镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1112民初2101号原告：郁迎胜，男，住镇江市。委托诉讼代理人：吴博文，江苏诚和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志远，江苏诚和律师事务所律师。被告：徐中能，男，住常州市新**。被告：陈杰，男，户籍地安徽省庐江县。原告郁迎胜与被告徐中能、陈杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郁迎胜的委托诉讼代理人吴博文、被告徐中能到庭参加诉讼，被告陈杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁迎胜向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告徐中能签订的房屋租赁协议于2019年7月12日解除；2、判令被告徐中能、陈杰立即支付租金96133元（自2018年4月1日计算至2019年7月12日）及利息（以96133元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年7月12日起计算至实际给付之日止）；3、判令被告徐中能立即支付自2019年7月12日之后的房屋占有使用费（直至实际退租并搬离该租赁房屋为止）；4、判令被告徐中能立即支付违约金20000元；5、判令被告支付电费1524元；6、本案诉讼费、保全费、保全担保费由二被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求被告徐中能腾让房屋后交付给原告。事实与理由：2018年3月27日，被告徐中能因经营需要与原告签订房屋租赁合同，承租位于丹徒区商铺。该商铺系原告承租后合法转租给被告徐中能。原告与被告徐中能约定租赁期限为2018年4月1日至2021年4月1日，租金每年130000元，付款方式为先付后租。原告考虑到被告徐中能资金周转不便以及门面需要装修等原因，于是同意被告徐中能尽快支付。2018年7月17日，被告陈杰写下担保函，对被告徐中能承租的房屋的租金承担连带责任。在一年的租期内，被告徐中能仅支付70000元的租金后便不予理睬。原告多次催要无果，遂诉至法院。被告徐中能辩称：1、我同意解除房屋租赁合同，但解除时间不应当是2019年7月12日，应当是我跟原告说退房的时候。我在2018年11月份即以微信的方式与原告协商退房，原告让我慢慢做，说我能做好，再帮我介绍介绍生意；2、我已经给付了原告110000元（90000元租金、20000元定金），对于原告主张的租金和房屋占有使用费、违约金均不认可；3、我从2019年春节后就没有到房子里面，所以也没有进行使用，所以不知道为什么会产生电费；4、被告陈杰当时只是对我应给付的50000元租金进行担保，我已经给付了该50000元租金，故被告陈杰不应承担责任。被告陈杰未作答辩。经审理查明：丹徒区华山路55号112室、113室房屋系案外人王国成、陈慧所有。2013年12月13日，王国成、陈慧委托陈彪将上述房屋出租给原告，租赁时间为2014年1月1日至2018年12月31日。2018年6月3日，王国成、陈慧委托印宏进将上述房屋继续出租给原告，租赁时间为2019年1月1日至2024年12月31日。2018年3月27日，原告在印宏进同意的情形下将房屋转租给被告徐中能，双方签订租赁合同一份，约定租赁期限为2018年4月1日至2021年4月1日，租金为每年130000元（每月10840元），每年支付一次，先付后租，每年3月10日前交纳下年度租金。各项费用缴纳约定：物业管理费由承租方向物业公司交纳，水电费由承租方自行交纳。保证金约定：承租方须于本合同签订的同时一次性向出租方支付20000元作为保证金，如承租方违反本合同约定条款，出租方可扣留全部或部分保证金，以抵偿由承租方违约行为造成的出租方的直接和间接损失。离店约定：因任何原因导致本合同终止后十日内，承租方均应将商铺交还出租方，出租方有权要求承租方无条件保留商铺内所有装修（承租方损坏的应予赔偿），或将商铺恢复至接收商铺时的状态，承租方未恢复原状的出租方可代为恢复，由此产生的费用由承租方承担。