文书内容湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初3998号原告（反诉被告）：贺俊彦，男，汉族，1980年6月14日出生，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：姜毅，湖南广维律师事务所律师。被告（反诉原告）：娄底市天龙房地产开发有限公司，住所地：娄底市娄星区湘阳街姑苏大厦**。法定代表人：刘楚安，该公司总经理。委托诉讼代理人：程湘辉，湖南德都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超群，湖南德都律师事务所律师。原告（反诉被告）贺俊彦与被告（反诉原告）娄底市天龙房地产开发有限公司（以下简称天龙房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月12日公开开庭进行审理，反诉原告娄底市天龙房地产开发有限公司当庭提起反诉，本院又于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贺俊彦的委托诉讼代理人姜毅、被告（反诉原告）娄底市天龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程湘辉、张超群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺俊彦向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告从2016年2月2日起至2019年2月1日逾期交房违约金78063.696元，以及2019年2月2日以后到交房之日给付原告每日按房款总额361406元的万分之二支付违约金；2、确认被告《商品房买卖合同补充协议一》第7条无效。事实和理由：2014年9月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告付购房款361406元，购买被告建于娄星区长宁街南侧御景花园0001幢3002室住房，约定2016年2月1日前交房，逾期每日按购房款总额的万分之二支付违约金，支付至交房日止。被告至今没有交房，已逾期36个月计1080天，应付违约金361406元×2/10000×1080天=78063.696元。《商品房买卖合同》第四条约定：“该商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用（按娄价服46号文件）执行。”娄价服46号文件《娄底市新建商品房交易价格行为实施细则》第二条第（二）规定：“商品房配套的各项基础设施建设费用一律计入开发建设成本，进入房价，不得在购房合同价外另行收取。”但被告又提交《合同补充协议一》给原告签字，原告未签。被告按《合同补充协议一》第7条：“有线电视、宽带、水电开户、煤气到户等开户费用由买受人支付。”向原告增收费用。原告认为，被告逾期交房，依合同规定应当承担违约金。被告《合同补充协议一》第7条，属格式合同，且排除自身义务，限制原告权利，还违反规范性文件规定，原告也没有签字认可，当属无效。为此，原告依法起诉，请支持诉讼请求。被告天龙房产公司辩称，1、被告未能在2016年2月1日如期交房，是因为政府规划建设道路未能如期开工建设，导致小区的水电、煤气、宽带网络等无法接入小区，不能竣工验收。根据合同约定，因政府原因导致须延期交房的，可据实延期交房，被告天龙房产公司不应承担相关违约责任；2、商品房买卖合同是政府部门的示范性文本，明确了合同双方当事人可以对合同文本进行修改、删除、增补，合同第四条是规范文本的固有内容，双方当事人通过协商后签订新的约定，符合交易习惯，完全合法。娄价服46号文件不属于法律法规，双方当事人的约定不适用该条款的规定，不会导致约定无效的法律后果。合同法规定的格式条款无效是指该条款适用会导致双方当事人权利义务明显失衡，导致严重不公平的法律后果，而本案显然不属这一情形。关于原告提到原告没有签字的问题，在这一批案件中，只有张鑫等三人没有签字，其余人都予以签字。另需补充说明的是该商品房买卖合同是由原先的团购协议而来，虽然张鑫等三人在补充协议上没有签字，但在团购房协议上是签字的，且团购房协议中约定水电气等基础设施由购房者承担，所以说原告对该项约定是知情的。由此可见，原告主张该补充协议无效是不能成立的。反诉原告天龙房产公司请求判令，解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》。事实与理由：反诉原告于2012年竞得娄底土告字（2012）07号（地号（地号1-5-19-68）地块，2013年按规划设计要求进行设计并开工建设“御景花园”商住小区被告于2014年9月29日与反诉原告签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议一》及《合同补充协议二》（附件七），购买小区0001幢3002室住房。反诉原告将《商品房买卖合同》附件一至七附于合同并同时释明交给了反诉被告。