苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初8734号原告（反诉被告）：苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司，住所地苏州工业园区星湖街**创意产业园****。法定代表人：许郁，董事长。委托诉讼代理人：陈翔，江苏正华正律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州工业园区果果休闲食品店，经营场所苏州工业园区独墅湖科教创新区星湖街**。经营者：殷桂兰，女，汉族，1950年10月26日出生，住泰兴市。委托诉讼代理人：周学文，系殷桂兰之子。原告苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司（以下简称“科技园公司”）与被告苏州工业园区果果休闲食品店（以下简称“果果食品店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中被告果果食品店提出反诉，符合法律规定，本院予以受理、合并审理。原告科技园公司委托诉讼代理人陈翔，被告果果食品店经营者殷桂兰及其委托诉讼代理人周学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告场地使用服务费691.2元(自2018年4月1日计算至2018年4月13日)、占有使用费921.6元(自2018年4月14日计算至2018年4月30日)、按租金1.5倍计算占有使用费6480元(自2018年5月1日暂计算至起诉之日，应计算至被告腾清并搬离场地之日止)，以上共计12412.8元；2、判令被告腾清并搬离产业综合1-101（西侧房）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确直至2019年6月20日方自行收回涉案房屋，故其主张的占有使用费应计算至2019年6月20日。事实和理由：2017年7月27日，原被告双方签订了《场地使用服务协议》，约定由被告承租原告位于创意产业园综合1-101（西侧房）场地，协议期限自2017年8月1日至2018年1月31日，租金人民币1728元/月，水电费由被告承担。同时，该协议第13条约定了被告逾期撤离情形下违约金的适用条件及内容(按日租金1.5倍计算)。2018年4月3日，原告以《通知函》的方式通知被告协议于2018年4月13日解除，并要求被告于2018年4月30日前清场。但被告均拒不履行。为维护原告合法权益，诉至法院。被告果果食品店辩称，涉案房屋系违章搭建无产权建筑，且违法占用消防疏散通道，双方签订租赁合同无效，因合同无效过错方是原告，其已提出反诉，要求原告返还服务期间的所有服务费并赔偿损失；其已搬离并将涉案房屋返还原告，未拖欠原告任何占有使用费。反诉原告果果食品店提出反诉请求：1、判决反诉原被告自2011年7月1号至今签订的五份租赁合同无效；2、判令反诉被告返还70743元服务费；3、判令反诉被告赔偿损失48485元（装修、设备、原辅材料损耗）、人工工资81000元；4、判令反诉被告退还租金押金1650元；5、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2011年8月1号，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，由反诉原告租用苏州工业园区星湖街328号国际科技园五期创意产业园综合1-101（西侧房）场地，租期从2011年8月1号至2014年7月31号，租金为1500元每月。反诉被告委托反诉原告搭建商业用房，核算造价36000元，每月租金中抵扣1000元，实际缴纳月租金500元。从2015年8月1号至2018年1月31号期间反诉原告与反诉被告以一年或者半年期限续签租赁合同或场地使用服务协议，租金从1500元每月涨至1788元每月。2018年2月1号开始，双方未签订书面合同，但反诉被告每月正常出具收费通知单，反诉原告按照以往交易习惯按月支付租金。2018年3月30号，反诉被告因接到消防大队出具的《责令限期改正通知单》，要求反诉原告于2018年4月13号前暂停营业，并威胁如不停业将采取断水断电等措施。2018年4月3号反诉被告却单方面出具解除合同通知书并要求反诉原告于5月1号前撤离。反诉原告于2018年4月13号被强行暂停营业后至今未到该地营业。