松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初3805号 原告：王桂兰，女，1946年9月14日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区沿江街。 委托代理人：许迪，吉林东镇律师事务所律师。 委托代理人：孙国平，男，1946年12月16日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区沿江街。 被告：宋树峰，男，1969年8月2日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区繁荣街。 委托代理人：佟伟华，吉林昊桓律师事务所律师。 原告王桂兰诉被告宋树峰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王桂兰的委托代理人许迪、孙国平，被告宋树峰及其委托代理人佟伟华到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。 王桂兰诉称：2011年9月23日，被告宋树峰与原告签订《房屋租赁合同》，承租原告的位于松原市宁江区静安家园第一幢105号房屋。合同中约定，房屋租赁期为4年，年付租金捌万元，租赁期间房屋所产生的水、电、暖及其他税、费等相关费用均由被告承担。房屋租赁合同于2015年9月到期后，被告要求继续承租房屋，按原合同约定内容履行，双方达成协议后，未重新签订租赁合同，被告继续承租使用原告房屋。到2016年9月，原告要求其支付房租，被告均以各种理由拖延给付。2018年9月，原、被告解除租赁合同，但对被告欠付的2016年—2018年房屋租金，被告一直未予给付。同时，原告又接到该房屋所在小区的物业管理公司下发的《催缴物业费律师函》，该物业管理公司明确表示已拖欠物业费6年合计19686元，在收取拖欠物业费同时要求履行合同约定的迟缴物业费的滞纳金。原告认为，自2011年以来，被告一直承租原告该租赁房屋，且双方合同上明确约定物业费用由被告承担，对于欠付6年的物业费及欠付的两年房屋租金16万元，被告应承担给付义务。原告多次催要，被告一直未予给付，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求人民法院依法判令：1、被告立即给付原告房屋租赁费用16万元（2016年9月23日至2018年9月23日）及自2016年9月24日起至给付之日止按欠付房租日万分之一比例给付滞纳金，并按中国人民银行同期贷款利率给付利息；2、被告按照合同约定支付欠付物业费19686元及欠付物业费产生的滞纳金；3、本案诉讼费由被告承担。 宋树峰辩称：1、原告对被告的请求主体不适格，被告不是本案相对人，被告经过原告同意后将原告王桂兰所出租的房屋进行转租，原告应当以转租后的房屋承租人为被告，转租给孙明海，同时原告所主张的房屋租赁费16万元，为房屋租赁后的费用，对于原告所主张是与被告进行的口头约定，为原告的虚假陈述，被告宋树峰在与原告及转租人孙明海在出租房屋予以转租后，再从未与原告进行接触，因此法庭应当驳回原告的诉讼请求。2、对于原告所主张的欠费因被告在房屋租赁后被告所使用的出租房屋期间，从未欠过物业费及房租费，如有所欠物业费应当是转租人孙明海所欠，与被告无关，同时对于原告所主张的物业费已经过了诉讼时效，因此，法庭应当驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2011年9月23日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同第一条：甲方（王桂兰）将自有的坐落在宁江区静安家园第1幢105号房屋出租给乙方（宋树峰）作为使用。第二条租赁期限、用途1、租赁期限共计4年，甲方从2011年9月23日将出租房屋交付乙方使用，至2015年9月23日收回。2、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则须在租赁期满1个月前通知甲方，经甲方同意后，重新订立租赁合同。第三条租金及支付方式1、该房屋及场地租金为捌万元整；2、租金支付期限：年交；租金支付方式：现金；4、信誉保证金：乙方需要向甲方支付信誉保证金3000元。在房屋租赁期满时，如未有拖欠各项税费及已履行第五条规定，甲方将信誉保证金返还乙方。