北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初20861号原告：怡海达丰物业管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：陈光，经理。委托诉讼代理人：豆路敏，女，怡海达丰物业管理（北京）有限公司职员。委托诉讼代理人：王忠建，男，怡海达丰物业管理（北京）有限公司法务。被告：赫鹏，女，1971年12月11日出生，满族，北京旭日科技发展公司总经理，住北京市丰台区。原告怡海达丰物业管理（北京）有限公司（以下简称怡海达丰北京公司）与被告赫鹏物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡海达丰北京公司的委托诉讼代理人豆路敏、王忠建，被告赫鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡海达丰北京公司向本院提出诉讼请求：判决1.给付2015年1月1日至2019年12月31日的物业费共计43308元及滞纳金（2015年至2019年度的物业费违约金以43308元为本金，分别自当年1月31日期按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算至付清之日止，均以本金为限）；2.承担本案诉讼费用。事实与理由：被告为北京怡海花园恒泰园7号楼2层0202室（以下简202室）业主，原被告双方于2009年7月9日签订了《北京怡海花园物业管理公约》，约定由原告向被告涉案房屋提供物业服务，被告支付相应的物业服务费，被告应在每年的1月31日之前交纳当年的物业服务费。被告自2015年起开始欠缴物业费至今，原告曾多次催要，被告仍无理由拖欠至今，其行为损害了我方合法权益，故诉至法院。被告赫鹏辩称：业主与怡海达丰物业签定的前期物业合同（购买房屋时签有的《北京怡海花园物业管理公约》）是否真实有效？此合同已经生效并执行，物业是否同意？业主自购买房屋之日起即按照与物业所签订物业服务合同执行交费，己交纳物业服务费五年，这充分证明业主与怡海达丰物业公司签定物业合同真实有效。2015年起，业主多次主动交费但怡海达丰物业财务拒绝按合同收取物业服务费，致使合同无法继续执行，由此产生的一切后果应当由怡海达丰物业承担。物业回函体现不是业主故意托欠物业费，有物业工作人员马晓楠回函签字为证据。物业公司以各种理由不按合同收费，即说是物业费价格上调，问物业公司哪条法律规定物业费不能单交一年两年？这是哪个部门哪一级政府的规定？请物业公司出示相关法律法规以及相关文件？没有法律法文件出示就不能说是业主托欠物业费！在业主交纳物业费物业公司拒收的情况下，把业主起诉到法院，案由是物业合同纠纷？这是业主与物业公司签定合同出问题了吗？是物业公司单方面撕毁合同了？还是物业公司认为该合同无效了？物业公司视法律为儿戏吗？已经生效执行的合同被物业公司化为乌有吗？要是这样物业公司可以把业主以前交纳的物业费退还给业主吗？物业公司无视合同的存在是藐视国家法律！业主如果是恶意托欠物业费，为什么每年按时按约交纳供暖费，在交纳供暖费的同时都是主动交纳物业费，自2015年起物业公司拒绝按合同收取物业费。此证明业主无故意托欠物业费的行为。物业公司向法庭提交的物业收费表与业主购房时签定的物业服务合同物业费价格不一致，为什么每年凭空多出1835.64元？此笔款项的双方签字合同在哪里？这个多收费的钱我不认可、不同意。请物业说明。物业公司费用评估法律依据是什么？请提供相应及相符的法律条款及法律依据。评估公司的准确、公平、公正由谁来监督，由此产生的一切后果由谁来承担法律责任。请提供相关的法律法规以及政府政务部门所出示的同意的红章文件。相反，如果业主也自行进行评估，评估结果是与物业公司评估结果差距较大或者评估结果是可以下调物业费，物业公司接受该评估意见吗？认为此评估行为合法吗？有法律依据吗？请物业公司提供物业费收入及支出明细。物业电梯广告及各种公共设施（丰巢、有线电视、宽带等）进入小区所缴纳费用明细。大修基金使用项目明细。以便业主行使评估权力，维护业主合法权益。根据怡海花园六期物业管理公约十章附则，业主委员会成立前，不得对公约进行修改。业主委员会至今未成立，物业公司擅自上调物业费行为不符合公约规定，所以物业费上调无效！！物业公司说召开了业主大会，问物业公司召开的业主大会是否真实有效及真正的召开？没有业主委员会怎么召开的业主大会？问物业公司在什么地方什么时间及哪些人员参加了业主大会？如果没有召开业主大会或召开程序不合法即业主大会无效的同时，其他人的交费行为依据《物权法》对我没有约束力，《物业管理条例》业主大会和业主委员会指导规则第四条：业主大会和业主委员会的决定，对业主有约束力。（83页）的规定：是其他人个人行为。业主是否同意物业费上调无从知晓。有业主签字是在业主大会上签的吗？业主大会程序是否合法？共召开了几次业主大会？按照法律惯例，对于相关企业及法人单位，不授权即禁止。没有任何一条法律法规以及文件授权物业可以召开业主大会。写的都是业主可以召开业主大会。请问是哪位业主发起并召开的业主大会？物业公司非业主，无权召开业主大会。恰海达丰物业说明进行了物业费调整的会议。怡海花园社区居委会不是怡海业主不能代表业主行使权力。并有居委会提供的红章证明，依据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》此事件居委会无行使权力，并没有支持及同意物业费上调，居委会只是见到唱票过程及现场统计结果，不对物业公司征询业主意见程序正当性及业主表达的真实性提供保证。有新村街道办事处的《政府信息公开》做证据。请物业提供业主同意物业费上调的签字合同。