福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初395号 原告：福州市万华房地产有限公司，住所地福州市台江区上海街道荷泽巷**嘉福小区**楼05店面，统一社会信用代码91350100561682611Y。 法定代表人：肖通川，总经理。 委托诉讼代理人：陈永涵，福建远东大成律师事务所执业律师。 被告：林燕，女，1980年3月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：张敏，男，1979年2月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：黄贤华，福建亚太天正律师事务所执业律师。 被告：王泽聪，男，1985年3月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福州市万华房地产有限公司（以下简称“万华公司”）与被告林燕、被告张敏、被告王泽聪商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万华公司的委托诉讼代理人陈永涵，被告张敏，被告林燕和张敏的委托诉讼代理人黄贤华，被告王泽聪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 万华公司向本院提出诉讼请求：1、判决万华公司与林燕于2015年12月10日签订的《合同解除协议》无效；2、判决三被告共同返还万华公司157.1万元退款；3、全部诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2014年6月29日，被告林燕与原告签订了《商品房买卖合同》，约定林燕购买原告位于台江区，林燕支付了首付203.1万元，办理了预告登记。2015年，林燕因与案外人蔡丽钦的房屋租赁合同纠纷，经（2015）榕民终字第5581号《民事判决书》判决，林燕应返还蔡丽钦300万元租金及利息。因林燕未履行生效判决，蔡丽钦申请强制执行，法院裁定预查封了上述房产。原告前公司法务何克鹏，以“解除法院查封需要先解除与林燕的《商品房买卖合同》并退款”的理由向原告管理层报备，骗取公司领导同意，其实际目的是侵占其中的违约金以填补其此前职务侵占的亏空。2015年12月10日在何克鹏主导下原告与林燕签订《合同解除协议》，约定：1.万华公司与林燕于协议签订之日起解除《商品房买卖合同》；2.林燕向万华公司支付55万元违约金及其他费用；3.万华公司退还林燕已支付的203.1万元首付款。何克鹏骗取了公司盖章。《合同解除协议》签订后，林燕即办理解除合同及退款手续，并委托王泽聪（律师）为其代理人。2015年12月13日、2015年12月25日，王泽聪从自己账户向原告账户分别转入19.9万元、20万元，何克鹏欲占用其中的25万元填补之前的职务侵占行为的亏空，欺骗万华公司的财务人员冲账其对公司的欠款。2015年12月25日，万华公司向王泽聪账户转入首付款退款203.1万元，2015年12月28日王泽聪向万华公司转入6.1万元。综上，王泽聪共合计向原告转入46万元，不足《合同解除协议》的55万元违约金，除去46万元收入，万华公司转出的157.1万元为林燕、张敏（林燕前夫，当时为夫妻关系）、王泽聪瓜分。直至何克鹏挪用王泽聪的汇款被万华公司发现，何克鹏遂投案自首，其职务侵占罪的刑事案件目前已经台江法院判决并生效。万华公司认为，何克鹏为达到侵占违约金的目的而与林燕作出解除协议，签订协议是用于其实施犯罪行为，而林燕明知其房屋已被法院查封，违反法律、行政法规的强制性规定而签订《合同解除协议》，该协议无效。王泽聪为林燕的代理人，却共同非法占有退款，应当退还。为此，万华公司诉至本院，请求判如所请。 林燕辩称：一、本案《合同解除协议》是由万华公司主动提出并全程主导双方签署的。2014年6月29日林燕与万华公司签订了福州市台江区（以下简称案涉房产）的《商品房买卖合同》，交了首付款并由万华公司代办了房屋买卖预告登记。后因家庭发生债务危机，林燕经济上丧失了支付能力，因此迟迟未能办理按揭贷款手续。万华公司销售人员多次催促林燕办理按揭贷款手续，林燕均如实告知家庭发生债务危机的情况，表示即使办理了按揭贷款手续，也将无力按时偿还贷款，期间也告知万华公司工作人员房产已被查封的情况。