广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终1447号 上诉人（原审被告）：广西百色荆楚商贸有限公司，住所地百色市右江区迎龙区YL01-06-30-4地块，统一社会信用代码：91451000MA5KE88P8N。 法定代表人：黄毅，总经理。 委托诉讼代理人：钟晓旭，广西齐川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄麒瑜，广西齐川律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：黄绍伟，男，1975年1月11日出生，壮族，广西都安县人，住广西都安瑶族自治县。 二被上诉人的委托诉讼代理人：苏效腾，广西桂京律师事务所律师。 二被上诉人的委托诉讼代理人：何雪梅，广西桂京律师事务所律师。 上诉人广西百色荆楚商贸有限公司(以下简称百色荆楚公司)因与被上诉人黄绍伟房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2018)桂1002民初3718号民事判决，向本院提起上诉。向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月20日公开开庭审理了本案。上诉人百色荆楚公司的委托诉讼代理人钟晓旭、黄麒瑜，被上诉人黄绍伟的委托诉讼代理人苏效腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百色荆楚公司上诉请求：1、撤销（2018）桂1002民初3718号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:（一）、被上诉人以上诉人出租的商铺是违法建筑、被限期拆除为由，主张解除双方签订租赁合同，理由是不能成立的。（1）、建筑行为违法属于行政规范的范畴，应受行政法制裁；出租行为是不同于建筑行为的独立民事行为，其效力不受建筑行为的影响，故租赁物为非法建筑不影响租赁合同的效力，上诉人与被上诉人签订的合同没有其他影响合同效力的因素，故双方的租赁合同是有效的。（2）、我国法律、法规仅对占用耕地开行违法建筑的行为作禁止性规定，未对已经建筑的违法建物筑的使用作禁止性规定，其他法律、法规也无相关禁止性规定，故以建筑在耕地上的违法建筑为标的不影响租赁合同的效力，在无其他影响租赁合同效力因素的情况下，该租赁合同应当认定有效。（3）、一审法院的（2018）桂1002行审90号行政裁定书，对右江区国土资源局申请拆除涉案建筑物不予受理，证明了这些建筑物不存在被拆除的风险，不会影响被上诉人承租使用。（二）、双方签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，并且与包括被上诉人在内的30家承租商户，都已交付定金，领取钥匙，上诉人完成了租赁物的交付，履行了约定义务，不存在违约情形。综上，不存在被上诉人所述的无法继续使用商铺、不能经营的情形，被上诉人没有因承租而造成经济损失失，被上诉人的诉讼请求不能成立，二审应当支持上诉人的上诉请求。 黄绍伟答辩称，一、上诉人的上诉请求不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。上诉人上诉称建筑行为是由行政法来调整，违章建筑不是作为合同无效的法定理由这个观点不成立，从物权角度来说到二审上诉人都没有能提供被右江区国土资源局限其拆除的建筑物的相关合法手续，在物权上没有取得合法物权，租赁物不合法，这种出租行为违反法律强制性规范，所以这个合同是无效的，应予解除并确认合同无效。二、合同已经实际解除。上诉人为了止损，2018年10月份已经去清场了，合同实际上已经解除了。这个合同的解除是因为无效被解除或者符合合同约定的解除条件，在本案中已经不是一个关键问题了。合同已经实际解除了，解除合同上诉人这方认为占用多长时间，应当举证质证另案起诉或者反诉等。三、建筑行为违反行政法规是否与商铺出租合法有无关联性的问题，我方不认同上诉人的观点，作为租赁物首先要保障它的合法产权，本案上诉人市场总共有多少排不清楚，但案涉商铺是在7、8排，占用了农用地，虽然说上诉人否认右江区国土资源局送达的通知书，但是右江区法院的裁定书里面已经很明确认定已经合法送达上诉人。只是右江区国土资源局没有在法定期限内向法院申请强制执行，但不等于说就无法执行了。这个土地占用农用地随时有被拆除的风险，这块地也只是暂时的生意兴隆，拆字“红”字是否还在我们也不懂。但从合同法不按抗辩权角度来说，我们完全有理由要求解除合同，退还资金。我们坚持认为一审判决适用法律及事实都是正确的。 黄绍伟向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2018年4月12日签订的《楚天商贸城铺面租赁合同》及补充协议；2、判令被告返还原告缴纳的铺面押金5000元；3、判令被告退还原告预付铺面租金34538元。 一审法院认定事实:百色荆楚公司在百色市站前大道迎龙区YL01-06-30-4宗地投资建设“楚天商贸城”，并向社会公开招租、承租商铺。2018年4月12日,百色荆楚公司（甲方）与黄绍伟（乙方）签订《楚天商贸城铺面租赁合同》，合同主要约定：1.甲方将楚天商贸城市场内7栋003号铺面，共1间，面积159㎡租赁给乙方经营水果批发使用，租赁期限3年，从2018年11月1日起至2021年10月31日止，每月应交铺面租金2878.20元/月，乙方按一次性交12个月租金34538元；装修免租期为6个月，即2018年10月31日止。2.乙方在签订合同当日向甲方支付押金5000元。合同签订后，黄绍伟向百色荆楚公司分别交纳押金5000元、2018年11月1日至2019年10月31日租金34538元。 2018年4月25日，百色市右江区国土资源局在楚天商贸城张贴《限期自行拆除搬离通知书》，该通知书要求被告“在收到本通知书之日起三个工作日内拆除违法占地建设的建筑物和其他设施，恢复土地原状”。 