江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏0583执异98号异议人（案外人）：：李分社，男，1975年2月28日生，汉族，住河南省通许县。委托代理人：毛建明，陆家法律服务所法律工作者。原案申请执行人：袁晓琴，女，1979年2月10日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托代理人：黄华，江苏柏庐律师事务所律师。委托代理人：杜国明，江苏柏庐律师事务所实习律师。原案被执行人：何明，男，1963年6月12日生，居民身份号码，汉族，住江苏省昆山市陆家镇。本院在执行原案申请执行人袁晓琴与原案被执行人何明民间借贷纠纷(2019)苏0583执5124号强制执行一案，因本院查封了被申请人何明名下位于昆山市陆家镇XXX苑X号楼XXX及阁楼房地产，并启动对该房地产进行评估、拍卖的执行措施。后异议人李分社对本院查封、处置上述房地产提出书面异议，要求：撤销被申请人袁晓琴对被申请人何明名下位于昆山市陆家镇XXX苑X号楼XXX及阁楼的抵押权并停止对被申请人何明名下位于昆山市陆家镇XXX苑X号楼XXX及阁楼的拍卖。本院对于异议人的异议请求，依法立案受理，并依法进行审查，现已审查终结。异议人异议称：一、涉案房屋实际为所有权、使用权不明或者有争议的财产，是不得抵押的财产。2010年12月5日异议人李分社通过昆山市明盛房产经纪有限公司购买被申请人何明位于昆山市××镇蒋巷××楼××室(施工编号：XXX村九期XX号XXX室)及车库，面积92平方米，阁楼62平方米，车库9.34平方米，总房价48万元，已付购房款43万元，且涉案房屋已交付给异议人李分社，异议人李分社也已装修入住达九年之久。在异议人李分社入住涉案房屋后多次向被申请人何明要求办理房屋过户手续，但被申请人何明一直拖延不予办理，故异议人李分社无奈于2016年3月5日将被申请人何明起诉至昆山市人民法院，案号(2016)苏0583民初4522号，但由于当时涉案房屋的房屋产权证尚未办理，无法判决被申请人何明协助办理过户，故异议人李分社在昆山市人民法院的要求之下撤回了此次起诉。然而在昆山市人民法院2015年3月17日受理的，被申请人何明与夏万桂房屋买卖合同一案[案号(2015)昆花民初字第00314号]中，被申请人何明的拆迁安置房也未办理房屋产权证，但昆山市人民法院依旧判决被告一将房屋产权证办理至夏万桂名下。可是到了2016年异议人李分社起诉时昆山市人民法院以房屋产权证尚未办理为由要求异议人李分社撤诉。由此可见，涉案房屋实际为所有权、使用权不明或者有争议的财产，是不得抵押的财产。异议人李分社撤诉后便积极督促被申请人何明前往房屋登记部门办理涉案房屋的产权证，异议人李分社从房产登记部门得知涉案房屋已办理房屋产权证，产权证号：苏(2016)昆山市不动产权第XXX号。便立即要求被申请人何明协助办理过户手续，但被申请人何明仍以诸多理由推脱。异议人李分社无奈于2017年1月23日再次将被申请人何明起诉至昆山市人民法院，案号(2017)苏0583民初3141号，该案于2017年2月10日被昆山市人民法院立案受理。在审理过程中昆山市人民法院查实涉案房屋于2017年3月1日、2017年6月28日办理了抵押登记。而上述两次抵押登记均是在异议人李分社第二次起诉庭审期间发生的。由于被申请人何明的恶意逃避诉讼，在与被申请人袁晓琴办理抵押登记时该案尚在应诉公告期内，所以在该案审理过程中涉案房屋的所有权是有争议的。而依据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项之规定：“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。”而本案中的抵押均是在涉案房屋的所有权存在争议期间办理的，这与《中华人民共和国物权法》的规定相违背。