成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初4626号 原告（反诉被告）：吴明权，男，1953年1月29日出生，汉族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：熊钢燕，四川方舟达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈良海，男，1976年1月10日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告（反诉原告）：张盛蓉，女，1975年5月24日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张龙军，四川弘泽律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴明权与被告（反诉原告）陈良海、张盛蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，陈良海、张盛蓉提出反诉，本院审查后依法予以受理，并适用简易程序公开开庭进行了审理。吴明权及其委托诉讼代理人熊钢燕，陈良海、张盛蓉及其共同委托诉讼代理人张龙军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴明权向本院提出诉讼请求：1、依法确认吴明权与陈良海、张盛蓉签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、判令陈良海、张盛蓉继续履行合同，协助吴明权将位于成都市龙泉驿区怡和新城B区XX-X-X-X房屋的不动产权（业务件号2019060512FXXXXX）过户给吴明权；3、陈良海、张盛蓉支付吴明权违约金66000元（房屋总价款的30%）；4、诉讼费由陈良海、张盛蓉负担。庭审中，吴明权对诉请陈良海、张盛蓉支付违约金66000元予以放弃。事实和理由：吴明权与陈良海、张盛蓉于2010年12月11日签订《房屋买卖协议》，约定陈良海、张盛蓉将其分得的一套位于成都市龙泉驿区怡和新城B区XX-X-X-X的房屋出售给吴明权，吴明权按照合同约定向陈良海、张盛蓉支付了购房款，陈良海、张盛蓉将该房屋的钥匙、房屋分房协议、水电气卡等全部交付给吴明权，吴明权居住至今。2016年，由于陈良海、张盛蓉要到房管部门办理产权证，故从吴明权处将房屋分房协议拿走。按照合同约定，陈良海、张盛蓉应将办理的房屋产权证交给吴明权保管，但陈良海、张盛蓉告知产权证没有办理下来。现陈良海、张盛蓉已经取得该房屋的产权证，具备过户条件。按照合同第三条的约定，陈良海、张盛蓉应将产权证交予吴明权，否则承担违约责任。 陈良海、张盛蓉答辩称，涉案合同无法完成过户的原因系吴明权自认为没有购房资格而违约，拒绝配合陈良海、张盛蓉到房管局履行房屋过户义务。在陈良海、张盛蓉提出反诉前，陈良海、张盛蓉始终在依约履行合同，从未违约。请求驳回吴明权的全部诉讼请求。 陈良海、张盛蓉提出反诉请求：1、解除陈良海、张盛蓉与吴明权于2010年12月11日签订的《房屋买卖协议》；2、吴明权腾退并返还陈良海、张盛蓉所有的位于成都市龙泉驿区怡和新城B区XX-X-X-X号房屋，陈良海、张盛蓉返还吴明权支付的购房款216000元；3、本诉和反诉全部诉讼费由吴明权负担。事实和理由：2010年12月11日，陈良海、张盛蓉与吴明权签订《房屋买卖协议》，约定陈良海、张盛蓉将其所有的位于成都市龙泉驿区怡和新城B区XX-X-X-X号房屋以220000元出售与吴明权。合同签订后，吴明权支付了约定的216000元，陈良海、张盛蓉将案涉房屋的相关资料及钥匙交付给了吴明权，吴明权一直居住在涉案房屋至今。2019年7月2日，陈良海接到领取涉案房屋产权证通知以后，随即联系吴明权一同前往领取产权证未果。其后，陈良海领取了涉案房屋产权证。2019年7月6日，陈良海经多方打听才联系上吴明权，要求其办理涉案房屋的过户手续，但吴明权予以拒绝。2019年7月18日，陈良海、张盛蓉向吴明权发出《催告限期履行合同通知书》，要求其在五日内办理过户手续，但吴明权仍拒不履行过户义务。吴明权拒绝履行合同义务的行为不仅违背了诚实信用原则，而且给陈良海、张盛蓉造成了极大的损失，故陈良海、张盛蓉提起反诉。 吴明权针对陈良海、张盛蓉的反诉辩称：1、双方于2010年12月11日签订《房屋买卖协议》，现主张解除合同的期限已过；2、吴明权履行了合同约定的付款义务，不存在迟延履行债务的情况，吴明权没有违约。反诉原告主张解除合同，既不符合约定解除，也不符合法律规定解除条件。故，请求法院驳回陈良海、张盛蓉的反诉请求。 本院经审理查明认定事实如下：陈良海、张盛蓉系夫妻关系。2010年12月11日，陈良海、张盛蓉（出让方、甲方）与吴明权（买受方、乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方同意将其共有的一套位于龙泉驿区怡和新城B区XX-X-X-X的房屋出售给乙方。合同第一条约定：房屋系政府拆迁安置房，所有人为陈良海，该房屋的房屋所有权证正在办理，尚未领取。