陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终10640号上诉人（原审被告）：陕西荣凯实业有限公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：陈金荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏祥钢，陕西哲勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雯，陕西哲勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安银行股份有限公司，住所地西安市。法定代表人：郭军，该公司董事长。委托诉讼代理人：巨黎江，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，陕西金镝律师事务所律师。上诉人陕西荣凯实业有限公司（以下简称荣凯公司）因与被上诉人西安银行股份有限公司（以下简称西安银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。荣凯公司上诉请求：⒈撤销一审判决第三项、第四项；⒉撤销一审判决第二项，改判为荣凯公司支付西安银行自2017年4月16日至2018年2月11日的房屋租金共计人民币499109.32元；⒊一、二审诉讼费用由西安银行负担。事实和理由：一审法院适用法律错误。西安银行未采取积极措施防止损失扩大，其不应该承担损失。西安银行称，其未经其书面同意情况下将部分房产擅自转租第三方，且租赁期间内，西安银行曾多次就欠缴房租事项向其发函，其均未积极履行支付义务。西安银行也承认，其房租仅交至2017年4月15日。根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第（二）款支付方式约定“租金支付日期：下一个年度开始前30天交清。”可知，其2017年的租金应在2016年12月1日前交清。按照西安银行所述，其既违反了《房屋租赁合同》第三条第（二）款，又违反了第十条第（四）款第1、4点。西安银行完全可以从其无力支付房租之日起收回房屋，避免损失的扩大。而其多次要求西安银行接收腾退房屋，西安银行均不予理睬。在事实上，西安银行不仅没有积极的减少国有资产的流失，反而故意、恶意不接收钥匙，任由房屋空置，故意浪费国有资产，并将所有责任归于其。因此，西安银行未采取积极措施防止损失扩大，其不应承担后续所有的损失。其愿意承担499109.32元。西安银行应退还其保证金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第（二）款约定“保证金在退租手续办理完全并确认无遗留问题后退还承租人。”其已经将房屋退还，那么西安银行应退还给承租人。其多次请求西安银行接收房屋，西安银行故意拖延不接收，此责任不应由其承担。《房屋租赁合同》又在十一条约定了违约责任，既不退保证金，又规定违约责任，加重其承担的责任。其未实际使用房屋，没有产生水电费，不应由其承担。西安银行辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。荣凯公司在上诉状中至少四次提及其故意造成国有资产流失，该表述与事实不符。其积极采取诉讼的方式，维护己方权利，维护国有资产，不存在任何造成国有资产流失的行为。同时，其保留对对方恶意诽谤追究责任的权利。2018年2月11日前，其从未收到过荣凯公司关于退租的要求，不存在扩大损失的情形。结合双方基于意思自治签订房屋租赁合同第九条第三款的约定，在尊重客观事实的前提下，没有再另行要求荣凯公司交纳三个月租金的要求，不予返还保证金完全符合事实及法律规定。荣凯公司使用水的客观事实存在，该水费已由其代交。请求驳回上诉，维持原判。西安银行向一审法院起诉请求：⒈确认西安银行与荣凯公司于2011年8月签订的《房屋租赁合同》以及2014年9月18日签订的《补充协议》已于2018年2月11日终止；⒉判令荣凯公司向西安银行支付截止2018年2月11日欠付的房屋租金共计744919.28元；⒊判令西安银行不予退还荣凯公司已支付的保证金171800元；⒋判令荣凯公司向西安银行支付欠付物业费、水费共计5305.49元；⒌诉讼费由荣凯公司负担。一审法院认定事实：2011年8月，西安银行与荣凯公司签订《房屋租赁合同》，约定荣凯公司租赁西安银行位于西安市碑林区XX巷XX号面积为1400平方米的房屋。租期自2011年8月15日至2016年8月14日。租赁期限内租金计付标准为每年687000元，从第二年起租金在上年度基础上每平方米逐年递增5％。支付方式为租赁期内提前交纳12个月的租金，并交纳相当于3个月房租的保证金171800元。保证金在退租手续办理完全部并确认无遗留问题后退还荣凯公司。同时约定，荣凯公司若对外转租，必须征得西安银行书面同意。合同还约定，若荣凯公司提前终止合同，应提前三个月书面通知西安银行，荣开公司按照实际使用时间向西安银行交付租金，并交付应当承担的全部费用，荣凯公司提前终止合同的，已交付的保证金西安银行不予退还。合同签订后，荣凯公司支付西安银行保证金171800元。2014年9月18日，双方当事人签订《补充协议》，约定双方于2011年8月签订的《房屋租赁合同》期限延长至2019年8月14日。西安银行依照合同约定将租赁房产交付荣凯公司使用。合同履行过程中，荣凯公司租金缴至2017年4月15日。