广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初1792号原告：赖建华，女，1979年6月1日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：王太林，广东昂首律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪崇刚，广东昂首律师事务所律师。被告：韶关市莱斯物业服务有限公司，住所地：韶关市浈江区启明北路**莱斯豪苑****物业用房。法定代表人：陈艳芳，公司总经理。被告：韶关市莱斯房地产有限公司。。住所地：韶关市浈江区启明北路万通大厦附楼第**北面法定代表人：刘晓钟，公司董事长。委托诉讼代理人：陈艳芳，女，1982年7月23日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告赖建华诉被告韶关市莱斯物业服务有限公司（以下简称莱斯物业公司）、韶关市莱斯房地产有限公司（以下简称莱斯房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖建华的委托诉讼代理人王太林、被告莱斯物业公司及被告莱斯房地产公司的委托诉讼代理人陈艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖建华向本院提出诉讼请求：1、判令被告一继续履行与原告于2011年签订的《莱斯·星光大道委托经营管理合同》所约定的经营管理及支付固定收益的义务，直至最后的委托管理期限即2021年9月30日到期为止。2、判令被告一向原告支付拖欠的2018年全年度、及2019年第一季度、第二季度,累计共6个季度的租金:￥176544.00元；3、判令被告一向原告支付违约金暂计:￥27644.00元（以每季度租金29424元为基数，分别自2018年1月9日起、2018年4月3日起、2018年7月3日起、2018年10月9日起、2019年1月8日起、2019年4月1日起，按照每月万分之五暂计至2019年6月30日，之后计至实际付清之日止）；4、判令被告二对被告一的上述欠款承担连带清偿责任；5、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年7月26日，原告与被告一签署了《莱斯·星光大道委托经营管理合同》。该合同约定：“一、原告将其所认购的商铺物业全权委托给被告一来统一经营管理，被告一有权决定该物业的统一经营范围、经营主体等等；二、委托经营期限：2011年10月1日至2021年9月30日止，共10年（拾年）；三、在委托期限内，自2016年10月1日至2021年9月30日的5年内，每年固定向原告支付￥117692元的经营收益（即每季度固定支付29424元；付款方式：每年每季度的第一个星期一支付,如遇法定节假日则延后至法定节日假日结束后的下一个星期一支付）；四、如拖欠支付经营收益，则从逾期之日起，按应付款的日万分之五计收违约金；五、被告一不能按时付款时，被告二承担担保责任”。然，在该合同履行期间和委托经营期限内，被告一未按约、按时履行其相关的付款义务；被告二亦未履行其相应的担保清偿义务。为此，原告为维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。被告莱斯物业公司、莱斯房地产公司共同辩称，一、商场经营状况惨淡，商场租赁收入微薄。原告与被告莱斯物业公司签订《莱斯·星光大道委托经营管理合同》，约定2016年10月被告开始支付原告经营收益。后自2014年以来，由于传统商业受到电子商务的严重冲击、（GB5006-2014）建筑设计防火规范的消防新规发布及整体经济环境持续下滑，商场的经营越来越困难，从2011年到至今被告通过多种经营模式对外招商，但是商场经过多次的业态调整，商场的出租率仍然不高，经营存在很大的困难，商场所能收取的租金少，支付给原业主的租金高，所以才拖延支付原告的租赁和租金。二、相互扶持，让商场突破困局，实现共赢。