浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2214号上诉人（原审原告）：徐红英，女，1972年11月12日出生，汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。被上诉人（原审被告）：海盐县秦山房地产开发有限责任公司。住所地：浙江省海盐县武原街道秦山路169-16号。统一社会信用代码：91330424704424389M。法定代表人：姜祖良，该公司董事长。委托诉讼代理人：马洪培，浙江海赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凌晶，浙江海赛律师事务所律师。上诉人徐红英与被上诉人海盐县秦山房地产开发有限责任公司（以下简称秦山公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐红英上诉请求：撤销（2019）浙0424民初1783号民事判决，查清事实后改判或发回重审。事实与理由：（一）原审未将徐红英提交的样板房存在内墙、秦山公司在“365淘房网”明示系争议房屋为四室二厅二卫，其已经构成本合同的组成部分进行法律认定，是错误的。原审以合同附件八“十四”项所谓的出卖人特别说明，以此判断秦山公司已告知徐红英涉案房屋无内墙，属认定事实明显错误。1.秦山公司提供的《浙江省商品房买卖合同》第9页第7行已经明确该合同系示范文本，即“格式条款”，该合同附件八第“十四”项之说明依法应属于无效。2.附件八第“十四”项，虽然陈述系“出卖人特别说明”，但该“说明”并未按照格式条款规定的特定形式(字体加粗)向徐红英(消费者)进行明确提示或其他方式予以解释或强调，也未以特定的方式告知消费者引起注意。3.附件八第“十四”项内容，并无提及系争房屋无内墙的明确说明或重要提醒。4.秦山公司虽然将“附件一平面图”夹在合同中，但是秦山公司并未提示该附图无内墙的事实，徐红英也未在此页上签字认可该系争房屋无内墙。徐红英作为普通消费者，而非该平面图设计专家，在秦山公司未明确说明的情况下，并不知道该平面图无内墙的事实。5.附件八第“十四”项之格式条款系秦山公司免除己方责任，加重消费者义务的免责条款，应属于无效。（二）原审故意不采纳徐红英提交的秦山公司录音证据。该录音证据中，陆佳琪承认未告知徐红英系争房屋无内墙的情况，存在过错。陆佳琪系秦山公司的员工，该员工的行为即为秦山公司的行为。（三）自行车库产权建筑面积8.81平方米，但实际面积仅为4.61平方米，分摊面积4.20平方米于法无据。独立有产权的自行车库不应纳入分摊面积。原审法院不支持徐红英的该项请求，无事实依据和法律依据。（四）原审以徐红英的委托行为，肆意认定秦山公司不承担所交付房屋无设备平台的质量缺陷责任，属事实认定错误。徐红英与秦山公司存在房屋买卖合同关系，秦山公司向徐红英交付的房屋应当符合房屋交付标准，其交付房屋无设备平台应由其承担质量缺陷责任，而不能因委托行为成为推卸责任的理由。（五）原审认定秦山公司不承担逾期交房违约金，亦存在不当。秦山公司辩称，（一）秦山公司与徐红英签订合同时已告知了案涉房屋的具体结构，无论合同是否是格式合同，秦山公司已经尽到了提醒的义务。（二）秦山公司提供的产权证以及测绘单位出具的报告均证明自行车库面积为8.81平方米，分摊面积为4.2平方米，这与房屋买卖合同的约定是相一致的。（三）关于设备平台，经一审现场勘验，案涉房屋包含了设备平台，只是由徐红英委托物业公司进行封闭。（四）基于上述理由，因徐红英拒绝接收房屋的理由不成立，秦山公司不存在逾期交房，无需承担逾期交房违约金。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。徐红英向一审法院提出诉讼请求：判令秦山公司1.增加房屋内隔墙；2.补偿自行车位差价8810元；3.增设空调外机设备平台；4.支付迟延交房违约金，暂计35059.50元（自2019年1月1日起暂算至同年4月1日止，应算至秦山公司合同履行完毕后房屋实际交付之日止，按日支付已交付房款的万分之三，即每日389.55元）。