广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0802民初828号 原告:党莉，女，1987年12月6日出生，汉族，住贵港市港**。 原告:吴鑫，男，1986年4月6日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：党莉，女，1987年12月6日出生，汉族，住贵港市港**。 两原告共同委托诉讼代理人:谭范模，广西君望律师事务所律师。 被告：李振华，男，1955年6月27日出生，汉族，住贵港市港**。 被告：陈志英，女，1962年9月20日出生，汉族，住贵港市港**。 被告：李强，男，1986年1月12日出生，汉族，住贵港市港**。 原告党莉、吴鑫与被告李振华、陈志英、李强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，李强向本院提出反诉，本院经审查后决定受理并依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。案件在审理过程中，双方当事人向本院申请，同意继续适用简易程序审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 党莉、吴鑫向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同归还原告的购房款99700元给原告；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：两原告原是夫妻关系。原告吴鑫和被告李强从小就认识。2018年11月吴鑫就跟三被告商量买房的事情。三被告同意将其所有的位于贵港市港北区的单位集资房以30万元的价格转让给两原告。付款方式为：首次付款10万元，剩余的15万元在三年内付清，双方不签订购房合同或协议，只写收条。原告吴鑫于2018年12月下半旬，向李强、李振华共支付了购房款79700元，李振华于2018年12月29日向原告出具了收到原告的购房款79700元的收条给原告收执。由于两原告一下子无法筹到15万元的购房款，2019年春节前，原告党莉和被告李强短信和面谈，原告党莉要求将支付方式改为首期支付15万元，剩余的20万元分5年付清，而且要签订购房协议或者合同。李强在短信中同意了党莉提出的上述要求，并称被告李振华、陈志英也同意原告党莉提出的上述要求，同时要求原告党莉在春节前再将2万元购房款存进被告陈志英在中国银行开户的账号尾号为8959的账户内。2019年2月3日，原告党莉将2万元转入被告陈志英的上述银行账户。三被告在收到两原告的购房款后，又不同意两原告在5年内付清购房款，也不愿意和两原告签订购房协议书。原告要求被告将原告所支付的购房款99700元退回给原告，被告开始的时候答应在2019年2月24日先返还5万元，但被告直到现在都没有将购房款退回给原告，原告多次打电话要求被告退还购房款，被告都不予理。为了维护原告的利益，特起诉到法院要求被告退还原告的购房款99700元。 诉讼中，原告补充的事实和理由：原告与被告李强当初口头约定首付款支付8万元后交付房子，交房后于2019年2月4日前付清余下的2万元首付款。剩余购房款20万元之后分五年支付，于每年12月31日前支付4万元。现在原告已经支付了99700元首付款，被告李强未能搬空房屋内的日常用品，也不愿将房屋交付原告居住使用，为此引起纠纷。现据原告了解，原被告双方协商买卖的房屋所有权原为被告李强父母所有。李强一直以他父母全权委托他卖房为由与原告商谈房屋的买卖事宜。原告要求与李强父母面谈，李强都以其父母没有时间为由拒绝。原告也多次要求李强出示房屋所有权的购房合同，也被拒绝。原告要求双方签订房屋买卖协议，李强同意出具收据，不同意签协议。据了解被告李强的父母不同意出卖房屋，为此原告与被告李强协商解除房屋买卖的口头约定。李强同意退回原告已经支付的全部款项。双方约定于2019年2月24日前先退回5万元，2019年2月28日前退还剩余的49700元。截止今天为止被告分文未退。 李振华辩称，原告的诉请及事实和理由都不是事实，李振华与本案无关。