广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0804民初721号原告：郑立品，男，1980年11月14日出生，汉族，住湛江市开发区。委托诉讼代理人：蔡卷尊，女，1985年1月6日出生，汉族，住湛江市开发区，系原告郑立品妻子。原告：蔡卷尊，女，1985年1月6日出生，汉族，住湛江市开发区。被告：湛江地标投资有限公司，住所地：湛江市坡头区海湾南路**。法定代表人：谢志杰，总经理。委托诉讼代理人：陈怡，女，1989年4月17日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：袁少玲，女，1971年10月24日出生，汉族，系该公司员工。原告郑立品、蔡卷尊诉被告湛江地标投资有限公司（以下简称地标公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑立品的委托诉讼代理人、原告蔡卷尊，被告地标公司的委托诉讼代理人陈怡、袁少玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑立品、蔡卷尊向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付自2017年10月1日至被告实际具备交房条件之日止的逾期交房违约金54,934元（自2017年10月1日暂计至2019年7月15日）；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于湛江市坡头区海湾南路二号海东广场一期第九幢24楼03号房以841,265元出售给原告。原告根据合同的约定于2016年4月26日交纳定金50,000元，2016年11月15日提取公积金支付132,000元；2016年12月16日以现金交纳房款59,265元、维修基金10,485元及代办证费600元。2017年1月5日，原告缴纳房屋买卖契税12,018.06元；2017年2月23日，原告与中国建设银行湛江市分行签订个人住房组合贷款合同，贷款金额为580,000元，其中公积金贷款450,000元，商业贷款130,000元。在原告与银行签订贷款合同后，因被告一直未将贷款所需资料提交给银行，导致放款时间延迟，最终于2017年10月12日才支付公积金贷款，12月8日支付商业贷款。根据合同约定，被告应当在2017年10月1日前向原告交付已经验收合格的商品房，交付时应一并出示满足合同第九条约定的证明文件，否则被告应按合同约定，每日按全部房价款的万分之1向原告支付违约金。2018年6月13日，原告接被告通知去收房，但发现小区道路不通，随处可见建筑垃圾，且水电未通，房屋还有很多瑕疵，最重要的是被告无法提供商品房验收合格的合法证明文件，不符合法定交房条件，原告遂拒绝收房。2018年11月22日，原告再次前往海东广场收楼，但被告依然未能出示竣工验收备案表及面积实测报告，而且也没有将房屋的瑕疵修好。2019年6月19日，原告仍未修缮好，原告到被告售后中心咨询违约金赔付问题，被告以扣除台风天气及分段计算违约金为由，拒绝原告赔偿请求。为维护自身合法权益，原告向法院起诉，请求判如所请。被告地标公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。理由如下：1、原告贷款完成时间逾期，违约在先。根据《商品房买卖合同》附件四约定：买受人承诺具备贷款资格以及……办理完毕按揭抵押贷款手续，直到银行发放贷款，若因买受人原因于合同签订之日起20日内未办理上述手续，出卖人有权解除合同，买受人承担违约责任……出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款……出卖人不保证买受人的房屋抵押贷款申请必然获得贷款银行批准。在办理贷款过程中，被告已极力协助原告，原告是由于其个人原因于2017年12月8日才完成贷款，发放时间已超过2017年10月1日的交楼时间。由于原告没有按照合同约定及时发放贷款，应承担相应的违约责任。2、涉案合同履行过程中，存在合同约定的顺延交房情形，被告已尽可能克服困难，减少损失，对于因不可控因素导致的逾期交房责任应当免责。《商品房买卖合同》签订后，湛江地区经受了多次台风袭击，台风期间被告按照市政要求停工停产，影响施工进度。另外在涉案工程施工过程中，因政府发布《广东省通信设施建设和保护规定拟要求》及《关于做好既有住宅建筑光纤到户建设和改造工作的通知》等新规，导致被告不得不在施工过程中调整施工计划和要求，这些都造成《竣工验收备案表》、《测绘报告》未能按期取得。因遭受上述不可抗力的影响，被告应部分或全部免除逾期交房责任。3、原告主张的逾期交房违约金计算有误。被告楼盘的《竣工验收备案表》于2018年6月8日取得，《实测报告》于2018年7月6日取得，至此，被告已具备合同约定及法律规定的交付条件。原告曾于2018年6月13日、11月22日二次前往收楼，但均以房屋上尚有瑕疵，未整改修缮完毕而拒绝收楼。因此即便要承担逾期违约责任，亦只应计至房屋具备法定交付条件之日止。综上，请求法院查明事实，依法判决驳回原告的不合理诉求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交《商品房买卖合同》，拟证明被告未按合同约定在2017年10月1日前将涉案房屋交付原告使用，被告应按合同约定赔偿违约金。