湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初5227号原告：中国科学院武汉物理与数学研究所，住所地武汉市武昌区小洪山**。法定代表人：罗志强，所长。委托诉讼代理人：胡红玲、孙士奇，湖北金翅律师事务所律师。被告：周波，男，1966年8月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托代理人：罗杰、张依，湖北九派律师事务所。原告中国科学院武汉物理与数学研究所（以下简称中科院武汉研究所）与被告周波租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案。2019年7月22日,案件由审判员陈杰移交至审判员夏汉军审理。2019年7月24日，本案依法由审判员夏汉军担任审判长，与审判员徐敏、人民陪审员黄丽芳组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告中科院物理与数学研究所的委托代理人胡红玲、孙士奇，被告周波及其委托代理人罗杰、张依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年6月20日解除；2、判决被告向原告支付房屋占有使用费81500元（暂计至2019年1月31日，1月31日后占用费按实际腾退时间计算）；3、判决被告从原告房屋腾退并将房屋按原状交付给原告；4、判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告委托武汉中科兴达技术有限公司于2008年7月2日与被告签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于武汉市武昌区小洪山8、9、10号房屋共21套，建筑面积1000平方米出租给被告做办公、餐饮使用。租赁期限自2008年11月15日至2013年11月15日，租金第一年至第三年为每年10万元，从第四年开始每年增加1万元。房屋租赁合同到期后双方没有续签，原告多次通知被告解除合同并要求被告腾退，但被告既不签收解除合同通知书也不从涉案房屋腾退。2017年6月20日，原告只能将《租赁合同解除通知函》向被告进行公告送达，故双方租赁合同关系应于2017年6月20日终止。《租赁合同解除通知函》要求被告于2017年7月20日腾退房屋，但被告至今仍未腾退且欠缴房屋占有使用费共计81500元。周波辩称：被告的租金已经交纳至2019年11月15日，原告并未向被告提出解除合同，且一直在收取被告租金，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告中科院武汉研究所围绕诉讼请求提供如下证据：1、房屋所有权证；2、房屋使用授权书；3、房屋租赁合同；4、武汉中科兴达技术有限公司出具的《情况说明》；5、公证书；6、涉案房屋现状照片。被告周波围绕答辩意见提供如下证据：1、银行转账回单两份；2、《武昌区人民政府关于武昌区中科院小洪山西区基础设施落后认定结果公告》、《武昌区中科院小洪山西区旧城区改造项目房屋征收调查公告》；3、《证明》；4、6000元租赁费用凭证。本院组织原、被告进行了证据交换和质证。被告对原告提交证据的真实性无异议，但认为证据5中所指《租赁合同解除通知函》的送达程序违法，且在此之后原告仍继续收取被告交付的租金，不能证明租赁合同已经解除。原告对被告提交的证据2表示为复印件，对其真实性不予认可；对证据3表示不能证明被告与原告达成对涉案房屋改造的共识。对上述证据的真实性本院予以确认，并将根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六的规定，结合庭审调查及双方庭审陈述及证据之间的关联性，进行综合分析认定证据能够证明的观点。经审理查明：2008年7月2日，中科院武汉研究所委托其二级子公司武汉中科兴达技术有限公司（甲方）与周波（乙方）签订《房屋租赁合同》，决定将坐落于武汉市武昌区小洪山107栋、105栋、104栋(即租赁合同中约定的武汉市武昌区小洪山8、9、10号房屋)共21套、建筑面积1000平方米租赁给被告使用，租赁期限自2008年11月15日至2013年11月15日。合同第二条约定房屋用途为办公、餐饮。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。合同第四条约定房屋租金第1-3年每年10万，从第四年起每年增加1万元，租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准；合同第五条约定租金按年结算，由乙方于结算日前十五日交付给甲方；合同第八条约定乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；合同第十二条约定，因该地位于市政府规划区内，在租赁期内如遇市政府拆迁、国家建设、不可抗力因素或出现本合同第二条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前2个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。被告周波陈述，承租后经原告中科院武汉研究所同意对案涉房屋进行了维修改造。对此，武汉中科兴达技术有限公司2008年11月4日出具证明“小洪山西8、9、10＃平房建于1966年，属砖木结构，面积分别为411㎡、246㎡、363㎡。房产证号**××97号，特此证明。（属危房，现正在进行维修）”。2013年11月15日合同约定的租赁期届满后，双方没有续签书面合同，但被告周波仍在涉案房屋内继续进行餐饮经营。2008年起，被告周波向原告中科院武汉研究所就涉案房屋的租金交纳情况：2008年、2009年分别交纳10万元；2010年11月22日交纳10万元；2011年11月15日、2012年11月5日分别交纳10万元、11万元；2013年1月25日、2014年12月20日、2016年2月2日、2017年5月17日、2017年11月10日、2018年12月6日分别交纳12万元，合计123万元。