上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初63172号原告(反诉被告)：龚卫国，男，1953年2月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：奚少忠，上海市东策律师事务所律师。被告(反诉原告)：吕生虎，男，1981年12月15日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市浦东新区。原告(反诉被告)龚卫国与被告(反诉原告)吕生虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)龚卫国及其委托诉讼代理人奚少忠、被告(反诉原告)吕生虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龚卫国向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离并交还上海市浦东新区张江镇新丰村龚家宅XXX号建筑面积224平方米的租赁房屋(以下简称系争房屋)；2、判令被告支付系争房屋自2019年6月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费，按每月2,500元为计算标准；3、判令被告将系争房屋恢复原状(将两个卫生间恢复成一个)。事实和理由：1993年之前，原告出资建造了系争房屋，宅基证号为沪集宅浦93字第XXXXX**。2016年3月，原、被告就系争房屋的租赁达成口头约定，约定租期一年，2016年6月起计收租金，年租金为25,000元，先付后用。2016年3月，被告入住系争房屋。2018年5月，双方又达成口头约定，租期一年，自2018年6月1日起至2019年5月31日，年租金30,000元，先付后用。2019年4月16日，原告通过书面和口头告知被告，租赁关系到2019年5月31日到期后不再续租，要求被告于5月31日前搬离。但到期后，被告拒绝搬离，并拒绝调解。2019年6月1日，原告报警，警察了解情况后建议原告起诉。吕生虎辩称，原、被告于2016年4月达成口头租赁协议，原告将系争房屋出租给被告，年租金25,000元，原告给予被告两个月装修免租期，自2016年6月1日开始计收租金，对租期没有约定。直至2019年6月，原告提出让被告搬走。双方曾口头约定如果被告自愿搬走或房屋遇拆迁，被告的装修费不需要原告补偿。现原告提出让被告搬离，被告表示同意，但对被告造成的损失，原告应当给予赔偿。原、被告没有达成过年租金30,000元的租金标准，租金一直按每年25,000元支付。2019年6月1日以后的租金未支付，是因为原告已提起诉讼。被告曾向原告支付5,000元押金。被告另为原告垫付了三年的水电费，电费按每月100元计算，合计水电费计3,800元。反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告垫付的水电费3,800元；2、反诉被告退还反诉原告押金5,000元；3、反诉被告赔偿反诉原告装修损失97,965.60元。针对反诉，龚卫国辩称，其从未收取过被告押金。双方口头约定一年一租，租金半年支付一次。系争房屋内原有卫生间，被告承租后将原有卫生间拆除重做，后又将房屋转租给其他人居住。原告从未同意过被告装修，不同意支付装修损失。原告原来不住在系争房屋处，自2018年7月开始居住在与系争房屋相邻的一小间，水电表和被告承租的房屋共用，费用由被告交纳。倘若被告与原告结算水电费，原告同意结算自2018年7月以后的水电费，被告反诉主张的水电费明显过高。本院经审理认定事实如下：系争房屋系原告名下的农村宅基地房。2016年3、4月起，原告将系争房屋交付被告承租使用，双方约定租金自2016年6月1日起计算，年租金为25,000元，每半年支付一次，双方未签订书面合同。2016年6月、12月，被告分别支付原告半年租金12,500元。2017年6月、12月，被告分别支付原告半年租金12,500元。2018年6月、12月，被告分别支付原告15,000元。2019年4月，原告在系争房屋处张贴通知，称因家庭需要居住，通知被告于2019年6月1日前搬离系争房屋。此后双方发生纠纷，原告起诉至本院，诉请如前。审理中，原告称2018年6月起的租金已涨至年租金30,000元，原告收取的仅是租金。被告称原告是要求将年租金涨至30,000元，但被告不同意，付款时差额2,500元是原告上涨的租金，被告虽然不同意，钱还是付了。对于水电费，被告称其进场后，原告居住在系争房屋旁边小间，偶尔有些时候不居住在内，原告的水电费均计付在系争房屋内；系争房屋平均每个月电费300余元、水费100余元；系争房屋内居住的除了被告一家三口，还有次承租人，共约10个人，被告与次承租人也没签订书面合同。审理中，原、被告确认双方间的水电费无法区分，本案中不要求追加次承租人。原告同意承担水电费1,000元。本院认为，原、被告就系争房屋于2016年建立了租赁关系，由于未签订书面合同，并且双方对租期是否约定意见不一，故根据相关法律的规定，双方间的租赁关系应视为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。原告于2019年4月向被告发出了通知，告知被告于2019年6月1日前搬离系争房屋，系原告解除不定期租赁合同的意思表示，且已给予被告合理的期限，被告应当搬离系争房屋并向原告交还租赁物。关于房屋占有使用费的标准，双方确认租金每半年支付一次。2018年6月起的租金被告是按半年15,000元为标准支付原告，被告认可原告当年提出租金涨至每年30,000元，故双方自2018年6月起即按年租金30,000元为标准计付租金。被告辩称该租赁年度多付的5,000元系押金之陈述，与事实不符，本院不予采纳。自2019年6月1日的房屋使用费，被告尚未支付。原告诉请按年租金30,000元为计付房屋使用费的标准，本院予以支持。被告对系争房屋卫生间的装修完成于2016年，租赁期间内原告对此从未提出过异议，应视为原告同意被告的装修行为。原告诉请被告恢复原状的请求，缺乏依据，本院不予支持。被告反诉主张其为原告垫付了水电费，对于垫付的期间和金额，双方持不同意见。被告对其主张的垫付金额3,800元未提交任何证据加以证明，本院难以认定。鉴于双方确认发生于双方之间的水电费金额已无法区分，原告同意承担水电费1,000元，本院予以准许。被告反诉主张的装修损失，因涉案合同为不定期租赁合同，其要求原告承担装修损失9万余元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)龚卫国与被告(反诉原告)吕生虎之间的租赁关系解除；二、被告(反诉原告)吕生虎于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告(反诉被告)龚卫国上海市浦东新区张江镇新丰村龚家宅XXX号房屋；三、被告(反诉原告)吕生虎于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)龚卫国自2019年6月1日起至返还上海市浦东新区张江镇新丰村龚家宅XXX号房屋之日止的房屋使用费，按每月2,500元为计算标准；四、反诉被告龚卫国于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吕生虎水电费1,000元；五、驳回原告龚卫国的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告吕生虎的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吕生虎负担。反诉案件受理费减半收取计1,217元，由反诉原告吕生虎负担1,192元，反诉被告龚卫国负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一九年九月九日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。