江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民再316号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：高鹏，男，1986年3月26日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：宣健，上海市协力（徐州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：叶志德，男，1978年2月25日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：方宏图，北京尚公（合肥）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司。住所地：江苏省徐州市坝子街弘辉大厦****。法定代表人：于健，该公司董事长。委托诉讼代理人：胥中华，男，该公司工作人员。再审申请人高鹏因与被申请人叶志德、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（以下简称美房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2017）苏03民终8026号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月12日作出（2018）苏民申5988号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年8月13日公开开庭审理了本案。再审申请人高鹏的委托诉讼代理人宣健、被申请人叶志德的委托诉讼代理人方宏图、被申请人美房经纪公司的委托诉讼代理人胥中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高鹏申请再审称，请求撤销二审判决第三项、第四项，发回重审或改判叶志德支付违约金10万元，一、二审诉讼费用由叶志德、美房经纪公司负担。事实和理由：涉案《房产转让协议》是房屋买卖合同，叶志德在《房产转让协议》中承诺已向开发商付款915000元购买涉案房产是虚假的，叶志德从未付款买房，而是在签订合同时隐瞒工程抵款事实，通过卖房回收工程款。《房产转让协议》多处约定叶志德将涉案房产更名至高鹏名下，叶志德对涉案房产有完全处置权，但实际上叶志德与开发商就涉案房产并无以房抵款协议，叶志德也无处置权，叶志德应按照《房产转让协议》的约定支付违约金。叶志德辩称，1、涉案房产性质是工程抵款房，不是商品房或二手房，叶志德未与开发商签订商品房买卖合同，不具有法定物权，该客观情况在协议中进行了明确告知和约定，高鹏对此明知，应当预见到不能办理更名手续无法签订房屋买卖合同的风险。虽然《房产转让协议》约定叶志德对涉案房产有完全处置权，但该内容是中介公司起草的格式文本，与客观事实不符，叶志德是否具有完全处置权，应当根据客观事实及合同约定内容认定。2、叶志德对涉案房产在约定期限内具有处置权是明确的，《房产转让协议》签订前高鹏在中介公司的带领下多次看房，开发商将房屋钥匙交给中介公司，也给予充分配合。3、高鹏未按照《房产转让协议》的约定履行支付首付款的义务，构成违约，是导致在约定期限内未能办理更名手续的直接原因。4、涉案房产无法办理更名手续是因开发商另售他人所致，当事人无法预知和掌控，并非叶志德另售他人所致。根据《房产转让协议》的约定，未能办理更名手续不是协议约定的违约行为，三方均无需承担违约责任。请求驳回高鹏的再审请求。美房经纪公司辩称，同意二审判决的认定，请求维持二审判决。高鹏向一审法院起诉请求：1、判令解除高鹏与叶志德签订的《房产转让协议》，判令叶志德返还定金2万元并支付违约金10万元，合计12万元；2、本案诉讼费用由叶志德承担。一审法院认定事实：2017年初，叶志德委托美房经纪公司万达店销售徐州市东南印象城11号楼1单元102室房产。高鹏得知销售信息后欲买卖该房产。2017年2月13日，高鹏(乙方)与叶志德(甲方)、美房经纪公司(居间方)签订《房产转让协议》，约定甲方将所购的东南印象城11号楼1单元102室房产转让给乙方，房产成交价为905000元（其中包括上述房产购房款、更名费及转让费），甲方已向所属房产开发公司一次性付款915000元，建筑面积约为170.14平方米(认购面积)，甲方至今未签订商品房买卖合同。