河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初6140号原告：河南省华商贸易有限公司，住所地郑州市惠济区宏达街**，统一社会信用代码914101087296006762。法定代表人：王桂生，该公司董事长。委托诉讼代理人：李留风，该公司员工。委托诉讼代理人：周风光，北京市中创（郑州）律师事务所律师。被告：郑州质品房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区桐柏路**帝湖花园****楼******，统一社会信用代码91410102MA40LGXU88。法定代表人：原媛，该公司总经理。原告河南省华商贸易有限公司（以下简称“华商公司”）与被告郑州质品房地产营销策划有限公司（以下简称“质品公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华商公司的委托诉讼代理人李留风、周风光，被告质品公司的法定代表人原媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2018年12月28日签订了《商铺租赁合同》，合同约定被告整体租赁了原告位于惠济区××路××层的商厦后再分租、转租给次承租人。合同详细约定了租赁面积、租赁期限、租金的缴纳时间、双方的权利义务、违约责任等。其中《商铺租赁合同》第三条3.1款：“该商铺的租赁期为12年7个月，从2018年12月1日至2031年6月30日止；其中电影院的租赁期为15年7个月，从2018年12月1日至2034年6月30日止”。第三条3.6款：“商铺押金及首期租金支付：2018年12月12日前应付押金2350000元，6个月租金7024260元。”原告按照合同约定履行了合同义务，将合同约定的商厦移交给被告控制管理经营。被告接手后将商厦分割出租给次承租人，收取次承租人租赁费。被告违反合同约定，没有按照合同约定交纳保证金及租赁费。原告多次给被告发函，要求被告按照合同约定履行付款义务。被告于2019年1月16日给原告出具《承诺书》，承诺于2019年1月16日前支付原告2300000元，与次承租人的债权债务由其本人承担。后被告以各种理由拖延，拒绝缴纳合同约定及承诺缴纳的费用。原告多次委托律师发律师函催促被告履行付款义务，但被告仍拒绝履行。被告的行为已构成根本违约，致使原告签订《商铺租赁合同》的目的不能实现，2019年4月12日原告发函通知被告解除了本合同。依据合同约定，被告连续逾期10日或累计逾期30日仍未缴付本合同约定租金的，原告有权解除合同，被告除按滞纳金承担责任外，被告还需按其所交当年租金的30%承担违约责任。被告逾期10日未交付定金、保证金的，或者逾期10日没有交付首期租金的，视为被告根本违约拒绝履行本合同，本合同自动解除；为了避免损失扩大，原告无需再通知被告有权自行的直接的收回本合同项下的出租房屋及另行招租出租，被告还应按其应交的当年租金的30%向原告承担违约责任。原告请求人民法院判令解除《商铺租赁合同》，判令被告支付原告违约金2107278元（按年租金14048520元×15%）。合同约定被告违约需要承担当年租金的30%的违约责任，原告暂要求被告按其应交的当年租金的15%向原告承担违约责任，剩余15%的违约责任原告保留进一步追偿的权利。故特诉至法院，请求：1、判令解除《商铺租赁合同》；2、被告支付原告违约金2107278元；3、被告承担本案诉讼费。被告质品公司辩称，被告是2018年11月26日和原告签订的合同，2018年12月1日原告将涉案房产转租给第三方物业公司进行经营，并给物业公司签订委托授权书。而且被告要求原告给开具被告已经缴纳的45万元租赁款项的收据，原告拒绝。合同签订时原告公司消防证没有下发，被告要求再签订补充协议，说消防证下来再去租房，原告不签订补充协议。2018年12月份交付给被告的招商办公室，被告使用了几天原告就给被告清场了。2019年4月份原告消防证下来后，将涉案房屋交给了第四方进行经营。因原告违约，被告同意解除合同，被告不存在违约，不予支付违约金，且被告要求原告退还被告缴纳的45万元租金，返还或者照价赔偿购买的价值5万元办公用品。本院根据原、被告各方的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2018年11月26日，原告华商公司（甲方）与被告质品公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，协议约定：甲方出租位于郑州市××区××路××号商铺给乙方用于经营商业，乙方遵守国家和本市有关商铺使用和物业管理的规定及甲方的管理规约。1-3层面积为12522平方米；4层电影院面积4367平方米，其它1-5层面积为1349平方米，北侧5层面积1301平方米，该商铺的建筑面积约为19539平方米（注：进场后面积以实际测量为准）。该商铺的租赁期为12年7个月，从2018年12月1日至2031年6月30日止；其中电影院的租赁期为15年7个月，从2018年12月1日至2034年6月30日止。该商铺的免租期为7个月，自2018年12月1日起至2019年6月30日止，免租期间乙方免交租金，但所产生的物业运营费、垃圾清运费、水、电暖、通讯等费用由乙方承担。房租按每六个月支付一次，每次租金提前15个工作日支付，房租支付账号以甲方提供为准。2019年7月1日至2022年6月30日，租金每年为14048520元；2022年7月1日至2025年6月30日，租金每年为14891431元；2025年7月1日至2028年6月30日，租金每年为15784917元；2028年7月1日至2031年6月30日，租金每年为16732012元；2031年7月1日至2034年6月30日，租金每年为2646355元。