上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初4960号原告：陈某2，男，1979年9月30日生，汉族，住上海市金山区。原告：陈某1，女，2003年1月8日生，汉族，住上海市金山区。法定代理人：陈某2，男，1979年9月30日生，汉族，系原告陈某1父亲，即本案上列原告。被告：上海金山万达广场投资有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：于修阳，执行董事。委托诉讼代理人：王辉，上海东方环发律师事务所律师。委托诉讼代理人：张正勤，上海东方环发律师事务所律师。被告：大连万象美物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市。法定代表人：李传玉。委托诉讼代理人：卞霭霆，男，1988年11月26日生，汉族。委托诉讼代理人：嵇红英，女，1977年11月21日生，汉族。原告陈某2、陈某1诉被告上海金山万达广场投资有限公司(下称万达公司)、大连万象美物业管理有限公司(下称万象美公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月13日第一次公开开庭进行了审理，原告陈某2(亦系原告陈某1法定代理人)，被告万象美公司委托诉讼代理人卞霭霆到庭参加诉讼，被告万达公司经本院传票传唤，无故未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案于2019年7月3日第二次公开开庭进行审理，原告陈某2，被告万达公司委托诉讼代理人王辉,被告万象美公司委托诉讼代理人嵇红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿自交房到2018年12月之间的物业费和车位管理费(218.6元乘以37个月=8088.2元)；2、要求被告赔偿自交房到2017年7月之间的房屋租赁费(3500乘以12个月=42,000元)、2017年7月至2018年2月(2500乘以15个月=37,500元)；3、要求被告承担房屋维某费用5000元整；4、要求被告承担诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求为：1、要求两被告赔偿自2016年5月到2018年12月之间的物业费每月218.6乘以37个月等于8088.2元，车位管理费2016年11月至2018年12个月，每月75元乘以26个月，一共10,038.2元；2、要求两被告赔偿自交房次日即2016年7月11日到2018年12月之间的房子租赁费(2016年7月1日至2017年6月30日每月3500元乘以12个月等于42,000元，2017年7月1日至2018年12月1日每月2500元乘以18月=45,000元，一共87,000元)；3、要求两被告承担房屋维某费用5000元整；4、要求两被告赔偿房屋楼顶开裂、钢筋外露生锈、楼顶高低不平等问题的维某费用3000元；5、要求两被告赔偿原告可视电话故障经济损失10,000元；6、要求两被告承担诉讼费。事实和理由：两原告于2015年3月向被告万达公司购买上了上海市金山区海汇街XXX弄XXX号XXX室(下称案涉房屋)商品房，并在2016年5月13日办理了房屋交接手续，在交房验房的当日原告发现房屋存在漏水等问题，所以当天就向物业提出了要求修复，并把一把钥匙放在物业处以便维某。同年5月底物业通知已维某好，但原告发现根被没有维某，且漏水现象更加严重，原告与物业理论，被告知要找开发商。物业找来开发商(万达公司)工作人员，几经交涉，漏水问题始终未解决。后原告拨打城建投诉电话，希望政府职能部门帮忙解决问题，同年9月下旬金山房管局派工作人员协调，万达公司同意修复，如拖延不修复原告的一切损失由万达公司负责。但到了同年12月份，房屋还在漏水，原告无奈向法院起诉，万达公司当时辩称修好了，原告考虑到实际情况，申请了撤诉。2018年8月，在原来漏水的地方万达公司又来修复了一次，同年11月还是发现漏水现象，因万达公司的不负责与不作为导致原告无法装修和使用房屋，原告只能自行修复，现要求两被告承担房屋维某费用和报修到2018年12月期间的租赁费、物业费、车位管理费等。被告万达公司辩称，不同意赔偿原告损失。