四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2969号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南充嘉兴物业管理有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区双女石路**凯旋城****。 法定代表人：王聪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈龙，四川恒耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟全，男，汉族，生于1984年4月13日，住四川省南充市嘉陵区，公司员工。 上诉人（原审被告、反诉原告）：罗超，男，1980年3月8日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：欧海燕，女，1982年10月11日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 上诉人南充嘉兴物业管理有限公司（以下简称嘉兴公司）因与上诉人罗超、欧海燕物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初2763号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人嘉兴公司委托诉讼代理人陈龙、翟全，上诉人罗超、欧海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉兴公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判罗超、欧海燕向嘉兴公司支付以物业服务费4,067.78元为基数，从逾期之日起每日5‰的违约金，至物业服务费付清之日止；3．本案上诉费由罗超、欧海燕负担。事实及理由：罗超、欧海燕与嘉兴公司于2013年9月2日签订了《前期物业管理服务协议》，且罗超、欧海燕于2014年6月1日入住了嘉兴公司服务的小区。罗超、欧海燕交付物业管理费至2017年1月1日，后经嘉兴公司多次催收，罗超、欧海燕迟迟不缴纳物业服务费。至2018年10月31日，罗超、欧海燕共计欠缴物业服务费22个月。一审判决酌情减少物业服务费错误。 罗超、欧海燕答辩称：嘉兴公司的陈述不符合实际情况，一审中，嘉兴公司陈述罗超、欧海燕分别于2018年11月、12月两次向其反映过消防双漏水一事，又陈述工作人员已经于11月处理完毕，前后矛盾。我方有证据能够证明消防栓无法完全关闭，导致被上诉人家柜子受潮起泡坏掉。 罗超、欧海燕上诉请求：1．撤销一审判决第二、三项；2．判令嘉兴公司赔偿罗超、欧海燕柜子钱2,370元，拆除烂柜子和吊顶的人工费700元，以及重新吊顶的材料和人工费1,500元；3．判令嘉兴公司赔偿罗超、欧海燕因重新装修所产生的误工费1,000元；4．判令嘉兴公司支付给罗超、欧海燕2016年度至2018年度应当分得的小区广告等公共收益；5．判令嘉兴公司承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：1．嘉兴公司于2018年4、5月份更换电梯巷道地砖时，在罗超、欧海燕门边的消防栓里取水，造成消防栓水阀无法完全关闭，导致门边的柜子受潮损坏，墙面开裂。因为吊顶是固定在柜子上的，因此换柜子需要重新吊顶。罗超、欧海燕多次找嘉兴公司处理，嘉兴公司不予理睬。2．嘉兴公司阻挠业主成立业主委员会，2016年1月至今小区的公共收益也没有和业主清算，因此一审判决罗超、欧海燕交物业费的违约金没有依据。3．嘉兴公司未按约及时维护消防设施，存在违约情形，一审判决缴纳物业费错误。4．一审只有审判员一人、书记员一人审理本案，程序有误。 嘉兴公司答辩称：1．本案一审事实认定清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当维持。2．一审中嘉兴公司提交了物业公司关于小区内公共区域收入的报告，该报告显示公共收入用于了公共性支出。3．关于罗超、欧海燕所称嘉兴公司组织黑社会人员威胁业主的问题，一审已经查明系顺庆区人民法院的送达组人员，因白天找不到人，遂于夜间持传票到各业主住处送达法律文书。4．关于拒收物管费的问题。物业公司每年有几天时间因收费系统升级无法收取物管费属实，但是本案催收物管费的时间范围内不存在拒收物管费的事实。5．关于业主所称嘉兴公司阻挠业主成立业委会的问题，成立业委会是由社区牵头，物业公司无法阻止，这些也与本案无关。 嘉兴公司一审起诉请求：1．判令罗超、欧海燕支付嘉兴公司物业管理服务费4,067.78元；2．判令罗超、欧海燕支付嘉兴公司违约金，计算方式为：以4,067.78元为基数，自逾期之日起按每日5‰计算至付清之日止；3．本案诉讼费由罗超、欧海燕负担。 罗超、欧海燕反诉请求：1．判令嘉兴公司赔偿柜子钱2,370元；2．判令嘉兴公司支付拆除柜子、吊顶的人工费及重新吊顶的材料费1,200元；3．判令嘉兴公司支付漆工费及漆工材料费1,000元；4．判令嘉兴公司支付因重新装修的误工费1,000元；5．本案诉讼费用由嘉兴公司承担。 原审法院认定事实如下：嘉兴公司于2012年1月6日与四川汇邦房地产投资有限公司签订《前期物业管理服务合同》，又于2016年1月4日签订《补充协议》，嘉兴公司为鸿升·凯旋城小区提供物业管理服务。罗超、欧海燕系该小区3幢1单元8层7号房屋的业主，建筑面积94.93㎡。