广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初24905号原告（反诉被告）：徐端林，男，汉族，1958年10月25日出生，身份证住址广东省揭阳市榕城区，委托代理人：李继承，广东深宝律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁景英，男，汉族，1957年4月16日出生，身份证住址广东省吴川市，被告（反诉原告）：宁康平，男，汉族，1985年4月21日出生，身份证住址广东省吴川市，被告（反诉原告）：何芮莹（曾用名何志宏），女，汉族，1989年8月15日出生，身份证住址广东省吴川市，三被告共同委托代理人：叶伟智，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。原告徐端林与被告宁景英、宁康平、何芮莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理后，被告宁景英、宁康平、何芮莹在法定期限内提出管辖权异议，本院依法驳回其管辖权异议后，三被告向深圳市中级人民法院上诉，深圳市中级人民法院予以维持，后三被告又提起反诉，本院依法予以受理并与本诉并案处理，依法适用简易程序于2019年8月13日和2019年9月2日公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告的委托代理人李继承、三被告的共同委托代理人叶伟智到庭参加诉讼，第二次庭审时原告的委托代理人李继承，被告宁景英、三被告的共同委托代理人叶伟智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年7月17日，原告与被告签订了《店铺租赁合同》一份，约定被告承租原告位于宝安区××区××城世家××号商铺铺，租期从2015年5月1日起五年。第一年租金每月为人民币60,000元，往后每年递增3%。被告承租店铺后，用于开办美容美发院经营之用。被告在履行租赁合同过程中，经常拖延支付租金并拖欠租金。至2018年7月，被告方实际拖欠的租金已达三十余万元，其拖欠租金数额早已超过双方合同约定允许的范围。鉴于被告已经构成严重违约，原告不得已要求被告关店并提出终止租赁合同。被告方离店后，拖欠了二十几名员工工资未发。原告经劳动部门协调，为被告垫付了工资十万元，由劳动部门代为发放给被告的员工。为追讨租金等被告所欠款项，原告方通过电话，微信，短信、书面通知等方式联系被告，被告均不做回应。为维护合法经济利益，原告提起本案诉讼，请求：1、判决确认原被告签订的租赁合同于2018年7月31日起解除；2、判令被告支付所欠租金人民币335,267元，并从原告起诉之日起按照每月2%标准支付延期付款违约金至实际支付之日止；3、判令被告支付水费人民币605.92元，电费人民币11,593.43元，物业管理费人民币2,119.6元；4、判令被告返还原告为其垫付的员工工资人民币100,000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称：1、涉案租赁合同于2018年7月18解除，约在2018年7月18日，原告自行将涉案店铺大门锁住，强行收回涉案店铺，导致被告无法经营。店铺在原告强行锁门后有关店铺经营承租的材料和设备都被锁在店铺内，店铺内的保险箱及保险箱内的人民币5,300元现金都无法取得，以及店内的装饰装修物也无法评估价值。2、被告所欠租金计至合同解除之日2018年7月18日总共为人民币188,277.80元，其中包括2018年5月31日前欠付的租金人民币80,321元和6月份租金人民币67,473元以及7月1日至7月18日租金人民币40,483.80元，另外原告请求从起诉之日按每月2%的标准支付延期付款违约金至实际支付之日止的诉求没有事实依据和法律依据。3、被告确认欠付原告请求的水费、电费金额，但原告请求的物业管理费不成立，该单据并不是被告使用租赁物期间产生的费用，被告无须承担该费用。4、被告确认原告垫付被告所欠员工工资，实际垫付总额为人民币88,612.40元并非原告所主张的人民币100,000元。5、当时被告签订租赁合同时，缴纳的押金人民币60,000元，合同和押金收据均被锁在店铺内的保险箱，原告起诉主张被告偿还的费用总额应扣减被告缴纳的押金人民币60,000元，店铺内保险箱存放的现金人民币5,300元，以及所利用的装修装饰物的价值。综上所述，请求法庭查明事实，作出公正裁决。三被告反诉称：三被告租赁涉案租赁物用于经营美容美发和沐足，装修投入资金人民币1,044,980元，另外购买了价值人民币293,999元的经营设备。在2018年7月，原告在解除租赁合同后，组织被告将涉案租赁物业内的经营设备及物品取回。随后原告直接将店铺及店内的装修装饰出租给他人使用个，而原告并没有对被告进行补偿及返还经营设备；被告认为原告的行为侵犯了被告的权益，故向法院提起反诉，请求判令：1、原告向被告支付装修补偿费用人民币417,992元；2、原告向被告返还电脑、保险柜等物品（价值人民币293,999元）；3、本案诉讼费用由原告承担。