云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民终511号上诉人（原审被告）：朱勇军，男，1965年4月12日出生，汉族，身份证住址安徽省巢湖市无为县，现住云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。上诉人（原审被告）：朱欢，男，1989年9月21日出生，汉族，身份证住址安徽省巢湖市无为县，现住云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。二上诉人共同委托诉讼代理人：邵玉竹，云南大格律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：勐腊佳和物业服务有限公司。住所地云南省西双版纳傣族自治州勐腊县河畔之二梦期四栋三、四楼。法定代表人：周惠，执行董事。委托诉讼代理人：苏俊，男，1967年5月23日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，系该公司法务专员。特别授权代理。上诉人朱勇军、朱欢与被上诉人勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服勐腊县人民法院（2019）云2823民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人朱勇军、朱欢的共同委托诉讼代理人邵玉竹、被上诉人佳和物业公司的委托诉讼代理人苏俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱勇军、朱欢上诉请求:1.撤销（2019）云2823民初215号民事判决书，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人的主张已过诉讼时效。1.2015年上诉人与被上诉人签订《谅解备忘录》，约定2015年8月20日签订之日上诉人向被上诉人支付20万元。2015年8月21日上诉人缴纳了18万元，被上诉人于2019年2月12日向法院主张权利，已过诉讼时效。2.上诉人从未向被上诉人送达过任何关于缴纳物业管理费的通知，也未签收过任何被上诉人送达的关于物业费用的材料，被上诉人也没有证据证实该事实。二、一审法院认定事实不清，认定的事实与客观事实不相符。被上诉人未履行物业管理人的义务。1.被上诉人于2012年至2015年7月将停车场出租给玉溪一家二手车市场经营二手车，上诉人发现后，要求恢复原状，基于此被上诉人与上诉人协商，双方签订了《谅解备忘录》,但被上诉人仍对停车场的管理不作为,首先，对商铺的乱搭乱建未进行制止和管理，在酒店门前搭棚经营，并以此收取场地占用费，导致停车场大部分车位被商铺占用，严重影响了上诉人的酒店经营。对被上诉人不作为、放任管理的行为，一审法院并未进行审查，在事实未查清的情况下，根据《谅解备忘录》中的物管费约定，判令上诉人承担全额物管费用，不仅偏离了客观事实，而且纵容了被上诉人对停车场以及其他公共设施、设备维护的不作为。被上诉人未尽物管的管理责任，导致上诉人产生重大损失，请一审法院予以查明。2.被上诉人未履行消防维修的义务，导致消防设施失灵，至今仍未进行维护和修理。消防设施属于被上诉人对公共部分的物业服务,但被上诉人对整个物业的消防系统和安全并未做出整改，导致被上诉人被公安消防处罚，遭受损失，同时被上诉人对出租的商铺乱放乱摆行为予以放任而为之，商铺商家在酒店大厅门前堆放煤气罐堵塞过道，在无消防安全设施保护下使用煤气罐进行早餐经营，持续至今。被上诉人疏于管理的行为已持续的、严重的影响了上诉人酒店经营的安全，增加安全隐患。3.被上诉人对过道公共部分的管理不作为，严重侵犯了上诉人的合法权益，被上诉人购买本案所涉的物业置业，物业楼道通道是其公摊部分，属于公共道路，但被上诉人不仅让商铺扩张经营占用过道、通道，在未经上诉人同意的情况下，同意将过道私自封堵，建盖售楼部，将通道变为私人占有，严重影响上诉人的商业经营。被上诉人违反《谅解备忘录》的约定事项，屡屡违约，不作为，疏于管理；一审法院未查清本案的客观事实，在不顾客观事实即被上诉人未履行物业管理职责的情况下，直接作出裁判与认定，对此请二审法院予以纠正。三、被上诉人收取的管理费用，已严重超出国家和地方的物业指导价格，对于该事实，一审法院并未予以查清和作出正确的认定。1.被上诉人未按国家指导价格向上诉人收取物业费，且收取的名目价格并未进行公示和备案，加之被上诉人未提供物业服务，故此一审法院对价格问题也未进行查明，直接要求判决上诉人支付物业费用缺乏事实和法律依据。2.根据西双版纳州发展和改革委员会和西双版纳州住房和城乡建设局联合发布的《关于贯彻的通知》（西发改价格〔2011〕0380）中第十九条规定，物业服务企业自立名目，自立标准擅自收费，不实行明码标价、只收费不服务或未经当地价格主管部门备案而收费的，按相关法律处罚。一审中被上诉人对其诉求的主张并没有提供证据证明其收费具有合法性，恳请二审法院对收费价格予以查明。综上，一审法院对案件事实认定不清，与客观事实严重不符，请求二审法院对此予以查明和纠正，对本案进行公正裁判。被上诉人佳和物业公司答辩称，一、上诉人所说的第一条与事实不符，2016年6月，上诉人酒店内的消防系统无法正常使用的原因是其在装修时把原消防设计的线路进行更改，且在装修时造成线路破损，使用一段时间后发生故障，上诉人与被上诉人签订的谅解备忘录《协议书》第三条“乙方（指上诉人）的物业用于酒店经营，室内水电问题等设施由乙方（上诉人）自行处理”其中就包括了消防设施设备。