福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018)闽0802民初9382号 原告：朱庆全，男，1973年6月25日出生，汉族，居民，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：邹亿，福建远大联盟律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李彦，福建远大联盟（龙岩）律师事务所执业律师。 被告：福建省龙岩神农房地产开发有限责任公司，住所地龙岩市新罗区中城街道九一北路**，统一社会信用代码：913508007264789439。 法定代表人：林竹，执行董事。 委托诉讼代理人：钟海金生，福建尚南律师事务所执业律师。 第三人：龙岩神农粮油有限责任公司，住所地龙岩市新罗区中城街道凤凰路**，组织机构代码：70536220-4。 法定代表人：曾繁新，董事长。 委托诉讼代理人：黄玉峰，福建天衡联合（龙岩）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘毅龙，福建天衡联合（龙岩）律师事务所执业律师。 第三人：戴志平，男，1965年9月24日出生，汉族，现住厦门市思明区。 原告朱庆全与被告福建省龙岩神农房地产开发有限责任公司（以下简称：神农房地产公司）、第三人龙岩神农粮油有限责任公司（以下简称：神农粮油公司）、戴志平合伙协议纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱庆全的委托诉讼代理人邹亿、李彦、被告神农房地产公司的委托诉讼代理人钟海金生、第三人神农粮油公司的委托诉讼代理人黄玉峰、刘毅龙到庭参加诉讼，第三人戴志平经本院依法传唤，无正当理由拒不未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 朱庆全向本院提出诉讼请求：一、解除朱庆全基于与戴志平、神农房地产公司所达成权利、义务转让合意而承接的戴志平与神农房地产公司分别于2006年10月20日及2013年9月6日所签《转让协议书》及《“新城天第”项目承包合同》。二、解除朱庆全、神农房地产公司分别于2014年1月29日及2015年8月1日所签《合作开发房地产协议》及《补充协议书》。三、神农房地产公司向朱庆全返还履约保证金100万元及拆迁补偿款650.95万元。诉讼中，朱庆全撤回诉讼请求第一、二项，保留第三项诉讼请求。事实与理由：2003年5月26日，神农房地产公司与原龙岩市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，以挂牌出让方式取得坐落于龙岩市新罗区宗地编号为2003挂-03、宗地总面积为1935.9平方米、用途为商住综合用地、居住用地的建设用地（以下简称“2003挂-03号宗地”）。之后，神农房地产公司并未对2003挂-03号宗地进行开发建设，于2006年10月20日与戴志平签订《转让协议书》，将2003挂-03号宗地的开发权作价100万元转让给戴志平。在2003挂-03号宗地拟开发项目名称确定为“新城天第”项目后，神农房地产公司又于2013年9月6日与戴志平签订《“新城天第”项目承包合同》，约定：神农房地产公司将“新城天第”项目发包给戴志平进行开发经营，承包方式为风险包干、包死基数，超额利润部分全额归戴志平所有；戴志平负责“新城天第”项目的开发经营（包括房屋拆迁、拆迁安置补偿、开发建设手续、开发经营管理、出售、交付房产等），并自筹和承担开发费用；“新城天第”项目的一切权利和义务（风险）由戴志平享有和承担；神农房地产公司不干涉戴志平的开发经营管理，但对戴志平的开发经营予以监督并享有“新城天第”项目税后净利润100万元；戴志平于2006年10月20日给付神农房地产公司的转让费100万元转作履约保证金，在“新城天第”项目工程通过竣工验收并取得备案后可抵作神农房地产公司应分得税后净利润。 2014年1月27日，戴志平将其在前述《转让协议书》及《“新城天第”项目承包合同》项下权利、义务转让给朱庆全，神农房地产公司亦于当日以书面形式对前述权利、义务转让予以认可。2014年1月29日朱庆全、神农房地产公司签订《合作开发房地产协议》，进一步明确合作开发“新城天第”项目有关事宜，该协议的主要内容为：1、神农房地产公司以2003挂-03号宗地的建设用地使用权为合作条件与朱庆全合作开发“新城天第”项目，朱庆全以提供开发建设所需一切资金（包括但不限于开发建设资金、拆迁补偿费用、勘探等一切费用）为合作条件与神农房地产公司合作开发“新城天第”项目；2、戴志平于2006年10月给付神农房地产公司的转让费100万元转为朱庆全向神农房地产公司支付的履约保证金；3、神农房地产公司应以“新城天第”项目合法开发主体的名义、资质，全力配合朱庆全开展开发经营活动；4、神农房地产公司应根据朱庆全要求，及时提供包括“新城天第”合法开发主体的营业执照、资质证书在内证照、文件供朱庆全使用，并根据朱庆全需要在有关文件、合同上加盖公章、财务章、法定代表人章等有效印鉴；5、朱庆全有权主导“新城天第”项目一切开发经营事宜，包括但不限于规划报建、勘测、设计、施工、销售、财务、物业管理等；6、戴志平在履行前述《转让协议书》及《“新城天第”项目承包合同》过程中支出的所有费用，均视为朱庆全支付；7、神农房地产公司未依约履行前述《合作开发房地产协议》项下义务，且违约行为持续时间达10日以上的，朱庆全有权解除前述《合作开发房地产协议》，神农房地产公司除应全额返还朱庆全在前述《合作开发房地产协议》解除前支出的所有费用外，还应赔偿朱庆全所有损失。