广东省高级人民法院民 事 判 决 书(2019）粤民终1334号上诉人（原审原告）：黄绍嘉，男，1971年6月14日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：朱光辉，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峻闳，男，1981年12月20日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告）：深圳市新巢商务酒店有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区东门街道南庆街汇商名苑4-B1至4-B3、4-B5至4-B8。法定代表人：张惠玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马彪，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宁致，国信信扬律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地：广东省深圳市福田区益田路**荣超商务中心**05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38整层。负责人：王业，该行行长。委托诉讼代理人：段菲，该行员工。委托诉讼代理人：胡斌，该行员工。上诉人黄绍嘉因与被上诉人深圳市新巢商务酒店有限公司（以下简称新巢酒店公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民初1168号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行审理。黄绍嘉的委托诉讼代理人朱光辉、张峻闳，新巢酒店公司的委托诉讼代理人马彪、黄宁致，建行深圳分行的委托诉讼代理人段菲、胡斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄绍嘉上诉请求判令：1、新巢酒店公司继续履行与黄绍嘉于2016年4月20日签订的房地产买卖合同。2、黄绍嘉以171040666.67元的价格回购位于深圳市南山区××半岛大厦××层的房产[房产证号：粤（2016）深圳市不动产权第01114**]。3、新巢酒店公司于判决生效之日起十日内自行筹款还清建行深圳分行有关抵押涉案房屋的剩余贷款,并办妥注销抵押登记手续。4、如新巢酒店公司逾期履行第3项诉讼请求的义务,黄绍嘉有权在新巢酒店公司逾期后代为清偿建行深圳分行有关抵押涉案房屋的剩余贷款,并办妥注销抵押登记手续,相关赎楼费用由新巢酒店公司承担。5、新巢酒店公司将位于深圳市南山区××半岛大厦××层过户至黄绍嘉名下，并将房产交付给黄绍嘉，办妥房屋内水电、燃气、物业管理费等相关交接手续；黄绍嘉同时向新巢酒店公司支付回购款余款（回购款余款=回购款-银行贷款-赎楼费用）。6、新巢酒店公司承担本案全部诉讼费、保全费以及其他因诉讼产生的合理费用。事实和理由：一审判决认为的履行障碍是新巢酒店公司未经黄绍嘉同意擅自将涉房产设立抵押，新巢酒店公司这一违反合同约定的行为，法院应予以纠正，应判定新巢酒店公司自行消除履行障碍。新巢酒店公司口头答辩称，我方不同意黄绍嘉的全部上诉请求及理由。具体如下：第一，涉案的房地产买卖合同仅约定了回购的成就条件及价格计算，并没有对回购款项的支付、房屋过户等进行约定，针对约定不明的情况，应以双方协商为准，但至今双方未能协商一致。第二，根据市场交易习惯，涉案房地产买卖合同中，新巢酒店公司购买房屋时均约定先支付购房款再办理房屋过户手续。黄绍嘉至今未支付任何购房款，也不能证明其具备履行能力，更未能提供担保保证回购履行。在此情况下，黄绍嘉要求涂销抵押并过户涉案房产，显然不能保障新巢酒店公司的合法权益。第三，双方长期未能协商一致，新巢酒店公司多次函告黄绍嘉明确履行方式，且一审法院也在调解中明确询问黄绍嘉是否同意将购房款提存至法院账户，但黄绍嘉明确表示不予履行。