安徽省五河县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0322民初2818号原告（反诉被告）：无锡恒大房产开发有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道东兴路**。法定代表人：陈中原，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾阳，女，该公司法务。被告（反诉原告）：朱小虎，男，1987年10月9日出生，汉族，住安徽省五河县。委托诉讼代理人：王坤启，五河县小圩镇法律服务所法律工作者。原告无锡恒大房产开发有限公司（以下简称无锡恒大房产公司）与被告朱小虎商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理，被告朱小虎于2019年7月16日提起反诉，本院决定合并受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）无锡恒大房产开发有限公司的委托诉讼代理人顾阳、被告（反诉原告）朱小虎的委托诉讼代理人王坤启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。无锡恒大房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认无锡恒大房产公司与朱小虎签订的《商品房买卖合同》及其附件（合同备案号：201510120182）于2017年10月20日解除；2.判令朱小虎配合无锡恒大房产公司到无锡市房地产管理部门撤销合同备案手续；3.判令朱小虎向无锡恒大房产公司承担违约金64595.6元；4.判令朱小虎清空房屋、恢复原状；5.由朱小虎承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月12日，无锡恒大房产公司与朱小虎因无锡新都丽苑12-601号商品房购买事宜签订《商品房买卖合同》（合同备案号：201510120182），合同约定朱小虎向无锡恒大房产公司购买上述房屋的总价款为645956元，于2015年10月12日前支付首期房款195956元，余款450000元申请银行按揭贷款支付。合同签订后，朱小虎按约支付了首期房款并办妥银行贷款，但朱小虎多次逾期支付银行按揭贷款，截至2017年10月19日累计拖欠7期未还，银行根据其与朱小虎签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和与无锡恒大房产公司签订的《个人购房担保借款合同》，于2017年10月19日发《履行担保义务通知函》给无锡恒大房产公司，要求无锡恒大房产公司立即就朱小虎所欠的贷款本金436437.1元、利息12174.8元，合计448611.9元，承担担保责任。无锡恒大房产公司于2017年10月19日向银行支付了448611.9元，代替朱小虎提前结清了银行按揭贷款。特诉至法院，请求判如所请。朱小虎辩称，朱小虎同意解除合同，同意协助无锡恒大房产公司办理撤销合同备案手续，并清空房屋。无锡恒大房产公司主张的违约金计算有误，依据合同补充协议第四条第1项约定，《商品房买卖合同》第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款；第七条中第1条第（2）项约定，逾期超过180日后，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，朱小虎剩余应付房款为410347.04元（贷款450000元-朱小虎偿还贷款本息39652.96元），违约金应为4103.47元。朱小虎向本院提出反诉请求：1.确认《商品房买卖合同》补充协议第三条第（一）项第5条第（1）项和第四条中第2条中“买受人所交的全部款项不予退还”的约定无效；2.判令无锡恒大房产公司返还购房款等135481.36元；3.由无锡恒大房产公司负担本案诉讼费用。事实和理由：朱小虎与无锡恒大房产公司商品房买卖合同纠纷，无锡恒大房产公司已向法院提起诉讼，要求解除合同，并由朱小虎支付违约金64595.6元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，该条款使用了“应当”的表述，属强制性规定，因此，合同中不予返还购房款的约定因违反法律的强制性规定规定而无效，无锡恒大房产公司应按法律规定退还朱小虎已付购房款等135481.36元。无锡恒大房产公司对朱小虎的反诉辩称，无锡恒大房产公司违约金计算是有合同依据的，朱小虎计算错误，认定事实、引用合同条款、法律规定错误。合同依据是合同补充协议第三条第（一）项第5条第（1）项，双方约定解除合同的违约责任是买受人所交的全部款项不予退还，全部款项是指朱小虎付至无锡恒大房产公司的首期楼款195956元，如朱小虎违约，首期楼款就转化为合同违约的违约金。现无锡恒大房产公司自愿将违约金按照房屋总价款645956元的10%计算，要求朱小虎支付违约金64595.6元，是符合法律规定的。在解除合同、撤销备案、清空房屋、恢复原状后，无锡恒大房产公司应退还朱小虎的剩余房款为132748.5元（计算公式：房屋总价款645956元-无锡恒大房产公司向银行承担的保证金448611.9元-违约金64595.6元）。朱小虎引用《商品房买卖合同》第六条、第七条约定是买受人逾期付款的违约责任，并不适用本案中朱小虎违约致使无锡恒大房产公司承担保证责任的情形，与本案的事实和理由不符。朱小虎引用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，均不适用本案事实，双方签订的商品房买卖合同条款合法有效，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同文本也在相关管理机关进行备案，合同签订后，朱小虎未主张合同或合同条款无效，且已超过法律规定的除斥期间，因此，《商品房买卖合同》对双方具有法律约束力，双方均应受合同条款的约束。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院依法认定如下：（一）无锡恒大房产开发有限公司提交的《商品房买卖合同》及附件复印件、催款通知书复印件、银行函复印件、银行电子回单复印件及贷款还清证明、解除合同告知函复印件等证据，朱小虎对其真实性无异议，本院予以确认。（二）朱小虎提交的证据有：1.《商品房买卖合同》及附件复印件、无锡恒大房产公司出具的发票及收据复印件、银行贷款放款回执复印件，无锡恒大房产公司对其真实性无异议，本院予以确认；2.