贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3513号 上诉人（原审原告）：曹保军，男，1986年5月12日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：黄雪薇（特别授权）、潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静、侯飞（实习），北京德恒律师事务所律师。 上诉人曹保军与上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 曹保军上诉请求：撤销一审判决第二项，即驳回原告的其他诉讼请求；依法改判支持买受人的全部诉讼请求；本案的一、二审诉讼费用由原审被告负担。事实和理由：一、原审以招商商置公司取得涉案商品房备案证明书在前，买受人签订收楼意见书在后认定招商商置公司已尽到通知买受人的义务属于认定事实错误。招商商置公司在原审中所举证据不能证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知买受人。在原审庭审（2018年12月22日）中，招商商置公司才向买受人出示涉案房屋所属的E1幢楼的商品房备案证明书，可见买受人自开庭之日才知晓涉案房屋已经具备办理转移登记的条件。买受人认为，自开庭之日才能视为招商商置公司履行了告知义务。故买受人按合同约定或法律规定主张的违约金计算期限为2016年10月1日至2018年12月22日止，依法应得到支持。二、原审滥用自由裁量权，造成同案不同判的情形，破坏司法公信力，请求二审在查明案件事实的基础上，给予本案当事人同等对待。 招商商置公司辩称，由于在买受人缴纳相关费用前，涉案房屋已取得备案证明书，应视为招商商置公司在取得涉案房屋初始登记后已尽到通知买受人的义务。因此，买受人提出的逾期交付办理涉案房屋转移登记相关文书违约金的请求，一审判决未予支持与法有据。请求二审法院对关于违约金的判项予以维持。 招商商置公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并驳回原审原告的该项诉讼请求；2、一二审诉讼费由原审原告负担。事实与理由：一、一审判决认定招商商置公司与买受人之间存在委托办证关系的行为显然属于事实认定错误。根据明确约定招商商置公司与买受人是共同向房屋登记机关办理商品房的转移登记，即向房屋登记机关申请办理商品房转移登记是双方的责任。而在本案中招商商置公司为了方便相关政府部分及买受人，由招商商置公司代收代缴相关的办理转移登记的费用，以及协助买受人递交资料，这完全是招商商置公司的一种好意帮助行为，并不是受委托办理这些事情。任何人都不应当让招商商置公司因为自己的好意帮助而遭受不利。二、一审法院判决招商商置公司在买受人提供办理涉案房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日90内为买受人办理不动产权证书,显然是将行政机关的行政行为强加给了招商商置公司，本身不具有可执行性,不应作为民事判决的判项内容。 曹保军辩称，涉案合同约定招商商置公司应当限期取得涉案房屋的登记，并限期交付商品房转移登记的有关文书，鉴于招商商置公司已经接受业主的委托为其申请办证，因此，根据双方的实践，招商商置公司应当履行的合同义务为取得涉案房屋的登记，并且在取得商品房转移登记的情况下通知业主，因此在招商商置公司尚未取得初始登记的情况下，所有通知均属于无效通知。招商商置公司所承担的违约金并不是以双方签订的合同作为依据，而是以最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第18条为依据，不存在合同约定的违约金过高应予调减的情况，招商商置公司的抗辩理由不能成立。 原审原告曹保军向一审法院起诉请求：一、要求被告立即为原告申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书（经一审法院释明后，原告将“并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书”变更为“并向原告交付涉案商品房转移登记的产权证书”）；二、要求被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10,000.00元（以已付购房款290,637.00元为基数，参照中国人民银计收逾期贷款利息基准，从2016年10月1日起至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书至产权登记机关并通知原告之日止）；三、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2015年3月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第E1幢10-3号商品房（房号为E1-10-3），用途为住宅，建筑面积80.43平方米，套内面积62.77平方米，房屋总价款290,637.00元，买受人应于合同签订之日支付首付款60,637.00元，余款230,000.00元以银行按揭支付。交付时间及条件：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五），本条第（四）项产生的费用据结算由买受人承担。附件十二第五条关于产权登记的补充：1，若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2，如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向招商商置公司支付了涉案房屋购房款。2012年8月24日，涉案房屋土地获得毕国用（2012）第1101号国有土地证书。2016年4月9日，涉案房屋取得贵州省建设工程竣工验收备案表。2016年4月完成房屋面积实测测绘成果书。原告于2016年11月17日交清契税、印花税、公共维修基金、产权登记费及土地证的费用，于2016年12月25日签订收楼确认书，收到涉案房屋。2017年2月15日涉案房屋取得契税、印花税完税证明。2016年9月26日，被告取得毕节市商品房屋备案证明书，涉案房屋E1幢属该备案证明书包含的范围，具备办证条件。 另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。2018年，被告获得毕节市国土局颁布的黔（2018）毕节市不动产权第0009575号不动产权证。 一审法院认为，综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：被告是否应为原告申请办理涉案房屋的转移登记并向原告交付转移登记的涉案房屋不动产权证书和支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年6月30日前向买受人交付该商品房。在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。即应在2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。虽双方约定为共同申请办证，但原告已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且原告已将缴费的相关收据交付给被告，视为被告同意接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。庭审中，被告出示了《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《毕节市商品房屋备案证明书》等资料、《不动产权证书》，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对原告要求被告为原告申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求，一审法院应予以支持；在被告为原告申请办理涉案房屋不动产权证书同时，被告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。