安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖08民终1997号 上诉人（原审被告）：珠光集团宿松房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县工业园区。 法定代表人：黄玉霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董邦强，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：刘保，男，1982年9月1日生，汉族，住安徽省宿松县。 被上诉人（原审原告）：吴玉锋，女，1986年1月13日，汉族，住安徽省宿松县。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：黎文超，安徽律维律师事务所律师。 上诉人珠光集团宿松房地产开发有限公司（下简称珠光公司）因与被上诉人刘保、吴玉锋确认合同无效纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2019）皖0826民初1741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人珠光公司的委托诉讼代理人董邦强、被上诉人刘保、吴玉锋的共同委托诉讼代理人黎文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 珠光公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实与理由：1.一审认定事实不清。2016年2月4日双方签订商品房物业交接书时，诉争房屋已经竣工，完全符合交付入住条件，很多业主已经装修入住，只是因为消防资料遗失导致上诉人不能如期办理行政程序上的验收手续。双方对诉争房屋进行了查验、交接，交接书中约定双方权利义务，并明确《商品房买卖合同》中约定的双方事务已交涉处理完毕。该交接书是双方协商一致的结果。语义明确、含义清楚。是双方对各自权利的放弃和责任的互免，并未损害国家、社会或者第三者的权利或利益。双方一致同意互不追究对方的违约责任，是对民事权利的放弃，是法律赋予当事人对民事权利的正当处分权，应得到法律的确认。被上诉人到所在小区物业公司办理了入住物业手续，此后一直对房屋管理、使用到现在。2.一审适用法律不当。上诉人与被上诉人的交房行为，虽然违反有关行政法规的规定，但交房行为的继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，只是属于取缔性（管理性）规定，不属于效力性规范。一审判决不符合法律规定。3.被上诉人诉求已经超过诉讼时效。 刘保、吴玉锋共同辩称，1.原审认定事实清楚。上诉人辩称涉案房屋符合入住的条件，不仅违背了合同的约定，甚至违反了法律的规定。在双方签订的商品房买卖合同中，双方已经明确了交接房屋的必要条件，就是综合验收通过，并且根据《城市房地产管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发项目的交房要件为竣工验收通过。上诉人所称涉案房屋是否符合入住条件在于被上诉人是否缴纳物业费，是否提出所谓的异议，没有任何法律根据。上诉人交付的房屋不符合入住条件是本案的基本事实。2.上诉人与被上诉人所签订的商品房物业交接书不仅损害了被上诉人自身的利益，也因为违反法律的强制性规定而无效，上诉人所称交房行为未损害国家和社会的共同利益显然不是事实。3.本案未超过诉讼时效。因为诉讼时效的客体、范围仅限于请求权，对于无效合同的确认来说，无论是司法机关依职权确认无效还是当事人请求确认无效，都不符合请求权的这一基本特征，所以确认合同无效不属于诉讼时效的客体范围，不应该受诉讼时效的限制。 刘保、吴玉锋向一审法院起诉请求：一、依法确认珠光公司出具的“2016.2.4”《商品房（物业）交接书》中交付房屋的约定无效；二、判令珠光公司赔偿刘保、吴玉锋损失5000元；三、案件受理费用由珠光公司承担。 一审法院认定事实：珠光公司开发安徽省宿松县孚玉镇龙门北路山水港湾小区。2015年3月5日，刘保、吴玉锋与珠光公司订立《商品房预售合同》，刘保、吴玉锋购买珠光公司开发的山水港湾B—D8幢1单元602室房屋,合同约定被告于2015年12月31日前将具备经验收合格、综合验收合格条件的房屋交付给刘保、吴玉锋使用。合同订立后，刘保、吴玉锋依约支付了房款，履行了合同约定的义务。山水港湾小区于2018年11月28日通过主管部门的综合查验。珠光公司与刘保、吴玉锋于2016年2月4日办理了诉争房屋的交接手续。后双方发生争议，刘保、吴玉锋遂起诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。珠光公司按照合同约定交付条件、约定交付期限交付质量合格的房屋是其应负的主要义务。涉案小区于2018年11月28日才通过综合验收合格。