贵州省剑河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2629民初631号 原告：剑河县国有资产经营投资有限责任公司（以下简称“剑河县国资公司”）。住所地：贵州省剑河县仰阿莎街道县财政局**。 法定代表人：谢金思，公司经理。 委托诉讼代理人：李兴华，贵州合兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜金满，女，1988年6月28日出生，侗族，剑河县国资公司职工，户籍所在地贵州省剑河县，现住贵州省剑河县。 被告：杨再龙，男，1976年4月12日出生，侗族，农民，户籍所在地：贵州省剑河县，现住贵州省剑河县。 第三人：姚本松，男，1987年3月29日出生，苗族，农民，住贵州省剑河县。 委托诉讼代理人：徐平，男，1985年10月15日出生，侗族，农民，户籍所在地贵州省剑河县，现住贵州省剑河县。 原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司与被告杨再龙、第三人姚本松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告剑河县国资公司的委托诉讼代理人李兴华、姜金满，被告杨再龙，第三人姚本松的委托诉讼代理人徐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告剑河县国资公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告杨再龙立即将租赁的剑河县革东镇××民族风情街××栋房屋腾空并交还给原告；2.判决被告杨再龙支付原告房屋租金及卫生管理费人民币510780.69元（从2014年1月1日起暂计算至2019年5月31日止），2019年5月31日后的租金和卫生管理费计算至被告退房给原告时止；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1、依法判决被告杨再龙支付原告剑河县国资公司违约金人民币50000.00元；2、依法判决第三人姚本松立即将剑河县革东镇校场坝民族风情街A3—2栋房屋第二层（二楼）腾空并交还原告剑河县国资公司；3、依法判决第三人姚本松对剑河县革东镇校场坝民族风情街A3—2栋房屋第二层（二楼）的房屋租金及卫生管理费（按2000元/月的标准从2017年11月8日计算至退还房屋时止）向原告剑河县国资公司承担连带付款责任。4、诉讼费变更为由被告杨再龙、第三人姚本松承担。事实和理由：2014年1月1日，原告剑河县国资公司与被告杨再龙就剑河县革东镇××民族风情街××栋房屋的租赁事宜订立《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》﹙以下简称“《房屋商铺租赁合同》”），双方对出租房屋的基本情况、租金及卫生管理费的收取标准及支付时间、违约责任等事项进行约定。合同签订后，原告随即将出租房屋交付被告使用，而被告却拒不按约定的收费标准及时间向原告支付房屋租金及卫生管理费，并且租期届满后仍然强行占有房屋拒不交还，经计算截至2019年5月31日止被告杨再龙拖欠原告房屋租金及卫生管理费510780.69元。被告至今分文未交，给原告造成重大的经济损失。另外，从2014年11月份开始，被告在未征得原告同意的情形下私自将位于剑河县革东镇××民族风情街××栋房屋的第二层（二楼）以900元/月、2000元/月的价格转租给第三人姚本松用于KTV经营，2017年11月7日转租期限届满后，第三人姚本松仍然实际占有该房屋的第二层（二楼）从事商业营运，至今未交还原告，同时也未向原告支付过任何费用。综上所述，原告认为，被告杨再龙违背了基本的诚实信用原则，其拒付租金及卫生管理费、私自转租、期满拒不交房等行为对原告构成严重违约，依法应承担违约责任。第三人姚本松超期占有使用房屋且拒付租金的行为同样对原告构成违约，依法应承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告杨再龙辩称：原告起诉的主张违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回其诉讼请求并赔偿被告所有经济损失。理由如下：1、根据《消防法》第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。2014年1月1日，原告与被告签订合同，次日被告便开始装修，历时八个月装修完毕，装修费用58.60万元，装修完毕后被告前往剑河县消防大队办理消防手续时，消防人员告知该房屋未达到消防安全要求，不予办理相关消防安全手续。为了盈利目的，原告藐视《中华人民共和国消防法》，把未达到消防安全要求的房屋出租给被告，实属知法违法，应承担法律责任。