河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初6434号原告（反诉被告）：施宏图，男，1977年4月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：郭新华，河南方邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟奇，河南方邦律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：马茂森，男，1991年8月13日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：郭新华，河南方邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟奇，河南方邦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郑州博勤建筑设计咨询有限公司，住所地河南自贸实验区郑州片区。法定代表人：常丙坤，职务：董事长。委托诉讼代理人：师维，河南天荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈飞，河南天荣律师事务所律师。施宏图、马茂森与郑州博勤建筑设计咨询有限公司（以下简称博勤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后，依法适用简易程序公开进行了审理，马茂森，施宏图、马茂森共同委托诉讼代理人郭新华、李伟奇，博勤公司委托诉讼代理人师维、陈飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施宏图、马茂森向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令博勤公司赔偿施宏图、马茂森装修所遭受的损共计人民币2672033元；2、本案的诉讼费、鉴定费（100000元）、律师费由博勤公司承担；3、请求法院判令博勤公司退还双方自合同签订之日起至2018年12月24日止施宏图、马茂森支付的房屋租金2305635元；4、请求法院判令博勤公司退还施宏图、马茂森支付的物业服务费239907.5元。（暂计至2019年5月31日）5、请求法院判令博勤公司退还施宏图、马茂森支付的其他费用11693元（装修管理服务费、消防泄水服务费、出入证费用）。诉讼中，施宏图、马茂森自愿撤回第5项诉讼请求。事实和理由：2015年1月21日施宏图、马茂森与博勤公司签订了《房屋租赁合同》。合同约定施宏图、马茂森承租博勤公司位于郑州市××路××楼××层的房屋，租赁建筑面积共计1306.15平方米。合同签订后博勤公司的法定代表人常炳坤作为业主代施宏图、马茂森向郑州锦艺物业服务有限公司提交了《装饰装修管理服务协议》、《装修手续办理流程单》、《写字楼装修申请表》、装修平面设计图等资料。房屋装修完毕后施宏图、马茂森的酒店正式进行运营。2017年9月25日郑州市消防支队到施宏图、马茂森酒店进行消防检查，因租赁人租赁的房屋性质问题导致施宏图、马茂森所承租的房屋无法通过消防验收，责令其停业整顿。施宏图、马茂森花费巨资对其进行装修，却无法正常使用，导致双方签订《房屋租赁合同》的目的根本无法实现，施宏图、马茂森多次找到博勤公司协商，博勤公司未能给出解决方案。只能诉至法院，望判如所请。博勤公司辩称，马茂森与博勤公司不存在任何合同关系，依据合同相对性原则，马茂森不是本案适格原告，其无权以房屋租赁合同纠纷为由对博勤公司提起诉讼。施宏图以“房屋性质问题导致承租房屋无法通过消防验收”为由要求博勤公司承担其装修损失，博勤公司认为该项请求缺乏事实及法律依据，贵院应当依法驳回。通过提交的诉状可以发现，施宏图认为唯梦酒店受到行政处罚、无法通过消防验收的根本原因系房屋性质问题，故要求博勤公司赔偿其装修损失。然而依据博勤公司从郑州市公安消防支队调取的郑公（消）行罚决字【2017】0127号《行政处罚决定书》载明，施宏图受到行政处罚的根本原因系其设立的郑州唯梦酒店有限公司未经消防安全检查就擅自投入使用营业，从而被处以责令停止营业，并处罚款人民币3万元。唯梦酒店被处罚的真正原因系其未经消防安全检查就擅自投入营业，完全不是施宏图在其诉状中所称的“房屋性质问题”。依据相关法律规定，首先宾馆、酒店所在建筑物应依法通过消防设计审核、消防验收或者备案抽查。其次，设立宾馆在投入使用、营业前必须经公安消防机构检查合格，通过设计审核和验收后方可投入使用、营业。所以，按照施宏图诉状中的陈述以及本案的实际情况，唯梦酒店未经消防检查就投入使用、至今未通过消防设计审核和验收是导致本案纠纷的根本原因，系施宏图过错导致。