安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民终757号上诉人（一审被告、反诉原告）：中国人民财产保险股份有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街2号院2号楼，统一社会信用代码91100000710931483Ｒ。法定代表人：缪建民，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏欲钦，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：史志敏，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：合肥市滨湖新区建设投资有限公司，住所地合肥市滨湖新区徽州大道与紫云路交口，统一社会信用代码9134010079981045Ｘ9。法定代表人：高同国，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张菲，北京中银（合肥）律师事务所实习律师。上诉人中国人民财产保险股份有限公司（以下简称人保公司）因与被上诉人合肥市滨湖新区建设投资有限公司（以下简称滨投公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院作出的（2017）皖01民初170号民事判决，上诉至本院。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。人保公司的委托诉讼代理人夏欲钦、史志敏，滨投公司的委托诉讼代理人陶冉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。人保公司上诉请求：1、撤销合肥市中级人民法院（2017)皖01民初170号民事判决；2、改判支持人保公司的全部诉讼请求，驳回滨投公司请求支付逾期付款违约金的诉讼请求；3、本案一、二审全部诉讼费用由滨投公司承担。事实和理由：1、一审法院判决人保公司自2015年1月22日按应支付工程款18672391.96元为基数按每日万分之三标准向滨投公司支付违约金，是不能成立的。首先，双方签署的《补充协议二》第2.5条明确约定“维修保证金（剩余购房款）支付期限届满”，但双方当事人对“维修加固费用”有争议的处理方式。因此，一审法院不应在双方当事人对维修保证金有争议的情形下判处人保公司按照日万分之三的标准向滨投公司支付逾期违约金。根据《补充协议二》第2.1条、第2.3条、第2.5条等条款约定，人保公司承担的加固费用（包括但不限于检测费、设计费、咨询费、物业费、管理费等）均由滨投公司承担。滨投公司负担的加固费用，人保公司有权从维修保证金中扣除，并在有余款情况下才会向滨投公司支付。双方因对大楼工程质量及大厦加固费用一直存在着争议，且在滨投公司完成维修之后并未进行清算，未能对维修保证金的返还金额达成一致意见，因此，并非人保公司恶意不返还维修保证金，而是维修保证金的返还条件尚未成就。其次，根据《合同法》第六十七条之规定，滨投公司作为先履行合同义务的一方，应在其履行完合同约定的维修义务且双方就维修保证金具体金额达成一致意见后，人保公司才须履行其付款义务，否则，人保公司有权拒绝履行付款义务。本案中，案涉房屋普遍存在大量的裂缝，存在重大安全隐患。但在人保公司花费了大量的时间、金钱进行维修加固以期尽可能减少损失，且双方对维修费用并未进行清算的情况下，一审法院直接以未按时支付剩余房款（维修保证金）为由判令人保公司承担违约责任，明显违反法律的公平原则。再次，退一步讲，即使依据一审判决的逻辑，一审法院在认定返还剩余维修保证金数额时应当扣除人保公司为案涉大厦支付的维修费用以及受到的相应损失。最后，《建设工程质量保证金管理办法》（建质（2017）138号）第八条：“缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。由于承包人的原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。……”本案中，双方于2012年2月14日签署的《商品房买卖合同的补充协议》第二条（商品房购买价款的支付）第2.2款第（3）项约定的缺陷责任期为“1年零15个工作日”。本案加固修复工程实际竣工验收之日为2014年12月31日，应以该实际竣工验收日起算，则保证金的支付时间应为2016年1月23日。一审以2014年12月31日后15个工作日计算，明显错误。此外，依据双方合同约定，本案争议款项的性质为质量保证金，而非剩余房屋尾款，一审法院适用《商品房买卖合同》逾期支付购房款的合同条款属于案件事实认定不清，适用法律错误。2、一审判决认定案涉咨询费是与《补充协议二》约定的“一层楼板具有至少600平方米加固后达到8KN/平方米荷载条件”加固工程相关，而非与案涉加固修复工程相关，且无双方合意为由不予支持，该认定违背客观事实。首先，本案案由为商品房买卖合同纠纷，与案涉房屋相关的争议问题均应属于本案的审理范围，且《补充协议二》明确约定为实施和完成加固工程而实际支出的其他合理费用亦属于“加固费”，案涉咨询费与案涉房屋的加固修复直接相关且为合理性支出，故此，案涉咨询费应当属于本案审理范围。其次，案涉大厦出现严重的质量问题，致使大厦存在较大的安全隐患无法投入运营。人保公司根据修复工程的不同阶段、不同情况分别委托咨询机构提供咨询意见，符合该类项目的实际情况。人保公司作为大型国有企业，己经对各阶段是否有必要进行咨询服务进行了充分论证，案涉咨询费用的支付具有合理性。最后，人保公司是在与滨投公司协商一致的情况下进行的维修，并未擅自维修，且人保公司己经实际支付了案涉咨询费。《补充协议二》已明确约定：“双方认可滨投公司尚未实施和完成加固工作，通过双方协商后，由人保公司自行或委托第三方完成，由滨投公司承担相应费用”，因此，双方已经就该部分费用的承担形成了合意。一审法院认定“由滨投公司承担相应费用”仅适用于协议内约定的部分工程，不适用于案涉加固修复工程，并以此为由认定双方没有达成合意违背案件事实。在案涉房屋存在大量严重质量问题的情况下，当事人不可能仅对部分工程约定担责条款。