四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0182民初2518号 原告（反诉被告）：四川重华置业有限公司，住所地四川省彭州市天彭镇光明社区蟠龙南路**附**。 法定代表人：王红林，总经理。 委托诉讼代理人：尹华蛟，四川法典（彭州）律师事务所律师。 被告：卿一辉，男，1986年9月23日出生，汉族，住四川省彭州市。 被告（反诉原告）：成都琦萌游乐园有限公司，住所，住所地四川省彭州市天彭镇回龙东路129附**div> 法定代表人：刘光萍，总经理。 委托诉讼代理人：杨先国，四川英贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨紫娴，四川英贤律师事务所律师。 原告四川重华置业有限公司（以下简称重华公司）诉被告卿一辉房屋租赁合同纠纷，本院2019年6月28日立案受理后，根据被告卿一辉的申请，本院追加成都琦萌游乐园有限公司（以下简称琦萌公司）为本案被告参加诉讼。被告琦萌公司在庭审过程中提起反诉，本院受理了被告琦萌公司的反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重华公司的委托诉讼代理人尹华蛟，被告卿一辉及被告琦萌公司的委托诉讼代理人杨先国、杨紫娴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 重华公司向本院提出诉讼请求：1、判令琦萌公司向重华公司支付2019年5月1日至2020年4月30日的租赁费401904元；2、判令琦萌公司向重华公司支付违约金401904元；3、判令琦萌公司立即向重华公司支付所欠的2017年8月1日至2019年5月31日物业服务费184205.34元，水费846元，电费46464元；4、判令卿一辉对琦萌公司的上述支付义务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年3月31日，重华公司与卿一辉签订《房屋租赁合同》，重华公司将其所有的位于彭州市×××镇××路××号附××号，××东路××号附××号、××号，面积为2790.99平方米的商业用房租赁给卿一辉用于开办儿童游乐场，租赁期限为2017年5月1日至2027年4月30日。在租赁期限内，自房屋交付之日起一年半内，卿一辉无需支付租金。卿一辉在2017年5月1日至2022年4月30日期间按照每月租赁费12元／平方米的标准向重华公司支付租赁费，从第六年起，租赁费逐年递增5%。若卿一辉逾期30日未向重华公司或物业管理公司支付本合同规定的租金或任何应付费用，重华公司有权单方解除合同，卿一辉预交的租金不予退还，且卿一辉还应向重华公司支付按违约行为发生当年12个月的租金标准计算的违约金。合同签订后，重华公司按照租赁合同的约定向卿一辉交付房屋，卿一辉于2017年3月31日向重华公司支付了三个月的租赁费100476元。双方约定的免租期满后，卿一辉先后于2019年1月24日、2019年1月31日向重华公司支付了第二次的租赁费。在第三次租赁费交付期限到期后，卿一辉向重华公司口头告知将拒绝支付剩余租赁费用并拖欠物业服务费、水费及电费。经重华公司多次催收，卿一辉均拒不履行支付义务。 卿一辉系琦萌公司的股东，以其个人账户向重华公司支付租赁费，其个人财产与公司财产混同，根据《公司法》的规定，卿一辉应对琦萌公司的债务承担连带清偿责任。 卿一辉辩称，卿一辉系琦萌公司的法定代表人，在筹建琦萌公司过程中，卿一辉与重华公司确实签订过《房屋租赁合同》，但琦萌公司成立后，琦萌公司与重华公司重新签订了《房屋租赁合同》，卿一辉不是《房屋租赁合同》的相对方。卿一辉以其个人账户代琦萌公司向重华公司支付房租，在琦萌公司财务报表中有体现，并不存在个人财产与公司财产混同的情况，请求驳回重华公司的全部诉讼请求。 琦萌公司辩称：琦萌公司与重华公司的《房屋租赁合同》已于2019年4月20日解除，重华公司要求琦萌公司支付租赁费及违约金的诉讼请求不成立。物业服务费、水费、电费的收费主体是物业公司，重华公司无权代物业公司主张权利。请求驳回重华公司的全部诉讼请求。 琦萌公司向本院提出反诉请求：确认琦萌公司与重华公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月20日解除。事实和理由：琦萌公司已无法经营。为避免给重华公司造成更大的损失，琦萌公司已于2019年4月1日向重华公司出具书面解除合同通知书，要求于2019年4月20日解除双方签订的《房屋租赁合同》。 重华公司辩称：琦萌公司与重华公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为10年，琦萌公司实际使用两年，其中有一年半为免租期。重华公司收到解除合同通知书后，明确表示不同意解除《房屋租赁合同》，请求驳回琦萌公司的诉讼请求。 经审理查明：2017年3月31日，重华公司与卿一辉签订《房屋租赁合同》，重华公司将其所有的位于彭州市，面积为2790.99平方米的商业用房租赁给卿一辉用于开办儿童游乐场，租赁期限为2017年5月1日至2027年4月30日。