重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终5127号上诉人（原审被告）：漆涛，男，汉族，1989年11月4日生，住四川省中江县。委托诉讼代理人：罗莉，四川富绅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐诗杰，男，汉族，1987年7月14日生，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：柳靖川，重庆康实律师事务所律师。原审第三人：重庆慕亨房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区白码凼****商业**吊2-05，统一社会信用代码91500107MA5UH66Q3A。法定代表人：赵仁兴,该公司经理。委托诉讼代理人：吴兵，男，汉族，1993年1月24日，住重庆市北碚区，系公司员工。上诉人漆涛诉被上诉人唐诗杰及原审第三人重庆慕亨房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初18356号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。漆涛上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判上诉人不承担民事责任。其事实与理由为：上诉人与被上诉人通过微信聊天约定了被上诉人办理第二次银行按揭贷款审批的最终期限为2018年5月15日，但被上诉人逾期仍未获得银行贷款审批，因被上诉人违约，上诉人为避免损失扩大，于2018年6月20日向被上诉人发出《律师函》解除双方的房屋买卖合同，符合合同法关于合同解除的法定解除条件，上诉人不应承担违约解除责任。即使上诉人承担违约责任，在被上诉人并未举示任何损失依据，且被上诉人和第三人的原因导致合同不能履行的情况下，一审法院判决上诉人承担118600元的违约金属于违约金判定过高，上诉人仅应承担返还2万元定金的责任。唐诗杰辩称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。唐诗杰一审请求：1.判令确认唐诗杰与漆涛之间的房屋买卖合同关系于漆涛收到起诉状副本的时间即2018年8月30日解除；2.判令漆涛返还唐诗杰定金2万元及偿还已产生的按揭服务费12000元、中介服务费6000元、评估费1580元；3.判令漆涛支付唐诗杰违约金1186000元；4.案件受理费由漆涛承担。事实和理由：唐诗杰经第三人居间与漆涛签订《房屋买卖（居间）合同》，约定漆涛将位于重庆市九龙坡区X号房屋出售给唐诗杰。签订合同当日，唐诗杰支付漆涛定金2万元。因房屋评估价值过低，第一次银行按揭贷款未获审批，后唐诗杰与漆涛更换银行办理按揭贷款手续，在等待审批过程中，漆涛向唐诗杰发出律师函明确通知解除合同，且表示房屋涨价严重，现诉至法院。一审查明：2018年1月14日，唐诗杰（乙方）、漆涛（甲方）与第三人重庆慕亨房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：唐诗杰购漆涛位于重庆市九龙坡区X号房屋，房屋建筑面积120.71平方米，房屋成交价为1186000元；乙方于签订本合同时向甲方支付定金2万元，乙方须于按揭审核通过解押前一天支付甲方366000元，乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款80万元用于支付甲方购房款；双方须于2018年2月1日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付予甲方；乙方须于签订本合同时支付丙方中介服务费11800元，乙方须于办理按揭贷款申请手续当日向丙方支付按揭服务费12000元及评估费1580元；本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付按该房屋成交价的20%的违约金；若因非丙方原因造成甲乙双方未能交易成功的，已支付的中介服务费丙方不予退还，尚未支付的，由违约方或过错方向丙方支付，无过错方已向丙方支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿。