安徽省高级人民法院行 政 判 决 书(2019)皖行终959号上诉人（一审原告）蚌埠市永泰隆小额贷款有限责任公司,住所地安徽省蚌埠市工农路四季阳光花园**楼，统一社会信用代码91340300684996549R（1-1）。法定代表人张彬，该公司董事长。委托代理人李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托代理人董亚菲，安徽禹风律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）怀远县人民政府，住所地安徽省怀远县涡北新城区行政办公中心。法定代表人潘明生，县长。委托代理人何立功，怀远县司法局行政复议与应诉科工作人员。委托代理人仲从卫，安徽北正律师事务所律师。一审第三人石荣虎，男，1971年3月26日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托代理人崔怀远，安徽百舜律师事务所律师。委托代理人刘卫，安徽百舜律师事务所实习律师。蚌埠市永泰隆小额贷款有限责任公司（以下简称永泰隆公司）诉怀远县人民政府（以下简称怀远县政府）房屋行政登记一案，安徽省蚌埠市中级人民法院于2019年5月21日作出（2019）皖03行初22号行政判决。永泰隆公司、怀远县政府不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年8月16日公开开庭审理了本案。上诉人永泰隆公司的委托代理人李宏亮、董亚菲，上诉人怀远县人民政府的委托代理人何立功、仲从卫，一审第三人石荣虎的委托代理人崔怀远、刘卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永泰隆公司向一审法院起诉称，2010年5月19日，原告依借款企业蚌埠市汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司）申请，先后两次向其发放贷款共计360万元，因借款到期未还，原告遂于2012年1月12日向蚌埠市中级人民法院起诉借款企业及保证人怀远县汇龙商住小区物业有限公司（以下简称汇龙公司）、宋家富、顾新英等人，在诉讼的同时，于2012年2月14日依法提出保全申请，人民法院经审查，保全并查封了宋家富名下的位于怀远县荆山淮海南路西侧汇龙花园2号楼的五间门面房（面积为205.73平方米，权证编号为怀私字第××号），该产权证原件在申请借款时由宋家富交与原告，作为借款担保财产由原告保存至今。保全裁定（2012）蚌民二初字第00010号已交由产权办协助执行，查封期限二年，查封手续也予以张贴。但在人民法院查封后的五个月之后，在未解冻且房屋产权证原件尚在原告保管的情况下，被告违法为第三人石荣虎办理了上述被保全房屋的过户手续，并重新办理了编号为怀私字第××号房屋产权证书。原告认为，上述变更登记行为不符合建设部2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第二十二条规定，故依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，特提起诉讼，请求撤销被告为第三人石荣虎发放的怀私字第××号房屋产权证书。一审法院审理查明，2003年7月30日，宋家富与汇龙公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：宋家富以80万元价款购买汇龙公司开发的位于怀远县汇龙花园小区2号楼1单元103-107号共计5间门面房；同年9月5日，宋家富办理了怀房权证怀私字第**房屋所有权证，证载建筑面积为205.73平方米，证载地址为“荆山淮海南路西侧汇龙花园2号楼”,用途为“商业”。2004年8月29日，第三人石荣虎与汇龙公司签订《商品房买卖合同》，出卖人“怀远县汇龙商住小区物业有限公司”、买受人“石荣虎”；合同约定：石荣虎以144000元价款购买汇龙公司开发的位于怀远县汇龙花园小区2号楼1单元107号（后变更为108号）门面房，至2005年11月石荣虎陆续支付上述房款，但未取得购房发票；2013年3月16日，石荣虎（共有人毛国梅）取得房地权怀私字第××号房地产权证，证载面积为41.15平方米，证载地址为“淮海南路西侧汇龙花园2号楼108”，用途为“商业”。一审法院另查明，2010年5月19日，原告永泰隆公司依借款企业汇金公司先后两次申请，向其发放贷款共计360万元，上述贷款分别于2010年10月18日和2011年2月18日到期。因贷款到期未还，原告遂于2012年1月12日起诉借款人汇金公司及保证人汇龙公司、宋家富、顾新英并提出财产保全申请。