江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初1913号 原告：仲伟锦，男，1968年8月25日生，汉族，住江苏省宝应县。 委托诉讼代理人：陈冠华，江苏安宜律师事务所律师。 被告：苏州市永达置业有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇常胜北路**，统一社会信用代码91320585675475469W。 法定代表人：应少山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：解旻，江苏新中远律师事务所律师。 第三人：祁寿凤，男，1954年6月15日生，汉族，住江苏省宝应县。 委托诉讼代理人：马麒政，江苏新中远律师事务所律师。 原告仲伟锦与被告苏州市永达置业有限公司（以下简称苏州市永达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法组织了证据交换。本院依法通知祁寿凤为本案第三人参加诉讼。因该案案情复杂，依法转为普通程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理，原告仲伟锦及其委托诉讼代理人陈冠华，苏州市永达公司委托诉讼代理人解旻，第三人祁寿凤的委托诉讼代理人马麒政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仲伟锦向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即偿还150万元退房款；2、判令被告向原告支付50万元违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因欠原告借款，2009年10月18日，原告经与被告磋商后，签订了一份《商品房买卖合同》，被告将自己开发建设的位于太仓市306.92平方米房产，以每平米9300元的价格出售给原告，合同约定2010年交房。2009年10月22日，原告用债权凭证缴纳了购房款后，被告出具了一份收到原告2854356元购房款收据。2009年11月初，被告实际控制人李一波找到原告，称被告资金周转困难，准备向银行申请贷款，所贷资金用于为原告所购房产办证，银行贷款由该公司偿还，保证不对原告产生任何不利影响。原告考虑被告向银行贷款，是为原告所购房产办证用，同意配合被告。被告单方面篡改了其持有的一份《商品房买卖合同》，由被告用原告的名义，向太仓农商银行申请贷款140万元，被告是原告该笔贷款的保证人。2009年11月26日，原告在被告请求下同去太仓农商银行签了相关借款合同，原告从太仓农商银行所借140万元，全部被被告使用。从2009年12月到2011年3月，被告以原告的名义向太仓农商银行归还贷款本金120158.58元及相应利息。2011年5月，太仓农商银行提起诉讼，要求原告和本案被告立即归还所欠本金1279841.4元、利息29263.1元。法院经审理后作出(2011)太商初字第0274号民事判决书，该判决书支持了太仓农商行的各项诉求。判决书生效后，太仓农商银行依法申请执行，太仓法院执行局将我列入失信人员名单。原告在诉讼期间及判决书生效后，几十次找被告实际控制人李一波，要求其尽快偿还所欠太仓农商行的贷款本息，尽快将原告从失信人员名单中解脱出来。李一波一再承诺尽快解决此事，但一直没有还款行动。该案在太仓市人民法院执行，原告于2017年6月20日与被告签订了《退房协议书》，将原告在2009年10月份向被告购买的太仓市常胜路36-04号商铺，以160万元的价格退还给被告，协议书约定160万元，被告在签订协议后三日内支付10万元，余款150万元在90日内付清，如违约承担50万元违约金。此协议签订后，被告仅支付10万元。150万元未付。2018年5月20日，原告与被告又订立补充协议，被告承诺在撤销房屋手续后当日支付70万元，撤销后两个月，将80万元支付给案外债权人祁寿凤，如违约支付50万元违约金。2018年9月29日，太仓市人民法院向我发出了结案通知书(2018)苏10585执2511号。约定的150万元被告至今仍未支付。被告为赔偿我被列入失信人名单多年，赔偿我价值30万元公寓房一间。