北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初7198号原告：中国联合网络通信有限公司北京市分公司，住所北京市西城区。负责人：霍海峰，总经理。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。被告：卢钢，男，1971年10月20日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：郭利，北京市松涛律师事务所律师。原告中国联合网络通信有限公司北京市分公司（以下简称联通北京分公司）与被告卢钢租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联通北京分公司的委托诉讼代理人赵建宇，被告卢钢及其委托诉讼代理人郭利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联通北京分公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2016年11月23日签订的《出租房屋（院落）合同》于2019年7月2日解除；2.判令卢钢将建设在租赁范围内的地上物全部拆除，恢复原状后返还联通北京分公司。事实及理由：。我公司与卢钢于2016年11月23日签订了《出租房屋（院落）合同》，我公司将位于北京市延庆区×××村的×××局院落以及房屋出租给卢钢用于开农家院，租赁期限自2016年12月1日至2022年11月30日。合同签订后，卢钢未经我公司许可，亦未取得相关的规划建设许可，擅自在租赁范围内建造楼房和平房。我公司发现后于2017年6月8日向卢钢下发了《关于×××局所内新建房屋停工的通知》，要求卢钢停工，卢钢未予理睬。2018年9月27日，我公司再次向卢钢送达《关于×××局所内新建房屋需办理合规手续的通知》，卢钢仍置之不理，并擅自利用所建房屋从事经营活动。2018年12月24日，我公司向卢钢送达《告知函》，要求其停止经营，自行拆除新建建筑，否则我公司将解除合同，并追究其相应的责任，但是卢钢仍置之不理。卢钢严重违反合同约定，且不听我公司劝阻，构成根本性违约，故我公司诉至法院，望判如所请。卢钢辩称，不同意联通北京分公司的诉讼请求。双方于2016年11月23日签订《出租房屋（院落）合同》，联通北京分公司（甲方）将位于北京市延庆区×××村×××局院落一层全部（标的物为：北京市延庆区×××局院落整体包括房屋10间，其中房屋建筑面积共计247.86平方米，院落土地面积3196.55平方米）出租给我（乙方），约定期限为2016年12月1日至2022年11月30日止，约定用途为农家院经营，第3.2条约定乙方有下列情形之一的，甲方有权随时终止本合同并收回标的物：（1）未经甲方同意，乙方擅自将标的物转租或转借第三方或以其他方式进行实际处分的；（2）乙方违反双方约定之租赁用途，或利用标的物进行非法活动，损害公共利益的；（3）乙方拖欠租金或其他费用，在接到甲方书面催款告知后15个工作日内仍未支付的；（4）乙方应办理营业执照而未办理，给甲方造成任何损失的。根据此条款的所有约定内容，我均没有违反，故联通北京分公司要求解除《出租房屋（院落）合同》没有事实和法律依据。另外，根据合同第九条违约合同条款规定即使双方一方存在除第二条规定以外的违约事实，双方也不能解除合同，只能承担相应的违约责任，合同继续履行。关于我在院落中因经营需要增加的建筑物，符合农家院经营需求，同时在办理证照时行政部门对我的经营面积也给予了确认，区政府的行政主管部门也未对新增的建筑面积认定为违法建筑，因此有理由认为联通北京分公司的解除请求无解除的事实，也没有法律依据。综上，请求驳回联通北京分公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年11月23日，出租方（甲方）联通北京分公司与承租方（乙方）卢钢签订《出租房屋（院落）合同》，约定出租的标的物为：×××局院落整体，包括房屋10间，其中房屋建筑面积为248.76平方米（合同所载247.86平方米系书写错误）、院落土地面积3196.55平方米，位于延庆区××镇×××村**全部，无其他配套设施；卢钢租赁标的物用于农家院；租赁期限自2016年12月1日至2022年11月30日，但受制于第3.2条之规定。