四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终1772号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都金房物业集团有限责任公司绵阳分公司。住所地：四川省绵阳高新区菩提寺社区**（自然人独资）。 负责人：余庆生，该分公司经理。 委托诉讼代理人：衡山，四川守信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：绵阳市涪城区花园小区第八届业主委员会。住所地：四川省绵阳市涪城区临园路西段**。 负责人：于树金，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：李继良，四川春雷律师事务所律师。 上诉人成都金房物业集团有限责任公司绵阳分公司（以下简称金房物业）与被上诉人绵阳市涪城区花园小区第八届业主委员会（以下简称花园八届业委会）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2019)川0703民初1847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金房物业的委托诉讼代理人衡山，被上诉人花园八届业委会的委托诉讼代理人李继良到庭参加了询问。本案现已审理终结。 上诉人金房物业的上诉请求：1.撤销原判，查清事实后依法改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人花园八届业委会负担。事实和理由：1.一审认定事实不清、证据不足，解聘物业合同的决议需要业主大会中业主和专有面积的比例达到两个过半才能通过，但现有证据无法核实选票中两个过半的业主身份和是否业主本人签名，导致业主大会形成的决议缺乏合法性和正当性；2.一审违反法定程序，未组织对朝阳街道办在庭后签章的“两个过半”统计表进行质证而作为定案依据；3.被上诉人花园八届业主委员会的主体资格正在经过法院审理程序，无法确定是否具有组织业主大会的主体资格；4.上诉人与之前业主委员会签订的物业服务合同合法有效且尚未到期，应当继续履行。 被上诉人花园八届业委会辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人金房物业要求核实业主表决票的真实性及审查“两个过半”统计表的证据三性，缺乏法律依据以及合理性；2.朝阳街道办签章的“两个过半”统计表，一审法院没有组织质证系程序瑕疵，且未签章的“两个过半”统计表在一审中已经由被上诉人提交法庭并质证，该程序瑕疵不影响判决的正确性；3.被上诉人系经业主大会选举及朝阳街道办备案的合法主体，其合法性不容质疑；4.一审中被上诉人提交证据证明解除物业合同的合法性和必要性，已经不具备继续履行合同的条件。遂请求本院驳回上诉、维持一审判决。 金房物业向一审法院起诉请求：1、依法确认被告花园八届业委会2018年11月19日送达的“关于终止《物业服务合同》的通知”中关于解聘原告以及解除与原告的《物业服务合同》的内容无效；2、依法判决继续履行2017年11月19日与绵阳市花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年11月19日，被告花园八届业委会借“业主大会”授权向原告金房物业送达“关于终止《物业服务合同》的通知”，通知终止2017年12月10日绵阳市花园小区业主委员会与原告金房物业签订的《物业服务合同》。原告与绵阳市花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，不具备解除条件，应当继续履行；被告在未依法解除与原告合同的情况下召开“业主大会”，利用不真实的表决结果与长城物业集团股份有限公司签订物业服务合同的行为违法，且损害原告及广大业主权益，业主大会的表决程序及结果均不合法。 被告花园八届业委会辩称，被告于2018年11月19日向原告送达的解聘通知及解除物业合同的通知合法有效，应予支持；原告诉请不成立，且其诉讼超过法定期限三个月；业主大会召开程序合法，关于解聘原告及解除与其服务合同的决议有效，且对业主大会召开的程序及大会决议，物业公司无权评判。 反诉原告花园八届业委会向一审法院提出反诉请求：1、请求判决反诉被告退出花园小区物业管理区域并向反诉原告办理退出交接事宜，履行交接义务；2、反诉被告应当承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年11月19日，反诉原告花园八届业委会向反诉被告金房物业送达了“关于终止《物业服务合同》的通知”，该通知依据2018年11月18日花园小区业主大会表决通过的“关于解聘成都金房物业集团有限责任公司绵阳分公司、终止与其《物业服务合同》的决定”，并根据业主大会的授权发出。按照该通知，反诉被告于2017年12月10日与“绵阳市花园小区业主委员会”签订的《物业服务合同》终止日期为2019年1月19日9:00，反诉被告应退出物业服务。根据相关法律规定，业主大会有权解聘物业服务企业。反诉被告的物业服务合同终止后，至今拒绝退出物业管理区域、拒绝办理交接事宜，其行为严重妨害花园小区正常的物业管理和物业服务。 反诉被告金房物业辩称，反诉原告花园八届业委会提出解除物业服务合同不符合合同约定，反诉原告花园八届业委会召开业主大会的资格不成立，其诉讼请求不应支持，长城物业集团股份有限公司应退场。 一审法院审理查明，2017年12月10日，原告与绵阳市花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，物业服务期限为五年，自2017年12月10日至2022年12月10日。2018年11月19日，被告向原告送达“关于终止《物业服务合同》的通知”，通知载明：2018年11月18日花园小区业主大会表决通过了“关于解聘成都金房物业集团有限责任公司绵阳分公司、终止与其《物业服务合同》的议案”并形成决定。根据业主大会授权，现通知你公司：终止2017年12月10日“绵阳市花园小区业主委员会”与你公司签订的《物业服务合同》，合同终止日期为2018年12月31日。合同终止前，请你方按照《物业服务合同》履行相关职责。合同终止该日的二十四时零分，为你公司物业服务退出时间，请届时作好相关移交工作。此后，花园小区选聘了长城物业集团股份有限公司。2019年1月10日被告又向原告发出退场通知，明确退场交接时间为2019年1月19日。现该小区新聘的长城物业集团股份有限公司已入住该小区，原告也未退场。