广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复459号 复议申请人（案外人）：广州市森和投资有限公司，住所地：广州市天河区黄村北路******。 法定代表人：刘思危，执行董事。 委托诉讼代理人：邱健，该司法务经理。 申请执行人：徐闻美顺房地产开发有限公司。 原申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（原中国长城资产管理公司广州办事处），，住所地：广州市越秀区东风东路**东峻广场******** 负责人：陈明,总经理。 委托诉讼代理人：许双全，河北颂和安达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新，河北颂和安达律师事务所律师。 被执行人：徐闻君悦酒店管理有限公司（原徐闻县海安旅游渡假中心有限公司），住所地：广东省徐闻县海安开发区徐，住所地：广东省徐闻县海安开发区徐海大道杏磊段e="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：高志清，经理。 被执行人：广州市中油金源石油销售有限公司，住所地：广东省广州市天河区天河北，住所地：广东省广州市天河区天河北路233中信广场5201B－03e="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：伦伟斌，经理。 被执行人：湛江市阳海汽车销售服务有限公司，住所地：广东省湛江市赤坎区人民大，住所地：广东省湛江市赤坎区人民大道**e="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：许海平，董事长。 被执行人：伦伟斌，男，1957年1月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 被执行人：梁溢湄，女，1956年5月19日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 被执行人：陈冬诚，男，1972年11月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 被执行人：郭洁儿，女，1971年10月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 广州市森和投资有限公司不服湛江市中级人民法院（2018）粤08执异7号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 湛江市中级人民法院（以下简称湛江中院）在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称长城公司）与被执行人徐闻君悦酒店管理有限公司（以下简称君悦公司）、广州市中油金源石油销售有限公司（以下简称中油公司）、湛江市阳海汽车销售服务有限公司（以下简称阳海公司）、伦伟斌、梁溢湄、陈冬诚、郭洁儿金融借款纠纷一案[案号：（2018）粤08执318号]中，作出（2018）粤08执318号执行裁定，裁定拍卖君悦公司所有的土地使用权、房产，并发出拍卖通知书和拍卖公告。利害关系人广州市森和投资有限公司（以下简称森和公司）向该院提出书面异议。 异议人森和公司请求：1.依法撤回对君悦公司名下位于徐××县××开发区杏磊港东侧的土地使用权及房产所有权的拍卖公告。2.依法中止执行对君悦公司名下位于徐××县××开发区杏磊港东侧的土地使用权及房产所有权的拍卖、执行程序。其主要理由为：1.森和公司与君悦公司存在租赁关系，应当享有优先购买权。首先，森和公司与君悦公司在2010年1月20日签署了《房屋、场地租赁合同》，约定君悦公司将其名下位于位于徐闻县海安经济开发区杏磊段的三宗土地及地上建筑物一并租赁给森和公司经营及开发，租赁期限为20年，自2010年2月1日起至2030年1月31日止。签署合同后，森和公司依约向君悦公司支付了履约保证金3000万元及分批支付前10年的租金，双方还就场地、资产、证照、印章及相关财产资料办理了交接手续。其次，湛江中院委托深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司对君悦公司名下的涉案房产评估时，将森和公司建设在君悦公司名下涉案土地上的建筑物及设备均作为君悦公司的资产进行了评估，严重侵犯了森和公司的合法权益。