黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0108民初1050号原告:哈尔滨泽众物业管理有限公司，统一社会信用代码91230110690726174Y(1-1)，住所地哈尔滨市香坊区化工路**信义集资楼**。法定代表人：张立民，该公司执行董事。委托代理人：高旭，黑龙江高盛律师集团事务所律师。被告：夏元满，男，1955年5月16日出生，汉族，农民，住哈尔滨市平房区。原告哈尔滨泽众物业管理有限公司（以下简称泽众物业公司）与被告夏元满物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泽众物业公司的委托代理人高旭，被告夏元满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泽众物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令夏元满向泽众物业公司支付拖欠的物业服务费A8栋1单元403室439元（2018年）、D1栋1单元402室582元（2018年），共计1021元；2.本案诉讼费用由夏元满负担。事实和理由：2016年1月1日，泽众物业公司与哈尔滨市平房区南城明珠小区业主委员会签订《南城明珠小区物业服务管理合同》，约定由泽众物业公司为南城明珠小区提供物业服务，期限三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，物业服务费按建筑面积每月0.8元/平方米计算，夏元满为南城明珠小区A8栋1单元403室、D1栋1单元402室业主。泽众物业公司为小区一直服务至2018年9月6日，因大量小区业主无故拖欠物业费，致使泽众物业公司无力雇佣人员为小区继续服务，泽众物业公司无奈与小区业主委员会签订协议，不再为小区提供物业服务。服务期间，泽众物业公司全面履行了合同义务，但夏元满一直拖欠物业服务费。经多次催促夏元满履行付款义务，其仍然拒不履行。故诉至法院。被告夏元满辩称，南城明珠小区A8栋1单元403室和D1栋1单元402室这两套房子都登记在夏元满名下，现在已经办理了所有权证，同意给物业费，但是泽众物业公司不能收取两种价格，夏元满只欠泽众物业公司2018年1月—8月共计8个月的物业费，之前夏元满都是按0.8元交纳物业费，而三年没交的业主都是按0.6元收取。夏元满同意将物业费从第一年到现在按0.6元收，之前多交的补这次的差。另外泽众物业公司服务不到位，在楼道中打柜物业都不管。泽众物业公司单方撕毁合同，没到期就不干了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，南城明珠小区业主委员会（甲方）与泽众物业公司（乙方）签订《南城明珠小区物业服务管理合同》并依约进驻南城明珠小区提供服务，根据合同约定，物业管理区域名称为南城明珠小区，物业服务质量要求具体为哈尔滨市物业管理收费三级标准，物业服务费用执行人民币0.8元/平方米（建筑面积）（车库管理费由双方协商后执行），委托管理期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。关于违约责任，合同第八章第十三条约定：“因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。”第十四条约定：“乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。”2018年11月1日，甲方南城明珠业主委员会与乙方泽众物业公司签订《南城明珠小区物业服务合同解除协议》，协议载明因开发商不能兑现承诺（小区封闭、更新保质期内的单元门、排水干、雨水管大修、房屋防水等）导致80%业主不交物业费。使物业公司背负巨额债务。物业公司已无经济能力为甲方提供服务。经甲方提议，乙方同意在双方相互理解协商一致同意提前解除甲、乙双方此前签订的物业服务合同，并达成了原《南城明珠小区物业服务管理合同》自2018年9月7日解除的协议，协议同时约定南城明珠小区业主所欠的物业费由乙方自主处理，甲方有义务协助乙方收缴所欠物业费，不得以任何理由干预乙方催缴所欠物业费事宜。泽众物业公司于合同解除后撤出了南城明珠小区。2019年1月9日，泽众物业公司发布公告，对于物业费收费制定优惠政策，优惠政策时间为2019年1月10日至2019年1月28日止，此期间2016年、2017年、2018年物业费均可按0.6元/平方米收取。优惠时间结束后，物业费收费标准恢复至0.8元/平方米。南城明珠小区A8栋1单元403室和D1栋1单元402室案涉两处房屋业主为夏元满，房建筑面积分别为66.97平方米和88.85平方米。