云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初3188号原告：罗淋诚，男，汉族，1993年1月15日出生，住浙江省台州市路桥区。委托诉讼代理人：马明辉、纳敏，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：宋盛碧，男，汉族，1953年5月18日出生，住云南省昆明市官渡区。被告：高玉珍，女，汉族，1989年8月24日出生，住云南省昆明市官渡区。以上两被告共同委托诉讼代理人：冯强，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南恒誉房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市西山区南亚风情第壹城南亚星河苑****。法定代表人：占斌佳，董事长。委托诉讼代理人：钟安伟、陈鸣飞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师，特别授权代理。原告孙惠萍与被告宋盛碧、高玉珍，第三人云南恒誉房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月28日依法公开开庭进行了审理。原告孙惠萍及其委托诉讼代理人纳敏到庭参加诉讼，被告宋盛碧、高玉珍的委托诉讼代理人冯强到庭参加诉讼，第三人云南恒誉房地产开发有限公司（以下简称恒誉房地产公司）的委托诉讼代理人钟安伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗淋诚向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）云01执异1549号执行裁定书；2、判令确认2013年5月16日原告与第三人签订的《认购协议》合法有效，协议继续履行，并由第三人协助办理不动产权证书登记至原告名下（车位价值130000元）；3、不得执行金坤尚城NC079号车位，解除对该车位的查封；4、案件受理费由被告承担。事实及理由：2013年5月16日，原告与第三人签订了《认购协议》，约定第三人自愿将其所有的位于昆明市西山区金坤尚城NC079号车位以130000元的价格出售给原告所有，并约定由第三人负责办理车位产权登记手续。原告于2013年5月16日向第三人支付了全部车位款，但第三人因种种原因尚未履行签订《商品房购销合同》、办理合同备案、办理不动产权证等义务。2017年11月17日，被告与第三人因借贷纠纷涉诉，昆明市中级人民法院作出（2017）云01执1844、1845号执行裁定书，对第三人强制执行。2016年3月3日，昆明市中级人民法院向西山区住房和城乡建设局送达协助执行通知书，将原告购买的前述车位予以查封，并告知原告限期腾房。原告得知后，于2018年7月30日提出异议，要求解除查封，停止对该财产的执行。2018年9月14日，昆明市中级人民法院作出（2018）云01执异1549号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告遂提起本案诉讼，原告认为该《认购协议》应当视为商品房买卖合同，原告已按约支付全部车位款，未办理过户登记并非原告的过错，本案原告的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，请求支持原告的诉讼请求。被告宋盛碧、高玉珍答辩称：本案车位号应为NC078，没有实际交付使用，不能排除执行。被告恒誉房地产公司答辩称：没有意见。原告罗淋诚为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：第一组证据：原告身份证复印件，欲证明原告是本案适格的主体。第二组证据：《认购协议》、收据。欲证明原告与被告恒誉房地产公司于2013年5月16日签订《认购协议》，约定原告购买金坤尚城NC078号车位一个，车位总价130000元，原告选择一次性付款方式支付全部购买车位款项，于2013年5月16日支付完毕车位全款。第三组证据：（2017）云01执1844、1845号执行裁定书、（2018）云01执异1549号执行裁定书，欲证明昆明市中级人民法院裁定执行恒誉房地产公司房屋、车库，原告所有的车位被采取查封、冻结、拍卖的强制措施，原告提出执行异议申请被裁定驳回。经质证被告宋盛碧、高玉珍对原告的证据均予以认可。被告恒誉房地产公司对原告的证据均予以认可。被告宋盛碧、高玉珍、恒誉房地产公司未提交证据。本院认为：被告对原告提交的证据均予以认可，且原告提供了《认购协议》、收据、执行裁定书原件予以核对，故本院对其真实性依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月16日，原告与被告恒誉房地产公司签订《认购协议》，约定乙方（罗淋诚）认购房源及计价方式，即原告认购住宅一套和车位一个，约定总房款为700393元，车位总价款为130000元，乙方选择一次性付清全款。