湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初4908号原告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司，住所地浏阳市礼花路理想家园附**。法定代表人刘佳荣，董事长。委托代理人陈灿灿，湖南众议律师事务所律师。委托代理人曾润丽，湖南众议律师事务所实习律师。被告长沙恒越信息科技有限公司，，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖教师村****法定代表人杨启加，总经理。委托代理人刘武发，浏阳市浏源法律服务所法律工作者。原告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司与被告长沙恒越信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理，依法由审判员李德适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司委托代理人陈灿灿、曾润丽，被告长沙恒越信息科技有限公司法定代表人杨启加和委托代理人刘武发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司请求本院判令：1、被告立即支付拖欠的原告商铺租金71300元和违约金5942元及相应滞纳金（按日利率0.5‰计算，从2018年8月6日起，到实际履行之日止）；2、被告立即支付原告物业管理费5088元及滞纳金（按日利率0.5‰计算，分期起算，到实际履行之日止）；3、被告承担原告为行使上述权利而发生的律师代理费5000元；4、本案诉讼费由被告负担。被告长沙恒越信息科技有限公司辩称：一、原告诉称不属实，完全是将自己的违约行为转嫁给被告，被告不应承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。理由为：1、原、被告签订租赁合同时间为2018年8月2日，因该合同系原告提供的格式性合同，且在续签合同时未对前合同作修改而导致时间上有误差，故不应由被告承担前合同已免除的房屋租金；2、被告提前退租是因原告违反招商要约约定，将当时承诺整栋商铺只限于经营湘赣边众创空间业务经营，而是将大部分商铺出售后变成了五花八门的经营状态，甚至将原有供经营者培训的会议室也出售他人改为了培训学校，甚至于2019年2月份原告创办的湖南先锋营创业服务有限公司作为湘赣边众创的运营管理单位也已退出并注销公司主体，导致被告无法经营运转的情况下，被告才于2019年4月23日向原告提出解除合同并说明理由。故被告并未违约，而是原告的违约导致被告无法经营的；3、原告所附招商条件也是原告的上述行为阻碍条件成就的，被告已为原告召集6家公司入驻湘赣边众创空间，但由于原告将大部分商铺出售改变了整个经营环境，加上没有剩余商铺可租，故被告后来引进多家入驻未果的原因是原告违反招商要约所致，故所附免租条件未成就应由原告承担责任。二、本案租赁合同属原告提供的格式性合同，合同中所附条件和违约责任完全不对等，且违约责任约定过高，根据相关法律规定，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任和排除对方权利的，该条款无效；三、原告无权主张物业管理费，被告已向物业公司交清物业管理费，且原告主张物业管理费主体不符。四、原告请求律师代理费无事实及法律依据。经审理查明，2016年9月18日，原告与案外人寻鑫共同投资设立湖南先峰营创业服务有限公司，原告持股70%，寻鑫持股30%，法定代表人亦为原告法定代表人刘佳荣。该公司经营范围为：为创业企业提供创业管理服务业务；高新技术创业服务；企业总部管理；企业管理服务；商业管理；酒店管理；公寓管理；餐饮管理；企业管理战略策划；学术交流活动的组织；文化活动的组织与策划；商业活动的组织；商业活动的策划等。2017年5月4日，原告以湖南先峰营创业服务有限公司名义在浏阳日报上发布广告，标题：“免租一年湘赣边众创空间第一期孵化招募报名开始”，内容：“湘赣边﹒众创空间是响应国务院“大众创业、万众创新”的号召，根据市委、市政府“搭建创新创业平台”的指导精神，由湖南先峰营创业服务公司运营管理的浏阳首个综合型标准化示范性众创空间…，总面积10000多平米，规划有创客空间，创客咖啡、创客公寓、创客旅馆…一期面积近3000平米，配有咖啡吧、书吧、路演室、产品展示区、大小会议室、集中办公区、独立办公室、光纤宽带等，将于2017年6月份投入使用…现众创空间第一期推出10套50平米精装办公标间对外招租，优秀创业团队可享受租1年免1年的优惠政策；更有创业沙龙、创客俱乐部，创业顾问、创业导师团，公益创业扶助金、天使投资基金等全方位创业服务；空间现向全市招募电商、微商、贸易、设计、摄影、创意，咨询、代办、旅游，法律、金融服务等创客团队及项目合伙人，尤其欢迎拥有专利或商标等知识产权的团队及个人”。为招商目的，原告与被告于2018年8月2日签订《租赁合同》，合同约定被告租赁原告富年华大厦Ａ栋412、421号，建筑面积106.1平方米，用途为办公之用。租赁期2年，自2017年8月1日起2019年7月31日止。租赁费28元／平米／月。租赁费缴纳方式：“1、在使用期间，原告给予被告免费期12个月（2017年8月1日至2018年7月31日），该期间原告免收被告相关费用。