宁夏回族自治区中宁县人民法院民事判决书（2019）宁0521民初3248号原告：邢某，个体工商户，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：杨某，中专文化，个体工商户。住宁夏回族自治区中宁县。代理权限为特别授权。被告：宁夏蓝天房地产开发有限责任公司。法定代表人：钱某。委托诉讼代理人：李某，北京市景运（银川）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告邢某诉被告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司（以下简称蓝天公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理，依法由审判员贺森适用简易程序于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨某、被告蓝天公司委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月9日，被告蓝天公司因在2013年9月份向原告借款用于房地产开发，未能按期按时偿还借款，支付本息，双方就以房抵顶支付借款本息一事达成并签订《抵顶协议》一份，约定：截止本协议签订时，乙方（被告）尚欠甲方（原告）借款本金壹仟陆佰玖拾贰万元，利息捌佰玖拾玖万壹仟叁佰零陆元，本息共计贰仟伍佰玖拾壹万壹仟叁佰零陆元整。双方均同意以蓝天公司开发建设的位于银川市××区南侧的“蓝天骏景”项目中住宅、停车位、储藏间分二期抵顶给出借人（原告），一期抵顶本项目住宅贰仟壹佰零贰平方米，地下停车位壹拾伍个，储藏间共计所抵顶欠付的借款本息壹仟肆佰玖拾万伍仟玖佰零陆元。二期住宅开工后再抵顶所剩借款10915400元；双方约定抵顶单价为住宅5800元/㎡，地下停车位15万/个，储藏间5000元/㎡；具体抵顶楼盘的楼号、房号、面积等见附件。抵顶时间，乙方承诺在2016年6月30日前取得一期楼盘项目预售许可证，乙方在取得预售许可证十个工作日内，完成抵顶房屋楼盘在房屋产权管理部门的销售合同备案，具体的备案对象为甲方或者甲方指定的第三方。乙方保证上述抵顶商品房未因其他事由被查封、抵顶或出售。保证抵顶的商品房无产权上的争议，在按照本协议办理商品房买卖合同备案登记前乙方不得对外出售或以其他任何方式转移所有权。否则乙方应承担由此产生的一切法律责任。未尽事宜，双方协商解决，协商不成，任何一方可向甲方所在地的人民法院提起诉讼，本协议附件为本协议不可分割之组成部分，与本协议具有同等效力。注：二期抵顶金额以及房号另行协议等。协议签订后，被告未按协议约定的内容履行，违约在先。2018年7月24日，原告以确认合同效力提起诉讼，同年10月17日，中宁法院作出（2018）宁0521民初2547号民事判决书，判决：原告邢某与被告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司于2016年4月9日签订的《抵顶协议》有效。判决书生效后，原告已申请执行。现因原告违约，对抵顶协议中约定的第一项抵顶内容至今未能履行，对协议约定的二期抵顶房屋至今未进行开工，又不向原告返还欠款，经原告多次催促，被告表示一期还未全面交工，二期无法开工，也无法履行抵顶协议的二期房屋、停车位、储藏间，给原告造成了严重的经济损失。现起诉要求：1、判令解除原、被告于2016年4月9日签订的《抵顶协议》中关于“蓝天骏景二期住宅开工后再抵顶所剩借款10915400元”的约定，由被告返还原告欠款9965000元；2、本案诉讼费由被告承担。原告为证实其主张，向法庭提交《抵顶协议》（复印件）一份、（2018）宁0521民初2547号民事判决书一份、抵顶房屋汇总表、房号的锁定各一份，拟证实被告蓝天公司欠原告本金1692万元，利息890万元，双方约定用一期房屋抵顶，单价为住宅5800元/㎡，地下停车位15万元/个，总共15个，储藏间5800元/㎡，共95㎡，房源总面积2102.57㎡，每平米5800元及房源明细1-1-104、1-1-204、1-1-304、1-1-404、1-1-504、1-1-604、1-1-704，这七个户型每户面积为129.46㎡，总面积为906.22㎡；1-2-3004、1-2-3104、1-2-3204、1-2-3304，这四个户型每户面积为129.46㎡，总面积为517.84㎡；1-2-302、1-2-402、1-2-502、1-2-602、1-2-702、1-2-802、1-2-902，这七个户型每户面积为96.93㎡，总面积为678.51㎡，判决书证明蓝天公司签订的《抵顶协议》未履行的事实。