湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初7173号原告：刘雅之，女，1973年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：曾邵华，湖南通程律师事务所律师。被告：张泽刚，男，1989年11月10日出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：罗红梅，长沙市天心区兰天法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：张菊华，长沙市天心区兰天法律服务所法律服务工作者。被告：刘彬，男，1988年10月29日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告刘雅之与被告张泽刚、刘彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾邵华，被告张泽刚及其委托诉讼代理人罗红梅、张菊华，被告刘彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告不予退还被告履约保证金30000元；2、被告向原告支付违约金50000元；3、被告向原告支付房屋6天（自2019年6月10日起至2019年6月15日止）租金共6000元（30000元/月÷30天×6天）；4、被告支付原告因租赁物恢复原状产生的修缮费48849.35元、空调维修费28590元、恢复期间房屋占用费75000元（30000元/月×2.5月）及物业费4377.50元（1751元/月×2.5月），计156816.85元；5、被告支付律师费20000元；6、被告支付原告逾期付款的利息（违约金、租金及恢复原状等全部费用总计262816.85元，利息以262816.85元为基数，按月利息2%，自2019年7月20日起计算至付清之日为止）；7、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告张泽刚在租赁原告房屋期间，存在严重的违约行为，毁坏了原告房屋内的装修和办公设施，应支付违约金和租金、房屋占用费，并赔偿原告的损失。被告张泽刚辩称，原告与被告之间的房屋租赁合同已于2019年6月15日终止，原告应退还履约保证金30000元。被告不存在违约行为，也不存在破坏原告屋内装饰装修以及损坏房屋财产的行为，故原告要求被告支付租金、房屋占用费以及赔偿损失的诉讼请求没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告刘彬辩称，原告应退还两被告履约保证金，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明:2018年11月23日，被告张泽刚（乙方）与原告刘雅之（甲方）及被告刘彬（丙方，担保人）签订了《租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于长沙市天心区芙蓉中路三段380号汇金苑8栋603房（以下简称603房）；租赁期限二年，自2018年12月10日起至2020年12月9日；甲方应于2018年12月5日前将租赁物交付给乙方使用，免租期5天（2018年12月5日至2018年12月9日）；履约保证金为30000元，用于担保乙方按本合同的约定全面履行其合同义务，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系终止且乙方腾退租赁物并结清所有应付款项后的30个工作日内将履约保证金全额无息退还给乙方；甲方可在履约保证金中直接抵扣应付但未付的物业管理费、空调使用费、设施设备维护费、水费、电费、清洁费、电话费、房屋租金、违约金以及损害赔偿金等相关费用；第一年月租金为30000元（空调租赁费3000元、月租金27000元），第二年月租金为31800元（空调租赁费3000元、月租金28800元）；租金每3个月支付一次，乙方须在合同签订之日足额缴纳首期租金给甲方，乙方应于每三个月租赁期满前的20天通过银行转账或者现金方式向甲方预交下3个月应付的租金；物业管理费由甲方按半年度代收代缴，以物业公司收费标准为依据，每月为1751元；乙方缴纳物业费时间自2018年12月1日起，至租赁合同约定的履行之日止；甲方应保证租赁物及其附属设施设备符合安全要求并可以正常使用，乙方对房屋进行检查并确认完好后，签署《房屋交接单》及《物品清单》，双方签署《房屋交接单》的日期为甲方完成交付义务的日期；本合同解除或者终止，乙方均不能破坏或者损坏房屋内的精装饰装修、办公桌椅等各项设施设备，必须保证各项设施设备的使用功能与甲方交付时一模一样，如乙方在租赁期内有变更，乙方必须按原样恢复，乙方可以将自购物品如电脑等物品带走；因乙方使用不当造成房屋损坏及出租房屋所属的公共或共用财产损害时，因此而发生的修理、更换、恢复原状等由乙方负责修缮并承担费用，乙方不予修缮的，甲方可以代为修缮，费用由乙方承担，乙方同意甲方在履约保证金中予以扣除；乙方延迟交付租金，应以当期延迟交付费用金额为基数，以每天千分之二为标准向甲方支付违约金，直至租金付清为止。