安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖15民终2033号上诉人（原审被告）：李传海，男，1965年7月16日出生，汉族，住安徽省霍邱县。上诉人（原审被告）：胡为荣，女，1966年5月30日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：程杨，安徽安能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周效忠，男，1972年8月12日出生，汉族，住安徽省霍邱县。上诉人李传海、胡为荣因与被上诉人周效忠房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省霍邱县人民法院（2019）皖1522民初3507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李传海、上诉人胡为荣及其委托诉讼代理人程杨、被上诉人周效忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李传海上诉请求：1.撤销原判，重新审理此案，维护其被侵占的合法权益；2.本案一、二审诉讼费用由周效忠负担。事实和理由：一、周效忠起诉胡为荣的诉讼主体不适格。1、周效忠提交的起诉状中对于胡为荣的身份证号码书写错误；2、根本不存在周效忠与李传海、胡为荣签订的房屋转让契约，李传海只是在2018年才亲口告诉胡为荣的实际情况，胡为荣没有在契约上签字。二、周效忠与李传海私下交易房屋，李传海的妻子、儿子（房屋共有人）概不知情。1986年底李传海一个人买房住在长集镇高庄村开一个木匠铺做手工艺活，每天早出晚归回到张桥村粉坊组，胡为荣在家种地带孩子，一直持续到2007年。2007年7月李传海与胡为荣一同到江苏省苏州市姑苏区租房居住，两个孩子读大学分别从合肥、上海与苏州之间往返，十几年来李传海未将卖房子的实情告诉过胡为荣和孩子。三、2000年9月17日李传海与周效忠所签房屋转让契约无效。1、李传海在1998年12月1日交40000元现金给李炳广，买其四间房屋（含家具及各项设施，没有卫生间），买后进行了装修，加盖了卫生间。而李传海与周效忠在2000年9月17日私下签的契约第一条明确说明了房屋状况（其中附有卫生间：水、电、有线电线户头及设施转让给乙方），并在付款方式中明确约定必须是在2009年9月20日前甲乙双方房款两清，才适用超低价24800元的，否则契约另议续签，因为2000年9月20日前李传海急于还赌债用钱。2、周效忠受让的该不动产严重违反了《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定。首先，周效忠受让房屋时不是善意的。他先后委托杨大礼、沈家前为其敛财，明知李传海40000元买的房子，却乘人之危，连番砍价、软硬兼施，伙同两见证人一同损害李传海的切身利益；其次周效忠没有以合理的价格受让，李传海建造了卫生间、装修一新后才签订的契约，周效忠申请的证人却某是周效忠盖的卫生间、厨房；最后，周效忠没有办理过户登记，还将该房屋处置给他人。胡为荣上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由周效忠、李传海负担。事实和理由：一、胡为荣对房屋买卖不知情。从胡为荣与周效忠、李传海确认合同无效纠纷案件二审中证人出庭作证的情况可以看出，周效忠夫妇及见证人其实都知道签订合同应当通知胡为荣，甚至应当由胡为荣签字，但具体操作中却绕开了胡为荣，致使胡为荣的权利被不合法的剥夺。一审法院认为胡为荣是李传海之妻，案涉房屋与胡为荣居住的房屋在同一集镇、在契约签订后十七年的时间内一直未提出异议，故而推理出胡为荣是知情的。但这需要考虑李传海是因为赌输了钱，刻意隐瞒胡为荣并谎称将房屋租给了周效忠的情况，日常经验法则告诉我们：对于有些刻意隐瞒的事实，我们可能一生都无从得知。二、本案中的“契约”不应要求胡为荣遵守。没有证据表明，李传海的签字得到了胡为荣的授权或追认，根据合同相对性原则，不能用他人之间签订的合同来约束不知情的胡为荣。本案的“契约”，虽然在之前的诉讼中没有被确认为无效，但在付款方式中明确约定必须在2000年9月20日前房款两清，否则契约另议。可见，时间利益对于合同当事人来说是具有特殊价值的，这是个附条件的合同，后来随着周效忠的迟延履行付款，这份契约已经需要另议了，即使不考虑胡为荣的不知情，也不能用一份需要另议的合同来要求胡为荣履行。周效忠共同辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。其与李传海在2000年9月17日签订了案涉房屋的契约，其购买房屋装修后就搬家入住，当时还举行了搬家仪式。由于一直自住，就没有急着办理过户登记。在诉讼前，其准备出售该房屋时，要求李传海配合办理过户登记，李传海却不愿意配合，其无奈提起诉讼。在诉讼期间，胡为荣提出确认协议无效的诉讼，经一、二审法院判决确认协议有效。由于胡为荣的另行起诉导致其起诉的案件无法如期结案，后其撤回诉讼，在2019年重新提起诉讼，一审法院判决李传海、胡为荣协助办理过户登记，该判决认定事实清楚，适用法律正确。二、李传海的上诉请求不能成立。其一，诉讼主体是否适格，是基于法律关系，胡为荣是房屋共有人，诉讼主体当然适格。至于诉状中提到的胡为荣身份证号码问题，明显是笔误，漏掉了胡为荣的出生年份，法院制判时书写的身份证号码正确；其次，胡为荣在起诉确认合同无效时，也提到了不知情的问题，一方面交易的是房屋，房屋一直存在，而且其一直居住，作为同在距离只有几百米处居住的胡为荣不可能不知情。同时，在协议签订前证人去胡为荣家谈房屋买卖事宜时，胡为荣在场并知道，同时该上诉理由在（2018）皖15民终2041号判决书中已被否定；最后房屋契约的效力已被生效判决确定为合法有效，所以李传海的上诉理由不能成立。同时，李传海的前两点上诉请求也与李传海没有利害关系。