山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终5529号上诉人（原审被告）：薛丽丽，女，1983年8月21日出生，汉族，居民，住蒙阴县。委托诉讼代理人：贾秀任，山东隆泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸葛洪卫，山东三禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙永远，男，1981年11月30日出生，汉族，居民，住平邑县。被上诉人(原审第三人)：郭朝红，女，1982年4月14日出生，汉族，居民，住平邑县。上诉人薛丽丽因与被上诉人孙永远、郭朝红房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初7159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛丽丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实基本清楚，但举证责任分配不当、适用法律明显错误，且不顾上诉人已实际入住房屋6年的客观事实，判决结果显示公正，可能诱发不稳定、不和谐因素。1.《商品房预售合同》记载的买受人只有孙永远一人，上诉人有理由相信被上诉人孙永远有权处分该房屋。孙永远与我方签合同时声称其单身未婚并提交了个人户籍证明予以证实。我方没有义务也没有能力审查孙永远是否结婚、案涉房产是否系夫妻共同财产及是否还有其他共有权人。我方签合同时是善意且无过错的。2.一审法院举证责任分配错误，导致判决结果不公。上诉人无需再举证证明郭朝红同意或追认孙永远卖房，一审法院强加给我方一项无需举证的举证责任。退一步讲，在孙永远明确否认案涉房屋存在其他共有人的前提下，即使案涉房屋存在其他共有人，上诉人也不可能得到其他共有权人全部出具同意出售的证明。3.善意第三人的合法权益应受法律保护。上诉人信赖孙永远的承诺，并与《商品房预售合同》记载的唯一权利人签订《二手房屋买卖合同》，这说明上诉人是善意、无过错的。上诉人是有偿取得诉争房屋的。未经郭朝红同意即签订《二手房屋买卖合同》的过错在孙永远而不是上诉人。4.郭朝红早已明知孙永远转让房屋的事实，如今是见房价上涨有利可图便又反悔。5.一审判决结果不利于维护交易稳定，会造成错误的价值导向作用，制造新的矛盾。孙永远辩称：认可一审判决结果，不认可上诉人的上诉请求及事实理由。郭朝红辩称：认可一审判决结果，不认可上诉人的上诉请求及事实理由。孙永远向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的《二手房屋买卖合同》，被告立即搬出涉案房屋；2.依法判令被告返还原告所有购房手续资料。一审法院认定事实：2009年8月12日，原告孙永远与第三人郭朝红到民政局办理结婚登记。2011年3月16日，原告孙永远与案外人山东君道置业有限公司签订《商品房预售合同》一份，该合同约定原告购买外滩香格里拉第1号楼1单元1-2306号房屋一套，房屋代码为1402489，预测建筑面积为63.06平方米，该商品房单价为每平方米4102.92元，总金额258730元。合同还对双方的其他权利义务进行了相应的约定。2011年11月3日，原告（甲方）孙永远与被告（乙方）薛丽丽签订了《二手房屋买卖合同》一份，该合同约定：甲方所售房屋位于外滩香格里拉1号楼2306室，建筑面积为63.06平方米。甲方所售房屋总金额为260000元。定金及房款支付方式为乙方先向甲方支付15万元房款，如能更名，乙方一次性向甲方结清尾款，如更名不成功，甲方配合乙方办理二手房贷款手续。合同还对其他权利义务作出相应的约定。合同签订后，被告薛丽丽共向原告孙永远支付款项170000元。2012年7月16日，原告（甲方）孙永远与被告（乙方）薛丽丽签订了《补充协议书》一份，该合同约定：甲方已经于2011年11月3日将其所有物业（外滩香格里拉1号楼2306室）售予乙方，收取定金15万元人民币，并签订该物业买卖合同。2012年5月23日，甲方收取房款10000元。该物业目前需要办理交房手续，现补充协议如下：第一条、该物业预售面积为63.06平方米，现实测面积67.43平方米，现补交4.37平方米的购房款8965元，由乙方支付。第二条、该物业办理交房手续所需缴纳的其他费用还包括维修基金7417元、装修押金2000元、有线电视310元、垃圾清理费200元、三个月物业费243元，共计19135元，同样由乙方支付。第三条、该物业自签订买卖合同起，所有权已归属乙方所有，即日起，该物业交房手续以及后续其他事宜的办理由乙方全权负责，甲方应及时积极配合。如果甲方不予配合，产生的相关责任由甲方全部负责。另外，甲、乙双方不得违约，甲方必须在山东君道置业有限公司或其物业公司通知办理物业（外滩香格里拉1号楼2306室）产权证10天内办理相关产权手续，并在取得产权证后1个月内配合乙方办理过户手续。如果逾期不办理，甲方需在取得该物业产权证1月内向乙方退还定金、乙方所付的后期房款以及办理交房所付的所有费用，并且在1月内赔偿双倍房款；如果乙方违约，不得向甲方索还房屋定金、后期已经支付的房款以及办理交房等所有费用。