河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1403民初6101号原告商丘世龙房地产开发有限公司，住所地：河南省商丘市睢阳产业集聚区管委会院内。法定代表人贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人范思宇，女，1991年8月18日出生，回族，登记住址：河南省淮阳县城关回族镇。现住址：河南省商丘市睢阳产业集聚区。系该公司工作人员。被告李某，女，1985年1月27日出生，汉族，住址：河南省柘城县。原告商丘世龙房地产开发有限公司（以下简称商丘世龙公司）与被告李某（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法由审判员张林独任审理，公开开庭进行了审理。原告商丘世龙公司委托诉讼代理人范思宇，被告李某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告商丘世龙公司请求本院判令：1、解除原、被告双方签订的编号为商房备2017-014239号《商品房买卖合同》；2、被告李某配合原告商丘世龙公司办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续；3、被告李某承担本案诉讼费用。被告李某答辩要点：我对偿还涉案贷款没有异议，再积极出售涉案房屋，争取尽早把该房屋出售以后归还原告替我偿还的贷款。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2017年6月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（预售，合同编号：商房备2017-014239）一份，合同约定：“由被告购买原告开发的盛世龙城小区26号楼1单元19层1-1905号房屋，该房屋预测建筑面积84.71㎡，其中套内建筑面积67.26㎡，分摊共有建筑面积17.45㎡。按照建筑面积计算，该商品房单价为7，661.26元／㎡。总价款为人民币648，985.00元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币壹万元整。该定金于本合同签订时低作商品房价款付款方式（商业贷款）：买受人应当于2017年6月16日前支付首期房价款129，985.00元。占全部房价款的20.03%。余款人民币519，000，元向银行申请贷款支付。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间处理。逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。涉案商品房预售许可证号为（2017）商房预（销）售证第134号。等等。”。同时，上述《商品房买卖合同补充协议》约定：“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，买受人按已付款50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。”上述合同签订后，当事人双方对涉案房屋进行了商丘市商品房买卖合同备案。2.2017年6月28日，被告李某与中国农业银行股份有限公司商丘睢阳支行签订《个人购房担保借款合同》（ABC20165006-1）双方约定：“借款人：李某，贷款人：中国农业银行股份有限公司商丘睢阳支行，保证人：商丘世龙房地产开发有限公司。借款金额：519，000，元，借款用途：购买住房。购买的房产睢阳区归德南路与帝喾路交叉口恒大名都26号楼1-1905号房。借款期限：360个月。借款利率：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上／下浮动后确定。还款方式为：等额本息还款。还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。借款担保：涉案借款采用阶段性性保证＋抵押。由阶段性性保证人商丘世龙房地产开发有限公司按9.1和9.3条约定提供保证担保。由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。自本合同签订之日起30日内，办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。借款人未按照双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。等等。”。3.2019年1月21日，中国农业银行股份有限公司商丘睢阳支行以李某、商丘世龙房地产开发有限公司为被告在河南省商丘市睢阳区人民法院依法提起金融借款合同纠纷诉讼。请求人民法院依法判决：⑴解除李某与银行签订的《个人购房担保借款合同》（ABC20165006-1）；⑵李某归还借款本金人民币510，536.77元、利息103，489.48元，合计人民币520，886.25元（利息计算至2019年1月16日之后还清之日起的利息另计）；⑶商丘世龙房地产开发有限公司承担连带保证责任。河南省商丘市睢阳区人民法院立案后，经过审理于2019年4月16日作出（2019）豫1403民初1250号民事判决书。判决如下：㈠被告李某于本判决生效后5日内偿还中国农业银行股份有限公司商丘睢阳支行借款本金510，536.77元及利息（按照借款合同约定的利率计算至付清之日止）。㈡商丘世龙房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。㈢驳回中国农业银行股份有限公司商丘睢阳支行其他诉讼请求。4.2019年4月23日，中国农业银行股份有限公司商丘睢阳支行向原告发出《农业银行个人逾期贷款担保人履约回购通知书》，内容为：“商丘世龙房地产开发有限公司：商丘农业银行睢阳支行于2017年6月28日向借款人李某（身份证号码：）发放了人民币金额519，000.00元的个人住房贷款，用于购买贵公司所建位于商丘恒大名都26号楼1单元1905室的住房，由贵公司承担阶段性担保责任。截止2019年4月23日，借款人已累计8期未能自行偿还贷款，共计人民币金额贰万贰仟伍佰贰拾元伍角五分，小写￥22，520.55元，此款项由商丘世龙房地产开发有限公司承担保证责任。详情如下：⑴2018年9月20日，李某欠款2，874.82元，⑵2018年10月20日，李某欠款2，857.96元，⑶2018年11月20日，李某欠款2，840.53元，⑷2018年12月20日，李某欠款2，823.64元，⑸2019年1月20日，李某欠款2，806.21元，⑹2019年2月20日，李某欠款2，788.78元，⑺2019年3月20日，李某欠款2，773.02元，⑻2019年4月20日，李某欠款2，755.59元。借款人经多次催收失去联系，丧失偿还能力。根据合同有关条款约定，请贵公司接此通知30日内履行担保责任，积极进行回购，代借款人还清全部贷款本金、利息、罚息、复利及有关费用。”。5.2019年5月24日，原告自其公司（2494106651558）账户汇入中国农业银行股份有限公司商丘睢阳支行（16490101040000021）借款本息人民币534，704.15元。本院认为，原、被告之间签订的涉案（合同编号：商房备2017-014239）《商品房买卖合同》（预售）和《个人购房担保借款合同》（ABC20165006-1）不违反国家禁止性法律规定，合法有效，依法应予以保护。被告李某依据上述合同的约定向中国农业银行股份有限公司商丘睢阳支行借款本金人民币519，000，元后，自2018年9月20日还款之日起，没有按照合同的约定归还借款本息。中国农业银行股份有限公司商丘睢阳支行依法起诉，在河南省商丘市睢阳区人民法院依法作出（2019）豫1403民初1250号判决后，被告李某仍没有履行还款义务。作为阶段性保证人的原告收到商丘睢阳支行发出的《农业银行个人逾期贷款担保人履约回购通知书》后代被告李某归还了下余的全部借款本息534，704.15元。按照本案原、被告双方的约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间处理。逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。”。本案自被告李某逾期还款之日（2018年9月20日）至中国农业银行股份有限公司商丘睢阳支行起诉之日（2019年7月12日）已经超出180日的约定时间。因此，原告方要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定，依法应予以支持。对原告要求被告配合办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续的诉讼请求，因符合双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第六十条第二款之规定，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告商丘世龙房地产开发有限公司与被告李某签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：商房备2017-014239号）；二、被告李某于判决生效十日内履行解除上述《商品房买卖合同》（预售）的附随义务即配合原告商丘世龙房地产开发有限公司办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续。一审案件受理费人民币5，145，元，由被告李某负担。如不服本判决。可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（户名：商丘市财政局，开户行：中原银行商丘慧商支行，账号：80×××11），上诉于河南省商丘市中级人民法院。在上诉期满之日起七日内未足额交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。审判员 张 林二〇一九年九月九日书记员 杨现有