广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初3906号 原告：广西保利龙湖蓝湾发展有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区朱瑾路**保利铭门**，统一社会信用代码：91450000690246701U（1-1）。 法定代表人：李运有，系公司董事长。 委托诉讼代理人：廖成，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方升高，广西欣源律师事务所律师。 被告：胡明萍，女，1976年10月17日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地广西壮族自治区南宁市园湖南路**，统一社会信用代码：91450103711424141。 主要负责人：林道军。 原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司（以下简称“保利公司”）与被告胡明萍、第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称“建行园湖支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用普通程序于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人廖成，被告胡明萍到庭参加诉讼。第三人建行园湖支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告保利公司向本院提起诉讼：1.确认原、被告双方于2014年9月1日签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》已于2019年5月5日解除；2.被告配合原告向相关登记机关办理位于南宁市兴宁区山渐青高层住宅8号楼2单元302号的房屋的合同备案登记注销、不动产预告登记注销并将该房屋返还给原告；3.被告在原告清偿被告尚欠第三人的债务后协助原告办理案涉房屋的抵押权预告登记注销手续；4.被告返还原告代其偿还给第三人的代偿款项8559.13元及资金占用利息（以8559.13元为基数，按年利率6%的标准计算，从2018年10月1日起暂计至2019年5月5日的利息为308.13元，往后计至被告实际清偿完毕之日止）；5.被告向原告支付解除合同违约金206844元（即总房价1034220元×20%），逾期办理注销手续违约金930.8元（以总房价1034220元为基数，按日利率0.03%计算，自发出解除合同通知后7日起算即2019年5月2日，暂计至2019年5月5日的违约金为930.8元，往后计至实际清偿之日止）；6.被告向原告支付房屋折旧费161108.49元（以总房价1034220元为基数，按年利率4%计算，自交付房屋之日起算即2015年7月3日，暂计至2019年5月5日的房屋折旧费为161108.49元，往后计至实际返还房屋之日止）；7.本案全部诉讼由被告承担。事实和理由： 2014年9月1日，被告购买原告位于南宁市兴宁区山渐青高层住宅8号楼2单元302号房，并与原告签订《南宁市商品房买卖合同》。前述合同签订后，被告交付了购房首付款，原、被告及第三人签订了担保借款合同。此后由于被告未按借款合同约定按时向第三人偿还贷款本息，导致第三人从原告保证金账户扣划被告所应付本息8559.13元。因被告违约导致原告向第三人承担保证责任，依原、被告双方合同约定，原告有权选择解除合同，被告未按原告通知支付原告代偿的保证责任款项，原告解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》条件已成就。合同解除后按约定原告可收回房屋并要求被告承担违约责任。 被告胡明萍辩称，1.被告因涉及刑事案件被关押，曾委托朋友代为还款，但不知为何后来朋友没有如约继续代为还款，被告并无违约的故意；2.希望能够继续履行合同，愿意偿还原告代垫款项；3.虽然被告现在仍在看守所，但一定想办法委托亲友继续依约还款。 第三人建行园湖支行未作陈述，亦未在举证期限内提供任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人建行园湖支行经传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月1日，原告（出卖人）保利公司与被告（买受人）胡明萍签订了一份《南宁市商品房买卖合同》及相关补充协议，主要约定：被告购买原告出卖的位于南宁市兴宁区山渐青高层住宅8号楼2单元302号的房屋，建筑面积共127.67平方米，该房属于预售商品房，购房价款为818293元；该房屋属精装修房，买受人应另支付精装修价款，精装修价款按套内建筑面积计价，每平方米2050元，总金额215927元；买受人如未按约定时间付款，逾期在60日之内的，按应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的10%向出卖人支付违约金；出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2015年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；属于商品房预售的，本合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续；本合同登记备案后30日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记；房屋所有权登记由买受人自行办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。附件六《合同补充协议》约定：付款方式为银行按揭贷款，买受人于签订本合同当日付清624220元作为首期款；余款410000元，由买受人向银行申请办理按揭贷款手续支付；在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同；出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续，逾期未办理，每逾期一日，买受人按日向出卖人支付合同总房款的万分之三的违约金；如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算）；同时，买受人须按本合同约定的总价款的20%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用；买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担。