山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终5811号上诉人（原审被告）：张绪，男，汉族，住山东省济阳县。委托诉讼代理人：于长义，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘霞，女，汉族，住山东省菏泽市。委托诉讼代理人：郭庆华，山东君诚仁律师事务所律师。上诉人张绪因与被上诉人刘霞房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初6091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张绪上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初6091号民事判决第一、二项，依法发回重审或改判张绪支付18万元；2.一、二审诉讼费由刘霞承担。事实与理由：通过张绪从济南市房管局调取的涉案房屋档案和一审法院查明的事实，本案基本情况是：2017年2月17日张绪与刘霞签订了涉案房屋金额为80万元的《存量房屋买卖合同》，当日张绪支付1万元现金作为购房定金；4月10日前张绪支付6万元现金购房款；4月10日刘霞收到张绪通过案外人支付的购房款53万元；4月14日刘霞用上诉人支付的购房款解除了抵押，具备了房屋过户条件；5月22日张绪按80万合同金额缴纳了相关税费；5月23日张绪支付了1.5万元购房款，同日双方又签订了120万合同，同日双方向房管局申请办理过户登记手续；5月25日张绪取得不动产登记证书。综上可以看出，双方实际履行的是2017年2月17日签订的《济南市存量房买卖合同》，即80万合同是双方的真实意思；而2017年5月23日签订的120万合同并未实际履行，不是双方的真实意思表示。一审认为120万合同是对80万合同的变更，据此确定张绪欠付购房款为58.5万元，认定事实错误。一、从合同变更的角度，不存在120万合同变更取代80万合同的事实。1、120万合同不是对80万合同的变更。合同变更一般是对前合同的部分条款进行更改、补充和完善，一般会在后面的变更合同中体现对前合同变更的意思，但不会签订另外一个看似与前合同无关的完整合同。本案中，从120万合同内容看，完全是一个与80万合同毫无关联的独立的合同，无法看出与此前的80万合同有何关联，更无法看出是对80万合同的变更意思。因此，120万合同不是对80万合同的变更。2、即使认定后签订的120万合同是对前面已签订履行的80万合同的变更，过户申请登记行为说明双方最终确认了80万合同。退一步讲，即使按照后者为先的原则，认定后签订的120万合同是对前面已签订履行的80万合同的变更，则应认定80万合同的过户登记申请行为又再次否定了120万合同。在120万合同签订当天双方申请办理了过户登记手续是客观事实。根据合同内容及日常生活经验，应该认定是先签订120万合同再去办理的80万合同的过户登记手续。因为在120万合同补充条款中特别约定：贷款审批后再办理过户手续；过户前交清所有款项等，如先过户再签约，则在补充条款中如此特别约定毫无意义。因此可以认定是先签订120万合同再去办理的80万合同的过户登记手续。据此可以认定，双方以办理80万合同的过户登记手续这一事实行为，再次否定了120万合同，重新确认了80万合同。因此，从合同变更的角度，80万合同没有被120万合同变更取代。且双方也实际按照80万合同履行完毕，120万合同对双方没有约束力。二、120万合同实为套取银行贷款而签，是无效合同。排除了合同变更的合法情形，签订两份独立的买卖合同要么是为了逃避税款要么是为了套取银行贷款。在逃避税款的情形中，高额的购房合同是真实意思，低额购房合同因“恶意串通，损害国家利益”、“以合法形式掩盖非法目的”，是无效合同。其基本操作流程是：在签订高额购房合同的基础上，然后再签订一份低额的购房合同。因为高额购房合同是房屋买卖的真实合同，所以高额贷款审批手续是卖方必定关注的，是必须要办理的。在高额的购房合同贷款审批后再去办理低额购房合同的过户手续。在套取银行贷款情形中，低额购房合同是真实意思，高额购房合同则因“恶意串通，损害国家利益”、“以合法形式掩盖非法目的”，是无效合同。