重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终2214号上诉人（原审原告）：徐琼，女，汉族，1972年4月17日出生，住重庆市江**。委托诉讼代理人：李发树，男，汉族，1973年2月1日出生，住重庆市万州区。被上诉人（原审被告）：重庆市万州区博达实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区区太白路**禾森商厦**，统一社会信用代码915001017116000026。法定代表人：杨霄，董事长。委托诉讼代理人：吴继东，重庆荣东律师事务所律师。上诉人徐琼与被上诉人重庆市万州区博达实业（集团）有限公司（以下简称博达实业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初949号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐琼上诉请求：撤销一审判决，依法改判。1、判令博达实业公司立即归还商铺并恢复原状；2、判令博达实业公司支付租金15940.8元（从2018年1月1日至2018年12月31日）,违约金1594.08元；3、判令博达实业公司赔偿未按合同归还徐琼商品损失；4、诉讼费由博达实业公司负担。事实和理由：一、一审适用法律错误。1、一审以承租人博达实业公司在与徐琼的商铺租赁合同事实上不能履行时，认定其可行使合同解除权属明显适用法律错误。2、徐琼有自己独立的商铺产权，当然有完整的所有权。一审判决认定所有权人行使权力必须符合其他商铺业主的整体意志，徐琼要求博达实业公司返还商铺会影响商场整体功能的发挥属明显适用法律错误。3、博达实业公司应当返还徐琼的商铺。租赁期间届满，承租人应当返还出租人的租赁物。一审判决不予支持属法律适用错误。二、一审认定事实错误。1、一审错误认定博达实业公司向徐琼送达了解除合同通知。首先，诉讼中博达实业公司未举示任何证据证明向徐琼送达了解除通知。其次，博达实业公司至今没有向徐琼返还商铺，也就是说事实上没有解除。2、鉴于一审对解除租赁合同时间的错误认定，徐琼主张应按合同的规定时间支付租金并按租金的10%支付违约金。博达实业公司辩称，一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。徐琼向一审法院起诉请求：1.依法判令博达实业公司赔偿徐琼未按合同规定归还徐琼商品的损失6984元；2.判令博达实业公司立即支付徐琼自2018年1月1日至2018年12月31日的租金15940.80元，并支付违约金1594.80元；3、判令博达实业公司归还徐琼商铺；4.诉讼费用由博达实业公司承担。一审法院认定事实：徐琼购买重庆市万州区太白路94号商业铺面，建筑面积17.22平方米，已办理房地产权证。2003年9月18日，徐琼（甲方）与博达实业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“甲方将其所有的位于重庆市万州区区太白路94号禾森商厦第X层XXX、XXX号房屋出租给乙方，套内建筑面积8.64㎡，年租金额15940.80元；租赁期限15年，从2004年1月1日起至2018年12月31日止；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳第一年度租金，第二年租金于第二年1月1日交纳，以此类推。租赁期间，甲方如将房产权益进行转让、赠与、抵押等，甲方必须与受让人、被赠与人、抵押权人协商达成协议，并经乙方同意，保证第三人继续履行本合同中甲方的全部权利义务；房产权益转移给第三人后，该第三人即成为本合同的甲方，享有和承担甲方的权利义务。乙方有权将房屋转租、转移给第三人使用，不必征得甲方同意。甲方责任：甲方如未按本合同约定时间向乙方提供租赁房屋，延迟期间应按每日100元标准向乙方支付违约金；甲方不得单方解除合同，或采用人为手段终止本合同，至使禾森商厦（大世界商城）无法经营，违约造成全体商场产权公众整体利益受到损害，自行承担法律责任及违约金（以甲方已收一年租金计算），同时赔偿甲方违约给商场造成的损失，赔偿金额不低于甲方当时购买该房屋的金额。