江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初5978号 原告：中国人民银行南昌中心支行，住所地：江西省南昌市东湖区铁街**，统一社会信用代码：113600000145040073。 负责人：张智富，该银行行长。 委托诉讼代理人：蔡曦炜，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201110200309。 委托诉讼代理人：吴云辉，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201810075220。 被告：黎惠光，男，汉族，住江西省南昌市东湖区。 第三人：陈红英，女，汉族，住江西省南昌市东湖区。 原告中国人民银行南昌中心支行诉被告黎惠光、第三人陈红英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民银行南昌中心支行委托诉讼代理人蔡曦炜、吴云辉，被告黎惠光到庭参加诉讼。第三人陈红英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将榕门路112号店面（148平方米）腾退给原告，被告和第三人对榕门路110号店面（159平方米）腾退给原告；2、依法判令被告向原告支付自2018年1月29日起至2019年4月30日期间拖欠的全部租金185240元，并判令被告按月租金5920元的标准向原告支付自2019年5月1日起至实际腾退榕门路112号房屋之日止的房屋占用费（暂计算至2019年5月24日为4736元），判令被告及第三人按月租金6360元的标准向原告支付自2019年5月1日起至实际腾退榕门路110号房屋之日止的房屋占用费（暂算至2019年5月24日为5088元）;3、判令被告向原告支付自2017年11月6日起至租金全部缴清之日止的逾期缴租违约金（暂计算至2019年5月24日为827.03元）以上共计195891.03元；4、依法判令本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：位于南昌市东湖区榕门路**、110号的房屋系原告享有合法产权的房产。2008年12月30日，原告与被告就榕门路112号房屋签订《房屋店面租赁合同》，约定：原告将其坐落在榕门路112号的房屋出租给被告使用，面积307平方米，租赁期限为一年，自2009年1月1日起至2009年12月31日止；月租金9210元；被告应于每月5日前向原告支付当月租金，被告逾期支付租金，应按拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%向原告支付滞纳金，合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。上述合同于2009年12月31日到期后，双方未续签书面租赁合同，但房屋仍由被告继续使用。直至2014年5月，上述房屋一分为二，部分由案外人黄志远租用，部分由被告继续占有、使用，被告应缴的月租金调整为5040元。至2016年3月29日，原告与被告签订《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》，约定：被告承租原告坐落在榕门路112号的房屋，面积148平方米；租赁期限3年，自2016年5月1日至2019年4月30日止，月租金5920元，被告应于合同签订后七日内向原告缴纳首季租金17760元，此后应于每季度的首月5日前向原告支付当季租金；拖欠租金累计两个月以上（含两个月）的，原告有权终止合同收回房屋，被告应按照相当于当年租金总额的10%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至弥补全部损失为止，被告如逾期支付租金，每逾期一日，需按合同日租金的千分之一向原告支付违约金。合同另对资产修缮责任、防火安全、免责条款等进行了约定。2016年3月29日，原告与被告就榕门路110号房屋签订《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》，约定：被告承租原告坐落在榕门路110号的房屋，面积159平方米，租赁期限三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止，月租金6360元。被告应于合同签订后七日内向原告缴纳首季租金19080元，此后应于每季度的首月5日前向原告支付当季租金；拖欠租金累计两个月以上（含两个月）的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按照相当于当年租金总额的10%向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至弥补全部损失为止；被告如逾期支付租金，每逾期一日，需按合同日租金的千分之一向原告支付违约金。合同另对资产修缮责任、防火安全、免责条款等事项进行了约定。被告在承租榕门路110号房屋期间，未经原告同意擅自将部分房屋转租给第三人陈红英，上述两份租赁合同于2019年4月30日到期后，被告及第三人拒不腾退上述两套房屋。另被告承租上述两套房屋期间，屡次出现拖欠租金行为，虽经原告多次要求按合同约定时间点支付租金，其仍持续拖延支付租金，至2019年4月30日两份租赁合同到期，累计拖欠租金185240元，原告多次讨要无果，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。 被告辩称，2005年之前和原告签订了租赁合同，2006年至2009年四年租赁合同是在2009年补签的，2010年以后原告又停止签订合同，直至2016年继续和我方签订三年合同，原告领导经常更换，造成我方经营不稳定，我方多次催促原告签订合同，但都没有答复，我方一直在惊恐中经营，关于欠付租金，我方在租用店面期间都一直支付了原告租金，但原告从未维修过租赁物漏雨的状况，导致我方损失较大，我们有提供漏雨照片及维修申请报告给原告主管人员，但每次都没有给我方修缮，后为了经营我方自行垫付资金施工修缮了租赁物，故原告应报销维修费，请求法院判决原告支付我方修缮费用，在2016年至2019年期间，双方签订了3年合同，2017年4月2日接到市政府通知，打造滕王阁5A级景区，开始对榕门路进行综合改造，实际改造时间长达将近1年时间，造成我方店面无法经营，被迫歇业，该行为属于不可抗力行为，请求原告根据事实情况减免改造期间的租金，并且延长五个月的时间。 第三人经本院合法传唤未到庭应诉，也未提交书面答辩状。 根据当事人的陈述和审查确认的房产权证、证明、人民银行南昌中心支行资产租赁合同、拆迁借用店面协议等证据，本院认定事实如下：被告自2002年左右即在涉案房屋内租赁经营。2016年3月29日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》，合同约定：一、乙方承租甲方坐落在南昌市榕门路（街）112号的房屋，计建筑面积148平方米，租赁给乙方使用。