因此，涉案房屋实际为所有权、使用权不明或者有争议的财产，是不得抵押的财产。二、涉案房屋抵押权系两被告恶意串通设定，应属无效；本案涉案房屋在抵押登记之前，被申请人何明就已经出售给异议人李分社，异议人李分社按照《动迁房屋买卖合同》的约定向被申请人何明支付了房款并实际入住，异议人李分社已实际取得了涉诉房屋的物权期待权，应优先予以保护。涉案房屋至今未办理过户登记手续，是被申请人何明不守诚信。被申请人袁晓琴在设定抵押时，涉案房屋正处诉讼争议期间：2017年2月10旦一审法院立案受理后，公告送达被告应诉材料，于2017年6月26日公开开庭进行审理的，已广而告之，被申请人袁晓琴不可能不知晓涉案房屋的状态，在此前提下，被申请人袁晓琴依旧同意出借资金并设定抵押且在昆山市正信公证处公证了《抵押借款合同》，该行为十分反常，根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见中：第一条第一款中内容，异议人李分社有理由相信被申请人袁晓琴在设定抵押前已经知悉涉案房产出售在先的事实，并借助诉讼、公证等手段非法占有原告财物，此两人间的抵押权的设定是故意为之。两人的行为恶意损害了异议人李分社的合法权益，故被申请人袁晓琴不应享有对涉案房屋的抵押权。三、被申请人袁晓琴在涉案房产设定抵押登记，被担保债权数额35万元，实际被申请人何明并未拿到被申请人袁晓琴35万元借款，设定抵押登记没有根据，应予以撤销；2017年6月26日被申请人何明在案外人冯磊的操作下向被申请人袁晓琴借款350000元，被申请人何明在6月29日先收到200000元借款，当场按冯磊的指示给其指定账户转账173073.83元，之后当天又收到剩下的150000元借款，被申请人何明随后提取现金5000元当场交给冯磊，实际被申请人何明仅收到171926.17元借款，并且之后被申请人何明也有多次还款，实际欠被申请人袁晓琴的借款根本没有350000元。故被申请人何明与被申请人袁晓琴设定抵押登记的行为是没有根据的，应予以撤销。本案中，异议人李分社已经支付了涉案房屋的房款并实际入住，异议人李分社对该房屋已经享有实际的权益，未完善的仅仅是产权过户手续。这种事实形成了房产实际权属与登记权属不一致的情形，使得该房屋属于“有争议的房产”。依据我国担保法37条第4项，物权法第184条第四项，所有权、使用权不明或存有争议的财产不得抵押。以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。故被申请人何明将已出售的房屋抵押给被申请人袁晓琴，严重损害了异议人李分社的合法权益。据此被申请人何明在明知涉案房屋早已经出售并交付给异议人李分社的情况下，还与他人恶意串通以涉案房屋设定抵押权，该行为严重损害了异议人李分社的合法权益，特向贵院申请撤销被申请人袁晓琴对被申请人何明名下位于昆山市××镇蒋巷××楼××及阁楼的抵押权并停止对被申请人何明名下位于昆山市××镇蒋巷××楼××及阁楼的拍卖。原案申请执行人未向本院提交书面意见。原案被执行人未向本院提交书面意见。本院审理查明：涉案的昆山市××镇蒋巷××楼××室、606阁楼的不动产登记簿登记显示：该房地产的权利人为何明，登记时间为2016年12月08日。登记的他项权利信息为：2017年03月01日设定他项权权利人为朱建英的15万元一般抵押权；2017年06月28日设定他项权权利人为袁晓琴的35万元的一般抵押权。本院在执行(2019)苏0583执5124号案件过程中，于2019年5月23日对涉案房地产进行了查封。2017年6月26日，袁晓琴、何明在昆山市正信公证处的公证下签订《抵押借款合同》一份，约定何明向袁晓琴借款35万元。该份合同第一部分“借款”约定：借款期限为12个月，自2017年6月26日起至2018年6月25日止，实际借款日以双方实际交接资金的日期为计息起始日。