湖南省株洲市荷塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0202民初2651号 原告刘暑林，男，1970年7月28日出生，汉族，住湖南省攸县。 原告彭桂媛，女，1971年8月24日出生，汉族，住湖南省攸县。 共同委托诉讼代理人：刘舞风，湖南商周律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。 共同委托诉讼代理人：邓程，湖南商周律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告株洲市湘江风光带建设开发有限公司，统一社会信用代码：914302006918052887。住所地：湖南省株洲市芦淞区沿江中路**。 法定代表人：唐波，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李小华，男，汉族，1971年2月5日出生，住湖南省株洲市荷塘区。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。 委托诉讼代理人：杨英中，湖南诚一律师事务所律师，代理权限：一般代理。 原告刘暑林、彭桂媛诉被告株洲市湘江风光带建设开发有限公司（以下简称株洲湘江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，由审判员余岚适用简易程序于2019年9月19日公开开庭进行了审理，书记员周源担任庭审记录。原告的委托代理人刘舞风、邓程与被告株洲湘江公司的委托代理人李小华、杨英中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘暑林、彭桂媛向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告按《商品房预售合同》的约定及法律规定向原告交付经竣工验收合格的房屋；2、请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金18221.31元（以全部房款613512元为基数，按日利率万分之三的标准计算自2019年4月1日起至实际交付合格房屋之日止，暂计算至2019年7月9日）；3、请求依法判令被告赔偿原告因被告虚假承诺学位房造成的经济损失20000元；4、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2017年11月20日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的位于株洲市荷塘区“芙蓉花园”小区的商品房，被告应于2019年3月31日前依照国家和政府的有关规定，向原告交付已取得建设工程竣工验收报告并经相关部门联合验收合格的房屋。合同签订后，原告已按约履行全部付款义务，但被告却无理由一再拖延，至今未能向原告交付合同约定及法律规定的房屋，且被告在销售涉案商品房的过程中，通过售楼广告、印发宣传手册等方式向原告宣传荷塘小学总校坐落于芙蓉小区，购买芙蓉花园小区住宅可取得荷塘区重点小学学位资格，原告为让孩子获得优质的教育资源而购买该小区商品房，但原告至今未见荷塘小学总校的建设及动工，被告亦未按业主要求公示政府等相关部门的批复文件，被告虚假承诺学位房、欺骗广大业主的行为对商品房买卖合同的订立、房屋的价格及房屋的二次销售等均产生实质性影响，原告认为，被告逾期交付合格房屋及虚假承诺学位房的行为，严重侵害了原告的合法权益，其行为已构成违约，故诉至贵院，望判如所请。 被告株洲湘江公司辩称，一、涉案房屋交房期限变更为2019年5月31日，答辩人交房符合合同补充协议约定的交房条件，不存在逾期交房。1、“芙蓉花园”大部分业主们多次通过上访及联名信方式强烈要求将“芙蓉花园”项目电梯前室的墙面装饰由粉刷仿瓷变更为瓷砖上墙铺设到顶，并同意变更合同中关于交房期限条款，将交房期限变更为2019年5月31日。该设计变更增加了被告的开发成本和合同义务，惠及全体业主（包括原告），根据公平原则及权利义务对等原则，故延期2个月交房对原告同样适用。2、合同补充协议第五条明确约定商品房买卖合同第九条关于“商品房经验收合格”是指由勘查、设计、施工、监理、建设单位对该工程质量验收并在《竣工验收备案表》上签署验收意见。故双方约定的交房条件是由五方对该工程质量验收并在《竣工验收备案表》上签署验收意见。二、原告要求答辩人从2019年3月31日起支付违约金缺乏事实依据。1、涉案房屋的交房期限变更为2019年5月31日，2019年5月23日由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该工程质量验收，并在《竣工验收备案表》上签署验收意见，故答辩人通知原告在2019年5月28日、29日办理交房手续，已符合合同约定的交房条件，不存在延期交房。