第三，根据《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定，森和公司享有涉案资产的优先购买权，但湛江中院在发布君悦公司名下位于徐××县××开发区杏磊港东侧的土地使用权及房产所有权的拍卖公告时不提及森和公司租赁事项及享有优先购买权的事宜，侵犯了森和公司的合法权益。另，遂溪县人民法院在2018年11月发布涉案资产拍卖公告中也已披露过森和公司的租赁事项及享有优先购买权。因此，湛江中院应当撤回对君悦公司名下位于徐××县××开发区杏磊港东侧的土地使用权及房产所有权的拍卖公告。2.君悦公司正处于司法重整阶段，湛江中院须中止对涉案资产的拍卖程序。森和公司获知，债权人莫诚伍在2019年1月11日向徐闻县人民法院申请君悦公司破产重整，徐闻县人民法院业已立案受理[案号：（2019）粤0825破申1号]，根据《企业破产法》第19条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。但湛江中院仍将君悦公司名下位于徐××县××开发区杏磊港东侧的土地使用权及房产所有权进行拍卖程序，该行为违反了法律规定，因此，应当中止对涉案资产的拍卖程序。 长城公司辩称：1.君悦公司与森和公司签订的《房屋、场地租赁合同》及《补充协议》是人为编造的虚假无效合同，法院应依法驳回。2.仅（2018）粤08执318号一个执行案件，就牵扯出与此执行案关联的虚假诉讼案件达11起，法院应履行职能，予以严厉打击。3.湛江中院应尽快发布拍卖公告，维护司法公正，使国有资产尽快止损。 湛江中院审查查明，2012年2月28日，君悦公司与中行湛江分行签订了编号为GDY476300120120013号的《最高额抵押合同》，并办理了相应的抵押权登记手续。抵押合同约定君悦公司以其所有的位于徐××县××开发区××三宗土地[证号分别为：徐国用（2004）第0151号、徐国用（2004）第0178号、徐国用（2005）第0720号]及杏磊湾东侧房产（证号分别为：粤房地证字第C5814539号、粤房地证字第C5814540号）[以下简称杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产]向中行湛江分行提供抵押担保。抵押担保的范围为中油公司与中行湛江分行自2012年1月11日至2015年1月11日之间连续签订的借款、贸易融资、保函、资金业务及其他授信业务合同及其修订或补充，其中约定其属于本合同项下之主合同；担保的最高债权额为本金余额最高限额2.3亿元；抵押担保的范围为主债权及利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等。合同第六条“抵押物的占有和保管”中约定未经抵押权人书面同意，抵押人不得全部和部分转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建或以其他任何方式全部或部分处分抵押物，经抵押权人书面同意的，处分抵押物所得价款应用于提前清偿债务或向抵押权人指定的第三方提存。 在君悦公司与中行湛江分行签订编号为GDY476300120120013号的《最高额抵押合同》前，君悦公司为确定杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产抵押贷款额度提供参考依据，委托广东万诚房地产土地评估有限公司评估上述财产价值。2011年10月28日，广东万诚房地产土地评估有限公司对杏磊湾三宗土地价值作出粤万诚估字[2011]第DD10010号土地估价报告，估价基准日为2011年10月26日，报告的第三点第2“土地权利状况”中载明“根据委托方提供资料证明，委估宗地土地使用权来源合法，权属清晰，无纠纷。截至估价基准日，该宗地未设定抵押权、租赁权、担保权、地役权等他项权利”。同日、地役权等他项权利&rdquo司对杏磊湾东侧房产价值作出粤万诚估字[2011]第FD11002号房地产抵押估价报告，估价时点为2011年10月26日，报告的第三点第（五）“估价对象权益状况”中载明“根据委托方提供的相关资料，估价对象权属来源合法，权属清晰，至估价时点，估价对象尚未设立租赁权等他项权利。估价对象未设立法定优先受偿权”。 2013年10月23日，中行湛江分行因催收未果，遂以金融借款纠纷为由将君悦公司、中油公司、阳海公司、伦伟斌、梁溢湄、陈冬诚、郭洁儿诉至湛江中院。