其基本操作流程是：在签订低额购房合同的基础上，然后再签订高额的购房合同。此时因为高额购房合同不是房屋买卖的真实价款，卖方并不要求高额的购房合同获得贷款审批方可去办理低额购房合同的过户手续。显然，本案中，双方先签订的80万合同是实际履行的合同，80万合同基本履行完毕并缴纳税款后才签订的120万合同，不存在为逃避税款签订低价阴阳合同的情形。而恰恰相反，120万合同签订后并未按约履行，而是仍按80万合同办理了过户登记手续，充分说明80万合同是实际履行的合同，120万合同是为了多套取银行贷款签订的合同，120万合同是无效合同。三、一审认为张绪仍按原价80万购买不合常理，120万符合二手房市场均价，并以此作出判决，没有事实依据，认定事实错误。首先，实践中因多种原因，卖方按原价甚至低价出卖房屋等物品的情形并不鲜见，买卖双方按何种价格成交只要不违反法律强制性规定，对双方均有约束力，并不能以此否定合同的效力！本案中刘霞按原购买价80万元出售给张绪，是双方的真实意思表示，也均按此合同实际履行，并不违反法律的强制性规定。一审法院以此为由否定80万合同的真实性显然是主观臆断，认定事实错误。其次，对于为何按原价80万购买，张绪在庭审中简要阐明了原因。1、张绪的父亲此前对刘霞夫妻多有照顾，帮其贷款、免收租金等，有借贷判决书为证；2、该房屋原有五十多万元的抵押，刘霞无力偿还房贷才出售该房，张绪同意及时还清房贷解除抵押购买该房；3、该房用途是“居住配套用房”，而不是住宅，孩子不能凭此房上学，不是学区房，升值潜力有限；4、刘霞是带租约出售，且多年的租金已经收取，租约至今仍在履行中。鉴于上述，一审认定仍按原价80万购买不合常理是主观臆断，擅自认定120万符合二手房市场均价，更是没有事实根据，不能作为判决依据，不能否定80万合同的真实合法性。综上，无论从实际履行还是合同变更看，80万合同应是双方的真实意思；120万合同实为套取银行贷款而签订，签订后并未履行，依法应认定无效。请二审法院查明事实，依法判决。庭审中张绪补充意见如下：一审认定房屋价款120万元符合市场价是没有事实依据的。张绪在2017年5月22日缴纳涉案房屋增值税费时，税务机关确定的房屋价格接近85万元，该事实进一步说明一审房屋认定双方实际履行为的房屋合同为120万元合同是没有依据的。涉案房屋不是住宅房屋，是配套的房屋，不享受学区房的利益。刘霞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、刘霞于2013年8月购买涉案房屋时，涉案房屋的价款为80万元，之后刘霞进行了装修并缴纳了税费、房屋维修基金、开户费等，加之近几年房屋急剧上涨，双方在2017年网签时仍以80万元的价格出售涉案房屋明显不符合市场正常价格。2017年的网签合同系双方了少缴纳税款而签订，应属于无效合同。2、2017年5年23日的《济南市房地产买卖合同》系双方在网签合同之后重新签订的，约定的房屋价格为120万元，符合当时的市场价格，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。张绪亦按照2017年5月23日合同的约定支付了首付款，刘霞出具收款收据。三、根据2017年2月17日《济南市存量房买卖合同》内容的约定，该合同不产生必须履行的法律效力，根据交易习惯，在签订网签合同外，双方还应签订一份房屋买卖合同，对双方的权利与义务进行更为详细的约定。双方签订2017年5年23日的《济南市房地产买卖合同》后才办理了涉案房屋的产权转移登记手续，该事实亦表明该合同是双方实际履行的合同。四、2017年2月17日《济南市存量房买卖合同》确定的房屋价格明显低于市场价格，并不是房屋的真实价格。张绪称因其父照顾刘霞夫妻、无力偿还贷款等等均系虚构事实，没有证据予以证实。刘霞向一审法院起诉请求：1.判令张绪继续履行与刘霞签订的《房屋买卖合同》，并变更付款方式，一次性支付刘霞剩余购房款现金60万元；2.判令张绪支付逾期付款违约金36900元(计算至起诉之日，请求判决计算至实际支付之日止)；3.判令张绪赔偿刘霞经济损失10万元；4.