文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初138号原告（反诉被告）：王浪君，男，1982年4月20日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳县。现住广东省中山市火炬开发区，诉讼委托代理人：宋先祥，男，1970年8月10日出生，汉族，身份证住址四川省阆中市，法律工作者。被告（反诉原告）：郭良辉，男，1990年8月22日出生，汉族，身份证住址广东省化州市，现住广东省东莞市，委托诉讼代理人：田华山，广东旭昶律师事务所律师。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市**中山五路**紫马奔腾广场******物业，统一社会信用代码91442000678855547H。委托诉讼代理人：陈宇轩，公司员工。委托诉讼代理人：吴丽晶，公司员工。王浪君与郭良辉、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王浪君的诉讼委托代理人宋先祥，被告（反诉原告）郭良辉的委托诉讼代理人田华山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王浪君向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2018年8月10日签订的二手房买卖合同无效；2、请求判令被告立即返还原告支付的定金10万元整；3、请求判令被告向原告支付因合同无效给原告造成的经济损失10万元。事实与理由：原、被告于2018年8月10日由第三人居间签订二手房买卖合同，约定被告将中山市西区翠景道（南）17号剑桥郡花园6区4幢102房出售给原告，总价款为161万元，同时约定其他条款，原告当日依约定向被告支付定金10万元，事后，由于被告没有房产证，一时不能办理过户手续，2018年11月29日，原、被告协商同意被告出售房屋可以卖给第三人，即解除原、被告2018年8月10日签订的二手房买卖合同，可时至今日被告都不愿意退还原告支付的定金10万元，原告认为被告在没有房产证书的前提下出售房屋属于无权处分，因此被告2018年8月10日签订的二手房买卖合同是无效合同。请求依法裁决。诉讼中，王浪君变更诉讼请求为：1、解除双方于2018年8月10日签订的二手房买卖合同；2、判令郭良辉向王浪君双倍返还定金20万元。被告郭良辉辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回，具体理由如下：2018年8月10日所签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，原告称被告没有房产证不符合实际情况，在双方所签订的房屋买卖及居间服务合同、信息告知书已经明确告知涉案房屋是有抵押的，房产证是抵押在银行，我方已经依约于2018年11月29日将房产证原件交付居间方即本案的第三人乐有家公司保存，违约的根本原因是由于原告自己资金不足造成的。若原告主张解除合同，我方同意，但不同意双倍返还定金。第三人乐有家公司述称：原、被告于2018年8月10日签署《中山市二手房买卖及居间服务合同》，2018年8月11日原告向我方支付了100000元定金，其中10000元转交房保证金，另外90000元根据《放款申请书》《补充协议》（2018年8月10日）支付给被告郭良辉，在《补充协议》中双方约定被告须在2018年10月30日取得一手商品房房地产证并交予居间方托管，并在出证后5个工作日内向银行申请还款。2018年10月30日被告未办理出一手商品房房地产证，直至2018年11月28日取得一手商品房房地产证，于是我方协助双方在第二天即2018年11月29日签署《补充协议》（2018年11月29日）继续履行合同。2018年10月23日，原告曾向多方提出没有足够资金购买该套房产，后在我方协调下原、被告双方签订《补充协议》（2018年11月29日）给原告3个月时间去筹集资金或进行后续转让合同，但原告未履行合同并提起诉讼。反诉原告郭良辉向本院提出反诉请求：请求判决王浪君向郭良辉支付违约金322000元，律师费40000元，共计362000元。事实与理由：郭良辉与王浪君通过第三人居间，于2018年8月10日签订一份《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定：郭良辉将中山市西区翠景道（南）17号剑桥郡花园6区4幢102房出售给王浪君，总价款为161万元；合同约定王浪君应于2018年11月30日前申请按揭，并约定买方需于取得银行贷款批复函之前7个工作日内支付首期款人民币290000元至买卖双方约定的银行监管账户。2018年11月29日，郭良辉取得房产证，到第三人处办理相关手续，王浪君因资金紧张向郭良辉提出要求推迟三个月至2019年2月28日前再向银行申请按揭。郭良辉同意并于当天在第三人处签订一份《补充协议》，协议约定原合同买方于2018年11月30日前申请按揭，现变更为买方于2019年2月28日之前办理申请按揭手续，但被告却于2018年12月22日向贵院提起诉讼，要求法院确认双方签订的二手房买卖合同无效。