同日，唐诗杰向漆涛支付定金2万元。唐诗杰向第三人支付中介费6000元、按揭服务费12000元及评估费1580元。2018年1月23日，漆涛因第一次银行按揭贷款未能审批遂向第三人微信联系要求唐诗杰增加首付款，第三人称：唐诗杰无法增加首付款，重新签第三人联系的贷款银行，等1个多月即可放款。2018年2月8日，唐诗杰与漆涛第二次办理银行按揭贷款手续。2018年4月27日，漆涛向唐诗杰微信联系称第二次银行按揭贷款审批的最后让步期限为5月15日，银行未审批通过或唐诗杰不同意提高首付款则合同作废。唐诗杰回复要求给予25天筹钱，再多给十天。2018年6月20日，漆涛向唐诗杰发出《律师函》，唐诗杰于2018年6月22日签收。《律师函》载明：合同签订后，银行正常审核按揭贷款时间为2个月以内，因第三人错误高估房屋的贷款金额，加之唐诗杰能提供首付款金额过低等原因，漆涛多次给予宽限期（最后一次同意宽限期为2018年5月15日），房屋按揭贷款至今未能通过银行审核，房屋上涨严重，导致漆涛未能及时获得购房款而重新购买房屋，致使漆涛遭受且继续遭受重大损失，基于避免损失继续扩大的立场，漆涛通知唐诗杰解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》。一审审理中，唐诗杰为证明漆涛并未提出银行按揭贷款审批期限限制，举示2018年5月7日谈话录音，谈话录音中漆涛称：“银行按揭贷款在十五号前没通过，该解除就解除，如按揭审核通过，就正常履行，没有十五号的期限，那就等，反正有通没通过的那一天”。第三人陈述：唐诗杰与漆涛及第三人达成了继续等待银行的贷款审批的一致意见。漆涛陈述：当时通话中称“没有十五号的限制，那就继续等”系气话，最后说“没有期限”系口误。一审审理中，漆涛为证明第三人在办理第二次银行按揭贷款时称可在一个多月内审批通过，但在2018年5月7日时第三人仍不知银行审批的情形，漆涛遂提出5月15日为按揭贷款审批的最后期限，若通过则继续履行，不通过则解除合同，举示2018年5月7日谈话录音，谈话录音中漆涛称：“若5月15日之前银行贷款审核通过，则按正常流程履行，否则合同作废，漆涛不同意再改签银行，买方要起诉，漆涛予以配合。”唐诗杰在录音中称：“不同意终止合同”。第三人陈述：三方协商一致继续等待银行审批。唐诗杰陈述：漆涛举示的该段录音系前半段，唐诗杰举示的录音中漆涛已明确表示可以无期限等待银行按揭审批。一审审理中，唐诗杰及第三人陈述：第三人联系的银行可以贷款80万元，但因漆涛的要求找漆涛的朋友在工商银行办理，银行评估贷款金额不足80万元，2018年2月遂重新通过中介方联系的银行办理按揭贷款手续，但该银行审查后，不确定贷款的时间及金额，且告知需等5个月左右，2018年3月第三人告知漆涛更换贷款银行，漆涛不同意。漆涛陈述：第一次办理银行按揭贷款手续时间为2018年1月16日，系漆涛联系的工商银行，银行于2018年1月23日告知不能贷足80万元，且要求增加首付款，但唐诗杰称没钱增加，第三人告知唐诗杰与漆涛其联系的邮政银行能够贷款80万元且审核通过时间为1个多月，唐诗杰与漆涛遂于2018年2月8日第二次通过第三人联系的银行办理按揭贷款手续，唐诗杰与漆涛双方多次催促第三人联系银行确认审核情况，截止漆涛发出解除律师函之日，仍无银行审核通过的消息，且2018年5月7日第三人明确告知审核通过时间至少还需半年。一审法院认为：唐诗杰与漆涛及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》的系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。关于合同的解除问题。首先，合同约定唐诗杰采取银行按揭贷款的方式支付购房款，漆涛应当积极予以配合，在漆涛联系的贷款银行第一次未能审批合同约定的贷款金额后，根据合同约定唐诗杰应于过户前补足贷款差额部分，而非直接增加首付款；其次，漆涛第二次配合办理银行按揭贷款申请后，因按揭贷款受政策及银行的影响，一般无法确定具体的审批时间，漆涛应尽量持客观容忍态度。本案漆涛虽就按揭贷款对唐诗杰及第三人进行了催告，但催告的合理期限无法进行界定，在银行贷款审批过程中，唐诗杰并未构成违约，漆涛不可将银行未能及时审批按揭贷款归责于唐诗杰；再次，漆涛在催告唐诗杰时虽先进行了限期要求，但最后又表述没有期限限制，即唐诗杰与漆涛达成继续等待银行按揭贷款审批的一致意见，第三人也确认该事实。