黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黑02民终2239号上诉人（原审原告）：刘长志，男，1968年3月1日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市。上诉人（原审原告）：黄国琴，女，1970年6月3日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市。刘长志、黄国琴委托诉讼代理人：马若峰，黑龙江宝勤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张德明，男，1974年3月13日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：戴丽茹，黑龙江兴国律师事务所律师。上诉人刘长志、黄国琴、张德明因租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省讷河市人民法院（2019）黑0281民初1520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人刘长志、黄国琴及其委托诉讼代理人马若峰、上诉人张德明及其委托诉讼代理人戴丽茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘长志、黄国琴的上诉请求：1.要求撤销讷河市人民法院（2019）黑0281民初1520号民事判决书第四项，不应给付张德明5万元所建库房的费用；2.要求张德明承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，刘长志、黄国琴不应给付张德明5万元建库费用。刘长志与张德明签订租赁合同，约定“如果征用张德明建库、打地面、焊大门计五万元费用，刘长志付给张德明”。现在该库房并没有被征用，解除合同是由于张德明违约，不支付租金，依法解除合同，所以并不存在、也不符合给付建库及相关费用的条件。因此，一审法院认定事实错误，刘长志、黄国琴不应给付张德明五万元建库费用。二、一审法院程序不合法，张德明没有提出反诉，不应判决刘长志、黄国琴给付建库费用。一审诉讼中，张德明并没有依法提出反诉，本案审理的刘长志、黄国琴诉张德明因违约而要求解除合同，并赔偿刘长志、黄国琴因此产生的租金损失。所以一审法院判决刘长志、黄国琴给付张德明所建库房的花销5万元已经超出了本案的诉讼请求，所以程序不合法。张德明答辩称：1、张德明同意解除合同，但张德明建库、打地面、焊大门共花费10万余元，若解除合同刘长志、黄国琴给付张德明5万元，张德明认可。2.关于没有支付租金问题。由于刘长志、黄国琴没有修复损坏的房屋及相关设施，造成一部分房屋不能使用，而且2017年10月刘长志、黄国琴及其儿子将张德明从货场撵出去。自2017年10月货场张德明一直没有使用货场，张德明只是使用自己建的大库。因此，张德明不应该再向刘长志、黄国琴支付租金。上诉人张德明的上诉请求：1.要求撤销讷河市人民法院（2019）黑0281民初1520号民事判决书第一项、第二项、第三项，不应解除张德明与刘长志、黄国琴2016年10月20日签订的《租房租院合同》，判令继续履行合同。2、要求刘长志、黄国琴承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，刘长志、黄国琴存在违法行为。2015年5月16日刘长志、黄国琴将位于讷河市第一良种场老五公里处的场地及房屋整体租给张德明使用，当时约定由张德明建库、打地面、焊大门，租金一年一给付，交钱日期以修路正常通车，收粮出粮不受影响日期为准。当时张德明一家也搬到了货场居住。2017年10月由于货场居住房屋的门窗及水井、电线损坏，库房屋顶和门损坏，产生安全隐患，出现了居住不便和收购、销售粮食无法运营的情况，而且黄国琴的儿子强行要求终止合同。张德明一家无奈从货场搬出来。从2017年10月20日起货场内的房屋、场地及刘长志原有库房至今张德明没有使用。张德明只是使用了自己的大库。在这期间，张德明对此找刘长志、黄国琴协商修复货场，刘长志、黄国琴既不维修，还多次表示要终止合同，双方多次协商也没有达成一致。张德明多次要交租金，刘长志、黄国琴都不收。由于刘长志、黄国琴要解除合同，才造成今天的局面，是刘长志、黄国琴违约在先。张德明有新的证据能证实刘长志、黄国琴违约在先。由于刘长志、黄国琴没有对货场及房屋进行修复，造成张德明收购和销售粮食无法使用货场及房屋，因此，一审法院判令张德明给付刘长志、黄国琴租金是错误的。二审审理期间，张德明变更上诉请求，同意解除2016年10月20日双方之间签订的《租房租院合同》。刘长志、黄国琴答辩称：1、鉴于张德明同意解除合同，张德明就应将房屋交付给刘长志、黄国琴。因该房屋仍由张德明管理，钥匙也没交付，所以同意解除合同就应按照一审判决第二项将房屋设施全部交给刘长志。