广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0323民初1361号 原告：邓旭峰，男，汉族，1987年12月7日生，住广西桂林市叠彩区。 原告：吴除英，女，汉族，1990年8月11日生，住广西桂林市七星区。 原告共同委托代理人：刘宇辉，桂林市星宇法律事务所法律工作者。 被告：广西桂林英护腾投资管理有限责任公司。住所地：广西灵川县八里街开发区八里四路与川东五路交叉口东南角“彰泰·峰誉”5幢1单元39层1-39-3号。统一社会信用代码：91450323MA5KA0CG6L。 法定代表人：宁候进，总经理。 被告：桂林彰泰实业集团有限公司。住所地：桂林市临桂区金山路**彰泰滟澜山第******。统一社会信用代码：91450300619384212M。 法定代表人：沈红霞，董事长。 委托代理人：甘永雄，该公司法务。 委托代理人：车芳裕，该公司法务。 被告：广西宁英莲酒店管理有限公司。住所地。住所地：南宁市青秀区中泰路**天健国际公馆**2、22、23及1层大堂北侧。统一社会信用代码：91450103554712245N。 法定代表人：宁英连，执行董事。 原告邓旭峰、吴除英诉被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司（以下简称英护腾公司）、桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员苏燕独任审理。在诉讼过程中，本院经原告邓旭峰、吴除英申请，追加了广西宁英莲酒店管理有限公司（以下简称宁英莲公司）作为被告参加诉讼。本案于2019年8月7日公开开庭审理了本案。书记员苏娅妮担任法庭记录。原告吴除英及二原告委托代理人刘宇辉、被告彰泰公司委托代理人甘永雄、被告宁英莲公司法定代表人宁英连到庭参加诉讼。被告英护腾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓旭峰、吴除英诉称：两原告于2015年12月17日与被告彰泰公司签订《商品房买卖合同》，购买被告彰泰公司开发出售的位于灵川县角彰泰·峰誉5幢1单元27层1-27-10号商品房，并在彰泰公司的担保监督下与被告英护腾公司签订了《公寓租赁合同》、《借款委托监督使用合同》，《公寓租赁合同》中约定：1.两原告购买的被告彰泰公司商品房，出租给被告英护腾公司作为酒店使用；2.租赁起始时间；3.租金及支付；4.双方权利义务；5.违约责任等相关约定。《借款委托监督使用合同》中约定：1.由两原告借款给被告英护腾公司进行装修，2.由被告彰泰公司对该借款进行监督使用等。合同签订后，两原告将其购买房屋交付给被告彰泰公司托管，由其交付给被告英护腾公司装修经营酒店使用。被告英护腾公司按合同约定从2016年11月开始每月按约支付租金直至2019年3月止，此后被告英护腾公司没有按合同约定支付租金给两原告，两原告多次催要，被告英护腾公司及彰泰公司都不予理睬，至今逾期已超过60天，构成根本性违约。被告广西宁英莲酒店管理有限公司为被告英护腾公司提供不可撤销担保。综上所述，被告的行为严重违反了双方的合同约定，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益不受侵害，请求法院依法判令：1、解除两原告与被告英护腾公司于2015年12月17日签订的《公寓租赁合同》，被告英护腾公司腾退所占房屋；2、被告英护腾公司自起诉时起至腾退之日止，按原租金1213.47元/月给付原告租金；3、被告英护腾公司支付两原告解除合同违约金人民币60000元；4、被告英护腾公司支付两原告因实现上述债权支付的律师代理费损失3500元；5、被告彰泰公司及被告广西宁英莲酒店管理有限公司对上述款项承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由三被告负担。 原告邓旭峰、吴除英对其诉称在举证期限内提供的证据有： 1.宣传单复印件、《彰泰.峰誉5#楼物业租赁合同》复印件、《商品房买卖合同》、《公寓租赁合同》、《借款委托监督使用合同》复印件、《桂林银行股份有限公司七星支行分户账页》复印件，证明，一是原告因被告彰泰公司宣传和承诺签订了商品房买卖合同，二是原告购买房屋没有自主和经营权，三是被告彰泰公司和英护腾公司存在委托经营管理关系，四是英护腾支付了保证金，五是被告英护腾违反合同约定没有按时支付租金构成根本违约。 