江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏06民终2734号上诉人（原审原告）：陈建富，男，1963年1月8日生，汉族，户籍登记地江苏省南通市崇川区，实际居住地江苏省如皋市。委托诉讼代理人：苏馨，北京市隆安（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚欣，女，1972年7月4日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：杨海燕，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢颖，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上诉人陈建富因与被上诉人姚欣财产损害赔偿纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈建富上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈建富的一审诉讼请求或者将本案发回重审。事实与理由：一、一审程序违法。因为姚欣经司法拍卖取得的财产系带租拍卖，其中有陈建富合法承租的房产及其自建的房产，而且，姚欣在南通市中级人民法院告知拍卖财产存在租赁事实后，明确保证自行通过合法程序解决。而陈建富及其代理律师确因客观原因无法调取南通市中级人民法院上述执行卷宗，遂在一审法院指定的举证期限内提出书面的调查取证申请，但却未获准许，一审法院的这一行为显然违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条的规定，剥夺了陈建富的诉讼权利。二、一审法院认定事实错误。（一）一审认定陈建富所主张的受损房屋为坐落于南通市崇川区宇外的独立建筑物，缺少其为该建筑合法的使用人的相应证据，该事实认定错误。首先，陈建富与南通桑普力兰电器实业有限公司（以下简称桑普力兰公司）代表曾于1994年6月30日签订“契约”，该证据足以证明陈建富合法享有案涉30平方米房屋的使用权，双方约定合同终止时间为“陈建富交出原住房钥匙，单位退回原押金壹万元”时止，但至案涉房屋被姚欣拆毁时，陈建富房屋钥匙未交，单位收取的押金也未退，可见双方租赁关系并未终止。其次，桑普力兰公司的证明及附图也有效的证明了陈建富对案涉房屋拥有合法的租赁权，还证明了陈建富自建房屋的面积为34平方米。陈建富的“申请报告”中，桑普力兰公司也确认，陈建富系公司职工，租住位于陈家小园61号院北侧平房，时间从1994年6月至2017年。这与陈建富提供的其他证据材料能够形成证据链，可以互相印证，证明陈建富对案涉面积为30平方米的房屋有合法的使用权（另有34平方米为陈建富自建），该合法的使用权来自于陈建富与桑普力兰公司的租赁事实。再次，姚欣提供的宗地图与桑普力兰公司提供的附图能够相互印证，陈建富租住单位房屋的位置就是一审法院现场勘查的案涉房屋，该示意图同时标明了陈建富自建的房屋平面位置。因此，一审法院认定陈建富对案涉房屋没有合法的使用权是认定事实错误。陈建富租赁使用在前，姚欣竞买在后，根据合同法买卖不破租赁的原则，姚欣也无权拆毁陈建富居住使用的房屋。（二）一审认为，陈建富自建的部分房屋未经有权的行政机关作出规划、用地及建设许可，缺少合法的建造人的相应证据而不予支持，该认定与法无据。对于该自建部分的房屋是否取得行政机关的规划、用地及建设许可，这是行政机关的管理性规范，而不是效力性规范，不能因陈建富自建的房屋没有相关的行政审批手续，而否认其对自建房屋的所有权性质，该权利受到物权法及侵权责任法的保护。