重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终4415号上诉人（原审原告）：朱娟，女，1976年10月16日出生，汉族，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：李建刚，重庆锐力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆嘉道房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道**23-1，统一社会信用代码91500113050374246C。法定代表人：田丰，董事长。委托诉讼代理人：王菊芳，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：何磊，重庆静昇律师事务所律师。上诉人朱娟因与被上诉人重庆嘉道房地产开发有限公司（以下简称嘉道房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初13704号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱娟上诉请求：撤销原判，改判嘉道房产公司赔偿朱娟逾期交房违约金86339.52元，并支付以86339.52元为基数从2016年10月21日起按商业银行同期贷款利率4.75%计算至付清之日止的资金占用费。主要理由：1.该案涉及的朱娟与嘉道房产公司签订《重庆市商品房买卖合同》（以下称买卖合同）的附件五第2.1条、第2.3条系格式条款，不具法律效力。2.《买卖合同》第八条与附件五《补充协议》第2.1条、第2.3条约定不一致，按照附件五《补充协议》第十七条“关于本补充协议的适用，买卖合同文本与本补充协议约定不一致的，均以主合同为准”的约定，应当按照《买卖合同》第八条的约定处理，即嘉道房产公司应书面通知朱娟接房，否则应承担违约责任。被上诉人嘉道房产公司辩称：1.附件五《补充协议》第2.1条、第2.3条并非免除上诉人作为买受人的主要法定权利，不存在显失公平的情形，属于有效约定。2.附件五《补充协议》第2.1条、第2.3条与《买卖合同》第八条第一款的约定并非不一致，两处约定并没有相反、相矛盾、相冲突的约定，仅是对合同未明确的事项的补充，对双方当事人具有约束力。3.嘉道房产公司没有违约行为，不应承担逾期交房的违约金及资金占用损失费用。4.朱娟即使要主张2015年6月30日至2015年9月11日期间的逾期交房违约金，本次诉讼也已超过诉讼时效，不应得到支持。朱娟一审请求：1.判决嘉道房产公司支付朱娟逾期交房违约金90925.08元；2.判决嘉道房产公司支付逾期交房违约金的资金占用费（自2016年10月21日起至款清时止，以90925.08元为基数，按商业银行同期贷款利率4.75%计算）。一审查明，2014年8月5日，朱娟（作为乙方）与嘉道房产公司（作为甲方）签订买卖合同约定：第二条、本商品房销售依据：甲方销售的商品房为下列第（2）项：预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（2014）预字第X号。……第四条、购房价款：（一）、本商品房为清水房，总成交金额2185774元。第五条、付款方式及期限：（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款：本商品房总金额成交金额2185774元。（1）乙方于签署本合同时缴付除个人购房抵押贷款额以外的所有房款给甲方作为首期房款即655774元。乙方向银行申请1530000元购房抵押贷款，经银行审核同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款额由银行直接拨付给甲方，为甲方收取乙方应支付购房款的一部分。……第七条，交房期限及交付条件：（一）、本商品房交房期限：属预售商品房，甲方应当于2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；（二）本商品房交付时应符合的条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条、交付手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日内前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《重庆市新建商品房屋使用说明书》和《新建商品房屋质量保证书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担等。第九条、甲方逾期交房的违约责任：……（1）逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金等。附件五：商品房买卖合同补充协议（以下简称补充协议），约定：二、对买卖合同第八条的补充：2.1、在商品房达到交付使用条件后，甲方可以通过电话（含手机短信）、传真等任何一种方式向乙方发出房屋交付通知；甲方发出通知，即视为甲方已履行向乙方告知交房的义务，乙方应在房屋交接单通知载明的交房时间内到甲方处办理房屋交付手续，即便乙方未能收悉通知，乙方有义务按买卖合同约定的交房时限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。如果乙方购买的是现房，则应在买卖合同约定的交付期限届满时自行至甲方办理接房手续，甲方不再另行通知。……2.3、如在买卖合同约定的合同备案登记或交房期限届满之日，乙方尚有应付款或违约金（含拖欠按揭银行本息、面积误差增加的房款等情形）未付清的，则合同备案登记日期或房屋交付日期相应顺延，甲方无需承担逾期责任。乙方付清应付款或违约金等款项时甲方无需另行通知办理交付手续，并视为房屋已在买卖合同约定的交房期限届满之日交付使用，相关税费和风险自约定的交房之日起转移等。合同签订后，朱娟支付嘉道房产公司案涉房屋首期购房款655774元。2015年8月27日，嘉道房产公司取得包括案涉房屋的重庆市巴南区城乡建设委员会颁发的巴南区建竣备字[巴南2015]0063号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称“63号备案登记证”）。2015年9月11日，朱娟通过贷款银行支付嘉道房产公司案涉房屋购房款1530000元。2016年9月6日，朱娟取得案涉房屋产权，同年9月20日，朱娟办理案涉房屋的接房手续即接收案涉房屋。