北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初1477号原告：赵苒，女，1985年12月2日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：庄志强，北京上口律师事务所律师。委托诉讼代理人：南颖，山东康裕律师事务所律师。被告：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷**楼201-68。法定代表人：朱灿，董事长。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙欣，北京法绳律师事务所律师。原告赵苒诉被告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵苒的委托诉讼代理人庄志强、南颖，被告鸿坤公司的委托诉讼代理人岳仁东、孙欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵苒向本院提出诉讼请求：1.鸿坤公司给付延期交房违约金（按全部房款的万分之二计算，自2018年6月3日至完全交付房屋之日止）；2.鸿坤公司支付因延期交房造成的经济损失26.5万元；3.诉讼费由鸿坤公司承担。事实与理由：2017年12月13日，赵苒与鸿坤公司签署合同编号为XF733276的《北京市商品房现房买卖合同(住宅类)》约定赵苒购买位于北京市大兴区宏旭路1号院9号楼-2至3层102（不动产权证书编号为京（2017）大不动产权第0026911号）商品房，商品房总价款为3486.5万元。2017年12月13日，赵苒与鸿坤公司签署《现房装修协议》，约定鸿坤公司为赵苒装修合同标的商品房，无装修费用。2017年12月13日，赵苒与鸿坤公司签署三个合同编号分别为XF743518、XF743521、XF743526的《北京市商品房现房买卖合同(商业、办公等非住宅类)》，约定赵苒购买位于北京市大兴区宏旭路1号院46幢1层904、46幢1层905、46幢1层906三个车位，车库总价款为88.5万元，三个车库的房屋所有权证证号为京(2017)大不动产权第XXXX号。合同标的商品房和车库合计总价为3575万元。商品房和车库买卖合同签署后，赵苒按照合同的约定向鸿坤公司给付了全额的款项合计3575万元（其中商品房购房款3486.5万元，车库购房款88.5万元），具体付款时间与付款金额如下：2017年9月17日，赵苒向鸿坤公司给付100万元。2017年9月21日，赵苒向鸿坤公司给付400万元。2017年10月25日，赵苒向鸿坤公司给付985万元。2017年12月27日，赵苒向鸿坤公司给付1800万元(分两笔给付，每笔900万元)。2017年12月28号，赵苒向鸿坤公司给付购房款290万元。鸿坤公司向赵苒开具了全额的增值税普通发票。根据商品房买卖合同第十二条第一款的规定:“出卖人应当于2018年6月2日前向买受人交付该商品房”和车库买卖合同第十二条第一款的规定:“出卖人应当于2018年6月30日前向买受人交付该商品房”，但因鸿坤公司的原因，直到2018年11月13日才向赵苒交付涉案商品房和车库。在此期间，赵苒多次通过口头、电话、微信和律师函等多种方式向鸿坤公司催告交付涉案商品房和车库，鸿坤公司怠于履行交付义务。鸿坤公司辩称：本案涉及四个合同，一份是商品房买卖合同，另三个是车库买卖合同，现赵苒依据四个独立的合同，提起本案的诉讼，不符合一案一诉的基本原则，应当裁定驳回起诉。2018年5月31日，鸿坤公司以EMS方式向赵苒送达了入住通知及交付通知，赵苒于2018年6月1日签收通知并依据入住通知清单支付了相应的费用。鸿坤公司认为2018年5月31日向赵苒发放交付通知，但赵苒未依约定签署手续办理流转单，按照双方合同约定，2018年6月2日应视为涉案房屋已交付赵苒。按照双方合同及补充协议约定，赵苒不得以任何理由拒绝接收涉案房屋，买卖合同未提及的装修及设施不属于鸿坤公司负责范围。双方约定的涉案房屋交付状态为毛坯，其装修装饰属于赠送部分。且赵苒未在该房屋交付之日起15日内向鸿坤公司提出书面异议，应视为赵苒认可涉案房屋装修装饰达到约定标准，所以鸿坤公司不存在违约行为，也不存在逾期交房的行为。即使鸿坤公司存在违约行为，赵苒基于同一个违约行为既主张违约金又主张经济损失，违反法律规定，赵苒所主张的违约金也高于造成的实际损失，赵苒所主张的经济损失，未提交相应的证据，即使鸿坤公司违约赵苒所提的损失客观存在情况下，损失也仅为26多万元，赵苒所主张的违约金也严重高于实际损失，赵苒一直在国外读书，且赵苒未提交有效证据佐证其经济损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月13日，赵苒与鸿坤公司签订《北京市商品房现房买卖合同(住宅类)》（合同编号：XF733276），约定赵苒购买位于北京市大兴区宏旭路1号院9号楼-2至3层102商品房一套，实测建筑面积共428.96平方米，其中套内建筑面积405.51平方米，该商品房按照套内建筑面积计算，单价为85978.15元，总价款3486.5万元。