江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏民申4757号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱丽君，女，1947年6月19日生，汉族，住江苏省无锡市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘克炯，男，1943年11月29日生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：朱丽君（系刘克炯妻子），女，1947年6月19日生，汉族，住江苏省无锡市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江苏五星电器有限公司，住所地江苏省南京市中山北路****部分**部分。法定代表人：代礼平，该公司董事长。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：天安大厦裙楼商铺物业管理委员会，住所，住所地江苏省无锡市解放北路****div>负责人：曹阿华，该物业管理委员会主任。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：无锡筷乐商业管理有限公司，住所地江苏省，住所地江苏省无锡市中山路****法定代表人：汤胜男，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴卫东，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。再审申请人朱丽君、刘克炯因与被申请人江苏五星电器有限公司（以下简称五星公司）、无锡筷乐商业管理有限公司（以下简称筷乐公司）、天安大厦裙楼商铺物业管理委员会（以下简称物管会）返还原物纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院(2018)苏02民终1250号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。朱丽君、刘克炯申请再审称，（一）一、二审审理程序违法。1.二审法院对于朱丽君提供的新证据《物管会声明》未在判决书中予以评价采信错误。该声明明确《无锡“天安商厦裙楼”商铺租赁合同》系筷乐公司采取欺诈手段获得，非物管会真实意思表示。2.二审法院在朱丽君提供新证据的情况下，未按法律规定开庭审理，仅安排法官助理及书记员组织各方当事人进行了一次谈话。3.一审中物管会的委托诉讼代理人吴卫东律师存在虚假代理的行为。4.一审中，筷乐公司提供的《无锡“天安商厦裙楼”商铺租赁合同》等主要证据均为复印件，未能提交原件予以核对，一、二审法院采信该证据定案错误。（二）一、二审判决认定事实错误。一、二审法院错误理解整租合同和小合同的关系。筷乐公司向业主声明，只有与业主签订的小合同的签约比例达到90%，整租合同才生效。而一、二审法院无视小合同签约比例未达到90%的事实，片面地以整租合同为依据认定筷乐公司享有租赁权，属于认定事实错误。（三）一、二审判决适用法律错误。一、二审法院违背《物业管理条例》的规定，错误认定物管会的权限。朱丽君、刘克炯对涉案商铺享有物权，物管会作为民间组织，无承担责任的能力，不具备签约的主体资格。一、二审法院依据业主大会决议及业主公约中对物管会授权的条款，盲目认定物管会与筷乐公司签约合法，要求朱丽君、刘克炯必须服从整体意志不当，侵害了其合法权益。综上，朱丽君、刘克炯依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请本案再审。被申请人筷乐公司提交意见认为，筷乐公司承租天安商厦物业是在政府推动基础上，与天安商厦裙楼商铺绝大多数业主达成一致所签订的租赁合同。