本案中，被告于2016年9月26日依双方签订的合同约定如期取得毕节市商品房屋备案证明书，说明被告已履行了该义务。因被告视为同意接受原告委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务。原告于2016年12月25日签订收楼意见书，收到涉案房屋，于2016年1月17日交纳公共维修基金、产权登记费、土地证的费用、契税、印花税，视为被告在取得涉案房屋初始登记后已尽到通知原告的义务。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，一审法院应不予以支持。 综上所述，对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，一审法院应予以支持；对原告要求被告支持逾期办理涉案商品房转移登记的违约金的诉讼请求，一审法院不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内，为原告曹保军办理涉案商品房不动产权证书；二、驳回原告曹保军的其他诉讼请求。 二审审理过程中，招商商置公司向本院提交了EMS特快专递单一份及关于办理房屋不动产权的一个告知书，拟证明已通知买受人具备办证条件，前去我司进行办理产权证的相关收集工作，2018年8月23日，招商商置公司在已经具备办证条件（包括备案证明书、2018年7月12日取得幢首登）的情况下进行了第三次通知，也证明招商商置公司尽到了通知义务。曹保军质证认为，告知书与快递单上的日期显示均在一审开庭前，不属于新证据；如果招商商置公司所举的告知书与本案有关，也不能证明系通知涉案房屋具备办理转移登记的通知，且通知所需资料买受人在签订商品房买卖合同时就已提交，达不到招商商置公司的证明目的；告知书系招商商置公司为告知买受人办证相关资料所发出的通知，但该通知中并未披露其取得符合合同约定的初始登记具备办理房屋产权登记的相关内容，因此不能以告知书认定招商商置公司已履行完毕通知义务。二审认为，该证据材料真实合法，可以作为认定事实的依据。 二审审理查明，招商商置公司于2018年8月23日向买受人邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》。对一审判决认定的其余事实予以确认，但一审认定2016年9月26日具备办证条件不予确认。 本院认为，本案二审争议焦点为，1.招商商置公司是否应当承担违约责任，如果应当承担，违约期间和违约金如何认定；2.一审法院判令招商商置公司限期办理不动产权证书是否得当。 关于焦点1，经查，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，结合《商品房买卖合同》的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”中第二项规定，招商商置公司应当在2016年9月30日前，将所有权初始登记证书，及将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。依据《商品房买卖合同》第二十二条，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，招商商置公司已代为收取公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等应由买受人缴纳的办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。招商商置公司关于双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意帮助的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，招商商置公司应当限期办理商品房初始登记，并向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书。鉴于招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责其再向买受人交付有关文书已无实际意义，此时招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。买受人据此得以向招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于其代为办理转移登记。 招商商置公司提交的2018年8月23日的邮政快递单，可以证明招商商置公司通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向买受人披露了案涉房屋符合办理转移登记的条件的事实，应当认定招商商置公司至迟已于2018年8月23日完成了通知义务。故此，招商商置公司应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，违约责任的期间应为2016年10月1日至2018年8月23日。一审判决以“原告于2016年12月25日签订收楼意见书，收到涉案房屋，于2016年1月17日交纳公共维修基金、产权登记费、土地证的费用、契税、印花税”为由，“视为被告在取得涉案房屋初始登记后已尽到通知原告的义务。”因该收楼材料中并未告知涉案房屋已符合办理转移登记条件的事实，故一审判决认定招商商置公司已尽到通知义务不当，应予纠正。对买受人主张招商商置公司在一审开庭时才向其履行告知义务的主张不予采信。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，招商商置公司应以买受人已付购房款290637元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付买受人2016年10月1日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。 关于焦点2，办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合招商商置公司接受委托、代为办理房屋转移登记，一审法院判令招商商置公司限期90日办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审法院判令招商商置公司限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令招商商置公司代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。 综上所述，招商商置公司的上诉请求不能成立，应予驳回；本院不予支持；曹保军的上诉请求部分成立，对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6406号民事判决第一项，即：“一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内，为原告曹保军办理涉案商品房不动产权证书；”。 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6406号民事判决第二项，即：“二、驳回原告曹保军的其他诉讼请求。” 三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起三十日内，向上诉人曹保军支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以290637元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止）。 四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求。 五、驳回上诉人曹保军的其他上诉请求。 一审案件受理费25元，由原审原告曹保军负担25元；二审案件受理费50元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇一九年九月十八日 法官助理  郭友浪 书 记 员  主宏亮