河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终3349号上诉人（原审被告）：许宗泽，男，1989年8月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：党倩，驻马店市驿城区天中法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：翟保全，男，1988年7月18日出生，汉族，住河南省卫辉市。委托诉讼代理人：王翔宇，河南一帆律师事务所律师。原审被告：刘薇，女，1996年8月4日出生，汉族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：张大旺，河南成盛律师事务所律师。原审被告：驻马店市开发区中信地产信息咨询服务部。住所地：驻马店市开发区文明路关庄加油站对面。经营者：张洋。上诉人许宗泽因与被上诉人翟保全及原审被告刘薇、驻马店市开发区中信地产信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初4895号民事判决，提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许宗泽的委托诉讼代理人党倩，被上诉人翟保全的委托诉讼代理人王翔宇，原审被告刘薇的委托诉讼代理人张大旺到庭参加诉讼。原审被告驻马店市开发区中信地产信息咨询服务部经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人许宗泽上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人系无处分权人错误；本案房屋不能买卖的原因，不是上诉人的原因，而是被上诉人的原因造成的；上诉人并没有收取被上诉人的定金；让上诉人承担违约金5万元，明显错误。被上诉人翟保全答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无任何事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。原审被告刘薇答辩称：刘薇是房屋所有权人，刘薇本人没有委托许宗泽出卖房屋，许宗泽签订合同是个人行为，刘薇不知情，该合同对刘薇不产生约束力，刘薇不承担违约责任。请求驳回上诉。翟保全向一审法院起诉请求：请求依法判令三被告共同向原告支付违约金50000元。一审法院认定事实：2018年5月12日，被告许宗泽（售房人、甲方）与原告翟保全（买房人、乙方）、被告中信地产咨询部（居间方、丙方）签订《房地产按揭买卖定金合同》一份，约定：1、该房产地址：盘龙山北路与洪河大道交叉口北侧天中第一城北苑32幢2单元5层503号住房。房屋产权为单独所有。甲方愿意以人民币1015000元的总价以套论价以（银行按揭）的形式把该房产出售给乙方，乙方对甲方所要出售的房地产做出充分了解，愿意以银行按揭的形式购买该房地产。2、乙方为表示购买该房产的诚意，同意支付人民币5万元整作为购房定金（此定金暂有中介方保管）。3、如乙方中途违约或不能按时向丙方提供按揭手续相关资料及预存首付款，乙方不向甲方索要定金。如甲方中途违约，甲方应在违约之日起3日内将定金如数退还乙方并赔付乙方相当于定金数额的违约金。4、卖方签订合同起办理房产证，等2018年9月6日后交契税后办理所有手续等相关条款。合同的甲方一栏中显示有被告许宗泽签署“许宗泽，代刘薇”，并由许宗泽捺印。合同签订当日，原告翟保全向被告中信地产咨询部交纳购房定金50000元。在合同履行期间，因被告许宗不是诉争房屋的所有权人，无法协助原告办理银行按揭贷款及房产过户手续。2018年11月份，被告中信地产咨询部将收取的50000元购房定金退还给原告。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，1、庭审中，原告陈述称“原告一直是与许宗泽协商的房屋买卖相关事宜。当时签订合同时许宗泽持有以刘薇名义签订的本案诉争房屋的商品房买卖合同，被告中信地产咨询部也一再保证许宗泽与刘薇是夫妻关系，且被告中信地产咨询部也领着原告看的房，所以原告才签订的合同。由于该套房屋以前设定有抵押，只有解押后我们才能办按揭，由于对方未解押，原告这边无法办理按揭贷款手续。许宗泽后来说该房不卖了，中信地产咨询部才将定金退给原告”。2、本案诉争房屋系被告刘薇从案外人河南省置地房地产集团有限公司购得，双方并于2016年4月26日签订了《商品房买卖合同》。2018年11月28日，刘薇将诉争房屋出卖给案外人张超志。一审法院认为，一、2018年5月12日，原告翟保全、被告许宗泽与被告中信地产咨询部三方签订《房地产按揭买卖定金合同》一份，约定被告许宗泽将位于驻马店市××城区盘龙山××与××大道交叉口北侧天中第一城北苑32幢2单元5层503号住房一套出卖给翟保全，由中信地产咨询部提供居间服务。该合同包含两种法律关系，一种系原告翟保全与被告许宗泽之间的房屋买卖合同关系；另一种系原告翟保全、被告许宗泽双方与被告中信地产咨询部之间的居间合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。