南昌铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2019）赣7101行初449号 原告南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会，住所地江西省南昌市红谷滩新区翠苑路**。 负责人张锦军，该委员会主任。 委托代理人彭建国，男，该委员会委员。 被告南昌市不动产登记局，住，住所地江西省南昌市红谷滩新区碟子湖大道**一社会信用代码：11360100014510837K。 法定代表人陶志，该局局长。 委托代理人王子怡，该局工作人员。 委托代理人陈建中，江西华昌律师事务所律师，执业证号：13601199610714030。 原告南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会（以下简称阳光枫情业委会）因诉被告南昌市不动产登记局（以下简称市不动产局）不履行登记法定职责一案，向本院提起行政诉讼。本院于2019年4月1日立案后，依法向被告市不动产局送达了起诉状副本及应诉通知书等。本院依法组成合议庭，于2019年3月28日公开开庭审理了本案。原告委托代理人彭建国，被告市不动产局委托代理人王子怡、陈建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于2018年11月27日向被告所属南昌市不动产登记中心（以下简称登记中心）提出申请，申请阳光枫情小区7#楼一单元101、102及裙楼一层幼儿园公共设施登记为小区全体业主共有。同年12月19日，登记中心作出《关于阳光枫情小区业主委员会申请将阳光枫情小区7号楼一层幼儿园登记为全体业主共有的不予受理告知书》（以下简称《不予受理告知书》），决定不予受理。 原告阳光枫情业委会诉称，阳光枫情小区2004年开发商拿到土地出让手续后，按照《城市居住规划设计规范》规划设计、建设阳光枫情小区，小区内规划审批的建筑项目公共配套设施比较完善。建筑区划内有12#楼裙楼一层小区大门、二层文化体育场所（文化站）、23#楼裙楼一层物业用房、二层社区用房、7#楼一单元一层及裙楼建设有为小区全体业主服务的幼儿园，2006年经过规划验收。然而，上述建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋。原登记机构“南昌市住房保障和房产管理局”违法操作，在开发商申请房屋所有权初始登记时，没有依据《房屋登记办法》第九条之规定进行目录公示。也没有按第三十一条之规定，要求开发商将建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。在上述条件不具的情况下违法为开发商办理了小区房屋所有权登记。因此导致原告小区无一处公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋进行过依法登记，公共场所、公用设施一并申请登记成为空白。2015年4月1日原告小区依法实行物业管理自治，并与开发商签订了物业自治协议。自治协议签订后开发商并没有将前述公共场所、公用设施如数移交，导致公共场所、公用设施产权不清，管理难度极大，严重损害了全体业主的共同利益，造成多起诉讼案的发生。对此2018年11月26日原告对小区内7#楼幼儿园产权进行不动产查询，查询结果表明开发商没有对公共服务设施“幼儿园”等进行初始登记。为此，2018年11月27日原告依据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定向被告提出申请登记，要求对业主共有的小区公共服务设施“幼儿园”进行依法产权登记。2018年12月19日遭到被告拒绝，严重侵害了原告合法权益。请求法院1.撤销被告2018年12月29日做出的《不予受理告知书》，判令原告小区内为全体业主服务的公共服务设施〔7#楼一单元一层及裙楼的幼儿园和操场（绿地建起的幼儿活动空间）〕归全体业主共有；2.本案诉讼费由被告承担。 原告阳光枫情业委会为支持其主张，向本院提交了以下证据：证据一，南昌市发展计划委员会文件：洪计投字（2004）37、89号。证明目的：阳光枫情小区是经过合法审批建造的商品房住宅小区。证据二，中华人民共和国建筑工程规划许可证：市规建（2004）第544号。证明目的：阳光枫情小区是经过合法规划审批建造的商品房住宅小区，经过规划审批的商品房住宅小区就有配套的公共服务设施。小区幼儿园就是其中之一。（幼儿园照片3张）。证据三，阳光枫情小区7楼竣工图纸，规划查验表。证明目的：阳光枫情小区是经过合法规划审批建造的商品房住宅小区，经过规划审批的商品房住宅小区就有配套的公共服务设施。小区幼儿园就是其中之一，竣工图纸是按规划建筑的最后图纸，也就是规划验收的依据。证据四，南昌市城乡规划局：洪规字（2015）1187号。证明目的：该文件证明小区幼儿园是小区的公共服务设施，是为小区全体业主服务的公共设施，不属于其他人所有。证据五，不动产登记资料查询结果告知单。证明目的：按《房屋登记办法》被告在小区房屋初始登记时就应该将属于全体业主的公共场地、公共设施一并进行登记，可是原登记机构违反规定，没有将小区的属于全体业主的公共场地、公共设施一并进行登记。属于违反规定的乱作为行为。证据六，向不动产申请产权登记的申请书。证明目的：依据《不动产登记条例》第十四条原告向被告提出申请登记。证据七，向南昌市教育局请求解释洪府厅（2018）年140号内容的函。