河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终9581号 上诉人（原审被告）：卢国会，女，1976年8月16日生，汉族，住河北省新乐市。 被上诉人（原审原告）：石家庄珠瑞物业服务有限公司。地址：河北省石家庄市长安区广安大街****公寓**。 法定代表人：杨勇，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘瑞锦，公司法务。 上诉人卢国会因与被上诉人石家庄珠瑞物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省新乐市人民法院（2019）冀0184民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢国会上诉请求：1、被上诉人的行为已严重影响上诉人的正常生活，涉嫌侵权，要求停止侵权行为，并赔偿因为电梯禁用造成其上班迟到扣发的奖金以及精神损失赔偿等损失共计3,000元。2、物业服务不到位，管理不到位，未尽到安保的义务，致使车辆被偷盗者用钢丝绳拖走，要求赔偿车辆价值的百分之十即5,000元。事实与理由：1、上诉人提出电梯问题，被上诉人未经过业主同意私自安装电梯卡，电梯经常出现下滑、卡顿。因电梯卡只能适用于本楼层，业主不能及时采取急救措施，给业主带来不便和惊慌；2、上诉人因与物业服务纠纷缓交物业费，缓交期间电梯卡未能升级不能正常使用电梯；3、上诉人于2017年上半年丢失东风雪铁龙汽车一辆。经调取小区监控，丢失车辆被人用钢丝绳拖走。小区门卫起杆放行未做任何登记。判决书中提到被上诉人提供的临时车辆出入登记表、夜班出入小区车辆登记表不具备真实性，因小区内所有车辆全部都随意进出并未做登记；4、判决书中提到被上诉人提供领班交接班登记表，维护巡逻签到表，监控交接班登记表都不具备真实性。小区业主可证实夜间未见物业人员进行巡逻，小区监控不清楚。业主在现车辆被损坏时不能调取监控信息；5、判决书中提到小区消防设备的问题。小区消防设备交房之日物业和开发商交接有详细记录其中包括消防带，灭火器，消防栓等消防设备。我们并非要求物业配备消防设备而是要求物业做到应做的日常管理维护；6、并未做到对公共秩序并未做到有效的维护，对车辆的停放并未做到有效的管理；7、公共环境卫生差，小区随处可见小广告，公共区域绿化带杂物横行，粪便无人清理，影响业主生活，楼梯间环境差；8、区域停电期间借故各种理由不发电、电梯停用，严重损害业主权利；9、监控系统差，设备不完善。盲区多，影像不清楚，已发生多次被盗，车辆损坏事件；10、楼前灯、楼道灯不亮，出行严重不方便，给安全造成隐患：11、24号和25号楼中间主干道失修，高低不平坑坑洼洼，道路损坏严重；12、烨京小区微信群中业主微信聊天记录普遍反映物业管理不到位，存在诸多问题。综上所述，要求被上诉人赔偿上诉人损失共计8,000元，请法院给予支持。 石家庄珠瑞物业服务有限公司答辩意见同一审。 石家庄珠瑞物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业管理费2,699元及违约金暂定1,300元，共计3,999元。2．本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告卢国会系石家庄市新乐市烨亰花园24-4-601室业主，房屋面积为128.52平方米。2015年5月28日原告与被告签订《烨亰·城市花园物业服务合同》，就物业管理区域、委托管理事项、合同期限、物业服务合同、违约责任进行了约定。其中物业管理服务费标准为：普通住宅按建筑面积每月每平方米0.45-0.8元，向业主或者物业使用人收取；高层住宅和有电梯运行的多层住宅，一楼按照0.45-0.8元向业主或者物业使用人收取；二楼以上按照0.7元-1.0元向业主或者物业使用人收取。2015年5月28日被告卢国会出具承诺书一份，确认已经详细阅读原告制定的“烨亰·城市花园前期物业服务协议”，同意遵守并倡导其它业主及物业使用人遵守本协议。为表明其已经履行了一般安保义务，原告提供领班交接班登记表、维护巡逻签到表、监控交接班登记表、环境部日工作明细、临时车辆出入登记表、夜班出入小区车辆登记表、城市花园项目住户接待记录表为证。原告按照每月每平方米1.0元收取被告的物业费。被告自2017年6月1日到2019年2月28日，拖欠原告21个月物业费共计2699元（128.52平方米×1元×21个月）。