王浪君违约，依双方合同约定，违约方应当承担向守约方支付房款20%的违约金并承担相应的律师费。反诉被告王浪君辩称，不同意郭良辉的反诉请求，理由同其在本诉中主张的事实和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年8月10日，王浪君、郭良辉、乐有家公司签署《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》，约定郭良辉将中山市西区翠景道（南）17号剑桥郡花园6区4幢102房出售给王浪君，房屋面积126.8平方米，总价款1610000元，其中定金100000元，交由居间方托管；买方以按揭的方式支付房款。如买方未按合同约定履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权支出的律师费、诉讼费由买方承担。同日，郭良辉与王浪君还签订《补充协议》一份，称由于交易房地产尚未办理出房产证，故约定：一、卖方须于2018年10月30日之前取得一手商品房房地产证并交予居间方托管；二、1、若原合同约定按揭贷款的，则将交易节点确认书约定的“买方申请按揭”的时间变更为“卖方办理出房产证并交予居间方托管之日起七个工作日内”……。2018年8月11日，王浪君向乐有家公司支付100000元定金，其中10000元为交房保证金，另外90000元根据王浪君写的《放款申请书》支付给郭良辉。2018年11月29日郭良辉向乐有家公司提交房产证。同日，郭良辉与王浪君又签订一份《补充协议》，约定买方申请按揭的时间变更为2019年2月28日之前，卖方于2019年2月28日之前向银行提交“提前还款申请”手续，此房卖方2018年12月至2019年2月一共3个月的供楼利息由买方承担。同日，郭良辉与王浪君还签订一份《主体变更确认书》，同意由第三方履行原合同及其附件有关买方权利义务的约定，将房产过户到第三方名下，同时买方保证第三方具有购房资格，能顺利履行合同，否则买方为此承担连带责任，须按原合同承担违约责任，但无第三方签字。后王浪君未能依约履行2018年11月29日的《补充协议》，于2018年12月22日向本院提起诉讼。庭审中，王浪君认为郭良辉未能按合同约定于2018年10月30日前将房产证交给中介方，且郭良辉反诉主张的违约金过高。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。2018年8月10日，王浪君、郭良辉、乐有家公司签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》、《补充协议》均系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。王浪君请求解除双方于2018年8月10日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》，郭良辉无异议，本院照准。从原、被告双方对合同的履行情况来看，郭良辉虽未能依约于2018年10月30日前向居间方交付不动产权证，但其于2018年11月30日将不动产权证交给居间方并不影响合同履行，不构成根本违约；王浪君没有按双方于2018年11月29日签订的《补充协议》继续履行合同，而是起诉要求确认定合同无效，后要求解除合同，王浪君的行为属于违约行为，应承担相应的违约责任。虽然郭良辉反诉主张的违约金与合同约定不悖，但是，没有证据证明涉案房屋所在楼盘（中山市西区剑桥郡花园）目前的市场价明显低于涉案合同约定的价格（合同约定为1610000元/126.8平方米＝12697.16元/平方米），交易不成，郭良辉并无实际损失，故王浪君认为郭良辉反诉主张的违约金过高的抗辩意见成立，本院予以支持。基于公平原则，结合本案的实际情况，本院支持由郭良辉没收王浪君的90000元定金，超出部分的其他反诉请求本院不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除王浪君、郭良辉、中山市乐有家房地产经纪有限公司于2018年8月10日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》；二、郭良辉没收王浪君已支付的定金90000元；三、驳回王浪君的其他诉讼请求；四、驳回郭良辉的其他反诉请求。本诉案件受理费4300元（王浪君已预交），由王浪君负担；反诉案件受理费3365元（郭良辉已预交），由郭良辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。                    审    判    长      吴绪源                  人 民 陪 审 员      刘爱诗                    人 民 陪 审 员      郭绮文                                                                              二〇一九年九月十七日                           法  官  助  理      赵  莉                  书    记    员      谭嘉怡