中华人民共和国山东省阳信县人民法院民 事 判 决 书山东省阳信县人民法院民事判决书（2019）鲁1622民初747号原告：从建，男，1967年3月28日生，回族，住阳信县。委托诉讼代理人：贾磊，山东常盛律师事务所律师。被告：毛雪娜，女，1990年12月7日出生，汉族，住阳信县。被告：崔万江，男，1991年10月26日出生，汉族，住阳信县。两被告委托诉讼代理人：顾宗新，山东王田律师事务所律师。被告：阳信金信亿家风光房管地产营销策划有限公司，住所地：。法定代表人：李艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：马新昌，山东君讼律师事务所律师。原告从建与被告毛雪娜、崔万江、阳信金信亿家风光地产营销策划有限公司（以下简称亿家房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告从建的委托诉讼代理人贾磊，被告崔万江及委托诉讼代理人顾宗新，被告亿家房产的委托诉讼代理人马新昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告从建向本院提出诉讼请求如下：1.依法判令三被告继续履行《二手房房屋买卖合同》办理房屋解押手续并将房屋贷款解押证明立即交付给原告，同时向原告交付房屋；2.依法判令三被告向原告支付违约金182000元；3.依法判令被告亿家房产退还原告交付的居间费用8500元；4.诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2019年2月27日，原告通过被告亿家房产与被告毛雪娜、崔万江签订《二手房房屋买卖合同》一份，合同约定被告毛雪娜、崔万江将位于阳信县阳城八路以南、幸福河东侧的美茵宝第10幢1单元1502室房屋出售给原告，总购房款为910000元。合同签订当日，原告按照合同约定承担了该房屋的贷款清偿，将380000元支付给被告亿家房产，将剩余购房款490000元支付给被告崔万江。原告为顺利办理房屋交付手续，以被告毛雪娜的名义缴纳了涉案房屋使用居住所有相关费用。另，原告向被告亿家房产支付居间费用8500元。合同签订后，涉案房屋的银行解押手续尚未办理完毕，导致原告无法办理房屋交接，给原告造成巨大经济损失。三被告的行为违背了诚实信用原则，违反法律规定，严重侵犯原告的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》规定，诉至贵院，请求依法支持原告诉讼请求。被告毛雪娜、崔万江辩称，原告要求交付房屋支付违约金无事实及法律依据。涉案房屋已按合同约定交付给原告，不存在交付房屋问题。两被告在收到房款后，立即偿还了银行贷款，银行也出具了结清证明，但解除抵押仍需银行审批。虽然两被告未在合同约定期限内办理完涉案房屋解押手续，但也未给原告造成任何损失，故原告主张违约金182000元无法律依据。被告亿家房产辩称，涉案二手房房屋买卖合同系合法有效合同，我方系居间方，在履行中介服务的过程中无任何瑕疵与违法行为，无需承担任何责任。我方实际收取的中介费用低于合同约定的中介费，差额部分应由原告补交，原告要求我方退还居间费用无事实及法律依据，应予驳回。按照合同法关于居间合同的规定，我方在原告与两被告签订完书面合同后，法定义务已经履行完毕，但为了合同双方能妥善完成交易，我方又额外促成原告与两被告对涉案房产于2019年2月18日进行了交割，并督促出卖方于2019年3月6日还清房屋贷款。在居间服务过程中，我方无任何过错或过失，请求法院依法判决驳回原告对我方的诉讼请求。对原告拖欠的中介费，我方保留另案诉讼的权利。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：1.商品房买卖合同一份（合同编号：201706300021）、二手房房屋买卖合同一份，证明被告毛雪娜、崔万江对位于阳信县阳城八路以南、幸福河东侧的美茵堡第十幢一单元1502室享有合法债权，将该房产通过被告亿家房产转卖给原告的事实。三被告经质证均无异议，该组证据客观真实、与本案具有关联性，本院确认为有效证据。2.风光地产定金协议和收到条、风光地产专用收据一份（380000元）、中国农业银行转账明细单、被告毛雪娜出具的收到条一份、风光地产专用收据一份（居间费8500元）、收款收据六份与刷卡支付凭条一份（向涉案房屋物业公司支付的各项费用合计27252元），三被告对该组证据的真实性均无异议，本院确认为有效证据。