北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初10474号原告：北京裕泽咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区工体北路****楼**1318A。法定代表人：杨达文，董事长。委托诉讼代理人：姜宇嵘，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦方，北京大成律师事务所律师。被告：北京捷景餐饮有限公司，，住所地北京市朝阳区工体北路****法定代表人：桐帕达，董事长。委托诉讼代理人：高文星，北京嘉润律师事务所律师。第三人：北京京城环保股份有限公司，住所地北京市海淀区首体南路，住所地北京市海淀区首体南路**创景大厦**yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵传军。第三人：北京市机电研究院有限责任公司，住所地北京市朝阳区工体北路4，住所地北京市朝阳区工体北路**le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：唐维。原告北京裕泽咨询服务有限公司（以下简称原告）与被告北京捷景餐饮有限公司（以下简称被告）、第三人北京京城环保股份有限公司（以下简称京城公司）、第三人北京市机电研究院有限责任公司（以下简称机电院公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜宇嵘、王彦方，被告的委托诉讼代理人高文星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2017年10月1日至2017年12月31日期间的俱乐部使用费2726793.75元（根据合同附件二908931.25元/月乘以3个月）；2、被告支付原告逾期付款违约金（第一部分是以908931.25元为基数，按照日千分之一的标准，从2017年10月10日计算至实际给付之日止；第二部分是以908931.25元为基数，按照日千分之一的标准，从2017年11月10日计算至实际给付之日止；第三部分是以908931.25元为基数，按照日千分之一的标准，从2017年12月10日计算至实际给付之日止；）3、被告向原告支付补充押金461047.47元；4、被告支付原告逾期支付补充押金违约金（以461047.47元为基数，按照日千分之一的标准，从2011年12月29日计算至实际给付之日止）；5、被告支付原告2018年1月1日至2018年6月13日的房屋占用费4968824.44元（根据合同第10条，月租金标准按照908931.25元除以30日，再乘以被告实际占用的天数）；6、被告支付原告占用费违约金9937648.88元（根据合同第10条，占用费乘以2）；7、被告将其营业执照、食品经营许可证中的注册地址从俱乐部地址中迁出；8、被告支付原告恢复原状保安费21714元、摄像费6000元、购锁费518元、换锁费2200元、清运费20430元。事实及理由：2011年11月29日，原告与被告签订《俱乐部使用合同》，约定原告将其承租的位于北京市朝阳区工体北路4号的房屋及其院落并其所附的相关资产共同构成的俱乐部整体交付被告使用，被告支付原告使用费及押金。2017年10月之后，被告拒绝支付原告使用费。此外，在合同履行期间，因房屋面积增加，原告向业主方补缴了押金，但被告一直未向原告补齐上述押金。合同到期后，被告未及时搬离房屋，构成违约，故诉至本院。被告辩称：认可原告关于租金的诉请，被告确实拖欠2017年10月至12月的租金，但是被告支付了原告2344105.47元押金，拖欠的房租应该抵扣押金。剩余的同意支付。被告占用房屋到2018年3月底，之后被告员工就搬走了，原告也存在断水断电，在业主方不再向被告主张的情况下，被告同意支付原告2018年1月1日至2018年3月31日的房屋占用费，但是只同意按照原告向业主方交纳的数额向原告支付。不同意支付逾期付款违约金。不同意补充押金，因为押金具有担保性质，合同关系已经终止了，被告无需再补充押金。且原被告之间的合同是在原告向业主补充押金之后。不同意支付押金违约金。关于占用费违约金不同意支付，违约金约定过高，要求酌减。同意将营业执照及食品经营许可证迁出，但我们在找地方，不同意支付保安费、摄像费、购锁费、换锁费、清运费。京城公司向本院邮寄书面意见，称2011年11月10日，北京机电院高技术股份有限公司与原告签订租赁续租合同，约定将2006年其与北京京威房地产开发有限公司合同中所出租的房屋继续出租给原告，租期自2012年1月1日至2017年12月31日，2018年北京机电院高技术股份有限公司与原告没有签订书面租赁合同，但是双方一直在履行过程中，原告实际用了3个月，向北京机电院高技术股份有限公司交纳了2018年1月至3月的房租114万，4月份原告腾退了房屋。