原告提供的证据材料均不能证明该房屋在出租前取得消防安全合格许可证；2、根据《合同法》第四十二条，原、被告双方在签订合同时，原告并未告知被告房屋消防未验收或者根本没建有消防安全设施等重要事实，存在故意隐瞒情形。故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。被告损失装修费58.60万元、押金5万元，商业损失费54.75万元；3、根据《合同法》第五十二条的规定，原告以合法形式掩盖非法目的，欺骗被告订立该合同，该合同理应无效。事后被告多次与原告反映退回押金交还房屋事宜，原告自始至终认为“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的场所可以出租、营业”，故原告不仅拒绝退回被告押金，而且还强迫被告履行无效合同，导致被告被迫管理该房屋至今。综上，原告的诉讼请求无法律依据，理应依法驳回其诉讼请求；本案不应是由被告承担房屋租赁费及诉讼费，而是应由原告依法赔偿被告的一切损失，即押金5万元、装修费58.60万元、商业损失费54.75万元、管理费14.60万元，共计132.95万元。 第三人姚本松述称：我与原告没有直接订立合同，而是与杨再龙签订了合同，房租我们已经缴纳给杨再龙。因为我们向被告杨再龙租赁的房屋未经消防验收，2017年5月2日我们被剑河县公安消防大队处以罚款人民币9000.00元，罚款约半年后我们KTV就停业了，我们营业期间的房租是正常缴纳给被告杨再龙的，原告无权向我们再次收取房租，且我们之前没有接到原告要求我们搬出去的通知，我们不知道房屋是原告的，我方愿意退出位于剑河县革东镇××民族风情街××（××）的房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。一、原告剑河县国资公司提交并于庭审中出示下列证据，拟证明如下事实：1、营业执照；2、县人民政府关于张强等同志正式任职的通知（剑府任[2019]3号）；3、谢金思的居民身份证复印件。1号、2号、3号证据，证明原告的主体身份信息、诉讼主体资格；4、《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》。证明剑河县国资公司与被告杨再龙于2014年1月1日签订《房屋商铺租赁合同》，将剑河县校场坝民族风情街A3-2栋房屋租赁给杨再龙，原告与被告对出租房屋的位置、面积、用途等基本情况，对房屋租金及卫生管理费的收取标准和支付时间，对私自转租的违约责任进行约定；5、关于研究民族风情一条街规划建设工作的专题会议纪要（剑府专议[2011]7号）；6、建设工程规划许可证；7、建设工程施工许可证；8、剑河县公安消防大队建设工程消防设计备案凭证（剑公消设备字[2015]第0010号）；9、关于《剑河民族风情街建设项目环境影响报告表》技术评估意见；10、剑环表审批[2012]9号审批意见；11、贵州省建设工程竣工验收备案表（剑建质备[2013]第8号）；12、关于审定剑河县民族风情街招商工作方案的请示（剑府党组呈[2012]14号）及附件材料；13、剑河县民族风情街招商公告。5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号证据，证明原告出租给被告使用的位于剑河县校场坝民族风情街A3-2栋房屋通过了规划、施工、消防、环评等行政审批手续。2013年9月12日竣工验收合格后经剑河县人民政府研究决定可对外招商出租用于商业经营，属于城镇区域内符合规划要求的合法房屋；14、《剑河县民族风情商业街A3—2二楼使用合同》（以下简称“《二楼使用合同》”），证明从2014年11月7日开始，被告便将剑河县校场坝民族风情街A3—2栋房屋二楼以900元/月、2000元/月的价格转租给第三人姚本松，租期至2017年11月7日止，第三人姚本松至今仍在使用房屋，被告的转租行为未取得原告同意。15、2016年1月至2019年7月期间水电费清单，证明被告至今仍然实际占有房屋从事商业经营，而且其用水、用电量远远高于普通商户的用量，不存在房屋停止使用的问题。二、被告杨再龙、第三人姚本松未向法庭提交相关证据。被告、第三人对于原告提交的1号、2号、3号、5号、6号、7号、9号、10号、11号、12号、13号、15号证据无异议。对于当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对于原告提交的其余证据，即4号、8号、14号证据，对方当事人的质证意见如下：一、被告对原告提交的4号、8号、14号证据，质证意见为：4号证据，即《房屋商铺租赁合同》是被告与原告签订的，被告无异议，但被告没有将房屋转租给第三人姚本松，被告没有违约；原告提交的8号证据，即剑河县公安消防大队建设工程消防设计备案凭证（剑公消设备字[2015]第0010号），被告不认可，被告与原告签订合同后对房屋进行装修，但剑河县消防大队以该房屋未达到消防安全要求不予办理相关消防安全手续。