海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终1872号此页无正文海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终1872号上诉人（原审被告）：儋州中南房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇滨海新区管理委员会办公大楼**。法定代表人：郝书文，该公司董事长。委托诉讼代理人：李进君，男，汉族，住海南省儋州市，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈伟彬，男，汉族，住海南省儋州市白马井镇中南西海岸宿舍，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：蔡柏生，男,1958年8月24日出生,汉族,住浙江省杭州市下城区。被上诉人（原审原告）：陈慧娟,女,1960年7月29日出生,汉族,住浙江省杭州市拱墅区。委托诉讼代理人：罗镐汶，重庆年云律师事务所律师。委托诉讼代理人：付远征，重庆年云律师事务所律师。上诉人儋州中南房地产开发有限公司（以下简称中南公司）因与被上诉人蔡柏生、陈慧娟商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初8870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。儋州中南房地产开发有限公司的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判中南公司向蔡柏生、陈慧娟支付逾期协助办理权属证书违约金的起算时间为2018年12月16日。事实和理由：一、一审法院认定中南公司应当支付逾期协助办理权属证书违约金的起算时间存在错误。根据儋州市政府办2016年9月30日发布的通告儋府[2016]《儋州市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》第五条及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，开发商办理房产证的义务很大程度依赖并取决于政府部门的产权登记机关，现因本地政策实行两证合一，自2016年10月1日起原房屋所有权证及土地使用权证不再办理，依合同单独730日办理房屋所有权证已存在实际办证不能，因此180日办理土地使用权证期间应当计入办理新不动产权证的时间。即中南公司为蔡柏生、陈慧娟办理不动产权证的时间应为自房屋交付之日起910日（730日+180日）内，故应从2018年12月16日起开始计算逾期协助办证时间。综上，请求法院依法改判，支持中南公司的上诉请求。蔡柏生、陈慧娟辩称：一、双方合同约定办理房地产权证书的时间为自房屋交付之日起730日，中南公司应当依约在约定期限内办证，即使地方政府办理产权证书的规定发生改变，实施两证合一，实际上免去了中南公司提交办理土地使用权证的时间，办理程序将更加简化，两证合一的办理时间应当以730日为准。二、《儋州市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》系规范性文件，不能作为法院判案的依据，且该通知发布前双方已签订商品房买卖合同，因中南公司拖延办理导致情势变化，应由其承担责任。蔡柏生、陈慧娟向一审法院起诉请求：1.判令中南公司立即为蔡柏生、陈慧娟办理位于儋州市白马井镇滨海新区中南西海岸2.2期B7-2201号房屋的房地产权属证书（房号以本案商品房买卖合同为准）；2.判令中南公司向蔡柏生、陈慧娟支付逾期办理房地产权属证书的违约金暂计2176元（以483551元为本金，从2018年6月18日起计至实际办证之日止，按日利率0.01%计算，暂计至2018年8月1日为2176元）；3.判令中南公司向蔡柏生、陈慧娟支付未竣工验收交房的违约金32011元（以483551元为本金，从2015年12月1日起计至2017年9月22日止，按日利率0.01%计算）4.判令中南公司承担超出本案《商品房买卖合同》约定的房款；5.判令中南公司向蔡柏生、陈慧娟支付因本次诉讼产生的律师费、交通费、误工费2500元；6.本案诉讼费由中南公司负担。一审法院认定事实，2015年4月9日，蔡柏生、陈慧娟（买受人）与中南公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于儋州市白马井镇中南西海岸2.2期第7幢2201房；买受人所购买的房屋为预售商品房，预售许可证为儋建房售字第（2013-27）号；该商品房用途为住宅，户型结构为二房二厅，有非封闭式阳台1个；建筑面积共74.79㎡，套内建筑面积为60.79㎡，公摊面积为14㎡；按建筑面积每平方米6465.45元计算，总房价款为483551元；第八条：出卖人应当在2015年12月1日前，将经验收合同的商品房交付给买受人使用；第十一条：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之零点五支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第十二条：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按合同附件七合同补充协议第五条的约定进行处理；第十五条：出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金。合同附件七合同补充协议约定：三、买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费（契税应根据当地税务部门规定的时间交纳）及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人延迟的时间，相应顺延本合同第十五条约定的出卖人办理产权登记的时间。