江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终2080号上诉人（原审被告）：苏州市巨晖织造有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜锣社区开阳村。法定代表人：冯乃四，执行董事。委托诉讼代理人：沈志坤，浙江泽大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州优坚新能源科技有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇金家坝金盛路西侧。法定代表人：姚金仙，总经理。委托诉讼代理人：侯兵兵，江苏米来律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖振权，江苏米来律师事务所律师。上诉人苏州市巨晖织造有限公司因与被上诉人苏州优坚新能源科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初6792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州市巨晖织造有限公司的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人苏州优坚新能源科技有限公司的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。1、双方签订的《房产买卖合同》应当认定为无效。根据《刑法》的规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为构成非法转让倒卖土地使用权罪。被上诉人苏州优坚新能源科技有限公司在低价拍得涉案的土地使用权和其他财产后，既未投入，也未使用，而是在短时间内就以高价转卖给我公司，属于典型的非法牟利行为，涉嫌违法犯罪，故案涉合同应属无效。另根据《城市房地产管理法》的规定，未依法领取权属证书的房地产不得转让。涉案房屋中无证的房产占比达到33.1%，双方签订的合同违反法律的禁止性规定，同样应当认定为无效。2、《房产买卖合同》中约定转让的标的物包括两部分，第一部分为房地产，第二部分为“其他信息详见法院拍卖公告”。根据《不动产竞价标的调查情况表》的记载，拍卖的标的物包括2880万元的房产和557.89万元的机器设备，由于双方对转让的标的物产生了重大分歧，属于重大误解的情形，故涉案的《房产买卖合同》可以撤销。3、原审法院判决我公司支付合同总价20%的违约金，既不合法也不合情。根据相关司法解释的规定，确定违约金的数额应当以实际损失为基础，原审法院根本未查明对方可得利益和房租损失是否存在及其具体的金额，即认定770万元的违约金在合理范围之内，有违公平公正。4、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。苏州优坚新能源科技有限公司在一审中变更诉讼请求已经超出了举证期限，原审法院不应当予以受理并作出判决。5、被上诉人苏州优坚新能源科技有限公司以及有关人员在涉案标的物的拍卖、转卖和起诉、财产保全、审理等过程中，均存在严重违纪违法和涉嫌犯罪的行为，当事人将据实进行举报，并将决定和影响本案的处理及结论。苏州优坚新能源科技有限公司辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。苏州市巨晖织造有限公司在一审庭审中主张解除合同，后来又另案提起诉讼，均表明涉案的《房产买卖合同》是双方真实意思的表示，合同效力不存在任何瑕疵。我方起诉之初主张继续履行合同，但是苏州市巨晖织造有限公司先是否认合同的真实性，申请笔迹鉴定后拒不缴纳鉴定费用，后另案提起诉讼后又未按时交纳诉讼费用，被裁定按照撤诉处理，均属于恶意拖延诉讼的行为，是对公平正义和诚实信用的亵渎。对方的违约行为给我方造成重大的经济损失，原审法院判决其承担20%的违约金并无不当。请求驳回上诉，维持原判。苏州优坚新能源科技有限公司向一审法院起诉请求：判令解除双方之间的房产买卖合同，并由原审被告支付违约金770万元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2018年5月4日，苏州优坚新能源科技有限公司作为卖方与苏州市巨晖织造有限公司作为买方签订《房产买卖合同》，约定苏州优坚新能源科技有限公司将竞拍取得的苏州天港针纺织有限公司的坐落于苏州市吴江区工业房地产转让给苏州市巨晖织造有限公司，转让标的物具体情况：1、土地使用权证号：吴国用（2013）第1090317号，房屋所有权证号：苏房权证吴江字第**，以及该土地上的所有无证房产；2、其他信息详见法院拍卖公告。