河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初9830号原告张小闯，男，1976年3月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人回新生、惠传伟，河南嘉同律师事务所律师。被告驻马店市新天地房地产开发有限公司，住所地：驻马店经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼。法定代表人李艳红，董事长。委托代理人杨春生，河南华珠律师事务所律师。原告张小闯与被告驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称“新天地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小闯及其委托代理人惠传伟、被告新天地公司的委托代理人杨春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小闯诉称，原、被告双方于2013年12月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房位于驻马店市高××××大道西段新天地?未来城8号楼独单元1403号，为成套住宅。产权预测建筑面积93.06平方米，套内建筑面积73.11平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.95平方米，按建筑面积计算房屋价款，单价2942.27元/平方米，总价273808元。出卖人应予2014年10月1日前交房，如逾期按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。在商品房交付使用后360个工作日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人按已付房款的0.02%向××支付违约金。签订合同当日原告一次性支付房款273808元，被告未向原告交付验收合格的商品房，未办理权属登记，其行为已构成违约，应承担违约责任。合同约定逾期办理权属登记按已付房价款0.02%支付违约金，违约金明显过低，根据合同法以及有关司法解释的规定，请求调整逾期办理权属登记违约金，违约金的赔付标准以已付房款为基数，按年利率6%计算。请求：1.判令被告支付逾期交房违约金43864.04元（273808×0.01%×979天=43864.04，2014年10月2日至2019年2月20日），并支付至商品房验收合格之日止；2.请求调整2013年12月10日原被告签订的商品房买卖合同第十五条，将合同约定逾期办理权属登记出卖人按已付房价款的0.02%向××支付违约金，调整为出卖人按年利率6%，以已付房价款为基数向××支付违约金。被告新天地公司辩称，1.原告于2017年6月7日领取涉案房屋钥匙，应视为被告已履行交房义务，此后的违约金被告不应承担；原告于2017年交纳天然气初装费，2019年交纳暖气开口费，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条约定，被告不应承担逾期交房的违约责任；2.双方对逾期办证违约金进行了明确约定，原告要求按年利率支付违约金无事实及法律依据，应当驳回其请求。经审理查明，2013年12月10日，原告张小闯（××）与被告新天地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于高××××大道西段，出让证号为：驻市国用（2013）第8862号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：新天地?未来城；第二条、商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房字第**；第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第8号楼独单元1403号房。该商品房预测建筑面积共93.06平方米；第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2942.27元，总金额贰拾柒万叁仟捌佰零捌元整……第六条、付款方式及期限。××按下列第1种方式按期付款：1.一次性付清：××于2013年12月10日前一次性付清总房款，人民币￥273808元……第八条、交付期限。出卖人应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格；第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知达到之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.××不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向××支付违约金等条款。合同下方出卖人处加盖有“驻马店市新天地房地产开发有限公司合同专用章”及法定代表人“李艳红印”印章，××处有“张小闯”署名。该合同的附件四：合同补充协议第二条、××除合同约定的房价款外还应缴纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担逾期交房责任：1.契税；2.维修基金；3.暖气、天然气初装费；4.宽带、电话、有线电视初装费；5.水网改造费；6.国家规定的有关税费及办理产权和其他相关手续应由××承担的费用。当日，原告向被告交纳全部购房款273808元、维修基金5460元。2017年6月7日，被告向原告交付涉案房屋，原告于当日向被告交纳天然气初装费3270元，后原告向被告交纳暖气开口费11133元（2019年6月11日暖气开口费票据显示为“换收据”）。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。诉讼中，被告自认涉案房屋已于2019年一二月份经验收备案，并可以办理权属证书，原告称涉案房屋尚未办理权属证书。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收据、等证据及原、被告陈述在卷，并经庭审质证，据以认定。本院认为，原告张小闯与被告新天地公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的预售商品房出售给原告，原告向被告支付价款，双方形成商品房预售合同关系。合同双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按合同约定的2014年10月1日前将经验收合格的房屋交付给原告，构成违约，现原告请求被告新天地公司支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。对被告提出根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条约定，被告不应承担逾期交房违约责任的抗辩主张，本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，原告向被告交纳购房款，被告向原告交付房屋是双方的主合同义务，附件四合同补充协议第二条约定的原告还应交纳暖气、天然气初装费是一项附随义务，且暖气、天然气初装费系由被告代收，被告不应以此为由拒绝履行交付房屋的义务，故该项条款是格式条款，被告以此为由主张有权拒绝交付商品房并不承担逾期交房违约责任，系免除其逾期交房的违约责任、加重原告责任、排除原告支付购房款后取得房屋的主要权利，该条款无效，故对被告此项抗辩主张，本院不予支持。关于逾期交房违约金数额，根据合同第九条约定，应从最后交付期限的第二天即2014年10月2日起至2017年6月7日被告实际交付之日止，计款26805.8元（26805.8元=273808元×日万分之一×979天），对原告请求超出上述部分，本院不予支持。关于逾期办理权属证书违约金，根据合同第十五条约定，上述已确认交房时间为2017年6月7日，至今已超过360工作日，被告应当依约支付逾期办理权属证书违约金，原告请求被告支付逾期办理权属证书违约金，于法有据，本院予以支持。依据合同约定计算，逾期办理权属证书违约金为54.76元，原告以该约定明显过低为由申请法院以已付房款为基数，按年利率6%计算，被告以逾期办理权属证书违约金约定系双方签订合同时的明确约定为由主张不应调高，经综合考量本案已存在逾期办理权属证书违约金标准约定的情况下，在尊重当事人意思自治，并兼顾公平原则的基础上,本院酌定将逾期办理权属证书违约金标准调整为已付房价款的0.1%，经计算，被告应支付逾期办理权属证书违约金为273.81元，对原告请求超出该数额的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张小闯支付逾期交房违约金26805.8元。二、限被告驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张小闯支付逾期办理权属证书违约金273.81元。三、驳回原告张小闯的其他诉讼请求。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费448元（已减半收取），由原告张小闯负担170元，被告驻马店市新天地房地产开发有限公司负担278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 王 鹏二〇一九年九月三十日书记员 胡永发