重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝01民终5347号 上诉人（原审被告、申请执行人）：周巍，男，1983年3月30日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：邬青，重庆禾恩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：重庆智坤商贸有限公司，住所地重庆市渝**双凤桥街道渝长路****L，统一社会信用代码91500112094944407H。 法定代表人：陈丽，总经理。 委托诉讼代理人：李春梅，广东德纳（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓力旎，广东德纳（重庆）律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：遵义同一房地产开发有限公司，，住所地贵州省遵义市红花岗区南舟路**统一社会信用代码91520300789751441J（1-1）。 法定代表人：李建华，董事长。 上诉人周巍因与被上诉人重庆智坤商贸有限公司（以下简称智坤商贸公司）、原审被告遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初3239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人周巍的委托诉讼代理人邬青，被上诉人智坤商贸公司的委托诉讼代理人李春梅、邓力旎到庭参加了诉讼。原审被告同一公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周巍上诉请求：1.撤销原判第一项，并依法改判驳回智坤商贸公司全部诉讼请求；2.二审诉讼费由智坤商贸公司承担。事实与理由：1.智坤商贸公司与同一公司签订商品房买卖合同的行为本质上是以物抵债行为，属于债权法律关系，智坤商贸公司作为以物抵债受让人并不属于买受人，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称《异议复议规定》），一审判决适用法律错误。2.即使适用《异议复议规定》第二十八条，本案也不满足规定的情形。第一，智坤商贸公司和同一公司之间形成的并非商品房买卖合同关系，双方于2015年3月12日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》实质上不属于买卖合同，而是民间借贷到期后，双方选择以物抵债的清偿方式对原合同履行方式进行变更。第二，同一公司与智坤商贸公司以物抵债协议因损害其他债权人利益而无效，一审判决对商品房买卖合同及补充协议效力认定错误。第三，智坤商贸公司在人民法院查封案涉房屋之前没有合法占有该不动产。本案中，案涉房屋由案外人承租和支配，重庆汶太商业管理有限公司也是由同一公司实际控制，一审认定智坤商贸公司占有案涉房屋是错误的。第四，智坤商贸公司并未支付任何价款。《异议复议规定》第二十八条第三项中的“支付全部价款”、“支付部分价款”是现实支付，与以物抵债有本质区别。第五，智坤商贸公司本身具有过错。智坤商贸公司与同一公司于2015年3月12日签署《商品房买卖合同》，至2016年1月13日查封案涉房屋，共计307天，智坤商贸公司未向同一公司提交任何转移登记材料，也未要求同一公司开具过户所需的不动产销售发票。第六，重庆市大仁房地产开发有限公司（以下简称大仁公司）对同一公司的债权不具有真实性、合法性。首先，智坤商贸公司举示的债权基础是委托贷款协议，同一笔贷款在同一天分两次支付到同一账户，且最终由委托人即出借人自己向借款人发放款项。委托借款合同中，李建华本应是债务人的法定代表人，却同时在贷款人和借款人两栏签字。同时，款项并未直接将进入同一公司账户，而是进入重庆秋鸣商贸有限公司账户。其次，智坤商贸公司受让大仁公司对同一公司的债权并未支付对价。再次，2015年3月至今，智坤商贸公司未收到过案涉房屋产生的租金，所称投资完全不属实。最后，《债权转让协议》约定的结算本息金额26183318元远超法律规定的民间借贷本金、利息上限。3.（2017）黔民终195号判决裁判要旨认为以物抵债不等同于已经实际支付购房款，印证了上述观点。 智坤商贸公司辩称，1.本案存在真实合法有效的商品房买卖合同关系。智坤商贸公司受让取得的对同一公司的金钱债权与房屋买卖产生的对同一公司的金钱给付义务，在互付同种给付范围内按约定等额抵销。智坤商贸公司为案涉房屋缴纳了专项维修资金，同一公司为移交案涉房产还提供了《放弃优先购买权声明》，2015年5月18日，智坤商贸公司与同一公司共同办理了商品房买卖合同预售登记备案。因此，不予认可用以物抵债否认商品房买卖真实意思表示。