安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1502民初2458号 原告：韩淑芬，女，1960年12月10日出生，汉族，个体经商，住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：韩春，安徽冠楚律师事务所律师。 被告：安徽凯鸿置业投资有限公司，住所地安徽省六安市皖西西路华安新宇**楼**，统一社会信用代码913415006897550826。 法定代表人：汪开南，该公司执行董事。 诉讼代表人：安徽美林律师事务所，系安徽凯鸿置业投资有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人（特别授权）：凌胜美，安徽美林律师事务所律师。 第三人：汪开南，男，1962年7月25日出生，汉族，个体经商，住安徽省马鞍山市花山区。 第三人：刘先红，男，1965年10月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 原告韩淑芬与被告安徽凯鸿置业投资有限公司、第三人汪开南、刘先红所有权确认纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩淑芬的委托诉讼代理人韩春，被告安徽凯鸿置业投资有限公司诉讼代表人的委托诉讼代理人凌胜美，第三人汪开南到庭参加诉讼。第三人刘先红经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩淑芬向我院提出诉讼请求：1.请求确认被告开发的华润苏果(六安〉凯鸿广场3栋2205、2206、2207三套房屋归原告所有，判令被告在破产终结前为原告办理不动产权属登记证书。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年，两第三人投资入股，成立被告安徽凯鸿置业投资有限公司，在六安从事案涉“华润苏果凯鸿广场”房地产开发项目。期间，第三人汪开南声称所开发的项目需要大量资金投入，便请求使用原告享有权益的房产用于银行抵押贷款500万元。因第三人的抵押借款行为，对原告依法享有的权益和收益造成一定损害（用于抵押的房屋至今仍处于抵押状态，且贷款银行已诉至法院，请求实现抵押债权），第三人同意对原告权益受损部分予以补偿。显然，这种通过契约方式的约定，在原告与第三人汪开南之间便产生了特定的权利和义务关系，即债权债务关系。2015年7月20日，第三人汪开南以其持有的2015年7月11日形成的《股东会决议》为凭，与原告、被告达成抵偿损失债务《协议》一份，载明前述原告损失的依据和对原告抵付补偿的财产为案涉华润苏果（六安）凯鸿广场3栋2205、2206、2207三套房屋，并由被告盖章确认上述房产归原告所有。2015年7月22日、7月28日，原告遂于被告签订《商品房买卖合同》三份，并注明购房款的支付为一次性支付，实际为一次性抵偿，同时在房产登记部门网签备案。至此，原告与第三人汪开南的抵债法律关系终结。在此过程中，被告积极配合办理，其行为己确认了双方法律关系的产生、消灭，并对整个过程的真实性、合法性没有提出任何异议和反对。2018年5月18日，被告进入破产程序，原告得知消息后，按程序向被告的管理人申请业主债权的确认。但管理人却向原告下达了《申报债权初审结论》和《申报债权复审结论》，解除与原告之间的《商品房买卖合同》，同时认定案涉三套房屋归被告所有。对此，原告认为是十分错误的：首先，鉴于被告《股东会决议》的合法性，对被告和股东均产生拘束效力，其效力是不可逆性的，且该《股东会决议》明确了案涉房屋的具体房号，股东财产分红的内容明确。其次，第三人汪开南作为股东，对其分红获得、享有处分权的案涉房屋，以抵债的方式处分给原告合法有效。再一，被告与原告签订商品房合同并进行备案，是对上述法律行为和法律结果的确认，不违反法律法规的禁止性规定;而且，被告已将案涉房屋交付于原告，原告已行使对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益是以其对案涉房屋有权占有为基础的，故应认定原告享有对案涉房屋的所有权。