江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏1012民初6692号原告（反诉被告）:王丹丹，女，1990年5月9日出生，汉族，扬州市号。委托诉讼代理人：王邦祥，男，1965年4月15日出生，汉族，扬州市号，系原告父亲。被告（反诉原告）：韩健，男，1968年11月20日出生，汉族，扬州市江都区办。委托诉讼代理人：袁俊杰，江苏新浪潮律师事务所律师。原告（反诉被告）王丹丹与被告（反诉原告）韩健房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年9月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王丹丹及其委托诉讼代理人王邦祥，被告韩健的委托诉讼代理人袁俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丹丹向本院提出诉讼请求：1、退还房租5个月15830元，物业费4592元；2、违约金3000元；3、营业损失12000元；4、赔偿装修费用45600元。合计65192元；5、被告承担本次诉讼费。事实与理由：2018年2月24日，原告王丹丹与被告韩健签订商铺租赁合同，根据租赁合同约定，被告将位扬州市江都区号毛坯商铺出租给王丹丹，当日交清半年房租合同生效。原告租赁的商铺从2018年4月3日起漏水，致使原告无法正常营业，商铺至今处于停业状态。原告将上述影响房屋使用的情况告知被告后，被告一直未修复，没有消除上述影响营业的情形。故原告依据与被告签订的商铺租赁合同第十四条补充条款中第2条，如因出租人的房屋质量问题且出租人知晓问题后仍不积极修善，而造成承租人经营资产毁损的，出租人须承担因此而造成的相应赔偿。由于该房屋至今无法营业，故原告诉至法院。原告提供下列证据：1、房屋租赁合同，证明原被告存在租赁的事实，被告应该承担相应的违约责任；2、租金，证明原告已经支付了半年的租金19000元；3、照片一份、视频资料一份，证明房屋仍在漏水没有修复；4、工资发放证据，证明原告在此期间产生了相关的费用；5、装修费单据，证明原告产生的装修费用45600元；6、房地产司法鉴定评估报告一份，但评估报告中有两项没有评估，一个是当时的隔墙3000元，还有一个是门楼招牌被被告拆除了。被告韩健辩称，1、原告承租的商铺，从2018年4月3日出现漏水的问题，但渗漏水的位置在更衣室墙角处，从位置和漏水的情况来看不会导致原告无法经营；2、被告以及物业公司一直都在积极的排查漏水的原因并进行修缮；3、原告所承租房屋漏水并非房屋质量问题，漏水也未能给原告造成资产的毁损，漏水的原因为三楼的火锅店冷库的冷凝水渗漏至二楼与三楼楼层，顺着管道与墙体的缝隙渗出，侵权主体应当为楼上的火锅店，而非本案被告。原告不予配合物业进行维修，恶意扩大了各项损失的发生，应当对自行扩大的损失承担责任。被告韩健向本院提出反诉诉讼请求：1、判令被反诉人支付租金27000元；2、逾期支付房租的滞纳金19920元；3、承担本案诉讼费用。事实与理由：王丹丹依据双方签订的房屋租赁合同第十四条第二款要求退还房租并赔偿损失，无理无据。2018年4月3日原告承租的房屋漏水，经物业排查为三楼的火锅店冷库的冷凝水渗漏至二楼与三楼楼层，漏水原因并非房屋质量所致，如原告有损失，应追究三楼用户的责任，而非本案被告。该漏水原因比较隐蔽，给排查和修理带来了一定难度，需要花费一定的时间加以解决，王丹丹不予理解并关门停业，恶意扩大损失。现反诉人依据房屋租赁合同第二条第二款的规定，要求王丹丹支付下半年的房屋以及逾期支付房租的滞纳金。被告提供下列证据：1、房屋租赁合同，证明原告第一年的租金有半年19000元未给付以及第二年从2019年3月至5月两个月的租金8000元未给付，以及合同约定的日千分之五滞纳金共计19920元；2、物业工程部巡查记录表、三楼火锅店出具的漏水维修经过及物业公司出具的漏水维修经过、一组维修情况的照片，证明漏水是由三楼火锅店所致。原告王丹丹针对被告孙宝林的反诉请求辩称，当初与被告签订的房屋协议期限为三年，房租缴纳了半年，案涉房屋从4月1日就开始漏水，一直漏到8月24日到期都没有修好，案件审理中，通知法庭去现场看过，一直还在漏水，包括衣服都漏潮了，9月10日左右被告将我的招牌全部下掉，把店门用广告纸封起来了，我报了警，派出所到了现场，派出所要求被告恢复原样，被告一直没有恢复，不应赔偿原告房租。