河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初7096号原告：邱冬梅，女，1963年11月28日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：王明忠，男，1963年7月18日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区，系原告丈夫。被告:郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段****。法定代表人：姜克宏，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陈华，该公司员工。原告邱冬梅与被告郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日受理，公开开庭进行了审理，于2019年2月2日作出（2018）豫0102民初7200号民事判决书。宣判后，原告邱冬梅不服，上诉至河南省郑州市中级人民法院，该院审理后，以原审判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决并发回本院对本案进行重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱冬梅委托诉讼代理人王明忠，被告元通公司委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱冬梅向本院提出诉讼请求：1、解除邱冬梅与元通公司签订的《商品房买卖合同》；2、被告元通公司退还原告购买郑州医药港商铺款及其维修基金831993元；并由被告元通公司比照银行贷款利率从2017年10月29日起计算至退清之日止赔偿原告经济损失；3、由被告元通公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年8月1日，元通公司在未经国家药品监督管理部门批准，未取得《药品经营许可证》的情况下，即与掌房公司签订了一份《郑州国际医药港项目销售协议》。约定双方以元通公司的名义，销售郑州国际医药港项目商铺。2017年10月7日，经元通公司的宣传，原告对元通公司准备开业的郑州国际医药港项目进行了考察，现款现铺，原告向被告元通公司预交了购买医药港商铺订金3万元。双方约定：原告全现款出资83万元，购买被告元通公司位于郑州国际医药港二层2039号面积38.56平方米的商铺一间；商铺交委托经营企业统一经营管理，保证原告按年度收取租金；元通公司负责为原告办理医药港商铺的房屋产权登记手续。2017年10月29日，原告按照被告工作人员指定的账户向元通公司转款801993元，加上之前的订金，合计为831993元（后元通公司下账638233元，掌房公司下账193760元）。转款后，被告元通公司以郑州华联新光商业管理有限公司（以下简称华联公司）的名义与原告签订了一份《商铺委托经营合同》。该合同载明：原告购买的郑州国际医药港商铺委托华联公司统一经营管理，华联公司代原告直接从元通公司接收商铺，委托经营合同从签订之日起生效，期限从2017年10月29日起至2027年10月28日止。2017年12月8日，为了给原告办理医药港商铺的房屋产权登记手续，元通公司与原告签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定的房屋价款、交款时间，交房期限均与事实不符。2018年5月初，元通公司停办了郑州国际医药港项目。2018年5月15日，掌房公司（一人公司）的法定代表人聂德才以公司无债权债务为由，注销了掌房公司的工商登记。2018年9月19日，在郑州国际医药港原址上，河南元通纺织集团有限公司（以下简称元通集团）旗下的另一商业机构—元通灯饰城开业，郑州国际医药港已不复存在。元通灯饰城与元通公司是同隶属于元通集团旗下的两个经营单位，元通灯饰城与原告没有任何关系。基于以上事实，元通公司违反国家药品管理法药品特许经营的规定，在未取得国家药品监督管理部门批准，未取得《药品经营许可证》的情况下，即与掌房公司签订包销郑州国际医药港项目协议，并以元通公司的名义伙同掌房公司向社会销售郑州国际医药港商铺，因销售医药港商铺行为违反药品管理法特许经营的规定，当属无效。