广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0205民初1321号 原告：崔珩，男，1988年1月3日生，汉族，户籍地:广西柳州市柳**，现住广西柳州市柳**。 原告：崔衍煜，男，1960年2月5日生，汉族，户籍地:广西柳州市柳**，现住广西柳州市柳**。 原告：李克莹，女，1958年9月25日生，汉族，户籍地：广西柳州市柳**，现住广西柳州市柳**。 三原告共同委托诉讼代理人：莫智茂，广西银正（柳江）律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：黄涛涛，广西银正（柳江）律师事务所律师。 被告：柳州市升泰物业服务有限责任公司，住所地：广西柳州市屏山大道********。统一社会信用代码：91450203680130393T。 法定代表人：黄柳毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柯官宝，广西辩维律师事务所律师。 原告崔珩、崔衍煜、李克莹诉被告柳州市升泰物业服务有限责任公司（以下简称“升泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔衍煜、李克莹及其委托诉讼代理人莫智茂、被告升泰物业公司委托诉讼代理人柯官宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：1.被告因管理不当造成水管溢水致三原告所居住位于柳州市柳北区房屋造成的各项经济损失46470元并赔偿三原告因从维修之日起到能够达到三原告正常居标准时发生必要的安置过渡费用3000元（即达到修缮该房屋好交付给三原告期间需要十天，每天需支付300元的租房居住的经济损失）；2.被告因管理不当造成水管溢水致三原告所居住位于柳州市柳北区房屋所必需进行修缮所产生的一切修缮费用（彻底排除对原告房产的漏水妨碍达到房屋不漏水、漏电能够达到安全居住的标准），以上费用合计人民币49470元；3.本案一诉讼费用由被告承担。 事实与理由：三原告均系居住在柳州市柳北区房屋的家庭成员，原告崔珩系柳州市柳**房屋的所有权人，原告崔衍煜、李克莹为夫妻关系。2019年2月24日，原告崔衍煜、李克莹出国探亲期间，于当日下午3点钟左右突然收到被告负责人的通知，通知的内容为：“因为位于柳州市柳北区处的化类池没有得到急时疏通清理，以此导致该一楼处化类池的污水堵塞并倒灌从该栋楼房三原告居住的下水道口处溢出，并致使三原告位于柳州市柳北区房屋全部被该生活污水泡”。事后经三原告通知亲友帮忙打开该被污水浸泡的房屋时，三原告的房屋内的红木家俱和生活用品、家用电器等包括客厅、厨房、餐厅及四个卧室内的木地板已经全部被污水浸泡损坏现已无法正使用（即已全部报废），现该房屋因被污水浸泡后仍然留下许多臭味无法正常居住和达致安全生活的状态，现该房屋依然存在被浸泡后的安全隐患和屋内一直散发着一股污渍嗅味，严重的影响着三原告的居住和生活。 本案污水浸泡三原告的房屋至今，被告却迟迟未能积极为三原告对该房屋进行维修和赔偿相应的经济损失，亦未有对原告进行灾后安置，反之漠不关心且不配合修缮。根据《半岛·中央花园前期物业管理服务合同》第四条、第六条、第七条之约定，被告柳州市升泰物业服务有限责任公司应当在其管理职责范围内每年对楼房下的化粪池清理两次，楼外排水管道及化粪池每季度要清扫、疏通一次，而被告因未有积极履行该合同义务而致使本案发生导致该一楼处化类池的污水堵塞并倒灌从该栋楼房三原告居住的下水道口处溢出，并致使三原告位于柳州市柳北区房屋全部被该生活污水泡损坏的事实，依理依法和依双方所签订的《半岛·中央花园前期物业管理服务合同》责任全部归究于被告。经原告多次主动找被告进行协商解决维修方案时，经多次协商过后，被告物业公司承诺答应原告为修缮该漏水房屋，但迟迟未见行动，至今原告仍然发现该房屋多处存在安全隐患特别是厨房、卧室等安装有电线并且已被污水浸泡过的损害之处，现该房屋并未能得到被告的急时修缮，亦未达到符合居住的条件，原告虽然多次与被告进行协商，被告也答应为原告修缮房屋，但是时至今日被告并无维修该受灾房屋之诚意和行为，鉴于漏水浸泡严重受损的事实，灾后的不安因素和有毒有害气味十分影响着原告的正常生活，并且被告不作为的行为已经构成了严重违约。 综上所述，被告对原告房屋漏水受灾的不作为行为，已给原告造成了相应的经济损失。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。诉讼中，原告变更其诉讼请求：1.经济损失46470元变更为40831元；2.价格评估服务费用5000元由被告承担。 被告辩称，一、民事责任的构成必须具备四要件。1.存在民事违法行为；2.存在损害事实；3.违法行为与损害事实存在因果关系；4.行为人主观上存在过错。