该院于2014年7月30日作出（2013）湛中法民三初字第11号民事判决，判决：一、限中油公司于判决发生法律效力之日起十日内偿付中行湛江分行借款本金41804675.45元及利息（从2013年5月21日至2013年6月13日，以5000万元为本金按年利率6.44％计息，减去已还的利息102861.11元；从2013年6月14日至判决确定之日止，以41804675.45元为本金按年利率9.66%计息）；二、限中油公司于判决发生法律效力之日起十日内偿付中行湛江分行银行承兑汇票借款本金4998万元及利息（从2013年7月24日起至判决确定之日止，以4998万元为本金按年利率18%计息）;三、限中油公司于判决发生法律效力之日起十日内偿付中行湛江分行国内商业发票贴现融资借款本金129864000元及利息（从2013年3月19日至2013年10月2日，以129864000元为本金按年利率5.88%计息；2013年10月3日起至判决确定之日以129864000元为本金，按年利率8.82％计息）；四、限中油公司于判决发生法律效力之日起十日内偿付中行湛江分行为实现债权向广东省徐闻县人民法院申请实现担保物权的诉讼费5000元、财产保全费5000元及本次诉讼的律师代理费5万元；如果中油公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、中行湛江分行有权以粤房地他项权证徐闻TX字第0500002736、0500002737号房屋他项权证登记的房屋及徐他项（2012）第062号土地他项权证登记的土地折价或者拍卖、变卖所得价款在本判决第一、二、三、四项确定的债权范围内优先受偿；六、阳海公司、伦伟斌、梁溢湄、陈冬诚、郭洁儿对中油公司在本判决第一、二、三、四项确定的债务承担连带清偿责任；七、君悦公司、阳海公司、伦伟斌、梁溢湄、陈冬诚、郭洁儿承担责任后有权向中油公司追偿。案件受理费1203245.73元，财产保全费5000元由中油公司、君悦公司、阳海公司、伦伟斌、梁溢湄、陈冬诚、郭洁儿共同负担。其后，君悦公司不服向广东省高级人民法院（以下简称广东高院）提起上诉。广东高院于2016年10月31日作出（2015）粤高法民二终字第969号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 （2015）粤高法民二终字第969号民事判决于2017年2月3日发生法律效力后，中行湛江分行于2018年8月10日向湛江中院申请执行，该院以（2018）粤08执318号立案执行。执行期间，2018年10月8日，中行湛江分行、长城公司共同向湛江中院申请变更长城公司为本案的申请执行人。湛江中院于2018年11月12日作出（2018）粤08执318号之一执行裁定，裁定变更长城公司为（2018）粤08执318号案申请执行人。阳海公司不服该裁定向广东省高级人民法院申请复议，广东省高级人民法院于2019年2月1日作出（2019）粤执复2号执行裁定，驳回阳海公司的复议申请，维持（2018）粤08执318号之一执行裁定。 2018年10月17日，湛江中院作出（2018）粤08执318号执行裁定，裁定拍卖杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产。因杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产为遂溪县人民法院执行的申请执行人莫诚伍与被执行人君悦公司、湛江市赤坎仁明贸易有限公司、许海波民间借贷纠纷一案[原执行案号为（2013）湛遂法执字第300号，恢复执行后案号为（2018）粤0823执恢162号]首先查封。而（2018）粤08执318号案申请执行人对杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产享有顺位在先的担保物权，故湛江中院根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定，经商请遂溪县人民法院，由遂溪县人民法院将杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产移送湛江中院执行。 遂溪县人民法院将杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产移送执行后，湛江中院委托深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司对杏磊湾三宗土地使用权及宗地中建设而未获得产权证的建筑物、杏磊湾东侧房产所有权及土地使用权进行了评估。2019年3月14日，该院作出拍卖公告，确定于2019年4月20日10时至2019年4月21日10时止（延时除外）在阿里巴巴司法拍卖网络平台上公开拍卖杏磊湾三宗土地使用权及宗地中建设而未获得产权证的建筑物、杏磊湾东侧房产所有权及土地使用权；同日，该院作出上述标的物的拍卖须知。