吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初857号原告：翟佳羽，男，1987年11月24日出生，汉族，中国人民财产保险公司职员，住吉林市。委托诉讼代理人：李思怡，黑龙江隆华律师事务所律师。被告：吉林巨擎物业服务有限公司，住所地吉林市船营区雾凇西路177号。法定代表人：郭定桂，经理。委托诉讼代理人：张立柱，男，1978年2月6日出生，汉族，吉林巨擎物业服务有限公司物业专员，住吉林市。委托诉讼代理人：孟宪贵，男，1965年1月21日出生，汉族，吉林巨擎物业服务有限公司法律顾问，住吉林市。原告翟佳羽与被告吉林巨擎物业服务有限公司（下称巨擎物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟佳羽及其委托诉讼代理人李思怡，被告巨擎物业公司的委托诉讼代理人张立柱、孟宪贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟佳羽向本院提出诉讼请求：1、依法解除翟佳羽与巨擎物业公司签订的租赁协议；2、判决巨擎物业公司赔偿翟佳羽损失金额83292元；3、本案诉讼费由巨擎物业公司承担。事实与理由：2017年12月13日，翟佳羽与巨擎物业公司在平等自愿的基础上签订了《亚琦国际商贸城租赁协议书》（下称租赁协议），约定：翟佳羽承租巨擎物业公司坐落于吉林市船营区金沙街路X号商铺（建筑面积117.32平方米）用于商用经营，租期自2017年12月13日起至2019年12月31日止，双方对合同的权利义务进行了约定。合同签订后巨擎物业公司向翟佳羽出具了X号房屋属于合法建筑，所有权人系巨擎物业公司，该房屋已竣工，符合国家安全标准的证明，用于翟佳羽办理工商营业执照,翟佳羽缴纳了2017年至2018年度物业管理费2112元、2017年至2018年度供热费4913元，并缴纳保证金1万元。2018年初，翟佳羽欲在此商铺经营汽车烤漆房并进行了装修，当翟佳羽去吉林市工商局申请经营执照时得知巨擎物业公司的房产消防验收不合格，无法办理营业执照，致使翟佳羽租赁房屋一直无法正常经营使用，巨擎物业公司不按合同约定履行义务的违约行为致使翟佳羽与巨擎物业公司签订的合同目的无法实现，为此翟佳羽多次与巨擎物业公司协商，要求巨擎物业公司返还保证金1万元并赔偿损失，但巨擎物业公司均要求待翟佳羽缴纳物业管理费及供热费后再予以返还，请求法院支持翟佳羽的诉讼请求。巨擘物业公司辩称：一、巨擎物业公司与翟佳羽签订的租赁协议有效，巨擎物业公司及时履行了房屋交付义务，翟佳羽无权要求解除合同。巨擎物业公司与翟佳羽于2017年12月13日签订了租赁协议，约定由翟佳羽租赁巨擎物业公司吉林国际物流商贸城项目X号房屋，租金0元。针对案涉房屋，巨擎物业公司已经取得了建设工程规划许可证等“五证”，房屋符合租赁要求，有权进行出租。因此巨擎物业公司与翟佳羽签订的租赁协议合法有效。本案中，巨擎物业公司已向翟佳羽及时交付了租赁房屋，翟佳羽已经接收并占有房屋，巨擎物业公司已经履行了合同义务。翟佳羽无视客观事实，主张巨擎物业公司严重违约、不按合同履行义务，但却避重就轻，回避巨擎物业公司已经履行房屋交付义务的事实，其主张解除租赁协议毫无事实及法律依据；二、翟佳羽不能证明其所谓“损失”是由巨擎物业公司所造成的，翟佳羽因自身原因造成的所谓“损失”也不能由巨擎物业公司承担。翟佳羽主张因巨擎物业公司房产消防验收不合格，无法正常办理营业执照，但翟佳羽却未提供工商局任何不予办理营业执照的书面文件，来证明未办理营业执照完全是因为未经消防验收所导致的。