湖南省凤凰县人民法院行 政 判 决 书（2019）湘3123行初13号原告凤凰县翡翠城业主委员会，住所地凤凰县。负责人：吴某某，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：张某某，男，苗族，住凤凰县。委托诉讼代理人：伍兴平，湖南延群律师事务所律师。被告凤凰县自然资源局，住所地凤凰县。法定代表人：龙澜，该局局长。出庭负责人：阙某某，系该局副局长。委托诉讼代理人：王术武，湖南高新律师事务所律师。第三人凤凰县崇文房地产开发有限公司，住所地凤凰县。法定代表人：周某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚福，江西淮玉律师事务所律师。原告凤凰县翡翠城业主委员会（以下简称业主委员会）与被告凤凰县自然资源局（原名凤凰县国土资源局，以下简称自然局）、第三人凤凰县崇文房地产开发有限公司（以下简称崇文房地产公司）行政撤销一案。本院于2018年12月12日作出了（2018）湘3123行初45号行政判决，第三人崇文房地产公司不服本判决，向湘西自治州中级人民法院提起上诉，湘西自治州中级人民法院作出（2019）湘31行终5号行政裁定：撤销本院（2018）湘3123行初45号行政判决并发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭于2019年7月30日公开开庭进行了审理，原告业主委员会负责人吴某某及其委托诉讼代理人张某某、伍兴平，被告自然局的副局长阙某某及被告委托诉讼代理人王术武，第三人崇文房地产公司的委托诉讼代理人姚福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2018年7月4日，崇文房地产公司向被告不动产登记中心申请“凤凰县沱江镇江北东路翡翠城地下车库”不动产登记，提交了该公司的营业执照、代理人的授权委托书、州发改投【2009】487号文件、凤国用（2009）×××号国有土地使用证、凤凰县城乡规划管理局建设工程规划审批单、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证及红线图、房地产勘测成果表和房地产实测测量报告。2018年7月4日，被告不动产登记中心对申请人提供的资料进过审核后，为其申请登记的“凤凰县沱江镇江北东路翡翠城地下车库”办理《房地产权登记信息》及不动产登记薄，并于同日为该公司坐落在凤凰县沱江镇翡翠城（车库）-101（车库）发放了湘（2018）凤凰县不动产权第×××号不动产权证，在登记薄和不动产权证书的附记栏中注明“共用宗地面积16459.1㎡，土地不计容，建筑总面积3264.59㎡，-101（车库）[车库，3264.59㎡]”。原告业主委员会诉称，2009年12月2日湘西州发改委核准第三人建设凤凰翡翠城建设项目，该项目为商品房住宅小区。2009年12月7日凤凰县城乡规划管理局为第三人建设翡翠城1－9号楼颁发建字第凤规0912022号《建设工程规划许可证》，然而第三人在开发建设中占用小区业主已分推土地，覆盖、架空并利用业主房屋屋基和外墙体改造成停车位。原告认为小区建筑区划内的土地使用面积16459．1㎡，在业主不动产登记上已经登记了共有宗地面积为16459．1㎡，根据“房地一致”原则，该土地使用权已经随着小区商品房的买卖而转移给小区业主。该车位的建安成本已经包含于业主所购房屋价款中。整个红线范围内土地都已进入商品房建设成本，即可认为开发商将整个土地己卖给了业主。在该宗地上的地上地下的任何建筑物、空间、设施（都是在这块地上建起来的）只要是具有合法产权的房屋都已卖给业主，地上地下的建筑物、空间、附属设施应当随产权转移出售过户一并转移交给业主。该停车位不具构造上、有利用上的独立性，不计入容积率，根据我国《物权法》的规定不能够登为专有。被告将该车位作为商品房登记为第三人专有的登记行为违法，严重损害了全体业主的合法权益，请求判决撤销被告违法为第三人颁发湘（2018）凤凰县不动产权第×××号不动产证的登记行为。原告业主委员会为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据1诉讼主体证明材料、备案证明、业主授权证明材料。拟证明原告主体适格；证据2授权情况说明。拟证明1栋-4栋，5栋-9栋，B1栋-B3栋，共有业主207户，参与维权授权业主代表123户，占总数60％，其中面积总数2484㎡，维权业主户1476㎡，占60％；证据3发改委批文、建设规划许可、施工规划许可。