陕西省府谷县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0822民初732号原告（反诉被告）付买小，男，1956年5月15日出生，汉族，住陕西省府谷县，现住府谷县，公民身份号码XXXXXXXXXX********。委托代理人王振华，府谷法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）史计，男，1957年5月25日出生，汉族，住陕西省府谷县，现住府谷县，公民身份号码XXXXXXXXXX********。原告（反诉被告）付买小与被告（反诉原告）史计房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序于2019年4月15日、2019年8月5日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）付买小及其委托代理人王振华、被告（反诉原告）史计均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）付买小诉称：原、被告是朋友关系，2013年2月21日前，被告史计已购买成原告位于陕西省府谷县府谷镇高石崖行政村第四自然村信实建材市场对面鑫昌家园2号楼2单元101号住宅房一套，并居住使用。房屋结构为砖混结构，面积为130㎡，含建筑面积和公摊面积。房屋总金额为30万元人民币，已支付15万元（工程款抵作），剩余15万元，在2015年5月28日被告给原告出具欠条1支，其内容中表明欠购房款15万元。2018年被告代替原告交1年的电费14000元，现实际欠购房款136000元。由于原、被告是朋友关系，相互信任，故没有房屋买卖交易协议书，以口头约定为准。在房屋买卖交易时，原告已经明确告知被告所交易的房屋属于小产权，是集体土地使用证。近年来，原告多次催促被告支付购房欠款，被告以无力支付为由拒付，出于无奈具状起诉，请求人民法院判令：一、被告史计支付购房欠款136000元；二、被告史计承担本案诉讼费。起诉后，原告付买小将诉讼请求变更为：一、确定原被告签订的房屋买卖合同无效；二、由被告腾空房屋并退还原告；三、被告支付原告自2013年11月21日起（充电日）至退房之日止的房屋租赁费；四、原告退还被告2018年的电费14000元和房屋装修费；五、被告承担本案的诉讼费、鉴定费。原告（反诉被告）向法庭提交以下证据：1、身份证复印件1份，证明付买小的信息。2、土地使用证和建设规划许可证复印件各1份，证明建筑房屋占用的土地面积、四至和楼层层数及高度是经相关部门批准的。3、收据1支，证明2013年11月21日，被告（反诉原告）实际占有使用购买房屋的事实。4、欠条1支，证明欠条是被告（反诉原告）亲自给原告（反诉被告）出具的，表明欠购房款15万元的事实。5、陕西广合资产评估有限公司出具的陕广评报字[2019]第058号资产评估报告1份，证明房屋装修费用评估值为35759元。6、陕西广合资产评估有限公司出具的陕广评报字[2019]第002号资产评估报告书1份，证明从2013年2月21日起至2019年6月11日房屋评估租赁费为68686元的事实。7、鉴定费发票1支，证明鉴定房屋租赁费用和装修费用支出鉴定费用6000元。被告（反诉原告）史计辩称：1、被告共欠原告购房款136000元。2013年，原告将其位于府谷县府谷镇高石崖行政村第四自然村鑫昌家园2号楼2单元101号XX镇XX村XX村XX号楼XX单元XX号房屋卖给被告，双方未签订书面房屋买卖合同。被告用工程款抵付15万元购房款，下欠15万元。原告让被告管电并代缴电费，但没有向被告支付其已经向业主收取的电费，让被告用电费抵顶购房款，被告管电期间，共代原告支付了电费14000元，扣除后，被告下欠原告购房款136000元；2、双方签订的房屋买卖合同无效，房屋质量不合格。原告出售给被告的房屋所占用的土地是集体土地，被告不是该集体经济组织的成员，根据法律规定，原告不得将该房屋出卖给被告，双方之间的买卖合同无效。原告出售的房屋存在重大质量问题，房屋没有经过验收，工程质量不合格，被告居住后，墙面出现大量宽窄不等的裂缝，严重危及居住安全，被告多次与原告沟通处理房屋质量问题，原告仅于2017年7月将裂缝粉刷了一遍，质量问题没有得到解决；3、原告应向被告返还购房款164000元及利息损失和装修费用。