贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5061号上诉人（原审原告）：遵义礼英商贸有限公司。住所地:贵州省遵义市南部新区南关街道办事处国际商贸城******。统一社会信用代码915203023142529481。法定代表人：贺礼英。委托诉讼代理人：石红波，该公司员工。上诉人（原审原告）：贺礼英，女，1978年3月15日出生，汉族，安徽省人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：石红波，住贵州省遵义市红花岗区，系贺礼英之夫。被上诉人（原审被告）：遵义思达商贸城置业有限公司。住所地:贵州省遵义。住所地:贵州省遵义市南部新区遵义大道**15203020570660196。法定代表人：陈建杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：马珊珊，该公司员工。委托诉讼代理人：曾有全，该公司员工。被上诉人（原审被告）：曾庆霞，女，1974年5月11日出生，汉族，贵州省仁怀市人，住贵州省遵义市，委托诉讼代理人：李雪，住贵州省遵义市，系曾庆霞之女。上诉人遵义礼英商贸有限公司（以下简称礼英公司）、贺礼英因与被上诉人遵义思达商贸城置业有限公司（以下简称思达公司）、曾庆霞租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初3952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。礼英公司、贺礼英上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的所有诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决在事实的认定上有遗漏及错误。1、贺礼英于2018年8月27日与思达公司招商部经理李梅关于确认涉案10972-10974三间铺面的优先租赁权的短信证据、贺礼英于2019年4月12日到一审法院立案、苟家井商户于2019年4月30日至遵义国际商贸城进行选铺、曾庆霞与思达公司于2019年1月15日签订的合同属无效合同，一审法院对上述事项均未作出认定，属事实认定遗漏。2、一审法院对涉案10972-10974三间铺面的优先租赁认定完全错误，案外人丁跃云将10970-10974五间铺面转让给了贺礼英，且思达公司关于涉案10972-10974三间铺面诚意金的收取行为，再有丁跃云原有的10970-10974五间铺面中的10970-10971两间铺面过户给了贺礼英的事实，足以表明思达公司认可了丁跃云将10970-10974五间铺面转让给了贺礼英的行为，表明贺礼英具有涉案10972-10974三间铺面的优先租赁权，只是涉案10972-10974三间铺面的合同需要在2019年4月30日苟家井商户选铺之后才能签定。3、贺礼英于2018年8月23日交纳涉案10972-10974三间铺面5000元诚意金，指向明确，提供了相应的短信证据，能够证明涉案10972-10974三间铺面是留给贺礼英的，而贺礼英退回诚意金的真实意图是因为思达公司违背之前与贺礼英的约定，将涉案10972-10974三间铺面租给了曾庆霞，并非法搬走贺礼英的货品、强行占铺，贺礼英不愿在2019年4月30日有众多优惠条件的情况下去选择她不愿意选择的铺面，才退回的诚意金，该行为表明贺礼英非涉案10972-10974三间铺面不租的坚决态度，说明思达公司违约在先、严重侵害贺礼英及公司合法权益的事实，且并不影响贺礼英主张其优先租赁权、经济损失、装修物权损害等所有诉讼请求。4、由于思达公司的违约行为，以及非法搬走货品、强占门面的行为，给贺礼英造成了经济损失，但一审法院对此并未予以认定，损害了贺礼英的合法权益，导致判决错误。二、一审判决在程序上有错误。一审法院没有组织调解，在判决书中没有罗列双方当事人提供的证据及质证认证情况，也未对合同无效作出认定，对经济损失赔偿等也没有作出回应，有违正常的法律程序，且在判决书中出现误写铺面号的情况，同时，一审开庭时间与判决时间间隔太短，不够严谨审慎。思达公司、曾庆霞二审辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。礼英公司、贺礼英向一审法院起诉请求：1.确认礼英公司、贺礼英对三间铺面（遵义国际商贸城一区一楼三单元6街10972-10974号）享有优先租赁权，曾庆霞与思达公司租赁合同无效。