成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初2684号 原告：刘增琳,男，汉族，1996年12月13日出生，住浙江省绍兴县。 委托诉讼代理人：吴林，四川子归律师事务所律师。 被告：四川西南交大兴建置业有限公司，住四川省成都市郫都区犀浦镇两河村。 法定代表人：朱宝宗，总经理。 委托诉讼代理人：赵芯，四川迪泰律师事务所律师。 被告：成都市西汇投资有限公司，住成都市郫都区郫筒镇何公路**。 法定代表人：邱林，董事长。 委托诉讼代理人：张盛，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李国鹏，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 第三人：郑沈，男，汉族，1979年8月31日出生，，住四川省彭山县现在崇州监狱服刑。 原告刘增琳与被告四川西南交大兴建置业有限公司（以下简称兴建公司）、成都市西汇投资有限公司（以下简称西汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开进行审理，诉讼中，被告兴建公司申请追加郑沈为第三人，因案情需要，本院依法追加郑沈为第三人参加诉讼。原告刘增琳委托诉讼代理人吴林到庭，被告兴建公司委托诉讼代理人赵芯到庭，被告西汇公司委托诉讼代理人张盛到庭，第三人郑沈均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘增琳向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告为原告刘增琳办理“锦苑三期”61号地下车位的不动产权证；2.判令二被告支付原告刘增琳以车位款100000元为基数按每日万分之三计算的违约金43800元（自2014年11月17日起咱计算至2018年11月17日，应计算至实际办理产权之日止）；3.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年11月16日，原告刘增琳与被告兴建公司签订了《商品房买卖合同》，原告刘增琳购买了位于郫都区犀浦镇锦苑三期61号地下车库，合同对车位价款、产权登记、违约责任进行了相应的约定，原告刘增琳按照约定支付了相应的车位款100000元，被告兴建公司于签订合同之日交付该车位给原告，原告刘增琳使用至今，另合同约定原告刘增琳在730日内取得房屋的所有权证书，现已逾期，二被告应按照合同约定支付每日万分之三的违约金。诉讼中，原告刘增琳自愿撤回第二项诉讼请求。 被告兴建公司辩称，原告与兴建公司之间买卖合同不成立，印章是假的。兴建公司出售案涉小区住房基于历史原因，但从未授权出售车位，车位并未取得预售许可证。兴建公司未收到过购房款，原告的购房款支付给了案外人郑沈，原告应当明知案外人郑沈并非被告兴建公司的财务人员，无权收取款项。即使原告与兴建公司双方之间的合同成立生效，兴建公司仅有接受原告委托为其办证的义务，而原告没有缴纳相关税费，不具有办理所有权转移的相关条件。最后原告要求被告兴建公司交付违约金，没有依据，且违约金数目过高，请人民法院依法调整。请求法院驳回原告所有诉请。 被告西汇公司辩称，西汇公司并非案涉合同中车位买卖行为的表意人，也没有就案涉车位销售对任何人、任何单位有过任何委托授权，不应是郑沈或职务行为或表见代理出售车位之行为后果的承担人，作为初始登记权属人而非案涉车位买卖交易的利益归属人，不应成为判决承担本案不利后果的被告人。若被判决承担不利后果，将使西汇公司面临新的矛盾，难以获得追偿赔偿，造成国有资产流失的困境，遂请求法院查明案情，依法公正判决。 第三人郑沈述称，对原告的诉请没有异议，案涉合同的印章是真实的，销售款由自己拿了。在郑沈收款当天，由郑沈带原告去的物业公司，由物业公司交付车位给原告的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的三方当事人信息、《商品房买卖合同》、收条、（2016）川0124刑初311号刑事判决书、被告提交的房管局情况说明、本院依职权调取的竣工验收报告、不动产登记材料查询结果等证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月16日，原告刘增琳与被告兴建公司的销售人员郑沈签订《商品房买卖合同》，该合同盖有“四川西南交大兴建置业有限公司”的印章，约定原告购买位于郫都区犀浦镇犀园村“锦苑三期”的61号车位，购买总价款100000元。合同第十九条，转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：。（2）买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）。（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之三每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。原告刘增琳于2012年11月19日向兴建公司的销售人员郑沈支付车位款100000元。 兴建公司于2012年11月16日将案涉车位交付原告使用，原告使用车位并缴纳地下车位保洁维护费，“锦苑三期”小区物业2018年9月之前为西南交大兴建置业有限公司第一分公司。