文书内容湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初10958号原告：向新桔，女，1979年10月4日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：建发房地产集团长沙有限公司，住所：湖南省长沙市雨花区韶山中路**万博汇名邸****房**。法定代表人：陈平。委托诉讼代理人：易思楠，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈恩德，湖南天地人律师事务所律师。被告：长沙怡盛物业管理有限公司，住所：长沙市天心区芙蓉中路38，住所：长沙市天心区芙蓉中路**汇金国际****e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：乔海侠委托诉讼代理人：王哲，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人:易思楠，湖南天地人律师事务所律师。原告向新桔与被告建发房地产集团长沙有限公司（以下简称建发公司）、被告长沙怡盛物业管理有限公司(以下简称怡盛公司)确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向新桔、被告建发公司的委托诉讼代理人易思楠、被告怡盛公司的委托诉讼代理人王哲、易思楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向新桔向本院提出诉讼请求：请求依法判决原告与被告建发公司之间的《长沙市商品房买卖合同》第二十条“物业服务”条款及原告与怡盛公司之间的《前期物业服务协议》无效。事实和理由：2011年6月16日，原告与建发公司即西山汇景小区建设单位签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同物业服务条款称“出卖人以招标方式选聘长沙怡盛物业对该房屋进行前期物业管理”，实际上，建发公司于2007年11月未经招标方式已经指定了怡盛公司对西山汇景小区进行前期物业管理。建发公司与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》有关物业服务的条款，不仅违反了《物业管理条例》及建设部有关前期物业应当招投标的规定，且明显存在故意欺诈行为，本人是在不知情、被欺诈的情况下与建发公司签订的《长沙市商品房买卖合同》。此后，本人与怡盛公司签订的前期物业协议也是在不知情、被欺诈的情况下签订的。1、2007年7月，建发公司在未经招投标的情况下与怡盛公司签订了《西山汇景前期物业服务合同》，以指定方式选聘怡盛公司对该房屋进行前期物业管理。《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。此外，2003年建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条规定：“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业”。上述规定表明：第一、住宅物业属于应当招投标对象，而不是提、住宅物业属于应当招投标对象招投标的对象是其他物业，而其他物业指的是住宅物业以外的物业；第三、住宅物业的选聘方式有两种，即招投标选、住宅物业的选聘方式有两种聘必须具备的条件是，公开招标后，出现投标人少于3家公司的，或住宅规模较小的。符合协议选聘的，应经住宅物业所在地的房地产行政主管部门批准。此外，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》还规定，招投标选聘前期物业的，应将招投标选聘的有关文件向当地房地产行政主管部门备案。实行协议选聘物业的，应事先报当地县级以上房地产行政主管部门批准。西山汇景小区系集花园洋房、联排别墅及高层公寓为一体的大型住宅商品房小区，建筑面积192836平米，不属于规模较小的住宅区（湖南省规定：规模较小的住宅区是指多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米），西山汇景明显属于规模较大的住宅物业，不属于住宅物业之外的其他物业，按规定西山汇景小区前期物业，应当通过招投标方式选聘。但是，市住房和城乡建设委员会及湘江新区住建环保局公开信息的证据显示，西山汇景小区的建设单位对西山汇景住宅项目前期物业的选聘，既没有实行招标选聘，也没有实行协议选聘，是完全不合法的。法定应当招投标而没有招投标的情况下，本案西山汇景建设单位即建发公司与怡盛公司签订了前期物业服务合同，指定由建发公司进入西山汇景，这一合同显然不是依法签订的。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”。但是，本案的前期物业合同不是依法签订的，对业主当然不具有约束力。2、2010年1月25日，建发公司与原告签订了《长沙市商品房买卖合同》，其中的物业服务条款，建发公司具有明显的欺诈行为。建发公司明知2007年11月未经招标方式已经指定了怡盛公司对西山汇景小区进行前期物业管理，却在《长沙市商品房买卖合同》物业服务条款中称“出卖人以招标方式选聘长沙怡盛物业对该房屋进行前期物业管理”，这是怡盛公司与房屋出卖人即建发公司故意联合欺诈买受人的行为。原告是在不知情、被欺诈的情况下签订的商品房买卖合同。因此，本人与建发公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条，根据《合同法》相关规定，属于无效合同条款。3、由于怡盛公司未依法定的招投标方式进入西山汇景小区，实际上根本不具备西山汇景前期物业服务资格，其在本人被欺诈、不知情的情况下与本人签订的所谓《前期物业服务协议》，基于合同一方不适格，而另一方被欺诈，该协议自始无效，对原告没有约束力。该事实由建发公司、怡盛公司造成，建发公司、怡盛公司应承担全部责任，本人无义务履行该协议强加的任何义务。