双方约定开发公司将甲方名下的上述房产变更给乙方。甲方保证对上述房产有处置权，若发生与甲方有关的产权、债权、债务纠纷概由甲方负责清理，因此给乙方造成的经济损失由甲方承担。协议同时约定，乙方于2017年2月13日支付甲方上述房产定金2万元整，定金交由中介方保管；甲乙双方于2017年3月10日前办理上述房产名字变更手续，更名前乙方将房款首付款271500元整交开发商，更名手续办理完毕同时房款由开发商转交给甲方，中介方服务结束。如甲方无法办理更名手续，三方均不承担违约责任。双方约定违约金为10万元整，任何一方违约，由违约方支付中介费；若甲乙双方协商自行解除合同，由双方各承担50%的中介费。备注中注明：叶志德承诺本人对上述房产具有完全处置权，否则承担一切违约责任。当日，高鹏向美房经纪公司交付购房定金2万元，美房经纪公司向其开具收据，叶志德收据上书写“同意由中介方保管”并签字。2017年3月10日，高鹏筹集款项欲支付首付款，但叶志德无法办理更名手续。2017年3月29日，该处房产被出售给案外人符广运，并对商品房销售合同进行网上备案。一审法院认为，高鹏与叶志德、美房经纪公司签订的《房产转让协议》系双方的真实的意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案所涉房产已被出售给案外人，高鹏签订《房产转让协议》购买此处房产的目的客观上已无法实现，其要求解除合同，叶志德并无异议，故对此诉请予以支持。合同解除后，高鹏交付的购房定金应予返还，根据合同相对性原则，美房经纪公司系居间方，并非房产买卖合同的相对人，其代为保管购房定金亦取得了叶志德认可，故购房定金的返还主体本应为叶志德，但鉴于美房经纪公司在庭审中自愿返还该款，故确认该款由其向高鹏返还，但对于高鹏要求其承担赔偿责任的诉请，不予支持。根据《房产转让协议》的约定，该处房产是叶志德向开发商全款购买，叶志德对此享有完全处置权。高鹏的义务是2017年3月10日前交付购房款271500元，叶志德的义务则是协助高鹏办理商品房买卖合同的更名手续，使高鹏与开发商之间形成商品房买卖关系。根据高鹏提供的银行账户明细，其在2017年3月9日完全具备支付购房首付款的能力，但叶志德并未提供开发商出具的购房款凭证、以房抵款协议或其他证据证实其有能力履行更名义务，涉案《房产转让协议》无法履行的原因在于叶志德，其应当按合同约定承担违约责任。故对高鹏要求叶志德支付违约金10万元诉讼请求，予以支持。一审法院判决：一、解除高鹏与叶志德、美房经纪公司于2017年2月13日签订的《房产转让协议》；二、叶志德于判决生效之日起十日内支付高鹏违约金10万元；三、美房经纪公司于判决生效之日起十日内返还高鹏定金2万元。案件受理费12850元，由叶志德负担。叶志德不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、一、二审诉讼费用由高鹏承担。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，一审判决对于解除合同及定金返还两个问题的处理并无不当。关于叶志德是否应当承担违约责任。高鹏与叶志德、美房经纪公司签订的《房产转让协议》第五条第二款约定，甲乙双方于2017年3月10日前办理上述房产名字变更手续，更名前乙方将房款271500元整交开发商，更名手续办理完毕同时房款由开发商转交给甲方，中介服务结束。甲、乙、丙三方约定变更手续由甲方负责办理，费用由甲方承担；乙方全权配合办理更名手续；如甲方无法办理更名手续，三方均不承担违约责任。首先，从一、二审查明的事实证明本案所涉的《房产转让协议》既不是消费者与开发商之间形成的商品房买卖关系，也不是公民之间的二手房买卖法律关系。叶志德并未取得此房屋的物权，即叶志德不是房屋的所有权人。二审中，中介公司证明了签合同时已告知了高鹏此房为抵工程款的房屋，并认为只有当叶志德再与他人签订此合同时才构成违约。结合上述第二款的约定证明叶志德的义务是协调买房人与开发商签订房屋买卖合同，据此，叶志德可以收回部分工程款。其次，高鹏作为买房人，对于房屋的现状应尽注意义务。从中介的证明及合同约定，能够推定其知晓房款是用于开发商与叶志德之间结算工程款。从上述第二款约定，高鹏应明知其与开发商之间的合同能否达成不取决于叶志德，所以高鹏提出合同备注约定“叶志德承诺本人对上述房产具有完全处置权，否则承担一切违约责任”应解释为如果不能与开发商签订合同，则应视为其与叶志德进行的二手房买卖的主张不能成立。