福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终1746号 上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司漳州分行，住所地漳州市芗城区元光南路**，统一社会信用代码91350600856508354Y。 负责人：黄金坤，行长。 委托诉讼代理人：张溪河，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄志敏，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：韩吴皓，男，1988年1月7日出生，汉族，住莆田市涵江区。 被上诉人（原审被告）：陈丽丽，女，1989年5月2日出生，汉族，住莆田市涵江区。 被上诉人（原审被告）：融信（漳州）房地产有限公司，住所地漳州市龙文区水仙大街**融信•希尔顿•逸林酒店C座3楼，统一社会信用代码9135060369904038X7。 法定代表人：陈毅辉，执行董事。 委托诉讼代理人：王永飞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王一帆，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 上诉人中国工商银行股份有限公司漳州分行（以下简称“漳州工行”）因与被上诉人韩吴皓、陈丽丽、融信（漳州）房地产有限公司（以下简称“漳州融信公司”）金融借款合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初3346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 漳州工行上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判漳州融信公司对韩吴皓、陈丽丽所负偿还漳州工行贷款本息的义务承担连带清偿责任；2.二审案件受理费由漳州融信公司、韩吴皓、陈丽丽负担。事实和理由：本案中，漳州工行、漳州融信公司各自提供的《个人购房借款/担保合同》原件，第十条“保证担保”第10.2款的选项不同，漳州工行为选项A、漳州融信公司为选项B。一审法院认定漳州工行对待证事实负有举证责任，即应举证证明给漳州融信公司的合同该条选项原为空白，以及最终应选A项；但该认定有误。因为，根据双方公司2012年8月2日《按揭贷款业务合作协议》第五条的约定，在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带保证。故而《个人购房借款/担保合同》第十条“保证担保”第10.2款应据此约定而选A项。进而可以证明，原《个人购房借款/担保合同》该条系属空白，B选项是漳州融信公司自行添加。 漳州融信公司辩称：（1）根据《个人购房借款/担保合同》第十条第10.2款的约定，漳州融信公司承担的是阶段性连带责任保证，在讼争房屋抵押权预告登记手续办理完毕且贷款人收到记载抵押权预告登记信息的证明文件之日起，漳州融信公司即免除保证责任。本案申请预告登记时间2012年10月16日，取得商品房按揭登记证明书和贷款68万元发放时间2012年10月24日，自10月24日起，漳州融信公司无需承担连带保证责任。（2）漳州工行在一审开庭前提供的《个人购房借款/担保合同》与漳州融信公司提供的合同关于选项B是一致，其于开庭时才提交了选项A的合同。且漳州工行未能提供证据证明系漳州融信公司自行填写选项B。（3）《按揭贷款业务合作协议》签订时间为2012年8月2日，而本案《个人购房借款/担保合同》签订时间为2012年10月17日，应视为对原合同约定的变更。（4）漳州融信公司于一审判决后出具了担保承诺函，系双方当事人事后行为，并不影响一审判决的正确。请求驳回上诉，维持原判。 韩吴皓、陈丽丽未作答辩。 漳州工行向一审法院起诉请求：1.判令韩吴皓、陈丽丽偿还漳州工行借款本金584234.56元以及2017年7月17日起至2018年3月16日止的欠息22274.71元，并自2018年3月17日起按《个人购房借款/担保合同》的约定计付利息。2.判令漳州工行对抵押物，即址在漳州市龙文区水仙大街南侧、浦头港东侧、五号路以西、建元路以北融信•翠湖1幢2505号房屋的拍卖、变卖等处置方式所得价款享有优先受偿权。3.判令漳州融信公司对上述债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：1.2012年6月27日，陈丽丽与漳州融信公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：35060108033700194），记载（摘要）：陈丽丽向漳州融信公司购买址在水仙大街南侧，浦头港东侧，五号路以西，建元路以北融信•翠湖1幢2505号房产，建筑面积为126.66平方米，总价款为979713元；首付购房款299713元应于签订购房认购书后7日内足额付清，余款68万元由买受人通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给出卖人。 