河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初3016号原告：薛继峰，男，汉族，1979年5月26日出生，住河南省舞阳县。原告：朱艳平，女，汉族，1982年4月3日出生，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：张伟峰，河南永力律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱清，河南永力律师事务所律师。被告：河南开心置业有限公司，住所地漯河市源汇区汉江路未来公寓****。法定代表人：周伟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王刚毅，河南强人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锐，河南强人律师事务所实习律师。原告薛继峰、朱艳平与被告河南开心置业有限公司（以下简称开心置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛继峰、朱艳平及其委托诉讼代理人朱清，被告开心置业公司的委托诉讼代理人王刚毅、王锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛继峰、朱艳平向本院提出诉讼请求：1．判令开心置业公司因逾期交房支付违约金16200元（按每月1000元的标准自2017年5月26日计算至2018年10月1日）；2．诉讼费由开心置业公司承担。事实和理由：2016年7月1日，薛继峰、朱艳平与开心置业公司签订《商品房买卖合同》，购买开心置业公司开发的位于漯河市源汇区长江路的长江国际楼盘5幢8层801号房，房屋面积125.68平方米，房屋总价款455716元。合同约定应于2017年5月25日前交付该商品房。合同签订后，薛继峰、朱艳平按约定向开心置业公司交付了房款，但开心置业公司未按约定履行交房义务。合同约定的逾期交房违约金过低，应当按照有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。被告开心置业公司辩称，现房屋已实际交付，因政府政策、极端天气等原因造成工期顺延，符合合同约定，开心置业公司不承担逾期责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：2016年7月1日，开心置业公司作为出卖人，薛继峰、朱艳平作为买受人，共同签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：薛继峰、朱艳平购买开心置业公司开发的位于漯河市××区××与××路交叉口西南角的长江国际楼盘5幢8层801号住宅房屋一套，预测建筑面积125.68平方米，房屋总价款455716元。第九条商品房交付条件：1．商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2017年5月25日前向买受人交付商品房。第十二条逾期交付责任：……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。附件十一补充协议5．关于房屋交付的补充约定5.1：如遇以下情况导致逾期交付，出卖人不承担逾期责任：……b．有关法律、法规、政策调整导致交付延迟的……等等。合同签订后，薛继峰、朱艳平按照合同约定交付了购房款。2017年10月21日，薛继峰签署入住手续进程确认书。对有争议的证据和事实，本院认定如下：开心置业公司提供有漯河市大气污染防治办公室证明一份；河南省育兴建设工程管理有限公司证明一份；政府环境治理文件及监理日志；2016年至2018年逐日降水量气象资料一份；停工明细表一份。证明因政府环保、扬尘治理等政策及极端天气原因造成工期顺延，按照案涉合同附件十一补充协议第5.1条之规定，开心置业公司不承担责任。薛继峰、朱艳平经质证认为，开心置业公司作为房地产开发企业在签订购房合同时应当预见到降雨等气象因素，合理安排工期。开心置业公司若因不可抗力需顺延交付房屋的应当及时向买受人履行告知义务。开心置业公司逾期交房给买受人造成的损失应当承担违约责任。本院经审核后认定：开心置业公司提供的证据不符合双方签订的《商品房买卖合同》中约定的连阴天、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的情形，开心置业公司要求因极端天气原因造成工期顺延，本院不予认定。开心置业公司要求对政府环保、扬尘治理等原因导致的停工天数不承担逾期责任，本院认定如下，经本院审核开心置业提交的文件，其中（1）漯政办明电（2016）27号（2016年8月25日至9月6日，13天）；（2）漯环委办［2016］6号（2016年10月19日至23日，5天）；（3）漯环委办［2016］10号（2016年11月2日至10日，9天）；（4）漯环委［2016］24号（2016年11月15日至19日）；（5）漯扬治办［2016］51号（2016年11月18日至24日），（4）（5）共10天；（6）漯环委办［2016］26号（2016年12月1日至4日，4天）；（7）漯环委办［2016］28号（2016年12月9日至12日，4天）；（8）漯环委办［2016］31号（2016年12月19日至21日）；（9）豫建明电［2016］59号（2016年12月21日至31日）；（10）豫气攻坚办［2016］153号（2016年12月29日至2017年1月5日），（8）（9）（10）共18天；（11）漯环委办［2017］2号（2017年1月10日至2月8日，30天）；（12）漯环委办［2017］19号（2017年3月31日至4月2日，3天）；（13）漯环委办［2017］20号（2017年4月5日至7日，3天）；（14）漯环委办［2017］31号（2017年10月16日至18日，3天）；（15）漯环委办［2017］40号（2017年10月26至30日，5天）；（16）漯环攻坚办［2017］133号（冲刺60天，60天）；（17）漯环委办［2018］4号、豫环攻坚办［2018］9号（2018年1月12日至23日，12天）；（18）漯环委办［2018］14号（2018年3月9日至16日，7天）；（19）漯环委办［2018］20号（2018年3月23日至29日，7天）。上述文件符合合同中的因政策调整导致交付延迟的约定，开心置业公司要求对该193天期间不承担逾期责任的主张，本院予以支持，其他未提供证据证明的停工天数本院不予认定。本院认为，薛继峰、朱艳平与开心置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。薛继峰、朱艳平已经按照合同约定支付了购房款。本案中，合同约定的交房日期为2017年5月25日前，开心置业公司主张应扣减因天气、政策性原因造成的工期顺延，经查，案涉工程项目施工期间，因治理大气污染等原因停工193天，交房日期应向后顺延，开心置业公司抗辩有理，予以采信。本院据此确定逾期交房违约金的起算时间为2017年12月4日。庭审中，薛继峰、朱艳平称虽领取了钥匙，但房屋并未达到合同约定的交付条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”在买受人薛继峰、朱艳平已领取钥匙、占有房屋的情形下，应当认定本案商品房已完成交付。薛继峰、朱艳平称案涉商品房没有竣工验收证明文件、也未正式通水通电。本院认为，即便存在上述缺项，在薛继峰、朱艳平已实际受领占有房屋、双方又无关于交付的特别约定情况下，出卖人仅负有补足完善缺项的合同义务。薛继峰、朱艳平于2017年10月21日已领取钥匙，其请求开心置业公司支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，判决如下：驳回原告薛继峰、朱艳平的诉讼请求。案件受理费100元，由原告薛继峰、朱艳平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  蒲红伦二〇一九年九月九日书记员  田 婧