通观当事人双方签署的《关于买卖滨湖金融服务中心二期办公楼之〈商品房买卖合同〉的补充协议》、《补充协议二》及《备忘录》等，合同文件的相关条款均明确表明滨投公司为案涉房屋全部工程的质量问题承担全部费用的意思表示。3、一审判决以缺乏证据证明人保公司主张的管理费和物业费与案涉争议存在关联性而不予支持，属于认定事实错误。首先，根据《物业管理条例》第二十三条、第二十五条之规定以及项目物业服务的通常实践安排，买受人在接收物业时会委托物业单位提供物业服务，对物业设备设施进行维护保养、安保服务等。为配合案涉房屋的交付，人保公司已经在接收案涉房屋时委托了物业服务企业提供物业服务及管理工作，故此，人保公司主张的物业费和管理费与案涉争议存在着关联性。其次，滨投公司交付的案涉房屋存在严重的质量问题导致人保公司正常使用案涉房屋的时间延后，但物业公司的管理服务仍持续进行且相应的费用仍正常支付，且物业服务是保障滨投公司维修加固工作正常进行的必要外部支持条件，因此，滨投公司应承担人保公司无法正常使用案涉房屋期间的物业服务费及管理费。一审法院以物业费和管理费与案涉争议不存在关联性而不予支持，无事实和法律依据。4、一审判决参照双方签署的《商品房买卖合同补充协议》约定，就人保公司主张的租赁费用，判决滨投公司按照保修保证金18672362.36元的日万分之三承担违约责任，该赔偿标准严重不合理，损害了人保公司的合法权益。我国民事损害赔偿遵循“填平”原则。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。在加固期间，人保公司确实丧失了案涉房屋的使用权限，人保公司无法将案涉房屋投入经营，切实产生了损失。人保公司无法正常使用案涉房屋期间的利益损失，应当结合案涉房屋所在位置、装修情况及大小，以装修同期、同类型的房屋租金作为认定人保公司损失的标准。案涉房屋位于滨湖金融服务中心二期，系1层至12层办公楼，房屋建筑面积达73862.31平方米，套内面积达58825.95平方米；还有负一层地下车位，建筑面积8650.07平方米，地下机械车位建筑面积3542.17平方米,且因工程质量问题对案涉房屋进行加固装修耗时549天。可见，案涉房屋位处黄金地段、面积庞大、附带车位、配套实施齐备的高档办公楼，将近两年时间无法入住办公，一审法院仅按照维修保证金的日万分之三标准酌定滨投公司支付307万元租赁损失，严重不公平。5、关于拆装护工程。人保公司一审提交了拆装护工程之《工程结算审核定案单》及付款凭证，可以充分证明拆装护工程的结算价款和支付情况。在此情况下，滨投公司既然提出不认可上述工程价款，应由滨投公司提供相应证据，或者由滨投公司申请重新鉴定。但在司法鉴定的过程中，滨投公司拒绝配合进行鉴定，应该承担举证不能的法律后果，一审法院应支持人保公司的诉请。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”6、关于监理费。一审法院认定，由于案涉加固修复工程已由滨投公司通过招投标方式确定，滨投公司聘请了监理公司，所以人保公司聘请监理公司属于重复，不再支持，该认定错误，人保公司的监理费是对拆装护工程的监理，是在加固修复工程之前，与滨投公司的监理没有关系，不存在重复。7、关于国检中心122万元的检测费。一审错把该笔检测费认定为咨询费，并以无必要性及双方合意为由不予支持。（1）从服务合同内容来看，可知该笔费用是检测费，虽然该合同名称为《咨询服务合同》，但合同“鉴于”部分、“第一条项目名称”及“第二条项目内容”部分都表明，该合同是为案涉房屋加固施工过程提供检测服务，故合同价款应为检测费。（2）对案涉商品房加固修复过程的检测，有双方的合意。2014年1月30日，人保公司与滨投公司签署的《合肥市滨湖新区办公服务区二期大楼加固修复实施方案备忘录》第5条载明：“加固修复工程从招标到竣工验收，须接受乙方全过程监督、检查及检测……”（3）由于案涉工程涉及到隐蔽工程，且案涉工程交易金额高达4亿多，依据国检中心及安徽省检的质量报告，12层楼层的质量问题严重，危及众多人的人身安全。作为一家国企，不论是从保护国有资产还是保护人民生命财产安全的角度都应该进行过程检测。滨投公司辩称，第一，首先要明确的事实是在2012年的2月14日、15日、2012年3月9日、14日，双方签订了三份房屋买卖合同，合同对于房屋价款的支付时间均作出了明确约定。但在2012年3月5日，在即将达到付款条件时，双方又针对合同附件三第2.3条第八项内容的专业问题及一个技术问题，达成了补充协议。而此时，双方并没有对房屋质量问题存在任何争议。在该份补充协议签订后，对于协议第八项所涉600平方米加控问题，双方又进行磋商，人保公司又提出了其他质量问题，然后一步一步地维修导致本案产生，这是整个案件的起因。人保公司陈述的事实明显违反客观事实，案涉房屋不排除存在质量瑕疵，但没有所谓的巨大或重大的安全隐患，无论是国检报告还是安徽省质检二站的报告均可以反映出这样的问题。第二，本案双方的争议是因商品房买卖合同而产生，并非因建设工程施工合同而产生，所以案涉尾款应当是房屋的售价，也就是一审判决认定的买卖房屋的尾款。至于双方在补充协议或者备忘录中约定的维修保证金，并不能改变本案双方买卖合同的性质，更不能改变双方关于付款责任以及付款名称的性质，如果按照人保公司的观点，那么本案应当适用建设工程施工合同的司法解释以及相关法律规定，违背了双方之间的商品房买卖合同的主线。第三，案涉房屋的加固工程已于2014年12月31日通过了包括公司自检，监理、设计、业主单位的验收，滨投公司已全面履行了维修义务，故人保公司应当在此后的15个工作日内及时支付剩余的款项（维修保证金）。根据双方买卖合同第七条“除应继续支付应付款外，还应按逾期天数，以应付款项为基数，向出卖人支付每日万分之三的违约金”。人保公司迟延支付尾款，应当承担逾期付款的违约责任。一审法院对此认定事实清楚，适用法律正确。第四，咨询费、检测费、设计费等费用应由人保公司自己承担。滨投公司作为出卖人已经通过公开招标方式选择了加固修复单位、监理单位，并通过房屋的建设单位、施工单位修复了质量瑕疵，承担了全部修复费用包括检测费用、设计费用、加固费用、监理费用等（约2180万元），加固施工过程中的拆除、保护、恢复费用及其造成的损失也由原施工单位安徽东皖建设集团有限公司（以下简称东皖公司）给予了赔偿。