广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂07民终969号 上诉人（原审被告）：广西某某某商贸有限公司，住所地：广西灵山县灵城街道。统一社会信用代码：9145XXX。 法定代表人：何某某，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：广西灵山县某投资有限公司，住所地：广西灵山县灵城街道。统一社会信用代码：9145XXX。 法定代表人：蔡某某，该公司董事长。 以上两上诉人委托诉讼代理人：唐振兴，广西颂诚律师事务所律师。 以上两上诉人委托诉讼代理人：李春晖，广西颂诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许某某，男，1970年10月23日出生，汉族，广西南宁市居民，户籍地该区。现住南宁市。 上诉人广西某某某商贸有限公司（以下简称“某某某公司”）、广西灵山县某投资有限公司（以下简称“茂源公司”）因与被上诉人许某某房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市灵山县人民法院（2019）桂0721民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。上诉人某某某公司、茂源公司的共同委托诉讼代理人唐振兴、被上诉人许某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人某某某公司、茂源公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销灵山县人民法院作出的(2019)桂0721民初619号民事判决主文第一项、第二项、第三项，依法改判由上诉人广西某某某商贸有限公司支付被上诉人租金10957.8元。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决要求上诉人支付的租金金额与事实不符。《合同法》第212条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。”因此租赁合同履行的前提是出租人向承租人实际交付租赁物，本案中根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，证实涉案商铺交付日期为2016年3月31日，意味着在被上诉人未将商铺交付给上诉人前尚不存在租赁的事实。租金起算日期不仅要符合合同的约定，同时必须要以实际交付为前提。因此，上诉人实际已经向被上诉人支付的租金已支付至2018年6月30日，因此上诉人应当支付被上诉人的租金应相应扣减：70元/月/m2×3月×26.09m2＝5478.9，实际应当支付的租金为16436.7-5478.9＝10957.8元。二、一审判决将情势变更的不可抗力认定为经营风险，是不合理的。被上诉人作为出租人，所提供的租赁商铺应当在租赁期内满足经营的基本条件，在具备经营条件之后，因上诉人经营不善导致的损失当然由上诉人自行承担。但本案的政府行为导致车辆无法通行，客流量大幅下降，无法开展正常经营，给上诉人造成了极大的经营损失，对此，上诉人并没有要求被上诉人赔偿。并且上诉人仍然在多方筹集资金，积极支付租金。依据《民法通则》第107条及《合同法》第117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，不承担民事责任，可根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。由于政府行为是难以预见的，不能归责原、被告双方的不可抗力，被上诉人要求上诉人承担违约责任没有法律依据。三、公司对外签订合同虽然属于公司行为，但公司对外担保应当符合公司法的规定，并且一审判决要求茂源公司对滞纳金也承担连带责任没有任何合同及法律依据。《公司法》第十六条规定了公司对外担保时应当履行相应的内部表决程序需要经过股东会决议同意才能对外提供担保，被上诉人作为担保权人也有义务对担保人在对外提供担保时是否通过了股东会决议进行审查。《公司法》第16条已经明确规定了公司担保的决策机构、权限，具有普遍适用的效力，担保权人在与公司签订担保合同时，就应当注意到法律的既有规定。这种法定决策程序既是对公司的限制和要求，也是对担保权人的限制和要求。因此不能仅仅因为上诉人茂源公司在《商铺租赁合同》盖了章，就推定的担保条款及茂源公司的担保行为必然有效，即便是根据《商铺租赁合同》的条文来看，也仅仅只约定了茂源公司对原告的租金收益承担连带担保，并没有约定对违约金及滞纳金也需承担连带担保责任，一审判决要求茂源公司对滞纳金也承担连带担保责任没有任何合同及法律依据。