江西省上饶县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1121民初1362号原告：江西奥能水电开发有限公司，住所地江西省上饶经济技术开发区一舟大道**，统一社会信用代码91361100754210469A。法定代表人：汪显清，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程康，江西盛义律师事务所律师。被告：池昭稳，男，1962年9月18日生，汉族，住福建省彭楼区。原告江西奥能水电开发有限公司与被告池昭稳租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西奥能水电开发有限公司的委托诉讼代理人程康到庭参加诉讼，被告池昭稳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西奥能水电开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告之间的《灵山茗洋关旅游资源开发合同》；2、被告向原告支付所欠租金共计1,030,227.2元（暂计算至2017年10月31日，后续发生的租金计算至原告收回租赁物使用权之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确租赁物于2018年10月份左右收回，同意租金计算到2018年9月30日止。事实与理由：2009年11月12日，原、被告签订了《灵山茗洋关旅游资源开发合同》，被告租赁原告所有的茗洋湖水资源及大坝以下大量土地及闲置房产。合同约定减免三年租金。租金自2012年12月1日开始按年度收取，并从第六年开始，即2014年12月1日之后的租金每年递增8%。合同签订后，原告交付了合同约定的租赁物供被告旅游开发所用，被告只交付了人民币五万元作为保证金。被告自应当支付租金之日即2012年12月1日起从未向原告支付任何租金等费用，按照合同约定，截止至2017年10月31日止，扣除保证金后被告共计欠原告租金1,030,227.2元。被告的行为已经构成了根本违约。为维护自己的合法权益，原告特提起本案诉讼。被告池昭稳未到庭，亦未答辩。本院经审理认定事实如下：2009年11月12日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《灵山茗洋关旅游资源开发合同》，约定：原告拥有茗洋湖水资源及大坝以下大量土地及闲置房产，被告有景区开发的理念和经验，原告同意确保供应给被告旅游用水，并将大坝以下（一级和二级站之间）原告拥有的土地和发电厂房及部分员工住房以外的全部房产租赁给被告。被告使用原告土地及房产，原告同意减免三年租赁费，从第四年（2012年12月1日）开始每年支付租赁费人民币二十万元，每年的12月1日支付下年度租赁费。考虑到人民币贬值等因素，租赁费从第六年开始每年递增8%。租赁期限为2009年12月1日起至2035年11月30日止共二十六年整，在租赁期内不论甲乙双方股东如何变更，均不影响本合同的履行。本合同双方签字盖章生效之日，被告向原告交纳二十万元的合同保证金，该保证金直接抵交第四年的甲方租赁费。原告主张当日被告并未交纳二十万元的合同保证金，而是向原告出具了借条。借条内容为：“借到江西奥能水电开发有限公司人民币贰拾万元整，二O一O年五月一日前归还”。此后原告将租赁物交由被告使用。被告只交纳了5万元合同保证金。所有租金及其余的合同保证金至今均未支付。原告将借条原件交至法院，要求在合同解除后，被告也无需再交纳其余的合同保证金，被告已交纳的5万元合同保证金充抵部分租金，在尚欠的合同租金总额中予以扣减。原告另主张，被告运营茗洋关漂流项目到2017年，具体是几月份不清楚，由于原、被告一直都有合作关系，被告的漂流业务也一直在营业，所以就没有叫被告支付租金。但是到2017年年底原告就联系不上被告。到2017年11月3日，原告向法院递交了诉讼材料准备起诉被告，想通过法院联系被告来协商，但由于诉讼费等种种原因在2019年4月12日才立案。因为漂流都是夏天才运营，平常不运营是没有人的，所以在2017年年底原告没有收回租赁物，2018年夏季原告发现茗洋关漂流没有运营，相关工作人员也没在运营场所，原告才在2018年10月收回租赁物。本院认为，原、被告于2009年11月12日签订的《灵山茗洋关旅游资源开发合同》系双方当事人真实意思表示，合同主体和内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。该租赁合同约定的租赁期限为26年，超过20年的，超过部分无效。现原告按约将涉案租赁物交付给被告承租，被告却未按约定支付租金，已构成违约，依法应当承担违约责任。被告迟延履行主要债务，自2017年底至今使原告无法与之取得联系，致使原告无奈于2018年10月收回租赁物，原、被告签订的《灵山茗洋关旅游资源开发合同》实际上于2018年10月已经解除，终止履行。故本院确认双方签订的《灵山茗洋关旅游资源开发合同》已于2018年10月解除。租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告在承租期间，除了支付了5万元合同保证金外，未按约支付2012年12月1日至2018年9月30日期间的租金1,327,970.4元，违反了合同约定，原告要求被告继续支付，符合法律规定，本院予以支持。原告将被告向其出具的尚欠其合同保证金20万元的借条原件交至法院，要求在合同解除后，被告也无需再交纳其余的合同保证金，被告已交纳的5万元合同保证金充抵部分租金，在尚欠的合同租金总额中予以扣减，系其意思自治，不违反法律规定，本院予以支持。故被告尚应向原告支付租金1,277,970.4元。被告池昭稳未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告江西奥能水电开发有限公司与被告池昭稳签订的《灵山茗洋关旅游资源开发合同》于2018年10月解除；二、被告池昭稳向原告江西奥能水电开发有限公司支付尚欠的2012年12月1日至2018年9月30日期间的租金1,327,970.4元，扣除被告池昭稳已交纳的5万元合同保证金充抵部分租金，被告池昭稳尚应支付原告江西奥能水电开发有限公司租金1,277,970.4元，限本判决生效后十日内付清；三、驳回原告江西奥能水电开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14,072元，由被告池昭稳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：14×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  周秋化二〇一九年九月三日书记员  杨 郡判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。法律附页：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。