湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终1901号上诉人（原审原告）：罗明，女，汉族，1970年4月27日出生，住湖南省株洲市芦淞区。上诉人（原审原告）：杨文哲，男，汉族，1969年8月14日出生，住湖南省株洲市芦淞区。共同委托代理人：唐锋，株洲市法学会法律服务中心法律工作者，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：株洲芦淞棚户区改造开发有限公司，住所地：株洲市芦淞区太子路****。法定代表人：徐祥，董事长。委托代理人：杨艳平，湖南天隆律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：株洲中航房地产开发有限公司，住所地：株洲市，住所地：株洲市天元区长江北路保利大厦**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：何正武，总经理。委托代理人：曾铁军，湖南莱茵律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托代理人：秦雪娥，湖南莱茵律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人罗明、杨文哲与被上诉人株洲中航房地产开发有限公司（以下简称中航公司）、株洲芦淞棚户区改造开发有限公司（以下简称棚改公司）合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初1033号民事判决，于2019年9月3日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月16日公开开庭进行了审理，两上诉人的代理人唐锋、被上诉人棚改公司代理人杨艳平、被上诉人中航公司代理人秦雪娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗明、杨文哲上诉称：撤销原判，改判或者发回重审。被上诉人改变规划没有通知买受人，应当承担违约责任。原审认定事实不清，适用法律错误。中航公司、棚改公司辩称：原审事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。罗明、杨文哲向原审法院起诉请求：1.判令二被告按《株洲市芦淞区南华一村棚改项目产权调换安置房定购协议书》严格履行，恢复安装房屋阳台与客厅之间的隔断门，拆除房屋阳台封闭部分。如不能达到前述要求，则按照二被告违约改变房屋结构前的面积，即协议约定的126.12㎡来计算确定购房款，并由二被告自行承担因违约擅自改变房屋结构所增加面积的费用；2.判令二被告赔偿因其违约擅自改变房屋结构和房屋未验收合格，致使原告拒绝收房所造成的在外租房经济损失48000元。事实与理由：原告的原有房屋因棚户改造被征收，2012年8月12日，原告（乙方）与被告棚改公司（甲方）签订《安置房订购协议》，乙方订购的安置房房号为1栋504号，建筑面积126.12㎡（最终以房产局实测面积为准）。订购房屋总金额为390820元，以乙方被征收房屋价值补偿费和奖励性补贴（30%）冲抵房款，不足部分在签订正式购房合同时付清。为了让原告充分了解安置房屋结构和功能分区，棚改公司提供了户型标准平面图作为签订协议的参考依据，户型图标准为开放式阳台，阳台与客厅之间安装了隔断门。2014年，棚改公司与中航公司合作开发南华一村棚改项目，其中1栋和6栋为安置房。2016年11月29日，中航公司张贴公告告知房屋已达交房条件，要求原告等业主前去办理收房手续。原告收房过程中，发现中航公司没有提供“五证二书三表”，并发现被告方擅自变更1栋规划设计，将原开放式阳台变成统一封闭式阳台，造成1栋所有业主阳台面积由按50%计算变成按全面积计算，鉴于上述原因，原告拒绝办理正式收房手续。原告认为，被告方没有按协议书的约定履行交房义务，在未征得原告同意的情况下擅自变更房屋设计及结构，侵犯了原告权利。