福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初3614号 原告：厦门市中山房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区禾祥西路**惠盛花园10A。 法定代表人：郑幼霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李欣、邓再强，福建远大联盟律师事务所律师。 被告：林玉勤，女，1953年6月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：林建财，男，1981年3月7日出生，汉族，住福建省龙海市。 原告厦门市中山房地产开发有限公司(以下简称中山公司)与被告林玉勤、林建财物权保护纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中山公司委托诉讼代理人李欣，被告林玉勤、林建财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中山公司向本院提出诉讼请求：1.判令林建财将厦门市湖里区返还给中山公司；2.判令林玉勤向中山公司支付其违法占有房屋给中山公司带来的租金损失，租金损失按照每月2000元的标准，自2013年6月2日计算至2019年1月12日，扣除其已支付的11771.9元，为125494.8元；3.判令林建财向中山公司支付其违法占有房屋给中山公司带来的租金损失，租金损失按照每月2000元的标准，自2019年1月22日计算至实际返还房屋之日止；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：厦门市湖里区系厦门市公有住宅，由案外人甘红凤（已故）向中山公司承租，根据双方签订的租赁合同约定，租赁期间，甘红凤不得转让、转租所租赁房屋，否则，中山公司有权解除合同，收回房屋，并没收其违法所得。近期，中山公司在对案涉房屋进行检查时发现，原承租人甘红凤已于2013年6月1日去世，其于2006年4月24日将案涉房屋的租赁权违法抵押转让给林玉勤，而林玉勤在明知甘红凤无权转让的情形下，仍与甘红凤签订协议，并且在甘红凤与中山公司签订的租赁合同期届满及甘红凤去世后仍持续占用房屋。2019年1月24日，中山公司委托律师向林玉勤发函，要求林玉勤立即向中山公司返还其违法占有的房屋并向中山公司支付因其违法占有房屋给中山公司造成的租金损失，然林玉勤至今拒不配合。林玉勤确认自2006年4月24日起讼争房屋由林玉勤使用，其于2019年1月22日将案涉房屋交给了林建财，林建财仍占有使用案涉房屋。中山公司认为，中山公司与案涉房屋原承租人甘红凤之间的租赁关系已经终止，现在不论是林玉勤还是林建财占有使用案涉房屋均没有合同及法律依据，依法应当将案涉房屋返还中山公司并向中山公司支付各自占有使房屋期间的占有使用费。中山公司要求林建财将案涉房屋返还给中山公司，但遭到林建财拒绝。 林玉勤辩称，1.驳回中山公司关于租金损失赔偿的无理要求。2.保留厦门市湖里区甘红凤亲属的居住权。甘红凤2006年将抵押给我时是因为身患重病，她是龙海人，无工作并老公已去世。甘红凤需要钱治疗，而我需要房子居住，然后我就借给甘红凤20万元，她把房子抵押给我，我们有做一个协议，甘红凤是随时可以把房子要回去的，之后我把讼争房屋给我的女儿居住。之后甘红凤病情加重，在2013年去世。我女儿搬走后讼争房屋一直空置在那里，而甘红凤欠我钱，房子也空着，我就去中山公司交租金，中山公司的工作人员也知道我是来帮甘红凤交租金的，中山公司的工作人员也会问起甘红凤的情况。中山公司在起诉状中称近期检查才发现林玉勤在居住是不属实的，中山公司在当时就是已经知道房子是由林玉勤居住的。 林建财辩称，讼争房屋是由原来我们家的房子拆迁安置的，当时不知道与拆迁公司怎么协议的，就把讼争房屋安置给我们家了。当时会把讼争房屋给林玉勤是由于我母亲病情严重，没有钱治病，就向林玉勤借款，然后把房子给林玉勤住，来抵一些借款，到时候我们有钱了再还给林玉勤。 我不是厦门户口，但是我的子女都是厦门户口，如果拿回去了我们都没有房子住，讼争房屋是当时拆迁给我们的，如果拆迁公司不拆迁，我们现在都好好的住在原来的房子里，现在中山公司要赶走我们而且还起诉我们，是没有道理的。 如果中山公司是在2018年调查房子才知道现在的情况，当时我母亲连房租都没钱交是林玉勤去交的，中山公司是早就知道的，要不是中山公司的工作的疏忽，导致我们现在这个样子，中山公司是有责任的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2003年3月10日，厦门市思明房屋拆迁工程公司与厦门天地开发建设公司签订一份《关于安置房转让协议书》，约定厦门天地开发建设公司向厦门市思明房屋拆迁工程公司出售园山公寓安置房42套、梅阳花园安置房27套，其中包括的房屋。 厦门市思明房屋拆迁工程公司与甘红凤签订一份《住宅租赁合同》，约定：甘红凤向厦门市思明房屋拆迁工程公司租赁位于的房屋，租赁期限自2004年1月1日至2004年12月31日，租金为每月175.7元。 