福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初522号 原告（反诉被告）：陈金山，男，1955年6月2日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告（反诉被告）：陈金来，男，1972年2月4日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告（反诉被告）：陈美丽，女，1961年10月22日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告（反诉被告）：陈美华，女，1965年7月5日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告（反诉被告）：陈丽美，女，1966年12月23日出生，汉族，住漳州市芗城区。 五原告的委托诉讼代理人：甘建明，福建元光律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈金明，男，1957年10月2日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告（反诉被告）陈金山、原告（反诉被告）陈金来、原告（反诉被告）陈美丽、原告（反诉被告）陈美华、原告（反诉被告）陈丽美与被告(反诉原告)陈金明共有纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈美丽及五原告的委托诉讼代理人甘建明,被告陈金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈金山、原告陈金来、原告陈美丽、原告陈美华、原告陈丽美向本院提出诉讼请求：五原告与被告共同分配2016年至2018年收取三年的租金共计359160元，即每个人分配59860元，五原告合计分配租金299300元。事实和理由：原告陈金山、陈金来、原告陈美丽、原告陈美华、原告陈丽美与被告陈金明为兄弟姐妹关系，其父母为陈元和、许呢。2013年2月20日，原、被告及陈元和、许呢订立《房产分配声明》一份，该房产分配声明中约定，址在晋江市所产生的租金由原告陈金山、陈金来、陈美丽、陈丽美、陈美华与被告陈金明共同监管及平均分配。但被告陈金明却避开共同监管，独自经手出租该三层楼房，并收取和占用全部租金，2015年间五原告诉诸法律，诉求被告陈金明自2013年起至2015年收取的租金由五原告与被告平均分配，2018年10月23日福建省泉州市中级人民法院作出（2018）闽05民再30号民事判决书，并支持了五原告的诉求。现被告陈金明仍占用从2016年至2018年其收取的址在晋江市所产生的全部租金，并拒绝与五原告协商共同监管及平均分配租金等相关事项。另，2013年3月间陈元和因病死亡。五原告认为，被告陈金明拒绝平均分配租金收益，其行为已侵犯了五原告的合法权益。因此，五原告特起诉至法院。 被告陈金明辩称：本案讼争的房屋地处于农村，有时有出租，有时没有出租，其每年收取的租金仅有4万余元。故评估机构作出的评估报告没有考虑大部分房屋是处于空置状态，即房屋出租本身具备的空置率，故评估机构认定其共收取359160元的租金，与事实不符，不能作为本案租金的分配依据，其不同意五原告要求每人分配59860元租金的诉讼请求。 被告陈金明反诉称：其在晋江对讼争的房屋进行管理，所以其要求五原告每个月支付3000元管理费，三年合计100800元；并且，其对讼争的房屋进行维修费，维修费为2万余元，五原告也应承担。 针对被告陈金明的反诉，五原告辩称：被告的反诉请求没有事实依据，且原、被告签订《房产分配声明》也没有约定管理费和维修费，故被告的反诉请求不能成立。 经庭审举证、质证，对本案主要事实可作如下认定： 原告陈金山、原告陈金来、原告陈美丽、原告陈美华、原告陈丽美与被告陈金明为兄弟姐妹关系，其父母为陈元和、许呢。陈元和与许呢夫妻在夫妻关系存续期间建置址于晋江市。2013年2月20日，原、被告及陈元和、许呢订立《房产分配声明》一份，该房产分配声明约定：自2013年1月1日起，址在晋江市所产生的租金由陈金山、陈金来、陈美丽、陈丽美、陈美华与陈金明共同监管及平均分配。现涉讼房屋由被告陈金明进行管理，并收取租金。在本案审理过程中，五原告申请对涉讼房屋从2016年起至2018年间租金进行评估，被告申请对涉讼房屋从2016年起至2018年间维修费用及管理费用进行评估，本院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司于2019年8月28日作出三份房地产估价报告：闽建友估房字第××号房地产估价报告记载：2016年间晋江市罗山街道社店文明东路146号1层经营性用房的市场年租金价值81840元，2-3层住宅用房的市场年租金价值37560元，合计119400元；晋江市罗山街道社店文明东路146号房地产年物业管理费7200元。闽建友估房字第××号房地产估价报告记载：2017年间晋江市罗山街道社店文明东路146号1层经营性用房的市场年租金价值84600元，2-3层住宅用房的市场年租金价值39480元，合计124080元；晋江市罗山街道社店文明东路146号房地产年物业管理费7200元。闽建友估房字第××号房地产估价报告记载：2018年间晋江市罗山街道社店文明东路146号1层经营性用房的市场年租金价值78960元，2-3层住宅用房的市场年租金价值36720元，合计115680元；晋江市罗山街道社店文明东路146号房地产年物业管理费7200元；房屋配套水塔价值评估，即三台立式不锈钢水塔价值3190元。被告申请对部分家用必需品的更换费用（即房屋日常修缮）和下水道清理费用评估，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司到评估对象所在地现场，经现场查勘核实，因下水道系隐敝工程，且当事人未能提供下水道建设的相关资料，故福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司无法评估鉴定；部分家用必需品的更换费用（即房屋日常修缮），当事人无法现场具体指认及提供其真实性的确认资料，故无法评估鉴定。