上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11959号上诉人（原审被告）：上海国昊建设工程发展有限公司，住所地上海市虹口区祥德路****。法定代表人：袁斌,执行董事。委托诉讼代理人：吴志强，上海博京律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金带，上海博京律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海琪通实业有限公司，注册地上，注册地上海市闵行区七莘路******，主要经营地上海市闵行区中春路****v>法定代表人：张敦红，总经理。委托诉讼代理人：曹贞吉，上海琪通实业有限公司员工。上诉人上海国昊建设工程发展有限公司与被上诉人上海琪通实业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初16138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上海国昊建设工程发展有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人仅支付2018年2月16日至2018年11月15日的租金及物业费64,119元（人民币，下同）及逾期付款违约金6,401.26元，合同解除违约金愿意适当承担。事实和理由：一、一审法院在认定和计算本案租金时，适用的租金标准存在错误。根据双方《房屋租赁合同书》的约定，2018年2月16日至2018年8月15日期间的租金标准应为6,388元/月，2018年8月16日起的租金标准为6,707.4元/月。所以，2018年2月16日至2018年11月15日租金应为58,450.2元（6,388X6+6,707.4X3）。二、2018年11月16日起，上诉人因被上诉人锁门不能实际使用系争房屋，不应承担锁门期间的房屋使用费，一审法院认定上诉人承担部分使用费存在错误。三、一审认定逾期违约金的基数与起算日存在错误，因被上诉人有权将上诉人缴纳的履约保证金抵扣租金等费用，应以抵扣保证金后剩余的租金计算违约金。四、一审错误认定上诉人承担三个月租金的解除合同违约金，没有事实及合同依据。被上诉人上海琪通实业有限公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。上海琪通实业有限公司诉至一审法院，请求判令：1.判令解除上海琪通实业有限公司、上海国昊建设工程发展有限公司双方的《房屋租赁合同书》，上海国昊建设工程发展有限公司将租赁房屋返还上海琪通实业有限公司；2.判决上海国昊建设工程发展有限公司偿还给上海琪通实业有限公司所欠的自2018年2月16日起至2019年5月15日止的租金98,691元，自2018年2月16日起至2019年5月15日止的物业费9,450元，自2018年2月16日起至至2019年5月15日止（分段计算）逾期付款违约金103,380元，以及解除合同违约金20,121元；3.本案的诉讼费用由上海国昊建设工程发展有限公司承担。一审法院认定事实如下：2016年7月29日，上海琪通实业有限公司（出租人、签约甲方）与上海国昊建设工程发展有限公司（承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方将其拥有经营权的座落于上海市XX路XX弄XX号的XX商务楼八楼816单元租赁给乙方使用，租赁面积为105平方米（租赁面积包括建筑面积和公用分摊面积）；本租赁物提供的配套设施包括供电量及设施，供自来水（仅限卫生间使用），冷暖空调，消防设施，空调管道等由甲方统一施工，经营期间甲方安装用电量计量表，乙方用电按计量表计数，费用由乙方承担，电费缴纳以预充值卡使用的办法实施管理；乙方承租后，使用用途为办公，如乙方需转变使用功能，需经甲方书面同意；租赁期限为3年，即从2016年8月16日起至2019年8月15日止，租赁期限届满前3个月，乙方可以提出续租，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同书，在同等条件下，乙方有优先权；租赁物的免租期2016年7月30日起至2016年8月15日止，供乙方作筹建之用。免租金期内处租金免付外，乙方须支付约定的其他费用。