元通公司在骗取原告信任，致使原告按照元通公司指定的账户，向元通公司转款831993元后，元通公司又停办了郑州国际医药港项目，所谓的医药港商铺交华联公司统一经营，实际上商铺并没有向华联公司移交。元通公司与原告在2017年12月8日签订的《商品房买卖合同》，完全是为了实现医药港商铺买卖目地而签订的从合同。医药港商铺买卖行为无效，处于从合同地位的《商品房买卖合同》自然无效。元通公司在停办医药港项目后，将全部医药港用房交给元通集团另行开办了元通灯饰城，元通灯饰城与原告没有任何关系。原告邱冬梅被元通公司欺骗后，什么也没有得到，故原告起诉至法院。被告元通公司辩称：一、涉案房屋买卖合同成立并生效，被告元通公司有权基于合同收取原告支付的购房款及维修基金。首先，原告向被告元通公司交付购房款、维修基金并签订房产买卖合同，该行为不违反法律、法规，双方之间的房产买卖合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告应支付购房款、维修基金。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条，本案中，被告元通公司分别收取原告支付的购房款及维修基金，该款项数额未超过合同约定金额，故不存在多收原告费用的问题，因此不应当退还。二、本案不存在法定解除合同的情形。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。售房一方的目的，系取得金钱，购房一方的目的，则是取得购买房屋的所有权。本案中，原、被告签订房屋买卖合同，约定由被告向原告出售性质为商业服务的房产。被告在收取原告首付款后，向原告交付了房屋，原告能将房屋登记在自己名下，原告的购房目的已经实现。据此本案不存在合同法第九十四条第四项规定的情形。三、涉案商场改变业态，非被告元通公司造成。根据其他购房者提交的《商铺委托经营合同》第四条第一款约定：“华联新光受托对商铺统一招商宣传、统一对外出租、统一经营管理。”第六条第三款约定：“华联新光负责委托期内根据商场的整体经营招商布局规划设计及经营环境规划设计对商铺实行统一规划经营、统一招商宣传，并有权按照经营需求不定期进行调整。”华联新光公司具有对商场进行经营管理、调整的权利。华联新光公司决定将商场变更为灯饰城，是华联新光基于其与大多数委托人之间的协议行使的经营决定权，被告元通公司无权去干涉。所以，被告元通公司对商场经营方向的改变不存在过错。四、元通公司不应对掌房公司收取的平台服务费承担任何责任。首先，掌房公司收取的平台服务费并非购房款。理由：1.收款主体不同。购房款由元通公司工作人员收取，款项直接进入元通公司；掌房公司收取平台服务费，由掌房公司雇佣人员收取，款项直接交由掌房公司支配。2.收款内容不同。元通公司收取的款项，由元通公司向购房者出具收款凭证，并明确在收据中载明为“首付款”；掌房公司收取的款项，由掌房公司向购房者出具收款凭证，并明确载明为“平台服务费”。3.元通公司收取的购房款，不论是单价还是总价，均是按照房屋买卖合同约定收取，其中并未包含“平台服务费”。故收款的主体、内容、资金数额、资金流向均存在明显差异。其次，掌房公司是其以自身名义向原告收取的费用，该收款行为明显不属于代理行为。再次，掌房公司在收到该笔款项后，并没有将服务费交由元通公司，因此元通公司客观上也没有获得、使用该笔款项。结合以上情形，可以确定“平台服务费”并非购房款，元通公司在未使用该笔款项的情况下，不应对平台服务费承担任何责任。综上所述，被告元通公司在履行合同过程中，不存在违约及过错，涉案房屋亦能够满足交付、过户条件，不存在原告购房目的无法实现的情形。据此，在原告与被告元通公司未协商一致的情况下，合同不应当解除。请法院驳回原告的诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对到庭各方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：2017年8月1日，元通公司（甲方）和掌房公司（乙方）签订《元通?郑州国际医药港项目销售协议》一份，主要约定：一、物业地址。1.甲方为元通纺织城《郑州国际医药港》项目(以下简称：“本项目”)开发公司。2.销售物业信息：郑州国际医药港项目，位于郑州市××××西北角，元通纺织城1号馆，本次销售的楼盘物业形态为商铺。二、包销期限。1.该协议约定期限为2017年8月1日至2017年12月31日。三、销售约定。1.