江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终7045号上诉人（原审被告）:邹宝珠，男，1960年12月26日生，汉族，住所地苏州市相城区。（未到庭）委托诉讼代理人：沈泉生，苏州市相城区北桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:王海雯，女，1986年8月29日生，汉族，住所地苏州市吴中区。委托诉讼代理人：黄俊杰，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。上诉人邹宝珠因与被上诉人王海雯房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院（2018）苏0507民初6529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹宝珠上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、本案的诉讼费用由王海雯承担。事实和理由：双方协议约定王海雯应承担物业费，但其自租赁之日起至2018年1月长达3年多的时间未向物业公司交纳物业费。邹宝珠代为履行后行使追偿权，经法院判决后[(2018)苏0507民初3693号]才得以履行。其次，协议第二条约定不得转租，但王海雯在未经邹宝珠同意的情况下，公开张贴招租广告，其行为已违反约定和常理。邹宝珠是基于王海雯的严重违约而提前终止协议的，不应承担违约金。原告向法庭提供的修理费用和装修费用是几份“照片”和民间“收条”，而一审法院未经现场勘察，未经评估即作出损失认定，违反证据规则双方协议并未对装修作出约定，该费用应由承租人自行承担。财产损失中古筝损失由邹宝珠承担显属不当。王海雯在诉讼中答辩称：1、未缴纳物业费纠纷已经法院判决结案，且结案后邹宝珠与王海雯重新签订了一份租赁合同，因此该未缴纳物业费案件与本案无关。2、邹宝珠私自锁门且在沟通后直言收回房屋，造成王海雯无法实际使用房屋构成违约，严重损害王海雯权益。3、王海雯在房屋墙面开裂严重漏水及门窗损坏的情况下进行更换且提供相应收据，邹宝珠理应对该部分费用进行支付。4、王海雯存放在涉案房屋内的古筝由于房屋漏水被侵泡无法使用，王海雯对此提供了相关鉴定证书，可以证明古筝已经无法使用且要求邹宝珠进行赔偿。综上，我方认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原审判决，驳回邹宝珠的上诉请求。王海雯向一审法院起诉请求：请求法院确认王海雯与邹宝珠于2017年8月31日签订的《房屋租赁协议》于2018年9月21日起解除。判令邹宝珠支付王海雯违约金20400元、财产损失14200元、房屋维修费2100元、房屋装修损失26100元，共计62800元。本案的案件受理费用由邹宝珠承担。一审法院认定事实：2013年8月19日，邹宝珠（甲方、出租方）与王海雯（乙方、承租方）签订房屋租赁协议一份，协议约定：租赁地点：北桥街道洋泾头路18号7幢11号；租用期限：自2013年9月1日起至2018年8月31日；房屋租金：每年25000人民币；付款方式：房屋年租金支付方式为签订协议付年租金25000元；第二年25000元；第三年甲、乙双方按行情房屋租金重新协商进行。租赁期内的水、电、煤气、物业费、电话、有线电视、卫生治安费、物业费由乙方支付、房屋修理费由甲方支付。协议对双方责任及义务、违约责任等均作了具体规定。2017年8月31日，邹宝珠（甲方、出租方）与王海雯（乙方、承租方）签订房屋租赁协议一份，约定：租赁地点：北桥街道洋泾头路18号7幢11号；租用期限：自2018年9月1日起至2021年8月31日；房屋租金：2017年9月1日至2018年8月31日为30000人民币；付款方式：签订协议第一年租金32000元；第二年34000元；第三年36000元。租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费、物业费由乙方支付，房屋修理费用由甲方支付。租用期内，乙方有下列情形之一甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失。（1）乙方擅自将房屋转租、转让或者转借的。（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的。（3）乙方无故拖欠房租租金30天。（4）乙方连续3个月不付第4条所有费用的。协议第五条约定：如任何一方违约，需向对方支付合同总价款20%的违约金。第六条约定：乙方有权转租，需配合甲方寻找下家，乙方的转租不视为违规。协议对其他事项亦作了相应的约定。租赁合同履行期间，2014年始，因房屋渗水，王海雯对房屋进行了修缮。2017年暑期，因房屋渗水，造成古筝损坏。王海雯对房屋进行了装修。2017年9月中旬，邹宝珠发现王海雯在租赁房屋处张贴招租告示，邹宝珠便于同月20日在租赁房屋门上加了把锁，致王海雯无法继续使用租赁房屋。2018年9月28日，王海雯（乙方、承租方）发出解除合同通知书，通知书载明“我方此前一直按照协议约定按时支付房屋租金，贵方于2018年9月21日在未告知我方的情况下私自在出租房屋上加锁，阻止我方继续租赁使用该房屋，并且在我方与贵方沟通后明确告知要收回该房屋。贵方的行为已经导致我方无法继续使用该房屋，严重侵害我方的合法权益，构成严重违约，鉴于贵方以上行为，我方在此通知贵方：一、我方王海雯与贵方于2017年8月31日续签《房屋租赁协议》在贵方单方在租赁房屋门上加锁之日（即2018年9月21日）起解除。