太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初7163号原告（反诉被告）：张泽玉，男，1997年4月9日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：孔建英，女，住太原市，系原告的母亲。被告（反诉原告）：山西和信摩尔商业有限公司，住所地山西省太原市长风街**。法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：王乾杰，山西晋商律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雪静，女，该公司员工，住太原市小店区并州南路**。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住，住所地太原市长风街**/div>法定代表人：孙国太，总经理。原告（反诉被告）张泽玉与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司（以下简称和信摩尔公司）、山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称恒实公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法由审判员刘建平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张泽玉的委托诉讼代理人孔建英、被告（反诉原告）和信摩尔公司的委托诉讼代理人王乾杰、孙雪静到庭参加了诉讼，被告恒实公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张泽玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告和信摩尔公司继续履行原告与其之间于2005年7月5日签订的编号为00070791、00070792、00070793、00070794、00070795、00070796、00070797、00070798、00070799、00070800、00070801在内的十一份《合同书》；2、判令被告和信摩尔公司支付所欠租金332730元(租金从2016年10月至2019年8月，共计2年9个月的租金),共计332730元；3、依法判令被告恒实公司在保证合同范围内对上述租金及违约金承担连带责任；4、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告于2005年7月5日将自己位于太原市长风大街705号(和信商业广场)1幢裙商二层2D349号(面积为25.49㎡)、二层2D350号(面积为15.29㎡)、二层2D351号(面积为15.29㎡)、二层2D352号(面积为15.29㎡)二层2D353号(面积为15.29m)、二层2D354号(面积为15.29㎡)、二层2D355号(面积为15.29㎡)、二层2D356号(面积为15.29㎡)、二层2D357号(面积为15.29㎡)、二层2D358号(面积为15.29㎡)、二层2D359号(面积为15.29㎡)十一套商铺出租给被告和信摩尔公司，并签订了编号为00070791、00070792、00070793、00070794、00070795、00070796、00070797、00070798、00070799、00070800、00070801的十一份租赁《合同书》，同时二被告与原告就上述《合同书》签署了相应的十一份保证《合同书》，由被告恒实公司为被告和信摩尔公司支付上述十一套商铺的租金承担保证责任。十一份《合同书》第13.1条分别约定：二层2D349号商铺的年租金为18863元、二层2D350号商铺的年租金为10168元、二层2D351号为10168元、二层2D352号为10168元、二层2D353号为10168元、二层2D354号为10168元、二层2D355号为10168元、二层2D356号为10168元、二层2D357号为10168元、二层2D358号为10168元、二层2D359号为10550元，本合同签订满30日后，租金均于每月等额支付给原告。自合同签订之后，被告一直按约履行，到2016年10月开始不按时给付租金。原告多次找被告协商要求解决租金问题，被告一直拖延不付。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，恳请法院判如所请。被告和信摩尔公司辩称，涉案商铺位于燕莎商场，2018年1月份燕莎已经全面撤场，无法整体经营，我公司无法再为原告提供良好的经营情况，签订合同时的目的已经无法实现，不具备继续履行条件，2018年1月25日我们发布公告不再承租燕莎所占的店铺，现在全部打了隔断，完全可以解除合同，所以我们口头提出反诉要求解除合同。2016年11月份之前的租金已经支付完毕，剩余租金同意支付到2019年8月16日向原告发出解除合同通知书的时候，共计337578.83元；原告主张的违约金没有明确的数额，请求依法驳回。被告恒实公司未辩称，也未提供证据。反诉原告和信摩尔公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除反诉人与被反诉人于2005年7月5日签订的编号为00070791、00070792、00070793、00070794、00070795、00070796、00070797、00070798、00070799、00070800、00070801的十一份《合同书》；2、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2005年7月5日签订了编号为00070791、00070792、00070793、00070794、00070795、00070796、00070797、00070798、00070799、00070800、00070801的十一份《合同书》，约定由反诉人租赁并管理被反诉人的商铺。