云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0926民初813号 原告：云南盛德大业耿马房地产开发有限公司。住所地：耿马自治县青年路延伸段吉龙花园******，现住所地：耿马自治县建设路城南鑫居****。 法定代表人：封永胜，公司总经理。 诉讼代表人：云南博川律师事务所，系被告云南盛德大业耿马房地产开发有限公司破产管理人。住所地：耿马自治县城南鑫居售楼部**。 法定代表人：杨萌，云南博川律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：马骋，云南博川律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 被告：耿马傣族佤族自治县国有资产经营有限责任公司，住所地：云南省耿马县城震新路**。 法定代表人：童思佳，董事长。 委托诉讼代理人：施晓波，男，云南通恒（沧源）律师事务所律师，委托权限：特别授权委托。 原告云南盛德大业耿马房地产开发有限公司（以下简称“盛德大业耿马地产公司”）诉被告耿马傣族佤族自治县国有资产经营有限责任公司（以下简称“耿马国资公司”）与破产有关的纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告盛德大业耿马地产公司的委托诉讼代理人马骋，被告耿马国资公司的委托诉讼代理人施晓波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告盛德大业耿马地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法撤销原告盛德大业耿马地产公司与被告耿马国资公司签署的《耿马县征地回迁安置备用房购销协议》；2、请求人民法院依法撤销原告盛德大业耿马地产公司签署的《商品房购销合同》（合计34份）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月11日，李付康、徐亚军、重庆市渝万建设集团有限公司、云南昆杰建筑工程有限公司向耿马傣族佤族自治县人民法院提出对盛德大业耿马地产公司进行破产清算的申请。耿马自治县人民法院于2018年8月7日做出（2018）云0926破申1号《民事裁定书》，裁定受理盛德大业耿马地产公司破产清算一案，并于2018年8月28日做出（2018）云0926破字第1号《决定书》，指定云南博川律师事务所担任破产管理人。据原告调查得知，2017年8月，由于盛德大业耿马地产公司无力支付农民工工资，致使农民工上访问题频发，盛德大业耿马地产公司向被告提出借款请求。经双方协商后，被告同意向盛德大业耿马地产公司出借款项。2017年8月28日盛德大业耿马地产公司与被告签署了《耿马县征地回迁安置备用房购销协议》，该协议约定，盛德大业耿马地产公司将城南鑫居楼盘共计32套住房及2套商铺出售给被告，成交价合计为：12835952.27元。协议签署后，被告合计向盛德大业耿马地产公司出借款项16049380元，2017年10月至2018年2月期间，盛德大业耿马地产公司陆续向被告归还款项3213427.73元。但2018年2月后，盛德大业耿马地产公司无力向被告归还款项，被告为防止己方所出借的款项损失，故于2018年6月29日至2018年7月19日陆续与盛德大业耿马地产公司签署《商品房购销合同》并办理了“网签备案”手续作为12835952.27元借款的担保。 原告认为，首先，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……。”购买房产并非被告真实的意思表示，双方签订《耿马县征地回迁安置备用房购销协议》及《商品房购销合同》并办理网签备案手续的目的在于用网签备案等行政手段为12835952.27元借款提供担保。因此双方在签署一系列合同时存在重大误解，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第（一）款因重大误解而订立的合同，当事人有权申请人民法院予以撤销。其次，依据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条第（三）款，人民法院受理破产申请前一年内，对没有财产担保的债务提供财产担保的，管理人有权请求人民法院予以撤销。本案中，在人民法院裁定盛德大业耿马地产公司进入破产清算程序前一年内，盛德大业耿马地产公司陆续为其向被告的借款提供担保，故原告作为破产管理人，有权向贵院起诉撤销这一损害债权人利益的行为。