重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初18166号 原告：张洁，女，1992年8月5日出生，汉族，住重庆市长寿区。 被告：冯绍书，女，1970年1月19日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 原告张洁与被告冯绍书房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告张洁、被告冯绍书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张洁向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的租房合同；2.被告支付原告2019年4月5日至2019年9月4日的租金4000元和逾期支付租金的违约金3780元；3.被告搬离租房住所。事实及理由：自2018年9月5日起，经原告与被告双方协商一致达成租房合同，房屋位于重庆市渝北区XX路XX号XX小区X-X号，每月租金为1200元，还约定了支付时间、违约责任等内容。被告按约应于2019年3月26日至2019年4月4日期间向原告支付第二季度租金3600元，但被告实际于2019年4月29日才支付2000元，已经逾期，且未足额支付。2019年5月15日，在逾期42天后被告才将剩余的1600元转账支付给原告。原告得知后又转账退还被告400元，并告知被告收取的1200元作为拖欠该季度租金的违约金，还通知被告原告按合同约定终止合同、不再租赁给被告。 被告冯绍书辩称，被告于2018年9月5日承租案涉房屋后进行了装修，并用于经营销售墙布、墙纸和加工窗帘。由于家人生病、被告女儿在上大学、有工程欠款未收回，所以被告资金非常紧张，故没有足额支付租金。被告在应付款时区原告经营的店里想用支付宝花呗付款，但是原告店里不支持花呗付款，故被告没有付款成功。2019年5月15日，被告在朋友处借了1600元，将该季度剩余租金转账支付给原告，原告退回400元，将另外1200元作为违约金。被告已经支付了保证金1500元、违约金1200元，且已支付租金没有超出租用时间，对原告没有造成任何损失，不同意原告解除合同。2019年5月17日原告换了案涉房屋的门锁，已经违约，导致被告无法经营，给被告造成了经营损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋租赁协议》、招商银行账户历史交易明细表2张、电脑截屏打印件3张、电费发票复印件3张、原告与被告的微信聊天记录打印件3张等本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对被告举示的《房屋装饰装修工程合同》，无法核实真实性和履行情况，且与本案无关，故不予采信；对被告举示的照片3张，与本案无关，故不予采信。 经审理查明：2018年9月5日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）与案外人金科物业服务集团有限公司（丙方、居间方）签订了一份《房屋租赁协议》，主要约定：甲方是位于XX路**XX小区**之物业的合法产权人，现同意将该物业出租给乙方使用，用途为办公，房屋建筑面积为52.96平方米；该物业租赁期由2018年10月5日至2023年10月4日止，共计60个月，交付使用日期为2018年9月6日；该物业每月租金为1200元，支付时间为每隔三月支付一次，下一次提前十天支付，先支付后使用，前一年租金无涨幅，后两年均递增5%；为保证乙方合理并善意地使用该物业及其配套设施，在签订本协议之日起，乙方应向甲方支付1500元作为押金；乙方如无正当理由在租赁期内终止协议构成违约的，甲方将收取乙方1500元作为违约金；八、违约责任，2、乙方违约责任，A、未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租十天以上的，乙方应向甲方支付相当于一个月租金作为违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止协议，B、租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、燃气费、电话费等有关费用达三个月时，甲方有权用押金支付上述费用，并可向乙方追收有关费用，乙方须承担因此造成的一切后果，C、租赁期满乙方必须立即腾房，如乙方到期不腾房，每逾期一天，乙方应按月租金的5%向甲方支付违约金；经甲乙双方协商，甲方承诺乙方前三年为合理承租期，若乙方装修完甲方房屋，甲方强行收回房屋，乙方租用一年，甲方须赔偿2年租金，依次类推。 合同签订后，被告向原告支付了保证金1500元。 关于租金的支付情况。2019年1月15日，被告向原告转账支付了2019年1月5日至2019年4月4日期间的租金3600元。2019年4月29日，被告向原告转账支付了2019年4月5日至2019年7月4日期间的租金2000元。 2019年5月15日，被告向原告转账支付了1600元，当天原告向被告转账退还了400元。被告称其支付的1600元是2019年4月5日至2019年7月4日期间的租金，但是原告退还了400元，已付的1200元仍是该期间的租金。原告称2019年5月15日其要求被告还房，但被告不同意，双方协商无果，被告擅自转账1600元，原告收取的1200元是被告逾期支付第一季度租金的违约金，故退还了被告400元。 