人保公司主张的咨询费、检测费、设计费均未与滨投公司进行协商，也未告知滨投公司，双方协议也未约定承担该费用，相应合同的签订都是发生在人保公司与第三方之间，且合同签订未经过招投标，故人保公司主张的费用均不具有合法性、公允性。此外，案涉房屋加固修复的过程中，已经有省第二监测站提供的检测服务，工大监理提供的监理服务，人保公司仍然另行选择检测、咨询单位从而产生重复费用，该费用不是必要费用，应当由其自己承担。从时间轴来看：“2012年2月14日、2月15日，双方签订了三份房屋买卖合同；2012年3月5日，签订第一份补充协议；2012年7月26日，签订第二份补充协议；2012年8月1日正式交付了房屋；2013年3月20日，人保公司提出质量问题；2013年3月22日，市重点局委托省质检二站对案涉房屋质量问题进行检测；2013年3月26日，出具检测报告；2014年1月30日，双方签订加固修复备忘录；2014年12月31日，加固工程验收合格”，从时间轴来看，双方在2014年1月30日签订备忘录之前产生的费用没有约定，均应由其自行承担，双方在备忘录签订后产生的费用应当由滨投公司承担，而滨投公司已经实际承担了全部费用，因此，人保公司要求滨投公司承担相应的费用没有事实和法律依据。第五，物业管理费用等应由人保公司自己承担。物业服务范围包括项目交接、设备验收接管后的运营管理、楼宇值班等21项内容的费用，是人保公司接受物业服务后所应当支付的费用，该费用是人保公司运营过程中的成本。人保公司发现案涉房屋存在需要加固的地方时，仍然与物业公司签订多份协议，还要求加固施工单位服从物业管理、包括支付物业公司配合费，而不是将现场交给加固施工单位、以减少物业费，足以证明该费用是人保公司自愿支出的，且该费用与本案无关。第六，案涉房屋存在部分工程维修加固，但在维修过程中人保公司所主张的租金损失并未实际发生，也无证据证明。本案从案涉房屋的交付、补充协议的签订、装修、加固维修等整个过程可以看出，人保公司存在一定的过错和拖延。本是简单的房屋质保维修的问题，但人保公司多次重复检测、设计，并提出这样、那样的要求和问题，一会自行维修，一会又要求滨投公司维修，且要求滨投公司维修时必须采取招投标的方式进行，但自己却随意与第三人签订合同。人保公司的行为客观上导致维修时间无限扩大。一审法院在一审判决中要求滨投公司按照保修保证金18672362.36元日万分之三的标准承担违约金为3075338元，事实上扩大了滨投公司的责任。《补充协议二》第二条第3.2为免争议，出卖人与买受人确认加固工程的实施与完成，不作为商品房交付的前提。可见，双方对于质量瑕疵进行维修，仍然按照原来的商品房进行交付。对于商品房交付以后的使用责任甚至能不能够使用，双方都有了明确的约定。人保公司认为因为房屋维修产生的租赁费用，应当由滨投公司来承担，缺乏依据。滨投公司向一审法院起诉请求：人保公司立即支付拖欠滨投公司的购房款18672392.36元并承担逾期付款违约金12211744.49元（逾期付款违约金按合同约定计算，暂计算至起诉之日，之后按每天5601.72元继续计算至给付之日止）。人保公司反诉请求：判令滨投公司支付人保公司因大楼加固修复而支付的咨询费、检测费、设计费、拆装护施工费8279253元，物业费167万元，管理费750万元，合计17449253元；滨投公司赔偿人保公司因大楼质量问题而延长电商办公租赁产生的费用1080万元。一审法院认定事实：2012年2月14日，滨投公司与人保公司订立《商品房买卖合同》（合同编号：20110769800714ＢＨ20120001），约定：人保公司自滨投公司购买滨湖金融服务中心二期1层至12层办公楼，总金额373447839.36元；人保公司应于2012年3月9日前支付首付款人民币149379136元，剩余房款224068703元于商品房交付前付清；买受人如未按合同约定付款，除应继续支付应付款外，还应按逾期天数以应付款项为基数，向出卖人支付每日万分之三的违约金；出卖人应当在2012年4月30日前将取得消防验收合格、竣工验收备案表、建设工程规划许可证正本并符合合同约定的商品房交付买受人；出卖人逾期交付商品房，每逾期一日按已付款项的万分之三支付违约金，出卖人仍应继续履行交付房屋的义务；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务等。同时双方当事人在合同附件三对于案涉房屋装饰、设备标准暨房屋交付标准与界面进行约定，其中注明内装饰一层楼板具备至少600平方米加固后达到8ＫＮ／平方米荷载条件。2012年2月15日，人保公司与滨投公司订立《商品房买卖合同》（合同编号：20110769800714ＢＨ20120002），约定人保公司自滨投公司购买滨湖金融服务中心二期负一层地下车位，建筑面积8650.07平方米,总金额43734753元,款项由买受人于2012年3月9日前一次性付清。同日，双方当事人就地下机械车位订立《商品房买卖合同》（合同编号：20110769800714ＢＨ20120003），约定人保公司自滨投公司购买滨湖金融服务中心二期负一层地下机械车位，建筑面积3542.17平方米，总金额17909211元整，款项由买受人于2012年3月9日前一次性付清。2012年3月5日，滨投公司与人保公司就滨湖金融服务中心二期办公楼签订补充协议，对双方于2012年2月14日签订的《商品房买卖合同》约定内容作出调整变更和补充。针对商品房价款的支付时间，双方约定：1、由出卖人取得预售许可证，且在《商品房买卖合同》及本补充协议签订后15个工作日内买受人支付合同总价款的40%作为首付款；2、房屋交付之日起15个工作日内买受人向出卖人支付合同总价款的55%，或者在买受人按本补充协议约定选择增加装修的情形下与另行达成有关装修的补充协议之日（但最迟不迟于2012年4月30日达成）起15个工作日内买受人向出卖人支付合同总价款的55%；3、买受人保留合同总价款的5%作为维修保证金，自房屋交付之日起（在双方就增加装修达成书面一致的情形下，自2012年4月30日起）满一年后的15个工作日内支付给出卖人。针对保修责任部分，双方约定：案涉商品房的保修期自房屋交付之日起计算。买受人提前进场装修，按照买受人进场装修之日开始计算；商品房在保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任；《商品房买卖合同》项下商品房在保修范围和保修期限内发生质量问题，买受人及时通知出卖人。