广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初3809号原告：居文静，女，1989年6月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李伟良，广东任高扬律师事务所律师。被告：岑爱环，女，汉族，1967年7月9日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：杨琨，广东国强鸿业律师事务所律师。委托诉讼代理人：周觉慧，广东国强鸿业律师事务所律师。被告：佛山市天诺房地产经纪有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂红星居委会桂新东路**龙光水悦熙园****铺，统一社会信用代码91440606MA4X0WCJ3M。法定代表人：张璐。被告：岑浚杰，男，1989年8月27日出生，香港特别行政区居民，现住香港新界大埔。被告：庄淑仪，女，1990年6月10日出生，香港特别行政区居民，现住香港新界大埔。被告岑浚杰、庄淑仪的共同委托诉讼代理人即被告岑爱环。原告居文静与被告岑爱环、佛山市天诺房地产经纪有限公司（以下简称天诺公司）因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，原告居文静申请追加岑浚杰、庄淑仪作为被告参与诉讼，本院依法经审查后，追加了岑浚杰、庄淑仪作为本案被告参与诉讼，并依法适用普通程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告居文静及其委托诉讼代理人李伟良，被告天诺公司的法定代表人张璐，被告岑爱环及其委托诉讼代理人周觉慧，被告岑浚杰、庄淑仪的共同委托诉讼代理人即被告岑爱环到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告居文静向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告岑爱环、天诺公司签订的编号0000059号《房屋买卖合同》，即解除原告与被告岑浚杰、庄淑仪之间的房屋买卖合同关系，解除原告与被告天诺公司之间的居间合同关系；2.被告岑爱环、岑浚杰、庄淑仪退还定金50000元，被告天诺公司对被告岑爱环、岑浚杰、庄淑仪的退款承担连带责任；3.被告天诺公司退还代理费6900元，按揭服务费5000元；4.被告岑爱环、岑浚杰、庄淑仪、天诺公司承担原告律师费10000元；5.本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2018年8月20日，原告与被告岑爱环、天诺公司签订编号0000059《房屋买卖合同》，该合同约定，被告岑爱环向原告出售案涉房产，被告天诺公司作为房屋中介提供居间服务。合同第二条约定：定金50000元，原告应在合同签订时交付给被告岑爱环；合同最后的其他实现中约定：如果银行贷款部审批不通过，被告岑爱环退回定金，且被告天诺公司退回中介费用，合同作废。且约定：如发生纠纷的，过错方承担律师费等维权费。后经原、被告单方共同努力，银行对原告的贷款申请审批还是不通过，但原告多次向被告索赔，被告均不同意。基于以上事实和理由，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告岑爱环辩称，一、涉案房产的所有人是被告岑浚杰，岑浚杰委托岑爱环出售该房产，并且与原告签订编号0000059《房屋买卖合同》，该合同相应的权利义务应由委托人岑浚杰承担，因此岑爱环不是本案的适格被告。二、岑浚杰委托岑爱环与原告签订《房屋买卖合同》后，岑爱环在原告申请银行贷款的过程中才得知原告是为了迁移户口才购买涉案房产，后原告因着急迁出原来的户口而将其户口迁回了老家，解决了户口的迁移问题，所以就不想继续购买该房产，也就不愿意继续配合办理银行贷款的申请手续。之后被告岑爱环通过天诺公司向原告表示，请原告再向申请一次银行贷款，如果银行贷款确实不能审批通过，岑浚杰愿意退回定金给原告，但是原告不愿意配合办理银行贷款的申请手续。综上，并不是原告起诉称的银行贷款不能审批通过，只是原告不愿意购买涉案房产，不愿意再配合办理银行贷款的申请手续。三、另外不排除是由于签订《房屋买卖合同》后房价下跌，原告因而不想继续购买该房产。综上所述，被告方不存在违约行为。