《合作开发房地产协议》签订后，为推进“新城天第”项目的开发建设，朱庆全还通过戴志平陆续向被拆迁人神农粮油公司支付拆迁补偿款50.95万元。但神农房地产公司及戴志平在未征得朱庆全同意的情况下于2014年6月28日与被拆迁人神农粮油公司签订《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》，就向被拆迁人神农粮油公司增补拆迁补偿款342万元有关事宜作出约定。朱庆全虽对前述《房屋拆迁货币补偿补充协议书》持有异议，但基于推进“新城天第”项目开发建设的需要，朱庆全被迫于2015年8月1日与神农房地产公司签订《补充协议书》，约定由朱庆全、神农房地产公司共同或神农房地产公司授权朱庆全就前述《房屋拆迁货币补偿补充协议书》的处理与被拆迁人神农粮油公司进行协商，协商一致后由神农房地产公司予以确认。 在朱庆全逐步推进“新城天第”项目开发建设工作过程中，神农房地产公司却未依约履行合作方义务，尤其是神农房地产公司自2014年起就未依法办理房地产开发企业资质年检手续，其房地产开发企业资质不合格状态至今未予消除，且神农房地产公司因未依法履行（2014）岩民初字第213号民事判决及（2014）岩民初字第279号民事判决项下义务，自2015年9月起已被纳入失信被执行人名单。鉴于神农房地产公司前述行为已严重违反《合作开发房地产协议》关于神农房地产公司应以项目合法开发主体的名义、资质配合朱庆全开发经营“新城天第”项目之约定，从而导致“新城天第”项目后续开发建设工作面临重大风险，使得朱庆全无法实现投资目的，故朱庆全起诉。 神农房地产公司辩称：一、朱庆全起诉神农房地产公司返还拆迁补偿款650.95万元没有任何的事实和法律依据，理由如下：1、朱庆全以及戴志平依据其与龙岩神农粮油有限责任公司签订的《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》和《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》的相关约定，向神农粮油公司支付了部分拆迁补偿款650.95万元，该款神农房地产公司并没有接收，接受主体和支付主体均不是神农房地产公司。并且朱庆全以及戴志平并没有按照《龙岩市城市房屋拆迁货币补偿协议书》和《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》约定的付款期限支付相应的款项，存在重大、根本性的违约，最终导致该宗地即2003--03号宗地至今无法开发。也就是说该宗地至今无法开发并不是因为神农房地产公司违约，反而是因为朱庆全以及戴志平违约。根据《合作开发房地产协议》第八条违约责任第4点及第2项的约定“乙方不依法开发，包括不限于未依法拆迁、未依法交纳税费、未及时支付农民工工资等，甲方有权没收乙方在本协议解除前支出的全部费用外，还有权向乙方要求赔偿甲方所有损失（含间接损失）”。因此朱庆全存在根本性违约导致该宗地无法开发的情况下，向神农房地产公司主张返还拆迁补偿费没有任何的事实依据。2、神农房地产公司早于2007年8月24日就办理了房屋拆迁许可证，并且按照相关协议的约定将所有的手续、文件均交付给了戴志平。开发房地产的第一步就是完成拆迁工作，但朱庆全以及戴志平在神农房地产公司办理好房屋拆迁许可证后长达11年的时间里都没有完成拆迁工作。因此，违约方是本案朱庆全以及戴志平，并非神农房地产公司。二、神农房地产公司企业开发资质未年检并没有给本案朱庆全造成任何损失，也不会影响本案朱庆全开发2003--03宗地。首先，在此期间本案朱庆全并未完成拆迁工作，连拆迁补偿款都至今不予支付。其次，神农房地产公司企业是四级资质的开发企业，该资质为最低资质，年检可以补办相关手续就可以恢复资质。神农房地产公司现在仅有2003--03这一个项目，但朱庆全、戴志平迟迟无法完成拆迁，久拖不决。现在的四级资质企业因政策的改变已经没有资格再开发其他项目，神农房地产公司在2006年起一直年检到2014年就是为了该项目的开工，但朱庆全、戴志平却迟迟无法完成拆迁工作，即使2014年6月28日重新签订了《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》，本案朱庆全以及戴志平也没有按照该协议书履行相关义务，故而神农房地产公司才没有去年检，并且告知了朱庆全、戴志平什么时候完成了拆迁工作，神农房地产公司就什么时候去恢复年检。综上所述，请求驳回朱庆全的诉讼请求。 