贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3960号上诉人（原审原告）：张兰，女，汉族，1977年6月18日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人（原审原告）：彭刚，男，汉族，1973年4月15日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。二上诉人共同委托诉讼代理人：王郢，贵州藏龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇马鞍山南部新城。法定代表人：陈丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄正东，贵州遵兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：严发进，贵州遵兴律师事务所律师。一审第三人：张登琴，女，汉族，1975年2月18日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。一审第三人：张登芳，女，汉族，1970年12月14日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。一审第三人：张登会，女，汉族，1963年11月12日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人张兰、彭刚因与被上诉人贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司（以下简称中城联建公司），一审第三人张登琴、张登芳、张登会合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322民初5131号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张兰、彭刚上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定上诉人张兰、彭刚购买的商业用房无正常通行条件属上诉人在购房时应当预见的商业风险，系严重认定事实错误。被上诉人在出售涉案标的房屋时，存在明显的欺诈行为或故意向上诉人隐瞒涉案标的房屋真实情况的行为。上诉人与被上诉人签订商铺认购书及《商品房买卖合同》时，涉案标的房屋尚处于建设当中，上诉人在未看到实物房屋的情况下基于被上诉人的介绍作出的购买决定。营业房有无进出通道用于通行，消防问题的楼梯是如何设置和由谁修建的问题，是决定上诉人是否出资200多万元购买的关键性因素。从公平交易和保障消费者知情权的角度来看，应当严格要求被上诉人采取明确的告知提示义务，而不是推断上诉人对购买房屋无通行条件是明知的。且上诉人与被上诉人签订合同所附平面图中显示的楼梯未标明系用户自建还是由建设方修建。二、一审认定上诉人在购房时明知三楼营业房无正常通行条件，认为上诉人在交房时未对房屋现状提出异议系认定事实错误。上诉人在接房当天发现所购买的营业房无进出通道后，便向被上诉人提出异议，要求被上诉人解决通道问题，在多次沟通无果的情况下开始信访要求被上诉人解决问题，但被上诉人一直未解决，诉讼途径是上诉人最后的选择。上诉人的营业房因为没有通道无法出租和出售，上诉人在无奈之下只能通过租赁张登琴、张登芳的一楼商铺修建通往三楼的楼梯以防止及减少损失。上诉人维权的同时，为减少损失及防止损失扩大采取的自救措施，不能够认定上诉人交付的房屋符合使用条件。三、被上诉人在销售房屋时，未明确告知案涉营业房无正常通行条件且需购房人自行修建楼梯解决通行问题，为追求自身利益，隐瞒规划设计，改变销售方案，存在欺诈行为。被上诉人为追求经济利益，改变规划，将一楼与三楼五间商业用房进行搭售改为7间出售（一楼5间商铺，三楼2间商铺），并在上诉人购房时隐瞒该情况，导致上诉人独自购买了案涉营业房，且该营业房无正常通行条件。中城联建公司辩称，上诉人系知道房屋的结构的，在交房时上诉人并未提出异议，并且装修使用，现上诉人以规划设计来提出异议不成立。张兰、彭刚向一审法院起诉请求：1.确认中城联建公司于2014年8月1日交付的房屋未达到房屋交付的基本条件，其行为构成根本违约；2.判令中城联建公司立即为张兰、彭刚修理、重作楼梯及消防通道；3.判令中城联建公司支付违约金264990元（暂计算至起诉止）；4.本案诉讼费用由中城联建公司承担。一审法院认定事实：张兰、彭刚及张登会、张登芳、张登琴到中城联建公司处购买商业用房，2013年9月5日，张登会作为乙方与甲方即中城联建公司签订了“蟠龙首府”商铺号为7-1-2号、7-1-7号、7-3-1号、7-3-2号四间商铺认购书，该认购书第三条第二项载明：“签订本认购书前，乙方已仔细阅读甲方在销售大厅公示的《认购须知》、《商品房买卖合同》及其附件以及其它相关文件，并理解认同。