广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8025号原告：广州市合高物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区土华路**自编之一。法定代表人：谭广伟，职务总经理。委托代理人：王志君，广东广信君达律师事务所律师。被告：王春余，男，1973年2月8日出生，汉族，住广东省廉江市。原告广州市合高物业管理有限公司诉被告王春余租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王志君到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，没有正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院现已审理终结。原告诉称：2017年12月20日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定由被告承租原告位于海珠区××广场××号铺位，租赁期限从2017年12月20日起至2020年12月19日止。双方约定，当月租金及管理费被告应于当月5日前支付，当月水电费及垃圾费用被告应于次月5日前支付。被告7月租金剩余13895.88元未支付，自2018年8月5日起，被告仍未依合同约定向原告按时支付租金及管理费、水电费等。期间，原告向被告发出催告通知，要求及时支付上述费用，同年9月开始，被告以转租为由，要求原告配合办理相关手续。截至2018年11月19日，被告物品仍占用涉案铺位，且始终未缴纳该段期间的其他费用，亦未实际转租，原告于2018年11月20日正式向其发出解除合同通知。原告认为，被告违反租赁合同约定，应承担相应违约责任，向原告补交所欠租金及管理费等杂费以及支付相应逾期付款利息、赔偿原告由此支出的律师费等。故起诉要求：1、被告补交所欠租金及管理费228071.88元、水电费28592.33元、垃圾费1000元；2、被告支付逾期付款利息7631.56元（以年利率6%计算，暂计至2019年3月11日，其中86375.09元自2018年8月6日起算，68857.12元自2018年9月6日起算，55872元自2018年10月6日起算，46560元自2018年11月6日起算）；3、被告赔偿本案律师费用19000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告没有提出答辩意见和提交证据。经审理查明：2017年12月20日，原告(出租方、甲方)与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租的房屋位于海珠区土华村土华路48号之一××广场××铺位××号房屋，租赁建筑面积（含公摊面积）共计1164平方米；房屋租赁期限从2017年12月20日起至2020年12月19日止；房屋第一年起始的租金及综合费为每月每平方米租赁建筑面积48元；第一年月租金为50052元，综合费为5820元；当月租金及综合费最迟应于当月五号之前（如遇节假日可顺延）由乙方支付到甲方指定的银行账户；乙方如逾期支付租金及综合费，应按所欠租金及综合费额依每天千分之三的比率支付逾期付款违约金；如果逾期十五日，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并要求乙方按照本合同的规定承担违约责任；房屋的管理费为每月每平方米租赁建筑面积5元，月管理费合计5820元，管理费每年递增5%；乙方除管理费用外，还应每月向甲方支付乙方使用房屋而发生的其他费用，包括但不限于电费、水费、公共区域的照明和用水公摊、线损等费用；乙方每月支付的电费除了实际发生的电费外，还应包括5%的用电损耗，水费除了实际发生的水费外，还应包括1%的用水损耗，每度电定价为1.6元，每吨水定价为6.5元；管理费及其他费用最迟应于每月第五日（到期日）当日或之前（如遇节假日可顺延）由乙方支付到甲方指定的银行账户，如乙方逾期支付，应按所欠租费用总额依每天千分之三的比率支付逾期付款违约金；倘若乙方未能支付本合同及本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金及综合费、保证金、逾期付款违约金、损害赔偿金，乙方应承担甲方所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费、交通费、食宿费等）；乙方拖欠应付租金及综合费或其他应付费用超过三十日的，甲方有权单方解除合同；按本合同条款发出的通知均须采用书面形式，并按下述地址发出：乙方广东省廉江市×××，收件人王春余，电话××××，经邮件发出的通知应于寄出日后第五日视为有效送达；等。原告主张管理费即综合费，双方自愿约定每月固定费用55872元（租金50052元＋管理费5820元）；双方的习惯是原告每月通过微信向被告发送缴费通知单（项目包括租金、管理费、水费、电费、公摊电费、垃圾费），被告按照缴费通知单缴费；被告拖欠2018年7月的租金和管理费13895.88元，2018年8-10月的租金和管理费每月55872元，2018年11月的租金和管理费46560元（55872元/月÷30天×25天），2018年7月的水费426.73元、电费14582.4元、公摊电费1098.08元、垃圾费500元，2018年8月的水费288.86元、电费11088元、公摊电费1108.26元、垃圾费500元；垃圾费没有合同约定，但在实际履行中，原告按500元/月向被告收取，被告没有异议，按该标准缴纳。原告提交了2018年7-10月的缴费通知单、2018年7-8月的水电费收款收据、2018年7-9月的垃圾处理费发票、催缴费通知书及妥投证明、微信聊天记录、被告往期缴费记录等，以证明其上述主张。原告于2018年11月20日按《租赁合同》上约定的被告联系地址向被告寄出《解除合同通知》被退回，原告主张双方的《租赁合同》于2018年11月25日解除，原告于2018年11月26日自行收回涉案商铺。诉讼中，原告提交了海珠区土华路48号房屋的房地产证及广州市海珠区华洲街土华经济联合社出具的情况说明，但未能提供海珠区土华路48号之一已经进行产权登记或者已经取得建设工程规划许可证或经建设部门批准建设的相关证据。另查明，原告为本次诉讼委托了广东广信君达律师事务所，并支付了律师费19000元。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告未能提供涉案房屋已经进行产权登记或者已经取得建设工程规划许可证或经建设部门批准建设的相关证据，因此原、被告签订的《租赁合同》应被认定为无效合同。在诉讼中，因原告主张的民事行为效力与本案根据案件事实作出的认定不一致，经本院释明，原告坚持原来的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。现原告主张被告自2018年7月起拖欠租金等费用，被告未提出抗辩意见也未提交证据进行反驳，本院予以认定。原告于2018年11月26日收回了涉案商铺，故被告应向原告支付2018年7月尚欠的房屋占有使用费和管理费13895.88元，2018年8-10月的房屋占有使用费和管理费167616元（55872元/月×3月），2018年11月的房屋占有使用费和管理费46560元（55872元/月÷30天×25天），合计228071.88元。水电费为实际产生的费用，应由被告承担，故被告应向原告支付2018年7月的水费426.73元、电费14582.4元、公摊电费1098.08元，2018年8月的水费288.86元、电费11088元、公摊电费1108.26元，合计28592.33元。关于垃圾费，虽然双方对此未进行约定，但原告提交的往期缴费通知单及被告缴费记录，可以印证被告曾同意按500元/月的标准缴纳垃圾费，故原告主张垃圾费1000元，本院予以支持。关于逾期付款利息及律师费，因原、被告签订的《租赁合同》无效，违约条款亦无效，故原告主张依违约金条款调整按照年利率6%计收逾期付款利息及要求被告赔偿律师费损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告王春余在本判决发生法律效力之日起10日内支付房屋占有使用费和管理费228071.88元、水电费28592.33元、垃圾费1000元给原告广州市合高物业管理有限公司；二、驳回原告广州市合高物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5564元，由原告广州市合高物业管理有限公司负担521元，被告王春余负担5043元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑素梅人民陪审员  梁浩荣人民陪审员  陈振梅二〇一九年九月十日书 记 员  余胜男幸妙倩