吴鑫不是与三被告商量买房事宜，2018年的一天，吴鑫要求李振华开房门看房并提出以分期付款的方式购买李振华在铁路新村的房产。之后，吴鑫曾打电话询问是否收到钱，李振华对其他事宜不知情。 陈志英辩称，1、吴鑫、党莉称三被告同意以30万元将铁路新村24栋1单元401室转让给吴鑫、党莉不是事实，付款方式为首付10万元，余下15万元3年内付清，两项相加也不等于30万。双方实际买卖的房屋为铁路新村23栋1单元1-7室。2、陈志英听说吴鑫以30万购买房产，付款方式为2019年前支付15万元，2020年前支付10万元，2020年6月前付清余款5万元，如果中途有钱会提前付清的请求。陈志英与吴鑫、党莉没有过任何联系。3、吴鑫与李强从小相识、一起长大，李强才同意吴鑫以分期付款的方式购买房产。党莉确实于2019年2月3日转账2万元到陈志英的银行账户，该转账付款也属于购房协议范围之内。陈志英不清楚李强与吴鑫、党莉商议买卖房屋的具体内容，之后对双方商议退款的事情陈志英也不知情。4、吴鑫、党莉对陈志英的起诉是诬告，己对陈志英身体、精神及声誉造成严重侵害，要求吴鑫、党莉予以赔偿。 李强辩称，2018年10月15日，吴鑫有意购买李强家所有的位于铁路新村的房屋，李强便把其父亲的电话交给吴鑫，由吴鑫与其父亲联系看房及买房事宜。看房后，吴鑫向其父亲提出以30万元总价购房；2019年前先支付15万元，2020年前支付10元，2020年6月前付清余款5万元，如果中途有钱也会提前付清的付款方式，由其父亲考虑是否同意。李强考虑到与吴鑫从小相识，清楚吴鑫的经济状况，碍于情面，李强与家人商议后，同意了吴鑫提出的购房以及付款方式。12月13日，由于有人想以29万元一次性付款的方式购买该房屋，李强询问吴鑫如果还要购买房屋便先交点定金。吴鑫确定要购买后便交了定金2万元，后又陆续交款1.97万元，共3.97万元。12月29日吴鑫由于自己资金不足需要向亲戚借钱，与李强商量要求把吴鑫借给王飞的债权4万元转到李强名下，经李强、吴鑫、王飞同意后，李强开具了收据。2019年1月5日左右，吴鑫与李强商议，由于购房款没到位，吴鑫提出先举行入住仪式，首期付款按与李强父亲商议的期限于年前付完。李强与家人商议后，同意把房屋钥匙交给吴鑫，吴鑫便于1月8日进行了入住仪式。2月2日，吴鑫、党莉约李强面谈，向我表明他们夫妻钱不够，算上转给我的债务于2019年前只能筹到10万元，请求我回去与我家人商议把第一次协议更改成总价不变，首付10万元后交付房子，剩下的20万变成五年付清，每年年底最少支付4万元。如果不同意就不购买了。李强与家人商议，最终同意首付款改成10万元后交付房屋给吴鑫，不同意余款付款期限由原来的两年半改成五年。党莉于2月3日与李强短信联系要求看房屋的购买合同。李强同意春节过后再给党莉提供购房合同。2月4日，党莉转账2万元到李强母亲陈志英的银行账号。李强共计收到吴鑫、党莉购房款5.97万元，加上转让到李强名下的债务4万元，购房款一共是9.97万元。2月8日中午吴鑫要求交房进行装修，李强同意于2月12日交付房屋。之后没够48小时，吴鑫电话要求退款，当时李强明确表示，吴鑫属于违约，并且表示不买房的话转让的债权与李强无关，李强还要扣除违约金3万元。吴鑫又与李强协商，转让的债权与李强无关，只扣除1万元违约金，约定于2月24日退还4.97万元。吴鑫向李强保证，其已经与党莉说明情况，只需退还这4.97万元就可以了。为此，李强要求吴鑫第二天来家里退钱。第二天早上吴鑫还没到李强家退款，李强收到法院的信息，党莉己经向法院提起诉讼，所以我也就没有退还房款。 李强认为本案是吴鑫、党莉夫妻之间的信任问题导致。由于吴鑫、党莉组织举行入住仪式对我房产造成严重侵害，导致房产本是二次转让，现变成三次转让，严重贬值。现申请法院判决吴鑫、党莉违约，扣除违约金3万元，并赔偿房产贬值损失费3.5万元，以及承担本案件的所有诉讼费用。 本院经审理认定事实如下：2018年10月15日，吴鑫与李强达成口头协议，约定李强将位于贵港市房屋转让给吴鑫，转让价格30万元，2019年春节前支付15万元，2019年内付10万元，2020年6月前5万元。吴鑫支付15万元后双方签订书面协议，李强将房屋交付吴鑫使用。 