山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1082民初6583号原告：姜福荣，女，1965年12月14日出生汉族，居民，住荣成市。原告：岳文平，女，1992年5月2日出生汉族，居民，住荣成市。二原告共同委托诉讼代理人：许红卫，男，1968年1月10日出生汉族，居民，住荣成市曙光**。被告：荣成振华商厦有限公司（统一社会信用代码：91371082698054843G），住荣成市文化东路**。法定代表人：刘跃华，董事长。委托诉讼代理人：张中磊，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜珍国，系该公司职工。被告：威海金桥房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91371083740983698Y），住所地乳山市商业街**。法定代表人：丛培山，经理。委托诉讼代理人：姜菲菲，山东蔚昌律师事务所律师。被告：东亚银行（中国）有限公司青岛分行（统一社会信用代码：913702007940310008），，住所地青岛市市**香港西路**法定代表人：吴小军，行长。委托诉讼代理人：蒋伟，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙承爱，山东德衡律师事务所律师。第三人：荣成成山典当有限公司，住，住所地荣成市南山北路**/div>法定代表人：孙军，董事长。委托诉讼代理人：卢良灏，系该公司职工。原告岳文平、姜福荣与被告荣成振华商厦有限公司（以下简称振华公司）、威海金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）、东亚银行（中国）有限公司青岛分行（以下简称东亚银行）及第三人荣成成山典当有限公司（以下简称成山公司）侵权责任纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜福荣、岳文平的委托诉讼代理人许红卫与被告振华公司的委托诉讼代理人张中磊、姜珍国，金桥公司的委托诉讼代理人姜菲菲，东亚银行委托诉讼代理人蒋伟及第三人成山公司的委托诉讼代理人卢良灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜福荣、岳文平向本院提出诉讼请求1、确认振华公司与金桥公司间签订的房屋租赁合同（含原告购买部分）无效；2、自2016年1月1日至腾房之日止的房屋占有使用费，计算标准按每天每平方米4.86元计算；3、2016年3月30日至2016年5月31日止的房屋占有使用费，标准按金桥公司委托管理合同中同时段的收益计算；4、确认原告按第二项标准计算的房屋使用费优先从振华公司应支付的商场地下一层及规划15年后超市部分及地上三层的租金中支付；5、被告振华公司赔偿自2016年1月1日起至今其冒充金桥公司扣缴的税费和金桥公司每年给应付部分的税款。事实与理由：2006年12月25日，威海晚报作的《威海八大商业地产发展高峰论坛》的新闻舆情，称：金桥公司万隆国际为威海八大实力、标杆地产，为置业者投资提供一份权威指南，彰显对社会、对城市的一种责任，诱导购房者。原告2008年8月8日购买荣成市万隆国际小区5D294号商铺，2008年8月19日，原告与金桥公司签订商品房买卖合同和商品房委托管理合同；2009年6月1日原告收到金桥公司支付返租租金，被告振华公司与金桥公司于2009年3月30日、4月7日、12月11日和2015年11月16日青岛中级人民法院作的调解书分别4次以上修改签订房屋租赁合同；2010年1月5日前振华公司要求金桥公司清理房产，包括家家悦和原告等第三方；2010年1月10日未竣工被告振华公司违规开业；2010年4月9日金桥公司办理预售许可证，2012年3月1日获得竣工验收备案证，2013年1月14日办理振华商厦4层房屋所有权证，原告与金桥续签商品房买卖合同和委托管理合同，2013年1月21日原告办理产权证:2010年10月29日，被告东亚银行与金桥签订振华商厦地上三层3千万元借款担保抵押合同:2013.5.29东亚银行与金桥签订振华商厦负一层购房款、租金收益等收益质押协议书:2013年6月12日，金桥、烟台振华、荣成振华签订协议书，荣成振华错误地确认知悉原告的购房款、租金收益等收益质押给东亚银行的事实；2014年8月24日，荣成法院(2013)荣执第14581号执行裁定，冻结振华商厦的金桥的债权11万元:2015年8月11日，荣成法院作出（2015）荣商初字第493号民事裁定书，驳回金桥公司对荣成振华公司私自改变房屋主体结构的起诉；2015年11月16日青岛中级法院作的调解书;2016年1月26日青岛中级法院查封振华商厦负一层收益金;2016年1月1日，金桥停发原告租金;2017年6月20日，受托人许红卫告知被告振华商厦张媛媛经理原告与金桥的合同早于振华与金桥的合同等事项。