根据双方合同约定，对于保修期内的质量问题，被告仅对维某费用支出承担赔偿责任。原告主张的各项损失没有事实依据，案涉质量问题系一般房屋质量问题，不影响装修或使用，原告无证据证明其实际租赁房屋并支付租金，案涉房屋物业费及其他费用应由原告承担。房屋交付后进行维某需要原告配合，但原告并未进行配合，相关损失系扩大损失，应由原告自行承担。另外，原告主张的房屋楼顶开裂等维某费用3000元及可视电话经济损失已经超过保修期，不同意支付费用，如法院认为其应承担责任，由法院酌情判决。被告万象美公司辩称，不同意赔偿原告的损失，其提供的是物业服务，房屋保修是开发商的责任，物业已经起到了传达作用。经审理查明,2015年3月12日，两原告与被告万达公司签订《上海市商品房预售合同》，约定：两原告向被告万达公司购买案涉房屋；被告万达公司交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告万达公司除免费修复外，还须按照修复费用的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；自该房屋验收交接之日起，被告万达公司对该房屋负责保修。保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定等等。该合同补充条款约定：被告万达公司或其委托的物业服务公司或其他第三人对原告或其毗邻业主履行保修义务时，原告应予配合，否则因此导致的扩大损失由原告承担；对于在保修期内确属被告万达公司应当承担保修责任的质量问题，被告万达公司除履行保修义务外，仅对由此造成的原告直接损失承担赔偿责任，无需赔偿其他不属于直接损失范畴的其他责任。未免异议，双方明确原告直接损失仅指质量问题造成的维某费用支出等等。同时，被告万达公司向两原告出具《上海市新建住宅质量保证书》作为上述合同的附件，上载：…四、在正常使用条件下，质量保修期限为：…地基基础工程和主体结构工程安全，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；墙面、顶棚和地面抹灰工程为2年；电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；住宅质量保修受理部门接到住户的保修申请(书面或电话)后，3日内应予以答复，10日内应进行维某；住宅质量保修受理部门为大连万达物业管理有限公司上海分公司等等。2016年5月17日，被告万达公司将案涉房屋交付原告。同日，原告向被告万象美公司反映案涉房屋主卧飘窗东侧发霉等问题，形成《上海金山万达广场返修单》(下称《返修单》)，原告将案涉房屋钥匙交与大连万达物业管理有限公司上海分公司，对方出具业主托管钥匙委托书一份，载明用于维某；2016年7月14日，原告在《返修单》上向被告万象美公司反映案涉房屋卫生间墙壁渗水严重、主卧东北角渗水问题；2016年7月20日，原告在《返修单》上向被告万象美公司反映案涉房屋主卧东南角漏水；2016年12月22日，原告在《返修单》上向被告万象美公司反映案涉房屋卫生间漏水、主卧漏水。2016年9月27日、2016年11月15日、2016年12月29日，原告向金山区房管局投诉案涉房屋质量问题，金山区房管局出具《住宅工程施工质量投诉处理(调解)意见书》(下称《意见书》)三份。2017年2月28日，被告万象美公司向被告万达公司发送《关于金山万达华府、SOHO、底商、房屋质量维某的公函》(下称《公函》)，称：金山万达华府自2015年10月19日入伙至今，已经发生多次住宅楼板开裂、外墙渗水、墙体发霉、地漏堵塞、墙面空鼓、踢脚线开裂、进户内侧顶部漏水、顶部渗水…可视电话未完工等情况。2015年经金山住宅管理处、项目公司工程部沟通后，贵公司于2015年11月-2017年1月来金山维某过几次，但从2016年1月至今还有七百多户住宅楼板开裂、外墙渗水、墙体发霉等情况发生，严重影响业主正常入住，负面意见层出不穷且越演越烈。在约定时间内贵公司未能采取有效整改措施，由此产生的一些列影响、维某费用、业主要求赔偿损失等费用(详附件维某清单及明细)将从贵公司工程质量尾款中扣除等等。该《公函》抄送被告万达公司项目营销部、工程部、成本部等。