湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初9917号原告：刘聪玲，1959年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：杨映兰，1956年1月23日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：解孜晟，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。原告刘聪玲与被告杨映兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告刘聪玲，被告杨映兰及其委托诉讼代理人解孜晟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的租赁合同；2、判决被告腾空房屋交还原告；3、判决被告支付原告5月18日至房屋腾空之日的房屋租金及违约金共计19200元；4、判决被告赔偿原告损坏的热水器价值1000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、被告没有违约，但同意解除租赁合同；2、被告已于2019年9月18日之前腾空了房屋，房门钥匙庭后可以归还原告；3、租金已经足额缴纳，不存在欠租金问题；4、热水器不是人为损坏的，系自然损耗，不应由被告赔偿。经审理查明:1、2018年6月11日，原告刘聪玲与被告杨映兰在湖南新环境房地产经纪连锁有限公司长塘里店签订《房屋租赁合同》，合同约定被告杨映兰租赁原告刘聪玲位于长沙市红旗区三片四栋三单元207号房屋（房产权证标明为红旗区3片004栋208），租赁期限自2018年6月18日至2021年6月17日，房屋租金每月1600元，支付方式为“季付”，签订合同当天支付首季度租金4800元和押金1600元，后期提前30天支付下期租金；租赁期内出租方单方解除本合同，提前收回房屋的，应退还押金、已交剩余租金并赔偿一倍押金及其他经济损失；租赁期内承租方提前解除合同或未按合同约定交付租金，承租方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向出租方支付违约金，超过10天出租方有权解除合同，不退押金；租赁期内，由于不可抗力及非承租方原因造成的损失由出租方负责承担有关维修费用，承租方承担租赁期内该房屋产生的实际使用费及使用不当所造成的房屋及其他相关设备的损失和维修费用（设备、设施正常老化造成承租方不能使用的，单次小型维修、维护在100元以上的由出租方负责修缮或更换）等内容。2、被告杨映兰于2018年6月11日按合同约定交纳了押金1600元和第一季度（2018年6月18日至2018年9月17日）的租金4800元，双方已实际履行《房屋租赁合同》，后被告杨映兰又分别于2018年8月18日、2018年11月20日、2019年2月20日交纳了之后三个季度（分别对应为2018年9月18日至2018年12月17日、2018年12月18日至2019年3月17日、2019年3月18日至2019年6月17日）的租金。3、2019年4月16日因房屋内原安装的燃气热水器出现故障不能使用，维修人员建议更换，被告杨映兰联系原告刘聪玲协商更换热水器事宜，原告刘聪玲表示要6月中旬左右回长沙才能处理，被告杨映兰要求修好或更换热水器后再交纳2019年6月18日至2019年9月17日的租金。原告刘聪玲于2019年6月上旬回长沙后经新环境店出面协调，被告表示2019年6月18日至2019年9月17日的租金自己先交2000元，待原告更换热水器后再支付剩余租金2800元，双方同意更换热水器但就具体买什么样的热水器没做具体约定。2019年6月12日被告交纳了租金2000元，2019年6月16日原告通过淘宝网购买了即热式电热水器邮寄给被告，被告提出即热式电热水器用电功率大，房子陈旧电线已老化用电热水器不安全，要求仍然更换燃气热水器；原告提出电热水器属于合格产品，自己以后用燃气热水器不方便，不同意更换燃气热水器；由于双方意见不一，被告已将原告购买的电热水器按照原告要求退回给淘宝卖家；被告后又提出购买燃气热水器的费用由被告承担800元原告承担400元，并将扣除400元后的租金2400元于7月28日通过微信转账支付给原告，原告不同意被告购买燃气热水器的方案，拒绝收取原告转付的2400元，双方因此形成纠纷。4、原告于2019年9月3日向本院起诉要求依法解除原告与被告签订的租赁合同并判决被告在2019年9月18日前腾空房屋交还原告，由被告支付原告5月18日至9月18日的房屋租金及违约金共计19200元并赔偿原告损坏的热水器价值1000元。诉讼中明确为依法解除原告与被告签订的租赁合同，判决被告腾空房屋交还原告并支付至房屋腾退之日的房屋租金及违约金共计19200元，赔偿原告热水器损失1000元。5、原告主张被告应赔偿热水器损失1000元，但未提供热水器价值以及热水器系由被告使用不当损坏的证据。6、被告同意解除租赁合同，原被告双方于2019年9月24日下午进行了房屋交接，被告将房门钥匙2片交给了原告，双方对水电气进行了结算，被告剩余水费100元，燃气费156元原告应退还给被告。以上事实，有《房屋租赁合同》、租房押金收条、租房租金收条、微信转款记录、原被告微信交流内容、原告出具的房屋钥匙收条及当事人陈述和开庭笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，租赁行为合法有效，双方应依约履行。合同约定设备、设施正常老化造成承租方不能使用的，单次小型维修、维护在100元以上的由出租方负责修缮或更换，燃气热水器出现故障后，被告根据维修人员建议要求原告更换符合合同约定；被告要求原告维修或更换热水器后再交纳之后的租金也符合法律规定。双方就更换热水器的类型问题存在分歧，本应本着相互体谅相互配合的原则协商处理，因双方无法达成一致意见，考量本案实际情况，被告未足额交纳2019年6月18日后的租金不构成违约，原告要求被告承担违约责任的主张不予支持。原告要求解除合同，被告也表示同意，双方在庭后已直接进行了房屋腾空交付交接，原被告双方的租赁合同已于2019年9月24日解除；被告应支付原告至房屋实际交付之日（2019年9月24日）的租金，根据《房屋租赁合同》约定，2019年6月18日至9月24日的租金应为5173.33元，原告已支付2000元，还应支付3173.33元；原告收取被告的押金1600元应予退还，原告还应退还被告水费、燃气费共256元，前述款项应一并从被告应支付给原告的租金中扣除；两抵后被告还应支付给原告1317.33元。原告主张被告赔偿热水器损失1000元但没有提供相应证据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十九条、第二百一十八条、第二百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘聪玲与被告杨映兰签订的《房屋租赁合同》于2019年9月24日解除；二、被告杨映兰应于本判决生效后10日内支付原告刘聪玲1317.33元；三、驳回告刘聪玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费153元（已因适用简易程序减半收取），由原告刘聪玲负担103元，被告杨映兰负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  聂志强二〇一九年九月二十九日书记员  罗 沙附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。