广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初28445号原告（反诉被告）深圳市雅鑫达健康产业科技有限公司，住所深圳市福田区福田街道滨河大道XXXXXX。法定代表人林某。委托代理人王某，男，汉族，1963年6月11日出生，住址武汉市江岸区，系原告的员工。委托代理人朱某，男，汉族，1971年9月12日出生，住址江西省吉安市泰和县，系原告员工。被告（反诉原告）深圳市前海爱创资产管理有限公司，住所深圳市前海深港合作区前湾一路**XXXXXXX。法定代表人郭某，该公司总经理。委托代理人白某（2018.07.09-2019.07.22），男，汉族，1988年7月24日出生，住址武汉市洪山区，系被告的员工。委托代理人张某（2018.07.09-2019.07.22），女，汉族，1991年8月18日出生，住址山东省安丘市，系被告的员工。委托代理人袁某（2019.07.23-），女，汉族，1991年11月9日出生，住址湖南省沅江市，系被告的员工。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月22日，原告与案外人深圳市承元投资有限公司（以下简称承元公司）签订《租赁合同书》，承租位于滨河大道××证券大厦××室（以下简称涉案房屋），租赁面积为511.63平方米，用途为办公，租期自2017年4月15日至2019年4月14日。同年5月15日，原告、被告及承元公司签订《合同权利义务转移协议书》，约定由被告负责收款及租赁具体承办事宜。原告为迎合自身业务发展需要，欲注册子公司深圳雅鑫达餐饮管理有限公司（以下简称雅鑫达餐饮公司），涉案租赁房屋正是合理的选择。为此，原告与被告沟通，被告同意给予协助服务，双方于11月23日签订《深圳市房屋租赁合同书》，随后前往福田区房屋租赁管理局办理了房屋租赁凭证，以便原告办理雅鑫达餐饮公司的工商注册。但在办理工商注册手续的过程中，原告发现《深圳市房屋租赁合同书》第十五条“租赁期间不得将租赁房屋全部或部分转租他人”的选项被被告打勾。雅鑫达餐饮公司属于待注册公司，经了解办理待注册公司的租赁凭证之承租人须为自然人，故原告找了被告的南山公司负责人协商解决办法，当面解释说明原告非转租，该两位负责人也答应在原告原承租地重新划分平面图到福田区房屋租赁管理局重新办理租赁凭证。依据规定，办理新的租赁凭证须将之前办理的租赁凭证先行注销，同时将《深圳市房屋租赁合同书》第十五条“租赁期间不得将租赁房屋全部或部分转租他人”限制项取消。原告催办此事时却突遭被告拒绝，理由是其总部以以前发生过转租扯皮的案例担心出事而不同意。由于被告的反悔及不配合导致原告申报的雅鑫达餐饮公司无法注册。原告属于集团公司，完全依靠下属子公司开展业务的盈利来维持生存，承租涉案租赁房屋的目的就是开展多种经营业务。被告以一个不存在或与原告无关联的假定事实理由拒绝原告的合理请求，违反《深圳市房屋租赁合同书》第十二条“对承租方正常合理使用租赁房屋，出租方不得干扰或者妨碍”的约定，而且先同意后反悔，反复无常，严重干扰妨碍原告正常合理使用涉案租赁房屋，最终导致原告失去继续承租涉案租赁房屋的必要性。2018年4月20日，原告向被告递交了《关于无法继续承租的说明函》，要求被告退还保证金及允许原告搬离。同年5月3日又第三次到被告南山公司面谈落实说明函意图，仍遭拒绝。现在被告通知物业公司不许原告搬离。另外，被告未经原告同意擅自搬离原告存放于涉案租赁房屋的办公设施及相关物品，被告请了所谓的没有关联性的第三方却恰恰没有邀请原告到现场确认。被告事后给的清单与原来存放在涉案租赁房屋的办公设施明细有很大出入，原告缺失了十几台电脑及打印机相关的显示器和键盘，经事后盘点，缺少的物品大概货值达三四万元。为维护原告的合法权益，请求判令：1.解除原告与被告的租赁合同；2.原告有权不支付2018年5月起的房租及相应费用80776.62元；3.被告返还原告押金155535.52元；4.被告赔偿原告装修损失72256.3元；5.原告有权搬走办公设备；6.被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：1.