四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川18民终609号 上诉人（原审被告)：芦山县民政局，住所地，四川省芦山县芦阳镇友谊路**。 法定代表人：卫毅，该局局长。 委托诉讼代理人：杨博，男，生于1976年10月18日，汉族，该局职工。 委托诉讼代理人：牟震，男，生于1982年8月26日，汉族，该局职工。 被上诉人（原审原告）：邛崃市九里春家园酒店，住所地:四川省邛崃市临邛镇文南路**。 投资人：严志贤,该公司经理。 委托诉讼代理人：廖华，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛松，泰和泰律师事务所律师。 上诉人芦山县民政局因与被上诉人邛崃市九里春家园酒店房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省芦山县人民法院（2017）川1826民初1142民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 芦山县民政局上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：原审判决认定事实、法律适用及审理程序均存在错误。原审法院以无关联性，不属于同一法律关系为由，未采信我方提交的《大川社会福利服务中心绿化、防水问题处理协议》属于事实认定错误。原审法院遗漏当事人，对于我方提交的申请未书面裁定驳回，程序违法。未认定邛崃市九里春家园酒店存在过错，造成自身损失扩大，属于事实认定错误。对未形成附合的装饰装修部分，要求我方折价补偿邛崃市九里春家园酒店，邛崃市九里春家园酒店留置给我方使用，属于违背双方当事人的真实意思表示，强行要求双方进行买卖。该项判决内容无法律依据。原审法院对仿古走廊的单价认定，明显缺乏依据。 邛崃市九里春家园酒店辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，芦山县民政局的上诉理由不能成立。关于《大川社会福利服务中心绿化、防水问题处理协议》的认定，本案案由是房屋租赁合同纠纷，争议焦点是芦山县民政局是否应该赔偿工程质量问题造成的损失以及具体金额，待证事实为芦山县民政局即出租人是否因为未尽到瑕疵担保责任而使得租赁合同目的无法实现从而构成根本违约。《大川社会福利服务中心绿化、防水问题处理协议》是芦山县民政局与修建方四川宏云建设集团有限公司就防水问题达成的解决协议，与本案房屋租赁合同纠纷无关。关于一审法院遗漏当事人、程序违法的问题。依照法律规定，必须共同进行诉讼的当事人，只有当事人才可以申请追加。根据合同相对性原理，建设方与邛崃市九里春家园酒店并非房屋租赁合同法律关系，况且建设方既对本案的诉讼要示的没有独立请求权，也同本案处理结果没有法律上的利害关系，因此，芦山县民政局申请追加建设方作为第三人的请求没有法律依据。“裁定驳回”没有明确必须出具书面裁定，也即原审法院口头裁定驳回追加申请的行为并不属于程序违法。请求驳回上诉，维持原判。 邛崃市九里春家园酒店向一审法院起诉请求：1、芦山县民政局退还租金380000元；2、芦山县民政局支付损失2666637元；3、芦山县民政局承担本案的诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、审计费等费用。 一审法院经审理查明：经招投标，2016年7月13日，邛崃市九里春家园酒店与芦山县民政局签订《芦山县国有资产租赁合同》，约定将位于芦山县大川镇的国有资产芦山县康养服务中心所属建筑物及设施租赁给邛崃市九里春家园酒店使用，租赁期限为10年，从2016年7月13日起至2026年7月12日止，租金38万元/年。合同签订后，邛崃市九里春家园酒店支付芦山县民政局租金38万元。合同签订前，邛崃市九里春家园酒店已开始对租赁房屋在原有基础上进行装修。装修完毕使用租赁房屋期间，房屋陆续出现租赁房屋漏水、泛碱等问题。2017年9月7日，双方签订《关于解除的协议书》，协议约定：“鉴于……3．该租赁物在2016年7月投入使用后，陆续出现卫生间渗漏、过道处客房墙面潮湿等现象，经四川省坤泰建设工程质量检测鉴定有限公司进行技术鉴定，鉴定结论为客房卫生间渗漏水主要原因系防水工程施工质量不满足防水设计及施工验收规范，过道客房外墙渗水、泛碱是由于过道找坡不当，过道楼地面积水沿着不密实的找平层渗流到客房外墙保温层所致。