河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终2692号 上诉人（原审被告）：毛志江，男，1980年6月13日出生，汉族，住河北省内丘县。 被上诉人（原审原告）：邢台捷诚物业服务有限公司，住所地河北省内丘县。 法定代表人：宋永杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：文延军，邢台市桥西区天泰法律服务所法律工作者。 上诉人毛志江因与被上诉人邢台捷诚物业服务有限公司（以下简称邢台捷诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省内邱县人民法院（2019）冀0523民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人毛志江，被上诉人邢台捷诚物业公司的委托诉讼代理人文延军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毛志江上诉请求：1、本案一审认定事实不清，适用法律错误，程序违法，判决结果有失公允，请求查明事实撤销原判，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决书的案号为河北省内邱县人民法院（2019）冀0523民初652号民事判决书，而最后落款却为2018年5月20日，明显违法。二、本案一审认定事实不清，一审法院没有查明被上诉人有无收费主体资格，是否在龙湖湾小区提供过物业服务。1、根据《物业管理条例》第二十四条的规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，即使按照投标人少于三个或者住宅规模较小，建设单位采用协议方式选聘物业也应当经过县住建局和物价局的批准。被上诉人不是经过上述两种方式之一在龙湖湾小区展开物业服务的，其主体资格便不合法，故被上诉人的诉讼主体资格不合法。况且其在没有收费许可证的情况下，便开始收取物业费，违反相关法律规定。2、被上诉人进驻龙湖湾小区后没有实际提供过物业服务，其提供的服务照片，不能证明其长期、持续地提供了服务。被上诉人提供的公摊电费明细，只说明被上诉人交纳了公用电费，但不能证明其提供过物业服务。三、一审法院适用法律错误。任何知道案件事实的人均可作证，上诉人提供的两名证人均是龙湖湾小区知道本案事实的业主。一审法院认为两名证人和上诉人具有利害关系，对证人证言不予采纳，属于适用法律错误。四、一审法院判决结果有失公允。2018年6月8日龙湖湾小区业主委员会成立前，业主们对被上诉人的强行入驻行为求告无门，有的业主被动接受被上诉人强行入驻的行为交纳了物业费，实际并没有得到真正的物业服务，而大部分业主不能接受被上诉人。因为被上诉人入住后并没有实际提供过物业服务，其不给树木、花某浇水，导致大量树木、花某死亡，不清理小区河流和池塘，导致蚊虫满天飞，臭气熏天，小区的地灯几乎全部被毁，路灯和大量基础设施被毁也不维修。最主要的安保和保洁服务，被上诉人只是找了两个已经过了退休年龄的人看大门，没有实际的安保作用，而保洁服务更个摆设。大部分业主是不认可被上诉人的，故请二审法院依法改判。 邢台捷诚物业公司答辩称，一、一审判决书落款错误，属于笔误，不影响事实认定和法律适用。二、《物业管理条例》第二十四条属于倡导性规定，不属于效力性规定。依照《中华人民共和国合同法》相关规定及司法解释，被上诉人与房地产公司签订的前期物业服务合同合法有效。三、上诉人诉称被上诉人没有提供物业服务、卫生不达标、设施损坏，无任何事实根据和法律依据。 邢台捷诚物业公司向一审法院起诉请求：1.请求被告支付2017年9月26日至2018年8月25日止的物业费等共计1414元；2.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：被告毛志江系内丘县龙湖湾小区业主，房屋建筑面积108.71平方米，储藏间建筑面积5.5平方米、车库建筑面积31.26平方米。该房屋系河北九瑞麟房地产开发有限公司开发建设。原告邢台捷诚物业公司与河北九瑞麟房地产开发有限公司签订龙湖湾前期物业管理委托合同，约定委托管理服务期限为3年，自2017年3月6日起至2020年3月5日止；约定物业服务费用由业主按其拥有物业的地上建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅按照0.8元／建筑平方米／月；储藏间及车库0.45元／建筑平方米／月；小区产生的公共水电费用由物业公司按实际产生费用向业主分摊。