河北省曲阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0634民初449号原告（反诉被告）：河北一帆房地产开发有限公司，住所地河北省曲阳县恒州镇恒州商城****楼**。法定代表人：庞泽权，该公司经理。委托诉讼代理人：王敬然，曲阳县灵山镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：冉淑英，女，1970年3月3日出生，汉族，农民，住河北省曲阳县。被告（反诉原告）：李现辉，男，1972年9月16日出生，汉族，农民，住河北省曲阳县。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：刘营好，河北昂然律师事务所律师。原告（反诉被告）河北一帆房地产开发有限公司（简称一帆公司）与被告（反诉原告）冉淑英、李现辉合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）一帆公司的委托诉讼代理人王敬然、二被告（反诉原告）的委托诉讼代理人刘营好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一帆公司向本院提出诉讼请求：1.要求冉淑英、李现辉支付欠剩余房款79,628元，违约金53,749元。2.本案的诉讼费用和其他费用由冉淑英、李现辉承担。事实与理由：2013年9月2日冉淑英、李现辉以分期付款的方式购买了一帆公司开发的北岳茗都小区4号楼2单元601室住宅楼，经冉淑英、李现辉申请，同日双方签订了《分期付款申请书》、《分期付款保证书》并提供了冉淑英、李现辉收入证明，继而双方签订了《分期付款协议书》。其中第一条约定：签订购房合同之日，买受人向出卖人缴纳购房首付款125,955元，剩余房款120,000元出卖人同意买受人以分期付款方式支付，分期付款的期限为5年，自2013年9月2日起至2018年9月2日止，分60期支付，参照同期银行贷款利率约定利率为6.4%（年利率），即冉淑英、李现辉每月应向一帆公司支付购房款本息共计2,342元，买受人于每月的3日前将当期应付款项存入原告指定的银行卡内。第二条约定了买受人逾期付款的违约责任，逾期30日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款金额1‰的违约金。逾期60日的，买受人愿意继续履行协议的，经出卖人同意，协议继续履行，买受人并应按日向出卖人支付房款1‰违约金。协议签订后，冉淑英、李现辉起初按约定支付房款，后不再按约定支付，至今共拖欠一帆公司34个月的房款，计79,628元，截止到2019年1月份应支付违约金53,749元，经一帆公司多次催要无果，特向法院起诉。冉淑英、李现辉辩称，1、冉淑英、李现辉与一帆公司双方签订的房屋认购协议书符合商品房开发的要件，应视为双方依法订立商品房购买合同，合同生效并实际履行；2、一帆公司在合同履行当中先行违约，因此没有权利要求被告承担违约责任；3、由于一帆公司的先行违约责任依法应当承担违约责任。冉淑英、李现辉向本院提出反诉请求：1、依法判决反诉被告承担逾期办理房产权证的违约责任，赔偿给反诉原告造成的损失80,000元；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由:2013年9月2日反诉原告与反诉被告依法订立《北岳茗都房屋认购协议书》，协议订立后，反诉原告按合同约定交纳了首付款125,955元。其余房款120,000元办理银行按揭。合同第三条约定：甲方应当在2013年9月2日前将该房交付给买受人。后银行按揭因为反诉被告的原因没有办理，一直是由反诉原告直接向反诉被告交纳分期款项，每月交2342元，到目前为止共计交60,892元，因为反诉被告一直不能按合同约定办理房屋产权手续。所以反诉原告停止交纳分期房款。为此提起反诉。一帆公司对冉淑英、李现辉的反诉辩称，反诉原告的请求没有事实和法律依据，反诉原告提出的诉求是依据认购协议书中第三条，该条的约定是关于交付房屋的约定，而不是反诉原告的诉求中要求一帆公司承担逾期办理房屋产权的违约条款。反诉原告向一帆公司交纳分期款项的依据是反诉原告向一帆公司提交的分期返还申请书、分期还款保证书及冉淑英、李现辉收入证明和分期付款协议，以上均是双方协商一致与反诉原告的诉求没有关系，反诉原告的诉求没有事实及法律依据，请求法庭驳回其诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。（一）、本诉案件原告（反诉被告）提交以下证据：1、一帆公司的营业执照，证明一帆公司主体信息；2、《北岳茗都认购协议》原件、《分期付款申请书》、《分期付款保证书》、二被告收入证明、《分期付款协议》各一份。