北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初531号原告：北京化工大学，住所地北京市朝阳区北三环东路。法定代表人：谭天伟，校长。委托诉讼代理人：王惠蓉，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛洪顺，北京市京师律师事务所实习律师。被告：米唯卓，男，1968年6月15日出生，汉族，住北京市密云县。委托诉讼代理人：胡文军，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓苹，北京市安理（呼和浩特）律师事务所实习律师。被告：北京善道休闲健身俱乐部有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路。法定代表人：李绍金，经理。委托诉讼代理人：胡文军，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓苹，北京市安理（呼和浩特）律师事务所实习律师。第三人：北京紫竹动力体育发展有限公司，住所地北京市海淀区圆明园西路。法定代表人：孙世全，总经理。委托诉讼代理人：夏成蹊，北京市国振律师事务所律师。委托诉讼代理人：李英宣，北京市国振律师事务所律师。原告北京化工大学诉被告米唯卓、被告北京善道休闲健身俱乐部有限公司（以下简称善道俱乐部公司）、第三人北京紫竹动力体育发展有限公司（以下简称紫竹动力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京化工大学之委托诉讼代理人王惠蓉、牛洪顺，被告米唯卓与善道俱乐部公司之共同委托诉讼代理人胡文军、周晓苹，第三人紫竹动力公司之委托诉讼代理人夏成蹊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京化工大学向本院提出诉讼请求：1、判令确认我校与米唯卓就坐落于北京市海淀区紫竹院路原礼堂房屋的租赁关系于2018年9月20日解除；2、判令米唯卓、善道俱乐部公司、紫竹动力公司交还坐落于北京市海淀区紫竹院路原礼堂租赁房屋；3、判令米唯卓、善道俱乐部公司向我校支付自2014年3月1日起至2018年9月20日之间的拖欠租金2232522.96元，并支付自2018年9月21日至2019年1月3日期间的房屋占用费140959.35元及2019年1月4日至房屋交付时止的房屋占用费，房屋占用费按每日676.56元计算，另赔偿违约金49000元；4、本案诉讼费由米唯卓、善道俱乐部公司、紫竹动力公司承担。事实和理由：米唯卓为经营球馆承租了坐落于北京市海淀区紫竹院路原礼堂房屋，并在2007年7月20日签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋用于经营羽毛球、网球、棋牌室，租赁面积1512平米，租期6年，自2007年9月1日至2013年8月31日止，年租金49万元，2013年8月31日前年实交租金为15万元，半年付，租金支付日期为每年的2月25日前、8月25日前，支付金额为7.5万元。2013年9月1日之后年租金49万元。2010年7月，米唯卓以租赁房屋地址申请注册了善道俱乐部公司，米唯卓持股100%，并以该公司对外进行经营羽毛球馆、网球馆等。2013年8月31日，房屋租赁期限届满后，双方并未续签租赁合同，但米唯卓继续使用着租赁房屋，双方就租赁房屋双方为不定期租赁合同关系。租赁房屋期间，米唯卓拖欠租金，虽经我校多次催促，至今仍未及时履行支付租金义务。2018年9月7日上午，我校当面通知米唯卓与善道俱乐部公司，解除与其就租赁房屋的租赁关系，并通知其腾退房屋，结清租金、水电等费用。2018年9月和2018年11月，我校多次书面催促其腾退房屋、支付租金等费用无果。另据我校了解，紫竹动力公司是租赁房屋内球馆的实际经营者。米唯卓辩称，案涉房屋租赁合同实际发生于北京化工大学与善道俱乐部公司之间，且在租赁合同开始履行时，承租主体己由我变更为善道俱乐部公司，因此我不是本案适格的被告。