贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6526号原告：中国建设银行股份有限公司黔东南州分行,住所地贵州省凯里市永乐路**，统一社会信用代码：91522600215900356W。负责人：刘志勇，行长。委托诉讼代理人：彭育鋆、龙秋平，贵州七律律师事务所专职律师，代理权限为特别授权。被告：陈旭彤，男，1970年7月8日出生，汉族，住贵州省凯里市。被告：张玉竹，女，1973年2月28日出生，侗族，住贵州省凯里市。被告：贵州高投东南置业有限公司，住，住所地贵州省凯里市迎宾大道南侧体育馆旁凯里公路枢纽组织管理中心大楼**一社会信用代码：91522601577107216A。法定代表人：祝朝旺，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：陆璐，贵州兄弟律师事务所专职律师。原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行（以下简称“建行黔东南州分行”）诉被告陈旭彤、张玉竹、贵州高投东南置业有限公司（以下简称“高投东南置业公司”）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行黔东南州分行的委托诉讼代理人龙秋平，被告陈旭彤、张玉竹，被告高投东南置业公司委托的诉讼代理人陆璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行黔东南州分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告陈旭彤、张玉竹立即向原告偿还借款本金265548.31元，并按照借款合同约定的借款利率、罚息利率向原告支付自2018年9月7日至付清本金及利息之日止的借款利息及罚息；3.判令被告陈旭彤、张玉竹承担原告为实现债权而发生的律师费11949.67元；4.高投东南置业公司对上述借款本金、利息、罚息承担连带担保责任；5.判令原告对被告陈旭彤、张玉竹提供的抵押物，即位于凯里市棉纺厂××区Ｂ地块未来城一期21栋23层23-2号房屋，享有优先受偿权；6.判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由为：2015年8月28日，原告与被告高投东南置业公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告高投东南置业公司对被告陈旭彤、张玉竹与原告发生的借贷关系承担连带保证责任。2014年1月13日，被告陈旭彤、张玉竹因购买凯里市棉纺厂××区Ｂ地块未来城一期21栋23层23-2号房屋与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定借款金额为31万元，借款期限从2011年8月26日起至2030年8月26日止，按月还本付息，还款方式为委托扣款方式，还款方法为等额本息，贷款利率为浮动利率，并对逾期还款的罚息作了明确约定，同时双方还约定原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告陈旭彤、张玉竹承担。另被告陈旭彤、张玉竹用其购买的房屋为借款提供抵押担保，并进行了抵押预告登记。合同签订后，原告依约于2015年9月15日足额向被告陈旭彤、张玉竹发放了贷款，但被告陈旭彤、张玉竹未按期履行偿还贷款的义务，已构成违约，经原告多次催收，均未履行还本付息的义务。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院。陈旭彤、张玉竹辩称：我们一直按期偿还房贷，只是在签订合同的时候，没有注意合同的第16.2.3条，我们现在确实有一笔2万多的贷款逾期了，预计在下个星期就能偿还，不同意原告就此解除合同，我们已经在该房子里面住下了。高投东南置业公司辩称：我公司不应对本案其他被告的债务承担连带保证责任，原告起诉错误，应当驳回原告对我公司的起诉。根据我公司与原告签订的最高额保证合同的约定，我公司只对与原告因购置“未来城一期”或购置我公司依法销售的房产以及等产生的借贷关系的债务。根据陈旭彤、张玉竹与原告签订的借款合同的约定，应当在陈旭彤、张玉竹出现无法按时足额偿还借款本息；提供虚假的、无效的、不完整的信息等情形时，我公司才承担保证责任。本案中，原告并未提供相应证据。陈旭彤、张玉竹在2017年4月14日向原告借款30700元，不符合最高额保证合同中明确的债务，我公司无需对此承担连带保证责任。经审理查明，2014年4月10日，以高投东南置业公司为保证人（甲方）与建行黔东南州分行为债权人（乙方）签订了《个人住房借款最高额保证合同》，合同主要约定：一、本合同的债务人是指因购置坐落于凯里迎宾西路西侧、原棉纺厂片区“未来城一期”属之住房房产（住房/商业用房/或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人……本合同所称的“主合同”是指在本合同第二条约定的期间内乙方与债务人形成的债权债务关系所签订的一系列合同、协议、以及其他法律性文件。二、被保证的债权是指自2014年4月10日至2014年10月8日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为2亿元。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。三、甲方提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任；四、保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至以下第（二）项所述之日止。（二）抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；若发生法律法规规定或主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止……十一、保证期间，乙方根据主合同的约定，宣布债务提前到期的，乙方有权要求甲方在该提前到期日起五个银行工作日内承担保证责任，甲方同意按照乙方要求承担保证责任。2015年8月28日，陈旭彤、张玉竹因购买高投东南置业公司开发的“凯里市棉纺厂××区Ｂ地块未来城一期21栋23层23-2号房屋向建行黔东南州分行申请贷款。双方以陈旭彤、张玉竹为借款人，以建行黔东南州分行为贷款人就贷款事宜签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要内容为：“1.借款本金31万元，借款期限为180个月,贷款用途为借款人支付其购买凯里市棉纺厂××区Ｂ地块未来城一期21栋23层23-2号房屋。2.本合同项下贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照合同第二十九条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。3.还款方式为委托扣款方式，还款方法为等额本息还款。4.担保方式为抵押加最高额保证，抵押财产为本合同项下贷款所购房屋；5.贷款的发放：贷款人将款项一次划入借款人指定账户；6.