大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0212民初2351号 原告：曹宇，男，1984年12月7日出生，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：安国静（曹宇妻子），1985年2月11日出生，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。 被告：大连瑞迪物业管理有限公司，住所地大连市旅顺口区启新街鹿山园**。 法定代表人：周银方，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张仁华，辽宁顾阳律师事务所律师。 原告曹宇与被告大连瑞迪物业管理有限公司（以下简称瑞迪物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹宇的委托诉讼代理人安国静、被告瑞迪物业公司的委托诉讼代理人张仁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告违规收取的物业费3407元，违规收费时间从2014年7月1日至2016年4月30日；2.返还违规收取物业费利息共计1342元（3407元*0.035%*1126天），计算时间从2016年5月1日至2019年5月31日；3.返还违规收取的电费2298元；4.返还违规收取的电费利息共计464元（2298元*0.035%*577天），时间从2017年11月1日至2019年5月31日；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：旅顺鹿山园小区取得《房屋竣工备案证书》时间为2016年7月12日，根据大价发〔2014〕50号文件《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》第六条“规范物业服务企业收费行为，维护业主合法权益，新建的普通住宅小区在未取得《房屋竣工备案证书》之前禁止向业主收费，所发生的物业费用由开发建设单位承担。”据此提出第一项诉讼请求。被告于交房始至2017年10月25日（供正式电止），收取原告电费共计2298元，根据《电力法》、《电力供应与使用条例》、《供电营业规则》等相关法规：供电是在国家电力管理部门的监管下，由取得《供电营业许可证》审批的供电企业在国家相关部门批准的供电区域内经营。任何单位不得超越权限私自转供或“转售”电力。物业擅自制定电价收取临时电费，就是将开发商用于施工的临时电“转售”，是违法行为。其收取的费用应全额返还，故提出诉讼。 瑞迪物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告不存在违规收取物业费问题：一是被告与开发建设单位大连峰景美墅地产发展有限公司在2013年10月29日签订了《前期物业服务合同》，原告从2013年11月5日至今一直享受着被告为其提供的物业服务。原告向被告交纳物业费是其法定义务和合同义务。二是大价发【2014】50号文件是通知，不属于法律法规和规章，通知要求除了市内四区、高新园区外，其他区、市县、先导区可参照执行，不是硬性规定，另被告从2014年4月1日合法收费在先，文件2014年7月1日执行在后，被告不存在违规收费问题，三是大价发【2014】50号文件下发是2014年5月23日，2014年7月1日生效，2016年5月1日失效，即使是违规收费，本案也已超过了诉讼时效，不应得到法律的保护。二、被告接受开发建设单位的委托收取电费，不存在违规行为问题：迟延取得《房屋竣工备案证书》和电力工程验收的责任不在被告。为了不影响已经入住业主的正常生活，大连峰景美墅地产发展有限公司与辽宁省电力有限公司大连供电公司双方，签订了《购售电协议书》，以大约0.9元人民币的市场价从电力部门购买电力，以0.5元人民币的价格供电给业主，并委托被告向业主收缴电费。从原告提供的证据看，原告在2015年4月至2017年10月2日使用了电力，就应当支付相应的电费。如果原告认为违规供电，原告有选择不用开发建设供应的电力或者不缴纳电费的权利。因此，原告的诉请不能成立，依法应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年11月5日，原告曹宇在购买位于旅顺口区房屋的交房验收单上签字确认，房屋所在小区由被告大连瑞迪物业管理有限公司提供物业服务。曹宇的名字，因入伍登记错误为曹雨，实际为一人。被告对此予以认可。原告与被告进行办证违约金结算时抵扣2015年7月1日至2016年11月30日的电费1298元；2017年11月15日原告又交纳了电费1000元，两项电费合计2298元。原告与被告进行办证违约金结算时抵扣2015年4月1日至2016年12月31日的电费3253元。对于上述事实，原告提供电费收据3张，物业费收据3张、确认书1份加以证明，被告对上述证据的真实性没有异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于大连峰景美墅地产发展有限公司与大连瑞迪物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，原告认为与其无关。大连峰景美墅地产发展有限公司与大连瑞迪物业管理有限公司于2013年10月29日签订《前期物业服务合同》，约定由大连瑞迪物业管理有限公司为鹿山园提供前期物业管理服务。合同期限自2013年10月29日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故本院采信该证据。 2、被告提供的购售电协议书、委托协议，原告不予以认可，本院认为，该购售电协议书系辽宁省电力有限公司大连供电公司与大连峰景美墅地产发展有限公司签订的协议，委托协议系大连峰景美墅地产发展有限公司与大连瑞迪物业管理有限公司签订的，与本案没有关联性，不予采信。 3、大连市中级人民法院的民事判决书，与本案无关，不予采信。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。大连峰景美墅地产发展有限公司与大连瑞迪物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》对原告曹宇有约束力。物业公司依据《前期物业服务合同》有对本案小区进行物业管理的义务，原告负有按期交纳物业费的法律义务。 关于返还物业费问题，关于原告所称的大连市物价局文件规定新建的普通住宅小区在未取得房屋竣工备案证书之前禁止向业主收费等意见，因该文件业已废止，且被告为小区提供物业服务系依据合法有效的物业服务合同，故原告以此为由要求被告返还物业费，于法无据，本院不予支持。 关于电业费问题，电力系特殊商品，由国家电网统一供应，公民用电后负有缴纳电费的义务。本案中，原、被告并非供电合同关系，原告自认向被告交纳电费，被告代为收取相应电费已形成事实，在国家电网未另行收取电费侵犯其权益的情况下，原告要求被告返还已使用电量的费用，依据不足，本院不予支持。 原告主张利息的诉讼请求，因要求返还物业费和电费没有法律和事实依据，故对其主张物业费和电费的利息，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告曹宇的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告曹宇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 王 健 二〇一九年九月二十五日 书记员 刘艳娜 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。