商场受电商影响及各商场规范整改的升级改造，导致商场的租金收入比支付业主的租金值低，被告在2016年9月开始对所有返租户发出通知，希望业主们能与被告一起共同商讨商场的经营，最后得到187户的业主同意双方以置换的方式解决商场的经营困难，业主同意在《莱斯·星光大道委托经营管理合同》五年的租赁期间的租金按五折收取，被告同意返租期后业主的物业管理费在产权证明期限内（即到2048年4月）商铺出租按10元/㎡收取，未出租的按5元/㎡收取，双方同意签订补充协议当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年上半年，原告赖建华在了解到被告莱斯房地产公司推出的“10年即可回收80%投资成本，即买即租，十年带租约”等内容的优惠广告后，原告购买莱斯房地产公司位于韶关市浈××北路××层××号商铺。同年7月26日，原告（委托方、甲方）与被告莱斯物业公司（受托方、乙方）、莱斯房地产公司（担保方、丙方）签订一份《莱斯·星光大道委托经营管理合同》，约定：甲、乙、丙三方就甲方认购的上述物业委托给乙方经营管理事宜达成相关合同。一、委托内容：甲方委托乙方对该物业进行全权经营管理，乙方在委托期限2011年10月1日至2021年9月30日共拾年，进行对该物业的统一经营，乙方有权决定该物业的经营范围、经营主体等，甲方对此无异议。二、甲乙双方的权利和义务：（一）甲方享有以下权益：1、甲方委托乙方统一经营管理该物业。2、在委托期限内，自2016年10月1日至2021年9月30日共伍年，乙方每年固定向甲方支付经营收益￥117692元。即每月乙方支付甲方经营收益￥9808元[备注：每年的经营收益分四个季度支付，乙方于每年每季度第一个星期一（遇法定节假日延后至法定节假日结束后的下一个星期一）将收益存入甲方本人开户的银行账户中，至本合同期限届满]。3、甲方负责缴纳国家规定的作为业主所须缴纳的相关税费（包括租赁税），由乙方按国家相关税法代扣代缴。（二）产权变更、抵押事项：1、合同有效期内，甲方有权按法律规定将该物业转让、赠与、抵押，但甲方需确保该物业的受让人概括承受甲方在本合同项下的一切权利义务，并保证该物业受让人书面同意遵守乙方或经乙方同意使用该物业的第三人与他人就该物业所签订的租赁合同、合作合同、物业管理公约等有关文件，否则甲方应向乙方支付所造成的损失赔偿金。2、合同有效期内，如甲方将该物业部分或全部转让、赠与、抵押，应提前书面通知乙方，并在转让或赠与后协助受让人办理委托经营管理关系的变更手续。新旧业主需共同与乙方确认原委托管理关系的延续性，同等条件下乙方有优先购买权。如乙方不购买，甲方必须保证受让方继续履行本合同，否则甲方须赔偿由此给乙方造成的一切经济损失。3、甲方应负责提供该物业使用的相关证件及配合乙方办理相关手续，并及时如实通知乙方其与莱斯房地产公司《商品房买卖合同》的签订与履行情况。4、合同有效期内，甲方不得干涉乙方经营行为，如甲方干涉乙方经营行为给乙方造成经济损失的，须赔偿乙方一切损失。三、乙方权益和责任：（一）合同有效期内，乙方负责经营管理该物业，承担该物业的水电费、物业管理费等日常运作费用和维修费用。（二）合同有效期内，乙方有权对受托管理的该物业进行装修、改造或增设它物。（三）乙方在本合同期内，必须按期向甲方支付经营收益。（四）乙方在受托管理该物业时，装修、改造、增设它物，不得损害受托管理商铺的主体结构。本合同期满后，如甲方愿意接受，乙方可一次性折价转让给甲方；如甲方不愿意接受，由乙方自行拆除。但若拆除装修或增设的建筑物，可能导致该物业严重损害的，乙方不得拆除，无偿赠与甲方。四、担保条款：丙方作为乙方的担保方，在乙方到期不能按本合同约定履行对甲方的债务时，由丙方对乙方就本合同规定义务承担担保责任。五、违约责任：（一）若未经乙方书面同意，甲方单方解除本合同、或无法确保该物业受让人继续履行本合同的，则甲方应向乙方赔偿所造成的一切经济损失。（二）如乙方拖欠支付甲方经营收益，乙方从逾期之日起，按应支付的该商铺委托经营收益的日万分之五向甲方支付违约金。（三）一方如违反本合同任何约定的，均应承担赔偿损失的责任，包括预期利益的损失。六、其它：（一）本合同不可解除，除双方协商一致及出现不可抗力的因素外······。此后，原告将涉案商铺交付给莱斯物业公司使用、收益。2013年7月11日，原告（甲方）与莱斯物业公司（乙方）签订一份《莱斯·星光大道委托经营管理合同》补充条款，约定：一、经营管理合同中的项目名称“莱斯·星光大道”现已更名为“莱斯·万商汇”，合同内的条款保持不变。二、经营管理合同期满如需续签的，甲方应在合同期届满前一个月提出书面申请，相关委托经营费用另行商议。