辽宁省朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初1446号原告：中国银行股份有限公司朝阳分行，住所地朝阳市双塔区新华路二段**。负责人：邵培，行长。委托诉讼代理人：马长鹏，辽宁亮法律师事务所律师。被告祝玉书，男，1972年9月16日出生，汉族，农民，户籍地河南省范县，住朝阳市。被告丁桂芹，女，1972年11月27日出生，汉族，农民，户籍地河南省范县，住朝阳市。被告：朝阳市铭丰房地产开发有限责任公司，，住所地朝阳市龙城区文化路五段**501法定代表人：张明明，经理。委托诉讼代理人：姜晓玲，女，1986年2月11日出生，汉族，该公司职员，住朝阳市双塔区。被告：朝阳市泰运房地产置业担保股份有限公司，住，住所地朝阳市双塔区柳城路三段**/div>法定代表人：阎骏，经理。委托诉讼代理人：于铁军，男，1969年2月7日出生，汉族，该公司职员，住朝阳市双塔区。原告中国银行股份有限公司朝阳分行（以下简称中国银行）诉被告祝玉书、丁桂芹、朝阳市泰运房地产置业担保有限公司（以下简称泰运担保公司）、朝阳市铭丰房地产开发有限责任公司（以下简称铭丰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告中国银行的委托诉讼代理人马长鹏、被告铭丰房地产公司的委托诉讼代理人姜晓玲、被告泰运担保公司的委托诉讼代理人于铁军到庭参加诉讼，被告祝玉书、丁桂芹经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告之间2013年3月25日签订的2012年房字9**《个人一手住房贷款合同》；2、请求判令被告祝玉书、丁桂芹立即偿还借款118,136.76元，给付欠息3,433.63元，总计121,570.39元，并给付自2018年7月12日起至执行完毕止按贷款合同约定的利息及罚息；3、依法确认被告祝玉书、丁桂芹所有位于朝阳市兴中路43号70Ｃ2号302室（龙城新区的房屋对上述欠款承担抵押担保责任，原告对该房屋的折价、变卖或者拍卖价款享有优先受偿权；4、请求判令被告铭丰房地产公司、泰运担保公司对上述欠款承担连带还款责任；5、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年8月13日，因购房需要，原告与被告双方签订了20122年房字9**个人一手住房贷款合同》，约定被告祝玉书、丁桂芹向原告借款24万元，借款期限为10年，同时约定用祝玉书、丁桂芹所购房屋作为抵押担保，铭丰房地产公司为此项贷款承担阶段性连带保证责任。同日，原告与被告泰运担保公司签订了2012年2年房字9**人贷款保证合同》，约定被告泰运担保公司为祝玉书此项贷款提供全程连带责任保证。后原告将被告祝玉书、丁桂芹所购的房屋办理了抵押登记。2012年8月22日，原告如约将借款划入被告祝玉书指定账户内。但被告祝玉书仅还款至2018年5月便不再还款，截止2018年6月12日已逾期7期未还款，尚拖欠原告本金118,136.76元，利息3,433.63元。根据双方合同约定，被告祝玉书未按期归还贷款本息的即构成违约，原告即可以宣布合同项下的贷款本息全部提前到期。与被告铭丰房地产公司、泰运担保公司签订的保证合同约定：即使主债务在本合同之外同时存在其他担保或保证的，不影响债权人本合同项下任何权利及其行使。根据物权法第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”之规定，被告铭丰房地产公司、泰运担保公司应该对被告祝玉书的欠款承担连带还款责任。二被告祝玉书、丁桂芹为夫妻关系，应当承担共同还款责任。现被告祝玉书已逾期7期未还贷款本息，已构成违约。为了维护自己的合法权益，现起诉至贵院，请求贵院判如所请。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为给付自2019年1月16日起至执行完毕止贷款合同约定的利息、罚息。被告祝玉书、丁桂芹未到庭，无答辩。被告铭丰房地产公司辩称，祝玉书、丁桂芹属恶意拖欠房款，请求法院执行抵押房屋偿还贷款，同时解除我公司连带还款责任。被告泰运担保公司无异议。当事人围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了如下证据：1、《个人一手住房贷款合同》；2、《个人贷款保证合同》；3、借款借据；4、期房抵押登记证；5、已还借款明细清单；6、被告祝玉书、丁桂芹身份信息及结婚证；7、不动产登记证明。本院组织到庭当事人进行了质证，上述证据当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告祝玉书、丁桂芹未到庭，无答辩，视为放弃抗辩权利。本院经审理认定的事实如下：2012年8月13日，原告与被告祝玉书、铭丰房地产公司签订编号为2012年房2年房字9**一手住房贷款合同》，合同约定：被告祝玉书向原告借款24万元，期限120个月，用途为购买位于朝阳市龙城新区的房屋，贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰。每满一个浮动周期后，以重新定假日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。