福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初3776号 原告：薛建彬，男，1990年4月23日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：余伟杰，福建泰岚律师事务所律师。 被告：贾廷芳，女，1968年11月30日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 第三人：福州创诚房地产代理有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道珠宝路**珠宝城**楼**第**。 法定代表人：尤成化，职务总经理。 委托诉讼代理人：林珑，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：练蔚，该公司工作人员。 原告薛建彬与被告贾廷芳、第三人福州创诚房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛建彬的委托诉讼代理人余伟杰、被告贾廷芳、第三人福州创诚房地产代理有限公司的委托诉讼代理人林珑、练蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛建彬向本院提出诉讼请求：1.原告没收被告预留在第三人福州创诚房地产代理有限公司处监管的保证金20000元；2.被告支付以房屋总价1780000元为基数按照每日0.05%计算的自2019年6月23日起至户口迁出之日止的违约金；3.被告赔偿原告为本案支出的律师费5000元；4.被告承担全部的诉讼费用。事实与理由:2018年5月27日，原、被告签订《房产买卖合同》、《交易服务合同》，约定原告购买被告位于福州市晋安区房屋，总成交价1780000元。第三人福州创诚房地产代理有限公司为原、被告提供交易服务。其中，《交易服务合同》约定被告应于2019年6月1日之前将房屋内的户口全部迁出。上述合同签订后，原告积极履行完全部的合同义务，但被告未依约将房屋内的户口全部迁出，其行为已经构成严重违约，应承担相应的违约责任。 被告贾廷芳辩称，被告同意户口保证金20000元赔偿给原告，其余的不应当由被告承担。被告有积极配合原告办理相关手续，被告3月份去鼓山派出所办理户口迁移手续，当时被告家有三个人户口在这个房子里，虽被告女儿名下有房子，但被告的儿子没有办法落户至被告女儿的房子中，只能落户派出所的集体户。派出所告诉被告新的房主去把他的户口上进去，被告的户口就会被踢出来，被告就联系原告配偶让她配合被告去办理手续，她称没有空，被告一共联系了三次。之后，被告就出差了，等被告出差回来已经过了6月1日，被告就跟中介说20000元不要了,让原告自己去上户口，原告上了户口，被告的户口就自然挤出来了。7月的时候，鼓山派出所给被告打电话问房子是不是已经卖出去了，并告诉被告说新房主要上户口，上完户口被告的户口本就作废；被告回答好。另外，被告没有收到过催告函，但是被告有接到过电话，第三人和被告说违约了要没收20000元的保证金，被告说不要保证金。 第三人福州创诚房地产代理有限公司述称,第三人已经履行完该合同的所有义务。2018年8月21日，原、被告双方已经办理完所有手续交房了，除户口外双方权利义务已经全部落实。2019年5月份，第三人去鼓山派出所了解，户口迁入的时候必须里面没有户口。原告在2019年6月份向第三人要履约保证金，第三人向被告发函以及打电话催告，被告说自己会和原告联系好，之后原告又跟第三人打电话说要解决户口问题，第三人说寻求法律途径解决户口保证金问题。 本院经理审理查明事实如下：2018年5月27日，原告薛建彬与被告贾廷芳签订《房产买卖合同》，约定由原告购买被告坐落于福州市晋安区房屋（以下简称讼争房屋），建筑面积90.67㎡，总成交价1780000元。其中，合同第二条第五款约定，被告承诺讼争房屋落过外地户口，若原告的承诺与实际情况不一致，被告须向原告支付20000元违约金。第七条第三款约定，未按合同及相关附件的约定履行义务的，视为违约。第八条约定，自延迟履行违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。第九条约定，自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过7日仍未回复并履约的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。 同日，原、被告和第三人福州创诚房地产代理有限公司签订《交易服务合同》，约定由第三人为原、被告提供讼争房屋的交易服务。其中，合同第五条约定，被告应于2019年6月1日之前将讼争房屋内的户口全部迁出，在户口未全部迁出前应预留履约保证金20000元，由第三人无息监管。待户口全部迁出后一个工作日内，第三人将该履约保证金无息退还被告；若届时被告无法将户口迁出，被告同意将此履约保证金作为违约金赔偿给原告，赔偿后被告仍须尽快将户口迁出，否则承担《房屋买卖合同》中的逾期违约责任等。 上述两份合同签订后，原、被告双方办理了讼争房屋的交接和权属变更登记，被告收取全部购房款后预留履约保证金20000元由第三人无息监管。现被告尚未将户口迁出讼争房屋。2019年6月22日，第三人代原告向被告发出《催告函》，要求被告按合同约定办理讼争房屋户口的迁出手续。该函件于2019年6月23日投递，被告本人签收。经催告后，被告仍未依约将户口迁出讼争房屋，原告遂向本院提起诉讼，并因此支出律师代理费5000元。 以上事实有《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《催告函》复印件、邮政快递面单复印件、邮件查询单、委托代理合同、福建增值税普通发票、原告、被告及第三人的陈述等证据为证，可以确认。 本院认为，本案所涉的《房产买卖合同》、《交易服务合同》依法成立，合法有效，各方当事人均应依约履行。根据《交易服务合同》的约定，被告应于2019年6月1日之前将讼争房屋内的户口全部迁出，被告经催告后仍未依约履行该义务构成违约，原告可以请求将被告预留在第三人处的履约保证金20000元作为违约金赔偿，该款项由第三人直接向原告支付。本案《交易服务合同》针对被告逾期迁出户口设定了双重违约责任，现原告已主张被告支付违约金20000元，其再行主张被告支付以房屋总价为基数按日万分之五计算的自2019年6月23日起至户口迁出之日止的违约金，有失公平，不予支持。原告主张被告赔偿律师代理费损失5000元，缺乏合同依据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告贾廷芳应于本判决生效之日起十日内支付原告薛建彬违约金20000元，该款项由第三人福州创诚房地产代理有限公司直接支付给原告薛建彬。 二、驳回原告薛建彬的其他诉讼请求。 如果未按本决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费692元，减半收取计346元，由原告薛建彬负担152元，被告贾廷芳负担194元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李蓓蓓 二〇一九年九月三十日 书记员  郑倩雯 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。