山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终1484号 上诉人（原审被告）：刘宗生（曾用名刘忠生），男，1968年5月10日出生，汉族，居民，住宁阳县。 委托诉讼代理人：李永印，宁阳金阳法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：张广英，女，1962年6月15日出生，汉族，居民，住宁阳县。 委托诉讼代理人：刘宗生（系张广英之夫），住宁阳县。 委托诉讼代理人：李永印，宁阳金阳法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：宁阳县原空压机厂居民事务管理服务中心，住所地：宁阳县城七贤路**。 负责人：薛兴胜（曾用名薛胜），主任。 委托诉讼代理人：潘延华，山东一山律师事务所律师。 上诉人刘宗生、张广英与被上诉人宁阳县原空压机厂居民事务管理服务中心因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省宁阳县人民法院（2018）鲁0921民初3285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘宗生、张广英上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由:1.原审判决认定事实不清，没有查清上诉人在什么情形下被上诉人同意接受上诉人欠租赁费的事实。2014年上诉人按照被上诉人的要求，对租赁22间房屋进行装修，投入大量资金59万元，贷款28万元，被上诉人还资助上诉人1万元进行装修，目的是提高宾馆的档次，拉动客源。被上诉人承诺合同期满，租金可适当上浮，上诉人经营的宁阳县朝阳宾馆与宁阳县原汽车站相邻，后因汽车站搬迁，造成宾馆客源减少，在此背景下，被上诉人与上诉人协商同意达成一致意见，上诉人欠被上诉人租金并写下欠租金的条据，双方自愿续订原租赁合同时间至2019年3月1日，被上诉人请求解除租赁合同不合法，对上诉人不公平；2.被上诉人将上诉人张广英列为被告不适格，应当以工商登记的资料宁阳县朝阳旅社为被告，张广英为业主；3.原审判决解除双方租赁合同不合法，请求二审法院判决双方继续履行原租赁合同至合同期满；4.原审法院程序违法；5.一审诉讼费用分担不合理，应由双方当事人依据责任大小分担；6.原审法院适用法律错误，双方未约定逾期利息，上诉人认为本案欠款利息应自被上诉人起诉之日起计算。 被上诉人宁阳县原空压机厂居民事务管理服务中心辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.一审查明上诉人多次逾期支付房屋租金，上诉人认可逾期交付租金的事实，属于严重违反合同的行为，出租人按照合同约定解除与承租人之间的租赁合同，符合法律规定；2.上诉人张广英与刘宗生系夫妻关系，刘宗生与被上诉人签订租赁合同后一直用于经营朝阳旅社，朝阳旅社是登记在张广英名下的家庭共同经营的个体工商户，被上诉人起诉登记字号的个体工商户或登记业主均符合相关法律规定；3.双方签订的租赁合同已于2019年3月1日到期，在案件上诉期间，上诉人一直占有使用租赁房屋，至今远远超出了合同租赁期，上诉人要求继续履行合同至合同期满已经没有实际意义。 宁阳县原空压机厂居民事务管理服务中心向一审法院起诉请求:1.判决解除与刘宗生签订的《商业楼租赁合同》；2.判决向原告交付租赁房屋；3.判决被告支付拖欠租金111000元，并按照年利率6%向原告支付利息（违约金）。诉讼过程中，原告将第三项诉讼请求变更为：判决被告支付2018年3月1日前拖欠的租金81000元，自2018年3月2日起至判决生效之日止的租金，按照合同约定计算，参照民间借贷司法解释规定的年利率6%的标准支付逾期付款利息（以41000元为基数，自2015年3月20日起至实际给付之日止；以40000元为基数，自2016年3月16日起至实际给付之日止；以2018年3月2日至判决生效之日止欠付租金为基数，自2018年3月16日起至实际给付之日止）。 一审法院认定事实：2003年1月17日，原告为甲方（出租方），被告刘宗生为乙方（承租方），双方签订商业楼租赁合同一份，主要约定：刘宗生承租空压机厂商业楼南头1-2层及3层18间共计22间房屋，租赁期限从2003年3月1日起至2006年2月28日止，合同还对双方权利义务、租金等内容进行了约定。2006年3月1日，原告为甲方（出租方），被告刘宗生为乙方（承租方），双方再次签订商业楼租赁合同一份，主要约定：由刘宗生承租空压机厂商业楼南头1-2层及3层18间共计22间房屋；租金25000元/年；租赁期限八年，从2006年3月1日起至2014年3月1日止；乙方应按规定用途正确使用该商业楼，乙方有下列行为之一者，甲方有权单方解除合同，收回商业楼。……（3）不按规定期限和方式交纳商业楼租金和水电费。……合同期满后租金标准可按市场价格适当上浮或下浮，在续签合同时执行；合同期满如不续签协议，乙方应在10日内将商业楼交还甲方；租金预交1年，第二年房租在执行合同满1年之日起15日内交纳，依次交纳第三年……逾期不交甲方有权停水停电，并终止合同。