贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初2444号原告：狄孟芳，男，1969年9月20日出生，汉族。原告：邹玉波，女，1973年12月28日出生，仡佬族。二原告共同委托诉讼代理人：梦杨，贵州省清镇市红枫法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告：贵州源茂房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市花园路湖城国际**楼****，统一社会信用代码91520181795295542K。法定代表人：陈剑明，总经理。原告狄孟芳、邹玉波与被告贵州源茂房地产开发有限公司（以下简称源茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告邹玉波，原告狄孟芳、邹玉波的共同委托诉讼代理人梦杨到庭参加诉讼，被告源茂公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告狄孟芳、邹玉波向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助二原告办理清镇市云岭东路湖城国际丽水铭都12幢1单元14层2号房屋的初始登记及所有权转移登记手续，并将该房屋的相关转移登记文书交付原告；2.判令被告支付原告逾期办证违约金，以房价款375956元为基数，按年利率6%自2014年10月9日起计算至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止（暂计算至2019年3月18日止的违约金为375956×6%×1640天÷365天=101354元）；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：2013年10月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买被告开发的位于清镇市××办事处花园路湖城国际丽水铭都第12幢1单元14层2号房屋一套，建筑面积142.98平方米，房屋总价款400344元,补充协议约定按房屋的实测面积134.27平方米，退还面积差款24388元，原告实付房款375956元,原告已通过现金及公积金贷款方式进行了支付。根据双方签订《商品房买卖合同》第十五条第二项约定，出卖人应当在房屋交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。原告按约支付购房款，被告于2013年10月8日交付房屋，至今未办理产权。基于上述事实，原告认为，被告未按约定办理产权证已构成违约，故应承担相应的违约责任。案涉合同系格式合同，其中关于逾期办证违约金的条款属于格式条款，减轻了被告的违约责任，导致违约1天与违约3650天办证承担的违约金相同，故逾期办证违约金条款显失公平。被告逾期办证的违约行为，导致原告无法处分房屋、无法贷款，难以物尽其用，导致房屋价值贬损，造成巨大的损失，数额难以计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律》第十六条、第十八第二款的规定，逾期办证违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，截止2019年3月18日，被告应支付原告逾期办证违约金101354元(375956×6%×1640天÷365天=101354元)。2019年3月20日，被告向原告收取三通费用3177元，其中电开户费430元、煤气开户费2385元、煤气工本费17元、有线电视开户费345元。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的相关规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再另行收取，被告应返还向原告收取的三通费用3177元。诉讼中，二原告增加要求判令被告返还三通费3177元的诉请。被告源茂公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状及相关证据材料。本院经审理认定事实如下：2013年9月22日，狄孟芳、邹玉波向源茂公司交纳购房定金10000元。2013年10月8日，源茂公司（出卖人）与狄孟芳、邹玉波（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买的商品房为“湖城·国际丽水铭都”第12幢1单元14层2号，建筑面积为142.98平方米，其中套内建筑面积122.99平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.99平方米。按套内建筑面积计算，商品房单价为每平方米3255.09元，总价款为400344元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以国家认可的产权测绘为准，据实结算房款，多退少补。买受人于2013年10月8日支付200344元，银行按揭贷款为200000元。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电、有线电视在交房时完善；2、供气系统在交房时安装到位。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第二项处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同附件四载明“房屋交付使用前，买受人须向出卖人指定的物业公司代交以下费用：1、电开户每户430元；2、煤气开户2385元；3、煤气证工本费17元；4、有线电视开户395元；5、单元防盗门及对讲系统每户859元；6、办理契税完税凭证、国有土地使用证、房屋所有权证所需费用按国家规定执行，由出卖人指定的物业公司进行代收、代缴。”。同日，源茂公司与狄孟芳、邹玉波签订《补充协议》，约定需退还狄孟芳、邹玉波所购房屋面积误差8.71平方米的购房款24388元。当日，狄孟芳、邹玉波向源茂公司交纳尚欠购房首付款165956元，源茂公司亦将商品房交付狄孟芳、邹玉波。2014年5月12日，双方办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号为Y0446148）。2014年11月17日，邹玉波通过公积金贷款向源茂公司支付购房款200000元。2019年3月20日，源茂公司收取邹玉波交纳的费用4457元（含土地证59元、它项权证80元、电开户430元、煤气开户2385元、煤气工本17元、有线电视345元、门禁系统859元、产权证80元、勘测费186元、移交证书6元、资料费10元）。2019年5月24日，案涉房屋办理了不动产权证书。诉讼中，二原告向本院申请诉讼财产保全，本院于2019年7月8日作出（2019）黔0181民初2444号民事裁定书，保全被告源茂公司价值50000元的财产。二原告交纳保全费520元。庭审中，因二原告已取得不动产权证书，放弃要求被告立即协助二原告办理清镇市云岭东路湖城国际丽水铭都12幢1单元14层2号房屋的初始登记及所有权转移登记手续，并将该房屋的相关转移登记文书交付原告的诉请。上述事实，有原告的陈述、身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同、补充协议、收楼证明、预售备案登记表、收据、公积金贷款支付凭证、购房发票、现金交款单、信访事项程序性受理告知书、三通费收据、不动产权证等证据在卷佐证。并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于逾期办证的违约责任。合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，案涉商品房于2013年10月8日交付，从2013年10月9日起360个工作日推算至2015年3月12日，故逾期办证违约金应从2015年3月13日起算。合同约定办证中产生的相关费用均由源茂公司指定物业公司代收、代缴，且源茂公司已提前收取二原告交纳的相关费用，可以视为由源茂公司负责办理案涉房屋转移登记手续，故逾期办证违约金应计算至办理不动产权登记之前一日止（即2019年5月23日止）。关于违约金计算标准，合同中约定买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金，该违约金计算标准明显过低，原告要求调整为按年利率6%计算违约金，考虑到同一楼盘的其他案件均参照年利率6%计算违约金，故违约金按年利率6%标准计算。因此，被告应支付二原告从2015年3月13日起至2019年5月23日止以购房款375956元为基数按年利率6%计算的违约金94740.91元（375956元×6%÷365×1533天）。关于三通费的收取是否具有法律或合同依据，是否应当退还。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定,商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任,约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于有关问题询问的答复》中指出,根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力,应当予以适用。另外，合同中约定了商品房交付时水、电、气、有线电视完善和安装到位。因此,在前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布施行后,被告又以代收代缴名义向原告收取三通费用显然于约不符、于法无据,应予退还。被告源茂公司应退还二原告电开户费430元、煤气开户费2385元、有线电视开户费345元，共计3160元。原告狄孟芳、邹玉波放弃要求被告立即协助二原告办理清镇市云岭东路湖城国际丽水铭都12幢1单元14层2号房屋的初始登记及所有权转移登记手续，并将该房屋的相关转移登记文书交付原告的诉请，本院从其自愿。综上，对二原告的诉请，本院支持合理部分，超过部分不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”、第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、限被告贵州源茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告狄孟芳、邹玉波逾期办证违约金94740.91元；二、限被告贵州源茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告狄孟芳、邹玉波电开户费430元、煤气开户费2385元、有线电视开户费345元，共计3160元；三、驳回原告狄孟芳、邹玉波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1195元，保全费520元，共计1715元，由原告狄孟芳、邹玉波负担76元，被告贵州源茂房地产开发有限公司负担1639元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  周宇二〇一九年九月二十七日书记员  文艺