对于无法成功签订房屋买卖合同的风险，高鹏应能够预见到此合同风险也应予明知。第三，从履行情况看，高鹏如期到开发商处交款，但开发商拒绝。后涉案房屋于2017年3月29日开发商出售给案外人并进行了网上备案。该行为可以视为第三人拒绝受领高鹏、叶志德约定的房款。结合《房产转让协议》第五条，双方在签订合同时已经预见到在房屋无法办理更名手续时，三方均不承担违约责任。涉案房屋不能办理更名手续的原因为涉案房屋的开发商向案外人出售了房屋，故虽然涉案房屋无法更名，由叶志德承担违约责任无法律依据。综上所述，叶志德的上诉请求成立，予以支持。二审法院判决：一、维持徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2118号民事判决第一项；二、维持徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2118号民事判决第三项；三、撤销徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2118号民事判决第二项；四、驳回高鹏其他诉讼请求。一审案件受理费12850元，由叶志德负担2142元，由高鹏负担10708元；二审案件受理费2300元，由高鹏负担。本院再审查明事实与一、二审查明事实一致。本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案《房产转让协议》为当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，依法应认定为有效。按照《房产转让协议》的约定，叶志德应将已经一次性付款购买但未签订商品房买卖合同的涉案房产转让给高鹏。至于涉案房产是否是工程抵款房以及高鹏是否明知均非当事人应否承担违约责任的关键，即便高鹏明知系工程抵款房，也不能当然推定高鹏应预知无法办理更名手续并自行承担合同无法履行的风险。本案的焦点在于叶志德是否存在违反《房产转让协议》应承担违约金的情形。叶志德在《房产转让协议》中保证对涉案房产享有处置权，否则愿意承担一切违约责任。根据查明事实，涉案房产的产权属于开发商，并已出售给案外人符广运，现并无证据证明叶志德对涉案房产享有处置权，故导致高鹏获得涉案房产所有权的合同目的无法实现的原因在于叶志德并无涉案房产的处置权。叶志德主张系因高鹏未按照《房产转让协议》的约定支付首付款才导致未能办理更名手续，与客观事实不符，本院不予采信。根据《房产转让协议》“备注”中“叶志德承诺本人对上述房产具有完全处置权，否则承担一切违约责任”的约定，叶志德应承担违约责任，而《房产转让协议》亦明确约定了违约方应承担违约金10万元。《房产转让协议》同时约定“如甲方无法办理更名手续，三方均不承担违约责任”，此仅是针对无法办理更名手续而言，并非在任何情况下均不承担违约责任。针对该约定，高鹏的解释是因叶志德未与开发商签订商品房买卖合同，故双方约定办理更名手续将高鹏作为第一手买受人与开发商签订商品房买卖合同，其目的是为了节省税费，如无法完成更名手续，则按照二手房买卖办理过户，但协议应当继续履行。叶志德对此解释虽不予认可，但对于既然双方约定在无法办理更名手续的情况下免责，为何又在《房产转让协议》第八条及“备注”中专门对违约责任作出约定，无法给予合理解释，叶志德在诉讼中主张该违约责任约定系为了防止其将涉案房产另行处置给他人，但从《房产转让协议》约定中无法作此解读，且叶志德未提供证据佐证其主张，故对于叶志德的主张，本院不予采信，高鹏对于违约责任约定的解释更具合理性。叶志德因对涉案房产无处置权导致《房产转让协议》无法履行，构成违约，叶志德应根据《房产转让协议》的约定支付10万元违约金。综上所述，高鹏的再审请求成立。二审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市中级人民法院(2017)苏03民终8026号民事判决；二、维持徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2118号民事判决。一审案件受理费12850元，二审案件受理费2300元，合计15150元，由叶志德负担。本判决为终审判决。审判长 张 娅审判员 秦岸东审判员 胡晨光二〇一九年九月九日书记员 白金凤