河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫04民终2422号上诉人(原审被告)：马六，男，回族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：马磊（马六之子），住河南省平顶山市。被上诉人(原审原告)：朱改平，女，汉族，住平顶山市内新华区。委托诉讼代理人：李聚森，河南倚天剑律师事务所律师。上诉人马六因与被上诉人朱改平房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马六及其委托诉讼代理人马磊，被上诉人朱改平的委托诉讼代理人李聚森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马六上诉请求：依法撤销原审判决第二项，即马六应当自2019年3月2日起，按照每天130元的标准支付违约损失至房屋实际交付之日，并由朱改平负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决事实不清。一审庭审中,马六提供了2006年1月14日与金光兴的《转让协议》及“马记宴宾楼预算表”,证明马六在接受金光兴转让清真伊家人饭店共8间房屋(包括朱改平的房屋一间在内)支付了转让费58万元，平均每间转让费为7.25万元，装修费用110万元。在商业用房方面转让的行规就是,下家从上家接受转让时,下家除了支付房租外，都要另外支付转让费,且转让费逐年增长，而一审法院对马六的转让费及装修费用是否应当由朱改平支付未作出处理，显然对马六不公。二、朱改平在一审中的诉讼理由和双方签订的转让协议实质相违背，违反了“诚实信用原则”。双方自2006年1月开始建立租赁关系以来，房租由一开始的每月1000元直至涨到现在的每月3000元,马六都没有提出异议。2019年1月之所以签订为期2个月的租赁合同,是在朱改平称“房屋收回后,自用”。而事实是，在双方合同还没有到期的情况下,朱改平就迫不及待的带领“新的租赁人”规划另行出租后的使用改造方案了。所以,朱改平违反了诚实信用原则。三、一审法院判决错误。一审民事判决书第二项马六应当自2019年3月2日起,按照每天130元的标准支付违约损失至房屋实际交付之日错误。一审判决一方面认定朱改平主张的每天百分之五的违约金过高,另一方面却认定由马六按照每天130元的标准支付违约损失，实属不当。一审判决的违约损失没有事实依据和法律依据，应予以撤销。四、马六已经按照约定履行义务,朱改平拒绝接受房屋，才导致诉讼。马六在一审起诉前已经将争议房屋按照朱改平的要求改造为单独水、电，原有门头也已经拆卸,房间改成毛坯。至今马六一直未使用争议房屋,就是在一审开庭前,马六的儿子分别在4月2日、4月4日、4月17日给朱改平联系,要求朱改平接收房屋,但朱改平置之不理。正是由于朱改平拒不接收房屋,导致马六无法正常经营,给马六造成了经营损失，对此朱改平应当予以赔偿。综上所述,一审判决认定事实错误,没有按照“公平原则”依法判决,导致判决结果错误。请二审法院依法支持马六的上诉请求,以保护马六的合法权益。朱改平辩称，1、针对转让费问题，转让费并非法定或约定应当支付，且本案是房屋所有权人收回房屋，并非是房屋租赁权的转让。2、马六未与朱改平联系，要求朱改平接收该房屋，马六一直是要求朱改平向其支付转让费用，再向朱改平交付房屋。3、针对130元违约金的问题，双方之间有合同明确约定，一审法院酌定每天130元并未超出合同约定以及法律规定，应当予以维持。朱改平向一审法院起诉请求：1．依法确认马六与朱改平之间房屋租赁合同关系于2019年3月1日解除，并判令马六返还房屋；2．依法判令马六支付自2019年3月1日至实际返还房屋之日止的租金损失（租金损失以双方合同约定月租金3000元及按月租金5％天的违约金为计算标准，暂计算至2019年3月1日为3150元，后续计算至实际返还之日止）3．依法判令马六赔偿房屋恢复费用34610元；4．诉讼费由马六承担；一审法院认定事实：2019年1月2日，朱改平与马六签订房屋租赁合同，双方约定：1.朱改平将其所有的位于平顶山市市委党校东侧门面房一间出租给马六使用。2.租赁期间为2个月，朱改平于2019年1月1日起将门面房交付马六使用，至2019年3月1日收回。收回时，马六需清理自己物品，并配合朱改平单独隔出自己的门面房，如果马六不能在2019年3月1日腾出并配合朱改平收回门面房，将每天按照月租金百分之五违约金赔偿朱改平的损失。3.