广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初1938号 原告：黄鑫棋，女，汉族，1978年10月15日出生，住广西贺州市八步区。 原告：陈祖光，男，壮族，1979年11月1日出生，住广西钟山县。 共同委托诉讼代理人：钟保昌，广西卓秀律师事务所律师。 被告：广西贺州市新城文化旅游投资有限公司，住所：广西贺州市八步区光明社区昌盛路****。 法定代表人：徐富卿，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦国书，男，壮族，，住广西田东县系广西贺州市新城文化旅游投资有限公司项目经理。 原告黄鑫棋、陈祖光诉被告广西贺州市新城文化旅游投资有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序于2019年8月23日公开开庭审理了本案，原告黄鑫棋、两原告的共同委托诉讼代理人钟保昌到庭参加了诉讼。被告广西贺州市新城文化旅游投资有限公司的委托诉讼代理人钟晨、韦国书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄鑫棋、陈祖光向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照购房时的承诺向原告补足花园面积33平方米，确认原告对该花园的使用权；2、判令被告按照购房时的承诺向原告提供两个车位停放车辆；3、判令被告按日计算向原告支付总房价款1862444元乘以0.02%的逾期交房违约金直至合格交房之日止，到目前为止暂计延期交房160日违约金为59598元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月25日前，原告到被告处看贺江幸福里的房子（A16-5号房），被告介绍房子情况时，承诺送花园面积80平方米，房子前面有专用车位，被告在售楼部向原告展示了楼盘沙盘，户型鉴赏图，别墅销控表等，说明送花园面积及专用车位的情况，送的花园面积不同房子每平方米的单价不同，花园面积及专用车位的价格已经分摊在房价上，不再另行收取。原告在知道买这房有这些优惠及附加好处的情况下同意购房，支付了部分房款。原告支付了部分房款后，2017年9月25日被告拿出自己制作的格式合同《商品房买卖合同》叫原告签署，合同第十一条约定被告应当在2018年12月31日前向买受人交房商品房，合同第十二条约定被告逾期交房按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，但合同没有把送花园面积多少平方米，房子前面有专用车位的情况写进去。原告支付完房款后，被告通知交房，原告收房时，被告要求先交物业费等费用才给看房，且没有出示三书一证一表：1、《建设工程质量认定证书》；2、《住宅使用说明书》；3、《住宅质量保证书》；4、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；5、《竣工验收备案表》。后经到有关部门查询，被告要交付给原告的房子还没有通过验收，不具备交房条件。经测量，送的花园面积只有47平方米。原告认为，被告出售房子时承诺送花园面积80平方米，房子前面有专用车位，并出示相应广告、销控表、楼盘沙盘，应该履行承诺，依据《商品房销售管理办法》第15条规定“房地产开发企业，房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”该开发商未在售房契约中约定广告及宣传单上明示的内容，实属违反法定义务的行为，应承担缔约过失的责任。且叫原告交钱后才给看合同及签合同，从买房人的角度看，开发商已经构成欺诈，开发商应当将其广告内容写入合同之中。商品房广告及其相关资料是房地产开发企业宣传楼盘、吸引购房人的主要方式。依据有关法律、法规的规定，广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。同时，销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。最高人民法院在2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”商品房售楼广告的内容没有在商品房买卖合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告视为要约，买房者同意签订购房合同即是承诺，要约内容发生法律约束力：（1）出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的；（2）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。在实践中如何确定“说明和允诺是具体”的呢？通常来说，包括向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示、对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述、对商品房周围环境质量做出的具有明确的指标的说明等。这些内容即使未写入买卖合同中，但也应当视为合同的内容。开发商违反上述广告宣传中记载事项时，理应承担相应的法律责任。