山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终1434号上诉人(原审被告)：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司，住所地：大同市向阳西街**.法定代表人：郭某，职务：总经理。委托诉讼代理人：樊某，山西阳和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈某，现住山西省大同市。委托诉讼代理人：武某,女,汉族,大同煤矿集团同生树儿里煤业有限公司员工,系陈某妻子。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司因与被上诉人陈某买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人樊某,被上诉人陈某及其委托诉讼代理人武某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决的第一项、第二项，依法驳回被上诉人的违约金65361元;2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、违约方不是上诉人，上诉人不应当承担违约金，一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，,双方签订的《大同市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理”明确约定，如果系因上诉人的责任，那么上诉人要承担相应的违约责任。但根据《大同市商品房买卖合同》第五条约定:“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。”以及本合同的附件四--《合同补充协议》第四条也有详细的约定:“买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人办理面积及房款差异结算协议，并结清相关房款，否则出卖人可以不予交房、不予为买受人办理房屋所有权证并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担。”可以看出,签订确认表和面积误差补充协议是买受人也即被上诉人的合同义务，这个义务已经通过正式的商品房买卖合同特别约定了，并且在合同的附件四中又被强调性的约定、说明了一次。因此，上诉人已经对被上诉人就该项合同义务进行了明确、着重的说明和提示义务。被上诉人也就应及时与上诉人签订相应的确认表和误差补充协议,如果没签导致上诉人无法按时向房管部门提交相应的备案资料、进而导致房产证办理延时，那是被上诉人的责任;出卖人也即上诉人只是代办人，并不是办理房屋产权证的办证主体，也就更不可能控制被上诉人在某个固定时间内来签订确认表和面积误差补充协议。其次，因案涉房屋实际测绘面积与合同约定面积不符，而房款需要据实结算，根据情况多退少补，故而在测绘面积确认后，双方应据实签订《认购户型确认表》，并签订《凯德世家面积误差补充协议》，然后交房管部门审核通过后，上诉人才能办理房屋产权登记手续。而上诉人多次通知被上诉人签订上述确认表和面积误差补充协议,但被上诉人一直拖延未签,导致上诉人不能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房管部门备案。因此,没有办理房产手续的原因和责任不在上诉人方,所以上诉人没有违约，上诉人也就更不应当承担任何违约责任。二、待被上诉人签订补充协议后，上诉人也将依约履行办理房产手续。被上诉人签订确认表和补充协议、据实结算房款后，上诉人也将依约履行办理房产手续。而如果被上诉人不配合签订上述协议，上诉人是无法在判决第一项规定的判决生效后15日内完成房产证的办理手续的。三、合同第十五条第2款中有打印错误。当时合同约定支付逾期违约金约定的是万分之一而非万分之二，因打印人将一下面的横线打印错误造成违约金明显太高的结果,逾期违约金应以万分之一计算。综上所述，本案上诉人并未违约，反而是被上诉人存在违约的行为，损害了上诉人的合同利益，而在这种情况下法院判决明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实，依法改判。陈某辩称，上诉人的上诉请求无证据支持，一审判决正确，应当维持。陈某向一审法院提出诉讼请求:1、请求人民法院判令被告为原告办理房地产权属证书。2、请求人民法院判令被告按照合同约定支付原告从2013年6月25日至2019年3月11日逾期违约金共计447678元×365天×5年×0.0002+447678元×259天×0.0002=186592.19元（违约金计算至房屋不动产手续办理完成之日止)。3、请求人民法院判令被告支付办理房屋产权相关费用的利息（从2012年6月25日至2019年3月11日逾期违约金共计14898元×6年×0.06+14898元×259天×0.06÷365=5997.57元）利息计算至房屋不动产手续办理完成之日止。4、请求人民法院判令被告退还原告多交的面积差额9137元。5、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月28日，原、被告签订了《大同市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于大同市平城区迎宾街北侧凯德世家5号楼1单元1202号房屋一套，房屋预测建筑面积98.97平方米，单价每平方米4523.37元，总金额447677.93元。同时约定出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价万分之二的违约金。合同签订后，原告按合同约定金额缴纳购房款，被告于2012年7月30日向原告交付房屋。2012年6月25日，被告向原告收取代收预告登记费80元、产权证查档费100元、不动产契税6715元、公共维修基金7423元、产权证工本费80元、代办费500元。2015年6月14日，被告出具认购户确认表，确认原告所购房屋测绘面积为96.95平方米，房屋总价438541元，原告在确认表上签字。就双方争议的问题，一审法院认定如下：1、原告主张的违约金以及利息损失是否符合合同约定和法律规定。