吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民再25号二审上诉人（一审被告）：潘薇，女，1968年1月3日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。二审上诉人（一审被告）：通化市泰和房地产开发有限公司，住所：吉林省通化市东昌区滨江东路。法定代表人：白双福，董事长。二审被上诉人（一审原告）：张行杰，男，1963年10月20日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。诉讼代理人：周晓伟，吉林乾绅律师事务所律师。二审上诉人潘薇、通化市泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）与二审被上诉人张行杰申请执行人执行异议之诉一案，2016年7月15日，吉林省通化市东昌区人民法院作出（2016）吉0502民初1791号民事判决。潘薇、泰和公司不服向本院提出上诉，2016年11月29日，本院作出（2016）吉05民终1332号民事判决，已发生法律效力。2019年8月1日，本院作出（2019）吉05民监57号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。张行杰一审诉称，其与泰和公司的房屋买卖合同纠纷，经东昌法院判决，分别确定泰和公司返还人民币300万元和赔偿200万元。在两个案件审理期间，法院于2013年11月28日通过通化市房屋产权管理中心将涉案的车库查封（原车库号为泰和乾元小区-1-43号，现更改为-1-67号）。涉案车库经法院委托评估即将拍卖时，潘薇以案外人的身份提出异议，主张停止案件的执行。其理由是，其于2011年9月10日即签订了《泰和乾元意向协议书》，已经交付了全部价款，现已取得了车库钥匙。该异议案件经法院审查认为，潘薇签订的协议书时间在法院查封之前，该意向协议书亦属合法有效的书面合同范畴，其所购车库与其在泰和乾元小区所购用于居住的商品房息息相关，且其已支付了全部价款，裁定中止了该车库的执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已经支付的价款超过合同约定总价款百分之五十。”张行杰认为，法院没有正确的适用该解释。本规定明确了只有同时具备了以上三个条件，才可以排除执行。虽然潘薇签订协议书的时间在法院保全查封房屋之前，但意向书并不是买卖合同，且签订意向书时该工程是否取得预售许可证书并没有查清，如未取得，就不能视为合法有效的书面合同。另外，其购买的房屋是车库，不应认定为用于居住的房屋。所以，潘薇的情形与上述规定不符。另外，潘薇是否实际支付了车库价款建议法院在诉讼中查清，避免通过虚假交易妨碍执行。综上所述，法院执行部门做出的（2015）东执异字第90号执行裁定书是错误的，是违法的，请求法院判决准许执行通化市泰和乾元小区-1-67号车库。由于二审中张行杰取得了新的证据，潘薇至今没有取得车库钥匙，现在争议的车库还登记在泰和公司的名下，故该不动产不产生物权变动的法律后果，潘薇对争议的车库并不享有物权，潘薇与泰和公司之间是基于买卖合同产生的合同之债，即债权法律关系，故不能对抗法院的强制执行。潘薇一审辩称，其在2011年7月31日交付15万元，2015年年初找到泰和公司，潘薇把尾款交付并要求开发商交付车库并办理产权，当时工作人员答复说车库未达到使用条件，让其回去等通知。在2012年7月23日泰和乾元取得了预售许可证，故在有预售许可证的情况下潘薇就取得该房屋的所有权，当房屋有质量问题的时候，或者有自然灾害发生的时候，不排除将车库作为居住的房屋。关于东执字第71号执行裁定，车库是否用于居住是按个人的情况，潘薇多次找到开发商要求进行物权变动，故潘薇是该车库的所有人。我的房屋买卖合同在先，且买卖合同优先于经济纠纷。泰和公司一审辩称，潘薇所述属实，答辩意见同潘薇意见一致。该争议的车库已经实际交付并使用。一审法院认定事实：2011年7月31日潘薇与泰和公司签订购房意向协议书，潘薇购买泰和公司所有的泰和乾元小区-1-67号车库，2011年7月31日潘薇交付给泰和公司购买车库款15万元。在张行杰与泰和公司诉讼案中，东昌法院依当事人的申请于2013年11月28日在通化市房屋产权管理中心查封了本案争议车库（泰和乾元小区-1-67号），经（2014）东民二初字第3号、第8号生效判决书确认，泰和公司返还张行杰300万元人民币并赔偿200万元经济损失。泰和公司于2012年7月23日取得本案争议车库的房屋预售许可证。泰和公司至今没有将争议车库交付给潘薇。一审法院认为，虽然潘薇与泰和公司签订的购买意向协议书合法有效，且潘薇已经实际支付了全部购买车库价款。但泰和公司没有实际向潘薇交付车库。本案争议车库还登记在泰和公司名下，故该车库不产生物权变动的法律后果，潘薇对争议车库不享有物权。潘薇与泰和公司之间是基于买卖合同产生的合同之债，即债权法律关系，潘薇不能仅持买卖合同对抗人民法院的强制执行。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第二十一条、第二十二条、第二十四条的规定，遂判决：准许执行通化市泰和乾元小区-1-67号车库。潘薇上诉认为，一是根据其与泰和公司约定诉争车库应归其所有，二是依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，未办理过户登记的责任在泰和公司，其享有的权利能够对抗执行等。泰和公司上诉认为，其已将车库交付，潘薇的所有权应当优于张行杰的债权。