浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1699号上诉人（原审原告）：杨三荣，男，1968年1月17日出生，汉族，户籍所在地嘉善县。上诉人（原审原告）：陈建英，女，1967年4月1日出生，汉族，户籍所在地嘉善县。二上诉人共同委托诉讼代理人：张春元，浙江天鸿律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：俞晨豪，浙江天鸿律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：于海明，男，1969年3月22日出生，汉族，户籍所在地嘉善县。被上诉人（原审被告）：朱雪琴，女，1968年10月7日出生，汉族，户籍所在地嘉善县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：俞新民，浙江三利律师事务所律师。原审被告：于轶倩，女，1993年5月20日出生，汉族，户籍所在地嘉善县。原审第三人：于俊，男，1992年5月30日出生，汉族，户籍所在地嘉善县。原审第三人：季明跃，男，1971年2月28日出生，汉族，户籍所在地嘉善县。原审第三人：诸其红，女，1972年2月17日出生，汉族，户籍所在地嘉善县。上诉人杨三荣、陈建英因与被上诉人于海明、朱雪琴、原审被告于轶倩、原审第三人于俊、季明跃、诸其红房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2018）浙0421民初5748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨三荣、陈建英上诉请求：1、撤销一审判决，改判于海明、朱雪琴向杨三荣、陈建英支付房屋转让款3166000元，并支付自2016年11月1日起至判决生效之日止的逾期付款利息(按年利率6%计算)；2、一审、二审诉讼费用由于海明、朱雪琴承担。事实和理由：一审归纳的争议焦点是准确的，但认定的事实是错误的。具体理由如下：一、一审判决不予确认2016年10月20日的《不动产转让协议》的真实性是错误的。杨三荣、陈建英在一审中提供《不动产转让协议》证明双方交易事实。于海明未明确否认该协议上签名的真实性，仅陈述“记不清”了，但承认笔迹看起来是他本人的。一审判决不予认定上述协议的真实性，理由为：1、协议用圆珠笔书写，但交易大厅内提供的笔是签字笔，用笔存疑；2、出让方仅有陈建英代签的“杨三荣”；3、该协议与于俊的协议在书写上有差异，比如该协议记载的面积是254平方，涉及于俊的协议中记载的面积是254.04平方；4、交易金额有涂改。对此，杨三荣、陈建英认为：1、使用签字笔还是圆珠笔，并不影响协议的真实性，没有任何法律规定使用圆珠笔签署协议即可认定该协议是虚假的。事实上，协议的真假与用什么笔无关。只要是于海明签署的，即便用的是圆珠笔，该协议也是真实的。2、陈建英是杨三荣的妻子，陈建英代杨三荣签名，杨三荣也认可，这属于夫妻间的代理，合法有效。3、于俊的协议是在房产中介的指导下送入交易窗口的，该协议的书写会严格按照交易窗口的审核要求，数据精确到小数点后，地址必须与房产证表述完全一致。而上述《不动产转让协议》是杨三荣、陈建英与于海明、朱雪琴之间签署并持有的，并不送交交易窗口，书写要求无需如此严格，数据未精确到小数点后也属正常。4、协议中记载的交易金额415万元清晰可见。后面之所以出现+200，是因为陈建英在本案及其他案件中均已作了明确说明，系因疏忽而被沾染。双方均确认未曾涉及交易价格200万元这一事实，故可以排除杨三荣、陈建英将200万元涂改为415万元的可能。综上，一审判决的四点理由缺乏依据。一审应查明上述《不动产转让协议》中的签名“于海明”三字是否系于海明所签。二、2016年10月20日的《不动产转让协议》的证明力高于于海明、朱雪琴提供的《三方房产折价分割协议》的证明力。