文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初1727号原告：梅州市恒基房地产开发有限公司，统一社会信用代码914414021962750642，住所梅州市江南三横街新中苑**首层**店及第**。法定代表人：洪振君，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗绿琴，广东客都律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌传平，广东客都律师事务所律师。被告：杨绍铮，男，汉族，1984年11月15日出生，现住梅州市梅江区。被告：古苑芳，女，汉族，1985年7月25日出生，现住梅州市梅江区。原告梅州市恒基房地产开发有限公司（以下简称“恒基房地产公司”）与被告杨绍铮、古苑芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒基房地产公司的委托诉讼代理人罗绿琴律师，被告杨绍铮、古苑芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒基房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付购房款520000元；2.判令两被告向原告支付从2018年3月8日起至付清购房款之日止，以实欠购房款数额，按照日千分之五计算的违约金；3.判令由两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月27日原告与两被告签订了一份《商品房买卖合同》，两被告向原告购买由原告开发的梅江区梅园新村E组团2#商住楼（馨园）701房。合同约定：购房总价款为631475元，首付款为191475元，剩余440000元通过银行按揭的方式支付。合同签订后，两被告向原告支付了首付款111475元，剩余520000元购房款一直未支付，原告催促支付购房款项，两被告告知因为征信问题无法办理银行贷款。因两被告购买的房屋不动产权证已登记到两被告名下，在无法办理贷款的情况下，原告要求两被告支付剩余520000元购房款，经多次催收未果，无奈之下只能向人民法院起诉。杨绍铮、古苑芳辩称，两被告在购买房屋时有询问被告能否办理银行抵押贷款，答复是可以，为此两被告才签订了房屋买卖合同，而且交了首付款。但被告在原告处购买房屋时签订了有两份合同，两份合同的购房金额不一致。双方签订房屋买卖合同后，才被银行告知被告杨绍铮出现不良征信，无法放贷。之后，被告曾向原告提出退房，但因房产已经过户登记到被告夫妻二人名下，房产证也已经办理好了，原告因此不同意退房。被告也将房屋挂在房地产中介出售，但一直未出售成功。现在两被告因为生意失败，无法将剩余的房款520000元支付给原告，请求解除与原告的购房合同，或者将涉案房屋挂在原告的销售平台出售。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。恒基房地产公司对其诉讼请求提供了如下证据予以证实：1.营业执照，证明原告恒基房地产公司的诉讼主体资格。2.杨绍铮、古苑芳的居民身份证复印件，证明被告杨绍铮、古苑芳的诉讼主体资格。3.杨绍铮与古苑芳的结婚证复印件，证明被告杨绍铮、古苑芳是夫妻关系。4.盖有梅州市住房和城乡建设局房地产市场管理专用章的《广东省商品房买卖合同》一份、NO.0006496《收据》一张、NO.0006497《收据》一张、梅县农村信用合作联社城区信用社大额系统业务凭证一张，证明2017年12月27日两被告向原告购买梅江区梅园新村E组团2#商住楼（馨园）701房，购房总价款为631475元，两被告向原告支付了111475元购房款，仍有购房款520000元至今未付的事实。根据合同第六条第三点的约定，首付款为191475元，两被告在2017年12月27日只支付了111475元，还有80000元当时因两被告资金不足，原告为了配合两被告申请银行按揭将80000元以借款的方式借给两被告，两被告实际未支付该80000元购房款给原告，加上购房款440000元，两被告实际未支付的购房款数额为520000元。