四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1722民初1233号 原告：四川聚华物业服务有限公司，住所地四川省宣汉县东乡镇琦云南路金鼎苑C栋。统一社会信用代码：91511722058200275Q 法定代表人：雷远成，系该公司董事长。 委托诉讼代理人(特别授权)：唐云，系该公司物业经理。 委托诉讼代理人：甘兴均，四川立地律师事务所律师。 被告：杨生，男，汉族，1993年6月17日出生，现住宣汉县。 委托诉讼代理人：杨轩，男，汉族，1970年12月12日出生，住宣汉县，系杨生之父。 委托诉讼代理人：余琳，四川虹信律师事务所律师。 原告四川聚华物业服务有限公司（以下简称聚华物业公司）与被告杨生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告四川聚华物业服务有限公司的委托诉讼代理人唐云、甘兴均，被告杨生的委托诉讼代理人杨轩、余琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚华物业公司诉称：2013年8月27日，被告杨生与原告聚华物业公司签订《“聚城峰华”前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，接受原告为其购买的宣汉县东乡镇聚城峰华二期12栋14楼6号房屋物业服务。房屋交付后，按照协议约定，原告履行各项服务职责。被告应按时向原告支付物业服务费，但被告从2018年1月1日至2019年3月31日共欠物业服务费1737.20元、违约金1423.81元。经原告多次催收，被告未给付,特提起诉讼，请求法院依法判决。 被告杨生辩称:没有缴纳物业服务费是因为原告存在违约行为，原告没有尽到管理服务义务，允许车辆违规停放，阻挡了消防通道，导致消防车无法及时进入小区到达被告居住的楼下，且原告没有维护小区楼栋里的消防设施，消防管道内没有存放水，加重了火灾损失,事发后又没有得到解决的情况下才没有缴纳物业服务费。原告不作为，违约在先，被告不应当缴纳违约金。如果原告将被告因火灾造成的损失予以赔偿后，被告愿意交纳物业服务费。 原告围绕其诉讼请求向法庭提供了以下证据：1、营业执照；2、被告身份信息，用以证明原、被告是适格诉讼主体；3、《“聚城峰华”前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》复印件，用以证明原告根据协议收取服务费，以及服务费收取标准、被告房屋建筑面积等；4、《收楼程序书》复印件，杨生的父亲杨轩于2015年1月14日代杨生收房以证明杨生系业主；5、催缴短信记录，证明原告多次向被告催缴服务费的事实；6、违约金计算方式，方便法院核对物业服务费和违约金。 被告围绕其答辩理由向法庭提供了以下证据：1、《聚城峰华前期物业管理服务协议》以及《业主临时管理规约》复印件；2、宣汉县公安消防大队作出的《火灾事故认定书》、火灾现场勘验笔录复印件；3、聚城峰华二期15栋居民赵大兵的调查笔录复印件；4、达州电视台《达州全搜索》对2017年5月10日被告住房发生火灾的视频资料、文字转换记录,用以证明发生火灾时原告存在履职不力的责任；5、《中国裁判文书网》登载的三份物业服务合同纠纷判决书，用以证明因为物业管理公司的不作为导致被告不缴纳物业费和违约金的案例。 本院组织原、被告对上述证据进行了交换和质证，被告对原告提供的第1、2份证据真实性没有异议，第3份证据与被告提供的第1份证据一致；对证据4的真实性有异议；对证据5有异议，没有杨生回复短信记录，不能确定是否收到；对第6份证据有异议，认为违约金不能超过20%，而且是原告违约在先，原告不应当计算违约金。原告对被告提供的第1份证据无异议与原告提供的一致；对第2份证据的真实性无异议，但无关联性，火灾发生时间是2017年5月10日，我们主张的物业服务费是2018年1月-2019年3月的物业服务费。被告要抗辩，但是不能拒绝缴纳2017年之后的物业费，原告已尽到物业服务义务，公安消防大队认定的火灾事故起火原因为不排除电气故障及个人用火不慎引燃可燃物导致火灾的发生。对第3、4份证据有异议，与本案无关联性，不予质证；对三份判决书有异议，不是最高人民法院的指导性案例，因此不能作为证据使用。