海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初578号原告：翟志让，男，1945年9月29日出生，汉族，公民身份号码：×××，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王伟强，海南毓广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春晓，海南毓广律师事务所律师。被告：海南中发投资有限责任公司，住所地海口市滨海大道南侧宝华酒店**商业住宅综合楼****。法定代表人：王焕光，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈慧，海南昌宇律师事务所律师。原告翟志让诉被告海南中发投资有限责任公司（以下简称中发投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翟志让的委托诉讼代理人王伟强、王春晓，被告中发投资公司的委托诉讼代理人陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟志让向本院提出诉讼请求：确认被告延迟交付涉案房屋权属证书的行为构成违约，判令被告赔偿原告违约金8897.89元。事实和理由：2015年4月8日，原告翟志让与被告中发投资公司签订《临高县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的的位××县，被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一支付违约金，逾期30日以上的，原告有权单方解除合同。2015年7月1日，被告将涉案房屋交付原告使用，但至2018年11月22日才将房屋权属证书交付原告。根据双方约定，被告交付房屋权属证书的日期应为2017年6月20日，其延迟519天，应向原告支付违约金8897.89元。被告中发投资公司辩称：一、原、被告双方签订的《临高县商品房买卖合同》所约定的办理涉案房屋所有权证书，因国家及地方实行新的不动产统一登记政策发生重大变更，合同约定的办理房屋权属证书在法律上已无法实现，原告请求被告支付延迟办理房屋权属证书的违约金没有法律依据；二、房屋所有权证和不动产权证的办理部门、办理手续要求均存在重大差异，新的登记制度增加了土地使用权分割分摊、土地合宗等事项。在国家及地方实行新的不动产统一登记制度后，双方未就涉案房屋办理不动产权证补充约定，属于约定不明；三、根据法律规定的关于合同约定不明的处理办法，被告不存在违约办证行为。1、根据双方合同约定，被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得商品房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。被告2016年2月2日向原告交付房屋，申请办理土地证的时间为720日+180日=900日，即按照约定被告应在2018年7月21日前向有关部门申请办理土地证书。2、办证机构的调整，耽误了办证时间；3、新的不动产登记政策增加了办证事项，需要准备的资料更多，办理的事项更加复杂、耗时更长；四、因原告逾期提交办理不动产登记证资料，造成的逾期办证责任应由原告自行承担；五、因新的不动产登记政策的改变，导致涉案房屋权属证书无法办理，双方签订的商品房买卖合同约定的逾期办理房屋权属证书的违约责任条款自然也无法适用。综上，被告不存在逾期办理不动产权证的违约行为，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，经庭审质证，本院确认如下：原告翟志让提供证据一、《临高县商品房买卖合同》；证据二、《销售不动产统一发票（自开）发票联》；证据三、《中发四季花园面积误差补充协议》，证据一至证据三拟共同证明原告购买被告开发建设的××园，已付清全部购房款171443元，并约定被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，逾期办证的，应自逾期之日起每日按已付购房款万分之一向原告支付违约金；证据四、收款收据，证据五、《海南省地方税务局通用机打发票联》，证据四至证据五拟共同证明原告已缴纳2015年7月1日至2016年7月31日水电公摊费及物业服务费，原告与被告已办理完房屋交接手续；证据六、不动产权证书，拟证明2018年11月22日，被告将涉案房屋的不动产权证书交付原告，被告逾期519天为原告办理权属证书的事实。被告中发投资公司对原告翟志让提供证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告中发投资公司提供证据一、海南省人民政府办公厅颁发《关于贯彻实施不动产登记暂行条例的通知》，拟证明海南省根据国务院建立不动产统一登记制度的要求，推进海南省不动产统一登记工作；证据二、临高县人民政府关于实施不动产统一登记的通知，拟证明临高县人民政府根据国务院规定及省政府的通知要求，开展不动产统一登记，自2016年4月20日起停止原土地、房屋部门登记业务受理，不动产登记业务统一由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》；证据三、资料物品移交清单，拟证明原告诉称的部分事实有误，实际交房时间为2016年2月2日；证据