重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5881号上诉人（原审原告）：陈长清，男，1966年9月23日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：陈洋（陈长清之子），住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：谭立强，重庆博冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆润麒实业有限公司，住所地重庆市两江新区汇流路**16-1，统一社会信用代码91500000MA5U778H0L。法定代表人：祖朋，经理。委托诉讼代理人：吴爱玲，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：重庆荣盛鑫煜房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**盛龙路**，统一社会信用代码91500113MA5U9PEP4C。法定代表人：王金川,执行董事。委托诉讼代理人：王瑞，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：重庆联盈裕田营销顾问有限公司，住，住所地重庆市江**海尔路**4-8-68一社会信用代码91500000352775977A。法定代表人：谭垚,经理。委托诉讼代理人：幸虹余，女，该公司员工。上诉人陈长清因与被上诉人重庆润麒实业有限公司（以下简称润麒公司）、重庆荣盛鑫煜房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）及重庆联盈裕田营销顾问有限公司（以下简称联盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院于2019年6月14日作出（2019）渝0113民初3747号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陈长清上诉请求：请求撤销重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初3747号民事判决，改判支持陈长清一审全部诉讼请求。事实及理由：一、本案上诉人与润麒公司签订的《商品房认购书》及上诉人出具的《承诺书》中载明的服务费105000元，该款的性质实际上为“茶水费”，润麒公司、联盈公司收取该费用不合法。荣盛公司与润麒公司、联盈公司的行为系相互串通，违规收取该款。荣盛公司在其销售部公开展示了《重庆市商品房销售公开承诺书》，其中内容载明“不得对外销售以团购、抵押工程款等方式将商品房整体或部分转让给中介或其他经营单位的房屋”、“销售商品房明码标价，严格按照不高于于销售方案中申报的价格公示和销售，补办委托第三方机构收取房价款、税费和大修基金以外的‘会员费’、‘团购费’、‘信息咨询费’等任何费用”。二、即使认定润麒公司与荣盛公司签订的《团购协议》系真实的，但该协议也实质是为了规避法律风险，谋取非法利益。三、即使认定上诉人缴纳的105000元是服务费，润麒公司也未提供该款所对等的服务内容，该金额过高，应当予以调整，应按中介机构收取中介服务费的标准予以计算。四、关于联盈公司承担连带责任的问题。本案系由联盈公司直接收取案涉服务费，并出具收据。润麒公司与荣盛公司相互串通违法收取上诉人所谓的“服务费”，应当返还。联盈公司直接收取该款也并无事实及法律上的依据，应当承担连带返还责任。被上诉人润麒公司答辩，原审法院判决正确，应予以维持。被上诉人荣盛公司答辩，原审法院判决正确，应予以维持。上诉人在与荣盛公司签订《重庆市商品房买卖合同》及网签前就知晓房屋总价，其对润麒公司收取105000元的内容和金额也是知晓的，上诉人与润麒公司、联盈公司的关系与荣盛公司无关。对于上诉人所述的《重庆市商品房销售公开承诺书》的真实性不予认可，且该文件与本案无关。被上诉人联盈公司答辩，原审法院判决正确，应予以维持。联盈公司并非《团购协议》的合同相对方，《团购协议》的内容与联盈公司无关。陈长清一审诉讼请求：一、请求判决润麒公司退还服务费105000元；二、判决荣盛公司、联盈公司对润麒公司前述债务承担连带清偿责任。