天安公司裙楼商铺物管会不是物业公司，是业主自治机构，是受绝大多数业主的委托处理天安商厦裙楼物业相关问题。480多户业主是产权式商铺，任何一家都不可能独自经营，必须整体经营。按照法律规定，业主自治组织与筷乐公司签订的合同是合法有效的。请求法院驳回朱丽君、刘克炯的再审申请。被申请人物管会提交意见认为，涉案商铺情况特殊，涉及483个业主，在此之前商铺已关停闲置两三年时间，大多数业主是同意统一招租。2016年11月19日召开了业主大会，形成业主公约。之后物管会与筷乐公司签订《无锡“天安商厦裙楼”商铺租赁合同》，从目前履约情况，筷乐公司按约支付租金，签约业主整体意见是满意的。一审时，物管会委托吴卫东律师作为诉讼代理人，授权委托书中物管会的公章是真实的。本案复查期间，申请人朱丽君、刘克炯提供以下证据：1.筷乐公司与四位业主分别签订的商铺租赁合同及补充协议复印件，以证明天安商厦的出租方式是由众多业主与筷乐公司签订个人商铺租赁合同；该证据同时证明《无锡“天安商厦裙楼”商铺租赁合同》为虚假合同，因为业主已经根据自己的意愿拒绝或签订了各自的商铺合同，不可能再授权物管会签订整体租赁合同。筷乐公司通过与业主个人签订租赁合同获得商铺使用权，该行为与朱丽君等未签约业主无关。2.微信截屏一份，以证明物管会主任曹阿华曾在微信群内否认与筷乐公司签订过整体租赁合同。3.业主大会会议室照片一份，以证明会议室只有163个座位，即使添加凳子，也至多有200人参加业主大会，未过业主人数50%，故业主大会通过的决议和公约均为无效。4.物管会盖章记录，以证明物管会并未委托吴卫东律师作为诉讼代理人参加一审诉讼。被申请人筷乐公司对上述证据质证认为，1.四份商铺租赁合同和补充协议的真实性认可，但对申请人的证明目的不予认可。关于整体租赁合同和个人租赁合同关系，虽然小业主授权物管会可以与筷乐公司签订整体租赁合同，但因筷乐公司承租后需投入较多资金改造，故从保护自身的角度出发，筷乐公司仍然希望与小业主签订个人租赁合同，在取得80%以上小业主同意后再启动整体租赁（业主公约要求的是70%）。在政府的协调下，目前小业主签约的情况是：按照套数计算共649套，已签约610套，签约比例是93.99%；按业主人数计算，业主480人，已签约447人，签约比例是93.13%；按照建筑面积计算，大厦商铺的建筑面积23606.94平方米，已经签约22608.83平方米，签约比例达到95.77%。筷乐公司启动租赁后，每一期均是按约支付租金。2.对微信截屏的真实性和证明目的均不认可。3.朱丽君提交的照片显示的只是会议室一角，当时整个业主大会现场情况已经制作成光盘提交给法院，开筹备会的时候统计业主是460人，实到345人。4.对物管会盖章记录的真实性不予认可，盖章记录也与本案无关。只要授权委托书中的物管会的印章是真实的，即是真实委托。被申请人物管会对上述证据质证认为，1.对四份个人租赁合同真实性无异议。2.微信截屏中显示的是曹阿华的微信，但对方是谁不清楚。3.业主大会统计时是应到460人，是因为业主有483人，但有的商铺是夫妻二人的，此外还有未到外地业主委托投票的情况，实到345人是正确的。4.物管会盖章记录截止至2016年，但委托吴卫东律师的时间是2017年。本院经审查认为，一、关于朱丽君、刘克炯主张五星公司迁让返还涉案商铺能否成立的问题。朱丽君、刘克炯主张其系涉案商铺的所有权人，五星公司未经其同意占有使用其商铺，应予返还并支付占有使用费用。经查，涉案商铺位于天安大厦裙楼三层，系非独立产权式商铺，该商铺的特点决定了其必须与其他商铺统一规划、布局、经营、管理后才能产生合理收益。因此，个别业主行使权利必须符合绝大多数业主的整体意志，单个商铺的利益应服从广大业主的共同利益。天安大厦裙楼商铺原为大洋百货承租。2013年4月，大洋百货租约期满后撤离，致使天安大厦裙楼商铺空置，影响了众多业主投资利益。为化解群体性纠纷，无锡市崇安区人民政府及崇安寺街道办事处搭建工作平台，推动天安大厦裙楼商铺的整体盘活重组经营。