综上，请求人民法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人许某某答辩称,双方合同约定租期是36个月，上诉人只给了两年一个季度的租金，还有9个月的租金没有给。答辩人提供的证据包括银行的租金支付都证明了这一点，上诉人说时间是错误的，没有依据。2、上诉人认为一审判决不对，灵山县道路建设对上诉人的经营没有影响，商铺的前面是开阔的，现在修建道路已经停止一年了，但是上诉人还是没有进行有效的经营，说明上诉人的经营能力不善；3、茂源公司要承担连带责任，同意灵山县法院的判决。 许某某向一审法院起诉请求：1、判令被告某某某公司支付租金16436.7元给原告；2、判令被告某某某公司赔偿违约金50000元给原告；3、判令被告某某某公司支付滞纳金2030.34元给原告；4、判令被告茂源公司对上述债务承担连带责任；5、本案受理费由两被告承担。 一审法院认定事实：原告许某某作为甲方与某某某公司作为乙方、茂源公司作为丙方签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于灵山县灵城镇和平路64号茂源·地王国际****商铺租赁给乙方经营使用，该商铺建筑面积为26.09㎡；租赁期从2016年1月5日至2018年12月31日；商铺租金第一年为20元/月/㎡、第二年为40元/月/㎡、第三年为70元/月/㎡，乙方按季度交付租金，并提前7日支付下季度租金，租赁期间的水、电费由乙方承担；丙方在合同有效期间，对乙方依约应支付给甲方的租金收益承担连带保证责任；合同签订生效后，甲、乙双方有一方违约，导致合同不能履行的，违约方应向守约方赔偿50000元违约金；乙方逾期交纳租金的，每逾期一天应按收租金额加收万分之五的滞纳金，逾期两个月不交纳租金的，经甲方书面催告后，乙方仍不交纳的，甲方有权提前终止合同、收回租赁场地，并有权要求乙方缴清租金欠款、水电费及相应滞纳金。《商铺租赁合同》签订后，原告依约将商铺交付给了被告某某某使用。被告某某某公司支付了至2018年3月的租金给原告，2018年4月1日之后的租金，被告一直没有支付。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同,依法成立的合同是确立双方当事人权利义务关系的依据。原告许某某与被告某某某公司、茂源公司签订的《商铺租赁合同》,系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，双方应当遵照合同约定履行。本案中，两被告以市政施工因素影响、主张因不可抗力导致被告没有按合同履行为由，拒绝按照《商铺租赁合同》约定的期限交付租金，被告没有提供证据予以证实，对被告这一主张，不予采信。被告某某某公司没有按约定支付租金给原告，已经构成违约，应承担违约责任。原告请求被告某某某公司支付原告2018年第二、三、四季度共9个月商铺租金16436.7元（26.09㎡×70元×9个月），有事实和法律依据，予以支持。原告请求被告支付滞纳金2030.34元的问题，原告与被告在《商铺租赁合同》中约定的滞纳金，应视为被告逾期支付租金期间的利息，实际是双方就被告一方逾期支付租金时，被告因实际占有原告租金收益而向原告支付一定金钱作为补偿的约定，与原告请求被告因违约致使合同履行不能而支付的违约金不属于同一的性质，该项约定属于当事人的意思自治，不违反法律规定。本案中，根据原告与两被告在《商铺租赁合同》关于租金的支付方式为按季度支付，提前7日支付下季度租金的约定，因此，滞纳金应从被告某某某公司应支付给原告租金之日起按日万分五计付至被告某某某公司付清租金时止。原告请求被告某某某公司支付滞纳金，予以支持。 关于原告请求被告某某某公司支付违约金50000元及两被告主张原告请求的违约金过高的问题，原、被告双方在《商铺租赁合同》第七条第一款约定“本合同签订后，如甲、乙双方有一方违约导致合同不能履行，则违约方应向守约方赔偿伍万元人民币的违约金”的规定，被告某某某公司虽然存在违约不按时支付租金的行为，但由于原告与被告某某某的租赁合同的租期已履行完毕，并不存在合同解除、终止和不能履行的情形，因此，原告请求被告支付违约金50000元，不符合双方签订赔偿违约金的事由，原告请求被告支付违约金，没有事实和法律依据，不予支持。 