乙方责任：乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负延迟交租的责任；乙方如果拖欠租金，应向甲方赔付应交租金10％的违约金。租赁期间乙方不得单方解除本合同，否则承担由此给甲方造成的损失。租赁期届满，乙方必须按时搬出全部物件；如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失”等内容。从2018年1月1日起，博达实业公司因资金周转困难未按约定支付租金，徐琼等业主多次催要，并到有关部门集访，经相关部门协调无果。博达实业公司的关联企业重庆万州博达房地产开发有限公司开发建设了禾森商厦，徐琼等人购买相应产权面积后，由博达实业公司对该商厦第一层、第二层全体业主所购面积进行了返租，并于2004年3月20日与重庆万友百货广场有限公司签订《租赁合同》，租赁万州区太白路94号商业裙楼地下一层至地上四层商业用房，租赁期15年”等内容。2005年8月22日，重庆万友百货广场有限公司与重庆万友百盛广场有限公司（简称万友百盛公司）签订转让协议，将2004年3月20日与博达实业公司签订的《租赁合同》项下的一切权利、义务和责任转让给万友百盛公司。2005年9月1日，万友百盛公司与重庆万友百盛广场有限公司万州分公司（简称XX万州分公司）签订转让协议，将其受让的禾森商厦《租赁合同》的权利义务转让给XX万州分公司。禾森商厦百盛商场由XX万州分公司对外公开招租开展经营活动。因博达实业公司欠各业主的租金，部分业主集中信访，要求给付租金。2017年，有260多户业主起诉主张租金及违约金，经本院判决或调解达成协议后，博达实业公司仍未给付，部分业主采用在百盛商场门口持法律文书催要租金，经万州区信访办、高笋塘街道办、万州区公安局望江派出所等部门多次协调处理，博达实业公司仍未按法律文书确定的义务全部履行，现已通过执行或者自动履行已支付部分租金。2018年5月21日，博达实业公司与XX万州分公司签订《重庆万州禾森商厦房屋租赁合同终止协议》，约定“《租赁合同》于2018年6月20日终止。除四楼办公室用于后续工作处理使用至2018年10月31日及麦当劳餐厅经营至2019年4月27日外，其余场地在乙方撤除物品后于2018年6月20日交还甲方”等内容。协议签订后，XX万州分公司于2018年6月20日将租赁场地交还博达实业公司，百盛商场停止营业。后，博达实业公司通过招商引进巨延商贸公司经营禾森商厦商业项目，博达实业公司已将禾森商厦负一层至五层交付巨延商贸公司，该公司已经在对商场进行装修，准备进行经营。2018年6月14日，博达实业公司通告全体业主，决定于2018年6月15日在长江酒店召开禾森商厦业主大会暨与新商家巨延商贸公司“业主见面会”。2018年6月15日，博达实业公司主持了业主大会，其提供的会议记录载明会议议程为：1、关于欠租的问题，在新商家入驻后，博达实业公司分三年按比例清欠原欠租，在与新商家签订《商铺租赁合同》的同时书面约定，在新合同生效后同步实施；2、关于产权的问题，双方在签订商品房买卖合同的同时，受让人已明知权属的位置、面积、价格，已办产权证，任何人或博达实业公司均无权要求划线。禾森商厦负一至第五层记名业主374人，商铺面积23948.285平方米，已签约22552.575平方米，占负一层至第五层总面积的94.17％，未签约1395.71平方米，占5.83％。禾森商厦第一层、第二层有小业主364人417个商铺，面积4513.92平方米，原租赁合同未到期的唐维娟等160户业主与博达实业公司签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定“除博达实业公司欠付租金的违约责任约定外，其余全部自2018年6月30日起终止履行（解除）；博达实业公司欠付业主的租金，在禾森商厦商场整体出租实现收益后博达实业公司承诺分三年清偿完毕；博达实业公司欠付业主的前述租金，由博达实业公司在第四年12月31日前支付逾期给付租金产生的违约金”等内容，其最后的租金结算终止期间为2018年7月2日。有248户业主（含原租赁合同已到期和未到期解除合同的业主）与巨延商贸公司签订《商铺租赁合同》，约定“租赁期限15年；租金（第一、二年的租金以开发商首次出售本房屋的购房款的9％计算，第三年起每两年增加6％）”等相关内容。签约商铺面积3118.21平方米。