湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2115号上诉人（原审原告）：曾垂爱被上诉人（原审被告）：衡阳市衡运置业投资有限公司上诉人曾垂爱因与被上诉人衡阳市衡运置业投资有限公司（以下简称衡运投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2019）湘0408民初1061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾垂爱上诉请求:1.撤销一审判决，改判衡运投资公司支付逾期交房的违约金、基础设施设备交付条件违约20894.82元（以773882为基数按每日万分之一的标准计算135天，之后的违约金算至实际交付之日止）；2.本案诉讼费用由衡运投资公司负担。事实和理由：案涉房屋至今尚在施工，不符合约定交房条件，按照双方签订的商品房买卖合同约定，衡运投资公司不能按约交房和基础设施设备的，应分别计算逾期交付违约金。衡运投资公司辩称，曾垂爱已就案涉房屋另案主张了租金，不能再在本案中主张逾期交房违约金，不能两项都算。曾垂爱向一审法院起诉请求：1.判令衡运投资公司继续履行编号为HY2016074700衡阳市商品房买卖合同，并限期为曾垂爱办理所购买的蒸湘区迎宾路10号商业步行街12栋负一层1213室商铺产权证；2.判令衡运投资公司支付逾期交房的违约金、基础设施设备交付条件违约和逾期办理该房屋产权证违约金共计38772元（以773882为基数按每日万分之一的标准自2018年10月31日算至2019年3月15日止，之后的违约金算至实际履行之日止）。一审法院认定事实：蒋孝平与本案曾垂爱系夫妻关系。蒋孝平作为买受人，衡运投资公司作为出卖人，双方于2012年1月28日签订《衡阳市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于衡阳市蒸湘区号铺面，建筑面积19.71平方米，单价33660.02元／平方米，总价663439元。2013年1月28日，蒋孝平作为甲方，衡阳共创商业管理有限责任公司作为乙方，双方共同签订《衡阳商业步行街铺面委托管理协议》，协议约定甲方同意将自己购买的上述商铺委托给乙方统一管理，管理期限为两年，自2014年11月1日起至2016年10月31日止；在委托管理期间，第一年税前租金为总房款7%，第二年税前租金为总房款8%，前2年租金从总房款中抵扣；无论何种原因，铺面若未能遵照《商品房买卖合同》约定交付使用，都从2014年11月1日起计算委托期，从计算委托期开始视同开发商已交房给乙方等等。合同签订后，蒋孝平于2013年1月26日、2013年1月28日、2013年2月1日、2014年10月27日分四次共计缴纳购房款656805元，衡运投资公司为其开具了四张收据（018567、235153、225290、N1010443）。2016年12月12日，蒋孝平的妻子曾垂爱作为买受人，衡运投资公司作为出卖人，双方就同一商铺的买卖重新签订由衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市工商行政管理局监制的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，合同编号为HY2016074700。约定买受人购买出卖人位于衡阳市蒸湘区号铺面，建筑面积19.71平方米，单价33323.44元／平方米，总价656805元。第十条商品房相关设施设备交付条件约定，基础设施设备如果在约定交付日未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条交付时间约定，出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付商品房。第十二条逾期交付责任约定。出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过270日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。已付房款支付违约金的标准按实到款计算。第二十条房屋登记约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起700个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该合同签订后，衡运投资公司于2016年12月16日为曾垂爱置换铺面收据，即向曾垂爱出具铺面款收据（N03026941），载明：今收到曾垂爱商业步行街12号楼负一层1213室铺面款656805元（原户名为蒋孝平，因更名换开收据，原收据号为018567、235153、225290、1010443）。一审法院认为：案涉商品房买卖合同及衡阳商业步行街铺面委托管理协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。根据合同约定，衡运投资公司应在涉案商铺交付之日起700个工作日为曾垂爱办理商铺产权证和土地使用证，但目前衡运投资公司尚不具备履行办理权属证书的条件，故对于曾垂爱要求办理权属证书的诉讼请求，因客观不能履行，该院依法予以驳回，曾垂爱可在衡运投资公司具备办理权属证书的条件时，另行主张。