北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初4508号原告：北京中盛阳光物业管理有限公司，住所地北京市海淀区远大路**地下**-Q-03。法定代表人：张振山，总经理。委托诉讼代理人：李宙，北京市海勤律师事务所律师。被告：国美电器有限公司，住所地北京市通州区潞城镇新城工业区****。法定代表人：董晓红，董事长。委托诉讼代理人：张立敏，女，国美电器有限公司法律顾问。委托诉讼代理人：王华，女，国美电器有限公司员工。原告北京中盛阳光物业管理有限公司（以下简称中盛阳光公司）与被告国美电器有限公司（以下简称国美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中盛阳光公司之委托诉讼代理人李宙及被告国美公司之委托诉讼代理人张立敏、王华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中盛阳光公司向本院提出诉讼请求：判决国美公司向我公司支付逾期交付租金的违约金700万元人民币；本案诉讼费用由国美公司承担。事实和理由：2004年12月16日，北京金源汽茂物业管理有限公司（以下简称金源汽茂公司）作为出租方、国美公司作为承租方就北京市海淀区远大路1号1号楼世纪金源购物中心地下一层房屋的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》。2006年10月24日，金源汽茂公司、国美公司及我公司签订《补充协议》，约定自2006年10月30日起，金源汽茂公司将《房屋租赁合同》权利义务转让给我公司。此后，我公司作为出租方，国美公司作为承租方继续履行《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定租赁期限为10年，自2004年12月17日起至2014年12月16日止。还对承租方支付租金的期限、押金扣除以及迟延支付租金的违约责任等事项进行了明确的约定：合同第十一条、第十三条约定，租赁费用的支付方式为按季支付，即每三个月支付一次租赁费用，租赁费用支付时间为承租方在前一期租赁费用期满之日提前十天，向出租方支付下一期租赁费用。合同第六十四条约定，出租方有权从承租方支付给甲方的押金中扣除承租方因违约而应当支付给出租方的迟延履行金、违约金、损失赔偿金等费用。合同第六十七条约定，承租方无正当理由迟延交付押金、租赁费用和水电费超过45天的，出租方有权解除合同，承租方应补交所有应缴费用及赔偿由此给甲方造成的经济损失，同时向承租方支付以一年租赁费用为标准的违约金。根据租赁合同约定计算，国美公司支付最后一期租金（2014年11月11日至2014年12月16日期间）的最迟付租日应为2014年11月1日，然而在实际履行过程中，国美公司却于2014年12月26日才予以支付，已逾期56天，已构成严重违约。根据合同关于违约责任的有关约定，我公司有权要求国美公司支付以一年租赁费用为标准的违约金。此后，国美公司向我公司要求退还其支付的140万元押金，我公司当时明确答复并要求，因为国美公司逾期付租应当支付相当于一年租金的违约金，押金已充抵违约金，除此之外，国美公司还应向我公司支付700万元的违约金。但国美公司拒不同意支付违约金，故我公司向贵院起诉国美公司要求其支付违约金700万元人民币。恳请贵院公正裁决本案，以维护当事人的合法权益。国美公司辩称，一、因中盛阳光公司违约在先，我公司有权暂停支付房租。2014年10月10日中盛阳光公司向我公司发送的《缴费通知单》与《发票》中通知我公司交纳的房租为954120元，与我公司实际应交纳的该期房租951941.6元不一致。对此，我公司为严谨起见，就我公司实际应交纳房租与中盛阳光公司提供错误面额的发票问题与中盛阳光公司进行沟通，因沟通的原因导致支付时间延误，最后我公司以实际应支付金额向中盛阳光公司进行支付（与中盛阳光公司提供的《缴费通知单》与《发票》不符），中盛阳光公司未表示反对，予以认可。房租计算：（8820000+60100*12）/12+（8820000+60100*12）/365*6=951941.6元（8820000元为年租金、60100为月物业费）。二、中盛阳光公司主张权利已超过法定的诉讼时效，法院依法应驳回中盛阳光公司诉讼请求。如中盛阳光公司不认可双方因沟通具体交付房租金额和更换发票问题而延误了我公司的支付时间，可是中盛阳光公司不能否认，其认为的我公司的“延付行为”自我公司实际应支付租金的日期（即2014年11月1日）之次日起，中盛阳光公司就已知道我公司延付租金了，但是直至我公司在2014年12月26日向中盛阳光公司支付租金，中盛阳光公司也未向我公司主张任何权利。