5.粤（2018）梅州市不动产权第0004342号不动产权证一本，证明两被告购买的商品房的不动产权证已经办理至两被告名下的事实。6.《借款协议书》一份，7.《借条》一份，8.NO.0006498《收据》一份，证据6-8证明两被告实际拖欠原告的购房款为520000元的事实。杨绍铮、古苑芳对他们的抗辩提供了如下证据予以证实：1.POS签购单五张，2.张玲利出具的591182号《收款收据》一张，证据1－2证明两被告交的首付款是178000元，其中包含定金20000元。3.《馨园认购协议书》一份、盖有梅州市住房和城乡建设局房地产市场管理专用章的《广东省商品房买卖合同》一份、无梅州市住房和城乡建设局房地产市场管理专用章的《广东省商品房买卖合同》一份，证明被告向原告购房，签订了两份商品房买卖合同的事实。4.原告恒基房地产公司出具的NO.0006498《收据》一张、NO.0006497《收据》一张、NO.0006496《收据》一张，证明被告向原告缴交款项的情况。5.NO.0521829《收据》一张、印花税票销售凭证一张及银联POS签购单一张、税收完税证明一张及银联POS签购单一张，证明被告为办理案涉房屋权属证支出的办证费、税费等情况。本院经审理认定事实如下：原告恒基房地产公司是有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营、销售等。被告杨绍铮、古苑芳是夫妻关系。原告恒基房地产公司将案涉坐落于梅江区梅园新村E组团2#商住楼（馨园）701房商品房（以下简称“馨园701房”）委托中介梅州市普利斯房地产经纪有限公司（以下简称“普利斯经纪公司”）挂出出售。2017年间，当时经营门窗建材生意的被告杨绍铮、古苑芳夫妇，经中介普利斯经纪公司的员工张玲利介绍，查看馨园701房后表示要购买，双方约定馨园701房及一个该房才有使用价值的露台的总价款为698000元。2017年12月26日，被告杨绍铮、古苑芳通过POS机向普利斯经纪公司刷卡支付了三笔款共计124000元（70000元＋15000元＋39000元）。2017年12月17日，被告杨绍铮与普利斯经纪公司的员工张玲利签订了一份《馨园认购协议书》，协议约定概括如下：杨绍铮认购恒基房地产公司开发的馨园701房，双方一致同意杨绍铮认购房号总价一口价按套销售结算，即房价总计为698000元。若杨绍铮选择银行按揭，于签订之日交付认购定金20000元，并于2017年12月26日前付清房屋首期房款（含定金）258000元，并签署《商品房买卖合同》，余款440000元为银行贷款金额，按揭相关费用由杨绍铮支付。如因杨绍铮自身原因而不能通过银行按揭审批的，一切责任由杨绍铮负责，且交付认购金不予退还等内容。签订《馨园认购协议书》当天，被告杨绍铮、古苑芳通过POS机向普利斯经纪公司刷卡支付了认购定金20000元，张玲利出具了一份收到杨绍铮定金20000元的《收款收据》给被告杨绍铮、古苑芳收执；同日，被告杨绍铮、古苑芳还通过POS机向普利斯经纪公司刷卡支付了34000元。以上，被告杨绍铮、古苑芳共计向普利斯经纪公司刷卡支付五笔款合计178000元。2017年12月27日，原告恒基房地产公司与被告杨绍铮、古苑芳签订了一份《商品房买卖合同》，并提交梅州市住房和城乡建设局作合同备案。该《商品房买卖合同》约定内容概括如下：出卖人恒基房地产公司，买受人杨绍铮、古苑芳，买受人购买出卖人开发的馨园701房，该商品房属现房，按套出售，总价款为631475元；买受人付款方式为首付191475元，银行贷款440000元。买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五十的违约金等内容。同日，因被告杨绍铮、古苑芳购买馨园701房时还购买了一个30.43平方米的露台，为此，原告恒基房地产公司与被告杨绍铮、古苑芳另外还签订了一份《商品房买卖合同》，该合同在上述备案合同的基础上多了一条约定，即第六条第一款付款方式约定：总房款631475元，首付款191475元（其中客户向恒基房地产公司借款80000元，交现金111475元），剩余440000元做商业贷款。另收露台30.43平方米计24344元。