综上，为维护债权人的合法权益，原告特依据《中华人民共和国企业破产法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向法院起诉。 被告耿马国资公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、框架购销协议签订背景。2015年开始原告开发的城南鑫居项目遭遇市场冷遇，民间借贷纠纷等原因引发资金链断裂，大面积拖欠农民工工资，并导致大量欠薪上访事件，在耿马县城范围内引发严重负面影响。鉴于此情况，原告经营停滞，并多次向耿马县政府、住建部门请求协助，向其借款周转解决农民工问题（2000万元左右）。因县政府及住建部门没有权限及职能向民营企业借款，县财政也无借款用途的财政支出预算，且借款行为不仅涉及政府专项资金的违法挪用，更有导致国有资产流失的风险。在上述背景下，政府将此情况转交案外人耿马傣族佤自治县城乡建设投资有限责任公司（以下简称城投公司）及被告处理，要求二主体在合理合法的前提下尽可能想办法快速解决农民工生存困境问题，帮助企业渡过难关。经被告及案外人城投公司管理层充分讨论，本着改善农民工生存困境、能帮助企业脱离经营不利现状，化解社会矛盾的目的及确保帮扶国有资金合法注入企业保值增值的前提下，被告结合当时耿马自治县拆迁回迁无安置备用房的现状，通过购买原告商品房用于耿马自治县征地回迁安置备用房的方式，既起到帮扶企业困难、化解社会矛盾作用的同时，也解决了耿马自治县拆迁安置备用房的需求。此后，根据原告第一批的370万资金缺口及国有资金状况，确定耿马自治县第一批安置备用房的数量，2015年12月29日原告与案外人耿马县城投公司签订《回签安置备用房购销协议》，由耿马县城投公司出资购买原告第一批12套商品房。 2016年中开始原告计划大力推进项目建设，向被告协商第二批回迁安置备用房购买事宜（县城投公司因其他项目推进，无备用资金）。鉴于此情况，2016年7月22日被告征得政府同意并取得批复后，准备以城投公司相同的模式结合原告资金需求购买征地备用房。因原告第二批资金需求量较大，被告需要时间筹措，且原告与其施工方纠纷进一步恶化，销售业绩无明显改善等原因，对楼盘的售价均有一定的联系和影响，导致双方一时之间对购买价格无法达成一致。经多次谈判协商直至2017年8月28日双方才签订《征地回迁备用房购销协议》框架协议，约定被告以1283万元购买原告34套商品房用于耿马自治县回迁备用房储备（优惠后价格为住宅2600元/平方米、商铺为10000元/平方米）。同时为保证购买款项能实际支付到农民工，平息社会矛盾，原被告双方在协议中约定，由被告根据原告拖欠的工程款清单直接支付农民工。同时，因资金量较大，并涉及向农民工及承包人直接支付资金，在资金支付完毕后，双方对账后并根据资金实际支付情况于2018年6—8月正式签订34份《商品房购销协议》。 二、双方后续签订34份《商品房购销合同》合法有效成立，系双方当事人真实意思的表示。1、被告购房行为得到县人民政府的明确批复，国有资金使用得到授权许可，符合相关的法律规定。2、双方正式根据《框架协议》的约定履行合同，先后陆续完成了34套商品房的《商品房购销合同》签订工作，并进行了登记备案及预告登记手续。3、本案中，无论是在先的《备用房购销合同》，还是后续《商品房购销合同》的签订过程，双方合同意图相当明确，即被告通过购买原告的房地产库存，解决自身征地拆迁回迁备用房的需要，同时帮助原告脱离经营困境和帮其化解农民工生存困境的局面。被告已分次支付合同价款，原告也配合将所包含的商品房（含商铺）完成单独合同的签订、网签及预告登记工作。本案中双方意图和目的就是商品房买卖，且双方都按约定履行了自身的合同义务，双方系借款合同关系的说法没有事实依据。另外，商品房合同履约行为由一系列民事行为构成：签约、付款、备案、不动产预告登记，每一步骤都需要双方对自身的行为有着清晰的认识和判断，根本不存在对合同性质误解的基础和可能性。综上，被告认为，本案合同系双方当事人在平等协商的基础上签订，合同内容没有违反《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形，是真实有效的，且诚实信用系民事行为主体需遵循的基本原则，合同当事人应当遵循合同约定履行自己的合同义务，有悖于诚信原则的行为不应得到人民法院的支持，故请人民法院驳回原告的诉讼请求。 综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点：1、本案原、被告形成的合同关系性质上是商品房买卖合同关系还是民间借贷合同关系；2、原、被告签订的《耿马县征地回迁安置备用房购销协议》及34份《商品房购销合同》是否符合法律规定的撤销条件。 