广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终877号上诉人（原审原告）：霍彦明，男，1964年8月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：宣典虹，广东千庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑秀梅，女，1975年3月20日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：冯加仲，男，1969年12月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原审第三人：清远市清新区浸潭镇沧边村民委员会中壹村民小组。负责人：李志平。原审第三人：清远市清新区浸潭镇沧边村民委员会下围村民小组。负责人：李伯兵。上诉人霍彦明因与被上诉人郑秀梅、原审第三人清远市清新区浸潭镇沧边村民委员会中壹村民小组（以下简称中壹村）、清远市清新区浸潭镇沧边村民委员会下围村民小组（以下简称下围村）农业承包合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年8月2日，案外人罗裔琴与下围村签订《承包土地合同》，约定下围村将东至庙份田分界，南至中心村田交界，西至大牛栏大路交界，北至山脚交界的耕坳耕地150亩租赁给罗裔琴种植农作物，租赁期限从2010年1月1日起至2020年1月1日止。2013年1月17日，案外人陈纪耕与中壹村（原清新县浸潭镇沧边村中一经济合作社）签订《田地租赁合同》，约定中壹村将位于耕坳田地约156亩（以实际丈量面积为准）承包给陈纪耕用于发展农业、种养业为主的生产基地，承包期限从2013年3月10日起至2028年3月9日止。2014年3月28日，清远市国土资源局清新分局浸潭国土资源管理所对“罗裔琴（沧边牛场）”发出整改通知，内容为“根据国土资源部下发的2013年度土地卫片监测图斑，图斑号B，用地面积5.3亩，其中耕地5.2亩，已进行建设。属未经批准占用土地进行违章建筑的行为，你（单位）违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第四十四条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条和第七十七条和《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，责令你（单位）整改如下：1、立即拆除违法占用土地上的违章建筑物。2、在4月8日前进行复耕复绿”。签收人为“冯介友代”。2014年4月22日，（乙方）霍彦明与（甲方）郑秀梅签订《转让合同》，该合同主要内容为：“第一条：甲方将牛场按现状转让给乙方，归乙方所有，并协助乙方办好牛场经营所需的所有手续和证件（包括营业执照、动物防疫合格证、卫生许可证、生鲜乳收购许可证等），费用由乙方支付。甲方应保证牛场转让给乙方时无任何未解决的经济、法律问题和纠纷，否则，由此给乙方带来的所有损失由甲方承担。第二条：甲方将牛场所在地350亩土地按现状以原租金及租地合约转租给乙方，并办妥村民同意转租手续，保证自签约之日起15年有效使用期，同时确保山坡地可以推平扩建。第三条：甲方按每亩350元的价格为乙方租到牛场周围600亩土地。第四条：甲方应给乙方租到牛场周围的60亩鱼塘，因需扩大鱼塘的原因，甲方应尽力在60亩鱼塘周边增加40亩鱼塘，如因政策不允许导致尽力无果，可安排在其他地方建立鱼塘。第五条：甲方应将牛场后山约90亩近水源的山地按照每亩不超过300元的价格租给乙方。