北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初11611号原告：马晰端，女，1982年11月18日出生，汉族，北京市公交集团公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘桂林，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜文慧，北京市时代九和律师事务所实习律师。被告：马超云，男，1930年4月6日出生，汉族，中国工商银行退休会计，住北京市西城区。委托诉讼代理人：左亚楠，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋春泉，北京市京师律师事务所律师。被告：马希昕，男，1990年9月24日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：樊羽生，北京晓生律师事务所律师。委托诉讼代理人：李响，北京晓生律师事务所实习律师。第三人：马惠平，女，1948年6月26日出生，汉族，北京市育才中学退休教师，住北京市西城区。第三人：马政钦，男，1955年1月24日出生，汉族，中华全国供销合作总社退休干部，住北京市海淀区。第三人：马丽民，女，1954年1月20日出生，汉族，北京时尚银燕科贸发展有限公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘桂林，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜文慧，北京市时代九和律师事务所实习律师。第三人：马政斌，男，1957年9月28日出生，汉族，中国工商银行退休职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：樊羽生，北京晓生律师事务所律师。委托诉讼代理人：李响，北京晓生律师事务所实习律师。原告马晰端与被告马超云、马希昕，第三人马惠平、马政钦、马丽民、马政斌确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马晰端之委托诉讼代理人刘桂林、姜文慧、被告马超云之委托诉讼代理人左亚楠、宋春泉、被告马希昕之委托诉讼代理人樊羽生、李响、第三人马惠平、第三人马政钦、第三人马丽民之委托诉讼代理人刘桂林、姜文慧、第三人马政斌之委托诉讼代理人樊羽生、李响到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马晰端向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令二被告于2013年4月9日签订的合同编号为xxx的《存量房屋买卖合同》无效；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二被告于2013年4月9日签订了合同编号为xxx的《存量房屋买卖合同》，约定马超云将北京市西城区xxx的房屋以300000元的价格出售给马希昕，该合同系二被告恶意串通签订，侵占了原告依法应享有的遗产份额，损害了原告的合法权益，应属无效。马超云及其配偶吴银素于1948年结婚，涉案房屋为中国工商银行总行于1999年12月28日分配给夫妻二人的住房，属于夫妻共同财产，吴银素于2004年1月3日去世，没留下遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第二条、第十条的规定，马超云及马超云与吴银素的长女马惠平、长子马政（即原告之父)、次子马政钦、三子马政斌（即马希昕之父）对吴银素的遗产享有继承权，即涉案房屋中属吴银素所有的份额应均分五份，由上述五人依法继承。2009年8月6日，长子马政去世，其所继承的吴银素的遗产份额依法由原告继承。2013年北京市西城区房屋的均价约为每平方米60000元，涉案房屋建筑面积为165．1平方米，市场价值约为990万元，马超云在无权处分的情况下，以30万元的价格将涉案房屋出售给马希昕，属于“明显不合理的低价”，且马希昕并未支付房款，马超云也一直未向马希昕主张，显然二被告是无偿转让。二被告是以买卖为名，行赠予之实，恶意串通侵占原告的遗产份额，二被告签订的合同无效。由于涉案房屋一直由马超云居住，原告对涉案合同签订一直不知情，直到2019年2月，原告才偶然得知自己的权益受到了侵害，故诉至法院。马超云辩称，不同意原告的诉讼请求，我方认为合同是有效的，不存在恶意串通的情形，但物权转移应当是无效的，因为侵犯了其他共有人的财产权益。涉案房屋是马超云和吴银素的夫妻共同财产，购房款也是在夫妻关系存续期间用共同财产购买的。在吴银素去世后，并未办理继承，因为马政斌和马希昕答应给马超云养老送终，马超云没有法律意识，想把房子过户给孙子马希昕，没想到会侵犯其他共有人的利益，购房款30万元是随便填的，并未实际支付。马希昕辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案房屋属于马超云和吴银素的夫妻共同财产，我方认为马超云将房屋以买卖形式过户给马希昕构成无权处分，但合同是有效的，不存在恶意串通的情形。因为马超云也知道涉案房屋有四个子女的份额，特意让四个子女签字，因为马政去世了，老人让马政的妻子马丽民签了字，只是没有意识到转继承的问题，没有想到让马晰端签字。马超云与马希昕签订房屋买卖合同只是过户的一种形式，马超云实际是把房子过户给马希昕。马惠平述称，我认为涉案合同无效。因为父亲找了后老伴儿，我们不放心，后来马政斌跟父亲谈将房屋过户到他名下，但因为他名下有房，所以又谈过户到马希昕名下。马政斌让我们签个协议，同意将房屋过户到马希昕名下。我和马政钦都在，就由我草拟了协议底稿，马政钦也同意，他着急走，就在空白纸上签了名字，让我把正式协议往上誊写，誊写后我也签了名字。后来马政斌把协议拿走了，他怎么找的马丽民签字我就不清楚了。签订家庭协议时马晰端并不在场。