广东省阳江市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤17执复67号 复议申请人（被执行人）：梁伟明，男，1979年2月28日出生，汉族，户籍地：广东省阳江市阳**，现住广东省阳江市江城区。 申请执行人：王泽润，男，1978年8月4日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 复议申请人梁伟明不服阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704执异46号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 阳江市阳东区人民法院在执行申请执行人王泽润与被执行人梁伟明民间借贷纠纷一案过程中，于2019年3月19日作出（2018）粤1704执606号《确定财产处置参考价通知书》,并送达给梁伟明。梁伟明不服，向该院提出书面异议，请求法院委托有资质的评估机构对涉案房屋的价值进行现场实地综合评估；法院按照当地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房屋的变价款中扣除8年租金给梁伟明家庭。 阳江市阳东区人民法院查明，关于王泽润诉梁伟明民间借贷纠纷一案，该院经审理，于2017年11月29日作出（2017）粤1704民初1466号民事判决：被告梁伟明于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款200000元给原告王泽润。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告梁伟明负担。梁伟明不服该判决，向广东省阳江市中级人民法院提出上诉。广东省阳江市中级人民法院经审理，于2018年3月28日作出（2018）粤17民终162号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由梁伟明负担。 阳江市阳东区人民法院（2017）粤1704民初1466号民事判决生效后，由于梁伟明未自觉履行该判决确定的金钱给付义务，王泽润遂于2018年5月24日向该院申请强制执行，该院于当日立案执行[案号：（2018）粤1704执606号]。本案在执行过程中，该院依法向梁伟明发出执行通知书，责令其履行上述生效民事判决确定的金钱给付义务，但至今仍未履行。除本案之外，梁伟明还有其他债务案件在该院一并执行。2017年8月1日，该院作出（2017）粤1704执522号执行裁定，另案查封了梁伟明名下的位于阳江市江城区××湖花园××房（房地证号：0100001945，建筑面积75.64平方米）（以下简称涉案房屋），本案对该房屋作轮候查封。按照执行程序，该院于2018年8月13日作出（2018）粤1704执606号之一执行裁定，以本案裁定拍卖涉案房屋。梁伟明曾于2018年9月3日向该院提出执行异议，称法院拍卖涉案房屋审查事实不清，执行违反法律规定，请求停止拍卖涉案房屋。该院经审查认为，梁伟明提出的异议，理由不成立，于2018年9月18日作出（2018）粤1704执异43号执行裁定，驳回梁伟明的异议请求。梁伟明不服该裁定，向广东省阳江市中级人民法院提出复议。广东省阳江市中级人民法院经审查，于2018年11月19日作出（2018）粤17执复45号执行裁定，驳回梁伟明的复议申请，维持阳江市阳东区人民法院（2018）粤1704执异43号执行裁定。上述执行异议审查和复议期间，该院暂缓对涉案房屋的拍卖。 由于梁伟明提出停止拍卖涉案房屋的异议请求被依法驳回，该院按照执行程序，将涉案房屋移送广东省阳江市中级人民法院进行统一询价，经查询阳江市存量房交易计税价格评估系统，在估价时点即2019年2月22日的系统评估总价为249698元。因此，该院于2019年3月19日作出（2018）粤1704执606号《确定财产处置参考价通知书》并送达给梁伟明，梁伟明遂向该院提出前述异议。 另查明，梁伟明于2009年5月向阳江兴辉置业有限公司购得涉案房屋，并于同年6月15日登记在梁伟明名下。梁伟明为办理银行贷款（按揭），将涉案房屋抵押于中国农业银行阳江市江城支行（登记证明号0100000536），抵押期限从2009年7月1日至2029年6月30日，抵押债权数额为116000元。目前，除涉案房屋之外，未发现梁伟明名下有其他居住房屋，申请执行人王泽润同意在处置涉案房屋时，按每月500元的租金标准从该房屋变价款中扣除五至八年租金即30000元至48000元给梁伟明，而梁伟明亦同意给予其五至八年租金即30000元至50000元来安置解决其拍卖涉案房屋后的居住问题。 阳江市阳东区人民法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”据此，该院在执行本案过程中，通过查询阳江市存量房交易计税价格评估系统进行询价，并据此询价结果作为处置参考价，符合上述法律规定。