被告天诺公司辩称，同意解除与原告的居间合同关系，对原告诉请退还代理费、服务费无异议。被告岑浚杰辩称，同意被告岑爱环的答辩意见，另补充：被告岑浚杰不同意解除《房屋买卖合同》，要求原告继续履行合同，恳请法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告岑浚杰的合法权益。被告庄淑仪辩称，被告庄淑怡与岑浚杰于2017年10月21日结婚，涉案房产是岑浚杰于婚前购买的，是岑浚杰的个人财产，因此庄淑怡不是本案的适格被告，恳请法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告庄淑仪的合法权益。原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖合同》一份、收据二份、原告与被告天诺公司员工及按揭公司工作人员的微信聊天记录截图打印件六份、民事委托代理合同、律师费发票两张。被告岑爱环提供了房地产权证一份、委托书一份、岑爱环与原告之间的短信记录截图打印件五页、原告与被告天诺公司工作人肖泽山的微信聊天记录截图五页。本院依法组织了当事人进行了证据交换及质证，对各方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理查明：位于佛山市顺德区容桂街道办事处上佳市社区居委会桂洲大道**创富大厦**627的房屋登记的所有权人为被告岑浚杰，登记时间为2011年1月24日。2018年8月30日，被告岑爱环接受被告岑浚杰的委托与原告居文静、被告天诺公司签订编号0000059的《房屋买卖合同》，约定岑浚杰将其位于佛山市顺德区容桂街道办事处上佳市社区居委会桂洲大道东3号创富大厦的壹套房产作价460000元出卖给原告居文静，合同第二条“成交价、付款方式和税费等”约定：付款方式：银行按揭贷款：甲（即岑浚杰）乙（即居文静）双方需于签订本合同后30个工作日内提供办理房屋过户的全部资料。定金：人民币50000元整，乙方应在签订本合同时交付给甲方。甲方在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助乙方申请银行按揭。乙方应在签订本合同后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请380000元的银行按揭贷款（以银行批准结果为准）。第四条“违约责任”约定：1.本合同签订后，若甲乙双方有以下情形之一，即视为违约。届时、守约方有权解除本合同，并有权要求违约方按成交价的10%向守约方作出赔偿：一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的：一方拒绝出售或者购买该物业的；任何一方隐瞒或提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，而从导致本合同目的不能实现；在守约方或有关政府部门、或银行其他机构或丙方（即天诺公司）发出关于办理本次交易的相关手续的通知后五日，仍不履行本合同之条款时；其他不履行或不完全履行之情形，且拒绝改正的。2.若甲乙双方任何一方出现违约行为时，违约方除应立即向丙方支付中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给丙方造成的损失，赔偿损失的范围包括丙方所应收的甲乙方中介代理费及咨询费。守约方已支付中介费及咨询费的，丙方不退回，应由违约方赔偿给守约方。第五条“合同须知”三方约定的其他事项约定：经甲乙双方协定，如乙方银行申请贷款不能审批通过的话，甲方无条件退还乙方定金，丙方无条件退还甲乙双方的中介服务费，则本合同加前面合同作废的情况下，乙方赔偿甲方人民币贰千元整。被告岑爱环代被告岑浚杰在卖方处签名、捺印，原告居文静在买方处签名、捺印、被告天诺公司在经纪方处盖章。合同签订后，原告向被告天诺公司交付定金50000元、中介服务费6900元、按揭服务费5000元。被告天诺公司扣除被告岑浚杰应当向其支付的中介服务费5000元后，向被告岑爱环的账户转账定金45000元。原告提供的微信截图显示，2018年10月17日，原告向被告天诺公司的员工发送微信：帮我催下贷款那边，到底能不能贷。我那边户口11月15日之前要迁走，新户主要急着入户……如果贷不了再想其他办法。被告天诺公司的员工微信回复：我去催下看看怎样。