广东省肇庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤12民终1636号 上诉人（原审原告）：陈庆生，男，汉族，1965年9月2日出生，住广东省肇庆市端州区 委托诉讼代理人：邓运宽，是广东海际明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：钟伟文，男，汉族，1968年8月2日出生，住广东省高要市。 原审第三人：肇庆市鼎湖区坑口街道办事处苏村社区居民委员会，住所地：广东省肇庆市鼎湖区坑口街道苏村。 负责人：白业隆，该村主任。 上诉人陈庆生、钟伟文与原审第三人肇庆市鼎湖区坑口街道办事处苏村社区居民委员会（以下简称苏村居委会）租赁合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区（2019）粤1203民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈庆生上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，并依法改判钟伟文立即退还尚未使用的年限租金266166.64元，并赔偿陈庆生损失20万元；2.本案一、二审诉讼费用均由钟伟文承担。事实与理由：一、《土地租赁合同书》及《补充协议》均同时签署于2011年5月4日。而双方当事人同一天签署的两份文件，对于土地征收问题的约定自相矛盾，根据《中华人民共和国合同法》第61条规定的精神，视为没有约定。故一审判决关于此问题的相关论述全部都是错误，据此错误论述作出的判决，显然也是错误的。二、一审判决对《土地租赁合同书》第六条第3款的约定当中的“违约”事项内涵的解读是错误的。此处的“违约”并没有加任何定义，当然是指所有的违约事项。即钟伟文有任何违约行为，均应退还尚未使用的年限租金。而钟伟文的违约事实除了未按诚实信用原则向村里及时交纳租金外，还有在行政诉讼中也未出庭等不予配合的违约行为。故其违约事实非常清楚。钟伟文在案涉合同的履行过程恶意违约，缺乏诚信，给陈庆生造成了巨大损失。一审判决无视此点因而做出了错误判决。 钟伟文针对陈庆生的上诉意见辩称其上诉理由不是事实。 钟伟文上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案受理费由陈庆生负担310元。事实与理由：因钟伟文和陈庆生签订《土地租赁合同》时己协商好由钟伟文先代陈庆生交纳居委会的前两年租金，以后再由陈庆生交纳，钟伟文代交纳的两年租金陈庆生要还给钟伟文，但到目前为止陈庆生都没有还回这两年租金11700元。陈庆生诉称其多次找钟伟文协商交居委会租金的事，钟伟文均说无钱交纳不是事实，陈庆生根本没有因这事找过钟伟文。因为陈庆生根本没理由要钟伟文交这租金。在法庭上陈庆生诉称要钟伟文赔偿的20万元是用于疏通费用的。那么这样的疏通就是行贿。恳请法院让行贿者得到应有的惩罚和还钟伟文代交的11700元租金。 陈庆生针对钟伟文的上诉意见辩称，陈庆生所述事实理由违背客观事实。根据合同相对性原则，因违约导致的损失20万元与钟伟文所述的行贿款不相关。 陈庆生向一审法院起诉请求：1.钟伟文立即向陈庆生返还垫付的租金23400元；2.钟伟文立即退还尚未使用的年限租金266166.64元；3.钟伟文赔偿陈庆生损失20万元整；4.一审案件诉讼费由钟伟文承担。 一审法院认定事实：1994年11月4日，肇庆鼎湖泉辉发展有限公司（以下简称泉辉公司）取得位于鼎湖区坑××街道××村居委会的48亩土地的使用权[国有土地使用证号：肇鼎府国用（1994）字第特0026号]，土地用途为商住。2005年8月19日，泉辉公司与苏村居委会签订《土地租赁合同书》，将上述土地范围内的“上下西鱼塘”及“上下长布”的土地出租给苏村居委会，用于养殖经营，租赁期限为2005年9月1日至2025年12月31日止。2005年8月20日，该公司与香港丰华发展有限公司（以下简称丰华公司）共同向苏村居委会出具《授权书》，允许苏村居委会将“上下西塘”及“上下长坜”的鱼塘和土地转包给第三者。