福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初694号 原告：福建永隆实业集团有限公司，住所地福安市秦溪洋工业园区。统一社会信用代码91350981705304362M。 法定代表人：林财生，职务董事长。 委托诉讼代理人：陈大勇，福建融成律师事务所执业律师。 被告：王积荣，男，1955年7月17日出生，汉族，住福州市台江区（现海润花园）23＃601。 被告：林娟，女，1965年9月18日出生，汉族，住福州市台江区（现海润花园）11＃707。 被告：林友宁，男，1957年3月25日出生，汉族，住福州市台江区（现海润花园）28＃502。 被告：李振泰，男，1953年9月14日出生，汉族，住福州市台江区（现海润花园）21＃603。 被告：陈云美，男，1963年7月3日出生，汉族，住福州市台江区（现海润花园）27＃2302。 被告：陶小燕，女，1966年2月11日出生，汉族，住福州市台江区（现海润花园）7＃501。 被告：魏忠梅，男，1961年10月27日出生，汉族，住福州市台江区（现海润花园）32＃1106。 被告：陶克惠，男，1956年4月12日出生，汉族，住福州市台江区（现海润花园）11＃201。 被告：翁碧春，男，1961年3月2日出生，汉族，住福州市台江区（现海润花园）23＃1702。 被告：王元寿，男，1966年4月5日出生，汉族，住住福州市台江区（现海润花园）29＃507。 被告：李秀恩，男，1955年7月11日出生，汉族，住福州市台江区（现海润花园）27＃2104。 原告福建永隆实业集团有限公司（以下简称永隆公司）与被告王积荣、林娟、林友宁、李振泰、陈云美、陶小燕、魏忠梅、陶克惠、翁碧春、王元寿、李秀恩返还原物纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永隆公司的委托诉讼代理人陈大勇，被告王积荣、林娟、林友宁、李振泰、陈云美、陶小燕、魏忠梅、陶克惠、翁碧春、王元寿、李秀恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永隆公司向本院提出诉讼请求：判令各被告立即停止侵权，不得妨碍永隆公司对位于福州市台江区（现海润花园）1号楼配套公建的房屋（即1＃、2＃、3＃、4＃楼连接体房屋，包括底层和二层，面积2150平方米，以下简称诉争房屋）的使用，恢复房屋原状并将房屋交还给永隆公司。事实和理由：福州市台江区（现海润花园）系福州海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）开发建设的商品房项目，海润公司于2003年9月取得国有土地使用权，2005年5月取得建设工程规划许可。根据海润公司与福州市国土资源局签订的《福州市国有土地使用权出让合同》约定，该项目分为1＃、2＃、3＃三个地块，三地块用地性质一致，主要为居住、商业及配套，其中3＃地块配套区包括：社区服务中心建筑面积1000平方米、文化活动中心建筑面积1000平方米、居委会建筑面积200平方米、公厕建筑面积60平方米、卫生服务站建筑面积60平方米、垃圾站建筑面积30平方米及公共绿地等。福州市城乡规划局对该项目颁发了榕规（2005）建字第00101号建设工程规划许可证，许可1＃—4＃楼公建配套为3507.1平方米，福州市房地产管理局对1＃楼，2＃楼，3＃楼，4＃楼及1＃至4＃连接体发放了（2005）榕房许字第××号商品房预售许可证，福州市房地产交易登记中心于2008年批准了海润公司申请的1＃—4＃楼以及1＃、2＃、3＃、4＃楼连接体房屋产权的预先登记。房屋建成后，由海润公司作为不动产所有权人占有使用。