云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终582号上诉人（原审被告）：曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区玄坛路**（区建设局院内）。法定代表人：钱家欣，董事长。委托诉讼代理人：杨西安，云南震序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：郑海波，云南震序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周朝启，男，汉族，1965年10月5日生，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：孙鸿波，云南精茂律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘荣华，云南精茂律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：栾树平，女，汉族，1964年4月18日生，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：孙鸿波，云南精茂律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘荣华，云南精茂律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审被告：曲靖雄业房地产开发有限公司。。住所地：云南省曲靖市寥廓南路**法定代表人：邱光雄，总经理。委托诉讼代理人：陈延龙，云南震序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司（以下简称“城投公司”）因与被上诉人周朝启、栾树平，原审被告曲靖雄业房地产开发有限公司(以下简称“雄业公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省曲靖市中级人民法院（2017）云03民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月15日进行了调查，上诉人城投公司的委托诉讼代理人杨西安、郑海波，被上诉人周朝启、栾树平及其共同委托诉讼代理人孙鸿波、刘荣华，原审被告雄业公司的委托诉讼代理人陈延龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城投公司的上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审；或者在查清事实的基础上依法改判，驳回周朝启、栾树平的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费、一审评估费由周朝启、栾树平承担。理由如下：1.本案涉及房屋拆迁安置补偿和商品房买卖合同两个不同的法律关系，一审判决混为一谈。针对超出拆迁安置补偿面积外的房屋应在雄业公司与周朝启、栾树平之间另行建立商品房买卖合同法律关系，因逾期交房产生的损失，应由雄业公司承担。2.《荷花塘片区私有房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称《拆迁安置补偿协议》）第四条对超过30个月过渡期的补偿费用有明确约定，一审法院不应当另行采用租金评估的方式确定。城投公司申请对商铺租赁价格进行评估，只是为了证明周朝启、栾树平单方委托的评估结论违背当时市场的租赁价格水平，以证实案涉商铺的合理租赁价格，并不表示城投公司同意在延长过渡期限内按评估的租赁价格支付违约金。3.2017年9月30日，城投公司已口头通知周朝启、栾树平办理交房手续，周朝启、栾树平也到达交房现场，虽然没有按合同约定书面通知，但不影响城投公司履行了通知交房的义务。4.根据实际测量，周朝启、栾树平拆迁安置商铺面积的情况，周朝启、栾树平并未补交增加面积的全部费用，也未签署《商品房购销合同》，一审法院径行判决城投公司和雄业公司交付房屋不当。5.一审法院无视法律法规关于办理不动产权证的规定，判决直接由城投公司、雄业公司三个月内办理并交付不动产权证严重违法。二审期间，城投公司变更部分上诉理由如下：1.