广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初13309号原告：佛山市侨宇物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区普君南路****，统一社会信用代码：91440604708179341T。法定代表人：关道耀。委托诉讼代理人：邝美欣，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼惠如，广东禅都律师事务所实习律师。被告：谭铭泰，男，1985年5月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：刘丽珍，女，1985年3月7日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告佛山市侨宇物业管理有限公司诉被告谭铭泰、刘丽珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员赵昌斌独任审理，并于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邝美欣、冼惠如，被告谭铭泰到庭参加诉讼，被告刘丽珍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、两被告向原告支付物业管理费、公摊水电费合共2879.98元以及违约金673.26元（违约金以2182.64元为本金，按每日1‰的利率计算，自欠费之日起计至实际付清之日止，暂计至2019年5月15日为673.26元）；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告是佛山市禅城区普君北路8号侨晶花园小区的管理公司，两被告是佛山市禅城区普君北路8号侨晶花园二座1001号房的业主。2013年9月5日，原告与两被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告向两被告提供物业管理服务；物业管理服务费用通过银行托收的方式，由两被告于每月5号前缴纳；物业管理服务费用标准按物价局批复执行；若两被告违反协议，不按《前期物业管理服务协议》约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求两被告补交，并且从逾期之日起按每日1‰交纳违约金。上述《前期物业管理服务协议》签订后，原告依约进场为侨晶花园小区内的各个业主提供《前期物业管理服务协议》约定的物业管理服务。根据佛山市禅城区物价部门的批复，自2011年9月26日，两被告应按照每月1.10元/㎡的标准向原告支付物业管理费。但两被告自2017年12月起，无故拒绝向原告支付物业管理费、公共分摊费，期间原告每月均通过在两被告所居住的二座1001号房留置《收费通知单》、《催缴欠费通知单》以及向两被告发送短信等形式进行催缴，但两被告均不予理会。截至2019年4月份，两被告欠缴的物业管理费及公摊水电费用合共2879.98元。原告认为，两被告拖欠物业管理费、公共分摊费的行为已构成违约，根据上述《前期物业管理服务协议》的约定，原告有权追究两被告的违约责任，要求两被告结清上述费用及支付违约金。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告谭铭泰辩称：一、原告未依法对被告谭铭泰已交费用开具发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》，作为收款人，原告有义务就被告谭铭泰所交费用开具发票，但至今为止，原告未开具被告谭铭泰2018年4月前所交物业管理费的相应发票。二、原告对本小区的物业服务合同已于2018年12月31日终止，而本小区业主大会已于2018年8月至10月期间通过投票表决，选聘新的物管公司。该会议结果已于2018年10月22日在本小区公告栏进行公示，并在2018年12月24日、2019年1月25日、3月15日、4月30日多次向原告递交撤场通知，而原告一直拒不撤场，并通过更新停车场系统等手段无理要求业主向其交纳物业管理费。根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，“物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业”、“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。”本小区的业主大会已经依例办理相关手续，原告于2018年12月31日之后已经不再是本小区的合法物管，要求被告谭铭泰交纳2019年1月及之后的物业管理费于法无据。三、原告未如实公示公共水电分摊情况，水电分摊跟实际情况不符。本小区于2018年5月成立业委会，在业委会的监督下，发现原告电分摊总数与发票总数不符，水分摊总数是包含了商铺、物管、设备层保安及厨房用水。业委会在7月发现问题后，要求物管整改，物管口头承诺8-9月免一次水分摊，但到了11月底，水分摊的总数居然是从8月初到11月底，依然没有扣除商铺的用水情况，小区的绿化用水属于物业管理成本，不能单独收取，也不属于公摊水电费。四、原告在本小区的服务质量堪忧。