贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终4428号 上诉人（原审被告）：郭丽，女，布依族，1984年4月18日出生，住贵州省黔西县。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗德坤，贵州穹达律师事务所律师，执业证号：15224201610708965。 被上诉人（原审原告）：彭世敏，女，彝族，1993年10月20日出生，住贵州省大方县。 被上诉人（原审被告）：冯建平，女，汉族，1975年10月20日出生，住贵州省黔西县。 原审第三人：黔西县房产管理局，住所地：黔西县水西大厦盛客隆****。统一社会信用代码12522423785495751D。 法定代表人：符培，该局局长。 委托代理人（特别授权）：范建明，黔西县律师事务所律师。 上诉人郭丽因与被上诉人彭世敏、冯建平、原审第三人黔西县房产管理局房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审裁判结果：一、原告彭世敏与被告郭丽于2018年9月2日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告郭丽于判决生效后二十日内返还原告彭世敏购房款116,300元；三、驳回原告彭世敏的其余诉讼请求。案件受理费1,313元，由被告郭丽负担。 上诉人郭丽上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回彭世敏的一审诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、原审判决基本事实认定不清。根据上诉人与被上诉人彭世敏签订的《房屋转让协议》的第三条，该协议的交易标的不仅是涉案房屋，还包括房屋内的家具电器，因此，交易价款中含有房屋内的全部家具电器的价款和装修价值（上诉人从被上诉人冯建平处转让涉案房屋时为简易装修房），故原审判决认定116,300元全部为购房款属事实不清。涉案房屋内关于全部动产的买卖并没有违反任何法律或行政法规的情形，更未损害社会公共利益或任何人的利益，完全是协议双方真实意思的表示。且涉案房屋内的全部家具电器已经完成交付。彭世敏不仅入住涉案房屋，同时也受领并占有了房内全部的家具电器。因此，原判判决上诉人退还被上诉人支付的116,300元明显不公。二、原审判决事实认定错误。原审判决认定上诉人与彭世敏签订的房屋买卖合同损害社会公共利益错误，扩大了社会公共利益的内涵。按照通说，所谓社会公共利益，是指社会上大多数成员的利益，而不是哪一个单位、部门或者集团的利益，更不是某个个人的利益。社会公共利益具有广泛性和群众性，该利益的维护将有利于公众的生产生活和学习，对社会公共利益的破坏将影响到广大群众的生产生活和学习，给公众带来不便等等。涉案房屋虽然属于政策性保障房，但其保障的对象是特定具体的，即本案的冯建平，冯建平转让的是自己享有的住房保障资格，并非他人权益，其转让该资格即丧失再次获得同类资格的权益。且冯建平也支付了相应的购房款，对涉案房屋所有权享有期待权。因此，冯建平转让涉案房屋并未损害社会上多数人的利益，而是让与自己获得的权益。上诉人与彭世敏买受涉案房屋，是承继转让人冯建平的住房保障权益。根据冯建平与黔西县房产管理局2011年12月22日签订的《廉租房出售合同》，涉案房屋有五年内不得上市交易的约定，而上诉人与彭世敏发生交易的时间是2018年9月2日，已超过五年的禁止上市交易期。故上诉人与彭世敏签订的《房屋转让协议》并不符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定的无效情形。至于涉案房屋发生转让并非个别现象，同类似的情形暴露出来的就达367户，但这是原审第三人黔西县房产管理局与其购房户之间的其他法律关系，并不能成为损害社会公共利益的理由。同时，截至目前，涉案房屋并没有被收回或回购。三、原审判决没有认定彭世敏在交易涉案房屋中的过错明显不合法，彭世敏在购买涉案房屋时，交易双方在签订的《房屋转让协议》上特别注明了交易房屋为廉租房，且上诉人是将其与冯建平签订的《房屋转让协议》一并转交给彭世敏，该份协议上载明了上诉人与冯建平交易房屋的情况和价款，同时也约定了纠纷解决条款，即出卖人承担解决交易前即存的纠纷。因此，彭世敏对交易房屋系廉租房是明知的，且其购买后至今一直居住在涉案房屋内，其在主客观上均存在过错。即使按照原审判决认定上诉人与彭世敏之间、与冯建平之间签订的《房屋转让协议》无效，依据《合同法》第五十八条的规定，二被上诉人同理也应当承担过错责任。但原审判决却未提及二被上诉人的过错和责任，直接判决上诉人退还彭世敏支付的116,300元。四、原审判决超出彭世敏的诉讼权利，彭世敏诉讼理由是其与上诉人签订的《房屋转让协议》违反政策性法规，而原审判决则以损害社会公共利益为由认定《房屋转让协议》无效，故超出彭世敏的诉讼理由。 原审第三人黔西县房产管理局答辩称：一、一审事实清楚、证据充分，适用法律得当，判决合法正确。2011年11月23日冯建平申请购买廉租房一套，经审查冯建平符合购买廉租房住房的条件。2011年12月22日冯建平与黔西县房产管理局签订了《黔西县廉租住房出售合同》（合同编号：2011637）购买得黔西县金凤小区第十一栋一单元五层二号廉租房一套，建筑面积49.36平方米，总价款40722元。依《黔西县廉租住房出售合同》第七条：“已出售的廉租住房实行上市准入制度。自办理产权手续之日起，五年内不得上市交易、出租、转让。确有特殊原因需出售的，由房产部门按原售价扣除折旧后回购，用于廉租住房保障房源。”