盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1103民初第804号原告(反诉被告):盘锦天龙置业有限公司，住所地盘锦市兴隆台区工业街**。法定代表人：范长军，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈亚民，辽宁泰来律师事务所律师。委托诉讼代理人：林琳，辽宁泰来律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：孟庆荣，女，1966年9月21日生，汉族，个体，住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：代红梅，辽宁大宸（盘锦）律师事务所律师。原告（反诉被告）盘锦天龙置业有限公司与被告（反诉原告）孟庆荣房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，在本案审理过程中，被告（反诉原告）孟庆荣提出反诉，本院依法进行了合并审理。原告（反诉被告）盘锦天龙置业有限公司委托诉讼代理人陈亚民、林琳，被告（反诉原告）孟庆荣及其委托诉讼代理人代红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款428932.00元及利息；2、由被告承担本案涉诉费用。事实及理由：2013年9月23日，被告与原告签订了《盘锦天龙五金机电汽配文化广场商铺代建协议书》1份，约定被告委托原告代建盘锦天龙五金机电汽配文化广场5栋6号（现5-105号）商铺，商铺面积约195平方米（以房产局测量为准，多退少补），单价4400元/平方米；每间商铺交纳定金10万元，原告在商铺主体封顶后，提前一周通知被告签订《商品房买卖合同》并交纳代建费。合同签订后，原告如约履行合同，所代建商铺于2013年7月底竣工并于2014年7月14日交付给被告。经盘锦荣泰房地产土地评估有限公司测绘，诉争商铺建筑面积197.03平方米，商铺总价款应为866932.00元。被告在签订代建协议时交付了10万元定金，于2014年7月14日交付了338000.0元代建费并领取了房屋钥匙，办理了入住，但一直没有签订《商品房买卖合同》，剩余378932.00元代建费也未支付。经原告多次催促，被告拒绝签订合同及付清代建费，已构成根本违约，故原告诉至法院。被告（反诉原告）辩称：1、原告要求被告按照428932.00元支付剩余房款缺乏依据。代建协议约定房屋面积以房产局测量为准，但直到开庭前，原告没有向被告出示过任何房屋实测面积的证据；原告曾向被告承诺多项优惠政策包括契税减免等，但原告不予兑现；原告明确承诺“在2014年9月28日前挂牌营业的业主给予开业红包现金奖励2000元/套”，但原告未兑现；被告自入住以来，案涉房屋出现许多严重质量问题，如墙体质量缺陷严重，有大面积墙体空鼓、裂缝、较长较深的裂缝，承重立柱、承重梁出现很大裂缝，房屋居住安全及结构均受到严重影响，4层窗框漏雨，房屋首层高度不足等问题。被告多次找原告协商，但一直未解决。前期因原告迟迟未完全取得五证一书，无法与被告签订正式的购房合同，导致被告无法办理房屋抵押贷款，过错在原告。2、原告无权要求被告自2014年7月15日起支付逾期付款利息。业主支付房款的基本前提是房屋面积确切，截止开庭前，原告未向被告出示过面积测绘材料，房屋1-3层面积无法确定，且案涉房屋2017年才竣工验收，被告有权拒绝缴纳房款；另，原告严重违约在先，双方一直就房屋维修、优惠政策享受等争议进行协议，在上述问题未解决前，不应将被告的维权视为违约，原告无权主张利息。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付首层层高违约金8万元；2、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付四楼露台防水层及铺设费用5000.00元、开业红包2000.00元；3、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付墙体、梁柱、窗框等房屋质量问题的修复费用；4、反诉费等费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2013年9月23日原、被告签订了《盘锦天龙五金机电汽配文化广场商铺代建协议书》，确定被告（反诉原告）订购商铺的面积、单价和总价，并约定房款按1-3层面积收取，4层为无偿赠送，并且首层高度达到4.6米，一楼还可再隔出一层，房屋可由四层变五层，被告（反诉原告）依约交付了“代建定金”10万元。