由张绪承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月17日，刘霞（出卖人）与张绪（买受人）签订了《济南市存量房屋买卖合同》，约定张绪购买刘霞名下的涉案房屋，房屋所有权证证号：济南XXXX，建筑面积56.01㎡，涉案房屋价款为80万元；该房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司济南天桥支行（以下简称中国银行天桥支行），抵押金额56万元，出卖人应于申请办理房屋权属转移登记前注销该房屋抵押登记。2017年5月23日，刘霞（甲方）与张绪（乙方）在济南佰世特不动产经纪有限公司的居间介绍下签订了《济南市房地产买卖合同》，约定刘霞将涉案房屋出卖给张绪，转让价款为120万元，付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确，合同附件三付款协议约定了付款方式：乙方应于过户前支付甲方首付款60万元整，以首付款收到凭条为准；乙方以购房贷款形式向甲方支付房款60万元整，该款项由贷款银行转入甲方账户；合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。合同补充条款第一条约定，甲乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后7个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续。补充条款第六条约定，乙方于签约后10个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若乙方贷款审批通过后，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。补充条款第8条约定，乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。张绪分别于2017年2月17日向刘霞支付1万元现金，于2017年4月10日前向刘霞支付6万元现金，于2017年4月10日通过案外人张善武银行账户向刘霞转账支付53万元。刘霞认可已收到上述60万元购房款。张绪主张除上述60万元房款外，另外向刘霞支付了2万元房款，并提供落款时间为2017年5月23日、署名为“刘霞”并捺手印的收条，内容为“今收到张绪现金1.5万元整”；落款时间为2017年1月21日、署名为“袁鼎凯”的收条，内容为“今收到刘霞5000元整，用于归还其中国光大银行尾号6197信用贷款。因客户在外地、且账户已跨期需要手动操作扣款，故客户刘霞将款项以微信形式转给平安普惠济南催收中心风控专员袁鼎凯”予以证明。2017年5月22日，刘霞缴纳了印花税、个人所得税、城市维护建设费、教育费附加、地方教育附加、增值税等税费；张绪缴纳了印花税、契税等税费。2017年5月23日，刘霞与张绪提交不动产登记申请表，请求对涉案房屋所有权进行转移登记。2017年5月25日，张绪取得了涉案房屋的不动产登记证书，编号为鲁XX**号。另查明，2013年刘霞因购买涉案房屋，与中国银行天桥支行签订《个人一手住房贷款合同》，从中国银行天桥支行贷款56万元用于支付涉案房屋购房款，并提供涉案房屋作为抵押；合同载明刘霞从山东泰祥房地产开发有限公司处购买涉案房屋的总房款为80万元。后，刘霞与中国银行天桥支行办理了涉案房屋抵押登记手续，抵押价值确认为80万元。2017年4月14日，中国银行天桥支行出具《不动产抵押注销证明》，同意注销与刘霞办理的涉案房屋的不动产抵押权登记，并委托刘霞办理注销不动产抵押登记事宜。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。刘霞与张绪2017年2月17日签订的《济南市存量房屋买卖合同》、2017年5月23日签订的《济南市房地产买卖合同》均系双方就涉案房屋达成买卖合意的真实意思表示，《济南市房地产买卖合同》的签订时间晚于《济南市存量房屋买卖合同》，应视为双方对《济南市存量房屋买卖合同》的条款进行了变更，重新达成合意。