陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   (20198)陕0902民初4449号   原告陕西安康江华集团物业管理有限公司，住所地陕西安康市汉滨区XX路XX号。   统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXX0151L。   法定代表人：李华江，系该公司董事长。   XXXXXXXXXXXXX0151委托代理人：顾勇，系陕西恒典律师事务所律师。   委托代理人：陈瑶，系公司员工。   被告喻欣，女，汉族，1985年XX月XX日出生，住陕西省安康市汉滨区XX路XX巷XX号，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：刘安东，男，汉族，1968年XX月XX日出生，住陕西省安康市汉滨区XX路XX号XX花园XX号楼XX单元XX室，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。     原告陕西安康江华集团物业管理有限公司与被告喻欣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陕西安康江华集团物业管理有限公司及委托代理人顾勇、陈瑶，被告喻欣委托代理人刘安东均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称，2014年3月20日，原告与被告签订《物业管理服务合同》(下称物业合同)，由原告为被告承租的陕西安康江华集团投资管理有限公司斗墨楼提供物业管理服务。物业合同约定:物业合同约定的物业管理期限与被告和陕西安康江华集团投资管理有限公司签订的租赁合同及其相关补充协议的租期一致;物业管理服务费收费标准为:1.物业   管理费5元/月・平米、公共设施维护费25元/月平米、公园管理所工资基金5元/月・平米，合计每月35元/每平米;第一个五年年收费额173800.00元、第二个五年年收费额182490.00元、第三个五年年收费额191614.50元;第一年物业管理费、公共设施维护费、公园管理所工资基金及履约保证金在被告根据《租赁合同》缴纳第一年租金同时缴纳;以后各年物业管理费共设施维护费、公园管理所工资基金与缴纳租金同时缴纳;合同七，合同的变更与终止约定:本合同随乙方(被告)与出租方(陕西安康江华集团投资管理有限公司)签订的《租赁合同》及其补充协议的变更而相应的变更、解除或终止。2014年10月24日，被告与映西安康江华集团投资管理有限公司就租赁面积调整签订《兴安公园房屋租赁补充协议》，约定:斗墨楼地下负一层面积67.3m2从承租日起不包含在租赁面积内。根据补充协议，被告承租的斗墨楼年租金调整后，相应的第一个五年年物业管理费也调整为   145534元/年。物业合同签订后，原告严格履行合同约定，但被告却经常违约，多次拖欠原告的物业管理费。根据物业合同约定，房屋租赁及物业服务的第一个五年届满期限为2019年5月31日，被告应于2018年3月1日前将第一个五年的物业管理费727670交齐。但截止原告起诉时，被告实际支付物业管理费为173800元(最后一次交付物业管理费时间为2014年3月20日)，截止2019年9月1日，被告拖欠原告物业管理费共计590253.5元。鉴于被告严重违约，原告曾于2018年11月2日向被告邮寄合同解除通知书，要   求解除物业合同。但被告拒收将该邮件退还原告综上所述，原告依据《民诉法》119条之规定，请求判令：1.判令解除原告与被告签订的《物业管理服务合同》。2.判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费590253.5元（计算至2019年9月1日）。3.本案诉讼费用由被告承担。   原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   1.营业执照、法定代表人身份证明及法定代表人身份证，证明：原告的身份，是本案适格原告。   2.兴安公园房屋租赁合同及房屋租赁补充协议，证明：被告与原告签订了房屋租赁合同，合同约定的租赁面积为412.90平方米，经补充协议调整后，房租应该以346.6平方米计算。   3.物业管理服务合同，证明：原被告于2014年3月20日签订了物业管理服务合同，合同约定收费标准与租赁合同的计租面积一致，应当按照346.6平方米计算物业管理费用，物业费分三部分，按照每月每平米5元计算，公园设施维护费按照每月每平方米25元计算，公园管理所工资按照每月每平方米5元计算，物业管理服务费每月共计按照每平方米每月35元计算。在第一个五年内，被告每年的物业费缴纳标准是145534元，物业合同第七条约定了合同变更与终止，物业合同是按照租赁合同和补充协议的变更而变更，因被告逾期支付租金超过30日，江华投资公司已经起诉要求解除合同，所以在租赁合同解除后物业服务合同也应当解除。   4.物业管理费收据，证明：被告仅支付173800元物业费，截止2019年9月1日被告共计拖欠了590253.5元物业费。   5.邮件查询信息，解除合同通知书EMS原件，张贴照片，证明：原告于2018年11月2日以邮寄和在租赁标的物张贴公告的方式向被告送达解除合同通知书。   被告喻欣辩称：答辩人因被答辩人诉其物业服务合同纠纷一案，特作答辩如下:一、鉴于被答辩人不卖电给答辩人，给答辩人造成严重的经济损失，答辩人同意解除与被答辩人签订的《物业管理服务合同》。二、被答辩人收取答辩人管理服务费过高，应当向答辩人返还，理由如下:1、2014年3月20日，答辩人与被答辩人签订了《物业管理服务合同》，合同约定:物业服务费用收费标准为35元/平方/月，答辩人依据合同约定向被答辩人支付了自2014年3月-2018年3月的物业服务管理费，但依据安康市物业管理相关条例的规定，物业服务费用收费标准应为5元/平方/月，该物业费收取标准明显过高，答辩人应当返还被答辩人超过收费标准收取答辩人的物业费，并且包含着不应出租场地的物业费，因此，被答辩人应当将收取超过收费标准的物业费以及收取出租场地的物业费返还给答辩人。