广东省化州市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0982民初2102号原告：杨仁泽，男，汉族，1971年8月15日出生，住广东省化州市，原告：宋春平，男，汉族，1966年6月12日出生，住广东省化州市，两原告的委托诉讼代理人：劳大春，男，汉族，1969年2月2日出生，住广东省化州市，两原告的委托诉讼代理人：徐文勇，男，汉族，1974年3月8日出生，住广东省化州市，被告：周国红，男，汉族，1966年5月14日出生，住广东省化州市鉴江区，被告：刘付国华，男，汉族，1969年7月2日出生，住广东省化州市，两被告委托诉讼代理人：陈春霖，广东前瞻律师事务所律师。第三人：广东化州麻纺织厂破产清算组。负责人：卢俊冰，该清算组组长。原告杨仁泽、宋春平与被告周国红、刘付国华、第三人广东化州麻纺织厂破产清算组租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，先后于2019年3月28日、2019年7月23日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告杨仁泽及原告杨仁泽、宋春平的委托诉讼代理人劳大春、被告周国红、刘付国华及其委托诉讼代理人陈春霖到庭；第二次开庭原告杨仁泽及原告杨仁泽、宋春平的委托诉讼代理人徐文勇、被告周国红、刘付国华及其委托诉讼代理人陈春霖、第三人广东化州麻纺织厂破产清算组的负责人卢俊冰到庭参加诉讼。本案现己审理终结。杨仁泽、宋春平向本院提出诉讼请求：1.解除被告与原告2017年7月29日签订的化州市麻纺厂正门左侧桔城北路公路边临时搭建房屋的租屋合同；（约42万元）2.被告赔偿原告搭建房屋材料款、室内外装修材料款、材料运输费用、房屋搭建及室内外装修的工钱合计819163.91元及评估费8150元；3.被告双倍返还原告定金2万元；4.被告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年7月29日，原告与被告签订《租屋合同》约定被告将租来的麻纺厂场地搭建成房屋租给原告使用，原告供应搭屋材料给被告使用，并按时供足所需材料，材料价格按市场批发价(价格双方另定)，材料款作定金用，待建好交付使用后，被告扣除押金及当月租金后结给原告，被告负责搭好天面，四周砌轻质砖墙，公路门面装好圈闸门，屋内捣石屎硬底化，建2个卫生间，天面装8个风机，负责安通水电到铺。原告装修无需经被告同意。合同签订日，原告向被告支付了定金1万元。次日起，原告依约陆续支付材料款、运费、工钱用于搭建房屋，款项部分已经被告签认。房屋主体搭建好后，原告进行装修，装好门窗，铺地砖，并对商铺室内外进行装修装饰，室内空中隔层未装修。争议建筑物是由原告支付建造工钱，材料的运输费由原告提供材料时一并支付了。时值2017年12月29日，化州市住房和城乡规划建设局给被告发出《限期拆除通知书》，认定被告上述搭建房屋的行为属于未经批准进行临时建设，即使采取改正措施也无法消除对规划实施的影响，限期拆除全部临时建筑物、构筑物。其后，2018年1月5日上午，市政府相关部门联合执法，对被告上述违法用地、违法建设采取了制止继续违法行为的措施。因被告提供的租赁物属违法用地、违法建设，已被政府制止使用、限期拆除租赁物，被告不能按照约定将租赁物交付原告并在租赁期间保持租赁物符合约定供原告使用、收益，被告构成违约，致使不能实现合同目的，原告特依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第九十四条第(四)项、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百二十一条之规定诉请解除合同，并由被告承担违约责任，赔偿原告损失。本案现在又出现新情况，广东化州麻纺织厂破产清算组于2018年7月4日通知被告，限期2018年7月25日前清理搬迁所搭建房屋，清理搬迁义务人是被告，请将搭建房屋及装修物残余价值判归被告所有。被告周国红、刘付国华辩称，为了方便区分，把符合租赁合同约定的搭建租赁房屋称为租赁房屋，把被答辩人加建的第二层楼称为扩建增设物：一、涉案租赁房屋属于未经批准的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，并结合涉案租赁房屋现已被政府部门强拆的实况，涉案《租赁合同》是无效合同。因此，被答辩人起诉状的第一条和第三条的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。