浙江省湖州市南浔区人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）浙0503行初14号 原告蔡婷。 委托诉讼代理人蔡勤顺，系蔡婷父亲。 委托诉讼代理人郑志龙，天津桐江律师事务所律师。 被告安吉县自然资源和规划局。 法定代表人陈志文，该局局长。 出庭应诉负责人徐基财，该局副局长。 委托诉讼代理人洪月明，该局工作人员。 委托诉讼代理人邹建宏，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。 被告安吉县经济开发区管理委员会，住所地浙江省安吉县递铺镇胜利西路1号发展大厦。 法定代表人赵怀君，该管委会主任。 出庭应诉负责人杨绍兴，该管委会副主任。 委托诉讼代理人程慧丰，浙江振源律师事务所律师。 委托诉讼代理人马林林，浙江振源律师事务所实习律师。 第三人安吉两山高新技术产业园区开发有限公司，住所地浙江省安吉县昌硕街道阳光二区一号路1号。 法定代表人贾湛，该公司总经理。 委托诉讼代理人韩梦云，浙江振源律师事务所律师。 原告蔡婷诉被告安吉县自然资源和规划局（以下简称规划局）、安吉县经济开发区管理委员会（以下简称管委会）及第三人安吉两山高新技术产业园区开发有限公司（以下简称两山产业园）房屋拆迁管理(拆迁)行政征收一案，于2019年1月31日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，于2019年1月31日向两被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并向第三人送达了参加诉讼通知书等材料。本院依法组成合议庭，于2019年7月15日公开开庭审理了本案。原告蔡婷的委托诉讼代理人郑志龙，被告规划局的出庭应诉负责人徐基财及委托诉讼代理人邹建宏，被告管委会的出庭应诉负责人杨绍兴及委托诉讼代理人程慧丰，第三人两山产业园的委托诉讼代理人韩梦云到庭参加了诉讼。经原告申请，本院将本案移交本院行政争议调解中心协调，调解期限自2019年7月15日至2019年9月14日,协调未果。本案现已审理终结。 原告蔡婷诉称，原告名下的房屋坐落于递铺街道××山坞自然村××号，属于集体土地性质房屋。涉案房屋此前登记在原告父亲蔡勤顺名下，并取得了安集建（庄）字第50301638号集体土地建设用地使用证；2010年，原告家通过本村村委会逐级向规划、国土、建设行政部门申报审批，准许原告家庭在原房屋地基上建设地下一层、地上三层的楼房，房屋于2013年建成居住，实际占地面积（地下室建筑面积）为247.57㎡、地上一层建筑面积233.06㎡、地上二层建筑面积204.21㎡、地上三层建筑面积114.55㎡。2015年，安吉县政府部门为农村集体土地房屋办理房屋所有权证书，统一安排测绘单位对农村房屋建筑面积进行实地测量，并出具了测绘成果书；原安吉县国土局进行土地登记审批，确认原告家庭土地使用权面积为125㎡，并颁发新的集体土地使用证；安吉县房管局进行安吉县房屋登记审批，确认原告家庭房屋状况：总层数为4层，所在层为地下层、1-3，建筑面积为364.55㎡，安吉县房屋登记中心颁发了安吉字第0046116号房屋所有权证，房屋所有权人为蔡勤顺，即原告父亲。2016年11月，涉案房屋由原告父亲名下变更到原告名下，原告取得浙(2016)安吉县不动产权第0009198号不动产权证书；权利类型：集体建设用地使用权/房屋所有权；面积：土地使用权面积125㎡/房屋建筑面积799.39㎡。2017年10月，被告管委会对南北庄村集体土地及地上房屋实施征收与拆迁，管委会以两山产业园的名义与原告签订了《协议书》，签约时间为2018年1月31日。在动员拆迁进行房屋面积登记时，原告与被告管委会就房屋合法建筑面积问题发生争议。为此，2017年11月7日，安吉县不动产登记中心出具《说明》，证明原告的不动产权证号浙(2016)安吉县不动产权第0009198号证下的房屋建筑中地下层、一层125㎡、二层125㎡、三层114.55㎡均为合法建设，土地使用面积为125㎡，房屋建筑面积为364.55㎡。原告名下的不动产权证书被收回。然而管委会却坚持认为原告房屋第三层114.55㎡不属于合法面积，只按房屋重置价予以补偿，原告对此始终不予认可。但是为了配合被告管委会顺利完成拆迁工作，双方同意就三层房屋114.55㎡按合法建筑确权面积另行处理的前提下，2018年1月31日，原告才同意与第三人两山产业园签订了《协议书》。协议书中对第三层房屋按113.24㎡以重置价标准计算的补偿金额为69094元。