呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2910号上诉人（原审原告、反诉被告）：贾春岭，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郎曙霞，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于克鸿，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：熊鑫，男，住河南省信阳市光山县。原审第三人：刘志强，男，原内蒙古风光房地产营销策划有限公司经理。委托诉讼代理人：路晓景，男，原内蒙古风光房地产营销策划有限公司监事。上诉人贾春岭因与被上诉人熊鑫及原审第三人刘志强房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初6768号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案原审第三人内蒙古风光房地产营销策划有限公司（以下简称风光公司）已注销，该公司注销时的股东刘志强参加二审诉讼。本案现已审理终结。贾春岭上诉请求：1、撤销一审判决第一至四项,依法改判熊鑫继续履行与贾春岭于2017年4月18日签订的《存量房屋买卖合同》,协助办理房屋产权过户登记手续,驳回熊鑫的反诉请求；2、判令熊鑫承担一审及二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清,适用法律错误,应予撤销。1、2017年4月18日,贾春岭与熊鑫签订了《存量房屋买卖合同》,约定贾春岭购买熊鑫景观花园一期11号楼5单元5楼东户房屋,建筑面积133.51平方米;价格75万元；付款方式为以公积金贷款方式支付购房款;乙方(贾春岭)愿向风光公司指定的银行申办贷款,拟贷款金额为35万元；甲方(熊鑫)2017年5月20日将房屋交给乙方。同日,贾春岭与熊鑫及风光公司签订了《补充协议》,约定甲方房本办理下来后,甲方需配合乙方尽快完成过户；过户后乙方公积金贷款下来后3天内支付甲方交易房屋尾款35万。另外贾春岭与熊鑫及风光公司签订了《居间服务合同》,约定风光公司代办产权过户,本合同交易过户后,将乙方购房款安全转移到甲方。根据以上约定,熊鑫在取得房产证后,应办理房屋过户手续。贾春岭在办理房屋过户且贷款后,向熊鑫支付剩余35万元，因此贾春岭与熊鑫之间义务履行存在先后关系,熊鑫在拒绝办理过户手续情况下,无权向贾春岭主张该35万元房屋尾款,故熊鑫违约在先,而贾春岭不存在迟延履行，一审认定事实不清,适用法律错误,应予撤销。2、根据一审查清事实，贾春岭与熊鑫及风光公司均协商同意将付款方式变更为银行商业贷款,且熊鑫已配合办理了银行面签。因贾春岭已将首付款支付给熊鑫,而银行商业贷款需办理首付款过账程序,因此熊鑫应为贾春岭已付的首付款配合办理过账程序,但熊鑫在商品房价格上涨后,拒绝配合办理首付款过账程序,并拒绝向贾春岭办理过户手续,导致银行商业贷款无法继续,至今仍处于审理阶段,因此熊鑫对于银行商业贷款无法继续存在过错,属违约在先,贾春岭不存在迟延履行,一审法院判决认定事实不清,适用法律错误,应予撤销。3、熊鑫取得房屋尾款的合同目的可通过很多方式实现,包括熊鑫配合办理首付款过账程序及办理房屋过户以完成银行商业贷款等,故不能认定其取得房屋尾款的合同目的不能实现。且一审庭审中,贾春岭已明确表示同意支付房屋尾款,表明熊鑫取得房屋尾款的目的能够实现,一审法院以熊鑫未同意而认定合同目的不能实现的叙述缺乏事实和法律依据,应予撤销。另外贾春岭已取得房屋并进行了装修及安置家具,该房屋与贾春岭的生活密切联系,且贾春岭已支付大部分房款,故贾春岭与熊鑫间合同大部分已履行完毕,不符合解除合同的法定条件。4、一审法院认定熊鑫提出七月底前不能付款便解除合同，现贾春岭尚未支付剩余35万元购房款,从而主张合同无法继续履行，该主张缺乏事实和法律依据,不能作为判决依据。首先,贾春岭与熊鑫及风光公司已协商确认办理银行商业贷款,且已办理了相关手续。