中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1194号 上诉人（原审原告）：中铁一局集团市政环保工程有限公司。住所地：甘肃省兰州市七里河区任家庄**。 法定代表人：胡广铎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁华之，北京大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘敬文，北京大成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：兰州永利房地产开发有限公司。住。住所地：甘肃省兰州市城关区鼓楼巷**/div> 法定代表人：杨兴武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张青，该公司部门经理。 委托诉讼代理人：包哲钰，甘肃泫渊律师事务所律师。 上诉人中铁一局集团市政环保工程有限公司（以下简称中铁一局环保公司）因与被上诉人兰州永利房地产开发有限公司（以下简称永利公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2018）甘民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中铁一局环保公司的委托诉讼代理人袁华之、刘敬文，被上诉人永利公司的委托诉讼代理人张青、包哲钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中铁一局环保公司不服一审判决，向本院上诉认为，1.本案的法律关系应为合作开发房地产合同关系。双方签订的《皋兰路—榆中街铁一局大院危房改造和开发项目联合建设合同书》（以下简称《联合建设合同书》）的约定符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中关于合作开发房地产合同“共同投资、共享利润、共担风险”的规定。《联合建设合同书》对中铁一局环保公司应当履行的义务进行了明确具体的约定，在《联合建设合同书》签订后，中铁一局环保公司以与永利公司合作开发案涉项目为目标，积极参与案涉项目的建设、管理，一审判决将本案的法律关系认定为土地使用权转让合同关系，不符合《联合建设合同书》的约定，亦不符合客观事实。2.根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条的规定，中铁一局环保公司有权请求法院对超出原定45000平方米规划面积的部分按照原分配比例进行分割。根据《联合建设合同书》的约定，案涉项目应立于中铁一局环保公司名下，中铁一局环保公司请求对超出约定的开发建筑面积进行分配，亦符合合同约定。一审判决认定中铁一局环保公司无权对超出约定的开发建筑面积进行分配，违背公平原则。3.即使本案的法律关系为土地使用权转让合同关系，永利公司也未足额向中铁一局环保公司支付土地使用权的转让对价。案涉项目容积率增加导致交付房屋单位建筑面积的价值事实上已经贬损，永利公司仍按照原还建面积的标准向中铁一局环保公司交付还建房屋，未足额支付合同签订时双方合意的土地使用权转让的对价。4.一审判决对永利公司实际交付的商铺、办公用房的面积与《联合建设合同书》约定的建筑面积差值计算错误。永利公司少交付的办公用房建筑面积为293.1㎡，而非277.79㎡。《联合建设合同书》约定的交付地点位于临皋兰路一侧的一层，现在交付的商铺位于临甘南路的一侧，且分布在一层、二层，两侧商铺价值相差甚巨。中铁一局环保公司在一审中已经提出申请，对两者价值进行鉴定，甘肃省高级人民法院（以下简称一审法院）未予准许中铁一局环保公司提出的鉴定申请，径直认定两者价值等同，认定事实错误。此外，没有任何证据证明中铁一局环保公司认可永利公司未依约交付还建房屋事宜，一审判决认定中铁一局环保公司对瑕疵交付予以认可，系认定错误。