并提供同意上调物业费业主的楼门号及真实电话，以便相关人员进行核实。请物业公司出示征询意见不同意的业主的签名。并出示我本人所签不同意物业费上调的原件。既然有业主同意物业费上涨，请出示同意业主与物业所签新的合同，以便相关人员核实。在丰台区房屋管理局备案的前期物业管理合同第三章：委托管理期限为20年，自1997年12月1日0时起至2017年12月31日0时终止。此条款证明怡海达丰物业已无权行使权力，委托管理合同已到期。《物业服务收费管理办法》第七章(93)页：物业服务收费行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房屋管理部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业公司在我购房时即解决地上停车位一个，至今未解决请物业答复并说明原因。在2015、2016连续两年未给202业主进行外墙玻璃清洗（保洁公司告知业主是物业负责经理明确告知不许给202清洗外墙玻璃，为什么？全楼都给清洗了外墙玻璃，只有我家未清洗）无奈之下，业主只好自己请人清洗并自行付费2次清洗共计花费3200元。此费用是否应由物业公司承担？综上，我一直主动按照合同去交物业费，物业公司一直不收，物业说物业费涨价了，需要提交依据。我同意按照2009年6月19日怡海花园6期物业管理公约交费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐。本院经审理认定事实如下：赫鹏系202室房屋所有权人，该房屋建筑面积为254.95平方米。2009年7月9日，北京达丰物业管理有限公司与赫鹏签订《北京怡海花园物业管理公约》，由北京达丰物业管理有限公司为202室所在小区提供物业管理服务，物业管理费按年计收。每年的1月1日至31日交纳。逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之三作为滞纳金。物业收费标准：保洁费6元／户·月、保安费5元／户·月、生活垃圾清运费30元／户·月、绿化费0.66元/㎡·年、化粪池清掏费0.3元/㎡·年、管理费2.82元／㎡·年、房屋小修费3.54元／㎡·年、公共设施维修费1元/㎡·年、房屋中修费4.33元/㎡·年、税费5%、电梯费10.05元/㎡·年-14.11元/㎡·年、水泵费1.7元/㎡·年-2.74元/㎡·年。后达丰物业公司经工商登记更名为怡海达丰北京公司。审理中，怡海达丰北京公司向本院提交（2018）京0106民初16518号民事判决书，该判决书载明：“本院经审理认定事实如下……后怡海达丰物业管理（北京）有限公司就物业费调整事宜向业主进行了公示。2014年12月6日，怡海花园社区居委会出具证明一份，载明：“在丰台区新村街道办事处的指导下，2014年12月6日上午怡海花园社区工作人员杜爱华、张良谦见证了北京怡海达丰物业公司调整物业费征询业主意见的唱票过程……怡海花园小区共有房屋6700户，业主6700人，建筑总面积803950.21平方米。本次《怡海花园首次调整物业费意见征询函》实收反馈意见4160份，其中同意此次上调方案的共有3989份，业主人，占业主总人数59.54%，合计拥有建筑面积为477773.25平方米，占建筑总面积59.43%。”同日，怡海达丰物业管理（北京）有限公司发布《北京市丰台区怡海花园小区物业费调整决议》，载明：“根据国务院第379号令《物业管理条例》等相关文件要求，物业公司对《2013年财务审计报告》、《物业费调整方案》进行公示，怡海达丰物业自2014年8月1日起，在本区域内采用上门征求意见方式向全体业主就怡海花园首次物业费调整事宜进行书面表决……依据《物业管理条例》第十二条第三款之规定，经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，现决议事项如下：自2015年1月1日起，北京市丰台区怡海花园小区物业费将执行多层楼宇（无电梯楼宇）上调0.55元/月/平米，高层楼宇（有电梯楼宇）上调0.6元/月/平米方案。”并于2014年12月6日以及2014年12月12日分别向小区业主发出《北京怡海花园首次调整物业费的公告》，表明自2015年1月1日起执行调费方案。”经查，该判决已发生法律效力。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应依约履行。原被告双方签订的《北京怡海花园物业管理公约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点在于物业费的收费标准。关于物业费用标准调整，原告怡海达丰北京公司提交了相关证据佐证，且已经生效民事判决予以确认，故原告怡海达丰北京公司主张按照调整后的标准收取物业费，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。关于滞纳金一节，考虑到本案案情和现有证据，被告赫鹏非恶意拖欠，故对原告怡海达丰北京公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、被告赫鹏于本判决生效后十日内给付原告怡海达丰物业管理（北京）有限公司二○一五年一月一日至二〇一九年十二月三十一日的物业费共计43308元；二、驳回怡海达丰物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费441元，由被告赫鹏负担（于本判决生效后十五日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  傅晓洁二〇一九年九月四日书记员  贾思雨