四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初13157号 原告：胡正健，男，汉族，1981年9月20日出生，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：林坤娇，四川中一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙秀芳，四川万帆律师事务所律师。 被告：成都合能房地产有限公司，住所地成都市青羊区西大街**。 法定代表人：李杰。 委托诉讼代理人：王梓旖，女，汉族，1994年2月25日出生，住四川省彭州市，公司员工，一般代理。 委托诉讼代理人：黄天翔，男，汉族，1981年11月10日出生，住成都市武侯区，公司员工，特别授权。 原告胡正健与被告成都合能房地产有限公司（以下简称合能房地产）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡正健的委托诉讼代理人林坤娇，被告合能房地产的委托诉讼代理人王梓旖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡正健请求判令：1、解除原被告签订的租赁合同；2、被告退还原告106969.56元；3、被告赔偿原告517170.52元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年10月27日签订了租赁合同，约定被告将位于成都市青羊区商铺出租给原告，租赁期限为2018年2月1日至2021年1月31日，免租期为2018年2月1日至2018年4月30日，合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了租金、物业管理费、中央空调费、宣传推广费，还缴纳了履约保证金34533.48元。被告将出租场地交付给原告后，原告便着手进行装修、人员培训，还购买了经营所需器材。2018年4月中旬，被告告知其出租给原告的场地实为消防通道，不允许出租，要求原告拆除装修、恢复原状并收回商铺，并承诺造成的损失由其负责赔偿。后被告于2018年4月15日拆除了原告的装修，但双方对于赔偿事宜无法协商达成一致意见。故原告诉至法院，请求法院依法判决。 被告合能房地产辩称，1、被告同意解除双方签订的租赁合同；2、原告未举证证明被告存在违约行为，故被告不同意退还原告第2项诉请费用；3、即便法院判决被告赔偿原告损失，但原被告双方签订《租赁合同》第8.5和条第8.6的约定，双方已对一方违约行为而导致合同解除，违约方应当承担的赔偿损失责任进行了明确约定，且该违约金系补偿性质的违约金，即被告若承担违约责任后无需再承担其他赔偿损失。综上，请求法院依法判决。 经审理查明事实如下：2017年10月27日，合能房地产（作为甲方）与胡正健（作为乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位成都市西大街新城市号租赁给付乙方，租赁场地范围实际使用面积为210.57平方米，乙方租赁该场地的经营范围为养生美容美体，乙方店招为康美国际；租赁期限从2018年2月1日至2021年1月31日，免租期自2018年2月1日至2018年4月30日；乙方在免租装修期或免租期内仍需支付物管费，空调费，水电气费等；第1年月租金为17266.74元，第2年月租金为18130.08元，第3年租金为19037.63元，物业管理费每月2105.7元，中央空调费每月1684.56元，宣传推广费每月2105.7元；乙方应于本合同签署之日一次性支付履约保证金34533.48元及首期租赁费、首期物管费、首期空调使用费、首期宣传推广费、垃圾清运费等相关费用，所有租赁费用应在每季度最后一月28日前支付；乙方应于进场装修前一次性支付装修押金。合同第5.1条约定，甲方保证该租赁场地及其附属配套设施等遵守国家及地方建筑方面的规定。第8.5条约定任何一方违约导致合同被解除时，守约方可要求违约方承担相当于三个月租金的违约金，除此之外，守约方不得再以其他理由要求违约方进一步赔偿其他损失。第8.6条约定在确定以上条款中的违约金比例时，双方均充分考虑了因解除合同可能造成的损失，双方均同意，该违约金比例是适当的，双方均不得就此提出任何异议。合同附件有商铺图和楼层图，标明乙方承租位置为商铺号CW0001号。 合同签订后，胡正健向合能房地产支付了租赁履约保证金34533.48元及2018年2-4月的物管费、宣传推广费，中央空调费共计17687.88元。 合能房地产向胡正健交付案涉租赁房屋后，胡正健开始进行装修，并支付了装修保证金10528.5元、装修许可证工本费50元、临时出入证工本费80元、装修管理费842.28元、装饰装修施工证250元，施工人员出入证120元。 2018年4月，因有人举报新城市广场消防通道被租用给商家用于堆放货物。经调查，举报属实，成都市青羊区公安消防大队已责令商家立即清理货物。 其后，因消防问题，合能房地产要求胡正健拆除装修、退回商铺。2018年4月14日，胡正健向合能房地产退回了案涉商铺。 上述事实有租赁合同、收款收据、成都市青羊区公安消防大队查询资料、当事人陈述在案为证。 