5.《联合建设合同书》第十条、第十二条规定，永利公司延期交付还建房屋，每延期一天，应支付滞后罚金100000元。中铁一局环保公司在起诉状中明确永利公司迟延交付还建房屋产生的违约金“暂计算至2006年12月31日”，一审法院未予释明即自行认定为仅计算至2006年12月31日，与合同约定不符，与事实相悖。6.永利公司协助中铁一局环保公司办理产权登记手续系其应当履行的合同义务，中铁一局环保公司多次与永利公司沟通办理产权登记手续，永利公司均不予答复。现因房屋价值提升，导致办理相关产权登记的费用也相应提高，永利公司应配合中铁一局环保公司办理过户手续，并支付因迟延交付还建房屋导致的办理产权登记增加的费用。综上，中铁一局环保公司请求：1.撤销一审判决第一项、第三项内容，依法改判支持中铁一局环保公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审全部诉讼费用由永利公司承担。 永利公司提交答辩意见称，根据双方签订的《联合建设合同书》的约定，中铁一局环保公司除提供土地以外没有任何投资，亦不承担任何经营风险，只收取还建房屋。一审判决根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，将本案的法律关系定性为土地使用权转让合同法律关系于法有据，符合合同约定。永利公司向中铁一局环保公司交付的房屋面积大于《联合建设合同书》约定的总面积，且永利公司交付还建房屋系经中铁一局环保公司同意并认可。中铁一局环保公司在使用还建房屋多年后认为永利公司交付的房屋存在瑕疵并主张损害赔偿，违反《联合建设合同书》的约定，没有事实与法律基础。永利公司未按《联合建设合同书》约定期限交付还建房屋系由于客观原因以及中铁一局环保公司的过错所致，具有免责事由，不应承担违约责任。综上，请求驳回中铁一局环保公司的上诉请求，维持一审判决。 中铁一局环保公司向一审法院起诉请求：1.永利公司交付商铺530.87㎡，办公用房面积2514.6㎡；2.永利公司承担迟延交付房屋违约金，从2006年2月1日起算，计算至2006年12月21日，为33300000元；3.永利公司赔偿因交付商铺瑕疵贬值损失，具体以鉴定数据为准；4.永利公司将已交付商铺和办公用房过户给中铁一局环保公司，并承担办理产权登记增加费用4500000元；5.永利公司承担本案保全费、鉴定费、评估费和诉讼费。事实和理由：中铁一局环保公司与永利公司签订《联合建设合同书》约定，永利公司负责项目的改造和开发费用，并负责项目改造开发建设中的全部业务，中铁一局环保公司给予必要的配合。同时约定在双方确认的项目建筑总规模约45000㎡的基础上，永利公司应在办公楼地面±0以上临皋兰路一层还建商业用房950㎡，在办公楼19、20、21楼还建办公用房4500㎡。项目建筑总面积后调整为67656.5㎡，根据《联合建设合同书》约定，中铁一局环保公司应获得的商业用房面积应同比例调增为1428.3㎡，办公用房面积同比调整为6765.65㎡。2007年10月，永利公司交付办公用房4230.78㎡；2010年5月，交付甘南路一侧商业用房，其中一层约556㎡，二层约777㎡。少交付商铺面积478.3㎡及办公用房2534.87㎡，并且交付的商铺面积不在合同约定的皋兰路一侧，造成商铺价值大幅贬损。中铁一局环保公司持续以口头和书面形式要求永利公司改正其违约行为，按照《联合建设合同书》及时足额正确交付商铺和办公用房，并办理产权过户登记手续，永利公司均不予答复，遂产生诉讼。 一审法院经审理查明：2001年8月28日，中铁一局集团给排水工程总公司（中铁一局环保公司前身）发布《对兰州市榆中街铁路家属院进行联合开发的邀请函》，同年11月16日中铁一局环保公司（甲方）与永利公司（乙方）签订《联合建设合同书》约定：“一、由乙方全部承担甲方负责管理使用的皋兰路—榆中街铁路家属住宅大院改造和开发费用。在项目建设过程中，需要以甲方名义办理手续的，甲方有责任并积极配合办理。