黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民再131号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：邓国强，男，1958年2月20日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王伟军，黑龙江天正律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘利涛，男，1969年8月27日出生，汉族，个体工商户，住哈尔滨市南岗区。一审第三人：卞伟志，男，1967年2月17日出生，汉族，个体工商户，住哈尔滨市南岗区。再审申请人邓国强因与被申请人刘利涛、一审第三人卞伟志房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）黑01民终5501号民事判决，向本院申请再审，本院作出（2019）黑01民申108号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理本案。再审申请人邓国强及其委托诉讼代理人王伟军、被申请人刘利涛到庭参加诉讼，一审第三人卞伟志经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。邓国强申请再审称，房屋租金的起算应当自2017年12月11日起算，原审判决漏判41天房屋占有使用费。请求依法改判。刘利涛辩称，邓国强因欲涨租金而解除房屋租赁合同，其于一、二审中均未提出租金计算错误的问题，在执行程序中对此问题已经达成和解，本案现已执行完结。卞伟志未发表答辩意见。邓国强向一审法院起诉请求:一、解除邓国强与刘利涛于2012年9月10日和2016年3月22日签订的房屋租赁合同；二、刘利涛按每日2191元给付邓国强房屋占有使用费至刘利涛搬出时止；三、确认刘利涛与卞伟志的转租行为无效。刘利涛向一审法院反诉请求：一、邓国强对出租给刘利涛的商服进行维修；二、刘利涛不承担承租商服漏水期间的租金；三、邓国强赔偿刘利涛2017年9月至2018年2月的损失407,623.54元；四、邓国强按每月81,524.70元标准赔偿刘利涛损失至承租房屋达到使用标准；五、邓国强协助刘利涛办理百姓超市的工商登记手续并赔偿不能办理工商登记的损失。一审法院认定事实：位于哈尔滨市××街××号、建筑面积2590.11平方米、0-1层商业用房屋为邓国强所有。2012年9月10日,邓国强与杨中江、刘利涛签订房屋租赁合同。合同约定：邓国强将该房屋地下室及地上一层共计2590.11平方米租给杨中江、刘利涛；租赁期限为十年，自2012年12月10日至2022年12月9日，其中2012年9月10日至12月9日为装修期不计房费；每年租金80万元，每年12月10日之前缴纳下一年度房租；如杨中江、刘利涛在租赁期间因经营不善需出兑，必须通知邓国强，双方达成共识，保证房屋租金不变的情况下，邓国强配合刘利涛出兑或转让。2015年刘利涛雇佣帮工对案涉房屋进行拆改。2016年3月22日，杨中江退出对案涉房屋的租赁，案涉房屋由刘利涛继续租赁用以经营哈尔滨市道里区索伦嘎五彩涮饭店。双方补充约定：如刘利涛出兑房屋必须整体出兑，不允许分租。因刘利涛的对案涉房屋进行拆改，邓国强与刘利涛协商未果后向相关部门进行举报，哈尔滨市住房保障和房产管理局于2017年10月24日给刘利涛公告送达的行政处罚告知书、行政处罚听证告知书，于2018年1月29日给刘利涛公告送达了行政处罚决定书。卞伟志原系个体工商户，在哈尔滨市道里区河松街224号经营百姓超市。刘利涛于2017年将案涉房屋地下室部分出租给卞伟志用于经营，卞伟志用以经营的店铺外悬挂百姓超市牌匾，该百姓超市未办理工商营业执照。就卞伟志租赁涉案房屋地下室部分邓国强与卞伟志多次进行电话协商未果。一审法院认为，邓国强与刘利涛签订的两份房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。房屋租赁合同的补充条款明确约定如承租方出兑房屋必须整体出兑，不允许分租。刘利涛未经邓国强同意将涉案房屋地下室部分租赁给卞伟志经营百姓超市违反合同约定，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款的规定，邓国强要求与刘利涛解除双方签订的两份房屋租赁合同的诉讼请求成立，予以支持。按双方约定，房屋租赁期间的房租为每年80万元，平均每日房租约为2191元，邓国强要求按日2191元给付自房屋租赁合同解除时至刘利涛退出房屋时止的占有使用费的诉讼请求，应予以支持。刘利涛与卞伟志未经邓国强允许租赁使涉案房屋，在卞伟志租赁使用房屋后邓国强已将禁止部分转租的事项告知卞伟志，但刘利涛与卞伟志均未终止租赁行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定，刘利涛与卞伟志恶意串通损害邓国强的合法权益，故刘利涛与卞伟志的租赁行为无效。刘利涛反诉称因房屋漏水，要求邓国强予以维修，免去漏水期间的房屋租金，邓国强赔偿2017年9月至2018年2月的损失407,623.54元，按每月81,524.70元赔偿损失至房屋能够使用时止。