重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终5130号上诉人（原审被告）：刘红，女，1970年10月19日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：罗丹，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李路远，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邓小青，男，1969年1月25日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：何芬兰，重庆索达律师事务所律师。上诉人刘红因与被上诉人邓小青房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初3138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问。上诉人刘红的诉讼代理人罗丹，被上诉人邓小青的诉讼代理人何芬兰到庭参加询问。本案现已审理终结。刘红上诉请求：1、请求依法撤销（2019）渝0109民初3138号民事判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人邓小青承担。事实和理由：刘红与邓小青签订的《房屋出租协议》2021年12月31日到期，而租期未过半邓小青就单方面提出解除租赁协议，完全是恶意毁约、有违诚信的表现。被上诉人邓小青在一审所主张的解除合同理由并不能成立，且《房屋出租协议》第十三条规定对上诉人刘红显失公平，造成其作为承租人最基本的承租权处于随时有可能被解除的不确定状态。且刘红正是考虑到5年的长租期才会为两个门面进行精装修，总投资额高达70余万元。目前租期尚未过半，邓小青强行单方解除租赁协议，势必会给刘红造成巨大的直接以及间接损失。最后，一审法院在上诉人刘红提出反诉后存在程序错误，刘红在一审开庭前已向一审法院提出反诉，而一审法院收到反诉状后，既未受理，也未以书面裁定的形式裁定不予受理，属于程序错误。且一审法院未释明我方应当以变更诉讼请求的方式请求赔偿，径行作出判决。若在刘红另案起诉邓小青赔偿装修损失时，本案一审判决生效，邓小青申请强制执行将涉案店面清场，势必导致刘红主张的装修损失失去其计算基础。被上诉人邓小青辩称，一审认定事实清楚，适用法律得当，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。邓小青向一审法院起诉请求：1、请求法院判决解除原告与被告签订的关于重庆市北碚区牌坊湾134号负一层附1号和附2号房屋出租协议，并交还租赁房屋；2、请求法院判决本案诉讼相关费用由被告承担。一审法院认定事实：出租方（以下简称甲方）：邓小青与承租方（以下简称乙方）刘红于2016年12月29日签订了房屋出租协议，其中载明：甲方自有北碚区牌坊湾134号负一层附1号和附2号出租给乙方使用，根据《合同法》在双方平等、自愿、友好协商下达成如下协议。一、起租时间2017年1月1日至2021年12月31日，租期伍年。二、甲方出租房按开间个数计算，乙方使用开间个数为贰个。甲方每季度收取乙方租金费，每个开间每月人民币叁仟伍佰元整（￥3500.00），即贰个门面每月租金费（￥7000.00）每个季度收取租金费贰万壹仟元整（￥21000.00元）。……十三条、在房屋租用期内由于市场的变化，物价因素出现增涨，因此房屋租金费同时增加，具体增加多少根据实际情况由甲乙双方协商确定。如双方未能达成协议，另一方有权解除合同，本合同终止。十四条、本协议双方签字生效，即产生法律效力，如有违约，违约方赔偿守约方损失费，损失费按年租金费2倍计算，并有权单方解除合同。邓小青在甲方代表处签名按印、刘红在乙方代表处签名按印。在2017年3月9日，邓小青与刘红又签订了房屋出租协议，除第二条调整为：甲方出租房按开间个数计算，乙方使用开间个数为贰个。甲方每季度收取乙方租金费，每个开间每月人民币叁仟陆佰元整，（￥3600.00元）。即贰个门面每月租金费（￥7200.00）每个季度收取租金费贰万壹仟陆佰元整（￥21600.00元）。第十三条调整为：在房屋租用期内由于市场的变化，周边环境发生改变，因此房屋租金费同时增加，具体增加多少根据实际情况由甲乙双方协商确定。如双方未能达成协议，另一方有权解除合同，本合同终止。房屋出租协议签订后，双方按合同履行了各自的义务。在2018年10月17日，邓小青向刘红发微信，内容为：刘红我们合同期还有3年，我们一大家庭考虑到你的情况，调价有两个方案，第一，从2019年1月1日开始到2021年12月31日止，每月每间7500元。