山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5356号上诉人（原审被告）：孙立安，男，1971年7月6日出生，汉族，住莱阳市。被上诉人（原审原告）：孙绍腾，男，1959年1月26日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：纪涛，山东霁涛律师事务所律师。原审被告：隋喜英，女，1970年2月20日出生，汉族，住莱阳市。上诉人孙立安因与被上诉人孙绍腾、原审被告隋喜英房屋租赁合同纠纷一案，不服莱阳市人民法院（2019）鲁0682民初2955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙立安上诉请求：1.请求撤销（2019）鲁0682民初2955号判决；2.本案一审、二审诉讼费用由孙绍腾承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。（一）涉案合同系孙绍腾在担任李家疃村委书记期间利用职务之便与李家疃村委签订的，李家疃村委未就该合同召开村两委会议，也没有经过李家疃全体村民会议表决。（二）一审法院对于孙绍腾在2015年5月之前，以涉案房屋地块将要进行商品房开发为由，单方决定提前同孙立安解除租赁合同，并且不给予孙立安任何补偿要求孙立安立即腾出房屋的事实没有查清。而在当时，孙立安既没有拖欠房租，合同约定的房屋租赁期限也没有到期，故孙立安在2016年6月26日（农历）之后没有支付租金系因孙绍腾违约在先。（三）因孙绍腾在2015年5月之前要求孙立安无条件腾房，孙立安遂向李家疃村所在的古柳街道办事处反映，古柳街道办事处答复在双方争执没有解决之前孙立安暂时不用向孙绍腾支付租金。故孙立安没有按约支付租金不属于违约行为，而是双方对缴纳租金行为的口头变更。二、因上述事实未查明，导致一审法律适用不当。（一）因孙绍腾与李家疃村委签订的合同本身可能会涉及孙绍腾利用职务之便损害集体利益的情况，进而可能会导致合同无效，如此情况下，孙绍腾与孙立安之间签订的租赁合同的效力，也会存在无效的可能。根据合同法的规定，合同无效需要恢复原状，有过错的一方需要对无过错方的损失承担赔偿责任。正是因为一审法院对合同本身签订情况的事实没有查清，导致合同本身的效力问题没有认定，进而导致孙绍腾是否存在过错的问题没有认定，最终导致孙立安本可以依据合同法要求孙绍腾赔偿自己损失的权益受到损害。（二）因为孙绍腾无理提前要求孙立安腾房的先期违约行为的存在，进而产生了在古柳街道办事处参与调解过程中，孙立安暂停向孙绍腾支付租金的行为发生，孙绍腾在合同履行的过程中存在明显过错，一审法院未依法审查便确定孙绍腾在2017年6月17日向孙立安送达的解除合同通知合法有效，明显属于适用法律不当。（三）基于上述理由，一审法院本应根据涉案合同的履行过程中，合同义务的分配情况、各方出现违反合同行为的过错大小等综合情况来判断孙绍腾在2017年6月17日的解除行为无效，但却最终认定涉案合同在2017年6月17日的解除，适用法律明显不当。二审中孙立安又补充理由如下：一、一审法院对当事人无异议的证据确认事实不清，完全以对方的意见确认事实，对于孙立安有利的事实避而不谈。1.合同第六条规定在孙立安正常履行合同情况下，甲方不得以任何理由终止合同。2.合同第七条规定不是孙立安的原因造成的合同不履行，对方应给予补偿。3.一审法院对孙立安证实的对方违约在先的事实没有采纳，也没有陈述。二、一审法院对当事人有异议的证据和事实认定不清。1.孙立安于2016年6月与孙绍腾发生纠纷后，先后向村书记胡克朝、委员尉永平请求调解，二人不管，遂就孙绍腾租赁集体房屋的合法性及村干部违法事实进行上访，事后办事处郭晓辉对孙立安与孙绍腾的纠纷进行调解，并明确答复孙立安纠纷没调解好之前不交房租。孙绍腾在2015至2017年6月24日前以孙立安不交房租为由，于2017年6月24日带十余社会人员到孙立安厂房闹事，发生冲突，孙立安自卫伤人被判刑，对方逍遥法外，当时办事处正在调解当中。孙立安与孙绍腾的纠纷根本原因在于孙绍腾想开发商品楼，单方面解除合同引起的。2.一审法院对村委与孙绍腾《租赁合同变更协议》两份合同书日期不一样的陈述严重歪曲事实。