湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初3224号原告：余满连，女，1973年7月19日出生，汉族，住福建省永定县。委托诉讼代理人：黄卢记，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：龚杰，男，1984年1月15日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。原告余满连与被告龚杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告余满连的委托诉讼代理人黄卢记与被告龚杰的委托诉讼代理人朱胜辉、王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余满连向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原被告签订的《房产租赁合同》；2.判令被告按《房产租赁合同》约定的交还条件按法院判决的交还日期将房产完好无损交还给原告；3.判决被告如没有在法院确定的交还日期内将房产交还给原告，原告有权单方处理房屋内物品，乙方无权主张任何返还或赔偿；4.判令被告支付实际交付房产给原告之前，被告应支付的所有费用[包括不限于所有物管能耗费（欠付的物管能耗费暂计至2019年6月30日188916.2元）、有线电视、电话费、租金等费用]；5.判令被告承担原告因维权支出的合理费用[包括但不限于律师费、保全费、担保费、差旅费等费用]；6.由被告承担案件受理费。事实和理由：2017年4月13日原告与被告签订《房产租赁合同》，约定原告将其名下位于张家界中商广场S501、S502房屋出租给被告，租期自2017年4月20日至2027年4月9日，合同还约定租赁期内产生的物业费、水、电、有线电视等费用均由承租人即被告承担。2019年5月20日张家界中腾商业服务有限公司向原告出具—份《费用催缴通知单》，注明2018年9月1日至2019年6月30日物业费共计188916.2元，欠费金额188916.2元，并告知于2019年5月30日之前付清拖欠费用。原告收到上述通知单后多次催告被告按合同约定履行缴纳物业费义务，但被告—直未予理睬。原告无奈于2019年6月4日向被告发出律师函，被告本人于2019年6月6日签收。律师函中要求被告在2019年6月15日前交清欠费，否则原告将依约解除合同，被告依然没有交纳应缴费用。后原告派人亲自到该处房产（被告经营地）再—次将催告通知送达给被告的工作人员，但被告仍不履行相关义务。原告认为原告与被告签订《房屋租赁合同》合法有效，系双方真实意思表示。被告逾期支付物管能耗费的行为已构成根本违约，原告有权要求被告支付欠付的所有物管能耗费，解除合同，要求被告承担违约责任。故诉诸贵院，请求依法判如所请。被告龚杰辩称：1.不同意解除租赁合同，截止到本案起诉前被告一直持续缴纳租金，保证了原告的合法权益。出租房屋S502因公共楼道通风排烟系统产生巨大震动，该房屋一直不能使用，装修公司不敢装修，被告为了考虑出租人的利益仍然根据合同支付租金至2019年8月，被告履行了合同义务，房屋目前现状为被告经营的吃饭皇帝大餐厅。2.原告主张拖欠物业费，该物业费是在承租人与物业公司已经发生纠纷的前提下，出租人未经告知承租人擅自与物业公司签订的物业管理服务协议，其中包含物业公司承诺对S502房屋产生震动的整修，但物业公司一直没有整修，该房屋一直限制至今，原告和物业公司恶意串通损害承租人的权益，因此原告的解除合同收回房产的理由不成立，不应当支持，请依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1.2017年4月13日，余满连（甲方）与龚杰（乙方）签订《房产租赁合同》。合同约定，甲方将位于张家界市中商广场S501、S502房产租赁给乙方，租赁房产建筑面积为858.71.平方米，用途为商业，租赁期限自2017年4月20日起至2027年4月19日止，房屋租金为每月38元／平方米；乙方应妥善使用商铺内的设施，不可擅自改变房屋主体结构，乙方租用期间甲方不负责任何维修，由乙方负责维修；乙方应遵守物业或运营公司的其他管理制度；租赁期间，该出租房所产生的水、电、燃气、有线电视、电话、物业管理等费用由乙方支付；若乙方拖欠费用，在甲方通知乙方缴费，乙方仍拒绝缴费的，视同乙方违约，甲方有权单方解除合同并清空房产，押金不予退还。合同还对租金支付、押金、双方义务等进行了约定。2.2017年8月20日，张家界中腾商业服务有限公司（甲方）与王琨（乙方）签订一份《中商广场物业管理服务协议》，该协议约定甲方为乙方王琨的丈夫龚杰在中商广场5层经营的吃饭皇帝大提供物业管理服务，吃饭皇帝大经营使用面积为452.95平方米，服务期限自2017年9月1日至2018年8月31日，物业服务费为每平方米每月15元，即每月为6794.25元，公共区域分摊费标准为每月每平方米7元，即每月3170.65元。3.