这种情况下,熊鑫无权独自变更付款方式,也无权以此为理由解除合同；其次,根据熊鑫叙述,其主张的所谓通知发生在2018年7月24日,而熊鑫要求贾春岭在月底付清尾款,明显不属法律规定的合理期限。同时因贾春岭与熊鑫及风光公司正在办理银行商业贷款过程中,熊鑫的催告属于合同单方变更,不能以此认定贾春岭迟延履行,故该催告缺乏事实和法律依据,不能作为解除合同依据。第三,熊鑫提起的反诉请求第一项为解除合同,这表明熊鑫与贾春岭间没有通过催告方式解除合同,否则熊鑫就无需通过诉讼解除合同。同时熊鑫提供的证据不能证明其与贾春岭间存在着催告解除合同关系。熊鑫辩称，上诉状中称熊鑫取得房产证后应办理过户手续，过户后应向熊鑫支付相关房款的上诉理由有异议。贾春岭与熊鑫开始是公积金贷款，是需要先过户后办理公积金的，但是对方的公积金存在问题，在熊鑫知道对方公积金存在问题的情况下，熊鑫有权不给贾春岭过户。熊鑫如果决绝配合熊鑫是不回去面签的，熊鑫知道贾春岭的公积金存在问题，就无需配合贾春岭进行商贷。一开始贾春岭与熊鑫办理过户合同写的是贾春岭与熊鑫是要通过公积金进行贷款，后了与中介公司的开庭协议改成商贷，但是没有与第当事人达成一致，熊鑫想要尽快拿到尾款，商贷会快一些，商贷的面签结束下一次直接过户就行了，熊鑫是想尽快拿回尾款才配合贾春岭进行商贷的。贾春岭没有明确表示同意支付房屋尾款，是一审法官询问贾春岭，现在能不能给钱，贾春岭说能给。法官问什么时候给，贾春岭回答15天能给。之前熊鑫与贾春岭多次沟通，从6月底到7月底贾春岭迟迟不能付款，但是到法院就改成15天就能付款，贾春岭没有明确表示同意，只是法官的询问。变更付款方式不是熊鑫变更的，是因为贾春岭的公积金存在问题不能抵款，是贾春岭改成商贷的，并不是熊鑫更改的付款方式。从6月24日至7月底，到一审开庭，很长一段时间贾春岭没有主动要求付款等行为，时间已经超过了约定的时间很长时间，熊鑫微信催促的记录都能证明。没有合同变更是因为贾春岭的公积金存在问题才变更的商贷的，熊鑫出于诚信才配合进行商贷的。熊鑫与中介公司多次沟通，才达成商贷协议的，贾春岭从来没有主动跟熊鑫联系过，一直是通过中介公司进行沟通的。熊鑫并没有因为卖方而获得非法利益，这不属实。贾春岭的上诉状的内容熊鑫都不认可，熊鑫只认可请求法院维护当事人的合法权益。刘志强述称，一开始过户约的是公积金贷款熊鑫去现场配合了，去房管局办理过户的，但是因为公积金有问题没有办成，最后进行的是商贷。贾春岭向一审法院起诉请求：1、判令熊鑫继续履行与贾春岭于2017年4月18日签定的《存量房屋买卖合同》,并协助办理房屋产权变更登记手续；2、判令熊鑫承担本案诉讼费、保全费。熊鑫向一审法院反诉请求：1、判令熊鑫与贾春岭2017年4月18日签订的《存量房屋买卖合同》解除;2、判令贾春岭向熊鑫承担10万元的定金责任；3、判令贾春岭15日内归还涉案房屋；4、诉讼费由贾春岭承担。一审法院认定事实：2017年4月18日，熊鑫（出卖人、甲方）与贾春岭（买受人、乙方）签订《存量房屋买卖合同》，约定由贾春岭购买熊鑫所有的位于呼和浩特市××区东户的房屋，建筑面积133．51平方米，用途为住宅。第三条房屋买卖成交价格及付款方式约定：房屋转让价格为750000元；乙方应在签订合同时支付定金100000元，该定金在交易当中10000元自动转为物业交割保证金，由风光公司代甲方保管，双方物业交割完成后，风光公司无息退还甲方；付款方式为乙方以公积金贷款方式支付购房款；关于贷款的约定为乙方愿向丙方指定的银行申办贷款，拟贷款金额为350000元。第六条房屋交付约定，甲方在2017年5月20日时将房屋交给乙方，并负责清理交房之前与房屋有关的所有费用，交付日以后发生的费用由乙方承担。第七条合同解除及违约责任约定，本合同签订后即具有法律效力，如乙方不履行合同义务，支付定金不予退还，归甲方所有；甲方不履行本合同义务，需双倍返还乙方定金。该合同还就其他事项作出了约定。同日，熊鑫、贾春岭签订《补充协议》，约定如下：1、乙方需支付甲方40万元（已支付甲方10万元），方可入住双方交易的××园东户）。2、甲方除个人物品外，屋内所有物品（家具、家电、健身器材等物品）留给乙方。3、甲方房本办理预计在7月底下来，甲方有责任在房本办理过程中积极主动，尽快完成房本办理。4、自甲乙双方在签订合同起，乙方预计在5月20日前，支付甲方30万元，甲方同意乙方居住双方交易的房屋。