济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初3716号原告：张孜涵，女，1996年9月3日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张信军，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗祥虎，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：山东银座置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：侯功海，执行董事。委托诉讼代理人：史新宋，山东舜翔律师事务所律师。原告张孜涵与被告山东银座置业有限公司（以下简称银座公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张孜涵及其委托诉讼代理人张信军，被告银座公司的委托诉讼代理人史新宋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张孜涵向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告自2016年7月7日至办理产权登记备案之前一日（2017年12月12日）期间的违约金共计22391元，（以856252元为基数，按照每日万分之零点五计算，自2016年7月7日起计算，截止2017年12月12日，共计523天）。事实与理由：张孜涵与山东银座置业有限公司于2010年12月6日签订《济南市商品房屋买卖合同》，（合同编号******），原告与当日向被告支付了购房款人民币856252元（大写：捌拾伍万陆仟贰佰伍拾贰元），购买山东银座公司开发的位于济南市*****号房屋，合同建筑面积69.08平方米。合同第八条“交付期限”约定为：“出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经单体竣工验收合格……”第十五条对于产权登记约定为：“1、出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提过你给的资料报房屋产权登记机关备案。办理房屋产权证书所需税、费，均按国家规定由双方各自承担。如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务。……”被告于2012年6月12日向原告交付了房屋，但被告未按合同约定履行办理产权登记义务，其应承担违约责任，其行为严重侵害了原告的利益。为维护自身合法权益，原告特提起民事诉讼，望贵院判如所请。银座公司辩称，一、被答辩人诉求已过诉讼时效。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）第十五条第1款的约定，“出卖人（即答辩人）应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料包房屋产权登记机关备案”，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，被答辩人向答辩人主张违约责任应当自房屋交付后365个工作日的次日起计算诉讼时效期间，被答辩人接收房屋的时间为2012年6月份，现被答辩人向答辩人主张违约责任，显然已超出了诉讼时效。二、答辩人不存在违约行为。答辩人2009年4月9日取得涉案楼盘占用土地的国有土地使用权证书，2009年8月18日取得涉案《建设工程规划许可证》及相应的《建设工程规划许可相关技术经济指标》，2012年3月29日涉案楼盘4/5号楼通过竣工验收，并取得《建筑工程竣工验收报告》，2013年5月份答辩人完成涉案楼盘4/5号楼的房产基础测绘并由济南市房产测绘研究院出具了《房产基础测绘成果报告书》，2014年12月29日济南市城建档案馆出具了《山东省建设工程档案预验收意见书》，答辩人按照《房屋登记办法》（自2008年7月1日起施行）第三十条的规定准备完成了涉案房屋的产权登记资料，并于2015年将房屋产权登记资料向济南市房管局进行提报。后因济南市城乡建设委员会发出《关于开展建筑节能专项验收认可工作的通知》（2015年1月1日）要求建设单位申请建筑节能专项验收认可时需提报《济南市建筑节能专项验收认可表》和《济南市新型墙体材料及外围护结构查验表》（合格），2015年8月11日答辩人取得了《济南市建筑节能专项验收认可表》（认可），后因备案材料更改，将“符合相关条件的工程”方需提报的材料变更为全部需要提报材料，答辩人不得不组织第二次专项验收，2017年4月7日取得《太阳能热水系统专项验收表》（太阳能热水系统：无），2017年4月10日取得《公共节能监测子系统专项验收表》（节能监测子系统：无）和《绿色建筑项目竣工表》（绿色建筑标准执行情况：无），太阳能热水系统、节能监测子系统、绿色建筑标准执行情况军不存在涉案楼盘中，第二次专项验收只是为了产权登记资料备案。另外，《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日起施行）的实施，答辩人按照不动产首次登记的要求重新准备房屋产权登记资料，包括因变更测绘重新出具《房产测绘成果报告书》、《房屋建筑竣工验收备案单》、分期竣工综合验收备案证明等。从以上可以看出，答辩人在提报房屋产权登记资料的过程中，随着法律、法规、政策的不断实施和出台，答辩人不断的更改提报房屋产权登记资料。答辩人取得相应登记材料时间与政策法规的实施时间基本吻合，这充分说明这是答辩人不断向产权登记部门提报房屋产权登记资料而不断补充的，根本不可能是2017年12月前为提报房屋产权登记资料而集中准备的，因此，答辩人提报房屋产权登记材料不存在违约行为。另外，答辩人提报房屋产权登记材料受到法律法规政策的影响，这属于不可抗力因素，非《买卖合同》第十五条第1款中的“出卖人的责任”，根据《合同法》的规定，根据不可抗力的影响，即使由违约情况也应当免除答辩人的责任。三、答辩人不承担违约责任。在涉案楼盘房屋交付后，部分业主私自将各自购买房屋中部分不能隔层的区域而隔层，导致涉案楼盘使用面积增大、容积率增大，现部分业主改建后的房屋与规划图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收。