山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0282民初4328号原告：苑芳花，女，1979年9月15日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：曹孟然，女，1980年8月10日出生，汉族，住青岛莱西市。被告：张平，男，1984年1月3日出生，汉族，住青岛莱西市。第三人：青岛信旭置业有限公司，住所地青岛市即墨区经济开发区北阁村栗行街**。统一社会信用代码：91370282753750076N。法定代表人：迟文侠，经理。委托诉讼代理人：林礼善，山东文鼎律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司即墨市支行，住，住所地青岛市即墨区振华街**一社会信用代码：91370282863966505E。法定代表人：赵勇，行长。委托诉讼代理人：乔凯强，男，1989年6月17日出生，汉族，住青岛市即墨区。系银行职工。原告苑芳花诉被告曹孟然、张平、第三人青岛信旭置业有限公司（以下简称信旭置业公司）、第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行（以下简称农业银行即墨市支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告苑芳花、第三人信旭置业公司委托诉讼代理人林礼善、第三人农业银行即墨市支行委托诉讼代理人乔凯强到庭参加诉讼，被告曹孟然、张平经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告苑芳花向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告应支付给被告的房款40万元优先支付给第三人农业银行即墨市支行，用于偿还涉案房屋的贷款本息，不足部分原告自愿代被告曹孟然、张平清偿；2、原告还清贷款本息后，第三人农业银行即墨市支行协助原告办理房屋抵押解除手续；3、房屋抵押撤销后，由两被告及第三人信旭置业公司协助原告办理房屋过户手续。事实与理由：2016年3月8日，原告苑芳花与被告曹孟然、张平签订了《房地产买卖契约》，约定两被告将位于即墨区黄河三路168号启翰苑三期17号楼2单元302户房屋以64万元人民币的价格出售给原告，并约定2016年3月8日原告向两被告支付定金4万元，2016年3月18日前原告向两被告支付购房首付款16万元，原告将自有房屋变卖之日向被告支付购房首付款4万元，剩余房款由原告在下房产证之时通过银行贷款向被告支付。原告已按合同约定的时间和金额，于2016年3月8日分两笔支付购房定金1万元、3万元，于2016年3月10日支付购房定金（首付款）5万元，于2016年3月11日支付购房定金（首付款）11万元，于2016年6月29日支付购房定金（首付款）4万元。至此，原告已依约履行了付款义务。双方约定，两被告必须保证该房屋能正常过户至原告名下，自购房合同签订之日至过户之日，此房屋按揭由被告按月向银行支付。两被告不但没有按时还按揭，且现已无法取得联系。原告于2017年4月24日向农业银行即墨市支行支付违约金及按揭款26869.8元，自2017年5月14日至今每月替被告偿还银行按揭款2609.57元。原告无奈具状诉至法院，望判如所请。被告曹孟然、张平未答辩。第三人信旭置业公司述称，涉案房屋自2017年1月起已具备办理房产证的条件，如果法院判决支持原告的诉讼请求，第三人愿意配合原告办理房产证及过户手续，在被告不在场的情况下也可以协助原告办理相关手续。第三人农业银行即墨市支行述称，若原告替被告还清房屋贷款本息（截至开庭之日贷款本金为453163.07元，贷款本息数额一直在发生变化，以银行贷款系统最终数据为准），银行同意为原告解除房屋抵押。经本院开庭审理查明，被告曹孟然、张平系夫妻关系。2014年11月6日，被告曹孟然与第三人信旭置业公司签订《青岛市商品房预售合同》，该合同主要约定被告曹孟然购买第三人信旭置业公司开发的位于即墨区黄河三路168号《启翰苑三期》17号楼2单元302户房屋，建筑面积113.15平方米，房屋总价款为701304元。2014年11月3日，被告曹孟然与第三人农业银行即墨市支行签订《个人购房担保借款合同》，主要约定被告曹孟然为购买位于即墨区黄河三路168号《启翰苑三期》17号楼2单元302户房屋向第三人农业银行即墨市支行借款490000元，还款方式为等额本息还款，借款期限360个月，并以该房屋提供抵押担保。第三人农业银行即墨市支行按约向被告曹孟然指定的第三人信旭置业公司账户发放了贷款。2016年3月8日，被告曹孟然、张平与原告苑芳花签订《房地产买卖契约》，该契约主要约定被告曹孟然、张平自愿将坐落于青岛市即墨区黄河三路168号启翰苑17号楼2单元302户房屋（建筑面积113.15平方米）出售给原告。房屋总价款为640000元，契约签订之日交定金4万元，于2016年3月18日前交首付款16万元，于原告将自己老房卖掉之日交首付款4万元，剩余房款在下房产证之时原告通过银行贷款向被告支付。