大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0203民初1531号原告臧桂华，女，1954年3月28日生，汉族，无职业，住大连市西岗区。委托代理人郑兆义，辽宁同泽律师事务所律师。被告大连源森态实业有限公司，住所地辽宁省大连保税区海富路9—****。法定代表人曲怀阳，经理。委托代理人刘庆贺，辽宁昌信律师事务所律师。被告张秀芳，女，1971年1月12日生，汉族，无职业，住大连市西岗区。委托代理人李雯雯，辽宁昌信律师事务所律师。被告吴文彬，男，1956年4月1日生，汉族，住大连市西岗区。原告臧桂华与被告大连源森态实业有限公司（以下简称“源森态公司”）、张秀芳、吴文彬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告臧桂华的委托代理人郑兆义到庭参加了诉讼。被告源森态公司、张秀芳、吴文彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告在大连保税区十三里工业新区振工街1—1号有楼房一栋，面积652.31平方米，产权证号为：辽（2016）大连保税区不动产权第04000254号；在大连保税区十三里工业新区振工街1—2号有厂房一栋，面积5779.01平方米，产权证号为：辽（2016）大连保税区不动产权第04000255号。2016年12月24日原告与被告源森态公司签订《房地产转让合同》、《补充协议》，约定：原告将位于大连保税区十三里工业区振工街1-1号办公楼、1-2厂房两处房产以1500万元转让给源森态公司，于2016年12月28日双方办理产权过户，产权过户同时源森态公司向原告付款500万元，其余一千万元原告按年息20%借给源森态公司使用三年。任何一方无故终止合同或因其违约行为导致合同解除，均应按合同转让价格的5%向守约方支付违约金。被告张秀芳、吴文彬向原告出具《担保书》，表示自愿为源森态公司有效履行《房地产转让合同》及《补充协议》提供连带担保责任。保证范围为上述《房地产转让合同》《补充协议》中源森态公司应承担的一些债务，保证期限至上述《房地产转让合同》、《补充协议》项下源森态公司的全部债务履行完毕之日止。合同签订后，原告为约定的28日产权过户积极准备，委托相关部门对交易房产进行评估（办理过户手续需要），并向被告交付了房产。但到28日过户时，被告源森态公司因无力支付首付500万元购房款而无法履行合同，原告多次向源森态公司及两位被告保证人催告无果，2017年4月5日保证人张秀芳向原告出具“说明函”，表示其未能依约支付500万元过错在先，表示抱歉，希望以年租金50万元变更为租赁关系。2017年8月28日张秀芳向原告说明，于2017年8月31日交回房产。实际使用房产八个月，按照被告认可的年租金50万元计算，房产使用费应为35万元。原告认为，双方签订的《房地产转让合同》《补充协议》合法有效，应受法律保护。被告源森态公司违背承诺，构成根本违约。故原告请求：1、解除原告与被告源森态公司签订的《房地产转让合同》和《补充协议》；2、判令被告源森态公司给付厂房占用费35万元；3、判令源森态公司承担违约金75万元；4、判令被告张秀芳、吴文彬承担连带保证责任。三被告未到庭，未能发表答辩意见。经审理查明，原告臧桂华系大连保税区十三里工业新区振工街1-1号（建筑面积652.31平方米）、1-2号（建筑面积5779.01平方米）房屋所有权人。2016年12月24日，原告与源森态公司签订《房地产转让合同》，内容为：原告将位于大连保税区十三里工业新区振工街1-1号、1-2号两处房产作价900万元转让给源森态公司。源森态公司于房地产权属转移过户至其名下之日即2016年12月28日支付转让款900万元。原告于2016年12月28日将所转让房地产过户到源森态公司名下。任何一方无故终止合同或因其违约行为导致合同解除，均应按合同转让价格的5%向守约方支付违约金。同日，双方签订《补充协议》，将900万元转让款调整为1500万元，转让款支付方式调整为：双方于2016年12月28日办理所转让房地产权属转移过户手续，在房地产权属转移至源森态公司名下的同时，源森态公司支付原告房地产转让款500万元。剩余1000万元转让款作为原告向源森态公司出借的款项，借期三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。2018年1月1日至2019年12月31日期间，按年利率20%计收利息。合同落款处除原告及源森态公司签名、盖章外，被告张秀芳亦在上述合同上签名。同日被告张秀芳、吴文彬出具《担保书》，自愿为源森态公司履行《房地产转让合同》、《补充协议》提供连带责任保证担保。保证范围为上述《房地产转让合同》、《补充协议》中受让方源森态公司应承担的一切债务，保证期限至上述《房地产转让合同》、《补充协议》项下受让方源森态公司的全部债务履行完毕之日止。