二、根据双方签订的涉案《租赁合同》第五条的约定，答辩人搭建的租赁房屋的部分建筑材料来源于另一个法律关系即答辩人与被答辩人之间的买卖合同关系，由答辩人从被答辩人处按市场批发价购买建筑材料来搭建租赁房屋。从2017年7月30日至2017年9月1日止，答辩人从被答辩人处购买建筑材料(包含运费)共款105823.8元，已支付建筑材料款177190.8元，尚欠建筑材料款28633元。根据双方签订的涉案《租赁合同》第六条的约定，答辩人负责搭好租赁房屋的天面、四周砌轻质砖墙、公路门面装好卷闸门、屋内捣石屎硬底化、建2个卫生间、天面装8个风机、负责安通水电到铺。可见，搭建租赁房屋的工程款由答辩人自行承担，根本不存在被答辩人已支付租赁房屋工程款给答辩人的事实。但是，由于本案案由是租赁合同纠纷，故答辩人与被答辩人之间的买卖合同关系所产生的欠款问题应另案处理。退一万步说，如果要在本案对租赁房屋的损失进行处理，应根据评估报告中的“固定资产清查评估明细表”的名称中属于租赁房屋的部分：第6-8、第17-26。其中：第7项建筑材料由答辩人购自于化州市电动卷闸门厂；第8项属重复计算，该项费用应归纳到第21项中；第l9、20、21、25、26项由答辩人出资及搭建；第22至24项费用由第三人出资及建设，与答辩人与被答辩人无关；第6、17、18则是由被答辩人出资及建设。而且上述各项项目的价值应按照被答辩人提供的证据3中的规格、计量单位、数量单价等原始数据作为参考依据，不应以缺乏真实性的评估报告的评估价格作为参考依据。同时，由于双方在签约时均知道搭建的租赁房屋是临时建筑，也知道租赁期限是不特定的，也知道租赁房屋所占用的土地是化州麻纺织厂的破产财产，也知道化州麻纺织厂正处在破产清算程序中、随时都有被收回、被拆除、被拍卖的风险存在。答辩人与被答辩人也正是基于上述因素，双方在签订合同时才约定由答辩人搭建临时的简易租赁房屋给被答辩人使用。因此，如果要处理租赁房屋损失的责任承担分配问题，双方应按照过错分担。三、对于扩建增设物的费用，依法应由被答辩人自行负担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”在本案中，由于被答辩人未经答辩人的同意而擅自扩建增设物，依照该法条的规定，扩建发生的费用等损失全应由被答辩人自行负担。评估报告中的“固定资产清查评估明细表”的名称中属于扩建增设物的部分：第l至5、第9至16。综上第二点及第三点的事实与理由，被答辩人的起诉理由不成立，故依法应驳回被答辩人起诉状中的第二条诉讼请求。综上所述，被答辩人的起诉缺乏事实依据和法律依据，法院应以驳回其全部诉讼请求。第三人广东化州麻纺织厂破产清算组述称，清算组是作为破产企业管理人。广东化州麻纺织厂已经与本案两被告签订租赁合同，合同约定的界址清楚，但承租的围墙承租方自行拆除，安全责任由承租方承担，如麻纺织厂推出拍卖，对其投入损失不予赔偿。承租方并交由保证书给清算组留底的。承租方经营中产生的纠纷与清算组没有任何责任。在审理本案过程中，原告、第三人向本院提交了证据材料，在本院主持下，原告、被告及第三人进行了质证。一、原告的举证及被告、第三人的质证（一）原告杨仁泽、宋春平向本院提交以下证据：1.《租屋合同》、《租赁合同》,证明被告将租来的麻纺厂场地搭成房屋租给原告使用；2.微信截图，证明被告收取原告合同定金1万元；3.麻纺厂加建工程、工钱材料款、万众不锈钢材料部收款卡、明威金属总代销售单，证明原告依约投入的材料款、运费、工钱、并经被告签认；4.限期拆除通知书，证明被告搭建的租赁房屋违反《城乡规划法》第44条、64条、66条，被限期拆除；5.查违简报，6.查违执法后现场照片，证据5、6证明被告搭建的租赁房屋违法用地违法建设，被制止；7.租赁房屋刚搭建好的，证明租赁房屋外观；8.清理搬迁通知，证明2018年7月4日，破产清算组通知麻纺厂清理搬迁；9.装饰工程合同书，证明原告装修损失。（二）被告的质证被告周国红、刘付国华发表质证意见：对原告的证据1真实性没有异议，该证据恰好证明原告的起诉缺乏事实依据。证据2真实性没有异议。证据3真实性无异议，但对其第1页麻纺厂加建工程、工钱材料款关联性有异议，是原告擅自加建，与被告无关，其他收款等单据对被告签名部分是未付清，没有被告签名的已经付清。证据4真实性无异议，但对其要证明内容及关联性有异议，对临时搭建双方是清楚知道的。证据5与证据4质证意见一致。证据6、7真实性有法院认定，关联性有异议，并非被告单方面违约。证据8真实性无异议，该通知原告是应当清楚知道的。证据9的证据三性有异议，与本案无关。（三）第三人广东化州麻纺织厂破产清算组发表质证意见：与第三人无关。二、被告的举证及原告、第三人的质证被告周国红、刘付国华没有向本院提交证据。