重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0112民初16640号 原告：王超，男，汉族，1989年2月28日生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：闫燕，女，汉族，1990年5月9日生，住重庆市渝**，与王超系夫妻关系。 被告：重庆长川置业有限公司，住所地：重庆市北部新区经开园金渝大道****至-1夹层商业，统一社会信用代码915000000703259002。 法定代表人：俞尾银，总经理。 委托诉讼代理人：熊新立，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘人瑗，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原告王超与被告重庆长川置业有限公司（以下简称长川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法由审判员胡可萍适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告王超的委托诉讼代理人闫燕，被告长川公司的委托诉讼代理人熊新立到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告王超的诉讼请求为：1、依法判决被告向原告赔偿2017年1月1日起至2018年1月29日之间的物管费损失2305.29元；2、依法判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于重庆市渝北区房屋一套。2016年12月底，原告办理了接房手续。由于被告通知接房时，未达到国家规范要求和合同约定的标准完成正式的通水、通电，违反了合同关于基础设施、公共配套建筑以及建筑材料、设备安装标准说明的约定，遂起诉。 被告长川公司辩称：1、对于物管费的问题，虽然案涉小区在约定交付前未正式通水电，但原告能正常用水电，未给原告造成损失。且被告承担了此时间段的水电费用，导致临时用水电是第三方原因造成。对物管费的负担已有生效判决对此作了确认，被告同意按同类案件的生效判决支付1000元物管费用。2、被告经济困难，希望原告体谅宽容。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《重庆市商品房买卖合同》、重庆市人民政府公开信箱回复、重庆市电力公司公开信箱回复、报事保修单、物业费收费、前期物业服务合同、竣工验收备案登记证等证据本院予以采信。 经审理查明：2016年4月14日，原告作为乙方（买方）与被告作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定，本商品房项目：暂定名为：东原星樾项目东原星樾项目二期一组团。商品房坐落为：重庆市渝北区，本商品房建筑面积：59.13平方米；总成交金额404729元；属预售商品房的，甲方应当在2016年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定，甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施（1）于2016年12月30日前通水；（2）于2016年12月30日前通电；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：在达到上述通水、通电条件前，由甲方代乙方支付相关物业管理费用。合同附件三建筑材料、设备安装标准说明关于设备部分约定，1、供水：每户配置一块水表，每户设置一个给水点，二供加水压楼层以市政供水要求为准（以自来水公司核定水表容量为准）；2:供电：每户配置一块电表，入户至配电箱（以电力公司核定电表容量为准）。 同日，原告与重庆新东原物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，约定：物业管理服务费用标准核定：高层公寓物业费按建筑面积：2.8元/平方米/月计收。 合同签订后，原告按合同约定支付了购房款。 2016年12月16日涉案房屋所处的楼栋取得了竣工验收备案登记证。 2018年1月29日市电力公司公开信箱回复内容为：来信内容：重庆市渝北区照母山东原星樾1、2、3、4栋业主接房一年多至今仍未拿到电卡和水卡。经现场拍照发现电表都没有正式安装，目前小区一直使用的临时用电，电压经常不稳定，请问好久能够让该小区人员用上国家供电？办理结果：渝电力信箱﹝2018﹞1号已收悉，现将办理情况回复如下：该项目为重庆长川置业有限公司（下称开发商）承建的商住小区，该项目于2016年2月14日递交用电申请，2016年2月17日签订《新建居民住宅小区供配电设施建设委托合同》，该项目为居民配套费项目，已于2017年12月27日完成送电，并已具备一户一表通电条件。开发商于2016年12月31日对星樾1、2、3、4号楼正式交房，开发商在当时未通电的情况下自行安装了电表箱和电表。