被告同意解除合同，但原告应向被告支付2018年4月1日至7月15日的房租及相应费用279956.93元。原告自2018年4月份起停止支付房租及相关费用，一直实际占有涉案租赁房屋未予归还，根据合同书第三条第四款的约定应当支付涉案租赁房屋占用期间的房租及相关费用；2.被告已于2017年11月24日履行完毕为原告办理租赁备案的义务，保证了原告正常使用涉案租赁房屋，且根据合同相对性原则无义务为其他主体办理租赁备案；3.被告有权不予退还押金即履约保证金。根据合同书第十一条第四款的约定，原告于2018年4月1日起至7月15日逾期支付应付款项已达30日以上，逾期金额已达各项保证金金额的50%，原告已经严重违约；4.根据合同书第十三条的约定，被告同意解除双方的房屋租赁关系，有权不予赔偿原告的装修费用；5.原告结清所欠房租等费用并双方解除租赁关系后，可随时搬走办公设备。原告自2018年4月1日起未交房租，经多次催收及要求解除合同无果，原告擅自将涉案租赁房屋加锁拒绝返还至2017年7月15日，给被告造成了严重的经济损失。被告只得在大厦物业的见证下开锁将涉案租赁房屋收回并清点保存物品，清点全程有视频，并没有原告所说的十几台电脑，而且之后也多次通知原告结清房租并搬走物品。被告反诉称，2017年3月22日，承元公司与原告签订《租赁合同书》，约定由承元公司将涉案租赁房屋出租给原告使用，月租金65488.64元，原告应于每月15日前支付租金，且应负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费、中央空调费等因使用涉案租赁房屋所产生的其他费用，并约定在涉案租赁房屋所在地法院通过诉讼方式解决争议。同年5月5日，被告、原告与承元公司签署《合同权利义务转移协议书》，三方确认承元公司退出租赁合同关系，由被告承接原租赁合同中承元公司的权利义务，被告收取租金、物业管理费、中央空调费等费用，被告与原告形成租赁关系。自2018年4月份开始，原告未向被告支付租金、物业管理费、中央空调费等，已构成严重违约。请求判令：1.原告支付自2018年4月1日起的涉案租赁房屋租金，暂计至2018年7月15日为238033.63元，实际计至款项结清之日止；2.原告支付自2018年4月1日起的物业管理费和空调使用费，暂计至2018年7月15日为41923.3元，实际计至款项结清之日止；3.原告支付自2018年4月16日起的违约金，暂计至2018年7月15日为116527.44元，实际计至款项结清之日止；4.本案诉讼费由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称：被告的反诉状与事实严重不符，事实上是被告违反《深圳市房屋租赁合同书》第十二条的约定在先，原告不得已于2018年4月20日向被告提出退出涉案租赁房屋。原告于2017年3月22日租赁涉案租赁房屋进行办公，同年11月23日向被告提出要在涉案租赁房屋内注册子公司作办公之用，被告刚开始履行了服务义务，替原告办理了租赁凭证并开具了增值税发票，后来因为被告单方面原因，其虚构了“以前租赁的物业注册给他人办公为此受到损害”这一与原告不相关的理由并拒绝原告的要求，至于该理由有何事实依据，被告未告知原告任何细节，因此原告认为这是一个不存在的理由。被告以前积极协助原告办理子公司，后来突然反悔，原告是一个集团公司，租了500多平方这么大的物业，跟被告说清楚了要办很多子公司，其中有一个餐饮公司，原告不是要在涉案租赁房屋开餐馆而只是要在这里办公，要靠子公司向总公司输送利益来维持原告与被告的租赁关系。原告两次去被告南山总部进行洽谈，刚开始他们十分配合，后来总部以前述莫须有的理由拒绝原告，所以才导致没法在涉案租赁房屋进行办公，原告主动提出要解除租赁合同。综上所述，是被告违约在先，导致原告不得不提出退出租赁物业。经审理查明，2017年3月22日，承元公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订了《租赁合同书》，约定：一、甲方将涉案房屋出租给乙方作办公用途，房屋建筑面积合计511.63平方米，经乙方查看后，乙方确认房屋能满足其经营需求并同意按房屋的现状进行交接和承租；乙方确需改变房屋用途的，必须向甲方提交书面申请报告，并经甲方审查同意书面确认；二、合同期限为自2017年4月15日起至2019年4月14日止；三、1.