陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终10732号上诉人（原审原告、反诉被告）：周行，男，1987年1月20日出生，汉族，西安市彤尧房地产营销策划有限公司职员，住陕西省宝鸡市扶风县，现住未央区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王俊清，男，1964年3月17日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：周强，陕西力德律师事务所律师。上诉人周行因与上诉人王俊清租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周行上诉请求：⒈维持一审判决第一项、第四项；⒉撤销一审判决第二项、第三项，改判为王俊清退还周行2018年10月31日之后的房屋租金及保证金150555.55元，赔偿周行垃圾拆除费4700元，清运费10200元，装修款11万元，音像、监控、油烟机费用11090元，误工费15000元，设备定金7170元，退回王俊清向周行索要10条烟费用6100元，共计314815.55元；一、二审诉讼费用由王俊清负担。事实和理由：一审认定事实部分错误。2018年8月14日，其与王俊清就位于XX路XX号房屋签订租赁合同，王俊清问其租赁涉案房屋用途，其告知租赁涉案房屋用于开设潼关村肉夹馍餐厅，XX房XX店XX道的事实告知其，违反诚信原则。王俊清应系本案租赁合同无法履行的过错方，导致其投入巨大的人力物力，造成极大的经济损失，王俊清对此应承担责任。在装修过程中，涉案房屋所在的街道执法局告知其该房屋不能开设餐饮店，其立即与王俊清取得联系商谈，王俊清告知其没有问题不需要停工，让其继续装修，王俊清能够解决。其出于对王俊清的信任继续装修，使得损失进一步扩大。后新城区政府明确告知其涉案房屋不能经营餐饮项目，其经营目的无法实现，此时装修即将竣工。其2018年10月31日向王俊清发出解除合同通知函，同时给王俊清经营的喜虾客餐厅也送达了一份，但王俊清一直不予正面回应，并在2018年12月20日将涉案商铺门锁更换。王俊清辩称，不同意周行的上诉请求。涉案房屋的垃圾清运费等责任与其无关。本案诉争的房屋系2006年之前建筑的规划用房，符合当时的住宅涉及规范的住宅设计标准。周行所依据的大气污染条例关于烟道的规定是2018年提出的，不能以之后的标准要求之前的建筑物。所以是因为周行自身选址不当导致经营目的不能实现，该责任不应由其承担。王俊清诉请求：⒈维持一审判决第一项、第三项；⒉撤销一审判决第二项，改判为王俊清不予退还房屋保证金（押金）5万元给周行；一、二审诉讼费用由周行负担。事实和理由：一审认定事实部分错误。周行承租涉案房屋后，进场装修施工破坏了房屋设施，并擅自退场，单方提出解除合同，留下烂尾工程给其造成了巨大损失。且周行之所以未能达成租赁目的，系因为其自身选址不当及不排除装修不适当而造成的履行不能，该责任与其无关，因此周行系违约责任的过错方，应承担合同解除的违约责任。因周行破坏了房屋设施，保证金应不予退还。周行辩称，其装修基本上已经完工，是因为新城区政府出文涉案房屋不能进行餐饮经营。现王俊清已将涉案房屋出租给案外人，案外人所用的地砖、吊顶、水电其他都是其当时装修好的。且当时街道办告知其房屋无法经营餐饮是与王俊清联系，王俊请告知其可以继续装修，后期找人能解决，有电话录音为证，导致其装修损失进一步扩大，该部分损失应由王俊清承担。王俊清系过错方，理应退还保证金及其他费用。其在承租前也明确告知王俊清涉案房屋用于餐饮经营，王俊清是同意的。周行向一审法院起诉请求：⒈解除双方签订的租赁合同；⒉判令王俊清立即退还周行首次交付的房屋租金及保证金205000元，赔偿垃圾拆除费4700元、清运费10200元，装修款11万元，音响、监控、油烟机费用11090元，误工费15000元， 设备定金7170元，并退回被告向原告索要的10条烟费用6100元， 共计369260元；⒊诉讼费由王俊清负担。