商铺押金为2000000元，电影院押金为350000元，押金合计2350000元，待租赁期满，承租客户无欠交任何费用，此押金在20日内一次性无息退回，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。乙方应于2018年12月12日前应付押金2350000元，6个月租金7024260元，应付款合计9374260元。具体为2018年11月23日前支付150000元；2018年12月12日前支付2200000元；2019年1月31日前支付2850000元；2019年3月31日前支付4174260元。乙方在签署本合同、付清相关款项后，根据甲方通知进入商铺开始装修；甲方同意乙方转租，但不得抵押或无偿转让给第三人。乙方连续逾期10日或累计逾期30日仍未缴付本合同约定租金的，甲方有权解除合同，乙方除按滞纳金承担责任外，乙方还需按其所交当年租金的30%承担违约责任。甲方有权依据本合同向乙方收取租金，乙方逾期十天未付费用，甲方有权停止该商铺的水、电等供应，并有权留置乙方物品等，乙方与次承租人必须全力配合并无异议，由此产生的后果，造成的损失由乙方承担。甲、乙各方若提前终止或解除合同，或因违约造成合同被解除或被终止，均应按乙方应交的当年租金的30%向对方承担违约责任。乙方逾期支付押金、租金，自逾期之日至乙方全额缴纳之日，乙方每日按照逾期付款金额的5‰，向甲方支付滞纳金。乙方连续逾期10日或累计逾期30日仍未缴纳本合同租金的，甲方有权解除合同，乙方除按照滞纳金承担责任外，乙方还需按其所交当年租金的30%承担违约责任。自本合同期满或被提前解除之日，乙方应将所承租房屋原封不动交给甲方，乙方的装修、装饰无偿随附房屋归甲方所有，乙方及次承租人应从租赁房屋内撤走其自有的设备、设施、办公用品等一切物品，否则视为乙方及次承租自动放弃该房屋内的设备、设施、办公用品等一切物品权，任由甲方处置处理。在合同签订之前，2018年11月23日被告公司的法定代表人原媛已向原告公司的法定代表人王贵生银行转账150000元。合同签订后，2018年11月30日，原告向被告交付了涉案房产及华商公司固定资产盘点表中列明的物品；2018年12月6日，原告向被告交接了《商业楼盘全部设备位置示意图》。2018年12月17日，被告公司的法定代表人原媛向原告公司的法定代表人王贵生银行转账50000元；2018年12月29日，被告公司的法定代表人原媛向原告公司的法定代表人王贵生银行转账70000元；2018年12月30日，被告公司的法定代表人原媛向原告公司的法定代表人王贵生银行转账30000元；2019年1月16日，被告公司的法定代表人原媛向原告公司的法定代表人王贵生银行转账150000元；以上总计450000元。2019年1月16日，被告公司法定代表人原媛又向原告出具保证（承诺书）一份，承诺于2019年1月25日前支付原告首期租金2300000元。逾期支付此笔款项被告承诺与次承租人所有债务关系与原告无关，收取次承租方所有款项由被告负责退还（包括意向金、定金、租金等所有费用），次承租人损失由被告承担。后原告未按承诺向被告支付首期租金2300000元，原告于2019年4月13日向被告邮寄了解除合同通知书，被告于次日收到。2019年5月，原告将涉案房产出租给第三方经营。后双方为此引发纠纷，诉至本院。另查明，被告庭审中提交一份授权委托书复印件，载明“委托人河南省华商贸易有限公司于2018年12月1日将位于郑州市××区××路××号华商北荟城商业中心的商业用房委托河南思茗实业有限公司经营管理，河南省华商贸易有限公司可展开对上述商业房的基础建设、装修、招商、运营等全部工作。”该证据复印件由被告从涉案房产的次承租人处获得。以上事实有原、被告提供的商铺租赁合同、银行转账凭证，资产盘点表、资料移交明细、授权委托书、当事人陈述和庭审笔录等在案为证。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照诚实信用原则履行各自义务。本案中，原告依约向被告交付了涉案房产及商业楼盘全部设备位置示意图，被告应按约定按期向原告支付租房押金。被告在超过支付期限后陆续支付了原告45万元，又书面承诺于2019年1月25日前支付原告首期租金2300000元，但到期后被告亦未按期支付，已经构成违约。原告向被告发出书面解除合同通知书，符合法律规定。现原告向本院诉请解除双方之间的商铺租赁合同，被告也当庭同意解除合同，本院对此予以准许。关于违约金的问题，双方应当以其实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素主张权利。鉴于被告已实际支付原告房屋押金45万元及本案的实际履行情况，且原告已于2019年5月将涉案房屋重新出租给第三方，本院酌定被告向原告支付违约金45万元为宜，二者相抵，原告不再退还被告房屋押金。被告辩称原告将涉案房产转租给第三方物业公司进行经营，所提供的授权委托书为复印件，原告对此不予认可，且被告未提供其他相关证据予以佐证，故不能证明原告首先违反合同约定，被告该辩解理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告河南省华商贸易有限公司与被告郑州质品房地产营销策划有限公司于2018年11月26日签订的《商铺租赁合同》；二、被告郑州质品房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南省华商贸易有限公司违约金450000元；原告河南省华商贸易有限公司于本判决生效后十日内退还被告郑州质品房地产营销策划有限公司房屋押金450000元；二者相抵，双方不再给付；三、驳回原告河南省华商贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23658元，减半收取11829元，由被告郑州质品房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  杨建华二〇一九年九月二十八日书记员  李梦霖