2018年12月29日，李强以李振华的名义给吴鑫出具收条，收条写明：今收到吴鑫购买位于贵港市港北区的购房款79700元。特此为据。 2019年2月4日，党莉给陈志英在中国银行贵港市汕塘支行开户的账户尾号为9220的银行账号转账2万元。 案件在审理过程中，李强承认实际收到吴鑫和党莉支付的购房款59700元。双方承认，收条确认的购房款中有4万元是吴鑫将其享有的债权转让给李强。 另查明，2007年6月7日，柳州铁路局房地产发展中心（卖房方、甲方）与陈春木（买房方、乙方）签订铁路住房买卖协议，约定甲方将位于贵港市房屋出售给乙方。陈春木于2007年6月7日、2009年7月2日分别向柳州铁路局住房公积金管理办公室房屋调配办公室支付购房款7万元、向南宁铁路局房产管理所支付购房款4万元。 本院于2019年8月16日向南宁铁路局送达协助调查函，要求协助调查案涉房屋的买受人以及房屋性质、产权登记情况等。南宁铁路局向本院提供柳州铁路局职工购房申请表和南宁铁路局出售公有住房评估表证明，案涉房屋购房职工姓名为陈春木，购房职工的配偶为郑爱珍，房屋类别为经济适用房，至今未办理房屋产权登记。 庭审中，李振华和陈志英陈述称，案涉房屋是李振华和陈志英以陈春木的名义购买，陈春木是陈志英的父亲，陈春木已经于2009年9月20日死亡。陈春木与郑爱珍婚生长子陈志光、长女陈志英、次女陈志梅、第三女陈志华。 2019年2月20日，吴鑫与党莉办理离婚登记手续。 另查明，李强向本院提出反诉，但未能按期缴纳反诉受理费，本院裁定按李强自动撤回反诉处理。 以上事实，有当事人陈述、收条、微信聊天记录、铁路住房买卖协议、柳州铁路局职工购房申请表、南宁铁路局出售公有住房评估表、铁路局收据、离婚证等证据证明，足以认定。 本院认为，吴鑫与李强为了变动位于贵港市房屋的不动产物权，双方自愿达成口头协议，该协议意思表达清楚，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应确认有效。李振华和陈志英称案涉房屋是其以陈春木的名义购买，对该主张，李振华与陈志英除陈述外，未能提供其他证据证明，因此本院根据铁路住房买卖协议、柳州铁路局职工购房申请表、南宁铁路局出售公有住房评估表、铁路局收据认定案涉房屋是陈春木购买。陈春木死亡后，李强与吴鑫达成的房屋买卖合同并未得到房屋共有人郑爱珍、以及其他法定继承人陈志光、陈志梅、陈志华的追认，依据合同进行交付房屋和变更房屋所有权登记的合同目的无法实现。因此，吴鑫有权主张解除合同，合同解除后，李强依据合同取得的财产应当予以返还。 关于已经支付购房款的问题。根据规定，债权人转让债权，双方达成协议时，发生债权转让的效力。李强以李振华的名义给吴鑫出具收条，确认收到购房款，因此应当确认吴鑫与李强达成债权转让协议，诉讼中，吴鑫主张债权转让金额为4万元，李强承认实际收到吴鑫和党莉支付的购房款59700元，据此应认定吴鑫和党莉已经向李强支付购房款99700元。吴鑫与党莉在婚姻关系存在期间共同向李强购买房屋，应认定为吴鑫与党莉的共同债权，吴鑫与党莉离婚后，有权共同向李强主张返还购房款的权利。因此，吴鑫与党莉要求李强返还购房款99700元的诉讼请求，本院予以支持。 根据法律规定，合同对合同当事人具有约束力。李振华、陈志英不是房屋买卖合同的当事人，吴鑫与党莉以李振华、陈志英共同收取购房款，要求李振华、陈志英承担共同返还购房款没有法律依据，对该项请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告李强于本案判决生效之日起10日内返还给原告吴鑫、党莉购房款99700元； 二、驳回原告吴鑫、党莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2292元，减半收取计1146元，由被告李强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2292元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李锦义 二〇一九年九月二十日 书记员  陆 璐