重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初13747号 原告：周建，男，1980年3月13日生，汉族，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：曾纪清，男，1961年7月16日生，汉族，住重庆市巫山县。 被告：重庆兴乾置业有限公司，住所地：重庆市渝**中央公园北路**金茂书院（F98-2）******商铺，统一社会信用代码91500000321649812M。 法定代表人：龙渊，董事长。 委托诉讼代理人：薛松，公司员工。 委托诉讼代理人：况小莉，公司员工。 原告周建与被告重庆兴乾置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周建的委托诉讼代理人曾纪清，被告重庆兴乾置业有限公司的委托诉讼代理人况小莉到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告周建的诉讼请求为：1、房屋的层高与施工图纸不符、合同约定的层高不合，要求被告赔偿原告购房总价款2.5%的损失费5万元；2、要求被告承担从2018年1月至2019年3月底期间本应由原告支付的物业管理费。3、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：一、原告2017年1月8日与被告订了重庆市商品房买卖合同书，原告购买商品房的基本情况是：重庆市渝北区××街道××路××号，××幢××。本商品房所在的楼层共5层（是指本幢楼按规定应计算的所有楼层数）。本商品房所在楼层为1层、2层。本商品房结构为：钢筋混泥土结构。建筑面积135.28平方米，其中套内面积为122.44平方米，共用部分与房屋分摊建筑面积为12.84平方米。本商品房户型为三室两厅，用途为住宅，属于成套住宅。本商品房为清水房，总成交价格为2131807元整（大写：贰佰壹拾叁万壹仟捌佰零柒元整），建筑面积单价为15758.48元/平方米。套内建筑面积单价为17411.03元/平方米。（1）合同第三条第7项：关于本商品房屋层高、净高的约定：1.层高不低于3米（卫生间除外），净空高满足国家强制性规范要求；（本合同所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板地面或吊底之间的垂直距离。（2）合同第十八条保修责任约定：甲方自本商品房交付之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围内和保修期限内发生的质量问题，甲方应履行保修义务，并对乙方的损失承担赔偿责任。二、2018年1月被告通知原告接房，原告便按甲方的通知，接房屋时间找被告接房，原告在接房时到该房屋内查看质量时发现，房屋的第二层卧室房子的净空高只有2.77米，衣帽间净空高为2.55米，阳台净空高为2.77米，发现问题后，原告向被告写了告知函并且向重庆市渝北区城乡建设委员会进行了投诉，将设计图纸拿到现场核对，施工图纸立面设计一层为3.2米，二层为3米高，核对发现二层卧室建设方找设计单位将卧室变更，降低了10公分层高，也就是2.9米，往下整体下降了10公分，质监站对房屋实地测量了净高都只有2.77米，明显卧室阳台和衣帽间与设计图纸不符，设计现浇板代号为LB6，板厚为12公分，按照设计图纸卧室、阳台和衣帽间净空高应该是2.88米，建设方违背设计图纸将房屋降低10公分，属不合格房屋，国家对房屋净高的强制性之标准明确规定，净高允许误差只能在正负1公分内，超出强制规范就是不合格房屋。（1）2018年5月15日渝北区质监站工作人员李鑫和吴非再次召集建设单位（指开发商）负责人张茂林和吴泽勤2人，到现场核实，而开发商拿出些后补的变更文件来搪塞，说成现场与设计相关文件相符。但第二层6轴至8轴的范围涉及的卧室、阳台、衣帽间的位置实际层高为2.9米，质监站人员当场出具了现场勘测结果证明，有质检处理人签字，有开发商负责人签字的鉴定书。（2）被告提供的所有后补变更文件，从来没有通知原告，完全属于单方面擅自主张，为降低成本，根本不为原告着想，其变更后补文件原告根本不知情，有权不认可。