河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初6008号原告（反诉被告）：郑州三六九汽车销售有限公司，住所地郑州市金水区文化北路**建业枫林上院**楼**。统一社会信用代码914101000808050519。法定代表人：程春科，系公司总经理。委托诉讼代理人梁矿辉、李晓龙（实习），河南吉豫律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙青海，男，1969年1月22日生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人高国辉，王飞龙（实习），河南修瑾律师事务所律师。原告（反诉被告）郑州三六九汽车销售有限公司（简称“三六九汽车公司”）与被告（反诉原告）孙青海土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人梁矿辉、李晓龙，被告孙青海的委托诉讼代理人高国辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）三六九汽车公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决本诉被告继续履行合同；二、本案诉讼费由本诉被告承担。事实与理由：2018年7月1日，原告与被告签订《租赁协议》一份，约定：被告将位于文化路北段（被××）路××约48.98亩的土地出租给原告，具体位置如下：东至文化路北段路西，西至昇昱汽车公司围墙以东，北至索须河南，南至东赵村7组交界。原告用于从事汽车停放事宜。租金每年每亩一万元，第一年合同签订后一次性付清，第二年租金半年交付一次，每次支付需提前一个月交付，否则每日按照千分之一收取滞纳金，三年以后租金每年按1000元每亩递增。协议签订后，截止至2018年7月8日，原告如期如约支付一年租金489800元。2019年7月2日原告按照合同约定向被告支付半年租金以及违约金252247元，被告以原告未能按期支付租金为由要求解除合同并且拒绝收取原告租金，并将原告交付的租金全部退还，原告多次与被告协商要求继续履行合同，均遭被告无理由拒绝。现被告封门堵路拒绝原告再次进入土地租赁区，被告的行为已经严重侵害原告合法权益，为此原告提起本次诉讼。被告（反诉原告）孙青海辩称：一、三六九汽车公司已经构成根本违约，孙青海解除合同的行为是符合合同约定单方解除的条件。《租赁协议》第二条约定“每次支付租金须提前一个月支付，否则每日按千分之一收取滞纳金。”三六九公司已支付2018年7月1日至2019年6月30日的租金，其支付第二次租金的时间应为2019年5月31日之前。三六九公司拒不按照约定支付租金，孙青海无奈才解除合同。孙青海在2019年6月27日口头通知其解除租赁合同，双方的租赁合同应当在孙青海通知解除时已经解除。合同第七条约定了单方解除合同权利。二、孙青海已经将涉案土地租赁给第三方，其已不具备继续履行合同的条件。孙青海已经将涉案土地租赁给第三方，其已不具备继续履行的条件。孙青海与第三方已经实际履行租赁合同，不具备继续履行三六九公司租赁合同的条件。孙青海行使单方解除合同权是因三六九公司根本违约，孙青海不存在过错，如判令孙青海继续履行合同，将导致孙青海与第三人的违约。三、三六九公司尚欠孙青海延迟支付租金的滞纳金。《租赁合同》第二条约定延迟支付租金的滞纳金标准，三六九公司存在延迟支付租金的行为，应当支付滞纳金。被告（反诉原告）孙青海向本院提起诉讼请求：一、请求依法确认双方《租赁协议》解除。二、请求依法判令被反诉人支付延迟支付租金的滞纳金7567元。三、原审诉讼费、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人在2018年7月1日签订《租赁协议》，协议约定：反诉人将文化路北段西土场出租给被反诉人，面积约48.98亩，租金为每年每亩1万元，逾期缴纳按照日千分之一支付滞纳金；如被反诉人违约，反诉人有权终止合同，无条件清场。被反诉人应当在使用土场前先交纳租金。被反诉人缴纳完第一租赁年度，即2018年7月1日至2019年6月30日的租金，反诉人将土场交付给被反诉人使用。第二租赁年度的租金应当在2019年5月31日前交纳，可被反诉人迟迟不交纳，反诉人才单方解除合同。