广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初3824号原告：廖计许，男，1948年1月10日出生，汉族，居民身份证住址广东省阳春市。委托诉讼代理人：廖其锋，男，1980年1月5日出生，汉族，居民身份证住址广东省阳春市。被告：周献群，女，1962年4月23日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。被告：杨丽娅，女，1968年10月15日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。被告：叶伟超，男，1969年10月9日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：廖海涛，广东网际律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海浪，广东网际律师事务所律师。原告廖计许诉被告周献群、杨丽娅、叶伟超案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖计许及其委托诉讼代理人廖其锋、叶伟超及其委托诉讼代理人廖海涛到庭参加诉讼，被告周献群、杨丽娅经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖计许向本院提出诉讼请求：1.停止拍卖杨丽娅名下的肇庆市鼎湖区莲花镇主区的房屋【房产证号：粤房地权证肇字第**、土地使用权证号：肇鼎国用（2014）第0020073号】，原告和曾梅连收完卖楼款后才能拍卖；2.如果一定要拍卖，拍卖得款项第一支付给原告和曾梅连未收完卖房款758498元（未计利息，在收款时按银行贷款年息两倍计加），因为是本房屋之第一受害人享有优先权利；3.彻查叶伟超和杨丽娅恶意转走房产。诉讼中，原告增加诉求为：诉讼费11385元由被告承担。事实和理由：一、关于房产所属权的问题，因叶伟超和杨丽娅诈骗我的房子，不能以房产证为准，应是诈骗赃物。根据2012年5月30日签订的《房屋买卖合同》第四条、第六条约定，房屋产权归甲方所有。二、关于（2015）肇鼎法民一初字第115号民事判决书的问题，原告、曾梅连是按上述判决书内容仍住在案涉房屋。也有叶伟超证明，杨丽娅至今未收到案涉房屋。三、杨丽娅至今没有未进入过案涉房屋或看过案涉房屋内部结构，更未通知原告其要收楼。四、叶伟超未付清买楼款就将案涉房屋转让给了杨丽娅，属于诈骗。五、关于（2014）肇鼎法莲民初字第194号判决书的问题，该判决书不是公平、公正的判决，是偏帮了一方。叶伟超将未属于其的房产转让给第三人就是违法；叶伟超用不合法的房产，利用房管部门进行合法化，是骗子，将不属于自己的财产转移走，逃避债务，不应得到法院的认可；该判决书对（2014）肇鼎法莲民初字第138号民事调解书约定债务的履行期限未期满，叶伟超最终履行情况无法确定的认定有误；该判决书对原告诉叶伟超、杨丽娅低价转让房屋的认定有失公平。综上，由于该份错误的判决书，导致（2014）肇鼎法莲民初字第138号民事调解书至今无法执行。六、关于（2014）肇鼎法莲民初字第138号民事调解书的问题，该调解书确认叶伟超尚欠原告、曾梅连房屋转让款本息75万元，从调解书2014年10月15日至2017年1月15日收到叶伟超交来5千元（分三期：二次2000元，一次1000元），按75万元+受理费8498元，共欠753498元（注：未计入利息）。而叶伟超在一审中说，转走房产给杨丽娅的目的是方便杨丽娅在银行贷款来还清欠原告的债务，即叶伟超就是转移财产的行为，因（2014）肇鼎法莲民初字第194号判决驳回了原告请求，而叶伟超财产也被转走，故无法完成该调解书内容，即叶伟超拖欠原告的卖房款。杨丽娅书面答辩称，一、杨丽娅与廖计许之间无任何债权债务关系，廖计许无任何权利和理由侵占杨丽娅所有的案涉房产，请求法院依法驳回廖计许的诉讼请求。首先，杨丽娅与叶伟超之间的房产交易合理合法，并办理过户登记，依法缴纳税费，杨丽娅也依法取得案涉房产的房产证，为涉案房产的唯一合法所有人。