河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终4789号上诉人（原审被告）：河南豪盛商贸有限公司，住所地：南阳市人民路鸿德购物公园**。法定代表人：陈兰，系公司负责人。委托诉讼代理人：张伟，河南通义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王博伦，男，汉族，1994年6月14日出生，住河南省唐河县。上诉人河南豪盛商贸有限公司（以下简称豪盛公司）因与被上诉人王博伦为房屋租赁合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初2658号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。豪盛公司向本院上诉请求：撤销一审判决第一项内容，改判为上诉人按照每月843元的市场标准向被上诉人支付租金，诉讼费用由本案被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定双方的租赁合同期限已经超过，双方未再继续签订租赁合同，应参照前期约定租赁费每月1939元计算占有使用费的认定错误。一、被上诉人与原鸿德公司签订的租赁协议书，属于开发商售后包租营销模式中的一个环节，其与一般意义上的租赁有明显区别。二、租赁协议中关于租金即数额的约定，名义上为租金，事实上不是市场意义上的租金标准。三、租赁协议到期后，双方在继续履行合同上存在争议，并没有继续履行的合意，因此租金参照前期约定租赁费用错误。四、因原租赁协议租金数额显失公平，后期租金应当调整为市场价格。显失公平的表现，有：1、从数额标准上看，负一楼比一楼还要高。2、与当时市场价比对，明显高于市场价格。3、与现行市场价比对，明显高于市场价格。4、上诉人提供商业管理服务的成本因素也应当予以考虑。五、上诉人有权请求人民法院对后续租金数额予以变更。根据合同法第54条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或撤销。六、本案涉及商户达数百户，租金按照市场价格判决。才能统一协调。真正解决群体性社会矛盾，减少诉累。王博伦辩称，一、答辩人与上诉人签订的租赁协议书，系双方真实意思表示，不违法律法规的强制性条款规定，合法有效。1、按照房款的一定比例计算租金标准，属于双方合意一种租金计算方式，不违反法律法规的强制性规定。2、双方约定租金支付方式不是返本销售，不违反《商品房销售管理办法》第十一条的规定，且该规定—于国务院部门规章，不属于法律法规，是否违法该规定，与民事合同是否有效的认定无关联，因此，本案不适用建设品房销售管理办法》的任何规定。二、本案租金标准不存在显失公平，是否显失公平不属于本案审查范围。1、租金标准是上诉人在签订租赁协议时主动、自愿确定的，不存在显失公平情形，上诉人理应诚信履行。2、上诉人已经按照租赁合同约定实际经营被上诉人出租房屋，被上诉人原审起诉的是上诉人拖欠的租金，上诉人无权就拖欠租金以显失公平为由，提出减少租金的抗辩理由。如上诉人认为租金标准过高，只能就未履行的租赁,同期间的租金提起变更、撤销之诉，且上诉人只能在法定1年的除斥期限内提出，上诉人不仅已过时效，又未提起反诉，该上诉理由不属于本案审理范围。王博伦向一审法院起诉请求：2009年9月23日原告与被告签订《鸿德购物公园商铺租赁协议书》，协议主要内容为：一、原告将位于鸿德购物公园流行前线负一层163号商铺（建筑面积11.73平方米）的产权所有人。原告将该商铺租赁给被告统一规划装修和经营。二、租赁期限自2009年9月23日起至2019年2月5日止。三、被告每年支付23268元租金费用给原告，折合每月1939元。四、租金按自然月支付，自原告交情房款及相关费用之日起开始计算，乙方每月20日前将上租金费用存入原告指定银行账户等。2019年2月5日《租赁协议书》期满，原被告没有续签协议，现被告拒绝将商铺返还原告。原告认为，租赁协议期满以后，被告作为承租人有义务返还原告商铺，并承担返还商铺之前的占用使用费。请求1、判令被告将位于南阳市××与××路交叉口东北区域鸿德购物公园流行前线负一层163号商铺返还给原告。2、判令被告按照每月1939元的标准支付原告上述商铺自2019年2月6日起至实际返还之日止的占有使用费。一审法院认定事实：2009年9月23日，原告王博伦与南阳鸿德房地产开发有限公司签订《协议》，原告王博伦购买南阳鸿德房地产开发有限公司开发的鸿德购物公园流行前线163号商铺，面积11.73平方米，价款202330元。2009年9月23日，原告王博伦（甲方）与河南鸿德购物公园商业管理有限公司（乙方）签订鸿德购物公园商铺租赁协议书。协议约定的主要内容：第一条、甲方为鸿德购物公园流行前线163号商铺产权所有人，自愿将该商铺租赁给乙方统一规划、装修和经营。第二条、租赁期限约为10年自2009年9月23日至2019年2月5日止。第三条、乙方每年支付23268元租金费用给甲方，折合每月1939元。现原告王博伦请求被告返还商铺并支付自2019年2月6日至返还其间的占有使用费。