安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0203民初3604号原告:黄青发，男，1974年4月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：陈栋梁，安徽世邦律师事务所律师。被告:杨晓晗，男，1991年5月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：费亮亮，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张士发，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。原告黄青发诉被告杨晓晗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理，依法适用简易程序进行审理，于2019年9月10日公开开庭，原告黄青发及委托诉讼代理人陈栋梁、被告杨晓晗及委托诉讼代理人费亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求判令解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》，地址位于芜湖大地水果冷冻批发市场**043门面房；2、要求判令被告立即腾出租赁房屋；3、要求判令原告不返还被告违约所有保证金11800元整；4、要求判令被告按合同第二款第2条约定：三年期满不按期搬出，按日计（2018年租金按60.5元）十倍支付至返还所占房屋之日；5、要求判令本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于芜湖大地水果冷冻批发市场4栋043门面房出租给被告，租期为5年，合同同时约定3年后原告需要门面，被告应无条件配合。2019年5月，原告已电话告知被告需要收回案涉房屋，但被告置之不理。2019年6月3日原告向被告发出解除房屋租赁合同通知书，但被告至今拒不搬离案涉房屋。被告的行为已经违约，原告有权要求被告腾房，不退还被告交纳的押金，并要求被告承担相应损失。被告杨晓晗答辩：根据原被告双方签订的租赁合同第二条约定，关于合同解除权的相关规定可知，该约定完全是有利于出租人的原告而非承租人的被告，从整个合同内容来看，该合同内容全部都是原告的权益和被告的义务。根据合同法关于格式条款的相关规定，对侵害合同相对方合法权益的条款，应当向对方进行充分而明确的解释，原告并未向被告进行充分的解释说明，故该合同第二条关于合同解除权的条款是否出自被告的真实意思表示不得而知，若原告不能证明该条款已向被告进行了充分告知，应认定该合同解除条款无效。其次即使被告知晓该合同解除条款，但是从本案订立合同的本意来看，被告与原告订立合同的目的是用于经营之用，从双方明确约定了租赁期限为五年以及对涉案房屋的装修均可看出被告希望对涉案房屋能够长久使用而非一时之用。由于订立合同时，原告提出其在长江市场园的店铺可能会遇到拆迁，如遇到拆迁又无其他房屋使用时，可以提前收回涉案房屋自用。被告出于对长江市场园拆迁的可能性判断，未提出异议，这是本案合同关于原告解除权的一个基础。现该解除权基础并未成就，故原告并无解除权。最后根据合同解除权之条款，即使原告享有解除合同的权利，但也只能是将涉案房屋收回用于自用，而不是将涉案房屋收回后转租给他人谋取更大的经济利益。这明显与合同法所提倡的诚实信用与公序良俗相悖，原告基于后续房屋可能自用在合同中约定原告若需要门面，被告应无条件配合。被告认为若原告出于自身实际需求，为开展自身业务需要的话，尚在当时订立合同意思表示的涵盖范围之内，但原告现将租赁房屋要回后却重新对外出租，并没有自用，只是为了获取更大的经济利益，这完全违背了当时合同双方的真实意思表示。因此原告要求与被告解除合同，将房屋转租给他人，赚取更高的经济利益，并不符合双方签订的合同目的。综上，原告并不享有合同解除权，故其要求被告腾退房屋并支付保证金和房屋占有使用费的要求并不合理，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告黄青发系位于芜湖大地水果冷冻批发市场4栋043门面房业主。2016年7月15日，原告黄青发（甲方）与被告杨晓晗（乙方）就案涉房屋租赁事宜签订《租赁合同》一份，约定：甲方将大地水果冷冻批发市场4栋043门面房出租给乙方；租赁期为5年，自2016年7月15日至2021年7月14日，租金第1年18000元，每年递增10%；三年后甲方需要门面，乙方应无条件配合；租期届满，甲方要收回房屋，要提前两个月通知乙方，乙方租用期满应即时搬出，如不能按期搬出，应承担按日计十倍租金付给甲方；乙方须向甲方交纳违约保证金1800元，如乙方未发生违约责任，甲方应将所收违约保证金如数退还乙方，如乙方在合同期间未完全履行合同条款，且给甲方造成经济损失，违约保证金不足以补偿其损失时，乙方应给予足额赔偿。案涉房屋租赁合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告向原告交纳违约保证金1800元及10000元装修保证金，并对案涉房屋进行了装修使用，也向原告交纳了前三年的房租。2019年5月31日，被告未经原告同意将第四年度房租共计23958元通过微信转账方式支付给原告。原告收到该23958元后即打电话与被告联系要求退还该23958元，但被告拒不接听原告的电话，原告为此报警。2019年6月3日，原告发短信告知被告其需要收回案涉房屋不再续租给被告，并在案涉房屋的经营柜面上留置了不再续租通知。后因被告拒不腾让案涉房屋而成本案之诉。上述事实由经庭审举证原告提交的房屋租赁合同、短信记录、通知书，被告提交的转账凭证、装修照片及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告黄青发与被告杨晓晗签订的房屋租赁合同不违反法律规定，应为合法有效。原被告在合同中约定了租期为五年，同时又约定了三年后如果原告需要收回门面，被告应无条件配合。该项约定就赋予了原告在租赁期满三年后具有解除合同收回案涉房屋的权利，故原告有权要求解除合同，要求被告返还案涉房屋。根据法律规定，所谓的格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案房屋租赁合同系原告与被告充分协商的结果，且也无证据证明原告持有多处门面且重复使用案涉租赁合同的情形，故对被告关于案涉租赁合同中“三年后甲方需要门面，乙方应无条件配合”的约定系格式条款的辩解意见不予采纳。被告作为正常民事行为能力人，其在签订案涉租赁合同并进行装修使用时应知道三年后原告有权收回案涉房屋的商业风险。且双方合同约定原告收回案涉门面非基于自用理由，故对被告其他辩解意见也不予采纳。双方虽在合同中约定“乙方租用期满应即时搬出，如不能按期搬出，应承担按日计十倍租金付给甲方”，该按日十倍租金约定明显过高。基于本案案情，故本院酌定被告按双方约定的房租标准上浮30%支付房屋实际占用费（自2019年7月14日至实际腾让之日）。原被告在合同中约定的被告向原告交纳违约保证金1800元，该约定系双方自愿对违约责任的约定，不违反法律规定。现原告依约要求被告解除合同、腾让房屋，被告拒不腾让应属违约，应承担相应的违约责任，原告无须返还被告向其交纳的违约保证金1800元，对原告该项诉讼请求予以支持。因被告向原告交纳的10000元装修保证金非违约金性质，故对原告要求不返还该10000元的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除2016年7月15日原告黄青发与被告杨晓晗签订的《租赁合同》；二、被告杨晓晗于本判决生效后十日内将其租赁的案涉房屋（芜湖大地水果冷冻批发市场4栋043门面房）返还给原告黄青发；三、原告黄青发无须返还被告杨晓晗交纳的违约保证金1800元；四、被告杨晓晗于腾让案涉房屋（芜湖大地水果冷冻批发市场4栋043门面房）后十日内按双方约定的房租标准上浮30%支付原告黄青发房屋实际占用费（自2019年7月14日至实际腾让之日）；五、驳回原告黄青发其他诉讼请求。案件受理费减半收取215元，由原告负担25元，被告负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  唐胜二〇一九年九月二十六日书记员  汪涛附本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。