山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终1496号上诉人(原审原告)：路遥，男，1985年12月5日出生，汉族，住长治市。上诉人(原审原告)：薛珂，女，1993年8月7日出生，汉族，住长治市。二上诉人共同委托诉讼代理人：张丽雅，山西晶旌律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：长治市恒生房地产开发有限公司，地址:长治市城北西街192号金色家园小区1号楼。法定代表人：曾云鹰，职务：董事长。委托诉讼代理人：王建国，男，汉族，1972年5月3日出生，系公司员工。上诉人薛珂、路遥因与被上诉人长治市恒生房地产开发有限公司(以下简称恒生公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0411民初517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人路遥与薛珂的共同委托诉讼代理人张丽雅，被上诉人恒生公司的委托诉讼代理人王建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路遥、薛珂上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判一审判决第二项、第三项;判决重新认定并增加违约金的数额;判决被上诉人承担房款一倍数额的赔偿责任。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、应当判决被上诉人承担房款一倍数额的赔偿责任。根据一审归纳的二个争议焦点:其一是要求被上诉人承担房款一倍数额的赔偿责任。法律依据是:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任:(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实。据此在一审中上诉人提出了要求被上诉人承担房款一倍数额的赔偿责任的诉求。但一审法院却主观认定被上诉人与案外人田虎根双方究竟是借款合同还是房屋买卖合同存在较大争议;无法认定被上诉人存在故意隐瞒的主观故意。上诉人认为一审法院的认定缺乏事实及法律依据显失公平。第一、被上诉人与案外人田虎根之间究竟是借款合同还是房屋买卖合同已经被长治市中级人民法院(2013)长民终字第0113号民事判决书最终认定被上诉人与案外人田虎根之间签订的《房屋认购协议》附条件的房屋买卖合同。因此在定性上不应当再做出与生效判决不符的认定;第二、被上诉人与案外人田虎根于2011年5月23日签订的补充协议约定的很明确,如果在2011年11月25日前被上诉人不能退还案外人田虎根要的购房款600万元,双方签订的《房屋认购协议》生效。而事实上,被上诉人并未在约定的2011年11月25日前将600万元返还案外人,对此被上诉人明知该套房屋自身已经不具有处置的权利。在此情况下,被上诉人仍将涉案房屋于2012年3月27日出售给上诉人的行为明显属于明知而故意隐瞒真实交易的情况,并实际上也最终导致出售给上诉人的该套房屋存在产权争议,一房二卖而造成了上诉人无可挽回的经济损失。因此,一审法院将二审法院生效判决做出的日期2013年2月26日作为被上诉人是否构成故意隐瞒的主观故意的节点是非常错误的认定,应当以被上诉人与案外人约定的最后还款时间内是否归还了借款,附条件的买卖合同是否条件成就做为节点来认定被上诉人主观上是否存在故意隐瞒的标准。二、应当保障合同约定违约金的同时支付上诉人赔偿损失的请求。一审法院在认定违约金时,只保障了逾期违约金按银行同期存款利率的主张,这一认定同样属于适用法律不当。因为合同法明确规定,违约金不足以弥补实际损失的情况下,当事人可以同时主张经济损失。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中明确约定了1.7万元的违约金,因该违约金标准根本不足以弥补上诉人七年以来的实际损失，因此上诉人提出了另外按照银行同期贷款利率计算损失的主张,但一审法院却只保障了一项,而且把法定的逾期利息以“贷款”利率变成了“存款”利率标准。事实上,如果在不保障一倍房款的赔偿责任下,上诉人七年来的损失不止利息,而是包括房屋租金的损失和房价上涨带来的损失。因此,鉴于一审法院的错误认定,导致适用法律不当,判决结果显失公平。请二审法院依法重新审理,公正判决。依法撤销一审判决并改判,支持上诉人的诉讼请求。恒生公司辩称，我公司同意退款，同意支持银行的同期存款利息。