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为违约金起算时间不应该从2017年10月1日开始，本院认为，被告辩称构成逾期交房的理由均不成立，违约金计算区间后文将详加分析；2、原告提交湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初1162号及湛江市中级人民法院（2009）粤08民终1466号民事判决书，证明类似案件得到法院支持，被告质证称该证据与本案无关。本院认为，该证据属法院生效判决，本院将予以参考择用，并将根据个案的具体情况，作出裁判；3、原告提交涉案房屋主人房墙体裂缝图片，拟证明房屋未符合交付条件。本院认为该瑕疵属房屋质量问题，原告可另案起诉处理，该证据与本案无关，本院不予采纳；4、被告提交原告银行贷款放款记录，拟证明原告逾期交付购房款。本院认为原告已在被告通知收楼前付清房款，且银行延期放贷并非原告过错，其不应承担延期放款责任；5、被告提交的《竣工验收备案表》及《实测报告》，能证明房屋具备交付条件的时间，本院予以认可；6、被告提交的2016-2017年湛江台风登陆记录、气象资料证明、《广东省通信设施建设和保护规定拟要求》及《关于做好既有住宅建筑光纤到户建设和改造工作的通知》，拟证明存在不可抗因素导致延期交房。本院认为，以上证据属实，但均不能构成逾期交房的免责条件，且若受以上因素影响造成逾期交房，被告亦应及时通知原告并提供证明证实，被告未履行通知义务，对该部分证据本院不予采纳；7、被告于庭后补交《房产面积测绘成果（预测）报告书》，拟证明涉案楼盘于2016年3月9日已取得房屋测绘报告。本院认为该报告仅是房屋面积的预测报告书，并非实测报告，更非合同约定交付时规定必须取得的《房屋测绘报告》，该证据本院不予采信。根据当事人陈述和本院予以确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月16日，原告、买受人郑立品、蔡卷尊与被告、出卖人地标公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2016015705），约定原告购买被告位于湛江市××海湾大道南侧、奋勇大道西侧海东广场××楼××房，预测建筑面积为154.19平方米，房屋价款为841,265元。合同第七条约定：“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20,000元。该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：按揭贷款。买受人应当于2016年12月16日前支付首期房价款人民币261,265元，占全部房价款的31%。余款人民币580,000元向贷款机构申请贷款支付”；合同第九条约定：“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年10月1日前向买受人交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期在60日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。合同附件四：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：第二条关于合同第三章第七条房款支付的补充约定（买受人采用按揭贷款方式付款，按以下方式进行）：“1、买受人承诺具备贷款资格以及房款支付能力。买受人应于主合同及补充协议签订之日起2日内向银行提交完毕所需申请资料，办理完毕按揭（或公积金）抵押贷款手续（含申请手续、贷款合同签订手续及按揭登记手续），直到银行发放贷款，若因买受人原因于合同签订之日起20日内未办理完毕上述手续，出卖人有权解除合同，买受人承担违约责任，并同意按总房价的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已付房款中扣除该违约金后再自行处理该房产。2、出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款（仅限于向已与出卖人签订合作协议的银行申请贷款），贷款申请中所发生的费用由买受人承担。出卖人不保证买受人的房屋抵押贷款申请必然获得贷款银行批准”。附件十一：补充协议第二条第一款第（一）项约定：“买受人应在本合同规定时间（如没有规定、则在收到入住通知书7日内），到出卖人指定地点（如未指定，则在出卖人营业地）办理商品房交付手续。在办理交付手续前，买受人应付清本合同约定及相关协议规定的应付款项，否则视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担任何违约责任，由此产生的延期交房和逾期付款责任由买受人承担2017年1月15日，被告向原告开具广东增值税普通发票，证明原告首期房价款261,265元已交齐。2017年2月23日，原告、借款人郑立品与被告、保证人地标公司，贷款人中国建设银行股份有限公司湛江市分行签订《个人住房组合借款合同》，约定借款人借款金额为人民币580,000元，其中公积金贷款450,000元，商业性贷款130,000元。