贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初2384号原告（反诉被告）：雷觐闻，男，1973年8月22日出生，汉族，现住贵州省贵阳市。被告（反诉原告）：杨赛，女，1983年1月10日出生，汉族，现住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：彭远兵、刘雪华，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。原告雷觐闻与被告杨赛合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告杨赛提出反诉，本院受理后，将本诉与反诉合并审理，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雷觐闻，被告（反诉原告）杨赛及其委托诉讼代理人彭远兵、刘雪华到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）雷觐闻向本院提出诉讼请求，1、请求确认位于贵州省××香槟花园××楼××楼被告名下房屋（具体以办理产权登记的内容为准）归原告所有；2、请求判令被告立即腾空第一项诉请之房屋，将房屋返还给原告；3、请求判令被告办理第一项诉请之房屋产权过户至原告名下；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年3月19日，原、被告因经济纠纷，经贵阳市公安局南明分局花果园派出所调解，并经双方自愿达成一份《贵阳市公安局现场治安调解协议书》，该协议书第3条约定“即日起雷觐闻将杨赛位于保利香槟花园8号楼9楼（房屋详细地址：保利香槟花园8号楼1单元9楼03室）名下房产转移至雷觐闻名下。”然而，协议签订后，被告却一直不配合办理，并占有使用该房屋至今，经原告多次催告，被告拒绝返还该房屋并履行产权过户给原告的义务，由于被告未履行协议约定的先合同义务，原告也未履行相应的后合同义务。为避免再次产生不必要的纠纷，保护原告的合法权益不受侵犯，为此向法院提出如前诉讼请求，望予以支持。被告（反诉原告）杨赛辩称，1、我自始至终没有将案涉房屋所有权转移给原告的意思表示，《调解协议书》第三条因违反法律规定而无法履行，更不负有原告诉讼请求的各项义务；2、退一步讲，即使《调解协议书》可履行，原告未履行先合同义务，我有权行使后履行抗辩权，拒绝其全部履行请求；3、截至目前，案涉房屋仍未办理产权登记，且设定有抵押权，客观而言我也无法办理过户登记，属于客观上履行不能，因此原告诉请三不应被支持；4、原告在《调解协议书》签订前持续采取暴力，威胁等多种非法手段纠缠、骚扰我，致使我不得已选择妥协才签订《调解协议书》，因此案涉房屋系原告以非法手段获取的不正当利益，不应当得到支持。综上，原告的诉讼请求于法无据，且与客观事实不符，不应被支持，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）杨赛向本院提出反诉请求：1、依法判令解除《贵阳市公安局现场治安调解协议书》（以下简称“调解协议书”）;2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：被反诉人通过多种非法手段不断纠缠、骚扰反诉人，最终双方于2017年3月19日签订《调解协议书》。其中，《调解协议书》第二条约定“2017年10月19日前，雷觐闻付给杨赛人民币肆万整”，第三条约定“……办理房屋变更期间产生的手续费、房贷等由雷觐闻承担（房贷由2017年4月起算）……”。但时至今日，被反诉人仍未给付反诉人4万元，自2017年4月起至今的房贷也全部未支付。事实上，《调解协议书》签订后，被反诉人曾打电话给反诉人，明确表示其承担不起每月的房贷，房子也不要了，基于此，2017年4月起至今的房贷也一直由反诉人偿还。自首期还贷日起，被告反诉人就未偿还贷款，即其以自己的行为表明将不履行归还各项贷款的义务，构成预期违约和根本违约。此外，被反诉人在明知案涉房屋上设定了银行抵押，其不按期偿还房贷的行为会导致银行实现抵押权、房屋被拍卖的情况下仍然拒不偿还房贷的行为，表明其已经知晓并愿意接受由此带来的一系列法律后果，因此，反诉人有权根据《合同法》第九十四条的规定解除《调解协议书》。为此提出如上诉请，望判如所请。原告（反诉被告）雷觐闻辩称，1、对于合同载明的支付义务，我于2017年4月3日对被告应偿还银行的贷款义务支付了1500元，后一直未联系上被告，故我就没再继续履行偿还银行贷款的义务；2、协议载明的4万元支付义务，是被告变更完房屋所有权之后才应该由我支付；3、被告称我无力支付贷款与事实不符，我是有支付能力的；4、我们双方所签订的协议，被告的先行义务是要办理完房屋所有权变更，即使是按揭的房屋也是可以变更的，我同意先行支付杨赛的房款，把银行贷款偿清后再变更；5、我因为工作原因长期不在贵阳，所以才延至今日起诉被告；6、被告一直躲避无法联系上，不履行自己的义务，才引起今日的纠纷。本院经审理认定事实如下：原、被告双方当事人原系同居关系。