另外还存在诸多质量不合格问题，质检站也出具了质量整改通知书，开发商至今仍旧未整改完工，具体详见质量存在问题的公告清单证据佐证。（3）依据设计的施工图纸，第二层是3米的层高，报建、备案、图纸会审都是3米层高，而开发商故意不按图纸施工，而是在施工工程中找设计单位变更来满足自己的目的，原告并不知情，变更也未告知原告，原告有权不予认可，双方所签订合同中明确约定房屋的层高为3米，而实际交付的房屋层高只有2.9米，与合同约定不符事实成立，造成原告居住空间受限及房屋的使用功能和价值贬损、残缺的事实存在，且房屋层高不足故意降低10厘米的后果无法补救，被告应在合理范围内对原告赔偿损失。要求按照购房合同总价款的2.5％赔偿损失。并且被告存在直接主观故意的违约行为，理应承担相应的违约责任。（4）渝北区建委质量检测站于2018年5月7日和2018年5月15日两次到现场进行实地检测后，认定第二层卧室、阳台和衣帽间的位置为2.9米，（衣帽间净高仅为2.55米）有三方签字认可。次日后，被告负责人罗经理和吴泽勤找原告进行两次协商谈判，被告两次都承诺给原告愿意赔偿层高差10公分的损失，提出愿意赔偿2.5万元，然后无任何工作人员与原告联系对接此事，原告也无法联系被告方的工作人员，至今无果。三、依据商品房买卖合同及约定条例，依据国家建筑质量强制性验收规范的标准，依据设计施工图纸，及国家相关法律的相关规定，依照《合同法》《建筑法》的相关规定，原告为了维护本人的合法权利向法院提起诉讼。 被告重庆兴乾置业有限公司辩称：1、被告交付的房屋层高符合施工图纸，同时符合合同约定，原告要求被告赔偿无事实法律依据；2、原告要求被告承担整改期间物业费，由于原告要求整改需求应由原告来举证，同时合同约定了合理的整改期，若被告超期整改，被告愿意赔偿超期期间的物管费，但需要原告证明被告超期。 经审理查明：2017年1月8日，以原告为乙方（买方）与被告为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，甲方注册地址：重庆市渝北区双龙湖街道百果路99号；乙方地址：重庆市江北区××路××区××。项目暂定名为金茂书院（F100-2）金茂书院，乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区××街道××路××号××幢××，建筑面积135.28平方米，本商品房所在楼层名义层为第1、2层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；关于本商品房层高、净高的约定：层高不低于3米（卫生间除外），净高满足国家强制性规范要求（本合同所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊底面之间的垂直距离）。本商品房为清水房，总成交金额为2131807元；第七条，属预售商品房的，甲方应当在2018年1月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件；第十五条，（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更，甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方:（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。第十八条，《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件，甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。合同补充协议约定，第五条第4款，在该房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的交房期限办理该房屋验收交接手续，在此情况下乙方不得拒绝接收房屋，甲方不构成延期交房，但甲方应在该房屋交付后按约定承担相应的责任：（1）房屋存在质量瑕疵（主体结构和地基基础不合格的除外）；第5款，如乙方未按合同约定或甲方书面通知的时间、地点、地点办理该房屋的验收手续、领取该房屋钥匙的，自合同约定或者甲方书面通知确定的交房期限届满的次日起，视同甲方已将该房屋交付给乙方，该房屋的钥匙由物业管理公司代乙方保管，乙方自前述该房屋视同交付之日起开始承担该房屋毁损、灭火的风险责任，并开始承担相应的物业管理费用，甲方自该房屋视同交付之日起开始承担该房屋的保修责任。