山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终6609号 上诉人（原审被告）：王欣，女，x年x月x日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人（原审被告）：陈超，男，x年x月x日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：闫圣华，山东康桥（青岛）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛翔宇房地产开发有限公司，住所地：青岛市黄岛区（原胶南市）珠海东路x。 法定代表人：宋德山，董事长。 委托诉讼代理人：徐山，山东光浩律师事务所律师。 原审被告：毕守江，男，x年x月x日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王建朋，山东大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘泽龙，山东大成（青岛）律师事务所实习律师。 原审被告：王绍惠，男，x年x月x日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：马熙江，山东汇正律师事务所律师。 上诉人王欣、上诉人陈超因与被上诉人青岛翔宇房地产开发有限公司（以下简称翔宇房地产公司）、原审被告毕守江、原审被告王绍惠商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初15434号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人王欣和上诉人陈超之共同委托诉讼代理人闫圣华、被上诉人翔宇房地产公司之委托诉讼代理人徐山、原审被告毕守江之委托诉讼代理人王建朋、原审被告王绍惠之委托诉讼代理人马熙江参加了诉讼。本案现已审理终结。 王欣、陈超上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人不支付被上诉人房款和违约金。事实与理由：上诉人已经超额支付已购房屋的房款，毕守江购房款差额部分，上诉人没有义务为其缴纳。王欣、陈超及其他购房人之间并非为合伙购房，该四人作为独立的民事主体分别与翔宇公司签订独立的购房合同，在此情况下翔宇公司将不同的四个合同主体列为共同被告显然错误，根据合同法合同相对性的原则，如果涉案的任意一份购房合同在履行过程中出现违约的情况，按照谁主张谁举证的举证原则翔宇公司应当就违约的合同单独提起诉讼，而一审法院也将四份不同合同主体和不同合同内容的购房合同在同一案件中进行审理，这种突破合同相对性原则的审判是错误的。 翔宇房地产公司辩称：一、就本案原一二审包括重审对于涉案房产共计欠付被上诉人的房款金额各方是没有争议的，对于上诉人与毕守江之间对涉案房屋的出资在此前三次庭审中均未能完全查清，而作为开发商也没有能力在收款时进行区分，相比于原一审按建筑面积分摊债务我们认为重审一审将其定性为共同债务更为合适。至于上诉人与毕守江之间的经济往来应由其另案进行解决。对于上诉人当庭补充的上诉意见，此前庭审已经查明全部涉案的5套房产全部是由毕守江同意和翔宇公司进行协商确认的价格，所有的房款包括上诉人支付的房款全部是由毕守江统一向被上诉人翔宇公司支付，仅是在办理合同签订的手续时才根据毕守江的指定分别进行了签订。因此从合同成立的洽谈到付款的履行都是统一的购房主体，在王欣、陈超和毕守江不能向法庭提供其内部资金和房产分配的前提下，翔宇公司也认为应当将其视为共同购房，将其之间的债务纠纷另案处理。 毕守江辩称：一、毕守江在二审中的地位不能简单认定为原审被告，应是被上诉人。二、同意陈超、王欣应当按照各自所签《青岛市商品房预售合同》承担付款责任及违约金的意见。在法律上，各买方应当对各自的房款承担支付责任，一审以各方是共同买房因此承担共同付款责任没有事实依据。三、法院应当在审查清楚3028万元如何具体对应五处涉案房产基础上，分别判决王欣、陈超与毕守江各自承担房产及违约金的金额（一）3028万元购房款的支付主体是毕守江，如何在五套房屋上分配应毕守江的意见为准。1、通过一审已经查明的事实是，五套涉案房屋最初的具体经办人是毕守江，在银行支付单上也是毕守江签字确认，3028万元最初的手写收据也全部是开给毕守江个人的，因此该3028万元购房款的支付主体是毕守江。