江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终3412号上诉人（原审被告）：苏州市亚驰汽车维修有限公司，住所地苏州吴中经济开发区东吴南路60号。法定代表人：姚云飞，总经理。委托诉讼代理人：李纯，江苏鸿永律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧卉，江苏鸿永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州力强机电设备工程有限公司，住所地苏州吴中经济开发区东吴南路60号。法定代表人：陈力强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：莫志林，江苏百年英豪律师事务所律师。上诉人苏州市亚驰汽车维修有限公司（以下简称亚驰公司）因与被上诉人苏州力强机电设备工程有限公司（以下简称力强公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2018)苏0506民初8639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。亚驰公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回力强公司的诉讼请求，诉讼费由力强公司承担。事实和理由：亚驰公司不存在违约行为。亚驰公司之所以未及时支付2018年7月1日至2018年12月31日的租金，是因为力强公司于2018年6月29日向亚驰公司发送了搬迁通知，而7月18日又向亚驰公司交付了收款收据，要求亚驰公司支付房屋租金。因此，在力强公司既要求亚驰公司搬迁又要求缴纳租金的情况下，亚驰公司一时无法作出选择，故未及时缴纳租金，责任不在于亚驰公司，且延付租金数月不足以导致租赁合同解除。亚驰公司在一审中明确表示愿意支付全部租金并继续履行合同。亚驰公司自2003年租赁涉案房屋至今已经投入大量资金成本，若解除合同将会对亚驰公司造成极大的经济损失。力强公司辩称，1、一审法院判决事实清楚，亚驰公司在收到搬迁通知和收款收据以后，既没有在搬迁通知指定的时间搬迁，也没有依照合同约定的期限支付租金，违反了厂房租赁合同约定，原判决认定亚驰公司违约事实清楚。2、原判决适用法律正确，厂房租赁合同约定未付租金超过一个月的，力强公司有权解除合同。力强公司一审起诉时，亚驰公司已经逾期支付租金超过一个月，双方约定的合同解除条件已经成就，力强公司有权解除合同。一审判决厂房租赁合同于2018年10月18日解除并且由亚驰公司承担违约责任是正确的。力强公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人于2017年12月6日签订的《厂房租赁合同》；2、判令亚驰公司立即腾空并迁出苏州吴中经济技术开发区东吴南路60号厂房；3、判令亚驰公司给付2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金236500元，并按每日千分之三标准支付该款自2018年7月28日起至实际给付之日止的逾期付款违约金。4、判令亚驰公司给付自2018年1月1日起至实际迁出之日止以1577平方米为基数按每月每平米0.7元为标准计算的保安费。5、判令亚驰公司交付的保证金50000元归力强公司所有。一审法院认定事实：：2017年12月6日，力强公司（出租方、甲方）与亚驰公司（承租方、乙方）签订厂房租赁合同，主要内容如下：甲方向乙方出租其合法所有的厂房及相应的土地使用权，位于吴中经济开发区东吴南路60号，乙方租赁厂房的建筑面积为1577平方米，出租厂房用于车间用途，租赁期限为2018年1月1日至2019年12月31日，年租金473000元整，租金支付方式为每半年支付一次，半年租金为236500元，房租提前一个月支付，合同签订后乙方支付给甲方50000元作为租房保证金。如乙方未能按本合同的约定支付租金，则乙方应就到期应付而未付部分租金，自款项到期日起至实际付款日止，按每日千分之三向甲方另支付逾期付款滞纳金，如乙方无正当理由壹个月未支付租金的，则甲方有权按照合同约定解除合同，保证金归甲方。甲方应向乙方提供和甲方名称一致的租赁收据，乙方在收到收据十日内付清费用。甲方负责厂区内的保安工作，费用由各租赁企业分担（目前暂按每平米0.7元收取）。乙方租金超过1个月未付的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，并向乙方追偿合约期内总租金的10%违约金，如该违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方的其他损失。乙方在承租期内，若因国家建设需要和特殊需要征回拆迁房屋时，甲方提前一个月通知乙方，乙方在规定期限内必须无条件退出原租房，已付租金按实际使用时间结算，室内装修、搬迁损失，甲方不承担任何责任。因拆迁所得的一切款项均归甲方所有，与乙方无关。另查，苏州吴中经济开发区东吴南路60号，1幢为混合结构，建筑面积为26.8平方米，2幢为钢混结构，建筑面积5393.53平方米，均系非居住用房，均登记在力强公司名下。2018年6月29日，力强公司向亚驰公司发送搬迁通知，载明：本公司接苏州市吴中区城南街道办事处吴城街道（2018）第8号通知，我公司被列入综合整治拆迁范围，故请贵公司自接到本通知之日起两个月内搬离本公司租赁物（办公室、厂房、车间）。有关租金的结算按实际搬离时间结算，多退少补。