另，张绪提交了刘霞与中国银行天桥支行的《个人一手住房贷款合同》，合同中载明刘霞2013年购买涉案房屋时的总房款即为80万元，其在2017年再以80万元出售涉案房屋，与常理不符，而《济南市房地产买卖合同》约定的涉案房屋价款为120万元，与同期同地段二手房市场均价相符，故本院认定《济南市房地产买卖合同》为真实有效的合同，双方应按《济南市房地产买卖合同》的约定履行各自的合同义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定，一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；……。张绪提供了落款时间为2017年5月23日、署名为刘霞的收条，以证明张绪向刘霞支付了60万元房款后又向其支付了1.5万元现金，刘霞对该份收条不予认可，但其未能提供证据证实其异议成立，一审法院对该份收条的真实性予以确认。张绪提交的署名为“袁鼎凯”的收条不能证实张绪替刘霞偿还贷款的事实，本院对该份证据不予采信。综上，一审法院认定张绪已向刘霞支付购房款共计61.5万元。刘霞在收到张绪支付的购房首付款后，协助张绪将涉案房屋产权变更登记在张绪名下，已履行了协助办理过户的义务，张绪亦应按合同约定，将剩余房款120万元-61.5万元=58.5万元支付给刘霞，故对刘霞的该项诉讼请求，一审法院予以部分支持，超出部分的诉讼请求，不予支持。《济南市房地产买卖合同》补充条款第六条约定，若贷款审批通过后，张绪的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则张绪应与刘霞至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。涉案房屋已于2017年5月25日过户登记在张绪名下，因张绪未能提交证据证明已办理了贷款审批手续，张绪至迟应于2017年5月25日之前将剩余房款58.5万元支付给刘霞，张绪未履行上述合同义务，已构成违约，应按合同约定向刘霞支付违约金，即以58.5万元为基数，按照日万分之五，自2017年5月26日起计算至实际支付之日止。刘霞要求张绪支付经济损失10万元，但未提交证据予以证实该损失的存在，故对刘霞的该项诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、被告张绪于判决生效之日起十日内支付原告刘霞购房款58.5万元；二、被告张绪于判决生效之日起十日内支付原告刘霞违约金（以58.5万元为基数，按照日万分之五，自2017年5月26日起计算至实际支付之日止）；三、驳回原告刘霞超出部分的诉讼请求；四、驳回原告刘霞其他诉讼请求。若未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11170元，由被告张绪负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张绪提供如下证据：证据1、2017年5月22日山东增值税普通发票一份，欲证明涉案房屋为非住宅，价税合计是850500元整，税务机关将涉案房屋的价格确定为850500元，证实一审认定涉案房屋120万元符合市场价格是没有依据的。证据2、刘霞与济南中和房地产经纪有限公司签订的租赁合同，欲证明刘霞购买该房屋后因不能及时偿还贷款，将涉案房屋出租，且涉案房屋系带租约出售，故价格偏低。证据3、出租中介将租赁费支付给刘霞的招商银行转账汇款电子回单4份，分别为2016年12月10日9600元、2019年4月8日10800元、2016年7月4日为65930元、2019年7月4日10800元，欲证明自2017年5月23日房屋申请过户后，房屋所有权已经为上诉人所有，因此自2017年5月23日之后刘霞所收的租赁款应视为张绪所缴纳的房屋款项。经质证，刘霞对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该发票中增税所依据的房屋价格848095.24元只是税务机关增收税款的依据，该价值并不是房屋的市场价格，更不是买卖双方真实约定的房屋价格，该增税依据数额的多少不能推翻买卖双方对价格的真实约定，而应该以买卖双方于2017年5月23日签订的济南市房产地买卖合同来确定交易的价格，增值税所依据的价格严重偏离市场价格，并且严重低于双方交易的真实价格，能够说明其双方网签的合同的价格是为了逃避税款，对价格的约定应该属于无效条款。