广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15434号上诉人（原审原告）：唐勇，男，汉族，1976年4月28日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：王丽萍，广东深德瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志海，广东深德瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳中铁粤丰置业有限公司，住所地：深圳市福田区福中三路诺德金融中心主楼37B，统一社会信用代码：91440300564242718G。法定代表人：许敬波,总经理。委托诉讼代理人：陈彤，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈炬亮，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市盛通合和资产管理有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路******，统一社会信用代码：9144030031966321X4。法定代表人：陶华玲，执行董事。委托诉讼代理人：竺琳琳，系该公司总经理。上诉人唐勇因与被上诉人深圳中铁粤丰置业有限公司（以下简称中铁粤丰公司）、深圳市盛通合和资产管理有限公司（以下简称盛通合和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐勇向一审法院起诉请求：1.判令中铁粤丰公司、盛通合和公司返还多收取唐勇的购房款516402元；2.判令中铁粤丰公司、盛通合和公司承担本案诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回唐勇的全部诉讼请求。案件受理费4482元（唐勇已预缴），由唐勇负担。唐勇上诉请求：撤销一审判决，改判中铁粤丰公司、盛通合和公司返还多收取唐勇的购房款项516402元，并判令由中铁粤丰公司、盛通合和公司承担本案一、二审的诉讼费用。上诉理由：唐勇与盛通合和公司签订的《商铺买卖协议》是就涉案房屋交易的初步磋商。唐勇与盛通合和公司签订的《商铺买卖协议》是双方购买案涉房屋的初步意向，这份协议并不能体现双方关于案涉房屋交易的所有事实情况。唐勇在向开发商购买案涉房屋时，签订了两份合同，一份是《商铺买卖协议》，一份是其与开发商签订的《深圳市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》），实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为政府机关登记备案价款，一部分为购房费用，在商品房买卖交易过程中，盛通合和公司作为卖方只能收取购房款，而不能变相另行收取购房费用，该购房费用的收取违背了房地产交易规则。其收取该费用的目的是规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务，损害了社会公共利益。唐勇与盛通合和公司签订的《商铺买卖协议》是格式合同，由盛通合和公司事先拟好，对于不利于唐勇的格式条款盛通合和公司应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，但是该协议通篇内容均是一样字眼，且盛通合和公司在订立合同时，并未对该合同的格式条款予以说明，因此应当对该格式条款作出不利于提供条款一方的解释。一审法院根据《商铺买卖协议》，认定“涉案房产的总价款为1888447元，该约定属于唐勇的真实意思表示，且唐勇实际已支付了该款，不存在多付516402元的情况。至于唐勇与中铁粤丰公司在《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定登记价，并非双方对涉案房产的总价款进行了变更”没有作出正确的价值导向，不仅违背了合同签订的宗旨，加重了唐勇的负担，同时也可能造成政府税收减少，损害社会公共利益的不良影响。国家和地方政府出台各种房地产调控政策，目的是遏制房价上涨，规范市场行为，促进房地产市场健康稳定发展，促进国家产业提质增效和国民经济持续健康发展。盛通合和公司通过拆分房价的方式来规避政府的调控政策，实现利益最大化，对唐勇来说是极为不公平的，盛通合和公司的行为不仅损害了作为唐勇的个体利益，同时也了损害社会公共利益。因此，唐勇向盛通合和公司交付的购房款项明显多于房地产买卖合同中约定的款项，盛通合和公司多收取的购房款项516402元是完全没有事实和法律依据，应当予以返还。中铁粤丰公司辩称：一、中铁粤丰公司与盛通合和公司之间并非代理买卖关系，也不存在委托收款关系，中铁粤丰公司是将包括涉案商铺在内的45套商铺整体出售给盛通合和公司，再根据盛通合和公司的指示，就具体的商铺与唐勇签订买卖合同并办理过户登记，中铁粤丰公司未收取唐勇支付的任何款项。