原告盛德大业耿马地产公司为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证明材料： A1、（2018）云0926破申1号《民事裁定书》、（2018）云0926破字第1号《决定书》、负责人身份证明复印件各一份，欲证明耿马自治县人民法院已裁定受理盛德大业耿马地产公司破产清算一案，并指定云南博川律师事务所担任破产管理人，原告系本案适格的诉讼主体。 A2、《耿马县征地回迁安置备用房购销协议》复印件一份、《商品房购销合同》复印件34份，欲证明盛德大业耿马地产公司将坐落于城南鑫居34套房产（6-702、6-1401、6-1402、6-1601、8-501、8-702、8-1001、8-1002、10-1601、10-1062、10-1603、11-1302、11-1401、11-1402、11-1501、11-1601、11-1602、12-701、12-902、12-1001、12-1002、12-1201、12-1202、12-1301、12-1302、12-1401、12-1402、12-1501、12-1601、12-1602、13-1402、15-104、15-201）网签备案至被告名下，为12835952.27元借款提供担保的事实。 经质证，被告对A1证据的三性没有异议；对A2证据的三性没有异议，对原告的证明对象和内容有异议，反而证明原被告双方是商品房买卖的法律关系。 被告耿马国资公司为证明其答辩理由，向本院提交了以下证明材料： B1、《耿马傣族佤族自治县国有资产经营有限责任公司关于购买棚改回迁安置房的请示》复印件一份，欲证明2016年中开始，原告计划大力推进项目建设，向被告协商第二批回迁安置备用房购买事宜。鉴于此情况，2016年7月被告就购买事宜向耿马县人民政府进行请示。 B2、《耿马傣族佤族自治县人民政府购关于同意购买棚改回迁安置房的批复》复印件一份，欲证明经耿马自治县政府领导集体会议充分讨论及研究后，2016年7月22日耿马自治县人民政府正式批准被告的购房行为。 B3、《耿马县征地回迁安置备用房购销协议》复印件一份，欲证明2016年原告开发的城南鑫居项目进一步遭遇市场冷遇、民间借贷纠纷爆发等原因导致资金链断裂，大面积拖欠农民工工资，并引发大量欠薪上访事件，在耿马县城范围内引发严重负面影响。在能帮助企业脱离经营不利现状，改善农民工生存困境，化解社会矛盾，并能保障国有资金保值增值的原则下，结合当前的现状，被告征得耿马县人民政府授权批准，通过购买原告商品用于耿马县征地回迁安置备用房的方式，在帮扶困难，化解社会矛盾的同时，也解决政府安置备用房的需要。2017年8月28日双方签订协议，根据原告的资金需求，被告以1283万元的价格购买原告34套商品房。为保证购买款项实际支付到农民工，平息社会矛盾，原、被告双方在协议中约定，由被告根据原告拖欠的工程款清单直接支付农工个人。 B4、《商品房购销合同》复印件34份，欲证明被告得到耿马县人民政府的正式批准后，原被告双方依照《耿马县征地回迁安置备用房购销协议》的约定陆续签订了34套《商品房购销合同》，并备案登记，单价约定高于市场价格。 B5、《不动产登记证明》复印件一份，欲证明原告一直配合被告完善购房合同手续，原告对自身的行为不具备合同性质误解的基础，双方签订购房合同系真实意思表示，不存在重大误解的情况。 经质证，原告对B1、B2组证据三性予以认可，但不能证明被告的待证事实，认为实际情况是借款而不是购买房屋。对B3、B4、真实性及合法性予以认可，关联性和证明目的不予认可，该协议签订的目的是为了借款提供担保，因此该份协议存在重大误解。对B5证据三性予以认可，证明目的不予认可，作为预告登记的真实目的是借款担保。 本院认为，原告提交的证据A1被告无异议，对证据的证明力本院予以采信。对证据A2的真实性予以采信，对原告的证明目的不予采信，双方在2017年8月28日签订了房屋购销协议，且被告为购买房屋向人民政府进行请示，履行了购买房屋的合法手续，双方未提到因借款而用房屋进行担保的情况，购买房屋的行为属于双方买卖合同的真实意思表示。被告提交的B1、B2、B3、B4、B5组证据，形成证据锁链，能够证明双方对购买房屋签订了合同，双方意思表示真实，对证据的真实性及证明的事实本院予以采信。 依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告耿马国资公司属于国有企业。