广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初2712号 原告：广西佳丰物业服务有限公司，住所南宁市江**星光大道**天筑丽城**楼地下****，统一社会信用代码91450100571843511F。 法定代表人：黎晨雨，该公司经理。 委托诉讼代理人：农东利，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张丽，女，该公司员工。 被告：刘辉，女，汉族，1971年4月9日出生，住山东，住山东省东营市东营区iv> 案由：物业服务合同纠纷 立案日期：2019年7月19日 开庭日期：2019年9月30日公开开庭 适用程序：普通程序 原告诉讼请求：1.判令刘辉支付拖欠广西佳丰物业服务有限公司（以下简称佳丰公司）的物业费1259.1元、电梯电费85.6元、代收生活垃圾处理费75.7元、公摊电费149.6元、二次加压分摊电费49.9元、代收水费124元、公摊水费2.3元、违约金916.59元（违约金按每日千分之三计到2017年6月30日止，以后另计），以上合计2662.79元；2、刘辉承担本案全部诉讼费用。 被告答辩意见： 本案相关事实： 一、物业相关情况：被告向广西鑫顺置业投资有限公司（以下简称鑫顺公司）购买的位于南宁市良庆区天筑塞纳1号楼3305号商品房，该商品房的用途为住宅，预测建筑面积110.83平方米。 二、物业服务合同依据：2012年11月16日原告与开发商鑫顺公司签订的《天筑塞纳前期物业服务合同》、被告与鑫顺公司于2013年8月8日签订的《商品房买卖合同》及附件五中原告与被告签订的《天筑塞纳前期物业管理服务协议》和《天筑塞纳住宅小区临时管理规约》。 三、合同约定委托管理期限及实际管理期限：自2012年11月16日起至成立业主大会后，由业主与其选聘的物业公司重新签订本小区新的物业服务合同时止。原告自2012年11月16日起进入天筑塞纳小区提供前期物业服务至2017年6月13日止。 四、双方约定的服务费及相关费用物业服务费用：自开发商正式通知（书面或登报）业主收房之日起，由业主按合同规定交纳相关费用。由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物，住宅物业服务费为1月·平方米。上述收费不包含“公共能耗费”，根据南价格【2007】208号《关于物业服务收费有关问题的通知》的规定，本小区所产生的“公共能耗费”由全体业主按实另行分摊，分摊办法按约定执行。用于小区公共服务的物业共用部位、共用设备设施及绿化、清洁等所产生的水电费，由业主按其拥有或使用的物业建筑面积分摊。住宅、商铺/商场及其他房屋用水经过二次加压的，加压所产生的电费及管路损耗由全体受益业主（物业使用人）按本户所用水量分摊。业主（物业使用人）向环卫部门交纳的生活垃圾费由乙方代收代缴，具体标准按环卫部门的规定收取。物业管理服务费、电梯维护及年检费、停车服务费、垃圾清运费、公告水电分摊费等由业主在每月10日前按月向乙方交纳。 五、收费依据和标准：1、南价物业备案号20153027号《南宁市住宅小区物业服务收费备案表》，天筑塞纳小区住宅物业服务费为1.2元/㎡·月；2、南价费〔2010〕31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，从2010年元月1日起，城镇生活垃圾处理费书费标准为城镇居（村）民为8元/户·月，邕宁区、良庆区为撤县新建城区，其城镇居（村）民的生活垃圾处理费收费标准从2010年元月1日起也执行全市统一标准；3、2016年1月1日南宁市大沙田供水有限责任公司《关于执行改革后南宁市大沙田供水价格的通知》及2017年1月1日南宁市大沙田供水有限责任公司《关于调整城区非居民供水价格的通知》，从2015年12月1日起，居民生活用水标准第一阶梯（月用水量≤32立方米/户）为2.79元/m³，第二阶梯（32立方米/户＜月用水量≤48立方米/户）为3.52元/m³，第三阶梯（月用水量小于48立方米/户）为4.24元/m³。 六、物业相关费用交纳情况：刘辉自2016年8月1日至2017年6月1日，尚欠佳丰公司物业费1259.1元、代收生活垃圾处理费75.7元、电梯电费85.6元、公摊电费149.6元、公摊水费2.3元、二次加压电费分摊49.9元、代收水费124元，合计1746.2元。 七、合同约定的违约责任：业主或物业使用人违反本合同的约定未能按时足额交纳相关费用的，每逾期一天按所欠金额的3‰的标准向乙方支付违约金。逾期超过30天加倍支付违约金；因业主或物业使用人逾期不交纳有关部门费用而产生的滞纳金或停水停电的，由其承担所有责任及后果。 八、催收情况：2019年1月10日，佳丰公司在小区公告栏发出《物业费催缴公告》，向被告催交拖欠的费用。 九、双方有争议的事项： 本院裁判意见：原告与开发商鑫顺公司签订的《天筑塞纳前期物业服务合同》、被告与鑫顺公司签订《商品房买卖合同》，以及作为《商品房买卖合同》附件五的原被告签订的《天筑塞纳前期物业管理服务协议》和《天筑塞纳住宅小区临时管理规约》，均为各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。 关于原告主张被告支付拖欠的物业费1259.1元、代收生活垃圾处理费75.7元、电梯电费85.6元、公摊电费149.6元、公摊水费2.3元、二次加压电费分摊49.9元、代收水费124元，合计1746.2元。原告提供了证据证明被告未支付自2016年8月1日至2017年6月1日所产生的上述费用，被告未提供反证予以证明，本院对原告的主张予以采信，原告请求被告支付上述费用，本院予以支持。 关于违约金。根据双方签订的合同约定，被告应于每月10日前交纳物业费、代收生活垃圾处理费等上述费用，被告逾期24个月未支付，应按合同约定承担违约责任，向原告支付违约金。被告抗辩称违约金过高，原告也未能提交证据证明其因被告欠交相关费用所造成的损失。因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑该案事实，原告的实际损失应认定为：被告应付物业相关费用自应缴纳之日至付清之日的中国人民银行同期贷款利息的130%。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、刘辉于本判决生效之日起10日内向广西佳丰物业服务有限公司支付物业费1259.1元、代收生活垃圾处理费75.7元、电梯电费85.6元、公摊电费149.6元、公摊水费2.3元、二次加压电费分摊49.9元、代收水费124元，合计1746.2元； 二、刘辉于本判决生效之日起10日内向广西佳丰物业服务有限公司支付违约金（自2016年8月起，以每月欠交的物业费、代收生活垃圾处理费、电梯电费、公摊电费、公摊水费、二次加压电费分摊、代收水费累加为本金，按同期中国人民银行贷款利息的130%计至刘辉履行完毕之日止，每月欠交物业费、代收生活垃圾处理费、电梯电费、公摊电费、公摊水费、二次加压电费分摊、代收水费情况详见附件）。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由刘辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蓝 彬 人民陪审员  覃文达 人民陪审员  陈柳杉 二〇一九年九月三十日 法官 助理  戴 棠 书 记 员  宁小艳