湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初5425号原告：彭新社，男，1963年11月7日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：范卉，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玉文，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：陈锐，男，1986年4月25日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：彭志媛，女，1962年2月14日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：张杏英，女，1935年11月4日出生，汉族，住长沙市开福区。三被告共同委托诉讼代理人：李彦臻，湖南图邦律师事务所律师。原告彭新社诉被告陈锐、彭志媛、张杏英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙玉文、三被告委托诉讼代理人李彦臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、依法解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告双倍返还原告购房定金100000元；三、判令被告赔偿原告中介费、房产评估费、抵押登记费、房屋贷款保险费及房贷利息损失50000元；四、判令被告赔偿因违约给原告造成的经济损失（房屋溢价损失）300000元；五、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年11月1日，原告、被告以及居间方湖南忆家房地产顾问有限公司（以下简称“居间方”）三方协商一致签订《房屋买卖合同》（合同编号8811453）。合同约定被告向原告出售位于长沙市天心区（以下简称“涉案房屋”）,建筑面积240.74平米，房屋所有权证号为00****4、00****5、00****6，房屋转让价5750000元；另一并转让与该房配套的二个车库产权号为02****4、02****2，三间杂屋产权号为02****4、02****6、02****9，不另计价。合同签订当日原告即向被告支付购房定金50000元。2018年11月14日，原告通过居间方介绍向中国建设银行湖南省分行办理了商业贷款手续，并支付了房产评估费、抵押登记费、房屋贷款保险费、贷款利息费用共计50000元。合同履行期间，原告多次请求被告配合办理房屋过户手续，但被告总是以诸多借口推辞。此后原告得知，被告将房屋转卖他人并办理过户手续，从而致使原告与被告签订的房屋买卖合同的合同目的不能实现。综上，原告认为被告违反合同约定和法律规定一房二卖的行为，严重侵犯了原告的合法权益。三被告辩称，一、本案居间方无资质前提下违规经营，使本案双方陷入错误理解。二、原告所称费用均无有效证据证明实际产生。三、本案核心争议系原告购房款支付方式的理解。被告作为拥有合法不动产享有完全的排他物权，被告用什么样的价格出售给什么样的人均是以被告自己意思的表示为准，任何人不得干扰其物权行使。本案房屋买卖合同第六条写了定金金额承担违约责任，非常明确且具体。双方均是违规中介的受害人，原告所说被告再次出售行为单单以高价位目的是片面和主观的，被告没有任何证据证明所谓损失的实际存在。被告的产权证因中介违规扣押，在扣押当时被告已明确告知中介及原告合同已经解除。但由于原告对于损失问题反复纠结，迟迟不能达成一致意见，被告不可能基于原有合同影响自身权利的处分。对于权利的处分而言，原告不应当也不可能对被告享有什么所谓的干扰，其所说的恶意隐瞒、欺诈均无事实证据证明，仅仅是一种猜测，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院审理查明，2018年11月1日，三被告作为卖方、原告作为买方和居间方湖南忆家房地产顾问有限公司签订编号为8811453的《房屋买卖合同》，合同约定内容：1、卖方自愿将坐落于长沙市天心区出售给买方，房屋所有权证号为00****4、00****5、00****6，建筑面积240.74平米。2、房屋转让价格575万元。3、房款支付商业贷款付款，买方在立契过户当天支付房款195万元，作为本次交易的首期款。定金5万元在办理产权转移当日转为购房款。余款375万元由买方通过银行申请贷款的方式向卖方支付，如贷款金额少于未支付房价款余额，由买方及时补足。4、合同签订后银行按揭款的申请审批通过之日起30个工作日内，向房屋管理局申请办理转让过户手续。5、办理产权转移，双方任何一方未按合同约定期限提供各项资料及办理产权转移手续，按定金金额承担违约责任，违约方须在三日内向守约方支付全部违约金。6、本次交易包括车库二个，产权号02****4、02****2，杂屋三件，产权号为02****4、02****6、02****9，不另计价。合同署名签字处陈锐为陈耀雯代理，彭新社为翁叶平代理。当日，原告向被告支付了定金5万元，向居间方支付了佣金1万元。2018年11月14日，原告就涉案房屋向中国建设银行申请个人住房借款，借款金额332万元，借款期限108个月，还款方式为等额本息，并同意抵押涉案房屋作为贷款担保。2019年3月6日，三被告与案外人签订了《长沙市不动产（二手房）买卖合同》（网签合同），约定将涉案房屋（含2个车库和3间杂屋）以房款共计267万元予以出售。同月11日至15日，涉案房屋完成不动产转移登记。因房屋交易无法实现，原告遂诉至本院。另查明，原告对房产评估费、抵押登记费、房屋贷款保险费、贷款利息等费用共计50000元的主张，并无证据证明。2019年8月9日，三被告收到本案原告起诉状副本。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,系有效合同,双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。但在合同履行过程中，原告将合同标的即涉案房屋再次出售给他人并完成了不动产转移登记手续，致使原告合同目的不能实现，房屋交易已不能，现原告主张解除合同，本院予以支持。房屋买卖合同解除后，作为违约方的被告原先收取的定金5万元应返还给原告，此外还应按照违约规定或者赔偿损失方式承担违约责任。对于被告所应承担的违约责任，尽管合同约定为按照定金金额标准承担，但鉴于原告主张被告违约造成损失已超出所约定的违约责任，以及被告在原告申请办理房贷之际和合同尚未正式解除之前就将房屋再次出售给他人、且再次出售房屋合同价款仅267万元等严重失真失信情形，同时综合考虑到被告已支付的中介费、再次购买房屋需另外开支花费、同地段同类型房屋价位差别等，本院酌定被告应支付10万元给原告以承担违约责任。对于原告主张在贷款过程中产生中介费、房产评估费、抵押登记费、房屋贷款保险费及房贷利息需被告承担，因其无有效证据证明，本院不予支持。被告认为因为居间方的原因致使其对付款方式错误理解，以此抗辩不应承担违约责任，其理由不成立。被告既未申请撤销合同，也未提交证据证明解除合同，即便因居间方而使其误解付款方式，也并非是其不履行与原告之间合法有效合同的理由，其只可就居间方的过错和违约另行主张法律责任。至于被告的基于完全物权可对涉案房屋自由行使处分权，他人不得基于原有合同影响其权利行使的理由有错误。任何民事主体在行使权利时，哪怕是具有独立完全的物权，也必须遵守法律规定和合同约定，不得造成他人权益损失。换言之，权利行使有边界，否则要承担相应法律责任。合同得履行和民事行为须诚信，既是法律的要求，也是社会交往的基本准则。唯有如此，才能保护包括原被告在内的民事主体的合法权益，才能保证社会运行的平稳有序。综上，为了鼓励社会诚信和弘扬契约精神，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告彭新社与被告陈锐、彭志媛、张杏英之间签订的《房屋买卖合同》于2019年8月9日起解除；二、被告陈锐、彭志媛、张杏英于本判决生效之日起十日内返还原告彭新社定金50000元；三、被告陈锐、彭志媛、张杏英于本判决生效之日起十日内支付原告彭新社违约金100000元；四、驳回原告彭新社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按简易程序减半收取4025元，由被告陈锐、彭志媛、张杏英负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于长沙市中级人民法院。审判员  彭丁云二〇一九年九月十七日法官助理余航书记员唐丹