又因被告杨绍铮、古苑芳的购房资金不足，无法交清合同约定的首期付款191475元，被告杨绍铮、古苑芳向原告恒基房地产公司借款80000元用于支付首付购房款，双方当事人签订了一份《借款协议书》。该《借款协议书》约定内容概括如下：杨绍铮、古苑芳所购馨园701房总价631475元，按银行按揭规定需支付30％即191475元作为首期款，并在签订《商品房买卖合同》时一次性支付。由于杨绍铮、古苑芳自身资金不足，不能一次性支付购房首期款，经杨绍铮、古苑芳向恒基房地产公司申请借款，双方协商同意，杨绍铮、古苑芳需要先行支付111475元作为应付首期款中的部分款项，不足首期款部分80000元向恒基房地产公司预借用作补足应付首期款，另70％楼款向银行申请办理按揭贷款。杨绍铮、古苑芳于签订协议之日起，一年内分四期返还恒基房地产公司，即2017年12月27日至2018年12月27日，第一期2018年3月18日前还款20000元，第二期2018年6月18日前还款20000元，第三期2018年9月18日前还款20000元，第四期2018年12月18日前还款20000元等内容。为此，被告杨绍铮、古苑芳出具了一张《借条》给原告恒基房地产公司收执，《借条》的内容如下：“借条兹向恒基房地产开发有限公司借到人民币捌万元整（80000）元，用于交付本人购买恒基馨园E2－701房的首期款（详见借款协议书）。此据借款人：杨绍铮古苑芳日期：2017.12.27。”原告恒基房地产公司出具了一张《收据》（NO.0006498）给被告杨绍铮、古苑芳收执，《收据》的内容如下：“2017年12月27日收到杨绍铮、古苑芳交来购梅园新村E组团馨园E2栋701房首期款80000元。（借款抵对）”2017年12月27日，普利斯经纪公司通过其员工古柳燕的银行账户向原告恒基房地产公司转账支付了被告杨绍铮、古苑芳交付的135819元，原告恒基房地产公司则出具了二份《收据》（NO.0006496，NO.0006497）给被告杨绍铮、古苑芳收执。该二份《收据》的内容分别为：①《收据》（NO.0006496）“2017年12月27日收到杨绍铮、古苑芳交来购梅园新村E组团馨园E2栋701房首期款111475元。”②《收据》（NO.0006497）“2017年12月27日收到杨绍铮、古苑芳交来购梅园新村E组团馨园E2栋701房露台款24344元。”2018年2月6日、7日，被告杨绍铮、古苑芳支出了房产办证费1000元、印花税5元、契税9021.06元。2018年3月8日，原告恒基房地产公司将馨园701房过户登记到被告杨绍铮、古苑芳的名下，不动产权证的证号为（2018）梅州市不动产权第0004342号，权利人为杨绍铮、古苑芳。露台未登记入该不动产权证。之后，被告杨绍铮、古苑芳在向银行申请馨园E2栋701房按揭贷款440000元的过程中，被银行告知因被告杨绍铮出现不良征信，贷款申请未获批准。基于上述情况的出现，被告杨绍铮、古苑芳至今没有将购房款440000元支付给原告恒基房地产公司，也没有按照《借款协议书》的约定向原告恒基房地产公司归还借款80000元。原告恒基房地产公司则至今保管着馨园701房的不动产权证，也未将馨园701房及露台交付被告杨绍铮、古苑芳。2019年6月18日，原告恒基房地产公司向本院起诉，提出上述诉讼请求。被告杨绍铮、古苑芳作出上述答辩。诉讼过程中，本院根据原告恒基房地产公司提出的财产保全申请，于2019年7月10日作出（2019）粤1402民初1727号民事裁定书，查封了登记在被告杨绍铮、古苑芳名下的馨园701房[不动产权证号：粤（2018）梅州市不动产权第0004342号]，保全金额以520000元为限，查封期限为三年。本院认为，原告恒基房地产公司与被告杨绍铮、古苑芳双方当事人之间签订的两份《商品房买卖合同》在内容上无矛盾、冲突，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据该两份《商品房买卖合同》的约定，馨园701房的购房总价款为631475元，30.34平方米的露台购买价款为24344元，馨园701房的购房首期付款为191475元，银行按揭贷款440000元。根据原、被告双方当事人提供的证据，被告杨绍铮、古苑芳已向原告恒基房地产公司支付购房首期付款111475元、露台款24344元的事实，应予认定。