重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5974号上诉人（原审被告）：李勤，女，汉族，1983年3月10日生，住四川省简阳市。委托代理人：邓三忠，重庆莱曼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:郝崇彬，男，汉族，1977年1月19日生，住四川省荣县。委托代理人：张阳，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆同厦置业顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路******，统一社会信用代码91500107574830687B。法定代表人：李晓容，执行董事兼总经理。上诉人李勤与被上诉人郝崇彬、重庆同厦置业顾问有限公司（下称同厦置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初11296号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。李勤上诉请求：1.依法撤销重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初11296号民事判决书第一项判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人郝崇彬承担。事实和理由：1.一审漏查事实，上诉人已于2018年4月20日向一审法院提起诉讼，请求判令双方签订的《房地产买卖居间协议有效》，并判令郝崇彬按照协议约定办理涉案房屋权属转移登记手续。2.一审适用法律错误。本案中，不是李勤不履行合同，而是郝崇彬因房价上涨故意拖延合同的履行，来达到解除合同目的。郝崇彬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。同厦置业未答辩。郝崇彬向一审法院起诉请求:1.判决确认三方于2017年3月20日签订的《房地产买卖居间协议》已经解除；2.判决李勤向郝崇彬支付违约金85000元；3.判决同厦置业返还之前收取的郝崇彬身份证复印件等材料。一审法院认定事实：2017年3月20日，郝崇彬、李勤以及同厦置业签订了《房地产买卖居间协议》，合同约定郝崇彬将其位于重庆市九龙坡区的房屋卖给李勤；总价款为850000元，采用分期付款的方式，第一期20000元于合同签订时李勤向郝崇彬支付，第二期130000元于李勤查档当天支付，第三期150000元于李勤去律师事务所做公证当天向郝崇彬支付，剩余尾款于去公证处做公证当天支付给郝崇彬；涉案房屋已经设立抵押权，抵押权人为招商银行；李勤未按照合同约定付款的，属违约行为，逾期超过五日，原告有权解除合同，李勤应在解除本协议的通知书送达之日起的五日内按该房屋总成交金额百分之十向原告支付违约金，郝崇彬退还被告全部已付房款。合同还约定：房屋为公证出售；李勤可以指定人员办理房屋产权转移登记手续；房屋由李勤办理解押手续；此房屋满两年即2017年9月18日后办理房屋产权转移登记手续；若郝崇彬有任何经济纠纷导致未能办理房屋产权转移登记手续，或原告违约，李勤产生的装修费用170000元由原告负责，且李勤已付房款由郝崇彬双倍赔偿。合同签订后，李勤分别于2017年3月17日、2017年3月26日向郝崇彬支付了定金20000元及首付款130000元。2017年12月25日郝崇彬向其贷款银行招商银行股份有限公司重庆分行申请预约还款，约定于2018年1月2日提前归还贷款。但由于双方当事人没有就办理支付解押款公证事宜协商一致，导致办理解押手续未果。2018年4月11日郝崇彬委托律师向被告李勤发出的《关于解除＜房地产买卖居间协议＞律师函》载明：李勤在合同签订后397天内，不按约履行付款义务，以及逾期支付解押款99天的行为构成严重违约，可以视为以明示的行为拒不履行合同义务；三方签订的《房地产买卖合同居间协议》已于2018年4月11日解除；被告李勤应于2018年4月16日前按照《房地产买卖合同居间协议》约定，按照合同总价款10%的标准向郝崇彬支付违约金共计85000元。