拟证明第三人没有按照审批规划进行施工、被告登记资料有误、被告的登记行为违法。证据4竣工现状图。拟证明争议建设区划内土地已经分摊到业主，被告的登记行为违法；证据5湖南省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查报告。拟证明被告的登记行为违法；证据6关于凤凰县翡翠城项目规划许可、设计等相关资料说明。拟证明翡翠城项目规划许可、设计等相关资料丢失的事实、被告的登记行为违法；证据7关于暂缓办理翡翠城小区车位不动产的报告。拟证明原告已向被告要求暂缓给予开发商办理停车位不动产权证的事实，被告的登记行为违法；证据8凤凰县人民法院（2018）湘3123民初368号受理通知书。拟证明被告在业主与第三人纠纷期间办理登记，行为违法；证据9业主不动产权证。拟证明被告给业主实际土地分摊数（建筑区划土地已分摊给原告）；证据10证据清单。拟证明被告所交的证据10、证据11在原审时是没有的，被告的登记行为违法；证据11凤凰不动产登记申请书。拟证明该证据与原审时提交的不一致，系伪造证据。对上述证据1、2，经质证，被告及第三人对其真实性、合法性、关联性及证明目的有异议。经审查，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信；证据3，经质证，被告对其真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，第三人对其真实性、合法性无异议。经审查，该证据各方当事人均提交，本院予以采信；证据4，经质证，被告及第三人对其真实性由法院核实。经审查，本院对其真实性予以认定；证据5，经质证，被告及第三人对其真实性、合法性、关联性均有异议。经审查，本院对其真实性予以认定；证据6，经质证，被告对其真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，第三人对其合法性、关联性有异议，没有经手人签名，不符合证据的形式。经审查，《行政诉讼法》及司法解释并不规定行政机关出具的证明或说明上除盖有公章外，还需经手人签名才符合证据的要件形式，且被告质证对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定；证据7、8，经质证，被告对证据7真实性有异议、证据8的真实性无异议，但对证据7、8的合法性、关联性及证明目的均有异议，第三人质证与本案没有关联性。经审查，对该证据的真实性予以认定并查明：2018年4月9日，原告发现第三人对翡翠城小区停车位实行转让销售，认为其行为违法，侵犯了全体业主的合法权益而向县国土局递交了《关于暂缓办理翡翠城小区车位不动产的报告》并于同年6月19日以本案第三人为被告向本院提起民事诉讼，要求确认停车位为原告所共有，要求将车库交由业主管理，后因主体资格不符，原告撤回了起诉；证据9，经质证，被告认为与本案没有关联性，第三人对其真实性无异议，但不能证明国土办证不合法。经审查，对该证据的真实性无异议；证据10，经质证，被告及第三人认为在原审庭审时未向法庭提交，但在档案中是真实存在的，可事后补交，不违法程序。经审查，凤规函[2015]76号《关于凤凰翡翠城规划调整及验收的函》在原审庭审结束后，第三人才向原审法院提交，州中院认为，原审法院并没有责令第三人说明理由，也没有在判决书中说明对逾期提供的证据审查情况，属于程序违法。本案在重审时，经法庭庭审调查，被告解释为原案当时在档案里边没有找到，本院对此解释予以采信；“土地估价报告及缴款凭证”经审查，在原审时，被告及第三人并未提交且补缴的土地出让金与涉案的翡翠城地下车库无关；证据11，经质证，被告与第三人认为与原告提交的是一致的，没有什么不一样。经审查，在本案庭审时，被告对此解释为该申请书本来有正反两面，当时复印时只复印一面，本院对此解释予以采信。被告凤凰县自然资源局辩称，原告提起本案行政撤销案的理由不能成立，被告是依法履行行政登记职能，事实清楚，程序合法，不存在侵害原告全体业主合法权益的行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求：1，根据《物权法》第六条、《不动产登记暂行条例》第七条的规定，凤凰县不动产登记中心负责凤凰县域内不动产登记工作；2，2018年4月12日，凤凰县人民政府为贯彻落实湖南省人民政府湘政发[2016]10号文件：《湖南省人民政府〈关于进一步加强节约集约用地的意见〉》，以凤政发[2018]11号文件发布了《凤凰县人民政府〈关于进一步做好不动产登记工作的通知〉》。