中华人民共和国 福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初15856号 原告：萧宛玉（ＧｌｏｒｉａＳ.Ｔａｎ），女，1948年6月21日出生，美利坚合众国国籍，现住菲律宾。 原告：萧嘉华（ＢｅｒｎａｒｄＳｉａｏ），男，1966年12月28日出生，加拿大国籍，现住菲律宾。 原告：萧秀凤（ＳＩＵＳＡＵＦＵＮＧ），女，1948年11月19日出生，新加坡共和国国籍，现住新加坡。 原告：王秀云（ＷＯＮＧＳａｕＷａｎ），女，1949年7月23日出生，香港居民，现住香港特别行政区。 上列原告共同委托诉讼代理人：张荣杰，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：肖小清，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：肖嘉宏，男，1966年1月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：袁旭升，男，1980年1月9日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上列被告共同委托诉讼代理人：胡佳贤，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：孔令之，上海锦天城（厦门）律师事务所实习律师。 原告萧宛玉、萧嘉华、萧秀凤、王秀云与被告肖嘉宏、袁旭升确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告萧宛玉、萧嘉华、萧秀凤、王秀云的共同委托诉讼代理人张荣杰、肖小清，被告肖嘉宏、袁旭升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 萧宛玉、萧嘉华、萧秀凤、王秀云向本院提出诉讼请求：1.确认肖嘉宏与袁旭升之间签订的关于厦门市鼓浪屿内厝沃198号房屋的《房屋租赁合同》无效；2.肖嘉宏、袁旭升搬离腾退厦门市鼓浪屿内厝沃198号房屋。事实和理由：厦门市鼓浪屿内厝沃198号（现已变更为厦门市鼓浪屿内厝澳路198号）房屋，系萧云龙名下的房产。根据1951年厦门市人民政府颁发的《房地产所有权证书》所载：内厝沃198号面积零亩五分零厘零毫，砖造平屋。萧云龙于1957年2月5日过世。依据厦门市思明区人民法院作出的（2015）思民初字第11596号民事判决书，萧宛玉、萧嘉华、萧秀凤、王秀云及萧嘉裕、萧嘉恩、萧瑾玉、吴月治、肖嘉宏、肖群玉、肖梅凤、萧琴凤对福建省厦门市鼓浪屿内厝沃198号房产享有继承权，其中，萧宛玉享有上述房产1/8份额、萧嘉华享有上述房产1/8份额、萧秀凤享有上述房产1/8份额、王秀云享有上述房产1/8份额、萧琴凤享有上述房产1/8份额、肖梅凤享有上述房产1/8份额、萧嘉裕享有上述房产1/24份额、萧嘉恩享有上述房产1/24份额、萧瑾玉享有上述房产1/24份额、吴月治、肖嘉宏、肖群玉享有上述房产1/8份额。在前述案件审理过程中，肖嘉宏提交了其与袁旭升签订的《房屋租赁合同》。出租方为肖嘉宏，承租方为袁旭升，双方在该《租赁合同》约定：1、租赁期限为12年，从2012年10月1日起至2024年9月30日止；2、2012年10月1日起至2018年9月30日止的租金为100元/年；3、其他事项。四原告认为，四原告共享有上述房产1/2份额，肖嘉宏与案外人吴月治、萧群玉仅享有上述房产1/8份额，肖嘉宏在未经得四原告同意的情况下，擅自将共有的鼓浪屿内厝沃198号房屋出租，属于无权处分。肖嘉宏与袁旭升以极不合理的低价租赁涉案房屋，双方显然存在恶意串通损害其他共有人利益的情形，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，肖嘉宏与袁旭升签订的上述《房屋租赁合同》应为无效合同。 肖嘉宏、袁旭升共同辩称，一、四原告提出肖嘉宏未经共有权人同意，无权处分擅自将出租厦门市鼓浪屿内厝沃198号房屋的主张不能成立。《房屋租赁合同》签订时间于2012年9月28日，继承诉讼发生于2015年。签订合同之时，肖嘉宏根本不知晓案涉房屋有多少继承人以及各继承人的份额。案涉房屋是在得到居住在国内的继承人肖梅凤和吴月治的授权同意后对外出租。