永隆公司与海润公司于2011年5月23日订立《房屋买卖合同》，由永隆公司向海润公司购买诉争房屋，《房屋买卖合同》约定：第一条：根据福州市房地产交易登记中心的产权总登记，上述房屋面积不包含一层之报警阀间、电信机房、公厕门卫、配电间、两岸咖啡、物业客户服务中心、消控室；二层之居委会办公室、工具间；第二条：该房屋总价款为人民币贰仟肆佰伍拾万元整；第六条：根据福州市房地产交易登记中心的权属登记，该房屋权属登记为甲方（即海润公司）所有，因此甲方依法享有所有权，……乙方（即永隆公司）根据本合同约定享有该房屋的所有权，有权对该房屋进行占有、使用、收益、处分，包括但不限于对该房屋进行转让、出租等。永隆公司按照合同约定，向海润公司付清了全部购房款，海润公司于2011年5月24日向永隆公司交付了房屋。同时，永隆公司作为房屋的业主，接受物业公司物业服务，按照房屋建筑面积2150平方米计价，支付物业管理费，一直占有使用房屋。2015年4月，各被告鼓动不明真相的业主，到永隆公司购买的房屋进行扰乱，同年4月13日起至4月26日，各被告纠集业主对永隆的房屋进行打砸，损坏永隆公司的办公设施，驱赶、谩骂、殴打永隆公司的员工，致使永隆公司搬离房屋，被迫停止公司各项经营活动。在各被告的指使下，永隆公司的房屋长期被以各被告为主的人员长期占用，内部设施被毁坏，至永隆公司仍无法收回、使用被侵占的房屋。综上，永隆公司认为，其拥有诉争房屋的合法权利，各被告侵犯永隆公司对房屋的财产权，应当承担侵权责任。 王积荣、林娟、林友宁、陈云美、陶小燕、魏忠梅、陶克惠、翁碧春、王元寿、李秀恩辩称：诉争房屋属于小区业主公共配套建筑，根据福州市不动产登记和交易中心产权登记薄登记诉争房屋是卫生服务站、文化活动中心、社区服务中心、管理间1、管理间2、公共卫生间，使用功能为业主共有。根据《物权法》第十七条规定，不动产权属证是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书具有推定的证据效力，这充分表明了权利人王积荣、林娟、林友宁、陈云美、陶小燕、魏忠梅、陶克惠、翁碧春、王元寿、李秀恩及小区全体业主的不动产权利得到法律的保护。海润公司不是诉争房屋的所有权人，没有诉争房屋的处分权，所以，永隆公司与海润公司的房屋买卖合同，事实上是卖空买空，合同内容不真实，合同不能成立，只是一纸空文，一张废纸，不具法律效力。由此可见，诉争房屋的所有权既不属于海润公司、也不属于永隆公司，属于海润花园小区全体业主共有。永隆公司不是诉争房屋的所有权人，没有主张诉争房屋的权利，不具有本案诉讼原告资格，所以，永隆公司在本诉讼一案中的一切诉求均为滥用诉权，是无效的。福州市人民政府关于居住区公共配套设施建设使用管理的意见榕综政【2011】209号文件三、居住区公共配套设施的使用管理（二）规定：“属于全体业主共有的居住区公共配套设施，项目开发建设单位在申请房屋所有权初始登记时，应当一并申请公共配套设施权属登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”，由此可见，该房屋使用权属于小区全体业主共有证据确凿，无可争辩。永隆公司诉称诉争房屋2015年4月以后被王积荣、林娟、林友宁、陈云美、陶小燕、魏忠梅、陶克惠、翁碧春、王元寿、李秀恩长期占用，可事实是2015年4月业主自发性维权、伸张权利以后，诉争房屋就由政府相关部门接管，根本不存在被王积荣、林娟、林友宁、陈云美、陶小燕、魏忠梅、陶克惠、翁碧春、王元寿、李秀恩长期占用的可能与事实。永隆公司诉其归还原物纠纷，可事实上诉争房屋所有权属于小区全体业主共有，王积荣、林娟、林友宁、陈云美、陶小燕、魏忠梅、陶克惠、翁碧春、王元寿、李秀恩无权处分其他共有人的物权，于法于情于理都无权答应，也不能答应，更不存在什么纠纷了。 李振泰辩称，一、永隆公司不具有原告主体资格：由于永隆公司没有案涉配套公建房屋的权属证书，并非诉争房屋的所有权人，因此无权向李振泰行使返还房屋、恢复原状等物权请求权；根据《物权法》第七十三条关于建筑物区分所有权的规定，案涉配套公建的房屋属于业主共有部分，其所有权和使用权属于小区全体业主。