2007年5月15日，苏村居委会与钟伟文、案外人伍时昌签订《土地承包协议》，约定苏村居委会将“上西”的一块面积为13亩的土地出租给钟伟文、案外人伍时昌，租赁期间为2007年1月1日至2025年12月30日止，承租人在每年的一月一日前一次性交清每年的租金5850元。2011年5月4日，钟伟文与陈庆生签订《土地租赁合同书》，将上述13亩土地转租给陈庆生，租赁期限为2013年1月1日至2025年12月31日，租期内的租金共40万元在合同签订时一次性支付。第六条第2款约定：在合同期内，因国家建设需要，需依法征用、征收该租赁土地时，钟伟文应在接到有关文件通知后10日内以书面形式通知陈庆生，并无条件退还剩余使用年限租金，协助承租人落实有关损失补偿工作；第3款约定：双方均应自觉遵守、严格执行本合同条款，不得无故违约，不得单方终止履行本合同，如钟伟文违约应退还剩余使用年限租金并承担因违约造成的全部经济损失，如陈庆生违约不退还所交租金。此外，合同没有约定由何人向苏村居委会交纳钟伟文应负担的租金。同日，双方又签订了《补充协议》。该协议第一条约定：在合同期内，因国家建设需要，需依法征用、征收该租赁土地导致陈庆生不能使用租赁土地时，钟伟文不退还剩余使用年限的租金，但应以书面形式及时通知陈庆生（提供有关政府征收、征用土地及补偿的文件资料），并无条件协助陈庆生落实有关损失补偿工作。第二条约定：政府征收、征用所有的补偿金（包括但不限于建筑物、构筑物的损失补偿、预期利益的损失补偿）均属于陈庆生。合同签订后，陈庆生于2011年5月5日向钟伟文转账支付了租金300000元，于2011年6月1日转账支付了租金80000元，又于2011年6月28日支付了20000元。陈庆生将该土地用作水泥预制场，其后又分别于2015年9月9日、2013年9月9日转租给案外人董某、薛某。其中陈庆生与薛某签订的《土地租赁合同》约定，陈庆生将6000平方米的空地及地上物出租给薛某，每年租金为36万元。在以上转租过程中，承租人在租赁的土地上搭建了部分建筑物。 2014年4月15日，泉辉公司将土地使用权转让给肇庆鼎湖新创力投资有限公司（以下简称新创力公司），土地使用证号变更为：肇鼎国用（2014）第0060004号。2016年9月2日，肇庆市鼎湖区土地储备中心与新创力公司签订《国有土地使用权回收合同》，收回案涉土地并向新创力公司支付土地补偿款。2017年8月19日，肇庆市鼎湖区土地储备中心向陈庆生发出《清场通知》，要求其在8月28日前完成清理工作。2018年2月7日，肇庆市鼎湖区人民政府组织人员对案涉土地上的建筑物予以强制拆除。 另查明，陈庆生代钟伟文向苏村居委会支付了2015、2016、2017年的租金共17550元。 在诉讼中，钟伟文不能提供案外人伍时昌的身份资料，且其表示合同实际由其履行，应由其承受合同的全部权利义务，与伍时昌无关。 对返还剩余使用年限租金的争议，陈庆生认为依照《土地租赁合同书》第六条第二款的约定，钟伟文应向其退还未使用年限的租金，但又承认《补充协议》对上述条款进行了修订。其又认为钟伟文没有依约向苏村居委会缴纳租金，没有协助陈庆生向政府理赔，属于违约行为，应依照《土地租赁合同书》第六条第三款的约定返还租金并赔偿损失。而对《补充协议》第一条的约定，陈庆生未对其内容提出异议，仅认为上述约定是以“书面形式及时通知陈庆生（提供有关政府征收、征用土地及补偿的文件资料），并无条件协助陈庆生落实有关损失补偿工作”为生效条件的。 一审法院认为，本案是土地租赁合同纠纷。陈庆生、钟伟文双方签订的《土地租赁合同书》、《补充协议》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。及第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律效力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。因此，双方应依照《土地租赁合同书》、《补充协议》的约定遵循诚信原则履行义务。对本案返还剩余使用年限租金、代付租金及赔偿损失的争议，应根据上述法律规定予以审查。 一、关于剩余使用年限的租金。