故珠光公司在交付房屋时无法提供涉案房屋竣工验收合格相关手续，属不合格交房，违反相关强制性法律规定。刘保、吴玉锋受领了该房屋，但不能视为其对自身权利的放弃。故刘保、吴玉锋要求确认珠光公司出具的“2016.2.4”《商品房（物业）交接书》中交付房屋的约定无效的诉求，法院予以支持。刘保、吴玉锋要求赔偿损失的诉求，因其未提交其实际宁波至宿松往来住宿交通相关票据，故对此部分损失，法院不予支持。虽刘保、吴玉锋提交了律师代理费发票，但律师代理费不应视为其必然损失，故对此部分，法院亦不予支持。珠光公司辩称超过诉讼时效的意见，法院认为，本案涉及合同效力有效无效的确定，不应适用诉讼时效，故其辩称意见法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审判决：一、确认珠光集团宿松房地产开发有限公司与刘保于2016年2月4日签订的《商品房（物业）交接书》无效；二、驳回刘保、吴玉锋的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由珠光集团宿松房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，且未对一审证据提出复核意见，二审认证意见与一审一致。经审理查明，双方于2016年2月4日签订《商品房（物业）交接书》，并确认以下条款：1.双方确认，该商品由甲方（开发商）交付给乙方（业主）。2.业主在此确认，确已收到该商品房钥匙——把。3……。一审查明其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：2016年2月4日双方签订的《商品房（物业）交接书》中交付房屋的约定条款效力如何认定。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。依据本案查明的事实，没有证据可以证明双方在签订交接书时有前述法律规定的（一）、（二）、（三）、（四）种情形出现。被上诉人认为依据《城市房地产管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发项目的交房要件为竣工验收通过。本案双方在签订《商品房（物业）交接书》时，约定交付的房屋尚未办理竣工验收手续，双方对交付房屋的约定条款违反了法律规定，该条款应为无效。但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。被上诉人所称《城市房地产管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》中对房屋交付的规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。涉案《商品房（物业）交接书》中交付房屋的约定条款也不属于违反《合同法》第（五）种的情形。而管理性强制性规定，并不是判定合同条款有效无效的法律文件。只有效力性强制性规定才是判断合同条款效力的依据。也就是说只有法律及行政法规明确规定违反了被上诉人所主张的禁止性规定将导致合同无效，才能认定双方对房屋交付的约定条款无效。因此，双方签订《商品房（物业）交接书》时交付房屋未经竣工验收，但不能因此导致交付房屋的约定条款无效。依据前述论断，在没有《合同法》第五十二条规定情形出现时，双方签订的《商品房（物业）交接书》中交付房屋的约定条款应为有效。被上诉人一审诉求是依法确认珠光公司出具的“2016.2.4”《商品房（物业）交接书》中交付房屋的约定无效，一审法院以违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效为由认定本案双方签订的《商品房（物业）交接书》无效属于认定错误，应予纠正。 关于上诉人认为被上诉人诉求超过诉讼时效这一上诉理由。确认合同无效请求权虽为请求权，但其性质为实体法上的形成权，不属于诉讼时效的客体，不适用诉讼时效制度。因此，上诉人该项上诉理由不能成立。 综上所述，珠光集团宿松房地产开发有限公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下: 一、撤销安徽省宿松县人民法院（2019）皖0826民初1741号民事判决即一、确认珠光集团宿松房地产开发有限公司与刘保于2016年2月4日签订的《商品房（物业）交接书》无效；二、驳回刘保、吴玉锋的其他诉讼请求； 二、驳回刘保、吴玉锋的诉讼请求。 一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，均由刘保、吴玉锋负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈庆中 审判员  胡 毅 审判员  崔 智 二〇一九年九月九日 书记员  王丹红 附相关法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。