《北岳茗都认购协议》的主要内容为：甲方：一帆公司，乙方：冉淑英，协议书主要内容为：一、购房面积、单价及总价：乙方自愿认购北岳茗都小区的4号楼2单元601室，房屋暂定建筑面积为125.36平方米，房屋单价为每平方米1961.99元，总价为245,955元。二、付款方式约定：乙方采用按揭方式，在签订购房协议时，首期交付购房总款的50%，即125,955元，其余房款120,000元做银行按揭。三、甲方应当在2013年9月2日前，将该房交付给乙方。《分期付款协议》的主要内容为：出卖人：一帆公司，买受人：冉淑英。第一条：付款方式，签订购房合同当日，买受人向出卖人交纳购房首付款125,955元，剩余房款共计120,000元，出卖人同意买受人以分期付款方式支付剩余房款，买受人应按下述要求向出卖人付款，并支付利息：1、买受人分期付款的总金额不能超过总房价款的50%，最长期限不能超过5年；2、买受人分期付款的期限为5年，自2013年9月2日起至2018年9月2日止；3、自本协议签订之日起，买受人应分期按月向出卖人支付剩余购房款的本金及利息，共计60期；4、根据买受人分期付款的金额，并参照签订本协议时的银行同期贷款利率水平，约定利率为6.4%（年利率），经双方核算，买受人每月应向出卖人支付购房款本息共计2，342元；5、买受人应于每月的3日前将当期应付欠款存入买受人指定还款银行卡中，供银行扣收至出卖人账户或交付到出卖人的财务部门，剩余房款交清后由出卖人为买受人出具相应的收款收据。第二条：买受人如未在本协议的分期付款期限内付款，自本协议约定的应付款之日起，按下列方式处理：1、逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款金额1‰的违约金，协议继续履行；2、逾期超过60日的，出卖人有权解除协议，出卖人解除协议的买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行协议的，经出卖人同意，协议继续履行，买受人并应按日向出卖人支付逾期应付房款1%的违约金；3、逾期超过90日的，出卖方有权收回买受人的房屋使用权，买受人必须在逾期超过100日内搬离。第三条：关于房屋产权转移及产权登记的约定：1、在买受人未付清全部购房款本息前，房屋的所有权中的处分权归出卖人享有，买受人只对该房屋享有使用的权利，买受人不得擅自将该房产抵押、转让或租赁给任何第三人，若需出租应经出卖人同意。在买受人付清全部购房款本息后，该房屋的包括处分权在内的所有权全部转移至买受人享有。2、在买受人未付清全部购房款本息前，出卖人可为买受人办理房屋产权登记，但房屋产权证不能交付给买受人。3、由于买受人的原因导致不能办理产权证的，出卖人不承担责任。第四条：买受人对下列内容予以特别声明：1、买受人对本协议及附件的内容已认真审阅，对于不明白的条款，出卖人已向买受人认真解释，买受人对其内容了解无误，自愿接受本协议的全部条款；2、在购房合同和本附件内容之外，出卖人没有其他认可承诺内容，双方的权利义务以购房合同及附件内容为准。出卖人前期的广告、宣传资料等非合同性质的文件，不构成对买受人的承诺。证实一帆公司与冉淑英、李现辉之间的合同约定及冉淑英、李现辉没有按照合同约定支付房款；3、冉淑英、李现辉反诉状。反诉状中认可交付房款60,892元，证实冉淑英、李现辉已支付房款60,892元，即24个月，还有34个月没有交付，即欠房款79,628元，也证实冉淑英、李现辉违约金的计算日期自2015年11月2日开始；4、2011年3月14日《曲阳县人民政府收文承办笺》、《曲阳县城乡规划管理局关于的请示》、《曲阳县人民政府发文核签单》、2010年7月30日《曲阳县人民政府关于路庄子乡河洼村庄规划的批复》、2011年3月23日《曲阳县人民政府关于的批复》、《河北省国土资源厅关于核定曲阳县2010年第二批新民居建设周转用地的批复》、2010年8月27日《曲阳县人民政府上级来文批办卡》、《曲阳县人民政府关于的批复》。拟证实涉案房屋位于曲阳县新民居建设之中，由于河洼村村民不配合新民居建设，导致新民居无法正常进行，造成现状的原因不是一帆公司。冉淑英购房时一帆公司未承诺办理产权证书，一帆公司与冉淑英签订的《房屋认购协议书》不适用《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》的规定。二被告（反诉原告）的质证意见如下：1、对原告（反诉被告）提交的营业执照、《北岳茗都认购协议》、《分期付款申请书》、《分期付款保证书》、冉淑英、李现辉收入证明无异议；2、双方的认购协议中明确表明本次交易的系商品房交易；3、对分期付款协议书有异议，约定的逾期支付还款的违约金过高。