辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0281民初2391号 原告：姜文，男，1986年10月21日出生，汉族，现住瓦房店市。 被告：大连诚达房地产开发有限公司，住所地瓦房店市三台乡三台村。统一社会信用代码：9121028175607814XC。 法定代表人：鲁春成，系该公司总经理。 被告：大连东安房地产开发有限公司，住所地瓦房店市铁东街道花园委。统一社会信用代码：912102815760931585。 法定代表人：鲁春成，系该公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：冯玉崇，辽宁金刚石律师事务所律师。 原告姜文与被告大连诚达房地产开发有限公司、大连东安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜文，被告大连诚达房地产开发有限公司、大连东安房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人冯玉崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求二被告依法履行房屋买卖协议，交付房屋并按合同约定办理房产执照。房屋价值655748元。2.请求二被告自2011年11月7日起以原告购房款655748元为基数，按人民银行同期同类贷款利率支付利息直到按约交付房屋办理房照为止。3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告大连诚达房地产开发有限公司于2011年11月7日签订了长兴花园销售合同确认单，并于同日向其全款付清购车库款130000元。2013年4月2日，原告与被告大连东安房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并按约向其交付购房款525748元，合计金额655748元，且两公司均为同一实际控制人。事实上，案涉房屋至今未按规定时间交工验收并无法按约办理房产执照。本人与开发商及其代理人多次协商无果，现提起诉讼。从上述情况可以看出，二被告已构成根本违约，依法应予承担法定违约责任。鉴于合同中双方约定的违约金较低，实际发生的损失高于约定违约金（即明显低于同期存款利率），存在主观故意降低违约金的情况。据此，请求法院判令被告以655748元为基数，按人民银行同期同类贷款利率支付利息，请求判如所请。 被告大连诚达房地产开发有限公司、大连东安房地产开发有限公司辩称：原告的诉讼请求不能成立，应依法驳回原告的诉讼请求。一、原告构成逾期交付房款违约，应当按约定向被告支付违约金，而不是被告向原告支付违约金。相关证据证明原告于2013年4月2日与被告签订商品房买卖合同，于2013年9月13日完成全额支付应付购房款，于2014年9月24日接收被告支付的房屋。按合同第七条约定，原告应当在不晚于2013年5月2日完成全额支付应付购房款27万元，原告实际逾期支付应付购房款已超过134天。根据本条（2）逾期超过30日后，合同继续履行的，原告应当自本合同规定的应付款期限至第二天起，即2013年5月2日至实际全额支付应付款之日，即2013年9月13日止，计134天，按日向被告支付实际应付款27万元的日万分之五的违约金，合计18090元。二、按合同约定，原告逾期付款则被告逾期交房不视为违约，原告应当返还已领取的违约金。商品房买卖合同第八条约定，被告交付房屋时间为2013年8月30日，原告应当完成全额付款时间为2013年5月3日，原告实际完成全额付款时间是2013年9月13日，原告实际付款时间逾期超过了约定的交房时间，已构成付款时间的违约。按合同第九条第2项约定，原告逾期付款则被告逾期交房不视为违约。但事实上，原告于2014年4月3日领取违约金8494元，同年7月领取21465元、同年8月领取17927.66元，合计领取47886.66元违约金，依据该约定，被告不构成违约，原告即不应当领取上述违约金，原告应当返还已经领取的违约金47886.66元。三、该房屋已经于2014年9月24日向原告实际交付使用，合同并没有约定具体的办理房照时间，而且并未因房照问题影响原告对房屋的居住使用（实际情况是马上即可以办理房照了）。依据本案上述事实，1、原告的诉讼请求不能成立，应依法驳回原告的诉讼请求。2.原告构成合同履行逾期付款违约，已给被告带来资金方面的实际损害，原告应当按合同约定向被告支付18090元违约金，按合同约定原告逾期付款则被告逾期交房的，被告不构成违约，原告应当向被告返还已经领取的47886.66元违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据原、被告的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定的事实如下：原告与被告大连诚达房地产开发有限公司于2011年11月7日签订了长兴花园销售合同确认单，购买该公司55号车库，并于同日向其全款付清购车库款130000元。2013年4月2日，原告与被告大连东安房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）坐落于瓦房店市商品房（现定名长兴花园），总金额525748元，第六条付款方式及期限：首付款255748元人民币买受人已付清，余款27万元人民币贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任：……（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2013年8月30日前，将商品房交付买受人使用。