浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2136号上诉人（原审被告）：浙江欧陆电气科技有限公司，住所地：嘉兴市南湖区新丰镇富林大道******，统一社会信用代码：91330400090996058H。法定代表人：陈中英。委托诉讼代理人：王建根，浙江浙博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江哇噢箱包有限公司，住所地，住所地：嘉兴市南湖区大桥镇乍王公路南侧**会信用代码：91330402076207307P。法定代表人：周鹏辉。委托诉讼代理人：张光炤，浙江工品律师事务所律师。上诉人浙江欧陆电气科技有限公司（以下简称欧陆公司）因与被上诉人浙江哇噢箱包有限公司（以下简称哇噢公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初3950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧陆公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回哇噢公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由哇噢公司负担。事实和理由：一、一审判决认定欧陆公司单方宣布《厂房租赁合同书》于2018年3月31日解除，缺乏事实依据。1.哇噢公司提供的2018年4月2日《浙江欧陆电气科技有限公司收回出租房屋告知函》是一份图片打印件，没有欧陆公司单位的盖章或者公司授权人员的签名，也并非欧陆公司法定代表人莫方明交给哇噢公司。2.哇噢公司无法提供告知函的原件，声称原件找不到了，应承担举证不能的法律后果。3.证人张某1是哇噢公司的员工，是告知函图片打印件的提供者，其自称莫方明给了他一份告知函，但是不能说明所谓的告知函原件的去向。证人张某2、周某称与哇噢公司有业务往来，对于有人给张厂长一份材料的内容不清楚。并且，三位证人称是一起坐同一辆车前往法院出庭作证。由此可见，三位证人的证言，与哇噢公司有利害关系，且有串通作证情形，证明内容与事实不符。4.从莫方明和周鹏辉的短信聊天内容来看，莫方明从没有说过向哇噢公司发过解除租赁合同的告知函。相反，2018年4月28日周鹏辉发的短信，内容是“合同在正常进行”，莫方明发的短信，内容是“我什么时候跟你说过了要终止了”，由此可见，莫方明没有解除租赁合同，也没有发过告知函。二、一审判决认为欧陆公司违约解除租赁合同，并判决欧陆公司承担违约责任，缺乏事实依据。《厂房租赁合同书》第二条约定租赁期三年，自2017年6月1日起至2018年5月31日。第三条约定第一年的租金金额为419078.4元，并明确约定：“第二年租金按照市场行情协商调整。根据《合同法》第十二条的规定，价款或者报酬是合同的主要内容；根据《合同法》第二百一十二条及二百一十三条的规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。因此租金是租赁合同的必备条款。本案中，双方对后二年租赁费没有约定，且未能签订补充协议，故本案诉争房屋第二年和第三年的租赁合同因缺失租金这一必备条款而未成立。从莫方明与周鹏辉的聊天记录可以看出，第一年租赁期届满前，莫方明通知周鹏辉对第二年的租金进行商谈，但是，周鹏辉明确在2018年5月31日前搬出，不再租赁。2018年5月31日，哇噢公司将租赁房屋退还，双方之间的租赁合同终止，系哇噢公司自愿放弃继续租赁的权利，双方没有形成第二年起的租赁合意，租赁合同终止。综上，本案并非由于欧陆公司违约解除而终止，欧陆公司不应承担违约责任。哇噢公司辩称，欧陆公司的上诉理由片面、局部地引用事实，不能反映真实情况。之所以发生本案纠纷，是政府对欧陆公司自建的房屋有产值要求，哇噢公司确实没有注册成立公司，因此欧陆公司要单方解除合同。一审判决具有事实和法律上的依据，请求二审予以维持。哇噢公司向一审法院起诉请求：欧陆公司赔偿经济损失1133900元。一审法院认定事实：欧陆公司、哇噢公司于2017年3月15日签订《厂房租赁合同书》一份，约定哇噢公司向欧陆公司租赁坐落于竹林路口新竹中路1399号一号楼1楼3楼、二号楼3楼，租赁建筑面积共计4333.60平方米；租赁期间自2017年6月1日起至2020年5月30日止；第一年的租金数额为419078.40元，第二年租金数额按市场行情调整；租赁期间哇噢公司应完成税收营业额10000000元以上；如一方违约，应赔偿对方三个月租金作为违约金等。