广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初2181号 原告：唐菊荣，女，汉族，1981年12月2日出生，住所地广西阳朔县。 委托代理人：韦雄，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 被告：广西世华中鑫房地产代理有限公司，住所地北海市海城区北部湾**柒柒玖财富中心****，统一社会信用代码:91450500MA5KCHF36J。 法定代表人：李彦秀。 委托代理人：赖勇强，广西启迪律师事务所律师。 第三人：广西亿海房地产开发有限公司，住所地北海市广东路，住所地北海市广东路**澜泊湾小区售楼部914505006998808488。 法定代表人：高书坦。 委托代理人：曾华，广西先导律师事务所律师。 原告唐菊荣与被告广西世华中鑫房地产代理有限公司（以下简称世华公司）、第三人广西亿海房地产开发有限公司（以下简称亿海公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐菊荣及其委托代理人韦雄、被告广西世华中鑫房地产代理有限公司的委托代理人赖勇强、第三人广西亿海房地产开发有限公司的委托代理人曾华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告唐菊荣向本院提出诉讼请求，判令：被告退还多收的购房款114560元。事实与理由：2017年9月5日，原告经被告介绍购买广东路1号澜泊湾小区2-2-2204号房屋，同日与开发商广西亿海房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。支付全部房款后，被告称该房屋存在抵押，需要另交114560元解押。原告向被告支付了上述费用，被告开具收据，上写“购房款”。其后，原告到地产登记中心查询得知该房屋仍未解押。原告认为，被告不是幵发商或房屋所有人，无权收取购房款。其收取的费用名为购房款，实为解押款，现解押未能实现，则被告收取该笔费用没有法律依据，应予退还。为了维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，请贵院判如所请。 被告广西世华中鑫房地产代理有限公司辩称：程序上，根据合同相关规定性的原理，被告不是原告请求退还房款的适格被告，依法应当驳回原告对被告的起诉：实体上，原告请求被告退还购房款114560元没有依据，依法驳回原告对被告的诉讼请求。一、被告与原告不存在商品房买卖合同关系，原告的诉讼请求是退还购买款，被告诉讼主体不适格。二、涉案款项是被告代广西亿海房地产开发有限公司收取的购房款。 第三人广西亿海房地产开发有限公司述称：原告主张的案涉房款包括了被告世华公司的佣金和部分房款，在房款的认购书上跟商品房买卖合同上的价钱是一样的，真实合同购房总价是579960元，认为原告主张的114560元属于购房款，第三人认为原告的起诉没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，因该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 审理查明：2017年6月21日，被告与第三人亿海公司签订《销售代理合同》，合同第三条第一款约定如客户要求按实际销售价格开发票及签合同，需按底价和销售价的差额支付16%的费用给亿海公司。2017年8月28日第三人出具给被告的委托书上载明，澜泊湾小区2-2-2204号委托销售的底价总价为465400元。2017年8月28日，原告与第三人签订《澜泊湾小区认购协议书》，双方确认涉案房产的总成交价为579960元。采用分期付款的形式，首期款为总房款的30%计254180元于2017年9月4日前付清，余款325780元于2018年2月28日前付清。同日，在原告签章确认的《房款确认书》上注明，涉案房屋的购买价格为579960元，合同价格为465400元，高出合同价的购房款114560元由被告代收并出示收款收据。如原告需开具发票，可将114560元转入此房号开发商账户并支付此款额的16%共18330元给开发商，开发商将前期房款与此房款一并开发票给原告。2017年9月5日，原告唐菊荣与第三人亿海公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00085749），约定原告购买被告开发的位于房屋。该商品房价款按建筑面积89.5㎡计算，单价为每平方米5200元，总金额465400元，采取分期付款的形式，原告应当在2018年2月28日前分7期支付该商品房全部价款，首期购房款139620元应于2017年9月5日给付。 另查明：2018年8月28日，第三人出具《收据》一份，载明收到原告涉案房款定金2万元，2017年9月5日，被告出具《收据》一份，载明：“今收到唐菊荣交来亿海澜泊湾2-2-2204号房房款114560.00元整”，当日，被告出具《收据》一份，载明收到原告房款119620元。截止2018年2月28日，原告已向第三人亿海公司支付465400元，向被告支付114560元。本案中，双方签订阴阳合同，以465400元的合同价隐藏真实交易价格579960元，属于《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款的行为。 本院认为：双方当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。 本案中，原告于2017年8月28日以579960元的价格与第三人洽谈买卖涉案房屋事宜，原告接受了第三人的交易条件，并于当日在认购协议书上签名，同日，原告签章确认了房款确认书的内容，并向第三人支付了2万元定金，为此，应认定原告与第三人就买卖案涉房屋的预约关系成立，双方确认原告以579960元的价格购买第三人的涉案房屋。同年9月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00085749），当日，原告向第三人缴纳房款119620元，向被告缴纳房款114560元，至此原告合计支付购房款254180元，与《商品房买卖合同（预售）》约定的首期购房款139620元严重不符，同时，根据举证责任分配原则，原告主张被告收取的114560元为解押涉案房产所用，但未提供证据对其主张的事实完成基本的举证责任，故本院对原告主张的事实不予采信，结合原告签章确认的房款确认书及原告已缴纳的购房款金额，本院确认广东路1号澜泊湾小区2-2-2204号房屋购买的真实价格为579960元，被告收取114560元并未违反法律规定，故对原告要求被告退还多收购房款的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告唐菊荣的全部诉讼请求。 案件受理费1295.6元，由原告唐菊荣负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2591.2元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 武清华 二〇一九年九月十九日 法官助理 陆斐然 书 记 员 毛成婷 附：本裁定书引用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。