合同及补充协议约定：一、逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同（合同第七条第一款1、（2）项）；二、所有房款到位再交房（合同第八条第一款第3项）；三、如因国家法律、法规及政府部门的原因须延期交房的，出卖人可据实予以延期（合同第八条第一款第2项）；四、业主应当在办理房屋入住手续前，自行缴纳房屋专项维修资金（合同第十九条第四款）；五、本合同未尽事项，可由双方约定后，签订补充协议（附件七）（合同第二十一条）；六、有线电视、宽带、水电开户、煤气到户等开户用费由买受人另行自理支付（合同附件三装饰、设备标准第10项及合同附件七的补充协议一的第7项）。合同签订后，小区主体及主要设施均按设计要求如期完工，但小区周边的常宁街与常平街，市政府没有及时建设开通，致使水、电、燃气、下水道等网管均无法按设计要求接入小区。反诉原告多次与政府机关及燃气公司、自来水公司等相关单位协商，但因市政府没有规划建设，相关网管无法接入，反诉原告通过娄星区区政府上报娄底市市政府，但至今没有落实解决。加之被反诉人违约拒缴相关费用，致使反诉原告无法按合同原预计时间交房。反诉被告对合同明确约定不属于反诉人违约事项的政府行为影响交房的时间，不但不配合反诉原告请求政府解决问题，反而违约拒缴相关费用，甚至无端归责于反诉原告，显然交房只能是遥遥无期，合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条等之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条等之规定，特提起反诉，请求判令解除合同并驳回反诉被告的全部诉讼请求。反诉被告贺俊彦辩称，一是关于反诉原告以反诉被告拒缴相关费用要求解除合同。涉案《合同》第七条规定：买受人逾期付款的，逾期超过30日，有权解除合同。《合同法》第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除行使权期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。涉案合同于2014年先后签订，涉案工程2015年底主体工程竣工，从合同签订至今已超过四年多时间，如果本诉原告逾期缴费，双方约定的可解除合同的条件早已成就。依此，反诉原告期限届满没有行使权利，也没有履行通知义务，解除权消灭。反诉原告并无证据证明反诉被告拒缴相关费用。假设有证据证明，鉴于反诉原告所卖房屋逾期多年没有竣工验收，而且部分工程至今没有完工，经营恶化，反诉被告要么可以依法行使先履行抗辩权，要么可以依法行使不安抗辩权，抗辩理由成立。二是反诉原告以政府原因导致合同目的无法实现要求解除合同。《合同法》第九十五条规定：解除合同，应当通知对方。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。依此规定，鉴于涉案不能交房情况超过四年多时间，反诉原告既没有催告，也没有通知，故解除权消灭。双方当事人围绕诉讼请求以及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依法予以审查认定。现根据当事人诉讼主张、有效证据和庭审查明的事实，本院认定以下基本事实：2013年3月6日，御景花园小区团购户代表曾小玲（甲方）与被告娄底市天龙房地产开发有限公司签订《住房团购协议》，双方约定：“……一、项目概况：该项目位于娄底市长宁街与常平路交叉口，宗地面积8662.74㎡……三、团购住宅、车位价格和付款进度……2、住宅价格和车位价格包含本项目开发建设的各种费用即涵括：土地费用；勘测、报建、规划、设计费用；土建、主体工程、附属工程等施工费用；本项目设计所需的各种材料、设备费用；消防设施费用；水、电、煤气、有限电视、宽带网管道入户等线路建设费用；施工管理、安全生产等各项成本费用；小区交付前所发生的其它不可预见费用；房地产开发的税金和利润。分户水、电、煤气、有线电视、宽带网等入户开户费用收取标准按国家相关政策办理，由甲方支付。办理土地和房屋产权应交纳的交易契税、房屋维修基金及产权登记工本费按相关规定由甲方另行支付。3、本项目住宅、车位团购付款方式：（1）团购房住房交款方式：甲方按每户5万元作为定金打入公司建设专用账户，双方签订住房团购协议；乙方取得规划许可证、施工许可证、项目正式动工时，购房户再交5万元，打入建设专用账户，以上每户以现金支付，并在7日内完成付款。乙方取得预售许可证5天内，剩余后续款项由甲方购房户选择以现金或银行按揭贷款方式支付，凡符合相关条件并同意以银行按揭贷款方式支付购房款的，乙方应无条件为其办理银行按揭贷款。按揭费用由甲方购房户负担……”。合同签订后，原告贺俊彦分别于2013年3月5日、8月26日向被告天龙房产公司交纳御景花园团购房定金共计10万元。2014年9月29日，以被告天龙房产公司为出卖人、原告贺俊彦为买受人，签订了《商品房买卖合同》（备案合同编号：201409290054），双方约定：“……第一条项目建设依据出卖人以招牌挂方式取得位于长宁街南侧、土地宗地号为1-5-19-68的地块的土地使用权。土地使用权证号为安国用（2012）第13788号。该地块土地面积为8660.77平方米，规划用途为商用用地、住宅用地，土地使用年限70年。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称：御景花园，建设工程规划许可证号为1307033号，施工许可证号为43250820140428010126。