广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初858号 原告（反诉被告）：王天枫，男，1996年11月出生，汉族，身份证住址：江西省德兴市，现住南宁市。 委托诉讼代理人：方奎，男，1976年10月出生，壮族，身份证住址：广西横县，现住南宁市良庆区。 被告（反诉原告）：广西广安置业有限公司，住所地：防城港市防城区防城镇群星大道**，统一社会信用代码：91450600566796466Y。 法定代表人：陈雄庆，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁能福，广东天环律师事务所律师。 原告（反诉被告）王天枫诉被告（反诉原告）广西广安置业有限公司（以下简称“广安公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人方奎，被告（反诉原告）委托诉讼代理人梁能福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王天枫向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年12月12日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告双倍退还原告购房定金334418元；3.判令被告退还原告购房款12665.55元；4.判令被告退还原告购房贷款47430.33元；5.判令被告向原告支付2017年8月至2019年3月因被告逾期不交房导致被告因此而租房产生的房租50000元；6.判令被告向原告支付利息29624.46元；7.判令被告向原告支付违约金5552.09元;8.判令本案诉讼费用由被告承担。原告于2019年8月6日变更第1项诉请为：判令确认原告与被告于2016年12月12日签订的《商品房买卖合同》于2019年3月7日解除；变更第4项诉请为：判令被告退还原告购房贷款49607.31元。事实与理由：2016年12月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以555209元的价格，购买被告位于防城区城南小区佳润文昌国际商城1栋1单元18层x号房房屋；原告已向被告支付167209元作为购房定金；被告应当在2017年7月31日前向原告交付该商品房；被告自2017年7月31日起逾期超过180天不向原告交付该商品房的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款(含已付贷款部分）,并自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率基准利率计算给付利息；同时，被告按照全部房价款1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房定金167209元、购房款12665.55元，但直至2019年3月5日，被告仍未按约向原告交付该商品房。2019年3月5日，原告依法致函通知被告，解除双方于2016年12月12日签订的合同。该通知于2019年3月7日由被告签收，双方的合同于2019年3月7日依法解除，合同解除后原告无需再支付房款，银行多扣除的房款依约应由被告承担退还责任。原告认为，被告的行为已经构成根本性违约，原告有权解除双方签订的合同，被告应当承担由此引发的所有法律责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，判如所请。 本诉被告广安公司辩称，第一，不同意原告关于确认合同解除的诉请。双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，目前涉案商品房可以交付，大部分人已入住，原告不能单方解除合同，合同约定了解除条件，应由人民法院判决是否应该解除。并且该商品房已办理银行抵押贷款，如解除合同要涉及到贷款偿还问题，应依法追加银行参加诉讼。且合同已备案，如支持原告解除合同又没有撤销备案，将会造成房屋还是登记在原告名下。第二，关于原告的其他诉讼请求：合同已经履行，不存在双倍返还定金334418元；退还购房款12665.55元与退还购房贷款49607.31这两项诉请是重复的；房租50000元与本案无关，也无法核实真实性；利息29624.46元没有法律依据。在合同履行过程中因各种客观原因迟交房是事实，但是迟交房应按合同约定的违约金处理。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告（本诉被告）广安公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告偿还款项6528.67元；2.判令反诉被告支付违约金166562.7元；3.判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月12日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买文昌国际商城1-1-1805号，总房价555209元，首付款167209元，余款388000元办理银行贷款支付，反诉原告作为担保人为其提供担保。约定贷款人如果不按约定偿还贷款造成银行扣划担保人款项三期以上的，贷款人除偿还划扣款，还需向担保人支付总房款30%违约金。期后，反诉被告果然不按约还贷，银行多次直接划扣反诉原告的款项合计6528.67元。 反诉被告王天枫辩称，第一，广安公司违反了应当在2017年7月31日前交付商品房的约定，根据合同约定逾期180天的王天枫有权解除合同。2019年3月5日，原告依法致函通知广安公司解除涉案合同，广安公司于2019年3月7日签收。因此，双方签订的合同已于2019年3月7日依法解除，之后原告有权终止履行合同，无需再继续还贷，由此引发的所有法律责任应由广安公司承担。第二，关于广安公司所称的2018年6月王天枫未还贷的情形，事实是银行于2018年6月15日、21日曾对王天枫的银行账户进行扣划，王天枫2018年6月27日的还款账户尚有2200多元余额，王天枫不存在不还款的情形，王天枫一直认为自己正常还款、银行正常扣款，直到广安公司反诉，王天枫才发现确实漏了该期还款，王天枫从没接到银行、广安公司关于王天枫逾期未还款的口头或者书面通知。