合同在黄绍嘉明确表示不履行的情况下，其所主张的回购权已经丧失。第四，黄绍嘉所主张的回购权，不可能在其主张之后，无限期地享有。黄绍嘉在主张回购后不予付款，新巢酒店公司却因为其所享有的回购权不能行使房屋权属人的相应权利，甚至黄绍嘉可以在房屋房价大幅上涨后，再要求根据合同约定的计价方式购买房屋，可无限期地享有回购权，对于新巢酒店公司来说是极度不公平的。建行深圳分行陈述意见称，与一审时的意见一致，截至本案二审法庭调查时止，新巢酒店公司担保的贷款尚未结清。黄绍嘉于2018年4月16日向一审法院起诉请求判令：与前述上诉请求一致。事实和理由：黄绍嘉原为深圳市南山区××半岛大厦××层的业主,依法持有半岛大厦1层面积为2227.72平方米房产,房产证号码为深房地字第**。2016年4月20日,黄绍嘉作为卖方、新巢酒店公司作为买方签订《房地产买卖合同》约定：卖方向买方转让涉案房产,转让总价款为13500万元。鉴于合同签订时,由于历史的原因,尚有部分500.3平方米的租赁面积尚未到期,故双方在《房地产买卖合同》中约定,由黄绍嘉与新巢酒店公司于2016年4月20日同步签订《房屋租赁合同》,由黄绍嘉每月向新巢酒店公司支付租金108万元。《房地产买卖合同》特别约定,自该房地产过户完成之日起两年内,买方同意卖方有权向买方回购该房地产,回购价=房地产转让总价款+房地产转让总价款的资金占用费-卖方已支付的房屋租赁费。合同对房地产转让总价款、房地产转让总价款的资金占用费、卖方已支付的房屋租赁费进行了明确的约定。同日,黄绍嘉、新巢酒店公司及周创强签订《补充协议》,就中南半岛大厦2层以上的其他债务承担事宜进行了约定。2016年5月13日,黄绍嘉将涉案房产过户到新巢酒店公司名下,新巢酒店公司成为涉案房产的权利人,房房产证号为粤（2016）深圳市不动产权第01114**上述合同签订后,黄绍嘉一直按照合同履行自己的义务。截至2018年2月28日,房地产转让总价款的资金占用费为59296666.67元，黄绍嘉已向新巢酒店公司支付租金23256000元。按照《房地产买卖合同》的约定,回购价应为171040666.67元。2018年2月1日,黄绍嘉根据《房屋买卖合同》的约定行使回购权,向新巢酒店公司发出《关于要求回购中南半岛大厦一楼的函》,要求新巢酒店公司在2018年2月28日将上述房产过户至黄绍嘉名下,但新巢酒店公司未予配合。在没有征得黄绍嘉同意的情况下,新巢酒店公司私自将房产抵押给建行深圳分行用于申请贷款,目前贷款尚未结清。新巢酒店公司应立即自行还清贷款解除抵押,将涉案房产过户到黄绍嘉名下,并尽快交付给黄绍嘉。新巢酒店公司一审时答辩称：1、黄绍嘉已丧失了回购权，回购就是买卖，双方没有达成一致意见就不可能回购，也就没有买卖。2、黄绍嘉请求的171040666.67元的价格跟原来的买卖合同完全不一致，黄绍嘉已毁约，并自行终止了原来的回购条款。3、新巢酒店公司向银行借款抵押跟买卖合同没有关系。综上，请求驳回黄绍嘉的全部诉讼请求。建行深圳分行一审时述称：其对黄绍嘉与新巢酒店公司之间的纠纷并不知情，新巢酒店公司以登记在自己名下的涉案房产为第三方深圳兆邦基集团有限公司的贷款提供抵押，目前该抵押担保的债权尚未到期，也尚未结清，在该被担保债务结清之前，其有权就新巢酒店公司提供的涉案抵押房产进行处置，并就处置价款优先受偿，在涉案房产担保的债务结清后，其可协助解除相应的抵押登记。一审法院经审理查明：一、对于黄绍嘉诉称事实中有关双方于2016年4月20日签订《房地产买卖合同》、办理房产过户及收取租金等情况，新巢酒店公司予以认可，对上述无争议的事实予以确认。二、关于新巢酒店公司以涉案房产设立抵押的情况。（一）2017年3月29日，抵押人张美娟、陈嘉圳、新巢酒店公司以涉案房屋设立抵押，抵押权人为建行深圳分行，被担保的最高债权数额为2亿元。2017年9月27日，上述抵押人以涉案房屋设立抵押，抵押权人为建行深圳分行，被担保的最高债权数额为7000万元。