河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初5437号原告：陈怡豪，男，1997年7月25日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托代理人：王涛，河南博音律师事务所律师。执业证号：14113201810026993。被告：南阳鸿德房地产开发有限公司。统一社会信用代码：914113006153040008。法定代表人：陈继平，任该公司董事长职务。委托代理人：马跃辉，男，1967年9月2日出生，汉族，住南阳市卧龙区，公司员工。被告：翟景涛，男，1969年12月8日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托代理人：徐晓玉，河南达圣律师事务所律师。执业证号：14113199611194556。原告陈怡豪诉被告南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）、翟景涛确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告陈怡豪的委托代理人王涛，被告鸿德公司的委托代理人马跃辉，被告翟景涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈怡豪诉称：2011年3月18日，赵品与被告鸿德公司签订《房屋认购协议书》，购买罗马帝景6-2-601室，并支付了全款。2016年7月12日，赵品将该房产转让给原告陈怡豪，陈怡豪与鸿德公司签订《商品房认购协议书》，鸿德公司收回与赵品签订的协议书，并向陈怡豪出具了收到全部房款的收据。2013年10月18日，因陈兰向被告翟景涛借款，鸿德公司以案涉房产提供担保，与翟景涛签订了虚假的14819602号商品房买卖合同，并将该房产网签登记在翟景涛的名下。现原告请求确认二被告之间的《商品房买卖合同》无效；判令被告鸿德公司为原告购买的房屋办理网签登记及房产证。诉讼费由二被告负担。原告陈怡豪出示证据为：第一组、赵品与被告南阳鸿德房地产开发有限公司的认购协议书，证明被告南阳鸿德房地产开发有限公司于2011年3月18日将案涉房屋出售给赵品；第二组、原告陈怡豪与被告南阳鸿德房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书，证实赵品将该房产转让给陈怡豪；第三组、收据5份，证实陈怡豪购房之后南阳鸿德房地产开发有限公司收回赵品的收据，另以陈怡豪的名字出具收据，收据内容包括购房款、物业费等内容；第四组、赵品身份证复印件及证言一份，证明赵品买房以及陈怡豪买房的经过。被告鸿德公司辩称：被告南阳鸿德房地产开发有限公司与翟景涛签订的6-2-601室房屋买卖合同，名为买卖实为抵押。其它答辩意见同答辩所说。被告鸿德公司出示证据为：认购协议书、网签合同，证明对房号的变更。被告翟景涛辩称：原告的主张没有法律依据，应当予以驳回。一、根据合同相对性原则，原告不是合同的相对人，其无权主张被告翟景涛与被告鸿德公司之间签订的《房屋买卖合同》无效。二、原告主张办理网签登记和房权证的主张属于行政诉讼的受案范围。被告翟景涛与鸿德公司的房屋买卖合同已于2013年10月18日在房管局进行了备案登记，该备案登记是行政部门的合法行政行为。根据《物权法》第6条规定：不动产物权的设立、变更、转移和消灭，应当按照法律规定登记。第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。因此，该备案登记合法有效。原告要求办理网签登记的前提应当先撤销之前翟景涛的房屋网签备案登记，而撤销备案登记与确认合同无效不是同一法律关系，该请求属于行政诉讼的受案范围。三、原告的主张已超过诉讼时效。根据《最高人民法院院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。2011年3月18日赵品购买案涉房屋，2016年又将房屋转让给原告，但赵品在签订认购书时，该房屋已竣工，赵品应当在合同订立90日内办理产权登记。该事实产生于2017年10月1日之前，根据《民法通则》第135条关于诉讼时效2年的规定，原告主张产权登记的诉讼时效应当从2011年3月18日赵品签订房屋认购书起3个月即自2011年6月18日起两年，即2013年6月18日之前主张，现原告主张产权登记已超过法律规定的诉讼时效。四、原告与鸿德公司之间的房屋买卖纠纷，应通过其他诉讼解决。翟景涛与鸿德之间的民间借贷纠纷，已通过宛城区人民法院、南阳市中级人民法院生效判决确认，本案所涉房屋作为双方民间借贷的抵押物已被查封，该房产已经处于执行阶段的拍卖程序。原告对该房产产权有异议，也应当在执行阶段提出案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条、出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。