2013年夏天，原告在府谷县墙头乡冯家会村XX乡XX村建房，以每平方米1000元价格承包给被告修建，修建时，双方协商原告用本案争议的房屋折价支付工程款。2013年11月5日，原告给被告交付了房屋。冯家会的建房工程，原告共应给被告工程款15万元，本案争议的房屋折价30万元，故被告给原告出具了一支15万元的欠据。房屋买卖合同无效，原告应向被告返还全部购房款及从2013年11月5日起至实际返还之日的利息损失。2013年被告给原告建房，也是向信用社贷款支付的材料费和工人工资，当时的贷款利率为月利率10.8‰，故原告应按月利率10.8‰向被告支付从2013年11月5日起至返还购房款之日止的利息。对于装修款，固定在地面、墙面、房顶的装修共计6万元，已经使用5年半，按每年折旧4％计算，扣除折旧22％，原告应向被告支付装修损失46800元。基于上述，被告请求判决合同无效，由原告向被告返还购房款164000元及利息损失和装修费损失46800元，由被告向原告返还房屋。被告（反诉原告）史计反诉称，同答辩意见一致，请求依法判令：1、原告（反诉被告）付买小返还已付购房款164000元，并按照月利率10.8‰赔偿从2013年11月5日起至返还购房款之日止的利息损失；2、原告（反诉被告）付买小赔偿装修损失费46800元；3、原告（反诉被告）付买小负担反诉讼费用和鉴定费。被告（反诉原告）史计向法庭提交以下证据：1、收回贷款凭证2支，证明2014年1月26日，被告（反诉原告）为原告（反诉被告）建房向农商行黄甫支行贷款7万元，约定月利率为8.7‰，用于支付工人工资和购买材料。2014年11月14日，贷款到期后偿还了本金2万元，重新申请贷款5万元约定月利率为8.1‰。2、2013年装修房屋用料证明复印件一份，证明被告（反诉原告）装修房屋共花费73766元。3、2019年3月拍摄照片一组，证明被告居住的房屋出现了裂缝，存在质量问题。经庭审质证：对原告（反诉被告）提交的证据，被告（反诉原告）提出如下质证意见：对原告（反诉被告）提交的1、3、4号证据，被告（反诉原告）均无异议；对2号证据，被告（反诉原告）对真实性无异议，但土地管理部门监管不到位，造成房屋基础不平衡，建房质量有问题；对5号证据，被告（反诉原告）认为评估报告中房屋折损额15068元应该由原告（反诉被告）承担，因为租房者的磨损费由出租方承担。壁挂炉6200元、油烟机1400元、燃气灶1100元、梳妆镜1300元、座便器500元，合计10500元。按照使用期限10年计算，被告（反诉原告）居住时间5年零7个月，磨损费为5775元，该部分损失在评估报告中没有评估，该部分费用应该由出租方承担；对6号证据，被告（反诉原告）认为2013年11月5日原告交付房屋，被告（反诉被告）收到房屋钥匙，至2013年12月18日被告实际居住中间为装修期间，评估报告应该扣减从2013年2月21日至2013年12月18日期间9个半月的租赁费，按照每月1250元计算，共计11875元。因山体滑坡被告（反诉原告）三个月未居住房屋，按照乡政府确定的每月2000元租金，扣减原告（反诉被告）提供的南房每月租金200元，在租赁费中扣除5400元；对7号证据，被告（反诉原告）认为房屋租赁费的鉴定费由原告(反诉被告）承担，房屋装修费的鉴定费由被告（反诉原告）承担。对被告（反诉原告）提交的证据，原告（反诉被告）提出如下质证意见：对被告（反诉原告）提交的1号证据，原告（反诉被告）称贷款7万元是被告（反诉原告）为了给儿子买车，倒贷款时还向其借款2万元，约定利息1.5分，后在抵房时原告（反诉被告）没有计收利息，2万元在工程款里抵付；对2号证据，4212元地板砖和2592元墙砖是原告（反诉被告）购买并结算的，其他不清楚；对3号证据，原告（反诉被告）称当时楼道外墙皮有裂缝，但里面没有裂缝，对于家里有无裂缝不清楚，现楼道外没有裂缝了。本院对经双方质证的证据作出如下认定：对原告（反诉被告）提交的1、3、4号证据，形式合法、内容真实，被告（反诉原告）均无异议，本院予以确认；对2号证据，形式合法、内容真实，被告（反诉原告）对真实性无异议，本院予以确认；对5、6、7号证据，因其形式合法、内容真实，系专业评估机构出具，被告（反诉原告）对评估数额无异议，本院予以确认。