路遥、薛珂向一审法院起诉请求：1、要求解除双方签订的商品房买卖合同；2、要求被告退还购房款1718347元；3、要求被告支付违约金1.7万元；4、要求被告赔偿损失，以1718347元为基数，从2012年3月27日起按银行同期贷款利率标准计算至退还全部房款止；5、要求被告承担170万元的赔偿责任。事实和理由：2012年3月27日，二原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告一次性支付170万元购买了被告开发的位于长治市开发区城北西街183号恒生大厦第一幢103号商铺一套，面积258.01平方米。事后由于被告出现土地使用年限为商业用地、购房户集体退房、资金断裂、政府协调介入处理等诸多问题而未能按合同约定的日期交房。直至2018年6月原告才得知，自己购买的这套商铺在2011年5月23日被告已经和一个叫田虎根的签订了房屋认购协议，名为房屋认购协议，实为借款抵押性质。此案经长治市郊区人民法院（2012）郊民初字第324号民事判决书认定：被告与田虎根的房屋认购协议所形成的买卖合同关系成立。后经长治市中级人民法院（2013）长民终字第0113号民事判决书判决维持一审判决内容。此案的审理过程并没有通知原告参与，原告对此毫不知情。二原告多次找政府协调办处理，被协调办告知该套商铺因涉及法院判决产权有争议，让原告到法院起诉解决。综上，被告在二原告签订房屋买卖合同时，有意隐瞒了该套商铺已经签订有认购协议并作为借款抵押物的事实，在二原告不知情的情况下达成交易行为。由于法院生效判决已经确认了被告与田虎根的买卖合同关系成立，事实上被告已经无法继续履行与二原告之间的房屋买卖合同。故此，二原告只能通过诉讼的方式要求解除与被告之间的房屋买卖合同，要求被告退还全部房款170万元，并依法赔偿损失和支付违约金，请求查明事实，依法支持二原告诉讼请求。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。双方争议的主要焦点是被告与案外人田虎根之间是否存在房屋买卖合同关系。对此，原告提供了人民法院已生效的民事判决书支持己方观点，该判决书确认了被告与案外人田虎根之间的房屋买卖合同关系成立，故该事实可以确认。一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持，被告逾期交房已构成违约，原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。双方争议焦点之一即合同约定的违约金是否低于原告实际损失，应否增加的问题。首先，就被告违约给原告造成的实际损失原告未能提供证据予以证明，但结合本案查明的情况，原被告双方约定的违约金数额为房屋价款的1％即1.7万余元，而从被告违约时即未按约交房之日至今已有六年多的时间，原告已付房款在此期间的存款利息也已明显超过上述约定违约金的数额，故可确定合同约定违约金低于原告的损失，应予以适当调整，违约金可按照同期人民银行存款利息标准支付，从被告违约时起算，原约定的违约金1.7万余元不再重复计算。关于原告要求被告承担房款一倍数额赔偿责任的问题。原告提出该项主张的法律依据为《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（以下简称《解释》）第九条，即“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）…（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。原告认为本案符合该条第（二）项或第（三）项的情形，同时原告提供了山西省长治市郊区人民法院（2012）郊民初字第324号民事判决书、山西省长治市中级人民法院（2013）长民终字第0113号民事判决书及房屋认购协议予以证明。对此，一审法院认为，《解释》第九条第一款第（二）、（三）项规定的出卖人承担惩罚性赔偿的条件有二，一是存在所售房屋已经抵押或所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实，二是出卖人“故意隐瞒”了上述事实。本案中，生效判决虽确认了被告与案外人田虎根签订的房屋认购协议形成的房屋买卖合同关系成立，但被告作为出卖人是否存在“故意隐瞒”上述情况的事实，应综合相关事实进行考察。一审法院通过对上述生效判决的内容审查认为存在以下几个问题：第一、生效判决认定的事实显示，被告与案外人田虎根签订房屋认购协议时，还同时存在一份借款合同；第二、被告与案外人在房屋认购协议的补充协议中约定了以“房款”能否退还作为房屋认购协议的生效或失效的条件；第三、在双方签订房屋认购协议并支付“房款”后，被告向案外人田虎根支付过部分利息；第四、本案案涉合同签订时间为2012年3月26日，而生效判决做出的日期为2013年2月26日，也就是被告与原告签订本案案涉合同时，确定被告与案外人之间存在商品房买卖合同关系的判决尚未做出；第四、诉讼过程中被告与案外人田虎根对双方之间究竟是借款合同关系还是房屋买卖合同关系存在较大争议。