济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初1206号原告：济南高新控股集团有限公司，住所地济南市高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3301室。法定代表人：李昊，董事长。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师委托诉讼代理人：刘树香，山东豪才律师事务所实习律师。被告：济南星河空间科技企业孵化器有限公司，住所地济南市高新区经十路7000号汉峪金融中心四区3号楼8层804C室。法定代表人：黄昭鹏，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘铁，北京市中喆律师事务所律师。原告济南高新控股集团有限公司（以下简称“济高控股”）与被告济南星河空间科技企业孵化器有限公司（以下简称“济南星河公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告济高控股的委托诉讼代理人马明芹、刘树香，被告济南星河公司的委托诉讼代理人刘铁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。济高控股向法院提出诉讼请求：1.判令解除济高控股、济南星河公司于2017年11月1日签订的编号为HTJG-A4-JYL-0010-70的《房屋租赁合同》；2.判令济南星河公司向济高控股支付房屋租金3292738.128元（自2017年11月22日起暂计算至2019年1月20日，并按照7776.576元/天标准持续计算至生效文书确定的合同解除日）；3.判令济南星河公司向济高控股支付逾期支付房屋租金违约金3440208.672元（暂计算至2019年1月20日，并以1419288为基数，按照每日千分之三标准持续计算至生效文书确定的合同解除日）；4.判令济南星河公司向济高控股支付解除合同违约金567691.2元；5.判令济南星河公司将汉峪金融商务中心A4-(3)办公楼8、9层房屋腾空并返还济高控股，逾期未返还的，济南星河公司按15553.15元/日标准向济高控股支付房屋占有使用费；6.判令本案诉讼费、保全费、律师费由济南星河公司承担。事实与理由：2017年11月1日，济高控股、济南星河公司及济南高新区新兴服务业发展中心三方签订了编号为HTJG-A4-JYL-0010-70的《房屋租赁合同》，约定济南星河公司承租济高控股位于济南市××新区××号汉峪金融商务中心A4-(3)办公楼8、9层，租赁建筑面积为4320.32平方米。济南高新区新兴服务业发展中心负责运营管理楼宇的事宜。租期自2017年11月1日至2020年10月31日止。每一租赁年度房屋租金为2838450元。合同第5.3约定，租金的支付方式为预付费，济南星河公司每次预付6个月的房租，第一次租金在租赁合同签订后3日内向济高控股支付，下一次租金预付房租到期日前10日向济高控股支付下一期的租金。每逾期一日济南星河公司应向济高控股支付应付租金千分之三的违约金。9.4条约定，在租赁期间济南星河公司逾期支付租金超过30日的，济高控股有权解除合同，收回出租房屋，并要求济南星河公司承担本合同项下年租金总额的百分之二十违约金，济南星河公司承担的违约金及损失，济高控股有权从济南星河公司的履约保证金中扣除。9.6条约定，济南星河公司逾期归还租赁房屋，每逾期一日应向济高控股支付原日租金2倍的违约金。但自合同签订后，济南星河公司一直未按合同约定缴纳房屋租金。济高控股为维护其合法权益诉至法院，望判如所请。济南星河公司书面辩称，2017年5月，济南星河公司与高新区管委会签订了《项目进区协议》，约定了汉峪金谷A4-3楼场地作为互联网企业创业平台的有关事宜进行了协商，并于2017年5月27日签订了一份《项目进区协议》。约定甲方(高新区管委会)同意济南星河公司进驻甲方辖区，在汉峪金谷A4-3楼4000平米办公场所作为企业孵化器，用2-5年时间进行孵化、助推互联网企业。协议约定作为高新区扶持政策，高新区管委会承诺对孵化基地的办公场所按租金标准1.8元/天提供为期三年的办公场所补贴，实际上是高新区管委会免收入驻企业的租金，对此无论是济高控股还是济南高新区新兴服务业发展中心（以下简称“新兴服务中心”）都是清楚和认可的，在之后济南星河公司招商引资、管理场地的过程中，也是按《项目进区协议》内容执行的。《项目进场协议》签订后，高新管委会下级单位、汉峪金谷项目的管理人新兴服务中心于2017年9月1日又与济南星河公司签订了一份《众创平台运管合作协议》，约定鉴于高新区管委会与济南星河公司签订了《项目进区协议》，为促进产业聚集，将在汉峪金谷A4-3济南高新区新兴产业大厦8层、9层建立“创众空间”综合性企业孵化平台。协议第四条1、2项约定:甲方(新兴服务中心)和乙方共同进行管理运营，达成合作目标。协议第四条第4项约定:乙方(济南星河公司)承担办公区的水、电、网络、物业费、设备及管理等费用。上述费用并不包括租金。《创众平台运管合作协议》的约定也证明了《项目进场协议》中济南星河公司进行招商引资、相关场地免租的内容。