四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1011民再1号 原审原告：邹玉明，男，汉族，现住内江市东兴区。 原审被告：张洪英，女，汉族，住四川省成都市。 原审被告：陈善勇，男，汉族，住四川省内江市东兴区。 原审原告邹玉明与原审被告张洪英、陈善勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月13日作出（2017）川1011民初3335号民事调解书，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员讨论认为，该调解书确有错误，应予再审。本院于2018年12月25日作出（2018）民监3号民事裁定书裁定再审本案。再审中，原审原告邹玉明向本院申请财产保全，本院依法作出（2019）川1011民再1号民事裁定书，对原审被告张洪英、陈善勇所有的价值680000元的财产予以查封、冻结；对原审原告邹玉明提供的担保财产位于四川省内江市西林新区一号路248号楼（东兴区房权监字第0013980）营业房一套予以查封。并依法另行由审判员杨文君、刘国平、人民陪审员李万明组成合议庭。原审原告邹玉明申请合议庭组成人员杨文君、刘国平回避，经本院院长决定驳回原审原告邹玉明的回避申请。再审中，原审被告陈善勇向本院申请，要求追加内江劲力置业有限公司为本案第三人参加诉讼，经合议庭评议，认为内江劲力置业有限公司与张洪英签订的商品房买卖合同系另一法律关系，内江劲力置业有限公司与本案的处理结果不具有法律上的利害关系，故不同意追回内江劲力置业有限公司为本案第三人参加诉讼。本院依法公开开庭审理了本案。原审原告邹玉明到庭参加了诉讼，原审被告张洪英、陈善勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原审原告向本院提出诉讼请求：确认原、被告房屋买卖有效，该房产权属归原告。再审中，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告签订的房屋买卖合同；二、判决被告归还原告购房款342000元，支付合同约定的资金占用费（从2016年10月30日起按月利率2%计算至付清款时为止），房产市场涨价损失款140808元。事实与理由：2016年9月30日，被告张洪英将位于内江市东兴区翡翠国际社区11幢3楼6号网签房转售给原告，并签订了《二手房买卖合同》，该房总价682000元，其中包含张洪英未办理按揭贷款的240000元。双方约定：原告签买卖合同交付订金100000元，在开发商处过户网签时付张洪英342000元，余款240000元按揭贷款由原告与开发商另行办理。并当场交付定金100000元给张洪英。2016年9月30日，原告与张洪英在翡翠国际售楼部与售楼部工作人员办理了变更登记手续，开发商给了该房的变更申请表、交款收据、结算清单给原告后，由原告女儿邹沂转款人民币200000元给张洪英，原告付给张洪英现金142000元。2016年10月22日，到房管局交易中心办理网签更名手续时，发现该房已被人民法院查封。原告在法院查封之前的买卖关系是合法的，原告已付清了张洪英的全部购房款。原告实为该房的实际拥有人。本案在原审中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议：原告邹玉明与被告张洪英、陈善勇签订的《二手房买卖合同》合法有效，坐落于内江市东兴区汉安大道西段“翡翠国际”11幢1-3-6号翡翠国际社区11号楼1单元1-3-6号成套住房（合同编号为：2014419788，建筑面积113.19平方米）归原告邹玉明所有。 原审被告陈善勇在再审中辩称，邹玉明诉张洪英、陈善勇房屋买卖合同纠纷一案，陈善勇不是该诉争房产的所有人、网签登记人，该房产的原登记为张洪英单独登记，按相关法律规定，陈善勇不是本案的适格被告。陈善勇与张洪英已于2019年3月离婚，根据婚姻法相关司法解释及相应法律规定，其义务不应承担。本案因张洪英与邹玉明房屋买卖合同签订、转让等事项办理过程中，均是由开发商内江劲力置业有限公司全程进行，房屋款项也是有40%左右未支付给开发商，开发商内江劲力置业有限公司与本案具有直接的法律上的利害关系，请求追加该公司为本案被告。 本院再审认定事实如下：原审被告张洪英、陈善勇系夫妻关系，被告张洪英2014年12月22日与内江劲力置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：2014419788，建筑面积113.19平方米。该房坐落于内江市东兴区汉安大道西段翡翠国际社区11号楼1单元1-3-6号，该房为按揭购买。后二原审被告急需资金周转，原审原告邹玉明与原审被告张洪英于2016年9月26日签订了《二手房买卖合同》，房屋总价682000元，包含张洪英未办理的按揭贷款240000元。同时约定，乙方（即原审被告）未按本合同规定的期限将该房屋交付甲方（即原审原告），乙方按甲方已交款金额的月利率2%支付甲方资金占用费至更名完成为止。原审原告当时预交定金100000元给原审被告张洪英。到2016年9月30日止，原审原告共付给原审被告张洪英342000元，其中250000元通过中国农业银行股份有限公司转账支付，92000元系现金交付，原审被告张洪英于2016年9月30日向原审原告邹玉明出具了收到邹玉明342000元购房款的收条一张。原审原、被告双方与开发商于2016年10月22日到房管交易中心办理网签更名登记手续，因该房屋被内江市东兴区人民法院分别于2016年10月19日和12月22日予以查封，故不能办理更名手续。 另查明，涉案房屋已在本院（2018）执恢237号申请执行人王毅与被申请人陈善勇、张洪英借款合同一案中拍卖。 本院再审认为，关于陈善勇辩称其不是讼争房产的所有权人，陈善勇不是本案的适格被告的问题，因二被告系夫妻，该房产虽然网签登记在张洪英个人名下，但该房产已被本院作为张洪英与陈善勇的夫妻共同财产拍卖，用于偿还原审二被告的夫妻共同债务，被告陈善勇享受了该房屋作为夫妻共同财产的权利，应当承担该房屋作为夫妻共同财产的义务。故被告陈善勇辩称其不是本案的适格被告的辩解理由不能成立，本院不予支持。本案原审原告邹玉明与原审被告张洪英签订的《二手房买卖合同》，因案涉房屋被人民法院查封、拍卖，致使合同目的不能实现。原告主张解除合同，返还购房款并赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。关于原告的损失问题，原告既主张了资金利息损失201552元，又主张了房屋涨价损失140808元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方当事人对违约金的约定是以原告已付款金额为基数，按月利率2%计算资金占用费。双方约定的资金占用费已超过房屋涨价损失，故本院支持以原告已付房款为基数，按月利率2%计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条、第二百零七条第一款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）川1011民初3335号民事调解书； 二、原审原告邹玉明与原审被告张洪英2016年9月26日签订的二手房买卖合同于2019年9月3日解除； 三、原审被告张洪英、陈善勇于本判决生效之日起十日内退还原审原告邹玉明购房款342000元及资金占用费（从2016年10月30日起按月利率2%计算至付清款项之日止）； 四、驳回原审原告邹玉明的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费5310元、财产保全费3920元、合计9230元，由原审被告张洪英、陈善勇负担，原审原告已预交，由原审被告张洪英、陈善勇在给付前款时一并付给原审原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  杨文君 审 判 员  刘国平 人民陪审员  李万明 二〇一九年九月三日 书 记 员  尤亚岚