陕西省汉中市汉台区人民法院   执行裁定书    (2019)陕0702执异42号   异议人（案外人）：汉中市创益实业有限责任公司，住所地汉台区。   统一社会信用代码：xxxxxxxxX.   法定代表人：何磊，总经理。   申请执行人：长安银行股份有限公司汉中分行，住所地汉台区。   统一社会信用代码：XXXXXXXX5.   负责人：陈征，该行行长。   被执行人：汉中祥瑞房地产开发有限责任公司，住所地汉台区。   统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7441.   法定代表人：徐健，执行董事兼总经理。   本院在办理长安银行股份有限公司汉中分行申请执行汉中祥瑞房地产开发有限责任公司（以下简称：汉中祥瑞房产公司）实现担保物权纠纷一案中，案外人汉中市创益实业有限责任公司（以下简称：汉中创益实业公司）于2019年6月11日向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，现已审查终结。   异议人（案外人）汉中创益实业公司称：1.请求汉台区法院依法保护租赁权人的合法权益。2.请求汉台区法院保护以房抵债的约定。事实和理由如下：1.2016年6月16日，我公司与汉中祥瑞房产公司签订了“商铺租赁合同”，承租汉中祥瑞房产公司位于汉中市汉台区XX路XX小区XX层XX、XX商铺，面积共计1835.59平方米；租期15年（自2016年6月16日至2031年6月15日止），每年租金30万元（不含税）。该合同正在履行期限内，如该房屋所有权发生变动，给异议人造成的损失由买受人承担，按照“合同法”规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，请求法院依法保护租赁权人的合法权益。提供如下证明材料：   1.商铺租赁合同，证明我公司与汉中祥瑞房地产开发有限责任公司存在房屋租赁关系。   2.提交汉中祥瑞房地产开发有限责任公司收取的两张租金收条。   3.借款合同两份，证明汉中祥瑞房地产开发有限责任公司向我借款300万元的事实。   4.以房租抵债的协议一份，证明以租赁的商铺租赁收益抵偿借款的事实。   申请执行人长安银行股份有限公司汉中分行（以下简称：）称：为长安银行与汉中市创益实业有限责任公司执行异议一案，答辩人针对异议人汉中市创益实业有限责任公司（以下简称“创益公司”）提起的执行异议一案，现答辩如下：就案涉房屋，答辩人设定抵押在先，异议人创益公司签订租赁合同在后，根据相关法律规定，异议人的租赁权不得对抗答辩人在先的抵押权，异议人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。故答辩人请求贵院依法驳回异议人的异议申请。1.事实方面：第一，就执行标的，答辩人设定抵押时间为2019午4月14日，异议人签订租赁合同时间为2016年6月16日，其租赁时间在抵押时间之后。第二，就异议人提出所谓的《以租抵债》协议。首先，异议人并不是执行标的抵偿的主体（主体为自然人何磊，区别于公司债权）。其次，异议人“以租抵债”的权利依旧来源于执行标的的租赁权。故结合上述，在答辩人设定抵押在先的情况下，异议人的租赁权不得对抗答辩人在先的抵押权。2.相关法律规定：“物权法”第一百九十条，抵押权设立后抵押财产出租的，该祖赁关系不得对抗已登记的抵押权。《担保法解释》第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”3.就执行标的的后续处理：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，虽异议人的租赁权利不能对抗答辩人的在先的抵押权，但鉴于异议人实际占有执行财产，故根据该法律规定，如异议人的租赁权利继续存在于涉案房屋之上，对答辩入实现抵押权产生影响，故请求贵院依法除去异议人的租赁权利后再行拍卖。如去除租赁权利给异议人造成损失，根据《担保法解释》第六十六条的规定，应当由被执行人祥瑞房地产开发有限责任公司承担。综上，答辩人认为，本案答辩人的抵押权设定在先，创益公司所持租赁合同签订在后。因此，无论该租赁合同是否合法有效，创益公司的承租权是否合法存在，都不能产生排除人民法院对案涉房屋予以强制执行的法律效果。创益公司以其享有合法承租权为由，要求人民法院停止对案涉房屋的执行异议，不能成立，答辩人请求贵院依法驳回创益公司的异议申请。   被执行人汉中祥瑞房产公司未答辩。   本院查明：2019年1月24日，本院作出（2019）陕0702民特2号民事裁定书，主要内容为：对被申请人汉中祥瑞房地产开发有限责任公司名下位于汉中市荔枝路951号祥瑞四季印象高层区XX楼XX层XX、XX号XX房（权证号为：汉中市房权证汉台区字第171467、171468号），准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人长安银行股份有限公司汉中分行对变价后所得价款在借款本金7919947.74元及利息（至债务清偿之日止）的范围内优先受偿。   2019年3月1日，长安银行股份有限公司汉中分行向本院申请强制执行，本院同日立案，案号：（2019）陕0702执730号。执行中，本院于2019年3月11日作出（2019）陕0702执730号执行裁定书，裁定：对被执行人汉中祥瑞房地产开发有限责任公司名下位于汉中市荔枝路951号祥瑞四季印象高层区XX楼XX层XX号XX房（权证号：汉中市房权证汉台区字第171467号）、2层204号营业房（权证号：汉中市房权证汉台区字第171468号）两处房产依法拍卖。   异议人得悉后，即向本院提出书面异议。   另外查明：汉中创益实业公司于2016年6月16日与汉中祥瑞房产公司签订了有关汉中祥瑞房地产开发有限责任公司名下位于汉中市荔枝路951号祥瑞四季印象高层区XX楼XX层XX、XX号XX房的“商铺租赁合同”，租赁期限为15年，即自2016年6月16日至2031年6月15日止…   汉中祥瑞房产公司于2016年9月26日、同年11月29日，分别与何磊签订了“借款合同”，借到何磊人民币共计300万元，借期均为1年。   2017年12月23日，何磊因汉中祥瑞房产公司不能按时归还借款，与其签订了以房租抵债的协议。汉中祥瑞房产公司用涉案商铺租赁收益抵偿给何磊，抵偿期限13年（自2017年6月16日至2030年6月15日）等。   本院认为：汉中祥瑞房产公司以向外出租的涉案房产做抵押，向长安银行股份有限公司汉中分行借款，属金钱类债权执行案件。本院在执行中，对该涉案房屋进行拍卖，并未否定承租人享有的租赁权，也并不必然导致租赁权消灭。异议人请求本院依法保护租赁权人的合法权益，保护以房抵债约定的主张，与本院拍卖涉案房产不属于同一法律关系，不符合本院执行异议的受理审查范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：   驳回异议人汉中市创益实业有限责任公司的异议申请。   如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内向汉中市中级人民法院申请复议。         审判长薛凡  审判员苟汉生  人民陪审员余  莉     二〇一九年九月十八日     书  记  员  赵磊        1