合同第3.2条规定，乙方有下列情形之一的，甲方有权随时终止本合同并收回标的物：（1）未经甲方同意，乙方擅自将标的物转租或转借第三方或以其他方式进行实际处分的；（2）乙方违反双方约定之租赁用途，或利用标的物进行非法活动，损害公共利益的；（3）乙方拖欠租金或其他费用，在接到甲方书面催款告知后15个工作日内仍未支付的；（4）乙方应办理营业执照而未办理，给甲方造成任何损失的。乙方违反上述规定，同时应承担年租金金额3%的违约金。合同第6.1条规定，乙方不得擅自改变租赁房屋结构，不得擅自改造标的物，乙方确需改造应提前向甲方提出书面申请，待甲方同意且符合国家相关政府部门的有关管理规定后方可改造。合同第6.5条规定，乙方在租赁期间对标的物进行装修、更改或添加，标的物由此而增加的添附物或价值在双方商定一致可不予拆拆的归甲方所有。此外，双方还对租金及标的物维修等进行了约定，其中，因联通北京分公司相关设备拆走时间不确定，故约定2016年12月1日至2017年2月28日为免租期。2017年4月中旬，卢钢在未通知联通北京分公司、未取得相应行政审批手续的情况下，开始在承租的×××局院落内原有房屋10间后面新建三层楼房（北房）、在院落东侧新建平房5间（东房）、在院落西侧新建平房6间（西房），建筑面积约1300至1600平方米，2017年年底施工完毕，建筑装修投资卢钢自称约600余万元。联通北京分公司称卢钢施工后一个多月其公司才发现，发现后即于2017年6月8日向卢钢发了《关于×××局所内新建房屋停工的通知》（以下简称《停工通知》），载明“卢钢：2016年，我公司与你签订了×××局所《出租房屋（院落）合同》。2017年6月5日，我公司发现，你未经我公司许可，正在×××局所内建设一栋三层楼和东西两侧平房。经请示分公司领导和北京联通公司相关主管部门，现要求你停工，并一起协商、处理后续事宜。特此通知！”。卢钢作为接收通知人在《停工通知》上签名、签日期2017年6月8日。后，双方就新建房屋事宜进行协商，联通北京分公司希望卢钢停止建设，卢钢称若新建房屋被定为违章建筑则同意拆除。约2018年9月，卢钢找联通北京分公司配合办理营业执照，联通北京分公司让卢钢去办理新建房屋的相应批复手续，卢钢询问相关土地部门但被告知无法办理建房手续。2018年12月13日，联通北京分公司向卢钢出具《告知函》，载明“…鉴于你租赁后违反合同约定未经我公司同意，违规新建房屋，接到停工通知后仍继续完成建设，且在未取得出租方同意的情况下不听劝阻开展经营活动。现要求你立即停止利用新建建筑开展的经营活动并立即自行拆除新建建筑，否则我方将依法与你解除×××局所《出租房屋（院落）合同》并要求你承担相应责任。特此函告。”卢钢作为接收人在《告知函》上签字，接收日期为2018年12月24日。另查，2006年12月7日，北京市人民政府就坐落于延庆区××镇×××村的土地颁发了《国有土地使用证》，证号：，土地使用权人：中国网通集团北京市通信公司，使用权类型：授权经营，终止日期：2056年6月27日，使用权面积：3196.55平方米。2014年5月10日，北京市住房和城乡建设委员会就坐落于延庆区××镇×××村1层全部房屋颁发了《房屋所有权证》，证号：，房屋所有权人：中国联通集团北京市通信有限公司，房屋性质：商品房，规划用途：办公，建筑面积：248.76平方米。2008年，中国网通集团北京市通信公司与中国联通集团北京市通信有限公司合并为联通北京分公司。联通北京分公司称其公司对《出租房屋（院落）合同》标的物享有土地使用权、房屋所有权，卢钢予以认可。双方对租金没有争议，卢钢已按时向联通北京分公司交纳租金。2019年8月1日，卢钢签收了本院向其邮寄送达的起诉书副本、举证通知书、应诉通知书及开庭传票等。对于当事人双方上述没有争议的事实，本院予以确认。庭审中，联通北京分公司提交证据如下：证据1.《国有土地使用证》及《房屋所有权证》，证明其公司对诉争土地有房屋所有权和土地使用权；证据2.《房屋（院落）出租合同》，证明虽然合同中对新建建筑物未做具体约定，但是合同第六条约定改变房屋结构、对房屋进行装修都应该通过其公司同意，卢钢新建房屋更应该经过其公司同意；证据3.2017年6月8日其公司给卢钢发的《停工通知》，证明其公司发现卢钢有新建建筑物通知卢钢立即停工；证据4.《告知函》，证明其公司要求卢钢停工并拆除新建的建筑，否则将与其解除出租合同。卢钢质证称：证据1.