的约定，冯建平不得将购买的廉租房出售。2018年3月20日贵州省审计厅对我县审查，查出冯建平等367户已将廉租房转租、出售责令整改，第三人于2018年10月、11月2次在金凤小区张榜公告，要求冯建平等退还房屋，可至今未退房。彭世敏起诉冯建平、郭丽买卖合同纠纷一案，审人民法院审理查明后认为被答辩人之间签订的购房协议损害了社会公共利益，涉案房屋属国家政策性保障住房，不能上市交易，判决彭世敏与郭丽签订的《房屋转让协议》无效，并判决郭丽返还彭世敏购房款116300元合法正确。二、被答辩人郭丽上诉理由不能成立。1.被答辩人郭丽上诉称：“交易价款中不仅涉案房屋的价款，也含有房屋内的全部家具电器的价款和装修价值，故原审判决认定116300元全部为购房款属事实不清。”属无稽之谈。按交易习惯房屋价款是包含房屋内的装修及家具电器等，且一审法院已明确彭世敏应将房屋返还郭丽（同样的包含装修及家具电器等）。此外，庭审中郭丽并没有举证装修、家具、电器价值多少，一审认定房款116300元事实清楚，并没有损害被答辩人郭丽的利益。2.郭丽上诉称：“彭世敏不仅入住涉案房屋，同时也受领并占用了房内全部的家具电器。因此，原审判决上诉人退还被上诉人支付的116300元明显不公”无理。彭世敏、郭丽签订《房屋转让协议》是2018年9月2日。彭世敏起诉本案是2019年1月10日，彭世敏使用涉案房屋的时间不长和郭丽收到房款的时间是一致的，彭世敏使用房屋及家具电器的自然损耗可与郭丽使用房款116300元的利息相抵。一审判决郭丽返还彭世敏购房款116300元，同时明确彭世敏将房屋返还郭丽公平公正。3.被答辩人郭丽上诉称：“原审判决认定上诉人与彭世敏签订的房屋买卖合同损害社会公共利益错误，扩大了社会公共利益的内涵”纯属强词夺理。社会公共利益是指为广大公民所能享受的利益，本案中所指的社会公共利益是特定的能享受政策性保障住房公民的利益。被答辩人将保障性住房连环买卖进入市场变成商品房的行为，损害了应当享受保障性住房而未获得保障性住房的广大公民的利益，即损害社会公共利益。一审认定被答辩人之间转让涉案房损害社会公共利益合法正确。4.被答辩人郭丽上诉称：“冯建平转让的是自己享受的住房保障资格，并非他人权益……”不实。首先，享受保障性住房的公民属低收入无房户，若收入、住房条件改变较好或将保障性住房转让、转租等，答辩人有权取消保障资格收回房屋，再配租给其他应获得而未获得享受保障性住房的公民。其次，任何单位和任何个人都不得将住房保障资格进行转让，被答辩人冯建平也无权利转让住房保障资格，我国也没有哪条法律法规政策允许住房保障资格可以转让。冯建平当初有资格享受住房保障权利，但无权利转让保障资格。因此，被答辩人郭丽上诉称冯建平转让的是住房保障资格不实。综上所述，一审事实清楚、证据充分、适用法律得当，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 被上诉人彭世敏、冯建平未作答辩。 本院二审过程中，各方当事人均未提交新证据。 经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见及在案事实、证据，本案争议焦点为：1.郭丽与彭世敏所签《房屋转让协议》效力如何认定；2.合同各方在签订协议时是否存在过错；3.一审判决上诉人郭丽返还被上诉人彭世敏购房款116300元是否恰当。 关于争议焦点1，案涉房屋为廉租房，是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，不同于商品房。廉租房的出售往往以“成本价或略低于成本价”的价格出售给保障对象廉租住房，所购买的房屋在“附记”中均注明“廉租住房”和“有限产权”字样。购买廉租住房的保障对象在办理《房屋所有权证》后居住满一定期限，按届时同地段经济适用住房价格考虑折旧因素后，补足土地出让金和所有优惠税费，方可上市交易。在满足此条件前，上诉人郭丽与被上诉人冯建平、彭世敏将案涉房屋进行交易，违反了廉租房管理的上述规定，侵害了社会公共利益，所签订之合同应认定无效。上诉人关于案涉合同未侵害公共利益，不存在无效情形的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于争议焦点2，合同各方均明知案涉房屋系廉租房而进行买卖，过错程度相当，责任并无大小之分，根据公平原则由各方在自己的过错范围内承担责任，即在确认合同无效后恢复原状较为适宜，故该过错不影响上诉人承担合同无效后返还购房款的责任，对上诉人的该上诉理由本院不予采纳。 关于争议焦点3，因案涉合同为无效合同，故在本案中应由上诉人郭丽将购房款返还彭世敏，由彭世敏将案涉房屋返还郭丽。关于购房款，郭丽（甲方）与彭世敏（乙方）所签《房屋转让协议》载明：二、房屋转让价格按甲、乙双方商定价格为：116300（拾壹万陆仟叁佰元整），本协议签订当日一次性付清。三、甲方将原有家具电器一并转让，该协议中已经明确房屋转让价格为116300元，并将房屋中家具附随转让。案涉合同被确认无效后，在上诉人郭丽返还购房款的同时，被上诉人彭世敏返还房屋及附属物即可，且一审判决已经说明，如返还过程中存在争议上诉人亦可另案提起诉讼，故一审认定上诉人应当返还的购房款为116300元并无不当。 综上所述，上诉人郭丽的上诉理由均不能成立，对其上诉请求予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1313元，由上诉人郭丽负担。 本判决如终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  郭少华 二〇一九年九月二十六日 法官助理胡伟科 书记员  邓 千