福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6176号 上诉人（原审原告）：邱水生，男，1977年8月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：耿泽伟，福建知力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄振斌，福建知力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鲁来柱，男，1970年3月9日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈晓春，福建福晓律师事务所律师。 上诉人邱水生因与被上诉人鲁来柱房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 邱水生上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持邱水生的一审诉讼请求；二、判令本案一、二审诉讼费用由鲁来柱承担。事实和理由：一、一审判决认定事实与适用法律错误。1.鲁来柱在一审中提交的微信聊天记录属于电子数据证据，未经过公证，也未提供证据证明微信聊天双方的主体身份，真实性存疑，邱水生在一审开庭质证时亦对此提出了异议，一审判决认定邱水生未否认微信聊天记录，属认定事实错误。2.根据双方合同的约定，2016年7月10日至2017年7月9日的月租金为61645元，租金每年递增5%，因此，2017年7月10日至2017年9月9日期间的月租金应为64727元。3.鲁来柱提交的微信聊天记录真实性存疑，应由其调查取证或申请司法鉴定，否则应承担举证不能的不利后果，一审法院将该举证责任分配给邱水生，属适用法律错误。二、即使该微信聊天记录属实，但根据该微信聊天记录的内容显示，双方未达成过一致意见，邱水生并未同意鲁来柱续租，邱水生向鲁来柱发出的《客房结算单》，鲁来柱在微信上也未同意并实际履行。因此，鲁来柱在租期届满后未搬离的事实清楚，其已经构成违约，双方虽曾沟通但并未达成一致意见，邱水生有权按照合同约定没收保证金，并要求鲁来柱按照合同约定支付、房屋占用费和违约金，以及支付占用房屋期间产生的水电费及违约金。 鲁来柱辩称，一、邱水生在一审诉讼过程中未针对鲁来柱提供的微信聊天记录申请鉴定，亦未提供证据进行反驳，应承担举证不能的不利后果。二、本案系租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，租赁期限转为不定期，不再适用原合同中租金条款递增的规定，故2017年7月和8月租金应以61645元计算。三、案涉房屋租期届满前，双方通过微信、电话不断磋商形成短期租赁的合意，确认退房日为2017年9月9日，因此，鲁来柱不存在违约行为，无需承担违约责任。 邱水生向一审法院起诉请求：一、判令被告鲁来柱向原告邱水生支付2017年7月10日起至2017年9月9日止的房屋占用费388362元；二、判令被告鲁来柱向原告邱水生支付违约金20万元；三、判令被告鲁来柱向原告邱水生支付2017年7月11日起至2017年9月9日水电费46786.43元及违约金（违约金以实际拖欠水电费46786.43元为基数，按月利率2%从2017年9月21日起算至实际偿还之日止）；四、判令被告鲁来柱承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：邱水生和鲁来柱于2009年7月10日签订一份《租赁合同》，约定：1.邱水生将位于福州市鼓楼区部分面积（以下简称案涉房屋）出租给鲁来柱使用；2.租期自2009年7月10日起至2017年7月9日止，第一年每月租金46000元，每年递增5%；3.邱水生收取鲁来柱合同保证金138000元，待租期届满且双方对合同履行均无异议时，邱水生将保证金退还鲁来柱；4.鲁来柱逾期缴纳租金、水电费、物业费，邱水生有权按日5%收取违约金；5.合同到期前，鲁来柱应在七日内腾空撤离案涉房屋，延期的按原定租金的三倍缴纳租金；6.鲁来柱违约的，应支付违约金20万元，还应赔偿邱水生2个月租金作为补偿金；7.鲁来柱需缴纳水电押金15000元。合同签订后，邱水生依约将案涉房屋交付给鲁来柱使用，鲁来柱依约缴纳租金至合同约定的租期。现邱水生诉至法院，要求鲁来柱支付2017年7月10日至2017年9月9日的房屋占用费（按约定租金的三倍计算），并承担相应的违约责任。 一审法院认为，依法成立的合同，受到我国法律的保护。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效，双方均应按照合同约定全面积极地履行自己的义务。原告主张被告在租期届满后未及时搬离案涉房屋构成违约，但根据被告提交的其与原告的“微信”聊天记录的内容，可以体现双方已协商于2017年9月9日办理交接，双方亦确认被告于2017年9月9日实际搬离；原告既未对上述聊天记录的内容作出明确的否认并提出调查取证或司法鉴定申请，亦未对此进行合理说明，应承担举证不能的不利后果，故应认定被告于2017年9月9日搬离案涉房屋系双方协商的结果，被告未构成违约。而原告通过“微信”向被告发送的结算单，亦主张被告支付的合同保证金138000元及水电押金15000元直接抵扣2017年7月10日至2017年9月9日的租金及水电费，而原告未举证证明在此期间的水电费金额，故不能谓被告迟延支付租金及水电费。综上，原告主张被告承担合同约定的三倍租金及各项违约金等违约责任，均无事实与法律依据，不予支持，但被告应向原告支付未付的租金及水电费。根据合同约定，租期届满时的租金为每月61645元，2017年7月10日至2017年9月9日期间的租金可照此计算，共2个月，为123290元；上述期间的水电费，原告无证据证明，但被告主张按照前三个月的平均水电费支出15066元/月计算，不能谓不合理，予以确认，2个月为30132元；扣除被告已付的合同保证金及水电押金共153000元后，被告尚须向原告支付422元。判决：一、被告鲁来柱于本判决生效之日起十日内向原告邱水生支付扣除合同保证金及水电押金后的未付租金及水电费422元；二、驳回原告邱水生的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，关于微信聊天记录的真实性问题，邱水生的委托诉讼代理人在一审庭审中虽提出质疑，但随后称需要和邱水生本人核实，一审亦明示限其七日内回复，逾期将按默认处理，若需申请鉴定，亦限七日内提交申请。现邱水生并未举证证明微信聊天记录与实际不符，结合邱水生二审中亦承认双方曾就续租问题进行协商的情况，可以认定微信聊天记录的真实性。根据微信聊天记录，自合同到期前直至合同到期后的一段时间，双方曾就续租问题进行协商。可见，在合同到期时，双方均尚有续租意向，此时鲁来柱有能够达成续租合意的合理期待，虽最终因双方协商不成未能达成续租合意，亦属不可归责于双方的原因，故邱水生关于鲁来柱租期届满仍未搬离案涉房屋构成违约，应按合同约定承担违约责任的主张，不能成立，本院不予支持。关于2017年7月10日至2017年9月9日期间的租金问题，本案合同系房屋租赁合同，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，故一审按照租赁期间届满时的租金即每月61645元计算2017年7月10日至2017年9月9日期间的租金是正确的，本院予以维持。 综上所述，邱水生的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10293元，由邱水生负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈朝晖 审判员  纪得军 审判员  刘茂元 二〇一九年九月十九日 书记员  马洁琳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第5页共7页