四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8415号 原告：四川省嘉丽来物业管理有限责任公司，住所地：成都市太升北路**江信大厦****。 法定代表人：李进，总经理。 委托诉讼代理人：张传禹，男，系该公司员工。特别授权。 被告：徐红，女，1968年5月3日出生，回族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：徐进，男，1961年7月20日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）与被告徐红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月13日受理后，依法由审判员李拥军独任审判，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告嘉丽来物业公司的委托诉讼代理人张传禹，被告徐红的委托诉讼代理人徐进，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 嘉丽来物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.徐红向嘉丽来物业公司支付物业服务费11747.25元，垃圾处置费552元及物业服务费违约金3524元，合计15823元；2.案件受理费由徐红承担。事实与理由：徐红系齐力花园小区31-A-204的业主。嘉丽来物业公司与齐力花园业委会签订《齐力花园小区物业管理服务合同》，约定：嘉丽来物业公司为齐力花园小区提供物业服务，齐力花园小区业主和物业使用人应按合同约定足额缴纳物业服务费等相关费用；缴纳时间为每月（或季）10日至15日；逾期未交纳物业费的，应从逾期之日起，每日按欠费总额的3‰支付违约金。嘉丽来物业公司一直为齐力花园小区提供物业服务至本诉讼日未离场。截止2019年6月末，徐红共拖欠嘉丽来物业公司物业服务费11747.25元，按约定违约金达数万元，现嘉丽来物业公司酌情主张仅按其所欠物业费的30%违约金即3524元。嘉丽来物业公司为维护自身合法权益，特诉至法院。 徐红辩称，1.嘉丽来物业公司要求补缴物管费的依据是与齐力花园签订的《齐力花园小区物业服务合同》、《齐力花园物业服务试用合同》，合同分别于2011年4月30日和2012年10月31日到期，合同到期后即失效。其后与齐力花园未再签订有效的物管服务合同，徐红已将2012年底前的物管费均缴清，故起诉欠缴物管费无依据；2.嘉丽来物业公司出具的《成都市青羊区府南街道锦屏社区的证明》疑似伪造的证据，经询问12345市长热线，回复告知该社区无权出具此证明；3.嘉丽来物业公司的服务管理不善，拒绝与业主沟通，出现道路、景观、垃圾房等公共设施破坏、失修、枯死等现象，对小区安防系统监管不善，导致家中发生被盗事件；4.嘉丽来物业公司未经过业委会同意强行占用小区公共场所安装蜂巢快递柜，侵害小区业主利益；5.徐红于2013年出国，未在小区居住，产生的水费与垃圾处置费无事实依据。请求法院驳回嘉丽来物业公司的诉讼请求。 经审理查明，2012年7月18日，青羊区齐力花园第三届业主委员会（甲方）与嘉丽来物业公司（乙方）签订《齐力花园物业服务试用合同》，主要约定：1.乙方为齐力花园小区提供物业服务；2.乙方按房屋建筑面积向业主和物业使用人收取下列标准的物业服务费用：多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1.00元/平方米·月收取；3.业主或物业使用人逾期交纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金；4.城市生活垃圾处置费按国家相关规定执行（此项作为乙方代收代缴费用）；5.本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日止；6.本合同试用期满后，乙方通过对业主满意率的测评，如业主满意率双过半数通过，则试用期合格。试用期合格后甲、乙双方将另行签订正式物业服务合同。 四川省成都市成都公证处出具的《公证书》中载明：嘉丽来物业公司于2018年1月9日至公证处，因齐力花园小区有一百五十七户业主/使用人拖欠物管费、停车费、水费、垃圾清运费等费用，嘉丽来物业公司需要向上述业主/使用人送达“通知单”以履行告知义务，特向公证处申请对嘉丽来物业公司向上述一百五十七户业主/使用人在小区单元楼处的信报箱留置送达“通知单”的行为及过程办理保全证据公证。随后公证处安排了工作人员进行调查并拍照等。兹证明与本公证书相粘连的“通知单”的原件与现场投送的“通知单”的原件相符，光盘记载内容与现场拍摄实际状况相符。 庭审中，嘉丽来物业公司为证明其主张，出示了：1.齐力花园31-A-204欠费明细，证明齐力花园31-A-204号住宅房的业主徐红自2013年10月至2019年6月欠缴物业服务费11747.25元（69个月×170.25平方米×1.00元/平方米·月）、垃圾处置费552元（69个月×8元/月）及违约金3524元（11747.25元×30%），合计15823元；2.《成都市青羊区府南街道锦屏社区的证明》（以下简称《社区证明》），证明嘉丽来物业公司自2006年5月1日以来，一直在为齐力花园小区提供物业服务；3.