陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终5618号 上诉人（原审原告）张雅琴，女，1955年5月15日出生，汉族，住西安市未央区。委托代理人王磊，陕西洪振律师事务所律师。委托代理人董小吉，陕西洪振律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）陕西金地佳和置业有限公司，住所地：西安市曲江新区楼。法定代表人朱克亮，该公司董事长。委托代理人李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人杨兰，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）深圳市金地物业管理有限公司西安分公司，住所地：西安市曲江新区楼。负责人周小犊，该公司总经理。委托代理人赵媚，女，1981年8月14日出生，汉族，该公司员工，住西安市曲江新区。委托代理人安波，男，1991年5月4日出生，汉族，该公司员工，住西安市曲江新区。上诉人张雅琴因与被上诉人陕西金地佳和置业有限公司、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初3906号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张雅琴之委托代理人王磊，被上诉人陕西金地佳和置业有限公司之委托代理人李媛，被上诉人深圳市金地物业管理有限公司西安分公司之委托代理人安波、赵媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年3月，张雅琴与陕西金地佳和置业有限公司签订《商品房买卖合同》，编号Y11026816，购买位于西安市XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号商品房一套。该合同第十六条约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”同时交付《住宅质量保证书》，该保证书中约定：“根据国家有关规定，本住宅自交付之日起计算质量保修期。在住宅正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内以下项目（见附表）的维修责任，并承诺期限内负责维修完毕。”附件中包括：“1、屋面防水；公司承诺保修期5年；2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道房渗漏；公司承诺保修期5年；3、墙面、顶棚抹灰脱落；公司承诺保修期2年”。2013年5月陕西金地佳和置业有限公司按照合同约定向张雅琴交付了房屋。后对涉案房屋进行了装修。2015年6月5日，张雅琴办理了本案涉案房屋的房产证。张雅琴称其收房后发现房屋漏水，多次找陕西金地佳和置业有限公司协商无果，2016年至2017年10月，其多次向陕西金地佳和置业有限公司及物业公司提交书面材料，反映其房屋内漏水情况，但至今双方仍存在争议。因房屋漏水，已造成其客厅、北卧室、厨房阳台等多处墙皮脱落。2017年6月5日，称陕西金地佳和置业有限公司代表、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司代表，业主代表三方对张雅琴房屋进行现场勘验，称三方出具勘验笔录，但陕西金地佳和置业有限公司、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司均不认可。后双方未达成一致意见，诉至该院，要求依法处理。庭审中张雅琴认可现涉案房屋漏水问题已解决。另查，张雅琴涉案房屋面积137.01㎡，已装修，并有配套家具，根据提供证据，该房屋所在小区同等面积2018年网络房屋租赁价为4500至6000不等，同一栋楼，相同面积网络租赁价为5000元/月。上述事实，有《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》、房产证、现场勘验笔录、房屋漏顶情况反映等及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案案件事实的依据。张雅琴于2018年1月30日起诉至西安市雁塔区人民法院提起诉讼请求：1、陕西金地佳和置业有限公司赔偿房屋主体质量缺陷损失100000元（具体金额以鉴定为准）；2、陕西金地佳和置业有限公司赔偿因房屋漏水给张雅琴造成的经济损失311316元；3、陕西金地佳和置业有限公司赔偿张雅琴精神损失费3000元；4、陕西金地佳和置业有限公司承担本案的诉讼费用及鉴定、评估费用。