四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终514号 上诉人（原审原告）：向本华，男，1977年7月26日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人（原审原告）：杨雪花，女，1982年10月3日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：阎朝旭，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川金马房地产开发有限公司，住所地四川省仁寿县文林镇南坛街。 法定代表人：周毅，该公司经理。 委托诉讼代理人：汤莉侠，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师。 上诉人向本华、杨雪花因与被上诉人四川金马房地产开发有限公司（以下简称金马房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2018）川1421民初4383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 向本华、杨雪花上诉请求：撤销原判，改判金马房地产公司支付违约金29323元，并承担所有诉讼费用。事实和理由：一、金马房地产公司在案涉房屋不具备交房条件时通知上诉人交房，其行为明显不当；二、原审法院认定日租金标准与客观事实不符；三、违约金按总购房款的10%计算，是双方的真实意思表示；四、对同一小区已有生效文书确定违约金的计算标准，原审法院明显违背了同案同判、类案同判的原则。 金马房地产公司辩称，一、上诉人未举证证明迟延收房造成的损失，结合签订的商品房买卖合同及补充协议约定，违约金按总购房款的10%计算，远远超过了给上诉人带来的损失。原审法院依法予以调减，即以基础损失加百分之三十的损失作为损失计算的标准并无不当；二、案涉房屋交接书中载明上诉人实际收到房屋的时间，也载明上诉人认可了交房时间，故上诉人收到房屋后不应再计算违约金。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 向本华、杨雪花向一审法院起诉请求：判令金马房地产公司支付违约金29323元，并承担一审案件受理费。 一审法院认定事实：2014年12月22日，向本华、杨雪花与金马房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：向本华、杨雪花购买金马房地产公司开发的预售房屋，付款方式为一次性付款，房屋位于仁寿县视高镇花海大道一段3号，名称为西蜀桦苑一期，房号为1幢1单元9层2号，测绘建筑面积共80.95平方米，总价款293228元。合同约定金马房地产公司应当在2016年3月30日前向向本华、杨雪花交付商品房。 当事人签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系格式合同，其中约定了双方相应的权利义务。双方在《商品房买卖合同》第十二条对逾期交房责任约定为“逾期在60日之内，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。同时在《补充协议》第十一条约定“甲方、乙方在《商品房买卖合同》、本《补充协议》及合同附件履行过程中，应严格按约定执行。任何一方违反其中一条内容，则视为违约，按该条违约责任条款处理，由违约方按合同约定总购房款的10%向守约方支付违约金”。《补充协议》第十四条约定“《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，以《补充协议》为准”。《补充协议》第六条第5项对免责事项的约定为“出卖人如遇以下原因，可据实对交房时间予以延期：（1）自然灾害：地震、洪水、火灾、瘟疫、台风、连续暴雨等；（2）非出卖人原因，执行政府的法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令；（3）非出卖人原因，政府主管部门验收时间的滞后及市政配套安装的延误；（4）由于买受人原因不如期交付；（5）其他不可抗拒的原因：战争、动乱、空中飞行物体坠落，非出卖人原因连续停电、停水等”。《补充协议》第十二条对通讯联系方式的约定为“在本协议签订后，买卖双方中的任何一方因住所地、电话等通信联系方式发生变化的，均应及时以书面形式告知对方。否则相对人因无法通知造成的后果应由过错人自行承担”。 在合同履行过程中，因金马房地产公司经规划许可开发的区域位于东风渠坡脚，由于基础建设和弃土堆积造成积水，对东风渠边坡造成安全隐患，四川省都江堰东风渠管理处眉山站于2015年9月25日、10月8日分别向金马房地产公司发函要求整改并加固，同年12月4日四川省都江堰东风渠管理处向金马房地产公司发函，要求其停工并做好应急抢险预案和应对措施，并要求其委托相关单位对隐患渠堤进行整治工程勘测、设计、评审，及时按整治设计方案对该渠段险情进行整治。金马房地产公司按上述要求对坡脚进行了保坎加固后恢复施工。西蜀桦苑一期房屋于2016年3月初方才完工（市政配套未完工）。 西蜀桦苑住宅楼一期完工后，金马房地产公司于2016年6月27日用邮政特快专递按照合同上的通讯地址向向本华、杨雪花邮寄了交房通知书，通知书上载明向本华、杨雪花办理交房手续的日期为2016年7月17日、7月18日。金马房地产公司还于2016年7月12日在售房部及该小区门口张贴了交房公告，公告载明“西蜀桦苑交房手续暂定在2016年8月31日前完毕（若遇东风渠突发险情需推迟日期，我司将另行公告通知）”。向本华于2016年11月3日到西蜀桦苑接收了房屋。在交接房屋时，双方就合同履行终结后的权利义务签订了《房屋交接书》，其中第三条载明“乙方（向本华、杨雪花）已确认甲方（金马房地产公司）交付房屋符合合同约定时间及标准，同意接收”；第四条载明“甲方（金马房地产公司）确认乙方（向本华、杨雪花）款项全部付清，同意交房”。 另查明，2016年度，仁寿县视高镇80平方米到106平方米的房屋，平均年租金约为9,200元左右，即日租金25.21元左右。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。