关于原告请求被告茂源公司对被告某某某公司的上述款项承担连带责任的问题，被告茂源公司在《商铺租赁合同》盖有公司印章及法定代表人印章，原告有理由相信被告茂源公司的行为为公司行为，故对被告辩称担保条款及担保行为未经董事会讨论或股东会决议应属无效的答辩意见，不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第一款“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”的规定，原告与两被告签订的《商铺租赁合同中》约定了被告茂源公司对被告某某某公司依约应支付原告的租金收益承担连带保证责任，原告请求被告茂源公司对被告某某某公司应支付给原告的租金、滞纳金承担连带清偿责任的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款的规定，判决：一、被告广西某某某商贸有限公司支付给原告许某某租金16436.7元；二、被告广西某某某商贸有限公司支付给原告许某某滞纳金（滞纳金以尚欠租金按日5万分之五计算：1、以租金5478.9元从2018年3月24日起计算；2、以租金5478.9元从2018年6月24日起计算；3、以租金5478.9元从2018年9月24日起计算。滞纳金计至付清租金时止）；三、被告广西灵山县某投资有限公司对被告广西某某某商贸有限公司应支付给原告许某某的租金16436.7元及滞纳金承担连带清偿责任；四、驳回原告许某某的其他诉讼请求。案件受理费756元（已减半收取），由原告许某某负担378元，被告广西某某某商贸有限公司、广西灵山县某投资有限公司负担378元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 根据各方当事人的诉辩及陈述意见，本案的争议焦点为：1、一审法院认定的租金是否正确；2、上诉人认为情势变更理由是否有事实和法律依据；3、上诉人茂源公司是否承担连带责任,承担连带责任是否对滞纳金一并承担。 一、一审法院认定的租金是否正确。两上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，两上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》第二条约定：“租金计算：从2016年1月5日起至2018年12月31日截止。”一审法院根据合同约定从2016年1月5日开始计算租金，有事实和法律依据，本院予以支持。两上诉人请求从2016年3月31日开始计算租金，没有事实和法律的依据，本院不予支持。 二、上诉人认为情势变更理由是否有事实和法律依据。根据最高人民法院印发的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第3点：“人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的‘高风险高收益’范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。”结合本案的修路情况，政府的修路行为上诉人应当预见，修路导致的车辆无法通行也是暂时的，道路建设虽然影响车辆通行，但对上诉人正常经营并没有超出可以防范和控制的范围。该情况并非是社会一般观念上的事先无法预见的事情，风险程度也未远远超出正常人的合理预期。同时，两上诉人对于由于修路造成其无法正常经营没有提供相应证据予以佐证，应当承担举证不能的法律后果。因此，对于两上诉人主张涉案情况属于情势变更，本院不予支持。 三、上诉人茂源公司是否承担连带责任；承担连带责任是否对滞纳金一并承担。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”本案中，上诉人某某某公司（乙方、承租方）与被上诉人（甲方、出租方）签订的《商铺租赁合同》，上诉人茂源公司（丙方）作为租金支付担保方在合同上签字盖章，《商铺租赁合同》第五条第（三）项丙方的权利与义务包括：丙方仅在本合同有效期间，对乙方依约应支付给甲方的租金收益承担连带保证责任。因此，上诉人茂源公司对租金应当承担连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”上诉人某某某公司与被上诉人在《商铺租赁合同》中约定的滞纳金应视为上诉人某某某公司逾期支付租金期间的利息，利息是保证责任的担保范围，因此，一审认定上诉人茂源公司应对滞纳金一并承担连带保证责任，本院予以支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费756元，由上诉人广西某某某商贸有限公司、广西灵山县某投资有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄应锐 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇一九年九月十九日 法官助理 杨雯民 书 记 员 陆瑞丽