江西省上饶县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1121民初2392号原告：上饶市新城吾悦房地产开发有限公司，住所地江西省上饶县旭日街道办事处院内，统一社会信用代码91361121MA362KKR16。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：辛九渊（原告公司员工），男，住广东省广州市。委托诉讼代理人：余越凡（原告公司员工），男，住江西省上饶县。被告：刘智华，男，汉族，1967年8月27日生，住江西省上饶市信州区。被告：黄子霁，女，汉族，1978年5月24日生，住江西省上饶市信州区。两被告共同委托诉讼代理人：邓立明，江西壹点律师事务所律师。原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司（以下简称“新城吾悦公司”）与被告刘智华、黄子霁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理，2019年8月7日第一次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人辛九渊到庭参加诉讼，被告刘智华、黄子霁经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭。庭审后，被告刘智华、黄子霁委托邓立明担任委托诉讼代理人。2019年9月3日，本院第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人辛九渊、被告刘智华及两被告的共同诉讼代理人邓立明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新城吾悦公司在诉状中向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、被告向原告支付违约金180,059.2元；3、被告返还原告购房发票并配合原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续；4、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付违约金173,880元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月30日，被告购买原告开发的位于上饶县凤凰西大道8号的新城吾悦广场4幢3单元302号房屋，经原、被告协商一致签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”，对应合同编号为：SR201711012988）。根据合同第四条、第六条的约定，房款总价为900,296元，其中630,000元贷款支付。商品房买卖合同补充协议第四条第（三）款第（1）项的约定：“买受人自行办理银行贷款手续，须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或末完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理”，补充协议第四条第（六）款约定：“买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的前付款外，无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日内结清余款”。因此，按照合同约定，被告应于2017年12月30日付清房屋总价款，其中270,296元己支付，剩余630,000元至2019年7月5日才支付。根据商品房买卖合同补充协议的约定“出卖人和买受人协商达成如下补充条款，与正文条款不一致的以本补充条款为准”，合同补充协议第七条第（一）款的约定：买受人如未按期付款，须向出卖人支付按逾期未支付款额的万分之五计算违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。因此，根据合同的约定，被告应向原告支付违约金173,880元。被告逾期未付款行为已严重损害原告合法权益。现为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告刘智华、黄子霁辩称，1、被告并非自行办理按揭贷款，而是由原告代为办理，且被告不存在拒绝提供或虚假提供的情形，因此不能适用原告在诉状中主张的补充协议第四条第三款第一项的约定；2、贷款办不下来后，付款方式已由双方约定改为一次性付款，但一次性支付余款的时间没有做明确的规定，因此即使要计算违约金，也应当自被告收到律师函的日期开始计算；3、合同中约定的违约金过高，应当按照银行同期贷款利率来计算。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、两被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体适格；2、《商品房买卖合同》及补充协议。证明被告应支付的房款总额、付款时间及逾期支付房款应承担违约责任；3、已付款收据。证明被告未按合同约定时间支付房款；4、购房温馨提示。证明原告已提示过贷款材料需要以银行要求为准，以及贷款系买受人和银行的关系；5、催款律师函、邮寄面单。证明原告向被告催款的事实；6、原告销售人员刘娟与被告刘智华2018年6月19日至2019年5月10日的微信聊天记录。证明由于被告不配合，原告一直在催促被告提交材料并办理按揭。被告围绕诉讼请求提交了2018年7月20日和2018年11月21日被告刘智华与原告销售人员刘娟的微信聊天记录。证明涉案房产办理按揭都是由被告向原告提交材料，由原告工作人员代为办理按揭，故补充协议第四条第三款第一项并不能适用于本案被告。第一次庭审时，由于两被告未到庭，视为其放弃质证的权利，故本院对原告提交的1、2、3、4、5组证据均予以认定。第二次庭审时，原告提交的第6组证据及被告提交的微信聊天记录，由于双方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为：SR201711012988）及补充协议，约定被告购买原告开发的位于上饶县凤凰西大道8号的新城吾悦广场4幢3单元302号房屋。合同第四条约定：房屋总价为900,296元；合同第六条约定：被告在签订本合同当日支付首付款270,296元，余款630,000元办理商业贷款；合同第七条约定：（1）逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行（2）逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金……；补充协议特别提醒：补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；补充协议第四条第（三）款第（1）项的约定：买受人自行办理银行贷款手续，须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或末完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理……，补充协议第四条第（六）款约定：买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日内结清余款。补充协议第七条第（一）款的约定：买受人如未按期付款，须向出卖人支付按逾期未支付款额的万分之五计算违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。涉案合同签订后，被告按期支付了首付款270,296元，由于被告收入原因，房屋按揭贷款未能办理。2018年12月7日，原告通过EMS邮寄了逾期付款催款律师函，2019年7月5日，被告向原告支付了购房余款630,000元。另查明，双方签订的补充协议第十条（二）约定，“合同中买受人的联系地址系指定送达地址，如变动，须在三日内书面EMS通知出卖人，若因地址有误或未及时通知地址变更导致送达不能的后果由买受人承担，特快专递的，以签收日为送达日；收件方拒签的，同城快递发出后的第二日为送达日……”。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告刘智华、黄子霁是否应承担违约责任；2、案涉违约金是否需要调整。关于焦点一。原、被告之间订立的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容，履行各自的义务。本案中，被告刘智华、黄子霁未按合同约定的时间履行全部付款义务。被告抗辩涉案按揭贷款系原告代办，且在按揭贷款无法办下来的情况下付款方式已由双方约定改为一次性付款，故不适用涉案补充协议第四条第三款第一项以及第四条第六款的约定，故即使要计算违约金，也应当自被告收到律师函的日期开始计算。本院认为，首先，依照涉案补充协议第四条第（三）款第（1）项的约定：买受人应于当日支付首付款，自行办理银行贷款手续，并须在合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或末完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理……。本案中，双方并无原告代办按揭贷款的约定，从原告销售人员刘娟与被告刘智华的微信聊天记录来看，原告要求被告提交相关材料后一起去办理，并未有代办的意思表示，且聊天记录也反映了被告确实存在延迟提供购房贷款资料的情形；其次，被告并未有证据证明双方就变更付款方式有约定，且即使原告同意被告变更付款方式也并不意味原告放弃追究其逾期付款的违约责任。故被告逾期付款已构成违约，应依法承担违约责任。关于焦点二。庭审中被告主张涉案补充协议中约定的违约金明显超过原告损失，请求法院予以调整。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。现原、被告均未能够提供证据证明原告实际损失情况，故在综合考虑本案涉案合同的履行情况、结合当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院在参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的基础上，酌定违约金以逾期未付款项为基数，按照年利率7.8%计算，逾期期间为2017年12月31日至2019年7月5日共计551天，违约金经核算为74,181元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘智华、黄子霁在本判决生效之日起十日内支付给原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司逾期付款违约金74,181元；二、驳回原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,778元，减半收取1,889元，由原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司负担1,062元，被告刘智华、黄子霁负担827元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 员 王健二〇一九年九月九日代书记员 芦蕾上诉告知事项：如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。