时至中盛阳光公司起诉之日，我公司的延付行为发生已满三年有余，根据民法通则中关于租金的主张的诉讼时效为1年的规定，以及最高法院的相关司法解释，中盛阳光公司应当在知道或应知道权利受到损害之日起一年内主张，即中盛阳光公司最迟应当在2015年12月16日前向法院主张，而中盛阳光公司在2018年1月10日才提起诉讼，显然已经超出了诉讼时效，贵院应依法驳回中盛阳光公司的全部诉讼请求。三、中盛阳光公司直接抵扣行为违反双方合同约定，不符合正常的行业规则，行为无效。中盛阳光公司在诉状中诉称其将我公司的房屋押金140万元直接抵扣了违约金，且不说我公司是否违约，即便我公司最终被法院认定为违约，根据减少损失规则，中盛阳光公司的抵扣行为也先行抵扣我公司延付的租金，而不是中盛阳光公司所称的我公司违约后的违约金。140万元的押金抵扣不足100万元的租金及水电费应绰绰有余，中盛阳光公司直接将我公司的押金抵扣违约金的行为明显是在其扩大自己损失的情况下主张的获利，对于中盛阳光公司的这种行为完全违背法律的保护性质，应予以否定，不予支持。且，《房屋租赁合同》第六十四条明确约定：经乙方（我公司）书面认可后，甲方有权从乙方支付给甲方的押金中扣除乙方因违约而应当支付给甲方的迟延履行金、违约金、损失赔偿金等费用……。中盛阳光公司在未通知我公司的情况下直接抵扣，其抵扣行为无效，法院应驳回中盛阳光公司直接抵扣违约金的主张。四、违约金明显要求过高。中盛阳光公司诉称我公司应支付违约金840万元，直接扣除应向我公司返还的押金140万元后，还应向中盛阳光公司支付700万元。虽然合同约定我公司根本违约的违约责任为一年租金，但是此次我公司延付的租金总数仅为951941.6元，即使法院认定我公司逾期支付56天，对方的实际损失也仅为951941.6元为期56天的利息损失，约为8144.39元（当时银行贷款利率是5.6%），除此之外中盛阳光公司无其他任何损失发生，但中盛阳光公司要求我公司支付的违约金总数高达840万元，已远远高于其实际损失，明显属于无理要求，请求法院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，如果在认定我公司违约且需承担违约责任的前提下，应依据其实际损失来判断我公司的违约责任。毕竟违约金的约定以赔偿上市时机遭受的全部损失为原则。综上，不论从诉讼时效上来看，还是从中盛阳光公司未用我公司押金抵扣租金而直接抵扣违约金的行为，以及我公司主张的租金金额来看，都可以看出中盛阳光公司主张违约金明显是为了扣收我公司押金不予返还。中盛阳光公司的诉讼主张没有任何事实依据和法律依据，请求贵院公正裁决，裁定驳回中盛阳光公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2004年12月16日，金源汽茂公司（甲方、出租方）与国美公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，租赁房屋基本情况：第一条租赁房屋地址：北京市海淀区远大路1号1号楼地下一层。第六条租赁房屋建筑面积6010平方米。第八条租赁费用所含费用项目：房屋租赁费用+物业管理费+设备使用费+维修保养费。第九条租赁费用计算标准3.83元/天/平米，总计70万元/月/平米。年总租赁费用为840万元。从第三年起，年租在第一年租赁费用的基础上递增5%。第十条免租期（乙方有权使用但不交租赁费用的期限）55天。自2004年12月17日起至2005年2月10日止。第十一条租赁费用的支付方式为：按季支付，即每三个月支付一次租赁费用，另乙方须支付相当于两个月租赁费用的押金。第十二条：乙方应于租赁房屋交付后的3日内向甲方支付押金（相当于两个月的租赁费用）和第一期的租赁费用（即三个月的租赁费用）共计五个月的租赁费用。第十三条：租赁费用支付时间：乙方在前一期租赁费用期满之日提前十天，向甲方支付下一期租赁费用。第十八条：租赁期限10年，自2004年12月17日起至2014年12月16日止。第四十一条：如甲方代收水电费，不另加手续费。在乙方交纳水电费同时，甲方应向乙方提供名头为乙方的增值税发票。第六十条：乙方应按本合同约定支付租赁费用及水电费。第六十四条：经乙方书面认可后，甲方有权从乙方支付给甲方的押金中扣除乙方因违约而应当支付给甲方的迟延履行金、违约金、损失赔偿金等费用，乙方应在甲方发出补交押金通知后的5个工作日内补齐被扣除的押金。第六十五条：本合同终止或解除后，在乙方按本合同约定将腾空租赁房屋移交给甲方并依本合同约定履行所有付款义务后的30日内，甲方应将乙方押金退还给乙方（不计利息）。