江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0424民初2468号原告：吴章辉，男，1988年5月23日出生，汉族，住修水县。原告：古欢迎，女1986年10月20日出生，住住修水县。上述两原告共同委托诉讼代理人：冷天鹏，江西坤豫律师事务所律师。被告：修水县祝福置业有限公司，住所地修水县义宁镇芦塘村工业大道**地块，统一社会信用代码91360424581630106C。法定代表人：李志为，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨鑫，男，1990年2月9日出生，汉族，住修水县，该公司职员。原告吴章辉、古欢迎与被告修水县祝福置业有限公司（以下简称祝福置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴章辉、古欢迎的共同委托诉讼代理人冷天鹏，被告祝福置业公司的委托诉讼代理人杨鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴章辉、古欢迎向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并限期向原告交付房屋产权手续；2、被告向原告支付逾期办证违约金12032元（协议约定的12000元+32元）；3、被告承担办理产权证所需的一切相关费用13073元并返还给原告（律师费1800元+办理房产证费用11273元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将凤凰广场小区7栋16层01室房屋以320593元的价格出卖给原告。合同约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且不退房的，被告按已付房价款的0.01%向支付违约金。合同约定的违约金过低，使开发商违约成本低，进而怠于履行合同义务。2016年8月12日，经所有的业主委派的代表和被告协商达成补充《协议书》，被告承诺：如2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成，违约每户支付12000元补偿金。同时第四条约定：“甲方（被告）如违约未按时将房屋产权证办理至业主名下，乙方（原告方）办理房屋产权证所需的一切费用由甲方承担（包括：律师费，诉讼费等所有费用）”。至今涉案房屋产权登记手续仍未办理完毕，被告严重违约，多次协商未果，故原告诉至法院提出前述诉请。被告祝福置业公司辩称，1、被告无义务向原告交付房产证，办理不动产权证的主体是原告，被告仅负有协助办理的义务；2、原告诉请返还办理产权证费用11273元，无事实和法律依据。被告收取的11273元包含维修基金、契税工本费、契税、土管部门登记费等，该些款项不是办理产权证所需费用，产权登记费仅90元，而契税是原告依法应承担的税收，不属于办证费用；3、原告诉请返还律师费1800元，无事实和法律依据。被告未收取律师费1800元，不存在返还义务。原告无证据证明因办理产权证支出律师费1800元；假若有证据证实原告因本案支出律师费1800元，该笔律师费也非因办理产权证支出。被告一直在积极协助办理产权证。综上，请求法院依法驳回原告部分诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年2月22日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定。合同约定如下：房屋地址为修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）第7幢16层01号房，房屋总价款320593元，首付人民币100593元，余款22万元银行按揭支付。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房的，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交清了房款。2015年3月27日，被告向原告交付房屋及钥匙。另查明，2016年8月12日，原告口头委托案外人业主代表沈加林与被告签订补充协议。该协议书载明“2016年12月30日前将10栋、11栋、12栋作为第一批办理，如房屋产权证未办理至第一批业主手上，由甲方每户支付5000元补偿金给业主，第二批2017年2月28日前还未办理好房屋产权证至业主名下，每户支付8000元补偿，第三批2017年4月30日前将所有房屋产权证办理完成，违约每户支付12000元补偿金”及“被告如违约未按时将房屋产权证办理至业主名下，原告办理房屋产权证所需的一切费用由被告承担（包括：律师费、诉讼费等所有费用）”。该协议还就其他内容进行了约定。涉案房屋所在工程至今仍未验收备案。因被告未能按上述约定期限办理房屋产权证书，为此原告诉至本院，产生律师费1800元。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、协议书、收款收据等在卷予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》具有法律约束力，双方应依约履行义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为:一是本案应当如何计算逾期办证违约金；二是原告诉请的办理产权证的费用及律师费是否能得到支持。一、本案应当如何计算逾期办证违约金。首先，2015年3月27日，原告自被告处领取了房屋钥匙，实际占有了房屋，故涉案房屋交付时间应认定为2015年3月27日。同时合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但涉案房屋所在工程至今仍未经验收备案，被告应承担逾期办证责任；其次，应根据尊重当事人意思自治原则，原、被告在合同中明确约定了违约金额或违约金的计算方法，故应依照合同的约定确定违约金，被告应按照合同约定向原告支付逾期办证违约金32元（320593×0.01%）；再次，据补充协议无法确定本案房屋具体应按照第几批处理，但在第三批房屋办证时间届满后，被告仍未协助原告办理好产权登记手续，依据合同法的公平原则，本院认为本案补偿金应参照第三批房屋的补偿金处理，故被告应向原告支付逾期办证违约金12032元。二、原告诉请的办理产权证的费用及律师费是否能得到支持。原告诉请的办理产权证费用项目不明确，且双方在补充协议中亦未进行具体的约定，本院对原告主张办理产权证费用的诉请，不予支持。原告诉请的律师费1800元，补充协议里就此已经进行了明确规定，本院予以支持。综上，被告应向原告支付律师费1800元。最后，结合原告诉请，本院支持被告协助原告办理位于修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）第7幢16层01号房的产权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等有关法律之规定，判决如下：一、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告吴章辉、古欢迎办理修水县义宁镇芦塘村工业大道2#地块（凤凰广场小区）第7幢16层01号房的产权登记手续；二、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告吴章辉、古欢迎支付逾期办证违约金12032元；三、由被告修水县祝福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告吴章辉、古欢迎支付律师费1800元；四、驳回原告吴章辉、古欢迎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元，减半收取214元，由原告吴章辉、古欢迎共同负担96元，由被告修水县祝福置业有限公司负担118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  苏家发二〇一九年九月三日书记员  刘福香