对被告（反诉原告）提交的1号证据，形式合法、内容真实，对证据的真实性予以确认，无法证明待证事实，对证明目的不予确认；对被告（反诉原告）提交的2号证据，由被告（反诉原告）单方出具，原告（反诉被告）不予认可，本院不予确认；对被告（反诉原告）提交的3号证据，形式合法、内容真实，本院予以确认。本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实：2013年11月份，原告（反诉被告）付买小与被告（反诉原告）史计口头约定，原告（反诉被告）付买小将位于府谷镇高石崖村信实建材对面鑫昌家园2号楼2单元101室住宅房XX镇XX村XX号楼XX单元XX室XX房一套（毛墙毛地）砖混结构售予被告（反诉原告）史计，总金额32万元，待被告（反诉原告）为原告（反诉被告）承建的工程结算后，扣除工程款后再支付剩余价款。2013年11月5日，原告（反诉被告)将房屋钥匙交予被告（反诉原告），被告（反诉原告）开始装修房屋，并于2013年12月18日（即农历11月16日）正式入住房屋。2015年5月28日，经双方结算，原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告)工程款15万元，双方协商一致，抵扣15万元工程款后，剩余房款按照15万元支付，由被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具15万元欠条一支，出具欠条后被告（反诉原告）再未向原告（反诉被告）支付剩余房款。2017年6月10日，鑫昌家园住宅楼紧邻山体发生塌方，导致住房存在安全隐患，府谷镇人民政府向包括被告（反诉原告）在内的住户下发《危房搬离通知书》，通知要求人员和财产于当日撤离，当时，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提供南房暂时居住，三个月后被告（反诉原告）又搬回涉案房屋继续居住。2018年10月31日，被告（反诉原告）代原告（反诉被告）缴纳了14000元的电费，用于抵扣购房款。又查明，涉案房屋所使用土地性质为集体所有，土地所有者为府谷镇高石崖三村，土地使用者为李旦。另查明，根据原告（反诉被告）付买小的申请，陕西广合资产评估有限公司对涉案房屋租赁费用做出陕广评报字[2019]第002号评估报告书，评估结论：史计的房屋从2013年2月21日起至评估基准日2019年6月11日的房屋租赁费用评估价值为68686元。评估报告书载明：2013年2月21日-2014年2月20日房屋租赁费大约为15000元，每月房屋租赁费1250元，2018年2月21日-2019年2月20日房屋租赁费大约为7666元，每月房屋租赁费638元，2019年2月21日-2019年6月11日的租赁费，按照2018年2月21日-2019年2月20日房屋租赁标准进行计算，租赁费为2355元。陕西广合资产评估有限公司对涉案房屋装饰装修费用做出陕广评报字[2019]第058号评估报告书，评估结论：史计的房屋装饰装修费用评估值为35759元。评估报告书载明：重置装修价格为50227元，将房屋折损率定为30％，该房屋折损额为15068元，故史计的房屋装饰装修费用35759元。原告（反诉被告）付买小因鉴定支付鉴定费6000元。本院认为，双方买卖的位于府谷镇高石崖村信实建材对面鑫昌家园2号楼2单元101室住宅房XX镇XX村XX号楼XX单元XX室XX房一套，是在集体土地上建造的住宅房，房屋性质属于小产权房屋。根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相关规定，在集体土地上建造的房屋系禁止买卖的房屋，故双方订立的房屋买卖合同因违法国家法律、行政法规的强制性规定而无效。现双方均主张该协议无效，于法有据，应予以支持。根据合同法的相关规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋买卖合同被确认无效后，双方应当进行互返，即被告（反诉被告）史计返还原告（反诉被告）付买小已购买的房屋，原告(反诉被告）付买小返回被告（原告）史计已支付的价款164000元。对被告（反诉原告）提出的关于利息损失的请求，因原告（反诉被告）明知诉争房屋为国家禁止买卖的房屋而向外公开出售，其在出卖房屋多年后以违法出售房屋为由主张合同无效，故合同被确认无效后给予被告（反诉原告）造成的损失应予补偿，关于该部分损失可以参照中国人民银行同期同类人民币（最）短期贷款基准利率计算。