陈庆生、钟伟文双方在《土地租赁合同书》第六条第2款、第六条第3款及《补充协议》第一条对剩余使用年限的租金退还进行了约定,表明双方对此事项进行过多次协商并已慎重考虑，应认定上述约定是双方的真实意思表示。因此，剩余使用年限的租金是否应当返还，应根据上述约定予以审查。由于上述三个条款的内容不完全一致，应根据约定的先后时间、文字内容、合同目的及整体关系，并结合公平原则进行分析，以确定其约束力。 《土地租赁合同书》第六条第2款约定：在合同期内因政府行为收回土地时，钟伟文应在接到有关文件通知后10日内以书面形式通知陈庆生，并无条件退还剩余使用年限租金，协助承租人落实有关损失补偿工作。但其后的《补充协议》第一条对此作了修改，明确约定发生收回土地的情形时，钟伟文不退还剩余使用年限的租金。且陈庆生亦确认该条款是对上述合同书的修订，因此，其依据《土地租赁合同书》第六条第2款的约定要求返还租金，理据不足，应不予支持。 《土地租赁合同书》第六条第3款约定：双方均应自觉遵守、严格执行本合同条款，不得无故违约，不得单方终止履行本合同，如钟伟文违约应退还剩余使用年限租金并承担因违约造成的全部经济损失，如陈庆生违约不退还所交租金。该约定没有载明违约的事由，但其前面约定“双方均应自觉遵守、严格执行本合同条款”，且违约的本义即违反合同约定，因此，应认定违约的事由为合同约定的事项。而陈庆生所述钟伟文未按时向苏村居委会缴纳租金，并不属于上述合同书所述的违约事由，因此，陈庆生以此为由要求返还租金，理据不足。其次，上述条款同时约定“不得单方终止履行本合同”，与“不得无故违约”作为承担退还剩余使用年限租金的违约情形，结合租金计付的常理，可以认定该条款是对因违约事由导致合同终止后剩余使用年限租金的退还所作的约定。而双方在合同的履行过程中，均没有提出对方违约的事实，及要求承担违约责任并终止合同。实际上双方仍继续履行了合同，合同终因政府行为终止，而非因违约行为终止。依照诚实信用原则，陈庆生不应以与目前纠纷无直接联系的既往行为要求钟伟文对该纠纷承担违约责任。因此，其以前述违约行为为由要求退还租金，既不符合合同的约定，亦违反了诚实信用的原则，应不予支持。 《补充协议》第一条约定：在合同期内，因国家建设需要，需依法征用、征收该租赁土地导致陈庆生不能使用租赁土地时，钟伟文不退还剩余使用年限的租金，但应以书面形式及时通知陈庆生（提供有关政府征收、征用土地及补偿的文件资料），并无条件协助陈庆生落实有关损失补偿工作。该约定是陈庆生对自己租金利益的处分，没有违反法律法规的强制性规定，约定合法有效。陈庆生对此约定的合法性也没有提出异议，对其效力应予确认。其认为，该约定以钟伟文通知陈庆生并协助办理损失补偿工作为生效条件。但从形式上判断，该条款以“但……”约定钟伟文的上述义务，在文义上并不属于条件关系。从内容上判断，条件的内容独立于合同的内容之外，是合同的附款，但上述关于钟伟文义务的约定属于合同内容本身而非附款。从其效力判断，条件决定合同的效力，而上述关于钟伟文义务的约定并不决定合同的效力，只产生强制履行的效果。因此，上述约定应属于负担而非条件。且根据查明的事实，政府部门已向陈庆生发出了收回土地的通知，因此，陈庆生已经知悉上述事实。而陈庆生并未能提供证据证明钟伟文知道政府收回土地的行为而未告知陈庆生，及其拒绝协助陈庆生落实损失补偿工作。因此，其认为钟伟文违反上述约定，亦缺乏事实依据。故其抗辩理由不成立，应不予采纳。其次，虽然《补充协议》第二条约定了政府征收、征用所有的补偿金属于陈庆生，作为对其利益的补偿，而陈庆生可能存在无法实现该权利的风险。但基于双方对此多次进行协商，应充分考虑相应的风险，并预见其后果。既然自愿接受约束，应各自承担相应的后果。因此，陈庆生上述权利是否实现及其实现的程度，其风险应由陈庆生承担，不能成为返还租金的依据。再次，陈庆生依照《土地租赁合同书》、《补充协议》取得土地租赁权及由此产生的收益权后，又将土地转租给董某、薛某，获取了租金等收益。因此，在租赁关系中双方的权利义务并无明显失衡，其对剩余使用年限租金的处分亦不违反公平原则。综上，陈庆生请求返还租金，既违反上述《补充协议》的约定，也违反诚信的基本原则，缺乏事实和法律依据，应不予支持。 二、关于陈庆生为钟伟文代付的租金。钟伟文与苏村居委会签订了租赁合同，根据合同的相对性原则，应由钟伟文履行合同义务，向苏村居委会缴交租金。