安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终818号上诉人(原审被告)：周建义，男,1969年12月24日出生，汉族，住安徽省无为县。委托诉讼代理人：方华，安徽方华律师事务所律师。被上诉人(原审原告):无为城际小城镇开发有限公司，住所地安徽省无为县。法定代表人:宁俭,该公司董事长。委托诉讼代理人：杨本立，无为县蜀山镇法律服务所法律工作者。上诉人周建义因与被上诉人无为城际小城镇开发有限公司（以下简称城际开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院于2019年1月29日作出的（2019）皖0225民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周建义及其委托诉讼代理人方华，被上诉人城际开发公司的委托诉讼代理人杨本立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周建义上诉请求：1、撤销（2019）皖0225民初262号民事判决，改判驳回城际开发公司对周建义的诉讼请求；2、一二审诉讼费用均由城际开发公司负担。事实与理由：《城市房地产管理法》第三十九条第二款规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明······”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据此规定，一审法院在城际开发公司未提供证据即房屋所有权证书或者商品房预售许可证明的情况下，直接判决周建义按《购房协议书》的约定履行支付购房款的义务，而不审查该《购房协议书》是否合法有效，明显属于适用法律错误。周建义虽然居住在案涉房屋内，但该房屋存在诸多质量问题，导致周建义不能正常使用，且已造成周建义重大经济损失。城际开发公司辩称，周建义的上诉理由与本案无关联，周建义拖欠购房款，城际开发公司追讨欠款，有周建义出具的欠据为依据，周建义也未予否认。一审中周建义经法院合法传唤拒绝应诉，放弃了抗辩权，更没有提起反诉。周建义在没有任何新的证据的情况下提起上诉毫无意义。案涉房屋是现房买卖，双方的购房协议第三条约定，城际开发公司已持有整体合法土地使用证，今后如政策允许办理房产证、分户土地证，城际开发公司统一上报由有关部门批准办理。但现在还没有房产证，目前都是土地使用证代替房产凭证。买卖案涉房屋是周建义与城际开发公司的合意，本案事实就是差房款，是债务纠纷。周建义2013年购房屋居住，在城际开发公司2019年追款时，周建义上诉提出案涉房屋存在质量问题而不向城际开发公司支付欠款，没有法律依据的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。城际开发公司向一审法院起诉请求：1、判令周建义立即支付拖欠房款100000元并按年利率6%计算从起诉之日至款清时止的利息；2、周建义承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月17日，周建义与城际开发公司签订了一份《购房协议书》，总房款为338200元；同时，周建义还出具了一张120000元的欠条。后周建义使用并居住在所购买的位于无为县蜀山镇旅游街英博12号02室的房屋内。2014年元月之前，周建义共向无为城际小城镇开发有限公司支付了240000元购房款，尚欠98200元。一审法院认为，无为城际小城镇开发有限公司与周建义签订了《购房协议书》，双方约定了房屋售价和支付方式，周建义同时还出具了欠条对该债务予以确认，其未能及时付清房款，已属违约。现无为城际小城镇开发有限公司主张周建义归还该笔债务，应予支持；至于其按照民间借贷的有关规定主张利息，于法相悖，不应支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：周建义自本判决生效之日起三日内一次性支付城际开发公司98200元。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由周建义负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于周建义提交的照片，欲证明案涉房屋存在严重的质量问题。因该照片无法确定是否在案涉房屋拍摄，无法充分反映案涉房屋是否存在严重质量问题，本院不予采信。对于城际开发公司提交的证人李某的书面证言，因李某无正当理由未出庭作证，本院对该证据不予采信。本院二审查明：2013年10月17日，周建义与城际开发公司签订了一份《购房协议书》，约定房屋地址为无为县蜀山镇旅游街英博12号02室，房屋性质为商住房，房屋售价为338200元。该协议第三条约定，城际开发公司已有整体合法土地证，今后如政策允许办理房产证、分户土地证，由城际开发公司统一上报有关部门批准办理，但办证费由周建义自行承担。第五条约定，周建义付款方式及付款时间为先预付22万元整，余款12万元整（其中包含水电入户费）于2015年10月份底付清。周建义于签订上述《购房协议书》同日向城际开发公司出具欠条，载明欠房款12万元。周建义使用并居住在所购买的位于无为县蜀山镇旅游街英博12号02室的房屋内。城际开发公司以周建义尚欠付98200元购房款为由诉至一审法院。周建义在二审庭审中认可其购买案涉房屋为现房。经本院向无为县不动产登记中心核实，城际开发公司在无为县蜀山镇蜀山社区无任何房屋产权登记记录。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，城际开发公司与周建义之间构成商品房买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。城际开发公司向周建义出售房屋，周建义应承担向城际开发公司支付购房款的合同义务，城际开发公司应当承担办理房屋过户登记的合同义务。根据城际开发公司与周建义达成的协议，约定购房余款12万元整（其中包含水电入户费）于2015年10月份底付清。但城际开发公司对案涉房屋无产权登记信息，不具备为周建义办理房屋过户手续的条件。周建义以城际开发公司未提交案涉房屋所有权证书，拒绝向城际开发公司继续履行支付购房款，具有合同及法律依据。城际开发公司主张周建义支付拖欠房款并承担利息的诉讼请求，不能成立。综上所述，周建义的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省无为县人民法院（2019）皖0225民初262号民事判决；二、驳回被上诉人无为城际小城镇开发有限公司一审诉讼请求。一审案件受理费1150元，二审案件受理费2255元，均由被上诉人无为城际小城镇开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  杨东清审判员  李广磊二〇一九年九月十八日书记员  王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。