2018年4月12日，上述抵押人以涉案房屋设立抵押，抵押权人为建行深圳分行，被担保的最高债务数额为21700万元。（二）新巢酒店公司在以涉案房屋设置抵押时，并未经过黄绍嘉同意。（三）建行深圳分行在一审庭审中称涉案房屋担保的贷款本金余额为20300万元，该笔贷款除由涉案房屋作为抵押外，还有其他担保措施，但在该笔贷款清偿之前，建行深圳分行不同意注销涉案房屋的抵押。三、双方对赎楼的态度。新巢酒店公司表示要求黄绍嘉先将回购款4亿元支付至共管账户或法院账户，否则不同意先行赎楼。黄绍嘉主张回购款的金额应为171040666.67元，且不同意代新巢酒店公司赎楼，坚持要求新巢酒店公司先行赎楼，在新巢酒店公司注销抵押后其才愿意支付上述回购款。四、黄绍嘉主张回购的情况。2018年2月1日，黄绍嘉向新巢酒店公司发函，要求回购涉案房产，并要求新巢酒店公司尽快向建行深圳分行结清抵押贷款，以便办理房产过户。黄绍嘉在该函件中称其已筹措资金并在新巢酒店公司结清抵押贷款后委托案外人深圳市科铭实业有限公司向新巢酒店公司支付回购款项。新巢酒店公司于当日收到了该函件。因双方未能就回购事宜协商一致，黄绍嘉于2018年4月16日向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，本案为合同纠纷案件。双方2016年4月20日签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。按照该合同第15条的约定，在涉案房产过户至新巢酒店公司之日起两年内，黄绍嘉有权向新巢酒店公司回购该房产。黄绍嘉在2018年2月1日提出回购请求，并未超过两年期限，符合合同约定。而新巢酒店公司在上述回购期限内，未经黄绍嘉同意将涉案房屋设立抵押，在黄绍嘉提出回购请求后，也未及时注销抵押，有违合同约定。在本案中，抵押权人建行深圳分行要求在债务获得清偿后再解除抵押。而新巢酒店公司不同意先行赎楼，黄绍嘉也不愿意代新巢酒店公司赎楼。在抵押未注销的情况下，涉案房产无法由新巢酒店公司转移登记至黄绍嘉名下，黄绍嘉要求回购涉案房产存在履行障碍，黄绍嘉在本案中的诉讼请求应予驳回。黄绍嘉可待上述障碍消除后再行主张回购，或就无法回购所受的损失，另行向新巢酒店公司主张权利。综上，黄绍嘉的诉讼请求应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，于2019年1月9日作出判决如下：驳回黄绍嘉的全部诉讼请求。案件受理费897003.32元，由黄绍嘉负担。本院经审理查明，一审判决查明认定的事实属实，本院予以确认。另查明，黄绍嘉与新巢酒店公司于2016年4月20日签订涉案《房地产买卖合同》，其中第十五条“回购条款”第2点约定：自该房地产过户完成之日起两年内，新巢酒店公司同意黄绍嘉有权向新巢酒店公司回购该房地产。第3点约定：回购价格的计算方式具体如下：回购价=本次房地产转让总价款+本次房地产转让总价款的资金占用费-黄绍嘉已支付的房屋租赁费。本次房地产转让总价款的资金占用费=本次该房地产转让实际到款×年化利率/360×实际占用天数；注：本次该房地产转让实际到款指新巢酒店公司实际支付的每一笔房产转让款，年化利率为24%;一年按360天计算，实际占用天数从新巢酒店公司实际支付每笔房产转让款到账之日计算至黄绍嘉回购实际支付回购款之日。一审审理期间，新巢酒店公司于2018年6月14日向黄绍嘉及一审法院出具《声明》，载明：为尽快、妥善解决本案纠纷，我司特作如下声明：如黄绍嘉能够在2018年6月25日前将其诉讼请求的人民币171040666.67元的回购款存入双方指定的银行共管账户，则我司同意将涉案房产转让给黄绍嘉（最终的转让价款按照双方签订的《房地产买卖合同》的约定计算和支付）。逾期，则视为黄绍嘉放弃回购权利，我司亦不再同意将涉案房产转让给黄绍嘉。二审庭审时黄绍嘉确认收到该《声明》，但认为具有风险而不同意将回购款存入。在2018年11月20日一审庭审中，黄绍嘉明确表示不同意将其起诉主张的171040666.67元回购款支付到共管账户或法院账户。