2017年8月28日，原、被告双方签订了一份《耿马县征地回迁安置备用房购销协议》，该协议载明了合同签订的背景，因原告资金链断裂，农民工上访讨薪，为缓解社会矛盾维护购房者利益，帮扶企业脱离困境，并结合耿马自治县拆迁工作现状。耿马自治县人民政府决定采取通过下属国有企业国资公司（即被告）向原告购买商品房作为征地回迁户安置备用房，在帮扶企业的同时也为征地回迁安置工作做好准备，故双方签订了房屋购销合同。该《耿马县征地回迁安置备用房购销协议》约定了房屋的坐落位置、商品房面积4219.96平方米（商铺2套362平方米，房号：15-104、15-201；住宅3857.96平方米共32套，房号：6-702、6-1401、6-1402、6-1601、8-501、8-702、8-1001、8-1002、10-1601、10-1062、10-1603、11-1302、11-1401、11-1402、11-1501、11-1601、11-1602、12-701、12-902、12-1001、12-1002、12-1201、12-1202、12-1301、12-1302、12-1401、12-1402、12-1501、12-1601、12-1602、13-1402），住宅单价2600元/平方米，商铺单价10000元/平方米。该房产的相关权益随该房产一并转让，成交价格共计12835952.27元。 因楼盘尚未竣工验收，双方约定待原告的商品房具备出售条件时，由原告根据楼盘的情况分批次办理商品房购销手续（合同网签、备案、商品房预告登记），协议后附《房号清单》。针对以上房屋买卖，2018年6月29日、2018年6月30日、7月1日、7月14日、7月15日、7月17日、7月19日陆续共签订34份《商品房购销合同》。并且在房地产管理机构办理了网签备案登记手续。协议签订后，被告合计向原告支付16049380元。后因双方对第三批的购房没有达成一致意见，因此2017年10月至2018年2月期间，原告陆续向被告退款3213427.73元。对于被告实际向原告所支付的12835952.27元，均由被告以原告的名义支付给了原告所欠的农民工工资。另，涉及第一批款项3700000元，由耿马自治县社会保险局代原告支付了农民工工资（与签订该笔款项有关的《商品房购销合同》另案处理），本案属第二批办理的商品房。 另，2016年7月20日，针对被告向原告购买商品房的事宜，被告向耿马自治县人民政府做出了《耿马傣族佤族自治县国有资产经营有限责任公司关于购买棚改回迁安置房的请示》，据此请示，耿马自治县人民政府于2016年7月22日做回复耿政复﹝2016﹞199号《耿马傣族佤族自治县人民政府关于同意购买棚改回迁安置房的批复》，原则同意被告购买原告位于城南鑫居小区的32套商品房及2套门面房。后来，原告将房屋钥匙交给了被告，耿马自治县国土资源和环境保护局为被告办理了不动产预告登记手续，即云（2018）耿马县不动产证明第0000585号不动产登记证明。 原告于2013年9月份取得耿马饮食服务城碧萝兰苑商住小区（后更名为“城南鑫居”）北区的房屋预售许可证，于2014年4月份取得城南鑫居南区的房屋预售许可证。案外人于2018年7月11日对原告盛德大业耿马地产公司提起破产清算申请，本院于2018年8月7日依法受理了破产清算案件，2018年8月28日耿马自治县人民法院做出（2018）云0926破字第1号《决定书》，指定云南博川律师事务所担任盛德大业耿马地产公司管理人。本案所涉的位于耿马自治县建设路城南鑫居小区工程因附属工程及内部电力、门窗的安装和消防问题至今尚未完成验收。 本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。针对当事人争议焦点，本院作如下评析： 争议焦点一、本案原、被告形成的合同关系性质上是商品房买卖合同关系还是民间借贷合同关系。原告主张其与被告的合同性质是名为房屋买卖实为民间借贷。根据法律规定，借款合同系借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款合同需具备借款当事人、借款金额、借款期限、借款利息等约定。商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同需具备房屋买卖当事人、商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等必备要件。