四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1703民初3655号 原告：四川心连心物业服务有限公司，住所地：四川省达州市达川区兴盛街中华花园******。 法定代表人：瞿子奇，系公司总经理。 组织机构代码：915117037729720374。 委托诉讼代理人：瞿召周，男，汉族，生于1985年10月24日，住湖南省岳阳市君山区，系公司员工。 委托诉讼代理人：郭三俊，男，汉族，生于1971年9月7日，住四川省达州市通川区，系公司员工。 委托诉讼代理人：杨小勇，男，汉族，生于1985年3月15日，住四川省渠县，系公司员工。 被告：柏子财，男，汉族，生于1969年11月4日，住四川省达县，现住四川省达州市达川区。 被告：伍清，女，汉族，生于1985年4月7日，住四川省达州市达川区，现住四川省达州市达川区，系被告柏子财之妻。 二人共同委托诉讼代理人：王显全，达州市正大法律服务所法律工作者。 原告四川心连心物业服务有限公司（以下简称“心连心物业公司”）与被告伍清、柏子财物业服务合同纠纷一案，于2019年9月6日立案，同月27日，本院进行了系列案件公开开庭合并审理。心连心物业公司的委托诉讼代理人瞿召周、郭三俊、杨小勇，伍清及二被告的委托诉讼代理人王显全均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 心连心物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳物业服务费2380元整；2.判令被告缴纳生活垃圾处理费100元整；3.判令被告支付逾期缴纳物业费的违约金744元整（按照应付物业服务费和垃圾处理费合计金额2480元的30%计算；上述费用计算截至时间均为2019年9月30日）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由:2010年11月17日心连心物业公司与原达县嘉和房地产开发有限公司签订“巨林天下城”项目前期物业服务合同；2017年7月23日与巨林天下B区首届业主委员会签订了合同，二合同均约定由心连心物业公司负责该项目的物业管理服务工作，业主负有交纳物业费用的义务。2012年10月4日伍清、柏子财办理“巨林天下城B区”项目房屋的接房手续，房屋产权面积为79.33平方米。至2017年9月1日起，经心连心物业公司多次催收，二人至今未交纳物业服务费和垃圾处理费，故，诉讼来院。 经审理查明，2010年11月17日，达县嘉和房地产开发有限公司就巨林天下城（A区和B区）的物业管理事项与心连心物业公司签订了《巨林天下城前期物业服务协议》，约定：电梯公寓按每月1.2元/平米月收取物业服务费，商业物业按每月2元/平米收取物业服务费；服务期限暂定5年（自达县嘉和房地产开发有限公司公布的交房之日起算），五年期满若业主委员会仍未依法成立则合同继续履行；对于欠费业主按每日3‰收取滞纳金和每户100元的违约金。同月30日，原达县房屋管理局物业管理股对该份前期物业合同予以备案。次月29日，原达县环境卫生管理处作出《达县环卫处收取垃圾处理费的通知》，由心连心物业公司征收垃圾清运处理费每户4元/月（全年48元）。 2013年11月6日，达州市达川区发展和改革局作出达川发改函[2013]15号《关于“巨林·天下城”住宅区**物业服务收费标准备案的函》，载明：“同意你公司巨林·天下城住宅区前期物业服务收费标准备案，标准为：1.电梯住宅最高不得突破1.2元/月每平方米。2.你公司必须提供与物业服务收费标准相应等级的服务。在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，从其标准。业主大会成立后，业主、业主委员会若选聘你公司为该住宅小区物业服务企业，前期物业服务收费标准废止，其具体收费标准应与业主委员会协商，并经业主大会同意。3.你公司应在服务区域内显著位置采取公示栏、公示牌等方式公示物业服务项目及其收费标准，不得收取未予公示的费用。” 2017年3月17日，巨林天下城B区业主大会筹备组成立并公告。同年5月11日，业主大会筹备组以书面征求业主意见的形式召开业主大会，决定对业主委员会委员、《业主大会议事规则草案》和《业主管理规约草案》进行了表决。经表决，业主委员会于2017年6月2日正式成立，并于同月15日在达川区翠屏街道办事处予以备案。