广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0323民初1362号 原告：李仁飞，男，汉族，1972年9月16日生，住广西灵川县。 被告：广西桂林英护腾投资管理有限责任公司。住所地：广西灵川县八里街开发区八里四路与川东五路交叉口东南角“彰泰·峰誉”5幢1单元39层1-39-3号。统一社会信用代码：91450323MA5KA0CG6L。 法定代表人：宁候进，总经理。 委托代理人：冯一平，该公司经理。 被告：桂林彰泰实业集团有限公司。住所地：桂林市临桂区金山路**彰泰滟澜山第******。统一社会信用代码：91450300619384212M。 法定代表人：沈红霞，董事长。 委托代理人：甘永雄，该公司法务。 委托代理人：车芳裕，该公司法务。 被告：广西宁英莲酒店管理有限公司。住所地。住所地：南宁市青秀区中泰路**天健国际公馆**2、22、23及1层大堂北侧。统一社会信用代码：91450103554712245N。 法定代表人：宁英连，执行董事。 原告李仁飞诉被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司（以下简称英护腾公司）、桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员苏燕独任审理。在诉讼过程中，本院经原告李仁飞申请，追加了广西宁英莲酒店管理有限公司（以下简称宁英莲公司）作为被告参加诉讼。本案于2019年8月6日公开开庭审理了本案。书记员苏娅妮担任法庭记录。原告李仁飞、被告英护腾公司委托代理人冯一平、被告彰泰公司委托代理人甘永雄、被告宁英莲公司法定代表人宁英连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李仁飞诉称：2017年5月8日，原告与被告彰泰公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告彰泰公司开发的彰泰峰誉酒店式公寓。该公寓位于桂林市灵川县开发区彰泰峰誉5号楼，房号5-1-27-3，面积41.74平方米，原告预交定金20000元，并于2017年5月8日付清购房款192004元与该房屋装修款62610元，共计254614元。在签订商品房买卖合同之前，被告彰泰公司的售楼顾问文嫙向原告承诺：被告彰泰公司已与新加坡曼哈顿酒店强强联手，将该公寓租给了被告英护腾公司，租赁期限为15年，租金分阶段递增，由被告英护腾公司按时支付租金，购房者租金有保障。被告彰泰公司也告知原告：该公寓在出售之前，已由被告彰泰公司暂先与被告英护腾公司签订《彰泰峰誉5号楼物业租赁合同》，约定由被告英护腾公司支付租赁保证金及按标准支付租金。待原告支付购房款后，《彰泰峰誉5号楼物业租赁合同》项下被告彰泰公司的全部权利和义务均由原告继承，被告彰泰公司不再是租赁合同主体，不再享有任何权利和承担义务。同时，被告宁英莲公司向被告彰泰公司出具《不可撤销担保函》，承诺对《彰泰峰誉5号楼物业租赁合同》项下被告英护腾公司的义务，承担保证责任。在原告与被告彰泰公司签订《商品房买卖合同》后，根据被告彰泰公司指示，2017年7月21日，原告与被告英护腾公司签订《公寓租赁合同》；2017年7月21日，原告与被告英护腾公司、被告彰泰公司签订《三方协议》。合同签订后，原告按照约定支付了购房款、装修款，并将满足租赁条件的精装修房交付给被告英护腾公司，已经完成了履行合同义务。根据原告与被告英护腾公司签订的《公寓租赁合同》第二条第一点：被告英护腾公司租用原告位于八里街开发区八里四路与川东五路交汇处东南角“彰泰峰誉”项目5幢1单元27-3号房，面积为41.74平方米。第三条租赁用途，仅作为曼哈顿酒店使用。第四条租赁期限：为2017年7月22日至2031年11月30日。第五条租金及支付第二点：租赁采取预付制，先付后用。被告英护腾公司按合同附表的约定于每月10日前将下月租金支付到原告指定的银行账户。根据合同第十二条违约责任第二点中的2小点“乙方（本案被告英护腾公司）违反本合同第五条1、2任何一项未按时支付部分或全部租金的，逾期支付超过15日的，应按日所欠缴金额的0.5%向甲方（原告）支付违约金，逾期支付超过60日的，甲方有权单方解除本合同并要求乙方另行支付所欠租金、下述违约金和赔偿损失，且该房屋装修无偿归甲方所有。