2013年9月2日，嘉兴公司（甲方）与罗超、欧海燕（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：高层住宅按建筑面积1.95元/月·㎡的标准收取物业管理服务费，高层营业房按建筑面积3.5元/月·㎡的标准收取物业管理服务费；在业主办理接房手续（领取钥匙）时应预付一年的物业服务费，以后每年期满前15日交纳下年度应付的物业管理费；物业服务内容：……二、房屋共用设施设备及其运行的维护，共用设施设备是指共用的消防设施……；如甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；如乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴纳费用的5‰交纳滞纳金，有权公示欠费情况和通过其他正当途径维护其权益。罗超、欧海燕交纳物业费至2017年1月1日，后经嘉兴公司书面催收，罗超、欧海燕未继续交纳物业费，截止2018年10月31日共欠4,067.78元。 罗超、欧海燕陈述，漏水时间是2018年5月嘉兴公司更换电梯口地砖后，地面有积水，一两天后看见水在滴漏，向嘉兴公司反映也没有解决，前后反映三次，嘉兴公司的人只来了一次，最后消防栓的阀门关了也仍在缓慢漏水；嘉兴公司陈述，罗超、欧海燕在2018年11月、12月反映过两次，漏水具体持续时间不清楚，但间隔时间不长，工作人员在2018年11月处理完毕。 原审法院认为，嘉兴公司与罗超、欧海燕签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照该协议履行各自义务。嘉兴公司对罗超、欧海燕所在小区提供了物业管理服务，且已向罗超、欧海燕书面催收物业服务费，罗超、欧海燕应当按照协议约定支付物业管理费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”罗超、欧海燕主张嘉兴公司提供的物业管理服务存在瑕疵、未达到合同约定的标准致使其损失5,570元，但其所举证据不足以证明所受损失的数额，对罗超、欧海燕主张嘉兴公司支付损失共计5,570元的诉讼请求不予支持。结合双方当事人提交的证据、陈述和案涉消防栓与罗超、欧海燕房屋的距离，原审法院认定嘉兴公司未按照约定及时维护消防设施，存在违约情形，原审法院酌情将嘉兴公司主张的物业服务费4,067.78元降至2,957.10元。当事人双方在协议中约定，若业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日5‰的标准支付滞纳金。该滞纳金具有违约金性质，罗超、欧海燕陈述2018年5月嘉兴公司更换电梯口地砖后消防栓开始滴水，但罗超、欧海燕自2017年1月1日起即未继续交纳物业服务费，又因违约金约定的标准过高，故对嘉兴公司的第2项诉讼请求，原审法院酌情在以2,957.10元为基数按每日万分之五为标准自2018年11月1日起计算违约金的范围内予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、罗超、欧海燕于判决生效之日起五日内支付嘉兴公司自2017年1月1日起至2018年10月31日止的物业服务费2,957.10元；二、罗超、欧海燕于判决生效之日起五日内支付嘉兴公司违约金，计算方式：以2,957.10元为基数，以每日万分之五为标准，自2018年11月1日起计算至判决确定的给付之日止，若未按判决确定的给付之日支付物业服务费，违约金计算至付清之日止；三、驳回罗超、欧海燕的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由罗超、欧海燕负担。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，关于罗超、欧海燕是否应当缴纳物业管理费的问题。嘉兴公司与罗超、欧海燕签订的《前期物业管理服务协议》及《补充协议》合法有效，双方当事人均应按照协议履行各自义务。协议签订后，嘉兴公司为包括罗超、欧海燕在内的鸿升·凯旋城小区业主提供了物业服务，各业主均应按约缴纳物业服务费。因罗超、欧海燕欠缴2017年1月1日至2018年10月31日期间的物业服务费，应当按照约定补交并从逾期之日起缴纳滞纳金。但罗超、欧海燕举证证明嘉兴公司未及时维护消防设施，存在违约情形，导致罗超、欧海燕因此产生损失。罗超、欧海燕提出应当赔偿柜子钱2,370元，拆除烂柜子和吊顶的人工费700元，以及重新吊顶的材料和人工费1,500元、误工费1,000元，但没有提供证据证明损失的具体金额以及人工费、材料费等费用实际发生。在此情形下，一审将嘉兴公司主张的物业服务费4,067.78元酌情降至2,957.10元，并将滞纳金的计算基数调整为2,957.10元、标准调整为日万分之五，实质上已经考虑了罗超、欧海燕的损失，该处理方式并无不当，本院予以维持。 关于程序问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款“适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。”之规定，在民事诉讼中，基层人民法院及派出法庭适用简易程序审理简单民事案件，可以由审判员一人独任进行。罗超、欧海燕提出一审仅有一名审判员、一名书记员审理案件、程序违法的主张，理由不能成立，本院不予采信。 至于罗超、欧海燕提出的公共收益以及阻挠成立业委会等其他问题，均不属于本案审理范畴，本院不予处理。 综上，嘉兴公司与罗超、欧海燕的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，其判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由南充市嘉兴物业管理有限公司负担50元，罗超、欧海燕负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇一九年九月十六日 书记员  杨鹏立