河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3678号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨士超，男，1989年7月28日出生，汉族，住三河市。委托诉讼代理人：陈硕，河北王洪波律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：伦利东，男，1985年8月21日出生，汉族，住北京市通州区。原审第三人：三河市兴达置业房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路南侧、燕郊粮库西侧。法定代表人：果士宏。上诉人杨士超因与被上诉人伦利东房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初3326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨士超上诉请求：支持上诉人上诉请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，双方第一次更改首付款时间是2018年12月，但第二次更改时间是2019年1月10日，合同应按照最新的约定执行；伦利东购买通州房产导致其首付款不能及时交纳，而向上诉人杨士超要求将首付款先行支付其通州的房产，故杨士超即使支付了首付款尾款，伦利东也不会去银行解押，而是支付通州购房款，因此杨士超具有不安抗辩权，且在伦利东向杨士超发出解除通知书的时候，也未到合同约定的应当行使解除权的时间。杨士超从未根本违约，一审判决杨士超根本违约没有事实与法律依据，望二审依法改判。伦利东答辩称，其不是没有能力付通州房产的首付款，本案与通州房屋并没有任何关系，而且两件事情都有正规中介合同约束。造成伦利东发出合同解除通知书的原因是杨士超一直没有凑齐首付款，在协商过程中杨士超明确表示只能支付一半首付款，杨士超的条件伦利东不能接受，所以发出解除通知书。本诉原告杨士超向一审法院起诉请求：1、请求解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。2、被告退还原告已支付的定金5万元。3、赔偿原告缴纳的中介费19468元。4、被告向原告支付违约金10万元。5、退还原告代被告缴纳的物业费1809.95元。6、被告承担本案诉讼费用。反诉原告伦利东向一审法院反诉请求：1、判定解除反诉原告与被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。2、判令反诉被告赔偿反诉原告违约金245600元。3、诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2018年8月9日签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告以122.8万元购买被告坐落于三河市燕郊开发区燕高路东侧、华冠大街南侧上上城青年社区22号楼22-2-2504室（三河市房权证燕字第**），双方约定杨士超于2018年8月9日向伦利东支付定金5万元，2018年9月15日前支付首付款37万元，伦利东于2018年9月16日向原贷款机构清偿剩余贷款并办理解除抵押登记手续。后杨士超于2018年8月9日交付定金5000元，8月15日交付定金45000元。2018年8月15日，经中介居间双方达成一致意见确定贷款手续约定时间为2018年12月，并延续网签手续及过户手续办理时间。另2018年8月10日杨士超交纳中介费19468元，2018年9月15日交纳2018年10月15日至2019年12月31日物业费1808.95元。涉案房屋于2018年11月查询银行贷款余额279800元。以上事实有原告被告陈述及提交的存量房买卖合同及补充协议、房产证复印件、微信聊天记录、中介公司收款收据、物业费收据为证。杨士超主张在2018年8月15日后双方再次协商将涉案房屋支付首付款的时间变更至2019年1月10日，但并没有对还款解押达成一致意见。杨士超坚持只支付首付款，由伦利东自行负责解押，而伦利东却于2019年1月17日向杨士超发出解除合同通知书，构成违约。提供2018年12月22日、2019年1月5日、2019年1月12日通话录音、解除合同通知为证。伦利东对证明目的不认可，主张伦利东同意推迟贷款手续时间至2018年12月，系因杨士超回老家办理离婚手续，达成其单独购房目的；对于2018年12月22日录音，只是双方协商的过程，并未同意将合同履行时间变更至2019年1月10日，对通话录音也不认可，对于解除合同通知认可。伦利东主张2019年1月17日双方约定到中介交付首付款，杨士超表示只能交付一半的首付款，后中介人员带到兴达总部，由中介法务出具《解除合同通知书》。伦利东主张杨士超未在2018年12月31日前向其支付购房首付款，构成根本违约，其原本计划通过涉案房屋的房款交纳通州的购房款，但因杨士超违约，其均是通过亲戚朋友借款才得以购房，且其父亲听闻此事，心脏病复发，杨士超的违约行为给伦利东造成了巨大的精神损失，故以总房款20%计算违约金。一审法院认为，原、被告双方均同意解除双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议，故法院予以确认，对于原告杨士超交纳的物业费18098.95元，被告伦利东同意返还，依法予以确认。关于原告杨士超主张双方变更履行时间为2019年1月10日，虽然在2018年12月22日有所表述，但是在2019年1月12日的录音中，原告杨士超也认可双方合同履行时间是经中介确认延后至2018年12月，故法院对于原告杨士超的主张不予采信。双方签订的房屋买卖合同及补充协议均约定，原告杨士超应当称向被告伦利东支付首付款后，被告伦利东再办理清偿银行尾款撤销抵押登记的事宜，而原告杨士超提交的2018年12月22日、2019年1月两份录音，原告杨士超均有所表述其未能支付首付款，且原告杨士超应当支付首付款数额37万元，而涉案房屋银行抵押贷款数额为279800元，原告杨士超向被告伦利东支付的首付款完全可以清偿涉案房屋的尾款，可见双方无法履行合同的原因并不在于被告伦利东是否能够清偿银行贷款，而是原告杨士超未在约定的时间具备向被告伦利东支付首付款，故法院对于原告杨士超主张被告伦利东违约的意见，不予支持。原告杨士超也无权向被告伦利东主张其交纳的中介费。原告杨士超未在约定的时间向被告伦利东支付首付款，构成根本违约，原告杨士超应当承担违约责任，但被告伦利东并未提供证据证明其损失数额，故本院综合本案房屋交易情况，酌定原告杨士超向被告伦利东支付违约金7万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百一十四条的规定，判决如下：一、解除双方于2018年8月9日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告伦利东返还原告杨士超物业费1808.95元；三、被告伦利东返还原杨士超定金5万元；四、反诉被告杨士超向反诉原告支付伦利东支付违约金7万元；上述第二、三、四项相减，由反诉被告杨士超向反诉原伦利东支付18191.05元；五、驳回本诉原告杨士超的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1863元，由原告杨士超负担1300元（已预交），由被告伦利东负担563元（于本判决生效后三日内向本院交纳）；反诉案件受理费2492元，由反诉原告伦利东负担1782元（已预交），反诉被告杨士超负担710元（于本判决生效后三日内向本院交纳）。二审期间，双方当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张双方就首付款的支付时间通过协商后延迟至2019年1月10日，被上诉人发出解除合同时并未到双方约定的期限。上诉人提交的录音证据不足以证明其主张，故对上诉人的上诉主张无法支持。上诉人未在约定的期限内支付涉案房屋的首付款，一审判决认定其存在根本违约，有事实和法律依据。上诉人主张其因担心被上诉人收到首付款后不去银行办理解押，系履行不安抗辩权，其未提交证据予以证明，对其主张无法支持。综上所述，杨士超的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费775元，由上诉人杨士超负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 史纪红审判员 李成佳二〇一九年九月十一日法官助理丁宗发书记员孙帅