如果承租方未按约定期限交还商铺，则视为放弃商铺内的一切财物所有权，由出租方自行腾空、收回商铺，处理商铺内财物，由此产生的损失和费用由承租方承担。合同中止约定：承租方拖欠租金达30天的，合同终止，并赔偿违约金20000元。2018年7月17日，被告陈杰出具担保函一份，载明：本人自愿为徐中能与郁迎胜签订的镇江丹徒区华山街55号的房屋租赁合同提供担保，如徐中能不能按时支付房屋租金（以合同为准），本人自愿承担连带支付房屋租金责任。合同签订后，被告徐中能给付原告保证金20000元。截至2018年9月，被告徐中能共计给付原告租金90000元。从2018年11开始，案外人李春影多次通过微信向被告徐中能催要租金，被告徐中能于2019年1月7日回复“大不了我这个钱就租到这个为止，租不下去了”；2019年2月18日，李春影发送微信信息“徐总，你这房子怎么考虑了，如果不租了，你准备什么时候与我们交接”，被告徐中能回复“就在最近几天，找一个人跟我合伙再租，打你电话碰个头”；之后李春影多次微信询问被告徐中能什么时候过来，被告徐中能回复最近两三天过来；2019年4月3日李春影发送微信信息“徐总，你那电费赶紧交呀，下午电力局就要拆电表了”，被告徐中能回复“知道了，知道了，明天最迟后天过来”；2019年4月12日，李春影发送微信信息“徐总，如果房子你想转租出去就尽快让你侄子办啊”，被告徐中能回复“租到5月底，我租不出去就退给你”，李春影微信回复“那具体时间等你通知”，被告徐中能又回复“我不租了，最近两三天打你电话，你过来一下”，李春影微信回复“好的”，之后被告徐中能又回复“那个房子你转租吧，我不租了”，李春影微信回复“那你要跟我交接了才行”。对于李春影的所有行为，原告都予以认可。截至法庭辩论结束时，涉案房屋钥匙仍在被告徐中能处，被告徐中能未将房屋腾让交付原告。庭审中，被告徐中能对于原告要求腾让交付房屋无异议，对于原告主张的20000元违约金予以认可。关于电费情况，本院与收缴电费工作人员联系，其陈述系先用电后交费，当月缴纳上个月的电费。原告及被告徐中能对此均无异议，被告徐中能认可其于2018年1月11日最后一次缴纳电费系缴纳上一个月的电费，对该工作人员于2018年2月份催缴的2018年1月份电费415元予以认可。另查明，2019年4月4日，原告为涉案房屋缴纳电费及滞纳金1227元；2019年7月4日，原告为涉案房屋缴纳电费204元。以上事实，有租赁合同、担保函、微信聊天记录、电费发票等证据及双方当事人庭审陈述在卷作证，本院予以认定。本院认为，原告与被告徐中能签订的租赁合同合法有效，双方应该按照约定履行各自的义务。关于租赁合同解除的时间。在2019年4月12日李春影与被告徐中能的微信聊天中，徐中能告知其租到5月底即不租了，李春影回复好的并要求其交接，虽然徐中能之后并未与原告进行房屋的交接，但徐中能与李春影对于房屋租赁的结束时间即5月底已达成一致意见，而原告对于李春影的行为全部认可，故双方租赁合同的解除时间应为2019年5月31日。原告陈述其主张2019年7月12日解除合同，理由是被告未按照约定返还房屋，但返还房屋系合同解除后的法律行为，有无按照约定返还并不影响租赁合同的解除，故本院对原告主张的解除时间不予认定。关于被告徐中能是否欠付原告租金及租金利息的计算。按照租赁合同的约定，租金为每年130000元（每月10840元），自2018年4月1日至2019年5月31日期间的租金应为151680元。截至2018年9月，被告徐中能共计给付原告租金90000元，故仍应给付原告租金61680元。因被告徐中能已于租赁合同签订后给付原告保证金20000元，根据租赁合同的约定，保证金系以抵偿由承租方违约行为造成的出租方的直接和间接损失，故该保证金应用以抵扣其欠付的租金，抵扣后被告徐中能仍应给付原告租金41680元。关于租金利息的计算，因被告徐中能未按合同约定时间给付租金，原告主张其自2019年7月12日起按照中国银行同期贷款利率给付利息损失，符合法律规定，本院予以认定。关于被告陈杰是否承担责任。被告陈杰于2018年7月17日向原告出具担保函一份，载明：本人自愿为徐中能与郁迎胜签订的镇江丹徒区华山街55号的房屋租赁合同提供担保，如徐中能不能按时支付房屋租金（以合同为准），本人自愿承担连带支付房屋租金责任。