湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终1728号上诉人（原审被告）：怀化市旺盛房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区正清路正旺巷**，统一社会信用代码91431200785376533J。法定代表人：张慧，该公司董事长。委托诉讼代理人：周琴，湖南悦凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊则凯，湖南悦凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡美英，女，1980年2月20日出生，汉族，住湖南省中方县。委托诉讼代理人：彭利军，中方县法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）：曾国兴，男，1959年11月12日出生，汉族，，住所地湖南省中方县被上诉人（原审被告）：曾梅宇，男，1983年2月14日出生，汉族，，住所地湖南省中方县上诉人怀化市旺盛房地产开发有限公司（以下简称怀化旺盛公司）与被上诉人胡美英、曾梅宇、曾国兴商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省中方县人民法院作出的(2017)湘1221民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人怀化旺盛公司上诉请求：一、请求二审法院撤销一审法院（2017）湘1221民初15号民事判决书的第二项、第三项，依法改判驳回胡美英对怀化旺盛公司的诉讼请求；二、判令由被上诉人承担本案二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误；二、原审判决适用法律错误；三、原审判决显失公平。被上诉人胡美英向一审法院提出诉讼请求：1、三被告返还原告购房款50000元；2、三被告赔偿原告违约金37000元；3、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：怀化旺盛公司于2006年3月21日成立，公司法定代表人为刘定康，公司的经营范围为：从事房地产开发、经营。2012年7月17日，法定代表人由刘定康变更为丁小芳。2009年3月23日，中方县人民政府向刘定康颁发了中方国用（2009）第出15号土地使用权证，该宗土地位于中方县中方镇（怀黔路边），使用权面积为456㎡。之后，刘定康（乙方）与曾梅宇（甲方）就中方县城内华美外国语学校大门右侧的八个二排门面用地的修建合作事项签订《合作投资建房协议》，约定：乙方将国有土地证号为：中方国用（2009）第出**，占地面积共456㎡，总建筑面积2700㎡，自愿与甲方联合修建。甲方无偿挂靠旺盛房地产开发资质；工期为12个月，竣工期限：2011年12月30日。后曾国兴、曾梅宇以怀化旺盛公司的名义开发该项目并定名为兴龙泉·旺盛公寓。2011年4月8日，被告曾国兴以怀化旺盛公司的名义与原告胡美英签订《商品房买卖合同》，约定：原告胡美英购买旺盛公寓第2幢1单元502号住房一套，房屋价值157560元，并约定于2012年8月31日前交房。合同签订当日，原告胡美英交纳了50000元购房款，曾国兴以财务主管的身份在收据上签名。《商品房买卖合同》及收据均加盖有“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章。2011年11月18日，就申办旺盛公寓预售许可证事宜，在向中方县房地产管理局递交的《关于请求办理预售许可证的报告》及《旺盛房地产开发有限公司商品房预售申请》中，均系以怀化旺盛公司的名义出具，并加盖有“怀化市旺盛房地产开发有限公司”印章。因“兴龙泉·旺盛公寓”并未立项，也没有办理建设所需的相关规划、建设施工许可证等手续，住宅楼建设至第**时因相关管理部门调查而停止施工。2013年12月11日，被告曾梅宇与原告胡美英等购房户签订了协议书，被告曾梅宇承诺在2014年12月将房屋修建完成交付原告胡美英等购房户使用，如果不能按期交房，则以房款收据为准按百分之五的月利率支付违约利息。至本案第二次开庭审理时，该楼盘未能恢复修建，也未取得预售许可证。另在一审法院审理的另案原告候凤英与被告怀化旺盛公司、曾国兴、曾梅宇商品房预售合同纠纷一案中，原告侯凤英、被告怀化旺盛公司申请印章鉴定，本院委托湖南司法警官职业学院司法鉴定所于2017年7月10日做出司法鉴定意见：1、送检的落款日期为“2009年10月8日”的《施工合同》第5页上“甲方”处名为“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章印文与时间为“2011年3月25日”的《商品房买卖合同》第4页“出卖人（签章）”处的同名印章印文不是出自同一枚印章。2、送检的时间为“2011年3月25日”的《商品房买卖合同》第4页“出卖人（签章）”处名为“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章印文与提供的同名样本印文不是出自同一枚印章。另查明，2010年，曾国兴、曾梅宇曾与怀化旺盛公司合作开发中方县大唐世纪城项目。