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为娄底市房地产管理局，商品房预售许可证号为娄房预许字（2014）第31号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房……）为合同第一条规定的项目中的下表所列房屋：            幢号              房号              层次              用途              结构              地上层              地下层              建筑面积（平方米）              套内面积（平方米）              分摊面积（平方米）                  0001              3002              30              住宅              钢混              32              0              124.28              102.28              22      以上所列该商品房面积为产权登记面积。…第四条计价方式、价款、物业维修资金出卖人与买受人约定合同第三条的计价方式、价款、物业维修资金缴存标准及金额如下：            幢号              房号              计价方式              单价              单位              标准              应缴维修资金              合同价款                  0001              3002              建筑面积              2908              元∕平方米              140              17399              361406      该商品房房款核计叁拾陆万壹仟肆佰零陆元整（￥361406元），币种为人民币。该商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用。（按类价服[2010]46号文件执行）。第六条付款方式及期限买受人按按揭付款方式按期付款：1、一次性付款：总房款的100%，……3、银行按揭付款：首付款为总房款的40%，计人民币大写：壹拾陆万壹仟肆佰零陆元整小写：161406.00元，在签订商品房买卖合同时支付；按揭金额：总房款的60%，计人民币大写：贰拾万元整，小写200000元……。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际余额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；……第八条交付期限出卖人应当在2016年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、娄底市房地产开发项目竣工验收备案意见书。2、房地产开发项目单位工程竣工验收备案表。3、所有房款到位再交房。但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如因国家法律、法规及政府部门的原因须延期交房的，出卖人在该事件发生之日起60日内通知买受人；3、买受人未按约交清商品房全部购买款的，出卖人有权不按本合同约定时间向买受人交付本合同约定的商品房。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……第二十一条本合同未尽事项，可由双方约定后，签定补充协议（附件七）。第二十二条本合同附件与本合同具有同等的法律效力……第二十三条本合同连同附件共20页，一式5份，具有同等法律效力……”。同日，原告贺俊彦与被告天龙房产公司签订附件七、合同补充协议一，其内容为：“……7、根据娄价服[2010]46号文件商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用，但该商品房系团购房，经买卖双方协商，同意以下费用：有线电视、宽带、水电开户、煤气到户等开户费用由买受人支付”。合同签订当日，原告贺俊彦按约定将首付房款40%的剩余部分即61406元支付给被告天龙房产公司。其余未缴纳的购房款20万元，由原告按银行按揭付款方式进行支付。另查明，1、2016年9月14日，被告天龙房产公司委托湖南楚才会计师事务所对御景花园工程款及商品房销售情况进行了审计，湖南楚才会计师事务所作出湘楚审字[2016]SZ第060号《专项审计报告》，其内容为：“一、基本情况娄底市天龙房地产开发有限公司目前开发的项目为御景花园。……项目于2013年12月21日动工，截至2016年6月30日，主体工程基本完成。……三、审计结论……4、御景花园项目未付工程款及扫尾工程款预估情况贵公司与施工方沟通后，预估水、电、气工程款为8100000元；贵公司现场工程师根据实际或预计需要预估其他扫尾工程款为2791500元……”；2、御景花园项目于2015年底竣工，但由于水、电、气工程及其他扫尾工程未完成，至今未被相关部门进行验收合格；3、自2016年5月19日以来，被告天龙房产公司多次向当地政府部门反映要求尽快完成御景花园商住小区周边道路网管建设，御景花园小区的购房者也多次向当地政府反映该小区存在的问题并要求予以解决；4、2016年7月，娄底市娄星区人民政府对该项目成立了帮扶工作小组，对御景花园项目与各购房业主之间产生的矛盾纠纷进行协调。