关于曾垂爱要求支付逾期办证违约金问题。因本案曾垂爱已按约足额支付全部购房款，衡运投资公司未按期履行为其办理房屋产权登记的义务，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同第二十条约定，衡运投资公司未按期办证，应当承担按日承担全部房价款万分之一的违约金（自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止）。庭审中，因衡运投资公司认可曾垂爱主张房屋所有权登记的期限届满之次日为2018年10月31日，故该院应予以确认。至于衡运投资公司主张以曾垂爱实际支付的购房款656805元作为计算该违约金的基数，因双方签订的商品房买卖合同约定的房屋总价款与双方实际交易的价款不一致，应以实际交易价款为准，经庭审核查，涉案房屋减去优惠6634元，实际交易价款为773882元。关于曾垂爱要求衡运投资公司支付基础设施设备交付条件违约、逾期交房违约金问题。根据蒋孝平与衡阳共创商业管理有限责任公司签订的《衡阳商业步行街铺面委托管理协议》的约定，涉案铺面应视同开发商衡运投资公司于2014年11月1日已交房给乙方，且蒋孝平已就《衡阳商业步行街铺面委托管理协议》约定的租金损失向该院提起诉讼，故曾垂爱主张基础设施设备交付条件违约和逾期交房违约金理由均不成立，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、衡运投资公司于本判决生效之日起十日内赔偿曾垂爱因逾期办证违约金10447.41元（以773882为基数按每日万分之一的标准自2018年10月31日算至2019年3月15日止，之后的违约金自2019年3月16日算至实际完成涉案商铺所有权登记之日止）。二、驳回曾垂爱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费385元，由衡运投资公司负担385元。本院二审期间，曾垂爱提交照片四张，拟证明案涉房屋尚在施工，不符合交房和交付基础设施设备的条件，衡运投资公司至今未将房屋交付给曾垂爱。衡运投资公司对房屋正在施工的事实无异议，本院对该事实予以确认，至于案涉房屋是否完成交付，因与本案争议焦点相关，本院将结合其他案件事实在说理部分予以综合认定。一审查明的当事人无异议的事实，本院依法予以确认。另查明，2019年5月27日，一审法院对曾垂爱诉衡阳共创商业管理有限公司（以下简称共创管理公司）房屋租赁合同纠纷一案作出（2019）湘0408民初931号民事判决，判决：1.共创管理公司在本判决生效后十日内支付曾垂爱租金77270元、并支付违约金37810.7元，合计115080.7元，（截至2019年3月16日止，后期违约金按年利率24%另计）；2.驳回曾垂爱的其他诉讼请求。该案查明的事实有：2013年1月28日，蒋孝平与共创管理公司就本案房屋签订了《衡阳商业步行街铺面委托管理协议》，约定：蒋孝平购买位于衡阳市蒸湘区迎宾路10号商业步行街12号楼-1213室的商铺，为统一布局和整体招商，蒋孝平同意将购买的商铺全权委托共创管理公司经营管理，管理期限为二年，自2014年11月1日起至2016年10月31日止；委托管理期间，第一年税前租金为总房款7%，第二年税前租金为总房款8%，前2年租金从总房款中抵扣；无论何种原因，铺面未能遵照《商品房买卖合同》约定交付使用，都从2014年11月1日起计算委托期，从计算委托期开始视同开发商已交房给共创管理公司等内容。衡阳市衡运房地产开发有限公司在该协议上加盖公章。2016年12月21日，曾垂爱与共创管理公司签订了《衡阳商业步行街铺面租赁合同》，约定：曾垂爱将位于衡阳市蒸湘区迎宾路10号商业步行街12号楼-1213室的商铺租赁给共创管理公司，租赁期限自2016年11月1日至2018年10月31日止；合同有效期内，共创管理公司按曾垂爱所购商铺实际房款的6%向曾垂爱支付租金，即每年租金为46363元，每月租金为3864元；共创管理公司应按时按量向曾垂爱支付租金，如共创管理公司违约，每逾期一日，共创管理公司须从逾期之日起承担当期应付租金总额的千分之四的违约金责任等内容。之后，共创管理公司仅向曾垂爱支付租金15456元，尚欠租赁期内租金77270元未付。本院认为，二审争议焦点：曾垂爱诉请支付逾期交房和基础设施设备的违约金有无依据。本案中，案涉房屋虽未直接向曾垂爱交付，但曾垂爱以委托管理方式将房屋自约定交付之日起全权委托共创管理公司经营管理，且明确约定“前2年租金从总房款中抵扣，无论何种原因，铺面未能遵照《商品房买卖合同》约定交付使用，都从2014年11月1日起计算委托期，从计算委托期开始视同开发商已交房给共创管理公司”等内容，曾垂爱亦通过另案诉讼方式实现了上述合同权利。因此，曾垂爱实际上已取得了房屋的支配权益，以及房屋自约定交付之日起的孳息（租金）利益。一审据此驳回曾垂爱要求支付逾期交房和基础设施设备违约金的诉请，并无不当，应予维持；曾垂爱的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费385元，由上诉人曾垂爱负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  杨丽萍审 判 员  张 健二〇一九年九月九日法官助理  陈海岚书 记 员  陈 浅