借款期限内的利率为月利率1.25%(即年利率为15%)，利息支付方式：利息从实际放款之日起计算，每月支付一次，第一次还息日为2017年7月26日，具体还息日以《还息确认书》为准。如借款人逾期支付利息或归还本金的，则逾期期间的利率按合同借款利率，另额外按借款本金的万分之五每天收取违约金。合同第六条“借款人迟延履行的违约责任扫约定：1、借款人任何一期利息未按时足额支付的，则逾期期间：，借款人应另行按照借款本金余额的万分之五承担违约金。2、借款人任何一期利息未按时足额支付超过30天时，出借人有权主张本合同借款期限提前到期，并自借款人逾期之日起，借款人应按本条第1款约定承担逾期利息。3、借款人累计两次不按约定时间足额支付利息的，则出借人有权主张第二次付息日为借款期限到期日，到期日之日起，借款人应按本条第1款约定承担逾期利息。合同第八条约定：出借人/抵押权人)通过诉讼、申请强制执行等途径追究借款人(抵押人)违约责任的，借款人应赔偿出借人为实现债权支付的相关费用，包括但不限于诉讼费、律师费(按借款本金和逾期利息的5%计算)、公告费、差旅费、鉴定费、违约金等。该份合同第二部分“抵押”约定：1、为了确保述借款的全面履行，抵押人自愿以其合法所有的房地产抵押给出借人(抵押权人)，作为其履行本合同的担保。借款人用于抵押的房地产为：昆山市××镇蒋巷××楼××室、606阁楼的房地产，房产证号：苏(2016)昆山市不动产权第X**，建筑面积156.33m'，用途为住宅/成套住宅；.用地面积38.70m²，土地使用权取得方法为出让，地类(用途)为住宅/成套住宅。该房地产使用情况(自用、空置、出租等)为自用。2、抵押人已于2017年2月21日将上述房地产屋抵押给朱建英(第一顺序抵押权人)，抵押权权利价值为15万元整。该房产价值为人85万元整，就第一顺序抵押权人权利价值外的剩余价值，借款人将其抵押给出借人(第二顺序抵押权人)，为本合同项下的借款进行担保，担保的借款本金为35万元整。抵押期限为自该房屋办妥抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日止。土地价值不另外提供估价报告书并且不另作抵押，抵押人不能以此限制抵押权人实现抵押权。本次抵押为剩余价值抵押。抵押担保范围：为保证借款方按时归还借款，抵押人提供房地产进行抵押担保，担保范围为本合同项下的借款本金、利息、逾期利息、违约金、诉讼费、执行费用、律师费、公证费、公告费、评估费、误工费、交通费、不良资产处理费等实现债权的所有费用。合同第十一条约定：在抵押期间，该房地产由抵押人管理，抵押人应当维护抵押房地产的安全与完好，并接受出借人的监督和检查。在抵押方征得出借人的书面同意后，可以转让、出租、赠与，或以其他方式处置抵押房地产，抵押人处置抵押房产所得价款应提前清偿抵押权人(出借人)借款本息和相关费用。合同第十二条约定：若抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、已设定他项权利、产权争议或者被查封等情况的，抵押人承担由此产生的法律责任。昆山市正信公证处为此出具(2017)苏昆正信证民内字第3030号公证书，主要内容如下：甲、乙双方于二○一七年六月二十六日向本处申请办理前面的《抵押借款合同》公证。经查，甲、乙双方协商一致签订了前面的《抵押借款合同》，双方当事人具有法律规定的民事权利和民事行为能力。双方约定，甲方向乙方出借人民币叁拾伍万元，借款期限：壹年，自二○一七年六月二十六日至二○一八年六月二十五日止。乙方自愿将座落于昆山市××镇蒋巷××楼××室，606室阁楼房地产抵押给甲方，本次抵押为第二顺位抵押，抵押权人是袁晓琴，抵押价值人民币叁拾伍万元。合同中约定的担保范围、抵押权的实现等条款明确。双方订立合同的意思表示真实。又查，乙方抵押的上述房屋为其私有房产；不动产产权证号：苏(2016)昆山市不动产权第XXX号；该房产的上述《不动产(房屋)产权登记信息查询结果证明》上没有查封登记信息、挂失、预告登记、异议登记、地役权登记的记载。