二、乙方承担本项目改造开发所需全部资金约11560.7万元，具体履行过程中突破此限的资金部分仍由乙方承担。三、项目建筑总规模约45000㎡，其中高档办公和商住楼一幢21层，约28000㎡。本项目的建筑规模、平面布局等最终以兰州市规划部门审定的为准，但不低于《对兰州市榆中街铁路家属院进行联合开发的承诺书》约定标准。四、乙方负责本项目就改造开发建设中全部业务，甲方给以必要的配合。但重大事项事先征得甲方的同意和书面认可。五、现有住户的拆迁与安置由乙方全面负责。为方便工作，甲方可委派1-2名熟悉情况的人员配合乙方工作，甲方配合人员只提供信息和尽可能的沟通事宜，不承担其他任何责任。六、项目完成以后，乙方在办公楼地面±0以上临皋兰路一层为甲方还建商业用房950㎡，在办公楼19、20、21层还建办公房4500㎡（或用双方同意的其他等值资产支付）……4、乙方在完成住户拆迁安置和给甲方的还建房屋后，享有规划内剩余房屋及其他建筑设施的所有权。甲方不再干预乙方的一切合法处置行为。但甲方的处置行为不得对乙方的正常使用产生妨害影响。甲方对乙方的处置方案享有知情权……八、建设工期与分阶段进度。自合同签订之日起22个月内完成全部建设工作，达到竣工验收交付程度。分阶段进度安排为：前期报建与拆迁安置工作自本合同签订之日起2个月内完成；同时完成工程设计……全部项目22个月内完成，达到竣工验收交付程度……十、双方的责任和义务。（一）甲方的责任和义务：1、负责本项目办理报建手续中需要甲方出具的权属证明及相关文件资料；（二）乙方的义务：1、积极筹集资金，确保资金按承诺分期到位，以保证项目顺利实施。如资金不能按期到位，且没有相应的补救措施，导致项目实施进度累计迟滞60日以上时，甲方有权解除合同，已完工程的处置权归甲方所有。2、妥善处理拆迁安置工作，确保拆迁安置不对甲方的工作和声誉造成不良影响……5、依约在本合同签订后22个月内如数按标准向甲方交付全部还建的房屋。6、甲方《邀请书》和乙方《承诺书》约定的乙方其他责任义务。十二、违约处理：1、如乙方不能依约保证改造开发建设资金到位，或其他过错导致项目进展累计迟滞超出60日时，甲方除有权按本合同第十条（二）款1项规定单方面解除合同并处置已完工程外，同时以本合同第十一条之规定从担保金中追索其他经济损失和违约罚金。2、乙方向甲方还建延期交付，每延期一天，应支付滞后罚金100000元人民币。罚金从担保金中支付。但延期交付还建房屋期限最多不超过60日，超过时按本合同相关条款处理……4、在乙方办理拆迁安置土地、工程报建等项目建设过程中因甲方不按约定配合造成的损失和后果由甲方负责。十三、产权交割与产权证办理：本项目完成后，双方依照本合同签订产权交割协议，双方共同到有关部门办理产权交割手续和产权证。办理产权证的手续费，由甲乙双方各自承担本方的产权部分。”2001年12月30日，永利公司给中铁一局环保公司出具《承诺书》，承诺：在第一方案中拟建办公楼一幢，住宅楼两幢。总建筑面积45000㎡，其中办公楼约28000㎡，住宅17000㎡，总投资约11560.7万元。补偿和还建商业用房950㎡（含707㎡拆迁面积），办公用房4500㎡。补偿和还建办公用房和商业用房的计划竣工时间为拆迁安置完毕后20个月内（包括拆迁安置时间在22个月以内）。2002年1月1日，永利公司给中铁一局环保公司又出具《关于承诺书的补充条款》，对预留车位和办公楼装饰标准、履约保证方式进行了说明。后中铁一局环保公司将案涉土地由划拨用地变更为商业用地，永利公司支付中铁一局环保公司出让金1433489.11元。2004年4月12日，双方签订《土地使用权转让合同》一份，约定：中铁一局环保公司将位于皋兰路东361-1号案涉土地面积为7226.8㎡，合计10.84亩，转让给永利公司，每平米553.4元，转让总金额400万元。 一审法院另查明，案涉项目2004年9月29日取得《建设用地规划许可证》，2005年6月7日永利公司取得“金色花园”建筑工程《施工许可证》，建筑面积共计67655㎡，2009年8月11日取得《建设工程规划许可证》建筑面积共计67656.5㎡。