2.同一公司与智坤商贸公司的商品房买卖行为并未违反任何法律法规，是当事人意思自治的结果。同一公司与智坤商贸公司在2015年3月12日同时进行债权转让和商品房买卖，2015年5月18日办理商品房买卖合同预售登记备案，而周巍与同一公司的（2015）渝北法民初字第13663号民事调解书于2015年8月26日才作出，2016年1月11日案涉房屋才被查封。3.智坤商贸公司实际占有了案涉房屋，支付了案涉房屋价款，且未办理过户登记并非出于智坤商贸公司原因。4.智坤商贸公司受让的债权合法有效。5.（2017）黔民终195号判决中，执行裁定是2015年2月10日作出的，而当事人签订的债权转让协议及商品房交易均是在2015年3月达成。执行裁定作出后发生的涉执行标的物的交易不受法律保护，与本案有区别。6.网签可以确认当事人有房屋买卖意思表示。网签具有对世效力，可以有效防止一房二卖，且效力期限一般是永久的。综上，本案事实完全符合《异议复议规定》第二十八条，能够排除执行。 智坤商贸公司向一审法院起诉请求：1.请求确认位于贵州省遵义市红花岗区“同一·迎红水岸”Ｂ1、Ｂ2裙楼-3-3、-3-4号商铺归智坤商贸公司所有；2.停止对贵州省遵义市红花岗区商铺的执行；3.案件受理费由周巍、同一公司负担。 一审法院认定事实如下：2015年8月26日，一审法院作出（2015）渝北法民初字第13663号《民事调解书》确认：由吴冬、同一公司支付周巍借款本金6700000元及利息。后，吴冬、同一公司未自动履行债务，周巍向一审法院申请执行。2016年1月11日，一审法院作出（2015）渝北法民执字第03355号《执行裁定书》，查封了同一公司名下的房产，其中包含位于贵州省遵义市红花岗区商铺。2016年1月13日，一审法院向相关房管部门送达了（2015）渝北法民执字第03355号《执行裁定书》。2019年1月2日，一审法院作出（2015）渝北法民执字第03355号之一《执行裁定书》对前述房产进行继续查封。 执行中，智坤商贸公司对执行标的提出书面异议。 2018年11月26日，一审法院作出（2018）渝0112执异403号《执行裁定书》，驳回了智坤商贸公司的异议。 2018年12月11日，智坤商贸公司对裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2013年10月23日，以大仁公司为委托人、重庆市渝**中鸿小额贷款有限责任公司为贷款人、同一公司为借款人签订《委托借款合同》约定，贷款人受委托人委托向借款人发放委托借款15000000元；借款期限为2013年10月24日至2014年10月23日；借款于2013年10月24日分两次向借款人发放，第一次为6000000元，第二次为9000000元，借款转入重庆秋鸣商贸有限公司31112501040005433账户；年利率为24%。2014年10月24日，大仁公司向重庆秋鸣商贸有限公司31112501040005433账户分别转入6000000元和9000000元。 2015年3月12日，大仁公司为甲方、同一公司为乙方、智坤商贸公司为丙方签订《债权转让协议》【编号：（2015）大仁转字第01号】约定，甲乙双方确认甲方对乙方享有的全部债权为26183318元；甲方将其对乙方享有的债权26183318元以26183318元的对价转让给丙方；乙方应于2015年3月12日之前一次向丙方偿还17354662元。 2015年3月12日，以同一公司为出卖人、智坤商贸公司为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015404309）约定，买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房位于第B1、B2裙楼，房号为-3-3，建筑面积132.93平方米，用途为商业用房，总价款为1968300元，买受人应当于2015年3月12日前支付全部房价款。 2015年3月12日，以同一公司为出卖人、智坤商贸公司为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015404310）约定，买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房位于第B1、B2裙楼，房号为-3-4，建筑面积132.93平方米，用途为商业用房，总价款为1968300元，买受人应当于2015年3月12日前支付全部房价款。 