不动产登记在何明名下财产，属于何明个人所有，无共有人。该房产已设定抵押，他项权利设定情况：抵押权人：朱建英，主债权数额为人民币壹拾伍万元，本次抵押权人享有第贰顺序抵押权，抵押登记金额为人民币叁拾伍万元整。依据上述事实，兹证明袁晓琴与何明于二○一七年六月二十六日，在昆山市，签订了前面的《抵押借款合同》，合同上双方当事人的签名均属实。合同双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定。2017年6月29日，袁晓琴向何明名下上海农商银行账号为62×××44的账户分别转账支付20万元、15万元，合计35万元。当日，何明向袁晓琴出具抵押借款收据，确认收到前述借款35万元。另，何明还向袁晓琴出具一份还息确认书，约定被告自2017年7月起每月13日向原告支付利息4375元，至2018年6月止，共11次付息。再查明：第三人李分社曾于2016年向本院另案起诉何明及昆山长安房产开发有限公司，后其于2016年7月27日申请撤诉，本院于2016年7月27日出具(2016)苏0583民初字第4522号民事裁定书，裁定准许其撤回起诉。2017年2月10日，李分社再次向本院另案起诉被告何明，诉讼请求为：一、判决何明立即协助李分社办理房屋及车库过户手续；二、本案诉讼费由何明承担。后在审理过程中其将变更诉讼请求为：一、确认何明、李分社签订的《动迁房买卖合同》合法有效；二、本案诉讼费用由何明承担。本院于2017年7月26日作出(2017〕苏05**民初3141号民事判决书。该判决查明如下事实：“涉案房屋即昆山市陆家镇X村九期XX号XX室房屋(现公安编号为昆山市××镇蒋巷××楼××室、XXX室阁楼)系被告何明老宅房屋拆迁安置分配所得，该房屋于2016年12月8日登记为何明单独所有。2010年12月12日，乙方李分社与甲方何明，中介方昆山明盛地产经纪有限公司签订《动迁房买卖合同》，甲乙双方经中介方介绍，自愿就物业买卖和办理物业交易过户等事宜签订协议如下：一、物业状况。1、物业地址昆山市陆家镇X村九期XX号XXX室；2、建筑面积92.62平方米；三、车库建筑面积9.34平方米；二、成交价。1、该物业成交价为480000元(大写人民币肆拾捌万元整)；三、付款方式。甲乙双方自行交接成交款，中介方在甲乙双方的付款过程中起到见证作用；四、付款进度。1、甲乙从方2010年12月5日签署《动迁房买卖合同》，乙方同时将定金250000元(人民币贰拾伍万元整)一次性交付甲方；2、甲乙双方及中介方应于/年/月/日至相关司法部门将已签署的《动迁房买卖合同)做好司法签证手续，同时乙方须将房款(扣除定金部分)230000元(人民币贰拾叁万元整)交付给甲方；3、乙方购买该物业的尾款50000元(人民币伍万元整)应于/年/月/日之前全部交付给甲方，若是房产证/年/月/日之前办出，乙方则在手续办理完结当日结清尾款；九、双方责任。1、甲方须保证该物业全部产权均同意出售该物业；2、甲方须确保物业全部产权人在签署本《动迁房买卖合同》时均在场签字、按指纹；3、甲方须确保该物业《房屋所有权证》、《土地使用权证》办出后及时过户于乙方，具体办理方法为在甲方接到政府相关部门通知之日起算计七日内，甲方须将该物业过户于乙方名下，否则视为甲方违约；4、本合同自签署之日起生效，若甲方违约则须赔偿乙方现金480000元(肆拾捌万元整)；十二，其他约定。付款方式2010年12月5日乙方向甲方支付房屋定金见50000元整(贰拾伍万元整)拿钥匙时再付房款180000元整(大写拾捌万元整)尾款50000元整(伍万元整)待甲方将产权过给乙方时一次性付清；甲乙双方无论哪方违约均向对方支付违约金480000元整(肆拾捌万元整)。该合同签订后，原告向被告支付了购房款43万元，剩余房款5万元未支付。