安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初3451号原告:陆凤媛，女，1977年11月23日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：陈义玲，滁州市琅琊区清流法律服务所法律工作者。被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路**，统一社会信用代码91341103054483597H（1-1）。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张仁风，该公司员工。被告：滁州中普置业有限公司，住，住所地安徽省滁州市丰乐南路**（滁州长江商贸城皖东国际车城**）********一社会信用代码913411005634351049（1-1）。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。原告陆凤媛与被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）、被告滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆凤媛委托诉讼代理人陈义玲、被告中兴公司的委托诉讼代理人张仁风到庭参加诉讼，被告中普公司经本院传票传唤无正当理由未能到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陆凤媛向本院提出诉讼请求：1、中兴公司、中普公司支付其租金61827元（自2016年10月1日起,按月租金2262元/月计算至2019年9月30日，以后按照合同约定的房租标准计算至房屋移交之日止）；2、中普公司、中兴公司支付违约金（违约金计算方式为50元/平方米/月乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据合同委托期限之约定未履行的期限，计算至租金付清之日止）；3、依法解除陆凤媛与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》；4、中普公司、中兴公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年，陆凤媛向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）C幢3030室房屋，建筑面积24.76平方米，购房款为229300元。同年，陆凤媛（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》1份，约定：1、陆凤媛将其C幢3030室商铺的使用权交付给乙方统一招商经营并管理，经营期限为20年；2、合同约定从2013年10月1日起，前三年为免租期，第四至第七年承诺给予每年保底收益按房款总价的11.84%支付，超出部分的租金双方按比例结算，陆凤媛得90%，中兴公司得10%；3、甲方分别在2018年7月1日至2018年9月30日期间与2023年7月1日至2023年9月30日期间可以书面向丙方提出回购申请，丙方应在接到该申请后6个月内办理回购手续，并分别按照按商品房买卖合同总价款150%和200%退还甲方购铺款。4、租金为每半年支付一次，每半年的第一个月内付清；5、违约金计算方式为50元/平方米，月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限。上述合同签订后，陆凤媛按照约定支付购房款，取得该房屋产权，并按期将房屋交付给被告承租。截至2019年9月30日，陆凤媛所诉商铺按照合同己产生36个月的租金为81432元，中兴公司、中普公司仅支付路玲租金19605元，尚欠租金61827元，应承担相应违约责任。中兴公司辩称：1、对陆凤媛诉请的租金及计算方法没有异议。2、陆凤媛诉请的违约金过高，恳请法院能给予减免。3、因为涉案商铺是虚拟分割，没有门窗、隔墙，若解除合同，对于陆凤媛也不利，不同意解除合同。中普公司书面答辩称：1、中普公司与陆凤媛之间没有房屋租赁的合同关系，中普公司没有向陆凤媛支付租金及利息的义务。2、《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》中对于回购的约定与租赁无关。3、中普公司担保的租金已经全额支付。4、委托经营管理合同中约定的违约金标准过高，应以同期银行基准贷款利率为准。5、不应解除《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，涉案房屋已经出租给居然之家经营，居然之家与中兴公司签订的房屋租赁合同合法有效，居然之家并未违约，不能从居然之家收回涉案房屋。本院经审理认定事实如下：2013年，陆凤媛向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）家居馆C幢3030室商铺，建筑面积为24.76㎡，购房款为229300元。同年，陆凤媛（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》1份，约定：甲方将其在三楼C3030号商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2013年10月1日至2033年9月30日），委托期内第一至第三年为免租期、委托期内第四至第七年乙方按涉案房款总价11.84%给予甲方每年保底收益（如后期实际租金比率超出11.84%，超出部分租金90%归甲方、10%作为委托管理费归乙方），“甲方分别在2018年7月1日至2018年9月30日和2023年7月1日至2023年9月30日期间，可以书面向丙方提出回购申请，丙方应当在接到甲方书面申请后6个月内办理回购手续，并分别按商品房买卖合同总价款的150%和200%退还甲方购铺款”，支付方式为租金每半年支付一次并在每半年度的第一个月内支付，任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。中兴公司先后支付陆凤媛租金共计19605元。中兴公司欠付陆凤媛自2016年10月至2019年9月30日租金61827元。上述事实由陆凤媛举证的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》（复印件）、《滁州市商品房预售合同》、购房发票、宣传彩页（复印件）予以证明，经中兴公司质证，对陆凤媛举证的证据均无异议，本院对其证明力均予以确认。本院认为：陆凤媛与中兴公司、中普公司签订的《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》是当事人真实意思表示，合法有效。合同当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。中兴公司未能按照约定支付陆凤媛租金，应当承担支付到期未付租金及违约金的违约责任。本院对陆凤媛要求中兴公司支付其租金61827元的诉讼请求予以支持。对2019年9月30日之后的租金，陆凤媛可另行主张。关于违约金的诉请，陆凤媛主张按《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》约定为每月每平方米50元，明显过高，中兴公司、中普公司要求酌情减少，符合法律规定，本院予以支持。本案合同为委托经营管理合同，经营管理本身存在风险。陆凤媛未提供证据证明其实际损失情况，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定中兴公司、中普公司自逾期支付租金之日至租金实际付清之日，按照中国人民银行同期同种类人民币贷款基准利率计算的违约金予以保护。因双方约定收益为每半年支付一次，故本案违约金应区分不同的欠付本金数额及时间段进行计算。根据陆凤媛诉请的期间，中兴公司、中普公司应分别于2016年10月31日前、2017年4月30日前、2017年10月31日前、2018年4月30日前、2018年10月31前、2019年4月30日前分别向陆凤媛支付半年租金13574.56元（229300元×11.84%÷2）。中兴公司、中普公司对不要求扣减已付租金的相应的违约金，符合法律规定，本院予以采纳。关于陆凤媛要求解除其与中兴公司、中普公司之间的委托管理合同的诉请，因陆凤媛将涉案房屋委托中兴公司经营管理，中兴公司将包括陆凤媛在内众多业主的房屋未予以分割而作为整体正对外运营出租，若解除涉案委托经营管理合同会损害他人的权益（包括中兴公司签订租赁合同的相对方、同意继续委托中兴公司经营管理的业主等）。故陆凤媛要求解除本案运营管理合同条件尚不成就，本院对陆凤媛的该项诉讼请求不予支持。关于陆凤媛对中普公司的诉请，中普公司作为房地产开发企业在销售房屋时，向房屋买受人明确表示其出卖的房屋具有固定回报率，故本院对陆凤媛要求中普公司就本案欠付的租金及违约金承担共同给付义务的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陆凤媛租金61827元及相应违约金（分别自2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起至2019年4月30日止，以租金13574.56元为本金；自2019年5月1日起至租金实际付清之日止，以租金61827元为本金；均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。二、驳回原告陆凤媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2117元，减半收取计1058.50元，由原告陆凤媛负担200元，由被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担858.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 陈 彦二〇一九年九月六日书记员 袁苓睿附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。