四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8846号 原告：成都森鸿物业管理有限公司，住所地：成都市青羊区西大街**。 法定代表人：李泽彬，系总经理。 委托诉讼代理人：李著桥，四川天府律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：徐珍，四川天府律师事务所律师，一般授权。 被告：彭启富，男，汉族，1974年2月5日出生，住四川省都江堰市。 被告：何完碧，女，汉族，1972年2月10日出生，住四川省都江堰市。 共同委托诉讼代理人：彭祥珂，男，汉族，1996年7月18日出生，住成都市温江区，系彭启富、何完碧夫妻之子，特别授权。 原告成都森鸿物业管理有限公司（以下简称森鸿物业公司）诉被告彭启富、何完碧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告森鸿物业公司的委托代理人李著桥、被告彭启富、何完碧的共同委托诉讼代理人彭祥柯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 森鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1.彭启富、何完碧立即向森鸿物业公司支付2017年1月1日至2018年4月30日的的物业服务费2292.64元、生活垃圾二次清运费96元及违约金4844.31元，共计7232.95元；2.本案诉讼费用由彭启富、何完碧承担。事实和理由：2015年5月24日，森鸿物业公司与漫城小区业主委员会签订《物业服务合同》（以下简称服务合同），约定森鸿物业公司为位于成都市温江区的“漫城”小区提供物业服务，履行期限2015年5月1日至2018年4月30日，并约定了服务收费标准、交费方式、违约金等。彭启富、何完碧系森鸿物业公司依约提供了物业服务，但彭启富、何完碧作为“漫城”小区业主，自2017年1月1日起就未按约交纳物业服务费、生活垃圾二次清运费。森鸿物业公司多次催缴未果，特起诉来院。 彭启富、何完碧共同答辩称，1.确实拖欠物业服务费、垃圾费，但是因为森鸿物业公司的服务存在问题，物业公司没有及时清理下水道及排水排污导致下水道反水至其家中，造成房屋及财产严重损失，双方一直协商仍未解决，且小区没有监控，业主的人身财产安全没有保障；2.对于物业费、垃圾清运费均无异议；3.森鸿物业公司主张的违约金过高，不予认可。 经审理查明，2015年5月24日，甲方成都市温江区漫城小区业主委员会（以下简称漫城小区业委会）与乙方森鸿物业公司与签订服务合同，约定由乙方为“漫城”物业提供物业管理服务，物业服务的内容包括共用部位的维修、养护和管理及共用设施设备的运行、维修、养护和管理等。其中电梯住宅1.15元/平方米.月、商业1.8元/平方米.月的标准收取物业服务费用，生活垃圾二次清运代收费用，按温江区市政环卫所标准收取。物业服务费按月交纳。业主应在次月缴清物业服务费用和相关的其他费用，业主逾期交纳物业服务费用的，物业服务企业有权要求并从逾期之日其按每天5‰交纳违约金，合同期限自2015年5月1日至2018年4月30日止。 彭启富、何完碧系成都漫城小区6栋1单元2楼204号房业主，于2010年6月28日取得该房屋所有权，该房房屋面积为124.6平方米。 另查明，森鸿物业公司于2018年4月20日张贴《关于森鸿物业依约退出【漫城】物业项目服务的公告》，该公告载明其将于2018年4月30日24:00时起全面退出漫城小区物业服务项目。森鸿物业公司分别于2018年6月20日、2019年7月4日向彭启富、何完碧邮寄《费用催缴函》，要求彭启富、何完碧交纳拖欠的2017年1月1日至2018年4月30日物业服务费2293元、生活垃圾二次处置费96元、截至2018年6月13日的违约金1940元。 庭审中，1.森鸿物业公司明确，彭启富、何完碧欠缴物业服务费期间为2017年1月1日起至2018年4月30日止，共计16个月，金额为2292.64元（1.15元/月×124.6平方米×16个月）；违约金自每笔物业费开始缴费时间的第三个月的1日起，以每月欠付物业服务费为基数，按照日5‰为标准计算至欠付款项付清之日止，截至2018年6月31日，违约金为2923.2元。 2.彭启富、何完碧辩称森鸿物业公司服务不到位，导致其家里反水，家具、、地板墙壁损失严重，拒绝交纳物业服务费，并提交了自己拍摄的照片等。对此，森鸿物业公司称照片不能证明系其管理问题导致的损失，并提供了其2016-2018年第一季度的物业管理服务报告，证明其按约提供了物业服务。 