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，提起诉讼，请法院依法公正判决。被告怡盛公司辩称：怡盛公司与开发商履行了招投标程序，未构成合同法的欺诈事由，且依据法律规定和司法实践，物业管理条例第二十四条，并非效力性强制性规定，故前期物业服务合同、前期物业协议以及商品房买卖合同中的物业服务条款也不构成合同法五十二条的无效。被告建发公司辩称：本公司答辩意见与怡盛公司的答辩意见一致。经审理查明：建发公司系西山汇景小区的开发商，2007年3、4月间，建发公司通过简单的招投标程序选定怡盛公司为西山汇景小区提供前期物业管理。2011年6月16日，原告向新桔与被告建发公司签订《长沙市商品房买卖合同》，向新桔购买了建发公司开发的西山汇景苑第17栋Ｎ单元1201房。该合同第二十条物业服务条款约定：出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面承诺遵守。出卖人以招标方式选聘恰盛公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自2007年4月25日至2014年12月31日，收费标准为详见补充协议。收费的起始时间为买受人应收房的最后期限。其他事項、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容，详见《前期物业服务合同》。2011年6月16日，向新桔与怡盛公司签订《【西山汇景苑】前期物业服务协议》，约定由恰盛公司为向新桔所购房屋提供物业服务，合同期限自项目竣工验收后，恰盛公司首批交付给业主的交房之日至起小区业主委员会成立并与物业服务企业签订“物业服务合同”止。该协议还就双方的权利义务，物业服务内容，物业服务质量，物业服务费用。违约责任等问题进行了约定。另查明，1．怡盛公司2007年4月25日入驻西山汇景小区后即为该小区提供物业履夯，2018年6?1日，怡盛公司不再为该小区提供物业服务。2，2017年8月11日，长沙市住房和城乡建设委员会对案外人陈仁忠于2017年7月24日递交的政府信息公开申请表回复为：你申请的岳麓区西山汇景小区前期物业招投标信息公开，经查，该项目预售，招投标备案均在原先导区规划房产局，我委无资料存档。建议到湘江新区建设环保局询查。3、2017年8月24日，湖南湘江新区管理委员会住建环保局对案外人陈仁忠于2017年8月22所提出的西山汇景项目前期物业招标备案材料的申请回复为：经查实．本机关未制作或保存您所申请的西山汇景项目前期物业招标备案材料。4、2018年3月12日，长沙市住房和城乡建设委员会对案外人陈仁忠于2018年2月14日递交的政府信息公开申请表回复为：你申请的长沙创高物业公司备案证书信息，经查，长沙创高物业管理咨询服务有限公司，注册地：长沙市雨花区人民中路**上城星座**，营业执照注册号4301002030625，注册时间2006年4月；该公司于2007年7月办理物业资质管理证，资质证号：长房物证字第××号。2007年以后，该公司没有再在行政管理部门更新相关公司信息。4、怡盛公司提交的营业执照显示，怡盛公司的营业期限为2006年7月20日至2026年7月19日，经营范围为物业管理、房地产经纪等。上述事实有当事人的当庭陈述、《长沙市商品房买卖合同》，《【西山汇景苑】前期物业服务协议》、《关于对陈仁忠同志政府信息公开申请书的回复》、《政府信息公开告知书》、《西山汇景小区前期物业管理招标邀请》、《投标函》，《授权委托书》、《中标通知书》等证据证明，本院予以确认。本院认为：，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的。住宅物业的建设单位：投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”结合该法条两款的内容看，关于住宅物业的招投标规定应为管理性强制性规定，而非合同法第五十二条所规定的效力性强制性规定，不应仅以建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业为由认定前期物业服务合周无效。同时，本案中，根据被告建发公司提交的投标文件、评审材料等证据，可以初步证明建发公司选聘怡盛公司时经过了简单的招投标程序，故向新桔以未经招投标程序为由要求确认案涉《长沙市商品房买卖合同》第二十条以及《【西山汇景苑】前期物业服务合同》无效的主张、缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《物业管理条例》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告向新桔的诉讼请求。案件受理费80元,由原告向新桔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇一九年九月三十日法官助理蔡瑛书记员罗楠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。?法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：?（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；?（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；?（三）以合法形式掩盖非法目的；?（四）损害社会公共利益；?（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》?第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。?住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。