原告认为被告管委会、第三人两山产业园对114.55㎡的房屋不按合法建筑面积安置补偿，对原告合法财产权益构成侵权。关于原告三层房屋面积114.55㎡，应付合法房屋补偿金额993263元、货币化补贴（10%）99326元、临时安置费（6个月）8248元、一手房补贴（货币标准价计价面积金额10%）99326元、临时安置费补助费（18个月）24743元，合计金额为1224906元，减掉已经补偿的（阁楼）重置价69094元，被告管委会、第三人两山产业园还应当向原告支付各项安置补偿差价款1155812元。《协议书》签订后，原告如期腾空房屋并交予第三人两山产业园拆迁。之后原告与被告管委会和第三人两山产业园就114.55㎡合法建筑面积的安置补偿事宜多次进行治谈协商，至今未果。综上，原告认为征收农村土地上的房屋，国土资源局作为集体土地的征收部门，应当对集体土地征收实施单位的征收在法律、法规的适用进行指导，对具体安置补偿工作进行监督与管理，管委会作为土地征收实施单位拆迁原告的房屋，应当依据安吉县不动产登记中心确定的合法建筑面积以全价补偿原告。然而，被告管委会是国家行政机关，两山产业园系管委会全额投资的国有企业，却以其国家行政机关强势地位，随意确定被拆迁房屋的建筑面积与补偿价格，不按合法面积予以补偿，严重侵害了原告的合法财产权益。被告规划局对管委会及两山产业园在集体土地征收中的违法行为应当承担法律后果与行政责任。故原告依据行政诉讼法的规定提起诉讼，请求：1.确认被告规划局、管委会和第三人两山产业园对原告房屋地上三层建筑面积114.55㎡不按合法建筑面积予以补偿的行为属于侵权违法；2.判令两被告对原告房屋地上三层建筑面积114.55㎡按合法建筑面积予以安置补偿；并与原告签订安置补偿补充协议、支付原告各项安置补偿款合计1155812元；3.本案案件受理费由两被告与第三人承担。 原告蔡婷向本院提供了以下证据： 1.户口簿，证明原告的家庭成员状况，涉案房屋由原告的父亲蔡勤顺变更到原告蔡婷。 2.集体土地建设用地使用证，证明原告房屋的宅基地来源合法。 3.安吉县宅基地房屋建筑面积测绘成果书，证明涉案房屋的第一层、第二层占地面积为125㎡，超过的部分并没有按照比准价进行补偿。第三层没有超过宅基地占地面积125㎡，在占地面积之内，应当认定为合法建筑面积。 4.土地登记审批表，证明原告宅基地的合法占地面积为125㎡，超面积的部分在涉案协议书中也未按照实际面积进行补偿，还是按照125㎡对合法面积进行补偿。 5.安吉县房屋登记审批表，证明涉案房屋的状况，改造年份是2013年，建筑面积为364.55㎡，以房屋不动产权登记的方式记录在房管登记簿上，而且备注标明了超建面积434.8㎡不予登记，实际登记的合法建筑面积为364.55㎡，这与房屋不动产中心所出具的说明是一致的。同时也能证明被告管委会和第三人按照250㎡对原告房屋拆迁补偿是没有依据的。 6.不动产权证书，证明该证书没有被任何行政机关撤销，只是在房管局出具了说明之后，将该证书予以收回。该产权证上记载的登记面积与测绘成果书上记载的内容是一致的。 7.安吉县不动产登记中心出具的《说明》，证明涉案房屋坐落地点、合法面积，与证据5结合能证明原告名下房屋的合法面积为364.55㎡。 8.《协议书》，证明该协议书在形式与内容上是无效的。被告管委会强行与原告签定协议书，不按房管部门登记的面积，不按房管中心出具的证明，而是主观按照其所制订的补偿标准、房屋面积确认方法、补偿的基准价来确定，是违反法律的，无客观依据。 9.房地产征收估价分户报告，证明该分户报告是无效的，对原告房屋价格评估是没有约束力的。 10.城中村改造区块征收补偿结算清单，证明该结算清单是单方列举的，对原告不具有约束力，原告没有签收，包括评估报告也没有签收。 11.安吉县人民政府办公室关于印发安吉县农村住房建设规划审批管理办法（试行）的通知，证明农村房屋建设的控制应当在三层以内，原告房屋并没有超过政府文件规定的范围，原告进行房屋改建时，是经过规划部门批准的。 12.安吉县农村住房规划认可意见，证明原告改建涉案房屋的行为是符合安吉县人民政府文件规定的。 被告规划局辩称，1.原告被征收房屋区域土地未经征收程序，被告规划局并非征收土地后的后续实施主体，故不承担涉案的实体义务。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款的规定，由县、市人民政府的土地征收经有关批准机关审查批准后，县、市人民政府的土地主管行政部门才成为征地批准后具体组织实施的法定主体并承担相应的行政义务。