最后，以房抵债发生在2015年，而被告破产是在2018年，无论从历史事实，还是在时间节点上，都合乎正常情理，况且，2015年正是被告公司蒸蒸日上之时，因此，被告的管理人不能仅仅依普通购房者形式上的交易要件，就断然否决原告合法拥有案涉房产的效力，否则，既是对原告合法抵债《协议》等法律文书的任意撕毁，更是违背了诚实信用原则和安全交易原则，严重损害了原告的合法权益。有鉴于此，原告不得已诉至法院，请求判如所请。 被告安徽凯鸿置业投资有限公司答辩称：1.管理人申请人民法院共计向21家银行调取了124个银行账户资金流水，其中调取股东个人账户是103个，包括汪开南的22个银行流水，刘先红的69个银行流水，从未发现原告与两股东有任何的债权债务关系，更不存在原告与被告之间享有债权的事实；2.基于原告与被告无债权基础法律关系，故原告主张的以房抵债没有法律效力；3.原告与凯鸿公司签订的商品房买卖合同，原告作为买受人应当履行支付房款的基本合同义务，在原告未付房款前提下，管理人有权解除合同，将案涉房产收归凯鸿公司所有；4.依据上海沪深诚会计师事务所专审字（2019）第006号关于对安徽凯鸿置业投资有限公司资金往来专项审计报告，股东刘先红对凯鸿公司负债43583942.60元，汪开南对凯鸿公司负债122016720.72元，故两股东无权行使股东分红权；5.依据安徽凯鸿置业投资有限公司2015年7月31日的资产负债表，截止当期，凯鸿公司的股东所有者权益是-6480210.93元，公司已到资不抵债，故股东无分红权，若股东强行进行所谓分红，实质是私分公司财产，属于严重的违法行为，不应予以支持。综上，类似于原告情形，管理人认定无效房产合计28套，涉案金额为1564.48万元，故请求综合考虑，维护全体债权人利益，依法判决。 第三人汪开南述称：1.被告管理人以其委托的上海沪深诚所2019年3月31日出具的凯鸿公司财务审计报告来作为凯鸿公司亏损依据，进而否定凯鸿公司2015年7月11日股东会决议效益，是根本站不住脚的，理由是审计报告中所谓银行流水数据真实性有异议，同时审计报告表述形式违背了民营开发企业正常业务走账和信贷走账，公司股东有内部自身的监管体系。2.会计期不同，同期内资产价值不同。我国的会计年度按每年的1月1日至12月31日为会计核查年度，会计报表是动态而不是固定的，每个时间的资产负债和权益都在变化，股东会决议时间是2015年7月11日，当时凯鸿公司经营良好，业绩显著，已实现销售3.7亿元，两栋商业楼全部交付使用，住宅楼也已于当年8月交付，公司已实现资产总价值近8亿元（该估值为本市管理人委托的安徽安和评估公司及其他几家评估公司共同相近的估值），已交税费3000多万元，整个商业综合体5.8万平方米，已开业近70%，公司已付土地出让金和货币化补偿款等约1.5亿元，已付建筑安装总工程款约75%（1.8亿元），这些数据充分说明作出案涉股东会决议时公司资产远远大于负债，且处于良好营业状态，否则九江银行合肥分行和六安徽行也不可能在2015年6月、7月给本项目授信贷款1.55亿元。3.凯鸿公司的执行转破产是因另一股东骗取公司担保，引发司法查封所导致，而被告提供的财务审计报告所谓严重亏损则是因多方人为因素将资产大幅度缩水造成的。首先公司另一股东对外举债骗取担保后，其担保债务形成了公司的非经营性负债，而这一负债并非是作出案涉股东会决议时确定的，是后期管理人委托审计单位将其调整为公司负债，以致于亏损加大。其次管理人委托的安徽安和房产评估公司出具的凯鸿公司房产评估报告严重失实，且与其之前出具的报告前后存在巨大矛盾，一是安和公司于2017年2月8日出具的凯鸿公司6号商业楼6间房产预评估报告与2019年3月4日其出具的凯鸿公司6号楼的同一委托的商业物业标的内容完全相同，但房地产估价报告却有天壤之别。2017年2月8日的评估总价为1.3769亿元，可2019年3月4日评估总价为3404万元，仅6880平方米的建筑面积少评了1个多亿；二是2015年5月，九江银行委托安徽安和评估公司对凯鸿公司5号商业楼部分物业进行评估授信，同一评估范围房产2015年5月评估值为2.4亿元，而本次评估（2019年3月4日）仅为1.0748亿元，又少评了1.325亿元；三是安和评估公司严重背离市场价值，在对资产评估时随心所欲，主观臆断，既不是采取成本法也不是比较法，而是自成一套标准。综上，如果被告以这样的结果来推断公司是亏损且资不抵债是不公平的。4.严重亏损的另一原因是管理人在统计债权时对申报人债权没有尽到审慎的义务。