湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终2449号上诉人（原审原告）：曾庆荣，男，1980年8月3日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上诉人（原审原告）：李阳红，女，1981年12月3日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李小平，湖南林邑律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：肖伟，湖南林邑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐军，北京中银（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。上诉人曾庆荣、李阳红，上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曾庆荣、李阳红的共同委托诉讼代理人肖伟，上诉人汇龙公司的委托诉讼代理人唐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾庆荣、李阳红上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持曾庆荣、李阳红的一审诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由汇龙公司负担。事实和理由：一审判决严重错误，明显偏袒汇龙公司。1.一审适用利率错误。汇龙公司逾期办证的时间长达880天，有两年多，即使逾期办证的时间是一审所认定的711天，也应当适用中国人民银行规定的一至三年的贷款利率4.75%，一审法院适用六个月至一年的贷款利率4.35%明显错误；2.一审认定违约时间错误。合同中约定的是汇龙公司必须在540天内完成分证登记，一审法院以总证的首次登记认定为汇龙公司完成了分证登记是错误的。即使条款约定的是汇龙公司向登记机关提交相关材料及协助办证，汇龙公司也没有做到，因此，应当以汇龙公司是否办好分证登记作为履约标准；3.一审否认赠送面积错误。一千多户业主都收到了汇龙公司赠送面积的宣传资料，业主也装修入住了，汇龙公司在业主入住多年后，一直没有催缴赠送面积的房款。且业主一审中提交的汇龙公司关于赠送面积的答复，足以证明汇龙公司认可赠送面积的事实，一审法院未认定赠送面积错误。（2019）湘1002民初847号案中，一审法院已经认定了汇龙公司赠送李辉的事实，但又驳回李辉请求确认赠送面积的诉请，明显是错误的；4.汇龙公司的办证义务是办理分证。按照补充协议第五条的约定，即使汇龙公司只是提供资料协助办证，汇龙公司也应当积极去做，仅凭业主个人无法办证，且汇龙公司收取了办证费用200元，汇龙公司负有办理分证的义务。汇龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回曾庆荣、李阳红的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由曾庆荣、李阳红负担。事实和理由：一审判决未在约定期限内办理不动产首次登记是汇龙公司的过错，并据此判决汇龙公司承担高额违约金错误。1.双方在签订商品房买卖合同时，不动产登记制度尚未实施，双方约定的办证期限是办理初始登记的期限。不动产登记制度实施后，案涉房屋实际办理的产权登记为不动产首次登记，在该首次登记中，增加了办理国土分证（主要为土地验收）的流程，大大增加了办证的难度和时间。本案中，正是土地验收导致办证时间大幅延长。因此，不能完全以合同约定的540日作为衡量汇龙公司是否逾期办证以及确定逾期办证的时间；2.汇龙公司一审提交的证据证实，未能约定期限内办好证的主要原因，一是业主委托加建行为导致案涉房屋规划验收不能及时通过，二是政策变更增加了办证的流程和难度。在办证出现问题时，汇龙公司在积极努力地解决问题，尽力办好证。未能在约定期限内办证并不是汇龙公司的违约行为所致，一审判决汇龙公司承担违约责任让业主获利明显有失公平；3.违约金具有补偿性质，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的立法目的也是为了弥补买受人的损失。在本案中，案涉房屋已经交付业主使用，业主可以从房屋中获得全部利益，办证仅是法律上的确权，业主不存在损失，一审判决按照贷款利率计算曾庆荣、李阳红的损失明显违反公平原则；4.一审将办妥不动产首次登记之日作为计算违约金的截止日系适用法律错误。何时办理登记并不由汇龙公司控制，因此，只要汇龙公司将办证资料提交给登记部门，即应视为履行了合同义务，一审将违约金计算至不动产首次登记办妥之日明显不当。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，判决结果显失公平，请求二审判如所请。针对曾庆荣、李阳红的上诉，汇龙公司的辩称意见除上述上诉意见之外，还辩称，1.双方约定房屋价款是按照产权登记面积计算，多退少补，说明汇龙公司并未承诺要赠送产权面积，业主主张无需补差价与合同约定不符；2.汇龙公司已经履行完毕办证义务，且根据补充协议第五条第三项的约定，业主购买的房屋存在面积差，在业主未补交房款差价的情况下，汇龙公司可以拒绝办理产权转移登记。办证也需要业主交纳契税和提交相关资料，汇龙公司无法单独办理。针对汇龙公司的上诉，曾庆荣、李阳红辩称，1.