2009年5月21日，经原告与被告刘宗生协商，双方同意续签合同5年，至2019年3月1日止。2015年3月20日，经结算，被告刘宗生尚欠原告2014年3月1日前的租金共计41000元，刘宗生为原告出具制式填充借据一份，内容为：“2015年3月20日今欠到房租费41000元，计人民币（大写）肆万壹仟元备注：2015年3月前刘宗生”。原告主张续签5年合同后，被告刘宗生共计分三次交纳租金共计60000元，其中2015年3月1日支付租金20000元，2017年1月19日支付租金15000元，2017年10月4日支付租金25000元，原告提供了收款收据三份，2015年3月1日支付的20000元系支付的续签合同后第一年的租金，被告尚欠续签合同五年的租金65000元元（25000元/年×5年-已付60000元）未付，以上被告共计拖欠租金106000元（41000元+65000元）。被告刘宗生、张广英对此不予认可，主张2014年3月2日至2018年3月1日前的租金已经付清，目前只欠2014年3月1日前的租金41000元以及2018年3月2日至2019年3月1日的租金25000元。经原审法院释明，被告刘宗生、张广英未对2014年3月2日至2018年3月1日租金已付清的事实举证证实。关于续签合同5年后是否对租金支付时间作出变更的问题，原告主张未作出变更，而是被告单方面交纳租金，仍应按照合同约定进行付款，被告刘宗生、张广英则主张对租金支付时间有口头变更，都是在每年的中秋节和春节支付租金，宽裕的时候多支付一些，不宽裕的时候少支付一些，两被告对此亦未举证证实。原、被告均认可未对逾期付款违约责任作出明确约定。 另查明，2002年11月16日，宁阳县经济体制改革办公室、宁阳县人民法院、宁阳县财政局、宁阳县经贸局、宁阳县经济贸易局、宁阳县信访局、宁阳县劳动和社会保障局、宁阳县劳动服务公司共同发布“关于原山东省宁阳县微型空压机厂破产善后问题的会议纪要”，其中第6条就过渡性管理机构设置问题作出了规定，会议认为：根据宁政专［2002］16号会议纪要精神，将过渡性管理机构名称为“宁阳县原空压机厂居民事务管理服务中心”，定员4人，设主任1名，……中心的职责一是在县经贸局和社区行政管理机构的双重领导下，认真组织学习宣传和贯彻执行党和国家的各项路线方针和政策；二是代表国有资产管理部门对辖区国有资产进行管理（含土地、房产和相关设施）；……服务中心的费用支出主要是人员工资和必须的办公费用，收入主要是沿街商业楼等国有资产出租使用权的收益和组织人员创收的收入。2002年12月1日，经宁阳县经济贸易局批准，原空压机厂服务中心成立，薛兴胜（曾用名薛胜）任主任职务。涉案商业楼于2000年3月9日取得建设工程规划许可证，编号为：2000-05，其记载建设单位为空压机厂。2005年8月22日，原空压机厂服务中心起诉刘延利房屋租赁合同纠纷一案，原审法院作出（2005）宁民一初字第1139号生效民事判决书，确认原空压机厂服务中心具有诉讼主体资格。 被告刘宗生、张广英认可自1995年成立宁阳县朝阳旅社，2009年6月5日办理了个体工商户工商登记，工商登记载明的经营者为张广英，被告刘宗生、张广英认可系双方共同经营，并同意承担共同付款责任。庭审中，原告以合同约定逾期不交纳租金可以终止合同，同时，被告未按照合同约定按时交纳租金构成严重违约为由，要求解除租赁合同，被告刘宗生、张广英则主张租赁期限尚未届满，不同意解除租赁合同。 一审法院认为，原告与被告刘宗生于2006年3月1日签订的商业楼租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，该合同依法成立并有效，2009年5月21日，双方经协商确定续签合同5年，系双方真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，亦依法予以确认。根据原告的起诉和被告的答辩，本案争议的焦点问题为：一是原告是否具有诉讼主体资格；二是欠付租金的数额应如何认定；三是本案租赁合同是否应予解除。 关于原告主体是否适格的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”该条还列举了八项其他组织的类型，其中第八项为兜底条款。本案中，原空压机厂服务中心是原山东省宁阳县微型空压机厂破产后依法批准成立的组织，其职责包括“代表国有资产管理部门对辖区国有资产进行管理（含土地、房产和相关设施）”等内容，该中心有一定的组织机构和财产，应当认定为“其他符合本条规定条件的组织”。同时，原空压机厂服务中心的诉讼主体资格已被原审法院生效法律文书所确认。因此，原空压机厂服务中心诉讼主体适格。刘宗生、张广英主张原告诉讼主体不适格的观点，依法不能成立，不予采信。 关于欠付租金的数额应如何认定的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条规定“……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”根据上述法律规定确定的举证责任分配原则，刘宗生、张广英应当对其主张的2014年3月2日至2018年3月1日租金已付清以及双方对租金支付时间作出变更的事实承担举证责任，但至本案作出判决前，刘宗生、张广英未能提供证据证实其上述主张，因此，刘宗生、张广英应承担举证不能的不利后果。