海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终3171号上诉人（原审被告）：陈绪业，男，1950年1月27日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：马杰、朱越桥，海南信达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李轶，男，1989年5月17日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：廖远泊、李维维，海南京园律师事务所律师。上诉人陈绪业因与被上诉人李轶房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈绪业上诉请求：撤销海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初288号民事判决，依法裁定发回重审。事实与理由：一、原审程序错误。1、李轶并非本案适格原告。2012年10月5日，陈绪业与案外人李某签订《房地产买卖契约》，约定陈绪业将坐落在海口市××区以50万元的价格转让给案外人李某。双方也实际按照该契约履行了相关义务。该《房地产买卖契约》是李轶原审起诉时的主要证据。根据该《房地产买卖契约》，本房屋买卖合同关系的当事人为陈绪业和案外人李某，并非李轶。陈绪业原审据此答辩李轶不具备原告主体资格，事实清楚，原审应当依法驳回起诉，而不是继续审理。2.原审遗漏重要当事人李某。在原审审理过程中，陈绪业抗辩双方之间无房屋买卖的法律关系，李轶不具备原告主体资格。在此情形下，李轶当庭提交了一份补充证据，即《海口市存量房产买卖合同》。该合同系2017年7月14日陈绪业为配合李某办理涉案房产过户在房地产交易中心签订的。从合同内容来看，合同第四页、第五页的主要条款都是空白，根本不具备合同成立的合意要件。陈绪业年老体衰，在办理时误以为是李轶代理李某办理（但根本没有李某的授权委托书），并没有注意合同相对人已发生变更，且更为重要的是，该合同因不符合不动产交易中心的要求，提交后不动产交易中心因不符合相关规定而不予办理，并没有实际履行。故陈绪业当庭发表质证意见，认为该合同仅为履行《房地产买卖契约》而签，并非陈绪业的真实意思表示，仅具有形式意义，不具备合同的实质要件，依法并未成立。但原审法院仍据此认定房屋买卖合同主体已变更。陈绪业认为，退一步来讲，即使存在合同主体变更的情形，也应当追加案外人李某参与诉讼，查明相关事实，再做判断，原审如此草率，剥夺了利害关系人的权益。3.原审遗漏陈绪业配偶章汉桃参与诉讼，剥夺了章汉桃的合法权益和诉权。本案涉案房产系陈绪业夫妻关系存续期间购置的房产，属于夫妻共有财产，在处置时应征得对方同意。本案之所以产生争议，就是因为作为夫妻共有财产，仅有陈绪业一人配合办理过户登记手续不符合法律规定而导致不动产登记中心不予办理。就本案李轶的诉讼请求而言，将涉案房屋所有权过户给李轶，没有陈绪业配偶章汉桃的配合，也无法履行。故本案即使不存在原告主体不适格问题，也应当追加章汉桃作为案件当事人。4.原审法院调查证据存在非法性，应当予以排除。2019年3月18日，陈绪业接到原审法院电话通知，要求陈绪业于2019年3月21日去法院针对法院依职权调取的证据发表质证意见。陈绪业依时到庭后，原审法院负责本案的书记员组织质证，向陈绪业出示了一份该院在不动产登记中心调取的《不动产登记信息查询情况说明》。陈绪业发表质证意见，认为：“一、鉴于本案原告主体不适格，该份材料与本案没有关联性；二、对该份材料的真实性、合法性予以认可，但该份材料上记载的共有形式为单独所有，与实际不符。涉案房产系本人婚内购买的房产，系夫妻共有财产，该份材料登记错误。”提出该证据不能作为定案的依据。但原审法院仍将该证据作为判决依据。根据第九十六条的规定“民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要调取的证据包括：（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；（二）涉及身份关系的；（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。除前款规定外，人民法院调查收集证据，应当依照当事人的申请进行。”陈绪业认为，原审法院调查证据不符合民事诉讼法的相关规定，偏离了居中裁判的中立、公正立场，属于程序错误。二、原审认定事实错误。1.