5、甲方房本办理下来后，甲方需配合乙方尽快完成过户。6、过户后，乙方公积金贷款下来后，3天内支付甲方交易房屋尾款35万元。落款处甲方由熊鑫签字，乙方由贾春岭签字，见证方由风光公司加盖合同专用章。贾春岭于签订合同当天向熊鑫支付定金100000元，并由熊鑫向贾春岭出具收到预付购房定金100000元的凭证。同日，熊鑫（出卖人、甲方）与贾春岭（买受人、乙方），风光公司（居间人、丙方）签订《居间服务合同》。2017年6月2日，贾春岭向熊鑫转账支付300000元，并由熊鑫向贾春岭出具收条一张，载明：“今收到××园东户房屋首付款30万元整，剩余房屋尾款，在业主熊鑫房本办下来后过户贾春岭，并允许贾春岭通过银行贷款支付熊鑫剩余房款。”庭审过程中，贾春岭与熊鑫一致认可案涉房屋于2017年5月20日交付贾春岭使用。贾春岭、熊鑫与风光公司认可公积金贷款不能办理后，经协商付款方式变更为银行商业贷款，熊鑫已配合办理银行面签。贾春岭认可其申请的银行商业贷款处于审批阶段，需要过账，中间熊鑫提出不卖房子了。2018年6月5日，熊鑫取得案涉房屋的不动产权证，房屋坐落为：赛罕区102省道金桥景观花园11号楼5层5单元502，房屋建筑面积131．29㎡。一审法院认为，熊鑫与贾春岭签订的《存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，贾春岭向熊鑫支付定金及首付款合计400000元，熊鑫向贾春岭交付案涉房屋。熊鑫于2018年6月5日取得案涉房屋的权属证书后，双方协商支付剩余350000元，但由于贾春岭方面原因，无法通过原约定的公积金贷款方式付款，后续变更付款方式为银行商业贷款，熊鑫配合贾春岭办理银行面签，后双方就商业贷款产生的首付款过账的费用负担、剩余购房款的支付时间、办理过户与支付剩余购房款的履行顺序未能协商一致，在贾春岭办理商业贷款过程中，熊鑫提出七月底前不能付款便解除合同，现贾春岭尚未支付剩余350000元购房款。结合本案的合同履行情况，一审法院认为，买卖双方在协商变更付款方式后，对上述问题均未协商一致，庭审过程中，贾春岭虽提出愿意在15日内以现金付款，但熊鑫未同意，贾春岭亦未主动要求履行付款义务，故一审法院认为双方签订的合同已无法继续履行，合同目的无法实现，故双方签订的《存量房屋买卖合同》应于判决生效之日解除，对熊鑫主张解除双方签订的《存量房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。对于贾春岭主张继续履行《存量房屋买卖合同》并协助其办理产权变更登记手续的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，本案中合同解除后，贾春岭应向熊鑫返还案涉502号房屋，对熊鑫主张返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持；熊鑫亦应将其收取的400000元购房款返还贾春岭，且庭审过程中，熊鑫明确表示合同解除后，愿意返还贾春岭400000元。对于熊鑫主张贾春岭承担100000元定金责任的诉讼请求，根据双方的合同履行情况，因双方仅协商变更付款方式，对后续如何履行未做约定，且未能协商一致，导致合同无法继续履行，故一审法院不能确认任何一方违约，故对熊鑫的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）贾春岭与被告（反诉原告）熊鑫签订的《存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、原告（反诉被告）贾春岭于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）熊鑫返还呼和浩特市赛罕区景观花园一期11号楼5单元502号房屋；三、被告（反诉原告）熊鑫于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）贾春岭返还购房款400000元；四、驳回原告（反诉被告）贾春岭的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）熊鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由原告贾春岭负担。