江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初6211号 原告：夏春花，女，1961年8月6日生，汉族，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：张磊，江苏苏旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许晓翩，江苏苏旭律师事务所律师。 被告：郑雯兰，女，1976年1月27日生，汉族，住徐州市。 委托诉讼代理人：李义旭，江苏青创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵嵩，江苏青创律师事务所律师。 原告夏春花与被告郑雯兰租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月8日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告夏春花的委托诉讼代理人张磊、许晓翩到庭参加诉讼，被告郑雯兰及其委托诉讼代理人李义旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏春花向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《营业房转让合同》，无条件协助原告办理过户手续;2、请求判令被告支付违约金12000元（2018年9月1日暂计算至2019年1月30日），按照宣武市场同期收取51、52号营业房的租金每月计取，每间营业房月租金1200元。 事实和理由：原告与被告于2018年3月26日签订《营业房转让合同》，双方约定：被告将位于宣武市场-52号两间营业房使用权依法转让给原告使用，原告支付被告营业房转让费10万元，双方于2018年8月底共同去宣武市场办理过户。后原告如约于2018年3月26日支付营业房转让费10万元，但被告至今未协助原告办理过户手续。原告与被告未能协商一致解决纠纷，遂诉至人民法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告郑雯兰辩称，关于继续履行合同，被告在2018年12月14日向原告发出解除合同通知书，明确表示不再履行双方营业房转让合同，原因是该合同不适合履行或者履行费用太高，双方合同其实是商铺的租赁权转让合同，被告是从徐州宣武集团有限公司承租的涉案商铺，租赁期限是2017年10月1日-2018年9月30日，商铺年度租赁合同第9、10条明确约定转让转租商铺必须经出租方同意，否则出租方有权解除合同并收回商铺，原被告签订的转让合同没有经过出租方的同意，如果双方继续履行合同，会造成出租方收回商铺，这样不仅原被告合同无法履行，也会给双方造成更大损失。违约金，被告愿意承担违约责任，但合同约定的违约金10万元过高，被告要求调整，原告在订立合同过程中也存在过错，其知道出租方关于转租转让需经出租方同意的约定，考虑到上述原因，被告愿意按同期银行贷款利息承担违约金。 本院经审理认定事实如下：2017年11月8日，被告郑雯兰（承租方、乙方）与徐州宣武集团有限公司（出租方、甲方）签订《商铺（摊位）年度租赁合同》一份，约定甲方将位于宣武集团南二号楼区域四层24051、24052号两个商铺（摊位）租赁给乙方经营使用，乙方不得将商铺（摊位）租赁经营权用于继承、赠与、抵押、担保、拍卖等，租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止，租赁物每月商铺（摊位）费638元，合同期限12个月，商铺（摊位）费为7656元。商铺（摊位）费的支付方式，本着先缴款后使用商铺（摊位）的原则，乙方应在甲方规定的时间内付清商铺（摊位）费。