无论支付所用的银行卡账户是属于毕守江的、还是王欣的以及案外人的，甚至其中包括无法具体查明所属何人的，但均是毕守江进行的操作，如何具体分配已经明确告知过翔宇公司，先保证3001户、3002户房款，然后再分配给其他三套，这在当时是非常确定的，翔宇公司应该根据毕守江的要求进行分配。王欣及其他案外人的银行卡授权毕守江进行操作，是因为毕守江与王欣及其他人另有其他经济往来，由毕守江自行与其他人进行结算，这种指示或授权付款在具体经济往来中很常见。根据经办人意见确定付款具体用途、分配是现代商务活动应当遵循的基本规则，也是现代商务活动便利、高效的内在要求，对于翔宇公司来讲是对外的效力，持卡人与所有人之间的权利义务关系属于对内关系，由他们自行确定。因此在本案中，翔宇公司主张房款应当区分对内和对外两种法律关系的不同，按照毕守江的指示进行分配，无论王欣、陈超等是否认可，均应由他们进行内部处理。如果不尊重此规则只根据银行卡号所有权认定，必然导致不尊重各方当事人的真实本意和各种交易的混乱，只有经办人最清楚内外各自的法律关系及法律后果。2、王欣与毕守江有多笔、大额、频繁的账务往来，通过王欣的银行卡向翔宇公司支付有内在原因。虽然时至今日，王欣与毕守江仍未结算清楚，但是正是因为当时的业务往来，所以王欣才同意毕守江用银行卡内进行部分支付，事后是要进行统一结算的。3、王欣、陈超、王绍惠主张其持有的全额青岛市房地产业预收款专用收据可以证明其购买的三套房屋购房已付清，与事实不符。按照操作规范，3028万元的手写收据兑换成青岛市房地产业预收款专用收据，要将手写收据交回，然后按照要求进行分别开具。但是翔宇公司在未经毕守江确认的情况下，给王欣、陈超、王绍惠开具全额青岛市房地产业预收款专用收据，不能认为上述三套房屋已经付清全款。翔宇房地产公司在本案审理中多次强调，只要未超过3028万元收款金额数，让公司开公司就给开了，之所以为3003、3004、3005户开具全额发票是因为他们要求开具的时间早，其中2014年的9月9日两张、2014年10月31日一张，而毕守江要求开具的时间较晚，到2015年2月9日时余额已不足以为3001、3002户开具，因此王欣、陈超不能以已经全额开具青岛市房地产业预收款专用收据即证明房款已经实际付清。（二）翔宇公司对于王欣、陈超以及毕守江应如何分担所欠房款是清楚明确的。1、因为王欣和毕守江后期对账务进行过调整和处理，翔宇公司一直清楚并认可毕守江尚欠房款695714元，王欣、陈超等尚欠房款1828120元。上述事实，翔宇公司的总经理助理孙寿利在与毕守江现场沟通中，以及在日照市中级人民法院（2016）鲁11民初52号案法院调查中，有明确确认。翔宇公司对于王欣、陈超以及毕守江应如何分担所欠房款是清楚明确的，不应不加区分让他们共同承担房款支付责任。2、王欣、陈超除了购买涉案的3003、3004、3005户之外，王欣还认购了同一栋楼21层的2115、2116、2118、2119、2121，共交付了1828120元款项，因为无法交付后续款项，后续办理合同解除，王欣、翔宇公司确认将1828120元款项折作3004、3005户的欠款，翔宇公司各自应付房款是清楚明确的。并且即使王欣不同意解除，翔宇公司也可以后续大额款项无法按时交付严重违约而解除，解除后需要返还的金额进行折抵也合情合理合法。四、退一步讲，如果二审法院仍认为3028万元已付房款无法具体对应到涉案五处房屋，因为王欣、陈超没有充分证据证明已付清应付款项，为维护债权人利益而判令承担共同承担，应驳回王欣、陈超的上诉，王欣、陈超与毕守江的债权债务关系各自另行主张。但是各自合同相互独立，承担共同支付责任并非是因为共同购房，而是举证责任分配结果。另外因为王绍惠是通过王欣更名而来，如果无法证明王欣已经全额付款，王绍也应继续承担支付责任。五、一审支持翔宇公司收取违约金没有法律和事实依据。3001、3002、3003、3005户四份《青岛市商品房预售合同》并非2013年所签,均是在2014年以后所签；约定的付款等内容也均非银行按揭，从一开始就是要支付全款，也从未有约定违约金的初衷。如果是一审法院认定的共同买房，则五份《青岛市商品房预售合同》并非实际执行的合同，一审法院不应该依据各自的《青岛市商品房预售合同》支持翔宇公司违约金。并且因为实际履行的付款方式与合同完全不同，因此依据《青岛市商品房预售合同》的违约金条款起算、支付违约金也没有支付的合同依据，且也已超过时效，不应支持其违约金部分。而且，时至今日无法明确区分支付翔宇公司负有主要责任，对于后续损失的扩大应自行承担。 翔宇房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.