……第九条出卖人逾期交房的违约责任：……出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1,2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2.若买受人逾期付款则出卖人逾期交房不视为违约。2013年7月30日，原告与大连市住房公积金管理中心签订个人住房抵押借款合同。2013年9月13日，将案涉27万元贷款划转入被告公司账户。2014年4月至2014年8月，被告已补偿原告违约金47886.66元。2014年9月24日，被告将案涉房屋钥匙交给原告。 本院认为，原告与被告之间订立的商品房买卖合同、车库销售合同确认单系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行合同。被告称原告逾期交付房款，则被告逾期交房不视为违约，从双方订立的商品房买卖合同可以看出，原告签订合同时已付清首付款，双方对剩余购房款的贷款期限并未约定，至2013年9月13日，原告已全面履行合同义务，但被告未能按照合同约定的期限交房，被告逾期交房行为已经构成违约，应当承担违约责任。关于原告主张被告交付房屋并按合同约定办理房产执照，因原告已于2014年9月24日从被告处领取了案涉房屋钥匙，应视为认可按现状交付房屋，故对原告主张交付商品房不予支持，被告至今未交付车库、未办理案涉商品房产权登记，故对原告主张被告大连诚达房地产开发有限公司交付长兴花园55号车库、被告大连东安房地产开发有限公司办理案涉商品房产权登记手续予以支持；关于违约金计算方法，原告主张按人民银行同期同类贷款利率支付利息，理由是合同中双方约定的违约金较低，实际发生的损失高于约定违约金（即明显低于同期存款利率），本院认为逾期交付违约金应参照案涉房屋租金计算，双方约定按日万分之一计算违约金基本合理，故对原告该主张不予支持；原告主张二被告自2011年11月7日起以原告购房款655748元为基数，按人民银行同期同类贷款利率支付利息直到按约交付房屋办理房照为止。原告该主张包含了案涉车库逾期交房违约金、案涉商品房逾期交房违约金、逾期办证违约金，关于车库逾期交房违约金，原告已于2011年11月7日付清全部车库款，但双方未约定车库交付时间，因车库与商品房均为长兴花园项目，可按商品房合同计算逾期交房违约金，被告大连诚达房地产开发有限公司应支付给原告以13万元为基数，按日万分之一计算自2013年8月31日起至交付车库之日止的逾期交房违约金；关于商品房逾期交房违约金，原告于2013年9月13日付清全部房款，根据合同约定被告交房日期顺延至2013年9月13日，被告于2014年9月24日交付房屋，被告应支付给原告以525748元为基数，按日万分之一计算自2013年9月14日起至2014年9月24日的逾期交房违约金19768.12元，因已补偿原告违约金47886.66元，故对原告该部分诉讼请求不予支持；关于商品房逾期办证违约金，因双方未约定，根据相关规定，可以自房屋交付使用之日起90日，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算，不违反法律规定，被告大连东安房地产开发有限公司应支付给原告以525748元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2013年12月23日起至将案涉商品房办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金，被告已付违约金28118.54元（47886.66元-19768.12元），应予以扣除；关于被告认为原告逾期付款应向被告支付违约金18090元，因双方未约定贷款期限，故对该意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告大连诚达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告姜文交付长兴花园××号车库并支付违约金（以13万元为基数，按日万分之一计算自2013年8月31日起至交付车库之日止）； 二、被告大连东安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将案涉商品房办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案并支付违约金（以525748元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2013年12月23日起至将案涉商品房办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案之日止，被告已付违约金28118.54元，应予以扣除）； 三、驳回原告姜文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱业务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10357元，由被告大连诚达房地产开发有限公司、大连东安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。 审 判 长  迟 峰 人民陪审员  赵新秋 人民陪审员  李 娟 二〇一九年九月十七日 书 记 员  王丹鹏