后张雅琴又向一审法院增加诉讼请求，请求依法判令：1、陕西金地佳和置业有限公司将房屋修复，符合质量要求；2、陕西金地佳和置业有限公司赔偿自2017年12月起开始计算，至房屋实际修复合格之日止的房租损失；3、陕西金地佳和置业有限公司承担自2017年12月开始计算，至房屋实际修复之日止发生的物业费、暖气、电梯使用费、水电公摊费；4、陕西金地佳和置业有限公司赔偿张雅琴已经缴纳的水电公摊费994.7元、电梯使用费794.6元，垃圾清运费66元，共计1855.3元。陕西金地佳和置业有限公司辩称：第一，陕西金地佳和置业有限公司向张雅琴交付的房屋是符合标准的，不存在质量问题。第二，因为陕西金地佳和置业有限公司给张雅琴交付的房屋是符合标准的，未给张雅琴造成损失，该房屋已经按照合同约定交付张雅琴使用，按照法律规定，产生的物业费等相关的费用需要由张雅琴承担，物业费是整个小区公摊下来的，应当由张雅琴承担。张雅琴申请精神损失，没有事实以及法律的依据。陕西金地佳和置业有限公司已经向张雅琴交付了符合质量要求的房屋，张雅琴已经实际占有和使用，不存在租金的损失以及物业的损失，综上对于张雅琴的全部诉讼请求依法驳回。第三人深圳市金地物业管理有限公司西安分公司辩称：阳台的漏水、厨房北阳台漏水、客厅的北墙面的冷凝水管，截止2017年7月份，修缮已完成。具体是否有失损失，应该由张雅琴举证。对于张雅琴的全部诉请，由张雅琴自行承担。原审法院认为，根据《中华人民共和国房地产管理法》第27条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”陕西金地佳和置业有限公司现已将房屋交付使用多年，张雅琴主张房屋主体有质量问题，称承重墙体内冷凝水管道断裂，水能渗透至电路管线，承重墙混凝土工程存在架空的质量问题，仅现场勘验笔录为依据，陕西金地佳和置业有限公司、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司对勘验笔录不认可，房屋主体质量问题属专业性较强问题，张雅琴亦拒绝专业鉴定，其该主张不能形成完整的证据链。庭审中，张雅琴表示其涉案房屋漏水问题现已解决，故其主张将房屋修复符合质量要求的诉讼请求不予支持。关于张雅琴主张由于房屋漏水给其造成的经济损失，首先关于房屋出租的预期收益，经查，根据《房屋买卖合同》及《质量保修协议》及附件，陕西金地佳和置业有限公司有义务及时处理张雅琴房屋所发生的渗漏问题，由于其未及时处理，导致其长期不能入住或进行房屋出租，给其带来的损失，陕西金地佳和置业有限公司应当承担，从张雅琴提供的证据来看，2016年2017年其书面多次反映房屋漏水问题，陕西金地佳和置业有限公司均未妥善解决，但庭审中张雅琴自认房屋漏水现已处理，故对其主张的房屋出租的预期收益，酌情支持一年，参照张雅琴提供的同小区同面积住宅网络租赁价，酌情支持5000元/月×12个月=60000元。张雅琴主张的物业费、暖气费、电梯使用费、水电公摊费系物业服务合同产生，并非房屋漏水所导致的直接损失，且与本案不属于同一法律关系，故对其的该部分诉讼请求，本案不予处理。张雅琴所发生的交通费、误工费、车位服务费并非其家中漏水的必然损失，故对张雅琴的该主张不予支持。对于其主张的其他损失，于法无据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、被告陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起10日内给付张雅琴因房屋漏水给其造成的经济损失60000元；二、驳回张雅琴的其他诉讼请求。案件受理费8011元，由张雅琴承担6856元，由陕西金地佳和置业有限公司承担1155元。因张雅琴已预交，故陕西金地佳和置业有限公司应在支付上述款项时一并支付张雅琴。宣判后，张雅琴不服，向本院提起上诉称：1、请求依法撤销雁塔区人民法院（2018）陕0113号民初3906号民事判决；2、改判陕西金地佳和置业有限公司将房屋修复，符合质量要求；3、改判陕西金地佳和置业有限公司赔偿因房屋漏水给其造成的经济损失，该经济损失中：房租损失暂计至2017年11月为270000元，从2017年12月至房屋实际修复之日止的房租损失仍需陕西金地佳和置业有限公司承担；物业费损失暂计至2017年11月为11124元，从2017年12月至房屋实际修复之日止的物业费损失仍需陕西金地佳和置业有限公司承担；暖气费损失暂计至2017年11月为12712元，从2017年12月至房屋实际修复之日止的暖气费损失仍需被上诉人承担；水电公摊费994.7元，从2017年12月至房屋实际修复之日止的水电公摊费损失仍需陕西金地佳和置业有限公司承担；电梯使用费794.6元，从2017年12月至房屋实际修复之日止的电梯使用费损失仍需陕西金地佳和置业有限公司承担；误工费损失10000元；交通费损失1000元。4、一、二审诉讼费由陕西金地佳和置业有限公司承担。