四川省南江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1922民初2566号 原告：南江镇朝阳新城小区业主委员会（曾用名：南江县工商小区业主委员会）。 负责人：李相周，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：刘代智，四川代智律师事务所律师。 被告：刘凯，男，1987年8月30日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区，现住南江县。 委托诉讼代理人：杨美洲，巴中市南江县集州法律服务所工作者。 原告南江镇朝阳新城小区业主委员会（以下简称朝阳新城业委会）与被告刘凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳新城业委会的负责人李相周及其委托诉讼代理人刘代智，被告刘凯及其委托诉讼代理人杨美洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朝阳新城业委会向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年8月15日签订的《商用房屋租赁协议》；2、判决被告按年租金12万元向原告支付自2015年11月15日起至搬离为止期间的房屋租金（当庭变更为被告2018年10月之前支付每年房屋租金120000元，2018年10月之后支付每年房屋租金132000元）；3、判令被告向原告支付违约金10万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月15日，原告与被告刘凯签订了《商用房屋租赁协议》，由被告租赁工商小区B幢二楼。该合同主要约定：租赁期间，2015年8月15日至2023年11月14日；装修期免租金3个月，前三年房租每年12万元，后三年每年增长10%,2022年租金183678元，2023年租金211229元；租金一年一付；租赁期间消防器材、设备由被告负责安装并承担费用；必须全面履行合同义务，一方违约支付违约金10万元，并赔偿由此引发的经济损失。协议签订后，原告多次向被告催要房租，被告却以各种理由推拖并长期霸占租赁房屋，至今未交纳房租，给原告造成巨大的经济损失。故原告起诉，请求依法裁判。 被告刘凯辩称，1、《商用房屋租赁协议》签订后，被告对租赁物投入巨大人力、物力装修，已支付第一年的租金，该协议不能解除；2、经营期间由于原告没有提供消防通道而导致双方产生纠纷，导致之后租金未支付，不是被告单方违约，是原告造成的；3、因原告的违约行为以及房屋租赁市场近几年租金都在下降的大环境变化，2018年10月以后的租金应根据市场行情，原告的租金上涨不符合事实；4、不是被告单方违约，是原告不提供消防通道多方原因造成的，被告不应支付违约金。被告保留要求原告赔偿（违约金）的权利。 原告朝阳新城业委会提供如下证据：1、《业主委员会成立备案通知书》、朝阳新城业委会《证明》、业主委员会主任李相周的身份证复印件、《会议记录》、朝阳新城小区更名《证明》，拟证明2018年1月9日南江镇人民政府批准朝阳新城业委会成立，李相周为主任，拟证明原告身份情况，诉讼主体资格适格；2、《商用房屋租赁协议》、送达回证，拟证明原、被告于2015年8月15日签订房屋租赁协议，存在租赁关系，证明被告未支付租金，原告2016年6月12日向被告送达书面通知要求交房租，被告不交，应支付违约金及应解除租赁合同；3、《不动产权证书》、南江县广达实业开发有限公司《说明》、请示【巴工商南（2010）20号】、规划评审会议纪要【南规委会（2010）1号】，拟证明南江县工商局职工住宿楼(小区)系职工集资修建，业主为南江镇朝阳新城小区业主委员会，租赁房屋租金应由南江镇朝阳新城小区业主委员会收取。 被告的质证意见为：对证据均无异议，但《商用房屋租赁协议》应与补充协议结合在一起来看待本案事实。 被告刘凯出示如下证据：1、被告身份证复印件、营业执照，拟证明被告的身份信息；2、《商用房屋租赁协议》一份及《商用房屋租赁补充协议》一份，拟证明原、被告存在租赁关系；3、被告刘凯代开2018年度房租发票、完税证明、委托刘莉向原告已经支付的房租款的汇款凭证，拟证明第一笔是2018年6月13日代开2018年度房租发票120000元，缴纳10140元的房租税，原告方的工作人员马芙蓉于2015年8月4日收取了被告180000元房租费；4、南江县公安局城西派出所《责令整改通知书》、车库、消防通道的照片，拟证明原告没有给被告提供消防通道，影响被告的正常经营。 原告的质证意见为：1、对第一组证据被告的身份信息无异议，营业执照与本案没有关联性；2、租赁协议的真实性无异议，补充协议的真实性不认可；3、对第三组证据有异议，不能证明相关的款项性质，不能证明是向原告交纳的房租租金，转账给马芙蓉的时间是2015年8月4日，而案涉房屋租赁协议是2015年8月15日签订的，且业委会的账簿内无此笔款项入账；税款（完税）与本案没有关联性，不应由原告承担；4、对第四组证据有异议，整改通知书与本案没有关联性，不能证明对被告造成了损失，出示的相关照片与本案没有关联性，不能证明该消防通道是关闭的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述及当庭举证、质证和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月15日，南江县原工商小区业主委员会（甲方，即2018年1月9日成立的南江镇朝阳新城小区业主委员会前身）代表陈晓东与被告刘凯（乙方）签订了《商用房屋租赁协议》，由被告租赁工商小区B幢二楼。