重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初17859号 原告：谭瑶,女,1986年4月13日出生,汉族,住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。 原告:张威,男,1988年7月26日出生,汉族,住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。 原告:李朝忠,男,1989年1月26日出生,汉族,住重庆市开县。 委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。 原告:史煜翰,男,1990年2月28日出生,汉族,住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。 原告:吴涛,男,1983年9月26日出生,汉族,住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。 原告:黄海,男,1990年11月10日出生,汉族,住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。 原告:胡梦媛,女,1991年1月4日出生,汉族,住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。 被告:重庆登鸿装饰设计有限公司,住所地重庆市渝**龙溪街道新溉大道**中渝.香奈公馆**6-2,统一社会信用代码915001123556552259。 法定代表人:蔡官英,总经理。 被告：王辉，男，1980年4月18日出生，汉族，住河南省正阳县。 原告谭瑶、张威、李朝忠、史煜翰、吴涛、黄海、胡梦媛 与被告重庆登鸿装饰设计有限公司（以下简称登鸿装饰公司）、王辉建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭瑶、张威、李朝忠、史煜翰、吴涛、黄海、胡梦媛的共同委托诉讼代理人王海亮，被告登鸿装饰公司的法定代表人蔡官英，被告王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭瑶、张威、李朝忠、史煜翰、吴涛、黄海、胡梦媛 向本院提出诉讼请求：1、被告立即停止在房屋处经营办公；2、被告停止以经营性质使用房屋；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告王辉将其购买的房屋提供给被告登鸿装饰公司经营及办公使用，原告认为被告在未经小区其他业主同意的情况下，擅自将原本使用性质为住宅的房屋用于办公经营使用，违反了《中华人民共和国物权法》及相关司法解释的规定，损害了其他业主的合法权益，故起诉来院，望判如所请。 被告登鸿装饰公司辩称，1、我司仅是在案涉房屋内行政办公，仅用于通讯联络等，办公仅用电脑、手机等，无其他办公用具，并非如原告所称用于经营性质；2、我司仅3-5人，并不会损害原告的合法权益，也并未对小区业主的生活带来影响，在室内进行办公不会人来人往，也不会产生噪音，也未被小区业主投诉；3、我司使用案涉房屋注册公司时也取得了营业执照，并得到了行政机关的认可，不违反法律法规。 被告王辉辩称，1、我方在未损害原告利益的情况下，原告无权起诉我方，且原告并未举证证明我方损害了原告的利益；2、住宅用于办公是为了支持企业的发展，若支持原告诉请，则会影响经济发展及小区和谐，且原告也应在起诉我方前与我方进行协商；3、案涉小区的位置决定了其使用性质可以用于办公，当时购房时也考虑到办公使用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对不动产登记档案查询明细、房屋产权证、房屋租赁合同、工商信息变更登记表、重庆登鸿装饰设计有限公司股东会决议、公司基本情况、住所（经营场所）使用承诺书，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对原告举示的 违法建筑整改通知书及照片、重庆加州物业服务有限公司出具的《情况说明》，虽被告对该证据的真实性不予认可，但并未举示相反的证据予以推翻，故对上述证据，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告谭瑶、张威、李朝忠、史煜翰、吴涛、黄海、胡梦媛系位于重庆市渝北区龙溪街道XX大道XX号X幢18-1、30-2、29-1、29-2、28-2、31-1、22-3号房屋登记的权利人。 2018年4月16日，重庆加州物业服务有限公司XX公馆金钥匙服务中心在案涉房屋门上张贴《违法建筑整改通知书》，上载明：XX公馆小区X栋6-2号（业主/使用人）：王辉，经查，你在物业使用/装饰装修过程中有下列行为：一、将住宅改变为经营性用房。二、根据物权法第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。上述行为违反了《重庆市物业管理条例》和《重庆市查处违法建筑若干规定》的相关规定，请你立即停止上述违规行为，恢复原状。被告登鸿装饰公司、王辉均对《违法建筑整改通知书》的真实性不予认可，称未见到过该通知书，物业公司也未向发送过该通知书。 