广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4350号上诉人（原审原告）：蔡维祥，男，1976年11月9日出生，汉族，住广东省中山市**。委托诉讼代理人：唐丽斌，广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靖，广东国融律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：谷广军，男，1979年6月22日出生，汉族，现住广东省中山市**。上诉人蔡维祥因与被上诉人谷广军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22119号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人蔡维祥上诉请求：一、维持一审判决第一、二、三项；二、撤销一审判决第四项，改判谷广军赔偿房屋修复及屋内设施的损失费用49920元；三、撤销一审判决第五项，改判谷广军赔偿因房屋及屋内设施损坏导致空置期间的经济损失（参照租赁合同约定的租金标准3520元/月，自2018年10月12日起计算至房屋修复完毕之日止）；四、本案诉讼费用由谷广军负担。事实和理由：一、一审判决酌定谷广军赔偿房屋及屋内设施损害赔偿费用2万元，有失公允。涉案房屋入户门、墙体、地砖、灯及其他家具电器存在严重损坏情形，部分存在人为破坏。一审判决认定该损害应认定为非自然损害，应由谷广军赔偿正确，但仅酌定赔偿金额2万元，不足以弥补经济损失。谷广军未依约爱护和正常使用房屋，因其不履行合同义务造成涉案房屋及屋内设施损坏严重，应赔偿蔡维祥经济损失49920元。二、一审判决未支持蔡维祥关于因房屋及屋内设施损坏所致房屋空置的经济损失，适用法律错误。一、蔡维祥主张没收押金6400元，是因谷广军单方提前解除租赁合同。根据合同约定，押金6400元作为履约担保，蔡维祥予以没收，具有一定弥补另行出租过程中房屋空置损失的功能。二、谷广军不当使用涉案房屋，甚至存在人为破坏房屋及屋内设施的情况，其单方解除合同后，涉案房屋存在另行出租的事实障碍。蔡维祥需要合理维修时间属客观事实，无疑会延长房屋空置期限，仅没收押金6400元不足以弥补房屋空置期间的经济损失。三、蔡维祥已尽守约方的善意减损义务，不存在房屋损失无限扩大的情形。2018年10月2日，谷广军因店面结业提出解除租赁合同，蔡维祥发现涉案房屋及屋内设施损坏严重，但双方就损坏范围、原因及赔偿方案未达成一致。蔡维祥于2018年10月11日向公安报警，于2018年10月18日提起本案诉讼，并向法院提出申请就损坏原因进行鉴定，及申请法官进行现场查看。蔡维祥已尽到在权利受到侵害后依法及时诉诸法律途径予以救济的适当义务。因涉案房屋及屋内设施损坏项目繁多，在法院委托鉴定机构或法院前往现场前，为避免破坏损害现状，妨碍法院准确查明事实，蔡维祥才未敢擅自将房屋修复并重新出租。被上诉人谷广军答辩称：一、双方协商由谷广军维修恢复房产受损部分，用押金抵扣水电费。对于房屋及屋内设施，谷广军曾聘请维修人员到场维修门以及地板，但蔡维祥不让谷广军进门维修。现涉案房屋已清理完毕，地板脱落、墙体受潮等属于客观因素导致的原因。二、对于房屋空置期间的经济损失方面，谷广军餐厅已结业，并通知蔡维祥解除合同，不应再对该费用承担责任。对于员工人为损坏的部分，谷广军可以维修，但对于支付租金部分，谷广军不同意支付。蔡维祥向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《租赁契约》《房屋租赁补充协议》于2018年10月11日因谷广军单方提出而解除；二、蔡维祥依约没收押金6400元；三、谷广军立即赔偿不当使用涉案房屋及屋内设施的财产损失49920元；四、谷广军立即赔偿因房屋及屋内设施损坏导致空置期间的经济损失（参照租赁合同约定的租金标准3520元/月，自2018年10月12日起计算至房屋修复完毕之日止）。一审诉讼中，蔡维祥增加诉讼请求：一、谷广军支付租赁期间（2014年12月1日至2018年10月11日止）欠付的电费673.65元；二、谷广军支付租赁期间（2014年12月1日至2018年10月11日止）欠付的水费、污水处理费、垃圾处理费共计637.78元；三、谷广军支付欠付的物业管理费（2017年7月至2018年12月）5827.5元。一审法院认定事实：一、位于中山市**××路××号远洋城**的产权人是蔡维祥。