上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初10474号原告：上海厉高实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：迟学武，总经理。委托诉讼代理人：柳宁，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：胡叶，男，1976年10月26日生，汉族，住上海市松江区。原告上海厉高实业有限公司与被告胡叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人柳宁、被告胡叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海厉高实业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告胡叶赔偿原告损失333,234元(具体包括不可恢复设备补偿费16,905元、停产停业损失补偿27万元、搬迁费3万元、速迁奖励16,329元)。事实和理由：原、被告签署厂房租赁合同，在签署过程中，被告向原告出具了当地政府出具的产权证明，同时，上海市松江区泖港镇茹塘村村民委员会(以下简称茹塘村委会)也按照国家动拆迁标准与本案被告签署了《补偿协议》。因本案关联的另案(2017)沪0117民初11772号的民事判决认定上述的厂房租赁合同为无效合同，故原告基于上述合同无效，再提起因被告动拆迁给原告带来的损害赔偿。原告认为，被告在和原告前述厂房租赁协议时，向原告提供了村镇建设管理办公室出具的产权证明载明该房屋的产权归属被告，并载明可以作为经营使用，而最终合同被确认无效被告系过错方，应当向原告承担相应的损失赔偿责任。合同无效不能免除被告应当承担的损失赔偿责任，原告提出损失的依据也应当参照动迁时的补偿协议属于原告部分的补偿金额来认定。被告胡叶辩称：本案与(2017)沪0117民初11772号案件为同一当事人、同一诉讼标的，同一诉讼请求，构成重复起诉，(2017)沪0117民初11772号的判决已经生效，因此，本案应驳回原告的起诉。原告搬离租赁被告的房屋，并非是由于房屋的拆迁，而是原告因自身的环保违法，向环保部门承诺后，于2017年4月底之前搬离。原告提交的动迁补偿协议是被告与案外人签订，与原告无关，该补偿协议是原告搬离租赁房屋后再签订的，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年5月14日，村镇建设管理办公室就包括涉案房屋在内的上海市松江区泖港镇茹塘村XXX号厂房(以下简称茹塘村XXX号厂房)出具房屋产权证明一份，载明房屋产权属被告所有，上述房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。2014年12月2日，原、被告签订厂房租赁合同，约定被告将位于茹塘村XXX号厂房中建筑面积为1,000平方米的房屋出租给原告，租赁期限自2014年12月30日起至2018年12月29日止，租金为每年98,000元。租赁期间如遇市政动迁，原告必须无条件配合市政动迁搬离。上述合同另对其他事项进行了约定。2017年4月13日，被告向松江区环境保护局出具承诺书，表示其纳入环保违法违规建设项目清理工作，因生产地址列入年度建设用地减量化项目，未办理排污申报手续，本公司将于2017年4月30日前关停。2017年4月28日，原告搬离涉案房屋，涉案房屋亦已拆除。2017年，案外人茹塘村委会(甲方)与被告胡叶(乙方)签订补偿协议，因减量化需要，甲方对乙方进行补偿，一、经上海地维房地产估价有限公司评估，评估总价为5,518,090元，其中房屋补偿总价3,947,142元、房屋装饰补偿款430,338元、其他构筑物及附属设施补偿款703,184元、设备搬迁和安装费用及不可恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用，合计补偿款437,426元；二、乙方停产停业损失补偿3,062平方米×270元/平方米=826,740元;三、其他补偿：搬迁费3,062平方米×30元=91,860元，速签奖5万元，合计被告取得各类补偿款6,486,690元。2017年7月，原告就涉案房屋拆迁补偿款向本院提起诉讼，因原告在本院释明涉案合同为无效的情况下，其仍基于有效合同提出诉讼请求，本院驳回原告的诉讼请求，在审理过程中被告同意赔偿原告可恢复设备搬迁费28,770元，故本院于2017年11月16日作出(2017)沪0117民初11772号判决：一、被告胡叶支付原告上海厉高实业有限公司可恢复设备搬迁费28,770元；二、驳回原告上海厉高实业有限公司的其余诉讼请求。判决后，双方当事人均未提起上诉，该案已经生效。现原告基于合同无效又提起本案的诉讼。以上事实，由(2017)沪0117民初11772号民事判决书、厂房租赁合同、补偿协议、估价明细表、补偿协议、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋既未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证，且已被依法拆除，因此原、被告之间的租赁合同无效。原告在(2017)沪0117民初11772号案件中的诉讼请求是基于原、被告之间合同有效而提出，而本院最终认定合同无效而判决不支持原告的诉讼请求，现原告在本案中是基于该合同无效而提出的诉讼请求，本院认为，本案的诉讼不构成重复诉讼。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当自承担相应的责任。被告作为出租人对系争厂房的状况应该明知，却将厂房出租给原告，对合同无效承担主要责任。原告作为承租人，未对系争厂房状况尽到审慎注意义务，对合同无效承担次要责任。原、被告签订的房屋租赁合同确认无效后，被告交付原告的房屋，被告已搬离并由案外人拆除；原告支付的被告的租金可以视为房屋的占有使用费，故双方不存在返还财产的内容。本案诉讼争议标的实际上是对案外人茹塘村委会给付被告拆迁补偿款中的部分项目在原、被告之间进行分割。对于原告主张的不可恢复使用设备补偿款16,905元、停业损失27万元、搬迁费3万元、速迁奖励16,329元，本院作以下认定：1、对于不可恢复使用设备补偿款，根据评估报告，被告因拆迁而取得的不可恢复使用设备补偿中属于原告的设备补偿费为16,905元，该笔费用应属于原告所有，被告应向原告予以支付。2、对于停产停业损失费、搬迁费，尽管补偿协议系由被告与案外人茹塘村委会签订，但很显然茹塘村委会在对被拆迁房屋进行补偿评估时明知原告系在租赁期限内的系争厂房承租人，且在该房屋被拆迁时原、被告还存在租赁关系，因此原告作为承租人主张补偿协议中的停产停业损失、搬迁费并无不当，但是原告仅仅依据自己的承租面积就主张全部的停产停业损失、搬迁费并不合理，被告作为被拆迁房屋的所有人就系争厂房也会产生因为停产、停业带来的损失以及搬迁费用，在补偿协议并未区分出租人和承租人的份额的情况下，本院酌情确认原告享有其承租范围内停产停业损失、搬迁费的50%，故根据原告的承租面积确认被告应向原告支付的停产停业损失为135,000元、搬迁费为15,000元。3、对于原告主张速迁奖励，补偿协议项下没有“速迁奖”，而仅有“速签奖”，退一步说即便原告主张的速迁奖系补偿协议项下的速签奖，顾名思义，该奖金的对象只能是被告，原告无权主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条之规定，判决如下：一、被告胡叶于本判决生效之日起十日内向原告上海厉高实业有限公司支付不可恢复设备补偿款16,905元、停产停业损失补偿费135,000元、搬迁费15,000元，合计166,905元；二、驳回原告上海厉高实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,299元，减半收取3,149.50元，由原告上海厉高实业有限公司负担1,330.50元(已付)，被告胡叶负担1,819元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蒋木金二〇一九年九月十九日书记员  马 青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条……乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。……第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。