广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初2527号原告：佛山电器照明股份有限公司，住所地佛山市禅城区汾江北路**，统一社会信用代码91440000190352575W。法定代表人：何勇。委托诉讼代理人：李博特，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郭晓玉，该公司工作人员。被告：佛山高明富湾山水休闲渡假邨有限公司，，住所地佛山市高明区荷城街道荷富路横江水库侧统一社会信用代码91440608796234063H。法定代表人：何文维。委托诉讼代理人：冯耀忠，广东德业律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯佩丝，广东德业律师事务所律师。原告佛山电器照明股份有限公司（以下简称照明公司）与被告佛山高明富湾山水休闲渡假邨有限公司（以下简称富湾公司）租赁合同纠纷一案，原告于2019年7月2日起诉，本院于同日立案，依法适用简易程序，于2019年8月13日、2019年9月11日公开开庭进行了审理。双方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告照明公司向本院提出诉讼请求：1、解除《资产租赁协议》；2、被告一次性支付租金1529161.59元及违约金648781.56元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：双方于2014年签订资产租赁协议，约定原告将其位于富湾湖酒店区域内部分资产出租给被告，被告需每年12月1日支付当年租金278029.38元给原告，逾期按日万分之五支付违约金，逾期超过三个月原告有权解除合同。从2014年起被告未付租金。被告富湾公司辩称：涉案土地的使用权归富湾公司所有，根据房地一体原则，涉案租赁物属于地上未办证的部分建筑物，实际应归属富湾公司。根据照明公司与佛山市鸿亿置业投资有限公司（以下简称鸿亿公司）、广东团亿投资集团有限公司（以下简称团亿公司）之间签订的转让富湾公司股权的合同，转让的资产范围包括涉案土地及其建筑物。由于本案租赁的员工宿舍等建筑物未办理房产证，照明公司既非所涉土地使用权人，也非建筑物所有人，无权出租。只不过因富湾公司与照明公司签订了资产租赁协议，故富湾公司也愿意支付“租金”。涉案的资产租赁协议在客观上无法解除，富湾公司也不同意解除，但除继续租赁员工宿舍及门楼框架结构外的其他建筑物及设备不再“租赁”。照明公司主张的租金计算数额有误，在2018年6月1日以后的“租金”应按每月15168.84元计收。富湾公司未付“租金”的原因是照明公司一直未向富湾公司交付佛高国用（2012）第XX号的土地资料。照明公司于2018年5月18日发函称同意受让其中3.36亩工业用地但又于2019年5月7日放弃。后富湾公司多次要求照明公司将土地资料全部移交并与“租金”一起结算，但照明公司一直未交付。不同意富湾公司的违约金主张，即使要计算也应从确定不回购土地后开始。原告向本院提交了诉讼主体资料、资产租赁协议、通知、催款函、关于租赁及资产处置的告知函、律师函、富湾公司股权的拍卖资料等证据。被告向本院提交了诉讼主体资料、双方往来函件、佛高国用（2012）第XX号土地使用证、富湾公司股权拍卖资料等证据。经审理查明：原告照明公司是被告富湾公司的前任全资股东，富湾公司名下的资产包括佛高国用（2012）第XX号、佛高国用（2012）第XX号、佛高国用（2012）第XX号、佛高国用（2012）第XX号、佛高国用（2012）第XX号、佛高国用（2012）第XX号土地使用权及其他财产。2012年10月30日，经过公开拍卖，鸿亿公司、团亿公司受让了原照明公司持有的富湾公司股权。有关股权评估报告显示在前述土地的范围内部分未办证的建筑物等资产（即本案租赁合同的标的）未列入股权评估报告范围。2012年11月2日，照明公司作为甲方、团亿公司和鸿亿公司作为乙方签订补充协议书，约定双方签署确认的附图红线面积范围（包括尚未办理土地使用证土地或尚未办理房地产权证的物业）均属甲方转让给乙方的土地、房地产范围；如需向政府申请办理相关的手续或申领相关契证时，甲方应无条件提供协助并向乙方或政府部门提供相应资料，相关费用由乙方负担；未列入股权评估报告的其他设备、设施、附着物等（详见明细表），由乙方以租赁的方式进行租赁使用，租赁期内以标的账面残值按银行贷款利率计算租赁费并于每年12月前支付；等等。2014年4月1日，照明公司与富湾公司签订资产租赁协议，约定照明公司将附表内资产（含酒店区域内部分建筑物及设备）出租给富湾公司；每年租金278029.38元；富湾公司于签约之日起10个工作日内支付从2012年12月1日到2013年12月31日共计13个月的租金301198.49元；租赁期内每年应在当年12月1日前支付全年租金；未按期支付租金按日万分之五支付违约金；超过3个月未付租金，照明公司有权单方解除合同；等等。