至于涉案房屋的变现价值，最终还得通过拍卖、变卖的方式由市场来检验。因此，梁伟明请求委托有资质的评估机构对涉案房屋的价值进行现场实地评估，理由不成立，该院不予支持。对于梁伟明提出的请求按照当地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房屋的变价款中扣除租金的问题，鉴于涉案房屋系梁伟明的唯一住房，申请执行人王泽润同意在处置涉案房屋时，按每月500元的租金标准从该房屋变价款中扣除五至八年租金即30000元至48000元给梁伟明，而梁伟明亦同意给予其五至八年租金即30000元至50000元来安置解决其拍卖涉案房屋后的居住问题。故可适当从变价款中扣除40000元的租金给梁伟明，以解决梁伟明及其所扶养家属的居住问题。综上所述，梁伟明提出的异议，理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定在变现梁伟明涉案房屋时，从变价款中扣除40000元的租金给梁伟明；驳回梁伟明的其他异议请求。 复议申请人梁伟明向本院申请复议称，一、执行法院以“阳江市存量房交易计税价格评估系统”对涉案房屋进行估价，确定处置的参考价为249698元，与涉案房屋的市场实际价格相比明显偏低，严重损害其合法权益。因为涉案房屋并不是存量房，以查询“阳江市存量房交易计税价格评估系统”的方式确定涉案房屋的处置参考价,没有实地考察，没有考虑涉案房屋的地理位置，更重要的是没有将涉案房屋的内部装修纳入定价范围，不能评估出涉案房屋的真实价值，严重损害其合法权益。梁伟明让二手房屋买卖的专业人员及评估机构人员对涉案房屋进行过实地查看和估价，涉案房屋目前市场价格为30多万元。二、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条的规定，法院确定财产处置参考价有多种方式，但这些方式并不是由法院主观自由选择确定，而是需要根据案件财产的实际情况而做出最为合理的方式。执行法院应委托有资质的评估机构对涉案房屋的价值进行现场实地综合评估，根据评估时段的市场价格、房产的实物状况（如室内装修及相关设备）等因素综合评定，作出合法合理的评估价值的要求。三、执行法院认为上述询价方式所确定的是涉案房屋的参考价，涉案房屋的变现价值，最终还得通过拍卖、变卖的方式由市场来检验，但该参考价直接影响到涉案房屋的拍卖起拍底价。如果起拍底价过低，会致使涉案房屋存在被底价拍卖的巨大风险，直接损害梁伟明的合法权益。综上，请求依法撤销阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704执异46号执行裁定；责令阳江市阳东区人民法院委托有资质的评估机构对梁伟明名下涉案房屋的价值进行现场实地评估。 经审查，本院对阳江市阳东区人民法院查明的事实予以确认。 另查明，申请执行人王泽润于2019年2月11日在阳江市阳东区人民法院笔录中表示，不同意议价，由法院依法处理确定参考价格。 本院认为，本案审查的焦点是：执行法院评估程序是否符合法律规定。本案执行依据确定梁伟明应偿还借款200000元给王泽润，因梁伟明未自觉履行执行依据确定的义务，执行法院依王泽润申请立案执行，并依法裁定拍卖梁伟明名下的涉案房屋，该执行行为符合法律规定。至于评估程序是否符合法律规定的问题。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”及第五条“当事人议价不能或者不成，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价。双方当事人一致要求直接进行定向询价，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当准许。”的规定，执行法院在处置梁伟明的涉案房屋时，因申请执行人王泽润明确表示拒绝对涉案房屋进行议价，执行法院依法向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价符合法律规定。至于梁伟明主张询价价格过低直接影响拍卖起拍价而损害其合法权益的问题。执行法院参照询价结果确定起拍价，该起拍价并不反映涉案房屋的实际市场价值，涉案房屋的实际价值最终通过拍卖竞价后由拍卖成交价确定，对梁伟明该主张，本院不予支持。综上，梁伟明的复议请求理据不足，本院不予支持。阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704执异46号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回梁伟明的复议申请，维持阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704执异46号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  钟艳云 审判员  冯子欢 审判员  冯馨莹 二〇一九年九月二十五日 法官助理石岩 书记员姜雪萍