基于工程质量问题导致《芦山县国有资产租赁合同》无法继续履行，双方协商决定解除签订的合同，约定本协议生效之日，双方解除《芦山县国有资产租赁合同》，邛崃市九里春家园酒店要求芦山县民政局退还38万元一年租金及要求乙方赔偿甲方损失的问题（包括但不限于邛崃市九里春家园酒店投入的装修装饰损失，例如材料费、人工费等损失的主张），双方未达成一致意见，由邛崃市九里春家园酒店通过诉讼程序向芦山县民政局追偿等事项。”后邛崃市九里春家园酒店诉至一审法院。审理过程中，邛崃市九里春家园酒店就损失问题申请司法鉴定，一审法院予以准许。其中未形成附合的装饰装修动产部分，邛崃市九里春家园酒店申请资产评估，芦山县民政局同意，四川标准德安资产评估有限公司出具《资产评估报告书》，对芦山县康养服务中心设施设备重置原值资产评估，评估价值649000元，同时产生鉴定费5000元。芦山县民政局已先行垫付。已形成附合的装饰装修不动产部分，四川建业工程咨询有限公司出具司法鉴定书，工程造价鉴定意见金额为1234300元，该项鉴定中的仿古走廊因芦山县民政局不认可邛崃市九里春家园酒店提供的芦山县大川镇养身驿站廓亭项目施工设计图，且对仿古长廊的协商单价不能达成一致，故该仿古走廊无法鉴定，同时产生鉴定费80000元，芦山县民政局亦先行垫付。 一审法院认为，邛崃市九里春家园酒店与芦山县民政局签订《芦山县国有资产租赁合同》及《关于解除的协议书》，均系双方的真实意思表示，双方均应按协议内容履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案租赁房屋芦山县民政局于2016年7月交付邛崃市九里春家园酒店使用，双方于2017年9月7日解除租赁合同，租期已届满一年，故邛崃市九里春家园酒店要求芦山县民政局退还租金380000元的诉讼请求，一审法院不予支持。本案邛崃市九里春家园酒店对承租房屋进行装饰装修，因租赁房屋存在质量问题导致双方签订的租赁合同无法继续履行，遂解除租赁合同，系芦山县民政局违约，因此芦山县民政局应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求承租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”邛崃市九里春家园酒店对装饰装修中的不动产部分，工程造价鉴定意见为1234300元，一审法院予以确认。因鉴定意见中不包含仿古走廊的工程造价，为减少双方当事人诉累，在本案中一并处理，结合鉴定意见及双方对仿古走廊单价的意见，一审法院酌定单价为1300元/㎡，结合鉴定意见中确定的工程量240㎡，一审法院酌定仿古走廊工程造价为312000元。以上形成附合部分的装饰装修共计1546300元。租赁合同约定租赁期限10年，平摊后剩余租赁期内的残值损失为1391670元。该解释第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案在芦山县民政局违约，邛崃市九里春家园酒店不同意对未形成附合的装饰装修部分进行拆除的情况下，结合本案实际情况，该部分损失由芦山县民政局折价补偿邛崃市九里春家园酒店，邛崃市九里春家园酒店留置给芦山县民政局继续使用为宜。经鉴定，该未形成符合的装饰装修部分重置原值评估价值为649000元。考虑本案实际情况，一审法院酌定折价50%予以补偿，即324500元。以上损失共计1716170元，一审法院予以支持。超出部分，不予支持。邛崃市九里春家园酒店主张的电费、人工费等，系邛崃市九里春家园酒店在使用租赁物期间或双方解除合同后仍占有租赁物期间产生的正常费用，系合理开支，应由邛崃市九里春家园酒店自行承担，邛崃市九里春家园酒店要求芦山县民政局承担该部分费用，一审法院不予支持。芦山县民政局主张租赁房屋存在质量问题的损失，已通过由宏云公司支付邛崃市九里春家园酒店100000元，由邛崃市九里春家园酒店自行维修的方式处理的意见，与本案双方系租赁合同，不是同一法律关系，一审法院不予处理。本案产生资产评估鉴定费5000元、工程造价鉴定费80000元，芦山县民政局已全额垫付，结合本案实际情况，评估鉴定系邛崃市九里春家园酒店申请，一审法院酌定折价予以补偿，故该费用由邛崃市九里春家园酒店负担。