还款方式为按月等额本息还款法。未按期归还贷款本息，构成借款人在本合同项下违约，贷款人有权或分别采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任等。借款人祝玉书、丁桂芹以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后5日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后3日内办理正式抵押登记。被告铭丰房地产公司提供阶段性担保，按照本合同约定承担连带保证责任。本合同项下保证期间为最后一期债务履行期届满之日后两年。自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已经到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。原告与被告祝玉书、丁桂芹于2012年8月16日在朝阳市房产局办理了期房抵押登记。2012年8月13日，原告与被告泰运担保公司签订编号为2012年房字2年房字9**款保证合同》，合同约定：泰运担保公司提供全程连带责任保证。保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期限届满之日后两年。主合同双方解除主合同或者行使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。合同签订后，原告于2012年8月20日向被告祝玉书指定账户发放了贷款24万元，月利率为5.4586‰。截至2019年1月16日，被告祝玉书已还款70期，逾期7期，本金余额118,136.76元，利息及罚息3,433.63元，合计121,570.39元。另查明，被告祝玉书、丁桂芹系夫妻关系，借款人祝玉书借款用于购买二人名下的房屋，即二人用于抵押担保的房屋。再查明，被告铭丰房地产公司于2019年7月9日取得包括被告祝玉书、丁桂芹所购房屋在内其公司开发房产的不动产登记证明，但被告祝玉书、丁桂芹尚未办理房屋所有权证，原告亦未取得抵押房屋的他项权证。上述事实，有原、被告当庭陈述及个人一手住房贷款合同、个人贷款保证合同、抵押登记备案证书、借款借据、贷款已还款明细清单、身份信息、结婚证及不动产登记证明等证据证明，经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，原告与被告祝玉书、铭丰房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》及与被告泰运担保公司签订的《个人贷款保证合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该贷款合同虽系被告祝玉书一人签字，但所贷款项用于购买其夫妻二人名下的房产，应认定系夫妻共同债务，由被告祝玉书、丁桂芹共同偿还。被告祝玉书、丁桂芹未按合同约定按时偿还贷款本息的行为，属合同约定的违约事项，应承担违约责任。原告依约有权要求解除合同，要求被告祝玉书、丁桂芹偿还贷款本息，要求被告铭丰房地产公司、泰运担保公司承担连带责任保证，故对原告的上述诉讼请求本院予以支持。被告祝玉书、丁桂芹未到庭，视为对原告诉讼请求的默示自认。因被告祝玉书、丁桂芹所购房屋系期房，尚未办理房屋所有权证，仅在朝阳市房产局办理了期房抵押登记即抵押预告登记，抵押预告登记不能直接产生抵押权，而是抵押登记请求权，原告作为涉案房屋抵押预告登记的权利人，其享有的是抵押登记请求权，可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告铭丰房地产公司提出免除担保责任的抗辩主张，因被告祝玉书、丁桂芹尚未办理房屋所有权证，原告亦未取得该抵押房屋的他项权证，根据合同约定，不能免除其担保责任。被告铭丰房地产公司、泰运担保公司在向原告承担保证责任后，有权向被告祝玉书、丁桂芹追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司朝阳分行与被告祝玉书签订的2012年房字92年房字9**住房贷款合同》；二、被告祝玉书、丁桂芹于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司朝阳分行借款本金118,136.76元，及截至2019年1月16日的利息、罚息3,433.63元，合计121,570.39元；并自2019年1月17日起至借款还清之日止按合同约定利率计付利息、罚息，利随本清。三、被告朝阳市铭丰房地产开发有限公司、朝阳市泰运置业担保有限公司对上述款项承担连带责任保证。承担保证责任后，有权向被告祝玉书、丁桂芹追偿。驳回原告中国银行股份有限公司朝阳分行要求对被抵押的朝阳市兴中路43号70C2单元302室的房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,732元，公告费560元，合计3292元（原告预交），由四被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  王雅君人民陪审员  李 艳人民陪审员  黄玉玲二〇一九年九月十九日书 记 员  刘晶赢