福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终7024号 上诉人（原审被告、反诉原告）：翁建平，女，1963年7月26日出生，汉族，住福建省平潭县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张荣增，男，1962年11月16日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈津，福建合伦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王世长，男，1941年8月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王琼，女，1967年7月20日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王瑛，女，1968年6月15日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王玉，女，1974年3月22日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王玉花，女，1979年10月8日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王风，男，1977年2月11日出生，汉族，住福建省平潭县。 六被上诉人共同委托诉讼代理人：魏文禄，福建伟洲律师事务所律师。 六被上诉人共同委托诉讼代理人：肖少清，福建伟洲律师事务所律师。 上诉人翁建平、张荣增因与被上诉人王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初4266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 翁建平、张荣增上诉请求：1.撤销福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初4266号民事判决，依法驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。翁建平、张荣增与林瑞明对讼争房屋何时过户以及相应的违约责任有过口头约定，案外人陈金凤在与上诉人的电话通话记录中对该约定予以肯定，且翁建平、张荣增多次通过陈金凤向林瑞明、王风转达若不及时办理过户手续，将要解除买卖合同。因陈金凤与被上诉人系亲戚，有着利害关系，故一审时未能到庭作证。讼争房屋的权属证书已交予林瑞明，林瑞明、王风可依法办理变更手续，但其未提交相关的申请变更材料，亦未提交催告上诉人协助办理变更手续的相关材料，一审法院仅以一般常理与交易习惯推定系上诉人未协助办理变更手续，于法无据。二、被上诉人一审诉求为协助办理房屋产权变更登记，该请求具有严格的人身属性，但一审法院却根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第3条规定，认定被上诉人有权继承林瑞明依《断契》享有的办理房屋产权变更登记手续的权利。适用法律错误。三、林瑞明现已去世，根据合同相对性原则、物权法定原则，结合房屋产权办理身份特殊性，讼争房屋买卖合同已无法继续履行，房屋权属也无法转移登记至林瑞明名下，更无法径直转移登记至被上诉人名下，故讼争合同目的不能实现，应予以终止。四、若房屋直接变更登记至被上诉人名下，届时房屋将涉及多次流转。根据相关法律规定，每次房产流转都应按规定支付相关交易费用，故径直过户房屋将涉嫌规避法律规定逃避税费，属于违法行为。综上，一审判决判令翁建平、张荣增协助将讼争房屋产权过户登记至被上诉人名下，事实认定不清，证据不足，且与现行法律规定不符。 王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风辩称，一、翁建平、张荣增关于与林瑞明存在口头约定的主张，缺乏事实依据。1.翁建平、张荣增未提供证据证明存在口头约定，且该主张亦未得到被上诉人认可，应由上诉人承担举证不能的后果。2.在房屋买卖中，买卖双方当事人的权利义务应以书面合同记载为准，口头约定不符合法律规定，更不具有法律效力。且翁建平、张荣增主张的口头约定内容与案涉《断契》记载事项冲突，在无相反证据情况下，关于办证事宜应以书面约定为准。3.出卖人主张买卖人未在一定期限内办理房屋过户登记手续，其便享有合同解除权，与房屋买卖合同的一般常理及日常交易习惯相悖。4.案涉通话录音无法证实上诉人的主张，该录音中的人员未到庭作证，且该人员未参与合同订立过程，录音中也无法体现其认可前述口头约定。5.案涉房屋之所以至今未办理过户登记手续，主要原因在于翁建平、张荣增未按照合同约定履行配合过户登记手续的义务，其行为已构成违约。二、请求办理房屋过户登记手续是一种债权，系依法可被继承的权利。不动产只有依法办理房屋权属变更登记手续，才发生物权变更的法律后果，故相对于林瑞明、王风来说，其虽已接受房屋及相应权属证明材料，但其享有的仅是合同项下的权利并非所有权，不具有严格的人身属性。因林瑞明死亡，被上诉人依法可通过继承享有林瑞明在合同中所享有的权利和承担的义务。三、翁建平、张荣增主张林瑞明已经死亡，合同无法继续履行，缺乏事实与法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。 王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风向一审法院提出本诉请求：1.确认翁建平、张荣增所出具的《断契》合法有效；2.判令位于福建省平潭县宝（地号：57-429）混合结构三层房屋归王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风所有；3.判令翁建平、张荣增应继续履行《断契》并立即协助王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风将平潭县宝（地号：57-429）混合结构三层房屋过户登记至其名下；4.本案的诉讼费用由翁建平、张荣增承担。 翁建平、张荣增向一审法院提出反诉请求：1.判令解除《断契》；2.判令将登记在翁建平名下的国有土地使用证［岚（潭）国用1999字第××号］、房屋所有权证（编号岚字第006565号）以及讼争房屋归还翁建平、张荣增；2.本案诉讼费、公告费、鉴定费等实现债权的费用由王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风承担。 一审法院认定事实：2004年12月20日，翁建平、张荣增向林瑞明、王风出具《断契》一份，载明内容：将登记在翁建平名下的座落于平潭县（地号：11／67／318）一幢建筑面积为338平方米的三层混凝土结构楼房［房屋所有权证号：岚字第**、国有土地使用证号:岚（潭）国用1999字第××号］以208000元价格转让给林瑞明和王风。转让后房屋归林瑞明与王风所有，与翁建平、张荣增夫妻无关。若林瑞明和王风欲办理移户手续，张荣增、翁建平应及时到办证部门签章，移户费用由林瑞明和王风承担。