2017年7月23日，业主委员会未召开业主大会，便与心连心物业公司签订《天下城B区物业服务协议》，约定：住宅物业服务费按每月1.2元/平米月收取，商业物业服务费按每月2元/平米收取；物业服务期限暂定五年，即2017年7月23日至2022年7月22日止。随后，心连心物业公司与业主委员会、业主之间产生矛盾，数十起纠纷诉至法院。 2017年7月、8月，达川区翠屏街道办事处对天下城B区业主委员会成立、以及与心连心物业公司签订物业服务合同进行调查。同年10月13日，以业主委员会与心连心物业公司签订未经业主大会决定的物业服务合同违反规定为由，达川区翠屏街道办事处向业主委员会发出《整改通知书》。 另查明，天下城B区业主一共有1340余户。2010年心连心物业公司入驻天下城小区后，提供了维护小区卫生、清运垃圾、处理违规装修等服务。2017年9月1日起，伍清、柏子财二人便未再缴纳物业费。2018年12月2日，心连心物业公司天下城B区物业服务处在伍清、柏子财所居房屋门上张贴催款通知书，内容显示自2017年9月至2018年12月合计欠缴物业费1587.20元。 上述事实有前期物业招投标备案书、达川发改函[2013]15号函、前期物业服务协议、物业服务协议、备案表、调查笔录、签字表、登记表、公告、催缴通知书张贴照片、房屋登记簿业务查询结果、当事人陈述以及（2019）川1703民初3483号案件庭审笔录等收集在案予以佐证，本院予以采信。 本院认为，巨林天下城B区首届业主委员会经法定程序成立，并由相关部门备案，符合法律规定。因本案的纠纷发生在物业服务领域，根据《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》、《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条规定，本案适用《物权法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等专门法律、法规的规定，同时其他规定性文件可以依法作为本案裁判的理由。 一、关于本案中的生效法律文书能否被作为本案认定事实和裁判的理由。 经查，四川省达州市中级人民法院、四川省达州市达川区人民法院先后作出数十起涉心连心物业公司与巨林天下城业主的裁判文书。心连心物业公司提出，上述法院作出生效裁判文书确认合同合法有效的理由应作为本案认定的事实和裁判的依据；被告辩称该物业合同未经业主大会决定违反法律规定，即便生效的裁判文书确认合同有效亦不能推定本案认定的法律关系。 根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第八条、第十条规定，指导性案例由最高人民法院审判委员会讨论通过，并由各级人民法院审理类似案例中予以参考；以及，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条四项“下列事实当事人无需举证证明。（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定。 本院认为，心连心物业公司出具的生效法律文书确认的事实，因业主一方没有提出相反证据足以推翻，本院对其载明的事实予以采信。但其出具的生效法律文书并非最高人民法院发布的指导案例，其载明事实认定的法律关系，依法不能作为本案的裁判理由引述。因此，被告辩称依据生效裁判文书确认合同有效不能认定本案合同有效的理由，本院予以采纳。 二、关于前期物管合同是否已经依法被终止。 经查，2010年11月17日，达县嘉和房地产开发有限公司与心连心物业公司签订《巨林天下城前期物业服务协议》，约定服务期限暂定5年（自达县嘉和房地产开发有限公司公布的交房之日起算），五年期满若业主委员会仍未依法成立则合同继续履行。巨林天下城B区首届业主委员会经法定程序成立，并由相关部门备案，符合法律规定。 心连心物业公司出庭人员表示前期物业合同已于2017年7月23日被终止；业主方辩称在2019年5月23日业主委员会公布公告前都以为前期物业合同未到期。 根据《物业管理条例》第二十六条、《四川省物业管理条例》第四十五条“业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。”的规定。 本院认为，双方当事人因前后两份合同关于物业收费标准和物业公司的内容基本一致，导致两份合同在实际履行中差异不大，无法明确判断前期合同是否被终止。庭审中，心连心物业公司认可后一合同未经业主大会选聘亦非重新签订，且该份合同至今尚未到相关部门备案。