四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川执复244号 复议申请人（利害关系人）：王国海，男，1984年9月28日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：喻星，四川川盈律师事务所律师。 申请执行人：平安银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市高新区天府二街****。 负责人：吴滨权，行长。 被执行人：四川信元建筑安装有限公司，，住所地四川省成都市双流区东升街道新桥街** 法定代表人：黄元忠。 被执行人：成都双流玉昌房屋开发有限公司，住，住所地四川省成都市双流县东升街道藏卫路**/div> 法定代表人：任丽莎。 被执行人：成都森宇实业集团有限公司，住所地，住所地四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段**iv> 法定代表人：万忠宇。 被执行人：王成敏，男，1974年8月16日出生，汉族，住四川省双流县。 被执行人：王成军，男，1972年11月16日出生，汉族，住四川省双流县。 被执行人：曾昌敏，女，1962年8月24日出生，汉族，住四川省双流县。 被执行人：万忠宇，男，1965年6月27日出生，汉族，住四川省双流县。 被执行人：黄媛琼，女，1965年8月1日出生，汉族，住四川省双流县。 被执行人：黄元忠，男，1971年4月7日出生，汉族，住四川省双流县。 法定代表人：李镜明，董事长。 复议申请人王国海不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异1331号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 四川省成都市中级人民法院在执行平安银行股份有限公司成都分行（以下简称平安银行成都分行）申请执行四川信元建筑安装有限公司（以下简称信元公司）、成都双流玉昌房地产房屋开发有限公司（以下简称玉昌公司）、成都森宇实业集团有限公司（以下简称森宇公司）、王成敏、王成军、曾昌敏、万忠宇、黄媛琼、黄元忠借款合同纠纷一案中，王国海向该院提出书面异议，请求对该院（2018）川01执117号之二执行裁定所涉房屋的租赁情况进行审查，确认租赁合同无效。事实和理由：王国海于2018年11月2日通过司法拍卖竞得成都市双流区胜利镇牧山大道北段1号“维也纳森林别墅”210栋住宅（以下简称210栋住宅），成交价为287.316万元。王国海付清了全部款项，该院亦于2018年11月23日作出了（2018）川01执117号之二执行裁定，该栋住宅所有权自裁定送达之日起转移。此后，森宇公司和案外人四川原本慧声文化传播有限公司（以下简称原本公司）恶意串通，虚构租赁关系，对抗、阻碍人民法院执行。请求确认相关租赁关系无效。 该院经审查查明，该院依据已经发生法律效力的四川省成都市蜀都公证处（2017）川成蜀证执字第1199号执行证书，在执行平安银行成都分行与王成敏、王成军、曾昌敏、万忠宇、黄媛琼、黄元忠、信元公司、玉昌公司、森宇公司借款合同纠纷一案中，于2018年11月1日在京东网司法拍卖网络平台拍卖被执行人森宇公司的210栋住宅（业务件号：权0216333）。2018年11月2日，王国海以2873160元的最高价竞得上述房屋。该院于同月23日作出（2018）川01执117号之七执行裁定，主要内容为：一、210栋住宅（业务件号：权0216333）所有权归买受人王国海所有。上述不动产的所有权自本裁定送达买受人王国海时起转移；二、买受人王国海可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。王国海认为，该房屋所涉相关租赁关系是虚假的，要求确认相关租赁合同无效。 该院认为，王国海通过司法拍卖竞得案涉房屋，其系买受人，王国海作为买受人，系本案利害关系人，若其认为本案所涉拍卖行为违反法规规定，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定对该院拍卖行为提出异议。王国海现向该院提出请求要求对其竞买房屋所涉的租赁关系进行审查，并确认租赁合同无效，该请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的当事人、利害关系人认为对人民法院执行行为违反法律规定，可提出异议的情形，亦不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人可对执行标的提出异议，以实体权利排除执行的情形。故王国海提出的异议不符合执行异议案件的受理条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定：“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符受理条件的，裁定驳回申请”，依照上述规定，本案应不予受理王国海的异议申请，受理后亦应驳回其申请。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款规定，作出（2019）川01执异1331号执行裁定：驳回王国海的异议申请。 王国海向本院申请复议称：1.撤销（2019）川01执异1331号执行裁定；2.确认原本公司与森宇公司之间的租赁合同无效。理由是：（一）执行异议裁定认定事实不清、法律适用错误。执行法院拍卖成交后，案外人原本公司向执行法院提交上述住宅租赁合同及租金收据，可能对竞得人取得房屋所有权的成本及占有使用等产生影响。异议审查程序中未对租赁关系的具体依据进行审查，系事实不清。（二）执行异议裁定以王国海提出的异议不符合执行异议案件受理条件为由驳回异议请求，系僵化理解执行相关规定，背离审判执行精神。（三）原本公司的租赁权主张严重增加申请人获取210栋住宅所有权的成本。按照税收政策，租赁满一年以上，按照二手房交易征收土地增值税。税务机关根据原本公司提交的租赁合同直接认定拍卖房屋为二手房，拟征收近100万的土地增值费用。（四）在竞购前，王国海已经充分尽到了审慎义务。拍卖公告没有载明租赁信息，公告规定的期限内没有人向法院主张租赁优先权，房屋登记部门无该房租赁信息记录。（五）虚构租赁合同是明显对抗法院执行，破坏司法权威，同时也损害王国海的合法利益。通过相关房屋租赁平台查询210栋住宅同地段类似房屋年租金，相较原本公司提供的租赁合同中载明的年租金1万元高出30倍的差距，且租赁合同中的租赁时间长达20年，年租金保持不变，也明显有悖常理，加之租赁合同上无法定代表人签字，仅有双方公司盖章。故应当认为租赁合同与收据系原本公司与森宇公司恶意串通造假，目的是阻扰法院的执行工作。综上，执行异议裁定认定事实错误、适用法律错误，应予以纠正。 本院对四川省成都市中级人民法院查明的事实予以确认。 另查明，原本公司在210栋住宅拍卖成交后，向执行法院提交《房屋租赁合同》，但未正式提出执行异议。执行法院于2019年7月17日在210栋住宅门上张贴公告，并以（2018）川01执117号之三执行裁定，要求限期迁离，将210栋住宅交付王国海。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”的规定，执行法院在委托拍卖时应当审查拍卖标的的权属状况及是否存在租赁关系等影响交付、使用的情况。本案中，执行法院的拍卖公告中没有载明210栋住宅存在租赁的信息，拍卖成交后，原本公司向执行法院提交涉案房屋租赁合同及租金收据，可能对王国海行使该住宅的占有、使用权及成本等产生重大影响。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，王国海以利害关系人的身份提出执行异议后，执行异议裁定未对涉案房屋的占有、查封及是否存在租赁关系等具体情形进行审查，即驳回王国海的异议申请，系事实不清。对王国海的其他复议请求,本案不予审查。 综上所述，王国海的部分复议请求应予支持；四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异1331号执行裁定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项规定，拟裁定如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异1331号执行裁定； 二、发回四川省成都市中级人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 李 海 涛 审 判 员 施 家 蓉 审 判 员 王 东 风 二〇一九年九月十日 法官助理 郭  凯 书 记 员 吉候衣星 附:相关法律条文 1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第十条执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。