朱娟以嘉道房产公司逾期交房为由诉至一审法院，提出上述诉请。一审认为，朱娟与嘉道房产公司签订的重庆市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行。据双方买卖合同关于交房约定，嘉道房产公司应当在2015年6月30日前将案涉交付朱娟使用，交付的唯一条件为该商品房已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。嘉道房产公司于2015年8月27日取得案涉房屋的63号备案登记证，案涉房屋交付条件已成就。又据补充协议中关于接房“合同备案登记或交房期限届满之日，乙方尚有应付款或违约金（含拖欠按揭银行本息、面积误差增加的房款等情形）未付清的，则合同备案登记日期或房屋交付日期相应顺延，甲方无需承担逾期责任。乙方付清应付款或违约金等款项时甲方无需另行通知办理交付手续，并视为房屋已在买卖合同约定的交房期限届满之日交付使用”的约定。本案中，嘉道房产公司于2015年9月11日收到朱娟购买案涉房屋申请的银行贷款，此时朱娟付清购买案涉房屋的购房款。朱娟应当付清案涉房屋购房款后，自行到嘉道房产公司办理接房手续，且案涉房屋于朱娟付清购房款前已取得备案登记证，符合交房条件，嘉道房产公司拒绝交付朱娟购买的案涉房屋亦不符合交易习惯，嘉道房产公司提出未违反买卖合同及补充协议中约定交房义务的抗辩，一审予以采信。故朱娟诉请嘉道房产公司支付逾期交房违约金及资金占用费，不符合合同约定，于法无据，一审不予支持。综上，朱娟的诉讼请求，一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决：驳回朱娟的诉讼请求。案件受理费2280元，减半收取1140元，由朱娟承担。二审中，朱娟举示了新的证据：业主临时管理公约和重庆豪生物业收款收据（复印件）：证实朱娟于2016年9月20日接房，从2016年9月开始交物管费，如果是朱娟不接房，应按照开发商所称在贷款下来就应计算接房，那么应当在2015年8月开始计算物管费，这也说明嘉道房产公司认可是在2016年9月交付房屋。嘉道房产公司质证认为：对管理公约的真实性予以认可，对收据复印件的真实性不予认可。上述证据仅能证实朱娟在什么时候接房和交费，不能证明嘉道房产公司具有违约行为。嘉道房产公司举示了新的证据：1.2014年8月5日双方签署的车位补充协议：证明只有在涉案房屋配套的车位款项全部付清后，朱娟方可要求嘉道房产公司办理接房手续及车位产权证，如未交清车库相关款项造成交房迟延的，嘉道房产公司不承担逾期交房的违约责任，并且协议强调了涉案房屋本身与车库是不可分割的，朱娟不得仅要求履行房屋销售合同之义务或者车位销售之义务。事实上，朱娟并未付清车位款项，嘉道房产公司有权拒绝向其交房同时不承担任何逾期交房的违约责任。2.2018年4月11日嘉道房产公司向朱娟发送的催办函：证实嘉道房产公司向朱娟发函催办车位证实合同及支付车位款，但朱娟并未支付车位尾款，违约在先，嘉道房产公司没有违约，不应支付违约金。朱娟对上述证据质证认为，车位补充协议的真实性无异议，但嘉道房产公司至今不能提供车位竣工验收的相关手续，双方签订正式的车位买卖合同的条件还不具备，并且应当由嘉道房产公司承担责任。并且该协议中所称的“接房”仅指车位，不包括涉案房屋。2.催告函的真实性不予认可，朱娟并未收到，并且车位并未竣工验收，嘉道房产公司并未通知朱娟去签订合同和付款。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，朱娟与嘉道房产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。按照买卖合同约定，嘉道房产公司本应在2015年6月30日前将已竣工验收备案登记的涉案房屋交付朱娟，但涉案房屋直至2015年8月27日方才竣工验收备案登记，嘉道房产公司存在逾期交付房屋的违约行为；但按照《补充协议》第2.3条之约定，“在买卖合同约定的合同备案登记或交房期限届满之日，乙方尚有应付款或违约金（含拖欠按揭银行本息、面积误差增加的房款等情形）未付清的，则合同备案登记日期或房屋交付日期相应顺延，甲方无需承担逾期责任。乙方付清应付款或违约金等款项时甲方无需另行通知办理交付手续，并视为房屋已在买卖合同约定的交房期限届满之日交付使用，相关税费和风险自约定的交房之日起转移等”，朱娟的银行按揭款于2015年9月11日才支付至嘉道房产公司账户，涉案房屋的交付日期相应顺延，嘉道房产公司无需承担逾期责任，涉案房屋视为在符合交房约定之日已经交付。故嘉道房产公司亦不必承担2015年6月30日至2015年8月27日期间的逾期交房违约责任，并在2015年9月11日已经视为交房。朱娟实际于2016年9月20日接房后，认为嘉道房产公司未在2015年6月30日交付房屋，要求嘉道房产公司承担2015年7月1日至2016年9月20日的逾期交房违约责任，与双方约定不一致，本院不予支持。对于朱娟提出《补充协议》第2.1条、第2.3条系格式条款，限制了朱娟的权利，属于无效约定的上诉意见，因该两条约定并未否定嘉道房产公司应当向朱娟交房涉案房屋的义务及朱娟享有接收涉案房屋的权利，仅是在交房程序上进一步明确双方的权利义务，不属于限制一方权利的格式条款，属于有效约定，故对该上诉意见，本院不予支持。对于朱娟提出《补充协议》第2.1条、第2.3条与买卖合同第八条约定不一致，按照《补充协议》第十七条之约定，应当适用买卖合同第八条，而不应适用补充协议第2.1条、第2.3条的上诉意见，本院认为，《补充协议》第十七条指的“不一致”并非文字的不一致，而是约定内容是否存在矛盾的“不一致”，买卖合同第八条主要是从出卖方的角度对房屋交付进行的约定，《补充协议》第2.1条、第2.3条是对该条的补充，主要从购房人如何履行义务的角度对房屋交付的程序进行了补充，不是对买卖合同第八条的否定，双方约定不存在矛盾，不应认定为不一致，故买卖合同第八条与《补充协议》第2.1条、第2.3条均应按照合同履行情况适用，本案中，朱娟的银行按揭款于2015年9月11日方才付至嘉道房产公司账户，故应按照《补充协议》第2.3条之约定处理双方房屋交付的问题。对朱娟的这一上诉意见，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2280元，由朱娟负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 科审判员 肖 琴审判员 肖 飞二〇一九年九月二十七日书记员 李德桥