2017年10月12日，中国建设银行将公积金贷款450,000元转入被告银行账户；2017年12月8日，中国建设银行将商业性贷款130,000元转入被告银行账户。2017年10月1日，被告未能依约将具备合同第九条约定交付条件的涉案房屋交付给原告。2018年5月28日，被告向原告邮寄《收楼通知书》，通知原告于2018年6月13日办理接收手续。收楼当日原告以被告未提供涉案商品房的《建设工程竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》等证明文件为由拒绝收楼。另查明，被告于2018年6月8日取得湛江市坡头区工程竣工验收备案办公室出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；于2018年7月6日取得《不动产测量报告》。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2016年12月16日就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案中，原告已按合同约定向被告履行了支付购房款义务，被告亦应按合同约定向原告履行按时交房义务。《商品房买卖合同》明确约定出卖人（即被告）应于2017年10月1日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”的商品房交付给买受人（即原告）使用。被告逾期交房的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告答辩时主张根据《商品房买卖合同》附件四第2条的约定，原告办理的银行贷款逾期放贷，因原告违约在先，故被告不应承担违约责任。本院认为，由于该条款的约定涉及合同之外的第三人的行为，贷款手续的办理以及银行发放贷款的时间具有不确定性，结合原告签订《商品房买卖合同》与《个人住房组合借款合同》的时间相距仅两个月的事实，应认定原告办理按揭贷款手续的时间属于合理期限。其次，根据《商品房买卖合同》附件十一：补充协议第二条第一款第（一）项“买受人应在本合同规定时间（如没有规定、则在收到入住通知书7日内），到出卖人指定地点（如未指定，则在出卖人营业地）办理商品房交付手续。在办理交付手续前，买受人应付清本合同约定及相关协议规定的应付款项，否则视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担任何违约责任，由此产生的延期交房和逾期付款责任由买受人承担”的约定，原告已于被告发出涉案商品房的收楼通知书前付清所有购房款，故不应由原告承担延期交房和逾期付款的责任。综上，结合本案的客观实际考虑，被告的该辩解理由本院不予支持。被告又辩称迟延交房是因台风天气和政府关于对涉案房屋环保及光纤通信到户的要求等不可抗力因素所致，其不应承担迟延交房的违约责任。本院认为，被告没有提供证据证实因上述因素的影响而造成延期交房及已将相关情况及时通知原告，故被告上述主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定及《商品房买卖合同》第十二条的约定，被告地标公司逾期交房构成违约，原告请求被告支付逾期交房违约金于法有据，本院予以支持，但其关于逾期交房违约金的计算区间有误。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在2017年10月1日将符合交房条件的房屋交付原告使用，被告违约的时间应自最后交付期限的第二天（即2017年10月2日）起计。原告请求违约金计至被告实际具备交房条件之日止，而根据本案查明事实，涉案房屋于2018年7月6日实际具备交付条件，故违约金应计至2018年7月5日止。原告称涉案房屋瑕疵墙面裂缝尚未整改完成，不符合交楼条件，本院认为因原告未提交该瑕疵严重影响正常居住使用的依据，其主张本院不予采纳，因房屋质量问题引起的纠纷原告可另行起诉。按照《商品房买卖合同》第十二条的约定，被告逾期276日交房，应以房屋总价款841,265元为基数，按每日万分之一的利率向原告计付违约金。以此计算，被告应向原告支付逾期交房的违约金为23,219元（841265×0.0001×276天）。原告请求被告支付逾期交房违约金54,934元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、限被告湛江地标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑立品、蔡卷尊支付逾期交房违约金23,219元。二、驳回原告郑立品、蔡卷尊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,173.35元，减半收取计586.68元，由原告郑立品、蔡卷尊负担336.68元，被告湛江地标投资有限公司负担250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 李    毅二〇一九年九月二日书记员 何其乐（代）附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。