《通知》第十条“地下空间的不动产登记”（二）规定：（湘政发[2016]10号）出台前，土地出让合同未明确约定地下空间使用条件而经规划批准建设的地下空间，不再要求建设单位补签地下空间使用合同，不再要求补交地下空间土地出让金，直接办理地下建筑物不动产首次登记，不计容积率在登记薄和权属证书附记栏中注明；3，2018年7月4日，第三人崇文房地产公司向被告不动产登记中心申请“凤凰县沱江镇江北东路翡翠城地下车库”不动产登记，提交了该公司的营业执照、代理人的授权委托书、州发改投[2009]487号文件、凤国用（2009）×××号国有土地使用证、凤凰县城乡规划管理局建设工程规划审批单、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证及红线图、凤规函[2015]76号《关于凤凰翡翠城规划调整及验收的函》、房地产勘测成果表和房地产实测测量报告等。2018年7月4日，被告不动产登记中心对申请人提供的资料进过审核后，为其申请登记的“凤凰县沱江镇江北东路翡翠城地下车库”办理《房地产权登记信息》及不动产登记薄，并于同日为该公司坐落在凤凰县沱江镇翡翠城（车库）-101（车库）发放了（2018）凤凰具不动产权第×××号不动产权证，在登记薄和不动产权证书的附记栏中注明“共用宗地面积16459.1㎡，土地不计容，建筑总面积3264.59㎡，-101（车库）[车库，3264.59㎡]”。答辩人认为，第三人崇文房地产公司通过公开受让取得了位于凤凰县沱江镇杜田（现翡翠城）24167.76㎡的国有土地使用权，于2009年9月18日由凤凰县人民政府颁发凤国用（2009）G010310号国有土地使用证，其土地来源合法。对于其中办的“凤凰县沱江镇江北东路翡翠城地下车库”不动产登记，在取得规划批准建设的情形下，按照省、县人民政府的规范性文件规定，符合不动产首次登记的条件。被告在本涉案不动产登记过程中，是严格依据不动产登记的法律、法规和规范性文件履行行政登记职能，不存在如原告所主张的侵害其合法权益的行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据1凤国用（2009）×××号国有土地使用证。拟证明2009年9月18日，崇文房地产公司取得涉案土地使用权；证据2营业执照。拟证明崇文房地产公司具备房地产开发及不动产登记主体资格;证据3不动产登记申请书、授权委托书、询问记录、受理回执单存根。拟证明2018年7月4日，崇文房地产公司向不动产中心申请“翡翠城地下车库”不动产登记;证据4州发改投[2009]487号文件。拟证明2009年12月2日，湘西州发改委对崇文公司的请示做出核准项目建设的批复;证据5建设工程规划许可证、建设工程规划审批单、建设工程规划红线图。拟证明2009年12月17日，县城乡规划管理局对翡翠城项目核发建设工程规划许可证,地下建设属规划批准;证据6建设工程施工许可证。拟证明2010年2月12日，县建设局对翡翠城项目发放施工许可证;证据7房地产实测测量报告、勘测成果表。拟证明凤凰县房产测绘队对申请人的申报面积进行实地测量并提供数据；证据8不动产登记簿、房地产登记信息。拟证明对申请人的申请内容办理不动产权登记,且在附记栏中注明不计容积率;证据9不动产权证存根。拟证明2018年7月4日，不动产登记中心向申请人发放不动产权证，附记栏中注明不计容积率;证据10关于凤凰翡翠城规划调整及验收的函。拟证明2014年4月5日，凤凰县规划局向国土资源局致函，列明竣工项目，告知对翡翠城规划调整容积率，应追缴土地出让金价款；证据11土地估价报告、缴款凭证。拟证明截止到2017年9月29日，崇文房地产公司已向凤凰县国土局补缴土地出让金价款410.58万元的事实；对上述证据1、2、4、5、6，经质证，原告对其真实性没有异议，对证明目的有异议。经审查，本院对该证据的真实性予以认定；证据3，经质证，原告对其真实性、合法性、证明目的均有异议。经审查，本院对该证据的真实性予以认定并查明被告于2018年7月4日受理了第三人申请凤凰县翡翠城地下车库房屋所有权首次登记，同年同月3日，第三人的授权代理人刘喜华在“凤凰县不动产登记申请询问记录”上进行了自问自答；证据7、8、9，经质证，原告对其真实性、合法性及证明目的均有异议。