神农粮油公司辩称：首先，从朱庆全提起诉讼的诉请来看，朱庆全第一、二项诉请解除的合同或协议是：朱庆全与神农房地产公司之间签订的一系列合同和协议，朱庆全第三项诉请是基于合同解除后的法律后果。为此，不管是从朱庆全诉请的内容，还是本案朱庆全、神农房地产公司之间合伙、合作开发的法律关系以及合同相对性来看，神农粮油公司都不应该是本案适格主体。神农粮油公司既没有在朱庆全与神农房地产公司相关合同上签字盖章，也从未与朱庆全发生任何经济和合同关系。神农粮油公司在收到本案诉讼材料之前，根本不知朱庆全与神农房地产公司之间存在合伙协议关系。神农粮油公司仅与神农房地产公司之间存在拆迁补偿的合同关系。其次，从朱庆全诉状也可看出，朱庆全是基于其双方合同向神农房地产公司主张权利。再次，神农粮油公司也仅是本案第三人，本案的处理结果与神农粮油公司并没有法律上的利害关系。综上所述，神农粮油公司请求退出本次诉讼。 戴志平未作答辩，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2003年5月26日，神农房地产公司与原龙岩市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，以挂牌出让方式取得坐落于龙岩市新罗区宗地编号为2003挂-03、宗地总面积为1935.9平方米、用途为商住综合用地、居住用地的建设用地。神农房地产公司支付土地使用权出让金76万元，土地出让金包括城市基础设施配套费，但不含土地契税。上述合同签订后，神农房地产公司并未对2003挂-03号宗地进行开发建设。2006年10月20日神农房地产公司与戴志平签订《转让协议书》，将2003挂-03号宗地的开发权转让给戴志平，戴志平一次性给付神农房地产公司转让费100万元。同日，戴志平向神农房地产公司支付转让费100万元。2013年9月6日神农房地产公司与戴志平签订《“新城天第”项目承包合同》，约定：“神农房地产公司将“新城天第”项目发包给戴志平进行开发经营，承包方式为风险包干、包死基数，超额利润部分全额归戴志平所有；戴志平负责“新城天第”项目的开发经营（包括房屋拆迁、拆迁安置补偿、开发建设手续、开发经营管理、出售、交付房产等），并自筹和承担开发费用；‘新城天第’项目的一切权利和义务（风险）由戴志平享有和承担；神农房地产公司不干涉戴志平的开发经营管理，但对戴志平的开发经营予以监督并享有‘新城天第’项目税后净利润100万元；戴志平于2006年10月20日给付神农房地产公司的转让费100万元转作履约保证金，在‘新城天第’项目工程通过竣工验收并取得备案后可抵作神农房地产公司应分得税后净利润。”戴志平以神农房地产公司名义向被拆迁人神农粮油公司支付拆迁补偿款600万元。 2014年1月29日，神农房地产公司、朱庆全签订《合作开发房地产协议》，《合作开发房地产协议》载明：“1.神农房地产公司于2006年10月20日与戴志平签订《转让协议》，约定将该宗地使用权转让给戴志平，转让费为100万元。2.戴志平将《‘新城天第’项目承包合同》项下的一切权利、义务转让予朱庆全，神农房地产公司亦于2014年1月27日，当日以书面形式对前述权利、义务转让予以认可。3.神农房地产公司以2003挂-03号宗地的建设用地使用权为合作条件与朱庆全合作开发‘新城天第’项目，朱庆全以提供开发建设所需一切资金（包括但不限于开发建设资金、拆迁补偿费用、勘探等一切费用）为合作条件与神农房地产公司合作开发“新城天第”项目；4.戴志平于2006年10月支付给神农房地产公司的转让费100万元转为朱庆全向神农房地产公司支付的履约保证金；5.神农房地产公司应以‘新城天第’项目合法开发主体的名义、资质，全力配合朱庆全开展开发经营活动；6.神农房地产公司应根据朱庆全要求，及时提供包括‘新城天第’合法开发主体的营业执照、资质证书在内证照、文件供朱庆全使用，并根据朱庆全需要在有关文件、合同上加盖公章、财务章、法定代表人章等有效印鉴；7.朱庆全有权主导‘新城天第’项目一切开发经营事宜，包括但不限于规划报建、勘测、设计、施工、销售、财务、物业管理等；8.戴志平在履行前述《转让协议书》及《“新城天第”项目承包合同》过程中支出的所有费用，均视为朱庆全支付；9.神农房地产公司未依约履行前述《合作开发房地产协议》项下义务，且违约行为持续时间达10日以上的，朱庆全有权解除前述《合作开发房地产协议》，神农房地产公司除应全额返还朱庆全在前述《合作开发房地产协议》解除前支出的所有费用外，还应赔偿朱庆全所有损失”。 《合作开发房地产协议》签订后，朱庆全通过戴志平陆续向被拆迁人神农粮油公司支付拆迁补偿款50.95万元。2014年6月28日，戴志平与被拆迁人神农粮油公司签订《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》约定神农房地产公司向被拆迁人神农粮油公司增补拆迁补偿款342万元。2015年8月1日，朱庆全与神农房地产公司签订《补充协议书》，约定由朱庆全、神农房地产公司共同或神农房地产公司授权朱庆全就前述《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》的处理与被拆迁人神农粮油公司进行协商，协商一致后由神农房地产公司予以确认。