河北省涞水县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0623民初1734号原告：程红，女，1962年11月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郝雪，北京云嘉律师事务所，律师。被告：河北蜗牛家酒店有限公司住所地：河北省保定市涞水县九龙镇庄头村统一社会信用代码：91130623MA07RJY682法定代表人：张生刚职务：总经理原告程红与被告河北蜗牛家酒店有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程红及其委托诉讼代理人郝雪到庭参加了诉讼，被告河北蜗牛家酒店有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程红向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被告签署的《房屋使用权转让协议书》及《装修协议书》；2、判令被告立即向原告退还购房款及装修款本金计374000元；3、判令被告向原告支付违约金37777.10元；4、判令被告赔偿原告的实际损失，即因向被告支付款项所产生的银行贷款利息11932.84元（应计算至被告实际支付之日，暂计至2019年7月20日）；5、判令因被告的欺诈行为导致原告不得不通过诉讼手段解决争议发生的前期律师费用9000元；6、诉讼费由被告负担。事实及理由：2018年7月，原告通过广告介绍，得知被告公司的“百花山下桃花源美式田园温泉度假小镇”即木屋别墅养老项目。经被告销售人员介绍该项目优势，原、被告于2018年8月25日签署了《房屋使用权转让协议书》，约定被告将河北省涞水县九龙镇庄头村蜗牛家美式木屋别墅23号土地使用权及其地上建造的房屋使用权转让给原告，使用期限为2018年8月26日至2068年8月26日，转让总价款300000元。《房屋使用权转让协议书》第四条第1款约定被告应在2019年3月1日前向原告交付木屋别墅；第四条第4款约定，被告逾期交房在2个月内，被告按日计算向原告支付已交付价款万分之五的违约金；被告逾期交房在2个月之后，原告有权申请退还已交付款项，被告自接到原告退还通知后7个工作日内退还全部已付款，并按照原告已付款的5%向原告支付违约金。同日，双方签署《装修协议书》，约定原告委托被告对涉案房屋进行装修并向被告支付8万元。原告向被告多次讨要房款未果后，被告向原告出具一份《还款计划》，承诺于2019年7月15日前偿还欠付房款20万元，于2019年10月15日偿还所欠原款18万元，截止原告起诉，被告只支付过6000元，余款本金374000元未退还原告。后经查询，原告得知，涉案房屋属于被告违法占地建房，被告在原告咨询时，明确告知原告该项目有立项，属于合法性质，被告故意隐瞒事实，骗取原告信任，构成欺诈的事实，故原告请求撤销与被告签署的两份协议。原告要求被告根据相关法律规定，支付因被告行为导致协议撤销后所产生的违约金37777.10元，并赔偿原告实际损失即因购买房屋所办理的借款利息共计11932.84元。因被告的恶意行为给原告带来巨大经济损失，原告多次以电话、面谈方式与被告沟通，均未得到合理赔偿，导致原告不得不通过诉讼手段解决，原告于2019年7月18日与北京云嘉律师事务所签署《委托代理合同》，并支付费用9000元，原告认为该笔费用应由被告负担。被告河北蜗牛家酒店有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，未提交任何答辩意见及证据。原告为证实自己的主张，向本院提交证据如下：证据一、“百花山下桃花源美式田园温泉度假小镇”即木屋别墅养老项目介绍图册，证明被告向原告介绍“百花山下桃花源美式田园温泉度假小镇”即木屋别墅养老项目”，将项目宣传图册交给原告，并向原告介绍该项目优势并进行售卖；证据二、《房屋使用权转让协议书》，证明1、2018年8月25日，原告与被告签署了《房屋使用权转让协议书》，约定被告将河北省涞水县九龙镇庄头村蜗牛家美式木屋别墅（又名百花山下桃花源美式木屋别墅）23号土地使用权及其地上建造的房屋使用权（总占地面积117平方米，其中建筑面积33.6平方米，庭院面积83.4平方米）转让给原告。使用期限为2018年8月26日至2068年8月26日。转让总价款为人民币300000元。2、《房屋使用权转让协议书》第四条对交付日期、违约责任做了明确的约定；证据三、《装修协议书》，证明2018年8月25日，原被告签署《装修协议书》，约定原告委托被告对涉案房屋进行装修设计等并向被告支付人民币80000元；证据四、收据银行转账记录，证明原告依据与被告签署的两份协议书，向被告支付了人民币共计380000元（微信转账20000元、银行转账360000元）；证据五、《还款计划》，证明因被告不能按时交房，原告向被告多次讨要房款未果后，被告向原告出具一份《还款计划》，承诺于2019年7月15日偿还欠付房款200000元，于2019年10月15日偿还所欠房款180000元；证据六、涞水县人民法院作出的（2018）冀0623行审240号行政裁定书，证明涞水县国土资源局于2017年8月8日就对被告作出了《涞国土罚字（2017）10-15号行政处罚决定书》，确认了被告未办理合法手续，在涞水县小东川口（涉案房屋所在地）违法占地建房的事实，并要求其限期拆除地上物并交回土地等；证据七、原告与被告销售人员的微信聊天记录，证明被告在2018年7月22日，向原告介绍涉案房屋项目时，被告人员明确告知原告该项目有立项，属于合法性质等。