安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0104民初2559号 原告：王斌，男，1963年10月11日生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市蜀山区。 被告：小家联行房地产经纪（北京）有限公司合肥分公司，住所地合肥市包河区马鞍山南路680号绿地赢海国际大厦C座1107室，统一社会信用代码91340100MA2N15E34G。 负责人：高朋，总经理。 原告王斌与被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司合肥分公司（以下简称小家联行合肥分公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王斌到庭参加诉讼，被告小家联行合肥分公司经本院公告送达出庭传票，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王斌向本院提出诉讼请求：1、解除双方合同；2、判令被告向原告支付违约金人民币30万元整；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月17日，原、被告双方签订《房屋出租委托代理合同》，合同编号051097。原告将坐落于肥西路79号梅园公寓3幢2304室一套房屋，委托被告代为出租管理。在合同期内，被告未能履行应尽的义务，失予管理，造成原告房屋内木地板大面积损坏，水、电、燃气、物业费长期拖欠，给原告的信用带来影响，违反了合同中的第七条。2018年12月10日，原告听说被告因经营管理不善，被安徽电视台第一时间栏目曝光，之后原告就去了之心城被告办公场所，之后也多次去询问了情况如何解决，被告仅是口头告知合同中止，被告要改行做其他业务，仅是给了一份房屋解除协议书要求原告签署，对给原告造成的各种直接损失和所欠费用约3万多元一概不负贵，只承担到12月18日未付房租的欠款，并分两次打款，原告坚决不同意该方案。综上，原告为维护自身权益，故诉至法院，望判如所请。 被告小家联行合肥分公司未答辩，亦未提供证据。 经审理本院认定事实如下：2017年11月17日，王斌（委托人、甲方）与小家联行合肥分公司（租赁代理机构、乙方）签订一份《房屋出租委托代理合同》，约定：甲、乙双方就房屋出租委托代理达成一致协议；房屋坐落于合肥市蜀山区肥西路79号梅园公寓3栋1单元2304号，3室2厅2卫，建筑面积114.39平方米，已做基装，房屋所有权人王斌；房屋租赁用途为居住；乙方出租代理权限为，代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期限为2017年11月18日至2022年11月17日共计五年，甲方应于2017年11月17日前将房屋交付给乙方，出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回；月租金标准第一年3200元/月，第二年3400元/月，第三年3600元/月，第四年3800元/月，第五年4000元/月，总计200000元；租金收取方式为甲方在中国光大银行开设账户，乙方将各期租金划入甲方账户，租金划入甲方账户的日期约定第1次2017年11月18日（￥9600元），第2次2018年1月18日（￥6400元），第3次2018年4月18日（￥3200元），第4次2018年7月18日（￥3200元），第5次2018年10月18日（￥10200元），第6次2019年1月18日（￥10200元），此后直至二十次；出租代理期内甲方同意预留第一年150个自然日作为乙方工作期和装修期，甲方同意工作期及装修期内租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除；如乙方无故退租，甲方有权不退还剩余租金；若因甲方原因导致本协议提前终止，甲方应提前60日书面通知乙方，并向乙方支付违约金，违约金计算标准为乙方每月应向甲方支付的金额×未执行月份的200%；补充条款甲乙双方违约责任等同。合同落款处，王斌签名，小家联行合肥分公司加盖公章。合同签订后，王斌将上述约定房屋交付小家联行合肥分公司。2017年11月17日小家联行合肥分公司转账支付王斌9600元房租费，该笔转账汇款备注：合之24-44-1房款，梅园；2018年1月18日转账汇款王斌6400元，备注：合之24-44-1，梅园公寓3-1-2304；2018年4月18日转账汇款3200元，备注合之24-44-1，梅园公寓3-1-2304；2018年7月18日转账汇款3200元，备注合之24-44-1；2018年10月23日转账汇款10200元，备注合之24-44-1。此后，小家联行合肥分公司未再支付房租。2019年2月27日，王斌诉至本院。庭审中，王斌陈述因了解到小家联行合肥分公司经营不善，其至该公司经营场所，小家联行合肥分公司于2018年12月11日向其提出解除合同，2018年12月12日其已收回案涉房屋并自行缴纳了水费、电费、燃气费、物业费及拆除房屋内的隔断等设施。 以上事实，有当事人提供的《房屋出租委托代理合同》、房地产权证、银行账户交易信息、营业执照、缴费单及原告的当庭陈述等所证实，本院予以确认。 本院认为，王斌与小家联行合肥分公司之间签订的房屋出租委托代理合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。王斌按约将合肥市蜀山区肥西路79号梅园公寓3栋1单元2304号房屋交付小家联行合肥分公司，小家联行合肥分公司未按合同约定履行义务，于2018年12月11日向王斌提出解除合同，王斌于2018年12月12日收回案涉房屋，显然双方所签合同的目的不能实现，王斌诉请解除合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于违约损失，王斌要求小家联行合肥分公司支付违约金应按未执行月份为基数的200%计算共计300000元的诉请，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定“过分高于造成的损失”。涉案合同如正常履行至合同期限届满，则小家联行合肥分公司应当支付租金167400元，但是，作为委托出租的房屋实际于2018年12月12日回归王斌控制，讼争合同的提前终止履行只构成对房屋出租利益的部分影响。从违约金的赔偿性和惩罚性原则考量，双方当事人约定的违约金金额明显过高。虽小家联行合肥分公司未到庭参加诉讼，但根据公平原则也应予调整，本院酌情确定违约金额为25000元为宜。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王斌与被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司合肥分公司于2017年11月17日签订的《房屋出租委托代理合同》； 二、被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内向原告王斌支付违约金25000元； 三、驳回原告王斌的其他诉讼请求。 案件受理费5800元，公告费1000元，合计6800元，由原告王斌负担5375元，被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司合肥分公司负担1425元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判长 司明秀人民陪审员闫明人民陪审员周雷 二〇一九年九月十日 书记员 崔               艳 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。