四、办理契税所需资料原件及复印件，证据五、补开差异面积发票，证据四至证据五拟共同证明因实测面积与合同存在差异，需要原告补缴房款，凭借完整的购房发票、面积差补充协议才能在税务局完税，被告直至2017年8月28日缴纳面积差异房款，存在逾期；证据六、房屋权属申请审核表，拟证明被告于2017年11月17日申请房屋权属调查；证据七、四季花园项目二宗地《国有建设用地使用权出让合同》补充合同，拟证明根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六条及不动产中心的要求，被告于2017年4月6日与临高县国土资源局签订四季花园项目二宗地《国有建设用地使用权出让合同》补充合同，办理了土地合宗；证据八、中发四季花园土地使用权分割分摊方案、国有土地使用权分割转让审批表，拟证明根据新的不动产登记政策，办理不动产证新增办理土地分割分摊事项；证据九、不动产权籍调查表，拟证明根据新的不动产登记政策，办理不动产证新增办理不动产地籍调查事项，调查员在2017年6月27日及同年12月15日才完成调查；证据十、业主群群主及业主的微信聊天记录、书面办证材料通知，证据十一、授权委托书，证据十、证据十一拟共同证明被告通过各种方式通知买受人办证新要求所要提交的资料，但因很多买受人不理解，且购买房屋的基本都是外省人提供材料多有不便，原告直至2018年7月5日才将授权被告为其办理不动产权登记业务的委托书交给被告；证据十二、不动产登记受理凭证，拟证明不动产登记中心于2018年11月3日受理原告的办证材料。原告翟志让对被告中发投资公司提供证据一至证据七、证据十二的“三性”及证明内容无异议，对证据八的“三性”无异议，对证明内容有异议；对证据九中内容清晰的“三性”无异议，对内容模糊的三性有异议；对证据十的“三性”无异议，对证明内容有异议；对证据十一的真实性有异议，该授权委托书不是原告签署的。本院经审查认为，原告对被告提供证据一至证据八、证据九中内容清晰的部分、证据十、证据十二的“三性”均无异议，本院予以确认；对证据九中模糊的不动产权籍调查表的内容本院不予确认；对证据十一、原告主张该签名并非原告本人签署未提供相反证据证明，本院对其予以认可。根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月8日，原告翟志让与被告中发投资有限公司签订《临高县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的的位××县房，总价款为170778元；被告自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得涉案房屋权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。2016年2月2日，被告将涉案房屋交付原告使用。2015年6月16日，海南省人民政府办公厅发布关于贯彻实施《不动产登记暂行条例》的通知，要求实行不动产统一登记制度，土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记、无居民海岛登记、土地承包经营权登记等不动产登记工作由一个部门负责。2016年4月22日，临高县人民政府发布关于实施不动产统一登记的通知。根据上述文件规定，原、被告在合同中约定的办理涉案房屋权属证书及土地使用权证将统一实行不动产登记。2018年11月22日，临高县国土资源局颁发了涉案房屋的不动产权证书。本院认为，原告翟志让与被告中发投资公司签订的《临高县商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行自己的义务。根据上述合同第十五条约定，被告自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得涉案房屋权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。合同签订后，国家实施《不动产登记暂行条例》，之后，海南省人民政府及临高县人民政府陆续发布了关于实施不动产统一登记的通知，要求实行不动产统一登记制度。不动产统一登记制度的实行，使得原、被告在合同中关于办理产权登记的约定发生重大变化，办理房屋权属证书及土地使用权证与办理不动产权证在办理部门、流程、相关手续等方面存在重大差异，以致该约定在不动产登记制度实施后已不适用。根据我国民诉法第六十四条第一款规定，原告请求被告支付逾期办理权属证书的违约金，其应提供办证政策变动后双方关于办证期限约定的证据。本案已查明，不动产登记制度实施后，双方关于办理涉案房屋不动产权证书的期限并未做约定，原告亦未提供证据证明被告在办理涉案房屋不动产权证书过程中存在恶意拖延，不履行办证义务的行为。因此，原告请求确认被告延迟交付涉案房屋权属证书的行为构成违约，判令被告赔偿原告违约金8897.89元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告翟志让的诉讼请求。案件受理费50元，由原告翟志让负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长 王 艳审判员 陈魁坚审判员 林道正 二〇一九年九月四日书记员 王琳琳附本案适用相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。