刘霞对证据2、3一并质证，主张证据2系复印件，涉案房屋是在出售前已经由中介公司出租，这一事实已告知张绪，张绪也明知该事实。因为张绪至今没有支付剩余购房款，该房屋仍然属于刘霞出租状态，该房屋也没有交付给张绪，虽然房产证办在了张绪名下，但占有使用权仍由刘霞享有，房屋所有权实际转移应该从房产交付之日起计算，在房产交付之前刘霞所收的房租是有事实根据和法律依据的，对于房屋租金的收取问题，也与本案房屋买卖是不同的法律关系，与本案无关，张绪说从购房款中予以扣除是无事实依据的。刘霞提交张绪之父起诉刘霞以及案外人张瑞鲁民间借贷纠纷一案的起诉状、应诉通知书、济南市济阳区法院一审判决书各一份，欲证明：张绪于2017年8月起诉刘霞及案外人张瑞鲁偿还借款，济南市济阳区法院判决张瑞鲁偿付张绪父亲借款247400元，刘霞承担连带责任，该证据能够印证在一审中刘霞所提交法庭的刘霞与父亲张玉民的通话录音中双方多次提到的贷款后刘霞留35万元，对于贷款60万元，剩余的25万元用于刘霞偿付张瑞鲁通过张绪父亲张玉民所借的判决书所载明的于家顺、王加生等人的借款，说明该房产抵押所贷60万元是刘霞房屋出售的价值，其中刘霞拿出25元偿付其担保的借款，能够印证房屋交易的真实价格是120万元，并不是张绪所说的80万元。经质证，张绪对上述证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关，刚才刘霞发表的意见实质上是对一审中录音证据的复述，刘霞所说的贷款60万元是用于部分给刘霞，而部分用于偿还贷款，则进一步说明120元合同所约定的贷款60万元确是为了多贷款而签订的合同，其目的就是为了套取银行的贷款，用于解决刘霞的债务危机，而并非是双方为了买卖该房屋而支付的真正的对价，否则120万元的合同明确约定由张绪在10日之内提供贷款资料，而后办理贷款，贷款到账后再办理过户，如果是120万元是真正的价格，刘霞为了取得上述房款不会在签订合同当日即办理过户手续，而且过户手续均是以80万元合同为基础办理的，所以刘霞的上述主张应进一步能说明120万元的虚假性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张绪与刘霞于2017年2月17日签订了《济南市存量房屋买卖合同》一份，载明张绪购买刘霞所有的位于济南市XXXX号XXXX号楼XXXX室，约定房屋价格为80万元；后，双方就同一房屋于2017年5月23日又签订《济南市房地产买卖合同》一份，约定房屋价格为120万元。本案二审争议焦点为双方签订的2017年2月17日《济南市存量房屋买卖合同》及2017年5月23日《济南市房地产买卖合同》，哪份合同系双方实际履行的合同，涉案房屋的售价应以哪份合同为准。《济南市房地产买卖合同》签订于2017年5月23日，《济南市存量房屋买卖合同》签订于2017年2月17日，《济南市房地产买卖合同》签订时间晚于《济南市存量房屋买卖合同》，应视为双方签订《济南市房地产买卖合同》系对《济南市存量房屋买卖合同》的条款进行了变更。根据一审中双方当事人提供的证据可知，刘霞2013年购买涉案房屋时的总房款为80万元，购买涉案房屋后进行了装修，在济南楼市近年价格大幅上涨的情况下，其在2017年再以80万元出售涉案房屋，与常理不符，而《济南市房地产买卖合同》约定的涉案房屋价款为120万元，与同期同地段二手房市场均价相符，故一审法院认定《济南市房地产买卖合同》系双方实际履行的合同，并以此认定涉案房屋买卖价格为120万元并无不当。关于张绪主张的租金问题。张绪在一审中未提出此项诉讼请求，且双方签订的涉案房屋买卖合同中并未约定，故对张绪的该主张，本院不予支持。综上所述，张绪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由上诉人张绪负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 刘晓菲审判员 焦玉兴二〇一九年九月十日书记员 赵雪晗