原审查明：2012年8月12日，原告（乙方）与被告棚改公司（甲方）签订《南华一村棚改项目产权调换安置房订购协议书》（以下简称“订购协议”），约定：因南方航空工业集团南华一村B地块棚户区改造项目建设，乙方房屋被株洲市人民政府依法征收，根据乙方与征收部门的安置补偿协议，乙方自愿选择甲方提供的产权调换安置房一套；安置房为两栋框架结构电梯房各为23层和25层，甲方交付给乙方的房屋须符合国家质量安全标准并经验收合格；乙方订购的安置房为1栋504号，建筑面积126.12㎡（最终面积以房产局实测面积为准）。其中政策面积74.217㎡，享受优惠面积15㎡，市场价格购买面积36.903㎡；政策内安置房单价为2929元/平方米，金额217382元；超出面积≤15㎡的价格为3129元/㎡，金额为46935元；超出面积＞15㎡的价格为3428元/㎡，金额为126503元，订购房屋总金额为390820元；乙方被征收房屋价值补偿款和奖励性补贴226807元用于冲抵购房款，冲抵后不足部分164003元，乙方在签订正式购房合同时付清。签订上述订购协议时，被告棚改公司向原告出示了订购户型1-A户型标准层平面图，被告棚改公司当庭陈述称向原告出示平面图时，图中靠客厅一侧阳台设计为开放式阳台。同时，平面图下方注明：此图仅为示意图，最终以规划局、房产局等相关部门审批的为准。此后，被告棚改公司与株洲市中盛房地产开发有限公司合作建设南华一村棚改项目，后被告中航公司继受了株洲市中盛房地产开发有限公司的相关权利义务，由二被告共同开发建设南华一村棚改项目。2015年8月18日，株洲市规划局审批通过涉案棚改项目规划设计，审批的设计图纸中涉案房屋靠客厅一侧阳台变为封闭式阳台，其余部分与1-A户型标准层平面图基本一致。被告中航公司按照规划设计报批方案进行了建设施工，并于2016年11月20日通过工程竣工验收。2016年11月29日，被告中航公司发出交房公告，通知业主于2016年12月29日至2016年12月10日办理入住手续。原告发现靠客厅一侧阳台被封闭，导致房屋计算建筑面积所有增加（按照相关规定，开放式阳台按照50%的标准计算面积，封闭式阳台按照全面积计算），遂拒绝收房，并以株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府为被告，以棚改公司、中航公司为第三人，向株洲市中级人民法院提起行政诉讼请求：1.拆除阳台封闭部分，并按照协议约定的房屋面积确定购房款；2.被告及第三人共同支付从2015年2月11日至2019年2月26日的过渡费。2019年3月12日，株洲市中级人民法院作出（2019）湘02行初11号行政判决认定：1.中航公司存在延期交房，实际交房时间为2016年11月29日，故株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府应向原告支付过渡费至该日，但原告在此后未签订购房合同及未入住的责任应由其自身承担；2.第一项诉请不属于行政诉讼受案范围，应通过民事诉讼解决。该案现已生效。原审另查明：被告中航公司于2016年9月8日向株洲市规划局出具一份报告，称：我公司受株洲市芦淞区棚改公司委托建设的南华一村棚改项目……其中涉及拆迁户150户和机场大道项目安置94户。该项目初步设计文本方案经株洲市规划局审批，因南华一村棚改项目1、3栋住宅临近建国路，临街建筑住宅按照规划要求阳台必须全封闭。我公司是根据株洲市规划局审批南华一村棚改项目的报建图册进行设计建设的，因此1、3栋住宅阳台封闭户型面积增加，造成我项目拆迁户和安置户不理解，特此说明。株洲市规划局建筑工程规划管理科在报告下方盖章，并书写有“情况属实”字样。原审认为，本案原告与被告棚改公司签订的订购协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议成立并合法有效，双方当事人均应当遵守履行。现原告认为被告方所交房屋改变了房屋结构致使阳台计算建筑面积的方式改变，导致房屋计算面积增加，违反了双方约定，并有延迟交房行为，故本案系合同纠纷，本案争议的焦点为被告方是否存在违约行为，是否应承担责任。1.关于房屋面积和房屋结构，原告与被告棚改公司签订的订购协议对于房屋面积约定为：建筑面积为126.12㎡（最终以房产局实测面积为准）；户型和房屋结构没有直接在协议中进行约定，被告棚改公司向原告展示了1-A户型标准层平面图，图中注明“此图仅为示意图，最终以规划局、房产局等相关部门审批的为准。”