广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0705民初3741号原告（反诉被告）：林普宇，男，1946年1月12日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：李健平，系广东金硕律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈灼庭，男，1961年5月25日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：林文康，系广东高拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳红，系广东高拓律师事务所律师。反诉被告：林国强，男，1979年7月12日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：李健平，系广东金硕律师事务所律师。原告（反诉被告）林普宇诉被告（反诉原告）陈灼庭、反诉被告林国强确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林普宇及反诉被告林国强共同委托诉讼代理人李健平，被告（反诉原告）陈灼庭的委托诉讼代理人林文康到庭参加诉讼。本案曾因鉴定、当事人申请调解期等原因扣除审限。本案现已审理终结。原告林普宇向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告于2008年6月1日签订的《出让宅基地协议书》无效，原告向被告退回18万元土地款；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告于2008年6月1日签订的《出让宅基地协议书》，约定由原告将坐落于会城城南接圭里新府集建1998【021001829】号宅基地转让给被告，转让价款18万元。后来原告虽然收到被告支付的18万元，但原告后来知道由于该地属于宅基地，不能私自交易，且被告并非该宅基地所属地区的居（村）民，根据相关的法律规定，被告无权购买该地块。该《出让宅基地协议书》违反国家法律法规强制性规定，属于无效合同。对此，原告提出向被告退还转让款，但双方无法协商一致。为维护自身的合法权益，原告现依法提起诉讼。诉讼中，原告林普宇变更诉讼请求为：1.确认案涉协议书无效；2.被告向原告返还涉案土地及宅基地使用权证正本；3.原告向被告退回180000元土地款。被告陈灼庭辩称，一、原告将宅基地出让给被告，是原告的过错，原告不是城南村民也无资格取得宅基地使用权，已在他名下也无效；二、原告儿子林国强收下被告18万元，已有十年之久，他去购商品房得到了利益，不守信用，占用了被告资金，应赔偿利息损失给被告；三、被告原本购土地建房，现房产升值造成被告损失，公平角度要求原告另作赔偿；四、原告与其儿子林国强应共同承担以上责任。反诉原告陈灼庭向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告与第三人共同向反诉原告返还土地款18万元以及赔偿占用资金18万元利息损失153720元（从2008年6月2日至2018年8月20日止，按中国人民银行同期贷逾期还款利率7‰计为月息153720元；又从2018年8月21日至判决确定还款日止利息，按以上标准计算）；2、判令反诉被告和第三人共同向反诉原告赔偿土地增值损失21万元；3、原诉和反诉诉讼费由反诉被告和第三人共同负担。事实和理由：陈灼庭和林普宇于2008年6月1日签订关于会城接圭里1998年021001829号土地转让合同一份，林普宇自愿将该宅基地首先找人购买，找到了我，林普宇存在过错。房款由其儿子即第三人林国强于同年6月2日收下，称去购买商品房。林普宇与第三人占用了我资金10年之久，第三人购房得到利益，而我没有达到目的，赔偿利息损失无法弥补我实际损失，另应赔偿土地增值损失21万元。林普宇及第三人应承担以上责任。诉讼中，反诉原告陈灼庭变更第一项反诉请求为：判令林普宇与林国强共同向反诉原告返还土地款18万元以及赔偿占用资金18万元利息损失230580元（利息以18万元为基数，按照中国人民银行同类贷款利率上浮50%计算，从2008年6月2日至2018年8月20日止，利息230580元；又从2018年8月21日至判决确定还款日止利息，按以上标准计算）。反诉被告林普宇辩称，一、本案所涉出让宅基地协议书无效，无效原因是在于该协议违反法律行政法规的强制性规定，而非林普宇的主体资格问题，宅基地使用权证足以证明原告是依法享有涉案宅基地的使用权；二、被告要求原告赔偿损失的理据不足，协议书无效，被告自身是存在过错，协议书第三条等其他约定，被告是明知宅基地不得随意转让、出让，却又自愿购买涉案的宅基地，故自身存胡重大过错，而且被告主张的损失缺乏证据，也明显与事实不符；三、协议书的双方当事人为林普宇与陈灼庭，根据合同相对性原则，该合同与林国强无关，所涉地价款是原告指定儿子的账户收款，被告对林国强的主张缺乏事实和法律依据。反诉被告林国强辩称，我方并不是涉案宅基地的使用权人，本案的争议与我方没有任何利害关系。我不是涉案协议书的合同当事人，根据合同相对性原则，协议书与我无关，虽然涉案的地价款是汇入我方帐号，但这只是原告的意思表示，只能证明代收款的事实，并不能单凭此证实我方与本案有关联。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、对陈灼庭提供的《协议书》，林普宇质证对其真实性、合法性、关联性均不予认可，认为其只是将案涉土地转让给陈灼庭，与胡雪媚无关，故其向聂德强转让涉案土地不予认可。经审查，该《协议书》显示由胡雪媚与聂德强签订，但该两人并未就此作出说明，也未到庭对此予以确认，同时亦无其他证据证明该《协议书》与本案有关联性，故对该份《协议书》不予采纳。2、对陈灼庭提供的《收款收据》，林普宇质证对其真实性、合法性、关联性均不予认可，认为陈灼庭仅提供收款收据，而未提供相应的银行转账凭证等予以佐证。经审查，该三份收款收据的相关人胡雪媚、聂德强并非本案当事人，其并未对该三份收款收据作出说明，或到庭对此予以确认，本院无法核实其真实性，故对此不予采纳。根据当事人的陈述及采纳的证据，本院经审理认定事实如下：1998年9月29日，原告（反诉被告）林普宇通过划拨方式取得案涉位于江门市××区××城城××里宅基地一块，并办理了编号为新府集建字（1998）21001829号的《集体土地建设用地使用权证》，土地使用者为林普宇，地号0102141450，用地面积86平方米，土地用途为住宅，用地来源为划拨，用地类别为宅基地。