保安作为本小区安全的第一道防线，经常出现离岗、打瞌睡的现象，即使清醒在岗，也多是在听音乐、玩手机，对出入人员不闻不问；保洁方面，在设备层的地上随处可见积水、青苔，电梯按钮上常有口痰，每层的垃圾桶存放处都可见有污渍，连顶层都常见有风干的狗屎无人清扫；消防问题更是威胁着本小区所有居民的人身财产安全，而本小区的消防栓上满满的都是牛皮癣，楼道消防灯也不是消防专用设等备。而这样的服务也导致了多次事件：2018年初，本小区发生过一次停电，所有楼道消防灯都没有亮，连电梯也没有备用电源，未能降落到一楼安全打开，造成了人员被困的事件。据不完全统计，2017年11月4、10日、12月29、31日、2018年4月5、7日、7月18、19日，本小区多次发生停水事件，在业委会成立前，原告一直声称有人故意破坏，直至业委会成立并调查后，多次与政府部门协调，原告才承认是设备故障的原因；本小区曾多次发生盗窃事件，但原告一直声称监控已经损坏，无法提供监控录像，也没有进行维修。2019年3月31日，本小区一座1004房提供了多份监控视频，证明有人故意破坏了该层的电房锁，但原告并没有采取有效措施，2019年4月5日，消防警铃无故启动，原告才声称是有人破坏。由此种种，可以看出原告并未向本小区提供合理的物业服务，也未接受本小区业主的监督，其要求被告谭铭泰全额支付物业管理费的要求与合同不符。五、物管、业委会与居委会、住建等部门多次提出整改的事情，没有落实做好。被告谭铭泰同意部分支付原告2018年3月至12月的物业管理费，其支付比例由法院根据原告的物业服务质量进行判定；同意支付原告2017年12月至2018年12月的水电公摊费用中合理合法合规的部分，其支付金额由法院根据原告的物业服务质量进行判定。因本诉讼系因原告的违法行为而起，且其拒绝业主监督，导致无法协商解决，本案诉讼费由原告支付。被告刘丽珍未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照，两被告广东公安人口信息查询资料《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》,证明原、被告的诉讼主体适格，两被告是佛山市禅城区普君北路******房的共同共有人。2、《前期物业管理服务协议》、《业主公约》、《物业管理委托合同》，证明2013年9月5日，原告与佛山市禅城区侨晶花园小区二座1001号房业主即被告谭铭泰签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，物业管理服务费用通过银行托收的方式，由被告于每月5日前缴纳；物业管理服务费用标准按物价局批复执行；若被告违反协议，不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并且从逾期之日起按每日1‰交纳违约金。原告自2000年1月1日起与侨晶花园的开发商签订物业管理委托合同，最新一期服务时间自2018年1月1日开始。3、《2座1001房收费通知单》、《催交欠费通知单》、短信记录截图，证明两被告自2017年12月起，无故拒绝向原告支付物业管理费、公共分摊费，期间原告每月均向两被告所居住的佛山市禅城区普君北路8号二座1001号房留置《收费通知单》、《催缴欠费通知单》，还曾向被告谭铭泰留存在原告处的手机号码发送催收短信。4、《滞纳金计算表》，证明截至2019年4月，两被告尚欠原告的物业管理费、公摊水电费以及违约金的数额。5、《关于依法核实侨晶花园业主委员会执行业主大会决议工作的函》、《佛山市禅城区住房城乡建设和水利局关于刘飞反映要求对侨晶花园业主委员会违法选聘物业公司立案调查问题的回复》，证明有关居委会收到侨晶花园业主的投诉，明确业委会未按照业主大会第三次会议的决议进行操作，并要求业委会暂缓侨晶花园小区新旧物业服务交接程序。行政主管部门也对业委会违法选聘物业公司的行为立案调查。业委会擅自向原告出具撤场通知并无事实及法律依据，且有违相关程序。6、《告知函》，证明业委会中有四个成员请辞，业委会目前仍处于补选委员阶段。诉讼中，被告谭铭泰提交以下证据：1、《物业管理委托合同》，证明该合同第3页第三章约定原告服务期限为2018年12月31日止。2、《【侨晶花园】物业管理服务合同》、《侨晶花园小区第一届业主大会第二次会议公告》、《唱票、统计会议纪要》、《侨晶花园小区第一届业主大会第三次会议公告》、《告知函》、《关于限期离场的通知》、《关于限期5月5日撤离侨晶花园物业管理的通知》、《关于请侨晶花园业主委员会依法履行业委会职责相关工作的函》，证明2018年10月已经通过选聘新的物业公司，涉案小区在2019年3月起聘请了新的物业公司。3、光盘（含照片、视频），证明撤场通知已送达给原告，原告提供的物业服务有瑕疵。4、小区公共水电读数记录表、《侨晶花园抄水电表》，证明原告公告的水电费读数远高于实际，原告虚假收费。两被告对原告公告的水电费读数进行了拍照，存于提交的光盘内。诉讼中，被告刘丽珍未提交证据。本院认证：被告刘丽珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。对于原告的证据1，本院经审查予以确认；对证据2，有原件核对，本院对真实性予以确认；对证据3，本组证据能互相印证，本院对真实性予以确认；对证据4，实为原告对被告欠费情况的主张，对证明内容待后论述；对证据5、6，与本案无关联，本院不予采信。