对于上诉状中认为本案涉及房屋拆迁安置补偿和商品房买卖合同两个不同的法律关系主张，城投公司认为本案为房屋拆迁安置补偿关系，不涉及商品房买卖合同关系。2.基于拆迁安置补偿合同产生的责任主体，一审判决确认为城投公司并无不当。3.在周朝启、栾树平付清安置房屋超面积差价后，城投公司则对一审判决第一项、第二项中关于交付占有房屋以及税费的分摊方式无异议，因为按照《拆迁安置补偿协议》的约定，“超差面积部分款项及楼层差价等费用交房之前结清”，在被拆迁人未履行合同先义务时，城投公司具有不履行交房的合同后义务。4.住宅、车位，城投公司不应承担周朝启、栾树平主张的逾期交房损失，也不应再支付双倍过渡费。商铺部分，城投公司不应承担逾期交房损失，但愿意按《拆迁安置补偿协议》的约定承担加倍支付至商铺竣工验收时止的停产停业损失费，即至2018年2月8日。周朝启、栾树平共同辩称：一审判决事实认定客观准确，法律适用正确，应予维持。1.城投公司并无证据证明已书面通知接房，一审查明涉案房屋、商铺竣工日期为2018年2月8日，2017年9月30日并不具备交房条件，逾期交房的违约责任应由城投公司、雄业公司承担。2.《拆迁安置补偿协议》针对的仅是被拆迁人因房屋拆迁而自行解决过渡房源的法定补偿费用问题，并无城投公司逾期交房违约责任的约定，一审采用租金评估的方式并无不当。过渡期补偿费的约定是基于《城市房屋拆迁管理条例》第31条、第32条，针对的仅仅是被拆迁人因房屋被拆迁而自行解决过渡房源的法定补偿费用问题，协议无关于周朝启、栾树平主张逾期交房违约责任的约定，两者概念不一，不能将该补偿费错误的等同于城投公司逾期交房的违约责任。3.对于住宅部分，虽然2017年9月30日之前已经竣工验收，但是城投公司并没有按照合同约定对房屋按照测绘面积进行测绘之后，通知拆迁人补交房款。此外，虽然2017年9月30日已经口头通知交房，但不能证明口头通知之后城投公司就已经履行了合同义务。对于城投公司主张的商铺只应支付至商铺竣工验收之日止的问题，一审判决作出之后，周朝启、栾树平曾于2019年5月再次要求接房，但城投公司和雄业公司拒不交房，所以城投公司主张支付的截止期限法院不应采信。雄业公司述称，同意城投公司的上诉请求、事实和理由。1.一审判决第一项违背《拆迁安置补偿协议》的约定以及办理产权证的一般规定，周朝启、栾树平在没有补交房款、开具不动产发票的情况下，客观上不可能办理不动产权证。2.一审判决从2013年10月17日起计算逾期损失没有事实和法律依据，2013年10月17日-2017年9月30日，城投公司已严格按照《拆迁安置补偿协议》履行加倍过渡费，一审法院不应干预。3.并非雄业公司不愿意交房，而是周朝启、栾树平不愿意补交超面积房款。周朝启、栾树平向一审法院提出诉讼请求：一、城投公司、雄业公司向周朝启、栾树平履行回迁安置住房[雄业金都佳园3幢1单元2501、2502、2505、2506、2507号，2单元2501、2503、2507号房屋]、回迁安置商铺[雄业金都佳园书院路1幢第一层1001、1002号、第二层2002号]及回迁安置车位[雄业金都佳园负四层车位七个(车位号分别为E60、E70、E71、E72、D56、A33、A35)]的交付义务（公摊面积均不超过20%），并于实际交付使用之日起90日内交付不动产权证。因办证产生的相关税费均由城投公司、雄业公司承担。若逾期交付不动产权证，自逾期之日起每日按未交不动产权证商铺市场价值的万分之三计收违约金。二、城投公司赔偿周朝启、栾树平自2013年10月17日至实际交房之日满三个月止的逾期交房损失，[截止至2019年3月16日的逾期交房损失13542807.46元（住宅损失赔偿1541700.81元、一层商铺损失赔偿8820961.5元、二层商铺损失3043645.15元、车位损失赔偿136500元）]（以选房确认面积和车位个数为基数，住宅按每月23.4元/㎡计算、一层商铺按每月241元/㎡计算、二层商铺按每月119元计算、车位按每个每月300元计算）。三、城投公司赔偿周朝启、栾树平一、二层商铺租金损失违约金（8820961.5元+3043645.15元）×30%＝3559381.9元。四、城投公司赔偿周朝启、栾树平评估费损失16000元。五、本案诉讼费由城投公司、雄业公司共同承担。上述费用暂计：17118189.36元。扣除城投公司已支付过渡费1300052.8元后，周朝启、栾树平总损失暂计：15818136.56元。