福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初3343号 原告：庄炯铁，男，1956年4月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住厦门市思明区。 被告：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯**南海一路，统一社会信用代码：91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：刘贤松，上海锦天城（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所执业律师。 原告庄炯铁与被告漳州招商房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄炯铁、被告漳州招商房地产有限公司的委托诉讼代理人刘贤松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄炯铁向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告逾期办证违约金64506.69元（自2017年2月3日起按原告已付款总价1925572.84的0.01%/日暂计至2018年1月4日止，即1925572.84*0.01%*335=64506.69元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月15日，原告庄炯铁与被告漳州招商房地产有限公司签订一份编号为35068208001005943的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买漳州开发区南海一路29号招商卡达凯斯D14幢302号室商品房，建筑面积130.700平方米，总房价1872789元，交付时间为2016年12月31日前，买受人取得房屋所有权证的时间为商品房交付使用后90日内。若原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书且买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同履行过程中，诉争商品房于2016年11月5日交付，至交付之日原告已付款1925572.84元。按合同约定本应于2017年2月3日前取得房屋所有权证书，由于被告迟迟不能完成初始登记，致使原告至2018年1月4日之后才取得约定中的房屋所有权证。属于被告的原因造成逾期取得房屋所有权证书的时间暂计达335日，故被告应承担逾期办证的违约责任。请求判如所请。 漳州招商房地产有限公司辩称，一、庄炯铁主张逾期办证违约金的起算日期错误，应自2017年4月1日开始计算。本案《商品房买卖合同》约定的交房期限为2016年12月31日前，招商地产主动在交房期限届满前于2016年11月5日将讼争房产交付给庄炯铁使用，使其提前获得房屋的使用收益。如以实际交房日确定逾期办证违约金的起始日期，有违公平，加重了招商地产积极履约可能承担的合同义务，因此，应当基于公平和诚信原则，在计算逾期违约金期间时，应扣减2016年11月5日至2016年12月31日的期限。二、庄炯铁主张逾期办证违约金的截止日期错误。截止日期应以权属登记机构受理案涉房屋初始登记之日为准，即截止日期应为2017年11月16日。三、庄炯铁主张逾期办证违约金的计算基数存在错误，应按招商地产实际收取的购房款1872073元（含退面积补差款716元，见庄炯铁计算清单）作为计算基数，不应包含招商地产代为收取的契税、产权登记费、土地发证登记费、专项维修基金和团购费等费用。 本院经审理认定事实如下：2014年10月15日，原告庄炯铁与被告漳州招商房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35068208001005943），约定：庄炯铁向漳州招商房地产有限公司购买漳州开发区南海一路29号招商卡达凯斯D14幢302室商品房，建筑面积130.700平方米，总房价1872789元；产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；付款方式及期限为分期付款；漳州招商房地产有限公司应当在2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付庄炯铁使用，等等。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”附件六合同补充协议第13条约定：“依据本合同第十四条约定，买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。合同签订后，庄炯铁依约向漳州招商房地产有限公司支付全部购房款共计1872789元，后漳州招商房地产有限公司退还庄炯铁面积差价款716元，庄炯铁实际支付购房款1872073元。期间，原告庄炯铁并支付契税28091.84元、产权登记费80元、土地发证登记费100元及专项维修资金5228元，合计33499.84元。上述费用由被告漳州招商房地产有限公司代收。2016年11月5日，漳州招商房地产有限公司将房屋交付庄炯铁，并于2017年11月16日依法向漳州招商局经济开发区房地产管理局提交了相应的材料以办理初始登记。后庄炯铁于2018年1月4日取得房屋权属证书。 上述事实，有原告庄炯铁庭审中提供的《商品房买卖合同》、招商卡达凯斯费用试算清单、讼争商品房《实测产权面积（补差结算）函》、讼争商品房销售票据、讼争商品房《入伙文件收、发清单》、讼争商品房产权编号NOD35001989669不动产权证书，有被告漳州招商房地产有限公司提供的《房屋权属信息查询结果证明》，以及原、被告在庭审中的陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 关于原、被告争议的本案逾期办证违约金的起算日期、截止日期及逾期办证违约金的计算基数，即本案违约金数额问题，本院分析认定如下： 原告庄炯铁认为，讼争商品房于2016年11月5日交付，至交付之日原告已付款1925572.84元。其本应于2017年2月3日前取得房屋所有权证书，但其至2018年1月4日之后才取得约定中的房屋所有权证。逾期335日，逾期办证的违约金自2017年2月3日起按原告已付款总价1925572.84的0.01%/日暂计至2018年1月4日止，即1925572.84*0.01%*335=64506.69元。 被告漳州招商房地产有限公司认为，逾期办证违约金应自2017年4月1日开始计算，被告主动提前交房，如以实际交房日确定逾期办证违约金的起始日期，有违公平；逾期办证违约金的截止日期应为2017年11月16日；逾期办证违约金的计算基数应按被告实际收取的购房款1872073元，不应包含代收的契税、产权登记费、土地发证登记费、专项维修基金等费用。 本院认为，根据原告庄炯铁与被告漳州招商房地产有限公司双方所签订的《商品房买卖合同》第八条约定，漳州招商房地产有限公司应当在2016年12月31日前履行交房义务，涉案房屋于2016年11月5日交付给庄炯铁使用，在合同约定期间。根据双方《商品房买卖合同》第十四条约定，漳州招商房地产有限公司应在商品房交付使用日即2016年11月5日的次日起90日内即2017年2月3日前办理房屋初始预登记，2017年2月4日起为逾期。故本案逾期办证的起算点应为2017年2月3日。因双方在附件六《合同补充协议》第13条已约定漳州招商房地产有限公司仅在逾期办理初始预登记而导致庄炯铁迟延取得权属证书才承担责任，而房屋权属登记机构已于2017年11月16日受理本案讼争房屋的初始预登记，至于庄炯铁于2018年1月4日才取得房屋权属证书，并非漳州招商房地产有限公司迟延办理房屋初始预登记原因所致。故漳州招商房地产有限公司应承担逾期办证违约责任截止日期应为2017年11月16日。因漳州招商房地产有限公司实际收取的购房款为1872073元，其他部分均为代收的办证等费用，故逾期办证违约金的计算基数应为1872073元。综上，漳州招商房地产有限公司逾期办证286天，应当支付庄炯铁逾期办证违约金为53541.29元（1872073元/天*286天*0.01%=53541.29元）。 综上所述，本院认为，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，漳州招商房地产有限公司应在商品房交付使用日即2016年11月5日的次日起90日内即2017年2月3日前办理房屋初始预登记，但其于2017年11月16日才履行上述义务，已影响庄炯铁取得房屋权属证书，明显构成违约，应当承担违约责任，但原告请求数额过高，其合理诉求部分53541.29元，予以支持；其不合理诉求即超过53541.29元的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、被告漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向庄炯铁支付逾期办证违约金53541.29元； 二、驳回原告庄炯铁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1435.1元，减半收取计717.55元，由原告庄炯铁负担148.25元，被告漳州招商房地产有限公司负担569.3元 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  洪河根 二〇一九年九月二十日 书记员  李昊蓝 速录员  黄文娟 -7-