四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2512号 上诉人（原审被告）：四川西充农村商业银行股份有限公司莲花支行，住所地：四川省西充县晋城镇晋城大道三段**。 负责人：王鸿宇。 委托诉讼代理人：刘燕，四川华晨（南充）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李良琼，女，汉族，生于1965年9月8日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：何光富，西充县晋城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：曹成勇，男，汉族，生于1957年11月14日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：李才甫，西充县义兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：庞喜蓉，女，汉族，生于1970年4月13日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：马勇，四川省西充县义兴法律服务所法律工作者。 上诉人四川西充农村商业银行股份有限公司莲花支行（以下简称西充农商行）与被上诉人李良琼、曹成勇、庞喜蓉抵押权纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初894号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西充农商行上诉请求：1、撤销一审判决。2、依法发回重审或改判驳回李良琼的诉讼请求。3、一审、二审诉讼费由李良琼承担。事实与理由：一、一审认定“被上诉人曹成勇已将案涉房产交付给李良琼，李良琼已占用、使用至今”的事实，证据不足。二、一审法院认定“在曹成勇将案涉房屋已出售并交付给李良琼的情况下，曹成勇、庞喜蓉仍将房屋抵押给西充农商行，属于无权处分”，系适用法律错误。三、一审法院认定“上诉人存在重大过失，不符合法律规定的善意要件、、、”，系其主观臆断。上诉人已对案涉房产权利证书等应有的调查内容，履行了作为专业金融机构审慎经营的注意义务，客观上不存在重大过失，符合善意取得的构成要件。一审认定上诉人违反了《商业银行法》第36条，《贷款通则》第27条规定的严格审查义务，是对银行审慎义务的加重。即便上诉人存在过错，也不能推定上诉人在取得抵押权时是处于恶意。四、被上诉人李良琼的行为存在明显过错。 李良琼答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 曹成勇答辩称：我方对银行及案涉购房人表示歉意。案涉门面出售在先，因资金需要抵押在后是事实。一审认定事实清楚，请求维持原判。我方欠西充农商行的贷款待资金好转后偿还。 庞喜蓉答辩称：庞喜蓉并未参与金港湾及都市花园房屋开发，不享有案涉房屋的所有权，按照离婚协议的约定，金港湾项目的房产实际所有权人是曹成勇而非庞喜蓉。虽未办理过户手续，李良琼已购买案涉房屋并占有使用多年，其权益应当得到保护，请求维持原判。 李良琼向一审法院起诉请求：1、曹成勇、庞喜蓉与西充农商行于2016年1月27日设立的抵押行为及设立的抵押权无效。2、诉讼费用由曹成勇、庞喜蓉与西充农商行承担。 一审法院经审理认定如下事实：曹成勇、庞喜蓉2006年9月25日登记结婚，2016年1月6日经一审法院调解离婚。曹成勇于2010年4月20日与李良琼签订商品房买卖合同一份，曹成勇将位于四川省西充县晋城镇莲花湖景区金港湾1幢3号商铺（现门牌号为：西充县晋城镇莲湖南路220号）以每平方米3000元价格出售给李良琼。李良琼分别于2010年4月20、22日、11月4日向曹成勇的缴纳了购房款100000元、25000元、18032元，共计143032元。李良琼自2012年4月10日起申请获得了在该门市内日进行烟草出售的行政许可，并在2013年12月26日、2018年9月14日获得行政许可延续。李良琼在2017年4月12日办理了案涉房屋所在位置的个体工商户营业执照。曹成勇、庞喜蓉于2012年10月25日取得该商铺的房屋所有权证（权证号：西房权证房管字第××）、于2012年11月14日取得该房的国有土地使用证（权证号：西国用（2012）第2375），建筑面积45.80平方米，取得方式为商品房买卖。2016年1月27日，曹成勇、庞喜蓉用登记在其名下的包含案涉房屋在内的位于四川省西充县晋城镇莲湖南路198-224号的14间商铺向西充农商行进行抵押担保借款，担保债权350万元，并于2016年1月27日办理了抵押登记。贷款审批过程中，曹成勇与西充农商行的工作人员到抵押标的所在地进行了现场查看。 一审法院认为，有证据证实李良琼于2010年4月从曹成勇处购买了位于四川省西充县晋城镇莲湖南路220号的商业用房后，在该房内持续经营至今的事实。根据西充农商行提供的到案涉商铺现场查看的照片，照片中的莲湖南路222、220、216号商铺处于开门状态，其余11间房屋处于关门状态。西充农商行的工作人员未对处于开门状态的抵押物的使用者、使用状况、权利来源进行调查，也未要求抵押物的登记权利人打开处于关门状态的欲被抵押的房屋，以进一步核实抵押物的管理者、使用状况；而是仅对14间房屋的整体状况进行了照相。故西充农商行未尽到对抵押标的物的使用状况、使用者、管理者的调查核实义务。 李良琼系案涉抵押房屋的买受人、使用权人和管理者，李良琼系曹成勇、庞喜蓉与西充农商行间设立他项物权的标的物的权利义务关系人，李良琼主体资格适格，对西充农商行提出的李良琼主体资格不适的观点不予支持。