黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0691民初1651号原告：姜英娟（反诉被告），汉族，女，1990年10月12日出生，个体，住大庆市龙凤区。被告：大庆新华联房地产开发有限公司（反诉原告），住所地大庆市高新区翔安大街**新华联城**商服。法定代表人：于昕，该公司经理。委托代理人：杜宝娜，黑龙江百湖律师事务所律师。原告姜英娟（反诉被告）与被告大庆新华联房地产开发有限公司（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜英娟（反诉被告）、被告大庆新华联房地产开发有限公司（反诉原告）委托代理人杜宝娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。姜英娟提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告大庆新华联房地产开发有限公司签订的购房合同；2.判令被告返还原告购房首付款108000元（其中包括定金20，000元）并适用定金罚则再行给付20，000元，赔偿原告租房费用9000元，共计人民币137000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月19日，原告与被告就本案房屋签订商品房买卖合同，因被告承诺代理原告办理购房贷款，故原告在被告提供的以贷款方式付款的格式合同上签字。原告依合同约定于2018年6月17日向被告交付定金20，000元，于2018年6月20日交齐购房首付款108，000元（其定金20.000元，原、被告约定定金收到后并入购房首付款）。后被告先后以各种理由拒绝带原告办理购房贷款，致使原告购买房屋并结婚使用的目的不能实现，并因此导致原告租赁其他房屋花费租房费用9000元。原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《最高院商品房买卖合同司法解释》具状起诉，请求法院依法判决解除原告与被告签订的商品房买卖合同，判令被告返还原告购房首付款108，000元（其中包括定金20，000元）并适用定金罚则再行给付20，000元、赔偿原告租房费用9000元，共计人民币137000元，由被告承担本案的诉讼费用。大庆新华联房地产开发有限公司辩称，同意解除商品房预售合同，由于本案中姜英娟因个人原因未能办理银行贷款，导致余款430000元至今未支付。大庆新华联房地产开发有限公司多次催促姜英娟交纳剩余的购房款并支付违约金。姜英娟的违约行为已经导致合同无法继续履行，故根据商品房预售合同补充协议第七条之约定，要求与姜英娟解除商品房预售合同。由于姜英娟的违约行为，应按照商品房预售合同补充协议第七条之约定支付违约金107600元，故答辩人仅能无息返还房款400元。本案中，大庆新华联房地产开发有限公司在商品房预售合同补充协议第二条中已经明确约定仅是协助办理贷款，并不承担贷款最终无法办理的法律责任，具体办理贷款是否成功是由于贷款申请人自身的条件、经济能力以及银行的决策决定的，并不是答辩人所能控制的，在合同中不存在一定保证其贷款办理成功的约定，并且在本案中答辩人的工作人员也已经陪同姜英娟到银行办理业务，不存在任何违约行为，故姜英娟主张适用定金罚则返还2万元定金以及返还全部的购房款108000元没有法律及事实依据。姜英娟或者案外人自行承租房产支付的租金与本案没有关联性，大庆新华联房地产开发有限公司不存在违约行为，不负责赔偿租房费用9000元。案件受理费大庆新华联房地产开发有限公司不承担。大庆新华联房地产开发有限公司提起反诉：姜英娟在商品房预售合同解除的同时协助办理商品房预售合同备案登记解除手续；二、请求姜英娟支付违约金107600元；三、案件受理费由姜英娟承担。事实与理由：2018年6月20日，姜英娟与大庆新华联房地产开发有限公司签订商品房预售合同及补充协议，约定购买大庆新华联房地产开发有限公司开发的阿斯兰小镇项目4#地（D-02-1地块）4-62#楼1单元2层020202房屋，房屋总价款为538000元，2019年6月20日，姜英娟总计交付购房款108000元，余款430000元向银行申请贷款。贷款的过程中，由于姜英娟自身原因未贷款成功，大庆新华联房地产开发有限公司多次催促姜英娟交纳剩余的购房款，但其未支付，并提出解除商品房预售合同，故依据商品房买卖合同补充协议第二条、第三条、第七条的约定，提出反诉请求、恳请人民法院支持大庆新华联房地产开发有限公司。姜英娟辩称，我们签订合同的时候大庆新华联房地产开发有限公司没有提出看合同内容，直接让我签订，也没有让我回家看，不同意赔偿大庆新华联房地产开发有限公司的损失，2018年6月17日其交纳20000元定金，20日大庆新华联房地产开发有限公司告知其能贷款，让其把88000元都交付完毕，银行没有受理怎么得知这笔钱是多少可以贷款，6月份其告知大庆新华联房地产开发有限公司购买房屋是用作婚房，等到8月份房子都没有下来，然后大庆新华联房地产开发有限公司让其办理公积金。姜英娟就其主张向本院提交证据如下：1、中国银行储蓄申请表一份，欲证明2018年6月20日交付购房款并办理贷款手续，大庆新华联房地产开发有限公司没有去银行审批就把钱给收取了，说其能贷款。经质证，大庆新华联房地产开发有限公司对证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，最终原告是否能获得贷款，是由批准贷款的银行决定的，被告不具有决定权，在签订预售合同后，被告的工作人员，陪同原告到相应银行申请贷款，尽到了协助义务。本院对该证据的真实性予以认定。2、商品房买卖合同一份，欲证明签订合同的时候大庆新华联房地产开发有限公司没有提示姜英娟看条款。经质证，大庆新华联房地产开发有限公司对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该合同是经过政府主管部分制定，是原、被告之间自愿签订，在签订同时上传到大庆市房产局进行备案，不存在欺诈情况。本院对该证据的真实性予以认定。大庆新华联房地产开发有限公司向本院提交如下证据：1、提交商品房买卖合同及补充协议（预售）1份，欲证明1、2018年6月19日，姜英娟与大庆新华联房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同第三条第三款约定：姜英娟购买大庆新华联房地产开发有限公司开发的阿斯兰小镇项目4#地（D-02-1地块）4-62#楼1单元2层020202房屋。合同第六条第2款约定：房屋总价款为538000元。