一审法院审理查明，2018年1月13日，陈长清（作为乙方）与润麒公司(作为甲方)签订《商品房认购书》，约定：乙方申请转让认购荣盛锦绣南山项目1栋**-*号商品房（以下简称1-**-*号房屋），建筑面积95.14平方米；该房屋认购总价为811127元，建面单价8525.64元/㎡;乙方知晓甲方向该房屋开发商已缴纳定金，乙方于2018年1月13日向甲方支付定金177078元，由甲方向乙方出具定金收据，甲方收到定金后，在乙方与该房开发商签署《重庆市商品房买卖合同》时，该房屋开发商向乙方出具对应定金收据，同时，甲方将收回前期向乙方出具的收据；乙方自愿支付人民币105000元，作为甲方与乙方提供服务的服务费，该服务费乙方自愿缴纳，乙方签订本协议并与该房屋开发商签署《重庆市商品房买卖合同》后即不予退还，如乙方未能按时或足额缴纳服务费，甲方有权将乙方已缴纳的定金没收，同时停止《重庆市商品房买卖合同》的签订；乙方应于本协议签订之日起18日内，即2018年1月30日前，携本协议书及甲方要求的其他身份证明文件至该房屋售楼处与该房屋开发商签署正式的《重庆市商品房买卖合同》及其附件，并按照指定流程结清余款（含前述服务费），办妥手续，办妥后，乙方所缴纳的定金自动转为购房款。同日，陈长清向润麒公司出具《承诺书》，载明：本人经贵司多次当面和通过电话对荣盛公司开发的1-**-*号房屋情况进行介绍、引导参观、讲解、购买流程阐述、房屋议价、合同条款磋商、签订等，于2018年1月13日认购该房屋；本人知晓并同意该套房源支出费用由两部分组成，第一部分为《重庆市商品房买卖合同》中体现的房款总价706129元，第二部分为未计入《重庆市商品房买卖合同》由贵司收取前述贵司提供服务的服务费，此项款项为105000元整，此部分款项经双方协商一致，贵公司提供收款凭证；该房源上述两笔费用合计为811129元，本人购买该房源总花费符合市场行情，本人同意若本人与开发商以上述约定房款签订《重庆市商品房买卖合同》则视为贵司履行了约定义务，贵司不予退还所收相关费用，本人与开发商之间权利义务以《重庆市商品房买卖合同》约定为准，与贵司无关；本承诺书一经签订，本人承诺以本人名义与开发商签订《重庆市商品房买卖合同》，如本人家人或亲属与开发商签订《重庆市商品房买卖合同》未经贵司同意的，仍视为贵司履行了约定义务，贵司所收相关费用不予退还；如本人违反本承诺约定，应向贵司承担所购房屋总价30%的违约金。2018年1月13日，陈长清向润麒公司支付1-**-*房屋定金177078元，润麒公司出具1-**-*号房屋定金177078元的收据。2018年1月25日，陈长清（作为乙方）与荣盛公司（作为甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发建设的1-**-*号房屋，该房建筑面积95.14平方米，套内建筑面积75.74平方米，总成交金额706129元，建筑面积单价为7422元/平方米，套内建筑面积单价为9323.07元/平方米；本商品房总成交价706129元，首付金额212129元，本合同签订时，乙方全部付清，并签订贷款合同，完善贷款手续，乙方拟向银行申请人民币494000元的个人购房抵押贷款，经银行审查同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给甲方，为乙方应支付房屋总价款的一部分。2018年1月25日，陈长清向荣盛公司支付161259.57元，其中包含首付款140051元、代收费用21208.57元。荣盛公司出具收到陈长清1-**-*号房屋首期款72078元、140051元的两张收据以及契税、印花税等21208.57元的代收费收据。2018年1月25日，润麒公司出具1-**-*号房屋服务费105000元的收据，联盈公司在该收据上盖章。嗣后，陈长清以润麒公司未提供购房服务为由起诉至一审法院。另查明，荣盛公司（作为甲方）、润麒公司（作为乙方）签订《重庆荣盛锦绣南山洋房、高层团购协议》，约定：乙方拟向甲方购买的房屋为该项目Q21-2/02号宗地7#、8#高层，Q21-3/02号宗地1#、7#、9#洋房，共计540套房屋，详细信息应以甲乙双方最终签署的正式的《重庆市商品房买卖合同》中约定为准，此外，本协议约定的房屋的门牌编号及所在楼层最终以公安派出所及相关行政部门核定的为准；甲方在与乙方或乙方指定的签约人签订《重庆市商品房买卖合同》后，直接按照《重庆市商品房买卖合同》约定向乙方或乙方指定的签约人收取购房款项，同时甲方应按《重庆市商品房买卖合同》约定的交房条件和时间，向乙方或乙方指定的签约人履行交房义务等内容。润麒公司法定代表人安柯宇向荣盛公司支付1-**-*房屋定金，2017年12月29日，荣盛公司向润麒公司出具收到安柯宇交付1-**-*号房屋首期款72078元。润麒公司基于《重庆荣盛锦绣南山洋房、高层团购协议》向荣盛公司支付1-**-*号房屋定金，荣盛公司按照该协议约定与陈长清签订《重庆市商品房买卖合同》。