原告要求被告按约定支付从2013年6月25日至2019年3月11日违约金186592.19元。被告称违约方并非被告，不应当承担违约金，待签订完房管局要求的面积误差补充协议后，被告将依约办理房产手续。一审法院认为，原、被告双方签订认购户型确认表，已就房屋面积进行了确认，对被告抗辩签订面积误差补充协议后办理房产手续，一审法院不予支持，根据《大同市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付后360日内将买受人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的……买受人不退房的，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。被告公司抗辩因工作人员失误将违约金误打印为“万分之二”，实为万分之一，但未提供证据予以证实，且该抗辩意见不符合情理，一审法院不予支持。关于违约金数额，本着兼顾惩罚、补偿、公平合理的原则，一审法院酌情按照约定的日万分之二支持两年违约金为65361元（447678元×0.0002／日×730天）。关于原告主张支付办理房屋产权相关费用利息的问题，因被告公司收取以上费用是针对为原告办理产权登记，属于延期办理房屋所有权证书范围内的损失，延期办理产权证书已经判决被告支付违约金，对此不予重复支持。2、关于被告应否退还原告购房款的问题。一审法院认为，原告提供认购户型确认表有双方的签字盖章确认原告存在面积差，被告需退还原告面积差额9137元，一审法院对原告该项主张予以支持。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原告主张办理房屋的不动产产权手续并支付违约金及退还房屋面积差额，符合法律规定，一审法院应予支持。被告公司抗辩系原告未签署房屋面积补差协议所致，但未提交证据证明房屋面积补差协议系办理产权登记的前置手续，一审法院对被告抗辩意见不予支持。判决如下：1、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告陈某办理大同市平城区迎宾街北侧凯德世家5号楼1单元1202号房屋的产权登记手续；二、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告陈某支付违约金65361元；三、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告陈某退还多交面积差额9137元；四、驳回原告陈某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4326元，由原告陈某负担2728元，由被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担1598元。本院二审期间，当事人没有提交新证据的。双方当事人对一审法院查明案件事实均无异议，本院对双方当事人无争议事实，予以确认。对当事人二审争议的问题，本院总结如下：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司在履行合同中是否存在违约行为，如存在违约，违约金如何计算。关于大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司在履行合同中是否存在违约的问题。陈某向法院提交《大同市商品房买卖合同》及房款收据等，证明合同签订后，其已履行合同义务，但大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司至今未按照合同约定办理房屋产权手续，该公司存在违约。大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司称因该房屋实际面积及合同约定面积存在误差，双方未签订误差补偿协议，房管局一直不给办理房本。另称因上诉人工作人员打印失误,没有认真查看是否合同中涉及数字的部分都做了下划线处理，导致《大同市商品房买卖合同》中第十五条本应为“出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”误写成“……万分之二的违约金……”，而根据本案整体合同的文本模板,违约金部分万分之几处也应有一个下划线，故合同约定的违约金标准实为万分之一。本院认为，本案诉争的购房合同系由上诉人出具，合同条款属于上诉人提前拟制好的格式条款，上诉人作为大同市颇具规模和名气的房地产企业，起草此类合同务必会经专业人士认真斟酌审查，避免法律风险。本院经审查，现上诉人与被上诉人所签订购房合同约定的违约金比例，与本案同系列其它案件中上诉人与其他购房者的购房合同约定一致，则上诉人认为“万分之二”是笔误，应当是“万分之一”的说法，理由明显不能成立，其辩解本院不予采纳；双方当事人签订合同后，应当按照合同约定履行各自的义务。被上诉人陈某已经足额支付了购房款，但上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司至今未按照合同约定办理房屋产权手续，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人称未办理产权的原因系被上诉人未及时与其签订有关房屋面积误差补充协议导致，但本案双方均认可证据《认购户型确认表》能够证明陈某已经对所购房屋面积误差进行了确认，故上诉人辩解不构成违约的上诉理由，不能成立。关于违约金的计算标准，双方签订《大同市商品房买卖合同》第十五条载明“出卖人应当在商品房音乐会使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。”一审法院据此酌情判决大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司向陈某支付两年的延期办理房屋产权登记证书违约金65361元（447678元×0.0002／日×730天）并无不当,本院予以维持，上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1434元，由大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 侯慧文审判员 智绪鲁审判员 赵学姑 二〇一九年九月十九日书记员 史 涛