2012年2月14日，蚌埠市中级人民法院作出（2012）蚌民二初字第00010号民事裁定，查封保证人宋家富所有的位于怀远县汇龙花园小区2号楼1单元建筑面积为205.73平方米的商业用房（产权证号为怀房权证怀私字第**），查封期限为二年，自2012年2月14日起至2014年2月13日止。该院协助执行通知书（回执）上有“产权办于妍”的签字。2013年5月6日，该院依据（2012）蚌执字第00100-3号执行裁定，继续查封被执行人宋家富名下坐落于怀远县荆山淮海南路西侧汇龙花园2号商业房产一套（房房产权证号怀私字第**，筑面积205.73平方米）。永泰隆公司取得宋家富的怀房权房权证怀私字第**产后，未到产权部门办理房产抵押手续。一审法院还查明，第三人石荣虎、孙辉、张春兰对执行标的提出异议，2015年1月12日，该院作出（2015）蚌执异议字第00001号执行裁定，驳回孙辉、张春兰、石荣虎的异议。孙辉、张春兰、石荣虎于2015年3月23日向该院提起执行异议之诉，2016年3月31日，该院作出（2015）蚌民一初字第00053号一审民事判决；原告永泰隆公司不服，上诉至安徽省高级人民法院，省高院于2017年9月发回该院重审。现执行异议之诉案件正在该院审理中。一审法院认为，本案争议焦点为第三人石荣虎（共有人毛国梅）是否为涉案房屋的善意第三人；被告为第三人石荣虎（共有人毛国梅）颁证行为是否合法。关于第三人石荣虎（共有人毛国梅）是否为涉案房屋的善意第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情况的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律的规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”结合本案来看，首先，宋家富于2003年9月已经取得涉案房地产权证，无处分权人汇龙公司在2004年又与第三人石荣虎就涉案房产再次签订了《商品房买卖合同》，现有证据不能证实石荣虎与出售方有恶意串通行为，故石荣虎在受让涉案房产时应判定为善意；其次，石荣虎在购买该房产时支付了合理的对价，其于2005年完全将房款支付完毕，该购买价格也符合当时、当地房地产行情；第三，石荣虎购房后对涉案房屋实际占有和使用，办理了房产登记手续。综上所述，第三人石荣虎对涉案房屋的取得符合物权法的相关规定，属于房屋善意取得的第三人。被告为第三人石荣虎（共有人毛国梅）颁证行为是否合法。《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记行为由房屋所在地的房屋登记机构办理。因此，被告的职能部门即不动产登记中心（国土局）具有在本辖区内办理房屋登记的职责。《房屋登记办法》第三十二条规定，“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……”从本案查明事实来看，第三人石荣虎的房屋是从汇龙公司处购买，因此，涉案房屋属于转移登记。该登记办法第三十三条明确了转移登记必须提交如下材料，（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必须材料，且进行颁证时还要尽到审慎审查义务。但本案职能部门在为第三人石荣虎颁证时事实不清，程序违法，且未能尽到审慎审查责任，颁证行为违法。主要表现在：一是颁证事实不清。石荣虎（共有人毛国梅）取得怀私字第××号房地产权证时间为2013年3月16日，此时涉案房产已被该院作出的（2012）蚌民二初字第00010号民事裁定所保全。虽被告辩称在宋家富的档案材料中未看到保全裁定，但在该院协助执行通知书（回执）上有“产权办于妍”的签字，应视为职能部门确认已经收到上述查封裁定，宋家富档案中未有记载房产已被保全是不动产登记中心内部程序疏漏；房屋产权登记办公室于2014年1月21日在该院函询时，也出具了第三人办理的房产包含在宋家富的房地权证载明的房产中，且应对宋家富的产权证进行分割并收回后，才能对第三人颁证。故被告辩解对保全行为不知情并质疑保全行为合法性的意见均不能采信，为第三人颁证行为违反了《房屋登记办法》第二十二条第（六）项规定，即房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予以登记的规定。二是程序违法、且未尽到审慎审查义务。即使如被告职能部门辩称的石荣虎的颁证属于初始登记，依据《房屋登记办法》第十八条、第十九条之规定，房屋登记机构对初始登记的房屋应当实地查看，且要对申请人递交的材料进行审核及询问。但不动产登记中心却未对本案第三人房屋实地查看，未有询问调查等材料，更未有按照转移登记进行审查和颁证。此外，石荣虎提交的是购买房屋的“收据”，但档案材料中却记载为“购房专用发票”。综上，被诉登记行为事实不清，程序违法，依法应予撤销。