反诉被告科技园公司辩称，反诉原被告之间所有合同合法有效，其不存在任何过错，反诉原告不存在任何损失，即使有损失也因其自身扩大损失，而与其无关，其不应赔偿反诉原告的任何损失。本院经审理认定事实如下：2011年，苏州工业园区科技发展有限公司与被告果果食品店就苏州工业园区星湖街328号国际科技园五期创意产业园综合1（西侧楼梯上坡位置101）签订租赁合同，租期自2011年8月1日至2014年7月31日止；2015年，苏州工业园区科技发展有限公司与被告果果食品店就苏州工业园区星湖街328号国际科技园五期创意产业园综合1（综合1西侧楼梯101）签订租赁合同，租期自2015年11月1日至2016年7月31日止，苏州工业园区科技发展有限公司授权委托科技园公司负责租金、物业及相关设施的物业管理，并代表苏州工业园区科技发展有限公司向承租人收取房屋租金、物业服务费等相关费用。2016年12月，原告科技园公司与被告果果食品店就创意产业园综合1-101（西侧房）签订场地使用服务协议，租期自2017年2月1日至2017年7月31日。2017年7月27日，原告科技园公司（甲方）与被告果果食品店（乙方）签订《场地使用服务协议》，约定：1、甲方将创意产业园综合1-101（西侧房），面积为32平方米的场地提供给乙方使用，甲乙双方约定存放物品为：现场制售饮料、奶茶等饮品。未经甲方书面同意，乙方不得将该场地用于他途。2、本协议期为2017年8月1日至2018年1月31日。每月场地使用服务费为人民币1728元，付款方式转账，付款时间每个日历的第5个工作日。协议期内如产生电费、水费，由乙方承担。3、甲乙双方应在场地交付使用前对场地现状及设施设备状况进行检查，记录场地使用登记表中。10.1乙方在协议期间须严格遵守执行国家有关消防法律法规以及国际科技园的有关制度，积极配合甲方及消防主管部门做好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担。12、乙方逾期缴纳场地使用服务费或其他应付费用的，每逾期一天，乙方每天应支付拖欠费用的千分之五作为滞纳金，逾期达到一个月，甲方有权终止本协议。13、协议期届满后或协议提前终止的，乙方应在协议期届满或协议终止之日起3天内撤离使用场地，并将使用场地恢复原状(无法恢复的，乙方应承担赔偿责任)，乙方逾期未撤离的，乙方每日应按日使用服务费的1.5倍标准支付罚金。乙方逾期5天仍未撤离的，则其在场地内一切物品视为废弃物，甲方有权自行处置，因此而产生的费用、风险及损失由乙方自行承担。协议另就其他事项进行了约定。另查明，苏州工业园区星湖街328号房屋所有权人为苏州工业园区科技发展有限公司。科技园公司系苏州工业园区科技发展有限公司子公司，负责科技园物业管理、房屋中介，提供科技园内后勤配套设施管理。2018年4月3日，原告科技园公司向被告果果食品店发出通知函一份，载明：贵方与我方就综合1-101（西侧房）签订场地使用服务协议，已于2018年1月31日届满，其后双方并未续签协议，但贵方仍然使用该场地，现通知贵方双方租赁关系于2018年4月13日解除，相关场地使用服务费、水电费结算至本日，请贵方于2018年4月30日前，撤离使用场地，并将使用场地恢复原状。科技园公司将该通知邮寄送达给果果食品店诉讼中，反诉原告果果食品店提交暂停营业告知书一份，证实科技园公司于2018年3月30日向商户发出暂停营业告知书，称因苏州工业园区消防大队认定科技园五期安全隐患，要求相关整改区域（包括果果食品店）于2018年4月13日停止全部经营活动，并将于2018年4月13日中午12点对上述区域停止供应水电气，后续租赁事宜公司另行通知。果果食品店主张其于2018年4月13日后未再营业，4月13日科技园公司解除合同后，其于2018年5月1日前全部搬离。科技园公司质证真实性无异议，但苏州工业园区消防大队要求整改区域并不包含涉案场地，科技园公司解除合同与消防无关。诉讼中，反诉原告果果食品店提交发票、增值税发票一组，用工合同两份，设备清单，装修清单，原辅材料损耗清单，证实因反诉被告科技园公司过错导致合同无效，科技园公司应返还已收取服务费70743元，赔偿反诉原告损失48485元、人工工资81000元。科技园公司质证发票真实性无异议，其使用房屋应支付租金对价，其他证据真实性不认可，损失是否存在无法确认，反诉被告无过错，无需赔偿反诉原告损失。庭审中，原被告双方确认果果食品店场地使用服务费交至2018年3月31日，其后未在向科技园公司缴纳该费用，果果食品店交纳押金1650元，科技园公司尚未退还；科技园公司于2018年4月13日对涉案房屋停止供应水电。