1、杨三荣、陈建英提供《不动产转让协议》的原件，证明交易价格为415万元。2、于海明、朱雪琴提供《三方房产折价分割协议》，证明交易价格是310万元。但该协议没有杨三荣、陈建英的签字，杨三荣、陈建英也否认其效力。因此，该《三方房产折价分割协议》无论是否真实，对杨三荣、陈建英均不发生法律效力，顶多仅在于海明与诸其红、季明跃内部发生法律效力。一审判决认为：1、杨三荣、陈建英对310万元的价格可能确实不满意，但其配合将房产过户应视为对于海明、朱雪琴提出的310万元价格予以认可。2、杨三荣、陈建英没有证据证明交易价格为415万元。3、从法院调取执行拍卖的6套房屋成交记录看，交易价格310万元比较合理。对此，杨三荣、陈建英认为：1、正是因为不接受310万元的价格，故杨三荣、陈建英拒绝在《三方房产折价分割协议》上签字。也正是因为于海明签署了415万元的《不动产转让协议》，杨三荣、陈建英才同意办理房产过户。2、杨三荣、陈建英已经提交交易价格为415万元的《不动产转让协议》，证据确凿。3、法院拍卖房的成交价格比市场价低是常识，也是事实。一审的比对没有任何法律依据。关于证据证明力的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条、第七十六条、第七十七条规定，《不动产转让协议》的证明力明显高于《三方房产折价分割协议》的证明力。因此，应当认定房屋交易价格为415万元，而不是于海明、朱雪琴主张的310万元。综上，杨三荣、陈建英已经证明房屋的交易价格是4150000元，于海明、朱雪琴理应将欠款3166000元及时支付给杨三荣、陈建英。退一步讲，即便按照于海明、朱雪琴主张的已付给诸其红、季明跃的款项予以扣除，于海明、朱雪琴也尚有1380310元没有支付给杨三荣、陈建英。于海明、朱雪琴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。杨三荣、陈建英所谓415万元的转让协议是无效且不真实的，该协议的合同落款处仅有陈建英代写的签名，并无杨三荣、陈建英二人的共同签名，且所记载的产权证地址错误。不动产总价存在随意涂改添加的行为。该房屋的实际价格当时小于300万元，中介的出价也不到300万元。如果以415万元成交，不符合常理。如果成交价是415万元，则于海明尚欠杨三荣钱款，但事实是于海明在房屋抵债后就余款、欠款起诉杨三荣，杨三荣在该案答辩期间从未提出过以415万元的价格以房抵债或于海明倒欠其欠款的事实。三方债权人抵债分配时系以310万元处理，如果成交价是415万元，于海明会损失100多万元，任何人都不会做此交易。于海明、朱雪琴有足够的证据反驳《不动产转让协议》的真实性，三方转让协议实际履行也足以说明《不动产转让协议》的不真实。一审法院调取的同期房屋拍卖成交记录也足以对相应价格予以说明。于轶倩、于俊、季明跃、诸其红未作陈述。杨三荣、陈建英向一审法院起诉请求判令：1.于海明、朱雪琴共同支付杨三荣、陈建英316.6万元；2.于海明、朱雪琴支付杨三荣、陈建英自2016年11月1日起至判决生效日止的逾期付款利息（以年利率6%计算）；3.诉讼费由于海明、朱雪琴承担。一审法院认定事实：嘉善县罗星街道南城花苑15-1号房屋为杨三荣、陈建英共同共有，登记时间2009年11月6日。2016年10月，因杨三荣、陈建英结欠于海明、朱雪琴等人钱款，遂协商还款方案，后商定由于海明购入杨三荣、陈建英所有的罗星街道南城花苑15-1号房屋，扣除归还贷款后的金额按比例分配。2016年10月19日晚，诸其红、于海明及季明跃配偶沈美娟签订《三方房产折价分割协议》，约定杨三荣名下南城花苑15-1号房屋三方协商折价310万元，按比例分配：诸其红应得556430元、于海明应得330300元、季明跃应得203260元。10月20日上午办理过户手续，于海明于10月20日上午9点前（在办理过户手续之前）将款项打入诸其红、季明跃账户上，其中诸其红于10月18日已代为偿还贷款1026000元，于海明共应支付诸其红1582430元。