河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0811民初2311号原告：河南继超商贸集团有限公司。住所地郑州市金水区健康路******。法定代表人：许贵格，经理。委托诉讼代理人：王华勤，河南海搏律师事务所律师。被告：焦作大商超市发展有限公司。住所地焦。住所地焦作市山阳区塔南路新安街**v>法定代表人：王晓萍，经理。委托诉讼代理人：杨文静，系该公司员工。原告河南继超商贸集团有限公司与被告焦作大商超市发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南继超商贸集团有限公司委托诉讼代理人王华勤，被告焦作大商超市发展有限公司的委托诉讼代理人杨文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南继超商贸集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告单方提前解除合同的违约金212400元；2、依法判令被告支付原告因无法继续履行合同给原告造成的装修装饰损失105000元；3、依法判令被告支付原告因无法继续履行合同给原告造成的可期待利益损失500000元；4、依法判令被告支付原告因无法继续履行合同给原告造成的提前解除员工劳动合同的经济补偿金费用200000元；5、依法判令被告支付原告违规解除或终止员工劳动合同的赔偿金100000元；6、依法判令被告支付原告因无法继续履行合同给原告造成的大量应季新款货品积压滞销所造成的损失30000元；7、本案诉讼费及其他一切费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2011年在平等自愿的基础上，经过友好协商，签订了《租赁合同》，原告承租被告位于大商焦作塔南路店的房屋，用于从事商事经营活动使用。根据该《租赁合同》约定：涉案租赁房屋面积为1180平方米，租金50元/平米，第四年递增10%，第七年递增12%，第十年递增15%。租赁期为10年，即从2012年1月1日起至2021年12月31日止，具体的房屋交付时间以及相关费用的支付方式、原被告双方的权利义务、违约责任等均在租赁合同中进行了详细的约定。2018年12月5日，被告在提前没有和原告沟通协商的情况下毫无预兆的单方向原告下达了关于在2018年12月31日停止营业的《告知函》。该行为致使原告租赁的涉案场地无法正常经营使用，致使造成了原告诸多关于经营收入、应季囤积商品无法及时售出造成的积压、员工费用支出、提前解除员工劳动合同等方方面面的损失。2018年12月24日，原告方又对被告关于停止营业的《告知函》进行了回复，回复中也表明了如何解决停止营业的相关问题，但双方经多次协商未果。综上，根据双方签订的《租赁合同》，由于被告提前解除合同的违约事实，理应由被告为此对原告所造成的上述各项费用损失予以赔偿。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法裁决。被告焦作大商超市发展有限公司辩称：1、原被告双方合同期为10年，从2012年到2021年，被告因市政建设等施工客观原因导致经营严重亏损，不得不停止经营。被告并非无故单方解除合同，原告由此请求违约金过高，且无计算依据。2、原告诉请被告支付可期待利益损失以及因货品积压损失，原告单方解除劳动合同及违规解除合同要求的经济赔偿金以及装修损失并无事实及法律依据，原告所诉违规解除和终止员工劳动合同是其单方行为与被告无关系，原告的员工为其工作与原告签订劳动合同与被告无关，上述费用是否发生及其主张，以上两项损失与被告并无关联。3、原告所诉装修损失自2011年投入使用以来已经多年损耗，原告要求数额过高并无事实依据。被告在闭店前时已通知原告，原告的相关货品并未损失及毁灭，故不存在可期待利益损失及货品积压所造成的损失，综上，原告诉请无事实及法律依据，即便被告因客观原因单方解除，原告要求违约金数额过高且无计算依据。故请求法庭驳回原告的诉请。围绕争议焦点，本院组织当事人进行举证、质证：原告河南继超商贸集团有限公司提交了以下证据：一、原被告双方企业信用查询单各一份，证明原被告主体适格；二、1、原被告双方《租赁合同》一份：证明原被告双方原系租赁合同关系，原告承租被告房屋用于商事经营活动；2、2018年12月5日焦作大商超市发展有限公司告知函一份，证明被告方因自己公司经营战略调整，单方面临时决定于2018年12月31日焦作塔南路店停止营业，也证明被告方在双方合同未到期的情况下提前单方违约解除合同为本案的客观事实；3、2018年12月24日河南继超商贸集团有限公司公函一份，证明2018年12月18日原告公司收到2018年12月5日被告公司告知函后表示深感意外和惋惜。