辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽03民终3216号上诉人（原审被告）：罗桂珍，女，1943年4月2日出生，汉族。住址：鞍山市铁**。委托诉讼代理人：陈福昌，男，1937年6月13日出生，汉族。住址：鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）：浙江华夏物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市高新区千山路**。法定代表人：刘立新，总经理。委托诉讼代理人：梅琳，辽宁鞍大律师事务所律师。上诉人罗桂珍因与被上诉人浙江华夏物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称华夏物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2018)辽0302民初2337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗桂珍上诉请求：1、请求依法撤销鞍山市铁东区人民法院（2018)辽0302民初2337号民事判决，并依法改判，判令驳回华夏物业原审无理的诉讼请求，不服金额3036.88元。2、请求依法判令本案上诉费及原审诉讼费均由华夏物业承担。事实和理由：一、华夏物业已经构成根本违约，原审判决未予认定是错误的。2013年6月25日，华夏物业与鞍山市绿色智慧城业主委员会签订了《物业管理服务合同》（以下简称合同），合同中第六章第二十六条分别从共用设施设备维修养护、绿化养护管理、保洁服务、公共秩序维护、房屋管理、综合服务管理，公共性事务的处理六个方面对华夏物业的物业服务质量标准作出了明确的约定。作为小区业主，本人理应受到华夏物业依据合同约定的质量标准所提供的物业服务，而事实是华夏物业并没有按照合同约定的质量标准提供物业服务，其行为已经构成根本违约。原审中，本人向法庭陈述了华夏物业的物业服务标准没有达到合同约定的质量标准，具体实例共十四项，同时向法庭提供了十三组图片和照片为证，能够证明华夏物业未按照合同约定标准提供物业服务的事实。原审判决中，对本人提供的证据为什么不予采信完全没有论述。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主基于正当理由可以拒绝缴纳物业费，正当理由就包括物业公司提供的物业服务质量达不到物业合同约定的标准。本案中，华夏物业提供的物业服务质量没有达到合同约定的标准，已经构成根本违约，作为业主完全有权利及理由拒绝缴纳物业费，抗辩理由合法，原审判决未予以支持错误。三、依法成立的合同受法律保护，而且合同的权利与义务是对等的。华夏物业没有按照合同约定履行其应尽的服务义务，自然不能按照合同约定要求本人缴纳物业费，原审判决不予支持本人的抗辩理由，反而要求本人与华夏物业协商或另诉主张权利没有事实和法律的依据。华夏物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。华夏物业向一审法院起诉请求：1.请求法院判令罗桂珍给付拖欠物业管理费4693.36元。2.诉讼费由罗桂珍承担。一审法院认定事实：对当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。鞍山市绿色智慧城业主委员会与华夏物业签订《物业管理服务合同》一份，双方约定：由华夏物业为鞍山市绿色智慧城小区提供物业服务，2013年4月16日起按以下物业服务费标准执行：住宅物业服务费的收费标准为0.7元/月/平方米，业主未交纳物业管理费的，华夏物业可以按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。另查，罗桂珍在鞍山市绿色智慧城小区拥有住宅一处，面积为98.6平方米，罗桂珍未交纳2013年4月16日至2018年12月31日物业管理费4693.36元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，华夏物业向罗桂珍所在小区提供物业服务的行为合法有效。罗桂珍作为由华夏物业提供物业管理服务的小区的业主，接受了其提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向其支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对于华夏物业要求罗桂珍给付拖欠物业管理费的诉讼请求，该院予以支持。关于物业管理费给付金额一节。因罗桂珍提出诉讼时效的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”及第二百零六条：“本法自2017年10月1日起施行”之规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，《中华人民共和国民法总则》颁布施行时间为2017年10月1日，华夏物业主张的物业服务费时间起算为2013年4月16日，2013年4月16日至2015年4月15日物业服务费应于2015年4月16日前交纳，此部分物业服务费的诉讼时效于2017年10月1日之前已满两年，故对于华夏物业上述超过诉讼时效的物业服务费主张，该院不予支持。