福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6522号 上诉人（原审原告）：福州普惠物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区湖东路**宏利大厦****。 法定代表人：高雪琴，董事长。 委托诉讼代理人：杨劲松，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴指南，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：林爱英，女，1963年12月31日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴久华，福建君顺律师事务所律师。 上诉人福州普惠物业管理有限公司（以下简称普惠物业公司）、林爱英物业服务合同纠纷一案，均不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初5644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 普惠物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判林爱英向普惠物业公司支付从2013年7月起至实际付清全部物业管理服务费用、专项维修资金、公摊水费、自用水费、公摊电费、自用电费、温泉水费等之日止的逾期利息；3.本案一、二审诉讼费全部由林爱英承担。事实和理由：根据一审法院查明的事实，2002年11月29日，林爱英之夫代林爱英签订《宏利大厦管理公共合约》，同年11月30日普惠物业公司与宏利大厦业主委员会签订的《宏利大厦物业服务合同》《物业服务合同补充合同》，《物业服务合同补充合同》对逾期缴费责任进行了明确约定。讼争物业服务合同虽于2016年7月19日期满终止，但服务合同终止后，普惠物业公司仍按原合同的约定履行物业管理职责，为业主代垫巨额的水费、电费、温泉水费等，如果业主不按原合同约定的时间支付各项物业费用且不承担任何后果，有违背公平、诚实信用原则。林爱英自2013年起就未向普惠物业公司支付相应费用，给普惠物业公司造成巨大损失，故即便不能支持违约金，至少应按中国人民银行同期贷款利率支付利息。 林爱英针对普惠物业公司的上诉辩称，1.《物业服务合同》《物业服务合同补充合同》期限到2016年7月19号，《宏利大厦管理公共合约》第六条只约定要按物业合同交费，没有约定具体的违约金。2.因为合同到期后没有依据支持违约金，普惠物业公司主张资金占用费，因为其一审没有请求资金占用费，违约金跟资金占用费是两个不同的法律关系。 林爱英上诉请求：1.撤销一审判决第一项中林爱英支付自用电费23262.94元、公摊电费2500.51元、自用水费2275.58元、公摊水费283.62元、温泉水费7026.4元的判决；2.撤销一审判决第二项判决；3.本案诉讼费用由普惠物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定林爱英应提供反驳普惠物业公司请求水电费数据证据，分配举证责任错误，加重了林爱英的举证责任。由于历史原因，水电表数据都是普惠物业公司掌控。宏利大厦没有办理“一户一表”，水电公司只按宏利大厦总表向普惠物业公司收取，普惠物业公司再根据各户的水电表收取。普惠物业公司从不公示公共区域的水电表数据，其向林爱英主张的水电费数据，只是单方提供的《计量表》，没有具体抄录人签字，普惠物业公司未盖章确认，更没有林爱英的签字确认。普惠物业公司虽有提供公摊电费的计算方式，但公摊水电费计算公式中的数据来源不真实。普惠物业公司没有任何合法依据，自己想当然的对半分配（用水有分写字楼和公寓两部分）。对于公摊水费，根据“水电费结算清单”，无从查实“水价2.55/T”的客观性。二、一审法院认定的违约金不合理，应当予以调整。1.一审法院认定违约金适用每日按应付款千分之一，显然过高。普惠物业公司也同意调整。2.普惠物业公司向林爱英提供物业服务存在瑕疵，没有完全按物业服务合同履行义务，林爱英不应当承担违约金。 普惠物业公司针对林爱英的上诉辩称，一、普惠物业公司已尽到责任。普惠物业公司每个月按期抄表，并登记在相应抄表底册上，业主如有异议，可随时看表。普惠物业公司不存在提供虚假抄表底数行为。