永利公司于2005年9月20日开工建设。2007年10月向中铁一局环保公司交付了办公用房六层4206.9㎡，2010年5月交付临甘南路一层商铺488.92㎡，二层759.79㎡，共计1248.71㎡。2010年6月10日，兰州市房地产交易中心对案涉项目建成的商住楼初始登记总16层10098.94㎡，2011年5月13日，登记综合楼33层，建筑面积22248.44㎡。2017年9月30日，中铁一局环保公司通过快递形式给永利公司寄送了《关于尽快协商解决皋兰路—榆中街铁路大院开发项目遗留问题的函》。2017年12月14日，永利公司经理张青与中铁一局环保公司就案涉项目遗留问题进行了协商。 一审法院认为，双方签订的《联合建设合同书》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有拘束力。本案双方争议的焦点问题为：1.案涉中铁一局环保公司与永利公司之间的法律关系如何认定，是合资、合作开发房地产合同关系还是土地使用权转让合同关系；2.中铁一局环保公司的起诉是否超过诉讼时效；3.永利公司是否按照合同约定给中铁一局环保公司交付了房产，中铁一局环保公司主张因规划增加而需增加商铺和办公用房的请求能否成立；4.永利公司是否迟延交付房产，中铁一局环保公司主张的违约金请求能否成立；5.中铁一局环保公司主张永利公司办理房产过户手续和承担增加过户费用的请求能否成立。 一、关于案涉双方之间的法律关系问题。《联合建设合同书》约定，中铁一局环保公司提供土地使用权，由永利公司开发并还建特定数量的房产，中铁一局环保公司在开发过程中不承担拆迁和任何开发费用，只负责配合办理相关手续等辅助义务，并未承担联合开发建设的主要义务，而且不承担任何开发风险，其实质是以土地使用权换取特定数量的还建房产。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条及第二十四条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。故本案中铁一局环保公司与永利公司之间系土地使用权转让合同关系，并非合资、合作开发房地产合同关系。 二、中铁一局环保公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。经审查，永利公司给中铁一局环保公司交付办公用房的时间为2007年10月，商铺时间为2010年5月，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。2017年9月30日中铁一局环保公司给永利公司邮寄了《关于尽快协商解决皋兰路—榆中街铁路大院开发项目遗留问题的函》，中铁一局环保公司提供邮寄回执和录音证据显示永利公司签收，录音证据显示2017年12月14日永利公司经理张青代表永利公司与中铁一局环保公司就案涉项目遗留问题进行了协商，表示双方愿意就项目遗留问题沟通解决。经过法庭当庭播放核实，永利公司对该证据真实性无异议。在2010年5月至2017年12月14日期间，中铁一局环保公司并无证据证明向永利公司主张权益，其诉讼时效届满。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案双方2017年12月14日对遗留问题进行协商解决表示永利公司愿意通过协商履行案涉合同项下义务。故中铁一局环保公司的起诉并未超过诉讼时效。永利公司的辩解不能成立，该院不予支持。 三、关于永利公司是否按照合同约定交付房产，中铁一局环保公司主张因规划增加而需增加商铺和办公用房的请求能否成立的问题。根据《联合建设合同书》约定，永利公司应给中铁一局环保公司在临皋兰路一层还建商业用房950㎡，在办公楼19、20、21层还建办公用房4500㎡（或用双方同意的其他等值资产支付）。