第六十七条：乙方无正当理由迟延交付押金、租赁费用和水电费的，每迟延一天，应以迟延交付费用金额为基数，以万分之五为标准向甲方支付滞纳金。如乙方迟延交付超过45天的，甲方有权解除合同，乙方应补齐所有应缴费用及赔偿由此给甲方造成的经济损失，同时向甲方支付以一年租赁费用为标准的违约金。同日，双方通过签订《租赁房屋计租面积确认单》，确认租赁费用租金每月70万元，每年租金840万元，从第三年起年租在第一年租赁费用的基础上递增5%。合同签订后，国美公司向金源汽贸公司支付了首期租金并于2004年12月17日向金源汽贸公司支付租赁押金140万元。合同履行过程中，在2006年10月，金源汽贸公司（甲方）与国美公司（乙方）及中盛阳光公司（丙方）三方签订了《补充协议》，约定：一、三方一致同意，自2006年10月30日起甲方就其与乙方签订的《房屋租赁合同》项下所享有的权利和承担的义务一并概括转让于丙方享有并承担（具体《房屋租赁合同》见附件）。二、2006年10月30日前甲乙双方须对《房屋租赁合同》项下约定的双方权利义务的内容继续履行。三、2006年10月30日甲方就其与乙方签订的《房屋租赁合同》项下对乙方所享有的权利和承担的义务转让于丙方，在此之后乙丙双方之间发生的一切债权债务均与甲方无关，甲方对乙方不再承担任何义务及享有任何合同权利。上述补充协议签订后，国美公司与中盛阳光公司继续履行合同，2014年8月15日，中盛阳光公司向国美公司《回函》中，明确该公司因与北京金源时代购物中心签订租赁合同的解除协议，该司不再承租涉案场地，因此国美公司无法向该司续租该场地，双方亦无权就该场地签订任何租赁合同或续租协议。国美公司与中盛阳光公司租赁合同于2014年12月16日到期终止。就迟延交付租金一节，经本院查明合同履行过程期间，国美公司多笔租金的支付时间均晚于合同约定的付款期限予以支付，中盛阳光公司予以接收并未提出解除合同。国美公司主张双方已经通过实际履行合同的行为确认改变了合同约定的租金时间，同时国美公司主张另一延迟支付租金的原因系中盛阳光公司并未按照合同约定先行提供发票。中盛阳光公司对国美公司的上述主张均不予认可，该公司主张双方合同中并未明确约定租金支付以先行开具发票为前提。双方租赁合同于2014年12月16日到期，截至2014年12月，国美公司向中盛阳光公司足额支付了合同项下的全部租金。本院认为，2004年12月16日金源汽茂公司与国美公司签订的《房屋租赁合同》及2006年10月金源汽贸公司与国美公司及中盛阳光公司三方签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效合同，各方应依约行使合同权利，履行合同义务。根据上述协议，中盛阳光公司已经概括承受金源汽贸公司与国美公司于2004年12月16日签订的《房屋租赁合同》，对此本院予以确认。就中盛阳光公司主张国美公司存在逾期支付租金，应依约抵扣押金并支付违约金的辩称，本院认为，国美公司在合同履行过程中，确实存在多笔租金未按照合同约定的期限支付的行为，但截至双方合同到期终止的2014年12月，国美公司已经全部付清租金，中盛阳光公司亦予以全部接受，在此期间并未向国美公司主张逾期支付租金的违约责任，亦未提出解除双方之间的租赁合同；同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据中盛阳光公司于2014年8月15日向国美公司发出的《回函》，明确该公司因与北京金源时代购物中心签订租赁合同的解除协议，该司不再承租涉案场地，因此国美公司无法向该司续租该场地，双方亦无权就该场地签订任何租赁合同或续租协议。因此，国美公司迟付租金的行为并未导致该公司实际损失的发生，综合上述分析，国美公司迟付租金的行为并不足以导致根本违约，且通过双方实际履行合同的情况，已经接受国美公司的该种行为，而该行为亦未对中盛阳光公司造成相应的损失，国美公司无须向中盛阳光公司承担逾期支付租金的违约金，对于中盛阳光公司要求国美公司支付违约金700万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：驳回北京中盛阳光物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费六万零八百元（北京中盛阳光物业管理有限公司已预交三万零四千元），由北京中盛阳光物业管理有限公司负担，余款于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐 铸人民陪审员  林荣萍人民陪审员  武剑辉二〇一九年九月六日书 记 员  冯梦薇