一审、二审庭审中，黄绍嘉明确表示不同意代为清偿债务消灭抵押权。二审审理期间，黄绍嘉提交如下证据材料：1、《单位存款证明书》；2、深圳市科茂电子有限公司国家企业信用公示系统查询信息及深圳市市场监督管理局查询信息。上述证据1-2拟证明深圳市科贸电子有限公司截至2019年7月15日在平安银行存款余额为185003720.60元，黄绍嘉系该公司的股东，有60%的股权，该公司另一股东黄琼茵与黄绍嘉系兄妹关系，实际黄绍嘉对深圳市科茂电子有限公司有控制权，有足够的资金能力履行房地产买卖合同约定的回购义务。新巢酒店公司质证认为：对上述证据1、2的真实性予以确认，对关联性不予确认。该证据为第三方公司名下存款，不能证明本案黄绍嘉具有支付能力，因此与本案无关。上述存款证明仅能证明7月15日下午15:00的时点第三方公司的存款，这个款项随时都可以流转，跟黄绍嘉的履约能力没有关系。建行深圳分行质证认为：上述证据1、2与我方关联性不大，证据1的真实性交由法庭查明，对证据2的真实性予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据二审诉辩意见，本案二审争议的焦点是：关于黄绍嘉上诉认为应由新巢酒店公司先行涂销抵押并将涉案房产过户至黄绍嘉名下等主张能否得到支持的问题。本院对此分析认定如下：第一，涉案《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。双方均应依据合同的约定履行各自的义务。涉案《房地产买卖合同》签订后，涉案房产于2016年5月13日过户到新巢酒店公司名下,新巢酒店公司成为涉案房产的权利人。根据涉案《房地产买卖合同》的约定，自该房产过户完成之日起两年内，黄绍嘉有权向新巢酒店公司回购该房产。2018年2月1日黄绍嘉向新巢酒店公司发函要求回购涉案房产，表明黄绍嘉在约定期限内选择回购涉案房产，一审判决认定黄绍嘉对涉案房产享有回购的权利，并无不当。第二，虽然涉案《房地产买卖合同》明确约定黄绍嘉享有2年回购的期限，但合同只约定了回购价格的计算方式，对回购款的付款方式、期限及房产交付等均无进行约定，且涉案《房地产买卖合同》对2年回购期内新巢酒店公司就涉案房产设定抵押也未做限制。由于回购涉案房产实质是成立新的房屋买卖合同关系，在合同未对履行顺序进行具体约定而双方又无法达成一致意见的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，双方应同时履行。本案支付回购款是黄绍嘉的合同主要义务，而涂销抵押办理过户是新巢酒店公司的主要义务，双方的合同义务具有对等性，双方当事人应同时履行即同时相互对待给付。黄绍嘉二审提交的《单位存款证明书》等证据材料，仅能证明案外人名下的存款，并不足以证明本案黄绍嘉有足够的资金用于支付合同约定的回购款。本案一审诉讼中黄绍嘉明确拒绝将回购款支付至法院账户或共管账户，并坚持要求新巢酒店公司先行赎楼，在新巢酒店公司涂销抵押后其才愿意支付回购款。本院认为，根据合同法的相关规定，在黄绍嘉拒绝支付回购款的情况下，新巢酒店公司有权拒绝涂销涉案房产的抵押。黄绍嘉上诉请求新巢酒店公司先行还贷涂销抵押并将涉案房产过户至黄绍嘉名下，依据不足，本院不予支持。第三，虽然黄绍嘉上诉请求如新巢酒店公司未还贷涂销抵押其代为清偿贷款,但在二审庭审中，黄绍嘉明确表示不同意代为清偿债务消灭抵押权，故对黄绍嘉该项上诉请求不予支持。在涉案房产抵押未注销的情况下，回购涉案房产亦存在履行障碍，黄绍嘉上诉诉请继续履行合同回购涉案房产，依据不足，本院亦不予支持。一审判决认定黄绍嘉可待上述障碍消除后再行主张回购，或就无法回购所受的损失，另行向新巢酒店公司主张权利，并无不当，本院予以维持。综上所述，黄绍嘉的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币897003.32元，由黄绍嘉负担。本判决为终审判决。审判长  文建平审判员  张艮开审判员  贾 密二〇一九年九月十一日书记员  叶 萍