河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初196号原告陈洪斌，女，1974年4月8日出生，汉族，户籍所在地:北京市朝阳区，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人李彦青，河北燕潮律师事务所律师。执业证号：11310201110613022。委托诉讼代理人江静，河北燕潮律师事务所律师。执业证号：11310201711011162。被告李健，男，1985年10月15日出生，汉族，现住河北省大厂回族自治县。委托诉讼代理人景海旭，河北释梵律师事务所律师。执业证号：11310201011693188。委托诉讼代理人杨雪，河北释梵律师事务所律师。执业证号：11310201011693188。被告刘耘含，女，1987年5月14日出生，汉族，现住河北省大厂回族自治县，系李健妻子。委托诉讼代理人景海旭，河北释梵律师事务所律师。执业证号：11310201011693188。委托诉讼代理人杨雪，河北释梵律师事务所律师。执业证号：11310201011693188。第三人王雪峰，男，1985年12月17日出生，汉族，户籍地：黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区。现住河北省三河市。第三人大厂回族自治县申奥房产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县春和双星园小区**楼****商业，统一社会信用代码：91131028MA07K88J0P。法定代表人李申奥，经理。委托诉讼代理人海珊，1990年4月21日出生，回族，现住河北省大厂回族自治县。原告陈洪斌与被告李健、被告刘耘含、第三人王雪峰、第三人大厂回族自治县申奥房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈洪斌的委托诉讼代理人江静，被告刘耘含、被告李健的共同委托诉讼代理人景海旭，第三人王雪峰、第三人大厂回族自治县申奥房产经纪有限公司的委托诉讼代理人海珊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈洪斌诉称，2016年6月26日，第三人王雪峰与被告刘耘含于廊坊市鑫焱房产经纪有限公司签订了房屋买卖居间合同，第三人王雪峰将位于河北省大厂回族自治县房屋出售给被告刘耘含，被告刘耘含于2016年6月28日前向王雪峰支付了首付款（含定金）530000元，剩余房款560000元未支付。2017年3月8日原告陈洪斌与被告刘耘含、李健在大厂回族自治县申奥房产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，被告刘耘含、李健将位于河北省大厂回族自治县房屋出卖给原告陈洪斌，双方约定总房款为1580000元；合同约定原告陈洪斌于2017年4月8日向被告刘耘含、李健付首付款，首付款（含定金）为1020000元；剩余560000元由原告向银行申请贷款，约定于房本下来十个工作日办理银行贷款面签手续，原告陈洪斌已按约定支付首付款，后因第三人王雪峰个人因素该涉案房屋被法院查封，造成原告陈洪斌于被告刘耘含、李健签订的合同无法继续履行。故原告陈洪斌诉至法院，请求：1、依法解除原告陈洪斌与被告李健、刘耘含签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告李健、刘耘含返还原告已付购房款共计1020000元；3、依法判令被告李健、刘耘含按合同约定支付原告违约金200000元；5、本案诉讼费、保全费等由被告承担。被告李健辩称：一、我方从第三人王雪峰名下购买了涉案房屋，后又将涉案房屋转卖给原告陈洪斌，后因王雪峰个人原因，涉案房屋被三河法院查封，导致我方与陈洪斌签订的合同无法履行。我方无违约行为，不应承担违约责任。二、我方得知涉案房屋被三河法院查封后，以自有资金为第三人王雪峰偿还了欠款，解除了三河法院的查封；而后我方又代王雪峰偿还中基太业开发商被银行扣划的涉案房屋保证金及利息等共计530895.5元，中基太业与其及王雪峰三方达成协议书，涉案房屋可以过户至王雪峰名下，继而过户至原告名下，且涉案房屋已解除了大厂法院的查封，我方与陈洪斌的房屋买卖合同可以继续履行，不满足解除条件。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告刘耘含答辩意见同被告李健。