一、2017年8月24日，东亚银行、金桥、振华签订《协议书》，该协议书是欺诈协议书:2017年11月3日，东亚银行与荣成成山典当公司签订《转让协议书》;2017年11月11日，金桥自行违反法律程序按金额30%浮动分割发放原告的收益金，至今振华第6次强行分割、发放年租金142万元和681万元，被告振华侵害原告的合法租金权益:2017年1月5日和2017年12月31日，原告与金桥双方自愿解除委托管理合同，原告同意自2018年1月1日起金桥不再支付租金;2017年12月10日，原告以邮政方式书面告知振华停止使用商铺:2018年4月3日，乳山法院(2017)鲁1083民初370号判决解除商品房委托管理合同;2018年4月20日，乳山法院判决书和《第二次要求停止使用商铺告知书》通过邮政方式邮给振华;2018年7月13日，原告第三次要求停止使用商铺和私设中央电梯要求限期内恢复原状:2018年6月5日，受委托人与被告振华在荣成法院开庭时，受委托人看到振华与金桥的房屋租赁合同和2017年8月24日《协议书》的内容后，发现金桥与振华的租赁合同是无效的，该《协议书》是欺诈协议书，振华提供虚假材料，隐瞒事实真相。二、执行2.43元/天/平的商铺多为小平方不能独立经营，走道宽0.8米，原告的商铺走道宽1.8米，能够独立经营；被告振华没有经原告的书面同意未签订转租合同，一切后果振华应当自负。三、原告2009年6月1日收到金桥支付房租；2008年8月18日的买卖合同第25条约定有家家悦承租上，有家家悦大树15年高额稳定租金保障承诺和地上三层承租商振华公司，地上，地上**为原告的租金保障为2008年8月8日的购房业主，2008年8月7日夜，原告排队排到第15位，等了一夜抢购金桥公司的开盘商铺。四、振华公司应当自2016年1月1日起支付腾房占有使用费和利息、赔偿金。2017年8月24日，金桥公司、振华公司、东亚银行恶意签订协议书，振华所谓不知情证实其程序违法，振华公司与金桥公司共同实施虚构事实、隐瞒真相的欺骗手段，达到了非法占有原告财物的目的。振华公司掩盖0.25元/天/平的不合理低价租赁，主观是为免除腾房占有使用费等债务，是共同实施合同诈骗罪。五、原告对规划15年后的超市部分享有优先受偿权，振华地上三层是租金收益保障。六、振华商厦土地使用权为双方共有，必须经原告同意，东亚银行的抵押权无效。东亚银行也无权独享振华地上三层的收益权。综上，被告振华公司侵犯了原告的财产权、物权，法院应支持原告的诉讼请求。被告振华公司辩称，1、振华公司与金桥公司签订的房屋租赁合同不存在任何能导致合同无效的违反法律和强制性规定的情形，振华公司在签订租赁合同后也已经按照合同约定支付了全部租金，其中地下一层的租金已经按照金桥公司、东亚银行及荣成市人民政府的要求自2016年1月起全部支付至荣成市经济开发区公有资产管理有限公司的账户中，支付至2018年12月31日。而且振华公司与金桥公司的租赁合同时间早于金桥公司向原告出售房屋的时间，故该出售行为不影响租赁合同的效力，故原告要求确认租赁合同无效及要求振华公司向其支付租金、使用费的诉讼请求没有任何法律依据。2、振华公司与金桥公司、东亚银行签订的相关合同与协议，均是在协商一致的情况下达成，不存在无效的理由。原告也没有证据证实振华公司与金桥公司共同实施了侵权行为或合同诈骗行为。请求驳回原告的诉讼请求。被告金桥公司辩称，原告与金桥公司之间的委托管理合同已经解除，双方权利义务关系已经终止。原告本次诉讼与金桥公司已无法律依据，请求驳回其诉讼请求。被告东亚银行辩称，1、东亚银行已将对金桥公司、丛培山、振华公司的债权及担保权转让予成山典当公司，原告诉讼所涉及的抵押权、收益权等权利人已由东亚银行变更为成山典当公司，东亚银行不是本案适格主体。2、原告诉讼所涉及的东亚银行享有的抵押权、收益权（实为质押权）依法设立，且经人民法院生效法律文书确认，其效力毋庸置疑。原告关于东亚银行无抵押权、无收益权的主张于法无据，不能成立。3、东亚银行依法设立抵押权、质押权的行为，既没有过错，也不侵害原告的民事权益，也不应承担侵权责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人成山公司述称，1、我公司与原告没有合同关系、侵权关系、不当得利及无因管理的法律关系。