2017年3月19日至2018年4月11日期间，郝崇彬与李勤之间的微信聊天记录显示：双方当事人就办理房屋产权过户公证和付款公证等事宜通过微信方式进行了反复磋商，其间，因合同约定的第三次付款条件即双方去律师事务所办理付款公证客观上已无法成就，双方都在为推动合同继续履行与对方积极沟通协商，没有一方当事人作出拒绝履行合同义务的意思表示，但最终仍未就付款公证等事宜补充协商一致。另查明，2016年4月8日，华润置地（重庆）有限公司出具的《销售不动产统一发票（自开）发票联》记载：郝崇彬购买华润置地重庆二十四城的房屋并支付购房款619503元。2017年3月20日重庆市九龙区不动产登记中心出具的《房屋登记信息查询证明》记载：郝崇彬是位于九龙区房屋的产权人；涉案房屋有抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司重庆分行；无限制；未办理房屋产权证书。庭审中，郝崇彬与李勤一致认可如下事实：郝崇彬于2017年11月14日取得房屋产权证书；合同约定的第三期付款条件即去律师事务所办理公证当天李勤向郝崇彬支付150000元的付款条件无法实现；合同约定的满两年以后办理房屋产权转移登记手续是指2017年9月18日以后。一审法院认为，在合同约定的付款条件客观上不能成就，当事人亦未就付款事宜达成补偿协议的情况下，原告是否有权解除合同及被告李勤是否违约系本案的争议焦点，分别作如下评述：（一）关于郝崇彬是否有权解除合同的问题。本案中，支付购房款是李勤应当履行的合同债务，及时足额收取房款是郝崇彬订立合同的目的。因合同约定的第三次付款条件客观上不能成就，且双方亦未就新的付款方式协商一致，导致合同签订后长达一年左右的时间无法继续履行，合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”因此，李勤迟延履行债务致使不能实现合同目的，郝崇彬可以解除合同。根据相关法律规定，解除合同应当通知对方当事人，解除通知到达对方当事人时合同解除。虽然郝崇彬向李勤邮寄送达了解除通知，但该通知被退回，没有到达李勤。郝崇彬起诉后，一审法院向李勤送达了郝崇彬的起诉状副本等法律文书，李勤收到郝崇彬起诉状副本之日2018年6月16日可以视为解除通知到达被告之时，故郝崇彬与李勤之间的房屋买卖关系于2018年6月16日解除。（二）关于李勤是否违约的问题。由于合同签订时，存在郝崇彬尚未取得产权证、房屋按揭贷款尚未结清等情形，李勤基于交易安全等因素的考量，与郝崇彬约定采用公证购房的方式，并约定支付第三期购房款的条件是双方去律师事务所做公证，用以确保李勤支付的第三期房款用于偿还郝崇彬的按揭贷款、解除房屋抵押登记，从而消除产权过户的障碍，使合同能够顺利履行。合同签订后，李勤依约向郝崇彬支付了前两期购房款共计15万元，后因合同约定的第三期付款条件即在律师事务所办理付款公证客观上已经不能成就。之后，当事人双方经反复协商亦未就剩余房款的支付方式达成补充协议。鉴于此，支付第三期购房款的条件不能成就，且系不可归责于李勤的原因所致，故李勤未向郝崇彬支付第三期购房款并不构成违约。故郝崇彬要求李勤支付违约金、律师费的诉求没有事实和法律依据，不予支持。（三）关于郝崇彬要求同厦置业返还收取郝崇彬的身份证复印件等资料的问题。一审法院认为，郝崇彬基于房屋买卖关系提起诉讼，郝崇彬与李勤因房屋买卖合同产生纠纷属于本案审理范围；郝崇彬与同厦置业之间的居间合同关系属于另一法律关系，郝崇彬基于该法律关系向同厦置业返还提出的诉求不在本案中处理，郝崇彬可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认郝崇彬与李勤之间的房屋买卖关系于2018年6月16日解除；二、驳回郝崇彬的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取6150元，由郝崇彬承担。二审中，上诉人提交（2018）渝0107民初10398号案件的起诉状、案件受理通知书等庭前文书，及（2019）渝0107民初2560号的起诉状、案件受理通知书等庭前文书。证明目的：李勤已经另案起诉，要求被上诉人继续履行合同，且该案是先于被上诉人起诉。经庭审质证，被上诉人的质证意见为，对该证据三性均无异议，但认为该证据不是新证据。