安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0403民初874号原告：李永进，男，1957年11月15日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。委托诉讼代理人：李靖，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。被告：淮南世纪正源房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区三和集贸市场**，统一社会信用代码913404006881439578（1-1）。法定代表人：程光，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹军，男，该公司法律顾问。原告李永进诉被告淮南世纪正源房地产开发有限公司（以下简称世纪正源）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告李永进的委托诉讼代理人李靖、被告世纪正源的委托诉讼代理人曹军到庭参加诉讼。本案在案件受理前，原告李永进于2019年1月7日向本院提出诉前财产保全申请，要求对被申请人世纪正源名下所有的金融世家项目小区未备案房源5栋110号房产予以查封并提供担保，本院经审查于2019年1月8日裁定对上述房产进行查封。本案现已审理终结。李永进向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付至2018年9月30日的逾期交房违约金160734元，此后以676491元为基数，自2018年10月1日起按照日万分之二计算至实际交付之日止；2.判决被告承担本案诉讼费、保全费。开庭审理时，李永进将第一项诉讼请求变更为：判决被告支付截止到2018年9月30日的逾期交房违约金160734元。事实和理由：2013年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的淮南?正源?金融世家2幢2单元403室房屋，合同约定被告在2015年6月30日前将验收合格的房屋交付原告，逾期交房的违约责任约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同签订后，原告以现金、刷卡、商业贷款的方式缴纳全部房款676491元。被告未按约交付房屋，经原告及众多购房业主催要，2018年9月下旬，被告电话通知原告收房，原告及众多购房业主到被告处，要求被告出具房屋验收合格的相关资料，被告未能提供，原告认为涉案房屋不具备交房条件，至本案起诉时尚未收房。因与被告就迟延交房违约金协商未果，原告现诉至法院，恳请支持原告诉讼请求。世纪正源辩称，第一、关于房屋买卖的真实性问题，原公司法人侵占挪用公司资金，无力归还后用涉案的房屋用于抵债，进而炮制出大量虚假房屋买卖合同，我公司对上述以现金方式收取的收据真实性一概不予认可。第二、关于原告主张违约金问题，主张违约金过高，由于市场原因，房屋在建设中赶上金融危机，加上原法人涉及刑事犯罪，导致房屋销售不好，应根据相关规定合理调整违约金；公司原法人被立案追究刑事责任，导致房屋逾期交房；按照合同约定的日万分之二计算，约定违约金超过实际损失的30%，被告要求法庭减少违约金是有明确法律规定的。第三、违约金计算时间不能按照实际交房时间计算，涉案项目烂尾后，已经由政府接管善后，最终完成项目建设，购房人的利益没有损失，根据法律规定，合同违约金的性质主要是补偿性的，既然原告没有损失，那么约定的违约金就不能再计算，即使计算，我们认为2016年6月份政府接管以后违约金就不能再计算。综上，希望法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《商品房买卖合同》、淮南市商品房网上备案确认单、付款凭证一组。本院经审查，合同约定出卖人应当在2015年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房超过30日后，按第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之二的违约金等内容。对该合同和淮南市商品房网上备案确认单的真实性本院依法予以确认。付款凭证能够证明李永进按照合同约定交纳购房款676491元，对该证据本院依法予以确认。关于逾期交房违约金计算标准将结合全案证据综合认定。2.被告提交的淮南市公安局山南新区分局淮山公（刑）立字〔2018〕7号《立案决定书》一份。本院经审查认为，本案系原、被告双方因房屋买卖合同的履行产生的民事纠纷，故对该证据与本案的关联性本院依法不予确认。3.被告提交的金融世家项目问题处置方案、淮南市人民政府专题会议纪要第56号、淮南市房地产领域突出问题处置工作领导小组文件一组。本院经审查认为，因原告对该证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认，该组证据能够证明金融世家项目于2013年8月18日开盘，后因后续资金不足等问题，项目处于半停工状态，淮南市人民政府召开专题会议研究解决金融世家项目有关问题，对该情况本院依法予以确认。4.被告提交的《建设工程规划核实合格证》及交房公告各一份。本院经审查认为，该组证据能够证明金融世家项目2-4#楼、地下车库符、地下车库符合规划条件规划局于2018年9月20日颁发《建设工程规划核实合格证》，被告以交房公告的形式通知金融世家项目业主于2018年9月28日至9月30日交房，对该组证据的真实性本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金融世家项目系由世纪正源开发建设。2013年11月13日，李永进与世纪正源签订《商品房买卖合同》，购买金融世家第2幢2单元403号房，建筑面积共142.05平方米，房屋总价款为676491元。合同约定：“第八条交付期限出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。合同签订后，李永进按照合同的约定付清了购房款676491元。2018年9月26日，世纪正源发布《交房公告》，通知金融世家项目业主2#、3#、4#住宅楼计划于2018年9月28日至2018年9月30日期间交房。李永进因逾期违约金事宜诉至法院，请求判如所请。另查明：金融世家项目于2013年8月18日开盘后，因后续资金不足问题曾处于半停工状态，该项目存在缺乏建设资金和未能给业主按期交房问题。淮南市人民政府召开专题会议研究解决金融世家项目有关问题，并于2016年6月24日作出第56号淮南市人民政府专题会议纪要。2018年7月10日，淮南市房地产领域突出问题处置工作领导小组召开专题会议，研究处理金融世家项目相关问题。本院认为，法律规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李永进与世纪正源签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。合同签订后，李永进按照合同约定支付了全部购房款，世纪正源也应按照合同约定全面履行义务。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照《商品房买卖合同》的约定，世纪正源应当在2015年6月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付使用。但世纪正源以交房公告的方式通知金融世家业主于2018年9月28日至9月30日期间交房，世纪正源未能按照合同约定的期限交房，构成逾期交房，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的计算，法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同约定房屋的最后交付时间为2015年6月30日，世纪正源通知业主交房时间为2018年9月28日至9月30日期间，逾期天数自2015年7月1日至2018年9月30日共计1188天。关于逾期交房违约金的计算标准，合同约定，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。庭审中，世纪正源主张约定的违约金过高，请求予以适当减少，结合本案的实际情况，金融世家项目出现半停工状态后，淮南市人民政府召开专题会议，研究解决项目有关问题，世纪正源公司在市政府的督促下，加快项目推进，积极采取补救措施，涉案房屋竣工后通知交房，且涉案房屋已经能够居住使用。本院根据公平原则，以弥补李永进所受实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，酌定按已支付房价款日万分之一的标准计算违约金。本案逾期交房违约金为80367元（676491元×0.1‰×1188天=80367元）。故李永进主张世纪正源支付逾期交房违约金160734元的诉讼请求，合理部分，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告淮南世纪正源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李永进逾期交房违约金80367元；二、驳回原告李永进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3515元，由原告李永进负担1757元（已交纳），被告淮南世纪正源房地产开发有限公司负担1758元（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）；保全费1324元，由被告淮南世纪正源房地产开发有限公司负担（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  樊 瑾审 判 员  郝荣琦人民陪审员  马莉莉二〇一九年九月三日书 记 员  张 瀚附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。