如因乙方原因提前终止合同，乙方承诺自始不享有前述免租期，乙方需立即向甲方补交免租期内所有租金并且保证金不予退还；乙方所租赁的房屋租金为2.0元/平方米/天，6,388元/月，物业费为6元/平方米/月，630元/月，租金前两年不变，每年租金总额为76,656元，以后没一年递增一次，递增比例为上一年度的5%；乙方应于每期提前十日向甲方支付租金（遇节假日顺延），逾期支付的，逾期一日，则乙方须按当期租金足额的0.50%向甲方支付违约金，逾期超过十天的，甲方有权解除合同；租金支付方式为先付后用的原则，租金每三个月支付一次，每个使用期开始前十日乙方应向甲方支付当期租金；签订本合同时，乙方应向甲方支付履约保证金19,164元，乙方向甲方支付的履约保证金在租赁期满并符合保证金返还条件时，由甲方无息返还。租赁期内乙方迟延支付各项约定的租金、水电费用、其他费用时，甲方有权以履约保证金冲抵上述各项费用。甲乙双方未经对方同意不得将履约保证金用以向第三方转让、担保；乙方在租赁期满或本协议前终止时，应于租赁期满之日或提前终止日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物按租赁起始时的状态交还给甲方，如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方或授权物业管理单位实施清理所产生的费用由乙方负责；在租赁期内，任何一方需提前解除本合同书，并符合本合同约定的提前解除条件的，应提前三个月书面通知对方，向对方支付相当于三个月租金的违约金，并赔偿对方因此造成的实际损失。乙方提出提前解除合同的，还应付清应付房屋租金。同时之前支付的履约保证金不予返还，作为提前解除合同的违约金。甲方提出提前解除合同的，应返还乙方履约保证金，并将乙方多付的费用退还；如乙方确需提前解约，除按上款提前3个月书面通知甲方外，还需向甲方交回租赁物，缴清承租期的租金及其他因履行本合同产生的各项费用，应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相当于当月租金三倍的款项作为赔偿，乙方在租赁物的装修等添加物按本合同的约定或甲方的要求予以清除或经甲方同意归甲方所有；乙方应在2016年8月2日之前与甲方正式办理租赁物交接手续并进场装修，若乙方不按上述时间内开展相关事宜，本合同自动终止，乙方交纳的保证金不予退还等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，上海琪通实业有限公司将系争房屋交付上海国昊建设工程发展有限公司使用，上海国昊建设工程发展有限公司支付了履约保证金19,164元，并支付了至2018年2月15日止的租金。上海国昊建设工程发展有限公司未能按期支付自2018年2月16日起的租金，上海琪通实业有限公司于2018年11月中旬将系争房屋大门上锁。2018年12月18日，上海琪通实业有限公司工作人员向上海国昊建设工程发展有限公司工作人员发送短信，要求上海国昊建设工程发展有限公司支付租金，上海国昊建设工程发展有限公司工作人员表示曾于2018年10月与上海琪通实业有限公司协商，于11月付款，但上海琪通实业有限公司11月擅自锁门并坚持付款才予以开门，要求上海琪通实业有限公司承担损失。上海琪通实业有限公司表示于2018年12月9日、2018年2月26日向上海国昊建设工程发展有限公司邮寄《缴费通知单》，上海国昊建设工程发展有限公司表示并未收悉。后双方协商未果，上海琪通实业有限公司以讼称事由诉至一审法院。本案审理过程中，上海国昊建设工程发展有限公司于2019年6月4日将系争房屋清空并交还上海琪通实业有限公司。上述事实，由上海琪通实业有限公司提交的《房屋租赁合同书》、《缴费通知单》，由上海国昊建设工程发展有限公司提交的照片、短信记录、房屋接收证明等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，一审法院确认其证据效力。一审法院认为，上海琪通实业有限公司、上海国昊建设工程发展有限公司双方签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。作为承租人的上海国昊建设工程发展有限公司，按约支付租金系其主要义务，但自2018年2月16日起的租金上海国昊建设工程发展有限公司未能按期支付，直至11月上海琪通实业有限公司催讨未果后上锁，上海国昊建设工程发展有限公司还未能支付相应租金，已属违约。依据双方租赁合同之约定，上海国昊建设工程发展有限公司逾期支付租金累计超过十日，上海琪通实业有限公司有权解除合同，现上海国昊建设工程发展有限公司自2018年2月16日起的租金至今未付，上海琪通实业有限公司依约解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。