山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初6020号 原告：郭龙江，男，1987年8月24日出生，汉族，个体业主，住山东省德州市乐陵市。 委托诉讼代理人：朱锦锦，山东中箴柏悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高素丽，山东中箴柏悦律师事务所律师。 被告：于敏仕，男，1962年7月16日出生，汉族，工人，住山东省青岛市黄岛区。 第三人：青岛中驰房产经纪有限公司，住所地：青岛市黄岛区，统一社会信用代码：91370211591265261T。 法定代表人：于成军，总经理。 委托诉讼代理人：王军英，女，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：张文娟，女，该单位工作人员。 原告郭龙江与被告于敏仕、第三人青岛中驰房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高素丽、被告于敏仕及第三人委托诉讼代理人王军英、张文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭龙江向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年1月10日签订的青岛市存量房屋买卖合同说明，被告返还原告首付款20万元；2.被告支付原告违约金26.6万元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月21日，原、被告及第三人签订了购买意向书，约定原告购买被告房屋一套，第三人提供居间服务。其后，原告向被告支付定金5万元。2019年1月10日，原、被告签订了青岛市存量房屋买卖合同说明，原告按约向被告交付首付款15万元，剩余房款约定向银行抵押贷款，并由贷款机构直接支付被告，原、被告双方在原告准备材料齐全并通知被告后共同前往贷款机构办理贷款申请手续。后被告违约，拒不配合办理贷款手续。2019年3月11日，第三人电话沟通，被告表示房子不卖了。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。 于敏仕辩称，同意解除原、被告签订的青岛市存量房屋买卖合同说明，不返还首付款20万元，不同意支付原告违约金26.6万元，全部诉讼费用由原告承担。1、原、被告于2018年1月10日签订的青岛市存量房屋买卖合同说明是一份废弃的不符合青岛市关于保持和促进我市房地产市场平稳运行通知的房屋买卖合同说明。另外，被告的房屋不是青岛市存量房屋。2、原告没有按照青岛市存量房屋买卖合同说明第五条第（三）款的约定支付被告首付款15万元，原告支付首付款的时间是2019年1月10日。3、2019年1月10日上午9时，原、被告及第三人共同到建设银行青岛开发区保税区支行签订了房屋买卖合同，向银行提交了抵押贷款材料，约定剩余房款113万元由银行支付被告。原、被告签订房屋买卖合同，办理完抵押贷款手续后，原告在当天上午11点多钟通过银行转账支付被告15万元，但银行一直未支付被告款项。被告急等钱用，多次问第三人贷款何时能到。不存在被告违约，更不存在被告拒不配合办理贷款手续的问题。4、原告没有证据证明被告房子不卖了，没有理由要求被告返还首付款20万元。 第三人述称，原、被告于2018年12月21日签订了购买意向书，截止2018年12月23日，原告共计支付定金5万元。2019年1月10日，原告付给被告首付款共计20万元。在办理贷款过程中，房产证原地址与现地址不符，需要换房产证。被告拒不配合拿新的房产证，无法评估无法贷款。当时被告同意退还原告首付款20万元，原告不同意。后原告想要首付款，被告不给。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2018年12月21日，原、被告及第三人签订了购买意向书一份，约定原告购买被告房屋，购房总价133万元，第三人作为原、被告房屋买卖的居间方。2018年12月21日，原告支付被告定金5万元。 2019年1月10日，原、被告签订了青岛市存量房屋买卖合同说明一份，约定被告将青岛市开发区江山北路12号铁路小区13号楼1单元202户卖给原告，原告于2018年12月21日将第一笔定金5万元以自行支付方式支付给被告，原告于2019年1月10日将第一笔购房款15万元以自行支付方式支付被告。原告向银行申办抵押贷款，并由贷款机构将该部分房款支付被告，原告拟贷款金额为113万元。原告因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意原告继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由原告承担。申请购房贷款原、被告应于原告准备材料齐全并通知被告后共同前往贷款机构办理贷款申请手续。