在北京化工大学已经明确请求善道俱乐部公司承担合同责任的情况下，依据相关法律、司法解释的规定，北京化工大学无权再向我主张合同权利。我不是案涉租赁合同的实际承租人，北京化工大学相关诉讼请求应向善道俱乐部公司主张。善道俱乐部公司辩称，案涉租赁合同解除时间应为2018年9月20日，我公司已经于2019年1月3日向北京化工大学交还了部分租赁房屋，其余部分租赁房屋因第三人拒绝腾退，造成我公司无法向北京化工大学交还。我公司同意支付自2014年3月1日至2018年9月20日之间拖欠的租金，但北京化工大学计算欠付租金金额错误，我公司依据租赁合同支付的5万元风险抵押金应当在计算欠付租金金额中予以抵扣，另于2014年5月22日支付了13.5万元租金，该租金当中有6万元应当在计算欠付租金中予以抵扣。北京化工大学主张的违约金过高，违约金额应当予以减少，且其计算违约金的金额错误。北京化工大学主张的损失赔偿已经足以弥补其损失，在此情况下主张4.9万元违约金明显过高。北京化工大学主张房屋占用损失计算金额错误。北京化工大学主张按每日4536元计算损失没有合同依据，案涉租赁房屋日租金标准应为每日1342.65元。我公司已经将部分租赁房屋返还，该返还部分的房屋不应计算占用损失。紫竹动力公司辩称，本案我方已经向米唯卓和善道俱乐部公司全额支付了租金，其没有向北京化工大学支付租金，所以出现本案纠纷，我方没有任何过错，所以要求驳回北京化工大学的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2007年7月20日，北京化工大学（出租方、甲方）与米唯卓（承租方、乙方）就北京化工大学于北京市海淀区紫竹院路的原礼堂房屋（以下简称涉案房屋）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：“承租此处房屋用于羽毛球、网球、棋牌室。房屋面积1512平方米。房屋租赁期限为六年，自2007定9月1日至2013年8月31日止。年租金为肆拾玖万元整，考虑到前期乙方对礼堂投入较大，在此租期内，每年优惠34万元，实交租金为壹拾伍万元整。租金起租时间为2007年9月1日，合同签订之日交纳柒万伍千元租金，以后每年的2月25日前，8月25日前各支付柒万伍千元租金。合同签定之日，乙方交付伍万元风险抵押金作为履行本合同各项条款的保证。当租期满时，在乙方已缴清应承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任的情况下，该租赁抵押金如数返还乙方，不计利息。乙方的责任：按本合同有关条款规定，按时足额向甲方缴纳房租。逾期，则在支付应缴纳房租外，还应支付按同期银行贷款利率计算的滞纳金。乙方向甲方提供加盖本企业公章的营业执照复印件和企业法定代表人身份证复印件。甲、乙任何一方违反本合同的任何一项条款，在收到对方书面通知一周内，不予纠正或不能给出满意的答复，均视为违约，一旦违约成立，违约方应向对方支付相当于年租金10%的违约金，并且对方有权终止合同。”租赁合同签订后，北京化工大学履行了房屋交付义务，善道俱乐部公司于2007年10月29日于此涉案房屋注册成立，公司类型为自然人独资，投资人为米唯卓，法定代表人为李绍金。期间，善道俱乐部公司将涉案房屋一部分面积出租予第三人雅典元素会所经营使用，另一部分面积出租予北京圆方大正商贸中心经营使用，其向北京化工大学支付了部分房租。因拖欠北京化工大学租金，该校于2016年11月16日向善道俱乐部公司发出催缴《通知》，后另于2018年9月17日向善道俱乐部公司发出《律师函》，要求解除与该公司的租赁关系并腾房等。2019年1月3日，善道俱乐部公司将出租雅典元素会所的750平方房屋面积收回并交还北京化工大学，剩余762平方米房屋面积至今未能收回，实际由紫竹动力公司经营使用。庭审中，北京化工大学与善道俱乐部公司均确认本案租赁合同于2018年9月20日解除。另经双方当事人核对，善道俱乐部公司认可拖欠北京化工大学2014年3月1日至2018年9月20日期间的租金，双方认可抵扣风险抵押金等后的欠租金额为2122522.96元。