贵州省普安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2323民初1605号 原告（反诉被告）：普安县电影发行放映公司。 法定代表人：李殿中，系该公司法定代表人。 委托诉讼代理人：黄礼政，系贵州政睿律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈凤，女，1972年5月15日生，汉族，住贵州省普安县。 委托诉讼代理人：彭兴国，男，汉族，住贵州省普安县，系陈凤之亲友。 原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司与被告（反诉原告）陈凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司的法定代表人李殿中及委托诉讼代理人黄礼政、被告（反诉原告）陈凤及委托诉讼代理人彭兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告陈凤停止侵害、排除妨碍（立即从租用原告普安县电影发行放映公司青山电影院房屋内搬出全部商品及其他物品），并以每年12万元的租金从2019年6月1日起算至搬出时止的损失；2．本案诉讼费用由被告陈凤承担。事实和理由：2012年11月1日，被告陈凤与原告普安县电影发行放映公司签订了一份租用普安县电影公司下属青山电影院影厅从事经营活动的协议，甲乙双方约定租金为人民币每年49999元。租用期从二零一三年六月初一至2019年6月1日止。同时约定了租金的支付方式、安全责任、政策变化后处理方式等。由于原告普安县电影发行放映公司认为一次性签订租赁合同期限过长不妥，经与被告陈凤协商改为每年签订一次，口头约定原协议无效。于是，双方于2012年12月26日重新签订《房屋租赁协议》。之后，分别于2014年5月30日，2015年5月21日，2016年6月1日，2017年5月20日和2018年5月20日签订了《房屋租赁协议》，租期均为一年。其中最后一次《房屋租赁协议》约定：“一、租用期为壹年，从2018年6月1日至2019年6月1日止。二、租金为人民币大写肆万玖仟玖佰玖拾玖元整，一次性付清。三、乙方负责缴纳租房产生的一切税费。四、乙方自愿出资修建甲方电影院影厅的房顶及门窗等设施，乙方只有房屋租赁期间的管理权和使用权，所有权属甲方。一旦房屋租赁期满，乙方无条件退出。五、乙方必须随时进行安全检查，做好防火防盗安全卫生工作，否则，一旦发生事故，一切损失由乙方负责。六、在租赁期间，如遇政府要求电影公司改制、改造，房屋要拆迁等特殊情况，甲方按实际租用时间和租金比例计算实际租金，余款退还乙方，乙方无条件搬出退回房屋。”在最后一年的租赁期将要结束之际，原告就被告是否续租的问题上，由本公司李殿中、徐红霞、秦艳三人于2018年12月22日到青山利达家私找到陈凤，陈凤说五万元再少点就租，现在生意难做，房租涨价就不租，后来又说等春节过后再来协商。春节后，李殿中、徐红霞、秦艳三人于2019年3月16日来到××××家私找到陈凤协商，陈凤说陆万元就租，陆万以上坚决不租。并说她家买了4000多平方米的土地，她要拆内部装修去建她家的房子（有录音证据为凭）。由于被告陈凤说陆万元以上坚决不租，原告就向社会宣传招租事宜，在××做家具生意的邓某得到信息后，找到原告，要求租用原告的房子从事经营活动。经双方共同协商，最后于2019年3月21日签订了房屋租赁协议：约定，租金为每年人民币120000元；租期为六年，租金一次性付清。现被告的租期已届满，却故意强行占用原告的房屋拒不搬出。原告多次找陈凤协商，陈凤还是不依不饶，仍然强行占用原告的房子经营。陈凤的行为已构成了侵权行为，并给原告造成了损失。 反诉原告陈凤向本院提出以下反诉请求：一、请求法院判决反诉被告普安县电影发行放映公司返还反诉原告陈凤租金6000元；二、请求法院判决反诉被告普安县电影发行放映公司在同等条件下将房屋继续租给反诉原告陈凤或支付违约金150000元；三、本案诉讼费由反诉被告普安县电影发行放映公司负担。事实与理由：一、反诉原告陈凤不存在侵权，而是反诉被告违约在先。2013年7月8日（古历六月初一）反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁协议》，约定：反诉被告将青山电影院的房屋出租给反诉原告，年租金为人民币49999元，每年交纳。同时该合同第九条约定：租赁期满后，在同等条件下，如乙方需要继续租用此房，甲方应优先乙方。合同签订后，反诉原告按照协议履行。租赁期满，反诉原告多次找反诉被告协商，要求继续租赁该房屋，在协商租金时，反诉被告认为，该房由国家定价，每年不低于15万元，这是国家财产，我们不敢随便定价。