苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初4007号本诉原告（反诉被告）杨红广，男，1983年10月13日生，汉族，住所地江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人姚青，浙江四乔律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）朱开伟，男，1970年12月5日生，汉族,住所地福建省浦城县。委托诉讼代理人王忠明，江苏东大舟律师事务所律师。原告杨红广与被告朱开伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨红广及其委托诉讼代理人姚青到庭参加诉讼，朱开伟的委托诉讼代理人王忠明到庭参加诉讼并提出了反诉。后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。杨红广及其委托诉讼代理人姚青，朱开伟的委托诉讼代理人王忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨红广向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付64000元，装修费损失38518元，并支付利息损失，按中央人民银行同期贷款利率计算，要求计算自起诉之日至判决确定之日；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回装修费损失的诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2018年6月10日签订《房屋租赁协议书》一份，约定原告向被告承租厂房一间，一年的租金为110000元，租期自2018年8月1日至2021年7月30日，押金90000元。同时，被告承诺会解决电源问题，但被告至今未解决电源问题，且厂房漏水严重，被告对此未予以解决，严重违约。杨红广举证的证据有：1、房屋租赁协议书；2、转账记录复印件；3、微信聊天记录；4、电话录音；5、视频资料。被告朱开伟辩称：双方合同在2018年6月签订，合同期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止，合同约定租金采用一年一次性支付的方式，还约定了合同如果中途解除，应以书面为准。本案中朱开伟未收到杨红广的解除通知，双方签订的租赁合同当然有效，并且目前租赁房屋的钥匙均掌控在杨红广手上，杨红广也从未有将钥匙归还给朱开伟的意思。同时，杨红广从事的油漆喷门业务，具有很大的污染，根据当地的政策是不允许的。涉案厂房水电一直有的，不存在没电的情况。反诉原告朱开伟向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付剩余租金55000元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年，双方签订了一份房屋租赁合同，约定由反诉被告承租反诉原告厂房一间，押金9000元，合同还约定了年租金为110000元，一次性付清。由于反诉被告开展的是与污染有关的业务，环保部门不允许其经营，租赁房屋以后，反诉被告在取走钥匙以后，以各种理由推诿，就是不支付租金，并一直以未通水电、未修复房屋为由，拖欠租金。朱开伟提供的证据有：1、房屋租赁协议书；2、电费结算协议等文件的后半部分。反诉被告杨红广辩称：双方在签订合同时杨红广已经告知朱开伟，租赁的目的是用于做铜门，对电力的要求不同于普通的民用电及商用电。杨红广在签订合同前反复向朱开伟强调要事先装好符合杨红广要求的电力设备，才支付另一半的租金，朱开伟也承诺会解决电力问题，也就是说双方已经对合同的支付条款做了变更，即朱开伟要先履行自己的义务杨红广再支付另一半租金。然水电至今还未通，房子漏水也未解决。经审理查明：朱开伟为出租方（甲方）、杨红广为承租方（乙方），双方签订房屋租赁协议书一份，约定甲方将吴江区盛泽镇罗汉浜街60号厂房东北面一间租给乙方使用。租赁期为三年，自2018年8月1日起至2021年7月30日止，租金支付方式为：一年一次性付清。全年租金为110000元。乙方必须遵循先付后使用的原则，入住之后每逢缴纳租金时应该提前一个月支付。甲方向乙方收取保证金9000元整，作为水电费等的保证金和租房的押金，如乙方不租用该房，以乙方清场后且结清水电费、卫生费等一切费用时，甲方再将保证金无息原款退还给乙方，若乙方违约则押金不还，做违约金处置。由乙方使用产生的水电费，每月按水电表数字及时交付给甲方，如乙方拖欠水电费或对水电表弄虚作假，一旦发现从严处理，甲方停止供用，造成的一切后果由乙方负责。乙方必须：1、合法经营；2、保证环境卫生等；3、垃圾不入窨井等；4、下班后厂区必须关掉所有电源等。乙方如中途退出该房，应提前三个月向甲方书面说明，否则视为违约处理，保证金、押金不予退还。2018年6月10日，杨红广向朱开伟支付了共计64000元。此后，因屋顶漏水及通电问题，杨红广多次与朱开伟沟通。2018年7月3日，上海聚贤才企业发展有限公司作为用电方，为吴江区盛泽镇罗汉浜街60号申请低压供电，未通过。杨红广继续要求朱开伟为厂房解决供电问题，朱开伟称：“电，他肯定会申请下来的，……”杨红广要求朱开伟先把房租退了，朱开伟要求杨红广先在网上挂一挂，本钱拿回来，并称：“现在电有了呀，你不够用要等呀。变压器要装下来呀，你等不及。”后，杨红广又称自己的房子马上要被停电了，只能搬到涉案厂房中去。朱开伟称：反正你要租，他那边电是会申请下来的，只是个时间问题。因用电等问题迟迟未解决，杨红广诉至本院要求朱开伟退还租金、押金共计64000元。审理中，双方一致同意解除合同，并进行了交接。另查明，涉案厂房没有独立用电的账户，其使用过的电源均借用自邻居堵云江的用电账户。上述事实，有杨红广提供的：1、房屋租赁协议书；2、转账记录复印件；3、微信聊天记录；4、电话录音；朱开伟提供的电费结算协议等文件的后半部分；本院调取的用电信息及原、被告代理人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，杨红广和朱开伟签订的房屋租赁协议书合法有效，双方均应依约履行义务。杨红广的义务是支付租金，朱开伟的义务是交付厂房给杨红广使用。根据协议书约定及一般常识，厂房投入使用的前提是通电。朱开伟作为房产所有人和出租人，有为厂房申请通电的权利和义务。根据杨红广的举证，签订合同后，其与朱开伟持续就厂房通电等问题进行协商、沟通，而朱开伟亦同意并承诺会为厂房申请通电。事实上，朱开伟向电力公司申请了供电，但申请未通过。朱开伟认为通电申请未通过是杨红广的原因，未予举证，本院不予采信。朱开伟还认为与案外人堵云江有协议，由堵云江名下的用电账户向涉诉厂房供电，亦未举证，且与双方签约后的沟通内容不符，本院难以采信。因朱开伟经催告仍不能交付符合约定的通电的厂房给杨红广使用，杨红广要求解除租赁合同，符合法律规定。朱开伟交付的厂房不具备使用条件，即朱开伟并未全面履行其合同义务，故其无权收取对价。杨红广要求朱开伟返还租金、押金共计64000元并支付利息损失，于法有据，本院予以支持。同时，合同解除，终止履行，朱开伟要求杨红广支付剩余租金55000元于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、朱开伟返还杨红广押金、租金合计64000元，并支付利息损失（以64000元为本金，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算自2019年3月25日起至判决生效之日止；如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××64）。二、驳回朱开伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1175元，由朱开伟负担700元，由杨红广负担475元，朱开伟应负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内直接给付杨红广，杨红广预交的诉讼费用本院不再退还。反诉案件受理费减半收取588元，由朱开伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交我院。审 判 长  张 蕾人民陪审员  吕荣林人民陪审员  申伟良二〇一九年九月十七日书 记 员  李秋阳《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。