一审审理中，周朝启、栾树平放弃第一项诉讼请求中的逾期办证违约金。一审法院确认案件事实：2011年4月18日，城投公司（甲方）与周朝启、栾树平（乙方）签订《拆迁安置补偿协议》，其中约定：城投公司对周朝启、栾树平所有的房屋及土地，坐落于曲靖市，用地面积为940.2㎡、分摊面积80.8㎡。房屋总建筑面积为862.89㎡，其中：办公用房484.61㎡，一层临街砖混结构铺面172.9㎡，一层临街简易结构铺面122.38㎡，普通简易房83㎡。房屋产权证证载建筑面积为682.2㎡，房屋产权证号：90××56。房屋土地使用权证号为曲市国用（2001）字第0880号。按照荷花塘片区拆迁补偿安置方案，周朝启、栾树平选择以被拆迁房及土地的实际可使用价值给予产权调换安置，具体产权调换的安置。周朝启、栾树平（乙方）用于产权调换的安置房位于角地块，房屋属全框架结构。1.甲方用于回迁安置的商铺位于荷花塘书院路中段西侧，回迁安置房超、差建筑面积部分按照安置回迁房回迁当年该区域市场价补差价。2.甲方用于回迁安置的住房位于该片区所有住房的4-20层，并依据签订协议的先后顺序依次认选，同时签订协议，抓阄确定选房顺序。回迁安置住房为小高层，均价楼层为9层，楼层每平方米差价为30元/层，每向上或向下依照楼层每层每平方米增加或减少30元。超面积10㎡以内的（含10㎡），由被拆迁人按房屋建造成本价1600/㎡向拆迁人补足差价;10㎡以上30㎡以下的（含30㎡），由被拆迁人按房屋均价2300/㎡向拆迁人补足差价；30㎡以上的，由被拆迁人按回迁当年该区域市场价向拆迁人补足差价。按建筑面积1：1回迁安置面积及超面积10㎡以内的（含10㎡）部分不计算楼层差价，超10㎡以上的部分均计算楼层差价。差面积部分由拆迁人按2600元/平方米补给被拆迁人。3.回迁房土地、房屋所有权证由甲方负责办理，回迁给原产权人或法定继承人原面积办证所需税费由甲方负责，房屋维修基金、可视对讲、集中供热设施由乙方负责。4.根据乙方被拆迁房屋及用地现状，按照产权调换回迁安置原则甲方给予乙方回迁安置临街地上一层商铺建筑面积为376平方米、二层商铺建筑面积为376平方米、住宅建筑面积为966平方米、地下、地下车位为七个过渡期限暂定为30个月，过渡期自签订协议之日起至甲方书面通知交房日期计算。由于该片区拆迁涉及户数多，无房源作统一安置过渡，乙方自行解决过渡房源。根据乙方的原有产权证证载建筑面积，住宅或办公在暂定过渡期内按10元/㎡/月进行临时过渡费补偿，计每月临时安置过渡费为4846.00元，每半年领取一次（多退少补）。首次领取一年临时安置过渡费，金额为58152.00元。(首次领取过渡费期限：2011年4月18日-2012年4月17日);商铺停产停业补偿费(过渡费):在暂定过渡期内按30元/㎡/月进行补偿，计每月8858.00元，每半年领取一次（多退少补）。首次领取一年停产停业补偿费（过渡费），金额为106296.00元。(首次领取过渡费期限：2011年4月18日-2012年4月17日)，实际过渡期超过30个月，甲方加倍支付住宅临时安置过渡费和商铺停产停业补偿费（过渡费）。首次领取过渡费合计164448.00元。甲方书面通知交房条件为：安置房竣工验收合格，水、电、路通畅，绿化及配套工程通过相关部门验收合格。补偿协议签订后，周朝启、栾树平依约履行了权证交付及腾房义务。2013年3月5日，甲方（出卖人）雄业公司、乙方（拆迁人）城投公司、丙方（回迁人）周朝启、栾树平签订了《雄业金都佳园回迁安置房选房确认书》，丙方确认选择的回迁安置房为雄业金都佳园3幢1单元2501、2502、2505、2506、2507号，3幢2单元2501、2503、2507号房屋，建筑面积合计1013.61㎡。2013年4月2日，甲方（出卖人）雄业公司、乙方（拆迁人）城投公司、丙方（回迁人）周朝启、栾树平签订了《雄业金都佳园商铺回迁安置确认书》两份，丙方确认选择的回迁安置商铺为雄业金都佳园书院路第一层1001、1002号，参考建筑面积为563.1㎡，参考套内建筑面积为403.64㎡。甲方依据《拆迁安置补偿协议》中拆迁商铺建筑面积376㎡，向丙方回迁安置雄业金都佳园商铺第一层1001、1002号，该套商铺建筑面积约为563.10㎡，超、差建筑面积按《拆迁安置补偿协议》中，超出部分丙方按15平米以内20700元/㎡，15平米以外34740元/㎡补给甲方。回迁建筑面积超出拆迁面积187.1㎡。