广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终7785号上诉人（原审原告、反诉被告）：段建峰，男，汉族，1987年1月25日出生，住：湖南省冷水江市，委托诉讼代理人：唐伟成，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王正文，广东名道律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李林进，男，汉族，1993年3月8日出生，住：湖南省嘉禾县，委托诉讼代理人：罗峻坡，广东世高律师事务所律师。上诉人段建峰因与被上诉人李林进租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初3607号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。段建峰向一审法院起诉请求：1.确认段建峰、李林进签订的《厂房租赁合同》于2018年11月28日解除；2.李林进退回段建峰支付的租赁保证金209400元及从2018年8月10日起至实际清偿之日止按年利率6%支付利息，暂计至起诉状落款之日的利息为5095.40元；3.李林进退回段建峰支付的租金69800元及从2018年8月10日起至实际清偿之日止按年利率6%支付利息，暂计至起诉状落款之日的利息为1698.47元；4.李林进赔偿段建峰违约金209400元；5.本案的诉讼费用由李林进承担。李林进向一审法院反诉请求：1.终止双方的租赁合同；2.段建峰支付拖欠李林进的房租279200元及滞纳金48580.80元（租金自2018年11月11日起至合同终止之日止，每月按69800元收取，暂计至收到段建峰起诉状之日2019年3月12日止；滞纳金自2018年11月26日起计至还清之日止，按未交租金的日0.3%收取，暂计至收到段建峰的起诉状之日2019年3月12日止）；3.段建峰支付李林进中介费损失48000元；4.本案诉讼费由段建峰承担。一审法院判决结果：一、限李林进于判决发生法律效力之日起五日内向段建峰返还租赁保证金209400元并支付利息（以209400元为本金，从2018年8月11日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计至实际清偿之日止）；二、限段建峰于判决发生法律效力之日起五日内向李林进支付2018年10月11日至2019年3月12日期间的厂房占有使用费279200元；三、驳回段建峰的其他诉讼请求；四、驳回李林进的其他反诉请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4365元，由段建峰负担2475元、李林进负担1890元；反诉受理费3468元，由李林进负担891元、段建峰负担2577元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初3607号民事判决书。段建峰上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项及诉讼费用负担部分；2.请求改判令段建峰无需向李林进支付2018年11月11日至2019年3月12日期间的厂房占有使用费279200元；3.请求改判李林进退回段建峰支付的2018年10月11日至11月11日厂房占有使用费69800元，并从2018年8月11日起按银行同期贷款利率支付利息至实际清偿之日止，暂计至一审起诉止的利息为1698元；4.本案一审、二审诉讼费由李林进承担。1至3项共计350698元。事实与理由：一、李林进未向段建峰交付案涉租赁物，一审判决认定段建峰交付首月租金时李林进即交付了房屋，这一认定无任何证据支持，且与合同约定及常理不符。1.关于交付租赁物的方式。双方在合同第二条有明确约定“免租期为交付确认书签订日起40天”，这一约定表明双方是以签订交付确认书作为租赁物交付的唯一方式和凭证。一审法院的认定不顾双方当事人的意思自治，且无任何说明力。2.根据案涉合同的相关约定，足以表明合同签订时，双方均认可租赁物无法即时交付，从以下几点约定可以说明：（1）合同第二条约定正式起租日预计是2018年10月11日（迟延交付的，起租期与免租期顺延），由此说明合同签订时，起租日的具体时间尚不确定，只能预计，同时也约定了如果迟延交付将如何处理，因此，如果如一审判决推定交首月租金即已交付，那起租日就是确定的，也无须约定迟延交付的条款。（2）合同第二条约定了免租期为签订交付确认书之日起40天，如果在2018年8月11日交付了厂房，照此推算正式起租日应当是9月20日，而非合同约定的2018年10月11日，合同如此约定是因为签订合同时，李林进并不能确定何时能交付，也就无法判断何时计租，因此就约定了较为宽松的起租时间。3.案涉厂房是否交付还要考虑证据与交易习惯。案涉租赁物是一幢较大的厂房，要完成交付并非一件简单的事，水电要抄表，设施要检查，清场要彻底，钥匙要交付这正是合同要约定签订交付确认书的原因，如果合同是中介提供的格式合同就更能说明厂房租赁的交易习惯就是要签订交付确认书并办好上述手续。本案中，李林进没有提供任何证据证明其履行了交付厂房的义务。4.一审判决仅以合同第四条“交付房租预付房租69800元”的约定就推定案涉厂房已交付，是错误的。首先，这是一个约定履行义务的条款，而非确认义务已履行的条款，这是约定预付的时间是交付厂房时，但并不禁止在厂房交付前预付。其次，签订租赁合同时，按交易习惯都是两押一租一起交。但不能以提前预付首月租金来反向推定厂房已交付。5.因李林进签订合同后迟迟不交付厂房，在2018年11月24日段建峰通过挂号信、微信等方式向李林进发送《催促履约通知函》，明确指出李林进未交付厂房，但李林进置之不理，如果李林进在合同签订时就交付厂房，其必然会对段建峰的函提出异议。