第三人王雪峰述称,我于2016年3月24日购买的本案涉案房产，2016年6月26日卖给了刘耘含、李健，2017年3月8日二被告给我打电话，说他们把房子卖给了陈洪斌，让我去签一个补充协议，证明我知晓他们把房子卖给了陈洪斌。后因为我断供贷款银行扣了开放商的保证金。因为我个人债务问题，三河法院也把涉案房屋查封了。造成了目前的这种状况。第三人大厂回族自治县申奥房产经纪有限公司述称，2017年3月8日我方与兴业房产合单促成原、被告之间的房屋买卖。由于房屋成交时不是现房，2018年12月14日我们和王雪峰及原被告去物业做的物业交割。其后没几天，王雪峰告诉我们说房子被查封了，经我们仔细询问，因王雪峰的个人债务问题，该房子也被三河市法院查封了。经几方多次沟通此事，都没有解决。经审理查明，2017年3月8日，原告陈洪斌与被告李健、刘耘含在第三人大厂回族自治县申奥房产经纪有限公司（以下简称申奥房产）居间服务下签订《房屋买卖合同》一份，约定：原告陈洪斌购买位于河北省大厂回族自治县（以下简称涉案房屋）房屋，建筑面积87.46平方米，房屋总价款1580000元，首付款1020000元（包含定金50000元），余款560000元通过银行贷款方式支付。原告陈洪斌分别于2017年3月8日、4月8日通过银行转账方式支付给被告刘耘含购房定金50000元、部分首付款550000元、420000元，被告李健、被告刘耘含为原告出具收条三张。2017年3月8日，原告陈洪斌与被告李健、被告刘耘含及第三人王雪峰在第三人申奥房产居间服务下又签订《补充协议》，约定：“本人王雪峰同意并知情陈洪斌与李健、刘耘含签署的房屋买卖合同并做以下补充。房本下来后甲方配合乙方办理银行按揭或者公证手续；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的”，第三人王雪峰、被告李健在甲方（卖方）处签字，陈洪斌在乙方（买房）处签字。2018年12月14日，第三人王雪峰办理了涉案房屋的收房手续，并将涉案房屋及房屋钥匙等交付原告陈洪斌，并去涉案房屋所在物业公司将业主变更为陈洪斌。另查明，被告李健与被告刘耘含系夫妻关系。2016年6月26日，被告刘耘含与第三人王雪峰签订《廊坊市房屋买卖居间合同》，约定：被告刘耘含购买第三人王雪峰名下的涉案房屋，房屋总价款1090000元，定金150000元，首付款380000元，余款560000元通过银行贷款方式支付。又查明，2016年3月24日，第三人王雪峰从大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司（以下简称中基太业）购买了涉案房屋，并签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，房屋总价款675832元，首付款205832元，尾款470000元通过向银行贷款方式支付。2016年3月28日，第三人王雪峰自中国建设银行股份有限公司大厂支行处贷款470000元支付中基太业房屋尾款。自2018年1月22日起，第三人王雪峰停止偿还银行贷款，该银行扣缴了中基太业设在银行保证金账户438950.5元。后中基太业以第三人王雪峰未及时偿还其向银行的代垫款，向我院提起诉讼，请求解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，并承担相应违约责任。诉讼期间，我院依法作出（2019）冀1028民初406号民事裁定书，依法查封了涉案房屋，于2019年6月19日作出（2019）冀1028民初406号民事判决书，解除王雪峰与中基太业签订的商品房买卖合同及补充协议，并协助中基太业到登记机构办理合同注销手续，返还涉案房屋给中基太业，承担违约责任。该判决现已生效。2019年7月5日，中基太业申请解除查封涉案房屋，我院依法作出（2019）冀1028民初406号民事裁定书，涉案房屋予以解除查封。第三人王雪峰因与案外人毕秀兰民间借贷纠纷一案，于2018年5月2日，经河北省三河市人民法院依法作出（2018）冀1082民初3684号民事裁定书，查封王雪峰名下的涉案房屋，于2018年6月12日作出（2018）冀1082民初3684号民事判决书，后毕秀兰申请执行王雪峰涉案房屋。被告刘耘含以系涉案房屋实际占有人申请执行异议，请求解除上述查封，于2019年3月8日经河北省三河市人民法院作出（2019）冀1082执异9号执行裁定书，中止对王雪峰名下涉案房屋的执行。