2006年4月24日，甘红凤与林玉勤签订一份《协议书》，约定：甘红凤把湖里区公房抵押转让给林玉勤永远居住、全权管理和使用，林玉勤出资20万元给甘红凤，租赁合同的更换及政府搬迁购买产权的事宜，甘红凤无条件协助林玉勤办理，费用由林玉勤负担，如甘红凤有意收回该房屋，应偿还林玉勤连本带利40万元。签订该协议书后甘红凤将房产交付林玉勤使用，2006年4月24日起该房屋由林玉勤使用。 2006年8月31日，厦门市思明区财政局作出《关于同意厦门市思明房屋拆迁工程公司资产负债剥离的批复》，同意改制前厦门市思明房屋拆迁工程公司所有权利义务，均由中山公司承接，与改制后企业无关。 2007年1月19日，中山公司与甘红凤签订一份《住宅租赁合同》，约定：甘红凤向中山公司租赁位于的房屋，租赁期限自2007年1月1日至2007年12月31日，租金为每月175.7元，甘红凤如擅自转让、转租房屋的，其转让、转租行为无效，中山公司有权解除租赁合同，收回房屋，没收违法所得，并可处以违法所得一至五倍的罚款。 2008年12月31日，2012年1月1日、2013年1月1日，林玉勤均作为甘红凤的代表，代甘红凤与中山公司各签订一份《住宅租赁合同》，分别约定租赁期限自2009年1月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日，其他内容与上述2007年签订的《住宅租赁合同》一致。 林玉勤以甘红凤的名义按照《住宅租赁合同》约定的标准向中山公司支付了2004年8月起的租金，其中2013年6月2日起的费用共计支付11771.9元。 2013年6月1日，甘红凤因病死亡。 2019年1月15日至3月7日，林玉勤与中山公司的工作人员联系，希望就讼争房产能够先更名至林建财名下，之后再更名至林玉勤女儿名下，并表示因为讼争房产在出租，租户腾房需要时间，希望宽限时间，并向中山公司的工作人员拍照发送了林玉勤与案外人杜静燕签订的《房屋租赁合同书》。房屋租赁合同书载明租赁期限自2018年12月1日至2019年11月30日，每月租金为1900元。 林建财系甘红凤的儿子。2019年1月22日，林玉勤将讼争房产交付林建财。 本院认为，依法取得的物权应受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《住宅租赁合同》约定甘红凤不得擅自转让讼争房屋，擅自转让房屋行为无效。甘红凤无权将讼争房产转让给林玉勤，中山公司对甘红凤的转让行为不予追认，因此，甘红凤转让讼争房产给林玉勤的行为无效，林玉勤无权占有讼争房产。林玉勤占有讼争房产侵害了中山公司享有的物权，中山公司主张林玉勤支付自2013年6月2日起至2019年1月21日占用讼争房产给中山公司造成的租金损失，应予支持。因中山公司提交的证据仅体现林玉勤与案外人签订的租赁合同约定2018年12月1日至2019年11月30日的月租金标准为1900元，而没有证据证明2018年12月1日前的租金损失金额，因此，本院认定，2013年6月2日至2018年11月30日讼争房屋的租金损失参照甘红凤与中山公司约定的租金标准，2018年12月1日至2019年1月21日租金损失按每月1900元计算，即2013年6月2日至2018年11月30日的租金损失为11590.34元（175.7元/月×65个月+175.7元/月÷30天×29天=11590.34元）。2018年12月1日至2019年1月21日的租金损失为3187.1元（1900元/月×1月+1900元/月÷31天×21天=3187.1），共计14777.44元，扣除林玉勤已经支付的11771.9元，林玉勤应支付中山公司租金损失共计3005.54元。 林建财与中山公司之间不存在租赁合同关系，林玉勤亦无权将房产交付林建财占有使用，因此林建财无权占有讼争房产，中山公司主张林建财返还讼争房产，有事实和法律依据，本院予以支持。中山公司提交的证据体现林玉勤与案外人签订租赁合同月租金标准为1900元，因此，本院认定林建财占有房屋给中山公司造成租金损失按每月1900元计算。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林玉勤应于本判决生效之日起十日内支付厦门市中山房地产开发有限公司因林玉勤占用房屋造成的租金损失3005.54元。 二、林建财应于本判决生效之日起十日内将厦门市湖里区房产返还给厦门市中山房地产开发有限公司，并支付占有房屋给厦门市中山房地产开发有限公司造成的租金损失（按每月1900元的标准，自2019年1月22日起计至实际返还之日止）。 三、驳回厦门市中山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2824元，由厦门市中山房地产开发有限公司2624元，由林玉勤负担50元，由林建财负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  刘晓洪 人民陪审员  庄鸿义 人民陪审员  杨静芳 二〇一九年九月三日 法官助理刘路英 代书 记员  薛志勇 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。