广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初10318号原告李艳婷，女，汉族，1986年4月4日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人徐勘，广东品方律师事务所律师。被告张伟，女，汉族，1963年9月5日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，被告万艳，女，汉族，1981年10月8日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，两被告共同委托代理人林雪芳、徐汉东，广东宝城律师事务所律师。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦，统一社会信用代码9144030068379045091603-1612。法定代表人杜艳花。委托代理人刘云慧、李宗远，公司员工。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李艳婷及其委托代理人徐勘、两被告共同委托代理人林雪芳和徐汉东、第三人委托代理人刘云慧和李宗远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告张伟经第三人居间于2019年2月21日签订《二手房买卖及居间服务合同》及相关交易文件，约定被告张伟将其实际所有的位于宝安区××街道××路××花园××号的房屋（房产证号**）转让给原告，转让价格为500万元，交易定金25万元。因涉案房屋存在抵押，根据原被告双方所达成的《交易节点确认书》，被告张伟应于买卖合同签订之日起伍个工作日内与赎楼公司签订服务合同并办理相关赎楼公证手续；被告办理相关赎楼手续后，原告于2019年3月21日前支付首期款83万元至双方约定的银行监管账户，被告应配合办理相关的资金监管及按揭贷款审批手续。因涉案房屋的登记产权人系被告万艳（被告张伟的侄女），被告张伟于买卖合同签订当日向原告出具《代理人关于代理权的承诺书》，保证在签约后7个工作日内提交被告万艳签名的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。买卖合同签订后，原告依约将定金25万元支付至双方约定的第三人托管账户，被告张伟向原告出具了收到定金的收据。但此后，被告张伟却未在指定期限向原告出具被告万艳授权其办理房屋转让的《授权委托书》，也未按期办理委托赎楼公司赎楼的公证手续。在原告及第三人的再三催促下，被告张伟与被告万艳答应于2019年3月20日前往深圳市前海公证处办理赎楼的公证委托，但二被告又在等待办理过程中反悔拒不办理，并将原告方的合同原件强行带离拒不返还。原告为履行合同，仍在约定的3月21日前往中国建设银行深圳宝城支行办理资金监管及支付首期款的手续，以期二被告能以诚信为本继续履行合同。但被告张伟当天到场后，又拒不在银行的资金监管等文件上签字，且仍未提交赎楼的公证委托文件，导致涉案买卖合同根本无法履行。原告认为，二被告的行为表明其根本没有履约的诚意，其拒不办理赎楼的公证委托逾期长达一个月、又拒不配合办理资金监管手续的行为已构成根本违约，原告有权按照买卖合同第十条关于违约责任的约定解除合同并主张二被告双倍返还定金。另原告因维权所支出的律师费、诉讼费等合理支出应由被告承担。经变更后原告诉讼请求为：判决解除原、被告签订的关于深圳市宝安区西乡街道兴业路湾上六座1栋1103号房屋的《二手房买卖及居间服务合同》；判令二被告向原告返还定金250000元（由第三人径直返还原告），二被告按转让总价款20%承担100万元的违约金；二被告承担原告的律师费30000元；本案的诉讼费、保全费由被告承担。两被告共同答辩称，被告张伟在2019年2月21日在自己身体状况极差的情况下被第三人劝解签订涉案的合同，对合同的条款、内容均不知悉、不清楚，只是按照第三人的要求签署了相关的文件。被告张伟不是本案房产的所有权人，也无权处分涉案的房产，所以被告张伟认为涉案所签订的相关文件均属无效。原告未举证证明其系具有合法购买房产资格的身份，在被告张伟签署相关文件时，原告也是知悉房产非被告张伟所有，却仍然积极地配合第三人同被告张伟签署相关文件，并积极地当日在不具备定金支付条件的情况下向第三人支付定金，原告在涉案中具有明显的过错，非属善意第三人。本案的第三人乐有家公司是一家从事房产中介多年的有资质的专业的机构，其对无权代理一事是十分了解法律的相关规定的，在此情况下，第三人非但没有阻止被告张伟与原告签订相关合同，反而积极地诱导被告张伟签署相关法律文件，其用心很明显具有赚取中介费甚至其他非法目的的故意，对本案的发生具有不可推卸的责任。特别是在第三人在南山区人民法院有相关判例的其胜诉的情况下仍然不告知被告张伟签字的相关法律风险，采用各种手段积极地促成本案相关文件的签署，系恶意十分明显，如果说本案的原告有什么损失的话，该等损失也应由第三人单方承担。被告万艳另作书面答辩称，一、《二手房买卖及居间服务合同》是原告和第三人在明知被告张伟无权代理的情况下签订的，万艳从未口头或书面授权张伟，也不追认张伟的签约行为，故该合同为无效合同。