2018年10月19日，原告向被告天诺公司的员工发送微信：同贷书大概什么时候出来？那边又在催我，我户口不迁走，她没有办法入户。被告天诺公司的员工回复：业主要在这个月31号和1号回来才能过户，刚好那个时候同贷书出来。2018年10月27日，原告向被告天诺公司的员工发送信息：我想问下那些费用什么的，什么时候退还给我？被告天诺公司的员工语音回复：我要跟业主那边说一下情况，到时你过来，把房子的合同定金之类的带上。2018年11月8日，原告向被告天诺公司的员工发送微信：买之前都说最迟11月头要迁户口，你说还有这么久没问题……那你告诉我，我的户口现在迁往哪里？我那么着急买房是为了什么，没有告诉你吗？被告天诺公司的员工回复：不知道银行那边会出了问题呀，能控制得住的话，也不想这样啊。我们也想早点搞定，你们也好啊。那明天过来谈吗？我回复下业主。原告提供的其与按揭公司员工的微信聊天截图显示，2018年10月15日，原告向按揭公司的工作人员发送微信：中介那边说24号过户呢，贷款都不知道下来没。按揭公司的工作人员回复：有点小问题，正在处理。居文静询问：贷款大概可以过吗？那他们约24号过户还能正常进行么？按揭公司的工作人员回复：估计难。你那边业务，因为是酒店的管理模式，所以广州那边不给批，要转到这边的中行去做，所以可能要找你重新签一下那些资料重新打一下分。被告岑爱环提供的其与原告的短息截图显示，原告于2018年11月16日向被告岑爱环发送短信信息：岑姐你好，我是买家文静，那个贷款你也知道已经贷过两家银行了，一个邮政一个中行，银行还是不给通过，我也没有办法了，只能按合同约定贷款不通过就无条件退还费用，之前答应购买不成功就补偿你们两千块钱，希望你能按合同约定退还定金给我。岑爱环回复短息：不是银行不通过，中介说是你不合作故意拖这么久。居文静回复：问题是我已经申请两个银行了，两个银行都不批，我认为也没有必要再去申请第三个银行。我当初一直催他说我的户口急着迁，他一直说没问题，之前说九月底应该没问题，后面拖到10月底才说不批……中介那边一直说他那边随时都可以退，就是你这笔不肯退。岑爱环回复：我一直都不清楚，等中介通知如何处理。居文静发送短息：那你们现在是什么意思？我两家银行都试了，合同上也备注很清楚银行审批不通过就无条件退款。我要知道你们现在是想怎么处理，中介说跟你们协商了很久，你们就是不肯退。岑爱环回复：中介说要你继续办理其他银行你不配合导致拖了时间。居文静回复：我一直都很配合，是两个银行都贷不了，不可能把全中国的银行都办过才行吧？被告岑爱环提供的原告与被告天诺公司的员工肖泽山的微信聊天记录截图显示，肖泽山向原告发送微信：静姐，这段时间业主也经常过来问我们现在怎么做。今天业主也过来了，意思是说现在她们去找一间银行给你去贷款，再签一次，如果这次确实贷不到，就退还定金给你，你看怎么样呢？原告回复：你们之前的态度就是让我去起诉告你们，我的钱在你们那里你们不给我，我只能请法院帮忙。我也不想再说了，户口已经迁回去了，拖了这么久还有继续拖的必要吗？庭审中，被告岑爱环询问原告，为何在其提出原告再去办理一次贷款，但原告不去办理时，原告回复：此前已有两次贷款不通过的情况，丧失贷款的信心，且由于原告迁户口的时间也过了，多次从广东的外地跑回来贷款很难抽出时间，且被告天诺公司不能保证能通过贷款审批手续，所以没有再次办理相关手续而是根据合同约定解除房屋买卖合同。被告天诺公司则表示：《房屋买卖合同》没有注明办理贷款几次，所以按照业主的意见可再申请一次贷款，若贷款审批不通过，可解除合同。法庭询问原告能否再向银行申请一次贷款时，原告表示：不同意再次申请贷款。由于本次交易不成，原告已将户口迁回原籍，根据佛山市的限购政策，原告已不具备购房资格，故无论能否再一次申请贷款都没有意义的。法庭进一步询问，因房产所在的顺德区容桂街道并不属于限购范围，原告是否愿意再次办理贷款申请时，原告表示：不愿意。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。因被告岑浚杰、庄淑仪系香港居民，本案系涉港商事案件。因双方当事人对于本案应适用的法律没有作出约定，但本案原告、被告岑爱环、天诺公司的住所地、及合同签订地、履行地均在内地，且原、被告均同意适用内地法律进行审理，故本案适用内地的法律解决本案纠纷。案涉房产登记在被告岑浚杰名下，被告岑爱环接受被告岑浚杰的委托，与原告居文静、被告天诺公司签订《房屋买卖合同》，且《房屋买卖合同》中已经披露了该事实，因此，该《房屋买卖合同》应直接约束原告居文静、被告岑浚杰及被告天诺公司。