第二层2002号，建筑面积为393.49/㎡，参考套内建筑面积282.01㎡。甲方依据《拆迁安置补偿协议》中拆迁商铺建筑面积376㎡，该套商铺建筑面积约393.49㎡，超、差建筑面积按《拆迁安置补偿协议》中，超出部分丙方按15平米以内9720元/㎡，15平米以外9720元/㎡补给甲方。回迁建筑面积超出拆迁面积17.49㎡。该商铺差价应于本协议签订之日起10日内全额支付给甲方。2013年8月15日，周朝启、栾树平与城投公司、雄业公司共同签订的《雄业金都佳园回迁安置车位确认书》，确认周朝启、栾树平选择的回迁安置车位为雄业金都佳园负四层计七个车位，车位号为E60、E70、E71、E72、D56、A33、A35。经前述《确认书》确认回迁住宅、商铺及车位后，周朝启、栾树平按照约定于2013年4月11日向雄业公司补交超面积款项共6459257元。城投公司加倍支付周朝启、栾树平住宅过渡费、商铺停产停业补偿费至2017年9月30日，之后城投公司未再支付。曲靖市住房和城乡建设局于2017年9月4日对曲靖雄业金都2栋（主楼、裙楼及地下室）（1B段），曲靖雄业金都3、5栋（主楼、裙楼及地下室）（2标段）竣工验收，备案日期均为2017年9月27日；2018年2月8日对曲靖雄业金都佳园1A（1栋公寓、裙楼及地下室）竣工验收，备案日期为2018年7月31日。周朝启、栾树平与城投公司就住房、车位租赁价格达成一致，住房按18元/㎡/月，车位按300元/个/月计算。审理中，城投公司申请对曲靖市麒麟区书院路雄业金都佳园1幢第一层1001号、1002号、第二层2002号商铺月租金价格进行评估，经一审法院委托云南华策房地产资产评估公司评估，该公司于2019年1月27日作出华策评报总字[2019]第006号资产评估报告评估结论：曲靖市麒麟区书院路雄业金都佳园1幢第一层1001号、1002号、第二层2002号商铺在2013年10月18日至评估基准日2018年11月30日的平均每方米月租金的评估值为：①第一层1001、1002号商铺的月租金单价为241元；②第二层2002号商铺的月租金单价为119.00元。城投公司支付鉴定费20000元。就合同效力问题，一审法院认为，周朝启、栾树平与城投公司签订的《拆迁安置补偿协议》，周朝启、栾树平与城投公司、雄业公司签订的《选房确认书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。就回迁安置房是否具备交房条件问题，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”城投公司与周朝启、栾树平签订的《拆迁安置补偿协议》约定：“甲方书面通知交房条件为：安置房竣工验收合格，水、电、路通畅，绿化及配套工程通过相关部门验收合格。”而案涉房屋、商铺位于1栋，车位位于3栋，3栋竣工验收日期为2017年9月4日，备案日期为2017年9月27日，1栋竣工验收日期为2018年2月8日，备案日期为2018年7月31日。城投公司主张已竣工验收并于2017年9月30日通知周朝启、栾树平接房，而住房、商铺竣工验收日期为2018年2月8日，备案日期为2018年7月31日，显然交房条件尚未成就。城投公司提供的证据不足以证实其书面通知周朝启、栾树平交房的事实，城投公司主张已具备交房条件并通知周朝启、栾树平接房的抗辩理由，不予采纳。关于城投公司是否存在违约问题，一审法院认为，城投公司与周朝启、栾树平签订的《拆迁安置补偿协议》约定：(首次领取过渡费期限：2011年4月18日-2012年4月17日)，实际过渡期超过30个月。《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵守公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提醒对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。城投公司不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付房屋的违约责任，应当作出对城投公司的不利解释。30个月过渡期满后，即2013年10月17日城投公司就应当交付涉案房屋。但时至2018年2月8日住房、商铺才竣工验收，至今城投公司仍未书面通知周朝启、栾树平交房，城投公司未履行双方签订的《拆迁安置补偿协议》约定的交房义务，逾期交付行为已构成违约。