陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终10737号上诉人（原审被告、反诉原告）：李晓华，女，1973年1月3日出生，汉族，住西安市新城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西信达物业管理有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：李怀宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李怀玲，女，1970年10月26日出生，汉族，该公司执行董事，住西安市新城区。委托诉讼代理人：刘全胜，男，1969年3月18日出生，汉族，该公司员工，住陕西省宝鸡市渭滨区。上诉人李晓华因与被上诉人陕西信达物业管理有限公司（以下简称信达公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李晓华上诉请求：⒈撤销一审判决第一项，改判为驳回信达公司的诉讼请求；⒉撤销一审判决第三项，改判为信达公司承担李晓华经济损失9800元；⒊一、二审诉讼费用由信达公司负担。事实和理由：其在2019年1月3日被起诉之前从未收到催交物业费的书面通知，也未收到过在诉讼期间的2019年2月19日的物业费催交单。在一审中，信达公司对起诉之前和起诉之后其收到过书面通知未做举证证明，一审应驳回信达公司的诉讼请求。信达公司的物业费涨价无事实和法律依据。一审中，其提交了（2017）陕7102行初1485号判决书、（2018）陕71行终380号以及52份创之星小区业主不同意涨价的入户调查表，且（2017）陕7102行初1485号判决书对这52份入户调查表的真实性、合法性、关联性已认定，证明信达公司涨价未经过小区业主同意，属于擅自涨价的行为。且其在信达公司涨价之前从未欠付物业费。其一审提交的证据可以证明信达公司关于物业费涨价的调查表系作假，不符合双过半。信达公司违约违法不给其售电，依法应赔偿其经济损失。信达公司辩称，其与李晓华的纠纷系因2016年9月份物业费调价引起，物业费调价的合法性已有生效文书予以确认，涨价行为合法有效。其他住户和经营户均接受调价方案，交纳了物业费，仅李晓华不接受。李晓华自2017年11月至2018年11月止13个月未交物业费、电梯费、垃圾费及水费。其分别于2018年3月26日给李晓华的两套经营性用房各售电300度，2018年12月10日给李晓华两套经营性用房各售电100度，2018年12月29日两套用房售电100度。其与李晓华之间已经实际构成物业服务合同关系，李晓华理应交纳与其他经营户相同的物业费用。李晓华一审主张的损失并未有证据证明，其也只是代收代交电费，李晓华应支付欠交费用。请求驳回上诉，维持的原判。信达公司向一审法院起诉请求：⒈判令李晓华立即支付其2017年11月1日至2018年11月30日C3-3和C3-4房屋的物业管理费7410元,电梯费3224元,垃圾费390元,水费1048.80元,共计12072.80元；⒉判令李晓华支付自2017年12月1日至实际付款日的逾期付款违约金（按照每日银行同期贷款利率的1.5倍计算），截止2018年12月1日应支付违约金为362元；⒊全部诉讼费由李晓华负担。李晓华向一审法院反诉请求：要求信达公司承担违约责任，赔偿其经济损失9800元，反诉费由信达公司负担。一审法院认定事实：信达公司系西安市新城区XX号XX大厦的物业公司，李晓华是西安市新城区XX号XX大厦的C3-4业主及C3-3的承租户，上述两套房屋，李晓华用于开办托管班。C3-4室建筑面积136.86平方米，C3-3室建筑面积100.62平方米。2016年8月15日，信达公司在小区张贴物业费的涨价通知，要求从2016年9月1日起居民物业费由原来的0.7元涨到1.2元，由信达公司补贴0.2元，实际按照每平方米1元收取，托管班的物业费由原来的1.4元涨到2.4元，并加收每户100元的电梯使用费和排污费等综合费用。对此，李晓华表示不同意，从2017年11月起一直拒绝交纳相关费用，截止2018年11月30日欠缴物业费7410元、电梯费3224元、垃圾费390元、水费1048.80元。2019年2月19日、25日，信达公司向李晓华送达书面催费单，仍未果。2019年2月28日，新城区物价局作出价格举报处理结果告知书，责令信达公司将2016年9月1日至2017年2月底共计6个月超收的物业费清退给交款人，且对陕西信达物业管理有限公司不予处罚。又查，2018年3月，李晓华因无法用电而在西安市新城区XX号XX单元XX层XX号XX单元XX层XX号两套房屋租房居住，租金为3500元；2018年9月至12月，李晓华又在西安市新城区XX号XX单元XX楼XX号房屋租房居住，租金为6300元。一审法院认为，涉案物业费涨价的合法性问题已于2017年11月10日经一审法院一审、2018年3月13日经西安市中级人民法院二审、2018年12月20日陕西省高级人民法院裁定，确认涨价行为虽有瑕疵，但合法有效。故对于此物业涨价的效力问题，不再赘述。对于新城区物价局2019年2月出具的责令信达公司退费的通知书，认为涨价行为未完全履行程序，故对2016年9月1日至2017年2月底共计6个月超收的物业费予以清退，而对之后的涨价费用并未涉及，故可以认为此系行政机关对涨价行为程序瑕疵的处理决定，但并未否认涨价的效力，对于信达公司要求李晓华支付从2017年11月1日至2018年11月30日拖欠的物业费、电梯费、垃圾费、水费的诉讼请求，予以支持。但对违约金之诉讼请求，没有法律依据，不予认可。关于李晓华反诉要求支付其租房的经济损失,李晓华应按照新的物业收费标准交纳物业服务费用，李晓华对信达公司涨价后的新标准不认可，可以先交纳费用保障经营需要后向有权机关申请处理，并根据处理结果主张权利，而非以对抗形式租房经营，扩大损失，故李晓华的反诉请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定，判决：一、被告李晓华于本判决生效后十五日内，支付原告陕西信达物业管理有限公司2017年11月1日至2018年11月30日C3-3和C3-4房屋的物业管理费7410元、电梯费3224元、垃圾费390元、水费1048.80元,共计12072.80元；二、驳回原告陕西信达物业管理有限公司要求支付逾期付款违约金之诉讼请求；三、驳回被告李晓华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111元，反诉费25元，由陕西信达物业管理有限公司负担4元，由李晓华负担132元。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，李晓华是西安市新城区XX号XX大厦的C3-4业主及C3-3的承租户，信达公司系西安市新城区XX号XX大厦的物业公司，为该小区提供物业管理服务，双方之间系物业服务关系，在信达公司提供物业服务后，李晓华应向信达公司交纳相应的物业管理等费用。李晓华主张信达公司物业费涨价不合法，因涉物业费涨价的合法性问题已经生效判决确认涨价行为虽有瑕疵，但合法有效，故对李晓华该项主张，依法不予认定。新城区物价局于2019年2月出具的责令信达公司退费的通知书认为，涨价行为未完全履行程序，对2016年9月1日至2017年2月底共计6个月超收的物业费予以清退。但该通知书对之后的涨价费用并未涉及。故一审据此认定此系行政机关对涨价行为程序瑕疵的处理决定，而并未否认涨价的效力，与法不悖，并无不妥。现信达公司主张李晓华支付自2017年11月1日至2018年11月30日拖欠的物业费、电梯费、垃圾费、水费，有事实和法律依据，本院依法予以支持。李晓华虽对信达公司涨价后的新标准不认可，但可以先交纳费用保障经营需要后向有权机关申请处理，并根据处理结果主张权利，而非以对抗形式租房经营，扩大损失，故一审李晓华主张信达公司支付其经济损失不予支持，亦无不妥。综上所述，李晓华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费347元，由李晓华负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年九月十一日 书 记 员  姬  凯  华