北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初18174号原告（反诉被告）：张瑞锋，男，1978年5月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郝江，北京市维泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁秀芳，女，1960年10月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王凇珊，北京市元甲律师事务所律师。原告（反诉被告）张瑞锋(以下称姓名)与被告（反诉原告）丁秀芳（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张瑞锋及其委托诉讼代理人郝江，丁秀芳之委托诉讼代理人王凇珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张瑞锋向本院提出诉讼请求：1、要求丁秀芳支付违约金499600元；2、要求丁秀芳退还定金300000元；3、要求丁秀芳赔偿中介费50000元；4、要求丁秀芳赔偿装修房屋实际发生费用111524.89元。事实和理由：2018年10月15日，我与丁秀芳的代理人贾某某在北京某房地产经纪有限公司的居间下签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。协议约定我购买丁秀芳所有的北京市某区某街某号院某号楼某层0824号房屋，房屋总价款为2498000元，其中未对我方违约时间做出明确约定。2018年12月27日，贾某某致电中介公司要求对合同第九条第二款第三项进行补充，我方同意其补充方案，但之后丁秀芳以不在北京为由拖延直至拒绝签订补充协议。2019年1月14日，我方具备网签资格时，中介公司第一时间出具了网签协议，但丁秀芳以不在北京为由未签约。2019年1月17日，我方收到丁秀芳邮寄的合同终止通知函。经中介公司邀约，2019年1月18日双方共同到中介公司协商，但丁秀芳坚决不接受调解，要求终止合同。我方认为丁秀芳提出对原合同条款进行补充，我方也表示同意，双方达成了新的合意，丁秀芳没有解除合同的合法理由，其拒绝协商、坚持解除合同的行为构成拒绝出售房屋的根本违约行为，应承担相应的违约责任并赔偿我方损失。综上，我诉至法院望判如所请。丁秀芳答辩并反诉称，首先，张瑞锋所述与事实不符，我方不存在违约行为。双方于2018年10月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定双方同意自合同签订之日起至2018年12月31日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。我方为促成交易于合同签订后将房屋交付张瑞锋使用，但迟迟没有接到中介及张瑞锋的过户通知。经多次沟通，中介公司承认系张瑞锋存在违约行为。后双方虽然就违约金数额、过户具体日期等内容进行协商，但未达成一致意见。其次，张瑞锋已构成根本违约，我方依法解除合同，故不同意赔偿违约金、返还定金、承担中介费。《某地产签约说明》中明确约定双方应当清楚知晓本市存量房屋房源核验、限购等政策法规要求。《补充协议》中也明确约定如果因张瑞锋提供证件等购房所需的材料不完整导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，我方有权解除合同。现张瑞锋在明知限购政策的情况下，截至双方约定的最后过户期限2018年12月31日仍未取得购房资格，无法提供完整的购房资料，直接导致房屋无法按约定时间过户。而且合同约定我方应当在过户当日即2018年12月31日前收到全部购房款，但我方至今未收到该款项，故张瑞锋已经构成根本违约。最后，关于张瑞锋主张的装修费用，因本案系因张瑞锋违约导致我方行使合同解除权，故该费用不应由我方承担，张瑞锋应当将房屋恢复原状并赔偿损失。综上，不同意张瑞锋的全部诉讼请求。另外，根据合同约定，因张瑞锋的原因未能在约定时间内完成不动产转移登记的，我方有权解除合同，张瑞锋应按照房屋总成交价的20%向我方支付违约金。扣除张瑞锋已支付的定金30万元，张瑞锋还应向我方支付违约金199600元。因张瑞锋着急进入房屋装修居住，我方提前解除了与原租户的租赁合同并赔偿原租户6800元违约金，张瑞锋应当赔偿该损失。而且双方约定自房屋交付之日至房屋过户之日，张瑞锋按照月租金6800元的标准向我方支付租金，但张瑞锋未按约定履行。故我方反诉要求：1、张瑞锋支付违约金199600元；2、张瑞锋腾退房屋并交还我方；3、张瑞锋支付房屋租金，按照每月6800元的标准，自2018年11月29日计算至实际腾退之日止；4、张瑞锋赔偿我方因提前解除原租赁合同所遭受的经济损失6800元。张瑞锋针对丁秀芳的反诉辩称，因丁秀芳根本违约导致双方买卖合同无法继续履行，故不同意支付违约金。关于腾退房屋，因我对房屋进行了装修，故不同意腾退。关于租金，我方同意支付。关于经济损失，丁秀芳与之前租户提前解约的行为与我方无关，不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：丁秀芳系北京市某区某街某号院某号楼某层0824号房屋（下称涉案房屋）所有权人。