被反诉人构成根本违约，反诉人解除合同合情合理，故提起反诉。原告（反诉被告）三六九汽车公司辩称：一、被反诉人不存在违约情形，是反诉人违反双方约定。被反诉人已经缴纳2018年7月1日至2019年6月30日的租金，2019年7月1日至2019年12月31日的租金应在2019年6月1日前支付完毕。在2019年5月份，双方协商后同意被反诉人可适当延缓租金支付日期，但被反诉人必须多支付一部分滞纳金作为补偿。于是2019年7月2日被反诉人将2019年7月1日至2019年12月31日的租金以及滞纳金累计252247元转账至反诉人账户，但被反诉人却将已缴纳租金退还被反诉人。后被反诉人又在2019年7月3日、4日、5日、6日又将上述款项转至反诉人账户，反诉人退回部分租金，剩余3万元未退还。后被反诉人得知反诉人又高价租给他人，并且签订合同时双方租赁合同未到期，可知反诉人为获取高额租金而违反约定。二、反诉人要求解除合同条件不成立，不符合法律规定。根据合同法九十三条、九十四条、九十六条之规定：当事人约定一方解除合同条件成就时；当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的时，但是人另一方可以主张解除合同，但应当通知对方。本案中，被反诉人已经支付2018年7月1日至2019年6月30日的租金，被反诉人于2019年7月2日便将2019年7月1日至2019年12月31日的租金以及违约金转账至孙青海账户，违约程度非常轻微，不构成根本违约，也不影响合同目的的实现，被反诉人作为法人单位，反诉人行使解除权，应当书面通知，但2019年7月2日之前，反诉人从未以任何形式通知被反诉人解除合同，故解除条件不成立。三、本案双方关于解除合同条件约定不明，并且被反诉人不存在根本违约情形，反诉人要求解除合同，不应得到支持。合同中关于解除条件是模糊的，既没有约定具体数额，也没有约定逾期日期，无法判断是否达成解除合同的条件。四、根据公平交易原则，从维护市场稳定角度出发，本案合同应继续履行。被反诉人投入了大量资金、人力、物力，如果合同贸然解除会造成被反诉人巨大经济损失。本院根据原、被告双方陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2018年7月1日，三六九汽车公司（甲方）与孙青海（乙方）签订《租赁协议》，约定将“甲方同意把文化路北段（北车管所）路西土场出租给乙方，具体位置如下：东至文化路北段路西，西至昇昱汽车公司围墙以东，北至索须河南，南至东赵村7组交界。土地面积48.98亩，以实际丈量为准。”租金每年每亩1万元，第二年租金每半年支付一次，每次支付须提前一个月支付，租赁期限自2018年7月1日起至文化路开工之日止。后三六九汽车公司在2018年6月30日、2018年7月6日、2019年7月8日分多次将2018年7月1日至2019年6月30日的土地使用租金共计489800元转账支付给孙青海。2019年6月份，双方关于续租租金支付产生分歧，三六九汽车公司在2019年7月2日向孙青海银行账户转账支付了2019年7月1日至2019年12月31日的租金244900元，并支付了7347元的延迟付款滞纳金，共计252247元。后孙青海将上述全部款项退回，并在个人结算业务单中备注“退还常庄土地租金，合同解除。”后因孙青海账户额度限制，原告在2019年7月4日至6日每天向孙青海账户转账1万元租金，共计3万元。双方关于合同履行产生纠纷，故而诉至本院。另查明，三六九汽车公司为自然人独自公司，法定代表人为程春科。2019年6月27日中午时许，孙青海驾车到达文化路北车管所附近遇到案外人程占胜，其下车在路边口头告知程占胜不再出租案涉土地。2019年7月1日孙青海与案外人曹长信签订《租赁协议》，约定以每年每亩15000元的价格出租给曹长信，租赁期限自2019年7月1日起。以上事实，有当事人陈述、租赁协议、活期账户交易明细、银行转账电子回单、照片、证人证言及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行义务以实现合同目的，不得擅自变更或者解除合同。合同生效后，当事人应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，三六九汽车公司与孙青海签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，双方理应遵照执行以实现合同目的。