根据涉案事实，原告房屋所在区域的集体土地至今没有经历征收审批的程序。原告房屋的征收具体由被告管委会在组织实施。因此，被告规划局虽作为土地主管部门，不应承担涉案的实体义务。至于原告提出的被告对于集体土地房屋征收负有管理指导和监督的义务，属于另一法律范畴问题。2.因被告并非适格被告，故对于实体房屋产权合法性问题不作答辩意见。被告作为土地征收主管部门，负有房产土地等不动产登记管理职能，对于涉案房产的登记等问题均有过明确意见。因依法不承担本案实体责任，故不作答辩。综上，被告规划局并非适格被告，并依法不承担涉案实体义务，请求驳回原告对被告的起诉。 被告规划局向本院提交了《关于南北庄西山坞区块征迁情况的说明》，证明涉案区块的土地没有经过征收程序，从而证明被告规划局不是适格被告。 被告管委会辩称，1.被告管委会委托第三人与原告于2018年1月30日签订的《协议书》中并不存在“地上第三层114.55㎡不按合法面积予以补偿的事实，更不存在侵权违法”。（1）原告被征收房屋在签订《协议书》时，并没有取得合法的房产证，原告诉称的合法面积没有相应的物权凭证得以证实。2015年5月29日的《安吉县房屋登记审批表》显示蔡勤顺的房屋建筑面积364.55㎡；2016年11月浙（2016）安吉县不动产权第0009198号证件显示原告房屋土地使用权面积为125㎡，房屋建筑面积为799.39㎡，后该登记证因群众举报被撤销。实际上直至双方签订《协议书》时，原告并没有任何产权凭证证实其房屋三楼114.55㎡的权属和面积的合法性。因此，双方《协议书》签订的依据不是原告的房产证登记的面积。（2）在不动产登记证无法确定原告房屋登记面积的前提下，原、被告根据蔡勤顺房屋宅基地土地证面积，结合《开发区三大平台评估业务标准与合法面积认定原则细化等拆迁政策的补充说明》来确定原告所享受的比准价（折扣比准价）的面积范围为375㎡。原告（蔡勤顺）房屋含地下层、一层、二层、三层（阁楼），经测绘地下层为247.56㎡，一层为233.06㎡，二层为204.2㎡，三层（阁楼）为114.55㎡，合计建筑面积799.39㎡，其中一半以上面积没有任何批准建造手续。根据合法面积认定原则细化等拆迁政策的补充说明，原告（蔡勤顺）土地使用权审批面积为125㎡，房产面积无法确认时，按两层计算即250㎡的住房面积；另原告房屋同时具有地下层和阁楼只能选择一项按比准价下浮补偿，另一项按重置价补偿。原告地下室按比准价享受的比例高60%、面积大125㎡补偿价642500元；而阁楼享受比准价比例低50%、面积小114.55㎡补偿价低588787元，最终原告选择地下层享受比准价下浮补偿。因此原告所享受的比准价（折扣比准价）的面积范围为375㎡，原告在《协议书》中实质享受比准价（含折扣比准价）已远远超出了原告主张的含阁楼在内的三层面积。（3）原告（蔡勤顺）房屋实测面积为799.39㎡，除比准价以外的424.39㎡（含三层阁楼）在内的所有房屋，也按重置价折价给了原告。《协议书》中列明的房屋征收补偿款的具体金额和项目是根据《房地产征收估价分户报告》为依据签订的，对原告房屋建筑面积已经全部处理，不存在另行处理问题，更不存在侵权违法。2.原告事实上已经领取了包含第三层房屋在内的所有补偿款和奖励。双方协议书已经履行完毕，不存在其他争议。3.协议书后附加的内容是原告在协议签字后单方面附加的，是单方意思表示，被告不予认可。 被告管委会向本院提交了以下证据及依据： 1.土地登记审批表，证明蔡勤顺房屋的合法宅基地审批面积为125㎡，超出125㎡的土地使用权是违法的，建在超出面积上的建筑物也是违法的。 2.照片两张，证明涉案房屋的概况。 3.安吉县宅基地房屋建筑面积测绘成果书，证明蔡勤顺建筑房屋时的房屋结构、面积。整幢建筑物超审批面积建造，房屋的合法面积未得到确认。 4.开发区三大平台评估业务标准与合法面积认定原则细化等拆迁政策的补充说明，证明原告享受比准价面积为250㎡。原告房屋按125㎡计算2层为合法面积，原告选择地下室技术层，故阁楼只能按照重置价来补偿。 5.房地产征收估价分户报告，证明原告房屋主房两层和地下层按比准价（含下浮）计价的面积为375㎡；799.39㎡除按比准价以外，424.39㎡建筑面积均按重置价评估补偿给原告；关于原告的超建筑面积和三层面积，被告已视为合法面积按重置价补偿给原告，不合法面积是无法补偿的。 6．《协议书》，证明原告房屋合法面积为761.83㎡，不存在不按合法面积计算；房屋征收补偿金额、项目及原告所有的799.39㎡的面积均有补偿，与评估报告书一致；补偿总款项为4912715元；双方自愿签字，合法有效，应共同遵守，善意履行；原告在签订协议时对第三层按重置价处理是知情的。 