但由于第三人石荣虎是取得涉案房屋的善意第三人，如判决撤销会造成善意第三人财产损失。故依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款（一）项之规定，判决确认被告怀远县政府于2013年3月16日颁发给第三人石荣虎（共有人毛国梅）怀私字第××号房地产权证的行为违法。永泰隆公司上诉称，一、原审法院认定事实不清，现有证据不能证明第三人善意取得涉案房屋。第一，现有证据不能证明第三人受让涉案房屋时是善意，恰恰能够证明第三人与汇龙公司签订《商品房买卖合同》即系恶意。从合同签订时间来看，第三人与汇龙公司签订《商品房买卖合同》的时间是2004年8月29日。然而此时涉案房屋已经上诉人的抵押人宋家富于2003年7月30日与汇龙公司签订了《商品房买卖合同》，并于同年9月5日已经办理了怀房权房房权证怀私字第**所有权证》。第三人作为房屋买受人购买的是现房，对房屋的状态、特别是房屋出卖人的资质、权属有审查和注意义务，其应当知道汇龙公司对涉案房屋系无权处分，仍然与其签订《商品房买卖合同》应不属于善意。从第三人与汇龙公司签订的《商品房买卖合同》内容来看，存在诸多漏洞。其中第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第3种方式按期付款，有明显的涂改。约定的首付款无论是68000元，还是84000元，均与第三人的付款凭据不相符。第二，现有证据不能认定第三人对涉案房屋支付了合同对价。从第三人与汇龙公司签订的《商品房买卖合同》履行情况来看，第三人仅能提供的2004、2005年四次付款共计93000元均为现金支付，且买受人未提供购房款的来源，作为房地产公司长达一年之久收款，明显违背了房地产行业的收款习惯，从第三人与汇龙公司的付款过程看，第三人不属于善意。第三，现有证据能够证明第三人与汇龙公司系恶意串通。合同约定的按揭付款实际并没有履行。即便第三人的现金付款共计93000元是真实，自2005年11月9日，第三人尚欠汇龙公司购房款51000元，作为房屋出卖人汇龙公司对第三人明显的违约行为，即没有提出任何异议，也没有通过任何方式主张权利。而作为第三人，2004年签订的购房合同到2013年3月16日才取得房屋产权证，对汇龙公司长达九年的办证行为，第三人没有按照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定主张过任何权利，而是听之任之，同样违背常理常情，通过办证的时间，足以推断第三人对购买《商品房买卖合同》约定的房屋是出于恶意。第四，从第三人申请办理房地产权证的过程同样可以得出其购买房屋属于恶意。2010年8月，宋家富已经将怀私字31××54号房屋产权证原件押给上诉人保管至今，在宋家富的房屋所有权证没有被撤销或收回的情况下，任何涉及宋家富合法房产的处分、交易、过户等行为都是对公民合法财产权的侵害，都是违法行为。2013年2月14日，蚌埠市中级人民法院对涉案房产进行了查封，查封期到2014年2月14日。第三人申请办理取得怀私字33××13号房地产权证的时间是2013年3月16日，该时间是在原审法院的查封期间。第三人在申请办理产权证时，基本的义务是要看到原产权证，递交购房发票，而此时房屋产权登记人为宋家富、证书在上诉人手中，第三人无法看到原产权证，显然其未查看涉案房屋的产权归属，未尽到审慎审查交易义务，同时，其也未提交办理产权证时买受人提交最基本的购房发票的义务，而仅是购房收据，从办理该产权买受人应尽的最基本两项义务看，买受人均未尽到，其应对此项交易存有明显的恶意，而此时涉案房屋被蚌埠市中级人民法院(2012)蚌民二初字第00010号民事裁定书依法查封，并在涉案房屋处进行公告，第三人明知不能办理过户手续，还和汇龙公司配合欺骗被上诉人申请办理了房屋产权证，更属于明显的恶意，在此过程中，如果买受人和汇龙公司不欺骗登记机关，登记机关是不会依据收据为第三人办理产权登记的，从第三人办理涉案产权登记的过程看，其不仅存在恶意，更是在对抗法院的依法查封行为，严重破坏了国家法律的实施，损害了国家法律的权威和尊严，不应认定为善意。二、原审法院未撤销涉案房地产权证，系错误理解和适用法律。第一，2013年3月16日给第三人办理房地产权证书的时间，是在原审法院（2012)蚌民初第00010号《民事裁定书》作出、送达、签收、公告的情况下作出的，是被上诉人公然对抗国家法律实施的行为，被上诉人在明知颁发房地权证违法情况下，置诉争房屋已经办证的事实于不顾，公然为第三人办理了房屋产权证书，不仅明显违法，而且属于和第三人、汇龙公司的共同恶意实施，其作为政府机关，应当知法守法并依法行政，在明知自己对同一房产已经给宋家富颁发产权证（怀房权房权证怀私字第**）下,还重复为第三人颁发怀私字第××号房地产权证，造成上诉人本可实现的权益受阻，严重损害了上诉人合法财产权利。