该合同主要约定：租赁期间，2015年8月15日起至2023年11月14日，共8年；装修期免租金3个月，前三年房租每年12万元，后三年每年增长10%（2019年租金132000元、2020年租金145200元、2021年租金159720元）,2022年租金183678元，2023年租金211229元；租金一年一付，每年对应日前足额以现金或转账的方式支付；承租期内房屋转让不影响租赁合同，若甲方擅自终止合同，按租用年限8年的比例赔偿乙方的装修损失；租赁期间消防器材、设备由乙方负责安装并承担费用；乙方承担水电气的使用费；合同期满后乙方享有优先租用权；双方必须全面履行合同义务，一方违约支付对方违约金10万元，并赔偿由此造成的经济损失等。合同签订后，原告即按合同约定将租赁物交付被告装修使用。 2015年12月10日，工商小区业主委员会代表陈晓东(甲方)与刘凯(乙方)签订了《商用房屋租赁补充协议》，主要内容：1.甲方负责协助小区地下停车位5个供酒店使用需付费；2.因乙方装修产生垃圾第一年付500元物管费，之后酒店垃圾不需物业管理，一年后每年协商缴纳500元物管费；3.甲方负责乙方酒店经营期间的消防通道畅通和保障乙方的正常使用，如因涉及消防通道的问题导致乙方不能正常经营，属甲方违约，甲方赔付乙方一切损失承担因此带来的一切责任；4.补充协议与原合同条款有抵触以此补充协议为准。本案诉讼中原告对该补充协议提出异议，2018年11月9日朝阳新城业委会申请对该补充协议的签约字迹形成时间进行鉴定，经本院委托司法鉴定，作出不能确定补充协议原件上手写落款日期字迹的形成时间的鉴定结果。 2016年6月12日原告（经办人李相周、王树邦）向被告刘凯送达书面通知要求其交付房屋租金无果，后原告多次向被告催要房租，被告以各种理由推拖并长期使用案涉租赁房屋，至今未交纳房租。 另查明，南江县原工商小区业主委员会于2009年12月成立，业主代表为陈晓东（2016年3月离开业委会）；在2017年12月6日更名成立南江镇朝阳新城小区业主委员会，业委会主任为李相周、副主任为王树邦。 再查明，2015年8月4日，案外人刘莉向马芙蓉转汇180000元。 审理中调解，原、被告就双方继续履行《商用房屋租赁协议》及给付租金达成一致，但对是否给付违约金未能协商一致。 本院认为，原、被告签订的《商用房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在租赁原告提供的房屋后，没有在合同约定的期限内支付租金，已经构成违约，但双方未书面约定合同解除条款，且被告同意支付房租，继续履行合同，原告在审理中亦同意继续履行合同，系双方当事人的真实意思表示，鉴于本案实际，本院予以支持，该《商用房屋租赁协议》继续履行。被告使用租赁物应当支付租金，自2015年8月15日至2018年11月14日，按照双方合同的约定，除三个月装修期外，被告应交纳三年租金共计360000元（2015年11月15日-2018年11月14日，每年度应交纳租金120000元）；2018年11月15日-2019年11月14日，按合同约定应交纳租金132000元，合计492000元。原告要求被告支付所欠租金的诉请，本院予以支持。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称2015年8月4日案外人刘莉向马芙蓉转汇180000元中已交纳第一年房屋租金120000元，原告对此事实不予认可，且无其他证据证明该款包含案涉房租，被告应承担举证不能的责任。被告辩称因原告未提供消防通道亦与客观事实不符，消防通道是否畅通亦不足以成为拒交房租的理由。被告认为房屋租赁市场租金下调的环境下原告依合同约定租金上涨于己不利，亦应当与原告就租金问题进行协商，如达成一致则可变更，如不能达成一致则应按原合同约定继续履行。故被告提出的答辩主张，因缺乏事实和法律依据，不能成立，对被告的辩解意见本院不予采纳。 关于违约金支付问题，本院认为，原房屋租赁合同约定，无论双方谁构成违约，需向对方支付100000元违约金，但从立法精神看，《合同法》第一百一十四条规定的违约金性质是以补偿为主，以惩罚为辅的双重性质。为维护民法的公平和诚实信用原则，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整。依照《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失。结合本案实际，被告未按时交付租金给原告造成的损失应为未交租金及所产生的利息之和，双方约定的违约金明显高出上述损失的30%，故应依法予以调整，本院酌定被告向原告支付违约金50000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘凯应于判决生效之日起十五日内向原告南江镇朝阳新城小区业主委员会支付自2015年8月15日起至2019年11月14日止的租金492000元； 二、被告刘凯应于判决生效之日起十五日内向原告南江镇朝阳新城小区业主委员会支付违约金50000元； 三、驳回原告南江镇朝阳新城小区业主委员会的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9220元，减半收取4610元，由原告南江镇朝阳新城小区业主委员会负担1000元，被告刘凯负担3610元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 伍 林 二〇一九年九月二日 书记员 赵丽媛