三、胡为荣的上诉理由不能成立。关于胡为荣上诉提到的不知情问题，在李传海的上诉理由中，其已作分析，不再赘述。对于第二个上诉理由，很显然不能成立，因为，胡为荣主张该房屋是夫妻共同财产，对于李传海作了有权处理，配合办理变更登记是财产所有人的义务，所以说该契约对胡为荣有约束力。周效忠向一审法院起诉请求：1.判令李传海、胡为荣协助办理双方交易房屋的不动产变更登记；2.李传海、胡为荣依法承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：周效忠与李传海于2000年9月17日签订了一份房屋买卖契约（该房屋登记在李传海名下，是李传海与胡为荣夫妻共同财产），约定将位于长塘梢路6号四间住房转让给周效忠。契约签订后，周效忠付清了购房款，李传海交付了房屋。现周效忠请求李传海、胡为荣履行协助办理房屋的不动产变更登记，李传海、胡为荣拒绝。另查明，李炳广卖给李传海位于长集镇长塘梢路6号房屋时，李传海居民身份证号码为。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。周效忠与李传海房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效。周效忠履行给付房款义务后，李传海、胡为荣依法应履行交付房产及履行协助产权变更登记义务。至于李传海辩称胡为荣对卖房不知情的主张，安徽省六安市中级人民法院（2018）皖15民终2041号民事生效判决书认为周效忠有理由相信李传海卖房行为系李传海夫妻双方共同意思表示。关于李传海辩称周效忠购买价格不合理的问题，安徽省六安市中级人民法院（2018）皖15民终2041号民事生效判决书认为，虽然李传海从案外人李炳广处购买房屋时，李炳广出具了40000元收条，但收条载明40000元中包含家具及各项设施，胡为荣、李传海主张购房后进行装修，花费近40000元，未提供证据证明。故胡为荣、李传海的该理由亦不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告李传海、胡为荣于判决生效后10日内协助原告周效忠办理双方交易房屋的不动产变更登记。案件受理费100元，由被告李传海、胡为荣负担。本院二审期间，李传海提供了如下证据：证据一、胡为荣身份证复印件，证明：胡为荣的独一无二的合法公民身份信息；证据二、周效忠签名的起诉状复印件，证明：周效忠起诉胡为荣的诉讼主体不适格；证据三、不动产信息查询表复印件，证明：案涉房屋是李传海、胡为荣的夫妻共同财产；证据四、契约复印件，证明：1、李传海与周效忠私下交易房屋的个人行为，与房产共有人胡为荣无关；2、证明李传海投资建设了卫生间，并与水电及其设施一并转给了周效忠；证据五、安徽省私有房屋所有权申请登记书复印件，证明：李传海、胡为荣在购买李丙广（案外人）的房屋时，没有建设卫生间；证据六、李传海购买案涉房屋交款收条复印件，证明：李传海购买李丙广裸房、家具及各项设施交付现金4万元；证据七、周效忠购买案涉房屋交款收条复印件，证明：1、周效忠违背了契约条款；2、周效忠以不对等价格与李传海交易了案涉房屋。周效忠质证认为：证据一，无异议，起诉状中胡为荣身份证号码系笔误，判决书书写正确，并无错误；证据二，系笔误；证据三，真实性有异议，房屋买卖后房产证复印件显示只有李传海一人，并非现在证据反映的是李传海、胡为荣共有；证据四，真实性无异议，当时买房子的时候，确实是有卫生间，但是很破旧，所以后来其又翻盖的厨房与卫生间，加铺了地板砖；证据五、六，真实性其不清楚；证据七，真实性无异议，但达不到李传海的证明目的，当时其刚参加工作不久，没有钱立即办理房产过户手续（因为需要一千多元），虽然交钱延迟了几天，但是李传海出具了收条，已经认可了这个契约。胡为荣对李传海所举证据三性无异议。胡为荣提供了（2018）皖15民终2041号案件庭审笔录，证明：胡为荣对案涉房屋的买卖情况不知情。周效忠质证认为：三性无异议，但对证明目的不认可，当时双方住的很近，且当时证人在说这房屋买卖的事情的时候，胡为荣也在场，所以胡为荣是知情的。李传海自己也陈述，他很霸道，在外不需要胡为荣签字。李传海对胡为荣所举证据的三性无异议。本院对李传海、胡为荣所举证据的真实性予以认定，对其证明目的将结合案件事实在论理部分综合阐述。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，（2018）皖15民终2041号生效民事判决已确认李传海与周效忠所签《契约》合法有效，故李传海、胡为荣上诉所持《契约》无效的相关上诉理由及二审提供的意在证明契约无效的相关证据的证明目的，本院不予采信。虽然周效忠支付房款的时间较契约约定的付款时间迟延了四天，但李传海在周效忠迟延付款的情况下接收了房款并交付了房屋，应视为双方以实际行为变更了契约约定的付款时间，现李传海以周效忠付款时间迟延主张契约需要另议的意见，不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，李传海作为《契约》的签约主体、房产证登记的产权人，理应履行协助周效忠办理过户登记的义务。胡为荣虽然未在契约上签字，但在其诉请确认《契约》无效被驳回，且房屋已实际交付周效忠使用近二十年的情况下，作为房屋的共有权人，亦应配合李传海、周效忠办理过户登记手续。关于起诉状中胡为荣身份证号码问题，应系笔误，且胡为荣已到庭应诉，并经法院查明了正确的身份信息，故对李传海该上诉意见，不予采信。综上所述，李传海、胡为荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李传海、胡为荣各负担50元。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇一九年九月三十日书记员 刘 军附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。