就房屋、商铺、车位损失的起止时间如何认定以及逾期违约损失是否应当支持的问题，一审法院认为，城投公司与周朝启、栾树平签订的《拆迁安置补偿协议》约定：(首次领取过渡费期限：2011年4月18日-2012年4月17日)，实际过渡期超过30个月。过渡期满后，城投公司就应当交房，故房屋、商铺、车位逾期损失应从2013年10月17日起算。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同约定的义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依原《城市房屋拆迁管理条例》的规定，临时安置补助费是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过度可能发生费用的补助，通常又称过渡费。对被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。给付临时安置补助费的期限为规定的过渡期限。故周朝启、栾树平的逾期损失应从2013年10月17日起算至2019年3月16日共计65个月。按双方当事人达成的住房18元/㎡/月，车位300元/个/月及云南华策房地产资产评估公司评估的第一层1001、1002号商铺的月租金单价241元，第二层2002号商铺的月租金单价人民119元，计算周朝启、栾树平的逾期损失。回迁安置住房逾期交房损失1541700.81元（1013.61㎡×18元/月×130%×65个月），回迁商铺一层逾期交房损失8820961.5元（563.10㎡×241元/㎡/月×65个月），回迁商铺二层逾期交房损失3043645.15元（393.49㎡×119元/㎡/月×65个月），回迁车位逾期损失136500元（7个×300元/月/个×65个月），以上共计13542807.46元。过渡费也属于逾期交房损失，周朝启、栾树平的逾期损失应当扣除城投公司已支付的过渡费1300052.8元，城投公司还应赔偿周朝启、栾树平损失12242754.66元。就办理不动产权登记证的相关税费问题，一审法院认为，城投公司与周朝启、栾树平签订的《拆迁安置补偿协议》约定：回迁房土地、房屋所有权证由甲方负责办理，回迁给原产权人或法定继承人原面积办证所需税费由甲方负责，办理不动产权登记证的相关税费应当由城投公司负责办理。拆迁安置协议约定的证载面积940.2㎡，该土地办理相关证税费在原用地面积940.2㎡新办证范围内由城投公司负担，超过原用地面积940.2㎡部分由周朝启、栾树平负担；关于房屋办证税费，在原证载面积862.89㎡内新办证范围内由城投公司承担，超过862.89㎡部分由周朝启、栾树平负担。就周朝启、栾树平主张的商铺租金损失违约金问题，一审法院认为，该主张与《拆迁安置补偿协议》约定不符，且城投公司既赔偿周朝启、栾树平逾期违约损失又赔偿违约金，就会导致重复计算，对周朝启、栾树平主张的商铺租金损失违约金不予支持。就周朝启、栾树平主张的评估费16000元问题，一审法院认为，因未采信其提供的评估报告，该评估费由其自行承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：“一、由曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司、曲靖雄业房地产开发有限公司在本判决生效之日起一个月内向周朝启、栾树平交付雄业金都佳园3幢1单元2501、2502、2505、2506、2507号，2单元2501、2503、2507号房屋、雄业金都佳园书院路1幢第一层1001、1002号、第二层2002号商铺、雄业金都佳园负四层E60、E70、E71、E72、D56、A33、A35车位，并在实际交付使用之日起三个月内办理交付不动产权证；二、办证过程中涉及土地使用的相关税费在940.2㎡内由曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司负担，超过该面积部分所产生的费用由周朝启、栾树平负担；涉及房屋、商铺、车位建筑产权方面的相关税费在862.89㎡内由曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司负担，超过该建筑面积部分所产生的费用由周朝启、栾树平负担；房屋维修基金、可视对讲、集中供热设施费用由周朝启、栾树平负担；三、由曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向周朝启、栾树平支付逾期交房损失12242754.66元；四、驳回周朝启、栾树平的其他诉讼请求。”