2018年10月15日，丁秀芳（出卖人）与张瑞锋（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人。该房屋已出租，承租人放弃优先购买权。房屋总成交价格为2498000元，其中房屋成交价格为800000元，现有公共维修基金、室内装修装饰、配套设备设施及家具家电等作价为1698000元。签订本合同时，买受人向出卖人支付履约定金130000元，买受人采取一次性付款方式付款。出卖人应当在过户当日将房屋交付给买受人；除不可抗力外，出卖人逾期交房在7日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付该房屋总成交价万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过7日后，买受人有权解除合同，出卖人应当在解除合同通知送达之日起十日内退还买受人已付全部房价款，并按照该房屋总成交价的20%向买受人支付违约金。买受人未按照约定时间付款的，逾期在7日内的，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付该房屋总成交价万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过7日后，出卖人有权解除合同，买受人应当在解除合同通知送达之日起十日内按照房屋总成交价的20%向出卖人支付违约金。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起至2018年12月31日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。因出卖人的原因，买受人未能在2018年12月31日内取得不动产权证书的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起十日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照该房屋总成交价款的20%向买受人支付违约金。因买受人原因未能在（约定时间或约定条件）内完成不动产转移登记的，出卖人有权解除合同，买受人按照该房屋总成交价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人应当自解除合同通知送达之日起十日内，扣除违约金后退还买受人已付剩余房价款。同日，丁秀芳（甲方、出卖方）、张瑞锋（乙方、买受方）、北京某房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定乙方于2018年10月15日直接向甲方支付第一笔购房定金13万元，于2018年11月10日直接向甲方支付第二笔购房定金17万元，于网签当日自行向甲方支付第一笔购房款20万元，于过户当日自行向甲方支付第二笔购房款1998000元。甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，应当自违约行为发生之日起十日内向乙方支付房屋总成交价款20%的违约金。乙方拒绝提供证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，逾期履行本合同第二条约定义务超过十五日的，构成根本违约，应当在违约行为发生之日起十日内向甲方支付房屋总成交价款20%的违约金。其他约定中载明由于甲方的房屋有租户，乙方着急拿房，现约定自甲方把房屋交予乙方使用开始，直到房屋过户当日为止，乙方按照天数交予甲方房租，按照月租金6800元为准。同日，丁秀芳（甲方、出售方）、张瑞锋（乙方、买受方）、北京某房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方向丙方支付居间服务费5万元，于本合同签署当日给付丙方。甲乙任何一方违约导致合同不能履行的，丙方不承担任何责任，已收取的居间服务费不予退还，守约方已支付的各项费用有权向违约方追索。上述合同签订后，张瑞锋向北京某房地产经纪有限公司支付居间服务费5万元，于2018年10月16日向丁秀芳支付购房定金13万元，于2018年11月12日向丁秀芳支付购房定金17万元。2018年11月29日，丁秀芳将涉案房屋交付张瑞锋。2019年1月16日，丁秀芳向张瑞锋发送了《合同终止通知函》，载明因张瑞锋未履行合同义务，致使双方无法在2018年12月31日前完成过户交易，故合同终止；要求张瑞锋支付违约金及房屋占用费，并于2019年1月30日前将房屋恢复原状并交还丁秀芳。该通知函张瑞锋于2019年1月17日签收。2019年1月18日，张瑞锋向丁秀芳发送应答函，称丁秀芳构成根本违约并要求丁秀芳退还定金、赔偿违约金、中介费、装修损失等。同日，张瑞锋、丁秀芳、北京某房地产经纪有限公司曾就涉案房屋买卖合同解除问题进行协商并草拟了《买卖合同解除协议》，其中载明因张瑞锋原因导致权属登记未能按照合同约定于2018年12月31日前完成转移登记，双方签署合同解除协议，张瑞锋应按原合同约定向丁秀芳支付总房款百分之二十的违约金，扣除已支付购房定金，张瑞锋还需支付违约金199600元、2018年11月29日至2019年1月30日期间的房租14054元并赔偿装修损失。