广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初6785号原告(反诉被告)：江门市新会区地总物业管理有限公司，住所地：江门市新会区会城镇玉湖别墅办公楼。法定代表人：冯彩芳。委托代理人：钟亮，广东巨信律师事务所律师。委托代理人：刘倩敏，广东巨信律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄慧贞，女，汉族，1972年9月19日出生，住江门市蓬江区，委托代理人：彭杰峰，系其丈夫。原告（反诉被告）江门市新会区地总物业管理有限公司（以下简称地总公司）诉被告（反诉原告）黄慧贞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后。受理后，黄慧贞于2019年8月13日向本院提起反诉，后本院依法适用简易程序，于2019年8月30日公开开庭进行了审理。地总公司的委托代理人钟亮、刘倩敏，被告黄慧贞及其委托代理人彭杰峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地总公司诉称：原、被告就江门市蓬江区上城铂雍汇花园2幢2101、2107室两物业于2014年10月22日签订了《上城铂雍汇前期物业管理协议》，约定由地总公司为江门市蓬江区上城铂雍汇花园住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费按建筑面积每月1.95元／m2计算（物业服务费不包括公共水电费、电梯年检费），物业管理服务费按每两年调升0.1元／月/m2及被告未能按时足额交纳上述物业服务费用的，应每日按逾期缴费金额的3‰的标准向地总公司支付违约金。地总公司按《上城铂雍汇**物业管理协议》提供物业服务并计收上述物业服务费用，被告应按约在每月10日前缴纳其住宅物业服务费、上月公共水电费、电梯电费等费用，但被告自2016年7月至2017年2月期间没有按约缴纳物业服务费等服务费用，经地总公司多次催促仍未缴纳。截止2019年5月，被告仍拖欠2016年7月至2017年2月（共8个月）期间的物业服务费1824元未付清。地总公司认为，地总公司已按约定提供相应的物业服务，被告没有支付上述费用已构成违约，被告应向地总公司支付违约金2861.63元（每日按欠缴金额的1.75‰计算，暂计至2019年3月31日为2861.63元）综上，为维护地总公司的合法权益，依照《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特具状诉至贵院，请求判令：一、被告立即向地总公司支付物业服务费1824元、违约金2861.63元（每日按欠缴金额的1.75‰计算，自欠缴之日起计至被告全部清偿完毕之日，暂计至2019年3月31日为2861.63元），以上合计4685.63元；二、被告承担本案的全部诉讼费用。地总公司为其本诉主张及反诉答辩提供如下证据：一、身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。二、《不动产登记信息证明》，证明涉案江门市蓬江区上城铂雍汇花园2幢2101、2107室（下称“涉案物业”）为被告所有，被告应缴纳上述物业的物业服务费用。三、《物业服务收费备案表》（2013年22号），四、《江门上城铂雍汇物业管理服务收费公示》，证据三、四共同证明1、地总公司就上城铂雍汇小区物业服务费用的收费标准已在江门市蓬江区物价局备案，涉案《上城铂雍汇前期物业管理服务协议》约定的物业管理费具有合法收费依据。2、上城铂雍汇小区收费标准为：商铺为2.0元/月/平方，高层住宅为2.0元每月/平方，小车位为50元/月/个，摩托车位为10元/月/个。五、《上城铂雍汇前期物业管理服务协议》，证明地总公司与被告签订《上城铂雍汇前期物业管理服务协议》，约定涉案物业住宅物业服务费为228元/一月（按1.95元/月/平方米计且不包括公共水电费、电梯年检费），别搞应在每月10日前缴费及约定如两被告逾期缴费的，应每日按欠费金额万分之三的标准向地总公司支付违约金。六、《催缴物业服务费函》，七、EMS邮寄快递单据凭证，证据六、七共同证明地总公司向被告催缴过涉案物业的物业服务费用及违约金。八、《竣工验收备案表》，九、《关于上城铂雍汇花园部分商住楼门牌××江公门牌××）》及所附简图，证据八、九共同证明1、涉案的江门市蓬江区上城铂雍汇花园2幢所对应的工程名称为“上城铂雍汇N1#-3栋高层住宅”，该工程已于2016年7月15日竣工验收，符合交付条件。2、反诉地总公司提供的《竣工验收备案表》中记载的工程“上城铂雍汇N1#-2栋高层住宅”并非涉案楼宇，与本案无关。十、《物业管理委托合同》，证明地总公司自2011年10月1日期为涉案小区提供物业服务。