永利公司实际交付临甘南路一层商铺488.92㎡，二层759.79㎡，共计1248.71㎡，办公用房六层4206.9㎡。其中办公用房少交277.79㎡，商铺多交298.71㎡。永利公司辩称，已交付商铺和办公用房总面积大于约定面积，一层少交付的商铺和少交付办公用房用二层多交付的商铺面积抵顶，符合双方合同关于可以用等值财产代替的约定，且中铁一局环保公司接受并未提出异议。一审法院认为，双方合同约定了对于交付可以用等值财产代替，永利公司少交付的办公用房277.79㎡，用多交付的商铺298.71㎡抵顶。中铁一局环保公司接受交付房屋并在2017年9月30日之前并未就瑕疵交付提出异议，在其提交的录音证据中永利公司经理张青也陈述当时交付是经过双方协商认可的。上述事实和证据说明中铁一局环保公司对于当时的交付是接受并认可的。故其主张瑕疵交付并赔偿损失的理由不能成立，该院不予支持。关于规划增加部分的请求。《联合建设合同书》第三条约定：“本项目的建筑规模、平面布局等最终以兰州市规划部门审定的为准，但不低于《承诺书》约定标准”。第六条对还建房产的面积数据和位置也有准确约定。合同第七条约定：“永利公司在完成住户拆迁安置和给中铁一局环保公司的还建房屋后，享有规划内剩余房屋及其他建筑设施的所有权，中铁一局环保公司不再干预永利公司的一切合法处置行为。”上述约定说明，案涉项目规模最终以兰州规划部门的规划面积确定，可以改变大于合同约定的45000㎡，但双方合同中并未约定还建面积与规划面积同比调整。且双方之间是土地使用权转让合同关系，并非合资、合作开发房地产合同关系，就规划增加部分中铁一局环保公司也没有增加投资。其主张就增加部分分割的请求无事实和法律依据，该院不予支持。该院对中铁一局环保公司申请对案涉房产进行造价鉴定的请求不予准许。 四、关于永利公司是否迟延交付房产，中铁一局环保公司主张的违约金请求能否成立的问题。双方对永利公司交付房产时间分别为2007年10月和2010年5月无异议。根据中铁一局环保公司提交的证据即2004年8月18日《会议纪要》记载，双方在2004年8月18日就案涉项目达成一致，商定2004年9月15日前完成拆迁安置工作，10月15日前完成项目申报工作。说明双方对2004年10月15日前的顺延期限达成一致，不再计算合同期内。自2004年10月15日起计算20个月的施工期至2006年6月15日。永利公司自2006年6月15日起应承担违约责任。因中铁一局环保公司起诉主张违约金的截止时间为2006年12月31日，故永利公司应承担违约金的期间为2006年6月15日至2006年12月31日共计195日。根据《联合建设合同书》第十二条约定:“乙方向甲方还建延期交付，每延期一天，应支付滞后罚金100000元人民币。”因此，根据迟延195天计算违约金数额为19500000元。庭审中永利公司主张违约金过高，请求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中铁一局环保公司并无证据证明其实际损失数额。且从案涉工程《规划许可证》等证件的颁发时间看，2005年6月7日取得《施工许可证》，2009年8月11日取得《建设工程规划许可证》。所以，永利公司迟延交房，并非全部过错，根据公平原则，一审法院酌情调整违约金数额为19500000元的30%，即5850000元。 五、关于中铁一局环保公司主张永利公司办理房产过户手续和承担增加的过户费用的问题。《联合建设合同书》第十三条约定，项目完成后双方依照本合同签订产权交割协议，共同到有关部门办理产权交割手续和产权证。手续费由双方各自负担。永利公司辩称中铁一局环保公司并未提出办理产权要求，中铁一局环保公司也没有证据证明其提出办理要求，故其主张永利公司承担延期办理费用4500000元的请求无事实和法律依据，该院不予支持。配合办理产权证是永利公司的合同义务也是法定附随义务，永利公司在中铁一局环保公司办理产权时具有配合义务。 因永利公司违约引起本案诉讼，中铁一局环保公司起诉申请保全，实际支付保全费和保全担保费，故永利公司应承担上述保全费和担保费，中铁一局环保公司的该项诉讼请求成立，该院予以支持。 