湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初8193号 原告：黄展，女，1976年1月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：欧卫军，湖南湘军麓和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡小艳，湖南湘军麓和律师事务所律师。 被告：汤维，男，1987年6月6日出生，汉族，住湖南省南县。 委托诉讼代理人：何妮，湖南清枫律师事务所律师。 原告黄展与被告汤维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄展的委托诉讼代理人蔡小艳，被告汤维的委托诉讼代理人何妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄展向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付原告租金34,873元（自2019年3月8日暂计算至起诉之日止）及违约金57,600元（按每日150元自2019年3月8日暂计算至起诉之日止）；三、判令被告立刻腾空房屋；四、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年10月2日，原、被告就长沙市开福区湘江世纪城富湾国际三栋2701房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁期限自2014年10月8日起至2022年12月8日止；2、租金为每月伍仟伍佰元，租金按照季度结算，承租方在合同签订之日支付伍仟伍佰元作为租房押金。同时，双方就该房装修及租金等事宜签订《房屋租赁合同补充协议》，补充协议载明：1、原告给予被告两个月装修免租期；2、乙方逾期交付租金，除仍应补欠租金外，并按每日150元每天向甲方交付违约金，如30天内未支付房租，甲方有权解除合同，并扣除押金；3、第三年开始租金在原租金前提下每年递增8%。2014年12月，被告装修完毕并入住该房。在租赁期间，被告曾多次无故逾期交付租金。2019年3月8日，被告不仅无故拖欠当季租金，而且拒绝与原告沟通协商。截止至起诉之日，被告拖欠2019年度第二季度房租已达151天之久，按约原告有权解除合同并要求被告支付剩余房租34,873元及违约金57,600元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判处。 被告汤维辩称，原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求驳回其诉求。双方应按照房屋租赁合同继续履行。原、被告与案外人（居间方）湖南新环境房地产经纪连锁有限公司三方于2014年10月2日签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期为8年，月租金5,500元，租金季付。被告所称双方同时签订了《房屋租赁合同补充协议》纯属虚构，与事实严重不符，原、被告之间没有签订任何补充协议。被告考虑租期较长，花费了六十多万元的巨资对原告提供的房屋进行装修。在合同履行的过程中，被告每期均足额甚至超额预付租金至2019年的一季度，履行了合同义务。因原告交付的房屋自2016年起就出现严重漏水，不能正常使用。被告要求原告履行维修义务，原告让被告先行维修，维修费用由其承担。于是被告于2016年、2018年上半年垫资进行了两次大的维修。2018年底租赁房屋又出现严重漏水，房屋多处发霉无法用于办公，被告又找原告要求维修，但原告置若罔闻，一直未履行维修义务。鉴于被告垫付的维修费原告一直未承担，故被告按照合同约定及法律的规定止付租金。由于案涉房屋经多次维修又反复漏水，影响了被告对租赁物的使用，因此被告要求相应减少租金。鉴于以上原因，被告于2019年3月底未提前预付第二季度租金具有正当理由，不存在违约行为，不应承担违约责任，原告要求解除合同于法无据，请法院依据事实与法律驳回原告的诉求。 经审理查明：2014年10月2日，原告黄展（甲方）与被告汤维（乙方）及案外人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方）就承租黄展所有的开福区湘江世纪城富湾国际三栋2701房屋事宜签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于湘江世纪城富湾国际三栋2701，建筑面积约为：262平方米，房屋出租给乙方使用，用途为装修公司办公。房屋租赁期限：2014年10月8日至2022年12月8日。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方有优先承租权，但必须在租赁期满提前壹个月通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。如乙方没有通知甲方要求续租，则视为本合同到期终止。房屋租金每月人民币（大写）伍仟伍佰（税后）元整（小写￥5500.00），含使用家电、家具、设备、设施（详情见交房确认书）。支付方式在季付，签订合同当天内支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前7天交付下期租金。为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金人民币（大写）伍仟伍佰元整（小写5500.00）。房屋在租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、车位费、卫生费和电梯费及有线电视收视费等费用由乙方支付，其余由甲方承担。租赁期内乙方逾期交纳上述有关费用达壹个月时，甲方有权向乙方追收上述有关费用，乙方必须承担因此造成的一切后果。合同期满乙方结清所有费用后甲方将押金无息全部退还。租赁合同期内，甲方单方解除本合同、提前收回该房屋的或未按本合同规定的时间向乙方提供租赁房屋，甲方应按违约天数每天租金的双倍计算，向乙方支付违约金，超过10天乙方有权解除合同，另甲方还须赔偿乙方双倍押金及退还已交剩余租金及其它经济损失。