原告认为，原告自2009年10月签订商品房买卖合同以来，被告一直以欺骗的手段对待原告，原告善意协助其解决资金困难，结果造成原告损失惨重，本人除被纳入失信人员名单外，2009年以285多万元购房，到2017年被迫以160万元退房，就连这160万元中的150万元，被告仍然以欺骗的手段，至今拒不支付。为维护本人的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告苏州市永达公司辩称：原告诉称的被告因结欠原告借款为双方签订商品房买卖合同的前提条件不属实。原、被告双方原无业务关系，也无债权债务关系，因案外人祁寿凤与被告有业务关系，被告结欠其工程款，在被告与祁寿凤进行协商工程款支付时，达成了以本案所涉房屋折抵祁寿凤结欠工程款的约定，因祁寿凤向被告提出房产合同的签订以及产权人的办理，要求由其指派的本案原告即仲伟锦前来办理，并指定被告与其签订相应的商品房买卖合同。因此，被告认为本案所涉房屋实际的权利人为案外人祁寿凤，而不是本案的原告。上述房屋在签订合同后进行了相应的房屋按揭贷款，该事实被告与案外人祁寿凤即房屋的实际权利人进行过协商，并取得其同意。现因房屋合同解除，该银行贷款被告也已实际归还，并且已履行完成。在本案所涉房屋达成的两份退房协议均是都是被告与祁寿凤协商达成的，因房屋合同签订的当事人为本案原告，因此所有的手续均由被告与原告进行办理，对于协议约定的应退还的房款150万元，因祁寿凤通知被告将该款直接支付给祁寿凤，不同意本案被告直接向本案原告进行支付，所以该款被告也未实际向原告进行支付。至于该款的履行，被告要求原告与祁寿凤共同向被告进行确认，明确收款的主体。本案被告至今未履行退房款的支付，其过错原因并不在被告，而是因原告与案外人祁寿凤发生争议所导致，原告主张被告承担违约责任没有事实依据，而且协议约定的违约金过高，如果确实需要承担违约责任，被告也请求法庭予以调整。 第三人祁寿凤述称：第三人认为本案当中原告没有一个原告主体资格。原告实际上跟被告之间并没有债权债务关系，也没有经济往来，更重要的是原告也没有支付相应的购房款，相应的购房款是以第三人对被告享有的债权来抵偿的。也就是说实际的债权债务关系是发生在第三人与被告之间，原告系第三人挑选的代理第三人办理购房事宜的人选之一，因此就本案的款项的退还以及权利的享有，应当是由第三人来享有。至于第三人在被告处实现债权以后，如何与第三人的债权人来进行结算，那是另一层法律关系了。 本院经审理认定事实如下：在2009年的时候，被告苏州市永达公司结欠第三人祁寿凤工程款，而第三人祁寿凤也结欠许多案外人的款项，其中包括本案的原告仲伟锦。被告苏州市永达公司提出用自己建造的门面房作价抵偿祁寿凤相应的债务。2009年10月18日，原告仲伟锦与被告苏州市永达公司签订了一份《商品房买卖合同》，被告苏州市永达公司将自己开发建设的位于太仓市306.92平方米房产，以每平米9300元的价格出售给原告仲伟锦，合同约定2010年交房。2009年10月22日，被告苏州市永达公司出具了一份收到原告仲伟锦2854356元购房款收据。2009年11月初，被告苏州市永达公司实际控制人李一波找到原告仲伟锦，称被告苏州市永达公司资金周转困难，准备向银行贷款，所贷资金用于为原告仲伟锦所购房产办证，银行贷款由该公司偿还。原告仲伟锦同意配合被告。被告苏州市永达公司用原告仲伟锦的名义向太仓农商银行申请贷款140万元，被告苏州市永达公司是原告仲伟锦该笔贷款的保证人。2009年11月26日，原告仲伟锦在被告苏州市永达公司请求下一同去太仓农商银行签了相关借款合同，原告仲伟锦从太仓农商银行所借140万元，全部由被告苏州市永达公司使用。从2009年12月到2011年3月，被告苏州市永达公司以原告仲伟锦的名义向太仓农商银行归还贷款本金120158.58元及相应利息。2011年5月，太仓农商银行提起诉讼，要求原告仲伟锦和本案被告苏州市永达公司立即归还所欠本金1279841.4元，利息29263.1元。太仓市人民法院经审理后，作出(2011)太商初字第0274号民事判决书，该判决书支持了太仓农商行的各项诉求。