违章建筑本身体现了一种利益，是个人的动产和劳务结合的产物，虽然没有法律意义上的所有权，但对于公民所享有的财产之外的利益，在法律上也应该受到保护。另外，建筑物或者构筑物是否为违章建筑，需要由国家机关依据法定程序认定，任何人不能替代有关国家机关作出判断，即使已经由国家机关认定为违章建筑，在没有经过法定程序作出拆除决定之前，任何人不能随意拆除或者破坏他人的违章建筑，在某些情况下，违章建筑人可以通过补办手续的方法，从而取得合法的权利。一审判决有违公平原则，不应损害陈建富的合法利益而保护姚欣的非法利益。（三）陈建富要求按照公租房拆迁补偿标准赔偿损失并无不当。如果陈建富租赁使用的房屋纳入政府行政征收范畴，就应按公租房拆迁补偿标准由政府予以赔偿，但是现在，姚欣对案涉房屋进行了违法拆毁，一审法院反倒是不支持陈建富的赔偿请求，这不是在纵容姚欣的违法行为吗？此有违法律的公平和正义。三、陈建富被拆毁的房屋中的财产，应该以其提供的财产清单予以认可。一审法院已经认定姚欣对案涉建筑物确实实施了拆毁行为，按照证据规则的一般原则是谁主张谁举证。但是，陈建富所列举的财物清单并未超出一般家庭中常有的生活必需用物，而姚欣对陈建富的房屋拆毁时应该进行证据保全，以证明其在拆毁该房屋时，房屋内没有陈建富所列举的相关财物，该举证责任应该在于姚欣。而姚欣没有固定拆毁房屋时屋内财物现状的证据，应推定陈建富的主张成立。姚欣辩称，陈建富的上诉理由于法、于理没有任何依据，恳请二审法院予以驳回。事实与理由：一、一审程序正确，不存在任何影响公正审判的情形，陈建富的该上诉理由并不成立。二、一审判决事实认定清楚，法律适用正确。陈建富没有提供任何证据证明其对案涉房屋享有任何合法权利，首先关于租赁事实，陈建富在一审时提供了一份契约，该契约形成于1994年，契约上没有任何单位的盖章确认，内容所列的出借方也为南通桑普物业公司，并不是其所陈述的南通桑普力兰电器实业有限公司，契约中借用的房屋也没有具体的地址指向，间数、面积与陈建富在现场所指认的案涉房屋也并不一致，而且，该份契约早在1995年就已到期，所以其与本案没有关联性。而桑普力兰公司确认的申请报告及附图，其真实性也无法核实，并不具备证据的合法形式，同时最重要的是，这份申请报告和附图也没有明确双方是否存在租赁关系或是借用关系等合法权益，所以我方认为，就租赁关系这部分上诉理由，陈建富提供的契约、申请报告、附图等证据并不能达到其证明目的。关于自建部分，陈建富没有提供任何证据可以证明，其施工建设包括审批应当有相关的手续，以及合同、发票和其他凭证，但是陈建富仅仅陈述了其曾经自建了多少面积，但未提供任何证据证明客观事实的存在，所以我方认为陈建富的该主张并非客观事实，其上诉理由不应当成立。最重要的是，陈建富一直陈述其一直租赁和使用案涉房屋，但是却拿不出任何支付租金或者是缴纳水电费的凭证，而这些证据才是能够真正证明其对房屋具有使用权，并且居住至今的一个客观情况，所以我方认为陈建富就该部分的证明没有达到其证明目的。三、动产部分的赔偿问题，陈建富对动产的物权损失仅提供了一份自书清单，该份清单并不具有证据效力，根据谁主张谁举证的原则，陈建富对动产的损失须先证明该财产确实客观存在，但是陈建富至今未提供一份与财产清单相印证的凭证和证据，以证明清单上所列的财产确实客观存在，所以我方认为该部分上诉理由也不成立。四、关于陈建富主张的按照公租房拆迁标准赔偿的问题，我方认为，案涉房屋从来没有任何机关作出拆迁公告，在不存在拆迁补偿的前提下，陈建富要求按此标准来进行赔偿没有任何依据，其在上诉状中表达的如果纳入征收范围的观点，我方认为已经超过了法律可预见性的范围。五、关于违法建筑的认定问题，经过一审法庭的调查，案涉房屋没有任何规划许可的审批手续，违反了城乡规划法的相关规定，属于违法建筑。