广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终4965号上诉人（原审被告）：广东中胜置业有限公司，住所惠阳区淡水金惠大道润鑫花园**楼******。法定代表人：颜添河。委托诉讼代理人：陈振、钟剑锋，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡志安被上诉人（原审原告）：郭文辉以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈俊文、黄元纯，广东信科律师事务所实习律师。上诉人广东中胜置业有限公司因与被上诉人胡志安、郭文辉商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2019）粤1303民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈振、被上诉人的共同委托诉讼代理人陈俊文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡志安、郭文辉上诉请求：1、请二审人民法院依法撤销（2019）粤1303民初677号民事判决,改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、本案上诉费和一审受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉商品房尚未达交房期限,被上诉人不具有解除权。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条以及《商铺补充协议》第五条的约定，买受人（被上诉人）解除合同的前提条件是：买受人（被上诉人）付清全部购房款及各类费用后，出卖人（上诉人）在未发生不可抗力因素的情况下，未按照第十一条约定的时间交付房产且超过180天。而本案双方约定交房时间是2021年12月31日前，且被上诉人至今未按约定交清房款。可见，被上诉人根本不具有解除权。2、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，上诉人作为开发商的主要合同义务就是转移房屋所有权，备案并非开发商的主要合同义务。因此，合同未备案并不当然导致被上诉人的合同目的不能实现，不属于《中华人民共和国合同法》规定的合同解除情形。二、一审法院以土地使用权被查封导致案涉合同未备案为由，依据《商品房买卖合同（预售）》第五条、第十九条的规定，判决解除合同，显然是错误的。《商品房买卖合同（预售）》第五条“房屋权利状况承诺”仅包含三项内容：1、出卖人对该商品房享有合法权利；2。该商品房没有出售除本合同买受人以外的其他人；3。该商品没有司法查封或其他限制转让的情况。显然，因土地使用权查封不在上述范围之列。因此，一审法院以土地使用权被查封导致案涉合同未备案为由，判决解除合同，明显扩大了该条款的适用范围，显然是错误的。三、上诉人已将案涉房产网签至被上诉人名下，已以适当方式对被上诉人购买案涉商品房进行公示，足以保障被上诉人在交清购房款后可以取得商品房所有权。因此案涉合同存在继续履行的基础和前提，而一审判决解除案涉合同，有违鼓励和促进交易的原则。被上诉人辩称，被上诉人行驶的是约定解除权，双方约定的是合同不能备案，被上诉人就有权解除合同，所以被上诉人除了行使法定解除权，更多的是约定解除权，涉案土地是否解封都是在一审判决之后，不影响被上诉人解除的法律效力。胡志安、郭文辉向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。2.被告返还原告已付的购房款1343000元。3.被告返还原告己付的办证费用3472元。4.被告向原告支付违约金268600元（违约金按房产转让价1343000元的百分之二十计算）。5.被告承担本案的全部诉讼费用。以上金额合计1615072元。一审法院认定事实：2018年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于惠阳区淡水金××大道清泉城市广场××商业××楼××房，总价款为1343000元，付款方式为分期支付，于2018年3月30日前支付首期款805800元，余款537200元在2018年8月30日前付清。被告应在2021年12月31日前向原告交付该商品房。合同第五条约定：“房屋权利状况承诺1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金”。第十九条约定：“出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将该合同登记备案情况告知买受人”。案涉《商铺补充协议》第九条约定：任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如被告违约，原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或要求被告支付房产转让价百分之二十违约金。合同签订后，原告已付清购房款并支付办证费3472元给被告。案涉合同至今未能办理备案登记手续。另查，2018年12月24日，惠州市国土资源局惠阳区分局出具惠阳国土资[2018]1611号《关于广东中胜置业有限公司的土地登记情况》给业主邱业敏，载明广东中胜置业有限公司名下位于惠阳区淡水金××大道××地××、土地使用证号为惠阳国用（2015）第0100133号、面积为59229平方米的土地使用权，于2017年12月5日被广州市中级人民法院查封至2020年12月4日、于2018年12月4日被一审法院查封至2021年12月3日，该土地使用权未办理抵押登记。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。关于案涉合同解除的问题。根据原、被告《商品房买卖合同（预售）》第五条约定的内容，被告在合同签订时承诺案涉该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，而案涉房产所涉土地使用权于2017年12月5日被广州市中级人民法院查封至2020年12月4日、于2018年12月4日被一审法院查封至2021年12月3日，导致不能完成案涉合同登记备案，原告请求解除合同，有合同约定为据，应予支持。