2、房屋设施的损坏在一审中张德明也提出，但经过庭审调查该房屋设施一直由张德明管理，因刘长志在将房屋交付张德明使用时，房屋设施均可以使用，张德明在租赁期间没有尽到管理义务，对于财产的损坏，张德明有责任，对此刘长志保留索赔的请求。3、刘长志、黄国琴没有违约，也不存在强行解除合同将张德明赶出货场的事实。因为刘长志一直是通过到法院诉讼解决纠纷，该租赁物一直由张德明管理、使用，张德明主张刘长志、黄国琴强行终止合同没有证据。张德明称其交租金刘长志、黄国琴不收的问题，根本不存在。因为双方之间因租赁房屋已有多起诉讼，由于张德明没有按照约定交纳租金，刘长志曾起诉要求解除合同，因原审法院认为预留时间较短故没有解除。后期因为连续拖欠2年之久租金，刘长志诉讼至法院，并得到支持，所以不存在交租金不收的问题。由于张德明违约，所以刘长志、黄国琴要求解除合同，返还租赁物。并且张德明应当按照所占用租赁物期间，依照租金的比例按月支付相关租金损失。因此，张德明的上诉请求不应支持。刘长志、黄国琴向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年10月20日所签的《租房租院合同》，要求张德明将承租的房屋、货场及库房交付给刘长志、黄国琴；2、要求张德明按照每年租金23，000.00元损失计算每月1，917.00元的金额给付刘长志、黄国琴，从2017年10月20日至2019年4月20日共计18个月的租金损失共计34，500.00元，同时要求张德明按照每月1，917.00元给付刘长志、黄国琴交付房屋之前租金损失；3、张德明承担本案诉讼费用。一审认定的事实：刘长志、黄国琴系夫妻关系，张德明于2015年10月以来一直租用刘长志、黄国琴的场地和房屋。2016年10月20日，双方签订租房租院合同，合同约定：“今有刘长志老五公里货场及房屋库房整体租给张德明使用三年，每年贰万叁仟元，一年一付款。如果场地库房征用返还租金。叁年后2020年10月20日之后房屋可张德明租用，如果征用张德明建库、打地面、焊大门计五万元费用，刘长志付给张德明。如果货场搬迁，刘长志付给张德明运货物款。并标注合同期限为:由2017年10月20日至2020年10月20日。”张德明已向刘长志、黄国琴给付了2017年10月20日之前的租金。因张德明交纳2017年10月20日至2018年10月19日租金时，双方出现分歧，张德明2017年10月18日向本院提起诉讼，要求刘长志、黄国琴继续履行租赁合同。2017年12月12日，原审作出（2017）黑0281民初4185号民事判决书，判决刘长志、黄国琴于判决生效后继续履行与张德明于2016年10月20日签订的租房租院合同。该判决于2018年1月3日发生法律效力。2018年1月12日，刘长志、黄国琴向张德明催要租金23,000.00元，张德明欲用双方经济往来折抵租金，刘长志、黄国琴不认可。2018年1月24日，刘长志、黄国琴诉至原审法院，要求：1、解除双方2016年10月20日所签订的《租房租院合同》，并将承租的房屋、货场及库房交付给刘长志、黄国琴；2、张德明赔偿刘长志、黄国琴经济损失8，000.00元。2018年3月30日，原审法院作出（2018）黑0281民初716号民事判决书，以刘长志、黄国琴没有给张德明合理期限即向法院提起解除合同诉讼，不符合法律规定，判决驳回刘长志、黄国琴的诉讼请求；2018年11月，刘长志、黄国琴再次对张德明提起诉讼，要求:1、解除双方2016年10月20日所签订的《租房租院合同》，并将承租的房屋、货场及库房交付给刘长志、黄国琴；2、张德明赔偿刘长志、黄国琴经济损失27，000.00元。2018年11月8日，原审法院以刘长志、黄国琴重复诉讼为由，作出（2018）黑0281民初4854号民事裁定书，对刘长志、黄国琴的起诉不予受理。刘长志、黄国琴不服上诉，2019年1月11日齐齐哈尔市中级人民法院作出（2019）黑02民终21号民事裁定书，撤销原审法院作出的（2018）黑0281民初4854号民事裁定书，指令原审对本案进行审理。现刘长志、黄国琴要求：1、解除双方于2016年10月20日所签的《租房租院合同》，将承租的房屋、货场及库房交付给刘长志、黄国琴；2、要求张德明按照每年租金23，000.00元损失计算每月1917.00元的金额给付刘长志、黄国琴从2017年10月20日至2019年4月20日共计18个月的租金损失共计34，500.00元，同时要求张德明按照每月1，917.00元给付刘长志、黄国琴交付房屋之前租金损失。3、张德明承担本案诉讼费用。一审法院认为：刘长志、黄国琴与张德明自愿达成的租房租院合同，合法有效。但因该合同只约定了租金金额和一年一交的结算方式，没有约定租金给付的具体日期。依据法律规定，对支付租金期限没有约定或约定不明确，可以按履行租赁合同的交付习惯认定，从双方当事人履行租赁合同情况可知，租金交付日期为每年的10月20日。