又主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案诉讼过程中，上海国昊建设工程发展有限公司于2019年5月13日收悉了诉状及应诉材料，一审法院确认双方的租赁合同于2019年5月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，上海国昊建设工程发展有限公司应将房屋清空后返还上海琪通实业有限公司，现在本案审理过程中，上海琪通实业有限公司、上海国昊建设工程发展有限公司双方于2019年6月4日已完成房屋交接，上海国昊建设工程发展有限公司已实际返还了系争房屋，故上海琪通实业有限公司要求上海国昊建设工程发展有限公司返还房屋的诉讼请求，一审法院无需再处理。关于上海琪通实业有限公司主张的租金及物业管理费，上海国昊建设工程发展有限公司认为仅应支付至2018年11月15日，此后房屋上锁已无法实际使用。一审法院认为，2018年2月16日至2018年11月15日，系争房屋由上海国昊建设工程发展有限公司正常使用，该期间的租金61,372.71元、物业管理费5,670元，上海国昊建设工程发展有限公司应按约予以支付。2018年11月15日房屋上锁后，上海国昊建设工程发展有限公司未能支付前期租金，也未能将房屋清空后交还，房屋内仍遗留上海国昊建设工程发展有限公司物品，致使上海琪通实业有限公司也无法收回房屋另行出租。但房屋实际确由上海琪通实业有限公司加锁，上海琪通实业有限公司未能妥善处置租赁房屋，亦未尽其减损义务，故一审法院确认上海国昊建设工程发展有限公司依据租金标准之50%向上海琪通实业有限公司支付自2018年11月16日起至2019年5月15日的租金及房屋占有使用费21,128.31元，物业管理费1,890元。故上海琪通实业有限公司共计应向上海国昊建设工程发展有限公司支付2018年2月16日起至2019年5月15日止的租金及房屋占有使用费82,501.02元，物业管理费7,560元。关于上海琪通实业有限公司主张的逾期付款违约金，上海琪通实业有限公司认为应依据合同约定分段计算，其中2018年2月16日至2018年5月15日止的租金之逾期付款违约金，应以19,164元为本金，按照日千分之五的标准自2018年2月7日主张至2019年5月15日；2018年5月16日至2018年8月15日止的租金之逾期付款违约金，应以19,164元为本金，按照日千分之五的标准自2018年5月7日主张至2019年5月15日；2018年8月16日至2018年11月15日止的租金之逾期付款违约金，应以19,164元为本金，按照日千分之五的标准自2018年8月7日主张至2019年5月15日；2018年11月16日至2019年2月15日止的租金之逾期付款违约金，应以19,164元为本金，按照日千分之五的标准自2018年11月7日主张至2019年5月15日；2019年2月16日至2019年5月15日止的租金之逾期付款违约金，应以19,164元为本金，按照日千分之五的标准自2019年2月7日主张至2019年5月15日。上海国昊建设工程发展有限公司认为同意支付一部分逾期付款违约金，且标准过高要求调整至万分之一。依据双方租赁合同之约定，上海国昊建设工程发展有限公司应于每期提前十日向上海琪通实业有限公司支付租金，每逾期一日按照当期租金的千分之五向上海琪通实业有限公司支付违约金。但一审法院认为，上海国昊建设工程发展有限公司确未能按期支付自2018年2月16日起至2018年11月15日止的租金，但自2018年11月中旬上海国昊建设工程发展有限公司上锁后，上海琪通实业有限公司已无法实际使用系争房屋，自2018年11月16日起的租赁实际已无法继续按照合同约定履行，故自2018年11月16日起的逾期付款违约金一审法院不予支持。又一审法院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。合同约定的千分之五的标准过高，一审法院结合上海琪通实业有限公司的实际损失，酌定上海国昊建设工程发展有限公司按照万分之五的标准向上海琪通实业有限公司支付逾期付款违约金10，693.51元（19,164元×万分之五/日×462天+19,164元×万分之五/日×373天+19,164元×万分之五/日×281天）。关于上海琪通实业有限公司主张的合同解除违约金20,121元，上海国昊建设工程发展有限公司认为并无合同依据。