但该协议对具体的租赁期间没有明确约定。以上就是本案租赁合同关系的由来。被告富湾公司没有支付从2014年1月1日起产生的租金。2017年3月27日照明公司向富湾公司发出通知，要求富湾公司支付拖欠的水电费、租金和设备净值。2018年1月26日，富湾公司向照明公司复函称除对所附清单（含员工宿舍、道路、土坝等10项）内容外，从2018年6月1日起不再租赁使用其他内容。2018年5月7日，照明公司复函同意了富湾公司前述减少租赁范围的意见。2018年5月18日，照明公司向富湾公司发出关于转让土地价格的确认函，称其同意以每亩45万元（含税价）受让富湾公司持有的2242平方米工业用地【佛高国用（2012）第XX号地块的一部分】并同意办理过户登记手续费用由其负责，请收到后确认并回复。2018年6月19日，照明公司向富湾公司发出关于租金、资产处置的告知函，称截止2018年5月30日尚欠租金1552330.69元（含2012年12月1日到2013年12月31日的租金），并附不续租及同意由富湾公司处置的附表和续租的附表。2018年7月17日，照明公司发出律师函追讨所欠租金1552330.69元及违约金。2019年5月7日，照明公司向富湾公司发出关于欠租及土地转让的函，称其经综合评估后放弃购买富湾公司持有的2242平方米工业用地【佛高国用（2012）第XX号地块的一部分】，同时追讨从2014年1月1日起到2019年5月31日的租金1409989.17元。2019年5月18日，富湾公司向照明公司发出工作联系函，称知悉照明公司放弃购买上述地块，称项目收购后土地资料尚未全部移交，部分用地批复等政府文件、支付凭证缺失，给公司财务核算造成困难，要求照明公司提供。2019年6月2日富湾公司再次向照明公司发出工作联系函，要求其提供有关资料。另查明：双方在庭审中确认从2018年6月1日起租金计算调整为每月15168.84元。截止2019年6月30日，被告富湾公司未付的租金为1425158.01元。本院认为：本案原被告双方的租赁合同关系是从照明公司与鸿亿公司、团亿公司之间的股权转让关系中延伸出来的，具体租赁期限也不明确，解决的是未列入股权评估报告的部分资产的对价问题，是具有一定特殊性的租赁合同。目前存在的租赁标的是未办证的员工宿舍、道路、土坝等10项附着物，客观上无法单方解除，故本院不支持原告关于解除资产租赁协议的主张。被告拖欠租金1425158.01元（截至2019年6月30日）的事实清楚，其应当予以支付。关于逾期支付的违约金问题，双方在合同中约定按日万分之五计算。本案中，被告拖欠租金的行为明显，但考虑本案租赁关系的特殊性（目的是解决股权交易中未决及后续的对价问题，与目的为租赁使用的租赁关系有所区别），双方仍存在部分资料交接的争议，且在2018年5月18日原告确定购买被告持有的部分土地使用权的情况下（相关土地使用权的交易价值与当时所欠租金、违约金的数额大体相当），被告有理由相信可以进行债务互抵。之后在2019年5月7日，原告经综合评估后放弃购买该地块。因此，本案中的逾期付款利息从2019年6月1日开始按日万分之五计算较为适当。同时，虽然合同约定当年度的租金是在当年的12月1日支付，但由于被告客观上拖欠多期，故本案庭审中确定的截止2019年6月30日被告未付租金1425158.01元应当在判决后一并支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告佛山高明富湾山水休闲渡假邨有限公司于本判决生效之日起十日内向原告佛山电器照明股份有限公司支付1425158.01元及逾期付款利息（从2019年6月1日到2019年6月30日期间以1409989.17元为计息本金、从2019年7月1日起到判决确定还款日止以1425158.01元为计息本金，利率均按日万分之五计算）；二、驳回原告佛山电器照明股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费，共计12111.50元。由原告佛山电器照明股份有限公司负担3111.50元，由被告佛山高明富湾山水休闲渡假邨有限公司负担9000元。因原告佛山电器照明股份有限公司已向本院预缴了12111.50元，故被告佛山高明富湾山水休闲渡假邨有限公司应于履行本判决确定的给付义务时一并迳付9000元给原告佛山电器照明股份有限公司，本院不另作收退。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郭云雄二〇一九年九月十七日法官助理邓婉盈书记员邓婉盈