广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初192号原告（反诉被告）：陈燕，女，1973年9月13日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：杨爱兵，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱彩玲，广东日升律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵国才，男，汉族，1972年8月3日出生，住址：江西省抚州市东乡县。委托诉讼代理人：戴天商，男，汉族，1944年11月20日出生，住址：广东省惠来县。原告陈燕与被告赵国才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，被告赵国才向本院提出反诉，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年8月7日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）陈燕之委托诉讼代理人杨爱兵、朱彩玲，被告（反诉原告）赵国才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈燕向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除原被告于2016年11月6日签订的《租赁协议》；2、依法判决被告支付原告2017年10月、11月、12月的三个月租金共75600元；起诉之后的占用费用从2018年1月起被告应按照协议约定的租金支付占用费用至被告清场之日止；3、依法判决被告返还原告垫付的5月、6月管理费等费用7148.51元；4、依法判决被告支付原告水费、垃圾处理费、商铺管理费、污水处理费、违约金共计17290.99元；5、本案的诉讼费用等其他费用由被告承担。事实与理由：2016年11月6日，原告与被告签订了一份《租赁协议》，约定由被告承租星河丹堤F区***号铺/***号铺/***号铺；租赁期限为2017年1月15日至2027年1月14日；租金及缴纳时间为每月25200元，按月付一次；水电、卫生费用由被告承担；拖欠15天可以收铺；被告如不按时交付租金、水电费、电话费等应付费用，原告有权单方解除协议，收回店铺，并有权向被告索取违约金。2017年10月份起，被告开始拒不支付租金，被告的行为已违反了协议的约定，按照协议的约定，原告有权解除协议，并有权要求被告支付原告拖欠的租金以及占用费用等其他费用。为了维护自身合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。原告陈燕向本院提交如下证据：1、《租赁协议》；2、收款收据、缴费通知单；3、《解除租赁协议通知函》、快递；4、银行流水清单。被告赵国才辩称，一、原告与我原是合伙，约好原告投资100万元，叫我主持将三个店装修好。投入装修后，原告说她经济困难只付款10万元，后来退出合伙，退回10万元，才在不得以的情况下签下《协议书》与原告租赁。原告无理由解除《租赁协议》。因本项租赁，协议书有两份中的第四条，店铺押金50400元，5040元，第3条租金交纳是每月25200元与2520元，第一个《租赁协议》的第四条“如不按时交付租金，水电费，电话费等应付费用（超出押金)，甲方有权单方解除协议”，第二个《租赁协议》的第四条：“二押一租，拖欠15天可以收铺”，虽然，原告起诉是选用第二个《租赁协议》，那原告起诉的第二个《租赁协议》，押金都是50400元，月交纳租金也是25200元，之中存在与事实不符的问题，在工商办理注册的协议的第3、4条中押金，月付租金数字有问题。二、原告诉称“2017年10月、11月、12月份租金共75600元”。要答辩人支付，这要查清一个事实，在此期间，答辩人的店铺被停电，停水，无法正常营业，店内的果、菜、鱼、肉冻品都变质腐烂，造成了损失价值达21万多元，关于因被停电停水导致我超市店铺的损失，有郑伟雄，徐海成，熊峰，杨志辉等十四位群众的证实，停电、停水是星河丹堤物业管理处的负责人通知答辩人说:“店铺的业主陈燕来告诉我们把水、电停掉”，那么，原告的违法行为导致答辩人的损失20万元的损失应给予赔偿，同时必须追究其违法责任，《社会治安管理条例》及法律的有关规定是不能当儿戏的。三、原告的第3、第4项请求，管理费1512.1元，《租赁协议》条款并无约定。关于违约金问题，答辩人并无违约。在店铺被停电停水之前，按第一个协议也好，第二个协议也好，答辩人已付给原告押金人民币50400元，就算第一个月慢交付，也不超出押金数。