2015年3月12日，同一公司为甲方、智坤商贸公司为乙方签订《补充协议》载明：就双方签订的九份《商品房买卖合同》（-2-1号房屋合同编号2015404304、-2-2号房屋合同编号2015404305、-3-1号房屋合同编号2015404308、-3-3号房屋合同编号2015404309、-3-4号房屋合同编号2015404310、-3-5号房屋合同编号2015404312、-3-7号房屋合同编号2015404313、-3-8号房屋合同编号2015404314、-3-9号房屋合同编号2015404315）的相关事宜补充约定如下：按九份《商品房买卖合同》的约定，乙方应在2015年3月12日支付九套房屋的购房价款15520200元；双方确认乙方对甲方享有编号为（2015）大仁转字第01号的26183318元到期债权；双方同意甲方应收乙方的房价款15520200元用于抵偿甲方应偿还乙方的26183318元欠款中的15520200元，抵偿后，编号为（2015）大仁转字第01号的26183318元到期债权还剩余10663118元到期未清偿；如因上述九套房屋乙方需向甲方补款的，从甲方对乙方享有的债权中扣减。甲方最迟不晚于2015年3月15日向买受人交付商品房。甲方承诺于2015年5月31日前让乙方取得本商品房的房屋所有权证。 2015年3月13日，同一公司向智坤商贸公司出具《收款收据》两张，分别载明收到-3-3、-3-4房屋的购房款各1968300元。 2015年3月17日，同一公司为甲方、智坤商贸公司为乙方、重庆汶太商业管理有限公司签订《商品房移交协议》、《商品房移交清单》载明：鉴于，甲乙双方签订了商品房买卖合同，约定将甲方委托丙方经营管理的商品房销售给乙方，且丙方在委托经营管理期间，已经将乙方购买的商品房对外出租，现甲乙丙三方就乙方购买的商品房交付达成如下协议：1.本协议生效后，视为甲方已经按照商品房买卖合同的约定将乙方购买的“同一·迎红水岸”B1、B2裙楼-2-1、-2-2、-3-1、-3-3、-3-4、-3-5、-3-7、-3-8、-3-9、-3-10、-3-12共11处商业用房交付乙方使用，甲乙丙三方不再另行办理商品房交接手续。2.本协议生效后，甲乙丙三方同意将《委托经营管理协议书》中甲方出售给乙方的上述商品房对应的权利义务转让给乙方。乙方同意接受，并将就上述商品房，按照甲方与丙方签订的委托经营管理协议约定履行相应权利义务……本协议经甲乙丙三方签字或盖章后生效。该协议加盖了甲乙丙三方印章。 2015年5月13日，智坤商贸公司支付了-3-3、-3-4房屋的大修基金各39366元。 2015年5月18日，合同编号为2015404309、2015404310的《商品房买卖合同》进行了备案登记。 2015年6月1日，智坤商贸公司为甲方、重庆汶太商业管理有限公司签订《委托经营管理协议书》，甲方将其位于贵州省遵义市红花岗区“同一·迎红水岸”Ｂ1、Ｂ2裙楼-2-1、-2-2、-3-1、-3-3、-3-4、-3-5、-3-7、-3-8、-3-9、-3-10、-3-12共11处商业用房委托给乙方统一管理经营。 再查明，案涉房屋所在项目至今未办理竣工验收。 一审法院认为，案外人智坤商贸公司对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，智坤商贸公司与同一公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2015404309、2015404310）时间为2015年3月12日，合同备案时间为2015年5月18日，均早于人民法院查封涉案房屋时间，且该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。智坤商贸公司提出的异议符合前述规定中的（一）项规定。涉案房屋的买卖合同签订后，智坤商贸公司又与同一公司、案外人重庆汶太商业管理有限公司签订《商品房移交清单》，委托重庆汶太商业管理有限公司对案涉房屋进行经营管理，并交纳了案涉房屋的大修基金，说明智坤商贸公司已实际占有该房屋。智坤商贸公司提出的异议符合前述规定中的（二）项规定。智坤商贸公司以其受让所得债权抵偿其应付同一公司债务，不违反法律规定。且双方通过签订《补充协议》对抵偿金额进行约定，并由同一公司向智坤商贸公司出具《收款收报》，说明智坤商贸公司已全额支付案涉房屋购房款。智坤商贸公司提出的异议符合前述规定中的（三）项规定。案涉房屋所在项目至今未通过竣工验收，案涉房屋未办理过户非智坤商贸公司自身原因造成。智坤商贸公司提出的异议符合前述规定中的（四）项规定。故，智坤商贸公司提出的异议满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个条件，其请求排除对案涉房屋的执行，一审法院予以支持。 智坤商贸公司在本案中对同一公司享有的权利本质上是依据房屋买卖合同请求同一公司协助办理过户登记的债权，之所以能够排除申请执行人的执行，是基于法律对智坤商贸公司享有的这一债权优先于申请执行人的一般金钱债权予以保护的结果。