；对于一审判决确认的事实，周朝启、栾树平无异议，城投公司、雄业公司认为遗漏2017年9月30日口头通知周朝启、栾树平接房，周朝启、栾树平亦按通知到达现场后但拒绝接房的事实。对于城投公司所提遗漏事实，周朝启、栾树平认可2017年9月30日口头通知其接房，但到达接房现场后，发现客观无法达到交房条件，所以不能证明城投公司履行完毕了通知接房的义务。基于周朝启、栾树平的上述陈述，本院确认城投公司于2017年9月30日口头通知周朝启、栾树平接房，至于城投公司的口头通知行为是否影响其违约责任的认定问题，本院在后文争议焦点评述。本院对一审判决确认事实予以确认。二审中，城投公司、雄业公司提交了证据，周朝启、栾树平无证据提交。城投公司提交以下证据：《曲靖市麒麟区人民政府关于麒麟区荷花塘片区拆迁改造工作的批复》、《关于麒麟区荷花塘片区拆迁改造工作有关问题的请示》、《麒麟区荷花塘片区房屋拆迁补偿安置方案》、《城市房屋拆迁公告》、《补偿方案补充条款》，欲证明城投公司依照相关规定程序进行拆迁，拆迁行为合法有效。拆迁安置补偿方案第四条第五项对临时安置过渡费有明确约定，该方案经区政府批准。另外，拆迁人与被拆迁人于2011年4月18日签订的《拆迁安置补偿协议》合法有效，补偿标准高于区政府批准的标准，本案争议的安置过渡费应以拆迁安置补偿协议约定的标准执行。一审判决以租金评估报告作为补偿标准与补偿协议相悖。经质证，雄业公司无异议，周朝启、栾树平认可证据的真实性以及拆迁行为合法的主张，但关于补偿标准高于区政府批准的标准的观点不予认可，拆迁安置补偿协议是按照拆迁房屋实际价值补偿。对于城投公司提交的上述证据，本院对其真实性予以采纳，对于各方争议的逾期交房损失问题本院将在后文争议焦点评述。雄业公司提交以下证据：《周朝启回迁安置商铺（位）、住宅需补交房款的情况说明》，欲证明依照《拆迁安置补偿协议》、《选房确认书》的约定，涉案住房、商铺实测后，交房前被拆迁人存在需补交商铺、住房房款的事实，补足差价是被拆迁人在接房前的合同先义务，在被拆迁人未履行补交房款合同先义务的前提下，一审判决城投公司、雄业公司交付住房、商铺、车位没有事实和法律依据；在被拆迁人未按相关要求提交办证所需的材料费用的前提下，一审判决城投公司、雄业公司自交付之日起三个月之内办理不动产权证没有事实和法律依据。经质证，城投公司无异议，周朝启、栾树平认为上述证据系雄业公司单方制作，周朝启、栾树平早已补足超差面积房款，而办理不动产权证属于城投公司、雄业公司的义务，一审法院判决三个月的办证期限符合法律规定。对于城投公司所举证据涉及本案争议的房屋交付和办证问题，本院将在后文争议焦点评述。二审另查明：案涉8套安置住宅均位于雄业金都佳园3栋，车位分别位于：3栋地下室4个车位（E060、E070、E071、E072），1栋地下室2个车位（A033、A035），3栋旁裙楼地下室一个车位（D56），安置的3栋住宅和7车位的竣工验收时间均为2017年9月4日，安置的商铺的竣工验收时间为2018年2月8日。二审期间，2019年9月2日，本案各方当事人共同对位于雄业金都佳园3栋1单元2501号、3栋1单元2502号、3栋1单元2505号、3栋1单元2506号、3栋1单元2507号、3栋2单元2501号、3栋2单元2503号、3栋2单元2507号共计八套房屋，位于雄业金都佳园地下车位A033、A035、D056、E060、E070、E071、E072号共计7个车位进行了交接。各方当事人经自愿协商后一致确认，周朝启、栾树平还应补交51768元的超面积房款，该笔房款从本院判决确认的过渡费中进行抵扣。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1.案涉安置住宅、车位、商铺是否应当交付。2.城投公司、雄业公司应否于实际交付之日起三个月内办理交付不动产权证。3.周朝启、栾树平主张的逾期交房损失是否有事实和法律依据。（一）关于案涉安置住宅、车位、商铺是否应当交付的问题。