起初，原告系存在资金周转困难要向被告借款的意图，但从原告与购房人即被告实际签订的《耿马县征地回迁安置备用房购销协议》及34份《商品房购销合同》及其他证据来看，合同中明确约定了商品房的基本情况、销售方式为预售、计价方式及价款、付款方式、交付期限、违约责任等，具备了商品房买卖合同的主要条款。购房人支付了全部房款，即可以取得房屋的所有权，合同的目的指向房屋所有权的移转，性质上属于房屋买卖合同关系，且原、被告对签订的合同目的已有约定，一方面系帮助原告解决资金困境，一方面系为了解决回迁安置备用房的需要而购置房屋。被告为了履行购房合同已经支付了相应的合同价款，其作为国资公司也根据资产管理相关规定向耿马自治县人民政府进行了书面请示，经耿马自治县人民政府同意而购买。虽然购房款原告用于解决支付农民工工资问题，但购房款的用途及去向并不影响合同的性质，原、被告签订合同的最终目的是为了达成商品房买卖合同的交易关系，双方签订合同时的真实意思表示应为：原告取得购房款用于应对资金困难，被告取得房屋所有权用于解决回迁安置房，合同双方实现双赢。而且从合同约定看，证据中无关于借款内容的约定，不符合借款合同的构成要件，被告作为国资公司，无证据表明其有权利将公司管理的款项借于原告使用。因此，本院认为，原、被告的合同关系不属于原告主张的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”情形，原告盛德大业耿马地产公司与被告耿马国资公司签订的合同性质应认定为房屋买卖。 争议焦点二、原、被告签订的《耿马县征地回迁安置备用房购销协议》及34份《商品房购销合同》是否符合法律规定的撤销条件。首先，关于原、被告之间形成的合同效力问题。原、被告双方之间订立商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其并未违反国家法律行政法规的规定，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形，应属合法有效的合同。原告主张，购买房产并非被告的真实意思表示，双方签订的合同存在重大误解，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项规定因重大误解订立的合同应予撤销。本院认为，根据合同约定来看，原告出售商品房，被告购买商品房，双方对于合同权利义务约定明确，双方签订合同的目的是取得房款、让渡房屋的产权，实现房屋交易目的是双方当事人的真实意思表示，该法律关系在争议焦点一中已进行论述，在此不再赘述。故，本案所涉及的合同内容并不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项规定的因重大误解可以撤销合同的情形。另，《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定：“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。”原告主张本案所涉合同存在《中华人民共和国企业破产法》第三十一条第（三）项规定的情形，应予撤销。本院认为，法院在2018年8月7日依法受理了原告盛德大业耿马地产公司的破产清算案件，虽然原、被告签订的房屋买卖合同的时间在“受理破产申请前一年内”时限内，但并不属于《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定的“受理破产申请前一年内对没有财产担保的债务提供财产担保”的情形，原告盛德大业耿马地产公司与被告耿马国资公司签订的合同性质认定为房屋买卖，已在上文进行过阐述。另，对于被告向原告购买商品房的事宜，早在2016年7月20日，被告就向耿马自治县人民政府做出了《耿马傣族佤族自治县国有资产经营有限责任公司关于购买棚改回迁安置房的请示》，耿马自治县人民政府于2016年7月22日做回复耿政复﹝2016﹞199号《耿马傣族佤族自治县人民政府关于同意购买棚改回迁安置房的批复》，载明原则同意被告购买原告位于城南鑫居小区的32套商品房及2套门面房。故原告要求撤销双方之间签订的《商品房购销合同》主张不能成立。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告云南盛德大业耿马房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告云南盛德大业耿马房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 审 判 长  代凤波 人民陪审员  杨春俊 人民陪审员  毕绍华 二〇一九年九月二日 书 记 员  茶世涛