大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0293民初2242号 原告：大连大华物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区苗岭村红凌路大华锦绣华城（G-a、G-b区）博广园18-1、18-2号，统一社会信用代码912102316611184011。 法定代表人：孔荣康，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋雯，北京市京都（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘子键，北京市京都（大连）律师事务所律师。 被告：于秀珍，女，1959年9月19日出生，汉族，住大连市。 委托诉讼代理人：许克建（被告长子），1981年8月7日出生，汉族，住大连市。 委托诉讼代理人：许克亮（被告次子），1984年1月16日出生，汉族，住大连市。 原告大连大华物业管理有限公司与被告于秀珍物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连大华物业管理有限公司委托诉讼代理人宋雯、刘子键、被告于秀珍的委托诉讼代理人许克建、许克亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付2013年8月1日至2018年6月30日物业管理费8,902元以及违约金24,382元。事实和理由：被告系原告管理的大华锦绣华城的业主，建筑面积60.35平方米，原告与开发商大华集团大连置业有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定被告应按建筑面积2.5元/平方米/月向原告支付物业管理费。现被告尚未交纳2013年8月1日至2018年6月30日物业管理服务费。合同履行至今，原告已按合同约定履行了物业服务义务。原告多次向被告催缴未果，故诉至法院，望判如所请。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告与原告没有任何法律关系，被告与开发商的手续还没履行完毕，房屋尚未交付，原告应向开发商索要物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实，本院认定如下：关于案涉房屋的交纳物业费的起算时间，原告提交被告与案外人大华集团大连置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份、案涉房屋用电量及缴费记录一份，主张案涉房屋物业费交纳的起算时间为该合同签订之日即2013年8月3日，同时称因被告的银行贷款审批未通过，其已于2013年7月5日始实际占有了房屋，且被告已于2014年5月开始缴纳电费。被告辩称其于2014年7月已给付案涉房屋的全部购房款，开发商迟迟未向其交付房屋，被告于2018年7月才找开锁公司开锁装修，2018年3月之前的电费均不是被告缴纳，并提交幸福家居世界专用销售订货单等单据（复印件）证明被告开始占有使用房屋的时间为2018年7月。经查，被告于2015年4月14日办理了案涉房屋房屋权属登记，原告主张被告于2013年7月5日实际占有使用房屋，被告辩称其于2018年7月才实际占有房屋，原告提交的案涉房屋电费缴纳的明细不能证明案涉房屋已于2013年7月5日交付被告，亦不能证明案涉房屋发生的电费系被告方缴纳，同时被告提交的装修订货单据均为复印件，原告对该组证据的真实性不予认可，且即便该组证据系真实的，也仅能证明被告于2018年7月对案涉房屋的装修材料进行了采购和定制，并不足以证明案涉房屋于2018年7月才交付被告。因原、被告均未提交有关案涉房屋交付时间的直接证据，而根据已查明的房屋权属登记时间可知案涉房屋于2015年4月14日过户至被告名下，应视为案涉房屋已于当日交付完毕。故案涉房屋的交付时间应为被告办理房屋权属登记的时间即2015年4月14日。 对当事人均无异议的《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：原告系被告所在的大华锦绣华城E1区的物业服务企业。原告与案外人大华集团大连置业有限公司签订《前期物业服务协议》，约定该协议自2013年6月28日起生效，大华锦绣华城E1区住宅的物业收费标准为2.5元/月/平方米，物业费按季度缴纳，自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费），被告于每季首月10日前交纳当期的物业服务费在下季首月及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%作为滞纳金。合同还约定了其他权利义务。被告系大华锦绣华城E1区的业主，其名下的位于高新园区博雅园24号1单元25层3号的房屋建筑面积为60.35平方米。被告自2015年4月14日至2018年6月30日期间未向原告交纳物业费，合计5,818.75元（2.5元/平方米/月×60.35平方米÷30天×17天+2.5元/平方米/月×60.35平方米×38个月）。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”。故原告与建设单位即大华集团大连置业有限公司签订的《前期物业服务协议》对原告（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。根据查明的事实，本案确认的被告承担案涉房屋物业费交纳义务的起始时间为该房屋的权属登记时间即2015年4月14日，现原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按时交纳物业费。被告应支付原告自2015年4月14日至2018年6月30日期间的物业管理费5,818.75元。关于被告抗辩房屋尚未交付不应交纳物业费的主张，因被告提供的证据不能证明其抗辩主张，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。 关于原告主张的违约金一节，本院认为，被告未交纳物业管理费系其对事实及法律关系认识存在偏差，被告拖欠物业费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，也为进一步督促原告完善其物业服务，对原告的违约金请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条规定，判决如下： 一、被告于秀珍于本判决生效之日起十日内给付原告大连大华物业管理有限公司自2015年4月14日至2018年6月30日的物业管理费5,818.75元； 二、驳回原告大连大华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费632元，由原告大连大华物业管理有限公司负担582元，由被告于秀珍负担50元（此款原告已预交，被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  高琳琳 人民陪审员  张付勇 人民陪审员  刘忠广 二〇一九年九月三十日 法官 助理  李 纯 书 记 员  胡婉莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。