内蒙古自治区突泉县人民法院民事判决书(2019)内2224民初1137号原告：突泉县众诚房地产开发有限公司。统一信用代码：9115222408516971XY法定代表人：郭守壮，总经理。委托诉讼代理人：马小峰，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀北，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：刘春霞，女，1977年1月10日出生，汉族，个体，现住突泉县。身份证号：×××委托诉讼代理人：张颖，内蒙古佑江律师事务所律师。第三人：沈志宇，男，1982年10月日出生，蒙古族，职员，现住突泉县。身份证号：×××委托诉讼代理人：姚爱武，黑龙江姚爱武律师事务所律师。原告突泉县众诚房地产开发有限公司（以下简称众诚公司）与被告刘春霞，第三人沈志宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众诚公司的委托诉讼代理人马小峰、张秀北，被告刘春霞的委托诉讼代理人张颖，第三人沈志宇及其委托诉讼代理人姚爱武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众诚公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告立即结清涉案房屋抵押贷款并注销房屋抵押登记，将涉案房屋恢复登记至原告名下并将上述房屋返还原告；3、判令被告支付房屋占用费30000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为企业融资需要，意欲通过签订虚假的商品房买卖合同获得银行贷款供企业临时使用。被告表示同意，愿意以自己的名义与原告签订虚假买卖合同后无需付款过户以获得银行抵押贷款。2016年1月18日，原告与被告签订了虚假的合同编号为XXX的《商品房买卖合同》，合同约定将原告开发的的位XXX县南、湖西路西陶然庭苑小区房屋出售给被告，房屋单价为每平方米9000元，面积为292.43平方米，房屋总价为2631870元。除此之外，被告作为乙方应履行付款义务的付款形式和付款时间等关键性条款均未作任何约定。合同签订后，被告未实际支付任何款项，原告即配合被告办理过户手续将房屋登记到被告名下。被告以该房屋作为抵押从突泉县农村信用合作联社取得贷款却未将贷款交与原告使用。且上述房屋在尚未安装门窗时被告就已经占用。原告与被告签订的商品房买卖合同并非双方真实意思表示，双方真实意图是以合法形式掩盖非法目的，通过虚假房屋买卖的形式套取银行贷款。因此，原告与被告签订的合同依法应认定为无效。故诉至法院，提出上述诉讼请求。被告刘春霞辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，并没有以签订虚假的房屋买卖合同用以获得银行贷款供原告使用的事实，双方并没有达成以上内容的协议，原告要求确认合同无效，于法无据。2、被告从第三人沈志宇处购买房屋并已向沈志宇支付了购房款，被告已经全面履行了自己的义务，原告与被告签订了商品房买卖合同并且协助被告办理了房屋产权证书，被告依法获得了讼争房屋的物权。3、原告已经将讼争房屋交付被告使用，被告在取得房屋所有权后一直占有使用。4、即使本案第三人沈志宇无权处分讼争房屋，被告在受让该房屋时也是不知情的且被告支付的房屋价款也没有低于当时的市场价格，该房屋现已登记在被告名下并由被告实际占有使用，被告属于善意第三人。第三人沈志宇述称，不同意原告的诉讼请求。1、原告的主张已超过法定的诉讼时效，2016年1月18日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，原告起诉的时间是2019年5月6日，明显超出法律所规定的3年的诉讼时效。