再查明，经重庆市公安局龙洲湾派出所证明，荣盛锦绣南山B区规划幢号8#楼对应派出所幢号为龙泽路808号1幢。《重庆荣盛锦绣南山洋房、高层团购协议》中润麒公司团购的8#楼现为陈长清所购的涉案房屋所在的1号楼，陈长清所购1-**-*号房屋为《重庆荣盛锦绣南山洋房、高层团购协议》中涉及的团购房屋B区高层8-**-*。一审法院认为，荣盛公司、润麒公司签订《重庆荣盛锦绣南山洋房、高层团购协议》，约定润麒公司团购荣盛公司所有的房屋为该项目Q21-2/02号宗地7#、8#高层，Q21-3/02号宗地1#、7#、9#洋房，共计540套房屋，有权指定签约人向荣盛公司购买团购房屋，协议中约定的B区高层8-**-*即为陈长清购买的1-**-*号房屋，润麒公司有权指定陈长清与荣盛公司签订《重庆市商品房买卖合同》，故润麒公司有权与陈长清签订《商品房认购书》出售1-**-*号房屋，润麒公司与陈长清于2018年1月13日签订的《商品房认购书》，不违反法律、法规的强制性规定，双方权利义务应据此确定。《商品房认购书》约定，陈长清购买1-**-*号房屋总价款为811129元，陈长清自愿支付润麒公司服务费105000元，且陈长清向润麒公司出具《承诺书》确认润麒公司服务内容，明确服务费价款105000元、房款706129元合计为811129元，亦表明购买1-**-*号房屋总花费符合市场行情，故陈长清对润麒公司收取服务费的内容及金额是知晓的，现陈长清以润麒公司未向其提供服务且服务费过高为由要求润麒公司退还服务费105000元，不符合《商品房认购书》及《承诺书》约定的内容，对陈长清诉请润麒公司退还服务费105000元不予支持；荣盛公司非《商品房认购书》相对方，未收取陈长清支付的服务费，联盈公司亦是如此，且对陈长清诉请润麒公司退还服务费105000元不予支持，故对陈长清诉请荣盛公司、联盈公司对润麒公司上述债务承担连带责任亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：驳回陈长清的诉讼请求。案件受理费2400元，减半收取1200元，由陈长清负担。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点在于润麒公司是否应当退还陈长清服务费105000元及荣盛公司、联盈公司是否对上述款项承担连带返还责任。本案陈长清与润麒公司于2018年1月13日签订的《商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，上诉人陈长清在签订该《商品房认购书》之时，已明确知晓其购买案涉房屋应当付出的对价总金额即为811129元，同时从其出具的《承诺书》的内容也表明其确认并知晓该总费用由两部分组成：第一部分为《重庆市商品房买卖合同》中体现的房款706129元，第二部分为未计入《重庆市商品房买卖合同》由润麒公司收取的服务费105000元。该承诺还载明陈长清同意若其本人与开发商（荣盛公司）以上述约定房款签订《重庆市商品房买卖合同》则视为润麒公司履行了约定义务，润麒公司不予退还所收相关费用。上诉人陈长清在其明确知晓其购买案涉房屋应当支付的款项总额及款项组成部分的情况下，仍自愿与润麒公司、荣盛公司订立《商品房认购书》及《重庆市商品房买卖合同》，系其对自身民事权利的自由行使。上诉人认为润麒公司收取的105000元服务费实为润麒公司与荣盛公司串通违规收取的“茶水费”，应当予以退还。上诉人并未举证证明润麒公司和荣盛公司存在恶意串通损害其权利的情形。通过第三方收取服务费的方式，促成房地产开发企业和购房者达成协议以订立商品房买卖合同，系现在商品房交易市场中常见的交易方式。本案中，《商品房认购书》中对润麒公司收取服务费的约定并不违反法律、行政法规的效力型强制性规定，双方应当按照合同约定履行。上诉人如果认为润麒公司、荣盛公司的行为违反了行政部门的相关规定，可直接向有关行政部门进行投诉，由行政机关依法处理。上诉人请求润麒公司返还已收取的服务费105000元因缺乏合同及法律依据，本院不予支持。因润麒公司对该笔费用并无返还义务，故上诉人主张由荣盛公司、联盈公司对上述款项承担连带返还责任的理由亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈长清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人陈长清负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽兵审 判 员 韩 艳审 判 员 苏 渝二〇一九年九月十一日法官助理 陈治宇书 记 员 尹子依