反诉原告知道租赁条件后，对反诉被告说：如果是15万元，我就不租了，你们可以通过公开招标，在同等条件下，我愿意租就租，不租就搬出。反诉原告后来才知道，反诉被告在2019年1月已将房屋出租了，具体是什么时间租赁，不知道，诉讼中才知道是2019年3月21日。反诉原告在租赁该房屋时，投资了将近100万元将装修房屋，在装修房屋中，不仅是为了租赁期间的经营需要，也是为了长期的经营。就算是合同期满，如在约定条件（租赁）满足的情况下，反诉原告当然要经营。但反诉被告在租金协商的过程中，故意以过高的条件，恶意与反诉原告磋商，私下将该房屋出租，违反了《租赁合同》的约定。反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁协议》生效履行，不存在每年重新签订的协议的问题。2012年11月1日签订合同后，同年12月26日反诉被告找到反诉原告，说该合同每年签订一次作为反诉原告交纳房租的收据用，不影响实际合同的履行。听反诉被告这样说，反诉原告才签字，当时反诉原告认为，反正只要房租交纳了，也没有关系。至于以后是否再签订，反诉原告也记不清楚了。以后是否签订，不影响实际合同的履行，也不存在口头废除11月1日《房屋租赁协议》的问题。二、反诉被告应返还租金6000元，并承担违约损失15万元。依《房屋租赁合同》约定，因该房屋的耳房反诉原告未得到使用，反诉被告应返还租金6000元。反诉被告违背诚实信用原则，故意隐瞒签订合同的重要事实，提供虛假情况，恶意磋商，给反诉原告造成了损失，应承担损害赔偿责任。因原约定的违约金不足以赔偿反诉原告的损失，现特要求增加至15万元。综上所述，特提起反诉。 被告（反诉原告）陈凤辩称：1．原告（反诉被告）应按照相关规定向社会公开招租，如答辩人未能继续租赁该房屋，被答辩人应给予三个月以上的时间让答辩人腾退房屋；2．租赁房屋的彩钢瓦等在答辩人不再租用原告的房屋的情况下归答辩人所有，彩钢瓦棚及房内设施材料应由答辩人拆走或协商解决；3．本案诉讼费由原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司负担。理由是答辩人与被答辩人只签订一份房屋租赁合同，该合同签订于2012年11月1日，合同对租赁物的详细地址、范围、租赁期限、租金、付款方式、解除条件、违约责任等权利义务进行约定，自2012年以来，双方均按该协议履行。答辩人在承租该房屋后，投资将近100万元对该房屋进行装修有修缮屋顶，被答辩人未按照双方于2012年签订的房屋租赁协议履行义务，未将合同约定的耳房收回交付给答辩人使用，违反合同约定私下将该房屋租给邓平，损害答辩人在同等条件下对该房屋的优先租赁权利。 原告（反诉被告）答辩称：普安县电影发行放映公司与陈凤于2012年11月1日签订租房协议，双方于2012年12月26日重新签订了房屋租赁协议，于2012年11月1日签订的房屋租赁协议口头约定解除。之后，双方每年均签订房屋租赁协议。最后一次房屋租赁协议并没有约定优先租赁权，反诉被告不存在违约行为，请求法院依法驳回反诉原告要求支付违约金的反诉请求。另外，除双方于2012年11月1日签订的房屋租赁合同外，双方之后签订的合同中均未约定耳房的租赁问题，故反诉原告要求返还租金6000元，无合同依据。 原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司围绕诉讼请求及答辩主张向本院提交以下证据：1．普安县电影发行放映公司的《营业执照》、《法定代表人身份证明》、法定代表人李殿中的《居民身份证复印件》各一份，拟证明原告主体资格；2.2011年11月1日，普安县电影发行放映公司与陈凤签订的《房屋租赁协议》一份，拟证明双方约定由被告（反诉原告）陈凤租赁青山电影院房屋从事经营活动，租期为6年，从2013年6月1日至2019年6月1日，每年租金49999元及付款方式等内容；3.2012年12月26日签订的《房屋租赁协议》一份，拟证明普安县电影发行放映公司与陈凤口头约定解除了双方于2012年11月1日签订的《房屋租赁协议》，重新签订《房屋租赁协议》。2012年12月26日签订的协议重新约定了双方的权利义务，具体为：（1）租用期限为一年，从2013年6月1日起至2019年6月1日止；（2）租金为每年49999元，一次性付清；4.2014年5月30日、2015年5月21日、2016年6月1日、2017年5月20日签订的《房屋租赁协议》各一份，拟证明原、被告双方在第一年的租房协议履行期限届满后每年均签订《房屋租赁协议》的事实；5.2018年5月20日签订的《房屋租赁协议》，拟证明房屋的租期是一年，期限从2018年6月1日起至2019年6月1日止，租金49999元，乙方自愿出资修建甲方电影院，租期满后，乙方无条件退出，同时证明被告陈凤未履行合同义务，应承担租期届满后占用房屋期间的损失；6.2019年3月21日，原告普安县电影发行放映公司与邓平签订的《房屋租赁协议》，拟证明租期为6年，每年租金为120000元，在接房时一次性全部付清及甲乙双方违约，按定金三倍赔偿等内容，同时作为被告侵占房屋期间赔偿标准的依据；7．