四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3426民初1641号 原告：占友发，男，1972年10月16日出生，汉族，四川省会东县人，村民，不识字，住四川省会东县。 委托诉讼代理人：伍臣君，四川宏肯律师事务所律师，代理权限系特别授权。 委托诉讼代理人：赖中俊，四川宏肯律师事务所律师，代理权限系特别授权。 被告：付宗林，男，1978年12月14日生，彝族，四川省会东县人，村民，初中文化，住四川省会东县。 委托诉讼代理人：杨成勇，男，1969年8月24日生，四川省会东县人，住四川省会东县。 原告占友发与被告付宗林农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告占友发向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2019年3月8日签订的《房屋土地转让合同》无效；2.判令被告返还原告已经支付的购房款104600元；3.判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：2019年3月8日原被告签订了《房屋土地转让合同》，原告于2019年2月16日向被告支付了购房款4600元，于2019年3月8日向被告支付了购房款100000元，但被告不履行合同义务。原告认为被告将房屋土地转让给非本村村民的行为违反了国家有关强制性规定，其行为应属无效行为，原被告签订的《房屋土地转让合同》应为无效合同，合同无效被告应承担返还原告已付房款104600元的义务，故涉诉。 被告付宗林答辩称，原被告签订《房屋土地转让合同》是事实，是双方在平等、公平、公正的条件下自愿签订的，被告没有违反合同条约的规定。被告将房屋土地在合理合法的情况下转让给原告，原告要求被告返还购房款及承担本案案件受理费是没有法律依据的。被告在双方签订合同的当天就将整栋房屋大小门钥匙交给被答辩人至今。原告严重损害了被告的房屋致使围墙倒塌，现需要维修费约58000元。现原告要求解除合同，应承担相应的法律后果，要承担20%合同违约金。 原被告围绕诉讼请求及答辩意见举出了相关证据，本院组织当事人进行证据交换及质证。 一、原告占友发举出了以下证据：1、原告的身份证复印件，拟证明原告具有诉讼主体资格。2、《房屋土地转让合同》，拟证明原被告之间的房屋买卖合同关系。3、收条2张，拟证明原告向被告交付购房款104600元，其中4600元的收条中占志银系原告之子。4、移民安置协议签订告知书，拟证明原告系移民。被告对上述1、2、3组证据均无异议，对第4组证据的关联性有异议，认为与本案无关。 二、被告付宗林举出以下证据：1、自留地买卖协议书复印件，拟证明原被告签订的《房屋土地转让合同》合法有效。2、房屋现场照片，拟证明被告于2019年3月8日将钥匙交付原告之后，原告并未做好房屋维护，致使房屋受损。原告对被告举出的第1组证据“三性”均有异议，认为系复印件无法核实其真实性，被告与王继彪非同乡村民，该协议书不具有合法性，且与本案无关联。原告对被告举出的第2组证据的真实性无异议，对关联性有异议，但不能证明房屋受损是原告造成的，原告接手后就没有进去住过，达不到被告的证明目的。 经审核，原告举出的第1、2、3组证据真实客观，证据之间能够相互印证，本院予以采信；第4组证据与本案无关联性，对其证明力不予确认。被告举出的第1组证据，虽系复印件但可以证实被告非会东县村民的事实，本院对其证明力予以确认；第2组证据，达不到被告的证明目的，且原告不认可，本院对其证明力不予采信。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 占友发系会东县满银沟镇炭山坡村村民，付宗林系会东县拉马乡李子树村村民，2012年3月27日，付宗林从案外人会东县村民王继彪处购买位于的案涉房屋及土地。2019年3月8日付宗林与占友发签订《房屋土地转让合同》将案涉房屋及土地转卖给占友发，签订合同当日付宗林向占友发交付了案涉房屋钥匙。占友发分别于2019年2月16日、2019年3月8日向付宗林交付购房款4600元、100000元，共计104600元。2019年7月17日，占友发诉至本院请求确认与付宗林签订的《房屋土地转让合同》无效及要求付宗林返还购房款104600元。 另查明，案涉房屋的围墙大概于2019年7月倒塌。 还查明，占友发未搬入案涉房屋居住。 本院认为，本案的争议焦点为原被告双方签订的《房屋土地转让合同》是否有效？2、原告是否应赔偿案涉房屋围墙倒塌的损失？ 关于焦点1，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的重要权利，具有特定的人身属性，若不具有本村集体经济组织成员身份和资格，不得在本村取得宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。”据此，即使双方为同一农村集体经济组织成员，双方签订房屋买卖协议后，还需经过相关政府部门审核批准才能生效。原被告签订的《房屋土地转让合同》虽系双方真实意思的表示，但双方买卖房屋土地的行为涉及农村宅基地转让的问题。原被告并非同一农村集体经济组织成员，也非姜州镇云香村村民，双方均不是案涉房屋土地所在的集体经济组织成员，故原被告签订的《房屋土地转让合同》因违反国家法律法规的强制性规定而无效，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应将原告交付的购房款退还原告，故原告要求被告退还104600元购房款的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于焦点2，因被告已于2019年3月8日将案涉房屋的钥匙交付原告，即将案涉房屋交付于原告使用居住，双方签订的《房屋土地转让合同》已实际履行。现因合同无效原告应将案涉房屋返还给被告，在此期间房屋的围墙垮塌，因案涉房屋已交付由原告保管使用，虽原告述称并未实际居住，但也应承担将房屋恢复原状后返还给被告或赔偿损失的义务。本案中，被告主张原告应赔偿其58000元的损失，因被告未提供证据予以证实，也未提起反诉，本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、第六十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告占友发与被告付宗林于2019年3月8日签订的《房屋土地转让合同》无效； 二、被告付宗林于判决生效后十五日内退还原告占友发购房款104600元； 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2392元，减半收取计1196元，由被告付宗林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 杨 林 二〇一九年九月五日 书记员 罗洪梅 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (三)以合法形式掩盖非法目的； (四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条第三款农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。