福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申1909号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郭天生，男，1974年8月27日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：陈良明，福建汀龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚志飞，福建君州律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：长汀县中云花园二区业主委员会，住所地长汀县黄屋楼下茶园新村89-1号。 代表人：王火木，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：蔡星峰，福建至信律师事务所律师。 再审申请人郭天生因与被申请人长汀县中云花园二区业主委员会（以下简称中云二区业委会）恢复原状纠纷一案，不服福建省龙岩市中级人民法院(2018)闽08民终1081号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 郭天生申请再审称，一、二审法院没有对郭天生上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。郭天生上诉状中明确对一审法院擅自变更案由，侵害郭天生权益提出异议，但二审法院对该上诉请求既未进行审理，也没有做出说明，而是直接采用一审法院改变后的案由进行审理，明显不公。 二、原审适用的法律规定与判决内容不相符。原审依据我国物权法第七十三条、八十三条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十五条的规定，认为被申请人有权要求郭天生停止侵害、排除妨害，但一审法院作出的判决却是返还，二审法院予以维持。根原审人民法院依据的相关法律规定，被申请人有权要求郭天生停止侵害、排除妨害，但无权要求返还，因为其不是讼争地块的权利人。 三、原审判决认定事实错误。1.一审判决认为“中云二区业委会与郭天生对中云花园二区A6幢别墅地下一层公共活动空间及下沉花园为业主共有这一事实无争议”，但郭天生一审答辩就明确对讼争地块的权利主体提出异议，且一审庭审归纳的争议焦点也明确“高层住宅对涉诉区域是否享有共有权”。因此，本案应当先确权，而非一审认定的共有物返还纠纷。2.原审法院认定被申请人具有诉讼主体资格，属于适用法律错误。《物业管理条例》第十九条及第二条规定，业主委员会在其职责范围内，仅有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。因此，业委会只对现有的物业进行管理。而本案涉及共有权的争议，被申请人无权直接以当事人的身份提起诉讼。3.二审对事实认定“并认为应补充‘下沉花园和小区道路之间应该建设铁艺栅栏进行隔离’等事实持有异议，但未提供相应的证据证明，本院不予采信”，与被申请人在庭审过程中的自认不相符。对于下沉花园和小区道路之间应该建设铁艺栅栏进行隔离这一事实，被申请人在一、二审庭审过程中都认可，只是认为建设部铁围栏是为了保护业主人身安全。对于当事人已经自认的事实，郭天生无需举证证明。二审却以郭天生未提供证据证明为由，对其要求补充的事实不予认可，不符合法律规定。且铁艺围栏的建设可以进一步证明多层建筑和高层建筑是属于不同的两个部分，归属两个不同的业主委员会，二审却未予审查即不予采信，侵害了郭天生的权利。 四、中云花园其他业主对地下一层空间不享有共有权，也无权使用。1.根据中云花园二区设计单位当初的设计，地下一层虽然注明为“公共活动”空间，但是全封闭式的空间，仅供郭天生使用。设计单位出具的《关于中云花园A1-A3、A5-A11多层建筑物地下一层“地下公共活动空间”的设计说明》，证明该空间仅为空间上部建筑“公共活动”使用，并非属于全体业主使用。而该说明也与地下一层全封闭式的设计结构相印证。2.郭天生与中云房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》可知，开发商已将地下一层出售给郭天生，地下一层应属于郭天生所有。首先，该合同第三条明确郭天生购买的房屋包含地下一层，而高层建筑的商品房买卖合同地下层数处是注明为“0”。其次，合同附件二“关于该商品房共用部位的具体说明”再次明确地下一层未纳入商品房共用部位，高层建筑业主也没有分摊相应的面积。最后，开发商能够将地下一层出售给郭天生，证明开发商对地下一层才享有真正的权利，而郭天生通过买卖的方式，取得地下一层的权利，郭天生对地下一层进行改造和使用并没有侵害其他业主的权利。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项规定申请再审。 中云二区业委会提交意见称，一、其诉讼请求的目的就是要求郭天生返还公共活动空间和下沉花园，本案实质上是恢复原状纠纷。