西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初8491号原告:毛玉琴，女，1978年1月22日出生，汉族，籍住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：马婧，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑志春，陕西至正律师事务所律师。被告：秦亚林，女，1948年3月6日出生，汉族，籍住西安市碑林区。被告：杨维，女，1971年9月22日出生，汉族，籍住西安市新城区，现住陕西省西安市碑林区。共同委托诉讼代理人：张凯，陕西丰东律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘旭东，陕西丰东律师事务所律师。第三人：西安新天地房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：梁刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡宏雷，男，1981年5月10日出生，汉族，籍住西安市雁塔区，系该公司员工。原告毛玉琴诉被告秦亚林、杨维第三人西安新天地房地产营销策划有限公司（以下简称“西安新天地房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛玉琴委托诉讼代理人马婧、郑志春，被告秦亚林、杨维共同委托诉讼代理人刘旭东，第三人西安新天地房地产公司委托诉讼代理人蔡宏雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛玉琴诉称，2017年5月13日，原、被告及第三人签订了《房屋买卖定金协议》（以下简称“定金协议”），被告秦亚林将其名下位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX室，建筑面积为195.84平方米，房产证号为：107XXXXXXX-7-1-11702-2的房屋出售给原告，第三人西安亿联房地产营销策划有限公司提供居间服务，协议约定总房款为1180000元，定金40000元及违约责任。合同签订后，原告依约将40000元房屋定金按照被告的要求汇入被告杨维的银行账户，并着手开始办理银行按揭手续。按照协议约定，原、被告应当于2017年6月5日之前签订《房地产买卖契约》、办理过户手续，并在2017年8月10日之前向原告交付房屋。但期限届满后，被告秦亚林一直以各种理由不予配合，期间原告多次通过第三人及书面发函的形式催告被告秦亚林按照合同期限履约，但被告以各种理由、借口拖延至今。现该房屋价格持续上涨，被告又拒绝履行合同。依据定金协议的约定及法律的规定，被告秦亚林已经构成根本违约，并导致合同目的无法实现，被告的违约行为已经严重损害了原告的利益。原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告于2017年5月13日签订的《房屋买卖定金协议》；2、被告杨维、秦亚林向原告返还房屋定金40000元；3、被告秦亚林赔偿原告支付双倍定金差额40000元；4、被告秦亚林赔偿原告因涉案房屋涨价造成的差价损失862600元；5、被告向原告支付房屋评估费7607元；6、二被告承担本案诉讼费用。被告秦亚林、杨维共同辩称，双方签署的是定金合同，未签订正式的买卖合同，因此房产买卖关系尚未正式成立生效。合同不能履行一事，被告也及时告知了原告，且即使被告要承担责任也只是返还双倍定金的责任。原告无证据证明其存在实际损失，故不应承担因涉案房屋涨价造成的差价损失862600元，请求驳回原告诉讼请求。第三人西安新天地房地产公司述称，解除合同第三人无异议，当时原、被告属正常签约，二被告均在场，被告杨维收取购房定金，因房屋所有人系被告秦亚林，故由被告秦亚林签订合同。签订合同后被告杨维表示案涉房屋上存在抵押，房屋贷款仍未偿还完毕，提出希望由第三人帮其联系垫资机构。签订合同当天原告亦知晓案涉房屋存在贷款的情况。第三人在为被告杨维准备办理垫资过程中，经向银行核实被告杨维拖欠贷款近1000000元，且银行也将被告起诉，但对于在诉讼中案涉房屋已被法院查封一事第三人并无知晓。之后第三人准确了解被告杨维拖欠银行贷款数额不断扩大，其已无法帮其解决垫资事宜，故提出需被告与原告解除合同，此时仍未到合同最终的履行期，且原、被告对于解除事宜均表示同意，被告杨维亦同意双倍返还定金，但称其自身经济原因迟迟不予给付，之后原告及第三人均多次催促，被告杨维仍未支付，故现同意原告诉讼请求。经审理查明，2017年5月13日，原告毛玉琴（买方、乙方）、被告秦亚林（卖方、甲方）及第三人西安亿联房地产营销策划有限公司（居某某、丙方）签订《房屋买卖定金协议》。合同约定：原告购买被告秦亚林名下位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX室；房屋产权证号为107XXXXXXX-7-1-11702；房屋所有权人为秦亚林；抵押情况为抵押工商银行。上述房屋按套销售，成交房总价款为1180000元整；付款方式：定金支付，乙方应在本合同签署之日向甲、丙方支付定金40000元整；房款支付：甲乙双方在西安市XX中心完成过户交易时一次性付清全额房款；签订本协议支付40000元定金，同时甲方承诺收到定金次日起20日内取得房产证原件，在甲方取得房产证后甲方有权配合乙方以按揭某某支付1140000元到房管局监管，甲方收到的40000元定金也放到房管局监管。第三条约定：甲方同意在收到乙方定金后，将定金（或其中一部分）委托丙方代为保管，丙方给甲方出具收据，丙方所保管之定金20000元整至交房完毕后或在不能归责于甲方的原因而导致该房屋买卖合同不能实现时，故丙方退还代为保管的上述定金给甲方；当甲、乙双方同意该协议的买卖条件而签署本协议后，甲、乙双方应于2017年6月5日之前按约定签订《房地产买卖契约》及其它过户所需一切文件资料，并在丙方的协助和指引下提供办理过户所需资料，办理公户手续。第四条约定：如因可归责于甲方的事由解除本协议的，甲方向乙方全额返还定金，同时支付相等于定金数额的违约金，由乙方和丙方各得50%。