原告仲伟锦于2017年6月20日与被告苏州市永达公司签订了《退房协议书》，将原告仲伟锦在2009年10月份向被告苏州市永达公司购买的太仓市常胜路36-04号商铺，以160万元的价格退还给被告苏州市永达公司，协议书约定160万元，被告苏州市永达公司在订协议后三日内支付10万元，余款150万元在90日内付清，如违约承担50万元违约金。此协议签订后，被告苏州市永达公司支付了原告仲伟锦10万元，尚余150万元未付。 2018年1月24日，仲伟锦与祁寿凤签订一份协议书，称仲伟锦一套门市房如退给苏州市永达公司，仲伟锦需付80万元给祁寿凤。 2018年5月20日，原告仲伟锦与被告苏州市永达公司又订立补充协议，被告苏州市永达公司承诺在撤销房屋手续后当日支付70万元，撤销后两个月，将80万元支付给原告仲伟锦的案外债权人祁寿凤，如违约支付50万元违约金。2018年9月29日太仓市人民法院发出了结案通知书(2018)苏10585执2511号，表明原告仲伟锦向被告购买的位于常胜路36-04号商品房买卖合同备案已强制解除。 2018年6月20日，祁寿凤向被告苏州市永达公司发出一份通知书，称：“为处理我与你公司的债务，我委托仲伟锦以其名义在你公司拿了一套房，现因退房你公司应支付退房款160万，该款应由你公司向我支付，因你公司已支付10万元，请你公司按约将应支付的150万元全部支付给我，在取得我的同意之前，不得向仲伟锦支付”。 上述事实，由原告仲伟锦提供的房屋买卖合同、民事判决书、退房协议书、补充协议书、协议书等证据予以佐证。 本院认为，根据原告仲伟锦、被告苏州市永达公司及第三人祁寿凤的庭审陈述，因三方之间存在债权债务，被告苏州市永达公司用门面房抵偿结欠祁寿凤的工程款时，由祁寿凤出面选定与之存在债权债务关系的原告仲伟锦作为购房人与被告苏州市永达公司签订房屋买卖合同，所以，上述三方实际上通过以一定价格的房屋抵偿相应的债务。故第三人祁寿凤述称因仲伟锦与被告苏州市永达公司之间不存在债权债务而缺乏主体资格的意见不能成立。 被告苏州市永达公司将门面房抵偿相应的债务给原告仲伟锦，原告仲伟锦取得了该房屋的相应权利，之后，被告苏州市永达公司因公司经营需要要求原告向银行贷款获取资金，该事实也得到了本院生效判决确认。因被告苏州市永达公司未能按约归还银行借款，银行向法院起诉，并申请法院执行原告仲伟锦的门面房。原告仲伟锦把门面房退还被告苏州市永达公司，并与之签订了还款协议，并不违背当事人的真实意思表示，且第三人祁寿凤在得知被告苏州市永达公司退还房款时也与原告仲伟锦签订了应支付其80万元的协议，故当事人的上述约定应得到遵守。第三人祁寿凤提出房款应全部归其不符合上述约定，本院对其意见难以采纳。 2018年5月20日，原告仲伟锦与被告苏州市永达公司订立补充协议，被告应于2018年9月29日当日支付70万元给原告，在二个月后支付给第三人80万元，但被告苏州市永达公司未能按期履行应构成违约，还应支付原告违约金50万元。故本院对原告仲伟锦的部分请求予以支持。为免于诉累，将其中80万元应直接支付给第三人。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告苏州市永达置业有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告仲伟锦房款700000元； 二、被告苏州市永达置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告仲伟锦违约金500000元； 三、被告苏州市永达置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付第三人祁寿凤800000元； 四、驳回原告仲伟锦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，财产保全费5000元，合计27800元由被告苏州市永达置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  杨喜贤 人民陪审员  童艳萍 人民陪审员  闵素芳 二〇一九年九月十二日                                                             法官助理  张晓晴                                                          书记员  胡雪怡