2018年9月4日，黄绍伟通过百色市邮政速递物流分公司邮寄送达“解除合同通知书”，以承租的商铺被百色市右江区国土资源局认定为违法建筑物并要求拆除，百色荆楚公司存在违约为由，提出解除双方所签订的租赁合同。为此，原告亦与被告协商退租等问题，因协商未果，遂向法院提起诉讼。 一审法院认为，本案争议焦点，关于原告主张与被告解除租赁合同并退还租金及押金有何事实与法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。”的规定，在本案中，由于百色荆楚公司投资建设的“楚天商贸城”没有办理《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《临时建筑用地许可证》以及申请农村集体土地使用权审批手续等，因此，百色荆楚公司之“楚天商贸城”存在违法用地及违法建筑行为。由于百色荆楚公司未经审批即建设商铺进行出租获利，并对原告隐瞒事实。百色市右江区国土资源局对楚天商贸城作出《限期自行拆除搬离通知书》之后，黄绍伟向百色荆楚公司发出了书面“解除合同通知书”，因原、被告签订的《楚天商贸城商铺租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同，无效合同自始至终都无法律效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款的规定，按无效合同处理。现原告主张解除与被告所签订的租赁合同，并返还铺面租金及押金。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因此原告主张解除协议，一审法院不予支持。原告主张被告退还预付租金34538元及返还押金5000元，符合法律规定，故一审法院予以支持。被告辩解，以未正式收到政府主管部门责令拆除书面通知及没有收到原告解除合同通知为由，主张继续履行合同。根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告虽提出辩解，但未能提供证据佐证。故一审法院对其辩解理由，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第三条第一款以及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：一、确认原告黄绍伟与被告广西百色荆楚商贸有限公司于2018年4月12日签订的《楚天商贸城铺面租赁合同》无效；二、由被告广西百色荆楚商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄绍伟预付铺面租金34538元以及押金5000元；三、驳回原告黄绍伟的其他诉讼请求。一审案件受理费788元，减半收取394元，由被告广西百色荆楚商贸有限公司负担。 本院二审期间，双方均无新证据向二审法院提交。关于上诉人提出未收到解除合同通知书的问题，对此在一审中被上诉人提交EMS快递单、签收单、解除合同通知书证明上诉人已经收到解除合同通知书，对被上诉人提供的证据上诉人虽然否认其真实性，但未能举证推翻该证据的真实性，故对上诉人已经收到解除合同通知书的事实，本院予以确认。对案件其他的事实双方当事人均无异议，故对一审法院查明事实，本院予以确认。 根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：1、涉案商铺租赁合同及补充协议是否合法有效。2、上诉人出租给被上诉人的商铺是否存在被拆除的危险，被上诉人的经营使用是否受到影响。3、上诉人的出租行为是否违反法律规定的禁止性规定。4、上诉人是否已经实际上解除合同。 关于涉案商铺租赁合同及补充协议是否合法有效，上诉人的出租行为是否违反法律规定的禁止性规定的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。本案中，上诉人与被上诉人于2018年4月12日达成的由上诉人出租商铺给被上诉人的协议，上诉人交付商铺后，该商铺于4月25日，被百色市右江区国土资源局作出的《限期自行拆迁搬离紧急通知书》认定为“未经办理任何用地审批手续，属于违法占地建设行为”，并限令上诉人“在收到本通知书之日起三个工作日内拆除违法占地建设的建筑物和其他设施，恢复土地原状”；百色市右江区国土资源局对作出的通知，是依据《中华人民共和国土地管地管理法》第四十三条、第八十三条规定作出的，确认了上诉人建设商铺的违法性以及土地管理部门拆除商铺的强制性，体现了法律和行政法规的强制性规定；上诉人、被上诉人双方签订、履行该协议，则是违反了法律、法规的强制性规定，故本院确认涉案商铺租赁合同及补充协议系无效合同，上诉人与被上诉人达成的商铺租赁协议，因属无效协议，而无效协议自始没有法律约束力，双方无论是否有违约行为，都不足以作为协议有效的依据，故上诉人以其没有违约行为主张协议有效，没有法律依据，本院不予支持。上诉人主张双方的租赁协议并未违反法律、法规强制性规定的理由不成立，本院不予支持。 关于上诉人出租给被上诉人的商铺是否存在被拆除的危险，被上诉人的经营使用是否受到影响的问题。一审法院的（2018）桂1002行审90号行政裁定书，并不是撤销百色市右江区国土局作出的《限期自行拆迁搬离紧急通知书》的判决，百色市右江区国土资源局以及相关有权机关也未作出撤销该《限期自行拆迁搬离紧急通知书》的决定，该通知书对该商铺的违法性认定和要拆除的强制性，仍具有法律约束力。上诉人以一审法院的（2018）桂1002行审90号行政裁定书来主张商铺不存在被拆除的风险，理由不成立，本院不予支持。 关于上诉人是否已经实际上解除合同的问题。由于涉案商铺租赁合同及补充协议属无效合同，而无效合同自始无效。而上诉人于2018年10月份就清理涉案商铺内的货物收回商铺，被上诉人亦不再使用涉案商铺进行经营，故本院认定涉案合同已经实际解除。对于上诉人要求继续履行涉案合同的主张，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广西荆楚商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 亮 审判员 凌文楼 审判员 玉 江 二〇一九年九月三十日 书记员 覃 静