云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云3103民初1237号原告：中国农业银行股份有限公司德宏分行，住所地云南省德宏州芒市目瑙纵歌路**，统一社会信用代码9153310069085677X2。负责人：谭柏阳，系该分行行长。委托诉讼代理人：杨莹莹，云南杰云律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：李梦琪，云南杰云律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：陈加荣，男，汉族，1986年10月11日出生，云南省芒市人，初中文化，务工，住云南省德宏州芒市。被告：冯旺行，女，傣族，1987年9月20日出生，云南省芒市人，初中文化，务工，住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：陈加荣，系被告冯旺行丈夫，代理权限为特别授权。被告：德宏宏宇实业集团骏成房地产开发有限公司，，住所地云南省德宏州芒市团结大街**统一社会信用代码91533100568817136W。法定代表人：杨晓，系该公司执行董事。原告中国农业银行股份有限公司德宏分行（以下简称农行德宏分行）与被告陈加荣、冯旺行、德宏宏宇实业集团骏成房地产开发有限公司（以下简称骏成公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨莹莹、被告陈加荣、被告骏成公司法定代表人杨晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行德宏分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈加荣、冯旺行向原告偿还借款本金234533.66元及截止2019年4月9日所欠利息1477.97元（含罚息和复利），合计236011.63元，并按《个人购房担保借款合同》约定支付自2019年4月10日起至借款实际清偿之日止的利息、罚息和复利；2、判令原告对被告名下坐落于芒市团结大街200号金都国际小区第3幢3单元第6层602号房享有抵押权，并有权对拍卖、变卖后所得价款在抵押担保范围内优先受偿；3、被告陈加荣、冯旺行承担原告因诉讼产生的律师代理费4500元；4、被告骏成公司对陈加荣、冯旺行上述一、三、五项承担连带清偿责任；5、本案案件受理费、保全费、担保费等全部费用由三被告承担。事实与理由：2014年9月28日被告陈加荣与被告骏成公司签订《商品房购销合同》，约定被告陈加荣向被告骏成公司购买位于芒市团结大街200号金都国际小区第3幢3单元第6层602号房，该商品房总价款为385840元，首付购房款金额115840元，其余价款270000元向农业银行贷款支付。被告陈加荣与冯旺行系夫妻关系，二被告于2014年10月17日向原告申请个人贷款，2014年10月28日被告陈加荣、冯旺行、骏成公司与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告陈加荣、冯旺行向原告借款270000元，借款期限为240个月（即2014年10月28日至2034年10月27日），还款方式为等额本息还款法，每月28日还款，借款利率为浮动利率，即以借款发放日中国银行贷款基准利率为基础上浮10%后确定执行利率，逾期年利率为借款执行利率水平上浮50%，被告陈加荣、冯旺行以芒市团结大街200号金都国际小区第3幢3单元第6层602号的房地产为该借款提供抵押担保，由被告骏成公司作为保证人，提供阶段性连带责任担保，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按照《民事诉讼法》有关规定确定借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金、以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期限为借款到期日起二年。原告于2014年10月28日将270000元借款发放至被告骏成公司账户。借款发放后被告陈加荣、冯旺行未按借款合同约定定期足额归还借款本息，自2019年2月开始逾期，截止2019年4月9日，被告陈加荣、冯旺行欠原告借款本金234533.66元、利息1477.97元，合计236011.63元。根据原、被告签订的《个人购房担保借款合同》第十二条12.4款约定，被告陈加荣、冯旺行逾期不履行还款义务的行为己构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告偿还借款本息及为实现债权产生的诉讼费、律师费等相关费用。由于该房地产尚未取得不动产权证，双方未办妥抵押登记手续，被告骏成公司应对被告陈加荣、冯旺行的借款本息及诉讼费、律师费等相关费用承担连带清偿责任。原告为维护其合法权益，故诉至本院。被告陈加荣、冯旺行辩称，二被告到农行咨询过关于逾期的问题，得知贷款可逾期三个月，被告陈加荣逾期最长的时间仅为28天，并未超过最长逾期三个月的期限，二被告未超常规逾期，且现已还清欠款，二被告今后将按时偿还贷款，希望继续履行合同。被告骏成公司辩称，其认可与原告签订个人贷款合同的事实，认可原告起诉状中的内容及诉讼请求。去年，被告骏成公司得知被告陈加荣、冯旺行经常出现逾期行为，被告骏成公司也主动联系被告陈加荣、冯旺行，但均无法与二被告取得联系。被告骏成公司与陈加荣签订的合同中对双方的权利义务作了相应的规定，即双方签订的合同补充协议第5条第二款第3项约定。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原告与被告陈加荣签订的个人购房担保合同是否合法有效？