2016年10月20日，朱雪琴通过自己账户转款给诸其红1582430元、季明跃203260元，2016年10月18日朱雪琴还转款给浙江泗洲电缆有限公司984000元，用于归还南城花苑15-1号房屋的贷款。2016年10月20日，杨三荣、陈建英配合于海明将南城花苑15-1号房屋过户登记至于海明指定的第三人于俊名下，后该房屋又于2017年3月1日转移登记至于海明女儿于轶倩名下。另查明，浙江泗洲电缆有限公司于2016年6月28日与浙江嘉善农村商业银行股份有限公司陶庄支行签订《流动资金借款合同》，贷款200万元，期限自2016年6月28日至2017年6月26日，并约定以2014年7月3日的8721320140000842号担保合同以南城花苑15-1号房屋作为借款担保抵押物。贷款归还后，该房屋于2016年10月19日办理了抵押注销登记。2017年1月16日，朱雪琴向一审提起诉讼，要求杨三荣、陈建英、浙江泗洲电缆有限公司归还借款1300000元及利息，审理过程中杨三荣、陈建英提起反诉，要求支付购房款2200722元。一审于2018年7月18日作出（2017）浙0421民（反）初215号民事判决，判令杨三荣归还借款本金812000元及利息等，陈建英、浙江泗洲电缆有限公司承担连带清偿责任，驳回朱雪琴对杨三荣的其他诉讼请求，驳回杨三荣的反诉请求。杨三荣、陈建英不服一审判决提出上诉，嘉兴市中级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。二审认为杨三荣所主张的房屋买卖合同主体与本案民间借贷主体并不一致，且对房屋转让金额及折抵借款金额均有争议，不宜合并审理，房屋买卖可另案处理。随后杨三荣、陈建英提起本案房屋买卖诉讼。再查明，季明跃于2017年1月16日向一审提起民事诉讼，诉请杨三荣归还借款596740元及利息，并由俞良红承担连带清偿责任。季明跃起诉时主张的借款金额为原始借款本金90万元，扣除已归还本金利息（含2016年10月20日因南城花苑15-1号房屋以房抵债时分得的203260元）。一审于2018年6月30日作出（2017）浙0421民初221号民事判决，驳回季明跃的全部诉讼请求。季明跃不服一审判决提出上诉。浙江省嘉兴市中级人民法院于2018年10月29日作出（2017）浙04民终1855号民事判决，撤销（2017）浙0421民初221号民事判决，判决杨三荣清偿季明跃借款本金596740元及利息，俞良红对杨三荣上述债务承担连带清偿责任。一审法院认为，杨三荣、陈建英就罗星街道南城花苑15-1号房屋存在买卖合同关系，房屋已交易过户并实际交付，双方对于房屋系变卖用以解决债务及房屋买卖的效力均予认可，但双方未签订常规的房屋买卖合同而致发生讼争，本案双方争议的焦点是房屋的成交价格和房款的支付情况即房款是否已付清。一、关于房屋的成交价格。杨三荣、陈建英主张房屋成交价格为415万元的转让协议，因其真实性存疑，一审不予确认此为本案适格证据，于海明、朱雪琴持有的三方转让协议虽记载房屋价格为310万元，但无杨三荣、陈建英签字，杨三荣、陈建英亦表示该协议系于海明等人擅自处分其房屋，对其效力不予认可。一审认为，关于房屋的实际成交价格宜从以下几个方面来考察。其一，该房屋买卖的起因是杨三荣、陈建英结欠于海明等人大额借款而卖房抵债，杨三荣、陈建英亦当庭予以认可。如果当时行情较好且可以很快脱手，那么杨三荣、陈建英完全可以自行将房屋以合适的价格出售来还款，但本案中最终由于海明出资买下房屋来部分抵债，也就是杨三荣、陈建英并无合适的机会和价格出售房屋，而于海明在未收回欠款的情况下还要另行支出，而其并不急需该套房屋，显然也不可能出高价。此种情况下，一般而言债权人对于价格确认有较大的发言权。当时杨三荣对于三方协议中确认的310万元的价格可能确实不满意，但其与陈建英在次日即配合于海明将该房屋过户，应视为对于海明提出的价格予以认可。