2014年7月14日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了商铺，被告（反诉原告）又交纳了代建费338000.00元，至此共交房款438000.00元。被告（反诉原告）实际入住后发现，原告（反诉被告）交付的房屋根本与其售房宣传及交房时承诺的不符，其承诺房屋首层4.6米，但实际仅有3.9米，严重影响了被告（反诉原告）的使用规划，损害了被告（反诉原告）的权益。同时，原告（反诉被告）交付的房屋存在多种质量问题，房屋居住安全及结构耐外性均受到严重影响。在房屋交付时，原告（反诉原告）告知被告（反诉原告）四楼外露台的防水层加强其不负责，被告（反诉原告）只得自行处理，后原告（反诉被告）要求把新做的防水层处理掉，原告（反诉被告）负责再铺设一层防水及地砖。因被告（反诉原告）防水处理质量较好不同意处理掉，经双方协商原告（反诉被告）同意承担被告（反诉原告）的防水层及铺砖花费5000.00元，但一直未给付；且其承诺的开业红包2000.00元至今也未兑现。原告(反诉被告)就反诉部分辩称：1、关于层高。原告（反诉被告）从未承诺机电部分的房屋层高为4.6米。双方没有签订房屋买卖合同，被告（反诉原告）接收并使用房屋达5年之久，已视为实际接收，在原告（反诉被告）主张购房款的诉讼中，提出该主张没有任何事实和法律依据。2、关于露台防水。没有任何证据证明原告（反诉被告）承诺过承担被告（反诉原告）的费用，且业主在接收房屋后自行改造装修的费用理应自行承担。另外，红包是一种奖励政策，在业主积极履行合同缴纳房款按时开业，原告（反诉被告）给予2000.00元红包奖励；但本案被告（反诉原告）至今欠超过50%的合同价款未付，已构成根本违约，欠款利息损失很大，且逼近原告（反诉被告）不得不诉诸法律，此情况下仍要求享受奖励不合常理。3、被告（反诉原告）主张的房屋质量问题，均是不影响安全使用性能的表面质量问题，不是法律规定的应当终身保修的主体问题，土建工程保质期为两年，被告（反诉原告）主张的质量问题已远超过保质期，且该质量问题无法确定是因装修还是其他原因引起的。经审理查明的事实如下：2013年9月23日，原、被告签订了《盘锦天龙五金机电汽配文化广场商铺代建协议书》，约定被告（反诉原告）委托原告（反诉被告）代建盘锦天龙五金机电汽配文化广场5栋5号（现5-105号）四层商铺，该商铺建筑面积约195平方米（以房产局测量为准，房款多退少补），房屋代建单价4400.00元/平方米，代建总价858000.00元。协议签订时，被告（反诉原告）按协议约定向原告（反诉被告）支付了代建定金10万元；协议第三条第3项约定原告（反诉被告）在商铺主体封顶后，提前一周通知被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》。上述代建协议上，未明确约定代建款的支付时间和房屋交付时间。该协议签订后，被告（反诉原告）又于2014年7月14日向原告（反诉被告）支付了代建费338000.00元，加之前支付的代建定金，共支付了438000.00元，剩余代建费被告（反诉原告）一直未支付。本案所涉商铺经测绘1-3层（应付房款部分）建筑面积为197.03平方米。2018年初原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）交纳剩余代建费并签订商品房买卖合同，被告（反诉原告）以房屋存在质量问题予以拒绝。另查：2013年以后原告（反诉被告）陆续取得了诉争商网的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及土地使用证、2014年10月24日取得了商品房预售许可证，2017年6月23日原告（反诉被告）取得了诉争商网的工程竣工验收备案书。再查：原告（反诉被告）曾在2013年宣传报刊上登载承诺,天龙机电汽配文体广场工程8月交房，10月试营业，2014年1月正式开业，并承诺了开业的优惠政策。后诉争商铺实际于2013年底竣工，被告（反诉原告）于2014年7月14日接收了诉争商铺开始装修使用。天龙机电汽配文体广场实际于2014年9月28日正式开业。后在被告（反诉原告）使用过程中，诉争商网出现局部墙皮裂纹等问题，2014年11月5日原告与施工方经协商就当时该商铺存在的一楼西墙封面及四层楼梯间墙皮裂缝问题达成由施工单位支付业主800元维修金，以后此处再出现任何问题施工单位不再承担责任的协议。