本案双方主要争议焦点为案涉合同解除过程是否符合法律规定及解除的条件是否达成。关于案涉合同解除过程的问题。虽然《租赁协议》约定了孙青海单方终止合同的权利，但一方解除合同应当依照《中华人民共和国合同法》第九十六之规定，一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，孙青海主张解除《租赁协议》，并未举证证明尽到了充分、合理的通知义务，虽然其申请证人李某、曹某出庭证明其2019年6月27日在路边遇到程占胜，口头告知程占胜解除与三六九汽车公司的《租赁协议》，但程占胜并非三六九汽车公司的法定代表人，不能代表公司，且解除合同涉及双方重大合同利益，仅采用口头方式过于随意，有违合同的规范性与稳定性。另《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”根据该规定，一方解除合同应留给对方合理的异议期限，如双方没有约定异议期，司法解释亦保留了三个月的异议期，而孙青海在2019年6月27日口头告知后即在2019年7月1日同案外人另行签订《租赁协议》，未留出合理、充分的时间进行沟通、协商。因此，孙青海解除合同的过程未满足法律规定的要求，其要求确认双方《租赁协议》解除的诉讼请求，本院不予支持。关于案涉合同解除条件是否达成方面。本案中《租赁协议》第七条约定“如果甲方违约需双方退还乙方租金，并承担乙方所有投入的费用。如果乙方违约，甲方有权终止合同，无条件清场，乙方不得干涉。”但对违约的具体情形和程度并未作明确约定。虽然三六九汽车公司在2019年7月2日支付第二年半年的租金，存在迟延支付行为，但该违约行为并未动摇案合同履行的基础，也不影响后续租赁目的的实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在合同解除的条件和情形并没有明确约定情况下，孙青海应先通过合同条款要求三六九汽车公司继续履行、采取补救措施及承担违约责任。在能够通过给付违约金等方式弥补损失情况下，应先采取违约金救济，而非直接行使合同解除权，且三六九汽车公司在2019年7月2日支付2019年7月1日至2019年12月31日租金的违约行为仅为迟延支付，违约较为轻微，并不构成根本性违约。鉴于三六九汽车公司已经在案涉土地上租赁使用一年，投入了资金、人力和物力，如因轻微违约行为而解除合同，将给当事人前期投入造成损失，而孙青海却可以重新高价对外出租，致使双方合同利益严重失衡，而且三六九汽车公司也主动支付了滞纳金。故基于公平原则考量，三六九汽车公司诉请继续履行合同的请求，本院予以支持，但应当依照合同向孙青海继续支付租金及迟延付款的滞纳金。三六九汽车公司应当按合同向孙青海支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金计244900元，其已在2019年7月4日、7月5日、7月6日分别支付了1万元，共计3万元，故仍应继续支付剩余租金214900元。三六九汽车公司在2019年7月2日向孙青海支付过租金，虽被孙青海退回，但实际上当天已经将第二年半年的租金支付到位，故滞纳金计算至2019年7月2日，共计32天。经核算，应支付滞纳金7836.8元（244900×32÷1000），孙青海主张支付7567元，视为对己方权利的处分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郑州三六九汽车销售有限公司与被告（反诉原告）孙青海继续履行《租赁协议》；二、原告（反诉被告）郑州三六九汽车销售有限公司于本判决生效之日起五日内继续向被告（反诉原告）孙青海支付2019年7月1日至2019年12月31日的剩余租金214900元及滞纳金7567元；三、驳回被告（反诉原告）孙青海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取计50元。反诉案件受理费50元，减半收取计25元。由原告（反诉被告）承担25元，由被告（反诉原告）孙青海负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  杨建华二〇一九年九月十二日书记员  左嘉龙