合同未到期的按双方合同约定条款执行。望接此通知后给予配合，并做好准备公司。2018年7月18日，力强公司向亚驰公司出具收款收据，明确2018年7月1日至12月31日租金236500元，亚驰公司姚云飞签字确认收到上述房租收据。再查，本案的起诉状副本等材料，于2018年10月18日送达亚驰公司。庭审中，双方当事人一致确认：亚驰公司实际从2003年起就向力强公司租赁涉案房屋，所租赁的系苏州吴中经济开发区东吴南路60号东南角一楼的厂房。双方签订的最后一期合同系2017年12月6日签订的，亚驰公司向力强公司缴纳了租房押金50000元，截至2018年6月30日前的房屋租金亚驰公司已付清，合同签订后，亚驰公司未支付过保安费。按照惯例，保安费在年底时支付。起诉前力强公司曾口头向亚驰公司提出要求解除合同，未发送书面解除通知。亚驰公司当庭表示，其要求继续履行合同，同意按照合同约定支付租金，2018年6月29日力强公司向其出具了一份搬迁通知，明确租赁物已被列为综合整治拆迁范围要求其在接到本通知后两个月内搬迁，事实上，在2018年2、3月份就有相关拆迁评估和中介结构到其处进行相应评测，故其和力强公司一直在协调过程中，力强公司既让其搬迁，又通知其支付房租，两者相互矛盾。即使法院认定其应缴纳延迟支付违约金，则力强公司主张的延迟违约金标准过高，要求调整。以上事实，由力强公司提供的房屋租赁合同、房产证、收款收据，由亚驰公司提供的搬迁通知以及一审法院制作的开庭笔录等证据予以佐证，足以证实。一审法院认为，根据我国《合同法》及有关司法解释的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，依据厂房租赁合同约定，亚驰公司应在接到力强公司提交的收款收据十日内付清费用，亚驰公司逾期超过一个月未付租金的，力强公司有权书面通知解除厂房租赁合同。力强公司系涉案苏州吴中经济开发区东吴南路60号的所有权人，曾于2018年6月29日通知亚驰公司搬迁，又于2018年7月18日向亚驰公司交付收款收据，通知亚驰公司缴纳2018年7月1日至同年12月31日的租金236500元。但直至本案起诉、开庭，亚驰公司既未搬离涉案厂房，又未支付收款收据所载明的租金，故力强公司有权依据合同约定解除涉案合同，但合同明确，解除需以书面形式通知，故涉案厂房租赁合同的解除时间点应认定为本案起诉书副本送达亚驰公司之日即2018年10月18日。亚驰公司要求继续履行合同的意见一审法院不予支持。厂房租赁合同解除，力强公司作为涉案厂房所有权人，有权要求亚驰公司腾空并搬离租赁厂房，并支付以年租金473000元为标准自2018年7月1日起至2018年10月18日合同解除之日止的厂房租金人民币142548元，及自2018年10月19日起以年租金473000元为标准计算至实际迁出之日止的厂房占有使用费。关于力强公司主张的保安费，厂房合同虽约定了每平米0.7元的标准，但上述收费标准的期间段未能约定，属约定不明。就保安费的收费标准，力强公司未能进一步举证证明，现亚驰公司自认2017年度保安费用为6000元一年，本案据此确认力强公司可主张的保安费为6000元/年的标准。虽按照惯例，保安费在每年年末支付，但现因亚驰公司逾期缴纳租金而解除了涉案厂房租赁合同，故力强公司要求亚驰公司一并支付保安费符合常理，并无不妥，综上，亚驰公司应向力强公司支付自2018年1月1日起至实际搬离、返还涉案厂房之日止按6000元/年的标准支付的保安费。关于力强公司主张的逾期支付租金的违约金及没收亚驰公司已缴纳的保证金的主张。一审法院认为，依据厂房租赁合同约定，承租方租金超过1个月未付的，出租方有权向承租方追偿合约期内总租金的10%违约金，并明确涉及政府拆迁时，双方的权利义务关系。本案亚驰公司于2018年初知晓涉案房屋将涉及拆迁，在合同约定的第二期租金支付时间前，力强公司先于2018年6月29日向亚驰公司交付搬迁通知，并明确要求亚驰公司在两个月内搬离租赁物，有关租金的结算按实际搬离时间结算，故亚驰公司在2018年6月29日至2018年8月28日期间未按合同约定交付租金，实属有因，且不应归责于亚驰公司。但力强公司又在上述指定亚驰公司搬离厂房期间，于2018年7月18日向亚驰公司交付收款收据，通知亚驰公司缴纳2018年7月1日至同年12月31日的租金236500元，该收款收据与先前交付亚驰公司的搬迁通知内容相矛盾。一审法院认为，亚驰公司先后收到力强公司交付的搬迁通知、收款收据后，未能于2018年8月28日前搬离涉案厂房，亦未能在2018年8月28日按力强公司的收款收据所载交付房屋租金，故亚驰公司的行为确属违约，应向力强公司支付违约金。至于违约金的计算，现力强公司既要求没收保证金还要求亚驰公司按照每日千分之三的标准支付逾期支付款项的违约金，由于上述两项均系违约金请求，亚驰公司辩称不得兼得且违约金计算标准过高的意见一审法院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，考虑到力强公司先后向亚驰公司发送的通知确有矛盾之处，亚驰公司要求降低违约金计算标准的请求一审法院予以确认。据此，一审法院酌情认定亚驰公司应以欠付租金、房屋占有使用费为标准，从2018年8月28日起，按年利率6%向力强公司支付逾期付款违约金。综上，双方当事人于2017年12月6日签订的《厂房租赁合同》于2018年10月18日解除，亚驰公司应腾空并迁出涉案厂房，并将涉案厂房交还力强公司，亚驰公司还应向力强公司支付截至2018年10月18日的未付租金人民币142548元，自2018年10月19日起以年租金473000元为标准计算至实际迁出之日止的厂房占有使用费，并支付上述款项自2018年8月28日起，按年利率6%向力强公司支付逾期付款违约金。