2.《委托代理合同》及代理费票据，证明原告为实现债权与桂林市星宇法律事务所签订了合同并支付了相关代理费按合同约定应由被告承担。 被告英护腾公司未答辩亦未提供证据。 被告彰泰公司辩称，原告要求被告彰泰公司承担连带责任缺乏事实和依据。1、原告与被告彰泰公司未签订任何形式的租赁合同，双方不存在租赁合同法律关系，不应突破合同相对性要求被告承担责任；2、被告彰泰公司未向原告就与英护腾公司签订的酒店履行租赁合同义务提供任何形式的担保，双方不存在担保合同关系，也不存在其他法律规定，必须承担连带责任的情形，既无约定，也无法律规定的情况下，要求被告彰泰公司承担连带保证责任缺乏基本法律和事实依据。英护腾公司是否欠原告租金由英护腾公司统计，违约金明显过高。综上，请求法院依法驳回原告要求被告彰泰公司承担保证责任的诉讼请求。原告要求被告彰泰公司承担连带保证责任必须基于合同约定或者法律约定，从合同约定来看，原告提供的任何一份合同中均未有被告彰泰公司应就其与英护腾公司签订的租赁合同中英护腾公司的合同义务承担连带保证责任的合同约定，也就是说双方没有该合同约定，在没有合同约定的情况下，承担连带保证责任就必须基于法律规定，在我国现行的法律法规中，规定了承担连带保证责任的情形有8种，而在本案诉争的关系中不属于承担连带保证责任情形中的任何一种，所以在没有合同约定及法律规定的情况下，被告彰泰公司无须与被告英护腾公司履行合同承担连带保证责任。 被告彰泰公司对其辩称在举证期限内提供的证据有： 1.《商品房买卖合同》复印件，证明原告与被告彰泰公司只存在商品房买卖合同关系，不存在租赁合同关系； 2.《公寓租赁合同》复印件，证明原告与被告英护腾公司之间存在租赁合同关系，被告彰泰公司不是该租赁合同的一方主体。 被告宁英莲公司辩称，二原告要求我公司承担连带责任缺乏理由事实和依据。 被告宁英莲公司对其辩称在举证期限内提供的证据有： 1.《不可撤销担保函》复印件，证明宁英莲公司只是出具了一份保函就是2015年10月27日的一份保函。 经双方质证，本院结合双方的质证意见，对双方提供的证据认证如下： 1.被告宁英莲公司及被告彰泰公司对二原告提供的证据1真实性无异议，但对证明内容有异议。本院认为，被告宁英莲公司及被告彰泰公司对上述证据真实性无异议，且与本案有关，故本院予以采信，但该证据并不能达到二原告所有的证明目的； 2.被告宁英莲公司及被告彰泰公司对二原告提供的证据2真实性无异议，被告英护腾公司经过本院合法传唤无正当理由未到庭对该证据质证，视为其放弃质证权利。本院认为，该证据与本案有关，本院予以采信； 3.二原告及被告宁英莲公司对被告彰泰公司提供的证据1、2真实性无异议，但对证明内容有异议。本院认为，上述证据与本案有关，故本院予以采信； 4.二原告及被告彰泰公司对被告宁英莲公司提供的证据1有异议。本院认为，该证据与本案无关，故本院不予采信。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2015年12月17日，二原告与被告彰泰公司签订了《商品房买卖合同》，约定：二原告（买受人）购买被告彰泰公司（出卖人）开发的位于灵川县角彰泰.峰誉5幢1单元27层1-27-10号房一套，该商品房用途为公寓。该合同附件四《合同补充协议》中第十一条第3点约定“买受人同意将商品房交酒店管理公司进行统一经营管理，不进行自营或自用或对外出租，即在约定的委托期限内不使用该商品房。买受人应当在签订《商品房买卖合同》时，应当与酒店管理有限公司签订租赁合同，并已知晓且认可《公寓租赁合同》的内容，买受人与酒店管理有限公司之间的权利义务均按双方所签署的《借款委托监督使用合同》及《公寓租赁合同》执行，除另有约定外，与出卖人无关。”第十二条第1点约定“除非在《买卖合同》签订之后另有书面约定，双方交易之内容以本合同为准，凡未订立在本合同中之销售广告和宣传材料（包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型）所载的内容及销售人员的口头讲解、允诺均不作为双方权利义务的依据，对双方不具有合同约束力。