河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0730民初2352号原告：怀来京御房地产开发有限公司住所地：怀来县东花园镇新兴产业示范区规划展馆103室法定代表人：孟惊，总经理。委托诉讼代理人：刘东艾，女，北京保和律师事务所律师。被告：朱金龙，男，1982年8月12日出生，汉族，户籍地吉林省通化县，现住北京市石景山区。第三人：中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行住所地：河北省廊坊市三河市燕郊高新区迎宾路877号法定代表人：张剑，行长委托诉讼代理人：张连军，男，系公司员工。原告怀来京御房地产开发有限公司与被告朱金龙、第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怀来京御房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘东艾、被告朱金龙到庭参加诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怀来京御房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》与补充协议；2、判令被告腾空房屋、恢复原状并配合原告办理《商品房买卖合同》网签备案撤销等相关手续；3、判令被告支付银行划扣的保证金26071.64元及逾期偿还保证金的利息；4、判令被告向原告支付违约金103382.4元（516912元×20%=103382.4元）；5、判令被告承担原告实际支付的交易税费；6、判令被告支付原告本案律师代理费14000元；7、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月，被告与原告双方签订《商品房买卖合同》与补充协议，被告购买原告位于河北省怀来县达岭英国宫二期M6幢4单元12层1201号商品房，建筑面积共77.59平方米，总房款为人民币516912元，首付款为人民币156912元，剩余房款人民币360000元被告以银行按揭付款方式向原告支付。《补充协议》第七条第7款约定：“在买受人办理完毕贷款且出卖人为买受人提供保证担保责期间，双方同意遵守以下约定：(1)若买受人逾期归还贷款的，致使出卖人承担保证责任或代买受人偿还贷款、利息的，买受人应在出卖人承担连带保证责任之日起5日内向出卖人付清上述款项，买受人还应承担上述款项千分之二/日的违约金直至买受人付清为止。出卖人有权单方解除买卖合同及本协议。出卖人选择解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的20%作为违约金，因此而发生的全部税费及损失均由买受人承担；出卖人选择继续履行合同的，买受人继续按照上述款项千分之二/日的标准向出卖人支付违约金，计至款项付清之日止。(2)如买卖合同及本协议解除，出卖人需退还购房款的，则出卖人有权在买受人已付款中扣除相应费用、违约金及损失后退还给买受人，其中买受人贷款未还清部分由出卖人直接返还贷款机构。”目前，被告向银行办理按揭贷款后，未按期履行还款义务。银行将被告的贷款本金、利息及罚息直接从原告保证金账户扣除，共计人民币26071.64元。原告承担保证责任后，多次向被告催缴，被告拒不偿还。原告无奈之下，为了维护自身合法权益，按照民事诉讼法的有关规定，特提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉请。原告怀来京御房地产开发有限公司为证实其主张，向法庭提供如下证据：1、商品房买卖合同及补充协议各一份；2、银行扣款凭证5笔13页；3、个人购房借款合同一份；4、律师发票、开票说明、律师代理协议各一份。被告朱金龙辩称：上述事情我都没有疑问，我没有逃避没有疑问，我的态度和想法很简单，这个钱我肯定交，起诉状第四条，交的钱有点多，第五条我不太明白什么意思，律师费和其他我都承认，原告诉讼请求除了第一、二、四、五项我都同意，第一二我的意愿是保留下房子，第四条这个金额违约金我觉得太高了，第五条这个税费我不知道，其他我没有疑问。被告朱金龙未向法庭提供证据。第三人中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼，其已向法庭提交了书面答辩意见：1.我行对原告怀来京御房地产开发有限公司各项诉讼请求均不承担责任。2.如法院判决驳回原告怀来京御房地产开发有限公司的诉讼请求，被告朱金龙应继续按照与我行签订的《个人购房借款/担保合同》约定向我行履行还款付息义务，原告怀来京御房地产开发有限公司按照与我行签订的《个人购房借款/担保合同》约定承担保证责任。3.如法院判决解除原告怀来京御房地产开发有限公司与被告朱金龙签订的《商品房买卖合同》，则应同时判决解除被告朱金龙与我行签订的《个人购房借款/担保合同》，怀来京御房地产开发有限公司应向我行归还被告朱金龙尚欠的购房本金及利息（利息计算至实际付清本息之日止）。