甘肃省庆城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘1021民初2121号 原告（反诉被告）：雪某一。 被告（反诉原告）：雪某二。 委托诉讼代理人：路某。 委托诉讼代理人：马某。 原告（反诉被告）雪某一与被告（反诉原告）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雪某一、被告雪某二（反诉原告）及其委托诉讼代理人路某、马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雪某一向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告退付原告购房款100000元，并按照银行同期贷款利率支付原告2015年7月25日至全部款项退付完毕之日的利息（截止2018年6月25日为18000元）；2.请求判令被告赔偿原告装修损失101000元及自建房屋损失40000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月25日，原、被告签订《购房合同》，约定被告作为甲方将位于白马铺镇高户村新农村建设居民点西3户（一套上下两层）住房以210000元出售给作为原告的乙方，同时双方口头约定在原告付清购房款前，被告应为原告办理合法的庄基证。合同签订当日，原告向被告支付50000元购房款，后经被告同意，原告随即将房屋装修居住，并在该房屋后院自建3.5间厦房，前后花费约140000元，由于被告迟迟未能给原告办理庄基证，故原告并未在合同约定期限内支付被告下剩购房款，2017年1月5日，在雪某三、雪某四等人见证下，原告再次向被告支付50000元购房款，下剩购房款原、被告多次协商，但均由于庄基证问题未能达成一致意见。2018年3月22日，被告将原告诉至法院，要求原告返还房屋，2018年6月13日。庆城县人民法院判令原告返还被告房屋，但对购房款和原告的装修损失等未一并处理。综上所述，原、被告签订的《购房合同》虽经法院确认无效，但被告违背诚实信用原则，将房子出售给原告后又以诉讼方式要回，给原告造成了重大经济损失，故提起诉讼。 雪某二向本院提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人拆除其在涉案房屋后院搭建的3.5间违法建筑；2.请求依法判令被反诉人支付反诉人涉案房屋2015年7月26日至实际归还之日的房屋占用费，暂计为66000元（1500元/月×44个月）；3.本案反诉费及其他费用由被反诉人承担。事实和理由：2015年7月25日，反诉人与被反诉人签订《购房合同》，约定被反诉人以210000元的价格购买反诉人的位于庆城县白马铺镇高户村新农村建设居民点西3户房屋。合同签订当日，被反诉人支付了反诉人50000元购房款，并承诺2016年付清下剩款项。鉴于双方系亲属关系，且被反诉人原房东要求其三日内搬离房屋的情况下，反诉人将房屋交付给被反诉人入住使用。后反诉人多次催促被反诉人支付剩余购房款，但被反诉人均以各种理由搪塞敷衍，2017年1月份支付50000元后拒不支付下剩购房款。2018年3月22日，反诉人诉至庆城县人民法院要求被反诉人返还房屋，后经庆城县人民法院审理并作出了（2018）甘1021民初1062号民事判决，判决认定双方签订的《购房合同》违反法律强制性规定，属于无效合同。既然合同无效，被反诉人就丧失了占有、使用该房屋的法律依据，也丧失了在反诉人房屋后院违法搭建相关建筑设施的权利基础，现反诉人要求被反诉人恢复原状和支付反诉人相应的房屋占用费。 雪某二对雪某一的本诉辩称，1.收到100000元购房款属实，但雪某一诉请的利息没有事实依据和法律依据；2.因合同约定所有款项付清后才能交付房屋，雪某一未交清购房款而装修房屋是其自行选择的情形，故不同意支付原告装修损失；3.雪某一提出因雪某二未办理合法的庄基证而不支付下剩购房款，但合同并未约定由雪某二为其办理庄基证后付清购房款，且庄基证已经在办理过程中，与事实不符。 雪某一对雪某二的反诉辩称，不同意拆除3.5间厦房及支付房屋占用费，签订合同的时候，雪某二答应为其办理合法的庄基证，现在未办理，又通过诉讼的方式要回房屋，要求雪某二承担其全部损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1.《购房合同》复印件1份；2.收条复印件1份；3.民事判决书复印件1份；4.甘肃三公价格评估有限责任公司鉴定费票据1份；5.雪某二身份证复印件1份；6.《税收完税证明》、《甘肃省非税收入同意票据》各1份；7.照片14张。本院予以确认并在卷作证。对于原告（反诉被告）雪某一提交的甘肃三公评估有限责任公司出具的评估被告1份，被告（反诉原告）雪某二提交的陇南鸿泰价格价格评估有限公司出具的评估报告1份（雪某二申请鉴定）及被告雪某二（反诉原告）申请的鉴定人梁某、张某出庭作出的说明，被告（反诉原告）雪某二均提出异议，认为两份评估报告评估测算表相似度过高，定价虚高，且陇南鸿泰价格评估有限责任公司在评估过程中存在拆分项目，扩大价值的嫌疑。经审查，甘肃三公价格评估有限责任公司与陇南鸿泰价格评估有限责任公司均系有资质的评估公司，且均受甘肃省庆阳市中级人民法院通过合法程序委托对涉案房屋进行鉴定，其评估报告来源合法，客观真实，本院予以采信。对于被告（反诉原告）雪某二提交的庆城县白马铺镇人民政府与庆城县白马铺镇高户村村民委员会共同出具的证明一份、庆城县白马铺镇高户村村民委员会出具的证明一份，原告雪某一（反诉被告）提出异议，认为高户村没有接受其入住该村。经审查，该证据与本案无关联性，本院不予采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月25日，雪某一与雪某二签订《购房合同》，约定雪某二作为甲方将位于庆城县白马铺镇高户村新农村建设居民点西侧第三户（一套上下两层）住房以210000元的价格出售给作为乙方的雪某一。