对于涉案房屋交房时存在需要整改的问题，合同补充协议第二十二条第1款约定“对于房屋交付时买受人提出的整改意见，出卖人在90天内完成整改，整改期限内，出卖人不承担逾期交房的违约责任。”故原告要求从2019年3月31日起计算违约金缺乏事实依据。2、由于上述不能抗拒的恶劣天气原因对芙蓉花园项目的施工进度造成重大影响。即使答辩人存在延期交房，那么对于延期交房的违约责任认定应主要衡量给购房者造成的损失。本案原告没有提供其遭受损失的证据，认定本案的违约损失可主要参照房屋交付后出租取得的收益或原告因不能按时收房使用额外支付的租房开支。故请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年11月20日，原告刘暑林、彭桂媛（买受人）与被告株洲湘江公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：“买受人刘暑林、彭桂媛向株洲湘江公司购买坐落于株洲市荷塘区芙蓉路60号芙蓉花园×栋×号房，预测该房屋建筑面积为113.5平方米，总房价款为613512元。第九条商品房交付条件：“……该商品房已经取得建设工程竣工验收报告，并经相关部门联合验收合格……”。第十条交付时间和手续：“出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付商品房，该商品房达到第九条的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件……”。第十一条逾期交付责任：……“（1）逾期在30日内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。第二十八条补充协议：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同附件十一《补充协议》：“第五条：商品房买卖合同第九条中关于“商品房经验收合格”是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该工程质量验收并在《竣工验收备案表》上签署意见。第六条：在商品房买卖合同约定的房屋交付日期到达之后的三十天内，买受人应当本人或代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，出卖人无需另行书面通知。……。”被告株洲湘江公司在销售芙蓉花园一期楼盘时有张贴荷塘区重点小学落座芙蓉花园的广告。合同签订后，原告刘暑林、彭桂媛按合同约定支付了房款。 2019年3月7日，因对芙蓉花园项目标准层电梯前室以及地下停车场电梯前室的墙面装饰材料由仿瓷涂料改用瓷砖上墙铺设，经部分业主联名同意对交房期限延期至2019年5月31日，后株洲湘江公司又以短信的方式将上述延期交房的信息发送给业主，并表明公示期为2019年3月13日至2019年3月22日，如有意见可书面形式回复，公示期后株洲湘江公司将视同业主接受电梯前室装饰材料的变更和交房日期的变更，且不追究株洲湘江公司的逾期交房责任。2019年5月23日，含建设、施工、勘察、设计、监理等五方在内的参与验收单位在“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”表上对芙蓉花园一期的1#栋-7#栋工程签字盖章，并于同日在《建设工程竣工验收备案表》上签署工程合格的意见并盖章。2019年8月14日，经株洲市住房和城乡建设局组织五方勘验后，出具了《湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明》，并于8月16日，由株洲市建设工程质量安全监督管理处组织完成项目工程竣工验收备案登记。2019年8月10日，株洲湘江公司通过邮政快递通知业主收房。 另查明，2019年6月13日，株洲市建设工程质量安全监督管理处向株洲湘江公司下发《建设工程质量安全整改通知书》，认为株洲湘江公司的芙蓉花园一期工程，未经竣工验收，擅自交付业主。要求停止交房，尽快组织竣工验收。2019年7月1日，株洲市住房和城乡建设局向株洲市城市管理和综合执法局发出《案件线索移送函》，认为芙蓉花园一期项目有存在未组织竣工验收，擅自交付使用的行为，要求依法查处。2019年8月28日，株洲市城市管理和综合执法局作出株（支住）城行罚〔2019〕55号《行政处罚决定书》，认定：株洲湘江公司未组织竣工验收，其行为违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，给予株洲湘江公司罚款571872.00元的行政处罚。