江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初7504号原告（反诉被告）：上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司，住所地无锡市凤翔北路**。法定代表人：张康黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：任蓓，江苏易细律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文倩，江苏易细律师事务所律师。被告（反诉原告）：赖利，男，1970年1月10日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：邹剑明，江苏法瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：许航，江苏法瞻律师事务所律师。原告上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司（以下简称苏宁环球公司）与被告赖利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案受理后，赖利于2018年10月19日提起反诉，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告苏宁环球公司的委托诉讼代理人任蓓，被告赖利及其委托诉讼代理人许航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁环球公司向本院提出诉讼请求：1.确认其与赖利签署的《租赁合同》及《商业管理合同》已于2018年7月11日解除；2.赖利立即迁出苏宁天御广场10号楼三层306、307号商铺，并将商铺返还原告；3、赖利支付拖欠的租金201156元（2017年3月1日至2018年7月10日）、商业管理费133882元（2017年3月1日至2018年7月10日）、物业费116718.1元（2016年12月1日至2018年6月30日）、电费10249.8元、水费2348.5元、空调费9914.5元；4、赖利补交装修期以及试营业期租金（5个月）60550元、违约金25772.5元，并没收履约保证金40366元；5、赖利双倍支付自2018年7月19日起至实际归还之日的商铺占有使用费。事实与理由：其与赖利于2015年9月22日签署了《租赁合同》一份，合同明确约定了由赖利承租位于无锡市商铺。合同另对租金、物业管理费等费用的收费标准与支付方式以及逾期支付、擅自停业等的违约责任等作了明确约定。但赖利却未按照合同约定履行相应的付款义务。期间，其曾多次要求赖利支付上述拖欠款项，但赖利拒绝支付。2018年7月11日，其书面通知赖利解除了上述租赁合同，并要求赖利于2018年7月19日前迁出租赁商铺，但赖利拖延至8月才断断续续清铺，且未迁出租赁商铺也未支付各项拖欠费用。按照双方签署的租赁合同约定，其有权解除租赁合同，要求赖利补交装修期以及试营业期租金，按照租赁费用的2倍支付逾期清场的商铺占有使用费，支付相当于两个月租金的违约金并没收履约保证金。故诉至法院，请求判如所请。赖利辩称：苏宁环球公司发出的函件仅是单方解除，且苏宁环球公司违约在先，应赔偿相应损失，故其要求支付的各项费用均不予认可，承租商铺已经归还。反诉原告赖利向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2015年9月22日签订的《租赁合同》；2、要求苏宁环球公司赔偿损失714392元（装修设计费35000元、装修费280000元、厨房设备80000元、定制家具85000元、天然气安装费63990元、燃气设计费2900元、消费施工27000元、押金租金100915元、物业费26031元、装修管理费7656元、新风风管5900元）。事实和理由：其在签订租赁合同后依约装修入驻经营，但是苏宁环球公司未按照商铺管理合同的约定履行义务，原先承诺的国内外一线品牌也没有入驻，停车场直达电梯封闭、其经营陷入瘫痪，苏宁环球公司已经构成了根本性的违约，造成其合同目的不能实现。反诉被告苏宁环球公司辩称：1、其不存在虚假宣传，也没有误导赖利签订合同，双方是在平等协商意思表示一致的情况下签订的合同，合同条款对双方来说都是平等的。2、其已经按照合同约定提供了运营管理服务和物业服务，其主要义务是提供商铺，且已经给予赖利5个月的免租期，赖利停止经营的原因在于其自身的经营策略，损失与其无关，由赖利自行承担，而且其已经在2018年7月11日发出了解除函，因此赖利的反诉请求没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。本院根据双方提交的证据及双方陈述，认定事实如下：苏宁环球公司（甲方）从无锡北塘苏宁环球房地产开发有限公司处取得无锡市凤宾路1号苏宁天御广场10号楼三层306、307号房屋（以下简称案涉商铺）的租赁权后，与赖利（乙方）签订租赁合同及商铺管理合同各1份，约定：甲方拥有案涉商铺的经营管理使用权，同意将案涉商铺（建筑面积510.43㎡）出租给乙方用于经营餐饮项目；乙方应于合同签署后30日内在商铺所在地设立具备法人或经营负责人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任；商铺租赁期为5年，自2016年3月1日起至2021年2月28日止；甲方同意给予乙方2个月的装修免租期，自2016年3月1日起至2016年4月30日止。