2.2012年6月30日，陈丽丽向漳州融信公司支付购房款299713元。2012年7月13日，址在漳州市龙文区水仙大街南侧，浦头港东侧，五号路以西，建元路以北融信•翠湖1幢2505号房产办理产权登记，开发商为漳州融信公司，买受人为陈丽丽，合同备案日期为2012年7月10日。 3.2012年10月17日，漳州工行与韩吴皓、陈丽丽、漳州融信公司签订一份《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［闽］字［漳州］行［营业部］支行［2012］年［0000966］号），记载（摘要）：借款人为韩吴皓，贷款人为中国工商银行股份有限公司漳州分行营业部，抵押人为韩吴皓、陈丽丽，保证人为漳州融信公司；贷款人根据借款人的申请，同意向其发放以下第Ａ种贷款，金额为68万元；Ａ、个人购置住房贷款；本合同项下贷款用于购买／自建坐落于漳州市龙文区，建筑面积126.66平方米；本笔贷款的担保方式为Ａ、Ｃ，Ａ、抵押，Ｃ、保证；本合同项下贷款期限为240个月；贷款发放或继续发放的前提条件是本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效，且借款人在本合同项下未发生任何违约情形；借款人授权贷款人按以下方式发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算，将贷款一次性划入下列账户，户名，融信（漳州）房地产有限公司，账号14×××19，开户行中国工商银行股份有限公司漳州分行营业部；经协商一致，借款人按按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；本合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决，协商不成，向贷款人所在地人民法院提起诉讼；抵押物清单记载，抵押人为韩吴皓，建筑面积为126.66平方米，抵押物价值为979713元，，地址为漳州市龙文区借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约；借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权解除本合同，有权要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止，贷款人扣收款项不足以清偿借款人所有债务的，贷款人有权决定清偿顺序。 4.2012年10月24日，址在漳州市龙文区×××号房产办理商品房按揭登记，抵押权人为漳州工行，保证人为漳州融信公司，买受人为陈丽丽，按揭起始时间为2012年10月17日，按揭终止时间为2032年10月17日，借款合同编号为[闽]字[漳州]行[营业部]支行[2012]年[0000966]号，按揭登记机关为漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心。 5.2012年10月24日，漳州工行向韩吴皓发放贷款68万元，贷款用途为购置住房，贷款期限为240月，当期执行利率（年）为6.55，收款人为：户名融信（漳州）房地产有限公司，账号14×××19，金额为68万元。 6.截至2018年3月16日，韩吴皓拖欠漳州工行借款本金余额584234.56元，及利息、罚息、复利22274.71元。 7.2011年9月26日，韩吴皓与陈丽丽登记结婚。2012年10月8日，福建省莆田市三江公证处出具《公证书》，证明陈丽丽于2012年10月8日在莆田市涵江区，在公证员的面前，在一份《委托书》上签名、捺印。该《委托书》记载（摘要）：我们（韩吴皓、陈丽丽）夫妇以正常买卖名义向漳州融信公司购买位于漳州市龙文区××号房屋一套；我们同意以购买的该房屋作为抵押物向银行申请办理住房按揭借款；我们（韩吴皓、陈丽丽）因事务繁忙，不便办理相关手续，特委托韩吴皓为我们的代理人，以我们的名义，办理如下事项，（1）代表我陈丽丽办理购买该房屋的有关手续，（2）代表我办理以该房屋为抵押物向银行抵押借款的一切手续、代表我在借款合同、抵押合同、担保合同、贷款支付凭证及相关合同、文件上签字，（3）代表我办理该房屋抵押登记手续，有权在相关文件上签字，代为办理并领取该房屋的《房屋他项权证》。 8.2018年3月29日，漳州工行诉至一审法院，并向一审法院立案庭提交证据，其中包括一份《个人购房借款/担保合同》复印件，该复印件第十条“保证担保”第10.2款记载如下（摘要），阶段性连带保证责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第B项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A.