广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初9240号原告：郑健芳，女，1987年4月8日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：莫锦湄，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：林瑞玲，广东南鹏展法律师事务所律师助理。被告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂村。法定代表人：蔡云伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周光福，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑维举，广东康浩律师事务所实习律师。原告郑健芳与被告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑健芳的委托诉讼代理人莫锦湄，被告鸿远公司的委托诉讼代理人周光福、郑维举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑健芳向本院提出诉讼请求：鸿远公司向郑健芳支付逾期交房违约金29923.02元（以405461元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年1月1日起计至2018年1月8日止）。事实和理由：郑健芳与鸿远公司签订商品房买卖合同，约定郑健芳向鸿远公司购买位于中山市××××房，实际购房总价为405461元，鸿远公司应于2015年12月31日前将商品房交付给郑健芳使用；鸿远公司逾期交房超过90日，合同继续履行的，鸿远公司应自逾期交房之日起按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，郑健芳已按约定支付完购房款，鸿远公司于2018年1月8日才向郑健芳交房。鸿远公司逾期交房已构成违约，应当承担相应的违约责任。鸿远公司辩称，一、因政府验收标准突然变更，致使鸿远公司未能按时取得备案登记证，是属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，对鸿远公司应予以免责。鸿远公司房地产开发项目立项为2007年，按当时房屋验收标准规定，鸿远公司可按时取得《建设工程竣工验收备案登记证》。但之后国家相关部门及中山市出台系列新标准：（一）2014年8月19日，中华人民共和国水利部令第46号《水利部关于废止和修改部分规章的决定》修改和废止了部分规章，中山市水务局据此作出《水利工程建设项目验收管理规定》，对水利方面作了规定，直至2017年10月25日才出文发布；（二）2015年4月24日，中山市住房和城乡建设局《关于实施光纤到户工程验收备案的通知》，自2015年5月1日开始实施，对光纤到户工程验收备案进行了规定；（三）中山市住房和城乡建设局《建设工程竣工验收备案》第8条：“对于2016年5月1日前已发出建设工程质量监督报告的工程或历史遗留问题工程，办理竣工验收备案时仍需提供防雷装置验收文件、建设单位已按合同约定支付工程款证明”对防雷装置验收作了规定，至2017年10月17日才出文发布。（四）2017年10月17日，中山市住房和城乡建设局《建设工程竣工验收备案》【办理材料】（2017.10）第4条：“规划、环保、消防、人防、绿化、光纤、档案等各专项验收文件；”以上一系列的新规，严格了商品房验收标准，以新标准要求旧立项，如2015年新增的“光纤”验收，必然导致在验收审批上突然增加了不稳定因素，导致按原标准可顺利验收的审批事项需要更多的时间。此外，新标准增加了多项之前没有的验收事项与程序，现鸿远公司取得的验收事项文件有《水质验收意见书》《防雷装置验收意见书》《住宅信报箱工程专项验收表》《消防审核意见书》《施工图审查合格书》《人防建设核准单》。鸿远公司根据新规，取得了几乎全部的验收报告。新的验收标准出台是鸿远公司不可预料的情况，属于不可抗力事件，因此鸿远公司逾期交房应予免责。二、《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定“若出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理导致的延误或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化的”，以上情形导致不能在交付期限内交房的，出卖人可据实予以延期。综上，鸿远公司作为出卖方，在遇到新标准要求旧立项，必然导致验收审批上不确定因素的增加，对此据实作出的延期应予支持，请法院依法驳回郑健芳诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月28日，郑健芳作为买受人与作为出卖人的鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定郑健芳购买鸿远公司开发的中山市××××房，实际购房总价为405461元；第八条关于交付期限中双方约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、本合同第七条第一款所列买受人逾期付款的情形；3、若出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理导致的延误或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化的；4、买受人未付清购房款及其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；同时合同第九条约定逾期交房的违约责任为：“1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。签订合同后，郑健芳已按合同约定支付全部购房款。2018年1月8日郑健芳与鸿远公司签订收楼确认书，自此鸿远公司于当天向郑健芳交付商品房。2019年6月28日，郑健芳以鸿远公司存在逾期交房的违约行为向本院提出前述诉求。本院认为，郑健芳与鸿远公司签订的中山市商品房买卖合同是当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。本案中，鸿远公司以政府部门验收标准发生变化，属于不可抗力事件，导致出卖人无法按时交付商品房为由进行抗辩，但其提供的证据不足以证明其上述抗辩意见，本院不予采信。鸿远公司未在合同约定期限内将符合合同约定的商品房交付郑健芳使用，存在逾期交楼事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准双方在合同中约定，若鸿远公司逾期交楼，需自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。郑健芳依据合同约定向鸿远公司主张违约金按日万分之一计算，没有违反法律依据，本院予以支持。关于违约金的计算期间。《中华人民共和国民法总则》第188条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，双方在合同中明确约定鸿远公司应当在2015年12月31日前将案涉商品房交付给郑健芳，郑健芳于2019年6月28日起诉至本院要求，故本院认为违约金的起算应自本案起诉之日起往前倒推三年即2016年6月29日起开始计算违约金。另外，鸿远公司已于2018年1月8日向郑健芳交付商品房，故违约金的计算截点应为2018年1月8日。综上，鸿远公司应向郑健芳支付逾期交楼期间的违约金22624.72元（405461元×0.0001×558天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中山市鸿远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郑健芳支付违约金22624.72元；二、驳回原告郑健芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费274元，由原告郑健芳负担67元，被告中山市鸿远房地产开发有限公司承担207元（该款原告已预交，被告应于本判决生效之起七日内直接向原告支付，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄俊慧二〇一九年九月二十五日书记员  林晓霜