湖南省株洲市渌口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0221民初1232号 原告：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地：长沙市天心区湘府中路**新南城商务中心****。 法定代表人：赵平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周罗，湖南湘东律师事务所律师。代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：文珊，女，1970年5月17日出生，汉族，湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司的员工，住湖南省株洲市渌口区。代理权限为特别授权。 被告：唐卫国，男，1968年8月2日出生，汉族，株洲市渌口区人，珠江农村商业银行职工，户籍地：湖南省株洲市渌口区。现住湖南省株洲市渌口区。 被告：宋辉，女，1969年12月7日出生，汉族，株洲市渌口区人，个体户，住湖南省株洲市渌口区。现住湖南省株洲市渌口区。 原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司与被告唐卫国、宋辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司委托诉讼代理人周罗、被告唐卫国、宋辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求判令被告支付2016年9月1日至2019年6月30日的物业管理费4508元；2、请求判令被告支付自欠费日起按照日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费（暂计算至起诉日2019年6月30日的滞纳金为3436元，合计7944元）;3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系株洲县渌口镇和城国际小区2栋商111/211号业主，房屋建筑面积为110.48平方。原告按照《物业管理条例》的相关规定与和城国际小区开发商株洲佳园房地产开发有限公司签定了《前期物业管理合同》，并送株洲县物业管理行政主管部门备案。根据物业合同以及物价局的确定和城国际住宅小区物业服务费收费标准为：商铺按照1.2元每月㎡收取，从2016年开始多层住宅按建筑面积的0.6元/月㎡收费，高层住宅按1元/月收费。原告为和城国际小区提供了合格的物业服务，确保公共环境每日均有专人清扫、有专业的人士进行绿化管理、有紧急维修情况均安排人员及时处理等系列的物业服务管理工作。但被告无故从2016年9月1日起至今一直未交物业管理费，经原告工作人员多次上门催收及律师发函催缴均未果。现根据相关法律规定，请求法院依法判决被告支付拖欠的物业管理费以及滞纳金。 被告唐卫国辩称：对于我来说，不是不愿意交物业费，我认为原告没有资格起诉我，起诉主体资格不符，我买房是和别人签订的，原告接管物业我不清楚，我作为业主不清楚原告何时进来管理的，都没有通过业主确认。我不交物业费的原因：我前期签订的物业合同的服务项目不符，合同里有绿化、原告没有提供，垃圾清扫，我也没有看到有人清扫，收费这方面，没有有关部门颁发的收费标准，之前收物业费的是诚之邦，今天是原告方，我是和城国际的业主，请物业的人员应该是业主说的算，不能由开发商来左右。综上，我认为原告主体资格不符。收费没有公式也没有收费标准，也没听证。都是你们说的算，想怎么搞就怎么搞，我认为原告起诉要我们交物业费，收费和服务完全不相等，收费要1.2-1.5元每平方，但完全没有提供服务。我门店面前乱搭乱建、消防通道堵塞、偷盗现象都没有人管。 被告宋辉辩称：不是我不愿意交物业费，而是违章搭建无人管，保安晚上值班睡觉，从晚上12点到早6点都没有管，小区门没有关，任何人都可以进入，也没有监控设备，导致财物被盗。我要求服务等价，收费合理，收费须通过听证业主70%-80%的人通过。前期物业合同是交房的时候签订的，难道现在还是前期物业合同吗。 本院经审理认定事实如下：被告系株洲县渌口镇和城国际2栋商111/211号业主，房屋建筑面积为110.48㎡。2015年8月31日，原告与和城国际小区开发商株洲佳园房地产开发有限公司签定了《前期物业委托管理服务合同》，株洲园房地产开发有限公司将和城国际小区物业委托原告实行物业管理。委托事项包括：小区房屋建筑主体共用部位的维修、养护和管理；小区房屋建筑主体共用设施的维修、设备的维修、养护、运行和管理；小区的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共环境卫生:包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，收集清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括监控、巡视、门岗执勤（不包括人身、财产保管）；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料。和城国际小区物业委托管理期限为5年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止。合同约定了双方的权利与义务。其中，株洲佳园房地产开发有限公司的权利与义务包括：积极配合处理、协调质保期内发生的房屋漏水、公共设施设备的大中维修及更换；协助原告督促业主或者物业使用人依约按时交纳物业服务费。原告包括制定物业管理服务制度；不承担业主、住户的人身、财产保管保险义务及责任。合同约定了物业管理用房。物业管理服务要求标准其中明确房屋及设施、设备的维修、养护：完好率达到90﹪，共用设施及通道无随意占用，对设施、设备的使用功能、定期检查、维护、保养、损坏及时维修整改。合同约定了物业管理服务费用。其中约定：和城国际小区所有商铺收费标准按建筑面积2.5元／每月㎡向商户收取。