前述合同签订后，被告依约向原告交付了首付款624220元，并通过向第三人建行园湖支行申请购房贷款的方式支付了余款410000元。原告亦依约于2015年7月3日将案涉房屋交付给被告。 另查明，2014年10月23日，原告为被告办理了该房产的《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号为201410151860）。2014年11月25日，原、被告就案涉房屋依约办理了预购商品房预告登记（邕房预字第1501341号）。2015年1月20日，案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为建行园湖支行，预告登记义务人为胡明萍，载明借款金额410000元。 再查明，2018年10月9日，第三人建行园湖支行向原告保利公司发出了一份《担保人存款扣划通知书》，载明：建行园湖支行于2018年9月底按照保证合同约定在保利公司开立的账户中扣划63479.7元，用于偿还袁剑等6户拖欠的贷款本息及其他应收款项。该通知附表中载明：扣划款项包括了胡明萍拖欠的8559.13元。 还查明，建行园湖支行已于2019年7月3日另案诉请：由于胡明萍拖欠贷款月供，要求解除建行园湖支行与胡明萍之间就案涉房屋的购房借款合同，并提出一次性清偿全部贷款余额等，形成（2019）桂0102民初4304号案件。而后，胡明萍已就该借款逾期的款项及（2019）桂0102民初4304号案件中的诉讼费、律师费等清偿完毕；建行园湖支行遂就（2019）桂0102民初4304号案件提交了撤诉申请，同意继续履行前述借款合同。 本院认为：一、关于涉案合同效力及合同解除的问题。 原告保利公司与被告胡明萍签订的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性禁止规定，合法有效，双方应恪守履行。现被告未按期归还按揭贷款，致使原告保利公司向第三人建行园湖支行承担保证责任，被告的行为已经构成违约。 对于被告的违约行为是否导致合同解除的问题，虽然被告的违约行为符合前述合同中的约定，即“如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同”；但由于被告除了本案所涉8559.13元的贷款债务逾期外，其他各期贷款债务仍能依约如期还款；且当庭表示愿意清偿并在诉讼期间实际清偿前述拖欠的贷款债务；加之，本案开庭地点确在被告被关押的地点进行，被告所称其因被关押未能及时履约的主张，符合事实；因此，被告的违约行为既未动摇《南宁市商品房买卖合同》的履行基础，也不影响该合同目的的实现。考虑到《中华人民共和国合同法》所规定的约定解除权、法定解除权的立法价值系在合同履行成为不可能或不必要时，允许当事人依法提前终止合同的权利义务；既然被告的轻微违约行为不符合行使解除权的立法价值，则应当对原、被告之间的约定解除权有所限制。 从公平原则考虑，第三人建行园湖支行虽就其与胡明萍之间的借款合同另案主张解除，但在胡明萍积极还清拖欠的款项后已申请撤诉，并同意继续履行借款合同；故不存在要求原告就贷款债务一次性全额承担保证责任的现实负担。因此，原告在本案纠纷中所承受损失仅需被告清偿代垫款项，并承担相应违约责任，即足以填补。反之，在被告已依约如期偿还房屋贷款数十期的情况下，如因被告迟延数期的轻微违约行为而解除合同，则被告仅能以2014年购房原价退房，进而完全丧失房屋近几年的大额增值利益，明显有违公平原则。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，即“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，即使双方当事人已约定解除条件，但从双方当事人的权利义务公平性考虑，在被告仍能继续依约履行每月还贷义务的情况下，不宜机械适用约定解除权的内容；故对于原告要求解除原、被告之间的《南宁市商品房买卖合同》，并办理合同登记备案注销、抵押权预告登记注销及不动产预告登记注销的主张，本院不予支持。但被告仍应恪守合同义务，如在本案诉讼后又反复出现逾期还贷等违约行为，或出现其他动摇合同互信基础、有损合同目的实现的违约行为的，原告仍能视被告的具体违约情形，向被告主张违约责任乃至适用前述合同的约定解除权。 二、关于原告主张的代偿款项、违约金、折旧费的问题。 由于原告作为被告的借款担保人，已代被告向第三人偿还部分贷款本息合计8559.13元。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，原告要求被告偿还已代偿的贷款债务fu8559.13元，符合法律规定，本院予以支持。对于该款项的资金占用利息，原告主张按年利率6%计算，被告并未主张该利息计算标准过高，且该计算标准亦符合资金占用期间利息损失的一般情况，故对于原告要求被告支付该资金占用利息的主张（即以8559.13元为基数，按年利率6%的标准计算，从2018年10月1日起计至被告实际清偿完毕之日止），本院予以支持。 至于原告主张的解除合同违约金、逾期办理注销登记违约金、折旧费的问题；由于该组诉请均基于合同解除而主张，故在合同并未解除的情况下，本院对该组诉请均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告胡明萍向原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司支付已代偿还的贷款债务8559.13元； 二、被告胡明萍向原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司支付资金占用利息（利息计算：以8559.13元为基数，按年利率6%的标准计算，从2018年10月1日起计至被告实际清偿完毕之日止）； 三、驳回原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6966元，由原告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司负担6808元，被告胡明萍负担158元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  蒙海艳 人民陪审员  李海岚 二〇一九年九月九日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  许贻竣 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。