合同第七条第3条约定：采用分期付款方式支付购房款，买受人应当于2018年6月19日交付首期房价款108000元，余款430000元向银行申请贷款支付；2、补充协议第二条约定：甲方协助乙方办理按揭贷款手续，相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担任何责任。乙方承诺其虽已具备按揭贷款及公积金贷款条件，但因乙方原因未能获得按揭贷款或公积金贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，乙方应再甲方书面催告后5日内付清全部剩余未付款项，未能按约定付清的应承担违约责任。补充协议第三条约定：如乙方未按约定期限付清房款，应按照本协议第七条承担违约责任。乙方选择按揭贷款付款方式的，如乙方违反本补充协议第二条第1、2、3项中的任何一项，均应按照本条第1项承担违约责任。补充协议第七条约定：如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理。(1)乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金。甲方有权在退还乙方购房款(无息，下同)前将违约赔偿金先行予以扣除。(2)如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。如乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关备案、登记撤销手续，甲方有权通过诉讼途径强制乙方履行前述撤销备案、登记手续的义务。3、2018年6月20日，办理了商品房备案登记。经质证，姜英娟认为其买房子时已向大庆新华联房地产开发有限公司表示能贷款就贷，不能贷款就不贷款，其没有违约，是大庆新华联房地产开发有限公司没有给其贷下来款。本院对该证据的真实性予以认定。2、催告函1份、EMS快递邮寄凭证1张、EMS快递邮寄路径查询单1张，证明2019年5月16日，由于姜英娟因个人原因未能办理银行贷款，已经延期支付余款，构成违约，大庆新华联房地产开发有限公司催告姜英娟付清余款并支付违约金，姜英娟于5月18日签收催告函。经质证，我收到了被告邮寄的催告函。本院对该证据的真实性予以认定。大庆新华联房地产开发有限公司申请证人张某出庭作证，证实证人系大庆新华联房地产开发有限公司的工作人员，负责协助姜英娟办理房贷事宜，因姜英娟丈夫孙通的征信较差，信贷员拒绝办理贷款；证人又联系了邮政储蓄信贷，办理了贷款的资料，后续现场核实是邮政工作人员和原告进行，邮政的工作人员提交到总行审批，邮政人员给孙通打的电话，电话回访后就拒绝贷款；后续证人又联系了招商银行和工商银行，也是因为孙通征信较差拒绝贷款。经质证，姜英娟表示大庆新华联房地产开发有限公司没有通知办理贷款的情况。本院对证人证言予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年6月20日，姜英娟与大庆新华联房地产开发有限公司签订商品房预售合同及补充协议，约定购买大庆新华联房地产开发有限公司开发的阿斯兰小镇项目4#地（D-02-1地块）4-62#楼1单元2层020202房屋，房屋总价款为538000元，2019年6月20日，姜英娟总计交付购房款108000元，余款430000元向银行申请贷款，该合同于当日备案。大庆新华联房地产开发有限公司工作人员协助姜英娟向邮政储蓄银行、招商银行等银行申请房屋贷款，由于姜英娟丈夫孙通征信较差，均未贷款成功，大庆新华联房地产开发有限公司于2019年5月16日向姜英娟邮寄催告函，催促姜英娟交纳剩余的购房款，姜英娟于2019年5月18签收该函。另查明，商品房预售合同第八条第一款第二项约定“逾期超过30日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人己付全部房款（含己付贷款部分）。”补充协议第七条“如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理。(1)乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金。甲方有权在退还乙方购房款(无息，下同)前将违约赔偿金先行予以扣除。(2)如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。如乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关备案、登记撤销手续，甲方有权通过诉讼途径强制乙方履行前述撤销备案、登记手续的义务。”本院认为，姜英娟与大庆新华联房地产开发有限公司签订商品房预售合同及补充协议真实有效，因双方均同意解除预售合同及补充协议，故大庆新华联房地产开发有限公司将108000元购房首付款退还给姜英娟，姜英娟应在商品房预售合同时协助办理商品房预售合同备案登记解除手续；因姜英娟自身征信原因导致无法办理银行贷款，因而未能缴纳剩余购房款，故姜英娟构成违约，其应当承担违约责任，故对于其租房费用及定金的诉讼请求不予支持；关于姜英娟应当承担的违约责任，本院认为商品房预售合同第八条约定逾期30日，解除合同并支付购房款总额3%违约金，而补充协议第七条约定支付购房款总额20%的违约赔偿金，本质上均为补偿性违约金，系当事人事先约定的“违约损害赔偿数额”，故根据格式合同的解释规则，应当适用商品房预售合同第八条，姜英娟按照购房款总额3%向大庆新华联房地产开发有限公司支付违约金16140元，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百四十一条之规定，判决如下：一、解除姜英娟与大庆新华联房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；二、姜英娟协助大庆新华联房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》备案登记解除手续，大庆新华联房地产开发有限公司返还姜英娟房屋首付款108000元；三、姜英娟给付大庆新华联房地产开发有限公司违约金16140元；四、驳回姜英娟、大庆新华联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3040元，减半收取1520元，由姜英娟负担290元，大庆新华联房地产开发有限公司负担1230元；反诉费1226元，由姜英娟负担102元，大庆新华联房地产开发有限公司负担1124元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。（本案所涉币种均为人民币）审判员  刘铁军二〇一九年九月三十日书记员  张金花附法律条文:《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。