房屋租金为每月3000元，租期两个月，总额6000元，实收0元，该6000元作为马六挪架子、挪吧台、改门头等一切花费，收回后挪架子、挪吧台、改门头的费用马六自理。4.马六租赁期间的水、电、取暖、燃气、卫生、物业以及其他由马六使用产生的费用由马六自己承担，租赁结束，马六交清欠费。6。合同期满后，由马六承担恢复房屋原有结构、单独水电、单独门头等的费用。合同签订后，马六租赁上述房屋至2019年3月1日后，并未将房屋交付出租方朱改平，故引起诉讼。另查明，涉案房屋未办理房产证，买卖合同显示：买方为肖进才（系朱改平丈夫），房屋位置平顶山市委党校大门东边，学院读书综合楼一层底商，9-10轴线间。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱改平与马六签订房屋租赁合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。现租赁房屋的期限已经届满，双方租赁关系已经终止，马六应当按照约定返还其租赁的房屋。在两个月的租赁期内，朱改平未向马六收取租赁费，该6000元作为马六挪架子、挪吧台、改门头等一切花费，故马六应当将架子、吧台、门头等清理完毕后的房屋交付朱改平。马六未依约交付所租赁朱改平之房屋，朱改平要求按照约定支付其租金损失，月租金3000元及每天按照月租金百分之五违约金赔偿朱改平的损失，因房屋未及时交付给朱改平造成的是租金损失，租金为3000元/月，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第二十九条：当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综合本案，朱改平的损失主要为租金损失，其租金每月3000元，折合100元每天，而其主张的的违约金为150元每天，明显超过损失的30%，故本院依法予以调整，按照实际损失的30%计算违约金合计为每天130元。马六应当自2019年3月2日起，按照每天130元（3000元/30天+100×30%）支付至房屋实际交付之日。关于朱改平要求马六赔偿其房屋恢复费用34610元，该部分为恢复房屋原有结构、单独水电、单独门头等的费用，虽合同约定由马六承担，但该部分费用未实际发生，依据不足，不予支持，朱改平可就该部分费用实际发生后，另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认朱改平与马六之间的房屋租赁关系于2019年3月1日解除；二、马六于判决生效之日起十五日内返还所租赁朱改平的房屋；马六应当自2019年3月2日起，按照每天130元的标准支付违约损失至房屋实际交付之日。三、驳回朱改平其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元，由朱改平负担372元，马六负担372元。本院二审期间，马六围绕上诉请求依法提交了通话记录和现场照片等证据，拟证明马六已经向朱改平交还房屋，朱改平对此的质证意见为，照片不能证明马六已经按合同履行了恢复原状的义务，通话记录是双方协商的过程，不能证明马六向朱改平提出交还房屋。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、马六是否已将租赁房屋交还出租人朱改平；二、原审认定每天130元的违约损失是否正确。对于马六提出的转让费问题，不属于本案审理范围。对双方争议的焦点问题，本院评析如下：一、关于六是否已将租赁房屋交还出租人朱改平问题。马六与朱改平的租赁合同到期后，马六应当按照合同约定将租赁房屋交还出租人朱改平，虽然马六提供了电话记录，但该记录仅能证明进行通话，具体内容无法证明，因此上述证据不能反映马六将房屋交还朱改平而朱改平拒绝接收的事实，故马六应当支付占用房屋期间的费用，对其称在2019年4月份向朱改平交还房屋的理由不能成立。二、关于原审认定每天130元的违约损失是否正确问题。马六未按照双方合同约定将租赁房屋交还给出租人朱改平，应当承担违约责任，由于合同约定的每天的违约金为月租金的百分之五，明显过高，应当予以减少，原审确定按照每月租金的30%支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，马六的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费744元，由马六负担。本判决为终审判决。审判长 郭国会审判员李双双审判员李洁二〇一九年九月六日法官助理雷东书记员王奚晨书记员薛梦杰