北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初9656号原告：李顺，男，1983年1月26日出生，汉族，无职业，住河北省廊坊市燕郊开发区。委托诉讼代理人：唐恭申，北京市钧盛律师事务所律师。被告：张高峰，男，1977年7月10日出生，汉族，无职业，住北京市海淀区。原告李顺与被告张高峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月25日作出（2018）京0112民初24616号民事判决书。李顺不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）京03民终15030号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李顺及其委托诉讼代理人唐恭申，被告张高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李顺向本院提出诉讼请求：1、解除我与张高峰签订的租赁合同；2、判令张高峰将位于北京市通州区通惠南路4-X号房屋腾空后交付给我；3、请求依法判令张高峰支付违约金15万元；4、本案诉讼费由张高峰承担。事实和理由：我和张高峰于2017年11月16日续签房屋租赁合同，约定我将位于北京市通州区通惠南路4-X号房屋出租给张高峰经营餐厅使用，租赁期限自2017年12月8日起至2023年12月7日止，租金前两年为每年60万元，支付方式为半年付，各期租金支付日期为：2017年11月30日、2018年5月30日、2018年11月30日、2019年5月30日，押金于2017年11月30日前支付。2018年5月30日，张高峰未按合同约定支付租金。我多次通过电话和微信向张高峰催要租金，其均告知资金短缺暂缓两天。2018年6月15日，我向张高峰及涉案房屋下达催缴租金通知，告知其违约，让其于当天24点前支付，但张高峰未支付。后张高峰委托他人于2018年6月19日支付租金5万元、于6月20日支付租金5万元。根据合同约定，张高峰的行为已属违约，我有权解除合同，收回房屋。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求依法裁判。张高峰辩称，不同意李顺的诉讼请求。我的资金遇到了问题，我们一直在沟通，李顺告诉我说我若交了房租他就不起诉了，整个过程中我也在积极筹钱交租金，我实际也交齐了。另外，李顺未给我办理营业执照，导致我一直在无照经营。本院经审理认定事实如下：北京市通州区通惠南路4-X号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人为案外人郝润华。2011年9月8日，李顺与郝润华签订《商业房屋租赁合同》，约定郝润华将涉案房屋出租给李顺使用，租期自2010年6月8日起至2023年12月9日止，共计13年零6个月；李顺可以将租赁物承包（合作经营）、分租或转租。2010年，李顺与张高峰签订租赁合同，将涉案房屋转租给张高峰使用。后双方于2017年11月16日续签租赁合同，约定张高峰继续承租涉案房屋，租期6年，自2017年12月8日起至2023年12月7日止，租金前两年为每年60万元；租金按照每半年30万元计算，第一次租金应于2017年11月30日前支付，以后每半年为一期支付，每期租金提前7天支付，以后每期支付的时间为：每年的5月30日和11月30日；租赁保证金15万元，应于签订合同当日全额付清。该合同10.3.1约定：在租赁期限内，如遇张高峰拖欠交租金超过7天时，李顺有权停止张高峰使用租赁物及有关设施，由此造成的一切损失由张高峰全部承担，并且李顺有权单方解除合同，其以书面方式通知张高峰（包括餐厅股东或管理人员等）之日起，本合同自动终止。该合同10.3.5约定：张高峰未按合同规定交付每期租金或全额保证金的，李顺有权解除合同；该合同11.3约定：如张高峰不能按照合同规定支付租金的，张高峰每迟延一日，应向李顺支付当月租金5%的违约金，超过7日，李顺可以按照约定解除合同，张高峰需另行按照约定的违约金支付给李顺。合同还约定了其他内容。合同签订后，张高峰依约向李顺支付了保证金及第一笔租金，并对涉案房屋进行装修，用于经营小叶锅锅餐饮。2018年5月30日，张高峰未依约向李顺支付第二笔租金30万元。