安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1567号上诉人（原审原告）：王小仙，女，1986年12月30日出生，汉族，住安徽省繁昌县。委托诉讼代理人：朱莉，系王小仙表姐。委托诉讼代理人：钱梦蝶，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余冬林，男，1976年12月6日出生，汉族，住安徽省芜湖县。上诉人王小仙因与被上诉人余冬林房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初1804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王小仙的委托诉讼代理人朱莉、钱梦蝶，被上诉人余冬林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小仙上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决解除双方于2016年8月29日签订的《房屋买卖合同》，返还原物、恢复原状；3、判决余冬林承担违约责任二万元；4、判决余冬林承担违约责任，赔偿王小仙财产损失十二万元；5、一审、二审诉讼费用由余冬林承担。事实与理由：2016年8月29日，王小仙与余冬林签订了一份《房屋买卖合同》，约定余冬林购买王小仙案涉住宅房屋一套，房屋价款55.6万元。余冬林于签订合同当日给付购房定金2万元，后因王小仙发现房屋价款计算错误，违背了真实意思表示，随即联系余冬林要求更正房屋价款，未果。王小仙遂提出解除合同的要求，此时案涉合同未实际履行，合同履行期限也未届满。但是余冬林非但不予更正房屋价款，反而以王小仙违约为借口提起（2016）皖0207民初2544号与（2017）皖02民终272号民事诉讼。在此诉讼期间，余冬林一直未能支付房屋价款，导致王小仙要继续支付抵押权人交通银行的抵押借款，不仅无法让王小仙实现卖房得到现金偿还债务的合同目的，而且还要多支付抵押权人的本金与利息，增加了王小仙的金钱负累。此为余冬林迟延支付购房款的一种表现方式。余冬林曾在272号案件庭审中明确表示“如果贷款不能办下来，我可以解开一次性付款”。此后，法院根据其当庭承诺，从而判决支持了余冬林要求继续履行合同的诉请。此后，272号案件判决生效后，在继续履行合同时，又经王小仙多次催要，余冬林仍然推诿拒不履行给付购房款的主合同义务，导致王小仙未能及时拿到余冬林的全部购房款。余冬林已构成根本违约，致使王小仙的合同目的无法实现，已达到解除合同的条件。一、一审法院查明与认定的事实是错误的。1、一审法院对于2544号与272号民事生效判决的公平公正性未能查明与认定。2、一审法院对于付款方式的查明与认定是错误的。3、一审法院对于付款时间的查明与认定，以及付款地点与付款对象的查明认定都是错误的。4、一审法院未能查明认定余冬林负有履行通知到的合同义务。5、一审法院对于余冬林提交的证据《情况说明》，记录的内容与时间的真实性与关联性、时效性的查明与认定是错误的。二、一审法院未查明或故意遗漏如下事实：1、王小仙就272号生效判决已提请再审的事实。2、《房屋买卖合同》的性质与特征是双务合同，双方当事人既有权利也有义务，双方当事人是平等的，具有关联性的。3、王小仙在272号案件中已经行使先履行抗辩权，余冬林应当按照生效判决中判定的十日内支付全部购房款。4、272号民事判决生效后，余冬林承认王小仙多次催要全部售房款的事实、余冬林拒不履行支付全部购房款的事实、余冬林认为王小仙催要合理合法首付款是“骗取”的事实。5、王小仙主动自愿涂销抵押权人的抵押权的事实。6、王小仙是在中介的见证下，在抵押权人交通银行处出具收条的事实。7、余冬林不仅不按合同约定继续履行还随意改变272号生效判决内容的事实。8、余冬林负有履行通知到的合同义务与王小仙的应当及时拿到全部售房款的权利。三、王小仙主张的违约责任与损失均有合法依据。案涉合同第八条对违约责任作出明确约定，而一审法院未能查明余冬林拒不支付等违约事实。余冬林答辩称：之前的合同、付款及违约责任，之前的判决已经明确，本案一审认定的事实清楚，同意一审判决。王小仙向一审法院起诉请求：1、解除王小仙与余冬林于2016年8月29日签订的《房屋买卖合同》，返还原物、恢复原状；2、余冬林承担违约责任20000元；3、余冬林承担违约责任，赔偿王小仙财产损失计120000元；4、余冬林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月29日，王小仙与余冬林签订房屋买卖合同，约定由王小仙将其所有的芜湖市鸠江区城市之光C25#楼1-702室房屋出卖给余冬林。