北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终12711号上诉人（原审原告）：北京育新物业管理公司，住所地北京市海淀区西三旗育新花园**。法定代表人：高晋峰，总经理。委托诉讼代理人：于寒，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：于小刚，北京市百瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵映，女，1967年10月27日出生，满族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘珉，男，1973年2月22日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人北京育新物业管理公司（以下简称育新物业）因与被上诉人赵映物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初24889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。育新物业上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判支持育新物业的违约金主张。事实与理由：一审法院以育新物业未及时通过诉讼方式向赵映主张违约金而不支持育新物业的违约金主张有误。赵映接受育新物业提供的物业服务，并使用水电，依约应按时足额缴费。赵映自2010年起无理由拒绝缴纳物业费、供暖费等各项费用，经育新物业多次、各种方式催收均无理拒绝，给育新物业造成巨大损失。因为育新物业该项主张并未超过法定诉讼时效，不应被评价为怠于主张。赵映拒不缴费的行为构成违约，其不应因违约行为而获利。并且，若育新物业该项主张没有得到法院支持，将造成恶劣的社会影响。任何业主因任何理由都可以拒绝缴费，即使物业公司提起诉讼且胜诉的情况下，业主也仅需要将其欠缴的物业费缴纳而无需付出任何代价，将造成社会恶劣后果。赵映辩称，同意一审判决，不同意育新物业的上诉请求及其事实与理由。育新物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令赵映支付育新物业2011年1月1日至2018年2月28日期间的物业费22437.4元、2011年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费30437.4元、2011年1月1日至2017年12月31日期间的垃圾清运费210元，以上共计53084.8元；2.判令赵映支付育新物业2010年1月31日至2018年4月22日期间代缴的冷水费2858.88元、2010年1月31日至2018年4月22日期间代缴的热水费3768元、2010年1月31日至2018年3月9日期间代缴的电费10736元，以上共计17362.88元；3.判令赵映支付育新物业滞纳金24489.33元。一审法院认定事实：赵映系北京市朝阳区涉案房屋的所有权人，涉案房屋的建筑面积为144.94平方米。2002年12月14日，育新物业（乙方）与赵映（甲方）签订《吉利家园前期物业管理服务协议》，该协议约定：涉案房屋的建筑面积144.94平方米，物业费单价为每月每平方米1.8元，物业管理费按月交纳；生活垃圾清运费每年每户30元；代收代缴费：水按实际使用数量每吨2元，气按实际使用数量每立方米1.4元，电按实际使用数量每度0.41元（含公共部位用电）；热水按实际使用量每吨8元；供暖每采暖季每建筑平方米28元；代收代缴费，受有关部门或单位的委托，乙方提供水费、电费、天然气费、网络使用费等代收代缴收费服务（收费标准执行政府规定），住户每月与物业管理服务费同时交付管理处，管理处统一上交有关单位；违约责任，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳违约金；本协议自签字之日起生效。协议中部分内容有手写改动，水费改为每吨2.5元，气费改为每立方米1.7元，电费改为每度0.44元，供暖费改为每采暖季每建筑平方米30元。赵映对协议中手写改动部分内容不予认可。育新物业提交其与北京中鸿房地产开发有限公司（以下称中鸿公司）签订的《吉利家园物业管理委托合同》，证明其受开发商委托为涉案房屋所在小区提供物业服务。一审经查，涉案房屋所在小区的物业服务企业已变更为北京德佳物业管理有限公司（以下称德佳公司），育新物业于2018年2月28日撤出，不再为该小区提供物业服务；2017年10月育新物业与德佳公司交接了涉案房屋所在小区的供暖工作，此后的供暖费由德佳公司负责收取。赵映自2011年1月1日至2018年2月28日未向育新物业交纳物业服务费，金额共计22436.71元。赵映对欠缴总额表示认可，但认为育新物业的服务存在瑕疵，应为赵映减免6年的费用。赵映自2011年1月1日至2017年12月31日未向育新物业交纳垃圾清运费，金额共计210元。赵映对欠缴总额表示认可。赵映自2011年11月15日至2017年3月15日未向育新物业交纳供暖费，6个供暖季的供暖费共计26089.2元。赵映对欠缴总额表示认可。育新物业认可2017年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费由德佳公司向赵映收取。2018年4月22日，育新物业工作人员到涉案房屋入户查表，冷水表计数为370吨，热水表计数为297吨，电表计数为22360度。