四、原告应偿还答辩人装饰材料总费用590543.5元，原告的起诉是有背景的，2016年原告与答辩人签《租赁协议》，2016年12月又招答辩人与她合作经营，有原告的亲笔书写投资协议草稿，也有原告引先划款10万元的证据，规划星河丹堤三个店铺的全面装饰工程和材料，装饰技术人员都是原告安排的，而且指定要答辩人一人付款，同时负责全过程的合作；后说她无钱投资，退出合作，在工程已上马，材料已签购的情况下，答辩人只好申请银行，将房产抵押贷款58万元，此背景有粟世全老板《陈述证明》为依据，答辩人原租店铺并没打算搞这样的装修的，星河丹堤F区***号铺，**铺，***铺的装修，材料全部经费是答辩人一手付出，现在成了原告的财产，原告是业主，业主致使答辩人无法经营，迫使答辩人退出，为业主装修的付出的经费应给予偿还。五、原告与答辩人签的《租赁协议》是显失公平的协议，显失公平的协议是无效的协议，协议条款中的第六条：甲方提供完好的店铺，店铺的全程装修是答辩人负责。装修费是答辩人支付，这属实是原告的违背事实而言，再则原告是业主为协议的甲方，没承担任何的责任，反而报请有关部门把电、水停供应，那来按国家规定，办好超市式的生鲜店铺，对人民的生活改善，是一种积极的行为，导致生鲜店铺无法经营的行为是一种对搞活市场的冲击，十足的不应该。六、建议此案的解决应以调解，协商的办法，原告与答辩人都应该共识和谐，和解，和好是我们中华民族的特色！被告赵国才向本院提出如下反诉请求，一、被反诉人应承担赔偿因商铺被停电、停水而造成的损失：1、停电停水后商铺果、菜、鱼、肉、冻品腐烂价值85000元。2、无法正常经营，雇工跑掉，商铺停业至今6个月之久，损失人民币约138000元。二、被反诉人应承担商铺的装饰以及材料购买款共415160元。三、依法查明被上诉人在同一个时间签订三个条款不同的《租赁协议》，用意何在？追究其违法行为的责任。庭审中，经本院释明，反诉原告撤回第三项反诉请求。事实和理由：反诉人与被反诉人的租赁纠纷是有背景的。2016年10月底，我们认识后，开始是双方签《租赁协议》，2016年的12月份，被反诉人提出要与反诉人合作办超市式商铺，草拟了一份合作协议，并引先汇付款10万元，提出要装饰商铺，联系我来，彭修盛、粟世全老板拟下装修事宜，并委托指定要我反诉人负责商铺的装修，并指定要反诉人负责材料验收、工程付款，商铺装修的发包人。可在装饰施工开始，材料订购完毕，被上诉人说他无钱要退出合作。反诉人就被设局跳入了这个陷阱，反诉人需担当装饰工程材料购置的付款，把商铺装饰起来，按与其合作前的《租赁协议》经营，所以在无资金的情况下以反诉人的房产作抵押向银行贷款58万元，至今无法可还。这还不算，被反诉人以我在2017年的10月份没按时交纳的租金为由，去通知有关部门把商铺的电、水都停掉，致商铺无法经营，导致商品腐烂，造成我的损失，引发雇佣人员跑光，商铺至今停业。这事实是众所周知的，也是被反诉人一手炮制而来的，有装饰工程的栗世全、彭修盛二位老板、有邻居的14名众人的证实材料可以证实。其中更不应该的，在合作前的《租赁协议》中，存在显失公平，应依法认为协议是无效协议，协议的制订存在诈骗性和违法行为，在《租赁协议》中都是2017年11月6日签字的协议，但三个协议的条款都不相同，协议的第六条的第四第五款内容不一样，被反诉人起诉人民法院的协议，在第三条、第四条中与在工商局注册的协议书。在工商注册的第三条租金2520元中，在第五条店铺押金5040中都留下一个空格位置，即在工商注册的数字减了一个“0”，应属隐瞒和谎报达成降低交税为目的。从协议的制作和履行中，被反诉人既是违约，同时也违法。综上事实，惠阳区星河丹堤F区***商铺，至今停业，无法营业，其主要的责任人是被反诉人陈燕造成以上的损失，理所应当要赔偿、偿还反诉人。但被反诉人却认为反诉人软弱可欺，径先起诉，基于上述事实，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第126条的规定，提出反诉，请求惠阳区人民法院，依法作出公正判决，以维护反诉人的合法权益。被告赵国才就本诉和反诉向本院提交如下证据：1、《租赁协议》；2、《陈述证明》；3、郑伟雄、徐海成等14人证明材料；4、合作协议拟稿；5、装修工程《施工合同》；6、《中小型工程合同书》；7、《工程预算表》；8、营业执照；9、银行明细流水清单；10、不动产登记证明；11、报警回执；12、代原告垫付管理费清单；13、营业时的相片。反诉被告陈燕辩称，1、反诉人诉请的第一项损失，因没有充分确实有效的证据证明其实际损失，因此该诉讼请求不应当得到法律支持。2、反诉人诉请的第二项损失，反诉人仅提供两份合同无法证明其装修及材料款的实际费用是多少，即反诉人同样没有充分有效的证据证明其主张。