该协议书第三条约定关于房屋产权登记转移的约定，因为与最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释的相关规定有冲突，属于违反法律强制规定，应属于无效条款。4、对原告（反诉被告）的证明目的的质证意见：在合同履行当中原告先行违约，没有按相关法律规定依法为被告办理产权证书，已构成违约，在其没有承担违约责任之前，被告方行使合同先履行抗辩权，原告没有权利要求被告承担违约责任。5、原告提交的曲阳县政府的相关审批材料文件批复在本案中不适用，因为本案被告不是拆迁户。该案的涉案土地，属于在留足新民居开发用地后由原告方进行的房地产开发。涉案房屋双方签订了认购协议书，该协议具备商品房买卖合同的全部要素，符合《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》的规定，应依法认定为商品房买卖合同。被告（反诉原告）提交了下列证据：1、一帆公司在网上的宣传页，该宣传页明确表明产权年限70年；2、双方签订的认购协议，该认购协议书明确双方交易系商品房交易，应依法遵守最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释的相关规定，被告方要求原告承担违约责任的依据是法律的强制性规定，该协议第四条第四项也表述本次交易可以办理房本及办理产权手续。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交证据的真实性无异议，称宣传页最后已经注明图文仅供参考，最终解释权归开发商。（二）、反诉案件被告（反诉原告）提交了以下证据：1、双方认购协议书，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释的第五条规定，该认购协议书应依法认定为商品房买卖合同。2、根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释的规定，反诉原告要求反诉被告承担违约金的数额为74,234元（计算数额以法庭核实为准），计算方式参照中国人民银行逾期贷款利息进行计算；3、中国人民银行贷款基本利率一览表，附根据最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同司法解释的第十八条条文及计算公式。一帆公司系依法成立商品房开发销售公司，冉淑英相信一帆公司会依法经营，其对外出售的房产，必须是商品房，必然会按照约定办理产权手续，现在是由于一帆公司的原因，首先无法办理银行按揭手续，因开发手续不全，无法办理房产手续，造成这种局面不是冉淑英的原因，更不可能是人民政府的原因，一帆公司应当依法承担违约责任。原告（反诉被告）质证意见：双方签订认购协议，并未签订正式的商品房买卖合同，涉案房屋不适用于被告所述的最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同司法解释。一帆公司已经将涉案房屋交予冉淑英，并签订了相应的还款协议，冉淑英不按约定支付房款，构成违约，也没有证据证实一帆公司有违约责任。原告（反诉被告）提交的营业执照、《北岳茗都认购协议》、《分期付款申请书》、《分期付款保证书》、冉淑英、李现辉收入证明，被告（反诉原告）提交的一帆公司在网上的宣传页、双方签订的认购协议，双方均无异议，本院予以认定。原告提交的2011年3月14日《曲阳县人民政府收文承办笺》、《曲阳县城乡规划管理局关于的请示》、《曲阳县人民政府发文核签单》、2010年7月30日《曲阳县人民政府关于路庄子乡河洼村庄规划的批复》、2011年3月23日《曲阳县人民政府关于的批复》、《河北省国土资源厅关于核定曲阳县2010年第二批新民居建设周转用地的批复》、2010年8月27日《曲阳县人民政府上级来文批办卡》、《曲阳县人民政府关于的批复》，系政府及有关部门的文件，被告无异议，本院予以采信。被告（反诉原告）对《分期付款协议书》虽有异议，但该协议书系冉淑英与一帆公司签订，其真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案所涉房屋位于，该村是2010年度省级新民居示范村，该房屋系新民居规划建设其中之一。二被告（反诉原告）冉淑英、李现辉系夫妻。2013年9月2日，原告（反诉被告）一帆公司与被告（反诉原告）冉淑英签订《北岳茗都房屋认购协议》，同一天，被告（反诉原告）冉淑英向原告（反诉被告）一帆公司出具了《分期还款申请书》、《分期还款保证书》、二被告的收入声明，并与一帆公司签订了《分期付款协议》，双方签订上述协后原告当天将房屋交付给冉淑英，冉淑英向一帆公司交纳首付款125,955元。