关于物管费、电费的支付情况。2019年4月27日，被告支付了案涉房屋2019年1月至3月的物管费301.8元。2019年6月20日，被告支付了2019年4月的物管费100.6元。被告支付了电费年月为2019年2月的电费2.6元、电费年月为2019年4月的电费1.56元、电费年月为2019年6月的电费1.04元。 2019年6月4日至2019年7月4日期间，原告与被告通过微信沟通。2019年6月4日，被告：我先明确一下我确实不是有意想拖你一千多的租金，我是有诚意给你交的，要不然我也不会去你店里想用花呗给你付钱，现在你因为这一千多块钱的租金没交说要收回就收回……我的那些东西在里面的，我也不能使用。2019年6月5日，原告：不是因为一千多的租金想收回就收回，这个你要搞清楚，是你违约，从第二个季度你就开始违约，我还是给了你机会，到第三个季度你依然违约，我有权收回我的房屋。2019年7月4日，被告：我先给你说一下我的想法，第一：因各种原因没能按时全额交清房租，但是你已经收了违约金1200，既然是付了违约金就按原来的租金继续租，第二：你确定收回，就把装修费补给我，你是清水房我装修的，大家找钱都不容易，我也不希望这样托起。原告：装修我是清水房给你，到时候给我还原原样，我不需要你的装修。 庭审中，原告陈述，2019年5月15日，原告第一次向被告当面提出了解除合同；原告确实换了案涉房屋的锁，时间是2019年5月17日至2019年5月20日期间，因为被告拒不搬走，原告才在通知警察的情况下换锁，换锁后被告未搬走物品，原告同意开门让被告搬走；合同第8条第2款c约定逾期不腾房应按照每日5%支付违约金，原告参照该条约定主张逾期支付租金违约金3780元，被告逾期支付第1、2季度租金超过10天，原告从第11天开始计算每日5%的违约金，从2019年1月5日计算至2019年7月4日；被告违约，已付的保证金1500元原告不退还。 被告陈述，2019年5月16日，原告与被告在案涉房屋见面，原告称被告违约、要求被告限期搬走，被告要求与原告协商补偿装修款；2019年6月原告说过解除合同，被告表示若原告补偿装修款才同意解除合同和搬走；原告锁门后被告没有搬走物品，原告补偿装修费后被告原因搬走；保证金1500元原告应当退还；原告主张的违约金过高。 本院认为：原告和被告于2018年9月5日签订的《房屋租赁协议》中的房屋租赁部分是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于解除合同。合同第八条第2款A项约定，拖欠房租十天以上的……甲方有权终止协议。依据合同约定，2019年1月5日至2019年4月4日期间的租金3600元被告应于2018年12月26日前支付，被告于2019年1月15日才支付，已经逾期超过10天，2019年4月5日至2019年7月4日期间的租金3600元应于2019年3月26日前支付，被告在2019年4月29日才支付2000元，已经逾期超过10天。被告自认在2019年5月16日原告要求其搬走，即原告已经向其表达了解除合同的意思表示。故双方的租赁合同关系已于2019年5月16日解除，无须再判决解除，对原告要求判决解除合同的诉讼请求，本院不予支持。 关于租金。被告应向原告支付合同解除前即2019年5月16日前的租金。因合同在2019年5月16日解除，且原告随即对租赁房屋换锁、收回了房屋。故原告诉请被告支付2019年5月17日至2019年9月4日期间的租金没有依据，本院不予支持。被告支付了第一季度租金3600元、第二季度租金2000元，故被告已经支付了2019年5月24日之前的租金，未欠付租赁期间租金，故对原告诉请被告支付2019年4月5日至2019年5月16日租金的诉讼请求，本院不予支持。 关于逾期支付租金的违约金。原告称其参照合同约定的逾期腾房违约金的计算方式主张逾期支付租金的违约金，没有依据，本院不予支持。合同第八条第2款A项约定，被告逾期支付租金10天以上，应向原告支付一个月租金1200元作为违约金。被告于2019年5月15日转账支付了1200元。被告称该1200元是2019年4月5日至2019年7月4日期间的租金，但是2019年7月4日双方的微信中被告称“你已经收了违约金1200”，故被告已经认可其已付的1200元是违约金而不是租金。原告也称其收取的该1200元是逾期支付第一季度租金的违约金。被告辩称违约金约定过高。违约金具有补偿性质，合同约定逾期支付租金10天以上应支付一个月租金1200元作为违约金，远高于被告逾期支付租金给原告造成的损失，故本院认为被告已向原告支付的逾期支付租金的违约金1200元足以弥补原告因被告逾期支付两个季度的租金而产生的损失，原告还要求被告支付逾期支付租金违约金3780元，本院不予支持。 关于搬离房屋。虽然原告已经更换了案涉房屋的锁，但是被告仍留有物品在屋内，原告也同意被告搬走屋内物品。现因被告违约导致合同提前解除，被告要求原告补偿其装修款损失后才搬走物品，没有合同和法律依据，本院不予认可。故被告应当腾空租赁房屋。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告冯绍书于本判决生效后立即腾空重庆市渝北区XX路XX号XX小区X-X号房屋； 二、驳回原告张洁的其他诉讼请求。 案件受理费1460元减半收取730元，由被告冯绍书负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  黄明真 二〇一九年九月二十六日 书记员  陈 实