此后被告中航公司向规划局报建并通过审批的平面图，相较1-A户型标准层平面图，将靠客厅一侧阳台由开放式阳台更改为封闭式阳台，被告中航公司亦按照通过规划审批的图纸进行了建设施工。原告认为此系被告方违约，经查，虽然封闭阳台导致房屋建筑面积有所增加，但双方已经明确约定了建筑面积和户型结构均以相关部门最终审批为准，况且封闭阳台也没有导致房屋户型和结构功能发生根本性改变，故原告的主张没有事实根据和法律依据。至于涉案阳台是否必须按规定进行封闭，应由规划部门依其行政管理职能和专业标准进行判断，现规划局确认属实的报告材料中已体现封闭阳台系因规划要求，该院无职权对此另做评判，故原告提交的株洲市规划管理技术规定和城市道路工程设计规范，无需在本案中进行认证。原告还认为被告的封闭阳台的行为适用《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，经查，该法第二十四条规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”根据其内容，该规定适用于在设计方案通过规划审批后又进行变更的情形，而在本案中，原告与被告棚改公司签订订购协议所附平面图仅系设计方案示意图，并非已经规划部门批准的设计图，被告方封闭靠客厅一侧的阳台系按照规划局审批的设计图进行建设，不属于变更规划设计，故本案不适用《商品房销售管理办法》第二十四条。综上，该院对其要求被告方拆除阳台封闭部分及按126.12㎡计算房屋总价款的诉请不予支持。2.关于交房时间，株洲市中级人民法院已经通过生效判决确认“被告中航公司实际交房时间为2016年11月29日，株洲市房产管理局、株洲市芦淞区人民政府应向原告支付过渡费至该日，原告在此后未签订购房合同及未入住的责任应由其自身承担。”原告在本案中诉请被告未如期交房造成的房租损失明显属于“原告在此后未签订购房合同及未入住”所产生的损失，该损失已在行政诉讼中进行处理，本案中不再重复处理。原告还主张被告方所交房屋没有通过验收，但被告方提交了竣工验收报告证明其已于2016年11月20日进行竣工验收，故原告的主张没有事实根据和法律依据，该院对其相应诉请不予支持，对原告提交的租房合同及收条亦不予认证。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回原告杨文哲、罗明的全部诉讼请求。案件受理费人民币1000元，减半收取人民币500元，由原告杨文哲、罗明承担。二审过程中，上诉人向本院提交了下列证据：1.株洲市自然规划局2012年8月16号规划设计公示情况，拟证明该工程项目已经经过株洲市规划局规划许可公示了，2012年的阳台是开放式的，对方也认可；2.2015年8月11日株洲市自然规划局网站公开的南华一村规划公示，拟证明中航公司接手之后进行的规划公示。两被上诉人对上诉人的证据的三性均不予认可。上诉人提供的证据不能证明涉案房屋在2012年的规划设计已经获得批准，不能实现上诉人的证明目的，本院不予采纳。经审查，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷案。争议焦点为被上诉人是否变更房屋设计规划；变更规划设计是否通知了买受人；是否需要承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”双方签订《南华一村棚改项目产权调换安置房订购协议书》附平面图注明：此图仅为示意图，最终以规划局、房产局等相关部门审批的为准。虽然平面图为敞开式阳台，但上诉人没有证据证明该平面图经过了规划部门批准通过。涉案房屋建成封闭式阳台系经规划部门审批同意，上诉人并无证据证明被上诉人改变了涉案房屋的设计规划，故无需通知买受人，没有构成违约，不应当承担违约责任。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件1000元，由上诉人罗明、杨文哲负担。本判决为终审判决。审判长  祁湘清审判员  彭德华审判员  肖 晶二〇一九年九月十九日书记员  谭蔚尉