山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终2152号上诉人（一审原告）：张继平，男，1977年9月9日出生，汉族，住山西省侯马市。委托诉讼代理人：李美岐，山西天元盛律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：汪志中，男，1976年8月10日出生，汉族，住山西省侯马市。委托诉讼代理人：靳绍峰，山西光普律师事务所律师。上诉人张继平因与被上诉人汪志中租赁合同纠纷一案，不服山西省侯马市人民法院（2019）晋1081民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人张继平的委托代理人李美岐，被上诉人汪志中的委托代理人靳绍峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张继平不服一审判决，向本院提起上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、根据双方签订的房屋租赁合同第2条的约定，合同签订时，房屋装修状态有明确记载。第7条约定，租赁期满后由乙方（被上诉人）恢复原状。被上诉人在延续的租赁合同中，已经确认了房屋的设施及装修装饰情况，承诺合同期满后恢复原状，而现在被上诉人汪志中交付给上诉人的房屋已不是合同载明的状态，地面和墙面都被改变。一审判决对双方合同确认的房屋状态的事实未予认定，且房屋的使用人是被上诉人，装修状态是否改变的举证责任在被上诉人一方。一审法院认定事实错误。二、根据侯马市政府的文件规定，接入大暖后，暖气报停业主应承担30%的热损费。被上诉人虽未使用暖气，将暖气报停，但产生的热损费仍应由使用人，即被上诉人承担，合同第5条对此亦有约定。被上诉人汪志中辩称：被上诉人交还房屋时，房屋状态和租赁时是一致的，上诉人张继平的主张没有事实依据。一审查明，双方签订的合同一直沿用的是上诉人与之前的承租人签订的租赁合同。被上诉人汪志中接收房屋是在2016年7月份，饭店登记注册时间是在2016年8月25日。一审中，被上诉人提交了2014年、2015年房屋装修状态的照片，同时也提供了交还房屋时的照片，从照片能够反映出，被上诉人接收房屋和交还房屋时的状态是一样的。虽然双方的租赁合同中约定了房屋的装修状况，但合同中的记载与被上诉人实际接收房屋时的状态并不相符。并非是被上诉人改变了房屋状态，上诉人诉求没有事实依据。关于热损费用，我被上诉人接收房屋之前，暖气就一直处于报停状态，被上诉人没有实际使用。且在一审中，上诉人也没有提交任何其交付热损费用的发票凭证，不能证明损失存在。张继平向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告房租11600元；2、判令被告给付原告暖气费5175元；3、判令被告承担恢复墙面和地面的费用42187元。事实与理由：被告从2015年7月1日起租赁原告的房屋经营鸿翔粥饼屋饭店，每年签订一次租赁合同，2018年7月1日房屋租赁到期，被告开始说继续租赁，到2018年9月1日，被告又提出不再租赁房屋，后被告搬出租赁房屋，拖欠原告二个月的房租未付，被告在租赁期间将暖气报停，根据侯马市规定需要承担暖气费的30%，被告共拖欠三年的暖气热损费未付，被告在使用租赁房屋期间拆除了原告的花岗岩墙面和地面，腾房后未能将房屋恢复原状，给原告造成了很大的损失，原告找被告解决腾房后的问题，被告一再拖延，无奈，为保护原告的合法权益，特诉至法院。一审法院认定事实：2004年7月16日，原告父亲张某某与山西省临汾市医药药材公司侯马分公司签订《临汾市医药药材公司侯马分公司呈王路综合楼一层门面房出售协议书》，约定张某某购买位于侯马市××路、46-7号门面房，计250.88平方米。从2012年起，张某某将该房屋交由其子即原告张继平自行出租和收益，原告遂将该房屋出租给王某某用于经营鸿翔粥饼屋饭店。之后被告接手该饭店，与原告签订房屋租赁合同并交纳了相应租金，2017年7月1日，原、被告双方再次续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年，从2017年7月1日起至2018年7月1日止，租金7万元。之后被告于2017年8月20日向原告支付了2017年7月1日至2018年7月1日期间的租金7万元。被告在承租房屋期间，将暖气报停。2018年7月1日，房屋租赁到期，被告继续使用该房屋，2018年9月5日，被告腾出所租赁房屋，之后原告找被告解决腾房后的问题，双方协商未果，原告诉至法院。