河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终4505号上诉人（原审被告、反诉原告）：董洁兵，男，汉族，1968年7月6日出生，住址：固安县。委托诉讼代理人：付利，固安县昱璋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：霍玉峰，男，汉族，1956年9月20日出生，住址：固安县。委托诉讼代理人：张逊，北京誉洲律师事务所律师。上诉人董洁兵因与被上诉人霍玉峰租赁合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人董洁兵及其委托诉讼代理人付利、被上诉人霍玉峰及其委托诉讼代理人张逊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董洁兵上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销河北省固安县人民法院(2019)冀1022民初2227号民事判决书。2.请求依法解除上诉人与被上诉人2018年l0月10日签订的《房屋租赁协议》。3.请求依法改判被上诉人退还上诉人多收面积的租金三万元，退还押金1万元：4.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。被上诉人没有按照协议中约定内容履行，不能交付应使用的面积90平米给上诉人使用，已经构成违约。2.一审法院判决错误。房屋租赁协议是上诉人与被上诉人双方的真实意思表示，合法有效，双方应该认真履行。可是一审法院却忽略了协议中的主要条款，听信了被上诉人的一面之词，认定协议上租用的面积系上诉人随意填写，对上诉人显失公平。3.一审法院适用法律错误。被上诉人在庭审中陈述，不知道自己的房子面积多大，难道上诉人租用被上诉人房屋时也不知道面积是多少吗？二审法院应根据合同法二百一十三条、二百一十六条之规定给与改判。双方协议签订后，被上诉人至今未将改造好的厨房交付上诉人，因此，被上诉人违约在先，导致实际租赁面积小于租赁合同约定的90平米面积。上诉人要求被上诉人退还多收取43.39平米租赁面积的租金30000元。霍玉峰答辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉。2.上诉人要求解除合同，在一审中无论是本诉还是反诉均未提出明确请求，二审中提出解除合同的上诉请求法院不应予以审理。3、原审中已经查明的事实是被上诉人在涉案房屋中自行经营建材，本欲将其中部分当时约定为东侧出租，后上诉人见西侧更方便，经更改后将西侧出租给上诉人，当时双方并未约定明确的面积，以实际打理隔断之后的实际面积为准，签订合同之前上诉人支付了部分定金费用，被上诉人为上诉人重新装修，确定好了实际使用面积，上诉人并未提出任何异议，且分别于2018年10月27日、2018年12月7日支付了5万和2万的租金，另外1万元以当时租金不足为由未交付，使用半年之后由于被上诉人向上诉人催缴租金才引发相应的矛盾，以至成诉，在诉讼中上诉人提出面积问题，所以上诉人所诉与事实不符。被上诉人违反双方签订的第五项第九条约定，根据双方签订的协议第五项第九条约定，承租面积应该是90平米。应当全部驳回。霍玉峰向一审法院起诉请求：1.判令被告支付租金1万元整；2.诉讼费由被告承担。董洁兵向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告退还租金30000元；2、判令反诉被告人赔偿损失6000元。一审法院认定事实：双方在签订协议之前，对预租赁的相关事宜达成了一致，包括门店改造、租金确定，门店依承租人要求改造后于2018年11月1日，原被告签订了《房屋租赁协议》，原告将固安具新中东街177号门店中的西侧部分出租给被告做超市使用，租期6年，租金每年一付，前三年租金每年80000元，后三年租金每年85000元，出租方收取押金10000元，待租赁协议终止时退还。合同签订后，被告支付了租金70000元，押金10000元。房屋租赁协议中的门店面积是由承租人填写的是建筑面积90平方米，因案涉门店没有办下来产权证书，出租人对门店的建筑面积并不清楚，当时双方有没有测量，所以，对出租面积并没有实际确认，是按照门店改造后的实际使用范围认可的。2019年5月9日，双方因交纳物业费、水电费产生争议，承租人借此提出租赁面积不足问题。以上事实有双方当事人在法庭上的陈述、《房屋租赁协议》、银行卡交易明细、门店照片在案佐证，本院予以确认。一审法院认为，本案双方当事人存在房屋租赁关系的事实清楚，除对承租面积产生争议外，双方对《房屋租赁协议》的其他约定内容无异议，《房屋租赁协议》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当认真履行约定，实事求是地妥善处理争议。本诉被告拖欠1万元租金未支付，本人认可，事实清楚，本诉原告要求本诉被告给付拖欠租金的诉求，应予支持。由于案涉门店没有办下来产权登记，又未进行测量确认，协议中填写的建筑面积90平方米，是没有出处根据的，结合双方对此问题的庭上陈述，可以认定是承租人随意填写而成；且反诉原告接手门店并进行经营时未提出面积不足异议的事实，也证明了当时没有确定使用面积，是以实际接手使用范围为准的，反诉原告据此要求退还租金的诉讼请求不能成立，本院不予支持；反诉原告主张反诉被告人为给其断水断电，没有举证证实，本院不采信，对反诉原告要求反诉被告赔偿损失的请求，由于没有证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、本诉被告董洁兵于本判决书发生法律效力之日起十五日内向本诉原告霍玉峰支付租金10000元；二、驳回反诉原告董洁兵的所有反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由本诉原告霍玉峰承担；反诉案件受理费350元，减半收取计175元，由反诉原告董洁兵承担。本院二审期间，上诉人提交两组新证据，第一组证据共四份，证据一：固安县新昊测绘有限公司营业执照；证据二：测绘资质证明书；证据三：固安县新昊测绘有限公司开户许可证；证据四：二丽超市室内平面示意图；第一组证据证明：承租人董洁兵（二丽超市）租赁房屋的实际使用面积是47.61平米。第二组证据一份：固安县安家物业服务有限公司金海馨园小区出具的收据一份，证明：被上诉人出租的房屋及被上诉人个人使用的房屋总面积为153.52平米。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证认为，第一组证据一、二、三的真实性认可，不具有合法性，如果需要进行对出租房屋的测绘，应当由法院委托相关单位进行测绘，对其测绘的结果我方不认可。第一组证据的证据四不认可，因测绘主体及程序不符合法律规定。关于第二组证据形式不符合法律规定，对于上诉人说的涉案房屋总面积是153.52平米的事实我方认可，但是到目前案涉房屋并未取得产权证。本院经审查认为，上诉人提交的两组证据从证据取得到证据内容不能达到其证明目的，本院不予采信。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，被上诉人霍玉峰将其所有的案涉房屋出租给上诉人董洁兵，双方签订了《房屋租赁协议》，是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应依约履行。被上诉人霍玉峰依约请求上诉人给付欠缴的租金，一审法院予以支持并无不当，应予维护。上诉人董洁兵主张应依租赁协议确定承租面积为90平米。因双方在签订协议时对案涉房屋租赁面积并未进行实际测量，上诉人董洁兵在入住承租房屋时即知晓使用面积远不足90平米，但一直支付约定的租金、押金、物业费等相关费用，半年时间内并未对承租面积提出质疑，因此应依实际使用的面积确定承租面积。故其主张不能成立，其请求按照90平米确定租金，被上诉人退还其多收的租金，本院不予支持。关于上诉人上诉请求解除双方的租赁协议的主张，因其在一审反诉中并未提出，故二审不予支持。综上所述，董洁兵的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元由上诉人董洁兵负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 汪铁刚审判员 丁德松二〇一九年九月三十日法官助理郑培明书记员郭琳娜