成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初3229号 原告：成都锦城佳业房地产开发有限公司，住所地：成都市温江区。 法定代表人：李金，总经理。 委托诉讼代理人：仲野，四川悦皓律师事务所律师，特别授权代理。 被告：赵孝川，男，汉族，1986年7月9日出生，住重庆市南川区。 被告：吴华娟，女，汉族，1986年8月20日出生，住成都市高新区。 原告成都锦城佳业房地产开发有限公司（以下简称佳业公司）与被告赵孝川、吴华娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告佳业公司及其委托诉讼代理人仲野，被告赵孝川、吴华娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原告与被告于2018年2月7日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议已于2019年6月25日解除。二、请求本院判令被告向原告支付违约金人民币260989.6元，该款从被告已付购房款中优先扣除。三、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年2月7日，原告与被告签订了合同编号为ＪＺＹＬＪＧＧ-6-103号的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，合同约定，由被告购买原告开发的位于成都温江区房屋，房屋建筑面积为57.5平方米，该房屋用途为商业，每平方米单价为25226元，房屋总价款1304948元。合同约定付款方式为贷款方式付款，被告应于合同签订当日支付首期房价款人民币654948元，余款650000元由被告向中国银行股份有限公司彭州支行申请贷款支付。合同还对房屋交付条件、违约责任及争议解决等双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，被告因自身原因导致向银行申请按揭贷款未成功，截止目前被告仅向原告支付了购房款共计654948元，剩余650000元至今未支付。按照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三项第（2.5.7）项的约定，原告有权解除合同，有权要求被告向原告支付违约金并有权从被告已付购房款中优先扣除。 被告赵孝川、吴华娟辩称，被告购买过原告开发的商品房，被告购买商铺时，原告营销人员告知可以贷款，但后来因有商品房按揭贷款而没有通过银行审批。被告收到了解除合同通知书，同意解除合同。原告主张的违约金过高。 经审理查明，2018年2月7日，佳业公司与赵孝川、吴华娟签订了合同编号为ＪＺＹＬＪＧＧ-6-103号的《四川省商品房买卖合同（预售）》及＞《补充协议》，合同约定，由赵孝川、吴华娟购买佳业公司开发的位于成都温江区房屋，房屋建筑面积为57.5平方米，该房屋用途为商业，每平方米单价为25226元，房屋总价款1304948元。《补充协议》第三条约定：付款方式为贷款方式付款，赵孝川、吴华娟应于合同签订当日支付首期房价款人民币654948元，余款650000元自签订本合同之日起30日内以银行贷款方式向佳业公司支付……银行受理买受人抵押登记资料后，若非因出卖人原因（包括买受人不具备贷款银行所要求的条件等）买受人未按期办理完毕按揭贷款手续等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，买受人应于出卖人通知之日起15个工作日内补齐已交首期款以外的其余全部房款。买受人如未按时全额补齐房款，每逾期一天则按已交首期款以外的其余房款金额的万分之三向出卖人支付违约金，如买受人逾期达十五个工作日以上，出卖人有权解除合同，同时要求买受人支付购房总价款20%的违约金（从买受人已付购房款中优先扣除）。合同还对房屋交付条件、违约责任及争议解决等双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，赵孝川、吴华娟按约支付了首期房款654948元。2019年6月24日，佳业公司向赵孝川、吴华娟发送《解除合同通知书》：贵我双方于2018年2月7日签订了合同编号为ＪＺＹＬＪＧＧ-6-103号的《四川省商品房买卖合同（预售）》及＞《补充协议》，贵方向银行申请办理贷款未成功……我司郑重通知双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议解除。 上述事实，有原被告陈述，JZYLJGG-6-103号《四川省商品房买卖合同（预售）》及＞《补充协议》，《解除合同通知书》等证据证明。 本院认为，原被告签订JZYLJGG-6-103号《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。 关于佳业公司是否享有合同的解除权以及是否行使了解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，根据《补充协议》第三条的约定，若非因出卖人原因（包括买受人不具备贷款银行所要求的条件等）买受人未按期办理完毕按揭贷款手续等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，买受人应于出卖人通知之日起15个工作日内补齐已交首期款以外的其余全部房款。买受人如未按时全额补齐房款，每逾期一天则按已交首期款以外的其余房款金额的万分之三向出卖人支付违约金，如买受人逾期达十五个工作日以上，出卖人有权解除合同，同时要求买受人支付购房总价款20%的违约金（从买受人已付购房款中优先扣除）。佳业公司没有提交证据证明已通知被告补齐房款，故其行使解除合同的条件尚未成就。在庭审中，被告当庭表示愿意解除合同，视为双方协商一致解除合同，自2019年7月23日开庭之日，双方签订的合同及补充协议解除。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定为曾秀群请求调整违约金提供法律依据，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约方主张违约金约定过高调整的前提是违约方给守约方造成实际损失，参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平”的规定，本院结合合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持原告主张支付违约金的请求，被告向佳业公司承担支付违约金80,000元的违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、原告成都锦城佳业房地产开发有限公司与被告赵孝川、吴华娟于2018年2月7日签订的JZYLJGG-6-103号的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2019年7月23日解除； 二、被告赵孝川、吴华娟于本判决生效之日起十五日内向原告成都锦城佳业房地产开发有限公司支付违约金80,000元； 三、驳回原告成都锦城佳业房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计8,272元，由赵孝川、吴华娟负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 黄 晖 二〇一九年九月十一日 书记员 彭成丽