二、2014年，蔡维祥（出租人、甲方）与谷广军（承租人、乙方）及案外人满堂红（中国）置业有限公司中山分公司（经纪方）签订《租赁契约》一份，约定：甲方将位于中山市东区××路××号远洋城XX房出租给乙方，建筑面积140.67平方米；租赁期限自2014年12月1日至2017年11月30日，共计36个月；租金按月结算，月租金为3200元，乙方在每月2日前以转账形式支付当月租金给甲方；乙方于2014年11月15日向甲方缴纳6400元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，该押金不得于租赁期满前抵付租金；乙方要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋，因此延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿；因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；租赁期满解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁契约，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；备注：该租金包含管理费，如以后管理费有所增加由乙方负责。《租赁契约》还约定了其他内容。三、《租赁契约》签订后，蔡维祥于2014年11月25日将上述房屋交付给谷广军使用，谷广军亦按约支付了押金和租金。租赁期届满之日即2017年11月30日，蔡维祥（出租方、甲方）与谷广军（承租方、乙方）签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：甲方同意乙方再续租远洋城XX房三年，即2017年12月1日至2020年11月30日；租金按上年价格每月3520元，若甲方出售该房屋，提前10天告知乙方，合同自动解除，甲方不作任何补偿；其他租赁条款按原签订合同执行。谷广军依约支付租金至2018年10月。2018年10月2日，谷广军因店面结业向蔡维祥提出解除合同，后双方对涉案房屋受损原因及赔偿协商无果，案外人叶某（蔡维祥妻子）于2018年10月11日向中山市公安局东区分局长江派出所报警，该派出所受理并出具报警回执。2018年10月19日，蔡维祥提起本案诉讼。四、交付房屋使用当天即2014年11月25日，双方及经纪方签订了《家私清单》，确认涉案房屋家私有：CHANGHONG彩电一台，电视柜1个，格力空调3台，电视机顶盒1个，万家乐热水器1台，ZANUSSI洗衣机1台，抽油烟机1台，窗帘6块，吊灯2个，壁灯6个，遥控器5个，消毒柜1个，厕所墙面玻璃镜2块，客厅墙面壁画3幅，洗水间花洒2个，洗手盆2个，马桶2个；水表度数1269，电表度数7269，煤气表度数064437。谷广军确认上述物品完好。一审庭审中，蔡维祥提供2018年10月8日、10月12日拍摄的涉案房屋视频以及2018年10月8日拍摄的涉案房屋照片若干张，并提供其认为的损害情况清单一份：1.入户门门框、门锁、猫眼损坏无法使用；2.电视机损坏无法使用；3.客厅灯及开关损坏无法使用；4.餐厅灯损坏无法使用；5.客餐厅墙面脱落破损；6.主人房地砖损坏；7.主人房墙面脱落破损；8.主人房空调损坏无法使用；9.主人房报警设置损坏无法使用；10.客房墙面脱落破损；11.客房灯灯罩损坏；12.客房门损坏；13.客房空调需清洗；14.主人房卫生间马桶损坏无法使用；15.主人房卫生间房门门锁损坏；16.主人房卫生间花洒损坏；17.主人房卫生间毛巾架损坏无法使用；18.主人房卫生间盥洗盆损坏无法使用；19.其他卫生间马桶损坏无法使用；20.其他卫生间花洒损坏；21.其他卫生间墙砖损坏；22.其他卫生间灯损坏无法使用；23.厨房门门锁损坏无法使用；24.厨房洗菜盆水龙头损坏无法使用；25.消毒碗柜部分功能无法使用；26.抽油烟机部分功能无法使用；27.炉灶损坏无法使用；28.阳台洗衣机损坏无法使用；29.阳台热水器损坏无法使用；30.窗帘损坏。谷广军对上述第1、3、23无异议，对第30可帮蔡维祥修复外，其余均不确认，认为不能证明上述家私是谷广军损坏，且墙壁脱落是由于天气潮湿导致的，地砖是装修及天气的原因造成，电器类部分是正常老化、部分是好的，洗手盆脱落、花洒等损坏应为蔡维祥维修。对此，蔡维祥于2018年10月25日申请对涉案房屋及屋内设施损害原因进行鉴定，对修复费用进行评估。后蔡维祥未按时缴纳鉴定费用，按放弃鉴定处理。蔡维祥对涉案房屋及屋内设施的财产损失未提供相关预算表。对于财产损失49920元，蔡维祥称为装修公司现场查看后的预估价格，但没有相关证据予以证实。五、蔡维祥缴纳了涉案房屋2018年9月1日至2018年11月1日电费673.65元，2018年3月至2018年10月水费637.78元，2018年7月至12月物业管理费1942.5元。