被告答辩并反诉称：2015年5月31日，黄慧贞购买了开发商江门市新会区会城建筑工程有限公司开发的上城铂雍汇花园小区2幢2101.2107室两套物业，约定交房期限为2016年4月30日前；按照开发商交房时间计划以及地总公司作为开发商聘请的前期物业管理服务提供商，黄慧贞与地总公司于2014年10月22日签订了前述物业的《上城铂雍汇前期物业服务管理协议》，约定物业管理服务期限自2016年7月1日起至小区业主委员会选聘物业公司所签订合同生效之日止，住宅物业服务费收费标准为建筑面积每平方米1.95元。在交收楼环节中，黄慧贞与地总公司于2016午5月2日对上城铂雍汇花园小区2幢2101房进行验收，由于商品房诸多质量问题，黄慧贞签确不同意验收楼，亦未有收到门禁卡、钥匙实际占有物业（详见证据四2016年5月2日《业主收楼验收记录表》；至2017年2月22日，黄慧贞与地总公司又对上城铂雍汇花园小区2幢2101房再次进行验收，仍存在个别问题，黄慧贞未同意验收楼（详见证据五2017年2月22日《业主收楼验收记录表》，直到黄慧贞于2017年3月15日无奈被迫入伙收楼（详见证据六2017年3月15日《入伙交费一览表》；更为恶劣的是，经黄慧贞于2018年10月20日向江门市蓬江区住建局查询上城铂雍汇花园小区2幢的竣工验收备案情况：江门市蓬江区住建局提供该幢物业竣工验收日期是2017年5月16日，完成竣工验收备案日期是2017年6月6日（详见证据七《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》。根据《中华人民共和国建筑法》第61条的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条的规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。可见未经竣工验收备案的商品房是不得交付使用的，地总公司与开发商恶意串通将尚未竣工验收的物业提前向业主（黄慧贞）交楼，违反了国家有关强制性规定，黄慧贞与地总公司在物业竣工验收备案前的期间归于无效（原诉原告所称被告欠缴2016年7月至2017年2月物业服务费没有法律依据），同时地总公司与开发商也共同蒙混欺骗了消费者，性质极其恶劣，黄慧贞亦因此多缴了2017年3月15日至2017年5月16日期间的物业服务费482元(详见证据八《工商行借记卡账户(95×××70)历史明细清单》），地总公司应当根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的属于侵犯消费者权利，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定”予以三倍赔偿物业服务费给黄慧贞。另外，《物业管理条例》第41条也规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。即对于上城铂雍汇花园小区2幢物业在竣工验收备案前（2017年6月6日）的物业管理费属于地总公司与开发商之间的前期物业管理范围，地总公司应当向开发商收取该期间前的相应物业服务费，而非向黄慧贞收取。综上，请求：一、地总公司返还黄慧贞多收两个月的物业服务费人民币482元。二、地总公司向黄慧贞支付资金占用期间利息人民币47.18元（以482元本金为基数参照同期贷款月利率0.3625%计算，从2017年4月1日起计至本金实际付清之日止，现暂计至2019年7月31日）。三、地总公司向黄慧贞赔偿物业服务费三倍的赔偿金人民币1446元。四、由地总公司承担本案相关费用。黄慧贞为其答辩及反诉提供的证据有：一、反诉人（原审被告）身份证，证明反诉人主体资格。二、被反诉人（原审原告）工商企业信息，证明被反诉人主体资格。三、上城铂雍汇花园前期物业服务协议，证明反诉人与被反诉人的权利义务关系。四、江门市上城铂雍汇花园业主收楼验收记录表（2016年5月2日），证明反诉人与被反诉人于2016年5月2日对上城铂雍汇花园小区2幢2101房进行验收，由于诸多质量问题，反诉人签确不同意验收楼，亦未有收到门禁卡、钥匙实际占有物业。五、江门市上城铂雍汇花园业主收楼验收记录表（2016年6月11日及2017年2月22日），证明2017年2月22日，反诉人与被反诉人又对上城铂雍汇花园小区2幢2101房再次进行验收，仍存在个别质量问题，反诉人未同意验收楼。六、《上城铂雍汇花园入伙交费一览表》，证明直至2017年3月15日被反诉人无奈被迫入伙收楼，并不同意被反诉人对2016.7至竣工验收前这段期间的物业服务收费。七、房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表，证明江门市蓬江区住建局提供该幢物业竣工验收日期是2017年5月16日，完成竣工验收备案日期是2017年6月6日。被反诉人与开发商恶意串通将尚未竣工验收的物业提前向业主（反诉人）交楼，蒙混欺骗消费者，性质及其恶劣。