湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0104民初3596号原告：田建华，男，1963年6月15日生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：朱瑞，湖北炽升律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉和天源商业投资有限公司。住所地：武汉市硚口区古田四路********。法定代表人：唐卫玲，该公司总经理。被告委托诉讼代理人：胡涛，该公司职员（特别授权）。被告：武汉华运房地产开发有限公司。住所。住所地：武汉市新洲区邾城街章林村div>法定代表人：梅荣，该公司总经理。被告委托诉讼代理人：胡涛，该公司职员（特别授权）。原告田建华与被告武汉和天源商业投资有限公司（以下简称和天源公司）、武汉华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告田建华委托诉讼代理人朱瑞到庭参加诉讼，被告和天源公司、华运公司委托诉讼代理人胡涛到庭参加诉讼。原被告双方同意调解，调解期限不计入审限。本案现已审理终结。原告田建华向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与两被告于2009年12月31日签订的《天泽一方商铺委托管理协议书》；2.请求判令被告一腾退并返还硚口区古田四路199号C、D区1层132号房屋；3.请求判令被告一向原告支付2015年5月至2019年5月的固定租金收益共计147000元；4.请求判令被告一向原告支付2015年5月至2019年5月的违约金，按差欠租金收益每日万分之三的标准计算为32869.8元；5.请求判令被告一向原告支付违约金175518.5元；6.请求判令被告二对上述债务承担连带责任保证；7.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2009年12月31日，原告与两被告签订《天泽一方商铺委托管理协议书》，约定原告于2009年12月31日签约购买了被告二开发的天泽一方C、D区1层132号商铺，原告同意将该商铺全权委托被告一对外租赁及同意经营管理。委托期限为原告向开发商付清所购商铺之全部购房款并同时与被告一签订本协议办理商铺交接书面手续之日起至2029年11月30日止。在原告向开发商付清所购商铺之全部购房款并同时与被告一签订本协议办理商铺交接书面手续之日起十年内，原告按该商铺销售标价的8%获得固定年回报租金，每月收益3000元。被告一按月支付原告的委托租赁收益，支付时间为每月15日（遇法定节假日顺延）。如被告一未按时向原告支付委托管理收益的，应按日万分之三的标准向原告支付逾期付款违约金。如逾期六个月仍未履行的，原告有权单方解除本协议，被告一按甲方所购买商铺总价款的50%支付违约金。若被告一未能按约定向原告承担相关义务的，被告二作为担保方愿意承担相关责任。该协议签订后，原告将该商铺委托被告一对外租赁，被告一按约定支付固定租金收益。2015年4月至今，被告一未曾向原告支付固定租金收益。被告一未能依约支付固定租金收益，已违反协议约定，并侵犯原告的合法权益，故向法院提起诉讼。案件审理过程中，原告明确诉讼请求三中租金的起算时间明确为2015年5月。被告和天源公司、华运公司辩称：原告与两被告确实就诉争商铺签订了商铺委托管理协议书，其后和天源公司依约向原告支付租金，但从2015年5月起就没有再付租金了。但自2016年4月起和天源公司就将诉争商铺的实际经营权移交给了诉争商铺所在的业主代表。目前和天源公司并没有实际侵占诉争商铺，且和天源公司目前已经是名存实亡，华运公司也已经被吊销，无力支付违约金。经审理查明：2009年12月31日，原告田建华（甲方）与被告和天源公司（乙方）、华运公司（丙方）签订《天泽一方商铺委托管理协议书》，协议约定甲方购买华运公司开发的天泽一方C、D区1层132号商铺，甲方同意将该商铺全权委托乙方对外租赁即统一经营管理（包括但不限于签订及执行租赁合同等）；该商铺的建筑面积为23.09平方米，合同购买价为351037元，销售标价450000元；委托管理期限为甲方向开发商付清所购商铺之全部购房款（包含全部首期款及按揭贷款）并同时与乙方签订本协议办理商铺交接书面手续之日起至2029年11月30日止；甲方在委托管理期限内所得收益划分为两个阶段（第一阶段和第二阶段），第一阶段的时间期限为十年（自甲方向开发商付清所购商铺之全部购房款并同时与乙方签订本协议办理商铺交接书面手续之日起十年止），第一阶段每月的收益为：450000×8%÷12个月=3000元；第二个阶段的时间期限约为十年（起算时间为第一阶段到期的第二天，截止时间为2029年11月30日），第二阶段每月的收益为：450000×9%÷12个月=3375元；乙方按月支付甲方的委托租赁收益，支付时间为每月15日（遇法定节假日顺延）；乙方独立经营，自负盈亏，甲方按本协议第三条的规定获取委托管理收益，租赁及统一经营管理的市场风险由乙方承担；乙方未按时向甲方支付委托管理收益的，应按日万分之三的标准向甲方支付逾期付款违约金，如逾期六个月乙方仍未履行的，甲方有权单方要求解除本协议，乙方按甲方所购买商铺总价款的50%承付违约金；若乙方未能按本协议规定向甲方承担约定义务的，丙方作为担保方愿意承担相关责任。