广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初26048号原告深圳市宏发投资集团有限公司，住所地深圳市宝安区中心区**宏发领域花园**2705-2708（办公场所），统一社会信用代码914403001924812079。法定代表人赖海宏。委托代理人郑建丰，广东润鹏律师事务所律师。委托代理人马世峰，广东润鹏律师事务所实习律师。被告成都戛纳星美影城管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道滨河路二段**，统一社会信用代码91510100564472388D。法定代表人凌德碧。被告成都戛纳星美影城管理有限公司深圳分公司，，住所地深圳市宝安区新安街道创业一路宏发领域花园**商城03之301统一社会信用代码914403005879242608。负责人王纶熙。委托代理人杨志远，男，1980年4月16日出生，汉族，身份证住址郑州市中原区，系该公司员工。被告星美影院发展有限公司，，住所地北京市朝阳区姚家园路****楼1503统一社会信用代码911100007461051246。法定代表人袁鑫。原告深圳市宏发投资集团有限公司（以下简称“宏发投资公司”）与被告成都戛纳星美影城管理有限公司（以下简称“星美影城公司”）、被告成都戛纳星美影城管理有限公司深圳分公司（以下简称“星美影城深圳分公司”）、被告星美影院发展有限公司（以下简称“星美影院公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告宏发投资公司的委托代理人郑建丰、马世峰，被告星美影城深圳分公司的委托代理人杨志远到庭参加诉讼，被告星美影城公司、被告星美影院公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告宏发投资公司诉称，星美国际影院有限公司与原告于2011年5月26日签订《房屋租赁合同》，于2011年8月1日签订《深圳市房屋租赁合同书》（备案合同，备案号：宝F031315），承租原告位于深圳市××区宏发领域4栋第三层301号商铺。2012年5月16日，原告宏发投资公司、被告星美影城深圳分公司与星美国际影院有限公司三方签订了《〈房屋租赁合同〉权利义务概况转让协议》，由被告星美影城深圳分公司全部受让星美国际影院有限公司在前述租赁合同中的权利义务。合同约定：租赁房屋建筑面积为3035平方米，租赁房屋用于经营“星美影城”，租期15年，自租赁标的交付的次日起算（即2011年10月1日），免租期四个月。合同约定租金的支付方式为每月5日前支付当月的保底租金，另于租赁年度年底按照该年度的保底租金总和与该年度的票房净收入提成租金对比，两者取其高。《房屋租赁合同》第4条详细列明了各租赁年度对应的保底租金数额。合同约定，如乙方逾期支付月保底租金、水电费等，逾期7天后按欠缴总额的0.1%每日向甲方支付滞纳金，乙方欠缴费用超过30日，或无正当理由10天以上不营业的，甲方有权选择提前解除合同，不予退还乙方租赁保证金，乙方应向甲方支付所有应交纳的费用，并必须按第一租赁年度租金标准补交已免租的免租期租金给甲方，同时应按第一租赁年度租金标准向甲方支付6个月租金的赔偿金，并赔偿甲方因此而遭受的损失。2012年5月16日，被告星美影院公司向原告出具《连带责任担保书》，承诺作为被告星美影城深圳分公司与原告签订的《房屋租赁合同》及《深圳市房屋租赁合同书》的连带责任保证人，对被告星美影城深圳分公司因履行租赁合同产生的全部债权债务承担连带保证责任，保证期限为全部债务履行期届满之日起两年内。后原告与被告星美影城深圳分公司签订《房屋租赁合同补充协议》，将免租期延长到10个月，即从2011年10月1日至2012年7月31日。在合同履行过程中，被告星美影城深圳分公司屡屡拖欠租金、水电费，虽经原告多次催讨，截至2018年9月30日，被告星美影城深圳分公司欠付2018年5月至9月的租金、水电费、临时停车管理费、滞纳金共计923,629.36元，且自2018年6月6日起停业至今，按照合同约定，被告星美影城深圳分公司已构成根本违约，原告已于2018年9月28日向被告星美影城公司、星美影城深圳分公司发出《解除租赁合同通知书》。