对双方有争议的证据和事实，认定如下： 1、装修合同、装修预算表、收据、视频、照片、微信转胡某安49980元的截图，证明其对商铺进行装修花费321365.84元。合能房地产认为装修合同的签订主体是李勇，而非《租赁合同》的签订主体胡正健，即便李勇是胡振建的授权委托人，但根据李勇向合能房地产提交的委托书和安全承诺书，对应的装修公司也并非前述装修合同中载明的装修公司，并且仅提供了一个收据，没有提供转账凭证，也没有提供发票，这不符合公司之间的交易常规，故对真实性不予认可。本院认为，胡正健与装修公司签订《装修合同》，合同载明本工程项目经胡某安，胡正健虽未提交向装修公司支付装修款项的凭证，但从其提供的微信转账记录中可以确认其胡某安转账49980元。经询问证胡某安也印证了系胡正健支付的装修款。故本院对胡正健提交的装修损失321365.84元的证据部分予以采信，即对微信转账49980元部分予以确认。 2、销货清单和收据，证明胡正健为开设“康美国际”购买设备，花费34920元，包括美容美体床和浴足电动沙发。合能房地产认为没有支付凭证，对真实性不予认可，且设备属于可移动性资产，并且可以重复用，不能算作损失。本院认为，胡正健未在规定时间提交支付凭证，仅凭销货清单和收据不足以证明已实际支付相应款项，不予采信。 3、建设银行流水，证明胡正健在装修期间为开设康美国际，聘请了员工并进行了培训，向员工发放了工资共计42252元。合能房地产认为银行流水并不能证明支付人与收款人之间的关系，与本案不具备关联性，且案涉商铺处于装修期间，并未实际营业，不存在员工工资。本院认为该银行流水不能证明款项性质，对此本院不予采信。 4、房屋租赁合同，证明胡正健为康美国际聘请的员工租赁了员工宿舍，花费14000元。合能房地产认为租赁人是李勇，不是胡正健，且不能证明是租赁给员工使用。本院认为，前述租赁合同不能证明租赁用途，胡正健未能证明该租赁合同与本案的关联性，本院不予采信。 本院认为，合能房地产与胡正健签订房屋租赁合同，将新城市广场负1楼CW0001号房租作为商铺租赁给胡正健的事实成立。合同履行过程中因案涉商铺位于消防通道，不允许被作为商铺对外出租，因此合能房地产要求胡正健拆除装修并退回商铺，案涉商铺实际于2018年4月14日退回，但双方未就赔偿事宜达成一致意见。 合能房地产作为出租方应保证其对外出租的房屋具备相应功能，合能房地产将应属消防用地的房屋用作商业用途对外出租，造成案涉《租赁合同》签订后，房屋不能正常使用，合同目的不能实现，出租方合能房地产应承担全部责任。合能房地产主张胡正健作为承租人对房屋进行了实地勘验，对房屋无异议后进行了承租，也应承担一定责任。本院认为，合能房地产作为出租人对房屋属性更为了解，应明确告知房屋用途属性，双方签订的《租赁合同》明确约定合能房地产应保证该租赁场地及其附属配套设施等遵守国家及地方建筑方面的规定，且合同附件明确载明案涉租赁房屋属于商铺，但案涉房屋不能用于商业用途，给胡正健造成的损失应由合能房地产承担全部责任，对合能房地产的抗辩主张，本院不予采纳。 双方对解除《租赁合同》均无异议，本院予以支持。 关于胡正健向合能房地产支付的费用。根据庭审查明，胡正健共计支付租赁履约保证金34533.48元，2018年2-4月的物管费、宣传推广费，中央空调费共计17687.88元，装修保证金10528.5元、装修许可证工本费50元、临时出入证工本费80元、装修管理费842.28元、装饰装修施工证250元，施工人员出入证120元，前述款项共计64092.14元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，胡正健要求合能房地产公司返还前述费用，于法有据，本院予以支持。合能房地产公司应向胡正健返还费用64092.14元。 胡正健主张其向合能房地产公司支付了2018年5-7月份租金，但并未举证予以证明，对其该部分主张，本院不予支持。 损失部分。胡正健主张因案涉《租赁合同》，其实际产生了装修费用、员工开支、员工宿舍租赁费用等共计517170.52元，但胡正健提交的证据仅能证明其装修损失49980元，本院对该部分予以支持。 综上，胡正健的诉讼请求部分成立，本院予以支持。据此，依照中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告胡正健与被告成都合能房地产有限公司于2017年10月27日签订的《租赁合同》； 二、被告成都合能房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡正健返还114072.14元； 三、驳回原告胡正健其余诉讼请求。 如果被告成都合能房地产有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10041元，由原告胡正健负担7460元、被告成都合能房地产有限公司负担2581元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 琳 人民陪审员  朱惠蓉 人民陪审员  范 沈 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  邓郁锚