四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初1885号 原告（反诉被告）：李建萍，女，1970年4月27日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李芹斌，四川阳安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曾雪艳，女，1989年12月25日出生，汉族，住天津市河**。 委托诉讼代理人：何洪亮，四川发现律师事务所律师。 第三人：简阳市同诚房地产有限公司，住所地简阳市石桥镇金融街**附****,统一社会信用代码91512081MA62K0RK4T。 法定代表人：钟时富，董事。 委托诉讼代理人：傅小群，女，系公司员工。 原告李建萍与被告曾雪艳、第三人简阳市同诚房地产有限公司（以下简称同诚房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，诉讼中被告提出反诉，本院经审查予以受理，并公开开庭进行了审理。原告李建萍及其委托诉讼代理人李芹斌、被告曾雪艳的委托诉讼代理人何洪亮、第三人同诚房产的委托诉讼代理人傅小群到庭参加了两次诉讼。本案现已审理终结。 李建萍向本院提出诉讼请求：1.判令曾雪艳继续履行《房屋买卖合同》，立即给付李建萍购房款350,000元；2.判令曾雪艳承担违约金44,646元；3.判令曾雪艳负担本案诉讼费和律师费15,000元。审理中，李建萍变更第二项诉讼请求为：判令曾雪艳承担资金占用利息（以350,000元为基数，从2019年2月21日起按照年利率6%计算计算至付清时止）。事实和理由：2017年4月14日，李建萍经同诚房产居间推荐，将基于《合同意向书》购买取得的位于简阳市简城镇花园街（园丁苑）1-2-6号住房约137平方米出售给曾雪艳，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：曾雪艳以637,800元的价格购买李建萍所有的位于简阳市简城镇花园街（园丁苑）1-2-6号住房，曾雪艳首付购房款287,800元，由李建萍为曾雪艳办理网签备案及不动产登记，剩余购房款由曾雪艳以后按揭贷款或者全款给付。李建萍已将案涉房屋的不动产产权办在曾雪艳名下，但曾雪艳一直不支付剩余房款。因双方协商未果，李建萍向法院起诉。 曾雪艳辩称，欠李建萍房款350,000元属实，但剩余购房款未达到给付条件，因李建萍违约在先，没有给曾雪艳成功办理银行按揭贷款；李建萍主张的违约金、律师费没有合同和法律依据。 曾雪艳向本院提出反诉请求：1.判令李建萍向曾雪艳支付逾期交房损失（按照房屋所在小区同等房屋出租价格，从2019年2月20日起计算至实际交付之日止）；2.判令李建萍结清房屋物业费、水电汽费用、房屋毁损费用共计24,020.75元；3.判令李建萍立即配合办理按揭贷款以支付购房尾款。审理中，曾雪艳变更诉讼请求为：1.判令李建萍支付交付房屋前的物业费、水、电、气、光纤、卫生等费用，并配合将水、电、气、光纤过户到曾雪艳名下；2.判令李建萍修复房屋；3.判令李建萍向曾雪艳支付逾期交房损失（从2019年5月30日起至实际交付时止，按照每月1,200元计算）；4.判令李建萍立即配合曾雪艳办理按揭贷款以支付购房尾款。事实及理由：2017年4月14日，曾雪艳同李建萍签订《房屋买卖合同》，合同签订时，李雪艳和同诚房产承诺于2017年5月办理房产证，曾雪艳在2017年4月将按揭所需资料邮寄中介，但房产证于2019年2月20日才办理完毕。李建萍一直未交付房屋，且案涉房屋因涌粪致使屋内受损，李建萍拒不履行修复义务，同时拖欠物业、水、电、气、等费用。故诉讼法院，要求支持反诉请求。 李建萍对曾雪艳的反诉辩称，1.李建萍不存在逾期交房的情形，不存在交房损失，因曾雪艳不履行交费义务的行为所导致暂时欠付物业和水电费，李建萍已经代为垫付；2.曾雪艳于2017年4月26日与开发商签订商品房买卖合同，双方权利义务明确，同时开发商已经为曾雪艳办理了网签备案，曾雪艳有管理自己住房的义务，因其怠于行使权利和义务导致的后果应该由曾雪艳自行承担；3.李建萍认为曾雪艳选择什么时间向什么银行申请贷款，贷款多少及用途，均属于其自主行为，与李建萍应收购房余款没有关联性，李建萍对其贷款无协助辅助意义。综上所述，曾雪艳的诉讼请求不能成立，应予驳回。 同诚房产述称，案涉房屋确经同诚房产居中介绍曾雪艳购买，同诚房产受李建萍的委托，将房屋钥匙放在房屋小区物管处，并多次要求曾雪艳接房，但曾雪艳拒绝收房。 本院经审理认定事实如下：2017年4月14日，李建萍经同诚房产居间推荐，将其通过《合同意向书》购买的位于简阳市简城镇花园街（园丁苑）1-1-2-6号住房约137平方米出售给曾雪艳，李建萍（甲方）与曾雪艳（乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“一、甲方自愿将坐落于简阳市简城镇花园街（园丁苑）1-1-2-6号，房屋建筑面积137平方米出售给曾雪艳；二、甲乙双方议定房屋成交价637,800元，签定合同时乙方向甲方支付定金20,000元…六、违约责任：3、乙方不能按期向甲方付清购房款，或者甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约乙方向守约方给付上述房屋房款总额的千分之壹的滞纳金……”等内容。合同备注条款约定：“……2、乙方以按揭贷款方式购买此房；3、乙方将首付287,800元先转给甲方，尾款350,000由银行贷款放给甲方；4、接房时的维修基金、契税由乙方支付；5、网签的办理手续由甲方配合办理……8、如由于政策原因，不能网签或不能贷款，双方不算违约；9、乙方因自己征信、流水、收入等不能贷款，乙方可以全额购买或者按违约处理……”。