事实及理由：一、其发现漏水后，多次请求陕西金地佳和置业有限公司、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司履行质保义务，但至今并未完全修复，不仅使其无法使用房屋，而且对未使用的房屋缴纳物业费等相关费用，且为维权产生交通费等损失，其认为诉讼请求应予以支持。二、一审判决关于漏水起止时间并未查明。三、其主张的物业费、暖气费、电梯使用费、水电公摊与房屋漏水有着必然联系，属于房屋漏水导致的直接损失应予赔偿。四、其认为房屋漏水维权必然产生交通费、误工费。综上，请求撤销原判，支持其诉讼请求。陕西金地佳和置业有限公司辩称，一、公司交付的房屋符合合同约定以及法律规定，张雅琴也依法予以接收，因此张雅琴主张应退回相应的物业费及暖气费无事实和法律依据。二、一审法院查明事实清楚，适用法律正确。关于漏水时间一节，张雅琴在一审庭审过程中并未提交充分的证据予以佐证，且勘验笔录公司并不认可，不能够作为定案依据，因此张雅琴应当就该项事实承担举证不能的后果。其次，张雅琴上诉请求系其认为涉案房屋产生了主体结构质量问题，但其在一审过程中拒绝进行相关鉴定，因此其主张相应损失的前提是不存在的。三、尽管如此，一审法院仍然支持了张雅琴一部分损失金额，因此我们认为张雅琴的上诉主张无事实法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。深圳市金地物业管理有限公司西安分公司辩称：答辩意见同陕西金地佳和置业有限公司。经审理查明，张雅琴所购买的涉案房屋于2014年底开始出现漏水情况，2014年、2015年进行维修，2017年6月、2018年8月又对房屋漏水问题修复，原审庭审中张雅琴认可漏水问题已解决。深圳市金地物业管理有限公司西安分公司在二审庭审中认可尚未将涉案房屋恢复原状，并同意与张雅琴协商，将涉案房屋修复至原状。原审判决认定其他事实属实。本院认为，本案的争议焦点为张雅琴在陕西金地佳和置业有限公司购买的涉案房屋因漏水问题给其造成的损失的认定。张雅琴与陕西金地佳和置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。张雅琴于2013年5月接收涉案房屋并进行装修。从本案查证的事实看，涉案房屋自2014年底房屋出现漏水情况，深圳市金地物业管理有限公司西安分公司认可在2014年、2015年对张雅琴涉案房屋因漏水问题进行维修。后因又出现漏水问题，经张雅琴多次反应，2017年6月、2018年8月，又对房屋进行了维修，从以上事实可以认定，张雅琴所购买的房屋自2014年底至2018年8月存在漏水问题，经张雅琴多次反映，及数次维修，至2018年8月漏水问题才得以解决，虽房屋漏水仅限于房屋部分区域，不完全影响房屋整体的使用，但陕西金地佳和置业有限公司未及时处理涉案房屋渗漏问题，导致其长期不能入住或进行房屋出租，给张雅琴带来的损失，陕西金地佳和置业有限公司应当承担赔偿责任，对于应房屋漏水问题产生的损失，应综合考虑房屋漏水程度及对房屋的维修情况，本院认为应认定三年的期限较妥，原审判决按同类房屋的租金5000元标准计算损失并无不妥，但认定一年期限显失公平，损失应为36个月×5000元=180000元。张雅琴上诉要求赔偿270000元房租损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。而对于因此产生的相应的物业费用，应予酌情赔偿3000元；对于张雅琴要求恢复房屋原状之诉请，深圳市金地物业管理有限公司西安分公司在二审庭审中认可尚未将房屋恢复原状，并同意与张雅琴协商，将涉案房屋修复至原状，故深圳市金地物业管理有限公司西安分公司应及时与张雅琴沟通、协调，完成涉案房屋最后的修复工作。张雅琴要求赔偿误工损失及交通费，于法无据，不予支持。综上，原审判决应予部分变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一、二项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初3906号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初3906号民事判决第一项为：陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起20日内给付张雅琴因房屋漏水给其造成的各项经济损失共计183000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8011元，由张雅琴承担4011元，由陕西金地佳和置业有限公司承担4000元；二审案件受理费6009元，由张雅琴承担2000元，由陕西金地佳和置业有限公司承担4009元。本判决为终审判决。   审  判 长    侯     静审 判 员    高     玮审  判  员    侯  新  省 二〇一九年九月十日    书 记 员    邱  鹏  翔 1