请求判令：1、确认原告与被告星美影城深圳分公司签订的《房屋租赁合同》、《深圳市房屋租赁合同书》解除；2、被告星美影城公司、被告星美影城深圳分公司向原告返还租赁房屋（深圳市××区宏发领域4栋第三层301号商铺）；3、被告星美影城公司、被告星美影城深圳分公司共同向原告支付房屋租金764,645元（从2018年5月1日暂计算至2018年9月30日，后续应继续按每月相应保底租金标准计算房屋占用费直至返还房屋为止），迟延交租金违约金69,385.85元，（暂计算至2018年9月30日，后续应按欠缴总额每日0.1%的标准继续计算至付清全部款项为止），电费72,953.2元，水费6,803.5元，临时停车管理费900元，延迟交水电杂费滞纳金8,941.8元（暂计算至2018年9月30日，后续应按欠缴总额每日0.1%的标准继续计算至付清全部款项为止），及返还免租期租金1,214,000元，赔偿损失728,400元，以上各项合计2,866,029.36元；4、被告星美影院公司对被告星美影城公司、被告星美影城深圳分公司的债务承担连带清偿责任；5、本案所有诉讼费用由三被告共同承担。在庭审过程中，原告宏发投资公司增加诉讼请求不予退还保证金400,000元。被告星美影城深圳分公司答辩称，一、不同意解除双方的租赁合同。二、不同意返还相应的房屋。三、同意按照约定支付相应的租赁费用及相关的水电费用。被告星美影城公司、被告星美影院公司未到庭，亦未答辩。经审理查明，2011年5月26日，星美国际影院有限公司（承租方，乙方）与深圳市宏发投资有限公司（出租方，甲方，后变更为原告深圳市宏发投资集团有限公司）签订《房屋租赁合同》，于2011年8月1日签订《深圳市房屋租赁合同书》（备案合同，备案号：宝AF031315），约定星美国际影院有限公司承租原告位于深圳市××区宏发领域4栋第三层301号商铺。《房屋租赁合同》约定：租赁房屋建筑面积为3035平方米，租赁房屋用于经营“电影院”，租期15年，自租赁标的交付的次日起算，免租期四个月，从2011年10月1日至2012年1月31日。合同第4条租金、租赁保证金、物业管理费及支付方式约定：租金的支付方式为每月5日前支付当月的保底租金，在每租赁年度结束后，计算该租赁年度的票房净收入提成租金，按照该年度的保底租金总和与该年度的票房净收入提成租金对比，两者取其高。《房屋租赁合同》第4条详细列明了各租赁年度对应的保底租金数额，第一年至第二年，每月保底租金121,400元；第三年至第四年，每月保底租金131,112元；第五年至第六年，每月保底租金141,600元；第七年至第八年，每月保底租金152,929元，第九年至第十年，每月保底租金165,163元；第十一年至第十二年，每月保底租金178,376元；第十三年至第十五年，每月保底租金192,646元。如乙方逾期支付月保底租金、水电费等，逾期7天后按欠缴总额的0.1%每日向甲方支付滞纳金，乙方欠缴费用超过30日，或无正当理由10天以上不营业的，甲方有权选择提前解除合同，不予退还乙方租赁保证金，乙方应向甲方支付所有应交纳的费用，并必须按第一租赁年度租金标准补交已免租的免租期租金给甲方，同时应按第一租赁年度租金标准向甲方支付6个月租金的赔偿金，并赔偿甲方因此而遭受的损失。签订合同10个工作日内，乙方支付甲方400,000元作为租赁保证金，租赁保证金待合同履行期限届满后甲方一次性无息退回。合同第5条物业管理约定，公用事业费用（水、电、燃气等费用）按照实际使用抄表记录计算收取，由乙方向甲方或甲方委托的物业管理公司支付。合同第10条违约责任约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同，不予退还乙方租赁保证金：乙方拖欠租金、物业管理费或其他应由乙方支付的费用超过30日的。G、乙方无正当理由10天以上不营业；I、其他因乙方严重违约造成合同无法履行，并且在30天内不能结束该种违约状态的。2012年5月16日，原告宏发投资公司、被告星美影城深圳分公司与星美国际影院有限公司三方签订了《〈房屋租赁合同〉权利义务概况转让协议》，三方确认自2012年1月1日起由被告星美影城深圳分公司全部受让星美国际影院有限公司在前述租赁合同中的权利义务。协议签订后，星美国际影院有限公司已向原告缴纳的租赁保证金等费用转至星美影城深圳分公司的名下。同日，被告星美影院公司向原告出具《连带责任担保书》，承诺作为被告星美影城深圳分公司与原告签订的《房屋租赁合同》及《深圳市房屋租赁合同书》的连带责任保证人，对被告星美影城深圳分公司因履行租赁合同产生的全部债权债务承担连带保证责任，保证期限为全部债务履行期届满之日起二年内。2012年11月8日，原告与被告星美影城深圳分公司签订《房屋租赁合同补充协议》，将涉案房屋的免租期修改为从2011年10月1日至2012年7月31日。原告主张截至2018年9月30日，被告星美影城深圳分公司欠付2018年5月至9月的租金、水电费、临时停车管理费、滞纳金共计923,629.36元（租金764,645元，2018年5月至9月电费72,953.2元、5月水费6,803.5元、2018年7月至9月临时停车费900元）。