广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1324民初867号原告：陈亮，男，1993年3月9日出生汉族，住址：四川省古蔺县。被告：张远光，男，1955年10月18日出生汉族，住址：广东省龙门县。委托诉讼代理人：张勇，男，系被告的儿子。原告陈亮与被告张远光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈亮，被告张远光的委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈亮向本院提出诉讼请求:1.判决解除原告与被告于2018年6月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告退还押金10000元；3.判决被告返还原告自2018年11月至2019年5月期间交纳的租金20600元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月15日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于车站沙迳路口，下手边楼下，增龙公路，沙迳公路口的3个门面以及三楼一套住房套间出租给原告经营使用，合同期限三年，从2018年6月15日至2021年6月14日，同时约定了租房押金10000元。签订《房屋租赁合同》后，原告按约向被告交纳了租房押金10000元以及经营龙门县龙华镇沙迳洁净汽车美容店（原告是该店实际经营者）。2018年11月，龙门县龙华镇沙迳洁净汽车美容店门口街道道路进行扩宽工程，造成至今长达7个多月无法开门经营（车辆无路开进原告店铺），据原告向施工方了解，该工程至少还要几个月才能完工。原告认为：因修路原因造成原告店铺长达近一年无法营业，《房屋租赁合同》的合同目的已无法实现，合同继续履行下去，原告将遭受更大的经济损失。为此，原告向被告提出终止合同，但双方无法就押金及租金退还问题达成一致意见。综上所述，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许解除合同，有利于保障当事人利益。为此，原告特向被告提起本诉讼，请求人民法院依法判决，维护原告合法权益。被告张远光辩称，一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》是合法有效的合同，应受法律保护，双方应严格按合同约定履行，被告按照合同约定把房屋交付给原告使用，被告已经履行了合同的义务，原告也使用被告的房屋进行经营活动，也按照合同约定交租金，但原告于2019年6月20日自行撤场，6月份的租金没有交，属于违约行为，原告应该承担违约责任，由于原告把所有的东西和工具已经全部清走，又于2019年7月3日把房屋的钥匙交给被告，被告同意双方的《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除。二、《房屋租赁合同》有明确约定，合同期限是2018年6月15日至2021年6月14日，做不到期押金不退，现在原告没有做到期，中途又单方违约，自行撤场，现要求退回押金，不符合合同的约定，请求法院驳回其诉求。三、被告认为政府修路，是政府行为，与被告无关，被告没有任何过错，原告也可以经营营业，只不过生意有一点影响而己，现在原告自行撤场，到2019年7月3日才把钥匙交给被告，原告的租金应该算到2019年7月3日，以前已经交的租金，原告己经使用被告的房屋进行经营活动，无需退还给原告，2019年6月1日至7月3日的租金原告应该要交清给被告，因原告没有把房屋回给被告，房屋的控制权仍然在原告的手里，而且原告经营到2019年6月18日。综上所述，请求法院依法作出公平、公正判决，维护当事人的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月15日，原告陈亮(合同乙方)与被告张远光（合同甲方）签订《房屋租赁合同》，被告将位于广东省××龙华镇沙迳车站往沙迳圩方向路口右边三层房屋中第一层的三个门面及第三层的一套住房套间租赁给原告使用。合同约定如下：一、地点：车站沙迳路口，下手边楼下，增龙公路、沙迳公路口，3个门面，以及三楼一套住房套间，由2018年6月15日至2021年6月14日底定为叁年。二、甲方按现有设备租给乙方，包括抽水机一台，吊扇2台，其他及一切费用由乙方负责，期满后房屋内装修和墙体结构不得损坏。三、租房押金为：壹万元整，每月租金为伍仟元整。做不到期押金不退，中途不可转租，到期退回押金。每月底交租及费用，过期不交作自动退场。乙方要合法经营，如在经营期间发生一切事情与甲方无关。四、损坏屋内、外东西赔偿，口讲无凭、立字为据，合同一式两份，甲乙双方各执一份。五、合同期内甲方不可将门面转让给第三方或收回，如要收回将支付乙方对面门面装修及其他一定的费用。合同签订后，被告依照合同约定向原告交付了上述三个门面及住房套间，供原告使用，原告向被告缴交了押金10000元。原告将三个门面均用于经营汽车美容店，其与亲属居住在第三层的住房套间，并向被告支付了从2018年6月15日至2019年6月14日的租金（含三个门面及住房套间）。2019年7月3日，原告将涉案房屋钥匙交还被告，被告收回涉案房屋。庭审中，被告确认《房屋租赁合同》已于2019年7月3日解除。另查明，涉案房屋第一层门面在出租给原告前，由被告用于经营汽车美容店。龙门沙迳圩镇段道路改造工程于2018年12月1日动工建设，尚未完工，原告租赁的涉案房屋位于该段道路改造工程范围内，涉案房屋附近车辆进出、停放受到影响。本院认为，本案的争议焦点为：被告是否应当退还押金及租金给原告？原、被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，应认定为合法有效。在合同订立后，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告于2019年7月3日交还房屋钥匙给被告的行为，以及被告确认当日双方解除合同，是双方当事人真实意思表示，本院确认涉案的《房屋租赁合同》已于2019年7月3日解除。关于被告是否应当退还押金给原告的问题。涉案房屋一层门面在出租给原告前由被告用于经营汽车美容店，且原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定被告将现有设备出租给原告，包括抽水机1台，吊扇2台，由此可以认定原告租赁涉案房屋用于经营汽车美容店是原、被告缔结合同的目的。因道路改造工程的影响，原告经营的汽车美容店无法正常营业，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》，系因道路改造工程的不可抗力致使不能实现经营汽车美容店的合同目的，属于法定可以解除合同的情形，被告辩称原告属于单方违约，不应退还押金，本院不予采纳。合同解除后被告应退还涉案的押金10000元给原告。关于被告是否应当退还租金给原告的问题。被告依约将涉案房屋交付原告使用，原告应当支付租金给被告。原告认为其经营的汽车美容店已7个多月无法开门营业，请求被告返还其自2018年11月至2019年5月期间交纳的租金20600元，被告主张原告一直在营业，其提供了2018年11月22日的微信红包转账截图（备注为“洗车钱”）和2019年4月25日的微信付款截图，收款对象均为原告经营的汽车美容店，以及于2019年6月18日拍摄的视频录像，显示原告的汽车美容店仍在经营中，庭审中原告对此均表示确认，且原告于2019年7月3日才将房屋钥匙交还被告，此前租赁的房屋一直由原告管理和使用，故原告的该项请求，本院不予支持。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除，故原告仍应向被告支付合同解除前即2019年6月15日至2019年7月2日（共18天）的租金3000元（5000元/月÷30天×18天）。因被告须退回原告押金10000元，抵减原告欠付的租金3000元后，被告仍应退还原告押金7000元（10000元－3000元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张远光向原告陈亮退还押金7000元，限在本判决发生法律效力之日起5日内付清。二、驳回原告陈亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费282元，由原告陈亮负担217元，被告张远光负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  钟素文二○一九年九月四日二○一九年九月四日书记员  邓嘉樱（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。