四被告偿还拖欠房款人民币2523834元；2.四被告支付逾期付款违约金1003224.02元（暂计算至2016年2月18日）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院对当事人无异议的证据认定如下：被告毕守江能够以优惠价购买涉案房屋，被告王欣和被告陈超便委托被告毕守江买房。2013年7月18日至9月23日，被告毕守江、被告王欣通过刷卡的方式分17次向原告翔宇房地产共支付购房款3028万元（其中2788万元系王欣支付，240万元系毕守江支付），原告翔宇房地产公司向被告毕守江出具收据11份，共计3028万元。2014年3月1日，被告毕守江签署声明一份，明确上述11份收据已丢失作废。现被告毕守江已经找到该11份收据。2013年7月18日，原告翔宇房地产公司与被告陈超签订《青岛市商品房预售合同》（编号为201300113744）一份，双方约定：陈超向翔宇房地产购买胶南市珠海东路266号西海岸壹号1栋办公单元3层3003户房屋，该房屋建筑面积1049.05平方米，每平方米房屋建筑面积单价为9800元，房屋总价款为10280690元，双方约定的付款方式为自有资金支付，2013年7月18日前付定金20000元，双方于2013年7月18日签约，并付首付房款5225250元，2013年8月18日前支付房款3356960元，2013年9月18日前应支付房款1414990元，2014年5月1日前应支付房款263490元。2014年9月9日，翔宇房地产公司向陈超出具该房屋的青岛市房地产业预收款专用收据一份，数额为10280690元。2013年7月18日，原告翔宇房地产公司与被告王欣签订《青岛市商品房预售合同》（编号为201300113806）一份，双方约定：王欣向翔宇房地产购买胶南市珠海东路266号西海岸壹号1栋办公单元3层3005户房屋，该房屋建筑面积708.48平方米，每平方米房屋建筑面积单价为9800元，房屋总价款为6943104元，双方约定的付款方式为按揭贷款支付，2013年11月16日前付定金1800000元，双方于2013年12月5日签约，并付首付房款760000元，2013年12月25日前支付房款913104元，贷款金额为347万元整。2014年9月9日，翔宇房地产公司向王欣出具了该房的青岛市房地产业预收款专用收据一份，数额为6943104元。2013年11月20日，原告翔宇房地产公司与被告毕守江签订《青岛市商品房预售合同》（编号为201300113722）一份，双方约定：毕守江向翔宇房地产购买胶南市珠海东路266号西海岸壹号1栋办公单元3层3001户房屋，该房屋建筑面积175.45平方米，每平方米房屋建筑面积单价为9800元，房屋总价款为1719410元，双方约定的付款方式为按揭（商业）贷款支付，2013年11月20日前付定金500000元，双方于2013年12月1日签约，并付首付房款260000元，2013年12月15日前支付房款109410元，贷款金额为85万元整。2015年2月9日，翔宇房地产公司向毕守江出具了该房的青岛市房地产业预收款专用收据一份，数额为1219410元。该房屋已经交付使用。2013年11月20日，原告翔宇房地产公司与被告毕守江签订《青岛市商品房预售合同》（编号为201300113628）一份，双方约定：毕守江向翔宇房地产购买胶南市珠海东路266号西海岸壹号1栋办公单元3层3002户房屋，该房屋建筑面积701.23平方米，每平方米房屋建筑面积单价为9800元，房屋总价款为6872054元，双方约定的付款方式为自有资金支付，2013年11月20日前付定金1480000元，双方于2013年12月1日签约，并付首付房款1000000元，2013年12月15日前支付房款962054元，贷款金额为343万元整。2015年2月9日，翔宇房地产公司向毕守江出具了该房的青岛市房地产业预收款专用收据一份，数额为4848220元。该房屋已经交付使用。2014年10月31日，原告翔宇房地产公司与被告王绍惠签订《青岛市商品房预售合同》（编号为201300113767）一份，双方约定：王绍惠向翔宇房地产购买胶南市珠海东路266号西海岸壹号1栋办公单元3层3004户房屋，该房屋建筑面积713.12平方米，每平方米房屋建筑面积单价为9800元，房屋总价款为6988576元，双方约定的付款方式为自有资金支付，2013年7月18日前付定金20000元，双方于2013年7月18日签约，并付首付房款3545600元，2013年8月18日前支付房款2281984元，2013年9月18日前应支付房款1140992元。