原告于2019年3月20日向本院提起诉讼。 另查明，被告系花园小区第八届业主委员会，于2018年8月13日在绵阳市涪城区朝阳街道办事处备案。被告提交花园小区2018年11月18日业主大会解聘金房物业表决面积、户数统计表，载明同意解聘户数比例为56.82%，同意解聘面积占62.67%，绵阳市涪城区朝阳街道办事处在该统计表签章证明情况属实。 一审法院认为，在花园小区第八届业主委员会成立之前，原告与绵阳市涪城区花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，并对小区全体业主具有拘束力。但物业服务合同的顺利履行和合同目的的实现均应建立在业主与物业服务企业相互信任和配合下才得以完成，当因各种客观事由导致业主与物业服务企业丧失相互信任时，继续履行合同将会背离业主方便生活、物业服务企业营利的合同目的。 根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”、第二款“……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意”之规定，被告根据业主大会决议向原告送达“关于终止《物业服务合同》的通知”，其实质意义为解聘成都金房物业集团有限责任公司绵阳分公司，解除原物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“业主大会按照物权法第七十六条规定程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”之规定，被告提出其解除通知有效的辩解理由成立，原告要求确认该通知无效，继续履行物业合同的诉讼请求，本院不予支持。据此，被告既已明确请求解除物业服务合同，其反诉要求金房物业退出花园小区物业管理区域并办理交接事宜的请求，法院予以支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款之规定，判决：一、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司绵阳分公司的诉讼请求；二、反诉被告成都金房物业集团有限责任公司绵阳分公司在本判决生效之日起五日内退出原服务的花园小区物业服务管理区域，并办理交接手续。案件受理费100元，反诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）成都金房物业集团有限责任公司绵阳分公司负担。 本院二审期间，上诉人金房物业围绕上诉请求提交了新的证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和举证、质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人金房物业提交了三组证据，第一组证据包括民事起诉状、四川省绵阳市涪城区人民法院作出的（2019）川0703民初5278号民事裁定书与保全结果和期限告知书、陈代宗提供的情况说明和业主大会表决票2张以及开封提取表决票的视频，拟证明花园小区业主陈代宗等人就2018年11月8日召开的业主大会，以被上诉人花园八届业委会为被告提出知情权之诉，业主大会的选票被法院保全，从中提取业主的选票，业主对该选举不知情；第二组证据系2019年6月13日的访谈会议纪要和6月25日的协调会议纪要，拟证明上诉人金房物业就朝阳街道办签章的“两个过半”统计表的问题，向绵阳市涪城区的住建局、朝阳街道办等部门进行访谈，得到答复称“两个过半”统计表上没有核实业主选票，朝阳街道办的签章系根据花园小区提供的票来认定的，签章系朝阳街道办作出的；第三组证据系朝阳街道办签章的“两个过半”统计表，该证据系一审庭审后提交且未经过质证，拟证明朝阳街道办的签章不能证明该统计表的真实性。上述证据经被上诉人花园八届业主委员会质证后，本院认证如下：第一组证据中花园小区业主陈代宗等人提起业主表决票的知情权诉讼，该业主并非本案的当事人，相关证据与本案不存在关联性，本院不予采信；第二组、第三组证据均系证明“两个过半”统计表上朝阳街道办的签章是没有经过核实表决票而作出的，但是法律并未规定“两个过半”统计表需要政府签章来印证真实性，且政府未签章的“两个过半”统计表在一审中已经质证作为证据使用，故对上述证据缺乏关联性、合法性，本院不予采信。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：本案系解除物业服务合同的合同纠纷，在因各种客观原因导致业主对物业服务企业丧失信任以及影响物业服务业主的目的时，被上诉人花园八届业委会有权根据《业主大会和业主委员会指导规则》、《四川省业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定召开业主大会，并根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”和第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，形成了解除物业服务合同的决议，并不违反上述规定的法定程序。被上诉人花园八届业主委员会作出的“关于终止《物业服务合同》的通知”，实际上是在执行业主大会形成的解除物业服务合同的决议，一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款“业主大会按照物权法第七十六条规定程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”之规定，支持被上诉人花园八届业主委员会的反诉请求，并无不当。对于上诉人金房物业要求核实业主大会选票的真实性，以证明业主大会形成决议的真实性和合法性的主张，于法无据，且没有证据证明业主大会形成决议的程序违反相关法律规定；“两个过半”统计表在一审中已经质证，只要形成程序合法，朝阳街道办的签章并不影响对此证据的采信，同时上诉人金房物业主张被上诉人花园八届业委会主体身份不具有合法性，因其未经法定程序和业主大会罢免，其诉讼主体资格有效。故对上述主张，本院不予支持。 综上，上诉人金房物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人成都金房物业集团有限公司绵阳分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  向 茜 审 判 员  夏春梅 审 判 员  严皓月 二〇一九年九月五日 法官助理  孙雪纯 书 记 员  冯 靖