汇龙公司逾期办证已经构成违约，其抗辩不属违约的理由不能成立；2.关于赠送面积。汇龙公司在销售房屋时，向一千多户业主发放的宣传资料中的房屋结构平面图中，说明了赠送房屋的面积和数量，标明了面积是镂空位置，根据法律规定，宣传资料和广告应视为要约，在与业主签订合同后，汇龙公司应当遵守自己所作出的承诺。曾庆荣、李阳红向一审法院起诉请求：1、确认对曾庆荣、李阳红所购房屋测绘面积比合同多8.62平方米为赠送面积，该面积房款38765.95元曾庆荣、李阳红不予交纳；2、判令汇龙公司按照郴州市国土资源测绘队于2016年12月27日测绘编号为2016BDC017A不动产测量报告确定的曾庆荣、李阳红所购房屋的实际面积（即合同面积加赠送面积）办理不动产权属证；3、判令汇龙公司承担至本诉状日（2018年11月20日）之逾期办理房屋权属证之利息61353.03元（计算式：房屋总价519338元×2016年银行贷款年利率4.9%/365天×880天＝61353.03元，此后的利息另行计算至汇龙公司为曾庆荣、李阳红办好房屋权属证时止）；4、汇龙公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月24日，曾庆荣、李阳红与被告汇龙公司签订一份《郴州市商品房买卖合同》。合同约定：由曾庆荣、李阳红购买被告汇龙公司开发的位于郴州市南侧汇龙?万宝国际城Ｂ4栋8层801号房，建筑面积115.48平方米，每平方米4497.21元，房屋总价款519338元。合同约定：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）159338元，余款360000元向中国银行股份有限公司郴州市北湖支行申请贷款。合同第七条：……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记的面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式处理即双方自行约定：以房管局测绘部门实测面积即产权登记为准，并按原单价据实结算，多退少补。《附件四：合同补充协议》第五条第1项约定：双方同意以2014年12月30日交房次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。曾庆荣、李阳红称其与被告汇龙公司在签订上述《郴州市商品房买卖合同》之前，被告汇龙公司向其出示了汇龙?万宝国际城Ｂ2-Ｂ6栋／标准户型图和销售广告图单，销售广告图单中（在每套住房标注四处阴影部分为“送”字样，还标注了“最高赠送面积26㎡、“零公摊”。合同签订后，曾庆荣、李阳红在合同约定的期限内,采取银行按揭贷款方式付清了全部购房款，2018年5月被告委托湖南锐鹏律师事务所向曾庆荣、李阳红发出了补交房款38765.95元的律师函，被告汇龙公司于2014年12月30日前将房屋交付给曾庆荣、李阳红。2018年6月12日，被告汇龙公司办理了涉案房屋不动产权属登记（即首次登记）。另查明，2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》取消了原来的“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通【2016】3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“1、自2016年6月20日起，市、区两级原有的土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2、自2016年6月21日起，郴州市不动产登记中心开始受理各类不动产登记；3、2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权房屋证书或登记证明……”。一审法院认为：一、本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法的强制性规定，合法有效，符合商品房买卖合同的性质，当事人均应严格按照合同内容履行。根据原、被告在《附件四：合同补充协议》中约定，被告汇龙公司应于2016年6月21日前为曾庆荣、李阳红办理商品房初始登记，而被告汇龙公司于2018年6月12日才办好此证。被告汇龙公司也没有证据证明其在2016年6月21日前向产权登记机关提交应当由其提供的办证相关资料，故被告汇龙公司应承担违约责任。鉴于郴州市不动产登记中心从2016年6月28日已开始核发不动产权属证或登记证明，故酌情以2016年7月1日开始计算违约金，至2018年6月12日被告汇龙公司已完成涉案房屋不动产首次登记（初始登记）为止,违约天数为712天。关于违约金的计算标准应参照中国人民银行于2016年公布日公布的6个月至1年同期商业银行贷款基准利率即年利率4.35%为宜。二、关于曾庆荣、李阳红提出的确认其所购房屋测绘面积比合同多8.62平方米为赠送面积，该面积房款38765.95元其不予交纳的诉请能否得到支持问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但本案中提供的证据不足以证明其诉讼主张，故曾庆荣、李阳红对此项的诉请不符合法律规定，不予支持。三、关于曾庆荣、李阳红要求被告按照其所购房屋面积（即合同面积加赠送面积）办理不动产权属问题。