2、原告主张的事实与真实情况不符，第三人沈志宇与案外人王某、程某以及原告的法定代表人郭守壮四人共同购买了讼争房屋所在地块的土地使用权，购地款为1000万元，当时若将该地块的土地使用权转让，该地块的转让价值为4000万元；当时原告的法定代表人郭守壮想要留下该地块并与第三人沈志宇等三人约定如果其在该地块搞房地产开发，则给予第三人沈志宇与案外人王某、程某每人不低于2000平方米的商业用房和300平方米的住宅，同时强调：之前四人合作开发的如意小区剩余价值1400万元的房产及相关债权债务和之后该地块产生的收益及相关债权债务与第三人沈志宇以及案外人王某、程某无关；达成以上约定后，原告对该地块进行了开发后，依约将房屋交付给第三人沈志宇使用，第三人沈志宇将讼争房屋转卖给被告，被告向第三人支付了房屋价款，原告与被告签订了商品房买卖合同并协助被告办理了房屋产权证，现讼争房屋由被告合法占有使用，原告无权要求返还。3、本案中，原告主张讼争房屋的《商品房买卖合同》无效和返还财产、撤销预告登记不是一个法律关系，基于合同关系的诉求是合同之诉，要求返还财产的诉求是请求之诉，撤销预告登记是撤销之诉，以一个案由想在本案中一并解决，显然有悖于法理，违背了法理程序。综上，请求依法驳回原告的诉请。原告众诚公司围绕其提出的诉讼请求依法提交如下了产权登记档案资料一份（复印件）、建设工程竣工验收备案表一份（复印件）、突泉县农村信用合作联社流动资金贷款档案一份（复印件）、突泉县众诚房地产开发有限公司营业执照两份（复印件）、突发改字[2014]104号文件突泉县发展改革局关于突泉县众诚房地产开发有限公司商业楼建设项目核准的通知、突发改字[2014]104号文件突泉县发展改革局关于突泉县众诚房地产开发有限公司陶然庭苑小区商住楼建设项目核准的通知、孙镇伟陶然庭苑商品房认购协议书一份（复印件）、陶然庭苑领房单一份（复印件）、收据4枚（复印件），证明原告与被告签订的《商品房买卖合同》有悖于原告出售房屋的正常流程，不是双方真实意思表示，被告与原告签订合同后被告未向原告支付房屋价款，原被告双方签订的《商品房买卖合同》的真实目的是为了套取贷款。被告刘春霞的质证意见为对产权登记档案资料一份（复印件）、突泉县农村信用合作联社流动资金贷款档案一份（复印件）、突泉县众诚房地产开发有限公司营业执照两份（复印件）的真实性没有异议，但认为上述证据无法证明原告与被告签订的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，是用来套取贷款；对建设工程竣工验收备案表一份（复印件）、突发改字[2014]104号文件突泉县发展改革局关于突泉县众诚房地产开发有限公司商业楼建设项目核准的通知、突发改字[2014]104号文件突泉县发展改革局关于突泉县众诚房地产开发有限公司陶然庭苑小区商住楼建设项目核准的通知的真实性有异议，认为上述证据均为复印件，无法认定其真实性；对孙镇伟陶然庭苑商品房认购协议书一份（复印件）、陶然庭苑领房单一份（复印件）、收据4枚（复印件）的真实性有异议，认为孙镇伟没有出庭不能核实其真实性。第三人沈志宇的质证意见为对产权登记档案资料一份（复印件）、建设工程竣工验收备案表一份（复印件）、突泉县农村信用合作联社流动资金贷款档案一份（复印件）、突发改字[2014]104号文件突泉县发展改革局关于突泉县众诚房地产开发有限公司商业楼建设项目核准的通知、突发改字[2014]104号文件突泉县发展改革局关于突泉县众诚房地产开发有限公司陶然庭苑小区商住楼建设项目核准的通知的真实性均无异议，但认为上述证据并不能证明讼争房屋的权属及原告主张虚假套取贷款的事实；对突泉县众诚房地产开发有限公司营业执照两份（复印件）的真实性无异议，对关联性有异议，第三人只认可原告2013年12月15日的营业执照；对孙镇伟陶然庭苑商品房认购协议书一份（复印件）、陶然庭苑领房单一份（复印件）、收据4枚（复印件）的真实性合法性、关联性均有异议，不能证明本案讼争房屋的买卖是无效的，不能作为本案房屋买卖的对比标准，原告称购房应有领房单应提供2016年前后购买房屋时需要经过的流程。被告刘春霞针对其提出的答辩意见向法院提交了门市楼买卖合同一份、银行流水35页、房屋产权证一份（复印件），证明讼争房屋是被告在第三人沈志宇处购买的并支付了房屋的价款，被告依法取得了房屋的所有权证，依法占有使用。