综上，中铁一局环保公司的部分诉讼请求成立。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、二百条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决： 一、永利公司于本判决生效之日起30日内支付中铁一局环保公司违约金5850000元； 二、永利公司配合中铁一局环保公司办理已交付房产过户手续。 三、驳回中铁一局环保公司的其他诉讼请求。 案件受理费561800元由中铁一局环保公司负担560000元，永利公司负担1800元；保全费5000元和担保费60000元，由永利公司负担。 二审诉讼期间，中铁一局环保公司向本院提交如下证据：第一组证据：房地产估价报告四份，意图证明：1.以房屋交付时点评估，依照双方所签订《联合建设合同书》约定应当交付的商铺房屋价值为34315900元，而实际交付的商铺房屋价值为31525556元；少交付的办公用房293.1㎡价值为1650739元。2.以2019年7月23日为时点评估，永利公司实际交付的商铺比约定交付的商铺房屋价值少3987414元；少交付的办公用房293.1㎡价值为5526401元；3.延迟交付房屋的租金损失。第二组证据：照片五张，意图证明永利公司交付的54.12㎡的商铺价值存在贬损。永利公司经质证认为，房地产估价报告系中铁一局环保公司单方委托评估，评估公司的人员未出庭作证，评估租金的依据并非客观真实，不能证明损失具体数额，对该组证据的效力不予认可；对于中铁一局环保公司提供的照片，永利公司认为其一审提供的《房地产测绘报告》能够证明交付房屋面积符合约定。 永利公司向本院提交如下证据：《竣工验收备案表》一份，意图证明案涉工程的开工日期是2005年9月20日，竣工日期是2007年1月18日，建设期为16个月，永利公司于2007年10月向中铁一局环保公司交付还建房屋；《劳务发放表》36张，意图证明案涉项目拆迁过程中由永利公司对中铁一局环保公司派遣的协助人员发放劳务费的事实；还建房屋现状照片12张，意图证明永利公司交付的还建房屋的状况以及房屋交付后中铁一局环保公司一直在出租使用。中铁一局环保公司经质证认为，《竣工验收备案表》不能推翻永利公司违约的事实；《劳务发放表》恰能证明双方系合资、合作开发房地产的事实；对于还建房屋现状照片，认可房屋使用的事实，但永利公司交付房屋不符合合同约定，中铁一局环保公司仍然有权利向其主张违约责任。本院认为，《竣工验收备案表》能够证明案涉项目工程的开工、竣工日期，本院对该份证据予以采信，但该份证据不能证明永利公司交付案涉房屋的具体日期，本院对该证据的证明目的不予认可。《劳务发放表》、还建房屋现状照片与本案争议焦点无关，本院不予采信。 本院对中铁一局环保公司提交的证据真实性予以认定，对其提交的证据证明目的及证明效力问题，本院将结合本案的事实进行综合评判。 一审法院查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案的争议焦点为：1.本案如何定性，即：双方当事人之间是合资、合作开发房地产合同关系还是土地使用权转让合同关系；2.中铁一局环保公司主张对规划增加的建筑面积进行分配应否予以支持；3.永利公司向中铁一局环保公司交付的房产是否符合约定；4.中铁一局环保公司主张的迟延交付房屋违约金应否予以支持；5.中铁一局环保公司主张迟延交付房屋所增加的办理产权登记费用应否予以支持。 一、关于本案的法律关系定性以及中铁一局环保公司是否有权主张对规划增加的建筑面积进行分配问题 《联合建设合同书》第一条约定：“……上述地块的改造和开发费用由永利公司全部承担……”；第五条约定：“现有住户的拆迁与安置由永利公司全面负责”；第六条约定：“……本项目完成以后，永利公司在办公楼地面±0以上临皋兰路一层为中铁一局环保公司还建商业用房950㎡，在办公楼19、20、21层还建办公房4500㎡（或用双方同意的其他等值资产支付）”；第七条约定：“永利公司在完成住户拆迁安置和给中铁一局环保公司的还建房屋后，享有规划内剩余房屋及其他建筑设施的所有权。