河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初9964号原告：张新峰，男，1992年9月2日生，汉族，住河南省杞县。被告：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段****。法定代表人：姜克宏，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈华，女，1978年2月26日生，汉族，住郑州市惠济区，系该公司员工。委托诉讼代理人：耿永超，男，1994年6月10日生，汉族，住河南省沈丘县，系该公司员工。被告：河南清雅贤居房地产营销策划有限公司，住，住所地郑州市郑东新区商都路********/div>法定代表人：赵钦党，系该公司执行董事。原告张新峰与被告郑州元通房地产有限公司（简称“元通公司”）、河南清雅贤居房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新峰、被告元通公司委托诉讼代理人陈华、耿永超到庭参加诉讼。被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告张新峰向本院提出诉讼请求：1．依法判决解除原告与被告元通公司签订的商品房买卖合同，二被告退还原告已交房款161783元、维修基金1501元，合计163284元；2．二被告赔偿原告损失7075元（按已付款同期银行贷款利率计算至2018年11月15日，最终计算至实际付清之日）；3．本案诉讼费用二被告承担。后原告当庭变更第二项诉讼请求为：二被告赔偿原告损失7067.48元（按已付款同期银行贷款利率计算至2018年11月15日，最终计算至实际付清之日）。事实与理由：2018年1月1日原告与被告郑州元通房地产有限公司签订《签约确认单》，约定原告购买元通公司开发的郑州国际医药港1号馆3层3115号商铺，面积23.09平方米、单价18700元/平方米、总价431783元，已付定金0元，按揭首付（50%及以上）为221783元（其中20%及以上101783元；30%及以下120000元），贷款额210000元，维修基金1501元，需补款103284元。元通公司告知原告需支付团购服务费6万元，团购服务费冲抵首付款30%及以下部分，如果不交团购服务费就不享受上述优惠。当天原告在元通公司售楼部，按其要求支付了团购服务费、首付款共计163284元，维修基金1501元，但元通公司开具的团购服务费收款单位是河南清雅贤居房地产营销策划有限公司（以下简称清雅公司），原告当时提出疑问，元通公司的解释是清雅公司是其委托的销售代理商。原告在交款前根本不知道清雅公司的存在，从未与清雅公司进行过任何磋商，也未签订任何协议。所谓的“团购服务费”虽然变换名目，应属于清雅公司代元通公司收取的购房款的一部分。2018年1月1日原告交清商铺首期款后，被告元通公司告知原告7日内签订商品房买卖合同，但至今未签。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，二被告应该退还原告所交纳的全部款项。同时，被告元通公司在商铺销售过程中违反诚实信用原则，存在以下系列的违法、违约行为。1、在2014年--2015年期间，在该项目已经取得的各类证件、预售许可证等均为“中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目”的情况下，却以建设项目为“郑州国际元通医药港”，系省政府重点扶持项目等大肆进行宣传，在售楼部大厅内展示关于医药港的宣传推介，包括医药港的广告、医药港发展战略、医药港项目政府部门在审批过程中的一些文件（实际并未取得最终的批准手续）、医药港每一层、每个铺位具体经营医药业态、业种的详细规划等，夸大经营收益、商业前景，进行了系列的虚假宣传。2、被告销售时承诺的医药港项目在未事先通知原告，未与原告进行任何沟通、协商的情况下变成了灯饰城。原告本是冲着被告规划好的医药港进行房产投资，被告却违反预约合同约定私自将医药港项目变更为灯饰城，被告元通公司严重的违约行为严重侵犯了原告的权利，已经导致原告合同目的不能实现。综上，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。被告郑州元通房地产有限公司辩称：一、同意解除涉案房屋买卖合同，被告有权基于合同收取原告支付的购房款及维修基金。二、涉案商场改变业态，非被告造成。根据其他购房者提交的《商铺委托经营合同》，第四条第一款约定：“华联新光受托对商铺统一招商宣传、统一对外出租、统一经营管理。”第六条第三款约定：“华联新光负责委托期内根据商场的整体经营招商布局规划设计及经营环境规划设计对商铺实行统一规划经营、统一招商宣传，并有权按照经营需求不定期进行调整。”华联新光公司具有对商场进行经营管理、调整的权利。华联新光公司决定将商场变更为灯饰城，是华联新光基于其与大多数购房者签订的委托经营协议，行使的经营决定权，被告无权去干涉。所以，被告对商场经营方向的改变不存在过错。三、元通地产公司不应对河南清雅贤居房地产营销策划有限公司收取的团购服务费承担任何责任。首先，清雅公司收取的团购服务费并非购房款。理由：1．收款主体不同。购房款由元通公司工作人员收取，款项直接进入元通公司；清雅公司收取团购服务费，由清雅公司雇佣人员收取，款项直接交由清雅公司支配。