安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1126民初570号原告：王元珍。委托诉讼代理人：汪雪强，安徽凤明律师事务所律师。被告：王琳玲。委托诉讼代理人：张祖国，凤阳县板桥镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：夏立新。第三人：马磊。原告王元珍诉被告王琳玲、第三人马磊案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月24日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行审理。原告王元珍及其委托诉讼代理人汪雪强、被告王琳玲及其委托诉讼代理人张祖国、夏立新到庭参加诉讼，第三人马磊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。王元珍向本院提出诉讼请求：1.停止执行蚌埠市恒大御景湾3号楼2204室的房屋并解除查封；2.诉讼费由王琳玲承担。（房屋价值暂估50万）。事实和理由：2019年1月9日，王元珍收到凤阳县人民法院送达的（2018）皖1126执异8号执行裁定书。该驳回王元珍提出的执行异议的裁定，缺乏事实与法律依据，理由如下：马磊因做生意资金周转，累计从王元珍处借款达53万元，后经催要一直未能偿还。2017年1月1日，王元珍与马磊协商，马磊同意将蚌埠市恒大御景湾3号楼2204室房屋出售给王元珍，用于抵偿马磊欠王元珍的53万元借款，剩余按揭贷款全部由王元珍偿还，双方签订了房屋买卖协议。协议签订后，按揭贷款始终由王元珍支付（其儿子宋军经办），因王元珍无能力一次性付清全部贷款，尚未办理过户手续。在房屋买卖协议签订当日，马磊即把房屋的钥匙以及购房手续交给王元珍。随后，王元珍对该房屋进行了装修改造，并搬入居住至今，期间的物业费及水电费等费用均一直由王元珍支付。马磊名下并非仅有该处房屋一套，其名下仍有其他房屋可供执行，且马磊在法院的生效债权执行后也足以清偿马磊欠王琳玲的债务。综上，马磊已将蚌埠市恒大御景湾3号楼2204室的房屋抵偿并交付给王元珍，王元珍为该房屋的实际产权人，未办理过户手续不影响买卖合同的效力。王元珍与王琳玲对马磊的债权系平等债权，王琳玲的债权对涉案房屋不具有优先执行的效力。特提起诉讼。王琳玲辩称，涉案房产已经办理抵押登记，抵押权人是银行，马磊是抵押人，对涉案房产无处分权。因此马磊与王元珍于2017年1月1日签订的关于蚌埠市恒达御景湾3号楼2204室的转让协议是无效的。王元珍与马磊未办理转让登记，房产所有权也没有发生转移，王元珍也没有取得该房屋的所有权。2017年4月24日，马磊向龙子湖区法院提供的送达地址确认书明确其住址为蚌埠经济开发区恒达御景湾小区3号楼1单元22层01224号为其住址，与同年一月份已转让了涉案房屋相矛盾，2017年5月31日龙子湖区法院民事裁定书载明，马磊用涉案房产做担保，冻结赵名众、王荣兵等存款50万元，所以该房产转让行为不成立。基于王元珍与马磊之间房产不具有房产买卖的债权债务关系，买卖协议连买卖总价也未表明，不具有真实性。王元珍与马磊之间存在近亲属关系，王元珍是马磊家属的亲姨娘，故有理由认为王元珍有帮助马磊逃避债务的行为，而不是平等债权和具有优先执行的效力问题。综上，请求驳回王元珍对王琳玲的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将综合予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王琳玲在起诉马磊前向本院申请诉前财产保全，2017年6月26日，本院作出（2017）皖1126财保38号民事裁定书，查封马磊名下位于安徽省蚌埠市恒大御景湾花园3-1-22-4号房屋（证号2016023391）等三处房产。随后，本院受理了王琳玲与马磊民间借贷纠纷一案。后该案在执行过程中，王元珍对本院查封的前述安徽省蚌埠市恒大御景湾花园3-1-22-4号房屋提出异议。本院于2018年12月28日作出（2018）皖1126执异8号执行裁定书，驳回王元珍的异议请求。王元珍对此不服提起诉讼。