出卖人应当自接到通知之日起3日内到达现场查看，提出维修方案。经买受人同意后进行维修。对有安全隐患或者严重影响使用功能的质量缺陷，出卖人接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。买受人对维修方案有异议的，出卖人应当征得工程原设计单位或者建设工程质量监督机构同意后，方可进行维修；出卖人自接到通知之日起合理期限内不能完成维修或者同一质量缺陷进行维修三次仍影响使用的，买受人可以自行维修或者委托其他单位维修，费用由出卖人承担；出卖人没有在上述约定的期限内履行相应的义务，每逾期一日，出卖人应当按照保修保证金的万分之三承担违约责任。《商品房买卖合同》项下商品房在保修范围和保修期间内因维修给买受人造成损失的，出卖人还应当承担相应的赔偿责任。补充协议同时约定，该补充协议与商品房买卖合同约定不一致的，以该补充协议的约定为准。此后，双方未能就增加装修另行达成装修补充协议。2012年7月26日，滨投公司与人保公司订立《补充协议二》，针对双方此前订立的商品房买卖合同中装饰装修标准中“一层楼板具备至少600平方米加固后达到8ＫＮ／平方米荷载条件”部分，双方认可滨投公司尚未实施和完成加固工程，经双方协商由人保公司自行或委托第三方实施和完成，由滨投公司承担相应费用。为实施和完成加固工程而实际支出的设计费、材料采购价款、工程款、招标费用、监理费、检验检测费用以及其他合同费用，均由出卖人负担。该协议同时约定由滨投公司聘请具有工程造价鉴定资质的机构对于加固工程全过程进行跟踪审计，加固费用以审计结果为准；如出卖人未能按协议规定时间确定审计单位并书面通知买受人或确定的审计单位未能对加固工程进行跟踪审计并出具合法审计结果，加固费用以买受人提供的加固工程实际发生费用数据为准；应由出卖人承担的加固费用，有权在约定维修保证金中扣除等。此后，滨投公司于2012年8月1日向人保公司交付案涉工程商品房及地下车位、机械车位。人保公司接收房屋后在装修过程中发现Ｂ栋二层楼板、Ｄ栋二层楼板横梁多处裂缝，于2013年3月20日向滨湖新区建设指挥部出具《关于滨湖办公服务区二期办公大楼楼板和梁发现裂缝的函》，要求组织相关单位提供质量检测报告及涉及范围处理意见。滨湖新区建设指挥部及滨投公司得知后，由市重点局委托省质监二站针对案涉工程质量进行检测，省质监二站出具相应检测报告。其中2013年3月26日出具的《合肥市滨湖新区办公服务区二期工程一层顶（1-9）-（1-10）／（1-Ｎ）-（1-Ｐ）轴现浇板裂缝检测报告》（报告编号：13ＣＢ0331）显示：一层顶（1-9）-（1-10）／（1-Ｎ）-（1-Ｐ）轴现浇板负筋保护层厚度检测值在28ｍｍ-45ｍｍ之间，检测结果偏厚，不满足相关规范要求；一层顶（1-9）-（1-10）／（1-Ｎ）-（1-Ｐ）轴现浇板裂缝主要由于负筋保护层厚度偏大引起，需进行处理，建议由原设计单位或有资质的单位进行结构复核，并提出处理意见。2013年4月15日出具的《合肥市滨湖新区办公服务区二期工程一层顶（1-11）-（1-12）／（1-Ｐ）轴梁裂缝检测报告》（报告编号：13ＣＢ0472）显示：（1-11）-（1-12）／（1-Ｐ）轴裂缝主要由于混凝土收缩变形引起，裂缝宽度较大，需进行加固处理，建议由原设计单位或有资质的单位提出处理意见。2013年4月2日，人保公司与中国建筑科学研究院（国检中心）订立《技术服务合同》，委托国检中心对案涉人保财险电商华东运营中心装饰工程ＡＢＣＤ区一层至二层结果进行检测，检测费用29万元。该中心于2013年4月18日出具《人保财险电商华东运营中心一层及二层结构检测检验报告》，该报告显示Ａ区、Ｂ区、Ｃ区、Ｄ区楼的一层至二层结构构建普遍存在裂缝结构，存在较大安全隐患，建议及时对未检测楼层进行全面检测和分析，并进行相应处理。人保公司于2013年4月17日、2013年5月13日分别支付检测费14.5万元，合计29万元。2013年4月23日，人保公司合肥市重点局召开《关于人保财险电商华东运营中心质量检测问题专题会议》，会议意见认为：根据对国检中心和省质监二站出具的两份报告，被检测的该楼1-2层结构砼出部分楼板表面负弯矩区钢筋保护层厚度、部分板厚及梁板的裂缝不符合设计要求外，其余检测结果均能满足设计要求；针对该楼1-2层出现的梁板开裂问题检测的结果，应当加大检测范围，明确对二层以上构建的砼强度钢筋配置截面尺寸结构外观质量及变形抽样进行检测；同意由人保公司招标确定的国检中心继续承担该项目的检测任务；国检中心根据相关规范，在图纸齐全的情况下两日内提出专项检测方案，确定后立即进行检测活动，确保10日内完成检测工作，各相关单位积极配合，在检测报告出具后根据检测的结果拿出处理方案，经审核后立即实施。此后该中心于2013年7月3日出具检验报告认为因结构梁板上的裂缝较普遍，且楼房裂缝较为严重，结构存在较大安全隐患，建议由相关单位根据检测结果按现行规范对楼板进行安全性验算，并在楼板验算的基础之上对相应楼板进行加固处理，且应由相应资质的单位进行设计和施工等。2013年5月8日，人保公司、市重点局、省质监二站等参加技术研讨会，并一致同意《国检中心检测方案》，确定尽快开展大楼检测工作。2013年5月20日，人保公司与中国建筑科学研究院（国检中心）订立《咨询服务合同》，约定人保公司委托中国建筑科学研究院（国检中心）对于人保财险电商华东运营中心楼提供整体检测服务，项目费用88万元。2013年7月3日，国检中心经由人保公司委托就案涉人保财险电商华东运营中心项目出具检验报告，认为：由于案涉工程结构梁板上的裂缝较普遍，且楼板裂缝较为严重，结构存在较大安全隐患。建议由相关单位根据检测结果按现行规范对楼板进行安全性测算。在对楼板验算的基础上对相应楼盘进行加固处理，应由相应资质的单位进行设计和施工。对于裂缝宽度大于0.2毫米的裂缝，应采用压力灌注环氧胶的办法处理，其余裂缝应结合装修进行封闭处理。对裸露锈蚀钢筋应先进行打磨除锈处理，然后结合装修改造进行处理。人保公司于2013年6月21日、9月3日分别支付检测费44万元，合计88万元。2013年7月15日，人保公司与中国建筑科学研究院（国检中心）订立《补充协议》，约定由中国建筑科学研究院（国检中心）根据整体检测的结果对大楼ＡＢＣＤ区结构楼板的竖向承载力进行验算，检验其是否满足规范要求，并根据验算结果给出相应处理建议，服务费用8万元。