广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初15239号原告：深圳招商物业管理有限公司。法定代表人：谢水清，董事长。委托诉讼代理人：吴伟，广东仁人律师事务所律师。被告：孙涛。原告深圳招商物业管理有限公司诉被告孙涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴伟，被告孙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、被告支付拖欠深圳市南山区某路某房的物业费10521.60元（人民币，下同）、日常收取的物业专项维修资金876.80元；2、被告支付原告垫付的居民水费1626.05元、排污费509.6元、垃圾处理费373.9元；3、被告支付拖欠上述费用的延迟履行金3223.29元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为深圳市南山区某路35号深圳湾彩虹之岸的物业服务企业，依据有关物业服务合同对涉案小区提供物业管理服务。被告于2015年4月29日成为1栋6A房的产权人，该房产建筑面积为109.61平方米。依据《深圳市物价局深圳市国土资源和房产管理局关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知（深价规[2008]2号）》，被告应当缴纳“日常收取的物业专项维修资金”，该费用由原告代收后向深圳市住宅专项维修管理中心缴纳。被告从2016年8月开始拖欠涉案房产的物业费、维修资金等费用。由于涉案小区的居民用水由原告代为垫付，被告在实际居住期限发生的水费、排污费、垃圾处理费等也一直由原告长期垫付。原告每月向涉案房产信箱发放《费用通知单》进行日常催收外，亦进行了多次专门催收均无结果。由于被告长期拖欠物业费等费用，不履行业主义务，为维护涉案小区全体业主的共同财产权益，特向贵院起诉，请求判令被告履行业主义务。被告辩称：被告之所以没有交物业费是因为涉案房产出售给被告时反租给了当时的业主，原告在没有放行条的情况下让前业主（租户）将家私电器搬走，导致被告方也没有收到租金，给被告方造成了损失。原告在没有放行条的情况下，让前业主（租户）将物品搬走，原告未尽到物业管理的责任。被告之所以没有交物业管理费有以上原因，还有物业合同第6页第3条约定停车费收入的45%作为物业公司的服务费，其余的收入归业全体主所有，但被告并没有收到该收入。小区的本体维修资金的收支使用账目，原告并未公布本体资金使用情况。小区配套服务场所包括游泳池、会所，由原告全部外包给了其他人，但该些收入应归业主所有，但被告并未收到。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区某路某房（涉案房产）于2015年5月6日登记在被告名下，建筑面积109.61平方米。2016年3月7日，深圳招商物业管理有限公司阳光带海滨城彩虹之岸管理处（以下简称招商物业彩虹之岸管理处）（甲方）与被告（乙方）签订《委托收款结算协议书》，约定：根据甲、乙双方签订的管理公约，乙方每月应向甲方缴纳管理费共328.8元；房屋本体维修基金每平方米0.25元每月，共27.4元；乙方每月8日前缴纳当月管理费和住宅维修基金，如未按期交付，甲方则按延期每天加收万分之五的滞纳金；乙方须按期缴纳水电费，乙方如超过六个月不缴纳上述费用，甲方有采取适当催缴措施的权利，直到乙方交清拖欠的费用和滞纳金为止；及其他内容。2018年8月1日，原告（受委托方、乙方）与深圳市南山区某第二届业主委员会（委托方、甲方）签订《阳光带海滨城彩虹之岸物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对阳光带海滨城彩虹之岸进行物业管理；合同期限自2018年8月1日起至2020年12月31日止；小区的管理服务费实行物业管理费用包干制，标准为每月每平方米3元；本体维修基金为每月每平方米0.25元；及其他内容。为证明每月的水电用量及水电费金额，原告提交了2016年至2018年的水电费抄表明细。被告对其真实性不予认可。为证明原告购买涉案房产是将房屋返租给原业主，原业主搬走时被告没有开具放行条，但原告开门放行，被告提交了收款收据、补充协议、资金托管协议、二手房买卖合同予以证明。原告对前述证据均不予认可。庭审中，原告明确其要求的各项费用系2016年8月1日至2019年3月31日期间的；迟延履约金是上述所有费用按每日万分之五的标准，以每月欠付费用为基数，自下个月1日起依次计算至2019年3月31日。庭审中，被告确认其从2016年8月1日起未向原告支付相关费用；对于物业费、滞纳金、水费、排污费、垃圾处理费的金额被告不予认可，并表示原告是与业主委员会签订的物业服务合同，合同不能成立。本院认为，原告根据与涉诉小区业主委员会签订的《阳光带海滨城彩虹之岸物业服务合同》及原、被告签订的《委托收款结算协议书》均系各方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告系涉诉小区的业主，受上述物业服务合同和结算协议书的约束，被告应向原告支付涉案房产的物业管理费等相关费用。对于被告提出的原告未尽到物业管理职责的抗辩理由，本院认为，被告提交的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在违约行为，且即使原告提供的物业管理服务存在瑕疵，被告也不应因此拒绝交纳全部的物业管理费用；因物业服务企业是对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其他业主利益的侵害，故对于被告的上述抗辩，本院不予采纳。同时，原告作为物业管理服务的提供者，亦应当不断提高服务质量，以维护包括被告在内的全体小区业主的合法权利。对于原告要求的2016年8月1日至2019年3月31日期间的物业管理费、专项维修资金。庭审中，被告确认其自2016年8月1日起未支付相关费用，故被告应向原告支付上述期间的物业管理费10522.56元（3元/平方米/月×109.61平方米×32个月），物业专项维修资金876.88元（0.25元/平方米/月×109.61平方米×32个月）。原告要求被告支付物业管理费10521.6元、专项维修资金876.8元，系其对自身权利的处分，本院予以照准。对于原告主张的2016年8月1日至2019年3月31日期间的水费1626.05元、排污费509.6元、垃圾处理费373.9元。原告已提交抄表记录证明上述期间涉案房产的用水量，被告虽不予认可，但并未提出反证，故被告应向原告支付前述费用。对于原告主张的延迟履行金3223.29元。原、被告签订的《委托收款结算协议书》中明确约定被告迟延支付物业费和专项维修资金的，应按日万分之五的标准向原告支付滞纳金，现原告按拖欠费用的日万分之五的标准要求被告支付迟延履行金即滞纳金3223.29元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告孙涛于本判决生效之日起十日内向原告深圳招商物业管理有限公司支付2016年8月1日至2019年3月31日期间的物业管理费10521.6元、本体维修基金876.8元；二、被告孙涛于本判决生效之日起十日内向原告深圳招商物业管理有限公司支付2016年8月1日至2019年3月31日期间的水费1626.05元、排污费509.6元、垃圾处理费373.9元；三、被告孙涛于本判决生效之日起十日内向原告深圳招商物业管理有限公司支付欠付物业管理费、本体维修基金的滞纳金（延迟履行金）3223.29元。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费113.9元，原告已预缴，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  庞海婷二〇一九年九月二十四日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。