福建省政和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0725民初389号 原告：南平贝林铸造有限公司，住所地福建省政和经济开发区温州路**。 法定代表人：林文训，经理。 委托诉讼代理人：张余文，政和县熊山中心法律服务所法律工作者。 被告：福建金优阀门制造有限公司，住所地福建省政和经济开发区。 法定代表人：王雍翔，总经理。 委托诉讼代理人：陈胜周，男,系该公司员工,现住福建省政和经济开发区。 原告南平贝林铸造有限公司（以下简称“贝林铸造公司”）与被告福建金优阀门制造有限公司（以下简称“金优阀门制造公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年6月28日、2019年9月16日对本案公开开庭进行了审理。原告贝林铸造公司的法定代表人林文训及其委托诉讼代理人张余文、被告金优阀门制造公司的委托诉讼代理人陈胜周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贝林铸造公司向本院提出诉讼请求：1.判决金优阀门制造公司退还贝林铸造公司支付第一年房屋租金20万元，并双倍返还已付租金20万元，合计40万元。2.判决金优阀门制造公司赔偿贝林铸造公司投资直接经济损失422149元。（原诉状列明：1.判决贝林铸造公司与金优阀门制造公司于2018年7月18日签订《厂房租赁合同》依法解除。2.判决金优阀门制造公司退还贝林铸造公司支付厂房租金20万元，并双倍返还已付租金20万元，合计40万元。3.判决金优阀门制造公司赔偿贝林铸造公司投资直接经济损失422149元，并支付贝林铸造公司投入资金的利息损失。4.判决金优阀门制造公司返还贝林铸造公司“树脂砂、执丸机、混砂机2台”安装在金优阀门制造公司租赁厂房的设备。后变更如上）。事实和理由：原、被告于2018年7月18日签订《厂房租赁合同》约定：坐落于政和经济开发区厂房租赁于贝林铸造公司作为铸造生产经营，租赁期限6年（自2018年8月28日至2024年8月27日），租金第1至3年租金20万元／年，第4至6年厂房租金25万元／年；如甲方问题导致乙方无法正常生产，甲方应双倍返还已付租金，并承担由停产产生的损失；甲方保证如实向乙方说明房屋权属等情况，否则视为欺诈行为。合同签订后，贝林铸造公司支付金优阀门制造公司第一年厂房租金20万元（包括定金5万元），并投入购买设备及正常开支费用261118元；购买安装起重机行车支付费用29700元；支付工程勘察设计费11253元；支付电力建设工程专变工程费31395元；支付电工人员培训费1360元；支付林本心变压器安装材料费用9465元；支付电器、照明、电线、开关等费用33074元；支付水泥、细砂、运费、叉车费、铲车费、人员工资等费用60302元。由于金优阀门制造公司长期拖欠供电公司电费未缴纳，贝林铸造公司安装变压器迟迟不能验收，至今致使合同目的不能实现，构成违约，应当承担违约责任。2019年1月8日，福建宏铸阀门制造有限公司的企业名称已变更登记为金优阀门制造公司。后，金优阀门制造公司将公司关闭，大门封锁。贝林铸造公司购买的树脂砂、执丸机、混砂机2台安装在金优阀门制造公司租赁厂房的设备无法拆卸运回。综上，根据合同约定双倍支付租金、赔偿贝林铸造公司投资造成经济损失及返还财产，特向法院起诉，请求如上。 金优阀门制造公司辩称，2018年7月18日签订的《厂房租赁合同》是无效的,但贝林铸造公司已经实际占用了该厂房，应当支付金优阀门制造公司租金。贝林铸造公司的设备是有放在政和经济开发区温州路8号的厂房内，贝林铸造公司诉请金优阀门制造公司赔偿其投资直接经济损失422149元没有事实依据，金优阀门制造公司没有给贝林铸造公司造成经济损失，是贝林铸造公司自己造成的经济损失，金优阀门制造公司不应当赔偿。贝林铸造公司陈述金优阀门制造公司有对贝林铸造公司经营的厂所进行停水、停电不是事实，金优阀门制造公司从来没有拖欠电费，也没有停水、停电，金优阀门制造公司没有影响贝林铸造公司正常经营，是贝林铸造公司自己无法生产、不想经营、投资失败。若贝林铸造公司认为金优阀门制造公司有对贝林铸造公司经营的厂所进行停水、停电，那么贝林铸造公司应当向法院提供证据加以证明。 在庭审中，贝林铸造公司向本院提交了如下的证据： 1.营业执照、法定代表人身份证明书，用以证明：贝林铸造公司的基本情况，贝林铸造公司具备原告主体资格。 2.内资企业登记基本情况表、福建宏铸阀门制造有限公司股东会决议、金优阀门制造公司章程，用以证明：2019年1月8日，福建宏铸阀门制造有限公司的企业名称已变更登记为“金优阀门制造公司”，将原来法定代表人王忠璞及投资人潘培华，变更法定代表人王雍翔及投资人林平、杨朝霞，该公司具备主体资格。 