八、黄慧贞工商行借记卡账户（95×××70）历史明细清单（2016年6月12日至2019年7月17日），证明被反诉人在2017年8月29日收取2017年3-9月共7个月的物业费1688.11元，其中含2017.3.15-2017.5.16期间多收的物业服务费用482元（含公共水电费13元/月）九、广东省商品房买卖合同（上城铂雍汇花园小区2幢2101），证明1、合同交接约定（合同第十一条）：“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”证明黄慧贞拒绝收楼具备正当理由。2、与本次提交证据目录十二《商品住宅质量保证书住宅使用说明书》中登记时间为2017年3月15日，共同证明开发商逾期交楼。十、广东省商品房买卖合同（上城铂雍汇花园小区2幢2107），证明1、合同交接约定（合同第十一条）：“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”证明黄慧贞拒绝收楼具备正当理由。2、与本次提交证据目录十二《商品住宅质量保证书住宅使用说明书》中登记时间为2017年3月15日，共同证明开发商逾期交楼。十一、委托银行代收物业管理服务费、公共水电费协议，证明1、证明黄慧贞与地总公司在2017年3月15日办理办理委托银行代收物业管理服务费、公共水电费协议，2、本证据与第一次递交证据目录中的证据八《黄慧贞工商行借记卡账户（95×××70）历史明细清单》共同证明在黄慧贞账户有足额款项的情况下，地总公司仅从2017年3月15日开始向黄慧贞的委托银行帐号中开始计收扣取物业管理费。十二、商品住宅质量保证书住宅使用说明书，证明1、黄慧贞与开发商办理房屋交接的日期是2017年3月15日。2、本证据与第一次递交证据目录中的证据六《上城铂雍汇花园入伙交费一览表》相互印证黄慧贞与地总公司的实际验收交接，黄慧贞实际占有房屋的时间为2017年3月15日。经审理查明：地总物业公司在与黄慧贞建立物业服务合同关系之前，曾与上城铂雍汇小区的开发商新会建筑公司签订了《物业管理委托合同》，约定新会建筑公司委托原告作为小区物业服务公司对小区进行物业服务管理，委托管理期限自2011年10月1日起至小区业主委员会代表业主大会与其选聘的物业公司签订的物业管理合同生效之日。2014年10月22日，黄慧贞（乙方）与开发商江门市新会区会城建筑工程有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，主要约定甲方将位于上城铂雍汇2幢2101室转让给乙方。2015年5月31日，黄慧贞（乙方）再次与开发商江门市新会区会城建筑工程有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，主要约定甲方将位于上城铂雍汇2幢2107室转让给乙方。上述两份合同中第八条及第十一条均主要约定2幢2101室及2107室的交付时间为2016年4月30日前，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，应当向买受人出示第八条约定的有关证明文件，并签署房屋交接单，此外，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，等等。2014年10月22日，地总公司（甲方）与被告黄慧贞（乙方）签订了《上城铂雍汇前期物业管理协议》（以下简称《前期物业协议》），约定由地总公司对上城铂雍汇小区提供前期物业管理服务。关于服务内容，主要包括对小区内的物业共用部位、物业共用设施设备、公共绿化、环境卫生、交通秩序、公共秩序等进行维护、养护和管理。关于服务费用，约定高层住宅物业管理费按照每月1.95元/㎡计算，黄慧贞每月应交住宅物业管理费228元，应在当月10日前缴清，甲方应在办理收楼手续当日向乙方提供工商银行扣费账号，并签订扣费协议。甲方应在办理收楼手续前有足够余额供乙方扣款。若乙方逾期则按应交付金额的千分之三的标准支付违约金。协议期限自2016年7月1日起至本小区业主委员会代表业主大会与其选聘的物业公司签订的物业管理合同生效之日。另，上述物业管理费收费标准在报××××区物价局备案核定后已在涉案小区内予以公示。签订上述合同及协议后，地总公司地总物业公司一直为涉案的上城铂雍汇小区业主提供物业管理服务至今，黄慧贞也自2017年3月按约交纳物业费至今。现地总公司现认为黄慧贞拖欠2016年7月至2017年2月的物业管理费用，2019年3月15日，地总公司向其寄出催缴物业服务费函追索无果后诉至本院。另查明，2016年5月2日，黄慧贞在《江门市上城铂雍汇会员业主收楼验收记录表》（以下简称《验收记录表》）签名确认2栋2101房存在公共卫生间门口墙身刮花、总开关墙身有裂痕、厨房瓷砖空鼓等11项问题，不同意验收楼。