原告提供的证据材料均不能证明该房屋在出租前取得消防安全许可证。原告并未告知被告租赁的房屋消防未验收或者根本没有建有消防安全设施等事实，并将房屋出租给被告，给被告造成损失，应当承担损害赔偿责任。原告提交的14号证据，被告认为与第三人姚本松签订的是使用合同，自己并未收到姚本松交纳的房租。第三人对原告提交的4号、8号、14号证据，质证意见为：对于原告与被告签订的《房屋商铺租赁合同》，第三人不清楚，也没有看过；原告提交的5至13号证据，第三人无异议，因第三人是与被告签订的合同，故这些文件与第三人无关；原告提交的14号证据，我们认可，我们经营的KTV所使用的位于剑河县××民族风情街××房屋××（××）是向被告杨再龙租赁的，合同也是与被告杨再龙签订的，房租我们已经交给了被告杨再龙的合伙人彭诚。房租我们也已经交到2019年1月份。对于当事人持异议的证据，本院认证如下：原告提交的4号证据，系原告与被告签订的，系双方真实意思表示，本院予以采信，作为定案依据；原告提交的8号证据，内容真实，来源合法，证明原告于2015年9月23日向剑河县公安消防大队申报了涉案房屋的消防设计备案，并提供了相关材料。经消防部门审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。原告提交的14号证据，即被告与第三人姚本松签订的两份《二楼使用合同》，双方约定使用期限、使用费用、使用费交纳时间等。被告和第三人签订的两份《二楼使用合同》，均系双方真实意思表示，予以采信，作为定案依据。 本院经审理认定事实如下：2013年10月25日，剑河县国资公司发布《剑河县民族风情街招商公告》，就剑河县民族风情街的24栋房屋（A区7栋、B区11栋、C区6栋）进行招租。2014年1月1日，剑河县国资公司（甲方）与被告杨再龙（乙方）签订《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》，合同约定：“第一条、房屋商铺基本情况：1、甲方出租给乙方的房屋商铺位于贵州省××××民族风情街。2、出租房屋为A3—2栋，为3层。第一层（一楼）共5间门面，面积为139.5平方米（房屋面积）；第二层（二楼）商铺1个，面积为153.34平方米（房屋面积）；第三层（三楼）商铺1个，面积为153.34平方米；共计面积为446.18平方米，大写肆佰肆拾陆点壹捌平方米。第二条、租赁期限、用途：1、租期共5年，即自2014年1月1日起至2018年12月31日止。第三条：租金及支付方式。1、租金（暂定）：房屋的基准租金每月按一楼门面40.00元／平方米、二楼商铺按30.00元／平方米，三楼商铺按25.00元／平方米；乙方可免缴2014年和2015年两年的房屋租金，2016年房屋租金为基准租金的一半，2017年和2018年房屋租金按基准租金全额缴纳。租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金。2、支付时间及方式：租金于2016年1月份开始收取，每半年交一次，上半年租金于合同生效后2016年1月15日—1月31日内交给甲方，下半年租金于2016年7月15日—7月31日内交给甲方，以后交付方式以此类推。3、乙方必须按照约定向甲方交纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，宽限期到后仍不交纳的甲方有权终止合同和禁止乙方继续经营。第五条、各项费用的缴纳：1、卫生管理费：乙方每月将按时交纳卫生管理费用，对所承租的房屋商铺面积2014年按每平方米0.7元进行收取，以后几年随市场价而适当上浮；费用收取时间从订立合同时间算起。第六条、甲方违约责任处理规定：甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，每小栋应向乙方支付5万元的违约金，若支付违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。第七条、乙方违约责任：1、在租赁期内，乙方不经甲方同意，私下转租或不按装修方案、经营方案实施，给甲方造成损失或不良影响的，保证金不再退还。2、乙方在房屋装修或经营过程中造成房屋损毁，乙方负责修复，若不修复或修复达不到要求的则甲方负责修复，费用从保证金中扣除，不足部分由乙方补足。3、在租赁期内乙方中途退租的，从订立合同起按退租每小栋房屋5万元向甲方支付违约金，违约金从信用保证金中扣除”。合同签订前，被告杨再龙于2013年12月26日向剑河县国资公司交纳了保证金50000.00元。