山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终1303号上诉人（原审被告）：刘凯，男，1992年7月24日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。被上诉人（原审原告）：吴公峰，男，1973年4月25日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。被上诉人（原审原告）：王俊芬，女，1972年10月21日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李镇波，山东一衡律师事务所律师。原审被告：于建菊，女，1967年4月24日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。上诉人刘凯因与被上诉人王俊芬、吴公峰房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初3542号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘凯上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判上诉人无需支付逾期交房违约金50000元；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：房屋买卖合同约定，在卖方收到第二期购房款后30日内向买方交付房屋，如逾期超过30日，卖方退还全部已付购房款，并按照买方已付购房款的5%支付违约金，该约定是在房屋买卖合同存在并实际履行的情况下才适用的。但上诉人一审中提交的证据已证实，王俊芬在2018年6月24日已通过微信短信聊天的方式通知于建菊解除了该房屋买卖合同，王俊芬还请求于建菊将房屋另卖他人，王俊芬自称已付的购房款算是借给上诉人的，被上诉人为买涉案房屋，夫妻之间闹了矛盾，王俊芬坚持要解除合同。在这种情况下，上诉人只得同意被上诉人解除合同的要求，既然购房合同已解除，上诉人就没有向被上诉人交付房屋的义务，更没有承担逾期交房违约金的义务。一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金明显错误。吴公峰、王俊芬辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉、维持原判。一、上诉人提供的微信聊天记录只是截取的部分记录，不能完整地体现双方解除合同的意愿。二、在该微信聊天记录之后，被上诉人多次向上诉人汇款，上诉人接受了汇款，表明双方继续履行买卖合同意愿，造成本案合同不能继续履行的原因是上诉人在接受房款后未按合同向被上诉人过户房屋，因此，上诉人行为构成违约。王俊芬、吴公峰向一审法院起诉请求：1.判决解除吴公峰、王俊芬与刘凯签订的房屋买卖合同；2.刘凯、于建菊返还吴公峰、王俊芬已支付的购房款870000元；3.刘凯、于建菊支付吴公峰、王俊芬违约金50000元；4.案件诉讼费用由刘凯、于建菊负担。一审法院认定事实：王俊芬代理向于建菊推销车辆保险、办理投保缴费手续过程中，为于建菊垫付保费8100元，此后王俊芬几次找于建菊催促索还。在两人接洽期间，王俊芬得知于建菊家的房屋欲出售，遂与于建菊协商购房。经协商双方达成一致，2018年5月2日，王俊芬支付购房款300000元（其中292000元转账支付至于建菊的银行卡账户中，另外8000元以于建菊拖欠垫付的款项抵消）。2018年5月14日，王俊芬向于建菊转账支付20000元，2018年5月17日，王俊芬向于建菊转账支付50000元，2018年5月19日，王俊芬向于建菊转账支付30000元。2018年5月21日，在于建菊当场见证，于建菊的儿子刘凯与王俊芬、吴公峰签订房屋买卖合同书。合同约定，刘凯将其所有位于滨州市滨城区松鹤湖花苑小区3号楼3单元1102室的房屋及地上停车位一处出卖给王俊芬、吴公峰夫妻；房屋成交价格1250000元，买方首期支付800000元，第二期支付200000元，第三期支付250000元，至卖方通知买主更改原先的商品买卖合同和受理不动产登记时全部付清；卖方指定收款人和收款账户为于建菊和于建菊设立的工商银行号码为62×××68的银行卡账户；合同签订之日起3日内，卖方负责向原商品房出卖人滨州财晟置业有限公司申请更改商品房买卖合同，将合同中的买受人更改为王俊芬、吴公峰，所需支出的相关费用由卖方负担；如卖方未能协助买方在原商品房出卖人更改商品房买卖合同及以其他方案替代时，买方有权解除合同；卖方保证交易房屋没有产权纠纷，因卖方原因选成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任；卖方应当在第二期房款付清后30日内将房屋交付给买方；逾期交房不超过30日，自本合同约定房屋交付期限届满次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已付购房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行；如逾期交房超过30日以后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付购房款，并按照买方已付购房款的5%向买方支付违约金等。