广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15955号原告：李祖旺，男，1980年6月28日出生，汉族，住广东省阳西县，委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。被告：赵德芳，男，1973年10月14日出生，汉族，户籍所在地广东省台山市，现住广东省台山市，原告李祖旺诉被告赵德芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李祖旺委托诉讼代理人陈科及被告赵德芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李祖旺向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年1月1日至2018年9月30日期间的租金、水电费合计人民币333303.6元；2.被告向原告支付违约金81766.53元（违约金以181510元为基数，自2018年1月1日至2018年10月20日止，按2％/月的标准计算为人民币35104.3元；以333303.6元为基数，自2018年10月21日起至实际支付之日止，按照2％/月的标准计算，暂计至2019年5月20日为46662.5元）；3.被告向原告支付律师费10000元。（以上合计人民币425070.13元）事实与理由：被告自2016年4月1日起向原告承租了中山市石岐区岐关西路南下新市场第3层建筑面积约1394平方米，用于经营韩记金达莱自助涮烤宴，合同约定2016年7月27日至2018年7月27日承租费合计每月人民币85137元（含卫生费和物业费）；2018年7月27日至2020年7月27日承租费合计每月93571元（含卫生费和物业费）。2016年5月1日，原、被告签订《补充协议》，协议约定，被告向原告承租中山市石岐区岐关西路南下新市场第3层建筑面积约697平方米经营韩记金达莱自助涮烤宴，2016年5月1日起至2016年7月26日，被告按每月38735元向原告缴纳租金，自2016年7月27日至2018年7月26日止，被告按每月42568元（已含卫生费和物业费）向原告缴纳租金，自2018年7月27日至2020年7月26日止，被告按每月46785元（已含卫生费和物业费）向原告缴纳租金。因被告经营困难，截至2017年6月17日，被告确认拖欠原告租金、水电费合计人民币281510元，并确认于2017年6月17日向原告支付10万元，于2017年12月31日前向原告支付181510元，逾期每延迟一日，被告按应付未付款的千分之一支付违约金，若向法院提起诉讼，被告承担由此产生的诉讼费、律师费。被告按约定向原告支付人民币10万元，但至今仍未支付181510元；2018年7月-2018年9月期间，被告共计拖欠原告租金、水电费151796.6元，以上合计租金、水电费人民币333303.6元。为此，特提起本案诉讼。被告赵德芳辩称：被告确认尚欠的费用333303.6元。原告合作的另一股东答应过被告，用上述费用扣除被告支付的押金8万元以及店铺里面所剩下的设备价值后，实际被告还应该给原告多少钱就一次性支付给原告。被告已经破产，没有一次性支付的能力，所以原告才起诉了被告。虽被告无支付能力，但如果原告不扣除店铺里面的全部设备款项以及押金，被告对尚欠的金额不认可，也不同意偿还333303.6元。关于违约金，被告根本不知道合同中有约定，对方都口头说不收被告的钱了，被告也根本没有看合同，也不同意支付原告主张的律师费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：目前租赁物的产权人是中山市宏盈商业发展有限公司。2013年8月5日，原告李祖旺向原产权人中山市石岐区南下股份合作经济联合社（以下简称南下经联社）承租了中山市岐关西路7路36-42号南下市场二、三、四、五楼，后南下经联社将该租赁物出售给中山市宏盈商业发展有限公司（以下简称宏盈公司），自2015年5月1日起，原产权人南下经联社将租赁物的全部权利义务转让给宏盈公司承接。2014年4月22日，以中山市百乐购百货有限公司（以下简称百乐购公司）为甲方，中山市韩记金达茉自助涮烤宴为乙方，双方签订租赁合同，约定乙方承租中山市石岐区岐关西路南下新市场第3层建筑面积1394平方米的场地，承租期限从2014年4月27日起至2021年1月1日止，甲方提供90天的装修期给乙方（即从2014年4月27日至2014年7月27日），自2014年7月28日开始算租。其中第六条约定违约责任为：“如乙方有下列行为之一者，甲方有权单方解除合同，履约保证金不予退还，所有装修设施和物品均归甲方所有，而乙方所拖欠的租金及费仍需缴纳，并依法追究乙方的违约责任。如因乙方原因造成甲方或第三者信誉、经济损失的，甲方有权没收乙方所有物品、商品，价值不足弥补甲方或第三者损失的，乙方仍需补足。1.拖欠承租费及其他费用一个月以上者（含一个月）违反本合同规定的。2……”2015年4月1日，原告取得了原出租方百乐购公司出租中山市岐关西路7路36-42号南下新市场第三层1394平方米的权益。2016年4月1日起，被告承接了中山市韩记金达莱自助涮烤宴承租中山市岐关西路7路36-42号南下新市场第三层1394平方米的权益。2016年5月1日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（租用人）签订了《租赁合同补充协议》，约定因为被告的经营需要，改为仅租赁原承接租赁面积的一半697平方米。