文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终1233号上诉人（原审被告）：黔江区正阳镇中心小学校，住所地重庆市黔江区正阳街道正舟路南段**，统一社会信用代码12500114452990762X。法定代表人：粟正伟，该校校长。委托诉讼代理人：周凌燕，重庆森平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉瑶，重庆森平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李方政，男，1967年2月25日出生，土家族，住重庆市黔江区。被上诉人（原审原告）：李姗蔚，女，1991年11月17日出生，土家族，住重庆市黔江区。被上诉人（原审原告）：徐廷锡，男，1939年9月5日出生，土家族，住重庆市黔江区。被上诉人（原审原告）：李业素，女，1945年12月22日出生，土家族，住重庆市黔江区。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：李德平，重庆光界律师事务所律师。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：李芹菲，重庆光界律师事务所律师。上诉人黔江区正阳镇中心小学校（以下简称正阳小学）因与被上诉人李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院2019年3月29日作出的(2017)渝0114民初6554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法由审判员何玉担任审判长，与审判员王宏、万永福组成合议庭，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。上诉人正阳小学的法定代表人粟正伟及其委托诉讼代理人周凌燕、张玉瑶，被上诉人李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素的委托诉讼代理人李德平到庭参加诉讼。本案于2019年9月17日评议，现已审理终结。正阳小学上诉请求：依法撤销原审判决第一、二项，改判正阳小学与李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素签订的《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》无效；本案一、二审诉讼费用由李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素承担。事实和理由：1.国土房管部门将涉案楼房的产权属性已明确为住房，并非住房改革办公室所批复的商业门面房，因此一审判决认定涉案楼房的底楼为商业门面、二楼以上为住房属于认定事实错误。2.涉案底楼房屋为住房性质，不应当进行商业评估，因此李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素将房屋底楼以商业性质估价并要求巨额赔偿的行为，人民法院不应支持。3.涉案房屋为正阳小学全额集资建房，集资建房人为该校全体教职工，李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素并非该校教职工，根据合同法第五十二条的规定，正阳小学与李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素签订的房屋转让合同损害了集体、第三人的利益，损害了社会公共利益，依法应当认定无效。4.根据合同法第五十八条的规定，合同无效后应返还因合同取得的财产或折价补偿。因李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素因占有、使用涉案房屋并获取收益，故李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素应当支付正阳小学长期占有使用的费用，从正阳小学应当承担的赔偿金额中予以扣除。李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素辩称，1.正阳小学与李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素签订的《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》不违反合同法第五十二条的规定，也不存在正阳小学提出的合同无效的客观事实，根据最高法院关于合同法的司法解释一第四条、第九条的规定，涉案房屋转让合同应属有效合同；2.通过双方签订的房屋转让合同以及一审庭审查明的事实，足以认定案涉房屋是商业门面的事实，而且在一审双方选定鉴定机构时亦对房屋属于商业门面进行了明确。综上，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，正阳小学的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素向一审法院起诉请求：1、依法解除李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素与正阳小学签订的《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》；2、依法判令正阳小学立即返还李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素已支付的房款57483元和办证费用1000元，并赔偿损失402381元（8000元/㎡×57.483㎡－57483元购房款）；3、依法判令本案诉讼费用由正阳小学承担。一审法院认定事实：2003年3月25日，重庆市黔江区住房制度改革领导小组办公室向正阳小学作出《关于同意正阳镇中心小学校集资合作建房的批复》，主要内容为：“一、同意你校利用本单位空闲地实施全额集资合作建房28套，总建筑面积3660平方米。二、职工集资在面积控制标准范围内按380元/平方米机制，超标准部分按市场价格450元/平方米集资。三、你校应按职工个人集资额的10%为职工建立住房公共维修基金。四、你校集资合作建房建成后，集资人拥有房屋的完全产权，应由你校凭此批复到相关部门办理房地产权属登记手续，最终的产权面积以权属登记机关核实的面积为准，并计算相应的集资款予以补交或退还。”根据批复，正阳小学修建集资房屋一栋，其中底楼为商业门面房，二楼以上为住房。购房人徐平于2015年10月13日过世，李方政系其丈夫，李姗蔚系其女儿，徐廷锡系其父亲，李业素系其母亲，李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素均为其合法继承人。2006年4月29日，徐平（乙方）与正阳小学（甲方）签订《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》一份，载明：“一、底楼的来历、位置及面积：该底楼位于正阳镇朝阳居委一组凉水井大桥旁，由正阳小学教职工集资修建而来，乙方受让底楼为从北向南（凉水井大桥一头依次数起）第九、三间，共计57.483平方米。二、转让的金额及付款方式：乙方实际应支付转让金5.7483万元，签订转让合同时一次付清。三、乙方受让底楼的年限：乙方付清房款后享有该底楼使用权50年。