光盘一张，内容为普安县电影发行放映公司法定代表人李殿中及职工与陈凤协商腾出房屋时的录音，拟证明被告陈凤既不愿意增加房屋租金，也不愿意腾出房屋的事实。原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司提交的上述证据，经庭审质证，被告（反诉原告）陈凤的质证意见是：1．对证据1、证据2、证据6无异议；2．对证据3、证据4、证据5有异议，认可签字是其本人签的，但当时签订这几份合同的目的是作为收据用的；3．对于证据7的真实性无异议，但认为录音是断章取义，未能反映谈话的全部内容。 被告（反诉原告）陈凤围绕反诉请求及答辩主张向本院提交以下证据：1.2012年11月1日，普安县电影发行放映公司与陈凤签订的《房屋租赁协议》一份，拟证明被告（反诉原告）陈凤依据合同约定有优先租赁的权利；2.2012年12月26日，普安县电影发行放映公司与陈凤签订的《房屋租赁协议》一份，拟证明该份合同仅作为收据用，原2012年11月1日签订的合同是有效的；3．照片4张，拟证明被告（反诉原告）陈凤对租赁房屋进行出资装修的事实；4.U盘一个，内容为原、被告双方就房屋继续租赁事宜的洽谈，另证明原告（反诉被告）已于2019年的3月份就将房屋租赁出去了。被告（反诉原告）陈凤提交的上述证据，经庭审质证，原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司对其真实性无异议，但认为证据1是一份已经解除的合同，对证据3不能证明装修的费用数额。 对于双方当事人向本院提交的上述证据，对方当事人对其真实性均无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可，采纳作为认定本案事实的依据并在卷佐证。 本院经审理查明以下事实：2012年11月1日，原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司作为甲方，被告（反诉原告）陈凤作为乙方，签订《房屋租赁协议》，协议约定：乙方租用甲方青山电影院（包括影厅、耳房、三楼、二楼、围墙之内）从事经营活动，甲方在2012年12月30日前收回由马某所住的耳房交付乙方使用，否则扣除租金1000元。租赁期限为六年，即从二零一三年农历六月初一至2019年6月1日止；租金每年49999元；乙方负责出资用彩钢瓦将甲方青山电影院的房顶全部修建盖好，一切费用由乙方承担。如果乙方今后不再租用甲方青山电影院经营，房顶所修建使用的彩钢瓦等全部属于甲方所有。并注明：如在乙方租用期间六年未满，甲方须改造房屋时，房顶的彩钢瓦及房屋内所有设施乙方自己拆走。甲乙双方对违约责任约定：如甲方违约，甲方赔偿乙方经济损失80000元作为违约金，如乙方违约，甲方不予退还乙方租金。协议第九条约定：租期满后，在同等条件下，如乙方需要继续租用此房，甲方应优先乙方。合同签订后，原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司未将合同中约定的“耳房”收回交给被告（反诉原告）陈凤使用。 2013年12月26日、2014年5月30日、2015年5月21日、2016年6月1日，原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司与被告（反诉原告）陈凤分别签订4份《房屋租赁协议》，该4份协议内容除租赁起止时间而外，其余内容相同，约定的房屋租赁时间均为一年。 2017年5月20日，原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司与被告（反诉原告）陈凤签订《房屋租赁协议》，该合同第四条约定：乙方（陈凤）自愿出资修建甲方（普安县电影发行放映公司）电影院的房顶及内部设施，乙方只有房屋租赁期间的管理权和使用权，所有权属于甲方。一旦房屋租赁终止，乙方无条件退出。 2018年5月20日，原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司与被告（反诉原告）陈凤签订《房屋租赁协议》，该合同第四条约定：乙方（陈凤）自愿出资修建甲方（普安县电影发行放映公司）电影院影厅的房顶及门窗等设施，乙方只有房屋租赁期间的管理权和使用权，所有权属于甲方。一旦房屋租赁期满，乙方无条件退出。 