原审认定，2017年7月14日，陈绪业为甲方（出售人），李轶为乙方（买受人）双方签订了《存量房买卖合同书》，明确了海口市秀英区永万路国科园生活区12栋601号住房的购房事项，即双方协商一致变更合同履行对象为李轶，显然与事实不符。前已述及，陈绪业与案外人李某于2012年10月5日签订了《房地产买卖契约》后，李某为了逃避向国家缴交5.5%的营业税，并没有及时要求陈绪业办理过户变更登记手续，而是要求在两年之内，即2014年10月5日前办理。但两年期限届满，案外人李某仍未要求办理过户。直至2017年7月，李轶找到陈绪业，称其父亲让他代表去办理房产证过户。陈绪业误以为李轶仅仅是代理办证，并没有注意在不动产交易中心应该中心的要求填写的《存量房买卖合同书》上的买受人已被更改为李轶。最终该《存量房买卖合同书》因不符合法律要求而没有办理过户手续。陈绪业认为该存量房买卖合同并非陈绪业的真实意思表示，且签订《存量房买卖合同》时也没有征得原买受人李某的同意，并没有发生法律效力。据此，陈绪业认为，原审认定《存量房买卖合同》变更合同履行对象为李轶，无事实依据，故认定事实错误。2.原审认定，涉案房产至今仍登记在陈绪业名下，产权所有方式为单独所有。陈绪业认为，原审法院对该事实认定的证据取证形式不合法，且该不动产登记信息明显与事实不符。涉案房产系陈绪业与其配偶章汉桃在夫妻关系存续期间，于2009年以章汉桃从股票账户中转款购买的房产，当时填写的房产证和表格都显示所有形式为共同共有，属于夫妻共同财产。据陈绪业到海口市不动产登记中心了解得知，2016年海口市不动产登记中心成立，根据上级机关的统一要求，制作了表格进行房产权属登记，导致无论真实的所有权形式如何，均统一登记为单独所有。就本案所涉及的单独所有的登记错误，海口市不动产登记中心工作人员明确表示：登记（共有方式）为“单独所有”是上级统一登记要求，并非当事权利人自己自愿填写的，并表示可以按合法程序更正登记。故，原审法院对调取的证据未依据事实与相关法律进行审查，草率认定涉案房产为单独所有，显然错误。三、原审适用法律错误。原审判决“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”而本案并非给付金钱义务，而是配合办证的行为义务。原审法院如此判决，显然适用法律不当。综上，陈绪业认为，原审判决程序错误，认定事实错误，请二审法院依法发回重审。李轶辩称，一、一审法院认定事实，判决结果正确。（一）一审法院判决陈绪业向李轶履行房屋的过户登记手续正确。首先，李轶与陈绪业所签署的《海口市存量房买卖合同》是在海口市政务服务中心用政务中心的模板进行签订，当时双方签订的合同是在政务中心工作人员的见证下进行签订，由此可见，双方的真实意思表示是由李轶的父亲李晋变更成李轶。并不存在上诉状中所阐述的年老体衰而误认为是代理李某进行办理。其次，在2017年7月14日李轶与陈绪业签订完毕《海口存量房屋买卖合同》后，李轶也完成相应的契税证明、陈绪业也完成了相应的个人所得税、也出具了相应的购房发票（发票上也备注了合同的实际成交价款及相应的纳税人为李轶）。这些证据均可以充分的证实了李轶为房屋买卖合同的主体。最后，李轶所交付的购房款中有25万元上写明，今收到李轶交来购房尾款25万元。也可以证实陈绪业在2013年1月6日得知该房子的主要的履行对象是李轶，而不是李轶的父亲。此外，陈绪业同李轶的父亲李某签订合同到至今为止，李轶一直居住在该房屋，实际上也占有该房屋。相关费用的缴费主体均为李轶，由此可知，李轶为房屋买卖的履行主体及实际占有主体。综上所述，虽说李轶父亲李某在2012年10月5日和陈绪业签订的房地产买卖的契约，但是该合同的最终履行对象为李轶，相应的税票及购房发票的出具均为李轶，且从2017年7月14日起诉之前陈绪业对该合同的履行主体为李轶均没有异议，这些均可以证实，陈绪业同意履行合同的对象为李轶。二、陈绪业有违诚实信用原则。1.陈绪业提出李轶不是适格的主体及其房屋在处置时属于夫妻共同财产，这显然毫无事实根据，这仅仅是陈绪业为达到撕毁合同而找的借口。陈绪业不想履行房屋买卖合同的最主要的原因是如今海口市房屋上涨太高，陈绪业见到有利可图，想撕毁合约，要回房屋，这样可以将房屋出卖，因而获取更大的利益。法律谚语有言“任何人不得因其违法行为而获利”本案中李轶已经按照双方的约定将全部的购房款支付给陈绪业，陈绪业也应当按照市场交易规则，将房屋变更至李轶名下，这是房屋交易市场的基本准则。李轶从2013年1月6日将全部购房款支付完毕且占有房屋到至今为止，陈绪业和李轶居住在同一个小区，如果陈绪业所售的房屋属于夫妻共同财产，那么陈绪业的妻子应该是反对的，但是至今为止，李轶已经居住长达6年之久。