人保公司分别于2013年10月12日、2014年6月13日支付检测费4万元，合计8万元。2013年7月17日，人保公司与中国建筑技术集团有限公司订立《建设工程设计合同（一）》，约定中国建筑技术集团有限公司承接人保财险电商华东运营中心办公楼结构楼板加固设计及咨询服务，设计费96万元。就付款情况，人保公司提交了向中国建筑技术集团有限公司的付款凭证及中国建筑技术集团有限公司出具的发票证明已付设计费96万元。2013年9月，人保公司与订立《拆除保护及恢复协议》，约定就中国人保财险电商华东运营中心的拆除、保护及恢复工程事项，合同价款2547700元。就付款情况，人保公司提供向南利公司付款凭证四份（2013年12月26日509540元、2013年12月30日1019080元、2015年7月30日1019080元，合计金额2547700元）及南利公司出具的以中国人保财险电商华东运营中心内装饰拆除工程预收款、进度款为收款事由的发票五份（2013年12月11日三份，分别为509540元、364880元、654200；2015年7月14日两份500000元、519080元，合计金额2547700元）。2013年10月8日，人保公司与北京国金管理咨询有限公司（以下简称国金公司）就人保公司电商华东运营中心加固修复工程订立《项目咨询服务合同》，约定由国金公司对于以上项目提供项目咨询服务，项目期限由实际开工之日止竣工验收合格之日止，咨询服务费每月107500元。2014年3月3日，人保公司与国金公司订立《补充协议》，约定在《咨询服务合同》基础上，国金公司工作内容增加对于现场技术监督，并按照人保公司要求执行监督服务职责；国金公司增派现场人员，人保公司在服务周期内每月向国金公司支付服务费用9万元，服务周期起始时间为2014年3月10日，终止时间根据加固工程进展确定，以人保公司通知为准，不足整月按照3000元/日计算；增加的服务费用在服务周期内与《咨询服务合同》服务费用累加计算。人保公司主张其向国金公司共支付服务费用2166053元。2013年10月25日，人保公司与合肥市工程建设监理公司，订立《补充协议》，约定合肥市工程建设监理公司在原双方合同约定的装饰监理合同基础上，增加对于中国人保财险电商华东运营中心现楼拆除、保护及恢复工程监理内容，增加部分监理费用88500元，该款项在签订协议后十个工作日内支付。2013年10月30日，人保公司与中大信（北京）工程造价咨询有限公司（以下简称中大信公司）订立《建设工程造价咨询合同》，约定由中大信公司针对中国人保财险电商华东运营中心大楼加固修复工程提供造价咨询服务（投资估算编制），咨询业务自2013年10月30日开始实施至竣工结算完毕且造价咨询服务履行完毕终结，服务费用按照以下费率计算：100万以内4.47‰,101万-500万元3.77‰，501万元-1000万元2.97‰,1001万-5000万2.20‰,5001万元-1亿1.73‰,1亿以上1.27‰。人保公司主张其向中大信公司支付服务费用247万元。2013年11月11日，人保公司与安徽省施工图审查有限公司订立《施工图设计文件审查协议书》，约定安徽省施工图审查有限公司承接中国人保财险电商华东运营中心加固修复工程施工图设计文件的审查工作，咨询服务费用为20000元整。就付款情况，人保公司提交了向安徽省施工图审查有限公司的付款凭证及安徽省施工图审查有限公司出具的发票证明已付设计费20000元。2013年12月13日，人保公司与北京维拓时代建筑设计有限公司安徽分公司订立《技术咨询协议》，约定由北京维拓时代建筑设计有限公司安徽分公司接受人保公司委托对于合肥滨湖办公服务区二期办公楼加固图纸进行结构校核，合同价款27000元。就付款情况，人保公司提交了向北京维拓时代建筑设计有限公司安徽分公司的付款凭证及北京维拓时代建筑设计有限工程安徽分公司出具的发票证明已付设计费27000元。2014月7月23日，人保公司与中国建筑科学研究院（国检中心）订立《咨询服务合同》，约定由中国建筑科学研究院（国检中心）就人保财险电商华东运营中心加固施工过程提供检测咨询服务，项目费用122万元。2014年1月30日，滨投公司与人保公司协商一致决定由滨投公司负责对人保公司所购楼宇进行加固修复，双方就相关加固修复事项订立《合肥市滨湖新区办公服务区二期大楼加固修复实施方案备案录》，主要约定：1、加固修复工程施工单位及监理单位必须具备与加固修复工程相应的施工资质及监理资质，并由滨投公司通过招标方式确定，且不允许原大楼施工单位和监理单位及前述单位的关联方参与投标。滨投公司与施工单位监理单位等第三方签订合同，并承担加固修复工程所产生的全部费用（包括但不限于施工工程款设备与材料采购款监理费招标费用以及相关政府部门需要收取的工程规费）。2、加固修复工程必须按照双方确认的设计方案，和经审图通过的加固修复工程施工图（包括材料规格型号等技术要求），以及人保公司提出的材料参考品牌进行招标、施工、监理和竣工验收。3、加固修复工程使用的所有材料需经人保公司委托的检测单位检测合格后，方可投入使用。4、加固修复工程需在2014年5月31日前完成。5、加固修复工程从招标到竣工验收，须接受人保公司全过程监督、检查及检测，包括但不限于招标文件（施工、监理）、中标人资质（施工、监理）、施工组织设计、专项方案、监理规划、监理细则、施工总控计划、施工进度、施工质量、竣工验收报告等……8、加固修复。工程竣工后，人保公司有权聘请检测机构对大楼进行整体检测，确认达到质量要求标准和双方办理移交。9、滨投公司应促使加固施工单位与大楼装修总包单位（南利公司）签订管理合同，接受总包单位管理，支付总包配合费并针对现有已装修部分订立成品保护协议和损失赔偿协议。10、滨投公司应促使加固修复施工单位与大楼物业管理公司（新长江物业管理有限公司）签订物业管理协议，在施工期间按照协议接受管理。11、加固修复部分的保修期为36个月，自双方移交之日起计算……此后安徽省招标集团股份有限公司对合肥市人保财险电商华东运营中心办公楼结构补强工程进行公开招标，建大公司于2014年7月18日中标。此后建大公司对于案涉结构补强工程进行施工。加固修复工程于2014年12月31日经监理单位、设计单位及东皖公司竣工验收合格。