贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0324民初3462号 原告：正安县酷业物业管理有限公司。统一社会信用代码91520324675420599J。 住所：贵州省遵义市正安县凤仪镇北苑社区鸿宇商住楼**门面。 法定代表人：刘开良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何芬，女，汉族，1990年01月06日出生，贵州省正安县人，，住正安县该公司员工。 被告：梁正贵，男，汉族，1982年02月12日出生，贵州省正安县人，，住正安县碧峰乡（镇）碧峰村街上组现住正安县。 原告正安县酷业物业管理有限公司与被告梁正贵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年08月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告正安县酷业物业管理有限公司委托诉讼代理人何芬、被告梁正贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告正安县酷业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费2,107.00元、违约金211.00元、资料费30.00元，共计2,348.00元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与爱尚城南小区业主委员会签订物业服务合同，由原告为爱尚城南小区提供物业服务。2016年07月01日，原告开始提供服务，服务内容为小区建筑物设备、设施的维修、维护，公共区域的正常秩序管理，日常生活垃圾的清理、清运，草坪花草树木的养护，供水、供电等相关事务的协调，并每月向相关部门缴纳公用水费、电费、卫生费和国家税收。被告居住在凤××街道××社区××房，在原告提供物业服务后，被告未按时交纳物业服务费，且经原告多次催收也未缴纳，为此，原告特向贵院提起诉讼。 被告梁正贵辩称，2016年07月之后我没有缴纳物业费是有原因的，我家中厨房下水道漏水，我多次向物业公司反映，处理结果是物业公司给我补了管子，当时补了后就没有漏水了，但物业公司处理漏水是通过把我厨房的吊顶掀起来才把水管修补的，物业公司说要把吊顶给我恢复，是他们的责任，但是后来一直没有给我修复，我在去年年底的时候将吊顶自行修复；在原告物业公司向我催收物业费的时候，我告知了原告我不缴费的原因（物业公司没有将吊顶复原），但是原告物业公司表示是之前物业公司的责任不是其公司的责任；原告陈述是对我们居住小区的设施设备进行维修，但是我们所住楼栋的消防栓目前没有消防设施，没有得到正常维修维护、电子门坏了没有正常维修、楼道路灯没有正常维修维护；对于小区停车位的问题，小区业主都没有足够的车位停车，但物业公司却将外来车辆放进小区停车收费，原告陈述我所欠的物业费金额，我认可，对于违约金，我相信合同中也有约定，但是原告未完全尽到物业服务职责，为此我不缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：2016年06月19日，原告正安县酷业物业管理有限公司与正安爱尚城南小区业主委员会签订《合同书》，约定：由正安县酷业物业管理有限公司对爱尚城南小区进行物业服务，收费标准：步梯房每月0.50元/㎡、电梯房每月1.00元/㎡、商铺每月1.00元/㎡、地下车库管理费60.00元/位、露天车位80.00元/位；业主按季度交纳物业服务费，逾期超过一年按每月5%缴纳违约金；合同期限五年，自2016年07月01日至2021年06月30日。被告梁正贵购买了位于爱尚城南小区凤栖苑B1-5-1号房（系步梯房），建筑面积为100.31㎡，自2016年07月01日以后，梁正贵未交纳物业服务费，原告在催收过程中，被告认为小区业主委员会的成立自己不清楚，并且原告在服务管理过程中存在诸多问题，并对存在的相关问题向原告提出后，原告也未整改落实，双方发生争议，2019年08月14日，原告向本院提起诉讼。对原告提供的合同书、报告、会议记录、图片车辆登记表、座谈会现场图片、车辆规范停放的通知张贴图片、员工工资发放表、保安巡逻记录、交接记录、维修电子门现场图、疏通下水道服务现场图、化粪池清理现场图、绿化维护现场图、公共管道维修现场图、公共部位垃圾清理现场图、公共部位维护现场图、电费支出票据、水费支出票据、购买用品支出票据、购买材料支出费用票据、增设维修支出票据、主管道维修疏通等支出费用票据、催缴记录及照片、资料打印复印费收据，客观真实、能相互印证本案的事实，其证明力本院予以采信。 本院认为，物业服务合同系一方提供物业服务，另一方支付报酬的合同，双方应遵循等价有偿、诚实守信的原则。本案中被告作为涉案小区的业主，虽在庭审中否认与原告签订物业管理服务协议，并辩解自己不清楚小区业主委员会的成立情况，但小区业主委员会成立是否合法不是本案审查的范畴，原告是资质合法的物业服务企业，其与小区业主委员会签订的物业服务《合同书》，系双方当事人意思表示一致，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。虽然被告与原告未签订《物业管理服务协议》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，小区业主委员会与原告签订的《合同书》仍然对包括被告梁正贵在内的业主有约束力。从本案中原告提供的证据看，原告已经履行了物业服务合同对小区进行了物业服务，依照《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”以及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，在原告已履行物业服务后，被告应向原告缴纳物业服务费，对原告要求被告支付物业服务费的主张，事实及理由充分，合法有据，本院予以支持。但自2019年10月01日起，原告还未实际提供服务，因此，物业服务费应当计算至2019年09月30日止，即自2016年07月01日至2019年09月30日，共39个月，为1,956.05元（100.31㎡×0.50元/㎡×39个月），对原告主张的超出部分，本院不予支持。对原告主张的资料费30.00元，有原告提供的证据以证明，本院予以支持。对被告辩解因居住的房屋下水管漏水，被告向前一个物业公司反应后，之前的物业公司安排人员进行了维修，但对维修时拆除的厨房吊顶未进行恢复就解除了与小区的物业服务合同，原告进入小区服务后，被告多次要求原告对被告的厨房吊顶进行恢复，但原告一直置之不理，致使本人自行进行了恢复，因此，原告未尽到服务职责，被告有权拒绝交纳物业服务费。本院认为，被告居住的房屋漏水是在前一个物业服务公司提供服务期间产生的，前一个物业公司收取了被告物业服务费，应当由该物业服务公司履行服务义务，并非属本案原告的服务职责，被告以此拒绝交纳原告服务期间的物业费的理由不能成立，本院不予支持；对被告认为自己居住单元消防栓和消防设施，小区没有停车位的问题，因消防设施以及停车位是否设置是开发商建房的责任，并非物业公司的责任范畴；对被告认为小区电子门坏了没有正常维修、楼道路灯没有正常维修维护，其提供的证据不能证明自己的主张，被告以此拒绝交纳原告服务期间的物业费的理由不能成立，本院不予支持。对原告主张的违约金，因本案中原告虽然向本院提交书面催缴证据，但未提供被告已签收的证据，且原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，为保护公民法人的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第六十七条之规定，判决如下： 一、限被告梁正贵于本判决生效后五日内向原告正安县酷业物业管理有限公司支付2016年07月01日至2019年09月30日止的物业服务费、资料费共计1,986.05元； 二、驳回原告正安县酷业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如义务人在本判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告梁正贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 袁定刚 二〇一九年九月二十四日 法官助理 郑红丽 书 记 员 骆海兵