上述事实，有当事人陈述、原、被告签订的“天龙五金机电汽配文化广场商铺代建协议书”、被告（反诉原告）支付代建费及的收据、入住钥匙领取表、房屋面积测绘表、宣传报刊、开业政策通知、维修协议等证据复印件在卷为凭，经当庭质证及本院审查，可以采信。本院认为：原、被告于2013年9月23日签订的《盘锦天龙五金机电汽配文化广场商铺代建协议书》，性质上属于双方就买卖本案诉争商铺建立的预约合同，该协议书是双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律规定，应为有效。现原告（反诉被告）已将诉争房屋建设完毕并经验收合格交付被告（反诉原告），被告（反诉原告）支付了部分房屋价款并接收使用了诉争房屋，双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方行为已表明双方实际建立了诉争房屋的买卖关系。现原告（反诉被告）履行了向被告（反诉原告）交付房屋的主要义务，故被告（反诉原告）亦应履行向原告（反诉被告）支付剩余房款的义务。被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付的剩余房款数额为4400.00元/平方米×197.03平方米－438000.00元＝428932.00元。对于原告（反诉被告）主张的迟延付款利息，因双方签订的代建协议中未约定剩余房款交纳时间，而被告（反诉原告）在原告（反诉被告）取得商品房预售许可证可以签订房屋买卖合同协商支付剩余房款事实时，未及时履行亦是因与原告（反诉被告）存在优惠政策享受及房屋其他问题等争议一直在协商解决，故被告（反诉原告）在上述问题未解决前未及时履行支付房款不视为违约，本院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担迟延支付房款利息的主张不予支持。对于被告（反诉原告）提出的其应享受的被告（反诉原告）承诺的给予2000元开业红包的反诉主张，因原告（反诉被告）在宣传报刊及向业主作出的开业政策承诺中已经作出明确意思表示，该宣传及“承诺”应视为要约，被告（反诉原告）完成了要约内容，应享受原告（反诉被告）承诺的该项优惠；对于被告（反诉原告）提出的免契税优惠的抗辩主张，因契税的收取方并非原告（反诉被告），而原告（反诉被告）该项宣传意思表示不明确，且依据市场交易习惯亦无法确认为原告（反诉被告）代替被告（被告原告）缴纳契税，故本院对被告（反诉原告）要求从其需支付的剩余房款中抵扣契税的主张不予支持。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担房屋首层层高与约定不符的违约金及被告（反诉原告）自行铺设露台防水费用的主张，因缺乏有效证据佐证，本院不予支持。对于被告（反诉原告）主张的房屋维修费用，因被告（反诉原告）曾于2014年11月5日与施工方达成补偿协议，且被告（反诉原告）本次诉讼提供的照片无法确认拍摄的具体时间地点，而原告（反诉被告）不予认可，故无法证明待证事实，本院对被告（反诉原告）该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》十四条、十六条、第二十二条、第二十五条、第二十六条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孟庆荣给付原告（反诉被告）盘锦天龙置业有限公司盘锦天龙五金机电汽配文化广场5栋5号（现5-105号）商铺剩余房款428932.00元，于本判决生效后15日内一次性付清。二、原告（反诉被告）盘锦天龙置业有限公司支付被告（反诉原告）孟庆荣开业红包优惠2000.00元，于本判决生效后15日内一次性付清。三、驳回被告（反诉原告）孟庆荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费7734.00元，由被告（反诉原告）孟庆荣承担。反诉案件受理费1150.00元，由原告（反诉被告）盘锦天龙置业有限公司承担25.00元，被告（反诉原告）孟庆荣承担1125.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审 判 长  任亚妮人民陪审员  马殿苹人民陪审员  高明斗二〇一九年九月二十六日书 记 员  于 洋