四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3426民初1611号 原告：西昌市宏友物业管理有限公司，统一社会信用代码：91513401MA62H4QP3Q，住所地：西昌市仿古一条街****。 法定代表人：白云龙，职务：董事长。 委托诉讼代理人：胡胜英，女，汉族，1969年12月27日出生，四川省西昌市人，原告公司员工，住四川省西昌市，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：马晓凤，女，汉族，1986年11月20日出生，四川省西昌市人，原告公司员工，住四川省西昌市，代理权限为特别授权。 被告：邓晓琴，女，汉族，成年人，四川省会东县人，住四川省会东县（未到庭）。 原告西昌市宏友物业管理有限公司诉被告邓晓琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告西昌市宏友物业管理有限公司委托诉讼代理人胡胜英、马晓凤到庭参加诉讼，被告邓晓琴经本院传票传唤未到庭参加诉讼，案现已审理终结。 原告西昌市宏友物业管理有限公司向本院提出诉讼请求1.请求判令被告支付原告物业管理服务费人民币1973元，按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。2.请求判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确滞纳金的具体金额为1804.65元。 原告西昌市宏友物业管理有限公司主张的事实和理由：原告与会东宝利创投有限公司双方于2017年5月17日签订《宝利国际香江小区前期物业管理合同》，全面委托原告对会东宝利“国际香江”小区进行物业管理，合同约定原告提供管理服务，该小区业主及使用人按建筑面积￥1元/㎡向原告缴纳物业管理服务费用。被告系“国际香江”小区业主，房屋建筑面积94.39平方米，按合同约定应当向原告缴纳从2017年10月4日至2019年6月30日的物业管理服务费共计人民币1973元，但被告一直拒绝缴费。合同履行期间，原告按照合同约定，依约履行了义务，为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，至今未果。为维护原告的合法权益，原告现依据《合同法》、《民事诉讼法》等法律法规之规定，特诉至法院。 被告邓晓琴经本院传票传唤未到庭应诉，未进行答辩和质证，也未在规定的举证期限内向法庭举出证据，应由其自行承担不利诉讼后果。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证，本院对原告提交的证据认定如下： 1.营业执照、物业服务企业资质证书复印件各1份（原件与复印件核对一致后退还），拟证原告有诉讼主体资格，属于三级资质物业服务企业。经审核，该证据客观真实，与本案有关联，本院对该组证据予以采信。 2.《宝利国际香江前期物业管理合同》、《公告》复印件各1份（原件与复印件核对一致后退还），拟证2017年5月17日，原告与会东县宝利创投有限公司签订了《宝利国际香江前期物业管理合同》，约定由原告对国际香江小区进行物业管理服务，小区住宅房屋按建筑面积每月1元/㎡由业主交纳，业主应在每月15日前交纳。原告于2017年7月1日正式进入国际香江小区，对国际香江小区2、6（B1、B3）栋全体业主提供物业管理服务。经审核，该证据客观真实，与本案有关联，本院对该组证据予以采信。 3.2018年9月17日《物业费催缴通知书》1份（原件与复印件核对一致后退还）、2019年3月4日张贴在被告门上的《物业费催缴通知书》彩印件1张，拟证2018年9月17日，原告向被告出具《物业费催缴通知书》要求被告缴费，2019年3月4日，原告再次出具《物业费催缴通知书》，要求被告缴费。经审核，原告于2018年9月17日发出的《物业费催缴通知书》，被告未签字确认，于2019年3月4日张贴在被告家门上的《物业费催缴通知书》，该照片未显示门牌号，不能确定是否张贴于被告家门口，但向业主收取物业费既是原告首要权利，也是原告在国际香江小区进行物业管理的目的，结合被告自2017年10月起未给付物业管理费的事实来看，在无相反证据证明的情况下可以认定该两项证据具有真实性，故本院对该组证据予以采信。 4.原告在该小区物业办公室公示的《收费标准》图片、原告在该小区维护绿化现场图、原告在该小区楼道张贴的《通知》图片各1份彩印件、《保安值班记录》（4页）、《电梯巡查记录表》（5页，电梯巡查记录表从今年1月开始到今年7月）、《电梯保养服务报告》（4页）、《电工日常巡查记录本》（6页），特种设备使用标志（两年,共计2页,8张)复印件各1份（原件与复印件核对一致后退还）,拟证原告严格履行了《物业管理合同》约定，对物业服务项目收费进行了公示，并严格按照合同约定提供了物管服务，经审核，原告将《收费标准》张贴在原告办公室，公示的收费标准低于其与会东县宝利创投有限公司签订《宝利国际香江前期物业管理合同》所约定收费标准，小区维护绿化现场图及在楼道张贴《通知》的图片均可以看出拍摄自国际香江小区，保安值班记录、电梯巡查记录表、电梯保养服务报告、电工日常巡查记录均是由原告在履行物业管理义务过程中制作，与原告履行物业管理服务相关联，具有真实性、合法性，本院对该组证据予以采信。 根据原告陈述和经庭审查实的证据，本院认定事实如下： “国际香江小区”是会东县宝利创投有限公司开发建设的住宅区，被告购买了“国际香江小区”6幢3单元6楼1号房屋，房屋面积94.39平方米。