本案中，被告是合法成立，依法进行经营的物业公司，不存在违法行为及不当管理行为。原告诉称本案损失是同栋业主不当使用的行为及原告擅自改装排水管道造成排水管道堵塞造成的。损害结果与被告没有任何因果关系，事件发生后，被告及时通知原告并积极为其清楚房内污水并打扫卫生且开宾馆给原告居住。作为服务企业的被告，已尽其义务及人道救助。本案中，被告不存在民事违法行为也不存在过错，损害后果与被告没有关系，请法院依法驳回原告的诉讼请求。二、原告崔衍煜、李克莹不是合同相对方，也不是房屋权利所有人，不是本案的适格主体。 原告方为证明其诉讼请求，依法提交了证据《收据》（物业费）、企业法人营业执照、现场照片、《产品购销及安装合同书》、损失统计表、现场光碟、三原告的身份证、户口本、房产证、护照、《半岛.中央花园前期物业管理服务协议》、排水系统原理图、现场勘查图片、视频录音录像及图片、《房屋损失价格鉴定意见书》、价格评估服务费发票并申请证人邓某出庭作证。被告未向本院提交证据。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证、对证人证言进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于原告崔衍煜、李克莹是否是本案适格的诉讼主体问题。被告方认为原告崔衍煜、李克莹不是合同相对方，也不是房屋所有权人，不是本案的适格主体。本院认为，原告崔衍煜、李克莹虽不是合同相对方，亦不是涉案房屋的所有权人。但其作为涉案房屋的实际使用权人，在其使用权及其财产受到侵害时，其有权作为诉讼主体向法院提起诉讼。故本院认可原告崔衍煜、李克莹在本案中诉讼主体适格。 2.关于现场照片、现场光碟录像的真实性、合法性、关联性的问题。原告认为该证据证明了涉案房屋是因被告未及时处理化粪池的污泥才造成堵塞，进而导致原告的房屋被浸泡及被浸泡后的实际情况。但被告对该证据的三性均不认可。本院认为，该两份证据能直接证明涉案房屋被浸泡后的实际情况，且被告未提出证据反驳该事实。故本院对该证据的真实性、合法性予以认可。对于涉案房屋被浸泡是否与被告的服务存在关联性，将在下文论述，此处不再赘述。 3.关于《产品购销及安装合同书》的真实性、合法性、关联性问题。原告认为，该证据证明了因涉案房屋被浸泡而产生的经济损失费用。但被告对该证据的三性均不认可。诉讼中，原告申请对涉案房屋财产的损失进行鉴定。广西柳州市中级人民法院委托正意价格评估集团有限公司对涉案房屋财产损失进了价格鉴定，鉴定结果为涉案房屋财产损失价值40831元，与原告提交的该证据所载明的损失数额存有差异。故本院对原告提交的该证据仅作为鉴定结果的参考。 4.关于损失统计的真实性、合法性、关联性的问题。本院认为，该证据系由原告自行制作，且被告方也不予认可。故本院对原告提交的该证据仅作为鉴定结果的参考。 5.关于视频录音录像、图片的问题。被告方对涉案房屋被浸泡的视频无异议，但不认可处理化粪池的视频，其认为与本案无关。本院认为，对于涉案房屋被浸泡是否因化粪池未及时清理而导致的堵塞倒灌，该事实与被告方是否有关联性，将在下文论述，此处不再赘述。 6.关于排水系统原理图的问题。原告方认为，该证据能够证明原告所居住房屋的排水系统与一楼的排水系统是分离的。被告方不认可该证据的证明目的。本院将该图作为房屋排水系统的参考。 本院经审理认定事实如下：原告崔珩系广西柳州市柳**房屋的所有权人。原告崔衍煜、李克莹系原告崔珩父母。原告崔珩长期居住国外，原告崔衍煜、李克莹长期居住在广西柳州市柳北区房屋内。被告升泰物业公司系广西柳州市柳北区半岛·中央花园的物业服务者，并与原告崔珩签订了《半岛·中央花园前期物业管理服务合同》。该合同中约定，对于屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池每季对泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理两次，保证化粪池出入口畅通等内容。2018年11月27日、2018年12月29日，原告崔衍煜、李克莹先后前往美国探亲。2019年2月24日，原告崔衍煜、李克莹被告知其所居住的广西柳州市柳北区房屋被生活污水浸泡。当日，原告崔衍煜、李克莹委托其同事与被告方共同对房屋内的污水进行清理并查找污水倒灌的原因。之后，原告方确认，污水是由厨房的洗菜盆处倒灌进房间内的。被告方利用吸粪车对原告房屋外的化粪池进行了清理后，污水倒灌现象消失。房屋被浸泡后，房屋内的家具、木地板等物品皆有损坏。因原被告对房屋被污水浸泡的原因及财产损失的数额等存有争议，遂诉至法院。2019年4月12日，原告方向本院申请对房屋内被浸泡物品的损失进行鉴定。柳州市中级人民法院委托正意价格评估集团有限公司对被浸泡的物品进行损失评估。在对房屋内物品损失评估时，被告方亦在现场。