山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0211民初12530号 原告:刘金伟，男，1983年11月26日生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人:冯兆伟，山东兆基律师事务所律师。 委托诉讼代理人:丁倩倩，山东兆基律师事务所实习律师。 被告：青岛霄隆置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：张杰，董事长。 委托诉讼代理人：郭婷婷，山东肇鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩斌，山东肇鉴律师事务所律师。 原告刘金伟与被告青岛霄隆置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘金伟的委托诉讼代理人冯兆伟、丁倩倩，被告的委托诉讼代理人郭婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘金伟向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金266084元（自2016年1月1日起暂计算至2019年1月1日止）。事实与理由：2014年12月24日，原告与被告签订了《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201400209462），合同约定，被告定于2015年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。同时约定，被告如未在约定期限内将该房屋交付原告，逾期超过120天，原告不退房，被告按已付房价款的同期贷款利率向原告支付违约金。2014年12月25日前，原告按照合同约定向被告完成1650000元首付款的支付，并且办理完毕余款190000元的货款手续，但被告违反合同约定，尚未将房屋交付给原告。为维护原告的合法利益，特诉讼至法院。 被告青岛霄隆置业有限公司辩称，一、双方签订的商品房预售合同约定房屋交付的前提条件包括乙方按照合同约定付清房款。本案原告未按合同约定履行付款义务，应当承担违约责任。二、商品房预售合同补充条款第六条第三款约定了免责条款，第七条约定了补充合同的效力。本案中因市政配套部门的供热工程造成延期交房，开发商不承担违约责任。三、退一步讲即使被告需要承担违约责任，亦不应该承担全部违约责任。本案属于混合过错，多因一果的情况下，被告仅应承担部分责任。四、原告明知涉案房屋未竣工验收，于2017年6月3日自愿接收涉案房屋，并进行装修入住，且实际产生水电费用。案涉房屋应当自2017年6月3日视为实际交付，违约金最多应计算至该日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案事实，本院认定如下： 1、2014年12月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》（以下简称《合同》），约定由原告购买被告开发的位于黄岛区江山南路333号湛园海德公园一号三期16栋1单元1401户房产，总价款184万元。合同第十条约定：“该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：该商品房通过质监部门验收合格，同时乙方按合同约定已付清全部房款。”合同第十一条约定：“甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。”第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过120天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、买受人不退房，出卖人按已付房价款的同期贷款利率向买受人支付违约金。”合同附件一中约定付款方式：银行按揭贷款，合同总价款1840000元。首付款：1650000元（含定金50000.00元），乙方应于2014年12月24日前存入本合同指定的账户。贷款190000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2014年12月26日前将办理按揭贷款所需文件全部提交建设银行青岛开发区支行，放贷机构于2015年1月2日前将贷款存入本合同指定的账户。合同补充条款第六条第3项约定：“因政府部门或供水、供电、工人、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。”补充条款第七条约定：“本补充条款是甲、乙双方签订的主合同条款的组成部分，主合同条款的约定与本补充条款不一致或相矛盾的，以本补充条款约定为准”。合同同时约定了其他权利义务。合同签订后，双方办理了网签手续。 2、原告于2014年12月24日前支付房款1650000元，剩余19万元办理了银行贷款，贷款于2015年2月12日发放到位。 3、原告于2017年6月3日领取了涉案房屋钥匙，并签署了《装修登记表》。另被告提交了“水电费收款收据”，拟证明涉案房屋自原告接收后产生了相关水电费，原告实际占有使用该房屋，且房屋满足基本生活条件。原告对此不认可。 4、被告提交16号楼“地基与基础工程质量验收备案报告”和“主体结构工程质量验收备案书”，其上显示16号楼地基与基础于2013年6月30日经质量验收合格。主体结构于2013年12月18日经验收合格备案。被告提交16号楼“竣工验收备案登记表”，其上显示16号楼于2019年4月26日通过五方竣工验收备案。 5、被告提交供热配套资金收据，其上显示2013年3月12日，被告缴纳了城市基础设施配套资金和供热配套资金10577431.4元。被告提交建设工程质量（安全）监督记录图片打印件，原告对其真实性不予认可，该打印件模糊不清，被告未能提供原件，对该证据本院不予采信。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是：1、被告是否构成逾期交房？2、被告应否承担逾期交房违约责任，即被告抗辩因政府原因造成逾期交房而免责的理由能否成立？3、原告接收房屋钥匙的行为能否免除被告的部分责任？4、违约金如何计算？综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据相关法律、法规和司法解释的规定，本院作出如下分析判定： 一、被告构成逾期交房。理由如下：原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，依法受法律保护。原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已支付了全部购房款，因此，被告应当依约按时交付涉案房屋。原被告在合同第十一条约定了交房时间为2015年12月31日前，但在该时间，被告未能向原告交付房屋，被告已构成逾期交房。 二、被告应承担逾期交房违约责任。理由如下：被告抗辩称，未能按期交房的原因系政府未能及时提供供暖配套，属于政府原因造成，由此依据合同补充条款第六条第3项约定：“因政府部门或供水、供电、工人、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。”本院认为，被告的抗辩理由不能成立。首先，被告虽缴纳了市政配套资金，但这是被告开发房地产必须履行的手续。16号楼供暖工程何时施工、完工、竣工验收，被告未能提供确切证据证明。其次，在供暖工程施工前，16号楼是否已具备了供暖工程的施工条件，被告未能举证证明。因此，被告不能证明供暖配套工程没有按时完成系涉案房产项目未能通过竣工验收的唯一原因。同时被告亦未能提供其他充分有效的证据，证明系政府原因造成逾期交房。因此，被告抗辩系政府的原因导致逾期交房而免责的理由，不能成立，对其抗辩意见，本院不予采纳。被告应承担逾期交房的违约责任。 三、原告接收房屋钥匙的行为不能免除被告的部分责任。理由如下：原被告双方在合同第十条约定的交房条件为：该商品房通过竣工验收备案，同时乙方按合同约定已付清全部房款。我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。根据上述规定和双方的约定，涉案商品房必须通过竣工验收备案后才能交付使用。根据被告提交的“建设工程竣工验收备案表”，涉案16号楼系在2019年4月26日通过竣工验收备案。虽原告于2017年6月3日领取了房屋钥匙，但此时并不具备合同约定的交房条件，也不符合法律规定的交付条件，不构成法律意义上的“房屋交付”，被告提交的原告水电费收据，也不能证明其交付房屋符合法律规定的交付使用条件。因此，被告关于逾期交房违约金应计算值实际交房之日为止，之后的逾期责任不应由其承担的主张，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 四、违约金的计算方式。原告主张自2016年1月1日起按已付房价款的同期贷款利率4.75%计算至2019年1月1日的逾期交房违约金，涉案房屋于2019年4月26日通过五方竣工验收，原告主张计算到2019年1月1日，本院予以支持。但关于计算方式，原被告对合同第十二条的理解有分歧，按照被告与其他大部分购房者所签合同的通行理解，违约金应分段计算，即自2016年1月1日起至2016年4月30日止按日万分之一计算，自2016年5月1日起至2019年1月1日止按银行同期贷款利率计算，经计算违约金约为255545元。 综上，原告所诉，有事实和法律依据，本院予以支持。被告所辩，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告青岛霄隆置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘金伟逾期交房违约金255545元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5344元（原告已预交），减半收取2672元，由被告青岛霄隆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  周珊 二〇一九年九月三十日 法官助理王娜 书记员丁煜