郭天生将公共活动空间的水泥地板打通，将该空间封闭，并且在北边开通大门，在填平的下沉花园上种植花草树木、建设围墙，将业主共有的公共活动空间和下沉花园侵占。 二、原审判决将讼争公共场所返还被申请人并无不当。 三、原审判决事实认定清楚，适用法律正确。1.原审判决认定讼争公共场所归全体业主共有是正确的。《中云花园实算房产面积汇总表》《A5、A6号楼地下一层平面竣工图、一层平面竣工图》及《A5、A6号楼竣工立面图、剖面图》明确标明讼争场所分别为公共活动空间和下沉花园。根据我国物权法等规定，公共活动空间和下沉花园归全体业主所有。2.按常理讼争场所的权属争议只会发生在业主与开发商之间，而不会发生在业主委员会与业主之间。本案竣工图纸明确标明讼争场所为公共活动空间和下沉花园，开发商并未对讼争场所主张权利，而作为业主之一的郭天生更无权对讼争场所主张权利。3.我国物权法第八十三条第二款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条明确规定，业主委员会对业主改建、侵占共有部分的行为有权要求行为人停止侵害、排除妨害，因此被申请人的诉讼主体适格。4.原审诉讼中，郭天生均未提供证据支持其主张。根据法律规定，专有部分仅以产权证载明的面积为限，因此，郭天生无权对讼争场所的权属提出主张。5.不论是别墅区还是高层住宅区都在中云花园二区范围内，都属同一个物业管理区域。郭天生所称下沉花园与小区道路之间的铁艺栅栏开发商自始至终都没有设置，即使有铁艺栅栏设计的存在也不是为了区分别墅区和高层住宅区，更不能证明别墅区和高层住宅区属不同的业主委员会。从《中云花园实算房产面积汇总表》《中云花园总平面图》来看，别墅区和高层住宅区同属一个物业项目规划用地范围，并且共用设置的配套设施设备，因此别墅区和高层住宅区同属一个物业管理区域。社区居民委员和住建局在组织成立业主大会筹备组，指导、监督成立案涉小区业主大会，选举成立业主委员会过程中，均将别墅区和高层住宅区作为同一个物业管理区域。因此，原审法院认定别墅区和高层住宅区同属一个物业管理区域是正确的。综上，请求驳回郭天生的再审申请。 郭天生于再审申请中提交证据：证据1.《建设工程设计合同》《关于中云花园A1—A3、A5—A11多层建筑地下一层“地下公共活动空间”的设计说明》《规划设计竣工图》，证明：（1）中云房地产开发有限公司就中云花园房地产开发项目由杭州中宇建设工程设计有限公司（原厦门中沈建设设计院）进行工程设计；（2）中云花园A1—A3、A5—A11多层建筑地下一层“地下公共活动空间”为该空间上部建筑“公共活动”使用；（3）结合规划设计竣工图看，地下一层平面图用粗实线标画的部分标注为挡土墙，说明该地下室系封闭式供特定对象使用的活动空间，非整个小区公共活动使用的空间。 证据2.中云花园总平面图、中云花园实算房产面积汇总表、A5、A6别墅房屋分层平面图、现场照片、《A5、A6#楼；A10、A11#楼地下一层平面图、一层平面图》《A5、A6#楼、A5、A6#楼；A10、A11#楼施工图设计说明》《A5、A6#楼；A10、A11#楼立面图、剖面图》，证明：（1）地下室建筑面积不计算容积率，开发商有权通过出租、转让、附赠等方式让与给业主专有使用；（2）A5、A6两栋别墅地下活动空间合并计算使用面积，地下活动空间围护结构与挡土墙之间也有计算面积，说明该部分地下空间系A5--A6别墅房屋的地下空间；（3）结合A5、A6房屋分层规划设计平面图来看，地下一层是用封闭式挡土墙隔离，挡土墙外还设计有围护拦结构，说明该房屋的地下活动空间与小区道路等公共设施是分离的，系两栋别墅的地下公共活动空间。 证据3.商品房买卖合同（两份），证明：（1）郭天生与中云房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售），根据合同第三条约定，A6房屋包括地上三层，地下一层，套内面积209.71平方，分摊面积为0，说明郭天生购买的三层别墅房屋另附带了地下一层，地下一层空间通过买卖或附赠方式取得，使用权归属郭天生；（2）合同附件二未纳入商品房分摊的公共部位包括地下公共活动空间，说明讼争空间不参与面积分摊，不是小区所有业主的公共配套设施；（3）结合高层套房的买卖合同来看，其地下层数注明为“0”，可见高层商品房买卖不包含地下层。另从购买单价来看，高层每平方均价为5000-6000元左右，郭天生购买的房屋每平方单价为15922元，购买方基于开发商有附赠地下活动空间，才花如此高价购买。 中云二区业委会质证认为，郭天生提交的平面图、剖面图等，原审时中云二区业委会已提交过。其对证据1中设计合同和设计说明真实性有异议，设计说明没有法律效力。最初设计并不能代表实际竣工的现状，建造过程会存在变化。竣工图和平面图矛盾，并未注明公共空间是别墅区独有。对证明内容有异议，与事实不符。双方争议的空间是地上空间，故地下室面积不计容与本案无关。西面是有门、楼梯可以进入讼争空间的，不是只能从郭天生家中楼梯进入。