河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3867号上诉人（原审原告）：王金宇，男，1973年10月28日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：张红山，河北张克锋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贾红于，女，1974年6月5日出生，汉族，住廊坊市永清县。委托诉讼代理人：王广有、付月文，河北律靖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘方东，男，1962年11月17日出生，汉族，住廊坊市安次区。被上诉人（原审被告）：王淑霞，女，汉族，1961年3月19日出生，住河北省廊坊市安次区。二被上诉人委托诉讼代理人：刘杰，男，1993年11月16日生，汉族，住廊坊市安次区杨税务乡东小韩村。系刘方东、王淑霞之子。上诉人王金宇、贾红于因与被上诉人刘方东、王淑霞合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初1067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王金宇上诉请求：1、撤销河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初1067号民事判决，改判刘方东，王淑霞返还王金宇6万元土地出让款及同期银行存款利息，贾红于返还中介费5000元，或将本案发回重审；2、诉讼费由贾红于、刘方东、王淑霞承担。事实和理由：原审法院适用法律错误，应该认定《宅基地出让协议书》无效。王金宇并非廊坊市安次区杨税务乡东小韩村居民，户籍所在地不在该村，无权受让该村宅基地。王金宇要求返还的是6万元的宅基地转让款，刘方东、王淑霞开庭时说该款用来支付了贾红于的劳务费，王金宇并不知情，刘方东、王淑霞与贾红于之间即使存在有关劳务费的协议，也不应该用来约束王金宇。贾红于在收取了王金宇5000元的中介费之后，无权再要求刘方东、王淑霞支付劳务费。无论是刘方东、王淑霞还是贾红于，因合同无效取得的财产应该全部返还。贾红于身为房地产经纪人，无视我国土地管理法及相关规定，导致宅基地出让协议无效，应退还中介费5000元。一审判决认定剩余的6万元宅基地转让款支付给了贾红于，如果为了避免诉累，应判令贾红于返还该6万元。贾红于辩称，1、王金宇主张合同无效，返还主体为王淑霞、刘方东，不是中介方。2、合同是否有效并不影响中介方所付出的努力及劳务，中介方取得收入是劳动所得，一审法院没有对中介合同是否有效或撤销做出认定。王金宇明知农村的房基地能否购买，不能免除中间人的劳务费用。3、法院判决不能突破合同相对性原则。一审提交的证明证实12万元为中介费，其中6万元无需返还。贾红于上诉请求：1、撤销河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初1067号民事判决，发回重审或依法改判；2、诉讼费由王金宇、刘方东、王淑霞承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。贾红于作为居间人已经促成王金宇与刘方东合同的签订，因交易双方原因导致合同未能履行，后双方协商解除。贾红于已退还刘方东6万元，刘方东承诺余款6万元与贾红于无关。一审法院判定贾红于支付给王金宇5万元没有事实基础。请二审法院改判贾红于不承担民事给付责任。合同解除的原因是刘方东找到贾红于要求以40万元的价格卖宅基地，承诺多卖出部分一半给贾红于作为佣金，即6万元，剩余的6万元给刘方东。刘方东哥哥知道后导致合同解除。王金宇辩称，1、贾红于与刘方东、王淑霞达成在40万元的基础上溢价双方平分的协议，王金宇不知情，不应该承担责任。2、王金宇将52万元汇入中介公司廊坊市淘房房地产经纪有限公司的账户购买刘方东、王淑霞夫妇在安次区杨税务乡小韩村宅基地，用于建房。中介公司给付刘方东、王淑霞40万元，余款12万元给付被贾红于，刘方东、王淑霞向王金宇出具52万元的收条，王金宇向贾红于支付5000元中介费。后合同不能履行，王金宇与刘方东、王淑霞协商退款。直到协商退款时，才知道贾红于另外收取了12万元的费用，经催讨退还王金宇6万元。3、对王金宇来说这6万元并不是贾红于所主张的劳动报酬，5000元中介费已经另行支付。合同无效且无法履行，贾红于及刘方东、王淑霞所取得的财产均应全部返还。贾红于作为房产经纪工作人员，并没有提示订立合同的风险，其因本案取得的财产应全部返还。刘方东、王淑霞辩称，我们只收到40万元，其余12万元没有经手，写52万元收条是因为王金宇跟我们要这个收条。合同终止后，我们已把40万元退给王金宇。