黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民初109号原告：文怀峰，男，1974年12月15日出生，满族，无职业，住大庆市红岗区。委托诉讼代理人：宋何伟，黑龙江灵泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙立文，黑龙江中蓝律师事务所律师。被告：大庆国高房地产开发有限公司，住所地:大庆市萨尔图区萨环东路100号九龙达小区17号车库。法定代表人：胡勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文佰，黑龙江中庆律师事务所律师。第三人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地：大庆市红岗区原建委办公楼。法定代表人：马硕，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明，女，1985年6月12日出生，汉族，该公司员工，住大庆市龙凤区。原告文怀峰与被告大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高公司）、第三人大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年4月24日、9月5日两次公开开庭进行了审理，原告文怀峰的委托代理人宋何伟、孙立文，被告国高公司的委托代理人刘文佰，第三人金地公司的委托代理人王明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文怀峰向本院提出诉讼请求：一、要求停止对大庆市××岗区红岗新城x号楼y室房屋的执行；二、要求由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年12月，原告得知自己购买的案涉房屋被查封，遂向贵院提出执行异议申请，贵院于2019年2月28日作出（2019）黑06执异27号裁定书，驳回原告申请，原告认为该裁定认定事实不清，适用法律错误：1.原告就是消费者，原告提出执行异议时，法院不应对消费者作狭义理解，艾洪珍自被告购买了案涉房屋并将案涉房屋以302,688元价格置换给原告，并由第三人给原告出具了房款收据，所以原告实际购买了案涉房屋，成为消费者。2.虽然原告未与艾洪珍签订书面买卖合同，但置换房屋转出审批单完全能够证实原告与艾洪珍之间形成了事实上的买卖合同关系，且艾洪珍与第三人之间签订了正式的书面买卖合同。3.案涉房屋之所以未能办理产权登记手续，是由于金地公司欠税导致无法办理网签备案手续，无法办理过户手续的过错在第三人，与原告无关。综上，原告与第三人之间形成了事实上的房屋买卖合同关系，原告交付了全部购房款并且在法院查封前已经实际占有使用了案涉房屋，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，案涉房屋未能过户是因为第三人的原因造成的，原告没有任何过错。法院应当依法保护原告的房屋所有权，被告的债权不能优先于原告的物权。被告国高公司答辩称，一、关于案涉房屋的开发主体。原告主张案涉房屋为金地公司开发，并非案外人艾洪珍所有的房产，产权一直归金地公司所有。对于案外人，我方一无所知，与本案争议的房产没有任何关联性；法院在查封案涉房屋时，是在调查清楚房屋所有权仍归金地公司所有及答辩人提供足额担保的情况下，进行的依法查封。经法院调查，查封的是金地公司名下的房产，而非案外人或者被答辩人的房产，故该查封行为合法有效。二、案外人及原告对案涉房屋不具有物权所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条及相关法律规定，房屋产权的物权所有权转移，必须以产权过户登记为必要的法定要件。案涉房屋没有办理产权所有权的过户登记，故案外人艾洪珍及原告不具有合法的物权所有权。且根据相关规定“没有履行过户登记手续的以物抵债不能优于一般债权的物权期待权，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式”，故在完成不动产登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。三、案外人艾洪珍及原告对案涉房屋未依据《中华人民共和国物权法》第二十之规定，履行物权期待权的预告登记，同样不具有法律所保护的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护，而本案实际应为置换，是以房抵债，并非正常的商品房买卖，不符合上述第29条规定的情形。四、（2019）黑06执异27号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。五、原告没有充分的事实和合法有效证据支持其异议主张。案外人艾洪珍与某建筑公司系以房抵债关系，某建筑公司与第三人系以房抵债关系，根本不存在艾洪珍购买被告案涉房屋之事。请求驳回原告诉讼请求。第三人金地公司主张，同意原告诉请。金地公司欠艾洪珍300万元借款，后来用房子抵顶这300万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对于原告提交的《房屋买卖合同》、《商铺清单》、《房屋买卖合同补充协议书》、《调整后商铺及住宅明细表》、《置换房源转出审批单》，被告国高公司对真实性未提出异议，金地公司无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。二、原告文怀峰提交的《交房承诺书》、《房屋进户验收单》、《消防安全协议书》、《前期物业管理服务协议》、《房屋室内装饰装修管理服务协议》、2015和2016年度物业费电梯费收据两张，国高公司质证对真实性有异议，但其未提交反驳证据，本院综合全案证据予以认定。对原告文怀峰提交的（2018）黑06民初127号民事判决书、（2019）黑06执异27号裁定书的真实性予以确认。对第三人金地公司提交的《龙江银行对账单》、案外人张健向金地公司付款凭据的真实性予以确认。2019年7月25日本院到案涉房屋进行了勘查，案涉房屋现为文怀峰实际占有使用。