合同履行过程中，欧陆公司于2018年4月2日通知哇噢公司解除合同，哇噢公司于2018年5月31日腾退。一审法院认为，双方之间的《厂房租赁合同书》合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。合同所确定的租赁期间为三年，欧陆公司以合同将第二年租金数额的确定方式约定为按市场行情确定为由，主张在双方未就租金达成一致意见的情况下，合同即终止履行的意见缺乏法律依据，不能成立。况且，欧陆公司在2018年4月2日即通知了哇噢公司解除合同，从欧陆公司所提交的短信聊天记录（截屏）来看，欧陆公司最晚在2018年4月28日也知晓了哇噢公司正在进行腾退的事实，此时再表示“履行合同也没有关系呀，你是不是也要提前跟我谈（淡）下一年租金的事了呢？”显然是不诚信的。综合考虑全案证据，欧陆公司向哇噢公司发送的合同解除通知缺乏合同依据或法律依据，其解除合同的行为属于违约解除，应承担违约责任。关于违约损失的确定，哇噢公司主张按照其自行制作的损失统计表进行计算，不予采信。因双方已在合同中对违约责任的承担方式作出了明确约定，对哇噢公司所主张的相当于三个月租金数额的违约金予以支持，对哇噢公司所主张的超出部分不予支持，确定欧陆公司应支付的违约金数额为104769.60元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、欧陆公司于判决生效之日起七日内支付哇噢公司违约金104769.60元；二、驳回哇噢公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7503元、财产保全申请费5000元，合计12503元，由哇噢公司负担9000元、欧陆公司负担3503元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，首先，欧陆公司主张第二年和第三年的租赁合同因缺失租金这一必备条款而未成立，但双方订立的是一份租期为三年的租赁合同，三年租赁关系系作为一个整体，且合同明确约定第一年租金为419078.4元，第二年租金按照市场行情协商调整，并未缺失租金这一合同成立的必备条款。即便对租金约定不明，仍可根据合同法第六十一条、第六十二条的规定进行补救。因此，欧陆公司关于合同未成立的观点缺乏依据，本院不予采信。其次，关于合同解除原因之争议，哇噢公司在一审时提交了收回出租房屋告知函、哇噢公司员工张某1向法定代表人周鹏辉汇报该告知函的腾讯聊天记录，哇噢公司与欧陆公司之间关于合同是否继续履行的短信聊天记录，并申请相关证人出庭作证，用以证明欧陆公司以哇噢公司未完成营业额为由要求提前解除合同，否则要求涨租金。欧陆公司对告知函、证人证言等证据真实性及哇噢公司的主张不予认可，但综合全案证据，本院认为哇噢公司的主张存在高度可能性，具体评析如下：第一，告知函落款的时间为2018年4月2日，与哇噢公司员工张某1向法定代表人周鹏辉在腾讯QQ上汇报的时间一致。张某1作为证人出庭作证，陈述了告知函的由来和转交的过程，另张一、周金文亦作为当时的见证人出庭作证，三位证人的陈述能够互相印证，也与腾讯QQ聊天记录的情况相符。而且之后双方当事人通过短信协商合同是否继续履行事宜时，哇噢公司向欧陆公司提及该份告知函的内容，称欧陆公司已于4月2日发函要求在5月底解除合同，欧陆公司并未反驳。第二，虽然告知函未加盖欧陆公司公章，但欧陆公司之后发送的协商租金的函件也未加盖公章，文书形式上存在一致性。结合前述第一项理由，告知函与其他证据相互印证，仅凭告知函未盖公章而否认函件内容为欧陆公司的真实意思表示，欠缺依据。第三，如按欧陆公司所称从未向对方主张过解除合同，则其在对方表明合同目前尚在履行中，并要求其不得随意进入场地时，称“你今天不是在搬了吗”，且称“反正都是租，政府不找我租给谁都是租”、“履行合同也没有关系呀”等，显然不符合常理。欧陆公司上诉称其在短信中表示“我什么时候跟你说过要终止了”，表明并无解除合同的意思，系片面援引短信内容，且与在案其他证据反映的事实相悖。综上，一审法院在综观全案证据的基础上认定欧陆公司违反诚实信用原则并判令其承担相应的违约责任，并无不当。欧陆公司以告知函缺失原件、未加盖公章及片面引用聊天记录为由提出的相关意见，缺乏依据，本院不予采信。综上，欧陆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2395元，由浙江欧陆电气科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年九月十九日法官助理沈文潇书记员陈丽琼