内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终664号上诉人（原审被告）:孙建，男，1984年8月25日出生，蒙古族，无业，住内蒙古自治区突泉县。委托诉讼代理人：托雅，内蒙古奥斯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:姜涛，男，1974年8月29日出生，汉族，住内蒙古自治区突泉县。委托诉讼代理人：张彩霞，内蒙古烘晴律师事务所律师。原审第三人:刘凤焦，男，1960年3月30日出生，汉族，住内蒙古自治区突泉县。原审第三人:鄂淑艳，女，1962年1月12日出生，汉族，住内蒙古自治区突泉县。上诉人孙建因与被上诉人姜涛及原审第三人刘凤焦、鄂淑艳案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区突泉县人民法院（2018）内2224民初2660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙建及其委托诉讼代理人托雅、被上诉人姜涛及其委托诉讼代理人张彩霞到庭参加诉讼。原审第三人刘凤焦、鄂淑艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。孙建上诉请求：1.请求二审法院依法撤销内蒙古自治区突泉县人民法院（2018）内2224民初2660号民事判决，依法改判：驳回姜涛的诉讼请求，请求对执行标的物许可执行。2.本案一审、二审案件受理费由姜涛负担。事实和理由：1.姜涛与刘凤焦、鄂淑艳之间签订的《购房合同》因违反法律规定，属于无效合同；2.姜涛至今尚未付清全部购房款；3.姜涛并未实际占有诉争房产；4.姜涛未办理登记手续存在过错。鉴于姜涛与刘凤焦、鄂淑艳二人之间存在的直系亲属关系（特殊关系），姜涛以其支付部分房款及实际占有房屋等作为主张诉争房屋产权要求停止执行的依据不足。请求二审法院在查清事实的基础上，依法支持孙建的上诉请求。姜涛辩称，不同意孙建的上诉请求，关于诉争合同法律法规并没有规定，合同虽然是补充的，但是合同是有效的，刘凤焦、鄂淑艳自愿将房屋以400000元价格出售给姜涛，因为房屋有贷款，双方约定姜涛交付300000元现金，剩下100000元由姜涛偿还贷款，并且姜涛已经偿还完毕。2012年5月1日姜涛已分期给付刘凤焦、鄂淑艳300000元现金，姜涛已经实际占有房屋，从2010年至2013年有特种许可证，从2014年开始有三位证人出庭证明承租了姜涛的房屋，2008年至2011年是租赁，从2011年开始都是姜涛实际占有房屋，姜涛把钱还完了以后一直不给过户，后来姜涛才知道刘凤焦、鄂淑艳将诉争房屋抵押贷款的事实，所以姜涛属于善意第三人。请求二审法院依法驳回孙建的上诉请求。刘凤焦未到庭陈述。鄂淑艳未到庭陈述。姜涛向一审法院起诉请求：1.请求立即停止对姜涛购买的位于突泉镇幸福居委会3区5段94-2幢商业用房的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.诉讼费由孙建负担。一审法院认定事实：孙建与刘凤焦、鄂淑艳因民间借贷纠纷经该院审理，现已转入执行阶段。2017年1月6日，该院根据（2017）内2224财保1号裁定书查封了刘凤焦所有的位于突泉镇幸福居委会3区5段94-2幢商品房。2017年11月4日，姜涛对执行标的提出书面异议，该院于2017年12月29日作出（2017）内2224执异裁定书，裁定驳回姜涛的异议。姜涛于2018年10月23日提起案外人执行异议之诉。另认定，姜涛与刘凤焦、鄂淑艳于2012年5月1日签订《购房合同书》，约定刘凤焦、鄂淑艳将位于突泉镇幸福居委会3区5段94-2幢商品房以400000元价格出售给姜涛，现涉案房产尚属还贷期间。姜涛从2011年4月起至2015年3月这段期间通过银行卡转账方式每月将2600元转至刘凤焦名下的中国银行账户（账户名为：1492********），共计114400元，其中14400元为利息。一审法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，故本案争议焦点为在诉争房产被查封前，买卖合同是否已经成立生效、购房款是否已全部支付、姜涛是否实际占有诉争房产及姜涛对未办理过户登记手续有无过错。一、关于诉争合同是否成立、生效。姜涛提供一份《购房合同书》，用以证明刘凤焦、鄂淑艳将诉争房屋出售给姜涛，孙建辩称姜涛与刘凤焦、鄂淑艳签订的合同是无效的，不予认可。