2、原告主张确认被告之间的协议无效的相关主张及相关行为违法的主张，我公司认为不属于本案受理范围，因为相关协议已经有法院生效法律文书确认，如原告有异议，应当向作出生效法律文书的法院提出再审或异议之诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，结合双方证据及陈述查明案件事实如下：2008年8月，原告与被告金桥公司签订《商品房买卖合同》、《商品房委托管理合同》，双方约定原告购买被告金桥公司开发的涉案房产，原告委托被告金桥公司对外统一招商（经营）、管理，并向原告支付相应收益。2013年1月14日，为办理产权登记，被告金桥公司收回上述合同，并与原告重新签订《商品房买卖合同》、《商品房委托管理合同》，根据合同文本可确定商铺位于万隆国际小区5号负一层D294号商铺，产权面积为22.5平方米。原告委托被告金桥公司对外统一招商（经营）、管理，并向原告支付相应收益，收益金标准为：2013年1月1日至2013年12月31日止，收益金为5,389元；2014年1月1日至2014年5月31日止，收益金为2,695元；2014年6月1日至2019年5月31日止，收益金为每年7,545元；2019年6月1日至2019年12月31日止，收益金为4,850元；2020年1月1日至2029年12月31日止，收益金为每年9,700元。2009年3月30日，金桥公司与烟台市振华百货集团股份有限公司签订了房屋租赁合同，金桥公司将包含涉案房产在内的地下一层、地上、地上**出租予烟台市振华百货集团股份有限公司期限自2009年11月15日至2029年11月14日止，租金标准为0.65元/平方米（其中房屋租赁费0.3元、设备租赁费0.2元、物业管理费0.15元）。振华公司支付2000万元作为定金，交付房产后，定金转为前三年租金，不足部分在第三年补齐，后十七年每年租金分两次支付，起租日起每满六个月支付50%的租金，每逾期一日，按年租金的万分之四支付滞纳金。烟台市振华百货集团股份有限公司应当按约定用途使用该房产，若不按规定用途使用或使用不当造成房屋损坏，由烟台市振华百货集团股份有限公司负责修复，不能修复的，由烟台市振华百货集团股份有限公司赔偿金桥公司损失。烟台市振华百货集团股份有限公司擅自改变承租房产用途、整体转租或破坏房屋主体结构，金桥公司有权解除合同并要求烟台市振华百货集团股份有限公司赔偿损失。2009年12月11日，双方签订补充协议，调整每平方米租金标准为0.55元，金桥公司应于2010年1月5日前将交付房产。2010年10月29日，金桥公司和东亚银行签订应收账款质押合同，约定出质人金桥公司将其位于荣成市万隆国际小区2号楼1-3层之总面积24687.07平方米的房屋(房权证号荣房权证崖头字第**)及其占用范围内的建设用地使用权（土地使用权证号为荣国用2007第131625号）在贷款期限内（2010年11月17日至2020年11月17日）的全部售楼款、租金收益、物业管理费收入及其他权利合同（如有）下的收入或应收收益、孳息，用于质押担保质权人东亚银行的贷款债权本金人民币3000万元及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和为实现债权而发生的实际费用。2011年4月21日，双方签订了第一份应收账款质押合同补充协议，将贷款债权本金由3000万元变更为4000万元，2013年5月29日双方签订了第二份应收账款质押合同补充协议，将应收账款范围变更为荣成市万隆国际小区2号楼1-3层之总面积24687.07平方米的房屋(房权证号荣房房权证崖头字第**)其占用范围内的建设用地使用权（土地使用权证号为荣国用2007第131625号）及上述房产所在的振华百货地下一层（即万隆国际小区2号楼地下一层）、万隆国际项目1-301面积为6600平方米的大型商场及地下一层超市两侧的夹层部分在贷款期限内（2010年11月19日至2020年11月19日）的全部售楼款、租金收益、物业管理费收入及其他权益合同（如有）下的收入或应收收益；将贷款债权本金由4000万元变更为7000万元，并办理了质押登记。2013年6月12日，被告金桥公司、振华公司与烟台市振华百货集团股份有限公司签订协议书，变更被告振华公司为承租人，且被告振华公司已知晓被告金桥公司以应收租金出质予被告东亚银行的事实。