广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1322民初1713号 原告：柳州市享佳物业服务有限公司，住所地：广西柳州市学院路**内办公楼**，统一社会信用代码：9145020256005396T。 法定代表人：韦阳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卢业欢，象州县法律事务中心法律工作者。 被告：韦磊杰，男，1985年4月21日出生，住广西象州县。 原告柳州市享佳物业服务有限公司（以下简称“享佳公司”）与被告韦磊杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告享佳公司的委托诉讼代理人卢业欢、被告韦磊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告享佳公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费2596元，公摊费52元，共计2648元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年1月5日，广西福来物业服务有限责任公司象州分公司（以下简称“福来物业公司”）与广西鸿悦达房地产开发有限公司签订了《君悦豪庭小区前期物业服务合同》，约定由福来物业公司为君悦豪庭小区提供物业管理服务，并对物业管理服务费的收费标准作了约定。合同签订后，福来物业公司依约提供物业管理服务。2014年6月13日君悦豪庭小区物业管理变更为原告设立的柳州市享佳物业服务有限公司象州分公司（以下简称“享佳象州分公司”），所有债权债务由享佳象州分公司进行承担。被告住君悦豪庭2-4-307号房，享受了原告提供的服务，应缴纳物业费和公摊电费。现诉到法院，提出上述诉请。 被告韦磊杰辩称，在房屋出现裂痕的时候，业主们要求物业公司进行处理，原告并没有进行实际行动；排污管损坏也没有进行维修。现在被告所居住的一楼墙体已出现爆裂，造成了安全隐患。小区门业管理不到位，导致被告家被入户盗窃三次，都进行了备案，但是没有解决。 本院经审理认定事实如下：广西鸿悦达房地产开发有限公司（以下简称“鸿悦达地产”）在桥开发建设君悦豪庭小区。2012年1月5日，福来物业公司与广西鸿悦达房地产开发有限公司签订了《君悦豪庭小区前期物业服务合同》。合同约定：鸿悦达地产将其开发的君悦豪庭小区委托给福来物业公司进行物业管理；小区建筑面积：40245m2，其中住宅：37975m2，商业面积2270m2。服务期限自双方签订之日起至本物业业主委员会成立后与物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。物业服务收费标准：住宅0.5元/m2/月（按建筑面积计算）、商业（会所）：0.8元/m2/月（按建筑面积计算）、杂物间或车库：5元/同/月（按建筑面积计算）……。设施设备（电梯、变压器等）年检、公共部位、公共设施设备和相关场地的维修养护等费用由相关业主承担，分摊到户，另行收费；且受益业主应先行缴纳完以上费用给物业公司后，物业公司才负责代缴费或实施维修。物业服务费缴费计算时间：从交房之日起开始计算。 2016年12月31日因君悦豪庭小区业主自动履行缴款义务的人数较少，享佳象州分公司终止对该小区的物业服务，撤离该小区。君悦豪庭小区全小区有330户，其中：1栋有5个单元，每单元为10户；2栋有4个单元，每单元为10户；3栋有3个单元，每单元为12户；5、6、7栋分别为68户。君悦豪庭小区2栋4单元307号房屋为被告韦磊杰所有，该房产建筑面积为：108.24平方米，每月物业费为54.12元（108.24㎡×0.50元/月•㎡＝54.12元/月），欠缴物业费的时间为2013年1月至2016年12月。2015、2016年2栋4单元楼梯间的公共电费总额分别为152.15、178.55元，分摊到每户分别为15.21、17.86元；2015、2016年整个小区公共照明电费分摊到每户分别为6.58、7.76元。因被告欠缴物业费及公摊费，原告诉至本院。诉讼过程中，原告向本院申请保全被告的相应财产，本院依法准许。 经查明，福来物业公司于2012年7月26日向象州县住房和城乡建设局和象州县物价局对君悦豪庭小区的物业服务等级标准和收费标准进行了备案登记。2014年6月13日，君悦豪庭小区的物业管理由福来物业公司变更为享佳象州分公司，所有债权债务由享佳象州分公司承担。2017年2月27日享佳象州分公司注销。福来物业公司及享佳象州分公司的负责人均为谢军。 另经查明，福来物业公司及享佳象州分公司在提供物业服务期间，在公共卫生、安全保卫及排水管堵塞的协调等方面存在服务瑕疵。 本院认为，福来物业公司与鸿悦达地产签订了《君悦豪庭小区前期物业服务合同》，该合同未违反法律的强制性规定，未损害国家、集体和他人的利益，是合法有效的合同。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《君悦豪庭小区前期物业服务合同》适用于君悦豪庭小区的全体业主。福来物业公司依照前期物业服务合同对小区进行了物业服务，小区业主即应依照合同约定向福来物业公司支付物业服务费用。由于福来物业公司的法定代表人在经营过程中，于2014年将对该小区享有的权利义务转让给了享佳象州分公司，并在小区张贴了公告，小区业主也没有提出异议，故，享佳象州分公司对小区所履行的物业服务义务亦是真实存在的。因享佳象州分公司在退出小区服务后，已于2017年注销，已不具备诉讼上的主体资格，故，由设立享佳象州分公司的总公司即原告享佳公司承担其诉讼权利义务。 福来物业公司及享佳象州分公司在提供服务过程中，存在服务上的瑕疵，原告也认可了这一事实，故，酌情扣减其物业费数额的30%。被告韦磊杰为君悦豪庭小区2栋4单元307号的业主，该套物业建筑面积为：108.24平方米，每月物业费为54.12元，被告欠缴2013年1月至2016年12月期间的物业费共计2597.76元。因瑕疵履行义务，扣减服务费30%后，本院支持物业费为1818元。原告要求被告支付公摊电费的诉请，本院认为，整个小区的住户均是公共用电开支的受益人，理应由小区住户予以平均分担，被告韦磊杰房屋位于2栋4单元，应分担的电费为47.41元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 被告韦磊杰应于本判决生效之日起五日内支付给原告柳州市享佳物业服务有限公司物业费1818元及公摊电费47.41元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元（已由原告预交），财产保全费39元，由被告韦磊杰负担（于判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 员 梁俊玲 二〇一九年九月二十五日 法官助理 黄 璇 书 记 员 陈梦如 附：相关法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。