广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初3160号原告：广东益威物业服务有限公司，住所地：江门市蓬江区宏达路**之三。法定代表人：舒兆洋，该公司董事长。委托代理人：龙景明，系广东金硕律师事务所律师。被告：马来顺，男，汉族，1969年3月11日出生，住广东省江门市蓬江区，原告广东益威物业服务有限公司（以下简称原告）诉被告马来顺（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告益威公司的委托代理人龙景明及被告马来顺均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告益威公司诉称：2011年4月，原告与江门市丽苑南奥园小区业主委员会签订《江门市丽苑南奥园物业服务合同》，约定2011年5月至2014年4月30日止为丽苑南奥园小区提供物业管理服务，其中第六条管理服务费用中约定了向各业主直接收取费用的收费标准（住宅每月每平方米0.6元，部分楼层另收取电梯保养费和电费）、滞纳金标准（每天2‰）等。后在2014年4月原告与南奥园业委会再续签合同三年，在续签合同第六条管理服务费用中约定了向各业主直接收取费用的标准（住宅每月每平方米0.8元，部分楼层另收取电梯保养费和电费）、滞纳金标准（每天3‰）等。2017年5月原告再与南奥园业委会再续签合同三年，在续签合同第六条管理服务费用中约定了向各业主直接收取费用的标准（住宅每月每平方米0.9元，部分楼层另收取电梯保养费和电费）、滞纳金标准（每天3‰）等。被告是丽翠居1幢之二102的业主，一直使用原告提供的物业管理服务，但从2017年1月至2018年10月，被告一直未向原告支付物业管理费，期间共欠物业管理费2598.27元，滞纳金1939.14元，合计4537.42元。被告行为已经严重违反合同约定，原告经多次催收无果，故向法院提出诉讼请求判令：1、被告支付2017年1月至2018年10月期间的物业管理费2598.27元，滞纳金1939.14元，合计4537.42元；2、本案诉讼费由被告承担。原告为其主张提供的证据有：一、江门市丽苑南奥园物业服务合同（2011）；二、江门市丽苑南奥园物业服务合同（2014）；三、江门市丽苑南奥园物业服务合同（2017），证据一至三共同证明原告从2011年5月1日起至今为江门市丽苑南奥园内住户提供物业服务。四、物业服务工作照片，证明原告为江门市丽苑南奥园内住户提供物业服务的情况。五、催收资料，证明原告对欠费用户进行催收的情况。六、不动产登记信息证明，证明被告房产的房产资料，建筑面积为122.65平方米。被告答辩称：一、起诉状诉称“被告行为严重违反合同规定”与事实不符。合同约定：“对无故不缴交有关费用的责任人采取必要的催缴催改措施”。那么请问，被告是无故不缴吗？原告又是采取了什么催缴措施？自从2011年益威公司接手小区管理以来，尤其是2014、2017年两次续签合同以来，昔日美丽温馨家园被折腾得面目全非，曾经以“江门市首席运动、休闲、绿化美化花园花”而著称的南奥园迅速衰败，到处杂草丛生，破败不堪，治安问题频出，小区内“脏、乱、差”现象日益严重！我们对益威管理人员多次提出整改意见，但得到的却是：冷漠、怠慢和敷衍的回应，甚至没有回应（不理不睬）。尤其是管理人员阿英态度冷漠傲慢面无表情，天下少见。似乎益威管理人员只负责收费，不负责服务，天下哪有这样的道理？而且收费逐次提升，服务质量越来越糟糕，严重挫伤了业主们的归属感、获得感和幸福感！请问各位，将心比心，人是不是有感情的？部分有正义感的业主被迫采取非暴力不合作态度，确实是事出有因的。我们部分缓交、拖欠物业费的目的就是想引起管理人员的重视、整改和反思逾期缴纳物业服务的部分费用，反映了业主们对益威服务管理不善，服务不到位，人员不专业而造成。所以，违约责任完全在原告。二、物业服务不到位，合同的合法性存疑，存在漏洞和篡改嫌疑。续签合同程序是否合法合规，本身就是一种悬案。物业人员上门让业主当面签名、投票，存在虚报选票、暗箱操作的嫌疑。原告的追缴行为属于“恶人先告状”“倒打一耙”。事实是：南奥园物业从来就没有认真执行合同，履行合同马马虎虎，敷衍了事，服务缩水，质量大打折扣，维修、维护和养护非常不到位。具体事例，不胜枚举。三、物业服务收费欠规范。益威物业服务费从来不开具正规发票，只有临时手写收据，合法吗？令人质疑。原告承诺先交费后补开发票，但是多年从未兑现过，无法理解。请益威尽快履行承诺，严格按照合同提供服务，补种好枯死的花草树木，并聘用合格的保安员。在此前提下，拖欠费用可以酌情补缴；违约金部分不予支持。另被告当庭补充答辩称：我是涉案小区的楼长，多次接到投诉说原告的服务不到位，服务标准是每天清理两次，但是实际上只是几天才清理一次。