019年4月4日凯鸿公司第一次债权人大会被告印发的凯鸿公司清算案债权统计审核表中竟然出现项修岭（临时债权：353.4万元），项丽丽（临时债权：704.8万元），项修岭2016年诉凯鸿公司案经六安市中院（一审败诉）和省高院（二审维持原判）于2017年初早已结案，项丽丽于2015年8月购买了凯鸿公司临街商铺，合同价为585万元，在签约首付50万元之后，就违反合同约定，拒付535万元购房款，不知被告以什么原因审核确认，仅此两笔，又使凯鸿公司虚增负债1058万元，放弃债权535万元，两项合计1593万元。5.审计报告作出严重亏损结论又一原因是公司会计资料的丢失和缺失。2015年12月15日深夜凯鸿公司股东刘先红携其子女（公司出纳和资料员）将凯鸿公司全部会计凭证和记账凭证偷走（同日报案），直至管理人进驻后资料才回来，据2019年8月21日另案庭审时管理人陈述审计人员发现凭证和账本有缺失情况，而上海沪深诚所据此以缺失的会计资料作为审计基础材料，既不全面也不客观，得出审计结论完全错误的，更不能依据这样的审计报告去推论2015年6月凯鸿公司是亏损的。 第三人刘先红未予陈述。 当事人围绕诉讼请求向我院提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，针对各方当事人举证质证情况予以认证如下： 一、原告提供的证据 证据一原告身份证复印件、被告企业登记信息查询单、第三人身份证复印件，用以证明：1.各方当事人诉讼主体适格；2.被告股东为第三人汪开南和刘先红。 证据二《申报债权初审结论》和通知书、《申报债权复审结论》和通知书，用以证明原告破产业主债权受到侵害，原告依法提起诉讼。 证据三《股东会决议》，用以证明被告股东在2015年7月11日作出决议，已将案涉房屋作为股东分红处分归两位股东依法享有并处分，被告已无权再决定对案涉房屋的处分。 证据四《协议》，用以证明原告与第三人汪开南抵偿债务协议，依法获得案涉房屋的权利；被告在该协议上盖章确认，表明对该协议所有内容的认可，包括对案涉房产处分给原告的认可。 证据五《商品房买卖合同》三份、六安市商品房网上备案确认单，用以证明被告以自己的行为为原告办理买卖合同的签订，物权网上备案登记的确定，是对原告依法享有案涉三套房屋的再次确认，并通过行政部门予以公示原告的房屋物权公示效力，对外具有公信力。 被告对证据一、二的三性无异议；对证据三股东会决议质证因刘先红没有到庭其真实性无法确认，理由是，只有一位股东无法确认其真实性，且对证明目的有异议；对证据四质证真实性无法确认，且对证明的目的有异议；对证据五的真实性无异议，但对证明目的有异议，质证备案登记并不是确认房屋所有权依据，备案只是行政机关为限制开发企业一房多卖采取的行政措施，并不发生物权法上产权的确认。 本院经核查该五组证据中，除被告无异议的证据一、二、五外，被告质疑的《股东会决议》系凯鸿公司两股东所签，虽然第三人刘先红未到庭，但该决议有两股东亲笔签名，且与到庭的第三人汪开南陈述一致，本院对其真实性予以确认。《抵偿协议》系原告与被告公司及第三人汪开南所签，明确记载抵偿之债的形成及抵偿方式，分别有原告、第三人签名，并加盖有被告公司印章，依法对其真实性予以确认。 二、被告安徽凯鸿置业投资有限公司提供的证据 证据一上海沪深诚会计师事务所（2019）第0006号资金往来专项审计报告（第7页第四款审核意见结论中），用以证明凯鸿公司流入到股东刘先红个人账户中********.60元，汪开南对凯鸿公司负债122016720.72元，故两股东无权行使股东分红权； 证据二凯鸿公司2015年7月31日的财务报表，其中在资产负债表倒数第三行所有者权益合计显示的是-6480210.93元，说明凯鸿公司已无净资产，凯鸿公司已属于负债大于资产，股东权益为-648万余元，也就是说股东根本没有红利可分。 原告对证据一的三性和证明目的均有异议，质证报告载明的内容基于资料不完整，因此所做出的审计结果也是与客观不符；且该审计报告系进入破产后于2019年3月31日做出，不论出具报告日期还是审计的基准日均不是2015年股东会决议时做出的，不能以此后的审计报告来证明之前的财务情况；对证据二资产负债表质证真实性无法核实，且与本案无关联性，股东做出分红是基于上一会计年度做出的财务状态，而上一年度指2015年1月1日之前的财务状态，下一个财务年度是2016年1月1日，而此财务报告其时间节点是2015年7月31日，不能证明股东会决议违背法律规定，另外股东会决议在该财务报表之前,也证明了该财务报表不具有关联性，且该财务报表同时不具备合法性和证明目的，因为所有者权益为负数，达不到证明公司盈利和亏损的证明目的，所有者权益按照会计法规定，包含实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润，这里面明显含有公司其他的资产在内，不能证明公司项目亏损，因为项目亏损分为经营亏损和非经营亏损，所以项目亏损和公司负债是两个概念，综上，该证据不能达到被告证明目的。 