因案涉房屋建设时间长久，肖嘉宏作为当时房屋的实际使用任何管理人无力承担巨额的维修加固费用，经鼓浪屿街道办事处人员建议，将案涉房屋对外出租，并由承租人承担维护加固工作，肖嘉宏将厦门市鼓浪屿内厝沃198号房屋对外出租的行为实质是响应厦门市政府的保护政策。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第119条第2款规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。案涉《房屋租赁合同》合法有效，符合相关法律规定。二、四原告关于二被告之间恶意串通的主张不能成立。肖嘉宏作为厦门市鼓浪屿内厝沃**房屋的实际使用人，在房屋未继承析产的前提下，基于维护的需要，有权将房屋对外出租，且其当时并不知道具体有多少继承人，故在尽最大可能取得肖梅凤和吴月治同意后才将房屋进行出租，因此肖嘉宏并不存在任何主观上的恶意。而作为承租人的袁旭升，则更不可能知晓厦门市鼓浪屿内厝沃198号房屋的权属情况和继承情况，其知晓肖嘉宏一家三口的户籍都是在厦门市鼓浪屿内厝沃**房屋，从而认可肖嘉宏的出租人身份，故袁旭升也不存在任何主观上的恶意，应当认定袁旭升是善意第三人。《房屋租赁合同》上约定的租金并非不合理低价。四原告起诉目的不纯，若支持其诉求将侵害所有共有权人的利益并造成不良社会影响。如该合同无效，则共有权人应当将袁旭升为房屋进行加固和装修的费用返还袁旭升，从而产生更多的讼累，侵害共有人的利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 案涉的厦门市鼓浪屿内厝沃198号房屋原系萧云龙名下房产。2015年8月3日，萧宛玉、萧嘉华、萧秀凤及王秀云向本院提起继承诉讼，请求依法对前述萧云龙的遗产进行分割析产。本院2017年3月10日作出的（2015）思民初字第11596号民事判决书认定，肖嘉宏与吴月治、肖群玉一家长期居住于案涉房屋、现案涉房屋由肖嘉宏出租。判决案涉的厦门市鼓浪屿内厝沃198号房屋由萧宛玉享有1/8份额、萧嘉华享有1/8份额、萧秀凤享有1/8份额、王秀云享有1/8份额、萧琴凤享有1/8份额、肖梅凤享有1/8份额、萧嘉裕享有1/24份额、萧嘉恩享有1/24份额、萧瑾玉1/24份额，吴月治、肖嘉宏、肖群玉共同享有1/8份额。 2012年9月20日，肖梅凤、吴月治在厦门市湖里区公证处签署一份委托书，载明肖梅凤系肖嘉宏的姑姑，吴月治系肖嘉宏的母亲，肖梅凤、吴月治与肖嘉宏均为肖（萧）云龙案涉房屋的继承人。肖梅凤、吴月治全权委托肖嘉宏代为办理继承权公证等相关事项，并就房屋进行使用、管理、修缮、出租等。委托期限自2012年9月20日至2024年9月20日止。 2012年9月28日，肖嘉宏（甲方、出租方）与袁旭升（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，由肖嘉宏将案涉房屋整幢交由袁旭升进行维修及使用，用途为作为家庭旅馆等合法商业之使用。使用期限为2012年10月1日起至2024年9月30日止（其中2012年10月1日至2018年9月30日止，共计72个月为袁旭升投入翻修房屋总费用的分摊优惠租金年限；2018年10月1日至2024年9月30日，为袁旭升使用该房屋需要支付租金年限）。该翻修房屋总费用的分摊优惠租金年限期间，租金为每年100元。优惠租金年限后，基础租金为每年72000元，逢三年递增5%；押金为18000元。房屋合同租金按年度支付，合同签订之日袁旭升向肖嘉宏支付第一年优惠租金100元，押金18000元。年度合同期结束的前十五天，袁旭升需向肖嘉宏支付下一年度的合同约定租金。如有拖欠租金，肖嘉宏可提前解除合同收回房屋，并有权追回所欠租金。第八条“房屋修缮与适用”约定，上述房屋系解放前简称，肖嘉宏只按当前现状交予袁旭升，肖嘉宏只负责通水、通电（若容量不足增容费由袁旭升承担），期间一切修缮费用均由袁旭升承担。袁旭升使用期间所有房屋安全事宜均由袁旭升负责，肖嘉宏不予负责。但肖嘉宏需配合袁旭升在装修前对周围邻居的关系进行梳理。肖嘉宏按合同约定时间交付房屋及其钥匙后，袁旭升必须在2个月内按要求用不少于10公分厚度的钢筋混凝土倒板的方案处理房屋屋顶（注此屋顶特指水平屋顶倒板，若景区风貌办有要求保持原有风格肖嘉宏同意袁旭升在此板基础上加架瓦片斜屋顶），否则视为袁旭升违约。