被告蓝天公司辩称，被告于2013年9月27日、2013年10月10日向原告借款实际金额为950万元，并非抵顶协议中约定的1692万元，故2016年被告与原告签订的《抵顶协议》约定的欠款金额不属实，有损被告的利益，应当依法解除。1、被告因资金周转于2013年向原告借款共计950万元，约定借款期限分别为七个月、九个月，借期内月利率为3％，逾期月利率为10％，明显高于相关法律规定；2、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方该约定的利率超过年利率36％。超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36％部分的利息的，人民法院应予以支持。第二十九条借款双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24％为限。涉案借款共计950万元，按照年利率24％计算利息，截止到《抵顶协议签订》之日止，利息共计5748164元，本息共计15248164元；3、涉案《抵顶协议》中约定的抵顶金额明显不符合常理，有损被告的利益。根据上述，截止到协议签订之日止借款本息共计15248164元，协议中约定的欠款金额明显高于该金额，且实际借款本息与协议中约定的欠款金额本息合计相差10663142元，明显有违公平原则，且超出被告的承担能力，也不符合法律规定，应当根据法律的相关规定予以解除该协议。故本案中原告起诉被告解除《抵顶协议》中的合同条款没有事实及法律依据；4、在本案中原告的诉讼请求“解除双方签订的《抵顶协议》中关于“蓝天骏景二期住宅开工后再抵顶所剩借款10915400元”的约定，由被告返还原告欠款9965000元”。恰恰说明了本案的实际借款金额为950万元，并非协议中约定的本金1692万元。故该协议有失公平，严重损害了被告的合法权益，应当予以解除。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，答辩人恳请人民法院查清本案事实，驳回原告的诉讼请求。被告蓝天公司为证明其辩称的事实，向法庭提交收据两张，借款确认书两张、借条两张，均为复印件，证明2013年9月27日、2013年10月10日被告分两次向原告借款共计950万元。对原、被告所举证据，经当庭质证，本院分析、认证如下：对原告所举证据，被告对抵顶协议及抵顶房屋汇总表、房号锁定的真实性予以认可，但对其合法性不予认可。认为抵顶协议的起初是由借款协议引起，但借款协议实际借款本金为950万元，而本案中抵顶协议中的欠款金额本金为1692万元，明显超过了实际借款本金金额，不符合法律规定，也有违公平原则。据此被告在庭前也申请了反诉，请求解除该抵顶协议，随后也可能另行提起诉讼，故对该抵顶协议不予认可。对判决书的真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的，因被告没有收到具体的通知，无法应诉答辩，故对该判决书的判决内容提出质疑。经审核，以上证据来源合法，内容真实，与案件事实相关联，本院对其证明效力予以认定。对被告所举证据，原告认为被告所举证据是真实的，但不全，当时被告法定代表人钱某领的律师过来签订抵顶协议的时候原告将所有的手续都给被告了。经审核，该证据能够证明被告两次向原告借款950万元的事实。经审理查明,2016年4月9日，被告蓝天公司（乙方：借款人）与原告（甲方：出借人）签订《抵顶协议》一份，内容为：“鉴于乙方于2013年9月至2015年3月期间因资金周转向甲方借款，因乙方未能按时偿还借款、支付借款利息，现双方就以房抵顶支付借款本息一事达成协议如下：一、欠款金额：截止本协议签订时，乙方尚欠甲方借款本金壹仟陆佰玖拾贰万元，利息捌佰玖拾玖万壹仟叁佰零陆元，本息共计贰仟伍佰玖拾壹万壹仟叁佰零陆元整。二、抵顶方式：1、双方均同意以借款人宁夏蓝天公司开发建设的位于银川市××区南侧的“蓝天骏景”项目中住宅、停车位、储藏间分二期抵顶给出借人，一期抵顶本项目住宅贰仟壹佰零贰平方米，地下停车位壹拾伍个，储藏间共计所抵顶欠付的借款本息壹仟肆佰玖拾万伍仟玖佰零陆元。