安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0104民初3073号原告：安徽农业大学，住所地合肥市长江西路**，统一社会信用代码123400004850004115。法定代表人：程备久，该学校校长。委托诉讼代理人：程卫东，安徽安泰达律师事务所律师。被告：侯广程，男，1965年8月10日出生，汉族，住合肥市蜀山区。被告：侯伟程，男，1973年6月23日出生，汉族，住合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：杨德莉，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：程亮亮，安徽徽商律师事务所律师。原告安徽农业大学与被告侯广程、侯伟程房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽农业大学的委托诉讼代理人程卫东，被告侯伟程的委托诉讼代理人杨德莉、程亮亮到庭参加诉讼，被告侯广程经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽农业大学向本院提出诉讼请求：1.判令侯广程、侯伟程立即返还安徽农业大学校园内“餐饮中心”三楼西面积约242平方米承租房；2.判令侯广程、侯伟程立即支付自2011年9月1日开始承租上述房屋起暂计至2019年2月28日拖欠的租金156832.67元[（7年×12月+7个月）×49472元/年÷12月－已交218330元，之后租金判决至侯广程、侯伟程交房为止]；3.判令侯广程、侯伟程承担本案全部诉讼费用。事实与理由：安徽农业大学校园内“餐饮中心”系为全校师生提供餐饮服务的大楼，该楼由安徽农业大学内设机构后勤集团负责经营。2011年9月后勤集团将“餐饮中心”三楼中的约242平方米出租给侯广程、侯伟程从事餐饮服务。当年由于学校存在管理问题，该房屋的出租未签订书面合同，侯广程、侯伟程也未交付房租。2015年省委第一巡视组到安徽农业大学巡视，后勤集团与侯广程、侯伟程补签了一份《房屋租赁合同》，约定：“甲方现有房屋位于餐饮中心三楼西，面积约242平方米，每平方17元，年租金49472元，出租给乙方做餐饮用，乙方同意承租。甲方提供用电及用水，水、电费乙方自理。”到起诉日为止，侯广程、侯伟程仅交纳了218330元租金。为维护原告合法权益,特提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。侯伟程辩称，1、安徽农业大学与我方的租赁关系始于2013年1月。首先，从安徽农业大学提交的租金缴纳一览表，涉案房屋的租金缴纳时间2013年1月也是我方使用涉案房屋的时间，安徽农业大学主张2013年之前的房屋租金不符合客观事实，如果租赁关系始于2011年，那么安徽农业大学在长达两年的时间内没有主张房屋租金，我方没有交纳房屋租金是不符合常理的。其次，从我方缴纳租金的时间连续性可以看出，双方不存在一年内不发生租金交易的情况。所以安徽农业大学主张2013年之前的房屋租金与双方的交易习惯也是不相符的。再次，结合我主自2011年开始持续缴纳西门一条街房租的情况也能够印证，只要我方使用了涉案房屋就会缴纳房租。因此，双方之间的租赁关系开始于2013年1月。2、双方之间的租赁关系于2017年3月终止，安徽农业大学已经将涉案房屋收回。首先，安徽农业大学于2017年3月份对该酒店停水停电，后勤集团水电服务中心也给侯广程、侯伟程出具证明，证明内容为后勤集团三楼龙缘酒店从2017年3月份至今未产生水电费，客观上我方已无法继续经营，继续占用房屋已经没有意义。其次，2017年3月原安农大后勤集团副总经理高明涉嫌国有事业单位人员失职罪。从该犯罪时间可以看出，在原主管负责人出现管理失职之后，安徽农业大学作为事业单位理应开始清理国有资产防止该事件的重复发生。最后，我方经营龙缘酒店地处安徽农业大学校园内，其客源全是安徽农业大学校内接待，从我方提供的内转餐费证据也能够印证，并且至今我方持有几十万的巨额餐饮费发票，该餐饮费发票都是有校领导及相关的借贷证据能够证明。龙缘酒店停业也是应学校管理制度改革，学校餐费不允许内部结算，导致了酒店根本没有客源，当然无法经营，我方也没有理由占有涉案房屋不退还。综上，在2017年3月之后，我方已经失去使用原有房屋的意义，如果继续占有房屋会必然产生不必要的开支，这也不符合常理。故双方的租赁关系应于2017年3月终止。3、我方已经超额支付租金，不存在拖欠房屋租金的问题。自2013年1月至2017年3月涉案房屋的租金共计是206133元，我方已经支付了218330元，再加上2016年11月支付的12000元应当算作支付案涉合同项下酒店的租金，故合计已支付230330元。综上所述，我方已经超额支付了房屋租金，请法院依法查明事实，驳回安徽农业大学的全部诉讼请求。侯广程未作答辩。本院经审理查明：2009年8月12日，安徽农业大学取得安徽农业大学餐饮中心建设工程规划许可证副本。2010年12月21日，安徽农业大学餐饮中心工程经合肥市公安消防支队消防验收合格。侯广程、侯伟程租赁安徽农业大学餐饮中心三楼西（面积约242平方米）用于经营爱之味酒店，后爱之味酒店于2015年变更名称为龙缘酒店。2011年11月，爱之味酒店向安徽农业大学后勤集团交纳租房定金（2011年11月1-30日）5000元；2011年12月6日，安徽农业大学向侯伟程出具收据一张，载明收到爱之味酒店定金（侯伟程）5000元。