福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0525民初1594号 原告：晋江晟瑞房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市池店镇江滨片区溪头村，统一社会信用代码91350582689392269L。 法定代表人：康玛水，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴福林，福建志立律师事务所执业律师。 被告：永春县农村信用合作联社呈祥信用社，住所地永春县呈祥乡西村村**，统一社会信用代码91350525156408109X。 负责人：王文峰，该社主任。 委托诉讼代理人：康婉艺，女，永春县农村信用合作联社职员。 被告：黄国亮，男，1982年12月25日出生，汉族，住福建省永春县。 被告：冯桂花，女，1981年11月23日出生，汉族，户籍地福建省永春县，现住永春县。 被告：黄应生，男，1981年10月21日出生，汉族，住福建省永春县。 被告：黄福庆，男，1979年11月29日出生，汉族，住福建省永春县。 被告：陈德意，男，1980年9月28日出生，汉族，住福建省永春县。 被告：黄生助，男，1979年11月14日出生，汉族，住福建省永春县。 原告晋江晟瑞房地产开发有限公司（以下简称晟瑞公司）与永春县农村信用合作联社呈祥信用社（以下简称呈祥信用社）、黄国亮、冯桂花、黄应生、黄福庆、陈德意、黄生助案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晟瑞公司委托诉讼代理人吴福林、被告呈祥信用社委托诉讼代理人康婉艺到庭参加诉讼，被告黄国亮、冯桂花、黄应生、黄福庆、陈德意、黄生助经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晋江晟瑞公司向本院提出诉讼请求：1．判决确认址在晋江市为晟瑞公司所有；2．判决不得执行址在晋江市。事实和理由：呈祥信用社与黄国亮、冯桂花、黄应生、黄福庆、陈德意、黄生助金融借款合同纠纷一案，永春县人民法院已作出（2016）闽0525民初2338号民事判决书，永春县人民法院在审理过程中作出（2016）闽0525民初2338号民事裁定书冻结晋江市池店镇泉州世贸中心世贸广场第3幢307号房产。晟瑞公司就上述冻结行为向永春县人民法院提出执行异议申请，要求停止对晋江市池店镇泉州世贸中心世贸广场第3幢307号房产的执行，永春县人民法院于2019年5月10日向晟瑞公司送达（2019）闽0525执异27号执行裁定书，裁定驳回晟瑞公司的异议请求。晟瑞公司认为，永春县人民法院的上述裁定认定事实不清，适用法律错误。址在晋江市商品房为晟瑞公司所有，该房产不应当作为冯桂花对外债务的执行标的，理由如下：一、根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房产为晟瑞公司投资建设，土地及房产均且登记在晟瑞公司名下，为晟瑞公司所有。二、虽然上述房产办理了商品房预售登记，但该登记并不具有物权的公示效力，该备案登记不能作为权属证明。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”、国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款关于“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”等相关规定可见，商品房预售合同备案登记，实际上是行政管理部门出于监督管理商品房预售行为的需要，针对房地产开发企业所实施的一项行政管理措施，而预售合同备案登记则是开发企业应当履行的一项强制性义务，与买受人无关。虽然预售合同备案也有公示作用，亦能够在一定程度上起到保护交易安全的作用，但因其公示的对象仅系预售合同本身，公示的内容也只包括债权债务关系，故备案登记并无物权公示的法律效力，备案合同的买受人只享有对物权实现的期待权而非物权本身。三、根据《物权法》第二十条的规定，在预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。案涉房产的预告登记系基于晟瑞公司与冯桂花所签订的合同编号为201404080035号《商品房买卖合同》的备案而设立，该《商品房买卖合同》系案涉房产预告登记的债权基础。但是，在该合同已被依法解除、债权已经消灭的情况下，案涉房产的预告登记依法已经失去法律效力。因此，晟瑞公司作为案涉房产的合法所有权人，法院不能执行该房产。 呈祥信用社辩称，一、预告登记合法有效。根据《物权法》第20条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记所限制的不仅仅是开发商所享有的房屋所有权中处分权而是整个所有权，也就是预告登记否定了开发商因其表面的所有权而享有的相应所有民事权利。二、涉案房产查封正确合法有效。