同日，原告又与和天源公司签订了《授权书》授权和天源公司直接以自己名义对外出租诉争商铺并进行统一运营。协议签订后，原告将诉争商铺委托和天源公司对外出租，和天源公司按照协议约定向原告支付固定租金收益至2015年4月。2014年5月原告取得诉争商铺的房屋所有权证及国有土地使用证。和天源公司从2015年5月起至今就未曾向原告支付相应租金收益。另查明，被告华运公司现已被吊销营业执照。本院认为：原告与两被告间签订的《天泽一方商铺委托管理协议书》（以下简称协议书）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然和天源公司辩称自2016年4月起便将诉争商铺经营权已交至业主代表未实际经营诉争商铺，但并未向法院提交相应证据，且和天源公司如何处置诉争商铺经营权并不影响原被告双方间协议书的效力，故原被告双方均应履行该协议。和天源公司自2015年5月起便再未向原告支付固定收益，故和天源公司应向原告支付自2015年5月起至2019年5月的固定租金3000元/月×49个月=147000元。根据合同约定，如逾期六个月和天源公司仍未履行的，原告有权单方要求解除本协议，和天源公司按原告所购买商铺总价款的50%承付违约金。和天源公司至今已四年未支付租金，构成根本违约，对原告请求解除诉争协议书并要求被告和天源公司腾退及返还诉争商铺的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。对于原告要求和天源公司承担解除合同违约金及逾期支付租金的违约的诉讼请求，存在竞合，且根据合同约定，逾期支付租金达六个月以上，原告有权解除合同，解除合同的被告应承担违约金，现原告以被告逾期支付租金为由要求解除合同，故本院认为被告应承担解除合同的违约责任，对于逾期支付租金的违约金本院不予支持。因违约金制度系以赔偿守约方的损失为主要功能，原告未能举证证明自己的损失，且在被告逾付租金的长达四年的期间内，未向被告主张任何权利，其客观上对损失扩大也存在过错，原告要求按商铺总价的50%支付违约金明显对被告不公平，故结合本案实际情况及双方过错程度，本院酌情认定被告应向原告支付20000元的违约金。另被告华运公司虽已经被吊销营业执照，但并不影响其民事主体资格，应依法承担相应的民事责任。协议书约定在和天源公司不能向原告承担约定义务时华运公司应承担相关责任，故对原告请求华运公司对上述债务承担连带责任的请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条的规定，判决如下：一、解除原告田建华与被告武汉和天源商业投资有限公司、武汉华运房地产开发有限公司于2009年12月31日签订的《天泽一方商铺委托管理协议书》；二、被告武汉和天源商业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退并返还位于硚口区古田四路199号C、D区一层132号房屋（建筑面积23.09㎡）；三、被告武汉和天源商业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告田建华支付2015年5月至2019年5月的固定租金收益147000元；四、被告武汉和天源商业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告田建华支付违约金20000元；五、被告武汉华运房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；六、驳回原告田建华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3565元，由被告武汉和天源商业投资有限公司、武汉华运房地产开发有限公司负担（上述款项原告已预付，两被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余敏二〇一九年九月二十七日法官助理安一书记员王玥