2015年9月11日，经街道办事处批复同意，成立天安大厦裙楼商铺物业管理委员会。2016年11月19日，召开业主大会，并形成《业主大会决议》，通过《业主大会章程》、《业主公约》，其中《业主公约》约定授权物管会与筷乐公司签订整体性的《天安商厦裙楼商铺租赁合同》。业主大会签到表证实有345名业主参加业主大会，上述决议及文件的通过亦履行了业主表决程序，故一、二审法院认定业主大会程序合法，审议通过的公约内容符合业主的整体意志和利益正确。朱丽君、刘克炯以事后拍摄的会议室照片，主张到会业主人数不足，业主大会通过的决议和公约均为无效，不能成立。依据《业主大会章程》及《业主公约》规定，物管会系业主大会的执行机构，其与《物业管理条例》中的物业公司非同一概念，物管会根据业主大会授权，与筷乐公司签订整体租赁合同，其主体适格，所签订的合同合法有效。朱丽君、刘克炯主张物管会不具备签约主体资格，所签合同不合法，不能成立。按《业主公约》约定，选聘委托经营管理企业，经裙楼业主所持表决权70%以上通过，物管会即可根据表决结果代表全体业主签订相关协议。而筷乐公司从自身投资安全角度出发，要求在与物管会签订整体租赁合同之外，再与每位业主签订个人租赁合同，并在签约达到一定比例的情况下，再行投资改造，并不违反法律规定。从目前签约情况来看，已有90%以上的业主与筷乐公司签订了个人租赁合同，也印证了物管会与筷乐公司签订整体租赁合同，的确代表了大多数业主的意愿。少部分业主未签约的行为，并不能否定整体租赁合同的效力。朱丽君、刘克炯以筷乐公司在签订整体租赁合同之外，还需与每一位业主签订个人租赁合同的事实，否定整体租赁合同效力以及认为筷乐公司在未与其签订个人租赁合同的情况下，无权使用涉案商铺的主张，均不能成立。综上，朱丽君、刘克炯虽系涉案商铺的物权人，但为保证物业整体功能的发挥，其行使权利须受到其他商铺业主整体意志的限制。筷乐公司基于已与物管会签订整体租赁合同以及与大多数业主签订个人租赁合同的事实，有权使用涉案商铺。筷乐公司将涉案商铺在内的区域整体与五星公司签订租赁合同，不违反法律规定及合同约定，朱丽君、刘克炯要求五星公司返还涉案商铺，一、二审法院未予支持，并无不当。筷乐公司已将朱丽君、刘克炯的商铺租金转至共管账户，经一审法院释明，朱丽君、刘克炯表示本案中只主张五星公司侵权，故一、二审法院对于租金问题未予理涉，并在判决中告知朱丽君、刘克炯可依照业主大会决议及业主公约规定途径领取，并无不当。二、关于一、二审法院是否存在程序违法问题。1.关于二审判决未采信《物管会声明》是否错误的问题。二审法院就申请人提供的新证据《物管会声明》进行了举证、质证，但该声明并不能证明《无锡“天安商厦裙楼”商铺租赁合同》系物管会受筷乐公司欺诈所签订，二审法院未予采信该证据，并无不当。2.关于二审法院未开庭审理是否构成程序违法。二审合议庭根据案情需要，认为本案不需要开庭审理，由法官助理组织双方当事人听证，交换质证证据、听取双方意见，不属于程序违法，亦不构成本案再审事由。3.关于是否存在律师虚假代理的问题。一审中吴卫东律师作为物管会的诉讼代理人出庭应诉，其提供了加盖物管会公章的书面授权委托书。本案复查听证期间，物管会再次确认授权委托属实，申请人仅以物管会盖章授权缺少盖章记录为由，主张存在律师虚假代理，不能成立。4.关于一、二审法院是否存在以复印件证据定案的问题。从一审庭审笔录记载来看，并未注明五星公司提交的《无锡“天安商厦裙楼”商铺租赁合同》系复印件，申请人亦未在庭审质证时提出对方举证的证据系复印件。而合同签订人筷乐公司及物管会认可该证据的真实性，且上述合同已为生效判决（2017）苏02民终1639号所确认。故对申请人所提出的本案主要证据未经质证应予再审的主张，本院不予支持。综上，朱丽君、刘克炯的再审申请请求及理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回朱丽君、刘克炯的再审申请。审判长  葛晓明审判员  王 芬审判员  陈 皓二〇一九年九月二十九日书记员  朱亚萍