文书内容江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏0583执异141号异议人（案外人）：丁军，男，汉族，1978年8月11日生，居民身份号码：住湖北省松滋市涴市镇。委托代理人：丁文菊，江苏华峡律师事务所律师。原案申请执行人：谢琳娟，女，汉族，1980年3月17日生，居民身份号码,住河南省扶沟县汴岗镇。委托代理人：林燕燕，北京大成（苏州）律师事务所律师。原案被执行人：李娥玉，女，汉族，1979年8月15日生，居民身份号码,住河南省邓州市。本院在执行原案申请执行人谢琳娟与原案被执行人李娥玉房屋买卖合同纠纷强制执行一案过程中，对坐落于昆山市锦溪镇长寿东路300号XXX花园X号楼XXX室房地产进行查封并进行拍卖处置。在拍卖处置过程中案外人丁军对执行标的对坐落于昆山市锦溪镇长寿东路300号XXX花园X号楼XXX室的查封行为提出书面异议，请求撤销本院作出（2018）苏0583民初3268号民事裁，终止对上述房地产的执行程序并解除对上述房地产的查封。异议的的执行异议本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人称，因申请执行人与被执行人房屋买卖纠纷执行一案(2018)苏0583民初3268号案件、异议人与原案被执行人的房屋买卖纠纷执行一案，均由昆山市人民法院受理，因申请执行人的查封，导致异议人无法正常办理过户手续，经异议人案件的执行法官杨建勇法官组织异议人和申请执行人协商，但未能达成一致，原案申请执行人不检讨自身原因，反而将过错原因归于异议人。说异议人起诉晚，现在房子增值都由异议人享有了，自己这些钱哪买得到房等等借口无法达成一致。现异议人对查封行为提出异议，理由如下：一：异议人签订买房合同的时间早于申请执行人，2016年9月19日异议人和原案被执行人在案外人中介公司的参与下签订房地产买卖居间协议一份。原案申请执行人和原案被执行人签订合同的时间则是在2017年12月28日。二：异议人已实际占有房屋。2017年7月20日，被执行人约异议人一同办理了收楼验收移交工作，并于当天拿到全部的房屋钥匙和其他交接资料。缴纳了装修押金和物业管理服务费用。至此，异议人已经实际占有了涉案的坐落于昆山市锦溪镇××河湾花园××楼××室的房屋。三：异议人在2017年12月5日已经对涉案房屋进行了挂牌出售，并填写了买房人的信息为异议人。完成了初步购买公示。其他人已不能够再行购买。而申请执行人签订合同的时间却是在2017年12月28日。发现无法办理网签后，向昆山市人民法院提起了诉讼，其诉求为：“解除原被告签订的房屋买卖合同，被告返还原告购房款420000元，判令被告支付原告违约金184000元…”从申请执行人的诉求也可以判断，申请执行人自己已经初步判断在自己之前该房屋已售于他人，自己无法拿到房子取得物权。故此，主张的是解除合同。而异议人的主张是判决被执行人协助办理过户手续。判决的结果也是被执行人协助异议人办理位于昆山市锦溪镇××河湾花园××楼××室的不动产权变更手续。支持了异议人的物权主张。四：正是因为被执行人未及时协助异议人办理过户手续，才使得申请执行人查封了该房产。但其查封时间并未早于异议人的挂牌时间，也未早于异议人实际占有的时间，更未早于异议人和被执行人签订合同的时间。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”故此，异议人认为贵院对坐落于昆山市锦溪镇××河湾花园××楼××室查封行为错误，损害了异议人的合法权益，异议人特提出异议，请求终止对坐落于昆山市锦溪镇××河湾花园××楼××室的执行程序，并解除该房屋的查封。原案申请执行人辩称：一、丁军与被执行人李娥玉签订合同的时间早于谢琳娟与李娥玉签订合同的时间，并不当然地证明丁军对涉案标的享有能够排除执行的权利。同理，涉案房屋被其他中介挂牌，也不能排除执行。了解二手房交易流程的人都知道，挂牌是想要进行房产交易前的一种宣示而已，任何中介机构可以独立在存量房备案系统中操作。