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案中，中铁一局环保公司在《联合建设合同书》中的主要权利义务为提供案涉土地使用权并收取相应面积的还建房屋，除此之外，双方在《联合建设合同书》第一条、第四条、第五条仅约定了中铁一局环保公司的配合、辅助义务，其并不承担合作开发房地产期间的经营风险，一审判决将双方法律关系定性为土地使用权转让合同关系具有事实依据，本院予以确认。 二审庭审中，中铁一局环保公司明确其主张对规划增加的建筑面积进行分配的合同依据为《联合建设合同书》第三条、第六条以及2001年12月30日《承诺书》中永利公司相关承诺内容。经查，永利公司在《承诺书》中对项目开发方案所涉项目的总建筑面积承诺为约45000㎡，其中办公楼约28000㎡、住宅17000㎡。《联合建设合同书》第三条第二款约定：“本项目的建筑规模、平面布局等最终以兰州市规划部门审定的为准，但不低于《承诺书》约定标准。”上述承诺与约定系双方对项目建筑面积与规模的约定，但《承诺书》《联合建设合同书》均未承诺或约定中铁一局环保公司有权对规划增加的建筑面积进行分配。与此相反，《联合建设合同书》第六条明确约定了中铁一局环保公司有权分配的房屋面积，合同第七条进一步明确约定：“永利公司在完成住户拆迁安置和给中铁一局环保公司的还建房屋后，享有规划内剩余房屋及其他建筑设施的所有权，中铁一局环保公司不得干预永利公司的一切合法处置行为。”中铁一局环保公司依据上述合同条款主张对规划增加的建筑面积进行分配不符合合同约定，其该项上诉理由不能成立。综合上述承诺内容以及《联合建设合同书》第三条第二款约定，中铁一局环保公司在订立合同时应当对项目最终开发建设的建筑面积可能会超出原拟定方案的45000㎡有所预见，在双方已经形成合意并且以合同书的形式确定各自权利义务之后，其以实际开发建筑面积增大、房屋容积率上升导致交付房屋的价值贬损主张对规划增加的建筑面积进行分配不仅缺乏合同依据且超出合同订立时其应当预见的可得利益范围，其该项上诉理由不能成立。本案案涉项目增加的建筑面积系因规划变更而增加，并不属于超规划增加的情形，不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定，中铁一局环保公司无权援引该条规定请求对项目增加建筑面积按比例进行分配，其该项上诉理由亦不能成立。综上，本案当事双方之间的法律关系为土地使用权转让合同关系，中铁一局环保公司土地使用权转让的对价系收取固定利益，即合同第六条约定的相应面积的还建房屋，其请求对规划增加的建筑面积进行分配缺乏合同基础及法律依据，本院不予支持。 二、关于永利公司向中铁一局环保公司交付的房产是否符合约定的问题 根据《联合建设合同书》第六条的约定，在项目完成以后永利公司应在临皋兰路一层向中铁一局环保公司交付还建商业用房950㎡，在办公楼19、20、21层还建办公房4500㎡（或用双方同意的其他等值资产支付）。永利公司实际交付临甘南路一层商铺488.92㎡，二层759.79㎡，共计1248.71㎡，办公用房六层4206.9㎡。其中办公用房少交293.1㎡，商铺多交298.71㎡。一审判决计算永利公司少交付办公用房277.79㎡有误，本院予以纠正。永利公司实际交付的房屋面积、楼层以及所处地段虽与合同约定存在差异，但对于交付房屋事宜，双方在合同中明确约定对于交付的房屋可以以双方同意的其他等值资产支付。本案中，永利公司交付的总房屋面积大于合同约定交付的房屋面积，少交付的办公用房部分已用多交付的商铺进行了抵顶，中铁一局环保公司于本案审理期间并未提交证据证明其在接收永利公司交付的房屋当时以及在此后合理期间内曾经对房屋交付问题提出过异议，中铁一局环保公司接受永利公司交付的房屋且未提出异议的行为应当视为其对交付房屋的认可。