江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0324民初3065号原告（反诉被告）：刘兹民，男，1986年11月11日生，汉族，住睢宁县。原告（反诉被告）：孙圣楠，女，1988年8月23日生，汉族，住睢宁县。以上二原告共同委托诉讼代理人：史强元，江苏仁台律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱艳春，男，1974年10月8日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：徐士泽，男，1962年5月14日生，住睢宁县。被告：孙宾，男，1974年3月19日生，汉族，住睢宁县。原告刘兹民、孙圣楠与被告朱艳春、孙宾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法由审判员刘宝玉适用简易程序独任审判，后裁定转为普通程序并组成合议庭，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。审理过程中，本院根据原告的申请，追加孙宾为本案共同被告，并通知其参加诉讼。被告朱艳春提出反诉请求，本院依法合并审理。二原告的共同委托诉讼代理人史强元及被告朱艳春的委托诉讼代理人徐士泽，到庭参加了诉讼。被告孙宾，经本院合法传唤、无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘兹民、孙圣楠向本院提出诉讼请求：依法判令二被告返还原告购房款本金22万元并支付利息（以14万元为本金，从2016年5月11日起，按照中国人民银行贷款利率三倍，计算至实际履行之日；以8万元为本金，从2017年5月1日起，按照中国人民银行贷款利率三倍，计算至实际履行之日）。事实和理由：原、被告于2016年3月10日，签订门面房转让协议一份，约定被告将坐落于睢宁县经济开发区前进路11号徐州长城飞轮有限公司门前的36-34两间门面房，以66万元总价转让给原告。协议签订之前，原告已于2016年2月10日支付购房款10万元，此后又分两次支付购房款12万元。按照协议约定，被告应在签订合同后两个月内把房屋建成交给原告，但至今被告未有交付房屋。因为该房屋至今未经规划和建设许可，应属于违法建筑，请法庭认定合同效力。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求依法判如前请。被告朱艳春辩称，被告已按照合同约定将涉案房屋在期限内交付原告，该转让协议也是原告通过实际考察的真实意思表示。被告不同意返还购房款，要求原告继续履行买卖合同。被告孙宾未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。反诉原告朱艳春向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告损失1万元，反诉费由二被告承担。事实与理由：2016年原、被告签订了门面房转让协议，原告已按协议约定将涉案门面房交付被告，且被告已将涉案房屋进行了改造。现二被告要求返还购房款，但被告对涉案门面房改造的行为，给原告造成了一定的经济损失，故提出反诉，请求支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告刘兹民、孙圣楠辩称，1.涉案房屋从未交付反诉被告，反诉被告从未占有和使用该房屋，也从未对涉案房屋进行改造或破坏。2.不动产物权的设立变更转让和消灭应依照法律规定登记，涉案房屋及土地至今都未经过法律规定进行过规划和建设许可，应认定为违法建筑。3.在签订房屋转让协议时反诉原告承诺给其办证，并在两个月内交房，但至今该房屋未办理任何产权手续，既然属于违法建筑就不应受法律保护。综上反诉原告无事实及法律依据，法院应当驳回其反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2016年3月10日，朱艳春、孙宾作为甲方，刘兹民、孙圣楠作为乙方签订门面转让协议一份，协议约定：甲方现将睢宁经济开发区徐州长城飞轮有限公司门前，（前进路11号）商品门面房转让给乙方，协议如下：“一、该门面房坐落于前进路11号从西到36-34之间1-2层门面。二、该门面面积为280平方，总价款为66万元，转让给乙方。三、甲方建成成品房至水电通，门窗，水表安装齐全，甲方负责去除门前绿化。四、付款方式，合同签订之日起付首款拾万元，余款待工程结束交付给乙方使用并证件齐全，六个月内付清。五、甲方应在2月内把房屋建成交给乙方，如果甲方不能履行合同，所付房款按国家规定利息3倍计算执行。”该协议由甲乙双方签字，并由徐州泰宇电气设备有限公司、李艳盖章见证。签订合同前，刘兹民于2016年2月10日，支付朱艳春10万元购房款；签订协议后，刘兹民又于2016年3月22日支付朱艳春购房款4万元；于2017年5月1日支付朱艳春购房款8万元；共计支付购房款22万元，朱艳春分别出具了收条。庭审中，朱艳春称，涉案房屋原系孙宾所有，由朱艳春施工建设，后孙宾将包括该房屋在内的约700平方米房屋抵给朱艳春，朱艳春又将该房屋出售给了原告。现原告以涉案房屋及土地至今未有取得规划和建设许可，无法办理产权手续为由，请求认定涉案房屋为违法建筑，并返还购房款。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案原告购买被告朱艳春的涉案房产，双方签订了书面房屋买卖合同，被告朱艳春为原告出具了购房款收据，购房事实清楚，证据充分。但涉案房屋未取得规划审批手续，不具备出售条件，故双方签订的房屋买卖合同，违反了法律的强制性规定，依法应当认定为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，双方因此取得的财产，应当予以相互返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现因双方签订的购房合同无效，故被告朱艳春已经收取的购房款22万元，应当返还原告。原告的该部分诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。但由于被告孙宾未有收取原告购房款，故原告要求被告孙宾返还购房款的诉讼请求，依据不足，本院依法不予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同，自始没有法律约束力，本案原告已将购房款交付被告使用多年，而涉案房产至今未有取得规划、审批等手续，被告至今无法为原告办理产权登记手续，存在一定过错，应当支付原告资金占用期间的利息。但原告购买涉案房产前未有查询涉案房产的登记信息，了解涉案房产是否具备出售条件，自身也存在一定过错，也应承担相应的责任。故虽然双方协议约定按照中国人民银行贷款利率三倍计算利息，但鉴于双方对于合同无效均存在过错，本院认为应当自原告实际支付购房款之日起，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算原告资金占用期间的利息损失。前两笔购房款合计14万元，原告自愿主张自2016年5月11日起计算利息损失，系其对自身诉讼权利的放弃，不违反法律规定，不应予以支持。被告孙宾未到庭参加诉讼，应当视为其对自身诉讼权利的放弃。关于朱艳春反诉刘兹民、孙圣楠赔偿房屋损失的诉讼请求，因其提供的证据不足以证明刘兹民、孙圣楠已经占用该房屋并对该房进行了改造，且刘兹民、孙圣楠亦不予认可，故其反诉请求证据不足，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告朱艳春于本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告刘兹民、孙圣楠购房款本金22万元及资金占用期间的利息损失（从2016年5月11日起，以14万元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，计算至实际履行之日；从2017年5月1日起，以8万元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，计算至实际履行之日）；二、驳回原告刘兹民、孙圣楠对被告孙宾的诉讼请求；三、驳回原告刘兹民、孙圣楠的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告朱艳春的反诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4600元，由被告朱艳春负担。反诉案件受理费减半收取25元，由反诉原告朱艳春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘宝玉审 判 员  张新娟人民陪审员  陈兆行二〇一九年九月二十九日法官 助理  李廷轩书 记 员  胡 慧附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。