北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初20207号原告(反诉被告):于学智，男，1980年12月19日出生，满族，无业，住河北省三河市。被告（反诉原告）：北京伊琳伊诺文化传媒有限公司，住所地北京市大兴区经济开发区科苑路****楼****。法定代表人：张翰慧，经理。委托诉讼代理人：严海艳，北京市京兴律师事务所律师。原告(反诉被告)于学智与被告(反诉原告)北京伊琳伊诺文化传媒有限公司（以下简称：伊琳伊诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)于学智、被告(反诉原告)伊琳伊诺公司的委托诉讼代理人严海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于学智向本院提出诉讼请求：1.伊琳伊诺公司支付于学智违约金11000元；2.伊琳伊诺公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月1日于学智与伊琳伊诺公司签订租赁合同，2019年5月15日于学智催收第二年租金时，伊琳伊诺公司提出解约，不再续租。本着平等自愿协商避免伊琳伊诺公司违约损失双方经面谈确定：在不损害于学智利益的前提下允许房屋转租下家，伊琳伊诺公司支付租金由半年付改为两个月租金，并在两个月内于学智随时出租房屋，如两个月租不出去，伊琳伊诺公司两个月内搬出，押金不退，如一个月内租出房屋，于学智退还剩余房租和一个月押金，如超过一个月不到两个月出租房屋，于学智不退剩余几天房租和一个月押金，伊琳伊诺公司并承诺在出租期间为尽快出租房屋，于学智在和下家谈房租时，租金不满意会补偿于学智一部分钱，前提是退还剩余租金和一月押金，双方协商同意后，于学智为尽快租出房屋，使房子达到办公出租条件，清退了一家原有地址挂靠公司，腾出公司注册面积便于房屋出租。5月20日左右有租户租房，带注册公司地址每月6500元，不带注册每月6000元，租户认为租金高，经协商，不注册月租金5800元，于学智考虑到伊琳伊诺公司不租了，为其减少损失，同意签约了，此过程中为了更快、更早出租房屋，于学智清退的挂靠公司注册地址每年交给于学智10000元地址占用费，因伊琳伊诺公司违约在先造成于学智误判，更快更早出租房屋就要有带注册地址的房子才好租，所以在知道伊琳伊诺公司不再续租的情况下提前清退了一家挂靠公司以便于符合下家签约公司注册，结果下家签约公司认为含注册地址每月6500元金额高，最终对方选择先不注册，造成了于学智注册地址损失10000元。根据双方协商，不损害于学智利益下，伊琳伊诺公司愿意承担8000元损失并变更自己公司地址在于学智房子下，变更费用由伊琳伊诺公司承担。在变更地址过程中，由于近年变化，注册公司注册面积由两年前10平米变为现在30平米，变更的话需要其他费用，于学智承诺如果伊琳伊诺公司注册地址在其房租两年，多余费用由于学智承担，如只用一年所花多余费用双方均担。综上所述，最终双方未能协商一致，伊琳伊诺公司构成违约，按照租赁协议第十条第二款违约责任的约定，为维护于学智合法权益，故起诉至法院。伊琳伊诺公司辩称：不同意于学智诉讼请求。一是于学智违约在先，在租赁期内擅自将房屋转租第三方；二是即使按照于学智所述事实，我公司也不存在违约，合同解除是双方协商确定，不适用租赁合同第十条第二款约定；三是于学智出租房屋没有任何损失，其主张违约金没有任何依据。2018年5月双方签订租赁合同，约定房屋租金每月5500元，押一付三，押金5500元，租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日。另，合同约定租赁到期后，伊琳伊诺公司改造房屋所有东西归于学智所有，合同签订后，伊琳伊诺公司按约定向于学智给付了租金及押金共计78830元，且对涉案房屋进行装修花费44446元。2019年5月29日，在未到约定租赁期限时，于学智通知伊琳伊诺公司其已将涉案房屋另行出租，要求伊琳伊诺公司腾退房屋。2019年6月4日伊琳伊诺公司腾退涉案房屋，但于学智未退还伊琳伊诺公司全部押金，另于学智应赔偿伊琳伊诺公司装修费损失。故请求法院判决：1.于学智返还伊琳伊诺公司押金1996元；2.于学智支付伊琳伊诺公司装修损失39091元；3.于学智承担反诉费。于学智对伊琳伊诺公司的反诉辩称，不同意伊琳伊诺公司所有反诉请求，因为伊琳伊诺公司主动装修的，说要租三年。因为装修我给伊琳伊诺公司免了一个月的租金。本院经审理认定事实如下：于学智和伊琳伊诺公司签订有《北京市房屋租赁合同》，双方约定甲方于学智将位于北京市大兴区枣园东里40号楼5层2单元506的房屋出租给乙方伊琳伊诺公司，租赁期自2018年6月1日至2021年5月31日，租金标准每月5500元。合同第十条第二款约定：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同第十二条其他事项约定：房屋改造后到期租赁期外所有东西归房主所有，不能损坏，第二年开始半年付款，第三年租金涨300，房租提前15天。庭审中，于学智提交了微信聊天记录，称伊琳伊诺公司在合同未到期的情况下提出解约，后双方协商确定：在不损害于学智利益的前提下允许房屋转租，伊琳伊诺公司支付租金由半年付改为两个月租金，在两个月内于学智随时出租房屋，如两个月租不出去，伊琳伊诺公司两个月内搬出，押金不退，如一个月内租出房屋，于学智退还剩余房租和一个月押金，如超过一个月不到两个月出租房屋，于学智不退剩余几天房租和一个月押金。伊琳伊诺公司提供了微信聊天记录，称于学智违约在先，先提出让伊琳伊诺公司将房屋钥匙交还给于学智，并在2019年5月将房屋以更高的价格5800元每月出租给石同喜，于学智尚欠伊琳伊诺公司1996元押金。2019年6月4日，伊琳伊诺公司从涉案房屋搬离，2019年6月13日，出租人于学智与承租人石同喜签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给石同喜，约定月租金为5800元。另，伊琳伊诺公司为证明装修房屋共计花费39091元，提供了相关收据，于学智表示对该证据不认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。于学智和伊琳伊诺公司之间签订房屋租赁协议，双方均应遵守协议内容，根据双方微信聊天记录，结合本案具体情况可以判断，伊琳伊诺公司首先提出了解除合同，但根据于学智所述，双方是在平等自愿的前提下，经协商一致，重新达成新的合意，合同内容发生了变更，于学智随后以更高的价格将房屋出租给第三方，故其要求伊琳伊诺公司承担违约责任的主张不成立，同时，于学智所称的注册地址损失并非直接损失且没有提供证据予以证明，该项理由本院不予采信。另，由于伊琳伊诺公司提出解除合同在先，伊琳伊诺公司主张于学智赔偿其装修费损失的请求，本院不予支持；根据双方达成的新的合意，伊琳伊诺公司搬出涉案房屋后，于学智在一个月内重新将涉案房屋出租给第三方，于学智应当退还伊琳伊诺公司租房押金，伊琳伊诺公司主张于学智退还租房押金1996元的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，于学智返还北京伊琳伊诺文化传媒有限公司押金1996元；二、驳回于学智的诉讼请求；三、驳回北京伊琳伊诺文化传媒有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38元，有于学智负担（已交纳）。反诉案件受理费414元，由北京伊琳伊诺文化传媒有限公司负担20元（已交纳），由于学智负担394元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 祁广燕二〇一九年九月六日法官助理 孟 洋书 记 员 赵宝维