内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内06民终1570号 上诉人（原审原告）:尉某。 委托诉讼代理人：刘某，内蒙古首佳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司。 法定代表人：李某，该公司董事长。 委托诉讼代理人苏某，内蒙古赫扬律师事务所律师。 尉某因与鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司（以下简称筠泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服鄂尔多斯市东胜区人民法院作出的（2018）内0602民初8440号，向本院提起上诉。 本院立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。尉某及其委托诉讼代理人刘某、筠泰公司的委托诉讼代理人苏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尉某向上诉请求：撤销一审判决，判令解除《商品房买卖合同》，返还购房款1209638元，筠泰公司向尉某支付违约金261273.6元。事实与理由：一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。 筠泰公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 尉某向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的编号为2010-0010465的商品房买卖合同；2、筠泰公司返还购房款1209638元；3、筠泰公司赔偿违约金261273.6元（按照《商品房买卖合同》第九条，以已付房款为基数，按日万分之一计算违约金，从2011年8月30日起至首付款返还之日）；4、筠泰公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年3月9日，双方签订编号为2010-0010465的《商品房买卖合同》，尉某购买了筠泰公司开发的的位××区房屋一套，建筑面积227.96平方米，单价8815.75，总价2009638.37元，付款方式为首付款1209638元，银行按揭贷款80万元。合同约定第八条约定：出卖人应当在2011年8月31日前将经验收合格的商品房交付买受人。如遇不可抗力，不能履行合同的，双方同意按变更合同方式处理。合同第九条约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告分别于2011年1月28日、2011年3月4日共计向被告支付购房款1209638元。 另查明，涉案小区未通过建设行政部门的验收，未取得竣工验收备案表。鄂尔多斯市建设工程质量监督站于2017年10月26日出具《鄂尔多斯市筠泰住宅小区9#楼结构安全可靠性和主要使用功能鉴定报告审查意见》（鄂建质字2017-26号）一份，内容为：鄂尔多斯市城乡建设委员会：由鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司建设的鄂尔多斯筠泰住宅小区9#楼建筑面积为10578.59㎡，由于技术资料不齐全，依据鄂府发（2016）162号文件精神，鄂尔多斯筠泰房地产开发有限公司委托了中国建材检验认证集团股份有限公司对该工程进行了结构安全可靠性和主要使用功能鉴定，并出具了鉴定报告，报告编号为：JC2017A31N00057，中国建材检验认证集团股份有限公司具有北京市住房和城乡建设委员会颁发的北京市房屋安全鉴定机构备案证书和建设工程质量检测机构资质证书，该工程已经鄂尔多斯市建设工程设计审查站进行过施工图审查并出具了施工图设计文件审查合格书。中国建材检验认证集团股份有限公司出具的鄂尔多斯市筠泰住宅小区9#楼可靠性鉴定的结论为：鄂尔多斯市筠泰住宅小区9#楼可靠性鉴定评级证为Ⅰ级，即可靠性符合鉴定标准对Ⅰ级的要求，不影响整体的承载功能和使用功能。水电暖使用正常，功能齐全。现我站通过对鉴定报告中：①基础及上部结构；②维护结构；③水暖电等安装的内容进行审查，符合相关鉴定标准。建议出具同意办理房屋产权登记意见。 2018年1月22日，鄂尔多斯市城乡建设委员会出具《鄂尔多斯市城乡建设委员会关于鄂尔多斯市君泰华府住宅小区9#-14#楼工程竣工验收和备案情况的函》（鄂建函2018-20），内容为：各有关单位：鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司开发建设的鄂尔多斯市君泰华府住宅小区9#-14#楼工程，具体建筑面积情况如下……由于该项目的技术资料缺失，市建设工程质量监督站未对工程质量进行评定，建设单位委托了第三方工程质量检测机构进行了检测，检测鉴定结果为工程质量合格，市建设工程质量监督站对检测鉴定内容审查后，认为该项目符合相关鉴定标准。该项目于2009年9月开工建设，2013年6月已全部入住，已办理了施工许可证，依据《鄂尔多斯市人民政府关于推进城市（镇）规划区国有土地上房屋产权登记集中治理的实施意见》鄂府发（2016）126号，同意先行办理房屋产权登记。 2018年12月26日，鄂尔多斯市东胜区规划局出具《鄂尔多斯市东胜区规划局关于君泰华府小区1#-14#住宅楼建设工程竣工规划核实的意见（东规发[2018]130号文件），内容为：鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司：你公司申请的《君泰华府小区1#-14#住宅楼建设工程竣工规划核实的申请》（鄂筠房字[2018]第36号）收悉，按照已核发项目的《建设工程规划许可证》（建字第150600200902124号、建字第150602201000177号）附件、附图及审定方案内容要求，经与竣工实测图对比复核和现场勘验，现提出如下竣工规划核实意见：1.君泰华府小区1#-14#住宅楼建筑间距、层数、高度、面积等指标均符合《建设工程规划许可证》附件、附图要求，同意办理不动产登记。2.此核实意见仅限不动产登记使用，不作为最终规划核实结果。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，故该协议真实、有效，双方应按协议约定全面履行各自的义务。关于尉某主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及返还购房款的请求，因合同约定，被告应当在2011年8月31日前向原告交付房屋，若逾期交房超过30日后，原告有权解除《商品房买卖合同》。合同签署后，被告确实未按合同约定时间向原告交付房屋，按合同约定，尉某于2011年10月1日可以行使解除《商品房买卖合同》的权利，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，而尉某于2017年4月19日向本院提起诉讼，请求解除《商品房买卖合同》，一年的除斥期间已过，故对尉某主张解除及返还购房款的请求不予支持。 关于尉某依据《商品房买卖合同》第九条主张261273.6元的违约金，因双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，是以逾期不超过30日或买受人有权解除合同为前提，而该案中被告逾期交付房屋已经超过30日，尉某亦未能在一年内行使解除权，故被告不符合合同约定的承担违约责任的条件，故尉某所主张的要求被告承担违约责任的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：驳回尉某的全部诉讼请求。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于筠泰公司出示的不动产权证书能否证明涉案房屋已经取得了初始登记，本院予以采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，应予以确认。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，故该协议真实、有效，双方应按协议约定全面履行各自的义务。关于尉某主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及返还购房款的请求，因合同约定筠泰公司应当在2011年8月31日前向尉某交付房屋，若逾期交房超过30日后，尉某有权解除《商品房买卖合同》。合同签署后，筠泰公司确实未按合同约定时间向尉某交付房屋，按合同约定，尉某于2011年10月1日可以行使解除《商品房买卖合同》的权利，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，而尉某于2017年4月19日向一审法院提起诉讼，请求解除《商品房买卖合同》，一年的除斥期间已过，一审法院以除斥期间已过判决不予解除合同并无不当。 关于逾期交房违约金，筠泰公司逾期交房已经违约，应依照合同约定承担违约责任。合同第九条约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。筠泰公司应以已付购房款为基数，自2011年8月30日至2019年9月26日，按照每日万分之一向尉某承担违约责任。依照《中华人民共和国》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初8440号民事判决； 二、鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司向尉某给付逾期交房违约金（以1209638元为基数，自2011年8月30日至判决生效之日，按照每日万分之一计算。） 二审案件受理费18038元，由尉某负担12000元，由鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司负担6038元。 本判决为终审判决。 审判长  王学军 审判员  倪志强 审判员  牛 强 二〇一九年九月二十六日 书记员  邱 静 法条链接： 1、《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。