合同还对双方的违约责任进行了约定。 前述合同签订后，袁旭升对案涉房屋进行了修缮装修，并将案涉房屋用于经营家庭旅馆。 审理中，萧宛玉、萧嘉华、萧秀凤、王秀云申请对案涉房屋2012年10月1日至2024年9月30日的平均租金价格进行鉴定。经本院委托，厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司以该房屋已改造，现状面积不详，且无合法批建手续，房产土地面积、土地类型、土地用途、房屋用途、建成年份、建筑结构均无法得知为由退件。厦门金科信土地房地产评估咨询有限公司亦以没有明确估价对象土地、房屋用途，缺乏委托时点以前交易案例及相关收据、无法预计2024年租金水平为由退件。 另，萧宛玉、萧嘉华、萧秀凤、王秀云主张与肖嘉宏在2013年之前就因案涉房屋的继承问题发生纠纷，2015年提起析产诉讼。肖嘉宏否认萧宛玉等在2013年之前向其主张过权利。袁旭升主张其为翻修装修案涉房屋支出加固工程费用33万元、硬装工程费用21万元，此外还投入了软装部分装修60万元。2012年10月1日至2018年9月30日期间的租金约定系考虑了袁旭升对案涉房屋的翻修及装修投入。厦门市内厝沃198号现变更为内厝澳路198号。 本案争议焦点为：肖嘉宏与袁旭升2012年9月28日签订的《房屋租赁合同》是否存在无效情形。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。肖嘉宏以案涉房屋出租人身份与袁旭升订立房屋租赁合同，其应承担的合同义务为交付租赁物，该义务的履行并不以肖嘉宏享有房屋的全部所有权为前提。如肖嘉宏因其对案涉房屋仅享有按份权利或因与其他共有权人就租赁物的权属及出租问题产生争议导致影响租赁物交付或使用的，仅影响肖嘉宏与袁旭升之间租赁合同的履行。肖嘉宏是否取得其他共有权人的同意出租房屋、订立房屋租赁合同，并不影响租赁合同的效力。 根据前述查明事实，案涉《房屋租赁合同》签订于2012年，早于案涉房屋继承析产的时间。案涉房屋分割之前，一直由肖嘉宏一家实际管理使用。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。肖嘉宏作为案涉房屋的继承人之一，在取得在国内继承人授权的情况下，将案涉房屋出租给袁旭升并约定由袁旭升翻修案涉房屋，负担案涉房屋的修缮费用，符合正常的交易习惯，属于对租赁物的妥善管理及利用。因案涉租赁合同签订时间为2012年，租赁期限长达十二年，袁旭升也实际对案涉房屋的修缮装修投入了费用，不能简单以现在的市场租金价值认定案涉《房屋租赁合同》所约定的租金标准低于正常市场交易价值。萧宛玉、萧嘉华、萧秀凤及王秀云也无法就案涉房屋翻修前后的状况、面积等提供证据，难以证明案涉《房屋租赁合同》所约定的租金标准系不合理低价。且如前分析，案涉《房屋租赁合同》签订时间早于萧宛玉、萧嘉华、萧秀凤及王秀云提起继承诉讼的时间，肖嘉宏在签订案涉《房屋租赁合同》之时实际控制管理案涉房屋，其并无动机与袁旭升约定较低的租金标准减损自己的利益。因此，萧宛玉、萧嘉华、萧秀凤及王秀云主张肖嘉宏、袁旭升恶意串通签订《房屋租赁合同》损害其他共有权人利益缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上，案涉《房屋租赁合同》的签订系肖嘉宏及袁旭升的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效情形。萧宛玉、萧嘉华、萧秀凤及王秀云请求确认该《房屋租赁合同》无效并据此提出要求袁旭升腾退案涉房屋的诉求，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告萧宛玉、萧嘉华、萧秀凤、王秀云的诉讼请求。 本案案件受理费7951元，由原告萧宛玉、萧嘉华、萧秀凤及王秀云负担。 如不服本判决，原告萧宛玉、萧嘉华、萧秀凤及王秀云可在判决书送达之日起三十日内，肖嘉宏、袁旭升可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （刘远萍） 人民陪审员 （陈 睿） 人民陪审员 （齐国英） 二〇一九年九月二十四日 代书记员（ 谢伟 琴） 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。