因王琨下欠张家界中腾商业服务有限公司89684.1元的物业管理费及能耗费未交纳，张家界中腾商业服务有限公司于2018年11月19日向本院提起诉讼。2018年12月29日，本院作出（2018）湘0802民初3945号民事判决书，判决王琨于向原告张家界中腾商业服务有限公司支付2017年12月1日至2018年8月31日止的物业服务费89684.1元及其利息。王琨不服判决，向张家界市中级人民法院上诉，二审维持原判。4.张家界中腾商业服务有限公司（甲方）与余满连（乙方）签订一份《张家界中商广场物业管理服务合同》，该合同约定甲方为乙方位于湖南省张家界市永定区解放路151号中商广场五层S501、S502号商铺提供物业管理服务，商铺套内面积858.71平方米，服务期限自2018年9月1日至2019年12月31日，物业服务费为套内面积每平方米每月13元，公共区域分摊费标准为套内面积每月每平方米9元。合同签订日期处为空白。5.2019年5月20日，张家界中腾商业服务有限公司给余满连送达一份《费用催缴通知单》，通知要求余满连在2019年5月30日前缴纳2018年9月1日至2019年6月30日的物管能耗费188916.2元。6.2019年6月6日，余满连的委托律师给龚杰邮寄送达了《律师函》，该载明，⑴请龚杰于2019年6月15日前将拖欠的2018年9月1日至2019年6月30日的物业费共计188916.2元支付完毕；⑵如龚杰未能在2019年6月15日付清第一条款项，2019年6月16日余满连立即解除双方签订的《房产租赁合同》；⑶解除《房产租赁合同》的，龚杰应于2019年6月26日之前清空房屋，按《房产租赁合同》约定的交还条件将房产完好无损交还给余满连，逾期5日未腾空房屋并交付的，视为龚杰同意将房屋内所有物品归余满连，余满连有权处置该房屋内物品。7.2019年8月27日，龚杰向本院提起反诉。2019年9月23日，龚杰向本院提出撤回反诉申请，本院作出（2019）湘0802民初3224号民事裁定，准许龚杰撤回反诉。上述事实有当事人的陈述及《房产租赁合同》、《中商广场物业管理服务协议》、《民事判决书》、《张家界中商广场物业管理服务合同》、《费用催缴通知单》、《律师函》等证据证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，余满连与龚杰签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务，即余满连的主要义务是将出租房屋交付给龚杰，主要权利是向龚杰收取租金，而龚杰的主要义务是向余满连交付租金，主要权利是获得租赁房屋的使用权。合同签订后，双方均按合同约定履行了义务，余满连已将出租房屋交付给龚杰使用，龚杰已将租金交付至余满连起诉时止。因此，原告余满连起诉之前，双方均未违反合同约定，双方均没有构成违约。本案争议的焦点是龚杰未按余满连的《律师函》支付物业费是否构成违约的问题。《房产租赁合同》虽约定物业费由龚杰承担，但并没约定龚杰每年应交物业费的具体数额，从现有证据分析，物业费的多少是由物业服务合同进行约定。对于2017年9月1日至2018年8月31日期间的物业服务合同由龚杰妻子王琨与物业公司签订，该合同约定期间的物业费是由龚杰与其妻子王琨直接向物业公司交纳，不要经过余满连之手转交给物业公司，且物业公司向法院起诉王琨支付下欠的物业费时，也没有要求余满连承担责任。对于2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务合同由余满连与物业公司签订，但余满连作为出租人在签订物业服务合同之前，没有征求承租人龚杰的意见，在签订合同时没有与上一年度的物业费价格进行比较，当物业价格与上一年度发生变化后，没有征求承租人龚杰的意见，就与物业公司签订合同，合同签订后，余满连不仅没将合同给龚杰送达，也没将合同内容告知龚杰，余满连明显具有过错。因此，原告余满连在没有向物业公司支付物业费之前，以被告龚杰未按《律师函》支付物业费构成违约的理由不充分，证据不足，本院不予采纳，故被告龚杰未按原告余满连的《律师函》支付物业费不构成违约。原告余满连要求解除《房产租赁合同》的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。原告余满连要求被告龚杰交还房产及处理房屋内物品的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。原告余满连要求被告龚杰支付物业费的诉讼请求理由不充分，证据不足，本院不予支持。余满连要求被告龚杰支付合理费用的诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告余满连的诉讼请求。案件受理费4078元，减半收取2039元，由原告余满连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  夏赞忠二〇一九年九月二十六日法官助理黄淑珍书记员丁黎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。