对于前两项费用，谷广军同意由其承担。六、一审庭审中，双方确认于2018年10月11日解除涉案合同。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。蔡维祥与谷广军针对远洋城尊域3幢801房签订的《租赁契约》中租赁合同部分及《房屋租赁补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。蔡维祥主张上述契约、协议于2018年10月11日解除，谷广军对此没有异议，亦承认当天已经搬离租赁房屋。鉴于《租赁契约》已经终止，双方履行的为《房屋租赁补充协议》，因此确认双方于2018年10月11日解除的为《房屋租赁补充协议》。根据双方签订的《租赁契约》关于“租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁契约，但应提前30天书面形式通知对方……谷广军要求提前解除的，蔡维祥有权没收押金作为赔偿”的约定，现谷广军于2018年10月2日要求提前解除合同，蔡维祥主张没收押金6400元，符合合同约定，予以支持。关于房屋及屋内设施的财产损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，蔡维祥认为谷广军故意损坏家私设备等要求谷广军修复赔偿，并列举了损坏情况清单，但谷广军除对入户门、客厅灯座开关、厨房门的损坏同意赔偿外，对于其他损坏情况均以老化、装修质量问题或交付时已经损坏为由不予确认。从蔡维祥提交的照片以及双方提交视频中反映，涉案房屋门、墙体、地砖、灯以及其他配件确实存在损坏的情况，予以确认。在入住前，双方签订了《家私清单》，对屋内设施进行了清点，由此可知入住时双方应对房屋的情况有所了解。依照法律规定以及双方约定，在使用过程中，出租方蔡维祥需承担设备正常的维修，而承租方谷广军需承担爱护和正常使用房屋，发现房屋及设备自然损坏，应通知并配合出租方维修的义务。因此，对于房屋及屋内设施受损，除谷广军通知蔡维祥维修而蔡维祥不予维修的部分外，其他的损害应认定为非自然损坏。谷广军并无提交证据证实其已向蔡维祥提出维修请求，因此，对于房屋及屋内设施的损失，应由谷广军负责赔偿。鉴于蔡维祥撤回对涉案房屋及屋内设施损害的修复费用评估，对损失的数额目前无法准确判定。为减少当事人诉累，根据照片显示房屋基本装修、家私设备的损坏部位、损坏程度，结合市场实际，酌定谷广军应支付的赔偿费为2万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在双方就房屋的修复赔偿未达成一致的情况下，蔡维祥已通过诉讼主张权利，亦已经收回房屋，其有条件将房屋修复并重新出租，从而履行其止损的义务，避免损失无限期扩大。另外，蔡维祥已收取谷广军6400元押金，该押金已足以弥补其部分损失，故其主张房屋空置的经济损失，不予支持。蔡维祥在租赁涉案房屋期间，还应承担使用涉案房屋其他相关费用。蔡维祥提供发票及收据证明其已代谷广军缴纳2018年3月至2018年10月的水费、污水处理费、垃圾处理费637.78元，2018年9月1日至2018年11月的电费673.65元，上述费用蔡维祥亦同意承担，予以支持。关于物业管理费部分，《租赁契约》备注中约定租金包含物业管理费，蔡维祥主张由谷广军负担缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、确认蔡维祥与谷广军于2017年11月30日签订的《房屋租赁补充协议》于2018年10月11日解除；二、谷广军已支付的押金6400元归蔡维祥所有；三、谷广军于判决发生效力之日起七日内向蔡维祥支付水费、污水处理费、垃圾处理费637.78元，支付电费673.65元，合计1311.43元；四、谷广军于判决发生效力之日起七日内向蔡维祥赔偿房屋修复及屋内设施的损失费用共2万元；五、驳回蔡维祥其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费693元，由蔡维祥负担390元，谷广军负担303元。本院二审期间，蔡维祥、谷广军均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方的争议焦点，一是谷广军赔偿蔡维祥因涉案房屋及屋内设施被损坏的经济损失是否应为49920元；二是谷广军是否应赔偿蔡维祥因涉案房屋及屋内设施被损坏导致涉案房屋不能另行出租而空置的经济损失。