该协议三方并未签字或盖章。另，张瑞锋提交网签合同一份拟证明其积极配合履行买卖合同，该合同仅有张瑞锋的签字，打印日期为2019年1月14日；提交改造费用自制明细拟证明对涉案房屋装修改造所支出的费用；提交微信聊天记录、录音光盘拟证明丁秀芳从未提出张瑞锋违约，直至2018年12月31日也未表示终止合同，该聊天记录中显示张瑞锋于2019年1月10日完成自有房屋过户，双方曾协商签订《买卖合同解除协议》。丁秀芳提交微信聊天记录拟证明张瑞锋存在违约行为，双方曾协商张瑞锋支付违约金的情况下继续履行合同，但因双方就违约金数额、过户时间未协商一致，故丁秀芳解除了合同；提交租房证明、转款凭证拟证明其经济损失；提交照片打印件拟证明房屋交付时的状态。经询，原告认可因自有房屋出售的交易流程未完成，直至2019年1月7日才获得购房资质，故2018年12月31日前未办理网签手续，但其称双方并未明确约定网签及过户时间。双方均认可《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年1月17日解除。另，张瑞锋主张合同约定的违约金标准过高，请求法院依法调整。诉讼中，张瑞锋向本院提出诉讼财产保全申请，要求查封涉案房屋，并提供某财产保险股份有限公司诉讼保全责任保险保单保函进行担保。本院于2019年3月18日作出保全裁定并于2019年3月25日查封了涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案所涉《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的规定，故是合法有效的，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现双方均认可合同于2019年1月17日解除，本院不持异议。关于解除的原因，合同中约定出卖人和买受人同意自本合同签订之日起至2018年12月31日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，现张瑞锋于2019年1月才完成自有房屋买卖交易流程并于2019年1月7日才取得购房资质，此导致双方根本无法在2018年12月31日前申请办理不动产转移登记手续，故张瑞锋构成违约，丁秀芳享有合同解除权。关于张瑞锋所述2018年12月31日仅是预估时间且买受人不受此限制，本院认为《北京市存量房屋买卖合同》第九条第（二）项第1点已经对过户申请时间进行了明确约定且第2、3点已经明确了违约金计算标准和支付时间，故从文本解释的角度无法推论出张瑞锋的观点，而且张瑞锋未提交其他证据予以佐证，故本院对其主张不予采信。关于张瑞锋所述双方曾就过户时间形成新的约定，其并未提交充分的证据予以证明，相反双方提交的聊天记录及张瑞锋提交的《买卖合同解除协议》证明系因张瑞锋违约导致合同解除。综上，本院认为张瑞锋在合同履行过程中存在违约行为，丁秀芳不存在违约行为，故张瑞锋要求丁秀芳支付违约金的诉讼请求本院不予支持，丁秀芳要求张瑞锋支付违约金的反诉请求本院予以支持，但双方约定的违约金标准过高。本院根据双方合同履行情况、合同解除时间、张瑞锋的主观过错及丁秀芳的实际损失等酌定张瑞锋赔偿丁秀芳违约金35万元，其中30万元可以张瑞锋已支付的定金抵扣。关于张瑞锋的其他诉讼请求。因张瑞锋系违约方，且以定金抵扣其应向丁秀芳支付的违约金，故其要求丁秀芳返还定金、赔偿居间费和装修费用的诉讼请求本院不予支持。关于丁秀芳的其他反诉请求。合同解除后，张瑞锋应当将房屋交还丁秀芳。关于丁秀芳主张的租金，双方在《补充协议》中有明确约定且张瑞锋同意支付，本院不持异议。关于丁秀芳主张的经济损失，丁秀芳与原租户解除合同系其为促成房屋买卖交易的自愿行为，并非本案张瑞锋违约之后产生的损失，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张瑞锋于本判决生效后七日给付被告（反诉原告）丁秀芳违约金五万元【已抵扣原告（反诉被告）张瑞锋向被告（反诉原告）丁秀芳支付的定金三十万元】；二、原告（反诉被告）张瑞锋于本判决生效后七日内将北京市某区某街某号院某号楼某层0824号房屋交还被告（反诉原告）丁秀芳；三、原告（反诉被告）张瑞锋于本判决生效后七日给付被告（反诉原告）丁秀芳房屋租金，按照每月六千八百元的标准，自二○一八年十一月二十九日计算至实际腾退房屋之日止；四、驳回原告（反诉被告）张瑞锋之全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）丁秀芳之其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13411元，由原告（反诉被告）张瑞锋负担（已交纳）。案件反诉受理费2198元，由原告（反诉被告）张瑞锋负担532元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）丁秀芳负担1666元（已交纳）。案件保全费5000元，由原告（反诉被告）张瑞锋负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡莉芬人民陪审员  杜月霞人民陪审员  陈秀珍二〇一九年九月二十四日书 记 员  贾月双