剑河县国资公司将房屋交付给被告杨再龙使用后，至今被告杨再龙没有支付分文的房屋租金和卫生管理费。杨再龙租赁的房屋使用至今。 另查明，被告杨再龙在房屋租赁期间，于2014年11月7日与第三人姚本松签订《剑河县民族风情商业街A3—2二楼使用合同》，将其承租的剑河县民族风情街A2-2栋第二层（二楼）房屋给第三人姚本松使用，使用费每月900元，使用期24个月，即从2014年11月7日起至2016年11月7日止；使用期到期后，被告杨再龙于2016年11月9日与第三人姚本松再次签订《剑河县民族风情商业街A3—2二楼使用合同》，使用费每月2000元，使用期12个月，即从2016年11月8日起至2017年11月7日止，并约定“下一年合同提前一个月签订”。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。剑河县国资公司与被告杨再龙签订的《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的房屋租赁合同，双方应当按照合同约定的内容诚实履行自己的义务。剑河县国资公司将出租的房屋交付给被告使用后，被告应当按合同约定的期限向出租人交付房屋租金和卫生管理费。由于被告没有支付房屋租金和卫生管理费，并将房屋转租给他人，原告有权向被告收取房屋租金和卫生管理费。本案有以下几个争议焦点： 一、被告应支付房屋租金和卫生管理费的期间。根据剑河县国资公司与被告签订的《房屋商铺租赁合同》约定，房屋租赁期限为5年，即自2014年1月1日起至2018年12月31日止。其中2014年和2015年两年的房屋租金免于交纳，2016年房屋租金为基准租金的一半，2017年和2018年房屋租金按基准租金全额交纳，故根据合同约定，被告应支付房屋租金的期间应当从2016年1月1日起至2018年12月31日止，共计36个月。由于房屋租赁期间届满后，虽从2019年1月起原告与被告未续签商铺租赁合同，但被告杨再龙继续使用该房屋，本案起诉前原告剑河县国资公司未提出异议，根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，本案中原告剑河县国资公司作为出租人，在租赁期间届满后至案件起诉前没有提出异议，原告与被告签订的《房屋商铺租赁合同》在原告起诉前继续有效，故原告起诉要求被告支付房屋租金及卫生管理费（从2014年1月1日起暂计算至2019年5月31日止），本院予以支持。因至今被告仍继续使用向原告租赁的房屋，2019年5月31日后的房屋租金应计算至被告退房给原告时止。关于卫生管理费问题，由于在被告与剑河县国资公司签订的租赁合同中没有减免卫生管理费的约定，故被告应当支付原告卫生管理费的期间即除合同约定的房屋租赁期限5年，还应包括2019年1月起至原告起诉要求暂计算至2019年5月31日止的期间，即从2014年1月1日起至2019年5月31日止，共计65个月。2019年5月31日后的卫生管理费计算至被告退房给原告时止。 二、被告应当支付原告房屋租金和卫生管理费的具体金额。1、房屋租金。2016年被告应支付原告的房屋租金为：（139.5平方米×40.00元／平方米÷2+153.34平方米×30.00元／平方米÷2+153.34平方米×25.00元／平方米÷2）×12=84082.20元；2017年被告应支付原告的房屋租金为：（139.5平方米×40.00元／平方米+153.34平方米×30.00元／平方米+153.34平方米×25.00元／平方米）×12=168164.40元；2018年被告应支付原告的房屋租金与2017年相同，即为168164.40元；2019年1月1日—5月31日被告应支付原告的房屋租金为：（139.5平方米×40.00元／平方米+153.34平方米×30.00元／平方米+153.34平方米×25.00元／平方米）×5=70068.5元。综上所述，被告至2010年5月31日前应当支付原告剑河县民族风情街A3-2栋房屋的房屋租金为490479.50元（即84082.20元+168164.40元﹢168164.40元+70068.50=490479.50元﹚。2019年5月31日后的房屋租金计算为：﹙139.5平方米×40.00元／平方米+153.34平方米×30.00元／平方米+153.34平方米×25.00元／平方米）=14013.70元/月，2019年5月31日后的房屋租金计算至被告退房给原告时止。2、卫生管理费。从2014年1月1日起至2019年5月31日止，被告应支付原告的卫生管理费为：（139.50+153.34+153.34）平方米×0.70元／月×65个月=20301.19元。综合上述，被告至2019年5月31日前应当支付原告剑河县民族风情街A3-2栋房屋的房屋租金和卫生管理费共计510780.69元（即490479.50元﹢20301.19元=510780.69元﹚。