《房屋租赁合同》合同未生效，双方均未实际履行该合同。《房屋租货合同》第十五条约定:“本合同经三方签字盖章且乙方将履约保证金付至甲方账户后生效。”但合同签订后，保证金并未支付到济高控股账户。因此按照合同第十五条，合同约定生效条件未成就，合同始终处于未生效状态。济南星河公司未交付租金，济高控股也未收取过租金。由于《项目进区协议》中约定的免租内容，故而《房屋租货合同》虽然按照《项目进场协议》同样的租金标准约定了租金、半年预付租金、签约3日后即付半年租金等内容，但实际上济南星河公司并未按照该约定缴纳租金，济高控股和新兴服务中心也从未在相应的预付租金日期或之后的任何期间内向济南星河公司催讨过租金。济高控股未交付过租赁场地。新兴服务中心作为济高控股的共同合作者，作为汉峪金谷项目的管理人，在《房屋租赁合同》签订之前即占有使用了汉峪金谷A4-(3)办公楼8、9层的场地。《房屋租赁合同》虽然在第四条约定了房屋交付时间，在第八条约定了房屋交付条件，但济高控股从未按约定内容将上述场地交付给济南星河公司。2018年下半年，高新区管委会令济南星河公司提前清退入驻企业，高新区管委会应承担提前清退入驻企业给济南星河公司带来的损失。2018年上半年，招商入驻企业已经有20家。2018年下半年，高新区管委会要求2018年底清退所有入驻企业。到2018年年底，济南星河公司已经全部清退了所有入驻企业。按照《项目进区协议》，应在5年内按照项目单位与引进企业的主要经济贡献进行租金和扶持金的结算，且入驻企业应持续经营10年。因为高新区管委会原因致使入驻企业在未入驻满5年的状态下即被清退，致使相关企业不可能再支付“租金”。高新区管委会应承担《项目进区协议》有关提前清退企业给济南星河公司带来的损失。根据上述《房屋租赁合同》签订之前的签约经过，以及《房屋租赁合同》签约前后济南星河公司管理场地的情况。证明《房屋租赁合同》签订之前济南星河公司已经与高新区管委会签订了《项目进区协议)、和新兴服务中心签订了《众创合作平台运管合作协议》，故而《房屋租赁协议》并未实际履行，济高控股从未按照《房屋租赁协议》收取过租金，也未交付租赁场地给济南星河公司。因《房屋租赁合同》未实际履行。故济南星河公司与济高控股均不存在违约和违约责任问题。济南星河公司租金的收取和结算，应由高新区管委会与济南星河公司、新兴服务中心、入驻企业另行协商解決。请求人民法院驳回济高控股诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。证据如下：建设工程规划许可证（复印件）、《房屋租赁合同》、物品交验清单、委托代理合同、济南高新控股集团有限公司网页“公司概况”截屏打印件、济南高新控股集团有限公司网页“项目推介”中汉峪金谷项目介绍打印件。对当事人有异议的证据本院认定如下：济高控股提交房屋交接验收清单一份、物品交验清单一份，证明2017年11月22日，济高控股将涉案房屋交付给济南星河公司使用。济南星河公司对物品交验清单的真实性、合法性无异议，但认为不能证明场地交接，对房屋交接验收清单的真实性、合法性、关联性不认可，认为交验的时间是2017年11月22日，济南星河公司的物品交接也是同一天，交接单上应有单位的章，但实际只有两个人的签名，且交接的主体也未写清楚，都是个人，没有单位公章。经本院审查，物品交验清单中明确载明移交了8、9层的门禁卡及钥匙，及物业服务协议及装修管理规定等物品，且济南星河公司加盖了公章予以确认，另结合《房屋租赁合同》的内容足以证实涉案房屋已经交付于济南星河公司使用，济南星河公司亦未提交其他证据予以反驳，故本院对济南星河公司的质证意见不予采纳。济南星河公司提交《项目进区协议》，证明《房屋租赁合同》签订之前，济南星河公司即与高新区管委会签订《项目进区协议》，对于租金标准，租金扶持政策，租金结算，入驻企业经营时间要求等进行了约定。实际上济高控股即按上述约定的企业扶持政策内容，没有收取济南星河和入驻企业的租金，济南星河是招商引资单位而非租赁场地的入驻企业。济高控股对济南星河公司提交的该证据的真实性及证明目的均有异议，认为该证据济南星河公司未提交原件，对真实性不予认可，且该协议的合同主体为济南高新区管委会与济南星河公司，根据合同的相对性，与济高控股无关。经本院审查，该证据系复印件，无法核实其真实性，且该协议主体并非本案中的济高控股，故本院对该证据不予采信。济南星河公司提交《众创平台运管合作协议》，证明《房屋租赁合同》签订之前，高新管委会下级单位、汉峪金谷项目的经营单位新兴服务中心与济南星河公司签订协议，约定由双方共同管理汉峪金谷A4-3济南高新区新兴产业大厦8层、9层（即本案《房屋租赁合同》出租场地），约定济南星河公司不承担租金。按照《众创平台运管合作协议》约定济南星河公司并不是《房屋租赁合同》中的承租人，而是场地招商管理人，济南星河公司不应承担租金。济高控股对该证据的真实性及证明目的均有异议，认为济南星河公司未提交证据原件，对该证据的真实性不予认可，且济高控股并非该协议的相对方，该协议对济高控股没有约束力。经本院审查，该证据系复印件，无法核实其真实性，且该协议主体并非本案中的济高控股，故本院对该证据不予采信。