由于合同已解除，故亚驰公司交付力强公司的租赁保证金应在本案中一并处理，故在亚驰公司应付租金中扣除力强公司的租赁保证金后，亚驰公司还应向力强公司支付截至2018年10月18日的未付租金人民币92548元，自2018年10月19日起以年租金473000元为标准计算至实际迁出之日止的厂房占有使用费，并支付上述款项自2018年8月28日起，按年利率6%向力强公司支付逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、苏州力强机电设备工程有限公司与苏州市亚驰汽车维修有限公司于2017年12月6日签订的《厂房租赁合同》于2018年10月18日解除。二、苏州市亚驰汽车维修有限公司于判决生效之日起十日内腾空并迁出苏州市吴中经济开发区东吴南路60号东南角一楼的厂房（建筑面积为1577平方米），并将上述厂房交还给苏州力强机电设备工程有限公司。三、苏州市亚驰汽车维修有限公司于判决生效之日起十日内向苏州力强机电设备工程有限公司支付截至2018年10月18日的未付租金92548元，自2018年10月19日起以年租金473000元为标准计算至实际迁出之日止的厂房占有使用费，并支付上述款项自2018年8月28日起，按年利率6%向苏州力强机电设备工程有限公司支付逾期付款违约金。四、苏州市亚驰汽车维修有限公司于判决生效之日起十日内向苏州力强机电设备工程有限公司支付自2018年1月1日起至实际搬离、返还涉案厂房之日止按6000元/年的标准支付的保安费。五、驳回苏州力强机电设备工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计4198元，由苏州市亚驰汽车维修有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院一致。二审中当事人未提交新证据。本院认为,力强公司与亚驰公司签订的涉案厂房租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同约定因拆迁需要，出租人提前一个月通知承租人，承租人需在规定期限内无条件退出房屋，该约定赋予出租方力强公司在房屋需拆迁的情况下单方解除合同的权利。合同还约定逾期支付租金超过一个月的，出租方有权解除合同。现力强公司已因房屋需要拆迁通知亚驰公司搬离，虽事后向亚驰公司出具下半年租金收据，但亚驰公司既未搬离，亦未缴纳租金超过一个月，力强公司据此享有合同解除权。力强公司请求判令解除涉案合同，故一审认定合同于本案起诉书副本送达亚驰公司之日即2018年10月18日解除，并无不当，本院予以确认。亚驰公司应当向力强公司支付自2018年7月1日至2018年10月18日的租金。力强公司至今未搬离，则其仍应向亚驰公司支付自2018年10月19日起至实际搬离之日的房屋占有使用费，房屋占有使用费的计算应参照租金标准。力强公司在本案中的诉请是要求判令亚驰公司支付2018年12月31日止的租赁费用，故本案应仅就2018年10月19日至2018年12月31日的房屋占有使用费作出判决。一审法院就房屋占有使用费的判决欠妥，本院予以纠正。上述欠付租金及房屋占有使用费总计金额为236500元。关于违约金。亚驰公司未按搬迁通知要求于2018年8月28日前搬离涉案厂房，亦未缴纳租金，构成违约。力强公司主张根据合同约定的以236500元为本金，按每日千分之三的标准支付违约金，自2018年7月28日计算至实际支付之日止，本院认为以该标准计算违约金过高，酌情调整至以236500元为本金，从2018年7月28日起，按年利率6%计算至实际支付之日止。综上所述，亚驰公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州市吴中区人民法院(2018)苏0506民初8639号民事判决第一、二、四项；二、撤销苏州市吴中区人民法院(2018)苏0506民初8639号民事判决第三、五项；三、苏州市亚驰汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内向苏州力强机电设备工程有限公司支付欠付租金（2018年7月1日至2018年10月18日期间）、房屋占有使用费（2018年10月19日至2018年12月31日期间）共计236500元；四、苏州市亚驰汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内向苏州力强机电设备工程有限公司支付逾期付款违约金（以236500元为本金，按照年利率6%自2018年8月28日计算至实际支付之日止）；五、驳回苏州力强机电设备工程有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计4198元，由苏州市亚驰汽车维修有限公司负担3698元,由苏州力强机电设备工程有限公司负担500元。二审案件受理费4938元，由苏州市亚驰汽车维修有限公司负担3292元,由苏州力强机电设备工程有限公司负担1646元。苏州市亚驰汽车维修有限公司多缴纳的二审案件受理费3458元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  沈维佳审 判 员  沈军芳二〇一九年九月十八日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。