四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初12425号 原告：四川省嘉丽来物业管理有限责任公司，住所地：成都市太升北路56-58号江信大厦25楼1号。 法定代表人：李进，总经理。 委托诉讼代理人：张传禹，男，1957年9月19日出生，汉族，住四川省叙永县，系公司员工 委托诉讼代理人：李科，男，1985年1月12日出生，汉族，住成都市成华区，系公司员工。 被告：刘歆，男，1973年6月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）与被告刘歆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉丽来物业公司的委托诉讼代理人张传禹、李科，被告刘歆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉丽来物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费及其他垫付费用10664.8元及违约金3199元，合计13863.8元，具体数额以庭审当日数额为准；2.判令被告承担本案诉讼费。嘉丽来物业公司变更诉讼请求为：判令被告支付各项费用11388.74元及违约金3397.4元，合计14786.2元。 事实和理由：原告与齐力花园业委会签订了《齐力花园小区物业管理服务合同》，约定：原告为齐力花园提供物业服务，齐力花园小区业主和物业使用人应按照合同的约定按时足额缴纳物业服务费等相关费用。原告一直为齐力花园小区提供物业服务至本诉讼日末离场。被告系齐力花园小区55-A-102的业主（物业使用人），却未按合同约定向原告支付物业费。故请求法院判如所请。 被告刘歆辩称，1.嘉丽来物业公司与业主无合同关系，2011年5月1日至今嘉丽来物业公司与业委会没有签订正式合同，嘉丽来物业公司无合同依据；2.嘉丽来物业公司擅自提价，无合同依据；3.嘉丽来物业公司提供的“事实物业服务”是违法的强行服务，强迫接受不合理物业费等费用，拒绝接受业主的服务监督，无视业主的合法权利；4.滞纳金没有合同依据；5.物业管理费和相关费用的主张已过诉讼时效；6.双方不存在合同关系，嘉丽来物业公司也未履行《服务合同》的约定义务，违约在先，被告享有先履行抗辩权；7.根据成都市住房和城乡建设局物业物管科指导意见，依据《关于我市物业服务等级划分物业收费政价标准及有关问题的通知》，嘉丽来物业公司提供的物业服务值0.4元/平方米每月；8.嘉丽来物业公司未完成法定的举证责任，应对其已履行了合同约定义务承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果；9.嘉丽来物业公司未尽到基本的管理责任，导致大量住户被盗的事实，其存在严重过失；10.嘉丽来物业公司严重违法法律规定未经全体业主同意擅自在小区公共区域建设快递柜等设施谋取私利；11.嘉丽来物业公司在事实服务期间完全未履行职责，导致小区安全、绿化、小区环境等处于无序状态。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.嘉丽来物业公司提交了齐力花园物业服务试用合同（2份），证明存在物业服务关系，刘歆应该履行相关的物业责任。刘歆对该证据关联性有异议，认为不能达到证明目的，物业服务试用合同已过期，没有法律效力。本院对该证据真实性、合法性、关联性予以采信； 2.嘉丽来物业公司提交了催缴函、邮寄单及物流情况查询单，证明通过快递的方式向刘歆进行催收欠费的事实。刘歆对该证据真实性有异议，称不是本人签收，签收的字迹不是本人书写，对地址无异议。本院认为该组证据能够证明嘉丽来物业公司邮寄了催收函，且物流信息显示已签收，故对该证据三性予以采信； 3.嘉丽来物业公司提交了公证书，证明2018年5月嘉丽来物业公司向刘歆主张了权利。刘歆对该证据关联性有异议，称没有收到，不知道是不是送达到邮箱。本院认为公证书详细载明了催收过程及针对主体，故对该证据的三性予以采信； 4.嘉丽来物业公司提交了齐力花园小区实景、工作简报、文化活动建设、获得政府相关部门表彰和业主认同资料，证明其工作得到政府职能部门的认可。刘歆对该组证据真实性有异议，称系嘉丽来物业公司自己制作，不具有证明效力。本院对该证据真实性、合法性予以采信，关联性不予采信； 5.嘉丽来物业公司提交了齐力花园设施设备维护部工作情况照片、环境保洁维护部工作情况照片、绿化维护部工作情况照片，证明对小区物业尽到了相关的维护职责。刘歆对该组证据的真实性有异议，称该组证据系嘉丽来物业公司自己制作，不具有证明效力。本院对该证据真实性、合法性、关联性予以采信，能否到达尽到物业服务职责的证明目的将结合其他证据予以综合认定； 6.刘歆提交了《关于齐力花园重新选聘物业公司的请示》，证明关于重新选聘物业公司的事实。嘉丽来物业公司对该证据关联性有异议。本院对该证据真实性、合法性予以采信，关联性不予采信； 7.刘歆提交了锦屏社区居委会出具的《关于要求嘉丽来物业公司正常履职的告知函》、齐力花园2018年物业服务情况调查、业委会出具函件，证明嘉丽来物业公司服务质量很差及相关情况。嘉丽来物业公司对该证据三性不予认可，不能达到证明目的。本院对该证据真实性、合法性予以采信，关联性将结合其他证据予以综合认定。