本院认为，漫城小区业委会与森鸿物业公司签订的物业服务合同，系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。森鸿物业公司对涉案物业提供了物业服务，彭启富、何完碧作为涉案物业的业主实际享受了森鸿物业公司提供的物业服务，应当交纳相应的物业管理费。彭启富、何完碧未按期交纳物业费，应当承担继续履行等违约责任。至于彭启富、何完碧以物业公司物业服务存在各种问题为由拒交物业管理服务费用，本院认为，彭启富、何完碧反映物业服务存在诸多问题，提供了由其拍摄的照片等证据，但是上述照片仅能显示小区某一时段的局部状况；且物业服务合同关系不同于一般的合同关系，是由多项服务内容综合组成、持续履行的法律关系，面向全体业主提供的物业服务必然具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业管理服务费用，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应于支持。”和《物权法》所赋予业主的通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的规定，上述方式均可维护业主自身权利。故彭启富、何完碧以物业服务质量存在问题为由拒交物业管理服务费用的抗辩理由，本院不予采纳。对森鸿物业公司要求彭启富、何完碧支付物业管理费及生活垃圾二次清运费的诉讼请求，本院予以支持。故彭启富、何完碧应向森鸿物业公司支付物业服务费2292.64元（1.15元/月×124.6平方米×16个月）、垃圾清运费96元。庭审中，森鸿物业公司主张违约金自每笔物业费开始缴费时间的第三个月的1日起，以每月欠付物业服务费为基数，按照日5‰为标准计算至欠付款项付清之日止，截至2018年6月31日，违约金为2923.2元。本案中，森鸿物业公司的损失主要是彭启富、何完碧逾期交纳物业费的资金占用损失，其未能提供证据证明其存在其他损失，故本案综合考虑彭启富、何完碧逾期支付物业费的金额及可能造成的损失等相关因素，对森鸿物业公司要求彭启富、何完碧支付违约金的主张，酌情按中国人民银行同期贷款利率为标准予以支持，具体计算方式为：以每月欠付物业服务费143.29元为基数，分别自2017年3月1日起计算、自2017年4月1日起计算、自2017年5月1 日起计算、自2017年6月1日起计算、自2017年7月1日起计算、自2017年8月1日起计算、自2017年9月1日起计算、自2017年10月1日起计算、自2017年11月1日起计算、自2017年12月1日起计算、自2018年1月1日起计算、自2018年2月1日起计算、自2018年3月1日起计算、自2018年4月1日起计算、自2018年5月1日起计算、自2018年6月1日起计算；上述均以中国人民银行同期贷款利率为标准，计算至欠费付清之日止。至于彭启富、何完碧称家中被水浸泡所致损失，可另行主张其权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、彭启富、何完碧于本判决生效之日起十日内，向成都森鸿物业管理有限公司支付物业服务费2292.64元、生活垃圾二次清运费96元及违约金（以每月欠付物业服务费143.29元为基数，自2017年3月1日起计算；以143.29元为基数，自2017年4月1日起计算；以143.29元为基数，自2017年5月1日起计算；以143.29元为基数，自2017年6月1日起计算；以143.29元为基数，自2017年7月1日起计算；以143.29元为基数，自2017年8月1日起计算；以143.29元为基数，自2017年9月1日起计算；以143.29元为基数，自2017年10月1日起计算；以143.29元为基数，自2017年11月1日起计算；以143.29元为基数，自2017年12月1日起计算；以143.29元为基数，自2018年1月1日起计算；以143.29元为基数，自2018年2月1日起计算；以143.29元为基数，自2018年3月1日起计算；以143.29元为基数，自2018年4月1日起计算；以143.29元为基数，自2018年5月1日起计算；以143.29元为基数，自2018年6月1日起计算；上述均以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止）； 二、驳回成都森鸿物业管理有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由彭启富、何完碧承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周力娜 二〇一九年九月十日 书记员  雷 莉