二、关于违约。本案中，被告许宗泽在签订合同时并非诉争房屋的所有权人，签订合同后既没有取得该房屋的处分权，也未得到权利人刘薇的追认，故许宗泽系无处分权人。因被告许宗泽将其不具有所有权或者处分权的房屋出卖给原告翟保全，导致合同无法继续履行，被告许宗泽已构成根本违约。根据有关法律规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，1、因被告许宗泽违约导致合同无法履行后，被告中信地产咨询部于2018年11月份将收取的购房定金50000元返还给原告，原告也予以接收，故原告与被告许宗泽之间的房屋买卖合同已于2018年11月份实际解除。2、关于违约金。合同约定“如甲方中途违约，甲方应在违约之日起3日内将定金如数退还乙方并赔付乙方相当于定金数额的违约金”。因被告许宗泽存在根本违约，致使原告通过签订买卖合同取得诉争房屋的目的无法实现，给原告造成一定的经济损失，该经济损失包括合同履行后可以获得的利益。经综合考量，现原告请求被告许宗泽按合同约定赔偿相当于定金数额的违约金，计款50000元，符合合同约定和法律规定，予以支持。因被告许宗泽经合法传唤未有正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利，应承担对其不利的法律后果。3、因本案中原告没有提交证据证明被告刘薇确实委托许宗泽出售诉争房屋，故该份合同对被告刘薇不产生约束力。因原告与刘薇之间不存在房屋买卖合同关系，原告请求被告刘薇承担支付责任，无事实和法律依据，不予支持。同理，原告请求被告中信地产咨询部承担支付责任，无事实依据，亦不予支持。三、虽然原告与被告许宗泽之间的房屋买卖合同已解除，但原告翟保全、被告许宗泽双方与被告中信地产咨询部之间涉及居间合同中的相关条款仍继续有效，对三方均具有约束力。纵观本案来看，被告中信地产咨询部也存在违约之处。1、居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第425条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。2、因房屋买卖涉及的标的额巨大，存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，这种信息资源是普通的买房者不可能获取的;二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势。也正是基于中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料;二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。3、本案中，被告中信地产咨询部作为中介公司在为原告提供居间服务的过程中，应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。被告中信地产咨询部业务员明知争议的房屋不是许宗泽所有，就应当对许宗泽的身份、许宗泽与刘薇是否为夫妻关系及其代理权限进行认真审查，不能在未见刘薇本人及许宗泽未持有委托书的情况下，就积极促成原告与许宗泽交易，被告中信地产咨询部业务人员的行为明显不当，违反了中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务。如原告认为被告中信地产咨询部应承担损害赔偿责任，可另行主张权利。判决：一、限被告许宗泽于本判决生效后十日内向原告翟保全支付违约金50000元。二、驳回原告翟保全的其它诉讼请求。如被告许宗泽未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元（现已减半收取），由被告许宗泽负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对双方二审争议的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉诉房屋系原审被告刘薇从河南省置地房地产集团有限公司所购买，且刘薇称其未委托许宗泽出售房屋，故上诉人许宗泽称其对房屋具有处分权，与事实不符。上诉人许宗泽对房屋无处分权，且未经权利人刘薇的追认，导致合同无法履行，许宗泽应承担相应违约责任。上诉人许宗泽称房屋无法买卖原因系被上诉人原因造成，缺乏事实和法律依据，不予采信。许宗泽、翟保全与驻马店市开发区中信地产信息咨询服务部签订的《房地产按揭买卖定金合同》约定，甲方（许宗泽）应在违约之日起3日内将定金如数退还乙方（翟保全）并赔付乙方（翟保全）相当于定金数额的违约金。故一审法院判决许宗泽向翟保全支付违约金5万元，正确。上诉人许宗泽称其未收取定金且不应承担违约金5万元的上诉理由，不能成立，不予支持。综上所述，许宗泽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由许宗泽负担。本判决为终审判决。审判长  王建峰审判员  袁玉慧审判员  贾保山二〇一九年九月十九日书记员  李新剑