湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初9759号原告（反诉被告）：长沙怡盛物业管理有限公司，住所：长沙市天心区芙蓉中路**汇金国际****。法定代表人：乔海侠。委托诉讼代理人：胡卫东，湖南五之律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺征，湖南五之律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵检华，男，1977年6月15日出生，汉族，住长，住长沙市岳麓区div>原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司（以下简称怡盛公司）与被告（反诉原告）赵检华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，在诉讼过程中，被告赵检华提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）怡盛公司的委托诉讼代理人胡卫东、被告（反诉原告）赵检华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告怡盛公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告物业服务费、滞纳金暂计6407.04元（物业服务费6130.9元，滞纳金276.04元，滞纳金按年利率6%暂时计算至2019年3月1日），以后的滞纳金顺延计算至全部清偿之日止;2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是长沙市岳麓区咸嘉湖路216号西山汇景3栋1单元1801业主，房屋建筑面积162.73平米。2014年2月12日被告从原业主柏鸽手上购的此房屋，原告与前业主柏鸽签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告对小区西山汇景苑提供服务，被告按建筑面积1.8元每平方米每月支付物业服务费，汽车停车费30元每月每台，未按时足额缴纳服务费，从逾期之日起按每日千分之三支付滞纳金。协议签订之后原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但自2017年1月1日至2018年5月31日期间，被告均未按约缴纳物业服务费。截止2019年3月1日，被告共计欠缴物业管理费6130.9元，滞纳金276.04元。经原告多次催收，被告拒不缴纳。原告为维护自身合法权益，特具此诉状，请求法院依法维护原告合法权益。本诉被告赵检华辩称：根据《物业管理条例》第六十五条的规定，只有在业主委员会催缴的期限内，业主仍没有交费的，物业才有权向法院提起诉讼。而怡盛公司并未提供业主委员会催缴的证据，因此，怡盛公司不具备诉讼主体资格，无权向人民法院提起诉讼。怡盛公司的选聘未经过法定的招投标程序，我与怡盛公司签订的所谓前期物业服务协议自始无效，对我不具有约束力。前期物业费不应由我承担，而应由建设单位建发房地产集团长沙有限公承担。即使按照所谓的《前期物业服务协议》进行对照，怡盛公司在诸多方面没有履行其承诺及约定，且存在比较严重的服务瑕疵。反诉原告赵检华向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告请人维修房屋漏水维修费4200元整；2、判令反诉被告将公共设施恢复原貌（安防系统、消防系统、公共门禁系统）；3、由本诉原告（反诉被告）承担本诉与反诉的诉讼费用。事实和理由：怡盛公司在西山汇景小区物业服务期间，没有履行好自己职责，存在严重失职与过错行为，我的房屋漏水问题怡盛公司一直没有全部维护好，直到2017年7月，问题并未解决，我只好请人维修，发生维修费用4200元。《前期物业服务协议》第三条第2款约定“保持设备正常运行”，但怡盛公司并末履约。小区南门的露天电梯从2013年起至今一直无法运行，怡盛公司疏于管理，未保证设备正常运行；小区18栋南面休闲区的1张石桌和4张石椅一夜之间不翼而飞，怡盛公司一直不管不顾；小区的多处消防门因管理不善而丢失。怡盛公司历年来没有公示小区电梯广告等公共收入及支出。反诉被告怡盛公司辩称：怡盛公司对房屋的质量问题不承担责任。公共设施没有严重的瘫痪状态，不具备法律规定的恢复条件。经审理查明：赵检华系长沙市岳麓区西山汇景苑小区3栋1801房业主，房屋建筑面积162.73平方米。2009年8月25日，怡盛公司（甲方）与柏鸽（乙方）签订《【西山汇景】前期物业服务协议》，约定由怡盛公司向柏鸽提供物业服务，物业服务费的收费标准为1.8元每月每平方米，室内停车场停车收费为30元每月每辆。合同第五条违约责任第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。合同还就双方的其他权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等进行了约定。2014年2月12日赵检华与柏鸽签订《房屋买卖合同》，购买了案涉房屋。2018年5月31日之后，怡盛公司不再为该小区提供物业服务。赵检华自2017年1月1日至2018年5月31日尚欠怡盛公司17个月物业服务费以及2014年7月1日至2018年5月31日47个月的停车费未缴纳。怡盛公司催要未果，遂诉至本院。另查明，2017年7月4日，赵检华与湖南省蜘蛛人清洗有限公司签订《防水补漏工程承包合同》，并于2017年7月5日向湖南省蜘蛛人清洗有限公司通过转账支付4200元。上述事实有当事人的当庭陈述、《【西山汇景】前期物业服务协议》、《房屋买卖合同》、《西山汇景苑交房流转单》、《西山汇景苑房屋交接验收表》、《消杀计划》、《电梯维修方案》、《怡盛物业西山汇景花园室外扶梯维修方案》、《律师函》、《防水补漏工程承包合同》、《安全协议》、《微信支付交易明细证明》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，业主委员会向欠费业主的督促催缴并非物业服务企业向人民法院起诉的前置程序。住宅。住宅物业的招投标规定亦非合同法第五十二条所规定的效力性强制性规定华与怡盛公司之间的物业服务合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，无法定无效情形，该物业服务合同成立并生效，双方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。怡盛公司在履行物业服务合同的过程中存在瑕疵，故对怡盛公司要求赵检华立即支付物业服务费(含停车费)6130.9元、滞纳金276.04元的诉讼请求，本院予以部分支持。综合本案案情，本院酌情确定赵检华向怡盛公司支付物业服务费(含停车费)5518元，对怡盛公司要求赵检华支付滞纳金276.04元的诉讼请求，本院不予支持。赵检华要求怡盛公司赔偿请人维修房屋漏水维修费4200元的反诉请求，系房屋质量纠纷，属另一法律关系，不符合反诉的规定，本院在此不宜一并处理，赵检华可另行起诉主张权利。赵检华要求怡盛公司将公共设施恢复原貌的反诉请求，为该小区公共部分范围的问题，该共有部分的管理问题应当由业主代表机构或全体业主共同决定，赵检华不具有提起上述诉请的主体资格，且赵检华的该项反诉请求亦不符合反诉的规定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）赵检华在本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司物业服务费5518元；二、驳回原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司的其他诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）赵检华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费减半收取25元，两项合计50元，由被告（反诉原告）赵检华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇一九年九月三十日法官助理蔡瑛书记员罗楠附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。