四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初7395号 原告（反诉被告）：绿地集团成都锦江房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区锦华路一段**********。 法定代表人：吴松，绿地集团成都锦江房地产开发有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯兴桃，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：朱怀霞，国浩律师（成都）事务所律师。 被告（反诉原告）：彭春华，女，1973年4月5日出生，汉族，住四川省达州市通州区。 委托诉讼代理人：郑昆仑，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：肖和军，男，1969年2月14日出生，汉族，住重庆市合川区。 原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称绿地锦江公司）与被告彭春华、肖和军商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案受理后，被告彭春华申请肖和军作为被告参与诉讼，本院依法追加肖和军作为被告参加诉讼。本院于2017年12月12日作出（2017）川0104民初5491号之一民事裁定：驳回绿地锦江公司的起诉。绿地锦江公司不服该裁定，提起上诉。成都市中级人民法院于2018年5月17日作出（2018）川01民终7887号民事裁定：撤销原裁定，本案指令本院审理。本院重新立案后，被告彭春华提起反诉，本院依法受理反诉，本诉和反诉案件合并审理。因被告肖和军下落不明，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）绿地锦江公司的委托诉讼代理人冯兴桃、朱怀霞以及被告（反诉原告）彭春华的委托诉讼代理人郑昆仑到庭参加诉讼。被告肖和军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 绿地锦江公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除绿地锦江公司与彭春华、肖和军签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议；2、判令彭春华、肖和军向绿地锦江公司支付解除合同的违约金606989.2元（总房款的20%）；3、判令彭春华、肖和军协助绿地锦江公司办理撤销合同签约备案登记（备案号：XXXXXX）；4、判令本案诉讼费由彭春华、肖和军承担。事实及理由：2013年9月29日，绿地锦江公司与彭春华签订了《商品房买卖合同》、附件及补充协议（以下简称“合同”），约定由彭春华购买绿地锦江公司开发的位于成都市锦江区攀成钢片区、二环路以东、牛沙路以北（18号地块）的“绿地锦天府”项目X幢X单元XX层XXXX号房屋。该房屋建筑面积为184.07平方米，套内建筑面积150.86平方米，合同总价款为3034946元，支付方式为分期付款。合同履行过程中，彭春华迟迟未按约定时间付清最后一笔尾款。经多次沟通协商，彭春华仍拒不支付分期购房款。彭春华的行为不仅违反了双方合同约定，也对绿地锦江公司的正常生产经营造成了不良影响，导致绿地锦江公司合同目的无法实现。合同解除后，绿地锦江公司同意将彭春华、肖和军已支付的首付款抵扣绿地锦江公司主张权利等相应费用及违约金之后，剩余的购房款予以退还彭春华、肖和军。为维护绿地锦江公司的合法权益，特诉至法院。 彭春华本诉辩称，绿地锦江公司于2016年提起诉讼，要求彭春华、肖和军按照双方签订的商品房买卖合同的约定支付购房款的尾款并承担违约金，成都市锦江区人民法院作出了（2016）川0104民初434号民事判决，判决彭春华、肖和军支付购房尾款1627957元，并按照合同约定的标准承担违约金。该判决生效后，根据绿地锦江公司的申请，锦江区人民法院强制执行扣划了彭春华建设银行账户100165元。现法院裁定终结强制执行后，彭春华仍在人民法院的失信被执行名单中。（2016）川0104民初434号民事判决查明，案涉房屋在2014年3月26日经彭春华和肖和军签订《离婚协议书》，约定案涉房屋属于肖和军所有，彭春华签署了书面的委托书并办理公证手续。彭春华对绿地锦江公司关于解除商品房买卖合同的诉讼请求无异议，但案涉房屋的所有权归肖和军所有，应由肖和军承担违约责任。且肖和军缴纳的案涉房屋首付款累计100多万元，违约金、诉讼费、执行费等应当从案涉房屋的首付款中进行抵扣，剩余部分应当返还肖和军，同时经强制执行程序扣划的彭春华100165元应当由绿地锦江公司返还给彭春华。关于合同约定的违约金，彭春华虽然不是双方约定的房屋所有权人，但请求法院对违约金的标准予以调整。 肖和军未作答辩。 彭春华向本院提出反诉诉讼请求：1、判令绿地锦江公司返还彭春华100165元；2、绿地锦江公司承担反诉案件的诉讼费。 事实与理由：绿地锦江公司与彭春华、肖和军商品房销售合同纠纷一案，绿地锦江公司于2016年1月向锦江区人民法院提起诉讼，请求支付剩余购房款及违约金。锦江区人民法院作出（2016）川0104民初434号民事判决，支持了绿地锦江公司的诉讼请求。该判决书生效后，绿地锦江公司申请强制执行，锦江区人民法院从彭春华的账户扣划了100165元。案涉房屋备案登记在彭春华名下，2014年3月26日，彭春华与肖和军签订《离婚协议书》，约定案涉房屋归肖和军所有，彭春华签署了书面的授权委托书并办理公证手续。