广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14171号上诉人（原审原告）：深圳市大望实业股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区东湖街道大望村新平大道****。法定代表人：李伟忠。委托诉讼代理人：曾棱，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊福，广东金地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市关爱文化传播有限公司，住所地：深圳市福田区园岭街道巴丁街**滨江大厦****。法定代表人：陈泳利。委托诉讼代理人：付超恒，广东阳皓律师事务所律师。上诉人深圳市大望实业股份有限公司（以下简称大望公司）因与被上诉人深圳市关爱文化传播有限公司（以下简称关爱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初22426号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人大望公司上诉请求：1、请求二审法院依法改判，判令被上诉人向上诉人支付租金人民币160万元及违约金96000元；2、本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院以“结合本案实际，如果原告将房屋交付被告使用，被告在使用该房屋四年的时间里没有交付任何费用，原告一直没有催缴租金，显然有违常理”为由，认定上诉人未将涉案房屋交付被上诉人使用属于事实认定错误。一、被上诉人于2015年7月29日以银行转账的形式向上诉人缴纳4万元，并在转账附言处备注“租金”。被上诉人补缴租金的行为足以证明上诉人已将涉案房屋交付被上诉人使用。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定：交房期为2015年1月10日，计租期从2015年4月10日开始，计租期前为装修期，装修期不计租金。上诉人于约定的期限向被上诉人交付涉案房屋，被上诉人亦组织装修人员对涉案房屋进行装修，因被上诉人缺乏资金，且拖欠施工工人工程款，导致装修一再停工。经上诉人多次催促，被上诉人补缴了2015年4月份的租金4万元。被上诉人以其补缴租金的行为证明涉案房屋已实际交付使用，否则，被上诉人不可能在上诉人未交付房屋的情况下仍积极的补缴租金，这显然与交易习惯及常理不符。一审法院无视被上诉人缴纳租金的事实，认定上诉人未将涉案房屋交付被上诉人使用显然与事实不符。二、2015年11月，被上诉人提出重新组织装修人员对涉案房屋进行装修，并以现金的形式向上诉人缴纳押金10万元。一审法院以“但没有转账记录的凭证，且被上诉人否认交过该款，故无法予以认定被上诉人交付该款项”为由，不予认定被上诉人交过该款属于事实认定错误。三、自《房屋租赁合同》.签订之日起至今已长达四年，如上诉人未将涉案房屋交付被上诉人使用，被上诉人从未提出解除《房屋租赁合同》，亦未对《房屋租赁合同》履行过程中提出异议，显然违背了常理，亦不符合客观事实。从上诉人提交的涉案房屋水费通知单及供电局缴费单，亦可以证明涉案房屋一直由被上诉人使用。综上，一审法院部分事实认定错误，为维护上诉人的合法权益，请二审法院依法改判。二审庭审中，上诉人补充如下：一、被上诉人在一审庭审中称上诉人没有实际交付房屋的辩解是严重违背客观事实，纯属说谎，被上诉人于2016年9月2日出具的回复函中清楚说明了其安排了装修公司进场装修，试问上诉人没有向其交付房屋，其如何得以安排装修公司进场装修，因此本案证据足以证明上诉人根据房屋租赁合同履行了交付租赁房屋的义务。二、一审判决认定上诉人放任损失的扩大没有事实依据，案涉房屋交付给被上诉人后被上诉人安排装修公司进场装修，但由于被上诉人资金问题，拖欠工程进度款导致装修工程一直未完工，因此被上诉人在回复函中也提到其一直在物色合作伙伴投资其公司，说到底就是为了找资金，被上诉人也经常用这个理由来为其拖欠租金的行为进行辩解，上诉人并没有故意放任损失扩大的行为，上诉人未尽早收回房屋是因为负责装修的包工头陈长生因收不到工程进度款，故安排其工人日夜看守案涉房屋，案涉房屋也堆满了各种装修建材机器设备，上诉人无法通过强硬的手段进行清场，并且三方一直以来都在为了解决纠纷进行多次沟通，也就是说被上诉人一直没有放弃租用案涉房屋。三、房屋租赁合同自双方签字之日起生效，直至上诉人提出本案诉讼前向被上诉人发送解约函，根据法律规定及合同条款约定，房屋租赁合同一直都是具备法律效力，并对双方当事人具有约束力，双方均应履行。既然房屋已经交付给了被上诉人，被上诉人就应当支付租金。