双方合同中约定在上海国昊建设工程发展有限公司提前解除合同时应支付相当于三个月租金的违约金，该条款系约定在上海国昊建设工程发展有限公司根本性违约的情况下应承担之违约责任。现双方租赁合同之解除虽并非由上海国昊建设工程发展有限公司主动提出而提前解除，但实际系因上海国昊建设工程发展有限公司未能按期付款，上海国昊建设工程发展有限公司怠于履行主要义务已属根本性违约，以其行为明确表示不再履行，且对上海琪通实业有限公司造成了实际损失，上海琪通实业有限公司要求按照该条款支付违约金并无不当，一审法院予以支持。关于上海国昊建设工程发展有限公司支付的保证金，为避免当事人讼累，一审法院在本案中一并予以处理，上海琪通实业有限公司同意在付清欠款后予以返还，于法不悖，一审法院予以支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定,于二〇一九年六月二十六日判决：一、确认上海琪通实业有限公司与上海国昊建设工程发展有限公司签订的《房屋租赁合同书》于2019年5月13日解除；二、上海国昊建设工程发展有限公司于判决生效之日起十五日内向上海琪通实业有限公司支付租金及房屋占有使用费82,501.02元、物业管理费7,560元、逾期付款违约金10,693.51元、合同解除违约金20,121元；三、上海琪通实业有限公司于判决生效之日起十五日内向上海国昊建设工程发展有限公司返还履约保证金19,164元；四、驳回上海琪通实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,542.36元，由上海国昊建设工程发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，关于租金标准的问题，根据双方《房屋租赁合同书》约定，租赁期限从2016年8月16日起至2019年8月15日止，房屋租金为6,388元/月，租金前两年不变，以后每一年递增一次，递增比例为上一年度5%。上诉人租金支付至2018年2月15日止，至2018年11月15日上诉人欠付的租金金额应为58,450.2（6,388X6+6,707.4X3）元。一审法院相应认定有误，本院予以纠正。至于2018年11月16日起至2019年5月15日的租金及使用费的标准，一审法院考虑到上诉人拖欠租金的事实以及被上诉人加锁的情形，酌情确定由上诉人按50%的租金标准支付租金及使用费，并无不当，本院予以认同。但一审法院就租金及使用费的标准认定有误，本院予以调整，上诉人应当支付2018年11月16日起至2019年5月15日的租金及房屋占有使用费20,122.2（6,707.4X6/2）元。上诉人认为系被上诉人加锁导致其不能使用系争房屋，故其不应支付相应费用的观点，本院不予采纳。关于逾期付款违约金的基数与起算日，上诉人认为被上诉人应当先将履约保证金抵扣租金，然而根据合同约定，“租赁期内一方迟延支付租金时，甲方有权以履约保证金冲抵上述各项费用”，本案中被上诉人并未选择以保证金冲抵，故上诉人的相应上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人另认为其不应该按合同第13.1条的约定承担解除合同违约金，对此本院认为，上诉人逾期支付租金致双方租赁合同不能继续履行，上诉人就此应承担违约责任，被上诉人要求上诉人承担三个月的租金作为解除合同违约金并无不当，可予支持。一审法院就此部分判决正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初16138号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初16138号民事判决第二项；三、上海国昊建设工程发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向上海琪通实业有限公司支付租金及房屋占有使用费78,572.40元、物业管理费7,560元、逾期付款违约金10,693.51元、合同解除违约金20,121元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1,542.36元，由上海国昊建设工程发展有限公司负担。二审案件受理费人民币1,058.88元，由上海国昊建设工程发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  刘佳审判员  娄永二〇一九年九月十九日书记员  李菲附：相关法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……。