海南省五指山市人民法院民事判决书（2019）琼9001民初582号海南省五指山市人民法院民事判决书（2019）琼9001民初582号原告：夏洪波，男，汉族，1972年10月5日出生，户籍地址山东省邹平县三八街****楼****。委托诉讼代理人：周才仁，男，系海南椰树春律师事务所律师。被告：海南卓达房地产开发有限公司，住所地海南省五指山市翡翠新区河北东路**卓达山水青城售楼处。法定代表人：罗凤花。原告夏洪波诉被告海南卓达房地产开发有限公司（以下简称海南卓达公司）商品房认购合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周才仁到庭参加诉讼。被告海南卓达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏洪波向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方所签订的《卓达山水青城认购协议书》。二、判令被告向原告支付房款665774元及利息41785元、维修基金39114.元、登记分户图纸费250元、产权登记费80元、物业费1955.7元、天然气安装费2600元、有线电视初装费300元、水电费300元，以上合计786656元。三、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告和被告于2018年2月7日签订《卓达山水青城认购协议书》，协议主要约定，原告认购被告开发的位于五指山市翡翠新区(北区)翡翠大道卓达山水青城项目B组团4栋2-706号房，建筑面积为65.19平方米，房产单价12688元平方米，优惠后房产单价为102128.2元平方米，优惠后总房款665774元，付款时间为2018年2月7日交付定金1万元，2018年2月13日交付655774元。交房时间为2018年10月31日。签约当天，原告向被告交付定金1万元，被告又以购买优惠服务为由要求交付7万元。之后，原告支付了余款655774元，被告开具了665774元发票。此外，被告还收取原告维修基金3911.4元、登记分户图纸费250元、产权登记费80元。2019年3月14日，被告通知原告前来收房。当天被告收取物业费1955.7元，天然气安装费2600元，有线电视初装费300元。以上各类费用合计744871元。但由于被告拖欠装修工程费，被装修方锁住了电梯和楼梯，导致原告无法进户使用房屋。综上所述，原告认为，被告在销售本案房产过程中存在欺诈，原告为山东省人，非海南省五指山市户籍居民户籍居民，指山市购买往房，但原告和被告签订《卓达.山水青城认购协议书》约定商品房买卖，违反了五指山市购房政策，双方根本无权签订购房合同，即使签订购房合同也无效。由此可见，被告的行为损害了原告的合法权益。应当认定该认购协议无效，被告应当退回上述款项合计744871元，其中，原告支付的购房款665774元，购买优惠服务费7万元，共计735774元，被告应当支付占用期间的利息41785元，（按中国人民银行一年期贷款基准利率4.35%计算，共占用470天，则为735774元×4.35%×470/360=41785元)。即被告应当退回款项786656元(744871元+41785元=786656元)。对此，为较好地维护原告利益，原告特依据《民事诉讼法》的相关规定，向贵院起诉，请求法院依法支持原告如前诉求。被告海南卓达公司未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、卓达·山水青城认购协议书；2、发票、收据；3、收据、银行票据、费用明细表、入住流程、消防安全责任书。本院对原告提交的证据进行核对，原件与复印件均一致。对其真实性，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述、举证以及本院认证情况，可以确定如下事实：2018年2月7日，原告夏洪波与被告海南卓达公司签订《卓达山水青城认购协议书》，协议主要约定，原告认购被告开发的位于五指山市翡翠新区(北区)翡翠大道卓达山水青城项目B组团4栋2-706号房，建筑面积为65.19平方米，房产单价12688元平方米，优惠后房产单价为102128.2元平方米，优惠后总房款665774元，付款时间为2018年2月7日交付定金1万元，2018年2月13日交付655774元。交房时间为2018年10月31日。协议签订后，原告于2018年2月7日交付定金10000元、优惠券费用70000元，2018年2月9日付剩余房款655774元，被告开具了665774元发票。2019年3月14日，被告通知原告收房，当日原告向被告支付天然气安装费2600元,有线电视初装费300元,维修基金费3911.4元，登记分户费250元，产权登记费80元；向案外人河北卓达物业服务有限公司五指山分公司支付原告物业费1955.7元，代收电费200元、代收水费100元。还查明，2017年5月11日，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行联合下发琼建房[2017]96号文件，该文要求在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）的非本省户籍居民户籍居民出售新建商品住宅。年4月22日，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、海南省地方税务局、海南省物价局、海南省社会保险事业局、中国人民银行海口中心支行联合下发琼建房[2018]81号文件，该文要求在五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。另查明，卓达集团负责人杨卓舒、杨汗青等人涉嫌非法吸收公众存款案，被河北省石家庄市公安局裕华分局于2019年5月18日立案侦查，并于2019年5月27日，前往五指山市不动产登记中心对卓达山水青城未备案的1200余套房产进行了刑事查封，涉诉房屋在查封范围内。本院认为，本案立案案由为商品房销售合同纠纷,从本案庭审过程查明,原、被告签订的合同时的商品房为期房，同时，双方并没有签订正式的商品房买卖合同，只签订了认购协议，故本案案由应为商品房认购合同纠纷。原、被告签订的《卓达山水青城认购协议书》是当事人真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，依法受到法律的保护。原、被告在签订上述协议后，原告按协议内容向被告支付了房款665774元和优惠券费用70000元，有原告出具的转账凭证及被告收款收据、收费明细予以佐证，原、被告签订《认购协议》时，原告不具备在五指山市购房资格，同时，原告提出因涉诉房屋已被河北省石家庄市公安局裕华分局于2019年5月18日刑事查封，其购买的涉诉房屋权属不能确定，其提出解除《认购协议》，该理由充分，本院予以支持。原告向被告支付了购房款665774元、优惠券费用70000元、维修基金3911.4元、登记分户图纸费250元、产权登记费80元，现要求退回，有事实及法律依据，本院予以支持。海南省于2017年5月11日下发琼建房[2017]96号文件，原告明知自己不具备在海南购房的资格，而抱着侥幸心态与被告签订认购协议，因而被告的行为也存在过错，其造成的损失是自己行为所致，其要求被告支付利息，理由不充分，本院不予支持。因物业费1955.7元是案外人河北卓达物业服务有限公司五指山分公司（以下简称卓达物业）收取。卓达物业与海南卓达公司分属不同的法人主体、其财产独立、人格独立，被告并没有收取原告支付的物业费，因而原告要求海南卓达公司退回物业管理费，无事实及法律依据，本院不予支持。原告交纳的天然气安装费、有线电视初装费均是被告卓达公司代收，相关部门也实际完成了安装，因而原告要求被告退回该费用，理由不充分，本院不予支持。卓达物业代收的水电费是原告自己在使用，其也没有证据证明已使用数据，剩余数额，其要求被告退回，理由不充分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，拟判决如下：一、解除原、被告于2018年2月7日签订的《卓达·山水青城认购协议书》；二、被告海南卓达房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告夏洪波退回购房款665774元、优惠券费用70000元、维修基金3911.4元、登记分户图纸费250元、产权登记费80元，共计739765.4元；三、驳回原告夏洪波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11666元，由被告海南卓达房地产开发有限公司承担10970元，原告夏洪波承担696元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 帅 英人民陪审员 王 友人民陪审员 卓启新 二〇一九年九月五日书 记 员 李健君附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。(共印6份)