江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终2985号上诉人（原审原告）:石仰才，男，1944年4月26日出生，住宿迁市宿豫区。上诉人（原审原告）:石为柱，男，1975年6月29日出生，住宿迁市宿豫区。上诉人（原审原告）:张桂荣，女，1975年12月7日出生，住宿迁市宿豫区。上诉人（原审原告）:石国政，男，1992年7月1日出生，住宿迁市宿豫区。四上诉人委托诉讼代理人：韦荣庆，宿迁市宿城区项里法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘章玲，男，1971年6月3日出生，住宿迁市宿豫区。上诉人石仰才、石为柱、张桂荣、石国政因与被上诉人刘章玲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（以下简称宿豫法院）（2018）苏1311民初6649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。石仰才、石为柱、张桂荣、石国政上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人补偿租金损失20万元；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：涉案厂房是石仰才出资所建，建设用地部分是宅基地，部分是村里批给的土地。因石家没有分家析产，涉案厂房归石家祖孙三代共有。2015年8月，上诉人将涉案厂房作价40万元卖给刘章玲，刘章玲付房款30万元，下欠10万元拖延不付。2018年3月，涉案厂房被镇政府征收，双方约定买卖合同解除，厂房、房款相互返还。前进村委会强行要求上诉人对刘章玲占用厂房期间损失按租金30000元计算，否则不拨付拆迁款，上诉人担心拿不到拆迁款便同意。而根据周边厂房租赁情况，涉案厂房年租金应按80元每平方计算，按30000元计算显失公平。另外，涉案厂房原均是砖瓦结构，被上诉人将其中一栋房顶改造为彩钢瓦，砖瓦结构与彩钢瓦拆迁补偿标准不同，导致上诉人损失拆迁补偿费七万多元。刘章玲辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。宿豫法院经审理查明：2015年8月10日，双方当事人签订房屋买卖合同一份，主要约定：石为柱、张桂荣将其所有的位于宿迁市宿豫区1120平方米的厂房作价400000元出售给刘章玲，于签约时付100000元，2015年12月30日、2016年12月30日、2017年12月30日各给付100000元。买方如不及时付款，每拖延一天应按欠款数万分之三支付违约金，如拖延二月付款，合同终止，售方有权收回房产，已付房款作为租金不予返还。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，刘章玲分别于2015年6月29日、2015年12月30日、2016年12月30日付款100000元、50000元、150000元，石仰才、石为柱、张桂荣、石国政将厂房交付给刘章玲。2018年4月2日，双方签订了房屋买卖合同解除协议，主要约定：石为柱、张桂荣出售给刘章玲厂房1120平方米，刘章玲已经支付300000元，经双方协商，石为柱、张桂荣退还购房款300000元，刘章玲退还1120平方米厂房，双方签订的房屋买卖合同无效作废，双方签字生效，石为柱于房屋拆迁款到位一次性付清给刘章玲，如因其他原因没有拆迁，石为柱必须于2018年6月30日前一次性付清房款。刘章玲于2018年3月底搬出涉案厂房。2018年5月29日，张桂荣向刘章玲支付退房款300000元，刘章玲于同日支付房租30000元。另查明，涉案厂房附着土地性质均为农村集体所有土地，包括石国政等的宅基地,双方当事人并非同一集体经济组织成员。宿豫法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方当事人并非同一农村集体经济组织成员，双方之间签订的房屋买卖合同，违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘章玲应将房屋归还，石仰才、石为柱、张桂荣、石国政应归还300000元购房款。鉴于双方已经于2018年4月2日签订并实际履行了房屋买卖合同解除协议，协议中已经约定涉案合同无效作废，石仰才、石为柱、张桂荣、石国政主张系村委会胁迫签订导致显失公平，未提供证据证实，依法不予支持。双方对合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任，双方签订的协议应认定为双方的真实意思表示，本案中被告已经按协议履行了义务。综上，对石仰才、石为柱、张桂荣、石国政的诉讼请求不予支持。据此，依照，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回石仰才、石为柱、张桂荣、石国政的诉讼请求。案件受理费4450元，由石仰才、石为柱、张桂荣、石国政负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人石仰才、石为柱、张桂荣、石国政提供了如下证据：1.宿迁微粒环保科技有限公司与宏鼎家具有限公司签订标准厂房租赁合同复印件一份及交纳租金收据，拟证明厂房租金计算标准为每平方每年70元。2.新庄镇前进村委会出具证明一份，拟证明搬迁拆除上诉人彩钢瓦建筑216.5平方米。3.宿迁市新富鞋业有限公司与宿豫区恒路塑料制品厂签订的厂房续租合同复印件及董志新银行转账明细，拟证明一审提供的厂房租赁合同约定的租金如实支付。4.宿豫区新庄镇人民政府文件及新庄镇2018年土地增减挂钩拆迁标准及奖励政策一份，拟证明被上诉人将二百多平砖瓦结构房顶改成彩钢瓦，导致上诉人损失拆迁补偿费6万多元。5.证人石某1的证言，主要内容为涉案厂房原为砖瓦结构，刘章玲让其将瓦房拆了盖成彩钢房。6.证人石某2的证言，主要内容为刘章玲将原砖混结构厂房重建成彩钢瓦，石某2参与该重建。刘章玲对上述证据的质证意见如下：对上诉人提供的证据均不予认可。本院认证意见：证据1为复印件，被上诉人对其真实性不予认可，且上诉人未提供原件供本院核对，本院对该证据的真实性不予认定；证据2系相关部门出具，本院对其真实性予以认定，但对其载明内容与本案的关联性不予认定；证据3厂房续租合同为复印件，银行转账明细中，款项数额与厂房续租合同约定的租金数额不符，对其真实性不予认可；证据4系相关部门制定，本院对其真实性予以认可，但对其与本案的关联性不予认定；证据5、6即证人石某1、石某2的证言，因其陈述内容与本案上诉人的上诉请求无关，本院对其真实性和与本案的关联性不予认可。本院查明的事实与原审判决查明的事实一致。经当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：被上诉人刘章玲是否应向四上诉人支付租金损失，如应支付该损失如何计算。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定，应属无效合同，且双方已通过签订解除协议的方式对合同进行了解除，在解除协议中对合同解除后双方的权利义务关系进行了约定。根据已经查明的事实，双方均已按照解除协议的约定履行了各自义务。现上诉人主张被上诉人应向其支付租金损失20万元，因双方之间并不存在租赁合同关系，且双方在解除房屋买卖关系的协议中并未约定被上诉人应向上诉人支付租金损失，故该主张没有事实依据。综上，石仰才、石为柱、张桂荣、石国政的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人石仰才、石为柱、张桂荣、石国政负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇一九年九月五日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。