陈建富在上诉状中认为是否为违法建筑必须要得到行政部门的认可和处罚的观点并不成立。根据相关法律规定，其主张的租赁关系是不成立的。陈建富向一审法院起诉请求：一、请求判令姚欣赔偿陈建富财物损失50000元（具体数额以鉴定为准）；二、请求判令姚欣按公租房拆迁补偿标准赔偿陈建富损失暂定10万元（具体数额待评估后确定）；三、诉讼费由姚欣承担。一审法院经审理认定事实如下：2016年9月23日，姚欣及案外人朱敏通过网上竞买方式，取得江苏省南通市中级人民法院拍卖的执行标的物南通市崇川区宇的所有权。2017年6月26日，江苏省南通市中级人民法院向**楼宇的原承租人、使用人发布《公告》，告知执行拍卖相关事项，并要求“案涉房产各租赁人、使用人，你们应当与现房产所有人姚欣、朱敏积极协商，不得侵害现房产所有人的合法权益；姚欣、朱敏应当履行竞买前承诺，不得妨碍他人对案涉房产合法的租赁和使用”。对当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对有争议的证据和事实，一审法院认证如下：陈建富提供契约、租金押金收据、电费卡、申请报告、桑普力兰公司的证明及附图两张，以证明其系案涉房屋的承租人。姚欣对以上证据的三性均不认可。一审法院对契约、租金押金收据、电费卡的真实性予以确认，但根据契约内容，“陈建富暂借住公司库房两间（使用面积30平方米），借期暂定一年”，该契约无公司印章，使用面积30平方米与陈建富庭审中确认的案涉建筑物面积61.52平方米不一致，陈建富亦未提供其与公司续订租赁协议并按期支付租赁费的相应证据，故陈建富举证的契约、租金押金收据、电费卡不能达到其证明目的。至于申请报告、桑普力兰公司的证明及附图，虽有公司印章，但未有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，对上述证据的真实性，一审法院无法确认。即便桑普力兰公司出具的证明内容属实，其证明内容仅为“陈建富自1994年至2017年一直居住在陈家小园61号”，不能证明陈建富系案涉建筑物的合法的建造人或使用人或管理人。经一审法院现场勘查及陈建富的确认，其所主张的受损房屋为坐落于南通市崇川区宇外的独立建筑物，未经有权的行政机关作出规划、用地及建设许可，与所有权登记的该楼宇并无关联。陈建富对其主张动产受损事实未提交有效证据证明。一审法院认为，当事人有责任为自己主张的事实提供证据。陈建富对案涉建筑物所主张的权利，因缺少其为该建筑物合法的建造人或使用人或管理人的相应证据而不应得到支持。陈建富要求按照拆迁标准赔偿损失没有法律依据，其所主张的其他财产损失亦无证据证明。故对陈建富要求姚欣赔偿其财物损失及按公租房拆迁补偿标准赔偿其损失的诉讼请求，一审法院依法不予支持。需要说明的是，姚欣对案涉建筑物确实实施了拆卸行为，双方的争议因陈建富的主张缺乏合法性基础，导致一审法院依法不能支持其主张，但双方当事人应本着实事求是的精神妥善协商处理。如协商不成，陈建富可在取得有权机关对案涉建筑物的合法性认可后再行诉讼。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第四十二条之规定，一审判决：驳回陈建富的全部诉讼请求。案件受理费575元（已减半收取），由陈建富负担。经审理查明，一审对陈建富租赁桑普力兰公司的房屋在本案中是否存在事实上的占有关系未能查清，就陈建富诉称的自建部分房屋的事实也未查清。其余查明的事实基本属实，本院予以确认。二审中，陈建富举证如下：一、中国电信股份有限公司南通分公司缴费凭证（号码：051383537800；帐户名称：陈建富；应收月份：2007.02.01-2007.07.31），证明陈建富对案涉房屋使用的事实。