2012年至2013年期间，杨丽娅向叶伟超提供多笔借款，借款总额高达千余万元，为保障杨丽娅自身债权权益，便要求叶伟超提供财产担保，故2013年叶伟超将案涉房产抵押给杨丽娅，其中抵押债权数额为480万元，并且双方约定的债务履行期限为2013年1月4日至2013年3月12日，但债务履行期限届满后，叶伟超并未依法清偿借款，故叶伟超拖欠杨丽娅多笔借款。而叶伟超为清偿借款，于2014年7月2日与杨丽娅办理案涉房产的过户手续，并依法缴纳各种税费等，并取得肇庆市住房和城乡建设局颁发登记人为杨丽娅的《房地产权证》。故杨丽娅取得案涉房产合理合法，应当依法得到法院支持。其次，廖计许无权侵占涉案房产，应依法搬离涉案房产。廖计许与叶伟超交易涉案房产的时间为2012年5月30日，双方依法签订《房屋买卖合同》并依法办理房屋过户登记，故从双方办理完毕过户登记后，廖计许就不是涉案房产的合法所有人，就无权继续居住涉案房产中，其依据（2014）肇鼎法民初字第138号《民事调解书》调解协议中第二项的内容继续使用涉案房产是不合法的。杨丽娅在知晓廖计许与叶伟超私下达成的调解协议后，遂向肇庆市鼎湖区人民法院提起撤销该协议的诉讼，并且该院也依法撤销上述调解书第二项内容，故廖计许是没有任何权利继续侵占居住在涉案房产。二、若涉案房产被拍卖，廖计许无任何权利分配取得涉案房产的拍卖款。杨丽娅与廖计许之间无任何债权债务关系，涉案房产为杨丽娅个人财产。若房产被拍卖，廖计许分配拍卖款，无疑产生杨丽娅对廖计许存在未清偿的债务，明显是对杨丽娅的不公平和不公正。并且廖计许也无任何权利要求杨丽娅代其清偿与叶伟超之间未结清的房款。廖计许依法应当向叶伟超主张清偿房款的责任，而不是杨丽娅，故廖计许诉讼主张杨丽娅所有的房产的拍卖款中分配是没有任何法律依据的，应予驳回其诉讼请求。三、杨丽娅同意对涉案房产停止拍卖。停止的原因并非廖计许主张的“收完买楼款后才能拍卖”，而是杨丽娅与周献群之间的债权债务关系是不真实不合法的。虽然杨丽娅与周献群之间的债权债务诉讼已经过一、二审程序，但是一、二审法院并未完全查明案件真实情况，并且案件当中存在诸多疑点并未调查清楚，因此杨丽娅申请暂停拍卖，避免造成杨丽娅的权利被持续性侵害的事实。综上所述，杨丽娅与廖计许之间没有任何债权债务关系，廖计许也无权继续居住侵占杨丽娅所有的涉案房产，杨丽娅与周献群的债权债务案件存在诸多疑点等情况，恳请法院依法查明案件事实，准确适用法律，依法驳回廖计许没有法律依据的诉讼请求。周献群书面答辩称，一、（2019）粤1202执异88号执行裁定书适用法律准确，处理得当，该结果应予维持。二、从廖计许提供的一系列判决书和调解书可见，生效裁判文书已认定廖计许与叶伟超签订的《房屋买卖合同》合法有效，且双方亦已在履行，房屋已完成过户，叶伟超应向廖计许支付购房款。案涉房屋的权属已转移给他人，不再属于廖计许，故廖计许提出的诉讼请求，缺乏依据，法院应予驳回。三、对于廖计许第1、2点诉求，是调解书的执行问题，其已申请法院强制执行，应在执行过程中解决。廖计许在本案中提出上述诉求，属于重复起诉，有违一事不再理原则。四、对于廖计许第3点诉求，请法院依法处理。叶伟超辩称，其是被害人，实质是杨丽娅利用叶伟超急于向农信贷款之机，以各种手段将案涉房产过户杨丽娅名下，本案实际上叶伟超欠两百多万元，但杨丽娅要求叶伟超承担6分的复息及违约金日息3分，导致2014年利息捆利息，欠杨丽娅2000万元。杨丽娅趁机侵占叶伟超三套房产，包括案涉房屋，价值1200多万元，致叶伟超陷入困境。叶伟超同意原告的请求，待解决相关纠纷再进行下一程序。叶伟超认为杨丽娅的行为涉嫌套路贷，叶伟超正准备向司法机关举报。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2012年5月30日，原告廖计许、曾梅连与被告叶伟超经协商一致，签订《房屋买卖合同》，约定廖计许、曾梅连将坐落于肇庆市××湖区××镇××区（原莲花镇中兴第三小区）的房地产转让给叶伟超。根据合同约定，该转让房屋建筑面积为1111.76平方米，转让价格为175万元。