本院经审理认定事实如下：2018年2月24日，原告王丹丹（乙方）与被告韩健（甲方）签订商铺租赁合同一份，约定甲方将位扬州市江都区号毛坯商铺出租给乙方用于零售服务，租赁期限为两年，自2018年2月24日起至2019年2月28日止，其中2018年2月24日至2018年2月28日为免租期；第一年租金为38000元，第一年的第一次租金交纳时间为合同签订日，此后乙方于每年2月28日前、8月28日前付清下一期的租金；租赁期间，乙方可根据经营需要进行装修装饰，但装修方案应事先征得甲方同意并不得损害出租房屋的结构及影响出租房屋的安全，装修费用由乙方自行承担。合同期满、解除或者乙方退租时，甲方无义务收购乙方装饰装修或者补偿乙方装修费用；乙方应按合同规定以及物业管理公司的要求，按时支付租金以及物业管理费用（与物业公司签订物业合同，现行标准为5元/月/㎡）等合同约定的各项费用。原告缴纳6个月的房屋租金共计19000元，保证金3000元。2018年4月3日起，原告承租的房屋开始出现漏水的情况，物业公司亦进行了维修，但未能完全修缮，后原告一直占用案涉房屋，2018年12月25日，物业公司将案涉房屋的门锁撬开。2019年4月18日，经本院委托，扬州中信达房地产土地资产评估咨询有限公司作出评估意见，确定在2019年4月15日的价值时点，扬州市江都区熙园广场B203号商铺的室内装修重置市场价值为28529元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。被告韩健作为出租人，应当按照约定将租赁物交付原告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告在租赁房屋月余后，案涉房屋即出现漏水的情形，且经过修理仍得不到改善，被告未能使其出租的房屋在租赁期间满足零售服务的用途，应承担相应的违约责任。原告要求被告赔偿装修费损失共计45600元，本院认为，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。现原被告双方一致同意解除租赁合同，且评估报告载明案涉房屋室内装修重置市场价值为28529元，物业公司将租赁房屋清空之日为2018年12月25日，双方约定的租赁期间为两年，故被告应向原告赔偿装饰装修残值损失为28529元÷24个月×14个月=16642元。原告主张的物业费，与本案不是同一法律关系，本院不予理涉。原告要求被告赔偿营业损失12000元、隔墙费用3000元并返还门楼招牌，未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。原告给付被告的保证金3000元应予以退还。关于租金的问题，本院认为，出租人应当对租赁物承担瑕疵担保义务，在租赁期间租赁物出现影响正常使用的问题，承租人请求出租人进行维修，出租人应及时维修，以保证承租人正常使用。因维修影响承租人使用，承租人有权请求减少租金或延长租期。出租人如不能及时维修，承租人可以自行维修，维修费用应由出租人负担。本案中，在房屋出现漏水的情况后，被告虽然给予维修，但漏水的状况一直未能完全改善，给原告的经营带来了一定的不便；原告在向被告提出解除合同后，在不继续缴纳租金的情况下占有案涉房屋，拒绝物业人员进入维修，造成租金损失的扩大，原告自身亦存在过错。从2018年4月3日漏水之日起至2018年12月25日物业将租赁房屋清空之日，产生租金共计28500元，考虑到原被告均有责任，本院根据案情酌情认定原被告各承担50%的责任，原、被告应各自承担租金损失28500元×50%=14250元，原告已经给付了自2018年3月1日起6个月的租金共计19000元，故被告应再退还原告租金19000元÷6个月×5个月-14250元=1583元，对于被告其他的反诉请求，本院不予支持。综上所述，被告应退还原告租金1583元，保证金3000元并赔偿原告装修损失16642元。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、被告韩健于本判决生效之日起十日内给付原告王丹丹21225元；二、驳回原告王丹丹的其他诉讼请求；三、驳回被告韩健的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1430元，由原告王丹丹负担944元，被告韩健负担486元，此款已由原告王丹丹负担。反诉受理费975元，被告韩健负担818元，由原告王丹丹负担157元，此款已由被告韩健负担。被告韩健在上述款项时再给付原告诉讼费用329元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号********）。审 判 长  经富武代理审判员  史文静人民陪审员  尹慧霞二〇一九年九月九日书 记 员  李 璐