履约保证金：乙方须在本合同签订之日，向甲方交付租赁保证金人民币130977.28元及水、电、物业管理费、中央空调费保证金人民币24558.24元；2.租金按房屋建筑面积每平方米每月人民币128元（含税）计算，租金总额为人民币65488.64元/月，开具发票；在租赁期内，每租赁满1个年度，租金在上一年度租赁标准的基础上上调5%，调整时间为自2018年4月15日起；乙方按月向甲方交纳租金，并于每月15日前将当月租金交清（首月租金自本合同生效之日起1日内交纳，租金金额届至于当月最后一日），租金以转账方式存入甲方指定账户，甲方收到租金后10个工作日内向乙方开具租金发票；3.自2017年3月21日起至4月14日止为免租期，免租期内免租金和中央空调费，但物业管理费、本体维修基金、水电费等费用不免除；4.乙方因使用房屋产生的物业管理费、本体维修基金、专项维修资金、中央空调使用费、水电费、燃气费、有线电视费、电话费、停车费、有偿服务费等，由乙方全部承担，乙方应当自行向物业管理公司缴交或者向有关的服务提供机构申请报装及缴费；5.甲方指定银行账户收取租金、租赁保证金及物业管理费、空调使用费保证金；6.合同到期终止或合同解除时，除按照合同约定甲方有权不予退还履约保证金外，甲方应在乙方交还房屋且乙方结清本合同项下全部应付款项后10日内向乙方全额无息退还履约保证金及水电物业管理费保证金；乙方未履行付款义务的，甲方有权从保证金中扣除，如保证金不足以扣除上述相关费用，则乙方须于合同到期或解除之日前向甲方缴纳超出保证金部分的费用；四、未经甲方书面同意，乙方不得将房屋之全部或部分转租给任何第三方（以承包、转让、借用、合作等形式转移房屋使用的行为均视为转租行为）；五、如乙方拖欠物业管理费等，甲方有权从物业管理费保证金中直接扣除支付，甲方支付后，乙方应在接到甲方补足保证金通知之日起5日内补足，否则视为乙方违约；十、本合同提前解除或终止的，乙方须在合同解除或终止之日起7日内将房屋交还甲方，乙方同意：1.乙方按租金标准支付使用费至房屋交还之日，如超过7日未交还，则按双倍租金标准支付使用费；2.如超过15日，乙方未自行搬离并将房屋交还甲方的，则视为乙方放弃房屋内所有物品的所有权，且甲方有权处理；3.乙方对房屋所进行的全部装修均免费归甲方享有；4.只有当乙方已结清所有应缴的租金及费用后，方可办理物品放行和退房手续；十一、2.在租赁期内，乙方未履行到期债务的，甲方有权留置乙方在房屋内的财产作为债务担保；3.在租赁期内，任何一方提前60日通知另一方或支付2个月租金的代通知金，可提前解除合同，甲方依据本条约定提前解除合同的，应双倍返还乙方已支付的履约保证金，乙方依据本条约定提前解除合同的，所交履约保证金不予退还；4.乙方逾期支付租金或其他应付款项达30日以上的，或者逾期金额达到各项保证金金额的50%以上的，属严重违约，甲方有权解除合同，并不退还履约保证金；5.乙方迟延支付租金或其他应付款项的，每日应按照未支付款项金额的千分之八向甲方缴纳违约金；7.合同履行期间，因乙方原因提前终止或解除合同的，乙方所交履约保证金不予退还；十二、除本合同另有约定外，本合同涉及的书面通知和与本合同履行有关的任何文件，甲方均可采取以下任何一种方式送达乙方：4.在乙方所承租的房屋地址上张贴书面通知或文件，张贴后视为送达；十四、为使乙方办理营业执照而双方另行签订的其他房屋租赁合同仅作为备案使用，不作为双方实际履行的依据。上述合同签订后，原告支付了保证金155535.52元，承元公司向原告交付了涉案租赁房屋。2017年5月15日，承元公司（甲方）与原告（乙方）、被告（丙方）签订了《合同权利义务转移协议书》，约定：自2017年5月9日起，甲方将上述租赁合同下除专属于业主权利以外的其他各项合同权利和义务概括转移给丙方，甲方退出租赁合同关系，由丙方承接甲方在租赁合同中的主体地位与乙方继续履行租赁合同，由乙方与丙方按照租赁合同的约定享受合同权利及承担合同义务。2017年11月23日，原告与被告签订了深圳市房屋租赁管理办公室印制的《深圳市房屋租赁合同书》。