导致四害横行，涉案小区也没有按照合同举行文娱活动，其他小区都有，只是我们小区没有。二、原告公司聘用管理人员、绿化人员等均应该没有相应的资质，传说工作人员是承包人，有一次洪水爆发，我向工作人员请求帮助，但是工作人员不予处理，而且洪水造成了一定的经济损失，三、2015至2018年我们一家三口基本没有在小区居住，没有享受小区提供的服务，对于这部分物业费的缴纳心有不甘，而且涉案物业出现了被盗情况也没有抚慰，没有进行及时的处理。四、物业服务的收费标准欠规范。2011年之前的物业公司收取费用都有提供机打发票，但是原告只是提供手写收据，收据上的收费标准不明确，而且承诺凭收据换取发票，但是从未履行承诺。我方曾经要求原告把所有的发票补齐，但是原告答应了，但是从未履行承诺。五、我并没有收到原告的多次催促缴纳费用。也不清楚原告如何进行催交。我早出晚归，原告在门上贴通知我不一定看清楚，原告也从来没有工作人员来敲门进行催缴，也没有收到催缴通知。曾经有一次收到物业公司的电话进行催缴，同时我要求物业公司补打发票，但是没有兑现。我希望物业公司履行物业管理合同，按照标准提供服务，所以不能按时缴费，我又不知道如何督促原告履行职责。被告为其答辩提供的证据有：一、服务合同和服务标准（合同草案），证明物业公司没有严格按照服务的合同和服务的标准履行服务的行为，对业主造成了侵权、损失。是原告违约在先。原告的服务严重缺失。二、收据，证明原告只是提供手写的不规范的收据，原告盖章承诺能凭收据换发票，但是实际上原告从未提供发票。经审理查明：江门市丽苑南奥园小区（以下简称南奥园小区）在原告进场管理前已成立江门市丽苑南奥园小区业委会（以下简称南奥园业委会）。2011年4月，原告与主委员会签订《江门市丽苑南奥园物业服务合同》，主要约定2011年5月至2014年4月30日止为丽苑南奥园小区提供物业管理服务。合同中第六条第一项中主要约定原告采用包干制方式收取费用，原告按照建筑面积每月每平方米0.6元的标准向各业主直接收取物业费用，如业主和物业使用人不按规定交纳各项物业管理费用，应向原告支付滞纳金，滞纳金按照每天2‰计算等。2014年4月28日，原告与南奥园业委会再续签合同三年，原告的管理期限为2014年5月1日至2017年4月30日，续签合同的第六条第一项中主要约定业主或物业使用人应在每月的1至10日自行到物业服务中心交纳当月的物业费用；物业费用按照建筑面积每月每平方米0.8元的标准直接向各业主收取，如业主和物业使用人不按规定交纳各项物业管理费用，应向原告支付滞纳金，滞纳金按照每天3‰计算等。2017年5月31日，原告再与南奥园业委会再续签合同三年，原告的管理期限为2017年5月1日至2020年4月30日，在续签合同第六条第一项中主要约定业主或物业使用人应在每月的1至10日自行到物业服务中心交纳当月的物业费用；物业费用按照建筑面积每月每平方米0.9元的标准直接向各业主收取，如业主和物业使用人不按规定交纳各项物业管理费用，应向原告支付滞纳金，滞纳金按照每天3‰计算等。原告与南奥园业委会签订的上述三份合同以及调整收费的情况已在南奥园小区内进行公示。原告自2011年进场对南奥园管理并提供了包括共用部分、共用设备的维护，配套设施的管理，公共环境、垃圾收集清理，小区交通秩序、车辆停泊，配合和协助公安机关进行安全监控和巡视等物业服务，庭审中被告确认原告有提供服务，但是认为原告提供的服务存在没有达到约定服务标准、不到位，物业收费不规范等问题。被告入住后一直交纳物业管理费至2016年12月，但从2017年1月起至2018年10月期间，被告没有缴纳过物业服务费，原告遂诉至本院。另查明，根据江门市不动产登记中心出具的查询结果显示，坐落于蓬江××南奥园丽××室的权属人为马来顺，建筑面积为122.65平方米。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。南奥园业委会与原告签订的三份《江门市丽苑南奥园物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同，依法应予以保护。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，南奥园业委会是代表全体业主行使权利，被告作为业主，业主委员会与原告签订的三份《物业服务合同》对被告同样具有约束力。而原告为被告所有的房屋所在小区提供了相应的物业管理服务，被告应依相应的约定支付相应的物业管理等费用。对于被告抗辩意见中认为：一、原告在管理期间存在卫生清洁、治安管理不到位、工作人员资质不合格及态度冷淡等问题，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，从被告提供的《服务合同和服务标准（合同草案）》仅能证明双方对服务标准进行过约定，并不能直接证明原告提供的服务存在明显瑕疵，且原告并未能提供其他书面证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果。