湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初3733号原告：湖南大汉物业管理有限公司株洲分公司，住所地株洲市芦淞区沿江路**大汉希尔顿国际******。法定代表人：刘小溪，公司经理。委托诉讼代理人：胡军，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，申请撤回上诉，领取案件受理费、签收法律文书等）。委托诉讼代理人：黄文京，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：冯常规，女，1981年11月28日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区荷花乡新桥村新屋湾组**，公民身份号码：4302031981********。被告：刘茂枝，男，1982年12月30日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区清水乡大华村汪家湾组**，公民身份号码：4302031982********。原告湖南大汉物业管理有限公司株洲分公司（以下简称“大汉物业公司”）诉被告冯常规、刘茂枝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法由审判员李程适用简易程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告大汉物业公司的委托代理人胡军、黄文京到庭参加诉讼，被告冯常规、刘茂枝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告大汉物业公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付2016年1月1日至2019年5月31日期间的物业管理费6924.9元及逾期付款违约金2329.6元，共计9254.5元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月5日，两被告与株洲市大汉房地产开发有限公司(下称大汉房产公司）签订了《株洲市商品房预销售合同》，两被告购买大汉房产公司预售的《大汉希尔顿国际》芦淞区沿江中路8号大汉希尔顿国际2913(2栋2905)室，住房建筑面积为84.44平方米。2015年12月9日，大汉房产公司与原告湖南大汉大物业管理有限公司株洲分公司（2019年7月23日变更为湖南大汉物业管理有限公司株洲分公司）签订了《大汉希尔顿国际前期物业服务合同》，约定高层住宅的物业管理费用为2元/m2/月，于2016年1月1日开始计收物业服务费，同时还约定了若被告违反协议，不按约定交纳有关费用的，原告有权要求两被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。两被告享受了原告提供的物业管理服务。但两被告从2016年6月1日至2019年5月31日止共拖欠41个月的物业管理费，金额为6924.9元、违约金2329.6元，共计9254.5元。原告多次通过电话、上门催收、发送催收函等多种方式向两位被告催收物业费，未果。被告冯常规、刘茂枝未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见、证据和质证意见。原告大汉物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据：营业执照、内资企业登记基本情况表、资质证书、开户许可证、身份证复印件、房屋预售合同、不动产权证、公证书、委托书、受委托人冯夺身份证复印件、入伙通知书、入伙办理流程单、入伙收楼确认书、大汉希尔顿国际前期物业服务合同、前期物业服务协议、前期物业管理合同解除协议、中标通知书、住宅前公共性物业服务收费审核通知单、住宅前公共性物业服务收费申报审核表、招标代理协议、外地株洲市物业服务企业资质备案申请表、株洲市前期物业管理备案书、关于大汉希尔顿国际物业管理单位变更通知、大汉希尔顿国际前期物业服务合同、关于大汉希尔顿物业费收取通知、收费价格公示牌、更换物业服务公司现场公布信息照片、催缴通知单、物业费催缴函、快递单、快递投递查询单。被告未到庭质证视为其放弃相应权利，本院经审查后认为原告的证据均具备真实性、合法性、关联性特征，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告冯常规、刘茂枝系株洲市芦淞区沿江中路8号大汉希尔顿国际2913（2栋2905）室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为84.44㎡，原告自2016年1月1日开始担任大汉希尔顿国际小区的前期物业服务企业。2015年12月9日，以株洲市大汉房地产开发有限公司为甲方，以原告大汉物业公司为乙方，双方签订一份《大汉·希尔顿国际前期物业服务合同》，约定：乙方为大汉希尔顿国际小区提供物业服务；业主按拥有物业的建筑面积，以高层住宅2元/㎡/月的标准交纳物业费，支付费用采取每半年交纳一次的方式支付；业主不按规定交纳物业费，从逾期之日起按每日万分之五的标准支付拖欠物业服务费的滞纳金；合同期限自2015年12月10日起至与业主委员会签订正式物业服务委托合同止。合同签订后，原告自2016年1月1日开始为被告提供了物业管理服务，但被告自2016年1月1日起至2019年5月31日未交纳物业服务费，经原告催收未果，酿成本案纠纷。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，大汉希尔顿国际小区的建设单位大汉房产公司与原告大汉物业公司签订的《大汉·希尔顿国际前期物业服务合同》，系签订双方真实意思的表示，加盖了双方的公章，且未违反法律禁止性规定，对大汉希尔顿国际小区业主包括被告冯常规、刘茂枝具有法律约束力，故被告应依约向原告交纳2016年1月1日至2019年5月31日期间的物业费。经计算，被告冯常规、刘茂枝在2016年1月1日至2019年5月31日期间应当交纳的物业费为6924.08元（84.44㎡×2元/月×41个月）。被告在合同履行过程中未及时交纳物业管理费，违反了合同约定，应承担相应的违约责任，原告主张按合同约定的逾期付款违约金标准要求被告支付违约金2329.6元，该主张计算标准过高，本院酌情按照被告欠费总额的30%予以确定为2077元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冯常规、刘茂枝共同于本判决生效后十日内向原告湖南大汉物业管理有限公司株洲分公司支付物业管理服务费6924.08元及逾期付款违约金2077元，共计9001.08元；二、驳回原告湖南大汉物业管理有限公司株洲分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告冯常规、刘茂枝共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账缴费的，开户行：华融湘江银行长沙分行经营部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  李程二〇一九年九月二十九日法官助理张青书记员宾强附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。