机电院公司未作答辩当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院认定事实如下：原告称2006年10月20日，北京机电院高技术股份有限公司（作为出租方，甲方）与北京京威房地产开发有限公司（作为承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁的房屋为机房工体北路4号院内热处理区域内房屋，房屋建筑面积1804.3平方米，以甲方房屋所有权证确定的建筑面积为准，土地面积3924.54平方米。2011年11月10日，北京机电院高技术股份有限公司（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《房屋租赁合同之续租合同》，约定：甲方将其与北京京威房地产开发有限公司于2006年10月20日合同中约定的房屋租赁给乙方。租期自2012年1月1日至2017年12月31日。租赁保证金变更为1037295.78元。鉴于乙方已按照租赁合同规定向甲方缴纳了租赁保证金576248.31元，双方同意乙方应于本合同签署后十五日内向甲方缴纳余额461047.47元。2011年11月29日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《俱乐部使用合同》，约定：鉴于甲方是位于中国北京市朝阳区工体北路4号的房屋及院落（以下简称涉案房屋）的合法承租方，甲方将此房屋及院落装修为俱乐部，拥有房屋及院落所附装修资产的所有权。上述房屋、院落和添附其上的资产共同构成本合同项下俱乐部，甲方同意将俱乐部整体交由乙方使用。乙方同意整体接受俱乐部并予以使用。乙方使用俱乐部的期限开始日为2011年9月1日，至2017年12月31日结束。乙方应向甲方支付押金2344105.47元。如房地产产权人向甲方要求增加押金金额，则乙方也应按照相同数额向甲方增加押金，乙方应于甲方提出增加押金的要求后7日内支付该增加部分。本合同至俱乐部使用期限届满之日终止，押金返还条件成立，自押金返还条件成立之日起30日内，甲方将已收到的押金减除约定的扣除额后的余额无息支付给乙方。甲方扣除押金后应书面通知乙方并告知乙方押金余额。乙方有义务于收到扣除押金或增加押金的书面通知之日起7日内将押金金额补足。乙方逾期不补足押金，被视为违约，乙方应当承担逾期付款的违约责任。2017年使用费标准为每月908931.25元。乙方应按月提前支付使用费，乙方当月应支付的使用费应于当月开始前10日向甲方支付。乙方或乙方指定的付款机构逾期向甲方支付本合同约定的任何款项，包括但不限于支付或补足押金、支付使用费以及合同约定的其他款项，每逾期一日，乙方须向甲方支付到期应付款项的每日千分之一的违约金，直至乙方实际支付之日。且任何款项拖欠达到7日，甲方即有权单方解除本合同，并没收全部押金，同时不妨碍甲方为实际损失提出索赔的权利。当本合同终止或提前终止时，乙方应将俱乐部于本合同终止日当日返还给甲方，俱乐部的返还不得因任何原因而被延误。本合同终止或提前终止之日起，俱乐部内有乙方遗留的任何装饰、家具、装备、物件或其他物品，均视为乙方放弃的物品，甲方有权自行处置，乙方不得要求任何补偿或索赔。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品而产生的所有费用，或有权从乙方所交付的押金内扣除该等费用。若乙方未在本合同终止日或提前终止之日当日返还俱乐部，或阻碍甲方自行收回俱乐部，则每逾期归还一日，乙方应向甲方支付每日俱乐部占用费，每日占用费等于当月使用费除以三十日；以及逾期返还俱乐部的违约金，逾期返还俱乐部违约金相当于每日占用费的两倍，直至俱乐部实际返还甲方之日。乙方未在本合同规定日期返还俱乐部，甲方有权扣除押金。合同签订后，被告向原告支付押金2344105.47元，原告按照合同约定将俱乐部交付被告使用。2017年10月，被告开始拖欠原告租金。2014年10月16日，北京机电院高技术股份有限公司名称变更为京城公司。2017年12月31日之后，原告与被告、原告与京城公司均未续签合同，但被告继续占用涉案俱乐部未进行交接。原告称2018年6月19日其将涉案房屋交还，向京城公司交纳了2018年1月1日至2018年3月31日的房租1141025.34元，并提交了发票、支票存根在案佐证。被告称其已于2018年3月搬离，在业主方不向被告主张的情况下，同意支付原告2018年1月1日至2018年3月31日的占用费，但应按照原告所交付的租金标准支付。庭审中，被告要求其所支付的押金抵扣其应向原告支付的租金。原告不同意抵扣，称因被告逾期交房，押金不予退还。另，原告称因京城公司要求原告补充押金461047.47元，故其向被告主张要求补充。原告提交发票、微信截图、报价单等证据，用以证明其腾退房屋支出费用50862元。被告对发票真实性予以认可，关联性、证明目的不予认可，其他证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。诉讼中，原、被告均认可涉案房屋产权人系京城公司及机电院公司，京城公司和机电院公司是一家公司分立的，京城公司出租涉案房屋经过机电院公司认可。