2019年5月20日广西新城文化旅游投资有限公司向A16-5别墅业主送发律师函，称已多次通知办理房屋交接手续，要求必须在2019年5月27日前来房屋交接手续，逾期或拒绝接收，视为房屋已交付，并由A16-5别墅业主承担法律后果。广西新城文化旅游投资有限公司2019年6月11日前尚末通过规划局的验收，也末向A16-5别墅业主出示《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，说明A16-5别墅末达到收房条件，被告如此强制性要求业主收房不合理。由此被告属于延期交房，应该承担相应的法律责任，按日计算向原告支付总房价款乘以0.02%的逾期交房违约金直至合格交房之日止，到目前为止暂计延期交房160日违约金为59598元。为维护原告合法权益，现依法向贵院起诉，请支持原告的诉讼请求。补充事实和理由：一、违约强制交房问题。1、《中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。根据上述规定，建筑工程、消防、环保、规划、人防均需验收合格，房地产开发项目方可投入使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。本案中环保、规划、人防均没有验收合格不得交付使用，有贺州市自然资源局答复意见为证，被告强制交房无效。2、本案中《商品房买卖合同》第九条第1款约定：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件方可交房，现在被告并没有取得建设工程竣工验收备案证明文件，不应强制交房。其第3款内容与第1款内容相反，由于本格式合同是被告提供的，在有歧义时应作出对原告有利的解释，再说第1款内容是本案《商品房买卖合同》能够网上备案的必有条款，不能去掉或更改。其第3款内容在原告支付房款时被告并没有让原告知晓，支付完房款后被告叫原告签合同时也没有提示，存在欺诈行为。3、原告到现场看了房子，情况是：地下室渗水、没有排水排污设施、排水排污问题没处理好，且地下室面积是计算在房价里的、本应达到能入住的条件；地下花园下沉、没有平整且有积水；墙体开裂，墙面没有抹平；房子内装修手脚没有拆；被告没有提供《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》。房子不具备交房入住的条件就交房给投诉人，属于强制交房。原告已经投诉到贺州市住房和城乡建设局，要求确认本案房子是否具备条件。二、本案中被告承诺送花园面积平方米是具体明确的，与规划及设计方案也是相符合的，其承诺送车位也有规划及设计方案和宣传材料佐证。 被告广西贺州市新城文化旅游投资有限公司辩称：1、“贺江幸福里”项目基本概况：“贺江幸福里”是被告投资开发的高档、高品质住宅项目。项目于2017年9月6日取得商品房预售许可证；2017年9月24日与原告签订《商品房买卖合同（预售）》及相应合同附件；2018年12月21日通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位和建设单位的五方验收；2018年11月3日至12月28日经过行政主管机关的测绘。2018年12月18日向原告方发出《交房通知书》，函告2018年12月31日办理房屋交接手续，并在《贺州日报》公示《贺江幸福里交房公告》，函告房屋交付事宜。后项目业主基本按函告时间和要求顺利办理物业接收手续、结算房屋差价，房屋进入装修程序，准备入住幸福！从幸福走向更幸福！唯有包括本系列案件在内的十余原告提出诸多非理要求，任凭被告如何解释均拒绝接收房屋，因此引发十系列案件。2、被告与原告存在合法有效的商品房买卖合同法律关系，权利义务应根据双方签订《商品房买卖合同（预售）》的约定确定。（1）被告房屋交付符合合同约定交付条件，不存在逾期交房事实。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条商品房交付条件的约定为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、在未取得建设工程竣工验收备案证明时，可以以取得竣工验收意见书为准。这是原告被告对房屋交付条件的合意，不违反合同法强制性效力性规定，当为合法有效约定，均应按约定履行。根据上述五方验收和测绘事实，被告交付房屋符合合同约定交付要件，原告拒收没有事实与法律依据，被告不存在交付房屋不符合条件事实。（2）被告交付房屋符合合同约定时间，不存在逾期交房事实，原告诉求被告逾期交房并承担违约责任没有事实与法律依据。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续的约定为：出卖人应当在2018年12月31日前和买受人交付该商品房，交付商品房达到第九条、十条约定条件。如上所述，被告交付房屋已经满足合同九、十条交付条件，并于2018年12月18日向原告方发出《交房通知书》，并在贺州日报公示《贺江幸福里交房公告》，函告2018年12月31日办理房屋交接手续，原告拒不接收房屋没有事实与法律依据，诉求逾期违约责任亦无事实与法律依据，被告不存在也不构成违约。