2014年4月22日郑州市公安消防支队出具郑公消验字【2014】第0273号《建设工程消防验收意见书》，明确载明包括涉案房屋在内的塔楼建设工程消防验收合格并提出以下意见：1、该工程室内外装修工程应当依法取得建设工程消防设计审核和验收合格手续后方可投入使用……3、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、用途变更）和功能变更，应依法向公安消防机构建设工程消防设计审核和验收。若施宏图要对涉案房屋进行室内装修或者用途变更，需要向公安消防机构建设工程消防申请设计审核和验收后才能投入使用。依据原告诉状所述，其使用涉案房屋设立郑州唯梦酒店有限公司至今未通过消防检查、设计审核和验收，甚至受到郑州市公安消防支队的行政处罚。因此施宏图所谓的装修残值损失应当全部由其自行承担，博勤公司不应当承担因施宏图过错而造成的损失。依据双方签订的《房屋租赁合同》第四条、第十二条施宏图自2018年11月19日起开始拖欠租金不予支付，截止至2019年6月12日双方办理《房屋交接确认书》之日，施宏图拖欠租金长达7个月共计437172元，已经严重违反双方合同的约定，故博勤公司有权终止合同并收回涉案房屋。原告严重违约、拒绝履行其支付房屋租赁费用的义务，长期拖欠博勤公司涉案房屋租赁费用导致双方《房屋租赁合同》解除，依据上述法律规定施宏图要求赔偿其装饰装修残值损失的，贵院应当依法不予支持，该部分损失应当由施宏图自行承担。施宏图设立的唯梦酒店自2015年起至2019年3月份均在经营而且有盈利，在博勤公司在对涉案房屋正常使用的情况下，其要求博勤公司退还其已支付的房屋租金的诉讼请求不能成立。施宏图自认在对涉案房屋装修完毕后至2017年9月25日期间酒店一直在正常运营。虽然施宏图谎称自唯梦酒店受到行政处罚后就停业整顿、无法正常使用，然而，通过博勤公司在中原区税务局查询到的郑州唯梦酒店的缴税记录可以看出，唯梦酒店在2019年3月31日前均在经营而且有盈利，证明涉案房屋一直在由施宏图正常使用。因此，施宏图要求博勤公司退还其房屋租金的诉讼请求缺乏事实依据。综上所述，贵院应当全部驳回其诉讼请求。博勤公司向本院提出反诉请求：1、确认博勤公司与施宏图签订的房屋租赁合同已经解除；2、判令施宏图向博勤公司支付拖欠的租金437172元，自2018年11月20日起至2019年6月12日止；3、判令施宏图支付博勤公司房屋恢复原状损失20万元。4、判令施宏图向博勤公司支付物业费损失2万元；5、判令由施宏图支付本案所有费用。诉讼中，博勤公司自愿撤回第4项诉讼请求。事实和理由：2015年4月2日博勤公司与施宏图签订的《房屋租赁合同》约定，施宏图承租博勤公司位于郑州市××路××院××楼××层的建筑面积1282.15平方米的房屋，租赁期限为2015年4月15日起至2027年4月14日止，其中2018年8月15日止2020年8月14日期间，每月租金为64620元，每季度第1个月15日前支付租金，施宏图拖欠租金达30日以上的，博勤公司有权解除合同。《房屋租赁合同》签订后，博勤公司与施宏图均履行了合同义务，施宏图自2018年11月19日开始拖欠租金，已达4个多月，经博勤公司多次催要，施宏图均推诿拒绝，施宏图的违约行为，不仅符合合同解除的条件，也给博勤公司造成了巨大的经济损失。现依法提起反诉。施宏图、马茂森针对博勤公司的反诉辩称，施宏图同意解除房屋租赁合同。施宏图承租被告房屋用于酒店经营，博勤公司提供的房屋因消防及房屋性质问题致使施宏图无法正常经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，提供符合租赁目的的房屋是博勤公司的义务，现因博勤公司原因致使房屋租赁合同的根本目的无法实现。施宏图愿意与博勤公司解除房屋租赁合同，同时博勤公司应当承担因此而造成的装修损失。博勤公司要求施宏图支付拖欠租金301560元没有事实及法律依据。施宏图支付房屋租金是在2018年12月24日向常丙坤尾号为1397的银行卡转账61543元。因租赁房屋无法用于酒店经营被迫暂停营。施宏图于2019年3月8日起诉于法院要求解除房屋租赁合同。原告与博勤公司于2019年5月10对租赁房屋进行交接，现房屋由博勤公司占有，施宏图不应承担租赁费用。且施宏图被迫停业的是因博勤公司提供的租赁房屋不能用于经营酒店，停业期间的房屋租金应当由博勤公司承担。施宏图不应当对承租房屋承担恢复原状或赔偿损失的责任。博勤公司同意施宏图对租赁房屋进行装修，施宏图的装修行为并未减损其房屋价值反而增加了房屋价值。从物的有效利用角度出发，为发挥装修附合部分的使用价值，施宏图无须对承租房屋恢复原状承担费用。综上，博勤公司提供的租赁房屋不能实现合同目的，房屋租赁合同应当解除。