合同并未出现法律上或者事实上不能履行的情形，漆涛在未与唐诗杰协商变更付款方式的前提下，直接向唐诗杰发出解除合同的《律师函》，漆涛以其行为表示不再继续履行合同，构成根本违约，其发出解除通知无事实与法定依据，不发生解除合同的效力；最后，因漆涛构成违约，唐诗杰起诉要求确认唐诗杰与漆涛的房屋买卖合同关系于2018年8月30日解除，符合法律规定，予以支持。合同解除后，漆涛应退还唐诗杰定金2万元。对于违约金，根据合同约定由违约方向守约方支付按该房屋成交价的20%的违约金，结合本案漆涛两次配合唐诗杰办理按揭贷款手续，且等待按揭贷款审批时间较长及漆涛违约的主观程度，唐诗杰也自愿降低主张违约金的金额，酌情予以尊重并予以支持。另对于唐诗杰诉请漆涛赔付按揭服务费12000元、中介服务费6000元及评估费1580元，因合同约定无过错方已向第三人支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿，该约定独立于违约责任之外，唐诗杰可同时主张，但该约定也只限唐诗杰向漆涛主张已向第三人支付的中介服务费6000元，对于唐诗杰支付的按揭服务费与评估费损失，违约金足以弥补，不予重复支持，故漆涛还应赔付唐诗杰中介服务费损失6000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、唐诗杰与漆涛于2018年1月14日签订的关于重庆市九龙坡区X号房屋的买卖合同关系于2018年8月30日解除；二、漆涛于本判决生效之日起五日内退还唐诗杰定金2万元并赔付唐诗杰中介服务费损失6000元；三、漆涛于本判决生效之日起五日内支付唐诗杰违约金118600元；四、驳回唐诗杰的其他诉讼请求。一审案件受理费2726元，由漆涛负担。本院二审审理中，上诉人与被上诉人均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：关于上诉人提出其发函解除合同的行为系行使法定解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，上诉人与被上诉人订立的合同约定被上诉人采取银行按揭贷款的方式支付购房款，在上诉人联系的贷款银行第一次未能审批合同约定的贷款金额后，根据合同约定被上诉人应于过户前补足贷款差额部分，而非直接增加首付款；其次，因按揭贷款受政策及银行的影响，一般无法确定具体的审批时间，对第二次按揭贷款的审批期限，上诉人应尽量持客观容忍态度。上诉人虽就按揭贷款审批对被上诉人及第三人进行了催告，但并未对催告后办理按揭贷款审批的合理期限进行明确约定，上诉人举示的微信聊天记录不能证明双方将办理第二次贷款审批的最终期限约定为2018年5月15日，从录音证据及第三人的陈述反映上诉人与被上诉人达成继续等待银行按揭贷款审批的一致意见，故被上诉人在2018年5月15日之后未取得银行贷款审批，并不构成违约。本案的房屋买卖合同并未出现法律上或者事实上不能履行的情形，上诉人在未催告被上诉人以其他付款方式履行合同付款义务的前提下，直接向被上诉人发出解除合同的《律师函》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权的行使要件。上诉人的解除行为系违法解除，不发生合法解除的效力。上诉人的该项上诉理由不能成立。关于上诉人提出即使承担违约责任，一审判决违约金过高的问题。本院认为，上诉人以发函解除合同的行为表示不再继续履行合同，已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。按照双方的合同约定，应由违约方向守约方支付按该房屋成交价的20%的违约金，一审法院结合本案上诉人两次配合被上诉人办理按揭贷款手续，且等待按揭贷款审批时间较长及上诉人违约的主观程度，被上诉人也自愿降低主张违约金的金额，酌情主张违约金118600元并无不当。上诉人认为违约金金额远超被上诉人的实际损失，但并未举示损失的相应证据予以证实，应承担举证不力的责任。上诉人的该项上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2726元，由漆涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  肖 飞二〇一九年九月十二日法官助理  黎 明书 记 员  李德桥