马政斌出示的协议并非我誊写的那份，我誊写的那份后面还有待父亲百年之后，房产作为父亲遗产按法定继承由四子女共同继承的内容。马政钦述称，我认为涉案合同无效，侵犯了马晰端的权益。父亲找了后老伴儿，我们同意将涉案房屋暂时过户到马希昕名下，父亲百年之后房屋由四个子女共有，基于这种情况，由马惠平草拟了协议底稿，底稿后面有待父亲百年之后，房产作为父亲遗产按法定继承由四子女共同继承的内容。我当时着急走，就在空白纸上签了名字，让马惠平在上面誊写正式协议。签订家庭协议时马晰端并不在场。马丽民述称，马政斌找我说换房产本，采取欺骗手段让我在家庭协议的复印件上签字，我本身不同意将涉案房屋过户给马希昕，并且签订家庭协议时马晰端也并不在场，马晰端对于涉案房屋过户一事并不知情，马超云将涉案房屋过户给马希昕也侵犯了马晰端的权益。马政斌述称，2013年2月28日，我从马惠平手里拿到了她和马政钦签字的家庭协议，我让父亲马超云看过后，父亲说写的可以，让马丽民也去签字。我担心马丽民会觉得马惠平和马政钦签了好几天了才找她签挑理，就把家庭协议的落款日期遮挡后进行了复印，拿复印件去找马丽民签字，马丽民也签字了。本院经审理认定事实如下：马超云与吴银素系夫妻关系，二人育有长女马惠平、长子马政、次子马政钦、三子马政斌。马政与马丽民系夫妻关系，二人育有一女马晰端。马政斌与马希昕系父子关系。吴银素于2004年1月3日去世。马政于2009年8月6日去世。位于西城区丰融园**楼2门601的房屋（以下简称涉案房屋），于2004年11月1日登记在马超云名下，产权来源为成本价出售住宅。2013年4月9日，马超云与马希昕签订了合同编号为xxx的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定马超云将坐落于西城区xxx房屋出售给马希昕，房屋建筑面积为165．1平方米，成交价格为300000元。同日，诉争房屋登记至马希昕名下。诉讼中，马超云、马希昕均表示300000元房款并未支付，双方的真实意思表示为赠与。庭审中，马希昕向本院提交了手写协议一份，内容为：“父亲马超云在西城区xxx有房屋一套，欲过户给孙子马希昕。马超云之女马惠平、之子马政钦同意父亲马超云将房屋过户给马希昕的决定。”落款处签有马政之妻马丽民、马惠平、马政钦。马丽民认可签名系其本人书写，但表示其签字时并没有马惠平和马政钦的签字，其是在协议的复印件上签的字。马惠平和马政钦不认可二人签字的真实性，向本院提交了未签字的手写协议底稿一份，欲证明马希昕提交的协议与马惠平书写的协议不一致，并申请对其二人签字及协议是否为原件进行鉴定，后二人又撤回了鉴定申请。马晰端对协议底稿的真实性予以认可。马超云认为协议底稿并未签字，对真实性不发表意见。马希昕对协议底稿的真实性不予认可。诉讼过程中，各方当事人均认可涉案房屋系使用马超云和吴银素的夫妻共同财产购买，于吴银素去世后登记在马超云名下，涉案房屋属于马超云和吴银素的夫妻共同财产。现马晰端以对上述房屋买卖情况不知情，马超云在无权处分的情况下将涉案房屋以买卖之名赠与马希昕，双方构成恶意串通，损害了其合法权益为由，要求确认涉案《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。马超云认可其无权处分涉案房屋，但认为其并没有恶意，因为缺乏法律知识导致侵害了马晰端的权益。马希昕认为马晰端知道马超云将涉案房屋过户给马希昕且并未提出异议，马希昕未就其主张向本院提交证据。马惠平和马政钦均称，签订家庭协议时马晰端并不在场，家庭协议的内容是涉案房屋暂时过户到马希昕名下，待马超云百年之后作为马超云的遗产由兄弟姐妹进行分配。本院认为：继承从被继承人死亡时开始。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。根据上述查明的事实，诉争房屋系马超云与吴银素婚姻关系存续期间购买，于吴银素去世后登记在马超云名下，应为马超云和吴银素的夫妻共同财产，各方当事人亦对此予以确认。吴银素去世后，家庭成员未对涉案房屋进行析产；继承人未对遗产继承分割，涉案房屋应当由马超云、马惠平、马政、马政钦、马政斌继承。马政于吴银素死亡后遗产分割前死亡，故其所享有的从吴银素处继承的涉案房屋的份额由其第一顺位法定继承人马丽民、马晰端、马超云转继承。故马超云处分涉案房屋时，涉案房屋应当由马超云、马惠平、马政钦、马政斌、马政之妻马丽民及马晰端共同共有。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，各方均认可马超云和马希昕不具有真实的买卖涉案房屋的意思表示，而是通过房屋买卖的形式将涉案房屋过户至马希昕名下，故依法应确认双方于2013年4月9日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。对于双方以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为，因双方均认可马希昕无需支付购房款，双方真实的意思表示是马超云向马希昕赠与涉案房屋，故依据双方当事人的真实意思表示，上述《存量房屋买卖合同（自行成交版）》其实质应为赠与合同性质。依据我国物权法之相关规定，处分共同共有的财产，应当经全体共有人同意。马超云处分共有财产予以赠与的行为，未获得马晰端的追认，亦属无效。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国继承法》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：确认马超云与马希昕于二〇一三年四月九日签订的合同编号为xxx的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。案件受理费2900元，由被告马超云、马希昕共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员  田晓昕二〇一九年九月十九日书记员  郭莹莹书记员  戴 琪