在租赁期限内，自房屋交付之日起一年半内，即2017年5月1日至2018年10月31日期间为免租期，卿一辉无需支付租金。卿一辉在2018年11月1日至2019年4月30日按照每月租赁费12元／平方米的标准补交三个月房租，自2019年5月1日起至2022年4月30日期间按照每月租赁费12元／平方米的标准向重华公司支付租赁费。若卿一辉逾期30日未向重华公司或物业管理公司支付本合同规定的租金或任何应付费用，重华公司有权单方解除合同，卿一辉预交的租金不予退还，且卿一辉还应向重华公司支付按违约行为发生当年12个月的租金标准计算的违约金。合同签订后，重华公司按照租赁合同的约定向卿一辉交付房屋，卿一辉于2017年3月31日向重华公司支付了三个月的租赁费100476元。2017年4月25日，琦萌公司成立，卿一辉任琦萌公司的法定代表人。2017年4月29日，琦萌公司与重华公司签订《房屋租赁合同》，除承租人由卿一辉变更为琦萌公司外，其余内容均与卿一辉与琦萌公司签订的《房屋租赁合同》一致。双方约定的免租期满后，卿一辉先后于2019年1月24日、2019年1月31日向重华公司补交了2018年11月1日至2019年4月30日期间三个月的租赁费共计100476元。2019年3月22日，琦萌公司的法定代表人由卿一辉变更为刘光萍。2019年4月1日，琦萌公司向重华公司送达了《关于提前解除租赁合同告知函》，要求于2019年4月20日解除《房屋租赁合同》并于2019年4月30日前搬离案涉房屋，将房屋移交重华公司。 另查明,在庭审过程中，重华公司与琦萌公司均同意以双方于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》确定双方的权利义务，卿一辉支付的款项均为琦萌公司向重华公司支付的案涉房屋的租赁费。重华公司同意在庭审当日，即2019年9月6日解除重华公司与琦萌公司签订的《房屋租赁合同》。琦萌公司认为重华公司主张的违约金过高，要求依法调整，同意按照一个月租赁费的标准即33492元支付违约金。 上述事实有重华公司提交的不动产权证书、《房屋租赁合同》、收据、农业银行POS单、客户收款入账通知，有琦萌公司提交的发票、《房屋租赁合同》、《关于提前解除租赁合同告知函》以及重华公司、卿一辉、琦萌公司的当庭一致陈述记录在卷。以上证据，经庭审举证、本院审查，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以认证、采信。 本案系房屋租赁合同纠纷，现就琦萌公司与重华公司签订的《房屋租赁合同》何时解除；琦萌公司应否向重华公司支付租赁费、违约金、物业服务费、水费、电费；卿一辉是否应该对琦萌公司的上述债务承担连带清偿责任三个问题进行分析评判。 一、琦萌公司与重华公司签订的《房屋租赁合同》何时解除的问题。 琦萌公司反诉称《房屋租赁合同》应于2019年4月20日解除，其理由是琦萌公司经营不善。琦萌公司解除合同的理由既不符合合同约定，亦不符合法律规定，对琦萌公司的反诉请求不成立，本院不予支持。重华公司辩称《房屋租赁合同》未解除的辩称意见成立，本院予以采信。在庭审过程中，鉴于琦萌公司未能按照约定支付租赁费，重华公司同意《房屋租赁合同》于2019年9月6日解除，根据《房屋租赁合同》的约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”的规定，本院确认重华公司与琦萌公司签订的《房屋租赁合同》于2019年9月6日解除。 二、琦萌公司应否向重华公司支付租赁费、违约金、物业服务费、水费、电费。 依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，重华公司与琦萌公司签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。重华公司向琦萌公司提供了租赁物，琦萌公司理应按照合同约定向重华公司支付租赁费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，琦萌公司应向重华公司支付2019年5月1日至2019年9月6日期间即四个月零六天，按照每月租赁费12元／平方米的标准计算的租赁费140666元。对重华公司要求琦萌公司支付租赁费401904元的诉讼请求中过高部分，本院不予支持。 关于重华公司要求琦萌公司支付违约金401904元的问题，琦萌公司未按照合同约定支付租赁费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，琦萌公司应该向重华公司支付违约金。琦萌公司辩称重华公司违约金计算标准过高，要求调低至按照一个月租赁费的标准即33492元支付违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，重华公司未提供证明其损失大小的证据，结合合同履行及双方过错情况，本院酌定琦萌公司应向重华公司支付违约金100000元，琦萌公司要求调整违约金的辩称意见成立，本院予以采信。 