2015年10月、11月之间，万华公司销售人员打电话表示，如果林燕实在无法办理按揭贷款手续，双方可以考虑解除合同，但林燕需支付比较高的违约金及手续费。林燕因无力继续购房，表示可以考虑协商解除合同。不久，万华公司法务部员工何克鹏打电话来，通知林燕到位于福州市晋安区的万华公司办公楼当面协商办理解除购房合同事宜。次日（大约在2015年11月底）林燕依约来到万华公司办公楼，何克鹏接待了林燕。在双方协商中，何克鹏表示，林燕需要支付相当于购房款10%左右的违约金及手续费，林燕表示同意解除购房合同，但希望能够降低违约金。何克鹏表示他会为林燕申请一下优惠政策。之后何克鹏要求林燕马上到他办公室协商处理。林燕到达万华公司办公楼后，何克鹏表示，已经请示了领导，也咨询了律师，因为案涉房产还没有办理产权证，房屋产权还是公司的，依法仍然可以解除购房合同，但因为房产已被查封，手续比较复杂，可能需要打执行异议官司，还需要委托律师办理，因此违约金和手续费都要高一些，经他争取，公司同意收55万元，包含违约金、手续费、律师费等，收费已经不能再低了。林燕考虑之后，同意了这个方案。何克鹏马上代林燕手书了一式二份委托书，载明林燕委托王泽聪律师办理解除合同事宜，并同意支付55万元违约金等内容。林燕签名之后，何克鹏在其中一份委托书上签署了“王泽聪（何克鹏代）”，然后将这份委托书交给林燕，并留下另外一份。又过了十多天，即2015年12月27日，何克鹏电话通知林燕次日到公司办理退款手续。2015年12月28日，林燕在张敏陪同下，再次来到万华公司公司与何克鹏见面。何克鹏一见面就说，全部搞定了，今天双方就可以签解除协议，签完协议当天就可以把首付款扣除55万元违约金和费用后的余额全部退还。随后，何克鹏拿出一式二份打印好的《解除合同协议》，但协议落款时间为2015年12月10日。何克鹏解释，因为案涉房产已被查封，时间签早一点比较好。林燕没有多想就签名了，然后何克鹏将协议拿去盖原告公章，并将盖好公章的其中一份协议交给林燕。随后，何克鹏要求林燕提供几个银行账号，表示要分几笔转款。因张敏恰好随身带了多张银行卡，林燕就让张敏将他的4张银行卡交给何克鹏，何克鹏随后将一份打印好的《委托付款通知书》交给林燕签名。该委托付款通知书载明：本人与万华公司已经解除案涉房产的商品房买卖合同，林燕委托王泽聪律师将首付款203.1万元扣除违约金及代办费用后剩余148.1万元支付到张敏四个银行账户等。当天，张敏上述账户就收到王泽聪分五笔转来的退款合计148.1万元。需要说明的是，在签署《合同解除协议》和《委托付款通知书》过程中，万华公司有其他人员在场，而王泽聪律师并不在场，林燕至今始终没有见过王泽聪律师之面。二、本案《合同解除协议》不存在合同依法无效的情形，万华公司请求判决合同无效不符合法律规定。本案《合同解除协议》不存在《合同法》第五十二条、第五十三条规定的合同无效或者合同条款无效的情形。在贵院已经查封案涉房产的情况下，万华公司错认为购房合同仍然可以解除，林燕也听之信之，双方因此签订了《合同解除协议》。万华公司作为房地产开发企业，设有专门的法务部并配备法务人员，应当具备相应的法律知识，本应知道案涉房产被人民法院查封后双方签署解除购房合同所面临的法律风险以及后果，但万华公司却误认为案涉房产的购房合同仍可以解除，并主导双方签署了《合同解除协议》。因此，《合同解除协议》虽然不具备合同依法无效的情形，但可以归之于“因重大误解订立的”情形。另一方面，根据贵院2016年10月28日作出的（2016）闽0103执异26号《执行裁定书》记载，万华公司在向法院提出执行异议申请时，主张根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条、第十八条、第十九条及第二十六条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，贵院查封案涉房产是错误的，故请求停止执行并解除查封（裁定书第2页第1段，见本案原告证据7）。这进一步表明，万华公司自身确实错信案涉房产被贵院查封之后，其购房合同是仍然可以解除的，而且万华公司错以为贵院在知道案涉房产的购房合同已经解除之后，将会依法同意停止执行并解除查封。