河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终8578号 上诉人（原审原告）：石家庄转折点教育科技有限公司，住所地石家庄市桥**新石南路与滨河街交叉口南200米盛世华庭玫瑰园**。 法定代表人：杜翠红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕利昆、徐幼东，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北工程职业技工学校，住所地石家庄，住所地石家庄市石获北路** 法定代表人：陈媛媛，该校校长。 委托诉讼代理人：郝朋利、薄立鹏，河北英汇律师事务所律师。 上诉人石家庄转折点教育科技有限公司因与被上诉人河北工程职业技工学校房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的法定代表人及委托诉讼代理人、被上诉人的委托诉讼代理人郝朋利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人石家庄转折点教育科技有限公司上诉请求：1、依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、本案全部上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案被上诉人是特殊主体，有法定义务保证对师生按时保质供暖。上诉人与被上诉人之间还是合作办学关系，并非只存在租赁关系，被上诉人应当按照国家标准向上诉人按期达标供暖。二、被上诉人有供暖设备而不使用，是导致校舍不符合使用条件的根本原因。综上，被上诉人的行为已经严重违背教育部及国家标准，应当承担合同约定的违约责任并赔偿损失，退还租赁费及押金。 被上诉人河北工程职业技工学校辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉。原审审理本案是根据上诉人原审的诉讼请求认定法律关系，本案为租赁合同纠纷，应当适用合同法有关规定。上诉人承租的教室和女生宿舍系我校自主安装空气能供暖，上诉人在承租前就已经知晓该事实，我校也明确告知其开始供暖时间在2018年12月底，原审认定双方对于供暖开始日期没有明确约定，上诉人无法证明其主张，原审判决是正确的。 石家庄转折点教育科技有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判决原、被告解除《房屋租赁合同》；2、依法判决被告向原告返还租金50000元、押金50000元；3、依法判决被告向原告支付违约金195000元；4、依法判决被告赔偿原告经济损失150000元；5、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年11月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定将被告位于石家庄市桥西区院内，校园内第一教学楼九间教室（4楼、5楼），学生公寓共38间（304人的住宿），出租给原告使用，租赁用途为办公、住宿、上课。租赁期限自2018年11月15日至2019年8月31日,累计租期为9个半月。原、被告约定押金5万元，合同期满或合同解除后三日内，按照合同的约定退还，不计利息；租金65万元包含租赁期间的住宿费（304人）、教室使用费（9间）。租金分三期交付，第一期原告交付10万元，包含5万元押金，第二期于2019年1月15日前交付25万元，第三期于2019年3月31日前交付35万元，共计租金65万元。原告以银行转账方式交付了第一期的租金5万元及押金5万元，共计10万元。原告系经营短期速培学校，原告所租被告的第一教学楼九间教室（4楼、5楼）及女生宿舍系被告自主安装空气能供暖，男生宿舍是市政供暖。2018年11月15日至2018年12月14日期间，由于被告安装施工的空气能供暖未能供暖，原告于2018年12月12日向被告发送书面通知函，原告保留追究被告违约责任的权利或被告接到该通知两日内与原告协商解除合同事宜。原告又于2018年12月14日书面通知被告，由于被告认为没有违约，对原告无法使用教室一事不予承认，原告将于一周内搬离租赁房屋。原告于2018年12月14日至12月20日期间搬离了租赁的房屋。原告以被告无法供暖导致租赁合同不能正常进行为由要求解除租赁合同。被告称空气能施工合同签订时间为2018年10月27日，约定施工期到2018年12月27日，原告多次考察租赁的房屋，对被告提供的女生宿舍楼、教学楼教室的供暖情况是明知的，被告如实告知了原告空气能供暖时间在2018年12月底，因此，被告不存在违约，被告不同意解除《房屋租赁合同》。原告称被告未告知2018年12月底才能供暖，告知是11月15日供暖。双方对于供暖时间的约定有争议，均未提供证据。原告认为被告无法在供暖期内正常供暖，导致大量学生流失，致使合同目的无法实现，被告应当按照合同约定向原告支付违约金195000元。原告要求被告赔偿经济损失15万元，原告成立速培学校，购买了窗帘、学生被褥、办公桌椅及电脑桌等办公用品共计花费7万多元，剩余的经济损失是接送学生车辆等费用，估算的经济损失。对此被告均不予认可。上述事实，有原被告陈述、房屋租赁合同、原告出具的两份通知函、被告的通知一份、学生住宿费收据、校园一卡通、通话记录、协调通知、供暖施工照片、打款记录、学生入学名单等证据予以证实。 一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。由于原告承租的教室和女生宿舍属于被告自主安装空气能供暖，双方签订租赁合同之时空气能供暖设备正在施工期中，被告与施工单位的合同约定施工期到2018年12月27日，原告主张被告承诺在2018年11月15日开始供暖，被告不认可，原告亦不认可被告告知其在2018年12月底供暖，且租赁合同中亦对供暖开始日期没有明确约定，故双方对于供暖日期属于约定不明。由于教室和女生宿舍没有暖气无法使用房屋，原告于2018年12月12日书面通知被告，并于2018年12月14日至12月20日期间搬离租赁房屋，视为双方的租赁合同已解除。原、被告所签《房屋租赁合同》约定租期自2018年11月15日至2019年8月31日，租期9个半月（290天），租金65万元，每天租金为2241.30元，原告自合同约定的2018年11月15日至2018年12月20日搬离租赁房屋，实际占用36天，原告应支付被告房屋租金80686.80元，原告向被告交纳租金及押金共计10万元，故被告应返还原告租金19313.20元。关于原告主张被告支付违约金19.5万元，由于被告出租的教室和女生宿舍属于被告自主安装空气能供暖，不属于市政供暖，双方对于供暖开始日期没有明确约定，原告不能证实被告承诺其于2018年11月15日供暖，故原告主张被告迟延供暖属于违约的证据不足，不予采信，故对于原告要求被告支付违约金19.5万元的主张不予支持。关于原告主张被告赔偿经济损失15万元，由于原告购买办公用品的行为属于经营学校的投资，故原告要求被告赔偿经济损失15万元的主张，理据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告河北工程职业技工学校于本判决生效后十日内返还原告石家庄转折点教育科技有限公司租金19313.20元。二、驳回原告石家庄转折点教育科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7975元，由原告石家庄转折点教育科技有限公司负担7692元，被告河北工程职业技工学校负担283元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料予以证实。 本院认为，上诉人书面通知被上诉人后搬离了租赁房屋，应视为房屋租赁合同已经解除，上诉人所交租金和押金扣除其实际占用房屋期间的租金，剩余的款项应由被上诉人返还上诉人。上诉人承租的教室和女生宿舍是由被上诉人自主安装空气能供暖，双方签订房屋租赁合同时正在施工中，合同中没有约定教室和女生宿舍明确的供暖开始日期，双方对供暖开始日期说法不一，属于约定不明。上诉人没有充分证据证实被上诉人承诺2018年11月15日开始供暖，故对其以被上诉人迟延供暖违约为由要求被上诉人支付违约金的主张不予支持。上诉人购买办公用品属于经营学校的必要投资，原审判决对其要求被上诉人赔偿经济损失的主张不予支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7975元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇一九年九月九日 书记员  李娅萌