却一直没有提出过异议，这也说明陈绪业及妻子是同意出售房屋的，如今陈绪业在发生诉讼后，提出该房屋未经过其妻子的同意，这显然也是不符合一般的生活常理。三、关于本案中陈绪业所售的房屋是否属于夫妻共同财产的问题。李轶称其所出售的房屋属于夫妻存续期间的夫妻共同财产。这显然无事实及法律根据。李轶所诉的争议是要求陈绪业将房屋过户登记到李轶名下。至于房屋是否为夫妻共同财产，这显然是不属于法院在诉争的案件中进行审理的范围，如果陈绪业或者其妻子认为所处置的房屋属于夫妻共同财产，应当另外提起诉讼要求确认该房屋为夫妻共同的财产，或者为共同所有，但是在陈绪业未提起确认该房屋为共同财产之前，依据不告不理的原则，该争议不应纳入法院审理的范围。2.陈绪业称该房屋为夫妻共同财产也是无法律依据的。本案中根据一审法院调取的不动产信息查询单上证实了该房屋为陈绪业单独所有，依据《中华人民共和国物权法》中的有关规定，物权的变动及公示，以登记为准，不能因为购买行为是在夫妻存续期间就都认为是属于夫妻共同财产，至少在没有经过陈绪业及其妻子进行分家析产之前，从物权的效力上，该房屋属于个人财产。综上，李轶在将购房款支付完毕后，陈绪业理应将房屋过户登记给李轶，这是市场的交易准则，也是诚实信用原则的体现，更是陈绪业的义务。如今陈绪业看到房价上涨后，不想再继续履行合同，从而获取更大的利益，无论从法律上，还是道德上，陈绪业的上诉理由均是无事实根据的，请二审法院依法予以驳回陈绪业的上诉请求。维持一审判决。李轶向一审法院起诉请求：1.陈绪业履行《海口市存量房买卖合同》义务，将海口市秀英区永万路国科园生活区12栋601号房屋所有权过户给李轶；2.陈绪业承担本案诉讼费及其他相关费用。一审法院认定事实：李某与本案李轶系父子关系。2012年10月5日，李某与陈绪业签订《房地产买卖契约》，约定李某购买陈绪业所有的海口市××区住房，购房价为500000元，李某付清全部购房款后，双方办理房产过户手续。若因故不得不推迟办理，由陈绪业在两年内继续协助办理完毕。当日，李某向陈绪业支付购房款了250000元；2013年1月6日，李轶向陈绪业支付了购房款250000元。之后，陈绪业将房屋交付给李某、李轶父子。2017年7月14日，陈绪业为甲方（出售人），李轶为乙方（买受人），双方签订《存量房买卖合同》，明确了海口市秀英区永万路国科园生活区12栋601号住房的购房事项。另查，涉案房产至今仍登记在陈绪业名下，产权所有方式为单独所有，初始登记时间为2009年8月24日。一审法院认为，李某、陈绪业达成购房意向，购买海口市秀英区永万路国科园生活区12栋601号房屋，但在履行房屋买卖合同的过程中，双方协商一致变更合同履行对象为李轶，该变更的意思表示由陈绪业收取李轶支付的房款、2017年重新与李轶签订新的购房合同可证实。现陈绪业以李轶不是合同相对人，不具备主体资格为由提出抗辩，不予采纳。根据海口市不动产登记的信息，涉案房产为陈绪业单独所有，陈绪业以共有人不知情为由主张购房合同无效，不予采纳。因此，李轶主张陈绪业协助其办理海口市秀英区永万路国科园生活区12栋601号住房的过户手续，于法有据，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：陈绪业于本判决生效之日起十日内协助李轶将位于海南省海口市××区房屋（不动产权证号：HJ002764）办理过户至李轶名下。案件受理费8800元，减半收取记4400元，由陈绪业负担。二审中，陈绪业提交了以下证据：一、章汉桃身份证；二、户口簿；三、结婚证，上述证据拟证明如下事实：陈绪业、章汉桃于1980年结婚，二人婚姻状态存续;案涉房产系陈绪业、章汉桃婚姻存续期间购置，属于夫妻共同财产。四、短信记录，拟证明：1.李轶父亲李某在跟陈绪业进行协商时，还是以购房合同相对人的身份协商，并没有说把购房资格、合同主体变更为李轶的意思；2.李某以威胁的口吻要求陈绪业配合其办理手续，否则影响到陈绪业妻子、女儿在澳洲的工作、生活。李轶发表的质证意见为：对证据一至证据三的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为与本案无关，也无法证实涉案房产系夫妻共同财产，因为根据法律规定，物权的变动是以登记产生效力，不能因为购买的房产属于夫妻存续期间就直接认定为夫妻共同财产，是否为夫妻共同财产或共同共有应当另行提起诉讼进行确认。对于证据四的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，认为该证据无法证明李某存在威胁的口吻，因为在李轶交付完购房款之后，按照房产交易的市场准则，房屋的过户登记系陈绪业应当履行的义务，而陈绪业一直未回复，也未告知处理的结果，我方只是短信内容中提到如果说不配合，我方将诉至法院，并没有威胁陈绪业。