而陈庆生、钟伟文双方的合同没有约定由陈庆生承担上述义务，因此，钟伟文认为应由陈庆生承担该费用，缺乏事实和法律依据，应不予采纳。陈庆生要求钟伟文返还其代付的租金，理据充分，应予支持。 三、关于陈庆生的损失。陈庆生请求钟伟文赔偿损失20万元，但未能提供任何证据证明该损失，因此，该请求缺乏事实和法律依据，应不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、钟伟文于判决发生法律效力之日起七日内向陈庆生返还代付的租金17550元；二、驳回陈庆生要求钟伟文退还未使用年限租金266166.64元的诉讼请求；三、驳回陈庆生要求被告钟伟文赔偿损失20万元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8644元，由陈庆生负担8334元，钟伟文负担310元。 二审期间，钟伟文提交一份法院访客单，拟证明其有到庭参加陈庆生所述的行政诉讼庭审。钟伟文庭审中明确其是到庭旁听。一审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。 本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.钟伟文是否应当向陈庆生返还代付的17550元租金；2.钟伟文是否应当退还陈庆生尚未使用年限的租金266166.64元；3.钟伟文是否应当赔偿陈庆生损失20万元。 关于钟伟文是否应当向陈庆生返还代付的17550元租金的问题。苏村居委会将案涉土地出租给钟伟文，钟伟文后又将案涉土地转租给陈庆生。根据合同的相对性原则，苏村居委会所应收取的租金应当是由钟伟文支付。虽然钟伟文主张其已与陈庆生协商一致苏村居委会的租金由陈庆生交纳，但其并未举证予以证明。并且，根据一审查明的事实，陈庆生已经依照约定将40万租金全部支付给了钟伟文，陈庆生代钟伟文再次向苏村居委会支付的17550元租金，钟伟文应当予以返还。一审对陈庆生请求钟伟文返还其代付租金的主张予以支持，理据充分，本院予以维持。 关于钟伟文是否应当退还陈庆生尚未使用年限的租金266166.64元的问题。案涉《补充协议》属于对案涉《土地租赁合同书》中相关约定所作的补充和变更，《补偿协议》的签订时间当然是后于《土地租赁合同书》，当二者约定的内容出现冲突，应当适用《补充协议》。《补充协议》已经明确约定若发生收回土地的情形时，钟伟文不退还剩余使用年限的租金。政府征收、征用所有的补偿金均属于陈庆生。至于陈庆生认为由于钟伟文没有向苏村居委会支付租金,并且在行政诉讼中亦未出庭予以配合，根据《土地租赁合同书》第六条第3款的约定构成违约，应当退还剩余使用年限租金的意见。首先，钟伟文与苏村居委会之间的债权债务关系与本案陈庆生与钟伟文之间的租赁关系没有直接关联，钟伟文未向苏村居委会支付租金并不构成本案中的违约行为。其次，虽然《补充协议》约定钟伟文应当协助陈庆生落实有关损失补偿工作，但是并未明确约定协助的具体内容、方式以及未履行该协助义务所应承担的后果，并且案涉土地被征收时，政府部门已经书面通知陈庆生。因此，陈庆生以钟伟文未履行协助义务为由主张钟伟文应当退还尚未使用年限的租金266166.64元，理据不足，本院不予支持，一审法院相关认定并无不当，本院予以维持。 关于钟伟文是否应当赔偿陈庆生损失20万元的问题。首先，本案是由于政府征收土地导致案涉租赁合同提前终止，并非钟伟文单方终止履行合同。其次，陈庆生也未举证证明因案涉租赁合同提前终止其实际遭受的损失是由钟伟文造成。因此陈庆生请求钟伟文赔偿其损失20万元，没有事实和法律依据，一审法院认定钟伟文无须赔偿陈庆生20万元损失理据充分，本院予以维持。 对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。 综上所述，陈庆生、钟伟文的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8540元，由陈庆生负担8293元；由钟伟文负担247元。 本判决为终审判决。 审判长 吴 文 审判员 梁碧媛 审判员 陈卓杰 二〇一九年九月二日 法官助理夏佳明 书记员赵崇轩