一是根据《最高院、国土部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条规定，预查封的效力等同于正式查封，而预查封的对象是没有进行所有权登记的被执行人的房屋。查封的对象和目的，查封的对象是购房者要求开发商将房屋所有权办理在其名下的“期待权”；查封的目的是为了防止涉案房产的有害处分而对涉案财产的权利进行固定。二是晟瑞公司所持解除买卖商品房判决书是在商品房买卖合同款项和交房的主要义务均已履行完毕、涉案房产办理查封之后作出的，晟瑞公司对被执行人冯桂花仅享有追偿债权。晟瑞公司与被执行人冯桂花签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定履行各自义务，晟瑞公司的义务是在收到购房款后向被告交付房屋。本案涉案房产总价888908元，冯桂花于2014年4月通过自有资金支付购房款 244690元、又于2014年9月通过在建行办理按揭贷款620000元向晟瑞公司付清剩余购房款，该房屋已于2014年交付被执行人实际占有。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”、第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”被执行人冯桂花在2014年支付全部价款，晟瑞公司于2014年将房屋交付其使用，我社于2016年6月13日申请查封涉案房产，晟瑞公司于2018年8月收到解除商品房买卖合同判决书，依据上述法律规定涉案房产的查封是正确合法有效的。晟瑞公司依据约定解除条款获得法院支持形成判决书，但该判决是在商品房买卖合同款项和交房的主要义务均已履行完毕、涉案房产办理查封之后作出的，即使晟瑞公司持后面生效的解除买卖合同判决书维护自身权利，也不能损害在先的权利。同时因为预查封的效力等同于正式查封的效力，查封的目的是禁止债务人处分查封物，是人民法院利用国家公权力为限制债务人处分查封财产而采取的一种强制措施。法律赋予了查封绝对的效力，如果允许当事人对查封财物进行处分，则为实施财产保全所采取的查封措施将形同虚设。就本案而言，案涉预查封房屋在未来执行方向上，要么是被执行人黄国亮对我社所负债务全部清偿，则法院解除对房屋的预查封措施；要么是通过拍卖预查封房屋，用拍卖所得价款清偿对我社所负债务，剩余款项归被执行人所有。三、晟瑞公司诉讼请求第一条实质是基于合同解除后的原物返还请求权，是债权请求权，不能和查封的效力相抵抗。晟瑞公司诉讼请求第一条是请求确认涉案房产为晟瑞公司所有，看起来是确权之诉，但该诉讼主张实质是基于生效的解除买卖合同判决书要求被执行人冯桂花返还涉案房产，但该涉案房产因为被法院认定为被执行人冯桂花的财产而预查封，被执行人冯桂花无法向晟瑞公司返还涉案房产，因此晟瑞公司实质是向法院主张解除预查封的同时要求冯桂花返还财产，其诉讼请求的实质是基于合同被解除后的原物返还请求权，是债权请求权，不能和查封的效力相对抗。综上，请求人民法院驳回晟瑞公司的诉讼请求，依法强制执行涉案房产并就拍卖所得款项归还被执行人冯桂花、黄国亮所欠我社债务。 黄国亮、冯桂花、黄应生、黄福庆、陈德意、黄生助未作答辩。 晟瑞公司围绕诉讼请求依法提交了证据营业执照副本、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、（2016）闽0525民初2338号民事判决书、（2016）闽0525民初2338号民事裁定书、（2017）闽0582民初5999号民事判决书及生效证明书、国有土地使用权证、房地产开发项目初始登记证明、（2019）闽0525执异27号执行裁定书等证据，上述证据，经呈祥信用社质证，对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。黄国亮、冯桂花、黄应生、黄福庆、陈德意、黄生助经本院合法传唤未到庭参加诉讼，对晟瑞公司的举证又未书面提出异议并提供证据，视为自愿放弃举证、质证等权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月8日，晟瑞公司与冯桂花签订《商品房买卖合同》，约定冯桂花购买晟瑞公司开发的址在晋江市。冯桂花与其配偶黄国亮于2014年5月13日与中国建设银行签订《个人住房借款合同》，向中国建设银行贷款620000元用于支付购房余款。后因冯桂花逾期归还按揭贷款本息，根据晟瑞公司与中国建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，晟瑞公司履行了保证责任，代偿贷款本息55436.08元。晟瑞公司于2017年6月21日向晋江市人民法院起诉，请求判令解除与冯桂花签订的《商品房买卖合同》并要求冯桂花支付违约金、代偿款等。