北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4779号原告：高铁山，男，1958年3月15日出生，汉族，住北京市朝阳区南湖西里**5门**。委托诉讼代理人：张胜利，北京策略律师事务所律师。被告：冯淑珍，女，1933年4月9日出生，汉族，住北，住北京市朝阳区南湖西里**5门**div>委托诉讼代理人：高健（冯淑珍之孙），住北京市丰台区沙子口宣祥家园****。委托诉讼代理人：许斐，北京德恒律师事务所律师。被告：高健，男，1992年3月27日出生，汉族，住北京，住北京市丰市丰台区沙子口宣祥家园****>委托诉讼代理人：许斐，北京德恒律师事务所律师。原告高铁山诉被告冯淑珍、高健（以下一并出现时简称二被告）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。高铁山及委托诉讼代理人张胜利，二被告及委托诉讼代理人许斐均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。高铁山向本院提出诉讼请求：请求法院确认二被告于2016年4月28日签订的编号为C1246148《存量房屋买卖合同》无效。事实和理由：高铁山系冯淑珍的长子，高健系冯淑珍之孙(冯淑珍次子高铁良之子）。北京市朝阳区南湖渠西里某某号楼2层5门202号房屋（以下简称涉案房屋）是北京市运输公司于1991年5月分给高铁山承租的自管公房，由高铁山与父母高某、冯淑珍居住使用。2006年1月14日，高某去世，同年，北京市运输公司对自管公房进行房改，由高铁山出资并使用高某、冯淑珍工龄优惠购买了涉案房屋。2007年3月21日，涉案房屋登记在冯淑珍名下，由高铁山与冯淑珍共同居住。2016年4月28日，在高铁山不知情的情况下，冯淑珍将涉案房屋卖给了高健，侵害了高铁山的权益，故高铁山诉至法院，诉如所请。二被告辩称：不同意高铁山的诉讼请求。涉案房屋系北京市运输公司分配给高某承租的自管公房，并不是分配给高铁山承租的。1991年，北京市运输公司分配给高某、冯淑珍夫妇一套三居室的房屋，为了居住方便，高某夫妇申请将三居室调换成一套一居室（102号房屋）、一套两居室（202号房屋，即涉案房屋）。当时一居室由高铁山居住，两居室由高某夫妇居住。在高某去世后，涉案房屋的承租人变更为冯淑珍，高铁山在已有102号房屋居住的情况下强行搬入涉案房屋。涉案房屋登记在冯淑珍名下，归冯淑珍所有，冯淑珍有权处置涉案房屋。此外，购买涉案房屋时使用了高某夫妇44年工龄，而不是高铁山的工龄，并且，涉案房屋的购买人是冯淑珍。涉案房屋作为房改房，购房款的数额折算了工龄，不能像商品房一样依据出资判断权属，高铁山的出资是基于赡养冯淑珍的初衷而对冯淑珍的赠与，不能对抗涉案房屋物权登记的效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：高某与冯淑珍系夫妻关系，高铁山系二人之子。高某、高铁山均系北京市运输公司职工。高某于1984年4月退休。1991年6月11日，高铁山与北京市运输公司外事站签订《外事站南湖渠房屋住房协议书》，由高铁山承租外事站南湖渠自管公房。庭审中，高铁山表示，高某在分配涉案房屋时已退休，但北京市运输公司考虑到高某和高铁山两代人都在该公司工作，故北京市运输公司向高铁山分配了两套公租房，即一套一居室（102号房屋）和一套两居室（202号房屋，即涉案房屋）。对此，二被告不予认可，表示1991年北京市运输公司分配给高某夫妇一套三居室，为了居住方便，高某夫妇申请将三居室调换成一套一居室（102号房屋）、一套两居室（202号房屋，即涉案房屋），对此，二被告未提交证据佐证。自1991年开始，高铁山与高某、冯淑珍共同居住于涉案房屋。2001年8月16日，冯淑珍、高铁山的户籍迁入涉案房屋。2006年1月14日，高某去世。2006年12月18日，冯淑珍与北京市朝阳城市建设综合开发公司签订《出售自管公有住宅楼房协议书》，双方约定：由冯淑珍购买涉案房屋，涉案房屋的建筑面积为54.04平方米，经计算，实际房价款为36666元；本次售房享受成本价1560元/平方米，工龄折扣0.9%，房屋折旧2%。