山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终1296号上诉人（原审被告）：长治市晨曦房地产开发有限公司，住所地长治市凯旋都汇广场。法定代表人：牛志岗,该公司总经理。委托诉讼代理人：徐云飞，男，汉族，1985年6月7日，现住壶关县奋进大街阳光苑小区，该公司股东。被上诉人（原审原告）：原志岩，男，1984年1月10日出生。委托诉讼代理人：王晓军，长治县韩店镇法律服务所法律工作者。上诉人长治市晨曦房地产开发有限公司（以下简称晨曦房地产）因与被上诉人原志岩房屋买卖合同纠纷一案，不服长治市上党区人民法院（2019）晋0421民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。晨曦房地产上诉请求：1.撤销一审判决第一项中关于违约金部分(45100元);2.被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由：原审法院适用法律错误,超出诉讼请求判决,程序违法,应依法予以改判或发回重审。1.被上诉人(原审原告)诉讼请求并不包含违约金一项,原审法院却判决支付违约金45100元,属于超诉讼请求范围的判决,程序违法。原审原告诉讼请求要求的是购房款451000元及利息、配套费8548元、装修费2700元,各项诉讼请求均未提出过是违约金,要求的是购房款的利息而不是违约金,且原审原告并未按照《产权保证》协议关于违约金的约定要求违约金,原审法院却判决支付该项目违约金，属于超出诉讼请求范围判决,程序违法。2.上诉人与被上诉人之间的协议即使无效,也是被上诉人明知,上诉人从未隐瞒,上诉人更不应承担利息或者违约金。上诉人与被上诉人签订《房屋认购协议》之前,签订《裕民华府产权保证协议》,且经韩店镇矛盾调处中心多次调解,再次签订《补充协议》。被上诉人与上诉人多次签订协议,并未提出过解除合同,更未提出过协议无效,上诉人也一直积极地办理涉案项目的各项手续,因此,即使原审法院认定购房协议无效,无效协议的后果即为双方返还,上诉人也不应承担利息,更不应承担违约金。综上,原审法院适用法律错误,超出诉讼请求判决,程序违法,应依法予以改判或发回重审。被上诉人原志岩辩称，一审判决正确。被上诉人原志岩向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告2016年1月27日签订《房屋认购协议》无效，被告返还原告购房款451000元，及利息81180元并承担赔偿责任；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第1项诉讼请求中的“赔偿责任”为配套费8548元、装修费2700元。事实与理由：被告公司开发建设位于长治县迎宾东街商住两用项目“裕民华府”。2014年原告看到售楼处广告，被告公司售楼部工作人员接待介绍该楼房为大产权，且商铺地理位置不错，经过被告工作人员的介绍、出于商铺经营收益的出发点原告决定购买“裕民华府”一处商铺。在进一步协商下综合自己的经济状况，原告决定购买被告公司推介的建筑面积26.36平方米的商铺。随后被告公司向原告出具《裕民华府产权保证协议》，约定出售商铺位于××府房，保证所购房屋为大产权商品房、土地产权清楚、并可正常办理房产证，双方签订了《意向合同》和《保证协议》。购房意向明确签订协议后，原告筹措房款于2014年12月至2016年1月期间原告分期三次付款，支付全部购房款451000元，被告公司分别出具三支收款收据。原告房屋全款付清后，被告公司于2016年1月27日与原告签订《房屋认购协议书》。直至2018年3月份，被告方才通知原告领取商铺钥匙并交纳相关的配套费，原告交费时被要求交纳8548元配套费，且配套费是交到长治县韩店镇人民政府信访调解专用资金账户，原告交纳配套费后取上收据到被告售楼部让被告公司财务确认后会计加盖印章，经过这一系列手续后原告方才拿到商铺钥匙。后为了实现商铺收益的初衷，原告出资装修，但在装修时才发现被告交付的商铺竟然没有下水。面对如此缺陷房屋，原告焦头烂额只得找售楼部，售楼部各种推诱。如此状况下，原告经了解，被告开发建设出售的楼盘存在手续不全之现实问题。综述，被告晨曦房地产开发有限公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证并虚假陈述该出售房屋系完全大产权的事实，导致原告产生错误认识进而交付房款购买商铺。被告违反诚实信用原则故意隐瞒楼盘存在证件不全的客观现实，其行为严重侵犯原告合法权益。故原告无奈特依据《中华人民共和国合同法》52条之规定主张确认双方签订《房屋认购协议》无效，并由被告承担协议无效的赔偿后果。一审法院认定事实：2014年12月22日，原告原志岩与被告长治市晨曦房地产开发有限公司签订《裕民华府产权保证协议》，约定原告购买被告开发的××府号房，被告保证原告所购买的房屋为大产权商品房，并承诺于乙方所购商品房正式交付使用前土地手续办理完毕，并且五证齐全，否则被告统一按照原告所购房屋价格全额退款，并支付总房款10%的违约金。