上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初270号原告朱忠强(反诉被告)，男，户籍地吉林省。委托诉讼代理人：刘宝亮、张玲韬，上海市群成律师事务所律师。被告蒋雷(反诉原告)，男，户籍地上海市金山区。原告朱忠强诉被告蒋雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法适用简易程序，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘宝亮和被告蒋雷到庭参加诉讼。庭审后，被告蒋雷向本院提起反诉，本院经审查后依法予以准许，并于2019年4月25日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘宝亮及被告蒋雷均到庭参加诉讼。于2019年8月21日第三次公开开庭进行了审理，原告朱忠强及其委托诉讼代理人张玲韬和被告蒋雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告就本诉部分向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告返还租赁费20,877元(租金每年30,000元，实际租赁使用111天计9123元)；2、判令被告赔偿原告装修损失21,325元(其中包括阳光棚建造费10,945元及拆除费3500元，空调安装费1740元及拆除费1680元，卫生间坐便器1840元，面盆1160元及安装费460元)；3、判令被告支付违约金10,000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月3日，原、被告签订《房屋租赁协议》，由被告将其自有的位于金山区亭林镇**村XXX-XXX号房屋租赁给原告居住，租赁期限为5年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止，前两年年租金为30,000元，后三年年租金为35,000元，先付后用。合同签订后，原告给付被告第一年租金30,000元。原告考虑到需长期租赁，对房间进行了装修，并征得被告同意搭建阳光房。2018年11月19日晚，原告发现讼争房屋的电表被拆除无法用电，遂报警。经查系被告向供电部门申请拆除的结果，原告因无法使用租赁房屋，在被告的要求下搬离房屋，并拆除了安装的空调及阳光棚。原告搬离后，因与被告多次协商解决方案未果，故诉至法院请求判决如前所述。被告就本诉部分在庭审中答辩称，其母亲原先在原告工作的厂里打工，2018年7月，厂里一位姓李的厂长打电话与被告谈起租赁讼争房屋的事宜，并从被告母亲处取得了讼争房屋的钥匙，等被告出差回来时，看到原告方已在房屋内安装好空调和马桶。双方于2018年8月3日签订租赁合同，当时李某某说房屋是一个叫朱忠强的居住，合同中朱忠强的签名是李某某微信拍照发给被告的，但被告不知是否系原告本人所为。后来原告发微信给被告，自称自己是宿舍管理员，限被告多少天内搬走物品，否则将被告的物品扔出屋外。为此被告去现场查看，才发现各个房间内安放了很多高低床，最多的一间安放有八张高低床，有的房间已住人，有的房间还未居住，因为原告方私拉了电线，还置放了一圈的液化气罐，存在很大的安全隐患，被告便拍了视频，并找到原告，但原告却蛮不讲理。为此被告每隔十余天便去现场查看一次，并咨询了律师和12345热线，根据他们提供的咨询意见，被告起草了整改通知书，张贴于讼争房屋的大门上，又拍照以微信和短信的方式发送给原告及李某某。整改通知发出一个月后，被告再次上门查看，但居住人员不让进门，被告无奈之下便与原告微信沟通，原告自称租赁的房屋用作厂内职工集体宿舍。考虑到租赁房屋用作集体宿舍系违法，也担心发生安全事故，且原告及居住员工均不配合让被告进屋查看，被告便趁一次原告回来进屋时强行进入，但看到的结果却是完全未进行整改，原告当时还使用恶语辱骂被告。之后被告再次发出限期继续整改通知，并按原样张贴于大门显眼处，并通过微信和短信的方式将通知书拍照发送原告及李某某，同时通知书内容加入限期不整改，被告将采取停水停电措施的内容。但限期整改的一个月到期后，原告方仍未采取任何行动，被告再次前往租赁现场，第三次发出整改通知，限期十五天。由于原告在整改限期内仍未采取整改措施，被告便在限定整改期满后分别到供电部门和自来水公司办理了停电停水业务。之后原告等人搬离了租赁房屋，但搬离时未曾通知被告，故搬离的具体时间被告并不知情。被告就反诉部分向本院提出如下诉讼请求：1、判令原告赔偿被告房屋受损的修复费用20,380元；2、判令原告支付被告违约金10,000元；3、判令原告支付租赁期间结欠的水费、电费、有线电视费等合计420.50元；4、判令原告支付被告保洁费1500元；5、反诉费由原告承担。