福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3773号 上诉人（原审原告）：厦门旅游集团有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路**中闽大厦****。 法定代表人：朱国安，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：王成光，福建民丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春发，福建民丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毛年康，男，1958年2月4日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审被告）：蔡芙蓉，女，1963年1月8日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人厦门旅游集团有限公司（下称厦门旅游公司）因与被上诉人毛年康、蔡芙蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 厦门旅游公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持厦门旅游公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院以案涉房屋系毛年康、蔡芙蓉单位安排分配的住房属于历史遗留问题，在厦门旅游公司未解决毛年康、蔡芙蓉房源前，尚不具备解除房屋租赁关系及归还房屋的条件为由，对厦门旅游公司的主张不予支持，属于事实认定及法律适用错误。首先，案涉房屋系厦门旅游公司的单位自管房，厦门旅游公司将案涉房屋出租给毛年康、蔡芙蓉使用，毛年康、蔡芙蓉向厦门旅游公司缴纳租金，双方租赁关系明确，故案涉房屋并非安排分配住房，不属于历史遗留问题。其次，一审法院认为是历史遗留问题，不予支持，缺乏法律依据，一审法院不能因为租赁时间长，年代久就归责于厦门旅游公司。最后，蔡芙蓉名下有三套房产，毛年康、蔡芙蓉有充足的房源可以居住，不存在还需要厦门旅游公司解决其住房的问题，解除双方租赁合同及腾空案涉房屋的条件成就，厦门旅游公司要求解除租赁合同关系及腾房有充分的事实及法律依据。二、一审法院按36.5平方米计算案涉房屋租金缺乏依据，应按案涉房屋实际面积计算租金。住房协议书系案外人与毛年康、蔡芙蓉所签，不能作为认定本案事实的依据，且本案系事实房屋租赁关系，租赁房屋的具体面积应当按照实际面积为准。毛年康在2008年7月已经从鹭江宾馆辞职，所以按照其与鹭江宾馆签订的住房协议，其也应当将房屋退还。 毛年康、蔡芙蓉辩称，毛年康、蔡芙蓉均是厦门鹭江宾馆员工，原居住于思明区。因工作关系，按照鹭江宾馆的要求与安排，退出所住泉州路56号房子，调换到康泰路59号房子。毛年康、蔡芙蓉之所以入住康泰路59号房子，是以退出泉州路56号房子，由公司安排为前提条件。现厦门旅游公司要求毛年康、蔡芙蓉归还康泰路59号房子的主张缺乏事实和法律依据。毛年康、蔡芙蓉在鹭江宾馆改制后归厦门旅游公司属下，原毛年康、蔡芙蓉新居住康泰路59号租金已交至2001年6月，从7月份开始并非毛年康、蔡芙蓉不交租金，而是厦门旅游公司拒收。现厦门旅游公司以租金未缴要解除房屋租赁关系缺乏依据。厦门旅游公司不能以该房屋住房协议书系案外人所签就不承认这是历史遗留问题。 厦门旅游公司向一审法院起诉请求：1.解除厦门旅游公司与毛年康、蔡芙蓉之间的房屋租赁关系，毛年康、蔡芙蓉立即腾空归还思明区鼓浪屿康太（泰）路59号202单元房屋；2.毛年康、蔡芙蓉支付房屋租金（租金自2001年7月1日起计至房屋实际归还之日止，按照公租房甲一标准计算）。 一审法院认定事实：坐落于厦门市思明区，总用地面积921.04㎡，于2001年8月20日登记至厦门旅游公司名下；厦门旅游公司于1998年5月7日之前的原名称为厦门市旅游总公司。 1996年12月17日，毛年康（乙方）与厦门鹭江宾馆（甲方）就乙方租用甲方安排的住房签订一份《住房协议书》，约定：乙方所居住的康太路59号住房，不得私自转让他人或与他人调换；乙方因出国、退职、另谋职业或其他原因而离开宾馆，本协议自然终止，均应办理退房手续；乙方所使用面积合计36.5㎡，目前仍自行到房管部门或其他部门交纳租金，若日后交纳租金的户头变为宾馆，乙方应无条件服从。上述《住房协议书》签订后至今，案涉房屋即由毛年康租住使用，毛年康已交纳租金至2001年6月，自2001年7月份之后未再向厦门旅游公司缴交租金。 2008年6月19日，有关部门因案涉房屋危房险情严重向厦门旅游公司发出《解危治理通知书》，要求厦门旅游公司对该危房进行治理排险，保证房屋的安全性；之后，包括毛年康在内的住户多次与厦门旅游公司就房屋维修排险等事宜进行沟通，至今未果。 2011年7月19日，厦门旅游公司向住户（毛年康）发出一份《会议通知》，通知毛年康出席于7月26日下午四点在康太路59号召开的危房加固改造治理工作协调会、沟通协调有关危房加固改造等事宜。 又查，毛年康、蔡芙蓉为夫妻关系。 