青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2019）青01执异144号案外人：马海比拜,女,回族，1942年6月16日出生，公民身份号码×××，住青海省西宁市城**南庄子**。系马建文之妻。案外人：马禄,男,回族，1963年11月1日出生，公民身份号码×××，住青海，住青海省西宁市城**南庄子**文之长子。案外人：马莲玉,女,回族，1965年10月1日出生，公民身份号码×××，住青海省西宁市，住青海省西宁市城**南庄子**。案外人：马君,男,回族，1967年12月12日出生，公民身份号码×××，住青海省西宁市城东区南，住青海省西宁市城**南庄子**iv>案外人：马莲英,女,回族，1969年12月2日出生，公民身份号码×××，住青海省西宁市城东区南庄子29，住青海省西宁市城**南庄子**div  style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; -ms-text-autospace:;">案外人：马寿,男,回族，1973年12月7日出生，公民身份号码×××，住青海省西宁市城东区南庄子295-1号，住青海省西宁市城**南庄子** style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; -ms-text-autospace:;">案外人：马莲梅,女,回族，1979年4月16日出生，公民身份号码×××，住青海省西宁市城东区南庄子295-1号。系马建，住青海省西宁市城**南庄子**le="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; -ms-text-autospace:;">案外人：马炳,男,回族，1980年9月11日出生，公民身份号码×××X，住青海省西宁市城东区南庄子295-1号。系马建文之四子，住青海省西宁市城**南庄子** style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; -ms-text-autospace:;">以上七案外人的委托诉讼代理人:马君,男,回族，1967年12月12日出生，公民身份号码×××，住青海省西宁市城东区南庄子295-1号。系马建文之次子。申请执行人：李旭鸿，男，汉族，1970年6月18日出生，公民身份号码×××，住浙江省东阳市。被执行人：杨绍君，男，回族，1963年7月31日出生，公民身份号码×××，住青海省西宁市。被执行人：青海荣豪工程建设开发有限公司，统一社会信用代码9163290057993901，住所地青海省西宁市技术开发区昆仑东路**。法定代表人：杨绍君，该公司总经理。本院在执行申请执行人李旭鸿与被执行人杨绍君、青海荣豪工程建设开发有限公司合同纠纷一案中，案外人马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳对本院查封被执行人杨绍君名下的位于西宁市××区的位于西宁市××区房屋，将启动评估拍卖程序公告不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳称，马君的父亲马建文（于2017年12月14日因病去世）生前与其好友杨绍君在2006年5月19日就位于西宁市××区房屋，面积358.49平方米铺面达成了买卖协议。双方约定成交价为114万元，当日支付现金44万元，当时杨绍君提出该房产在西宁市彭家寨农村信用合作社有抵押贷款70万（贷款期限2006年3月21日至2008年的3月21日），经双方协商下剩余贷款的本息由马建文偿还作为房款。故过户手续未能及时办理，同年7月1日正式移交了该房产。相关的证件在该房子贷款还清后，将房产证原件交付马建文。2017年4月，马建文对准备办理好过户手续时，杨绍君以种种理由推诿，后期其的通讯工具中断。马建文到不动产管理部门查询该房屋信息时，工作人员告知该房子手续处于查封冻结状态。涉案的房屋2006年的5月19日马建文及其子女管理期间将房屋一直用于出租经营状态，2008年6月1日至2015年6月期间，将该房产二楼承租给了韩者么录用于经营旅店。2013年11月1日2019年12月29日将该房产一楼承租给马琪用于经营餐馆。2019年5月13日将该房屋按月整体出租给吴晓金用于经营百货零售。至今的经营管理均有异议人实际管理使用长达13年。因此，认为其购买杨绍君涉案房产早于李旭鸿与青海荣豪工程建设开发有限公司、杨绍君合同纠纷一案，且在当年7月1日之后该房产实际所有权均已转移，仅仅是由于当时杨绍君在涉案房产上有近70万的贷款未偿还及冻结等诸多因素客观上不能办理过户手续。故请求人民法院中止对该财产执行。申请执行人李旭鸿、被执行人杨绍君、青海荣豪工程建设开发有限公司均未提交书面答辩。本院查明,本院执行的申请执行人李旭鸿与被执行人杨绍君、青海荣豪工程建设开发有限公司合同纠纷一案，2017年7月20日，李旭鸿向青海省高级人民法院申请诉前财产保全，青海省高级人民法院（2017）青财保12号案件对杨绍君名下的位于西宁市××区，产权证号为120XXXXXXXX的不动产予以查封，查封期限为三年(。2017年10月18日至2020年10月17日)。本案青海省高级人民法院作出（2017）青民初90号民事判决书后，李旭鸿不服该判决提出上诉，2018年6月29日最高人民法院作出的（2018）最高法民终字第396号民事判决，判决：一、撤销青海省高级人民法院（2017）青民初90号民事判决；二、杨绍君、青海荣豪工程建设开发有限公司共同给付李旭鸿1600万元及利息（其中，2014年11月30日至2015年1月4日以中国人民银行同期同类贷款利率按2000万元计息；2015年1月5日至付清为止以中国人民银行同期同类贷款利率按1600万计息）；三、驳回李旭鸿的其他上诉请求。