2014年10月31日，翔宇房地产公司向被告王绍惠出具了该房的青岛市房地产业预收款专用收据一份，数额为6988576元。该房屋原系被告王欣购买，后因王绍惠与王欣存在借贷行为，王欣将3004户房屋抵顶给王绍惠，由王绍惠与翔宇房地产公司签订预售合同。该房屋已经交付使用。上述合同中第七条均约定：“被告若未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按预期未付款额的日万分之五计算，自本合同的应付款期限之第二天起诉至实际付款之日止……”；附件一中备注均约定：“买受人采用银行按揭方式付款的，应于付清首付款后7日内到指定银行办妥贷款手续，如果未能办妥贷款手续，则自动转为一次性付款，余款7日内付清，否则违约金按首付款的20%收取；买受人采用一次性付款的，应于合同签订之日起10日内交清全部房款，如买受人不能按约定交清房款视为买受人违约，出卖人在违约第二日起按总房款日万分之三收取买受人违约金，违约7日后买受人仍未交清房款的，出卖人有权退房并收取买受人所交房款20%的违约金。出卖人应将剩余房款于退房手续办理完30日退给买受人，如出卖人不退房，扣除违约金后买受人补足全部房款合同继续履行。”对于有争议的证据和事实认定如下：被告毕守江向本院提交《青岛市商品房预售合同》（编号为201300113628）一份，合同显示“3002户房屋每平方米单价为9520.90元，总房价款为66766340元，付款方式为双方约定的付款方式为自有资金支付，2013年11月20日前付定金1480000元，双方于2013年12月1日签约，并付首付房款1000000元，2013年12月15日前支付房款766340元。贷款金额为343万元整。”其他内容同原告提供的合同一致。原告认为，被告毕守江在第一次庭审笔录中已经对原告提交的商品房预售合同予以认可，但被告毕守江在本案中提交的合同中载有上述内容的纸张没有骑缝章，存在人为撤换的情形，因此原告对该合同的真实性不予认可。翔宇房地产公司主张开具青岛市房地产业预收款专用收据是根据已经交款的金额为基础，其他被告在毕守江的陪同下到原告财务办理合同签订及机打收据的领取，原告认为只要各被告同意且开具的收据金额未超过3028万元，原告就应该给开，原告先给被告王欣、陈超、王绍惠开具了全额机打收据，后因为被告毕守江开具收据较晚，所以其机打收据与合同数额不一致。被告毕守江主张其未带任何人到原告处开机打收据，翔宇房地产公司开具机打专用收据是其主观臆断或应各被告要求开具，并非被告毕守江的意思表示。被告王欣、陈超主张其持有的青岛市房地产业预收款专用收据可以证明其购买的两套房屋购房款已付清。被告王绍惠主张其持有的青岛市房地产业预收款专用收据可以证明其购买的房屋购房款已付清。被告毕守江主张其自2013年9月23日至2014年2月11日共计转账给被告王欣409万元，还给王欣还了担保款400万元，因此被告毕守江已经超额支付给被告王欣涉案的房款。翔宇房地产公司主张根据合同约定3001户、3002户房屋最后付款期限为2013年12月15日，计算到2016年2月18日，共计795天，逾期付款违约金1003224.02元（2523834元×万分之五×795天）。被告毕守江主张其购买房屋属于一次性付款，而没有走按揭贷款方式；全部房款已付清，所以不存在欠款及违约金问题。被告王欣、陈超、王绍惠主张不能基于全部的合同来计算；违约金过高；根据合同权利义务对等性，请求法院对标准予以降低。 一审法院认为，被告毕守江提交的3002户房屋的《青岛市商品房预售合同》中载有房屋价款的纸张没有骑缝章，且被告毕守江已经认可原告提交的合同，故对被告毕守江提交的合同依法不予采纳。被告毕守江购买的3001房款为1719410元，3002房屋的价款应为6872054元，被告毕守江应付的房款共计8591464元。被告毕守江和被告王欣、陈超就涉案的五套房屋支付了3028万元房款，被告王欣又用3004户房屋抵顶给被告王绍惠，且原告也与被告王绍惠签订了青岛市商品房预售合同，原、被告对该事实均无争议，因此应当认定被告王绍惠的房款已经付清。原告主张其根据被告毕守江的要求给王欣、陈超以及王绍惠开了全额收据，但毕守江对此不认可，因此对原告的主张依法不予采纳。被告毕守江和被告王欣、陈超共同购买房屋，双方对于如何出资没有进行约定，因此应当对所欠的房款2523834元承担共同还款责任，至于被告毕守江与被告王欣、陈超之间的债权债务关系与本案没有关联，双方可以另行主张。