贵州省剑河县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2629民初723号 原告：剑河县宏兴物业管理有限责任公司。住所地：剑河县革东镇清水江畔民族商业街。组织机构代码：594159421。 法定代表人：申后雄，执行董事。 委托诉讼代理人：王万轩，贵州兄弟律师事务所律师。 被告：杨晔，男，1974年10月1日出生，苗族，住剑河县。 委托诉讼代理人：杨宗汉，男，1952年6月15日出生，汉族，住贵州省剑河县。 原告剑河县宏兴物业管理有限责任公司（以下简称“宏兴公司”）与被告杨晔物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告剑河县宏兴物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人王万轩、被告杨晔的委托诉讼代理人杨宗汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏兴公司向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付从2010年1月1日至2018年12月30日期间的物业管理费3896元。事实和理由：被告于2009年2月18日购买由剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司（以下简称“清水江畔公司”）开发的剑河县清水江畔小区楼盘中的X幢X单元X层X号商品房，建筑面积为106.7平方米。根据该小区业主委员会与原告签订的《剑河县革东镇清水江畔小区物业管理合同》约定，该小区由原告提供物业管理服务，业主按住房0.4元/㎡、门面1元/㎡向原告交纳物业管理费。自2010年1月1日起，被告不再履行向原告支付物业管理费的义务，经多次催促，被告均以各种理由拖延。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请人民法院依法公正判决。 杨晔辩称，被告及所在小区业主委员会并未与原告签订物业管理服务合同，其以物业管理服务合同纠纷起诉被告没有法律依据。原告是被告所在小区的前期物业公司，其应在前期物业服务合同终止后退出物业管理区域。原告在前期物业服务合同到期后继续提供服务，被告可以不支付物业管理费。同时，原告未能严格按照物权法和物业管理条例的规定提供服务，小区管理混乱，损害了广大业主的利益，其无权要求业主交纳物业管理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的证据有：1、营业执照，证明原告的民事主体资格；2、商品房买卖合同，证明被告在小区购房及面积；3、前期物业管理委托合同，证明双方的权利义务有合同约定；4、关于成立清水江畔小区业主委员会的报告，证明业主委员会于2016年9月依法成立；5、物业管理费催缴告示及张贴照片，证明原告催缴物业管理费的事实；6、剑河县清水江畔物业管理特别约定，证明原告与业主委员会约定的特别事项；7、工商银行流水，证明原告已按特别约定向业主委员会交纳的费用；8、剑河县人民政府县长办公会议纪要、关于清水江畔绿化恢复的请示，证明为配合农贸市场搬迁过渡，才允许经营户进入城西农贸市场，以及请求清水江畔二期绿化带及路灯安装恢复作业；9、劳务合同2份，证明原告聘用工人履行物业管理服务；10、评分细则，证明小区业主委员会对原告服务管理的质量和效果是认可的。被告提交的证据有：1、整改通知书，证明小区物业管理脏乱差及小区管理混乱的事实；2、照片，证明小区脏乱的状况；3、会议照片，证明业主并不知道姜志根与原告签订物业管理合同；4、特别约定的说明，证明大多数业主不知道与原告签订有物业管理合同和特别约定的事；5、签到册，证明业主开会，对物业管理合同不认可的意见。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的第1组、第2组、第3组、第4组、第5组证据没有异议。被告对第6组证据提出异议，认为其并不知道有特别约定，对第7组、第8组、第9组、第10组证据提出异议，认为与本案无关。原告对被告所提交的第1-2组证据无异议，对第3、4、5组证据提出异议。本院对被告无异议的原告方第1组、第2组、第3组、第4组、第5组证据予以认定，作为认定事实的依据。对被告提出异议的原告方证据即第6组、第7组、第8组、第9组、第10组，本院认为，第8组、第9组证据与本案纠纷无关，不予认定，第6组、第7组、第10组证据，内容真实、来源合法、与本案有关联，予以认定。对被告方提供的第1组、第2组证据，原告方未提出异议，且具有真实性、合法性，与本案有关联，本院予以认定。被告方提交的第3组、第4组、第5组证据，本院认为，第4组、第5组书面材料，均是在被告方为应诉而特意安排下形成，不具有客观真实性，不能作为本案证据使用，第3组证据会议照片，并不能直接证明被告所主张的“业主不知道姜志根与原告签订物业管理合同的事实”，不具有证明力。 