第二，原审法院错误解读《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条，该条规定“房屋已为第三人善意取得”立法本意是指涉案房屋如违法办理了房屋产权登记，因第三人相信政府部门颁发的产权登记，而与登记的权利人进行交易，进而基于对房屋产权登记的信任，而依靠违法办理的房屋产权登记再次办理产权变更登记，从而取得房屋的行为属于善意，而并非像本案第三人在交易和办理产权登记过程中即属于恶意的情况，本案第三人取得的是违法登记的房屋产权登记证，因此不属于善意，原审法院错误理解并使用了该规定。综上，在第三人和汇龙公司恶意交易涉案房屋，且怀远县政府对讼争房屋颁发房地产权证违法时，原审法院应依法撤销而没有撤销其为第三人颁发的第33××13号房地产权，属于判决错误，侵犯上诉人的合法权益。请求依法改判确认怀远县政府为第三人颁发涉案房地产权证书的行为违法并判决怀远县政府撤销该房地产权证，或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由怀远县政府承拒。怀远县政府上诉称，一、上诉人为第三人办理房屋产权登记的行政行为符合法律规定，并不违法。在程序上，上诉人在办理产权证时依照法定程序逬行，履行了受理、审查、审核、登记、颁证等相关法定职责。在认定事实上，第三人提交的材料足以证明其为该房屋的所有权人。事实证明，第三人于2005年即向汇龙公司购买了涉案房屋，该房屋也已交付给第三人使用多年，第三人要求办理产权证，符合法律规定。二、上诉人已无办理产权证的行政职权，不应再对以前的行政行为负责。根据《不动产登记条例》的规定，县级人民政府不再是办理不动产权证的主体，该项工作由不动产登记部门承接。因此，判决上诉人行政行为违法没有法律依据。请求撤销一审判决；驳回永泰隆公司对怀远县政府的起诉；一、二审诉讼费用由永泰隆公司承担。一审原告永泰隆公司向一审法院提供了以下证据：第一组证据：营业执照、组织机构代码证，法定代表人信息，证明原告主体资格。第二组证据：怀私字第××号房屋产权证书，证明涉案房屋的房产证原件一直在原告处保管的事实。第三组证据：1、（2012）蚌民二初字第00010号民事裁定书；2、查封（扣押）财产清单、协助执行通知书稿；3、协助执行通知书（回执）；4、公告照片，证明宋家富名下的位于怀远县荆山淮海南路西侧汇龙花园2号商业房产（房产证房产证号为怀私字第**）12年2月14日被法院查封，查封期限为二年的事实。第四组证据：1、（2012）蚌执字第00100-3号执行裁定书；2、致委托方函；3、（2012）蚌执字第00100-4号执行裁定书，证明：1、宋家富名下的位于怀远县荆山淮海南路西侧汇龙花园2号商业房产（房产证号房产证号为怀私字第**）3年5月6日再次被蚌埠市中级人民法院查封、查封期限为二年的事实；2、蚌埠中院委托安徽鑫诚资产土地房地产评估有限公司对上述房屋进行评估并于2013年8月5日作出拍卖上述涉案房产的裁定的事实。第五组证据：房地权证怀房地房地权证怀私字第**被告怀远县政府于2013年3月16日也就是宋家富名下的怀远县荆山淮海南路西侧汇龙花园2号商业房产（房产证号为房产证号为怀私字第**）间就违法为第三人办理房产证的事实。第六组证据：（2015）蚌执异议字第00001号执行裁定书，证明第三人曾就涉案房屋向蚌埠市中级人民法院提起执行异议被依法驳回的事实。一审被告怀远县政府在法定期限内向一审法院提供了以下证据：1、房屋所有权登记申请书；2、房地产权交易资料移交表；3、房地产权证存根；4、房屋分层分户平面图；5、商品房买卖合同；6、购房收据；7、契税完税情况证明；8、申请人身份证复印件；9、结婚证复印件，以上证据共同证明第三人房屋来源合法，产权无争议，被告的行政行为在程序上符合法律规定，依法应当维持。一审第三人石荣虎向一审法院提供了以下证据：1、县政府房屋产权登记发证办公室出具的复函，证明第三人所拥有的房屋产权证是合法有效的，同时也证明了宋家富的产权证是作废的。2、房地产权证、商品房买卖合同、收款收据，证明第三人在2004年8月29日与汇龙公司签订了案涉商品房买卖合同，并且交付了房款，依法取得房屋产权证。上述证据均已随案移送本院。经审查，蚌埠市中级人民法院作出（2012）蚌民二初字第00010号民事裁定的时间为2012年1月31日。2012年2月14日，蚌埠市中级人民法院作出（2012）蚌民二初字第00010号协助执行通知书，通知怀远县产权办协助执行查封宋家富所有的位于怀远县汇龙花园小区2号楼1单元建筑面积为205.73平方米的商业用房（产权证号为怀房权证怀私字房权证怀私字第**）二年，自2012年2月14日起至2014年2月13日止。