6.案涉租赁物在2018年9月份仍被原承租方东莞市会汇森再生资源有限公司占有，不可能在2018年8月11日就能交付。二、段建峰已于2018年11月24日对租赁合同提出终止的意思表示，双方的合同应自该日终止履行。1.在一审庭审前，李林进未提供租赁物的任何产权证书，无规划许可证、消防许可证，段建峰根本不知道合同无效，因此在《催促履约通知函》中基于李林进不交付租赁物，不交付办执照资料等要求李林进3日内履行，否则解除合同。虽然合同无效不存在解除，但根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定可以终止合同，段建峰在该通知函中的解除其实就是终止合同的意思表示，合同无效任何一方均可以随时终止合同权利义务的履行。2.一审判决将占有使用费计算至3月12日缺乏事实和法律依据。首先，租赁物根本没有交付段建峰，不能计算占有使用费；其次，即使交付了，李林进也要证明段建峰在2019年3月12日前一直占用了租赁物；再次，段建峰在2018年11月24日发函是解除合同，起诉的诉讼请求也是解除合同，两者均属于合同法规定的解除意思表示方式，不存在效力优劣的问题，不能以李林进收到应诉材料之日作为租赁物归还之日，而不以收到《催促履约通知函》之日为租赁物归还之日。李林进并没有证据证明其在3月12日收到法院应诉材料后就锯开了门锁，而李林进却不在11月24日收到通知函后锯开门锁，由此说明要么李林进说谎，要么就是故意扩大因合同无效产生的损失。李林进辩称，李林进已经在2018年8月11日交付案涉厂房给段建峰，同时段建峰也在当天支付了租金，段建峰的上诉无事实和法律依据。段建峰已经实际取得厂房，并通过中介、微信朋友圈对外声称转租。二审中，段建峰提交照片4张，拟证明案涉厂房在2018年8月11日后仍被原租户占用，李林进主张2018年8月11日已交付厂房的说法是没有事实依据的，案涉厂房是否交付应根据案涉合同约定的《交付确认书》及交易习惯下的厂房验收确认后才能认定案涉厂房是否完成交付。李林进经质证对该照片的真实性、合法性、关联性均不予确认，段建峰在庭审中所出示的手机照片为他人所摄，该照片中并没有显示拍照时间、地点，与本案无关。李林进提交了二份微信聊天记录，拟证明段建峰在2018年9月9日前取得租赁物并对外转租的事实。段建峰对该证据的关联性不予确认，主张该微信截图不能证明案涉厂房已交付的事实。本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，针对李林进二审提交的微信聊天记录显示的案涉厂房招商信息，段建峰否认系其本人发布，但确认该内容上的“155××××****、159××××****”两个手机号码为其本人的手机号码。以上事实，有照片、微信聊天记录以及本院法庭调查笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对段建峰上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案的争议焦点在于：1.案涉房屋是否已交付给段建峰；2.段建峰是否应当向李林进支付占有使用费。对此，本院分析如下：关于焦点一。经查，虽然段建峰否认曾对外发布过案涉厂房的招商信息，但其确认该微信招商信息上显示的手机号码系其本人的电话号码。按照日常生活经验法则，若没有得到段建峰本人的许可，外人理应无从对外发布案涉厂房的招租信息，段建峰辩称不清楚何人发布招租信息，明显不符合常理。故本院采信李林进的主张，认定段建峰最早于2018年9月9日已就案涉厂房对外进行招商。段建峰主张案涉厂房并未实际交付，但又未能合理解释为何其于2018年9月9日已对外招商，结合段建峰于2018年8月11日向李林进支付了租赁保证金209400元及一个月的租金69800元的事实，可以推定李林进最晚不迟于2018年9月9日已向段建峰交付了案涉厂房。另，段建峰主张案涉厂房没有相关资质，不符合《厂房租赁合同》约定的交付条件，应视为李林进没有向其交付厂房。本院认为，交付厂房是一种事实行为，案涉厂房有没有相关资质，仅涉及合同的效力问题，并不能以案涉厂房没有房产证或建设工程规划许可证，即得出案涉厂房没有交付的结论，故本院对该主张不予采纳。关于焦点二。承焦点一所述，李林进最晚不迟于2018年9月9日已向段建峰交付了案涉厂房。由于案涉《厂房租赁合同》为无效合同，段建峰应向李林进支付厂房占有使用费。因厂房占有使用费具有补偿性质，故应从双方约定的正式起租日期，即2018年10月11日开始计算。段建峰主张其于2018年11月24日向李林进发出《催促履约通知函》，应视为从该日起已解除合同，但从《催促履约通知函》的内容上看，并未显示段建峰在该日有明确提出解除合同的意思表示，故本院对该主张不予采纳。段建峰并未提交任何证据证明其已交还厂房的事实，故一审法院以李林进收到该法院邮寄的应诉材料之日即2019年3月12日视为段建峰交还厂房之日，并无不妥，本院予以维持。经核算，一审法院认定的涉案厂房占有使用费279200元计算无误，本院依法予以维持。综上所述，段建峰的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，以及前述援引法律之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6560元，由上诉人段建峰负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  邓晓畅二〇一九年九月十日书记员  袁云清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。