2019年3月4日，本院做出（2019）湘1221刑初10号刑事判决，确认“2011年4月份至10月份，被告人曾梅宇在中方县城开发兴龙泉房地产项目期间，伪造名称为‘怀化市旺盛房地产开发有限公司’的印章，并以怀化市旺盛房地产开发有限公司的名义与购房者签订商品房买卖合同，收取购房者房款。经怀化市公安局物证鉴定所、湖南省鉴定司法鉴定中心鉴定，兴龙泉房地产项目的商品房买卖合同中出卖人（签章）处的‘怀化市旺盛房地产开发有限公司’印文与怀化市旺盛房地产开发有限公司提供的文本上同内容的印文不是同一印章所盖印”。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告曾国兴以被告怀化旺盛公司的名义与原告胡美英签订的《商品房买卖合同》，虽系双方自愿签订，但该商品房销售未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该合同应为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告胡美英所交纳的购房款应予返还。鉴于该购房款实际为被告曾国兴、曾梅宇收取，故该购房款应由被告曾国兴、曾梅宇予以返还。因被告曾国兴、曾梅宇系在未取得相关建房手续和商品房预售许可的情况下即开发和销售房屋，致使原、被告签订的合同不能履行，对此，被告曾国兴、曾梅宇有过错，故应承担原告胡美英所交购房款的利息损失。利息损失可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，按年利率24%计算，收取购房款的时间作为利息损失计算起始时间。被告曾国兴、曾梅宇与原告胡美英签订的《商品房买卖合同》及收据上加盖的“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章，虽该印章被认定为曾梅宇伪造，但从查明的情况看，被告曾国兴、曾梅宇曾与怀化旺盛公司合作开发中方县大唐世纪城项目；怀化旺盛公司原法定代表人刘定康在担任公司法定代表人期间与曾梅宇签订的合作投资建房协议中，明确约定曾梅宇无偿挂靠旺盛房地产开发资质；曾国兴、曾梅宇在兴龙泉·旺盛公寓的开发修建中，多次使用该枚印章从事一系列经营活动，如：签订商品房买卖合同、向相关职能部门申办资料等。可推定怀化旺盛公司明知曾国兴、曾梅宇使用该枚印章。上述事实使原告胡美英等买受人对于该印章形成合理信赖，客观上有充分理由相信合同上加盖的印章系怀化旺盛公司使用的印章。胡美英作为买受人主观上没有过错，且已按合同约定履行了相关的义务，其合理信赖利益应当受到保护，被告怀化旺盛公司依法应承担相应的法律责任，故被告怀化旺盛公司辩称的不应承担民事责任的辩解理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、被告曾国兴、曾梅宇于本判决生效后十五日内返还原告胡美英购房款50000元；二、被告曾国兴、曾梅宇于本判决生效后十五日内赔偿原告胡美英购房款50000元的利息损失，利息按年利率24%计算，从2011年4月8日起计算至购房款返还之日止；三、被告怀化市旺盛房地产开发有限公司对上述购房款及利息损失承担连带清偿责任；四、驳回原告胡美英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1975元，由被告曾国兴、曾梅宇负担。二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审调查询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：根据上诉请求和争议事实，本案的争议焦点为：上诉人应否承担连带清偿责任。本案系商品房预售合同纠纷，曾国兴借上诉人怀化旺盛公司的名义与胡美英签订的《商品房买卖合同》，虽系双方自愿，但该项目系违法建筑，且商品房销售未取得商品房预售许可证，即自行开发和销售房屋，并致合同不能履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被上诉人胡美英所交纳的购房款应由曾国兴、曾梅宇返还，并承担所交纳的购房款的利息损失。曾国兴、曾梅宇与胡美英签订的《商品房买卖合同》及收据上加盖的“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章，系曾梅宇伪造，并用于经营活动，曾梅宇的该行为已被刑事判决所确认，怀化旺盛公司并未参与该项目的经营活动，上诉人怀化旺盛公司可不承担法律责任，但其请求撤销原判第二项的理由不能成立。综上所述，上诉人怀化旺盛公司的上诉请求及理由部分成立，本院依法予以支持；原判决认定事实基本清楚，程序合法，但处理略有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持湖南省中方县人民法院（2017）湘1221民初15号民事判决第一、二、四项及诉讼费负担部分；二、撤销湖南省中方县人民法院（2017）湘1221民初15号民事判决第三项。二审案件受理费1975元，由上诉人怀化市旺盛房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审 判 长  欧晓林审 判 员  彭湘平审 判 员  周 晓二〇一九年九月九日代理书记员  米玉巍