江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初7013号 原告：南昌福田物业管理有限公司，住所地江西省南昌市西湖区建设西路58号千禧颐和园中林苑15栋A单元601号，统一社会信用代码9136010072392096XM。 法定代表人：李光斌，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈历云，江西添翼律师事务所律师，执业证号13601201710012936。 被告：张某某，男，1971年10月7日生，汉族，江西省樟树市人，户籍地江西省樟树市，现住南昌市红谷滩新区。 原告南昌福田物业管理有限公司与被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南昌福田物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈历云、被告张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南昌福田物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2011年1月至2019年3月期间的物业费17294.31元，滞纳金和违约金3721.42元，合计21015.73元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原告与天赐良园业主委员会签订《物业服务合同》，并在合同到期顺延两年后又续签合同期限至2019年12月31日，约定由原告向天赐良园小区提供物业管理服务，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳物业管理费，其中高层住宅、小高层住宅、别墅、商业物业1.5元/平方米/月，按月或按季缴纳物业费，逾期欠费业主按每日0.3%的标准计算缴纳滞纳金。被告在该小区房产建筑面积116.46平方米，自2013年1月至2019年3月未付物业费，原告多次催收未果，诉至法院。 被告张某某辩称：1.被告对欠费期间有异议，被告是2010年12月8日住进天赐良园小区，当时将购房时取得的免一年物业费的冲抵券交给了物业，所以2011年12月之前的物业费已交清；之后被告在2011年12月底又缴纳了一年的物业费，所以实际应自2012年12月开始欠费，只是交纳物业费的单据被告找不到了。2.被告在小区内多次被盗，被告不交物业费是因为物业对被告和其他居民被盗视而不理。2010年7月下午被告为小区一户私人别墅进行装修时，因业主没有时间过来开门，就将一车板材放在业主门口，第二天七点多发现所有板材被盗，价值8000元左右，当时去物业查看监控，监控不清楚，物业对此也未作出回应。2012年春节前，小偷在晚上偷走了被告一部手机和现金；2012年大年初七，被告从乡下回来时发现房门被撬，屋内一片狼藉，这两次被偷物业都没有给过任何解释。2012年9月份，小偷深夜进入被告女儿房间，导致孩子受到惊吓，再也不想住那间房，影响了高考。3.物业没有改进物业服务，没有尽到责任。小区别墅改建扩建占用道路影响通行，消防通道停满了车辆，所有道路划有停车位，福田物业改为彩生活物业也没有通知被告，2010年就开始动用维修基金修电梯且拖了半个多月才修好，2018年才完善部分电子门岗但单元门还是没有弄好，购房时说小区门店是无烟区但现在有十几家餐厅直通小区内。4.物业催缴物业费时态度恶劣，2016年时曾叫一帮年轻人晚上过来收物业费，态度很凶，被告当时要求和物业经理谈，并表示物业完善了服务就开始交费，但一直无人和被告联系。被告并非不愿交物业费，实际上整个小区也不是被告一家未交物业费，有很多家未交。现在服务有所改善，所以被告愿意从2016年开始交物业费，但作为小区居民被告对消防通道堵塞、环岛到处停车、消防报警器等安全隐患问题还是很担心。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的三份物业服务合同、天赐良园业主委员会2019年5月10日的情况说明、南昌市不动产登记信息查询结果、张贴催费通知单的照片、小区环境照片、2019年6月12日勘验笔录、2019年6月12日调查笔录等证据，本院认定事实如下： 原告南昌福田物业管理有限公司是南昌市红谷滩新区凤凰北大道88号天赐良园小区前期物业服务企业，天赐良园小区物业服务一直由原告南昌福田物业管理有限公司提供。天赐良园小区成立业主委员会后，天赐良园业主委员会先后与原告签订过三份《物业服务合同》，三份合同约定的物业服务期限分别为2012年1月1日至2012年12月31日，2014年1月1日至2015年12月31日，2018年1月1日至2019年12月31日。其中，业主委员会与原告签订的第二份物业服务合同（即期限为2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务合同）中明确合同期内业主委员会按照合同及附件约定的服务标准，会同楼栋长、热心业主代表等人员，按照每两个月一次的频次对物业服务进行考核评分，在合同期2014年1月1日至2015年12月31日的考核中有7次以上获得80分以上的，则合同顺延一年至2016年12月31日，在顺延期2016年1月1日至2016年12月31日的考核中，5次以上获得80分以上的，则合同再顺延一年至2017年12月31日。