二、宏利大厦是旧小区，未做“一户一表”，造成物业公司垫付大量的资金，约定日千分之一的违约金不算高。且普惠物业公司与自来水公司、电力公司约定的违约金都是日千分之三到千分之五。普惠物业公司按照物业合同约定向业主收取违约金，有理有据。三、普惠物业公司每月都向每家每户定时催缴，不存在不催缴的事实。四、普惠物业公司服务尽量避免瑕疵产生，不存在未按物业服务合同义务履行。 普惠物业公司向一审法院起诉请求：1.判令林爱英支付普惠物业公司拖欠的物业管理服务费16173.1元、专项维修资金4043.45元、自用电费23262.94元、公摊电费2500.51元、自用水费2275.58元、公摊水费283.62元、温泉水费7026.4元，以上共计55565.63元;2.判令林爱英支付普惠物业公司违约金62665.56元，暂计至2019年1月31日，此后林爱英每迟延支付上述费用一日，应按上述费用的千分之一支付违约金至上述费用付清止；3.本案诉讼费由林爱英承担。 一审法院认定事实：林爱英系宏利大厦公寓楼G07E的业主。林爱英与吴今超系夫妻关系。2002年11月29日，吴今超代林爱英就上述房产与普惠物业公司签订《宏利大厦管理公共合约》，合约对综合管理服务费、公共设备及设施维修更新基金、停车管理费等费用标准及逾期缴费的违约责任进行约定。2013年7月18日，普惠物业公司与宏利大厦业主委员会签订《物业服务合同》，合同第五条约定：“乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅1.60元／月平方米、办公楼3.60元／月平方米、商业物业6元／月平方米、商居物业3元／月平方米、停车管理费之地下车库70元／月平方米…”；第三十一条约定：合同履行中如发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向区市仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。第三十二条约定：合同期限3年，自2013年7月20日至2016年7月19日止。第三十三条约定：“本合同期限届满前贰个月，甲、乙双方应是否签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后2个月内继续履行合同，甲方应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人”。2013年11月30日，普惠物业公司与宏利大厦业主委员会签订《物业服务合同补充合同》，补充合同第一条约定：“甲方、乙方、业主应当按照原有约定缴存、管理、使用、续筹物业专项维修资金。即由乙方代为向业主／物业使用人收取物业专项维修资金并进行管理，其中办公楼／商居物业0.4元／月平方米，商业物业0.6元／月平方米”。补充合同第二条约定：“乙方代为向业主／物业使用人收取自用水费、公摊水费、自用电费、公摊电费、温泉水费”。补充合同第三条约定：“业主若未于每月25日前缴清当月费用，包括但不限于物业服务费、物业专项维修资金、自用水费、公摊水费、自用电费、公摊电费、温泉水费、车库管理费、停车管理费等，则除继续履行支付义务外，每迟延一日，还需按应缴款项的千分之一（1‰）支付乙方迟延履行违约金”。福建省物价局闽价（2000）函164号《关于宏利大厦物业管理服务收费问题的复函》核准普惠物业公司综合管理服务费：公寓楼每月每平方米1.6元；公共设施、设备维修及更新基金：写字楼和公寓每月每平方米0.4元。林爱英所属的公寓楼G07E自2013年7月1日起至2019年1月31日止拖欠普惠物业公司物业管理费16173.1元（241.39元/月×67个月），专项维修资金4043.45元（60.35元/月×67个月），自用电费23262.94元，公摊电费2500.51元，自用水费2275.58元，公摊水费283.62元，温泉水费7026.4元，以上共计55565.63元。普惠物业公司多次向林爱英邮寄催款通知。 一审法院认为，普惠物业公司、林爱英签订的《宏利大厦管理公共合约》合法有效，双方均应遵守。普惠物业公司具有物业管理资质，其与宏利大厦业主委员会签订的《宏利大厦物业服务合同》《物业服务合同补充合同》对全体业主具有约束力，普惠物业公司、林爱英双方均应按合同约定履行各自的义务。