东新区东靖路**603-39，统一社会信用代码91310115062590763B。 法定代表人：JIALINNIU，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：王雄，重庆美翎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行，住所，住所地重庆市北部新区高新园星光大道**社会信用代码915000009029221430。 负责人：张翔，职务：行长。 委托诉讼代理人：潘红阳，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺政，重庆索通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆融寅实业有限公司，住所地，住所地重庆市江**江北城西大街**14-1会信用代码91500105080187492C。 法定代表人：蔡伟，职务：总经理。 委托诉讼代理人：郑顺，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王椒椒，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 上诉人上海展放商业运营管理有限公司（以下简称展放公司）因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行（以下简称浦发银行）、被上诉人重庆融寅实业有限公司（以下简称融寅公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初4342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人展放公司的委托诉讼代理人王雄、被上诉人浦发银行的委托诉讼代理人潘红阳、贺政、被上诉人融寅公司的委托诉讼代理人郑顺到庭参加了审理。本案现已审理终结。 展放公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求；2、一、二审诉讼费由浦发银行、融寅公司承担。事实和理由：1、展放公司与融寅公司确实于2015年3月10日签订了《房屋租赁合同》，合同首部明确载明“本《房屋租赁合同》由以下各方于2015年3月10日在中国重庆市签署”。虽然融寅公司于2015年6月17日与浦发银行签订抵押合同时承诺：抵押人对抵押财产拥有完全的合法的所有权，该抵押财产未依法取得且在办合同签订之日，在抵押合同上不存在所有权、使用权或者经营管理权方面的任何争议或权利瑕疵，也不存在抵押权人未知的抵押权、留置权或其他担保权益或优先权（除因本合同设定外），但该承诺仅是融寅公司为获得浦发银行贷款所做的单方面承诺，不能就此判断抵押权的设立时间早于《房屋租赁合同》的成立时间。2、原审判决适用法律错误。展放公司与融寅公司签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，理应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定:承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。具体到本案而言，在人民法院依法查封案涉房屋之前，展放公司已合法占有并使用案涉房屋，因此展放公司依法享有排除执行的实体权利。 浦发银行辩称：1、案涉租赁合同有诸多不合理之处，如租期长达10年且未支付租金、合同内容均系打印而无手写签署内容、合同签订两年后才备案、展放公司与抵押人系关联公司且两公司的法定代表人和董事、监事存在交叉任职及兼职情形、与抵押人承诺矛盾，故该合同应为虚假合同；2、展放公司举示的证据不能证明其在查封前已实际占有使用案涉抵押房屋，房屋在2017年1月法院查封时为空置状态，从房地产估价报告可看出该房屋在2018年7月进行评估时仍为清水空置状态，因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，展放公司上诉请求不能成立。3、展放公司的多处诉讼行为已造成了司法资源的严重浪费。 融寅公司辩称，融寅公司确与展放公司于2015年3月签订了房屋租赁合同，并在2016年底将案涉房屋交给了展放公司，由其经营，故案涉房屋应该带租拍卖。涉案房屋于2017年8月被涪陵区公安机关因刑事案件查封，不动产登记信息显示2018年10月公安机关续查封，实际上无法进行拍卖。 展放公司向一审法院起诉请求：1.撤销渝北区人民法院（2018）渝0112执异412号执行裁定书；2.请求对位于重庆市江北区觐阳门街18号1幢8-1、8-2、9-1、9-2号房屋带租拍卖；3.本案诉讼费由浦发银行、融寅公司负担。 一审法院认定事实：2017年1月3日重庆市渝北区人民法院受理了浦发银行与重庆舜也商贸有限公司、余有堂、董文善、重庆融寅实业有限公司金融借款合同纠纷一案【案号为（2017）渝0112民初105号】。审理过程中，浦发银行申请财产保全，重庆市渝北区人民法院于2017年1月16日作出（2017）渝0112民初105号《民事裁定书》，裁定查封、冻结、扣押被申请人重庆舜也商贸有限公司、余有堂、钟文英、董文善、融寅公司名下价值1100万元的财产，2017年1月18日重庆市渝北区人民法院查封了重庆融寅实业有限公司名下位于重庆市江北区觐阳门街18号1幢8-1、8-2、9-1、9-2房屋。