曹成勇向李良琼出售房屋时，虽未取得该房的物权，但曹成勇其后取得了该房的物权；曹成勇之前向李良琼出售房屋的行为，则因曹成勇其后对该房物权的取得，而变得自始有效。曹成勇将案涉房产以商品房买卖形式出售给李良琼，李良琼向曹成勇交纳了购房款，曹成勇已将案涉房产交付给李良琼，李良琼已占有、使用至今。自案涉房产交付之日起，曹成勇已丧失了对案涉房产的占有、使用权，并应履行案涉房产的产权转移登记义务。曹成勇、庞喜蓉将婚姻关系存续期间取得物权的案涉房屋，在曹成勇已出售并交付给李良琼的情况下，曹成勇、庞喜蓉仍将房屋抵押给西充农商行，属无权处分。根据物权的公示公信原则，无权处分人处分登记在其名下的财产时，第三人因信赖物权登记的公信力，善意并无过失地与物权登记簿记载的权利人进行的交易受法律保护。因此抵押权也应当受善意取得制度的保护。善意，指不知情并且无过失。根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”、《贷款通则》第二十七条“贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度”的规定，商业银行具有严格审查义务。本案中，抵押借款时，李良琼占有被抵押的房屋，占有本身具有宣示权利的功能。西充农商行客观上未对抵押标的物的实际占有使用人、使用人的权利来源、管理者进行调查核实，存在重大过失，不符合法律规定的善意要件，抵押行为不具有物权的对世力和排他性，抵押行为无效，西充农商行取得案涉房屋的抵押权不当，应属无效。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款之规定，判决：曹成勇、庞喜蓉于2016年1月28日与西充农商行就位于四川省西充县晋城镇莲湖南路220号的商业用房（房屋所有权证号：西房权证房管字第××）、国有土地使用证号：西国用2012第××）设立抵押权的行为无效，西充农商行取得的位于四川省西充县晋城镇莲湖南路220号的商业用房的抵押权无效（注：他项权证号，西房他证房管字第××号）。案件受理费100元，由曹成勇、庞喜蓉负担50元，西充农商行负担50元。 二审对一审查明的事实加以确认。 本院认为，根据已经查明的案件事实，南充金天置业有限公司与曹成勇签订的联合开发合同系南充金天置业有限公司仅收取固定回报，曹成勇负责案涉房屋的投资开发，并借名南充金天置业有限公司对外出售其投资开发的房屋。庞喜蓉未参与前述投资经营行为，亦认可曹成勇个人有权对外出售案涉房屋，对曹成勇与李良琼签订的《商品房买卖合同》的真实性、合法性均不持异议。 曹成勇、庞喜蓉于2016年1月27日以坐落于西充县晋城镇莲湖南路220号的商业用房为曹毅在西充农商银行莲花支行提供抵押之前，曹成勇已将前述案涉房屋出售给李良琼。曹成勇与李良琼签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但未过户登记的原因不可归责于李良琼，李良琼已经支付价款并实际占有房屋。曹成勇明知已将案涉房屋卖与李良琼，并已交付,却擅自将房屋产权登记在自己名下，并用案涉房屋为借款设立抵押,虚构事实，存在欺诈行为。 公民的合法民事权益受法律保护。依据物权法之规定，不动产物权经法律行为而取得、设定、丧失及变更，非经登记不生效力。现行民法从保护交易安全出发，注重权利的外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，不能仅以登记之公信力否认真实权利的存在，只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。 根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，不动产物权的善意取得须满足以下要件：一是交易时为善意，二是支付合理对价，三是进行了相关登记。本案中，西充农商行已发放贷款，并办理了抵押登记，故应当重点审查交易时是否具有善意。判断是否善意，其客观标准应当根据不同交易主体和交易行为在实践中进行具体分析。上诉人作为专业金融机构和职业贷款人，具有完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，故应遵守合理的商业准则和管理规范，并履行相应的审慎经营义务作为其善意的客观标准。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”中国银行监督管理委员会颁布的《个人贷款管理暂行办法》（2010年2月12日实施）第十三条、第十四条、第十五条的相关规定，银行应当履行尽职调查职责，对抵押财产的权属、占有、使用、收益及其他权利负担状况等可能影响抵押物价值或变现能力等情况均应进行调查核实。调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。本案中，案涉房屋虽登记在曹成勇名下，但该房屋一直由李良琼占有、使用。西充农商行必须依照商业银行法和银监会的有关规定进行充分的实地调查核实，以查明出租人是否是曹成勇，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。西充农商行提交的对案涉房屋实地调查的照片表明包括李良琼在内的数间房屋被曹成勇之外的人占有、使用，却未对实际使用人进行调查核实，其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，原审判决案涉房屋抵押行为无效并无不当。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由四川西充农村商业银行股份有限公司莲花支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年九月十一日 书记员 杜丝亚