广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19590号上诉人（原审被告）：深圳市好米科技有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：陈泽喜，执行董事，总经理。委托诉讼代理人：李楠楠、孙雅莲，广东万乘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市鹿制文化传媒有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人：战克玮，总经理。委托诉讼代理人：刘伟健，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马素湘，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市兴宏大实业有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人：胡威明，总经理。委托诉讼代理人：肖雅，广东德纳律师事务所律师。上诉人深圳市好米科技有限公司（以下简称好米公司）与被上诉人深圳市鹿制文化传媒有限公司（以下简称鹿制公司）、被上诉人深圳市兴宏大实业有限公司（以下简称兴宏大公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人好米公司上诉请求：1、撤销原判决第二项，改判上诉人向被上诉人深圳市鹿制文化传媒有限公司退还租赁保证金37047.20元；2、撤销原判决第四项，改判上诉人不对深圳市鹿制文化传媒有限公司赔偿装修及其他损失人民币100000元承担赔偿责任；3、判令一、二审的诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：原审判决违反了合同相对性原则。1、被上诉人深圳市鹿制文化传媒有限公司欠付上诉人的2018年6月份水电费2252.80元应从租赁保证金中予以扣除。原判决认定上诉人与被上诉人深圳市鹿制文化传媒有限公司（下称“鹿制公司”）之间签订的租赁合同于2018年6月30日解除，那么在此之前，在租赁合同项下双方的权利义务均应受法律保护。但是，在租赁合同履行期间，鹿制公司没有按照约定向上诉人支付2018年6月份的水电费2252.80元，而交纳租赁保证金的目的就是为了保证合同的正常履行，因此，上诉人有权在向鹿制公司退还租赁保证金时，对其欠付的水电费予以扣除。至于原审法院因鹿制公司主张其已将上述水电费交付给被上诉人深圳市兴宏大实业有限公司（下称“兴宏大公司”），由兴宏大公司在另案中予以扣除故而在本案中不予处理的判定，违反了合同的相对性原则，应当依法予以纠正。2、被上诉人深圳市鹿制文化传媒有限公司的装修及其他损失人民币100000元应由被上诉人深圳市兴宏大实业有限公司承担。如前所述，上诉人与鹿制公司之间的租赁合同已于2018年6月30日解除，上诉人亦已将2018年7月份的租金退还给鹿制公司。2018年6月底，兴宏大公司即接管了涉案物业，鹿制公司亦向其交纳了2018年7月和2018年8月的租金以及水电费、物业费等费用，因此，两被上诉人之间已经形成了事实上的租赁合同关系，只是由于后来兴宏大公司大幅提高租金导致双方关系破裂，鹿制公司才被迫搬离。此外，鹿制公司搬离后，兴宏大公司即将涉案厂房出租给案外人“梅子培训机构”使用，因此，现在也是由兴宏大公司实际享受鹿制公司的装修带来的收益，根据公平原则，也应由兴宏大公司赔偿鹿制公司的装修及其他损失。至于鹿制公司没有向兴宏大公司提出赔偿装修损失的诉讼请求，系其对自身权益的处分，应视为放弃该权利或者另行主张，原审法院不应因此而判决由上诉人承担该责任。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款的规定，上诉人特提起上诉，恳请依照第一百七十条的规定，撤销原审判决第二项、第四项被上诉人鹿制公司答辩称，一、鹿制公司按照好米公司的要求，向兴宏大公司支付了6月份的水电费，兴宏大公司在一审中也同意将水电费在另案中予以扣除，因此，好米公司主张在租赁保证金中扣除水电费，没有事实依据，也浪费司法资源。二、鹿制公司与好米公司成立合法的租赁关系，好米公司擅自转租涉案物业，是造成鹿制公司损失的根本原因，一审法院基于合同的相对性原理，在现场勘察涉案物业后，依法酌情确定鹿制公司的损失，合情合理，应予维持。