2017年，绿地锦江公司又向锦江区人民法院提起诉讼，请求解除与彭春华、肖和军之间的商品房销售合同。根据《离婚协议书》的约定，案涉房屋所有权归肖和军所有，只有肖和军有权要求绿地锦江公司返还案涉房屋的首付款，彭春华有权要求绿地锦江公司返还100165元。 绿地锦江公司反诉辩称，1、人民法院扣划彭春华账户的100165元系依据生效判决的执行行为，无须返还，且绿地锦江公司实际收到的金额为98763元，其中含有10832元的案件受理费。2、彭春华作为案涉房屋的买受人，应当按约定支付相应的购房款，依据婚姻法司法解释的相关规定，夫妻婚姻关系存续期间产生的债务即便其离婚协议有约定，该约定不能对抗债权人的权利，债权人仍有权向男女双方主张权利。因此，彭春华要求返还100165元没有事实及法律依据，请求驳回彭春华的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2013年9月29日，绿地锦江公司（出卖人）与彭春华（买受人）签订《商品房买卖合同》及附件与补充协议。约定：买受人购买出卖人开发的位于绿地锦天府项目X幢X单元XX层XXXX号房屋，建筑面积184.07平方米，房屋总价为3034946元；买受人采取分期付款的方式支付购房款，应当在2013年9月29日内支付606989元，在2013年11月8日内支付800000元，在2013年12月31日内支付1627957元；买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自合同解除通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。因出卖人逾期交付使用房屋或者买受人逾期付款，导致对方依据合同或本补充协议的约定单方面解除合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，若损失难以计算的，双方约定按购房总价款的20%加以计算。 2013年9月14日、15日，彭春华向绿地锦江公司支付了定金共计100000元。2013年9月29日彭春华向绿地锦江公司支付了第一期房款506989元。2013年11月9日、22日彭春华向绿地锦江公司支付第二期房款共计800000元。第三期购房款未给付。 彭春华、肖和军曾系夫妻关系。2014年3月26日，彭春华与肖和军签订《离婚协议书》，约定案涉房屋及室内所有物品归肖和军所有，该房尾款由肖和军支付，彭春华委托肖和军自行到房管局办理案涉房屋房产过户及相关手续。同日双方办理了离婚登记手续。2015年1月4日，彭春华向肖和军出具一份公证《委托书》，委托肖和军将案涉房屋的产权办到肖和军名下的相关事宜。2015年1月6日，肖和军向绿地锦江公司提出申请，要求将案涉房屋更名为肖和军所有，并承诺由其于2015年3月31日前付清尾款。 2016年1月22日，绿地锦江公司向本院起诉彭春华、肖和军，要求彭春华、肖和军支付购房款1627957元及支付违约金。本院于2016年3月31日作出了（2016）川0104民初434号民事判决，判决：彭春华、肖和军向绿地锦江公司支付购房款1627957元，并支付违约金（从2014年1月1日起至房款付清之日止，按每日万分之二计算）；案件受理费10832元，由彭春华、肖和军负担。该判决书生效后，彭春华、肖和军未履行判决书确认的义务，绿地锦江公司向本院申请执行，执行过程中本院于2016年12月7日从彭春华的银行账户扣划了100165元。扣除案件执行费后，绿地锦江公司实际收到款项98763元。因彭春华、肖和军无其他财产可供执行，本院作出（2016）川0104执1391号执行裁定，终结本次执行程序。 现案涉房屋仍备案登记在彭春华名下，因另案纠纷，案涉房屋被四川省达州市通川区人民法院采取限制登记措施即查封。 上述事实，有当事人的营业执照、身份信息、《商品房买卖合同》及附件与补充协议、初始登记记录表、商品房买卖合同摘要、（2016）川0104民初434号民事判决书、（2016）川0104执1391号执行裁定书、建设银行单位客户专用回单、离婚协议书、委托公证书、婚姻登记记录证明、建行个人活期账户交易明细及当事人陈述一致的事实在案佐证。 本院认为，绿地锦江公司与彭春华签订的《商品房买卖合同》及附件与补充协议是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。合同签订后，彭春华仅向绿地锦江公司支付了第一期、第二期购房款，剩余购房款至今未支付。针对本案争议焦点，本院分别阐述认定如下： 关于绿地锦江公司是否有权解除案涉《商品房买卖合同》及附件与补充协议的认定。本院认为，（2016）川0104民初434号生效民事判决认定双方当事人继续履行《商品房买卖合同》，判令彭春华、肖和军共同履行支付购房尾款1627957元及违约金的义务，但该案经本院强制执行，彭春华、肖和军均未履行完毕相应的付款义务。现绿地锦江公司基于新发生的事实，选择解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件与补充协议。根据《商品房买卖合同》及附件与补充协议的约定，“买受人未按约定时间付款的，逾期90日后，出卖人有权解除合同”，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，案涉房屋虽然办理了备案登记，但尚未办理转移过户登记，故《商品房买卖合同》及附件与补充协议尚未履行完毕，绿地锦江公司要求解除与彭春华签订的《商品房买卖合同》及附件与补充协议，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于案涉房屋被查封能否影响绿地锦江公司行使解除权的认定。