杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初7321号 原告：董世启，男，1983年6月4日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原告：马婧，女，1983年3月28日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 两原告共同委托诉讼代理人：项延剑，浙江援手律师事务所律师。 被告：陈月新，男，1983年10月6日出生，汉族，户籍地江苏省宝应县，现住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：王楠，浙江五联律师事务所律师。 原告董世启、马婧诉被告陈月新房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月25日立案受理后,依法适用简易程序,于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人项延剑，被告陈月新及其委托诉讼代理人王楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董世启、马婧向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金102259元；2、被告支付原告物业管理费、公共能耗费及电费共计26636.24元；3、被告支付原告违约金119388.288元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告以被告已支付物业管理费、公共能耗费及电费为由撤回了第2项诉讼请求，并将诉讼请求变更为：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年9月16日解除；2、被告支付原告租金135780.58元（租金计算至2019年9月16日止）；3、被告支付原告违约金119388.288元（包括因拖欠2019年5月至8月租金的违约金77233.728元，自2019年4月17日暂计算至2019年6月20日；及因逾期缴纳物业管理费及公共能耗费的违约金42154.56元，自2019年1月1日暂计算至2019年6月20日）；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年11月26日，原、被告签订《西溪银泰城商铺（写字楼）租赁意向协议》，约定由被告承租原告所有的位于西溪银泰城2（南）号楼0301号的商铺，后双方于2017年11月27日签订了《房屋租赁合同》。根据合同约定，租赁期限自2018年2月17日至2023年2月16日止，首年租金为402259元，以后每年租金在前一年基础上递增6%，租金每半年一付，且每次需提前一个月支付。合同签订后，原告按约向被告交付了商铺。2019年初，被告因经营状况欠佳，向原告提出了宽限并减免租金的请求，因此原告同意将第二年租金递增的6%部分予以减免，并将支付方式改为按季支付。然而，被告仍多次拖延支付租金、物业管理费及公共能耗费等费用。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，为此，原告诉诸法院。 被告陈月新辩称：因案涉房屋租金过高，被告希望原告下调租金，为此，被告于2019年初及5月两次与原告沟通协商，解除租赁合同，并表示租赁保证金的金额相当于两个月租金，被告同意将保证金抵作租金，在5月至7月两个月时间内，原告可另找租户，原、被告的租赁合同于2019年7月17日正式解除。5月份双方商谈后，原告即将案涉商铺张贴招租广告进行招租。且被告已于2019年7月17日搬离了案涉商铺。被告无需支付8月至9月的租金，被告不存在拖欠租金的事实。而2018年下半年剩余租金1129.5元及2019年第一季度剩余租金564.75元，当时原告主动予以减免，如原告现在反悔，被告亦同意支付，但此部分租金不属于被告未缴纳租金的违约范围。关于物业管理费、公告能耗费及电费，被告在离场前已足额向相关单位缴纳，没有拖欠。关于违约金，被告不存在逾期缴纳房租事实，不应支付逾期违约金。且合同约定的违约金数额明显超过实际损失，请求法院予以调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2017年12月27日，两原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于西溪银泰城2（南）号楼0301号房屋用于经营，建筑面积为183.68平方米；租赁期限为五年，自2018年2月17日起至2023年2月16日止，首年租金为402259元，之后的年租金在前一年度的基础上每年递增6%；物业管理费为5.5元/月/平方米，每年为12122.88元，公共能耗费为2元/月/平方米，每年为4408.32元，按年一次性提前支付物业管理费用和公共能耗费用；乙方在签订本合同即日起，所支付的定金66795元转为租赁保证金；乙方如逾期支付租金、保证金或其他应由乙方承担的费用，租金逾期一日按年租金的0.3%向甲方支付违约金（即按双方约定交款日开始之日起至向甲方全数付清其所应付的费用之日为止，超过30天的按9.4条款执行）。乙方如逾期支付保证金、物管费等，每逾期一日按应付款的1.5%向甲方支付违约金；本合同违约金为66795元，由违约方赔偿守约方违约金；甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方赔偿违约金，并赔偿乙方因此遭受的损失，包括但不限于装修损失等；双方因本合同发生争议应协商解决，如协商未果，任何一方有权向房屋所在地人民法院起诉。 2017年12月31日，被告向原告支付了租赁保证金66795元，该保证金未退还被告，庭审中，双方同意将保证金用于抵扣租金等相关费用。经双方协商，原告同意第二年租金递增的6%部分予以减免，并将租金支付方式变更为按季度支付。被告尚欠原告2018年下半年租金1129.5元，2019年第一季度租金564.75元，2019年5月17日前的其余租金已支付，2019年5月17日之后的租金未支付。2019年9月16日，被告将案涉房屋恢复原状并将房屋交还给了两原告。 另查，被告已付清案涉房屋的物业管理费、公共能耗费及电费。 本院认定上述事实的证据有原告提供的商铺租赁意向协议、《房屋租赁合同》、不动产登记证书、账单明细及银行流水、水电费物业费缴纳通知单、视频光盘、短信截图，被告提供的银行卡交易明细清单以及当事人庭审陈述。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告于2019年9月16日将案涉房屋恢复原状并交还给原告，故原告要求确认《房屋租赁合同》于2019年9月16日解除，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告未按期支付租金，并提前解除合同，已构成违约，应承担违约责任。租金截至合同解除之日即2019年9月16日为135780.58元，被告理应支付给两原告。《房屋租赁合同》约定的逾期付款违约金明显过高，本院综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度、原告的损失等因素，酌情确定被告应支付两原告违约金20000元。同时，原、被告均同意将租赁保证金用于抵扣租金等相关费用，本院予以准许。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告辩称双方协商同意合同于2019年7月17日解除，原告同意免除被告2018年下半年租金1129.5元及2019年第一季度租金564.75元，被告未提供证据予以证明，故对其辩称本院不予采信。综上，两原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认董世启、马婧与陈月新于2017年12月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月16日解除。 二、陈月新于本判决生效之日起十日内支付董世启、马婧租金135780.58元。 三、陈月新于本判决生效之日起十日内支付董世启、马婧违约金20000元。 四、上述二、三项共计155780.58元，与租赁保证金66795元相抵扣后，陈月新于本判决生效之日起十日内支付董世启、马婧款项88985.58元。 五、驳回董世启、马婧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5024元，减半收取2512元，由原告董世启、马婧负担936元，被告陈月新负担1576元。 原告董世启、马婧于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈月新于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕小明 二〇一九年九月十九日 书记员  任超华