河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初5157号原告：司继辉，男，汉族，1975年1月21日出生，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：张磊，河南克谨律师事务所律师。被告：河南省多元投资开发有限公司，住所地：郑州市**长江东路**院商业**楼****。统一社会信用代码：91410100693536018A。法定代表人：王紫煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅、陈桂霞，河南思敬律师事务所律师。原告司继辉与被告河南省多元投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日作出（2019）豫0103民初第629号民事判决书后，原告司继辉不服提起上诉，郑州市中级人民法院经审理后于2019年4月3日作出（2019）豫01民终6262号民事裁定书，发回本院重审。本院立案后，适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告司继辉的委托诉讼代理人张磊，被告河南省多元投资开发有限公司的委托诉讼代理人宋鹏帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司继辉向本院提出诉讼请求：依法判令被告赔偿原告违约金58080.8元，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，依据合同补充协议约定第六条“出卖人应当在2015年9月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金。××委托出卖人办理该商品房转移登记。××应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。如因出卖人的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：××不解除合同的，出卖人按日向××支付总房款0.01%的违约金”被告在房屋交付后，一直拖延办理产权初始登记，2018年1月26日出具不动产证，被告后来通知原告领取不动产证。被告的违约行为给原告造成了诸多的不便以及其他经济损失。为维护合法权益，故原告依法起诉，请求判如所请。被告河南省多元投资开发有限公司辩称，一、被告已经按照约定为原告办理了房屋权属证书，不存在违约行为，不应当承担违约责任。根据双方《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第一项补充约定：出卖人应当在2015年9月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。但因《不动产暂行条例》自2015年3月1日起实施，不动产的首次登记使用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案指定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。郑州市房地产部门于2016年8月19日发出证书通告告知民众，房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》，其于8月20日停止办理各类房屋登记业务，包括所有权初始登记业务等。通过相关规定的对比分析显示不动产首次登记与办理房屋初始登记在办理时相关事项及对相关权益的处理原则相同，其对办理房屋权属证书的意义相同，不动产首次登记的属性与房屋初始登记的属性一致，不动产登记暂行条例实施细则公布实施之后，不存在房屋初始登记，不动产首次登记将房屋初始登记所取代，双方合同中约定的办理初始登记已不可能实现，此为相关行政法规、政策变动因素造成，且被告依据政策变更后的要求积极准备并向不动产登记部门报送了办理首次登记的相关材料，并于2017年9月3日取得涉案房屋的首次登记证书，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。根据双方《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第二项约定：××委托出卖人办理该商品房转移登记。××应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。另根据2016年1月1日公布实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。被告于2017年9月3日取得涉案房屋的首次登记证书，为原告办理的不动产权证书的合理期间应自2017年9月3日起算180天，即截止至2018年3月2日，而被告已于2018年1月29日为原告办理了涉案房屋的不动产权登记证书并及时通知原告领取，原告在诉状中也认可该事实，因此被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。二、原告逾期支付购房款，应当向被告承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条的相关约定，原告应于2014年1月7日向被告交付涉案房屋购房款，但原告实际交付购房款的时间为2014年5月4日，原告未按约定交付购房款，其应按照合同第七条约定向被告承担逾期支付购房款的违约责任。如认定被告存在违约行为应当承担违约责任的，被告认为原、被告双方的违约责任应当予以抵消。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，且不符合双方约定，依法应当予以驳回，本案诉讼费应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2013年12月7日，原告司继辉（××）与被告河南省多元投资开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××****），合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的位于郑州市××开发路东、××北长江××＃楼××号商品房，建筑面积105.39平方米，单价7895.47元/平方米，总金额：832104元。付款方式为：2013年12月7日现金支付252104元，剩余580000元为商业贷款，付款时间为2014年1月7日。××逾期付款的，1.逾期在60日之内，自本合同规定的付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.××在交房之前未付清全款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按附件四第六条约定内容执行。2.附件四合同补充协议约定的主要内容为：三、关于按揭贷款付款的补充约定1.××应于2013年12月7日前支付首付款￥252104元，剩余房款￥580000元贷款支付。××承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。因××的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意××在7日（不少于7日）内一次性支付，不承担违约责任。逾期参照本合同第七条处理。六、产权登记的约定1.产权初始登记。出卖人应当在2015年9月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金。2.转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按××委托出卖人办理该商品房转移登记的方式办理，××应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。3.2013年12月13日，原告向被告缴纳购房首付款252104元，2014年5月4日被告收到原告购房贷款580000元，同年5月7日被告向原告出具该580000元购房款发票。4.被告所开发的本案所涉楼栋在建设期间，因环保政策、天气等原因存在停工情形。原告所购买本案涉案房屋所在的楼栋（郑州市二七区开发路东、郑航北路北长江一号院四区K-1#楼）已按合同约定交付原告。该楼栋的建设项目竣工验收意见五大责任主体签署时间为2015年8月25日，办理竣工验收备案的时间为2016年2月29日。2017年9月3日，被告取得涉案房屋的首次登记证书；2018年1月29日，原告所购房屋的不动产登记证书办理完毕，同年4月10日，原告领取了该不动产权证书。5.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通过网络发布通告告知各相关单位和广大市民：“因房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施‘停旧发新’。房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权管理业务，停止办理各类房屋登记业务，包括房屋所有权初始登记业务等。……2016年8月19日前，已经受理的房屋交易和登记业务，将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方应当本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。对原告所主张逾期办理房屋权属证书经济损失，因合同约定被告应当于2015年9月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，并应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，被告却直至2018年1月29日才完成该事项，故被告的行为存在违约，应当承担相应的违约责任。但因政策原因，郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日停止办理房屋所有权初始登记业务，从2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办[2015]127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，不动产登记管理部门因职权变化和手续交接给不动产登记造成了不便的影响，导致被告无法及时为原告办理房屋权属证书，该情形属于合同的情势变更，同时，原告未按时缴纳购房款，亦存在违约，且原告未提交证据证明其存在经济损失，故结合本案合同履行的实际情况，本院酌定违约金以购房总价款0.5%比例进行计算，数额为4160.52元（832104元×0.5%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告河南省多元投资开发有限公司于本判决生效后十日内向原告司继辉支付逾期办理权属证书违约金4160.52元；二、驳回原告司继辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1252元，减半收取626元，由原告司继辉负担601元，由被告河南省多元投资开发有限公司负担25元，剩余626元，退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审 判 长  郑宏辉人民陪审员  臧红志人民陪审员  周纪红二〇一九年九月十一日书 记 员  刘宏龙