第六条：甲方保证牛场所在地及牛场周围水田、旱地总面积不少于1000亩。第七条：上述所有水田、旱地、鱼塘的有效使用期不低于15年，租金一年一交。第八条：甲方按照每公里15万元的标准为乙方申请到修建通往牛场公路的工程款项。第九条：除上述所有土地外，甲方还应为乙方租到不少于300亩且适合做牛场的土地，以及不少于2000亩的山地。第十条：合同签订后，甲方应积极协助乙方解决施工和经营过程中的有关水利、交通、道路、基建、供电、通讯线路等问题，同时确保乙方的正常经营不受村民和政府相关部门的任何干扰。第十一条：甲方按照乙方要求完成上述所有事宜后，乙方支付甲方1450000元合同总价款作为上述所有水田、旱地等15年的中介费及牛场的转让费。第十二条：自合同签订之日起，甲乙双方应按照合同所列条款履行各自责任，鉴于部分合同条款在签订之日甲方不能兑现，而甲方要求乙方在合同签订之日起七日内（牛场移交完成）支付该合同总价款，为此，甲方承诺该合同的所有约定条款应在合同签订之日起一年内完成，否则，甲方应退回合同总价款的百分之五十作为对乙方违约的补偿”。2014年4月25日，霍彦明委托佛山市东方恒力投资有限公司转账1450000元至郑秀梅卡号为62×××31的借记卡中。同日，郑秀梅通过该借记卡向案外人陈纪耕卡号为62×××07的银行卡账户转账700000元。霍彦明和郑秀梅双方在庭审中确认，《转让合同》约定的现状交付指按“承包设施包括宿舍楼6间、牛马棚2个、仓库120平方、鱼塘3个、香樟约5000棵、皇竹草约100亩、发酵池400平方、山上牛栏二个、自来水池及供水系统”交付。除《转让合同》约定的350亩转让土地之外，霍彦明经郑秀梅作中介，在周边租赁了800亩土地。签订《转让合同》后，霍彦明向中壹村、下围村缴纳了2014年、2015年共2年租金。2016年4月1日，霍彦明携带财物和设备离场。霍彦明、郑秀梅和中壹村、下围村均确认，在霍彦明占有使用涉案土地和牛场期间，中壹村和下围村未对霍彦明的占有使用行为提出过异议，案外人陈纪耕、罗裔琴亦无向霍彦明提出过异议。2014年5月12日，霍彦明作为法定代表人，登记成立清远市清新区东方恒力农业发展有限公司，注册地址是清远市清新区浸潭镇桃源管理区沧边村耕坳，经营方位是种植、销售：农作物、林木、果树，养殖、销售：禽畜、水产品，加工、销售：农产品，注册资本是100万元。2014年10月，清远市清新区东方恒力农业发展有限公司编制《生态养殖、绿色种植循环经济项目可行性报告》。该报告载明拟在清远市清新区浸潭镇桃源管理区沧边村耕坳建设生态养殖、绿色种植循环经济项目；占地面积3000亩，建筑面积70000㎡；养殖规模为3000头，主要建设内容包括乳牛舍（24000㎡、彩钢）、犊牛舍（4000㎡、彩钢）、育成牛舍（10000㎡、彩钢）、产牛舍（2000㎡、彩钢）、隔离牛舍（600㎡、彩钢）、青贮窖（36000㎡、砖混）、干草仓库（2500㎡、砖混）、精饲料仓库（1800㎡、砖混）、奶站（600㎡、砖混）、沼气站（400㎡）等；建设工期从2015年5月至2020年4月；项目总投资8500万元等等。另查明：一、霍彦明和郑秀梅均作为证据提交的2014年2月28日《转让合同》（“陈纪耕”、“罗裔琴”和郑秀梅签订），罗裔琴否认与郑秀梅签订过该合同，且合同上“转让方：”签名“罗裔琴”处的指印、“承包方：”签名“郑秀梅”处的指印是同一手指捺印形成。郑秀梅解释是其与陈纪耕、罗裔琴不熟悉，是某个朋友的朋友作中介认识的，陈纪耕的手下先将空白的合同给郑秀梅签，带回去陈纪耕、罗裔琴在郑秀梅签好的合同上补签，再将合同送回了给郑秀梅。至于“罗裔琴”名字上的指纹，是因为郑秀梅指纹按错了地方，后来重新按在另外一个地方造成的。原审法院就涉案土地和牛场转让过程分别向罗裔琴和罗铁映进行了询问。