本院对原、被告无争议的证据予以确认，对有争议的证据，在审理查明事实和本院认为中综合全案予以分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月27日，原告聚华物业公司与被告杨生签订《“聚城峰华”前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，该协议和临时管理规约对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量标准及物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中协议载明：“……第二条物业管理服务内容（二）房屋共用部位的设施设备维护和管理，共用部设施设备是指……消防设施、地、道路……。第三条物业管理服务质量标准(六)消防安全消防设施不定期、定时巡视、保持消防设施运行正常。第四条物业管理服务费用(二)乙方交纳费用时间，接房时一次性交纳半年物业管理服务费，次后每季度的前五天交纳；(三)住宅：电梯公寓为1.2元∕㎡∕月。第十条违约责任（三）乙方不按本协议约定收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天以当期应交费用总额的0.3%交纳违约金，且承担由此而产生的一切损失和责任。……”2017年5月10日，被告所住房屋突然起火。火灾发生后，宣汉县公安消防大队消防车在赶赴事故现场途中，因小区大门前停放一辆黑色小轿车阻碍了消防车通行，延误了消防车进入火灾现场。在救援灭火中，消防人员发现被告所在12栋14楼的消防管内水量少，后从另一消防管道接水将火扑灭。事故发生后，宣汉县公安消防大队出具火灾事故责任书，认定起火原因为不排除被告屋内电器故障及个人用火不慎引燃可燃物导致火灾。被告杨生以原告未尽到管理服务义务，道路不畅通和消防管道内缺水加重火灾损失，原告承诺协商解决而未得到解决为由，从2018年1月1日起拒绝交纳物业服务费。原告通过手机短信通知被告交纳所欠物管服务费，被告至今没有支付。被告杨生所有的聚城峰华二期12栋14楼6号房屋建筑面积96.51㎡，截止到2019年3月31日共欠物业服务费共计96.51平方米×1.2元/平方∕月×15个月=1737.20元。 同时查明：2017年12月26日，被告杨生向原告交纳了2017年1月-2017年12月物业服务费1390.00元。2019年5月14日，杨生就原告聚华物业公司未尽到物业管理责任给其造成损失已另案提起诉讼。 本院认为：2013年8月27日，原告聚华物业公司与被告杨生签订《“聚城峰华”前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，其内容符合法律规定，应依法受到法律保护。双方均应按照其签订的协议和管理规约行使权利和履行义务。2018年1月至2019年3月原告对小区进行了管理和服务，履行了义务，被告未提交原告这期间未尽到物业服务职责的证据，作为业主享受了原告提供的服务，理应按照协议约定缴纳物业服务费。被告以火灾造成损失未得到解决拒绝缴纳，其火灾发生时间是2017年5月10日，被告已交纳2017年1月至2017年12月期间的物业服务费，且被告杨生就原告物业服务公司未尽到物业管理责任加重损失已另案提起诉讼，被告以此为由拒绝支付物业管理费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定，原告要求被告支付2018年1月1日至2019年3月31日期间物业服务费的诉讼请求予以支持，根据《“聚城峰华”前期物业管理服务协议》约定，按照1.2元∕㎡∕月的标准，2018年1月1日至2019年3月31日物业管理服务费为1737.20元。对于原告要求被告支付违约金的诉求，鉴于原告之前提供的物业服务存在一定的瑕疵，被告发生火灾遭受到一定的损失，未按期缴纳物业管理服务费，属于事出有因，并非恶意拖欠，故对原告的该项诉求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告杨生在本判决生效后30日内给付原告四川聚华物业服务有限公司2018年1月1日至2019年3月31日物业服务费1737.20元； 二、驳回原告四川聚华物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告杨生负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  胡冬梅 人民陪审员  王寿全 人民陪审员  汪红燕 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  曹 娜