朱小虎银行交易记录复印件，无锡恒大房产开发有限公司对其真实性有异议，因该证据所示的借款合约号与朱小虎提交的银行借款放款回执所示的贷款合约号相互印证，未清偿贷款数额与无锡恒大房产公司提交的银行函中的数额相互印证，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月12日，无锡恒大房产公司与朱小虎签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同备案号：201510120182），双方约定，朱小虎购买由无锡恒大房产公司开发的新都丽苑第11，12幢12-601号商品房，房屋总价款645956元，并于当日通过无锡市商品房买卖合同网上备案系统备案。《商品房买卖合同》第六条约定了朱小虎的付款方式为银行按揭付款方式，朱小虎应支付首期楼款195956元，余款450000元办理银行按揭贷款支付。第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同补充协议第三条对银行按揭付款方式进行了约定，其中第（一）项第5条规定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。合同补充协议第四条中第1条约定《商品房买卖合同》第七条适用于银行按揭付款方式，不适用于分期付款；第2条约定了分期付款的违约责任。合同签订后，朱小虎于2015年10月12日向无锡恒大房产公司支付首期购房款195956元，余款450000元由中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行提供贷款，无锡恒大房产公司在朱小虎取得房地产权属证书及办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之前为该笔贷款承担阶段性担保责任。2015年11月6日，银行将贷款发放到朱小虎指定的银行账户用于支付购房款。自2017年4月起，朱小虎开始拖欠银行贷款，至2017年10月已连续逾期7期，银行于2017年10月19日发函要求无锡恒大房产公司承担保证责任，无锡恒大房产公司于2017年10月19日向银行支付贷款本金436437.1元、利息12174.8元，合计448611.9元。2017年10月20日，无锡恒大房产公司向朱小虎发出解除合同告知函。本院认为：无锡恒大房产公司与朱小虎签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，依法成立并合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方签订的合同补充协议第三条的约定，因朱小虎未按期履行偿还贷款义务，导致无锡恒大房产公司承担了保证责任，双方约定的合同解除条件已成就，无锡恒大房产公司有权解除合同，且朱小虎也同意解除该合同，并协助无锡恒大房产公司办理注销合同备案手续及清空房屋，故无锡恒大房产公司主张解除与朱小虎之间的《商品房买卖合同》及补充协议，要求朱小虎协助无锡恒大房产公司办理注销合同备案手续及清空房屋、恢复原状的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。无锡恒大房产公司依据合同补充协议第三条第（一）项第5条第（1）项要求朱小虎承担违约金64595.6元的请求，其计算方法是将朱小虎交付的首期楼款195956元作为违约金，现自愿将违约金按照房屋总价款645956元的10%计算予以调低。朱小虎辩称无锡恒大房产公司主张的违约金计算有误，应按照《商品房买卖合同》第七条中第1条第（2）项的约定按累计应付款410347.04元的1%计算违约金，即4103.47元。本院认为，《商品房买卖合同》第七条中第1条第（2）项与合同补充协议第三条第（一）项第5条第（1）项约定的违约金及计算方法不一致，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。无锡恒大房产公司主张违约金按照房屋总价款645956元的10%计算的请求，亦缺乏合同依据。因此，本案应当适用《商品房买卖合同》第七条中第1条第（2）项约定的按累计应付款的1%计算违约金，本案中，到期应付款应当是无锡恒大房产公司为朱小虎代偿的银行贷款本息448611.9元，故朱小虎应承担的违约金应为4486.12元。综上，对无锡恒大房产公司主张朱小虎承担违约金64595.6元的请求，本院在合理范围内予以支持；对朱小虎辩称应支付违约金4103.47元的意见，因其计算有误，本院予以调整。朱小虎支付首期楼款195956元，余款450000元由朱小虎办理银行按揭贷款支付，朱小虎累计偿还39652.96元贷款本息，剩余贷款本金436437.1元因朱小虎违约而导致贷款合同解除，并由无锡恒大房产公司承担了保证责任，本案中，无锡恒大房产公司向银行支付贷款本息合计448611.9元，其代朱小虎多支付利息12174.8元，该部分损失系因朱小虎违约造成的实际损失，朱小虎应予赔偿。综上，因朱小虎已向无锡恒大房产公司支付购房款195956元，现该购房合同已经解除，扣除朱小虎应支付的违约金及赔偿金合计16660.92元（4486.12元+12174.8元）后，无锡恒大房产公司应返还朱小虎之前交付的剩余购房款179295.08元，现朱小虎要求无锡恒大房产公司返还购房款135481.36元，是对其权利的有效处分，不违反法律规定，且不损害他人合法权益，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）无锡恒大房产开发有限公司与被告（反诉原告）朱小虎于2015年10月12日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同备案号：201510120182），被告（反诉原告）朱小虎应于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）无锡恒大房产开发有限公司办理注销备案登记手续；二、被告（反诉原告）朱小虎应于本判决生效之日起三十日内将涉案房屋清空；三、原告（反诉被告）无锡恒大房产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）朱小虎人民币135481.36元；四、驳回原告（反诉被告）无锡恒大房产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）朱小虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1415元，减半收取708元，由无锡恒大房产开发有限公司负担183元，朱小虎负担525元；反诉案件受理费3010元，减半收取1505元，由无锡恒大房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。审判员  张红星二〇一九年九月十六日书记员  戴 驰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。