河北省无极县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0130民初1237号 原告：河北经贸大学，住所地石家庄市学府路**。 法定代表人：刘兵，该大学校长。 委托诉讼代理人：樊鸿雁，河北勤邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蕾，女，1981年4月22日出生，汉族，住石家庄市新华区，系河北经贸大学职工。 被告：李建辉，男，1964年4月18日出生，汉族，住无极县。 委托诉讼代理人：李子豪，1987年3月5日出生，汉族，住石家庄市长安区，系被告李建辉之子。 第三人：谭立群，女，1971年10月26日出生，汉族，住石家庄市新华区。 原告河北经贸大学与被告李建辉、第三人谭立群案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北经贸大学的委托代理人樊鸿雁、王蕾、被告李建辉及其委托代理人李子豪、第三人谭立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北经贸大学向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对位于石家庄市桥西区1-1-603房【房屋所有权证书编号为（石）房权证（西）字第××号】的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、判决确认位于石家庄市桥西区1-1-603房为原告所有。3、本案的案件受理费由被告负担。事实和理由：第三人谭立群是原告河北经贸大学的教师，按照我国住房制度改革政策的规定，1999年谭立群以当时房改价购买了原告位于石家庄市桥西区1-1-603房公有住房，2000年，原告为当时按房改政策购买了住房的所有教职工办理了房屋所有权证。但是，因当时的政策不允许这类原公有住房上市交易，故房产证办理完毕后一直由原告统一保管，没有发放给个人。2004年6月，河北经贸大学发布《河北经贸大学教职工住房调购分配实施方案》（冀经贸校字[2004]11号文）（以下简称《方案》），对学校教职工校内住房的调购进行了规定。《方案》第二条（二）项“现有住房腾空后（旧房）的调购分配办法”规定：原已购学校公有住房的教职工退还现有住房后，“由学校先行退还现住房购房款，然后按无房户享受政策性房改购房补贴”，“原有住房腾空后即为房源，具有调购资格者可按分类排队顺序予以选择”。依此规定，2006年12月9日，谭立群与原告河北经贸大学签订了《河北经贸大学教职工调购住房协议书》（以下简称《协议书》），向学校退还了其当时的现有住房石家庄市桥西区1-1-603房，重新购买了原告教师马亚平退还给学校的房屋，即石家庄市桥西区4-3-501室。因该1-1-603室未再出售予教职工，此房作为原告的公产房，此后一直由原告统一管理使用。学校教职工的房屋虽然进行了调购，但基于政策不允许房改房上市交易的规定以及后来学校家属区统一管理的需要，为防止教职工私自出售校区内的房改房，房产证仍由学校统一保管，所有调整后的住房均未办理房产过户手续，这种实际所有人与房产证上登记的所有人不一致的情况在学校大约有三、四百户。2014年年底至2015年上半年，学校开始向已购公产房的教职工发放由学校统一保管的房产证，房、证不一的教职工才开始陆续相互配合办理房屋登记过户手续。个别原住户不配合的，也有诉讼到法院判决解决的。原告南校区的公有住房出售工作基本结束后，在石家庄市桥西区原告仍有十一套住房没有售出，于是学校也开始于2018年下半年办理这十一套房的过户手续。2019年初，在办理到石家庄市桥西区1-1-603室谭立群退回学校的这套房屋时，才知原告的这套公产房已经因谭立群与其他人有经济纠纷而被两家法院三次查封并进入执行阶段。因该房产早已经不属于谭立群所有，只是一直没办理登记过户手续，故查封并执行该房产直接损害了原告的利益。为维护原告的合法财产权益，2019年1月18日原告依法向贵院提出了执行异议申请，并提供原告与谭立群所签《调购住房协议书》、房主与房产证不一致情况表等相关的充分证据请求贵院依法对原告的房产予以解除查封。