王俊清向一审法院反诉请求：要求周行继续履行合同，支付所欠租金195000元，并付担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月14日，周行与案外人谢某某签订陕西省西安市新城区XX路XX号房屋租赁协议一份，约定周行承租XX路XX号房屋，从事商业活动。后周行得知因该房屋系谢某某的转租行为，遂解除了与谢某某的房屋租赁协议，周行与王俊清重新签订了一份房屋租赁协议。协议约定王俊清同意将新建XX路XX号西玛高层住宅一层建筑面积约160平方米的门面房出租给周行使用,租赁期限5年，从2018年9月5日至2023年9月4日止，周行在签订合同当日需向王俊清交纳5万元设施及物业保证金，合同期满，涉案房屋设施完好，周行也无物业拖欠费用，由王俊清不计息退回周行。经双方协商,第一年房租35万元，分两次结清（保证金5万元共计40万元）。合同签订结清205000元,12月30日前结清195000元整,第二年开始每年一次结清全年房租。合同签订后，周行支付王俊清205000元。周行遂进行房屋装修，期间二楼住户向相关部门投诉周行装修造成自己墙体裂缝及噪音太大，影响休息，且楼下没有烟道，不应该开办餐饮店。 2018年10月28日，周行也向12345市民热线服务平台进行咨询，即周行所经营的XX村XX店餐饮项目，均由公司统一配送，所需设备为用电的环保设备，且不产生油烟、异味、废气，现咨询不产生油烟、异味、废气的环保餐饮服务项目能否在这种商住综合楼的临街商铺开设。新城区政府答复结果为：XX店排放口不符合国家技术规范，属选址不当，不具备开设餐饮店的要求。2018年10月31日，周行通过微信向王俊清发送合同解除函，王俊清于2018年11月12日回复商谈此事。2018年12月18日，王俊清向周行发送催款函要求其在12月20日前交纳剩余租金，后未果换锁。2019年4月10日，王俊清将房屋另行出租他人。2019年5月16日，西安市生态环境局新城分局给周行出具一份情况说明，内容为，潼关村肉夹馍店项目位于新城区XX路XX号XX社区XX楼临街商铺，依据《西安市大气污染防治条例》第55条“新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目，不得设在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层”规定，该项目选址不合理，不符合餐饮类建设项目环境影响登记表备案条件。周行遂诉至法院。王俊清认为本案涉及的商铺是2006年购买的现房，故应适用2012年8月1日住建部实施的《住宅设计规范》，2006年至2018年2月28日期间并没有专用烟道的要求，专用烟道的要求是从2018年3月1日起实施的，故依据法无溯及力的原则，本案不适用《西安市大气污染防治条例》第55条规定。另查，2018年8月初，周行有意加盟XX村XX店餐饮项目，之后由袁记潼关村肉夹馍店总部人员带周行在胡家庙地区进行选址，后认为此处的房屋地址、面积适合做餐饮，遂让周行去商谈租赁事宜。又查，本案涉及的房屋地址为新城区XX路XX号XX社区XX楼临街商铺，系2006年以前建筑规划的商住楼房，符合住建部《住宅设计规范》GB50096-2011标准。商铺之前为东府印象餐厅。2012年8月1日住建部实施的《住宅设计规范》 GB50096-2011的条文中有如下说明：在住宅区内，为了节约用地，增加绿化面积和公共活动场所面积，方便居民生活等，往往在住宅建筑底层或适当部位布置商店及其他公共服务设施。随着我国经济的改革，第三产业的发展，由集体或个人经营的服务项目往往也布置在住宅楼内。从现状来看，主要在多层、中高层和高层住宅的一至二层部位设置商业服务网点，不少地区建有商住大楼，在大楼一至三层布置大型商场、餐厅、酒楼等服务项目。在住宅建筑中附建为居住区（甚至为整个地区）服务的公共设施会日益增多，应该允许布置居民日常生活必须的商店、邮政、银行、托幼园、餐馆、修理行业等公共用房。一审法院认为，周行与王俊清之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应予保护。周行要求解除租赁合同，因该诉争房屋已由王俊清另行租给他人，已不具备继续履行合同的条件，故周行要求解除合同，予以支持。