第三人未向法庭举证。本院经审理查明：2016年9月30日，原、被告在八达岭售楼处签订商品房买卖合同及补充协议各一份，被告购买原告开发建设的八达岭英国宫二期第M6幢4单元12层1201号房。被告缴纳首付款后，在中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行按揭贷款，原告作为保证人。后被告未按期还款，截止2019年6月28日，导致第三人扣划保证人（原告）26071.64元保证金。原告立案前，经多次催要，被告未给付原告被扣划的保证金。原告诉至本院，要求解除商品房买卖合同及补充协议，被告归还被扣划的保证金及利息，给付违约金，承担诉讼费及相关费用。上述事实，有原、被告当庭陈述，第三人书面答辩意见，原告提供的证据在案予以佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规相关规定，合法有效，本院予以确认。买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议，是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自合同成立时生效。原、被告签订的《商品房屋买卖合同》及《补充协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽原、被告签订的补充协议中有在被告未按期偿还银行贷款被银行扣划原告保证金账户资金的情况下，原告有权单方解除合同的约定，但双方间买卖标的额达516912元，现被告实际违约未按期偿还银行贷款本金为26071.64元，虽该贷款已被银行从原告保证金账户中扣划，原告承担了保证责任，但被告违约部分与合同约定房屋总价款相比，所占比例较小，不构成根本性违约。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此条款分析确定，双方当事人任何一方违约后，合同继续履行是法定义务，解除合同不是承担违约责任首选项。只有合同当事人根本性违约，拒不履行合同主要义务的情况下方可解除合同，本案当事人的违约行为不构成根本性违约的，合同不能轻易解除。因为根本性违约是限制一方当事人在对方违约以后滥用解除合同的权利，因为无限制的、频繁的合同解除是对资源的极大浪费，同时又是对交易安全的极大威胁。原、被告双方签订合同主要目的是为了合同的履行利益，即买方获得所购房屋，出卖方获得购房款，现被告取得、占有、使用涉案房屋，原告接收了大部分购房款，合同的主要目的已经实现，因此双方签订的商品房买卖合同及补充协议，不宜解除。故对原告要求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》本院不予支持；原告要求被告腾空房屋、恢复原状并配合原告办理《商品房买卖合同》网签备案等相关注销手续及房屋过户手续本院不予支持；原告要求被告支付合同解除违约金103382.4元、要求被告承担原告实际支付的交易税费等诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告要求被告支付银行划扣的保证金26071.64元及逾期偿还保证金的利息问题，因原告提供的扣划凭证证明银行实际扣划原告保证金共计为26071.64元，原告履行了相应的担保责任，根据担保法“保证人向贷款人履行了担保义务后，保证人有权向被担保人追偿”的相关规定，被告应将26071.64元保证金偿还给原告。因原告提供的扣划凭证最后一笔扣划的时间为2019年6月28日，故被告应从2019年6月29日起至实际给付之日止，以26071.64元为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算向原告支付逾期付款利息。关于原告要求被告支付原告本案律师代理费14000元问题，虽被告在履行合同过程中有违约行为，但该违约行为不构成根本性违约，原告在本案中大部分诉求依法不能得到法律支持，原告未提供证据证明有其他经济损失发生，其要求被告承担14000元的律师费明显高于因被告违约而造成的损失，原告该请求对被告明显有违公平，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告朱金龙于本判决生效后十日内给付原告怀来京御房地产开发有限公司被扣划的保证金26071.64元及利息（利息以26071.64元为基数，从2019年6月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日）二、驳回原告怀来京御房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1585元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  王建生二〇一九年九月二日书记员  司铠华