本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；B.本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。2018年9月7日上午8时30分，一审法院依法组成合议庭对本案进行开庭审理，庭审中，漳州工行无法向一审法院提供上述《个人购房借款/担保合同》复印件的原件进行核对，并表示上述第十条“保证担保”第10.2款的约定有误；上午12时00分，漳州工行向一审法院重新提供一份《个人购房借款/担保合同》原件，该原件第十条“保证担保”第10.2款记载如下（摘要），阶段性连带保证责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A.本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；B.本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。庭审中，漳州融信公司向一审法院提供一份《个人购房借款/担保合同》原件，该原件第十条“保证担保”第10.2款记载的内容与漳州工行先提供的《个人购房借款/担保合同》复印件一致，与漳州工行后提供的《个人购房借款/担保合同》原件不一致。 一审法院认为：漳州工行与韩吴皓成立金融借款合同关系，依法有效，受法律保护。漳州工行依约履行了交付借款的义务，韩吴皓未依约还本付息，已构成违约，漳州工行有权宣布借款提前到期，要求韩吴皓偿还借款本金584234.56元、截至2018年3月16日的利息、罚息、复利22274.71元，并自2018年3月17日起至还清款项之日止按合同约定继续计付利息、罚息、复利。本案债务发生于韩吴皓与陈丽丽婚姻关系存续期间，且陈丽丽委托韩吴皓作为代理人，办理本案购房、抵押等事宜，其还作为抵押人，与韩吴皓一同以址在漳州市龙文区××号房产为本案借款提供抵押担保，因此，本案债务系基于韩吴皓与陈丽丽夫妻双方共同意思表示，应属韩吴皓与陈丽丽的夫妻共同债务，应由二人共同偿还。漳州融信公司为本案债务提供阶段性连带责任保证，但漳州工行与漳州融信公司分别提供对免除保证责任约定不同的两份《个人购房借款/担保合同》，该两份合同均真实有效。对此，漳州工行主张其提供给漳州融信公司的合同对免除保证责任的约定为空白，但未能提供证据予以证明，即使漳州工行所述属实，其仍应对双方就免除保证责任约定为“A”选项的事实承担举证责任，但漳州工行未能提供证据予以证明，其应承担对其不利的法律后果，应当认定双方就免除保证责任约定为“B”选项，即漳州融信公司已在讼争房产的抵押权预告登记手续办理完毕且漳州工行收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件之日起免除了对本案债务的连带保证责任，因此，漳州融信公司对本案债务不再承担连带保证责任。韩吴皓、陈丽丽提供址在漳州市龙文区××××号房产作为抵押物，并依法办理按揭抵押登记，漳州工行依法对抵押物享有抵押权，现韩吴皓未依约还本付息，合同约定的实现抵押权的条件已成就，且漳州融信公司明知并确认同意该约定，因此，漳州工行有权在债务人不能清偿时就该抵押物的拍卖、变卖款优先受偿。 综上所述，韩吴皓、陈丽丽应当偿还漳州工行借款本金584234.56元、截至2018年3月16日的利息、罚息、复利22274.71元，并自2018年3月17日起至还清款项之日止按合同约定继续计付利息、罚息、复利；同时，漳州工行对抵押物址在漳州市龙文区××××号房产的拍卖、变卖款享有优先受偿权。漳州工行该部分诉讼请求合法有据，应予支持；余诉讼请求，证据不足，应予驳回。韩吴皓、陈丽丽经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、韩吴皓、陈丽丽应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司漳州分行借款本金584234.56元、截至2018年3月16日的利息、罚息、复利22274.71元，并自2018年3月17日起至还清款项之日止按合同约定继续计付利息、罚息、复利;二、中国工商银行股份有限公司漳州分行对抵押物址在漳州市龙文区×××号房产的拍卖、变卖款享有优先受偿权;三、驳回中国工商银行股份有限公司漳州分行其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9865元，由韩吴皓、陈丽丽负担。 