广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1402民初1844号 原告：宋莹翠，女，1988年12月20日出生，汉族，务工，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人:宋达志（系原告父亲），男，1963年8月20日出生，汉族，务工，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：廖立华，广西艺高律师事务所律师。 被告：大新县国泰资产经营有限公司，住所：广西壮族自治区崇左市大新县桃城镇桂圆路人和新都**（****），统一社会信用代码91451424682129150U。 法定代表人：赵延军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：农志亮，男，1976年6月8日出生，壮族，，住广西壮族自治区大新县系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：何干庭，男，1957年11月3日出生，壮族，，住广西壮族自治区大新县系该公司员工。 原告宋莹翠与被告大新县国泰资产经营有限公司（以下简称“大新国泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序于2019年9月20日公开开庭进行审理。原告宋莹翠的委托诉讼代理人宋达志、廖立华，被告大新国泰公司的委托诉讼代理人农志亮、何干庭到庭参加诉讼;原告宋莹翠、被告大新国泰公司的法定代表人赵延军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋莹翠向本院提出诉讼请求：1.判令大新国泰公司支付宋莹翠逾期交房违约金55100元；2.判令大新国泰公司支付宋莹翠因逾期办理房产证的违约金105020.6元（暂计算由2016年12月16日至2019年7月30日，以后按合同约定顺延计算至办理房屋所有权登记之日止）；3.本案受理费由大新国泰公司负担。事实和理由：宋莹翠与大新国泰公司签订《商品房预售合同》，约定宋莹翠向大新国泰公司购买大新花园小区第6栋2-1201号商品房，购房总价为367290元，大新国泰公司应当于2015年6月30日前向宋莹翠交付房屋，并办理房屋产权证。合同签订后，宋莹翠将购房款支付给大新国泰公司，但大新国泰公司未能按时交付房屋及办理房屋产权证，按照合同约定应当支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。宋莹翠为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 大新国泰公司辩称,1.关于逾期交房问题，虽有逾期交房事实存在，但宋莹翠要求的违约交房天数和违约金计算依据是错误的，请求的违约金也明显过高。（1）虽然合同约定交房时间时2015年6月30日，但宋莹翠全部交清购房款的时间为2015年8月12日，交房时间应以交清购房款的时间为准；（2）大新国泰公司已于2016年1月5日电话通知宋莹翠办理交房，其明确表示暂不领房，不能以宋莹翠与物业公司签订的《大新花园小区房屋装饰装修管理协议》的时间即2016年11月26日作为房屋的交付时间；（3）宋莹翠主张的违约金计算数额过高，应予调整为按日万分之一计算；2.关于逾期办理房产证，虽有逾期办证的事实存在，但宋莹翠的违约金计算依据是错误的，请求的违约金也明显过高，应予调整为按日万分之一计算。 本院经审理认定事实如下：2014年10月29日，宋莹翠与大新国泰公司签订了《商品房预售合同》，合同约定的主要内容有：1.宋莹翠购买大新国泰公司开发的位于崇左市园区西路东侧（大新花园小区）第6栋2单元1201号房，房屋总价款为367290元；2.大新国泰公司应当于2015年6月30日前交付该商品房；3.除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，（1）逾期在30日之内……；（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；4.出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起10日内取得房屋所有权登记的，买受人有权退房。；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。 签订上述合同后，宋莹翠于2015年8月12日付清367290元购房款,2016年1月5日，大新国泰公司通知宋莹翠收房。截止庭审之日，大新国泰公司尚未取得涉案房屋所在楼栋的房屋所有权初始登记，也未协助宋莹翠办理房屋转移登记。 上述事实有《商品房预售合同》，存款凭条、收据及当事人陈述等予以佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护。宋莹翠与大新国泰公司签订的《商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。 关于本案的逾期交房违约金应当如何计算的问题。宋莹翠付清房款，大新国泰公司应按照合同约定的交房时间交付房屋，现大新国泰公司未能如期交房，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。合同虽约定大新国泰公司应于2015年6月30日前向宋莹翠交付涉案房屋，但宋莹翠于2015年8月12日才付清房款，故逾期交房违约金起算时间应以宋莹翠付清购房款的时间为准，结合2016年1月5日大新国泰公司通知宋莹翠收房，本案实际交房时间应为2016年1月5日，大新国泰公司逾期交房146天。宋莹翠要求按合同约定按已交付房款的日万分之三计算逾期交房违约金为55100元，大新国泰公司认为该违约金过高，请求予以调整。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。结合本案当事人的履行情况、过错程度等综合因素，本院酌情调整逾期交房违约金为5362.4元较为公平合理。 二、关于宋莹翠要求大新国泰公司支付逾期办理房产证的违约金是否有事实和法律依据的问题。依照《商品房预售合同》的约定，大新国泰公司应当在商品房交付之日起十日内协助办理房屋所有权转移登记，现涉案房屋仍未办理房屋初始登记，致使房屋所有权的转移登记无法办理，故大新国泰公司应当承担相应的逾期办证违约责任。依照合同约定，“买受人未能在商品房交付之日起10日内取得房屋所有权登记的……自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。”现宋莹翠主张从2016年12月16日起计算逾期办证违约金系对其正当权利的处分，本院予以确认。宋莹翠要求按合同约定按已交付房款的日万分之三计算逾期办证违约金为105020.6元，大新国泰公司认为逾期办证违约金的计算标准过高，明显超过了实际损失，请求予以调整。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款的规定，结合案件的实际情况，本院确定逾期办理房屋产权证违约金计算方式为：自2016年12月16日（房屋实际交付之日起10日后）至2019年7月30日，共计956天，按照购房款367290元，调整违约金为35112.9元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条规定，判决如下： 一、被告大新县国泰资产经营有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告宋莹翠支付逾期交房违约金5362.4元； 二、被告大新县国泰资产经营有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告宋莹翠支付逾期办理房屋产权证违约金35112.9元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3502元，因适用简易程序审理减半收取1751元(原告已预交)，由原告宋莹翠负担1308元，由被告大新县国泰资产经营有限公司于负担443元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员  许 欢 二〇一九年九月二十六日 法官助理  洪 玺 书 记 员  吴倩颖 附：相关法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。