如买受人认为上述因素对本人作出购买决策有决定性作用的，应当以书面形式确定。买卖双方的权利义务以合同及附件、本补充协议、政府批准文件及图纸为准。” 2015年12月17日，二原告与被告英护腾公司签订了《公寓租赁合同》，约定：二原告将自有的位于桂林八里街开发区八里四路与川东五路交汇处东南角“彰泰.峰誉”项目5号楼1-27-10号房出租给被告英护腾公司用于酒店经营，租赁物业由被告英护腾公司按新加坡曼哈顿酒店品牌系列之精装修标准及附属设施要求装修；租赁期限为15年零3个月，租赁期为2016年9月1日至2031年11月30日；免租金期为三个月，用于客房布置和招租和市场培养期，即为2016年9月1日至2016年11月30日，在以后的租赁年份中不再设置免租期；双方约定按附表方式由被告英护腾公司支付租金，租金为税后所得；租金采取预付制，先付后用，被告英护腾公司按合同附表的约定于每月10日前将下月租金支付到二原告指定的银行账户，如遇国家法定节假日和休息日的，顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出；被告英护腾公司应合理使用及爱护该物业。租赁期间使用该房屋所发生的水费、电费、网络费用、物业管理费用、保管及日常维修费用等均由被告英护腾公司承担（水费、电费及网络费用均执行国家及当地相关收费标准，如遇政府政策性调整，均按政府出具的调整文件执行；物业管理费、保管及日常维修费用等按照物业管理公司收费标准执行）；本合同生效后，若被告英护腾公司未全面且适当地履行合同义务并影响合同目的实现的，即构成根本违约，二原告有权解除合同、要求被告英护腾公司支付所欠租金、违约金和赔偿损失，且该房屋装修无偿归二原告所有，违约金计算标准按照本款（2）项执行：被告英护腾公司违反本合同第五条1、2任何一项未按时支付部分或全部租金的，逾期支付超过15日的，应按日按所欠缴金额的0.5%向二原告支付违约金，逾期支付超过60日的，二原告有权单方解除本合同并要求被告英护腾公司另行支付所欠租金、下述违约金和赔偿损失，且该房屋装修无偿归二原告所有。违约金计算标准为：被告英护腾公司在2016年12月1日至2021年11月30日期间违约时，需赔偿二原告陆万元/间违约金，被告英护腾公司在2021年12月1日至2026年11月30日期间违约时，需赔偿二原告肆万元/间违约金，被告英护腾公司在2026年12月1日至2031年11月30日期间违约时，需赔偿二原告叁万元/间违约金；造成实际经营无法使用的，应计算赔偿实际经营损失；被告英护腾公司将其投放到该酒店的所有资产作为履约担保；租赁合同期满或合同解除时，被告英护腾公司应当在15日内搬清租赁房屋内物品并交还租赁房屋；守约方有权追索违约方造成的损失费用（包括不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、差旅费、拍卖费、送达费、公告费、律师费等等由于造成法律诉讼费、仲裁费产生的相关费用）。二原告与被告英护腾公司在该合同中《应付租金明细表》约定从2021年6月10日开始支付租金，2021年6月10日至2021年12月10日每月租金均为1213.47元。 2015年12月17日，二原告向桂林合泰装饰设计工程有限公司支付了“彰泰.峰誉”5栋1-27-10号房的精装费61155元。 2016年3月1日，二原告（出借方）与被告英护腾公司（借入方）、被告彰泰公司（监督方）签订了《借款委托监督使用合同》，约定二原告同意按房屋建筑面积每平方米1500元向被告英护腾公司借款，总借款金额为人民币[建筑面积*1500]元整；二原告同意在和被告彰泰公司签订《商品房买卖合同》和本合同时一次性将上述借款转至被告彰泰公司账户，被告彰泰公司收到该款并在代二原告支付前不向二原告和被告英护腾公司支付利息；被告彰泰公司收到本合同第一条款项后严格按以下约定向被告英护腾公司支付，被告彰泰公司支付上述款项行为视为二原告支付，且该支付不可撤销和变更。被告英护腾公司装修进场后，每十五天提报一次实际完成的形象进度工程量，被告彰泰公司7天内完成工程复核，按照确认已完成工程量的90%支付相应的形象进出款；上述借款被告英护腾公司分55个月等额向二原告归还；还款自2016年11月1日-2021年5月31日每月归还借款本金，其中最后4个月归还全部利息。