贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终3279号 上诉人（一审被告）：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：李玉蝶，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：1520520181006861。 委托诉讼代理人（一般授权）：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201511937750。 被上诉人（一审原告）：周俊昌，男，汉族，1967年3月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：张琼，女，汉族，1970年5月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二被上诉人之委托诉讼代理人（特别授权）：朱超，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。 二被上诉人之委托诉讼代理人（一般授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所实习律师，证号：230713011110574。 上诉人毕节兴业房地产开发有限公司（以下简称：兴业地产）因与被上诉人周俊昌、张琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初918号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 兴业地产上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人开发的案涉楼盘所在土地，系上诉人依据与毕节市国土资源局七星关分局签订的国有土地使用权出让合同，以出让方式取得。依据合同约定，国土部门应当在2012年12月31日前将案涉土地完全交付给上诉人。由于征地、拆迁的原因，案涉土地实际于2016年3月才完全交付。因政府行政征收与拆迁滞后，导致案涉楼盘的开发进度延缓、上诉人取得土地使用证的时间延迟。据此，上诉人不能如期履行合同义务，系行政不可抗力所致，上诉人不应承担违约责任。2.办理商品房初始登记过程中，因消防通道的其中一段主要道路属于市政道路，而该市政道路也因政府未完成土地征收及房屋拆迁工作，导致房地产开发项目未能按期竣工验收，同时致使消防通道未能通过验收，以致上诉人不能及时完成商品房竣工验收备案，进而造成上诉人不能在合同约定期限内办理初始登记。因此，本案上诉人违约系行政不可抗力所致，一审法院将行政不可抗力认定为第三人的原因，进而判令上诉人承担违约责任，适用法律错误。 周俊昌、张琼二审未作答辩。 周俊昌、张琼向一审法院起诉请求：1.判令被告在一个月内将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告;2.判令被告向原告支付逾期交付办理转移商品房登记相关文书的违约金暂计1000元(实际金额以原告已付总房款364，469元为基数，按日0.01%的标准从2016年7月1日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止)；3.判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定如下事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“盛世华都”房屋一套，总房款为364，469元。合同约定：转移登记，出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记。并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房装移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同的约定支付了房款364，469元。一审法院另查明，案涉商品房现尚未取得初始登记,尚不具备办证条件。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务。双方合同约定被告于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今未取得案涉房屋的初始登记，未交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，予以支持。 关于违约金的计算标准问题，原、被告合同中约定了出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，根据当事人意思自治原则，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应按照已付购房款总额为基数，按日万分之一的标准计算。 对于违约金的起止时间，根据原、被告双方合同约定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。起算时间应从双方约定的取得初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人之日起。 对于被告辩称是政府原因导致不能如期办证的问题，因案涉房屋已交付原告使用，在开庭时被告未能取得该商品房的初始登记，被告提供的证据不能证明是政府原因导致不能如期办证，只能视为是被告自身原因造成。即使是第三方的原因造成被告违约，也不能免除被告的违约责任。故对被告的辩称理由不予采纳。 对于原告诉请的办理并交付案涉商品房转移登记的有关文书及产权证的问题。因案涉商品房现尚不具备办证条件，属事实上的履行不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内支付原告周俊昌、张琼逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金；（违约金以原告已付购房款364，469元为基数，按日万分之一的标准计算，从2016年7月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告周俊昌、张琼的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告毕节兴业房地产开发有限公司承担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，因上诉人未在合同约定的期限内完成商品房初始登记、未向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，被上诉人提起本案诉讼，要求上诉人承担违约责任。对此，上诉人主要以国土部门违反国有土地使用权出让合同、逾期未全面交付案涉楼盘所在土地为由，诉称本案合同的履行存在不可抗力事由，以此主张免于承担违约责任。本院审查认为，一方面，根据一审法院查明的事实，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间是2014年1月1日，此时上诉人所称国土部门迟延交付土地的事实已经存在，在此背景下，双方约定的合同履行期限，并未超过上诉人应当预见的合理范畴。另一方面，上诉人所述违约责任抗辩事由，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，即不属于“不可抗力”事由。上诉人以此主张免于承担违约责任，缺乏事实和法律依据。一审法院援引《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，对上诉人提出的违约责任抗辩意见不予采纳，事实和法律依据充分，本院予以确认。上诉人因其自身原因，迟延履行合同义务，应当依约承担违约责任。 综上所述，上诉人兴业地产的上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节兴业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年九月一日 法官助理 任云娇 书 记 员 何婷婷