二、南通供电公司提供的陈建富在南通市陈家小园附3号自2014年2月至2017年8月的实收电费情况，用户编号为8100424944，证明陈建富一直居住在案涉房屋中。姚欣方质证认为：上述两份证据并非新证据，其中电信公司固定电话缴费凭证无法体现与本案房屋的关联性，也无法显示陈建富等一直居住的事实。对于电费清单，其载明的用电地址是陈家小园附3号，无法确定是案涉房屋，同时，从陈建富提供的有关照片可以看出，房屋内有卖龙虾等的店招，该电费是因陈建富本人居住而发生还是他人使用而发生无法得到证明。本院认证意见：对陈建富提供的上述证据的真实性和合法性予以认定，对关联性的认定详见裁判理由（略）。本院调查取证如下：一、从如皋市市场监督管理局调查取得南通桑普机械有限公司的工商登记机读表，证明该公司设立于2007年，公司股东为陈建富和其妻子姜亚兰，公司住所地在如皋市，企业处于在业状态。二、从如皋市不动产登记中心调查取得坐落于如皋市房屋登记信息，其中载明权利人为陈建富，领证日期为2005年5月。三、从南通市不动产登记中心调查取得南通市崇川区宏庆苑7幢704室的产权登记信息，其中载明，陈建富于2000年5月24日登记取得该房屋产权，2009年6月12日起该房屋产权登记在他人名下。上述三份证据中的陈建富的身份信息与本案陈建富的身份信息相同。上述证据还证明，陈建富因在如皋市投资设立公司并在附近购置了房产，且已有十多年之久，其在2009年6月12日之后也对原在南通市市区宏庆苑购置的房产不再享有所有权，故其在案涉房屋内居住的可能性极小。陈建富方对上述证据质证意见：真实性和合法性无异议，但与本案并无关联性，不能推翻陈建富对案涉房屋享有的居住权和使用权。姚欣方对上述证据质证意见：对上述证据的真实性、合法性和关联性均予认可。其可以证明，陈建富陈述的其实际居住于案涉房屋中的事实并不存在，而且，其早已不是桑普力兰公司的员工，其陈述2007年还存在福利租房也无客观依据。本院认证意见：上述证据具有真实性和合法性，亦具有关联性，认定理由详见裁判理由（略）。三、桑普力兰公司应本院要求提供证明一份，并提供经办人王健（总经理助理）的聘任决定书，证明内容为：（一）陈建富从1986年至2001年与本公司存在劳动合同关系。（二）陈建富原租赁本公司在陈家小园61幢楼北侧院内房屋约30多平方米，后来因为不够住又扩建了30多平方米，公司未对其租赁房屋作过调整，对陈建富一审提供的“陈建富家示意图”的真实性予以确认。（三）陈建富交给本公司1万元住房押金后，没有交过租金，此1万元押金实际是预交房租，九十年代本公司房租一般是每月10元左右。（四）本公司移交上述61幢楼给南通市中级人民法院时，并未和陈建富办理退房退押金手续。陈建富方质证认为，认可上述证明的真实性、合法性与关联性，其证明了陈建富租住案涉房屋的事实以及扩建房屋的事实，还证明了直到房屋被拆除时一直由陈建富居住的事实，因陈建富是桑普力兰公司的原有职工，该公司向法院如实反映上述事实是合法的，不存在影响该证据证明力的利害关系。姚欣方质证认为，上述证明的形式真实性请法院审核，根据《最高人民法院关于适用的解释》的有关规定，单位向人民法院出具的证明，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。而上述证明并无桑普力兰公司法定代表人签名，王建作为该公司总经理助理，未有公司相关授权，其代表公司确认相关事实不具有合法性。而且，桑普力兰公司与陈建富存在利害关系，其为了配合陈建富的诉讼主张才提供上述证明。另外，我方不认可陈建富与桑普力兰公司直到2017年还存在房屋租赁关系，对于陈建富扩建房屋的证明内容我方亦不予认可。