山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4426号上诉人（原审被告）：王晓丽，女，1973年2月5日出生，汉族，居民，住龙口市。被上诉人（原审原告）：山东金瑞物业管理有限公司，住所地:山东省龙口市行政中心。法定代表人：李颖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：逄淳，山东精诚人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，山东精诚人律师事务所律师。上诉人王晓丽因与被上诉人山东金瑞物业管理有限公司（以下简称金瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2018）鲁0681民初6555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王晓丽上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。首先，被上诉人在履行物业管理合同期间，对小区设施不予维护保养，卫生脏、乱、差，电线外漏，门卫形同虚设，多次发生丢车事件，对业主投诉敷衍推脱。其次，被上诉人水、电抄表时未事先通知上诉人，且未经上诉人签字确认，上诉人有理由拒交水、电费。被上诉人金瑞物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原告金瑞物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付物业费、水电费合计8834.50元。其中，物业费2020.8元、水费1580.7元、电费5233元。事实与理由：原告系物业管理公司，为嘉元海韵小区提供物业服务并代收水电费，被告系嘉元海韵小区2-2-401室业主，双方成立物业服务关系。但被告自2015年1月开始一直拖欠物业费及水电费，原告于2018年9月17日通过EMS向被告寄送律师函，催收上述费用，但被告只补交了部分拖欠的费用，截止到2018年8月底被告共欠原告水电费、物业费等共计8834.50元（详见表格）。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等相关规定被告应按月向原告支付物业费、水电费等费用，故原告诉至法院。被告王晓丽一审辩称，对原告提供的拖欠具体数额无异议，我是2018年9月份接到律师函，10月20日缴纳了第一次费用，到10月底交了第二次费用，在交费用期间缴纳了2013年、2014年费用，为什么要再次起诉。这种缴纳方法物业经理也是认可的，我和物业经理达成了口头协议，如果原告没有起诉我，这个费用我就已经交齐了。《物业管理委托合同》中提到的服务项目，原告很多方面没有服务到位，家里丢东西物业有责任，应该将我的物业费2015年-2018年全免。一审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括原告提交的物业管理委托合同、2015年1月-2018年8月物业公司收费单据、代办点代收电费合作协议、供水协议，被告提交的涉案小区照片等相关证据在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：原告系物业管理公司，被告系嘉元海韵小区2-2-401室业主。2005年1月1日山东嘉元房地产开发有限公司（以下简称：嘉元房地产公司）与原告签订《物业管理委托合同》，将其开发的嘉元海韵小区委托给原告进行物业管理,合同约定：委托管理时间自交付之日起。物业管理费：普通住宅0.4元/㎡，车库0.4元/㎡，商业1元/㎡。逾期未交者，将每日加收管理费的千分之三的滞纳金。2006年10月24日，原告与龙口市自来水有限公司（以下简称：自来水公司）签订《供水协议书》一份，合同约定自来水公司在安装供水设施时，应依法按用水性质设总表计量，金瑞物业公司必须固定专人负责交纳水费。自来水公司按月指定专人抄表，按物价部门同意核定的价格核算水费，出具单据，金瑞物业公司必须当月交纳水费，不得拖欠。2012年3月7日，原告与山东德源电力科技有限公司（以下简称：德源电力公司）签订《代办点代收电费合作协议》，合同约定德源电力公司依托金瑞物业公司所在地的优势，就电费代收事宜进行合作。合作方式为德源电力公司提供“多功能电费代办系统及其终端”，提供技术支持、培训、终端设备维护，委托金瑞物业公司使用该终端并代收电费。上述合同签订后，原告按照约定提供物业服务并代收水、电费。被告自入住后一直以物业费、水电费合二为一的方式向原告缴纳至2013年9月。2018年9月份，被告接到律师函后，在限定交费期内两次补交了2013年、2014年费用，余款被告再未向原告缴纳。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十一条规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告接受嘉元房地产公司委托对该小区进行物业管理,为小区住户提供了物业管理服务,被告自入住以来也一直向原告按时缴纳物业费，故原被告间已形成事实上的物业管理服务合同关系,被告应该按约向原告交纳相应的物业费。关于水费和电费，原告接受自来水公司和德源电力公司的委托向嘉元海韵小区业主代收水费和电费，被告作为该小区的业主应当按照实际使用情况向原告交纳水费、电费。原告提交了金瑞物业公司收费票据要求被告支付2015年1月至2018年8月的物业费和水电费共计8834.50元，被告对于所欠费用的数额也予以认可，故原告的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。被告提出小区路灯毁坏、物品被盗、杂草丛生等意见。法院认为，物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践中不可能是完美的，且在人工费普涨的今天，涉案小区0.4元/㎡的物业费，很难满足业主的服务要求，正是基于物业服务合同的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。但是业主如果通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。本案中，原告因自身存在服务不到位的情形，也没有增加违约金的诉求，这也是缓和物业与业主之间矛盾的一种体现。如果被告认为原告未能按约履行物业服务合同约定的义务，可以另行请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应拒绝交纳物业服务费、水电费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条之规定，一审法院于2019年4月3日判决：被告王晓丽于判决生效后十日内给付原告山东金瑞物业管理有限公司自2015年1月至2018年8月的物业费2020.8元、水费1580.7元、电费5233元，共计8834.50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，由原告山东金瑞物业管理有限公司负担24元，由被告王晓丽负担72元。本院审理期间，上诉人王晓丽提交自己录制的小区现状视频及对应的照片，以证实小区物业服务不到位。质证中，被上诉人金瑞物业公司的代理人称，该照片一审中上诉人已经提交，二审中不予质证；上诉人自行录制的视频不属于法律规定的新证据，不予质证；视频当中的内容是上诉人自己制作，不具有法律效力。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，业主根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用是法定义务。被上诉人金瑞物业公司对嘉元海韵小区住户提供物业管理服务、向业主收取水、电费及物业费是多年形成的客观事实。上诉人王晓丽入住嘉元海韵小区以来接受了被上诉人的物业管理服务，双方间形成了物业管理服务合同关系，上诉人王晓丽应当按约定向被上诉人金瑞物业公司交纳水、电费及物业费。上诉人王晓丽对拖欠水、电费及物业费的数额表示认可，一审法院依据被上诉人金瑞物业公司的请求及相关法律规定，判决上诉人王晓丽向被上诉人金瑞物业公司偿付所欠水、电费及物业费正确、合法，理由充分，上诉人王晓丽对此所提异议证据不足，理由不当，本院不予支持。关于小区管理服务瑕疵问题与交纳物业费的关系，一审法院作了透彻的分析、说理，符合法律规定和本案的实际情况，本院不再赘述。上诉人王晓丽以被上诉人金瑞物业公司管理服务存在瑕疵拒交水、电费及物业费，理由不当，于法无据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王晓丽负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  王天松审判员  张莉莉二〇一九年九月十日书记员  王 琪