乙方须在签订本协议后35日，住宅2013年5月30日、车位2013年6月20日前支付清总价款480196元及配套费8600元，并与甲方（恒誉房地产公司）签署《商品房购销合同》及其补充协议，并对房屋面积及违约责任进行了约定。后原告向被告恒誉房地产公司支付了诚意金350196元和NC078车位款130000元。被告恒誉房地产公司于2013年5月16日出具收据，载明收到上述款项。宋盛碧与杨稳昆、何燕、恒誉房地产公司、昆明恒誉投资有限公司民间借贷纠纷再审一案审理期间，以及高玉珍与杨稳昆、何燕、恒誉房地产公司民间借贷纠纷再审一案审理期间，云南省高级人民法院以（2016）云民再19、18号民事裁定生效，有保全需要为由，于2016年3月3日向西山区住建局发出（2016）云执保11-2、11-3、12-3号《协助执行通知书》，查封了被执行人恒誉房地产公司名下的“金坤尚城”有关房产。2016年8月23日，云南省高级人民法院对两案作出（2016）云民再19、18号民事判决；2017年5月24日，最高人民法院对两案作出（2017）最高法民终95、98号民事判决，驳回上诉，维持云南省高院（2016）云民再19、18号民事判决。2017年10月10日，云南省高级人民法院以（2017）云执46、45号执行裁定书指定（2017）最高法民终95、98号生效民事判决由昆明市中级人民法院执行。之后根据宋盛碧申请，昆明市中级人民法院作出（2017）云01执1844号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人杨稳昆、何燕、云南恒誉房地产开发有限公司、昆明恒誉投资有限公司在银行的存款15701.8343万元及利息，或对被执行人杨稳昆、何燕、云南恒誉房地产开发有限公司、昆明恒誉投资有限公司价值15701.8343万元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。根据高玉珍申请，昆明市中级人民法院作出（2017）云01执1845号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人杨稳昆、何燕、云南恒誉房地产开发有限公司存款278382339元及利息，或对被执行人杨稳昆、何燕、云南恒誉房地产开发有限公司价值278382339元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。云南省高级人民法院于2016年3月3日查封的恒誉房地产公司名下的“金坤尚城”有关房产，包含罗淋诚提出执行异议的金坤尚城NC078号车位。后罗淋诚对上述两份裁定提出书面异议，昆明市中级人民法院于2018年9月14日作出（2018）云01执异1549号执行裁定书，裁定驳回案外人罗淋诚的异议请求。昆明市不动产信息档案管理中心于2019年4月2日的查询结果显示原告罗淋诚名下没有登记房产的记录。归纳各方的诉辩主张，本案争议焦点是：原告对诉争的车位有无权利，能否排除执行。本院认为，关于原告对诉争的房产和车位有无权利，能否排除执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，原告与被告恒誉房地产公司于人民法院查封之前已经签订了合法有效的《认购协议》，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人恒誉房地产公司已经按照约定收受购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。从昆明市不动产信息档案管理中心的查询记录看，原告所购房产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产。且原告已经全额支付了车位款，而车位属于原告购买房产的附属设施，且在同一份《认购资格确认协议》中一并进行销售，被告提出车位未予以交付无证据显示系属于原告原因所致。故原告的执行异议理由成立，对诉争的房产和车位享有权利能够排除执行。关于原告要求被告恒誉房地产公司配合原告办理房屋过户手续的诉讼请求，本院认为与本案审理的案外人执行异议之诉不属于同一法律关系，故在本案中不予处理。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对金坤尚城C组团负二层NC078号车位的执行。二、驳回原告罗淋诚的其他诉讼请求。本案受理费人民币2900元，由被告宋盛碧、高玉珍、云南恒誉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 起 俊审判员 彭 韬审判员 钱晓燕二〇一九年九月十二日书记员 陈媛媛