2019年1月10日，被告收到原告首付款15万元。原、被告及第三人均认可房屋价款为133万元。 第三人主张，2019年1月10日，原、被告到银行办理贷款，发现被告房屋的地址与现在的路名不符需要换新证才能贷款，原告有一个130元左右的逾期，需要结清后才能贷款，结清证明需要在2019年1月21日才能出具。以上事实原、被告都知情，约定后期办理贷款手续，再往后就无法进行了。原告对第三人的该项主张无异议。被告认为，第三人主张的被告需要换新证是不正确的，被告的房产证没有问题且经过了第三人的审核。第三人对其主张的被告房屋的地址与现在的路名不符需要换新证，第三人提交了青岛不动产登记信息一份、证明一份、讼争房屋的房产证一份作为证据。原告质证后表示无异议。被告质证后表示讼争房屋于2006年办证，原、被告没有网签，被告不给原告房款。被告多次向第三人要房款，但第三人说需要办新证，办完新证第三人又要抵押，新证在第三人处，房屋不需要办新证就可以交易。 原告主张，原告提供了中信银行信用卡中心出具的结清证明后，被告拒不提供新的房产证办理后续购房手续、贷款手续。原告向法庭提交了结清证明复印件一份。第三人质证后表示无异议。原告质证后表示有异议，该证据是复印件，但可以证明原告信用度不好，贷款受限。 在庭审过程中，被告提交了关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知一份，以证明首付款应为399000元，原告没有交足首付款，不可能贷款成功。经审查，通知的发布时间为2017年3月16日，载明在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%。原告质证后表示，对通知的真实性无异议，但通知没有强制性的约束力，双方应按青岛市存量房屋买卖合同说明履行。第三人质证后表示对通知无异议。原、被告及第三人均认可原告购买的涉案房屋系首套住房。 原告向法庭提交了微信聊天记录一份、电话录音三份以证明被告违约，拒不配合办理贷款手续，2019年3月11日，第三人电话沟通，被告表示房子不卖了。经审查，微信聊天记录载明因买房的信用度不好，春节前未贷下款，房子不卖了。三份电话录音中被告表示原告的信用度不好，贷不下款，原告的首付款不够，被告不卖房了，解除合同，退还原告房款20万元。被告质证后表示，被告未与原告微信聊天过，对录音的证明对象不予认可。第三人质证后表示无异议。 在庭审过程中，原告主张双方协商确定首付款为20万元，在现实的二手房交易中可以通过低评或高评的方式促使交易正常进行。第三人主张首付款按照评估机构的评估价值确定。原告及第三人对该项主张均未提交证据证明。 本院认为，本案争议焦点是未能贷款的原因是否在于原告。原、被告签订的青岛市存量房屋买卖合同说明是原、被告的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。青岛市存量房屋买卖合同说明签订后原、被告到金融机构办理过贷款，但因原告的征信存在问题未能贷款。第三人主张的被告房屋的地址与现在的路名不符需要换新证才能贷款，第三人提交的青岛不动产登记信息一份、证明一份、讼争房屋的房产证一份与第三人的该项主张无关联性，不能证明第三人的该项主张。双方约定的房屋买卖价款为133万元，根据关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知，原告应交首付款399000元才能贷款。原告只交付首付款20万元，原告不具有贷款资格。被告已经和原告共同到金融机构贷款，又因原告交付的首付款数额不符合关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知的规定，被告在履行青岛市存量房屋买卖合同说明过程中不存在违约。原告要求被告承担违约金，不予支持。被告在录音中表示同意解除，原告起诉要求解除青岛市存量房屋买卖合同说明，原、被告签订的青岛市存量房屋买卖合同说明可于原告起诉之日即2019年4月1日解除。被告在录音中同意退还原告所交款项20万元，被告应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告郭龙江与被告于敏仕签订的青岛市存量房屋买卖合同说明于2019年4月1日解除； 二、被告于敏仕于本判决生效之日起十日内退还原告郭龙江20万元； 三、驳回原告郭龙江其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8290元，申请费3020元，共计11310元由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  崔焕志 人民陪审员  王 刚 人民陪审员  孟广聚 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  卢 萍