《宏利大厦物业服务合同》约定合同期限至2016年7月19日，期间届满后，宏利大厦业主委员会未选聘新的物业服务企业，普惠物业公司仍然对林爱英居住的大厦提供了物业管理服务，林爱英作为该宏利大厦业主，应承担缴纳物业管理服务费用、自用、公摊水电及公共设备维修资金等相关费用的义务。林爱英未及时支付物业管理费、物业专项维修资金、自用水费、公摊水费、自用电费、公摊电费、温泉水费，普惠物业公司要求林爱英从逾期之日起至合同期限届满之日即2016年7月19日止按每日应缴费用千分之一加收违约金，一审法院予以支持。期限届满后即2016年7月20日之后，普惠物业公司未与宏利大厦业主委员会签订新的物业服务合同,该违约条款对林爱英无约束力，普惠物业公司无权向林爱英主张逾期付款违约责任。普惠物业公司按照水电部门规定的费用标准按约代收水、电、温泉费等费用，已提供了其代缴水费、电费、温泉费的有关凭证，并提供合理的水电公摊的计算方式和依据，宏利大厦业主委员会确认了水电费及公摊费的计算公式，虽然林爱英对此有异议，但并未提供足以反驳或足以证明普惠物业公司提供的水电及公摊计算不真实的相反证据，故一审法院不予采信。林爱英以福州市中级人民法院（2015）榕民再终字第74号民事判决书主张普惠物业公司应付普惠物业公司房屋使用费127218元应抵扣本案林爱英所欠普惠物业公司金钱债务，该案判决与本案不存在关联，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林爱英于本判决生效之日起十日内支付福州普惠物业管理有限公司2013年7月至2019年1月的物业管理费16173.1元、专项维修资金4043.45元、自用电费23262.94元、公摊电费2500.51元、自用水费2275.58元、公摊水费283.62元、温泉水费7026.4元；二、林爱英于本判决生效之日起十日内支付福州普惠物业管理有限公司逾期交纳物业管理费、物业专项维修资金、自用水费、公摊水费、自用电费、公摊电费、温泉水费的违约金（从逾期之日起每日按应缴费用千分之一计付，从2013年7月起以每月应缴的物业服务费241.39元、专项维修基金60.35元、公摊水费3.85元、应缴的当月自用水费、公摊水费、自用电费、温泉水费为基数，上述费用计算基数数额均计算至2016年7月19日止，从林爱英应缴上述费用次月的第1日起逐月累计至被告实际付清物业管理费止）；三、驳回福州普惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2664元，适用简易程序减半收取1332元，由林爱英负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和一审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，对于自用电费、自用水费、公摊水电费问题，普惠物业公司已提供证据证明其代林爱英缴纳了自用电费、自用水费、公摊水电费，宏利大厦业主委员会亦确认了水电费及公摊费的计算公式，林爱英对此有异议，但并未提供反驳证据，一审法院根据在案证据判令林爱英支付2013年7月至2019年1月相应的自用电费、自用水费、公摊水电费亦无不当，予以维持。 对于违约金问题，林爱英作为业主，未履行缴纳物业管理费、专项维修资金、自用水费、自用电费、公摊水费、公摊电费、温泉水费的义务，其应按照案涉合同的约定，向普惠物业公司支付相应的违约金。2013年7月17日签订的《宏利大厦物业服务合同》于2016年7月19日届满，此后普惠物业公司未与宏利大厦业主委员会签订新的物业服务合同，其要求林爱英在合同届满后以该合同的标准支付违约金没有合同依据，本院不予采纳。林爱英主张违约金过高，本院经审查认为，本案不存在违约金过高的情形，一审法院未予调整并无不当。林爱英还主张普惠物业公司的物业服务存在瑕疵，但未提供证据予以证明，且该理由亦非其拒付物业费的法定事由，故其该项主张本院不予采信。 综上所述，普惠物业公司、林爱英的上诉请求均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1469元，由福州普惠物业管理有限公司负担1366元，由林爱英负担103元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇一九年九月二十九日 法官助理张力群 书记员蔡志前