一审、二审案件受理费313600元，由杨绍君、青海荣豪工程建设开发有限公司负担。判决生效后，被执行人杨绍君、青海荣豪工程建设开发有限公司未履行义务，申请执行人李旭鸿向青海省高级人民法院申请强制执行。2019年2月21日青海省高级人民法院作出(2019)青执46号执行裁定，就李旭鸿与被执行人青海荣豪工程建设开发有限公司、杨绍君合同纠纷一案，裁定最高人民法院（2018）最高法民终396号民事判决指定由本院执行，本院于2019年03月12日立案执行。在执行过程中，2019年3月14日本院作出（2019）青01执130号执行通知书、报告财产令、执行裁定等文书，2019年7月12日本院向西宁市不动产登记服务中心发出（2019）青01执130号协助执行通知书，杨绍君名下的位于西宁市××区的位于西宁市××区，房屋所有权证号为120XXXXXXXX，房屋面积358.49平方米不动产予以轮候查封，查封期限为三年。本院拟对被执行人杨绍君名下位于西宁市××区进行评估、拍卖，于2019年7月24日发出《公告》，通知，对查封房屋有争议的，请于本公告发出在之日起5日内向本院提出书面异议。马建文于2017年12月15日因病去世,其的妻子马海比拜及子女马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳得知后,作为案外人于2019年7月26日向本院提出执行异议。另查明，马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳执行异议时提交了甲方（卖方）杨绍君与乙方（买方）马建文签订购房协议书，该协议书载明：甲方坐落于××区（铺面）私有房产，建筑面积358平方米出售给乙方马建文，该房产成交价114万元，乙方由2006年5月19日前一次性付清。2006年7月1日由甲方将上述房产租金交于乙方，该房屋的房地产使用权转移给乙方。案外人还提交了甲方马建文与乙方韩者么录签订二份房屋租赁合同，租赁场所为甲方所属城东区东关大街63号商住楼二楼。租赁期限分别5年（2008年6月1日算起）、2年(2013年6月1日至2015年6月1)，租金分别32000元、60000元。同时提交了出租方马禄与承租人马琦签订房屋租赁合同，该合同约定租赁期限自2013年11月1日至2015年10月30日，房租金交纳标准为贰拾捌万元，房屋总面积180平方米。2015年5月25日出租方（甲方）马炳与承租方（乙方）马琦签订房屋租赁协议，甲方东关大街63号房屋面积380平方米一套租赁给乙方，租房期限2015年11月1日至2019年10月29日。月租金贰万零捌佰叁拾叁元，计人民币贰拾伍万正。2019年5月13日出租方（甲方）马君与承租方（乙方）吴晓金签订房屋租赁合同，合同约定东关大街63号商铺，面积380平方米。租期2019年5月13日至按月租，月租10000元。欲证明该房屋实际占用后出租他人。另案外人还提交了青海藏魂商贸有限公司的营业执照一份，法人代表人马君,并提交青海藏魂商贸有限公司会计凭证，该会计凭证其中四页载明：2006年12月25日、2007年6月30日、2008年1月3日西宁市农村信用合作社贷款利息收回凭证分别为0001620、5014476、5014477、7121829，借款人杨绍君，，地址东关大街账号×××，借据号200600418，借款日2006032，地址东关大街账号×××，借据号200600418息21403.20元、22330.70元、99.56元、69.69元，欲证明马君替杨绍君偿还了季度的利息冲抵房款。同时提交了房屋所有人杨绍君，房屋坐落城东区东关大街63号1栋房号63-19，面积358.49平方米的房产证和土地证的复印件及提交了马君于2017年7月19日、24日、27日发给杨绍君短信，欲证明要求杨绍君给予协助办理过户手续。本院认为，首先，本案系案外人马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳对执行标的提出的执行异议。本案涉案查封的位于西宁市××区的位于西宁市××区系被执行人杨绍君名下登记的不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，执行法院查封杨绍君名下的房产，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，马建文与被执行人杨绍君虽在本院查封之前已签订购房协议书，但是否付清全部购房未提供证据证明。马君提供由其占有该不动产后出租给他人的证据，但未提供涉案房产在2017年7月25日省法院查封之前非因买受人自身原因未办理过户登记的证据，故不能认定案外人马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳是上述房产的权利人。案外人马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳提出的异议请求并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。案外人马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳的异议理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳的异议请求。如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 樊 静 二〇一九年九月五日书记员 岳 林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。