2017年7月12日，被告万象美公司再次发函至被告万达公司，内容与前述《公函》大致相同，并载明截止2017年7月25日后未维某完工由万象美公司金山分公司启动第三方维某，费用质保金扣除等。2017年5月18日，被告万象美公司组织项目公司、中建二局、山阳镇房管所等召开金山万达房屋维某问题跟进沟通会，主要内容为根据住宅、SOHO业主报修记录与项目公司、中建二局、营销中心、万象美物业对房屋维某滞后问题进行再次沟通协商，要求质保期之前反馈给各项目公司质保问题的都需安排人员全部维某完成等，并要求各项目公司于5月22日之前对相关问题做一个回复反馈给被告万象美公司，如果回复不了的物业与项目公司协商好请第三方进行维某，业主反馈问题如：1、3号楼住宅二次漏水、发霉问题需处理；2、业主反映有滴水声；3、五楼以下的外墙渗水问题等等。虞锦江代表被告万达公司在会议签到表上签字。2017年3月，就案涉房屋漏水问题，原告曾向本院以被告万达公司及万象美公司作为被告提起诉讼，案号为(2017)沪0116民初3788号(以下简称3788号案)，该案中，被告万达公司委托诉讼代理人称其单位工程师看过确实存在主卧渗水，原告报修过三次，每次报修都及时维某，至2017年6月29日其又找中建二局进行维某，现在已经维某好了，原告表示对万达公司的说法不认可，后原告因赔偿问题无法确定，向本院申请撤诉，本院于2017年8月16日出具民事裁定书。3788号案撤诉后，原告发现案涉房屋卫生间漏水、主卧漏水问题仍然存在，2018年4月，原告将案涉房屋钥匙取回，同年8月，原告开始装修，后又发现案涉房屋存在楼顶开裂、钢筋外露生锈、楼顶高低不平、可视电话无法使用等问题。原告于2018年11月10日、11月27日、12月31日分别报修，后因被告万达公司未及时修理，原告自行委托上海岭艺建筑装潢有限公司(以下简称岭艺公司)进行维某，并支付维某费3000元，岭艺公司于2019年1月26日出具收条。2018年11月15日，案外人王某某(被告万象美公司表示其系总包维某人员)向原告出具证明一份，载明“2018年11月7日下午1点左右我受中建二局的王保锋的委托在案涉房屋给其修了南面房间窗户漏水的问题…发现外墙有裂缝，里面还有漏水现象”。2018年12月12日，原告再次报修，在返修单内容上填写“窗户边外墙裂缝有渗水”。后原告自行委托案外人修复案涉房屋卫生间漏水、主卧漏水问题，其表示支付修复费用5000元。另查明，2016年6月25日，原告陈某2与案外人姜某某签订《租赁合同》一份，约定陈某2租赁姜某某所有的位于金山区龙胜东路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁期限自2016年7月1日至2017年6月30日，每月租金3500元。2016年10月8日、2017年4月2日，姜某某分别向陈某2出具租金收条两份，金额分别为21,000元及10,500元。2017年7月1日，原告陈某2与案外人曹某签订《房屋租赁协议》，由陈某2租赁曹某位于金悦华庭197号101室房屋，租金每月2500元，租期自2017年7月1日至2018年6月30日。2017年6月30日，曹某向陈某2出具租金收条30,000元。还查明，两原告已缴纳2015年12月1日至2016年11月30日物业费管理费2623.32元、2016年12月1日至2017年12月31日物业管理费及2016年11月1日至2017年12月31日停车管理费合计3892元，2018年1月1日至2018年12月31日物业管理费及车位物业管理费合计3523.32元。审理中，两原告及被告一致确认案涉房屋同地段毛坯房屋租金价格为1,750元/月左右。以上事实，由原告提交的《上海市商品房预售合同》、《上海市新建住宅质量保证书》、《返修单》、万达华府房屋质量返修问题证明、物业费及车位管理费发票、租赁合同、租赁协议、收条、房屋交接书、不动产权证、照片、证明(王某某出具)、房屋质量问题维某方案、收款收据、《意见书》、《房屋租赁合同》、付款凭证、发票、3788号案件庭审笔、谈话笔录及民事裁定书、业主托管钥匙委托书，被告万达公司提交的《建设工程竣工验收备案证书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、房屋交接确认单及附件，被告万象美公司提交的《返修单》、《意见书》、会议纪要、可视电话未维某统计表、邀请函、会议纪要签到表、《公函》、《情况说明》、山阳镇社区管理办公室会议纪要、房屋质量问题开发商施工单位联系业主明细单、房屋质量问题跟进开发商施工单位明细单以及本院制作的庭审笔录谈话笔录等证据证实。