关于重华公司要求琦萌公司支付物业服务费、水费、电费的诉讼请求，琦萌公司辩称重华公司不是物业服务费、水费、电费的权利主体，重华公司无权代其他权利主体主张权利。琦萌公司的该项辩称意见成立，本院予以采信。重华公司要求琦萌公司支付物业服务费、水费、电费的诉讼请求不成立，本院不予支持。 三、卿一辉是否应该对琦萌公司的上述债务承担连带清偿责任的问题。 重华公司要求卿一辉承担连带清偿责任的依据是卿一辉以其个人银行账户代琦萌公司向重华公司支付租赁费，卿一辉与琦萌公司个人财产与公司财产混同。依照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，卿一辉以其个人银行账户向重华公司支付租赁费的行为并不损害债权人的利益，且琦萌公司的上述债务是卿一辉不再担任琦萌公司法定代表人之后产生的债务，重华公司要求卿一辉对琦萌公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求不成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认四川重华置业有限公司与成都琦萌游乐园有限公司于2017年4月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月6日解除； 二、成都琦萌游乐园有限公司于本判决生效之日起五日内向四川重华置业有限公司支付租赁费140666元及违约金100000元，共计240666元； 三、驳回四川重华置业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回成都琦萌游乐园有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7059元,反诉案件受理费100元，共计7159元，由四川重华置业有限公司负担2249元，由成都琦萌游乐园有限公司负担4910元（4810元已由四川重华置业有限公司垫付，由成都琦萌游乐园有限公司在履行本判决第二项确定的义务时一并支付给四川重华置业有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  文光辉 二〇一九年九月十一日 书记员  席鉴书 不履行生效裁判司法风险告知书 当事人应当自觉履行生效判决、裁定、调解书。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，当事人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一方未自觉履行的，另一方可申请人民法院强制执行。 一方当事人申请人民法院强制执行后，被执行人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条的规定，报告当前以及收到通知之日前一年的财产情况。被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可对被执行人或其法定代表人、法定代理人予以罚款、拘留。 被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民法院可以对其采取或者通知有关单位协助采取限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施。 根据《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》，被执行人为自然人的，不得（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必需车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）其它非生活和工作必需的高消费行为。被执行人为单位的，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述行为。 被执行人属于《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》中第一条所列六种情形的，人民法院将其纳入失信被执行人名单，并将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对其进行信用惩戒。 四、被执行人对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，人民法院可予以罚款、拘留，情节严重构成犯罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位构成前述犯罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前述规定处罚。