山西省太原市中级人民法院   民事判决书   （2019）晋01民终5992号   上诉人（原审被告）：华润置地（太原）有限公司，住所地太原市万柏林区长风商务区长兴路1号华润大厦T4楼14层。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：马隽，总经理。   委托诉讼代理人：郭利刚、武灵志，山西华炬律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：太原金翼软件股份有限公司，住所地山西综改示范区太原学府园区南中环街402号高新区数码港2号港2层A-3区。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：李凤灵，总经理。   委托诉讼代理人：李青梅，女，该公司会计，住太原市小店区亲贤西街8号院4号楼东单元602号。   上诉人华润置地（太原）有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人太原金翼软件股份有限公司（以下简称金翼公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人华润公司的委托诉讼代理人郭利刚、武灵志，被上诉人金翼公司的委托诉讼代理人李青梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   华润公司上诉请求（本诉）：1.依法撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初1880号民事判决书第一项的内容，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误，安装强、弱电箱并非交房标准。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，供暖交房管线铺设入户，预留采暖接口，且上诉人只负责红线内铺设入户。被上诉人所购商品房上诉人均按合同约定将户内预留接口，达到了供电、供热使用条件。安装强、弱电箱、散热器并非合同约定的交付标准，上诉人未安装并不构成违约，更不因此导致本案商品房不符合交房条件。原审认为合同中没有约定所购房屋中的基础设施应与其他房屋所属设备保持一致是错误的。安装强、弱电箱是对房屋的升级处理，原审法院不能因上诉人未进行升级改造就认为上诉人交付的房屋不符合交房条件。二、上诉人不存在逾期交房的情况。被上诉人未按期支付购房款，上诉人在收到本案房屋购房尾款后向被上诉人发出了收房通知。被上诉人收到通知后在2017年11月21日办理了收房手续，但被上诉人拒不收房，提出了所谓的整改要求（要求安装强、弱电箱、散热器）。依据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，被上诉人延迟或拒不办理收房手续的，则视为上诉人已经完成了交付义务，为涉案房屋升级整改期间并不构成逾期交房。本案中，上诉人已完成了交房义务，并且按被上诉人的整改要求对本案房屋进行升级整改。被上诉人因自身原因拒不收房，无权要求上诉人承担违约责任。原审判决上诉人承担逾期交付的违约责任是错误的。综上所述，被上诉人的起诉无任何事实与理由，望贵院撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，维护被上诉人的合法权益。   华润公司上诉请求（反诉）：1.依法撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初1880号民事判决书第二项的内容，发回重审或依法改判被上诉人支付逾期违约金2484元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审驳回上诉人的反诉请求无法律依据，上诉人有权依据合同相对性要求被上诉人承担违约责任。《商品房买卖合同补充协议》系双方自愿签订，意思表示真实，逾期付款的违约责任在合同中具有明确的约定，保证贷款如期到账的责任在于被上诉人，而非按揭银行。依据合同相对性，无论是否是按揭贷款银行的原因导致被上诉人逾期付款，上诉人均有权要求被上诉人承担逾期付款的违约责任，而无权要求贷款银行承担违约责任。如被上诉人认为迟延发放贷款的过错在于按揭银行，可在向上诉人赔偿违约责任后，依据被上诉人与银行签订的协议另诉进行追偿。原审以无法查明过错仅由被上诉人造成为由驳回上诉人的反诉请求违背合同相对性原则，是错误的。二、反诉证据确实充分，被上诉人应当承担违约责任。首先，上诉人提交的收到银行贷款单据显示上诉人在2017年11月15日收到被上诉人支付以银行贷款方式支付的购房尾款，该书证足以证明被上诉人逾期付款，构成违约。其次，被上诉人提交的证据系录音，录音当事人无法认定，真实性无法核实，证明力较上诉人的书证明显不足，不应当作为证据采信。原审认定上诉人提交的证据不足是错误的。综上所述，原审法院驳回上诉人的上诉请求是错误的，为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，望判如所请，依法维护上诉人的合法权益。   金翼公司辩称，一、针对本诉部分：2017年8月6日被上诉人购买上诉人开发的位于山西省太原市长兴路1号3幢27层2704至2708/2729/2730号，共计7间房。并签署了《商品房买卖合同》及商品房买卖合同补充协议，合同中对被上诉人、上诉人之间的权利义务进行了详细约定，7间房内容完全一致。被上诉人在2017年11月21日验收房屋时，发现2729号房室内施工玻璃未清理，室内无入户强弱电箱及散热器，当时向上诉人工作人员李斌提出相关问题，不具备收房条件，李斌在问题单据上签字，被上诉人盖了公司公章，提出问题后一直未收到上诉人房屋达到合格交房结果的回复。