广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5899号原告：崔素贞，女，1988年4月21日出生，汉族，住河南省郸城县，委托诉讼代理人：邝肖霞，广东艾森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红娣，广东艾森律师事务所律师。被告：苏树就，男，1976年9月5日出生，汉族，住广西横县，被告：苏树云，女，1979年10月23日出生，汉族，住广州市番禺区，两被告共同委托诉讼代理人：林锋，广东广信君达律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：苏志豪，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路**荣建大厦****，统一社会信用代码914400006174154099法定代表人：扶伟聪。委托诉讼代理人：陈正，该公司职员。原告崔素贞与被告苏树就、苏树云，被告广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，由审判员王大亮依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告崔素贞的委托诉讼代理人刘红娣、邝肖霞，被告苏树就、苏树云，被告合富公司的委托诉讼代理人陈正到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告崔素贞向本院提出诉讼请求：1．撤销原、被告签订的《存量房买卖合同》；2．被告苏树就、苏树云立即退还购房款人民币柒拾叁万元（￥730000××整，并按中国人民银行同期贷款利率暂从2019年1月24日计算至实际退还日的利息；3．三被告协助原告办理退税及解除存量房网上签约手续；4．三被告赔偿原告损失律师费人民币伍万元（￥50000××；5．本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告的朋友陈某想利用退休后的积蓄购买商铺出租以供养老，于2018年7月份委托合富公司代为寻找合适的商铺，合富公司接受委托后安排了业务经纪任国沂履行居间服务。2018年7月23日，任国沂通知陈某为其觅得大华二路棠澍小学斜对面（没有门牌号××，招牌名称为天天港货行但正在经营洗车业务之商铺。陈某邀请原告同往，因陈某知道原告也在寻找店铺准备投资经营面包生意。一行三人来到大华二路天天港货行店铺查看后，陈某认为店铺面积太小，不符合他的要求，于是询问同往的原告该店铺是否适合其准备经营的要求及预算。原告经过查看，发现该店铺虽然经营洗车业务，但该店铺紧靠某艺术中心、可以单独间开与洗车业务分离，且距离相对临近学校，小孩放学出门或者到艺术中心学习就能够看到该店铺悬挂的招牌，经营面包生意应该是可以的，当即向任国沂表示有购买的意向，但需要回家与丈夫商量再决定。于是，原告用手机拍摄了当时店铺店面情况。原告回家与丈夫商量后决定购买该商铺，于是向任国沂落实购买的意向，并请任国沂联系业主，商谈购买该商铺的具体事宜。经过任国沂的沟通，原告与被告苏树就、苏树云达成买卖协议，原告以1630000元的价格购买该商铺。2018年8月1日在合富公司经纪人任国沂的促成下，原、被告签订合同号为GHA0049693《存量房买卖合同》三方协议。签订三方协议时，任国沂及苏树就、苏树云均没有向原告等人出示房产证及查册表，原告基于对任国沂的信任，也未要求核对合同与原件，但要求三被告一同前往交易标的商铺，并同时通知租户，确认租户放弃优先购买之权利。被告苏树就当即表示其与租户没有签订书面的租赁合同，之前的合同也已经到期了，其可以自行决定商铺之买卖，无需经过租户的同意，没有前往的必要。2018年8月2日，合同签订后，任国沂再次带领原告前往天天港货行确认买卖之标的物。原告确认并拍照、拍视频后，立即依照三方协议的约定向被告苏树就支付定金。定金支付后，原告陆续依照三方协议向被告苏树就支付首期，至递件缴税之日止共向被告一支付定金及首期73万元。2019年元旦左右，原告及其亲友再次到天天港货行查看店铺，为接手做准备的时候发现，天天港货行居然在装修，由原来的洗车店变成鞋店了。于是原告将该情况立即告知经纪人任国沂，并要求任国沂询问业主为什么店铺都准备出售了，怎么租户还在重新装修并改变原来的经营。任国沂表示无需理会，店铺会正常进行交易，那是业主与租户的事。2019年1月25日在被告合富公司的安排下，原告、被告苏树就、苏树云前往广州市花都区地税局进行递件过户前的缴税手续。税务部门核定的总价为1009523.81元，与交易价格相差60多万，但因当时临近下班且少交税对买方有益，原告按照核定税额缴了税。缴税完毕后原告结合商铺突然装修及核税额较低等情况，又因时间临近中午下班点，于是原告再次提议到商铺去看看。被告合富公司和原告先行到了大华二路原天天港货行，在讨论商铺的过程中，洗车行的老板告知涉案的113号商铺并非任国沂带其多次前往查看的店铺，而是穿过拐角，夹在洗车店铺中间的一个商铺，从棠澍小学出来根本看不到该商铺，且该商铺被两边打通作为洗车行，根本无法单独间开经营面包店。