两人均承认罗铁映和罗裔琴、陈纪耕三人曾签订转让合同，约定罗裔琴和陈纪耕将涉案的牛场和土地转让给罗铁映，转让价款为700000元，但均无法提供三人签订的转让合同。罗裔琴另表示，涉案牛场和土地的转让款700000元已经收齐；不清楚罗铁映和郑秀梅是什么关系；其本人为陈纪耕工作，未与郑秀梅签订过《转让合同》；之前不认识郑秀梅，只是与罗铁映打交道、签合同，大概从罗铁映支付转让款的时候才认识郑秀梅。罗铁映陈述与陈纪耕、罗裔琴签订意向书后支付了部分定金，后来将牛场和土地事宜交给郑秀梅操作，尾款由郑秀梅在2014年4月28日前付清给了陈纪耕；在2014年年底知道郑秀梅将牛场和土地转让给了霍彦明，但不清楚郑秀梅转让给霍彦明的价款是多少；罗铁映就牛场和土地一共收回了750000元，赚取了50000元，曾向郑秀梅说牛场和土地能卖多少钱是郑秀梅的本事，就算卖3000000元也不管。二、郑秀梅在原审法院2018年10月22日的庭审中陈述，2014年2月28日《转让合同》中约定的1250000元，交付方式是郑秀梅银行转账700000元到陈纪耕的账户，550000元放在郑秀梅名下的银行卡中交给了陈纪耕的手下，至今银行卡没有归还给郑秀梅。然而2018年12月21日庭审中，郑秀梅提供了卡号为62×××31的借记卡账户历史明细清单，声称在转账给陈纪耕当天（2014年4月25日，卡内余额750028.94元），陈纪耕手下就拿走了该卡，在2018年12月16日才归还给郑秀梅，其中750000元是陈纪耕经过其他中介转牛场给郑秀梅的中介费，郑秀梅从750000元中拿了50000元。经原审法院调查核实，2014年4月25日，郑秀梅卡号为62×××31的借记卡收到转让款1450000元后，郑秀梅通过该借记卡向案外人陈纪耕卡号为62×××07的银行卡账户转账700000元。2017年4月27日，郑秀梅4次操作该借记卡账户：向其本人名下卡号为62×××24的银行卡分别转账340000元和200000元；从银行卡账户支取现金100000元；向案外人潘荣锋汇款100000元。三、郑秀梅在2018年10月22日的庭审中当庭提交了清远市国土资源局清新分局浸潭国土资源管理所2018年9月3日出具的《情况说明》作为证据。该《情况说明》载明：“根据国土资源部下发的2013年度土地卫片监测图斑，浸潭镇桃园沧边牛场涉及13号卫片监测图斑，用地面积5.3亩，其中耕地5.2亩，已进行建设，属未经批注占用土地进行违章建筑的行为。该违章建筑已于2014年4月8日前进行了拆除，并实施了复耕复绿，特此说明”。原审法院2018年11月7日向清远市国土资源局清新分局浸潭国土资源管理所进行核查，该所却声称：“（《情况说明》）是我所根据郑秀梅提出的要求出具的，当时其声称村民因为牛场被拆除的事宜有很大的意见，需要我所出具情况说明回应村民，我所基于服务群众的考虑，并依据当时发出的责令整改通知书出具了该《情况说明》，出具时并不知道郑秀梅是用于本案诉讼的。后经查证，牛场违规用地建筑具体清拆时间我所并不能确定，所以《情况说明》上‘该违章建筑已于2014年4月8日前进行了拆除，并实施了复耕复绿’并不属实……涉案牛场的违建应该在2015年1月7日至2015年4月20日期间整改的，但具体时间由于工作人员变动的原因，我所无法具体确定”。四、郑秀梅自认在2014年3月4日接手的涉案牛场和土地，之后由其进行管理。郑秀梅在原（2017）粤1803民初20号案2017年3月1日的庭审中，以及本案2018年10月22日的庭审中，均陈述在霍彦明诉讼之后，才知道清远市国土资源清新分局浸潭国土所要求对涉案牛场进行整改的通知。