广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1023民初2407号 原告:广西南宁和谐物业服务有限责任公司。住所地：南宁市园湖路**写字楼**，平果县办公地址:平果县马头镇新兴路176号，盘龙财富中心1-6-0301号。统一社会信用代码：91450103782139997W。 法定代表人：黄文扬，总经理。 委托诉讼代理人：黎壮新，平果县新安法律服务所法律工作者。 被告：黄凤量，女，1980年8月4日出生，壮族,原住平果县马头镇新兴街**，盘龙.财富中心1幢1单元3层301号，现住广西南宁市。 委托诉讼代理人：黄升和，男，1978年3月10日出生，壮族，原，原住广西南宁市西乡塘区坛洛镇武康第一小学**住南宁市。（系被告黄凤量丈夫） 原告广西南宁和谐物业服务有限责任公司与被告黄凤量物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月9日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黎壮新，被告黄凤量的委托诉讼代理人黄升和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西南宁和谐物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求:1、依法判决被告支付拖欠原告的物业费用1722.5元（其中：物业费1373元、公共维修基金161.5元、公摊水电费188元）；2、请求法院依法判令被告赔偿滞纳金2000元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与被告所属的盘龙财富中心业主委员会于2015年11月29日签订了《物业服务合同》，合同签订后，双方合作都比较愉快，绝大部分业主都主动履行缴费义务，给原告在物业服务工作上极大的支持，鼓舞着原告在物业服务管理制度上不断努力完善，积极为广大业主提供优质服务充满信心。但是，被告长期拖欠物业费，公共维修基金和公摊水电费，极大地挫伤了原告为业主提供优质服务的积极性，也损害了广大缴费业主的合法权益。从2015年12月起，至2018年12月31日止，被告拖欠物业费用共计3125.3元（含公共维修基金、公摊水电费、水费），本案在审理过程中，被告的租户已经缴纳了自己所在租期内的各项物业费用，即2017年9月至2018年12月的相关费用。被告尚欠原告2015年12月至2017年8月的物业相关费用1722.5元（其中：物业费1373元、公共维修基金161.5元、公摊水电费188元），按照合同约定，被告不按期缴纳物业费，应支付相应的违约金。因此，被告在赔偿物业费损失的基础上，仍需赔偿原告的滞纳金损失2000元，两项合计3722.5元。为了原告合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的上述请求。 原告为证明其主张，向本院提交的证据有：（业主意向）调查表、物业服务合同、营业执照、缴费情况一览表，催款函、辞职信。 被告黄凤量辩称，1、业主委员会不具有独立的法人资格。原告与业主委员会个人不经过业主大会签订的《物业服务合同》是不合法，是无效的。广大业主并不知情，它没有原业主委员会半数以上签字，也没有召开全体业主大会通过，更没有通告告知全体业主。只是业主委员会内部个人作为，按照谁签字谁负责的原则，现在起诉对象错误，被告应当是业主委员会内个人，而不应是不知情、无辜的小区业主。2、原告不顾事实存在，夸大物业费、滞纳金费用。将不知情的业主告上法院，到处粘贴法院的送达文书，应属欺诈、流氓行为。3、物业公司不作为，商业性质的水电费（如地下停车场）经业主多次反映仍然分摊给业主，不合理；4、业主委员会不以业主大会为前提，没有人愿去承担一定的职责且不与物业公司合作，代收的物业费用没有转交给物业公司。而物业公司强行让业主交双份物业服务费，是黑恶势力所为。签订的《物业服务合同》无效，不应得到法院的支持。 被告黄凤量为证明其主张，向本院提交的证据有：业主委员会代收物业服务费的收据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的部分，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院作为认定案件事实的参考依据。 根据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下： 平果县盘龙财富中心业主委员会经过公开招聘形式，招聘原告广西南宁和谐物业服务有限责任公司对平果县盘龙财富中心小区进行物业管理服务，平果县盘龙财富中心业主委员会（甲方）与原告广西南宁和谐物业服务有限责任公司（乙方）于2015年11月29日签订《物业服务合同》，合同期限为3年，自2015年11月29日起至2018年11月30日止。本合同期满30日前，业主大会未依法选聘新的物业服务企业的，本合同即自动延续至业主大会依法选聘新的物业服务企业时终止。