重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5167号上诉人（原审被告）：李太菊，女，1983年2月3日出生，汉族，住重庆市巴**。上诉人（原审被告）：王远锋，男，1979年4月12日出生，汉族，住重庆市巴**。被上诉人（原审原告）：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司,营业场所重庆市渝中区民权路27号新华国际大厦3504-2，统一社会信用代码91500103563461847L。法定代表人：胡裕华，总经理。委托代诉讼理人：谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：兀阳洋，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人李太菊、王远锋因与被上诉人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司（以下简称第一太平公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初6724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人王远锋，被上诉人第一太平公司的委托诉讼代理人兀阳洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李太菊、王远锋上诉请求：撤销原判，依法改判。主要事实和理由：一审认定事实不清，上诉人从2015年3月,即楼下住户开始私自搭建阳光棚，上诉人就开始向被上诉人反映情况，请求被上诉人制止楼下住户的行为，但被上诉人一直未采取任何行动。根据《前期物业服务合同》约定，被上诉人应为上诉人提供物业服务，但被上诉人一直未阻止楼下住户搭建阳光房的行为，违反了合同约定。上诉人是因被上诉人的管理不到位，怠于履行服务，达不到服务标准，才未按时足额交纳物业服务费。上诉人并非拒绝交纳物业服务费，若被上诉人积极履行合同义务，解决问题，上诉人愿意支付费用。被上诉人对上诉人窗台上的垃圾一直没有进行清扫。一审判决上诉人支付被上诉人的物业服务费、水电公摊费及滞纳金过高。第一太平公司辩称，上诉人所称窗台垃圾，如需清扫必须进入上诉人户内，这需要上诉人的配合，一审中就此问题和上诉人沟通过，因上诉人原因未达成一致，且该事由构不成其拒缴物业费的理由。被上诉人已就小区存在违章搭建行为向南岸区房管局上报了《违法建筑报告单》，请求相关行政部门行使职权予以解决；被上诉人也曾就搭建阳光房的事情与上诉人及其楼下业主进行过沟通，但上诉人始终不愿意直接与楼下业主当面沟通，且被上诉人无权对违法建筑进行强制拦截或拆除，上诉人就该事项已尽到了全部义务。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。第一太平公司向一审法院起诉请求：1、判令李太菊、王远锋向第一太平公司支付2016年1月起至2018年7月期间所欠缴的物业服务费5778元及2015年12月13日至2018年6月12日欠缴的水电公摊费200.07元,共计5978.07元;2、判令李太菊、王远锋向第一太平公司支付滞纳金(以当月欠缴的物业服务费为基数,按年利率24%,从应缴而未缴物业服务费之日起算至付清物业服务费之日；3、判令李太菊、王远锋承担本案诉讼费。一审经审理查明，李太菊、王远锋系重庆市南岸区广福大道6号3幢5-5号房屋业主，建筑面积94.87平方米。2013年6月1日，第一太平公司作为乙方与重庆金隅大成山水置业有限公司（甲方）签订《时代都汇住宅二期物业管理服务委托合同（二）》，约定：第一太平公司对时代都汇二期进行物业服务，合同期限2013年6月1日起至2016年5月31日；物业管理服务费按建筑面积计算，高层为2元/月/平方米，水电公摊费据实分摊；物业服务费按季度交纳，每次缴纳费用时间为每季度的首15个日历日前；逾期未缴纳的，乙方从逾期之日起按每天应交款的千分之三收取滞纳金。合同还约定了物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、维修费用、违约责任等事项。该合同签订后，第一太平公司为该小区提供物业服务至今。李太菊、王远锋从2016年1月至2018年7月期间欠交物业服务费5778元，从2015年12月13日至2018年6月12日欠交水电公摊费水电公摊费200.07元。一审另查明，2017年11月17日，第一太平公司就该小区20户业主（含上诉人楼下业主）存在修建违法搭建行为向重庆市南岸区房管局上报《违法建筑报告单》，请求依法处理。一审法院认为，第一太平公司与重庆金隅大成山水置业有限公司签订的《时代都汇住宅二期物业管理服务委托合同（二）》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故一审法院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括李太菊、王远锋均具有约束力，第一太平公司、李太菊、王远锋均应按照合同的约定履行自己的义务。前期物业服务合同到期后，第一太平公司自愿按照原物业服务合同的约定继续为该小区提供物业服务至今。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，该小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，李太菊、王远锋应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为已经违反合同约定。故第一太平公司要求李太菊、王远锋支付拖欠的物业服务费5778元、水电公摊费200.07元，符合法律规定，一审法院依法均予以支持。对于李太菊、王远锋所述楼下业主搭建阳光房第一太平公司未进行制止的意见，第一太平公司提交的《违法建筑报告单》能够证明其履行了相关义务，故对李太菊、王远锋以此不缴纳物业费的意见，一审法院不予采信。关于滞纳金，实为资金占用损失，第一太平公司请求按照年利率24%的标准支付，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条之规定，判决如下：“被告李太菊、王远锋于本判决生效之日起十日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司从2016年1月至2018年7月期间的物业服务费5778元，从2015年12月13日至2018年6月12日的水电公摊费200.07元及滞纳金（滞纳金以每月欠费金额为基数，自欠费之日按年利率24%起计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李太菊、王远锋负担（原告已垫付，被告在本判决生效后十日内迳付原告）。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，其服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。本案中，被上诉人第一太平公司向上诉人李太菊、王远锋所在小区提供了物业服务，且第一太平公司也提交了相应证据证明其对小区内（包括上诉人楼下业主）的违法搭建行为尽到了一定的监督管理责任，而李太菊、王远锋举示的证据也不足以证明第一太平公司在提供物业服务过程中存在重大服务瑕疵或根本违约，故一审判决李太菊、王远锋按照前期物业服务合同约定支付案涉物业服务费、公摊水电费，并无不当。如确因楼下业主的违法搭建导致李太菊、王远锋的正常生活受到影响，李太菊、王远锋也应依法向直接的侵权人主张权利，这不是其拒交物业服务费的合法理由。李太菊、王远锋未按约支付物业服务费等费用系客观事实，且前期物业服务合同中对滞纳金的约定过高，故一审对第一太平公司要求按照年利率24%的标准计算滞纳金的诉讼请求予以支持，也无不当。综上，上诉人李太菊、王远锋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李太菊、王远锋负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇一九年九月十一日书记员  陈 丽