其二，杨三荣、陈建英现既无房价为415万元的直接证据，也无完整的间接证据。其提交的抵押房产评估报告载明该房屋2014年7月3日评估价为292万元，而该房屋在2016年6月28日向嘉善农商行借款时仍以原评估价作为抵押物；杨三荣当庭陈述当时隔壁类似房屋曾报价500万元，但并未提交任何证据、凭据，且其他房屋的交易报价亦不能用于否认本案房屋的成交价格为310万元。其三，同期房屋交易价格亦不支持杨三荣、陈建英主张的价格。一审调取了一审法院执行局在2016年4季度即本案房屋交易同期的6套同在嘉善城区范围内的住宅房拍卖成交记录，无论是评估价还是成交价均远低于杨三荣、陈建英主张的价格。综上，于海明、朱雪琴主张的房屋成交价格为310万元具有较高的可信度，一审予以确认。二、关于购房款是否已付清。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据本案已查明的事实，杨三荣、陈建英于2016年10月20日将房屋过户至于海明指定的于俊名下，过户时双方款项未结清尚有一定合理性，但杨三荣、陈建英随后于11月初将房屋腾退交付给于海明、朱雪琴，其作为出卖人已履行了全部义务，此时已失去了对房屋的全部控制，而杨三荣、陈建英自认买受人仅支付了98.4万元的购房款，尚不足其主张的总房款的四分之一，明显不合常理。本案双方均认可因还债而买卖房屋，杨三荣、陈建英关于买受人仅支付了98.4万元的表述难以与之形成正常的逻辑关系，杨三荣、陈建英亦未对此作出合理说明。杨三荣、陈建英对于三方房产折价分割协议的付款过程予以否认，但其无法说明并提供相应证据证实其在债务缠身的情况下如何归还了200万元的贷款。在季明跃与杨三荣民间借贷案件中，季明跃自愿扣除了三方房产折价分割协议中约定的203260元，虽然法院并未确认其扣减的理由系以房抵债所得，但季明跃作为债权人不可能无缘无故放弃，且从金额来看也不属于放弃利息、放弃尾款等情形，合理的解释只能源于三方房产折价分割协议。一审认为，本案中于海明、季明跃提供的三方房产折价分割协议可以与以房抵债的事由相印证，朱雪琴转款给浙江泗洲电缆有限公司984000元、诸其红1582430元、季明跃203260元的银行汇款凭证，季明跃在另案民间借贷纠纷案中以协议中确认的2032600元扣减债权金额等，与三方房产折价分割协议都能相互印证，可以形成完整的证据链条，具有较高可信度。据此，于海明、朱雪琴已实际支付2769690元购房款。余款330310元系于海明在房屋份额中分割所得用于抵债部分，应与购房款相抵，无须支付，该款项未在朱雪琴与杨三荣、陈建英民间借贷一案中直接扣减确认，但于海明、朱雪琴始终予以认可并愿相应扣减。一审认为，为减少当事人讼累，可以房屋过户时间即2016年10月20日作为330310元的付款时间，在执行中对杨三荣、陈建英应归还的借款本金、利息作相应核减即可。综上，于海明、朱雪琴就本案房屋买卖的全部付款义务已履行完毕，杨三荣、陈建英诉请于海明、朱雪琴支付购房款316.6万元没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第二百四十条之规定，一审判决：驳回杨三荣、陈建英的诉讼请求。案件受理费32128元，减半收取16064元，由杨三荣、陈建英负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：1、于海明与杨三荣、陈建英就案涉房屋达成的成交价格如何认定；2、房款是否已经全部付清。关于第一个问题。杨三荣、陈建英主张成交价为450万元，于海明、朱雪琴依据《三方房产折价分割协议》主张成交价是310万元。对此，本院认为，1、本案房屋买卖的起因是杨三荣、陈建英结欠于海明等人大额借款而卖房抵债。一般而言，卖房抵债的房价不会高于市场价。而根据一审调取的该院执行局在涉案房屋交易同期的6套同在嘉善城区范围内的住宅房拍卖成交记录，无论是评估价还是成交价均远低于杨三荣、陈建英主张的415万元的价格。