本院二审审理中，各方当事人对一审认定的事实无异议。本院予以确认。另，潘薇自认其于2010年10月12日购买了泰和公司开发的泰和乾元小区1号楼B座1-20-1室，当时缴纳购房款30%。后又缴纳一些现金，目前总计交纳房款超过50%，现所购房屋未居住使用。2011年7月31日，潘薇又与泰和公司签订本案诉争车库购买意向书。潘薇提供了通化市房产档案馆出具的“房屋所有权登记信息查询结果证明”，显示“经微机档案信息核查在我档案馆未查到房屋产权登记信息”。拟证明其所购买的前述住宅是其唯一住宅，车库是为居住服务的。张行杰认为该证据与本案无关。泰和公司提交了吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第148号民事判决，拟证明类似本案情况的处理。张行杰认为，该判决书不能否定最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。对双方当事人争议的本案诉争车库应否准予执行的问题，本院二审认为，上诉人潘薇提供的通化市房产档案馆出具的“房屋所有权登记信息查询结果证明”能够证明潘薇名下没有其他房屋产权，其于2010年10月12日所购买的泰和乾元小区1号楼B座1-20-1室系用于居住。但2011年7月31日其另行购买了本案诉争车库，根据各方当事人认可的事实，该车库是独立空间且可以办理产权登记。从目前情况看该车库的作用显然并非用于居住。因此，潘薇所购车库是为将来生活需要，但却并非目前居住需要。另外，根据本案事实，泰和公司至今未向潘薇交付该车库，潘薇亦未实际占有使用该车库。泰和公司上诉认为车库已交付的理由不成立。对于泰和公司提供的吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第148号民事判决书，其裁判依据是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16号]第一条、第二条规定，即“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该判决书做出的日期是2014年10月31日。依据该条款的规定，消费者的优先权优于工程价款的优先受偿权。本案情况并非潘薇的买受权与工程价款优先受偿权的比较。就该“批复”中对“消费者”的理解上，最高人民法院认为应与《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定含义相同。最高人民法院执行办（2005）执他字第16号批复认为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的。消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要。2015年5月5日，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已经支付的价款超过合同约定总价款百分之五十。”该条即是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。依据该条第（二）款的规定，潘薇所购标的物为车库，并非用于居住。尽管潘薇所购车库满足了该条第（一）、（三）款的规定，但并未满足该条规定能够排除执行的全部条件。同时基于后法优于前法的原则，上诉人认为应当依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定阻止执行的请求本院无法支持。另外，潘薇自认其所购住宅尚欠近半房款未向泰和公司交付，若本案其所购车库被执行，其权利尚有其他途径可以救济，并非必然受到损害。遂判决：驳回上诉，维持原判。本院再审查明的事实与原一、二审查明事实基本相同。本院再审认为，根据张行杰申请执行的两份生效法律文书认定的事实，张行杰于2013年2月4日与泰和公司签订9份意向协议书，购买泰和公司开发的房屋，因泰和公司违约，张行杰起诉要求解除合同、返还购房款及赔偿购房损失。生效判决支持了张行杰的诉讼请求。与此情形相同，本案中，潘薇就购买车库与泰和公司签订意向协议书，而张行杰在本案诉讼中对潘薇与泰和公司签订的意向协议书合法有效性提出异议，与其作为原告的另案主张相矛盾。且泰和公司在诉讼前已取得预售许可证，故应认定在法院查封前潘薇与泰和公司已签订合法有效的书面买卖合同。潘薇已按约定全额向泰和公司支付购房款，对泰和公司延迟交付车库及未及时办理潘薇名下车库产权，潘薇并无过错。潘薇对案涉车库的权利优于泰和公司的一般债权人。本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。但潘薇基于与张行杰同等的权利，应受到保护。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”原一二审认定潘薇对通化市泰和乾元小区-1-67号车库不享有足以排除强制执行的民事权益适用法律不当。综上所述，经本院民事专业审判委员会2019年第22次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2016）吉05民终1332号民事判决及吉林省通化市东昌区人民法院（2016）吉0502民初1791号民事判决；二、驳回张行杰的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，合计300元，由张行杰负担。本判决为终审判决。审判长  郑玉平审判员  范立华审判员  王立武二〇一九年九月二十九日书记员  李亚楠