之后未按合同约定缴付租金。2018年2月5日，荣凯公司将租赁房产钥匙置于西安银行大厅处。2018年2月11日，荣凯公司向西安银行邮寄《解除租赁合同通知书》，内容为：“……2017年8月5日我公司依据双方签订的房屋租赁合同中的相关条款向贵公司提出了解除合同的要求，并于2017年8月12日将房屋的二、三、四层腾空，将房屋交付贵公司，2018年1月31日我公司将房屋一层腾空后已将所租房屋全部腾空，此后我公司多次催促贵公司，要求贵公司接收房屋。但截止今日，贵公司接到我公司通知后未与我公司联系办理房屋接收的手续。因此，我公司现郑重通知贵公司如下：1、我公司依据房屋租赁合同第九条（三）款的约定单方解除房屋租赁合同合法有效；2、自本通知下发后房屋的保管责任我公司不予负责，无论房屋今后发生任何问题，我公司概不负责。”2018年3月西安银行代荣凯公司交纳水费133.4元。另查，西安市碑林区XX巷XX号1幢1单元10102室房屋所有权人为西安银行股份有限公司钟楼支行。2019年3月27日，西安银行股份有限公司钟楼支行向本院出具情况说明：关于西安银行股份有限公司诉陕西荣凯实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，西安银行股份有限公司对外租赁了登记在我行名下位于西安市碑林区XX巷XX号面积为1400平方米的房屋，我行对西安银行股份有限公司该租赁行为予以认可。特此说明。一审法院认为，西安银行与荣凯公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依法履行合同义务。西安银行履行了交付房屋的义务，荣凯公司应按合同约定履行按期交纳房屋租金的义务。合同履行过程中，荣凯公司未按约定履行交付租金的义务。并于2018年2月11日向西安银行邮寄送达《解除租赁合同通知书》，现西安银行亦要求确认《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年2月11日终止履行，符合法律规定，其诉讼请求依法予以支持。荣凯公司应按约定支付西安银行自2017年4月16日至2018年2月11日的租金744919.28元。双方在合同中明确约定，荣凯公司提前终止合同的，保证金不予退还。故西安银行要求不予退还荣凯公司已支付的保证金171800元，证据充足、理由充分，依法予以支持。西安银行为荣凯公司垫付了水费133.4元，该费用荣凯公司应支付给西安银行。关于西安银行要求荣凯公司支付垫付的物业费一节，因西安银行未出示证据证明其主张，故其诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决：一、原告西安银行股份有限公司与被告陕西荣凯实业有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年2月11日终止履行，予以解除；二、本判决生效之日起十日内，被告陕西荣凯实业有限公司支付原告西安银行股份有限公司自2017年4月16日至2018年2月11日的房屋租金共计744919.28元；三、原告西安银行股份有限公司不予退还被告陕西荣凯实业有限公司已支付的保证金171800元；四、本判决生效之日起十日内，被告陕西荣凯实业有限公司支付原告西安银行股份有限公司水费133.4元；五、驳回原告西安银行股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13020元，由西安银行股份有限公司负担20元，陕西荣凯实业有限公司负担13000元（此款西安银行股份有限公司已预交，陕西荣凯实业有限公司在支付上述款项时一并支付西安银行股份有限公司）。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，西安银行与荣凯公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。西安银行履行了交付房屋的义务后，荣凯公司应依约履行支付租金的义务。现荣凯公司未按约定履行交付租金的义务，已构成违约。西安银行依照双方合同约定主张荣开公司支付2017年4月16日至2018年2月11日的租金744919.28元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。荣凯公司于2018年2月11日向西安银行邮寄送达《解除租赁合同通知书》，西安银行亦主张确认《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年2月11日终止履行，符合法律规定，本院对西安银行该项诉讼请求依法予以支持。因双方在合同中明确约定，荣凯公司提前终止合同的，保证金不予退还。故一审对西安银行主张不予退还荣凯公司已支付的保证金171800元予以支持，并无不当。西安银行为荣凯公司垫付了水费133.4元，该费用荣凯公司应支付给西安银行。西安银行要求荣凯公司支付垫付的物业费，因西安银行未出示证据证明其主张，一审对西安银行该项诉讼请求不予支持，并无不妥。综上所述，荣凯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7566元，由陕西荣凯实业有限公司负担。本判决为终审判决。     审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年九月十九日 书 记 员  姬  凯  华