广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初2576号 原告：咸奎玲，女，汉族，1970年3月20日出生，住所地长春市南关区。 委托代理人：文军，广西海城律师事务所律师。 被告：北海亿同合力房地产开发有限公司，住所地北海市香港路工业园区综合楼**，统一社会信用代码：91450500739991092X。 法定代表人：顾花丽，董事长。 委托代理人：张春友，广西谦言律师事务所律师。 委托代理人：宁碧霞，广西谦言律师事务所律师。 原告咸奎玲诉被告北海亿同合力房地产开发有限公司（以下简称亿同公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告咸奎玲的委托代理人文军、被告北海亿同合力房地产开发有限公司的委托代理人张春友、宁碧霞到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告咸奎玲向本院提出诉讼请求，判令：一、北海亿同合力房地产开发有限公司协助咸奎玲办理位于北海市海城区房屋的不动产权证至咸奎玲名下。二、北海亿同合力房地产开发有限公司向咸奎玲支付违约金62920元（以441950元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2016年5月25日起计至实际付清之日止，现暂计至2019年5月24日，小计62920元）。事实和理由：2011年12月13日，咸奎玲与亿同公司签订《商品房买卖合同》一份，约定咸奎玲向亿同公司购买坐落于北部湾东路60号欧情海景园19幢2单元0204号房，建筑面积共88.39平方米，单价5000元/平方米，总房价为441950元，采取分期付款的形式，亿同公司须于2012年5月31日前将符合合同约定的房屋交付咸奎玲使用，合同第十五条约定亿同公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。亿同公司应于2013年5月26日前为咸奎玲报产权登记机关备案，但亿同公司至今未履行该义务，已构成违约。双方所签合同第十五条还约定，双方对如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的处理方法，双方只约定买受人退房或因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任承担，对买受人不退房的情形下，出卖人如何承担违约责任双方未勾选合同备选栏内的第2项，即买受人不退房的处理方法，应认定双方对该情形如何承担违约责任无约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，该法条将中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准作为没有约定违约金或者损失数额难以确定时的计算标准，即为该情形法定损失计算标准，因此亿同公司应按照咸奎玲已付购房款总额441950元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金，从2016年5月25日起计算。为此，特提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告北海亿同合力房地产开发有限公司辩称：办房产证与房屋的交付有关系，原告需要提交案涉不动产的相关材料给交易中心，但原告没有证据证实房屋是何时交付的，逾期办理房产证并未给原告造成损失，该损失也没有证据证明，根据双方签订的合同十五条约定逾期办理房产证的权利义务，原告应提交房屋实际交付时间的证据，但原告并未提交，且双方没有选择合同第十五条逾期办证中的第二项，即双方对逾期90天办证的违约责任不是没有选择，而是视为双方对该项约定的放弃。合同第九条是逾期交房，第十五条是逾期办证，因此被告方主张违约金应按合同第十五条约定的按已付总款的1%计算违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，因该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 审理查明：2011年12月13日，原告咸奎玲与被告北海亿同合力房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：oqhjy1737），约定原告咸奎玲购买被告开发的位于北部湾东路60号欧情海景园19幢2单元0204号房屋。该商品房价款按建筑面积88.39㎡计算，单价为每平方米5000元，总金额441950元；付款方式为分期付款；合同第八条约定被告应当在2012年5月31日前将经过五方验收合格的商品房交付给买原告使用；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人将已付购房款退还买受人并按已付购房款的1%赔偿买受人损失，或者因买受人造成商品房不能取得区属证书的由买受人承担全部责任。2012年5月24日，北海永康物业服务有限公司出具《收据》五份，显示收取咸奎玲（19-2-204）专项维修基金、装修管理费、垃圾清理费、施工出入证工本费、刷卡手续费、数字电视开户费、一年物业费、一年电梯费，共计11671.4元。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。原告提交的2019年5月24日北海永康物业服务有限公司出具的《收据》五份，证实原告已向物业公司缴纳案涉房屋进场装修施工的各项费用，本院根据日常生活经验，认定原告对被告已将案涉房产交付原告使用这一事实完成了基本的举证责任，被告未举证证明其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，被告应承担举证不能的不利后果，故本院认定被告向原告交房的日期为2012年5月24日，按照合同的约定，被告在商品房交付使用后至今未为原告办理房地产权属证书的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求被告将涉案房屋的不动产权属证书办理至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金是否计算及计算标准的问题。涉案合同第十五条属于格式条款，根据该条款约定，双方对因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房及赔偿损失的情形做了约定，但未对该条款第二项，即买受人不同意退房的情形做出过约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本院认定原告的主张成立，即双方未对因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不同意退房的情形做出约定。为此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金应以已付购房款总额441950元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告请求从2016年5月25日起计算违约金，属于原告对其诉权的行使，本院亦予以支持。 为维护当事人的合法权益，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告北海亿同合力房地产开发有限公司将坐落于北部湾东路60号欧情海景园19幢2单元0204号房屋的不动产权属证书办理至原告咸奎玲名下； 二、被告北海亿同合力房地产开发有限公司支付逾期办证违约金（违约金以已付房款441950元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准从2016年5月25日起计算至不动产权属证书办至原告咸奎玲名下之日止）给原告咸奎玲； 案件受理费4424.35元，由被告北海亿同合力房地产开发有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8848.7元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 武清华 二〇一九年九月十七日 法官助理 陆斐然 书 记 员 毛成婷 附：本裁定书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。