河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初8275号原告：新郑市超达置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇龙泊南路南侧、魏庄村。法定代表人：李海军，总经理。委托诉讼代理人：魏权伟，河南新良明律师事务所律师。委托诉讼代理人：常争争，河南新良明律师事务所实习律师。被告：闻田宇，男，1993年10月27日出生，汉族，住河南省项城市。原告新郑市超达置业有限公司与被告闻田宇商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日作出（2019）豫0184民初4282号民事判决，原告新郑市超达置业有限公司不服该判决，提起上诉。2019年7月19日，河南省郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终14446号民事裁定，撤销本院（2019）豫0184民初4282号民事判决，发回重审。本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新郑市超达置业有限公司的委托诉讼代理人魏权伟、常争争到庭参加诉讼，被告闻田宇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新郑市超达置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的编号为150××××****的《商品房买卖合同》，判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记、初始登记的注销手续；2.判令被告支付给原告已代其偿还的银行贷款本息罚息9420.70元（暂计至2019年1月30日，实际以工商银行扣除的数额作为诉请）、违约金329.72元（自代偿之日以代偿数额为基数按日万分之五暂计算至2019年4月8日，主张至实际支付之日），暂共计9750.42元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年4月14日签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买基正·唐宁1號G8幢2单元24层2403号房屋，合同约定以按揭形式支付房屋款项，原告为被告提供阶段性连带保证责任。协议约定被告迟延付款达30日原告有权解除合同。但被告自2019年1月未依约定偿还贷款，原告已代被告向银行承担保证责任数次，原告向被告多次发函催款，但被告均置之不理。根据法律规定及双方约定，被告已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特向本院提起诉讼。被告闻田宇未作答辩，亦未提交证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月14日，原告（××）与被告（××）签订编号为150××××****的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于新郑市××镇龙泊××魏庄村××西的基正·唐宁1號G8幢2单元24层2403号房屋，该商品房的建筑面积为89.9平方米，总价款为497441元。第六条付款方式及期限约定，××以现金形式支付149441元，付款时间为2015年4月14日，以商业贷款方式支付348000元。第七条××逾期付款的违约责任约定，逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之1的违约金。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。同日，被告与原告签订作为附件四的《合同补充协议》，该协议第二条关于按揭贷款付款的补充约定第4项，如果××为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及××因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。××有权选择立即解除本合同。××选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。（3）如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求××承担担保责任，则××除应按照本条前款约定向××还款、赔偿及支付补偿金外，自××代××向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。××应按照本合同的有关约定承担违约责任。合同签订后，被告依约向原告支付首付款。2015年5月13日，由原告提供连带责任保证，被告与中国工商银行股份有限公司郑州东区支行签订《个人购房借款/担保合同》，向该银行借款348000元，被告将所购新郑市××镇龙泊××魏庄村××西的基正·唐宁1號G8幢2单元24层2403号房产抵押给该银行。2015年5月20日，新郑市房管局办理了涉案房屋的预购商品房抵押登记证明。后中国工商银行股份有限公司郑州东区支行依约将348000元借款支付给原告。上述合同签订后，因被告未依约履行还款义务，截至2019年1月30日，贷款银行从原告账户扣划9420.7元用于偿还被告贷款。原告在承担连带保证责任后于2019年2月26日向被告邮寄《催款通知书》，要求被告接到函件后三个工作日联系原告，协商处理原告承担担保责任的相关事宜。2019年3月18日，原告向被告邮寄《关于解除的函》，告知被告其已承担担保责任，涉及金额9420.70元，通知被告解除双方签订的上述《商品房买卖合同》。另查，涉案房屋尚未办理不动产权证，同时该房屋因纠纷被深圳市福田区人民法院查封。中国工商银行股份有限公司郑州东区支行诉闻田宇、新郑市超达置业有限公司金融借款合同纠纷一案，河南省郑州市高新技术产业开发区人民法院于2019年5月15日作出（2019）豫0191民初11406号民事判决，判决闻田宇偿还贷款余额331085.46元及利息、复利，并支付律师费16760元，同时判决新郑市超达置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，该判决已生效。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。根据《补充协议》第二条关于按揭贷款付款的补充约定，××没有按照约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，××有权选择立即解除合同。被告未按时偿还银行贷款，导致原告承担保证责任，原告向被告发出通知，要求其偿还代付的银行贷款和其他损失，但被告并未偿还，原告据此要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因涉案房屋协助办理相关注销手续，是商品房买卖合同解除后当事人的附随义务，尽管涉案房屋被其他人民法院查封，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”的规定，涉案房屋的预告登记并不产生不动产物权的设立或变动的效果，且因合同解除而失效。因此，原告提出被告协助办理上述合同备案信息、预告登记、初始登记的注销手续的请求，本院予以支持。本案系商品房预售合同纠纷，并非追偿权纠纷，故对于原告在本案中要求被告支付其代为偿还的贷款并承担违约金的诉讼请求，本院依法不予处理。关于被告已支付的购房款问题，被告可依法另行主张。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告新郑市超达置业有限公司与被告闻田宇于2015年4月14日签订的编号为1500103****的《商品房买卖合同》；被告闻田宇于本判决生效之日起十日内协助原告新郑市超达置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记、初始登记的注销手续；驳回原告新郑市超达置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告闻田宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  孙保宪人民陪审员  刘建伟人民陪审员  王玉玲二〇一九年九月二十六日代理书记员  宋改换