被告星美影城深圳分公司不予确认水费的金额，对其他欠费不持异议，主张双方约定的违约金标准过高。另查明，原告宏发投资公司为涉案房产的所有权人，涉案房产证号为深房地字第**。原告宏发投资公司于2018年9月28日分别向被告星美影城公司、被告星美影城深圳分公司邮寄解除合同通知书，被告星美影城深圳分公司的邮件被退回。本院于2019年4月29日庭审之日确定双方对涉案场地物品于2019年5月10日前进行交接，原告宏发投资公司主张被告星美影城深圳分公司至今未配合办理交接手续。以上事实，有《房屋租赁合同》、《深圳市房屋租赁合同》、《租赁凭证》、《房屋租赁合同权利义务概括转让协议》、《房屋租赁合同》补充协议、发票、收款回单等证据及庭审笔录在案为凭。本院认为，原告宏发投资公司与被告星美影城深圳分公司之间系租赁合同关系，双方均应恪守《房屋租赁合同》及其补充协议确定的权利义务。1、关于合同解除的争议。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。结合庭审查明的事实，被告星美影城深圳分公司自2018年5月1日起无正当理由拖欠涉案房屋租金、物业管理费等费用，欠缴费用超过30天，原告宏发投资公司据此主张解除双方之间的《房屋租赁合同》及其补充协议，有事实和法律依据，本院予以支持。合同自通知到达对方时解除。本案起诉材料于2019年3月25日公告送达被告星美影城深圳分公司，故本院确认涉案《房屋租赁合同》及其补充协议于2019年3月25日解除。2、关于租赁保证金的争议。《房屋租赁合同》及其补充协议约定，乙方欠缴费用超过30日，或无正当理由10天以上不营业的，甲方有权选择提前解除合同，不予退还乙方租赁保证金。原告宏发投资公司据此主张不予退还涉案房屋租赁保证金400,000元，于法有据，本院予以支持。3、关于租金（房屋占有使用费）及违约金的争议。被告星美影城深圳分公司拖欠租金事实清楚，应当支付原告宏发投资公司2018年5月1日至2018年9月30日期间的租金152,929元×5个月=764,645元，此后被告星美影城深圳分公司应当按照合同约定的当月保底租金标准支付合同解除前的租金及合同解除后的房屋占有使用费至返还房屋之日止。被告星美影城深圳分公司在庭审中提出违约金过高的抗辩，本院认为，鉴于双方约定的按照日千分之一计算逾期缴租违约金明显过高，根据公平原则，本院调整为被告星美影城深圳分公司按照日万分之五的标准支付原告宏发投资公司自应当缴纳租金（房屋占有使用费）期限届满之次日起的逾期缴租违约金至款项实际清偿之日止。原告宏发投资公司主张的被告星美影城深圳分公司逾期缴纳2018年4月份租金的违约金，经核算为152,929元×36天×0.0005-2,337.8元=414.92元。4、关于水电费、临时停车费及滞纳金。双方约定电费为基本电费+实际用电量费用+损耗=570（KVA）×24（元/KVA）+实际用电量×（1+0.05）×电费单价。被告星美影城深圳分公司对电费、临时停车费欠费不持异议，故应当支付原告宏发投资公司2018年7月至2018年9月电费72,953.3元、2018年7月至2018年9月的临时停车费900元，此后按照每月基本电费13,680元，每月临时停车管理费300元计算至实际搬离之日止。被告星美影城深圳分公司对水费有异议，但未能提交反驳证据。本院认为，结合庭审查明的事实，被告星美影城深圳分公司自2018年6月6日起停止营业，原告宏发投资公司主张其2018年5月份租赁期间产生水费6,803.5元，符合日常生活经验法则，鉴于被告星美影城深圳分公司未能提交反驳证据，本院采信原告宏发投资公司的主张，被告星美影城深圳分公司应当支付2018年5月份的水费6,803.5元；被告星美影城深圳分公司逾期缴纳水电费的行为已经构成违约，应当按照日万分之五的标准支付欠缴水费、电费的违约金至款项实际清偿之日止。5、关于免租期租金、赔偿金的争议。双方在合同中约定，乙方欠缴费用超过30日，或无正当理由10天以上不营业的，甲方有权选择提前解除合同，不予退还乙方租赁保证金，乙方应向甲方支付所有应交纳的费用，并必须按第一租赁年度租金标准补交已免租的免租期租金给甲方，同时应按第一租赁年度租金标准向甲方支付6个月租金的赔偿金。原告宏发投资公司据此主张被告星美影城深圳分公司应当按照租赁合同的约定支付免租期租金，本院予以支持，即被告星美影城深圳分公司应当支付2011年10月1日至2012年7月31日期间的免租期租金121,400元×10个月=1,214,000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告宏发投资公司与被告星美影城深圳分公司在租赁合同中约定的租赁保证金、逾期缴租违约金、赔偿金等均系弥补因违约方所造成的损失，原告宏发投资公司的损失主要系租金损失，本院已经确认被告星美影城深圳分公司应当承担支付租金至房屋返还之日止并承担逾期缴租违约金，支付免租期租金，原告宏发投资公司不予退还租赁保证金，上述各项足以弥补原告宏发投资公司的实际损失，故原告宏发投资公司请求被告星美影城深圳分公司另行支付六个月赔偿金，本院不予支持。