本院认为，由于彭春华、肖和军与案外人间的纠纷，案涉房屋被人民法院查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，人民法院可以对尚未进行房屋所有权登记但办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。因彭春华、肖和军尚未取得案涉房屋所有权，故本案所涉查封为预查封。预查封的基础在于彭春华、肖和军依约可能取得案涉房屋所有权即其基于案涉《商品房买卖合同》而享有的物权期待权，而该权利的实现是以双方当事人对《商品房买卖合同》及附件与补充协议的正常履行最终完成为前提。如彭春华、肖和军依约取得案涉房屋所有权，则预查封转为正式查封，如彭春华、肖和军不能依约取得案涉房屋所有权，则预查封不能转变为正式查封。因此，预查封并不当然限制《商品房买卖合同》的各方相对人对合同权利义务的行使，而是受案涉《商品房买卖合同》相对人行使合同权利或履行合同义务的影响。在现行法律并未明确规定存在预查封时合同相对人就不能依约行使合同解除权的情况下，人民法院进行的预查封并不能导致绿地锦江公司约定解除权的丧失。 关于绿地锦江公司主张彭春华、肖和军协助办理备案注销手续、支付解除合同违约金606989.2元的认定。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，上述合同解除后，应当对合同各方的权利义务进行清理清洁。双方基于商品房买卖而进行的备案登记的前提已不存在，备案登记理应予以注销，故绿地锦江公司要求彭春华协助办理撤销合同签约备案登记的诉讼请求，本院予以支持。彭春华系案涉《商品房买卖合同》及附件与补充协议的签订方，其在与肖和军夫妻关系存续期间购买的案涉房屋，故彭春华向绿地锦江公司支付的购房款1406989元应系双方共同财产予以支付。本案中，彭春华、肖和军虽未就绿地锦江公司返还购房款提起反诉请求，但为了减少诉累，保障双方当事人的合法权益不受损害，合同解除后，绿地锦江公司亦应向彭春华、肖和军共同返还其已收取的购房款，本案对此一并处理。关于绿地锦江公司主张的彭春华、肖和军支付违约金606989.2元的认定。本院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国婚姻法解释（二）》第二十五条第一款的规定，彭春华、肖和军曾系夫妻关系，案涉房屋仍备案登记在彭春华名下，虽然双方的离婚协议约定案涉房屋归肖和军所有，但该约定不能对抗债权人，故案涉《商品房买卖合同》及附件与补充协议项下买受人应支付的违约金应认定为彭春华、肖和军的共同债务，应由彭春华、肖和军共同承担。根据合同约定，因买受人逾期付款，导致守约方根据合同单方面解除合同的，违约方应按购房总价款的20%赔偿守约方的损失。本案中，彭春华认为违约金过高，请求法院予以调整。本院根据公平原则，结合违约方过错、守约方损失及双方合同履行情况，酌情认定彭春华、肖和军向绿地锦江公司支付违约金100000元。 关于彭春华主张绿地锦江公司返还100165元的认定。在（2016）川0104执1391号执行案件中，本院依据生效判决执行扣划了彭春华款项100165元，扣除该案执行费用后，绿地锦江公司实际只收到彭春华履行的款项98763元。现绿地锦江公司主张解除《商品房买卖合同》及附件与补充协议，即不再要求执行上述生效判决，故绿地锦江公司收到的上述款项应认定为彭春华履行支付的购房款。因彭春华履行支付该笔款项时，其与肖和军已离婚，该款项应系彭春华个人财产支付，故绿地锦江公司应向彭春华返还款项98763元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国婚姻法解释（二）》第二十五条第一款之规定，判决如下： 一、解除绿地集团成都锦江房地产开发有限公司与彭春华于2013年9月29日签订的《商品房买卖合同》及附件与补充协议； 二、彭春华于本判决生效之日起十日内协助绿地集团成都锦江房地产开发有限公司办理位于成都市锦江区通盈路XX号“绿地锦天府”X幢X单元XX层XXXX房屋的商品房买卖合同备案登记的注销手续； 三、彭春华、肖和军于本判决生效之日起十日内支付绿地集团成都锦江房地产开发有限公司违约金100000元； 四、绿地集团成都锦江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还彭春华、肖和军购房款1406989元； 五、绿地集团成都锦江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还彭春华款项98763元； 六、驳回绿地集团成都锦江房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求； 七、驳回彭春华的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费31080元，由原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司负担2080元，由被告彭春华、肖和军负担29000元。 反诉案件受理费2303元，由反诉原告彭春华负担32元，由反诉被告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司负担2271元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄鸿彬 人民陪审员  李福康 人民陪审员  高 平 二〇一九年九月十日 书 记 员  刘 茜