合同约定余冬林于合同签订之日支付给王小仙购房定金2万元。双方应向丙方（中介）提供办理银行贷款的必要材料，并积极配合办理。因一方故意拖延或不及时提供相关材料给守约方造成损失的应承担违约责任。余冬林应在其银行贷款审批通过后3个工作日内向王小仙支付首付款35.6万元（含定金）用于王小仙偿还该出售房银行贷款，王小仙不得以任何理由将此款用作它用。丙方协助王小仙将产权转移给余冬林时，余款20万元由余冬林委托中介办理公积金贷款直接支付给王小仙，其中支付首付款时，王小仙应将5000元作为交房保证金存放于中介，中介出具收条，待房屋交付手续完成后，立即退还该保证金给王小仙。王小仙应在收到余冬林购房全款后15日内，将房屋按照合同约定交付内容交付给余冬林……。同时，合同还就其他权利义务作出了约定（详见书面合同）。2016年9月1日，余冬林向王小仙支付购房定金2万元，王小仙向余冬林出具了收条。后王小仙拒绝按照合同约定协助余冬林办理银行贷款、产权变更、房屋交付等相关手续，故余冬林诉至一审法院要求确认双方于2016年8月29日签订的房屋买卖合同合法有效，王小仙按照合同约定继续履行合同，协助余冬林办理银行贷款、产权变更、房屋交付等手续。2016年11月22日，一审法院作出（2016）皖0207民初2544号民事判决，判决确认双方于2016年8月29日就芜湖市鸠江区城市之光小区C25#楼1单元702室房屋所签订的房屋买卖合同合法有效；王小仙于判决生效之日起十日内协助被告办理涉案房屋银行贷款、产权变更、房屋交付等相关手续。该案一审案件受理费4680元、保全费3300元，合计7980元，由王小仙负担。王小仙不服该一审判决提出上诉。芜湖市中级人民法院于2017年4月10日作出（2017）皖02民终272号民事判决，判决驳回王小仙的上诉，维持原判。因王小仙未履行（2016）皖0207民初2544号民事判决确定的义务，余冬林于2017年5月17日向一审法院申请强制执行，要求王小仙履行协助办理房屋银行贷款、产权变更、房屋交付等手续，并承担诉讼案件受理费4680元、保全费3300元，合计7980元。一审法院于次日立案受理，执行案号为（2017)皖0207执467号。2017年5月22日，经一审法院协调，双方在中介的见证下，由余冬林支付王小仙首付款356000元，扣除案件受理费4680元、保全费3300元、合同定金20000元后，实付328020元。王小仙向余冬林出具一张收条，该收条载明“今收到余冬林（大写）叁拾贰万捌仟零贰拾元整￥328020。事由首付款35.6万（经一审法院协调扣除案件受理费4680元，保全费3300元，合同定金20000元，合计27980元，双方确认无误剩余金额）。之后，王小仙配合办理了房屋解除抵押手续。因王小仙未能继续协助余冬林办理房屋过户和腾房手续。余冬林遂于2017年5月27日要求一审法院继续强制执行进行过户和腾房。因朱莉以侵犯承租人优先购买权为由，就涉案房屋提起民事诉讼，需要等待该案的审理结果确定房屋的权属，一审法院于2019年11月1日裁定终结（2016）皖0207民初2544号民事判决的本次执行程序。2017年8月7日，一审法院作出（2017）皖0207民初2101号民事判决，判决驳回朱莉的诉讼请求。朱莉不服该判决提出上诉，芜湖市中级人民法院于2017年11月14日判决驳回朱莉的上诉，维持原判。2017年11月27日，余冬林以朱莉起诉的优先购买权案件未得到法院支持为由，申请恢复对（2016）皖0207民初2544号民事判决的执行。一审法院于2017年11月27日立案（2017）皖0207执恢75号依法恢复执行。2017年11月28日，余冬林向一审法院提出执行补充申请，以出卖方多次违约、恶意诉讼为由，申请一审法院在执行过程中直至王小仙将所售房屋交付余冬林后再将余款交付给王小仙，一审法院未予准许，并要求余冬林将20万元尾款在过户前付至一审法院账户。当日，余冬林将20万元购房尾款分两笔（一笔5000元、一笔195000元）支付至一审法院账户。2017年12月27日，经一审法院强制执行，芜湖市不动产登记中心协助办理了涉案房屋抵押权注销登记和产权转移登记手续，将房屋转移登记至余冬林名下。2018年5月10日，一审法院依法强制腾房，将涉案房屋腾空并交付给余冬林。在过户和腾房阶段，王小仙未予配合，一审法院执行庭电话联系王小仙，其称卖房的事与她无关，让法院不要再找她了，电话中一审法院也告知其房屋尾款已交至法院。一审法院认为，一、王小仙与余冬林于2016年8月29日签订的房屋买卖合同已经生效判决确认有效，且判决由王小仙继续履行办理涉案房屋银行贷款、产权变更、房屋交付等相关手续。