借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；7.贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。8.如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律的规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。9.借款人未履行对中国建设银行负有的其他到期债务，或贷款人发现借款人有其他拖欠债务的行为的，可能危及贷款人债权，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系……”合同签订后，建行黔东南州分行与陈旭彤、张玉竹为涉案商品房办理了抵押权预告登记。2015年9月15日，建行黔东南州分行依约将陈旭彤、张玉竹的贷款31万元直接汇入合同指定的高投东南置业公司帐户内。之后，陈旭彤与建行黔东南州分行办理了“快e贷”业务，借款额度为30700元，有效期自2017年4月14日至2018年4月14日。在借款额度有效期内，陈旭彤向建行黔东南州分行借款，截止2018年4月14日，陈旭彤累计拖欠建行黔东南州分行“快e贷”业务借款本金29012.28元。现建行黔东南州分行以陈旭彤的行为构成违约为由，向本院提起诉讼。另查明，2017年3月9日，以建行黔东南州分行为甲方，贵州七律律师事务所为乙方，双方签订《个人类不良贷款批量诉讼委托代理合作协议》，按照协议约定内容，建行黔东南州分行就本案委托律师进行诉讼应支付的律师费用为11949.67元（265548.31元×4.5%）。庭审中，因各方当事人意见分歧较大，本院案经本院调解未果。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。建行黔东南州分行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与陈旭彤、张玉竹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及陈旭彤与建行黔东南州分行办理“快e贷”业务所签订的相关合同，以及建行黔东南州分行与高投东南置业公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的有关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。根据陈旭彤、张玉竹与建行黔东南州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中“借款人未履行对中国建设银行负有的其他到期债务，或贷款人发现借款人有其他拖欠债务的行为的，可能危及贷款人债权，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系”以及合同中“借款人未履行对中国建设银行负有的其他到期债务，或贷款人发现借款人有其他拖欠债务的行为的，可能危及贷款人债权，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系”的约定，陈旭彤在建行黔东南州分行办理“快e贷”业务后，向建行黔东南州分行借款，现逾期不还款，拖欠建行黔东南州分行“快e贷”业务借款本金29012.28元，构成违约。建行黔东南州分行有权有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。因此，建行黔东南州分行以陈旭彤拖欠建行黔东南州分行“快e贷”业务借款本金29012.28元为由，主张解除其与陈旭彤、张玉竹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并主张陈旭彤、张玉竹偿还借款本金及利息罚息，有事实及法律的依据，本院依法予以支持。根据当事人意思自治的民事诉讼原则，陈旭彤、张玉竹按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的承担借款利息（含罚息、复利）后，不再承担迟延履行期间的加倍债务利息。陈旭彤、张玉竹所有的位于凯里市棉纺厂××区Ｂ地块未来城一期21栋23层23-2号房屋作为贷款抵押物并已经办理了抵押权预告登记，故建行黔东南州分行提出对该房屋享有优先受偿权的主张，有事实和法律的依据，本院依法予以支持。根据高投东南置业公司与建行黔东南州分行签订的《个人住房借款最高额保证合同》中“本合同所称的“主合同”是指在本合同第二条约定的期间内乙方与债务人形成的债权债务关系所签订的一系列合同、协议、以及其他法律性文件”以及“保证期间，乙方根据主合同的约定，宣布债务提前到期的，乙方有权要求甲方在该提前到期日起五个银行工作日内承担保证责任，甲方同意按照乙方要求承担保证责任”的约定，本案中陈旭彤违反其与建行黔东南州分行签订的《个人住房借款最高额保证合同》的约定，被建行黔东南州分行宣布债务提前到期，建行黔东南州分行有权要求高投东南置业公司承担保证责任。高投东南置业公司作为借款连带保证人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当承担连带责任保证，其在承担保证责任后，有权向陈旭彤、张玉竹追偿。对于建行黔东南州分行主张高投东南置业公司对陈旭彤、张玉竹应承担的律师费承担连带担保责任的诉讼请求，因律师费不属于双方签订的《个人住房借款最高额保证合同》的保证内容，且建行黔东南州分行与陈旭彤、张玉竹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（诉讼费、律师费等）由借款人承担，故建行黔东南州分行主张的律师费，应当由陈旭彤、张玉竹向其支付，高投东南置业公司不就该项费用承担连带支付义务。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司黔东南州分行与陈旭彤、张玉竹于2015年8月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、陈旭彤、张玉竹在本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司黔东南州分行借款本金265548.31元及利息（含罚息）（利、罚息自2018年9月7日起，按个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付至本金及利息清偿之日止）。三、贵州高投东南置业有限公司对上述陈旭彤、张玉竹应承担的借款本金、利息（含罚息）承担连带责任保证。四、陈旭彤、张玉竹于本判决生效之日起十日内付中国建设银行股份有限公司黔东南州分行律师费11949.67元。五、中国建设银行股份有限公司黔东南州分行对陈旭彤、张玉竹用于抵押贷款的房屋（凯里市棉纺厂××区Ｂ地块未来城一期21栋23层23-2号房屋）在抵押担保范围内享有优先受偿权。六、驳回中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取2731元,由被告陈旭彤、张玉竹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  杨凯鹏二〇一九年九月二十七日书记员  文艺薇