2.判决曾庆霞与思达公司支付礼英公司、贺礼英经济损失40000元整。3.判决曾庆霞与思达公司支付礼英公司、贺礼英方三间铺面装修损失30000元整。4.本案诉讼费由思达公司、曾庆霞承担。一审法院认定事实：2014年5月14日，案外人丁跃云与思达公司签订《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（一区市场）》，约定丁跃云租赁遵义国际商贸城一区市场一层10970-10974号五间商铺用于服装经营，使用期限为五年，费用费合计272160元，使用至2019年5月13日止。同年8月21日，案外人丁跃云出具《委托书》，载明：现有丁跃云将持有的遵义国际商贸城一区市场一层铺面：（10970-10974）全权委托给贺礼英（10968-10969）商户经营，商场发放给商户有补贴及利益，由贺礼英享有。2017年7月31日，思达公司向案外人丁跃云出具遵义国际商贸城一区市场续租资格审核通知单，同意其续租一区市场一层三单元10970号商铺。当日，贺礼英与思达公司签订遵义国际商贸城一区市场一层10968（873）、10969（874）号商铺的《经营用房有期有偿使用协议书》，使用期限两年；2017年9月3日，案外人丁跃云再次出具《委托书》，由于其外出有事，全权委托贺礼英前往思达公司办理10970-10974号五间商铺的更名过户相关手续。同年11月30日及12月12日，贺礼英与思达公司就遵义国际商贸城一区市场一层10970号及10971号商铺分别签订《经营用房有期有偿使用协议书》。2018年1月24日，贺礼英向思达公司提出商铺更名的书面申请。次月，礼英公司与思达公司就10968、10969、10970、10971号四间商铺达成三份《经营用房有期有偿使用协议书》，使用期限均为两年。2018年8月23日，思达公司招商部向贺礼英出具收据，载明收到贺礼英诚意金5000元，商贸城一楼服装。2018年10月5日，礼英公司与思达公司签订《遵义国际商贸城经营用房有期有偿使用协议书》，约定礼英公司租赁遵义国际商贸城一区市场一层10968-10971号四间商铺，费用合计160755元，使用至2023年8月24日止。2019年1月15日，思达公司与曾庆霞签订10972-10974、10957号商铺的《遵义国际商贸城经营用房有期有偿使用协议书》，使用期限五年，使用费合计109100元。次日，思达公司向贺礼英发出10972-10974号商铺的《限期清货通知书》，并随后将该铺面清理。2019年2月份，贺礼英从思达公司退回缴纳的诚意金5000元。一审法院认为，关于本案诉争的遵义国际商贸城一区市场一层10972-10974号铺面，是由案外人丁跃云在2014年5月14日从思达公司处租赁取得，后以委托形式交由贺礼英实际经营。之后，案外人丁跃云于2017年9月3日委托贺礼英前往思达公司办理10970-10974号五间商铺的更名过户相关手续，但与思达公司仅就10970号及10971号铺面达成租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，遵义国际商贸城一区市场一层10972-10974号铺面的原租赁合同当事人相对方为思达公司与案外人丁跃云，礼英公司及贺礼英并非该合同当事人相对方，无法基于该合同取得诉争铺面的优先租赁权。对于贺礼英在2018年8月23日交纳的诚意金，由于该诚意金收据所载内容不明，且贺礼英知晓思达公司与曾庆霞就诉争铺面达成租赁协议后，于2019年2月自行退回诚意金，这一行为则说明对于解除与思达公司所达成的协议持认可态度。综上，礼英公司及贺礼英就诉争铺面与思达公司并未建立租赁合同关系，同时，双方以其他形式达成的协议也已实际解除，故礼英公司、贺礼英主张对诉争铺面享有优先租赁权于法无据，原审法院不予支持。另外，礼英公司、贺礼英请求思达公司、曾庆霞赔偿经济损失40000元整及铺面装修损失30000元整，但并未提供相关依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，礼英公司、贺礼英应当就此承担举证不能的不利后果，对其这一诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告遵义礼英商贸有限公司、贺礼英的诉讼请求。案件受理费775元(已减半收取)，由原告遵义礼英商贸有限公司、贺礼英负担。二审期间，上诉人向本院提供如下证据：1、进货清单13张，拟证明上诉人的损失情况，上诉人将进货清单上的物品（衣物）全部存放在诉争的三间铺面里，全部被被上诉人清理出去了。