因博勤公司提供的房屋导致施宏图被迫停止营业，停业期间的房屋租金，物业等费用也应当由博勤公司承担，同时应当赔偿因租赁合同解除给施宏图造成的损失。施宏图、马茂森、博勤公司围绕诉讼请求提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证。结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：1.双方租赁合同法律关系是否已经解除。在2019年8月26日庭审中，博勤公司与施宏图均同意双方房屋租赁合同关系于2019年6月12日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。故本案博勤公司与施宏图之间的房屋租赁合同关系于2019年6月12日解除。2.博勤公司在签订合同时是否明知涉案房屋将用于经营旅馆业。诉讼中，针对是否约定了涉案房屋用途为经营旅馆，双方发生争议。诉讼中,施宏图提交《装饰装修管理服务协议》《写字楼装修申请表》《装修手续办理流程单》《装修施工人员登记表》，欲证明博勤公司明知其租赁房屋用途为经营旅馆。博勤公司称，双方签订租赁合同及装修时均不知施宏图是用该房屋经营酒店。本案中，施宏图向本院提交《装饰装修管理服务协议》中，甲方为博勤公司法定代表人常炳坤、丙方为锦艺国际中心项目（服务中心），其中“一、装饰装饰手续办理”第4款显示“甲方在对房屋进行装修前，必须会同乙方向丙方申报登记，并提交甲方身份证明文件、乙方营业执照（副本复件1份）、乙方资质证书（副本复件1份）、装修施工设计图纸质版及电子版（室内平面图、天花平面图、水电管线图、消防系统图等）、铭牌设计图、消防审批文件、装修效果图等有关资料。对符合条件者，丙方在收到装修申请后五个工作日内予以审批登记，发放《装修施工备案证》。”结合显示“锦艺国际中心项目专用章”印鉴、落款日期为2015年4月29日的《装修手续办理流程单》，可以认定博勤公司至迟在2015年4月份知晓施宏图租赁房屋的用途是经营旅馆。3.博勤公司交付的房屋是否具备用于经营旅馆业的功能。诉讼中，施宏图、博勤公司针对涉案房屋是否能够用于经营旅馆发生争议。博勤公司称其房屋已经消防验收合格，写字楼消防标准与商业物业验收标准等同，且施宏图应当自行办理其所需的消防手续，施宏图未经消防安全检查擅自投入使用经营，由此导致的不利后果应由施宏图承担，与博勤公司无关。经查，博勤公司提交的《建设工程消防验收意见书》显示：“综合评定该工程的消防验收内容复验合格并提出以下意见：1、该工程室内装修工程应当依法取得建设工程消防设计审核和验收合格手续后方可投入使用……3、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、用途变更）和功能变更，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和验收。”施宏图认可《建设工程消防验收意见书》的真实性，但称：“意见书显示房屋用途为写字楼和住宅，并没有显示房屋可以经营酒店使用，如改变用途需重新向公安消防机关进行审核”。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”博勤公司应当向施宏图负担确保其交付的租赁物符合经营旅馆用途的义务。针对涉案房屋是否能够用于经营旅馆的举证责任分配，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，博勤公司系向对方交付符合合同用途房屋的法定义务人，应当承担该举证责任。针对博勤公司提交的《建设工程消防验收意见书》，博勤公司对外签订租赁合同将涉案房屋出租给他人经营旅馆，已改变《建设工程消防验收意见书》出具时的涉案房屋用途，依据该《建设工程消防验收意见书》意见，需重新申请消防设计审核和验收，故该《建设工程消防验收意见书》不足以证明涉案房屋能够用于经营旅馆。在施宏图经营过程中因消防不符合法律规定被处罚后，博勤公司未向本院提供证据证明其交付的房屋能够用于经营旅馆，应当承担举证不能的法律后果，本院认定涉案房屋无法用于经营旅馆。4.施宏图交纳租金义务的履行情况。诉讼中，博勤公司、施宏图均认可租金交至2018年11月19日，之后的租金未交纳。合同约定，自2018年7月7日至2020年7月7日，每月租金为65829.75元，季度租金总额为197490元。以此计算，施宏图应当支付博勤公司2018年11月20日至2019年6月11日的租金，对博勤公司主张的437172元予以支持。5.施宏图为履行租赁合同，对租赁房屋装修所支付的款项情况。诉讼中，施宏图向本院提出鉴定申请，申请对位于郑州市××路××楼××层，建筑面积共计1306.15平方米的房屋装修剩余价值进行鉴定。