吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉08民终1125号上诉人（原审被告）：张书国，男，1957年8月11日出生。委托诉讼代理人：连玉平，女，1960年6月4日出生，住洮**。委托诉讼代理人：王丽娜，吉林储含律师事务所。被上诉人（原审原告）：白城市农工商联合总公司，住所地白城市中兴东大路**。法定代表人：陈修良，系总经理。委托诉讼代理人：王伯芝，系公司会计，女，1955年5月5日生，汉族。委托诉讼代理人：李玉章，吉林百石律师事务所。上诉人张书国因与被上诉人白城市农工商联合总公司租赁合同纠纷一案，不服白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初2502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张书国及其委托诉讼代理人连玉平、王丽娜，被上诉人白城市农工商联合总公司的法定代表人陈修良及委托诉讼代理人李玉章、王伯芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张书国上诉请求：1.依法撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初2502号民事判决书，依法改判。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、养老院属于公益养老事业，原审判决解除房屋租赁合同，并限期腾迁，在养老院居住的“五保户”老人将无处安置。养老院中居住的有长利村“五保户”老人，其在养老院的费用是村上负担，有的老人的费用是一次性交几个月或者半年。该养老院收费低，也是对辖区内经济困难的老人的安置场所，如果养老院腾迁，且短期内找不到合适的、租金低的新场地，该院“五保户”老人将无处安置。二、原审认定上诉人应承担违约金5291元过高一审中，被上诉人出具2015年5月22日的欠据一枚，证明上诉人拖欠两年租金26457元，欠据中约定违约金为欠款金额的20%。原审法院据此认定上诉人应承担违约金5291元，属事实不清。理由如下：养老院的承包合同是上诉人和被上诉人之间签订的。而该份欠条是上诉人的前妻连玉平出具的，上诉人根本不知情、不认可违约金。即便上诉人存在违约情形，其违约金标准过高，请求二审法院适当调整。三、原审判决认定上诉人应承担房屋维修费11,599.00元，属事实认定不清上诉人与被上诉人在2015年10月15日签订的《租赁养老院房屋和设施物品合同书》是被上诉人拟定的，该合同条款均是约定乙方、强加乙方责任、明显不公。上诉人自身文化程度低，不具有基本读写能力，被上诉人没有对合同主要条款进行示明，没有尽到善意提醒义务。一审中被上诉人要上诉人承担的维修费用为：（1）2016年4月30日购买涂料3069元；（2）4月20日支付刮大白工费6000元；（3）2016年10月29日购买瓦片维修房顶用彩钢瓦运费100元；彩钢瓦1000元，工费1200元；（4）2016年11月1日支付购买维修养老院厨房材料款230.4元。以上合计11599.4元。上诉人表示，上诉人和被上诉人之间大都是口头约定，被上诉人在当时是同意负担以上维修费的，现在由于上诉人和被上诉人的法定代表人（陈修良）的关系僵化，被上诉人要上诉人负担上述维修费明显违背诚实信用原则。如果被上诉人当时不同意负担维修费，根本没必要购买涂料，为上诉人租赁房屋刮大白，更没必要为上诉人维修厨房。且被上诉人作为房屋所有权人和管理者，必须保证提供给承租方的房屋能够正常使用，按照一般交易习惯，出租方对房屋也有基本修缮义务，要保证承租方的基本租住功能。四、上诉人在2017年修理平整临街路面花费1200元，因房屋瓦片掉落砸伤老人垫付药费、营养费共6000元，以上费用合计7200元，应从租金中折抵。（1）2017年建设海绵工程时，被上诉人门前路面是临街无人修理，造成出行不便，同时给养老院的老人出行造成安全隐患。上诉人多次找到被上诉人，要求修理路面，被上诉人不修理。上诉人只好自行安排修理，花费了1200元人工费。（2）2017年在养老院居住的吴世路老人，被房屋瓦片掉落砸伤，被上诉人垫付了医药费、营养费共6000元。上诉人认为，以上费用共计7200元，应从上诉人租金中予以扣除。综上所述，请求二审法院依法判决，支持上诉人的诉讼请求。白城市农工商联合总公司辩称，一、上诉人仅是商业租赁行为，与是否经营养老院并无公益上的联系，上诉人不履行合同义务，依约定应当解除租赁关系，解除合同，并无不当。二、上诉人承担违约金是上诉人在合同中约定的其标准是自己承诺的，且20%的违约金不违反法律规定，应当给予支持。