北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初9670号原告：北京华圣利泽物流有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇团河南村北京洪宇聚鑫物流有限责任公司院内。法定代表人：沈建启，总经理。委托诉讼代理人：曹宇，男，1987年12月2日出生，汉族，北京华圣利泽物流有限公司职员。委托诉讼代理人：曹祝德，北京市包诚律师事务所律师。被告：蔡会占，男，1967年5月1日出生，汉族，住河北省保定市清苑县东闾乡东闾二街**。委托诉讼代理人：陈青青，北京市盈科律师事务所律师。被告：贾国英，女，1966年11月27日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈青青，北京市盈科律师事务所律师。原告北京华圣利泽物流有限公司（以下简称物流公司）诉被告蔡会占、贾国英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告物流公司委托诉讼代理人曹宇、曹祝德，被告蔡会占，被告蔡会占与贾国英共同委托诉讼代理人陈青青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物流公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《厂房、办公楼租赁协议》、《厂房租赁协议》；2、二被告退还原告剩余租金111762元和119351元；3、二被告支付原告补偿费30万元和20万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月25日，原被告签订《厂房、办公楼租赁协议》。协议约定，原告承租被告提供的马驹桥镇姚辛庄村原光华电镀厂新建钢结构车间及二层办公楼，车间5700平米，办公楼约800平米及院落。租期10年，自2012年4月15日起（实际二被告交房之日为2012年5月1日，免租20天，房租从2012年5月21日开始计算）至2022年4月14日止。若三年以后至合同期满拆迁，二被告补偿原告30万元，合同自然终止。2012年12月26日，原被告签订《厂房租赁协议》。协议约定，原告承租被告提供的马驹桥镇姚辛庄村原光华电镀厂新建钢结构车间，车间1550平米，租期9年，自2013年4月1日至2022年4月14日止。若三年以后至合同期满拆迁，二被告补偿原告20万元，合同自然终止。到2018年，原告对此接到被告贾国英电话和口头拆迁通知，也从大房东王克生处了解到相同情况。无奈，原告在2018年11月15日搬离原租赁厂房和院落。该次提前搬离原租赁地址给原告造成了巨大的经济损失。原告多次找被告协商损失赔偿问题未果。蔡会占、贾国英辩称：一、原告第一项诉讼请求违反事实与法律规定，应予以驳回。在事实方面，《厂房、办公楼租赁协议》已于2018年10月21日解除。根据约定，原告应于2018年8月15日向被告支付2018年10月15日至2019年4月14日期间租金70万元，但原告逾期未予支付。2018年10月18日，因原告逾期支付租金超过2月有余，已远远超过20日，据此，被告有权解除合同。2018年10月18日，被告送达了解除合同通知书，且原告已于2018年10月21日收到该解约函。在法律方面，因涉案房屋未取得相关建设审批手续，故租赁协议应认定无效。二、原告第二项诉讼请求与事实相违背，应不予支持。原告主张的退还租金数额有误，应退还金额为35612元。三、原告的第三项诉讼请求既无事实依据，亦无法律依据，应予以驳回。首先，合同已于2018年10月26日解除，政府对涉案房屋进行强制性腾退，系合同解除之后的行为，已与被答辩人无关，故其无权主张相应的补偿费；其次，原告依据无效合同条款主张的补偿，不应支持；再次，根据政府通知，2018年11月涉案厂房及办公楼系因政府湿地公园公益事业建设而强制性要求腾退，并非是被政府强制性拆迁，属于政府完全不同的两种行为。通州区政府的此种行为，应属“凡因发生自然灾害、战争或其他不能预测、其发生后果不能防止或避免的不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时，双方互不承担责任”的情形。本院经审查认定事实如下：2012年3月25日，物流公司与蔡会占、贾国英签订《厂房、办公楼租赁协议》。协议约定，物流公司承租北京市通州区马驹桥镇姚辛庄村（原光华电镀厂）新建钢结构车间及二层办公楼（车间5700㎡，办公楼约800㎡、院落空地）。租期10年，自2012年4月15日起至2022年4月14日止。年租金145万元，每两年递增3%。若三年以后至合同期满拆迁，蔡会占、贾国英补偿物流公司30万元，合同自然终止。协议还约定有其他内容。2012年12月26日，物流公司与蔡会占、贾国英签订《厂房租赁协议》。协议约定，物流公司承租北京市通州区马驹桥镇姚辛庄村（原光华电镀厂）新建钢结构车间（车间约1550㎡），租期9年，自2013年4月1日至2022年4月14日止。年租金30万元，每2年在原来基础上递增3%。若三年以后至合同期满拆迁，蔡会占、贾国英补偿物流公司20万元，合同自然终止。合同签订后双方即开始履行合同。经双方确认，《厂房、办公楼租赁协议》项下租金物流公司交至2018年10月21日，《厂房租赁协议》项下租金物流公司交至2019年3月31日。上述两协议项下标的物因处于人民政府湿地公园规划范围于2018年被相关部门要求腾退，物流公司于2018年11月15日搬离。涉案厂房、办公楼均未取得建设工程规划许可证。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据查明的事实，涉案厂房、办公楼均未取得建设工程规划许可证，故物流公司与蔡会占、贾国英签订的《厂房、办公楼租赁协议》、《厂房租赁协议》均属无效。关于《厂房、办公楼租赁协议》项下标的物占有使用费。物流公司交纳占用使用费至2018年10月21日（最后一次交纳半年租金884454元中已包含全年递增部分134454元），但其搬离时间为2018年11月15日，物流公司还应交纳25日占有使用费，依据协议约定的租金计算标准，2018年下半年日租金为4340.97元（1450000****%*103%*103%/365），25日占有使用费为108524.25元，因蔡会占、贾国英需退还未使用期间递增部分58017.82元[134454/365*（365/2-25）]，两项抵扣后，物流公司还需支付50506.43元。关于《厂房租赁协议》项下标的物占有使用费。物流公司交纳占用使用费至2019年3月31日，但其搬离时间为2018年11月15日，故蔡会占、贾国英应退还136日占有使用费，依据协议约定的租金计算标准，2018年日租金为871.97元（300000*103%*103%/365），136日占有使用费为118587.92元。上述两项占有使用费相互抵扣后，蔡会占、贾国英还需退还68081.49元。关于物流公司主张的补偿费。在本案中，《厂房、办公楼租赁协议》《厂房租赁协议》虽属无效合同，但合同中关于涉及拆迁腾退相关权利义务的约定系双方签约时根据实际情况、履约风险等因素做出的一致意思表示，该约定能够体现双方对于各自风险的预估与评判，对于双方签约与否具有关键作用。现因人民政府湿地公园规划导致涉案标的物被拆除，物流公司必然产生停产、停业、搬迁等损失，对于该损失的分担，双方已在订约时预见并作出约定，本院以合同约定为主要参考确定蔡会占、贾国英应支付的损失补偿数额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，判决如下：一、原告北京华圣利泽物流有限公司与蔡会占、贾国英签订的《厂房、办公楼租赁协议》、《厂房租赁协议》无效；二、被告蔡会占、贾国英退还原告北京华圣利泽物流有限公司占有使用费68081.49元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告蔡会占、贾国英支付原告北京华圣利泽物流有限公司补偿费500000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京华圣利泽物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元，由被告蔡会占负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费11612元，由原告北京华圣利泽物流有限公司负担3167元（已交纳），由被告蔡会占、贾国英负担8445元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  薛德胜审 判 员  李宏印人民陪审员  张文清二〇一九年九月三日书 记 员  许松婷