原告基于对被告的信任，才与被告签署了相关购房协议书并向其支付全部房款；证据八、贷款合同、还息记录，证明原告的实际损失：因购买被告的房屋而办理了银行贷款，导致贷款利息的支出；证据九、《委托代理合同》，证明因被告的恶意欺诈行为给原告造成了巨大的经济损失，原告多次以电话、面谈的方式向其索要购房款等均未得到合理赔偿，双方就争议已不能通过协商解决。被告的行为导致原告不得不通过诉讼手段解决争议，原告为保障合法权益，于2019年7月18日与北京云嘉律师事务所签署《委托代理合同》，约定由该律所指派律师向被告提起诉讼，所发生的前期律师费用人民币9000元整。被告未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利；原告提交的证据一、二、三、四、五能形成一个完整的证据链，证实原告主张的事实存在，故对原告提交的证据一至五予以确认；证据六虽然提交的系打印件，但结合实际情况，可以确认被告对于本案涉案房屋未取得相关合法手续的事实，故对该证据证明目的予以确认；证据七原告只提交了微信聊天记录的复制件，并未提交能证实聊天双方真实身份的证明，故对该证据不予认定；证据八真实性予以确认，但从该借款合同中不能显示出该笔贷款是用于支付本案涉案房屋使用权转让费，且其贷款数额与本案涉案金额相差较大，故对其证明目的不予确认；证据九，对其真实性予以确认，但原、被告签订的协议书中并未对律师费用的承担进行过约定，故对其证明目的不予认可。根据原告的陈述及认定的有效证据，查明如下事实：2018年8月25日，原、被告签署了《房屋使用权转让协议书》，约定被告将河北省涞水县九龙镇庄头村蜗牛家美式木屋别墅23号土地使用权及其地上建造的房屋使用权转让给原告，使用期限为2018年8月26日至2068年8月26日，转让总价款300000元，原告于当日支付了转让总价款，被告应在2019年3月1日向原告交付木屋别墅。同日，双方签署《装修协议书》，双方约定原告委托被告对涉案房屋进行装修，原告向被告支付了8万元装修款。被告未能在与原告约定的期限内向原告交付房屋，原告与被告达成还款计划，约定被告于2019年7月15日前偿还原告房款20万元，于2019年10月15日偿还剩余房款18万元，截止原告起诉，被告只支付过6000元，余款本金374000元未退还原告。另查明，涞水县国土资源局于2017年8月8日作出涞国土罚字（2017）10-15号行政处罚决定，确认了被告未办理合法用地手续，在涞水县小东川口占地建房，责令被告“退还在涞水县九龙镇庄头北小东川口非法占用的土地5800平方米给庄头村村民委员会，限期15日内拆除在非法占用林地上新建的建筑物及其他设施，恢复土地原状……”，后涞水县人民法院作出（2018）冀0623行审240号行政裁定书“对涞水县国土资源局作出的涞国土罚字（2017）10-15号行政处罚决定准予强制执行”。本院认为，被告未取得本案涉案房屋所属土地的使用权，涉案房屋属非法建筑。在对房屋没有使用权的情况下，被告仍和原告签订《房屋使用权转让协议书》，原告在和被告订立合同的过程中存在重大误解，故对于原告要求撤销与被告签订的两份协议的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告返还已交付的房款374000元，根据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告该诉讼请求本院予以支持。原告要求被告给付违约金，因合同撤销后自始无效，因此合同中的违约条款也不再发生效力，故对原告要求被告给付违约金的诉讼请求不予支持。原告要求被告给付因合同撤销造成的实际经济损失，因被告对合同撤销存在过失，因此被告确应赔偿原告因合同撤销造成的实际损失，但原告请求被告支付因原告贷款造成的经济损失于法无据，应以银行同期贷款利息来计算原告的实际经济损失为宜。原告要求被告支付原告起诉的律师费用，该笔费用也属于原告因合同撤销造成的实际经济损失，本院予以支持。本案经调解无效，故依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、撤销原告程红与被告涞水蜗牛家酒店有限公司于2018年8月25日签署的《房屋使用权转让协议书》、《装修协议书》；二、被告涞水蜗牛家酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告程红房款及装修款共计374000元；三、被告涞水蜗牛家酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告以374000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月25日起至该笔欠款清偿完毕之日止的利息；四、被告涞水蜗牛家酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告律师费9000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7791元，减半收取3896元，由被告涞水蜗牛家酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费（收款单位：河北省保定市中级人民法院，开户行：中行西城支行，账号：10×××07）上诉于河北省保定市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李玲燕二〇一九年九月十日书记员  张美君