天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终8809号上诉人（原审原告、反诉被告）：高原，男，1956年10月17日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：李晓彤，天津安谛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苗希毅，男，1952年9月24日出生，汉族，天津市天马集团退休职员，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张津鹏，天津元普律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚学敏，女，1953年12月16日出生，汉族，天津市丝绸印染厂退休工人，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张津鹏，天津元普律师事务所律师。原审第三人：曹敬妹，女，1961年3月28日出生，汉族，天津医疗器械厂退休工人，住天津市红桥区。原审第三人：高子爱，女，1982年10月30日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。上诉人高原因与被上诉人苗希毅、姚学敏，原审第三人曹敬妹、高子爱租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初5549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高原及其委托诉讼代理人李晓彤、被上诉人苗希毅的委托诉讼代理人张津鹏、被上诉人姚学敏的委托诉讼代理人张津鹏到庭参加诉讼。原审第三人曹敬妹、高子爱经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高原上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，并支持上诉人一审全部诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院采信的价格评估结论书存在诸多错误，该结论书仅仅按照一手裸房不区分行业、专业装修、二房东投资的合理利润等情形，且没有对同行业的纺织品零售市场进行询价而出具的，该评估结论书不应作为认定事实的依据。苗希毅、姚学敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。曹敬妹、高子爱未出庭亦未答辩。高原向一审法院起诉请求：1、判令二被告立即向原告给付其拖欠的自2010年3月15日起至2013年3月29日止，53#、54#、55#商铺约321.64天的租金128511.54元；2、二被告立即向原告给付其自2012年3月15日起至2013年3月15日止拖欠的空调费1000元；3、判令二被告以前述两项诉讼请求金额为基数，自2013年3月30日起至实际给付完毕之日止的加倍延迟履行债务的利息；4、本案诉讼费用由被告承担。苗希毅、姚学敏一审反诉请求：1.判令原告返还被告保证金15000元；2.判令原告返还被告房屋租金1480元；3.判令原告给付被告违约金15000元；4.第三人曹敬妹、高子爱对上述款项承担连带给付责任；5.诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：涉诉房屋坐落于本市南开区，后变更为本市南开区南门外大街274号、274号增1号、276号、276号增1号、278号，产权人为案外人天津高通房地产发展有限公司（以下简称高通公司）。2008年12月26日，高通公司与原告签订《天津市房屋租赁合同》，高通公司将涉诉房屋租予原告用于商业，租赁期限自2009年4月1日起至2014年3月31日止。2009年4月24日，高通公司与原告签订《关于天津高通房地产发展有限公司与承租人天津市远通纺织品市场（高原）签订补充说明》，将原承租人天津市远通纺织品市场变更为天津市德福祥纺织品市场。二被告于2010年3月15日至2011年4月7日期间租用涉诉地3、4号商铺，约定租金标准为6.5元/㎡/天，二被告于2010年3月8日预付给原告一整年的租金共计65172元，及空调费1000元。为此，原告向二被告出具了收据。二被告于2011年4月1日至2011年10月22日租用涉诉地1、2号商铺，约定租金标准为6.5元/㎡/天，二被告于2011年4月1日预付给原告一年的租金共计56940元，其中租赁1、2号商铺实际租用205天，产生租金31980元。