故，本院认为该前期物业合同依法自行终止尚未达到法定条件。 三、关于业主委员会与物管公司签订合同的约束力。 经查，业主委员会未经业主大会决定，于2017年6月23日与心连心物业公司签订《天下城B区物业服务协议》。心连心物业公司提出该合同系对原合同的续聘，并非重新签订，对业主应有约束力；业主方认为该合同未经业主大会通过，不具有合法性。双方各执一词，形成争议。 根据《物业管理条例》第三十四条一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”、《四川物业管理条例》第四十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定。 本院认为，评判业主委员会与物业服务企业签订的合同，对业主是否具有约束力。前提之一，即该业主委员会签订的物业服务企业，必须经过业主大会依法选聘的法定程序。庭审中，原、被告双方均认可该份合同未经业主大会选聘。故，该份合同的签订程序，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于业主委员会签订对业主具有约束力合同的前提条件。庭审中，心连心物业公司提出已有生效裁判文书认定该份合同合法有效。本院认为，合同的约束力系指该合同适用的对象或范围，与该合同是否合法有效，不属同一法律概念。故，业主委员会与物业服务企业签订的合同依法对业主不具有约束力。 综上所述，本案纠纷发生的起因系业主委员会未经业主大会决定，即与心连心物业公司签订合同；被告因此认为未经业主大会选聘即签订合同，剥夺了其合法权利。 法律的制定系维护社会秩序的稳定。国家及相关部门针对物业领域既已颁布了法律、法规进行了明确的规定，全社会参与各方就应当依法行使权利和履行义务。本案中，有资质的心连心物业公司，本应比社会一般人更熟悉法律、法规对聘请物业服务公司程序的具体规定，并严格遵守相关法律、法规的规定，以迎接上级检查为名而称“续聘”之说显然有故意规避法律之嫌疑。故，原告对本案产生纠纷的原因，存在重大过错。 关于心连心物业公司主张伍清、柏子财应支付各项款项均应算至2019年9月30日的诉求。因该公司诉至本院时，2019年9月的物业费尚未实际产生，故本院认为其主张的款项应算至2019年8月31日止。 本院认为，2017年7月23日即心连心物业公司与业主委员会签订《天下城B区物业服务协议》日期应作分界时间节点。该时间节点之前（包含2017年7月份）业主应按前期物业服务合同约定支付物业服务费，逾期则支付相应的违约金;之后因物业公司实际提供了物业服务，伍清、柏子财作为业主实际享受了该物业服务，且心连心物业公司仍在履行前期物业服务合同，应继续按1.2元/月/平方米支付物管费、按照4元/月的标准支付垃圾处理费，但不应再缴纳拖欠物业费产生的逾期违约金。 同时，前期物业服务合同中对于违约金约定过高，应予降低；依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，本院酌定被告逾期按照应付物业服务费和垃圾处理费合计金额的30%支付违约金。另，本院支持2017年7月23日（包含7月在内）之前双方按前期物业合同约定执行，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，以及社会主义核心价值观的诚信原则、公平原则；之后对原告提出违约金的诉讼主张不予支持，原因有二：一、该时间节点后造成本案纠纷即业主不交纳物管费的过错责任，主要在原告物业公司一方；二、本院亦有对物管公司涉嫌故意规避法律规定，影响社会秩序稳定引发本案诉讼行为的惩罚之意。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告伍清、柏子财于本判决生效之日起十日内支付原告四川心连心物业服务有限公司物业服务费2284.7元； 二、被告伍清、柏子财于本判决生效之日起十日内支付原告四川心连心物业服务有限公司生活垃圾处理费96元； 三、驳回原告四川心连心物业服务有限公司其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告伍清、柏子财负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判长  黎泽心 审判员  栾心明 审判员  潘 炜 二〇一九年九月二十七日 书记员  秦 铭