济南星河公司提交济南高新控股集团有限公司网页“项目推介”中汉峪金谷项目介绍打印件，证明实际占有使用汉峪金谷租赁场地的是新兴服务中心，不是济南星河公司。济南星河公司、济高控股、新兴服务中心都是汉峪金谷租赁场地的招商引资项目的经营管理人，不存在出租和转租关系。济高控股对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。认为该证据仅能证明新兴服务中心参与是为监督汉峪金谷项目在对外承租过程中定位不偏移，该证据中没有出现关于新兴服务中心占有使用汉峪金谷A4-3办公楼8、9层及济南星河公司名称的记载，且无论新兴服务中心是否使用房屋，房屋自交付济南星河公司后，济南星河公司实际占有使用就应该支付租金。经本院审查，该证据中并未记载新兴服务中心系涉案房屋的使用者，且新兴服务中心并非涉案租赁合同的签订主体，故本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月1日，济高控股、济南星河公司与案外人新兴服务中心签订《房屋租赁合同》，合同约定“出租方：济高控股（以下简称甲方），承租方：济南星河公司（以下简称乙方），运营方：新兴服务中心（以下简称丙方）。甲方出租给乙方的房屋位于济南市××新区××号汉峪金融商务中心A4-(3)办公楼8、9层，租赁建筑面积为4320.32平方米。(备注:以实测面积为准，控股集团公司提供)。租赁期限、交付期限、用途。4.1该房屋租赁期暂定为叁年。租金自2017年11月1日起至2020年10月31日止计取；4.2甲方于2017年11月1日向乙方交付该房屋。4.3乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公或楼宇服务配套使用，改变用途需经丙方书面签章同意，否则视为乙方违约。4.4如乙方系丙方引进的众创空间或孵化器的，乙方有权以自已的名义与企业签订出租席位或空间的协议，在办理各登记手续时甲方应提供房产证明等相关文件。4.5租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应按约定如期交还。甲方如继续对外出租该租赁物，在征得丙方书面同意后乙方则在同等条件下有优先承租权，且应于租赁期届清前3个月向丙方提出续租书面要求，经丙方和甲方协商同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时实际情况做相应调整。第五条租金及支付方式。5.1该房屋租金为，第一年1.8元/天?㎡。月租金为236538元(每年365天/12个月)。年租金为2838450元。第二年1.8元/天?㎡。月租金为236538元(每年365天/12个月)。年租金为2838450元。第三年1.8元/天?㎡。月租金为236538元(每年365天/12个月)。年租金为2838450元。5.2租金包括房屋租金及其租货范围内甲方提供的设备使用费(租赁范围外的使用应与甲方另行协商)，甲方提供乙方使用的设备明细作为合同附件，并在甲方房屋交付时由乙方签字确认。5.3乙方支付租金的方式为预付费，即乙方每次预付6个月的房租，第一次租金在租赁合同签订后3日内向甲方支付，下一次租金预付房租到期日前10日向甲方支付下一期的租金。每逾期一日，乙方应向甲方支付应付租金千分之三的违约金。5.4甲方在收取租赁费用后5个工作日向乙方提供收费凭证。5.5甲方同意乙方提前解除合同时，甲方按照乙方实际使用房屋的天数，在乙方预付房租中扣除相应房屋租金后20个工作日内无息退还给乙方。第六条租赁期间相关费用及税金。6.1乙方应按时交纳自行负担的水、电、采暖费、车位费及车位管理费、物业服务费等费用。6.2乙方交纳房屋租赁合同履约保证金(相当于一个月租金)/元。于本合同签定之日交纳，乙方合同终止如对所租房屋设备、设施造成损坏或丢失承担陪偿责任，甲方有权从履约保证金抵扣，合同终止且经甲方确认乙方无任何违约行为后20个工作日内无息归还履约保证金。6.3租赁物使用过程中产生的包括但不限于物业管理费、停车费、网络费、电话费、电费、水费、采暖费等相关费用由乙方承担。6.4乙方应服从丙方和甲方委托的物业管理公司管理和服务，并遵守办公区域的各项管理规定和制度，并与其签订物业管理服务合同，按时交纳应承担的各种费用。第九条合同的变更、解除、终止及违约责任。9.4房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋；并且向甲方承担本合同项下年租金总额的百分之二十违约金，乙方所承担的违约金及损失甲方有权从乙方的履约保证金中扣除。（6）逾期支付租金超过30日的。9.6租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。9.7因本合同除第十一条原因出现的违约金及损失甲方有权从乙方的履约保证金扣除。第十条转租、转让和抵押。