目前我公司需在更换电表箱和低压空开、核查表后线和更换电能表后才能进行一户一表的送电工作，而更换工作需开发商予以配合进行停电才能完成，我公司多次与开发商协调，但开发商仍未对停电事宜予以答复。供电公司将积极跟进协信东原星樾项目项目用电进展，全力配合开发商工程进度，协助其开展改换电表箱和低压空开，核查表后线和更换电能表的工作，尽快组织一户一表送电。 2017年9月8日重庆市人民政府公开信箱回复内容为：呈批件内容：我是渝北区照母山东原星樾小区的业主。我们小区1、2、3、4栋楼已于2016年12月底接房。我是上周才搬进小区住的，但是在住的第二天晚上就是8月29日晚上八点钟左右，在毫无预先通知的情况下整个小区突然停电，发生了2次。我没住进去之前，也发现过电灯一闪一闪电压不稳的情况。经其他业主了解到，目前东原星樾小区还未接入重庆市电力公司的正式居民用电，自去年底接房之日到现在一直接入的是临时用电，所以才会出现电压不稳，多次停电的事件。临时用电给入住的业主带来很大的不便和人身、财产安全隐患，如果因停电发生电器损坏、人身伤害，必须要分清是否电力公司的责任。所以向电力公司确认，请问东原星樾小区目前是否已经接入贵司的居民用电电网？如果还未接入正式用电，是什么原因？办理情况回复如下：一、办理情况，东原星樾小区（即湖山樾二期小区）项目为小区配套费项目，由重庆长川置业有限公司（以下简称长川公司）于2016年2月14日向江北供电局提交该项目的用电申请，江北供电公司于2月19日答复了供电方案；第一回电源由110伏肖家院子变电站了接入。江北供电公司于2016年2月17日与长川公司签订委托合同，长川公司于2月25日缴纳第一次配套费用，随即江北公司立即启动项目，该项目土建公司由长川公司完成，配套工程由重庆泉盛建设开发集团有限公司实施。长川公司于2017年7月10日交付土建，按照居配管理办法，居配的正常周期为60个工作日，为保证客户用电需求，江北供电公司将加快工期，预计在9月20日搭头、验收合格后安排送电。二、沟通情况：江北供电公司已于该小区业主联系，客户对江北供电公司的解释，处理情况表示满意。三、下一步工作：江北供电公司将积极配合，敦促泉盛公司加快工程实施，完善相关送电手续办理。在泉盛公司完成施工的情况下，江北供电公司将及时组织验收等相关工作。另因该项目已安装临时表通临时电源，为避免因户表对应信息不清安装表计会导致表后线出现大面积错误，特此制定核对表后线安装电能表施工方案：1、公配先期先期送电至低压楼层配电箱处，不再送至一户一表。2、以楼层配电箱为单位，拆除临时电源，表后线逐户改接到表箱空开处，逐户核对表后线，每天核对一个楼层配电箱所管楼层马上装表，晚上慈禧太后楼层配电箱，确保当天改接表后线的楼层送电。3、由于已交房，大部分钥匙已交付业主，针对入户核实表后线，长川公司承诺由他们负责联系通知业主收集钥匙，确保每一户入户核对到位。预计9月30日完成东原星樾小区二期公开配电房的送电，9月30日甲方收集钥匙完毕，10月9日现场具备完备的验收表后线条件，完成一户一表送电。 原告已缴纳2017年1月至2018年7月的物业管理费，每月165.51元。 另查明，2016年12月30日前被告已书面通知原告按合同约定时间接房，接房时，小区内通水通电，但是是临时用水用电。2018年1月小区已开通水电正式的一户一表。开通正式的一户一表前是否缴纳水电费原告不清楚。 本院认为：原被告双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。 关于原告主张被告承担物业管理费的请求，《供电营业规则》第十二条规定：“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。根据双方签订的商品房买卖合同，结合双方订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，该“通水通电”应理解为合法、正常的用电用水。对于“非正式供电”的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合《供电营业规则》第十二条规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的使用条件，故按合同约定长川公司应该向原告承担违约责任，即支付此期间的物业管理费，原告主张的违约金计算期间为2017年1月1日至2018年1月29日期间物业费。因涉案房屋从使用功能而言在交房时已经实际通水通电，原告也未举示证据证明其因为水电问题而遭受的实际损失，同时综合考虑被告对于逾期接通居民用电的过错程度、被告公司也承担了期间的水电费，本院对于被告承担的违约责任酌情调整为1000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下: 一、被告重庆长川置业有限公司在本判决生效后三日内支付原告王超违约金1000元； 二、驳回原告王超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用小额诉讼程序审理减半收取25元，由被告重庆长川置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 胡可萍 二〇一九年九月二日 法官助理 郭蒙政 书 记 员 唐春燕