2018年6月15日，李顺向张高峰发送《催缴房租通知》，要求张高峰于当日24:00前支付拖欠的房租。后张高峰委托他人于6月19日向李顺转账支付5万元、于6月20日支付5万元、于6月27日支付3万元、7月16日支付5万元、8月5日支付12万元，共计支付租金30万元。现李顺主张虽张高峰交齐了租金，但未按合同约定的时间交纳，根据合同10.3.1及10.3.5约定，其有权解除合同，张高峰还应按照合同11.3的约定向其支付违约金，并将涉案房屋按照目前状况返还，其不同意支付张高峰装修补偿。张高峰认可因资金短缺致其未依照约定时间支付租金，存在违约行为，但认为合同约定的违约金标准过高，要求法院予以调整，并表示其于2010年8月花费约20万元进行装修、2014年花费约40万元进行装修，并于2017年10月至2018年年初投入80万元装修，投入40万元进行电路改造，花费76万元添置附属设施，投入太大，不同意解除合同，亦不同意李顺免费取得涉案房屋装修。为证明其进行了装修，张高峰提供装饰装修合同、报价单、收据、设计图纸及现场照片予以佐证，李顺对此不予认可，并认为与其无关。经询问，李顺表示其违约损失为需要重新招租以及收租后另行开辟业务等潜在的损失。对于其损失部分，李顺未提交证据证明。另查，2018年9月12日，郝润华向李顺送达《解除租赁合同通知书》，告知李顺因李顺在其不知情的情况下向张高峰出具《业主同意书》并伪造其签名，故要求解除其与李顺的《商业房屋租赁合同》。2018年11月6日，李顺向本院提起诉讼，要求本院确认上述《解除租赁合同通知书》无效，双方继续履行《商业房屋租赁合同》。本院经审理后于2018年12月28日作出（2018）京0112民初40181号民事判决书，判决确认《解除租赁合同通知书》无效及双方继续履行《商业房屋租赁合同》。现该判决已发生法律效力。再查，现涉案房屋由张高峰占有使用。张高峰于2018年11月28日通过手机转账的方式向李顺转账支付30万元、于2019年5月31日向李顺转账支付30万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张有责任提供相应的证据予以证明，所提供证据不足以证明自己主张的由负有举证责任的一方当事人承担不利的法律后果。本案中，李顺与张高峰签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。根据双方的租赁合同约定，租金的支付方式为每半年付，张高峰应于2018年5月30日支付第二笔租金，但其未按约定时间支付，存在违约行为，应当承担相应违约责任。故李顺要求张高峰支付违约金，理由正当，本院予以支持。对于违约金的具体数额，李顺主张为15万元，张高峰则认为违约金数额过高，要求法院予以调整，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现李顺并未提供证据证明其实际损失数额，其主张的违约金明显过分高于造成的损失，本院予以调整，对于李顺的过高要求部分，本院不予支持。根据双方租赁合同约定，张高峰未按合同规定交付每期租金或全额保证金的，李顺确有权解除合同，但李顺在张高峰未依约足额支付租金的情况下，仅向张高峰催要租金，并未通知张高峰与之解除合同，即未行使单方合同解除权。现虽张高峰存在迟延履行行为，但张高峰已于2018年8月5日将欠付租金支付完毕，张高峰迟延履行交付租金的行为并不妨碍李顺合同目的的实现。2018年11月28日及2019年5月31日，张高峰支付了对应期间的租金，虽2019年5月31日亦超过应付租金日期一日，但并不能因此否认张高峰希望继续履行合同的意愿。鉴于李顺的损失可通过违约金的方式得以弥补，并考虑到张高峰投入大量财力、物力对涉案房屋进行装修，基于公平合理原则，双方租赁合同以继续履行为宜。故李顺要求解除合同并要求腾退房屋的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、张高峰于本判决生效之日起七日内向李顺支付违约金20000元；二、驳回李顺的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由李顺负担5500元（已交纳），由张高峰负担150元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  姚玮东人民陪审员  王金平人民陪审员  陈晓燕二〇一九年九月十日书 记 员  蒋洪超