上述三份《物业服务合同》均有如下约定：1.本小区区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅标准为0.8元/平方米/月，高层和小高层住宅为1.5元/平方米/月，不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目；2.物业服务内容包括制订物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和《业主管理规约》的授权制订物业服务有关制度，物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务，维护秩序、对机动车辆停放进行管理，做好安全防范工作，消防服务，负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案，对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规与、规章的行为，应当及时告知、劝阻，制止并及时向有关部门报告，对于继续违法、违规装饰装修和使用且相关结果持续存在的行为，积极沟通并协助政府有关部门进行处理、处罚等；3.业主应自觉按时交纳物业管理服务费，不得拖欠，逾期欠费业主将按每日千分之三的标准计算交纳滞纳金。三份合同还对物业服务标准、公共设施及业主共有物业收支管理等其他内容进行了约定。被告张某某系红谷滩新区凤凰北大道88号天赐良园XX栋商住楼X单元XXX室业主，该房屋系高层建筑，房屋建筑面积为116.46平方米，房屋产权于2010年7月16日登记在张某某和陈某某名下。原告以被告张某某欠交物业费为由提起本案诉讼，被告张某某抗辩称2012年12月之前的物业费已交清。对此，原告陈述称被告张某某于2010年10月交纳了2010年11月至2011年10月一年的物业费，自2011年11月1日起的物业费未交纳。就小区物业服务存在的问题，本院曾于2019年6月12日到天赐良园小区就小区整体环境进行查看，该小区别墅区违章搭建严重，高层建筑也有搭建阳光房的情况，小区景观池内部分无水，部分积有污水，过道卫生打扫不到位，楼栋间有一垃圾堆放点，草地有损坏，黄土裸露，有些绿地被私自占用用于种菜，部分单元门门禁坏损，通过小区周围店面后门可直接进入小区。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，被告作为天赐良园小区业主，原告与天赐良园小区业主委员会之间签订的物业服务合同对被告具有约束力。天赐良园小区业主委员会与原告签订的第一份物业服务合同于2012年12月31日到期后至2019年3月期间，虽有部分时间业主委员会未与原告签订书面的物业服务合同，但原告一直在该小区提供物业服务，事实上双方一直存在物业服务关系，未签订书面合同期间双方权利义务应参照原告与天赐良园小区业主委员会签订的物业服务合同确定。被告享受了物业服务，应向原告交纳物业费，但同时，原告也应按照约定的标准提供物业服务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告对其交纳物业费的事实负有举证义务，被告提出的2012年12月之前物业费已交清但未能提供证据证明，故对其该项抗辩意见不予采信，对原告陈述被告未交纳2011年11月至2019年3月期间物业费予以确认。结合被告提交的小区环境照片和法院到小区查看了解的情况，可以认定原告履行物业服务合同存有瑕疵，其提供的物业服务未能达到约定的服务标准，综合本案具体情况，本院酌定被告向原告按70%的比例支付2011年11月至2019年3月期间的物业服务费10883元（1.5元/月/平方米×116.46平方米×89个月×70%）。原告物业服务存有瑕疵，业主不是无故拖欠，对原告要求被告承担逾期交纳物业费的滞纳金和违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，判决如下： 一、被告张某某于本判决生效之日起十日内支付原告南昌福田物业管理有限公司自2011年11月至2019年3月期间的物业服务费10883元； 二、驳回原告南昌福田物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费330元（已由原告南昌福田物业管理有限公司预交），减半收取165元，由原告南昌福田物业管理有限公司负担130元，被告张某某负担35元，退回原告南昌福田物业管理有限公司165元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  邬化雨 二〇一九年九月二十九日 书记员  钟芬芬 附：相关法律条文及司法解释 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。