原告众诚公司对门市楼买卖合同的真实性有异议，认为该合同没有落款日期，合同载明的房屋位置与本案讼争房屋位置不符，第三人沈志宇不是房屋的所有权人无权处分讼争房屋；对银行流水35页的真实性和关联性有异议，银行流水未盖有金融机构的公章真实性无法核实且银行流水无法看到款项的去处，与本案无关；对房屋产权证的真实性有异议，不是完整的房产证，来源不明，无法核实。第三人沈志宇对上述证据的真实性及其所要证明的问题均无异议。第三人沈志宇向法院提交了如下证据：1、突泉县众诚房地产开发有限公司公司章程一份（复印件）、突泉县众诚房地产开发有限公司股东会议决议一份（复印件）、突泉县众诚房地产开发有限公司变更登记申请书一份（复印件）证明讼争房屋所在地块价值为土地价值350万元+土地出纳金650万元，构成土地价值1000万元，2013年12月原告公司为自然人独资。2、借款确认书一份（复印件）、还款凭证三份（复印件）、借款结清证明两份（复印件）、还款反担保合同三份（复印件）、收据一枚（复印件）、验资报告一份（复印件）、中国农业银行业务凭证一份（复印件），证明讼争房屋在建设时原告的法定代表人郭守壮与第三人沈志宇及案外人王某、程某约定给予第三人沈志宇与案外人王某、程某每人不低于2000平方米的商业用房和300平方米的住宅用以抵顶如意花园的合伙清算。原告对突泉县众诚房地产开发有限公司公司章程一份（复印件）、突泉县众诚房地产开发有限公司股东会议决议一份（复印件）、突泉县众诚房地产开发有限公司变更登记申请书一份（复印件）、验资报告一份（复印件）的真实性有异议，认为上述证据来源不明无法确认真实性；对借款确认书一份（复印件）、还款凭证三份（复印件）、借款结清证明两份（复印件）、还款反担保合同三份（复印件）、中国农业银行业务凭证一份（复印件）的真实性、关联性及合法性均不认可；收据一枚（复印件）的真实性和关联性有异议，该收据是如意花园项目部出具的，与本案无关。被告刘春霞对第三人提交的证据的真实性及其所要证明的问题均无异议。本院根据当事人的陈述和经本案审查确认的证据，认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年1月18日，原告众诚公司与被告刘春霞签订了合同编号为XXX的《商品房买卖合同》，合同约定原告将位于XXX县南、湖西路西陶然庭苑小区房屋出售给被告，房屋单价为每平方米9000元，面积为292.43平方米，房屋总价为2631870元。突泉县房地产管理所为被告刘春霞颁发了兴安XXX房屋所有权证。2017年3月20日，被告刘春霞以位于XXX县南、湖西路西陶然庭苑小区五处房屋为突泉县众鑫农副产品购销有限公司在突泉县农村信用合作联社的贷款提供抵押担保。本院认为，通谋虚伪行为，即行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为。通谋虚伪行为应具备四个要件：一是须有意思表示，二是须表示与内心目的不一，三是须有虚伪故意，四是须行为人与相对人通谋实施。本案中，原告众诚公司主张其与被告刘春霞签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，系以合法形式掩盖非法目的，通过虚假房屋买卖的形式套取银行贷款，属于双方通谋虚伪的意思表示，应认定为无效。从原告提供的证据和庭审查明的事实来看不足以认定原被告双方签订的《商品房买卖合同》因违反法律、行政法规，损害社会公共利益而无效，亦未有充分的证据证明订立合同是以合法形式掩盖非法目的的意图，原告的主张证据不足，本院不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告突泉县众诚房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100.00元、保全费5,000.00元，由原告突泉县众诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审判长 庞玉波审判员 车兵兵审判员 王 斌 二〇一九年九月二十六日书记员 倪立晶附法律条款：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。