该协议未经两委讨论也未经村民大会公开表决，日期不一样，充分说明该合同是村干部暗箱操作职务侵占集体利益的行为。《租赁合同变更协议》将原合同的租赁期限15年变更为50年，违反了合同法第二百一十四条及第五十二条，该变更合同应视为无效，应恢复到原合同的15年。原村书记孙绍合的录音证明该变更合同系孙绍腾利用职务之便侵占集体利益的行为，一审判决对该录音及录音录像没有陈述说明。三、对方是以2015年6月26日以后的租金未交为由解除合同，充分说明对方的先期违约行为的事实，理由是2015至2016年孙立安不欠房租，从而说明后期所发生的纠纷，对方有不可推卸的责任。被上诉人孙绍腾辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，孙立安的上诉无事实及法律依据，请求驳回孙立安的上诉请求。理由如下：1、孙绍腾与村委签订的租赁合同经过合法程序依法签订，合同是双方的真实意思表示，且合同已实际履行至今，故孙立安主张该合同无效无法律依据。2、孙立安主张孙绍腾解除合同的真正事由系以涉案房屋地块进行商品房开发无事实依据，相反孙立安拖欠租金若干年导致我方按照合同约定在多次催促未果的情况下依法通知解除了孙立安与孙绍腾之间的租赁合同，其解除行为合法有效。3、孙立安以办事处的相关人员作出的答复作为其拒付租金的理由无法律依据，且该录音的真实性无法确认，对办事处工作人员所做承诺的背景以及真实意思无法确定，故孙立安拒付租金的行为严重违约，孙绍腾解除合同于法有据。原审被告隋喜英述称，对孙立安的上诉没有意见。孙绍腾向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告之间的租赁合同，并判令被告腾退所租原告位于莱阳市古柳街道办事处李家疃村村东头大院的房屋及场地；2、依法判令被告支付拖欠的租金及逾期腾房占有使用费共计7.5万元；3、诉讼费用由被告负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证，并确认事实如下：1999年8月1日，原告与莱阳市古柳街道办事处李家疃村村民委员会（下简称李家疃村委）签订租赁合同一份，合同主要内容为：1、李家疃村委将村东头原酒厂厂房，正房七间，倒房八间，共计十五间出租给孙绍腾使用；2、东厢南北各三间共计六间暂也归孙绍腾使用，但如果修莱高路需拆除，必须服从，拆后东院墙和大门由李家疃村委负责修复；3、租用期限为十五年，从1999年10月1日起到2014年10月1日止，租金定为每年4000元（肆仟元），分两次付清，半年一次，三月份交2000元，九月底交2000元；4、合同从1999年8月1日生效；等等。后因修村东西街、拆南院墙，减少院内面积，降低安全系数，2005年5月28日经李家疃村村两委研究，由原承包费每年4000元改为每年承包费2000元。2006年12月30日，原告与李家疃村委签订租赁合同变更协议一份，协议主要内容为：经村两委研究决定，由于孙绍腾租赁村东头，原酒厂厂房已使用多年需要修缮，投资额大，经双方协商议定同意变更原租赁合同的租赁期限，由原合同第3条租赁期限15年变更为租赁期限50年，即自1999年10月1日至2049年10月1日止。2011年6月26日（农历），原告与被告孙立安签订租赁合同一份，合同主要内容为：1、原告将位于李家疃村村东头大院的正房七间、倒房八间共计十五间租给被告孙立安办厂使用；2、租赁期限为十年，从2011年6月26日至2021年6月26日（农历）；3、租金标准为：头一年，因为建设，不收一年房租费，后四年每年为贰万元，下五年每年为贰万伍仟元，每年租金以上达租方式交纳；4、房屋从第二年以上达租方式交纳租金，否则，原告有权令其停产，并终止合同；5、被告孙立安经营期满后必须完好无损的将房屋交回（注：包括新建房屋），但不是被告孙立安原因造成合同不能履行，被告孙立安新建房屋，原告应折价补偿；6、合同自双方签字后生效；等等。原告与被告孙立安签订上述租赁合同后，将该合同项下的房屋及场地交付给被告孙立安使用，被告孙立安在承租的房屋及场地上开办加工厂。2016年6月26日（农历）以后的房租被告孙立安未向原告支付。