而且，我方不同意利用反诉人装修装饰物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……因反诉人拖欠租金导致反诉人解除合同的，被反诉人不同意利用已形成附合的装饰装修物的情况下，反诉人要求赔偿装饰材料费于法无据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月6日，原告陈燕与被告赵国才签订《租赁协议》，约定由被告承租原告所有的位于惠州市××区淡水星河丹堤F区B**铺、**号铺、***号铺共3个商铺；建筑面积168平方米；租赁期限为2017年1月15日至2027年1月14日；租金及缴纳时间：每月25200元，按月付一次；租金递增，2019年至2022年8%；2023年至2027年10%；店铺押金：50400元，到期结算后归还；水电、闭路、宽带、电话及卫生费用由被告承担；二押一租，拖欠15天可以收铺；被告如不按时交付租金、水电费、电话费等应付费用，原告有权单方解除协议，收回店铺，并有权向被告索取违约金等等。合同签订前，原告将涉案商铺交付被告赵国才，被告赵国才将商铺的土建工程发包给案外人粟世全，工程价款为10万元，约定施工时间为2016年11月1日至2016年12月1日。合同签订后，被告赵国才将商铺装修发包给案外人彭修盛，约定装修时间为2016年11月24日至2017年1月6日；装修价款为315169元。商铺装修好之后，被告赵国才在此经营“乐享生鲜百货超市”。被告赵国才通过银行账户于2017年1月5日向原告支付65600元，其中包括押金50400元，至2017年11月8日共14次向原告陈燕支付押金及租金272400元。此后，被告赵国才未再向原告陈燕支付租金。另原告陈燕缴纳2017年5－6月垃圾处理费14元、商铺管理费1512.1元、水费89元、污水处理费24元、违约金166.41元、电费5343元；至2017年12月，被告赵国才欠缴3个商铺的水费311.5元、电费12127元、垃圾处理费49元、商铺管理费4536.3元、污水处理费84元、违约金183.19元。被告赵国才支付2016年12月前商铺管理费3780.5元、电费213元；支付2017年1月商铺管理费756.1元、电费43元、垃圾处理费22元、水费253元。因被告未及时足额缴纳租金，原告陈燕在2017年9月9日开始对涉案商铺停水停电约10天导致被告停止营业至今。2018年5月23日，被告因原告强行撬锁进入商铺与之发生纠纷，曾报警车站派出所处理。2018年8月7日庭审中，因自原告停水停电后被告一直未恢复经营，为及时止损，本院明确要求被告提前将商铺交付原告，但被告未同意。在本案鉴定查看现场后，本院再次询问原被告是否继续履行租赁合同，原被告均表示不再继续履行，故本院责令被告赵国才在2019年8月31日前将涉案商铺交付给原告未果。被告对涉案商铺的装修损失、设备损失及货物损失申请司法鉴定。本院根据被告申请依法委托惠州市正扬价格事务所有限公司进行鉴定。该公司于2019年8月29日作出（2018）正扬诉评字115号《惠州市正扬价格事务所有限公司价格评估结论书》，结论是：1、涉案店铺内装修损失价值为376168.12元；2、涉案店铺内设备损失价值为48982元；3、涉案店铺内货物损失价值为58598.5元。另查明，原被告签订《租赁协议》前，原告陈燕曾与他人商谈过装修商铺事宜，原告陈燕曾告知装修人员，她与被告赵国才合伙经营商铺；2016年12月5日，原告陈燕通过银行向被告赵国才支付10万元；被告赵国才通过银行账户分别于2017年6月3日、9日向原告陈燕支付2个5万元，共计10万元。在本案审理中，本院根据原告的申请，于2018年1月11日作出（2018）粤1303民初192号民事裁定书，裁定：一、查封被告赵国才名下位于惠州市大亚湾××房产（房产证号：33××**），查封价值以20万元为限；二、查封原告陈燕名下位于惠州市××大道××天地商业广场××房（房地产权证号：粤房地权证字第**），查封价值以20万元为限。上述房产的查封期限均为三年。本院认为，原告陈燕与被告赵国才签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原被告均应全面履行合同义务。原被告因房屋租赁发生纠纷，经本院询问，原被告均表示不再继续履行租赁合同，故原告请求解除租赁合同，本院依法应予支持。关于被告欠交租金数额的认定。被告赵国才至2017年11月8日共14次向原告陈燕支付押金及租金272400元，其中包括押金50400元；而合同约定租期起算日为2017年1月15日，扣减押金后，被告赵国才仅交纳8个月多的租金[（272400-50400）÷25200]，此后，被告赵国才未再向原告陈燕支付租金。被告欠交租金，构成违约，依法应承担违约责任。