二被告于2011年10月22日至2013年3月29日租用涉诉地53、54、55号商铺共计524天，其中，55号商铺面积为35.7㎡，53、54号商铺面积均为16.75㎡，2012年5月18日，二被告通过汇款方式支付原告租金40000元，同年8月14日，二被告再次通过汇款的方式支付原告租金20000元。综上，二被告实际缴纳租金总额为182112元。2013年3月30日，因涉诉房屋发生火灾事故，二被告及其他商户未再经营，同月17日，天津市德福祥纺织品市场依法注销。另，2011年10月2日，案外人李威海给付原告45000元，2011年10月8日，李威海与原告签订《天津市商品交易市场进场经营合同》。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、2011年3月15日至2011年4月7日期间，二被告承租涉诉地3、4号商铺期间，该市场正常营业，按照之前双方认可的租金标准以及年租金总额计算，二被告未缴纳该期间共计24天的租金共计4285.28元（65172/365×24）。二、就二被告于2011年10月22日至2013年3月29日租用涉诉地53、54、55号商铺一节，二被告提交租赁合同，该合同有原被告双方签字、盖章，真实性一审法院予以确认。但该合同未约定租赁物坐落、租金标准等内容，双方对该期间内二被告使用53、54、55号商铺无争议，一审法院予以确认，但双方对租金标准存在争议，原告主张55号商铺的租金标准为6.5元/㎡/天，53、54号商铺的租金标准为5元/㎡/天，二被告主张其承租53、54、55商铺时与原告约定三个商铺整体出租价格为60000元/年，其中包含空调费。诉讼中，原告向一审法院申请对2011年10月至2013年3月期间三个商铺每天每平方米的租金价格进行评估。2018年8月10日，北京市国宏信价格评估有限公司天津友谊路分公司出具国宏信（津谊）（价）字2018第165号价格评估结论书，结论为：天津市德福祥纺织一楼市场2011年10月至2013年3月期间53-55号商铺每天每平方米的租金价格为2.4元/天/平方米。原告为此预付评估费5000元。原告以及二第三人虽不认可该评估报告，但其并未提供足以推翻该评估报告的相关证据，故该评估报告，一审法院予以确认。据此，二被告承租这三间商铺应付租金总额为87025.92元（2.4×69.2×524），加之其之前承租的商铺，其全部应付租金总额为188463.2，减去其已支付的182112元，尚欠租金6351.2元。三、对原告主张空调费一节，二被告表示空调费包含在租金内，但依据被告提交合同，明确约定空调费为1000元/年，而二被告并未提交相关证据证实其已缴纳该笔空调费，故对原告该诉讼请求依法予以支持。四、二被告主张的案外人李威海代替二被告支付保证金15000元以及租金30000元。二被告提交了原告与案外人李威海签订的《天津市商品交易市场进场经营合同》以及原告与苗希毅签订的《天津市商品交易市场进场经营合同》，并称两份合同的租赁对象均为53、54、55号商铺，李威海依据其所签订合同缴纳的租金实为二被告所缴纳，并申请李威海出庭作证，庭审中，李威海表示其确实与原告签订过经营合同，但系因其营业执照验照需要经营场所，故与原告签订合同，其实际并未从原告处承租商铺，其所向原告缴纳的费用确系为苗希毅代缴。对此，原告在庭审中表示，李威海与其签订的合同系双方真实意思表示，李威海于2011年4月8日至2012年6月期间确实承租了3、4号商铺，其所付款项系其本人承租商铺的租金，与二被告无关。对此，一审法院认为李威海与原告签订了《天津市商品交易市场进场经营合同》并支付了原告款项，原告出具收据名称亦为李威海本人，李威海与原告之间是否存在真实租赁关系与本案无关，若李威海未实际承租商铺而向原告缴纳了租金，应由李威海向原告自行主张。故对二被告关于李威海代缴租金30000元的辩解不予采信，对二被告据此主张要求原告返还15000元保证金的反诉请求，不予支持。五、对原告主张以被告所欠缴租金以及空调费为基数，自2013年3月30日起至实际给付之日止加倍延迟履行债务利息的主张，因合同对此并无约定，一审法院不予支持。六、对二被告主张高原赔偿违约金15000元的诉讼请求，虽双方合同中约定了违约金条款，但依据合同违约金金额为5000元，二被告主张其承租三个商铺故应赔偿15000元的金额缺乏合同依据，另，依据已经生效的（2014）南刑初字第182号刑事附带民事判决书，已经判决高原赔偿苗希毅损失97221.18元，依据合同法相关约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故该赔偿损失亦为高原承担违约责任的方式，且判决的该金额远远大于合同约定的违约金数额，被告另行主张违约金的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。