尚有部分业主未与博达实业公司达成《解除房屋租赁合同协议书》，也未与巨延商贸公司签订《商铺租赁合同》。未签约业主116人，商铺面积1395.71平方米。一审法院认为，双方争议的焦点：一、徐琼、博达实业公司之间签订的禾森商厦商铺租赁合同的解除问题；二、租金及违约金支付问题；三、博达实业公司是否应当返还徐琼商铺的问题。结合双方当事人的举证、质证意见及当庭陈述，综合评析如下：徐琼、博达实业公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其约定不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。博达实业公司将禾森商厦负一层至第四层整体出租给XX万州分公司，其中有包括向徐琼租赁的商铺，该租赁合同在履行过程中于2018年5月21日终止履行，XX万州分公司于2018年6月20日将租赁场地交还博达实业公司，百盛商场停止营业，商场空置。此时，徐琼、博达实业公司之间的商铺租赁合同虽未到期，但已事实上不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行…。”博达实业公司作为承租人在与徐琼的商铺租赁合同事实上不能履行时可以行使合同解除权。结合博达实业公司对徐琼等业主发出的相关通知、通告、公告，且在业主大会要求各业主与新的商家签订租赁合同等证据，以及徐琼等业主应当知道百盛商场停业闭店的事实，认定徐琼、博达实业公司之间的商铺租赁合同于2018年7月2日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”徐琼、博达实业公司的租赁于2018年7月2日合同解除后，博达实业公司对履行期间的租金应承担支付义务。原租赁合同约定的租金支付时间为使用租赁物的第一日，即先支付租金后使用，违约金按双方的约定为“乙方如果拖欠租金，应向甲方赔付应交租10％的违约金”，博达实业公司应按应付租金的10％支付违约金。故，博达实业公司向徐琼支付2018年1月1日起至2018年7月2日止的租金7992.24元（15940.8元/年÷365天×183天），违约金799.22元。由于租赁商铺必须统一经营，在合同解除后，博达实业公司已移交给巨延商贸公司未能将商铺交还徐琼，徐琼的商铺未获得收益存在损失，考虑履行合同的实际、博达实业公司的过错程度及已支付违约金的事实，酌情确定合同解除后的损失为按约定租金的三个月计算，即3985.20元。案涉房屋只是400余间商铺中的一间，该400余间商铺形成统一的整体，没有分割，为产权式商铺。所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。徐琼要求博达实业公司返还商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，使博达实业公司无法继续履行与巨延商贸公司签订的租赁合同，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，尽管徐琼拥有案涉商铺的所有权，其要求返还商铺的诉讼请求不予支持。徐琼要求博达实业公司赔偿损失6984元的诉讼请求没有提供证据证明，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、由重庆市万州区博达实业（集团）有限公司于本判决生效后立即给付徐琼房屋租金7992.24元；二、由重庆市万州区博达实业（集团）有限公司于本判决生效后立即给付徐琼违约金799.22元；三、由重庆市万州区博达实业（集团）有限公司于本判决生效后立即给付徐琼房屋租赁损失3985.20元；四、驳回徐琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元，减半收取206元，由重庆市万州区博达实业（集团）有限公司承担。二审中，徐琼向本院提交了商品房买卖合同一份，拟证明商品房买卖合同的附属条款有明确规定商铺设置有隔断。博达实业公司质证认为无异议，但是2003年时，商铺按照当时的消防规范，隔断是满足消防规范要求的，后来由于消防法和建筑消防的规范修订，案涉的商铺都不能设置隔断。