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方争议的焦点为被告交房行为是否存在违约、违约金数额以及被告是否应当继续履行交房义务、虚假承诺学位房的赔偿。现就本案争议焦点分析如下： （一）关于涉案房屋是否符合交房条件及被告交房行为是否存在违约。 《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，原、被告双方当事人在合同中约定了房屋交付的条件，在《补充合同》中约定具体交付的标准是指由五方验收后并在《竣工验收备案表》上签署意见。现因双方对合同约定涉案房屋验收的标准及效力理解不一致，故而引发本案纠纷。被告辩称交房条件应当按《补充合同》第五条的约定，但依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定：……补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权力内容的，仍以本合同为准。”本院认为，被告主张的《补充合同》中关于房屋交付条件的约定，系对主合同约定被告的义务不合理的减轻，减损了原告相关权益，该补充约定应属无效，故该答辩理由本院不予支持，被告株洲湘江公司开发的芙蓉花园商品房未经相关部门联合验收后完成备案登记，故原告拒绝收房的理由成立，被告应当承担相应的违约责任。 （二）关于被告是否应继续履行交房义务的问题。 原告购买房屋在2019年8月14日已通过住房和城乡建设等部门合并勘验并经验收合格，于2019年8月16日由建设安监部门审核完成工程竣工验收备案，故涉案房屋现已具备合同约定的交付条件，原、被告可随时继续履行合同的交房约定。 （三）关于被告逾期交房期限及违约金标准、数额的问题。 被告株洲湘江公司答辩称在履行涉案《商品房买卖合同（预售）》过程中，应部分业主要求，对芙蓉花园项目标准层电梯前室以及地下停车场电梯前室的墙面由仿瓷涂料改用瓷砖上墙铺设，部分业主在《联名信》中签名，同意对交房日期的变更且不追究株洲湘江公司的逾期交房责任，2019年4月1日至5月31日不应当计算违约金。经查在开庭时有业主提出未签名同意，《联名信》的签名不是同意延期交房的签名，但原告未提供业主具名的异议书，且没有提供实质证据证明签名内容不属实，本案中株洲湘江公司对电梯前室以及地下停车场电梯前室的墙面进行了装饰材料升级，涉案房屋的品质相应得到了改善，亦可一定程度上提升房屋价值，全体业主均有受益，故被告该答辩理由本院予以采纳，2019年4月1日至2019年5月31日期间被告株洲湘江公司不属于逾期交房。 被告辩称原告没有证据证实实际损失，主张违约金应视为实际高于其损失，违约金应当按本市同类房屋租金为依据进行计算。本院认为，逾期交房不仅可能使业主承担租金成本，还增加了购房款的融资成本，购房者装修或其他潜在损失，且违约金条款本身亦包含对违约方的一种惩罚性，故按双方合同约定的日万分之三的标准计算违约金没有违反法律规定，被告该答辩理由本院不予支持。被告应当向原告自2019年6月1日起至2019年8月15日止，按日万分之三的标准支付违约金人民币13988元（计算方式：613512元×0.3‰/天×76天）。 （四）虚假承诺学位房的赔偿问题。 根据双方签订的《补充协议》第十二条约定，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报等媒体发布的广告内容及与本项目有关的其他一切销售广告、宣传资料、销售人员介绍以及建筑模型和样板间所展示的内容仅作为要约邀请供参考，不构成合同的组成部分，不作为双方确定各自权利义务的依据。本案中，被告对芙蓉花园楼盘的宣传广告是向不特定多数人发出的，不具备合同主要条款的具体内容，且补充协议中明示了系要约邀请，不构成合同组成部分。故原告诉称虚假承诺学位房没有事实依据，本院不予支持。 经本院主持调解，原、被告无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告株洲市湘江风光带建设开发有限公司在本判决生效后十日内向原告刘暑林、彭桂媛支付逾期交房违约金人民币13988元； 二、驳回原告刘暑林、彭桂媛其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费256元，减半收取128元，由原告刘暑林、彭桂媛承担50元，被告株洲市湘江风光带建设开发有限公司承担78元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  余岚 二〇一九年九月十九日 法官助理龙赛梅 书记员周源 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。