税收发票，证明嘉丽来物业公司已为徐红垫付了垃圾处置费；4.齐力花园设施设备维护部、环境保洁维护部、环境绿化维护部工作情况照片，证明嘉丽来物业公司履行了工作职责；5.齐力花园实景、工作简报、文化活动建设、获得政府相关部门表彰和业主认同资料，证明嘉丽来物业公司履行职责获得可政府部门的表彰。 徐红为证明其主张，向本院提交：1.询问12345市长热线的回复、聊天截图，证明成都市青羊区府南街道锦屏社区无权出具《社区证明》，且嘉丽来物业公司是2008年才划给锦屏社区负责的，2008年之前是由战旗社区负责；2.府南街道锦屏社区居民委员会出具的《关于齐力花园小区物业事实服务证明的情况说明》，载明：齐力花园第五届业主委员会，关于小区业主反映锦屏社会小区物业出具物业事实服务证明一事，我社区郑重声明并未出具过此证明；3.府南街道锦屏社区居民委员会出具的《关于要求嘉丽来物业公司正常履职的告知函》，证明嘉丽来物业公司某些行为严重干扰小区业主和业委会正常开展工作，影响到小区业主的正常生活秩序；4.齐力花园第五届业主委员会出具的《证明书》、《关于小区车辆信息复核工作因故无法按计划开展的公告》、《关于小区业主提出的物业管理问题的整改函》、《关于加强齐力花园4期电梯维保与安全工作的函》及齐力花园2018年物业服务情况调查等，证明嘉丽来物业公司对小区房屋共有部分、公共绿地、景观、公用设施等维护保养不利、垃圾清运不及时，对安全监控不完善等现象存在，齐力花园小区业主及业委会均对嘉丽来物业公司提供的物业服务表示不满；5.齐力花园第五届业委会向嘉丽来物业公司出具的《关于催缴违规超额提取地面停车公共收益成分的函》、《关于要求补缴齐力花园公共收益的函》，证明嘉丽来物业公司将公共收益不按约上缴。 另查明：徐红为成都市青羊区青羊大道318号31栋1单元2楼4号（即齐力花园小区31-A-204）房屋的所有权人，房屋建筑面积为170.25平方米。 上述事实有齐力花园物业服务试用合同、欠费明细、税收发票、社区证明、齐力花园第五届业主委员会的证明、关于要求补缴齐力花园公共收益的函、齐力花园2018年物业服务情况调查及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，徐红系齐力花园小区31-A-204号住宅房的业主。2012年7月18日，嘉丽来物业公司与齐力花园第三届业委会签订《齐力花园物业服务试用合同》，合同试用期自2012年8月1日至2012年10月31日，后相继产生齐力花园第四届、第五届业委会，齐力花园第四届、第五届业委会未与嘉丽来物业公司签订新的物业服务合同。试用合同到期后，嘉丽来物业公司一直在为齐力花园小区提供物业服务，徐红事实上接受了物业服务，视为双方存在事实物业服务关系，徐红应向嘉丽来物业公司支付物业服务费，物业服务费标准参照《齐力花园物业服务试用合同》。 根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定，可知只有法律、行政法规强制性规定或双方明确约定采用书面形式订立合同的情况下，若双方未订立书面合同，则合同不成立，而齐力花园业委会或徐红均未与嘉丽来物业公司明确约定采用书面形式订立合同，且物业服务合同也非法律、行政法规强制性规定的需采用书面形式订立的合同。故徐红主张《齐力花园物业服务试用合同》到期，没有可依据的现行有效的合同来约束其交纳物业服务费。本院不予支持。 徐红主张嘉丽来物业公司提供的《社区证明》系伪造的，依据不足，本院不予支持。 徐红以嘉丽来物业公司存在多种管理不善、未与业主沟通、未补缴公共收益等为由拒交物业服务费，应通过其他途径处理，但不能以拒交物业服务费的方式“维权”。如果徐红以不缴纳物业服务费的方式“维权”，该行为将损害该小区已交物业服务费的业主的合法权益。 徐红称其自2013年以来长期生活在国外，未在齐力花园小区居住，不产生生活垃圾，因而拒绝交纳垃圾处置费，不具有合理性，本院不予支持。 综上，徐红应当支付嘉丽来物业公司物业服务费和垃圾处置费，在徐红对嘉丽来物业公司主张的物业服务费及垃圾处置费的数额未表示异议的情况下，本院对上述费用的数额予以确认，且嘉丽来物业公司将催收告知义务留置送达，视为已将催收通知送达至徐红，故徐红应当支付嘉丽来物业公司自2013年10月至2019年6月的物业服务费11747.25元（69个月×170.25平方米×1.00元/平方米·月）及垃圾处置费552元（69个月×8元/月）。 关于违约金。《齐力花园物业服务试用合同》于2012年10月31日到期后，齐力花园业委会与嘉丽来物业公司并未重新签订物业服务合同，对于嘉丽来物业公司要求徐红承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、徐红于本判决生效之日起十日内向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司支付自2013年10月至2019年6月的物业服务费11747.25元、垃圾处置费552元，合计12299.25元； 二、驳回四川省嘉丽来物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费161元，减半收取为81元，由徐红负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李拥军 二〇一九年九月十日 书记员  何韵琴