上述费用，如因政府调价或物价上涨等因素影响，以市场价为准；对业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，乙方有权从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三加收滞纳金；物业管理服务费用或者物业服务资金应提前预交，可按季度方式交纳。（也可选择半年度及年度预交）。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费或者物业服务资金的，乙方有权起诉追缴，欠费方应依法承担违约金等费用。合同约定了违约责任。约定了附则，其中约定：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。《前期物业委托管理服务合同》并送原株洲县物业管理行政主管部门备案。根据物业管理合同以及株洲市物价局、房产管理局文件规定，株洲县物价局的收费审核通知单确定，和城国际住宅小区物业服务费收费标准为：商铺按照市场调节确定1.2元／每月㎡收取，从2016年开始多层住宅按建筑面积的0.6元/每月㎡收费，高层住宅按1元/每月㎡收费。原告为和城国际小区提供了基本的物业服务，确保了公共环境每日有人清扫、有专业人士进行绿化管理、有紧急维修情况安排人员及时处理等系列的物业服务管理工作。但和城国际小区垃圾存在乱堆、乱放，没有及时清理现象；个别保安工作人员值班睡觉；小区门禁管理、安防监控管理、高空掉物防控管理、共用通道被占用，对设施、设备的定期检查不到位等现象。被告以此为由从2016年9月1日起至今一直未交物业管理费。原告2018年8月在小区公告栏内粘贴律师函及本次诉前电话催缴、2019年5月25日原告公司安排工作人员向被告宋辉送达催费通知单，均未果。 另查明：被告于2011年2月26日与株洲佳园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。2013年，交付株洲县渌口镇和城国际2栋商111/211号房屋给被告。2013年8月18日，被告宋辉在与城之邦物业管理有限公司《和城国际前期物业委托管理服务协议》上签字。合同约定商铺按照1.2元每月每平方米收取。被告唐卫国、宋辉系夫妻关系，双方于1992年结婚，自主经营商铺至今。 再查明：合同约定的滞纳金标准过高。 上述事实，有双方当事人的陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份信息、购房合同、和城国际小区前期物业委托管理物业服务合同、物价局审核单、值班巡逻记录、卫生服务合同、绿化协议、保洁记录、水电费及电梯维修费缴费票据及电子回执、律师函、催费通知单、现场图片等经过庭审质证查实的证据证实，上述事实可予以认定。 本院认为，本案案由为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：本案中涉及的合同是否成立有效；原告方要求被告支付物业管理费及滞纳金有无事实及法律依据；被告该如何承担民事责任的问题。被告所在和城国际小区至今未选举成立业主委员会，原告与和城国际小区开发商株洲佳园房地产开发有限公司签定了《前期物业委托管理服务合同》，该合同对位于和城国际小区的业主或物业使用人具有约束力。 原告物业公司作为具有物业管理资质的企业，依据合同约定提供物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，被告唐卫国、宋辉接受了物业公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。从《前期物业委托管理服务合同》约定内容来看，原告主要履行小区房屋建筑主体共用部位、小区房屋建筑主体共用设施、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理；房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，收集清运；维护公共秩序，包括监控、巡视、门岗执勤（不包括人身、财产保管）等职责。被告辩称其物业服务不到位。没有尽到或极少尽到物业服务。本院审查认为，原告公司配备了保洁、保安等人员、值班巡逻记录、卫生服务合同、绿化协议、保洁记录、水电费及电梯维修费缴费票据及电子回执等，证实原告履行了物业服务。但根据证据查实原告在履行物业服务合同时，确实存在服务没有完全到位的情形，可酌情减免部分物业费。原告要求支付滞纳金的诉讼请求，根据本案实际情况，不予支持。小区商铺物业收费，非须报经物价行政主管部门审批，属于市场调节，可自主决定。本案中，被告拒绝缴纳物业管理费缺乏正当理由，没有提供充分的证据证实原告不履行物业服务合同，或履行物业服务合同存在重大瑕疵，被告拒绝缴纳物业管理费的理由不予支持。被告与物业的承租人约定交纳物业费的内容，根据连带责任的规定，不影响原告单独请求被告承担民事责任，本院予以支持。被告承担民事责任后，可依法向物业的承租人行使追偿的权利。被告提出开发商的工作人员对其承诺免交物业管理服务费的情形，没有提供书面证据证实，原告也不认可，该意见不予采信。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、由被告唐卫国、宋辉负连带责任在判决书生效之日起十日内连带支付原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司物业管理费4508元的80﹪，计3606.4元； 二、驳回原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司其他诉讼请求。 如被告唐卫国、宋辉未按本判决指定的上述期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司负担19.29元，被告唐卫国、宋辉连带负担5.71元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。直接向华融湘江银行长沙分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  唐以红 二〇一九年九月十九日 书记员  楚 冰 附本案相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。