2017年6月17日，原告向被告送达了《通知》1份，以孙立安自2015年6月26日（农历）以后的租金未交、多次催促未果为由通知孙立安解除双方之间于2011年6月26日（农历）签订的《租赁合同》。被告隋喜英在场收到了该通知。同时查明，两被告孙立安、隋喜英原系夫妻关系，其家庭的主要经济收入、生活开销主要来源于上述加工厂的经营收入。2018年12月27日，两被告离婚。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：庭审中，被告孙立安提交录音光盘，欲证实街道办干部郭晓辉曾答复其先不要交租金，政府正在协调。经出示，原告的质证意见为：郭晓辉是街道办的干部，谈话背景系孙立安以违章建筑欲上访为由要挟政府提出非法要求；郭晓辉非租赁合同的当事人，更非原告的代理人，其作出的任何承诺与原告无关，原告不予认可。庭审中，孙立安提交了李家疃村委与孙绍腾《租赁合同变更协议》的复印件1份，落款时间为2007年1月*日（具体日期看不清，但是是一位数字），原告称该合同系从政府复印出来的，欲证实原告弄虚作假。经出示，原告的质证意见为：该复印件真实性无法确认，假设该证据是真实的，两份协议内容一致，落款时间仅差几天，否认不了协议内容的真实性。一审法院认为，依法成立的合同对合同双方当事人均具有法律约束力，合同双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告与李家疃村委于1999年8月1日签订的租赁合同系双方在平等自愿协商一致基础上签订，其内容不违反法律的禁止性规定，亦未侵犯国家、集体及他人的合法权益，且有莱阳市古柳街道办事处合同管理站的盖章确认，应认为合法有效。2006年12月30日双方达成了租赁合同变更协议，将原租赁合同中的15年租赁期限变更为50年，即自1999年10月1日至2049年10月1日止，该变更协议因违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的强制性规定，应认为租赁期限超过20年的部分无效。综上，应认定原告在1999年10月1日至2019年9月30日期间享有涉案房屋及场地的承租使用权。孙立安提交的李家疃村委与孙绍腾《租赁合同变更协议》的复印件，落款时间与原告提交的原件不一致，但是两份协议内容一致，该复印件无论真实与否，均不影响李家疃村委与孙绍腾对合同变更的真实意思表示，且原告提交了原件，故不能据该复印件认定原告弄虚作假。原告与被告孙立安于2011年6月26日（农历）签订的租赁合同中约定租赁期限为十年，该租赁期限超出了原告享有的涉案房屋及场地的承租权期限，故应认定为超出期限的部分无效，即合法的租赁期限应为2011年6月26日（农历）至2019年9月30日（公历）。原告与被告孙立安签订租赁合同后，已按约将涉案房屋及场地交付给被告孙立安使用。被告孙立安拖欠原告2016年6月26日（农历）之后的租金未付，构成违约，2017年6月17日原告以孙立安未交租金为由通知孙立安解除双方之间于2011年6月26日（农历）签订的《租赁合同》，符合合同约定的解除事由，合同于当日解除。孙立安主张当时系街道办干部正在协调，让其不交租金，一审法院认为街道办干部非租赁合同的当事人，也非原告的代理人，其作出的意思表示原告并不认可和同意，也不能对原告产生法律效力，孙立安以此为由拒交租金，理由不能成立，一审法院不予支持。原告与被告孙立安的租赁合同已解除，原告要求孙立安腾退所租用的涉案房屋及场地，于法有据，一审法院依法予以支持。根据原告与被告孙立安签订的租赁合同中关于租金的约定，2016年6月26日（农历）之后的租金为每年25000元，自2016年6月26日（农历）至2019年6月25日（农历）的租金和租赁物使用费共计为75000元（25000元×3年，其中2017年6月17日以前的是租金，之后的是租赁物占有使用费），被告孙立安应当向原告支付。