据此，依法认定原、被告未对租金支付时间作出变更，刘宗生、张广英欠付的2018年3月1日前的租金数额为81000元［41000元+（25000元/年×4年-60000元）］，自2018年3月2日起至判决生效之日止的租金，按照合同约定25000元/年计算。 关于本案租赁合同是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条对合同解除的三种类型即协议解除、约定解除、法定解除作出了明确规定。本案中，双方签订的商业楼租赁合同中约定“逾期不交甲方有权停水停电，并终止合同”，根据第二个焦点问题的分析，刘宗生、张广英拖欠租金事实清楚，原告依据合同上述约定行使解除权，符合法律规定，依法应予支持。同时，原告向被告出租房屋的主要目的是收取租金，刘宗生、张广英的主要义务即是按照合同约定按时、足额支付租金，但刘宗生、张广英并未按照合同约定履行该主要义务，致使原告出租房屋、收取租金的合同目的无法实现，原告要求解除合同，亦符合法定解除的条件，依法亦应支持。 关于逾期付款利息，原、被告未作出明确约定，但被告逾期支付租金构成违约，原告要求被告支付逾期付款利息，符合法律规定，依法予以支持。原告要求参照民间借贷司法解释规定的资金占用期间利率年利率6%计算逾期付款利息，符合法律规定，依法予以确认。原告明确的利息计算基数、起止时间，亦符合合同约定和法律规定，依法予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百六十六条、第二百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条、第九十条、第九十一条规定，判决：一、依法解除原告宁阳县原空压机厂居民事务管理服务中心与被告刘宗生于2006年3月1日签订的商业楼租赁合同；二、被告刘宗生、张广英于本判决生效后七日内向原告宁阳县原空压机厂居民事务管理服务中心返还交付租赁房屋；三、被告刘宗生、张广英于本判决生效后七日内一次性向原告宁阳县原空压机厂居民事务管理服务中心支付拖欠的租金（其中2018年3月1日前拖欠的租金数额为81000元；2018年3月2日起至判决生效之日的租金，按照合同约定即25000元/年计算）；四、被告刘宗生、张广英于本判决生效后七日内一次性向原告宁阳县原空压机厂居民事务管理服务中心支付拖欠租金的利息损失（以41000元为基数，自2015年3月20日起至实际给付之日止；以40000元为基数，自2016年3月16日起至实际给付之日止；以2018年3月2日至判决生效之日止欠付租金为基数，自2018年3月16日起至实际给付之日止；均按照年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2520元，案件申请费1120元，共计3640元，由被告刘宗生、张广英负担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院经二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于涉案租赁合同是否应予解除的问题，本案中双方签订的《商业楼租赁合同》中第五项关于租金及水电费的交纳方式和期限第1条约定“租金：租金预交1年，第二年房租在执行合同满1年之日起15日内交纳，一次交纳第三年。逾期不交甲方有权停水停电，并终止合同。”而上诉人刘宗生、张广英均认可其欠付租金的事实，故被上诉人宁阳县原空压机厂居民事务管理服务中心要求按照合同约定行使解除权于法有据，原审法院依法判令解除上述租赁合同并无不当，本院予以支持。2009年5月21日，经双方约定同意涉案租赁合同续签至2019年3月1日，目前合同早已到期，且双方并未就合同再进行续签，上诉人主张被上诉人口头承诺过到期后续租，而被上诉人不予认可，上诉人亦未提供证据证实其主张，故上诉人要求继续履行合同的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人张广英列为被告是否适格的问题，一审时上诉人并未提出该抗辩，尽管涉案租赁合同系上诉人刘宗生与被上诉人签订，但宁阳县朝阳旅社的个体工商户登记的经营者为张广英，一审时上诉人刘宗生、张广英亦认可系双方共同经营，并同意承担共同付款责任，故将上诉人张广英列为被告并无不当，本院对上诉人的该上诉理由不予支持。关于逾期付款利息的问题，尽管双方未作约定，但是上诉人逾期支付租金已构成违约，被上诉人主张逾期付款利息符合法律规定，原审法院判令的利息计算基数以及起止时间并无不当，本院予以维持。另经审查，原审法院程序合法，诉讼费负担部分亦无不当。 综上，上诉人刘宗生、张广英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2520元，由上诉人刘宗生、张广英负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 张 岩 审判员 张晓丹 二〇一九年九月五日 书记员 崔晓元