2、被告陈加荣是否应当提前清偿原告借款本金234533.66元，以及截止2019年4月9日已产生的利息1477.97元，并按照《个人购房担保合同》约定支付自2019年4月10日起至借款实际清偿止的利息、罚息、复利？3、被告冯旺行是否应当共同向原告提前清偿上述债务？4、原告是否对被告陈加荣购买的位于芒市团结大街200号金都国际小区第3幢3单元第6层602号房屋享有抵押权？是否对该房屋在抵押范围内享有优先受偿权？5、原告与被告骏成公司之间的保证合同是否合法有效？6、被告陈加荣、冯旺行、骏成公司是否应当承担原告因本次诉讼而产生的律师代理费4500元、诉讼财产保全申请费2020元？原告农行德宏分行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，三被告未向本院提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即：第一组证据被告陈加荣、冯旺行结婚证复印件二份，第二组证据商品房购销合同、合同补偿协议、商品房买卖合同登记备案表复印件各一份，第三组证据中国农业银行个人信贷业务申请表复印件一份，第四组证据个人购房担保借款合同复印件一份，第五组证据中国农业银行借款凭证、贷款发放通知单复印件各一份，第六组证据同意房产抵押承诺书、共同还款人承诺书复印件各一份，第七组证据个人购房贷款合作协议书、个人购房抵押贷款推荐保证书、连带责任保证担保承诺书复印件各一份。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第八组证据中国农业银行贷款还款试算信息一份，具备证据的三性，本院予以采信；第九组证据委托代理协议（主诉案件）复印件一份，具备证据的三性，能够证明原告为本次诉讼聘请律师代理的事实，对其欲证明的内容予以部分采信。根据庭审查明，本院确认本案以下法律事实：2014年9月28日，被告陈加荣与被告骏成公司签订《商品房购销合同》，约定被告陈加荣向被告骏成公司购买位于芒市团结大街200号金都国际小区第3幢3单元第6层602号房，房屋套内建筑面积为96.3平方米，总房款为385840元，被告陈加荣于当日支付首付购房款115840元，其余价款270000元向农业银行贷款支付。同年10月7日，双方办理了该商品房买卖合同登记备案手续。10月17日，被告陈加荣及其妻子冯旺行共同向原告申请贷款，二被告共同向原告出具同意房产抵押承诺书，被告冯旺行向原告出具共同还款人承诺书，承诺其丈夫陈加荣因购房资金不足向原告申请借款270000元，在借款未还清之前，不论何种原因导致不能正常归还原告贷款，被告冯旺行自愿承担连带偿还贷款的责任，直至贷款还清为止。10月28日，原告与三被告共同签订《个人购房担保借款合同》，约定被告陈加荣向原告借款270000元用于购买房产，借款期限为240个月，实际借款期限以借款凭证记载为准，还款方式为每月28日等额本息还款，借款利率为浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定执行利率，逾期年利率为借款执行利率基础上上浮50%，担保方式为阶段性保证及抵押，即由被告陈加荣、冯旺行以位于芒市团结大街200号金都国际小区第3幢3单元第6层602号房地产为该笔借款提供抵押担保，由被告骏成公司提供阶段性连带责任担保，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按照《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年，被告骏成公司自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后二年止，为借款人的债务承担连带保证责任。10月28日，原告将270000元借款交付至被告陈加荣指定的被告骏成公司账户，并出具借款凭证，载明借款期限为2014年10月28日至2034年10月27日，借款执行利率为7.205%，逾期利率为10.8075%。被告陈加荣、冯旺行自2019年2月起未按约定定期足额偿还原告借款本息，原告依据《个人购房担保借款合同》第12.4条约定宣布该笔借款立即到期，截止2019年4月9日原告起诉前，被告陈加荣、冯旺行尚欠原告借款本金234533.66元、利息1477.97元（含罚息和复利）。另查明，扣减被告陈加荣、冯旺行自2019年4月9日起至同年7月29日期间已偿还的借款本息后，截止法庭辩论终结前，被告陈加荣、冯旺行尚欠原告借款本金231325.31元，已结清此前所欠的利息（含罚息和复利）。被告陈加荣与冯旺行于2010年8月5日登记结婚。因被告陈加荣、冯旺行至今未申请办领涉案房屋的产权证书，原、被告至今未办理该房屋的抵押登记手续。原告因本次诉讼支出诉讼财产保全申请费2020元。因原告催要未果，故诉至本院。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。一、关于原告与被告陈加荣签订的《个人购房担保合同》是否合法有效的问题。原告与被告陈加荣经平等自愿协商一致后签订《个人购房担保合同》，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。二、关于被告陈加荣是否应当提前清偿原告借款本金234533.66元，以及截止2019年4月9日已产生的利息1477.97元，并按照《个人购房担保借款合同》约定支付自2019年4月10日起至借款实际清偿之日止的利息、罚息、复利的问题。被告陈加荣自2019年2月起未按约定偿还原告借款本息，根据原、被告签订的《个人购房担保合同》第12.4条约定，被告陈加荣未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放的贷款。