但是郑秀梅在向原审法院提交的《民事答辩书》（2018年10月18日）、《关于本案的答辩词从如下几个方面进行总结答辩》（2018年12月21日）中，反复声称郑秀梅自从收到该《整改通知书》后马上就对原属于自己牛场内建筑物巡查核对，对属于自己可疑违规建筑进行了整改，并在政府规定的最后期限即在2014年4月8日之前整改完毕，完成了所有违章建筑的整改工作。郑秀梅在本案2018年10月22日的庭审中，却又陈述是“在我接手后，搭建了一间建筑使用，村委会告知属于违建，政府会在卫星航拍后发通知拆除，所以在霍彦明进场前我就自行把违建拆除了”。五、2015年6月9日，霍彦明账号为80×××34的账户收到备注为“沧边牛场违建拆卸人工费”24000元。霍彦明在书面提交的《当事人陈述意见》中自认，浸潭国土所找到霍彦明并告知奶牛场是违章建筑，必须拆除，如果自己拆，镇政府可以补贴24000元，如果自己不拆，政府将实施强拆。所以霍彦明按政府的工作指令拆除了2400平方米的钢结构牛棚，浸潭镇政府也按约定划转了24000元拆除津贴。在（2017）粤1803民初20号案2017年3月1日的庭审中，霍彦明将诉讼请求第二项725000元赔偿款解释为违约金362500元及工人工资等其他损失362500元；认为《整改通知》中认定的5.2亩“主要包括了二个牛棚每个牛棚（2500平方-3000平方）、宿舍（6间）、仓库（2个）、杂物房、拱水水塔（2个）等建筑用于养牛的基础设施”。在重审过程中，霍彦明却将该725000元全部解释为违约金（按合同价款的50%）。六、霍彦明曾将曾继全（郑秀梅丈夫）列为被告，罗裔琴列为第三人。（2017）粤1803民初20号案的诉讼过程中，郑秀梅曾向原审法院提起反诉，原审法院依法受理并通知其预交反诉费，但郑秀梅未在通知期限内预交反诉费，原审法院裁定按其撤回反诉处理。另在2017年1月20日原审法院依霍彦明申请依法冻结了郑秀梅的账户62×××31和查封了其名下的位于清远市清新区太和镇商业街xx号x幢x梯xxx号房屋（产权证号：29××**）。2017年3月6日查封了罗裔琴名下的位于清远市清新区太和镇清新大道18号瑞枫花园x号楼x梯xxx号房屋（产权证号Ｃ5××**），后根据霍彦明申请，于2018年1月26日解除了对罗裔琴名下房屋的查封。在本案重审过程中，霍彦明撤回对曾继全、罗裔琴的起诉，原审法院出具（2018）粤1803民初2629号民事裁定书，裁定准许霍彦明撤回对曾继全以及罗裔琴的起诉。另原审法院曾向霍彦明释明，若审查认定《转让合同》有效或者部分无效，霍彦明是否需要变更诉讼请求。霍彦明回应称不需要变更诉讼请求。七、经原审法院实地核查，涉案牛场上现留存宿舍楼两排（一排为铁皮屋顶、一排为石棉瓦屋顶），砖混结构棚舍一个、钢结构棚舍一个。原审法院在2019年1月21日再向罗裔琴核实，罗裔琴表明石棉瓦屋顶的宿舍、砖混结构棚舍是其建设，铁皮屋顶宿舍、钢结构棚舍是陈纪耕建设。在转让时钢结构棚舍原有两个，以700000元出让涉案土地和牛场是亏本出让。原审法院认为，霍彦明要求确认与郑秀梅签订的《转让合同》无效，郑秀梅返还转让款和赔偿损失，故本案为农业承包合同纠纷。结合各方当事人的陈述，霍彦明的诉讼请求和郑秀梅的抗辩意见，本案的争议焦点在于：一、霍彦明与郑秀梅签订的《转让合同》合同效力如何认定；二、霍彦明要求郑秀梅退回转让款、支付资金使用费和赔偿款是否应予支持。原审法院分析和认定如下：一、霍彦明与郑秀梅签订的《转让合同》合同效力如何认定问题。因为中壹村和下围村对涉案土地流转至霍彦明使用和经营无异议，且已实际收取霍彦明交纳的2014年和2015年租金，所以结合本案事实，认定霍彦明和郑秀梅《转让合同》合同效力需从（一）郑秀梅是否有权转让，（二）郑秀梅是否向霍彦明转让了违章建筑，（三）5.3亩违章建筑是否足以影响《转让合同》无效三方面进行分析。（一）郑秀梅是否有权转让涉案土地和牛场问题。