事实和理由：除本诉中发表的答辩意见外，补充原告在未与被告协商一致签订租赁协议的情况下，便从被告母亲处擅自取得讼争房屋的钥匙，并在屋内安装了多台空调和坐便器，后院添置了遮雨顶逢等设施。之后又提出客厅需放置床，要求被告将原放置在客厅里的沙发和电视机等物品全部搬走。故原告的行为已构成群租，另租赁期间私接电线，存在严重的安全隐患，已构成违约。且原告在租赁使用和搬离房屋时，对新装修的房屋有损害行为，并拖欠水电等相关费用，故反诉至法院请求判决如前所述。原告就反诉部分在庭审中辩称：对于被告要求赔偿损失部分缺乏相应依据，原告搬离后多次要求被告到现场确认损坏部位，并同意维修，但被告始终表述没空而未查看。另外，本案中被告提前解约的行为构成违约，应由被告向原告支付约定的违约金，对于至2018年11月19日前结欠的水电费用，原告愿意承担。被告主张的清扫费，原告搬离后表示愿意自行清扫，约被告多次被婉拒而未果，故不应由原告承担清洁费。经审理查明，2018年8月2日，案外人张某某向原告转账租金30,000元。2018年8月3日，原、被告签订一份房屋租赁协议，被告将坐落于上海市金山区亭林镇**村XXX-XXX号房屋出租给原告使用，租期五年，自2018年8月1日至2023年7月31日。双方约定如下：协议期内，原告履行本协议所有条款后，被告不得提前收回房屋。原告租期未满而要求退租时，必须与被告协商一致，并支付违约金给被告。租金2018年8月1日至2020年7月31日的年租金为30,000元，2020年8月1日至2023年7月31日的年租金为35,000元。每年的租金到期前一个月付下一年的年租金。租赁期间，原告如果出现退租、转让及由于原告违约原因造成的被告提前收回房屋的任一情况，原告都必须按协议缴清所有应付款项。原告承租到期后应完好归还房屋和所有钥匙及有关物品，如果所租房内的所用设备有损坏，原告负责修复或者被告在保证金内扣除相应赔偿费用。租期内，原告应注意居住安全，自行采取防火、防盗和安全用电等措施，不得乱拉、乱接电线。被告原则上不同意转租，但原告确有困难时，应提前向被告申明，经被告授权同意，原告才可实施转租事宜。租赁期间，发生的水、电、电视等费用由原告承担。本协议经原、被告双方协商一致，同意签名后生效，签订本协议生效之日，所有条款必须执行，本协议内所涉违约的违约金金额为10,000元整。凡原告违约将支付给被告违约金外，同时被告将收回房屋并且原告根据本协议条款缴清各种费用所有应付款。原告取得讼争的租赁房屋后，对房屋进行了简单装修，增设了卫生设施、阳光房和安装了多部空调，并在屋内放置多张高低床。期间原、被告在微信聊天过程中，原告自认房屋是厂里租赁后当作职工宿舍使用，其仅是宿舍管理员。还查明，2015年9月7日，上海市金山区规划和土地管理局亭林所批准被告蒋雷户3人新建讼争房屋。又查明，2018年10月4日，被告蒋雷拟定一份通知书，内容如下：各位上海市金山区亭林镇**村XXX-XXX号的全体租户，根据《上海市居住房屋租赁管理办法》和《上海市房屋租赁条例》以及《房屋租赁协议》的规定，发现你们在该房屋内存在群租现象及私接电线等行为，属于违约行为，特通知你们在2018年10月31日之前全部整改完毕，否则我将对该房屋实施停水、停电，并提前收回该房屋，收回该房屋前，由你们负责把该房屋恢复原样。由此带来的一切损失，全部都由你们自行承担！房东概不负责！在租赁期间，对该房屋主体及其全部附属设施造成的任何破坏或者损坏，也都由你们全额赔偿！特此通知。被告将通知打印一份张贴于讼争房屋的进口大门，并以短信和微信的方式将通知内容和通知书张贴照片发送原告及案外人李某某。2018年11月4日，原告再次拟定通知书，内容如下：各位上海市金山区亭林镇**村XXX-XXX号的全体租户，由于发现你们在该房屋内存在群租现象及私拉电线等行为，属于严重违约行为，在多次和租户朱忠强和李刚以电话、微信、短信、上门等方式协商无果，并且在两个人都态度恶劣的情况下，我于2018年10月4日在该房屋大门上的显著位置贴出了整改通知，并把通知文字及照片以微信和短信等方式通知了租户朱忠强和李刚，他们的回复均还是态度恶劣。现整改期已满，我发现违约现象并没有整改！根据上海市有关法律强制规定和协议约定，由此产生的违约金由租户朱忠强和李刚负责，并且我将依法、依约解除和朱忠强对该房屋的租赁协议，于2018年11月15日起，准时对该房屋实施停水、停电！并于2018年11月30日前收回该房屋！收回该房屋前，该房屋的主体结构及内部设施，如有任何损坏，一切损失全部由租户承担，并照价赔偿!严重的将追究法律责任！退租前由租户负责把该房屋恢复原样。望你们相互转告，在2018年11月30日前尽快全部搬离！由此带来的一切损失，由租户朱忠强和李刚负责。被告再次将整改通知书打印后张贴于讼争房屋进出大门显眼位置，亦以短信和微信的方式将通知内容和通知书张贴照片发送原告及案外人李某某。