三、如乙方的租赁合同期限超过经营管理合同的，按下列第1、2项执行：1、按20000元/月的租金标准，续签经营管理合同，合同期限不超过五年。2、不同意续签，经营管理合同期届满后，甲方收回经营权，由甲方自行经营。四、自2021年10月1日起：1、由甲方承担该物业的水电费、物业管理服务费、公共部位的水电、空调费等日常运营费用和公共部位的维修费用，并按乙方经营管理合同的要求按时缴纳相关费用。2、甲方对租户的经营行为负全部责任。五、本补充条款为《莱斯·星光大道委托经营管理合同》的补充条款，具有同等法律效力。原告认为，莱斯物业公司未按时履行付款义务，莱斯房地产公司未履行担保清偿义务，故提起本案诉讼。本院认为：原告赖建华与被告莱斯物业公司、莱斯房地产公司签订的《莱斯·星光大道委托经营管理合同》以及原告与莱斯物业公司签订的《莱斯·星光大道委托经营管理合同》补充条款是双方的真实意思表示，其内容不违反法律，行政法规的效力性强制规定，合同和补充条款依法成立并有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同是否应继续履行的问题。原告与莱斯物业公司、莱斯房地产公司在《莱斯·星光大道委托经营管理合同》中约定经营收益是各方的真实意思表示，两被告在与原告签订《商品房买卖合同》、《莱斯·星光大道委托经营管理合同》时，以推广广告的方式吸引买方，其已对自身投资进行了长期的评估和规划，合同签订后原告也已依约履行了合同的义务，将商铺交付给莱斯物业公司使用，合同履行过程中经营环境的变化属于正常的经营风险，合同仍应继续履行。因此，莱斯物业公司应当按照合同约定继续支付欠付的款项，莱斯房地产公司应当继续对莱斯物业公司就合同规定义务承担担保责任。关于支付拖欠租金问题。按照合同约定，莱斯物业公司每月支付赖建华租金9808元，按季度支付，即每季度支付29424元。现莱斯物业公司未按照约定支付租金，已构成违约，原告主张莱斯物业公司支付2018年及2019年第一、二季度租金176544元（29424元×6季度），符合法律规定，本院予以支持。关于违约金问题。两被告提出违约金过高，要求予以减少。按双方约定如拖欠支付款项，应从逾期之日起，按应支付款项的日万分之五支付违约金，此并未超过相关法律的规定，违约金的约定并不过高，两被告提出的相关抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。按照合同约定，莱斯物业公司支付租金时间为每年每季度第一个星期一（遇法定节假日延后至法定节假日结束后的下一个星期一），则2018年至2019年第一、二季度的租金支付时间为2018年1月8日，2018年4月2日，2018年7月2日，2018年10月8日，2019年1月7日，2019年4月1日。则计至2019年6月30日的违约金为27643.85元（29424元×0.0005×537天+29424元×0.0005×453天+29424元×0.0005×362天+29424元×0.0005×264天+29424元×0.0005×173天+29424元×0.0005×90天），对原告超出27643.85元部分的诉讼请求本院不予支持，自2019年7月1日起可按合同约定计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告韶关市莱斯物业服务有限公司继续履行与原告赖建华签订的《莱斯·星光大道委托经营管理合同》；二、被告韶关市莱斯物业服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付2018年1月至2019年6月的租金176544元及违约金（违约金暂计至2019年6月30日为27643.85元，2019年7月1日起按每日万分之五计至清偿租金之日止）给原告赖建华；三、被告韶关市莱斯房地产有限公司对被告韶关市莱斯物业服务有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告赖建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2181元，由被告韶关市莱斯物业服务有限公司、韶关市莱斯房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  罗方灵二〇一九年九月三十日书记员  刘 娟