违约金计算标准为：乙方在2017年7月22日至2021年11月30日期间违约时，需赔偿甲方陆万元/间违约金。”被告英护腾公司在2019年1月29日支付过2019年2月份租金后，至今日再没按合同约定向原告支付过租金，已造成违约。拖欠原告2019年3、4、5、6四个月租金，每月1273.07元，合计5092.28元，2019年2月25日逾期支付超过15天开始违约，违约金合计2063元，共欠7155.28元。2019年4月12日逾期支付超过60日，被告英护腾公司需赔偿原告陆万元/间违约金。在此期间，原告多次向被告英护腾公司催收房屋租金，被告英护腾公司一直不按约定支付。综上所述，被告英护腾公司的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大损失，被告彰泰公司及被告宁英莲公司应对被告英护腾公司的违约赔偿承担连带责任。为维护原告合法权益，请求法院依法判令：一、解除与被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司的公寓租赁合同，被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司将房屋归还原告；二、被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司向原告支付“彰泰·峰誉”5号楼27-3号房2019年3月1日至2019年6月30日的房屋租金5092.28元及房租违约金2063元，逾期支付超过60天的违约赔偿金每间60000元，共计67155.28元；三、被告桂林彰泰实业集团有限公司及被告广西宁英莲酒店管理有限公司对被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任；四本案诉讼费由三被告共同承担。 原告李仁飞对其诉称在举证期限内提供的证据有： 1.购房发票复印件及收款收据复印件，证明原告购买了被告彰泰公司开发出售的位于灵川县角彰泰·峰誉5幢1单元27层1-27-3号商品房； 2.《彰泰峰誉5#楼物业租赁合同》复印件，证明三被告之间负连带责任； 3.《公寓租赁合同》，证明原告与被告英护腾公司约定的权利义务、违约责任等事项； 4.《华夏银行个人账户明细账单》复印件，证明被告英护腾公司已支付的租金情况； 5.催款短信记录复印件，证明原告在持续催收租金； 6.所欠租金及租金违约金明细，证明被告英护腾公司所欠租金违约金的情况； 7.《商品房买卖合同》，证明附件4合同补充协议第11条第3项的约定，被告彰泰公司应对被告英护腾公司负连带保证责任的事实； 8.《关于租赁合同的补充协议》复印件，证明被告彰泰公司应对被告英护腾公司承担连带保证责任的事实。 被告英护腾公司辩称，同意解除与原告签订的租赁合同并返还房屋给原告，同意按合同约定支付租金，但违约金过高。 被告英护腾公司对其辩称在举证期限内未提供证据。 被告彰泰公司辩称，原告要求被告彰泰公司承担连带责任，缺乏事实及法律依据。1、原告与被告彰泰公司未签订任何形式的租赁合同，双方不存在租赁合同法律关系，不应突破合同相对性要求被告承担责任；2、被告彰泰公司未向原告就与英护腾公司签订的酒店履行租赁合同义务提供任何形式的担保，双方不存在担保合同关系，也不存在其他法律规定，必须承担连带责任的情形，既无约定，也无法律规定的情况下，要求被告彰泰公司承担连带保证责任缺乏基本法律和事实依据。英护腾公司是否欠原告租金由英护腾公司统计，违约金明显过高。综上，请求法院依法驳回原告要求被告彰泰公司承担保证责任的诉讼请求。 被告彰泰公司对其辩称在举证期限内提供的证据有： 1.《商品房买卖合同》复印件，证明原告与被告彰泰公司只存在商品房买卖合同关系，不存在租赁合同关系； 2.《公寓租赁合同》复印件，证明原告与被告英护腾公司之间存在租赁合同关系，被告彰泰公司不是该租赁合同的一方主体。 被告宁英莲公司辩称，1、原告诉称“被告宁英莲公司向被告彰泰公司出具《不可撤销担保函》，承诺对租赁合同一项下被告英护腾公司的义务”，承担保证责任与事实严重不符；2、英护腾公司成立并与原告签订《公寓租赁合同》后，权利义务应由英护腾公司独立承担，宁英莲公司不是租赁合同的主体，没有为被告英护腾公司开具过任何的《不可撤销担保函》，不是本案适格的被告。