江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初2183号原告：九江巨丰物业服务有限公司，住所地：九江市浔阳区滨江路******，统一社会信用代码：91360403065387859J。法定代表人：廖为凤，女，该公司总经理。委托诉讼代理人：李锋，男，该公司员工。被告：濂溪区九景宾馆，住所地：九，住所地：九江市濂溪区长虹大道富华小区****，代码：92360402MA35Y7P43C。经营者：徐淑文，男。原告九江巨丰物业服务有限公司诉被告濂溪区九景宾馆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九江巨丰物业服务有限公司委托诉讼代理人李锋、被告濂溪区九景宾馆经营者徐淑文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九江巨丰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2018年1月23日至2018年12月31日期间尚未交清的物业服务费1257元，（宾馆面积186名方米，每平方单价：0.8元/月，物业服务时长：11.3个月，应交物业服务费：186?0.8?11.3=1681元，已交：424元，未交清：1257元）。2、请求判令被告给付尚未交清的物业费的利息，按银行贷款利率计算，从2019年1月28日至被告付清所欠费用的时期止。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告2018年1月23日进驻小区进行物业服务，2018年12月31日终止服务，被告是濂溪区九景宾馆（九江市富华小区1#楼1-201、202室）的经营者，根据2019年1月23日九江富华小区第五届业主委员会与原告签订的调解协议，在原告服务期间，被告的物业服务费没有交清，原告于2019年1月28日在小区公告栏、通道口及小区所有单元楼道内张贴了收费公告，同时把公告发到业主微信群内，并多次上门到被告家里催促未果。根据相关法律规定及协议约定，请法院支持原告诉请。原告为证明自己的主张，向法庭提交了下列证据：1、原告的营业执照复印件，法定代表人身份证明；2、国家企业信息公示图片；3、调解协议、授权委托书；4、物业费缴费收据；5、（2019）赣0402民初523号民事判决书和（2019）赣04民终1353号民事判决书；6、催缴费通知单及图片。被告濂溪区九景宾馆辩称：我不承认原告和我们有物业协议，我只认识李强，我们小区没有物业公司接管，因没有其他物业接管，我们也默认了李强接管小区物业，我只认可0.38元每平方米的物业费。被告向法庭提交了图片一组。本院经审理认定事实如下：2018年，因涉案的富华小区的第五届业委会尚未成立，原告未能与小区的业委会就物业管理签订正式的物业管理合同。原告于2018年1月23日开始正式进驻涉案小区进行物业管理服务，在原告提供物业服务期间，被告于2018年3月19日向原告缴纳了物业管理、卫生费共计424元，原告向被告出具收据一份，载明：“徐淑文（1#楼1-201、202）暂交424元卫生费待合同价出台结算，多退少补”。后在原告管理小区提供物业服务期间，小区第五届业委会于2018年8月24日正式成立并在房产部门进行了备案，第五届业委会决定从2018年9月1日终止原九江巨丰物业有限公司的各项服务工作。原告在收到小区第五届业委会的该公告后因原告已收取了小区部分业主全年的物业管理费，2019年1月23日，在南湖小区社区居委会主持调解和见证下，原告与第五届业委会达成调解协议一份，载明：1、双方同意物业服务期为2018年1月23日至2018年12月31日止；2、物业服务期收费标准按住户0.35元/㎡/每月，宾馆按0.8元/㎡/每月，门面及餐馆按1.00元/㎡/每月，停车费按50元/每月/每辆，费用由物业自行收；3、??。协议还约定了其他条款。此后，原告开始上门收取2018年度尚未交清的物业服务费用，并在被告经营场所的大门上张贴了《物业服务费催缴通知单》，被告濂溪区九景宾馆面积186㎡，按0.8元/㎡/每月，原告实际提供物业服务时长为11.3个月（2018年1月23日至2018年12月31日）。因被告已交424元，原告向被告催缴尚未交清的物业费1257元。后因被告未缴纳物业费，原告多次催讨未果，遂诉至法院，要求法院支持诉请。另根据（2019）赣0402民初523号民事判决书认定：1、涉案小区在开发商交房后由正规的物业公司进行管理，后由于物业公司未能与小区业委会协调好物业管理问题而撤离，此后小区一直由各届业委会自行管理、自行收取物业管理费，直至2018年1月份第四届业委会未再继续管理。2、第五届业委会成立后，于2018年9月14日开始，就小区的管理问题包括是自治管理还是招聘物业公司进行物业服务管理等问题向全体小区业主进行授权签名，小区大部分业主均签名授权第五届业委会处理上述问题。上述事实有原告提交的企业信用信息公示报告打印件一份，授权委托书、证明、调解协议复印件各一份（原件出示），公告图片、物业服务费催缴通知单各一份，图片打印件一份，（2019）赣0402民初523号民事判决书和（2019）赣04民终1353号民事判决书予以佐证，足以认定。本院认为，首先，虽然原告入驻涉案小区未经小区全体业主大会共同决定选聘，但原告入驻涉案小区本就是在涉案小区处于无人管理物业的非常时期，且是在涉案小区所在的南湖小区社区的协调下入驻的，原告在接手入驻被告所在的小区后也向该小区的所有业主提供了物业服务，已履行了合同的主要义务，包括被告在内的大部分业主也缴纳了部分物业费，这说明被告已实际接受了原告提供的物业服务；此后小区的第五届业委会成立后虽有张贴书面公告载明2018年9月1日终止原九江巨丰物业有限公司即本案原告的各项服务工作，但据此亦可认定第五届业委会成立后是认可了原告入驻涉案小区提供物业管理的事实，被告作为实际已接受物业服务的业主，仍应按原告与第五届业委会签订的《调解协议》的约定向原告缴纳相应的物业服务管理费，被告辩解原告不是涉案小区物业服务的提供者，实际提供者系案外人李强的意见以及被告提供的图片均不足以证明被告的抗辩理由，本院依法不予采纳。其次，原告提供物业服务管理起止时间和物业管理费的标准问题，虽然原告入驻涉案小区提供物业服务时并未明确服务时间且确定的物业服务费标准未经全体业主50%以上同意，但在原告入驻后成立的第五届业委会成立后就物业管理问题有征询涉案小区业主的同意并已取得小区大部分业主的同意，此后原告与涉案小区的第五届业委会在南湖小区社区主持下达成了《调解协议》并在调解协议中明确了原告在涉案小区提供物业服务的期限、服务的标准，被告并缴纳了部分宾馆物业管理费，同时结合涉案小区周边及九江地区物业管理费标准，对于原告与第五届业委会约定原告提供物业服务的管理费标准可以酌情予以认定，因此，被告辩解认为原告收取物业管理费标准不合理的意见均没有事实和法律依据，本院依法均不予采纳。综上所述原告起诉要求被告交纳尚欠的物业管理费1257元的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于原告起诉要求被告按银行贷款利息标准计算逾期利息的诉讼请求，虽然被告未足额交纳物业管理费是事实，但由于该小区的第五届业委会在成立后针对原告提供的物业服务张贴公告要求原告退出，而且对于是否继续提供物业服务及收取物业费时间和标准问题原告与全体业主及第五届业委会均一直未能妥善解决或有效沟通，直至2019年1月23日才形成书面调解协议，故从公平合理的角度，原告起诉要求被告按银行贷款利息支付逾期缴纳物业管理费利息的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、限被告濂溪区九景宾馆于本判决书生效之日起三日内向原告九江巨丰物业服务有限公司交纳物业管理费1257元；二、驳回原告九江巨丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告濂溪区九景宾馆承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  胡荣珍二〇一九年九月四日书记员  彭梦云