被告确认原告付清了2018年3月31日之前的租金等所有费用。2018年4月1日起的租金及其他费用，原告未支付。2018年4月20日，原告向被告送达了《关于无法继续承租的说明函》，函称：由于原告业务发展需要注册子公司雅鑫达餐饮公司，需要在原告承租地址办公（非营业地点），为此经协商原告于2017年11月23日与被告签订了深圳市房屋租赁合同书，并两次拜访被告南山科技园总部与白总、高总予以解释说明非转租，被告两位老总也答应在原承租地重新划分平面图到租赁所办理/更正租赁凭证（取消深圳市房屋租赁合同书第十五条之租赁期间不得将租赁房屋全部或部分转租他人之限制项）；事后被告又以不安全为由反悔不配合协助原告办理/更正租赁凭证，导致原告申报的雅鑫达餐饮公司无法通过市场监督管理局的审核；原告是集团公司，完全依靠下属子公司的业务盈利，原告承租涉案房屋的目的就是为了开展多种经营业务，属于正常、合理使用物业，不属于租赁合同第十一条约定的未经同意将承租房屋全部或部分转租的范畴；相反，依据深圳市房屋租赁合同书第十二条关于对承租方正常、合理使用租赁房屋，出租方不得干扰或者妨碍之约定，被告先前同意更正，之后又以不安全为由反悔不配合协助原告办理/更正租赁凭证，导致原告无法开展业务，事实上妨碍了原告正常合理使用承租房屋，最终导致原告失去了继续承租的必要性；事已至此，原告本着协商的想法致函被告，希望与被告妥善解决善后事宜，退还原告保证金及允许原告搬离承租房屋。2018年5月8日，被告在涉案房屋大门上张贴了对原告的《催款函》，函称：原告于2018年4月份起便拖欠被告租金等费用，已经构成严重违约；请原告自收到本函之日起2日内（即2018年5月10日前）按照租赁合同的约定向被告支付2018年4月及2018年5月的租金及物业管理费、空调费等共计人民币159835.17元，并按银行借款利率向原告支付相应的利息；如逾期，被告将没收原告缴纳的保证金155535.52元，对原告办公单元进行停电及锁门等处理，并有权单方解除与原告签订的房屋租赁合同，或通过法律途径维护自身的合法权益，请原告慎重处理。原告称其自2017年12月底起停止在涉案房屋内办公。被告予以否认，称原告是在2017年12月底之后的某个时间开始没有在涉案房屋内办公的。2018年7月16日，被告在物业管理公司工作人员的陪同下，撬开涉案房屋的门锁，进入涉案房屋内，将涉案房屋内原告的物品搬至其他地方存放。其后，被告将涉案房屋出租给他人。本案诉讼中原告提供的、被告认可其真实性的原告与被告的工作人员的通话记录显示：原告于2018年4月20日将上述《说明函》交给了被告；2018年7月15日，原告与被告进行了商谈；7月16日早上，被告又跟原告说了要清空涉案租赁房屋内的物品的事；7月16日被告开锁进屋清点物品后，列了一份物品清单，并将清单发给了原告；原告要求被告在清单上盖章，被告工作人员表示同意，双方约好原告在7月17日下午到被告处拿盖好章的清单。被告未举证证明其支付了涉案房屋2018年4月1日至7月15日期间的物业管理费和空调使用费。本院认为，没有证据证明被告有义务或者曾经同意与原告的关联公司签订租赁合同及协助该关联公司办理租赁备案手续。被告不同意与原告的关联公司签订租赁合同、办理租赁备案手续，不构成违约，不构成对原告正常合理使用涉案房屋的妨碍。原告不履行合同，不向被告支付2018年4月起的租金，构成根本违约。被告没有违约行为。原告作为违约方，不享有法定解除权，原告的《关于无法继续承租的说明函》于2018年4月20日送达被告时，并不产生立即解除合同的效力。但根据租赁合同第十一.3条关于任何一方提前60日或支付2个月租金的代通知金可提前解除合同的约定，可以认定涉案租赁合同于2018年6月20日解除。关于租金。因原告拖欠租金，故按照合同第十.4条和十一.2条的约定，被告有权不同意原告搬走物品。虽然合同于2018年6月20日解除，但因系原告自身违约导致未能搬走物品，且被告在2018年7月16日搬走原告物品清空租赁房屋，属于在合理的期限内采取了减损措施，故按照合同第十.1条的约定，原告应向被告支付计至清空之日即2018年7月16日的租金（使用费）。7月16日之后的租金，原告无须承担。