二、贵方在收到本通知之日起3日内支付因贵方违约及房屋质量问题导致的各项损失”。2018年9月30日，邹宝珠复函王海雯称：一、我和你于2017年8月13日续签《房屋租赁协议》后，首先你未能按协议先交后租的约定支付租金；其次，违反协议不得转租的约定，私自转租。鉴于此，第一份协议到期后即终止双方租赁关系。二、接函后随时和我联系，清理你所有个人动产及生活用品，办理解除协议手续。三、关于损失问题：首先未造成你实际损失，即使存在损失，因你违约在先，不予赔偿。嗣后，王海雯、邹宝珠协商未果，王海雯遂诉讼至一审法院。2017年11月30日，扬州金韵乐器御工坊有限公司出具鉴定书，载明样品名称：翠影莲香（古筝），价格：2017年出厂指导价8200元）。鉴定结果：1、古筝主要部件均为木质材料，整体被水浸泡后，会出现整体框架变形，导致音色变差，外观受损，影响古筝美观。2、古筝重要组成部位，音源即古筝面板被水浸泡后，会膨胀变形，导致该古筝音色沉闷，失去其专业演奏价值，后期保养不当，易出现蛀虫、腐烂现象，影响产品使用寿命。3、直接影响古筝使用寿命的关键部位弦轴板。在其受潮后木质易变形，影响演奏者无法有效调音，严重的会导致古筝报废。4、古筝琴弦被水浸泡后生锈需整套更换。另样品飞天（古筝），价格：已停产，同等档次类似样式古筝售价约为6000元。鉴定结果一致。本案一审审理过程中，王海雯主张的损失为1、房屋修缮带来的损失2100元，古筝损坏损失14200元。2、房屋装修损失为门窗装修款10600元、墙纸2000元、贴墙纸包工包辅料8000元、二手空调及运费5500元。3、汽车维修款2000元。上述事实，由王海雯、邹宝珠提供的房屋租赁协议、解除合同通知书、复函、短信聊天记录及相应照片、房屋维修收据、古筝损坏鉴定书及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为，根据王海雯提供的二份房屋租赁协议的签名及内容分析，结合邹宝珠的复函，可以认定二份房屋租赁协议均为王海雯与邹宝珠授权的张建民所签订。邹宝珠称第二份协议其没有授权张建民，其主张一审法院不予采信。王海雯与邹宝珠签订的二份房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。二份房屋租赁协议均明确约定房屋修理费用由甲方即邹宝珠支付。故王海雯支付的房屋修理费用2100元，应由邹宝珠承担。王海雯、邹宝珠于2017年8月31日签订的房屋租赁协议，既约定乙方擅自将房屋转租、转让或者转借的，甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失。同时，协议第六条又约定：乙方有权转租，需配合甲方寻找下家，乙方的转租不视为违规。此约定相互矛盾，故王海雯张贴招租告示的行为，并不能认定为违约。邹宝珠在租赁房屋门上加锁，导致王海雯无法继使用租赁房屋，无法实现合同目的，构成违约，应承担相应的违约责任。王海雯于2018年9月28日向邹宝珠发出解除合同通知书，邹宝珠于同年9月29日收到并复函，故双方签订的房屋租赁协议自2018年9月29日解除。王海雯要求邹宝珠承担违约金20400元（102000元×20%）的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。第二份房屋租赁协议签订后，因房屋渗水，致古筝损坏，汽车受损。王海雯要求邹宝珠赔偿财产损失计人民币16200元，证据充分，一审法院予以支持。2017年8月31日，王海雯、邹宝珠签订第二份房屋租赁协议后，王海雯于9月初即对房屋进行了门窗装修、贴墙纸、装空调机，由此产生装修费用26100元。由于邹宝珠的违约行为，致王海雯无法继续使用租赁房屋，且装修时间尚短，该费用应由邹宝珠承担。但空调机已由王海雯取回，该空调机部分的费用5500元，应予扣除。计人民币20600元。遂判决：一、原告王海雯与被告邹宝珠于2017年8月31日签订的房屋租赁协议于2018年9月29日解除。二、被告邹宝珠应于本判决生效之日起十日内给付原告王海雯房屋修理费2100元、赔偿原告王海雯违约金20400元、赔偿原告王海雯财产损失16200元、赔偿原告王海雯装修损失20600元，合计人民币59300元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币685元，由被告邹宝珠负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，本案双方当事人之间订立的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。由于双方在协议中有关乙方即王海雯是否享有转租权前后约定矛盾，故原审法院认定王海雯张贴招租告示的行为，不能认定为违约，并无不当。而邹宝珠在租赁房屋门上加锁，导致王海雯无法继使用租赁房屋，无法实现合同目的，构成根本违约。王海雯据此要求解除租赁合同，并由邹宝珠承担相应违约责任，符合法律规定及双方合同的约定，应予支持。王海雯在租赁期间，因涉案房屋漏水造成的损失及王海雯对租赁房屋进行的维修、装修费用，应由邹宝珠一并予以承担。据此，邹宝珠的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1370元，由上诉人邹宝珠负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年九月十日书记员  杨颖颖