被告英护腾公司于每月10日前将还款本金及利息按本合同约定支付到二原告指定的银行账号；当被告英护腾公司未按合同约定足额支付二原告借款达60天时，二原告有权收回房屋另行租赁，被告英护腾公司将其投放到该酒店的所有资产作为履约担保，折合违约金6万元每间；本协议一式六份，三方各持有二份，自三方签字或盖章之日起生效。该合同附件一《公寓还款付息表》中约定还本金时间为2016年11月10日至2021年1月10日，每月归还本金1213.47元，支付利息时间从2021年2月10日至2021年5月10日，每月支付利息1213.47元。该合同附件二为二原告与被告英护腾公司于2015年12月17日签订的《公寓租赁合同》。 2016年5月25日，被告彰泰公司与被告英护腾公司签订了《彰泰.峰誉5#楼物业租赁合同》，其中约定：被告彰泰公司将位于桂林市八里街开发区八里四路与川东五路交汇处东南角“彰泰峰誉”项目5号楼20层至40层的全部公寓（不包括30避难层）出租给被告英护腾公司作为酒店公寓经营用房使用；被告彰泰公司在将来向社会公众销售该物业全部公寓，由各购房者按照合同附件一《公寓租赁合同》与被告英护腾公司签订协议，统一租赁给被告英护腾公司经营。该合同附件中有一份《不可撤销担保函》，内容为“致桂林彰泰实业集团有限公司：鉴于广西英护腾投资管理有限责任公司（以下简称“被担保人”）与贵司于2015年10月27日签订《彰泰.峰誉5#楼物业租赁合同》，被担保人将和贵司购房者签订《公寓租赁合同》及《借款委托监督支付使用合同》。本担保人自愿对被担保人履行前述合同义务，造成对贵司或购房者的违约承担不可撤销的连带保证责任。本担保人承诺收到贵司或购房者要求承担连带责任函件之后，对索偿金额无条件支付。本担保函为不可撤销的独立担保函，效力不受原合同效力影响，也不因被保证人或第三人提供其他保证而受影响，本保函一经做出即为有效，非经贵司或贵司购房者书面同意不可撤销。本担保函的范围为被保证人在贵司《彰泰.峰誉5#楼物业租赁合同》的全部合同义务以及违约责任，被保证人在《公寓租赁合同》及《借款委托监督支付使用合同》中对购房者的全部合同义务及违约责任。特此担保！担保人：宁英连2016年5月25日”，该保函落款上加盖了被告宁英莲公司的公章。 上述合同签订后，二原告及被告彰泰公司、被告英护腾公司按合同约定履行。但被告英护腾公司在2019年1月30日向二原告归还了2019年2月份借款本金1213.47元后，就一直未履行归还借款义务。二原告催款未果，遂于2019年7月8日诉至本院，请求法院依法判令：1、解除两原告与被告英护腾公司于2015年12月17日签订的《公寓租赁合同》，被告英护腾公司腾退所占房屋，并结清水、电、物业费等费用；2、被告英护腾公司自起诉时起至腾退之日止，按原租金1213.47元/月给付原告租金；3、被告英护腾公司支付两原告解除合同违约金人民币60000元；4、被告英护腾公司支付两原告因实现上述债权支付的律师代理费损失3500元；5、被告彰泰公司对上述款项承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由二被告负担。在诉讼过程中，二原告将诉讼请求变更为：1、解除两原告与被告英护腾公司于2015年12月17日签订的《公寓租赁合同》，被告英护腾公司腾退所占房屋；2、被告英护腾公司自起诉时起至腾退之日止，按原租金1213.47元/月给付原告租金；3、被告英护腾公司支付两原告解除合同违约金人民币60000元；4、被告英护腾公司支付两原告因实现上述债权支付的律师代理费损失3500元；5、被告彰泰公司及被告广西宁英莲酒店管理有限公司对上述款项承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由三被告负担。 另查明，1、被告英护腾公司于2015年11月18日成立，被告英护腾公司与被告彰泰公司于2015年10月27日并没有签订过《彰泰.峰誉5#楼物业租赁合同》；2、二原告因此次诉讼委托了桂林市星宇法律事务所法律工作者刘宇辉参加诉讼，并支付了代理费3500元；3、本案的起诉状于2019年7月10日送达给被告英护腾公司。 