1、根据福州市房地产交易登记中心提供的圣淘沙花园（现海润花园）1号楼配套公建房屋的产权登记：实际面积计27180.43平方米（卫生服务站125.29平方米、文化活动中心1294.10平方米、社区服务中心1299.04平方米），使用功能为业主“共有”；2、《福州市人民政府关于居住区公共配套设施建设使用管理的意见榕综政【2011】209号》第三条：“属于全体业主共有的居住区公共配套设施，项目开发建设单位在申请房屋所有权初始登记时，应当一并申请公共配套设施权属登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”，可见，永隆公司事实上无产权证，不享有物权，仅对开发商基于买卖合同享有债权请求权。永隆公司要有行使返还原物请求权的构成要件有两点：首先，永隆公司需具有诉争房屋的物权；其次，李振泰需对诉争房屋构成无权占有；显然永隆公司的请求权基础无法满足上述要件，无权请求返还诉争房屋。二、海润公司与永隆公司的《房屋买卖合同》无效，根据合同法第52条规定，海润公司擅自将案涉配套公建的房屋卖给永隆公司的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，不具有法律效力，永隆公司无权基于债权关系主张对诉争房屋的权利；（一）《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”（二）国务院《物业管理条例第》第二十七条规定“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”，第四十九条规定“物业管理区域内按规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”；《福州市人民政府关于居住区公共配套设施建设使用管理的意见榕综政【2011】209号》规定：“规划中确定的社区卫生服务、文化活动、社区服务的公共配套设施属全体业主共有”“小区公建配套用房所有权和使用权属于小区全体业主共有，开发单位不得违法出售、出租，改变规划用途”。（三）2011年5月23日，永隆公司与海润公司签订的《房屋买卖合同》第一条就载明：“乙方向甲方购买位于福州市配套公建的房屋作为综合、办公使用，该房屋面积为2150平方米”。可见，案涉《房屋买卖合同》违反了《物权法》及有关行政法规的强制性规定，同时改变了规划用途，合同无效。综上所述，永隆公司不具有诉讼主体资格，永隆公司应首先确认与海润公司签订的买卖合同是否有效，之后基于有效买卖合同取得诉争房屋的所有权登记后，才能向李振泰主张停止侵权及返还房屋的物权请求权；三、李振泰不具有被告主体资格，并且永隆公司所主张的“李振泰2015年4月期间鼓动不明真相的业主，对原告购买的房屋进行骚扰，纠集业主对原告的房屋进行打砸并长期占用”等，均无事实依据，完全是无稽之谈。业主委员会作为业主大会的执行机构，是小区物业管理的自治性合议组织，其享有的权利和承担的义务最终的承受主体是业主，而不应该是原业主委员会委员，永隆公司将业主委员会的原十一位委员列为被告承担责任，缺乏法律依据；永隆公司主张李振泰有“鼓动业主对涉案房屋进行打砸抢并长期占用”的行为，没有任何事实证据，应承担举证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年12月14日，海润公司取得圣淘沙花园1＃-4＃楼及公建配套建设项目的《建设工程规划许证》。2008年1月17日，福州市房地产交易中心向海润公司书面通知，批准海润公司就台江区鳌峰街道江滨中大道378号圣淘沙花园（现海润花园）1＃-4＃、25＃、45＃-49＃楼及1＃、2＃、3＃、4＃楼连接体房屋产权商品房拆迁预先登记的申请。2011年5月23日，以海润公司为甲方，永隆公司为乙方，双方签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于福州市配套公建（且签订本合同前使用功能为会所）的房屋作为综合、办公使用，建筑面积约为2150平方米。