转让方式：一、由卖方负责办理由苏州天港针纺织有限公司至卖方名下的土地及房产过户手续，后由双方办理由卖方名下至买方名下的土地及房产过户手续，转让价格为3850万元（该价格为卖方净得价格），第一次过户手续所产生的各项税费由卖方承担，第二次过户手续所产生的各项税费由买方承担。在本合同签订后3日内，买方向卖方支付定金200万元。二、卖方股东先将其持有的卖方股权全部转让给买方股东，后由卖方负责办理由苏州天港针纺织有限公司至卖方名下的土地及房产过户手续，转让价格为3800万元。上述方式一与方式二的转让方式，买方需在本协议签订后3个工作日内予以确认；如未明确答复的，则视为选择方式一。本合同适用定金罚则，即如因买方原因导致本合同最终无法履行的，由卖方没收买方已支付的定金200万元，除此之外，守约方有权依照本合同约定要求违约方承担其他违约责任并赔偿损失。若买方未按照本合同约定的期限支付价款，卖方有权要求买方以转让总价款按日万分之三支付违约金，且有权延期履行本合同义务。买方逾期支付任一款项超过15日的，卖方有权要求解除本合同，并要求买方承担转让总价款20%的违约金。冯乃四作为苏州市巨晖织造有限公司的法定代表人在房产买卖合同的买方处签字。2018年6月6日，苏州优坚新能源科技有限公司将转让标的物房地产登记至其名下，取得不动产权证，证号苏（2018）苏州市吴江区不动产权第9038844号。合同签订后，苏州市巨晖织造有限公司未支付定金，亦未支付任何转让款。苏州优坚新能源科技有限公司催讨未果，致本案讼争。以上事实，有苏州优坚新能源科技有限公司提交的房产买卖合同原件、不动产权证复印件及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。案件审理过程中，苏州市巨晖织造有限公司于2018年7月18日申请对《房产买卖合同》中冯乃四签名的真实性申请司法鉴定。原审法院应苏州市巨晖织造有限公司申请依法委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所进行司法鉴定，但苏州市巨晖织造有限公司经鉴定机构书面通知交费，仍未支付鉴定费用，故鉴定机构于2018年9月26日对本案予以退案处理，并出具情况说明书。原审法院调取冯乃四在申请设立苏州市巨晖织造有限公司时向工商部门提交的身份证复印件及公司章程上的签名，并与苏州优坚新能源科技有限公司提交的房产买卖合同上冯乃四的签名进行比对，认为笔迹一致，且苏州市巨晖织造有限公司申请司法鉴定后又拒不交纳鉴定费用，存在恶意拖延诉讼的嫌疑，结合上述情况，原审法院认定苏州优坚新能源科技有限公司提交的房产买卖合同上冯乃四的签名系其本人所签，原审法院对该合同的真实性予以认定。原审法院认为：苏州优坚新能源科技有限公司与苏州市巨晖织造有限公司之间签订的房产买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，苏州市巨晖织造有限公司未明确答复选择何种转让方式，依约应按第一种方式履行即房地产转让，支付转让价格3850万元。苏州市巨晖织造有限公司抗辩，转让价格中应包含评估价为5578900元的机器设备，双方对合同存在重大误解，可以撤销或变更合同。苏州优坚新能源科技有限公司认为无论是合同名称还是合同内容，都对交易标的物进行了明确，仅限于房地产。原审法院认为，根据合同内容反映本案合同转让标的物为房地产，并无任何条款涉及苏州市巨晖织造有限公司抗辩所涉及的机器设备，且拍卖公告中载明拍卖的标的物与双方房产买卖合同约定的标的物并无必然联系，故原审法院对苏州市巨晖织造有限公司的抗辩难以采信。因苏州市巨晖织造有限公司迟延履行合同义务，经苏州优坚新能源科技有限公司起诉要求支付转让价款仍未履行，苏州优坚新能源科技有限公司行使合同解除权，要求解除合同，苏州市巨晖织造有限公司在庭审中同意解除合同，故原审法院确认房产买卖合同于2018年11月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，苏州市巨晖织造有限公司未在约定期限内支付定金，在庭审前对是否愿意继续履行合同仍模棱两可，直至本案庭审时仍对转让标的物的范围有不准确的认识，故苏州优坚新能源科技有限公司有权要求苏州市巨晖织造有限公司承担解除合同的违约责任。关于苏州优坚新能源科技有限公司主张的转让总价款20%的违约金。苏州优坚新能源科技有限公司认为涉案房产评估拍卖时房地产价格为2895.12万元，本案合同转让价格为3850万元，苏州优坚新能源科技有限公司的可得利益损失达一千万元。苏州市巨晖织造有限公司认为苏州优坚新能源科技有限公司仅为可得利益损失，并不是实际损失，且损失根本不存在。