原告诉状中称被告于2017年10月开始拒不交纳房租，根据证据规则，对原告“自认”的事实，被告又无异议，本院予以确认，认定被告赵国才从2017年10月开始拖欠原告租金。但在本院2018年8月7日庭审和进行鉴定查看现场后，被告赵国才未遵照本院指示在2019年8月31日前将涉案商铺交付给原告。对2017年10月至2019年8月31日的租金损失574400元（25200元/月×23月-5200元），原告应承担30%的次要责任，被告应承担70%的主要责任即402080元(574400元×70%)；对原告2019年9月1日以后的商铺占用费损失，被告应承担100%的责任即按月25200元为标准自2019年9月1日起计算至三个商铺交付之日止。根据合同中约定的租赁期间水电费、卫生费由被告承担，在合同期内，水电费、垃圾处理费、污水处理费依合同约定应由被告承担。原告交纳的2017年5至6月的水费89元、电费5343元、垃圾处理费14元、污水处理费24元，合计5470元应由被告支付给原告。原被告在租赁合同中未约定租赁期间商铺管理费的负担问题，根据公平公正原则，被告向原告交纳租金，原告受益，故商铺管理费宜由原告承担。而商铺管理费在商铺应交费用中所占的比例较高，故迟延交纳商铺应交费用导致的违约金宜由原被告共同承担，宜各承担一半即83.2元（166.41元÷2）。在被告租赁商铺前由被告赵国才支付2016年12月前商铺管理费3780.5元和电费213元、2017年1月商铺管理费756.1元，合计4749.6元应由原告返还给被告；被告赵国才支付2017年1月的电费43元、垃圾处理费22元、水费253元，按租期应由原告返还一半给被告即159元（318元÷2），以上相抵，由被告赵国才支付原告费用644.6元。原告在2017年9月9日未书面通知被告并给予被告合理期限的情况下对出租商铺采取停水停电措施，导致被告经营的货物设备等受损，原告有过错，违反诚实信用原则，未履行告知义务；但被告对因停水停电导致的损失有重大过错，且没有及时防止损失的扩大。根据合同法的规定，对扩大的损失应由被告自行承担。综合全案，宜由原告赔偿被告货物设备损失的30%的责任。根据鉴定结论意见，被告货物、设备损失的30%即32274.15元[（58598.5元+48982元）×30%]，应由原告赔偿给被告。原被告在履行合同中均有违约行为，而被告实际经营时间不满8个月，与约定的经营时间10年相差甚远；原被告提前解除合同，装修仍存在剩余价值，被告反诉原告赔偿装修损失，部分有理。综合全案及鉴定意见，应由原告赔偿被告装修损失200000元为宜。关于被告诉请原告赔偿商铺停业损失。原告未履行通知义务就停水停电虽有过错，本院已认定原告对被告的损失进行赔偿；但被告对其停业损失有重大过错，且没有及时防止损失的扩大。根据合同法的规定，对扩大的损失应由被告自行承担。综合全案，本院支持由原告赔偿被告停业损失10000元。对被告请求超出部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一项、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告陈燕与被告赵国才2016年11月6日签订的《租赁协议》；被告赵国才在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈燕返还位于惠州市惠阳区淡水星河丹堤F区**号、***号、***号共3个商铺；二、被告赵国才在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈燕支付至2019年8月的租金402080元及按月25200元为标准自2019年9月1日起计算至三个商铺交付之日止的占用费；三、被告赵国才在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈燕支付费用644.6元；四、原告陈燕在本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿被告赵国才货物、设备损失32274.15元、装修损失200000元、停业损失10000元，合计242274.15元；五、驳回原告陈燕的其余诉讼请求；六、驳回被告赵国才的其余反诉请求。案件受理费2160元，反诉案件受理费5090元，保全费1520元，合计8770元，由被告赵国才负担5262元，原告陈燕负担3508元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原告陈燕可在判决书送达之日起三十日内，被告赵国才可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  詹俐儒人民陪审员  练宝忠人民陪审员  李雯好二〇一九年九月二十日书 记 员  邱维敏黄勇豪