2019年4月20日，原告收到贵院作出的（2019）冀0130执异6号执行裁定书，驳回了原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院提起诉讼。综上所述，原告认为，原告与第三人谭立群签订的《协议书》合法有效。原告收回谭立群退还的房屋后，按《方案》规定，原计划要继续出售给学校的教职工（因房屋位置不好，一直未售出），故一直未办理房屋过户手续。虽然没有办理不动产过户登记，但是，原告已依合同约定，退还谭立群原支付的全部购房款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，原告取得涉案房屋后，未办理过户登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力。且虽未办理过户，但现有证据足以证明原告对该被查封房产的权利，被告李建辉在执行异议的听证会上也明确表示其知道该房产并非谭立群所有。故人民法院依法不应查封并执行原告的该套房屋。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条的规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 李建辉辩称，一、位于石家庄市桥**的房产属于当事人谭立群所有。该房产在石家庄市房管部门办理了权属登记。房产证或不动产权属证书明确载明该房产的权利人为谭立群。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十六条明确规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条明确规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”以上法律条文明确规定了不动产登记的效力。现该涉案房产的权属清楚，记载明确，根据相关法律规定，该房产属于第三人谭立群所有，该房产应予执行。二、原告河北经贸大学没有证据证明该房产归其所有。1、该房产证或不动产权属证书中的产权人不是原告河北经贸大学。2、原告河北经贸大学没有该房产属于其所有的房产证或权属证书，或者能够确认房产归属其所有的司法文书。3、原告河北经贸大学没有占有、使用该房屋。该房屋的所有权人是第三人谭立群，一直由其占有、使用（或者交由他人使用），所以原告河北经贸大学不是该房产的所有权人，也没有占有、使用该房产。其既无权提出执行异议，亦无理由主张权利。三、河北经贸大学与第三人谭立群之间的《调购协议书》仅对双方当事人有约束力，不能对抗答辩人。1、《调购协议书》虽然约定了调购行为，但最终该房产的权属登记并没有发生变化，根据相关法律规定，权属登记并没有发生变化的房产，仍归登记所有权人所有。涉案房产没有变更登记，所以仍归第三人谭立群所有，法院查封没有问题。2、该《调购协议书》的履行于否，因没有办理房产变更登记，而不能对抗法院的查封与执行。3、退一步讲，该《调购协议书》没有履行。该房产没有变更登记，没有变更占有，没有变更使用，何谈履行！从事实上看，原告河北经贸大学所谓的“调购”是不成立的。首先，两处房产的权属登记没有变。登记的是谭立群，还是谭立群；登记的是马亚平，还是马亚平。其次两处房产的占有没有变。1-1-603房产一直由谭立群占有。4-3-501房产一直由马亚平占有。最后，该两处房产涉及出让时的所有人没有发生变化。1-1-603房产由法院查封，没有发生出让。而4-3-501房产由马亚平出售给了刘超峰。按照原告河北经贸大学的逻辑，1-1-603房产归其所有，4-3-501房产归谭立群所有，而最后却是马亚平出售了该501房产，而不是谭立群。这同样证明了原告河北经贸大学的诉讼请求不符合逻辑，其理由也是荒谬的。综上所述，答辩人认为，法院对1-1-603房产的执行时符合法律规定的。原告河北经贸大学所提出的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，其诉讼请求应当驳回。 第三人谭立群述称，原告陈述的事实属实，原告所说的内容我都是认可的。