截止2019年7月29日法庭辩论终结前，被告陈加荣、冯旺行尚欠原告借款本金231325.31元，已结清此前所欠的利息（含罚息和复利）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”的规定，被告陈加荣应当按照约定返还原告借款本金231325.31元，并按照双方签订的《个人购房担保合同》约定支付自2019年7月29日起至借款实际清偿之日止的利息、罚息及复利。三、关于被告冯旺行是否应当共同向原告提前清偿上述债务的问题。被告陈加荣、冯旺行于2010年8月5日登记结婚，2014年10月17日二被告共同向原告申请该笔贷款，且被告冯旺行在申请贷款时向原告出具《共同还款人承诺书》，确认该笔借款用于购买房屋，其自愿对该笔债务承担连带清偿责任至贷款还清为止。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负债务，应当认定为夫妻共同债务。”的规定，上述债务为被告陈加荣、冯旺行的夫妻共同债务，被告冯旺行应当对上述债务承担共同还款责任。四、关于原告是否对被告所购买的芒市团结大街200号金都国际小区第3幢3单元第6层602号房享有抵押权，是否对该房屋在抵押范围内享有优先受偿权的问题。原、被告签订的《个人购房担保合同》中约定，被告陈加荣、冯旺行自愿以位于芒市团结大街200号金都国际小区第3幢3单元第6层602号房地产为该笔借款提供抵押担保，原告与被告陈加荣、冯旺行之间存在抵押合同关系，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，抵押合同合法有效。经审理查明，因被告陈加荣、冯旺行未申请办领其所购买的位于芒市团结大街200号金都国际小区第3幢3单元第6层602号房产的产权证书，原、被告至今未办理该房屋的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，原、被告至今未办理抵押房产的抵押登记手续，该抵押权未设立生效，故原告不能对该抵押房产享有优先受偿权。五、关于原告与被告骏成公司之间的保证合同是否合法有效的问题。被告骏成公司作为保证人在该《个人购房担保合同》上签字盖章，原告与被告骏成公司之间存在保证合同关系，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，保证合同合法有效。保证合同双方约定由被告骏成公司提供阶段性连带责任担保，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按照《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年，如发生法律、法规或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年，被告骏成公司自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后二年止，为借款人的债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”的规定，以及双方签订的《个人购房担保合同》第10.1.2条、第10.1.3条、第10.1.5条的约定，因被告陈加荣、冯旺行未按约定足额清偿债务，原告有权按约定提前收回全部借款，现原告在保证期间内要求被告骏成公司对上述债务承担连带保证责任，本院予以支持。六、关于被告陈加荣、冯旺行、骏成公司是否应当承担原告因本次诉讼产生的律师代理费4500元、诉讼财产保全申请费2020元的问题。原告为本次诉讼聘请律师，但截止法庭辩论终结前，原告未实际支付律师代理费，故本院对原告要求三被告承担其因诉讼产生的律师代理费4500元的诉求不予支持。诉讼过程中，原告向本院申请诉讼财产保全，产生诉讼财产保全申请费2020元。本院认为，诉讼财产保全申请费2020元属于诉讼费用，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，本案诉讼财产保全申请费2020元由三被告共同负担。综上所述，本院对原告的第一项、第四项、第五项诉讼请求予以部分支持，对原告的第二项、第三项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定，判决如下：一、由被告陈加荣、冯旺行于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告中国农业银行股份有限公司德宏分行借款本金231325.31元（该金额为截止2019年7月29日尚欠本金金额），并按照原、被告签订的《个人购房担保合同》（合同编号为53020120140081068）约定支付自2019年7月29日起至该笔借款实际清偿之日止的利息、罚息及复利；二、由被告陈加荣、冯旺行于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告中国农业银行股份有限公司德宏分行本案诉讼财产保全申请费2020元；三、被告德宏宏宇实业集团骏成房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司德宏分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4938元，由原告中国农业银行股份有限公司德宏分行负担198元（已付），由被告陈加荣、冯旺行、德宏宏宇实业集团骏成房地产开发有限公司共同负担4740元（未付），限于本判决发生法律效力之日一次性交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长 尚 欢人民陪审员 陈 玲人民陪审员 赵仕芳二〇一九年九月三十日书 记 员 董倩月