租金及支付方式：自2016年5月1日起至2016年7月26日，乙方按每月人民币38735元（已含卫生费和物业费）向甲方缴纳租金；自2016年7月27日至2018年7月26日止，乙方按每月人民币42568元（已含卫生费和物业费）向甲方缴纳租金；自2018年7月27日至2020年7月26日止，乙方按每月人民币46785元（已含卫生费和物业费）向甲方缴纳租金；自2020年7月27日至2021年1月1日止，乙方按每月人民币51425元（已含卫生费和物业费）向甲方缴纳租金。由于被告经营困难，无力按时向原告支付租金，2018年10月10日，双方签订《终止合同协议书》，约定如下：一、确认双方签订的租赁合同于2018年10月20日终止；二、被告保证于2018年10月20日前向原告付清租金、物业服务费、水电费、租赁税费等的全部款项，并且付清所有员工的薪金、社保及经营所产生的所有费用。三、双方确认被告此前已交纳的租赁押金人民币8万元由原告作为被告的违约金予以没收；四、被告同意于2018年10月20日前将该商铺交还给原告，被告自愿放弃该商铺内的所有设备物品的所有权，该商铺内的所有设备物品的所有权无偿归原告所有，原告有权自行处理，由此造成的一切损失与原告无关。五、被告须将该商铺完好交还原告，保证不损坏该商铺的结构，被告迁出该物业时不得损坏或拆除室内的固定装修，包括但不限于照明灯具、排风设备、天花板、地板、间墙、水电管线设施、不可移动或拆卸时会破坏原墙体的其他装修物资等）、结构加建部分及加设于该物业内之装置（如地台、地毯、冷气管等）（不包括被告自购安装可拆除、移动的设备，例如冷柜和压缩机配套、厨房设备、厨房不锈钢设备等除固定装饰外的设备）及该物业的固定装置与设施设备，亦应在完好无缺或修理妥善后交回原告，否则，被告应承担修复责任或据实赔偿。被告同意原告无需为上述不拆除的固定装修向被告支付任何费用、补偿或赔偿。六……八、若被告违反本协议的约定，应按1000元/日向原告支付违约金；九、因被告违反本协议约定导致原告遭受损失的，原告有权要求被告给予全部赔偿。……”2018年10月15日，原被告签订《拖欠租金确认书》，确认自2017年1月1日起至2017年12月31日止，被告拖欠原告租金181510元；自2018年1月1日起至2018年9月30日止，被告拖欠原告租金151796.6元，一共欠款金额合计333306.6元。被告此后仍无力支付上述欠款，原告遂于2019年6月14日诉至本院，主张前述实体权利。另查：原告李祖旺为本案向广东正日律师事务所支出律师费1万元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告拖欠原告租金（含水电费）333303.6元，已构成根本违约，原被告已协商一致解除合同，被告应履行支付所欠租金的义务并承担违约责任。关于违约责任的承担，《终止合同协议书》对被告的违约责任进行了约定，被告也对此确认。被告在合同期内因无力支付租金导致原被告提前解除合同，该原因不归责于原告，且同时给原告也造成经济损失，无论是双方签订的租赁合同还是《终止合同协议书》，均约定了被告交纳的履约保证金（押金）8万元不予退还。从履约保证金的性质来看，履约保证金的功能是为了保证督促合同的自觉履行，没收履约保证金的约定也正是为弥补对因合同提前终止给出租人造成的空置损失。故《终止合同协议书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，被告系完全民事行为能力人，该协议对被告有效，被告应遵守诚实信用原则恪守履行。综上，原告的第一项要求支付租金333303.6元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。虽《终止合同协议书》合法有效，但约定的1000元/日的违约金明显过分高于给原告造成的损失。合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原告虽主动降低违约金按月2%计，但该标准仍过分高于因被告欠租造成的原告资金利息损失，故根据被告的抗辩，本院调整拖欠利息的违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计。综上，关于原告的第二项诉求，根据双方确认的被告欠租时间，本院判令被告应向原告支付违约金如下：违约金以181510元为基数，按银行同期同类贷款利率自2018年1月1日计至2018年10月20日止，以333303.6元为基数，按银行同期同类贷款利率，自2018年10月21日起计至实际付清之日止。关于原告主张的律师费，因双方合同并未对此明确约定，且律师费非因本案原告产生的必然损失，故对于原告的第三项诉求，本院不予支持。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告辩解合理之处，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告赵德芳于本判决生效之日起七日内，向原告李祖旺支付2017年1月至2018年9月30日期间拖欠的租金333303.6元及违约金（违约金计算方法：以181510元为本金，按银行同期同类贷款利率自2018年1月1日计至2018年10月20日；以333303.6元为本金，按银行同期同类贷款利率自2018年10月21日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告李祖旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7676元，减半收取3838元（原告已预交），由原告李祖旺负担554元，被告赵德芳负担3284元（被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  钟劲松二〇一九年九月十二日书记员  叶玉娟杨慧娴