本院认为，二原告与被告彰泰公司签订的《商品房买卖合同》、二原告与被告英护腾公司签订的《公寓租赁合同》、二原告与被告英护腾公司、被告彰泰公司签订的《借款委托监督使用合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《借款委托监督使用合同》约定，当被告英护腾公司未按合同约定足额支付二原告借款达60天时，二原告有权收回房屋另行租赁，现被告英护腾公司于2019年3月开始未按合同约定履行还款义务，至今已超过60日，二原告有权收回房屋，故二原告要求解除其与被告英护腾公司签订的《公寓租赁合同》的诉请，理由成立，本院予以支持，解除合同时间为2019年7月10日。根据《公寓租赁合同》约定，租赁合同期满或合同解除时，被告英护腾公司应当在15日内搬清租赁房屋内物品并交还租赁房屋，且在因履行合同发生争议时，守约方有权追索违约方造成的损失费用，该费用包括诉讼代理费，故二原告要求被告英护腾公司将案涉房屋返还给二原告及支付律师代理费3500元的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。但对于原告诉请的房屋租金，本院认为合同解除后，原告的该诉请损失名称应为房屋占有使用费，故本院支持从2019年7月26日起至实际返还房屋之日止按每月1213.47元的标准支付的房屋占有使用费。二原告要求被告英护腾公司支付违约金60000元的诉请，无事实依据，本院不予支持。二原告要求被告彰泰公司对被告英护腾公司上述债务承担连带责任的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。二原告要求被告宁英莲公司对被告英护腾公司上述债务承担连带责任的诉请，经本院查明，被告英护腾公司于2015年11月18日成立，被告英护腾公司与被告彰泰公司于2015年10月27日并没有签订过《彰泰.峰誉5#楼物业租赁合同》，被告宁英莲公司于2016年5月25日出具的《不可撤销担保函》并不发生法律效力，故二原告的该诉请，理由不成立，本院不予支持。被告彰泰公司提出其不应承担连带责任的抗辩意见，本院予以采信。被告宁英莲公司提出的其不应承担担保责任的抗辩意见，理由成立，本院予以采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告邓旭峰、吴除英与被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司签订的《公寓租赁合同》于2019年7月10日解除； 二、被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于八里街开发区八里四路与川东五路交叉口东南角彰泰.峰誉5幢1单元27层1-27-10号房返还给原告邓旭峰、吴除英； 三、被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司按每月1213.47元标准向原告邓旭峰、吴除英支付从2019年7月26日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费； 四、被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司向原告邓旭峰、吴除英支付律师代理费3500元； 五、驳回原告邓旭峰、吴除英的其他诉讼请求。 案件受理费1488元，减半收取为744元，由原告邓旭峰、吴除英负担700元，由被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司负担44元。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生效力之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决规定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1488元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  苏 燕 二〇一九年九月二十四日 法官助理  廖蔚霞 书 记 员  苏娅妮 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。