福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0427民初1565号 原告：沙县佳华物业管理有限公司，统一社会信用代码913504276830815907，住所地沙县城西北路150号。 法定代表人：张上升，总经理。 委托诉讼代理人：黄书明，福建万天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪玉贞，女，汉族，1972年3月9日出生，系沙县佳华物业管理有限公司员工，住沙县。 被告：黄桂仙，女，汉族，1961年12月24日出生，住沙县。 原告沙县佳华物业管理有限公司(以下简称：佳华物业)与被告黄桂仙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳华物业的法定代表人张上升及其诉讼代理人黄书明、洪玉贞，被告黄桂仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳华物业起诉请求：1.判令黄桂仙支付2013年12月30日至2017年12月30日物业管理服务费5556元、2017年的水电费100元和电梯电费分摊费24元、违约金400元，合计5956元；2.黄桂仙承担本案诉讼费用。事实与理由：黄桂仙是沙县尚景桂院5幢1单元202室（以下简称：涉案房屋）的业主，黄桂仙在缴纳至2013年12月30日的物业费后，就以种种借口拒交物业费，经佳华物业多次电话催促、张贴通告、发函，黄桂仙仍不予理睬。佳华物业是一个具有法人资格的企业。佳华物业与黄桂仙签订的《前期物业管理服务协议》、与三明汇众房地产开发有限公司签订的《物业托管合同》，是有法律约束力的，何况佳华物业在对小区实施管理期间，为小区业主提供了大量细致的服务。黄桂仙拒交物业费的行为既损害了佳华物业的合法权益，也侵犯了小区其他已交费业主的合法权益。 佳华物业提供下列证据： 1.企业法人营业执照及资质证书，证明：佳华物业系依法登记设立的物业管理企业； 2.《物业托管合同》、《前期物业管理服务协议》，证明：2012年间佳华物业与黄桂仙签订了前期物业管理协议，且佳华物业与三明汇众房地产开发有限公司签订了物业托管合同约定，黄桂仙同意沙县翠绿山庄南侧尚景桂院小区的物业服务由佳华物业管理，佳华物业按每月每平方米1元收取物业管理费，还约定公共水电分摊费每户每年100元、电梯电费按每户每月实际用量进行分摊； 3.电梯分摊表，证明：黄桂仙应当的电梯费即尚欠该费用合计24元； 4.佳华物业缴纳物业费通知和上门送达通知的照片，证明：佳华物业已经多次向黄桂仙催缴物业费； 5.催缴物业费通知，证明：佳华物业已经向小区业主催缴物业费，其中2014年物业费1358元，2015年物业费1358元，2016年物业费1358元，2017年物业费1358元、公共水电费100元、电梯电费分摊24元；黄桂仙欠上述物业费用合计5556元。 黄桂仙辩称：1.佳华物业未尽物业管理职责，应减免部分管理管理费用，同意按30%至40%交纳。2.佳华物业收取公共分摊的水费100元、电梯24元，没有依据，不应支持。3.佳华物业要求支付违约金，没有依据。4.2014年至2016年期间的物业费，已经超过诉讼时效。要求驳回佳华物业的诉讼请求。并提供诉讼期间在涉案小区拍摄的照片，以此证明佳华物业未尽到物业管理职责。 经审理查明：佳华物业系依法登记设立的物业管理企业。2012年1月1日，福建三明汇众房地产开发有限公司与佳华物业签订《物业托管合同》约定，福建三明汇众房地产开发有限公司将其开发建设的位于沙县翠绿山庄的尚景桂院小区的物业管理服务工作委托佳华物业管理服务，委托管理期限自2012年1月1日至小区成立业主委员会止；小区安装有电梯的高层楼房共9幢(即1至3幢和5至10幢)255户，建筑面积31824平方米，高层楼房物业管理费按每月每平方米1元计算，以包干制方式收取物业管理费用。合同签订后，佳华物业即入驻沙县尚景桂院小区提供物业管理服务至今。 2012年8月23日，黄桂仙与佳华物业签订《尚景桂院前期物业管理服务协议》约定，黄桂仙应于合同签订时一次性支付所购尚景桂院小区5幢202室房屋1年的物业管理费；物业管理费用按住宅建筑面积每月每平方米1元计算；共用部分的水、电费(电梯电费)按实际用量平均分摊收取。合同签订后，黄桂仙已支付物业管理费至2013年12月30日止。 佳华物业每年均在物业小区向欠费业主催缴物业费用。 另查明：黄桂仙系座落在沙县尚景桂院5幢1单元202室高层楼房的住宅业主，双方当事人均同意该房屋按建筑面积113.166平方米计算物业费用。按每月每平方米1元计算，建筑面积113.166平方米每年物业费为1358元。2018年1月1日之后，涉案房屋的物业费用已由该房屋的承租房交纳。 佳华物业在履行物业管理期间，存在一定的管理瑕疵。 上述事实，有当事人提供的在案证据佐证，以及出庭当事人的陈述等证实。 本院认为：前期物业管理服务协议和《物业托管合同》，在业主委员会成立并重新签订物业管理服务合同之前，对涉案小区业主具有约束力。佳华物业作为沙县翠绿山庄尚景桂院小区的前期物业管理单位，自入驻该小区进行物业管理至今，为该小区提供物业管理服务，该小区业主系物业管理服务的受益人，依法应向佳华物业给付对价即支付物业服务费用。佳华物业要求以每月每平方米1元计算物业服务费，符合合同约定，黄桂仙依法应支付佳华物业从2013年12月30日至2017年12月30日的物业服务费合计5432元。根据《物业服务收费管理办法》的规定，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。佳华物业以包干制方式每平方米1元收取物业费用，应包含物业服务成本即公共水电费、电梯电费、电梯维保费等开支；故对佳华物业主张的物业公共水费、公共能耗公摊费的诉求，不予支持。关于佳华物业主张所欠物业费违约金的诉求，鉴于佳华物业在管理服务上存在一定的瑕疵，故对佳华物业要求支付违约金的该项诉求，不予支持。黄桂仙辩解佳华物业未尽物业管理职责，提供的照片，不足以证明，其要求减免费用的观点，不予采纳。佳华物业提供证据证明其每年都在物业小区向业主催缴欠费，故对黄桂仙提出超过诉讼时效的辩解，不予采纳。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、黄桂仙应支付沙县佳华物业管理有限公司2013年12月30日至2017年12月30日的物业费5432元，于本判决生效之日起10日内付清； 二、驳回沙县佳华物业管理有限公司的其他诉讼请求； 如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由黄桂仙负担12.5元、由沙县佳华物业管理有限公司负担12.5元。黄桂仙负担的诉讼费用，应于本判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判员  乐水坤 二〇一九年九月二十七日 书记员  黄 馨 本判决所依据的法律条文： 中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 物业管理条例 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 中华人民共和国民事诉讼法 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-