……合同第十条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具《商品房面积实测技术报告书》、《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》。合同第十一条商品房相关设施设备交付条件。出卖人承诺本合同附件六载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市建设委员会网上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的相关设施设备交用日期与公示的该项目建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：第十二条交付时间和手续。（一）出卖人应当于2018年06月02日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前按照附件十三《北京市商品房现房合同》补充协议约定方式处理、将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得已缴纳相关税费(住宅专项维修资金除外)或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按照附件十三《北京市商品房现房合同》补充协议的约定方式处理日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）按照附件十三《北京市商品房现房合同》补充协议的约定方式处理。第十三条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条规定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金2.逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十五条保修责任。（一）商品房实行保修制度。出卖人应当在建设工程质量保修范围和保修期限内履行保修义务。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》中关于工程质量保修范围、保修期限、保修责任等应当符合国家有关法律法规规定及北京市地方标准《商品房住宅工程质量保修规程》的规定。（五）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人15日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。对于紧急情况维修的，买受人与出卖人可通过协商处理。第十六条质量担保。关于质量担保的具体约定见附件十。附件十《关于质量担保的证明》，约定质量责任承担主体应当按照有关法律法规以及北京市地方标准《商品住宅工程质量保修现程》（DB11/641-2009）等明确的住宅质量保修范围、期限及要求，履行保修责任。附件十三《补充协议》，约定，……第六条：关于房屋交付的补充约定。1.该房屋具体交付时间以甲方发放《交付通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2.双方明确，该房屋的交付条件为甲方取得该房屋所在楼座单体竣工验收备案证明文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署《交付手续办理流转单》（该流转单即为主合同约定的房屋交付的标志，但若乙方逾期办理房屋交付手续或乙方原因造成房屋未能按期交付的，视为甲方《交付通知书》载明的交付日期已经将该房屋交付乙方并履行领受房屋的义务，不得以任何理由（包括但不限于房屋、设计变更、规划调整、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由，其中房屋不符合要求包括但不限于屋面、墙面、地面渗漏或开裂，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏、灯具、电器等电气设备等不能正常使用等）拒绝接受房屋，否则按本协议约定的因乙方原因造成该房屋未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任。……7.下列情况不作为影响乙方收房因素：房屋环境状况（包括市政公共设施设置状况）、公共区域的装修及材料、个别区域装修、道路状况、地下停车场的投入使用情况、该房屋存在质量瑕疵（非房屋主体结构安全质量问题）、临时水、电、规划及设计变更等，乙方承诺不因此拒绝收该房屋，否则甲方不承担任何责任。