2011年5月24日，海润公司作为甲方，永隆公司作为乙方，双方签订《交付使用确认书》，确认乙方购买的福州市配套公建且使用功能作为会所之房屋符合合同约定的交付使用条件，双方即日按照合同约定完成了全部交付使用手续之办理。另查明，2012年5月7日，福建永隆电机（集团）有限公司名称变更为永隆公司。 诉讼过程中，本院向福州市不动产登记和交易中心出具调查函，查询：一、坐落于福州市台江区圣淘沙花园（现海润花园）1＃楼1层的社区服务中心（建筑面积1299.04平方米）、2层的文化活动中心1（建筑面积1128.31平方米）及2层的文化活动中心2（建筑面积165.79平方米）是否属于圣淘沙花园（现海润滨江）的配套设施？如果不是，福州市台江区圣淘沙花园（现海润花园）1＃楼1层的社区服务中心、2层的文化活动中心1及2层的文化活动中心2是否已经办理预先登记手续？将来是否可以办理独立产权？或者产权证是否已经办理？二、福州市台江区圣淘沙花园（现海润花园）1＃楼1层的社区服务中心的建筑面积是否已经计入业主的公摊面积？福州市不动产登记和交易中心向本院复函（榕不动产产函〔2019〕607号），回复如下：“由福州海润房地产开发有限公司开发建设的座落于台江区鳌峰街道江滨中大道378号圣淘沙花园（现海润花园）项目，1＃楼一层社区服务中心（产权面积1299.04平方米）和二层文化活动中1、2（产权面积1294.1）于2008年1月办理了产权初始登记（预先登记），属配套设施，未办理销售许可，为不可售状态。该项目土地出让合同未对上述房产的产权归属进行明确约定，没有办理产权证，建筑面积没有计入业主的公摊面积。” 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。永隆公司主张以被告为主的人员长期占用诉争房屋而请求被告返还原物、排除妨害和消除危险。为此永隆公司应就被告的侵占行为或危险妨害是否实际存在并持续至今承担举证责任。对于侵占行为的举证，永隆公司提供有《公安机关受案回执》、《鉴定文书》、《照片》、《视听资料》（包括中央电视台社会与法频道视频二段、监控视频五段）、《民办非企业单位登记证书》及《中国社会组织公共服务平台基础登记信息》为据，上述证据中，《公安机关受案回执》及《鉴定文书》所体现的内容为案外人夏晓明就被故意毁坏财物报案，案外人解道银被人殴伤进行鉴定，但并无公安机关的认定结论或处理结果且未提供原件，无法证明待证事实。对于《民办非企业单位登记证书》及《中国社会组织公共服务平台基础登记信息》，永隆公司自述是以海润花园业主委员会名义准许福州市台江区海润花园平安志愿者服务队在福州市台江区占用该场地。本院认为，海润花园业主委员会是否有权准许使用并不等同于本案各被告侵占上房屋的事实，故永隆公司提供该证据不足以证明待证事实。永隆公司所提交的证明侵权的直接证据为《照片》及《视听资料》，《照片》三张系《视听资料》中所截取，与《视听资料》实际为同一内容。在《视听资料》中，除王积荣外，无法判明其他被告在场。同时，涉及王积荣的部分仅能证明王积荣在房间中就讼争屋的权属发表意见，不能证明王积荣侵占诉争房屋的事实。据此，永隆公司所提供的证据不能证明本案各被告存在其所述的侵占行为，其应当承担举证不能的不利后果。对其诉讼请求，本院依法不予支持。对于诉争房屋的权属如何，因永隆公司不能证明本案各被告存在侵占行为，永隆公司诉请返还原物已无事实依据，故对诉争房屋的权属本案中不再审查，双方当事人可另行主张。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回福建永隆实业集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费64,500元，由福建永隆实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王道锦 人民陪审员  赵秋平 人民陪审员  时湘闽 二〇一九年九月四日 法官助理魏哲 书记员林小玲 附本案相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。