根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十四条的规定，智坤商贸公司并未取得案涉房屋的所有权。故，智坤商贸公司请求确认案涉房屋归其所有，一审法院不予支持。智坤商贸公司若要取得案涉房屋产权，应依据房屋买卖合同另案起诉请求同一公司协助办理过户登记予以解决。 综上，智坤商贸公司的诉讼请求，一审法院部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行被告遵义同一房地产开发有限公司名下位于贵州省遵义市红花岗区房屋。二、驳回原告重庆智坤商贸有限公司其他诉讼请求。案件受理费38293元，由被告遵义同一房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，周巍举示了如下证据：1.从国家企业信用信息公示系统下载的智坤商贸公司的企业信用信息公示报告打印件，该证据显示2018年8月9日智坤商贸公司负责人变更为陈丽，2015年11月6日公司地址变更为重庆市渝北区双凤桥街道渝长路14号1幢L。周巍举示该证据拟证明一审中智坤商贸公司提交的落款时间为2018年6月10日的《租金催收协议》和落款时间2015年6月1日的《委托经营管理协议》均是虚假证据，因为《租金催收协议》填写的智坤商贸公司的地址是变更后的，《委托经营管理协议》填写的智坤商贸公司的法定代表人及地址均是变更后的。经质证，智坤商贸公司认为不能达到周巍的证明目的，且从2014年3月20日智坤商贸公司成立开始，陈丽一直是负责人。本院对该份证据的真实性、合法性予以认可，智坤商贸公司所提交的《委托经营管理协议》在其法定代表人和公司地址变更前签订，而协议显示的法定代表人和公司地址均系变更后的，《租金催收协议》在其法定代表人变更前签订，而协议显示的法定代表人系变更后的。针对上述情况，智坤商贸公司并未作出合理解释，本院对周巍举示的该份证据的关联性及证明目的予以认可。因此，智坤商贸公司一审提交的《租金催收协议》和《委托经营管理协议》的真实性存疑，本院不予采信。 2.从中国执行信息公开网下载的失信被执行人名单信息的打印件，该证据显示被执行人名称为同一公司，执行法院为遵义市中级人民法院，案号为（2014）遵市法执字第00106号，失信被执行人行为具体情形为“转移财产规避执行，违反财产报告制度，其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”。周巍举示该证据拟证明同一公司于2015年1月13日被遵义市中级人民法院纳入失信被执行人名单，并予向社会公布，进而说明同一公司是在被确定为失信被执行人后，即与智坤商贸公司签署相关以物抵债协议的，是在进行选择性清偿，相互串通、恶意规避执行。经质证，智坤商贸公司认可其真实性，但认为该证据不属于二审程序中的新证据。本院对该份证据的真实性、合法性予以认可，对该证据的关联性及证明目的，将结合本案其他事实，在说理部分予以详述。 智坤商贸公司举示了记账凭证原件1份、电子同城来账业务原件2份，电子银行转账凭证原件3份。记账凭证摘要上备注“12.24中鸿小贷转来猪八戒委贷款1500万*2”“12.24智坤转大仁（中鸿小贷转来猪八戒委贷款）”。2份电子同城来账业务显示2015年12月24日重庆市渝北区中鸿小额贷款有限责任公司分2次共向智坤商贸公司转账30000000元，摘要上均备注“用途（委托贷款）”。3份电子银行转账凭证显示2015年12月24日，智坤商贸公司分3次共向大仁公司转账30000000元，摘要上均备注“往来款”。智坤商贸公司举示该证据拟证明其于2015年12月24日向大仁公司支付了债权转让的对价款。经质证，周巍对证据的三性均不予认可，并认为达不到其证明目的，3份转账凭证的转账金额共为30000000元，而债权转让总金额为26183818元，不良债权溢价收购不符合生活经验。摘要上备注“往来款”，转账时间也大大晚于智坤商贸公司签署债权转让协议的时间。记账凭证摘要也说明3份转账凭证与本案债权转让对价没有关系。智坤商贸公司则称，超出债权转让总金额部分系经双方商定的迟延支付的滞纳金或利息，但其并未提供相应证据。本院认为，智坤商贸公司举示的记账凭证摘要明确备注款项性质或用途为“委贷款”、“委托贷款”，其向大仁公司转账30000000元的电子银行转账凭证上备注为“往来款”，该款难以确认是智坤商贸公司向大仁公司支付的债权转让对价款。智坤商贸公司在质证时称超过债权转让总金额部分的款项系迟延支付的利息，更无事实依据，且不能自圆其说。因此，对该证据的关联性及证明目的，本院不予认可。 