2006年我将诉争房屋交给了原告，我购买登记为马亚平的房子交房款的时候，我就将诉争房屋的钥匙交给了原告单位的相关管理部门，交钥匙的时候诉争房屋内没有我的个人物品。我把钥匙交给原告后，诉争房屋就不属于我了。我自始至终认为诉争房产是原告的，我对于原告要求将诉争房产确权给原告没有意见。 原告为证实自己的主张，提供了如下证据，本院组织了质证。 1、冀直房改【1999】5号文即河北省省直住房制度改革领导小组关于印发《河北省省直单位公有住房出售后内部调整暂行规定》的通知，该文件规定了单位内部调购住房的一个基本要求。 2、河北经贸大学教职工住房调购分配实施方案，证明河北经贸大学从2004年6月份启动了学校住房重新分配调购工作，并且明确了学校分配调购教职工住房的具体办法，谭立群就是按此规定退还了旧房1-1-603室，重新选购了新房4-3-501室。 3、河北经贸大学分房委员会办公室关于下发调购分配住房具体实施步骤的通知，证明2004年河北经贸大学调购分配住房具体实施步骤：先填写住房登记表，有原住房的，需退回旧房，才有资格选购其他住房。 4、谭立群住房登记表、谭立群与河北经贸大学签订的教职工调购住房协议书，证明谭立群由原住房1-1-603调至4-3-501，原住房1-1-603退回给学校，谭立群认购了马亚平退回学校的4-3-501。 5、2006南区经房调购房款一览表，证明谭立群调购住房时旧房1-1-603价款56253元、新房4-3-501价款68858元及谭立群由原住房1-1-603调购新房4-3-501实际应交房款差额为12605元。 6、谭立群缴款收据，证明谭立群缴纳了调购新房房款差额12605元，证明了谭立群与原告签订的调购住房协议书已经实际履行。 7、马亚平住房登记表、马亚平与河北经贸大学签订的教职工调购住房协议书，证明马亚平向原告退还了原住房4-3-501，重新购买了原告西校区的8-3-202。 8、1-1-603和4-3-501房产证，证明2006年12月9日谭立群调购住房前后住房登记的所有人情况，1-1-603房产证登记为谭立群，实际上该房已经退还给原告，4-3-501房产证登记为马亚平，但选购后该房实际所有权人是谭立群。 9、河北经贸大学南校区房主与房产证不一致情况表，证明谭立群将1-1-603退还学校后，该房再未出售给其他人，房产证一直在学校，只是尚未办理私转公手续；谭立群2015年4月21日签名领取4-3-501登记为马亚平的房产证，证明4-3-501登记为马亚平的房产证已经由房屋实际所有权人谭立群领取，1-1-603房产证到现在还在原告手中。 10、河北经贸大学南校区家属宿舍楼房平面图，证明1-1-603虽然房产证登记在谭立群名下，但是在谭立群选购4-3-501的时候已经退回给了原告，成为原告公产房，4-3-501原住户是马亚平，是谭立群后来的选购房。 11、马亚平出具的情况说明、谭立群的证明及其身份证复印件，证明谭立群以房产证丢失为名要求马亚平协助补办4-3-501房产证，并要求马亚平协助将该房产过户给了谭立群指定的刘超峰。 12、河北经贸大学南校区私转公过户税费概算表、已经过户到原告的10套房产证，证明原住房退还给原告后，一直到2018年12月份原告才将调购住房后登记在教职工个人名下实际属于原告的房产统一过户到原告名下，只有1-1-603因法院查封无法过户，进一步证明1-1-603属原告所有，非谭立群房产。 13、石家庄市桥西区人民法院判决书，证明河北经贸大学因调购住房形成的房产证上登记的人与实际所有权人不一致且未过户情况普遍，不只是谭立群一户，证明不动产过户登记手续都是近两年才开始办理。 14、无极县人民法院执行局听证会笔录，证明被告李建辉承认马亚平房产证在他手中，是2015年春天谭立群的丈夫郭全洲给他的，用作他的借款抵押担保，证明李建辉完全清楚谭立群的房产是4-3-501，而非1-1-603室。 15、河北经贸大学与王文波签订的单身教工集体宿舍（家属院内）住房租赁协约及2010年1月至2019年7月共计115个月的河北经贸大学（南区后勤保障部）在职工资发放条、河北宜和物业服务有限公司经贸大学家属院服务中心2018年12月18日的关于南院公有房暖气费的情况说明，证明原告从2006年12月份收回1-1-603房屋后将该房作为教工单身宿舍使用到2009年12月份，2009年12月10日原告与教工王文波签订协议将1-1-603租给王文波使用，月租金以八人间计，每月王文波需交租金20元从其工资中扣除至今，证明原告对1-1-603房屋实际控制和占有。 