2、杨三荣、陈建英主张房屋交易价为415万元，于海明欠杨三荣、陈建英300余万元款项，如其陈述属实，在于海明尚欠大额款项时杨三荣、陈建英即配合于海明办理房屋过户手续，有违常理。3、杨三荣、陈建英提交的抵押房产评估报告载明该房屋2014年7月3日评估价为292万元，2016年6月28日向嘉善农商行借款时仍以原评估价作为抵押物。292万元的价格与杨三荣、陈建英所主张的415万元的价格相去甚远。4、2016年10月19日，于海明与诸其红、季明跃配偶沈明娟签订《三方房产折价分割协议》，三方约定案涉房产折价310万元，且次日于海明在成交价为310万元的前提下将约定的诸其红、季明跃应得款项支付给了诸其红、季明跃。此情形下，于海明再于当天同意以415万元的价格受让该房屋，显然有违常理。综合以上情形，一审认定于海明、朱雪琴主张的房屋成交价格为310万元具有较高的可信度，并无不当。杨三荣、陈建英主张房屋价款为415万元的证据就是2016年10月20日记载了成交价为415万元的《不动产转让协议》。关于该不动产转让协议存在以下问题：1、杨三荣、陈建英当庭表示该协议形成于2016年10月20日过户当天，由双方在嘉善县审批服务中心大厅内书写，与双方签署的用于过户给于俊的《不动产转让协议》系同一天、同一地点。而两份协议用笔不同，内容也不同。前者协议上书写房屋坐落为“体育南路南城花苑15-1”，建筑面积为254平方米，房屋价格为阿拉伯数字写就的415万元，出卖人一方只有陈建英代签的“杨三荣”三字，而后者记载的房屋坐落为“魏塘镇南城花苑15-1号”（该地址为原房产证记载的房屋坐落地址），面积为房产证记载的254.04平方米，房屋价格为汉字书写的贰佰肆拾捌万元，落款处由陈建英、杨三荣本人签名且记载了公民身份号码。如该协议与涉及于俊的协议系在同一场合、同一时间书写，一般不会存在上述重大差异。2、陈建英陈述当时其系与杨三荣一同前往嘉善县审批服务中心大厅，涉及于俊的协议上陈建英、杨三荣本人也都签了名，既然杨三荣本人在场，对于同时间签订的415万元的协议没必要由陈建英代签杨三荣的名字，完全可以由陈建英、杨三荣各自签署本人的名字。3、陈建英、杨三荣在本案中提供的记载乙方为于海明的《不动产转让协议》系复印件，其上不动产总价一栏“万元”前面既有“415”的数字，又有“200”的数字，而在该协议的原件中该栏只有“415”的数字，没有其他数字，但“415”数字的后面有被涂擦的痕迹。由此可见，对于双方争议的成交价格这一关键要素，该《不动产转让协议》的金额处有涂改痕迹。综上所述，一审认为该协议真实性存疑，并无不当。据此，杨三荣、陈建英二审以该协议系于海明本人签署为由要求对该协议中“于海明”签名的笔迹进行鉴定，本院不予准许。关于第二个问题。根据《三方房产折价分割协议》约定，该房屋协商折价310万元，按比例诸其红应得556430元、于海明应得330300元、季明跃应得203260元，房屋过户至于海明名下。而后朱雪琴实际已支付给浙江泗洲电缆有限公司984000元、诸其红1582430元、季明跃203260元，季明跃在另案民间借贷纠纷案中自认以协议中确认的2032600元扣减债权金额。据此，于海明、朱雪琴已实际支付2769690元购房款。余款330310元系上述协议约定的于海明在房屋份额中分割所得用于抵债部分，一审认定可与购房款相抵，无须支付，无不当。杨三荣、陈建英在二审庭审中自述如果成交价按照310万元定，则加上可抵的330300元，于海明已付清房款。因此，一审认定于海明已付清房款，驳回杨三荣、陈建英的诉请，并无不当。综上所述，杨三荣、陈建英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32128元，由上诉人杨三荣、陈建英负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 陈 远审判员 章玉萍二〇一九年九月五日书记员 陈 诚