一审法院认定事实，2017年4月18日，徐红英（买受人）与秦山公司（出卖人）就海盐县武原街道金汇奥园北苑7幢404室房屋签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同部分内容如下：第三条约定买受人所购商品房的基本情况为：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），自行车库名称海盐县武原街道金汇奥园北苑7幢-121室，自行车库面积8.81平方米。第九条约定交付期限及条件为：出卖人应当在2018年12月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。第十二条约定交接为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。若买受人付清房款，但未在交房通知书约定的期限内办理交房手续的，书面通知交房的邮戳日期视为该商品房交付之日，买受人需承担延期交房所引起的风险责任和相关费用（如物业管理费等）。合同附件六约定保修责任主要条款为：买受人在该商品房验收过程中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付，买受人拒绝交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。合同附件八补充协议内容的第十四条为：出卖人特别说明：1、因存在设计优化，出卖人所发布的楼书、广告的内容可能发生个别调整，签约时请务必仔细阅读本合同及附件内容，任何楼书、广告与本合同内容不一致的，以本合同及附件为准。另，该合同附件一的商品房平面图显示，涉案房屋除卫生间、厨房有墙体隔离外，其余房屋内部区域无隔墙。合同签订后，徐红英依约付清房款。2018年12月26日，徐红英在收到交房通知书后与秦山公司办理交接手续，在此过程中，发现本案所涉争议的问题后，拒绝收房并委托律师向秦山公司发送律师函要求整改。另查明：一、2017年4月14日，徐红英与秦山物业公司签订《委托书》一份，约定：徐红英委托该公司在小区交房前将开放式阳台及露台、有关设备平台等用铝合金窗或大玻璃封闭。二、审理过程中，一审法院组织双方当事人进行现场勘查，双方确认买卖合同附件一平面图中所示的四个设备平台被铝合金大窗封闭，设备平台部分已成为房屋内部可供使用的一部分。三、2018年6月6日，海盐县滨海规划测绘有限公司对金汇北苑进行测绘后出具了《房屋建筑面积测绘成果书》一份，该成果书中对7幢的全部地下车库进行了面积计算，徐红英所属的-121号自行车库经测绘，套内面积为4.61平方米、分摊面积4.20平方米、建筑面积8.81平方米。四、2018月8月9日，秦山公司就涉案自行车库办理了初始登记，登记建筑面积为8.81平方米。五、合同附件八补充协议内容上，徐红英亦另行签名确认。一审法院认为，徐红英、秦山公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，系双方当事人真实意思表示，双方当事人应根据合同享有权利、履行义务。本案中，一、徐红英诉请要求秦山公司对涉案房屋增加隔墙。虽秦山公司就相关户型进行样板房展示时确实有隔墙，但在双方签订的买卖合同附件一中，涉案房屋的平面图明确显示室内无隔断，且合同附件八中，秦山公司特别说明“任何楼书、广告与本合同内容不一致的，以本合同附件为准”。故，秦山公司交付给徐红英的涉案房屋中未建隔墙，并不违反合同约定。徐红英的该项诉讼请求，不予支持。虽，徐红英提出买卖合同系格式合同文本，上述补充协议内容第十四条属格式条款，该条款免除秦山公司责任、加重徐红英责任，应为无效。对此，经审查认为，该条款并不存在徐红英主张的无效情形，而且，徐红英在该补充协议内容亦另行签字确认，秦山公司已尽到提醒注意义务。二、徐红英诉请要求秦山公司补偿自行车位差价8810元。首先，涉案自行车库产权初始登记的面积为建筑面积8.81平方米，与合同约定的面积一致。其次，徐红英购入的涉案自行车库与其他业主的地下自行车库处于同一地下层面，需共用过道等共有建筑。在测绘时，测绘载明徐红英地下自行车库的套内面积为4.61平方米、分摊面积4.20平方米、建筑面积8.81平方米。现，徐红英要求秦山公司返还地下自行车库分摊面积的款项，其实质就是不愿承担地下自行车库的分摊面积，这明显违背了最基本的公平原则，于法无据，不予支持。