因此，原告主张要求宁英莲公司承担保证责任，缺乏证据证明。综上，请求法院依法驳回原告要求被告宁英莲公司承担保证责任的诉讼请求。 被告宁英莲公司对其辩称在举证期限内提供的证据有： 1.《不可撤销担保函》复印件，证明宁英莲公司只是出具了一份保函就是2015年10月27日的一份保函。 经双方质证，本院结合双方的质证意见，对双方提供的证据认证如下： 1.被告英护腾公司及被告彰泰公司对原告李仁飞提供的证据1、3、4、5无异议，被告宁英莲公司对上述证据有异议。本院认为，上述证据与本案有关，且该证据所涉当事人即被告英护腾公司及被告彰泰公司对此无异议，故本院予以采信； 2.被告英护腾公司对原告提供的证据7无异议，被告彰泰公司及被告宁英莲公司对该证据有异议。本院认为，该证据与本案有关，本院予以采信，但该证据无法达到原告李仁飞的证明目的； 3.三被告对原告李仁飞提供的证据2、6有异议，本院认为，该证据与本案有关，本院予以采信，但该证据无法达到原告李仁飞的证明目的； 4.三被告对原告李仁飞提供的证据8有异议，本院认为，该证据与本案无关，故本院不予采信； 5.原告李仁飞及被告英护腾公司对被告彰泰公司提供的证据1、2无异议，被告宁英莲公司对该证据有异议，认为与其无关。本院认为，上述证据与本案有关，故本院予以采信。 6.原告李仁飞及被告彰泰公司对被告宁英莲公司提供的证据1有异议，被告英护腾公司经过本院合法传唤无正当理由未到庭对该证据质证，视为其放弃质证权利。本院认为，该证据与本案无关，故本院不予采信。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2016年5月25日，被告彰泰公司与被告英护腾公司签订了《彰泰.峰誉5#楼物业租赁合同》，其中约定：被告彰泰公司将位于桂林市八里街开发区八里四路与川东五路交汇处东南角“彰泰峰誉”项目5号楼20层至40层的全部公寓（不包括30避难层）出租给被告英护腾公司作为酒店公寓经营用房使用；被告彰泰公司在将来向社会公众销售该物业全部公寓，由各购房者按照合同附件一《公寓租赁合同》与被告英护腾公司签订协议，统一租赁给被告英护腾公司经营。该合同附件中有一份《不可撤销担保函》，内容为“致桂林彰泰实业集团有限公司：鉴于广西英护腾投资管理有限责任公司（以下简称“被担保人”）与贵司于2015年10月27日签订《彰泰.峰誉5#楼物业租赁合同》，被担保人将和贵司购房者签订《公寓租赁合同》及《借款委托监督支付使用合同》。本担保人自愿对被担保人履行前述合同义务，造成对贵司或购房者的违约承担不可撤销的连带保证责任。本担保人承诺收到贵司或购房者要求承担连带责任函件之后，对索偿金额无条件支付。本担保函为不可撤销的独立担保函，效力不受原合同效力影响，也不因被保证人或第三人提供其他保证而受影响，本保函一经做出即为有效，非经贵司或贵司购房者书面同意不可撤销。本担保函的范围为被保证人在贵司《彰泰.峰誉5#楼物业租赁合同》的全部合同义务以及违约责任，被保证人在《公寓租赁合同》及《借款委托监督支付使用合同》中对购房者的全部合同义务及违约责任。特此担保！担保人：宁英连2016年5月25日”，该保函落款上加盖了被告宁英莲公司的公章。 2017年5月8日，原告李仁飞与被告彰泰公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告李仁飞（买受人）购买被告彰泰公司（出卖人）开发的位于灵川县角彰泰.峰誉5幢1单元27层1-27-3号房一套，该商品房用途为公寓。该合同附件四《合同补充协议》中第十一条第3点约定“买受人同意将商品房交广西桂林英护腾投资管理有限责任公司（或者出卖人指定第三方）进行统一经营管理，不进行自营或自用或对外出租，即在约定的委托期限内不使用该商品房。买受人确认在合同签署前，所购房屋已经广西桂林英护腾投资管理有限责任公司装修完毕。买受人认可装修成果并同意承担全部装修费用（装修费用已由出卖人垫付）。买受人应当在签订本《商品房买卖合同》时，与广西桂林英护腾投资管理有限责任公司签订《公寓租赁合同》，并与出卖人及广西英护腾投资管理有限责任公司签署《三方协议》。买受人与广西桂林英护腾投资管理有限责任公司之间的权利义务均按双方签署的《公寓租赁合同》和《三方协议》执行。”