河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终1637号上诉人（原审原告）：郭举怀，男，1964年2月15日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。上诉人（原审原告）：吴洪科，男，1949年2月28日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。二上诉人共同的委托诉讼代理人：石宇阳，河北凌坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘承志，男，1976年10月13日出生，汉族，住河北省武邑县。委托诉讼代理人：郭玉红，河北中衡诚信律师事务所律师。上诉人郭举怀、吴洪科因与被上诉人刘承志租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初6081号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年7月31日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月27日开庭进行了审理。上诉人郭举怀、吴洪科的委托诉讼代理人石宇阳、被上诉人刘承志的委托诉讼代理人郭玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭举怀、吴洪科上诉请求：1.撤销衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初6081号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原判决认定2015年12月8日至2016年12月8日的租金已过诉讼时效错误。被上诉人从2015年至2018年每年都在向上诉人支付租金，虽然被上诉人未按约定足额支付，但其行为足以证实一直未间断的向上诉人履行义务。因此，2015年12月8日至2016年12月8日的租金未超过法定诉讼时效。2.原判决对被上诉人已交付租金的扣减方法认定错误。2015年12月8日之后被上诉人并未按照约定的时间、金额交纳租金，2015年12月8日至2016年12月8日的租金显然先于2016年12月8日至2018年12月8日的租金到期。根据《合同法司法解释二》第二十条规定，被上诉人在2015年12月8日之后交纳的租金应优先冲抵2015年12月8日至2016年12月8日的租金，而不应优先冲抵2016年12月8日至2018年12月8日的租金。从这一角度看，上诉人主张的2015年12月8日至2016年12月8日的租金也同样未超过诉讼时效。3.原审判决认定的被上诉人拖欠上诉人租金及滞纳金的数额没有事实及法律依据。被上诉人仅凭转账凭证主张2016年12月8日之后两套房年租金标准分别为19980元、27000元，并未提供任何双方协商一致变更租金标准的证据，原审判决根据上诉人的主张推定19980元、27000元是涉案两套房屋半年租金显然没有事实和法律依据。上诉人提交的2015年6月8日上诉人与被上诉人双方签订的两份租赁合同影印件显示两套房屋的年租金分别为61560元、78840元，该合同影印件能够与上诉人提交的2015年6月9日上诉人为被上诉人开具的收据、2015年6月12日曲志勇两笔转账记录相互印证，足以证实双方对于2016年6月8日之后租金分别约定为5130元/月、6570元/月，因此，自2015年12月8日至2018年6月30日共计30个月零22天，被上诉人应向上诉人交纳租金359580元，被上诉人在此期间向上诉人交纳140940元，仍拖欠上诉人租金218640元。根据合同第四条约定，被上诉人同时应支付10932元滞纳金。刘承志答辩称：一审认定事实清楚，判决基本合理，上诉人的上诉请求没有事实依据，应当驳回上诉，维持原判。郭举怀、吴洪科向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告给付拖欠房屋租金292620元并支付滞纳金14631元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2004年7月1日至2018年6月30日，二原告承租了衡水利华建筑装饰材料销售中心A区、B区、C区、北排厕所以西，西排及西排二楼的经营场地。2018年9月8日，衡水利华建筑装饰材料销售中心出具证明，证实2004年7月1日至2018年6月30日衡水利华建筑装饰材料销售中心A区、B区、C区、北排厕所以西，西排及西排二楼租金由二原告收取。2012年12月8日，二原告与被告签订房屋租赁协议两份，约定将坐落于利华市场院内C区纯一层14、15号房屋两套租给被告经营，租赁期间均为2012年12月8日至2013年6月8日，14号房屋年租金48600元，15号房屋年租金57240元，租金每半年交纳一次，采取预先交纳的方式。2016年6月20日，案外人曲志勇代被告分别向原告郭举怀银行账户转账19980元、27000元；2017年6月5日，案外人曲志勇代被告分别向原告郭举怀银行账户转账19980元、27000元；2018年7月16日，案外人杨静代被告分别向原告郭举怀银行账户转账19980元、27000元。一审法院认为，原、被告双方均应诚实信用履行合同。本案中，二原告将其承租的衡水市胜利路大庙村利华市场的C区纯一层14、15号房屋转租给被告，且衡水利华建筑装饰材料销售中心亦出具证明证实二原告对涉案房屋享有收取租金的权利，故二原告系本案适格主体。