对于王建手写部分的证明内容（即陈建富交给本公司1万元住房押金后，没有交过租金，此1万元押金实际是预交房租，九十年代本公司房租一般是每月10元左右），桑普力兰公司以往从未作出上述表示，这次是为了配合陈建富曾陈述以往未交纳房租的事实而刻意提供。本院认证意见，对桑普力兰公司提供证据的真实性与合法性予以认定，因该证据的提供是本院向该公司调查取得，除其提供证明中第（二）项内容涉及房屋面积外，其余内容均经王建当面核实后确定。对该证据的关联性亦予以认定，理由见裁判理由（略）。桑普力兰公司原副总经理陈家林到庭作证，其证言内容：（一）陈建富同志是复员军人，系桑普力兰公司职工，1994年，我任该公司副总经理，分管人事和后勤工作。当年，经公司研究同意，将陈家小园61幢楼北侧的两间平房（本单位的仓库）给陈建富租住，该房屋建造的相关手续，因年代久远已记不得了。（二）1994年，上述单位的下属部门南通桑普物业公司与陈建富签订了租住契约，具体经办人是黄宝祥同志。签约时，陈建富缴纳住房押金壹万元整。（三）此后，因租房面积太小，加之南通热电厂安装蒸气管道影响了陈建富一户的实际居住，其对原租住房屋进行了扩建，扩建后总面积达六十多平方米。桑普力兰公司对陈家林的上述内容相同的书面证明材料盖章确认情况属实。陈建富方质证认为，对陈家林到庭作证的证人证言的真实性、合法性与关联性均予认可。其证明了陈建富对案涉房屋的使用权组成，一是其承租桑普力兰公司仓库两间，另一是陈建富本人扩建部分。陈家林也已表明了其是桑普力兰公司副总经理，且其下属管理人员已经向其汇报了上述事实，包括陈建富租赁公司房屋和陈建富自行扩建房屋的面积。姚欣方质证认为，陈家林无法证明陈建富与桑普力兰公司之间存在房屋租赁关系，也无法证明陈建富直到2017年还在合法占有或者租赁案涉房屋，而对于陈建富陈述的扩建房屋的有关情况，陈家林本人表示，其仅仅是听说，故其证言也无法证明上述事实。本院认证意见，对陈家林到庭作证的证人证言的真实性与合法性予以认定，对其关联性的认定详见裁判理由（略）。本院另查明，陈建富为证明案涉房屋被拆除前的物理状况，其在一审即提供了拆除当时的照片，姚欣方对该组照片的真实性、合法性和关联性均不予认可，但其并未提供拆除案涉房屋前对其外部物理状况予以固定的相应证据。陈建富提供的照片与桑普力兰公司的证明和陈家林的证言（两证据关联性的认定详见裁判理由）基本印证，并与姚欣提供的陈家小园61号楼宗地图中标注的案涉建筑物的坐落、经比例计算折算的长度等基本相当，本院对其证明力予以认定。本院又召集双方当事人到现场勘查，情况如下：陈建富陈述的租赁房屋和自行扩建的房屋已经全部拆除，现场未经全部清理，遗留少量建筑材料。陈建富指认的厨房残存北墙和西墙。经测量：陈建富生活用房东西方向长度为8.5米左右（从生活用房西墙墙角向东到荷载热气管的支架西侧距离50公分左右，其长度为8.5米左右，东墙位置有陈建富拍摄的房屋被拆除时照片佐证）。生活用房南北方向长度为6.3米左右[从北墙即院墙墙角向南到窨井盖（垂直方向,参照物）的最北缘距离为7.3米，从陈建富拍摄的房屋被拆除时照片目测即可知，其生活用房南墙距离该窨井盖最北缘距离约在1米左右，因此，陈建富生活用房南北距离在6.3米左右]。考虑到上述窨井盖系拆除案涉房屋后更换，经与上述照片对比，其直径距离较之前略大，因此，陈建富提供案涉房屋示意图中其生活用房南北方向长度6.5米符合实际情况，本院予以认定。上述生活用房经计算，面积在55.25平方米左右，鉴于陈建富与南通桑普物业公司于1994年签订的租房契约中对公司出租仓库用房的使用面积约定为30平方米，该约定具有较高的可信度，因上述房屋为平房，其使用面积和建筑面积相差不大，除北墙以内墙为测量起点外，其余均以外墙为测量起点，本院确定，陈建富自行扩建的生活用房面积为25.25平方米（55.25平方米-30平方米）。