为支持乙方开业，甲方同意给予乙方3个月的经营免租期，自装修结束后次日起，即2016年5月1日起至2016年7月31日止；乙方保证在2016年5月1日之前开业经营；装修期及试营业期乙方仍需全额交纳包括但不限于物业管理费、装修管理费、停车费、水费、电费等能源费用及其他设施使用费等，合同及附件中规定的乙方履行的其他义务均不免除；若合同由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述租金的折扣优惠；双方确认甲方于2016年3月1日前向乙方交付该商铺,甲方延迟交付的，租赁期限相应顺延；商铺租金按建筑面积计算，采取先付租金后使用方式；租金标准：自2016年3月1日至2017年2月28日，租金为0.78元/㎡·天，计84770元/年；自2017年3月1日至2018年2月28日，租金为0.78元/㎡·天，计145319元/年；自2018年3月1日至2019年2月28日，租金为0.83元/㎡·天，计154635元/年；自2019年3月1日至2020年2月28日，租金为0.88元/㎡·天，计163950元/年；2020年3月1日至2021年2月28日，租金为0.94元/㎡·天,计175129元/年。首期租金36329元，乙方应于签署本合同时向甲方交纳。除首期租金外，其他租金均按照完整的自然月计算（月租金标准为年租金标准的1/12），每3个月支付一次，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性组合支付下个租期租金；乙方应于本合同签订时向甲方交纳履约保证金40366元，该保证金作为乙方履行本合同的担保，可用于支付包括但不限于违约金、赔偿款、维修费或任何对甲方的欠费等；物业服务费为17元/月·㎡，交纳时间同租金交纳时间，自2016年3月1日（商铺交付日）开始计算，计104128元/年，首期物业服务费26032元，乙方应于商铺交付日前10天向甲方交纳，首个缴费周期不足一个月的，按当月计费天数乘以日物业服务费标准计算；商业管理费自2016年3月1日开始计算，按建筑面积，采用先付费后使用的方式，每三个月为一个缴费周期，自2016年3月1日至2017年2月28日，管理费为0.52元/㎡·天，计56513元/年，自2017年3月1日至2018年2月28日，管理费为0.52元/㎡·天，计96880元/年，自2018年3月1日至2019年2月28日，管理费为0.55元/㎡·天，计102469元/年，自2019年3月1日至2020年2月28日，管理费为0.59元/㎡·天，计109921元/年，自2020年3月1日至2021年2月28日，管理费为0.63元/㎡·天,计117373元/年，首期商业管理费为24220元，乙方应于签署本合同时向甲方交纳。商铺由市政公用企业直接挂表计量收费的自用水、电、气等费用由商铺自行支付；如商铺所挂水、电、气计量表为市政公用企业所挂总表下的内部分表，所产生的的相关自用水、电、气等费用由甲方代收代缴，乙方应按三个月用量的费用向甲方预付。甲方每月就商铺上月发生的水、电、气等费用向乙方发出缴款通知书，并直接从乙方代收代缴预付款中扣减，代收代缴预付款余额不足上月发生的费用时，甲方向乙方发出缴款通知书，乙方应当在收到通知书之日起七日内按预付标准向甲方缴纳代收代缴预付款；乙方须按时足额缴纳本合同约定的租金和其他各项费用；若存在甲方（乙方）违约行为而达到乙方（甲方）行使解除权条件，乙方（甲方）书面通知解除合同等情形时，乙方应当在合同终止之日起7天内及时清场、结清费用；清场每逾期一天，乙方应按合同终止时的当期租赁年度商铺日租金（年租金/365）的2倍支付商铺占有使用费；乙方在归还商铺时，必须结清租金、物业管理费、水费、电费、房屋占有使用费、违约金等；乙方应在本合同终止后10日内，将其以该商铺地址为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案；乙方逾期不支付或者不足额支付租金、履约保证金、物业管理费、有关费用及滞纳金（任一）持续超过30日的，甲方可行使解除权；乙方若有在租赁期间未按时足额交纳任何费用等情形的，装修期、试营业期租金不予折扣优惠。乙方仍应按首年度优惠前租金标准向甲方支付全额租金；乙方延迟交纳本合同项下租金、履约保证金、物业管理费及其他任何费用的，则每延迟一日，应当向甲方或甲方委托的物业管理公司支付逾期支付金额0.2%的违约金，直至乙方缴清之日止；若乙方有欠缴租金或本合同约定的其他费用超过15天等行为时，应向甲方支付等同于当年度2个月租金的违约金，同时，甲方有权解除合同，乙方已缴纳的履约保证金不予退还等内容。租赁合同封面处的签订日期为“2015.9.22”。赖利按约支付了首期租金36329元（三个月）、履约保证金40366元、首期商业管理费24220元（三个月）、首期物业服务费26032元（三个月）。2016年6月1日，苏宁环球公司向赖利发出交付及进场装修通知函，要求赖利于2016年6月15日前办理商铺交接和进场装修手续。2016年10月10日，赖利以其作为经营者，在案涉商铺地址上注册成立梁溪区忆味家餐厅，类型为个体工商户。苏宁环球公司于2018年1月16日、4月11日、5月23日向赖利发出水电、物业费、租金催款函，要求其缴纳电费、水费、空调费以及2017年10月1日至2018年6月30日的租金、商业管理费、2018年1月1日至2018年3月31日的物业管理费。苏宁环球公司于2018年7月11日向赖利邮寄《解约通知函》、告知赖利因其欠缴2016年12月1日至2018年7月10日的租金、商业管理费、物业管理费、水费、电费等违约行为，双方的租赁合同解除，并要求赖利2018年7月18日前迁出商铺等；于2018年7月18日邮寄《商铺收回通知函》，告知赖利将于2018年7月23日收回商铺，要求赖利于当日上午10时至现场交接，否则苏宁环球公司将自行清空商铺；于2018年8月13日邮寄商铺物资领取通知函，告知赖利在2018年8月17日领取店铺物资。