因双方在2017年10月20日之后履行租赁合同时产生纠纷，经本院调整后，张德明应2018年1月3日判决生效后给付租金，但根据合同法规定，承租人迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（2017）黑0281民初4185号民事判决书生效后，直到（2018）黑0281民初716号民事判决书生效至今，张德明一直处于对争议房屋及场地租赁状态，但张德明至今仍然没有给付刘长志、黄国琴2017年10月20日至今租赁房屋及场地的租金，现已构成对租赁合同的违约事实。本案争议的租赁合同依法应予解除，刘长志、黄国琴提出的诉讼请求，应予支持。但根据双方所签订的租赁合同的内容约定，张德明租用场地后所建的库房、打地面、焊大门花销5万元，在房屋发生征用时刘长志向张德明给付该款，现因刘长志、黄国琴要求解除合同，该合同履行期限未届满，合同解除应就合同约定的双方权利义务进行调整，故张德明所建的库房、打地面、焊大门花销五万元，在解除合同的同时刘长志、黄国琴应给付张德明该款。至于张德明主张其换电机500.00元、换电线700.00元、换锁300.00元、修锁100.00元及借给刘长志7，000.00元往来款冲抵租金问题，因双方之间存在分歧，该部分争议不是原始租赁合同约定的内容，本案不予一并调整，张德明可另行主张权利。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决:一、解除刘长志与张德明2016年10月20日签订的《租房租院合同》；二、由张德明于本判决生效之日起30日内将刘长志所有的老五公里的房屋、货场及库房（包括张德明租用刘长志场、黄国琴场地后所建库房）交付给刘长志、黄国琴；三、由张德明于本判决生效之日起30日内给付刘长志、黄国琴自2017年10月20日起至交付租赁物之日止按照月租金人民币1，917.00元（2300.00元/年÷12个月）给付刘长志、黄国琴租金损失；四、由刘长志、黄国琴于本判决生效之日起30日内给付张德明租用刘长志、黄国琴场地后所建的库房、打地面、焊大门花销人民币50，000.00元。案件受理费238.00元，由张德明负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，刘长志与张德明签订的租房租院合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当遵照执行。张德明已向刘长志、黄国琴给付了2017年10月20日之前的租金。因张德明交纳2017年10月20日至2018年10月19日租金时，双方发生分歧，为此张德明向原审法院提起诉讼，要求刘长志、黄国琴继续履行租赁合同。原审作出（2017）黑0281民初4185号民事判决书，判决刘长志、黄国琴继续履行与张德明于2016年10月20日签订的《租房租院合同》。但判决生效后刘长志、黄国琴向张德明催要租金，张德明欲用双方经济往来折抵租金，刘长志、黄国琴不认可。刘长志、黄国琴诉至法院，要求解除合同。原审法院以刘长志、黄国琴没有给张德明合理期限即向法院提起解除合同诉讼，不符合法律规定，作出（2018）黑0281民初716号民事判决，判决驳回刘长志、黄国琴的诉讼请求。该判决生效后，张德明仍然没有给付刘长志、黄国琴2017年10月20日至今的租赁费，且租赁房屋及场地一直处于张德明租赁状态。张德明的行为已违反了合同约定和相关法律规定，现刘长志、黄国琴以张德明不付租金为由要求解除刘长志与张德明2016年10月20日签订的《租房租院合同》，返还租赁物、给付租金损失的请求具有合同和法律依据，故本院应予支持。根据《租房租院合同》约定，刘长志将货场房屋及场地租给张德明使用3年，3年后房屋可张德明租用，如征用张德明所建的库房、打地面、焊大门花销5万元，刘长志付给张德明。现因刘长志、黄国琴要求解除合同，该合同履行期限未届满，张德明所建库房、打地面、焊大门的目的无法实现，原审将双方合同约定的权利义务进行调整，判决由刘长志、黄国琴给付张德明所建的库房、打地面、焊大门花销5万元，并无不妥。关于刘长志、黄国琴主张一审法院程序不合法，张德明没有提出反诉，不应判决刘长志、黄国琴给付建库费用问题。因建库费用问题，双方在合同中有约定，属于合同内容的一部分。双方合同解除，一审法院就解除合同的其他相关事宜一并予以处理并无不当。因此，刘长志、黄国琴主张一审程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，刘长志、黄国琴、张德明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,526.00元，由刘长志、黄国琴负担1,050.00元；张德明负担476.00元。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 戚丽英审判员 杨志欣二〇一九年九月五日书记员 栾晓彤