审理中，厦门旅游公司提交自1999年1月1日至今的公租房甲一标准，具体为：1999年1月1日至1999年7月31日期间为3.36元／平方米／月；1999年8月1日至2000年7月31日期间为4.2元／平方米／月；2000年8月1日至2001年7月31日期间为4.83元／平方米／月；2001年8月1日至2004年7月14日期间为5.07元／平方米／月；2004年7月15日至2018年11月29日期间为4.2元／平方米／月。毛年康对厦门旅游公司提交的前述历年房屋租金标准的表面真实性无异议，但认为本案案涉房屋属危改房，租金应按照旧的标准计算，在2001年8月份之前租金为每平方2元；毛年康并认为，其原系鹭江宾馆员工，原租住泉州路56号房屋，于1996年12月7日将该房屋与鹭江宾馆对换房屋，并签订《住房租赁协议书》。为此，毛年康还提交一份案外人刘爱治出具的《证明》，该《证明》主要内容如下：原鹭江宾馆职工毛年康原住鼓浪屿泉州路56号（一房一厅约28㎡），因宾馆内部调整，毛年康将上述房屋退出，安排至；另将鼓浪屿泉州路56号安排给职工吴志明居住至今。毛年康称刘爱治系鹭江宾馆前任总经理，已证明毛年康退还泉州路56号房屋的事实。厦门旅游公司认为该《证明》的真实性无法确认，但确认刘爱治曾任职鹭江宾馆，毛年康提交的《住房协议书》当事人虽然为鹭江宾馆，但鹭江宾馆系厦门旅游公司下属单位，毛年康的租金也系缴交给厦门旅游公司，毛年康实际上系向厦门旅游公司履行，双方之间存在房屋租赁合同关系。 一审法院认为，厦门旅游公司与毛年康、蔡芙蓉虽未就案涉房屋签订书面租赁合同，但根据在案证据，毛年康、蔡芙蓉与厦门旅游公司之间成立事实上的房屋租赁关系，一审法院予以认定。本案中，鉴于案涉房屋系毛年康于1996年12月17日由厦门旅游公司的下属单位鹭江宾馆安排分配的住房，属于历史遗留问题。因此，厦门旅游公司在未与鹭江宾馆协调解决毛年康、蔡芙蓉房源之前，尚不具备解除与毛年康、蔡芙蓉之间的房屋租赁关系及要求毛年康、蔡芙蓉腾空归还案涉房屋的条件，故对厦门旅游公司的该部分诉请，一审法院不予支持；毛年康、蔡芙蓉在居住使用案涉房屋期间，理应按照有关规定缴纳相应的房屋租金，现厦门旅游公司要求毛年康、蔡芙蓉支付按照公租房甲一标准计算房屋租金的主张并无不妥，一审法院予以支持。至于计算租金的房屋面积，根据毛年康与鹭江宾馆签订的《住房协议书》载明的毛年康所使用面积合计36.5㎡，一审法院予以采信；厦门旅游公司主张按照63.63㎡计算租金，证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、毛年康、蔡芙蓉于判决生效之日起十日内向厦门旅游集团有限公司支付房屋租金（自2001年7月1日起，以36.5㎡的房屋面积，按照公租房甲一标准计算，其中2000年8月1日至2001年7月31日期间为4.83元/平方米/月，2001年8月1日至2004年7月14日期间为5.07元/平方米/月，2004年7月15日至2018年11月29日期间为4.2元/平方米/月）；二、驳回厦门旅游集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费728元，由厦门旅游集团有限公司负担453元，毛年康、蔡芙蓉负担275元；款项应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，厦门旅游公司提交以下证据：蔡芙蓉房产信息查询表，拟证明其名下有三套房子。毛年康、蔡芙蓉对该证据的三性无异议。毛年康、蔡芙蓉提交危房通知书，拟证明案涉房屋系危房，不适用公租房甲一标准。厦门旅游公司质证认为，其一审提交厦门市政府颁布的公租房标准，危房只是外墙的维修，案涉房屋仍适用公租房甲一标准。 本院认为，毛年康、蔡芙蓉与厦门旅游公司之间成立事实上的房屋租赁关系，厦门旅游公司以毛年康、蔡芙蓉自2001年7月份之后未缴交租金诉请解除合同。讼争房屋系厦门旅游公司下属单位鹭江宾馆安排分配给毛年康的住房，毛年康在2001年7月之前一直向鹭江宾馆缴交租金，讼争房屋所有权人在2001年8月20日变更为厦门旅游公司，毛年康称向厦门旅游公司缴交租金，厦门旅游公司拒收。本案双方未约定合同解除权，故合同当事人只能依据法定事由解除租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方才有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条亦规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。厦门旅游公司以毛年康、蔡芙蓉未支付租金为由解除双方租赁合同，但其并未举证证明要求毛年康支付租金而毛年康拒不支付，其诉请解除合同，于法无据，不予支持。一审认定毛年康、蔡芙蓉应向厦门旅游公司支付自2001年7月1日起房屋租金，以36.5㎡的房屋面积，按照公租房甲一标准计算，有事实和法律依据。 综上所述，厦门旅游集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1456元，由上诉人厦门旅游集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年九月二十九日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。