城投公司、雄业公司认为，《拆迁安置补偿协议》中约定，“超、差面积部分的款项及楼层差价等费用，交房之前结清”，因周朝启、栾树平尚未结清超面积部分的费用，所以其享有先履行抗辩权，不交付房屋。对于安置的住宅、车位，因各方当事人在二审诉讼期间已实际进行交接，且周朝启、栾树平并未在交付之前向城投公司、雄业公司补交51768元的超面积房款等费用，故本院认为城投公司、雄业公司不再就住宅、车位主张先履行抗辩权，已同意且已实际交付房屋和车位。关于商铺，本院认为，首先，按照《拆迁安置补偿协议》的约定，城投公司本应于2013年10月18日，即30个月过渡期届满之日向被拆迁人进行交房，但直至商铺竣工验收合格之后，至今也未通知交房，其已构成违约。其次，2013年4月2日三方签订的《雄业金都家园商铺回迁安置确认书》，三方当事人对被拆迁人安置的两套商铺位置和面积进行了确认，并对安置超面积部分如何计算问题也作出了约定，且约定由被拆迁人于签订协议之日10日之内全额支付超面积的房款，同时也约定最终以产权登记部门实测建筑面积为准，按照建筑面积多退少补。周朝启、栾树平随后按照《商铺回迁安置确认书》的约定，在2013年4月11日，向雄业公司补交了超面积款项共计6459257元，已积极履行自己的合同义务。第三，在城投公司已违约逾期交房，城投公司无证据证明其要求周朝启、栾树平补交超面积房款而周朝启、栾树平拒绝补交，在周朝启、栾树平并未违约情况下，违约方城投公司无权行使先履行抗辩权，其应积极履行《拆迁安置补偿协议》，尽快完成房屋回迁事宜。关于商铺超面积安置是否需补交房款的问题，因城投公司、雄业公司并未提起反诉，其可以另案主张。（二）关于城投公司、雄业公司应否于实际交付之日起三个月内办理交付不动产权证的问题。本院认为，《拆迁安置补偿协议》中并未就办理不动产权证的期限作出约定，周朝启、栾树平请求实际交付之日起90天内交付不动产权证无合同依据，本院不予支持，故本院对一审判决城投公司、雄业公司于实际交付之日起三个月内办理交付不动产权证以及关于办理不动产产权证税费如何分担的判项予以撤销。关于周朝启、栾树平认为本案可以参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第一款第二项的规定问题，本院认为，本案属于拆迁安置补偿纠纷，不属于商品房买卖合同纠纷，拆迁安置用房的产权证办理流程与商品房买卖合同中商品房的办理流程并不相同，故不应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于逾期办证期限的规定。此外，由于《拆迁安置补偿协议》已明确约定对于回迁安置用房的办证问题由城投公司负责，虽然本院未就不动产权证的办理支持周朝启、栾树平三个月的主张，但作为拆迁人城投公司和提供安置用房的雄业公司应当于交付房屋之后积极为被拆迁人办理相应的不动产权证。（三）周朝启、栾树平主张的逾期交房损失问题。本院认为，周朝启、栾树平主张的逾期交房损失是以30个月过渡期届满之日起算，以安置的住宅、车位、商铺的租赁价格为标准计算逾期交房损失，其主张的该损失系以合同履行以后可以获得的利益为基础，属于可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，可得利益损失的范围限于不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案是拆迁安置补偿协议纠纷，对于拆迁主体城投公司来说，其订立合同时能够预见到的损失应限于合同约定的双倍过渡费（停产停业补偿费）的范围之内，故本院支持的逾期交房损失以合同约定的拆迁人逾期安置交房双倍过渡费的范围进行认定。关于周朝启、栾树平认为合同约定的双倍过渡费属于《城市房屋拆迁管理条例》规定的法定补偿费用，与其主张的逾期交房违约责任并非同一性质的问题，本院认为，拆迁人擅自延长过渡期限，对合同约定的过渡期逾期安置时支付双倍过渡费，属于拆迁人应承担的违约责任，该违约责任的性质并不因《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条规定应当自逾期之月起增加临时安置补助费（过渡费）而改变。城投公司认为其已以口头通知的方式，在2017年9月30日通知周朝启、栾树平进行接房，此时住宅、车位已竣工验收达到交房条件，周朝启和栾树平也到了接房现场进行接房，但是周朝启、栾树平拒绝补交安置房屋超面积房款，所以双方之间未完成交接房的工作，因未能接房系周朝启、栾树平过错所致，所以城投公司不应承担支付双倍过渡费的责任。