河南省浚县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0621民初1330号原告李慧，女，1988年5月20日出生，汉族，住浚县。委托诉讼代理人侯红海，浚县浚州法律服务所法律工作者。代理权限为代为立案，承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解、上诉，代领法律文书等。被告浚县永发房地产开发有限公司，住所地：浚县。法定代表人刘国胜，职务，总经理。委托诉讼代理人王绍斌，河南黎光律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人王自成，河南恩达律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告李慧与被告浚县永发房地产开发有限公司（以下简称永发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告李慧的委托诉讼代理人侯红海，被告永发公司的委托诉讼代理人王绍斌、王自成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李慧向本院提出诉讼请求：请求判令被告赔偿原告各项损失70000元。庭审中，变更诉讼请求要求被告给付违约金70000元。事实与理由：2018年3月28日，被告提供格式合同，分别与原告签订《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，约定由原告购买被告开发的浚县建业城10号楼东单元1层101号商品房，合同签订后，原告按约定向被告支付购房款320966元。但被告为了扩大建筑总面积，增加容积率，却违背诚信原则及法律规定，在未与原告协商并征得原告同意的情况下，擅自将原告购买的商品房楼间距由原来的35米缩小为18米，且又未在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告，被告的上述行为不但给原告通风、采光、日照造成一定的影响，而且也为原告的出入带来了诸多不便，同时造成原告所购房屋价值降低，给原告造成了一定的损失，侵犯了原告的合法权益。被告永发公司辩称：1、被告与原告签订的《商品房买卖合同》中没有约定原告购买的商品房楼间距为35米之规定，原告不享有35米商品房楼间距的权利，被告不存在违约。2、根据《城市居住区规划设计规范》5.0.2的规定，住宅间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设等要求确定。所以在符合该条款规定的情况下，即使楼间距有变化也不存在对原告的侵权和违约。3、在原来的规划基础上进行的规划调整，是政府根据地方详细规划做出的行政调整行为，不应属于被告擅自调整的行为，是被告在预售房屋时无法预见的客观情况，应属情势变更，被告无违约无过错也未给原告造成损失，不应承担赔偿责任。4、原告称未在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告之述不能确认被告具有违约行为。在购房合同第十条明确规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。而该规划变更的内容没有该上述内容，所以被告没有通知义务，更不存在违约行为。5、调整后的规划方案并不存在影响房屋通风、采光、日照等情况，根据《建设项目日照分析报告》进行现场检测的结果为，基地内所有住宅均能满足国家大寒日日照规范要求，所以不存在影响采光情况。关于通风问题新规划调整后位于原告所购房屋南侧的13、15、16号楼不同程度的减少了楼层降低了房屋的高度，扩大了通风的渠道，对通风并不存在影响。规划调整后成交的相近的房屋价格比原告购房时的价格均有不同程度的增长，不存在所购买房屋价值降低的事实，更不存在损失。所以，原告诉被告既无事实根据，也无法律依据，并且由于情势变更原因的出现，请法庭依法驳回原告对被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提供的证据，对方对其真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明以下案件事实：2018年2月3日、2018年3月28日，被告提供格式合同，分别与原告签订《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，约定由原告购买被告开发的浚县建业城10号楼东单元1层101号房，建筑面积140.89平方米，房款780966元，首付款320966元。《商品房买卖合同》第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。合同签订后，被告申请对该小区规划进行部分调整，并报经相关部门审批通过。2018年5月9日，浚县政府网站上公示了浚县建业城调整后的总平面图,该平面图与2017年9月29日浚县政府网站上公示的浚县建业城项目规划总平面批前公示图相比较，容积率由1.64变更为1.68，建筑密度由20.24%变更为22.21%，绿地率由36.35%变更为33.77%。另查明，原告购买楼房南侧的13、15、16号楼在规划调整后，楼层分别降低了3层、2层、1层，15号楼、16号楼由两个单元变更为三个单元，9、10、11、12号楼（系一排）与其南侧的13、15、16、17号楼（系一排）楼间距从西到东不同程度缩小（10－2米左右）。根据被告提供的浚县建业城项目日照分析报告结论显示，基地内住宅均能满足国家大寒日日照规范要求。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。本案中，被告公布的浚县建业城项目规划总平面批前公示图载明了具体明确的主要数据，内容具体明确。规划设计方案是对外公开的与商品房密切相关的信息，设计方案的内容对是否达成商品房买卖合意具有重要意义。购房者与卖房者达成买卖合意后，卖房者应受规划设计方案的约束。因此，被告公布的浚县建业城项目规划设计方案是一种希望和购房者订立合同的意思表示，属于要约，是商品房买卖合同的组成部分，当事人双方均应受设计方案的约束。在原、被告签订《商品房买卖合同》前后，原告所购楼房与其南侧的楼间距较之前减少，其南侧的楼房亦由原设计的两个单元增加至三个单元，绿地面积减少，容积率和建筑进行了增加，被告的行为既违反了合同约定，又违反了诚实信用原则，导致原告所购房屋的居住环境和生活舒适度发生变化，房屋价值相对下降，故被告应对原告予以适当补偿。参照原告购买房屋的价格，被告变更规划时亦对原告所购房屋南侧的楼房的楼层进行了调整，原告愿意继续履行合同等实际情况，以由被告补偿原告7800元为宜。原告诉请过高部分，本院不予支持。原告诉请参照《合同补充协议》的出卖人通知买受人解除合同……并按总房款的20%向出卖人支付违约金的请求，系房屋解除时的违约责任，与本案原、被告双方合同继续履行的情况相差较大，本院不予支持。原告诉请依据《商品房买卖合同》第十条系规划变更、设计变更导致影响买受人所购商品房质量和使用功能的，被告才具备书面通知的义务，而本案中，原告未提供证据证明该主张，本院不予支持。被告辩称其规划调整是政府行为，在预售房屋时无法预见的客观情况，被告无违约无过错也未给原告造成损失，不应承担责任的理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告浚县永发房地产开发有限公司于判决生效后十日内补偿原告李慧款7800元；驳回原告李慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由原告李慧负担1378元，被告浚县永发房地产开发有限公司负担172元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  魏 方审 判 员  张春英人民陪审员  周志超二〇一九年九月十七日书 记 员  马颜利