2019年11月19日19时17分，原告发现租赁的房屋电表箱被拆除，便向公安机关报案失窃，经公安查询，得知电表箱由房东向供电部门申请拆除。2019年11月20日，原告向被告发出短信，提示被告强行断电，行为很不妥当，原告已按约支付租金，如原告方租期内做法有欠妥的地方可以提出来协商解决，如果被告确实不想再出租，费用协商后可以搬离，并要求被告尽快通电。之后原、被告通过短信的方式就剩余租金、租期结欠的水电等费用、损失部分修复赔偿多次协商，但未果。原告及同事搬离后，被告代为支付原告租赁期间的水费55.70元，电费165.86元，半年的有线电视费138元。2018年12月26日，案外人张某某出具一份情况说明，确认转账给被告蒋雷的30,000元，系代原告支付给被告的房屋租赁费。诉讼中，根据被告的申请，通过上海市高级人民法院的委托，由上海申元工程投资咨询有限公司对讼争的上海市金山区亭林镇**村XXX-XXX号房屋修复工程造价进行鉴定，该司于2019年8月6日出具工程造价司法鉴定意见如下：本次鉴定意见中的上海市金山区亭林镇**村XXX-XXX号房屋修复工程总造价为21,870元，其中争议部分造价7224元。以上事实，由房屋租赁协议，付款凭证，公安机关的接报回执单，短信聊天记录，水电费单据，有线电视费单据，微信聊天记录，建房批复，租赁现场的照片、视频光盘，工程造价鉴定意见书等证据及当事人的当庭陈述所证实。本院认为，原、被告间签订的房屋租赁协议，系当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，应为有效，双方当事人均应按约行使权利履行义务。本案中，原告取得租赁物后，在租赁的标的物内添置空调、安装阳光房，并对卫生间进行简单装修，每个房间内放置数量不等的多张高低床。此后，该租赁房屋作为集体宿舍由原告与多名同事一起居住使用，改变原、被告订立合同始初由承租人租赁使用租赁物的约定。且租赁房屋内有私拉电线现象存在安全隐患，被告见状两次发出限期整改通知，但原告却置之不理，被告无奈发出限期搬离的通知并采取停电停水的措施。故本案中原告违约在先，被告在劝说整改无效的情况下限期搬离是合法行使其应有的权利。原告搬离后，租赁期内剩余部分的租金应予退还，目前结余20,877元，双方对此均无异议，本院予以确认。本案中因原告的违约行为造成合同解除，对此原告无权要求被告支付违约金。对于因租赁原告对讼争房屋进行的添附和简单装修，原告在搬离时已予拆除，且造成解除的原因在原告处，原告要求被告赔偿损失缺乏法律依据，本院不予支持。对于被告诉请的违约金，因原告违约在先，被告的诉请符合合同约定，应予支持。对于原告搬离时造成被告的财产损失部分，双方无争议的14,646元，本院予以确认。对于有争议的部分，损坏事实存在于租赁期间、租赁前或租赁后，双方均无证据佐证，故本院视情酌定。对于被告诉请的欠付水电费，原告方对此无异议，本院确认。对于欠付的有线电视费138元，原告认为不应由承租方承担，本院经审查后认为双方租赁协议约定由承租人承担，但被告支付的138元系半年的有线电视费，应按原告实际租赁的天数计算应付费用更为合理。对于被告主张的保洁费，原告表示愿意自行清扫，约了被告多次被拒，故不应承担。本院经审查后认为搬离的清洁工作应在搬离同时进行，原告与同事未及时清理，被告请人代为清理，原告理应支付相应的费用，但被告对于清洁费的支付仅提供了收据，原告对此不予认可，本院亦无从审核收据付款的真实性，故本院据此酌定1000元。综上，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告蒋雷于本判决生效之日起十日内退还原告朱忠强剩余租赁费20,877元；二、原告于本判决生效之日起十日内支付被告违约金10,000元；三、原告于本判决生效之日起十日内赔偿被告修复损失费18,000元；四、原告于本判决生效之日起十日内支付被告结欠水电费及有线电视费306元；五、原告于本判决生效之日起十日内支付被告保洁费1000元；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告的其他诉讼请求。前述原、被告给付款相抵后，原告需支付被告合计款项8429元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取552元(原告预交)，由原告负担331元，被告负担221元；反诉受理费减半收取304元(被告预交)，鉴定费2000元(被告预交)，两项合计2304元，由原告负担2131元，被告负担173元，原、被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  干华丽二〇一九年九月十二日书记员  秦晓英附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。