第二、2019年度每月每间7000元，2020年度每月每间8000元。2021年度每月每间9000元。你看怎么样？我们双方应尊重合同内容。刘红则不同意邓小青增加房屋租金的方案。双方就增加房屋租金协议未果。一审法院认为，邓小青与刘红签订的房屋出租协议是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，对当事人具有约束力。现邓小青依照第十三条约定，以增加租金未能达成协议为由，请求解除房屋出租协议，符合房屋出租协议的约定，对其请求解除双方签订的房屋出租协议的诉讼请求应予支持，解除房屋出租协议后，刘红应当将房屋交还给邓小青。刘红不同意邓小青解除房屋出租协议的辩解意见理由不能成立，对其辩解意见不予采纳。刘红提出因邓小青行使解除权给其造成了损失，其赔偿问题可另案起诉处理。判决：“一、邓小青与刘红于2017年3月9日签订的房屋出租协议在本判决生效之日起解除。二、刘红在本判决生效之日起15日内将北碚区牌坊湾134号负一层附1号和附2号房屋交还给邓小青。案件受理费80元，减半收取40元，由刘红负担。”本院二审期间，刘红未提交新证据。邓小青提交了如下证据：1.重庆市北碚区人民政府朝阳街道办事处于2019年7月3日出具的《重庆市北碚区人民政府朝阳街道办事处关于打造滨江特色街区的函》一份，载明“邓小东：为推进北碚城市品质整体提升，整合培育新兴街区、提档升级老旧街区，按照区政府统一部署，朝阳街道选取滨江夜市延伸段（含牌坊湾132号、134号、135号商业裙楼）作为滨江特色街区进行打造。请予以配合支持。”2.重庆市北碚区新城建设有限责任公司于2019年9月3日出具的《情况说明》一份，载明：“由我单位实施的碚东大桥转盘引道及朝阳东路工程、碚峡北路工程于2017年3月10日开工建设，2018年6月8日完工通车。”拟证明案涉房屋周边环境因旧城改造及道路维修等发生较大变化，邓小青要求增加租金符合双方约定。经质证，刘红对上述两份证据的真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性，认为第一份证据中载明的接收人为邓小东，且该函的形成时间为2019年7月3日，而邓小青去年便要求涨租，故该证据与本案无关；刘红认为第二份证据虽然能够证明案涉房屋周边环境发生了变化，但双方在签订合同时已经开始修路了，加之，合同中并未确定周边环境变化程度及对应的租金增长幅度，而目前案涉房屋周边环境的变化并未达到能够使租金增长一倍多的程度，所以，邓小青涨租的幅度不合理。本院对上述证据认证如下：上述证据真实、合法，且能证明在租赁期内，案涉房屋周边环境发生了较大改变，符合双方约定的协商涨租的情形，能够达到邓小青的证明目的，故本院对上述证据均予以采信。本院二审查明，北碚区碚东大桥转盘引道及朝阳东路工程、碚峡北路工程于2017年3月10日开工建设，2018年6月8日完工通车。上诉人刘红认可案涉房屋周边环境现在已发生了较大变化。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人刘红与被上诉人邓小青签订的《房屋出租协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。该协议第十三条约定在房屋租用期内由于市场的变化，物价因素周围环境发生改变，因此房屋租金费同时增加，具体增加多少根据实际情况由双方协商确定。如双方未能达成协议，另一方有权解除合同，本合同终止。因碚东大桥转盘引道及朝阳东路工程、碚峡北路工程于2018年6月完工通车，导致案涉房屋周边环境在租期内发生较大变化，因此，根据上述约定，邓小青可与刘红协商涨租金事宜，至于涨租的幅度系双方协商的范畴，协商不成，则一方可根据合同约定解除合同，故邓小青在就涨租事宜未与刘红达成一致的情况下，要求解除案涉《房屋出租协议》及刘红返还案涉房屋的主张，符合双方约定和法律规定，故一审法院对此予以支持，并无不当，本院对此予以确认。关于审判程序是否合法的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。刘红提出反诉的时间应为案件受理后，法庭辩论结束前，然而在此期间刘红并未向一审法院提交反诉状，因此一审法院适用程序无误，对刘红主张一审法院存在程序错误不予认可。综上所述，刘红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘红负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  唐 松审 判 员  陈义熙二〇一九年九月十日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