合同签订当日，雪某一向雪某二支付了50000元购房款，同时双方约定于2016年底付清下剩房款。因双方系亲戚关系，雪某二将房屋交付给雪某一入住使用。双方约定的付款期限届满后，雪某一未支付下剩购房款。2017年1月5日，双方在雪某三、雪某四等人见证下签订了《付房款协议》，约定由雪某一分五次付清下剩房款160000元，并于当日支付雪某二50000元。后雪某一未依约支付下剩购房款。雪某二于2018年3月22日向本院提起诉讼，要求雪某一返还涉案房屋。2018年6月13日，庆城县人民法院作出（2018）甘1021民初1062号民事判决：判决雪某一于判决生效后三十日内返还雪某二位于庆城县白马铺镇高户村新农村建设居民点西侧第三户住宅楼房（二层）一套。为此，雪某一诉至本院。 另查明，房屋交付时为毛坯房，院坪已用渗水砖硬化（评估金额1025.63元），室内已安装供电线路（评估金额750元），未安装自来水设施（评估金额1710元）和地暖（评估金额7721元）。 审理过程中，雪某一向本院提出申请，要求对涉案房屋室内装修费用及后院厦房、院坪、厕所、安装自来水、供电线路的价格进行鉴定。2018年11月5日，甘肃三公价格评估有限责任公司作出甘公评字[2018]150-116号评估报告。2018年12月5日，雪某二以甘公评字[2018]150-116号评估报告鉴定程序违法，鉴定结论违反客观真实性为由，向本院提出重新鉴定申请书，要求重新对涉案房屋的室内装修、后院厦房、院坪、厕所、自来水、供电线路等价格进行鉴定。2019年3月28日，陇南鸿泰价格评估有限责任公司作出陇鸿估司（2019）016号评估报告。2019年6月26日，雪某二认为陇鸿估司（2019）016号评估报告评估的房屋装修花费与实际花费严重不符，申请鉴定人梁某、张某出庭说明情况,但未预交鉴定人员出庭差旅费。 本院认为，本案的争议焦点为：1.雪某一与雪某二签订的买卖合同是否继续有效；2.雪某一装修该涉案房屋的损失是多少以及造成的损失如何承担；3.雪某二的反诉能否成立。1.关于双方的合同效力：《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条第一款规定“召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。”及本法第二十四条第一款第六项规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（六）宅基地的使用方案”。宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。雪某一户籍虽属农村户口，但其是庆城县白马铺镇白马村兔窝自然村的村民，并非庆城县白马铺镇白马村地坑自然村的集体经济组织成员，而双方签订的房屋买卖协议是一种集体土地上的房屋买卖，未经白马村地坑自然村村民会议决定，其不具有使用该村宅基地的资格。故双方签订的房屋买卖合同无效，且该房屋买卖合同已被庆城县人民法院（2018）甘1021民初1062号民事判决确定为无效合同，现该判决书已生效。2.关于雪某一的装修损失金额及损失如何承担：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，雪某一与雪某二签订的房屋买卖合同无效，雪某二应当退还雪某一购房款100000元，但雪某一要求承担利息的请求，因双方之间的买卖合同系无效合同，双方均有责任，故不予支持。审理中，雪某一要求雪某二承担装修、造厕、压水、供电及自建房屋损失共计181850元，但该损失金额为陇南鸿泰价格评估有限公司评估过程中计算出的重置价格，因该房屋装修已经使用，故应当按其评估价格123825元予以确定。但应当核减房屋交付时已装修的院坪花费1025.63元及室内供电线路750元，故装修花费应当为122048.37元。本案中，无效合同的造成，双方均有责任，故对该项损失双方应负同等责任。审理中，关于涉案房屋的价值经过两次鉴定，鉴定费共计16000元，双方应当共同承担。3.关于雪某二的反诉能否成立：审理中，雪某二提出反诉，要求雪某一拆除其在涉案房屋后院搭建的3间半厦房并按照1500/月支付44个月的房屋占用费66000元。本案中，双方签订的房屋买卖合同被确认无效，故雪某一在涉案房屋后院修建厦房无权利基础，且与原有房屋并未构成附合关系，应当予以拆除。雪某二反诉请求雪某一支付房屋占用费66000元，但未提交证据，本院不予支持。审理中，经原告雪某二申请，陇南鸿泰价格评估有限责任公司评估人员梁某、张某出庭说明情况，花去交通费1490元、住宿费1180元、伙食补助费及省内市外交通费1120元，经审核，陇南鸿泰价格评估有限责任公司评估人员梁某、张某出庭的交通费为1360元、住宿费为991元、伙食补助费及省内市外交通费为1120元，共计3471元，应由雪某二承担。 综上所述，雪某一与雪某二签订的房屋买卖合同系无效合同，双方均存在过错，造成的损失双方应共同承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决如下： 一、雪某二于判决生效后十五日内返还雪某一购房款100000元； 二、雪某二于判决生效后十五日内支付雪某一装修损失61024.18元； 三、雪某一于判决生效后三十日内拆除庆城县白马铺镇高户村新农村建设居民点西侧第三户后院搭建的3.5间厦房； 四、鉴定费16000元，由雪某一、雪某二各负担8000元； 五、驳回雪某一、雪某二其他诉讼请求及反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4915元，由雪某一承担1672元，雪某二承担3243元。反诉案件受理费725元，由雪某二负担675元，雪某一负担50元。鉴定人员差旅费3471元，由雪某二负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 寇文晖人民陪审员高发杰人民陪审员杨志敏 二〇一九年九月十日 书记员 贺        飞        飞