第三人质证认为会计师事务所在2019年3月出具的审计报告对2015年7月的股东会决议完全不具备对质性；同时对审计报告中两股东银行流水的真实性持有异议，该流水与本案股东会决议的真实合法性无关联，且对民营房企流水审计的描述是不专业的，如是，则全国所有房企都会有这样的情况；公司有股东自治决策，2015年9月前的凯鸿公司财务管理是股东相互监管、正常运转的。 本院经核查，被告提供的资金往来专项审核报告是上海沪深诚会计师事务所有限公司接受委托所作，报告中明确提到了审核中存在不确定事项，其是对所能发现的账户流水进行审核，故该报告不能完整反映凯鸿公司的财务全貌，其真实性虽然具备，但不能达到被告的抗辩证明目的。对于被告提供的资产负债表，经庭审询问，被告陈述系凯鸿公司股东刘先红的会计提供，该表显示打印时间为2015年7月31日，但既无制表人签名，亦无财会负责人签名，来源不明，且不具备有效证据成立的形式要件，本院不予认证。 三、第三人汪开南提供的证据 马鞍山珍味南北货公司股东会决议一份，用以证明与原告之间存在债的关系。 被告对其真实性持有异议，质证其来源不明，且与本案无关联性。单纯从该证据看是由于汪开南个人借款与原告之间的约定，并无证据证明汪开南个人借款用于凯鸿公司，同期汪开南投资有其他公司，不能排除款项用于汪开南用于投资的其他公司或汪开南个人使用，故对该证据三性均有异议。 本院经核查该股东会决议虽为复印件，但来源于南京东南司法鉴定中心复制所得，两位股东均有签名，决议内容明确具体，无违反法律规定内容，本院依法予以确认。 据此，结合当事人陈述，本院认定如下事实：被告安徽凯鸿公司于2009年5月21日成立，股东为汪开南、刘先红，注册资金4200万元。2009年，被告安徽凯鸿公司开始投资开发“华润苏果（六安）购物广场”项目1、2、3、4号住宅楼及商业5号楼项目，至2013年10月一期开始对外预售，2014年10月二期开始对外预售。因2014年度房地产市场低迷，二期开盘后销售不好，而安徽凯鸿公司因开发产生的借款、工程款等又无资金偿还、兑付，2015年7月11日，公司召开股东会,股东汪开南、刘先红参加，并形成决议，主要内容有：就其开发的“华润苏果（六安）购物广场”项目1、2、3号住宅楼的21层和22层（每层都含有等建筑面积、等建筑高度的标准挑空房）的住宅房在公司两股东间进行等量先分配，各股东可根据需要，用作网上销售签约备案。具体住宅分配方案如下：股东刘先红：1号住宅楼21层×4套、22层×4套（另含8套等面积挑空房）。3号住宅楼1单元：2101、2103、2104、2201、2202、2203、2204共7套（另含7套等面积挑空房）。股东汪开南：2号住宅楼21层×4套、22层×4套（另含8套等面积挑空房）。3号住宅楼2单元：2105、2107、2108、2205、2206、2207、2208共7套（另含7套等面积挑空房）。 另查明，原告韩淑芬与本案第三人汪开南同为马鞍山市珍味南北货有限责任公司的股东，2012年汪开南投资开发凯鸿公司项目，因融资需要，遂向中国光大银行马鞍山分行申请贷款。2012年5月25日，韩淑芬与汪开南召开股东会形成决议，以马鞍山市珍味南北货有限责任公司的房产为汪开南在光大银行的贷款提供最高额抵押担保，同时汪开南以对原告韩淑芬负债250万元的形式向原告承担资产收益的给付责任。汪开南从光大银行贷款后，因未能偿还借款，也未履行对原告250万元的给付责任。在2015年7月11日汪开南和刘先红形成股东会决议后，汪开南与原告于2015年7月20日签订了一份《协议》，主要内容为：因汪开南投资的凯鸿公司的项目未能形成投资收益，其前期融资的贷款未能偿还，为保障原告借贷资产不受损失，将凯鸿公司股东会分配给汪开南、凯鸿公司即将交付的“华润苏果（六安）购物广场”项目3号楼2206室（建筑面积70.79㎡）、2207室（建筑面积70.83㎡）和2205室（建筑面积94.25㎡）共计三套住宅房用于抵偿原告，凯鸿公司同意并为原告到六安市房管部门办理签约备案手续。