2012年7月20日，原告（委托人）孙永远与被告（受委托人）薛丽丽签订了《委托协议书》一份，该合同约定：“本人孙永远于2010年12月26日购买外滩香格里拉1-1-2306房，现因此房于2011年11月份已售予薛丽丽（未更名），交房事宜及以后事宜由薛丽丽全权处理，特此证明”。涉案房屋由被告薛丽丽代为办理入住手续，且由被告薛丽丽居住至今。2018年7月4日，山东君道置业有限公司发出《告知书》一份，主要内容：“尊敬的业主，您购买的香格里拉商品房，现已具备办理不动产证的条件，为保障您的房屋产权利益，请业主于2018年7月31日前到物业集中办理不动产证，逾期不办造成的任何损失由业主本人承担……”。2015年12月16日，原告孙永远通过临沂日报刊登公告一份，内容：“兹有孙永远（身份证号）与薛丽丽（身份证号）于2011年11月3日就临沂市兰山区外滩香格里拉**楼**（房屋代码1402489）签订的《二手房屋买卖合同》和《补充协议书》以及《委托协议书》，现因买方薛丽丽拒不履行合同规定之给付义务，根据现行《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，卖方孙永远行使合同解除权利，现解除双方签订的《二手房屋买卖合同》和《补充协议书》以及《委托协议书》，买方薛丽丽如有异议，可在登报之日起15日之内向平邑县人民法院提起诉讼。特此声明”。一审法院认为，原告（甲方）孙永远与被告（甲方）薛丽丽签订的《二手房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且该合同的内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，依法予以确认。对于原告孙永远提出的解除原、被告双方签订的《二手房屋买卖合同》的诉求。涉案标的物属于夫妻共同财产，原告孙永远与被告薛丽丽签订《二手房屋买卖合同》以转让涉案房屋的行为事先未征得其配偶郭朝红的同意，事后也未征得其配偶郭朝红的追认，故原告孙永远对涉案房屋不具有完整的处分权利。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故原告孙永远的无权处分系物权负担行为，并不影响买卖合同的效力。故对于第三人郭朝红以原告孙永远无处分权为由主张《房屋买卖合同》无效的辩解意见，不符合上述法律规定，依法不予采信。被告薛丽丽已按合同约定履行了支付部分购房款的义务，但因原告孙永远未取得涉案房屋完整的所有权或者处分权，导致合同目的无法实现，故对原、被告双方签订的《二手房屋买卖合同》应予解除。原、被告双方签订的《二手房屋买卖合同》解除后，被告薛丽丽应向原告孙永远交还涉案房屋及由其保管的《商品房预售合同》原件。对于被告薛丽丽向原告孙永远交纳的购房款以及为办理涉案房屋的交房和办证手续所支付的费用等发生纠纷，双方均可另行诉讼主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除原告孙永远与被告薛丽丽于2011年11月3日签订的《二手房屋买卖合同》；二、被告薛丽丽于判决书生效后三十日内将外滩香格里拉第1号楼1单元1-2306室房屋（房屋代码为1402489）交还给原告孙永远；三、被告薛丽丽于判决书生效后三十日内将原告孙永远与案外人山东君道置业有限公司签订的编号为YS149910的《商品房预售合同》原件返还给原告孙永远；四、驳回原告孙永远的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告薛丽丽负担。本院二审审理查明的事实与证据和一审相同。本院认为，孙永远和郭朝红于2009年8月12日登记结婚，孙永远于2011年3月16日购买案涉房产，即该案涉房产系购于夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，孙永远与薛丽丽签订的《二手房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且该合同的内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，但孙永远向薛丽丽转让案涉房产的行为未征得郭朝红的同意或事后追认，孙永远对案涉房屋不具有完整的处分权利，从而导致合同目的无法实现，一审法院据此解除案涉二手房买卖合同正确，本院予以确认。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。本案中，薛丽丽未能举证证实其与孙永远交易案涉房产已经郭朝红同意，且案涉房产亦未办理产权过户登记，故薛丽丽购买案涉房产的行为不构成善意取得。薛丽丽在上诉状中所提其购房符合善意取得的上诉理由不成立，本院不予支持。至于合同解除后，薛丽丽所支付购房款的返还以及违约责任和装修费用、房屋增值损失赔偿等事项，薛丽丽可另行主张。综上所述，上诉人薛丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人薛丽丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  姚 军审 判 员  王周华审 判 员  邵 波二〇一九年九月二十一日代书记员  张敬新