2019年3月15日，湛江中院作出（2018）粤08执318号拍卖通知书，通知长城公司、君悦公司、中油公司、阳海公司、伦伟斌、梁溢湄、陈冬诚、郭洁儿，对杏磊湾三宗土地使用权及宗地中建设而未获得产权证的建筑物、杏磊湾东侧房产所有权及土地使用权采取网络司法拍卖方式在淘宝网进行网拍；同日，该院作出（2018）粤08执318号网拍时间告知书，将网拍时间告知长城公司、君悦公司、中油公司、阳海公司、伦伟斌、梁溢湄、陈冬诚、郭洁儿。2019年4月3日，森和公司提出本案异议。 湛江中院另查明，2010年2月至11月间，森和公司与君悦公司在中信银行广州分行、招商银行广州分行林和路支行、中国农业银行湛江徐闻海安支行等银行资金转账标注为“往来”。2019年4月23日，徐闻县房屋租赁管理所出具查询证明，证明君悦公司与森和公司于2010年1月20日签订的《房屋、场地租赁合同》在该所无租赁备案记录。 湛江中院还查明，遂溪县人民法院执行的申请执行人莫诚伍与被执行人君悦公司、湛江市赤坎仁明贸易有限公司、许海波民间借贷纠纷一案于2013年9月3日立案执行。在该案执行期间，中国广州仲裁委员会于2017年5月5日根据森和公司与君悦公司于2010年1月20日签订的《房屋、场地租赁合同》中的仲裁条款，受理森和公司关于租赁合同纠纷的仲裁申请。同年10月30日，该仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第3024号裁决书，确认森和公司与君悦公司签订的《房屋、场地租赁合同》有效。遂溪县人民法院在将杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产移送湛江中院执行前，曾于2018年11月27日发布上述财产的拍卖公告并在公告中披露森和公司的租赁事项。 湛江中院再查明，2019年1月11日，莫诚伍以君悦公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由，向徐闻县人民法院申请对君悦公司破产重整。2019年3月21日，徐闻县人民法院作出（2019）粤0825破申1号民事裁定，不予受理莫诚伍的破产重整申请。莫诚伍不服该裁定，向湛江中院提起上诉。湛江中院于2019年4月16日作出（2019）粤08破终1号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。 湛江中院认为，本案为执行异议案件，森和公司所提异议属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的利害关系人认为执行行为违法而提出的异议。森和公司异议请求的事由有二，一是森和公司与君悦公司存在租赁关系，应当享有优先购买权；二是君悦公司正处于破产重整阶段，须中止对涉案资产的拍卖程序。 关于森和公司与君悦公司是否存在租赁关系，森和公司是否应当享有优先购买权的问题。在君悦公司与中行湛江分行于2012年2月28日签订《最高额抵押合同》，约定君悦公司以其所有的杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产向中行湛江分行提供抵押担保前，君悦公司委托广东万诚房地产土地评估有限公司分别对杏磊湾三宗土地、杏磊湾东侧房产作出的两份估价报告中，均载明至2011年10月26日，杏磊湾三宗土地、杏磊湾东侧房产均未设定租赁权。而君悦公司与中行湛江分行于2012年2月28日签订的《最高额抵押合同》中亦约定，未经抵押权人中行湛江分行书面同意，抵押人君悦公司不得全部和部分出租杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产。森和公司异议提出该公司与君悦公司在2010年1月20日已签署关于杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产的《房屋、场地租赁合同》的主张，与上述事实不符。同时，森和公司异议提交的上述《房屋、场地租赁合同》并未在相关职能部门备案，此点事实亦由徐闻县房屋租赁管理所予以证实。且森和公司用于证明该公司依约向君悦公司支付履约保证金、租金的《收据》、转账凭证，与森和公司、君悦公司之间银行资金转账标注内容并不契合。基于上述查明的事实，虽广州仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第3024号裁决书确认森和公司与君悦公司签订的《房屋、场地租赁合同》有效，但湛江中院认为不能以此为据。