3.（2019）闽0725民初234号民事裁定书、证明书，用以证明：福建宏铸阀门制造有限公司于2019年1月8日将原企业名称已变更登记为“金优阀门制造公司”，因被告主体不适格，被法院裁定驳回起诉。 4.2018年7月18日厂房租赁合同，用以证明：2018年7月18日贝林铸造公司与原企业签订坐落于政和经济开发区房屋租赁合同，该合同依法成立；该厂房租赁期限6年；合同第3条3款约定：如甲方问题导致乙方无法正常生产，甲方应双倍返还已付租金，并承担由于停产产生的损失；贝林铸造公司租赁合同开始，向厂房投入资金设备80多万元，至宏铸阀门转让金优阀门制造公司，由于企业拖欠电费及其它原因，甚至转让现在为止，都未得到合法正常使用；公司资产转让之前并未通知贝林铸造公司，公司转让之后，企业“大门”从转让之日一直被锁着至今，合同目的无法实现，金优阀门制造公司应当赔偿贝林铸造公司直接经济损失。 5.收款收据（厂房租金）、银行转账单，用以证明：金优阀门制造公司收取贝林铸造公司厂房租金20万元，其中转账15万元，现金5万元。 6.产品购销合同、工矿产品购销合同、收款收据、照片、农业银行手机转账凭据，用以证明：贝林铸造公司购买ZBW箱式变压器一台，价值13万元；电力变压器规格型号S13-630/10一台，价值75000元，合计价值205000元。 7.购买0.75中频炉、电揽的收款收据、照片、中国工商银行电子回单，用以证明：贝林铸造公司购买中频炉、电揽价值40600元。 8.起重机行车收据、支款单、照片、微信转账单，用以证明：贝林铸造公司支付起重机行车费用29700元，其中微信转账20000元，另外9700元是现金支付。 9.工程勘察设计合同、福建增值电子普通发票，用以证明：贝林铸造公司支付设计费11253元。 10.电力建设工程承包合同、中国建设银行单位客户专用回单，用以证明：贝林铸造公司通过银行转账装变工程费31395元。 11.福建增值税普通发票（电工培训费），用以证明：贝林铸造公司支付电工培训费1360元，时间是2018年9月12日。 12.林本心提供清单、收条、林本心身份证复印件，用以证明：贝林铸造公司支付林本心变压器安装材料费用9465元，已支付5000元，尚欠款4465元未付。 13.收款收据、平阳县鳌江恒昌电器商行收款凭证、石屯镇小倪五金店收款收据、收款收据，用以证明：贝林铸造公司支付厂房内的照明和电力设备等花费33074元。 14.领借凭证十三张、收款收据八张、领收款凭证一张、政和县石屯农机经营部发票一张、广源机电五金经销处收款收据一张、鳌江林琴罗丝经营部发票一张、宁通大型管道水暖电线电缆批发销售单一张、小郑五金店发票一张、福建政和功成材料铁销售部销售清单一张，用以证明：贝林铸造公司支付厂房的费用开支60302元。 15.照片三张、收款凭证一张，用以证明：贝林铸造公司购买树脂砂设备，执丸机、混砂机2台，安装在金优阀门制造公司租赁的厂房，要求金优阀门制造公司将树脂砂设备，执丸机、混砂机2台退还贝林铸造公司。 16.工程造价文件（预算）、施工图纸各一份、ＺＢＷ箱式变压器照片一张，用以证明：贝林铸造公司购买的ＺＢＷ箱式变压器一台26×××××元，属于附合物，金优阀门制造公司应当收回。 17.起重机行车照片、微信转账、票据，用以证明：贝林铸造公司购买安装起重机行车支付费用29700元，金优阀门制造公司应当收回去。 18.电器、照明、电线、开关照片三张，用以证明：贝林铸造公司支付电器、照明、电线、开关费用33074元，该费用应由金优阀门制造公司承担。 质证后，金优阀门制造公司对贝林铸造公司提交的证据1、2、3、5、8、9、10无异议，本院予以确认；金优阀门制造公司对贝林铸造公司提交的证据4、6、7无异议，但对其证明的对象有异议。因贝林铸造公司有提供证据的原件予以核对，且证据之间能够相互印证，本院对上述证据的真实性予以确认。金优阀门制造公司对贝林铸造公司提交的证据11、12、13、14有异议，其认为不清楚。本院认为，贝林铸造公司提供的证据11系正式发票，本院予以采信，贝林铸造公司提供的证据12、13、14因其未能提供其他证据予以佐证，且非正式的发票，本院对此不予采信，但对贝林铸造公司有对涉案厂房进行装修的事实予以确认。金优阀门制造公司对贝林铸造公司提交的证据15认为与其没有关联性。本院认为，因贝林铸造公司已于2019年8月16日将设备搬走，故贝林铸造公司提供的证据15与本案没有关联性，本院不予采信。金优阀门制造公司对贝林铸造公司提交的证据16、17、18认为对变压器可以以100000元折价回收，起重机行车可由贝林铸造公司自行拆除，电器、照明、电线、开关是金优阀门制造公司安装的，但该费用与其没有关联性不应支付。