江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初5879号原告（反诉被告）：王国庆，男，1966年12月22日生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：陈育峰，江苏佳民律师事务所律师。被告（反诉原告）：张金瑞，男，1970年6月5日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被告（反诉原告）：胡卉，女，1965年6月5日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被告（反诉原告）：张悦，女，1995年4月12日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。以上三被告（反诉原告）委托诉讼代理人：张银平，江苏臻宇律师事务所律师。以上三被告（反诉原告）委托诉讼代理人：吴翩，江苏臻宇律师事务所律师。原告（反诉被告）王国庆与被告（反诉原告）张金瑞、胡卉、张悦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王国庆及其委托诉讼代理人陈育峰，被告（反诉原告）胡卉及三被告（反诉原告）的委托诉讼代理人张银平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王国庆向本院提出诉讼请求：1、判令张金瑞、胡卉、张悦立即协助王国庆将南京市秦淮区石杨路111号10幢2单元X室房屋（以下简称案涉房屋）的不动产权过户至王国庆名下；2、判令张金瑞、胡卉、张悦承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年3月29日，双方经南京市好邻居房地产销售有限公司居间介绍并签订《买卖合同》，合同约定：王国庆向张金瑞、胡卉、张悦购买案涉房屋。为防止卖方不配合办理案涉房屋的过户手续，双方在合同中将案涉房屋的价格约定为100万元，但房屋实际成交价格为65万元，留尾款3万元待房产过户清楚后一次性付清。协议签订后，王国庆支付张金瑞、胡卉、张悦购房款62万元，张金瑞出具收条，载明今收到王国庆购秦淮区银龙花园五期10幢X室购房款壹百万元整，张金瑞、胡卉、张悦亦依约将案涉房屋交付给王国庆，王国庆已将案涉房屋装修并居住至今。案涉房屋为张金瑞、胡卉、张悦拆迁后分得的安置房，现案涉房屋己满五年可以上市交易，为此王国庆多次和张金瑞、胡卉、张悦协商办理案涉房屋的过户手续，但张金瑞、胡卉、张悦至今不予理睬。双方签订的《买卖合同》依法成立并具有法律约束力，张金瑞、胡卉、张悦应按照合同约定履行自己的法律义务，但未予协助办理过户手续，王国庆为维护自身的合法权益提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）张金瑞、胡卉、张悦辩称，对王国庆的诉讼请求不予认可。2018年9月，张金瑞、胡卉、张悦取得案涉房产证后，多次要求王国庆配合办理过户手续。但此时，王国庆称其不具备购房资格，在南京并未缴纳社保，当时王国庆提出要求无条件将案涉房屋过户至其女儿名下，张金瑞、胡卉、张悦未同意，后张金瑞、胡卉、张悦因需要购买二套房屋，多次催促王国庆办理过户手续，但其置之不理，也没有积极解决社保问题。直至2019年5月中旬，张金瑞、胡卉、张悦因合同约定向王国庆寄送律师函要求办理过户手续，逾期不办理的将解除房屋买卖合同，收函后原告仍未作出任何处理意见。后张金瑞、胡卉、张悦于2019年5月15日向王国庆寄送解除合同通知书，要求返还房屋，故张金瑞、胡卉、张悦认为，案涉合同已于2019年5月16日解除，不存在配合过户的义务。（反诉原告）张金瑞、胡卉、张悦提出反诉诉讼请求：1、判令依法确认王国庆与张金瑞、胡卉、张悦之间的买卖合同已于2019年5月16日解除；2、判令王国庆搬离案涉房屋并向张金瑞、胡卉、张悦交还房屋及钥匙；3、判令王国庆承担本案的本诉及反诉费用。原告（反诉被告）王国庆辩称，房屋没有办理过户手续的过错在于张金瑞、胡卉、张悦，王国庆多次向其提出要求办理案涉房屋的过户手续，张金瑞、胡卉、张悦多次向王国庆提出增加购房款，房屋不能办理过户的过错显然是在于张金瑞、胡卉、张悦，王国庆不存在违约行为，张金瑞、胡卉、张悦无单方解除权，双方的房屋买卖合同并未于2019年5月16日解除，张金瑞、胡卉、张悦要求王国庆搬离案涉房屋并返还钥匙亦无依据，请求驳回张金瑞、胡卉、张悦的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2007年10月，张金瑞、胡卉、张悦与案外人白下区房产管理局就南京市光华路街道杨晏桥村11-2号房屋签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，约定以拆迁补偿款546000元申购经济适用房，申购总面积210平方米。2010年，张金瑞、胡卉、张悦申购取得案涉房屋。2014年3月29日，张金瑞、胡卉、张悦（甲方）与王国庆（乙方）就案涉房屋签订《买卖合同》，载明：甲方将案涉房屋卖给乙方，成交价为65万元，留尾款3万元待房产过户清楚后一次性付清；房屋按套计算面积约为66.78㎡，产权人为张金瑞，共有人胡卉、张悦；待房屋可以过户时，领取甲方产权证的费用和过户的一切费用由乙方承担；甲方违约，除退出购房款外，另赔偿20万元给乙方，房屋装修费用凭票据计算赔偿给乙方；乙方违约，三日内搬出房屋，所有钱款不退。