湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终2625号上诉人（原审原告）：贺韩清，男，1966年12月2日出生。委托诉讼代理人：胡勇盛，湖南民浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘忠文，男，1966年12月7日出生。上诉人贺韩清因与被上诉人刘忠文物权确认纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初3042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。贺韩清上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由刘忠文负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。本案所涉房屋所有权人及土地使用权人是贺某某，贺韩清在没有贺某某授权的情形下，与刘忠文签订《合伙改建协议》，且事后也没有得到贺某某的追认，故一审法院认定合同是双方真实意思的表示是错误的。《合伙改建协议》仅约定房屋建成后如何分配，并没有限制是自用或者销售，即当事人可以自用与销售谋利，一审法院认定涉案房屋没有用于销售谋取利益错误。2.一审法院适用法律错误。从本案所涉《合伙改建协议》及《合伙改建住房的补充协议》约定的内容来看，符合合作开发房地产合同的特征，一审法院认定涉案合作建房行为不能等同于普通的合作开发房地产行为错误。本案所涉土地原本为农村宅基地，后不明原因改为了国有划拨土地。在没有经得批准的情况下，贺韩清以国有划拨土地出资与刘忠文订立《合伙改建协议》，显然违反了强制性规定。《最高人民法院关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》已废止，一审法院适用上述司法解释认定涉案合同有效错误。贺韩清向一审法院起诉请求：1.确认贺韩清与刘忠文之间签订的《合伙改建协议》及《合伙改建住房的补充协议》无效；2.确认位于郴州市下湄桥工业大道金桥社区居民委员会一组由贺韩清和刘忠文合伙建造的房产全部归贺韩清所有；3.判令由贺韩清按建造的成本价即280,000元向刘忠文支付工程款，扣除因修缮支出的费用90,000元后，贺韩清实际向刘忠文支付190,000元工程款；4.本案诉讼费用由刘忠文负担。一审法院认定事实：2004年8月3日贺韩清的父亲贺某某获得位于郴州市北湖区工业大道107线东的一块90平方米的国有划拨土地的使用权，《中华人民共和国国有土地使用证》编号为：郴国用（2004）字第XXX号，用途为城镇单一住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为90平方米。2005年11月27日贺韩清与刘忠文签订《合伙改建协议》，协议约定：1.经过贺韩清与家人协商，同意将其一栋位置在下湄桥工业北道X-X号老房改建，贺韩清自愿将现有的房屋产权及空地100平方米左右，跟刘忠文合伙建房。合伙方式：贺韩清出建房场地，刘忠文负责建好100平方米左右，六层共600多平方米左右楼房所需全部费用，并按双方认可的图纸要求建好，贺韩清负责出资15,000元费用，交由刘忠文办理建房手续和国土证手续，贺韩清出具原有的国土证、房产证。2.贺韩清、刘忠文以批用地各占一半，建房共计六层和两个地下室，两个门面，贺韩清在自己一半产权分一个地下室和一个门面。刘忠文在自己一半产权分一个地下室和一个门面。双方各自占地一半产权。楼梯间建至面向107国道左边曾某某房屋边，楼梯间双方公用，双方各自占地一半产权，贺韩清的门面靠楼梯间，刘忠文的门面靠北边也就是下湄桥居委会房屋边。3.二、三、四、五、六楼双方各占二层半，二楼、三楼归贺韩清所有，四楼、五楼归刘忠文所有，六楼双方各自一半…。2007年10月11日贺某某去世。2007年11月13日经过继承公证以及赠与，贺韩清取得位于郴州市北湖区工业大道107线东，房屋所有权证为郴房私自第2316号房屋的所有权。2009年2月7日贺韩清与刘忠文又签订《合伙改建住房的补充协议》，协议约定：由于刘忠文于2007年10月21日在没有办好建房手续的情况下，拆除贺韩清的旧房。2008年4月份动土建房至今，建房手续还没有办好，在原有协议的基础上，经双方再次协商达成如下协议：1.建房手续必须在2009年2月底全部办好，并交给贺韩清过目后复印存档；2.建房期限8个月，以2009年4月1日至2009年11月1日房子全部完工，如超过期限，刘忠文无偿退出，所有工程归贺韩清所有，并赔偿贺韩清经济损失300,000元。2010年房屋主体工程完工，贺韩清、刘忠文于2011年入住。贺韩清认为《合伙改建协议》及《合伙改建住房的补充协议》是无效的协议，故诉至法院。