租赁合同期内乙方提前解除或未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过10天甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，甲方有权不退回押金，作为违约金赔偿给甲方。房屋内留置的一切物品乙方在2日内自行处置，否则视为弃物。租赁期间，房屋由于不可抗力（自然灾害、战争）及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用，若有特殊约定则另行补充。乙方承担租赁期内的该房屋产生的实际使用费用及使用不当所造成的房屋及其相关设备的损失和维修费用（备注：设备、设施正常老化造成乙方不能使用的，单次小型维修、维护在100元以上的由甲方负责修缮或更换。）租赁期内乙方因使用需要对出租房屋装修或屋内设施进行改动，需经甲方同意并经有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督。乙方不得随意损害房屋租赁所附带的物品，如若对物品有人为损害的，甲方有权在合同解除时从押金内扣除其损坏费用并有权终止合同；租赁期间，甲方需要对房屋及其联附属设施进行检查、修缮，乙方应予积极配合，不得阻挠施工；甲方有权督促乙方做好防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任。合同签订后，原告黄展将租赁房屋以毛坯房形式交付被告，被告汤维自行对房屋进行了装修。被告汤维按照第一、二年16,500元，第三年17,820元，第四年19,245元，第五年20,785元标准向原告交纳房屋租金至2019年3月7日。后被告汤维以房屋漏水为由未按期向原告缴纳房屋租金，故原告诉至本院。 以上事实有《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、中国建设银行个人活期明细账查询记录、中国建设银行个人账户收入交易明细、中国建设银行卡客户交易明细清单、涉案房屋照片等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，一、原、被告与案外人（居间方）湖南新环境房地产经纪连锁有限公司三方于2014年10月2日签订的《房屋租赁合同》是合同各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。各方均应恪守履行。二、被告辩称其未按约定预付租金是因为原告未履行维修义务导致租赁房屋不满足适租条件，应减少租金，同时原告未支付被告垫付的维修费用，可以抵销相应的租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，被告未向本院提供任何证据证明曾经要求原告维修租赁房屋和被告自行维修房屋并垫付费用的证据。由于租赁房屋交付时系毛坯房，由被告自行装修，被告虽然提供了租赁房屋漏水的照片，但未提供证据证明漏水系因房屋本身质量问题所致，按照《房屋租赁合同》第七条租赁期间，房屋由于不可抗力（自然灾害、战争）及非承租方原因造成的损失由出租方负责承担有关维修的费用，若有特殊约定则另行补充。承租方承担租赁期内的该房屋产生的实际使用费用及使用不当所造成的房屋及其相关设备的损失和维修费用的约定，被告应当自行承担承租期内非因房屋质量问题所产生的修缮维护费用。因此，本院对被告主张因房屋漏水减少租金和抵销租金的辩解理由不予认可。被告未按照租赁合同约定期限支付租金构成违约。因被告逾期交付租金超过30日，原告依照《房屋租赁合同》第六条租赁合同期内承租方提前解除或未按合同约定交付租金，承租方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向出租方支付违约金，超过10天出租方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，出租方有权不退回押金，作为违约金赔偿给出租方的约定有权解除合同，故对原告要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。三、《房屋租赁合同》解除前，被告应当按照合同约定向原告支付租金，因被告已支付租金至2019年3月7日，根据双方实际履行的租金标准，至2019年8月6日（即原告起诉时止）被告还应支付原告房屋租金34,394.90元（20785＊4/365＊151天）。四、被告未按期支付房屋租金构成违约，应按照《房屋租赁合同》第六条的约定按拖欠租金天数以每天租金的双倍为标准向出租方支付违约金。对于2019年3月7日之前被告逾期支付租金行为，因原告在收取租金时未主张，视为原告对被告迟延履行行为的追认，故对上述期间的违约金，本院不予支持。对于2019年3月8日起至2019年8月6日的违约金，虽然双方实际履行的租金标准为227.78元/日（20785＊4/365），原告仅要求被告按照150元/日支付违约金，系对其自身权利的处分，本院予以认可，故被告应向原告支付违约金22,650元。五、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，按照房屋租赁合同的性质，原、被告双方合同解除后，被告应腾空租赁房屋交付原告。六、被告违约，原告有权通过诉讼主张权利，故对原告要求被告承担本案诉讼费用的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、解除原告黄展与被告汤维于2014年10月2日签订的编号为ZH0019076《房屋租赁合同》； 二、被告汤维在本判决生效后十日内支付原告黄展房屋租金34,394.90元； 三、被告汤维在本判决生效后十日内支付原告黄展违约金22,650元； 四、被告汤维在本判决生效后十日内将长沙市开福区湘江世纪城富湾国际三栋2701房屋腾空交付原告黄展； 五、驳回原告黄展的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,112元，因适用简易程序减半收取计1,056.0元由被告汤维负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  刘罗波 二〇一九年九月三十日 书记员  彭小波 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。