被反诉人的商铺原先由第三方北京燕莎友谊商城太原店占有使用，但燕莎公司于2018年1月份整体撤场，同时反诉人已将商铺腾空。2018年1月25日，反诉人发出公告，要求燕莎所在区域的业主尽快来解除《合同书》并收房，反诉人不再支付租金，后于2019年8月16日向原告发出解除合同通知书，但被反诉人至今未办理收房事宜。为维护被反诉人合法权益，特提起反诉。反诉被告张泽玉辩称，我不同意解除合同，和信摩尔公司也不能随意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2005年7月5日，和信摩尔公司作为商业管理单位（甲方）与张泽玉作为商铺业主（乙方），就张泽玉自恒实公司购买的位于和信商业广场2D349-2D359共11套商铺分别签订《合同书》，均约定：乙方将商铺出租给甲方，由甲方统一进行租赁经营管理；租赁期限为16年，至2021年12月31日止；租赁期限届满，商铺所在区域仍为主力百货店、甲方确认的国际国内知名品牌店、以及其他为实现商业整体功能需要而由甲方确认的经营位置，租赁期限自行顺延；2D349号商铺的年租金为18863元，2D350号商铺的年租金为10168元，2D351号商铺的年租金为10168元，2D352号商铺的年租金为10168元，2D353号商铺的年租金为10168元，2D354号商铺的年租金为10168元，2D355号商铺的年租金为10168元，2D356号商铺的年租金为10168元，2D357号商铺的年租金为10168元，2D358号商铺的年租金为10168元，2D359号商铺的年租金为10550元；自合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金自本合同签订之日起算；甲方应按期支付租金，逾期支付在90日内的，甲方应支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日的，乙方有权选择租赁经营条款继续履行，超过210日部分的违约金按逾期应付款每日万分之四计算，也有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租等；本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议，否则，任何一方不得单方变更或解除本合同等。同日，恒实公司、和信摩尔公司及张泽玉签订了相应的十一份《保证合同》约定，恒实公司保证和信摩尔公司按十一份《合同书》约定向张泽玉支付租金及逾期付款违约金，并承担连带支付责任。自2016年12月份开始，和信摩尔开始拖欠租金至今。张泽玉当庭诉称，和信摩尔公司同意支付截止2019年8月16日的租金共计337578.83元，我也同意对诉请的租金进行调整。和信摩尔公司当庭述称，我公司同意支付截止2019年8月16日发出解除合同通知之时的租金337578元；现在燕莎一层的业主已推举出业主代表成立公司经营，我公司和房地局联系打了地钉让业主确认收铺。本院认为，涉案《合同书》系双方真实意思的表示，现无证据证明存在违反法律、行政法规强制性规定的无效情形，本院确认合同效力，双方均应按约履行义务。和信摩尔公司未按约支付租金，构成违约，应向张泽玉承担违约责任。虽然本案中和信摩尔公司不享有法定和约定的合同解除权，但由于和信摩尔公司已经搬离涉案商铺不再经营，且义务性质不宜强制履行，租赁合同的目的无法实现，本院认为该合同不宜再继续履行，故判决解除，张泽玉要求继续履行合同的诉求不当，不予支持。和信摩尔公司同意支付欠付自2016年12月1日至2019年8月16日合计33.5个月的租金337578.83元，张泽玉也认可，本院予以确认。对于张泽玉主张的违约金，按照双方约定的租金支付及违约金计算方式，应以每期所欠月租金10076.98元为基数（2019年8月份欠半个月租金5038.49元），自每期逾期之日即逾期当月6日起算，逾期未超过90日的按日万分之一计算，逾期超过90日未超过210日的按日万分之二计算，逾期超过210日的按日万分之四计算至本判决确定的付款之日止。在《保证合同》中，恒实公司自愿对和信摩尔公司欠付业主的租金及违约金承担连带支付责任，并约定租赁期限届满时保证责任终止，据此，张泽玉要求恒实公司对和信摩尔公司的上述欠款承担连带责任的诉求应予支持。被告恒实公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2005年7月5日张泽玉与山西和信摩尔商业有限公司签订的编号为00070791、00070792、00070793、00070794、00070795、00070796、00070797、00070798、00070799、00070800、00070801的十一份《合同书》。二、山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内向张泽玉支付截止2019年8月16日的欠付租金337578.83元。三、山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内向张泽玉支付欠付租金的违约金，以每期所欠月租金10076.98元为基数（2019年8月份欠半个月租金5038.49元），自每期逾期之日即逾期当月6日起算，逾期未超过90日的按日万分之一计算，逾期超过90日未超过210日的按日万分之二计算，逾期超过210日的按日万分之四计算至本判决确定的付款之日止。四、山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（一）、（二）、（三）项承担连带清偿责任。五、驳回张泽玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3145元（张泽玉已预交），由山西和信摩尔商业有限公司负担；反诉案件受理费50元（山西和信摩尔商业有限公司已预交），由张泽玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘建平 二○一九年九月十日书记员 段金玉