签订合同后，叶伟超分三次支付了购房款合计共905000元给廖计许和曾梅连，廖计许、曾梅连收款后向叶伟超开具相应的《收款收据》给叶伟超收执，并履行相关房地产过户手续，肇庆市人民政府于2012年7月26日颁发登记权利人为叶伟超的肇鼎国用（2012）第3-00853号《国有土地使用证》，肇庆市住房和城乡建设局于2012年8月10日颁发登记权利人为叶伟超的粤房房地权证肇字第**《地产权证》。此后，叶伟超于2012年10月至2013年5月期间分多期向廖计许、曾梅连支付了共18.5万元购房款。2013年5月25日，廖计许、曾梅连、叶伟超签订《楼买买卖合同补充协议》，协议约定剩余购房款自“1、2013年6月1日，叶伟超每月付伍万元给廖计许、曾梅连……如果未能付清伍万元，所余未付款另计罚息，现计日息万分之十二。2、如果连续两个月后未完成每月伍万元的付款……即计日息万分之四十。3、叶伟超要在2013年12月前付清本合同所有款项，如无能力付清，即按日息万分之四十计罚给廖计许、曾梅连”。签订协议后，叶伟超并未能依约履行支付义务，仅是再支付了购房款17.2万元，至此，叶伟超共向廖计许、曾梅连支付了购房款126.2万元，尚欠余款48.8万元及相关违约金未支付给廖计许、曾梅连。廖计许、曾梅连遂向肇庆市鼎湖区人民法院起诉，经该院调解，廖计许、曾梅连与叶伟超自愿达成调解协议，该院作出（2014）肇鼎法莲民初字第138号民事调解书，确认叶伟超尚欠廖计许、曾梅连房屋转让款本息合计75万元，叶伟超定于2015年7月30日前付清；叶伟超受让的房屋在付清款项前，由廖计许、曾梅连继续按原协议约定使用。被告叶伟超因经营生意缺乏资金而向被告杨丽娅借款，拖欠了杨丽娅的巨额借款未能及时偿还。叶伟超受让案涉房屋并办理了过户登记后，由于拖欠杨丽娅的巨额债务没有清偿，在杨丽娅的要求下，叶伟超与杨丽娅于2013年1月14日前往肇庆市住房和城乡建设局办理了粤房地他项权证（肇字第0300004844号），将其受让的案涉房地产抵押给杨丽娅，设定债权数额为480万元，债务履行期限为2013年1月4日至2013年3月12日。后叶伟超未能按约定的期限还款给杨丽娅，杨丽娅要求叶伟超将抵押的房地产过户抵偿部分债务。叶伟超与杨丽娅遂于2014年5月28日签订《土地使用权转让合同书》，约定将上述抵押的房屋所占土地【土地使用证号：肇鼎国用（2012）第3-00853号】作价429500元转让给杨丽娅以抵偿相应债务；叶伟超与杨丽娅又于2014年6月26日签订《广东省房地产买卖合同》，将上述受让的房屋作价105万元转让给杨丽娅抵偿相应债务。杨丽娅为办理上述房地产过户登记支付了土地使用权转让契税12885元；非普通住宅转让契税44316.09元；营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税共30494.5元；测绘费560元；房屋登记费550元及土地证书工本费、土地登记费等费用。2014年10月，廖计许、曾梅连以确认合同无效为由向肇庆市鼎湖区人民法院起诉请求确认叶伟超将案涉房地产转让给杨丽娅的转让行为以及签订的《房地产买卖合同》无效，该院作出（2014）肇鼎法莲民初字第194号民事判决书，该判决书认为，廖计许、曾梅连转让给叶伟超涉案房地产，并依法办理过户登记，叶伟超已依法取得涉案房地产的产权。叶伟超有权处分涉案房地产，其因拖欠杨丽娅的债务而将涉案房地产抵押给杨丽娅并办理了抵押他项权登记，后因叶伟超未能按他项权证附记的期限履行债务，权利人杨丽娅为保障自己的权益要求债务人叶伟超将涉案房地产作价转让给自己以抵偿部分欠款，合情合理，因此判决驳回廖计许、曾梅连的全部诉讼请求。该判决已经发生法律效力。2015年5月4日，杨丽娅向肇庆市鼎湖区人民法院提起第三人撤销之诉，请求撤销该院作出的（2014）肇鼎法莲民初字第138号民事调解书协议的第二项、判决廖计许、曾梅连立即腾出案涉房屋、并将案涉房屋交付给杨丽娅以及追究叶伟超涉嫌合同诈骗犯罪等，该院作出（2015）肇鼎法民一初字第115号民事判决书，判决撤销该院（2014）肇鼎法莲民初字第138号民事调解书第二项“叶伟超受让的房屋在付清欠款前，由廖计许、曾梅连继续使用”的协议，驳回杨丽娅的其它诉讼请求。周献群与杨丽娅之间的借贷关系发生于2014年，借款期限届满后，因杨丽娅未能依约还款，周献群遂向本院提起民间借贷诉讼，本院于2017年6月2日以（2017）粤1202民初1794号案立案受理。