陕西省西安市中级人民法院执  行 裁 定 书 （2019）陕01执异796号案外人：栾志凌，男，汉族，1962年10月1日出生，住宁夏固原市原州区。案外人：牟宗华，女，汉族，1964年4月3日出生，住址同上。申请执行人：李爱华，女，汉族，1956年3月25日出生，住西安市未央区。委托代理人：杨过，陕西泽界律师事务所律师被执行人：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司，住所地：。  法定代表人：曾克剑，该公司董事长。李爱华与汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称汇通房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年4月17日作出的西仲裁字（2018）第249号仲裁裁决书已经发生法律效力，因义务人汇通房地产公司未履行法律文书确定的义务，权利人李爱华于2018年5月7日向本院申请执行，本院于同年5月11日立案受理。本案在执行过程中，案外人栾志凌、牟宗华以本院（2018）陕01执921号之一执行裁定查封的被执行人汇通房地产公司位于西安市经济技术开发区凤城二路63号汇通国际三江苑2—22702号房产为其所有为由向本院提出执行异议，请求本院中止对该房屋的执行，依法解除查封，并提供了相应的证据。就案外人栾志凌、牟宗华提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查完结。    案外人栾志凌、牟宗华的执行异议称，2017年5月20日，其在汇通国基房地产开发有限责任公司西支分公司售楼部，以每平方米6000元，购买了“汇通国际三江苑小区2-22702号（青州新界小区2-2270202号）”商品住房，售房面积96.68 m2，总价款580080元。同日其缴纳房款180080元。2017年8月22日，西安市住房保障和房产管理局审查批准了其购房资格，也通过了房产管理网上核准备案。汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司与其签订了《房屋订购协议》。2018年8月14日，其给汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司缴齐了剩余的全部购房款，只等待签订商品房买卖合同和办理房产证。2018年5月24日本院查封了其合法购买的“汇通国际三江苑小区2-22702号（青州新界小区4-2-22702号）”商品住房，该房屋是其在本院查封之前购买的房产，已全部支付了房价款，且其购买此住房只用于居住，夫妻名下无其他用于居住的房屋。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，其对执行标的提出书面异议申请，既有事实上的根据，又有法律上依据。况且，被执行人系特大型房地产开发公司，完全有实力执行本案。为此，其特申请人民法院裁定排除对“汇通国际三江苑区4-2-22702号）”商品住房的强制执行。申请执行人李爱华答辩称，西安市中级人民法院查封被执行人汇通房地产公司名下位于西安市三套房产（其中商套房产预售证号为2009132，房号及建筑面积分别为2—22702号、98平方米）执行并无任何不当。1、栾志凌、牟宗华并未与被执行人汇通房地产公司签订合法有效的书面买卖合同。根据栾志凌、牟宗华向贵院递交的执行异议申请书中载明和事由及向贵院提交的相关证据可以看出，栾志凌、牟宗华与被执行人汇通房地产公司签订的仅系《商品房认购书》，且该认购书内容较为简单，亦不符合商品房买卖合同的合同要件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……”，栾志凌、牟宗华并不具备法定的排除执行要件，其异议申请理应予以驳回。2、栾志凌、牟宗华并未举证证明涉案查封房屋系其唯一住房，缺乏法定证据。同样根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“斜钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。 栾志凌、牟宗华的证据不能证明其支付的购房款已经过半，目前情况不满足排除执行的任何条件（且该条件应满足同时具备的前提），故其主张并无相关事实和法律依据。3、栾志凌、牟宗华并未举证证明其实际占有涉案房屋。根据其目前提交的证据中，同样无法确认涉案房屋系其实际占有，因此，答辩人有合理理由怀疑此执行异议系被执行人恶意规避执行的违法行为，请求贵院依法查明并予以惩戒！4、栾志凌、牟宗华至今未办理涉案房屋的正式合同签订、过户手续明显自相矛盾！涉案房屋分别已于2009年、2010年即已取得房屋预售许可证，而栾志凌、牟宗华主张的与被执行人签订认购书的时间均为2017年，根据商品房交易流程，其在2017午本完全可以与被执行人签订网签备案合同，且距离贵院查封涉案房屋近一年之久，栾志凌、牟宗华仍未与被执行人办理正式网签备案合同，试问，如此不符合市场流程规则之交易如何能让人予以采信？综上，答辩人认为，栾志凌、牟宗华提出的执行异议无事实依据，无法律依据，贵院应当依法驳回其异议请求。经查，李爱华与汇通房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年4月17日作出的西仲裁字（2018）第249号仲裁裁决书已经发生法律效力，因义务人汇通房地产公司未履行法律文书确定的义务，权利人李爱华于2018年5月7日向本院申请执行，本院于同年5月11日已依法立案受理。在执行中，本院于2018年5月18日作出（2018）陕01执921号之一执行裁定书，裁定：一、查封被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司在西安市经济技术开发区三套房产（其中商套房产预售证号为2009132，房号及建筑面积分别为5—10502号、180平方米，2—22702号、98平方米），第三套房产预售证号为2010060 、房号及建筑面积为3—13101、130平方米;二、上述房产查封期限为三年,房产查封期间不得办理移转过户手续。2018年5月24日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。为支持其异议请求，案外人栾志凌、牟宗华向本院提交了以下证据：1、《房屋定购协议》一张。编号为0000868，记录定购房屋4-2-22702，优惠后单价6000，优惠后总价580080，除栾志凌签名外，没有出卖人签字和盖章，亦没有注明日期。2、支出消费复印一张。2017年5月20日支出汇通房地产公司180080元，无法识别支出人。3、收款收据两张，2017年5月20日，收到栾志凌支付汇通房地产公司180080元；2018年8月14日，收到栾志凌支付汇通房地产公司400000元，收款单位均为汇通房地产公司。4、汇通太古城房屋装饰装修管理服务协议及许可证，2017年12月4日案外人栾志凌签字装修房屋。5、西安市住房情况查询结果证明。栾志凌、牟宗华在西安名下没有住房。经本院现场勘查，房屋已装修完毕，并且有人居住。上述事实有执行裁定书、《房屋定购协议》、支出消费复印件、收款收据、住房情况查询结果证明、现场勘查照片等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此，案外人栾志凌、牟宗华在本院查封前只向被执行人支付了31%房款，虽在查封之前实际占有该涉案房产，且系其在西安市唯一住房，但其与被执行人签订的是商品房认购书并非商品房买卖合同，且涉案房产至今未办理过户登记手续，涉案的被查封房屋因有质押权，目前尚登记在被执行人汇通房地产公司名下，故其主张涉案查封的房产为其所有，并排除执行的异议理由不能成立，本院依法不予支持。案外人栾志凌、牟宗华如对涉案查封的房产主张实体权利，可依法通过诉讼进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人栾志凌、牟宗华的执行异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审 判 长   王 庆  九                 审  判  员     苟  卫  民                    审  判  员     李     唯                      二○一九年八月三十日法官助理     冯  宝  华书 记 员   张  韵  浛