该事实充分证明，万华公司自身对解除案涉房产购房合同行为的法律后果，确实存在重大误解。根据合同法第五十四条规定，“因重大误解订立的”合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，本案应当属于当事人可以申请变更或者撤销合同的情形，而不属于合同无效的情形，万华公司起诉请求判决本案《合同解除协议》无效，不符合法律规定。三、万华公司的撤销权已经因为超过除斥期限而依法灭失。合同法第五十五条规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。万华公司作为房地产开发企业，本应具备相应的法律知识，本应自从2015年12月28日签署本案《合同解除协议》之时就知道撤销事由，则其撤销权至2016年12月28日即已消灭。退一步来说，万华公司在收到贵院2016年12月28日作出的驳回其执行异议申请的《执行裁定书》之日起满一年之时（应当在2017年底或者2018年初），其撤销权也应当灭失。再退一步来说，万华公司至迟在收到2017年7月17日（2016）闽0103执531号之二《协助执行通知书》之时，应当知道撤销事由，则其撤销权至迟在其收到上述《协助执行通知书》满一年之时（估计在2018年7-8月之间），其撤销权就已经消灭。但万华公司始终未在法定期限内依法及时行使撤销权，而是基于对双方签订《合同解除协议》行为法律后果的误解，先向贵院提起执行异议申请，在贵院裁定驳回执行异议申请后，甚至在贵院随后向其发出协助执行通知书之后，原告仍然没有及时行使撤销权，而是在2018年11月29日提起本案诉讼，请求判决《合同解除协议》无效。万华公司上述行为，不但浪费时间导致彻底丧失撤销权，而且对不具备依法无效情形的合同请求贵院判决无效，也无异于缘木求鱼。4、双方约定203万元扣掉违约金55万元剩余148.1万元退回给林燕，其余的钱王泽聪没有将其中的9万元给万华公司，证明王泽聪不是林燕委托的，律师费也不由林燕承担的，也证实整个解除合同事宜都是万华公司自身一手主导的。综上，本案不具备法定的合同无效的情形，而是属于合同因重大误解订立、当事人依法有权申请人民法院变更或者撤销合同的情形，万华公司请求判决合同无效没有法律依据，而万华公司提起本案诉讼之时其撤销权早已依法灭失。同时，本案《合同解除协议》是万华公司主动提出并全程主导双方签署的，且万华公司已经收取高额违约金，其自身是主要过错方，应当自行承担相关法律风险和不利后果。综上，请求依法判决驳回万华公司对林燕的全部诉讼请求。 张敏辩称，一、其完全赞同林燕的答辩意见。本案不具备法定的合同无效的情形，而是属于合同因重大误解订立、当事人依法有权申请人民法院变更或者撤销合同的情形，万华公司请求判决合同无效没有法律依据，而万华公司提起本案诉讼之时其撤销权早已依法灭失。同时，本案《合同解除协议》是万华公司主动提出并全程主导双方签署的，且原告已经收取高额违约金，其自身是主要过错方，应当自行承担相关法律风险和不利后果。二、万华公司与林燕协商、签订《合同解除协议》之时，张敏已经与林燕离婚，且案涉房产的《商品房买卖合同》也是林燕一人所签，故其与万华公司、林燕之间的商品房销售合同纠纷没有关系，万华公司起诉林燕没有事实和法律依据。综上，请求贵院依法判决驳回万华公司对张敏的全部诉讼请求。 王泽聪辩称：一、根据万华公司提供的台江区法院（2016）闽0103执异26号《执行裁定书》，解除合同行为效力尚需确认，万华公司应在执行异议之诉中请求对《合同解除协议》的效力做出认定；万华公司在提起执行异议之诉后又撤诉，其撤诉行为应视为认可《合同解除协议》是合法有效的。《执行裁定书》认定原告与被告林燕、张敏解除合同行为效力尚需确认；同时裁定书裁定万华公司可自裁定书送达之日十五日内，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，通过提起执行异议之诉对《合同解除协议》的效力做出确认。万华公司根据该《执行裁定书》曾提起对被告蔡丽钦、第三人张敏、林燕的案号为“（2016）闽0103民初4137号”执行异议之诉，但在诉讼过程万华公司做出撤诉，其撤诉行为应视为其认可《合同解除协议》是合法有效的。