2018年12月1日，王辉（出租人、甲方）与登鸿装饰公司（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其名下位于重庆市渝北区龙溪街道XX大道XX号X幢6-2号房屋出租给乙方，每月租金3000元，租期为2018年12月1日至2019年12月31日。 2019年4月20日，重庆加州物业服务有限公司出具《情况说明》，上载明：我司系渝北区龙溪街道XX大道XX号XX公馆的物业管理公司。有业主向我司反映，XX公馆X幢6-2号房屋存在有公司用做办公经营使用，有可能存在安全管理隐患。经我司核实，存在上述情况，但我司无相关管理权限，且已告知本小区业主，可向相关主管部门反映或通过司法途径予以解决。被告登鸿装饰公司对该说明的真实性予以认可，但对说明内容不认可，称并无业主到案涉房屋处查看，且公司无危险物品，不存在大的安全隐患。被告王辉对该证据的真实性不予认可，称该说明有可能是物业公司出具，但其未收到该说明，也无人通知其整改。 庭审中，原告还举示工商信息变更登记表、重庆登鸿装饰设计有限公司股东会决议、公司基本情况、住所（经营场所）使用承诺书，拟证明登鸿装饰公司在2019年1月16日将公司住所地变更登记为案涉房屋处。其中公司基本情况显示登鸿装饰公司的住所地为：重庆市渝北区龙溪街道XX大道XX号XX公馆X幢6-2。 原告陈述，被告登鸿装饰公司在案涉房屋内进行办公会增加小区非业主人员往来及电梯使用频率等相应损耗，车辆出入也会增多，一定程度上加大了小区的管理难度，增加了安全隐患。被告登鸿装饰公司陈述，我方使用案涉房屋用作办公使用并未取得相关利害业主的同意，因我司系行政办公，非经营性办公，也不需要取得利害业主关系人的同意，我司仅有3-5人，也缴纳了物管费、停车费，小区也有门禁，原告所称均属物业管理问题，与我司无关，我司在房屋内办公不影响原告利益，且法律也并未明确禁止在小区内办公，原告起诉我司的理由不成立。被告王辉陈述，原告所称均是物业管理的内容，与我方无关，且重庆市工商明确规定仅限于办公及通讯联络无需业主同意签字，我方并未损害原告的合法权益，原告起诉我方的理由不成立。 本院认为，根据原告举示的工商信息变更登记表、重庆登鸿装饰设计有限公司股东会决议、公司基本情况、住所（经营场所）使用承诺书以及当事人的陈述可认定被告登鸿装饰公司将性质为住宅的案涉房屋用于经营办公，属于将住宅改变为经营性用房。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”和第十六条第一款“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理”的规定，被告登鸿装饰公司作为案涉房屋的使用人将住宅改变为经营性用房，应经过有利害关系的业主同意，现其在没有依法征得利害关系人同意的情况下，将住宅性质的房屋改变为经营性用房，侵犯了该小区相关建筑物区分所有权人的合法权利。谭瑶、张威等七人作为和涉案房屋同一幢楼房的业主，明确要求被告登鸿装饰公司立即停止在案涉房屋处经营办公，停止以经营性质使用案涉房屋，符合法律规定，本院予以支持。原告并未举示证据证明被告王辉系在以经营性质使用案涉房屋及王辉系在案涉房屋处办公经营的主体，故原告要求被告王辉立即停止在案涉房屋内办公、停止以经营性质使用案涉房屋无事实依据，本院不予支持。 两被告辩称，被告登鸿装饰公司在案涉房屋处系行政办公，并非经营办公，且并未对周围邻居造成影响。本院认为，案涉房屋的性质为住宅，被告登鸿装饰公司在案涉房屋办公是否对周围邻居造成影响并不是其可以将住宅改变为经营性用房的合法理由，法律明确规定业主或物业使用人将住宅改变为经营性用房应经有利害关系的业主同意，故只要有利害关系的业主未同意，被告登鸿装饰公司在案涉房屋处经营办公就无法律依据，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。被告登鸿装饰公司辩称，其使用案涉房屋注册公司时取得了营业执照，也得到了行政机关的认可，不违反法律规定。本院认为，办理工商登记并取得营业执照的事实属于行政登记及许可范围，并不涉及当事人“住改商”民事行为效力问题，故登鸿装饰公司办理了工商登记取得营业执照的事实并不能推断出其将住宅改变为经营性用房的合法性，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。两被告的其他抗辩意见，与法律明确规定不符，本院不予采纳。 据此，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆登鸿装饰设计有限公司立即停止在重庆市渝北区龙溪街道XX大道XX号X幢6-2房屋处经营办公； 二、被告重庆登鸿装饰设计有限公司停止以经营性质使用重庆市渝北区龙溪街道XX大道XX号X幢6-2房屋； 三、驳回原告谭瑶、张威、李朝忠、史煜翰、吴涛、黄海、胡梦媛的其他诉讼请求。 案件受理费80元，已减半收取40元，由被告重庆登鸿装饰设计有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 雷元亮 二〇一九年九月十八日 法官助理 周 文 书 记 员 龙 倩