若协商不成，责任由朱庆全承担。 自2014年起，神农房地产公司未办理房地产开发企业资质年检手续。2015年9月起神农房地产公司被纳入失信被执行人名单。 上述事实，有朱庆全提供的《国有土地使用权出让合同》、《转让协议书》、《中国建设银行进账单（回单）》、《企业信用信息公示报告》、《“新城天第”项目项承包合同》、《合作开发房地产协议》、拆许字（2007）第007号《房屋拆迁许可证》、《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置协议》、《拆迁补充协议》、《收条》、《银行卡取款业务回单》、《银行卡存款业务回单》、《神农粮油有限责任公司登高粮店房屋拆迁货币补偿补充协议书》、《补充协议书》，《龙岩市住房和城乡建设局关于2017年龙岩市房地产开发企业资质检查结果通知》、全国法院失信被执行人名单信息公布与查询结果等证据以及原、被告双方当事人的诉讼代理人及第三人神农粮油公司的诉讼代理人的庭审陈述予以证实，本院予以认定。 本案双方当事人争议的焦点问题：一、涉案土地2003挂-03号宗地的土地使用权及“新城天第”项目开发权转让合同的效力问题？二、如果涉案合同认定为无效，无效合同中的权利受让人，是否可以取得合同被确认无效后的财产返还请求权？ 针对焦点一、本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。2006年10月20日，神农房地产公司与戴志平签订《转让协议书》，该协议约定将2003挂-03号宗地的土地开发权转让费作价人民币100万元转让予戴志平。截止至庭审之日，涉案土地尚未取得土地使用权证书。故上述《转让协议》因违《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，应认定为无效合同。2013年9月6日，神农房地产公司与戴志平签订《“新城天第”项目承包合同》、2014年1月27日，朱庆全、神农房地产公司及戴志平签订的《转让协议》、2014年1月29日，朱庆全与神农房地产公司签订的《合作开发房地产协议》亦因违反上述强制性法律规定，均应认定为无效合同。 针对焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条载明合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中涉及2003挂-03号宗地的土地使用权及“新城天第”项目开发权的转让合同被认定为无效合同后，2003挂-03号宗地的土地使用权及“新城天第”项目开发权应认定回归、确认为神农房地产公司所有，同时，由戴志平依据《转让协议书》和《承包合同》给付神农房地产公司的土地使用权、开发权转让费100万元应由神农房地产公司予以返还，戴志平以神农房地产公司名义给付神农粮油公司的拆迁补偿款600万元，亦应由神农房地产公司予以返还。2014年1月27日，戴志平将《“新城天第”项目承包合同》项下的一切权利、义务转让给朱庆全，神农房地产公司亦于当日以书面形式对前述权利、义务转让予以认可。2014年1月29日朱庆全与神农房地产公司签订《合作开发房地产协议》亦载明：“戴志平在履行前述《转让协议书》及《“新城天第”项目承包合同》过程中支出的所有费用，均视为朱庆全支付”。合同无效所产生的财产返还请求权是债权请求权，该请求权并不存在人身专属性等或依合同性质具有不可转让的情形，故因无效合同产生的财产返还请求权依性质具备有可转让性，原土地使用权开发权合同无效，并不影响无效合同产生的债权转让权利。神农房地产公司应将戴志平给付的拆迁补偿款600万元返还朱庆全。另外，朱庆全以神农房地产公司向神农粮油公司所支付的拆迁补偿款50.95万元，亦应由神农房地产公司返还朱庆全。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下： 被告福建省龙岩神农房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内返还原告朱庆全土地开发权转让费100万元、拆迁补偿款650.95万元，上述款项共计750.95万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64367元，由被告福建省龙岩神农房地产开发有限责任公司负担。诉讼保全费5000元，由原告朱庆全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 陈    洁 人民陪审员 郭  永  平 人民陪审员 连  晓  霞 二〇一九年九月四日 书 记 员 黄敏 （ 代） 书 记 员 华春兰（代） 书 记 员 温丽芳（代） 书 记 员 汤芹娟（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。 二、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331