关于被告主张的原告诉请已超诉讼时效的问题，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案所涉租金每半年预交一次，每期作为一个独立的债权，均可单独主张。原告方主张自2015年12月8日起被告欠付租金，该时间其已经知晓自己的权利遭受侵害，故诉讼时效应当开始计算，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条、第三条之规定以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条之规定，原告主张的2015年12月8日至2016年12月8日的租金应适用一年的诉讼时效期间，二原告的起诉已过诉讼时效。关于2016年12月8日至2018年6月30日的租金问题，对于租赁费标准双方存在争议，原告主张租赁费已分别变更为61560元、78840元，但被告对其提交的租赁协议照片不认可，被告连续三次向原告郭举怀转账交纳租金均为相同金额（分别为19980元、27000元），原告无其他证据相佐证；被告辩称年租金已分别变更为19980元、27000元，但依照原、被告双方于2012年12月8日签订的租赁协议约定的租金标准以及交付租金方式，本院认定被告每次交纳租金数额应为半年租金而非一年的租金，故自2016年12月8日至2018年6月30日被告应付租金数额为146655.9元。2017年6月5日至2018年7月16日，被告共向原告郭举怀转账93960元，该款项应予以扣除，被告应再向原告支付租金52695.9元。关于原告诉请的滞纳金，依照双方于2012年12月8日签订的租赁协议第四条的约定，被告刘承志应承担滞纳金2634.8元。被告辩称其交纳了2万元的押金，但未提交证据证实，本院不予采信。被告辩称因利华市场整体维修，其未正常营业要求扣减租赁费，证据不足，不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条、第三条之规定，判决：一、被告刘承志于本判决生效十日内给付原告郭举怀、吴洪科拖欠的房屋租金52695.9元以及滞纳金2634.8元。二、驳回原告郭举怀、吴洪科的其他诉讼请求。案件受理费2955元，由被告刘承志负担500元，原告郭举怀、吴洪科负担2455元。本院二审期间，双方当事人未提供新的证据。除双方认可的2012年12月8日的两份房屋租赁协议外，上诉人在一审中还提交了另外两份衡水利华建筑装饰材料销售中心与刘承志签订的另外两份房屋租赁协议的复印件及2015年6月9日为刘承志出具的收据，该两份租赁协议复印件均约定租赁期限自2015年6月8日至2017年6月8日，年租金分别为每年61560元、78840元，上诉人未在该两份协议尾部签字，衡水利华建筑装饰材料销售中心亦未在协议尾部签字。两份收据均载明“房屋租金2015年6月8日-2015年12月8日”，金额分别为30780元、39420元，上诉人表示该两份协议原件遗失了。刘承志对该两份租赁协议的复印件不予认可，表示未签订过这两份协议，对两份收据认可，但表示双方口头约定租赁费交半年赠一年。本院对一审法院查明的其他事实予以认可。本院认为，刘承志对上诉人提供的2015年6月8日至2017年6月8日的两份租赁协议复印件真实性不予认可，上诉人又不能提供该两份租赁协议的原件，虽然刘承志确实按照该两份协议的标准交纳了半年的租赁费，但表示口头约定交半年赠半年，协议复印件尾部也没有上诉人签字或者衡水利华建筑装饰材料销售中心盖章，本院对该两份协议的真实性不予认可，上诉人与刘承志之间自2013年6月8日之后应视为不定期租赁关系。关于上诉人主张的2015年12月8日至2016年12月8日的租金是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年。按照上诉人与刘承志2012年12月8日签订的租赁协议及2015年6月9日上诉人收取半年租赁费的事实，本院认定2012年12月8日书面协议约定的租赁期限届满后，双方的交易习惯为上诉人每半年收取一次租赁费。租赁合同性质决定了每期租赁费为一个独立的债权，上诉人2018年11月13日向一审法院提起诉讼，其主张的2015年12月8日至2016年12月8日的租赁费已经超过诉讼时效期间。上诉人关于主张上述期间的租赁费未超过诉讼时效期间的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于2016年12月8日至2018年6月30日刘承志应交租赁费数额问题。如前所述，本院对上诉人提供的2015年6月8日的两份租赁协议真实性不予认可，上诉人主张刘承志租赁的两套房屋分别按照年租金61560元、78840元计算的诉讼请求，本院无法支持。刘承志自2016年开始，连续三年向上诉人分别交纳19980元、27000元的租赁费，一审法院参照双方2012年12月8日签订的租赁协议及每半年交纳一次租赁费的交易习惯，认定刘承志每次交纳的租赁费为半年租金并无不当。故自2016年12月8日至2018年6月30日，刘承志应交纳租赁费数额为146655.9元，减去其已经交纳的93960元，刘承志还应向上诉人交纳租赁费52695.9元，并参照2012年12月8日的租赁协议，向上诉人支付滞纳金2634.8元。综上所述，郭举怀、吴洪科的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3785元，由上诉人郭举怀、吴洪科负担。本判决为终审判决。审判长  倪庆华审判员  李成立审判员  杜占奇二〇一九年九月十七日书记员  孙华晨