河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0104民初5244号原告：马某某，男，1978年11月3日出生，汉族，广平县老马陶瓷批发门市经营者，住河北省邯郸市广平县。委托诉讼代理人：王亚娟，河北俱时律师事务所律师。被告：石家庄中基房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**双五街底商**，统一社会信用代码：91130100730247849M。法定代表人：高明发，董事长。委托诉讼代理人：李辉，河北厚达律师事务所律师。被告：石家庄毛伟工程管理服务有限公司，住所地石家庄桥**汇锦路**底商，统一社会信用代码：91130104MA07QPK359法定代表人：魏占霞，董事长。委托诉讼代理人：张月，男，该公司法务。原告马永申与被告石家庄中基房地产开发有限公司（以下简称中基房地产公司）、石家庄毛伟工程管理服务有限公司（以下简称毛伟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马永申委托诉讼代理人王亚娟、被告中基房地产公司委托诉讼代理人李辉、被告毛伟公司委托诉讼代理人张月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马永申向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告签订的《天伦锦城商品房认购协议书》无效；二、判令被告返还原告购房款人民币151607元整及利息（利息自2017年5月24日起计算至实际给付之日止，按年利率6%计算），利息暂计至2019年6月1日为18392元；三、判令被告返还原告购房款人民币500000元整及利息（利息自2017年6月1日起计算至实际给付之日止，按年利率6%计算），利息暂计至2019年6月1日为60000元，合计729999元；四、判令被告石家庄毛伟工程管理服务有限公司对被告石家庄中基房地产开发有限公司返还原告购房款及利息承担连带偿还责任；四、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：原告分别于2017年5月4日、2017年5月24日向被告支付购房款共计151607元，被告于2017年5月24日向原告出具收据。2017年6月1日，原被告正式签订《天伦锦城商品房认购协议书》，该协议约定：原告购买被告开发的天伦锦城三期3栋1单元701室，房屋面积132.82平米，单价16350元/平方米，总价2171607元，原告在签订认购书时，向被告支付首付款（房款30%）计人民币651607元，同日原告向被告支付购房款500000元，被告向原告出具收款收据。截止2017年6月1日，原告已依照协议约定向被告支付首付款651607元。现原告得知被告至今未取得商品房预售许可证，原告认为，因被告未取得商品房预售许可证出售房屋，违反法律的强制性规定，原、被告签订的《天伦锦城商品房认购协议书）》应属无效。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，并给原告造成了严重的经济损失。因原告在向中基房地产公司刷卡支付购房款时，中基房地产公司POSS机设置的收款方均为石家庄毛伟工程管理服务有限公司，遂被告中基房地产公司与被告毛伟公司应当本案债务承担连带偿还责任。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定特向法院提起民事诉讼，望判如所请。被告中基房地产公司辩称：第一，原、被告签订的认购协议是双方的真实意思表示，合法有效，协议签订时，原告方明是知所购房屋的产权性质的；第二，原、被告签订的认购协议书属于预约合同性质，双方之间并不存在正式的商品房买卖合同关系，所以我方认为《商品房房认购书》属于商品房预约合同，不属于商品房买卖合同；第三，房地产开发商在未取得房产预售许可证的情况下，通过与购房者签订商品房预约合同，对商品房买卖事宜进行初步确认，此种做法在河北省是普遍存在的；第四，天伦锦城三期项目，现已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、公司正积极推动剩余手续的办理；第五，对于原告方的利息，根据合同法相关规定，双方签订合同时，原告方明知其认购的房屋未取得预售许可证，对此存在过错，被告无需承担利息，原告方交的是购房款，原、被告之间不是借贷关系，即使有过错需要承担利息，也应根据银行利率计算。