对于一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院审理另查明，永泰隆公司向一审法院提起诉讼时，以怀远县政府、怀远县国土资源局、怀远县不动产登记中心为共同被告。经一审法院释明怀远县政府为本案适格被告，永泰隆公司申请撤回对怀远县国土资源局、怀远县不动产登记中心的起诉，一审法院予以准许。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案被诉行为系房产登记颁证行为，根据《中华人民共和国房地产管理法》第六十条第二、三款的规定，房屋所有权登记颁证主体为县级以上地方人民政府房产管理部门。在本案所涉房屋权属证书发证机关处加盖的是怀远县政府的印章，即涉案房屋权属登记颁证主体系怀远县政府，而房屋所有权登记颁证本来就非其法定职责，故本案中不存在《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定的情形。且永泰隆公司向一审法院提起诉讼时，以怀远县政府、怀远县国土资源局、怀远县不动产登记中心为共同被告，经一审法院释明怀远县政府为本案适格被告，永泰隆公司申请撤回对怀远县国土资源局、怀远县不动产登记中心的起诉，一审法院已予准许，故怀远县政府关于其非本案适格被告、不应承担相应法律责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案所涉房产为怀远县荆山淮海南路西侧汇龙花园2号楼的一间门面房，该房屋包含于宋家富名下怀房权证怀私字第房权证房权证怀私字第**2012年1月31日，蚌埠市中级人民法院作出（2012）蚌民二初字第00010号民事裁定，冻结汇金公司、宋家富、顾新英、汇龙公司的银行存款人民币430万元或查封其价值相当的财产。2012年2月14日，蚌埠市中级人民法院作出（2012）蚌民二初字第00010号协助执行通知书，通知怀远县产权办协助执行查封宋家富所有的位于怀远县汇龙花园小区2号楼1单元建筑面积为205.73平方米的商业用房（产权证号为怀房权证怀私字第房权证怀私字第**）年，自2012年2月14日起至2014年2月13日止。同日，蚌埠市中级人民法院向怀远县产权办送达该协助执行通知，产权办于妍在协助执行通知书（回执）上签名，因此，怀远县政府当时即已知晓法院对涉案房屋的查封情况。《房屋登记办法》第二十二条第（六）项规定，房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。2013年3月16日，怀远县政府在涉案房屋已被法院查封的情况下，为石荣虎颁发怀私字第××号房地产权证，明显违反上述规定。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。根据该规定，行政行为违法并不意味着必须撤销，第三人善意取得是阻却撤销房屋登记的法定事由。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，判断善意取得是否成立，应当看其是否符合三个要件，即受让人受让该不动产时是善意、支付了合理的对价以及受让不动产应当登记的已经登记。首先，涉案房屋系汇龙公司开发建设，一审第三人石荣虎有理由相信汇龙公司系涉案房屋的权利人。现实中开发商开发建设的房屋未经初始登记并取得房屋权属证书即进行销售的情况较为普遍，上诉人永泰隆公司提举的证据并不能证明石荣虎在购买涉案房屋之前明知该房屋已经销售给他人并办理了产权登记，故其关于石荣虎与汇龙公司之间存在恶意串通的上诉理由不能成立。其次，2004年石荣虎与汇龙公司签订房屋买卖合同约定的购房款总额为144000元，房屋单价约3499元/平方米，该价格基本符合当时、当地类似房地产市场价格，且石荣虎已经支付了购房款，该房屋亦已实际交付，故应当认定其受让涉案房屋支付了合理的对价。最后，石荣虎办理了涉案房地产权证，符合转让的不动产应当登记的已经登记的法定要件。综合以上情形，石荣虎属于善意第三人，其善意取得的房屋所有权受到法律保护。根据上述规定，人民法院应当确认被诉房屋登记行为违法而不应予以撤销，永泰隆公司要求撤销涉案房屋登记行为的诉讼请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律、法规正确。上诉人永泰隆公司、怀远县政府的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蚌埠市永泰隆小额贷款有限责任公司、怀远县人民政府负担。本判决为终审判决。审判长  张志强审判员  王新林审判员  钟祖凤二〇一九年九月九日法官助理张高英书记员潘玉丹附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。……