至于徐红英主张根据有关规定，独立自行车库无需计入共有建筑面积，即认为自行车库无需分摊面积。该主张系对有关规定的误解，上述有关规定的本意系已独立使用的车库不计入共有建筑面积，而非此类车库无需分摊面积。三、徐红英诉请秦山公司增设空调外机设备平台。首先，根据合同附件一，结合现场勘查的结果，目前涉案房屋的室内面积中确实已包括了设备平台的面积。其次，根据徐红英与秦山物业公司的委托书及该物业公司出具的证明，秦山公司交付涉案房屋时确有设备平台，而徐红英自行委托该物业公司进行封闭。故，徐红英的该项诉请，不予支持。四、徐红英诉请的逾期交房违约金。根据现查明的事实，秦山公司确已在合同约定的交付期限内即2018年12月26日前向徐红英书面通知交房。根据合同附件六约定的内容，买受人有权拒收房屋的事由是房屋存在主体结构质量问题。现徐红英验房后以存在本案所涉争议问题为由拒收房屋，一则上述拒收房屋的事由不符合合同约定，二则徐红英提出的涉案问题诉请，依法不成立。故一审法院认为，根据合同第十二条的约定，应视为秦山公司已经按约交付涉案商品房，徐红英的该项诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回徐红英的诉讼请求。一审案件受理费448元，由徐红英负担。双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，（一）关于房屋内部隔墙的问题。首先，《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此，秦山公司的样板房等宣传一般不能视为商品房买卖合同的内容。并且，按照一般人的认知，样板房本就是开发商为促进销售精装修的，而系争房屋是毛坯房，样板房的结构等并不能认定为开发商的允诺。而关于365淘房网中户型图的宣传，秦山公司并不认可由其做。即便由秦山公司所做，房屋内是否有隔墙也不会对买受人是否决定购买房屋或房屋价格产生重大影响。故徐红英称样板房、365淘房网中明示案涉房屋为四室两厅，为合同的组成部分的上诉理由不能成立。其次，根据合同法第三十九条的规定，商品房买卖合同虽然是格式条款，但提供格式条款一方并不需对每一条款尽到提示、说明义务，仅需就免除或限制其责任的条款提请对方注意，按照对方的要求予以说明。而争议条款附件八第十四条约定的仅是本合同及附件的优先效力，并未免除或限制开发商的责任，也并不属于合同法第四十条规定的格式合同无效的情形。故徐红英上诉称秦山公司未以特定形式向其提示或解释该争议条款以及该争议条款当属无效的上诉理由，均无法律依据，应予驳回。第三，关于商品房买卖合同附件一：平面图，徐红英称其并未签字确认，但附件是合同的组成部分，徐红英一审提交的商品房买卖合同亦包含该部分内容，故附件一对徐红英有约束力。徐红英仅以其未签字确认就主张其不知道该平面图无内墙的事实，不能成立。最后，关于徐红英一审提供的录音证据，因徐红英未进一步举证与其对话的陆佳琪系秦山公司员工，一审对该证据未采信，并无不当。（二）关于自行车库的面积问题。徐红英依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定，认为独立有产权的自行车库不应纳入分摊面积。但该条关于“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分”的规定是指车棚等已作为独立使用的空间不计入公用建筑面积，而并非车棚等无需分摊公用面积。徐红英误读上述规定，故此节上诉理由亦应予以驳回。（三）关于设备平台的问题。一审对此问题已作充分阐述，本院认同该理由，不再赘述。徐红英称不能以其委托封闭设备平台作为秦山公司推卸责任理由的上诉理由完全不能成立。（四）秦山公司已于2018年12月26日书面通知徐红英交房，并不存在逾期交房的情形，故徐红英要求秦山公司承担逾期交房违约金的上诉请求亦应予以驳回。综上，徐红英的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费897元，由上诉人徐红英负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年九月二十日书记员  张叶娟