至于利息的起算时间，应以实际支付之日起开始计算，双方于2015年5月28日就工程价款进行结算，并进行房款抵扣，后又于2018年10月31日代缴14000元电费抵扣房款，即从2015年5月28日起至2018年10月30日止以15万元为基数计收，从2018年10月31日至实际返还之日止以164000元为基数计收。关于房屋装修费用的损失，因其已经与房屋主体结构混为一体，无法返还，故应当折价补偿。该部分损失已进行了司法鉴定，双方对于鉴定结论均无异议，鉴定结论为史计的房屋装饰装修费用评估值为35759元。该评估值已经扣除了房屋折损额15068元，故原告（反诉被告）付买小应向被告（反诉原告）史计赔偿房屋装修费用35759元。关于评估报告中已评估的装修工程项目、成品类项目，被告（反诉原告）史计在腾退房屋时不得拆除、搬离，其他未评估可以搬离的家电、装饰物等，被告（反诉原告）在腾退房屋时一并搬离。关于房屋租赁费用的损失，被告（反诉原告）史计从2013年12月18日装修完正式入住房屋起至实际腾出诉争房屋期间一直在此房屋居住（中途因山体发生塌方期间，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提供了房屋居住），应向原告（反诉被告）支付房屋占用所受的损失，考虑到双方的实际过错，原告（反诉被告）付买小要求被告（反诉原告）史计支付房屋租赁费的诉讼请求应部分予以支持。根据陕西广合资产评估有限公司对涉案房屋租赁费用做出的评估报告书，原告（反诉被告）付买小位于府谷镇高石崖村信实建材对面鑫昌家园2号楼2单元101室XX镇XX村XX号楼XX单元XX室房屋2013年2月21日-2019年6月11日的房屋租赁费用评估值为68686元。核减2013年2月21日至2013年12月18日未占用期间房屋租赁费损失12500元（每月房屋租赁费1250元×10个月），被告（反诉原告）史计应向原告（反诉被告）付买小支付房屋租赁费损失56186元的80％即44949元，从2019年6月12日起按照每月房屋租赁费510元（每月房屋租赁费638元×80％）支付至房屋实际腾退之日止。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）付买小与被告（反诉原告）史计订立的房屋买卖合同无效。二、原告（反诉被告）付买小于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）史计房款164000元及按照中国人民银行同期同类人民币（最）短期贷款基准利率计算的利息（从2015年5月28日起至2018年10月30日止以15万元为基数，从2018年10月31日起至实际返还之日止以164000元为基数）。三、原告（反诉被告）付买小于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）史计房屋装饰装修损失费35759元。四、被告（反诉原告）史计于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）付买小房屋租赁费损失44949元。五、被告（反诉原告）史计于本判决生效之日起四十日内向原告（反诉被告）付买小返回其所购买的位于府谷镇高石崖村信实建材对面鑫昌家园2号楼2单元101室XX镇XX村XX号楼XX单元XX室房屋，并按照月租金510元向原告（反诉被告）付买小支付从2019年6月12日起实际腾房之日止的房屋租赁损失。六、驳回原告（反诉被告）付买小的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）史计的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3020元，适用简易程序审理减半收取1510元，由原告（反诉被告）付买小负担；反诉费2231元，由被告（反诉原告）史计负担。鉴定费6000元，由原告（反诉被告）付买小负担3000元，被告（反诉原告）史计负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  闫含飞二〇一九年九月二十七日书记员  腾 艳