甘肃省永靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘2923民初1334号 原告：马国海，男，生于1990年2月5日，东乡族，住永靖县。 身份证号码：×××。 委托代理人：张兆晶，系甘肃兆晶律师事务所律师。 委托代理人：马一洒给，男，东乡族，生于1965年11月2日，住东乡族自治县。 身份证号：×××。 被告：甘肃福门房地产开发（集团）有限公司永靖分公司。 住所地：永靖县。 统一社会信用代码：×××。 法定代表人：张霞，系该公司总经理。 委托代理人：王锋，系甘肃本恒律师事务所律师。 原告马国海诉被告甘肃福门房地产开发（集团）有限公司永靖分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马国海的委托代理人张兆晶、马一洒给、被告甘肃福门房地产开发（集团）有限公司永靖分公司委托代理人王锋均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告马国海诉称，原、被告于2017年5月5日签署了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的永靖县某某新区某某某城X期第X幢X-X层XXX、XXX、XXX号商铺房，建筑面积共817.4㎡，单价为（人民币）每平方米5700元，总金额（人民币）4659180元。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告在2017年5月5日签订合同时按被告要求分批支付房款4809180元到被告指定账户（其中多收的150000元被告解释是逾期交款的利息，但是合同上没有约定何时交款以及逾期交款的违约责任）。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，该商品房应于2016年12月30日前验收合格并交付使用，但由于被告没有依照国家和地方人民政府的有关规定，合法取得有关建筑工程规划竣工验收合格证等住宅商品房准许交付使用证，导致2018年11月9日前，原告不能合法入住，而且建筑面积与实测面积严重不符。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠应退还的房价款。2017年7月4日被告要求原告与被告换签了新合同，将3间商铺总建筑面积改为780.18㎡，房屋总金额改为：4447026元，同时退还原告房价款200000元。按照合同第五条之约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方以房产部门实际测量面积为准。被告应以房产部门实际测量面积为准，计算商铺总面积。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（二）项的规定应退还原告房价款186688元，以及自2017年5月5日至2019年4月24日止的占用原告63226元资金（房款）的利息7576.58元（按年息6％计算），并计算利息至款项还清日止。被告还应退还无约定多收的原告房价款利息150000元；支付自2017年2月28日至2019年4月24日止的占用原告150000元资金的利息19625元（按年息6％计算），并计算利息至款项还清日止。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条损失赔偿额标准．逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。永靖县不动产登记管理局没有发布《关于2018年房屋租赁市场指导租金的通知》，参照永靖县某某新区某某某城X号楼同地段商铺租金平均价54元／月／平方米，以此为依据要求赔偿违约金数额，计算赔偿金数额应从约定交房2016年12月30日至2018年11月9日竣工验收合格之日止。但是，见于商品房原告于2017年9月20日以每年370000元租赁给他人经营，商铺由于没有消防验收合格证而不能够开业经营，直到2018年5月28日某某某城X期第X号楼消防验收合格后，才准许开业经营。为此，原告的实际损失为18个月（2016年12月30日至2018年6月30日）的租赁费555000元。综上，原告多次向被告提出按照合同办理商铺入住手续，并支付违约金的合理请求都遭到置之不理，被告故意躲避原告之询问，告知原告想到哪里告就到那里告。无奈之下，原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。