本院经审理后于2017年12月25日作出（2017）粤1202民初1794号民事判决书，判决杨丽娅在该判决发生法律效力之日起七日内向周献群偿还借款本金9556650元及利息5952075元[利息暂计至2017年6月1日，此后的利息以9556650元为本金，按照月利率2%的标准计至还清日止]，驳回周献群的其他诉讼请求。该判决生效后，杨丽娅未在期限内履行还款义务，周献群依法向本院申请执行。本院以（2018）粤1202执2109号案立案执行，并作出（2018）粤1202执2109号之三民事裁定书拟公开拍卖杨丽娅名下的肇庆市××湖区××镇××区（原莲花镇中兴第三小区）【房产证号：粤房房地权证肇字第**，地使用权证号：肇鼎国用（2014）第0020073号】房屋以清偿债务。本院在执行上述民间借贷纠纷一案中，案外人廖计许提出书面异议，主张涉案房屋属其所有，遂请求本院停止执行涉案房屋。本院于2019年6月10日作出（2019）粤1202执异88号执行裁定书，驳回廖计许的异议请求。廖计许遂向本院提起案外人执行异议之诉。又查明，粤房地房地权证肇字第**、使用权证号为肇鼎国用（2014）第0020073号证书记载，涉案的位于肇庆市××湖区××镇××区（原莲花镇中兴第三小区）房屋登记的权属人为杨丽娅，共有情况为单独所有；权利性质为出让；查封情况为：1.查封，查封文号为（2017）粤1202民初1794号，查封期限为2018年10月31日至2021年10月30日，申请执行人为周献群，被告为杨丽娅；2.轮候查封，查封文号为（2016）粤1202执1059号，查封期限为至2022年2月14日，申请执行人为陈瑞霞，被告为杨丽娅。庭审中，原告廖计许确认在收到被告叶伟超支付的90.8万元部分房款后，与其妻子、被告叶伟超共同到房管部门办理案涉房屋的过户手续。被告叶伟超对该事实亦予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案中，原告廖计许在收到本院驳回其执行异议申请的裁定书后15日内向本院提起诉讼，程序合法。被告周献群、杨丽娅庭前向本院提交了书面的答辩意见，但经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院作缺席审判。结合原、被告诉辩意见，本案审查的焦点问题在于：廖计许对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于该争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。…”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。…”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”的规定，根据本院所查实的事实，涉案的位于肇庆市××湖区××镇××区（原莲花镇中兴第三小区）的房屋【房产证号为粤房地权房地权证肇字第**，用权证号为肇鼎国用（2014）第0020073号】登记的权属人为杨丽娅，被告杨丽娅是涉案上述房产的所有权人。原告廖计许以其与被告叶伟超之间的《房屋买卖合同》及协议等证据不享有足以排除对位于肇庆市××湖区××镇××区（原莲花镇中兴第三小区）房产的强制执行。故原告请求停止对位于肇庆市××湖区××镇××区（原莲花镇中兴第三小区）房产的强制执行，缺乏依据，本院不予支持。对于原告请求拍卖所得款项第一支付给其和曾梅连未收完卖房款758498元及彻查被告叶伟超和杨丽娅恶意转走房产的问题，因原告的该项请求并非是案外人执行异议之诉审查范围，故本院不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第二项的规定，判决如下：驳回原告廖计许的全部诉讼请求。案件受理费11385元（原告已预交），由原告廖计许负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审 判 长  覃丽珍审 判 员  林嘉慧人民陪审员  李佩兰二〇一九年九月五日法官助理聂钰湘书记员杜爱怡