原告答辩称：原告对被告的反诉主张不予认可，被告所称的在终止合同时店铺内有大量的经营设备等，原告不让其搬离并不是事实。实际上，在当日由于被告的经营场所仍有2、30名员工被拖欠工资，因此原告要求终止合同时，并不能锁门，而且现场由被告的员工进行看守，之后，原告通过各种方式，包括以发律师函的形式通知被告进行租金的清缴，以及将店铺内的东西搬离，但是被告拒不配合，甚至到后期不接电话，原告曾经联系到被告何芮莹，何芮莹当时回答说有一些东西她想去拿，但是她的公公即被告宁景英不让她去拿，说没什么东西了，没什么价值了，说不用过去了，因此其一些经营美容美发的物品，如果有一些存在于承租场所的话，原告经过合理的催告，并且被告拒绝进行清理，这些东西对于出租人来说是没有任何价值的，至于被告反诉的店内还有现金和保险箱等不属实，如果店内还有保险柜和现金，她不可能不去店内取回，实际情况是被告何芮莹提过要去拿，但其他被告不让她去取。另外，关于被告所称的装修折旧的说法，原告认为没有道理，被告在承租期间从一开始就欠付租金，挂账了人民币120,000元，从2017年7月开始，又开始拖欠租金，被告陆续交人民币3、4万元，每月都有拖欠。到了2018年5月之后，连续几个月不交租金，作为出租人，被告的行为严重侵犯了原告的出租权利，迫不得已以支付被告的员工工资来终止合同，被告的反诉完全违反了诚信守约原则，因此原告请求法院依法驳回被告的全部反诉诉求。经审理查明，2015年7月17日原告与三被告签订《店铺租赁合同》，约定原告将位于宝安××区××城世家××号铺（总面积1086平方米）出租给三被告，租赁期为五年（2015年5月1日至2020年4月30日），第一年租金为每月人民币60,000元，往后每年递增3%，后两年每年递增6%，三被告应在签订合同时交押金人民币60,000元，以后每月5日前交纳当月租金，逾期每天加收5%滞纳金，若超过一个月不交，原告有权终止合同、收回铺面；合同还约定租赁期间，属于三被告经营有关的水费、垫付、店铺租金税等税款、卫生费及其设施维修费等有关费用由三被告承担，三被告不得改变店铺结构、不得私自转让店铺。合同签订后，三被告在涉案店铺经营新安新中城美容美发院，于2016年6月20日向原告交付押金人民币60,000元。原告主张三被告在承租店铺的第一年即2015年5月至2016年4月期间未按照合同约定的租金金额交纳租金，而是每月支付租金人民币50,000元，欠交人民币10,000元挂账，又从2017年7月起每月均未足额交纳租金，截至2018年7月累计欠交租金人民币415,140元。三被告主张是经与原告协商，原告同意2015年12月初至2016年11月底期间每月减免租金人民币10,000元，故三被告在2015年12月至2016年6月期间每月向原告交纳租金人民币50,000元、在2016年7月至2016年11月期间每月向原告交纳租金人民币51,800元。此外，被告提交的银行流水及租金缴纳明细显示三被告承租涉案商铺以来，长期存在拖欠租金、不按合同约定时间交纳租金的事实。原告还主张三被告欠付水费人民币605.92元、电费人民币11593.13元、2018年7月的物业管理费人民币2,119.6元，并提供了电费发票和五月管理费的交款通知书为证。三被告对所欠电费金额予以确认，对水费不予认可，对物业管理费仅认可欠2018年7月18日前的物业管理费。原告当庭表示放弃对水费的诉讼请求。另查明，被告提交的原告与“小宁爸”的微信聊天记录显示原告与“小宁爸”从2017年7月起至2018年6月期间每月均通过微信对账，原告告知“小宁爸”已收到的租金金额及三被告累计欠交的租金金额。2018年6月11日原告发出的微信内容为：“小宁爸：今6月11日，6月份租金67473元，5月份前欠租金80321元，总共欠租金147794元，应该在每月份5号前付款，你要尊照合同，准时还款”。原告对三被告提交的微信聊天记录真实性予以认可。上述微信聊天记录中，未显示原告向被告追讨原告所称的第一年挂账的人民币120,000元租金。再查，原告主张因被告拖欠租金、严重违约，故要求被告关店并提出终止租赁合同，但因被告的员工工资没有结清，店铺一直被被告的员工看守，直到2018年7月31日收回商铺，双方之间的租赁合同于当日解除，且原告为被告垫付了工人工资人民币99366.2元，有新安街道劳动管理办公室出具的情况说明为证；被告主张原告于2018年7月18日关闭涉案商铺大门，导致被告无法使用涉案商铺，无法取回存放在店铺内的经营设备及物品，亦没有补偿被告装修费用，但被告未提交充分有效的证据证明其对涉案商铺进行了装修及产生的装修费用，亦未提交任何证据证明其存放在涉案商铺的经营设备及物品的具体情况。原告主张被告未对涉案商铺进行装修，亦未遗留物品在店铺内。此外，庭审中原、被告双方确认涉案商铺已经重新装修，不具备评估条件。以上事实，有《店铺租赁合同》、电费发票、物业管理费交款通知书、新安街道劳动管理办公室出具的情况说明、银行流水、微信聊天记录等证据以及庭审笔录为证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《店铺租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行合同义务。