湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初7804号原告：长沙兆基物业管理有限公司，住所地：浏阳市荷花办事处唐家洲（新月半岛**观澜苑****）。法定代表人：俞焕林，总经理。委托诉讼代理人：陈梦云，湖南湘卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，湖南湘卓律师事务所律师。被告：唐三艳，女，1985年1月26日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原告长沙兆基物业管理有限公司（以下简称兆基物业公司）与被告唐三艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兆基物业公司的委托诉讼代理人陈梦云、李丹，被告唐三艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兆基物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告物业服务费7418元、环卫费336元及违约金（以欠缴金额为基数，自2016年1月1日起至实际履行之日止按每日2‰计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告唐三艳辩称，被告未交物业费属实，但原告收费标准太高，与服务不匹配，业主反映的问题没有得到原告的解决，如楼下油烟大导致被告无法开窗、2栋电梯损坏至今没有维修等。经审理查明，2013年4月21日，被告购买了XX小区外滩X栋XXXX号房，其住房面积为104.47㎡。原告系一家经批准从事物业服务的公司，2014年11月26日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，由原告为浏阳市XX小区小区进行物业管理服务，合同中对物业服务内容、服务费用、违约责任等做了详细约定。根据协议约定，原告服务期间，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，住宅1.8元/月/㎡；商业物业2.5元/月/㎡。交费时间：交付时预交半年的物业服务费用，以后每年的六、十二月预交下半年度的物业服务费用。如未按约定交纳物业服务费用，原告可依照合同约定收取违约金，每日收取的违约金标准是应交纳额的千分之二。另，浏阳市人民政府浏政发[2014]3号文件规定，浏阳市城区居民环卫费收费标准为8元/月/户，根据该文件及《城市生活垃圾管理办法》的规定，浏阳市市容环境卫生管理局委托原告向XX小区小区居民收取各年度生活垃圾处理费及装修垃圾清运服务费。现因被告拖欠原告2016年6月1日至2019年6月30日的物业服务费及2016年1月1日至2019年6月30日的环卫费，经原告书面催缴，被告仍未交纳，为此，原告诉至本院。庭审中，被告提交照片等证据，用于证明小区车辆管理混乱、电梯没有维护、没有灭火器、门禁破损及存在油烟问题，用以证明物业公司没有按约履行义务等，但原告对此均不予认可。以上事实，有原、被告的陈述，前期物业管理服务协议、浏阳市商品房买卖合同、不动产登记信息、入伙温馨提示、付款通知单及照片、催收物业费律师函等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案兆基物业公司与唐三艳签订的《前期物业管理服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对唐三艳及物业公司均具有约束力。兆基物业公司为浏阳市XX小区小区提供了物业服务，唐三艳作为该小区业主，理应按约定向兆基物业公司交纳相应的物业服务费用。兆基物业公司主张唐三艳支付环卫费，因兆基物业公司已向本院提交证据证明其代收该费用之合法性，故本院对该主张亦予以支持。关于唐三艳提出的物业费收取的标准过高的意见，其可以向相关部门或机构提出，由相关部门与机构向原告进行交涉、处理，督促其整改，但不能以此为由拒交物业费。关于唐三艳提出的物业公司服务不到位的问题，本院认为，唐三艳提交的证据不足以认定兆基物业公司未履行物业服务的义务或存在重大瑕疵。即使兆基物业公司对XX小区小区的管理在某些方面可能存在一些瑕疵,但兆基物业公司作为该小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务,包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等,即其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响,对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另一方面,唐三艳作为涉案房屋的产权人亦已实际享受兆基物业公司提供的物业管理服务,不能以兆基物业公司服务存在一些瑕疵为由不交纳物业服务费，故唐三艳的抗辩不构成可拒交物业管理费的正当理由。关于违约金，唐三艳未按照约定交纳物业服务费已构成违约，但兆基物业公司亦存在物业服务未完全到位，需要整改的部分，故对兆基物业公司要求唐三艳承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、唐三艳于本判决生效之日起五日内支付长沙兆基物业管理有限公司2016年1月1日至2019年6月30日的物业服务费7418元、2016年1月1日至2019年6月30日的环卫费336元。二、驳回长沙兆基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由唐三艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何涛二〇一九年九月六日法官助理王亮书记员贺天宇附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。