广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初27021号原告黄甲荣，男，汉族，1983年10月28日出生，户籍地址广东省化州市，原告廖章虎，男，汉族，1984年1月30日出生，户籍地址广东省化州市，两原告共同委托代理人陆志强、陈舒，广东恒益律师事务所律师。被告谭超卓，男，汉族，1995年8月21日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，被告邹淑娥，女，汉族，1971年8月5日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，两被告共同委托代理人杨帆，广东格明律师事务所律师。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。两原告共同委托代理人陆志强和陈舒、两被告共同委托代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年7月3日，被告邹淑娥与原告黄甲荣经协商，同意将其儿子被告谭超卓名下位于深圳市××××街道星航华府三期C座2单元20B房（房产证号：粤（20**）深圳市不动产权第0137713号，以下称“涉案房屋”）作价人民币7000000元出售给原告黄甲荣。双方为此签订了《房地产买卖合同》，并约定双方在签约当日先行交楼；被告邹淑娥因其经营的深圳市兴海洋实业公司拖欠原告黄甲荣经营的佛山市圹业纸业有限公司货款1608094.31元（以下称“该货款”）可抵扣房款；涉案房屋房贷尚未供完。2018年8月7日，被告谭超卓回到国内，并配合被告邹淑娥与两原告签订《房产买卖合同》（编号：ZXW1580212，两合同在以下统称为“该等合同”），补充约定涉案房屋落户至原告廖章虎名下；定金为1608094.31元；余下购房款5391905.69元，其中4900000元由两原告以银行贷款形式支付，491905.69元由原告黄甲荣在2019年1月1日通过贷款银行作为资金托管支付。被告谭超卓并于当天向两原告出具定金收据。该等合同签订后，两被告一直没有履行该等合同义务，协助原告廖章虎办理相关贷款手续以及完成赎楼手续。虽经原告黄甲荣多次催告，但均无果。2018年11月7日，两原告获悉两被告已办理涂销涉案房屋抵押手续，并与第三方办理了交易过户手续（包括缴税和递件手续）。两被告将涉案房屋转售给第三方的行为应视为两被告拒绝履行该等合同，已构成根本违约，原告有权解除该合同并要求被告返还已付定金1608094.31元、向原告支付总房价10%即700000元的违约金及因维权而额外支出的律师费91000元以及保全费用7000元。综上所述，两被告怠于履行义务的事实清楚且证据充分，其行为已严重侵害原告合法权益。请求法院判决解除原告黄甲荣与被告邹淑娥于2018年7月3日签订的《房地产买卖合同》；解除两原告与被告谭超卓于2018年8月7日签订的《房产买卖合同》；判令两被告向原告黄甲荣返还购房定金1608094.31元；支付违约金700000元；承担两原告因维权支出的律师费用91000元；本案诉讼费用（包括受理费，财保费）、保全费用7000元由被告承担。两被告共同答辩称，一、原被告之间并不存在真实的房屋买卖合同，本案原告在向法院起诉之前申请诉前财产保全，保全案由是民间借贷，被告收到法院的保全裁定后，立即向法院提出异议，由于双方存在货款纠纷，为保障货款的偿还，在原告黄甲荣的要求下签订了空白的借款合同和买卖合同，第一份买卖合同中第14条特别约定当初签字是亦为空白，而在鉴定上述借款合同和买卖合同之后，被告在2018年9月24日委托他人向原告黄甲荣所经营的公司佛山市圹州纸业科技有限公司的法定代表人黄敏艳转账60.5万元用于支付货款，被告邹淑娥所经营的公司兴海洋印刷有限公司尚欠货款100余万元而保全金额高达200多万元，因此不仅就金额，还就案由向法院提出了异议；二、2018年7月3日签订的第一份买卖合同当中，仅约定了成交价货款抵定金，交楼时间即是签订合同当日2018年7月3日，首先该交楼并未实际履行，其次对房屋买卖剩余房款或者监管首期款、申请按揭贷款等，买方的主要义务、卖方的主要权利及卖方的合同目的等核心合同内容均没有约定，该合同的第14条约定卖方货款除外，出款卖方需在放款当日划款给买方，严重与常理相违背，作为买方负有支付购房款的义务，但却特别约定卖方不仅要将房屋给买方，还要向买方支付楼款。可见该房屋买卖合同并非真实要履行的买卖合同，而仅仅是为了保障买方的货款利益；三、由于原告黄甲荣根本不具备购房资格，更不可能实际履行房屋买卖合同，为了以防万一，才又签订了第二份2018年8月7日房屋买卖合同，该买卖合同的核心内容体现在第15条依然是货款的结清问题，并且2018年7月3日的合同作为涉案业主的谭超卓身在国外，不可能签字，对此情况也不知情，但被告邹淑娥经营的兴海洋印刷有限公司确实欠原告黄甲荣经营的佛山市圹州纸业科技有限公司货款，所以在被告谭超卓回国后补签了第二份即2018年8月7日的买卖合同，而该合同虽然就首期款的监管和申请银行按揭贷款作了约定，但是该约定的时间离签订该合同的日期长达近5个月，与正常的房屋买卖合同交易相违背，不符合常理；四、虽然签订了多份保障货款的其他合同，但因均不是双方真实要履行相应合同的意思表示，原告黄甲荣在签订买卖合同后，依然向被告邹淑娥追讨货款，被告邹淑娥无力支付货款，遂委托第三人向佛山市圹州纸业科技有限公司法定代表人支付货款60.5万元，若房屋买卖合同真实有效，不可能在货款抵购房款后，被告邹淑娥依然向原告黄甲荣支付货款，因此该合同并非双方真实履行房屋买卖的意思表示，该合同无效，双方不存在房屋买卖合同纠纷，仅原告黄甲荣与被告邹淑娥所代表的公司之间存在货款纠纷。