四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1903民初1227号 原告：李国强，男，1980年10月21日出生，汉族，住巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：王科：四川宏坤律师事务所律师。 被告：鲜小平，女，1970年1月21日出生，汉族，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：何平，四川同善律师事务所律师。 第三人：四川省万锦宸置业有限公司，住所地四川省巴中市恩阳区义阳大道****，统一社会信用代码9151010767716690XT。 法定代表人：刘玉成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑凯，该公司职工。 原告李国强与被告鲜小平、第三人四川省万锦宸置业有限公司(以下简称万锦宸公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告李国强的委托诉讼代理人王科、被告鲜小平的委托诉讼代理人何平、第三人万锦宸公司的法定代表人刘玉成及其委托诉讼代理人郑凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李国强向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于巴中市恩阳区锦宸金凤2栋7楼6号住房一套的强制执行，并解除对该套住房的查封；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：因第三人对张钧负有债务，遂将其开发的位于巴中市恩阳区锦宸金凤2栋7楼6号住房一套抵偿给张钧，并于2017年3月12日签订了《商品房自愿预定协议》。2018年3月18日，原告以244923元的价格从张钧处购买了该房，并签订了《商品房自愿预定协议》。协议签订后，原告按照协议约定交付了房款并对该房产实际占有。为了方便产权办理，2018年3月20日，原告与第三人更换了与张钧所签订的协议为《商品房买卖合同》，现原告欲办理房屋不动产权属登记证书时，方知悉该房屋被恩阳区人民法院查封，且在强制执行中。原告提出执行异议后被驳回。原告认为，第三人对其开发的前述房产已取得预售许可手续，其以物抵债将房屋抵给张钧，其行为不违反法律效力性强制规定，合法有效。张钧对该房屋享有处置权，其与原告签订的《商品房自愿预定协议》当属合法有效。且原告已向张钧支付了房款并已实际占有该房屋。为便于产权手续的办理，原告与第三人协议更换签约主体，并不改变原告对案涉房屋的取得是在张钧处依法购买所得的客观事实。故人民法院对该房屋的查封、评估、拍卖行为是错误的。 原告向法庭提交的证据有：原被告的身份信息、（2017）川1903民初1299号民事裁定书、（2019）川1903执异7号执行裁定书、商品房预售许可证复印件、张钧与第三人签订的《商品房自愿预定协议》复印件、第三人向张钧出具的房款、代收费等费用的收据复印件1份、交房结算清单复印件1份、原告与张钧签订的《商品房自愿预定协议》复印件、张钧向原告出具的2份收款收据（其中10万元的收据系复印件）、原告与第三人签订的《商品房买卖合同》、巴中市房产管理中心出具的《个人及家庭房屋登记表》、巴中市不动产登记中心出具的《个人及家庭不动产登记记录》。 被告鲜小平辩称：1、原告与张钧不存在合法的买卖关系；2、根据物权法等相关法律规定，登记发生法律效力的，未经登记不发生法律效力。合法的买卖行为是指买受人的付款行为和出卖人的协助配合变更产权行为，二者缺一不可。被告怀疑原告与第三人恶意串通，损害被告的合法权益。即使原告与第三人以及案外人的买卖合同合法有效，也不能对抗物权登记才生效的规定；3、原告的房屋买卖行为发生在涉案房屋被人民法院查封之后，被查封的财产任何个人无权处置；4、执行裁定程序合法，实体公正；5、原告所述涉案房屋为唯一住房与本案没有关联性；6原告所提证据不能达到证明目的，没有抵款的有力证据，也没有任何付款凭证；7、原告提供的作废的合同以及复印件不予认可。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人万锦宸公司述称，法院查封之前，房屋就抵给了张钧，张钧又卖给原告的。第三人向法庭提交的证据有商品房预售许可证。 经审理查明：2013年4月7日，第三人万锦宸公司取得锦宸金凤项目的商品房预售许可证。2017年3月12日，张钧与第三人万锦宸公司签订《商品房自愿预定协议》，由张钧预定第三人万锦宸公司开发的巴中市恩阳区柳林镇锦宸金凤商住小区2号楼706号住房一套，房屋总价款268249元，代收费25969.53元，合计294218.53元，第三人于同日给张钧出具收款收据一份，收款金额为294218.53元。2018年3月18日，第三人万锦宸公司与原告李国强签订《商品房自愿预定协议》，预购人为李国强，预购房屋为锦宸金凤商住小区2号楼1单元706号住房一套，房屋总价款244923元，出卖人处由张钧签字，盖有第三人万锦宸公司印章，同日，张钧向李国强出具购锦宸金凤2号楼706号住房购房款10万元的收据1份，2018年3月20日，第三人万锦宸公司与原告李国强就同一房屋签订《商品房买卖合同》，房屋总价款268249元，代收费25969.53元，同日，张钧向李国强出具购锦宸金凤2号楼706号住房购房款12万元的收据1份。 鲜小平因与万锦宸公司民间借贷纠纷一案，于2018年2月3日向本院申请财产保全，本院于同月8日依法裁定对属于万锦宸公司的锦宸金凤2号楼706号住房予以查封。该案在执行过程中，原告李国强以案外人身份于2019年6月27日提出执行异议，请求对查封房屋停止执行并解除查封。本院于2019年7月16日裁定驳回案外人李国强的异议请求。 认定上述事实的证据有：原被告的身份信息、（2017）川1903民初1299号民事裁定书、（2019）川1903执异7号执行裁定书、商品房预售许可证、张钧与第三人签订的《商品房自愿预定协议》复印件、第三人向张钧出具的房款、代收费等费用的收据1份、原告与张钧签订的《商品房自愿预定协议》复印件、张钧向原告出具的2份收款收据（其中10万元的收据系复印件）、原告与第三人签订的《商品房买卖合同》。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，第三人万锦宸公司同时符合“被执行人”和“被执行的房地产开发企业”两种情形，第二十八条和第二十九条产生竞合，并非适用第二十九条就可排除适用第二十八条。第二十八条属于普适性条款，第二十九条属于特别条款，所以第二十八条、第二十九条均适用于本案。第三人万锦宸公司于2013年4月7日即取得锦宸金凤项目的商品房预售许可证，2017年3月12日，其将案涉房屋抵偿给张钧，本可签订正式的商品房买卖合同，并依法办理备案登记或房屋过户手续，但双方仅签订了《商品房自愿认购协议》。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定的，第三人万锦宸公司将房屋抵偿给张钧，未经登记，不发生效力。在案涉房屋已被人民法院查封之后，张钧及第三人万锦宸公司将房屋转让给原告李国强的行为是妨碍民事诉讼的违法行为，所签订的《商品房自愿预定协议》和《商品房买卖合同》均无效。不能满足《异议复议规定》第二十八条第（一）项和第二十九条第（一）项的规定。原告李国强在购买房屋时，未认真核实房屋权属是否存在无法办理过户手续的障碍，其本身存在过错。故原告李国强的诉讼请求不符合《异议复议规定》第二十八条、第二十九条之规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告李国强的诉讼请求。 案件受理费4970元，由原告李国强负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判长  吴兴元 审判员  李 正 审判员  王振宇 二〇一九年九月二十七日 书记员  朱 娟