大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初2520号原告：大连中庚物业管理有限公司，住所地大连市旅顺口区。法定代表人：梁衍锋，该公司经理。委托诉讼代理人：王涛，男，汉族，大连中庚物业管理有限公司秩序主管，住大连市甘井子区。被告：贾卫东，男，汉族，无职业，现住大连市西岗区。原告大连中庚物业管理有限公司与被告贾卫东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连中庚物业管理有限公司委托诉讼代理人王涛、被告贾卫东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2014年1月1日至2018年12月31日期间物业费3，880元；2.违约金776元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由为：2008年1月1日，被告贾卫东按合法程序与大连中庚房地产开发有限公司、大连中庚物业管理有限公司办理全部商品房手续后，购买位于大连市旅顺经济开发区。同时自愿与大连中庚物业管理有限公司和大连中庚房地产开发有限公司分别签署了《业主临时管理规约》和《前期物业服务合同》，并承诺遵守合同，履行合同义务。同时按要求缴纳了当期物业费，但2014年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费3，880元未缴纳，并产生违约金776元，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。2006年被告与中庚房地产签订购房合同。约定南阳台为非封闭阳台，北阳台为封闭阳台。但是2007年10月交房时，北阳台为非封闭阳台，即交付房屋不符合合同约定标准，与交房的人提出该问题，但至今始终未处理。2014年8月下暴雨，由于物业公司未对排水设施进行检查、维护、疏通，造成屋面排水主管道堵塞，屋面水流到阳台，再从阳台溢到室内，造成被告重大经济损失，多次到原告协商，但是均推卸责任，至今未解决。原告没有为业主提供相应的物业服务，故不同意缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交证据《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、入伙程序表、业主收楼验收表、业主领取资料钥匙确认表。拟证明原、被告签订物业服务合同，被告享受物业服务的同时，就应当缴纳物业费。被告对真实性、合法性、关联性均不持异议，但认为没有享受到物业服务。原告提交证据《催费函》，拟证明被告欠物业费，原告几次催费。被告对该份证据无异议，认可原告电话催缴过物业费。上述证据符合证据形式及内容要件，且具有客观性，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。被告提交商品房买卖合同照片，拟证明北阳台未按照合同约定进行封闭，被告对证据真实性、合法性不持有异议，但对关联性持有异议，认为合同签订主体系被告与地产公司，与原告无关。被告提交排水管道照片，拟证明造成原告损失的排水管现状，原告对外墙排水管的维护未按照设计规范及物业管理条例的标准进行。原告质证意见排水管系建筑物的附属物，其设计与物业无关，房屋交付时就这个样，且原告自家阳台排水管道堵塞，才导致雨水溢进室内。上述证据被告对真实性并不持异议，具有客观性，故其真实性本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告与开发建设单位大连中庚房地产开发有限公司三方签订《业主临时公约》，约定本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业费。2007年10月1日，原、被告签订《前期物业服务合同》。约定原告为被告购买物业所在的小区提供房屋共有部分、共用设施设备和附属建筑物构造物、共用绿地、水体、花木、建筑小品、公共环境卫生、车辆行驶与停放秩序、公共秩序维护等项目的维护、修缮、服务与管理等物业服务。服务期限自2008年1月1日开始至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。物业服务费收费标准约定：竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费用由业主交纳，交纳标准：多层住宅0.80元/月.平方米。交纳费用时间，物业管理费自开发商书面通知载明的交付日开始，之后业主在每个月的10日前交纳当月相关费用。业主逾期缴纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应缴纳物业管理服务费的3‰缴纳滞纳金。被告贾卫东购买案外人大连中庚房地产开发有限公司坐落位于大连市旅顺经济开发区房屋一套，建筑面积80.81平方米。2007年10月1日，原告领取房屋钥匙。被告未缴纳2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。案涉《前期物业服务合同》、《临时管理规约》为当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告作为物业服务公司为被告居住的小区提供物业服务，应当按照诚实信用原则，尽职尽责地履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，让业主感受到物业费的支付价有所值。被告作为小区业主成为原告提供物业管理服务的受益人，应相互理解，相互配合，共同建立、治理和维护良好的小区环境。同时，还应注意到物业服务合同的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，物业服务亦是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系，被告拒不缴纳物业费的行为也间接损害案涉小区其他业主的权益。故本案原告要求被告按照合同约定缴纳物业费，具有事实与法律依据，本院应予支持，但原告计算数额有误，应当以3，878.88元（80.81平方米×0.8元×60个月）予以认定。关于被告抗辩因建设单位未按照《商品房买卖合同》约定的标准交付房屋，而拒不缴纳物业费。经审查，该份合同权利义务主体为原告与房屋的开发建设单位，被告无据证实该合同效力及于原、被告双方，所以其抗辩主张，本院不予支持。关于被告抗辩原告对屋面排水管道未尽到检查、维护、疏通义务，导致屋面排水主管道堵塞，造成被告重大经济损失，而不同意缴纳物业费一节。根据《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。诉讼中，因被告未提供证据证实管道设计及安置现状以及雨水溢进室内造成被告经济损失，是由于原告的排查、维护不当所致，故应承担举证不能的法律后果。况且，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，即便物业服务企业在履行物业协议的过程中，确实存在履约不符或者违约的情形，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权通过其他合法途径，要求选择其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。但是，被告不能以此作为拒交物业费的理由。关于原告要求被告支付延期缴费违约金一节，双方在《前期物业服务协议》中已明确约定了逾期付款违约责任的负担方式，其目的在于督促业主能够及时履行义务，弥补守约方的损失，被告确实存在延期缴费情形，但是考量双方合作的基础及延续，缓和双方之间的矛盾，故原告要求被告承担违约金一节，本次诉讼本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告贾卫东于本判决生效之日起十日内支付原告大连中庚物业管理有限公司2014年1月1日至2018年12月31日期间物业费人民币3，878.88元；二、驳回原告大连中庚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贾卫东负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员 王 燕二〇一九年九月二十六日书记员 王蕾蕾附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。