赵映对冷水表、热水表、电表数表示认可。一审经查，2004年11月8日北京市发展和改革委员会印发京发改【2004】2369号《北京市发展和改革委员会关于转发国家发展改革委调整北京市居民生活用电价格文件的通知》，规定：北京市居民生活用电价格每千万时上调0.04元，每千万时由0.44元调整为0.48元。2009年11月18日国家发展改革委员会印发发改价格【2009】2919号《国家发展改革委关于调整华北电网电价的通知》，规定：居民生活用电不满1千伏每千瓦时0.4883元。2012年6月15日北京市发展和改革委员会印发京发改【2012】831号《北京市发展和改革委员会关于北京市居民生活用电试行阶段电价的通知》，规定：本市未实行“一户一表”的合表居民用户和执行居民电价的非居民用户（如学校、社区居委会、社会福利机构等），暂不执行居民阶梯电价，电价水平统一提高0.022元/千瓦时，自2012年7月1日起执行。赵映自2010年1月31日至2018年4月22日未向育新物业给付育新物业为其代缴的电费。育新物业提交缴费通知单，证明2010年1月31日至2012年7月1日，涉案房屋用电量上读数为11624、新读数为15122，用电量为3498度，按照每度0.4883元计算为1708.07元；2012年7月2日至2017年5月16日，涉案房屋用电量上读数为15122、新读数为21182，用电量为6060度，按照每度0.5103元计算为3092.42元；2017年5月17日至2018年4月24日，涉案房屋用电量上读数为21182、新读数为22360，用电量为1178度，按照每度0.5103元计算为601.13元；以上共计5401.62元。赵映认可2010年1月31日至2017年5月16日期间的电费数额，对2017年5月17日至2018年4月24日期间的电费数额不予认可，称育新物业于2018年2月28日已经撤出涉案房屋所在的小区，此后的电费由德佳公司为赵映代缴，育新物业无权向赵映主张，而2017年5月17日至2018年2月28日涉案房屋的实际用电量为1049度，按照每度0.51元计算为534.99元。一审另查，2004年4月28日北京市发展和改革委员会印发京发改【2014】865号《北京市发展和改革委员会关于北京市居民用水实行阶梯水价的通知》，规定：按年度用水量计算，将居民家庭全年用水量划分为三挡，水价分档递增，第一阶段用水量不超过180立方米，水价为每立方米5元，自2014年5月1日起执行。赵映自2010年1月31日至2018年4月22日未向育新物业给付育新物业为其代缴的冷水费。育新物业提交缴费通知单，证明2010年1月31日至2013年7月14日，涉案房屋冷水用量上读数为703、新读数为1077，用水量为374吨，按照每吨4元计算为1496元；2013年7月15日至2017年5月16日，涉案房屋冷水用量上读数为0、新读数为296，用水量为296吨，按照每吨5元计算为1480元；2017年5月17日至2018年4月24日，涉案房屋冷水用量上读数为296、新读数为370，用水量为74吨，按照每吨5元计算为370元；以上共计3346元。育新物业称，2013年7月15日涉案房屋所在小区更换水表，赵映家中水表计数清零，截止2018年4月22日育新物业到赵映家中查表时水表计数为370吨；2014年5月北京市统一将水费由4元调整到5元，育新物业提前张贴了通知，告知业主家中留人配合查表，由于赵映并不配合致使育新物业未能入户，赵映亦未主动向育新物业申报表数，造成水价调整前后赵映家中的表数不清，故育新物业统一按照每吨5元的价格，计算2013年7月15日之后的水费。赵映自2010年1月31日至2018年4月22日未向育新物业给付育新物业为其代缴的热水费。育新物业提交缴费通知单，证明2010年1月31日至2013年7月14日，涉案房屋热水用量上读数为9、新读数为183，用水量为174吨，按照每吨8元计算为1392元；2013年7月15日至2017年5月16日，涉案房屋热水用量上读数为0、新读数为242，用水量为242吨，按照每吨8元计算为1936元；2017年5月17日至2018年4月24日，涉案房屋热水用量上读数为242、新读数为297，用水量为55吨，按照每吨8元计算为440元；共计3768元。育新物业称2013年7月15日为涉案房屋更换了热水表，赵映家中热水表计数清零。赵映认可热水费单价为每吨8元，不认可涉案房屋更换了热水表，并提交育新物业于2017年9月18日制作的缴费通知单，证明2010年1月31日至2017年5月16日期间涉案房屋热水用量为233吨，通知单显示上读数为9、新读数为242，热水用量为416吨。另，育新物业称就涉案房屋冷水费、热水费、电费的代缴问题与德佳公司进行了协商，并确定了交接方案，确定涉案房屋冷水表底数为360吨、热水表底数为266吨，电表底数为22360度，此前所产生的费用由育新物业负责收取，此后的费用由德佳公司负责收取。一审法院认为：关于物业费，育新物业作为涉案房屋所在小区的物业服务提供单位，与赵映间形成了事实上的物业服务合同关系。赵映作为涉案房屋的业主和物业使用人，应履行向育新物业交纳物业管理费的义务。赵映辩称育新物业未向其分配机动车停车位故未交纳物业管理费，但以上理由并不足以对抗其应当按时交纳物业费的义务。综上，育新物业要求赵映支付物业费的诉讼请求一审法院予以支持，但育新物业的计算数额有误，一审法院予以调整。关于垃圾清运费，赵映认可育新物业主张的金额，一审法院对此不持异议。