按照合同约定，自2018年4月15日起，每月租金由65488.64元调整为68763.07元（65488.64元×105%），因此，原告应向被告支付2018年4月1日至7月15日的租金共计238033.63元（65488.64元/月÷30日×14日+68763.07元/月÷30日×16日+68763.07元+68763.07元+68763.07元/月÷31日×15日）。关于违约金、保证金和装修损失。按照租赁合同第十一.5条的约定，原告迟延支付租金的，还应支付违约金。但该条约定的每日千分之八的违约金过分高于被告的实际损失，本院酌情调整为按每日万分之五计算。自2018年4月16日起，原告应开始承担迟延支付4月份租金的违约金，计至2018年5月15日，原告应支付的违约金为1008.53元[（65488.64元/月÷30日×14日+68763.07元/月÷30日×16日）×30日×0.05%/日]；自2018年5月16日起至2018年6月15日止，原告应支付的违约金为1065.83元（68763.07元×31日×0.05%/日），自2018年6月16日起至2018年7月15日止，原告应支付的违约金为1031.45元（68763.07元×30日×0.05%/日），即截至2018年7月15日，原告共应支付违约金3105.81元（1008.53元+1065.83元+1031.45元），其后的违约金，以拖欠的租金的总额即238033.63元为基数计算。原告提前解除合同，按照合同第十一.3条、第十一.7条等的约定，原告所交履约保证金不予退还，保证金不用于冲抵欠费。按照合同第十.3条的约定，原告的全部装修均免费归被告享有。原告拖欠租金，按照合同十一.2条和十.4条的约定，被告有权留置原告的财产作为债务担保，原告结清租金和费用后，方可办理物品放行手续。同时，原告未在合同解除后15日内搬离，按照合同第十.2条的约定，被告有权处置原告在涉案房屋内的物品。因此，原告诉请搬走办公设备，本院不予支持。被告在庭审中表示原告可以随时搬走物品，故原告可尝试另行与被告协商搬走物品事宜。合同第三.4条约定，原告因使用房屋产生的物业管理费、中央空调使用费等，由原告自行向物业管理公司或者向有关的服务提供机构缴交。合同亦仅约定原告向被告支付物业管理费和空调使用费的保证金而非支付物业管理费和空调使用费。被告亦未举证证明其向物业管理公司支付了涉案房屋的物业管理费和空调使用费从而取得了对原告的追偿权。因此，被告请求原告支付物业管理费和空调使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的本诉请求和被告的反诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市雅鑫达健康产业科技有限公司与被告深圳市前海爱创资产管理有限公司的涉案房屋租赁合同关系于2018年6月20日解除。二、原告深圳市雅鑫达健康产业科技有限公司应在本判决生效之日起十日内向被告深圳市前海爱创资产管理有限公司支付2018年4月1日至2018年7月15日期间的租金和占用费共计人民币238033.63元，并支付拖欠租金和占用费的违约金（暂计至2018年7月15日的违约金为3105.81元，自2018年7月16日起，违约金以238033.63元为计算基数，按照每日万分之五的计算标准，计至原告付清租金和占用费之日止。）三、驳回原告深圳市雅鑫达健康产业科技有限公司的其他本诉请求。四、驳回被告深圳市前海爱创资产管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币5929元（已由原告预交），由原告负担；反诉受理费3623.63元（已由被告预交），由原告负担2458.55元，被告负担1165.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人上诉的，应在收到交费通知次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 廖  劲  锋人民陪审员 王  红  华人民陪审员 吴  日  莲二〇一九年九月二十日书 记 员 林雯仪（代）柯建銮