山东省庆云县人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1423民初867号原告：徐朝安，男，1970年10月1日出生，汉族，住河北唐山市路**。委托诉讼代理人：王文筠，山东今正盈律师事务所律师。被告：德州大乾房地产开发有限公司。住所地：德州市德城区天衢工业园科海路。注册号：371400228023021。法定代表人：徐天中，董事长。诉讼代表人：德州大乾房地产开发有限公司管理人。负责人：提瑞婷。委托诉讼代理人：王亮亮，北京市中闻（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王通刚，北京市中闻（济南）律师事务所律师。原告徐朝安与被告德州大乾房地产开发有限公司（以下简称“大乾公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告徐朝安委托诉讼代理人王文筠到庭参加诉讼、被告大乾公司委托诉讼代理人王亮亮、王通刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的位于德州市庆云县西环路东南环路南侧的渤海明珠国际广场东座13楼1309、1311、1312、1314、1315共5套房屋买卖合同。2、判令本案诉讼费以及一切相关费用由被告承担。事实和理由：原告与2017年2月22日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买了被告开发的位于德州市庆云县西环路东南环路南侧的渤海明珠国际广场东座13楼1309、1311、1312、1314、1315共5套房屋，价值2217600元。根据合同法第三条规定，该商品房应于2017年10月31日前验收合格并交付使用，但由于被告原因至今没有交房。被告诉讼代表人辩称,徐朝安与德州市金田电讯器材有限公司（以下简称“金田公司”）签订的《抵债合同书》以及原告与被告签订的《商品房买卖合同》均为无效合同。退一步讲，及时上述两份合同有效，依据《企业破产法》第18条规定，也视为解除。原告起诉要求继续履行《商品房买卖合同》，实质上是要求被告对其债权在破产程序之外给与全额、个别清偿，违反《企业破产法》第16条规定。徐秀华与“金田公司”签订的《抵债合同书》第二条约定明显违法，对于利息的计算，明显超出法律规定的上限，请求法院调整利息计算。本院经审理认定事实如下：被告大乾公司法定代表人徐天中，同时系金田公司的法定代表人。2014年9月26日，金田公司在案外人徐秀华处借款110万元，截止到2016年4月15日，金田公司认可欠案外人徐秀华本息共计2217600元。金田公司用大乾公司开发的位于庆云县南环路渤海明珠国际广场东座13楼1309、1311、1312、1314、1315共5套房屋抵顶上诉债务，抵偿房产面积为445.36㎡，抵偿价格为5000元/㎡，同时约定抵偿面积为443.52㎡，超出面积案外人徐秀华补齐房款差额，双方签有《抵债合同书》，大乾公司法定代表人徐天中在该《抵债合同书》上签字并加盖个人印章予以确认。《抵债合同书》第三条约定：“由于该抵债房产还未取得预售证，甲方（金田公司）不能在房管部门为乙方（徐秀华）办理备案手续，待甲方取得预售证以后，在乙方资料齐全、相关税费及费用补齐后，甲方负责在房管局予理备案，最迟于2017年03月31日办理完毕”。第五条约定：“因本房产属抵债销售，本金及利息所有费用一次性全部抵清。……”第九条约定:“涉及的债务明细清单附下：……上述抵债房产全部备案于：徐秀华，身份证号：1311271***********，个人名下。”原告与案外人徐秀华存在债权债务关系，案外人徐秀华欠原告本息共计2874666元，2017年2月18日，案外人徐秀华与原告约定，用金田公司以物抵债的案涉楼房抵顶其欠原告的2874666元欠款，双方签有《债权转让抵顶协议》，该《抵顶协议》第3条约定；“该转让抵顶协议在德州大乾房地产开发有限公司与徐朝安签订商品房买卖合同后生效”。2017年2月22日，大乾公司与原告徐朝安签订《商品房买卖合同》，该合同第四条：“计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算：该商品房单价为（人民币）每平方米5000元，总金额（人民币）×千贰百贰拾壹万柒千陆百零拾零元整。”，第六条约定：“付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款。……3.其他方式大乾房地产以上述房屋为德州市金田电讯器材有限公司抵顶欠徐秀华欠款2217600元，徐秀华以房产抵顶徐朝安同等金额欠款，房款以上述债权抵顶，收据开给徐朝安。”2017年12月22日，被告大乾公司被本院裁定进入破产重整程序，2018年8月2日，被告大乾公司取得《商品房预售许可证》，原告诉来本院，要求判如所请。上述事实，有当事人提交的证据和庭审笔录在卷佐证。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护，当事人在民间活动中应恪守诚信。以物抵债系债务清偿的一种方式，是当事人之间约定以特定物替代原金钱债务的履行。金田公司与案外人徐秀华签订的《抵债合同书》，加盖有金田公司公章和法定代表人徐天中的印章，并且有徐天中的签字，有案外人徐秀华签字捺印，系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，另，该合同系以物抵债合同，属诺成性合同，一经成立便生效，故案涉《抵债合同书》真实、合法、有效。《抵债合同书》约定的借款利息利率计算虽超出现行法律规定的上限要求，但同本案非同一法律关系，相关当事人可另行主张权利。大乾公司与原告徐朝安签订的《商品房买卖合同》，有大乾公司公章,法定代表人徐天中印章和经办人徐群签字，有原告徐朝安签字，系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定。该合同系金田公司和案外人徐秀华，以及和本案原告徐朝安之间“以物抵债”滋生而来，属“以物抵债”合同范畴，系诺成性合同，一经成立，立即生效。因此，案涉《商品房买卖合同》合法有效。该合同系“以物抵债”滋生，当事人的金钱履行义务已由约定的特定物替代，视为原告已支付房款。在原告已支付房款的前提下，被告应负有履行交付房屋的义务。根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中原告已支付房款，完成了支付房款义务，被告交付义务尚未履行，故破产管理人并无解除权，大乾公司进入破产程序后，管理人亦未通知当事人行使合同解除权，本案不存在解除合同的情形。因此，案涉《抵债合同书》和《商品房买卖合同》并没有解除。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记义务，并非《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为。案涉《商品房买卖合同》约定了所购房屋的位置、户型、房号和面积，双方的买卖标的属于特定物。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条：“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，”不属于破产财产之规定，案涉房屋不属于破产财产，而且，被告大乾公司现已取得《商品房预售许可证》，故案涉《商品房买卖合同》应当继续履行。因此，对于原告请求被告交付房屋之请求，依法予以支持。案涉《抵债合同书》约定了抵偿面积为443.52㎡，抵偿单价为5000元/㎡，同时约定“超出面积有乙方补齐房款差额”，案涉《商品房买卖合同》约定的抵偿面积实际为445.36㎡，超出抵偿债务面积1.84㎡。《商品房买卖合同》系有《抵债合同书》以物抵债滋生而来，故超出抵债面积应按合同约定由原告补齐差额。原告应补偿差额为：1.84㎡*5000元/㎡=9200元。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，判决如下：被告德州大乾房地产开发有限公司向原告徐朝安交付位于德州市庆云县西环路定南环路南侧渤海明珠国家广场东座13楼编号1309、1311、1312、1314、1315共5套房屋；原告徐朝安向被告德州大乾房地产开发有限公司支付抵偿房屋面积差额9200元，原告徐朝安于判决生效后十日内一次性付清房屋抵偿面积差额，被告德州大乾房地产开发有限公司于判决生效后十五日内办理产权变更登记。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告德州大乾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  刘吉华二〇一九年九月四日书记员  胡智皓