五、面积误差比不高于3%时，双方同意按产权登记面积及合同约定的单价结算本商品房价款，结算借款与本合同约定不一致时，按多退少补处理。面积误差比高于3%时，超出部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。实测面积以政府部门认可的测绘公司提供房屋实测面积数据为准，出卖人按规定出具或张贴实测报告，出卖人无提供明细数据的义务。七、买受人同意，若出卖人实际交房日期晚于合同约定交房日期不超过一个月的，则不视为出卖人逾期交房，出卖人无须承担责任。十八、双方同意以房屋实际收楼日期之次日为办理产权登记期限的起算日。如买受人未按合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款及办证所需费用）。出卖人有权拒绝向买受人交付商品房或虽然交付了该商品房，但无须协助买受人办理房屋产权交易过户手续，且不承担任何责任。如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期办妥房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任等。三十、补充协议与主合同不一致的，以补充协议为准。2015年4月9日，蔡柏生、陈慧娟（甲方）和中南公司（乙方）还签订了一份《委托协议》，约定：为装修便捷，甲方将所购买的房屋委托乙方组织对该房屋室内进行装修。该房屋装修期限为6个月，自《商品房买卖合同》约定的该房屋交付之日起算，2016年6月1日达到装修交付条件。发生不可抗力、甲方认可的设计变更、政府政策限制等装修期限相应顺延。装修结束后10日内，乙方组织施工单位将装修后的房屋移交甲方。在《商品房买卖合同》约定的该房屋交房日之次日，甲方须将该房屋移交给乙方，由乙方代为组织装修。若上述期限内甲方因故未能办理收房手续的，为保证在本合同约定期限内完成装修，则视为甲方已收房并同意由乙方直接组织装修。合同签订后，蔡柏生、陈慧娟按约定及时支付了全部房价款483551元。中南公司于2016年6月18日将房屋（带装修）交付给蔡柏生、陈慧娟使用，蔡柏生、陈慧娟于当日向中南公司交付了契税、产权证费用等；案涉房屋所在楼栋验收备案时间为2017年11月27日。中南公司在其宣传手册上并未标明赠送面积的字样。儋州日兴房地产测绘服务有限公司于2015年4月21日作出测绘报告，案涉房屋的套内面积为61.33㎡，公摊面积为14.14㎡，房屋建筑面积为75.47㎡。一审法院认为,蔡柏生、陈慧娟、中南公司所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。从审理情况及本案各方当事人的诉辩主张看，本案争议焦点为：一、蔡柏生、陈慧娟应否承担超出商品房买卖合同约定的房款？二、中南公司应否承担逾期交房的违约责任？三、中南公司逾期协助办理房地产权属证书是否构成违约，应否承担违约责任？一、关于蔡柏生、陈慧娟应否承担超出商品房买卖合同约定的房款问题。本案中，原、中南公司在合同补充协议中就商品房面积存在差异时如何处理进行了约定，并约定按产权登记面积进行及合同约定的单价结算房价款。蔡柏生、陈慧娟主张该约定是格式条款，但从该约定的内容看，该约定并不仅仅限制蔡柏生、陈慧娟的权利，也同样限制了中南公司的权利，即在权利的限制上是对等的。故该约定有效，对双方均具有约束力。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，蔡柏生、陈慧娟、中南公司已就商品房面积差异的处理方式进行了约定，在商品房面积存在差异的情况下，应当按合同的约定进行处理，即按产权登记面积据实结算。至于擅自变更规划设计导致面积增加的问题。蔡柏生、陈慧娟主张中南公司擅自变更规划设计，但没有提供证据予以证明，不予采信。至于赠送面积的问题。蔡柏生、陈慧娟主张中南公司承诺赠送面积，但中南公司在广告宣传手册中，并未作出赠送面积的承诺，不予采信。商品房实测面积超出合同约定面积0.68平方米，面积误差比绝对值在3%以内。故原、中南公司应当根据合同的约定结算房价款，蔡柏生、陈慧娟主张不承担超出合同约定的房价款，没有事实根据和法律依据，不予支持。二、关于中南公司应否承担逾期交房的违约责任问题。根据《商品房买卖合同》的约定，中南公司应于2015年12月1日前将经验收合格的房屋交付给蔡柏生、陈慧娟使用。但根据《委托协议》的约定，上述交房日期届满后中南公司有六个月的装修期，并且在装修结束后10日内交房，即中南公司应最晚于2016年6月11日前将装修完毕的房屋交付蔡柏生、陈慧娟使用。中南公司于2016年6月18日将房屋交付给蔡柏生、陈慧娟使用，中南公司已逾期7天交付房屋。中南公司未按合同约定的期限交付房屋给蔡柏生、陈慧娟使用，其行为已违反了合同的约定。但根据合同补充协议第七条“若出卖人实际交房日期晚于合同约定交房日期不超过一个月的，则不视为出卖人逾期交房，出卖人无须承担责任”的约定，中南公司逾期交房时间未超过一个月，中南公司无须承担违约责任。至于交付未经验收合格房屋的问题。虽然蔡柏生、陈慧娟交付房屋时，商品房所属项目尚未经验收合格，但该房现已经验收合格，且房屋交付时已装修完毕，符合居住条件，具有使用价值，蔡柏生、陈慧娟自此之后不再产生实际损失。故蔡柏生、陈慧娟要求支付实际交房之日起至房屋验收合格之日止的逾期交房违约金，没有事实根据，不予支持。三、关于中南公司逾期协助办理房地产权属证书是否构成违约，应否承担违约责任的问题。根据合同补充协议的约定，中南公司应在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。鉴于房地产权属证书的办理系行政机关的行政行为，中南公司无权决定权属证书的办理时间，蔡柏生、陈慧娟不能直接请求中南公司限期为其办理权属证书，但蔡柏生、陈慧娟的请求实质包含了要求中南公司依约协助办理权属证书，即向将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的意思。