二、王泽聪非林燕与万华公司解除合同过程中任何一方的代理人，王泽聪是在万华公司与被告林燕、张敏签订《合同解除协议》，《商品房买卖合同》解除后，仅以林燕指定的退款收款人的身份参与收取退款事务中。万华公司与被告林燕、张敏签订《合同解除协议》时间是在2015年12月10日，该份解除协议王泽聪之前从未见过也从未参与解除合同的过程。王泽聪是在万华公司与被告林燕告知双方已完成合同解除后，由于林燕需要资金向王泽聪借款，王泽聪才于2015年12月13日在万华公司白马路金域中央项目部，在被告林燕办理退款申请指定王泽聪为退款收款人后才向林燕出借资金，而其之所以作为退款收款人，仅是为了保障其出借给林燕的资金回款安全。三、万华公司作为《合同解除协议》的当事人称其对房屋查封的状况不知情，而王泽聪仅为指定退款收款人更不可能知情，因此万华公司要求王泽聪一并还款无法律依据。王泽聪之所以愿意提供资金完全是在万华公司告知其已与被告林燕签订了《合同解除协议》，且已出具《客户退款申请受理回执》。因此，王泽聪完全有理由相信万华公司与被告林燕、张敏签订的《合同解除协议》是其双方真实意思表示且不违反法律法规。同时王泽聪向林燕提供借款并不存在违法行为，因此万华公司要求本人一并还款无法律依据。四、王泽聪作为指定退款收款人，已按指示将相应款项向林燕指定账号进行支付，因此不存在任何过错。综上所述，王泽聪非林燕与万华公司解除合同过程中任何一方的代理人，王泽聪仅以林燕办理退款申请中指定退款收款人的身份参与收取退款事务中，且不存在任何过错，万华公司要求王泽聪共同返还的理由不能成立，于法无据，故请人民法院依法判决驳回万华公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述证据以及当事人陈述，本院认定如下事实：2014年6月29日，万华公司（出卖人）与林燕（买受人）签订了编号为201336490687的《商品房买卖合同》，约定：林燕向万华公司购买坐落于台江区（以下简称“讼争房屋”），购房总价款3371000元；林燕应于2014年6月29日向万华公司支付房屋楼款（含定金）1021000元，剩余首付1010000元整于2014年7月10日前一次缴清，其余购房款买受人承诺向银行办理贷款手续。万华公司应于2015年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由万华公司提供的资料交付买受人。 合同签订后林燕向万华公司支付购房款203.1万元，剩余款项并未支付。2014年8月19日，福州市房屋登记中心就上述房屋为林燕办理了预购商品房预告登记（榕房预ＦＺ购字第××号）。 2014年12月，本院受理了蔡丽钦诉张敏、林燕房屋租赁合同纠纷一案。在该案诉讼中，蔡丽钦向本院申请财产保全，要求查封、冻结登记在张敏名下位于福州市台江区改造利生苑连体部分2层275店面、2层246店面［权证号:榕房权证Ｒ字第××号］和登记在张燕名下XX花园XX号楼XX单元的房产，蔡丽钦和案外人李新俤自愿为蔡丽钦的财产保全提供担保。2014年12月29日，本院作出（2015）台民保字第5号民事裁定书，查封、冻结林燕名下位于福州市台江区的房产。2015年8月14日，本院作出（2015）台民初字第86号民事判决书，在裁判文书查明部分就上述财产保全内容进行了陈述，并判令财产保全费由张敏、林燕共同负担。 2015年12月10日，万华公司（甲方）与林燕（乙方）签订一份《合同解除协议》，约定如下：甲乙双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：201336490687）约定将甲方开发建设位于台江区出售给乙方。因乙方支付房屋价款203.1万元人民币后，剩余房款无法按合同约定支付，现甲乙双方经协商一致达成以下协议：一、甲乙双方同意自本协议签订之日解除上述房屋的《商品房买卖合同》。二、乙方应向甲方支付违约金及其他费用共计人民币55万元人民币。三、甲乙双方应严格按照上述协议履行义务。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具备同等法律效力。 2015年12月12日，林燕（委托人）与王泽聪（受托人）达成委托协议，委托权限：1.