16、石家庄市不动产登记中心出具的不动产权利及其他事项登记信息，证明无极县人民法院2019年2月19日再次对涉案房产进行了查封，查封时间从2019年3月3日至2020年3月2日。 17、无极县人民法院（2019）冀0130执异6号执行裁定书，证明本院裁定驳回了原告的执行异议。 经被告李建辉质证，被告李建辉对原告的证据一无异议；对证据二的真实性没有异议，此证据不能作为原告主张房屋权利的直接证据，其文件效力仅适用于学校，不能对抗物权法；对证据三的真实性没有异议，其效力无法与法律登记效力对抗；证据四仅为双方民事协定，其效力不能对抗法律登记；证据五是原告方制作的证据，不具有说明和证明房屋权属的法律效力；对证据六所记录的事实无异议，但无法说明该房款是第三人交给学校的何房屋房款；对证据七的真实性无异议，但该证据仅为学校内部资料，不具有影响房屋产权的法律效力；对证据八无异议，此证据表明房屋的登记所有权依旧归属谭立群；对证据九、证据十真实性无异议，此证据为学校方制作，未经任何公证和法律登记，不具有任何法律效力；证据十一确实为马亚平出具的情况说明，但是马亚平和谭立群都是河北经贸大学的老师，谭立群是我方起诉的被告，其表述倾向原告的可能性非常大，对于证据十一打印部分内容没有异议，对于手写部分事实表述有异议，因为马亚平以个人名义挂失并重新登记了房产证，同时又以自己名义将房屋转让给刘超峰，中间没有任何证据证明将房屋转给谭立群，且当时谭立群与马亚平有足够的时间和能力进行房屋过户，以达到房屋产权变更为谭立群的目的，但是双方并没有进行操作，房屋产权依旧属于马亚平；对于证据十二的真实性没有异议，此证据不能表明学校仅在2018年之后才做房屋变更，更不能表明没有变更的房屋属于学校，中间没有任何联系；对证据十三真实性没有异议，但这些判决书的事实情况与本案并不相同，与本案没有任何直接联系；证据十四听证会记录，我方表示我方仅知道是谭立群和郭全洲拿马亚平的房本给我方抵押，并不知道谭立群与马亚平债务关系如何，更不知道房屋权属有无私下变动，我方一直认为其房本一直属于马亚平，我方拿着马亚平房产证不能代表我承认此房屋为谭立群所有；我怀疑证据十五租赁协议的真实性，其字体明显不符当时字体情况，请求鉴定其签字是否2009年12月所签，在职工资发放条是原告制作的，不知道是真是假，对其真实性不表态，也不表示认可与不认可，认可暖气费情况说明的真实性，但与本案无必然联系，不能证明1-1-603房屋为学校使用，更不能证明该房不属于谭立群；对证据十六、十七没有异议。 经第三人谭立群质证，谭立群认为原告提供的证据来源合法、用途明确，对原告方的证据均无异议，对原告证据的证明目的、证明效力均无异议。 被告李建辉、第三人谭立群未提供证据，被告李建辉亦未在指定的期限内提出书面鉴定申请。 本院经审理认定事实如下：谭立群系河北经贸大学的教师。1999年谭立群购买了河北经贸大学位于石家庄市桥西区1-1-603房产。2000年原告为包括谭立群在内的按房改政策购买住房的教职工办理了房产证，1-1-603房产的房产证登记所有权人为谭立群，房产证号为石房权证西字第××，房产证由原告保管。2004年6月河北经贸大学以冀经贸校字【2004】11号文件发布了《河北经贸大学教职工住房调购分配实施方案》。2006年12月9日，河北经贸大学与谭立群签订了《河北经贸大学教职工调购住房协议书》，将登记在马亚平名下位石家庄市新石南路203号（原石家庄市桥西区）4-3-501的房屋调购给谭立群，谭立群依据该协议搬出了登记在其名下坐落石家庄市桥西区）1-1-603房屋，同日，谭立群向河北经贸大学交纳了房屋差价款12605元，并将1-1-603房屋钥匙交给了河北经贸大学管理部门。河北经贸大学将登记所有权人为马亚平的4-3-501房产证交给谭立群保管。河北经贸大学收回1-1-603房屋后，未再出售给学校教职工，偶尔作为学校教职工单身宿舍使用到2009年12月。