河南鸿德购物公园商业管理有限公司后变更为被告河南豪盛商贸有限公司。一审法院认为，本案原告王博伦购买被告河南豪盛商贸有限公司开发的商铺属于“产权式商铺”。产权式商铺是指商业性开发商为了筹集或者迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干的独立部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”，可见“不得损害公共利益或他人合法权益”亦应为“产权式商铺”的实用原则。本案中，原告王博伦在与被告豪盛公司签订《协议》应当知晓该商铺为“产权式商铺”，有别于“独立产权式商铺”，其权利行使必然要受到一定限制。虽原告王博伦对于涉案商铺享有所有权，在租赁合同到期后，有权要求被告返还商铺，但原告王博伦所购买的商铺仅占被告河南豪盛公司经营管理的商场极小的一部分，且没有独立的围墙将其购买部分与相邻其它商铺、过道等相隔，也没有独立的强、弱电和给、排水系统。在该商铺所在的楼层范围内，其不是独立的封闭空间。加之该商铺位置虽在图纸上得以标注，但在现场很难将其与相邻商铺进行区分。因此，原告与该商业中心同楼层其它业主之间的空间权利处于交织状态。当该楼层所有业主的面积所有权相结合时，其空间意义可以得到充分的体现，一旦独立开来，业主个人也很难将所买商铺发挥利益最大化。另外楼梯、电梯、公共卫生间、商场内通道、走道等分层分摊、顶棚、地面等均有被告统一装饰。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危害建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案商铺业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；为维护大多数业主的利益，目前市场经济认可的产权经营模式有利于保护全体产权人，商铺所有人与经营者就租赁合同到期后是否续租、返还、变更等问题磋商均应参照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，即经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过决议，方可代全体业主表达意见，原告王博伦等业主个体主张租赁合同期满后请求返还商铺不能代表绝大多数业主的意思，应服从于绝大多数业主的意志。综上，本案不具备返还原物的客观条件，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告请求被告返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方的租赁合同期限已到，双方未继续签订租赁合同但被告继续占有使用出租商铺，应参照前期约定租赁费用每月1939元向原告支付占有期间使用费。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、《中华人民共和国民法总则》一百七十九条第八款之规定，判决如下：一、限被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，参照每月1939元标准向原告王博伦支付商铺实际占用费用。（自2019年2月6日起至被告河南豪盛商贸有限公司实际占用原告王博伦商铺期间）二、驳回原告王博伦的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。二审中，当事人双方均无新的证据向本院提交。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，王博伦与豪盛公司之间的房屋租赁合同的效力，在类案生效判决中已认定系有效合同，对此本院不再赘述。双方在履行合同过程中，因原租赁合同约定的租赁期限届满，依照我国《合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案的双方当事人约定2019年2月5日租赁合同期限届满，但双方就是否应当返还原租赁物、是否解除合同、原租赁费是否过高、是否变更合同约定等问题，未达成新的协议。基于原商品房买卖合同“由开发商按城市规划统一使用”的约定，不能确定在租赁期限届满后开发商是否应当直接交付商铺，一审法院未支持王博伦关于返还商铺的诉讼请求，并无不当。但在租赁费双方未协商变更前，一审法院参照原租赁费的约定标准计算承租人应当支付的租赁费，该处理结果均有事实及法律依据。上诉人称应当按照市场变化情况，参照现价支付场地租赁费，但根据合同相对性原则，其应当与被上诉人共同自愿协商，在合法、公平的前提下另行签订合同。上诉人关于应按照市场标准支付租赁费的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人豪盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南豪盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇一九年九月二十五日书记员  宋亚男