湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终2708号上诉人（原审被告）：襄阳市中南前锦家居有限公司。住所地：襄阳市樊西新区产业二路。法定代表人：陈双武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁忠泽，襄阳市樊城区长宏法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：卢凡，男，1985年7月4日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：陈杰，湖北长久律师事务所律师。上诉人襄阳市中南前锦家居有限公司(以下简称中南前锦公司)因与被上诉人卢凡房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初7201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中南前锦公司上诉请求：请求撤销原判第三项判决内容,改判上诉人不承担赔偿责任；一、二审诉讼费用由卢凡负担。事实和理由：一、上诉人在签订《商品房买卖合同》时，已口头告知卢凡没有商品房预售许可证，合同中商品房销售依据并没有载明商品房预售许可证号。即使上诉人无法证明该事实，卢凡未询问、上诉人未告知，不等同于故意隐瞒无预售许可证明的事实，一审法院在没有证据证明上诉人构成隐瞒欺诈事实的前提下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定判令上诉人承担惩罚性赔偿责任，属于认定事实和适用法律错误。二、原判显失公平。卢凡支付房款仅2个月就提起诉讼，其经济损失仅只是已付房款的利息。《最高人民法院关于适用合同法解释(二)》第二十九条规定，违约赔偿应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方过错程度综合进行衡量。但原审判决在已判令上诉人承担已付房款利息损失的前提下，又判令上诉人承担高额赔偿责任，卢凡获得了实际损失3倍以上的赔偿，显失公平。三、卢凡蓄意追求高额赔偿依法不予支持。一审调解时上诉人同意立即退还房款支付利息，但卢凡坚持要求一倍的高额赔偿。卢凡知道和应当知道购买房屋必须具备什么法定条件，卢凡在购房手续存在瑕疵且不能办理网签的情况下自愿加大首付款比例不合常理，存在恶意。卢凡辩称，中南前锦公司隐瞒且没有如实告知无商品房预售许可证明的事实，其在上诉状中也称没有证据证明明确告知我方。中南前锦公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，违反法律、行政法规的强制性规定直接导致合同无效，卢凡请求中南前锦公司承担已付房款一倍的赔偿责任符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。卢凡向一审法院起诉请求：1.请求确认卢凡与中南前锦公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.由中南前锦公司返还已支付的购房款243232元，并支付利息(自2018年9月2日起至还清之日止以243232元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息)；3.由中南前锦公司向卢凡承担赔偿已支付的购房款243232元一倍的责任；4.由中南前锦公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月28日，卢凡向中南前锦公司预付购房款20000元。2018年9月2日，卢凡与中南前锦公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，卢凡（买受人）购买中南前锦公司（出卖人）开发的位于襄阳市××大道与产业××路交汇处的面积为79.84平方米的商品房，单价为4549.5元/平方米，总金额为363232元，合同还约定了其他事项。合同签订后，卢凡依约定又于当日向中南前锦公司支付购房款223232元，加上签订前所预付的20000元，卢凡共向中南前锦公司支付243232元购房款。目前合同约定的房屋没有交付给卢凡。后卢凡以中南前锦公司没有商品房预售许可证为由，诉至一审法院。一审法院认为，中南前锦公司未取得商品房预售许可证明，与卢凡签订《商品房买卖合同》，违反了有关法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。中南前锦公司收取的购房款应当向卢凡返还。卢凡要求由中南前锦公司向其承担赔偿已支付的购房款243232元一倍的责任，经查双方签订的《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据，并没有载明商品房预售许可证号，卢凡在与中南前锦公司签订《商品房买卖合同》时，对此没有尽到注意义务，故对造成合同无效有一定的过错，故其要求由中南前锦公司向其承担赔偿已支付的购房款243232元一倍的责任的请求，不予全部支持。因此，卢凡部分请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告卢凡与被告襄阳市中南前锦家居有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告襄阳市中南前锦家居有限公司于本判决生效后十日内返还原告卢凡购房款人民币243232元；并以人民币243232元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，支付自2018年9月2日起至实际履行之日止期间的利息；三、被告襄阳市中南前锦家居有限公司赔偿原告卢凡已支付购房款二分之一的损失，即人民币121616元，限本判决生效后十日内付清；四、驳回原告卢凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8597元，由被告襄阳市中南前锦家居有限公司负担6447.75元，原告卢凡负担2149.25元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定商品房预售应当取得商品房预售许可证明；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、中南前锦公司预售商品房未取得商品房预售许可证明，且至今仍未取得，一审认定本案诉争的《商品房买卖合同》无效符合法律规定，本院予以确认。中南前锦公司是否故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实是本案争议的焦点问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时具备下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；。”。中南前锦公司预售商品房应取得商品房预售许可证明是其法定义务，但中南前锦公司至今未能取得，中南前锦公司上诉称在签订《商品房买卖合同》时口头告知卢凡无商品房预售许可证明的事实，但未提供证据证明，卢凡不予认可。《商品房买卖合同》中商品房销售依据虽未填写商品房预售许可证号，但不足以证明中南前锦公司明确告知卢凡。因此中南前锦公司未履行取得预售许可证明的法定义务，又未以明示方式明确告知卢凡，应认定中南前锦公司故意隐瞒没有取得预售许可证明的事实。一审法院认定“双方签订的《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据，并没有载明商品房预售许可证号，卢凡在与中南前锦公司签订《商品房买卖合同》时，对此没有尽到注意义务，有一定的过错”，判决中南前锦公司赔偿卢凡已支付购房款二分之一的损失121616元适当，不违反法律规定。中南前锦公司上诉称其没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实请求撤销该项判决，不能成立，本院不予支持。综上，中南前综上，中南前锦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2732元，由上诉人襄阳市中南前锦家居有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  杨 文二〇一九年九月十七日书记员  刘秋华