关于退还房屋租金和保证金的诉讼请求，从一审法院调查可知，周行、王俊清租赁合同是从2018年9月5日开始，至周行10月31日发送解除函之后双方商议未果，至12月20日王俊清换锁，双方合同已无履行可能，故以此作为合同解除的时间。从2018年12月20日之后的租金王俊清应退还周行。对于保证金5万元，王俊清认为周行改变了排烟道的位置破坏了房屋设施，且装修也给楼上住户造成损失，所以5万元不应退还，王俊清辩称尚需证据予以证明，且装修是否给楼上住户造成损失也与本案非同一法律关系，对其辩称不予采信。根据合同可知，周行第一年房屋租金为35万元，月租金应为29166.67元，故至2018年12月20日周行应付租金为102083.35元，故王俊清应退还周行（包括保证金5万元在内）102916.65元。对于周行主张该租赁房屋没有专用烟道不具备开餐饮店的条件因而要求王俊清进行赔偿一节，经查，该诉争房屋系2006年之前建筑规划的商住楼房，符合当时住建部实施的《住宅设计规范》GB50096-2011的住宅建筑标准，规划有排水、排汽、排污等标准设施。而周行现在所依据的《大气污染防治条例》中关于专用烟道的说法是从2018年开始才提出的，故不能以现在之标准来衡量当时的建筑物构建形态，且周行之所以未能达成其租赁目的，是选址不当及不排除装修不适当而造成的履行不能，该责任不能完全归结于王俊清。故此，对于周行要求赔偿装修损失等诉讼请求，不予支持。对于王俊清反诉要求继续履行合同及支付剩余租金的诉讼请求，与事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决: 一、解除原告周行与被告王俊清签订的房屋租赁协议；二、被告王俊清于判决书生效后十五日内退还原告周行房屋租金及保证金102916.65元；三、驳回原告周行其余诉讼请求；四、驳回被告王俊清的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 6839 元，由周行负担2280元，王俊清负担4559元；反诉费2100元，由王俊清负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。2019年8月22日，周行自愿申请撤回上诉。本院认为，周行在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。周行与王俊清签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现周行主张解除涉案《房屋租赁协议》，经查，王俊清已将该房屋另行出租，已不具备继续履行合同的条件，故本院对周行该项主张依法予以支持。涉案《房屋租赁协议》约定租期为2018年9月5日至2023年9月4日。周行于2018年10月31日发送解除函之后双方商议未果，至2018年12月20日王俊清换锁，双方合同已无履行可能，故涉案《房屋租赁协议》应于2018年12月20日解除。据此，王俊清应当向周行退还2018年12月20日之后的租金。王俊清主张因周行破坏了房屋设施，保证金应不予退还，但未提交充分有效证据证明，且就涉案房屋是否具备开设餐饮店，新城区政府答复结果为，XX店排放口不符合国家技术规范，属选址不当，不具备开设餐饮店的要求。2019年5月16日，西安市生态环境局新城分局给周行出具《情况说明》载明，依据《西安市大气污染防治条例》第55条“新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目，不得设在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层”规定，该项目选址不合理，不符合餐饮类建设项目环境影响登记表备案条件。故一审认定王俊清应将保证金5万元退还给周行，与法不悖，并无不妥。综上所述，王俊清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5528元，周行预交4478元，减半收取2239元，由周行负担；王俊清预交1050元，由王俊清负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年九月十一日 书 记 员  姬  凯  华