有效期也只有三个月时间，在有效期内，发布该挂牌信息的中介有权随时撤下挂牌信息。二、丁军与李娥玉的房屋买卖合同纠纷案(2018)苏0583民初6067号判决书是丁军通过伪造关键证据的方式取得的，法院应当依法启动再审程序。有证据证明丁军与李娥玉的房屋买卖合同已经解除。依据双方签订的《房地产买卖居间协议》约定，丁军有义务在签订合同7日内(即2016年9月25日前)向李娥玉或中介支付用于李娥玉偿还贷款的资金。但是后来，丁军却串通中介跟李娥玉偷换概念，认为这个贷款是李娥玉的贷款，应当由李娥玉先还清。事后李娥玉得知，他们这么做只是为了拖延时间。原因是按当时的限购政策，丁军当时名下已经有一套住房，不具备购房资格，无法办理过户。李娥玉多次催促中介及丁军办理过户无果。按照双方2017年7月20日签订的补充协议的约定，办好产证后7个工作日，双方应当去办过户，如丁军不配合，合同自动解除。如此，双方的买卖合同已经解除。在丁军起诉李娥玉的诉讼中，伪造了该份证据，导致法院做出了错误的判决。三、退一步讲，即使丁军与李娥玉的合同有效，谢琳娟认为，丁军签订的合同并不具备排除执行的权利。理由是：首先，丁军并没有实际占有房屋。谢琳娟购买该套房屋前，是在中介的带领下去实地看过房屋的，房屋并没有被实际占有；丁军在其本人申请强制执行的调解过程中，明确向法院表示其还没有入住。其次，未办理房屋过户登记的原因在丁军，不在李娥玉。李娥玉多次催促丁军及其中介去办理过户登记，但是丁军却提出非法的要求不予办理。后来办妥了与其妻子的离婚手续、处置好了原房产、获得了购房资格才来起诉李娥玉履行合同。因此，丁军不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。四、谢琳娟认为，(2018)苏0583民初3268号查封裁定在前(时间为2018年2月28日)、丁军主张权益的生效判决书在后(时间为2018年12月4日)，在后生效的判决书不能对抗在先形成的财产保全措施。经审查查明：涉案位于昆山市锦溪镇××河湾花园××楼××室房屋，于2017年10月30日核准登记在李娥玉名下，不动产权证号为：苏（2017）昆山市不动产权第XXX号。2017年12月28日，经中介方昆山安信房产咨询有限公司（以下简称安信公司）居间，谢琳娟、李娥玉双方签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：李娥玉将自己所有的位于昆山市锦溪镇××河湾花园××楼××室房屋以总价920000元转让给谢琳娟，合同签订时谢琳娟支付给李娥玉20000元作为购房定金，合同生效之日起至过户当日，谢琳娟支付李娥玉540000元，购房定金在支付房款时冲抵，另谢琳娟办理380000元贷款；悔约方应承担总房价的20%违约金并支付中介方总房价的2%的佣金；同时谢琳娟、李娥玉达成补充条款：1、签约当日谢琳娟支付李娥玉定金20000元；2、谢琳娟于2018年1月2日支付400000元，由李娥玉用于还清上述房产所欠银行贷款；3、谢琳娟需做商业贷款，实际贷款金额以银行审批为准；4、贷款审批通过后由中介方通知谢琳娟、李娥玉双方办理过户手续，谢琳娟、李娥玉双方需无条件配合；5、谢琳娟、李娥玉双方对上述房屋约定于谢琳娟新不动产证办理出来后的10个工作日内交付谢琳娟使用。合同签订当天，谢琳娟将涉案房屋购房定金20000元以现金方式交付给涉案中介安信公司，安信公司向谢琳娟开具了20000元收据，同时谢琳娟举证的该份收据上有李娥玉的领款签名。2018年1月2日，谢琳娟通过自己的银行卡以卡卡转账的方式分别将280066元及119934元两笔支付给李娥玉。现谢琳娟主张李娥玉将涉案房屋在其它中介另行挂牌出售并已网签备案，导致涉案原被告合同无法履行，谢琳娟提交了涉案中介安信公司于2018年1月19日出具的书面《情况说明》及查询视频光盘一份，《情况说明》内容载明“兹有买家谢琳娟和买家李娥玉经我司（昆山安信房产咨询有限公司）居间服务，就锦溪镇鑫河湾300号XXX花园X楼XXX室签订房屋买卖居间合同。