2016年6月11日及2017年2月22日，黄慧贞对2栋2101及2107房再次查验，记载了部分问题后在业主一栏签名，物业经办人一栏分别有钟姓及吴姓人员签名。2017年3月15日，黄慧贞（甲方）与地总公司（乙方）签订《委托银行代收物业管理服务费、公共水电费协议》（以下简称《代缴协议》），甲方同意采用银行代缴的方式支付涉案物业的管理费及水电费，其中第四条中约定甲方需保证在每月10日—25日期间支付费用的银行账户内有足够的存款余额交纳当月的管理费及上月的分摊费用。同日，黄慧贞接收涉案物业的《住宅使用说明书》，并在业主签名一栏书写“因房屋质量问题引致延迟收楼，本人提出严重异议，房屋保修期应以本人办理收楼之日，即2017年3月15日开始”，并附上本人签名。同日，黄慧贞在《入伙交费一览表》上签名，并注明表示应收的物业费用不应从2016年7月1日起计算，因涉案物业存在质量问题导致其无法收楼，要求物业费用从其办理收楼手续之日起计算。再查明，坐落于江门市××城铂××花园××室及××室（以下简称涉案物业）的权属人为黄慧贞，建筑面积分别为72.94平方米和47.87平方米。2013年12月2日，江门市公安局出具《关于上城铂雍汇花园部分商住楼门牌××以下简称《公安复函》），载明位于江门市蓬江区棠下镇新昌村的上城铂雍汇兴建的5幢商住楼和1幢商业楼门牌编订为上城铂雍汇花园1、2、3、5、6幢（工程名称：上城铂雍汇P1#-1、N1#-3、N1#-2、N1#-1、M1#-1）、8幢（工程名称：上城铂雍汇商业1-4）。2016年7月25日，工程名称为上城铂雍汇N1#-3栋高层住宅楼通过竣工验收备案。2017年6月6日，工程名称为上城铂雍汇N1#-2栋高层住宅楼通过竣工验收备案。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。地总公司与黄慧贞签订的《**物业协议》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应严格按照合同的约定行使权利和承担义务。关于黄慧贞是否应当支付2016年7月至2017年2月的物业管理费的问题，该争议焦点的关键在于确定涉案物业费的计收时间起算点。一、根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”，本案中虽然地总公司主张物业费用起算点为2016年7月1日，但涉案房屋在2016年7月25日通过竣工验收备案，在2016年7月25日前涉案房屋并未符合约定的交付条件。另依据《商品房买卖合同》的约定，涉案小区开发商应在房屋符合交付条件后书面通知黄慧贞办理交付手续，但地总公司作为涉案小区的前期物业公司，并未能提供书面通知黄慧贞办理手续或交付房屋等有关证据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，地总公司应承担举证不能的不利后果。二、黄慧贞主张涉案房屋于2017年3月15日交付的意见。根据《商品房买卖合同》及《前期物业协议》的约定，黄慧贞应在办理交付手续时签订有关文件，而从黄慧贞提供的《住宅使用说明书》、《代缴协议》、《入伙交费一览表》等文件可见，涉案房屋在2017年3月15日交付给黄慧贞。再结合黄慧贞代缴物业费的银行流水中显示，2017年8月29日一次性扣除7个月的物业费用（即从2017年3月至2017年9月），从地总公司该事实行为可推知地总公司默示同意从2017年3月计收物业费用。综上，涉案房屋在2017年3月15日方交付给黄慧贞，因此地总公司主张黄慧贞支付2016年7月至2017年2月的物业管理费及违约金的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于黄慧贞主张地总公司返还多收物业费用482元及支付利息、三倍赔偿金的问题。根据《竣工验收备案表》、《公安复函》中的记载，涉案房屋所在楼宇工程名称为上城铂雍汇N1#-3栋高层住宅楼，于2016年7月25日通过竣工验收备案，而黄慧贞自2017年3月开始缴纳物业管理费，并不存在地总公司需返还物业费用的情况，故本院对黄慧贞的返还物业费用及利息的请求不予支持。而黄慧贞主张地总公司存在欺诈行为的请求，不属于本案的审理范围，本院不予审查。综上，依照《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）江门市新会区地总物业管理有限公司的全部诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）黄慧贞的全部反诉请求。本案受理费50元，减半收取25元，反诉费25元，合共50元，由江门市新会区地总物业管理有限公司负担25元，黄慧贞负担25元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  李常明二〇一九年九月二十七日法官助理谭彦君书记员林绮莹