一审法院认为，本案系物权确认纠纷。本案的争议焦点是《合伙改建协议》及《合伙改建住房的补充协议》的效力问题。本案中，贺韩清、刘忠文所签订的《合伙改建协议》及《合伙改建住房的补充协议》的内容符合共同投资、共担风险、共享利益的法律特征，但双方是在划拨土地上合作建房，建成后双方分配房屋自用，划拨土地没有变性，涉案房屋也没有用于销售谋取利益，故涉案合作建房行为不能等同于普通的合作开发房地产行为，《合伙改建协议》及《合伙改建住房的补充协议》的性质即是一般的合作建房合同。合同是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的相关内容，合同履行过程中双方也不存在擅自变更土地性质谋取非法利益等行为。刘忠文依据《合伙改建协议》及《合伙改建住房的补充协议》投资建设、占有涉案房屋的权益合法有效。贺韩清认为贺韩清与刘忠文签订《合伙改建协议》的时候协议中约定的改建房屋及土地还登记在贺某某名下，贺某某尚健在，应属无效合同的理由。综合本案查明的事实，虽然贺韩清与刘忠文于2005年11月27日签订《合伙改建协议》的时候改建房屋及土地登记在贺某某名下，贺某某尚健在，但贺韩清与刘忠文于2009年2月7日签订《合伙改建住房的补充协议》时，改建房屋及建设用地规划许可证均已登记在贺韩清的名下，贺韩清的行为已经对《合伙改建协议》进行了追认。故贺韩清的该项理由依法不能成立，贺韩清与刘忠文所签订的《合伙改建协议》及《合伙改建住房的补充协议》应属有效合同。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：“驳回原告贺韩清的诉讼请求。本案受理费4180元，由原告贺韩清承担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：涉案《合伙改建协议》及《合伙改建住房的补充协议》是否有效。贺韩清与刘忠文于2005年11月27日签订《合伙改建协议》后，又于2009年2月7日签订《合伙改建住房的补充协议》。首先就涉案《合伙改建协议》及《合伙改建住房的补充协议》的性质进行评析。从《合伙改建协议》及《合伙改建住房的补充协议》的签约主体看，是由贺韩清与刘忠文签订，签约当时的合同主体均为自然人，并非房地产开发企业，不具备房地产开发经营资格。从合同的内容看，贺韩清、刘忠文以批用地各占一半，建房共计六层和两个地下室，两个门面，贺韩清在自己一半产权分一个地下室和一个门面。刘忠文在自己一半产权分一个地下室和一个门面。双方各自占地一半产权…。2010年房屋主体工程完工，贺韩清、刘忠文于2011年入住。至此，订约目的基本实现。综上，《合伙改建协议》及《合伙改建住房的补充协议》约定贺韩清出地、刘忠文出资，双方合作建楼并平均分配重建新房的主要内容，体现了合作建房双方共同出资、共担风险、共享利益的法律特点，但合作建房的目的是改造贺韩清家旧房，并以部分由划拨用地使用权人即贺韩清自用及部分交由刘忠文使用，而非擅自变性为开发项目以售房等开发行为获益，且贺韩清未提供证据证明刘忠文对涉案房屋存在进行销售谋利的行为，故涉案合同性质应认定为在国有划拨土地上的合作建房合同。其次，从签约过程、内容看，《合伙改建协议》及《合伙改建住房的补充协议》系贺韩清与刘忠文的双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定。虽然贺韩清与刘忠文签订《合伙改建协议》的时候改建房屋及土地登记在贺某某名下，贺某某尚健在，但贺韩清与刘忠文签订《合伙改建住房的补充协议》时，改建房屋及建设用地规划许可证均已登记在贺韩清的名下，贺韩清的行为已经对《合伙改建协议》进行了追认。因此，涉案协议系合法有效协议。贺韩清以合同主体资格不适格，且涉案合同属于合作开发房地产合同为由，主张涉案《合伙改建协议》及《合伙改建住房的补充协议》应属无效合同的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。应当指出的是，一审法院适用已经废止的《最高人民法院关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》错误，本院予以纠正。综上所述，贺韩清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽然援引已经废止的司法解释错误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4180元，由上诉人贺韩清负担。本判决为终审判决。审判长  李红兵审判员  陈新德审判员  黄小峰二〇一九年九月二日书记员  魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。