后按《分期付款协议》的约定，每月向一帆公司交纳房款2,342元，一共交纳24期房款共计60,892元，剩余房款79,628元，冉淑英一直未交纳。现涉案房屋由冉淑英、李现辉居住。被告（反诉原告）称因一帆公司一直不能按合同约定办理房屋产权手续，原告（反诉被告）称其未向被告（反诉原告）承诺办理房产证事宜。本院认为，冉淑英和一帆公司签订《北岳茗都房屋认购协议》、《分期付款协议》购买该房屋时，房屋已经建成，系现房交易。协议签订后，一帆公司按协议将房屋交付给冉淑英，冉淑英接受房屋且入住至今，并按协议交纳了首付款和24期房款。显然双方签订的《北岳茗都房屋认购协议》、《分期付款协议》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方均应遵照协议履行。依据双方签订的《分期付款协议》涉案房屋总价款245,955元，冉淑英向一帆公司交纳首付款125,955元，后又分期交纳房款60,892元，剩余房款79,628元，冉淑英应按约定及时给付一帆公司。冉淑英、李现辉系夫妻，所涉房屋系二被告夫妻共有房屋。现一帆公司要求冉淑英、李现辉偿还剩余房款79,628元的主张，予以支持。冉淑英、李现辉未按约定支付房款，已构成违约，一帆公司要求冉淑英、李现辉承担违约责任，符合法律规定，应予支持。《分期付款协议》约定，买受人如未在本协议的分期付款期限内付款，自本协议约定的应付款之日起，按下列方式处理：1、逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款金额1‰的违约金，协议继续履行；2、逾期超过60日的，出卖人有权解除协议，出卖人解除协议的买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行协议的，经出卖人同意，协议继续履行，买受人并应按日向出卖人支付逾期应付房款1%的违约金。3、逾期超过90日的，出卖方有权收回买受人的房屋使用权，买受人必须在逾期超过100日内搬离。原告（反诉被告）及被告（反诉原告）均未主张解除协议，原告主张二被告支付自2015年11月2日（逾期之日）起至2019年1月13日（起诉之日）的违约金53,749元，不违反法律规定，本院予以支持，二被告称违约金标准过高，但无据证实，二被告该主张不予支持。被告（反诉原告）称一帆公司卖房时承诺涉案房屋系大产权房，但购房后一帆公司一直不能按合同约定办理房屋产权手续，一帆公司已构成违约，依据相关规定一帆公司应赔偿被告（反诉原告）损失80,000元。本院认为，《分期付款协议》第1.2条约定买受人分期付款的期限为5年，自2013年9月2日起至2018年9月2日止；第1.3条约定自本协议签订之日起，买受人应分期按月向出卖人支付剩余购房款的本金及利息，共计60期；第3.2条约定在购房合同和本附件内容之外，出卖人没有其他认可承诺内容，双方的权利义务以购房合同及附件内容为准。出卖人前期的广告、宣传资料等非合同性质的文件，不构成对买受人的承诺。显然双方在签订《分期付款协议》时被告（反诉原告）已知道其所购房屋的贷款并非银行按揭，原告（反诉被告）也明确告知被告（反诉原告）前期的广告宣传不构成对买受人的承诺。在此情况下，冉淑英仍同意购买该房屋，视为其对所购房屋状况的认可。被告（反诉原告）提交的一帆公司网络宣传内容及宣传页无法证实一帆公司承诺所涉房屋系大产权房，故被告（反诉原告）以一帆公司不能办理房产证为由要求一帆公司承担违约责任的理由不予采信，其要求一帆公司赔偿损失80,000元的主张不予支持。综上所述，冉淑英、李现辉应给付一帆公司购房款79,628元，违约金53,749元；冉淑英、李现辉的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及有关法律规定，判决如下：一、被告(反诉原告)冉淑英、李现辉于判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）河北一帆房地产开发有限公司购房款79,628元，违约金53,749元；二、驳回被告（反诉原告）冉淑英、李现辉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2968元，反诉案件受理费900元，由冉淑英、李现辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长 赵增儒人民陪审员王术谦人民陪审员 赵         欢二〇一九年九月四日书 记 员 李         婷