山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终5525号上诉人（原审原告）：李欣雨，女，1992年1月26日出生，汉族，个体经营户，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人:张成凤，女，1981年6月14日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。被上诉人（原审被告）：彭庆伟，男，1983年12月27日出生，汉族，个体经营户，住平邑县。委托诉讼代理人:徐仰进，山东宣达律师事务所律师。原审第三人:鲁盟地产集团有限公司，住所地：临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商****10022-10034。法定代表人：刘后英，总经理。委托诉讼代理人:孙安涛，山东矩量律师事务所律师。上诉人李欣雨因与被上诉人彭庆伟、鲁盟地产集团有限公司（以下简称鲁盟地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初19564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李欣雨及其委托诉讼代理人张成凤、被上诉人彭庆伟的委托诉讼代理人徐仰进、鲁盟地产的委托诉讼代理人孙安涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李欣雨上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：涉案房屋已具备办理不动产所有权证书的所有条件，是被上诉人彭庆伟拒不办理，而不是办理不能，所以一审法院对此部分认定事实错误，适用法律错误。1.一审法院对协助过户部分适用法律错误。一审判决认定案涉买卖契约为有效合同，彭庆伟已将案涉房屋交付给李欣雨，却因该房屋未办理产权登记手续，抵押权尚未解除，并且被其他法院查封中，以此作为不支持李欣雨要求继续履行合同、协助办理过户登记等诉讼请求的理由，明显错误。合同有效，各方就应当按照约定全面履行自己的义务。2.一审法院未能查清事实。该房屋未办理产权登记手续，抵押权尚未解除，并且被其他法院查封中，一审法院对这三个阻碍均未调查核实清楚。三个阻碍原因均在于彭庆伟的不作为。彭庆伟拒不办证并声称要另卖他人、拒不还清贷款导致无法解除抵押权、房屋被其他法院查封是轮候查封，若彭庆伟还清欠款后查封自然解除。彭庆伟应按照已付房款的日万分之一标准向上诉人支付自2017年7月10日起至实际过户之日止的违约金。彭庆伟辩称：一审法院认定事实清楚，判决并无不当。涉案房屋是因开发商的原因而导致时隔两年多不能办理房产证，我方没有过错。上诉人拒绝支付剩余房款，导致我方已无法实现合同目的，继续履行合同明显对我方不公，该合同不适合继续履行。按照合同约定是上诉人支付全部房款后，我方三日内交付房屋，然而，上诉人没有经过我方同意，私自破坏房门及门锁，强行入住并对房屋进行了简单装修，因开发商原因不能办证后双方已达成合意由上诉人先行向我方交付全部剩余房款，但上诉人总以各种理由推脱，上诉人已构成根本违约，我方有权解除合同。双方签约时房子就不具备过户条件。如今涉案房屋在银行有抵押且因我欠款被多次查封，一审法院遗漏当事人即我前妻，以上种种原因造成我方根本无法协助办理过户，合同不具备继续履行条件，不管合同是否有效都应解除。上诉人不存在基于所有权和担保物权而享有的优先于金钱之债的债权。上诉人主张违约金没有法律依据，因为我方没有违约。我方主张解除合同。鲁盟地产辩称：我方作为居间服务方，在房屋买卖合同签订后，居间服务已完成，后续因房屋买卖产生的权利、义务和责任与我方无关。我方认可代为收取保管上诉人的定金以及意向金共计40000元，我方同意根据判决内容在优先扣除居间服务费后划扣。李欣雨向一审法院起诉请求：1.判决被告继续履行2017年4月29日与我签署的No0003677《鲁盟地产买卖契约》;2.判决被告按照已付房款540000元的日万分之一标准向我支付自2017年7月10日起至实际过户之日止的违约金;3.诉讼保全费、诉讼费、律师费均由被告承担。后原告将诉讼请求第1项变更为：判决确认我与被告彭庆伟在2017年4月29日签订的No0003677《鲁盟地产买卖契约》合法有效，由被告协助我尽快办理房屋所有权过户登记手续。一审法院认定事实：2017年4月29日，原告李欣雨（乙方）与被告彭庆伟（甲方）、第三人鲁盟地产（丙方）签订No0003677《鲁盟地产买卖契约》,约定甲方同意将座落在临沂市兰山区天泰华府小区4号楼2单元1702室住宅以920000元的价格出售给乙方，房屋权证第**，合同签订之日，乙方须支付40000元作为购房定金和服务费交由丙方保管。