而案涉商品房实际交付时间为2016年6月18日，中南公司应于2018年6月18日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但中南公司至今未予协助办理。中南公司的行为已构成违约，应承担继续履行协助办理权属证书的义务，并根据合同的约定支付违约金。中南公司应按以下方式支付违约金：以483551元为本金，自违约之日即2018年6月19日起至向产权登记机关实际交付办理权属证书需要由出卖人提供的资料之日止，按日利率0.005%计算。故蔡柏生、陈慧娟要求中南公司协助办理权属证书并支付逾期办证违约金，有事实根据和法律依据，予以支持。至于蔡柏生、陈慧娟要求中南公司支付交通费、误工费等的问题，因没有事实根据和法律依据，不予支持。中南公司以蔡柏生、陈慧娟未交付超出合同约定的房价款为由提出抗辩，但截止本案起诉之日止，中南公司从未书面通知蔡柏生、陈慧娟补交房款，并向蔡柏生、陈慧娟出具相应的测绘报告。中南公司在此情况下主张先履行抗辩权，没有事实根据和法律依据，不予支持。至于超出合同约定面积的房价款，中南公司可另行主张。综上，案涉商品房的实测面积超出合同约定面积相同，蔡柏生、陈慧娟应根据合同的约定补交房款，蔡柏生、陈慧娟要求不承担超出合同约定的房款，没有事实根据和法律依据。中南公司虽然逾期交房，但依约可不承担支付逾期交房违约金的责任。中南公司逾期未协助蔡柏生、陈慧娟办理房地产权属证书，已构成违约，应根据合同的约定承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、儋州中南房地产开发有限公司应自本判决生效之日起30日内将办理权属证书需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办证备案；二、儋州中南房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向蔡柏生、陈慧娟支付逾期协助办理权属证书的违约金（以483551元为本金，自2018年6月19日起至向产权登记机关实际交付办理权属证书需要由出卖人提供的资料之日止，按日利率0.005%计算）；三、驳回蔡柏生、陈慧娟的其他诉讼请求。如果儋州中南房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费717元，由蔡柏生、陈慧娟负担617元，儋州中南房地产开发有限公司负担100元。中南公司二审提交证据《儋州市人民政府关于实施不动产统一登记的通知》，拟证明政府政策调整实行两证合一导致办理不动产权证时间往后拖，原合同约定的双证办理时间应当叠加一起计算办证时间即在原合同约定的730天基础上加180天办理土地证的时间即930天。谌宏春认为该证据在一审前已形成，不属于二审新证据。且《通知》并未规定办理不动产权证的期限为930天。故对该份证据的关联性及证明力均不予认可。经质证，本院对该证据的真实性予以确认，儋州市人民政府的通知并未规定实施不动产统一登记后办理不动产权证的时间需要延长至930天，不能作为中南公司逾期办证的合理理由，故对该两份证据的证明力不予确认。二审查明的事实与一审查明的相一致，本院予以确认。本院认为，蔡柏生、陈慧娟与中南公司所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。本案二审争议焦点为逾期办证违约金的起算时间及数额如何确定。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。但根据查明的事实，中南公司并未在合同约定的时间内办理完毕房屋权属转移登记，存在违约行为，按照合同约定应承担违约责任，向蔡柏生、陈慧娟支付违约金。中南公司主张其在合同中约定的是为蔡柏生、陈慧娟办理房屋所有权证，而非不动产权证，且逾期办证的原因在于本地政策调整实行两证合一所致，故其为蔡柏生、陈慧娟办理不动产权证的时间应为自房屋交付之日起910日（730日+180日）内，故应从2018年12月16日起开始计算逾期协助办证时间。本院认为，不动产权登记与房屋权属转移登记均是政府相关部门对房屋所有权的一种确认，是法律关于登记制度的贯彻执行，两者性质上是一致的，虽然程序上略有区别，但是上诉人与被上诉人签订的合同中约定的办理期限是自房屋交付之日起730天内办理完毕，已经留有足够的时间，即使出现政策变化，也足够其针对新政策所需的材料和要求及时办理不动产权证。儋州市政府实施不动产统一登记的新政策后，在政策调整期间，办证机关仍照常受理办证申请，并不影响中南公司履行义务，其认为国家政策调整导致未能及时办证亦未能提交证据证实。故，中南公司逾期办证违约金的起算时间应自房屋实际交付之日起第730天的次日即2018年6月19日开始计算，按以下方式支付违约金：以483551元为本金，自违约之日即2018年6月19日起至向产权登记机关实际交付办理权属证书需要由出卖人提供的资料之日止，按日利率0.005%计算。一审法院关于逾期办证违约金的起算时间和数额计算并无不当，应予维持。中南公司关于因政府实施不动产统一登记办证政策后开发商的办证时间应在730天的基础上延长180天的主张没有事实根据及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。儋州中南房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人儋州中南房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 王天琳审 判 员 沈美萍 二〇一九年九月日法官助理 陶月月书 记 员 王慧琳=附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。