2016年1月27日，原告与被告签订《裕民华府房屋认购协议》，约定原告认购被告出卖的××府，建筑面积约26.36元，房屋总价款451000元，买受人签署认购协议时一次性付清。2014年12月29日原告向被告转账297108元，2015年12月21日原告向被告转账70000元，2016年1月27日原告向被告转账84000元。2017年3月25日，经韩店镇矛盾调处中心调解，原告与被告签订《裕民华府购房纠纷补充协议》，约定被告于2017年5月30日之前向原告交房，交房时水电暖等配套设施齐全完好，交款已超过总房款的75%的业主，多余款可以通过协商采用多种方式相抵，交房时全部退还业主。2018年3月13日，被告交房时，原告交纳房屋配套费8548元。现原告诉至本院，要求确认双方之间签订的《房屋认购协议》无效，被告返还原告购房款451000元及利息81180元，并承担赔偿责任。另查明，被告长治市晨曦房地产开发有限公司因非法占用土地开发“小产权房”，被长治市住房和建设局于2019年4月4日注销其房地产企业资质。一审法院认为，被告长治市晨曦房地产开发有限公司与原告原志岩签订的《房屋认购协议》，内容具体且被告全额收受原告的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定应当认定为商品房买卖合同。被告在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告签订的具有商品房买卖性质的房屋认购协议无效，故原告要求确认双方2016年1月27日签订《房屋认购协议》无效于法有据，依法予以支持。因原、被告双方签订的《房屋认购协议》无效，故被告应当返还因无效协议取得的原告的财产，据此对于原告要求返还其购房款451000元、配套费8548元的请求本院予以支持。同时，从原、被告双方签订的各项协议的内容来看，被告并没有隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实，对于双方之间《房屋认购协议》的无效，原告也具有过错，但《房屋认购协议》的无效并不影响双方签订的《产权保证协议》中有关争议解决方法的条款的效力，故对于原告要求被告支付利息、赔偿损失的请求部分支持，被告应当按照《产权保证协议》的约定向原告赔偿总房款10%的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、被告长治市晨曦房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还原告原志岩购房款451000元、配套费8548元，并向原告支付45100元的违约金，以上共计504648元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9234.28元，减半收取4617.14元，由被告长治市晨曦房地产开发有限公司负担4423.24元，原告原志岩负担193.9元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院认定事实基本相同。本院认为，本案二审围绕当事人上诉请求及事实和理由进行审理。关于《房屋认购协议》的效力。上诉人晨曦房地产在未取得商品房预售许可证的情况下，与被上诉人原志岩签订具有商品买卖性质的房屋认购协议，一审对原志岩起诉要求确认双方2016年1月27日签订《房屋认购协议》无效并无不妥。关于合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案双方签订《裕民华府产权保证协议》，约定晨曦房地保证原志岩所购买的房屋为大产权商品房，并承诺于商品房正式交付使用前土地手续办理完毕，并且五证齐全，否则按照原告所购房屋价格全额退款，并支付总房款10%的违约金。原审认为原志岩也具有过错，但《房屋认购协议》的无效并不影响双方签订的《产权保证协议》中有关争议解决方法的条款的效力，对原志岩要求晨曦房地产支付利息、赔偿损失的请求部分支持，判决晨曦房地产向原志岩赔偿总房款10%的违约金45100元，符合事实和法律规定。关于一审程序。原志岩起诉请求明确包括晨曦房地产返还原告购房款451000元，及利息81180元并承担赔偿责任，考虑本案实际，一审判决晨曦房地产支付违约金45100元并不违反法律程序。综上所述，长治市晨曦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费927.5元，由长治市晨曦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 常旭光审判员 范进斌审判员 张鸣森 二〇一九年九月十六日书记员 崔璐璐