第十五条第4款，该商品房风险责任自该房屋交付之日或视同交付之日起由甲方转移给乙方，甲方自此时间开始对该房屋承担保修责任，保修范围和保修期限详见《新建商品房质量保证书》。商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，乙方应书面要求甲方修复，甲方应当履行保修义务。第十九条，甲方的联系地址为重庆市渝北区双龙湖街道白果路99号，电话6717****。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告开具发票。 2017年12月29日，案涉项目取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，设计单位系重庆长厦安基建筑设计有限公司。 2018年1月23日，被告向原告的合同地址邮寄交付通知书，请原告于2018年1月30日前往办理房屋交付手续。 2018年2月2日，原告向被告合同地址邮寄了《金茂墅4栋拒绝交房函》，但仅举示了EMS邮单，未举示函件内容。 2018年8月15日，原告实际接收案涉房屋并签收了重庆市新建商品房屋使用说明书和重庆市新建商品房质量保证书，其中载明了本商品房交付日期为2018年1月30日。 2018年8月15日，被告发出公告，主要内容表明：经决定，被告现对金茂国际生态新城F100-2地块1-7幢从即日起开始整改，预计于2019年3月全部完成。被告认可该份公告，但称案涉房屋所在楼栋实际于2018年12月31日完成整改。 2018年10月28日，原告报修称：1、室内多处外墙渗水；2、二楼层高差10公分；3、外墙棕色部份漆面整改；4、二楼窗檐缺一块；其他问题后续提出整改。 2018年8月15日至12月14日期间的房屋外部照片显示一直处于施工整改阶段。 渝北区﹒金茂书院（F100-2地块）4#楼建筑竣工图显示1F高度3200；2F高度3000。2019年6月24日，案涉房屋设计单位重庆长厦安基建筑设计有限公司出具《关于方兴2#地（F100-2地块）层高和户内净高的说明》，载明：方兴2#地（F100-2地块）项目首层层高3.2米，二层层高3.0米，三层层高3.2米，四层层高3.0米；由于部分功能房间需要，结构局部降板，部分卧室净高设计值2.78米，部分衣帽间净高设计值2.55米，部分阳台净高设计值2.77，因现场施工误差，数据以现场实测为准；以上层高及净高设计满足《住宅设计规范GB50096-2001》的要求。层高定义：楼层楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离，层高为整层高度；净高定义：楼层楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离，净高为内部高度。原告对竣工图的真实性无异议，但称是被告通过设计单位变更将原有设计改为2.9米；对说明系由重庆长厦安基建筑设计有限公司出具的无异议，但认为是2019年6月24日才出具。 庭审中，被告还举示了整改事项回复微信截屏、整改公告温馨提示以及不利因素提示，拟证明合同附件里告知了原告案涉房屋中有存在结构降板情况，请业主自行考虑以及对质量整改完毕后告知了业主，但原告不予认可。 审理中，原告还举示了以下证据： 1、渝北区城乡建设委员会群众来信来访登记单，载明曾女士反映渝北区中央公园金茂墅小区××栋××业主接房时发现房屋实际层高与合同约定不符，开发商至今未整改；办理意见为：2018年5月7日现场与投诉人、建设单位、施工单位共同对投诉人所反应的情况进行了核实，经查，××栋××室，二层卧室层净高为2.78m，衣帽间净高为2.78m，阳台净高为2.78m，二层卧室净高与（图纸变更）原设计图一致，衣帽间阳台净高与原设计净高不符，现场要求建设单位核实竣工图及设计变更资料是否有相关变更。销售合同与实体净高不符的问题建议向工商部门反应。被告质证称张茂林确系其工作人员现已离职，登记单中仅仅写明净高数据，且不清楚如何测量。 