四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7147号 原告：徐亚若，女，1988年8月7日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告：何柳，女，1982年4月6日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告徐亚若与被告何柳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告徐亚若与被告何柳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐亚若向本院提出如下诉讼请求：1．判令何柳支付违约金共计24×（1800×10%）＝4320元，庭审中变更诉讼请求为25×（1800×10%）＝4500元；2．判令何柳承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月6日，何柳与徐亚若签订《房屋租赁合同》一份，约定将徐亚若位于成都市锦江区出租给何柳居住，租期3年，月租金1800元，租金每三个月支付一次，押金1800元。现第三季度租金5400元本应在2018年11月5日前支付给徐亚若，何柳经徐亚若反复催收，在2018年11月29日才支付5400元，共逾期25天，按照《房屋租赁合同》第十项第五条约定，每逾期支付一日，应按月租金10%支付违约金。 被告何柳辩称，徐亚若在本案主张的违约金过高，双方在合同中约定的违约金高于同期银行存款利率；就本案所涉房屋而言，之所以延付租金，是因为除了本案所涉房屋之外，双方还有位于高新区的房屋租赁关系，也因该房屋漏水双方一直在协商解决，并且双方有一致的意向是待该房屋纠纷解决后，再支付本案所涉房屋租金。其后徐亚若于2018年11月20日就本案所涉房屋租金向锦江法院提起诉讼，后双方协商先将位于高新区的租赁房屋漏水赔偿问题搁置，由何柳支付本案所涉房屋的租金，徐亚若撤诉的方式解决双方争议，达成一致意见后何柳支付了案涉房屋租金，徐亚若也撤回了诉讼，故何柳不存在徐亚若在本案中诉称的延迟支付租金的违约行为，不应当支付徐亚若所主张的违约金；根据合同“不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按照月租金的10%支付违约金”的约定，结合何柳实际支付房屋租金的时间为2018年11月29日的实际情况，何柳实际支付租金时间已逾期达十日，达到甲方单方解除合同的条件，故不适用合同约定的按照月租金的10%支付违约金的违约责任条款。 本院经审理认定事实如下：徐亚若是位于成都市锦江区房屋的所有权人。2018年5月6日，徐亚若（甲方、出租方）与何柳（乙方、承租方）在四川链家房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）的居间下签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方拥有的房屋位于成都市锦江区（该房屋所属楼盘：阳光365，幢号：1，单元：1，楼层：14，房号：1414），建筑面积约为33.11平方米；租赁用途：住家；如租赁用途为居住的，居住人数为：1，最多不超过2人；房屋租赁期自2018年5月6日至2021年5月20日，共计3年15天。甲方应于起租期当日将房屋按约定条件交付给乙方；该房屋租金为人民币1800元／月；租金每3个月交付一次。甲方支付的首次租金合计人民币5400元，在本合同签订至日起1日内付清；第二次租金与2018年8月5日之前付清，之后每间隔3个月支付一次租金；乙方于本合同签订之时缴纳给甲方押金1800元。租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方与当日内将押金（无息）退还对方；乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按照月租金的10%支付违约金。合同签订后，徐亚若将案涉房屋交付何柳使用，何柳按约向徐亚若支付了前两个季度的租金。 另查明，徐亚若将其自有的位于成都市高新区房屋出租给何柳使用，2018年8月初该房屋漏水双方发生纠纷。其后，徐亚若将何柳及该房屋的物业公司作为被告起诉至高新区人民法院。因位于高新区的租赁房屋漏水问题没有解决，何柳没有按约支付本案案涉房屋第三季度租金。2018年11月20日，徐亚若就案涉房屋第三季度租金及逾期支付租金的违约金向本院提起诉讼。本院向何柳送达该案起诉状副本后，何柳于2018年11月29日向徐亚若支付租金5400元，徐亚若于2018年11月30日向本院提出撤诉申请，本院书面裁定准许徐亚若撤诉。 庭审中，何柳称延付案涉房屋第三季度的租金，是因为双方因位于高新区租赁房屋漏水纠纷未解决，且双方当时已口头协商一致待高新区房屋纠纷解决后再行支付本案案涉房屋租金，对此，徐亚若予以否认。 以上事实的认定，有以下证据及当事人的陈述在案佐证：徐亚若提交的双方身份证复印件、房屋产权证、国土证、《房屋租赁合同》、转账凭证，何柳提交的本院（2018）川0104民初14051号民事裁定书、短信截图、转款明细、成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初19888号民事裁定书、（2019）川0191民初8006号民事裁定书、（2019）川0191民初922号民事判决书。 本院认为，何柳与徐亚若签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 合同签订后，徐亚若按约交付了房屋，何柳按约支付了前两季度的租金，其后双方因位于高新区租赁房屋漏水问题发生纠纷，何柳称双方已达成口头协议待该纠纷解决后再行支付本案案涉房屋第三季度租金，对此徐亚若予以否认。根据双方《房屋租赁合同》约定，案涉房屋第三季度租金应于2018年11月5日前支付，若何柳不按照约定支付租金达十日的，徐亚若有权单方解除合同，收回房屋。同时，双方在合同中约定，何柳不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按每逾期一日，按照月租金的10%支付违约金。何柳于2018年11月29日支付了案涉房屋第三季度租金，其延期支付租金已超过10日，符合合同约定的解除合同条件，因而对何柳的违约行为不能适用《房屋租赁合同》约定的“乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按每逾期一日，按照月租金的10%支付违约金”的违约责任条款。但是，何柳确实存在延期支付租金的违约行为，本院综合徐亚若因何柳延期支付租金遭受的实际损失、何柳的违约程度及双方合同履行的实际情况，酌情确定按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算违约金，即4.35%∕年÷365天∕年×1.3倍×24天×5400元=20元，对于徐亚若多主张的违约金，本院不予支持。至于何柳辩称，双方已经已达成口头协议待高新区房屋纠纷解决后再行支付本案案涉房屋第三季度租金，其延迟支付本案案涉房屋第三季度租金不构成违约的意见，因除其自身陈述外，并无其他证据证明，且徐亚若也不予认可，故本院对何柳就此的抗辩意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告何柳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐亚若支付逾期支付租金的违约金20元； 二、驳回原告徐亚若的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告何柳负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王艳 人民陪审员  寿珍 人民陪审员  李燕 二〇一九年九月二日 书 记 员  梁意 附：本判决所适用的法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。