合同约定，物业服务费用按其拥有的专有部分物业建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.85元/月•平方米；商业物业：1.00元/月•平方米；水电周转金按100元/户一次性交纳；甲方委托乙方每月按物业建筑面积0.10元/平方米向业主另行收取费用，用作专项维修资金；甲方、业主、物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用（资金）的，应按千分之三的标准向乙方支付违约金。被告黄凤量购买平果县马头镇盘龙财富中心小区1-1-0301号房，面积76.89平方米。被告自2015年12月起拒不交纳物业费用，截至2018年12月31日为止，尚欠原告的费用为：物业费2419.8元、公共维修基金284.5元、公摊水电费421元，共计3125.3元；滞纳金4193.8元；共合计7319.1元。为此，原告向本院提起诉讼。案件审理过程中，被告的租户已经缴纳了自己所在租期内的各项物业费用，即2017年9月至2018年12月的相关费用。被告尚欠其2015年12月至2017年8月的物业相关费用1722.5元（其中：物业费1373元、公共维修基金161.5元、公摊水电费188元）；滞纳金2000元。 本院认为，原告与被告所属的平果县盘龙财富中心业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告依据协议，在物业管理方面投入了相应的人力、物力，业主作为被服务对象，应按合同约定缴纳物业管理费及其他相关费用，如拖欠物业管理费应按约承担相应违约金。现原告主张被告支付拖欠的2015年12月至2017年8月物业管理费用符合法律规定，本院予以支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告主张“业主委员会不具有独立的法人资格。原告与业主委员会个人不经过业主大会签订的《物业服务合同》是不合法，是无效的。广大业主并不知情，它没有原业主委员会半数以上签字，也没有召开全体业主大会通过，更没有通告告知全体业主。只是业主委员会内部个人作为，按照谁签字谁负责的原则，现在起诉对象错误，被告应当是业主委员会内个人，而不应是不知情、无辜的小区业主。”首先，业主委员会的性质和特征。业主委员会是依据业主公约或者法律的规定，经过房地产行政主管部门指导下成立的业主大会选择而产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间组织。被告所属盘龙财富中心的业主通过大会选出业主委员会，被告无证据证明所选的业主委员会不合法的证据，况且业主委员会选聘原告作为小区做物业服务管理有（业主意向)调查表佐证大部分业主愿意原告作为小区物业管理，原告与物业委员会签订的《物业服务合同》符合法律规定，合法有效。被告主张的合同无效无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告主张，原告不顾事实存在，夸大物业费、滞纳金损失的费用。现原告按合同约定按高层住宅每平方米每月0.85元收取物业费，没有超出合同约定收取范围，被告的主张不予支持。滞纳金收取，原告所主张的违约金“按欠费总额的按日3‰向被告收取”计算方法与原告和业主委员会在《物业服务合同》中约定的“甲方、业主、物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用（资金）的，应按千分之三的标准向乙方支付违约金。”该约定没有具体的标准，原告主张按日3‰计算，属于单方提高了违约金计算比率，应以双方约定的滞纳金计算比率3‰计付违约金，即被告应支付违约金为（物业管理费1373元＋公共维修基金161.5元＋公摊水电费188元）×3‰＝5.2元。被告主张地下停车场的水电费，分摊给业主，不合理。原告对此也说明原告只在地下车库入口处安装一个路灯照明而已，没有在地下车库全部安装路灯。被告对其主张没有提出相关证据证实，理由不充分，本院不予采信。业主委员会代收的物业费用没有转交给物业公司，而物业公司强行让业主交双份物业服务费。被告无证据证实物业公司收取双份物业费；至于有些业主在原告未进驻前，将物业费交给业主委员会，这是业主与业主委员会收费人之间的个人行为，属另一法律关系，被告可另行主张权利，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告黄凤量应向原告广西南宁和谐物业服务有限责任公司支付2015年12月至2017年8月的相关费用：物业费1373元、公共维修基金161.5元、公摊水电费188元、滞纳金5.2元，共合计：1727.7元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理，依法减半收取25元（原告已预交），由原告广西南宁和谐物业服务有限责任公司负担19元，被告黄凤量负担6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 廖彦官 二〇一九年九月二日 法官助理 昌绍友 书 记 员 陆飘飘