2、《2018年5月15日关于金茂书院（F100-2地块）项目4栋1-1-3号房业主投诉的核实情况》，载明：2018年5月15日，我站工作人员会同建设单位、施工单位、物管单位及××业主就该户二层的层高进行进一步核实，经查阅相关设计文件，并现场核实数据，现场与设计相关文件相符，层高在（6轴-8轴）的范围设计的衣帽间、卧室、阳台的位置为2.9m。建设单位、施工单位处张茂林、吴泽勤签字；业主处曾纪清签字；处理人：李鑫、吴非签字。原告拟证明经建委工作人员李鑫、吴非、被告工作人员张茂林、吴泽勤以及业主方现场勘测，房屋实际层高为2.9米。被告称该核实情况载明的数据是经手工测量了净高之后再加上板子厚度，且手工测量可能存在误差。 3、曾纪清与被告工作人员吴泽勤于2018年7月1日、2019年7月8日的通话录音，原告拟证明因房屋层高不符，多次与吴泽勤沟通，双方协商了赔付事宜，后被告又否认。被告不认可该证据，认为录音前没告知通话人员，且内容仅是沟通赔偿事宜，其工作人员告知以鉴定结果为准。 4、微信聊天记录，原告拟证明被告认可层高问题，说是在走内部程序。被告质证，群消息内容是对张茂林的回复无法看出是被告向建委的回复，且另一聊天为渝北区质监局郑老师的截图，对方是否为郑老师也不清楚。 另查明，原告申请对案涉房屋第二层卧室、衣帽间、阳台位置的实际层高进行鉴定，后又撤回了该鉴定申请。原告陈述从2018年8月15日接房后就开始支付物管费，至今没有装修入住。被告陈述，由于房屋质量问题确实存在两到三个月整改，故同意支付这一期间内的物管费。 上述事实，有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同及补充协议、来访登记单、核实情况、EMS邮单、公告、照片、光盘、微信聊天记录截图、发票、竣工验收备案登记证、两书、交付通知书、建筑竣工图、说明、接房手续流程单、报修单、微信通知截屏、温馨提示、不利因素提示等证据在卷佐证。 本院认为，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同，双方均应当按合同约定履行义务。 关于案涉房屋实际层高是否与合同约定不符，对此本院评析如下：1、原告所购的房屋取得了竣工备案登记证，表明涉案房屋已进行了验收，符合国家相关规定，亦符合双方约定的交付条件。2、根据设计单位重庆长厦安基建筑设计有限公司出具的说明可知，案涉房屋一楼层高为3.2米，二楼层高为3米，部分卧室、衣帽间、阳台确因结构局部降板，故净高设计值分别为2.78米、2.55米、2.77米。该房屋的层高设计符合合同约定，层高设计值以及结构局部降板后净高的设计值亦符合《住宅设计规范》的要求，同时，原告没有举示证据证明案涉房屋的设计规划经过了变更。3、合同约定层高不低于3米（卫生间除外），净高满足国家强制性规范要求，从案涉房屋建筑竣工图可知案涉房屋一楼为3.2米，二楼为3米，符合合同约定。4、原告举示的建委质监站工作人员出具的《核实情况》载明“层高在（6轴-8轴）的范围涉及的衣帽间、卧室、阳台的位置为2.9m”，但从该情况核实无法看出质监站工作人员的测量手段、测量方式，无法达到证明案涉房屋实际层高即为2.9米的证明目的。同时，原告亦未对房屋实际层高申请司法鉴定。综上，案涉房屋的实际层高符合合同约定，被告不存在违约，对原告要求被告赔偿因层高不符的损失费的诉讼请求，本院不予支持。 合同约定房屋交付时间为2018年1月31日前，被告于2018年1月23日向原告邮寄了交付通知书要求原告于2018年1月30日前往接房，后原告实际于2018年8月15日接房并开始缴纳物业管理费。被告认可案涉房屋确系存在质量问题，且被告于2018年8月15日发布整改公告并称预计于2019年3月完成，被告虽称案涉房屋已于2018年12月31日整改完毕，但未举示证据。房屋在整改期内，原告无法装修入住，其缴纳的物业管理费系其损失，被告应予赔偿，但原告未举示支付物业管理费的具体标准，其损失金额无法计算，故对原告要求被告承担物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告周建的全部诉讼请求。 案件受理费1050元，因适用简易程序减半收取525元，由原告周建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  陶立 二〇一九年九月四日 书记员  马瑞