四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民初4201号 原告：王仲，男，生于1981年8月29日，汉族，住泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：赵俊锋，四川五月花律师事务所律师。 被告：泸州万旭置业有限公司，住所泸州市江阳区蓝田兰安东路9幢115—117号，统一社会信用代码915105023094267043。 法定代表人：杨亚非，董事长。 委托诉讼代理人：黄茜菲，四川程信律师事务所律师。 原告王仲与被告泸州万旭置业有限公司（以下简称万旭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王仲的委托诉讼代理人赵俊锋，被告万旭公司的委托诉讼代理人黄茜菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王仲向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付逾期交房违约金11097元及2018年1月1日起至2018年7月23日期间的物业管理费损失725元；3．本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年10月29日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买坐落于江阳区。该合同第十八条约定被告应该在2017年12月31日前向原告交付其购买的商品房。该合同第十五条约定商品房交付应当具备下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明；2.已取得房屋面积实测报告书。但直至2018年7月23日，被告才完成商品房所在项目的建设工程竣工验收备案。被告逾期交房的行为已违约，根据该合同第十九条的约定，被告应当自约定的交付期间届满次日起（即2018年1月1日）至2018年7月23日止，按日向原告支付全部房款万分之一的违约金；同时，2018年1月1日至2018年7月23日期间的物业管理费应当由被告承担。 被告万旭公司辩称，1．原告诉请被告支付物业管理费无合同依据，物业管理费系原告与物业公司签订，被告并非适格主体，且物业管理费系原告接房后产生的费用，原告享有物业服务，理应承担相应义务；2.被告在合同约定期限内，将房屋转移给买受人占有，房屋交付使用义务履行完毕，客观上不存在逾期交房问题，逾期交房违约金责任已经终止。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：《商品房买卖合同》，《收据》，住宅物业费《收据》，《不动产权登记证》、《交房通告》，被告于2017年12月28日刊登在川江都市报的《特别声明》，《税收完税证明》和《四川增值税普通发票》复印件。 被告围绕其抗辩主张依法提交了下列证据：《泸州市国土局2013—160号建设用地规划条件》，《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，《前期物业服务合同》。《房屋装修管理协议》。 上述证据，经庭审质证，本院对原、被告提交的证据均予以确认并在卷作证。 本院根据当事人的陈述并结合上述有效证据，认定如下法律事实： 原、被告于2016年12月29日签订《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定原告以546666元的总价款向被告购买坐落于泸州市江阳区房屋。该《买卖合同》第十五条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得《建筑工程竣工验收备案证明文件》、《建设工程竣工验收合格证明》；2.商品房屋面积实测报告书。第十八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。 该商品房达到第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前15日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接的时间地点以及应当携带的证件材料。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，未满足第十五条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十九条处理。”，第十九条约定，逾期交房的责任除不可抗力外，出卖人未按照第十五条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在120日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起120日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起120日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 合同签订后，原告按约定于2016年12月30日支付了房款116666元并银行按揭430000元，合计546666元。在房屋建成后，被告于2017年12月26日在川江都市报发布“交房通告”,以“（西熙里B区）项目商品房2#现已具备交房条件，兹定于2017年12月31日正式交房”通知原告等购房业主接收房屋，2017年12月28日，被告在川江都市报发布“特别声明”，以“（西熙里B区）项目商品房，原定于2017年12月31日交房通告作废，……现更改为：……2、交房时间：2018年1月15日”。原告与其他购房业主于2017年12月31日前往接收房屋，并按要求向泸州和润家园物业服务有限公司交纳了2018年7月1日至2018年12月31日的住宅物业费621元，但被告不能提供建设工程竣工验收备案文件等资料。2018年7月23日，被告取得西熙里B区竣工验收备案书。2019年1月，原告入住该房。此后，原、被告因逾期交房违约金等问题发生纠纷，经协商未果，遂诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告自愿订立的商品房买卖合同，系双方的真实意思，且未违反法律、行政法规的规定，为合法有效的合同，双方均应当遵照诚实信用的原则自觉履行合同义务。在履行合同的过程中，被告虽然按照合同约定的期限通知了原告接收房屋，但原告接收房屋时，被告未取得建筑工程竣工验收备案文件等合同约定交房必备的资料。按照该买卖合同约定，被告违规交房已经违约，应当按照约定承担违约责任。被告辩称合同约定的违约金为逾期交房违约金而非被告取得竣工验收备案文件交房违约金，与双方约定的内容不符，本院不予采信。被告辩称原告已交物业费不是逾期交房实际损失的主张，本院认为，按照该买卖合同约定，被告于2018年7月23日取得建筑工程竣工验收备案书之日，才符合合同约定的交房条件，而被告不符合交房条件却提前发布交房通告，导致原告提前接收房屋并交纳相应物业管理费，且原告因被告违规交房并未入住，在此期间原告已交纳的物业管理费应当作为其损失由被告赔偿。 综上所述，自2018年1月1日起至2018年7月23日止，被告共计逾期204日，按总房款546666元计算，被告应当支付原告逾期交房违约金546666元×0.1‰×204日=11152元，原告主张11097元，系其自行处分自己的权利，本院对原告的主张予以支持； 关于原告主张物业管理费损失问题，其所举的《住宅物业费收据》载明交纳的是2018年7月1日至2018年12月31日，被告取得建设工程竣工验收备案文件等资料是2018年7月23日，逾期23天，按房屋面积86.33平方米，1.2元∕月∕平方米计算，损失为86.33平方米×1.2元∕月∕平方米÷30天∕月×23天=79元，超出部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告泸州万旭置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王仲逾期交房违约金11097元，赔偿损失79元，合计11176元； 二、驳回原告王仲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10元，由被告泸州万旭置业有限公司负担。 本判决为终审判决 审判员  马东烈 二〇一九年九月二十八日 书记员  杨其鹏