上诉人酒店室内的问题属于专属部分，依据《物权法》、《云南省物业管理条例》的规定不在被上诉人的服务范围，其在每年的消防检查中发现问题与被上诉人有什么关系呢？2018年度消防检查发现的问题被上诉人已按照消防要求于2018年4月21日整改完毕，符合消防相关的规定并验收完毕，对于上诉人酒店内部存在的消防问题，被上诉人以工作联系函的形式于2018年1月11日通知上诉人按照消防要求进行整改。二、南腊新城小区D区一共有50户商铺，D区广场是非公摊面积，其产权属于开发商，被上诉人与勐腊海诚投资有限公司签订的《南腊新城物业服务委托合同》第八条，第一项“停车场属甲方所有，经营使用权及收益权属乙方（被上诉人），车位使用权应按露天车位80元/辆/月的标准向乙方交纳场地占用费，收取的场地占用费主要弥补物业管理的不足”，被上诉人把其中11个车位租给该小区的业主使用，并无不当，且没有影响其它业主的正常经营，上诉人所说车位不够使用的问题与事实不符。三、上诉人所购买的南腊新城小区D区1栋202室、1栋203室、1栋401室、1栋501室、1栋601室位于D区广场右侧。原规划1栋202室、203室是商铺，1栋301室、401室、501室、601室为单身公寓，上诉人购买之后改变用途，用于酒店经营，与原规划商铺、公寓的消防设施设备的要求不同，其酒店内的消防系统是上诉人自己安装的，出现问题就应该由其自行处理。综上所述请二审人民法院依法查明事实，维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。佳和物业公司一审诉讼请求：判决朱勇军、朱欢支付佳和物业公司位于勐腊县南腊新城小区D-1-202、D-1-203、D-1-301、D-1-401、D-1-501、D-1-601号商铺2011年9月1日至2018年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计170000元。一审法院认定事实：2010年3月12日，海诚公司与佳和物业公司签订《南腊新城物业服务委托合同》，海诚公司委托佳和物业公司对南腊新城小区提供物业服务。2015年8月20日，佳和物业公司（甲方）与朱勇军(乙方)签订《谅解备忘录》。约定，对乙方持有的南腊新城D-1-202、D-1-203、D-1-301、D-1-401、D-1-501、D-1-601号6间商铺物业服务费协商为：自2011年9月1日至2015年12月31日所有物业费打包价共计200000元，在签订该协议之日时，乙方一次性支付给甲方。2016年1月1日开始乙方向甲方交纳物业服务费用包干价为50000元，乙方每年12月30日前交清年费用。乙方的物业用于酒店经营，室内水电问题等设施由乙方自行处理。《谅解备忘录》还约定了其他事项。2015年8月21日，朱勇军向佳和物业公司支付了2011年9月1日至2015年度的物业费、垃圾费、公摊费180000元，佳和物业公司当日向朱勇军出具收款收据，载明收取2011年9月1日至2015年度的物业费、垃圾、公摊180000元，还有20000元未付。另查明，朱勇军系勐腊县南腊新城小区D-1-202、D-1-203、D-1-301、D-1-401、D-1-501、D-1-601号房屋的业主。2012年3月27日勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工〔2012〕48号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》，规定勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准为宾馆9元/月/间，商品流通企业0.50元/月/㎡。2014年1月3日西双版纳州发展和改革委员会、西双版纳州住房和城乡建设局作出西发改价格〔2014〕3号文件《关于贯彻的通知》，规定物业服务收费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的，以购房合同中房屋建筑面积或者房屋测绘部门实测的房屋建筑面积计算。2016年10月31日，佳和物业公司向朱勇军发出《缴费通知书》，要求朱勇军缴纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业费、垃圾清运费、水电运行费包干价50000元。2017年10月31日，佳和物业公司向朱勇军发出《缴费通知书》，要求朱勇军缴纳2016年1月1日至2017年12月31日的物业费、垃圾清运费、水电运行费包干价100000元。2018年10月31日，佳和物业公司向朱勇军发出《缴费通知书》、《明细表》，要求朱勇军缴纳2011年9月1日至2015年12月31日欠付的物业费、垃圾清运费、水电运行费20000元、2016年1月1日至2018年12月31日的物业费、垃圾清运费、水电运行费150000元，上述费用朱勇军至今未付。一审法院认为，本案系佳和物业公司与朱勇军、朱欢之间在收取物业费的过程中所产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，依法成立的合同对双方当事人均有法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。