云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5568号上诉人（原审原告、反诉被告）:昆明鹰皇经贸有限公司。住所地：昆明市盘龙区金庭小区L(13)幢****。统一社会信用代码：91530100784602455Q。法定代表人：刘宏伟，总经理。委托诉讼代理人：晏子灿，北京大铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：虞慧君，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：云南六城置业有限公司。住所。住所地：昆明经开区出口加工区产业大厦****div>统一社会信用代码：915301000642784158。法定代表人：侯孝智，总经理。委托诉讼代理人：徐朝，云南海合律师事务所律师。特授权代理。上诉人昆明鹰皇经贸有限公司（以下简称“鹰皇公司”）因与上诉人云南六城置业有限公司（以下简称“六城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初11286号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年7月12日立案后，于2019年8月26日审理了本案，现已审理终结。上诉人鹰皇公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项、第二项，改判被上诉人与上诉人之间形成的房屋租赁合同关系合法有效，即使判决解除《房屋租赁意向协议》，请求依法改判六城公司全部退还上诉人所缴纳的60万元租金及赔偿上诉人据此遭受的经济损失。二、诉讼费用由六城公司负担。其主要的事实及理由为：一审法院认定事实错误，未正确界定《房屋租赁意向协议》的属性即已系本约合同性质。一审法院即使在判决解除该协议的情况下，未同时判决六城公司退还60万元租金并承担上诉人所遭受的经济损失，有违法律公平。故请求二审法院支持其上诉请求。上诉人六城公司答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉。同时提出上诉请求：撤销一审判决第三项，改判为判令鹰皇公司按照每平方米15元每月的标准向上诉人支付自2016年9月26日起至返还房屋之日止的房屋租金。案件受理费由鹰皇公司承担。其主要的事实及理由为：鹰皇公司应当向上诉人支付占有使用案涉房屋期间的租金，鹰皇公司应当按照每月15元每平方米的标准支付租金。故请求二审法院支持其上诉请求。对于上诉人六城公司的上诉请求，上诉人鹰皇公司答辩认为，不认可其上诉请求，请求二审法院予以驳回。上诉人鹰皇公司向一审法院起诉请求：一、被告继续履行房屋租赁合同；二、被告赔偿因故意对承租房屋断电造成原告经济损失8万元，并向原告顺延相应的房屋租赁期限（至起诉日为2个月）；三、被告立即恢复承租房屋及电梯用电系统。上诉人六城公司向一审法院提出反诉，请求：一、解除反诉原告六城公司与反诉被告签订的《房屋租赁意向协议》；二、反诉被告（本诉原告，下统称原告）按照每平方米15元/月的标准向反诉原告（本诉被告，下统称被告）支付自2016年9月26日起至返还房屋之日止的房屋租金（暂计算至2018年12月26日，以意向金60万元冲抵房屋租金后还应向被告支付146,010元）。一审法院认定事实：2016年9月26日，原告鹰皇公司（合同乙方）经人介绍与被告六城公司（合同甲方）签订《房屋租赁意向协议》。该协议约定：1、乙方经过实地考察后，特自愿诚意预定租赁由云南国资昆明经开区产业开发有限公司为甲方定向开发尚在建设的鼎商国际项目的房屋，房号为B2201、301、401、501，面积预计为1842平方米，本房屋租赁价格（总价）为600,000元，租赁期限为5年（即自2016年至2021年）。2、签订此协议当天乙方一次性向甲方缴纳租赁意向金600,000元。3、甲方在乙方缴纳租赁意向金后，甲方将对乙方的相关资格进行审查，乙方应积极配合甲方的审查并如实提供必要的资质证明。4、在乙方通过甲方的审查并且甲方办理完租赁房屋的产权证书后的三十日内，甲方通知乙方办理签订租赁合同的相关手续。届时双方应签订正式的租赁合同，实际的房屋区域、位置、面积及租赁单价以正式合同为准，上述意向金将冲抵乙方应缴纳的部分租金，租金不足部分由乙方另行缴纳。……6、在本协议履行过程中，甲方可以采用电话、传真、邮寄或在公开发行的报刊上刊登等方式通知乙方，甲方采用传真、邮寄方式通知乙方的，以乙方在本协议中提供的地址和传真号码为准，乙方变更地址或传真号码须即刻书面通知甲方，否则，甲方依据本协议中乙方提供的地址和传真号码而发出的通知，自邮寄或传真发送之日起三日后或通知被退回之日即视为送达。合同签订当日，原告向被告支付了600,000元意向金。合同签订次日，被告向原告交付了租赁物，原告用作仓储使用，但双方未再按照协议约定签订正式合同。在原告使用租赁物期间，原告作为使用人员向物业公司交纳物业费等使用物业产生的费用。2018年10月12日开始，被告向原告发出函件要求原告按照每个平方15元的价格计算租金并补交差欠租金。原告则认为《房屋租赁意向协议》中约定的60万元即为租赁物五年的租金总价，原告已向被告支付租金，不存在差欠租金及补交租金的情况。因双方就租金及租赁物使用发生纠纷。2018年11月30日，被告将原告位于B2栋五楼的物品搬至该栋一楼。原告多次报警称原、被告因租金问题产生纠纷，被告将原告使用的仓库锁了。派出所接警后向双方宣传法律法规并要求按法律规定通过民事诉讼解决纠纷。