根据双方当事人的诉辩主张，经征询双方当事人意见，综合庭审调查的基本事实，本案争议的焦点主要有：一、原、被告之间的《商品房买卖合同》是否应当解除？二、《商品房买卖合同补充协议一》第7条是否有效？三、被告天龙房产公司是否应承担违约责任？本院认为，争议焦点一、原、被告之间的《商品房买卖合同》是否应当解除？原告（反诉被告）贺俊彦与被告（反诉原告）天龙房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于被告（反诉原告）天龙房产公司要求解除《商品房买卖合同》的观点。经审查，反诉被告贺俊彦在签订《商品房买卖合同》时，已按合同约定将首付款全部支付到位，且从反诉原告天龙房产公司提供的团购房明细表显示，反诉被告贺俊彦的房款已按合同约定支付到位，故，反诉被告贺俊彦不存在逾期支付房款的事由，反诉原告天龙房产公司以反诉被告贺俊彦逾期支付房款为由要求解除《商品房买卖合同》不成立，本院不予支持。至于反诉原告天龙房产公司以合同目的无法实现为由要求解除买卖合同，从庭审查明的情况来看，涉案房屋无法通过验收的原因是长宁街（甘桂路—常平路）建设未开通导致御景花园小区的下水道等管网无法接入，但当地政府已在积极处理，合同目的只是暂时无法实现，而不是不能实现。故，反诉原告要求解除《商品房买卖合同》的请求于法无据，本院不予支持。争议焦点二、《商品房买卖合同补充协议一》第7条是否有效？原告贺俊彦认为《商品房买卖合同补充协议一》第7条是格式合同，且违反规范性文件规定，应认定为无效。经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同》中第四条约定该商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用（按娄价服[2010]46号文件执行），但原、被告在签订《商品房买卖合同》的同时，又签订了《商品房买卖合同补充协议一》，该协议第7条明确约定根据娄价服[2010]46号文件商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用，但该商品房系团购房，经买卖双方协商，同意以下费用：有线电视、宽带、水电开户、煤气开户等开户费用由买受人支付。《商品房买卖合同》是由房产部门提供的通用格式合同，《商品房买卖合同补充协议一》是原、被告基于该商品房系团购房，价格较为优惠的特殊情况而签订的，且原告在该补充协议上签字，该协议应视为双方真实意思的表示。关于原告贺俊彦提出该约定违反娄价服[2010]4号文件的规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，娄价服[2010]46号文件是政府性文件，对市场具有一定的指导作用，但不属于法律、行政法规的强制性规定，合同遵循自愿原则，原、被告就有线电视、宽带、水电开户、煤气开户等开户费用由买受人承担已达成合意，且不违反法律、行政法规的强制性规定。故，原告贺俊彦主张《商品房买卖合同补充协议一》第7条无效的诉求不成立，本院不予支持。争议焦点三、被告天龙房产公司是否应承担违约责任？原告主张被告天龙房产公司未按约交付房屋，构成违约，应承担违约责任。被告天龙房产公司辩称其未能按期交房的原因是因政府部门配套规划没有及时建设导致相关附属设施无法完成，被告可据实延期交房，不应承担违约责任。经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定为：“出卖人应当在2016年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、如因国家法律、法规及政府部门的原因须延期交房的……”。被告天龙房产公司虽未按约定将该房屋交付给原告，但御景花园项目已于2015年底竣工，御景花园小区的房屋无法通过验收不能交房的根本原因是长宁街（甘桂路—常平路）建设未开通导致御景花园小区的下水道等管网无法接入，从而导致该小区的扫尾工程无法完成。被告天龙房产公司一直在向政府相关部门反映情况并要求解决，同时也在积极地采取一些补救措施，在当地政府帮扶工作小组的帮扶下，该小区的水、电、煤气已基本接通。综上，被告天龙房产公司逾期交房是因政府部门的原因导致的，属于原、被告约定可延期交房的情形。故，对原告要求被告天龙房产公司承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定,判决如下:一、驳回原告贺俊彦的诉讼请求；二、驳回反诉原告娄底市天龙房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费876元由原告贺俊彦负担，反诉案件受理费100元由被告（反诉原告）娄底市天龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  陈容二〇一九年九月三十日书记员  付郁附相关法律条文：《中国人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后有合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。