湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初9776号原告（反诉被告）：长沙怡盛物业管理有限公司，住所：长沙市天心区芙蓉中路**汇金国际****。法定代表人：乔海侠。委托诉讼代理人：胡卫东，湖南五之律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺征，湖南五之律师事务所律师。被告（反诉原告））：吴建辉，女，1980年6月1日出生，汉族，住长，住长沙市岳麓区div>原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司（以下简称怡盛公司）与被告（反诉原告）吴建辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，在诉讼过程中，被告吴建辉提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）怡盛公司的委托诉讼代理人胡卫东、被告（反诉原告）吴建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡盛公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告物业服务费、滞纳金暂计9781.9元（物业服务费9360.3元，滞纳金421.6元，滞纳金按年利率6%暂时计算至2019年3月1日），以后的滞纳金顺延计算至全部清偿之日止。2、由被告承担本案诉讼费用,事实和理由：被告是长沙市岳麓区咸嘉湖路216号西山汇景19栋2单元803业主，房屋建筑面积134.29平米。2013年1月8日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告对小区西山汇景苑提供服务，被告按建筑面积1.7元每平方米每月支付物业服务费，汽车停车费30元每月每台，未按时足额缴纳服务费，从逾期之日起按每日千分之三支付滞纳金。协议签订之后原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但自2015年1月1日至2018年5月31日期间，被告均未按约缴纳物业服务费。截止2019年3月1日，被告共计欠缴物业管理费9360.3元，滞纳金421.6元。经原告多次催收，被告拒不缴纳。原告为维护自身合法权益，特具此诉状，请求法院依法维护原告合法权益。被告吴建辉辩称：怡盛公司于2007年至2018年5月31日在西山汇景经营十年期间，只有2014年5月至2015年5月的物业服务费经过了长沙市物价局审批，且审批有效期只有一年。被答辩人没有履行自己职责。我家多处墙体渗水，墙顶开裂，墙面起壳，起泡，并脱落，除了铺设了墙布的客厅和主卧外，其他多处发现问题，一直没有处理好。《前期物业服务协议》第三条第2款约定:“保持设备正常运行”，但被答辩人并未履约。小区南门露天电梯从2013年起被损坏，至今一直无法运行。小区18栋南面的公共休闲区域，原有的1张石桌4张石椅，在被反诉人管理期间全部丢失。小区水管经常停水，影响到全体业主的正常生活。《前期物业服务协议》第三条第4款约定：“公共环境：干净整洁、消防通道畅通、环境秩序良好”，对此，被答辩人明显违约。此外，怡盛公司还存在其他严重违约行为。反诉原告吴建辉向本院提出反诉请求：判令反诉被告退还未经物价局审批非法收取的物业费3198.5元。事实和理由：怡盛公司于2007年至2018年5月31日在西山汇景经营十年期间，只有2014年5月至2015年5月的物业服务费经过了长沙市物价局审批，且审批有效期只有一年，其余年度的物业服务费均未经长沙市物价局审批。根据价格法及湖南省有关法规规定，其前期物业服务费未经审批之前，不得收费。被反诉人不具备诉讼主体资格。《物业管理条例》第65条的规定，只有经过业主委员会向欠费业主的督促催缴，物业服务企业才能向人民法院起诉，怡盛公司未提供业主委员会催缴的证据。怡盛公司的选聘未经过法定的招投标程序，我与怡盛公司签订的所谓前期物业服务协议自始无效。反诉被告怡盛公司辩称：怡盛公司收费符合法律规定，长沙市中级人民法院(2019)湘01民终4442号和(2019)湘01民终4453号案件已作出确认。经审理查明：吴建辉系长沙市岳麓区西山汇景苑小区19栋2单元803房业主，房屋建筑面积134.29平方米。2019年1月8日，怡盛公司（乙方）与吴建辉（甲方）签订《西山汇景苑/【西山汇景】前期物业服务协议》，约定由怡盛公司向吴建辉提供物业服务，物业服务费的收费标准为1.7元每月每平方米，室内停车场停车收费为30元每月每辆。合同第六条违约责任第四项约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。合同还就双方的其他权利义务、物业服务内容、物业服务质量等进行了约定。2018年5月31日之后，怡盛公司不再为该小区提供物业服务。吴建辉于2013年1月8日、2013年7月7日，2014年1月4日分别向怡盛公司缴纳了物业服务费1372.1元、1372.1和1369.8元。吴建辉自2015年1月1日至2018年5月31日尚欠怡盛公司41个月物业服务费未缴纳，怡盛公司催要未果，遂诉至本院。上述事实有当事人的当庭陈述、《西山汇景苑/【西山汇景】前期物业服务协议》、《西山汇景苑交房流转单》、《西山汇景苑房屋交接验收表》、《消杀计划》、《电梯维修方案》、《怡盛物业西山汇景花园室外扶梯维修方案》、《催收函》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，业主委员会向欠费业主的督促催缴并非物业服务企业向人民法院起诉的前置程序。住宅。住宅物业的招投标规定亦非合同法第五十二条所规定的效力性强制性规定辉与怡盛公司签订的《西山汇景苑/【西山汇景】前期物业服务协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，无法定无效情形，该物业服务合同成立并生效，双方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。怡盛公司在履行案涉前期服务协议过程中存在瑕疵，故对怡盛公司要求吴建辉立即支付物业服务费9360.3元、滞纳金421.6元的诉讼请求，本院予以部分支持。综合本案案情，本院酌情确定吴建辉向怡盛公司支付物业服务费8424元，对怡盛公司要求吴建辉支付滞纳金421.6元的诉讼请求，本院不予支持。吴建辉反诉所称的前期物业服务收费价格未经物价部门审批，属于行政管理范畴，并不因此导致物业服务合同无效，故对吴建辉要求判令怡盛公司退还未经物价局审批非法收取的物业费3198.5元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）吴建辉在本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司物业服务费8424元；二、驳回原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴建辉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费减半收取25元，两项合计50元，由被告（反诉原告）吴建辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇一九年九月三十日法官助理蔡瑛书记员罗楠附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。