随后，被告苏树就、苏树云到达现场，明确其卖的就是夹在中间的113号铺，原告和中介自己搞错跟其没有关系。原告于是与三被告协商，并表示终止合同履行，要求退还已付款项及协助办理退税，被告苏树就、苏树云拒绝。原告认为，原告与中介多次现场确认的交易标的物与被告销售的标的物完全不一致，被告苏树就、苏树云多次拒绝与原告前往查看交易之标的，故意利用中介误导原告，使原告在对标的物产生重大误解的前提下违背真实意思表示签订了购买113号商铺的三方协议。同时，被告合富公司工作人员，未尽谨慎勤勉之义务，在未与业主确认清楚出售之标的的具体位置，而向原告兜售商铺，是造成原告重大误解的另一重要原因。原告经与三被告多次协商未果后，唯有具状至贵院，请求依法撤销并追回损失。被告苏树就、苏树云辩称，不同意原告的所有诉讼请求，原告以“重大误解”为由或是以“显失公平”为由撤销合同，二者撤销权的除斥期间不同，混为一谈会影响交易的公平以及损害我方的利益。首先，根据《民法总则》第一百五十二条的规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭……重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权。”故原告以“重大误解”为事由撤销合同的撤销权已经消灭。其次，原告以“显失公平”为由主张撤销合同的唯一证据是补充提交的深永评字GZ【2019】第129、130号《房地产评估报告》，该两份报告根本不能准确反映出涉案房屋的市场交易价格，不能作为案件参考的依据，而且，根据《民法总则》第一百五十一条：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”可以看出，要构成以显失公平为由撤销合同的要件应当要满足主客观两方面。主观上一方要有利用对方处于危困状态、缺乏判能力的故意，客观上交易的其中一方在交易中要处于弱势地位，并且最终民事法律行为成立时是显失公平的。本案当中，原告方只是合合法的委托中介方出售具有所有权的商铺，而且从沟通和交易习惯可以表明对方是具有完全民事行为能力，能够合法处分自身的财产，根本不知道对方想要购买的不是自己出售的商铺，更谈不上有利用对方处于弱势地位去达到自己目的的故意。因此，原告以显失公平为理由行使合同的撤销权不成立。因此，案涉合同不应该被撤销。关于房屋购买经过，我方一直都是委托合富公司挂盘，原告致电询问是否我出售商铺及有否时间签约。后三方在合富公司花都区营业部一起见面，我已提供了房产证等证件给合富公司，我明确告知了原告我所出租的商铺是113号商铺，但没有现场指认，后合富公司要求去查册，查册后说产权没有问题，原告于2018年8月1、2日分别向我方支付了定金5万元共10万元，当晚就和原告在合富公司签订合同，合同履行过程中，原告一直没有要求我们带他去看涉案商铺。到交首付时原告提出资金困难要我延长支付时间，11月原告通知我资金已到位，我和苏树云2人及广东合富房地产置业有限公司就到证人陈某的家里收原告于11月7日支付的首付款28万元及30万元共58万元，原告还是没有要求我们带他去看涉案商铺，只是说完全交易后请我作为介绍人介绍原告与承租人办理交接手续，三方对此都有共识不要声张，完成交易后介绍给他，然后他们想加一点租金。一直以来我认为我所做的都很有人情味，没有任何过错的地方。被告合富公司辩称，我方在接受原告委托代为寻找商铺后于2018年7月通过其他中介公司人员阿豪介绍得知原告所称的我方一开始带看的商铺，也就是新华街大华二路23号A栋111号商铺正在出售，故于其后与该中介人员一起带原告到该商铺实地查看，并通过向被告苏树就、苏树云核实了汽车行的商铺确实有意出售，并且在原告表示有购买该商铺的意愿后，我方即要求被告苏树就、苏树云提供该商铺的房产证，并向原告转交了房产证资料，房产证显示商铺地址为广州市花都区新华街大华二路23号A栋113号商铺，且我方已在签订《存量房买卖合同》前即2018年7月31日针对房产证显示的商铺地址进行了查册并向原告出示了该查册表，签订合同后，原告发现111号商铺已改为鞋店，故要求我方向苏树就、苏树云核实相关情况，我方立即联系他们，而他们表示无须理会，该商铺原租赁人租期已满，只要按照手续办理过户手续就可以了。在办理手续缴税时，原告再次到现场查看商铺时，苏树就、苏树云才告知我方及原告之前一直看的商铺为111号商铺，并非合同约定的113号商铺。综上，《存量房买卖合同》约定的交易物业产生错误，是因为其他中介公司的人员阿豪带我方及原告查看了错误的商铺，使我方产生了错误的认识，且我方在看商铺后签合同前向苏树就、苏树云致电确认时两被告也未就此情况提出异议，而我方已尽我方的审慎审查义务提供了查册表及房产证给原告，合同产生重大误解的原因是由于第三方及苏树就、苏树云作出了错误的意思表示，且我方也已经采取措施尽量消除影响，故我方不需要承担原告的诉讼请求。本院经审理查明：位于广州市花都区新华街大华二路******商铺登记在苏树就、苏树云名下，二人各占二分之一产权，建筑面积为59.48平方米。