7.领（付）款凭证，证明蔡婷已领取4912715元房屋征收拆迁款的事实。 8.补充协议。 证据7、8证明原、被告之间的协议已经履行完毕，并且其他附属义务均履行完毕，蔡婷领取补偿款时并没有对第三层（阁楼）提出任何争议。 法律法规：《中华人民共和国民法总则》第143条、第161条、第162条；《中华人民共和国合同法》第3条、第4条、第5条、第6条、第8条、第52条、第54条、第55条；《中华人民共和国物权法》第16条、第17条；《安吉县人民政府办公室关于征收县城城区集体土地房屋货币补偿和商品房安置的实施意见（试行）》；《安吉县人民政府关于住宅房屋征收拆迁货币化安置和市场化商品房安置的实施办法》；《开发区三大平台评估业务标准与合法面积认定原则细化等拆迁政策的补充说明》。 第三人两山产业园述称，第三人确实是受被告管委会的委托与原告签订的《协议书》，其余的答辩意见与被告管委会一致。 第三人两山产业园提交的证据与被告管委会一致。 经审理查明，涉案房屋原先登记在原告父亲蔡勤顺名下，集体土地建设用地使用证为安集建（庄）字第50301638号。2014年12月，经安吉新天地测绘有限公司对蔡勤顺所有的坐落于安吉县××铺街道××山坞自然村××幢的涉案房屋进行测绘，地下层的建筑面积为247.57㎡，一层的建筑面积为233.06㎡，二层的建筑面积为204.21㎡，三层的建筑面积为114.55㎡，合计建筑面积为799.39㎡。2015年经安吉县国土资源局土地登记审批，为蔡勤顺变更登记集体土地使用权，由原土地证书号安吉集用（庄）字第50301638号变更为新的土地证书号安吉集用（2015）第09281号，土地使用权面积为125㎡。安吉县房屋登记中心确认蔡勤顺位于安吉县××街道南北××村的房屋状况：总层数为4层，地下层、1-3，建筑面积为364.55㎡，并准予登记颁发安吉字第0046116号房屋所有权证。2016年11月，涉案房屋的所有权人由蔡勤顺变更为蔡勤顺之女原告蔡婷，原告取得浙（2016）安吉县不动产权第0009198号产权证，并确认土地使用权面积125㎡，房屋建筑面积为799.39㎡。2017年，被告管委会对涉案土地及房屋进行征迁，2018年1月31日，第三人两山产业园与原告就房屋征收安置签订《协议书》，协议认定合法房屋建筑面积为761.82㎡，其他房屋建筑面积386.82㎡，三楼114.55㎡为合法建筑确权面积另处理。 另查明，2017年11月7日，安吉县不动产登记中心出具《说明》，证明原告所有的涉案房屋建筑中地下层、一层125㎡、二层125㎡、三层114.55㎡均为合法建筑。登记确权面积：土地使用权面积为125㎡，房屋建筑面积为364.55㎡。 本院认为，本案涉及的主要争议系原告位于安吉县××铺街道××山坞自然村××房屋××层114.55㎡如何进行补偿。原告主张该114.55㎡属于合法建筑，应比照《协议书》确定的标准进行补偿，被告管委会主张该114.55㎡不属于合法建筑，应根据《开发区三大平台评估业务标准与合法面积认定原则细化等拆迁政策的补充说明》的规定来进行补偿。对于114.55㎡是否合法建筑，应由有权机关来确定，安吉县不动产登记中心作为安吉县行政区域的不动产登记机构，具有认定建筑是否合法的职权，故根据其出具的《说明》，本案涉及争议的114.55㎡应为合法建筑，被告管委会关于114.55㎡不属于合法建筑的主张与客观事实不符，本院不予采纳。原告现主张案涉的114.55㎡应比照《协议书》确定的标准进行补偿，实质上系请求被告管委会对案涉的114.55㎡履行行政补偿职责，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十七条第一款“公民、法人或者其他组织申请行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关在接到申请之日起两个月内不履行的，公民、法人或者其他组织可以向人民法院提起诉讼”规定，原告未经申请，径直向本院提起行政诉讼不符合法律规定。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十三条第一款的规定，裁定如下： 驳回原告蔡婷的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  闵 杰 人民陪审员  周三妹 人民陪审员  郑珊珊 二〇一九年九月二十九日 法官助理洪金凤 书记员金林兵