在建大公司施工过程中，建大公司与南利公司分别订立《建设工程施工承包框架协议》、《管理配合协议书》，对于合肥市人保财险电商华东运营中心办公楼结构补强工程中装饰安装部分拆除恢复及现场配合事宜达成协议。后东皖公司与南利公司就人保加固导致的各种损失及恢复赔偿问题达成协议，由东皖公司承担相应损失。人保公司在加固修复期间与安徽新长江物业服务有限责任公司（以下简称新长江物业公司）订立物业管理服务合同，约定由新长江物业公司就人保公司电商华东运营中心项目提供前期物业管理服务，其中2012年8月2日订立两份服务合同，其一约定：前期物业服务期限自2012年7月23日起至2013年2月28日止，如前期装饰工程工期超过2013年2月28日，则合同服务期限自动顺延至装饰工程竣工验收合格之日，该期间物业服务费按每月87798.91元支付；其二约定，物业服务期限自2013年3月1日起至2013年7月22日止，前期装饰工程工期超过2013年3月1日，则合同的服务起始日将自动调整为本项目装饰工程竣工验收合格之日的第二天，合同终止时间不变，物业管理费按照每月319869.53元计算。2013年4月24日，人保公司与新长江物业公司订立补充协议，约定每月增加管理费用7021.45元.2013年7月23日，人保公司与新长江物业公司订立物业服务合同约定，前期物业服务期限自2013年7月23日至2014年1月22日止，如项目装饰工程于2014年1月22日前竣工，则自竣工验收合格之日起新长江物业公司终止本合同项下服务，相应款项按日结算至竣工验收合格之日，如项目装饰工程工期超过2014年1月22日，合同服务期限自动顺延至装修工程竣工验收合格之日，相应款项按日结算至竣工验收合格之日；物业服务费按照每月87798.91元计算。后人保公司与新长江物业公司合意确认2013年12月起，物业公司减少物业人员并减少每月服务费5600元，待装修工程复工后，物业配置人员和服务费用恢复原合同标准。2015年9月，人保公司向新长江物业公司要求于2015年10月22日终止双方前期物业管理合同。人保公司主张其于2013年7月1日至2015年6月30日共支付物业费用1662052元，提供证据系其制作清单一份。人保公司主张其于2013年7月1日至2014年12月31日期间实际支付管理费用750万元，为此提供的证据为自制清单一份，支出事由为工资、社会保险费用、招待费、办公杂费、差旅费用等。人保公司另主张因大楼质量存在问题，导致其下属华东电商中心延长原办公场所，造成损失1080万元。针对该项主张，人保公司提供的证据为人保公司与安徽青牛信息技术有限公司（以下简称青牛公司）订立的《呼叫中心话务坐席外包协议》及转账记录及发票，其中外包协议约定青牛公司为人保工程提供外包坐席服务，按500个坐席计算服务费用，每个坐席服务费项目包含呼叫中心职场、呼叫中心平台、物业管理费等运营费用（不包含水电费），每个坐席费用标准为每月1200元，服务费用为每月60万元。人保公司就案涉房屋买卖合同交付房款情况如下：2012年3月5日支付211023100元，该款包括地下车位及机械车位合同款61643964元以及办公楼合同款149379136元；2012年8月8日支付205396311元。人保公司合计支付购房款4146419411元，剩余购房款18672392.36元（办公楼购房款5%保修金）尚未支付。本案审理过程中，人保公司申请对于人保公司主张的该公司对于案涉加固修复工程产生的设计费、检测费和拆装护费用进行司法鉴定，后人保公司撤回对设计费、检测费用的鉴定申请。此后，经一审法院委托安徽宝申工程造价咨询有限公司对于拆装护费用进行鉴定。因当事人未能按照鉴定机构要求提供相关工程量的证据，安徽宝申工程造价咨询有限公司以不能提供鉴定资料为由，将鉴定案件退回。一审法院认为，滨投公司与人保公司就案涉工程订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对于当事人均具有法律拘束力。首先，就滨投公司主张的人保公司支付拖欠购房款及承担逾期付款违约金问题。双方争议焦点在于《商品房买卖合同》（合同编号：20110769800714ＢＨ20120001）项下款项支付问题，根据该合同约定，合同总金额373447839.36元，人保公司应于2012年3月9日前支付首付款人民币149379136元，剩余房款224068703元于商品房交付前付清。2012年3月5日，滨投公司与人保公司订立《补充协议》就该合同约定的商品房价款的支付时间进行变更，根据补充协议约定：1、由出卖人取得预售许可证，且在《商品房买卖合同》及本补充协议签订后15个工作日内买受人支付合同总价款的40%作为首付款；2、房屋交付之日起15个工作日内买受人向出卖人支付合同总价款的55%，或者在买受人按本补充协议约定选择增加装修的情形下与另行达成有关装修的补充协议之日（但最迟不迟于2012年4月30日达成）起15个工作日内买受人向出卖人支付合同总价款的55%；3、买受人保留合同总价款的5%作为维修保证金，自房屋交付之日起（在双方就增加装修达成书面一致的情形下，自2012年4月30日起）满一年后的15个工作日内支付给出卖人。根据查明事实，人保公司于2012年3月5日已按约支付首付款149379136元，对此双方并无异议。关于第二笔款项的付款问题，人保公司主张案涉房屋于2012年8月1日交付，人保公司于2012年8月8日支付合同总价款的55%即205396311元符合合同约定。滨投公司则主张案涉房屋于2012年4月即符合交付条件，人保公司存在故意拖延收取房屋行为，自2012年4月30日起15个工作日后第二笔款项205396311元即已到期，故应当承担该日起至2012年8月8日之间的逾期付款利息。根据双方《商品房买卖合同》的约定，滨投公司交付房屋应符合取得消防验收合格、竣工验收备案表、建设工程规划许可证正本及合同约定标准，而该合同附件中亦注明案涉房屋“装饰一层楼板具备至少600平方米加固后达到8ＫＮ／平方米荷载条件”。根据滨投公司与人保公司于2012年7月26日订立《补充协议二》内容反映出，针对商品房买卖合同中装饰装修标准中“一层楼板具备至少600平方米加固后达到8ＫＮ／平方米荷载条件”部分，双方认可滨投公司尚未实施和完成加固工程，通过双方协商后确认由人保公司自行或委托第三方事实和完成，由滨投公司承担相应费用。