二、中铁粤丰公司通过一审诉讼及实际调查了解到，唐勇之所以愿意向盛通合和公司支付超出预售登记价的款项，主要原因在于唐勇购买商铺之后可以委托X行公司进行出租，由X行公司对其提供保底返租收益，本案之所以成讼，真实原因是X行公司不能向唐勇按时支付租金，在这种情况下，唐勇理应起诉X行公司，而不是将本来与本案纠纷没有任何关系的中铁粤丰公司拖入诉讼。三、涉案房屋为商铺，商铺不属于深圳市政府调控限价的对象，唐勇在上诉状中有关规避限价的说法没有任何事实依据。四、中铁粤丰公司只从盛通合和公司处收取了商品房预售合同约定的价款，并根据该价款开具发票缴纳税费，不存在任何逃税的行为。唐勇从2015年5月20日签订预售合同至今，从未提出多付款项的问题，依据民法通则第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，唐勇在本案中的诉讼请求已过两年的诉讼时效。盛通合和公司辩称：一、《商铺买卖协议》载明了案涉商铺的位置、面积、价格等合同具体要素，系双方的真实意思表示。盛通合和公司已根据该协议的约定履行义务，唐勇无权要求盛通合和公司退还款项。《商铺买卖协议》第一条约定，合同价款为1888447元，包含购房费用516402元和购房价款1372045元，其中明确注明1372045元为《预售合同》的登记价款。唐勇认可并接受上述价款，并确认该价格符合市场规律，日后不得对此提任何异议。《商铺买卖协议》第六条约定，《商铺买卖协议》与《预售合同》不一致的，以《商铺买卖协议》约定为准。因此，唐勇在签订《商铺买卖协议》时，已经明知两份合同中的交易价格存在差异。盛通合和公司依照协议约定向唐勇收取1888447元的价款，不存在多收的问题。《商铺买卖协议》第四条约定，在唐勇签订《预售合同》之后，即视为盛通合和公司的义务已经履行完毕，唐勇不得再以任何理由要求盛通合和公司退还购铺费用。2015年5月20日，根据盛通合和公司的指示，中铁粤丰公司与唐勇就案涉商铺签订了《预售合同》，并为唐勇办理了相应的权属证书。至此，盛通合和公司在《商铺买卖协议》项下的义务已经履行完毕。唐勇再要求盛通合和公司退还款项，没有法律及合同上的依据。二、《商铺买卖协议》约定比《预售合同》高的价格，合理合法，不存在规避限价政策和逃避税收的问题。就限价问题而言，根据深圳市政府出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》第五条的规定，深圳只对商品房和商务公寓进行限价，商铺不在限价范围内，故本案不存在通过拆分房价来规避限价政策的问题。就税收问题而言，盛通合和公司向唐勇多收取费用，其目的并非是为了赚取差价，而是通过引入第三方机构对商铺进行运营改造，来提升商铺的价值，并为唐勇提供保底返租的收益安排。盛通合和公司通过向中铁粤丰公司整体购买商铺的形式，先行锁定了交易机会，之后盛通合和公司引入有关机构，由有关机构为唐勇提供了保底返租的商业安排，以满足唐勇投资涉案商铺的需求，避免了投资风险。盛通合和公司与有关机构合作，对45套商铺统一进行改造和招商运营，并为此做了大量资金和人员的投入。正是基于盛通合和公司提供的上述对价，唐勇才会同意签署《商铺买卖协议》，向盛通合和公司多支付516402元的费用。因此盛通合和公司向唐勇出售案涉商铺的行为，不存在逃避税收的问题。三、唐勇诉讼请求已过诉讼时效，盛通合和公司无需向其返还任何款项。2015年1月31日，唐勇与盛通合和公司签订《商铺买卖协议》，该合同约定的总价款为1888447元。2015年5月20日，唐勇与中铁粤丰公司签订《预售合同》，该合同约定的总价款为1372045元。因此，即使本案真的存在唐勇多付款项的情况，唐勇也在2015年5月20日即已知悉《商铺买卖协议》约定的价款高于《预售合同》的事实，而唐勇迟至2018年11月7日才提起诉讼。根据民法通则第一百三十五条、第一百三十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，唐勇的诉讼请求已过诉讼时效，应予驳回。此外，与本案案情相同的（2019）粤03民终14227号案件，深圳市中级人民法院已作出生效裁决，该案业主的全部诉讼请求也均已被驳回。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为涉案房屋的交易价款数额为多少，唐勇是否有权要求盛通合和公司返还已付的516402元。本院认为，综合《商铺买卖协议》和《预售合同》的内容来看，双方就涉案房屋交易价款数额的真实意思表示为1888447元。在合同签订后，唐勇也是按照上述数额支付房款。在合同履行完毕后，唐勇迟至2018年11月7日才提起本案诉讼，对合同价款提出异议。唐勇在本案的诉讼主张既缺乏合同及法律依据，也不符合诚实信用原则。一审法院驳回唐勇的诉讼请求，处理正确。综上，唐勇上诉无理，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8964.02元(已由唐勇预交)，由唐勇负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一九年九月十八日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。