对被告谭铭泰的证据1，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对证据2，有原件核对，本院对真实性予以确认；对证据3，本院经审查对真实性予以确认；对证据4，公摊水电费的计算与抄表时段、统计方式密切相关，该证据不足以证明原告存在虚假收费情况，故本院对证据的关联性不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年9月5日，原告（甲方）与被告谭铭泰（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：就佛山市禅城区普君北路8号二座1001房，甲方为乙方提供自房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理；甲方对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方每月5日前交纳费用，标准按物价局批复标准执行；公共水、电分摊性费用按实结算，按乙方所占有的房屋建筑面积比例交纳；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权按《广东省物业管理条例》的规定要求乙方补交从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。2018年10月9日，案外人佛山市禅城区华侨房屋建设经营公司与原告签订《物业管理委托合同》，主要约定：佛山市禅城区华侨房屋建设经营公司委托原告对侨晶花园实行物业管理，物业管理服务费每月每平方米按物价部门审定标准向业主收取，公共用水、照明用电费按实结算，由原告向全体业主收取，业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金；委托管理期限自2018年1月1日至该物业完全交付，业主聘请新物业公司完成交接为止。另查明一，原告分别于2018年7月3日、9月3日、11月7日和2019年1月3日、3月5日、5月8日向两被告出具《催交欠费通知单》、《2座1001房收费通知单》，被告谭铭泰于诉讼中确认收到。另查明二，本院作出的已经生效的（2018）粤0604民初6990号民事判决中查明：侨晶花园的开发商系佛山市禅城区华侨房屋建设经营公司，2004年10月25日，佛山市禅城区华侨房屋建设经营公司与佛山市侨宇物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，合同约定：佛山市禅城区华侨房屋建设经营公司委托佛山市侨宇物业管理有限公司对侨晶花园实行物业管理，物业管理服务费每月每平方米按物价部门审定标准向业主收取，公共用水、照明用电费按实结算，由佛山市侨宇物业管理有限公司向全体业主收取，业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金，委托管理期限为两年。此后合同到期后，佛山市禅城区华侨房屋建设经营公司均重新与佛山市侨宇物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，内容与前述合同一致，委托期限直至2018年12月31日。2003年9月10日，佛山市禅城区物价局作出《关于侨晶花园物业管理服务费收费标准的批复》，载明:同意佛山市侨宇物业管理有限公司对侨晶花园进行物业管理时收取物业管理服务费，具体收费标准如下:一、高层住宅(有电梯)每月每平方米0.80元(按建筑面积计)……上述物业管理服务费收费标准除按省物价局粤价（1997）124号文规定提供公共性服务外，还包括上门收运垃圾服务、代收代交水、电费服务、维修公共防盗门服务的费用…物业管理服务费收费标准不包括小区(楼宇)内的公共水电费、其公共水电费的分推办法按省物价局粤价[1997]173号文有关规定执行………以上收费标准从2003年9月20日起执行。2011年9月26日，佛山市禅城区物价局向原告出具《服务(收费)备案回执》，载明:佛山市侨宇物业管理有限公司座落在禅××××（街道）8号(侨晶花国)的物业管理服务收费标准和有关资料已报我局备案。其中:1.收费标准(调价):有电梯住宅1.10元/月/平方米。另查明三，佛山市禅城区普君北路8号二座1001房权属人为两被告，建筑面积为135.18平方米，两被告于2013年6月购买。另查明四，2019年3月14日，案外人佛山市禅城区侨晶花园小区（第一届）业主委员会与案外人佛山市美家苑物业服务有限公司签订《【侨晶花园】物业管理管理服务合同》，约定由案外人佛山市美家苑物业服务有限公司对包含涉案房屋在内的侨晶花园小区提供物业服务，服务期限自2019年4月1日起至2022年3月31日止。另查明五，2019年3月15日，案外人佛山市禅城区侨晶花园小区（第一届）业主委员会向原告发出《关于限期离场的通知》，要求原告于2019年4月1日撤离侨晶花园小区。2019年4月30日，案外人佛山市禅城区侨晶花园小区（第一届）业主委员会向原告发出《关于限期5月5日撤离侨晶花园物业管理的通知》，通知原告于2019年5月5日进行新旧物业交接，并要求原告主动移交或直接向业主退还已缴纳的2019年5月份及以后的物业管理费等。另查明六，原告为涉案房屋所在佛山市禅城区侨晶花园小区提供物业服务存在个别保安值班脱岗、睡觉问题，个别区域保洁存在疏漏，部分消防设备设施存在损坏等情况。