合同签订当日，王俊芬向于建菊的银行卡账户转账支付400000元。于建菊在当天汇总此前支付的款项，向王俊芬出具收条，载明收到金额为800000元。此后，王俊芬分别在2018年6月19日向于建菊的银行卡账户转账支付20000元，2018年6月11日支付30000元，2018年6月13日支付20000元，2018年7月26日支付130000元。当日，于建菊收到款项后通过其银行卡账户向王俊芬的账户退还购房款130000元，至此王俊芬已将第二期购房款200000元付清。此后刘凯未如期向王俊芬、吴公峰交付房屋，至2018年8月28日王俊芬、吴公峰起诉时，刘凯仍仍未交房。另查明，案涉位于滨州市滨城区地上停车位，系被告刘凯在2010年4月20日从滨州财晟置业有限公司处购买取得。案件审理期间，于建菊又向王俊芬退还购房款100000元。一审法院认为，王俊芬、吴公峰与刘凯订立且实际履行的房屋买卖合同系双方的真实表示，合同内容未违反法律、行政法规有关效力方面的强制性规定，未损害社会公共利益和第三人利益，没有阻却合同生效的要件发生，属于有效合同。合同订立以后，缔约双方应当按照严格全面履行各自义务。买方王俊芬、吴公峰按照约定支付了第一、二期购房款，行为属于正当履行。而刘凯则未能在收到第二期购房款的30日内向买方交付房屋，构成逾期违约，依法应当承担违约责任。王俊芬、吴公峰请求解除房屋买卖合同，刘凯在诉讼中同意解除，就此内容双方诉讼中已经达成共识，予以准许。据以上分析，王俊芬、吴公峰提出的解除房屋买卖合同、返还已付购房款及支付违约金的诉讼请求，于法有据，给予支持。关于刘凯一方主张王俊芬曾在合同履行过程中提出解除合同的事实，其仅提供了一份微信聊天记录截图，截图所记录内容并不完整，而且其中王俊芬所表达的所谓“解除”意思不明确，总体意思更近似于催促卖方履行合同。并且在此聊天之后，王俊芬多次向卖方支付第二期购房款，其行为表现的意图与主张内容相悖。上述抗辩主张事实所依据证据不足，不予确认。与此对应的抗辩观点，不予采纳。关于吴公峰、王俊芬主张于建菊在房屋买卖合同履行过程中有过错，应当承担责任的起诉意见，一审法院分析认为，行为人于建菊作为卖方刘凯的母亲和默认的代理人参与到合同的订立和履行过程中，其行为产生的法律后果应当由被代理人刘凯承担。而代理人提供自己的账户帮助收取购房款本身并非是过错行为，该行为也不致给合同相对方造成损失。现有证据不能证明于建菊负有过错，对此主张，不予确认。另据合同法规定，合同履行过程中的责任归责任原则系严格责任原则，不论行为人有无过错，只要其负有义务而没有履行或完全履行，就应当承担违约责任。如合同因缔约人之外的第三方的原则致合同义务没有履行时，由义务人承担责任，此后义务人有权向第三方责任人行使权利。因此，本案中于建菊不是合同主体，不应承担违约责任，亦无承担连带或过错责任的事实和法律根据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、准予原告王俊芬、吴公峰与被告刘凯协议解除房屋买卖合同；二、被告刘凯返还原告王俊芬、吴公峰已付购房款至起诉时剩余部分金额870000元（扣除诉讼过程中退还的100000元，尚需继续返还770000元）；三、被告刘凯支付原告王俊芬、吴公峰逾期交房违约金50000元；以上判决第二、三项支付义务，于本判决生效之日起五日内履行完毕。三、驳回原告王俊芬、吴公峰对被告于建菊提出的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13000元，减半收取计6500元，由被告刘凯负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人刘凯未能提交王俊芬与于建菊的全部聊天记录，其在一审提交的微信聊天记录仅系2018年6月24日聊天内容的部分截图。根据截图内容，王俊芬并未提出解除合同的明确意思表示，于建菊亦未明确表示同意解除合同，双方并未就解除合同达成一致意见。结合后期王俊芬继续向于建菊支付款项的事实，上诉人刘凯主张房屋买卖合同已于2018年6月24日解除，不能成立。综上所述，上诉人刘凯上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人刘凯负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇一九年九月二十七日书记员  战亚玲