被告毛雪娜、崔万江为证明其主张，向本院提供证据如下：中国银行股份有限公司阳信支行出具的贷款结清通知书一份、不动产登记证明及申请解押的相关手续五份，证明涉案房屋剩余贷款已经结清，两被告已将申请解押的手续提供给不动产登记部门，待登记部门出具房屋解押手续后立即交给法院，由法院转交给原告。原告及被告亿家房产经质证对该组证据的真实性无异议，本院确认为有效证据。本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，阳信县五洲兴业房地产开发有限公司与被告毛雪娜、崔万江签订《商品房买卖合同》一份，双方约定被告毛雪娜、崔万江以总金额640104元的价格购买阳信县五洲兴业房地产开发有限公司开发的美茵堡住宅小区第10幢1单元1502室（建筑面积为143.2平方米）。涉案房屋全部产权在2019年1月7日抵押于中国银行阳信支行，并在阳信县不动产登记中心进行抵押登记。被告亿家房产营业执照的经营范围是房产中介、企业营销策划服务、楼盘代理、经济贸易咨询。2019年2月27日，原告通过被告亿家房产与被告毛雪娜、崔万江签订《二手房房屋买卖合同》一份，约定被告毛雪娜、崔万江将登记在其名下的涉案房屋以910000元的价格转让给原告，由被告亿家房产在15个工作日内协助被告毛雪娜、崔万江办理银行还款及解除抵押手续。合同签订当日，原告通过被告亿家房产支付了部分购房款380000元，并通过中国农业银行网上银行（账户号62×××18）转款490000元到被告崔万江的名下（账户号62×××15）。同日，原告以被告崔万江的名义向涉案房屋所属物业公司阳信众泰物业支付天然气开口费、装修押金、物业费、生活垃圾费、化粪池清理费、装修垃圾清理费、契税、房屋维修基金、测绘费共计27252元。2019年2月28日，原告与被告崔万江在被告亿家房产的协调下对涉案房屋进行了交割，交付了房屋。2019年3月5日，中国银行股份有限公司阳信支行出具《贷款结清通知书》，载明涉案房屋贷款已于2019年3月5日全部结清。诉讼过程中，被告崔万江向本院提交了阳信县不动产登记中心出具的《不动产权属登记查询证明》，内容为：阳城八路以南、幸福河以东美茵堡小区第10幢1单元1502室无抵押、查封登记信息。本院认为，涉案《二手房房屋买卖合同》系当事人各方关于房屋买卖达成合意而订立的合同，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同自成立时生效，各方当事人均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告已按约定履行了支付购房款的义务，被告毛雪娜、崔万江在居间方被告亿家房产的协调下已与原告对房屋进行了交割，交付了房屋。诉讼过程中，被告崔万江也已向法庭提交了涉案房屋无抵押证明。故对原告要求被告毛雪娜、崔万江办理房屋解押手续交付房屋贷款解押证明并交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。《二手房房屋买卖合同》第七条约定，“自本合同签字生效后，除不可抗力自然因素外，甲方（卖方）任何一种违反本买卖合同的行为都视为甲方违约。应退还全部已付房款及所发生的一切费用并向乙方从建支付违约金人民币全部房款的20%”，该条违约责任的适用前提是卖方即被告毛雪娜、崔万江退还全部房款，即出现根本违约情形，导致合同不能履行时。本案中，被告毛雪娜、崔万江在收到原告支付的房款后，已办理了涉案房屋的交割及贷款结清手续，并在诉讼过程中向本院提交了涉案房屋无抵押证明，虽然违反了合同中“由居间方在15个工作日内协助甲方办理银行还款及解除抵押手续”的规定，但不属根本违约情形，不应按照涉案合同的约定标准支付违约金。结合本案实际情况及被告毛雪娜、崔万江的过错程度，本院酌定违约金数额为30000元。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告与被告亿家房产之间的合同关系应为居间合同，不属于本案的审理范围，原告对居间费用的诉讼请求可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第四百二十四条的规定，判决如下：一、被告毛雪娜、崔万江于本判决生效之日起十日内向原告从建支付违约金人民币30000元。二、驳回原告从建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12900元，减半收取6450元，由原告从建负担3225元，由被告毛雪娜、崔万江负担3225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判长  张敬重审判员  韩玉华审判员  张 静二〇一九年九月十二日书记员  王红芳