2009年12月10日原告与河北经贸大学的教职工王文波签订了单身教工集体宿舍（家属院内）住房租赁协约，约定从2009年12月10日起，学校将1-1-603房屋租给教职工王文波作为其中午临时休息使用，月租金以八人间计，王文波每月需交租金20元，从王文波工资中扣除。之后，王文波使用1-1-603房屋至今，河北经贸大学每月扣除王文波房费20元至今。 另查明，2015年春，谭立群的丈夫郭全洲（已故）借李建辉款，郭全洲将登记为马亚平的4-3-501房产证交给了李建辉，用作抵押，未写书面抵押手续，当时给马亚平打电话，马亚平称别人的房产证还没有过户，所以马亚平这边也不过户。2016年1月6日，谭立群出具书面证明，主要内容为：谭立群从学校取走4-3-501房产证后不慎丢失，请求原房主马亚平协助办理补证手续，并自愿要求马亚平协助将4-3-501房屋产权过户给刘超峰。2016年初，马亚平根据谭立群的要求，办理了对4-3-501房产登报声明房产证作废、补证和过户手续。李建辉与谭立群为民间借贷纠纷一案，无极县人民法院在审理过程中于2016年3月2日作出（2016）冀0130民初324-1号民事裁定书，依法查封了谭立群名下的1-1-603房产。之后，本院做出了（2016）冀0130民初324号民事判决书，谭立群未履行生效的民事判决书确定的义务，李建辉申请本院强制执行。河北经贸大学于2019年1月18日提出执行异议。本院于2019年2月18日做出（2016）冀0130执660号执行裁定书，续行查封了1-1-603房产（查封期间自2019年3月3日起至2022年3月2日止）。2019年4月16日本院作出（2019）冀0130执异6号执行裁定书，驳回了河北经贸大学要求中止拍卖谭立群名下1-1-603房产的异议请求。河北经贸大学于2019年4月30日提起了本案诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，河北经贸大学与谭立群签订的河北经贸大学教职工调购住房协议，是双方真实意思表示，合法有效。调购住房协议于本院查封1-1-603房产之前签订。涉案房产1-1-603原系谭立群的房产，2006年12月9日河北经贸大学与谭立群签订河北经贸大学教职工调购住房协议之后，谭立群向原告交纳了房屋差价款，原告河北经贸大学已经将4-3-501房产调购给谭立群，同时收回了1-1-603房产。购房款、房屋双方已交付完毕。至此，虽然1-1-603房产登记在谭立群名下，但1-1-603房产原所有权人谭立群也认可该房产在调购住房之后归属于河北经贸大学所有。双方没有办理房产证变更登记，不影响调购住房协议的效力，河北经贸大学是1-1-603房产的实际所有权人。2006年12月至2009年12月，原告将1-1-603房产作为教职工单身宿舍使用，2009年12月10日至今原告将1-1-603房产租赁给教职工王文波，能够证明原告实际占有使用了该房产。本院的听证会笔录记载李建辉称：2015年春，谭立群的丈夫郭全洲将登记为马亚平的4-3-501房产证交给李建辉用作抵押时，了解到马亚平称别人的房产证还没有过户，所以马亚平这边也不过户。由此来看，导致调购住房未能及时办理房产证变更登记的原因不可完全归责于河北经贸大学。综上所述，河北经贸大学对于涉案诉争房产1-1-603房产享有实体权利，能够排除对涉案房产的执行。原告河北经贸大学请求立即停止对1-1-603房产强制执行，并确认1-1-603房产为原告所有的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下： 一、不得执石家庄市桥西区）1-1-603房产【房屋所有权证书编号为（石）房权（西）字第××号号】。 二、确认位石家庄市桥西区）1-1-603房产【房屋所有权证书编号为（石）房权（西）字第××号号】为原告河北经贸大学所有。 案件受理费80元，由被告李建辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 本院（2019）冀0130执异6号执行裁定书于本判决生效时自动失效 审 判 长  张建强 人民陪审员  牛红亮 人民陪审员  袁贞波 二〇一九年九月九日 书 记 员  司伟娜