江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终3151号上诉人（原审被告）:江苏悦达物业管理有限公司，住所地盐城市城南新区人民南路**华夏绿城****。法定代表人：徐以军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李金川，该公司员工。被上诉人（原审原告）：许乾胜，男，1993年4月26日生，汉族，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：邹明标，江苏腾飞苑律师事务所律师。上诉人江苏悦达物业管理有限公司（以下简称悦达公司）因与被上诉人许乾胜财产损害赔偿纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2018）苏0903民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。悦达公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:1.上诉人在一审中已将按照《前期物业服务合同》履行定期检查、疏通、维护排污管道义务的相关证据提交了法庭，并非一审认定未能对排污管道进行及时疏通；2.一审法院认为上诉人与开发商之间的《前期物业服务合同》对被上诉人不能产生拘束力错误；3.一审法院认为被上诉人卫生间地漏位置的改变与其损失没有因果关系，但一审法院忽略了被上诉人马桶位置、排水管道、排污管道都进行了移位，改变了原来设计的排水、排污功能，加大了异物落入管道引起堵塞的概率，被上诉人违反室内装饰装修管理规定，造成排污管道堵塞的责任应当由其自行承担；4.被上诉人在案涉房屋装修期间长时间无人值守，直至上诉人巡查时才发现房屋门外有水外溢，这是导致被上诉人损失扩大的原因之一，被上诉人对房屋未尽妥善管理义务，理应承担相应的损害后果；5.上诉人已履行了定期检查、疏通、维护管道的义务，即便没有履行，按照《前期物业服务合同》约定，也只是按照物业服务费用的10%标准向业主支付违约金，而不是承担全部赔偿责任。许乾胜辩称，一审法院认定事实清楚、判决公正，请求驳回上诉人的上诉请求。1.上诉人并没有尽到疏通、检查管道的义务，如果履行了该义务就不会有本案的事情发生，管道不能正常排污才导致了污水反流；2.物业合同对被上诉人有约束力这点，上诉人理解有错误，物业合同是上诉人和开发商签订的，条款应该是对上诉人有约束力，上诉人应当按照物业合同的规定履行相关的义务；3.卫生间马桶位置和地漏的移动，并没有影响下水道的正常使用功能；4.发生损害事故的时候装修已经结束了，而且是我自己先发现这个事情的。许乾胜向一审法院起诉请求:1.判令悦达公司赔偿许乾胜财产损失24142元；2.本案诉讼费用由悦达公司承担。一审法院认定事实:香槟花园由悦达公司提供物业服务，许乾胜为该小区8楼201室业主，物业等费用交至2018年11月11日。2017年年初，许乾胜开始对房屋进行装修，装修完毕后至本起事故发生时许乾胜未实际居住。2019年1月14日下午许乾胜回家发现室内地板等已被污秽物浸泡，后许乾胜当即通知悦达公司并报警，经悦达公司查找，系该单元污水主管道损坏致污水管道堵塞，污秽物从马桶溢出所致，后悦达公司对室内污秽物进行了清理并修复了污水管道，但双方未能就相关赔偿达成协议，许乾胜遂诉至法院。诉讼中，许乾胜选择以物业管理服务合同关系主张权利。另根据许乾胜的申请，一审法院委托评估机构对许乾胜的损失进行了评估，其评估意见：确定评估标的在评估基准日修复费用的评估值为24142元，鉴定费1750元由许乾胜预交。一审法院另查明：一、悦达公司中标盐城俊知地产有限公司（以下简称开发商）开发的香槟花园小区物业管理后，与该开发商签订了前期物业服务合同，该合同第二条、第三条、第四条约定悦达公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等，悦达公司提供的其他服务由双方另行协商，悦达公司提供的物业服务应达到约定的质量标准（见附件五）；第十三条、第十四条、第十五条约定悦达公司应参与物业的竣工验收，对查验过的物业共用部位、共用设施存在问题的，由开发商承担解决问题的责任，合同签订后承接的物业共用部位、共用设施双方进行查验并签订确认书，作为界定各自承担责任的依据；第二十九条约定开发商违反合同第十三条、第十四条、第十五条的约定致使悦达公司的管理服务无法达到合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，由开发商赔偿由此给业主造成的损失；第三十条约定除前条规定外，悦达公司的管理服务达不到合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，按应交物业费用10%的标准向开发商和业主支付违约金；其附件五前期物业管理服务质量标准第三条第V款载明“公用排污管道要畅通，损坏应及时修复”。