七、对二被告主张其承租期间，2011年1月发生漏水，给二被告造成经济损失35000元，要求以该损失折抵租金的意见，因二被告对此未充分举证证明，一审法院不予采信。八、对二被告要求第三人曹敬妹、高子爱对反诉诉请承担连带责任一节，二被告与高原系租赁关系，依照合同相对性原则，二被告无权要求二第三人承担责任，故对该诉讼请求依法予以驳回。一审法院认为，本案争议的焦点为原告与二被告之间租金标准的确定、原告与二被告之间是否为不定期租赁，二被告是否向原告支付了相应的租金及空调费，及原告诉请是否超过诉讼时效。二被告主张原、被告非不定期租赁关系，但二被告所提交租赁合同截止日期为2012年4月7日，二被告实际租赁至2013年3月29日，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故一审法院依法确认原、被告为不定期租赁关系。依据原、被告提交的证据及一审法院查明的事实，二被告在2010年3月15日至2013年3月29日租用涉诉房屋期间应付租金总额为188463.2，减去其已经支付的182112元，尚欠租金6351.2元。因二被告不能充分举证证明其已向原告支付了应付租金，故一审法院认定二被告尚欠原告租金6351.2元及2012年3月15日至2013年3月15日期间的空调费1000元。因二被告于2012年8月14日仍向原告履行给付义务，至2013年3月30日火灾事故发生，此后原、被告及火灾受损商户均进行维权，被告向原告主张权利的同时，原告主张债务抵销，应视为原告主张其权利，依据相关法律规定，诉讼时效中断，故二被告以原告诉讼请求超过诉讼时效为抗辩理由，一审法院不予支持。综上所述，因二被告尚欠原告租金6351.2元及空调费1000元，现原告诉请二被告履行给付义务，一审法院在上述金额范围内予以支持，对超出部分不予支持；对其要求二被告加倍支付利息的诉请，一审法院予以驳回；对被告所提已经由案外人李威海支付部分房租以及房屋漏水造成损失冲抵房租的抗辩意见，一审法院不予采信，其主张原告返还保证金的诉讼请求缺乏证据，一审法院不予支持，其主张原告返还其房屋租金1480元的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持，对其主张原告依据合同对其承担违约责任的诉讼请求，依法予以驳回；二被告要求第三人曹敬妹、高子爱承担连带赔偿责任的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：“一、本判决生效后十五日内，被告苗希毅、姚学敏给付原告高原2010年3月15日至2013年3月29日期间的租金6351.2元；二、本判决生效后十五日内，被告苗希毅、姚学敏给付原告高原2012年3月15日至2013年3月15日期间的空调费1000元；三、驳回原告高原的其他诉讼请求；四、驳回被告苗希毅、姚学敏的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3528元，由原告高原负担3478元，由被告苗希毅、姚学敏负担50元，反诉费544元，由被告苗希毅、姚学敏负担，鉴定费5000元，由原告高原负担4964元，被告苗希毅、姚学敏负担36元。”二审中，被上诉人提交了案外人李威海与天津世纪天乐商贸城租赁合同书，证明同涉案商铺同等条件下的租金价格与价格评估报告载明的价格差异巨大。上诉人高原的质证意见为：对证据的真实性关联性均不认可，一审期间李威海作为证人出庭，且李威海与被上诉人有亲属关系，不认可该组证据的证明力。上诉人高原在二审期间以原价格评估结论书未考虑涉案房屋系经过二次装修后的商铺这一情形，导致鉴定结论偏离市场行情为由，向本院提出补充鉴定申请。本院根据上诉人的申请，依法委托原评估机构进行补充评估。2019年7月16日，国宏信价格评估集团有限公司天津分公司出具国宏信（津）（价）字2019第109号价格评估结论书，其评估结论为：天津市德福祥纺织在2011年10月至2013年3月期间一层53-55号商铺经过二次装修改造后每天每平米的市场租金价格为4.47元/天/平方米。经本院组织双方当事人进行质证，上诉人高原及被上诉人苗希毅、姚学敏均对该报告提出异议，国宏信价格评估集团有限公司天津分公司对上诉人及被上诉人的异议均给予书面答复。