三、第三人的举证及原告、被告的质证：（一）第三人广东化州麻纺织厂破产清算组的举证：1、租赁合同1份；2、终止租赁合同协议书1份；3、保证书1份。以上证据证明原、被告双方的损失与清算组无关。（二）原告发表质证意见：对第三人证据1没有异议。对证据2、3的证据三性不予认可，且与原告无关。（三）被告发表质证意见：对第三人的证据1真实性没有异议，但对其合法性有异议，麻纺织厂在破产清算期间与被告签订的合同无效。证据2是事实，但是发生在租赁地的搭建物被拆除之后签订的合同。证据3没有异议。四、出示《化州市人民法院拟确定化州市桔城北路38号麻纺厂门口左侧租赁房屋建造价格评估报告书》给双方质证：（一）原告发表质证意见：没有异议。（二）被告发表质证意见：对报告的真实性有异议，该报告第6、14页说明本评估报告仅对资产建造价格提供参考，不作为赔偿的最终依据。且固定资产清查评估明细表中第9至16项评估给出的单价与原告提供的证据3严重不符。第10项、11项、13项、14项、15项、16项也不符合原始数据，因此，该报告不应作为认定本案事实的依据。结合双方当事人的陈述，本院经审查后认为，被告对原告的证据1、2、3、4、5、8的真实性没有异议，本院确认上述证据的真实性；证据6、7关联性有异议，证据9证据三性有异议，本院经审查该证据，认为该合同书双方不是本案当事人，虽然甲方落款处加了杨仁泽与宋春平两个名字，原告并没有提交证据证明其两人与甲方广东化州泓胜名门的关系，工程施工地址为广东省化州市泓胜名门经销点，与本案无关。原告对第三人的证据1没有异议，被告对其真实性没有异议，本院予以采信；原告对证据2、3的三性不予认可，被告认为证据2是事实，本院予以采信；对证据3没有异议，本院予以采信。结合当事人的陈述及采信的证据，本院确认以下事实：被告周国红、刘付国华于2017年7月24日与案外人广东化州麻纺织厂签订《租赁合同》，广东化州麻纺织厂将原锅炉房的一块空地租给被告使用。被告周国红、刘付国华作为甲方与原告杨仁泽、宋春平作为乙方于2017年7月29日签订《租屋合同》，被告将租来的麻纺厂场地搭成房屋租给原告使用。合同第二条约定：租期以广东化州麻纺织厂的破产财产拍卖变现日止。第五条约定：原告供应搭屋材料给被告使用，并按时供足所需材料，材料价格按市场批发价（价格双方另定），材料款作定金用，待建好交付使有后，被告扣除押金及当月租金后结给乙方。第六条约定：被告负责搭好天面，四周砌轻质砖墙，公路门面装好圈闸门，屋内捣石屎硬底化，建2个卫生间，天面装8个风机，负责安通水电到铺。第十条约定：……，退租时乙方的装修及加固部分不得拆除，不得损坏房屋及设施，损坏要照价赔偿。被告收取原告订金一万元。合同签订后，原、被告双方投入了人力及物力对租赁房屋进行了建造。2017年12月29日，化州市住房和城乡规划建设局向化州市麻纺厂发出《限期拆除通知书》（化住建拆字（2017）第001号），内容为：其在鉴江开发区桔城路麻纺厂进行临时搭建的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定。并责令其限期于2018年1月4日前自行拆除违法建筑物、构筑物（设施）。该通知书由被告周国红签收。被告与案外人广东化州麻纺织厂于2018年1月1日签订《终止租赁合同协议书》，双方同意从2018年1月1日起终止双方于2017年7月24日签订的《租赁合同》。2018年1月5日，相关部门采取执法行动，对原麻纺厂内的两幢占地面积约1850平方米的涉嫌违法用地、违法建设的大型临时建筑进行拆除。广东化州麻纺织厂破产清算组于2018年7月4日通知其租户，限期于2018年7月25日前清理搬迁，终止租赁合同。原告起诉后，向本院提出司法鉴定申请，要求对本案租赁房屋建造价格（包括建筑材料、室内外装修装潢材料、材料运输费用、建筑及装修人工成本）进行评估。经本院依法委托的鉴定机构茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所出具茂盈恒信评报字【2018】第226号《化州市人民法院拟确定化州市桔城北路38号麻纺厂门口左侧租赁房屋建造价格评估报告书》。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的《租屋合同》是否合法有效?2、本案造成的损失819163.91元，原、被告双方如何承担?3、被告应否双倍返还收取原告的10000元定金?关于焦点一，涉案租赁房屋部分属于未经批准的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，并结合涉案租赁房屋现已被政府部门强拆的实况，涉案《租赁合同》是无效合同，本院现予以确认。