故诉请：一、请求判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告办理商铺产权证的合法手续；二、请求判令被告退还原告房价款186688（房屋总面积误差为817.4-771.22=46.18㎡，面积误差比绝对值5.65%。其中面积误差比绝对值在3％内部分24.52㎡的房价款为139764元，绝对值超出3%部分21.66㎡的双倍房价款为246924元，两项合计396688元，减去2017年7月4日已退房价款200000元，还应退还房价款186688元。）以及自2017年5月5日至2019年4月24日止的占用原告63226元资金（房价款）的利息7576.58元（按年息6％计算），并计算利息至款项还清日止；三、请求判令被告退还无约定加收的原告房价款利息150000元，支付自2017年2月28日至2019年4月24日止的占用原告150000元资金的利息19625元（按年息6％计算），并计算利息至款项还清日止；四、请求判令被告给付原告因违约延期办理房屋产权证的损失45970.26元（按2017年7月4日第二次签订合同时交房款总数的1％计算）。五、请求判令被告立即给付原告因逾期交房产生的实际房屋租金损失555000元。（由约定交房之日2016年12月30日至2018年6月30日止，逾期18个月）以上应退还房价款、应得利益损失、利息损失、违约金损失共计964859.84元。六、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费。 被告甘肃福门房地产开发（集团）有限公司永靖分公司辩称，在2016年原告欲购买被告开发的某某新区某某某城X期第X幢X-X层商铺，在2016年3月25日第一次双方约定先根据图纸面积817.4㎡协商单价，约定一层商铺单价为11000元／㎡，二层商铺单价为6700元／㎡，三层商铺单价为5700元／㎡，原告在当日交款40万元定金；在2016年4月5日双方第二次协商约定单价为一层商铺单价为11000元/㎡，二、三层商铺单价为5700元／㎡，原告再次交付60万元；在2016年5月5日、2016年12月31日原告人分别向被告交付定金50万元。至此，原告总共向被告交付200万元。后因各种原因，被告与原告统一将商铺单价定为5700元／㎡，但前提是原告承诺一次性将剩余房款全部付清。在2017年2月28日，原告未按承诺一次性付清全部款项，只缴纳款项859180元（交付款项303579元及顶账款555601元），原告自愿承担未交款项的逾期利息，向被告交付15万元。在当日（2017年2月28日）被告与原告第一次签订商品房买卖合同，约定最后的商铺面积以当地房地产管理部门测绘核实的为准，并约定剩余房款在2017年6月30日付清。2017年5月5日原告将剩余商铺款项180万元交付完毕。在2017年7月4日，被告与原告签订最终的商品房的买卖合同，将房屋面积确定修改为780.18㎡（提前从房管部门了解到实际面积），对总房款进行确定，双方认可签字。后被告按照约定在2017年11月15日将多收的房款向其退还20万元，基本己退清。在2018年5月28日永靖县住房和城乡建设局对某某某城X期X-X＃商住楼购房户实际建筑面积进行公示，确定本案争议某某新区某某某城X期第X幢X-X 层商铺总面积为771.23㎡，剩余未退清部分房款被告会向其核算退清。以上为被告与原告购买商铺的全过程，现被告针对原告的诉求合理性、合法性逐一提出答辩意见：第一、原告第一项诉求要求被告继续履行合同，并限期交付办理商铺产权证的手续。但本案中被告己将商铺实际交付给原告使用，按合同履行了交付义务。办理产权证，需要相关政府部门统一组织办理，而被告也无不给其办理产权证的说法。故原告的第一项诉求，无实际意义，被告己按合同约定履行了交付义务。第二、原告诉求被告按房屋面积误差比计算向其退还房款186688元。被答辩人要求退还多收的房款无可厚非，但其对数额计算有误。在被告与原告第一次协商是按图纸面积确定商铺面积为817.4㎡，在每次协商及合同中都约定最后的面积以房产部门实际核准为准，在2017年7月4日被告与原告签订最终的房屋买卖合同，确定面积为780.18㎡（从房管部门提前得知，经双方确认）。按当时图纸面积与合同确定的面积误差为37.22㎡(817.4-780.18=37.22),37.22㎡*5700元=212154元，故被告向原告于2017年11月15日已退房款20万元，剩余12154元未退，多收房款已基本退清。另在2018年5月28日永靖县住房和城乡建设局公示争议商铺总面积为771.23㎡，与公示实测的房屋面积再次产生误差8.95㎡(780.18-771.23=8.95),8.95㎡*5700=51015元，被告还应向原告退还房款51015元。故被告总计向原告退还的房屋款应为263169元，扣去已退还的20万元，剩余被告向原告退还的房屋款项应是63169元。