厨房残存的北墙高度约在2.3米（含之后他人砌建的地坪高度约30公分），残存的西墙由北向南高度逐渐降低，最低处约在2米（含之后他人砌建的地坪高度约20公分），厨房东西方向长度约在2.6米，南北方向长度约在2.5米。上述两墙贴有瓷砖。本院确定，陈建富自行扩建的厨房建筑面积为6.5平方米（2.6米×2.5米）。卫生间宽度约0.8米，现存的北墙和西墙贴有约0.8米左右高度的瓷砖，北墙即为61幢楼北侧院内的后墙。本院还查明，陈建富在一审即提供了姚欣指示有关人员现场拆除案涉房屋的照片，从中可见，桑普力兰公司出租给陈建富的房屋系砖木结构人字顶性质的房屋，而陈建富自行扩建部分是砖混结构平顶房屋，从与厨房层高对比可知，该扩建部分层高在2.5米左右，陈建富对此亦予认可。本院再查明，本院拍卖公告（三拍）载明，拍卖标的：南通市崇川区陈家小园61幢房地产，证载面积2245平方米。该拍卖标的经委托评估，评估机构是以该楼宇证载合法建筑面积2245平方米及相应的分摊土地使用权面积作为估价对象的。案涉房屋附着于上述土地使用权之上。本院认为，本案争议焦点是：一、陈建富提起的不动产占有保护之诉是否要以合法占有为前提？如无此前提，其主张的不动产被拆除所致的占有损失如何赔偿？二、陈建富主张的房屋内物品损失能否支持？关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第二款规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。上述司法解释的制定依据包括《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十六条等规定。本案中，涉及桑普力兰公司的库房两间并无合法建造手续，且公司将之作为住宅用房出租给陈建富，属房屋使用性质的擅自改变，应认定其与陈建富签订的租赁合同无效。合同无效，陈建富对该房屋的占有即为无权占有，即使出租人桑普力兰公司未要求其返还，但在南通市崇川区相对应的土地使用权已经由本院委托拍卖后，买受人姚欣等作为继受上述房地产的权利人有权向陈建富主张返还该土地使用权，附着于其上的建筑物中涉及桑普力兰公司建造的两间库房是否折价补偿与本案无关，而陈建富在上述库房南侧自行扩建的毗连房屋，其在法律意义上依附于上述两间库房，姚欣对该自行建造的房屋在作价补偿后有权一并收回，陈建富主张按公租房征收补偿标准赔偿其损失因无事实依据而不应得到支持。现因姚欣在指示他人拆除案涉房屋前多次张贴通告并在《现代快报》登载内容相同的“最后通告”，要求未与其签订租赁合同的原承租户限期搬出，并告知逾期搬出的相应后果。但占有人如以种种理由拒绝返还，则姚欣等应当通过合法途径主张权利，而不能直接采取拆除占有物的方式达到其目的。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。该法第二百四十五条第一款规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，因陈建富自行扩建的房屋被姚欣指示他人擅自拆除，该行为属非法的任意侵害。因案涉房屋并无准建手续，陈建富虽无权要求恢复原状，但其有权要求姚欣赔偿相应损失，考虑该房屋并非陈建富近期违法建造，而是经所在单位桑普力兰公司同意后自行建造，且时间较长，该违法建筑的形成有其历史原因，现因姚欣指示他人擅自拆除，故在赔偿其损失时应与征收部门拆除违法建筑有所区别。