湖南省娄底市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘13执异170号案外人：谭娟，女，1988年1月24日出生，土家族，住湖南省宁乡县。委托代理人：曾伟德，湖南人和律师事务所律师。申请人（原告）：龚梦龙，男，汉族，1965年3月28日出生，现住湖南省涟源市。被申请人（被告）：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市经济技术开发区星沙街道办事处漓湘路**。法定代表人：邱杰浪。委托代理人：贺圭胤，湖南星奥律师事务所律师。被申请人（被告）：湖南金鼎控股集团有限公司，住，住所地湖南省娄底市乐坪西街**/div>法定代表人：邱月雄。被申请人（被告）：涟源市伏口镇谢家冲煤矿，住，住所地娄底市涟源市伏口镇良响村/div>执行事务合伙人：龙飞。被申请人（被告）：邱月雄，男，汉族，1961年7月27日生，住湖南省涟源市。在本院执行申请人龚梦龙对被申请人湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称中茂公司）、湖南金鼎控股集团有限公司（以下简称金鼎集团）、涟源市伏口镇谢家冲煤矿（以下简称伏口煤矿）、邱月雄财产保全一案中，案外人谭娟对本院查封中茂公司开发的位于长沙县泉塘街道板仓南路33号红星中茂商业广场3幢374号房产（以下简称案涉房产）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人谭娟申请异议称，在本案查封之前，案外人与中茂公司签订的认购协议、商品房买卖合同合法有效，作为案外人的代理人中茂商业公司已合法占有案涉房产，作为买受人的案外人依约支付了相应的价款，案涉房产产权登记的迟延非因案外人的过错所致，案外人对案涉房产享有排除查封保全的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。案外人作为善意买受人，与中茂公司一旦签订合法有效的商品房买卖合同，便享有相应的物权期待权，且商铺合法买受人的案外人人数众多，请求解除对案涉房产的查封措施。申请人龚梦龙辩称，中茂公司未通知抵押权人华融国际信托有限责任公司（以下简称华融信托），在抵押期间转让已办理登记的抵押房产给案外人的行为依法属于无效行为。即使现在华融信托注销案涉房产的抵押，因法院查封在前，注销抵押在后，案外人也不能主张排除法院查封。关于2019年8月12日《情况说明》不是“证明”，且没有经办人签名，不符合证据形式要件；2015年11月24日《华融?中茂地产单一资金信托项目委托管理协议》（以下简称《委托管理协议》）中并无华融信托授权（中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称华融资产）代为表态同意中茂公司与购买者就抵押房产签订买卖合同的约定，华融资产仅有协助华融信托办理解除抵押手续的义务；关于2017年7月25日《授权委托书》，联系前述委托管理协议约定的委托管理内容，双方约定华融资产有全权管理的具体管理事项并无华融资产有权同意中茂公司与购买者签到合同的授权约定，委托事项与本案没有关联性；2019年8月10日《关于更改监管账号的情况说明》没有出具证明的单位经手人签名，不符合证据形式要件，且未经抵押权人授权同意，出具该情况说明的四个单位无权变更原指定的抵押房产销售款收款专用账户。无银行流水等支付价款的直接证据足以证明案外人向中茂公司支付全部价款或按照合同约定支付全部分价款且将剩余价款按照娄底市中级人民法院的要求执行。中茂商业公司与中茂公司有直接利害关系，《商铺委托经营管理合同》存在恶意串通转移案涉房产不被执行之嫌，且无购房合同约定的双方进行验收交接时由出卖人提供的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等证据足以证明案涉房产确已验收交接，单凭《商铺委托经营管理合同》等并不能证明案外人实际合法占有案涉房产。案外人在购买案涉房产前明知该房产已设有抵押权，并在购房合同就抵押权注销一事进行了约定，由此可见，案外人在签订购房合同时就已知所购房产可能到期因未办理过户登记而被他人以财产保全等方式查封的结果发生的情形，房产因未注销抵押权，不能及时办理好过户登记而被娄底市中级人民法院查封也有案外人自身的原因。综上，案外人的异议理由不能成立，其异议请求应予以驳回。中茂公司述称，案外人确系在其处购买房产的真实业主，其出售给案外人的案涉房产虽设有抵押，但出售前经过抵押权人华融信托的同意，其与案外人签订的商品房买卖合同合法有效。本院查明，本院在审理原告龚梦龙与被告中茂公司、金鼎集团、伏口煤矿、邱月雄民间借贷纠纷一案过程中，根据龚梦龙提出的财产保全申请，于2017年5月25日作出（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人金鼎集团、中茂公司、伏口煤矿、邱月雄1.6亿元的银行存款或1.6亿元的净值房地产等财物。2017年6月5日，本院作出（2017）湘13执保16号执行裁定书和（2017）湘13执保16号之一、之二协助执行通知书，查封本案所涉中茂公司开发建设的位于长沙县泉塘街道板仓南路33号红星中茂商业广场包括案涉房产在内的多套房产。中茂公司对上述查封措施不服，向本院提出书面异议。本院经审查后对上述执行措施予以适当变更并作出（2017）湘13执异42号执行裁定书。龚梦龙及中茂公司该裁定书不服，向湖南省高级人民法院（以下简称省高院）申请复议。2017年11月15日，省高院作出（2017）湘执复155号执行裁定书。2017年12月22日、28日及2018年1月19日，本院依照省高院（2017）湘执复155号执行裁定书分别作出（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，对红星中茂商业广场房产1、2、3号栋多套未处分的房产（部分已签合同但未办理预告备案手续）予以查封，其中包括本案所涉房产。中茂公司向本院提出书面异议，本院于2018年6月5日作出（2018）湘13执异21号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的异议请求。