证明目的：被告刁难原告以洪府厅（2018）140号文件搪塞，故原告向南昌市教育局发函咨询，得到答复是：本暂行办法自2018年11月15日起施行，有效期两年。证据八，登记中心《不予受理告知书》。证明目的：该告知书是一个典型的懒政、没有担当的行政行为，有意导致本案的发生。证据九，自治协议、物业管理证明。证明目的：1.证明原告与开发商签订自治协议，表明开发商按规定移交物业管理权。原告从此代表全体业主管理小区的相关事务，使全体业主与物业有关的公共场所、共有设施设备的利害关系人的代表。2.小区物业管理从签订自治协议后一直由原告主持管理。证据十，城市居住规划设计规范。证明目的：原告小区是按规范规划设计、规划审批、建设的小区。证据十一，业主委员会备案表。证明目的：原告是合法的法人组织，是业主利害关系人的代表。证据十二，南昌市商品房买卖合同。证明目的：开发商在商品房买卖合同中，出售人与买受人并没有约定小区幼儿园归开发商所有或是其他人的专有部分。 被告市不动产局辩称，1.《不动产登记操作规范》9.1.2规定“国有建设用地使用权及房屋所有权的申请主体应当为不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人”。因案涉房屋为开发建设单位通过出让方式取得国有建设使用权后开发建设的，需开发建设单位作为申请主体提交相关材料办理首次登记，原告不能作为首次登记申请主体。2.《不动产登记暂行条例实施细则》第36条只明确了物业服务用房的归属，并未涉及幼儿园的归属。3.原告出具的南昌市城乡规划局洪规字（2015）1187号《关于阳光枫情小区公共用房问题的回复》明确关于7号楼幼儿园问题，应列入教育类设施，属居住公共服务设施，并非公用设施。请求驳回原告的诉讼请求。 被告市不动产局未向本院提交了证据。 经庭审质证，被告对原告提交的证据一到证据八真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，只证明小区幼儿园是公用设施而非公有，证据七也证明幼儿园都是登记在教育机构名下；证据九到十二真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，质证意见同上面一致。 本院对上述证据作如下认证：对双方没有异议的证据，本院予以确认。对原、被告提交的证据内容真实予以确认，当事人对证据关联性和证明目的的异议部分为本案争议焦点，将在说理部分予以分析。 经审理查明，2004年，江西明星房地产开发有限公司开发建设南昌市红谷滩新区阳光枫情小区，小区内规划审批的建筑项目包含位于7#楼一单元一层及裙楼的幼儿园，2006年经过规划验收。经南昌市红谷滩房产管理办公室批准，阳光枫情业委会于2012年12月31日成立，2015年4月1日开始物业管理自治。2016年1月25日，该小区产生了第二届业主委员会和选举了新的业委会委员。 另查明，原告于2018年11月27日向被告所属登记中心提出申请，申请阳光枫情小区7#楼一单元101、102及裙楼一层幼儿园公共设施登记为小区全体业主共有。同年12月19日，登记中心作出《关于阳光枫情小区业主委员会申请将阳光枫情小区7号楼一层幼儿园登记为全体业主共有的不予受理告知书》（以下简称《不予受理告知书》），决定不予受理。原告不服，遂诉至法院，请求判如所请。 本院认为，《不动产登记暂行条例》第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”据此，被告市不动产局具有对不动产首次登记的行政职权。 《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；……”，但根据《不动产登记操作规范》9.1.2规定“国有建设用地使用权及房屋所有权的申请主体应当为不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人”。进行首次登记的当事人应为不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人。本案中，案涉小区为开发建设单位通过出让方式取得国有建设使用权后开发建设的，需开发建设单位作为申请主体提交相关材料办理首次登记，原告不能作为首次登记申请主体。登记中心作出《不予受理告知书》，认为原告不能作为首次登记的申请主体而决定不予受理。被告作出的《不予受理告知书》事实清楚，适用法律法规正确。 关于原告请求判令原告小区内为全体业主服务的公共服务设施〔7#楼一单元一层及裙楼的幼儿园和操场（绿地建起的幼儿活动空间）〕归全体业主共有的诉请，该诉请系民事确权行为，并非行政诉讼受案之范围，本院不予审查。另，原告提出的开发建设单位未对该小区属于全体业主的公共场地、公共设施（含幼儿园）一并进行登记问题，原告可另行通过合法途径维护自身权益。 综上，为保护公民、法人和其他组织的合法权益，监督行政机关依法行使职权，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告南昌市红谷滩新区阳光枫情小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由被原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于南昌铁路运输中级法院。 审 判 长  曾 勇 人民陪审员  刘春香 人民陪审员  吴小文 二〇一九年九月九日 法官 助理  沈明琪 书 记 员  张玉茹 附：适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。