该合同第四章“商铺（摊位）的转让、转租”中第九条约定：乙方未经甲方同意不得将商铺（摊位）转让、转租或委托他人经营，如需将商铺（摊位）转让、转租或委托他人经营的，应先向甲方提出申请，经审核符合办理条件的，方可办理转让或转租手续，并须遵守以下事项：1、乙方在转让的同时须向受让人主动告知变更事项，并提供相关资料配合受让人在市场规定时间内，一同办理相关变更所需事宜，合同变更按乙方违约处理，收取乙方违约金2000元；2、乙方在将商铺（摊位）有期限转租或委托他人经营时（转租、委托经营期限最高为本合同起止日期），须向临时经营人告知《商业综合管理物业服务合同》以及市场各项管理规定，并与临时经营人一同在市场规定时间内办理相关转租手续；甲方为了市场持续繁荣稳定，设置商铺（摊位）费用时整体低于市场转租价格，为了规范管理，如乙方在经得甲方同意后转租或委托他人经营商铺（摊位），甲方向乙方收取商铺（摊位）转租费用；临时经营人在转租期间的经营行为由乙方负责，如临时经营人在经营期间违反国家法律法规、市场各项管理规定、拒缴各项代收税费的，所产生的后果由乙方承担；乙方不得将商铺（摊位）长期转租，转租超过规定年限，甲方按照转租调控政策执行租金标准。第五章“合同的终止和解除及违约责任”中第十条约定：乙方未经甲方同意而将商铺（摊位）转让、转租或委托他人经营的，甲方有权单方面终止和解除本合同，收回商铺（摊位），同时收取乙方违约金2000元，乙方承担因此带来的一切损失和责任。 2018年9月8日，被告郑雯兰（承租方、乙方）再次与徐州宣武集团有限公司（出租方、甲方）签订《商铺（摊位）年度租赁合同》一份，约定甲方将位于宣武集团南市场二号楼区域四层51、52号两个商铺（摊位）租赁给乙方经营使用，乙方不得将商铺（摊位）租赁经营权用于继承、赠与、抵押、担保、拍卖等，租赁期限自2018年10月1日起至2019年9月30日止，租赁物每月商铺（摊位）费702元，合同期限12个月，商铺（摊位）费为8424元。商铺（摊位）费的支付方式，本着先缴款后使用商铺（摊位）的原则，乙方应在甲方规定的时间内付清商铺（摊位）费。该合同第四章“商铺（摊位）的转让、转租”中第九条约定：乙方未经甲方同意不得将商铺（摊位）转让、转租或委托他人经营，如需将商铺（摊位）转让、转租或委托他人经营的，应先向甲方提出申请，经审核符合办理条件的，方可办理转让或转租手续，并须遵守以下事项：1、乙方在转让的同时须向受让人主动告知变更事项，并提供相关资料配合受让人在市场规定时间内，一同办理相关变更所需事宜，合同变更按乙方违约处理，收取乙方违约金2000元；2、乙方在将商铺（摊位）有期限转租或委托他人经营时（转租、委托经营期限最高为本合同起止日期），须向临时经营人告知《商业综合管理物业服务合同》以及市场各项管理规定，并与临时经营人一同在市场规定时间内办理相关转租手续；甲方为了市场持续繁荣稳定，设置商铺（摊位）费用时整体低于市场转租价格，为了规范管理，如乙方在经得甲方同意后转租或委托他人经营商铺（摊位），甲方向乙方收取商铺（摊位）转租费用；临时经营人在转租期间的经营行为由乙方负责，如临时经营人在经营期间违反国家法律法规、市场各项管理规定、拒缴各项代收税费的，所产生的后果由乙方承担；乙方不得将商铺（摊位）长期转租，转租超过规定年限，甲方按照转租调控政策执行租金标准。第五章“合同的终止和解除及违约责任”中第十条约定：乙方未经甲方同意而将商铺（摊位）转让、转租或委托他人经营的，甲方有权单方面终止和解除本合同，收回商铺（摊位），收取乙方违约金2000元，乙方承担因此带来的一切损失和责任。 被告按约向徐州宣武集团有限公司缴纳了2019年9月30日前的摊位费、综合管理物业费。 2018年3月17日，原告支付被告转让宣武市场、52号两间营业房租赁权的定金5000元。被告向原告出具收条一份，载明：今收到夏春花支付购买四楼宣武市场、52号商铺定金5000元，尚欠95000元，过户前付清，过户费由夏春花自负。 2018年3月26日，原告夏春花与被告郑雯兰签订《营业房转让合同》一份，约定：被告将坐落在宣武市场、52号两间营业房使用权转让给原告，原告给付被告营业房出售费共计10万元，一次性付清。原告承担营业房使用权的过户费用。双方约定于2018年8月底共同至市场管理部门办理过户变更手续。被告应无条件协助原告办理过户手续。市场部门受理过户手续后，被告将营业房交给原告。双方在本合同签订后不得违约，如一方违约，不算营业房出售费退还，另赔付10万元。当日，原告向被告支付剩余转让费95000元，被告向原告出具收条，载明：今收到宣武市场2号楼4楼51、52号商铺转让费10万元。被告未向原告交付案涉商铺，亦未至徐州宣武集团有限公司申请要求转让案涉商铺。 