罗裔琴否认与郑秀梅签订过2014年2月28日的《转让合同》，合同上“罗裔琴”处的指纹是郑秀梅的指纹，不能凭该《转让合同》认定郑秀梅有权转让。结合已查明的事实，原审法院认为郑秀梅实际上受让了涉案土地和牛场。首先，罗裔琴和罗铁映均承认罗铁映和罗裔琴、陈纪耕三人曾签订转让合同，约定罗裔琴和陈纪耕将涉案的牛场和土地转让给罗铁映，转让价款为700000元。罗铁映随后指示由郑秀梅进行处置，知悉并同意郑秀梅与霍彦明之间的转让行为，可见郑秀梅获得了处分权。其次，虽然郑秀梅陈述的涉案牛场和土地转让款支付情况前后矛盾，涉嫌不诚信参与诉讼，但郑秀梅在2014年4月25日确实向陈纪耕转账700000元，罗裔琴也确认已收齐转让款700000元，可见郑秀梅已就受让土地和牛场支付了对价。最后，从霍彦明实际占用使用土地和牛场到2016年4月1日离场，霍彦明并未收到罗裔琴和陈纪耕提出的使用异议。结合上述论述，原审法院确认郑秀梅有权转让涉案土地和牛场。（二）郑秀梅是否向霍彦明转让了违章建筑问题。郑秀梅主张在政府给出的最后整改期限内完成了场内所有违章建筑的整改工作，霍彦明拆除的违章建筑是其进场之后建设的。原审法院认为，郑秀梅的上述主张没有事实依据。首先，郑秀梅拟佐证其在2014年4月8日前已自行整改的《情况说明》已被清远市国土资源清新分局浸潭国土所否认效力。该所表示是郑秀梅虚构理由取得《情况说明》用于诉讼，“该违章建筑已于2014年4月8日前进行了拆除，并实施了复耕复绿”的内容并不属实，并明确《整改通知》载明的5.3亩违建在2015年1月7日至4月20日期间整改。其次，郑秀梅就如何得知存在违章建筑而自行整改的陈述前后矛盾。郑秀梅自认是霍彦明起诉之后才得知清远市国土资源清新分局浸潭国土所要求对涉案牛场进行整改；但其书面材料中反复声称自从收到该《整改通知书》后马上就对可疑违建在2014年4月8日前整改完毕；又曾陈述是村委会告知其自行搭建的建筑属于违建就拆除了。可见郑秀梅陈述严重矛盾，前后不一，难以令人信服。最后，霍彦明提出其在2015年按照浸潭镇政府要求，自行拆除了2400平方米的钢结构牛棚违章建筑，获得拆除津贴24000元，与清远市国土资源清新分局浸潭国土所向原审法院陈述的情况基本一致。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”，原审法院采信霍彦明的主张，2014年3月28日《整改通知》载明的违章建筑，是受让自郑秀梅，并由霍彦明拆除。对郑秀梅在2014年4月8日前已按自行整改了违章建筑的主张不予采纳。结合以上论述，郑秀梅在2014年3月4日就接手管理涉案土地和牛场，应明知2014年3月28日清远市国土资源清新分局浸潭国土所向牛场发送了《整改通知》，认定该牛场有占用土地5.3亩（其中耕地5.2亩）的违章建筑物，并限令在2014年4月8日前拆除和复耕复绿。但郑秀梅仍在2014年4月22日与霍彦明签订《转让合同》。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，《转让合同》中约定转让违章建筑物（占用土地面积5.3亩，其中耕地5.2亩）的部分无效。原审法院认为，虽该合同中有关牛场内违章建筑转让的部分条款因违反国家法律、行政法规的强制性规定而应认定为无效条款，但《转让合同》明确包含牛场按现状转让，牛场所在的350亩土地按现状以原租金及租地合约转租，郑秀梅协助霍彦明租赁600亩土地、60亩鱼塘、90亩山地300亩土地、2000亩山地等数部分内容，霍彦明支付郑秀梅合同总价款1450000元作为上述所有水田、旱地等15年的中介费及牛场的转让费。牛场（包含违建和其他建筑、设施）、牛场所在土地、中介租赁其他土地分属不同权属范畴，并不具不可分割性，应分别认定各部分内容的效力。