海南省五指山市人民法院（原稿）民事判决书（2019）琼9001民初501号原告：游勇，男，1974年5月16日出生，汉族，现住四川省成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：程江波，海南众品律师事务所律师。被告：海南卓达房地产开发有限公司，住所海南省五指山市翡翠新区河北东路9号卓达山水青城售楼处。法定代表人：罗凤花。原告游勇诉被告中城投集团第六工程局有限公司（以下简称中城投公司）、第三人海南卓达房地产开发有限公司（以下简称卓达公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月14日立案并受理后，依法适用普通程序，并于2019年8月6日公开开庭进行了审理，原告游勇的委托代理人程江波、被告中城投集团公司的委托代理人罗游到庭参加诉讼，第三人卓达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告游勇向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行且立即解除五指山卓达山水青城2栋2单元-1503号房的查封。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年2月25日原告与海南卓达房地产开发有限公司签订《卓达山水青城认购协议书》约定以930455元购买五指山卓达山水青城2栋2单元-1503号房屋，并于当天支付完毕全部购房款取得案涉房屋的所有权。被告所申请执行(保全查封)五指山卓达水青城2栋2单元-1503号房的行为已严重侵犯原告的合法权益执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。原告依法在收到《执行裁定书》后十五日内起诉，请法院支持原告的诉求。被告中城投集团公司辩称，原告的诉请没有事实依据和法律依据，该案的涉案房屋已经在原告和第三人签订合同之前已经被五指山市人民法院查封，该涉案房产未解封前不能进行买卖，所以原告与第三人签订的合同无法律效力。第三人卓达公司未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了如下证据：1.《卓达·山水青城认购协议书》，拟证明约定以930455元购买五指山卓达·山水青城2栋2单元-1503号房屋；2.《房产认购协议书》，拟证明原告已支付涉案房屋全部购房款；3.《转账记录》，拟证明原告已支付涉案房屋全部购房款对被告无异议的证据1，本院对其真实性本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据2、3内容来看，证据2上已明确备注所购记号为山水青城一期B组团2栋2单元-1503号房，证据3中虽然收款人为三亚卓达房地产开发有限公司，但是汇款人附言已备注其购房为山水青城一期B2-2-1503号，因而该二份证据与证据1能相印证，对证据2、3的真实性，本院予以确认。被告中城投公司提交如下证据:1、（2017）琼9001民初244号民事裁定书；2、（2017）琼9001财保2号民事裁定书，拟证明在2013年3月15日五指山市人民法院已经对涉案房产2-1503进行查封。原告对被告提交的证据的真实性均无异议,对被告提交的证据的真实性,本院予以确认。根据当事人的陈述、举证以及本院认证，可以确定如下事实：2017年3月15日本院根据中城投公司（原名中城建第六工程局集团有限公司）的申请，做出（2017）琼9001财保2号民事裁定书，对卓达公司名下位于五指山市××区的卓达山水青城包括涉案房屋在内的房产进行查封，2017年3月16日本院将上述查封事项的协助执行通知书及（2017）琼9001财保2号民事裁定书送达给五指山市住房保障与房产管理局，完成查封手续，查封期限三年，自2017年3月16日起至2020年3月15日止。2017年4月11日，中城投公司对卓达公司就双方之间的建设工程施工合同纠纷向本院提起诉讼，本院经过审理，做出（2017）琼9001民初244号民事判决书，判决如下：“一、解除中城投集团第六工程局有限公司与海南卓达房地产开发有限公司于2012年11月1日签订的《建设工程施工合同》及2015年1月22日签订的《施工总承包合同补充协议》;二、海南卓达房地产开发有限公司向中城投集团第六工程局有限公司支付工程款12919733.75元及利息，利息从2017年4月11日至实际履行完毕之日止按中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算；三、中城投集团第六工程局有限公司在海南卓达房地产开发有限公司拖欠工程款范围内就本案五指山卓达山水青城项目折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。案件受理费119769元，由中城投集团第六工程局有限公司负担23954元，海南卓达房地产开发有限公司负担95815元；财产保全费5000元，由被告海南卓达房地产开发有限公司负担。”卓达公司对一审判决不服提出上诉，在二审中又申请撤回上诉，海南第一中级人民法院以（2018）琼96民终625号民事裁定书准予其撤诉申请，一审判决生效。由于卓达公司未履行生效文书确定的给付义务，中城投公司向本院申请强制执行，本院以（2018）琼9001执271号案件受理后，拟对包括涉诉房产在内的房产进行评估拍卖。还查明，2019年2月25日，原告与第三人达成认购五指山卓达山水青城B组团2栋2单元-1503号房屋的意向，并于2019年2月25日，向三亚卓达房地产开发有限公司支付920455元，用于购买卓达山水青城B2-2-1503号房。第三人海南卓达公司向原告出具《房产认购协议书》，该协议书未能注明出具时间，约定了房款为1016987元，还约定购买五指山卓达山水青城B组团2栋2单元-1503号房屋。还查明，2017年5月11日，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行联合下发琼建房[2017]96号文件，该文要求在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。2018年4月22日，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、海南省地方税务局、海南省物价局、海南省社会保险事业局、中国人民银行海口中心支行联合下发琼建房[2018]81号文件，该文要求在五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。另查明，卓达集团负责人杨卓舒、杨汗青等人涉嫌非法吸收公众存款案，被河北省石家庄市公安局裕华分局于2019年5月18日立案侦查，并于2019年5月27日，前往五指山市不动产登记中心对卓达山水青城未备案的1200余套房产进行了刑事查封，涉诉房屋在查封范围内。本院认为，被查封财产禁止进行买卖交易。涉案房产本院已于2017年3月16日进行查封，卓达公司于2019年2月24日将该房屋出售的行为明显违法，双方交易不受法律保护。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”被查封房产应同时满足上述条件方可在执行异议中对相应不动产予以解封，本案中游勇与卓达公司之间的交易是在法院查封之后，因而双方的交易不符合该上述条件，原告游勇要求立即解除本院对涉诉房产的执行，无事实及法律依据，本院不予支持。庭审中，原告提出，其取得涉诉房产属于善意取得，其不知道也不可能知道涉诉房产已被法院查封。同时，法院的查封超过了被告起诉的标的，应当予以解封一部分。关于原告的该陈述意见，本院认为，原告的户口不在海南省五指山市，根据海南省限购政策，原告不具备在五指山市购房条件，其明知道自己不符合购房条件，还存在侥幸心理与海南卓达公司签订认购协议，该行为已存在过错，不属于善意取得的情形；同时，本院根据被告的申请进行的查封，是否超标的，是根据当事人提出申请时的市场价进行评估，是否超标查封，不属于本院审查范围。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告游勇诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 帅英人民陪审员 卓启新人民陪审员 吴连文 二0一九年九月五日书 记 员 李健君附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。