经审查，本院对证据7、8、9的真实性予以认定；证据10，经质证，原告对其真实性、合法性及证明目的均有异议，认为被告为第三人办理登记时并没有。经审查，凤规函[2015]76号《关于凤凰翡翠城规划调整及验收的函》在原审庭审结束后，第三人才向原审法院提交，本案在重审时，经庭审调查，被告解释为原案当时在档案里边没有找到，本院确认被告在为第三人办理登记时没有该材料也没有要求第三人提交的事实；证据11，经质证，原告对其真实性、关联性有异议，被告办证时也没有该材料。经审查，在原审时，被告并未提交且补缴的土地出让金与涉案的地下车库无关。第三人质证对被告提交的证据1至证据11均无异议。第三人崇文房地产公司陈述，1、原告负责人非翡翠城小区业主，原告不具有诉讼主体资格；2、地下车库的建设是按规划批准建设的，是第三人的超前行为不是强制要求的；3、办理不动产登记证是合法办理的。请求法院驳回原告的起诉。第三人为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据1凤凰县不动产信息查询证明、凤凰县房屋权属登记证明。拟证明原告负责人非翡翠城小区业主，原告不具有诉讼主体资格；证据2不动产权证档案材料复印件共45页。拟证明第三人依法向不动产登记中心提交了办证资料，办理的涉案地下车库不动产权证合法；证据3土地出让金补缴发票复印件三张。拟证明第三人已依法缴纳了相关费用；证据4凤凰县规划局证明。拟证明验收函和复核表日期不一致系笔误已订正的事实；证据5翡翠城商品房买卖合同（三户业主）复印件。拟证明第三人在出售商品房时对车库的权属已明确约定属第三人所有，进而佐证办理的涉案地下车库不动产权证的合法、合理性。对上述证据1、4、5，经质证，原告对其真实性无异议，其合法性、证明目的有异议。经审查，本院对证据的真实性无异议，并查明凤规函[2015]76号《关于凤凰翡翠城规划调整及验收的函》，该文件载明：凤凰翡翠城建设项目于2015年3月18日通过县规划局工作人员部门现场验收及竣工项目的指标复核……落款日期为2014年4月15日。2018年12月18日，县规划局出具说明：凤凰县规划局凤规函[2015]76号原发文笔误写成2014年4月15日，工作人员于2015年6月5日发现，已经更改，特此说明；凤凰县翡翠城《商品房买卖合同》，该合同第十七条第五项约定：5#楼至9#楼与1#楼至4#楼中间的地上及地下车库，车位归出卖人所有，该行字系打印字；证据2，经质证，原告认为均系复印件，无法核实其真实性且并不能证实其向被告已提交。经审查，该证据系复印件共45页，盖有被告不动产登记专用章并签署“复印属实”字样，本院对该证据的真实性予以认定；证据3，经质证，原告对其关联性有异议，认为与本案无关。经审查，本院对该证据的真实性予以认定并查明：凤凰县翡翠城建设项目经规划部门验收同意容积率从1.5调整到1.8，经核实，该项目竣工规模为容积率1.699，没有突破调整后的规划指标……但容积率调整的部分土地价款没有缴纳，后经土地估价应缴纳土地出让金410.58万元，截止到2017年9月29日第三人已缴纳。但补缴的土地出让金与涉案的翡翠城地下车库无关。被告质证对第三人提交的证据1至证据5均无异议。经审理查明，2017年12月16日，原告业主委员会按照《业主委员会选举办法》的相关程序，在凤凰县房产业管理局物管办、沱江镇人民政府、沙湾社区的监督、指导下，经业主代表大会选举产生，并于2018年1月10日，分别在凤凰县沱江人民政府、凤凰县房产业管理局备案。在小区公共事务中，翡翠城小区业主丁小丰、龙新花等123户授权原告业主委员代为提起诉讼、变更和放弃权利、调解和签署法律文书。2009年12月2日，湘西土家族苗族自治州发展和改革委员会“关于核准凤凰具崇文房地产开发有限公司凤凰县翡翠城城项目的批复”，核准内容：1、同意建设凤凰县翡翠城城项目。项目单位为凤凰具崇文房地产开发有限公司。2、项目建设地点为凤凰县沱江镇杜田。3、项目的主要建设内容及规模：总建筑面积49800㎡，其中住宅面积40800㎡，商业门面面积9000㎡，配套33计算设道路面积5800㎡；地下停车场面积4500㎡，以及建设给排水、电力、通讯、消防、绿化亮化工程等相关设施。4、项目估算总投资为6499.5万元，其中项目资本金为2425.8万元，项目资本金占项目总投资的比例为37.3％。项目的资金来源为企业自筹及银行贷款。