原审法院认为，违约金兼具惩罚性和补偿性，合同约定苏州市巨晖织造有限公司逾期支付款项，苏州优坚新能源科技有限公司有权要求解除本合同，并要求苏州市巨晖织造有限公司承担转让总价款20%的违约金，故苏州优坚新能源科技有限公司的诉讼请求不违反双方合同约定。原审法院结合本案合同转让价格与房地产评估价格的差距，苏州优坚新能源科技有限公司可能产生的可得利益损失及自双方签订合同至解除合同期间苏州优坚新能源科技有限公司可能产生的房屋租金损失，苏州优坚新能源科技有限公司主张的违约金770万元在合理范围内，原审法院依法予以支持。苏州市巨晖织造有限公司抗辩以损失定金的代价来换取解除合同的权利，不符合合同法关于守约方可选择适用违约金或者定金条款的规定，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认苏州优坚新能源科技有限公司与苏州市巨晖织造有限公司的房产买卖合同于2018年11月15日解除。二、苏州市巨晖织造有限公司应于本判决生效之日起十日内支付苏州优坚新能源科技有限公司违约金770万元。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市吴江区人民法院指定账户，户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××61）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65700元、诉讼保全费5000元，合计70700元，由苏州市巨晖织造有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付苏州优坚新能源科技有限公司。苏州优坚新能源科技有限公司已预交的诉讼费用73650元，由原审法院退还2950元。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《房产买卖合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案的房地产由被上诉人苏州优坚新能源科技有限公司通过司法拍卖的方式取得所有权及使用权，苏州优坚新能源科技有限公司将其对外出售及转让符合相关的法律规定，上诉人苏州市巨晖织造有限公司主张转让行为构成犯罪及《房产买卖合同》属于无效协议缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。《房产买卖合同》中明确转让的标的物为坐落于苏州市吴江区的工业房地产，并不包含苏州市巨晖织造有限公司所主张的机器设备，双方在交付手续办理及其他条款的约定中也均不涉及房地产之外的内容，故其主张转让的标的物还包含机器设备依据尚不充分，二审碍难采信。《房产买卖合同》签订后苏州市巨晖织造有限公司未履行任何付款义务，也未在法定期限内主张撤销合同，苏州优坚新能源科技有限公司在合同约定的解除条件已经成就的情况下，行使合同解除权并要求苏州市巨晖织造有限公司承担违约责任符合法律规定。导致双方合同解除的责任完全在上诉人苏州市巨晖织造有限公司一方，双方当事人在《房产买卖合同》中约定的违约金数额为转让总价款的20%，被上诉人苏州优坚新能源科技有限公司因违约行为遭受的损失包括交易机会的丧失、预期可得利益和房屋无法正常使用、出租等诸多方面，原审法院考虑到违约金兼具损失填补功能和惩罚性功能，在综合考虑本案案情的基础上，认定双方约定的违约金在合理范围之内应属正确，二审依法不作调整。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，当事人可以在法庭辩论结束前变更、增加诉讼请求或者提起反诉，苏州优坚新能源科技有限公司在一审中变更诉讼请求未超出前述期限，原审法院予以准许并作出裁判并无不当。苏州市巨晖织造有限公司的相关上诉请求依据不足，本院同样不予支持。苏州市巨晖织造有限公司二审另主张有关人员涉嫌犯罪及违纪等问题，并无合法、有效的证据证明，且不属于民事诉讼主管范围，二审依法不予理涉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65700元，由上诉人苏州市巨晖织造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 东审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一九年九月二十九日书记员 孙 贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。