2018年2月22日，重庆市渝北区人民法院作出（2017）渝0112民初105号《民事判决书》，判决：一、被告重庆舜也商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行借款本金900万元；二、被告重庆舜也商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行截至2016年12月31日的利息269317.41元、罚息524790元、复利19924.84元，并支付原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行从2017年1月1日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（罚息、复利分别以未偿还的贷款本金900万元、利息269317.41元为基数，均按年利率10.71%计算）；三、被告重庆舜也商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行律师费3125元；四、被告余有堂、董文善对被告重庆舜也商贸有限公司所负上述第一、第二、第三项债务承担连带清偿责任；五、原告上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行对被告重庆融寅实业有限公司名下的位于重庆市江北区觐阳门街18号1幢8-1、8-2、9-1、9-2（房产证号分别为：103房地证2014字第××、21××90、21××91、21××93号）的房产折价或者拍卖、变卖所得价款在判决第一、第二、第三项确定的债权范围内享有优先受偿权。该判决书生效后，2018年5月10日，浦发银行向重庆市渝北区人民法院申请强制执行，该院受理了该案【案号为（2018）渝0112执6276号】。另查明，以融寅公司为甲方（出租方）与展放公司为乙方（承租方）签订了一份在首部打印的签署时间为2015年3月10日的《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其所有的位于重庆市江北区觐阳门街18号1、2幢共36套面积为9767.52平方米的房屋出租给乙方，租赁期为10年，自2015年3月10日起至2025年3月9日止；免租期为36个月，自2015年3月10日起至2018年3月9日止，免租期内水、电、物业管理费等由乙方承担；标的物业每平方米人民币25元/月，月总租金为人民币244188元；甲方允许乙方对标的物业转租，乙方与受转租方签订《转租协议》，乙方收受转租方支付的租金后180日内，再向甲方支付相应的本合同约定的租金；乙方按时以汇款方式支付租金到甲方账户内，甲方应在乙方支付款项前开具相应合法有效发票给乙方；本合同经双方签署加盖公章后生效。双方均在该合同上盖章，但未书写签订时间。2017年6月15日，双方在重庆市江北区房屋管理局对该房屋租赁合同进行登记备案。还查明，2015年6月17日，浦发银行与融寅公司签订《抵押合同（单笔）》【编号：yb8301201528073101】，融寅公司以案涉房屋为浦发银行与重庆舜也商贸有限公司享有的债权设定抵押权，并于2015年6月23日办理了抵押权登记。融寅公司在该《抵押合同》中承诺：抵押人对抵押财产拥有完全的、合法的所有权，该抵押财产为依法取得且在本合同签订之日，在抵押财产上不存在所有权、使用权或经营管理权方面的任何争议或权利瑕疵，也不存在抵押权人未知的抵押权、留置权或其他担保权益或优先权（除因本合同设定外）。2018年11月26日，展放公司向重庆市渝北区人民法院提出执行异议，该院于2018年11月28日作出（2018）渝0112执异412号《执行裁定书》，驳回了展放公司的异议申请。展放公司于2018年11月29日收到该裁定后，不服该裁定于2018年12月13日提出本案之诉。审理过程中，展放公司为证明其实际占有使用该房屋，提供了其支付给深圳市鼎诚保安服务有限公司成都分公司在云锦阁2018年5月10日之后的保安服务费。 一审法院认为，案外人展放公司对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。该院评述如下：一、展放公司要求对涉案房屋带租拍卖的请求不能成立。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”依照该条规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的情形，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在；抵押权登记设立在先而租赁权成立在后的情形，已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。该案中，2015年6月23日，申请执行人浦发银行与融寅公司已经就案涉房屋办理了抵押登记手续。虽然融寅公司与展放公司签订的《房屋租赁合同》打印的签订时间为2015年3月10日，但是出租人融寅公司于2015年6月17日与浦发银行签订抵押合同时承诺：抵押人对抵押财产拥有完全的、合法的所有权，该抵押财产为依法取得且在本合同签订之日，在抵押财产上不存在所有权、使用权或经营管理权方面的任何争议或权利瑕疵，也不存在抵押权人未知的抵押权、留置权或其他担保权益或优先权（除因本合同设定外），两者存在矛盾，故不能证明该《房屋租赁合同》的成立时间早于该抵押权设立时间。其次，展放公司举示的2018年5月10日之后支付案涉房屋安保服务费的银行交易记录，但是该证据仅能表明展放公司在2018年5月之后占用该房屋，不能得出展放公司在2015年6月23日前已实际占有使用案涉房屋的结论。