山东省茌平县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1523民初2947号原告：候传营，男，1986年5月5日出生，汉族，户籍地茌平县，住茌平县。委托诉讼代理人：孔令山，聊城高新昌顺法律服务所法律工作者。被告：茌平德盛置业有限公司，住所地：茌平县中心街南段路西。法定代表人：赵士磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：付兴宾，茌平万通法律服务所法律工作者。原告候传营与被告茌平德盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告候传营及其委托诉讼代理人孔令山，被告茌平德盛置业有限公司委托诉讼代理人付兴宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。候传营向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房及房产登记手续；2、判令被告以321069元为基数，自2014年1月1日起至实际交付房屋之日止，按照每日万分之一支付违约金；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年3月18日原、被告签订房屋买卖合同，原告购买了被告开发的水榭明珠小区楼房一处（含附房）。合同明确了原、被告的权利义务，原告已按合同约定支付了首付款101069元，并每月支付按揭房款。合同第八条、第九条分别约定了商品房交付期限及逾期交房的违约责任，被告至今没有向原告交付房产已构成违约，应承担继续履行合同义务并赔偿损失的违约责任。请求人民法院支持原告的诉讼请求。茌平德盛置业有限公司口头辩称：一、涉案房屋未经综合验收合格，不符合合同约定交付条件。二、涉案房屋没有交房，不属违约，不应支付违约金。三、请求法院依法驳回原告诉讼请求，理由如下：第一、依据双方所签订的商品房买卖合同第八条约定，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第2种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第2种条件规定为商品房经综合验收合格。该房屋尚未经综合验收合格，第八条但书：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1.遭遇不可抗力；2.政府行为或与政府相关的行为。3.买受人未付清全部房款。合同签订后，发生了众所周知的不可预见的雾霾天气出现及政府相关的环保治理，致使建设项目逾期。雾霾出现属不可抗力，政府环保治理属政府行为或与政府相关的行为。第二，涉案房屋建设项目开工后遭遇资金链断裂，造成停工，后为减少购房户的损失，经相关部门协调，开发商公司法定代表人由韩荣珂变更为赵士磊接盘复建，开发商仍为茌平德盛置业有限公司。雾霾出现及政府相关的环保治理导致原材料价格大幅上涨，被告现法定代表人接盘后投入了大量人力、物力、财力，如按原合同履行，将给被告方造成重大损失，显失公平，没能按合同约定交房属情势变更。综上所述，没有交房不属违约，不应支付违约金，请求驳回原告的诉讼请求。候传营围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订了房屋买卖合同，涉案房屋是水榭明珠第4幢3层308号房，房屋总房款是321069元，首付是101069元，贷款22万元。合同第八条交付期限定为2013年12月31日前。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，如出卖人违约按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金即321069元的万分之一为32.1069元。证据二、收据一张，金额为88069元，拟证明原告为购买涉案房屋已交付了首付款。证据三、收据一张，金额为10000元，拟证明原告为购买涉案房屋向被告交定金10000元。证据四、涉案房屋小区业主入住本小区的照片2张。拟证明涉案房屋小区的其他房屋在房屋没有按约定进行综合验收的情况下部分业主已经入住。经了解，其他业主都是在被告允许的情况下入住的，入住的业主约占40%。被告未允许原告入住，原因是原告没有同意被告擅自加价（每平方米增加1000元）。茌平德盛置业有限公司对候传营提交的证据进行了质证，并提出质证意见：对证据一房屋买卖合同无异议，对证据二、证据三交款凭证真实性无异议。但原告提交的交款凭证两份，金额共计98069元，与原告诉状所主张的321069元不符。对证据四照片来源及真实性有异议，不予认可。