经审理查明，涉案房产为深圳市××××街道星航华府三期C座2单元20B商品房，登记于被告谭超卓名下。2018年7月3日，被告谭超卓为卖方，被告邹淑娥为卖方委托代理人，原告黄甲荣为买方，由邹淑娥与黄甲荣签订一份《房地产买卖合同》，约定谭超卓将上述房产作价700万元出售予原告黄甲荣，于签订合同之时即2018年7月3日交付物业，其中“卖方欠买方货款1608094.31元作为楼款，卖方货款除外，多出款卖方需在房款当日划给买方。由卖方承担负责赎楼”。2018年8月7日，被告谭超卓为卖方，被告邹淑娥为卖方代理人，原告黄甲荣和廖章虎为买方，由谭超卓与黄甲荣、廖章虎签订一份《房产买卖合同》，约定谭超卓将上述房产作价700万元出售予原告黄甲荣、廖章虎，其中购房定金1608094.31元，买方须于2019年1月1日预付定金以外的其他首期款491605.69元，到买方贷款银行作资金托管，并办理按揭贷款；卖方应于收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外房款后5日内交付房产；若买方违约导致交易无法完成，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价10%的违约金；若卖方违约导致交易无法完成，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付房产转让价10%的违约金。该合同第十五条手写：双方确认物业过户至廖章虎名下；定金以卖方拖欠买方货款1608094.31元抵扣，卖方出具收据且过户后视为货款已结清；如违约，违约方承担守约方的维权费用（诉讼费、律师费、差旅费等一切费用）。同日，被告谭超卓向原告黄甲荣、廖章虎出具一张收款收据：收到上述房产的定金1608094.31元（抵扣兴海洋印刷实业有限公司货款）。同日，原告廖章虎、被告谭超卓公证委托案外人办理涉案房产的交易手续。此后，被告谭超卓以合同非双方真实意思表示拒向原告履行合同义务，原告于2018年11月26日诉至本院。原告委托律师处理本案诉讼事宜，约定律师代理费用91000元，已支出部分费用30000元。另查明，深圳市兴海洋印刷实业有限公司与佛山市圹州纸业科技有限公司达成一份对账单，确认截至2018年4月，深圳市兴海洋印刷实业有限公司欠付佛山市圹州纸业科技有限公司货款1608094.31元。佛山市圹州纸业科技有限公司为个人独资公司，其出具书面材料，确认黄甲荣代其向深圳市兴海洋印刷实业有限公司追讨欠款1608094.31元，认可该欠款抵扣深圳市兴海洋印刷实业有限公司大股东及实际控制人邹淑娥及其儿子谭超卓售房予黄甲荣、廖章虎的房款。另，据工商登记材料，邹淑娥享有深圳市兴海洋印刷实业有限公司63%的股权。上述事实，有《房地产买卖合同》、《房产买卖合同》、收款收据、对账单、不动产登记信息等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告黄甲荣、廖章虎据涉案的《房地产买卖合同》、《房产买卖合同》与被告谭超卓确立二手房买卖合同关系，两份合同权利义务明确，未违反法律法规强制性规定，依法有效。涉案的《房地产买卖合同》虽非所有权人谭超卓签订，代理人邹淑娥签订前后亦未提供委托手续，但对照谭超卓事后补签的《房产买卖合同》，其内容显示代理人为邹淑娥，且交易主要条款与《房地产买卖合同》基本相符，应视为谭超卓认可邹淑娥代理签订的《房地产买卖合同》，该两份合同对谭超卓具备法律效力。该合同涉及以物抵债，据查，涉案债务1608094.31元于2018年4月对账确认，未约定付款期限，债权人依法可随时主张，故双方于2018年8月协商以物抵债之时，该债务的支付条件已成就，该债务经债权人、债务人、所有权人协商一致以物冲抵，符合法律规定，该债权已转化为房款支付。被告辩称此合同非双方真实意思表示，本院认为，双方于签订第一份合同后，一个月后完善一份合同予以追认，被告系在具备充分考虑时间后作出的民事行为，足以证实其出售房产、以物抵债的意思表示；而且，原告所提供的对话录音也与此相互佐证，故本院不采纳被告该抗辩理由。被告谭超卓签订合同后，拒不履行合同义务，已构成根本违约，应当依照合同承担违约责任，原告诉求解除合同、返还购房款、支付违约金，于法有据，本院予以支持。至于律师代理费用、保全担保费用的承担，原告之诉求虽符合合同约定，但考虑到被告谭超卓预期违约时间较早，合同价款10%的违约金足以弥补原告的经济损失，故本院酌定不支持原告该项费用承担的诉求。至于原告诉求被告邹淑娥承担共同给付义务，邹淑娥于本案房屋买卖交易属代理行为，后果归于委托本人谭超卓，邹淑娥无需承担卖方的相关责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄甲荣、廖章虎与被告谭超卓据涉案《房地产买卖合同》、《房产买卖合同》所确立的二手房买卖合同关系于2018年11月26日解除。二、被告谭超卓应于本判决生效之日起十日内返还原告黄甲荣、廖章虎款项1608094.31元。三、被告谭超卓应于本判决生效之日起十日内偿付原告黄甲荣、廖章虎违约金700000元。四、驳回原告其他诉讼请求。被告谭超卓如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费60800元，保全费用5000元，由被告谭超卓承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 蔡  金  兰人民陪审员 李    静二〇一九年九月六日书 记 员 林晓仪（兼）书 记 员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。