四、手续的办理及费用承担：乙方自行承担办理底楼权属手续所发生的一切费用及水电入户费，甲方协助乙方办理相关手续。五、甲乙双方的权利、义务：（一）甲方的权利义务。1、确保转让的房屋底楼质量合格，产权无争议。2、按时将房屋底楼交付给乙方。3、若乙方未按时付清房款，甲方有权将该底楼不转让给乙方。4、乙方在使用该底楼过程中，若有对整体房屋产生有影响的行为时，甲方有权制止、干涉，并要求乙方暂停使用底楼和赔偿损失。（二）乙方的权利、义务。1、乙方按时付清房款；2、乙方在确保安全的原则下使用房屋底楼。3、乙方接受甲方安全、文明、卫生、综治等方面的统一管理。4、乙方有权向甲方要求按时交付使用。（三）甲乙双方均不得在乙方购买的底楼前坝子上构建筑物，也不得长期堆放杂物阻碍底楼使用。六、违约责任：若单方违约，违约责任方向对方支付违约金伍仟元”。2005年5月30日，徐平向正阳小学缴纳购房款40000元，2006年4月29日，徐平向正阳小学缴纳购房款17483元，缴纳水电入户费906元。2006年11月23日，徐平向正阳小学缴纳办理房屋产权证及土地使用权证费用1000元。2015年6月18日，正阳小学就案涉房屋整体取得xxx房地证xxxx字第xxxxx号房地产权证，该房地产权证显示，案涉房屋土地使用权类型为划拨地，土地使用权面积为7055.39平方米，楼层名义层、物理层均为1-7，房屋建筑面积3766.98平方米。2016年5月，正阳小学申请办理了职工集资建房部分的转移登记（22套房屋，2-7层），剩余部分包含底楼门面已办理房屋产权证，权利人为正阳小学。李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素、杨光鸿等9人不属于学校教职工，办理房屋产权证不符合政策，故至今未办理到房屋产权证。李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素购买的房屋均价约1000元/㎡，比《关于同意正阳镇中心小学校集资合作建房的批复》中的市场价格450元/㎡高约2.2倍。另查明，2016年11月4日，重庆市黔江区规划局向正阳小学核发《建设工程规划许可证》（建字第50011420160xxxx号），根据规划，正阳小学在李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素门面前方新建教学楼一栋。李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素起诉请求解除与正阳小学签订的《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》，理由一为正阳小学在约定的坝子上构筑建筑物，致使达不到李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素商业门面的使用价值，理由二为李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素于2006年缴纳了房款及办证费用，而正阳小学至今未按照约定办理产权证书，导致不能实现合同目的。一审法院于2018年7月9日组织双方当事人到场，对涉案门面进行了现场勘查。经勘查，案涉门面距离工地栏板最短距离约为3米，最长距离约为13.3米。2017年9月14日，李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素及其案外人杨光鸿、王文才、刘秀明、朱训兵、李方政委托重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司对黔江区正阳中心小学周边商业用房市场价值进行评估，该资产评估公司于2017年10月10日出具咨询报告，评估结果为：咨询对象区域均价6800元/㎡。2018年7月27日，李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素及其案外人杨光鸿、王文才、刘秀明、朱训兵、李方政向一审法院申请对正阳街道范围内（即正阳镇中心小学校周围）商业门面的市场价格进行再次评估鉴定，经一审法院组织双方当事人共同选择，委托重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司进行评估，2018年11月27日，该评估公司出具估价报告，评估结论为：鉴定对象区域均价为6770元/㎡。2018年7月27日，李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素向一审法院申请对其涉案门面的装修市场价值进行评估。经一审法院组织双方当事人共同选择，委托重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司进行评估，2018年12月7日，该评估公司出具估价报告，评估结论为：鉴定对象装修现状价值为4.69万元。一审法院认为，本案争议焦点为：一、正阳小学与李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素签订的《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》的性质及效力；二、双方在履行合同过程中的过错及责任；三、李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素诉求是否应予支持。关于焦点一。李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素认为，合同转让的标的物是门面房屋的所有权，而正阳小学认为合同转让的标的物是房屋的使用权，并未约定转让所有权。从《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》内容来看，该合同约定有：“乙方付清房款后享有该底楼使用权50年”，同时约定：“乙方自行承担办理底楼权属手续所发生的一切费用及水电入户费”。合同签订后，正阳小学向李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素收取了办理产权及土地使用证的费用，可见，双方签订合同的直接目的是正阳小学将房屋所有权转让给李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素，并非仅仅是使用权的转让，因此《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》应认定为房屋买卖合同。该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，也无证据表明损害社会公共利益，应属有效合同。关于焦点二。李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素主张，《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》第五条第三项规定：“甲乙双方均不得在乙方购买的底楼前坝子上构建筑物，也不得长期堆放杂物阻碍底楼使用。”正阳小学违反约定在李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素所购门面房前坝子上新建楼房，导致门面无法发挥正常的商业价值。