根据合同第十二条“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）视为出卖人已按期交付该商品房，责任由买受人承担”的合同约定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担”的法律规定，涉案房屋自2018年12月31日起已视为交付原告，并由原告承担对应风险责任。（3）原被告并不存在车位所有权或使用权买卖合同关系，被告亦没有收取车位合同对价，在房屋销售时更未向原告作出提供两个车位承诺，原告起诉主张按照自己的想法限定被告应提供两个车位无合同依据与法律依据。首先，根据贺江幸福里别墅区的规划和现状施行情况，可停车辆数量的“车位”配比每户不少于1个，有的户型可停放车辆1-3部不等，该车位指可停放车辆数量的“车位”，而非贺州市自然资源局答复意见引用《贺州市城市规划管理技术规定》中销售的子母“车位”，二者并不是一个概念。原告以子母“车位”来代替可实际停放车辆数量的“车位”，本身就是偷换概念。其次，商品房合同对小区内绿地率、小区内非市政道路、规划对车位、车库等进行了约定，均明确2021年12月31日达到贺州市住建局批准的标准。合同第二十二条约定了，买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，其部分则归业主共有，包括但不限于道路、绿地、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等。同时，根据原告签署的《承诺书》，原告同意遵守建设单位制定的“贺江幸福里临时管理规约”，该规约第七条已经明确本房地产项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库为建设单位所有，但不得影响物业买受人正常使用物业。幸福里别墅区每栋房屋的现有房前屋后及侧面的生态停车位能够满足业主停放1-3部车辆的需求，个别户型车位不足的或多车业主仍可在别墅区内的其他规划车位内停放车辆，满足业主生活方便和需求。因此，根据小区车位现状规划，每户业主均可在自己房前屋后的生态停车位和小区规则车位停放1部以上小型汽车！原告强制性要求被告提供2个车位既无合同约定，也法律依据，纯属无理取闹，滥用诉权。（4）花园问题。首先，幸福里别墅小区的户型分为三类，分别为5.3米开间、8.3米开间、10米开间（该户型又分有两个户型），花园面积分别为72-159、190-336、142-309、165-366㎡不等，这是被告在销售房屋时的户型鉴赏图数据。原告A16-05号房户型资料花园面积为72-159㎡，根据规划和实地测量，该房屋花园面积（含下沉花园面积和首层花园面积）为91.97㎡，暂不管该户型属于要约邀请还是要约，现状该房屋花园面积亦在户型资料数据范围内，不存在被告虚假宣传事实，也不存在被告存在违约事实，原告诉求需要补足花园面积无事实与法律依据。其次，被告贺江幸福时别墅户型鉴赏宣传资料属于要约邀请，而不属于也不能视为要约，原告主张该户型鉴赏资料为要约提出权利主张与客观事实和法律规定不相符。根据《合同法》第十五条的规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。那么原告在诉状中主张视为要约是根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“出卖人的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”现关键看该法律规定的视为要约的说明和允诺是否符合本案户型资料具体确定情况。符合的该户型资料为要约，为合同内容；反之，为要约邀请。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条条文中的解释中对商品房销售广告中的“说明和允诺”指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或者自行负印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。“说明和允诺”主要有五种情形，其中第一种即为：向购房人提供某些购房优惠或者附带赠送礼品说明，如提供银行按揭贷款并给予一定的折扣、赠送车库、花园、家具、厨具、电话等等。在本系列案中，原告并无证据证明被告有其诉状陈述的“出售房子时承诺送花园80平方米”的事实，这本身就是假设事实，在法律逻辑中属于伪命题。同时根据上述最高法的解释，符合要约还必须说明和允诺具体，即有赠送（花园）的表述内容方属于具体确定，而在本案中原告提供被告的户型鉴赏图资料仅列大约的花园面积，并没有明确载明是赠送还是需另行支付对价方可取得该面积花园。根据被告房屋销售宣传本意及公序良俗使用原则，原告仅在不影响他人利益和遵守小区管理规约前提下对对应花园享有使用权，而不具有所有权或者损他的使用权利。因此该户型鉴赏资料不符合最高法司法解释视为要约的条件，属于要约邀请性质。再次，合同对价是合同签订的基本原则，权利和义务永远平等，在享有权利的同时必须承担义务，这是最为基本的日常常识。贺江幸福里（别墅）作为贺州最为高档的别墅小区之一，其位置（地段）、整体风格设计、环境及配套设施永远是包括原告在内的社会成功人士选择的根本和主要原由、因素，花园面积误差值不是其中的理由（暂不计面积有无出入），更不是最高法司法解释第三条规定“对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响”的因素要件。