根据该担保函，被告陈杰应为徐中能欠付的租金及利息承担连带责任。被告徐中能辩称陈杰仅是为其50000元租金提供担保，但未举证证明，被告陈杰也未答辩和举证，本院对其辩解意见不予采纳。关于被告徐中能是否应给付原告房屋占有使用费。双方租赁合同于2019年5月31日解除后，被告徐中能并未向原告交接房屋。根据租赁合同约定，因任何原因导致本合同终止后十日内，承租方均应将商铺交还出租方；若承租方未按约定期限交还商铺，则视为放弃商铺内的一切财物所有权，由出租方自行腾空、收回商铺，处理商铺内财物，由此产生的损失和费用由承租方承担。根据该约定，被告徐中能未能及时交还承租房屋时，由原告自行腾空、收回店铺。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告有及时腾空、收回商铺以免损失继续扩大的义务，但原告并未采取适当措施避免损失的扩大，综合涉案房屋的情况、原告采取措施所需的时间等实际状况，本院酌定支持原告一个月的房屋占有使用费，按照租赁合同约定每月10840元的标准计算。但在庭审中，原告与被告徐中能又重新达成一致意见，由被告徐中能腾让房屋，故若被告徐中能未能在本院指定期限内腾让房屋，应给付原告房屋占有使用费，按照每日356元（130000元/年÷365天）的标准计算，直至其腾让房屋时止。关于原告主张的电费。根据租赁合同的约定，水电费由承租方自行交纳。涉案房屋的电费，被告徐中能仅缴纳至2019年1月11日（系上一个月电费），此后一直未缴纳电费。原告在2019年4月4日为涉案房屋缴纳电费及滞纳金1227元，在2019年7月4日为涉案房屋缴纳电费204元。因电费系先用电后交费，当月缴纳的是上个月电费，故可知2019年4月4日缴纳的应是2019年1月至3月4日的电费，2019年7月4日缴纳的是2019年3月5日至6月4日的电费。双方租赁合同系于2019年5月31日解除，被告徐中能陈述其于2019年春节后即未使用过涉案房屋，但该解除时间2019年5月31日系由其主动提出，在2019年4月3日李春影微信催要电费时，其也回复“知道了，知道了，明天最迟后天过来”，故本院对其辩解意见不予采纳，对于原告代为缴纳的电费1431元，应由其根据合同约定予以承担。原告主张代为缴纳的电费金额为1524元，但其提供的票据金额为1431元，对于相差的93元并未举证证明，故本院依法认定原告代为缴纳电费的金额为1431元。关于原告主张的腾让交付房屋、违约金20000元，被告徐中能均无异议，本院予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郁迎胜与被告徐中能于2018年3月27日签订的租赁合同于2019年5月31日解除；二、被告徐中能于本判决生效后十日内给付原告郁迎胜欠付的租金41680元及利息（以41680元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2019年7月12日起计算至实际给付之日止）；三、被告陈杰对被告徐中能应承担的上述给付义务承担连带给付责任，被告陈杰承担连带责任后可以向被告徐中能追偿；四、被告徐中能于本判决生效后十日内给付原告郁迎胜一个月的房屋占有使用费10840元；五、被告徐中能于本判决生效后十五日内将丹徒区商铺腾空后将该商铺及钥匙返还原告郁迎胜；六、若被告徐中能未能按照第五项内容向原告郁迎胜返还商铺，则按照每日356元标准向原告郁迎胜支付房屋占有使用费，自本判决生效后的第十六日起至实际腾让返还之日止；七、被告徐中能于本判决生效后十日内给付原告郁迎胜代为缴纳的电费1431元；八、被告徐中能于本判决生效后十日内给付原告郁迎胜违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1290.5元，保全费1120元，诉讼保全担保保险费500元，合计2910.5元，由被告徐中能、徐杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员  陈 宁二〇一九年九月五日法官助理  王晟瑶书 记 员  韩淑敏