被上诉人兴宏大公司答辩称，一、一审法院判决兴宏大公司退还鹿制公司2018年7月3日至2018年7月9日、2018年8月26日至2018年8月31日期间的房屋租金，兴宏大公司认为该租金不应予以退回，具体理由如下：鹿制公司已经向兴宏大公司交付了2018年6月26日至2018年8月25日两个月的房屋租金，系对其实际控制占有涉案房屋这一事实的确认，鹿制公司要求兴宏大公司退还该笔费用没有事实依据和法律依据。根据最高人民法院的相关司法解释，兴宏大公司有权要求鹿制公司支付逾期腾房的占有使用费。二、兴宏大公司与鹿制公司不存在房屋租赁合同关系，好米公司认为应由兴宏大公司赔偿鹿制公司房屋装修损失理由不成立。好米公司与鹿制公司之间房屋租赁合同的解除是好米公司违法转租所致，理应由好米公司承担相应的法律责任。上诉人鹿制公司向一审法院起诉请求：1、解除鹿制公司与好米公司之间的《房屋租赁协议书》；2、好米公司返还保证金人民币39,300.00元；3、好米公司返还租金人民币39,300.00元，兴宏大公司返还租金人民币39,300.00元，共计人民币78,600.00元；4、好米公司返还水电费人民币1,544.70元，兴宏大公司返还水电费人民币8,776.00元，共计人民币10,320.70元；5、好米公司补偿鹿制公司装修损失费用人民币145,835.00元；6、本案诉讼受理费、财产保全费、评估费等由好米公司、好米公司承担。一审法院经审理查明，本案所涉房产位于深圳市宝安区西乡街道共和工业路XX厂房，该厂房的登记权利人为新安镇基X塑料纸制品厂，不动产证号为22XXXX3；兴宏大公司在庭审中主张其从案外人翁志东处租赁取得涉案房产的转租权。2017年5月1日好米公司与兴宏大公司签订《租赁合同》，约定被告兴宏大公司将深圳市宝安区西乡街道共和工业路XX厂房1-3层及1栋宿舍的2-3层出租给好米公司，租赁期限自2017年5月1日至2024年10月22日，租赁物业用于厂房、仓库、宿舍，在租赁期内未经被告兴宏大公司同意被告好米公司不得将租赁房屋全部或部分转租给他人，否则兴宏大公司有权单方解除合同、收回租赁房屋并不作任何补偿、不退还所有押金，由此造成的一切损失由被告好米公司承担。2018年3月30日鹿制公司与好米公司签订《房屋租赁协议书》，约定好米公司将深圳市宝安区西乡街道共和工业路XXXX栋106号的厂房物业出租给鹿制公司租赁期限为2018年5月1日至2020年10月21日，2018年4月1日至2018年4月30日为免租期，2018年5月1日至2020年4月30日期间的租金为人民币19,650元/月，租赁保证金为两个月租金金额即人民币39,300元。合同订立后，好米公司于2018年4月1日将涉案厂房交付鹿制公司使用，鹿制公司对涉案厂房进行了装修，鹿制公司主张装修的具体项目包括：隔墙、天花吊顶、卫生间的砖墙、防水、卫生间的墙砖、瓷砖以及办公场地的地坪漆以及墙面批灰上漆，并加装柜式玻璃、管线以及更改水电设施，对房屋加装灯具，卫生间的铝合金门、木质防门，安装广告牌、前台招牌、门厅大理石，地面补槽以及卫生间必要的蹲厕、洗手盆等相关用具的加装，购买安装中央空调，委托相关公司接入网线，安装车位地锁，鹿制公司自行购买场地必须用品。鹿制公司主张安装等费用的具体情况为：空调购买及安装费用人民币45,000元，委托装修公司进行卫生间、门面等装修的费用是人民币82,000元，广告牌的制作费用人民币11,000元，广告牌的安装和拆除等费用人民币1,500元，在淘宝购买的装修剩余物品费用人民币4,925元，合计人民币144,425元。庭审中，被告兴宏大公司对鹿制公司提交的证明装修及其他费用的证据的真实性、合法性、关联系和证明目的均予以认可，好米公司不予认可。鹿制公司主张其于2018年5月底完成了装修，并搬进涉案厂房营业。在合同履行过程中，两被告因其租赁合同发生纠纷，兴宏大公司于2018年6月底接管了涉案物业，并从2018年7月3日起将厂房所在园区封锁，导致鹿制公司无法进入租赁场地，时间持续一周，对该事实兴宏大公司在庭审中予以确认。庭审中，各方当事人还确认以下事实：鹿制公司向好米公司交纳了租赁押金人民币39,300元、2018年5月及2018年6月的租金人民币39,300元、2018年5月的水电费人民币1,544.7元，鹿制公司向被告兴宏大公司交纳了2018年7月和2018年8月租金人民币39,300元、2018年6月和2018年7月的水电费及物业管理费人民币6,759元（其中含物业管理费人民币2,000元）。2018年8月25日，鹿制公司搬离涉案厂房，并向兴宏大公司补交了2018年8月的水电费人民币2,017元，鹿制公司还主张因搬离厂房产生搬迁费用人民币1,410元。