本院认为，原告与被告签订的《俱乐部使用合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中原告已依约向被告交付俱乐部，被告未支付2017年10月1日至2017年12月31日的房租，其行为构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告关于要求被告支付欠付租金的诉请，本院予以支持。被告还应向原告支付逾期支付租金违约金，关于计算标准，被告认为双方约定过高，本院综合考虑本案情况，确定以被告欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准由被告向原告支付。合同到期后，被告继续占用俱乐部，应按《俱乐部使用合同》约定的租金标准向原告继续支付占有使用费。关于占用期间，被告称2018年3月已搬离俱乐部，京城公司亦认可2018年4月原告将房屋归还，并收取原告2018年1月至2018年3月期间的租金。故本院认定被告占用期间为2018年1月1日至2018年3月31日，被告应向原告支付该期间的占用费。关于原告主张的2018年4月之后的占用费，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张因被告逾期交付俱乐部，应支付原告两倍占用费的违约金，且扣除被告所交纳押金不予退还。但根据双方合同约定，抵扣押金及支付两倍占用费违约金均是被告逾期交房的违约责任。被告主张违约金约定过高，要求酌减。本院根据本案实际情况结合原告实际损失情况，酌定被告应向原告支付违约金908931.25元，被告所交纳的押金抵扣其所应向原告支付的租金。关于补充押金，原、被告之间合同中虽约定如产权房要求原告增加租金，则原告有权要求被告增加同等金额押金。但京城公司要求原告增加押金发生在原被告合同签订之前，即原被告签订合同时，原告已知晓业主要求其补充押金，其与被告合同中约定的押金必然已考虑到其所交纳补充押金的情况。被告所支付的押金数额高于原告向京城公司支付的押金总额。且押金性质为保证合同的履行，现双方合同关系已经终止，故原告无权要求被告支付补充押金及补充押金违约金。原告要求被告将其营业执照、食品经营许可证从涉案房屋地址中迁出，被告同意迁出，本院予以支持。关于保安费、摄像费、购锁费、换锁费、清运费，原告所提交的证据不能证明其主张，故对上述诉请，本院不予支持。京城公司、机电院公司未到庭，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京捷景餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京裕泽咨询服务有限公司二〇一七年十月一日至二〇一七年十二月三十一日的租金二百七十二万六千七百九十三元七角五分；二、被告北京捷景餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京裕泽咨询服务有限公司逾期付款违约金（一、以九十万零八千九百三十一元二角五分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，从二〇一七年十月十日计算至实际给付之日止；二、以九十万零八千九百三十一元二角五分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，从二〇一七年十一月十日计算至实际给付之日止；三、以九十万零八千九百三十一元二角五分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，从二〇一七年十二月十日计算至实际给付之日止）；三、被告北京捷景餐饮有限公司所交纳的押金二百三十四万四千一百零五元四角七分用以抵扣本判决书第一项付款义务后不予返还；四、被告北京捷景餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京裕泽咨询服务有限公司二〇一八年一月一日至二〇一八年三月三十一日的房屋占用费二百七十二万六千七百九十三元七角五分；五、被告北京捷景餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京裕泽咨询服务有限公司违约金九十万零八千九百三十一元二角五分；六、被告北京捷景餐饮有限公司于本判决生效后七日内将其营业执照、食品经营许可证从北京市朝阳区工体北路4号12-14、21、23-28号迁出；七、驳回原告北京裕泽咨询服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告北京捷景餐饮有限公司负担（北京裕泽咨询服务有限公司已交纳，北京捷景餐饮有限公司于本判决生效后七日内给付北京裕泽咨询服务有限公司）。案件受理费139302元，由原告北京裕泽咨询服务有限公司负担97896元（已交纳），被告北京捷景餐饮有限公司负担41406元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 矫 辰人民陪审员 向 硕人民陪审员 李丽华二〇一九年九月四日法官 助理 许 萌书 记 员 刘 月