并针对被告公司该告知函做出要求其支付单方闭店的违约行为给原告方造成的各项损失的回复；4、2019年1月7日焦作大商超市发展有限公司回函一份，证明被告方拒绝支付单方闭店的违约行为给原告方造成的各项损失的客观事实。被告方回函中所辩解的一楼正常经营，被告方正常提供照明、物业、保洁等，未影响原告方经营根本不符合客观事实。因大商超市的闭店行为已经向社会公众公示，公众知道大商超市闭店后也就不会再到该营业场所逛街消费，导致卖场空置，根本无法实现原告《租赁合同》从事商事经营活动的合同目的。2、3、4三份函件也证明涉案事实发生后原被告双方私下就此事协商处理过，但因争议过大被告方负责协商此事的负责人更换而无法达成一致意见的客观情况。根据《租赁合同》约定：在租赁期间，因甲方违约而导致提前终止合同，甲方除赔偿乙方此时（指违约时间）估价的装修费用外，还必须按合同年份赔偿乙方品牌连带影响的经济损失，包括合同全部履行后乙方可以获得的可期待利益。第八条第四款约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同，甲方应向乙方返还已收取未履行的租金及赔偿乙方三个月租金作为违约金，还应向乙方赔偿一应经济损失（包括但不限于租赁场所装修装饰损失、其他投资和预期利润损失、员工遣散费用等）。被告方符合该条第七小项甲方实施其他违法行为致使乙方无法实现本合同目的的情形。该条第五款约定：除本合同明确约定的解除条件为，任何方单方面解除合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿违约金，并应赔偿因违约给对方造成的一切经济损失。上述条款约定不违反合同法、民事诉讼法等国家强制性法律规定，系原被告双方真实意思表示，合法有效，所以该组证据充分证明原告方起诉各项诉求有事实及法律依据，依法应予支持；三、超继付款申请单12页、增值税发票51页、普通网银电子回单11页，证明2017年12月份至2018年度原告向被告方支付租金的数额及明细，结合第二组证据印证原告诉讼请求第一项要求被告方支付违约金的客观依据及计算标准；四、1、宋月萍、王丽娟、王哪哪、苗梦云、樊双艳应聘人员登记表、身份证复印件、《劳动合同书》，证明根据《劳动法》相关规定，需赔偿员工提前解除劳动合同的，即原被告双方《租赁合同》约定的员工遣散费用，该费用理应由违约方即本案被告支付。2、中国光大银行郑州文化路支行查询单一份，证明上述5名员工的工资发放情况明细，也是原告起诉诉请第四项提前解除员工劳动合同的经济补偿金费用计算依据；五、涉案租赁场地装修前后的视频资料及照片等，证明原告租赁涉案场地和经被告方同意后对租赁场地进行装修，该装修与租赁场地已经形成附合。双方租赁期间十年，该装修的预期使用期间为十年，因被告的违约导致合同提前解除致使原告方无法按照约定的租赁期限使用房屋也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，因此给原告方造成的剩余租赁期内装饰装修物残值损失被告分应当予以赔偿。被告焦作大商超市发展有限公司对原告河南继超商贸集团有限公司提交的证据进行质证，质证意见如下：对第一组证据无异议，对第二组证据真实性无异议，但对证据指向有异议，双方租赁合同租赁期限2012年到2021年12月31日，以上证据并不能证明原告诉求，且根据双方合同约定以及合同剩余年限及双方往来的函件，恰好证明被告虽确定2018年年底闭店，但对原告的经营并未产生影响，故原告上述诉求并无依据，即便被告因客观原因停止营业，原告诉求违约金额过高。对第三组证据原告并未提交原件，对其真实性存在异议，即便此项证据真实，因其是原告支付租金的证明，并不能成为作为被告计算违约金的标准。对第四组证据对原告员工计算的复印件无异议，但对劳动合同书原告提交的上述员工合同书均未加盖公章并未负责人的签字，故对其合同的真实性存在异议。对其中查询单均无异议，但并不能证明原告存在此项损失，其他损失也并非原被告双方合同约定的直接损失，其与员工解除或终止劳动合同或违规解除合同，属于单方违约行为，与被告并无关联性，而且此份证据与本案无关联性，也并不能成为其计算诉求的计算依据。