此后，兴宏大公司将涉案厂房另行出租，现已由案外人实际占有使用。为了查明鹿制公司对涉案厂房的装修情况，一审法院组织各方当事人于2018年4月25日下午到涉案厂房进行现场查看，鹿制公司和好米公司的委托代理人到场，兴宏大公司经一审法院合法传唤未到场。现场查看发现，涉案厂房现由一家名称为“梅子培训”的机构占有使用，到场当事人确认：1、好米公司向鹿制公司交付厂房时，好米公司已做好了外围主墙、排风排烟、消防管道、水电网线入户、天花墙面底漆、外围玻璃隔断门、排水排污管；2、鹿制公司接手厂房后进行了地面地坪漆、内部隔断、内部吊顶、内部照明、空调设备、洗手间及储物间、入户花园的地坪漆、内部水电网络线路、内部墙漆、前台装饰墙、门头招牌等装修；3、鹿制公司搬离后其装修被改变的情况包括拆除了前台背景装饰墙、会议室内的石膏板隔断墙，增加了入户花园与小办公室之间的铝合金玻璃分隔墙、入户花园及会议室内加装了两面墙面装饰镜，另行安装了前台背景墙。鹿制公司和好米公司均认为现场情况对鹿制公司的装修进行了大的改变，不具备评估条件；对此，兴宏大公司表示无异议。庭审中，各方当事人亦表示同意由法院对鹿制公司的装修残值进行酌情认定。另查明，兴宏大公司因与好米公司之间就深圳市宝安区西乡街道共和工业路XXX厂房1-3层及1栋宿舍的2-3层的租赁合同发生争议，兴宏大公司向一审法院提起诉讼，诉请好米公司支付2018年1月至2018年3月的租金和2017年10月至2018年2月的水电费，一审法院予以受理，立案号为（2018）粤0306民初10478号；好米公司亦提起反诉，诉请兴宏大公司赔偿包括本案所涉租赁厂房在内的所有物业的装饰装修损失等；截至本案庭审时止，该案仍在审理过程中。以上事实，有《租赁合同》、《房屋租赁协议书》、转账记录、不动产权资料电脑查询结果表、现场照片等证据以及庭审笔录、现场查看笔录为证，足以认定。一审法院认为，好米公司将其从兴宏大公司处租赁的物业出租给鹿制公司，各方当事人均订立了相应的租赁合同，各方的合同权利受法律保护。好米公司主张涉案物业未取得建设规划许可证，导致其与兴宏大公司之间的租赁合同无效，其与鹿制公司的租赁合同随之无效；但经一审法院向房地产主管部门调查，涉案物业已取得不动产权证，故好米公司主张合同无效的理由不成立，一审法院不予采信。关于鹿制公司的第一项诉讼请求。本案已查明，兴宏大公司已于2018年6月底接管涉案物业，好米公司于当时实际已丧失了向鹿制公司继续履行合同的能力和可能，且其向鹿制公司退还2018年7月租金的行为亦表明其认可了其无法继续履行合同的事实，故鹿制公司主张解除其与好米公司之间的《房屋租赁协议书》，有事实和法律依据，一审法院予以支持，并根据本案案情确认解除的时间为2018年6月30日。关于鹿制公司的第二项诉讼请求。因一审法院已确认鹿制公司与好米公司之间的租赁合同已解除，故好米公司应当向鹿制公司返还租赁保证金人民币39,300元。至于好米公司主张的鹿制公司应向其交纳的2018年6月水电费人民币2,252.8元应在租赁保证金中予以抵扣，庭审中各方当事人已确认鹿制公司已将2018年6月的水电费交给了兴宏大公司，而鹿制公司、兴宏大公司在（2018）粤0306民初10478号案件中亦有关于水电费的争议，兴宏大公司在庭审中表示同意在（2018）粤0306民初10478号案件中对该笔水电费予以扣减，故本案不再处理。关于鹿制公司的第三项诉讼请求。鹿制公司诉请被告好米公司退还租金人民币39,300元，但鹿制公司已在2018年5月至2018年6月期间实际使用了涉案厂房，却无充分有效的证据证明在该期间鹿制公司的经营使用受到了影响，故鹿制公司的该项请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。鹿制公司诉请兴宏大公司退还租金人民币39,300元，庭审中兴宏大公司确认其于2018年7月3日封锁了园区大门，导致鹿制公司无法进入涉案厂房，持续一周时间，且鹿制公司于2018年8月25日搬离涉案厂房，故兴宏大公司应向鹿制公司退还2018年7月3日至2018年7月9日和2018年8月26日至2018年8月31日期间的租金人民币8,515元（19650元÷30天×13天）；至于2018年7月和2018年8月其他时间段，鹿制公司并未提交证据证明其经营使用受到影响，故一审法院对其他时间段租金退还的请求不予支持。关于鹿制公司的第四项诉讼请求。