竣工交房时不存在北面的铁艺围栏，其是郭天生近期围起来。对证据2工程图纸真实性无异议，证明内容有异议。第一张图纸标注的是工程规模包含地下一层，并不能说明讼争别墅的区域范围包含了地下一层。地下一层的功能为储藏间与工作间，这仅是工程设计图上备注，实际状态要以工程竣工图为准。而且储藏间与工作间也可以是公共所有。对证据3购房合同真实性无异议，证明内容有异议。高层住宅和别墅住宅结构不同，所以合同上注明地下一层只是对该别墅住宅结构的说明，别墅面积1-3层是不包含地下公共活动空间。至于郭天生主张购买单价是商品房三倍，是其与开发商的问题，与本案无关。 本院认证认为，郭天生提交的《A5、A6#楼；A10、A11#楼立面图、剖面图》，被申请人在原审诉讼中已予提交，故不属于再审审查中新的证据。被申请人对证据2中工程图纸及证据3的真实性无异议，予以确认。其余证据有原件核对，真实性本院予以确认。上述证据对认定讼争空间系小区业主公共部分还是A5、A6业主专有部分具有证明作用，可作为新的证据予以采信，对于其证明力大小还需结合全案其他证据及事实予以确认。 本院另查明，郭天生与中云房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定合同项下的商品房总层数3，地上层数3，地下层数1，所在层1-3。 开发商中云房地产开发有限公司到庭接受询问，表示不论是设计理念还是最终交付，都是将地下一层公共活动空间作为A5、A6业主的储藏间和工具间单独使用。图纸上下沉花园东西两侧的楼梯是直接设计通往一层，但实际交付时没有这个楼梯，由业主自由考虑是否修建。而铁艺栅栏设计是有的，但因为交付时业主以需要运送装修材料为由要求先不安装，后来本案生效判决要求恢复原状，就安装了栅栏。 本院经审查认为，讼争地下一层东、西、南三面均为封闭式挡土墙，北面虽然在实际交付时未安装围墙，表面上呈现地下一层为未封闭、开放的状态，但实际上地下一层的北面处与地面、下沉花园均存在1米以上的落差，故即使未安装围墙，该处亦非外界进入地下一层的正常通道。《A5、A6#楼、A10；A11#楼地下一层平面图、一层平面图》标注该北面位置由景观公司二次设计安装铁艺围墙。中云房地产开发有限公司解释交付时未安装系业主以需要运送装修材料为由要求先不安装。根据上述图可知，讼争地下一层的北面处设计安装有铁艺围墙，而该围墙势必会导致外人无法自由出入，客观上造成讼争地下一层的北面亦与外界形成隔断。被申请人主张《A5、A6#楼、A10；A11#楼地下一层平面图、一层平面图》中标注为“上”“下”的楼梯即为下沉花园通往讼争公共活动空间的楼梯，故该公共活动空间并非封闭空间，而系开放空间。经查，上述平面图载明相应楼梯通往的位置系地面一层，《A5、A6#楼、A10；A11#楼立面图、剖面图》中的“立面图”明确该楼梯通往地面一层，而开发商中云房地产开发有限公司亦表示设计图上下沉花园东西两侧的楼梯是直接设计通往一层，但实际交付时没有楼梯，而由业主自由考虑是否修建。因此，即使设计图的两侧标注有楼梯，该楼梯通往的楼层为地面一层即郭天生的住宅。被申请人主张可以通过该楼梯通往讼争空间，事实依据不足。被申请人另主张可通过西侧的门和楼梯进入讼争空间，但该通道系被申请人之后自行修筑，显然不能作为判断讼争空间是否系开放空间的依据。讼争空间客观上形成了一个与外界遮断的较为独立的空间。《A5、A6#楼、A10；A11#楼施工图设计说明（一）》明确载明，地下一层的功能布局为储藏间和工作间，地上一至三层为住宅。讼争空间虽备注为“公共活动空间”，但是鉴于该空间上面有A5、A6两户，因此该“公共活动空间”是指该两户的公共活动空间还是整体小区业主的公共活动空间，原审未予查明，存在事实认定不清，适用法律错误的问题。本案还需根据在案证据进一步查明讼争空间的功能、构造上是否具有独立性、可以排他使用、开发商是否将讼争空间交付给郭天生使用等，以评判讼争空间是否属于业主专有部分。综上，郭天生的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项规定的再审情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下： 一、指令福建省龙岩市中级人民法院再审本案； 二、再审期间，中止原判决的执行。 审 判 长  蔡 伟 审 判 员  林培阳 代理审判员  孙 艳 二〇一九年九月二十九日 法官助理陈美婷 书 记 员  王琦春 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 第二百零六条按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行，但追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等案件，可以不中止执行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。