以上事实，由场地使用服务协议、不动产登记薄、通知函、暂停营业告知书等证据以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告科技园公司依据其与被告果果食品店签订场地使用服务协议主张权利，被告果果食品店辩称涉案房屋系违章搭建，并存在消防隐患，双方协议无效，本院认为，苏州工业园区科技发展有限公司对星湖街328号房屋及土地拥有权利，并依法取得房产证，原告科技园公司得到苏州工业园区科技发展有限公司授权委托将创意产业园综合1-101场地出租果果食品店，双方签订场地使用服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，综合1-101场地并非违法新增建筑，未有证据显示消防部门要求科技园公司整改涉案场地，故对被告抗辩本院不予支持，本院确认双方签订协议合法、有效。双方协议于2018年1月31日届满后，未在续签，但被告果果食品店继续占有使用该场地，双方系不定期租赁关系，2018年4月3日，原告科技园公司通知被告解除协议并要求限期搬离涉案场地，并不违反法律规定，在不定期租赁关系中，当事人均可随时解除合同，科技园公司亦提前通知果果食品店，给予其合理期限搬离，故科技园公司解除协议行为发生法律效力，但就原告主张自2018年4月1日至2019年6月20日场地使用服务费，本院认为，首先，原告于2018年4月3日发出通知，于2018年4月13日解除协议，要求被告于2018年4月30日前搬离，但原告于2018年4月13日停止供应水电，致使被告于2018年4月13日之后客观上不具有使用涉案场地条件；其次，原告作为出租人，其也有义务防止损失扩大，双方协议中约定符合条件情况下原告可自行收回房屋，原告迟迟未收回房屋，其对于损失扩大存在过错。综上，本院对于原告诉请的2018年4月13日之后场地使用费，不予支持，被告仅需支付原告2018年4月1日至水电停止供应2018年4月13日前场地使用费749元。就反诉原告果果食品店诉请返还服务费70743元，因反诉原被告双方签订协议合法有效，且其实际占有使用涉案场地，应支付反诉被告对价，故本院不予支持；就反诉原告诉请赔偿损失48485元、人工工资81000元，无事实及法律依据，故本院亦不予支持。因果果食品店交纳押金1650元，科技园公司尚未返还，故扣除果果食品店应支付场地使用费749元后，科技园公司应返还果果食品店901元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告苏州工业园区果果休闲食品店支付本诉原告苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司场地使用费749元；二、反诉被告苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司返还反诉原告苏州工业园区果果休闲食品店押金1650元；三、上述第一项与第二项折抵后，苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司应返还苏州工业园区果果休闲食品店901元，应于本判决生效之日起10日内支付完毕；四、驳回本诉原告苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告苏州工业园区果果休闲食品店诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费110元，由原告苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司负担100元，被告苏州工业园区果果休闲食品店负担10元，被告负担部分款项由原告预交，本院不再退还原告，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费减半收取2164元，由反诉原告苏州工业园区果果休闲食品店负担2150元，反诉被告苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司负担14元，反诉被告负担部分款项已由反诉原告预交，本院不再退还反诉原告，由反诉被告于本判决生效之日其十日内支付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  顾宏俊人民陪审员  刘 延人民陪审员  徐根元二〇一九年九月二十七日法官 助理  闫可可书 记 员  周 敏