……8、核准的相关文件分别是凤凰县发改局关于核准凤凰翡翠城建设项目的请示（凤发改呈[2009]95号），凤凰县国土资源局国有土地使用证（凤国用（2009）×××号），州环保局关于凤凰县崇文房地产开发有限公司凤凰翡翠城项目环境影响报告表的批复（州环评[2009]27号）。2018年7月3日，被告凤凰县不动产登记中心向不动产登记申请人崇文房地产公司进行不动产登记询问，该询问由申请人的授权代理人刘喜华采取自问自答的方式进行。2018年7月4日，第三人崇文房地产公司向被告不动产登记中心申请“凤凰县沱江镇江北东路翡翠城地下车库”不动产登记，提交了该公司的营业执照、代理人的授权委托书、湘西土家族苗族自治州发展和改革委员会文件（州发改投【2009】487号）《关于核准凤凰具崇文房地产开发有限公司凤凰县翡翠城城项目的批复》、凤国用（2009）×××号国有土地使用证、凤凰县城乡规划管理局建设工程规划审批单及红线图、建设工程施工许可证、凤凰县建设局的建筑工程施工许可证、房地产勘测成果表和房地产实测测量报告。2018年7月4日，被告不动产登记中心对第三人崇文房地产公司提供的资料进过审核后，认为符合不动产首次登记的条件，将第三人崇文房地产公司申请登记的“凤凰县沱江镇江北东路翡翠城地下车库”办理了《房地产权登记信息》及不动产登记薄，并于同日为该公司坐落在凤凰县沱江镇翡翠城（车库）-101（车库）发放了湘（2018）凤凰县不动产权第×××号不动产权证，在登记薄和不动产权证书的附记栏中注明“共用宗地面积16459.1㎡，土地不计容，建筑总面积3264.59㎡，-101（车库）[车库，3264.59㎡]”。另查明，凤凰县国土资源局现更名为凤凰县自然资源局并于2019年3月23日正式挂牌办公。被告为第三人办理涉案的翡翠城地下车库的不动产登记簿上记载的“不动产单元号”为433123100001GB00020F00160001;而湘（2018）凤凰县不动产权第×××号不动产权证上记载的“不动产单元号”为433123100001GB00020F00160000。本院认为，本案争议的焦点主要是：一、业主委员会是否具有本案行政诉讼的主体资格；二、被告自然局为第三人崇文房地产公司核发的湘（2018）凤凰县不动产权第0000936号不动产权证是否合法。关于争议焦点一，经审查，本案原告业主委员会按照《业主委员会选举办法》的相关程序，在凤凰县房产业管理局物管办、沱江镇人民政府的指导下，经业主代表大会选举产生，并在凤凰县沱江人民政府、凤凰县房产业管理局备案，符合《物权法》第七十五条的规定。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条的规定，原告业主委员会具有本案行政诉讼的主体资格。关于争议焦点二，经审查，第三人崇文房地产公司于2018年7月4日向被告自然局不动产登记中心申请“翡翠城地下车库”房屋所有权首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。其中有关“房屋已经竣工的材料”应当包括房屋竣工验收报告等材料，第三人提交的“凤规函[2015]76号《关于凤凰翡翠城规划调整及验收的函》”，是规划部门单方出具的有关建设工程符合规划的材料且该证据在原审庭审后提交，本案重审时提交的系更正后的证据，可以认定被告在为第三人办理登记时没有该材料也没有要求第三人提交,同时，被告自然局在对第三人申请登记询问时，未尽职责，由第三人自问自记且未认真查验第三人提交的申请材料是否齐全，而且在原告与第三人为涉案的翡翠城地下车库权属发生争议，在原告递交了“关于暂缓办理翡翠城小区车位不动产的报告”后，未到实地查看或调查，在第三人申请登记当日办理了登记并发证。其为第三人崇文房地产公司为翡翠城地下车库办理不动产权证主要证据不足且违反了《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》有关登记程序的相关规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项的规定，判决如下：撤销被告凤凰县自然资源局颁发的湘（2018）凤凰县不动产权第×××号不动产权证。案件受理费50元，由被告凤凰县自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  熊明文审 判 员  杨兵权人民陪审员  杨 会二〇一九年九月十日书 记 员  姜 勇附：本判决适用法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。