原告居文静以其银行贷款审批不通过为由，主张解除《房屋买卖合同》，即解除与被告岑浚杰之间的房屋买卖合同关系，及解除与被告天诺公司的居间合同关系，主张被告岑爱环、岑浚杰、庄淑仪向其返还房屋定金，被告天诺公司退还中介费用及按揭服务费，被告各方作为违约方共同承担律师费。对此，被告天诺公司明确表示同意解除与原告之间的居间合同关系，即同意退还中介费用及按揭服务费。被告岑浚杰、庄淑仪及被告岑爱环则明确表示不同意解除与原告之间的房屋买卖合同关系，要求原告继续履行合同。因此，本案审查的重点是:1.被告岑浚杰、庄淑仪、岑爱环及被告天诺公司是否存在违约行为？2.案涉的房屋买卖合同关系应否解除？对此，本院分析如下：首先，《房屋买卖合同》约定卖方应保证出售的物业产权权属情况真实合法，对物业有完整所有权，及保证物业不存在任何产权纠纷或被查封、被抵押等可能导致实现合同目的的情况。原告作为买方则应按约定及时交付定金，及在双方确定买方采用银行按揭贷款的付款方式后，积极向银行申请办理按揭贷款以向卖方支付剩余的购房款，因此，办理银行按揭贷款申请系原告应履行的合同义务。从本案查明的事实看，原告委托被告天诺公司由按揭公司向广州市的中国邮政银行及佛山市的中国银行办理贷款申请，但均未能获得审批，在此情形下，原告要求被告岑爱环向其退还定金。因原、被告双方均确认并非原告的征信问题导致按揭贷款不获审批，且合同中并未约定原告办理银行按揭贷款申请的期限及次数，也未约定房产具体的过户及交付时间，故被告岑爱环提出原告再向其他银行申请一次，如仍不能获得审批则退还定金，解除合同，但原告予以拒绝，表示前两次的贷款未获得审批通过丧失了信心，且已经过了原告迁移户口的时间，也很难抽出时间再次办理贷款。综上可知，被告岑浚杰、岑爱环或者被告天诺公司在履约过程中并不存在违反《房屋买卖合同》约定的行为。其次，关于案涉买卖合同关系应否解除的问题。从本案查明的事实看，因原告变卖了其原有的房产，为了将户口留在广东而购买案涉房产，但其两次申请银行贷款未获得审批通过，且户口已经迁回原籍，已无购买案涉房产的必要，故原告主张解除合同。如前所述，被告岑爱环、天诺公司在履行合同过程中并不存在违约行为，但鉴于原告明确表明不再办理贷款申请手续，不再购买房产，且被告天诺公司同意解除与原告的居间合同关系，故案涉《房屋买卖合同》客观上亦难以继续履行，鉴于此，本院确认解除三方签订的编号0000059《房屋买卖合同》，被告天诺公司向原告返还中介服务费6900元、按揭服务费5000元，合计11900元，被告岑浚杰向原告返还定金50000元。因被告方并不存在违约行为，故对原告主张被告岑浚杰、天诺公司作为违约方向其支付律师费10000元的请求，本院不予支持。因被告庄淑仪与岑浚杰系夫妻关系，其在出具的《委托书》中表示案涉房产属二人夫妻共同财产，且本案债务发生在二人夫妻关系存续期间，故对原告主张被告庄淑仪与被告岑浚杰共同承担返还定金责任的请求，本院予以支持。因被告岑俊杰、庄淑仪在履行合同中并不存在违约行为，如被告岑浚杰认为原告拒绝购买房产导致其产生其他损失的，可另案向原告主张权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告居文静、被告岑浚杰、被告佛山市天诺房地产经纪有限公司签订的编号0000059《房屋买卖合同》；二、被告岑浚杰、庄淑仪应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告居文静返还50000元；三、被告佛山市天诺房地产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告居文静返还中介服务费、按揭服务费共计11900元；四、驳回原告居文静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为8200元，由原告居文静负担。如不服本判决，原告居文静、被告岑爱环、佛山市天诺房地产经纪有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告岑浚杰、庄淑仪可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审 判 长  周群斐人民陪审员  徐碧君人民陪审员  王健昌二〇一九年九月六日书 记 员  彭慧欣