山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终1198号 上诉人（原审原告）：李娜，女，1985年2月5日出生，汉族，住东营市垦利区。 委托诉讼代理人：梁家艳，山东德是道明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东营万得福房地产开发有限责任公司，住所地东营市垦利区胜利路以东，胜兴路以**，统一社会信用代码91370521076962900N。 法定代表人:房吉国，总经理。 被上诉人（原审被告）：东营万得福物业服务有限公司，住，住所地东营市垦利区胜利路以东，胜兴路以**一社会信用代码91370521312760391A。 法定代表人:王良刚，总经理。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：鲁宁宁，女，东营万得福房地产开发有限责任公司、东营万得福物业服务有限公司职工。 上诉人李娜因与被上诉人东营万得福房地产开发有限责任公司（以下简称万得福房地产公司）、东营万得福物业服务有限公司（以下简称万得福物业公司）委托合同纠纷一案，不服东营市垦利区人民法院（2019）鲁0505民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李娜上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持李娜的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由万得福房地产公司、万得福物业公司承担。事实和理由：一、万得福房地产公司在涉案小区万福佳苑建筑工程未竣工验收情况下交付使用严重违法。涉案小区万福佳苑工程竣工验收备案表竣工验收合格时间为2017年7月5日，万福佳苑业主交房清单证明交房时间为2016年7月26日，万得福房地产公司将还未验收合格的涉案商品房交付李娜使用提前近一年时间，严重违反《建设工程质量管理条例》，因此李娜涉案商品房的供暖系统仍在质保期内，万得福房地产公司应当承担因供暖系统质量问题造成的经济损失。二、万得福物业公司的过错是造成李娜家中暖气跑水的原因。万得福物业公司在万福佳苑居住区的门口张贴“暖气试压通知”，通知公示业主于2018年11月12日开始进行暖气试压，并分别明确安排了小区内每幢楼的试压时间。涉案李娜的56#楼是在11月14号上午进行暖气试压，而李娜家中于2018年11月12日上午发生暖气试压并导致家中跑水造成严重经济损失。李娜基于对万得福物业公司的通知信任，11月12日家中未留人也并未打开暖气分集水器进出口阀门，压强过大导致阀门被顶开，导致李娜家中发生泡水造成经济损失，万得福物业公司通知过错是原因之一。万福佳苑小区暖气管线的设置每栋楼都有一个总阀门控制进水暖气管线，万得福物业公司因此可以安排控制每幢楼不同的试压时间，显然涉案56#楼的总阀门被万得福物业公司因过错而提前打开。李娜与万得福物业公司签署了合法有效的《物业服务委托合同》，并按照约定缴纳了物业服务费用，根据物业管理条例第三十五条以及合同法第四百零六条规定，万得福物业公司应当承担法律责任。三、一审法院对万得福物业公司张贴的暖气试压通知的理解与适用错误。一审法院认为万得福物业公司张贴“暖气试压通知”即为履行了安全注意义务，但却忽略了所谓履行的“安全注意义务”本身就存在过错。万得福物业公司作为“暖气试压通知”的制作人，根据格式条款相关法律规定，应当按照通常理解予以解释、对条款制作人作不利的解释，万得福物业公司显然为逃避责任过错。“暖气试压通知”分上下两部分内容，上半部分内容为整体概况，下半部分列明小区各幢楼试压开始时间，通知公示明确李娜所在56#楼于11月14日上午进行试压，一审法院对“暖气试压通知”法律适用与解释显然不当。综上，李娜的上诉理由事实清楚、运用法律正确，请求二审法院依法对一审判决予以改判或发回重审。 万得福房地产公司、万得福物业公司辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求驳回李娜的上诉，维持原判。 李娜向一审法院起诉请求：1、判令万得福房地产公司、万得福物业公司赔偿李娜损失42000元。