《断契》出具后，林瑞明、王风依约支付了购房款，翁建平、张荣增亦依约交付了讼争房屋。因张荣增、翁建平未依约履行办理讼争房屋过户登记手续，遂成讼。 一审法院另查明，被继承人林瑞明于2011年3月4日死亡，其父母均已先于林瑞明亡故。王世长系林瑞明的配偶，王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风系林瑞明的子女，均为林瑞明的第一顺序继承人。 编号为岚字第006565号的《房屋所有权证》载明：所有权人为翁建平，房屋座落于潭城镇西宝，地号为57-429，屋式为混合结构三层十八间，建筑面积为338平方米。编号为岚（潭）国用（1999）字第000033号的《国有土地使用证》载明：土地使用者为翁建平，座落于，地号为11／67／318，使用权类型为划拨。 一审法法院认为，本案是涉港民事案件，依照《中华人民共和国共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，根据最密切联系原则，本案适用中华人民共和国法律为准据法。讼争《断契》本质上应属于房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人均应按约定全面履行各自的义务。 一、关于本案一审本诉原告主体是否适格的问题。 王风与被继承人林瑞明依约向翁建平、张荣增支付了购房款，翁建平、张荣增却未按约定履行办理讼争房屋过户登记手续，已构成违约。《中华人民共和国继承法》第三条第七项规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的其他合法财产。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第3条规定，公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。据此，虽然讼争房屋尚登记在翁建平名下，但王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风作为林瑞明的法定继承人，依法享有继承林瑞明依《断契》约定请求翁建平、张荣增履行办理讼争房屋过户登记手续的权利。翁建平、张荣增主张因林瑞明已死亡，本诉原告不享有合同权利等，缺乏事实和法律依据，不予采信。也正基于此，本诉原告所继承的是请求翁建平、张荣增履行办理讼争房屋过户登记手续的债权而非讼争房屋的所有权，故王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风请求确认讼争房屋归其所有，亦缺乏事实和法律依据，不予支持。同时，根据讼争《断契》的约定，因办理讼争房屋过户登记手续所产生的一切相关费用均应由王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风负担。 二、关于讼争《断契》能否解除的问题。 翁建平、张荣增反诉主张曾与王风、被继承人林瑞明达成口头约定，若王风和被继承人林瑞明未在一年内办理讼争房屋过户登记手续的，翁建平、张荣增有权解除合同。对此分析认为，第一，讼争《断契》并未对此进行书面约定，翁建平、张荣增虽为证明其主张申请案外人陈金凤出庭作证，但经多次联系却无法通知其到庭接受质询，基于“谁主张谁举证”原则，由此导致法庭无法对案件相关事实进一步核查的不利法律后果应由翁建平、张荣增承担。第二，翁建平、张荣增提供一份录音证据，主张被录音对象为案外人陈金凤，录音内容可以证实双方有过前述口头约定。王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风对此表示不予认可，而陈金凤又无法到庭接受质询，故对其真实性无法予以确认。再者，案外人陈金凤并非讼争《断契》中载明的中间介绍人，即便观察翁建平、张荣增提供的录音书面整理材料中的内容，亦未发现被录音对象有明确陈述双方曾有过前述口头约定。第三，通常在房屋买卖合同关系中，请求履行办理房屋过户登记手续应属于买受人的权利而非义务，翁建平、张荣增作为出卖人主张买受人未在一定期限内办理房屋过户登记手续，其便享有合同解除权，显然有违房屋买卖合同的一般常理及交易习惯。据此，翁建平、张荣增主张解除讼争《断契》并要求返还讼争屋及房屋所有权证、国有土地使用权证，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第三条第七项、第五条、第十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第3条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决：一、确认翁建平、张荣增于2004年12月20日所立《断契》合法有效；二、翁建平、张荣增应于判决生效之日起三十日内协助王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风办理坐落于平潭县宝（地号：57－429）的房屋［房屋所有权证号：岚字第0：岚字第**使用证号：岚（潭）国用1999字第××号］过户至王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风名下的相关登记手续；三、驳回王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风的其他本诉请求；四、驳回翁建平、张荣增的反诉请求。 二审中，各方当事人没有提交新证据。根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，翁建平、张荣增向王风、被继承人林瑞明出具的《断契》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。在买受人已依约支付购房款的情况下，翁建平、张荣增作为出卖人应依据《断契》载明的事项，严格履行约定义务。翁建平、张荣增主张关于办理讼争房屋过户登记手续的时间及逾期办理的后果，曾与林瑞明、王风达成口头约定，但其仅提供了与案外人陈金凤的通话录音，而陈金凤未到庭接受质询，且亦未与双方书面约定亦不一致，故翁建平、张荣增的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院根据本案有效证据认定翁建平、张荣增未按约履行房屋过户登记手续已构成违约，并无不当。因讼争房屋尚未办理过户登记，房屋所有权未发生转移，此时买受人的法定继承人对出卖人享有的是合同债权，即请求出卖人履行办理过户登记手续的债权。本案中，买受人林瑞明虽已死亡，王世长、王琼、王瑛、王玉、王玉花、王风作为林瑞明的法定继承人，依法享有继承上述合同债权的权利，故一审法院对此认定并无不当，本院予以支持。 综上所述，翁建平、张荣增的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费用4420元，由上诉人翁建平、张荣增负担。 本判决为终审判决。 审判长  林伟 审判员  谢芬 审判员  陈雯 二〇一九年九月二十七日 法官助理吴文俊 书记员薛初曦 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。