原告诉求时，是按照房屋面积误差比是否超过3％计算。但本案中商铺的面积是根据实际情况变化的，在商铺面积变化后答辩人已按约定向其退还大部分房款。并且在被告与原告签订的最终房屋买卖合同已明确约定处理方式，以房产部门实际测量面积为准。在2017年7月4日签订的房屋买卖合同中，对房屋价款、付款方式、面积及争议处理方式均约定明确，被告与原告应严格按合同约定处理。在该份合同第五条面积确认及面积差异处理中明确约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：以房产部门实际测量面积为准。”根据合同约定并未采用第2种方式即按是否在3％面积误差比计算房款，应按销售时的房屋单价计算退还多收的房屋款项，故被答辩人诉求于法无据，不应支持。故应按双方当事人约定，实际测量面积确定后退还房款，被告应按商铺单价向原告退还房款63169元。针对原告在民事起诉状中提到的在2017年5月5日被告与原告签订的商品房买卖合同，是被告工作人员应原告的要求，为方便给被原告办理营业执照向其出具的一份单方合同，应以被告与原告在2017年7月4日签订最终的房屋买卖合同为准。另原告起诉该项诉求的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，但适用该条款的前提是合同对面积误差没有约定或约定不明确的才适用该条款。在被告与原告2017年7月4日签订的最终商品房买卖合同中明确约定处理方式，不适用第二款处理方式。故原告诉求无事实与法律依据，应按多余面积乘以单价向其退还剩余房款63169元。第三、被答辩人第三项诉求要求退还无约定加收的房价款利息15万元，并按年利率6％承担资金占用期间的利息。针对该点被告在前述买卖经过中对此也已进行了说明，在2017年被告与原告协商，原告承诺在一次性付清房款的基础上，被告将1-3层商铺单价降为5700元／㎡，否则被告不会把商铺以如此低的单价向其出售。但原告未按约定履行付款义务，被告不同意向其出售商铺，后在双方协商下，原告自愿向被告支付未付款项利息15万元（实际计算为21万元，经双方协商为15万元，并且在交款单上备注滞纳金），因而被告同意向其出售该商铺。故原告向法院起诉该项诉求没有事实依据，与实际情况不相符，被告收取该笔款项没有所谓的“无约定加收”的说法，更无支付资金占用期间利息的理由，原告诉求主张不合理。第四、原告第四项诉求要求被告支付因违约延期办理房屋产权证的损失，以2017年7月4日签订合同时所交房款的1％计算。可见，被告与原告认可的房屋买卖合同是在2017年7月4日签订的。根据该份合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项支付违约金。在该条文中明确约定如因出卖人的责任，出卖人才承担责任。本案中未按期办理权属证书并非因被告拖延造成，办理房屋产权证需要政府部门审核决定，并不因被告单方原因造成。而商品房交付使用的前提是，房屋经验收合格，验收合格还需报备相关部门审批。现原告以签订合同的时间来诉求答辩人承担延期办理房产证损失的诉求不合理，非因被告单方原因造成，不属于合同约定使用违约条款的情形。第五、原告第五项诉求要求被告支付因逾期交房产生的实际房屋租金损失555000元，以约定的交房之日为2016年12月30日计算到2018年6月30日。被告与原告自2016年开始协商出售、购买商铺以来，原告对交付、验收等事宜明确知悉。根据被告与原告在2017年7月4日签订的商品房买卖合同：在商品房买卖合同中对交付期限确实约定如下：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。正如原告在民事起诉状中陈述2018年5月28日某某某城X期第X号楼消防才经验收合格。本案中涉及的福门某某某城一期X号、X号楼工程自2018年11月1日竣工，2019年1月8日完成备案工作。商铺只有在验收合格后，方能交付原告正常使用，对此也明确要求必须是验收合格以后交付。另合同针对交付期限有如下约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2．其他非甲方所能控制的因素。”房屋验收竣工均需要一定程序，并非被告单方原因所能控制。被告是按合同约定在房屋验收合格后向其交付，故不存在逾期交房的情形。原告在被告处购买商铺，自2016年双方协商，从2016年3月5日开始交付定金40万元，多次磋商交款，在2017年2月28日第一次签订商品房买卖合同，2017年5月5日付清房款，2017年7月4日签订最终的商品房买卖合同，合同成立，其难道不了解商铺的实际现状吗？虽在合同中约定交房期限是2016年12月30日前，但被告与原告签订房屋买卖合同时早已经超过2016年12月30日，应以合同约定的自房屋验收合格之日为交房期。