2、案件受理费、鉴定费等相关诉讼费用由万得福房地产公司、万得福物业公司承担。 一审法院认定事实：2015年4月10日，万得福房地产公司（出卖人）与韩迎迎、李娜（买受人）签订《商品房预售合同》，韩迎迎、李娜向万得福房地产公司购买万福佳苑56幢2单元802号房屋1套。 2015年4月10日，万得福物业公司（甲方）与李娜（乙方）签订《万福佳苑前期物业服务协议》，双方约定：李娜向万得福物业公司交纳物业服务费用，万得福物业公司为万福佳苑56栋2单元802室提供前期物业服务。 2016年7月26日，万得福房地产公司向韩迎迎交付涉案房屋，双方办理了交房手续。 2016年7月28日，万得福物业公司（甲方）与韩迎迎（乙方）签订《万福佳苑前期物业服务协议》，双方约定：乙方向甲方交纳物业服务费用，甲方为万福佳苑56幢2单元802室提供物业服务。《万福佳苑业主临时管理规约》第十八条：业主和物业使用人自用部位的维修，保修期内的由施工单位负责，保修期外委托物业服务企业维保的采取有偿服务。业主或物业使用人如委托物业服务企业对其自用部分或毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。共用部分、共用设施维修或更新改造，从维修基金中支付费用；费用不足时，业主或物业使用人应按规定比例分摊费用。第三十三条：本临时管理规约所称物业的专有部分，是指由单个或几个业主独立或共同使用并具有排他性的建筑物、空间、场地及相关设施设备。 2017年7月5日，万福佳苑56号楼经竣工验收合格予以备案。 根据2016年7月26日万得福房地产公司的商品房（商铺）质量保证书，万福佳苑商品房（住宅）自交付之日起，在正常情况下，万得福房地产公司免费承担供热系统和设备2个采暖期的维修责任。涉案万福佳苑56号楼2单元802室自2017年10月开始交纳取暖费。 2018年11月5日，万得福物业公司在万福佳苑小区内张贴暖气试压通知，通知2018年11月12日开始进行暖气试压，通知载明注意事项：请往年已用过暖气的业主待试压开始后自行检查并开启家中暖气分集水器进出口阀门；家中暖气分集水器进出口阀门开启后，请确保连续观察24小时，发现漏水现象及时关闭进出口阀门，立即与万福佳苑物业服务中心联系；56号楼的暖气试压时间为2018年11月14日上午。 2018年11月12日上午，涉案房屋漏水造成财产损失。 根据李娜申请，一审法院依法委托东营九洲和信资产评估事务所对涉案财产损失进行鉴定，东营九洲和信资产评估事务所作出九洲评报字（2019）第0422号《资产评估报告》，评估结论为“因暖气管线跑水遭受的经济损失的市场价值总额为9341.90元”。因此次鉴定，李娜支付鉴定费5000元。 庭审中，李娜要求万得福房地产公司、万得福物业公司向其赔偿的损失为7楼的损失费用9320元，8楼损失费用为32486元（包括衣服6889元，门、门套4135元，茶几、电视柜、打印机、压膜机共计2818元，隔断柜、儿童房家具、主卧双人床共计8545元，墙面的修复及外出租房费用10099元）。 以上事实，由双方提交的证据、一审法院依法委托鉴定机构作出的鉴定报告及庭审笔录在卷为凭。 一审法院认为，本案系因供暖管线漏水造成财产损失而产生的纠纷，根据庭审中双方提交的各项证据，可以证实李娜对涉案房屋具有利害关系，一审法院对李娜的原告主体资格依法予以确认。根据庭审情况，一审法院认为本案的争议焦点问题是涉案房屋被淹的直接原因是什么，万得福房地产公司、万得福物业公司对于涉案房屋被淹是否具有过错，若存在过错与涉案房屋被淹是否具有因果关系。 庭审中，对于涉案房屋漏水的原因双方陈述不一致，李娜称是因为提前试压导致压强过大将阀门顶开，万得福房地产公司、万得福物业公司称是由于试压当天李娜家中未曾留人就开启了家中的暖气分集水器进出口阀门且拖把桶堵住了下水道地漏，导致暖气跑水不能及时流出。李娜要求万得福房地产公司、万得福物业公司对涉案财产损失承担责任的理由为1、供暖系统存在质量问题导致分集水器漏水；2、万得福物业公司未按照张贴的通知要求对56号楼进行供暖试压。