原告自行到产权部门办理房屋登记权证手续并自行承担全部办证税费。被告公司在该协议上加盖公章确认。2015年7月22日、7月28日，原告分别与被告凯鸿公司就上述三套房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，单价均为5800元/㎡，三套共计价款1368046元。合同签订后，即在市住建委办理了网上备案确认，对该三套房进行了销售签约备案，现该三套房已交付并被原告占有使用。 2018年，我院受理被执行人安徽凯鸿公司破产清算一案，于同年5月18日下达（2018）皖1502破申1号决定书，指定了破产管理人，原告因向破产管理人申报债权被拒，遂向我院提起诉讼。 本院认为，本案是因诉讼主体之间的债的关系引发的所有权确认纠纷之诉，原告要求确认涉案房屋的所有权，而被告抗辩涉案房屋是双方签订的《房屋买卖合同》的标的，以原告未履行付款义务进行抗辩。故本案争议的焦点涉及诉讼主体之间债的法律事实的认定、以物抵债的效力等诸多问题。原告诉请能否得到支持，本院评析如下： 1.经庭审查明，原告有证据证实自己将其所有的马鞍山市珍味南北货有限责任公司的房产产权部分为第三人汪开南投资六安凯鸿广场项目融资贷款提供了抵押担保，故在原告与第三人之间形成了债的法律关系。而第三人贷款用于开发凯鸿公司项目的资本融资，依照公司法的相关规定，股东的投资，属于公司的经营资本。而在实际中，股东通过多种方式利用亲朋关系等筹措投资资金司空见惯，符合情理和现实生活习惯，也是当前房地产开发市场所普遍存在的现象。实践中，股东账户与公司账户混同使用的现象普遍，不能仅以债款未在公司名义上的账户反映就否定股东的融资行为。庭审中，被告对此也明确作了陈述。被告仅以借款无公司交易记录及资金往来专项审核报告予以抗辩不能成立，本案原告诉请的所有权确认基于以物抵债的法律事实，通过审理查明，该项债的法律事实真实存在，本院依法予以认定。 2.凯鸿公司登记股东为第三人汪开南、刘先红两名股东，2015年7月11日，两股东参加股东会符合股东会召开的形式要件，该股东会形成决议并制定分配方案也符合公司法关于股东会行使决策权的规定。两股东在股东会决议上签字是各自的真实意思表示，也是股东表决权的行使，该决议形成后的一定期限内，也未出现股东以其内容违反公司章程为由而行使撤销权的情形。故该决议有效，本院依法予以确认。 3.关于以物抵债的效力问题。2015年7月20日原告与第三人汪开南及被告公司甲乙丙三方签订了一份《协议》，将股东会决议中分配给第三人汪开南房屋中的三套以单价5800元/㎡作价抵付欠原告之债。同时约定了进行签约备案的内容，故原告与被告凯鸿公司签订的购房合同实为实现以物抵债法律后果的表现形式。根据民法原理，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基本法律特别规定外，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。涉案以物抵债协议是原告、第三人汪开南及被告凯鸿公司意思表示一致的结果，以物的方式抵付债权并不违反法律的禁止性规定，同时从购房协议约定的单价来看，2015年7月时，5800元每平米单价符合本市房地产市场的合理价格，三套房产总价款也未超出原告原有的债权数额，亦不存在侵犯公司利益的情形。该协议为有效协议。案涉房屋已经政府管理部门备案登记在原告名下，对外具有公示的效力及公信力，不仅具有排除善意第三人购买的效力，对抗工程款优先受偿的效力，也具有限制开发商擅自处分的效力以及破产保护的效力。且已实际交付原告，原告在收取房屋后实际行使了占有、使用、收益等权利，双方的债务据此也已经履行完毕，本院依法予以确认。从本案实际情况看，从《商品房买卖合同（预售）》签订并办理备案登记之日起，被告已丧失案涉房屋的所有权。同时，根据破产管理人2019年4月编制的《第一次债权人会议会议材料》，2015年8月，在未经股东会决议的情况下，被告公司曾以3号楼602、702、1002，506、603、703号房屋分别抵付其他人工程款并得到了破产管理人的确认，原告的以房抵债行为与上述工程款的以房抵债行为均发生在2015年7、8月份，性质相同但被告破产管理人的处置结果却不同，被告现仅以沪深诚会师专审字（2019）第0006号《关于对安徽凯鸿置业投资有限公司资金往来专项审核报告》来否认其效力，无事实和法律依据。 