关于供暖费，赵映同意向育新物业交纳2011年11月15日至2017年3月15日期间六个供暖季度的供暖费，对于2017年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费，其主张由德佳公司收取，育新物业表示认可，一审法院对此不持异议。关于电费、冷水费、热水费，原赵映双方对欠费的起始时间和表底数均无异议，但对交费截止时间争议较大。2018年2月28日育新物业撤出涉案房屋所在小区，原赵映双方并未对涉案房屋内电表、冷水表、热水表计数进行确认。此后育新物业与德佳公司就物业工作进行了交接，关于涉案房屋电费、冷水费、热水费的收取问题，双方协商后确认电表数22360度、冷水表数360吨、热水表数266吨之前的费用由育新物业负责收取，此后的费用由德佳公司负责收取。考虑到电费、冷水费、热水费仅为物业公司代收代缴，具体哪家公司代为操作，并未对赵映的权益造成侵害，既然育新物业与德佳公司已经进行了明确约定，一审法院认为以该截止数据计算电费、冷水费、热水费为宜。电费，赵映对电费单价无异议，2010年1月31日至2012年7月1日，上读数为11624度，新读数为15122度，用电量为3498度，电费单价每度0.4883元；2012年7月2日至育新物业与德佳公司交接，上读数为15122度，新读数为22360度，用电量为7238度，电费单价为每度0.5103元；分段计算后，电费共计5401.62元。冷水费，根据育新物业提交的相关文件，可以证明冷水费单价于2014年5月1日由4元上调至5元的事实，但由于水费单价调整前后涉案房屋水表底数不清，造成原赵映双方对交费金额产生异议。其中2010年1月31日至2013年7月14日旧冷水表上读数为703吨，新读数为1077吨，用水量为374吨，单价为每吨4元，冷水费1496元，双方均表示认可。2013年7月15日冷水表更换后读数清零，自此至2018年4月22日，亦即双方确认新表用水量当日新读数为370吨，据此计算涉案房屋的日均用水量约为0.2124吨，按照该标准计算2013年7月15日至2014年4月30日涉案房屋的冷水用量约为61.38吨，冷水费约为245.53元，2014年5月1日至育新物业与德佳公司交接时冷水用量约为298.62吨，冷水费约为1493.08元，以上三阶段水费合计约为3234.61元，现育新物业主张赵映支付水费2858.88元，未超过该数额，一审法院对此不持异议。热水费，赵映对热水费单价无异议，对用水总量存在异议。从赵映提交的交费通知单可以看出，虽然2010年1月31日至2017年5月16日热水表的上读数为9吨，新读数为242吨，但在用水量栏显示为416吨，与育新物业提交的交费通知单上该期间的用水总量能够相互印证，可以认定在此期间涉案房屋更换了热水表，热水总量应累计计算。自2010年1月31日至育新物业与德佳公司交接，涉案房屋的用水总量为440吨，单价为每吨8元，热水费共计3520元。关于违约金，考虑到物业服务合同特点，育新物业未及时通过诉讼方式主张权利，造成应缴费用的拖欠及违约金的不断积累，故一审法院对育新物业主张的违约金不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百八十二条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赵映于判决生效后7日内向育新物业交纳2011年1月1日至2018年2月28日的物业费22436.71元、2011年11月15日至2017年3月15日的供暖费26089.2元、2011年1月1日至2017年12月31日的垃圾清运费210元，以上共计48735.91元；二、赵映于判决生效后7日内向育新物业交纳电费5401.62元、冷水费2858.88元、热水费3520元，以上共计11785.5元；三、驳回育新物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点在于赵映是否应当向育新物业支付违约金。育新物业以赵映未按时交纳物业费等费用为由主张赵映应支付违约金。赵映不予认可，其称系育新物业存在故意长时间不为其分配车位并公告其个人信息的恶意行为即育新物业违约在先因而不应由其支付违约金，其提交照片、车位排队表予以佐证。对此，第一，根据现有证据不足以证明赵映系主观恶意不按时交纳物业费等费用。第二，育新物业未提交充分证据证明其催缴物业费等费用的行为，亦未及时通过诉讼方式主张权利，造成应缴费用的拖欠及违约金的不断积累。第三，物业服务合同关系存在特殊性。因此，一审法院考虑到物业服务合同特点及本案相关事实情况认定赵映无需向育新物业支付违约金，并无明显不当。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，物业公司应加大服务意识，不断提高物业服务水平，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持，让业主享受宜居有序的生活环境；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上所述，育新物业的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费412元，由北京育新物业管理公司负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇一九年九月二十七日法官助理  刘茜倩书 记 员  赵婷婷书 记 员  刘 爽