2017年4月17日，李建萍收到曾雪艳支付的267,800元购房款。2017年4月26日，曾雪艳与四川省简阳市红塔房地产开发公司签订《商品房买卖合同》（现售），该合同第十二条约定出卖人在2017年12月31日前向买受人交付房屋；第十四条商品房质量约定，商品房地基基础和主体结构经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人……；其他质量问题，及时更换、修理，给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。合同第六章房屋登记约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按照代收买受人办证税费的万分之一向买受人支付违约金。案涉房屋于2017年4月26日网签在曾雪艳名下，于2019年2月20日办理产权登记，现曾雪艳已领取房屋所有权证。李建萍要求曾雪艳接房并支付剩余购房款，曾雪艳以案涉房屋地面漏涌粪致使屋内受损及房屋未按揭贷款为由，拒绝接收房屋及支付尾款。审理中，双方自认导致案涉房屋不能办理按揭贷款的原因是政策变化。本院要求双方交付房屋，李建萍结清案涉房屋2019年6月以前的物业、水电等费用后，再次要求曾雪艳接房，曾雪艳仍然拒绝。李建萍收取剩余购房款未果，诉至法院。 另查明：案涉房屋位于二楼，二楼以上的房屋下水管经过二楼时改道，影响改道处流速，因无人居住，房屋厨房下水管道未封闭，管道内流水外溢导致房屋轻微受损，此属于房屋整体结构问题，不是出卖后人为造成的房屋质量问题。 以上事实，有李建萍向本院提交的李建萍身份证、曾雪艳身份证、同诚房产营业执照信息、房屋买卖合同、转款明细、房屋信息查询记录微信截屏6页（从2019年4月15-4月24日，手机号码为138××××1299、139××××6062）、购房意向书、购房说明、律师费收据、商品房买卖合同、物业费垫付票证、房屋信息查询记录、购房说明，曾雪艳提交的房屋买卖合同、房屋信息查询记录、曾雪艳2017年的收入证明、2017年的银行流水、2017年的委托书、成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地韩市场调控政策的通知、曾雪艳与中介方的聊天记录、房屋现状照片等证据及当事人的陈述庭审在案佐证，且均经庭审质证，符合法律规定，本院予以确认。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，李建萍与曾雪艳签订的《房屋买卖合同》涉及的标的物属于现房买卖，经买受人查看房屋后购买，房屋买卖系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，买卖合法有效，依法受法律保护，双方应当按照合同约定及时履行各自的义务。签订合同后，李建萍腾空房屋，具备交付条件，并通知曾雪艳接房。买受人以房屋存在质量问题拒绝接房，并以出卖人未履行交房义务、未获得按揭贷款为由不应支付剩余购房款并提出反诉。本院认为，买受人的抗辩主张和反诉请求均不能成立，理由如下：一、经查明案涉房屋是买受人查看后购买，买受人抗辩的房屋“质量”问题属于房屋主体结构问题，并非合同签订后出卖人对房屋的人为损害，因买受人怠于行使房屋管理、使用的损失不应由出卖人承担；二、涉案房屋的产权已办至曾雪艳名下，李建萍已经按合同约定履行了网签备案、腾空房屋、通知交房等主要义务，曾雪艳也应及时支付剩余购房款，双方虽约定了以按揭贷款支付剩余房款，但因政策变化导致不能按揭贷款，非合同双方的过错，且备注条款约定双方均不承担违约责任；即便按揭不成，在曾雪艳已取得房屋产权的情况下，曾雪艳完全可以选择其他途径筹集资金支付房款，不能以此为由拒绝履行付款义务；三、李建萍与曾雪艳签订《房屋买卖合同》后，曾雪艳又与房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，房屋的主体质量问题、相关配套设施的办证等问题属于《商品房买卖合同》的约定内容，其对应的责任应由合同相对方负责。故李建萍要求曾雪艳支付剩余房款350,000元的主张，本院依法予以支持，并依法驳回曾雪艳的反诉请求。 关于李建萍要求曾雪艳承担逾期付款违约金和支付律师费的问题。李建萍与曾雪艳签订的《房屋买卖合同》未约定支付尾款时间，也未约定逾期付款的违约责任，但曾雪艳逾期付款的行为确实给李建萍造成了一定的损失。根据本案的实际情况，本院认定曾雪艳支付购房尾款的时间为其取得房屋产权的时间，即2019年2月20日。李建萍要求曾雪艳按照年利率6%支付逾期付款的资金占用利息的主张，符合法律规定，本院依法予以支持。故本院酌定以未付房款为基数，2019年2月20日起按年利率6%支付资金占用利息。关于律师费问题，因双方签订的合同中没有约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告曾雪艳在本判决生效后十日内支付原告李建萍购房款350,000元及资金占用费（资金占用费的计算方法为：以350,000元为基数，从2019年2月20日起按年利率6%的标准计算至付清时止）； 二、驳回原告李建萍的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告曾雪艳的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3,610元，保全费2,270元，反诉案件受理费557元，共计6,437元。由被告曾雪艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁昌友 二〇一九年九月十九日 书记员  陈叔余