（三）5.3亩违章建筑是否足以影响《转让合同》无效问题。霍彦明自认场内有“二个牛棚每个牛棚（2500平方-3000平方）、宿舍（6间）、仓库（2个）、杂物房、拱水水塔（2个）等建筑用于养牛的基础设施”，可见两个牛棚的面积已达7.5亩-9亩，霍彦明主张5.3亩违章建筑包含了所有散落在涉案土地上的建筑，与其自认情况矛盾，不予采信。除了霍彦明自认拆除的2400的平方米即3.6亩违建牛棚外，仍留存钢结构牛棚3.9亩-5.4亩，以及多个可供使用的建筑和设施存在。清远市清新区东方恒力农业发展有限公司（霍彦明是法人代表）编制的《生态养殖、绿色种植循环经济项目可行性报告》，显示该公司计划在涉案土地建设大型奶牛场，拟建设的设施和使用的土地远超5.3亩建筑和350亩土地。故霍彦明主张有违章建筑导致其合同目的无法实现，原审法院不予采信。且根据《合同法》第五十二条有关合同无效的认定规则，当事人是否可实现其合同目的并非判断合同效力的法定要件。根据《合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，《转让合同》还约定了其他建筑设施、转租土地、郑秀梅中介租地等内容，该约定是缔约双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。事实上霍彦明在郑秀梅中介作用下租赁到周边800亩土地使用；交付霍彦明的设施除了部分违章建筑，还包括宿舍楼6间、牛马棚2个、仓库120平方、鱼塘3个、香樟约5000棵、皇竹草约100亩、发酵池400平方、山上牛栏二个、自来水池及供水系统。郑秀梅已交付了设施设备、转租了土地、中介租赁了土地，履行了大部分的合同义务，霍彦明应向郑秀梅支付相应的对价款。二、霍彦明要求郑秀梅退回转让款、支付资金使用费和赔偿款是否应予支持。如上文认定，霍彦明与郑秀梅于2014年4月22日签订的《转让合同》中关于转让违章建筑物（占用土地面积5.3亩，其中耕地5.2亩）的部分无效，其余有效，霍彦明要求退回全部转让款原审法院不予支持。关于违章建筑部分价值认定问题，合同约定转让总价款1450000元，因双方没有约定牛场及场内各个设施的转让费、土地转租费、中介费用等各部分的对价，在本案审理过程中，双方未能对各部分合同内容的价值达成一致意见，也未能提供证据证明各个建筑和设施设备价值，根据现有证据无法准确核定违章建筑的价值。综合考虑合同订立时霍彦明以为郑秀梅受让的价款是1250000元，罗铁映和罗裔琴约定和实际支付的转让价款是700000元，霍彦明自认实际拆除了一个2400平方米钢结构的牛棚等案件事实，以及转让时的材料和人工价格等因素，原审法院酌定转让的违章牛棚价值250000元。根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，郑秀梅应向霍彦明返还250000元。《转让合同》第十二条约定了：“甲方承诺该合同的所有约定条款应在合同签订之日一年内完成，否则，甲方应退回合同总价款的百分之五十作为对乙方违约的补偿”，结合《合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，上述违约金条款对当事人仍然有效，郑秀梅抗辩称该违约金约定过高。因霍彦明对诉讼请求中的赔偿款725000元的解释前后不一，原审法院采信霍彦明在（2017）粤1803民初20号案2017年3月1日的庭审的首次解释，即725000元包含违约金362500元及工人工资等其他损失362500元。霍彦明未提供相关证据证明有工人工资等损失362500元，原审法院不予支持。