云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0323民初1609号原告：王孟娟，女，汉族，1997年4月14日生，初中文化，个体户，师宗县人，住师宗县，现住师宗县。委托诉讼代理人：严书明，师宗县益民法律服务所法律工作者，特别授权委托代理。被告：邱学锋，男，汉族，1963年3月10日生，初中文化，个体户，师宗县人，住师宗县。第三人：李亚平，女，汉族，1992年6月14日生，高中文化，师宗县人，住师宗县，（未到庭)原告王孟娟与被告邱学锋、第三人李亚平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王孟娟及其特别授权委托诉讼代理人严书明，被告邱学锋到庭参加诉讼，第三人李亚平经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告王孟娟向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除合同；2.退还租金1792元，支付违约金15000元，共计16792元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年9月1日被告与第三人自愿签订了租房合同，约定：一、甲方将位于凤凰商都广场小木屋18平方米商铺出租给乙方经营，租赁期限自2018年9月1日至2021年2月1日；二、本房屋年租金15000元，物业管理费500元；四、房屋租赁期为2年半，在此期间，甲方无权干涉乙方经营、转让，任何一方违约，赔偿对方租金的一倍作为违约金；五、租赁期间，在不欠租金的情况下乙方有权转让等内容。合同签订后，第三人于2018年9月1日向被告支付了2018年9月1日至2019年9月1日的租金及物业费15500元。2019年4月1日，我与第三人签订了店铺转让合同，约定把被告与第三人签订的租赁合同中所有的权利义务转让给我。我对所租的房子进行了装饰、装修后开始经营，成本都未收回时，师宗县综合执法局于2019年7月10日向被告发出通知，要求被告于2019年7月15日前必须拆除违法建筑，我的租房于2019年7月17日被强行拆除。此事发生后，要求被告退房租并赔偿损失，被告拒绝赔偿。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。综上所述：被告把没有批准手续的违章建筑对外出租，导致政府强制拆除，给原告造成了巨大的经济损失，被告应当退还2019年7月17日至9月1日的房租1792元，被告还应当依法依约承担违约金15000元。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请判如所请。被告邱学锋辩称：第一、我与原告没有任何合同关系，原告所诉不实，我们之间没有合同；第二、原告所说的城管大队，强制拆除给原告造成重大损失，请原告举证出来证明，强制拆除不存在，原告所有的商品原告是自行搬出的，并把钥匙交到我的手里面，城管大队没有强制拆除；原告所诉的租金15000元和物管费500元是交给谁的，我没有收到一分钱，原告举证证明，所以我与原告没有任何关系，原告诉我是无理的；原告对房屋装修，请原告举证，原告装修了什么，用了多少钱；原告方诉我，我的房屋没有任何审批，那原告在租房前，为什么不弄清楚，我的房屋是合法的，我在举证时会证明。2017年2月16日与凤凰商都招商中心签订了场地占用协议，直到2019年7月10日政府为提升师宗的整体城市形象，搞创卫和城建形象，对临街搭建的临时棚进行拆除，后经师宗县人民政府协调办、城建城管综合执法大队、师宗县凤凰商都招商中心三部门进行协调，对小木屋进行内部搬迁，在2019年7月10日在城管大队协调后，我作为租户我签字了。2019年7月15日进行整体搬迁，整体搬迁到凤凰商都内广场进行经营，继续履行我与凤凰商都的招商合同，在此期间，凤凰商都招商中心到现场进行新场地的划分距离原址300米，到协商完后，我向原告说明了情况，并且新场地的位置由原告优先挑选，原告回答我不随我搬迁，退还原告所剩的租金，也就是自行解除合同，我当场同意。