根据合同，原告已依约履行义务，但在实际中，被告己在合同签订后就将商铺钥匙交付给原告，实际已经完成交付。且原告在拿到钥匙后，己在2017年前后将商铺出租给别人经营，办理营业执照，故本案中没有逾期交房这一事实。现原告盲目的以2016年12月30日为起算点，再以原告自己将商铺租赁给别人的时间、单价计算标准，以此主张所谓逾期交房而产生的间接损失，没有事实与法律基础。综上所述，本案中原告主张的多项诉求与实际情况不相符，起诉要求被告承担应得利息损失、利息损失、违约金损失均于法无据。现本案中被告只欠付原告没有退还的房屋面积误差款为63169元，被告会依法向其退还。针对原告起诉的其他诉求，请贵院在依法查清事实的基础上，依法驳回其诉求，保障被告的合法权益。 经审理查明，原告马国海于2016年3月25日认购被告甘肃福门房地产开发（集团）有限公司永靖分公司开发的位于永靖县某某新区某某某城X期X号楼XXX、XXX、XXX一至三层商铺，并于2016年3月25日至2016年12月31日累计交房款200万元。2017年5月5日，原告马国海与被告甘肃福门房地产开发（集团）有限公司永靖分公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：1、被告开发的位于永靖县某某新区某某某城X期第X幢X-X层XXX、XXX、XXX号商铺出卖给原告马国海；2、计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共817.4㎡，该商品房单价为（人民币）每平方米5700元，总金额为肆佰陆拾伍万玖仟壹佰捌拾元整；3、面积确认及面积差异处理是（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……2017年7月4日，原告马国海与被告甘肃福门房地产开发（集团）有限公司永靖分公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：1、被告开发的位于永靖县某某新区某某某城X期第X幢X-X层XXX、XXX、XXX号商铺出卖给原告马国海；2、计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5700元，总金额为肆佰肆拾肆万柒仟零贰拾陆元整；3、面积确认及面积差异处理是以房产部门实际测量面积为准；4、交付期限为出卖人应当在2016年12月30日前，依照相关规定在商品房经验收合格后交付买受人使用；5、关于产权登记的约定是出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按受买人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金……后原告于2016年3月25日交付房款40万元（定金），2016年4月5日交付房款60万元，2016年5月5日、2016年12月31日原告分别向被告交付房款50万元。2017年2月28日交房款303579元并以甘谷六峰购某某砖厂砖款抵顶房款555601元，于2017年5月5日将剩余房款180万元付清，以上被告总计支付房款4659180元。 另查明，原告马国海于2017年3月6日通过兰州银行向被告甘肃福门房地产开发（集团）有限公司永靖分公司缴纳滞纳金利息15万元。原告马国海所购买的位于永靖县某某新区某某某城X期X号楼XXX室商铺实际面积为86.33平方米、201室商铺实际面积为435.32平方米、301室商铺实际面积为249.57平方米，合计建筑面积为771.22平方米。原、被告双方共计签署三份购房协议，并且双方在合同中明确约定面积确认及面积差异处理是以房产部门实际测量面积为准。2018年5月28日，永靖县住房和城乡建设局某某某城一期X-X#商住楼购房户房屋面积分户明细表显示：该争议房产的三层面积分别为86.33平方米（XXX房）、435.32平方米（XXX房）、249.57平方米（XXX房），以上总计771.22平方米。因此，争议房产的面积为771.22平方米。双方最早签订的认购协议中以图纸面积确认的争议房产的面积为817.4平方米，因此，最终争议房产的面积误差为817.4-771.22=46.18平方米。商铺单价由原、被告双方约定为5700元每平方米，房屋总价款应为4395954元，原告已交付房款4659180元。被告已于2017年7月4日向原告退还房价款20万元。永靖县不动产登记事务中心出具的不动产登记信息查询证明显示，诉争房产的权利人为甘肃福门房地产开发（集团）有限公司永靖分公司，权证号/合同号为甘（2019）永靖县不动产权第XXXXXX号，坐落：永靖县某某镇某某路某某某城X期X至X号楼房屋用途为商业服务，住宅。