原告委托谭锦鸿与被告张泽刚、刘彬签订了《租赁合同》。在《租赁合同》签订前，被告于2018年11月21日支付给原告刘雅之履约保证金30000元。在《合同》签订后，原告刘雅之于2018年11月24日收到了房租90000元。2018年12月5日，原告与被告张泽刚签订了《房屋交接单》，原告向被告张泽刚移交了《天心区芙蓉中路三段380号汇金苑8栋603房租赁物移交物品清单》及现场照片，并向被告交付了603房。2018年12月6日，被告张泽刚向原告支付了6个月的物业管理费10506元和电表结存电费2396.75元。2018年12月8日，原告在《房屋交接单》上注明：“在租赁期间，被告张泽刚如到物业公司不能购电，因原告原因，由原告负责出面购电，否则造成损失原告承担。”在《租赁合同》履行过程中，因原告没有交纳物业管理费，物业公司每次均限制了被告张泽刚的购电金额。2019年2月17日，被告张泽刚又向原告支付了90000元租金。2019年3月29日，原告与被告张泽刚、刘彬签订了《补充协议》，主要约定：租赁期限由2年变更为6个月6天，即自2018年12月10日至2019年6月15日止；因被告张泽刚要求变更租期给原告带来的各项损失，被告张泽刚自愿补偿原告2个月的租金60000元；被告张泽刚补偿物业费2000元；原告于2019年6月15日收回租赁物时以《天心区芙蓉中路三段380号汇金苑8栋603房租赁物移交物品清单》为准，三方当天确认数量和质量。当日，被告张泽刚支付了62000元给原告。2019年6月15日，被告按照《补充协议》约定的时间向原告刘雅之返还了603房，但双方对房屋及设施设备的损坏情况是人为损害还是自然耗损产生争议，未能达成一致意见。此后，原告对房屋进行了部分装修，但两被告均认为原告将简单的修缮行为搞成装饰装修，将其费用转嫁给两被告。原告遂诉至本院，酿成纠纷。另查明，2019年7月9日，被告张泽刚起诉至本院，要求原告解除双方的租赁合同，并赔偿被告张泽刚的损失。本院2019年8月13日作出的（2019）湘0103民初5385号民事判决书不支持被告张泽刚要求原告退还履约保证金的诉讼请求，并认为被告张泽刚有迟延支付租金等的行为，原告存在未履行代收代缴物业费等行为，遂判决：原告与两被告之间签订的《租赁合同》于2019年6月15日终止；原告赔偿被告张泽刚1000元，并驳回被告张泽刚的其他诉讼请求。本院认为，原告与被告张泽刚、刘彬之间签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定严格履行各自义务。关于原告的第一项诉讼请求，本院的（2019）湘0103民初5385号民事判决书已处理，原告的该项请求属于重复起诉。由于被告张泽刚有迟延支付房屋首期租金的行为，本院酌情确定被告张泽刚支付违约金1000元。对于原告要求被告张泽刚支付在2019年6月10日至2019年6月15日期间的租金6000元的诉讼请求，并依约向原告支付自2019年7月20日起至全部租金被付清之日止的利息损失的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，鉴于原告不及时支付物业费，给被告张泽刚的经营活动带来困难，致使双方发生纠纷，存在过错，本院对原告的该项诉讼请求不支持。关于原告要求被告张泽刚支付租赁物恢复期间房屋占用费及物业费的诉讼请求，由于被告张泽刚已在2019年6月15日将租赁的房屋返还给原告，原告的该诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告张泽刚支付修缮费、空调维修费的诉讼请求，原告的该项诉讼请求属于财产损害赔偿请求，因原告与被告张泽刚在2019年6月15日对涉案房屋交接时，未对租赁物移交的数量和质量进行现场确认，也无第三方对租赁物的状况进行记录，故原告提供的证据不能作为确认其实际损失的依据。鉴于被告张泽刚已经向原告缴纳了30000元押金，该押金可作为弥补原告损失的依据，原告再向被告张泽刚主张赔偿，没有法律依据，本院不予支持。被告刘彬作为原告与被告张泽刚之间《租赁合同》的担保人，应对被告张泽刚的给付义务承担连带偿还责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下:一、由被告张泽刚于本判决生效之日起10日内支付原告刘雅之违约金1000元；二、由被告张泽刚于本判决生效之日起10日内支付原告刘雅之自2019年6月10日起至2019年6月15日止的房租6000元，并支付原告刘雅之自2019年7月20日起至全部未付房租被支付完毕之日止的利息损失（按月利息2%计算）；三、被告刘彬对本判决第一、二项确定的被告张泽刚的给付义务承担连带偿还责任；四、驳回原告刘雅之的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计2621元，原告刘雅之承担2000元，被告张泽刚、刘彬共同承担621元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李学军二〇一九年九月四日法官助理谭志军书记员肖娅丽