工程造价鉴定也由邛崃市九里春家园酒店申请，但其中仿古走廊无法鉴定，结合邛崃市九里春家园酒店申请数额与鉴定确定数额比例，由邛崃市九里春家园酒店承担31000元，芦山县民政局承担49000元。均在损失中予以扣减，则品迭后芦山县民政局应当赔偿邛崃市九里春家园酒店损失为1680170元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、芦山县民政局于判决生效之日起十日内赔偿邛崃市九里春家园酒店损失1680170元；二、驳回邛崃市九里春家园酒店的其他诉讼请求。案件受理费35740元，由邛崃市九里春家园酒店负担15740元，由芦山县民政局负担20000元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。 二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，邛崃市九里春家园酒店与芦山县民政局均陈述，《大川社会福利服务中心绿化、防水问题处理协议》是案涉租赁物雅安市芦山县大川镇芦山县康养服务中心的承建方四川宏云建设集团有限公司（甲方）与邛崃市九里春家园酒店（乙方）签订，协议内容“……2.甲方委托乙方处理二三楼用水房漏水问题共计25000元；3.甲方委托乙方处理绿化、防水问题共计100000元；4.甲方委托乙方处理绿化、防水问题的费用，以后由芦山县民政局代扣并支付给乙方；5.甲方委托乙方处理绿化、防水问题今后有任何问题，全部由乙方自行处理（费用自理）”。嗣后，芦山县民政局按照四川宏云建设集团有限公司的指示从承建方四川宏云建设集团有限公司应收款中，将上述协议所涉及的100000元处理款支付给了邛崃市九里春家园酒店。 本院认为：本案审理的是邛崃市九里春家园酒店与芦山县民政局之间的房屋租赁合同，而邛崃市九里春家园酒店与四川宏云建设集团有限公司之间的民事协议、四川宏云建设集团有限公司与芦山县民政局的建设工程施工合同均与房屋租赁合同是不同的法律关系，四川宏云建设集团有限公司对本案的诉讼标的没有独立请求权，同本案处理结果没有法律上的利害关系，若有纠纷，可另行主张。 根据审理查明，2016年7月13日，邛崃市九里春家园酒店与芦山县民政局签订《芦山县国有资产租赁合同》，装修完毕在使用租赁房屋期间，房屋陆续出现租赁房屋漏水、泛碱等问题，经技术鉴定为客房卫生间渗漏水主要原因系防水工程施工质量不满足防水设计及施工验收规范，过道客房外墙渗水、泛碱是由于过道找坡不当，过道楼地面积水沿着不密实的找平层渗流到客房外墙保温层所致。双方在《关于解除的协议书》中载明“基于工程质量问题导致《芦山县国有资产租赁合同》无法继续履行，双方经友好、平等协商，决定解除签订的《芦山县国有资产租赁合同》”，也即芦山县民政局认可基于工程质量问题导致合同无法继续履行，芦山县民政局是违约方，且芦山县民政局未能提交证明邛崃市九里春家园酒店存在过错，造成自身损失扩大的证据。 对未形成附合的装饰装修部分，因双方在解除《芦山县国有资产租赁合同》中约定，邛崃市九里春家园酒店要求赔偿损失的问题（包括但不限于邛崃市九里春家园酒店投入的装修装饰损失，例如材料费、人工费等损失的主张），双方未达成一致意见，由邛崃市九里春家园酒店通过诉讼程序向芦山县民政局追偿，芦山县康养服务中心设施设备在装修之后一年多的时间里未曾使用，双方同意按资产的全新购入价格进行评估，一审法院结合上述设施设备可以继续使用的实情，且芦山县民政局是违约方，酌定折价50%予以补偿，即324500元的认定并无不当。 对仿古走廊的单价认定，因芦山县民政局不认可邛崃市九里春家园酒店提供的芦山县大川镇养身驿站廓亭项目施工设计图，对仿古长廊的协商单价不能达成一致，故鉴定意见中不包含仿古走廊的工程造价，在芦山县民政局不能提供证据证明其提议的单价合理的情况下，一审法院结合鉴定意见中的参考建议及双方对仿古走廊单价的意见，酌定单价为1300元/㎡，并无不当。 综上所述，芦山县民政局的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20000元，由芦山县民政局负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 屹 审判员 汤 玉 审判员 陶明钢 二〇一九年九月十一日 书记员 张 瑜