二、许乾胜在对案涉房屋进行装修的过程中，将卫生间排水地漏的位置进行了变动，并在马桶与地漏之间加装了移门。三、悦达公司在提供物业服务过程中，曾组织人员对雨、污水管道进行了疏通，并自制了检查记录。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事主体的财产权益受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人的约定，履行民事义务，承担民事责任。本案中，许乾胜、悦达公司之间虽未直接签订物业服务合同，但事实上已形成物业管理服务合同关系，双方应按前期物业服务合同的约定履行义务、承担责任。根据前期物业服务合同的约定，悦达公司应当对物业共用部位、共用设施设备等项目进行维护修缮、服务与管理，许乾胜应及时、足额交纳物业服务费用。现因悦达公司未能对排污主管道及时疏通致污水管道内的污秽物因污水管道堵塞而从许乾胜室内马桶口溢出，造成了许乾胜的财产损失，故悦达物业应对许乾胜的损失承担赔偿责任。关于悦达物业的辩称，1.前期物业服务合同第二十九的约定，系悦达物业与开发商之间的内部约定，对许乾胜不能产生约束力，悦达物业向许乾胜承担赔偿责任后，如悦达物业认为应由开发商承担相应责任，可另行向开发商提起主张。合同第三十条的约定系指被告服务达不到标准或要求应承担的违约金，与许乾胜要求悦达物业赔偿损失并不冲突，亦未排除许乾胜要求赔偿损失的权利，即使存在排除的情形对许乾胜亦不产生约束力；2.许乾胜改变卫生间排水地漏位置，该地漏的功能并非系排出污秽物，而是地面的积水，且该地漏的接口仍然是排污主管道，即使许乾胜室内卫生间地漏位置未变动，也不会将室内污秽物通过该地漏排出，因此卫生间地漏位置的变动与许乾胜的损失没有因果关系；3.悦达公司虽自制了疏通污水管道的记录，但该记录尚不能证明污水管道的堵塞系因地面下沉所致，而悦达公司提供的开发商及相关项目组的回复意见亦未加盖相关单位印章，且无其他证据相印证，同时前期物业服务合同已明确雨、污水管道的疏通等责任在于悦达公司，故悦达公司认为许乾胜应向开发商主张权利的依据不足。现许乾胜的损失经评估为24142元，双方亦无异议，故许乾胜要求悦达公司赔偿财产损失24142元的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。判决:悦达公司赔偿许乾胜财产损失24142元，于判决生效后十日内履行完毕。二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，有当事人的陈述和相关证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，当事人就其主张应当提供证据证明，没有证据或证据不足以证实其主张的，应当承担相应的不利后果。关于悦达公司对许乾胜案涉房屋损害是否具有过错的问题。经查，悦达公司系香槟花园小区物业管理方，根据其与开发商签订的《前期物业服务合同》约定，悦达公司负有物业共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮的义务。因案涉房屋所在单元的污水主管道损坏堵塞，污秽物从马桶溢出致许乾胜案涉房屋地板等被浸泡，从而造成相关损失。悦达公司未能及时发现污水主管道损坏、堵塞的情况并进行修缮，对损失发生具有过错，应当对许乾胜的损失承担赔偿责任。悦达物业上诉主张许乾胜对地漏、马桶进行移位，自身对损失发生具有过错。经查，许乾胜马桶或卫生间排水地漏位置的改变，并未影响马桶排污或地漏排水功能，案涉损失的发生系因排污主管道堵塞、污水倒灌造成，卫生间马桶及地漏位置的变动与许乾胜的损失没有因果关系。悦达公司上诉主张许乾胜对案涉房屋未妥善管理、造成损失扩大，亦未有充分证据。关于悦达公司承担的赔偿责任范围是否适当的问题。悦达公司主张根据《前期物业服务合同》约定，其赔偿范围应仅限于物业费的10%。《前期物业服务合同》系悦达公司与开发商签订，该合同中关于对业主损害赔偿的约定不能直接约束许乾胜。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任；第十九条规定：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。一审法院依据评估机构的意见确定许乾胜的财产损失数额，并判令悦达公司依法赔偿，并无不当。综上，悦达公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费404元，由上诉人江苏悦达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 治审 判 员  刘圣磊审 判 员  朱 倩二〇一九年九月二十七日法官助理  陈炳秀书 记 员  赵 静