天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初8771号原告：天津市红磡物业经营管理有限公司，住所地天津市津**双港镇红磡领世郡普霖花园别墅256-3。统一社会信用代码：911201167182654541。法定代表人：季成明，职务：董事长。委托诉讼代理人：徐桂兰，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李文华，女，该公司职员。被告：薛洪梅，女，1973年8月12日出生，汉族，住天津市津**。原告天津市红磡物业经营管理有限公司（以下简称“红磡公司”）与被告薛洪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐桂兰、李文华和被告薛洪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红磡公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2009年7月1日至2019年7月31日的物业费共计16172.86元。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区双港镇红磡领世郡常春藤花园55-1-402号房屋的业主，该房屋建筑面积为133.66平方米。原告依据其和开发建设单位签订的《前期物业合同》为小区提供了物业服务，但被告未交纳2009年7月1日至2019年7月31日的物业费。经原告催要未果，故呈讼，提出如上诉请。薛洪梅辩称，我确系天津市津南区双港镇红磡领世郡常春藤花园55-1-402号房屋的业主，该房屋建筑面积为133.66平方米。原告诉请的期间我未交纳物业费，理由如下：1、自2009年6月30日至今已10年有余，已经超过了法定的诉讼时效，原告的权力不再受法律保护。2、原告的收费标准系一级服务标准，但原告未提供一级物业服务，提供的物业服务连三级标准都不到。小区门卫基本是老弱病残，且小区大门门禁始终未启用，闲杂人员随意出入小区。购房合同载明小区设周界报警系统，主卧和起居室的紧急呼叫按钮至今未启用。小区闭路监视系统老化、损坏严重，导致小区多次发生盗窃案。楼道门密码外泄，保洁人员和外来人员随意出入。小区景观破败不堪，路面坑洼不平，楼道纱窗残缺不全，楼道卫生不能做到每天打扫，且保洁人员工作无热情。小区公共区域长期堆满垃圾，无人清扫。小区开始收取停车费之前没有管理，车辆随意出入，现虽已收费但不进行管理，车辆随意停放，堵塞交通甚至消防通道。小区道路随意安装U型桩，影响美观且存在安全隐患。小区内私搭乱建严重，物业不予制止，不予上报，业主反映小区养鸡、养鸽子的情况后，物业不进行协调处理。小区绿化养护不到位，夜间巡视不到位，树木枯死。物业管理用房出租、收取车位管理费、电梯间设置广告收费等账目情况未向业主公示过。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告向法庭提交证据如下：1、《前期物业服务合同》1份，以此证明原告和小区的开发建设单位签订了《前期物业服务合同》。2、确认书1份，以此证明被告已阅读《前期物业合同》且理解、认同合同条款。3、2011年9月、2013年7月、2015年5月份邮寄催费函的快递详情单3张、2018年9月邮寄律师催缴函的快递件1份，以此证明原告曾向被告催缴过物业费。4、2017年双四级评定的报纸公示1份，以此证明普霖花园（被告居住的小区）小区被评定为良好等级。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性和关联性认可，但认为原告未按照合同约定的内容履行其物业服务义务。对证据2认可。对证据3不认可，称未收到过原告寄发的催费函。对证据4不认可，入住时小区名称为康桥花园，而公示的小区名称不是康桥花园而是普霖花园。原告提交的证据1、2符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。原告提交的证据3中2011年9月、2013年7月、2015年5月份邮寄催费函的快递详情单，无其他证据予以佐证，其证明力不足，本院对其证明效力不予确认。原告提交的证据3中2018年9月邮寄律师催缴函的快递件系寄件人存根及因拒收退回的邮件，且退回邮件上加盖了邮戳，足以证明原告在2018年9月11日向被告寄发过催缴函，故本院对该证据的证明效力予以确认。本院对原告提交的证据4的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、物业等级服务标准和要求1份，以此证明各等级物业服务的标准。2、小区现场照片和微信聊天记录共计21张，以此证明小区的状况及物业不作为、不管理的事实。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1未发表质证意见。对证据2中微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不认可，不能确定微信聊天的人员是本小区的业主。对该证据中第四份照片的真实性不认可，对其他照片的真实性无异议，但认为公共区域损坏的地方正在启用维修基金准备维修，小区私搭乱建的情况已上报综合执法部门，安装门禁卡是为了便于管理，行人通道的门敞开是因为有的业主没有办卡。本院对被告提交的证据1、2的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区双港镇红磡领世郡常春藤花园55-1-402号房屋的业主，该房屋建筑面积为133.66平方米。2006年10月15日，原告和被告居住小区的开发建设单位天津市红磡房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期限自2006年10月15日至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，物业管理费收费标准为1元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用收费标准为0.6元/月/平方米，业主于每月20日前交纳”。上述合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2009年7月1日至2019年7月31日的物业费，经原告催缴未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于诉讼时效问题，原告分四次向被告进行了催缴，产生时效中断，故未超过诉讼时效。原告提供的系二级服务标准，收费符合规定。关于小区的红外报警系统，购房合同中载明的应向开发商主张权利，与原告提供的物业服务无关。关于私搭乱建问题，原告已向涉及业主下达了整改通知并上报给了综合执法部门，原告无行政执法权。原告按照合同的约定提供了物业服务，故被告应交纳相关的物业费用。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区开发建设单位签订的《天津市前期物业管理服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《天津市前期物业管理服务合同》约定的物业费收费标准（1元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。关于诉讼时效问题，原告称在2011年9月、2013年7月、2015年5月均向被告进行了催缴，但未向法庭提交充足的证据，故本院对原告的该主张不予支持。依据原告提交的证据可知，在2018年9月11日原告向被告寄发了催缴函，虽该邮件因拒收被退回，但依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，产生诉讼时效的中断，从中断时起从新计算时效。经计算，本院保护的期间为2015年10月1日至2019年7月31日。原告主张的2015年9月份（含9月份）之前的已超过诉讼时效，本院不予保护。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，本院对原告主张的物业费酌情支持90%。经核算，被告应支付原告2015年10月1日至2019年7月31日的物业费5533.52元。现原告主张物业费共计16172.86元，数额过高，本院不予全部支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、薛洪梅于本判决生效后十日内给付红磡公司2015年10月1日至2019年7月31日的物业费5533.52元。二、驳回红磡公司的其他诉讼请求。如薛洪梅未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，由红磡公司负担67.1元，薛洪梅负担34.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一九年九月九日书记员  王 瑞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。