2015年11月16日，就东亚银行起诉金桥公司、丛培山与振华公司金融借款合同纠纷一案，青岛市中级人民法院作出（2015）青民四初字第106号民事调解书，当事人间达成调解协议，协议确认东亚银行对万隆国际小区2号楼1-3层房屋及其占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，也确认了东亚银行对万隆国际小区2号楼1-3层房屋及其占用范围内的建设用地使用权及上述房产所在的“振华百货”地下一层、万隆国际项目1-301面积为6000平方米的大型商场及地下一层超市两侧的夹层部分在借款期限内的全部租金收益等应收账款权益享有质押权。2017年8月14日，东亚银行、金桥公司、振华公司针对（2015）青民四初字第106号民事调解书的履行内容重新达成和解协议，和解协议中三方约定东亚银行放弃对振华百货地下一层部分应收账款权益的质押权，振华公司自2016年度始将地下一层租金支付至金桥公司指定的荣成市经济开发区公有资产管理有限公司账户中，用于向地下一层业主支付金桥公司应付的收益。2018年4月3日，乳山市人民法院作出（2018）鲁1083民初370号民事判决书，判令解除岳文平、姜福荣与金桥公司签订的《商品房委托管理合同》并判令金桥公司向岳文平、姜福荣支付2016年1月1日至2017年12月31日的收益金10,980元、违约金10,778.3元。2017年11月3日，被告东亚银行将其债权转让予第三人成山公司，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02执异12号执行裁定书，变更申请执行人为第三人成山公司。2019年3月21日，青岛市中级人民法院将执行案件委托威海市中级人民法院执行，威海市中级人民法院于2019年4月1日作出（2019）鲁10执恢1号、（2019）鲁10执188号之一执行裁定书，裁定将1-3层房产交付第三人成山公司抵偿债务。本院认为，虽被告金桥公司在2013年收回合同文本并与原告重新签订买卖合同及委托管理合同，但原告与被告金桥公司2008年8月即已签订合同，可以认定双方间的房屋买卖合同及委托管理合同在2008年8月即已成立并生效，被告金桥公司基于原告授权将包含涉案房产在内的商场地下一层及地上三层出租予被告振华公司，出租行为合法有效并已实际履行，原告要求确认被告金桥公司与被告振华公司间租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。后虽因被告金桥公司不能支付收益，原告与被告金桥公司间的《商品房委托管理合同》被乳山市人民法院判令解除，但根据合同的相对性原则，原告与被告金桥公司间的委托管理合同解除，并不能导致被告振华公司丧失承租人权益，被告振华公司当然有权基于租赁合同在继续支付租金的前提下继续占有使用包括涉案房产在内的商场地下一层及地上三层。原告基于其认为被告振华公司与金桥公司间租赁合同无效的认识，要求被告振华公司支付2016年1月1日至腾房之日的房屋占有使用费及2016年3月30日至2016年5月31日的房屋占有使用费，于法无据，本院均不予支持。但因在被告东亚银行、金桥公司、振华公司三方协议中，被告东亚银行已经放弃对包括涉案房产在内的地下一层可得租金的质押权，被告振华公司也同意将地下一层租金付至荣成市经济开发区公有资产管理有限公司用以支付被告金桥公司欠付业主的收益款，又因原告与被告金桥公司之间的委托管理经营合同已经解除，故今后被告振华公司需按租赁合同支付的租金中原告房产对应的部分，应由振华公司按0.55元/平方米标准支付原告，至法庭辩论终结之日为618天，合7,647.75元。原告主张的商铺使用费标准不当，本院不予支持。被告金桥公司所允诺支付给原告的收益金标准如高于被告振华公司应支付的租金标准，差额部分，原告可另案向金桥公司主张权利。原告诉请确认商场地下一层规划“15年后超市”部分及地上三层的所有收益由原告享有优先权，无法律依据，本院不予支持。被告振华公司向被告金桥公司支付租金，根据税务机关的要求缴纳税款，并不损害原告的权益，原告称被告振华公司冒充被告金桥公司扣缴税费损害其权益，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定，判决如下：一、被告荣成振华商厦有限公司于本判决生效后三十日内支付原告岳文平、姜福荣截止2019年9月11日的商铺使用费7,647.75元；二、驳回原告岳文平、姜福荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元，由被告威海金桥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  陈军伟人民陪审员  张从民人民陪审员  王青芬二〇一九年九月十七日书 记 员  王伟建