原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司与被告（反诉原告）陈凤就房屋继续租赁事宜未能协商一致，合同期限届满后，因被告（反诉原告）未腾退房屋，原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司向法院提起诉讼。 另查明，原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司于2019年3月21日与案外人邓平签订《房屋租赁协议》，将青山电影院影厅租赁给案外人邓平。合同载明租赁期限为六年，从2019年10月1日起至2025年9月30日止，租金每年120000元，六年租金720000元，接房入住时一次性全部付清。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案双方当事人争议的焦点是：一、2012年11月1日，原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司作为甲方，被告（反诉原告）陈凤作为乙方，签订《房屋租赁协议》是否因2012年12月26日双方再次签订的《房屋租赁协议》而自然解除；二、2012年11月1日签订第一份《房屋租赁协议》后，双方于2012年12月26日、2014年5月30日、2015年5月21日、2016年6月1日2017年5月20日、2018年5月20日签订的六份《房屋租赁协议》是否仅作为收据使用。 关于本案的争议焦点一：原告（反诉被告）主张双方于2012年11月1日签订的《房屋租赁协议》已因之后双方于2012年12月26日签订《房屋租赁协议》而解除，该协议对双方不再具有约束力；被告（反诉原告）主张双方的权利义务应以该协议确定。本院认为，该案庭审中，原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司未提交任何证据证明双方于2012年11月1日签订的《房屋租赁协议》经双方协商一致解除，双方于2012年12月26日签订的《房屋租赁协议》也未约定双方解除于2012年11月1日签订的《房屋租赁协议》，该协议系双方在平等协商的基础上自愿一致达成，对双方具有约束力。 关于本案争议焦点二：被告（反诉原告）陈凤主张2012年11月1日签订第一份《房屋租赁协议》后，双方于2012年12月26日、2014年5月30日、2015年5月21日、2016年6月1日2017年5月20日、2018年5月20日签订的六份《房屋租赁协议》均是作为收据用的，不能作为确定双方权利义务的依据；原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司将上述六份《房屋租赁协议》作为证据向本院提交，认为应当按照双方后签订的协议作为确定双方权利义务的依据。本院认为，被告（反诉原告）陈凤未提交任何证据证明双方于2012年11月1日签订第一份协议之后签订的协议是作为收据使用，且将协议作为收据使用与一般生活经验相悖，对被告（反诉原告）陈凤的该主张，本院不予采纳。双方于2012年12月26日、2014年5月30日、2015年5月21日、2016年6月1日2017年5月20日、2018年5月20日签订的六份《房屋租赁协议》上均有明确的权利义务约定，双方当事人在以上协议签字，该上述协议依法对双方当事人具有法律约束力。 本案当事人双方在2012年11月1日签订的《房屋租赁协议》及之后签订的六份《房屋租赁协议》均为有效协议，对双方当事人具有约束力。此后签订的协议中与在前签订的协议相应内容不一致的约定，系当事人依据合同法的规定在意思表示一致的基础上对原合同的变更，变更后的合同内容依法对双方当事人具有法律约束力。本案当事人双方于2018年5月20日签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期间为2018年6月1日至2019年6月1日，因双方未达成继续租赁的协议，该合同于2019年6月1日履行完毕，被告（反诉原告）陈凤的租赁期满腾房义务产生，原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司主张被告（反诉原告）陈凤腾房的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期腾房的房屋占用费，原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司主张从2019年6月1日起按年租金120000元算至搬出时止。