文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0153民初4573号原告：重庆双信物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州大道西段**附**，统一社会信用代码915002266786655839。法定代表人：谢祖詠，经理。委托诉讼代理人：廖玲，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。被告：王美琼，女，1991年1月28日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆双信物业管理有限公司（以下简称双信物业）与被告王美琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告双信物业的委托诉讼代理人廖玲到庭参加了诉讼。被告王美琼经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。双信物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计4863.06元；2.判令被告承担违约金665.19元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告提供物业服务的碧水西城小区房屋的业主。2013年6月28日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：物业服务费0.8元/㎡/月，日常养护费0.2元/㎡/月，电梯费30元/户/月，公共能源费10元/户/月，逾期交纳物业费等的滞纳金为3‰/日。按荣发改发[2014]450号文件，将前期物业服务费标准变更为：物业服务费0.75元/㎡/月，日常养护费0.2元/㎡/月，电梯费30元/户/月，公共能源费10元/户/月，逾期交纳物业费等的滞纳金为0.05%/日。2016年11月15日，原告与被告房屋所属业委会签订了《物业服务合同》，继续为被告提供服务，物业服务费用从2016年4月1日起调整为1.15元/㎡/月（该费包含了日常养护费、电梯费、公共能源费）。自2015年7月1日起，被告就未向原告交纳物业服务费，截至2018年12月31日，被告拖欠物业服务费共计4863.06元，应承担违约金665.19元。原告多次催收无果，特诉至法院。王美琼未到庭，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告双信物业原名荣昌县置信物业管理有限责任公司，该公司于2015年7月31日办理工商变更登记，依法将名称变更为荣昌区置信物业管理有限公司；2016年6月24日，原告又办理了工商变更登记，依法将名称变更为重庆双信物业管理有限公司。原告双信物业系荣昌区碧水西城小区物业服务企业。被告系该小区****房屋的产权所有人，该房屋建筑面积为96.84平方米。2013年6月28日，荣昌县置信物业管理有限责任公司与案外人王应洪签订了《前期物业服务协议》和《业主临时规约》。上述两份合同甲方均为原告，乙方载明为被告王美琼，房屋地址为碧水西城10-3-1，建筑面积96.84平方米。两份合同主文中关于物业服务费用标准的约定基本相同，即前期物业服务合同第四条载明：“物业管理服务费：……（一）乙方每次缴纳费用的时间为：每月1-15日，每月完清。（二）高层住宅物业服务费：按建筑面积每月0.8元/㎡。（三）高层住宅日常维修养护费：按建筑面积0.25元/㎡/月……（五）电梯费1-8层30元/月……（七）共用部分、共有设备设施的用水、用电，由全体业主受益人按每户每月12.5元分摊。”第九条违约责任载明：“（三）、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按欠费用总金额3‰的比例收取滞纳金。”但临时规约中没有关于公共能源费分摊的具体金额和违约金的约定。2014年8月14日，原荣昌县发展和改革委员会向荣昌县置信物业管理有限公司发出了荣发改发[2014]450号文件，对碧水西城小区物业服务收费标准进行了批复，该文件收费项目及收费标准中载明：“住宅物业服务费0.75元/平方米/月，公共设备设施日常维修养护费0.20元/平方米/月……电梯费：1、月票票价：（1）按层计算：张/人=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为层数；（2）按人计算：按常住人口每人每月10元计收。”2016年11月15日，重庆双信物业管理有限公司与被告所在碧水西城小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，该合同第十三条载明：“物业服务费收费标准为……2.住宅：3层-18层1.15元/户/月/平方米。第二十条：本合同期限为三年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止。”第十五条载明：“物业服务费按年或季交纳，业主或物业使用人应在（每年或每季）前10日内履行缴纳义务。”第二十三条载明：“业主或物业使用人违反本合同的约定未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”上述三份合同签订后，原告依约向被告所在碧水西城小区提供了物业服务至今。被告自2015年7月1日起至2018年12月31日期间共计42个月未向原告交纳上述费用。欠费期间，原告曾书面向被告催收，被告仍未交纳。庭审中，原告陈述，签署《前期物业服务协议》、《业主临时规约》的王应洪系被告家属，但被告交纳了一段时间的物业费；《物业管理服务合同》的签订时间晚于履行时间系原告与小区业委会协商后的结果。违约金按照合同约定应按每日千分之三计算，现原告自愿降低为每日万分之五，要求被告向原告支付2017年4月16日至2018年12月31日期间违约金362.33元以及2018年4月16日至2018年12月31日期间违约金302.86元。上述事实，有房屋产权信息、前期物业管理服务协议、业主临时规约、物业管理服务合同、荣发改发[2014]450号文件、两份催收函、两份变更登记通知书及原告方的陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，公司名称依法变更，不影响公司权利义务关系。2013年6月28日，原告与案外人王应洪签订了《前期物业服务协议》、《业主临时规约》，虽合同载明的乙方地址为被告房屋，但原告并未举示证据证明王应洪得到被告授权签订上述合同，也未证明该合同得到被告事后追认，故原、被告之间也没有形成书面物业服务合同。但原告在2015年7月1日至2016年3月31日期间为被告所在小区提供物业服务，被告的房屋位于物业服务范围内，实际接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当交纳相关的物业服务费用。原荣昌县发展和改革委员会对原告发出了核定收取相关物业费用标准的文件，被告可参照该文件标准支付上述期间的物业服务费用。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2016年11月15日，原告与碧水西城小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照合同内容履行各自义务。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。因被告欠费未付，故对原告要求被告支付拖欠的物业服务费用的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告请求的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，原告请求为：2015年7月1日至2016年3月31日期间653.67元（0.75元/平方米/月×96.84平方米×9个月），2016年4月1日至2018年12月31日期间3675.08元[1.15元/平方米/月（包含日常维护费、电梯费和公共能源费）×96.84平方米×33个月]，合计4328.75元，本院参照发改委文件及物业服务合同约定依法予以支持。2、日常维护费，原告请求为：2015年7月1日至2016年3月31日期间174.31元（0.2元/平方米/月×96.84平方米×9个月），本院参照发改委文件及物业服务合同约定依法予以支持。3、电梯费，原告请求为：2015年7月1日至2016年3月31日期间270元（30元/月/户×9月），以家庭常住人口3人计算，本院参照发改委文件依法予以支持。4、公共能源费，原告请求为：2013年4月1日至2017年7月31日期间90元（10元/月/户×9月），因发改委文件及原告与小区业委会签订的物业服务合同中均无关于公共能源费的收费标准，本院对原告的本项诉讼请求，依法不予支持。以上费用共计4773.06元。关于原告要求被告承担违约金665.19元的诉讼请求，2015年7月1日至2016年3月31日期间，原、被告之间未签订书面合同，并无关于违约金的书面约定，本院对原告请求的该部分金额对应的违约金，依法不予支持。原告请求被告自2016年4月1日至2017年12月31日期间以其欠缴物业服务费用共计2338.69元为基数，按2018年4月16日至2018年12月31日期间共计259日每日万分之五的标准支付违约金共计302.86元的诉讼请求，不超出物业服务合同约定，也不违反相关法律规定，本院依法予以支持。被告王美琼未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，本院视为其放弃抗辩权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王美琼于本判决生效之日起五日内支付原告重庆双信物业管理有限公司2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、日常维护费、电梯费共计4773.06元，并支付违约金302.86元，上述费用共计5075.92元；二、驳回原告重庆双信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告王美琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告王美琼负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 叶波二〇一九年九月十日法官助理 龙飞书 记 员 程丹