被上诉人关爱公司对上诉人大望公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实与理由，根本不能成立，请求驳回上诉请求予以维持原判。一、被上诉人根据合同第7点1条约定房屋交期是2015年1月10日，但是在合同约定交房期至被上诉人提起本案之诉时仍然没有将涉案房屋予以交付。二、2015年4月份租金依照房屋租赁合同第9.1条的规定，房屋物业交付被上诉人后，被上诉人必须在两个工作日内将全年租金48万交付给上诉人，但是由于上诉人一直未予以交付使用，上诉人为便于与村委会有所交代，被上诉人也考虑到双方之间日后的合作关系就于2015年7月29日缴纳所谓4月份的租金，但该租金并不能证明涉案房屋交付的事实。三、关于装修押金10万元，该款项并非被上诉人交纳，并且合同中也没有约定被上诉人要交纳所谓的装修押金，因此该10万元款项与被上诉人无关。由于上诉人没有按照合同约定将涉案房屋及时交付给被上诉人使用，其行为应构成根本违约，因此请求驳回上诉维持原判。大望公司一审的诉讼请求为：1.确认解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令关爱公司向大望公司支付拖欠的租金人民币160万元；3.判令关爱公司向大望公司支付违约金人民币96000元；4.本案诉讼费用由关爱公司承担，以上合计1696000元。原审法院经审理查明，一、大望公司、关爱公司双方于2014年9月18日签署《房屋租赁合同》，合同约定由大望公司将位于深圳市××、××号房屋共两栋物业租给关爱公司使用，房屋面积共计1600平方米，该房屋做商业用途，租赁期自2015年1月1日至2029年12月30日止，共计15年，交房日期为2015年1月10日，计租期从2015年4月10日开始。根据合同约定，房屋租金为25元/平方米，年租金48万元。租金支付时间按年支付一次，自本合同生效之日起支付一笔租金，以后每期租金支付时间为上一年终结前日，以大望公司实际收到为准。关爱公司应按约定向大望公司支付租金，关爱公司若逾期支付租金，每逾期一天，关爱公司需按月租金0.05%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，大望公司有权收回出租房屋。关爱公司须按实际使用日交纳并承担违约责任。大望公司交付房屋时，关爱公司应向大望公司支付房屋租赁押金8万元。大望公司在全部交付物业给关爱公司后，关爱公司须在两个工作日内把所租物业的全年租金一次性缴齐给大望公司。合同还约定了其他权利义务。二、合同签订当日即2014年9月18日，关爱公司向大望公司缴纳8万元押金，直至2015年7月29日才向大望公司缴纳4万元租金。三、大望公司提交一份证据显示关爱公司在2015年11月交付押金10万元，但该收据没有相对应的转账记录予以证实，且关爱公司不承认其交付过该笔费用，认为该收据是大望公司单方所造。四、大望公司还向法庭提交该房屋部分水电费收据以证实关爱公司实际使用过该房屋。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是大望公司有无将房屋交付关爱公司使用，关爱公司是否应当支付租金。依据合同约定计租期从2015年4月10日开始，按年支付一次租金，合同生效之日起支付第一笔租金。但关爱公司仅在合同签订生效之日交付押金8万元，2015年7月29日交付4万元租金，之后再无交过任何费用。大望公司虽提供一份收款收据，证明关爱公司在2015年11月还交付过押金，但没有转账记录的凭证，且关爱公司亦否认交过该款项，故原审法院无法予以认定关爱公司交付该款项。结合本案实际，如果大望公司将房屋交付关爱公司使用，关爱公司在使用该房屋四年的时间里没有交付任何费用，大望公司一直没有催缴租金，显然有违常理。依据双方合同约定，关爱公司逾期拖欠租金一个月，大望公司有权收回房屋，大望公司现起诉要求与关爱公司解除双方签订的租赁合同，支付租金，显然有放任损失的扩大行为。综合本案的实际，关爱公司答辩认为大望公司没有将房屋交付使用，故不存在拖欠租金的事实，该答辩理由，原审法院予以采信。综上，因大望公司、关爱公司签订的合同并未实际履行，原审法院确认大望公司、关爱公司签订的《房屋租赁合同》予以解除。大望公司诉请要求关爱公司支付拖欠租金及违约金，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审判决：一、依法确认大望公司与关爱公司签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、驳回大望公司的其他诉讼请求。一审案件受理费20064元，由大望公司承担。