反诉案件受理费减半收取计6150元（反诉原告已预交），由反诉被告贾春岭负担5650元，由反诉原告熊鑫负担500元。保全费4270元，由原告贾春岭负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明，根据熊鑫与贾春岭微信聊天记录，2018年6月28日熊鑫称当日已面签，要求第二日签订补充协议确定一到两个月付尾款时间，7月13日熊鑫与贾春岭就首付款过账问题开始协商但未达成一致，7月14日熊鑫要求贾春岭7月底付尾款，7月30日贾春岭向熊鑫表示愿承担首付款过账相关费用，8月1日贾春岭向熊鑫称贷款审批已通过，熊鑫表示不再卖房，双方未达成一致。经二审询问，风光公司陈述公积金贷款可通过公积金系统查证，确定能贷款就办理过户，新房本下来后进行公积金贷款；还陈述商业贷款流程为双方去银行申请贷款，先批贷再过户，新房本抵押银行；熊鑫陈述其拿到房本时间为2018年6月20日。本院认为，本案争议的关键在于案涉《存量房屋买卖合同》是否具备解除条件。结合案涉《存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2017年6月2日熊鑫出具的《收条》内容，应当认定，双方约定尾款付款方式为公积金贷款，熊鑫亦同意贾春岭进行商业贷款；对于履行顺序，虽写明先过户再通过公积金或商贷支付尾款，但根据中介方风光公司二审陈述以及双方实际履行情况，能够确认，在采取公积金或商贷付款方式的情况下，需先行确保贾春岭具有贷款条件，支付尾款能力得到保障，故虽合同无明文约定，应认定贾春岭负有使其自身支付尾款能力得到保障的义务，其间熊鑫仅承担合理的协助义务，在贾春岭履行上述义务后，熊鑫才需履行过户义务。双方于2018年6月下旬开始办理贷款审批时，熊鑫到场进行面签履行了合理协助义务，贾春岭作为付款义务人，在得知贷款存在审批障碍情况下，应在合理期间尽力予以弥补和完善。熊鑫于2018年7月14日催促尾款，要求于7月底付款，贾春岭虽无需在过户前通过商贷付款，但有义务在过户前办妥贷款审批，按照双方6月下旬已开始的贷款申请时间，结合双方在7月中旬就贷款申请遇到障碍进行协商的事实，应认定至7月底已超过合理期间，贾春岭虽于7月30日表示愿解决贷款审批问题，但至今仍未办妥；在商贷付款方式未能通过的情况下，如贾春岭及时采取现金等其他付款方式亦可使合同继续履行，鉴于双方约定的付款方式均要求贾春岭于过户前履行付款能力的保障义务，以确保熊鑫过户后能顺利取得房款，故贾春岭若采取其他付款方式仍需先履行相应义务，才有权要求熊鑫过户。但贾春岭2018年8月起诉时仅在诉状中要求熊鑫协助办理过户，未对己方付款相关事宜作出表示，至2018年11月庭审经法庭询问是否可履行付款义务，才表示可15日内现金付款，超过按原定付款方式能够正常履行完成的时间较久，且根据二审询问，贾春岭一审庭审所述现金付款仍要求过户后再付款，且未提供合理的付款保障，综上应认定贾春岭经对方催告未履行义务致案涉合同未能继续履行超出合理期间，案涉《存量房屋买卖合同》应予解除。合同解除后，双方互负恢复原状义务，熊鑫一审中同意法院一并处理解除合同后果，故一审判决在解除《存量房屋买卖合同》基础上，判决贾春岭向熊鑫返还案涉房屋，熊鑫向贾春岭返还购房款40万元，并无不当，应予维持。贾春岭若认为熊鑫除返还购房款外还应赔偿损失，可另行起诉主张。至于熊鑫一审反诉要求贾春岭承担10万元定金责任的主张，鉴于当事人称贷款审批未通过系因首付款过账问题，该贷款审批的障碍的产生亦非买卖双方过错，且贾春岭后期未能积极履行义务亦有双方纠纷进入诉讼程序的原因，故鉴于本案合同履行中的实际情况，一审未支持熊鑫该反诉请求亦无不当，且熊鑫对此亦未上诉，应视为其对自身诉讼权利的处分。综上所述，贾春岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6350元，由贾春岭负担。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年九月六日书记员 曹 文 婷