中茂公司不服，向省高院申请复议。省高院于2018年10月10日作出（2018）湘执复177号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的复议申请，维持本院（2018）湘13执异21号执行裁定。另查明，2017年10月1日，案外人谭娟与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，其中约定：案外人以226819元的价格购买案涉房产；明示案涉房产已设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融信托，抵押权登记日期为2016年5月16日；出卖人保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同还约定：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥；买受人的不动产权证如未在约定期限办理产权登记，不解除合同，由违约方承担相应的违约责任。2017年9月30日，案外人与中茂商业公司签订《商铺委托经营管理合同》，其中约定：案外人购买的案涉房产全权委托中茂商业公司代表案外人与开发商办理验收交房手续并进行商业管理和经营使用，中茂商业公司按本合同决定向案外人支付相应收益。还查明，中茂公司与华融信托于2015年11月24日签订抵押合同（编号为华融信托【2015】信托第307号-抵2号），中茂公司以红星中茂商业广场房产项目包括案涉房产在内已经设定在建建筑物抵押，抵押华融信托主债权本金7.419899亿元，抵押登记日期为2016年5月16日。本院认为，人民法院在执行中依法可以查封被执行人名下的不动产等财产，本院对中茂公司开发的红星中茂商业广场房产进行查封并无不当。案外人提出，在本案查封之前，案外人与中茂公司签订的认购协议、商品房买卖合同合法有效，作为案外人的代理人中茂商业公司已合法占有案涉房产，作为买受人的案外人依约支付了相应的价款，案涉房产产权登记的迟延非因案外人的过错所致，案外人对案涉房产享有排除查封保全的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。经查，中茂公司名下中茂商业广场房产包含案涉房产在内的项目资产已抵押给华融信托，在本院保全查封前，该案涉房产尚未办理预告备案登记。案外人与中茂公司之间的商品房买卖合同文本记载双方签订合同的时间为本院查封案涉房产之前，但没有充分证据证明中茂公司对案涉房产出售已征得抵押权人的同意。案外人提交的商品房合同签订查询材料显示案外人与茂公司就案涉房产签订了买卖合同，《中茂商业广场认购签约流程表》中“在建抵押注销”栏明示房产在办理认购和网签后，抵押的注销还需要中茂公司与华融资产内部走签报审批流程；案外人提交的《情况说明》和《授权委托书》均没有单位负责人或经手人签字或盖章，均不符合法定证据形式要件，没有证据的法律效力；《委托管理协议》约定的委托管理事项中，华融信托授权华融资产协助办理抵押权相关手续，对抵押物销售网签进行授权，跟踪抵押物的情况，并无授权华融资产同意中茂公司出售案涉房产事项。因此，前述商品房买卖合同在本院查封案涉房产前尚不能确定为合法有效。案外人提交的《商铺委托经营管理合同》《商铺交付授权委托书》、租金收益银行流水等证据材料显示案外人对案涉房产进行占有，但根据前述商品房买卖合同条款，案涉房产约定的交付条件为“验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准”，中茂商业广场商铺验收交接表记载的“案涉房产验收合格，达到交付条件”的情况，没有经法定机构竣工验收的相关材料佐证，故不足以证明案外人占有的合法性。案外人提交的中茂公司收款收据、pos机小票、税收缴款书、物业维修基金收款收据、发票等证据材料记载案外人支付购房款等款项的情况，但该pos机小票显示的收款账户并非《监管协议》约定的中茂公司名下的专用账户，且没有提交案外人支付购房款的银行流水等相关证据佐证。案外人提交的《关于更改监管账号的情况说明》称，《监管协议》指定中茂公司名下的专用账户不便于严密监管中茂公司的资金，经华融资产、中茂公司、长沙妙手资产管理公司、长沙经济技术开发集团有限公司商议一致，变更监管账户为长沙华秀投资管理有限公司（以下简称华秀公司）开设的专用账户，中茂公司销售房产的资金应当汇入该账户。经审查，该材料只加盖了单位印章，均没有单位负责人或经手人签字或盖章，不符合法定证据形式要件，没有证据的效力。同时，没有证据证明该变更监管账户之前已通知抵押权人并保障抵押权人的权益，且除了华秀公司外，还有亿欧公司等也是“收款人”，故该变更监管账户的情况也不符合客观情理。前述商品房买卖合同文本约定的事项显示，案外人事前明知案涉房产已设定抵押，但仅在中茂公司“保证已征得抵押权人同意”的前提下即签订合同，且在合同中还有“如未在约定期限办理产权登记，不解除合同，由违约方承担相应的违约责任”的意思约定，可见案外人在与中茂公司签订购房合同时，就案涉房产可能有到期不能过户的情况已有风险预见及处置方案，故案外人对案涉房产未能过户登记且被他人申请保全查封，亦有其自身原因。综上，案外人提出的该异议理由不能成立，本院不予采纳。关于案外人另提出“案外人作为善意买受人，与中茂公司一旦签订合法有效的商品房买卖合同，便享有相应的物权期待权，且商铺合法买受人的案外人人数众多”的异议理由，因前述商品房买卖合同在本院查封案涉房产前尚不能确定为合法有效，案涉商铺房产相关案外人人数众多并不构成排除人民法院依法查封案涉房产的法定理由，故对案外人提出的该异议理由，本院不予采纳。综上所述，案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人谭娟的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 曾 兴审判员 陈 辉审判员 张菖青二〇一九年九月二十九日书记员 禹 迪附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。