夏元满自认未交纳2018年度物业费。泽众物业公司自认小区未实施封闭管理、无电子门禁系统，单元门有破损情况。夏元满称在泽众物业公司服务期间，未进行过应急预案演习、未开展过大规模的社区文化活动，泽众物业公司当庭表示不清楚具体情况，需要核实，但未提交相关证据证明其进行过上述活动，而上述服务内容均为物业服务三级标准应该具备的内容。以上事实，有《南城明珠小区物业服务管理合同》、《南城明珠小区物业服务合同解除协议》、公告、公开选房确认单、交房手续流转单及双方当事人的陈述等证据在卷为证，并经当庭质证和审查，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。夏元满作为案涉房屋业主，应该按照《物业服务管理合同》之约定，履行缴纳物业费的义务。夏元满辩称南城明珠业主委员会系非法的，从而否定其所签订的物业服务管理合同之效力，但其并未提供证据对其抗辩事实予以证明，且夏元满自认其按照合同约定的0.8元/月/平方米的标准缴纳了2016、2017年度的物业费，足以证明其对与泽众物业公司之间物业服务合同法律关系的认可，对《物业服务管理合同》效力未持异议。故对于南城明珠小区业主委员会与泽众物业公司签订的《物业服务管理合同》的效力，本院予以认可。双方当事人应当按照《物业服务管理合同》的约定全面履行各自的义务并享受相应权利。结合当事人双方均承认确实存在大量业主未缴纳物业服务费的情况，南城明珠业主委员会与泽众物业公司经协商签订《南城明珠小区物业服务合同解除协议》亦存在合理性及必要性，且夏元满对于解除协议效力的质疑并未提供证据予以证明，故对于该协议的真实性本院予以采信。《物业服务管理合同》自2018年9月7日解除，泽众物业公司主张物业服务费计算至2018年9月6日，本院予以支持。夏元满辩称泽众物业公司系单方撕毁合同，同时辩称泽众物业公司服务至2018年8月份，亦未提供证据予以证明，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”依据合同约定，泽众物业公司应该按照哈尔滨市物业管理收费三级标准的质量进行服务，但是通过庭审查明，泽众物业公司在为南城明珠小区进行物业服务的过程中，存在小区未实施封闭管理、无电子门禁系统，单元门有破损情况等诸多问题。夏元满辩称在泽众物业公司服务期间，未进行过应急预案演习、未开展过大规模的社区文化活动，泽众物业公司当庭表示不清楚具体情况需要进行核实，但并未在合理期限内将核实情况进行反馈，未提交相关证据证明其进行过上述活动，而上述服务内容均为物业服务三级标准应该具备的内容，故本院对于夏元满的抗辩予以采纳。泽众物业公司并未严格按照合同约定全面履行物业管理服务义务构成违约；夏元满主张泽众物业公司未达到相应物业服务标准，应减少物业服务费的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上，结合本案实际情况，本院酌定夏元满按0.6元/月/平方米的标准承担2018年1月1日至2018年9月6日（249天）物业服务费,其中A8栋1单元403室为333.66元[（0.6元×12月÷365天）×66.97m2×249天）]、D1栋1单元402室为443.22元[（0.6元×12月÷365天）×88.85m2×249天）]，共计776.88元。另外，泽众物业公司为维持企业运营而采取降低物业服务费收费标准的优惠政策系其处分自身权利的体现，并不违反法律禁止性规定。而夏元满作为业主自愿履行了缴纳2016至2017年度物业服务费的义务，应视为其对该阶段物业公司服务的认可，其要求2016至2017年度物业服务费亦按照0.6元/月/平方米的标准缴纳，从而退回多缴纳的部分无法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：一、被告夏元满于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨泽众物业管理有限公司2018年1月1日至2018年9月6日的物业服务费776.88元（A8栋1单元403室333.66元、D1栋1单元402室为443.22元）；二、驳回原告哈尔滨泽众物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告哈尔滨泽众物业管理有限公司预交），由原告哈尔滨泽众物业管理有限公司负担12元；被告夏元满负担38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  肖继顺审 判 员  龚 辰人民陪审员  姚冬梅二〇一九年九月六日书 记 员  李 萌