按照《附件四：合同补充协议》第五条第1项约定，被告应在2016年6月21日前为曾庆荣、李阳红办妥不动产权属证，鉴于被告已于2018年6月12日办理了涉案房屋的首次登记，故对曾庆荣、李阳红此项诉请，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告郴州汇龙置业有限公司支付给原告曾庆荣、李阳红逾期办证违约金44068元（从2016年7月1日计算至2018年6月12日止，按银行年利率4.35%计算，519338元×4.35%÷365天×712天=44068元），此款限被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效后十日内付清;二、驳回原告曾庆荣、李阳红其他诉讼请求。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取747元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担534元，由原告曾庆荣、李阳红负担213元”。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：一、汇龙公司逾期办证是否构成违约，如构成违约，违约金如何计算；二、曾庆荣、李阳红要求确认所购房屋超出合同约定部分的面积为赠送面积，并不予交纳房款差价的诉讼请求是否应予支持；三、曾庆荣、李阳红要求汇龙公司办理不动产权属证的诉讼请求是否应予支持。关于焦点一。案涉“汇龙·万宝国际城”项目A1-A7、B2-B6栋架空层无使用功能镂空部分被违规改建成住房是不争的事实，双方都认为对方才是违规建设的行为人。汇龙公司在一审提交的郴州市城乡规划局作出的责令改正通知书、行政处罚决定书、违法建设结案通知单等证据，均证明违规建设及被处罚的主体是汇龙公司，汇龙公司因此被行政处罚而缴纳了罚款，因此，应当认定违规建设的责任主体是汇龙公司，而非各购房业主。汇龙公司主张是购房户违法加建导致不能及时通过规划验收，从而影响办证与事实不符，本院不予采纳。双方合同约定在交房后90日内办理初始登记，交房后540日内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。根据该约定，汇龙公司应在2015年3月31日前为涉案房屋办妥初始登记，2016年6月21日前办妥产权登记。郴州市人民政府2016年5月27日发布的郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》载明，2016年6月20日起市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；郴州市不动产登记中心于2016年6月21日起开始受理各类不动产登记；于2016年6月28日起开始核发不动产权属证书或登记证明。但汇龙公司未提供证据证明在房产管理部门停止受理产权登记前递交了办证申请和资料，也没有提交证据证明其在办证期限届满前向不动产登记中心提交了应当由出卖人提供的相关资料，因此汇龙公司主张是不动产统一登记政策实施导致其不能按期办证的理由不成立，本院不予采纳。综上，汇龙公司未在合同约定期限内办妥房屋的初始登记和提交办证资料，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的计算。在计算标准上。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据上述规定，按照金融机构计收逾期贷款利率标准计算违约金所使用的系“可以”，而非“应当”，在具体适用时还应结合违约方的过错程度及守约方所受损失等具体情况予以确认。本案中，房屋已经交付购房户使用，合同的主要的目的已经实现，且政策的变动对汇龙公司逾期办证亦必然会产生一定的影响，因此，一审法院参照6个月至一年期贷款利率4.35%计算本案违约金，属于一审法院对违约金数额在法律规定范围内的合理调整，本院予以确认。在计算期间上。根据涉案合同及附件的约定，汇龙公司负有在约定期限内办理初始登记及提交资料、协助办理分证的义务。综合考虑产权登记政策的改变给办证带来实际困扰以及郴州市不动产登记中心从2016年6月28日开始核发不动产权属或登记证明的实际情况，一审法院酌定从2016年7月1日开始计算违约金，并计算至汇龙公司完成涉案房屋首次登记（初始登记）时止正确，本院予以维持。关于焦点二。曾庆荣、李阳红请求确认超出合同约定面积的部分为赠送面积并不予缴纳房款的诉请，属于对汇龙公司要求购房户补交房款的抗辩，该抗辩应在汇龙公司提出请求时一并审查处理为妥，现汇龙公司未在本案中提出请求，故对曾庆荣、李阳红提出的该项抗辩事项本案不作审查认定，本院不予评判。关于焦点三。依据《商品房买卖合同》第十六条及附件四《合同补充协议》第五条的约定可知，汇龙公司的办证义务是在约定期限内办理初始登记，及提交资料，协助购房户办理产权登记，而不负有办理不动产分证的义务，曾庆荣、李阳红请求汇龙公司直接办理不动产分证，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，上诉人曾庆荣、李阳红和上诉人郴州汇龙置业有限公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人曾庆荣、李阳红预交的769元和上诉人郴州汇龙置业有限公司预交的902元，由各预交人负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 林海波审判员 杨利平二〇一九年九月十九日法官助理王璐书记员曹媛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。