6、被告星美影城公司、星美影院公司的法律责任。被告星美影院公司出具《连带责任担保书》对被告星美影城深圳分公司因履行涉案租赁合同产生的全部债权债务承担连带保证责任，保证期限为全部债务履行期届满之日起二年内。故被告星美影院公司应当对被告星美影城深圳分公司的涉案债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告星美影城深圳分公司追偿。被告星美影城深圳分公司系被告星美影城公司的分公司，故被告星美影城公司应当对被告星美影城深圳分公司的债务承担补偿清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市宏发投资集团有限公司与被告成都戛纳星美影城管理有限公司深圳分公司签订的《房屋租赁合同》及其补充协议于2019年3月25日解除；二、被告成都戛纳星美影城管理有限公司深圳分公司于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市宏发投资集团有限公司返还涉案房屋；三、被告成都戛纳星美影城管理有限公司深圳分公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市宏发投资集团有限公司2018年5月1日至2018年9月30日期间的租金764,645元并按照合同约定的当月保底租金标准支付原告深圳市宏发投资集团有限公司自2018年10月1日起至实际返还涉案房屋之日的租金（房屋占有使用费）及逾期付款违约金（其中2018年4月逾期缴费违约金应付414.92元，自2018年5月1日起每月逾期缴费违约金均以合同约定当月保底租金为基数自当月13日起按照日万分之五的标准分别计算至款项实际清偿之日止）；四、被告成都戛纳星美影城管理有限公司深圳分公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市宏发投资集团有限公司2018年5月至2018年9月期间的电费72,953.2元，2018年5月水费6,803.5元，以及逾期缴纳水电费的违约金（违约金以日万分之五为标准分别计算至款项实际清偿之日止，即以6,803.5元为基数自2018年6月13日起计算，以24,354.52元为基数自2018年6月13日起计算，以6,839.35元为基数自2018年7月13日起计算，此后每月以基本电费13,680元为基数，自2018年7月起每月13日计算当月应付基本电费违约金至实际付清之日止）；五、被告成都戛纳星美影城管理有限公司深圳分公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市宏发投资集团有限公司2018年7月至2018年9月临时停车费900元，此后按照300元/月的标准支付原告深圳市宏发投资集团有限公司自2018年10月起至车辆实际搬离之日止的临时停车管理费。六、原告深圳市宏发投资集团有限公司不予退还被告成都戛纳星美影城管理有限公司深圳分公司租赁保证金400,000元；七、被告成都戛纳星美影城管理有限公司深圳分公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市宏发投资集团有限公司2011年10月1日至2012年7月31日期间的免租期租金1,214,000元；八、被告星美影院发展有限公司对被告成都戛纳星美影城管理有限公司深圳分公司的上述债务承担连带清偿责任。被告星美影院发展有限公司承担保证责任后，有权追偿；九、被告成都戛纳星美影城管理有限公司对被告成都戛纳星美影城管理有限公司深圳分公司的上述债务承担补充清偿责任；十、驳回原告深圳市宏发投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,928元，财产保全费5,000元，合计37,928元，由原告深圳市宏发投资集团有限公司承担9,364元，由三被告共同承担28,564元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 何    静人民陪审员 黄  紫  琪人民陪审员 谢  善  集二〇一九年九月六日书 记 员 林嘉琦（兼）书 记 员 张  美  乔