我院委托河南省豫华价格事务所有限公司针对上述事项进行评估，河南省豫华价格事务所有限公司于2019年5月8日作出豫价评估[2019]中原区法院0501号《价格评估结论书》，得出以下评估结论：1、装饰装修重置价值为：3237530元。装饰装修现价值为：2672033元。2、恢复原状价值为：195930元。据此，本院认定施宏图涉案装饰装修已形成附合的现价值为2672033元。本院认为，施宏图、博勤公司于2015年4月2日签订《房屋租赁合同》，且实际履行了该份合同。马茂森不是合同的一方当事人，与博勤公司不存在租赁关系，不是本案适格的原告。施宏图与博勤公司双方之间的租赁合同法律关系内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，本院予以认定。租赁合同法律关系成立后，因涉案房屋无法用于经营旅馆业，导致合同无法继续履行，且双方均同意2019年6月12日解除双方的租赁合同，本院予以确认。因施宏图一直在实际占有房屋并实际经营，在合同解除前，施宏图应依约向博勤公司继续支付房屋租金。本院对博勤公司要求施宏图继续支付租金的诉讼请求，予以支持。物业公司在施宏图租房期间提供了物业服务，施宏图应当向且已向物业公司缴纳物业费。对于施宏图要求博勤公司赔偿物业费损失的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。针对施宏图请求博勤公司赔偿因承租装修的损失，应当区分已形成符合的装饰装修物和可移动部分分别予以处理，可移动部分原则上仍归承租人所有为宜，故本案可移动部分仍归施宏图所有。根据上述《价格评估结论》，涉案房屋装饰装修现价值为：2672033元。对已形成附合的装饰装修物应依法予以处理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。造成本案合同无法继续履行的根本原因系租赁房屋不具经营旅馆业的功能。对此，博勤公司作为出租方，在施宏图装修前已经知道该事实，其为追求租金收益而放任无法实际履行结果的发生，主观上系为间接故意。施宏图作为即将从事旅馆业经营承租方，在签订租赁合同前，亦应当充分尽到勤勉调查和注意的合同附随义务而未尽到，主观上存在较大过失。施宏图在订立本案租赁合同时已有开办旅馆的目的，就开办和经营旅馆而言，施宏图是专业的商人。为开办旅馆进行选址是一项复杂的商业活动，承租方需作出专业的商业决策。综合本案情况，本院酌定博勤公司和施宏图的责任比例为4:6。本案中，已形成附合的装饰装修物现价值为2672033元，并按4:6的比例在双方之间予以分配。以此计算，博勤公司应向施宏图赔偿损失1068813.2元。从物的有效利用的角度，为充分发挥涉案酒店的所有的动产及不动产之附属物的使用价值，博勤公司赔偿后，该部分装饰装修物所涉权利归博勤公司并由其自行处理，施宏图不再负担恢复原状的义务。对施宏图主张过高部分不予支持。针对施宏图主张诉讼费、鉴定费、律师费的请求，双方签订的合同并未对律师费的承担作出约定，对律师费的主张不予支持。诉讼费应按照判决结果由双方按比例承担。鉴定费用应按过错比例由双方共同承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）施宏图与被告（反诉原告）郑州博勤建筑设计咨询有限公司之间因2015年4月2日《房屋租赁合同》所形成的租赁合同法律关系于2019年6月12日解除；二、原告（反诉被告）施宏图自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）郑州博勤建筑设计咨询有限公司支付2019年6月12日前所欠租金437172元；三、被告（反诉原告）郑州博勤建筑设计咨询有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）施宏图赔偿损失1068813.2元；四、驳回原告（反诉被告）施宏图其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郑州博勤建筑设计咨询有限公司其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24511.5元，由施宏图负担19584.8元，郑州博勤建筑设计咨询有限公司负担4926.7元；反诉案件受理费4985.5元，由施宏图负担3420.6元，郑州博勤建筑设计咨询有限公司负担1506.1元；鉴定费10000元，由施宏图负担6000元，郑州博勤建筑设计咨询有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 李 宁二〇一九年九月十日书记员 马锐科