何明于2017年3月1日向抵押权人朱建英办理了15万元债务抵押，债务-履行期限为2017年2月21日至2020年2月20日。被告何明于2017年6月28日向抵押权袁晓琴办理了抵押35万元的债务抵押，债务履行期限为2017年6月26日至2018年6月25日。由于涉案房屋存有案外人抵押债权，本院询问李分社是否愿意对涉案房屋存在的扺押债权进行涤除，李分社称其目前无能力进行涤除抵押债权，并为此将诉讼请求变更为要求本院判决确认李分社、何明签订的《动迁房买卖合同》合法有效。”该判决认定：“李分社与何明签订的《动迁房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当依法、依约行使各自的权利和履行各自的义务。现李分社已依约向何明支付了购房款43万元，但何明未能将涉案房屋过户至李分社名下，且何明违约在已出卖给李分社的房屋上办理了合计50万元的抵押债务，何明构成违约。现李分社诉至本院要求确认其与何明签订的《动廷房买卖合同》合法有效，本院予以支持。”遂判决：“李分社与何明于2010年12月12日签订的《动迁房买卖合同》洽法有效。”该判决现已发生法律效力。又查明：涉案房屋自2013年3月1日其支付18万元房款时何明就将涉案房屋交由李分社实际居往使用至今。第三人陈述：据其了解，被告何明和原告是不认识的，借款纯粹是冯磊操作的，前一笔与朱建英的借款15万元也是由冯磊操作的，本案所涉·35万元借款何明拿到后，将前面的15万元支付给了冯磊，冯磊答应去解除第一次的抵押，但是从证据上看，冯磊并没有解除，据何明说，涉案的借款实际上他拿到手也就是17万元左右，后来又付了冯磊5-6万元，故其认为被告何明与原告抵押是恶意的，其曾经在2016年前向公安部门报过案，何明曾经被公安机关刑事拘留过，何明明知该房屋已经出售给李分社，这个抵押是无效的，本案有可能涉及到套路贷。对此，袁晓琴仅认可涉案借款是由冯磊介绍，李分社陈述的其他情况其均不予认可。李分社对此也未能加以举证证明。上述事实有(2019)苏0583执5124号执行裁定书、不动产登记薄查询记录表、（2018）苏0583民初6542号民事判决书、（2016）苏0583民初字第4522号民事裁定书、（2017）苏0583民初3141号民事判决书等证据在案证明。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）、已登记的不动产，桉照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）、其他财产和权利、有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院对昆山市××镇蒋巷××楼××及阁楼进行查封，之后启动对该房地产的评估、拍卖等执行措施。但涉案房屋已于本院查、处置之前已由原案被执行人出售给异议人，且异议人已支付绝大部分的购房款。现涉案房屋之所以办理在异议人的名下，并非因异议人的过错造成的。另原案被执行人与原案申请执行人之间就其债权、债务关系设立的一般抵押，根据现有证据和查明的事实具有相当大的可能性涉嫌“套路贷”的可能，故为打击非法债权、债务，维护正当、合法的当事人权利。综上，本院对于异议人要求停止对涉案房地产的执行措施的异议主张予以支持，至于异议要求本院撤销涉案房地产的抵押权登记，本院认为此系撤销权之诉，异议人应另案起诉处理，本案中本院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第（五）项，第二十八条的规定，裁定如下：异议人李分社的异议请求成立，停止对位于昆山市陆家镇XXX苑X号楼XXX室、XXX阁楼的拍卖执行措施。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  杨荣丰人民陪审员  李 铭人民陪审员  叶卿唯二〇一九年九月二十六日书 记 员  何 佳