2019年5月31日后的卫生管理费计算为：（139.50+153.34+153.34）平方米×0.70元=312.33元/月，2019年5月31日后的卫生管理费计算至被告退房给原告时止。 三、原告主张被告支付违约金人民币50000.00元，是否支持。按原、被告双方签订的《房屋商铺租赁合同》第七条，乙方违约责任处理规定“在租赁期间内，乙方不经甲方同意，私下转租或不按装修方案、经营方案实施，给甲方造成损失或不良影响的，保证金不再退还”的约定，租赁期内，虽被告未经原告同意将承租的位于剑河县民族风情街××房屋××（××）转租给第三人姚本松，但在本案起诉前原告并未要求被告退还房屋和支付房屋租金及卫生管理费，且原告提交的相关证据并不能证明其转租行为给原告造成损失或不良影响。现原告已诉请被告支付房屋租赁期间的房屋租金和卫生管理费，故对原告要求判决被告杨再龙支付原告剑河县国资公司违约金人民币50000.00元的诉讼请求，本院不予支持。 四、被告辩称原告出租的房屋未经消防验收给被告造成损失，应由原告赔偿的问题。因被告未提交相关证据予以证明，且其未提起反诉，故在本案中不作审查，被告可以另案提起诉讼。 五、关于原告要求第三人姚本松对剑河县革东镇校场坝民族风情街A3—2栋房屋第二层（二楼）的房屋租金及卫生管理费向原告剑河县国资公司承担连带付款责任的诉讼请求，如何认定。本院认为，根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案系原告剑河县国资公司与被告杨再龙签订的《商铺租赁合同》，第三人姚本松不是本案合同主体，原告要求第三人姚本松承担房屋租金及卫生管理费，违背合同相对性原则，故本院不予支持。 六、关于原告要求判决第三人姚本松立即将剑河县革东镇校场坝民族风情街A3—2栋房屋第二层（二楼）腾空并交还原告剑河县国资公司的诉讼请求，如何认定。被告杨再龙与第三人姚本松签订《剑河县民族风情商业街A3—2二楼使用合同》，将房屋第二层（二楼）转租给第三人姚本松使用，并收取房屋使用费，现原告剑河县国资公司与被告杨再龙签订的《商铺租赁合同》租赁期已满，民族风情商业街A3—2二楼系姚本松在占有、使用，故原告剑河县国资公司请求第三人姚本松返还租赁的房屋，本院予以支持。 七、关于原告请求被告退还租赁的剑河县民族风情街A3-2栋房屋的诉讼请求，如何认定。根据《合同法》第二百三十六条的规定，本案中，房屋租赁期间届满后，被告（承租人）杨再龙继续使用向原告租赁的房屋，原告（出租人）没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告可以随时解除合同，且根据《合同法》第二百二十四条第二款之规定，承租人（被告）杨再龙未经原告同意转租向原告租赁的房屋第二层（二楼）给第三人姚本松，原告也可以解除合同。原告向本院起诉要求被告杨再龙将租赁的房屋腾空并交还给原告，租赁合同自然解除，被告（承租人）应当返还租赁物，但被告至今仍使用该房屋，被告应当及时退出原租赁的房屋。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、被告杨再龙应当支付原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司剑河县民族风情街A3-2栋房屋的房屋租金和卫生管理费（至2019年5月31日前）共计人民币510780.69元，扣除被告杨再龙已交付的保证金人民币50000.00元后，被告杨再龙还应当支付原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司人民币460780.69元（上述款项限于本判决生效后十五日内付清）；2019年5月31日后的房屋租金和卫生管理费按每月共计14326.03元计算至被告退房给原告时止。 二、限被告杨再龙于本判决生效之日起十五日内腾空并退还剑河县民族风情街A3-2栋房屋给原告； 三、限第三人姚本松于本判决生效之日起十五日内腾空并退还剑河县民族风情街××房屋××（××）给原告。 四、驳回原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司的其余诉讼请求。 义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币20278.00元，减半收取人民币10139.00元（原告已预交），由原告剑河县国资公司负担人民币1014.00元，被告杨再龙负担人民币9125.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  杨红霞 二〇一九年九月十二日 书记员  李昌泷