被告应当按合同约定自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付房款，并自原告付款之日起按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，原、被告约定按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息，未注明是年利率、月利率还是日利率，属于约定不明，一审法院认为案涉利息分别以已付购房款1343000元、办证费3472元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年2月5日（原告立案之日2019年1月21日加上15日）起计至付清款日止。关于被告应否支付原告房产转让价20%违约金的问题。案涉《商铺补充协议》第九条约定：任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如被告违约，原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或要求被告支付房产转让价百分之二十违约金。本案中，被告是因案涉土地被法院查封障碍导致不能完成案涉合同登记备案这其中一项义务，并非合同全部事项无法履行，且被告主观上并没有拒绝履行合同；因合同履行届满期限为2021年12月31日，案涉合同最终能否完成交易，存在不确定性，且双方已就案涉合同履行过程中有司法查封或其他限制转让的情况时，对如何承担违约责任有明确约定，故原告诉请被告支付房产转让价1343000元的20%违约金，理据不足，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：（一）解除原告胡志安、郭文辉与被告广东中胜置业有限公司于2018年3月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》。（二）被告广东中胜置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告胡志安、郭文辉返还已收取的购房款1343000元、办证费3472元及利息（利息分别以购房款1343000元、办证费3472元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年2月5日起计至付清款日止）。（三）驳回原告胡志安、郭文辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9668元（原告已预交），由被告广东中胜置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：1、广州市中级人民法院执行裁定书、协助执行通知书；2、惠州市惠阳区人民法院执行裁定书；证据1、2拟证明广州市中级人民法院、惠阳区人民法院已解除对广东中胜置业有限公司名下位于惠阳区淡水金惠大道16号地段的国有土地使用权【国有土地使用权证号：惠阳国用（2015）第0100133】的查封。3、商品房买卖合同，拟证明上诉人已将案涉合同所述的房产网签至被上诉人名下，已采取适当方式对被上诉人购买案涉房产予以公示。被上诉人的质证意见为：对证据一、二的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，该解封是在一审判决之后，不影响被上诉人行使的约定解除权的法律效力，并且相关事实已经经过惠州市中级人民法院4715-4721号相关的判决认定，两份证据不具有影响解除权的法律效力，证据三是打印件，对真实性有异议，对证据内容也有异议，无论双方的买卖合同是否网签，都不影响双方合同约定第五条的规定，只要上诉人未进行备案，被上诉人就有权解除。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，本院根据被上诉人的申请，对胡志安、郭文辉名下位于惠州市惠阳区淡水金xx大道的清泉城市广场xx号xx商业裙楼xx层xx号房产进行了查封。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷案件。本案争议焦点为：案涉合同应否解除的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第五条约定：“房屋权利状况承诺1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同；第十九条第（一）项约定“上诉人应当在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续”。而案涉房产所涉土地使用权于2017年12月5日被广州市中级人民法院查封，在2018年12月4日又被惠州市惠阳区法院查封，且上诉人未能按合同约定的期限内办理案涉合同登记备案手续，因此，上诉人认为被上诉人不具有解除权的理由不成立，本院不予支持。至一审辩论终结前案涉房产所涉土地使用权仍在查封中，上诉人未能按合同约定的期限内办理案涉合同登记备案手续，虽然案涉房产所涉土地使用权在一审判决后已解除查封，但在二审时被上诉人仍坚持解除合同，为此，原审判决解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》，由上诉人返还被上诉人的购房款及利息，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人广东中胜置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9668元、保全费5000元，由上诉人广东中胜置业有限公司负担，被上诉人胡志安、郭文辉预交的保全费5000元本院予以退还，上诉人广东中胜置业有限公司收到本判决书之后十日内向本院缴纳保全费5000元。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  曾求凡审判员  刘天贞二〇一九年九月二十九日法官助理曹国阳书记员彭敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。