正意价格评估集团有限公司于2019年6月13日出具《房屋损失价格鉴定意见书》，该意见书的价格评估结论为：房屋内的财产损失包括木地板、衣柜清洗等在价格评估基准日的评估价格为40831元。鉴定评估服务费5000元。 另查明，在原告居住在涉案房屋期间，其擅自将排污水管加长、改装。被告方表示，厨房排污管道没有独立的存水池（或化粪池类似的过滤池）。原告崔衍煜、李克莹在房屋被浸泡后，因房屋无法居住，其暂居他处。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原告因污水倒灌导致房中物品被污水浸泡而遭受财产损失，是本案不争的事实。原告方以被告方未履行合同约定义务导致其损失发生为由，诉请被告对其损失予以赔偿。故本案污水倒灌的原因、房屋被浸泡与被告是否有关联性、原告财产损失的范围及额度是本案的主要争议焦点。针对以上争议焦点及原告方的诉请，本院认定如下： 关于本案污水倒灌的原因。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”之规定。本案中，污水倒灌发生后，原告委托其同事与被告方对房屋内的污水进行清理并查找污水倒灌的原因，在被告利用吸粪车清理原告房屋旁边的化粪池后，污水倒灌现象消失。诉讼中，双方对原告擅自加长、改装排水管道的事实均予以认可。但在污水倒灌事故发生前的一段时间内，房屋内并无人居住。被告也未能提供充分的证据证明污水倒灌是因排水管道被加长、改装造成的。并且，众所周知，屋内排水管道被加长、改装仅对屋内向外排水产生影响，本案系屋外污水倒灌入屋内，与屋内排水管道改造无关联。关于原告方的房屋被浸泡与被告方是否有关联性问题，本案双方物业服务关系由《半岛·中央花园前期物业管理服务合同》确定。根据物业服务合同的约定，被告方有义务对排水系统的公共部分进行管理，负有清扫、疏通义务，并保证排水畅通，生活排污池属排水系统的配套设施。本案中，原告房屋外的公共排污管道、化粪池、生活排污池等等设施属被告方管理、服务的范畴，现因公共部分的生活排污池满，造成污水无处排泄而产生压力，压力抬升污水水位并倒灌进原告房屋，至使原告房屋及屋内物品、设施被浸泡，被告未能及时发现生活排污池满并及时清污，是履行物业服务合同义务不当，应承担相应的责任，赔偿原告因此产生的损失。 关于原告方财产损失的范围及额度问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定。本案中，因被告方未完全履行物业服务合同约定的义务，造成原告方的房屋内财产损失。依据上述法律规定，被告方应当承担相应的赔偿损失责任。诉讼中，原告方申请对房屋内被浸泡的财产损失及修复费用进行鉴定。2019年6月13日，正意价格评估集团有限公司对房屋内财产损失及修复费用鉴定后出具《房屋损失价格鉴定意见书》，该意见书的价格评估结论为：房屋内的财产损失包括木地板、衣柜清洗等在价格评估基准日的评估价格为40831元。虽然被告方对该鉴定所采用的评估方法、评估范围等方面有异议，但被告方未向本院提交其曾在鉴定当场向鉴定机构提出异议的证据。庭审后，正意价格评估集团有限公司也对其鉴定方法、鉴定范围等事项向本院提交了书面的答复，被告方仍未向本院提出书面的异议及重新鉴定申请。故本院对《房屋损失价格鉴定意见书》中的鉴定结论予以采纳，即被告方应向原告方赔偿包括木地板、衣柜清洗等损失费用共40831元。同时，本院对原告方要求被告方支付鉴定评估服务费用损失5000元的诉讼请求，本院也予以支持。 关于原告方要求被告方在房屋修缮期间支付安置过渡费用的问题。本院认为，因原告方房屋被浸泡后，房屋内物品损坏较多，并有异味，使原告无法居住。在原告房屋被浸泡后至修缮达到居住条件时，原告方暂居住他处，事实上给原告方造成了必要的经济损失。结合本案原告方生活的实际情况，本院支持原告方要求被告方在房屋修缮期间支付安置过渡费3000元的诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告柳州市升泰物业服务有限责任公司向原告崔珩、崔衍煜、李克莹赔偿位于柳州市柳北区房屋被污水浸泡造成的各项经济损失共40831元。 二、被告柳州市升泰物业服务有限责任公司向原告崔珩、崔衍煜、李克莹支付在房屋修缮期间的安置过渡费3000元。 三、被告柳州市升泰物业服务有限责任公司向原告崔珩、崔衍煜、李克莹赔偿鉴定评估服务费用损失5000元。 如被告柳州市升泰物业服务有限责任公司未在本判决生效之日起十日内履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1037元（原告崔珩已预交），由被告柳州市升泰物业服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长 韦 敏 人民陪审员 李 珠 人民陪审员 周建英 二〇一九年九月八日 法官 助理 秦小强 书 记 员 刘婠婠