合同具有相对性，虽然被告孙立安和被告隋喜英在2018年12月27日之前系夫妻关系，但隋喜英并非合同的当事人，原告要求其在本案中承担责任无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关民事法律法规之规定，一审法院判决如下：一、原告孙绍腾与被告孙立安2011年6月26日（农历）签订的《租赁合同》于2017年6月17日解除；二、被告孙立安于本判决生效后十日内将涉案的位于莱阳市古柳街道办事处李家疃村村东头大院的正房七间、倒房八间共计十五间及相应场地腾退给原告孙绍腾；三、被告孙立安于本判决生效后十日内向原告孙绍腾支付2016年6月26日（农历）至2019年6月25日（农历）的租金和租赁物占有使用费共计75000元；四、驳回原告对被告隋喜英的诉讼请求；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，由被告孙立安负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同应否解除；二、孙立安应否向孙绍腾腾退涉案房屋及场地，并支付2016年6月26日(农历)至2019年6月25日(农历)的租金和占有使用费。关于第一个争议焦点，《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”孙立安与孙绍腾于2011年6月26日就涉案房屋及场地签订《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。《租赁合同》第四条约定：“房屋从第二年以上达租方式交纳租金，否则，甲方有权令其停产，并终止合同”，该条款系双方对解除合同条件的约定，具有法律效力。因孙立安自2016年6月26日起未按约交纳房租，合同解除条件已成就，故孙绍腾有权向孙立安主张解除合同。孙绍腾于2017年6月17日通过书面方式通知孙立安，该方式符合合同法第九十六条的规定，故孙立安与孙绍腾之间的租赁合同于2017年6月17日解除，一审法院判决并无不当。孙绍腾与李家疃村委于1999年签订的租赁合同，有李家疃村委会及所属的莱阳市古柳街道办事处合同管理站的盖章确认，内容亦未违反法律的强制性规定，且实际履行至今，应属有效；双方于2006年12月30日变更协议将租赁期限变更为50年，系双方真实意思表示，虽然违法了合同法第二百一十四条租赁期限不得超过二十年的强制性规定，但该约定仅导致超过20年的租赁期限无效，未超过二十年租赁期限的约定有效。孙立安主张该《租赁合同》、《租赁合同变更协议》的签订违反民主议定程序，系孙绍腾在村委工作期间以职务之便侵占集体财产，但未能提交充分有效证据证实其主张，该上诉请求不能成立。孙立安主张孙绍腾于2015年5月提前解除合同违约在先，但未能提供充分有效的证据证实，孙绍腾对此亦不予认可，该上诉理由不能成立。孙立安以古柳街道办事处工作人员郭晓辉的答复作为其拒付租金的抗辩理由不能成立，因郭晓辉并非涉案租赁合同的当事人，其无权代表孙绍腾对合同权利义务作出承诺、变更、放弃的意思表示，郭晓辉的答复行为无论是否属实，均不能作为孙立安拒不支付租金的违约行为的有效抗辩事由，故孙立安该主张无法律依据，不能成立。综上，一审判决解除双方租赁合同于法有据，本院予以维持。关于第二个争议焦点，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”孙立安与孙绍腾之间的租赁合同于2017年6月17日已经解除，孙立安依法负有返还承租的房屋及场地的义务，但涉案房屋及场地孙立安依然占有至今，故孙立安应依法腾退承租的房屋及场地。《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金，”孙立安理应按照双方合同约定向孙绍腾支付2016年6月26日至2017年6月17日的租金，因孙立安与孙绍腾之间的租赁合同已于2017年6月17日解除，故孙立安应向孙绍腾支付自2017年6月18日至2019年6月25日的租赁物占有使用费，上述费用合计75000元，一审计算方式并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人孙立安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由上诉人孙立安负担。本判决为终审判决。审判长  董玉新审判员  杨卫东审判员  陈晓彦二〇一九年九月二十四日法官助理张素素书记员车丽翠