被告毛伟工程管理服务有限公司辩称：第一，毛伟公司作为被告主体不适格；第二，原告交付的款项，被告中基房地产公司已经收到，且被告中基房地产公司也向原告出具了相应的收据，证明原告的交款义务已经履行完毕；第三、原告主观意识是明知并且也已通过被告中基房地产公司指示转账的方式予以实现并且予以认可，因此毛伟公司作为被告在主体、内容、责任上均不负责，不应当承担退款连带责任；第四，认购协议书中有原告马永申手写说明，可见其个人在主观意识上是明知且存在重大过失，其应当根据其过错责任承担相应的法律后果。本院经审理认定事实如下：2017年6月1日，中基房地产公司（甲方）与马永申（乙方）签订《天伦锦城商品房认购协议书》，该协议主要约定：乙方认购甲方开发的天伦锦城三期3栋1单元701室，建筑面积132.82平方米，单价16350元/平方米，总价款2171607元；乙方采取银行按揭方式付款，于签订认购协议书时向甲方支付首付款651607元（含定金）；待甲方取得预售证后，乙方凭认购协议书、缴款收据、乙方有效证件与甲方办理银行按揭手续；交房时间为2019年3月30日；甲方取得本协议约定楼栋的预售许可证后7日内，乙方凭认购协议书、缴款收据、乙方有效证件与甲方签署正式《商品房买卖合同》。马永申于2017年5月4日、5月24日支付天伦锦城三期3栋1单元701室购房款151607元，于2017年6月1日支付购房款500000元，其共向中基房地产公司支付购房首付款651607元，马永申支付上述首付款均系通过POS机转入毛伟公司银行账户，中基房地产公司均于马永申支付首付款的当日向马永申出具收款收据。至马永申起诉前，中基房地产公司未取得商品房预售许可证明，亦未向马永申交付案涉房屋；2016年7月25日，被告毛伟公司与被告中基房地产公司签订《物管设施建设施工协议》、工程竣工验收单及汇总明细表、收据，2016年10月3日中基房地产公司出具还款计划书。上述事实，有原、被告当庭陈述及天伦锦城商品房认购协议书、POSS机刷卡记录、收据、物管设施建设施工协议、工程竣工验收单及汇总明细表、收据、还款计划书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告马永申与被告中基房地产公司签订的《天伦锦城商品房认购协议书》约定由原告马永申购买被告中基房地产公司开发的项目内具体房屋的坐落、单价、总价款、付款时间、付款方式、交房期限、解决争议的方式等主要内容，且原告马永申向被告中基房地产公司支付了购房首付款，故《天伦锦城商品房认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应当认定为商品房买卖合同。因被告中基房地产公司至今未取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，马永申与中基房地产公司签订的《天伦锦城商品房认购协议书》无效。对合同无效的后果，双方都存在过错，应当承担相应责任，因合同无效取得的财产，应当予以返还，故被告中基房地产公司应当返还原告马永申购房首付款651607元，并支付占用上述费用期间的利息。关于毛伟公司是否应承担连带责任的问题，首先,被告毛伟公司并非案涉认购协议书的相对人，与原告马永申不存在直接的权利义务关系；其次，虽然案涉首付款是通过POSS机打入毛伟公司账户，但原告马永申并未向被告中基房地产公司提出过异议，且被告中基房地产公司亦认可收到了原告马永申支付的购房款项，并出具了收据；再次，被告毛伟公司提供了其与被告中基房地产公司于2016年7月25日签订的《物管设施建设施工协议》、工程竣工验收单、中基房地产公司于2016年10月3日出具的还款计划书证实被告中基房地产公司同意用天伦锦城购房款来清偿被告中基房地产公司欠付被告毛伟公司的工程款，同时，被告中基房地产公司亦认可该事实，原告马永申提供被告毛伟公司有出借银行账户行为的证据不足，对其主张的被告毛伟公司返还购房款及利息承担连带清偿责任,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告马永申与被告石家庄中基房地产开发有限公司签订的《天伦锦城商品房认购协议书》无效；二、被告石家庄中基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马永申购房款651607元，并支付至付清之日止的利息（其中以151607元为基数，自2017年5月25日起计算；以500000元为基数，自2017年6月2日起计算，均按中国人民银行同期贷款利率计付）；三、驳回原告马永申其他诉讼请求。如被告石家庄中基房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11100元，减半收取计5550元，由被告石家庄中基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审判员  张前亮二〇一九年九月十日书记员  娄亚丽