四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0704民初2055号 原告：四川鑫泰物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区滨江东路南段**。 法定代表人：汪文斌，董事长。 委托诉讼代理人：谢俊生，北京隆安（成都）律师事务所律师。 被告：胥苹，女，汉族，生于1980年7月8日，户籍地四川省盐亭县，现住绵阳市“布鲁斯·国际新城Ｂ区。 原告四川鑫泰物业服务有限公司与被告胥苹物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川鑫泰物业服务有限公司之委托诉讼代理人谢俊生，被告胥苹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告四川鑫泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2011年7月1日起至2018年4月30日的物业服务费9094.13元、垃圾清运费492元，共计9586.13元；2、判令被告按照日万分之一支付原告自2010年1月1日起至实际付清之日止的违约金，暂计算至2018年4月30日为1195.87元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年1月,四川龙都实业有限公司就其开发建设的“布鲁斯·国际新城B区项目”与原告签订了《前期物业服务合同》约定,由原告从事该项目物业服务和管理工作,服务期限自2008年11月30日起至项目小区业务大会另选聘物业服务企业并重新签订合同之日止,项目所涉物业按照,高层住宅1.56元/㎡;多层住宅0.78元/㎡;营业和办公用物业1.5元/㎡;住宅改商用(办公)则按2元/㎡标准收取物业服务费,另合同还就权利义务和违约责任等其他,作出了明确约定。成约后原告立即组织相关物业服务人员,进驻布鲁斯·国际新城B区项目,对项目进行物业服务和管理工作。原告服务期间,被告购买并入住“布鲁斯·国际新城B区”20栋1单元1502号房屋,其在入住后,便对物业费进行拖欠至今不予缴纳,期间原告多次向被告催缴相关费用,但被告均以备种理由搪塞拖延不予支付。原告认为,合法的权益应当予以保护,被告不予缴纳物业服务费行为,违反了相关合同约定属违约行为,同时,也侵害了原告的合法权益。因此,为保障原告合法权益,依照《中华人民共和民事诉讼法》等相关法律法规,特向贵院提起诉讼,敬望贵院依法判决。 被告胥苹辩称：1、原告确实有布鲁斯国际新城前期物业服务协议,但是前期物业服务协议在2013年9月2日已终止,因为前期物业服务协议中阐明合同期限:至本小区成立业主委员会成立重新签订合同止。业委会2013年9月2日正式成立,与原告前期物业服务协议自动失效,原告就应找被告签订物业服务合同,但原告没有。有传言业委会后期失效,但并不代表业主又请原告了,有那么多物业服务公司可以请的。所以原告于2013年9月2日后的服务都属没有依据的服务。业委会曾通知原告离场,但原告没有撤退,仍然强制服务,强制服务不属于履行付费范围的,在法律上讲本就属于违法行为。所以被告拒交物业费完全是合理的,更不存在有所谓的违约金一说。2、我知道楼下有保安、保洁,我也愿意接受调解,我愿意补偿给保安,保洁费用是出于道义角度,但原告没有和我签订协议,所以对于公司这块我是不会给的,你们物业的费用有保安费、保洁费,乱七八糟的费用,还有一个重要的部分是公司的利润和物业管理人员的费用我不愿给,也不该给。但是对于保安、保洁付出的劳动,我愿 意支付给他们相应的补偿,不是我该给,只是我觉得道义上应该补偿。3、现在物业之前,我不清楚是哪家服务公司在服务,我没有签订任何服务公司。我没签协议我凭啥承认是原告。4、原告作为服务公司,应该上门服务。原告也可以到家来问我要,但原告没有,我没看见,原告可以找我催收,如果我没交当时可以起诉到法院告我。但已过诉讼时效所以我不想理,也不想说了。5、如果原告觉得业委会没有权利介入这个事,原告没有撤退,为什么2018年5月原告又撤退?是因为你们赖不下去了逼不得已才走的,说明原告承认业委会是有效的!既然承认我们业委会有效,那你们2013年开始6年时间为什么都不跟我们签协议合同呢?请给我一个合理的解释,再说我为啥一定要选物业公司呢?