三、上诉人在合同中明确约定，乙方在房屋租赁期间，必须保证房屋物资完好负责所租房屋的一切设施，保护、维修费用自理，如有损坏及时维修，物资损坏按价赔偿。上诉人在使用房屋时造成房屋的损坏，应当自费维修。被上诉人电子维修后，有向义务人主张的权利。四、政府建设海绵工程是政府行为，在施工中给他人造成不便，被上诉人没有义务也不可能阻碍政府的公益行为。上诉人的上诉是无理之诉，综上，原审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，请驳回上诉人的上诉请求。维持原审判决。白城市农工商联合总公司向一审法院起诉请求：：1.判令解除农工商总公司与张书国房屋租赁合同，退还所租赁的房屋；2.判令张书国给付所欠租金17418元+26457元及前期违约金5291.4元；3.判令张书国给付房屋维修费11600元；4.物质损坏、丢失双方查清后再定。一审法院认定事实：自2008年始，农工商总公司将其所有的办公楼一楼三个房间、厨房、厕所，二层、三层原养老院的12个房间，共计15个房间及附属设施租赁给张书国经营养老院，合同期满后，2015年10月15日，农工商总公司与张书国重新签订《租赁养老院房屋和设施物品合同书》，甲方为农工商总公司，乙方为张书国，双方作出如下约定：一、将上轮租金结清交齐，二年共计26457元；二、租期为四年，年租金10000元，一年一交；三、乙方在房屋租赁期间，必须保证房屋、物资完好，负责所租房屋的一切设施保护维修，费用自理，如有损坏，及时维修，物资损坏按价赔偿；四、乙方在租用期间不得转租他人或改作他用，如有违反，甲方有权终止合同，并由乙方向甲方赔偿损失，乙方承担所办养老院的一切人身安全一切纠纷责任，承担防火防盗责任。如养老院失火给对方和其他方面造成损失，由乙方负责赔偿一切损失；...；八、二楼卫生间是和球馆共用，各自承担水费、电费、供热费、维修费，楼梯间卫生由养老院和主管双方清扫，各分担十天来轮流；....；十、此合同是2015年10月15日开始续签合同，双方认真履行，如一方违反，对方有权终止合同，并向对方赔偿损失。另查明，张书国与连玉平原系夫妻关系，2018年6月20日登记离婚，协议养老院经营收益权归连玉平。张书国系农工商总公司员工，连玉平曾与农工商总公司存在劳务关系。张书国与连玉平夫妻关系存续期间，二人共同经营养老院，拖欠2014年、2015年租赁费26457元。2015年5月22日，给农工商总公司出具欠据，载明人民币26457元；上款系：欠2年上交款2014-2015年，还款日期2015年12月12日，欠据左上标有“还不上20%违约金”。欠：连玉平、张书国签名。续签租赁合同后，拖欠2016年至2019年租赁费40000元。农工商总公司拖欠张书国和连玉平劳动报酬共计22581元。农工商总公司维修房屋费用如下：2016年4月30日购买涂料支付3069元，4月20日支付刮大白工费6000元；2016年10月29日购买材料维修房顶用彩钢瓦运费100元，彩钢瓦1000元，工费1200元；2016年11月1日支付购买维修养老院厨房材料款230.40元，维修房屋费用合计11599.4元。另查明，案涉房屋现由连玉平经营养老院。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，张书国与农工商总公司签订的《租赁养老院房屋和设施物品合同书》第二条约定年租金10000元，一年一交；第十条约定此合同是2015年10月15日开始续签合同，双方认真履行，如一方违反，对方有权终止合同，并向对方赔偿损失。张书国未按约定及时支付房屋租金，构成违约，农工商总公司要求解除合同，符合双方的约定，其诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”规定，张书国租赁房屋应按约定履行支付房屋租赁费的义务。张书国拖欠2014年、2015年租赁费26457元，拖欠2016年至2019年租赁费40000元，以应支付张书国和连玉平的劳动报酬22581元折抵相应的租赁费，张书国应支付房屋租赁费43876元。关于房屋维修费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”规定，双方签订的《租赁养老院房屋和设施物品合同书》第三条约定张书国在房屋租赁期间，必须保证房屋、物资完好，负责所租房屋的一切设施保护维修，费用自理，如有损坏，及时维修，物资损坏按价赔偿。根据双方约定，张书国租赁房屋期间，农工商总公司支付的房屋维修费用11599.4元应由张书国负担。