乙方签署本认购书时，对认购房屋的户型、朝向、环境、交通以及小区内外存在的可能对认购房屋居住产生不良影响的因素充分了解，与甲方签订《商品房买卖合同》时以此类因素为由拒绝签订合同的，按照本条第3项约定处理。”2013年11月18日，张登会、张登琴、张登芳和张兰向中城联建公司递交了延期付款《承诺书》，要求延期支付购房款1495853元。中城联建公司于2013年11月19日审核同意，2013年11月21日，张登会向中城联建公司递交了《更名申请书》，要求将其在中城联建公司处认购的7-1-2商铺更名为张登琴；将7-1-7商铺更名为张登芳、付争超；将7-3-1商铺更为名张兰、彭刚，同时承诺张登会与以上商铺变更人员系亲属关系，如因更名而引起的一切纠纷由张登会本人承担一切责任，与“蟠龙首府”开发商概无关系。张登会提交的《更名申请书》经中城联建公司审查同意后，于2013年12月7日分别由张兰和彭刚、张登会和娄再兴、张登琴、张登芳和付争超与中城联建公司签订了商品房买卖合同（张登琴的合同编号：0022.张登芳的合同编号：0023.张登会的合同编号：0024.张兰的合同编号：0025）。张兰与中城联建公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0025）约定张兰、彭刚向中城联建公司购买蟠龙首府7栋3-1号商业房，按建筑面积计算每平方米7500元，合计购房款2428575元。合同签订后，张兰、彭刚按合同约定履行了全部购房款的付款义务，2013年12月11日，桐梓县房屋产权中心对张兰、彭刚与中城联建公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0025）进行了登记备案，中城联建公司于2014年10月至2015年1月期间按合同约定交付了合同约定的房屋。现张兰、彭刚购买的7-3-1号房屋与张登会购买的7-3-2号房屋一起出租给“港湾国际会馆”经营，“港湾国际会馆”经营场所的楼梯从登记在张登琴名下的7-1-2号和张登芳名下的7-1-7号门面中通行。现张兰、彭刚以其购买的7-3-1号房屋没有楼梯和消防通道为由，诉至原审法院要求判决如前诉请。另查明，涉案四间商业用房的前期购房订金总计200000元及部分购房款均以张登会的名义支付。后期余款分别以张登会、张登琴、张登芳、张兰名义支付。2018年2月11日，桐梓县城乡规划局就张兰等户请求解决蟠龙首府第7栋1单元二层商业用房无通行通道等问题，向遵义市城乡规划局进行回复，该回复载明中城联建公司在办理蟠龙首府7＃楼建设工程规划许可时提供的施工图显示7＃主楼为住房，共十九层楼，层高3.0米，裙楼为商业用房，底层层高4.8米，商铺六间，其中五间（含首尾两间）商铺各设置有楼梯上上一层商业用房；二层未显示用房，三层层高4.2米，商铺五间（面积不等，最小约65㎡，最大约199㎡），楼梯直接自一层商铺起，施工图表明楼梯由用户自理；在建设过程中，建设单位擅自将三楼五间商业用房改为两间（3-1号和3-2号）；2014年9月30日交房时，三楼两间（3-1号和3-2号）商业用房的主要通道分别是从一楼张登琴、张登芳的首尾两间商铺楼梯进出，交房时张兰、张登会等均无异议，且装修为洗脚城经营两年多均无问题。张兰、张登会于2017年2月5日上访申请解决蟠龙首府7＃楼三楼两间商业用房（3-1号和3-2号）通道问题。一审法院认为，本案争议的焦点为张兰、彭刚购买涉案房屋时对房屋基本情况（包括通行及消防通道等）是否知情，中城联建公司是否尽到告知义务，涉案房屋是否符合双方约定的交付条件及中城联建公司是否存在违约行为。经查，张兰与中城联建公司签订《商品房买卖合同》前，涉案房屋系由张登会与中城联建公司签订《商品房认购书》，该认购书已载明张登会对涉案房屋的基本情况已理解并认同，后张兰、彭刚与张登会、张登芳、张登琴共同向中城联建公司提交延期交付房款的《承诺书》，张登会主动向中城联建公司申请将7-1-2、7-1-7、7-3-2更名在张登琴、张登芳、张兰等人名下，中城联建公司即与张兰、张登琴、张登芳、张登会签订《商品房买卖合同》，且上述7-1-2、7-1-7、7-3-1、7-3-2号房屋的购房订金及部分购房款均由张登会支付，另一部分购房款由张兰、张登琴、张登芳、张登会分别支付，张兰、张登琴、张登芳、张登会系亲姐妹，四人确定由张登会出面订购争议商业用房，并分别与中城联建公司签订购房合同时，应知晓其所购房屋的基本情况，张兰、张登芳、张登琴名下的商业用房是由张登会申请变更登记，故张兰、彭刚在对其所购商业用房的商业风险知情的情况下，仍选择继续履行双方所签订的商品房买卖合同，说明其已认可并愿意承担由此带来的风险责任；同时，张兰、彭刚与中城联建公司