对于森和公司提出与君悦公司存在租赁杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产的关系及应享有上述财产优先购买权的主张，不予确认。 关于君悦公司是否正处于破产重整阶段，是否须中止对涉案资产拍卖程序的问题。遂溪县人民法院执行的（2013）湛遂法执字第300号[恢复执行后案号为（2018）粤0823执恢162号]案申请执行人莫诚伍曾于2019年1月11日以君悦公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由，向徐闻县人民法院申请对君悦公司破产重整。但经徐闻县人民法院和湛江中院两审终审，已裁定不予受理莫诚伍的破产重整申请。故君悦公司现并非处于破产重整阶段，森和公司以君悦公司正处于破产重整阶段，须中止对杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产拍卖程序的主张，不予采纳。 湛江中院遂于2019年6月6日作出（2019）粤08执异7号执行裁定，裁定驳回森和公司的异议请求。 复议申请人森和公司请求：1.撤销（2019）粤08执异7号执行裁定书。2.依法确认复议申请人与君悦公司存在租赁关系并享有优先购买权。其主要理由为：1.异议裁定以复议申请人与被执行人君悦公司所签署的房屋场地租赁合同未在相关职能部门备案为由，认定合同无效，没有法律依据。根据《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。但该条属于倡导性条款，并非强制性条款，未将登记备案作为合同生效的条件。租赁合同签订后，复议申请人向君悦公司缴纳了履约保证金人民币3000万元和租金3300万元。君悦公司也开具相应的收据，证明收到复议申请人缴纳的租金3300万。复议申请人已实际占有并使用案涉场地经营了九年之久，期间投入不低于3000万元对案涉场地进行翻新改造。2.广州仲裁委员会已作出生效裁决，确认租赁合同合法有效。遂溪法院也依法确认复议申请人与君悦公司之间的租赁关系合法有效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第五款和《最高人民法院关于适用若干问题的意见》，第75条第四款的规定，复议申请人与君悦公司所签署的租赁合同合法有效的事实无需举证。3.湛江中院片面采信君悦公司与中行湛江分行于2012年2月28日签订的《最高额抵押合同》关于“未经抵押权人中行湛江分行书面同意，抵押人君悦公司不得全部和部分出租杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房屋”的约定，复议申请人与君悦公司早于2010年1月20已签署租赁合同。复议申请人租赁案涉场地在先，中行湛江分行设置抵押登记在后。依据《中华人民共和国合同法》关于涉案场地和房屋出租在前抵押在后的抵押行为，不影响场地和房屋租赁合同的效力的规定，复议申请人的利益是受保护的。君悦公司对湛江分行隐瞒案涉场地出租的事实，其委托评估公司作出的评估报告不能作为本案认定复议申请人与君悦公司是否存在租赁关系的依据。4.中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司已将案涉债权于2018年6月22日以2.61亿元转让给案外人徐闻美顺房地产开发有限公司（以下简称美顺公司），其不具备参与本案法律程序的主体资格。 美顺公司答辩称，2018年6月22日该公司通过公开竞价竟得长城公司享有的债权。2019年7月2日湛江中院作出了（2018）粤08执318号之二执行裁定书。美盛公司与长城公司的债权主体变更完毕。美顺公司请求：1.依法驳回森和公司的复议申请；2.立即恢复案件的执行，对案涉财产依法公开拍卖；3.依据《民事诉讼法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定，拘留森和公司、君悦公司的法定代表人和实际控制人；4.将本案涉及虚假诉讼的犯罪线索依法移送公安、检察机关立案侦查。其主要理由为：1.君悦公司与森和公司签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》是虚假的无效合同。在异议审查阶段，长城公司所提交的证据以及湛江中院异议裁定所作出的审查结论，足以证明森和公司未取得租赁权。君悦公司、森和公司恶意串通阻碍执行的行为已构成虚假诉讼。2.仅湛江中院（2018）粤08执318号一个执行案牵扯出的虚假诉讼案件达十一宗。（1）遂溪法院（2013）遂法民二初字第812号案件，诉讼目的是先于抵押权人中行湛江分行首先查封君悦公司抵押物。