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告父亲张德亮购买涉案房屋并交由原告自行出租和收益，故原告有权以自己的名义对外出租涉案房屋，原、被告所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，予以确认。合同约定的租赁期满后，被告继续使用该租赁房屋，原告未提出异议，依据相关法律规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，因此原被告之间租赁合同继续有效，双方均应依约全面履行自己的义务，被告于2018年9月5日腾出房屋不再继续承租，对2018年7月2日至2018年9月5日期间共计66天的房屋租金理应支付原告，被告拒不支付，构成违约，参照双方签订的房屋租赁合同约定租金每年7万元，被告应付租金为7万元/年÷365天×66天=12658元，现原告主张被告支付租金11600元，符合法律规定，予以支持。至于原告主张被告给付暖气费5175元的诉讼请求，因原告并非暖气供应方，亦未提供有效证据证明其垫付了相关暖气费用，故对原告该诉求不予支持；至于原告主张被告承担恢复墙面和地面的费用42187元，庭审中原告认可从2012年起就将涉案房屋租赁给王某某经营鸿翔粥饼屋饭店使用，以后均参照第一份合同每年续签一次合同，被告接手饭店后，原、被告签订房屋租赁合同，被告辩称其接手饭店与原告签订合同承租涉案房屋时该房屋已被装修，被告并未重新装修，2017年7月1日合同所载明的“房屋内仿瓷涂料，沿街大厅内地面为花岗岩，里侧房屋内均为地板砖，沿街房屋立面为干挂花岗岩”的事实并不存在，原告未提供有效证据证明系被告汪志中对所承租房屋进行了装修，故原告主张被告承担恢复墙面和地面的费用42187元的诉求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告汪志中于本判决生效后五日内支付原告张继平房屋租赁费11600元；二、驳回原告张继平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费640元（已减半收取），由原告张继平负担510元，由被告汪志中负担130元。在本院审理期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为：关于被上诉人汪志中在租赁房屋期间是否改变了房屋的装修状态，一者，上诉人张继平认可其与汪志中的租赁合同是在与原承租人的租赁合同的基础上一直沿用的；二者，被上诉人汪志中提供的照片显示，在被上诉人承租房屋之前的2014年、2015年时房屋地面状态和吧台状态与现在一致，上诉人再未提交其他有力证据予以佐证被上诉人改变房屋装修状态的事实。双方租赁合同中虽有对房屋装修状态的记载，但鉴于前述状况，认定汪志中改变房屋装修状况的证据不足。上诉人张继平还称，在汪志中承租房屋之前，事实上也是汪志中和王来有一起承租该房屋并共同经营，但对于该主张亦未提交证据予以证明，本院难以认定。关于暖气报停的热损费用，一般情况下，在没有特别约定时，暖气费由房屋使用人承担，本案中双方租赁合同亦约定在租赁期间的暖气由承租人汪志中承担。房屋使用人在不使用暖气将暖气报停时，仍应承担报停期间的热损费用，因热损费用实因使用人使用房屋而产生，上诉人对此燃油提供了侯马市《关于我市采暖季供暖相关事宜的会议纪要》予以证实热损费用的存在。另，根据生活经验，在将暖气报停时，交纳30%的热损费用为生活常识。综上，故对于上诉人的该项主张，本院予以支持，一审判决被上诉人不承担暖气热损费用显属不当，本院予以纠正，被上诉人汪志中应承担其租赁房屋期间的暖气热损费用5175元。综上，张继平的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持山西省侯马市人民法院（2019）晋1081民初551号民事判决第一项，即“被告汪志中于本判决生效后五日内支付原告张继平房屋租赁费11600元”；二、撤销山西省侯马市人民法院（2019）晋1081民初551号民事判决第二项，即“驳回原告张继平的其他诉讼请求”；三、被上诉人汪志中于本判决生效后五日内支付上诉人张继平暖气热损费用5175元；四、驳回张继平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费640元（已减半收取），二审案件受理费985元，共1625元，由上诉人张继平负担1405元，由被上诉人汪志中负担220元。本判决为终审判决。审判长  李坤鹏审判员  王向红审判员  刘临平二〇一九年九月十九日书记员  卢柯君