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，霍彦明未能证明其实际损失数额，当地政府向霍彦明发放了拆除违建牛棚的津贴，霍彦明主张违约金362500元过分高于造成的损失，应结合郑秀梅意见予以调整，原审法院酌定郑秀梅应向霍彦明支付违约金50000元。由于双方在《转让合同》中约定了违约金以弥补损失，本案亦对违约金进行认定和处理，故霍彦明再请求资金占用费，原审法院不予支持。综上所述，霍彦明关于确认合同效力、要求郑秀梅支付违约金的诉讼请求部分有理，原审法院予以部分支持，霍彦明的其他请求没有依据，不予支持。至于霍彦明和中壹村、下围村之间的纠纷，属于另外的法律关系，中壹村、下围村可以另行向霍彦明主张权利。据此，原审法院于2019年1月29日作出（2018）粤1803民初2629号民事判决：一、确认霍彦明与郑秀梅于2014年4月22日签订的《转让合同》中关于转让违章建筑物（占用土地面积5.3亩，其中耕地5.2亩）的部分无效；二、郑秀梅在判决发生法律效力之日起十五日内向霍彦明返还款项250000元以及支付违约金50000元；三、驳回霍彦明的其他诉讼请求。一审案件受理费25202元，保全申请费5000元，共计30202元，由霍彦明负担21263元，由郑秀梅负担8939元。宣判后，霍彦明不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并依法改判；2、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。主要事实和理由是：一、本案中，被上诉人与案外人陈纪耕、罗裔琴签订的《转让合同》是被上诉人伪造的，案外人罗铁映、罗裔琴虽承认其与陈纪耕签订过合同，但其无法提供转让合同，原审第三人对该转让合同的签订也不知情，由此可见，案外人罗铁映无法证明其已合法取得涉案土地，也没有提供其已向原审第三人支付租金的依据，案外人陈纪耕没有向上诉人主张权利亦无法证明被上诉人有权转让该土地，故其委托被上诉人处理涉案牛场不具有合法性。被上诉人在诉讼过程中伪造证据，作出虚假陈述，其确实存在不诚信参与诉讼行为。被上诉人虽主张有将700000元的款项转至陈纪耕名下的账户，但其无法证明陈纪耕本人已收到该700000元款项。二、上诉人与被上诉人签订涉案《转让合同》的目的在于建设牛场、养殖牛群，而承租其余2000亩地视为养牛服务的必备产业，上诉人提供的《生态养殖、绿色种植循环经济项目可行性报告》可以佐证。而被上诉人转让的牛场为违章建筑，需拆除该建筑并复耕复绿，已经导致上诉人与被上诉人签订的《转让合同》目的无法实现，原审判决仍认定涉案《转让合同》合法有效，认定事实不清。三、涉案《转让合同》约定的1450000元属于转让牛场及其土地的转让款，并不包含中介费及租赁其他土地的费用，中介费及租赁其他土地的费用由上诉人另外支付给被上诉人，双方已有合同对此进行约定。被上诉人无权转让涉案土地，政府的《整改通知》也已致使转让合同目的无法实现，因此，双方签订的《转让合同》无效，被上诉人应当返还转让款。另外，该违章牛棚建造费用为700000元，原审判决仅以违章牛棚价值为250000元要求被上诉人返还，认定错误。且被上诉人明知该牛棚为违章建筑仍转让给上诉人，具有过错，其应当将合同的大部分款项返还给上诉人。郑秀梅答辩称：一、被上诉人持有案外人罗铁映的授权委托书并根据相关的法律规定将涉案350亩土地及牛场转包给上诉人，被上诉人对涉案土地的转包为有权处分。二、被上诉人已于2014年4月25日将其与陈纪耕、罗裔琴签订《转让合同》中的转让款700000元以转账方式转至陈纪耕本人提供的账号名下，陈纪耕及罗裔琴均承认收到上述款项，而陈纪耕与罗裔琴如何使用该款项与被上诉人无关。