本租赁物的功能为经营酒吧等乙方经批准的经营项目，乙方不得随意改变租赁物用途，如乙方需转变租赁物用途，须经甲方书面同意；二、租赁期限为三年，即从2016年5月1日至2019年4月30日止。合同期满，如甲方不再出租该房屋，乙方应在甲方规定的时限内清退该房屋，并返还于甲方；三、租金及缴纳方式，乙方承租上述房屋月租金5920元，乙方合同签订后七日内，应按照合同金额一次性向甲方缴纳首季租金17760元，此后乙方应于每季度的首月5日前向甲方支付当季租金，乙方退租时，无违约行为，并在与甲方清算所有费用后，甲方将房屋履约保证金一次性退还给乙方；四、房屋移交，甲乙双方签订合同后，甲方在乙方按规定缴纳的履约保证金和租金到账之日，七天之内将房屋移交乙方使用，合同期满或中途解约后，乙方应在七天之内无条件将房屋交还甲方；五、乙方在承租期内添置或装修在甲方建筑物上的固定装饰设施、不动产等，在租赁期结束后不得拆除，无偿归甲方所有，乙方退租或租赁期满时，所有装饰、装修费用甲方均不予补偿；六、违约责任，1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照相当于当年租金总额的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；……（4）拖欠租金累计两个月以上（含两个月）的。……3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按合同日租金的千分之一支付违约金等。同日，原、被告另签订一份《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》，约定“乙方承租甲方坐落在南昌市榕门路（街）110号的房屋，计建筑面积159平方米，租赁给乙方使用，租赁期限为三年，即从2016年5月1日至2019年4月30日止，月租金6360元等”，其余内容与上一份合同一致。 合同签订后，被告即在涉案房屋内租赁经营，并按约向原告支付租金。2017年10月1日，被告与第三人签订一份《拆迁借用店面协议》，约定由被告将南昌市东湖区榕门路110号店面一间，厕所一间，约40平方米借给乙方经营使用，从2017年10月1日至2019年4月30日止，第三人应付房租费每月为3800元，借用期满后准时交还被告。自2018年1月29日起，被告开始拖欠租金，直至合同履行期届满。因被告及第三人拒不返还涉案房屋，原告遂诉至本院。庭审中，原告当庭确认被告欠付自2018年1月29日至2019年4月30日期间的租金185240元。对欠付的租金数额，被告不持异议，并同意返还涉案房屋，但辩称因涉案房屋存在漏水问题，导致其维修，产生了维修费用91426元，要求原告予以承担，同时，因政府对榕门路进行改造，导致被告歇业，要求原告对道路改造期间的租金进行减免，对此，被告当庭提交一份2017年4月1日南昌市东湖区市政养护管理所《通告》、收款收据、预算表、收条、照片等证据予以证明。原告对被告提供的《通告》、照片未发表质证意见，对收款收据、预算表、收条等证据三性均持异议，认为上述单据均无法核实，且发生在2005年至2012年期间，被告在2016年续签合同时并未向原告主张过。 本院认为，原告与被告签订的资产租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同履行期现已届满，原告要求被告返还涉案房屋，被告亦不持异议，故对原告该诉请，本院予以支持。被告辩称其将涉案房屋是借给第三人使用而非转租的意见，与事实不符，本院不予采纳，第三人占有使用部分涉案房屋，也依法对原告负有返还的义务。对原告主张要求被告支付自2018年1月29日至2019年4月30日期间的租金185240元，并按租金标准支付至返还涉案房屋之日止的租金及房屋占用费的诉请，被告对拖欠租金的事实予以认可，但抗辩要求原告承担其维修房屋的费用91426元，同时要求原告对道路改造期间的租金进行减免的意见，经本院查实，被告提供的用于证明维修费用的材料均发生于2016年之前，即便如被告所述其维修租赁房屋的行为属实，但在2016年3月29日与原告签订租赁合同时，被告并未向原告主张过，而在本案涉案合同履行期间，被告并未对涉案房屋进行修缮，被告辩称其口头曾向原告主张过，但未提供证据证实，且原告也未认可，本院不予采信，加之被告未在法定期限内提出反诉，故本案不予处理，被告可另行起诉。至于被告抗辩因榕门路综合改造工程影响其经营，要求减免租金的意见，因榕门路综合改造工程并未导致涉案合同无法履行，不属于合同约定的免责事项，且被告也未提交有效证据证明榕门路综合改造工程对其经营所造成的实际损失，本院无法评估该改造工程对被告经营影响的大小，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳，对原告该诉请，本院予以支持。对原告主张逾期付款违约金的诉请，被告抗辩按合同约定的每日千分之一的标准计算违约金过高，原告也同意本院依法调整，故本案依法调整为按银行同期贷款利率的标准计算逾期付款违约金。对被告辩称其向原告缴纳了租赁保证金16000元的意见，因被告未在本院指定期限内提交证据予以证明，而原告否认收取了被告租金保证金，本院对该事实不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黎惠光应于本判决生效之日起十五日将坐落在南昌市东湖区榕门路112号的房屋（建筑面积148平方米）返还给原告中国人民银行南昌中心支行； 二、被告黎惠光、第三人陈红英应于本判决生效之日起十五日将坐落在南昌市榕门路110号的房屋（建筑面积159平方米）返还给原告中国人民银行南昌中心支行； 三、被告黎惠光应于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民银行南昌中心支行租金185240元； 四、被告黎惠光应承担逾期付款违约金（以185240元为基数，自2019年5月1日起至付清款之日止按银行同期贷款利率计算）； 五、被告黎惠光应向原告中国人民银行南昌中心支行支付自2019年5月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（参照月租金5920元、6360元计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告中国人民银行南昌中心支行预交的案件受理费11750元，由被告黎惠光承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审 判 长  张文军 人民陪审员  徐先良 人民陪审员  朱 凯 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  宋 歌 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。