2018年12月14日，被告向原告邮寄《解除合同通知书》，载明：夏春花：2018年3月26日，我与你方签订了《营业房转让合同》，约定了转让宣武市场52号两间营业房经营使用权的相关事宜，现因该两间营业房经营使用权的转让必须经徐州宣武集团有限公司，即房屋所有权人同意，否则，其有权解除商铺租赁合同并收回商铺，这样我们双方的合同不仅不能履行，还会给我方造成很大损失。你方也是商铺的租赁方，知道该项规定。现特通知你，解除双方2018年3月26日签订的《营业房转让合同》，请你收到该通知7日内向我提供银行账户，以便我将预收的转让费用及时返还。原告确认收到该通知书，但认为并不能达到被告要求解除的目的，称被告在过程中属于过错方，无权解除营业房转让合同。 本案审理过程中，本院就徐州宣武集团有限公司是否能够办理案涉商铺的“转租过户”手续进行询问调查。2019年2月26日，徐州宣武集团有限公司向本院出具《回复书》，载明：在宣武商铺的租赁合同纠纷中，针对贵院提出的问题，徐州宣武集团有限公司现做出如下回复：在涉案租赁合同纠纷中，争议双方之间的转租行为及相应合同性质问题，我公司尊重法院生效判决确认的规则。在对商铺过户方面进行管理的过程中，只要商铺转租双方协商一致，在不损害宣武集团合法权益和尊重宣武集团行市划分等规章制度的前提下，我公司正常办理“转租过户”手续。 原告称多次要求被告前往办理过户手续但被告拒绝。被告认可未向宣武市场提出申请要求转让商铺。被告未向原告交付涉案商铺。 原告在庭审中明确请求判令被告支付违约金（计算方式为参照被告和宣武签订的租赁合同两个铺子年租金为8424元，即月租金702元，由于被告未按照转让合同约定在8月底协助原告办理过户手续，原告损失从2018年9月1日开始计算，损失计算方式参照宣武向被告收取的租金，即截止至2019年1月30日，被告已经迟延5个月给付原告营业房，租金损失为3510元）。 本院认为，原、被告之间签订的《营业房转让合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反相关法律规定，依法自双方签字时成立。根据合同法规定，依法成立的合同自成立时生效。被告依据其与涉案商铺出租人徐州宣武集团有限公司签订的租赁合同对涉案商铺享有承租权，本案商铺转让合同虽约定转让标的物为营业房，但转让标的实为涉案两间商铺的承租权，故应认定为转租合同，该合同具备生效要件且并不存在合同法第五十二条规定的无效情形，系有效合同，对双方当事人均产生法律约束力，原被告双方应按照合同约定履行各自义务。 根据合同法第二百二十四条规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告与徐州宣武集团有限公司作为出租人之间的租赁合同虽亦约定类似内容，但在本案审理过程中，根据徐州宣武集团有限公司向本院出具的《回复书》能够认定案涉商铺在不损害其合法利益的前提下，可以办理“转租过户”手续，故原被告之间的《营业房转让合同》具备履行条件，原告主张被告继续履行《营业房转让合同》并协助原告办理过户手续，有事实和法律依据，本院予以支持。被告在履行合同中未按约定配合原告办理过户并向原告交付案涉商铺，已经构成违约，应承担相应违约责任。违约责任的约定应以守约方的损失结合违约方的过错程度进行综合考量，原告方受让被告的案涉商铺系用于经营，故其损失应认定为经营损失，原告主张按照案涉商铺的每月租金702元从2018年9月1日起按月计算至被告将案涉商铺租赁权过户至原告名下之日止，不违反相关法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告郑雯兰继续履行其与原告夏春花签订的《营业房转让合同》，并于本判决生效之日起十日内配合原告办理徐州市宣武市场、52号两间营业房转租过户手续，办理转租过户的费用由原告负担； 二、被告郑雯兰于本判决生效之日起十日内赔付原告违约金（违约金按照案涉商铺的每月租金702元从2018年9月1日起按月计算至被告将案涉商铺租赁权过户至原告名下之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2351元，由被告郑雯兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李守忠 人民陪审员  魏荣香 人民陪审员  雷丽芬 二〇一九年九月十日 书 记 员  胡 玥