鉴于该房屋在诉讼前即已拆除，姚欣亦无证据证明陈建富已取得上述建筑材料，此前又无该房屋的相关评估资料，现再委托评估已不可能，在本院现场查勘并结合陈建富提供的原房示意图、房屋被拆除时现场照片以及姚欣提供的陈家小园61号楼所涉土地使用权宗地图等基础上，经向桑普力兰公司调查，并听取公司原领导出庭作证的证人证言，再参照《南通市市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则》（2013年3月14日施行）附件八住宅房屋建筑等级说明及重置价格表，综合上述证据并向价格认证部门咨询后，本院酌定，陈建富自行扩建的砖混结构平顶房屋部分的建筑等级为砖混三级（重置价为880元/平方米），其损失在上述重置价基础上考虑折旧后酌定为520元/平方米。与上述认定理由相同，陈建富自行扩建的厨房的建筑等级酌定为简易一级（重置价为530元/平方米），考虑上述因素后酌定其损失赔偿标准为310元/平方米。因砖混结构平顶房屋部分（即陈建富自建部分）建筑面积为25.25平方米，计价为13130元；厨房建筑面积为6.5平方米，计价为2015元；两项合计为15145元。而扩建的卫生间北墙、西墙和东墙均为借用其他墙体，并无南墙，故未列入造价。本院另考虑扩建房屋中厨房和卫生间贴有墙砖，内部一般须铺设地砖，并有防水设施，卫生间须有屋顶，均需一定造价，陈建富最初在此居住时，其生活用房的室内部分一般有一定的装潢投入（包括门窗安装、地砖铺设、水电设施、洗浴设施、吊扇以及租赁房屋吊顶等），因其仅有陈述而未提供相关证据，而且，如是近年来重新装修，陈建富应能提供相关证据，但并未提供，姚欣亦未提供证据，本院考虑建筑面积、使用时间、市场行情等后酌定为3500元。另考虑房屋被姚欣指示他人擅自拆除所致其他损失（包括陈建富拍摄的房屋被拆除时遗留物品在内，如木椅、木柜等以及搬迁费用等），上述损失总计酌定为20000元。关于争议焦点二。陈建富还主张案涉房屋内有动产若干，但其未提供实际居住的充分证据，而本院调查确定，陈建富夫妇十多年前即在如皋市投资设立公司并由陈建富在当地购置房产，且姚欣在指示他人拆除前已数次张贴公告，通知租房户即时搬离，并对此登报告知。陈建富在拆除房屋时也赶到现场，其未提供屋内有案涉生活用品（除上述木椅、木柜外）被毁损的证据，所以其相关主张不能支持。至于其提供的电费凭证，不能直接证明有其主张的上述生活用品被毁损的事实，同时不排除其将案涉房屋转租的可能。而其提供的固定电话缴费凭证更因年代久远无从证明待证事实。综上所述，一审判决以陈建富未能举证证明其系案涉建筑物的合法建造人或者使用人、管理人而驳回其诉讼请求，该认定属适用法律不当，本院予以纠正，为减少讼累，本院进一步查清有关事实后依法改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：一、撤销南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初454号民事判决；二、姚欣因擅自拆除坐落于南通市崇川区北侧院内陈建富自建的房屋（计为31.75平方米）而须赔偿陈建富各项损失合计20000元。三、驳回陈建富的其他诉讼请求。上述给付义务于本判决生效后十日内履行。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费575元（已减半收取，由陈建富预交），由陈建富负担500元，由姚欣负担75元。二审案件受理费1150元（由陈建富预交），由陈建富负担1000元，由姚欣负担150元。限姚欣于本判决书向其送达之日起十日内向本院交纳二审案件受理费150元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。陈建富预交的二审案件受理费中的150元，由本院直接退还。本判决为终审判决。审判长  倪红晏审判员  卢 丽审判员  杨 谦二〇一九年九月二十七日书记员  邱 晴