2018年8月1日，崔素贞（乙方、买方××与苏树就、苏树云（甲方、卖方××在合富公司（丙方××的居间下签订了《存量房买卖合同》，约定苏树就、苏树云将其名下上述商铺以163万元售卖给崔素贞。合同第六条约定甲方应向丙方支付中介服务费65000元，乙方应向丙方支付中介服务费23000元；合同第七条约定因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任；并约定买方在签署本合同当日向卖方支付定金10万元。双方还对其他事项进行了约定。崔素贞于2018年8月1日、2日共计向苏树就支付定金10万元。后崔素贞陆续向苏树就支付房款63万元。2018年11月7日，苏树就、苏树云就案涉房款出具收据，载明：兹收到崔素贞交来购店铺定金壹拾伍万正，现收到首付款伍拾捌万元正，一共收到人民币柒拾叁万元正，未交付尾款玖拾万元正……。2019年1月24日，崔素贞与苏树就、苏树云到地税部门就涉案商铺缴交各项税费，地，地税部门出具《存量房交易价格计税核定通知书》明涉案商铺核定总价（不含增值税××为1009523.61元，崔素贞于同日缴交了涉案商铺的各项税费。庭审中，崔素贞及合富公司均确认崔素贞一直想要购买以及查看现场的商铺为标有“天天港货行”标识的商铺，经核证该商铺为位于广州市花都区新华街大华二路23号A栋115号商铺。苏树就、苏树云在签订合同前及之后并未带领崔素贞及合富公司工作人员查看涉案113号商铺位置。崔素贞主张直至2019年2月25日交税后，三方到现场确认时才发现搞错了商铺位置。合同签订及履行过程中，苏树就、苏树云多次将涉案商铺的产权证件向崔素贞及合富公司进行出示。诉讼中，苏树就、苏树云以崔素贞、合富公司为被告向本院诉请崔素贞支付违约金163000元，合富公司参照违约金163000元承担赔偿责任并返还中介代理费30000元。本院以（2019××粤01**民初8603号立案。崔素贞自行委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司就涉案113号商铺及115号商铺的租金市场价值及房地产市场价值进行评估，该评估公司于2019年8月2日出具深永评字GZ-H[2019]第129号、130号两份房地产估价报告，两个商铺的月租金估价价值分别为2500元、3870元，房地产价值分别为1210420元、1597040元。拟证明交易价格显失公平。本院认为，崔素贞与苏树就、苏树云及合富公司签订的《存量房买卖合同》内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（一××项规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一××当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；”本案房屋买卖合同履行过程中，崔素贞就其所要购买商铺发生误解，但崔素贞于2019年1月25日发现所要购买商铺与苏树就、苏树云所要出售的商铺并不是同一商铺，但却于2019年5月21日向本院提起诉讼，已超过三个月期间，故其主张重大误解撤销合同的诉请不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本案中并不存在该法律规定的情形，故崔素贞主张合同显失公平亦不能成立。由于本院（2019××粤01**民初8603号案庭审中，崔素贞及苏树就、苏树云均同意解除涉案合同，故崔素贞诉请苏树就、苏树云退还购房款73万元，以及要求苏树就、苏树云、合富公司协助办理退税及解除存量房网上签约手续，本院予以支持。本案合同解除是因合富公司错误认定崔素贞所要购买商铺的产权人为苏树就、苏树云，从而导致崔素贞发生误解所导致，苏树就、苏树云并无明显过错，故崔素贞诉请苏树就、苏树云支付购房款73万元的利息损失，本院不予支持。本案《存量房买卖合同》并未有关于律师费赔偿的约定，故崔素贞诉请要求苏树就、苏树云及合富公司赔偿律师费损失五万元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十二条第一款第（一××项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏树就、苏树云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告崔素贞返还购房款73万元；二、被告苏树就、苏树云及广东合富房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告崔素贞办理位于广州市花都区新华街大华二路23号A栋113号商铺的退还税费以及解除存量房网上签约手续；三、驳回原告崔素贞的其他诉讼请求。案件受理费9735元，由原告崔素贞负担1947元，由被告广东合富房地产置业有限公司负担7788元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王大亮二〇一九年九月四日书记员  曾佩仪方琢华