北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初16576号原告：王艳玲，女，1980年8月11日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：董山呼，北京京航律师事务所律师。被告:胡殿魁，男，1945年3月5日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：胡云辉（系胡殿魁之子），男，1971年7月12日出生，汉族，中国建筑公司员工，住北京市大兴区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，汉族，1993年4月14日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务。原告王艳玲与被告胡殿魁、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员时亚东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳玲的委托诉讼代理人董山呼、被告胡殿魁的委托诉讼代理人胡云辉到庭参加诉讼，被告链家公司经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。王艳玲向本院提出的诉讼请求：1、被告胡殿魁向原告支付违约金649200元及自2019年3月21日起至实际支付之日的银行同期贷款利息（按银行同期贷款利率计算）；2、被告链家公司承担连带赔偿责任；3、诉讼费由被告承担。变更后的诉讼请求：1、被告胡殿魁向原告支付违约金649200元；2、被告链家公司承担连带赔偿责任；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告胡殿魁双方共同委托房地产经纪机构链家公司作为交易居间人，于2019年3月17日成交并签署了《北京市存量房屋买卖合同》，共同签署《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》，购买胡殿魁位于北京市大兴区黄村镇滨河西里29-5-302的商品房一套。《房屋买卖合同》约定房屋成交价格为308万元，该房屋家具家电、装饰装修及配套设施等作价16.6万元，两项共计324.6万元；买受人向出卖人支付定金10万元。《补充协议》第一条约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为324.6万元，此价格为甲方净得价，不合税；第二条约定，乙方于2019年3月17日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方。《房屋买卖合同》第五条当事人承诺“该房屋未出售并保证不出售给买受人以外的其他人…．如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失”。《补充协议》第四条违约责任第2款规定“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…(5)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。(6)将该房屋出售给第三方的…甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”《补充协议》第五条第2款规定“本协议一式三份，给甲乙丙三方各执一份，具有同等的法律效力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》《房屋交易保障合同》约定不一致的，均以本协议为准。”合同签订后，原告按照合同约定于2019年3月17日向被告胡殿魁支付定金10万元并履行了合同约定的其他义务。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，但是，被告胡殿魁却于2019年3月21日明确提出本案涉案房屋拒绝卖给原告，原告和中介公司多次与其协商要求其继续履行合同，被告以涉案房屋已于原告之前与他人签订了《房屋买卖合同》为由拒绝继续履行与原告所签订的《房屋买卖合同》而且态度极其蛮横无理，至此，被告胡殿魁构成根本违约，后双方对赔偿问题难以达成一致意见。鉴于被告链家公司作为双方买卖房屋提供经纪服务的中介机构疏于核查卖方及涉案房屋的关键信息真伪，没有核实清楚卖方及涉案房屋具体情况，末尽到谨慎和勤勉尽责的责任，为《房屋买卖合同》及《补充协议》的履行留下难以消除的隐患，应当承担连带赔偿责任。胡殿魁辩称，我方与原告就涉案房屋买卖确实签了合同，2019年3月18日，我方和原告电话沟通解除合同，原告同意，为了慎重起见，我方又分别给链家公司和原告发了书面的解除通知，原告并未提出异议，且原告提供了新的银行卡号，要求我方把定金10万元退还给原告，我方已经将定金返还原告。原告同意终止合同，也没有交中介费和后续的首付款，所以合同本身早已终止了，双方也已经达成了意愿。对原告的诉求，我方不同意支付违约金和相应利息。链家公司提交书面答辩状,辩称，1、我方不同意原告的诉讼请求；2、本案是卖房人胡殿魁一房二卖行为导致合同履行终止，且我方也是被其欺骗的受害方，我方不存在过错；3、本案不属于法律所明确规定的承担连带责任的情况；4、本案并非居间合同纠纷，若原告与我方存在纠纷，应另案起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年3月17日，王艳玲（买受人，乙方）与胡殿魁（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日，双方与链家公司（居间人，丙方）签订《补充协议》。其中买卖合同约定：胡殿魁将其位于北京市大兴区黄村镇滨河西里29-5-302号房屋出售给王艳玲，房价款324.6万元；出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权；就该房屋权属及具体状况，双方当事人承诺如下事项：1、出卖人对该房屋享有合法权利；2、该房屋未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人；3、该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；4、出卖人承诺该房屋已符合出售条件；5、出卖人承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；如一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同；守约方解除合同，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款20%赔偿守约方的损失。补充协议约定：乙方应于2019年3月17日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付甲方；乙方于2019年7月5日之前将第一笔首付款102.6万元以理房通支付方式支付甲方；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格；屋出售给第三方；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金。2019年3月17日，王艳玲向胡殿魁支付定金10万元。2019年3月18日，胡殿魁向王艳玲提出解除合同，对于解除合同的原因，胡殿魁称：因为我方在和原告签订合同前已和案外人签订过一份买卖合同，本来案外人提出解除合同了，所以我方才和原告签合同，但等和原告签完合同后，案外人又不同意解除合同了，所以导致我方不得已和原告提出解除合同，且我方和案外人签订房屋买卖合同的房价比和原告签订的合同房价要低,所以我方及时提出解除合同，且我方解除合同并未给对方造成损失。对于上述解除合同的过程，王艳玲予以认可。且双方均认可，胡殿魁已将收取的10万元定金返还王艳玲。2019年3月21日，胡殿魁向链家公司发送《房屋终止交易通知》，记载：甲方胡殿魁、乙方王艳玲，交易房屋坐落于北京市大兴区黄村镇滨河西里29-5-302产权证明文件所载建筑面积72.69平方米，产权证号：京房权证兴成字第**，产权人胡殿魁，现因甲方原因终止买卖交易。并于2019年3月22日，将上述通知以彩信形式发送给王艳玲。庭审中，王艳玲与胡殿魁均认可双方签订的房屋买卖合同及补充协议已经解除，且双方均不要求本院对于合同解除事项予以判决解决，而仅要求本院针对双方合同履行中的违约责任相关诉求予以裁决。对于解除合同后的违约赔偿问题，双方存在争议，王艳玲称：在双方签订的补充协议第四条违约责任第5、6项中有拒绝出售房屋或出售给第三方的约定，应按房屋价款20%支付违约金。对此，胡殿魁称：认可有这个合同条款，但双方已经过友好协商解除合同，且原告也没有按合同履行，按照约定，原告应在交定金的同时交中介费，但原告没有交中介费，也没有按时交首付款。上述事实，有王艳玲提交的合同、补充协议及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为,王艳玲与胡殿魁签订的房屋买卖合同及双方与链家公司签订的补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行。王艳玲与胡殿魁均认可双方签订的房屋买卖合同及补充协议已经解除，并不要求本院在判决中予以确认，本院不持异议。本案中，双方的主要争议在于合同解除后的违约责任问题，根据双方提交的证据及当庭陈述综合分析，可以判定胡殿魁将涉案房屋出售给案外人而无法继续履行合同的行为，已构成违约，其应承担本案违约责任，故王艳玲要求支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金数额，因双方约定的违约金数额远远超过王艳玲的实际损失，故本院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情调整为由胡殿魁一次性支付违约金13万元。对于王艳玲要求链家公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、胡殿魁于本判决生效之日起十日内给付王艳玲违约金130000元；二、驳回王艳玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5146元，由王艳玲负担4116元（已交纳），胡殿魁负担1030元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 时亚东二〇一九年九月六日法官助理 张 冉书 记 员 杨京爽