另查明，2017年4月8日，中广有线信息网络有限公司蚌埠分公司给王元珍开具了发票号码为01312426的交费发票，发票内容记载客户地址为蚌埠市恒大御景湾3栋2204，预存823.00，移机费30.00，智能卡50.00。王元珍之子宋军于2018年12月21日打印的银行清单显示，宋军从2017年2月起至2018年10月，每月向马磊62×××42银行账户转款3965.81元。本院认为：本案争议的焦点是，王元珍对诉争房产是否享有真实、合法的权利，其能否享有买受人的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王元珍诉称马磊将案涉房屋出售用于抵偿马磊欠王元珍的53万元借款，并提交落款2017年1月1号王元珍与马磊签订的房屋买卖协议书，主要内容有“甲方马磊有蚌埠恒大御景湾房屋一套3单元2204室，现出售给乙方王元珍，由乙方一次性付给甲方前期款伍拾叁万元正，后期银行按揭款全部由王元珍从2017年元月份起付，以后办过户手续全部费用由王元珍自行承担。证明人王元庆”。王元庆出庭作证陈述该协议内容系其书写。中广有线信息网络有限公司蚌埠分公司2017年4月8日给王元珍开具的发票内容记载“客户地址为蚌埠市恒大御景湾3栋2204，预存823.00，移机费30.00，智能卡50.00”，以及王元珍之子宋军从2017年2月起按月向马磊账户转账支付按揭款，可以说明王元珍与马磊之间以房抵债，进而由王元珍购买诉争房屋的意思表示明确并实际履行，否则王元珍不会在意银行按揭款的偿还与否。以上可以证实王元珍与马磊之间签订的房屋买卖协议书、交付房款和王元珍实际占有案涉房屋的时间早于本院查封时间。关于办理过户登记一节，由于涉案房屋系按揭房，在法院查封前王元珍尚未还清银行按揭款，且王元珍通过其子宋军银行账户在法院查封之前、之后按月进行按揭款的偿还，未办理过户系客观原因。综上，可以认定王元珍通过买卖方式取得了诉争房产的相关权利，其情形符合前述司法解释规定。对其提出的异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、停止对安徽省蚌埠市恒大御景湾花园3-1-22-4号房屋（证号2016023391）的执行；二、驳回原告王元珍的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由原告王元珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  王绘宇人民陪审员  陆承全人民陪审员  尹协荣二〇一九年九月二十四日书 记 员  武香君附1：本案证据目录一、王元珍提交的证据和证明目的如下：1.身份证复印件一份。证明王元珍的身份情况及主体资格。2.凤阳县人民法院执行裁定书一份。证明本案已经经过执行异议的前置程序。3.房屋买卖协议书一份。证明马磊已将涉案房屋以53万元的价格作价转让给王元珍，约定剩余的银行贷款由王元珍来偿还。4.王元珍与其儿子宋军的银行流水四张。证明王元珍交付给马磊借款的部分银行记录，2015年12月13日10万元，2016年2月10日10万元，宋军2015年3月1日取款4万元，2015年6月10日取现5万元，剩下的都是家里做生意的现金。5.居住证明一份。证明王元珍自2017年4月12日在涉案房屋居住至今。6.数字电视业务受理单一份及办理发票一张。证明王元珍入住涉案房屋之后办理了相应的电视入网手续。7.王元珍入住以后物业费发票三张，收据九张，燃气费发票三张，水费发票一张。证明王元珍与马磊达成协议之后，涉案房屋的水电费以及物业费均是由王元珍来交纳的，电费每次都是宋军用手机交款，两个月交一次。8.证人王元庆出庭证言。证明马磊欠王元珍借款53万元，以涉案房屋抵偿的真实性。9.交通银行银行流水两张，身份证复印件两张，户口本一份。证明涉案房屋的贷款是宋军转到马磊的贷款账户，宋军是王元珍的儿子。二、王琳玲提交的证据和证明目的如下：2017年4月24日龙子湖区人民法院送达地址确认书、民事裁定书、诉讼保全申请书、复印件各一份，民事判决书复印件二份。证明2017年4月，马磊仍然将涉案房屋作为自己的住址，将涉案房屋用于诉讼保全担保，涉案房屋并未发生房产转让的事实。附2：相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。