签订的《商品房买卖合同》第30页房屋平面图及位置图中标明的楼梯位置，与张登琴与中城联建公司签订的《商品房买卖合同》第30页房屋平面图及位置图中标明的楼梯位置相对应，从张兰、张登琴两人与中城联建公司签订的《商品房买卖合同》中的房屋平面图及位置图可以看出，涉案房屋的楼梯系从张登琴购买的7-1-2号门面中通行，虽然张兰、张登琴两人与中城联建公司签订的《商品房买卖合同》中所附平面图中显示的楼梯未标明是用户自建还是由建设方修建，但从图中标明的房屋长、宽及《商品房买卖合同》载明的房屋面积可以看出，通向二楼张兰购买房屋的楼梯均包含在张兰、张登琴购买的房屋中，并不是与张兰、张登会的房屋隔离开单独存在，虽然中城联建公司未按照施工审批图纸标明的一楼门面与对应的三楼商业用房搭售，而是将规划的三楼5间商业用房改为2间出售给张兰、彭刚及张登会，但涉案房屋的主体结构、面积、用途等未违反规划设计要求，就张兰、彭刚与中城联建公司间的买卖合同关系而言，中城联建公司已经就涉案房屋的通行等状况尽到告知义务，张兰、彭刚应当对此知情，中城联建公司并未违反双方在合同中的约定，故对张兰、彭刚以中城联建公司交付的房屋不符合约定的条件，构成根本违约的主张，原审法院不予采信，对张兰、彭刚的诉请，原审法院不予支持。本案在审理过程中，原审法院向张兰、彭刚释明，因中城联建公司不存在违反双方签订的《商品房买卖合同》约定的情形，但基于涉案房屋确实无正常通行条件的客观实际，张兰、彭刚可就本案合同目的不能实现的事实，变更诉讼请求为解除合同或者减少价款，但张兰、彭刚坚持原诉请。张登琴、张登芳经原审法院依法传唤后，未按时到庭应诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张兰、彭刚的诉讼请求。已减半收取的案件受理费2637元，由张兰、彭刚负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院二审查明，张兰、彭刚与中城联建公司所签《商品房买卖合同》附件一（第30页）系涉案房屋平面图及位置图，其标明的楼梯位置与张登琴与中城联建公司所签《商品房买卖合同》附件一（第30页）房屋平面图及位置图中标明的楼梯位置相对应，从该图表明：涉案房屋的楼梯系从张登琴购买的7-1-2号门面中通行，通向二楼张兰购买房屋的楼梯均包含在张兰、张登琴购买的房屋中，并不是与张兰、张登琴的房屋隔离开单独存在。本院审理查明的其余事实与一审无异。本院认为，张兰的姐姐张登会作为买受人与中城联建公司分别签订了四份《商品房认购书》，认购了包含涉案房屋在内的四间商铺，后经各方同意，将其中三间商铺分别更名到张登琴、张登芳、张兰名下，姐妹四人分别与中城联建公司签订了《商品房买卖合同》，张兰、彭刚购买了涉案商铺。从张兰、彭刚及张登琴与中城联建公司签订的两份《商品房买卖合同》附件一房屋平面图及位置图中标明的楼梯位置来看，张兰所购商铺的楼梯位置与张登琴购买商铺的楼梯位置相对应，即涉案房屋的楼梯系从张登琴购买的7-1-2号门面中通行。虽然张兰、彭刚及张登琴与中城联建公司签订的《商品房买卖合同》中所附平面图中显示的楼梯未标明是用户自建还是由建设方修建，但从图中标明的房屋长、宽及《商品房买卖合同》载明的房屋面积可以看出，通向二楼张兰购买房屋的楼梯均包含在张兰、张登琴购买的房屋中，并不是与张兰、张登琴的房屋隔离开单独存在。张兰、彭刚主张中城联建公司在销售房屋时隐瞒了涉案房屋的基本情况。本院认为，包含涉案房屋在内的四间商铺原均由张登会作为买受人签订《商品房认购书》，认购书中明确载明张登会对涉案房屋的基本情况已理解并认同。同时，在张登会申请将其中三间商铺变更在张兰、张登芳、张登琴名下后，四姐妹分别与中城联建公司签订了《商品房买卖合同》，张兰、彭刚及张登琴与中城联建公司签订的《商品房买卖合同》附件中的房屋平面图及位置图已表明楼梯系包含在所购房屋中，故中城联建公司应就涉案房屋的通行等状况尽到告知义务，张兰、彭刚应当对涉案房屋的基本情况系知情的，张兰、彭刚上诉所持中城联建公司在销售房屋时隐瞒了涉案房屋基本情况的主张，本院不予采信。虽然中城联建公司未按照施工审批图纸标明的一楼门面与对应的三楼商业用房搭售，而是将规划的三楼5间商业用房改为2间出售给张兰、彭刚及张登会，但并未违反与张兰、彭刚所签《商品房买卖合同》的约定，故张兰诉讼所持中城联建公司隐瞒前述情况，导致其独自购买了无正常通行条件的案涉房屋的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，张兰、彭刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5274元，由张兰、彭刚负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年九月三十日书记员  田 林