《国有土地使用证》及《房屋所有权证》真实性、关联性及证明目的均认可；证据2.《房屋（院落）出租合同》，真实性认可，证明目的不认可，不认可联通北京分公司用此合同中的第六条作为主张卢钢违约的依据；证据3.《停工通知》，真实性认可，不能体现双方依据此事实需要解除终止合同；证据4.《告知函》，真实性认可，证明目的不认可，2018年12月13日之后联通北京分公司出具了一份保证函，由卢刚进行了签字，联通北京分公司对于卢钢建造房屋的行为是认可的，保证函是可以体现的。对于联通北京分公司提交的上述证据，本院认证如下：《国有土地使用证》及《房屋所有权证》，系原件，卢钢予以认可，本院予以采信；《房屋（院落）出租合同》，卢钢认可真实性，本院对真实性予以采信，卢钢虽不认可证明目的，但未提交证据予以反驳，根据合同第六条的相关约定，卢钢在租赁范围内新建建筑物应当取得联通北京分公司同意，故本院对证明目的予以采信；《停工通知》，卢钢认可真实性且在上面签字，本院对其真实性予以采信；《告知函》，卢钢认可真实性并在上面签字，虽卢钢称有保证函，但未提交，故本院对告知函予以采信。卢钢未提交证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。联通北京分公司与卢钢签订的《房屋（院落）出租合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。联通北京分公司要求确认《房屋（院落）出租合同》于2019年7月2日解除，卢钢不同意认为合同应该继续履行，双方的争议焦点在于联通北京分公司是否有单方解除权？承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。卢钢作为承租人，其在未取得出租人联通北京分公司同意也未取得相关规划部门的审批手续的情况下擅自扩建，且在出租人向其送达《停工通知》后仍未停止建设，后联通北京分公司向卢钢送达《告知函》告知其立即拆除新建房屋，卢钢未予拆除。卢钢擅自扩建且在联通北京分公司要求拆除后仍拒不拆除，属于严重违约，联通北京分公司有权单方解除双方之间签订的租赁合同。卢钢辩称联通北京分公司要求解除合同没有事实和法律依据，且根据合同第九条即使双方一方存在除第二条规定以外的违约事实，双方也不能解除合同，只能承担相应的违约责任，合同继续履行，这一辩论意见意见，于法无据，本院不予采信。对于解除时间，因解除权属于形成权，自联通北京分公司解除的意思表示到达卢钢时发生租赁合同解除的效力。本案中，2019年7月2日联通北京分公司起诉要求确认租赁合同于当日解除，2019年8月1日卢钢签收了本院向其邮寄送达的起诉书副本、举证通知书、应诉通知书及开庭传票，故双方于2016年11月23日签订的《出租房屋（院落）合同》于2019年8月1日解除。在承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。卢钢未经联通北京分公司同意新建房屋，作为出租人，联通北京分公司有权要求卢钢恢复原状，即拆除其在承租的×××局院落内原有房屋10间后侧新建的三层楼房（北房）、院落东侧新建的平房5间（东房）、院落西侧新建的平房6间（西房）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十九条、第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认中国联合网络通信有限公司北京市分公司与卢钢于2016年11月23日签订的《出租房屋（院落）合同》于2019年8月1日解除；二、卢钢于本判决生效后一月内拆除中国联合网络通信有限公司北京市分公司位于北京市延庆区××镇×××局院落内原有房屋10间后侧新建的三层楼房（北房）、院落东侧新建的平房5间（东房）、院落西侧新建的平房6间（西房）；三、卢钢于本判决生效后一月内将中国联合网络通信有限公司北京市分公司位于北京市延庆区××镇×××局院落整体（包括房屋10间、房屋建筑面积为248.76平方米、院落土地面积3196.55平方米）恢复原状后返还给中国联合网络通信有限公司北京市分公司。案件受理费2116元，由卢钢负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 鲁文娟二〇一九年九月六日法官助理 吴 丹书 记 员 李文颖