而且巨擎物业公司与翟佳羽签订的租赁协议并未约定房屋的具体用途，翟佳羽自行将房屋用做汽车烤漆房，并非是租赁协议的约定。巨擎物业公司的义务仅仅是交付符合出租标准的商铺，不应对租赁协议之外的经营风险承担责任。翟佳羽因为自身原因，未能办理营业执照，却借此诬赖巨擎物业公司，认定全部是巨擎物业公司的原因所致，明显违反诚实信用原则。巨擎物业公司将房屋以零租金的标准无偿给翟佳羽使用，翟佳羽仅需缴纳合理的供热费和物业管理费。翟佳羽没有缴纳其他任何费用，巨擎物业公司也未从租赁协议中取得收益。退一步说翟佳羽要做汽车烤漆房，如果该行业对消防有特殊要求，其作为从事汽车维修行业的专业人员，理应知道必须在消防申报获批之后再进行装修。翟佳羽没有事先与消防部门沟通便自行装修烤漆房，最后没有办理营业执照，其装修以及设备等损失显然应当自行承担。而在翟佳羽零租金无偿使用商铺的情况下，要求巨擎物业公司承担没有事实根据的所谓损失，明显违反公平原则，也不符合“三性”原则的要求，请求驳回翟佳羽的诉讼请求。巨擎物业公司向本院提出反诉请求：判令翟佳羽支付未缴纳的供热费及物业管理费共计人民币7025元；本案诉讼费用全部由翟佳羽承担。事实和理由：巨擎物业公司与翟佳羽签订的租赁协议合法有效，双方理应按照协议约定各自履行合同义务，翟佳羽应当按照租赁协议的约定，按期缴纳供热费和物业管理费。根据租赁协议第三条第2款、第3款的规定，翟佳羽每年应当缴纳物业管理费2112元、供热费4913元计人民币7025元，截止2019年4月23日，翟佳羽尚欠2018年度至2019年度物业管理费和供热费。在巨擎物业公司已经及时履行房屋交付义务的前提下，翟佳羽理应严格履行合同义务，及时支付未缴费用。综上所述，请求法院支持巨擎物业公司的反诉请求。翟佳羽对反诉请求辩称：一、因巨擎物业公司在租赁期间并未进行管理，而且供水、供电都存在严重问题，致使翟佳羽无法经营使用，巨擎物业公司未提供任何服务，所以翟佳羽只缴纳了第一年的物业费2112元、供热费4913元、保证金1万元计交纳17805元；二、应当驳回巨擎物业公司的反诉诉请。理由：1、在交第二年物业费和供热费之前翟佳羽已经提出要解除租赁协议，巨擎物业公司未予答复；2、翟佳羽在起诉之前不能办理工商营业执照，巨擎物业公司存在严重违约行为；3、翟佳羽租赁此商铺时是因商贸城附近都是汽车行业，能开展此项业务，但是巨擎物业公司的房产均未经竣工验收，多处商铺无法营业，处于荒废状态，巨擎物业公司在签订租赁协议时有明确告知义务。经审理查明：2017年12月13日，翟佳羽与巨擎物业公司签订租赁协议，约定：翟佳羽承租巨擎物业公司坐落于吉林市船营区金沙街路X号商铺（建筑面积117.32平方米）用于商用经营，租期自2017年12月13日起至2019年12月31日止，双方对合同的权利义务进行了约定。合同签订后巨擎物业公司向翟佳羽出具了X号房屋属于合法建筑，所有权人系巨擎物业公司，该房屋已竣工，符合国家安全标准的证明，用于翟佳羽办理工商营业执照，翟佳羽缴纳了2017年至2018年度物业管理费2112元、供热费4913元，并缴纳房屋装修保证金1万元。翟佳羽承租商铺后为经营汽车烤漆项目对承租的商铺进行装修，并定制安装了汽车烤漆设备，支付了装修、汽车烤漆设备费用，并对员工进行了培训。由于亚琦国际商贸城A37幢楼未经竣工验收及消防验收，商铺无法办理相关经营手续，不能进行正常的经营活动。翟佳羽虽购入汽车烤漆设备、对承租商铺进行了装修，但未能营业。因翟佳羽未能办理工商注册登记及相关的经营许可，因此未按租赁协议的约定交纳2018年度至2019年度物业管理费和供热费。