2、到2018年7月31日前，被告召集不少于10家符合湘赣边众创空间入驻条件的公司入驻湘赣边众创空间，继续减免下一年度租金，否则乙方应于2018年8月1日前按标准补交从2018年8月1日至2019年7月31日期间，即人民币35650元，到2019年7月31日前召集不少于20家符合湘赣边众创空间入驻条件的公司入驻湘赣边众创空间，并保持不少于20家方可享受免租合作。”合同约定被告服从本楼商业管理，按要求交纳商业管理费2元／平米／月。合同第八条其他约定：4、被告提前退租的，应提前一个月书面通知原告，还应向原告补交免租期已减免的租赁费用。合同第九条违约责任约定:1、未经双方书面同意，任何一方擅自解除本合同，或者未按合同约定全面履行义务导致本合同无法履行的，应当向对方支付2个月租赁费5942元作为违约金。2、被告不得以任何理由拒绝交纳应缴的各种费用，被告逾期缴纳应交费用的，从合同规定交纳日期起超过5日内，按所欠金额赔偿每日5‰的滞纳金，并连同所欠金额全部交纳给甲方；超过30日的，原告有权解除合同，收回该商铺，并按合同约定追索相关费用。被告实际于合同签订前一年的2017年8月入驻涉案商铺，2018年7月31日前，通过被告召集入驻湘赣边众创空间的商家为6家。因富年华大厦系原告开发建设，1层为楼房大厅，5层以上系用于宾馆经营，其在2019年4月前已将该大厦2、3、4层绝大部分对外出卖，大厦物业无法满足其在2017年5月4日发布的招商广告内容条件，湖南先峰营创业服务有限公司于2019年1月7日申请工商注销，浏阳市工商行政管理局于2019年3月21对该公司登记注销。2019年4月23日，被告向原告发出“办公场地合约解除告知函”，内容为：“兹因贵单位未履行承诺的在浏阳市湘赣边众创空间三楼为我司提供人员培训场地；未在双方约定的时间内装修完办公场地；贵单位在招商时期已经把我们办公场地及招商用办公室对外卖出。鉴于此上种种原因，我司将搬离众创空间办公场所，特此提前告知贵单位！感谢贵单位为我司提供的服务和支持！附：已招商企业名录：湖南卡尔贸易有限公司、湖南极家商贸有限公司、浏阳市恒生竹业有限公司、湖南方锐达贸易有限公司、长沙龙湾电子商务有限公司，朱世满（个人经营）。另：海豚烟花贸易有限公司、浏阳市欢庆商贸有限公司、上栗县桐木东升花炮制造有限公司、浏阳市景如工艺品有限公司、浏阳市兰新包装有限公司、上栗县璀璨烟花贸易有限公司、湖南宝升婴童用品有限公司、湖南老木坊贸易有限公司、浏阳市三福电子设备有限公司等公司来考察过办公室但由于配套设施不完善及当时装修未完工没有搬进来。”被告实际于2019年4月搬离涉案商铺，原告接到该告知函后未向被告发出任何回复，而是直接提起本案诉讼。另查明，被告于2019年1月9日向浏阳市中晟物业管理有限公司缴纳了两年的涉案商铺物业服务费5092元。以上事实，有当事人陈述，租赁合同、办公场地合约解除告知函、工商登记资料、网上银行汇款电子回单、浏阳日报，证人证言等证据证明。经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。虽然《租赁合同》仅约定被告须完成召集一定数量商家入驻才可享受免付租金的权利，未明确约定原告应提供包括培训场地的建设、商铺的装修、足够数量可租赁商铺等招商环境这一合同形式条款，但从实际可操作层面分析，被告完成召集商家入驻任务完全需要原告的上述配合，亦即原告的配合是被告完成合同约定任务的必要条件，其应属合同实质性条款。租赁合同虽无被告单方解除合同的约定条款，但法律明确规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现的，另一方可以解除合同。被告以原告对前述配合义务的违反为由，于2019年4月23日致函原告通知其提前终止合同，搬离商铺，一方面，原告在2019年4月前已将该大厦2、3、4层绝大部分对外出卖，且原告未提供任何证据证明其完成了对被告的配合义务，另一方面，作为串联原告与各入驻湘赣边众创空间商家的湖南先峰营创业服务有限公司已登记注销，故应当认定，被告通知原告解除合同的理由成立且充分，租赁合同已于原告收到前述函告后即行解除。故《租赁合同》第八条其他约定第4款不适用本案，原告要求被告补交免租期已减免租金，于法无据。根据租赁合同约定，被告应于2018年7月31日前召集不少于10家符合湘赣边众创空间入驻条件的公司入驻，否则不减免被告下一年度的租金，但截止该日前，被告仅召集了6家符合规定的公司入驻，即便如此，签订于2018年8月2日（晚于2018年7月31日数天）的租赁合同仍确定上述条款，可以认定由于某种原因，双方已就2018年8月1日至2019年7月31日期间租金免除达成一致意见，原告要求被告给付该期间的租金，于法无据。原告在租赁期间实际缴纳了期间为两年的物业管理费，履行了租赁合同约定的应缴纳的其他费用的义务。综上，对原告要求被告支付拖欠的原告商铺租金、物业管理费以及律师代理费的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：驳回湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司全部诉讼请求。本案受理费2150元，减半收取1075元，由湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 德二〇一九年九月二日书记员 陈晴旺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。