滨投公司关于案涉房屋于2012年4月符合合同约定交付标准的主张与事实不符，人保公司于案涉房屋交付后七日内支付第二笔购房款符合合同约定，滨投公司关于人保公司支付第二笔购房款违反约定应支付逾期付款违约金的主张，不予支持。关于案涉房屋尾款（维修保证金）18672362.36元问题，根据约定人保公司应予自房屋交付之日（2012年8月1日）起满一年后的15个工作日内2013年8月22日前支付滨投公司。因在合同约定的维修保证金付款期限到期前，案涉房屋出现质量问题需进行加固修复处理，滨投公司主张暂缓支付维修保证金应予支持，鉴于滨投公司修复工程于2014年12月31日竣工验收完成，已履行维修义务，人保公司应在此后15个工作日内即2015年1月21日前支付剩余尾款（维修保证金），并对于未及时支付款项的行为承担违约责任。结合双方合同第七条买受人逾期付款“除应继续支付应付款后，还应按逾期天数，以应付款项为基数，向出卖人支付每日万分之三的违约金”的规定，人保公司应当于2015年1月22日按照应付工程款18672391.96元为基数按照每日万分之三标准向滨投公司支付逾期付款违约金。滨投公司超过以上部分的诉讼请求，不予支持。关于人保公司反诉主张的滨投公司应支付大楼加固修复支出的各项费用及赔偿损失问题。滨投公司作为出卖人对于案涉商品房承担保修义务，并对因质量问题造成的损失承担赔偿责任。对于赔偿范围应当综合双方合同约定和法律规定进行认定。第一、人保公司在案涉工程发现质量问题后委托中国建筑科学研究院（国检中心）订立服务合同及补充协议，针对工程质量进行局部检测、整体检测及加固验算，该工作成果在人保公司与合肥市重点工程局、滨湖新区建设指挥部协商处理工程质量问题过程中得到双方的认可并在修复工程中实际使用，人保公司主张为此支出费用125万元（29万+88万+8万）由滨投公司负担，予以支持。第二、人保公司就案涉工程加固修复工程施工设计事宜与中国建筑技术集团有限公司、北京维拓时代建筑设计有限公司安徽分公司、安徽省施工图审查有限公司分别订立合同，取得的工作成果与加固修复工程存在必要性并被实际使用，人保公司主张为此支出的设计费用100.7万元（96万元+2.7万元+2万）由滨投公司负担，予以支持。第三、关于人保公司主张的咨询费问题，人保公司主张其因案涉加固修复事宜分别与国金公司、中大信公司、中国建筑科学研究院（国检中心）订立咨询服务合同合计支出相应费用3386053元，该咨询费用与案涉房屋质量加固修复不存在必要性，亦无双方合意基础，不予支持。人保公司称双方协议约定滨投公司承担以上实际支出费用，所依据的2012年7月26日《补充协议二》，该协议所针对事宜系原商品房买卖合同约定交付标准的“一层楼板具备至少600平方米加固后达到8ＫＮ／平方米荷载条件”加固部分工程，而非本案案涉加固修复工程，人保公司以此作为案涉赔偿依据不足，不予支持。第四，关于人保公司主张的拆装护施工费问题，基于案涉工程加固修复工程由滨投公司实际完成，经人保公司申请一审法院委托鉴定机构对于拆装护施工进行司法鉴定，但人保公司在司法鉴定过程中因未能提供为其主张拆装护工程的施工内容、范围问题致使司法鉴定不成，故对于其主张的以上内容，不予支持。人保公司主张的监理费问题，基于案涉加固修复工程已由滨投公司按照约定通过招标方式确定施工、监理单位并承担相应费用，故对于人保公司主张再行支付监理费用，不予支持。第五、人保公司主张的管理费及物业费问题，因缺乏充分证据证明及与案涉争议的关联性，不予支持。第六、人保公司主张因大楼修复造成延长租赁费用的损失1080万元。人保公司据此提供的证据为其与青牛公司订立的《呼叫中心话务坐席外包协议》及转账记录及发票，该证据显示双方约定青牛公司为人保外包提供话务中心坐席外包服务，服务费用包含呼叫中心职场、呼叫中心平台、物业管理费等运营费用（不包含水电费）等，该费用范围显超出租赁范围，故人保公司主张以此数额确认案涉房屋无法使用造成的租赁损失依据不足，然考虑到案涉房屋加固修复期间较长，人保公司在加固修复期间客观丧失案涉房屋的使用权益，对于人保公司主张的2013年7月至2014年12月期间内的租赁损失，一审法院参照双方《商品房买卖合同补充协议》约定，由滨投公司按照保修保证金18672362.36元的日万分之三承担违约责任，合计3075338元（18672362.36元×万分之三×549天）。综上，滨投公司应当向人保公司赔偿房屋质量问题损失数额合计5332338元（125万元+100.7万元+3075338元），对于人保公司超过以上数额的请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：1、人保公司于判决生效之日起三十日内向滨投公司支付购房款18672362.36元及逾期付款利息（以18672362.36元为基数，按照日万分之三的标准，自2015年1月22日起支付至款清之日）；2、滨投公司于判决生效之日起三十日内赔偿人保公司损失5332338元；3、驳回滨投公司其他诉讼请求；4、驳回人保公司其他反诉请求。本诉案件受理费196221元，由人保公司负担190000元，由滨投公司负担6221元；反诉案件受理费91523元，由人保公司负担74265元，由滨投公司负担17258元。本案二审期间，各方提交的证据及证明目的与一审相同，相对方的质证意见亦同于一审。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，综合本案双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、人保公司主张的咨询费、拆装护施工费、监理费、物业费以及管理费均由滨投公司承担应否得到支持；2、人保公司主张案涉房屋租金损失1080万元由滨投公司承担是否有事实及法律依据；3、人保公司主张不应承担逾期支付维修保证金（购房款）违约金是否有事实及法律依据。（一）关于人保公司主张的咨询费、拆装护施工费、监理费、物业费以及管理费均由滨投公司承担应否得到支持。1、关于3386053元咨询费用应否由滨投公司承担。根据已查明的事实，双方签订的《补充协议二》约定，为实施和完成加固工程而实际支出的设计费、材料采购价款、工程款、招标费用、监理费、检验检测费用以及其他合同费用，均由出卖人负担，该约定所针对的加固工程项目为“一层楼板具备至少600平方米加固后达到8ＫＮ／平方米荷载条件”，人保公司并未提供证据证明案涉3386053元（2166053元+122万元）咨询费用系针对上述工程，且该咨询费用未明确包含在上述合同约定由滨投公司承担的加固费用范围内。