翟佳羽在汽车烤漆项目资金投入情况：1、翟佳羽为经营汽车烤漆项目向巨擎物业公司交纳费用17325元（其中：物业费2112元、供热费4913元、房屋装修保证金1万元、支付水电费300元）；2、房屋装修费2600元；3、定制、安装了汽车烤漆设备费用45090元；4、为培训汽车烤漆技工支付培训费8000元，以上合计73015元。翟佳羽主张解除租赁协议、巨擎物业公司赔偿经济损失，双方未能达成一致，翟佳羽遂提起本案诉讼。以上事实有翟佳羽提交的租赁协议书、亚琦国际商贸城（巨擎物业公司）租赁明细、收据、光盘一张、照片、（2016）吉02民终1462号民事判决书、（2015）船民一初字第1731号民事判决书、亚琦商贸城特批单（照片）等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：一、关于翟佳羽的本诉诉讼请求。翟佳羽关于解除与巨擎物业公司签订的租赁协议的诉讼请求应当予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院》第８条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，如果导致租赁房屋无法使用，则承租人有权请求法院解除租赁合同。消防验收涉及房屋的使用安全，《消防法》第十三条第三款规定依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。因此，出租未经消防验收的房屋，属于违反法律关于房屋使用条件强制性规定的行为。巨擎物业公司将依法应当进行消防验收的房产，未经消防验收擅自投入使用，导致翟佳羽无法办理工商执照，不能使用所承租的房产正常经营，翟佳羽关于解除与巨擎物业公司签订的租赁协议的诉讼请求应当予以支持。巨擎物业公司应当赔偿翟佳羽相应的损失。房屋租赁合同解除后尚未履行的部分不再履行，因一方的过错造成合同解除的，有过错的一方应当承担违约赔偿责任。因巨擎物业公司的过错导致房屋租赁合同解除，巨擎物业公司应当承担违约赔偿责任。巨擎物业公司承担违约赔偿责任后，翟佳羽所投入的设备及装饰归巨擎物业公司所有。巨擎物业公司关于翟佳羽的损失系自身原因造成的抗辩意见，未能提供证据证实，不予采纳。翟佳羽对于其他损失的赔偿主张未能提供相应的证据证明，不予支持；二、关于巨擎物业公司的反诉诉讼请求。巨擎物业公司反诉主张翟佳羽支付未缴纳的尚欠2018年度至2019年度物业管理费和供热费7025元，因巨擎物业公司将未经消防验收、禁止投入使用的房产出租给翟佳羽，造成翟佳羽合同目的不能实现，并给翟佳羽造成经济损失，而且在翟佳羽承租房产期间未能正常使用房产，巨擎物业公司应当承担违约责任，对巨擎物业公司的反诉诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起解除原告翟佳羽与被告吉林巨擎物业服务有限公司于2017年12月13日签订的《亚琦国际商贸城租赁协议书》；二、被告吉林巨擎物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告翟佳羽经济损失73015元，原告翟佳羽所投入的设备及装饰归被告吉林巨擎物业服务有限公司所有；三、驳回原告翟佳羽的其他诉讼请求；四、驳回被告吉林巨擎物业服务有限公司的反诉诉讼请求。如果被告吉林巨擎物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费666元（其中本诉案件受理费616元、反诉案件受理费50元）由被告吉林巨擎物业服务有限公司负担，于本判决生效之后十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  侯利平二〇一九年九月九日书记员  张 乐