2、销货清单1张，拟证明诉争的三间铺面的装修损失为3万元。3、电卡5张，拟证明案外人丁跃云将10970-10974五间铺面转给了上诉人，上诉人在使用该五间铺面。4、营业执照1张，拟证明上诉人从2014年就在使用和经营10970-10974五间铺面。5、录像视频，拟证明被上诉人强行从诉争铺面内清理上诉人的货物，上诉人报警的情况。6、石红波与曾庆霞的通话录音，拟证明诉争的三间铺面并非曾庆霞想要的，是思达公司内部员工为了私利相互串通而要，该行为损害了商户的利益。被上诉人思达公司、曾庆霞质证:对证据1的三性不予认可，认为不能证明进货清单中的物品就存放在诉争的三间铺面里；对证据2的三性不予认可；对证据3的真实性认可，但对其证明目的有异议，认为该电卡的持有人系丁跃云，与上诉人无关；对证据4的真实性有异议，虽营业执照上的印章是真实的，但对手写部分的内容不予认可；对证据5的三性不予认可，认为不能证明被上诉人侵害了上诉人的权益；对证据6的三性不予认可，不能达到其证明目的。经查，本院对上述证据的真实性予以确认，但对证据4中手写内容不予确认。二审查明的其余事实与一审查明认定事实一致，本院对一审查明认定事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合双方当事人二审诉辩主张，本案二审争议焦点是：上诉人是否对本案诉争的10972-10974号三间铺面享有优先租赁权及被上诉人是否应向上诉人赔偿损失。贺礼英、礼英公司上诉主张其对诉争的10972-10974号三间铺面享有优先租赁权，经查，2014年5月14日，案外人丁跃云租赁了思达公司遵义国际商贸城一区市场一层10970-10974号五间商铺，后将10970-10974号五间商铺委托给贺礼英进行经营。2017年9月3日，丁跃云又以出具委托书的形式，委托贺礼英到思达公司办理10970-10974号五间商铺的更名过户相关手续，但在同年的11月30日和12月12日，贺礼英与思达公司仅分别就上述五间商铺中的10971号和10970号两间商铺签订了租赁协议，对于另外的三间商铺即本案诉争的10972、10973、10974号三间商铺，贺礼英、礼英公司与思达公司未签订任何租赁协议或办理更名手续，因此，根据合同的相对性，诉争的10972、10973、10974号三间商铺即使存在租赁关系也是原租赁人丁跃云与思达公司之间的问题，与贺礼英、礼英公司无关，虽贺礼英有货物存放于诉争的三间商铺内及持有三间商铺的电卡，但并不能就此说明双方存在租赁关系。同时，虽贺礼英向思达公司交纳过5000元诚意金，但思达公司出具的收据上关于诚意金的用途记载不明，且贺礼英现已将5000元诚意金退回，贺礼英提供的证据亦不能充分证明思达公司已认可其对诉争的三间商铺有优先租赁的权利。因此，由于贺礼英、礼英公司不是诉争的三间商铺的承租人，故无法基于此取得诉争三间商铺的优先租赁权，又由于丁跃云不是本案当事人，无法核实明确其与思达公司之间的租赁关系问题，故贺礼英、礼英公司无权主张曾庆霞与思达公司之间关于诉争三间商铺的租赁合同无效。关于被上诉人是否应向上诉人予以赔偿的问题。基于贺礼英、礼英公司就诉争三间商铺与思达公司没有租赁关系，不能取得优先租赁权的情况下，思达公司向其发出《限期清货通知书》，贺礼英、礼英公司却未在期限内将其物品搬出，思达公司随后对诉争三间商铺进行清理，收回使用权，系其对自身权益的处理，但在清理的过程中，思达公司没有对物品进行清点，未尽到谨慎注意义务，故此，根据公平原则，本院酌情认定由思达公司赔偿贺礼英、礼英公司损失共计5000元。综上所述，遵义礼英商贸有限公司、贺礼英的上诉请求部分成立，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初3952号民事判决；二、由遵义思达商贸城置业有限公司赔偿遵义礼英商贸有限公司、贺礼英损失共计5000元；三、驳回遵义礼英商贸有限公司、贺礼英的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费775元（已减半收取），由遵义礼英商贸有限公司、贺礼英负担；遵义礼英商贸有限公司、贺礼英已预交的二审案件受理费1550元，由遵义礼英商贸有限公司、贺礼英负担1050元，由遵义思达商贸城置业有限公司负担500元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇一九年九月二十日法官助理毛丹书记员余飞