一审法院认为，首先，对于万得福物业公司在供暖过程中是否存在过错的问题，根据李娜提交的万得福物业公司于2018年11月5日张贴的暖气试压通知，通知上明确了暖气试压的时间以及需要的注意事项，要求住户在开启暖气分集水器进出口阀门后，应连续观察24小时，发现漏水及时关闭，并列明物业中心电话，一审法院认为万得福物业公司已经尽到了合理范围内的安全注意义务；其次，李娜对于其主张的供暖系统存在质量问题应当提供证据予以证实，而不应简单的根据一系列的时间节点推断质量问题的存在，故一审法院认为李娜提交的证据不足以证实涉案房屋的供暖系统存在质量问题。综上所述，一审法院对李娜的诉讼请求依法不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回李娜的诉讼请求。案件受理费850元，减半收取425元，由李娜负担。 二审中，双方当事人均未提交证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 当事人在二审中争议的焦点为：1、涉案房屋漏水是否因万得福房地产公司交付的供暖设备质量问题所引起。2、万得福物业公司对涉案房屋漏水是否存在过错。 对于焦点1，本院认为，万得福房地产公司于2016年7月26日已经将房产交付给李娜，李娜验收房屋时没有提出关于供暖系统的问题，说明房产及房产内供暖系统质量合格；并且根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第三款规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为:供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。此房屋及供暖设施的保质期已过，且李娜在装修期间擅自对供暖管道和设施进行过拆装，因此涉案房屋漏水不是由万得福房地产公司交付的供暖设备质量问题所引起，万得福房地产公司不应承担赔偿责任。 对于焦点2，本院认为，根据万得福物业公司发布的《暖气试压通知》载明，于2018年11月12日开始进行暖气试压，并且规定了具体的试压时间安排，涉案李娜房屋56号楼于11月14日上午进行试压。万得福物业公司辩称每幢楼试压时间分两种情况：一种是针对往年已用过暖气的业主，是统一时间即2018年11月12日；第二种是针对新住户，因为物业公司要进行入户检查，所以供暖时间按照通知上的供暖时间表进行。对此李娜不认可，《暖气试压通知》亦无明确规定，万得福物业公司的该辩解理由，本院不予采纳。李娜家在试压通知规定的时间2018年11月14日前家中发生跑水，应当为万得福物业公司于2018年11月12日打开涉案楼号总阀门或者入户阀门所致，万得福物业公司有过错。本案中李娜因暖气管线跑水遭受的经济损失主要是由万得福物业公司提前打开涉案楼号总阀门所导致，但由于李娜装修期间擅自对供暖管道和设施进行过拆装，在暖气试压提前，家中无人的情况下，开启家中的暖气分集水器进出口阀门，且李娜家由于拖把桶阻挡下水道地漏导致漏出的水不能及时流出造成积水，因此对损失的发生也有一定过错，本院根据过错程度判定万得福物业公司承担80%的赔偿责任。 根据一审法院依法委托的东营九洲和信资产评估事务所对涉案财产损失进行鉴定，认定李娜“因暖气管线跑水遭受的经济损失的市场价值总额为9341.90元”，并且支付鉴定费5000元，李娜总共遭受损失14341.9元。 综上所述，李娜的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销东营市垦利区人民法院（2019）鲁0505民初143号民事判决； 二、被上诉人东营万得福物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李娜经济损失11473.52元； 三、驳回上诉人李娜的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费850，减半收取425元，由被上诉人东营万得福物业服务有限公司负担116元，由上诉人李娜负担309元。二审案件受理费850元，由被上诉人东营万得福物业服务有限公司负担232元，由上诉人李娜负担618元。 本判决为终审判决。 审判长  乔良艳 审判员  张世柱 审判员  李 宁 二〇一九年九月十二日 法官助理王晓雨 书记员于燕