重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初8517号 原告：重庆青原物业管理有限公司，住所地重庆市江**五红路**30-15，统一社会信用代码91500105059861312. 法定代表人：田原，重庆青原物业管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：王正福，重庆青原物业管理有限公司员工。 被告：任志君，女，1944年6月10日出生，汉族，住四川省南充市南部县。 原告重庆青原物业管理有限公司与被告任志君物业服务纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆青原物业管理有限公司的委托诉讼代理人王正福到庭参加了诉讼。被告任志君经本院公告传唤，期限届满后仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告重庆青原物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付所欠物管费4591.84元，并支付违约金4379.24元，公摊费176元，合计9147.08元；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告重庆青原物业管理有限公司当庭将诉讼请求变更为：1、判决被告支付所欠物管费4591.84元，并支付违约金800元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是重庆市沙坪坝区白鹤岭2号大川家园小区3-5-2号房（建筑面积115.96平方米）的业主。2013年6月18日，原告与被告所在的小区业主委员会签订《物业服务合同》。原告根据物业服务合同约定内容为被告小区服务至今。被告并未按物业服务合同约定交纳物管费4591.84元；物业服务合同约定违约金从逾期之日起按每天千分之三计算，本次原告仅主张违约金800元。原告进行了多次催收，被告均拒绝支付。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，要求判如所请。 被告任志君未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了2013年6月18日大川家园业主委员会与重庆青原物业管理有限公司签订的物业服务合同，重庆市房屋买卖合同、产权查询结果，催收函，大川家园3-5-2任志君欠费明细表，大川家园业主委员会出具的情况说明等证据。这些证据的真实性、合法性、关联性经本院审查，可以作为认定本案事实的依据。 本院就本案事实认定如下：2013年6月18日，甲方（业主大会）大川家园业主委员会与乙方（物业管理企业）重庆青原物业管理有限公司签订了《重庆市物业服务合同》。第一条物业基本情况载明，物业名称：大川家园；物业类型：商住；座落位置：重庆市沙坪坝区白鹤岭2号。占地面积：6504平方米；建筑面积：17561平方米（其中住宅：12304平方米；门面4055平方米；停车库1202平方米）。第三条甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日产维修、养护和管理。物业共用部分具体包括房屋的承重结构（包括：承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置）。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、楼内消防设施设备。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第六条对物业管理服务费用进行了约定，住宅为0.90元/月/平方米，业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条，共用的专项设备运行的能源消耗（包括楼道路灯、小区中庭路灯用电、保安室用电用水；保洁、绿化用水），应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。第八条第一款，业主应于每月10日前交纳当月物业服务费。第二十条，本合同期限为五年，自2013年6月10日起至2018年6月9日止。合同期限届满前3个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；若甲方在本合同期满后仍未按有关法定程序续聘或选聘物业服务企业，本合同有效期自动延续到新的物业服务合同签订且生效时止。第二十七条，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。 2017年1月26日，任志君与黄小兰签订《重庆市房屋买卖合同》（系重庆市国土资源和房屋管理局印制、重庆市工商行政管理局监制的示范文本合同）。该合同约定，由甲方任志君将沙坪坝区白鹤岭2-3-5-2号房屋（建筑面积115.95平方米）出售给乙方胡海、黄小兰。该房屋由甲方以买卖方式取得。该合同加盖有“重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记资料查询专用章。” 2018年10月12日，原告向任志君发出《物业服务催收函》。该函件载明，“任志君于2013年6月起未向重庆青原物业管理有限公司支付重庆市沙坪坝区白鹤岭2号大川家园小区3-5-2号房屋的物业服务费和公摊费。截止2018年9月你欠物业服务费6679.04元，欠公摊费256元，截止2018年9月30日止你应向我公司支付违约金19209.02元；合计26144.06元”。该函以国内挂号信函的方式向任志君寄出。 2019年3月25日，不动产登记查询结果显示：黄小兰、胡海所有的房屋位于沙坪坝区白鹤岭2-3-5-2号，建筑面积115.95平方米。 原告重庆青原物业管理有限公司提供的欠费明细表载明，从2013年6月至2017年1月，被告任志君拖欠物管费共计44个月，115.95平方米×0.9元/月/平方米=104.36元/月，104.36元/月×44个月=4591.84元。该欠费明细表记载的违约金总计为4379.24元，公摊费总计为176元。 2019年6月26日，大川家园业主委员会出具《情况说明》，载明重庆市沙坪坝区白鹤岭2号“大川家园”小区的物业服务，从2013年6月10日至今是重庆青原物业管理有限公司提供的。并加盖大川家园业主委员会印章。 本院通过法院专递向被告寄发的起诉状副本、开庭传票等诉讼文书被告未签收。经重庆法院公众服务网公告送达上述文书，期限届满后，被告仍未到庭参加诉讼。 本院认为，大川家园业主委员会与原告重庆青原物业管理有限公司签订了《重庆市物业服务合同》，原告重庆青原物业管理有限公司依据该合同对大川家园小区进行了物业服务和管理，原告及大川家园小区全体业主均应受该合同的约束，按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同的约定对大川家园小区进行了日常的管理，被告应按照合同的约定向原告交纳物业服务费用。 原告已举证证明，重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记资料查询显示，2017年1月26日，被告任志君将上述房屋出售给胡海、黄小兰。2019年3月25日，重庆市沙坪坝不动产登记中心查询，显示该房屋所有权人为黄小兰、胡海。故可以合理推断，黄小兰、胡海在与任志君签订房屋买卖合同后，将该房屋过户登记在黄小兰、胡海名下，因此本院对于原告主张的从2013年6月至2017年1月共计44个月的物业管费4591.84元予以支持。 庭审中，原告重庆青原物业管理有限公司自愿放弃公摊费，并将违约金调整为要求被告支付800元违约金。本院认为，原告重庆青原物业管理有限公司自愿放弃公摊费，并将违约金调整为800元，系对自己合法权益的处分，且违约金800元未超过合同约定，且不违反法律规定，故对违约金800元的主张，本院予以支持。 被告任志君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告任志君于本判决发生法律效力后三日内，支付原告重庆青原物业管理有限公司从2013年6月至2017年1月的物业费4591.84元及违约金800元，共计5391.84元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告任志君负担，此款限被告于本判决发生法律效力后三日内迳付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈庆忠 人民陪审员  王 瑢 人民陪审员  冼玉梅 二〇一九年九月十八日 法官 助理  任培锋 书 记 员  产慧婷