贵州省毕节市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）黔05民终3897号 上诉人（原审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）:周丹,贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201811069891。 被上诉人（原审原告）：罗文，男，1993年1月2日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙涛，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201310703620。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城房开公司）因与被上诉人罗文商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1700号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 鑫城房开公司上诉请求：一、撤销一审判决,改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案逾期办证系因政府原因导致，属于行政不可抗力，上诉人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，即出卖人承担违约责任的前提是由于出卖人原因导致逾期办证。本案逾期办证明显是政府行政不作为等原因导致。一审判决上诉人承担违约责任明显违背该条立法本意。二、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。被上诉人于2014年6月30日就已经知道被告无法按期交付房产证的事实，其提起本案诉讼时已超过诉讼时效期间，故应驳回其诉讼请求。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉《商品房买卖合同》系住建部门提供的标准合同，上诉人无法对合同中的违约金条款进行修改，若上诉人私自修改，会遭受行政处罚，且本案逾期办证并非由于出卖人的原因造成，故不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算本案违约金。上诉人早已经将涉案房屋交付给被上诉人使用，上诉人已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经实现。如被上诉人认为自身存在损失应举证证明，一审法院将举证责任分配给上诉人错误。四、行政征收系政府行使行政权利的行为，不受民事法律调整，故不存在违约责任问题。一审法院将政府的行政征收行为认定为民事法律行为，并据此认定上诉人不能因政府的违约行为而免责错误。本案逾期办证并非是上诉人能够避免的，若由上诉人承担全部违约责任，显失公平。 被上诉人罗文未作答辩。 二审中，上诉人向本院提交：双方于2019年6月5日签订的《办证资料移交约定》。 证明内容：上诉人暨甲方与被上诉人暨乙方签订《办证资料移交约定》约定：“乙方购买了甲方开发的位于毕节市××区××大道××市综合××市场（××）25幢1层37号房，甲、乙双方于2013年5月14日签订《商品房买卖合同》。由于政府征地、征收行为滞后，导致合同项目房屋开工滞后，继而导致办理转移登记的有关文书即不动产“首登”滞后。鉴于原合同中没有约定房屋“两证合一”的不动产转移登记证书的办理时间和违约责任，而且《不动产登记暂行条例》就办理要求与“两证分离”办理时不同，故双方就首登、转移登记资料的移交的办理时限、违约责任达成协议如下：一、乙方对甲方期限内未取得合同项下房屋转移登记的有关文书即“首登”持谅解态度，乙方不再主张“首登”文书的取得以及后果，只在意不动产转移登记证书本身的办理。鉴于原合同约定转移登记是委托甲方办理，故承诺在2019年6月5日前提交办理转移登记所需资料，例如：登记申请书、产权登记说明、户籍、结婚证登记资料给甲方，甲方承诺在2019年9月5日前将乙方的办证资料和甲方办证资料一并提交到不动产登记部门，履行受托办证义务。逾期，则甲方按乙方已交购房款的日万分之二标准支付乙方办证违约金。除此之外，甲方均不承担违约责任，例如登记部门超过法定期限办理。 证明目的：上诉人与被上诉人达成补充协议对双方《商品房买卖合同》第二十二条进行了变更，该补充协议已经免除上诉人基于《商品房买卖合同》第二十二条约定的逾期办证违约责任。上诉人只有在2019年9月5日前未将办证资料提交到不动产登记部门才承担违约责任，但上诉人已经将办证资料提交至相关部门，已经履行完毕办证义务，故无需承担违约责任。 被上诉人质证认为：对该证据三性不予认可。1.补充协议是上诉人提供的免除自身责任的格式条款，约定的内容文字隐晦，意思表达不明确，并未明确告知被上诉人订立合同即将产生的法律后果，对被上诉人不产生法律效力。2.该证据产生于一审判决之后，是上诉人采用欺骗的方式违背当事人的真实意思签订的，不是被上诉人的真实意思表示。当时基于对上诉人的信任，被上诉人出于办证目的，共签署了四份协议，但并未盖手印，后来才知道自己被上诉人所欺骗，被上诉人便要求上诉人将协议返还，但上诉人以《办证资料移交约定》遗失为由未返还被上诉人，被上诉人就在当日另外签署的三份用于办证的协议上按了手印，并注明被上诉人当日仅签署了三份协议，其余一律不是被上诉人的意愿，故上诉人提交的《办证资料移交约定》上的手印并非被上诉人所按捺，被上诉人申请对该指纹的真实性进行鉴定。 本院认为：双方当事人于一审判决作出后签订的《办证资料移交约定》，实质上变更了《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”关于上诉人履行协助办证义务的方式、期限以及违约责任等相关约定，该《办证资料移交约定》能否作为本案定案依据，涉及本案基本事实的认定，可能对案件裁判结果产生实质性影响，故将本案发回重审。 综上，因当事人二审提交新的证据，导致本案基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1700号民事判决； 二、本案发回贵州省毕节市七星关区人民法院重审。 二审案件受理费2400元，退回上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年九月十六日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青