综合以上情况，一审法院认为，依据本案现有证据，一审法院无法认定被告与原告签订案涉买卖合同时对此前其与案外人田虎根签订的房屋认购协议的性质属房屋买卖合同而非借款合同的情况是明确的，更无法认定其与本案原告签订案涉房屋买卖合同时“故意隐瞒”了相关情况，同时，现有证据亦不能证明本案存在案涉房屋办理过抵押的情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。根据上述法律规定，因原告提供的证据并不足以支持自身主张，故应对此承担举证不能的责任，一审法院对原告该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告路遥、薛珂与被告长治市恒生房地产开发有限公司于2012年3月26日签订的《商品房买卖合同》解除；二、被告长治市恒生房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告路遥、薛珂房款1718347元并支付违约金（违约金以1718347元为本金按照同期中国人民银行存款基准利率标准从2012年10月31日起计算至本判决生效之日止）；三、驳回原告路遥、薛珂的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36536元，减半收取18263元，由被告长治市恒生房地产开发有限公司负担11473.5元，原告路遥、薛珂负担6789.5元。本院二审期间，当事人均未提交证据,二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案根据当事人的上诉、答辩意见进行审理。关于恒生公司是否承担房款一倍的赔偿责任。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）…（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。2011年5月23日被上诉人恒生公司与案外人田虎根签订《房屋认购协议》，还同时签订一份补充协议。在房屋认购协议的补充协议中约定了以“房款”能否退还作为房屋认购协议的生效或失效的条件，在双方签订房屋认购协议并支付“房款”后，被上诉人恒生公司向案外人田虎根支付过部分利息。2013年2月26日山西省长治市中级人民法院作出（2013）长民终字第0113号民事判决书确认了其房屋买卖合同关系成立。而上诉人路遥、薛珂与被上诉人恒生公司签订《商品房买卖合同》的日期为2012年3月26日，此时被上诉人恒生公司与案外人田虎根对双方之间究竟是借款合同关系还是房屋买卖合同关系还未明确。综合本案事实，没有证据证明被上诉人恒生公司存在“故意隐瞒”。二上诉人应对此承担举证不能的责任，原审法院结合本案的案情对二上诉人该项诉请不予支持，并无不妥。关于违约金的计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）……；（二）……；（三）……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据以上规定，结合本案的实际案情，原审在认定本案被上诉人恒生公司在返还上诉人路遥、薛珂房款1718347元时违约金按照同期中国人民银行存款基准利率标准计算不妥，被上诉人恒生公司应支付的违约金应参照同期中国人民银行贷款基准利率计算为宜。综上所述，路遥、薛珂的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0411民初517号民事判决第一项、第三项及一审案件受理费的负担；二、撤销山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0411民初517号民事判决第二项；三、被上诉人长治市恒生房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还路遥、薛珂房款1718347元并支付违约金（违约金以1718347元为本金按照同期中国人民银行贷款基准利率标准从2012年10月31日起计算至本判决生效之日止）；如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费20265元，由路遥、薛珂负担14319.5元，由长治市恒生房地产开发有限公司负担5945.5元。本判决为终审判决。  审判长  马艳飞审判员   常旭光审判员    范进斌  二〇一九年九月十六日  法 官助 理    姜燕书记 员 解改娣