经本院询问，善道俱乐部公司表示同意于本案中支付北京化工大学欠租及房屋占用费、违约金。紫竹动力公司认可实际占用涉案房屋762平方米的事实，称该部分面积房屋系口头约定从北京圆方大正商贸中心处承租且双方未约定租期，该公司未就此向本院提供证据。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：北京化工大学与米唯卓、善道俱乐部公司就本案租赁合同承租主体存在争议，北京化工大学以租赁合同签约人为米唯卓及米唯卓与善道俱乐部公司存在财产混同为由，主张米唯卓为租赁合同的承租人，但北京化工大学未就财产混同之说向本院充分举证。米唯卓除依据租赁合同中关于企业营业执照及法定代表人身份证相关条款内容予以说明外，另提供的《审计报告》及上述《通知》、《律师函》内容显示，北京化工大学均明确将善道俱乐部公司作为签约及履行租赁合同的主体，北京化工大学未能就此向本院作出合理解释并提供相应反证。善道俱乐部公司另对北京化工大学主张的违约金计算基数、金额提出异议，北京化工大学主张的计算基数与租赁合同约定年租金数额及实际履行的租金金额相符，善道俱乐部公司未能就其主张向本院充分举证。本院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，米唯卓与北京化工大学就涉案房屋签订租赁合同，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据租赁合同相关条款内容，可确定米唯卓承租涉案房屋是为了注册成立企业在此进行经营，另根据善道俱乐部公司注册成立的事实及其他证据材料，可确定租赁合同的实际承租主体为善道俱乐部公司，北京化工大学在相关文件中，均对该公司的承租人地位确认无异议，故该租赁合同的实际承租人应为善道俱乐部公司，北京化工大学坚持主张米唯卓为承租主体，但未能充分举证。实际履行中，善道俱乐部公司确存在拖欠北京化工大学租金的事实，且于北京化工大学据此解除租赁合同后，仍拖欠房租且未能全部返还租赁房屋，该公司应当承担相应的违约责任。审理中，北京化工大学与善道俱乐部公司均确认本案租赁合同于2018年9月20日解除，本院对此无异议。现北京化工大学要求善道俱乐部公司偿付欠租、赔偿房屋占用费及违约金，善道俱乐部公司表示同意，本院对此亦予以支持。其中，善道俱乐部公司对北京化工大学的违约金主张提出异议，但北京化工大学主张的违约金计算基数及标准，在双方租赁合同中均有明确约定且与履行事实相符，善道俱乐部公司未能就其异议向本院充分举证。紫竹动力公司确认其为涉案房屋的实际占用人，且房屋称系从北京圆方大正商贸中心承租得来，但在北京化工大学与善道俱乐部公司之间租赁合同已解除情况下，紫竹动力公司继续使用涉案房屋已失去合法的依据，该公司应就其实际占用的房屋向北京化工大学履行腾退义务。米唯卓并非本案适格被告，也未实际占用涉案房屋，其对于北京化工大学主张的上述内容不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，北京善道休闲健身俱乐部有限公司与北京紫竹动力体育发展有限公司将位于北京市海淀区紫竹院路的原礼堂房屋（门头为北京紫竹动力体育发展有限公司）腾空交还北京化工大学；二、于本判决生效后七日内，北京善道休闲健身俱乐部有限公司偿付北京化工大学欠租2122522.96元，并支付2018年9月21日至2019年1月3日期间的房屋占用费140958.9元及2019年1月4日至相应762平方米的房屋腾退时止的占用费（按日租金676.56元计算）；三、于本判决生效后七日内，北京善道休闲健身俱乐部有限公司赔偿北京化工大学违约金49000元。四、驳回北京化工大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26180元，由北京善道休闲健身俱乐部有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黎 健人民陪审员  陈萍芳人民陪审员  刘春英二〇一九年九月二十九日书 记 员  王晓华书 记 员  梁诗晨