关于争议焦点一，即谷广军赔偿蔡维祥因涉案房屋及屋内设施被损坏的经济损失是否应为49920元的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中，双方在签订本案租赁合同后，蔡维祥已将涉案房屋交给谷广军使用，且在谷广军入住涉案房屋前，双方也签订了《家私清单》，对屋内设施进行了清点，谷广军亦确认屋内物品完好。依法，蔡维祥在租赁过程中应爱护和正常使用涉案房屋及屋内物品。但是，根据蔡维祥提交的照片以及双方提交的视频，反映涉案房屋门、墙体、地砖、灯以及其他配件确实存在损坏的情况。虽然谷广军对其他损坏情况均以老化、装修质量问题或交付时已经损坏为由不予确认，但谷广军对其中入户门、客厅灯座开关、厨房门等损坏的事实并无异议。因此，依法，对于涉案房屋及屋内物品受损，除自然损坏的之外，谷广军应予赔偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款规定：“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”本案中，对于涉案房屋及屋内物品受损的原因及损失价值，依法应属于司法鉴定及评估认定的事项。虽然蔡维祥于2018年10月25日申请对涉案房屋及屋内设施损害原因进行鉴定，对修复费用进行评估，但蔡维祥并未按时交纳鉴定及评估费用，致使对涉案房屋及屋内设施、物品损害原因及损失价值无法通过鉴定、评估结论予以认定，依法蔡维祥应对该事实承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，虽然蔡维祥上诉主张涉案房屋及屋内设施、物品损失价值为49920元，但是蔡维祥并未就此提供足够的证据加以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，蔡维祥应承担举证不能的不利后果。在此情形下，一审法院通过综合考虑各种因素，酌定谷广军应赔偿蔡维祥因涉案房屋及屋内设施、物品被损坏而导致的经济损失2万元，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即谷广军是否应赔偿蔡维祥因涉案房屋及屋内设施被损坏导致涉案房屋不能另行出租而空置的经济损失的问题。如上所述，涉案房屋门、墙体、地砖、灯以及其他配件确实存在损坏的情况，且谷广军对其中入户门、客厅灯座开关、厨房门等损坏的事实并无异议。虽然谷广军对于其员工人为损坏的部分同意维修，但谷广军事后并未及时进行维修，从而导致涉案房屋不能另行出租而空置。依法，谷广军应对涉案房屋空置期间的损失承担相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，蔡维祥在发现涉案房屋及屋内设施、物品被损坏后，曾就涉案房屋受损原因及赔偿问题与谷广军进行过协商，但未能达成协议。因协商未果，蔡维祥于2018年10月19日提起本案诉讼，并于2018年10月25日申请对涉案房屋及屋内设施损害原因进行鉴定，对修复费用进行评估，但因蔡维祥未按时交纳鉴定及评估费用，致使对涉案房屋及屋内设施、物品损害原因及损失价值无法通过鉴定、评估结论予以认定，导致涉案房屋及屋内设施、物品不能得到及时修复，致使涉案房屋的空置期间延长。依法，蔡维祥应对该扩大的空置损失承担相应的法律责任。据此，根据涉案房屋及屋内设施、物品被损坏的情况，考虑到修复被损坏房屋及设施、物品需要的合理期间，结合双方各自的过错，本院认定谷广军应对涉案房屋空置两个月的损失承担赔偿责任，即谷广军应向蔡维祥赔偿涉案房屋空置损失共计7040元，而涉案房屋其余空置期间的损失属于蔡维祥没有采取适当措施扩大的损失，应由蔡维祥自行承担。至于一审判决蔡维祥没收谷广军交纳的押金6400元，因属谷广军基于提前解除本案租赁合同而应承担的违约责任，并不影响本院认定谷广军因过错导致涉案房屋空置所应承担的经济损失。综上所述，上诉人蔡维祥的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22119号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22119号民事判决第五项；三、谷广军于本判决发生法律效力之日起七日内向蔡维祥赔偿因涉案房屋及屋内设施被损坏导致的房屋空置损失7040元；四、驳回蔡维祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费693元，蔡维祥负担280元，谷广军负担413元；二审案件受理费548元，蔡维祥负担220元，谷广军负担328元。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇一九年九月二十四日书记员 勾华吴歌