茌平德盛置业有限公司提交了以下证据：证据一、聊城市建设主管部门主办的月刊两份，拟证明原材料价格上涨的事实。证据二、企业变更情况表两份，拟证明企业法定代表人变更的事实。候传营对茌平德盛置业有限公司提交的证据进行了质证，并提出了质证意见：对证据一月刊的真实性无异议，对证明目的不认可，其效力不应认定。对证据二企业变更情况表真实性无异议，该证据显示企业变更的法定代表人，并没有变更法人。该理由不能成为迟交房屋的客观理由。在法庭陈述中，候传营称除交纳首付款外，还按合同约定贷款22万元，茌平德盛置业有限公司对该事实无异议。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：候传营提供的证据一、二、三证实其与茌平德盛置业有限公司存在房屋买卖行为，候传营已支付房款318069元。候传营提供的证据四即照片两张，无法认可其真实性，对其证据效力不予确认。茌平德盛置业有限公司提供的证据，与本案无关联性，对其证据效力不予确认。根据当事人的陈述及经过审查确认的证据，本院认定如下事实：候传营于2013年3月18日在茌平德盛置业有限公司处购买位于茌平县水榭明珠的第4幢3层308号商品楼房一套及附房123号（面积7.47平方米）并签订商品房买卖合同，合同编号为：201303150056。原告首付房款98069元，剩余220000元办理了银行按揭贷款。合同约定茌平德盛置业有限公司应在2013年12月31日前将综合验收合格的商品房交付候传营。如遇政府行为或与政府相关的行为等特殊原因出卖人可据实延期交付（合同第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（合同第九条）；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……（合同第十五条），本合同自双方签订之日起生效（合同第二十四条）。后茌平德盛置业有限公司的法定代表人由韩荣珂变更为赵士磊。案涉房屋所在水榭明珠小区尚未进行综合验收，茌平德盛置业有限公司未能按期交付房屋。本院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应当按照合同的约定履行相应的义务。合同签订后，候传营称通过个人关系找时任茌平德盛置业有限公司法定代表人的韩荣珂优惠减免房款3000元，因无证据证实，本院不予采信。候传营少交3000元，其所欠购房款数额占总购房款的比例较小，并不构成根本违约，但其所欠房款应当补交。候传营按照约定履行了交纳购房款的义务，茌平德盛置业有限公司作为房地产开发商应严格按照合同约定的日期向购房户候传营交房。茌平德盛置业有限公司主张出现不可抗力的雾霾天气及政府治理，其逾期交房属“据实延期”，但上述情况不属于不可抗力，且茌平德盛置业有限公司未能说明雾霾天气及政府治理行为造成其延期的具体时间及天数，故对茌平德盛置业有限公司该主张，本院不予支持。茌平德盛置业有限公司另主张本案所涉开发项目系现投资人接他人楼盘进行复建，后期又出现了原材料上涨等因素。本院认为，原材料涨价属于商业风险，茌平德盛置业有限公司名称未发生变化，如现投资人确因接盘形成损失，亦属于公司内部问题，与本案不属同一法律关系，本院对茌平德盛置业有限公司的该主张，亦不予支持。涉案房屋所在水榭明珠小区现在尚未经综合验收，尚不具备交付房屋的法定条件，茌平德盛置业有限公司应在综合验收合格后及时向候传营交付符合合同约定的房屋。因涉案房屋尚未交付，目前尚不能确定茌平德盛置业有限公司是否拒绝协助候传营办理该涉案房产的登记手续，候传营在本案中要求茌平德盛置业有限公司协助办理房产登记的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，判决如下：一、被告茌平德盛置业有限公司于茌平县水榭明珠小区的第4幢3层308号房屋及附房123（面积7.47平方米）经综合验收合格后5日内交付给原告候传营；二、被告茌平德盛置业有限公司于判决生效后五日内向原告候传营支付逾期交房的违约金（以318069元为基数、按日万分之一、自2014年1月1日起计算至实际交付房屋之日止）；三、原告候传营在接到被告茌平德盛置业有限公司交房通知后、实际入住前，向被告茌平德盛置业有限公司支付所欠房屋价款3000元；四、驳回原告候传营的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3365元，原告候传营负担31元，被告茌平德盛置业有限公司负担3334元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。在上诉期满后七日内未预交上诉费用的，按自动放弃上诉权利处理。审判员  吴秀远二〇一九年九月十日法官助理王霞书记员初婧然