第七条：关于房屋质量、保修、装修装饰、设备标准的补充约定。1.甲方根据本合同及本补充协议约定，对该房屋质量问题承担保险责任。……7.乙方确认，该房屋为毛坯标准交付，本合同未提及的装修及设施不属于甲方负责范围。8.除上述约定外，如交付时该房屋装修装饰达不到约定标准，乙方应当在该房屋交付之日起15日内向甲方提出书面异议，但不应影响乙方按甲方书面交房通知期限完成对该房屋的验收交接手续。甲方应在双方确认之日起60日内就未达到部分采取补救措施。同日，赵苒（买受人、委托人）与鸿坤公司（出卖人、受托人）签订《现房装修协议》，买受人与出卖人于2017年12月13日签订了《北京市商品房现房合同》，购买案涉房屋。鉴于买受人所购买该商品房为毛坯房，买受人向出卖人提出除约定该商品房交付标准以外的装修改造需求，委托出卖人对房屋进行装修和改造；出卖人同意接受买受人的委托对该房屋进行室内装修和改造。双方不可撤销地同意并确认：针对买受人委托装修改造事项，出卖人不再向买受人另行收取任何费用，买受人同意出卖人指定的装修公司对该商品房按本协议所述之室内装修条款进行变更装修和改造。双方在平等、自愿、友好协商一致的基础上就该商品房屋内时装修变更和改造事宜达成如下协议：第一条、设计施工及质量标准。1.出卖人承诺其指定的装修设计单位和施工单位具有相应资质，出卖人承诺该商品房装修使用合格的建筑材料、构配件。2.应买受人委托并确认，出卖人按照该商品房样板间之房屋主体结构进行改造，并按附件一的约定对该商品房进行装修。附件一：该商品房室内装修标准。3.买受人应全面配合出卖人完成上述装修和改造所需进行的全部工作，除本条所约定的标准外，出卖人不再接受买受人提出的对于该商品房装修和改造改变的其他要求。4.交付该商品房时，按照本协议约定的标准完成装修和改造，除此以外，出卖人不承担任何责任。5.买受人就装修和改造质量事宜提出异议时，应在出卖人交付房屋后的15日内向出卖人以书面形式一次性提出，如逾期未向出卖人发送任何书面通知的，视为买受人认可出卖人交付的商品房装修标准符合本补充的协议的约定。如经出卖人证实出现装修和改造质量问题时，按照本协议第四条保修责任的约定执行。第二条费用及收费针对以上装修和改造标准，出卖人不再向买受人另行收取任何费用。第三条、交接手续。l.鉴于买受人委托出卖人装修和改造，双方同意，出卖人取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》(毛坯)并提供该房屋的《住宅质量保证书》(毛坯)以及《住宅工程质量分户验收表》(毛坯)后，即说明出卖人已经履行完毕主合同第十二条约定的义务。买受人同意按照本协议以及《现房合同》的约定查验接受房屋，办理入住手续，不得以不符合《现房合同》第十二条的约定为由拒绝接收已经取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》（毛坯）或《住宅工程质量分户验收表》（毛坯）的房屋并办理入住手续。2.该商品房交接手续依照《现房合同》第十六条相关约定办理。……第五条、特别提示。1.对于装修标准所列的装修材料或设备，出卖人有权选用质量相当或同档次的材料或设备替代，买受人不得以此为由拒绝房屋交接或提出其他任何索赔要求和主张。2.出卖人提供的样板间仅作为销售展示之用，与样板间相同的户型会因为楼栋位置不同或面积与样板间有差异，最终效果会与样板间可能会有差异，最终效果以实际交付为准。3.同一户型，在不同的楼栋、不同的楼层会有微小的差别。出卖人有权根据买受人的实际所购房屋自行决定差异之处的装修标准，并依据合理、实用、宜居的原则，自行对样板间反映出不合理之处进行规避和调整，最终装修标准以本协定约定为依据并已实际交付为准。4.对于样板间以外的其他户型（户型格局或面积与样板间有差异），甲方有权依据整体精装设计风格自行决定差异之处的装修标准并已实际交付为准。本补充协议与《现房合同》规定相抵触的，以本补充协议规定为准。合同签订后，赵苒向鸿坤公司交付案涉房屋购房款3486.5万元。同时，赵苒与鸿坤公司分别签署《北京市商品房现房买卖合同》三份，购买位于北京市大兴区宏旭路1号院46幢-1层904、905、906三个车位，车库总价款为88.5万元。2018年5月31日，鸿坤公司向赵苒邮寄送达《房屋交付通知书》，通知赵苒案涉房屋已经具备交付使用条件，通知赵苒于2018年6月2日前办理收房手续。2018年6月1日，赵苒通过银行POS机刷卡方式向鸿坤公司交纳产权代办费、公共维修基金、房屋登记费、有限电视初装费及物业费共计91588.35元，赵苒以房屋存在质量问题为由未签署房屋交接手续。案件审理过程中，鸿坤公司提交2018年5月23日、2018年8月22日由赵苒亲属签字的就案涉房屋及车位的现场维修记录单六张，其中2018年5月23日验收单中报修方式为验房。