二审中查明的其他案件事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，徐琼与博达实业公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行。徐琼所有的商铺只是400余间商铺中的两间，该400余间商铺形成统一的整体，没有分割，为产权式商铺。所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。徐琼要求博达实业公司返还商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，使博达实业公司无法继续履行与巨延商贸公司签订的租赁合同，损害其他业主的权利，造成社会财富的浪费，不利于社会经济发展。故一审判决驳回徐琼要求返还商铺的诉讼请求并无不当。博达实业公司与徐琼等业主签订商铺租赁合同后，又将禾森商厦负一层至第四层（含徐琼的商铺）整体出租给XX万州分公司，而博达实业公司与XX万州分公司签订的租赁合同于2018年5月21日终止履行，XX万州分公司于2018年6月20日将租赁场地交还博达实业公司，百盛商场停止营业，商场空置。此时，徐琼、博达实业公司之间的商铺租赁合同虽未到期，但已事实上不能履行，故一审判决认定博达实业公司作为承租人在与徐琼的商铺租赁合同事实上不能履行时可以行使合同解除权并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。博达实业公司举示证据证明其通过张贴公告、在有众多租赁户加入的微信群中进行通知的方式通知出租方解除合同。而且博达实业公司在禾森商厦百盛百货商场于2018年6月20日停止营业后，与该商厦第一层、第二层大约160余户业主协商达成了内容为租金支付至2018年7月2日的《解除房屋租赁合同协议书》。而且在解除《房屋租赁合同》后，位于禾森商厦第**、第二层的大约240余户业主又与重庆巨延禾森商贸有限公司签订了《商铺租赁合同》。虽然徐琼未与博达实业公司签订《解除房屋租赁合同协议书》，但其作为禾森商厦商铺的所有权人，因博达实业公司是将徐琼等租赁户出租的商铺采取整体出租的方式租赁给他人经营，在博达实业公司与禾森商厦商铺其他大部分租赁户解除房屋租赁合同以及禾森商厦商铺其他大部分租赁户与重庆巨延禾森商贸有限公司另行签订了《商铺租赁合同》的情况下，其应当知道博达实业公司于20108年7月2日解除租赁合同的意思表示，应当视为博达实业公司已履行了《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的通知义务，故一审认定徐琼与博达实业公司之间的商铺租赁合同于2018年7月2日解除并无不当。徐琼、博达实业公司的租赁于2018年7月2日合同解除后，博达实业公司对履行期间的租金应承担支付义务。原租赁合同约定的租金支付时间为使用租赁物的第一日，即先支付租金后使用，违约金按双方的约定为“乙方如果拖欠租金，应向甲方赔付应交租10％的违约金”，博达实业公司应按应付租金的10％支付违约金。一审判决博达实业公司向徐琼支付2018年1月1日起至2018年7月2日止的租金7992.24元（15940.8元/年÷365天×183天），违约金799.22元并无不当。由于租赁商铺必须统一经营，在合同解除后，博达实业公司已将商铺移交给巨延商贸公司，而未能将商铺交还徐琼，徐琼的商铺未获得收益客观上存在损失，一审综合考虑合同实际履行情况、博达实业公司的过错程度及已支付违约金等因素，酌情判决合同解除后徐琼的损失为按约定租金的三个月计算，即3985.20元并无不当。徐琼要求博达实业公司赔偿其所有的商铺占用损失6984元的诉讼请求。因博达实业公司与徐琼的商铺租赁合同于2018年7月2日解除，一审亦判决博达实业公司赔偿徐琼因博达实业公司提前解除合同造成徐琼的商铺空置损失，且博达实业公司已将禾森商厦负一层到五层交付巨延商贸公司，现巨延商贸公司正装修，故现徐琼要求博达实业公司赔偿其商铺于2018年10月2日后的损失无事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人徐琼上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费412元，由徐琼负担。本判决为终审判决。审判长  李迪云审判员  程 杨审判员  刘丽苹二〇一九年九月十九日书记员  向彦霖