但从纠纷现场的实际情况来看，正阳小学新建楼房边缘距李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素门面房有6至8米的距离，且李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素门面所在的楼房空地与外界连通，并未封闭。另外，该合同签订时，第五条第三项中提及的“底楼前坝子”并未在合同中明确范围，李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素也未提交充分证据证明正阳小学新修楼房是否占用了“底楼前坝子”及占用的面积大小。故对于李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素主张正阳小学在其房屋前方新建楼房构成违约的主张不予支持。关于房产证的办理，《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》约定李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素承担办理权属手续的费用，正阳小学协助李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素办理相关手续，合同签订后，正阳小学收取了李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素办理权属手续的费用，应视为正阳小学承诺为李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素办理产权登记。可见，取得所购房屋的所有权是李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素方签订合同的主要目的之一。现正阳小学已明确因李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素方身份不符合政策，不能办理产权证书，李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素方购买房屋并获得所有权的合同目的已不能实现，故其请求解除合同的诉讼请求依法应予支持。正阳小学作为房屋建设的直接负责单位，应对房屋转让时的法律规定及房屋产权办理的流程有充分的把握，其向李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素方承诺办理房屋产权证，但未能实际办理，致使李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素未能取得房屋所有权，应向李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素赔偿损失。李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素作为完全民事行为能力人，明知自己非学校教职工，存在购买“教职工集资房”可能无法办证的风险，应自行承担一定责任。按照双方各自的责任，一审法院认为由正阳小学承担主要责任即60%、李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素承担次要责任即40%较为适宜。关于焦点三。前已述及，李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素、正阳小学签订的《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》应予解除。合同解除后，李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素所受损失相当于其所购买的房屋现有价值。根据第二次鉴定结论，李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素房屋周边商业门面的均价为6770元/平方米。李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素所购买的房屋面积为57.483㎡，故其所购房屋市场价值应为389159.91元。因正阳小学未能为李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素办理房屋产权证书，应将收取的办证费用1000元予以退还。因李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素向正阳小学缴纳的购房款57483元已转化为房屋现有市场价值，故购房款57483元不应再重复退还。房屋现有价值389159.91元，其中应由正阳小学向李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素赔偿的金额为389159.91×60%即233495.95元。对李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素主张赔偿损失的请求，部分予以支持，超出部分予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素与黔江区正阳镇中心小学校签订的《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》；二、由黔江区正阳镇中心小学校赔偿李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素损失233495.95元，并返还办证费用1000元，限于本判决生效之日起十日内兑现完毕；三、驳回李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素关于本案的其他诉讼请求。案件受理费8213元，鉴定费3333元，合计11546元，由李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素负担4618元，由正阳小学负担6928元。二审中，李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素提交《正阳镇中心小学校教职工集资房门面转让合同》一份，拟证明2006年4月29日徐平与正阳小学签订了门面转让合同。正阳小学质证认为该合同三性无异议。本院认为该份合同符合证据的三性，予以采信。本院二审查明：2006年4月29日，徐平（乙方）与正阳小学（甲方）签订《正阳镇中心小学校教职工集资房门面转让合同》，载明：“一、门面的来历、位置及面积：该门面位于正阳镇朝阳居委一组凉水井大桥旁，由正阳小学教职工集资修建而来，乙方受让门面为从北向南（凉水井大桥一头依次数起）第九、三间，共计57.483平方米。二、转让的金额及付款方式：乙方实际应支付转让金5.7483万元，签订转让合同时一次付清。三、乙方受让门面的年限：乙方付清房款后享有该门面使用权50年。四、手续的办理及费用承担：乙方自行承担办理门面权属手续所发生的一切费用及水电入户费，甲方协助乙方办理相关手续。五、甲乙双方的权利、义务：（一）甲方的权利义务。1、确保转让的房屋门面质量合格，产权无争议。2、按时将房屋门面交付给乙方。3、若乙方未按时付清房款，甲方有权将该门面不转让给乙方。4、乙方在使用该门面过程中，若有对整体房屋产生有影响的行为时，甲方有权制止、干涉，并要求乙方暂停使用门面和赔偿损失。