湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终1444号上诉人（原审被告）：湖北雨润地华置业有限公司，住所地：大冶市新冶大道**。法定代表人：祝义才，该公司经理。委托诉讼代理人：吴清华，湖北湛月律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何小高，女，1980年3月10日生，汉族，住大冶市。被上诉人（原审原告）：杨生智，男，1977年10月28日生，汉族，住大冶市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈家麒，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。上诉人湖北雨润地华置业有限公司因与被上诉人何小高、杨生智商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省大冶市人民法院（2018）鄂0281民初5924号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对该案材料进行了阅卷，并调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。湖北雨润地华置业有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回何小高、杨生智要求其公司支付逾期办证违约金；2、案件诉讼费用由何小高、杨生智承担。事实与理由：1、逾期办证违约金属于继续性债权，是按日计算违约金，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，原审法院认定以起诉之日回溯三年计算违约金缺乏法律依据，应扣除已过诉讼时效的期间。2、其公司已于2017年1月1日将产权资料予以备案，已符合办证条件。被上诉人至今未办证系其个人原因导致，原审判决认定诉争房屋以购房者自认的2017年4月1日为办证时间与客观事实不符。3、双方签订的《商品房买卖合同》中商品房买卖合同说明第五条约定对于实际情况未发生或买卖双方不做约定时，应在空格部位打叉，已示删除。该合同第十五条关于产权登记约定中，何小高、杨生智对逾期办证情形明确选择第一种解决方式，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。而对于第二种方式及第三种方式处打叉，实质上表明何小高等人放弃了不退房主张违约责任的权利，并不是未约定。且争议房屋已经按期交付给买受人使用，即使有逾期办证的情形的话，对买受人并未造成实际损失。即使赔偿，也应按照合同约定买卖双方发生违反主合同义务行为，承担的违约金只是已付款房款的万分之五。何小高、杨生智辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请维持原审判决。何小高、杨生智向原审法院起诉请求：1、判令湖北雨润地华置业有限公司继续履行合同并协助办理房权证并自2015年11月26日起以492221元为基数，按年利率8.4%计算违约金51994元至2017年4月1日止；2、判令湖北雨润地华置业有限公司返还面积差款6665元并自2013年10月21日起、以6665元为基数、按年利率8.4%利率标准计算利息自至返清6665元止；3、本案的诉讼费由湖北雨润地华置业有限公司承担。原审法院认定事实：2013年10月21日，何小高、杨生智与湖北雨润地华置业有限公司就位于大冶市××大道东侧、编号××Ｇ09071地块上的第13幢2层2-36号商品房订立买卖合同。合同约定：该房为商业用房，建筑面积50.22㎡，单价9801.30元／㎡，价款492221元。房屋交付后，何小高、杨生智据实结算房款；交房时间为2013年10月31日前，并约定了交房标准为该商品房经验收合格及违约责任；出卖人应当在商品房交付使用后90日内（2014年1月30日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05﹪赔偿买受人的损失；合同签订后，何小高、杨生智依约交付了购房款，并认可湖北雨润地华置业有限公司按约定交房。但在交房90日期间，由于湖北雨润地华置业有限公司原因，何小高、杨生智迟迟不能办理产权登记，导致何小高、杨生智及其他业主通过信访等方式维权。2017年3月11日，大冶市人民政府通过联合接访形式，要求相关部门查清相关情况，对何小高、杨生智等业主的办证诉求在不违反国家法律强制性规范的前提下，为业主缺项办理相关手续。后何小高、杨生智得知自2017年4月1日起可以办理产权手续。另认定，何小高、杨生智及第13幢其他业主自2017年1月1日起，已符合登记条件，可以申请办理不动产权证。湖北雨润地华置业有限公司在2017年8月30日以短信方式告知业主到产权登记部门办理产权证，并提出此次只是通知业主办证中的一次，但未提供更早时间通知业主办证的证据。原审法院认为，何小高、杨生智与湖北雨润地华置业有限公司订立的买卖合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。何小高、杨生智依照合同的约定支付了全部价款，湖北雨润地华置业有限公司不仅应按期交房，还应当在约定期间内将何小高、杨生智办理权属登记的材料提交登记机关备案，履行法定和合同约定的义务。虽然合同没有约定湖北雨润地华置业有限公司在将何小高、杨生智办理权属证书所需材料交由登记机关备案后通知何小高、杨生智，但在商品房买卖合同中，出卖人在将买受人办理权属登记所需资料提交登记机关备案后，告知买受人相关信息、通知买受人办理产权证是出卖人的附随义务，由于出卖人未能及时通知造成买受人不能如期办理的，应当认定是出卖人原因所致。虽然何小高、杨生智可以办理所有权证的时间是2017年1月1日，但湖北雨润地华置业有限公司无证据证明在2017年8月30日前已经告知何小高、杨生智可以办理权属证书，应认定湖北雨润地华置业有限公司通知何小高、杨生智办证的时间是2017年8月30日。由于何小高、杨生智诉讼中自认在2017年4月1日已经知道可以办证，应以该时间为准。关于诉讼时效方面，何小高、杨生智要求湖北雨润地华置业有限公司承担的逾期办证违约金，是按日计算的违约金，属于继续性债权，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，即在起诉之日起回溯3年内的违约金没有超过诉讼时效（2015年1月17日至2018年1月17日），但应当扣除何小高、杨生智已经知道可以办证后的期间。