另在2015年6月10日交纳6000元，经庭审质证，原、被告均认可该6000元系被告周波另行租用员工宿舍的费用，与案涉房屋租金无关。2017年6月14日，原告中科院武汉研究所向被告周波出具《租赁合同解除通知函》，内容为“周波：2008年7月2日我所委托武汉中科兴达技术有限公司与你签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁期限自2008年11月15日至2013年11月15日止。合同期满后双方未再续签书面租赁合同，已形成不定期租赁合同关系，按照合同法之规定我所有权随时解除合同。现我所研究决定于2017年6月20日终止双方租赁合同关系，请你于7月20日之前进行腾退、将房屋恢复原状后交于我所，并将所欠水电费、租金、腾退期间房屋占有使用费、违约金缴纳完整，否则我所将诉诸于法律！”。2017年7月13日，湖北省武汉市洪兴公证处出具（2017）鄂洪兴内证字第8294号公证书，公证事项为保全行为，证明2017年6月20日下午2：00左右，在原告的“国家磁共振研究中心”大楼2020会议室，原告将一份上述《租赁合同解除通知函》送达给了一名自称叫“周波”的男士，周波当场阅读该通知函后表示拒绝签收。本案争议的焦点一、涉案房屋的租赁合同是否解除本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告在租赁合同期满后，被告依然使用租赁房屋、交纳租金，原告表示接受，双方形成了不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，第九十六条规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定”。本案中，原告有证据证明在2017年6月20日《租赁合同解除通知函》已经送达被告，双方的租赁关系应当自此时解除。被告是否欠付租金（使用费）原、被告对截至目前被告已经交纳案涉房屋租金（使用费）123万元无异议，但对交纳标准主张不一。原告中科院武汉研究所主张：周波使用涉案房屋的时间从2008年11月15日起至今，按合同约定，其租金（使用费）应按第一至第三年为每年10万元，第四年起每年递增1万元的标准给付。据此，被告应付租金（使用费）分别为30万元（2008.11-2011.11）、11万元（2011.11-2012.11）、12万元（2012.11-2013.11）、13万（2013.11-2014.11）、14万（2014.11-2015.11）、15万（2015.11-2016.11）、16万（2016.11-2017.11）、17万（2017.11-2018.11）、18万元（2018.11-2019.11）。被告周波主张：原、被告在房屋租赁的实际履行中对租金标准予以了变更，即2008.11-2012.11四年每年租金10万元、2012.11-2013.11期间租金11万元，2013年11月后未续签书面合同，每年实际履行的租金都是固定的12万。目前已经合计交付租金123万元，支付至2019年11月15日。结合原、被告提交的证据及庭审调查，以下事实可以认定：1、《房屋租赁合同》第四条第二款约定“租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准”；2、《房屋租赁合同》实际履行中，被告并未按约定标准支付租金；3、2013年11月合同履行期满后，虽未再续签合同，但原被告继续原租赁关系；4、2017年5月17日、2017年11月10日、2018年12月6日，被告向原告交款的银行专用回单上显示，交纳款项的用途分别为“2016年11月15日至2017年11月15日租金”、“2017年11月15号至2018年11月15号租金”、“2018年11月至2019年11月租金”。本院认为，原、被告虽然对租金标准有约定，但同时认可了实际履行中调整的可能。实际履行中，自第四年起，被告交付的租金已经与合同约定不符，但原告不仅未就欠付的租金主张权利，还在合同期满后继续与被告形成近四年的不定期限租赁关系，此期间每年收取租金固定为12万元，该期间内原告未就欠租向被告提出过异议，应当视为原、被告对租金调整的接受和认可。不定期限租赁关系期内，原被告实际执行的租金标准为每年12万元。综上，原、被告在2013年11月合同期满后形成了不定期租赁关系，房屋租金为每年12万元。2017年6月20日合同解除后，被告周波继续使用房屋，应参照租金标准向原告中科院武汉研究所给付房屋占有使用费。被告周波在2018年12月6日已经向原告交纳2018年11月15日至2019年11月15日期间的费用12万元，为减少双方当事人诉累，实际执行中可将该笔费用冲抵房屋占有使用费，被告周波在2019年11月15日前腾退交付房屋的，可对多交费用另行主张权利。原告未能提供证据证明案涉房屋原状情况，对其要求被告将房屋恢复原状的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告中国科学院武汉物理与数学研究所与被告周波之间的房屋租赁合同于2017年6月20日解除；二、被告周波于本判决生效之日起十日内将坐落于武汉市武昌区小洪山104栋、105栋、107栋房屋返还给原告中国科学院武汉物理与数学研究所；三、被告周波于本判决生效之日起十日内按每月1万元标准向原告中国科学院武汉物理与数学研究所支付2017年6月21日起至房屋实际返还时止的房屋占有使用费（被告周波已经按此标准向原告中国科学院武汉物理与数学研究所支付至2019年11月15日）；四、驳回原告中国科学院武汉物理与数学研究所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31452元由被告周波负担。（此款原告已垫付，被告周波连同上述款项一并支付原告武汉分行）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  夏汉军审 判 员  徐 敏人民陪审员  黄丽芳二〇一九年九月十二日书 记 员  谢 莎