委托人现委托授权受托人代为办理万科金域花园项目1＃4108号商品房的退款手续。2.委托人可以代为签署退款相关文书，代为提供银行账号。二、委托期限：自本授权委托书签署之日起至退款到达下述账户时止。三、其他事项：退款账户：户名：王泽聪，账号：62×××80，开户行中国建设银行福州广达支行西二环支行。受托人的以上全部行为，委托人均予以承认。（林燕陈述该委托书并非其本人签署，但认可其效力） 2015年12月13日，万华公司出具客户退款申请受理回执，内容：兹有林燕客户于2015年12月13日申请退款，退款方式为银行退款，申请退款金额为2031000元。该客户已按我司规定办理相关退款申请手续，并已提交以下资料：复印件：储蓄卡复印件一份。退款时间以邮件审批通过开始计算。 2015年12月14日，王泽聪向万华公司转账19.9万元，摘要：合同解除费用。王泽聪付款卡号：62×××81（中国银行）。 2015年12月25日，万华公司向林燕指定的收款人王泽聪名下的银行账户转账203.1万元，备注摘要:退房款。王泽聪收款账号：62×××80（中国建设银行）。 2015年12月28日，王泽聪向万华公司转账20万元，摘要：合同解除费用。王泽聪的付款账号为62×××80（中国建设银行）。同日，王泽聪还用尾号为8888的招商银行账户向万华公司转账6.1万元，附言合同解除费用。 2015年12月28日，林燕签署一份《委托付款通知书》，委托人林燕（本人）身份证号码……，受托人王泽聪，身份证号……内容：本人与福州市万华房地产有限公司已解除XX花园项目XX号楼XX号单元房的商品房买卖合同，且由受委托人代为办理房屋退款手续，现上述手续已经完成。一、上述房屋首付款203.1万元，扣除违约金及代办费用后剩余148.1万元人民币，现本人指定如下账户（本人丈夫），由受托人代为支付：户名张敏，账号48×××80，中国光大银行福州分行营业部，支付金额50万元。户名张敏，账号62×××91，开户行中国光大银行福州台江支行，支付金额40万。户名张敏，账号51×××08，开户行中信银行福州分行营业部，支付金额13.1万；户名张敏，账号62×××00，开户行兴业银行福州分行营业部，支付金额45万。同日，王泽聪向张敏尾号9580账户转账50万元，向张敏尾号6391账户转账40万元，向张敏尾号3100账户转账45万元，向张敏尾号9208账户转账13.1万元，合计转账148.1万元。 2016年5月底，本院在执行申请执行人蔡丽钦与被执行人张敏、林燕房屋租赁合同纠纷一案中向万华公司发出《通知》，告知：……本院已经预查封被执行人林燕向万华公司购买的案涉房产，因被执行人张敏、林燕拒不履行生效法律文书确定的义务，本院决定对上述房产进行处置。……若你司对本院处置上述房产有异议，请于收到本通知之日起十日内书面向本院提出。 2016年，本院在对申请执行人蔡丽钦与被执行人张敏、林燕房屋租赁合同纠纷一案进行强制执行过程中，万华公司向本院提出案外人书面异议申请。万华公司称：因其收到本院（2016）闽0103执531号函得知本院已经查封被执行人林燕于2016年6月29日购买的案涉房屋。按照本院通知，林燕涉及的租赁合同纠纷案件已进入执行程序，本院拟对上述房屋进行处置。万华公司提出，案涉房屋为万华公司房产，虽被执行人林燕与万华公司签订了《商品房买卖合同》，但林燕只支付了首付款，剩余购房款134万购房款尚未支付，且房屋也尚未办理产权过户手续。万华公司于2015年12月10日与林燕达成了合同解除协议，并办理完毕所有退款手续。因此依法提出执行异议，请求停止对案涉房屋的执行并解除对上述房产的查封。本院经审查认为，万华公司与林燕在诉讼保全期间就人民法院已查封的讼争房屋签订《合同解除协议》，应认定为擅自处分已被查封财产行为，该解除合同行为效力尚需确认。万华公司提出的执行异议不成立。2016年10月28日，本院作出（2016）闽0103执异26号执行裁定书，驳回万华公司的执行异议申请。 2016年11月18日，本院受理了原告万华公司诉被告蔡丽钦、第三人张敏、第三人林燕执行异议之诉。2016年11月23日，万华公司撤诉。该案中，福州万华公司的委托诉讼代理人为其公司法务何克鹏。 2017年7月17日，本院作出（2016）闽0103执531号之四执行裁定书。