河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终8732号 上诉人（原审被告）：耿政波，男，1956年2月15日出生，汉族，住辛集市明珠花园**。 被上诉人（原审原告）：辛集市新万佳物业有限公司。住所地：辛集市建设街东段**。统一社会信用代码：911301815824369035。 法定代表人：李仁广，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王彦考，河北新雨律师事务所律师。 上诉人耿政波因与被上诉人辛集市新万佳物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省辛集市人民法院（2019）冀0181民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人耿政波、被上诉人辛集市新万佳物业服务有限公司的委托诉讼代理人王彦考到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人耿政波的上诉请求：撤销原判，另行判决。事实与理由：一审判决，明显把上诉人定义为老赖拒交物业费。如果被上诉人能为业主服务，上诉人可以不计较物业是否合法与否？毕竞被上诉人在建设单位选聘时，没有向购房人收取维修基金等。一审根本没有组织当事人调解，却要求上诉人对漏房开始维修施工，一审法院要求上诉人通知对方到现场与施工方三方商榷，被上诉人拒不配合，关键是一审给上诉人推荐的施工单位，施工耗资5800元（附收据、协议复印件）。上诉人并非恶意拒交物业费，造成多处严重渗漏，是在被上诉人在极不情愿情况下，派人维修时，采取方法不当，造成严重隐患，这次维修点均在以前修过三个泄水口周围，耗资偏高，是漏房严重，并非上诉人恶意为之。如果被上诉人是《物业管理条例》指认的物业公司，上诉人拒交或拖欠均为违法，上诉人之所以采取这种方法，肯定不妥，问题是被上诉人对上诉人态度消极冷漠。上诉人与被上诉人纠纷期间，被上诉人可以串通他人捆绑收费（还有更恶劣的方法），这种方法失灵后，又站在法律的制高点上，利用法律，无视法律程序胜诉，上诉人目前还没有确定为违法，业主与不正规物业纠纷，怎么就处在劣势的。《物业管理条例》第二条明确规定是指业主通过选聘物业管理企业。综上所述，上诉人认为一审法院判决有出入，出庭时间随便，明确的矛盾没有公正解决，请求石家庄市中级人民法院公正处理，撤销原判，重新审理判决。 被上诉人物业公司答辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。2、上诉人的上诉理由不能成立，上诉人提到的屋顶漏雨问题属于房屋质量问题，同物业公司提供的物业服务及收取物业费无关，答辩人从未承认免费为其维修，物业公司没有为其免费维修的法定和约定义务，上诉人不能以物业公司未给其维修为由拒交物业费，因此望二审法院驳回上诉，维持原判。 物业公司向一审法院起诉请求，1、要求被告给付原告物业费及滞纳金共计5748元；2、被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：王艳轻购买了辛集市城市建设综合开发公司开发的明珠花园西院8号楼401室。2003年10月20日辛集市建设局物业管理处与王艳轻签订《辛集市万佳物业管理有限公司前期物业管理服务协议》，该房住宅面积163.86平方米，储藏间面积22.93平方米，物业管理服务费用收费标准为，住宅按建筑面积0.2元/平方米/月，车库、储藏间面积按1/2计算。违约责任部分约定，不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，物业方有权要求业主补交从逾期之日起日追缴总数万分之五的违约金或限制业主出租、转让和抵押该物业，也可以直接向人民法院起诉。2004年2、3月份，耿政波购买了王艳轻的房子居住至今。耿政波交纳了2006-2010年五年的70%物业费1400元。2011年之后小区物业费由原来的每平方米0.2元调整为0.25元。原告起诉的被告拖欠的物业费是从2011年10月20日至2017年10月19日六年的物业费，一年物业费计算方法为：（163.86+22.9/2）×0.25×12=526元，六年共拖欠物业费3156元。 2004年7月份，耿政波发现房子漏雨，找了物业公司和开发商之外的第三方给修的，方法是烫油。 辛集市建设局物业管理处与辛集市万佳物业管理有限公司是辛集市建设局下属单位，辛集市建设局物业管理处成立于1999年8月10日，经营物业管理服务，2003年12月1日因机构职能调整，辛集市建设局物业管理处将物业管理服务工作移交辛集市万佳物业管理有限公司，2008年6月，辛集市万佳物业管理有限公司更名为辛集市万佳物业服务有限公司，2011年8月25日又更名为辛集市新万佳物业服务有限公司。 