原告从事物业管理、社区服务、家政服务等业务，于2017年5月17日与会东县宝利创投有限公司签订《宝利国际香江前期物业管理合同》，该合同约定：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元交纳物业管理服务费，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.4元由业主缴纳，业主逾期交纳物业管理费的自逾期之日按每天应交物业管理服务费3‰交纳滞纳金。原告在管理国际香江小区期间变更收费标准为：住宅1元/月/平方米（面积×1元/月/平方米×12月，包括：电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、公共卫生、安保维护、员工工资及管理费用）。2017年6月30日，原告、会东县宝利创投有限公司、四川省相合物业管理有限公司共同发布公告，公告第一条：“原相合物业管理公司自2017年6月30日起终止管理合同，并终止管理工作，广大业主在前期管理中所产生的问题，请于15日内到新进物业公司办公室登记，宝利公司和宏友物业公司、四川省相合物业管理有限公司将逐一进行清理、解决。”，被告自2017年10月4日起未缴纳物业管理费，原告分别于2018年9月17日和2019年3月4日向被告发出《物业费催缴通知书》，被告仍未交纳物业管理费。2019年7月1日，原告终止提供物业服务，撤出国际香江小区，被告未缴纳19个月的物业管理费。2019年7月11日，原告诉至法院要求被告给付物业管理费及滞纳金。 本院认为，一、关于本案物业管理费收费标准的问题。被告是国际香江小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与会东县宝利创投有限公司签订的《宝利国际香江前期物业管理合同》对被告具有约束力，被告交纳物业管理费的义务来源于该合同的约定，根据该合同的约定，住宅房屋按建筑面积以1.4元/㎡缴纳物业管理费，但原告在管理国际香江小区期间降低了收费标准为1元/㎡，故本案被告应当缴纳的物业管理费以1元/㎡予以计算。 二、被告是否应当向原告足额支付物业管理费的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告按约提供物业管理服务后，被告除非有正当理由否则应当给付物业管理费。本案被告无正当理由未到庭参加诉讼，有其自行承担相应不利后果，被告应足额向原告支付未缴纳的物业管理费。经核算，被告应向原告缴纳的物业管理费为1793.41元（94.39㎡×19月×1元/㎡），原告主张被告应给付的物业管理费为1793元系其对自身权利的处分，本院予以确认。 三、原告主张的滞纳金是否予以支持的问题。《宝利国际香江前期物业管理合同》第七条第（一）项第6款约定“业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金”该滞纳金实质为违约金。不论合同中对滞纳金的约定计算的违约金数额是否超出法律规定的违约金上限，该合同第六条就原告提供的物业管理服务标准进行了全面约定，原告负有先全面提供物业管理服务的义务。例如该合同第六条第（七）项约定“车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善”，在庭审中，被告就未举证证明对车辆进行了有序管理，另外物业服务本身具有全天候、全方面、不间断的特点，而原告举出的绿化维护现场图、电工日常巡查记录、保安值班记录等仅反映原告一段时间内履行物业服务的内容，不能全面反映原告自入驻国际香江小区以来持续提供了约定的物业服务项目，故考虑到原告在物业服务中可能存在一定瑕疵的情况下要求被告支付滞纳金有失公允。因此根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。 需要特别指出的是，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。业主在物业公司服务过程中造成的损失可以提交有效证据，通过合法途径救济手段进行沟通解决问题，而不应将管理中存在的瑕疵作为拒不交纳物业服务费用的理由。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的方式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的行为只会使业主和物业企业之间进入一个恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。被告邓晓琴经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邓晓琴于本判决生效后五日内给付原告西昌市宏友物业管理有限公司物业管理服务费1793元； 二、驳回原告西昌市宏友物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓晓琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  李素梅 二〇一九年九月三日 书记员  杨 浩 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。