根据经审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：被告杨晔于2009年2月18日与锦屏县瑞丰房地产开发有限公司剑河分公司签订《商品房买卖合同》，购买锦屏县瑞丰房地产开发有限公司剑河分公司开发的剑河县“清水江畔-民族商业街”楼盘中的X幢X单元X层X号商品房，合同约定的建筑面积为106.7平方米。原告“剑河县宏兴物业管理有限责任公司”于2012年4月6日成立，2015年3月11日获得核准登记，取得营业执照。原告成立后，以其与锦屏县瑞丰房地产开发有限责任公司剑河分公司签订的《前期物业管理委托合同》为依据，对剑河县清水江畔一期“商住一体小区”进行物业管理。《前期物业管理委托合同》中，合同当事人将合同签订日期提前至2009年11月10日。合同约定，原告的管理期限自2009年11月15日起至清水江畔小区业主委员会与相关物业服务管理企业签订的《物业服务合同》生效之日终止，物业费按住宅每月0.4元/㎡、商业用房每月1元/㎡交纳。2016年9月6日，经剑河县仰阿莎街道办事处批准，剑河县清水江畔业主委员会（以下简称“业主委员会”）成立。业主委员会成立后，未与原告签订正式的物业服务合同，原告继续依据《前期物业管理委托合同》履行义务、行使权利。2016年11月26日，业主委员会主任姜志根与原告签订《剑河县清水江畔小区物业管理特别约定》，约定小区内自产自销区棚架、清水江畔幼儿园占用区域、鸿宇汽车售卖行经营场所占用区域、小区停车位等的管理、收费事项，由业主委员会委托原告负责实施，原告将所收场地占用费按每季度3600元定额上交业主委员会。被告入住该小区后，自2010年1月1日起，其未再交纳物业管理费。此后，原告进行催收，但被告以业主委员会没有与原告签订物业管理服务合同、原告未能按物权法和物业管理条例规定的范围和质量提供服务等理由，拒绝交费。庭审中，被告对原告核算的欠付物业管理费金额未提出异议。原告提交的《黔东南州物业管理示范住宅小区标准及评分细则》显示，原告的物业管理服务工作，在2017年9月的自查评分中，基础管理扣2分（满分31分），房屋管理与维修养护扣1分（满分10分），共用设备管理扣1分（满分17分），安保、消防、车辆管理扣2分（满分12分），环境卫生管理扣1分（满分14分），绿化管理扣1分（满分7分），精神文明建设扣1分（满分4分），管理效益扣4分（满分5分）。该自评结果，有业主委员会主任姜志根签字并加盖业主委员会印章确认。因该小区为商住合一规划建设，原告在管理上存在一定的缺位，呈现环境卫生较差、商贩乱摆摊设点、车辆乱停放等现象，引起多数业主不满。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则和诚实信用原则。原告宏兴公司虽未与被告杨晔所在小区业主委员会签订正式的物业服务合同，但本案证据足以认定原告宏兴公司自其成立后，即依据其与锦屏县瑞丰房地产开发有限责任公司剑河分公司签订的《前期物业管理委托合同》的约定对清水江畔小区进行物业管理。被告在实际接受原告的物业管理服务后，应当依照《前期物业管理委托合同》的约定向原告支付物业管理费。被告以与原告没有合同关系为由拒绝支付物业管理费，既违反公平原则，也有违诚信原则。《剑河县清水江畔小区物业管理特别约定》、原告向业主委员会按定额转交费用的银行流水、《黔东南州物业管理示范住宅小区标准及评分细则》等证据表明，原告为小区住户提供了较全面的物业管理服务，虽然服务也确实存在瑕疵，但被告作为业主，应通过业主委员会向原告交涉，以促使原告改进管理工作，提高服务质量，被告以服务存在瑕疵即直接拒绝交纳物业管理费没有法律依据。原告核定被告所欠的物业费金额3896元，系从2010年1月1日至2018年12月30日发生的金额。原告与锦屏县瑞丰房地产开发有限责任公司剑河分公司签订的《前期物业管理委托合同》，系日期倒签的合同，合同载明的签约之日，原告尚未依法成立，实际成立于2012年4月6日。按常理，原告以自己名义向被告所在小区业主提供物业管理服务应从其成立后方能开始。在本案中，原告并未提交证据证明其对被告自2010年1月1日起至2012年3月期间未交纳的物业管理费享有权利，因此，被告住房在此期间产生的物业管理费1152.36元（106.7㎡×0.4元/㎡/月×27月）应从原告核定的金额3896元中扣除，即被告应向原告支付的物业费金额为2743.64元。 综上所述，为维护民事主体的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告杨晔在本判决生效后十日内支付所欠原告剑河县宏兴物业管理有限责任公司物业管理费2743.64元； 二、驳回原告剑河县宏兴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由杨晔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  李荣碧 二〇一九年九月十日 书记员  杨长远