罗桂珍未交纳的2015年4月16日至2018年12月31日物业服务费3036.88元，对于华夏物业主张的上述尚未超过诉讼时效部分的物业服务费，该院予以支持。关于罗桂珍提出相关拒交物业管理费的抗辩理由。罗桂珍提出的相关抗辩理由不能充分证明华夏物业存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中罗桂珍存在违约行为，应当承担违约责任。罗桂珍主张华夏物业存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，罗桂珍可通过与华夏物业协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求其承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，罗桂珍向该院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业管理费的理由，故对于罗桂珍提出的抗辩理由，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条规定，判决：罗桂珍于判决生效之日起十日内给付华夏物业2015年4月16日至2018年12月31日物业服务费3036.88元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由罗桂珍负担。二审中，罗桂珍提供了一组照片作为新证据，用以补充证明物业管理现状。华夏物业对于该组证据不予认可，不能证明小区的客观实际情况。对于该证据的证明性，在本院认为中予以论述。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于罗桂珍上诉称《物业管理服务合同》约定了分别从共用设施设备维修养护、绿化养护管理、保洁服务、公共秩序维护、房屋管理、综合服务管理，公共性事务的处理六个方面对华夏物业的物业服务质量标准作出了明确的约定。而事实是华夏物业并没有按照合同约定的质量标准提供物业服务，其行为已经构成根本违约。原审中已经陈述了华夏物业的物业服务标准没有达到合同约定的质量标准，具体实例共十四项，同时向法庭提供了十三组图片和照片为证，能够证明华夏物业未按照合同约定标准提供物业服务的事实一节。首先，庭审中就罗桂珍提出的六个对于华夏物业服务方面的问题，华夏物业都进行了针对性的答复。其中关于楼宇门的维修、下水管道的疏通、小区树枝的修剪、道路存在坑洼、绿化带上有灯泡不亮、隐居通道有堵塞的情况、垃圾清理不及时等问题，通过庭审了解，因涉案小区已经投入使用多年，确实存在基础设施老化，年久失修的情况。同时个别业主也有不按照指示，堵塞消防通道的情况。但罗桂珍提交的图片仅能反映短时状态，不能据此认定物业服务不达标，上述证据不能证明华夏物业构成根本违约。并且，物业服务包括安保、绿化、卫生、社区维护等多方面，某方面的服务瑕疵不能成为业主拒绝缴纳全部物业费的理由，一审法院未认定该组证据并无不当。故对于罗桂珍提出的此项上诉理由，本院不予支持。关于罗桂珍上诉称华夏物业提供的物业服务质量没有达到合同约定的标准，已经构成根本违约，作为业主完全有权利及理由拒绝缴纳物业费一节。物业服务费的数额系由物业服务合同约定的按建筑面积以0.7元/月/平向罗桂珍收取。该合同签订系各方真实意思表示。至于罗桂珍称因物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，其可以拒绝缴纳物业费一节，该权利的行使不是通过被动的不缴纳物业费来主张权利，而应该按照相关法律规定，由广大业主通过法定程序主张权利，从而要求物业公司调整收费标准来实现其服务标准与收费标准相统一。故对于罗桂珍仅以华夏物业服务存在瑕疵要求拒绝缴纳物业费的上诉理由，没有事实和法律依据。本院不予支持。综上所述，罗桂珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但一审法院因诉讼时效问题，仅支持了华夏物业的部分诉讼请求，故一审判决书主文部分存在漏项，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持鞍山市铁东区人民法院(2018)辽0302民初2337号民事判决主文判项部分；二、驳回被上诉人浙江华夏物业管理有限公司鞍山分公司一审其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人罗桂珍负担。二审案件受理费50元，由上诉人罗桂珍负担。本判决为终审判决。审判长  王延军审判员  顾书宇审判员  许爱军二〇一九年九月二十三日书记员  全名鼎