五原告为此支付鉴定费31200元。 本院与鉴定机构的工作人员到址于晋江市现场进行查勘，现状为：1层经营性用房系用于经营日常生活用品，目前均有出租；本案涉讼的房屋地处农村，目前外来人口相对较少，2-3层住宅仅出租一半。 综上所述，本院认为，原、被告签订《房产分配声明》系本案涉讼房产租金的分配依据，根据该《房产分配声明》，自2013年1月1日起的涉讼房屋租金应由陈金山、陈金来、陈美丽、陈丽美、陈美华与陈金明共同监管及平均分配，现五原告要求与被告平均分配租金有合同依据。根据福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司作出房地产估价报告：晋江市罗山街道社店文明东路146号1层经营性用房的市场年租金价值2016年为81840元、2017年为84600元、2018年为78960元，三年合计为245400元；本案涉讼地点处于农村，且根据日常的生活经验，房屋的出租过程中均会出现一定的空置期间，鉴于该1层经营性用房系用于经营日常生活用品，故空置率相对较低，本院酌情认定空置率为20%，因此晋江市罗山街道社店文明东路146号1层经营性用房的2016年至2018年间市场租金应认定为196320元（即245400元×80%）。根据福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司作出房地产估价报告：晋江市罗山街道社店文明东路146号2-3层住宅用房的市场年租金价值2016年为37560元、2017年为39480元、2018年36720元，三年合计为113760元；根据对现场勘查的情况，该2-3层主要系出租给外来人口，但近年来，周边的企业有的搬出，外来人口相对较少，故造成住宅出租率较低，本院酌情认定空置率为50%，因此晋江市罗山街道社店文明东路146号2-3层住宅用房的2016年至2018年间市场租金应认定为56880元（即113760元×50%）。据此，晋江市罗山街道社店文明东路146号1-3层2016年至2018年租金合计为253200元（即196320元+56880元）。因此，被告陈金明自2016年至2018年间已收取的涉讼房产租金253200元由原告陈金山、原告陈金来、原告陈美丽、原告陈美华、原告陈丽美、被告陈金明平均分配，即被告陈金明应支付给五原告每个人42200元，共计211000元。五原告的该部分诉讼请求，合法有据，应予支持；其余诉讼请求，不予支持。根据《房产分配声明》的约定，本案涉讼房由原、被告共同监管，故被告作为现场管理人的管理费和支出的房屋配套水塔费用，应由原、被告共同分担。福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司作出房地产估价报告：晋江市罗山街道社店文明东路146号房地产物业管理费2016年为7200元、2017年为7200元、2018年为7200元，合计21600元；房屋配套水塔价值为3190元，上述两项共计24790元。因此，被告陈金明自2016年至2018年关于涉讼房产物业管理费和房屋配套水塔价值共计24790元，应由原告陈金山、原告陈金来、原告陈美丽、原告陈美华、原告陈丽美、被告陈金明平均分担，即五原告应支付给被告陈金明20658元。被告陈金明的该部分反诉请求，应予支持；其余反诉请求，因缺乏证据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十六条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈金明自2016年至2018年间已收取址于晋江市房产租金253200元由原告（反诉被告）陈金山、原告（反诉被告）陈金来、原告（反诉被告）陈美丽、原告（反诉被告）陈美华、原告（反诉被告）陈丽美、被告（反诉原告）陈金明平均分配，即被告（反诉原告）陈金明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告（反诉被告）陈金山、原告（反诉被告）陈金来、原告（反诉被告）陈美丽、原告（反诉被告）陈美华、原告（反诉被告）陈丽美每个人各42200元。 二、驳回原告（反诉被告）陈金山、原告（反诉被告）陈金来、原告（反诉被告）陈美丽、原告（反诉被告）陈美华、原告（反诉被告）陈丽美的其他诉讼请求。 三、被告（反诉原告）陈金明自2016年至2018年关于址于晋江市房产物业管理费和房屋配套水塔价值共计24790元由原告（反诉被告）陈金山、原告（反诉被告）陈金来、原告（反诉被告）陈美丽、原告（反诉被告）陈美华、原告（反诉被告）陈丽美、被告（反诉原告）陈金明平均分担，即原告（反诉被告）陈金山、原告（反诉被告）陈金来、原告（反诉被告）陈美丽、原告（反诉被告）陈美华、原告（反诉被告）陈丽美应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给被告（反诉原告）陈金明20658元。 四、驳回被告（反诉原告）陈金明的其他反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费10766元，原告陈金山、原告陈金来、原告陈美丽、原告陈美华、原告陈丽美负担6301元，被告陈金明负担4465元。本案反诉受理费2776元，原告陈金山、原告陈金来、原告陈美丽、原告陈美华、原告陈丽美负担316元，被告陈金明负担2460元。本案鉴定费31200元，由原告陈金山、原告陈金来、原告陈美丽、原告陈美华、原告陈丽美负担26000元，被告负担5200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈雅云    人民陪审员  黄湘珍 人民陪审员  谢素红 二〇一九年九月二十四日 书 记 员  林丽珠 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。 第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。