原告与鸿德公司之间签订的房屋买卖合同，合同效力尚未确定，根据该司法解释的规定，因鸿德公司的原因不能实现获得房屋所有权的目的，应通过其他诉讼解决。被告翟景涛出示证据为：第一组：房屋买卖合同基本房屋备案表，证明案涉房屋已在2013年10月18号在房管局进行备案，备案名为翟景涛；第二组、宛城区人民法院2017豫13**民初4477号民事判决书、南阳市中级人民法院2018豫13民终5022号民事判决书，证明翟景涛与鸿德公司的民间借贷纠纷，鸿德公司将案涉房产作为借款的担保。该判决已生效，案涉房产已经在执行阶段。原被告出示的证据，经对方质证，本院认证为：原告出示的四组证据，被告鸿德公司均无异议。被告翟景涛对原告所出示证据的真实性持有异议，经本院核对，鸿德公司对被告出示第一组、第二组、第三组证据予以认可，第四组证据经核实系赵品本人证件及证言，故本院对原告出示的四组证据均予以采信。被告鸿德公司出示的证据，原告和被告翟景涛对其真实性均无异议，本院予以采信。被告翟景涛出示的两组证据，原告和被告鸿德公司对其真实性均无异议，本院予以采信。通过原被告的诉辩，证据证明，本院确认事实如下：2011年3月18日，赵品与被告鸿德公司签订《房屋认购协议书》，购买罗马帝景6-2-601室，并支付了全款。2016年7月12日，赵品将该房产转让给原告陈怡豪，陈怡豪与鸿德公司签订《商品房认购协议书》，鸿德公司收回与赵品签订的协议书，并向陈怡豪出具了收到全部房款的收据。2013年10月18日，被告鸿德公司（曾用名南阳市豪盛房地产开发有限公司）为借款人陈兰向被告（××）翟景涛的民间借贷款项予以担保，《借款担保合同》约定将被告鸿德公司出卖给原告在内的八套房屋为该借款进行担保。为此，被告鸿德公司与被告翟景涛于2014年8月8日签订《商品房买卖合同》，约定将本案涉及原告的房屋出卖给被告翟景涛，并办理合同信息备案手续（即网签合同备案号14819602号）等。2015年1月8日，被告鸿德公司（曾用名南阳市豪盛房地产开发有限公司）与被告翟景涛签订《房屋回购协议》，约定被告鸿德公司如果向被告翟景涛偿还前述借款本息，被告鸿德公司可以回购包括本案6-6-601号房屋在内的8套房屋等。另查明，该案涉房屋原告签订的购买协议房号是6-2-602室，房管局的备案号是13800987。但是在网签的时候变更为6-2-601，房管局备案号是14819602号。本院认为：赵品与被告鸿德公司于2011年3月18日签订的《房屋认购协议书》，意思表示真实，其内容不违反法律规定，自签订之日起，成立合法有效的合同关系。2016年7月12日，赵品将案涉房屋出售给原告，同日，被告鸿德公司与原告陈怡豪重新签订了《商品房认购协议书》。协议书签订后，原告陈怡豪将房款及更名费、初装费等费用支付给被告鸿德公司，鸿德公司出具收条予以印证。原告出示的四份付款凭证，经质证，本院认证属实，证明了原告在合同生效后向被告鸿德公司缴纳购房款的事实，前述签订协议行为和付款行为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院认定原告陈怡豪与被告鸿德公司成立有效的房屋买卖合同法律关系。原告因此享有依据合同约定，请求被告鸿德公司向其履行交付房屋的相关权益。原告发现被告鸿德公司与被告翟景涛对该房屋表面上签订房屋买卖合同，办理合同信息备案手续（即网签合同备案号14819602），实质上掩盖并改变其担保借款的真实意图，阻碍了原告请求被告鸿德公司向其履行交付房屋的履约行为，原告据此请求确认二被告之间的合同无效，具有请求权的正当性与相应的主体适格。被告鸿德公司（曾用名南阳市豪盛房地产开发有限公司）与被告翟景涛以订立《商品房买卖合同》和《房屋回购协议》形式，实质上改变了《借款担保合同》约定的以该房产为被告翟景涛的债权进行担保的真实合意，造成了直接以买卖交易方式，向债权人交付该担保财产的行为，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，故其房屋买卖合同（即网签合同备案号14819602）无效。至于被告鸿德公司提出的诉讼时效抗辩，无法律依据，其抗辩理由不成立。依据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用变更和房屋所有权登记手续的规定，被告鸿德公司作为房地产开发企业应当协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款的规定，判决如下：一、被告南阳鸿德房地产开发有限公司与被告翟景涛签订的备案号14819602的房屋买卖合同无效；二、被告南阳鸿德房地产开发有限公司协助原告陈怡豪办理罗马帝景6-2-601室的房屋所有权登记手续。案件受理费50元，由被告南阳鸿德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 杜 鸿二〇一九年九月十六日书记员 丁希龑