合同第二条约定：房屋总价款为220000元整，购房款支付方式：1、乙方于2010年12月6日已支付定金10000元；2、乙方于签订本协议之日支付房款206000元；3、在甲方将房屋的产权过户给乙方的同时，乙方将余下的4000元购房款一次性付给甲方。合同第三条约定：甲方作为该房屋的出让方承诺享有该房屋的完全所有权和处分权。若该房屋存在产权瑕疵而导致的房屋买卖合同不能履行，由甲方承担向乙方支付总房款30%的违约金……。根据政府政策，该房如能过户给乙方，甲方必须在十五日内积极配合乙方办理该房的权属过户手续，办理过户手续的全部费用由乙方承担。如果甲方不予配合办理该房屋的权属过户手续，反悔出卖该房屋，则承担向乙方支付总房款30%的违约金……。协议签订后，吴明权按约支付购房款216000元。2010年12月11日，陈良海向吴明权出具收条一张，载明：今收到吴明权购龙泉驿区怡和新城B区XX栋X单元X楼X号房款216000元。由此同时，陈良海、张盛蓉将涉案房屋的钥匙、分房协议、水电气卡等全部交付给吴明权，吴明权使用至今。2019年7月2日，陈良海、张盛蓉领取了不动产权证。同年7月3日，陈良海电话告知吴明权并要求过户。在此期间，吴明权一直在了解涉案房屋信息，并进行了诉前保全，本院于2019年7月3日查封了涉案房屋。2019年7月9日，吴明权通过短信告知陈良海、张盛蓉，“……因国家政策变化，不能直接过户到吴明权，因此吴明权采取走司法程序的方式进行过户，目前该房子法院已进行保全，请知悉。”2019年7月18日，陈良海、张盛蓉向吴明权送达了催告限期履行合同通知书，要求吴明权在接到本通知五日内到房管局办理过户手续，否则将解除合同，并赔偿损失。 另查明，案涉房屋于2019年7月2日取得不动产权证登记，登记载明：房屋位于龙泉驿区龙泉街道怡和北街60号怡和新城B区XX栋X单元X楼X号，权证号为川（2019）龙泉驿区不动产权第0059XXXX号、005XXXX号，业务件号为2019060512FXXXXX。 上述事实，有当事人提交的结婚证、《房屋买卖协议》、银行转账凭证、收条、房屋信息摘要、不动产权证登记信息摘要、房屋信息查询记录、短信聊天记录截图、录音光盘以及双方在庭审中陈述一致的事实在案佐证。 本院认为，根据双方争议的焦点问题，本院评析如下： 一、关于合同效力问题。双方签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效。庭审中，陈良海、张盛蓉未能提供证据证明协议无效，即便陈良海、张盛蓉提供的证据能够证明涉案房屋在签订协议时，因涉案房屋土地性质系集体用地无效，但在吴明权起诉前，相关行政机关已颁发了涉案房屋的不动产权证，其土地性质亦发生了变更，合同内容已不违反国家法律法规禁止性规定而无效。 二、关于协议是否应当解除，还是继续履行的问题。陈良海、张盛蓉认为，其取得涉案房屋不动产权证后，及时通知了吴明权办理过户手续，由于吴明权拒绝配合办理过户手续，故主张解除合同。吴明权认为，其一直在跟踪涉案房屋的产权办理情况，并及时保全了房屋。由于双方发生的房屋买卖行为在政府限购政策之前，相关部门要求通过法律途径予以解决。本院认为，从陈良海、张盛蓉提供的短信聊天记录、录音光盘等证据分析，均能证明并非吴明权拒绝配合过户，相反能够证明吴明权在积极寻求司法途径予以解决。故，陈良海、张盛蓉主张解除协议、返还房屋退付房款的请求不能成立，本院不予支持。对吴明权主张继续履行合同，办理房屋权属过户手续的诉请，本院予以支持。庭审中，吴明权变更诉请，放弃要求陈良海、张盛蓉支付违约金66000元，本院予以确认。另，由于陈良海、张盛蓉在庭审中未要求吴明权支付购房尾款4000元，鉴于此，本院对尾款的给付问题未一并作出处理。该尾款待协议约定的条件成就后，陈良海、张盛蓉可另行主张权利。 综上所述，支持吴明权本诉诉请，驳回陈良海、张盛蓉反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）吴明权与被告（反诉原告）陈良海、张盛蓉于2010年12月11日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、被告（反诉原告）陈良海、张盛蓉于本判决生效之日起三日内协助原告（反诉被告）吴明权将位于成都市龙泉驿区龙泉街道怡和北街60号怡和新城B区XX栋X单元X楼X号房屋（业务件号2019060512FXXXXX，权证号川（2019）龙泉驿区不动产权第005XXXX号、005XXXX号）的相关不动产权证变更登记至原告（反诉被告）吴明权名下，其过户中产生的相关手续费用由原告（反诉被告）吴明权负担； 三、驳回被告（反诉原告）陈良海、张盛蓉的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由吴明权负担（此款吴明权已交付）；反诉案件受理费为2270元，减半收取计1135元，由陈良海、张盛蓉负担（此款陈良海、张盛蓉已交付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴皓常 二〇一九年九月十七日 书记员  黄 仟