合同签订后，原告委托辽宁立信资产评估有限责任公司对两处房产进行评估用以办理产权过户，2016年12月30日辽宁立信资产评估有限责任公司出具评估报告。2016年12月30日原告将交易的两栋房产交给了被告，被告张秀芳出具收条，内容为“收到厂房钥匙四把，按合同中要求一切符合，特此为证”。后，双方没有在约定的时间办理产权过户，被告也没有按照约定支付合同价款。2017年4月5日被告张秀芳向原告出具一份《说明函》，内容为：“本人张秀芳与你去年签订的购买你坐落在十三里的厂房，合同约定先支付500万元现金作为过户手续，可到时间截止今天仍没有对现（兑现），过错在我，大姐，非常抱歉！从现在开始，我交租金伍拾万元整（50000元），每月支付，把前期未履行的合同作为依租代买的形式进行。叫大姐放心！付款时间每月20日前后。特此证明”。但被告张秀芳并未按此承诺履行。2017年8月28日，张秀芳出具书面说明“决定于2017年8月31日退还给臧桂华，把看守及钥匙交给臧桂华。今日立据为凭”。现案涉房产已于2017年8月31日返还给原告。另查，被告张秀芳与被告吴文彬系夫妻关系。原告称案涉不动产实际出资购买人是为张秀芳。本院所确认的上述事实，有原告提交的辽宁省涉外婚姻登记处出具的吴文彬、张秀芳婚姻登记申请书及准予登记批复档案、大连保税区不动产权第04000254号及04000255号不动产权证、《房地产转让合同》、《补充协议》、《担保书》、《说明函》、收条、说明、评估报告（过户所需）等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告在与被告源森态公司签订《房地产转让合同》及《补充协议》后，既向对方交付了案涉不动产，又委托评估部门对两处不动产进行评估，为产权过户进行了准备，可认定原告对履行合同持积极态度，但双方的合同并没有履行下去。从2017年4月5日担保人张秀芳向原告出具的《说明函》可知，合同无法继续履行是因无钱购买所造成，而本案中两份合同落款后面都有张秀芳的签名及手印，案涉房产的交付使用和返还都由张秀芳经手，张秀芳的行为虽无源森态公司书面授权，但源森态公司对此没有提出任何异议，张秀芳的行为可以视为源森态公司的行为。由于被告已用其实际行动表明不再履行合同义务，故原告请求解除合同，本院予以支持。关于原告主张的违约金75万元一节，根据合同约定，任何一方无故终止合同或因其违约行为导致合同解除，均应按合同转让价格的5%向守约方支付违约金。由于被告无能力履约，致使合同履行不能，责任在被告，故原告要求被告按照合同约定的合同价款的5%承担违约责任的诉讼请求合理，本院予以支持。关于原告主张的占用费35万元一节，由于被告未能履行《房地产转让合同》、《补充协议》的合同义务，却自2016年12月30日至2017年8月31日占用案涉两处不动产8个月，故原告按照被告提供的年租金50万元标准计算占用费即33.33万元（50万元÷12个月×8个月取整）属合理，本院予以支持，超出部分本院不予支持。关于原告主张被告张秀芳、吴文彬承担连带保证责任一节，被告张秀芳、吴文彬出具《担保书》自愿为源森态公司履行合同提供连带担保，符合《担保法》相关规定，应为有效。其担保的范围为“上述《房地产转让合同》、《补充协议》中受让方源森态公司应承担的一切债务，保证期限至上述《房地产转让合同》、《补充协议》项下受让方源森态公司的全部债务履行完毕之日止”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条规定：“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日两年”，本案保证期限仍在保证期间内。故被告张秀芳、吴文彬应当对源森态公司因违约责任产生的债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告臧桂华与被告大连源森态实业有限公司签订的《房地产转让合同》及《补充协议》。二，被告大连源森态实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告臧桂华厂房占用费33.33万元。三、被告大连源森态实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告臧桂华违约金75万元。四、被告张秀芳、吴文彬承担连带保证责任。五、驳回原告臧桂华其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元、公告费260元，合计14960元（原告已预交），由被告大连源森态实业有限公司、张秀芳、吴文彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  杨 晶人民陪审员  刘岩红人民陪审员  李 明二〇一九年九月二日书 记 员  周媛媛