2019年8月28日本院前往大庆市智联物业服务有限公司进行了调查，核实原告文怀峰提交的《交房承诺书》、《房屋进户验收单》、《消防安全协议书》、《前期物业管理服务协议》、《房屋室内装饰装修管理服务协议》、2015和2016年度物业费电梯费收据等证据，大庆市智联物业服务有限公司均留存原件，并对上述证据中该公司公章、签写时间的真实性均予确认，还明确协议签订后即将房屋钥匙交给文怀峰。结合对大庆市智联物业服务有限公司的调查，本院对原告文怀峰提交的与该物业公司签订的相关协议等证据的真实性予以确认。本院经审理查明，大庆市××岗区红岗新城x1室的房屋为金地公司承建并所有。2014年7月9日艾洪珍汇入金地公司244万元，另有张健汇入金地公司29万元。同日，金地公司为艾洪珍出具出据一张，载明收到款项叁佰万元整为借款。2014年7月9日，金地公司与艾洪珍签订《房屋买卖合同》一份，约定金地公司将红岗新城庆南购物中心A区三楼41套（附表表明系商辅）总建筑面积为767.29平方米的房屋全部卖给艾洪珍，总价款为300万元。2015年5月17日，金地公司与艾洪珍签订《房屋买卖合同补充协议书》，约定双方在2014年7月9日签订的《房屋买卖合同》中约定的内容中有部分房源在《中国华融资产管理股份有限公司黑龙江省分公司》贷款抵押，现将抵押的部分房源退还给甲方，房源清单有部分调整。在调整后的房源清单中有涉案的红岗新城x号楼y室房屋。2015年7月18日，金地公司出具《置换房源转出审批单》，艾洪珍同意将涉案房屋转出，在审批单中，客户姓名登记为“文怀峰”。艾洪珍出具《交房承诺书》，金地公司将房屋提前交给文怀峰，因此产生的一切责任均由艾洪珍负责，金地公司向文怀峰发出《入住通知单》。同日，文怀峰与大庆市智联物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》、《房屋室内装饰装修管理服务协议》《装修建筑垃圾清运协议》、《消防安全协议书》。文怀峰在大庆市智联物业服务有限公司出具的《房屋进户验收单》上签字。2017年7月20日大庆市智联物业服务有限公司收取文怀峰2015年、2016年物业费、电梯费。涉案房屋至今未办理产权过户手续。另查明，国高公司与金地公司、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决，该案在审理过程中，2015年12月10日，本院依国高公司的申请，作出（2015）庆商初字第212号民事裁定，查封被告金地公司、大庆大广房地开发有限公司价值3600万元的财产。次日，本院作出（2015）庆商初字第212号协助执行通知书，并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，请其协助查封金地公司名下红岗新城房屋，查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212号协助执行通知书（回执）证实预查封大庆红岗新城房屋。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案涉房产。（2015）庆商初字第212号民事判决生效后，申请执行人国高公司向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗区人民法院继续执行。2018年11月5日，红岗区人民法院作出（2017）黑0605执恢152号执行裁定，续封被执行人金地公司位于大庆市××岗区红岗新城共计108套房产，在执行异议审查期间，文怀峰向本院提出案外人执行异议。本院于2019年2月28日作出（2019）黑06执异27号执行裁定，驳回文怀峰的异议请求。本院认为，本案为执行异议之诉，争议焦点为原告文怀峰的异议请求能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中：一、艾洪珍与金地公司因借款而发生以房抵债关系，且因艾洪珍以306,288元的价格将房屋再次抵债给文怀峰而完成了履行行为，该行为有双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、房源清单及《交房承诺书》予以证实。依据文怀峰提供的《置换房源转出审批单》及《交房承诺书》等证据，证实金地公司将涉案房屋出售给文怀峰系双方真实意思表示，《置换房源转出审批单》虽然名称不是“房屋买卖合同”，但其实质是为了确认双方之间的房屋买卖合同关系而签订的协议，应当视为是《房屋买卖合同》的一种变换形式，其效力等同于房屋买卖合同。关于艾洪珍与文怀峰之间的债权债务关系问题，虽然各方当事人现均不能提供艾洪珍的下落，但根据《置换房源转出审批单》的记载，艾洪珍与金地公司均已签字、盖章确认，经本院到现场实际勘查，文怀峰已对涉案房屋装修并实际入住，已实际占有房屋，故本院根据现有证据、现场勘查情况及各方当事人的陈述，认定《置换房源转出审批单》的效力及真实性；二、依据《置换房源转出审批单》、《房源清单》及《收据》，可以证明文怀峰已经以抵账的形式缴纳了全部房款；三、依据文怀峰提交的《交房承诺书》、《前期物物业管理服务协议》、《房屋室内装饰装修管理服务协议》《装修建筑垃圾清运协议》、《消防案例协议书》、《入住通知单》，《房屋进户验收单》、物业费、电梯费缴纳票据，证实文怀峰于2015年7月已使用涉案房屋，即在本院2015年12月10日对案涉房屋查封前，已实际占有该房屋；四、因金地公司相关手续未完备，故现无法办理产权过户手续，文怀峰并无过错。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，文怀峰对本案执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求不得执行的请求，本院予以支持。综上所述，原告文怀峰的执行异议请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行红岗新城x号楼y室房屋。案件受理费5894元，由被告大庆国高房地产开发有限公司、第三人大庆市金地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑06执异27号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  臧国燕审判员  金 玉审判员  战 剑二〇一九年九月十日法官助理俞舒书记员包锐附相关法律条款：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。