刘方东帮助协调收回中介费12万元，贾红于愿意退还6万元，要求出具收条，否则不予退款。此种情况下，王金宇父亲出具的收条，别人代刘方东签字，刘方东按的手印。王金宇向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告刘方东、王淑霞立刻支付原告欠款6万元并支付利息，利息自2016年12月28日起至付清之日止，利息标准按中国人民银行定期存款利率计算；2、判决被告贾红于返还原告中介费5000元；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告刘方东与被告王淑霞系夫妻关系。2016年12月28日，原告在廊坊市淘房房地产经纪有限公司人员贾红于的介绍下购买了被告刘方东、王淑霞夫妇在安次区杨税务乡小韩村的宅基地，三方签订了《宅基地出让协议书》，协议约定：土地出让价52万元，签字后一次性付清，同时约定了双方的责任等。合同签订后，原告将款项52万元打入中介公司廊坊市淘房房地产经纪有限公司的账户，中介公司将原告支付的52万元款项给付被告刘方东、王淑霞40万元，余款12万元给付了被告贾红于，被告刘方东、王淑霞为原告出具收取52万元的收条，同时原告支付给被告贾红于中介费5000元。后因合同不能履行，2017年2月经原告与被告刘方东、王淑霞多次协商达成了协议，被告刘方东、王淑霞退还原告40万元，原告为被告刘方东、王淑霞出具了收条，内容为：今收到刘方东出让宅基地款40万元，原协商价52万元，因内有中介的因素，刘方东只得40万元，欠下12万元，双方找中介退还给买方，待款退清后，一切手续双方中止，无一切纠纷。因双方友好协商，以后不要刘方东的一切经济赔偿。原告多次找被告刘方东、贾红于，要求被告退还12万元，协商后被告贾红于在2017年3月将收取的12万元中的6万元通过刘方东退还给原告，剩余的6万元未达成一致意见。被告刘方东、贾红于共同书写的《证明》，内容为：关于杨税务乡东小韩村转让宅基地一事，在交易后甲方（刘方东、王淑霞）出现问题，在交易中甲方同意中间差价12万元，现已出现纠纷，中间同意退出6万元，余款6万元与中间人无关。庭审中，被告贾红于陈述导致合同不能履行的原因是刘方东与原告又签订了一份假合同并提供了证据。一审法院认为，一、被告贾红于收取的5000元是否应退还给原告。被告贾红于作为中介方，提供了原告与二被告刘方东、王淑霞签订了《宅基地出让协议书》，已促成了合同的成立，原告、被告刘方东、王淑霞与贾红于形成了居间合同关系，被告贾红于收取原告的5000元中介费合理，故被告贾红于有权收取原告给付的居间报酬，故原告主张在合同不能履行后被告贾红于应退还所收取的中介费5000元的诉请，一审法院不予支持。二、被告贾红于所收取的6万元应否退还。原告与被告刘方东、王淑霞及中介签订的《宅基地出让协议书》，虽然被告刘方东出具了52万元的收条，但根据庭审中被告刘方东、贾红于的陈述，被告刘方东、王淑霞只收取了40万元，另12万元为被告贾红于收取。被告贾红于作为居间方，不仅要促成合同的订立，还要协助合同的履行，即伴随合同履行的全过程。被告贾红于收取6万元款项后，合同未实际履行，所收取的6万元费用有失公平原则，被告贾红于应根据其工作量收取费用。根据合同的履行进度及贾红于的劳务，合理确定报酬，一审法院酌定被告贾红于退还中介费5万元为宜。为了减少当事人的负担及诉累，被告贾红于应退还原告中介费5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告贾红于退还原告王金宇5万元，此款于本判决生效之日起十日内履行；二、被告刘方东、王淑霞在本案中不承担民事给付责任；三、驳回原告王金宇的其他诉讼请求。本院二审期间，各当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，经贾红于介绍，王金宇购买刘方东、王淑霞夫妇在廊坊市安次区的宅基地，签订了《宅基地出让协议书》，三方形成了居间合同关系。在合同不能履行后，王金宇提出贾红于应退还其中介费5000元的主张，不能成立。本案中，王金宇支付52万元到廊坊市淘房房地产经纪有限公司的账户后，刘方东、王淑霞只收取了其中40万元，其余12万元由贾红于收取，贾红于作为居间方，不仅要促成合同的订立，还应协助合同的履行，现合同未实际履行，贾红于收取6万元费用有失公平原则，一审法院根据合同的履行进度及贾红于的劳务，酌定贾红于退还5万元给王金宇，并无不当。综上所述，王金宇、贾红于的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2475元，由王金宇负担1425元、贾红于负担1050元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 汪铁刚审判员 丁德松二〇一九年九月十九日书记员 周 雪