2017年5月13日，被告秦亚林提前向原告出具收条一份，载明：“今收到毛玉琴购买凯丽大厦壹号楼1单元1702室定金肆万元整”。2017年5月15日，原告毛玉琴通过支付宝向被告杨维转账支付40000元定金。后因涉案房屋涉及贷款未偿还清，且拖欠金额持续增加，双方因偿还贷款产生争议，故双方于合同所约定履行期限之前对于终止合同达成一致意见。2017年8月24日，根据三方协商意见第三人西安亿联房地产营销策划有限公司起草《解除合同协议书》，协议载明：“甲方秦亚林与乙方毛玉琴在居某某西安亿联房地产营销策划有限公司的居间下于2017年5月13日签订了关于西安市雁塔区XX路XX大厦XX幢XX单元XX室《房屋买卖定金协议》，现因甲方名下的该房产被法院查封致使原合同无法继续履行，现经甲方、乙方及居某某三房协商一致，达成如下协议：1、原《房屋买卖定金协议》自2017年8月24日解除，自解除之日起，原协议中约定的双方权利义务终止；2、甲方应将乙方已交纳的定金人民币肆万元整于本调解合同生效之日起3个工作日内退还乙方。3、按照原《房屋买卖定金协议》中规定，甲方需在本解除协议生效之日起3个工作日内向乙方和居某某支付违约金：人民币肆万元整。4、本协议由甲方、乙方及中介方签字盖章后生效，本协议生效之日，原《房屋买卖定金协议》解除。5、本协议一式3份，甲乙双方及居某某各执1份，具有同等法律效力”。杨维代秦亚林及西安亿联房地产营销策划有限公司已在协议上签字确认，毛玉琴未签字。经询，毛玉琴表示对于三方协商解除协议并由二被告双返定金一事予以认可，但因二被告资金问题迟迟未能履行退款义务，故最终未能达成协议。期间原告通过第三人多次催促二被告双倍返还定金80000元。原告将2017年10月19日出具的履约催告函向被告秦亚林邮寄，载明：“协议签订后，本人依约向您支付了人民币肆万元房屋定金，并着手开始办理银行按揭手续，但因您迟迟不配合，本人无法办理后续事宜。按照协议的约定，本人与你方应当于2017年6月5日之前签订《房地产买卖契约》、办理过户手续，并在2017年8月10日之前向本人交付房屋。但期限届满后，你方一直以各种理由不予配合，期间，本人多次通过中介催要您按照合同期限履约，但您方以各种理由、借口拖延至今。现本人正式发函通知你方，限你方在收到本函的三日内按照《房屋买卖定金协议》的约定履行合同义务，配合办理过户手续。若逾期，本人将采取法律手段就您的违约行为追究相应的法律责任，并就本人可能因此遭受的经济损失向您追索”。2017年11月16日，原告向第三人西安亿联房地产营销策划有限公司出具了履约催告函一份并在当日邮寄，载明：“本人于2017年5月13日与秦亚林女士及贵公司签订了《房屋买卖定金协议》，由贵公司为中介，为双方提供居间服务。协议签订后，本人依约向秦亚林支付了定金肆万元。其中定金贰万元由你公司代为保管。依据协议约定，本人与秦亚林应当于2017年6月5日之前签订《房地产买卖契约》，并在你公司的协助和指引下办理过户手续。但期限届满后，秦亚林迟迟不配合，本人无法办理后续事宜。本人多次通过你公司催告，至今没有得到对方明确回复。现本人望你公司严格履行《房屋买卖定金协议》及法律规定的居间人的居间义务，并督促卖方履约，协助双方办理相关手续”。经核查，2018年4月10日，西安亿联房地产营销策划有限公司已更名为西安新天地房地产营销策划有限公司。以上事实有《房屋买卖定金协议》、《解除合同协议书》、履约催告函、快递单等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及第三人签订的《房屋买卖定金协议》系当事人双方的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是三方之间签订的《房屋买卖定金协议》是否应予以解除及原、被告是否存在违约行为并承担违约责任。首先，原、被告及第三人签订《房屋买卖定金协议》时均知晓涉案房屋存在抵押，且在合同约定的最后履行期限届满前原告已知晓合同无法继续履行，原告虽未在《解除合同协议书》签字，但三方对于解除协议及赔偿事宜已达成合议，现三方均同意解除协议，故对于原告诉请要求解除《房屋买卖定金协议》，本院依法予以照准。对于原告主张二被告双倍返还定金40000元合计80000元一节，因被告认可三方对此曾达成合议，本院依法予以支持。关于原告主张二被告赔偿原告因涉案房屋涨价造成的差价损失862600元及房屋评估费7607元的诉请，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据本案查明的情况，原告早在合同约定的最后履行期限届满前即2017年6月5日前均已知晓合同无法继续履行，合同目的无法实现的情况，并三方对于解除合同及赔偿事宜达成合议。现以被告未能积极履行双倍定金返还的义务要求其按照2019年的房屋评估价格赔偿差价损失，明显与可能造成的实际损失不符，于法无据。另外，双倍返还的定金数额已足以弥补二被告未能及时履行返还定金款项所可能产生的利息损失，根据公平、诚实信用原则予以衡量。故对于原告要求进行的房屋现时评估费用及差价赔偿损失，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条之规定，最高法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条之规定，判决如下：一、原告毛玉琴与被告秦亚林及第三人西安亿联房地产营销策划有限公司（现更名为西安新天地房地产营销策划有限公司）于2017年5月13日签订的《房屋买卖定金协议》解除。二、被告杨维、秦亚林于本判决生效之日起十日内双倍返还原告毛玉琴定金40000元，合计80000元。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告毛玉琴其余诉讼请求。本案案件受理费13303元，由被告秦亚林、杨维承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时将该款一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  杨铜川人民陪审员  刘 萍二〇一九年九月十日书 记 员  张婧昭打印：相丽华校对：李珍珍2019年月日送达1