吉林省敦化市人民法院民事判决书（2019）吉2403民初927号原告：敦化市江南镇北小石河村村民委员会。负责人：玄某。委托诉讼代理人：宋某，吉林林海律师事务所律师。被告：片某，住敦化市。委托诉讼代理人：崔某，吉林海兰江律师事务所律师。原告敦化市江南镇北小石河村村民委员会（以下简称北小石河村委会）与被告片某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北小石河村委会的委托诉讼代理人宋某，被告片某的委托诉讼代理人崔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北小石河村委会向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除北小石河村委会与片某于2000年12月30日签订的《合同书》。二、请求法院判令片某支付房屋使用费190000元。事实和理由：2000年12月30日，北小石河村委会与片某签订《合同书》，合同约定，片某购买北小石河村委会位于敦化市××村东数第2个门市83.53平方米及东数第3个门市面积74.18平方米的房屋，房屋售价每平方米900元，合计金额为141939元。该合同经敦化市人民法院及延边州中级人民法院裁决认定有效（案号:2017吉24民终478号)。片某自合同签订之日起，未缴纳购房款却占有使用涉案房屋，严重侵害北小石河村委会的合法权益，无法实现合同目的。为了维护北小石河村委会的合法利益，故提起诉讼。片某辩称，北小石河村委会的诉讼请求是要求解除北小石河村委会与片某于2000年12月30日签订的《合同书》。本案北小石河村委会的请求权基础系合同法第94条。人民法院依据合同法第94条判决解除合同的条件是，片某必须存在根本性违约行为，以致于合同目的无法实现。本案中，片某在签订及履行合同的过程中没有违约行为，北小石河村委会的诉讼请求于法无据，具体理由如下：一、根据北小石河村委会在另案中的主张，北小石河村委会要求解除合同的除斥期间已过。北小石河村委会已经无权要求解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。根据该规定，北小石河村委会在贵院（2016）吉2403民初2534号民事案件中主张：“2016年3月，现任村长、村书记上任，到江南镇经管站查账发现片某没有交纳上述两套房屋的购房款，但自2011年1月1日一直使用该两套房屋至今”。也就是说，北小石河村委会最迟应当于2017年3月之前要求主张解除合同。但是北小石河村委会并没有在该期限之前主张解除合同，故解除合同的除斥期间已过，北小石河村委会已经无权要求解除合同。片某已经结清全部购房款，且于缴纳购房款之后占有使用诉争房屋多年，片某不存在根本违约，合同不应当解除。片某已经按约支付全部购房款。2012年9月11日小石河村村委会为片某开具《证明》，证明记载片某已交清两套房屋的购房款并加盖有小石河村村委会印章。此后，片某到房产局想要办理产权证时，工作人员告知，因没有提供正式的收款收据，无法办理，故在地税局打印了两份《情况说明》。拿到说明后，片某找到村委会要求村委会盖章，南大革于2013年4月8日在两份情况说明上签了字，并且开具介绍信请求经管站加盖公章。2013年4月17日，经管站在两份情况说明上加盖公章。此后，片某到地税局缴纳了相关税费，缴税后片某到房产局，房产局要求提供片某与村委会签订的购房合同，片某拿到购房合同后即发现时任村书记南大革已经因刑事犯罪被采取强制措施。在此之后，片某占有使用两处房屋至今。片某认为，北小石河村委会加盖公章的《证明》、《情况说明》、支付房款来源证明、调查笔录等已形成完整证据链，足以证明北小石河村委会已收到全部购房款且片某不存在违约行为的事实。按照北小石河村委会的主张案涉房屋买卖合同已经履行多年，且案涉房屋始终由片某实际占有使用，北小石河村委会在二十年之后提起诉讼主张权利明显不符合常理。综上，请求人民法院在考虑举证责任分配及交易稳定等因素的情况下，驳回北小石河村委会的诉讼请求，维护片某合法权益。经本院审理查明：北小石河村委会与片某于2000年12月30日签订合同书，甲方（卖方）：敦化市江南镇北小石河村村民委员会，乙方（买方）：片某，合同约定：“一、该房屋建于2000年，砖瓦结构，总层数为4层，坐落在××区。二、甲方将1-2单元1层西、东侧，建筑面积83.53、74.18平方米，设计用途为民用房的房屋出售给乙方。三、房屋每平售价900元，合计金额141939元。四、房款已全部结清，同意办理产权。五、此证明只限于办理产权登记，其他未尽事项甲、乙双方另行协商解决。”上述合同书中两套房屋的具体坐落位置为敦化市××园东数第2个门市、第3个门市。经吉林公正司法鉴定中心鉴定，上述合同书中乙方签名字迹“片某”是片某所写。敦化市人民法院作出的2016吉24**民初2534号民事判决书认为：小石河村委会与片某签订了《合同书》，现小石河村委会以“合同书中第四项明确约定‘片某房款全部结清，同意办理产权’，但该项约定与实际情况不符，片某并没有交付购房款，至今也无法办理房屋所有权证”为由，主张该合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定，小石河村委会与片某签订《合同书》的行为不存在法定的合同无效的情形，对其主张合同无效的诉讼请求不予支持，对其要求在确认合同无效基础上要求片某返还两套房屋和支付房屋租金的诉讼请求亦不予支持。驳回了北小石河村委会的诉讼请求。后北小石河村委会上诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出2017吉24民终478号民事判决书对敦化市人民法院作出的2016吉24**民初2534号民事判决书予以维持。另查：经吉林公正司法鉴定中心鉴定，鉴定意见为“。2013年4月8日两份《情况说明》，2012年9月11日，《证明》中证明人的签名字迹‘南大革’与委托方送检的样本字迹‘南大革’均不是同一人所书写”。本院认为，片某提供了两份《情况说明》及一份《证明》，欲证明其交付了房款的事实。该证据中加盖了小石河村委会公章，并有时任该村主任南大革的签名。虽经过鉴定，南大革的签名不是其本人签名。但是当时北小石河村委会的公章，是由敦化市江南镇经管站负责保管，如果没有北小石河村委会的同意，是无法加盖公章的，并且该公章是真实的公章，可以认定在加盖公章时，小石河村委会负责人知道或应当知道。北小石河村委会亦向片某出具了发票，片某根据发票缴纳了房屋相关的税款。并且自2000年开始片某已经对本案争议的房屋进行了实际的管理和使用。结合以上证据，可以认定片某购买争议房屋，交纳了全部房款并使用的事实。北小石河村委会提供的证据只能证明，当时在两份《情况说明》及一份《证明》上的签字，不是同一人书写。仅凭该证据不足以证明片某未缴纳房款，也不足以证明片某存在根本违约，故北小石河村委会主张解除北小石河村委会与片某于2000年12月30日签订的《合同书》并由片某支付房屋使用费190000元，没有事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回敦化市江南镇北小石河村村民委员会的诉讼请求。案件受理费4100元，由敦化市江南镇北小石河村村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 褚庆平审 判 员 徐伟民人民陪审员 郑亚慧 二〇一九年九月二十六日书 记 员 石书侨