湖北雨润地华置业有限公司逾期之日为2013年10月1日，违约金计算期间为2015年1月17日至2017年3月31日。由于双方在合同中没有约定逾期办证违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经查明，2015年1月17日，中国人民银行规定金融机构一至五年期贷款年利率为5.75﹪,本案可按年利率8.05﹪（同期银行贷款年利率加收40﹪）计算违约金。本案经多次调解，双方当事人未能达成协议。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、湖北雨润地华置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付何小高、杨生智逾期办理产权证违约金53302元（自2015年11月26日起至2017年3月31日止，按本金492221元、年利率8.05﹪计算）；二、湖北雨润地华置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还何小高、杨生智多付的购房款6665元；三、驳回何小高、杨生智的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。另查明，2015年11月26日，中国人民银行规定金融机构一至五年期贷款利率为4.75%。本院认为，本案的争议焦点为：一、湖北雨润地华置业有限公司逾期办证的起始时间，何小高、杨生智的起诉是否超过诉讼时效期间；二、湖北雨润地华置业有限公司逾期办证的截止时间及违约金的计算依据及方式。关于湖北雨润地华置业有限公司逾期办证的起始时间及何小高、杨生智的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。1、湖北雨润地华置业有限公司逾期办证的起始时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，何小高、杨生智按合同约定支付了购房款，湖北雨润地华置业有限公司亦应按照合同约定在交付房屋（2013年10月31日）后的90日内（即2014年1月30日前）将办理权属登记需由湖北雨润地华置业有限公司提供的资料提交产权登记机关备案。但湖北雨润地华置业有限公司未能在合同约定的期限内履行合同义务，构成违约，应承担逾期办证违约责任，即应从2014年1月31日起给付逾期办证违约金。2、关于何小高、杨生智的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二、三条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，由于何小高、杨生智于2018年11月26日起诉主张逾期办证违约金，回溯三年内（2015年11月26日）的违约金没有超过诉讼时效的保护期。故原审判决认定何小高、杨生智主张违约金的诉讼时效应自2015年11月26日起计算并无不当。关于湖北雨润地华置业有限公司逾期办证的截止时间及违约金的计算标准的问题。1、关于湖北雨润地华置业有限公司逾期办证的截止时间。虽然湖北雨润地华置业有限公司主张涉案房屋于2017年1月1日可以办理不动产权属登记，但未能提供证据证明其公司于该时间通知何小高、杨生智办理权属登记，应承担举证不利的后果。而何小高、杨生智在原审中自认可以办证的时间为2017年3月31日，故原审判决据此认定2017年3月31日为逾期办证截止时间并无不当。2、关于逾期办证违约金的计算依据及方式。湖北雨润地华置业有限公司上诉认为双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，对逾期办证明确约定购房者如不退房，视为何小高、杨生智放弃违约金的权利，其公司不应承担违约金的问题。但双方签订的商品房买卖合同第十五条仅对逾期办证导致退房的违约责任进行了约定，并未就逾期办证且不退房的情形进行约定，故湖北雨润地华置业有限公司逾期办证的违约责任并不能免除。因诉争合同未就逾期办证违约金作出约定，故原审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，认定雨润地华公司按何小高、杨生智已付购房款总额作为计算基数，参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准（贷款利率加收30%-50%）计算并无不当。因诉争合同未就逾期办证违约金作出约定，故原审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，认定雨润地华公司按刘川已付购房款总额作为计算基数，参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准（贷款利率加收30%-50%）计算并无不当。因雨润地华置业公司逾期办证起始时间为2015年11月26日，中国人民银行规定2015年11月26日金融机构一至五年期贷款利率为4.75%，本案按照已付购房款总额的年利率6.65%（同期贷款率加收40%）计算逾期办证违约金为43644元。原审判决依据的中国人民银行同期贷款利率标准有误，本院予以纠正。综上所述，湖北雨润地华置业有限公司提出的部分上诉请求部分成立，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持湖北省大冶市人民法院（2018）鄂0281民初5924号民事判决第（二）项，即湖北雨润地华置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还何小高、杨生智多付购房款6665元；二、撤销湖北省大冶市人民法院（2018）鄂0281民初5924号民事判决第（一）、（三）项；三、湖北雨润地华置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付何小高、杨生智逾期办理产权证违约金43644元（自2015年11月26日起至2017年3月31日止，按本金492221元、年利率6.65﹪计算）；四、驳回何小高、杨生智的其他诉讼请求。一审案件受理费563元，由湖北雨润地华置业有限公司负担563元；二审案件受理费1126元，由湖北雨润地华置业有限公司负担866元，何小高、杨生智负担260元。本判决为终审判决。审判长  严云峰审判员  朱兴国审判员  曹晓燕二〇一九年九月四日法官助理张莉书记员孟楠