诉讼中，原告提交《滞纳金计算表》，确认：1、管理费欠费时段为2018年3月至2019年4月，管理费每月为155.90元，合计2182.64元。诉讼中，原告与被告谭铭泰确认：原告至开庭时尚在涉案侨晶花园小区提供物业服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，原告与被告谭铭泰签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行。但该协议也约定了原告提供服务的期限系至佛山市侨晶花园小区业主委会与有关物业管理企业签订物业管理合同生效时止。从庭审查明可知，案外人佛山市禅城区侨晶花园小区（第一届）业主委员会已与案外人佛山市美家苑物业服务有限公司于2019年3月14日签订了有关该小区的物业服务的《【侨晶花园】物业管理管理服务合同》。但是，原告主张佛山市禅城区侨晶花园小区（第一届）业主委员会自行选聘有关物业服务有限公司并与其签订有关该小区的物业服务合同涉及违反法定程序问题，该问题超出本案审理范围，本院不予处理。退一步说，如果《【侨晶花园】物业管理管理服务合同》于2019年3月14日成立生效，原告基于其与被告谭铭泰签订的《前期物业管理服务协议》有权向被告谭铭泰收取2019年3月13日前的物业管理费、公共水电分摊费，至于2019年3月14日至4月30日期间，因原告已向被告谭铭泰的涉案房屋所在小区提供了物业服务，被告谭铭泰也实际享受了原告提供的服务，考虑到新旧物业交接之际的特殊情况，可以认定于2019年3月14日至4月30日期间，原告与被告谭铭泰双方形成事实的物业合同关系，原告亦可参照《前期物业管理服务协议》向被告谭铭泰收取该期间的物业管理费及公共水电分摊费。如果《【侨晶花园】物业管理管理服务合同》于2019年3月14日签订而因故无效，则原告基于与被告谭铭泰签订的《前期物业管理服务协议》当然有权向被告谭铭泰收取2019年4月30日前的物业管理费及公共水电分摊费。总之，原告均有权向被告谭铭泰收取2019年4月30日前的物业管理费及公共水电分摊费。关于原告诉请的2018年3月1日至2019年4月30日的物业管理费及其违约金。如前所述，原告均有权向被告谭铭泰收取2019年4月30日前的物业管理费，而被告谭铭泰并无有效证据证明其已向原告支付，本院对原告的上述主张予以支持。经核算，每月物业管理费为148.70元/月（135.18平方米×1.10元/平方米.月），被告谭铭泰应向原告支付物业管理费总额为2081.80元（148.70元/月×14个月），原告诉请超出部分，本院不予支持。被告谭铭泰主张抗辩原告存在物业管理服务不作为，结合现有证据，原告的物业管理服务存在个别保安值班脱岗、睡觉问题，个别区域保洁存在疏漏，部分消防设备设施存在损坏等情况，但不足以认定达到严重程度，从而构成严重违约或根本违约，故被告谭铭泰拒交物业费，缺乏依据。鉴于上述情况，本院对原告要求被告谭铭泰支付违约金的请求不予支持，以督促原告改进物业服务质量。至于被告谭铭泰抗辩原告拒不开具交费发票，可拒交物业管理费的问题，对此，本院认为，没有证据证明双方约定了原告必须开具发票为被告谭铭泰付款条件，则原告所负开具发票的义务不属于主给付义务，而是属于双方合同的从给付义务，而这一从给付义务与被告谭铭泰向原告交纳物业管理费等费用这一主给付义务并不能构成相应的对价、牵连关系，因而不构成同时履行抗辩权或先履行抗辩权，本院对被告谭铭泰的该项抗辩不予采纳，如原告不履行出具发票的义务，被告可向原告另行主张权利或者向有关税务机关投诉。关于原告诉请的2017年12月1日至2019年3月31日的公共水电分摊费及其违约金，本院认为，双方约定公共水电分摊费据实结算，但原告并未提交证据证明涉案房屋所在小区实际产生的公共水电费具体金额及其已代缴之事实，原告应承担举证不利后果，原告的该项诉请无事实依据，本院不予支持。关于被告刘丽珍的责任。《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定的或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。”本案中，据前查明，被告刘丽珍与被告谭铭泰共同共有涉案房屋，被告谭铭泰因共有的涉案房屋应向原告支付物业管理费，在无法律另有规定和无证据证明原告知道被告刘丽珍不具有连带债权债务关系情况下，作为共有人的被告刘丽珍应对被告谭铭泰的上述物业管理费承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告谭铭泰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市侨宇物业管理有限公司支付2018年3月1日至2019年4月30日物业管理费2081.80元；二、被告刘丽珍对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告佛山市侨宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告谭铭泰、刘丽珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市侨宇物业管理有限公司负担10元，被告谭铭泰、刘丽珍负担15元。本判决为终审判决。审判员  赵昌斌二〇一九年九月二十三日书记员  罗凤华