向本华、杨雪花与金马房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。双方在履行合同中，应当按照合同约定履行自身的义务。金马房地产公司未按合同约定的时间交付房屋，构成违约，应当承担相应违约责任。 关于违约金，向本华、杨雪花诉称要求金马房地产公司按照总购房款10%支付违约金，但其并未提交证据证明迟延交房导致其产生的实际损失。金马房地产公司主张违约金明显超过损失，应当按同时期、同地段、同面积的租金为基准计算损失，并提供了2016年仁寿县视高镇8套不同面积房屋的租赁合同及证人证言作为佐证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定。结合本案证据与具体生活实践，对违约金认可金马房地产公司以同时期、同地段、同面积的房屋租金为计算标准的主张。违约金具有赔偿性和惩罚性，因此本案违约金的计算，以在按日租金计算赔偿性违约金的基础上另加计30%的惩罚性违约金较为适宜。综上，违约金确定为32.77元/天（25.21元＋25.21元×30%）。 关于违约天数的计算。金马房地产公司完工后，提前张贴了交房公告，并按购房合同所载向本华、杨雪花的通讯地址，通过特快专递邮寄了交房通知书。按照双方在《补充协议》第十二条关于“在本协议签订后，买卖双方的任何一方因住所地、电话等通讯联系方式发生变化，均应及时以书面形式告之对方。否则相对人因无法通知造成的后果应由过错人自行承担。”的约定，向本华、杨雪花并未以书面形式告知过其通讯地址改变，可以认定被金马房地产公司尽到了告知义务，向本华、杨雪花应当收到了交房通知书或者有知悉的可能性。对向本华、杨雪花主张按实际交房日计算损失天数的请求，不予支持。综上，违约天数以合同约定的交房日次日起至金马房地产公司公告的最迟交房时间止计算违约天数较为合理。本案违约时间应从2016年3月31日计算至2016年8月31日，计154天。 综上所述，金马房地产公司迟延交房154天，应当支付违约金为5046.58元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：金马房地产公司于判决生效后十五日内支付向本华、杨雪花违约金5046.58元；驳回向本华、杨雪花的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；一审案件受理费267元（已减半），由向本华、杨雪花承担242元，金马房地产公司承担25元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交仁寿县建设工程规划核实合格证和案涉房屋面积统计清单各一份，欲证明金马房地产公司提前交付没有办理竣工验收的房屋系严重违法行为，合法有效的交房行为的认定不得早于2016年12月13日；根据案涉房屋面积统计清单，金马房地产公司在一审中提交的租金情况证据不合理，不应被采信。被上诉人质证意见为：对上述证据的真实性无异议，但该合格证用于完善项目规划方面的手续，与房屋交付无关。被上诉人提交房屋出租合同两份，欲证明2016年同地段、同时期的租金情况。经质证，上诉人认为该组证据的真实性无法确定，与本案不具关联性。本院认证，上诉人所提交证据与本案诉争焦点不具有关联性，不予采信；被上诉人提交的证据与其一审提交的证据均拟证明租房损失，该证据对认定该地区该期间租金标准具有一定的参考性，与本案具有一定关联性，予以采信。 二审审理查明的其余案件事实与一审判决查明的案件事实基本一致，本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。 本院认为，双方当事人对金马房地产公司延迟交房构成违约的事实无异议，予以确认，故本案争议焦点为：如何确定金马房地产公司应当支付的违约金数额。上诉人对一审确认违约金的标准和违约天数均有异议，请求金马房地产公司按合同约定支付违约金。 关于违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张调整约定违约金的，法院在考虑综合因素情况下，根据公平原则和诚实信用原则予以裁决。本案中，金马房地产公司提出逾期交房违约金约定过高，主张调低，并提交证据证明案涉房屋所在地此期间的租金情况。上诉人未能提供相应损失的证据。对此，本院认为，首先，案涉房屋所在片区属于天府新区，随着天府新区的开发建设，该区域的房地产开发日趋成熟，房价也逐年攀升，购房者客观上并未因逾期交房受损。其次，金马房地产公司逾期交房也确实存在相关部门要求其对东风渠边坡进行保坎加固后恢复施工的因素，该因素虽不足以抗辩其违约，但也应区别于其他恶意违约行为。第三，对刚需购房者而言，逾期交房可能导致其仍需租房居住，其损失主要体现在租房损失；对于非刚需购房者而言，基于房价上涨的客观实际其并不存在失去二手房交易机会或者交易受损的风险，其损失主要体现在资金占用利息损失。作为新兴开发建设的区域，案涉房屋所在片区此前并无成熟的租赁市场，且周边房屋以自建房居多，一审法院参照租金标准，以酌定租金为基础并上浮30%所确定的违约金已经兼顾刚需购房者租房损失及非刚需购房者资金占用利息损失，并无不当。 关于违约天数计算的问题。本案中，双方当事人在合同中约定买受人应于合同约定的交房日或者出卖人通知的交房日期办理房屋交付手续，逾期由买受人自行承担责任。金马房地产公司先后于2016年6月26日、2016年7月12日按照买受人确定的通讯地址以邮政特快专递形式送达交房通知书，在案涉房屋所在小区及售楼部张贴交房公告以通知交房，上诉人并未提供证据证明在此期间其已提出不具备交房条件的异议。按照双方约定，买受人未在通知交房日期办理房屋交付手续，应自行承担逾期责任。一审将逾期天数计算至公告最迟交房日止并无不当。至于上诉人认为原审法院明显违背了同案同判、类案同判的原则，经核实，前一类案双方诉辩焦点与本案并不相同，故本案不存在同案不同判的情形。 综上所述，上诉人的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费533元，由上诉人向本华、杨雪花负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 丹 审判员 辛利平 审判员 罗 洁 二〇一九年九月十二日 书记员 张 瑜 书记员 吴 倩