甲方保证本项目符合法定出售条件，并提供相关证书、材料给乙方以及乙方的有效客户。2.乙方为包销服务，项目宣传推广费用、项目活动费用、项目媒体推广费用、项目销售服务人员工资及佣金等，包括且不限于上述与项目有关的各营销费用由乙方承担。3.甲方应提供该项目图纸及销售证件，销售费用均由乙方承担。双方还约定了其他内容。2017年8月20日，元通公司向掌房公司出具授权书一份，载明：“郑州元通房地产有限公司开发的位于河南省××中原区××、须水河××以东郑州国际医药港项目，我司授权河南掌房网络科技有限公司组织本次商铺的团购事宜，并通过其平台享受相应的优惠政策。”2017年12月8日，原告通过掌房公司的宣传与被告元通公司签订《商品房买卖合同》一份，载明原告购买元通公司开发的位于中原区迎欣××、××号房屋，载明总金额为636240元。付款方式约定为：买受人应于2017年12月8日前支付636240元。上述合同签订前后，原告于2017年10月29日支付被告元通公司购房款636240元、维修基金1993元。2017年10月29日，原告支付掌房公司150000元，掌房公司向其出具收据，显示款项性质为平台服务费；原告支付掌房公司43760元，掌房公司向其出具收据，显示款项性质为平台优惠服务费。因涉案房屋经营业态改变为灯饰城，原、被告双方发生纠纷，原告起诉来院要求解决。本院认为，经庭审，原、被告双方均认可本案争议焦点为原告是否享有解除涉案房屋买卖合同法律关系的法定解除权。本院认为，本案《商品房买卖合同》签订于2017年12月8日，原告已经依约向被告支付了购房款及维修基金。本院同类型案件对双方签订的商品房买卖合同作出解除合同的处理意见，现原告的合同目的无法实现，故原告要求解除合同，本院予以准许。合同解除后，被告元通公司应将所收取的款项638233元退还给原告。诉讼中，原、被告双方针对由掌房公司出具收据而收取的193760元的退款义务主体发生争议,原告主张应由被告元通公司对该笔款项的退还承担责任，被告元通公司则主张该部分费用并非其收取，应由掌房公司承担。本院认为，该笔款项应由元通公司退还：其一，从掌房公司和元通公司内部法律关系分析，两公司之间系委托合同法律关系，双方签订有《元通郑州国际医药港项目销售协议》，元通公司向掌房公司出具有授权书，载明其授权掌房公司组织本次商铺的团购事宜，并通过其平台享受相应的优惠政策。掌房公司收取费用虽名为“平台服务费”实则是元通公司应向掌房公司支付的报酬；为交易便捷，由出卖人通过授权书的形式告知买受人通过掌房公司“平台享受相应的优惠政策”，并由掌房公司出具收据。元通公司不再另行向掌房公司支付佣金。故业主交纳的该笔费用实则是房屋买卖合同法律关系中的价款之一部分，应由元通公司退还。其二，从掌房公司的对外行为分析，元通公司与掌房公司之间形成的商品房包销服务协议，对外符合代理法律关系特征。在该法律关系中，元通公司系被代理人，掌房公司为代理人。掌房公司实施的销售房屋行为系以元通公司名义做出的，其与购买人签订商品房买卖合同的行为和收取款项的行为，对被代理人即被告元通公司发生效力，因此掌房公司收取的款项应当作为房款的有效组成部分，由此形成的合同责任应由被告元通公司承担。故被告元通公司对掌房公司收取的193760元承担退还责任。针对原告主张利息的诉讼请求，元通公司的违约行为确给原告造成了损失，故原告主张被告元通公司按中国人民银行同期贷款利率支付自款项支付之日至实际返还之日的利息，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告邱冬梅与被告郑州元通房地产有限公司于2017年12月8日签订《商品房买卖合同》自本判决生效之日起解除；二、被告郑州元通房地产有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告邱冬梅831993元及利息（以831993元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年10月29日起计算至款项实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12744元、保全费5000元，共计17744元，由被告郑州元通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  冯莹丽审判员  王海军审判员  张宏宇二〇一九年九月六日书记员  王 惠