因房屋漏水系在房屋租赁期间发生，对于漏水原因刘利涛未举证证实，故对其上述主张不予支持。刘利涛辩称其不认识卞伟志，百姓超市系其本人经营。一审法院对百姓超市工作人员调查，该超市工作人员称百姓超市由刘利涛经营，卞伟志系该超市工作人员。刘利涛辩称与百姓超市工作人员陈述相互矛盾，且刘利涛亦未举示百姓超市的实际经营人的相关证明材料。故对刘利涛的辩称一审法院不予采纳。因该处百姓超市未取得工商营业执照，庭审结束后一审法院根据当事人提交的证据认定，该处百姓超市的实际经营人为卞伟志，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款的规定，一审法院将第三人由百姓超市变更为实际经营人卞伟志。刘利涛未经邓国强允许将房屋租赁给卞伟志，邓国强无义务配合卞伟志办理百姓超市的工商登记手续，亦无需承担未办理工商登记手续期间的损失。故刘利涛反诉的损失请求一审法院均不予支持。综上，判决如下：一、解除邓国强与刘利涛签订的2012年9月10日及2016年3月22日房屋租赁合同；二、判决生效后，刘利涛按每日2191元标准给付邓国强房屋占有使用费（自2018年1月31日起至刘利涛××哈尔滨市××街××号房屋时止）；三、刘利涛将哈尔滨市道里区建国街265-2号房屋地下室部分转租给卞伟志的行为无效；四、驳回邓国强的其他诉讼请求；驳回刘利涛反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由刘利涛负担。反诉案件受理费4319元，由刘利涛负担。刘利涛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邓国强的诉讼请求、支持刘利涛的反诉请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由邓国强负担。二审认定案件事实与一审认定事实一致。二审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、刘利涛与卞伟志是否存在租赁关系；二、涉案房屋租赁合同是否具备解除条件；三、刘利涛关于邓国强赔偿其漏水及营业损失，以及邓国强维修商服、协助其办理百姓超市工商登记等诉请，是否应予支持。关于刘利涛与卞伟志是否存在租赁关系问题。虽然刘利涛与卞伟志均否认二人存在租赁关系，但是邓国强一审提供的案涉房屋的外部四张照片显示刘利涛在租赁房屋外悬挂出租出兑的广告，涉案房屋外部悬挂了百姓超市牌匾；2018年1月13日邓国强与卞伟志的通话录音内容表明卞伟志租赁刘利涛的房屋，就刘利涛转租及房屋拆改后修整事宜卞伟志与刘利涛进行过磋商；同时，哈尔滨市市场监督管理局大桥督管所关于哈尔滨市道里区百姓仓买店的档案记载了卞伟志为哈尔滨市道里区百姓仓买店的经营者。上述证据形成证据链条，能够证明刘利涛将租赁房屋转租给卞伟志经营百姓超市事实存在。对刘利涛与卞伟志不存在租赁关系的上诉主张，不予支持。关于涉案房屋租赁合同是否具备解除条件问题。邓国强与刘利涛签订的两份房屋租赁合同合法有效，房屋租赁合同的补充条款明确约定如承租方出兑房屋必须整体出兑，不允许分租。刘利涛未经邓国强同意将涉案房屋地下室部分租赁给卞伟志经营百姓超市违反合同约定，邓国强要求解除双方签订的两份房屋租赁合同符合法律规定。一审法院依据合同约定的租金数额，判决刘利涛按日2191元承担至退房时止的占有使用费用并无不当。对刘利涛关于不具备解除合同条件的上诉主张，不予支持。对刘利涛关于邓国强维修商服、协助其办理百姓超市工商登记等诉请，不予支持。关于刘利涛请求邓国强赔偿漏水及营业损失问题。因刘利涛对涉案房屋进行了拆改，房屋漏水有可能与拆改有关，且刘利涛没有举示其损失实际发生的相关证据，故对其该项主张不予支持。综上所述，刘利涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决驳回上诉，维持原判。本院再审查明事实与原审判决认定的事实相同。本院再审认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款、第一百六十八条规定“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决收送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉”，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”。二审终审制是我国民事诉讼的基本制度，当事人如认为一审判决错误，应当提起上诉，通过二审程序行使诉讼权利。本案中一审胜诉的邓国强未提起上诉，且在二审中明确表示一审判决正确应予维持，现邓国强提出的再审请求，明显与其前述行为相悖，诉讼主体对于自己的民事权利享有处分权，且从事民事活动应当遵循诚实信用原则。因邓国强的再审请求缺乏再审利益，本院不予支持。综上，邓国强的再审主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2018）黑01民终5501号民事判决。本判决为终审判决。审判长  刘善全审判员  郭英禄审判员  赵 鑫二〇一九年九月二十七日书记员  杜欣雨