而工作人员服务态度不佳亦不足以证明原告提供的服务存在质量问题。同时被告亦不能否认被告直接或间接享受了该物业公司提供的清洁、绿化、治安、日常园区的维修等服务。退一步讲，若原告确实存在卫生清洁、治安管理等不到位情况，被告亦不能以上述瑕疵拒付物业费。二、对于合同续约的合法性问题。被告确认原告通过上门向业主发放选票进行投票，且签订的三份合同均在小区内进行公示，被告亦依照合同约定交纳了2016年1月前的物业费用，被告对其提出的“虚假选票、暗箱操作嫌疑”的观点同样未能提供充分证据予以证明，同样应承担举证不能的不利后果。三、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告虽称自2015年至2018年没有在该小区内居住，没有享受服务，但被告作为涉案房屋的业主不能因此拒交相关的物业费用。四、关于被告提出的物业收费不规范，一直未能提供发票的意见，根据公平原则，若原告确实存在该问题，被告可通过与原告进行沟通或向相关部门投诉等其他方式予以解决，但不能以此拒交物业费用。五、被告居住期间因洪水爆发向原告求助无果造成其损失的意见，首先被告并未能提供证据证明该扩大损失实际发生以及损失额，更未能证明其损失与原告的管理行为存在因果关系，因此应认定与本案无关。综上，被告的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。若原告认为被告存在法律规定或合同约定的维修、养护、管理义务的，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，通过与原告协商或另行起诉的方式予以解决。同时，物业公司提供服务具有长期性，与业主生活息息相关，原、被告双方应相互配合，若业主认为物业服务企业存在问题应先友好协商，再综合考虑涉案小区作为一个整体，如众多业主不缴纳相应的物业费，可能会损害已缴费的业主权益，也可能导致涉案小区的管理陷入混乱状态，从而导致包括被告在内的全体业主利益受损，故对被告的抗辩意见不予采纳。同时，原告也应互谅互让，主动积极履行职责，调和不同业主的不同诉求，减少纷争。关于物业管理服务费计算的问题。一、对于涉案房屋的建筑面积，根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”，根据江门市不动产登记中心出具的《不动产登记信息证明》，被告的房屋建筑面积为122.65平方米。二、依据2014年5月签订的《物业服务合同》约定，2017年1月至2017年4月的物业费用计算标准为每月每平方米0.8元，即被告每月应交的物业费用为98.12元，再依据2017年5月续签《物业服务合同》的约定，2017年5月至2018年10月的物业费用计算标准为每月每平方米0.9元，即被告每月应交的物业费用为110.39元。综上，被告应交的物业费合计为2379.41元（0.8元/月/平方米×122.65㎡×4个月+0.9元/月/平方米×122.65㎡×18个月），原告主张超出上述物业费用的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付滞纳金的问题。原告主张的滞纳金实际是违约金，被告逾期交纳相应的费用理当承担相应的违约责任。原告从逾期次月1日起算违约金的主张合法合理，本院予以采纳。但对于从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三交纳的计算标准，相当于年利率109.5%，显然过分地高于原告迟延收到服务费所可能受到的利息等方面的损失，被告在庭审中提出违约金过高的异议，故本院对此综合调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决如下：一、被告马来顺应于本判决生效之日起十日内支付物业管理服务费2379.41元及相应的违约金给原告广东益威物业服务有限公司（2017年1月至2018年10月所欠物业管理费服务的违约金，按每月应交物业管理服务费的数额为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％计算，从应交逾期的次月1日起计至付清之日止）。二、驳回原告江门市广东益威物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广东益威物业服务有限公司负担25元，由被告马来顺负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李常明人民陪审员  李樊荇人民陪审员  陈彩萍二〇一九年九月二十三日法官助理谭彦君书记员林绮莹