本院认为，两原告与被告万达公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。被告万达公司作为出卖人，理应交付符合质量要求的房屋，否则应承担质量瑕疵担保责任。双方对于案涉房屋存在渗水、楼顶开裂、钢筋外露生锈、楼顶高低不平、可视电话无法使用等问题均无异议，双方争议焦点在于由此造成的损失赔偿问题。首先，合同中被告万达公司仅赔偿维某费用损失的约定免除了被告万达公司的质量问题损失赔偿义务，且未采取合理措施提示原告该约定，故该格式条款应属无效。其次，关于原告的损失，主要包含两项：第一项损失为自行修复费用损失，包括渗水修复费用5000元，该部分原告表示系委托案外人维某，无法提供票据，本院认为，虽原告未提交相应票据，但鉴于案涉房屋主卧及卫生间客观上确实存在渗水情形，修复必然产生相应费用，考虑到本案实际情况，本院酌情确定3000元修复费用；至于楼顶开裂、钢筋外露生锈、楼顶高低不平，原告提交了案外人维某后出具的收据(费用为3000元)，被告万达公司认为费用过高，但未提供相应证据，结合本案实际，本院对原告主张的3000元酌情予以采信；关于可视电话问题，被告万达公司至今未完成修复，并表示由法院酌情裁判，本院认为，原告主张的10,000元损失过高，本院酌情确定为3000元。第二项损失为租金及物业管理费、车位管理费损失。案涉房屋主卧及卫生间渗水问题，在修复前势必影响原告装修入住等，原告主张无法使用的租金及物业管理费、车位管理费损失系为合理。关于租金标准，1,750元/月的标准由原告与被告万象美公司一致确认，也符合该地区的实际情况，本院可予确认。关于起算时间，应以原告报修并将案涉房屋钥匙托管于物业之日即2016年5月17日为准，物业管理费、车位管理费应以原告提供的发票为准。最后，损失承担问题。第一，关于渗水维某费用3000元，应由被告万达公司承担。关于楼顶开裂、钢筋外露及可视电话等问题，鉴于因房屋发生渗水问题，原告自交房之日起就将钥匙交与物业用以维某，直至2018年4月才将钥匙取回，期间还曾向法院提起诉讼，本院认为，考虑到确实存在原告无法及时发现上述质量问题等因素，致使原告未及时主张权利的情形系被告万达公司过错，其应当承担该部分损失共计6000元。第二，关于租金及物业管理费、车位管理费等损失，被告万达公司认为原告在交接后两年半后才自行维某，其任意扩大损失的行为存在过错，本院认为，3788号案件诉讼结束后，原告在被告万达公司拖延修复的或者修复不力的情况下应当在合理期限内自行或者委托他人修复，不应放任案涉房屋处于空置状态。关于该合理期限，考虑到房屋渗水问题，通常需要专业人员维某，被告万达公司多次参与了质量问题的协商，其作为房地产开发企业，几经维某均未修好，原告作为普通买受人，自行维某确实存在一定难度，故该期限本院酌情确定至2017年12月31日，此后发生的损失应由原告自行承担。被告万达公司应当向赔偿原告租金损失34,125元(1750元每月*19.5月)、物业及车位管理费损失6515.32元(根据原告提交的发票计算至2017年12月31日),故被告万达公司应向原告赔偿各项损失合计49,640.32元。原告要求被告万象美公司承担共同赔偿责任的主张，缺乏依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海金山万达广场投资有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某2、陈某1损失人民币49,640.32元；二、驳回原告陈某2、陈某1其他诉讼请求。如果被告上海金山万达广场投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币532元(已减半)，由被告上海金山万达广场投资有限公司负担。被告上海金山万达广场投资有限公司所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟二〇一九年九月十六日书记员  杨艳霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。