合同约定签约当天买方谢琳娟支付卖方李娥玉20000元作为购房定金，买家谢琳娟于2018年1月2日又以银行转账方式支付卖家李娥玉400000元用于还清此房所欠银行按揭贷款，我司于2018年1月2日协助卖家李娥玉办理该房屋他项权证注销。权证注销后，我司后续人员在办理网签合同备案时，发现此房已被其他中介公司在昆山房产交易中心系统做了挂牌出售，导致我们的网签无法进行。我司得知这一情况后及时联系卖家李娥玉并要求其处理上述其他中介挂牌事宜确保我司网签备案顺利进行，卖家李娥玉对此事没有给出解决办法。在确认无果的情况下，我司于2018年1月16日将知晓情况如实告知买家谢琳娟，应买家谢琳娟律师要求我司附查询视频一份”。视频光盘资料反映就涉案房屋查档结果窗口显示“该房屋已经在办理业务中”。庭审中，谢琳娟确认涉案房屋没有交付其使用。另查明：2016年9月19日，李娥玉（甲方）与丁军（乙方）及昆山百兴居公司居间方（丙方）签订房地产买卖居间协议载明：甲方同意将坐落在昆山市锦溪镇长寿东路XXX花园X号楼XXX室房屋（房屋建筑面积90.42平方米）出售给乙方；房价款为710000元（到手价）；关于房价款支付方式约定为，首期房价款210000元，第二期房价款为500000元；还约定：1、交房时间定在2016年12月22日，甲方拿钥匙，乙方支付物业管理费及垃圾清运费，房屋维修费；2.乙方装修费由违约方支付；3.甲乙双方一致协商本次交易违约金210000元（贰拾壹万元整）由违约方支付。合同还约定了其他事项。该合同有甲方李娥玉签字并注明身份证号码，乙方丁军签字并注明身份证号码，及中介方加盖公章。2016年9月19日，李娥玉出具收据二份，分别载明收到丁军支付的160000元及50000元，合计210000元。2017年7月14日，李娥玉（甲方）与丁军（乙方）及昆山百兴居公司居间方（丙方）签订买卖补充协议，约定经甲乙双方协商本次买卖昆山市锦溪镇长寿东路XXX花园小区X栋XXX室，由购买方先垫付房东购房尾款100000元（壹拾万元整）。加上之前乙方付甲方定金210000元（贰拾壹万元）。如甲方房产证下来7工作日内，甲方无条件配合乙方办理昆山市房地产交易中心过户手续，如有拖延及不配合，甲方承担律师诉讼费，赔付乙方之前付甲方所有款项，甲方双倍赔偿乙方。如乙方不配合甲方办理房地产过户手续事宜，甲方不退所有已付款项，合同单方面解除。该合同有三方签字或盖章。2017年10月30日，昆山市锦溪镇××河湾花园××楼××室登记权利人为李娥玉【不动产权证号为：苏（2017）昆山市不动产权第XXX号】。上述事实有不动产登记簿查询记录表、（2018）苏0583民初3268号民事判决书、（2018)苏0583民初6067号民事判决书、（2018）苏0583民初3268号民事裁定书等证据在案佐证，本院予以采信。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）、已登记的不动产，桉照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）、其他财产和权利、有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案的昆山市锦溪镇××河湾花园××楼××室登记在被执行人名下，且现异议人丁军主张该房屋已由其买受，但根据现有证据查明的事实丁军支付的购房款21万元（丁军主张的房屋买卖合同总房价款为71万元），尚不足购房款的一半，另异议人也没有提供有效证据证明其对步案房屋已合法占有。综上，本院对于异议人的异议主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第（五）项，第二六条、第二十七条、第二十八的规定，裁定如下：驳回异议人丁军的执行异议，对昆山市锦溪镇长寿东路300号XXX花园X号楼XXX室房地产的查封等执行处置行为继续进行。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  杨荣丰人民陪审员  叶卿唯人民陪审员  李 铭二〇一九年九月十一日书记员何佳