2、依据答辩人与被答辩人签订的《物业管理服务合同》可知:物业管理服务费的收费是由物业管理费、公共设施维护费、公园管理所工资基金。被答辩人应当提供相应的管理及服务，包括:公园房屋建筑物主体结构的维修服务。公园公共区域(指承租房屋或场地外)设施和设备的维护、养护和管理，包括道路、室外给排水、室外供电线路、公用绿地及绿化、建筑物的养护与管理。公园公共区域环境卫生。公园公共区域的公共秩序维护，包括安全监控，巡视、保安执勤等。但被答辩人未依据合同约定提供上述服务，公园里湖水早已酸臭、动物到处大小便却无人收拾，公园里的环境一天比一天差，甚至答辩人在经营期间曾遭遇盗窃两次，在第一次盗窃时，答辩人要求被答辩   人解决，被答辩人置之不理，答辩人遂向新城派出所报案要求予以解决，但该事件未对被答辩人起到警示作用，由于被答辩人在公园内安装监控过少，也没有保安在公园内巡视、执勤，致使答辩人再次遭受了盗窃，答辩人再次向新城派出所报案要求予以解决，但至今案件未侦破，并且在公园内的其他租赁者也经常遭到他人盗窃，就在今年的7月份135火锅店(答辩人租赁房屋隔壁商铺)也遭受了他人盗窃的事件，并向新城派出所报案，公园里多个照明灯都是坏的，上述事实充分说明被答辩人并未按照《物业管理服务合同》中约定的内容为答辩人提供管理和服务。因此被答辩人收取答辩人公共设施维护费及公共管理所工资均应予以返还。物业费:   公园计算为:房屋面积为297.9m-673m(补充协议中负一楼滲水减除面积不计算)＝230.6m+不合理不合法的公共场所空场地116m2X35元/mx12个月得出每年物业费为145534元/年，属于不合理不合法算法。1、2018年6月公园不卖电后，造成答辩人无法经营，费用应计算到2018年6月，共计4年。2、按照安康市物业管理法相关规定，最高物业费收费标准不得超过5元/平米，公园按35元/平米物业费收取，属于不合理不合法收费。3、答辩人使用房屋面积应为230.6m，房屋外公共场所116m不应收取物业费用。4、物业费应为:230.6mX5元/平米X12个月X4年＝5534元答辩人截止2018年6月已交173800元物业费用，已多交118456元，   应退还给答辩人。     被告喻欣未就其辩称向本院提交证据。    经审理查明：2014年3月20日，原告与被告签订《物业管理服务合同》，由原告陕西安康市江华集团物业管理有限有限公司为被告喻欣承租的斗墨楼提供物业管理服务。合同约定的物业管理期限与被告和出租方陕西安康江华集团投资管理有限有限公司签订的《租赁合同》及其相关补充协议的租期一致。物业费分三部分，按照每月每平米5元计算，公共设施维护费按照每月每平方米25元计算，公园管理所工资基金按照每月每平方米5元计算，物业管理服务费每月共计按照每平方米每月35元计算。在第一个五年内，被告每年的物业费缴纳标准是173800元，第一年物业管理费、公共设施维护费、公园管理所工资基金及履约保证金在被告根据《租赁合同》缴纳第一年租金同时缴纳;以后各年物业管理费共设施维护费、公园管理所工资基金与缴纳租金同时缴纳; 2014年10月24日，被告与陕西安康江华集团投资管理有限公司就租赁面积调整签订《兴安公园房屋租赁补充协议》，约定:斗墨楼地下负一层面积67.3m2从承租日起不包含在租赁面积内。根据补充协议，被告承租的斗墨楼年租金调整后，相应的第一个五年年物业管理费也调整为145534元/年。物业合同签订后，被告支付173800元物业费，截止2019年9月1日被告共计拖欠了590253.5元物业费，原告于2018年11月2日向被告邮寄合同解除通知书，要求解除物业合同，现原告请求判令：1.判令解除原告与被告签订的《物业管理服务合同》。2.判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费590253.5元（计算至2019年9月1日）。3.本案诉讼费用由被告承担。     上述事实有《物业管理服务合同》、物业管理费收据、解除合同通知书等证据证实。   本院认为，原告与被告签订的《物业服务管理合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规等强制性规定，合法有效，原被告应按照合同约定履行各自的义务。但被告在合同签订后只交了部分物业费，至2019年9月11日尚欠原告物业费590253.5元，实属违约。现原告要求解除双方于2014年3月20日签订的《物业管理服务合同》，被告同意解除。被告辩称，原告收取物业管理费用过高，但在签订合同时双方对收费价格协商一致，且被告按照合同收费标准已履行了部分费用，故被告的辩称，本院不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中国人民共和国国务院物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：   一、解除原被告于2014年3月20日签订的《物业管理服务合同》。   二、由被告喻欣在本判决生效后十日内支付原告陕西安康江华集团物业管理有限公司物业管理费590253.5元。   如果按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9703元，由被告喻欣承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。       审判长张  波   人民陪审员  黄 洪 琴       人民陪审员程 礼 秀     二〇一九年十月十四日     书记员黄奕萱