在北京市朝阳城市建设综合开发公司折抵了高某33年工龄以及冯淑珍11年工龄后，高铁山支付了涉案房屋的购房款36666元。经询，高铁山表示其为了使用冯淑珍的工龄，所以以冯淑珍名义购买涉案房屋；高健则表示冯淑珍在购买涉案房屋时没有积蓄，所以同意由高铁山个人出资，且高铁山出资购买涉案房屋时未与冯淑珍的另外两名子女商量；冯淑珍则坚持表示购买涉案房屋时高铁山未出资。2007年3月21日，涉案房屋登记至冯淑珍名下。2013年，冯淑珍以返还原物纠纷将高铁山、郭某某（高铁山之妻）、高某（高铁山之子）诉至我院，要求高铁山、郭某某、高某将涉案房屋腾空交还冯淑珍。在该案中，本院向北京市朝阳城市建设综合开发公司调取了涉案房屋由承租转为个人购买时的所有相关手续。其中，《现住房共居人口认定表》中“共居人口情况与购房人关系”一栏载明“之子高铁山、之儿媳郭某某、之孙子高某”“是否同意购房人为产权人”一栏载明“同意冯淑珍、同意高铁山、同意郭某某、同意高某”。2013年12月3日，本院出具（2013）朝民初字第41794号民事判决书，认定“三被告长期与冯淑珍共同生活。其次，冯淑珍在购买202号房屋时向售房单位提交的《现住房共居人口认定表》显示三被告系其共居人，三被告同意以冯淑珍的名义购买202号房屋，表明三被告与冯淑珍系共居关系。最后，根据三被告提交的录音所显示的内容及持有购房款收据、付款凭证等手续，可以认定202号房屋房款由高铁山支付，房款如何处理双方并未有明确意见。鉴于以上原因，本院认为在目前的情况下，三被告可以继续与冯淑珍共同居住并使用202号房屋，故本院对于冯淑珍要求三被告腾退202号房屋并支付使用费的主张不予支持”，故判决驳回冯淑珍的诉讼请求。2016年4月28日，二被告签订编号为C1246148的《存量房屋买卖合同》，双方约定：冯淑珍将涉案房屋出售给高健，成交价格为112万元。经询，二被告表示，虽然二被告签订的是房屋买卖合同，但实际上是冯淑珍要求高健对其进行赡养而将涉案房屋赠与高健。同日，涉案房屋转移登记至高健名下。经询，高铁山及二被告均表示涉案房屋现由高铁山夫妇和冯淑珍共同居住使用。本院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与的财产应当是自己的财产。同时法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，高铁山主张涉案房屋系北京市运输公司于1991年分配给其的承租公房，为此，高铁山提交了《外事站南湖渠房屋住房协议书》予以佐证，结合高某于1991年分房时已退休以及高铁山自1991年开始即与高某、冯淑珍共同居住于涉案房屋的事实，本院对高铁山的此项主张予以采信。涉案房屋原系承租公房，后经房改售房，登记在冯淑珍名下，但高铁山作为涉案房屋的共居人支付了全部的购房款，且依据《现住房共居人口认定表》“是否同意购房人为产权人”一栏载明的“同意冯淑珍、同意高铁山、同意郭某某、同意高某”内容，可见冯淑珍、高铁山在购买涉案房屋时对冯淑珍作为产权人的合意。综合上述事实，本院认定涉案房屋为冯淑珍、高铁山共同所有。根据《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”处分财产只能由享有处分权的人实施，他人无权擅自处分共有财产。本案中，冯淑珍单方将涉案房屋赠与高健系无权处分行为，侵犯了高铁山的财产权益，故该赠与行为应为无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：确认被告冯淑珍、高健于二零一六年四月二十八日签订的编号为C1246148《存量房屋买卖合同》无效。案件受理费70元，由被告冯淑珍、高健负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告冯淑珍、高健负担（于本判决生效后七日内给付原告高铁山）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  斯晓荷审 判 员  孙茜倩人民陪审员  杨大乾二〇一九年九月五日书 记 员  赵洪方