被告陈述其之所以未按期交纳物业费，是因为：1．被告提供照片、视频证明原告服务不到位，存在每个楼层没有消防栓、消防带；楼道声控灯灯泡经常不翼而飞；电梯维修不及时等问题。2．被告申请证人穆某（烨京小区24号楼4单元1501号业主）出庭以证明2017年左右原告在小区内丢了电车的电瓶及汽车，多次找原告协商，未得到解决；小区环境卫生差，设施设备维修不及时。原告质证称，1．被告提交的照片不能完全证明拍摄时间和连续性，物业的服务是持续性的服务，物业的清理是定时清理，而非每时每刻的清理。小区消防设备和电梯都属于开发商配套设施，若不完善可在交房之日向开发商提出，后期若想物业公司配备消防设备，也需经小区三分之二以上业主签字同意才可以动用住宅维修基金。2．对证人所述事情的关联性不予认可，根据双方签订的物业服务合同第三项第十三条，物业公司不承担业主车的保险、保管责任，且原告提供的维护巡逻签到表等证据证明原告已尽到一般安保义务。原被告之间是物业服务合同关系，并非财产保管合同关系，被告所有的车辆，属于被告自己占有控制，被告对自身的财产也应尽到起码的防范注意义务。庭审后原告提供其加入的新乐市烨京城市花园小区业主委员会的微信聊天记录，以证明原告物业管理存在诸多问题。以上有物业服务合同、欠费统计表、营业执照、领班交接班记录表、维护巡逻签到表、监控交接班日志表、环境部日工作明细、临时车辆出入登记表、夜班出入小区车辆登记表、城市花园项目住户接待记录表、承认书、证人证言及本案庭审笔录等为据。 一审法院认为，原、被告于2015年5月28日签订《烨亰·城市花园物业服务合同》，是双方真实的意思表示，该合同依法成立生效，双方应按照合同约定履行各自义务。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告卢国会作为业主其实际使用了该房屋且接受了原告提供的物业服务，应当按合同约定支付物业费，原告请求的物业费收费标准未超过合同约定，庭审中被告认可拖欠原告21个月的物业费的事实，故对原告要求被告缴纳物业费共计2,699元的诉讼请求，法院予以支持。被告陈述其拖欠物业费的理由是物业公司怠于行使职责置其丢失电瓶、汽车的问题，根据《烨亰·城市花园物业服务合同》第三条第十三项“原告委托管理交通与车辆停放秩序的协助管理，但不承担车、物的保险、保管责任。”之规定，原告对业主及物业使用人的车、物不承担保险、保管责任。被告以其丢失车辆、电瓶为由不缴纳物业费的理由不能成立，被告可向公安机关报案或者寻求其他方式救济，本案不予处理。被告并陈述其拖欠物业费还因为原告物业服务不到位问题，因物业服务是持续性服务，而被告提供的照片、视频等不能证明拍摄时间及其问题存在的连续性，故对于其抗辩主张，法院不予采信。关于原告依据双方签订的《烨亰·城市花园物业服务合同》第七条第三项“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费（月费）的千分之三收取滞纳金。”要求被告支付违约金的问题，因本案被告拖欠物业管理费系事出有因，并非恶意违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。判决如下：一、限判决生效后十五日内被告卢国会给付原告石家庄珠瑞物业服务有限公司自2017年6月1日至2019年2月28日期间的物业费2,699元。二、驳回原告石家庄珠瑞物业服务有限公司对被告卢国会其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院确认一审法院查明的事实。 本院认为，双方基于《烨京城市花园物业服务合同》形成服务合同关系，均应履行合同义务，被上诉人对电梯卡仅适用业主所在楼层，有其合理的解释，但不应与物业费的缴纳进行捆绑，如有因欠缴物业费导致电梯卡不能使用的情形，上诉人可向被上诉人请求赔偿。对于上诉人主张车辆丢失及服务情况并非拒绝物业费的理由，可另诉解决，原审判决上诉人缴纳物业费并无不妥。综上所述，卢国会的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人卢国会负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 张 楠 审判员 王淑芳 审判员 卢 亮 二〇一九年九月四日 法官助理张哲 书记员徐洁莹 ——