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，张书国承认维修，但对支付的费用有异议，但反驳对方诉讼请求所依据的事实未提供证据加以证明。至于违约金。因张书国出具的欠条明确约定逾期不支付拖欠的租金，按20%支付违约金。农工商总公司要求违约金5291元，符合法律规定。关于责任主体问题。张书国与农工商总公司签订《租赁养老院房屋和设施物品合同书》，该合同对张书国具有拘束力。张书国与连玉平离婚，协议养老院经营收益权归连玉平，是张书国对自己权利的处分行为，其与连玉平的离婚协议不能约束其他人，张书国主张关于养老院所有责任与其无关，应由连玉平承担的抗辩理由于法无据，本院不予采信。张书国经营养老院期间因房屋瓦片脱落砸伤行人，使用侵权法律关系，张书国为此支付医药费要求农工商总公司承担缺乏事实与法律依据，对此本院不予支持。张书国要求农工商总公司支付其经营期间的房屋维修费不符合双方约定，本院不予支持。张书国提供书面证人证言，证实其前妻连玉平在农工商总公司当保卫、打扫卫生农工商总公司未支付报酬及维修案涉房屋门前道路支付的费用应由农工商总公司承担，张书国提供的证据不符合法律规定，对此本院不予支持。张书国提供供热合同及其前妻连玉平手写书面凭证，证明2008年-2019年养老院楼梯楼及卫生间的供热费都是连玉平交的，共计10115元，对方应当分担7750元。本院认为，张书国要求农工商总公司承担7750元的供热费的依据不足，本院无法采信。综上所述，张书国系农工商总公司员工，双方更应团结互助、和谐共处，本着互利互惠的原则，经营好养老事业。双方发生纠纷诉至本院后，本院也试图调解使双方言归于好，继续合作，但因争议较大未能调解成功，只能依法作出裁判。本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除白城市农工商联合总公司与张书国签订的房屋租赁合同；二、张书国于本判决生效后立即给付白城市农工商联合总公司房屋租赁费43876元、房屋维修费11599元、违约金5291元，合计60766元；三、张书国于本判决生效后15日内将租赁的房屋腾出返还白城市农工商联合总公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，由张书国负担。本院二审期间，张书国提交的证据：收款收据四份，2019年的7.8.9三个月的票据，一共是4340元，证明被上诉人扣工资抵租金。白城市农工商联合总公司质证意见：对票据真实性没有异议，起诉前的全部扣除，起诉之后的没扣除，这个票据确实是我打的，应该是没有扣除。一审是7月1日立案的，回去可以对账冲抵。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年7、8、9月份扣张书国、连玉平工资抵租金4340.00元，属新证据。本院认为，张书国与白城市农工商联合总公司签订租赁合同，2014年至2015年合计欠租金26457元，张书国与妻子连玉平共同出具欠据，约定2015年12月份还款，并承诺还不上20%违约金。到期后，张书国及连玉平均未给付，于法相悖，应给付此款及违约金。张书国继续承租白城市农工商联合总公司的楼房至2019年10月15日，在2018年6月20日张书国与连玉平离婚，双方约定租赁的楼房由连玉平经营管理，并变更营业执照登记，由张书国变更为连玉平。白城市农工商联合总公司诉求要求解除租赁合同关系主要是基于欠租金，而张书国和连玉平均是白城市农工商联合总公司单位的职工，二人这几年的工资均被白城市农工商联合总公司做账抵所欠租金，并且在一审起诉之后还扣二人工资抵租金，故本院对其要求解除租赁合同不予支持。又因张书国与连玉平离婚，从现有的证据无法区分张书国与连玉平的各自责任，故本院就已查清的事实进行判决。而本案白城市农工商联合总公司明知张书国已离婚，所租楼房由连玉平经营管理，还单独起诉张书国；待白城市农工商联合总公司就张书国离婚前后的租金及所扣抵的工资分清再主张权利。关于房屋修缮费用，因双方在合同中明确规定由张书国自行承担，故一审判决该修缮费用由张书国承担并无不当，本院应予维持。综上所述，张书国的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初2502号民事判决；二、张书国于本判决生效后立即给付白城市农工商联合总公司房屋租赁费26457元、违约金5291元、房屋维修费11599元、合计43347元；三、驳回白城市农工商联合总公司的其它诉求。一审案件受理费660元，二审案件受理费1320.0元，由张书国负担1324.50元，由白城市农工商联合总公司负担655.50元。本判决为终审判决。审判长  常宗仁审判员  张天秋审判员  王洪伟二〇一九年九月二十七日书记员  张 琨