呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初2996号原告：侯玮平，男，住呼和浩特市。被告：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭慧强，男，该公司员工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：皇甫燕，女，该公司员工，住呼和浩特市。原告侯玮平与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，本院依法适用简易程序公开开庭审理。原告侯玮平、被告富邦公司的委托诉讼代理人郭慧强、皇甫燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告侯玮平向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠2018至2019年租金共计陆仟贰佰玖拾柒圆贰角（6297.2元），并支付违约金陆佰贰拾玖圆柒角（629.7元）（按违约金额10%）；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方在2003年10月30日于富邦商厦售楼部与“呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司”签订了《房屋买卖合同》购买了柜台，合计金额35744元。按合同条款签订了《呼市富邦商厦回租合同》返祖给富邦公司，合同约定为总房款的10%直至2013年年底。2013年12月25日又于被告富邦商厦办公地点续签了《呼市富邦商厦回租合同》，合同约定自2014年1月1日至2018年12月31日将柜台回租给富邦公司。年租金为总房款的10%，支付方式为每年元月份支付上半年租金，7月份支付下半年租金。自2013年12月25日签订回租合同以来，被告从未按《呼市富邦商厦回租合同》履行约定，以第三方未支付租金为由拒付租金（富邦商业区一直以来正常营业），长期违约。迫于无奈，2017年8月从呼市富邦商厦金锐家具城抵价值5600元家具，结清了2016年的租金3574.4元，其余的2025.6元用于抵2017年的租金。长期经营维权，被告拖欠原告2018年租金2722.8元以及2019年全年租金3574.4元。原告认为：1、原告与被告签订的《呼市富邦商厦回租合同》规定了双方的权利义务，明确规定如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。2、被告未能按时履行回租合同且毫无诚信可言明显违约，使原告的合法权益受到了侵犯。因此，原告要求被告返还所欠资金并赔偿原告经济损失。敬请法院查明事实作出公正的判决。富邦公司辩称，2019年1月1日以后租金金额不认可。违约金在原租赁合同中没有进行约定。2018年之前的租金，若被告向原告支付租金时，原告应该向被告出具租赁发票。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2003年10月30日，原告侯玮平（买方乙方）与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（卖方甲方）签订了《房屋买卖合同》，被告将坐落于中山西路公园对面地段商业楼贰层2-22#摊位出售给原告。根据双方签订的《房屋买卖合同》第六条第二款规定，侯玮平所购摊位、柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%,回租合同期限最长为10年。2、2013年12月25日，原告侯玮平（乙方）与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（甲方）签订了《呼市富邦商厦回租合同》，该合同约定：一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。……二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦贰层摊位22号，面积2.925平方米，房款总额为35744元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金3574.4元。三、租金支付方式：每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有乙方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。合同另约定其他条款内容，甲、乙双方签字盖章予以确认。2、原、被告签订回租合同到期后，富邦公司未与侯玮平办理退还摊位手续，仍继续租赁使用涉案摊位至今。被告拖欠原告2018年租金2722.8元，也未向原告支付过2019年的租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：1.被告是否应当继续履行原告于2013年12月25日签订的《呼市富邦商厦回租合同》，且按合同约定支付被告拖欠原告2018年至2019年租金6297.2元；2.被告是否应当再给付原告逾期利息629.7元。针对第一个争议焦点，侯玮平与富邦公司签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其合法性、有效性予以确认，双方应依照约定履行各自的义务。本案中虽然双方签订的《呼市富邦商厦回租合同》已经到期，但被告未与原告办理涉案摊位的返还交接手续，且继续使用涉案摊位至今，双方虽未重新签订书面租赁合同，但形成了事实上的不定期租赁合同关系，具体租赁费用应当参照之前的租赁合同支付租金，故原告诉请的2018年及2019年租金，该诉请内容不违反法律规定及合同约定，本院依法予以支持。关于支付租金金额的确定问题，因双方现已形成不定期租赁合同关系，双方均可随时解除合同关系，2019年下半年的租金应当依法截止到本案判决之日，故被告富邦公司应当向原告支付2018年欠付租金2722.8元，截止到2019年9月的租金2680.8元，共计5403.6元。关于2019年9月之后的租金，原告可待实际发生之后另行起诉。关于富邦公司提出2018年底租赁合同到期，合同解除，不应支付租金及利息的答辩意见，本院认为，被告未向法庭举证其与原告办理涉案摊位返还交接手续，且继续租赁使用至今，应当支付租赁费，故根据本案查明事实及交易习惯，被告上述答辩意见本院不予采纳。针对第二个争议焦点，租赁合同到期，事实租赁合同形成后，双方未签订新的租赁合同，故依法沿用之前租赁合同。被告应按照合同约定向原告支付租金，但富邦公司未按约定支付租金，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。故违约金计算标准参照在中国人民银行同期同类贷款基准利率的基础上上浮30%的标准，以欠付租金为基数确定为217.49元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下：一、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告侯玮平租金5403.6元元及违约金217.49元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取30元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担24元，原告负担6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 员姜 薇 二〇一九年九月十日 书 记 员  宋俊杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。