该院认为，诉争合同虽为补签合同，但仍系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，孙建的上述抗辩理由，该院不予采纳。二、关于诉争房产购房款是否在查封前已全部支付。姜涛提供证据用以证明其已通过银行转账方式在2015年3月前支付100000元房款。孙建对此笔购房款无异议。该院对此笔购房款给付情况予以认可，余款300000元庭审中姜涛诉称是通过现金方式支付给刘凤焦，并提交一枚收据。孙建对此笔购房款真实性提出异议，辩称姜涛未提供第三方证明用以证明付款的真实性，不能认定姜涛已经支付300000元购房款。该院认为，姜涛就300000元购房款通过现金进行房款支付，对付款行为明显未作谨慎注意，特别是在刘凤焦未办理解除抵押登记手续的情况下，姜涛仍继续通过现金一次性支付300000元的大额房款。显然房款支付过程与常理明显背离，而姜涛与刘凤焦、鄂淑艳有亲属关系，故在仅有房款通过姜涛个人陈述通过现金支付而没有其他证据予以佐证的情况下，该院无法认定诉争300000元房款已经支付。三、关于姜涛在查封前是否实际占有诉争房产。该院认为，根据姜涛提供的证据证明其已实际占有诉争房产。四、关于姜涛对未办理过户手续有无过错。该院认为，如上所述，姜涛在知悉诉争房产已经在抵押的情况下，通过用购房款还房贷，目的就是为了尽快还清贷款，办理过户手续，故该院认定姜涛对未办理过户手续不存在过错。综上，姜涛关于对立即停止对位于突泉镇幸福居委会3区5段94-2幢商业用房的强制执行，并解除对上述房产的查封的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决：立即停止对位于突泉镇幸福居委会3区5段94-2幢商业用房的强制执行，并解除对上述房产的查封。案件受理费50元，由孙建负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜涛提供内蒙古自治区突泉县人民法院（2007）突民初字第704号民事判决、终止合同协议书、土地承包合同、集体林地家庭承包合同用以证明姜涛具备交付300000元购房款的实力。经孙建质证认为，姜涛提供的上述证据证明的问题和事实都是矛盾的。本院认证认为，姜涛提供内蒙古自治区突泉县人民法院（2007）突民初字第704号民事判决、终止合同协议书、土地承包合同、集体林地家庭承包合同不能证明其证明目的。孙建提供听证笔录用以证明在孙建提出执行异议的时候，姜涛、刘凤焦、鄂淑艳均认可签订时间是2012年5月1日，姜涛对诉争房屋被抵押是知情的。经姜涛质证认为，对孙建提供听证笔录首先对孙建质证的意见有异议，对方陈述不属实。本院认证认为，认可孙建提供听证笔录的真实性。孙建提供其与案外人商品房买卖合同书用以证明2012年住宅楼就是2400元一平方米。经姜涛质证认为，孙建提供其与案外人商品房买卖合同书与本案无关，本案是商品房，姜涛提供的商品房买卖合同书是住宅楼，不存在孙建所要证实的内容。本院认证认为，认可孙建提供其与案外人商品房买卖合同书的真实性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：除姜涛对未办理过户手续不存在过错外，二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”被上诉人姜涛以其为房屋买受人为由提起本案执行异议之诉，应就其对该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因诉争房产设定有其他人的抵押权登记（抵押权人为中国银行乌兰浩特分行），姜涛作为买受人由于自身原因没有尽到相应的注意义务，导致该房屋由于存在他人抵押权而无法过户登记，姜涛对此存在过错，且姜涛至今未向原审第三人刘凤焦、鄂淑艳交付全部房款，该诉争房屋的产权仍为刘凤焦、鄂淑艳所有，故姜涛要求停止对位于突泉镇幸福居委会3区5段94-2幢商业用房的强制执行，并解除对上述房产查封的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，孙建的上诉请求成立，本院应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区突泉县人民法院（2018）内2224民初2660号民事判决；二、驳回被上诉人姜涛的诉讼请求。一审、二审案件受理费合计100元，由被上诉人姜涛负担。本判决为终审判决。审判长 高 岩审判员 苗世英审判员 高铁英 二〇一九年九月十九日书记员 蒋 雪