福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初6230号 原告：厦门市佰鸿物业管理有限公司，住所地厦门市思明区禾祥东路**鸿运大厦**，统一社会信用代码913502037692647503。 法定代表人：洪雅萍，总经理。 委托诉讼代理人：廖冠兴，福建紫杉律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨力翔，福建紫杉律师事务所实习律师。 被告：李松明，男，1958年10月6日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告厦门市佰鸿物业管理有限公司（以下简称“佰鸿物业公司”）与被告李松明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告佰鸿物业公司的委托诉讼代理廖冠兴、杨力翔到庭参加诉讼。被告李松明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 佰鸿物业公司向本院提出诉讼请求：判令李松明给付佰鸿物业公司物业服务费、公摊水电费、水费、车辆停放服务费计4514.8元、违约金1123.2元，并支付从2019年1月1日起至款清之日止以4514.8元为本金按月利率2%计算的违约金。诉讼过程中，佰鸿物业公司减少诉讼请求为：判令李松明给付佰鸿物业公司物业服务费、公摊水电费、水费计4514.8元、违约金1034.1元，并支付从2019年1月11日起至款清之日止以4514.8元为本金按月利率2%计算的违约金。 事实和理由：佰鸿物业公司系一家具有独立法人资格的二级资质物业服务企业。2016年11月28日，城市中心花园业主委员会因原物业服务委托合同到期，为使小区正常运行管理，与佰鸿物业公司就城市中心花园及中发荣寓住宅小区物业管理事宜签订了一份过渡性的《物业服务委托合同》（该合同已为龙岩市中级人民法院（2017）闽08终1586号民事判决书确认为合法有效）。该合同主要约定物业服务范围、内容、收费标准及违约责任等内容。合同签订后，佰鸿物业公司按约定提供了相应的物业服务。李松明系城市中心花园C5幢D4室业主，至今尚欠2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3309.6元、公摊水电费364.8元、水费840.4元，计4514.8元；以及截至2018年12月31日的违约金1034.1元。佰鸿物业公司已经通过多种方式向李松明催收物业服务等费用，但至今李松明仍未缴交。故佰鸿物业公司诉至法院，请求判如所请。 李松明未作答辩。 佰鸿物业公司依法提交的《龙岩市城市中心花园及中发荣寓项目物业服务委托合同》、物业服务收费标准公示牌、物业办公室照、龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会出具的《情况说明》及《各项收费标准说明》、龙岩市中级人民法院（2018）闽08民终1620号民事判决书及生效证明、欠费明细、缴费通知书及照片，李松明未提出异议，亦未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。对佰鸿物业公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：李松明系龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路488号（城市中心花园西区）5幢C5D4室的业主，该房屋系高层住宅，建筑面积为137.94平方米。 2016年11月28日，城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会与佰鸿物业公司签订《物业服务委托合同》，合同约定：城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会委托佰鸿物业公司对城市中心花园及中发荣寓小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日起至城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会按合法程序重新选聘物业服务企业实施管理为止；物业服务费按建筑面积计算，其中高层住宅物业服务费按每月每平方米1元计算，业主或者物业使用人应于每月10日前向佰鸿物业公司物业管理处缴纳物业服务费，若城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会、业主违反前述约定，经佰鸿物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应向佰鸿物业公司支付从逾期之日起每日按应缴费用的3‰计算滞纳金；公共用水用电分摊按用户房屋产权面积占建筑总面积的比例为系数，公共用水用电费、共用设施设备运行维护费按实际产生的费用由佰鸿物业公司单独列账，公摊方法、收费清单、账目明细每季度一次在物业管理区域内显著位置公示。佰鸿物业公司可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关部门委托，提供代办服务，代办服务费由佰鸿物业公司向委托方收取。原城市中心花园及中发荣寓业主委员会于2014年3月1日成立，任期三年，已于2017年3月1日任期届满，该小区新一届业主委员会至今尚未成立。 从2017年1月起至2018年12月止，李松明尚欠佰鸿物业公司物业服务费3309.6元、公摊水电费364.8元、水费840.4元，合计4514.8元。 另查明，龙岩市中级人民法院作出的（2017）闽08民终1586号民事判决，载明“城市中心花园业主委员会在签订《物业服务委托合同》虽没有‘双过半’业主同意，但合同相对人佰鸿物业公司有理由相信城市中心委员会业主委员会有代理权，且佰鸿物业公司事后经‘双过半’业主同意，《物业服务委托合同》有效”。 本院认为，佰鸿物业公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会与佰鸿物业公司签订的《物业服务委托合同》经一审、二审法院认定有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。佰鸿物业公司根据合同的约定向包括李松明在内的业主提供了物业管理服务，李松明在接受佰鸿物业公司提供的物业服务后，应履行向佰鸿物业公司交纳物业服务费、公摊水电费的义务，并应支付佰鸿物业公司水费。李松明拖欠佰鸿物业公司前述费用，已构成违约，应限期支付并承担违约责任。因此，佰鸿物业公司要求李松明支付物业服务费3309.6元、公摊水电费364.8元、水费840.4元的诉讼请求，本院予以支持。佰鸿物业公司要求李松明支付截至2018年12月31日违约金1034.1元及支付从2019年1月1日起按月利率2%计算的违约金，低于合同约定，且未违反法律规定，本院予以支持。李松明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、李松明应于本判决生效之日起十五日内支付厦门市佰鸿物业管理有限公司自2017年1月起至2018年12月止的物业服务费3309.6元、公摊水电费364.8元、水费840.4元，合计4514.8元； 二、李松明应于本判决生效之日起十五日内支付厦门市佰鸿物业管理有限公司截至2018年12月31日的违约金1034.1元，以及从2019年1月1日起至款清之日止、以4514.8元为本金、按月利率2%计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由李松明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李华文 二〇一九年九月二十六日 法官助理赖芳芳 书记员张晶（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 国务院《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过本院诉讼服务中心转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。