二期住宅开工后再抵顶所剩借款；2、双方约定抵顶单价为住宅5800元/㎡，地下停车位15万元/个，储藏间5000元/㎡；3、具体抵顶楼盘的楼号、房号、面积等见附件。三、抵顶时间，乙方承诺在2016年6月30日前取得一期楼盘项目预售许可证，乙方在取得预售许可证十个工作日内，完成抵顶房屋楼盘在房屋产权管理部门的销售合同备案，具体的备案对象为甲方或者甲方指定的第三方。六、保证条款：1、乙方保证上述抵顶商品房未因其他事由被查封、抵顶或出售；2、乙方保证在本协议签订后不得因乙方原因导致抵顶的商品房被查封、抵押，致使甲方权利无法实现；3、乙方保证抵顶的商品房无产权上的争议，在按照本协议办理商品房买卖合同备案登记前乙方不得对外出售或以其他任何方式转移所有权。否则乙方应承担由此产生的一切法律责任。七、未尽事宜，双方协商解决，协商不成，任何一方可向甲方所在地的人民法院提起诉讼。八、本协议附件为本协议不可分割之组成部分，与本协议具有同等效力。九、本协议自各方签字盖章后生效。注：二期抵顶金额及房号由双方另行协议。甲乙双方签字盖章。”双方就一期抵顶的房屋以抵顶房屋汇总表、房号锁定的方式予以明确。协议签订后，被告未按协议约定的内容履行，对协议约定的应交付的一期房屋至今没有交付原告。2018年7月24日，原告以确认合同效力提起诉讼，同年10月17日，中宁县人民法院依法作出（2018）宁0521民初2547号民事判决书，判决：原告邢某与被告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司于2016年4月9日签订的《抵顶协议》有效。判决书生效后，被告对抵顶协议中约定的第一项抵顶内容至今未能履行。现被告对协议约定的二期抵顶房屋至今未进行开工，也不向原告返还欠款，经原告多次催促，被告表示一期还未全面交工，二期无法开工，无法履行抵顶协议的二期房屋、停车位、储藏间，原告遂诉至法院。本院认为，原、被告因借款未能返还经协商一致而签订的《抵顶协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，抵顶协议合法有效，依法应予以保护。协议签订后，被告没有按照协议的约定向原告履行交付抵顶的房屋，原告就该《抵顶协议》的效力确认起诉后，中宁县人民法院依法作出（2018）宁0521民初2547号民事判决书，判决：原告邢某与被告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司于2016年4月9日签订的《抵顶协议》有效。判决书生效后，被告对协议约定的一期抵顶房屋没有交付，二期抵顶房屋至今未进行开工，也不向原告返还欠款，构成违约，合同目的无法实现。故对原告要求解除原、被告于2016年4月9日签订的《抵顶协议》中关于“蓝天骏景二期住宅开工后再抵顶所剩借款10915400元”的约定，由被告返还原告欠款9965000元的诉讼请求依法予以支持。被告以《抵顶协议》有违公平原则，实际借款金额与协议不符，应当对整个《抵顶协议》予以解除的辩解意见无证据证实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第二项、第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：解除原告邢某与被告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司在2016年4月9日签订的《抵顶协议》中关于“蓝天骏景二期住宅开工后再抵顶所剩借款10915400元”的约定，由被告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司返还原告邢某欠款9965000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40828元（已减半收取），由被告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。当事人不主动履行本法律文书确定的义务，对方当事人可申请人民法院执行，未提出申请的，视为自动放弃权利。申请执行的期间为二年。审判员 贺 森 二〇一九年九月五日书记员 蒲剑锋附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。