辛集市新万佳物业服务有限公司声明公司从未向耿政波承诺过其维修屋顶漏雨的问题。 双方当事人争议的焦点问题是：原告诉讼主体是否适格，被告拒付物业费的理由是否成立，滞纳金如何计算。原、被告围绕争议的焦点问题陈述了各自的观点并出示了相关证据。 原告的观点： 辛集市物业管理处证实了物业公司名称变更过程，王艳轻和原告前身签订了前期物业管理服务协议，耿政波购买王艳轻的房子，王艳轻交纳了6年物业费，辛集市新万佳物业服务有限公司是具有三级资质的物业服务企业，故原告主体适格。 房屋漏雨属于房屋质量问题，物业公司无维修法定义务，也未承诺为其维修不应以此拒交物业费。 滞纳金的交纳是按每一个缴费年限过去了以后，至次日开始计算，按日万分之五交纳，折合年利率18.25%，滞纳金计算至2018年10月19日。 证据：前期物业管理服务协议、物业费收据、辛集市物业管理处证明、资质证书。被告耿政波对原告证据本身真实性无异议。 被告的观点和证据： 房屋有质量问题，原告方有责任。就有两个女同志向我们家收过一回，一看我们家的房子扭头就走了，后来就没再来过。如果原告不提示，我也不会拍照，我也不会起诉原告。现在就想解决问题，原告没有资质证书，现在起诉我，捆绑收费是孩子交的，我没有在家，原告也一直在推卸责任，我同意原告的意见，协商解决最好，不行就让法律判。如果我能修好，我就不会拖欠，关键是我都修不好，当时物业公司的经理（不是姓刘就姓姚）说让我拍照，上例会研究起诉开发商建筑商。对拖欠的物业费数额无异议。 原告起诉我不合适，法律规定了物业在起诉业主时必须经业主大会这个环节，作为物业来讲，就应该有资质，哪次收费物业出示资质证书了。 证据：耿政波家中各房间、阳台及储藏间（车库）漏雨后情况。原告对证据真实性无异议。 原、被告对对方证据的真实性无异议，本院予以采信。 本院曾多次组织双方当事人调解，但调解未果。 一审法院认为，关于原告主体是否适格的问题，原业主与辛集市建设局物业管理处签订了前期物业管理服务协议，后耿政波购买了王艳轻的房产并连续交纳了多年的物业管理服务费，辛集市新万佳物业服务有限公司是具有三级资质的物业服务企业，耿政波与其形成了事实上的物业服务合同关系。原告为其提供了相应的物业服务，被告应当按照合同约定的收费标准交纳物业费，逾期未交纳的已构成违约，除交纳物业费本金外，还应承担违约金和原告实现债权所支出的案件受理费等费用损失。 被告拒交物业费的理由有两个：一是房屋漏雨后，物业公司未给其维修。二是未经业主委员会督促业主限期交纳程序，物业公司不能直接向法院起诉。 第一个问题：被告耿政波屋顶漏雨问题属于房屋质量问题，在房屋保修期内，由开发商负责维修，超过保修期的，业主可动用维修基金进维修，没有维修基金的，由本单元所有受益业主（对应下层房屋所有业主）共同出资维修，物业公司亦未承诺为其免费维修。物业公司不负有为其免费维修的法定和约定义务。因此此拒交理由不成立。 第二个问题：耿政波居住的明珠小区西院未成立业主委员会，因此不存在先由业主委员会督促还款的起诉前置条件，并且前期物业管理务协议中约定了在欠费的情况下，物业公司有权直接向法院起诉。因此这一拒交理由亦不能成立。 物业服务费分年交纳，违约金也应在每年收费年度结束日起开始计算。调解未达成协议，人民法院应当及时判决。 综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条的规定，一审法院判决如下：被告耿政波于本判决生效后五日内给付原告辛集市新万佳物业服务有限公司2011年10月20日至2017年10月19日共计6年的物业管理服务费用3156元及逾期付款违约金（违约金以526元为计算基数，分别从2012年、2013年、2014年、2015年、2016年、2017年10月20日起按日利率万分之五计算至2018年10月19日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告耿政波负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明事实同一审。 本院认为，被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人理应按时交纳物业费。上诉人的房顶漏雨问题，不是物业服务原因造成的，也不属被上诉人法定的义务维修范围，该问题与本案不属同一法律关系，该问题可找相关部门另行解决。综上所述，耿正波的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.0元，由上诉人耿政波负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇一九年九月十二日 书记员  张 林