后王雪峰与毕秀兰达成执行和解，刘耘含代王雪峰给付毕秀兰200000元，并向三河法院给付相关诉讼费用及执行费用，三河市人民法院出具一般缴款书三张。2019年6月28日，经三河市人民法院作出（2018）冀1082执2160号之一执行裁定书，终结（2018）冀1082执2160号案件的执行，并作出（2018）冀1082执2160号执行裁定书，解除王雪峰涉案房屋的查封。再查明，2019年6月28日，被告李健、第三人王雪峰与中基太业签订《协议书》约定：由李健代王雪峰于2019年6月28日一次性向中基太业支付代垫款、保全费、保险费、诉讼费、违约金、律师费共计530895.5元，王雪峰与中基太业签订的《商品房买卖合同》继续履行，具备产权登记条件后，中基太业为王雪峰办理产权登记等。本协议生效后，中基太业不再履行（2019）冀1028民初406号民事判决书。李健于2019年6月28日，代王雪峰向中基太业支付代垫款、诉讼费、利息等共计530895.5元，中基太业出具专用票据三张。认定上述事实，有原告陈洪斌出示的《房屋买卖合同》及《补充协议》、收条、银行转账记录；被告李健、刘耘含出示的《廊坊市房屋买卖居间合同》及《补充协议》、三河市人民法院（2019）冀1082执异9号执行裁定书、（2018）冀1082执2160号执行裁定书、（2018）冀1082执2160号之一执行裁定书、三河市人民法院一般缴款书三张、中基太业专用票据、中基太业与王雪峰、李健签订的《协议书》；本院依法调取的（2019）冀1028民初406号民事判决书、（2019）冀1028民初406号民事裁定书、（2019）冀1028执保471号财产保全结案通知书及原、被告、第三人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告陈洪斌与被告李健、被告刘耘含签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋因第一手买受人王雪峰未按期履行按揭贷款合同还款义务，导致开发商即中基太业公司向银行承担了担保责任，且经催要王雪峰未予偿还该款项。后经诉讼，我院依法判决，已经解除第三人王雪峰与开发商签订的商品房买卖合同，现涉案房屋所有权属于中基太业，导致王雪峰基于商品房买卖合同关系所取得的房屋所有权失去了合同基础，进而李健、刘耘含与陈洪斌的房屋买卖合同亦丧失了合同前提基础。虽然中基太业、王雪峰、李健、刘耘含私下达成了三方协议，原合同继续履行，但显属达成新的合意，原合同关系已经终结。且在本次庭审结束前第三人王雪峰并未取得涉案房屋的产权证书。由此致使原告陈洪斌与被告李健、刘耘含所签合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，符合法定解除情形，故对该诉请，本院予以支持。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告李健、刘耘含应向原告陈洪斌返还已付购房款。对原告请求返还已付房款1020000元的主张，予以支持。对原告请求被告李健、刘耘含按合同约定支付违约金200000元的主张，涉案房屋系因第三人王雪峰个人原因，导致原、被告所签订合同无法继续履行，二被告无违约行为，对原告该诉请，不予支持，但对于房款1020000元占用期间的利息损失，属于原告实际损失，予以支持。对二被告辩称，现涉案房屋已解除查封，能够达到过户至原告名下的条件，经查，涉案房屋虽已解除法院查封，但第三人王雪峰与中基太业所签订商品房买卖合同经法院判决已予以解除，且该判决已生效，涉案房屋现在中基太业名下，原、被告所签合同已无法实际履行。故对该辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈洪斌与被告李健、刘耘含于2017年3月8日签订的《房屋买卖合同》及补充协议。二、被告李健、刘耘含于本判决生效之日起十日内返还原告陈洪斌已付购房款1020000元，并按照中国人民银行计收同期贷款利率标准支付自2017年4月8日起至实际给付之日止的利息。三、驳回原告陈洪斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6990元，由被告李健、刘耘含共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在法律文书确定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员 顾 崴二〇一九年九月十二日书记员 付春悦