（二）乙方的权利、义务。1、乙方按时付清房款；2、乙方在确保安全的原则下使用房屋门面。3、乙方接受甲方安全、文明、卫生、综治等方面的统一管理。4、乙方有权向甲方要求按时交付使用。（三）甲乙双方均不得在乙方购买的门面前坝子上构建筑物，也不得长期堆放杂物阻碍门面使用。六、违约责任：若单方违约，违约责任方向对方支付违约金伍仟元”。黔江区教委对刘秀明等7户的信访作出的《直接回复》中载明，案涉学校集资楼于2003年10月开工建设，中途因资金不足停工，直到2006年6月才基本完成竣工验收。2017年8月21日，正阳小学作出的《召正阳街道中心小学校宿舍门面问题部分业主对话会会议纪要》中也明确案涉房屋为门面。加盖有正阳小学公章的《职工集资房门面款缴交情况统计》载明确收取购房人徐平的款项为门面款。二审庭审中李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素与正阳小学均确认案涉集资房底楼房屋的结构为通间，前方设置为卷帘门，层高为6米。另查明，李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素于2019年6月13日收到一审判决书，于2019年7月8日向一审法院提交了上诉状。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案系李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素要求解除与正阳小学签订的《正阳镇中心小学校教职工集资房门面转让合同》并赔偿损失而产生的房屋买卖合同纠纷。因李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素提交上诉状已超过法定上诉期间，视为未提起上诉，其交纳的上诉费用予以退还。二审中，双方当事人争议的焦点在于李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素与正阳小学签订的《正阳镇中心小学校教职工集资房门面转让合同》的效力、案涉房屋的性质以及案涉房屋损失的认定。现就此评述如下：关于《正阳镇中心小学校教职工集资房门面转让合同》的效力问题。首先，案涉房屋虽系因正阳小学教职工集资而修建，但重庆市黔江区住房制度改革办公室向正阳小学作出的《关于同意正阳镇中心小学校集资合作建房的批复》表明，案涉集资房系全额集资修建，集资人拥有房屋的完全产权。根据集资房的相关政策规定，在完善相关手续后，拥有完全产权的集资房可以转让。因此，案涉房屋并非法律禁止流通物。其次，正阳小学系依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”规定主张案涉合同无效。但正阳小学未举示任何证据证明李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素有恶意串通行为。且黔江区教委作出的信访《直接回复》证实，案涉学校集资房开工建设后，中途因资金不足停工。为完成集资房的建设，正阳小学将建设中的案涉房屋对外出售筹集建房资金。因此，李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素的购房款是正阳小学建房资金的来源之一，使集资房得以顺利建成，而不至于烂尾，有利于集资建房人的集体利益，不存在损害他人利益的问题。综上，本案中，双方签订《正阳镇中心小学校教职工集资房门面转让合同》主体适格，意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也无证据表明存在法律规定的其他合同无效的情形，因此双方签订的《正阳镇中心小学校教职工集资房门面转让合同》应属有效合同。正阳小学主张案涉合同无效的理由不能成立，本院不予支持。关于案涉房屋的性质问题。首先，双方签订的《正阳镇中心小学校教职工集资房门面转让合同》已明确案涉房屋的性质为门面，其次，加盖有正阳小学公章的《职工集资房门面款缴交情况统计》表明确收取李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素的款项为门面款，正阳小学于2017年8月21日形成的《召正阳街道中心小学校宿舍门面问题部分业主对话会会议纪要》以及交付购房款、水电入户费用的收据亦明确案涉房屋的性质为门面，结合二审中双方均陈述案涉房屋为通间卷帘门等明显属于商业门面的结构以及案涉房屋转让价格远高于同期住宅房屋的价格之事实，因此案涉房屋的性质应属于商业门面，正阳小学主张案涉房屋为住房不属于商业门面的理由不能成立，本院不予支持。关于案涉房屋损失的认定问题。在本案《正阳镇中心小学校教职工集资房门面转让合同》有效的情况下，因正阳小学无法为李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素办理房屋产权证导致合同目的不能实现，李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素要求解除合同的诉讼请求应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，正阳小学应当赔偿李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素因合同解除而遭受的损失。如前所述，案涉房屋为商业门面，因此，一审法院采信重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司按照商业门面性质作出的评估报告作为认定损失的依据并无不当。此外，根据损益相抵规则，李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素在占有使用案涉房屋时获有收益的本应予以抵扣，但正阳小学没有提供证据证明李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素获取了收益及应抵扣的具体数额，应承担举证不能的不利后果。故对正阳小学要求在李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素的损失赔偿中抵扣占有使用案涉房屋收益的上诉主张不予支持。最后，需要说明的是，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，案涉《正阳镇中心小学校教职工集资房底楼转让合同》解除后，李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素可将房屋返还给正阳小学，正阳小学亦可要求李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素返还，鉴于双方在本案一审中均未就此提出主张，本案对此不作处理，相关权益人可另寻它途解决。综上所述，正阳小学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4817元，由黔江区正阳镇中心小学校负担。李方政、李姗蔚、徐廷锡、李业素预交的二审案件受理费8213元，予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  何 玉审 判 员  王 宏审 判 员  万永福二〇一九年九月十七日法官助理  翟维玲书 记 员  简 鑫