因此对于原告的解除原、被告双方于2017年7月29日签订的《租屋合同》，由于该合同是无效合同，而解除合同是建立在合同是有效合同的基础上才有解除的情况，因此对原告的该诉讼请求本院依法不予支持。关于焦点二、首先是涉案租赁房屋的第二层的损失问题，由于原、被告双方在《租屋合同》中没有约定第二层的建设，原告出材料所建设的第二层是擅自加建的增设物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，对于第二层房屋建设的损失应由原告承担。其次，在本案中，原、被告均确认《固定资产清查评估明细表》的第6、第7项中的共13个卷闸门（单价：1500元），其中8个卷闸门（1500元×8=12000元）是被告方做的。对明细表的第8（铁柱：净值：16079.86元）、第19（卫生间墙体，净值：1419.6元）、20（厕兜，净值：320元）、21（钢架结构房屋，净值：371875元）、25（前面铺面加柱封边，净值：4950元）、26项（钢架结构房屋四周上面四周封边，净值：27646.6元），原、被告均称是自己做的。双方签订的《租屋合同》约定为被告将租来的麻纺厂场地搭成房屋租给原告使用，合同第六条约定：被告负责搭好天面，四周砌轻质砖墙，公路门面装好圈闸门，屋内捣石屎硬底化，建2个卫生间，天面装8个风机，负责安通水电到铺。搭建房屋是合同中被告方的义务。因合同第五条约定：原告供应搭屋材料给被告使用，并按时供足所需材料，材料价格按市场批发价（价格双方另定），材料款作定金用，待建好交付使有后，被告扣除押金及当月租金后结给乙方。庭审中原告也称被告从原告处购买建筑材料是事实，原告供应搭屋材料给被告，双方属于买卖合同法律关系，原告应另案起诉被告请求支付材料款、材料运输费用、房屋搭建及室内外装修的工钱等费用。再次，原告请求被告赔偿搭建房屋材料款、室内外装修材料款、材料运输费用、房屋搭建及室内外装修的工钱合计819163.91元及评估费8150元的诉讼请求，根据茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所出具的茂盈恒信评报字【2018】第226号《化州市人民法院拟确定化州市桔城北路38号麻纺厂门口左侧租赁房屋建造价格评估报告书》中的固定资产清查评估明细表，该部分装修属于《固定资产清查评估明细表》的第1-5项（净值：3960+1584+13597.5+15863.75+29006.25=64011.5元）及第9-16项（净值：9652.5+6136.16+4988.17+27242.22+9040.63+75022.48+49792.32=181874.48元），本院查明原告对租赁房屋的投入损失为合计245885.98元（第二层除外）。最后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，同时根据被告与第三人签订的《租赁合同》及原、被告双方签订的《租屋合同》第二条约定：“租期以广东化州麻纺织厂的破产财产拍卖变现日止”可知道，原、被告在签订《租屋合同》时知道搭建的租赁房屋是临时建筑，应知道租赁房屋所占用的土地是化州麻纺织厂的破产财产，上述财产随时都有被拍卖的可能性。导致该合同无效，本院确认原、被告双方都有过错，双方应按照过错分担责任，原、被告各承担50%的责任。对于原告的损失，由于原告要承担50%的过错责任，因此原告请求被告赔偿的金额为245885.98÷2=122942.99元。关于焦点三、被告应否双倍返还收取原告的10000元定金?根据原告提交的证据微信截图上显示为“已收订金一万”，“订金”没有担保性质，因此，原告要求被告双倍返还收取原告的定金的诉讼请求，本院不予支持；但被告应返还已收取的10000元订金给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:一、被告周国红、刘付国华于本判决生效之日起十五日内支付装修赔偿款122942.99元及返还订金10000元给原告杨仁泽、宋春平；二、驳回原告杨仁泽、宋春平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3800元，原告杨仁泽、宋春平1900元，被告周国红、刘付国华承担1900元；评估费8150元，由告杨仁泽、宋春平负担4075元；由被告周国红、刘付国华负担4075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  徐学军二〇一九年九月二十二日法官助理文练帅书记员劳锦华