对于第五组证据原告并未提供此项证据的原始文件，根据双方合同期限以及原告装修的使用期限解除合同原告请求装修损失并无依据，即便存在库存损失其诉讼请求要求过高。被告焦作大商超市发展有限公司未提供证据。经审查，本院对原告以上证据的效力认定如下：1、原被告双方企业信用查询单；2、《租赁合同》、焦作大商超市发展有限公司告知函、河南继超商贸集团有限公司公函、焦作大商超市发展有限公司回函；3、付款申请单12页、增值税发票51页、普通网银电子回单11页；4、宋月萍、王丽娟、王哪哪、苗梦云、樊双艳应聘人员登记表、身份证复印件、《劳动合同书》、中国光大银行郑州文化路支行查询单；5、涉案租赁场地装修前后的视频资料及照片等。本院对原告证据的真实性予以确认。对原告的证明指向结合本案案情综合分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的有效证据，本院认定案件事实如下：2011年，原告河南继超商贸集团有限公司作为承租方（乙方）与被告焦作大商超市发展有限公司作为出租方（甲方）双方签订《租赁合同》。合同约定原告承租被告位于大商焦作塔南路店的房屋用于商事经营，租赁期为10年，从2012年1月1日至2021年12月31日。该租赁合同第八条第4项第（7）项约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同，甲方应向乙方返还已收取未履行的租金及赔偿乙方三个月租金作为违约金，还应向乙方赔偿一应经济损失（包括但不限于租赁场所装修装饰损失、其他投资和预期利润损失、员工遣散费用等）：7、甲方实施其他违法行为致使乙方无法实现本合同目的的情形。该条第5项约定：除本合同明确约定的解除条件为，任何方单方面解除合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿违约金，并应赔偿因违约给对方造成的一切经济损失。2018年12月5日，被告焦作大商超市发展有限公司向原告河南继超商贸集团有限公司下达《告知函》，《告知函》称被告将于2018年12月31日停止营业。双方就被告提前解除租赁合同关系的赔偿问题多次协商未果，诉至本院为本案事实。本院认为，原告河南继超商贸集团有限公司与被告焦作大商超市发展有限公司所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对于双方当事人具有法律约束力。当事人应当全面履行合同约定的权利义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定对大商焦作塔南路店租赁期限为10年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止。被告焦作大商超市发展有限公司于2018年12月31日停止营业，不能继续履行合同，单方面解除租赁合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。按照租赁合同第八条第4项第（7）项约定、该条第5项约定，违约方应向对方赔偿违约金，并应赔偿因违约给对方造成的一切经济损失。由于被告单方提前解除合同，原告要求被告支付违约金212400元（按三个月租金计算）的诉讼请求理由正当，证据充分，与法有据，本院予以支持。当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明。原告要求被告支付装修装饰损失105000元、可期待利益损失500000元、解除员工劳动合同支付的经济补偿金200000元和赔偿金100000元以及应季货品积压滞销损失30000元，因原告未提供该房屋装修装饰费用、可期待利益损失、解除员工劳动合同已支付的经济补偿金、赔偿金和货品积压滞销损失的相关证据，举证不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告焦作大商超市发展有限公司于本判决生效后十日内向原告河南继超商贸集团有限公司支付违约金212400元；驳回原告河南继超商贸集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7563元，由原告河南继超商贸集团有限公司负担5295元，被告焦作大商超市发展有限公司负担2268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  张春雷二〇一九年九月十二日书记员  李丽霞