综上，原告诉求没有事实与法律依据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求。补充答辩意见如下：我们认为原告补充的事实和理由是不成立的，原告将行政法律的权利义务代替民事法律的权利义务，本案属于民事法律关系，应当根据合同及民事法律规范确定双方的权利义务。其次原告方同样犯了原事实和理由偷换概念的错误。3、原告方以商品房综合验收备案制来代替双方合同约定的五方验收，是不能成立的。双方合同没有约定以商品房综合验收备案制作为交房要件。本案商品房买卖合同是经过行政机关备案的网签合同，是双方的真实意思表示，不是原告说的格式合同，更不存在歧义事实。4、被告的交房程序、要件完全符合合同约定的条件，不存在强制交房的事实和欺诈行为。相反原告方未履行合同签订的附随义务，被告保留对原告违约行为进行追究的权利。 本院经审理认定事实如下：2017年9月25日原告黄鑫棋、陈祖光与被告广西贺州市新城文化旅游投资有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将贺江·幸福里A16幢A16-05号销售给原告，房屋总价款1862444元。合同第九条约定了商品房交付条件：“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、在未取得建设工程竣工验收备案证明时，可以以取得竣工验收意见书为准。”合同第十一条约定了交付时间和手续：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房。”合同附件十一（补充协议书）第一条约定：“甲方（广西贺州市新城文化旅游投资有限公司）展示的模型及发布的宣传资料等仅供参考，不作为具体承诺，双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及补充协议为准。”合同签订后，原告依约支付了相应的购房款。2018年12月21日，涉案房屋所在的贺江·幸福里别墅区A5＃-A61＃楼经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位签字盖章，共同出具了《建设工程质量竣工验收意见》，同意竣工验收。被告向原告方发出《交房通知书》，函告2018年12月31日办理房屋交接手续，并在《贺州日报》公示《贺江幸福里交房公告》，函告房屋交付事宜。 上述事实，有商品房买卖合同（预售）、建设工程质量竣工验收意见书、交房通知书及快递凭证、贺江幸福里交房公告及本院庭审笔录在案佐证。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》属于当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依照合同约定履行自己的义务。原告要求被告按购房时的承诺向原告补足花园面积33平方米及提供两个车位停放车辆，但在《商品房买卖合同（预售）》中并无原告所主张请求的相关约定，合同附件十一（补充协议书）第一条约定：“甲方（广西贺州市新城文化旅游投资有限公司）展示的模型及发布的宣传资料等仅供参考，不作为具体承诺，双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及补充协议为准。”本案中双方签订的合同附件十一（补充协议书）第一条规定，对于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及补充协议为准，凡在签订之前展示的模型及发布的宣传资料等仅供参考，不作为确定双方权利义务的依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原告的第一、二项诉讼请求与合同的约定不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”、《建设工程质量管理条例》第三条：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”、第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收建设工程经验收合格的，方可交付使用。”之规定，涉案工程于2018年12月21日经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位签字盖章，共同出具了《建设工程质量竣工验收意见书》，同意竣工验收，具备了双方当事人所签订合同第九条约定的交付房屋的条件，可以交付使用。原告主张被告所通知交付的房屋未达到交付条件，并据此拒绝接收房屋，与合同约定不符，本院不予支持。故原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条之规定，判决如下： 驳回原告黄鑫棋、陈祖光的全部诉讼请求。 案件受理费1290元，减半收取645元（原告已预交），由原告黄鑫棋、陈祖光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  张先强 二〇一九年九月九日 书记员  岑 欢