第四条约定，甲方应于收到乙方全额房款之日起三天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应当在交房当日将水、电、物业等费用结清。第六条第1款约定，本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，以购房定金全额对丙方与甲方进行赔付。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内主动以两倍定金对乙方进行违约赔偿。第2款约定，乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之三的违约金。任何一方逾期60日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第1款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。补充条款约定，开发商约定2017年6月30日办证，自办证日起甲方10日内无条件配合配合过户。自本契约签订7日内，乙方向甲方支付500000元，甲方负责本房屋的办证及办证相关费用，乙方自（行）负责本贷款首付款项，甲方负责本房屋贷款。待办证过户后，甲方收到全款时，一次性归还乙方500000元；如逾期办证，则按开发商赔偿基准（甲方赔付乙方）。甲乙双方过户时资金监管协议交付乙方手中，丢失乙方负全责。双方还就其它事项进行了约定。原告分别于2017年4月23日、29日，向第三人鲁盟地产交付意向金20000元、购房定金20000元，计40000元；并通过银行转账的方式向被告支付房款500000元。被告已将涉案房屋交付给原告。涉案房屋系被告彭庆伟与张志芬共同所有，2015年7月19日双方在平邑县民政局协议离婚，并约定涉案房屋归被告彭庆伟所有。至法庭辩论终结前，开发商没有为该房屋办理房产证。临沂市不动产登记中心出具的《预告登记信息》记载，涉案房屋设有抵押权；2018年11月2日被平邑县人民法院裁定查封。本案在诉讼过程中原告支出诉讼保全费3520元、诉讼财产保全责任保险费1200元。一审法院认为，虽然涉案房屋登记在被告彭庆伟与案外人张志芬名下，但2015年7月19日双方在民政部门协议离婚时已约定归被告彭庆伟所有，其有权处分该房屋。2017年4月29日原告李欣雨与被告彭庆伟、第三人鲁盟地产就涉案房屋签订的No0003677《鲁盟地产买卖契约》，系当事人真实意思表示，其内容与形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于原告要求被告协助办理过户登记手续的诉讼请求，虽然原告依照约定支付了部分购房款500000元、向第三人交付意向金20000元、购房定金20000元，计40000元，被告已将涉案房屋交付给原告，但该房屋尚未办理产权登记手续、抵押权尚未解除，并且被其他法院查封中，原告不能取得涉案房屋的所有权，其该项诉讼请求依法不能成立，不予支持。因双方在签订买卖合同时原告知晓涉案房屋尚未办理产权证，无法办理过户手续的责任不在于被告，其不构成违约，原告要求支付违约金6480元的诉讼请求依法不能成立，不予支持。关于原告在诉讼过程中支出的诉讼保全费3520元、诉讼财产保全责任保险费1200元，鉴于本案实际情况，可由被告负担3520元、原告自行负担1200元。综上，原告的部分诉讼请求符合有关法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十条之规定，判决：一、2017年4月29日原告李欣雨与被告彭庆伟签订的No0003677《鲁盟地产买卖契约》有效；二、原告在诉讼过程中支出的诉讼保全费3520元，由被告彭庆伟承担，于判决发生法律效力之日起三日内履行完毕；原告支出的诉讼财产保全责任保险费1200元，由其自行承担；三、驳回原告李欣雨的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告彭庆伟负担。本院二审审理查明的事实与证据和一审相同。本院认为，上诉人李欣雨与被上诉人彭庆伟、鲁盟地产签订的《鲁盟地产买卖契约》系当事人真实意思表示，内容与形式均不违反法律法规强制性规定，为有效合同。李欣雨在诉讼请求中要求彭庆伟协助其尽快办理房屋所有权过户登记手续，但案涉房屋的房款上诉人李欣雨并未全额支付完毕，且该房屋本身尚未办理产权登记手续、抵押权尚未解除，并且被其他法院查封中，李欣雨不能取得涉案房屋的所有权，一审法院对其该项诉讼请求不予支持于法有据，本院予以确认。关于案涉合同的继续履行问题，相关当事人可另行主张权利。综上所述，上诉人李欣雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人李欣雨负担。本判决为终审判决。审 判 长  姚 军审 判 员  王周华审 判 员  邵 波二〇一九年九月二十日代书记员  张敬新