上述函件赖利均已签收。双方在2018年8月共同进行清铺，赖利已领回店铺物资。审理中，双方一致确认赖利结欠电费2854.5元、水费1199元、空调费9914.5元，苏宁环球公司于2018年8月16日收回案涉商铺。诉讼中，赖利向苏宁环球公司支付租金65000元、诉讼费5075元。以上事实有租赁合同、商铺管理合同、函件及交邮凭证、营销活动方案、宣传手册、装修合同、收据、照片及当事人陈述在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现无证据证明苏宁环球公司与赖利签订的租赁合同存有显失公平、欺诈等违背双方真实意思表示的行为，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守。赖利未按约支付租金、商业管理费、物业费，苏宁环球公司有权按约解除合同。苏宁环球公司在2018年7月11日向赖利邮寄“解约通知函”，该邮件在2018年7月12日签收，故双方的合同应在其签收之日即2018年7月12日解除。关于赖利应缴纳的租金、房屋占有使用费。根据租赁合同的约定，因赖利违约导致苏宁环球公司单方解除合同的，赖利不享受装修期、试营业期间的折扣优惠，仍应按合同约定支付全额租金。苏宁环球公司主张的租金和房屋占有使用费计算期间分别为2017年3月1日至2018年7月10日、2018年7月19日至2018年8月28日，属于对自身权利的处置，本院予以确认，但房屋占有使用费截止时间应调整为2018年8月16日，参照租金标准支付。综上，赖利应补交免租期5个月的租金即60550元，支付2017年3月1日至2018年7月10日的租金201156元，2018年7月19日至2018年8月16日的房屋占有使用费12286元（0.83元/㎡·天*510.43㎡*29天）。关于苏宁环球公司主张2017年3月1日至2018年7月10日的商业管理费、2016年12月1日至2018年6月30日的物业管理费符合双方约定，亦是其对自身权利的处置，本院予以确认。关于电费、水费、空调费双方进行了确认，本院亦予以认定。关于违约金，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，现赖利已经因违约补交了装修期、试营业期的租金，苏宁环球公司再按照两个月租金计算违约金，明显过高，本院酌定为6443元。关于苏宁环球公司要求赖利双倍支付房屋占有使用费的主张，因赖利已经因违约支付了违约金，双倍房屋占有使用费不予支持。综上，赖利应向苏宁环球公司支付545003.1元。根据合同20.6条款约定，赖利缴纳的履约保证金应不予退还，该约定系赖利违约需承担的违约责任，而本案中，赖利已经因其违约行为导致需补交装修期、试营业期租金并支付违约金，应当足以弥补苏宁环球公司的实际损失，况且合同同时约定履约保证金可支付赖利欠付的费用，故本案的履约保证金40366元可予以抵扣。关于赖利提出苏宁天御广场延迟开业、未做到当时宣传时的承诺，导致其经营损失，要求苏宁环球公司支付装修损失的反诉请求，因苏宁环球公司已经提供了证据证明其为苏宁天御广场的开业作了一系列工作，赖利的证据不足以证明其主张，故对其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司与赖利签订的租赁合同于2018年7月12日解除。二、赖利于本判决生效之日起十日内向上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司支付房屋租金201156元、免租期租金60550元、房屋占有使用费12286元、商业管理费133882元、物业服务费116718.1元、电费2854.5元、水费1199元、空调费9914.5元、违约金6443元，合计545003.1元（履约保证金40366元、诉讼中支付的65000元，可以予以抵扣）。三、驳回上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回赖利的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10149元（已由上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司预交），由上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司负担1437元，赖利负担8712元（已向上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司支付5075元）。反诉案件受理费5472元（已由赖利预交），由赖利负担。上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司同意诉讼费由赖利直接支付，赖利于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费直接支付上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  朱 刚审 判 员  徐 刚人民陪审员  陈晓春二〇一九年九月三日法官 助理  钱丽丽书 记 员  曹敏珠本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方、合同自通知到达时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。