本院二审查明，大望公司二审提交：一、关爱公司2016年9月2日发给大望公司的回复函。函中载明“我司与贵司于2014年9月18日签署了《房屋租赁合同》，承租贵司1600平方米房屋，向贵司支付了两个月租金的押金和一个月的租金共计12万元人民币，随后安排装修公司进场装修，但因为各种原因，导致我司装修未能完成，未能实际使用房产。……”函中还称大望公司相关工作人员故意对装修公司人员散播关爱公司负面消息，影响装修进度和质量，勾结城管人员迫使装修停工，导致最终装修撤场、在合伙伙伴来考察时散播负面消息，拆台导致准合作投资人不敢投资等。证据二：（2019）粤0304民初11375号应诉通知书及陈长生作为原告的民事起诉状。欲证明：被上诉人有实际安排施工单位对案涉房屋进行装修，负责装修的即陈长生，其起诉要求返还装修押金的请求是因为被上诉人一直拖欠工程进度款，导致装修工程一直未能完工。被上诉人称：一、该回复函证明了上诉人没有将涉案房屋交付被上诉人使用的事实，因为该函也明确列明合同签订后被上诉人在积极准备装修，但是在交房期到了之后上诉人却公然违约不将涉案房屋交付被上诉人，被上诉人了解到是上诉人的原因导致，在回复函所列明的上诉人故意散播我方公司是骗子等内容，最终导致被上诉人未能进场装修，被上诉人为了能够使得合同积极履行，于2016年9月2日向上诉人发了该回复函，目的是使得合同能够得以履行。二、对于应诉通知书，该份证据也明确表明上诉人没有将涉案房屋及时交付，后来陈长生与上诉人进行沟通希望能够承租该房屋，因此陈长生以被上诉人的名义交纳了10万元所谓的装修押金，但该押金是陈长生的个人行为，与被上诉人没有直接关系。经查，陈长生已对（2019）粤0304民初11375号案件撤诉。上诉人确认在起诉之时接管了涉案物业，同意本案所涉押金可以用作抵扣违约金、租金。再查，涉案房产属历史遗留违法建筑，上诉人未提交房屋所有权证、建设工程规划许可证或行政主管部门批准建设的其他相关文件证明房屋具有合法手续。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：本案二审争议的焦点为上诉人是否实际向被上诉人交付了涉案物业，合同是否有效，如无效，应承担何种责任。根据上诉人二审提交的证据显示，被上诉人在2016年9月2日发给大望公司的回复函中已经明确其“安排装修公司进场装修”，虽然因为种种原因导致装修未能完成，但被上诉人安排己方装修公司进场装修足以证明上诉人已经将涉案房产交付给了被上诉人。如上诉人从未将房产交付使用，被上诉人亦不会在2015年7月补缴租金4万元。被上诉人主张上诉人阻挠了其对涉案房产的使用，但没有提交任何证据予以证明，其关于没有交付房产的主张与证据不符，本院不予采纳。对于合同的效力问题，涉案房产属历史遗留违法建筑，上诉人未提交房屋所有权证、建设工程规划许可证或行政主管部门批准建设的其他相关文件证明房屋具有合法手续。上诉人将无合法手续的房产出租，合同应属无效。合同无效后，双方应相互返还。被上诉人取得涉案房产后，虽未最终入驻，但并没有充分证据显示系因为上诉人原因没有最终入驻，被上诉人应支付相应的占有使用费。考虑到在房产交付后，被上诉人因装修没有完工并没有最终入驻，长达数年的时间仅缴纳了一个月的租金，在此情况下，上诉人理应为减少损失做出努力，但目前并没有充分证据证明上诉人为减少损失进行了及时催缴、催促腾退等行为，上诉人也应承担损失扩大的部分责任。综上，本院酌定关爱公司除已经支付的1个月租金外，应就本案房产再支付40万元占用使用费。大望公司主张关爱公司支付违约金，鉴于合同无效，该主张缺乏合同依据，本院不予支持。对于关爱公司已经支付的8万元押金，应径行抵扣本案欠付的占用使用费，关爱公司还应支付剩余的占用使用费32万元。综上所述，原审认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初22426号民事判决；二、被上诉人深圳市关爱文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人深圳市大望实业股份有限公司房屋占用使用费32万元；三、驳回上诉人深圳市大望实业股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10032元，由大望公司负担8140元，由关爱公司负担1892元。二审案件受理费20064元，由大望公司负担16280元，由关爱公司负担3784元。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇一九年九月二十七日书记员  李 想附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。