在搬出我的商铺，交还钥匙，马上退还所剩租金，原告于2019年7月11日晚上7点左右，把房屋腾空，货物搬走，然后交还房子钥匙给我，在这种情况下，作为我来说，我应该按照我所承诺退还租金，自行解除合同，但我收到钥匙，看到房屋被损坏，房屋设施被拆除，房屋内部设施登记拆除了，我对原告拒绝退还租金，因为原告给我的房屋造成经济损失，所以我拒绝退还原告租金，有待修复后再作处理。第三人李亚平经本院传票传唤未到庭参加诉讼，但其在2019年9月8日以书面的形式书向本院提交了答辩意见。其书面答辩称：我收到法院的开庭传票后，因有事外出未能到庭参加诉讼，我提交书面答辩意见供法庭裁判时参考。我与被告邱学锋自愿达成协议签订房屋租用合同，合同义务双方均已履行完毕，并约定该房屋我可以不经过被告邱学锋同意自由向第三方转租。在经营过程中，我与原告王孟娟自愿协商达成对该小木屋的转租协议，双方按照合同的约定履行了合同约定的全部义务，并通知了被告邱学锋。当时被告邱学锋也到场。我已按约定向原告王孟娟和被告邱学锋履行了合同约定的全部义务，原告王孟娟和被告邱学锋与我不存在任何利益矛盾纠纷，其起诉事项与诉求系原告王孟娟和被告邱学锋双方的合同纠纷，系合同相对人的合同纠纷，对合同外的第三人不具有约束力。此次诉讼未对我提起任何诉讼请求，我仅对我所知的情况如实陈述供法庭参考。本院经审理认定事实如下：2017年2月16日,被告邱学锋委托其妹邱红与云南优格物业服务有限公司签订合同编号为CDSY2017年2月16日01号《场地占用协议》，被告以协议方式向云南优格物业服务有限公司取得本案所涉房屋占地的使用权（未办理土地权属登记），后被告邱学锋在该土地上自行建盖了本案中出租的房屋。2018年9月1日，第三人李亚平与被告邱学锋签订《租房合同》，该合同约定：“一、甲方（邱学锋）将位于凤凰商都广场小木屋3×6米=18平方米商铺出租给乙方（李亚平）经营童装使用，租赁期限自2018年9月1日至2021年2月1日；二、本房屋年租金15000元，物业管理费500元；三、每年租金提前一个月交给房主；四、房屋租赁期为2年半2018年9月1日至2021年2月1日，在此期间，甲方无权干涉乙方经营、转让，任何一方违约，赔偿对方租金的一倍作为违约金；五、租赁期间，在不欠租金的情况下，乙方有转让权；六、房屋租赁期间，房屋如因不可抗拒的自然原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任，若因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补；七、甲方保证该房屋无产权纠纷，若出现因房屋产权问题造成乙方的经济损失，由甲方负责赔偿；八、乙方不得在所租房屋内从事违法活动，否则本合同无效；九、合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方拥有优先承租权；十、合同签订后，房屋使用权归乙方所有；十一、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向人民法院提起诉讼，请求司法解决；十二、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效”。合同签订后，第三人李亚平于2018年9月1日（合同签订当日）向被告邱学锋支付了2018年9月1日至2019年9月1日的房屋租金15000元及物业费500元（共计15500元），被告邱学锋向第三人出具了收条一张。2019年4月1日，第三人李亚平将此房屋转租给原告王孟娟并签订了《店铺转让合同》一份，将其从被告处承租的房屋转租给原告王孟娟（被告在庭审中认可本案第三人与原告的转租行为），原告和第三人均按约定履行了支付租金、交付房屋等相关义务。2019年7月8日，师宗县城市综合管理局向被告邱学锋发出师综拆字（2019）第001号《师宗县城市综合管理局限期拆除通知书》一份，以本案涉案房屋属于违法建筑物为由，要求限期在2019年7月15日前自行拆除。2019年7月15日，原告将所经营的房屋内物品自行搬空后将房屋钥匙交还被告，被告将涉案房屋搬迁至指定位置。以上事实有原告提供的“原告身份证复印件一份、《租赁合同》一份、收条一份、《店铺转让合同》一份、师综拆字（2019）第001号师宗县城市综合管理局限期拆除通知书复印件一份”及被告提供的“身份证复印件一份、云南优格物业服务有限公司与邱红场地占用协议复印件一份”等证据在卷予以证实并佐证。