三、上诉人以1450000元从被上诉人处承租了涉案农场，该转让款已经包含涉案350亩农场的土地、牛场、牛场建筑物和牛场配套设施、土地上的农作物及中介费，而原审判决酌定因违章建筑所拆除的二手2400平方米的简易牛棚价值250000元，已经超出其本身的价值，且政府亦已向上诉人支付了一定的整改补偿费。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，在二审诉讼期间，上诉人向本院提交了收条，拟证明上诉人已向被上诉人支付中介费，按照每亩100元计算。被上诉人认为该证据与本案无关。本院认为，本案是农业承包合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。综合双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案合同的效力应如何确定；2、被上诉人应返还的数额应如何确定。关于涉案合同的效力应如何确定的问题。在本案中，上诉人主张合同无效的理由为：1、被上诉人无权处分涉案农场及土地；2、涉案土地上存在违章建筑，导致整个合同目的无法实现。对此，本院进行以下论述：一、关于无权处分的问题。从现已查明的事实可知，案外人罗铁映已从案外人罗裔琴、陈纪耕处取得了涉案农场及土地的处分权，并支付了相应的转让款项。而罗铁映又明确表示其已委托被上诉人处理农场及土地的转包事宜，且上诉人自其实际使用经营涉案农场及土地至其离场期间，当地的村民小组及罗裔琴、陈纪耕亦没有向上诉人提出异议，故上诉人认为被上诉人无权处分涉案农场及土地，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，即使被上诉人在签订涉案转让合同时存在无权处分的情形，但亦仅是该转让合同是否能够继续履行，被上诉人是否存在违约的审查范畴，并不属于合同无效的法定情形。二、关于涉案土地上存在违章建筑，导致整个合同目的无法实现的问题。涉案土地上确实存在部分违章建筑，故涉案转让合同中关于约定转让违章建筑物（占用土地面积5.3亩，其中耕地5.2亩）的部分应为无效。但从转让合同的整体内容来看，上述违章建筑部分仅占整个转让合同内容的一小部分，且该违章建筑部分与合同其他内容并不具有不可分性。同时，合同主要目的是否能够实现应属于合同履行或合同解除的审查范畴，并非合同无效的法定情形。因此，上诉人此节上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原审判决对于涉案转让合同的效力认定并无不当，本院予以维持。关于被上诉人应返还的数额应如何确定的问题。如前所述，涉案转让合同中关于约定转让违章建筑物（占用土地面积5.3亩，其中耕地5.2亩）的部分为无效，故该无效部分应由被上诉人返还相应的款项给上诉人。现因涉案合同并没有就农场里的各个设施、土地转让及中介等费用进行明确区分，且涉案的违章建筑亦已被拆除完毕，上诉人亦未能就该违章建筑的实际价值进行举证，故原审判决根据案件实际情况及转让时的材料和人工价格等因素，确定被上诉人就合同无效部分须返还250000元给上诉人，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，上诉人霍彦明的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实和适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25202元，由上诉人霍彦明负担。本判决为终审判决。审判长  梁红斌审判员  王 凯审判员  刘永戈二〇一九年九月六日法官助理彭凤平书记员古蓉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。