本院对一审查明的其他事实予以确认 本院认为，本案的争议焦点是智坤商贸公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然同一公司与智坤商贸公司签订了《商品房买卖合同》并办理了房屋交接手续，但双方并未办理产权变更登记手续，本案争议房产仍登记在同一公司名下，对外公示的所有权人仍为同一公司，且本案不存在法律另有规定的情形，故从不动产物权公示的效果看，不能据此认定智坤商贸公司取得案涉房屋所有权。一审法院对智坤商贸公司请求确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求不予支持，于法有据。 《异议复议规定》第二十八条赋予符合法定条件的一般买受人不动产物权期待权以排除执行的效力。所谓不动产受让人的物权期待权是指对于已经签订合法有效买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。该条规定主要系为解决不动产公示登记的滞后性所带来的问题，即在买受人已经付款并实际占有房屋，且非因自身原因无法办理过户登记手续的情况下，对争议房屋享有物权期待权，能够排除其他金钱债权人申请法院强制执行，以维护市场交易的安全性。因此，《异议复议规定》第二十八条所要保护的权益是买受人基于购买不动产（主要是房屋）之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产（主要是房屋）交付及权属变动的债权。该无过错不动产买受人的范围应当予以严格限制。 本案中，从案涉《债权转让协议》、《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订情况看，虽然案涉买卖合同的签订与以出售房产的所有权为对价而获取价款的买卖合同无本质区别，但该买卖合同的确立系基于智坤商贸公司通过与大仁公司、同一公司签订《债权转让协议》，受让大仁公司对同一公司享有的债权，再由同一公司以案涉房屋的价款抵偿其应偿付智坤商贸公司的前述欠款所形成的抵债行为。案涉买卖合同及补充协议实质上是以房抵债协议，该以房抵债协议的目的在于消灭智坤商贸公司对同一公司的债权而非单纯的房屋买卖。就所谓的房屋买受人智坤商贸公司而言，其真实目的是尽快实现受让的债权，而以房抵债协议约定的交付房产是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，其不能产生物之交付的期待权。智坤商贸公司作为以房抵债的房屋受让人，在完成案涉房屋权属转移登记之前，其只享有债权请求权而非物权，智坤商贸公司称已履行了“网签”手续，但“网签”行为不属于物权法上的不动产变更登记，并不具有物权的对抗效力，智坤商贸公司仅凭以房抵债协议并不足以形成优先于其他一般债权人的权益。而如果赋予此种情况下抵债受让人排除执行的权利，则无异于该抵债受让人通过以房抵债的方式而获得了优先于出卖人的其他金钱债权的法律地位，使得本应平等受偿的普通金钱债权仅因以房抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。这一方面将导致普通金钱债权领域下对债权平等受偿基本原则的严重冲击；另一方面，也无疑会在某种程度上“暗示”普通债权人通过这种方式获得优先受偿的地位，在一定程度上将会助长对抗强制执行的不诚信乃至违法行为，这显然也违背《异议复议规定》第二十八条的条文主旨。就本案而言，从本院二审查明的事实可以看出，同一公司正是因拒不履行生效法律文书确定的义务，于2015年1月13日被执行法院纳入失信被执行人名单后，其于2015年3月12日即与智坤商贸公司等签订相关以房抵债协议，虽然本案中没有证据证明同一公司与智坤商贸公司等恶意串通，但是同一公司至少已表现出对抗强制执行的不诚信行为，且明显存在选择性抵债的情形，损害了其他与同一公司之间有债权债务关系的当事人的合法权益，损害债权平等受偿原则。故不能认定智坤商贸公司作为抵债受让人依据案涉以房抵债协议对案涉房屋产生物权期待权，智坤商贸公司依据《异议复议规定》第二十八条主张物权期待权，本院不予支持。 因此，智坤商贸公司对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除强制执行的其他实体权益。 综上，周巍的上诉请求成立，应予支持；依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初3239号民事判决； 二、驳回重庆智坤商贸有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费38293元，由重庆智坤商贸有限公司负担；二审案件受理费38293元，由重庆智坤商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陶旭东 审 判 员 师玉婷 审 判 员 闫信良 二〇一九年九月九日 法官助理 罗淋尹 书 记 员 谢 静