北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初41283号原告：杜桂花（兼杜占齐委托诉讼代理人），女，1965年5月4日出生，住北京市大兴区。原告：杜占齐，男，1969年8月6日出生，住河北省秦皇岛市青龙满族自治县。被告：翟士和，男，1934年8月30日出生，住北京市海淀区。被告：翟平，女，1965年4月18日出生，住北京市海淀区。被告：翟民（兼翟士和、翟平共同委托诉讼代理人），男，1969年10月4日出生，住北京市海淀区。原告杜桂花、杜占齐与被告翟士和、翟平、翟民确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜桂花（兼杜占齐委托诉讼代理人）与被告翟民（兼翟士和、翟平共同委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杜桂花、杜占齐向本院提出诉讼请求：一、确认三被告持有的1975年8月19日立约人为杜某、杜某1、李某的《房产契约》无效；二、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：杜某2、杜某系夫妻，二人生育二子杜某1、杜某3，我们二人系杜某1与刘某的子女。杜某2、杜某在北京市海淀区四季青镇田村龚村Ｘ号（以下简称Ｘ号）有宅院一处，院中有5间房屋。杜某2于1957年5月10日死亡销户，1968年杜某改嫁到北京市海淀区上庄村，杜某于1976年5月8日死亡销户。杜某1于1987年6月27日死亡销户，刘某于1992年去世。杜桂花于2017年到龚村后得知杜某2、杜某留下的龚村Ｘ号房屋由本案三被告居住。龚村Ｘ号院房屋属于杜某2、杜某的遗产，杜某1系二人的继承人，杜某1去世后应转由我们二人继承，三被告无权占有杜某2、杜某的遗产房屋。我曾于2018年3月以物权保护纠纷为由起诉三被告至海淀法院，要求三被告腾退房屋，三被告在该案中提交了显示日期为1975年8月19日立约人为杜某、杜某1、李某的《房产契约》为证，载明立约人为杜某、杜某1、李某，内容为“今有房产主杜某1、杜某（母子）因家中无人，终年在外，又无本族及亲属照管，为了避免倒塌起见，经与长兄杜某3及母亲商议，一致同意出售，本房产出售是以全家母子三人为主，没有其他人及本族或者第三者加以干涉，如有任何纠纷及其他人侵犯捣乱，由房产主负责。现有田村大队第三生产队社员李某，因家中五口人租赁房屋狭窄，实为困难，根据长远打算，愿购置此房院落，经中人马某、王某议和，言价人民币捌佰伍拾元正，经双方同意一次付清。为了防止今后双方有反悔之意，空口无凭，特立此约为证，此证一式两份，各执一张。按现有院落实有数由立约之日起归新房产主所有权，院落东南西北四至依房产所有证为依据。付：新房产主房产证一张，由立约之日起生效。此致。”上述《房产契约》有代笔人赵某的签名，中人马某、王某及立约人杜某1、李某代书的签名处有各人的名章盖印，立约人杜某处有捺印。我认为：1、《房产契约》全是一个人的笔迹，所有人的名字都是一个人所写，作为中人只能代写内容和条款，不能代表每个人签字。人名章谁都可以私刻，人名章不代表本人，每个人的字体和手印是唯一的，杜某1虽然档案里登记的是文盲，但自己的名字还是能认、会写的，除了代笔人，一共是五个人，要是盖章就都是盖章，要是按手印都应该按手印，被告方曾说杜某也有人名章，那么就不应该只有杜某捺印而没有盖章，协议中盖章捺印情况不符合常理。协议是在杜某去世前几个月签订的，现在死无对证。2、杜某、杜某1、杜某3是一家母子三人，契约内容也载明是母子三人所签订，但落款处却没有杜某3的名字，共有财产应经全部共有人签字，契约中没有杜某3的签字和手印予以确认，缺一个人签字。3、农民对宅基地只有使用权，即使是买卖双方都是本村村民也不能私自转让，须经过村委会、大队或公社的同意和盖章，《房产契约》没有征得集体组织批准同意。4、《房产契约》双方的地位不平等，契约显示的签订时间为1975年，当时是文革期间，杜某是地主，天天挨批斗，而杜某1和杜某3则背井离乡在外地，杜某、杜某1的地位是没有自主权的，杜某、杜某1是不敢把集体土地明目张胆卖了换钱花的，就是成分好的人，在当时也没有这么做的，因为没有一个做父母的愿意把自己家的祖宅卖掉，更何况孩子们还在外漂泊，加上没有中人出庭作证，这样的协议是不公平的，是无效的。根据被告方所述及资料显示，杜某、杜某1是文盲，不识字，那么契约上无论写什么，杜某和杜某1都不认识。即使对方说的与契约上写的不一致，杜某和杜某1也是察觉不到的，所以契约很难体现杜家的真实意愿，说是趁人之危也不为过。契约上“没有其他人及本族或第三者加以干涉，如有任何纠纷及其他人侵犯捣乱”这句话不像是友好协商，像是霸王条款。5、宅基地房屋的买卖除了要到房屋管理部门办理产权过户手续，还要进行宅基地使用权的主体变更，如果不进行宅基地使用权的变更，房屋根本就没有发生转移。李某之后取得建房施工许可证也只能代表其可以在房屋所占宅基地上建房，不代表宅基地的归属。综上，我认为《房产契约》无效，故诉至法院，提出上述诉请。翟士和、翟平、翟民辩称，房产契约是真实有效的，不同意对方的诉讼请求。1、二原告称房产契约没有杜某、杜某1的签名和手印不属实，在那个年代会写字的人很少，农民都用人名章代替签各类字据或按手印证明，房产契约上有杜某1的人名章、有杜某的手印、李某的人名章。二原告提供的杜某1常用人口登记表记载杜某1的文化程度为不识字，故杜某1只有人名章。契约是用宣纸写的。