二审中，国宏信价格评估集团有限公司天津分公司出庭接受质询时陈述，原审法院的委托事项中未包含上诉人高原承租的房屋进行过二次装修这一条件，所以原审出具的评估意见为涉案商铺每天每平方米的租金价格为2.4元/天/平方米，本次评估意见是根据二审法院的委托，就涉案商铺是否存在二次装修以及存在该条件下，对原评估意见有无影响，如有影响，租金价格应为多少，其接受委托后，按照相关法律依据和行业标准，确认涉案商铺系经过了二次装修的商铺，且这一条件影响了原评估结论，故在原评估材料和数据的基础上，进行了补充评估，并出具了评估报告。经二审查明，2018年8月23日，经国宏信价格评估集团有限公司研究决定，申请注销北京市国宏信价格评估有限公司天津友谊路分公司，注销后未尽事宜由国宏信价格评估集团有限公司天津分公司全权负责。上诉人高原在二审期间已支付补充评估费用5000元。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。案经调解，双方当事人未能达成一致。本院认为，各方当事人对被上诉人苗希毅、姚学敏在2010年3月15日至2013年3月29日期间租赁使用涉案房屋以及被上诉人苗希毅、姚学敏支付了上述期间的租金共计182112元均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是被上诉人苗希毅、姚学敏在2011年10月22日至2013年3月29日期间租用涉诉地块53、54、55号商铺的日租金标准应如何确定。对此，本院认为，根据《司法鉴定程序通则》第三十条的规定，有下列情形之一的，司法鉴定机构可以根据委托人的要求进行补充鉴定：（一）原委托鉴定事项有遗漏的；（二）委托人就原委托鉴定事项提供新的鉴定材料的；（三）其他需要补充鉴定的情形。本案中，上诉人以原价格评估结论书未考虑涉案房屋系经过二次装修后的商铺这一情形，导致鉴定结论偏离市场行情为由，向本院提出补充鉴定申请，该申请不违反上述规定，本院予以准许。本院依法委托原鉴定机构对上述问题进行补充鉴定。2019年7月16日，国宏信价格评估集团有限公司天津分公司出具了《价格评估结论书》，其结论为：天津市德福祥纺织在2011年10月至2013年3月期间一层53-55号商铺经过二次装修改造后每天每平米的市场租金价格为4.47元/天/平方米。该结论系经过评估机构重新核实、走访、并根据国家相关标准做出的，其评估的内容客观真实、程序合法，本院予以采信。本院确认2011年10月22日至2013年3月29日期间，被上诉人苗希毅、姚学敏租用涉诉地块53、54、55号商铺租金为162085.78元（4.47元×69.2平方米×524天），加之被上诉人之前承租商铺的租金数额101437.28元（65172元+31980元+4285.28元），其全部应付租金总额为263523.06元，减去已经支付的租金182112元，被上诉人苗希毅、姚学敏尚欠上诉人高原租金81411.06元。关于上诉人高原主张以被上诉人所欠租金以及空调费为基数，给付自2013年3月30日起至实际给付之日加倍支付迟延履行债务利息的主张，因双方之间无合同约定，本院不予支持。关于被上诉人苗希毅、姚学敏主张国宏信价格评估集团有限公司天津分公司无评估资质一节，因证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人高原的上诉请求，部分成立，本院予以确认。一审法院认定事实存在瑕疵，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条之规定，缺席判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2017）津0104民初5549号民事判决第二、四项；二、撤销天津市南开区人民法院（2017）津0104民初5549号民事判决第一、三项；三、本判决生效后十日内，被上诉人苗希毅、姚学敏给付上诉人高原2010年3月15日至2013年3月29日期间的租金81411.06元；四、驳回上诉人高原的其他上诉请求；五、驳回上诉人高原的一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3528元，由高原负担2117元，由苗希毅、姚学敏负担1411元；反诉费544元，由苗希毅、姚学敏负担；鉴定费5000元，由高原负担2500元，由苗希毅、姚学敏负担2500元。二审案件受理费2723元，由高原负担1639元，由苗希毅、姚学敏负担1084元；鉴定费5000元，由高原负担2500元，由苗希毅、姚学敏负担2500元。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  王润生审判员  张庆枚二〇一九年九月十日书记员  宋丽娜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。