人保公司认为该费用属于上述协议约定的“其他合同费用”，但未提供证据证明该费用发生的必要性和合理性，一审法院未予支持，并无不当。人保公司在上诉补充意见中虽认为该122万元名为咨询费用实为检测费用，亦未提供充分证据证明，不予采信。2、关于拆装护施工费。本案一审期间，人保公司申请一审法院就拆装护施工进行司法鉴定，因未能提供拆装护工程的施工内容、范围问题致使司法鉴定不成，人保公司亦未提供其他充分证据证明拆装护施工产生的相关费用，应当承担举证不能的法律责任，一审法院对其此项主张未予支持，并无不当。对于人保公司上诉认为应当由滨投公司承担举证责任的主张，不予采信。3、关于监理费。人保公司所主张的案涉监理费用系针对拆装护工程，而非《补充协议二》约定的加固工程项目“一层楼板具备至少600平方米加固后达到8ＫＮ／平方米荷载条件”，人保公司亦未提供证据证明双方就此项费用由滨投工程承担达成合意，因此，一审法院对于人保公司此项主张未予支持，并无不当。4、关于物业费和管理费。案涉工程因存在质量问题需要加固修复，工程在加固修复期间，一定程度上影响了人保公司与第三方所签订物业合同的正常履行，客观上导致人保公司相应损失，综合考量本案实际，本院酌定滨投公司就此向人保公司承担20万元的损失。至于管理费，因人保公司未举证证明该项费用与本案的关联性，一审法院未予支持，并无不当。（二）关于人保公司主张案涉房屋租金损失1080万元应由滨投公司承担是否有事实及法律依据。人保公司主张此项损失所依据的证据是其与青牛公司订立的《呼叫中心话务坐席外包协议》和转账记录及发票，该协议显示双方约定青牛公司为人保公司外包提供话务中心坐席外包服务，服务费用包含呼叫中心职场、呼叫中心平台、物业管理费等运营费用（不包含水电费）等，该服务内容显然超出了租赁范围。二审庭审中，人保公司认为上述第一项内容中心职场即是一般性租赁，但未能区分该项费用的具体金额。综合考量本案案情，对于人保公司主张的2013年7月至2014年12月期间的租赁损失，一审法院参照双方《商品房买卖合同补充协议》约定，由滨投公司按照保修保证金18672362.36元的日万分之三承担违约责任，合计3075338元，并无明显不妥，予以维持。（三）关于人保公司主张不应承担逾期支付维修保证金（剩余购房款）违约金是否有事实及法律依据。双方《补充协议二》第2.3约定：“对于应由出卖人负担的加固费用，买受人有权直接从《已签协议》约定的维修保证金中扣除”，据此，人保公司主张加固费用应从维修保证金（剩余购房款）中扣除有合同依据，本院予以支持。根据已经认定的事实，因加固而应扣除的费用共计225.7万元（125万元+100.7万元），人保公司应当返还滨投公司维修保证金（剩余购房款）为16415362.36元(18672362.36元-225.7万元)。关于返还维修保证金（剩余购房款）的时间。根据已经查明的事实，剩余5%购房款18672362.36元作为维修保证金，自房屋交付之日（2012年8月1日）起一年后的15日内（即2013年8月22日前）支付完毕。此外，双方《补充协议二》第3.2约定：“为免争议，出卖人与买受人确认，加固工程的实施与完成不作为商品房交付的前提”。可见，上述“一年后的15日”的起算时间点为房屋交付之日。人保公司主张应自当自完成维修义务之日（即2014年12月31日）作为该“一年后的15日”的起算时间点，与上述合同约定不符，不予支持。一审法院结合本案实际情况，认定人保公司自滨投公司完成维修义务（即2014年12月31日）后15个工作日内（即2015年1月21日前）支付维修保证金（剩余购房款），符合双方合同约定。据此，人保公司应当返还滨投公司维修保证金（剩余购房款）而未返还，应当承担违约责任。根据双方《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款“除应继续支付应付款后，还应按逾期天数，以应付款项为基数，向出卖人支付每日万分之三的违约金”之约定，人保公司应当以16415362.36元为基数，自2015年1月22日起按照每日万分之三的标准向滨投公司支付逾期付款违约金。综上所述，一审判决认定事实部分不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市中级人民法院（2017）皖01民初170号民事判决书第三、四项，即：“驳回合肥市滨湖新区建设投资有限公司其他诉讼请求”、“驳回中国人民财产保险股份有限公司其他反诉请求”；二、变更安徽省合肥市中级人民法院（2017）皖01民初170号民事判决第一项“中国人民财产保险股份有限公司于本判决生效之日起三十日内向合肥市滨湖新区建设投资有限公司支付购房款18672362.36元及逾期付款利息（以18672362.36元为基数，按照日万分之三的标准，自2015年1月22日起支付至款清之日）”为：中国人民财产保险股份有限公司于本判决生效之日起三十日内向合肥市滨湖新区建设投资有限公司支付维修保证金（剩余购房款）16415362.36元及逾期付款利息（以16415362.36元为基数，按照日万分之三的标准，自2015年1月22日起支付至款清之日）；三、变更安徽省合肥市中级人民法院（2017）皖01民初170号民事判决第二项“合肥市滨湖新区建设投资有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿中国人民财产保险股份有限公司损失5332338元”为：合肥市滨湖新区建设投资有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿中国人民财产保险股份有限公司损失3275338元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费198537.43元，由中国人民财产保险股份有限公司承担192000元，由合肥市滨湖新区建设投资有限公司承担6537.43元。本判决为终审判决。审判长  严慧勇审判员  余乃荣审判员  廖永结二〇一九年九月十六日法官助理杨福来书记员孙慕瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。