佳和物业公司与朱勇军签订的《谅解备忘录》系双方真实意思表示，不违反法律规定，对各方当事人均具有约束力。各方当事人应按约定（2011年9月1日至2015年12月31日物业费包干价200000元，2016年1月1日开始包干价50000元于每年12月30日前交清）履行，但朱勇军在接受佳和物业公司的物业服务后，未按双方约定的期限履行支付物业费的约定，现尚有2011年9月1日至2015年12月31日物业费20000元（应支付200000元，已支付180000元）、2016年1月1日至2018年12月31日的物业费150000元（每年50000计算）未支付，且经佳和物业公司书面催收后至今未履行，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”、第九条第二款“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理”的规定，佳和物业公司要求朱勇军支付物业费的诉讼请求符合法律的规定，予以支持。即朱勇军应向佳和物业公司支付2011年9月1日至2018年12月31日期间的物业费170000元。至于朱欢是否应当承担本案义务的问题，从佳和物业公司提供的证据仅能证实涉案房屋的买受人系朱勇军，佳和物业公司以朱勇军、朱欢系父子关系，共同购买了房屋并经营酒店为由要求朱欢承担付款义务，但未提交证据证实其主张，故对佳和物业公司要求朱欢承担付款义务的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、朱勇军于判决生效之日起10日内支付佳和物业公司2011年9月1日至2018年12月31日期间勐腊县南腊新城小区D-1-202、D-1-203、D-1-301、D-1-401、D-1-501、D-1-601号房屋物业费170000元；二、驳回佳和物业公司的其他诉讼请求。案件受理费3700元，减半收取1850元，由朱勇军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，上诉人朱勇军、朱欢提交的照片一组与本案争议焦点并无直接联系，本院不予采纳；上诉人提交的《勐腊县公安消防大队缴纳罚款通知书》[腊公（消）缴字〔2018〕第0003号]、《勐腊县公安消防大队公安行政处罚决定书》[腊公（消）行罚决字〔2018〕第0003号]、《云南省罚没收入专用收据》、《现金缴款单》上载明被处罚人、缴款人系朱勇军，不能证实上述证据与本案相关联，本院不予采纳；上诉人提交的两份《公证书》[（2019）云勐腊证字第0565号、（2019）云勐腊证字第0607号]均系分别对勐腊南腊新城D区勐腊佳和物业消防控制室、勐腊南腊新城D区南腊一号公馆售楼接待中心的外观进行摄像和拍照过程进行公证，并不能证实上述摄像、照片与本案争议焦点有关联，本院不予采纳。被上诉人佳和物业公司提交的《南腊新城小区消防整改合同书》及营业执照、建筑业企业资质证书、安全生产许可证等能够证实佳和物业公司曾与有资质的云南金叶建安工程集团有限公司西双版纳分公司签订有《南腊新城小区消防整改合同书，但与本案争议焦点并无直接联系，本院不予采纳；被上诉人提交的照片真实性不能核实，本院不予采纳。对双方有异议的事实，本院评判如下：本案现有证据不能证实上诉人朱勇军、朱欢接收了被上诉人佳和物业公司提交的所有《缴费通知书》，但是庭审过程中朱勇军认可酒店的实际管理者是其女儿，佳和物业公司一审提交的照片能与《缴费通知书》相互印证，能够证实佳和物业公司曾向酒店实际控制人送达《缴费通知书》的事实。对一审认定的法律事实，本院予以确认，并补充认定以下法律事实：《谅解备忘录》还约定，D区停车场的使用范围（只作停车场用），一律不能作市场使用，任何一方不得有租赁行为。只作业主及相关业务停小车使用，否则物业有权、有义务驱逐出本停车场；乙方（朱勇军）在甲方（佳和物业公司）物业管理期间，不得参与有损甲方及业主的利益组织活动（但甲方不得做违背业主利益的行为）；A6栋与D1栋之间的道路，甲方有义务在夜间12点后制止大声喧哗，如甲方不力，乙方保留自行解决方法。本院认为，上诉人朱勇军与佳和物业公司签订了《谅解备忘录》，约定了朱勇军全家人共计6间商铺的物业费用，《谅解备忘录》合法有效,朱勇军应按照约定向佳和物业公司缴纳物业费用；关于上诉人朱勇军、朱欢抗辩2015年12月31日前未交付的2万元物管费已过诉讼时效的主张，上诉人朱勇军、朱欢在一审过程中未提出诉讼时效抗辩，其在二审过程中也未提交新证据予以证实，且双方的合同持续履行至今，欠付行为也持续进行，其主张不成立，本院不予支持；《谅解备忘录》中约定乙方（朱勇军）的物业用于酒店经营，室内水电问题等设施由其自行处理，本案证据不能证实朱勇军因消防问题受到的处罚与佳和物业公司的物业管理行为有关联，也未举证证实佳和物业公司违反《谅解备忘录》的约定将停车场租赁给他人作市场使用，上诉人朱勇军、朱欢关于驳回被上诉人佳和物业公司诉讼请求的主张不成立。综上所述，上诉人朱勇军、朱欢的上诉请求不成立，本院不予支持；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人朱勇军、朱欢负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 蒋荣春审判员 徐艺华二〇一九年九月十九日书记员 刀建林