原告至今未取得案涉车位的产权证。 西汇公司原名成都市西汇城市建设有限公司，为“锦苑三期”小区的开发商，尚未取得“锦苑三期”地下停车位的销售许可证。“锦苑三期”地下停车位在出售时已实际竣工验收。“锦苑三期”房屋及地下车位初始登记在西汇公司名下。西汇公司因历史遗留问题委托兴建公司对外出售“锦苑三期”的房屋。 原告是购买“锦苑三期”小区房屋的业主，原告之前与兴建公司签订《商品房买卖合同》购买“锦苑三期”房屋，合同上出卖人盖章是兴建公司印章。西汇公司已协助办理该房屋不动产权证。 原告同意办理产权前交纳办证所需的相应材料及税费，同时提出其之前向兴建公司邮寄相应办证所需材料，兴建公司拒收，兴建公司没有尽到办证的通知义务。 另查明，2016年10月19日经本院（2016）川0124刑初311号刑事判决书审理查明确认，“2012年至2015年期间，被告人郑沈利用经手、管理四川西南交大兴建置业有限公司锦苑三期车位销售的职务便利，在该公司会议室分别与陈显芳等37余名业主签订了销售锦苑三期132号等41个车位的车位买卖合同后，将公司卖车位的款项人民币3573000元侵吞后耗用。被告人郑沈身为四川西南交大兴建置业有限公司员工，利用职务上的便利，将本单位的财物非法占为已有，数额巨大，其行为已经构成职务侵占罪。” 再查明，2016年8月31日郫县国土局发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。 本院认为，本案的争议焦点在于1、案涉《商品房买卖合同》的效力问题；2、被告兴建公司、西汇公司是否应当为原告办理案涉车位不动产权证。 关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。案涉《商品房买卖合同》及补充协议是被告兴建公司的销售人员郑沈利用经手、管理兴建公司锦苑三期车位销售的职务便利与原告签署，销售案涉车位的行为经本院（2016）川0124刑初311号刑事判决书确认系职务行为，且原告有理由相信郑沈作为被告兴建公司的销售人员有销售车位的权限，不论郑沈在合同上所盖的印章是否系被告兴建公司的真印章，被告兴建公司应当对其销售人员郑沈向原告销售车位的行为承担相应的法律责任。兴建公司因历史遗留问题对外有权销售西汇公司开发的“锦苑三期”房屋。虽然西汇公司与兴建公司一致认为西汇公司并未委托兴建公司出售车位，但案涉车位由兴建公司销售人员郑沈出售并收款，买卖合同上出卖人一栏盖的是兴建公司印章，原告之前与兴建公司签订《商品房买卖房屋》购买“锦苑三期”房屋，合同盖章同样也是兴建公司印章，且西汇公司已协助办证，原告有理由相信兴建公司有权销售西汇公司开发的“锦苑三期”车位。因此，兴建公司销售人员销售车位的行为，构成表见代理，该行为对西汇公司发生效力。郑沈作为兴建公司的销售人员，对外出售案涉车位时，案涉车位已经实际竣工验收，西汇公司虽未取得车位的销售许可证，不影响车位的实际销售，也不影响《商品房买卖合同》及补充协议的效力。案涉《商品房买卖合同》及补充协议有效，原、被告应当按照合同约定履行相应的合同义务。 关于被告兴建公司、西汇公司是否应当为原告办理案涉车位不动产权证。西汇公司是“锦苑三期”的开发商，被告兴建公司出售西汇公司的车位，已构成表见代理，由西汇公司承担出卖人的法律责任。原告已按约支付车位价款，按照合同约定，原告同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，作为案涉车位买卖合同出卖人，应当按照合同约定为原告办理车位所有权证，西汇公司是“锦苑三期”的开发商，“锦苑三期”案涉车位初始登记在西汇公司名下，西汇公司作为开发商有义务协助办理车位所有权证，合同约定的办理所有权证的时间已过，西汇公司未为原告协助办理所有权证。2016年8月31日起，郫县不动产登记改革，自此之后办理不动产权登记。因此，西汇公司有义务为原告协助办理不动产权证。因不动产权证具有所有权证和国有土地使用权证合二为一的功能，双方未约定不动产权证的办理时间，办理不动产权证的时间应当按照国有土地使用权证的时间进行确定。合同约定的办理所有权证的时间已到，双方未约定办理国土证时间，造成办理不动产权证的时间暂不能确定。原告要求办理不动产权证，结合办理不动产权证的内容和程序，以及本案的实际情况，商品房买卖合同约定由买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，出卖人应当及时通知业主办证所需材料，买受人应当在接到出卖人通知后及时交纳相应的办证所需的资料、税、费。出卖人负有将办理权属证书所需资料、费用以及代买受人将应由买受人缴纳的税、费及相关资料提交给不动产登记中心，协助办理权属变更登记的义务。关于办理不动产权证的期间，本院酌情确定合理时间九十日。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告成都市西汇投资有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告刘增琳协助办理位于成都市郫都区犀浦镇犀园村“锦苑三期”的61号车位不动产权证。 案件受理费1588元，由原告刘增琳承担1538元，由被告成都市西汇投资有限公司承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张耀元 二〇一九年九月二十七日 书记员  牟徐全