上诉人举示的该证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。二审查明：2018年4月20日，原告李勤以房屋买卖合同纠纷为由起诉被告郝崇彬、第三人重庆同厦置业顾问有限公司继续履行合同一案由重庆市九龙坡区人民法院依法受理，后于2018年12月11日，李勤撤回起诉；2019年1月16日，原告李勤又以房屋买卖合同纠纷为案由再次起诉被告郝崇彬、第三人重庆同厦置业顾问有限公司，重庆市九龙坡区人民法院以（2019）渝0107民初2560号再次立案，现该案审理中。二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一审判决确认郝崇彬与李勤之间的房屋买卖关系于2018年6月16日解除是否正当。现评判如下：一、郝崇彬起诉解除涉案合同不具备合同解除的法定要件根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”本案郝崇彬的第一项诉讼请求为“诉请判决确认三方于2017年3月20日签订的《房地产买卖居间协议》已经解除”，但本案查明，涉案合同明确约定支付第三期购房款的条件是双方去律师事务所做公证，以确保李勤支付的第三期房款用于偿还郝崇彬的按揭贷款、解除房屋抵押登记，从而消除产权过户的障碍，使合同能够顺利履行。因双方对第三期约定付款条件即在律师事务所办理付款公证事宜确系客观上不能办理，也未约定付款时间，后李勤与郝崇彬就第三期付款事宜亦反复协商而未果，且李勤在另案中已要求判令履行涉案合同约定内容，故一审认定李勤客观上尚未向郝崇彬支付第三期购房款不构成违约，系认定事实正确，本院依法予以维持。在涉案合同履行中，因涉案合同未对付款期限作出明确约定，且李勤对第三期付款不存在违约行为的情况下，则郝崇彬提出李勤拒不履行付款义务的理由不能成立，合同解除已经形成的主张明显无事实依据；同时，双方就第三期付款事宜反复协商过程中，郝崇彬并未就合同剩余房款付款事宜向李勤进行催告，而是径行向李勤户籍所在地邮寄了《律师函》，且该《律师函》亦未有效送达到李勤。综上，郝崇彬在既未向李勤履行催告义务，也不存在李勤违约而致使合同目的不能实现的客观事实，故郝崇彬主张涉案合同已经解除并不符合《合同法》规定解除的条件。二、一审判决确认郝崇彬与李勤之间的房屋买卖关系于2018年6月16日解除适用法律不当《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”郝崇彬诉请为“判决确认三方于2017年3月20日签订的《房地产买卖居间协议》已经解除”，其理由为“自三方签订的《房地产买卖居间协议》起至律师函发出之日止已长达387天，自2018年1月2日郝崇彬与李勤约定的支付解押款时间起也已长达99天，李勤仍拒不付款的行为可以视为以明示的方式拒不履行合同项下付款义务，合同约定的解除权已经成就，郝崇彬向李勤住所地发出《律师函》且有效送达，合同已经解除”，一审应当对郝崇彬向李勤邮寄解除通知是否符合《合同法》关于合同法定解除情形进行审查。而根据本案查明事实可知，郝崇彬向李勤邮寄的解除通知并未到达李勤，且郝崇彬提出解除涉案合同亦不符合合同解除法定情形下。同时，郝崇彬提出的“判决确认三方于2017年3月20日签订的《房地产买卖居间协议》已经解除”亦不符合我国《合同法》第九十六条关于“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定。故一审判决在认定涉案合同不符合合同法定解除情形的情况下，应当驳回郝崇彬的诉讼请求，却作出“确认郝崇彬与李勤之间的房屋买卖关系于2018年6月16日解除”的判决系判非所请，本院依法予以纠正。综上所述，李勤的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初11296号民事判决书；二、驳回被上诉人郝崇彬的诉讼请求。一审案件受理费6150元、二审案件受理费12300元，均由郝崇彬承担（二审案件受理费已由李勤垫付，由郝崇彬在本判决生效之日起五日内直接支付给李勤）。本判决为终审判决。审 判 长 王伯文审 判 员 刘恋砚审 判 员 申 威二〇一九年九月十八日法官助理 李家兴书 记 员 陈军杰