第十二条第1点约定“除非在《买卖合同》签订之后另有书面约定，双方交易之内容以本合同为准，凡未订立在本合同中之销售广告和宣传材料（包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型）所载的内容及销售人员的口头讲解、允诺均不作为双方权利义务的依据，对双方不具有合同约束力。如买受人认为上述因素对本人作出购买决策有决定性作用的，应当以书面形式确定。买卖双方的权利义务以合同及附件、本补充协议、政府批准文件及图纸为准。” 2017年7月21日，原告李仁飞与被告英护腾公司签订了《公寓租赁合同》，约定：原告李仁飞将自有的位于灵川县角彰泰.峰誉5幢1单元27层1-27-3号房出租给被告英护腾公司用于酒店经营，租赁物业由被告英护腾公司按新加坡曼哈顿酒店品牌系列之精装修标准及附属设施要求装修；双方约定按附表方式由被告英护腾公司支付租金，租金为税后所得；租金采取预付制，先付后用，被告英护腾公司按合同附表的约定于每月10日前将下月租金支付到原告李仁飞指定的银行账户，如遇国家法定节假日和休息日的，顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出；本合同生效后，若被告英护腾公司未全面且适当地履行合同义务并影响合同目的实现的，即构成根本违约，原告李仁飞有权解除合同、要求被告英护腾公司支付所欠租金、违约金和赔偿损失，且该房屋装修无偿归原告李仁飞所有，违约金计算标准按照本款（2）项执行：被告英护腾公司违反本合同第五条1、2任何一项未按时支付部分或全部租金的，逾期支付超过15日的，应按日按所欠缴金额的0.5%向原告李仁飞支付违约金，逾期支付超过60日的，原告李仁飞有权单方解除本合同并要求被告英护腾公司另行支付所欠租金、下述违约金和赔偿损失，且该房屋装修无偿归原告李仁飞所有。违约金计算标准为：被告英护腾公司在2017年7月22日至2021年11月30日期间违约时，需赔偿原告李仁飞陆万元/间违约金，被告英护腾公司在2021年12月1日至2026年11月30日期间违约时，需赔偿原告李仁飞肆万元/间违约金，被告英护腾公司在2026年12月1日至2031年11月30日期间违约时，需赔偿原告李仁飞叁万元/间违约金；造成实际经营无法使用的，应计算赔偿实际经营损失；被告英护腾公司将其投放到该酒店的所有资产作为履约担保；租赁期满或合同解除时，被告英护腾公司应当在15日内搬清租赁房屋内物品并交还租赁房屋。原告李仁飞与被告英护腾公司在该合同中《应付租金明细表》约定：2017年8月10日至2022年10月10日，每月租金均为1273.07元。 上述合同签订后，原告李仁飞及被告彰泰公司、被告英护腾公司按合同约定履行。但被告英护腾公司在2019年1月29日向原告李仁飞支付了2019年2月份租金1273.07元后，就一直未履行支付租金义务。原告李仁飞催收租金未果，遂于2019年7月8日诉至本院，请求法院依法判令：一、被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司向原告李仁飞支付“彰泰峰誉”5号楼27-3号房2019年3月1日至2019年6月30日的房屋租金5092.28元及房屋违约金2063元。逾期支付超过60天的违约赔偿金6万元/间，共计67155.28元；二、终止合同，房屋装修归原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告李仁飞将诉讼请求变更为：一、解除与被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司的公寓租赁合同，被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司将房屋归还原告；二、被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司向原告支付“彰泰·峰誉”5号楼27-3号房2019年3月1日至2019年6月30日的房屋租金5092.28元及房租违约金2063元，逾期支付超过60天的违约赔偿金每间60000元，共计67155.28元；三、被告桂林彰泰实业集团有限公司及被告广西宁英莲酒店管理有限公司对被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任；四本案诉讼费由三被告共同承担。 