内容为：本院在执行蔡丽钦与张敏、林燕房屋租赁合同纠纷一案中，因张敏、林燕拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院依法将林燕所有的坐落福州市台江区产以4271000元为起拍价，在淘宝网司法拍卖系统上进行公开拍卖。2017年7月28日，上述房产因无人应价致使流拍。2017年8月2日，蔡丽钦同意以第一次公开拍卖价格即人民币4217000元接受上述房产用以抵债。上述款项中，扣除支付给被执行人林燕尚欠万华公司的购房款1340000元，本院对余款2931000元进行分配。扣除本案执行费32400元、扣除本案一审受理费30800元、扣除本案保全费5000元、扣除本案申请执行人蔡丽钦代垫评估费10542元、扣除另案执行费4400元、扣除另案一审案件受理费5978元、扣除另案保全费2080元后，剩余款项为2839800元。申请执行人蔡丽钦首封按比例分得剩余款项的10%即283980元，本院对剩余2555820元进行再分配。本案申请执行人蔡丽钦按比例分得执行款2323472.7元，申请执行人海峡银行股份有限公司福州吉祥支行分得执行款232347.3元。……裁定如下：一、解除对被执行人林燕所有的坐落于福州市台江区的查封。二、被执行人林燕所有的台江区作价4271000元，交付申请执行人蔡丽钦抵偿欠款本金2607452.7元，被执行人张敏、林燕尚欠申请执行人蔡丽钦租金本金392547.3元及部分利息。台江区所有权及其他权利自本裁定送达申请执行人蔡丽钦时转移。三、申请执行人蔡丽钦可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。四、被执行人林燕所有的福州市台江区预售合同［合同号：ＦＺ购14011475］作废。 另查，张敏、林燕原为夫妻关系，2015年2月6日，张敏与林燕离婚。 诉讼中，林燕陈述，解除合同的过程系万华公司法务何克鹏主导，王泽聪也是何克鹏找来的人，其已经知晓房产被冻结的事实并告知万华公司，但万华公司法务何克鹏说其有做过类似案件，可以成功解除合同，但是开发商收取的违约金会高一些，基于此，其才与万华公司签订《解除合同协议》。万华公司表示，何克鹏确系公司法务，但公司事后有发现何克鹏存在职务侵占的犯罪行为【提供（2017）闽0103刑初616号刑事判决书复印件】；对于9万元款项，万华公司直到财务查账时才发现55万元违约金实际只收到46万元；万华公司在案涉房产相关的执行异议之诉的撤诉行为，是何克鹏个人作出的决定，并非万华公司的真实意思，万华公司直到法院通知房产要被拍卖时才知道执行异议并未成功。王泽聪表示：其有出借39.9万元为林燕代垫解除合同违约金，因此从万华公司退林燕的203.1万元房款中扣留了借款本金39.9万元和利息9万元，还有148.1万元按照林燕指示转入张敏账户，另有6.1万元是应代林燕向万华支付的剩余违约金，已转给万华公司；其与林燕系口头约定借款利息（没有证据证明），其与林燕之间对于其收取的9万元利息有所歧义，但不影响其出借资金给林燕的事实，现王泽聪愿意依照法院裁判结果将9万元退回。为此，王泽聪自愿向本院保证金账户支付了该9万元款项。 本院认为,《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条、第十八条的规定，对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋,虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封自动转为正式查封。预查封的效力等同于正式查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案案涉房产因案外人蔡丽钦申请财产保全，早在2014年12月29日已作为被执行人林燕的财产被本院预查封。根据上述规定，人民法院查封冻结财产，是为申请人（权利人）的利益而间接或直接地控制被执行人的财产，被通知冻结的财产，实际上处于法院的特殊保护之下，被执行人对该财产的处分权已被剥夺。因此，林燕作为被执行人，已无权处分其合同权利，无权通过自行协商一致解除合同的方式擅自变更或放弃合同权利。