二、原告和第三人对涉案合同的签订及定金的支付负有严重的过错责任。第三人答辩称，原告陈述的25万元定金在第三人处属实，同意返还给原告。经审理查明，涉案房产为深圳市宝安区西乡街道兴业路湾上六座花园1栋1103商品房，原登记于被告万艳名下。2019年2月21日，原告为买方，被告万艳为卖方，被告张伟为卖方代理人，第三人为居间方，由张伟、李艳婷和第三人签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定万艳将上述房产转让予原告，转让价格为500万元；签订合同时支付交易定金25万元，交由居间方托管，卖方应承担佣金4万元；违约方未依约履行合同义务，导致解除合同的，需承担转让总价款20%的违约金，并承担守约方因维权支出的律师费、诉讼费等。同日，三方签订一份《交易节点确认书》，卖方应于买卖合同签订之日起伍个工作日内与赎楼公司签订服务合同并办理相关赎楼公证手续；卖方办理相关赎楼手续后，原告于2019年3月21日前支付首期款83万元至双方约定的银行监管账户，卖方应配合办理相关的资金监管及按揭贷款审批手续。同日，双方签订一份《价格确认书》，确认房产交易转让价款500万元。同日，张伟向原告、第三人出具一份《代理人关于代理权的承诺书》：承诺代理处分上述房产行为已得到委托人的合法授权，保证7个工作日内提供授权委托书。上述合同及相关文件签署后，原告当日向第三人账号转账25万元作为监管的交易定金，并另向第三人账号转账支付4万元。2019年3月6日，原告及第三人向被告张伟出具《催告函》：催促张伟提供公证委托材料。2019年3月20日，李艳婷、万艳、张伟及第三人工作人员在前海公证处办理部分交易手续时，未办妥相关业务，且发生矛盾，第三人工作人员报警处理。原告及第三人工作人员在派出所询问中，陈述合同原件全被张伟强行取走。2019年3月21日，李艳婷、张伟同时出现于中国建设银行宝城支行办理业务；庭审中，李艳婷主张同往办理资金监管，张伟否认系办理房产交易的相关手续。第一次庭审，两被告均辩称万艳从未授权张伟出售涉案房产，未办理任何授权手续，也未向买方、第三人、监管银行出示过授权手续；原告则坚称张伟在办理资金监管时曾向银行出示公证授权手续。本院依职权委托原告代理律师向公证处调查取证，证实被告万艳于2019年3月21日在深圳市南山公证处办理了相关的《委托书》，公证授权张伟代理完成涉案房产的交易手续，代理期限自注销抵押登记之日至2020年3月20日，代理权限包括签署房屋买卖合同、收取房款、办理资金监管等。第二次庭审，被告万艳陈述已于2019年8月份以400万元左右的价格将涉案房产另售他人。另查明，据原告银行流水核查，该账号于2019年2月20日入款205万元，原告主张此款用于备购房产。另，原告因起诉解决纠纷支出律师代理费用30000元。上述事实，有《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《价格确认书》、《代理人关于代理权的承诺书》、《催告函》、公证《委托书》、不动产登记信息等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，涉案二手房买卖合同由卖方代理人张伟与买方签订，卖方万艳嗣后于2019年3月21日公证授权予张伟办理房产交易的相关手续，视为追认该代理行为，合同自始发生法律约束力，合同当事人应当全面履行合同义务。被告张伟、万艳于庭审时作虚假陈述，隐瞒授权事实，情节恶劣，有失诚信，其相关抗辩事由，本院不予采纳。卖方万艳拒不履行合同义务，已构成根本违约。原告作为守约方，诉求解除合同，并据合同要求被告万艳承担违约责任，包括配合返还定金、支付违约金、承担维权费用，具有法律及事实依据，本院予以支持。至于解除房屋买卖关系的时间，本院认为，卖方于2019年3月20日、3月21日以行为表示拒绝履行合同，即具备守约方解除合同的条件，原告至起诉之日明确诉求解约，本院确认起诉之日为合同关系解除之日。至于被告张伟的责任，其行为为代理行为，后果归于授权本人万艳，原告诉求张伟承担责任，于法无据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告李艳婷与被告万艳据涉案《二手房买卖及居间服务合同》及相关附件确立的二手房买卖合同关系于2019年4月12日解除。二、被告万艳应于本判决生效之日起十日内偿付原告李艳婷违约金1000000元。三、被告万艳应于本判决生效之日起十日内偿付原告李艳婷律师代理费用支出款项30000元。四、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告李艳婷监管款项250000元。五、驳回原告其他诉讼请求。被告万艳如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8160元，由被告万艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇一九年九月六日书记员 林晓仪（兼）书记员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。