六七十年代，宣纸上只能用毛笔书写，就请了本村村民赵某代书契约，当时会写毛笔字的人很少，所以人名也是用毛笔字代书的，但是契约上的人名章及手印是本人亲自按上的，这就能代表本人的意愿，二原告没有证据证明人名章是他人私自刻的，二原告认为要是盖章就都是盖章，要是按手印都应该按手印的说法是没有法律依据的。2、契约中已明确写明杜某、杜某3、杜某1三人协商将房屋卖给本村村民李某，立约时只有杜某、杜某1在场，所以由杜某、杜某1代表本族代理办理买卖契约的相关事宜，而且契约中明确写明“有其他人及本族或者第三者加以干涉，如有任何纠纷及其他人侵犯、捣乱，由房产主负责”，恰恰证明二原告诉讼主体有问题，应该起诉杜某2家族，而非我方。3、二原告所提理由的后几条不能成立，因为二原告没有出示权力机关的证据证明契约无效，该几条都是无稽之谈。对方起诉我方的物权保护纠纷案件的生效判决已经认定《房产契约》的真实性，我方认为该契约合法有效，应受法律保护。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。杜某2与杜某系夫妻，二人生育杜某1、杜某3两个子女。杜某2于1957年5月10日因死亡注销户口，杜某于1976年5月8日去世。杜某1与刘某系夫妻，杜桂花、杜占齐系二人子女。杜某1于二十世纪五十年代即离开北京，定居黑龙江省生活，后于1987年6月27日去世，刘某于1992年去世。李某与翟士和系夫妻，翟民、翟平系二人子女，李某现已去世。2018年3月，杜桂花、杜占齐曾以物权保护纠纷为由起诉实际居住龚村Ｘ号地址处房屋的翟士和、翟平、翟民至本院，诉请三被告向其返还龚村Ｘ号房屋，本院于2018年7月13日作出（2018）京0108民初20019号民事判决书，认定“本案中，二原告诉请三被告向其返还龚村Ｘ号现有房屋，其首先应当证明其系房屋的权利人。二原告提供的证据虽能证明龚村Ｘ号原有房屋在1951年登记的产权人为杜某2，但三被告主张龚村Ｘ号原有房屋已经于1975年出售给李某，并向本院提交了《房产契约》、《林权证》、《建房施工许可证》等为证，二原告否认《房产契约》的真实性，但未能就其相反意见所据事实向本院提交相应证据，结合三被告持有1951年的《房产所有权证》原件并居住使用房屋的事实及《房产契约》、《林权证》、《建房施工许可证》的内容记载，对于《房产契约》的真实性及杜某、杜某1通过《房产契约》将龚村Ｘ号原有房屋出售予李某的事实，本院予以确认”，最终判决驳回了二原告的诉讼请求。该判决作出后，二原告不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年8月27日作出（2018）京01民终6678号民事判决书，认定“杜桂花、杜占齐起诉要求腾退涉案房屋，应证明其对涉案房屋有所有权，但根据现有证据，杜某、杜某1已于1975年将龚村Ｘ号原有房屋出售给李某。现杜桂花、杜占齐否认《房产契约》的真实性，但并未对此提供证据证明。杜桂花、杜占齐所提供证据不足以证明其对涉案房屋享有物权，一审法院驳回杜桂花、杜占齐的诉讼请求正确，本院对此予以确认。”最终判决驳回上诉，维持原判。李某为持证人于1982年取得《林权证》，显示龚村Ｘ号宅基地范围内的林木归持证人李某所有。1985年李某为申请人经北京市海淀区四季青人民公社田村大队批准取得龚村Ｘ号地址处房屋的《社员建房施工许可证》，载明家庭成员为：李某（户主，田村西片社员）、翟士和（之夫）、翟苹（平）（之女，无业）、翟军（之子，田村16队社员）、翟民（之次子，学生），原有房屋4间，申报理由为翻盖此房，申报间数4间，批准间数4间。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，首先，《房产契约》的真实性及杜某、杜某1通过《房产契约》将龚村Ｘ号原有房屋出售予李某的事实已经生效判决予以确认，应当认定《房产契约》系平等主体之间的一致的真实意思表示，现二原告主张《房产契约》的形式存在问题及杜某、杜某1的签名形式不符合常理、出售龚村Ｘ号原有房屋并非杜某、杜某1的真实意思表示、杜某、杜某1与李某并非平等主体，而未提交相应证据予以证实，故本院对此不予采信，且二原告所提上述理由并非合同无效的法定事由；其次，无权处分系物权能否发生变动需考量的事实情况，而非物权变动之原因行为即合同是否无效的法定事由，故对于二原告以《房产契约》欠缺杜某3的签名确认为由主张合同无效，本院不予支持；再次，李某为房屋所占宅基地所属集体经济组织成员，且在签订《房产契约》之后取得合法批示翻建所购房屋，《房产契约》并未违反法律、行政法规的强制性规定，二原告以《房产契约》没有征得集体组织批准同意为由主张合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；二原告主张宅基地房屋买卖如不进行宅基地使用权的变更，房屋权利即没有发生转移，于法无据，且该项理由亦非合同无效的法定事由，二原告以此为据主张合同无效，本院不予支持。综上，《房产契约》系合同双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，二原告诉请确认该合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：驳回杜桂花、杜占齐的全部诉讼请求。案件受理费35元，由杜桂花、杜占齐共同负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。曲婧审判员 徐 斌二〇一九年九月二十九日书记员 袁子惠