天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初9407号原告：融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路**泰达服务外包产业园**楼5601-17，统一社会信用代码：911201167581044440。法定代表人：汪孟德，职务：总经理。委托诉讼代理人：贾琳琳，女，该公司职员。被告：李迺菊，女，1980年3月11日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：王胜利，男，1978年5月12日出生，汉族，住址同上。原告融创物业服务集团有限公司（以下简称“融创公司”）与被告李迺菊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾琳琳和被告的委托诉讼代理人王胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融创公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2017年11月1日至2019年4月30日的物业费4532.9元和违约金129.19元，共计4662.09元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区中央学府知香园36-1-2904号房屋的业主，该房屋建筑面积为109.49平方米。小区业委会成立后，原告和该小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：原告为小区提供物业服务，期限自2017年1月1日至2020年12月31日，被告按每月每平方米2.3元交纳物业费。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告未交纳2017年11月1日至2019年4月30日的物业费。经原告多次催要未果，故原告呈讼，提出如上诉讼请求。李迺菊辩称，我确系天津市津南区中央学府知香园36-1-2904号房屋的业主，该房屋建筑面积为109.49平方米。原告诉请的期间我未交纳物业费，理由如下：1、房屋墙体有裂缝，虽最终得到了赔付，但物业没有起到很好的调解作用，赔付的价格偏低。2、小区地面上车辆随便停（按规定地面上不允许停车）、送外卖的电动车随意出入小区、物业工作人员的车辆可以停放于地库内、晚上小区内有商贩售卖物品、、地下车库的电磁门损坏至今无人维修小区张贴广告未经业主同意且收取的广告费未进行公示、物业维修人员的态度不好、车辆出入发生情况后物业不能及时处理、邻居超时装修物业不予制止、楼道内的卫生做的不到位、小区内很多老人翻垃圾箱造成污水四溢不能及时清理。3、原告入驻小区签订物业合同业主不知情，也没有征得业主同意。综上，我认为原告提供的物业服务不到位，故不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市住宅物业服务合同2份，以此证明原告和被告居住小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》。2、物业服务企业资质证书1份、物业服务企业年度信用等级证书1份、2018年度物业服务考评结果1份，以此证明原告在近几年的信用或服务考评结果均为优秀。3、物业服务企业工作记录和照片1份，以此证明原告履行了物业服务义务。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，认为原告未履行合同义务（未进行满意度测评、保洁每天清扫一次而非二次、、地面冲洗的频率不高。对证据2无异议。对证据3不认可，与我无关，因为我居住在四期，该证据没有体现四期的服务内容。原告提交的证据1、2符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据3的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：现场照片6张，以此证明小区地面上有停车及公共设施损坏的情况。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对车辆停放和超市开后门的照片的真实性无异议，但认为停放的车辆均系临时停放且有登记。关于开后门的问题，物业已上报综合执法部门，相关部门已处理过几次。对其他照片的真实性均不认可，不能证明系涉案小区的情况。本院对被告提交的证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区中央学府知香园36-1-2904号房屋的业主，该房屋建筑面积为109.49平方米。小区业委会成立后，原告和该小区的业主大会先后签订了两份《天津市住宅物业服务合同》，约定：“原告为小区提供物业服务，期限自2017年1月1日至2020年12月31日，被告按每月每平方米2.3元交纳物业费，业主于每月5日前交纳，逾期缴费，则从逾期之日起按应交物业费的同期贷款利息比例交纳违约金”。上述合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2017年11月1日至2019年4月30日的物业费，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于墙体裂缝问题，被告得到了赔付，说明物业已尽到了协调义务。关于物业人员车辆入库问题，不排除这种情况的发生，但物业人员绝不会占用业主车位，占用的系开发商未出售的车位（车库的产权人为开发商）。关于业主不知情业委会签订物业合同的问题，个别业主不知情不影响物业合同的效力。对电磁门损坏、物业人员服务态度不好、邻居装修扰民等问题不予认可。庭后会核实上述问题，如存在上述情况，我们进行整改。关于电梯公告费问题，物业收取的广告费已交予业委会，由业委会进行处理或分配。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区业主大会签订的《住宅物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《住宅物业服务合同》约定的物业费收费标准（2.3元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，本院认定被告应全额支付原告物业费用。经核算，被告应支付原告2017年11月1日至2019年4月30日的物业费4532.89元。现原告主张上述期间的物业费4532.9元，数额过高，本院不予全部支持。原告主张违约金129.19元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况并结合被告的抗辩理由，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、李迺菊于本判决生效后十日内给付融创公司2017年11月1日至2019年4月30日的物业费共计4532.89元。二、驳回融创公司的其他诉讼请求。如李迺菊未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李迺菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一九年九月十九日书记员  王 瑞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。