北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初37584号原告：北京天鸿宝地物业管理经营有限公司，住所地北京市海淀区恩济花园**楼**。法定代表人：董贤钧，董事长。委托诉讼代理人：王强强，男，该公司职员。被告：中国工商银行股份有限公司北京西客站支行，，住所地北京市海淀区莲花池东路**负责人：任小克，行长。委托诉讼代理人：郭永茂，男，该公司职工。委托诉讼代理人：李森，男，中国工商银行股份有限公司北京市分行职工。被告：张祥禄，女，1954年4月11日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京天鸿宝地物业管理经营有限公司(以下简称天鸿宝地物业公司)与被告中国工商银行股份有限公司北京西客站支行（以下简称工商银行西客站支行）、张祥禄物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天鸿宝地物业公司委托诉讼代理人王强强与被告工商银行西客站支行委托诉讼代理人郭永茂、李森及被告张祥禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天鸿宝地物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付给原告2015年1月1日至2018年12月31日的物业费12095.04元，违约金2000元。2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告工商银行于2013年1月1日签订了《物业管理委托合同》，约定由原告为涉案小区提供物业服务，物业服务期限为2013年1月1日至2015年12月31日，按照1.98元/建筑平方米/月标准收费，垃圾消纳费每年30元。二被告未有一方向原告支付北京市海淀区定慧东里xx室（建筑面积：126平方米）的物业费。我公司多次催缴，二被告均以物业服务费应由对方承担为由，拒绝支付物业服务费，故诉至法院。工商银行西客站支行辩称，我方不同意原告诉讼请求。1.本案相关物业合同已经到期并未续签；2.张祥禄实际接受了物业服务，原告诉讼请求应当向张祥禄提出。张祥禄早已取得房产证，应以产权证分界承担各自义务，故物业费应由张祥禄承担。张祥禄辩称，我认可房屋地址及面积，房产证是2000年12月取得的。涉案房屋是1997年单位分配的福利住房，购买房屋时，购房合同明确约定物业费应当由单位交纳，因此应该由单位交纳物业费。以前是单位交的，我从未接到单位或物业公司的通知要求交费。据了解，其他支行的同类房屋还是由工商银行支付物业费，只有翠微路支行和西客站支行要求员工自己交。我与单位的合同应当继续有效，我和物业公司之间没有合同，没有关系。物业公司为业主提供的不属于服务，我们享受的是工商银行的福利，物业公司不应该告我。本院经审理认定事实如下：张祥禄系北京市海淀区定慧东里3号楼xx号房屋（以下简称xx号房屋）的业主，该房屋建筑面积126平方米，张祥禄于2000年12月6日取得房屋所有权证。2013年1月1日，工商银行西客站支行（甲方）与天鸿宝地物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方施行物业管理，物业基本情况为北京市海淀区定慧东里3号楼6套（见附件一）；乙方提供服务的受益人为本物业的产权人和使用人，产权人及使用人均应对履行本合同承担相应责任；委托管理期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止；甲方依据本协议向乙方交纳物业管理费和其他费用；乙方依据本协议向甲方收取物业管理费及其他费用；物业管服务费用参照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》标准；甲方按北京物价局、北京市房屋土地管理局有关规定每年12月31日前向乙方足额缴纳当年物业管理费。该合同附件一载明：5、张祥禄，xx,126平方米，物业费单价1.98元/建筑平米/月，代收代付垃圾消纳费30元/户/年，年费用合计3023.76元。上述《物业管理委托合同》到期后，涉案小区的物业服务仍由天鸿宝地物业公司提供。审理中，张祥禄向本院提交了《公有住宅楼房买卖合同》，载明：出卖方为中国工商银行北京市海淀新技术产业开发试验区支行（甲方），购买方为张祥禄（乙方），签订日期为1998年10月8日，该合同第八条约定：①乙方不属于甲方职工的，物业管理费、供暖费等由乙方或乙方单位承担的费用，由乙方或乙方单位出具《交费承诺书》，构成本合同的有效组成部分。②乙方属于甲方职工的，按原来承租公有住房时费用负担办法执行。③乙方出售所购住宅楼房时，必须落实该楼房的物业管理费、供暖费等交费责任人，由乙方在售房合同中约定购房人承担该楼房物业管理费、供暖费等，并向甲方出具《交费承诺书》后方可出售。④乙方购房后调离甲方时，乙方或接收乙方的单位出具《交费承诺书》后，方可办理调动手续。⑤公共维修基金每平方米42元，由甲乙双方各负担21元，在交付房款时一次付清。工商银行西客站支行向本院提交了中国工商银行北京市分行办公室于2015年9月30日印发的《关于严肃财经纪律加强财务管理的通知》（工银京办发{2015}162号），该通知中载明“严格区分我行费用和个人承担的费用界限，严禁列支应由个人承担的费用。不得在职工教育经费中列支职工学历学位教育费用，不得在职工福利费中列支职工个人住房的水电费等，不得在物业管理费中列支职工个人住房物业管理费用。”庭审中，经询问，天鸿宝地物业公司陈述称，因2015年仍在《物业管理委托合同》合同期内，故认为2015年的物业费应由工商银行西客站支行交纳，之后的物业费应由业主交纳。本院认为，本案的争议焦点是张祥禄名下xx号房屋的物业费应由谁承担。首先，工商银行西客站支行与天鸿宝地物业公司签订的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现天鸿宝地物业公司依据该合同向工商银行西客站支行主张2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费（含垃圾消纳费），于法有据，本院予以支持。其次，对上述《物业管理委托合同》到期后的物业费，天鸿宝地物业公司虽未与张祥禄签订物业服务合同，但其实际为涉案小区提供了物业服务，故天鸿宝地物业公司与张祥禄之间形成了事实上的物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。张祥禄于2000年12月6日取得xx号房屋的所有权证，是该房屋的业主，故张祥禄应当向天鸿宝地物业公司交纳相应的物业服务费用。关于张祥禄辩称的购房合同中明确约定物业费应由单位交纳的抗辩意见，因购房合同系张祥禄与房屋出卖方签订，其双方之间的相关约定不能对抗第三人，故对张祥禄的该抗辩意见，本院不予采纳。天鸿宝地物业公司要求张祥禄交纳2016年1月1日至2018年12月31日物业费（含垃圾消纳费）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因工商银行西客站支行、张祥禄拖欠物业费系对费用承担主体理解有误，并非恶意拖欠，故对天鸿宝地物业公司主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、中国工商银行股份有限公司北京西客站支行于本判决生效后七日内向北京天鸿宝地物业管理经营有限公司交纳2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费3023.76元；二、张祥禄于本判决生效后七日内向北京天鸿宝地物业管理经营有限公司交纳2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费9071.28元；三、驳回北京天鸿宝地物业管理经营有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元（北京天鸿宝地物业管理经营有限公司已预交），由北京天鸿宝地物业管理经营有限公司负担11元，已交纳；由中国工商银行股份有限公司北京西客站支行负担16元，于本判决生效后七日内交纳；由张祥禄负担49元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  游晓飞二〇一九年九月十九日书记员  王梓霖