本院对贝林铸造公司有安装变压器、起重机行车、安装开关、电器、电线、开关的事实予以确认。 在庭审中金优阀门制造公司向本院提交了如下的证据： 1.厂房买卖协议书，用以证明：杨朝霞与林平代福建金优阀门制造有限公司与福建宏铸阀门制造有限公司签订厂房买卖协议书。 2.政和经济开发区项目投资协议书，用以证明：涉案房屋占用的土地属于金优阀门制造公司合法取得。 3.用地情况证明、红线图、公司章程、投资项目备案表，用以证明：用地情况的证明，涉案地块的红线图以及用地是经过发改委备案的。 质证后，贝林铸造公司对金优阀门制造公司提交的证据1、2、3认为与本案无关联性。本院认为，根据工商信息显示2019年1月8日福建宏铸阀门制造有限公司更名为金优阀门制造公司，故本案以金优阀门制造公司为被告主体适格。另金优阀门制造公司对其未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设涉案厂房的事实予以认可，故对金优阀门制造公司提供的上述证据因缺乏与本案的关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2019年1月8日福建宏铸阀门制造有限公司更名为金优阀门制造公司。原福建宏铸阀门制造有限公司（协议中的甲方）与贝林铸造公司（协议中的乙方）于2018年7月18日签订了厂房租赁合同，双方约定：甲方将位于政和经济开发区厂房租赁于乙方使用；本租赁物采取包租方式，由乙方自行管理；租赁的期限为陆年，2018年7月18日支付定金伍万元确定租赁关系，正式启租日期从变电机组设备正常启用之日起开始计算，届时签订《厂房租赁合同附件-接收确认书》并支付首次租金；租金前三年为200000元／年，在合同期内以后每年租金为250000元；由于厂房土地等产权问题引起的纠纷由甲方负责处理，如导致乙方无法正常生产，甲方应双倍返还已付租金，并承担由停产产生的损失；甲方保证如实向乙方解释和说明房屋情况和周边情况，应包括房屋权属、房屋装修次数、物业管理、治安、环境等。如实回答乙方相关咨询，否则视为欺诈行为；乙方在租赁期内应爱护租赁费，租赁物（如厂房、内置设备等）损坏由乙方予以修缮，费用由乙方承担。租赁期内，乙方可根据经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方负责，租赁期满乙方未拆除的甲方不作补偿；如果双方终止租赁合同，乙方投资的变电机组设备由甲方回收，回收计算方式，该变电机组安装费50000元，原价值不变，机组设备按已使用年份折价计算金额，2项金额合计后由甲方支付给乙方。合同签订后，贝林铸造公司分别于2018年7月17日和2018年7月28日合计支付租金200000元。贝林铸造公司承租涉案的厂房后，有对涉案的厂房进行装修，但并未进行实际的生产经营。 贝林铸造公司现在涉案厂房的设备有变压器站、起重机行车一辆、已安装的电器、照明、电线、开关，其余的设备已于2019年8月16日搬离涉案的厂房。另贝林铸造公司购买ZBW箱式变电站支付了130000元、购买电力变压器支付了75000元、为安装变压器及线路分别支付给福建省南平闽延电力建设有限公司11253元、31395元、支付给南平市电力行业协会电工新取证培训费1360元、购买安装起重机行车支付费用29700元。本院于2019年9月16日对贝林铸造公司进行释明，其明确表示不申请对相关的损失及对变压器、起重机行车、电器、照明、电线、开关等是否可以拆除以及具体花费的装修费用进行评估、鉴定，其也听清了若本院无法确认损失的具体数额及变压器、起重机行车等是否可以拆除、装修的花费，则由其承担不利的法律后果。 另查明，涉案厂房的建设未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。 本院认为,合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。但是当事人订立合同的内容不得违反法律的强制性规定,否则应当认定为无效。因涉案的厂房在建设时未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案的合同应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。金优阀门制造公司（原福建宏铸阀门制造有限公司）将未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的厂房出租给贝林铸造公司应对合同无效承担主要的责任，即70%的责任,而贝林铸造公司作为承租方,在承租时未能对上述事项进行审慎核实,应负次要责任，即30%的责任。 