关于违约金，合同约定逾期付款按照日万分之五计算，被告主张过高，以日万分之三为宜，故违约金应为601934.41元（2523834元×万分之三×795天）。据此判决：一、被告毕守江、王欣和陈超于本判决生效之日起10日内付给原告青岛翔宇房地产开发有限公司房款2523834元、违约金601934.41元，共计3125768.41元。二、驳回原告青岛翔宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费35016元，由原告青岛翔宇房地产开发有限公司负担3210元，被告毕守江、王欣和陈超负担31806元。 二审中，毕守江提交如下证据：证据一、3028万手写原始收据11张。证明：1、五套涉案房屋最初的具体经办人是毕守江，在银行支付单上也是毕守江签字确认，2013年7月18日至同年9月23日期间支付的3028万元最初的手写收据也全部是开给毕守江的，因此该3028万元购房款的支付主体是毕守江如何在五套房屋上分配应毕守江的意见为准。证据二、2013年6月到2014年3月毕守江银行流水。证明：在此期间毕守江多次向王欣及指定账户打款近800万元，此后还有很多其他经济往来，证明双方存在频繁的经济往来，毕守江通过王欣向翔宇公司付款有事实基础。证据三、日照市中级人民法院（2016）鲁11民初52号民事判决书。证明：1、第4页、第5页载明，翔宇公司的总经理助理孙寿利在日照市中级人民法院调查中，确认3001、3002是毕守江交的钱，收据和合同也是毕守江的，毕守江尚欠翔宇公司60余万元。2、王欣、陈超和毕守江的应该承担的放款翔宇公司是清楚的、可分的，毕守江只应承担695714元，王欣、陈超等应承担房款1828120元。 王欣、陈超质证意见：证据一，对真实性无法核实，根据民事诉讼法的举证规则，该证据不属于新证据。即便该证据是真实的，根据原一审查明的事实，毕守江已称该批收据作废。从该证据的内容看，收据的开具日期前后间隔最长2个月左右，而收据的编号确是连号的，所以上诉人有理由怀疑该收据的真实性。根据2016年10月21日本案第一次庭审笔录中第4页，毕守江称是代理王欣、陈超交房款，根据（2017）鲁0211民初15434号判决书第4页，一审法院也认定王欣、陈超是委托毕守江买房，后通过王欣的帐户向翔宇公司超额支付了购房款。因此不能证明毕守江想要证明的事实。证据二，对真实性无异议，对证明事项有异议。我们认为向王欣之外的帐户付款与王欣本人无关，如毕守江与王欣存在其他债权债务关系，双方可另行予以解决，不能因为其在购房前三年向王欣帐户支付过款项，就认定王欣向开发商支付的购房款中有替毕守江支付的，因为双方就房款支付问题并没有任何书面协议。证据三，系复印件，不符合法律证据形式，另外该判决中所述的内容并非为法院认定的事实，而是相关人员的陈述。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。当事人争议的主要焦点问题是：原判王欣和陈超与毕守江共同付给翔宇房地产公司拖欠房款和违约金，依据是否充分。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从查明的事实看，王欣、陈超、王绍惠购买的胶南市珠海东路266号西海岸壹号1栋办公单元3层3005户房屋、胶南市珠海东路266号西海岸壹号1栋办公单元3层3003户房屋、胶南市珠海东路266号西海岸壹号1栋办公单元3层3004户房屋和毕守江购买的胶南市珠海东路266号西海岸壹号1栋办公单元3层3001户房屋、胶南市珠海东路266号西海岸壹号1栋办公单元3层3002户房屋，虽然均分别与翔宇房地产公司签订了《青岛市商品房预售合同》，且翔宇房地产公司亦分别向各合同名下的购房人出具了青岛市房地产业预收款专用收据。但上述房屋买卖合同的签订过程，特别是包含付款行为在内的合同主要权利义务的履行均是由毕守江经手操办的，且毕守江与王欣之间亦有频繁的资金往来，故原判以“被告毕守江和被告王欣、陈超共同购买房屋，双方对于如何出资没有进行约定”为由，认定毕守江、王欣、陈超对所欠房款2523834元应当承担共同还款责任事实依据正确。上诉人的上诉理由不当，故依照上述法律规定，其上诉请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31806元，由上诉人王欣、上诉人陈超负担。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  孙 琦 审判员  安太欣 二〇一九年九月九日 书记员  王冉冉