黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初9722号原告：哈尔滨永泰城商业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：刘丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：马金玲，女，该公司法务主管。被告：黑龙江馨滋食品有限公司，，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区信恒现代城富园春华庭别墅**法定代表人：赵旭波，该公司总经理。原告哈尔滨永泰城商业管理有限公司与被告黑龙江馨滋食品有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨永泰城商业管理有限公司委托诉讼代理人马金玲到庭参加诉讼，被告黑龙江馨滋食品有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈尔滨永泰城商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告从2018年12月24日至2019年9月23日的物业费45803.46元；2.请求判令被告支付原告延迟支付物业费的违约金20245.12元（暂计自2018年12月24日起至2019年8月19日止），以被告实际欠付原告的物业费45803.46元为基数，按每日3‰的标准支付从2019年8月20日起至实际给付之日止的违约金；以上合计66048.58元；3.请求判令被告依据合同约定履行补交履约保证金、质量保证金义务；4.诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更第二项诉讼请求为请求判令被告支付原告延迟支付物业费的违约金20245.12元（暂计自2018年12月24日起至2019年8月19日止），并明确第三项诉讼请求为请求判令被告依据合同约定履行补交履约保证金15267元及质量保证金10000元。事实和理由：2015年8月19日，原、被告签订《物业管理服务合同书》，约定原告为被告承租的位于哈尔滨市××城购物中心内步行街××号商铺，套内建筑面积为120.03㎡提供物业服务，依据双方于2015年12月24日签订的《协议书》约定，合同期限自2015年12月24日至2020年12月23日止。依据《物业管理服务合同书》第三条物业服务费等费用第3.1条3.1.3款约定第三年（2018年12月24日至2019年12月23日）物业服务费每平方米（按套内建筑面积）每月42.4元人民币。同时约定每三个月为一个支付租期，每一个支付周期月末25日前被告向原告一次性足额支付下一个支付期物业服务费。合同签订后，原告依约履行物业服务，但被告从2018年12月24日至2019年9月23日的共拖欠原告物业费合计45803.46元，经原告多次催缴被告以多种理由拖延支付，其未按期支付租物业费的行为已构成违约，根据《物业管理服务合同书》第6.2条、第3.3条、第3.4条约定，被告并未交付上述保证金，经原告多次催促，被告仍未缴纳。黑龙江馨滋食品有限公司辩称，被告一直自觉履行合同规定义务，但因原告在2018年改变商业业态，致使原、被告双方订立合同时的基础环境丧失，商场已经变为二手车交易市场，致使被告的消费群体已经消失。被告曾多次找到原告要求采取相关措施，但原告并没有积极回应被告的诉求，亦未采取任何补救措施，在被告方要求解除合同时，依然要求被告继续履行合同，这显然不公平。因原告违反了原、被告订立合同时的专门约定，致使合同继续履行失去了条件和意义，请求法院变更或者解除合同。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：物业管理服务合同书、协议书，拟证明：1.原告与被告签订物业管理服务合同书，物业服务期限为2015年12月24日至2020年12月23日，约定物业服务面积为120.03平方米，每平方米每月物业服务费为42.40元，合计每月物业费5179.6元；2.根据物业管理服务书约定，原告有权要求被告以应付未付金额为标准每逾期一日按3‰向原告支付违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告受哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司委托，自2014年6月16日至2034年12月31日期间，对哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司永泰城的持有产权部分（位于哈尔滨市××××）行使与物业有关的及委托权限内的经营管理等各项权利，委托权限内包括向经营者直接收缴租金、管理费用或其他费用。2015年8月19日，原、被告签订了一份《物业管理服务合同书》，合同约定被告承租位于哈尔滨××城购物中心内步行街××号商铺，租赁面积120.03㎡，合同中约定物业服务费的缴纳标准为每平方米每月40元，月物业服务费4801.20元。第三年（2018年12月24日至2019年12月23日）物业费为每月每平方米42.4元，如被告逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，被告除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向原告支付违约金。逾期超过15日的，原告有权按本协议约定中止或停止相关服务，由此造成的损失由被告承担。被告自2018年12月24日至2019年9月23日，共拖欠物业费45803.46元。合同中另约定被告应于协议签订之日一次性向原告交纳三个月物业服务费的履约保证金15267元及质量保证金10000元。本院认为，原、被告签订的物业管理服务合同书系双方的真实意思表示，为合法有效。原、被告均应遵循诚实信用的原则行使合同权利并履行合同义务。关于原告要求被告向其给付2018年12月24日至2019年9月23日期间的物业费45803.46元的诉请，因原、被告在合同中明确约定了物业费的计算方式以及给付条件，被告应当按照合同及时向原告支付物业费，故对原告这一主张，本院予以支持。关于原告请求被告支付自2018年12月24日至2019年8月19日期间的违约金20245.12元的诉请。经庭审查明，被告租赁的商铺系用蛋糕烘焙方面的经营，现在原告所经营的商铺对面成立了二手车交易市场，对被告造成一定影响，原告作为物业管理方未能积极与被告方就此协商并探讨解决方案，其所提供的物业服务存在瑕疵，故对于原告请求拖欠物业费的违约金，本院不予支持。关于原告所主张的判令被告依据合同约定补交履约保证金15267元及质量保证金10000元，因原告未按期交纳诉讼费用，本院按其放弃处理。关于被告要求变更或解除合同这一主张，因其未在法院辩论结束前向本院提出反诉请求，本院不予处理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黑龙江馨滋食品有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨永泰城商业管理有限公司物业费45803.46元；二、驳回原告哈尔滨永泰城商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取725.61元，由黑龙江馨滋食品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  陈彩霞二〇一九年九月二十三日法官助理徐久洋书记员柳琳附本判决依照的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。