审理中，被告杨绍铮、古苑芳承认在向银行申请馨园701房按揭贷款440000元的过程中，因被告杨绍铮出现不良征信，银行按揭贷款申请未获批准，造成被告杨绍铮、古苑芳至今未能向原告恒基房地产公司支付购房款440000元的事实。据此，该440000元购房款被告杨绍铮、古苑芳至今尚未支付给原告恒基房地产公司的事实，本院予以认定。关于两被告向原告借款80000元款项性质的认定问题。双方当事人于签订《商品房买卖合同》的同日签订一份《借款协议书》、被告杨绍铮和古苑芳出具借款数额为80000元的《借条》给原告恒基房地产公司收执、原告恒基房地产公司出具收到购房首期款80000元的《收据》给被告杨绍铮和古苑芳收执，是基于被告杨绍铮、古苑芳的资金不足以向原告恒基房地产公司交付《商品房买卖合同》约定的购房首期付款191475元，被告杨绍铮、古苑芳向原告恒基房地产公司借款80000元用于交付购房首期付款这一事实而为。且被告杨绍铮和古苑芳在庭审中亦承认至今没有按照《借款协议书》第3条的约定向原告恒基房地产公司履行归还80000元的义务。据此，该借款80000元应认定是被告杨绍铮、古苑芳购买馨园701房至今尚未支付给原告恒基房地产公司的购房首期付款。因为馨园701房在2018年3月8日已经登记至被告杨绍铮、古苑芳名下，所以原告恒基房地产公司主张双方继续履行《商品房买卖合同》，要求被告杨绍铮、古苑芳将尚未支付的购房款520000元（440000元＋80000元）支付给原告，证据确实，符合法律规定，本院予以支持。关于原告提出要求两被告从2018年3月8日起支付逾期付款违约金的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定买受人按第3种方式付款，即其他方式（首付191475元，银行贷款440000元）。第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五十的违约金。首先，合同第六条未明确约定被告杨绍铮、古苑芳支付购房款的期限。其次，合同第七条约定逾期付款违约金以应付款按日万分之五十的标准计算，该约定的违约金计算标准过高。因为被告杨绍铮、古苑芳违约，未向原告恒基房地产公司付清合同约定的购房款，原告恒基房地产公司在馨园701房的不动产权证办理出来后亦至今未将馨园701房及露台交付给被告杨绍铮、古苑芳，所以本院将被告杨绍铮、古苑芳应支付逾期付款违约金的计算标准调整为按照年利息6％计算，从原告恒基房地产公司起诉之日2019年6月18日起算。原告恒基房地产公司主张逾期付款违约金从2018年3月8日起按应付款以日万分之五十的标准计算，依据不足，本院不予采纳。被告杨绍铮、古苑芳是完全民事行为能力人，且在购买馨园701房及露台时是经营门窗建材生意的生意人，两被告应该清楚他们与普利斯经纪公司的员工张玲利签订《馨园认购协议书》并向普利斯经纪公司刷卡支付178000元，以及与原告恒基房地产公司签订两份《商品房买卖合同》、一份《借款协议书》，收执原告恒基房地产公司出具的三份购房款《收据》所产生的法律后果。故，本院对被告杨绍铮、古苑芳抗辩称两被告已支付总计178000元给原告恒基房地产公司的主张不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决如下：一、被告杨绍铮、古苑芳应当在判决生效之日起十五日内，支付购房款520000元给原告梅州市恒基房地产开发有限公司。二、被告杨绍铮、古苑芳应当从2019年6月18日起至购房款520000元付清之日止，以实欠款数额，按照年利率6％计算支付逾期付款违约金给原告梅州市恒基房地产开发有限公司。三、驳回原告梅州市恒基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，减半收取计4500元；财产保全费3120元，两项合计7620元（此款已由原告梅州市恒基房地产开发有限公司预交），由被告杨绍铮、古苑芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  陈晓军二〇一九年九月十六日书记员  郑佳裕