黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑02执复102号复议申请人(异议人、申请执行人）：中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔昂昂溪支行，住所地黑龙江省齐齐哈尔市昂昂溪区友好委（振兴路**）。负责人：刘行，该支行行长。复议申请人(被执行人）：王岩，男。被执行人：齐齐哈尔市皓民汽车销售有限公司，，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区齐富公路西侧**法定代表人：王智，该公司总经理。被执行人：王智，女。被执行人：王崇伦，男。被执行人：肖丽，女。被执行人：齐齐哈尔市齐安汽车销售有限公司，住，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区明海公路**/div>法定代表人：王崇伦，该公司总经理。复议申请人中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔昂昂溪支行（以下简称工行昂昂溪支行）、王岩不服齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院（以下简称昂昂溪区法院）(2019)黑0205执异3号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。工行昂昂溪支行与齐齐哈尔市皓民汽车销售有限公司（以下简称皓民公司）、王智、王岩、王崇伦、肖丽、齐齐哈尔市齐安汽车销售有限公司(以下简称齐安公司）借款合同纠纷一案，昂昂溪区法院于2018年7月16日作出（2018）黑0205民初427号民事判决书，判决：一、皓民公司于本判决生效后七日内偿还工行昂昂溪支行贷款本金7570000.00元，并从2018年5月22日起至还清之日止，按《网贷通循环借款合同》约定的标准计算，向工行昂昂溪支行支付利息、罚息、复利；二、如皓民公司不能偿还上述借款本息，则以王岩名下位于龙沙区齐富公路西侧00单元01层01号，房屋产权证号为S201033764商服一处及位于龙沙区齐富公路西侧，国有土地使用权证号为齐土籍国用（2011）第0100613号国有土地使用权一处的抵押房产及国有土地使用权（以下简称案涉商服和土地），折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿；三、王智、王岩、王崇伦、肖丽、齐安公司对上述债务负连带清偿责任；四、驳回工行昂昂溪支行其他诉讼请求。判决生效后，工行昂昂溪支行申请执行。2018年10月23日，昂昂溪区法院立案执行，执行案号为（2018）黑0205执583号。2018年12月3日，工行昂昂溪支行提出撤回执行申请。2018年12月3日，昂昂溪区法院作出（2018）黑0205执583号执行裁定，终结（2018）黑0205民初427号民事判决执行。2019年1月28日，昂昂溪区法院作出（2018）黑0205执恢51号执行裁定。2019年2月13日，工行昂昂溪支行提出对案涉商服和土地评估拍卖申请。2019年5月18日，昂昂溪区法院发出通知，确定本案评估范围。工行昂昂溪支行不服，向昂昂溪区法院申请执行异议称，提请法院鉴定评估的财产范围应仅限于当初抵押时抵押登记的房产和土地，其余超出部分全部不进行评估鉴定，并申请先执行担保人财产。被执行人王岩称，对于拍卖的土地上如存在有证房屋、无证房屋和相关附属物，都是将有证房屋、无证房屋和相关附属物一并加入拍卖，这样能最大限度减少抵押权人和抵押人双方损失。请法院按照法律法规将2000平方米无证房屋、3吨1-3层升降货梯、变压器、锅炉、大院电动大门一并加入此次评估拍卖范围。原案被执行人皓民公司、王智与王岩的意见一致，王崇伦、肖丽、齐安公司未到庭参加听证亦未提交书面意见。昂昂溪区法院查明，该院于2019年5月18日作出通知，确定鉴定的财产范围如下：一、S201033764号房屋所有权证确定的房产范围内的房屋（不含升降机）。二、齐土籍国用（2011）第0100613号国有土地使用权确定的土地范围内的土地及该土地内不可移除的水井、排污渗井、排水沟、硬化路面、围墙、果树（不含临时建筑、变压器和锅炉）。其余财产因不属抵押范围、或为可移动物、或为无合法手续的财产均不在本次鉴定的范围之内。昂昂溪区法院认为，本案应按照（2018）黑0205民初427号民事判决书中的判项进行执行，但也应包括抵押物范围内不可移除的水井、排污渗井等设备，其余附属物不在生效民事判决书的判项内，不应予以评估鉴定，故确定鉴定的财产范围并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，2019年6月24日，昂昂溪区法院作出(2019)黑0205执异3号执行裁定，驳回工行昂昂溪支行的异议请求。工行昂昂溪支行不服(2019)黑0205执异3号执行裁定，向本院申请执行复议，请求：一是撤销(2019)黑0205执异3号执行裁定，二是执行保证担保人王智、王岩、王崇伦、肖丽、齐安公司的财产。理由是:因为当时抵押的时候抵押登记只有房产和土地，其余超出部分不应进行评估鉴定。因为我行在与相关主体签订的最高额抵押合同和保证担保合同中都约定了我行有权同时执行保证人财产，当时我行与借款人签订最高额抵押合同约定我行有权选择担保执行顺序，所以应进行评估王岩名下的房产和土地的同时，执行保证担保人的财产。王岩不服(2019)黑0205执异3号执行裁定，向本院申请执行复议称，我们虽然抵押物当中有房产和土地，但在抵押登记之前土地之上就有2000平方米无证房屋、3吨1-3层升降货梯、变压器、锅炉、大院电动大门，根据1990年国务院令第55号《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”的规定，请求应将以上财产作为评估范围参与拍卖。本院审查查明事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：本案评估范围应如何确定；本案是否应执行其他担保人的财产。一、关于评估范围应如何确定。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”据此，人民法院在强制拍卖土地使用权时，应当严格遵循“房地一体”的原则。临时建筑亦有其价值，如若不进行评估，则买受人会无偿接受，对被执行人而言则显失公平；对申请执行人而言，则会减损其债权受偿额。本案抵押土地范围内的水井、排污渗井、排水沟、硬化路面、围墙应属构筑物。执行法院在拍卖土地使用权时，应将该土地上的建筑物包括临时建筑及构筑物一并评估拍卖处分，否则会造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案锅炉、变压器、升降货梯、大院电动门等应属附属设施，是为满足涉案公司经营目的而进行购置、安装。虽可分离，但分离后涉案设施即会减损其价值。对被执行人财产的评估范围，应以最大限度使申请执行人债权受偿为原则。被执行人财产在未评估前，不能确定是否能满足债权人的债权。且即使在评估后，又可能会因拍卖流拍，经由市场竞价选择后，评估标的物的价格会有所下降。所以，王岩关于将变压器、锅炉、升降机、大院电动门应列入评估范围的复议理由成立，本院予以支持。工行昂昂溪支行关于只评估王岩名下的房产和土地的复议理由不成立，本院不予支持。二、关于本案应否可同时执行其他担保人的财产。执行异议审查的对象系当事人或利害关系人对人民法院的执行行为或案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。本案中，昂昂溪区法院尚未对担保人采取执行行为，本案亦无从谈起执行异议的审查对象。工行昂昂溪支行要求对担保人采取执行行为的复议请求，本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下：撤销齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院(2019)黑0205执异3号执行裁定和2019年5月18日作出的通知；齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院对本案重新作出评估范围通知。本裁定为终审裁定。审判长  王春山审判员  郭秀丽审判员  周巍巍二〇一九年九月二十七日书记员  宋 鹏