2008年6月1日，原告（反诉被告）林普宇作为出让方（甲方），与作为买受方（乙方）的被告（反诉原告）陈灼庭签订《出让宅基地协议书》一份，约定：乙方购买甲方坐落在会城城南接圭里新府集建1998021001829号的权属宅基地；出让金18万元，2008年6月2日前付18万元；今后过户条件成熟时，甲方无条件协助乙方办理地块使用权及上盖产权登记过户手续，所以甲、乙双方有关税费、杂费都由乙方支付。协议签订后，陈灼庭于2008年6月2日通过案外人胡雪媚转账180000元给第三人林国强，林普宇将案涉宅基地的使用权证正本交付给陈灼庭。案涉宅基地现仍是空地，无上盖建筑物。诉讼中，本院于2019年1月22日委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对案涉土地及相关费用进行评估，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2019年7月16日函复本院，认为：由于宅基地性质较为特殊，难以确定其评估价值，故终止该项目评估。另查明，林国强是林普宇的儿子。本院认为：本案为确认合同无效纠纷。一、关于案涉《出让宅基地协议书》是否无效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”以及参照国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民……”的规定，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，只能是农村集体经济组织的成员，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。由于涉案宅基地是属于江门市新会区会城城南村的集体土地，而涉案合同的买受方陈灼庭并非江门市新会区会城城南村的集体经济组织成员。因此原、被告私下买卖宅基地，并签订了《出让宅基地协议书》，违反了土地管理法及国家关于宅基地使用权转让的相关强制性规定。又依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，案涉《出让宅基地协议书》约定违反上述强制性规定，应认定为无效。二、关于财产返还的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，案涉《出让宅基地协议书》无效，原、被告因该合同而取得的财产理应予以返还，故陈灼庭应向林普宇返还案涉宅基地及相关权属证书，而林普宇应向陈灼庭返还购地款180000元。三、关于损失承担的问题。反诉原告陈灼庭主张林普宇应赔偿购地款占用的利息损失及土地增值损失，本院对此评判如下：首先，据原、被告双方所签订的《出让宅基地协议书》的约定，可知原、被告双方均明知其所买卖的标的物是宅基地，且现行法律法规是不允许案涉宅基地过户至被告陈灼庭的名下，故原、被告对于合同无效均有过错，双方应共同承担相关损失。其次，我国宅基地制度设置是保障农户居住条件，实行“一户一宅”制度，宅基地归集体所有，农户只是取得宅基地的使用权，且该使用权是特殊的用益物权，原则上是无偿取得，具有人身依附性，与集体经济组织的成员资格密切相关，宅基地使用权人可以将地上建筑物以出租、赠与、继承、遗赠的方式转移与他人，宅基地使用权也随之转移，但宅基地使用权本身不得单独转移且不能用于抵押，禁止流转。本案中，案涉宅基地至今仍是空地，是禁止流转，如对反诉原告陈灼庭所诉请的土地增值部分予以确认和保护，将导致宅基地无限扩大，变相鼓励违法买卖宅基地，这明显与我国宅基地制度设立相违背，故本院对反诉原告陈灼庭该项请求不予支持。第三，对于反诉原告陈灼庭所诉请的利息损失。本院认为，本案中，对于案涉《出让宅基地协议书》无效，原、被告双方均有过错，但陈灼庭早于2008年已将购地款180000元交付给林普宇，现因合同无效，又需将涉案宅基地返还给林普宇，陈灼庭的损失明显大于林普宇，现综合考虑原告提起诉讼要求确认土地转让协议的真正目的、土地的重置成本及双方因此获得的利益大小等因素，反诉原告陈灼庭请求反诉被告林普宇赔偿购地款的利息损失，理据充分，应予支持，但利息应以180000元为本金，从2008年6月2日起至返还购地款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付。至于反诉原告陈灼庭要求反诉被告林国强承担连带清偿责任的问题。根据合同相对性原则，案涉《出让宅基地协议书》由林普宇与陈灼庭所签订，即使该协议书无效，相关损失赔偿责任亦应由合同相对人承担，而林国强仅存在代林普宇收取购地款的行为，无证据显示其为上述合同的一方，故陈灼庭要求其承担连带清偿责任于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告林普宇与被告陈灼庭于2008年6月1日签订的《出让宅基地协议书》无效；二、被告陈灼庭应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林普宇返还位于广东省江门市新会区会城城南接圭里新府集建1998[021001829]号的宅基地（用地面积86平方米；东至3米间距巷，南至2.5米间距到聂灼楼，西至1.5米间距巷，北至5米路）及其使用权证正本；三、反诉被告林普宇应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告陈灼庭返还购地款180000元及利息损失（利息以180000元为基数，自2008年6月2日起至返还购地款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；四、驳回反诉原告陈灼庭的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取1950元（已由本诉原告林普宇预交）、反诉受理费减半收取5040元（已由反诉原告陈灼庭预交），由原告（反诉被告）林普宇负担3644.44元，被告（反诉原告）陈灼庭负担3325.56元。被告（反诉原告）陈灼庭多预交的一审案件受理费1714.44元，由本院予以退回；原告（反诉被告）林普宇应向本院补缴一审案件受理费1714.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  赵伟亮二〇一九年九月二十四日书记员  陈栩雯