贝林铸造公司主张金优阀门制造公司退还贝林铸造公司支付第一年房屋租金20万元，并双倍返还已付租金20万元。金优阀门制造公司认为贝林铸造公司已经实际占用了该厂房，应当支付金优阀门制造公司租金。本院认为，涉案的租赁合同虽无效，但贝林铸造公司已经实际占用涉案的厂房超过一年的时间，贝林铸造公司应按涉案合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，且贝林铸造公司亦未举证证明金优阀门制造公司托欠电费影响其生产，其未生产的原因系由金优阀门制造公司的原因造成，故贝林铸造公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于贝林铸造公司主张要求金优阀门制造公司赔偿其投资直接经济损失422149元，其中购买变压器站261118元，购买安装起重机行车支付费用29700元，支付电器、照明、电线、开关费用33074元，支付水泥、细砂、运费、叉车费、铲车费60302元，另还有其他费用98257元，因上述的装修物品已经形成了附合，应由金优阀门制造公司赔偿给贝林铸造公司。金优阀门制造公司认为，贝林铸造公司的诉请没有事实依据，金优阀门制造公司没有给贝林铸造公司造成经济损失，是贝林铸造公司自己造成的经济损失，金优阀门制造公司不应当赔偿，对于变压器其可折价100000元购买，对于其他物品可以由贝林铸造公司拆除。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定。附合是指以其所有人的两个或两个以上的有形物相结合，而交易上认为一物者。结合贝林铸造公司提供的证据可确定起重机行车、电线、开关、照明尚未形成附合，可由贝林铸造公司自行拆除。对于变压器的处理，双方在涉案合同有进行明确的约定，故可参照涉案合同的约定进行处理，原、被告在合同中确认安装费用为50000元。另贝林铸造公司为买ZBW箱式变电站支付了130000元、购买电力变压器支付了75000元，虽贝林铸造公司不同意对相关的损失进行鉴定、评估，但变压器确已安装并未实际使用，故本院按照一年的折旧率来计算残值，涉案合同约定的履行期为6年，故ZBW箱式变电站、电力变压器的残值合计为170833元，结合原、被告双方的过错程度，即由金优阀门制造公司支付给贝林铸造公司变压器站折价费119583元。另金优阀门制造公司再支付给贝林铸造公司安装费用50000元，合计为169583元。对于与贝林铸造公司主张的其他损失，虽贝林铸造公司未提供证据加以证实，且不同意申请鉴定、评估，但贝林铸造公司确实有对涉案的厂房进行了装修，结合贝林铸造公司提供的照片、厂房的面积及装修的程度，本院酌定贝林铸造公司的装修费用为30000元，按照一年的折旧率计算残值，即25000元，结合原、被告双方的过错程度，由金优阀门制造公司赔偿给贝林铸造公司装修损失17500元。 综上，贝林铸造公司的诉讼请求，本院予以部分支持，金优阀门制造公司的辩解意见，本院予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十三条规定，判决如下： 一、福建金优阀门制造有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给南平贝林铸造有限公司变压电站折价费及安装费合计169583元。 二、福建金优阀门制造有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿给南平贝林铸造有限公司装修损失费17500元。 三、驳回南平贝林铸造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12021元，由南平贝林铸造有限公司负担9286元，福建金优阀门制造有限公司负担2735元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  张荣丽 人民陪审员  黄建平 人民陪审员  魏厚生 二〇一九年九月二十日 法官助理吴宝盛 书记员张丽珍 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第六十三条企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人；企业法人分立的，因分立前的民事活动发生的纠纷，以分立后的企业为共同诉讼人。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。