2016年杨赛与贵阳市保利投资房地产开发有限公司（以下简称保利房开）签订购房合同，以287097元购买由保利房开开发建设的位于贵阳市乌当区航天保利公园2010一期1组团4区5-9号楼及9号商业8栋9-3的房屋一套（建筑面积77.48平方米）。支付首期房款后，2016年4月14日，杨赛作为借款人，保利房开作为保证人，与中信银行股份有限公司贵阳分行（以下简称中信贵阳分行）作为贷款人，共同签订《中信银行个人购房借款合同》，约定杨赛向中信贵阳分行贷款215000元作于购买涉案房屋，贷款期限自2016年4月14日至2046年4月14日共360个月，还款方式为按月等额本息还款，每期还款本息为1141.06元，保利房开为杨赛的贷款承担阶段性连带保证责任，杨赛并以涉案房屋作为贷款的抵押物提供抵押担保等内容。前述合同签订后，各方均如约定履行。原、被告双方当事人在同居生活期间，于2017年因感情纠纷产生矛盾。同年3月19日，双方因经济问题再次产生纠纷并报警，经贵阳市公安局南明分局花果园派出所出警处理并出具《现场治安调解协议书》，载明：“……主要事实：2017年3月19日7时许，当事人雷觐闻与杨赛因经济问题发生纠纷。经调解，双方自愿达成如下协议：1、双方当面和解；2、2017年10月19日前，雷觐闻付给杨赛人民币肆万元整（￥40000）；3、即日起雷觐闻将杨赛位于保利香槟花园8号楼9楼名下房产转移至雷觐闻名下，办理房屋变更期间产生的手续费、房贷等由雷觐闻承担（房贷由2017年4月起算），变更之后房屋归雷觐闻所有，之后房贷也由雷觐闻承担，雷觐闻不再付任何房款给杨赛；4、双方不得再因此事发生纠纷，违者将负相应法律责任。……”雷觐闻、杨赛均在该调解协议书上书明“同意以上调解”并签名。协议达成后，2017年4月3日，雷觐闻通过手机银行转账方式向中信贵阳分行支付了1500元。其后至今，雷觐闻未将约定的4万元支付给杨赛，亦未偿还涉案房屋的房贷，双方对涉案房屋也未办理登记变更，即双方协议未实际履行。原告雷觐闻遂诉来本院要求判决其如前所诉请。庭审中，因涉案房屋尚未办理权属登记并设置预抵押，尚不具备变更权属登记条件，虽经本院进行释明，但雷觐闻仍坚持其诉讼请求。上述事实，有当事人的陈述、《中信银行个人购房借款合同》、《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》、中信银行业务凭证、《贵阳市公安局现场治安调解协议书》、接处警登记表及相关记录、贵阳银行活期账户明细等在卷佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告（反诉被告）雷觐闻与被告（反诉原告）杨赛在同居期间因经济问题产生纠纷，而于2017年3月19日在南明区花果园派出所的调解下达成的协议具有民事合同的性质。该协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。关于原告（反诉被告）雷觐闻的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，房屋作为不动产，依照规定不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，由于涉案房屋并未交付给雷觐闻，双方也未向房屋主管部门申请办理不动产物权登记，故雷觐闻提出确认涉案房屋归其所有并要求杨赛腾空返还的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。对于雷觐闻提出杨赛办理涉案房屋产权过户至雷觐闻名下的诉请，因涉案房屋尚未办理产权登记手续，且办理了不动产抵押预告登记，不具备变更房屋登记条件，经本院进行释明后，雷觐闻仍坚持该项诉请，故本院亦不予支持。关于被告（反诉原告）杨赛的诉讼请求，本案双方当事人在协议中并无合同解除事由的约定，协议签订后也没有就是否解除进行协商，故杨赛的请求权只能基于符合法定解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，在双方当事人于2017年3月19日所达成的涉案协议中，明确约定了雷觐闻的义务及履行期限，但并未对杨赛履行的义务及期限做出明确约定，亦即杨赛并无先行义务，履约过程中也没有违约行为，故雷觐闻至今未履行其合同义务，行为构成违约。根据前述法律规定，结合双方协议自签订至今市场房价已发生了较大的变化，显然不是双方在缔约之时所能预料，且案涉房屋的按揭贷款在两年多来一直由杨赛偿还，如果按照协议继续履行，将对没有违约责任的杨赛造成明显利益失衡，合同目的不能实现的客观情况，故本院对杨赛的诉讼请求予以支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）雷觐闻的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）雷觐闻与被告（反诉原告）杨赛于2017年3月19日在《贵阳市公安局现场治安调解协议书》上所签订的协议。案件本诉受理费2900元、反诉受理费400元（均减半收取），共计3300元，由原告（反诉被告）雷觐闻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇一九年九月二十五日书记员  张昌玉