根据合同约定，在2018年6月代偿2173.02元后，广安公司有书面通知王天枫承担该笔费用的义务，因此责任并不在王天枫。 本院经审理认定事实如下：2016年12月12日，原告（反诉被告）王天枫作为买受人与被告（反诉原告）广安公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号FCG2016009005），约定：王天枫向广安公司购买位于防城港市防城区城南小区佳润文昌国际商城1栋1单元18层x号房屋，建筑面积为139.15平方米，单价为每平方米3990元，总价款为555209元。买受人应当于2016年12月13日前支付首期房款167209元(签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金167209元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款)，余款388000元向贷款银行或防城港市公积金管理中心申请贷款支付。出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四第二条第三款第十项约定：买受人需按时足额向银行还本付息，买受人如不按约定还本付息，导致出卖人因承担保证责任而支付款项的，买受人应当在出卖人发出书面通知七日内全额归还出卖人承担保证责任支付的所有款项，每逾期一日，买受人需按总房款的万分之三支付违约金，买受人未能在出卖人履行保证责任后30日内向出卖人付清款项及利息或买受人未能按时偿还银行按揭贷款超过三期的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的30%作为赔偿金赔偿出卖人，出卖人有权从房款中扣除。该合同于当日在防城港市住房保障和房产管理局进行备案登记。 另查一，王天枫分别于2016年7月12日向广安公司支付涉案商品房定金1000元，于2016年8月9日支付房款49000元，于2016年8月17日支付房款10000元，于2016年10月30日支付房款50000元，于2016年10月31日支付房款50000元，于2016年12月13日支付房款7209元，以上款项共计167209元。2016年12月26日，王天枫缴纳涉案商品房契税7931.55元。房屋余款388000元，王天枫以向中国工商银行股份有限公司防城港市防城支行（以下简称防城支行）申请住房贷款的形式支付。王天枫向防城支行偿还贷款本息情况如下：2017年4月15日本息1711.58元，2017年5月15日本息2176.32元，2017年6月15日本息2176.32元，2017年7月15日本息2176.32元，2017年8月15日本息2176.32元，2017年9月15日本息2176.32元，2017年10月15日本息2176.32元，2017年11月15日本息2176.32元，2017年12月15日本息2176.32元，2018年1月15日本息2176.32元，2018年2月15日本息2176.32元，2018年3月15日本息2176.32元，2018年4月15日本息2176.32元，2018年5月15日还息1401.07元，2018年5月16日本息775.42元，2018年6月15日本息9.14元，2018年7月15日本息2176.32元，2018年8月15日本息2175.76元，2018年9月15日还息1643.98元，2018年9月21日还本0.44元，2018年9月22日还本463.54元，2018年9月28日本息69.29元，2018年10月15日还息1.03元，2018年10月28日本息2181.64元，2018年11月15日本息2176.32元，2018年12月15日本息2176.32元，2019年1月15日本息2176.32元，2019年2月15日本息2176.32元，2019年3月21日还本2.64元，2019年4月15日还息1.78元，2019年4月27日本息2179.26元。以上共计49614元。其中，因王天枫未按时偿还2018年6月27日、2019年3月29日、2019年5月30日三期的贷款本息共计6528.67元，防城支行遂从广安公司保证金账户扣收6528.67元。 另查二，因广安公司未按合同约定时间向王天枫交付涉案商品房，王天枫于2019年3月5日通过快递向广安公司发出一份《解除通知书》，通知广安公司解除双方于2016年12月12日签订的《商品房买卖合同》，并要求广安公司退还购房定金、购房款及支付房租、利息、违约金等。广安公司于2019年3月7日签收该份快递。 本院认为，原告（反诉被告）王天枫与被告（反诉原告）广安公司于2016年12月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。王天枫已按合同约定向被告广安公司支付了房屋首付款167209元及以向银行申请贷款的方式支付余款388000元，但广安公司未能按合同约定于2017年7月31日前将涉案商品房交付给王天枫，属违约。根据合同约定，逾期超过180日后王天枫有权解除合同，王天枫解除合同的应书面通知广安公司，广安公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还王天枫已付全部房款（含已付贷款部分），并自王天枫付款之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部房价款的1%支付违约金。现因广安公司逾期交房超过180日，王天枫于2019年3月5日向广安公司发出书面解除合同通知，广安公司于2019年3月7日签收该通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因此对王天枫要求确认双方于2016年12月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年3月7日解除的诉讼请求，本院予以支持。王天枫要求广安公司退还已付房款（包括首付款167209元及已付房贷款49607.31元）及支付相应利息，以及违约金55520.9元，合理有据，本院予以支持。利息应分别以每一笔房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别从每一笔房款付款之日起计算至2019年3月15日止，之后的利息原告未主张，本院不予处理。 关于原告（反诉被告）王天枫要求被告（反诉原告）广安公司双倍退还购房定金334418元的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。