文书内容广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初5750号原告：李清磷，男，1988年6月1日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告：钟志勇，男，1975年1月28日出生，汉族，住广东省江门市江海区，原告：司徒梓辉，男，1988年1月30日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，上述三原告的共同委托诉讼代理人：周李明，广东本务律师事务所律师。被告：李双苹，女，1984年9月18日出生，汉族，住浙江省温岭市，原告李清磷、钟志勇、司徒梓辉与被告李双苹租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人周李明及被告李双苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李清磷、钟志勇、司徒梓辉向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年3月1日至2019年4月30日的物业管理费11762.24元及相应违约金（以11762.24元为本金，自起诉之日起按每日千分之三的标准计至实际清偿之日止）；2.被告支付2019年3月1日至2019年4月30日的房产税4410.84元（房产税率为12%，按月租金标准计算，18378.5元×12%×2月）；3.本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年12月18日，原告李清磷、钟志勇、司徒梓辉共同委托李清磷与被告签订《房屋租赁合同》，约定三原告将位于江门市××区××广场××、××、××、××室房屋共367.57平方米租赁给被告作办公使用。合同第四条约定租赁期限自2019年3月1日至2021年2月28日，月租金为18378.5元。合同第五条约定租金按月计收，房屋先缴费后使用，每月交租一次，租赁税费由被告承担，需提供开票证明给原告。合同第七条约定物业管理费按月计算，付款方式为押3付3，按每月每平方米16元的标准计算。合同签订后，原告于2019年12月29日将房屋交付给被告使用。被告依约在2019年1月1日前交付2019年3月1日至2019年4月30日的租金36757元，但被告一直未按合同约定支付物业管理费和租赁税费。原告多次催促，被告均以各种理由拖延。2019年4月底，被告擅自提出不再租赁上述房屋，并拒绝支付2019年3月1日至2019年4月30日的物业管理费和房产税。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告向本院提交的证据有：1.三原告的身份证；2.被告身份证；3.大连万象美物业管理有限公司江门分公司缴费通知单；4.房屋租赁合同；5.税收缴款书（2018年）三份。被告李双苹辩称，一、合同没有约定物业费要由乙方支付；二、租赁税费，根据合同第5条，2019年4月30日之后的税费由乙方承担，但我方在2019年4月30日之后已没有继续承租，所以不应该由我方承担，且合同写的不是乙方，是“已方”；三、单方违约的问题，我方4月9日微信与原告方联系说不继续承租，对方也同意并安排其他人去看房屋；扣押金问题，合同约定，押金是用于保障房屋设施，退房时房屋没有损坏，押金应该退回给我方。被告向本院提交的证据有：1.房屋租赁合同；2.租赁押金收据；3.微信聊天记录截图7页；4.银行转账凭证。根据原告申请，本院依法向江门万达投资广场有限公司（下称万达公司）发函调查，该公司于2019年8月15日书面回复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月28日，原告李清磷、钟志勇、司徒梓辉（甲方）与被告李双苹（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于江门市××区××广场××、××、××、××室房屋共367.57平方米租赁给乙方作办公使用；租赁期限自2019年3月1日至2021年2月28日，每月租金为18378.5元；租金按月支付，乙方于2019年1月1日前向甲方支付首期租金（2019年3月1日-2019年4月30日），金额为36757元，2019年4月30日后每月租金在下个租赁月的5日内支付；租赁税费由乙方承担；甲方收取乙方相当于2个月租金的押金36757元，待租赁期满且不再续租，经甲方验房后，乙方没有损坏房屋设施并结清应由乙方交付的相关费用后10个工作日内，甲方将押金退还给乙方；在租赁期限内，乙方逾期交付该房屋因实际使用而产生的相关水、电、物业等费用达一个月房屋租金时，甲方有权用押金代付上述费用，等等。合同签订当日，被告向李清磷转账支付73514元，李清磷出具收据确认收到涉案房屋的租赁押金36757元。次日，原告将房屋交付给被告使用。被告使用涉案房屋至2019年4月。后因被告未支付2019年3月至4月的物业管理费，原告遂诉至法院请求解决。庭审时，双方对原告已收回涉案商铺的事实无异议，但原告主张被告单方解除合同，是违约，被告则辩称原告是同意其解除合同的。另查，江门市蓬江区江门万达广场1幢1901室登记权属人为李清磷，1902室登记权属人为钟志勇，1903、1904室登记权属人为司徒梓辉。本院认为：本案是租赁纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于物业管理费。《房屋租赁合同》第十条第二款“乙方的违约处理”第3点约定：“在租赁期限内，乙方逾期交付该房屋因实际使用而产生的相关水、电、物业等费用达一个月房屋租金时，甲方有权用押金代付上述费用。若实际逾期费用超过押金的，乙方应据实支付”，该条款已明确约定物业管理费应由乙方承担。被告在使用涉案租赁物业期间未按合同约定支付物业管理费，其行为已构成违约，应负相应违约责任。原告提交大连万象物业管理有限公司江门分公司出具的缴费通知单，以证明2019年3月至4月的物业管理费为11762.24元，故原告诉请上述费用由被告支付，合理合法，本院予以支持。对逾期支付物管费，《房屋租赁合同》没有约定违约金。原告主张按照原告与物管公司签订的物业管理合同约定的每日3‰计算违约金，因原告未提供相关物业管理合同作为证据，且被告亦非物业管理合同的相对方，不受合同条款的约束，故原告该计算标准理据不足，本院不予采纳。鉴于被告逾期付款的行为导致原告需向物管公司承担相应的违约责任，造成原告的损失，根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的有关规定，对当事人没有约定逾期付款违约金计算标准的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，故被告应自原告起诉之日即2019年6月17日起，以欠款额11762.24元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%支付违约金至款项给付之日止。关于房产税。首先，虽然《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定“房产税由产权所有人缴纳”，但《房屋租赁合同》第五条第二款明确约定“租赁税费由乙方承担，需提供开票证明给甲方”，根据民法中当事人意思自治原则，原、被告对租赁税费承担的约定并不违反法律法规的强制性规定，应按照约定方式执行。其次，被告辩称合同第五条第二款约定的租赁税费自2019年4月30日后才由被告承担，明显属于曲解合同原意。该条款约定的是2019年4月30日之后租金的支付方式，并非指向租赁税费。再次，原告在庭审时承认2019年的房产税尚未向税务部门进行申报缴纳，原告仅凭2018年的税收缴款书，不足以证明涉案房屋2019年应缴纳税费的数额，故原告诉请被告支付2019年3月至4月的房产税4410.84元，没有事实依据，本院不予支持。原告可在实际代缴纳相关税费后，另行向被告主张。关于被告交纳租赁押金36757元，原告称实际收取人是万达公司，但根据万达公司向本院的复函，万达公司否认收取涉案房屋的租赁押金，故对原告该陈述意见，本院不予采信。虽然被告在庭审时辩称押金应抵扣欠款后返还，但未提出明确的反诉请求，而原告亦未在本案中提出没收押金的诉讼请求，故押金的处理不属本案审查处理范围。双方当事人对此如有争议，可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告李双苹自本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费11762.24元及违约金（以欠款额11762.24元为基数，自2019年6月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算至款项给付之日止）给原告李清磷、钟志勇、司徒梓辉；二、驳回原告李清磷、钟志勇、司徒梓辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费204.33元，减半收取102.17元，由原告李清磷、钟志勇、司徒梓辉负担28元，被告李双苹负担74.17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。                          审判员                            梁珊                                                                                                                                                                二Ο一九年九月十八日      书记员  雷榆敏