包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0207民初1293号 原告：内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司。住所地内蒙古自治区包头市，统一社会信用代码911502035581081097。 负责人:张鲲，总经理。 委托诉讼代理人：马梦婷，内蒙古昆峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张存伟，上海市建纬（包头）律师事务所律师。 被告：冯成林，男，1976年6月13日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：王俊英（被告冯成林的妻子），住内蒙古自治区包头市。 原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司（以下简称均豪物业包头分公司）与被告冯成林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告均豪物业包头分公司的委托诉讼代理人马梦婷、张存伟，被告冯成林的委托诉讼代理人王俊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告均豪物业包头分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付位于包头市九原区工农街1号巨力时代*房屋欠缴物业费4558.08元；2.判令被告向原告支付延期缴纳物业费的违约金2666.48元（以欠缴物业费4558.08元为本金，按照日利率千分之三自2019年1月1日起至2019年7月15日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月1日，原告与包头市九原区巨力时代小区业主委员会签订《巨力时代物业服务合同》，业主委员会选聘原告为巨力时代小区提供物业管理服务，服务期限为2017年1月1日至2018年12月31日，合同约定：物业费标准为1.60元/月/㎡，业主应于物业交付使用之日起承担物业服务费用。物业服务费应按年交纳，即每年度初次交费对应日前15天内缴纳，每年度交费一次性在年度末收缴。原告有权按照合同约定的收费项目、标准和方式向业主及物业使用人收取物业服务费和其他费用。业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的千分之三的标准向原告支付违约金。被告系巨力时代小区*号房屋业主，房屋建筑面积118.70㎡。原告按照合同全面实际履行了物业服务义务，被告未交纳2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费共计4558.08元，原告以电话、书面等方式多次催要未果，故诉至人民法院。 被告冯成林辩称，巨力时代小区没有召开过业主大会，也没有选举过业主委员会。此外均豪物业包头分公司的物业服务质量和收费标准不符，小区的消防设施十几年来无法运行，该物业公司曾在2013年承诺进行修理，但问题至今都未得到解决。均豪物业包头分公司所收取的电梯广告费不知去向，没有按时公布物业服务费的收支情况，没有按时清扫道路、停车场和楼道，小区内车辆在被盗或被划伤的情况下，无法调取到监控录像，其管理人员和工作人员也没有上岗证。 本院经审理认定事实如下：冯成林系巨力时代小区*号房屋业主，房屋面积为118.70㎡，于2009年9月收房。2017年1月1日至2018年12月31日期间，均豪物业包头分公司为巨力时代小区提供了物业服务，该期间的物业服务费冯成林未交纳。双方当事人对上述事实无异议。均豪物业包头分公司主张在2017年1月1日，与包头市九原区巨力时代小区业主委员会签订了《巨力时代物业服务合同》，该合同约定：服务期限自2017年1月1日至2018年12月31日止。物业服务费标准为1.60元/月/㎡（一层1.00元/月/㎡），业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用。物业服务费应按年交纳，即每年度初次交费对应日前15天内缴纳，每年度交费一次性在年度末收缴。业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的千分之三的标准支付违约金。均豪物业包头分公司在合同签订后，已按合同约定向巨力时代小区提供了物业管理服务，冯成林作为业主应当给付相应物业服务费。冯成林拒付物业服务费的抗辩事由为：1.巨力时代小区没有业主委员会，均豪物业包头分公司所提交的物业服务合同在效力上存在问题；2.均豪物业包头分公司提供的物业服务不到位，该公司从进驻至今未对消防设施进行整改，在保洁、保安、监控方面存在问题。在消防设施存在的问题上，冯成林提交了消防部门在2017年10月份出具的责令限期改正通知书及其他相关证据，均豪物业包头分公司主张相关证据只能证实其未对部分消防设施履行维护义务。冯成林关于其他物业服务不到位的抗辩主张，除当庭陈述外，未提交其他相关证据。 另查明，在均豪物业包头分公司向巨力时代小区提供物业服务期间，该小区的消防设施处于无法正常使用状态，在2017年该公司诉巨力时代小区部分业主物业服务合同纠纷案件中，本院因此认定该公司未在共用设施维护上履行合同义务，对其主张的物业服务费酌情减免了10%，相关判决已生效。在本案审理过程中，关于均豪物业包头分公司是否在2017至2018年期间就消防设施问题采取有效解决措施这一问题上，该公司未提交相关证据，认可在2019年撤离巨力时代小区时，消防设施仍然无法使用。 本院认为，关于双方当事人所争议的均豪物业包头分公司在2017年1月1日与巨力时代小区业主委员会签订的《巨力时代物业服务合同》效力问题，该合同书加盖有业主委员会印章，能够表明该合同内容是业主委员会真实意思的表示，在合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，应当认定该合同真实有效。《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此规定，物业公司、业主应按照合同约定履行义务。此外，本院曾在2017年对均豪物业包头分公司诉冯成林物业服务合同纠纷一案作出判决（已生效，判决冯成林给付均豪物业包头分公司2011年5月1日至2016年12月31日期间的物业服务费10639.49元），本案中双方当事人对于2017年1月1日至2018年12月31日期间均豪物业包头分公司向巨力时代小区提供物业服务这一事实也不存异议，故冯成林与均豪物业包头分公司多年来在事实上也建立了物业服务合同法律关系，双方之间在物业服务事实基础上所形成的相应权利义务内容并无明显变化，因此冯成林依约负有给付物业服务费的合同义务。冯成林关于均豪物业包头分公司未将服务期间所得经营收入向业主返还，以及物业服务在保洁、安保等方面与约定不符的抗辩意见，其依法负有举证证明责任，现所作陈述不能认定均豪物业包头分公司的相应服务存在严重瑕疵，因此本院对冯成林的抗辩意见不予采纳，而物业服务费的收支公布情况与应否支付物业服务费之间无必然的因果关系，《物业管理条例》中关于从事物业管理的工作人员应当取得资质证书的规定已经在修订后删去。 按照本案中物业服务合同的约定，均豪物业包头分公司作为物业服务提供方，应当对共用设施履行管理和维修养护义务。巨力时代小区的消防设施在均豪物业包头分公司服务期间不能使用，虽然物业服务合同中约定消防设施属于瘫痪状态，但无证据证实该物业公司曾在诉请年度按照约定对消防设施问题进行过协调解决，致使问题的解决停滞不前，因此不能认定其完全履行了物业服务义务，本院对均豪物业包头分公司主张的物业服务费酌情减免10%，冯成林作为接受物业服务的业主，应当交纳相应的物业服务费用4102.27元（4558.08元×90%）。关于均豪物业包头分公司违约金的主张，因其提供的物业服务存在瑕疵，对此本院不予支持。 综上所述，冯成林应当给付均豪物业包头分公司相应的物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告冯成林于本判决生效之日起十日内给付原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计4102.27元； 二、驳回原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司负担11元，被告冯成林负担14元。 本判决为终审判决。 审判员  巴图 二〇一九年九月十一日 书记员  赵娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。