因双方合同约定的租赁期限届满日期为2019年6月1日，被告的腾房义务产生于2019年6月2日，逾期时间起点应为2019年6月2日。2019年10月1日前，原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司可期待的房屋租金收每年120000元并未产生，本院酌情以本案双方当事人合同中约定的每年49999元租金计算逾期腾房的房屋占用费，2019年10月1日起应按每年120000元的租金计算逾期腾房的房屋占用费。 关于被告（反诉原告）主张的由原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司返还租金6000元，因双方在2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》中约定如原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司未能在2012年12月30日前收回合同约定的耳房交付被告（反诉原告）陈凤使用，则扣除租金1000元。本案中，原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司并未按照合同约定将该“耳房”交由被告（反诉原告）陈凤使用，应依照合同约定返还陈凤租金1000元。 关于被告（反诉原告）陈凤主张的由原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司在同等条件下继续租赁房屋给其使用或支付违约金150000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》本院认为，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是否订立合同，与谁订立合同是当事人依法享有的权利，是否继续订立合同由当事人自主决定，法律不予干预。关于被告（反诉原告）陈凤主张的违约金150000元的主张，双方在2012年11月1日签订的《房屋租赁协议》中第八条约定：“如甲方违约，甲方赔偿乙方经济损失捌万元作为违约金，如乙方违约，甲方不予退还乙方租金。”被告（反诉原告）陈凤主张原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司违约的理由是原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司未在同等条件下优先将房屋租赁给被告（反诉原告）陈凤。双方在2012年11月1日签订的《房屋租赁协议》中第九条约定：“租期满后，在同等条件下，如乙方需要继续租用此房，甲方应优先乙方。”双方于2018年5月20日签订的《房屋租赁协议》中第四条约定：“……一旦房屋租赁期满，乙方无条件退出。”因双方于2018年5月20日签订的协议第四条已对2012年11月1日签订的协议第九条变更，且2018年5月20日签订的合同租期已满，原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司未与被告（反诉原告）陈凤继续签订房屋租赁合同而将房屋另行租赁给其他人的行为不存在违约行为，被告（反诉原告）陈凤在双方合同约定的房屋租赁期限届满后且未签订继续租赁房屋合同的情况下未按合同约定期满腾退房屋的行为违约，其主张违约金150000元的该反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈凤于本判决生效之日起十五日将青山电影院房屋腾退后交还给原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司； 二、被告（反诉原告）陈凤于本判决生效之日起十五日内支付租赁合同期满后的房屋占用费（从2019年6月2日起按实际占用天数进行计算，2019年6月2日至2019年9月30日期间按每天137元计算，2019年10月1日起按每天329元计算）； 三、原告（反诉被告）普安县电影发行放映公司于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）陈凤因未交付耳房的租金1000元； 四、驳回被告（反诉原告）陈凤的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。 本案本诉受理费50元（已减半），由被告（反诉原告）陈凤负担；反诉案件受理费1710元，由被告（反诉原告）陈凤负担1700元，由原告（反诉被告）负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 胡 凯 二〇一九年九月二十九日 书记员 尚金伟