中铁一局环保公司虽于2017年9月30日致函永利公司要求就案涉项目遗留问题进行协商，但已超过提出异议的合理期限，参照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条第二款的规定，本院对于其瑕疵交付主张不予支持。二审诉讼期间，中铁一局环保公司向本院提交案涉房屋估价报告以及54.12㎡的商铺现状照片，但估价报告系其单方委托房屋估价机构作出且永利公司对该证据不予认可，本院对其不予采信，一审法院对中铁一局环保公司请求对案涉房屋进行造价鉴定的申请未予准许亦无不当。中铁一局环保公司主张永利公司瑕疵交付并请求赔偿损失缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。 三、关于迟延交付房屋违约金问题 中铁一局环保公司与永利公司于2001年11月16日签订的《联合建设合同书》对项目的分阶段进度约定为：前期报建与拆迁安置工作自合同签订之日起2个月内完成。双方于2004年4月12日签订《土地使用权转让合同》约定中铁一局环保公司将案涉土地转让给永利公司。中铁一局环保公司于2004年9月29日取得案涉项目工程《建设用地规划许可证》。双方于2004年8月18日共同盖章确认的《会议纪要》第二条载明：永利公司负责于2004年9月10之前将拆迁户安置完成。第四条载明：双方约定于2004年10月15日前完成案涉项目申报工作。因双方之间系土地使用权转让合同法律关系，转让案涉土地使用权并配合办理相关手续系中铁一局环保公司的主要合同义务。双方虽未约定中铁一局环保公司转让案涉土地使用权以及配合办理相关手续的具体期限，但根据合同约定的22个月的开发建设期限，中铁一局环保公司应根据合同目的在合理期限内履行上述合同义务。根据2004年8月18日《会议纪要》记载的内容，永利公司未能在合同约定的期限内完成项目的拆迁安置工作，履行合同存在违约。中铁一局环保公司未能在合同约定的项目开发期间内履行上述合同义务，亦存在违约行为。鉴于双方当事人均存在合同项下义务的迟延履行行为，一审判决依据双方当事人均确认的《会议纪要》记载内容重新确定合同履行期限的起算点为2004年10月15日并计算案涉项目工期至2006年6月15日具有事实依据。中铁一局环保公司主张以2006年2月1日为起点计算违约金，不符合本案实际情况。因双方在合同中约定每日100000元的迟延交付违约金过高，经庭审释明后，一审判决对违约金数额进行调整符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。一审判决虽将违约金计算至2006年12月31日，但鉴于双方履行合同均存在违约行为，且中铁一局环保公司于本案一、二审审理期间均未提供有效证据证明其因永利公司迟延交付案涉房屋所产生的具体损失，综合本案中双方当事人的违约情况以及过错程度等，本院认定一审判决所计算违约金5850000元可以弥补中铁一局环保公司因永利公司违约所产生损失。对于中铁一局环保公司主张的其他违约损失，本院不予支持。 四、关于迟延交付房屋所增加的办理产权登记费用承担问题 案涉房屋交付后，配合中铁一局环保公司办理产权登记系永利公司的合同附随义务。但本案一、二审审理期间，中铁一局环保公司并未提交证据证明在案涉房产交付后其曾向永利公司提出配合办理产权登记的请求，故其主张永利公司承担延期办理产权登记的费用缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，中铁一局环保公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费561800元，由中铁一局集团市政环保工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨弘磊 审判员  丁广宇 审判员  胡 瑜 二〇一九年九月二十五日 法官助理杨旺益 书记员闫若涵