同时，该合同还约定了物业服务内容、双方权利义务以及争议解决方式。2017年3月7日，原告邢台捷诚物业公司入驻内丘县龙湖湾小区，为该小区提供物业服务。截止到2018年8月25日，被告毛志江欠邢台捷诚物业公司物业费用：108.71平方米×0.8元×11个月（2017年9月26日至2018年8月25日）＝957元；储藏间及车库：（31.26平方米＋5.5平方米）×0.45元×11个月＝182元；公摊水电费：（电费58331.66元+水费30673.5元）÷438户＝203元，上述共计1342元。原告邢台捷诚物业公司向被告毛志江催收欠交物业费，因催要未果，遂诉至法院。上述事实有原告提供的商品房买卖合同（预售）、前期物业管理服务协议、公摊电费明细、原告提供服务照片、催收通知单等证据为证，能够予以认定。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，虽然毛志江与邢台捷诚物业公司未签订物业服务合同，但河北九瑞麟房地产开发公司与邢台捷诚物业公司签订了前期物业管理服务协议，该合同对龙湖湾小区的全体业主具有拘束力。被告抗辩原告没有物业管理资质，不具备物业管理资格，未经过县住建局和物价局备案，在没有收费许可的情况下便开始收费，违反相关法律规定；认为原告未实际提供过物业服务，并申请证人出庭作证及提供照片为证。一审法院认为，原告提交了物业服务企业资质证书，证明于2016年12月12日取得了物业服务资质；提供了日常工作照片以及人员工资发放明细，证明为小区提供了物业服务。上述证据能够证明原告为内丘县龙湖湾小区提供了基本物业服务。被告虽申请证人出庭作证，但证人王某系与本案关联案件的另一被告，证人乔某系与本案关联案件的被告家属，与本案均具有利害关系，故对被告提供的证人证言不予采信。被告提供的照片未显示时间，是否属于原告向被告提供物业服务这段时间无法认定，故对该证据不予采信。对于公摊电费，原告主张2017年9月26日至2018年8月25日的公摊电费，并提交了此段时间的公摊电费发票，对此予以支持。综上所述，因原告提交证据能够证明其为龙湖湾小区提供了基本物业服务，而被告提供的证据不足以支持其不交纳物业费的主张，故对其抗辩不予支持。原告要求被告交纳物业服务费用、公摊电费共计1342元的主张，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条,《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：被告毛志江于本判决生效之日起三内给付原告邢台捷诚物业服务有限公司2017年9月26日至2018年8月25日的物业服务费、公摊电费等共计1342元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告毛志江负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，关于被上诉人是否具有本案诉讼主体资格及收费资格问题。虽然上诉人与被上诉人之间未签订物业服务合同，但是被上诉人与建设单位河北久瑞麟房地产开发有限公司签订有前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被上诉人与建设单位之间签订的前期物业服务合同，对龙湖湾小区的全体业主具有拘束力。故被上诉人具备本案诉讼主体资格。被上诉人在一审也提交了物业资质证书。上诉人主张被上诉人不具备本案诉讼主体资格，没有收费资质，本院不予支持。上诉人主张被上诉人未提供物业服务。一审中被上诉人提交了其提供基本物业服务的照片，物业工作人员工资发放表等证据证明提供了基本物业服务，对此本院予以采信。上诉人在一审中提供的证人，虽然是该小区居民，但证人系本案关联案件的被告或是关联案件的被告家属，均与本案的审理有利害关系，故一审法院未采信上述证人证言，并无不当。被上诉人提供了物业服务，上诉人应当缴纳相应的物业费。一审判决上诉人支付被上诉人2017年9月26日至2018年8月2日物业服务费及公摊电费1342元正确。一审判决的落款时间为2018年5月20日系笔误，一审法院已作出（2019）冀0523民初652号民事裁定书，予以更正，并向双方当事人送达，只是上诉人拒收了该裁定书。 综上所述，毛志江的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毛志江负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁国彬 审判员  张庆格 审判员  信深谦 二〇一九年九月二日 法官助理王雷 书记员张雪