2016年3月8日，被告曹孟然、张平出具收条两份，分别收到原告购房定金1万元、3万元；2016年3月10日，被告曹孟然、张平出具收条一份，收到原告购房定金5万元；2016年3月11日，被告曹孟然、张平出具收条一份，收到原告购房定金（首付款）11万元；2016年6月29日，被告曹孟然、张平出具收条一份，收到原告购房定金（首付款）4万元。涉案房屋至开庭之日被告曹孟然尚有贷款本金453163.07元未清偿，房屋抵押未涤除。庭审中原告要求将剩余房款40万元优先支付给第三人农业银行即墨市支行，用于偿还涉案房屋的贷款本息，不足部分原告自愿代被告曹孟然、张平清偿。庭审中，原告称于2016年3月8日签订合同当天，两被告将房屋交付原告，原告进行装修后搬入涉案房屋居住至今，并提交交纳物业费收据、供气供热合同等相关单据，以证明其陈述。庭审中，第三人信旭置业公司出具证明一份，内容如下：兹证明我公司开发的信旭启翰苑小区17号楼2单元302户房屋，自2017年1月起具备办理房屋登记手续条件。庭审中，第三人信旭置业公司及第三人农业银行即墨市支行均称联系过被告曹孟然、张平，但一直联系不上。上述事实，有原告及第三人的陈述，原告提交的《青岛市商品房预售合同》、《房地产买卖契约》、《个人购房担保借款合同》、收条、原告名下银行账户交易明细清单、银行业务凭证、两被告结婚证及户口薄登记卡（复印件）、送货单、物业收款收据、供气供热合同等证据在案佐证，经质证和本院审核，本院予以确认。本院认为，被告曹孟然、张平与原告之间关于涉案房屋的房地产买卖契约，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照契约约定全面履行自己的义务。本案原告已按照合同约定履行了支付购房款的义务，剩余购房款40万元的付款日期，合同并未明确约定，合同仅约定该笔款项的支付方式为银行贷款方式，而在被告曹孟然未涤除涉案房屋抵押、协助原告办理房屋过户手续的情况下，原告是无法通过银行按揭贷款支付剩余购房款的。庭审中，原告称可以一次性支付剩余购房款以涤除涉案房屋抵押。抵押权人农业银行即墨市支行对原告代被告曹孟然偿还贷款、涤除抵押的主张亦未提出异议。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”故原告苑芳花要求将应支付给被告曹孟然、张平的购房款40万元优先支付给第三人农业银行即墨市支行，用以清偿涉案房屋贷款本息涤除抵押的诉讼请求，本院依法予以支持。支付给第三人农业银行即墨市支行用于涤除抵押的款项剩余部分，原告应支付给两被告；若40万元购房款不足以涤除涉案房屋抵押，不足部分原告苑芳花应当先行支付第三人农业银行即墨市支行。《房地产买卖契约》中买受人的主要合同义务是按照合同约定支付购房款，出卖人的主要合同义务是交付房屋并协助买受人办理所有权转移登记手续。在原告依约履行支付购房款的义务后，被告曹孟然、张平应当协助原告办理涉案房屋产权登记手续，但因被告曹孟然从第三人信旭置业公司处购得涉案房屋后，尚未办理产权登记过户手续，且被告曹孟然、张平现下落不明，第三人信旭置业公司无法通知其办理涉案房屋的产权登记手续，故原告要求两被告及第三人信旭置业公司协助原告办理房屋登记过户手续的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。办理产权登记过户手续时应当缴纳的税、费，由原告先行垫付。被告曹孟然、张平经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，应承担对其不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告苑芳花于本判决生效之日起十日内将应支付给被告曹孟然、张平的购房款40万元优先支付给第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行，用于清偿被告曹孟然位于青岛市即墨区黄河三路168号17号楼2单元302户房屋在该行的贷款本息；若房款有剩余，由原告苑芳花支付给被告曹孟然、张平；若房款不足，由原告苑芳花先行支付；二、原告苑芳花清偿涉案房屋贷款本息后，由被告曹孟然于本判决生效之日起十五日内到第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行办理涉案房屋抵押权解除手续，第三人中国农业银行股份有限公司即墨市支行应予以协助；三、被告曹孟然、张平及第三人青岛信旭置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告苑芳花办理位于青岛市即墨区黄河三路168号17号楼2单元302户房屋产权登记过户手续；房屋登记到被告曹孟然名下，及过户到原告苑芳花名下，应当缴纳的税、费，由原告苑芳花先行垫付。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费7300元（原告预缴）、公告费600元（原告预缴），由被告曹孟然、张平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 长  邵珊珊人民陪审员  李 伟人民陪审员  李言波二〇一九年九月二日书 记 员  李萍萍附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”3、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”