4.关于安徽凯鸿公司破产管理人能否单方面解除合同问题。经查，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定有解除合同的期限和条件，被告答辩称双方存在预售商品房买卖合同关系，而根据合同约定，如原告未按规定期限交付购房款逾期60日，被告有权解除合同。而被告在合同签订后长达三年多的时间里，既未向原告主张要求支付购房款，也未主张解除合同，从而证明了双方以房抵债法律后果的实现。根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第七十三条第二款“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。”的规定，《合同法》第九十四条规定的被告享有的撤销权早已消灭。同时根据《中华人民共和国破产法》第三十一条“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的”的规定，原告与第三人之间发生的以房抵债行为发生在被告申请破产三年之前，不在该条规定的时间范围内，本案也不符合该条规定的条件。参照上述规定，安徽凯鸿公司破产管理人无权单方面解除合同。 综上，被告安徽凯鸿公司的设立股东第三人汪开南、刘先红，根据公司盈余状况，于2015年7月11日召开股东会并形成一致决议，将其开发的华润苏果（六安）购物广场项目的部分房屋予以处置，进行等量先分配，用于两股东偿还经营期间融资债务及工程款等，发生于被告正常生产经营期间，不违反法律规定，依法应为有效。原告与第三人及被告于2015年7月20日签订的《抵债协议》，系双方的真实意思表示，汪开南根据股东会决议，对其取得的案涉房屋进行处置，用以房抵债的方式消除其与原告之间的债务，该行为系房地产开发企业为自身经营需要，经常采用的一种习惯和经营方式，被告公司破产后其破产管理人已对同期发生的类似以房抵付工程款的行为予以确认，应视为破产管理人对以房抵债的经营方式予以确认，故原告与第三人及被告的《抵债协议》亦为有效。随后被告与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》三份，配合原告办理了备案登记手续，被告也于2015年即向原告交付了案涉房屋，使原告取得了对案涉房屋占有、使用、收益等权利，案涉房屋应为原告所有。现被告公司破产管理人对原告申报的债权不予确权并单方面解除合同，无事实和法律依据，也无证据支持，本院不予采信。原告要求被告在破产终结前为其办理不动产权属登记证书，因双方就不动产权属登记证书的办理已有约定，应由原告自行办理，被告予以协助为宜。因原告在本案中未提出要求第三人汪开南、刘先红履行义务的具体诉请，故第三人汪开南、刘先红在本案中不承担民事责任。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十七条、第三十三条，《中华人民共和国企业破产法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认被告安徽凯鸿置业投资有限公司开发的位于六安市皖西路华润苏果（六安）购物广场3号楼2205室、2206室、2207室三套房屋归原告韩淑芬所有； 二、被告安徽凯鸿置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告韩淑芬办理位于六安市皖西路华润苏果（六安）购物广场3号楼2205室、2206室、2207室三套房屋的不动产权属登记手续； 三、驳回原告韩淑芬的其他诉讼请求。 案件受理费17120元，由被告安徽凯鸿置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  傅诗庆 审 判 员  杨效成 人民陪审员  李晓玲 二〇一九年九月十七日 书 记 员  李伟龙 附法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《中华人民共和国企业破产法》 第三十一条人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。