另查明，1、被告英护腾公司于2015年11月18日成立，被告英护腾公司与被告彰泰公司于2015年10月27日并没有签订过《彰泰.峰誉5#楼物业租赁合同》；2、案涉房屋装修费62610元由原告李仁飞向桂林合泰装饰设计工程有限公司支付；3、本案的起诉状于2019年7月10日送达给被告英护腾公司。 本院认为，原告李仁飞与被告彰泰公司签订的《商品房买卖合同》、原告李仁飞与被告英护腾公司签订的《公寓租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《公寓租赁合同》的约定，在2017年8月10日至2022年10月10日期间，被告英护腾公司应于每月10日前将下月租金1273.07元支付给原告李仁飞，被告英护腾公司在2017年7月22日至2021年11月30日期间违约的，逾期支付超过60日的，原告李仁飞有权单方解除本合同并要求被告英护腾公司支付所欠租金及违约金60000元。现被告英护腾公司于2019年2月10日开始拖欠原告李仁飞租金，至今已超过60日，故原告李仁飞要求解除其与被告英护腾公司签订的《公寓租赁合同》及被告英护腾公司将房屋返还给原告李仁飞，并要求被告英护腾公司支付所欠租金5092.28元及违约金60000元的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。原告李仁飞要求被告英护腾公司按日0.5%支付逾期租金违约金2063元，理由不成立，本院不予支持。原告李仁飞要求被告彰泰公司对被告英护腾公司支付所欠租金及违约金承担连带责任的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。原告李仁飞要求被告宁英莲公司对被告英护腾公司支付所欠租金及违约金承担担保责任的诉请，经本院查明，被告英护腾公司于2015年11月18日成立，被告英护腾公司与被告彰泰公司于2015年10月27日并没有签订过《彰泰.峰誉5#楼物业租赁合同》，被告宁英莲公司于2016年5月25日出具的《不可撤销担保函》并不发生法律效力，故原告李仁飞的该诉请，理由不成立，本院不予支持。被告彰泰公司提出其不应承担连带责任的抗辩意见及被告宁英莲公司提出其不应承担担保责任的抗辩意见，理由成立，本院予以采信。被告彰泰公司及被告英护腾公司提出的违约金过高的抗辩意见，理由不成立，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告李仁飞与被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司签订的《公寓租赁合同》于2019年7月10日解除； 二、被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将位于灵川县角彰泰.峰誉5幢1单元27层1-27-3号房返还给原告李仁飞； 三、被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司向原告李仁飞支付租金5092.28元； 四、被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司向原告李仁飞支付违约金60000元； 五、驳回原告李仁飞的其他诉讼请求。 案件受理费1580元，减半收取为790元，由被告广西桂林英护腾投资管理有限责任公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生效力之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决规定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1580元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  苏 燕 二〇一九年九月二十四日 法官助理  廖蔚霞 书 记 员  苏娅妮 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。