甘肃省住房和城乡建设厅制发的甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表载明工程竣工日期为2018年11月1日 上述事实，商品房买卖合同、收据、现金缴款单、当事人陈述等证据已经法庭审查并确认，足以认定。 本院认为，原、被告因同一房产签订三份购房协议，并且一直在协商、变更，故应以最后一份即2017年7月4日签署的房屋买卖协议为最终依据，且本合同第二十条约定：本合同签订后，以前签订的认购协议等均予以作废，如有争议，以本合同为准。原、被告双方于2017年7月4日所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，应予保护，被告辩称已经按合同履行了交付义务。办理产权证需要相关政府部门统一组织办理，根据永靖县不动产登记事务中心出具的不动产登记信息查询证明显示，诉争房产的权利人为甘肃福门房地产开发（集团）有限公司永靖分公司，权证号/合同号为甘（2019）永靖县不动产权第XXXXXX号，坐落：永靖县某某镇某某路某某某城X期X至X号楼房屋用途为商业服务，住宅。因此被告辩称办理产权证，需要相关政府部门统一组织办理，无法律依据与事实根据，不予采信。故原告请求判令被告继续履行合同并限期被告无条件交付原告办理商铺产权证的合法手续的诉讼请求，本院予以支持；原告的第二项诉讼请求中，要求被告退还原告房款186688元的诉讼请求，因原被告之间第一次协商是按照图纸面积确定商铺面积为817.4平方米，2018年5月28日永靖县住房和城乡建设局公示争议商铺总面积为771.22平方米，依据原告马国海与被告甘肃福门房地产开发（集团）有限公司永靖分公司于2017年7月4日签订的商品房买卖合同第五条：面积确认及面积差异处理中关于商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异双方同意按照第1种方式进行处理，即以房产部门实际测量面积为准的约定，被告应给原告返还的房价款为817.4㎡-771.22㎡=46.18㎡*5700元=263226元，由于被告已于2017年7月4日向原告退还房价款20万元，因此剩余应退还的房价款为263226元-200000元=63226元。关于原告要求被告支付资金占用期间利息的诉讼请求于法无据，不予支持；原告第三项请求退还房款利息15万元及加收利息的诉讼请求，因2017年3月6日永靖县金城村镇银行股份有限公司出具的现金缴款单备注中明确该笔款项为滞纳金利息，款项来源亦为马国海滞纳金利息，因此原告的该项诉讼请求于法无据，不予支持；故对原告所诉占用原告15万元资金的利息19625元的请求，亦不予支持；关于原告的第四、五项诉讼请求，依据原告马国海与被告甘肃福门房地产开发（集团）有限公司永靖分公司于2017年7月4日签订的商品房买卖合同第八条：交付期限中约定出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，即该商品房经验收合格。并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。因诉争房屋的竣工资料中，甘肃省住房和城乡建设厅制发的甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表载明工程竣工日期为2018年11月1日，因此2016年12月30日时，合同约定的房屋交付的条件尚未成就，被告并不存在逾期交付房屋的情况，故原告的第四、第五项诉讼请求无事实依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告甘肃福门房地产开发（集团）有限公司永靖分公司于本判决生效之日起十日内协助原告马国海办理商品房交付产权登记手续。 二、被告甘肃福门房地产开发（集团）有限公司永靖分公司于本判决生效之日起十日内退还原告马国海多余缴纳房款63226元。 三、驳回原告马国海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13449元，由原告马国海与被告甘肃福门房地产开发（集团）有限公司永靖分公司各承担6724.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状一式三份，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。 审判长  姬良宏 人民陪审员孔淑娴 人民陪审员韩萍兰 二〇一九年九月三日 书记员 马艳 提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。