故原告提起诉讼，诉请如上。庭审中，原告申请了云南铭启尚来实业有限公司出庭作证欲证明其主张。云南铭启尚来实业有限公司向法庭提交了其与被告的《房屋租赁意向协议》及《补充协议》以及被告收取的意向金收据和租金收据各一张。一审法院认为，《房屋租赁意向协议》的合同目的是为了促成将来当事人签订租赁合同。在《房屋租赁意向协议》中双方约定了被告向原告缴纳一定数额的意向金，在条件成熟时双方签订正式租赁合同。本案中，被告新建大体量仓储，正欲招租、招商。原告从事批发经营，需要仓库堆放货物。被告面对社会发出了有仓库出租的邀请，原告获知信息后与被告协商达成了初步租赁意向。这一系列的行为，符合我国民法关于要约邀请，接受邀约的特征，处于签订合同的预备状态。从合同内容来看，该合同具有预约合同性质。该协议还需双方签订正式的《租赁合同》或补充协议进一步明确双方的权利、义务、违约事项、违约责任以及争议解决方式、解除合同条件、押金给付和保管等细节，即双方互为达成承诺。现双方对《房屋租赁意向协议》中60万元的性质存在异议，从协议条款理解，原告应向被告先交付60万元的意向金，再缴纳60万元的租金，但原告仅缴纳了一笔费用，应当推定为意向金。结合原告申请并提交的云南铭启尚来实业有限公司的证据及陈述，云南铭启尚来实业有限公司是向被告交付了意向金和租金并且签订了《房屋租赁补充协议》。另外，从本案案件事实考量，租赁物为1843平方米的仓库，租期五年，如按“60万元为租金总价”计算，则单价月租金每平方米约为5元，远低于周边市场价，故该笔60万元为原、被告为促成合同签订而约定的意向金。故《房屋租赁意向协议》的性质为预约合同。根据《房屋租赁意向协议》约定双方应在后续协商签订租赁合同，但双方并未签订。租赁合同未签订的主要原因在于被告未按约履行通知义务，原告也未积极要求被告签订《房屋租赁合同》。对于价格的争议，被告亦未在交付租赁物后及时明确并向原告提出，租赁合同未签订，双方均有过错。租赁合同关系的建立应基于双方信任的基础上，现该房屋原告已经使用了二年有余，事实上的租赁关系客观形成。当前，原、被告就后期租赁价格及使用情况均具有争议，双方不能协商一致，不能对当时双方的行为和意向解释清楚，不能按协议签订正式的《房屋租赁合同》。但因租金单价、违约责任、解除合同条件等合同中最重要的内容无法确定，应由双方共同承担自己缔约过失的责任。双方按照《房屋租赁意向协议》的约定签订正式租赁合同的目的已经不能实现。综上所述，对于原、被告本诉和反诉请求评价如下：一、原告认为《房屋租赁意向协议》具有租赁合同性质，应按五年60万元租金总价的约定履行并诉请继续履行租赁合同，无事实和法律依据，不予采纳和支持。二、原告诉请断电损失、恢复用电系统，因无证据证明断电因被告行为造成，不予支持。三、《房屋租赁意向协议》因双方争执而不能继续履行，被告要求解除《房屋租赁意向协议》的诉请，于法有据，予以支持。四、被告要求原告按15元每月每平方米计算租金的诉请，因被告未提交证据证明该标准有双方约定或经原告同意等，且原、被告在签订《房屋租赁意向协议》后的履行义务的事实行为，属于另一法律关系，不应在本案中处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决，一、原告（反诉被告）昆明鹰皇经贸有限公司与被告（反诉原告）云南六城置业有限公司于2016年9月26日签订的《房屋租赁意向协议》于2018年11月19日解除；二、驳回原告（反诉被告）昆明鹰皇经贸有限公司的全部本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）云南六城置业有限公司的其他反诉请求。在二审审理中，六城公司提交附近厂房、仓库出租信息，欲证实涉案房屋的市场租金价格。经鹰皇公司质证认为不认可六城公司提交的该证据，认为与本案没有关系。经本院审查，因六城公司提交的证据不能证实与本案有关联性，故不予采信。双方当事人对一审法院所确认的事实均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：六城公司应否退还鹰皇公司交纳的租金60万元，应否向鹰皇公司承担赔偿损失的责任；鹰皇公司应否向六城公司按照每月每平方米15元的标准支付租金？本院认为：在二审审理中，双方当事人对于一审法院判决解除《房屋租赁意向协议》并无异议，故本院对于一审法院解除该协议的判决予以维持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人鹰皇公司作为本诉原告，在一审起诉时并未提出由六城公司退还其交纳的60万元租金的诉讼请求，因此，本院对于上诉人鹰皇公司在二审中提出的该项上诉请求不予支持。对于鹰皇公司提出由六城公司承担损失赔偿的责任，因鹰皇公司在一审审理中提交的证据不能证实其该主张成立，故对于鹰皇公司提出的该项上诉请求，不予支持。对于六城公司提出应当由鹰皇公司向其支付占用涉案房屋期间以每月每平方米15元计算的租金，但六城公司并未能提交双方当事人签订的《房屋租赁合同》证实双方当事人对于房屋租金标准进行前述约定，故对于六城公司提出的该项上诉请求，亦不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3410元由上诉人昆明鹰皇经贸有限公司负担1800元，由上诉人云南六城置业有限公司负担1610元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年九月十一日书记员  郭亭恋