我可以不要啊,法律没说必须要的嘛,所以原告就属于强制服务,行政上也没有强制服务这个说法,我承认一直有保安,保洁,我也只看见保安,保洁了,但我又不晓得他们是哪家公司的,你说是你们公司的请你拿出依据来证明。6、这些并不能证明原告在给服务,如果供电供水部门找我我也会交,但我没有资格就此向业主们收服务费!你们这些有可能是真的,但并不能代表是你们公司给的。7、法官我们有没有规定必须要物业公司服务?国家有没有规定一定要给他们拿钱!我们这个也没签合同,我想交都不知道交给哪个?他们现在冒出来说他们服务了,那他们是什么依据？做了些什么?有没有依据?请法庭认真审查被告的抗辩事由,被告不缴纳费的真实的原因,和原告诉讼是否正当和合理,再作出一个公正的审判。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:2008年1月4日，四川龙都实业有限公司（甲方）与四川鑫泰物业服务有限公司（乙方）签订一份《布鲁斯·国际新城B区前期物业服务合同》，聘请乙方为坐落于绵阳市高新区的布鲁斯·国际新城B区提供物业管理服务并约定“合同期限：物业承接验收2008年11月30日至本小区业主大会选聘物业服务企业重新签订物业服务合同止。物业管理收费：根据《绵价费【2004】56号》收费指导标准一级，按物业建筑面积向业主或者物业使用人收取物业服务费……（一）高层住宅：1.56元／平方米·月，多层住宅0.78元/平方米……第十条违约责任：甲方、业主或住户违反本合同第八条、第十条的约定，未能及时足额缴纳物业服务费和代收相关费用，应按应缴费用的5%向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用。”。 2008年2月2日，被告购买了位于绵阳市高新区“布鲁斯·国际新城”20栋1单元1502号房屋一套，商品房买卖合同摘要显示建筑面积为92.42㎡，2011年3月13日被告入住该房屋。 原告举出如下证据：1巡逻巡查记录表、报修登记表、清洁保洁检查记录表、电梯维护保养合同、消防维护保养技术维护合同，拟证明其按照物业合同约定履行了相关合同义务。被告质证意见认为该组证据真实性有异议，只知道小区有保安，不知道是原告在提供物业服务；2、催费通知单照片打印件7页，拟证明原告于2013年2月6日、2014年1月1日、2015年1月5日、2016年1月5日、2016年11月2日、2018年1月3日、2018年6月25日在被告家门上张贴催费通知单的形式向被告多次催收物业费的事实。被告质证意见称没有看到过门口张贴的催费通知单，达不到原告的证明目的；3、垃圾清运合同3份、四川增值税专用发票1份，拟证明原告按6元每户每月的标准代缴了垃圾清运费，被告质证意见认为合同是原告跟环卫处签订的与自己无关，且是原告物业服务合同失效后签订的。 庭审中，被告胥苹举出以下证据：1、业委会备案登记表、物业服务合同复印件一份，拟证明小区小区业委会于2013年9月2日合法成立，并与成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业合同，因此与原告的前期物业合同应当终止。原告质证意见认为备案登记表无法证明案涉小区成立的业委会合法，达不到被告的证明目的，物业服务合同不具有合法性和关联性；2、告全体业主书一份、通知一份、照片7张，拟证明2015年业委会与新物业公司要求原告退场，原告拒不退场。原告质证意见认为通知与告知书不具有合法性，与事实相悖，照片达不到被告的证明目的，没有关联性。 庭审中，原告陈述被告所购买房屋系高层住宅，按照合同约定本来应当收取的物业费用系1.56元／平方米·月，原告主张按1.2元/平方米计算，被告拖欠物业管理费时间系2011年7月1日起至2018年4月30日，后原告不再为案涉小区提供物业服务，经计算拖欠物业管理费为9094.13元【92.42㎡×82个月×1.2／平方米·月】，原告只主张9094.13元，垃圾清运费82个月×6元／月／户=492元。庭审中，原告变更诉讼请求，主张违约金标准按照拖欠物业服务费及垃圾清运费总额的5%计算为479.3元。 