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2012年7月18日，青羊区齐力花园第三届业主委员会（以下简称齐力花园业委会）与嘉丽来物业公司签订了《齐力花园物业服务试用合同》，主要约定：多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1元/平方米每月收取；业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金；本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日；本合同试用期满后，乙方通过对业主满意度的测评，如业主满意率双过半数通过，则试用期合格，试用期合格后甲、乙双方将另行签订正式物业服务合同；如遇业主和物业使用人室内盗窃案件发生，造成业主或物业使用人物品被盗的，经报案后，根据公安部门已界定出的小型物品及隐性财产的损失，并经相关部门定性属于乙方管理责任的，由乙方于业主和物业使用人协商解决。 另查明，1.自试用合同于2012年10月31日届满后，嘉丽来物业公司一直为齐力花园小区实际提供物业服务；2.刘歆系位于成都市青羊区业主，房屋面积131.99㎡；3.刘歆于2012年7月起一直未缴纳物业服务费；4.2016年10月9日，嘉丽来物业公司通过顺丰速运向刘歆寄送了物业欠费催收通知单，邮寄地址为案涉物业地址，收件人为刘歆，运单动态显示2016年10月9日已签收。 本院认为，齐力花园业委会与嘉丽来物业公司签订《齐力花园物业服务试用合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 关于本案是否已过诉讼时效。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，嘉丽来物业公司于2016年10月9日通过顺丰速运向刘歆寄送了物业欠费催收通知单，运单动态显示2016年10月9日已签收，故2014年10月8日之前的物业费已超出诉讼时效，刘歆主张已过诉讼时效的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于2014年10月9日至2019年8月31日的物业服务费。嘉丽来物业公司于2012年10月31日试用合同期限届满后，嘉丽来物业公司事实上仍按照《齐力花园物业服务试用合同》为齐力花园小区提供物业服务，刘歆作为小区业主，应当按照合同约定支付物业服务费。根据案涉合同约定，多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1元/平方米每月收取，案涉房屋面积为131.99平方米，故刘歆应缴纳自2014年10月9日至2019年8月31日物业服务费，共计7620元（1元/平方米每月×131.99平方米×58个月-131.99元÷30天×8天）；根据合同约定，城市生活垃圾处置费按国家相关规定执行（此项作为乙方代收代缴费用），故刘歆应缴纳2019年1月及2019年8月的垃圾处置费64元（8元/月×8个月），前述合计7684元。 关于违约金。根据合同约定“每月20日之前缴纳物业费，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰支付违约金”之规定，刘歆逾期支付，应按合同约定承担违约金，现嘉丽来物业主动下调其违约金为未缴费的30%，即按7684元×30％=2305.2元，本院予以支持。 刘歆主张嘉丽来物业公司与业主无合同关系，嘉丽来物业公司与业委会没有签订正式合同故不应缴纳物业服务费的抗辩理由无法律依据，本院不予支持。嘉丽来物业公司在本案中系按《齐力花园物业服务试用合同》的约定标准主张物业服务费，故刘歆主张嘉丽来物业公司擅自提价无事实依据，本院对其该抗辩主张不予支持。刘歆主张嘉丽来物业公司提供的“事实物业服务”是违法的强行服务，但其并未举证证明嘉丽来物业公司系在业主委员会要求其退场其拒不退场的情形下提供物业服务，故对其该主张本院也不予支持。刘歆主张嘉丽来物业公司导致小区安全、绿化、小区环境等处于无序状态，根据成都市住房和城乡建设局物业物管科指导意见，依据《关于我市物业服务等级划分物业收费政价标准及有关问题的通知》，嘉丽来物业公司提供的物业服务大概标准为0.4元/平方米每月，因该收费标准并非合同约定标准，试用合同中也未对降低服务费标准进行约定，故对其该抗辩主张本院不予支持。刘歆主张嘉丽来物业公司未尽到基本的管理责任，导致大量住户被盗，其存在严重过失，因其并未就该事实举证，也未提出反诉要求嘉丽来物业公司赔偿损失，故本院对其该抗辩理由不予支持。 综上，本院对嘉丽来物业公司的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、刘歆于本判决发生法律效力之日起十日内向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司缴纳物业服务费7620元、垃圾处置费64元及违约金2305.2元，合计9989.2元。 二、驳回四川省嘉丽来物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取73元，由四川省嘉丽来物业管理有限责任公司承担24元，刘歆承担49元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇一九年九月二十六日 书记员 李蓓菡 速录员 李 星