对此问题，被上诉人于2018年1月9日、2018年3月3日和2018年4月1日给上诉人发出要求解决上述问题函件，至2018年7月30日上诉人一直未给被上诉人合理解决上述问题。被上诉人迫于无奈收房。上诉人在向被上诉人交付房屋时，应根据商品房买卖合同第八条：该商品房经单体验收合格。依约提供“两书一表”以外，该房屋还应达到具备使用的基础功能，被上诉人在房屋验收时提出房屋内部无强弱电箱及散热器，上诉人予以书面确认。上诉人为格式合同的提供方，若2729号房内部设施有别于其他房屋，应当在合同中予以明确，未在合同中进行约定，其交付房屋基础设施应与其他房屋所属设施保持一致，基于上述事实被上诉人拒收房屋，理由成立，上诉人未能按期交付房屋，应当承担违约责任。根据商品房买卖合同补充协议中：7关于交付期限：上诉人逾期交房，逾期超过60日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已交房价款（不含增值税）万分之叁的违约金，但总额最高不超过房款总额（不含增值税）的4%。故上诉人应支付被上诉人违约金9714.51元，并承担案件受理诉讼费。综上所述：答辩人认为太原市万柏林区人民法院的原判决是正确的，合法而又合情合理，应予维持。二、针对反诉部分：被上诉人提供证据证明，办理按揭贷款银行系上诉人指定，该银行系上诉人的协议合作单位。办理贷款手续、程序及到账时间等所有事项，是由上诉人与银行之间合作协议决定，被上诉人既不知情，又无过错。因此，上诉人实际收到贷款款项时间晚于合同约定时间，被上诉人不应当承担违约责任及案件受理诉讼费。   金翼公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告逾期交房超过60日，需向原告支付违约金9714.51元；2.请求依法判令被告承担诉讼费用。   华润公司向一审法院反诉请求：1.请求依法判令反诉被告支付逾期付款违约金2484元（从2017年9月7日起至2017年11月14日止）；2.请求依法判令反诉被告承担反诉费。   一审法院认定事实：2017年8月6日，原被告签订了《商品房屋买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于长兴路1号3幢27层2729号房屋；房屋总价款255006元；第六条银行按揭：首期房款（含定金）135006元于2017年6月21日前一次性支付给出卖人。余额12万元于2017年6月24日前由买受人办妥银行按揭贷款手续。第八条交付期限：出卖人应当在2017年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即“该商品房经单体验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同中双方约定了违约责任等其他事项内容。同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定房屋总价款255006元，其中不含税价款为242862.86元。付款方式及期限2.3.2条，按揭贷款12万元买受人需确保所有贷款款项于签订本协议之日起30日内全额到达出卖人指定账户。2.4条，买受人应按上述的付款方式和付款期限向出卖人支付购房款。如买受人未按上述约定按时付款的，其任何一期付款逾期，均适用本协议3.3款的约定承担违约责任。关于逾期付款第3.3.2条，逾期超过60日的，经出卖人同意后合同继续履行的，自主合同及本补充协议约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款（含增值税）万分之叁的违约金，但总额最高不超过房款总额（不含增值税）的4%。关于交付期限7.2条约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款（不含增值税）万分之三的违约金，但总额不超过房款总额（不含增值税）的4%。由于买受人未能按合同约定时间付款或买受人其他原因不能按期交付的，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项或买受人原因消除后，该顺延期限不视为逾期，出卖人不承担任何责任。合同中双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约交纳了首付款金额，被告予以认可。剩余购房款原告在被告指定银行范围内选择在中国邮政储蓄银行太原市万柏林支行办理按揭贷款，根据被告提供证据显示，该笔贷款到达指定账户时间为2017年11月15日。2017年11月21日，原告对购买的房屋进行了验收，根据双方提供的“客户单元交接验收表”记载，验收房屋2729室内施工玻璃未清理、无强弱电箱、无散热器，并由双方签字盖章确认。2018年被告为原告安装了强弱电箱、散热器设施，同年7月30日原告接收了房屋。   一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原告太原金翼软件股份有限公司与被告华润置地（太原）有限公司签订的《商品房屋买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方应严格履行合同中确定的各项权利义务。本案中，被告依约向原告交付房屋时除应提供“两书一表”以外，该房屋还应达到具备使用的基础功能，原告在验收房屋时提出房屋内部无强弱电箱及散热器，被告予以书面记录确认。庭审中，被告提出原告所购房屋在设计之初按照其用途针对上述两项设备仅预留入口，公司没有安装上述设备的义务，且上述事实不能成为原告拒收房屋的理由，合同中对此也没有明确约定，故不同意支付原告延期交房违约金的答辩意见，本院认为，被告为格式合同的提供方，被告认为原告所购房屋的内部设施有别于该楼的其他房屋，被告应当在合同当中予以明确，被告针对该内容未在合同进行约定，故其交付给原告房屋中的基础设备应与其他房屋所属设备保持一致，原告基于上述事实拒收房屋，其理由成立，被告未能按期交付房屋应当承担违约责任。