本案中，林燕陈述，其在签订《合同解除协议》之前已经知道案涉房产被冻结，并已将情况告知万华公司工作人员，是由于“万华公司法务何克鹏告其知做过类似案例，可以成功解除合同，但是违约金会收得高一些”才同意与万华公司签订《合同解除协议》。万华公司认为，万华公司在签订《合同解除协议》之前是否知晓案涉房产已被法院冻结的情况已不得而知。本院认为，万华公司作为房地产开发企业，未核实案涉房产的查封冻结情况，即同意买受人退房，未要求林燕协助办理合同预告登记的注销手续，也未在解约时约定合同注销义务，就直接向林燕退还购房款，与常理不符。实际上，万华公司在签订《合同解除协议》后，确实依据该协议向本院提出执行异议，后被法院裁定驳回，而异议不成。综合上述情况，本院认为，万华公司与林燕就被查封的房产所签订的《合同解除协议》，实质是在未经执行法院审查同意的情况下，通过自行协商达成解除协议并退还购房款的方式，变更或放弃被预查封的财产权利，其目的在于使得法院采取的预查封措施因失去查封对象而落空，已构成对执行行为的妨碍。万华公司与林燕签订的《合同解除协议》是以合法形式掩盖非法目的，对抗人民法院实施的预查封措施，也违背了公序良俗，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定合同无效。 根据案涉房产的实际执行的情况，万华公司提出的执行异议已被法院裁定驳回，案涉房产最终仍作为被执行人林燕的财产被法院强制执行，所得款项用于偿还林燕的债务。目前，该案涉房产已经执行处置完毕。万华公司及林燕根据无效的《合同解除协议》所支付或退还的款项应当返还。根据本案已查明的款项给付情况，在万华公司与林燕达成《合同解除协议》后，林燕实际向万华公司支付违约金46万元（均系王泽聪代为支付），万华公司实际向林燕退还购房款203.1万元，该款转入林燕指定的王泽聪账户，王泽聪收款后向林燕指定的张敏账户转账148.1万元。目前，尚有9万元（203.1万-148.1万-46万）款项仍在王泽聪处，王泽聪既未向万华公司支付，也未向林燕交付。王泽聪辩称此9万元是其为林燕代垫违约金的利息，但未就此进行举证。而林燕则认为王泽聪系万华公司法务何克鹏帮其找的代收款人，其不认同王泽聪所谓的9万元是利息的说法。庭审后，王泽聪明确表示根据本案的实际情况，其愿意依照法院认定情况直接向万华公司或林燕退还此9万元，并自愿向本院指定账户预先存入该9万元款项，本院对此予以照准。据上，本院判令林燕向万华公司返还实际收取的退房款148.1万元，王泽聪应当向万华公司返还退房款9万元。张敏并非万华公司的合同相对人，因此，万华公司诉请张敏承担共同还款的义务，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条第二款、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十四条规定，判决如下： 一、确认福州市万华房地产有限公司与林燕于2015年12月10日签订的《合同解除协议》无效。 二、林燕应于本判决生效之日起十日内向福州市万华房地产有限公司返还1481000元。 三、王泽聪应于本判决生效之日起十日内向福州市万华房地产有限公司返还90000元（已预先转入本院账户）。 四、驳回福州市万华房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费由福州市万华房地产有限公司负担15884元，由林燕负担15884元（于判决生效后七日内支付），由王泽聪负担2050元（于判决生效后七日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 铃 人民陪审员  杨剑平 人民陪审员  詹 凯 二〇一九年九月六日 法官助理江紫沫 书记员江梨 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。 十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。 《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》 44．被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。