本案中，三被告长期拖欠和延迟交纳租金，严重违约，按照合同约定原告有权终止合同、收回店铺，并自认已于2018年7月31日收回店铺，合同已实际终止履行，现原告诉请确认解除双方之间的店铺租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除的时间，原告主张为2018年7月31日，三被告主张为2018年7月18日，结合新安街道劳动管理办公室出具的情况说明，被告的员工于2018年7月18日投诉和原告垫付工资的事实，本院认为原告主张的解除时间更合乎情理，确认双方解除租赁合同的时间为2018年7月31日。关于三被告欠交租金的金额。原告主张三被告承租涉案店铺第一年未足额交纳租金，挂账租金人民币120,000元，三被告主张系与原告协商，原告同意每月减免租金人民币10,000元，共计减免120,000元。对此，双方均未提交证据予以证明。结合被告提交、原告确认的微信聊天记录，原告在2017年7月至2018年6月期间与“小宁爸”对账、追讨租金的过程中，均未提及过第一年还挂账租金人民币120,000元的情况，亦未提交证据证明在三被告承租店铺的三年多时间内向三被告主张过该部分租金，故本院认为三被告的主张更具有可信性、更符合逻辑，本院予以采信，对原告主张的该部分主张不予支持。结合原告2018年6月11日发出的微信内容，其主张三被告尚欠其6月份租金67473元，5月份前欠租金人民币8,0321元，总共欠租金人民币147,794元，三被告对该数额亦予以认可，故本院予以确认；再因本院确认双方解除租赁合同的时间为2018年7月31日，故三被告还应向原告支付2018年7月的租金人民币37,473元。综上，三被告欠交的租金总额为人民币215,267元。现双方已解除合同，三被告应立即向原告支付所欠租金人民币215,267元；原告主张的超出该数额的租金，本院不予支持。关于原告主张的延期付款违约金。因合同约定三被告应在每月5日前交纳当月租金，逾期每天加收5%滞纳金，而三被告确实存在逾期交租的事实，故应当向原告支付滞纳金。现原告主张被告按照每月2%的标准从起诉之日起支付延期付款违约金至实际支付之日止，未超过合同约定的每日5%滞纳金的标准，是其对自身权利的处分，本院予以确认。对于违约金的计算基数，原告主张按照人民币335,267元为基数计算，因本院确认三被告欠交的租金数额为人民币215,267元，故本院仅支持以人民币215,267元为计算违约金的基数。关于原告主张的电费和物业管理费。对于电费人民币11,593.43元，三被告表示无异议，本院予以确认。对于物业管理费，被告仅认可2018年7月18日前的部分，本院确认双方解除合同的时间为2018年7月31日，故被告应当按照合同约定承担2018年7月全月的物业管理费，现原告诉请被告支付2018年7月物业管理费人民币2,119.6元，有物业管理费交款通知书为证，有事实和合同依据，本院予以支持。关于原告主张的三被告返还其垫付的员工工资。原告为三被告垫付了员工工资人民币99,366.2元，三被告对此予以认可，应当返还；原告主张的超出该金额的部分，没有事实依据，本院对超出部分不予支持。关于三被告主张的装修补偿费、返还电脑、保险柜等物品的诉讼请求，因被告未提交充分有效的证据证明其对涉案商铺进行了装修，亦无证据证明其将电脑、保险柜等物品存放在涉案商铺内，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的上述反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告与被告宁景英、宁康平、何芮莹签订的《店铺租赁合同》于2018年7月31日解除；二、被告宁景英、宁康平、何芮莹于本判决生效之日起三日内向原告徐端林交纳租金人民币215,267元，并支付违约金（以所欠租金人民币215,267元为计算基数，按照每月2%的标准，从2018年10月16日起计至实际付清之日止）；三、被告宁景英、宁康平、何芮莹于本判决生效之日起三日内向原告徐端林支付电费人民币11,593.43元、物业管理费人民币2,119.6元；四、被告宁景英、宁康平、何芮莹于本判决生效之日起三日内向原告徐端林返还垫付的员工工资人民币99,366.2元；五、驳回原告徐端林的其他诉讼请求；六、驳回被告宁景英、宁康平、何芮莹的全部反诉请求。如三被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费人民币4,022元，由被告宁景英、宁康平、何芮莹负担人民币2,937元、原告徐端林负担人民币1,085元；反诉受理费人民币2,730元，由被告宁景英、宁康平、何芮莹负担，三被告已预缴反诉受理费人民币5,459.5元，多缴部分人民币2,729.5元本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘  艳  艳二〇一九年九月十二日书记员 李华敏（兼）书记员 张  美  乔附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。