在提交登记材料过程中，因《建设工程竣工规划核实合格证》补办、房产测绘成果报告书变更测绘等非答辩人可控因素以及法律、法规、政策的不断实施和出台导致未能办理完成产权登记，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款“若因买受人的原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任”的规定，答辩人不承担违约责任。四、答辩人积极办理涉案房屋产权登记。按照《买卖合同》的约定办理产权登记是答辩人应尽的义务，答辩人不可能、更不会明知违约而拖延办理产权登记，答辩人作为国有企业更不可能存在这样的意图和行为，被答辩人和答辩人签订的《买卖合同》购买涉案房屋更多的也是看中了答辩人的国有背景。但在办理涉案房屋产权登记过程中，除上述政策原因外，涉案楼盘房屋交付后，多数业主违反规划设计图纸进行房屋改造、私自搭建隔层，导致综合验收存在障碍，极大程度上拖延了办理涉案房屋产权登记，正是答辩人积极沟通协调，才完成了所有涉案房屋的房屋产权登记。在涉案楼盘业主拿到产权证后，没有人去在乎延期背后的原因，只在乎答辩人的赔偿，这明显违背诚实信用原则。退一步，即使提报产权登记资料备案延期，也应综合审查法律、法规政策因素和答辩人的过错情况，而不应由答辩人承担所有责任，从而致使答辩人陷于无休止的诉讼纠纷中。综上所诉，被答辩人诉求已过诉讼时效且答辩人不存在违约行为，被答辩人的诉求无事实及法律依据，请求贵院驳回其诉讼请求。即使提报产权登记资料备案延期，也应综合审查法律、法规、政策因素和答辩人与被答辩人的过错情况进行综合认定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，即原告提供的济南市商品房买卖合同、购房发票、物业费收据、不动产权证书等，被告提供的工程验收材料、涉案楼房的所有权初始登记、规划设计图纸等证据，本院认定事实如下：2010年12月6日，原告张孜涵与被告银座公司用该公司提供的格式合同签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定张孜涵购买银座公司开发的******商务商业用房一套，房款总金额为856262元；银座公司应于2012年3月31日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付张孜涵使用，并在房产交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案；如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务；若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，出卖人不承担违约责任；双方还约定了其他内容。合同签订后，张孜涵向银座公司支付了所购房产的总房款854160元。但银座公司未按上述期限向张孜涵交付房产，迟至2012年6月，才将涉案房产交付张孜涵。2017年12月13日，银座公司取得了涉案房产所在楼幢的所有权初始登记。经据实结算，房产总价款为854160元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是合同相关免责条款的效力、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。首先，关于相关免责条款的效力。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案商品房买卖合同第十五条第2款的部分内容为：若因其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。原告提出其为免除被告法定责任的格式条款，在签订合同时未向原告明示，该条款排除了原告的合法权益，应为无效条款。被告提出，该条款系双方真实意思表示，是双方自愿订立的，未违反法律规定，应为有效条款。本院经审核认为，《合同法》对违约责任采纳的是严格责任原则。因此，该法第一百二十一条明确规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。而系争条款的涵义是因第三人原因导致的违约其不承担民事责任，显然违反上述法律规定，且符合免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之条件，加之该条款系银座公司提供的格式条款，依据《合同法》上述关于格式条款的规定，应当认定为无效条款。其次，关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据合同约定，系争违约金是以日为单位连续产生的独立债务，故各日的违约金应分别适用诉讼时效。因张孜涵已于2019年7月9日诉至我院。据此，张孜涵所提出的2016年7月9日及此前的违约金要求，根据现行《中华人民共和国民法总则》的新规定，已经超过了三年诉讼时效。故张孜涵现在要求银座公司支付2016年7月10日至2017年12月12日（包括起始日）的违约金，未超过诉讼时效。综上所述，银座公司迟至2017年12月13日才将涉案房产办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，并取得房产所有权初始登记，违反了合同的时限约定，应承担民事责任。被告抗辩依据的相关免责条款系无效条款，因此，其各个抗辩理由没有相应依据，本院不予采纳。原告部分违约金请求合法有据，且未超过诉讼时效，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山东银座置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张孜涵违约金，数额为以854160元为基数，自2016年7月10日起按每日0.005%计算至2017年12月12日止（包括起始日和终止日）；二、驳回原告张孜涵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，减半收取计179元，由被告山东银座置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、交纳上诉费，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。未按期预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 吕洪涛二〇一九年九月二十九日法官助理 张晓蕙书 记 员 赵 媛