对陈绪业提交的证据，因提交原件核对，且李轶对真实性予以认可，本院予以采信。二审中，李轶提交了以下证据：一、短信记录，拟证明李轶催促陈绪业及时办理房屋过户登记事宜，但陈绪业一直没有进行答复。二、短信记录，拟证明陈绪业的配偶及其家人是知情的，且同意将房屋进行出卖，并不存在其妻子不同意的情形。三、房屋成交确认书；四、海口市不动产转移登记申请表，拟证明陈绪业同李轶签订合同已经经过海口市房屋产权登记中心进行备案确认。陈绪业发表的质证意见为：证据一、二没有原始载体予以核对，对真实性、合法性、关联性均不予认可，对证明内容也不予认可。对证据三、四的真实性不予以认可，认为陈绪业与李轶到不动产登记中心去办理房产过户登记手续时误以为李轶是代理他父亲李某办理的相关手续，所签署的包括《存量房买卖合同》以及产权确认书，不动产登记申请都是在错误的情况下签署，不是陈绪业的真实意思表示，且李轶至今没有提交李某的授权委托书，所以2017年7月14日办理房产过户的事务不认可。对李轶提交的证据一、二，因未提交原件核对，且陈绪业对真实性不予认可，故本院不予采信；对李轶提交的证据三、四，因提交原件核对，且与本案待证事实有关联，本院予以采信。二审中，本院另查明：陈绪业与章汉桃于1980年4月3日登记结婚。2013年1月6日，陈绪业向李轶出具《收据》，载明：今收到李轶转来购房尾款250000元（贰拾伍万元整）。2017年7月14日，李轶作为受让人，陈绪业作为出让人，就涉案房屋的交易在海口市房屋交易与产权管理中心填写《海口市不动产转移登记申请（表一）》，陈绪业在回答该表询问笔录中“申请登记事项是否为申请人真实意思表示？”“申请登记的不动产是共有还是单独所有？”“转让方是否已向受让方全面、真实地介绍了上述不动产，并自愿地将该不动产相关权利转移给受让方？”的问题时，陈绪业回答“是”“单独所有”“是”，并已签字确认。二审中，李轶陈述称：其交房完房款后，在2012年10月5日入住涉案房屋，并已装修；陈绪业也是居住在国科园生活区。陈绪业陈述称：其居住在国科园生活区；其妻子知道其在卖涉案房产时，就与其发生争执，之后在2013年她就去澳洲了，她回来也是在武汉居住。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，2012年10月5日，李轶父亲李某与陈绪业签订《房地产买卖契约》后，李轶2013年1月6日向陈绪业支付了购房款250000元，陈绪业亦出具收到李轶交来购房尾款的《收据》。其后，陈绪业向李轶交付涉案房屋，并由李轶居住至今。2017年7月14日，陈绪业、李轶签订《存量房买卖合同》，明确了海口市秀英区永万路国科园生活区12栋601号住房的购房事项，并于同日与李轶在海口市不动产交易部门共同签订《海口市不动产转移登记申请（表一）》，陈绪业在回答“申请登记事项是否为申请人真实意思表示？”的问题时明确回复“是”，上述情形证实陈绪业实已知晓涉案房屋买受人已变更为李轶，双方并以实际行为认可变更合同履行对象为李轶，故陈绪业提出房屋买卖合同关系的当事人为陈绪业和案外人李某，李轶不具备原告主体资格，一审法院遗漏重要当事人李某，程序错误的上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。关于陈绪业配偶是否应参与本案诉讼的问题。根据陈绪业及李轶的陈述，陈绪业住所与李轶向陈绪业购买的涉案房屋同在一小区；陈绪业亦陈述其配偶知晓其出售涉案房屋，但截至李轶提起本案诉讼前，陈绪业配偶未向李轶或相关部门提出异议，且根据海口市不动产登记的信息及陈绪业在不动产登记部门的陈述，涉案房产为陈绪业单独所有，故陈绪业提出其配偶不知情，一审法院遗漏其配偶参与诉讼，应追加其配偶作为本案当事人上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法(http://148.0.9.212:8080/FullText/javascript:SLC(297379,0))》第一百七十条(http://148.0.9.212:8080/FullText/javascript:SLC(297379,170))第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人陈绪业负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 陈立夫审判员 袁 蓉 二〇一九年九月九日书记员 邴长莹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。