2．收款内容不同。元通地产公司收取的款项，由元通地产公司向购房者出具收款凭证，并明确在收据中载明为“首付款”；清雅公司收取的款项，由清雅公司向购房者出具收款凭证，并明确载明为“团购服务费”。3．元通公司收取的购房款，不论是单价还是总价，均是按照房屋买卖合同约定收取，其中并未包含“团购服务费”，故收款的主体、内容、资金数额、资金流向均存在明显差异。其次，清雅公司是以其个人名义向原告收取的费用，该收款行为明显不属于代理行为。再次，清雅公司在收取原告服务费后，并没有将服务费交给元通公司，因此元通公司客观上也没有获得、使用该笔款项。结合以上情形，可以确定“团购服务费”并非购房款，元通地产公司在未使用该笔款项的情况下，不应对团购服务费承担责任。综上所述，请贵院驳回原告的诉讼请求。被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司未到庭未答辩。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对到庭各方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，原告通过清雅贤居公司的宣传与元通公司签订《商品房买卖合同》一份，载明原告购买元通公司开发的位于中原区迎欣××、××号房屋，载明总金额为431783元。付款方式约定为：买受人应于2018年1月1日前支付首付款221783元，剩余210000元贷款支付。买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2018年2月10日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。因出卖人的过程导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择于30日内一次性交纳剩余房款或者选择退房。该《商品房买卖合同》尚未经房地产行政主管部门备案。2018年1月1日，原告张新峰向被告郑州元通房地产有限公司交纳了101783元的首付款，1501元的维修基金，向清雅公司交纳了60000元的团购服务费，由清雅贤居公司于2018年1月1日出具收据。2018年5月30日，元通公司向郑州市工商局出具关于委托代理销售的情况说明。载明：我公司委托河南清雅贤居房地产营销策划有限公司为郑州元通医药港销售代理商。后因涉案房屋经营业态改变为灯饰城，原、被告双方遂发生纠纷，原告起诉至本院要求解决。本院认为，合法成立的合同应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字和盖章之前，当事人已经履行主要义务，对方接收到，该合同成立。”本案中，原告主张要求解除其与被告元通公司之间签订的《商品房买卖合同》，被告元通公司亦同意解除该合同，针对原告该项诉讼请求，本院予以支持。针对原告要求二被告合同解除后，元通公司应将所收取的款项退还给原告。诉讼中，原、被告双方针对由清雅贤居公司出具收据而收取的60000元的退款义务主体发生争议，原告主张应由二被告对该笔款项的退还承担连带责任，元通公司则主张该部分费用并非其收取，应由清雅贤居公司退还。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”元通公司和清雅贤居公司作为具有房地产营销知识的专业公司，在郑州市从事经营活动，理应知道法律、法规及当地相关部门有关房地产销售的规定，但仍违反上述规定从事经营行为，符合《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定之情形，应当承担连带责任。故本院对原告要求二被告退还原告已交房款161783元、维修基金1501元予以支持。针对原告主张利息的诉讼请求，被告元通公司的违约行为确给原告造成了损失，故原告主张自款项支付之日至实际返还之日，以中国人民银行同期贷款利率计收利息的请求，符合法律规定，本院予以支持。以此计算，截至2018年11月15日，原告主张利息数额7067.48元不高于法律规定，本院予以支持，之后的利息仍应按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张新峰与被告郑州元通房地产有限公司于2018年1月1日签订《商品房买卖合同》所形成的房屋买卖合同法律关系自本判决生效之日起解除；二、被告郑州元通房地产有限公司自本判决生效之日起十日内向原告张新峰返还款项共计163284元，并支付相应利息（利息计算方式：1.2018年11月15日之前的利息数额为7067.48元；2．自2018年11月15日至实际清偿之日，按同期贷款利率计付）；三、被告河南清雅贤居房地产营销策划有限公司对被告郑州元通房地产有限公司上述163284元返还义务中的60000元及所对应的利息承担连带返还责任（利息计算方式：以60000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月1日计算至实际返还之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1854元，由被告郑州元通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李冬玮二〇一九年九月二十九日书记员  傅彦元