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”展放公司举示的证据不足以证明其在浦发银行取得涉案房屋抵押权前就案涉房屋形成了租赁关系，亦不能证明其租赁权形成早于法院对该房屋的查封时间，不能对抗浦发银行已办理登记的抵押权，故对其要求对涉案房屋带租拍卖的请求不应支持。二、是否应该撤销渝北区人民法院（2018）渝0112执异412号执行裁定书的问题。因该执行裁定是否有误，不属于本案执行异议之诉的审理范围，故展放公司请求撤销（2018）渝0112执异412号执行裁定书于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决：驳回原告上海展放商业运营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费22350元，由原告上海展放商业运营管理有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审一致，依法予以确认。 本院认为，本案系案外人异议之诉，应当按照执行异议的相关规则予以审查。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，展放公司提出的案涉房屋应带租拍卖的诉讼请求是否符合上述法律规定，即是双方当事人的争议焦点。至于本案诉讼结束后是否还有其他执行障碍，不属本案审查范围。 关于在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面租赁合同的问题。本院认为，第一，展放公司举示的其与融寅公司签订的房屋租赁合同，仅在该合同首部以打印方式注明签订时间为2015年3月10日，打印内容为双方合同约定的内容，不能据此确定租赁合同的实际签署时间，该合同尾部的签署日期为空白，没有注明合同实际签署时间，且合同双方均无法定代表人签字或盖章，也无经授权的代理人签字。上述情况与一般公司间签订重大合同的形式不符，双方均未对此作出合理解释，不能确定该租赁合同的实际签署时间。第二，浦发银行于2017年1月3日对案涉房屋提出优先受偿权的诉讼，并于2017年1月16日作出查封涉案房屋的民事裁定书，2017年1月18日查封了涉案房屋，展放公司与融寅公司随即在2017年6月15日对租赁合同进行登记备案，双方在其自称的签订租赁合同时间后长达两年多之久，并在浦发银行对涉案房屋提出优先受偿权并申请人民法院查封涉案房屋后才对该合同进行登记备案，也不符合一般交易习惯，双方亦未对此作出合理解释。浦发银行经查询双方工商登记材料，认为双方存在关联关系，由此提出双方存在逃避债务、规避执行之嫌。第三，融寅公司于2015年6月17日与浦发银行签订抵押合同时明确承诺：抵押人对抵押财产拥有完全的、合法的所有权，该抵押财产为依法取得且在本合同签订之日，在抵押财产上不存在所有权、使用权或经营管理权方面的任何争议或权利瑕疵，也不存在抵押权人未知的抵押权、留置权或其他担保权益或优先权（除因本合同设定外），现融寅公司又在本案中声称其在2015年3月10日就案涉房屋与展放公司签订了租赁合同，融寅公司前后两次自认明显相悖，有违诚实信用原则。第四，展放公司提交的租赁合同约定免租期为36个月，展放公司可以对外转租，展放公司收受转租方支付的租金后180日内，再向融寅公司支付相应的本合同约定的租金。浦发银行认为，上述约定与出租方对外租赁房屋尽快收取租金实现租赁目的并降低自身风险的一般商业习惯相悖。对此，展放公司与融寅公司也未作出合理解释。至今，展放公司没有提交证据证明其向融寅公司支付过租金。通过上述分析，可以看出，由于租赁合同对浦发银行的利益有重大影响，是否在抵押登记前或人民法院查封之前签订合法有效的书面租赁合同，应对租赁双方课以更加严格的证明义务。本案中，展放公司提交其与融寅公司签订的《房屋租赁合同》存在诸多不合常理之处，具有重大瑕疵，并不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的可以对抗抵押和排除执行的条件。 关于在人民法院查封之前是否占有使用不动产的问题。本院认为，展放公司没有举示融寅公司向其交付涉案房屋的证据，其举示向深圳市鼎诚保安服务有限公司成都分公司支付2018年5月10日后云锦阁保安费的专用回单，不能证明其在人民法院查封之前占有使用涉案房屋。相反，为执行案涉房屋，执行法院曾委托评估机构对该房屋进行实地查勘，评估报告明确记载，案涉房屋在查勘时（2018年7月3日）为清水状态，且均空置，评估报告所附的实地照片也显示该房屋为清水、空置状态。故本案不能认定在人民法院查封之前展放公司占有使用和实际经营了涉案房屋。 通过上述分析，展放公司在本案中不能证明其与融寅公司签订了符合《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的可以对抗抵押和排除执行的租赁合同，也未证明其在人民法院查封之前实际占有使用了涉案房屋，其异议请求不能成立，应予驳回。 展放公司在一审中提出的撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112执异412号执行裁定书的诉讼请求不属异议之诉的审理范围，该项请求也应予以驳回。 综上所述，展放公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22350元，由上海展放商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郑 泽 审 判 员  师玉婷 审 判 员  闫信良 二〇一九年九月三日 法官助理  江满意 书 记 员  程 容