对原告提供的证据即《租赁合同》一份、收条一份、《店铺转让合同》一份、师综拆字（2019）第001号师宗县城市综合管理局限期拆除通知书复印件一份，虽被告持有不同异议，且第三人未到庭发表质证意见，但该证据均来源合法，内容客观真实，与本案具有内在关联性，本院依法对其能够相互印证的部分予以采信；对被告提供的证据即云南优格物业服务有限公司与邱红场地占用协议复印件一份，虽原告持有不同异议，且第三人未到庭发表质证意见，但该证据内容客观真实，与本案具有内在关联性，本院依法对其能与其他证据相互印证的部分予以采信；对被告提供的证据即照片一份（两张），原告持异议，且该证据不符合法律的相关规定，本院仅作参考。现原、被告因退还租金及违约金问题发生纠纷，原告诉至本院，请求依法判决解除2019年4月1日原告与第三人签订的《店铺转让合同》及2018年9月1日第三人与被告签订的《租房合同》；退还租金1792元，支付违约金15000元，共计16792元；案件受理费由被告承担（庭审中变更）。另查明，原告与第三人的转租行为被告认可并同意，现原、被告双方均有解除合同的意思表示，并认可未使用房屋应退租金数额为1792元。2019年7月15日，原告所经营的店铺（租用被告的房屋）钥匙系原告自行搬空后交付给被告。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案系因第三人将租赁物转租原告后在履行中所产生的纠纷，案涉房屋的转租系在被告的同意和认可下进行的，被告对原告与第三人的转租行为的认可应视为其对转租行为的同意，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，出租人同意承租人将租赁物转租给第三人的，出租人与承租人之间的租赁合同继续有效，故本案第三人和被告2018年9月1日所签订的《租房合同》对原、被告双方应继续有效。本案中，原告和第三人2019年4月1日所签订的《店铺转让合同》系在2018年9月1日第三人和被告所签订的《租房合同》基础上所形成的，先后合同间相互依存且无冲突。综上，第三人和被告2018年9月1日所签订的《租房合同》对原、被告继续有效，该合同解除后原、被告的相关权利义务终止，且原、被告双方均有解除合同的意思表示，故现原告主张解除第三人与被告2018年9月1日所签订的《租房合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；关于原告主张解除原告和第三人2019年4月1日所签订的《店铺转让合同》问题，因该《店铺转让合同》系在2018年9月1日第三人和被告所签订的《租房合同》基础上所形成的，先后合同间相互依存且无冲突，故结合本案实际，先合同解除后，后合同无解除必要。关于原告主张被告退还租金1792元的诉讼请求，因原、被告双方在庭审中对未使用期间的租金1792元均认可，第三人将涉案房屋转租后，被告应将原告未使用期间的房屋租金予以退还原告，故原告主张被告退还租金1792元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张要求被告支付违约金的问题，因本案涉案房屋的拆除系政府行为，且违约金系对原告实际损失的填补，原告未能依法提供其造成实际损失的相关证据，其举证不能，结合本案实际，原告主张被告支付违约金的请求，本院不予支持。关于被告邱学锋提出的原告王孟娟搬出小木屋后将租赁物损坏及轨道灯拆除带走、地胶被损毁，要求原告王孟娟恢复原状的问题，因被告邱学锋未依法提起反诉，且未依法提供足以证明其主张的相关证据予以证实，故本案不作处理，但被告邱学锋可依法另案主张。综上所述，原告的上述诉讼主张符合法律规定的部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除被告邱学锋与第三人李亚平于2018年9月1日所签订的《租房合同》；二、由被告邱学锋于本判决生效后三日内退还原告王孟娟租金1792元；三、驳回原告王孟娟的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，减半收取110元，由被告邱学锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  杨志华二〇一九年九月十九日书记员  王利瑛