水电费用是鹿制公司实际使用产生的费用，不属于损失，鹿制公司诉请鹿制公司、兴宏大公司退还水电费缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于鹿制公司的第五项诉讼请求。鹿制公司诉请好米公司补偿鹿制公司装修损失费用人民币145,835元，具体包括：空调购买及安装费用人民币45,000元，委托装修公司进行卫生间、门面等装修的费用人民币82,000元，广告牌的制作费用人民币11,000元，广告牌的安装和拆除等费用人民币1,500元，在淘宝购买的装修剩余物品费用4,925元、搬迁费用人民币1,410元。因各方当事人对均确认涉案厂房装修残值不具备评估条件，且表示同意由法庭酌情认定，故一审法院根据鹿制公司提交的证据、本案现场查看的实际情况，考虑折旧等因素，酌情认定鹿制公司空调、装修及其他损失为人民币100,000元。好米公司明知其与兴宏大公司签订的租赁合同约定未经兴宏大公司同意不得擅自转租涉案物业，却将涉案物业出租给鹿制公司，导致兴宏大公司收回涉案物业、鹿制公司无法继续经营使用，由此给鹿制公司造成的损失，好米公司作为合同相对方，应承担相应的赔偿责任。鹿制公司选择好米公司赔偿其损失，是其行使自身权利的行为，好米公司承担赔偿责任后可以就其自身损失另行主张权利，且好米公司事实上已在（2018）粤0306民初10478号案件主张了包括本案厂房在内的全部装修损失，故其抗辩应由兴宏大公司赔偿鹿制公司损失的理由不成立，一审法院不予采信。综上，一审法院确认好米公司应向鹿制公司赔偿装修及其他损失人民币100,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认深圳市鹿制文化传媒有限公司与深圳市好米科技有限公司签订的《房屋租赁协议书》于2018年6月30日解除；二、深圳市好米科技有限公司于判决生效之日起五日内向深圳市鹿制文化传媒有限公司退还租赁保证金人民币39,300元；三、深圳市兴宏大实业有限公司于判决生效之日起五日内向深圳市鹿制文化传媒有限公司退还租金人民币8,515元；四、深圳市好米科技有限公司于判决生效之日起五日内向深圳市鹿制文化传媒有限公司赔偿装修及其他损失人民币100,000元；五、驳回深圳市鹿制文化传媒有限公司的其他诉讼请求；本案案件受理费人民币2,705元，由深圳市好米科技有限公司负担人民币1,375元、深圳市兴宏大实业有限公司负担人民币84元，深圳市鹿制文化传媒有限公司负担人民币1,246元;鹿制公司已预交诉讼费人民币4,808元，多交部分人民币2,103元一审法院予以退还。本院经二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据好米公司的上诉意见，本案的争议焦点是：1、鹿制公司是否应向好米公司缴纳2018年6月的水电费2252.80元？2、好米公司是否应向鹿制公司赔偿装修损失及其他损失100000元？关于第一个焦点，好米公司主张，好米公司2018年6月的水电费为2252.80元，该水电费应在租赁保证金中扣除。但根据一审查明的事实，鹿制公司已经将该2252.80元交给了兴宏大公司，而兴宏大公司和好米公司在另案中也对水电费存在争议，且兴宏大公司明确同意在另案中对该笔水电费予以扣减，因此，一审法院对该笔水电费不予扣减，并判决好米公司向鹿制公司返还租赁保证金39300元，并无不当。好米公司的该项上诉主张不成立，本院不予采纳。关于第二个焦点，好米公司与兴宏大公司签订的租赁合同中明确约定，未经兴宏大公司同意，好米公司不得转租。但好米公司在未经兴宏大公司同意的情况下，仍将涉案物业转租给鹿制公司，由此导致兴宏大公司收回涉案物业，并给鹿制公司造成损失，好米公司应当承担赔偿责任。好米公司主张，是兴宏大公司提高租金导致鹿制公司被迫搬离，与事实不符，本院不予采信。因各方当事人在一审中均确认，涉案厂房的装修残值不具备评估条件，一审法院根据鹿制公司提交的证据，并结合现场查看的具体情况，酌情确定鹿制公司的损失为100000元，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人好米公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费9616元，由上诉人深圳市好米科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 张  士  光二〇一九年九月十日本件与原本核对无异书记员 陈静雯（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。