对于商铺，2017年9月30日通知时，商铺的确尚未竣工验收，所以城投公司同意按照《拆迁安置补偿协议》的约定，加倍支付2017年10月至商铺竣工验收（2018年2月8日）期间的过渡费。本院认为，第一，关于住宅、车位，虽然2017年9月30日，城投公司、雄业公司通知接房时，住宅、车位已竣工验收，达到了交付条件，但城投公司、雄业公司并未举证证明接房当天其向周朝启、栾树平主张过补交超面积房款的事实，故其以周朝启、栾树平拒绝补交房款为由，认为其不应承担2017年9月30日之后的逾期交房责任，本院不予采信，城投公司应当承担逾期交房的违约责任。综上，按照《拆迁安置补偿协议》第四条第1条约定，对于住宅或办公在30个月过渡期内按每个月10元/㎡计算，每月过渡费为4846元，超过30个月过渡期后，加倍支付过渡费，则每月的逾期过渡费为9692元。因城投公司已加倍支付过渡费至2017年9月30日，住宅或办公的安置房屋各方已于2019年9月2日交付，故本院按照每月9692元的标准，从2017年10月1日起至2019年9月2日止计算住宅或办公的逾期过渡费，即9692元/月×23.07个月=223594.44元。因本案各方当事人对于住宅超面积房款51768元在本院判决确认的住宅过渡费中进行抵扣已达成协议，故抵扣后，城投公司还需支付171826.44元。第二，关于商铺，城投公司在2017年9月30日口头通知接房时，商铺尚未竣工验收，不符合《拆迁安置补偿协议》约定的“安置房竣工验收合格”交房条件。但商铺已于2018年2月8日竣工验收，故城投公司应于商铺竣工验收合格后通知周朝启、栾树平接房。虽然2017年12月4日，周朝启、栾树平将本案诉至一审法院，但诉讼期间并不影响城投公司向周朝启、栾树平履行通知交房的义务，但城投公司未在商铺竣工验收合格之后，通知周朝启、栾树平接房，故其应当加倍支付商铺停产停业补偿费至实际交房之日止。按照《拆迁安置补偿协议》第四条约定，对于商铺在30个月过渡期内按每个月30元/㎡计算，每月停产停业补偿费为8858元，超过30个月过渡期后，加倍支付停产停业补偿费，则每月的逾期停产停业补偿费为17716元，因城投公司已加倍支付至2017年9月30日，故商铺的停产停业补偿费从2017年10月1日计算至商铺实际交房之日止。此外，关于城投公司主张的鉴定费20000元应由周朝启、栾树平承担的问题，本院认为，因城投公司并不认可以租金的方式计算逾期交房损失，但其仍然提出租赁价格的鉴定申请，故该笔鉴定评估费用应由其自行承担。综上所述，上诉人城投公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市中级人民法院（2017）云03民初412号民事判决；二、由曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司、曲靖雄业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向周朝启、栾树平交付雄业金都佳园书院路1幢第一层1001、1002号和第二层2002号商铺；三、由曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向周朝启、栾树平支付住宅、车位的逾期交房损失171826.44元和商铺的逾期交房损失，商铺的逾期交房损失以每月17716元为基数，从2017年10月1日计算至商铺实际交房之日止；四、驳回周朝启、栾树平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费116709元，由曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司负担4668.36元，由周朝启、栾树平负担112040.64元；鉴定费20000元，由曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司负担。二审案件受理费116709元，由曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司负担4668.36元，由周朝启、栾树平负担112040.64元。本判决为终审判决。审判长  马艳玲审判员  杨 聪审判员  张 萍二〇一九年九月二十九日书记员  熊 悦