晋江市人民法院于2018年8月27日作出（2017）闽0582民初5999号民事判决书：一、解除晟瑞公司与冯桂花于2014年4月8日签订的编号为201404080035的《商品房买卖合同》及其附件；二、冯桂花应于本判决生效之日起十日内协助晟瑞公司办理编号为201404080035的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；三、冯桂花应于本判决生效之日起十日内支付晟瑞公司违约金 26667.24元；四、冯桂花应于本判决生效之日起十日内支付晟瑞公司代偿的银行按揭贷款本息55436.08元及违约金（自2015年12月30日起至2016年6月29日止以30457.66元为基数按日万分之三计付；自2016年6月30日起至冯桂花实际还清款项之日以55436.08元为基数按日万分之三计付）；五、冯桂花应于本判决生效之日起十日内支付晟瑞公司因本案诉讼支出的律师费用 8000元；六、冯桂花应偿还给中国建设银行借款本金590221.08元、至2017年7月7日止的利息28464.52元、罚息1780.88元，及自2017年7月8日起至实际还款之日止按借款合同约定和中国人民银行有关规定计算计付的利息、罚息，晟瑞公司对上述款项承担连带保证责任，并由晟瑞公司于本判决生效之日起十日内将上述款项直接返还给中国建设银行；七、晟瑞公司应于《商品房买卖合同》备案登记注销手续办理完毕后三十日内就收取冯桂花已付购房款888908元及公共维修资金9663元，在扣除前述第三、四、五项判决确定的冯桂花应承担的债务及第六项判决确定应偿还给中国建设银行的按揭贷款本金、利息、罚息后，将剩余款项退还给冯桂花；八、驳回晟瑞公司其他诉讼请求；九、驳回中国建行银行其他诉讼请求。该判决已于2018年9月25日生效。呈祥信用社于2016年6月3日向永春县人民法院起诉黄国亮、冯桂花、黄应生、黄福庆、陈德意、黄生助金融借款合同纠纷，永春县人民法院于2016年11月21日作出（2016）闽0525民初2338号民事判决书。审理过程中，经呈祥信用社申请，永春县人民法院于2016年6月13日作出（2016）闽0525民初2338号民事裁定书，裁定冻结黄国亮、冯桂花位于晋江市的房产及其该房产的土地使用权的过户手续。晟瑞公司于2019年4月26日向永春县人民法院提出执行异议，永春县人民法院于2019年5月8日作出（2019）闽0525执异27号执行裁定书，裁定驳回晟瑞公司的异议请求。晟瑞公司于2019年5月23日向永春县人民法院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，2014年4月8日晟瑞公司与冯桂花签订《商品房买卖合同》，但至今案涉房产一直未过户登记至冯桂花名下，商品房买卖合同尚未履行完毕，故在《商品房买卖合同》被解除前冯桂花享有的仅是履行合同的期待权，并不是享有案涉房产的物权。因此在（2016）闽0525民初2338号一案中对案涉房产的冻结措施属于预查封。预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产，采取的一种限制房地产权利的控制性措施。虽然根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发【2004】5号)的相关规定，预查封的效力等同于正式查封。但该上述通知同时又规定了预查封的房屋权属只有在预查封期间被登记至被执行人名下时，预查封登记才自动转为查封登记，且预查封具有期限，故预查封并非正式查封。而目前法律仅规定被查封房产不得再行转让，在预查封状态下，房屋买卖双方当事人行使合法正当的合同解除权，并不违反法律规定，应当受到保护。本案中晋江市人民法院于2018年8月27日作出（2017）闽0582民初5999号生效民事判决已认定晟瑞公司与冯桂花之间的《商品房买卖合同》予以解除，故案涉房产本身应不再是预查封的对象，应停止对案涉房产的强制执行，并解除（2016）闽0525民初2338号案件对案涉房屋的冻结，晟瑞公司请求判令不得执行案涉房产，依法有据，应予支持；由于案涉房产并未过户登记至冯桂花名下，且庭审中晟瑞公司陈述案涉房屋在其实际控制之下，故晟瑞公司请求确认享有案涉房屋所有权并无必要，对该请求不予支持。呈祥信用社辩称案涉房产已于2014年交付给冯桂花，因未能提供证据予以证明，不予认定。黄国亮、冯桂花、黄应生、黄福庆、陈德意、黄生助经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项及第二款规定，判决如下： 1、不得执行永春县人民法院（2016）闽0525民初2338号民事裁定书冻结的址在晋江市； 二、驳回晋江晟瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由冯桂花负担，应于本判决生效后五日内缴交。晋江晟瑞房地产开发有限公司预交的案件受理费100元，予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  涂劲松 人民陪审员  黄丽坤 人民陪审员  李秀婷 二〇一九年九月十一日 书 记 员  苏伟松 附：一、裁判文书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -12- -13-