同日，双方还就案涉房屋买卖另签订《买卖合同》一份，除房屋价格约定为100万元外，其他条款与上述合同完全一致。居间方好邻居房地产销售有限公司及其工作人员胡某在两份合同上均以见证方身份签字盖章确认。合同签订同日，张金瑞向王国庆出具《收条》一份，载明：今收到王国庆购秦淮区银龙花园五期10幢X室购房款壹佰万元整。张金瑞、胡卉、张悦按约将案涉房屋交付给王国庆。2014年4月26日，王国庆向张金瑞出具《欠条》，载明：“今欠张金瑞售秦淮区银龙花园五期10幢X室售房尾款叁万元整，待房产过户清楚后付清。”2018年9月30日，案涉房屋登记至张金瑞、张悦名下。2019年5月10日，张金瑞、胡卉、张悦委托律师向王国庆发出《律师函》，载明：王国庆迟迟不接受过户甚至拒绝与张金瑞、胡卉、张悦联系，导致张金瑞、胡卉、张悦无法取得合同尾款，现已严重违约，希望王国庆在收到本函之日起三日内，配合办理过户手续。5月11日，王国庆收到该函。2019年5月15日，张金瑞、胡卉、张悦向王国庆发出《解除合同通知函》，载明：王国庆收到律师函已过三日，仍未有履行合同义务的意向及行为，现要求解除与王国庆的买卖合同。当日，王国庆向本院提起诉讼。次日，王国庆收到《解除合同通知函》。在案件审理过程中，双方均确认案涉房屋转让价格为65万元，双方另签订价格为100万元的《买卖合同》系为了防止卖方反悔。张金瑞、胡卉、张悦实际收到王国庆购房款62万元，尚余3万元尾款未支付，王国庆同意在房屋过户时将尾款3万元支付给张金瑞、胡卉、张悦。关于双方争议的房屋未办理变更登记的原因，王国庆主张系因张金瑞、胡卉、张悦提出涨价，张金瑞、胡卉、张悦则称系因王国庆无购房资格，无法办理房屋登记手续。为此，王国庆申请证人胡某出庭作证，证人胡某陈述，其为居间方好邻居房地产销售有限公司店长，案涉房屋能办证以后双方协商，卖方提出要加钱，加10万元左右，双方谈不拢后找其居中协调，也谈到过七八万元，但没有谈成；纠纷原因系卖方先提出加价，与买方提出更名无关，后来买方提出能否换成女儿名字，但未坚持，双方最终谈不下来还是钱的原因。经质证，张金瑞、胡卉、张悦认为证人证言与事实不符，双方未办理过户手续的主要原因是王国庆提出没有在南京缴纳社保，希望将房屋过户给其女儿。张金瑞、胡卉、张悦提供通话录音证据，证明张金瑞、胡卉、张悦在房屋可以过户后多次与王国庆联系、积极配合过户，但王国庆多次予以拒绝、拖延时间；王国庆自认其没有购房资格，要求与张金瑞、胡卉、张悦协商将产权变更至其女儿名下。经质证，王国庆对录音证据真实性没有异议，但认为不能过户的原因并非王国庆违反合同约定，合同中并未明确约定过户时间；双方在2014年签订合同时政府还没有对外地人限购的政策，现不能过户的原因是国家政策的原因，并非王国庆主观上恶意违反合同约定；录音证据也能证明王国庆为尽快过户，采取其他方法积极履行合同约定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人就案涉房屋的买卖协商一致，房屋转让价格为65万元，王国庆已支付大部分购房款，仅余3万元尾款待过户后支付，案涉房屋亦按约交付给王国庆居住使用至今。现双方在办理房屋过户过程中产生纠纷，导致房屋未过户、尾款未支付，张金瑞、胡卉、张悦于2019年5月15日向王国庆发函，以王国庆未支付尾款为由要求解除双方的《买卖合同》，而王国庆在未收到该解约函的情况下，于当日提起诉讼要求继续履行合同。现张金瑞、胡卉、张悦所举证据不足以证明王国庆存在根本违约的情形，故解除函不能产生合同解除的法律效力。对于张金瑞、胡卉、张悦要求确认双方《买卖合同》已于2019年5月16日解除并要求王国庆向其返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。双方房屋买卖合同合法有效，当事人应当遵照执行，对于王国庆要求张金瑞、胡卉、张悦协助办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。诉讼中，王国庆表示同意在办理房屋过户登记时将购房尾款3万元支付给张金瑞、胡卉、张悦，本院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张金瑞、胡卉、张悦于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）王国庆将南京市秦淮区石杨路111号10幢2单元X室不动产权属变更登记至原告（反诉被告）王国庆名下。二、原告（反诉被告）王国庆于上述不动产变更登记当日支付被告（反诉原告）张金瑞、胡卉、张悦购房尾款30000元。三、驳回被告（反诉原告）张金瑞、胡卉、张悦的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取为40元，反诉案件受理费80元，共计120元，由原告（反诉被告）王国庆负担60元、被告（反诉原告）张金瑞、胡卉、张悦负担60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱教莉二〇一九年九月十二日见习书记员  章 涵