首付款167209元应予以退还，上已述及，至于是否应双倍返还，本院认为，根据合同约定王天枫在签订合同前已支付的定金在合同签订时抵作商品房价款，王天枫要求广安公司双倍返还无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告（反诉被告）王天枫要求被告（反诉原告）广安公司退还购房款12665.55元（实际为保险费4454元、不动产坐标制图费200元、抵押登记费80元、契税7931.55元）及支付相应利息损失的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。本院认为，王天枫为购买涉案商品房缴纳了契税7931.55元，现因广安公司违约造成合同解除，该契税是王天枫的实际支出损失，广安公司应予以赔偿并支付相应利息损失。利息应以7931.55元为基数，从2016年12月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年3月15日止，之后的利息原告未主张，本院不予处理。至于王天枫主张的保险费4454元、不动产坐标制图费200元以及抵押登记费80元，广安公司辩称上述费用的收据没有加盖广安公司印章，并非广安公司收取。本院认为，王天枫提供的上述费用收据收款人显示为案外人“李芯妮”，收据未加盖有广安公司印章，收据形式亦与王天枫提供的加盖有广安公司印章的收据不同，王天枫主张的上述费用不能证明是广安公司收取或广安公司授权“李芯妮”收取，因此王天枫要求广安公司承担返还责任无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告（反诉被告）王天枫要求被告（反诉原告）广安公司支付2017年8月至2019年3月房租50000元的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。本院认为，双方在合同中已约定违约金及利息，且原告仅提供租房合同及收据，未提供转款凭证、发票等证据，租房合同相对方亦未出庭作证，不足以证明租房的真实性及房租的实际产生，因此原告（反诉被告）王天枫该项诉请本院不予支持。 关于被告（反诉原告）广安公司要求原告（反诉被告）王天枫偿还6528.67元及支付违约金166562.7元的反诉请求是否有事实和法律依据的问题。合同约定，买受人如不按约定还本付息导致出卖人因承担保证责任而支付款项的，买受人应当在出卖人发出书面通知七日内全额归还出卖人承担保证责任支付的所有款项，买受人未能在出卖人履行保证责任后30日内向出卖人付清款项及利息或买受人未能按时偿还银行按揭贷款超过三期的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款的30%作为赔偿金赔偿出卖人。根据上述合同约定，广安公司应向王天枫发出书面通知，但本案中并未有证据证明广安公司已向王天枫发出书面通知，且本案因广安公司违约造成合同解除，合同解除后广安公司需退还王天枫全部已付购房贷款，故广安公司要求王天枫返还代偿款6528.67元无必要及依据，本院不予支持。广安公司要求王天枫按总房款30%支付赔偿金166562.7元的前提是因王天枫上述违约行为导致广安公司解除合同，但本案合同并非因王天枫存在上述违约行为导致解除，广安公司该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 此外，因涉案合同已进行备案登记，经庭审询问，双方均表示同意在合同解除后由王天枫协助广安公司办理撤销涉案合同的登记备案手续，因此为减少当事人诉累，便于执行，本院将王天枫协助广安公司办理撤销涉案合同的登记备案手续一并写在判决主文。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）王天枫与被告（反诉原告）广西广安置业有限公司于2016年12月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号FCG2016009005）于2019年3月7日解除； 二、原告（反诉被告）王天枫协助被告（反诉原告）广西广安置业有限公司办理撤销上述合同的登记备案手续； 三、被告（反诉原告）广西广安置业有限公司向原告（反诉被告）王天枫返还房款167209元及支付利息（利息以1000元为基数从2016年7月12起，以49000元为基数从2016年8月9日起，以10000元为基数从2016年8月17日起，以50000元为基数从2016年10月30日起，以50000元为基数从2016年10月31日起，以7209元为基数从2016年12月13日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计至2019年3月15日止）; 四、被告（反诉原告）广西广安置业有限公司向原告（反诉被告）王天枫返还已付购房贷款49607.31元及支付利息（利息分别以每一笔贷款本息为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别从每一笔贷款本息付款之日起计算至2019年3月15日止）； 五、被告（反诉原告）广西广安置业有限公司向原告（反诉被告）王天枫支付违约金5552.09元； 六、被告（反诉原告）广西广安置业有限公司向原告（反诉被告）王天枫返还契税7931.55元并支付利息（利息以7931.55元为基数，从2016年12月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年3月15日止）； 七、驳回原告（反诉被告）王天枫的其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）广西广安置业有限公司的反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案本诉受理费8495.4元，减半收取计4247.7元，由原告（反诉被告）王天枫负担1933元，由被告（反诉原告）广西广安置业有限公司负担2314.7元；反诉受理费1881元，由被告（反诉原告）广西广安置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 陈飞凤 二〇一九年九月二十日 法官助理 胡兆雯 书 记 员 唐佳纯