根据商品房屋买卖合同及补充协议约定，出卖人逾期交房超过60日应从最后交付期限第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款（不含增值税）万分之三的违约金，但总额最高不超过房款总额（不含增值税）的4%，故原告提出要求被告支付违约金9714.51元的请求，符合合同约定，予以支持。关于反诉原告提出要求反诉被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，因反诉被告办理贷款系通过银行实现，该银行系反诉原告的协议单位，反诉原告实际收到款项的时间晚于合同约定时间，反诉原告未能举证证明过错仅由反诉被告造成，现反诉原告仅以反诉被告作为诉讼主体，本院无法查明案件事实，故反诉原告可另行通过诉讼解决追究各方责任。综上所述，原告提出的诉讼请求，符合合同约定且不违反法律规定，予以支持。反诉原告提出的反诉请求，不符合法律规定，予以驳回。判决：一、被告华润置地（太原）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告太原金翼软件股份有限公司违约金9714.51元。二、驳回反诉原告华润置地（太原）有限公司的反诉请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点主要为：金翼公司是否构成违约；华润公司是否构成违约。一、关于金翼公司是否构成违约的问题。根据《商品房屋买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及当事人的陈述等证据，首先，案涉购房款中12万元为银行按揭贷款，金翼公司应于2017年6月24日前办妥银行按揭贷款手续，并于签订补充协议之日起30日（即2017年9月6日）内全额到达华润公司指定账户；其次，案涉12万元按揭贷款到达华润公司指定账户的时间是2017年11月15日。可以认定金翼公司存在逾期付款事实，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。金翼公司辩称，按揭贷款银行为中国邮政储蓄银行太原市万柏林支行，系华润公司的协议单位，导致按揭贷款迟延到账的责任不在我方，我方不应承担违约责任；华润公司认为，金翼公司应严格依约履行付款义务，对方逾期付款构成违约，责任不在我方，且对方也未提供相应的证据。根据相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现金翼公司提供的证据不足以证明导致按揭贷款迟延到账的责任在华润公司，依法应承担举证不能的法律后果。故原审判决驳回华润公司的诉讼请求不妥，应予纠正，即由金翼公司支付华润公司违约金2484元（69×120000×0.0003=2484）。二、关于华润公司是否构成违约的问题。根据《商品房屋买卖合同》、客户单元交接验收表及当事人的陈述，首先，双方约定的交房的期限、条件为“出卖人应当在2017年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即“该商品房经单体验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；其次，金翼公司验房时发现案涉房屋室内施工玻璃未清理、无强弱电箱、无散热器问题；第三、华润公司安装完强弱电箱等设施后，金翼公司于2018年7月30日接收案涉房屋。可以认定华润公司存在逾期交房的事实，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。华润公司认为，2729号、2730号房屋在设计之初是作为一间房屋使用，其安装一套强弱电箱足以满足用户需要，未分别安装强弱电箱不能成为拒收房屋的理由，且合同中对此也无明确约定，其不应承担违约责任。本院认为，若案涉房屋的内部设施有别于该楼的其他房屋，华润公司应当在合同当中予以明确，因华润公司对此未在合同进行约定，故其交付给金翼公司房屋中的基础设备应与其他房屋所属设备保持一致。故华润公司不构成违约的主张，因理由不足，依法不能成立。   综上所述，原审判决认定部分事实不清，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：   一、维持太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初1880号民事判决第一项“一、被告华润置地（太原）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告太原金翼软件股份有限公司违约金9714.51元”。   二、变更太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初1880号民事判决第二项“二、驳回反诉原告华润置地（太原）有限公司的反诉请求”为“二、被上诉人太原金翼软件股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人华润置地（太原）有限公司违约金2484元”。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一、二审案件受理费200元，由上诉人华润置地（太原）有限公司负担150元，由被上诉人太原金翼软件股份有限公司负担50元。   本判决为终审判决。   审判长 成志刚   审判员 赵四民   审判员 李 哲     二〇一九年九月二十六日   书记员 张 峥