2015年1月1日，安徽农业大学后勤集团（出租方、甲方）与侯广程、侯伟程（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方现有房屋位于餐饮中心三楼西，面积约242平方米，每平方17元，年租金49472元；甲方从2015年1月1日起将出租房交付乙方使用，至2015年12月31日收回等内容。前述合同到期后，双方未续签租赁合同，但侯广程、侯伟程继续占有使用案涉房屋用于经营龙缘酒店，2011年11月至2016年8月期间，侯广程、侯伟程共计支付租金223330元（218330元+5000元）。2018年11月9日，安徽农业大学就侯广程、侯伟程租赁使用的西门一条街门面房、餐饮中心三楼西，与侯广程、侯伟程进行协调谈话，并作记录如下“根据省审计厅对学校原党委书记和校长经济责任审计发现的问题中，涉及到你们兄弟二人的有三个问题。1、2015年省审计厅对安徽农业大学审计时发现侯广程、侯伟程租赁后勤集团西门一条街门面转租谋利6.8万元（另有30平方米门面房转租谋利金额不清）。2016年11月28日侯伟程退交房租差价1.5万元，尚有5.3万元没有退交；2、侯广程、侯伟程欠缴2015年西门门面房租金1.95万元；3、2015年1月1日到2015年12月31日，侯广程、侯伟程与集团签订合同，租赁餐饮中心三楼面积为242平方米的房屋作为餐饮使用，月租金17元/平方米，合同约定年租金为49472元，目前，欠2016年、2017年、2018年至今的房租未缴；二、自2015年12月31日以来，由于前任后勤集团总经理高明的原因，导致龙缘酒店合同到期后至今未签订租赁合同，根据房屋出租管理规定，合同到期必须由学校国资处重新进行招标，你们兄弟二人如果想继续租赁该房屋，也必须经过招标程序，希望你们能理解并配合我们的工作；三、对2015年以前你们装修龙缘酒店的情况，我们既不了解，也不知情，要想彻底解决此问题，需双方协商同意通过司法途径、评估方式来解决；四、2015年以前你们装修龙缘酒店的具体情况，你们兄弟俩要提供材料给我们。”2019年7月，侯广程、侯伟程从案涉房屋中搬离。上述事实有当事人的当庭陈述及安徽农业大学提交的建设工程规划许可证、消防验收意见书、情况说明（侯广程）、定金的记账凭证与收据、《房屋租赁合同》、租金“一览表”及相关附件，侯广程、侯伟程提交的谈话内容（2018年11月9日），本院制作的谈话笔录（2019年9月6日）在卷佐证，本院予以确认。安徽农业大学提交的《“餐饮中心”三楼龙缘酒店用电情况说明》、水电费单据，侯广程、侯伟程提交的《证明》、照片，均不能达到其证明目的，对其证明效力，本院不予确认。本院认为，侯广程、侯伟程租赁安徽农业大学餐饮中心三楼西（面积约242平方米）用于经营爱之味酒店、龙缘酒店，案涉《房屋租赁合同》到期后，双方之间形成不定期租赁合同关系的事实清楚，依法应予确认。根据安徽农业大学提供的爱之味酒店交纳2011年11月1-30日租房定金5000元的记账凭证及相关收据，本院认定侯广程、侯伟程租赁使用案涉房屋的起始时间为2011年11月1日。安徽农业大学主张侯广程、侯伟程自2011年9月租赁使用案涉房屋，侯广程、侯伟程辩称自2013年1月租赁使用涉案房屋，但均未提供合法有效的证据予以证明，本院均不予采信。根据安徽农业大学与侯广程、侯伟程2018年11月9日谈话中的“（餐饮中心三楼）欠2016年、2017年、2018年至今的房租未缴”“合同到期必须由学校国资处重新进行招标，你们兄弟二人如果想继续租赁该房屋，也必须经过招标程序”、“对2015年以前你们装修龙缘酒店的情况，我们既不了解，也不知情，要想彻底解决此问题，需双方协商同意通过司法途径、评估方式来解决”等内容可知，此时虽未办理房屋返还交付手续，但双方已就案涉房屋的欠付房租、续租条件、装修等进行过磋商，因此，安徽农业大学要求侯广程、侯伟程支付2018年11月9日之后的租金，本院不予支持。综上，侯广程、侯伟程应支付安徽农业大学2011年11月1日至2018年11月9日期间租金347524（49472元/年×7年+49472元/年÷365天×9天），扣除侯广程、侯伟程已支付的租金223330元，侯广程、侯伟程尚欠安徽农业大学租金124194元。安徽农业大学诉请的租金超出124194元的部分，本院不予支持。诉讼中，侯广程、侯伟程已从案涉房屋中搬离，不再占有房屋，现安徽农业大学可自行收回案涉房屋，安徽农业大学关于要求侯广程、侯伟程返还房屋的诉请已无需处理。侯广程在本院依法向其送达法律文书后，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和庭审质证等相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告侯广程、侯伟程于本判决生效之日起十日内支付原告安徽农业大学房屋租金124194元；二、驳回原告安徽农业大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17101元，减半收取计8550.50元，由原告安徽农业大学负担171.50元，被告侯广程、侯伟程负担8379元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李荣誉二〇一九年九月十六日书记员  王 琼附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。