但余冬林的付款义务并未经生效判决确认。因此，确定余冬林是否构成迟延付款仍应根据双方合同约定并兼顾案件执行中出现的新事实综合予以认定。二、根据合同约定，双方均应向中介提供办理银行贷款的必要材料，并积极配合办理。余冬林应在其银行贷款审批通过后3个工作日内向王小仙支付首付款35.6万元。一审法院（2016）皖0207民初2544号民事判决认定王小仙未能履行协助余冬林办理银行贷款、产权变更、交付房屋等相关手续。因此，按照合同约定，在王小仙未能履行协助余冬林办理银行贷款手续前，余冬林并无支付首付款的义务。后在执行过程中，经法院协调，双方就支付首付款35.6万元的事宜达成一致，余冬林于2017年5月22日向王小仙支付了首付款35.6万元，扣除定金、案件受理费、保全费后实际支付328020元，王小仙亦向余冬林出具了收条，认可收到35.6万元首付款。因此，应当认定双方就合同约定的首付款支付事宜已经协商一致，余冬林就首付款付款不存在违约行为。三、关于余款的支付，根据合同约定，中介方协助王小仙将产权转移给余冬林时，余款20万元由余冬林委托中介办理公积金贷款直接支付给王小仙。因此，余款20万元的支付条件是房屋的产权转移给余冬林时。王小仙自述其在2017年5月22日收到35.6万元首付款后，主动到银行办理了房屋解除抵押权的手续。在房屋解除抵押权手续后，王小仙主动履行将房屋过户给余冬林的义务并无法律障碍。虽然案外人朱莉以房屋承租人的身份主张优先购买权，但其诉请经一、二审审理均未得到法院支持。在该案终审判决后，王小仙也应当主动继续履行将房屋过户给余冬林的义务。但本案中，王小仙一直未能将房屋过户给余冬林。余冬林遂向一审法院申请恢复执行，一审法院亦依法立案受理，恢复对（2016）皖0207民初2544号民事判决的执行。在执行过程中，余冬林虽然出于对王小仙的不信任等因素，于2017年11月28日提出要求法院待房屋过户、交付后才能将尾款交付给王小仙。但执行庭不仅未予准许，且为保障王小仙能够及时领取到房屋尾款，防止在过户后出现余冬林不能支付尾款等情形的考量，还要求余冬林将20万元尾款先付至法院账户。待余冬林于当日将20万元付至法院账户后，法院才到房管局办理了房屋的强制过户手续。因此，从时间节点上看，余冬林在房屋过户前，已经履行了支付尾款20万元的义务。因此，余冬林并不构成违约。根据一审法院执行局出具的情况说明，法院在执行过程中均已经通知了王小仙要求其配合过户，并告知其房屋尾款已由余冬林交到法院。但王小仙执行过程中未予协助和配合。因此，王小仙一直未能收到房屋尾款系其违反诚实信用原则，怠于履行法律文书确定的义务和不配合法院执行行为所致，与余冬林无关。至于王小仙提出的未收到一审法院送达的执行通知和执行裁定书、不知晓执行事宜等理由，系其对法院的执行行为提出的异议，与余冬林无关，且不属于本案审理范围。综上，余冬林不存在王小仙所述的迟延履行付款义务等行为，王小仙要求解除合同、返还房屋、恢复原状并由余冬林承担违约责任、赔偿财产损失等诉讼请求均缺乏相应事实和法律依据，对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回王小仙的诉讼请求。一审案件受理费减半收取4680元，由王小仙负担。本院二审期间，王小仙提交了（2017）皖02民终272号案件庭审笔录、王小仙提出的执行异议与执行回转申请书、执行谈话笔录、（2017）皖02民终2066号案件谈话笔录，本院依法组织公开开庭质证。经审查，对上述材料的真实性予以确认，但无法以此证明余冬林存在违约行为，故均不予采信。本院对一审法院查明认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是余冬林履行案涉房屋买卖合同是否存在违约行为，应否承担违约责任，以及案涉房屋买卖合同应否予以解除。对此，根据已查明的事实，余冬林在购房款的支付上并不存在违约行为，王小仙在本案一、二审诉讼过程中也未能提交证据证明余冬林存在其他违约情形，故其主张余冬林履行案涉房屋买卖合同存在违约行为，缺乏事实依据，一审法院对此未予支持并无不当。相应的，王小仙有关要求余冬林承担违约责任并要求解除案涉房屋买卖合同等诉请，亦因无事实和法律依据而不能成立。综上所述，王小仙的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9360元，由王小仙负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年九月十七日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。