第五条5、在租赁期间房屋所产生的水、电、取暖及其他税、费等相关费用由乙方承担。第七条2、租赁期满合同自然终止。合同签订后，双方按合同履行，原告将房屋交付给被告使用，被告用涉案房屋开设松原市融汇小额贷款股份有限公司，2019年8月22日工商信息档案显示法定代表人是本案被告宋树峰。2013年1月16日，宋树峰将松原市融汇小额贷款股份有限公司股份转让给孙明海。被告称在股份转让的同时，被告、孙明海、孙国平三人就涉案房屋租赁进行协商，原告知道被告的转租事实并同意按原租赁合同继续履行，孙国平本人当庭予以否认。现原告主张2016年9月23日至2018年9月23日的租金，原告方称合同到期后，原、被告虽未继续签订租赁合同但被告支付了2015年9月23日至2016年9月23日的租金，原告提供的银行转账凭证载明2019年9月25日，宋杨名下账户转给孙国平9万元。宋杨为松原市融汇小额贷款股份有限公司工作人员，被告提供与宋杨录音一份证实被告已经不再租赁涉案房屋。 另查明：原告提供松原市安信达物业管理有限公司证明一份，证明涉案房屋2013年1月1日至2018年12月31日共欠物业费19686元，每年物业费为3281元，但原告并未明确物业费滞纳金数额或标准。 另查明：经法庭调查询问，租赁合同中约定的房租为8万元，租赁合同到期后房屋的使用与租赁费调整是与谁协商。原告称打到贷款公司的座机，公司的工作人员称要请示领导，原告方的条件是要求签订合同并每年涨1万元租金。 另查明：经法庭调查询问，原告方收回租赁房屋过程，孙国平称因原告每年冬季都去海南，催要租金都是与贷款公司的工作人员接洽处理，2018年10月的某一天，原告方的证人通知租赁的房屋开门有人了，原告方就到现场，但原告方并不认识该人，只是把钥匙交回来了但房租没有要回来。 认定上述事实的证据有：原、被告陈述、房屋租赁合同、证人证言、银行流水、商品房买卖合同、图片、转让协议、录音光盘等在卷为凭。 本院认为：原、被告之间签订的租赁合同已经于2015年9月23日到期，双方合同约定租赁期满合同自然终止；如果被告要求续租则必须在租赁期满1个月前通知原告，经原告同意后，重新订立租赁合同。现原告主张合同到期后被告仍然实际使用涉案房屋，双方仍然存在事实上的租赁关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。现原告对原、被告于2015年9月23日至2018年9月23日之间存在租赁关系负有举证责任。原告提供银行流水显示2015年9月23日至2016年9月23日的租金为9万元，且交纳租金的并非本案被告。经法庭调查，原告方称合同到期涨租金、租赁物收回均不是与被告协商，虽然租赁物用于松原市融汇小额贷款股份有限公司办公使用，但原告系与被告个人签订的房屋租赁合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。对于证据的审核应当依照法定程序全面、客观，依据法律的规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，原告在起诉主张2016年9月23日至2018年9月23日租金16万元，年租金标准为8万元，按原告方提供的银行流水及当庭陈述在2015年9月23日租赁合同到期后涉案房屋的租赁费已经涨到9万元，原告所述过程前后矛盾。故原告要求被告承担2016年9月23日至2018年9月23日期间的租金及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。另外，关于被告称在租赁期限内转租他人一事经原告方许可，除被告自己陈述外，并未提供证据且原告方不予认可，故在原、被告双方租赁合同期内的物业费应当由被告承担，经核算2013年1月至2015年9月23日物业费合计9022.75元（3281元÷12×33），因原告方所称的物业费滞纳金并未提供具体数额或标准，本院不予保护。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第六十三条之规定，判决如下： 一、被告宋树峰于本判决生效后立即给付原告王桂兰租赁期间（2011年9月23日至2015年9月23日）的物业费9022.75元； 二、驳回原告王桂兰的其他诉讼请求。 案件受理费1947元，由原告负担1922元，被告负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 胡    萌 二〇一九年九月四日 书记员 王宇祺（兼）