10.1在租赁合同期限内，除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得丙方同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，但乙方仍应按照本合同约定向甲方承担支付租金、本合同有关费用的义务，且乙方应将转租的房屋租赁合同交由丙方和甲方备案，并确保次承租人完全接受本合同中关于承租人的全部责任和义务，如乙方转租行为给甲方造成损失的，由乙方向甲方承担全部赔偿责任。12.6如果乙方违反了本合同的第九条第六款或第九条第七款，应赔偿甲方的全部损失，同时向甲方支付以一年租赁费用为标准的违约金。第十五条本合同经三方签字盖章且乙方将履约保证金支付至甲方账户后生效。”合同签订后，2017年11月22日，济高控股向济南星河公司交付了涉案房屋。后济南星河公司并未支付租金。引起本诉。本院认为，济高控股与济南星河公司签订的编号为HYJG-A4-JYL-0010-70《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面行使合同权利，履行合同义务。济南星河公司以其未支付履约保证金为由主张涉案《房屋租赁合同》并未生效，但涉案《房屋租赁合同》签订后，济高控股交付了涉案房屋，济南星河公司接收房屋并实际使用，且《房屋租赁合同》6.2条并未约定履约保证金的具体数额，履约保证金支付时间亦系合同签订之日（即2017年11月1日），济南星河公司未依约支付，系济南星河公司违约，故本院对济南星河公司主张涉案《房屋租赁合同》未生效的意见不予采纳。济南星河公司逾期支付租金远超过30日，济高控股按照合同约定主张解除《房屋租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。济高控股按照合同约定交付了房屋，济南星河公司理应支付租金，济高控股按照合同约定主张济南星河公司支付房屋租金3292738.128元（自2017年11月22日暂计算至2019年1月20日，并按照7776.576元/天标准计算至生效文书确定的合同解除日止），符合合同约定，本院予以支持。济南星河公司逾期支付房屋租金，构成违约，应按照合同约定支付逾期支付房租违约金。济高控股主张逾期支付房租违约金为：1419228元*443天*3/1000=1886154.012元（自2017年11月3日至2019年1月20日共计443）；1419228元*274天*3/1000=1166605.416元（自2018年4月21日至2019年1月20日共计274天）；1419228元*91天*3/1000=387449.244元（自2018年10月22日至2019年1月20日共计91天）；共计3440208.672元。并以1419228元为基数，自2019年1月21日起计算至判决生效之日止，按照日千分之三，符合合同约定，本院予以支持。济高控股主张济南星河公司承担解除合同违约金2838450元*20=567690元，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，济南星河公司应将涉案房屋腾空并返还。对济高控股主张的房屋占有使用费，因该费用尚未发生，本案不予处理。对于济高控股主张的律师费，济高控股并未举证证实该费用已经实际发生及该费用的具体数额，故对该律师费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：解除原告济南高新控股集团有限公司与被告济南星河空间科技企业孵化器有限公司于2017年11月1日签订的编号为HYJG-A4-JYL-0010-70的《房屋租赁合同》；被告济南星河空间科技企业孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新控股集团有限公司房屋租金3292738.128元（自2017年11月22日起计算至2019年1月20日）及房屋租金（自2019年1月21日起至判决生效之日止，按照每日7776.576元计算）；被告济南星河空间科技企业孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新控股集团有限公司逾期支付房屋租金违约金3440208.672元（2017年11月3日至2019年1月20日）及逾期支付房屋租金违约金（以1419228元为基数，自2019年1月21日起至判决生效之日止，按照每日千分之三计算）；被告济南星河空间科技企业孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南高新控股集团有限公司解除合同违约金567690元；被告济南星河空间科技企业孵化器有限公司于本判决生效之日起十五日内将汉峪金融商务中心A4-（3）办公楼8、9层房屋腾空并返还原告济南高新控股集团有限公司。驳回原告济南高新控股集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62904元，由被告济南星河空间科技企业孵化器有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  严士焱人民陪审员  林 玲人民陪审员  倪维珍二〇一九年九月十七日书 记 员  范 翠