对一审判决查明的事实到庭当事人均陈述没有异议，韩吴皓、陈丽丽未提出上诉，故对一审查明的事实本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据和证明对象，本院分析认定如下： 二审期间，漳州工行举证2份证据。（1）证据1其于2012年8月2日与漳州融信公司签订的《按揭贷款业务合作协议》，证明对象为根据《按揭贷款业务合作协议》第五条关于“在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带保证”的约定，本案《个人购房借款/担保合同》第十条第10.2款的选项应当为B。（2）证据2漳州融信公司2018年11月27日出具给漳州工行的《担保承诺函》，证明对象为一审判决之后，漳州融信公司向漳州工行承诺，同意为借款人承担阶段性连带责任保证。 漳州融信公司质证意见为，对两份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。但证据1非属新证据，不能予以采纳，证据2是一审判决后漳州融信公司提供给漳州工行的，属事后另行签订的协议，不影响一审判决的正确性。 本院分析认为，漳州融信公司对两份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对于证据2予以采纳；因证据1签订时间在2012年8月2日，而《个人购房借款/担保合同》签订于2012年10月17日签订的，仅凭证据1尚不足以证明《个人购房借款/担保合同》未对原《协议》的约定进行变更，即尚不足以证明讼涉条款选项为A，故而对证据1不予采纳。 据此，本院对于二审争议的事实认定如下：一审判决后的2018年11月27日，漳州融信公司出具《承诺函》给漳州工行，承诺对于讼涉融信•翠湖楼盘，漳州融信公司与漳州工行签订的全部《个人购房借款/担保合同》，在正式抵押登记手续已办理完毕且记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书办妥之前，漳州融信公司同意为《个人购房借款/担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用及借款人所有其他应付费用承担连带责任保证。 二审另查明，讼涉房屋仅系办理抵押权预告登记，尚未办理抵押登记。 该事实有双方当事人二审一致确认为据，可以认定。 本院认为：民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为可以基于单方的意思表示成立。民事法律行为自成立时生效。本案一审判决后，2018年11月27日漳州融信公司向漳州工行承诺，对于讼涉融信•翠湖楼盘，漳州融信公司与漳州工行签订的全部《个人购房借款/担保合同》，在正式抵押登记手续已办理完毕且记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书办妥之前，漳州融信公司同意为《个人购房借款/担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用及借款人所有其他应付费用承担连带责任保证。漳州融信公司的处分行为未违反有关法律法规的规定，系属合法有效。其应当对于讼涉韩吴皓、陈丽丽债务承担连带责任保证。 此外，所谓抵押权预告登记，是为了保障将来物权变动的实现而进行的登记，相对于本登记，预告登记并不产生物权的设立和变动，而仅是赋予预告登记权利人享有未来实现抵押权请求权的一定的保全效力，权利人取得物权仍需完成本登记（并且若债权消灭或则超期未为本登记，预告登记失效），故而在现行法规定上抵押权预告登记权利人并不享有优先受偿权。本案讼涉商品房，仅系办理抵押权预告登记，一审判决漳州工行享有讼涉商品房优先受偿权，改变了法律对于财产权利优劣的排序，对其他财产权利人的合法权益造成了侵害，故而尽管漳州融信公司未对此项判决提出上诉，但该错误判决仍应予以纠正。 综上，漳州工行的上诉请求成立，予以支持；一审判决部分有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初3346号民事判决第一项; 二、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初3346号民事判决第二、三项； 三、融信（漳州）房地产有限公司对上述第一项判决的债务承担连带清偿责任; 四、驳回中国工商银行股份有限公司漳州分行其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费9865元，由融信（漳州）房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  翁艺晖 审判员  叶维文 审判员  洪碧蓉 二〇一九年九月十六日 法官助理 黄佳   书记员  肖薇   附：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。