上述事实有当事人身份信息、营业执照及《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》、《商品房买卖合同摘要》、巡逻巡查记录表、保修登记表、清洁保洁检查记录表、电梯维护保养合同、消防维护保养技术维护合同、垃圾清运合同、缴费票据、照片打印件、备案登记、与成都亿新物业服务有限公司签订的物业服务合同、通知、告全体业主书及其当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：四川龙都实业有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订的《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对布鲁斯·国际新城B区全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，因此，《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》中约定的高层电梯住宅物业服务收费为1.56元/月/平方米对原、被告双方具有约束力。因原告只按1.2元/月/平方米主张，低于合同约定的金额，系原告对其权利的自由处分，本院予以支持。 本案争议焦点，结合本案证据分析如下： 一、关于被告抗辩诉讼时效问题。因被告未缴纳物业管理费，原告举出了于2013年2月6日、2014年1月1日、2015年1月5日、2016年1月5日、2016年11月2日、2018年1月3日、2018年6月25日七张催收通知单催收物业管理费，被告虽称没有收到相关催收的证明，认为已经超过诉讼时效，但其未提供任何证据证明。本院认为，原告举出的证据可以证明原告连续向被告催收物业服务费且在诉讼时效内，未超过诉讼时效，对于被告的该抗辩理由，本院不予采信。 二、关于被告抗辩小区已在2013年成立业委会，并与其它物业服务企业签订了物业服务合同，故原告自业委会成立后选定新的物业服务企业时即合同到期的抗辩理由。本院认为，原告为布鲁斯国际新城小区提供物业服务至2018年4月30日，该小区业主在原告公司提供物业服务期间享有了物业服务所生利益，根据权利义务相一致的原则，原告应有权向该小区的业主收取相应的物业服务费。被告提出2015年1月8日业委会与成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业服务合同后，其与原告的合同关系已终止的主张，因原、被告双方对2013年的小区业委会的合法性存在争议，而该争议不属于本案审理范围，可通过其他合法途径解决，故对被告的该抗辩理由，本院不予支持。 综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业服务，且经过书面催收，被告应按合同约定支付物业服务费9094.13元【92.42㎡×82个月×1.2／平方米·月】，本院予以支持。 关于垃圾清运费的收取，根据原告举出的《垃圾清运合同》，显示系根据我国现行法规及绵市府办（1997）37、60号文件的通知精神由原告与绵阳市环境卫生管理处签订，收款单位系市财政局，其收取标准系政府出台，因此原告依据该合同向被告收取垃圾清运费合法且标准合理，被告应当支付垃圾清运费，故对原告要求被告支付从2011年7月1日至2018年4月30日的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持，计为492元（6元/户/月×82个月）。上述两项费用共计9586.13元。 关于违约金。现被告未按期支付物业服务费已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应承担违约责任。合同双方约定违约金计算标准即“应按应缴费用的5%向乙方支付违约金”，原告主张按拖欠物业服务费及垃圾清运费总额的5%，本院认为该条约定仅限于物业管理费，因此对于垃圾清运费的违约金主张要求，本院不予支持，被告应承担的违约金应为9094.13元×5%=454.7元，应予支持。 综上，判决如下： 一、被告胥苹于本判决生效后十日内向原告四川鑫泰物业服务有限公司支付自2011年7月1日起至2018年4月30日止的物业管理费9094.13元、垃圾清运费492元、违约金454.7元，合计10040.83元。 二、驳回原告四川鑫泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费35元，由被告胥苹承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  奂思宇 二〇一九年九月二十一日 书记员  龚 苓