（2）以（2013）遂法民二初字第812号案件为执行依据的（2013）湛遂法执字第300号执行案，诉讼目的是将君悦公司抵押物导入执行程序继续查封。（3）以（2013）穗湛遂法执字第300号执行案件为基础的（2018）粤0823执恢162号执行案，诉讼目的是对抗湛江中院对君悦公司抵押物的执行。（4）（2013）遂法民二初字第317号案，诉讼目的是加大君悦公司债务负担，为破产创造条件。（5）以（2013）遂法民二初字第317号案为执行依据的（2013）湛遂法执字第304号及（2017）粤0823执恢231号执行案，诉讼目的同上。（6）（2013）遂法民二初字第318号案件，诉讼目的同上。（7）以（2013）遂法民二初字第318号案为执行依据的（2013）湛遂法执字302号执行案件，诉讼目的同上。以上七个虚假诉讼案件，遂溪法院已全部撤销，并裁定以（2019）粤0823民监1号、（2019）粤0823民监2号及（2019）粤0823民监3号分别再审。（8）徐闻法院（2019）粤0825破申1号破产案件，诉讼目的是以破产重整中止湛江中院对君悦公司抵押物的执行。（9）徐闻法院驳回破产申请后，提出破产上诉的（2019）粤08破终1号案件，诉讼目的是拖延、阻止对君悦公司抵押物的拍卖。以上两个虚假诉讼的破产申请已被徐闻法院、湛江中院撤销。（10）广州仲裁委员会（2017）穗仲案字第3024号仲裁案，诉讼目的是以虚假的仲裁案为申请执行人长城公司拍卖相关土地、房产进一步设置障碍。（11）湛江中院（2019）粤08执异7号执行异议案，诉讼目的是以抵押物存在租赁为由，阻碍抵押物的买卖。综上，请依法监督湛江中院停止暂缓执行，立即对抵押财产拍卖。 本院对湛江中院查明的事实予以确认。 本院另补充查明，湛江市中级人民法院于2019年7月2日作出（2018）粤08执318号之二执行裁定，裁定变更徐闻美顺房地产开发有限公司为本案申请执行人。 本院认为，本案的焦点问题为复议申请人所提异议是对执行行为提出之异议，还是基于租赁权而提出的案外人异议。 一、关于复议申请人所提异议、复议请求的实质目的问题。从复议申请人所提异议请求上看，其基于对案涉土地、厂房的租赁权，提出对案涉不动产中止执行。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的三十一条之规定，承租人基于租赁权并不能阻碍执行法院对案涉不动产的拍卖。换言之，即使租赁权真实、有效，执行法院也可以对不动产进行拍卖。因此，仅就复议申请人在异议中所提“中止执行”的请求而言并不成立。 但是，从复议申请人所提理由来看，其提出与君悦公司签订租赁合同的时间早于君悦公司用案涉不动产设定抵押的时间。根据相关法律规定，在订立抵押合同前，抵押财产已经出租的，租赁关系不受抵押权的影响。因此，森和公司所提异议、复议请求，均是基于其所主张的其享有对案涉财产的租赁权，实质是以此为由阻止案涉财产的交付。 二、关于审查程序的问题。对于案外人基于租赁权提出的实质上要求继续占有、阻碍交付的请求，法院应根据不同情形适用不同的程序进行审查。如在抵押权设定之后，被执行人将其名下不动产出租的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，该租赁权无论是否真实、有效，不能阻碍交付。同样，如果在查封之后，被执行人将不动产出租的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，同样不能阻碍交付。因此，上述情况之下，执行法院可依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定对承租人之异议进行审查。 本案复议申请人主张不动产被抵押之前即已签订租赁合同并已占用、使用。该租赁关系是否真实存在直接涉及不动产是否交付买受人。对执行法院而言，即意味着将视租赁关系存在与否而决定采取带租、或不带租拍卖的执行措施。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”因此，执行法院应按上述规定对租赁关系的真实性、合法性进行审查。承租人、申请执行人如对审查结果不服，可行使相应的诉讼权利。 综上所述，湛江市中级人民法院虽然认定事实基本清楚，但审查程序错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下： 一、撤销湛江市中级人民法院（2018）粤08执异7号执行裁定。 二、本案由湛江市中级人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇一九年九月二十九日 书记员  潘 兴