赵苒为证明案涉房屋存在质量问题，多次催促鸿坤公司维修直至2018年11月13日才实际入住案涉房屋，提交2018年7月3日短信记录、2018年8月13日至2018年9月的微信记录及2018年11月10日约谈记录予以证明，其中微信记录中，2018年8月13日，赵苒方：我们五月份正常时间办了所有手续，但因为你们工作没有到位导致我们不能入住，从5月到现在将近四个月时间，你们一再违约，最后一次你们承诺的时间是7月20日，到现在又过了二十多天，我们没入住你们都不当事，一拖再拖，我们办了入住，这些事还有人管吗？……2018年9月16日赵苒方：今天又没电了，地库进不去，我们的车开不出来，请尽快解决？到9月16日，1.门没完工（左侧锁安上了，右侧的眼没安，锁锁不上）锁还是不能用；2.电梯软包没做；3.钢窗变形需要更换；4.设备间管道脱落固定后有几个洞需要再补一下；5.吸尘器不能用，等厂家上门。……明天家中留人。其中，约谈记录记载，项目客服部、返修组，类别：业主诉求，约谈内容：一、1.电梯从样板间启用后连续使用多年，为避免安全事故发生要求大修并更换易损件；2.更换变形窗户；3.更换已损坏电梯软装、更换操作面板；4.地下一层外墙掉角。二、由于本住房曾经作为样板间使用多年，室内所有的电器设施已过保修期，故保修期内出现问题出卖人方不可以任何理由推脱延误。三、主电控柜从样板间开始连续运转至今已使用多年，近半年来多次发生故障异响，存在严重安全隐患，要求换新，涉及维修问题一个月内完成。经双方协议于2018年11月13日办理交房手续，涉及维修问题自交房之日起一个月内完成。鸿坤公司对上述证据的真实性认可，但鸿坤公司称解决的均为房屋装修质量问题，并非房屋质量问题。另查，2014年10月30日，北京市房地产勘察测绘所接受鸿坤公司委托就涉案楼栋出具了《房屋面积测算技术报告书（商品房类使用）》。2016年3月22日，鸿坤公司就案涉楼栋向北京市大兴区住房和城乡建设委员会报送了竣工验收备案文件，包含工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、施工单位签署的工程质量保修书、住宅工程提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等验收备案文件，2016年4月6日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会收讫。案件审理过程中，就本案法律关系，赵苒称如无法处理四个房屋合同关系，要求先行处理案涉房屋问题。本院认为：赵苒与鸿坤公司签订的房屋买卖合同、补充协议及现房装修协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行相关义务。根据本案查明的情况，赵苒认可鸿坤公司的证据中显示2018年5月23日验房时向鸿坤公司提出案涉房屋需维修的事项，且在2018年11月13日前已经实际入住案涉房屋，本案争议的焦点系案涉房屋是否符合约定及法定的条件，鸿坤公司有无履行合同约定的交房义务。根据案涉房屋合同及附件约定，出卖人应于2018年6月2日前向买受人交付该商品房，案涉房屋为毛坯标准交付，出卖人取得该房屋所在楼座单体竣工验收备案证明文件为交付条件，房屋具体交付时间以甲方发放《交付通知书》载明的交房时间为准。《现房装修协议》约定，出卖人取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》(毛坯)并提供该房屋的《住宅质量保证书》(毛坯)以及《住宅工程质量分户验收表》(毛坯)后，即说明出卖人已经履行完毕主合同第十二条约定的义务。首先，鸿坤公司与赵苒签订的《现房装修协议》与案涉房屋买卖合同系同日签署且未约定装修费用，根据协议内容可知，装修协议系买卖合同的从合同，双方的意思表示是将商品房作为一个整体使用的精装修房屋进行交易，鸿坤公司应于2018年6月2日前向买受人交付符合上述条件的房屋；其次，鸿坤公司在合同约定的期限内通知赵苒办理案涉房屋入住手续，并未违反合同约定的交房期限亦符合法定及约定的交房条件，赵苒在未提交相关证据证明案涉房屋质量问题达到合同约定或法律规定的可以拒收房屋的情形，赵苒可依照合同约定或法律规定要求鸿坤公司承担维修、更换、重做或赔偿损失等民事责任，但不能作为拒收房屋的理由，应认定鸿坤公司已经完成主从合同约定的交房手续，现赵苒主张鸿坤公司未按期交付房屋要求赔偿违约金及损失的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持，赵苒可就房屋质量问题，另行主张权利。另，就三个车位问题与本案不属于同一法律关系，赵苒可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回赵苒的诉讼请求。案件受理费17352元，由赵苒负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  江冀兴人民陪审员  白志社二〇一九年九月十一日书 记 员  刘雪飞书 记 员  刘 璐