濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初6706号原告：濮阳市龙湖置业有限公司。住所地：濮阳市市辖区京开大道中段（人防商业街）**口办公室。统一社会信用代码：914109006688664109。法定代表人：余存荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：白占玲，河南长庚律师事务所律师。被告：孟青国，男，1979年10月1日出生，汉族，，住河南省清丰县委托诉讼代理人：彭皖江，河南晖特律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫鑫，河南晖特律师事务所律师。原告濮阳市龙湖置业有限公司与被告孟青国商品房销售合同纠纷一案，本院经过审理于2018年12月13日作出（2018）豫0902民初9737号民事判决。宣判后，原告不服原审判决提起上诉。濮阳市中级人民法院经过审理认为原审认定基本事实不清，于2019年4月20日作出（2019）豫09民终462号民事裁定，撤销本院（2018）豫0902民初9737号民事判决，将本案发还本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告濮阳市龙湖置业有限公司的委托诉讼代理人白占玲、被告孟青国及其委托诉讼代理人彭皖江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求，要求：1、被告支付原告合同差额房款270810元。2、被告支付违约金43962.75元（按照合同约定房屋总价款的5%计算）。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月份，原、被告签订商品房销售合同，约定原告向被告销售商品房一套，面积以实测为准。经有关部门测定，涉案房屋面积误差为20.06平方米，以合同约定13500元/平方米计算，被告应再支付原告房款270810。现原告为了维护自身合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，2013年4月28日，原、被告签订关于银街的房屋买卖合同，被告当日交纳了购房款，原告于2013年11月1日将涉案房屋交付被告，双方之间的合同已经履行完毕。现原告再次要求被告交纳房款，已经超过法律规定的诉讼时效。合同约定的房屋面积为65.13平方米，原告交付房屋面积为85.19平方米，多交付20.06平方米，超出30.60%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比例超出3%部分的房价款由买受人承担，因此超出3%的部分应由原告承担。被告确实占有原告20多平方米的房屋，最好能将多出的房屋面积分割出去，如不能分割，同意按照2013年建筑行业平均造价并结合当事人的过错程度，按照每平米5000-6000元支付给原告。因原告的过错行为给被告造成的六年的租赁损失应由原告赔偿。经审理查明，2013年4月28日，原、被告签订了《银街付款方式及优惠协议书》一份，约定由被告购买原告开发的位于濮阳市京开路银街地下商业街262号商铺，合同约定的建筑面积为65.13平方米，单价13500元/平方米，总价款879255元；协议书中对面积误差处理作的特殊注明（加粗并加下划线）“最终以房产所测绘面积为准，所收房款多退少补”。涉案“商业街”项目于2013年之前竣工，建设期间未进行设计变更，但建设中遇地质性质及施工技术或难以预料的因素的变化亦未有书面约定。2013年11月1日，原告将涉案商铺交付被告使用。2016年5月6日，濮阳市宇达房地产测绘有限公司出具了关于涉案房屋的《濮阳市房地产测绘报告》，显示关于涉案银街262号商铺实际面积85.19平方米。与原被告协议的房屋面积有较大出入，多出被告协议购买的房屋面积20.06平方米，上述多出的房屋面积已被登记为被告的不动产，归被告所有并收益。另查明，2018年6月22日，被告诉至本院要求原告为其办理涉案房屋的不动产权转移手续，原告提起反诉，要求解除合同，本院经审理后作出（2018）豫0902民初929号民事判决书，认为：被告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条规定，要求对原告多给付的部分无偿取得。因该条是对面积误差的处理规定，在3%范围内按约定价格计算，超出此比例的误差部分无偿取得，本案中，原告多给付20.06平方米，达20%多，不能解释为误差，属原告多给付，被告要求无偿取得无依据。原告依据合同第二条约定，认为房屋面积以实测为准，所收房款多退少补，本院认为，合同的该条约定仍应是对面积误差的约定，误差以实测为准，如果不解释为误差，则超过合同约定几十、几百甚至更多都可解释为合同约定的面积，那么合同约定精确到小数点后面两位数就毫无意义。对原告要求解除合同并支付违约金的反诉请求，本院未予支持。但本院对原告多交付的房屋面积的损失准予本案原告另行主张权利。本院遂判决原告协助被告办理不动产权转移手续，驳回原告的反诉请求。该案经濮阳市中级人民法院（2018）豫09民终1539号民事判决书，维持原判。现原告要求被告支付多交付的房屋面积并按照合同约定支付价款，被告只同意按照每平方米5000-6000元支付多得的房屋面积价款，双方对房屋面积单价意见不能一致。本案在诉讼中虽经本院多次调解，双方仍不能就房屋面积差额的价款达成一致。按照被告的请求，原告就其开发的“京开道人防商业街”，依据所缴纳的税款及其他支出计算出建筑成本为每平米11480.22元，对该数额被告不予认可，再次请求由原告就其开发的上述总建筑为限鉴定每平米建筑成本（鉴定费费远远高于本案诉讼标的），原告认为双方应当按照合同约定支付交款，双方意见难以达成一致。本院认为，原被告签订的《银街付款方式及优惠协议书》，系双方真实意思一致的表示，该协议不违背法律、法规的规定，属有效协议。双方应按照协议的约定全面履行自己的义务。但在上述协议的履行中，双方就房屋面积及产权过户发生争执并诉讼至法院，经人民法院审理并判决认定双方协议继续履行并由本案原告将房屋过户至被告名下，关于多交付的房屋面积法院准予本案原告另行主张权利。显然濮阳市中级人民法院（2018）豫09民终1539号终审民事判决并未认定原告多交付给被告20.06平方米房屋属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十四条“误差”的规定范围，亦未认定原告向被告多交付的房屋价值应归被告所有。对濮阳市中级人民法院（2018）豫09民终1539号终审民事判决内容当事人存在误解，故原告有权主张权利。关于“误差”，文义解释是一个量的观测值或计算值与其真实值之差，特指统计误差，即一个量在测量、计算或观察过程中由于某些错误或通常由于某些不可控制的因素的影响而造成的变化偏离标准值或规定值的数量。数学上称测定的数值或其他近似值与真值的差为误差。而“误差”反映到商品房买卖中，法律规定的界值是3%。不管对“误差”的文义含义还是“误差”的法律定义均是一个极小的值，而超出了这种意义的极小的值就不能理解为“误差”。故被告辩解应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十四条房屋面积“误差”的规定由原告承受20.06平方米房屋损失没有法律依据，本院不予支持。本案中，原被告在签订商品房买卖合同中明确约定“最终以房产所测绘面积为准，所收房款多退少补”，这至少可以说明在双方签订合同时对涉案房屋的真实面积当时不能准确确定，才进一步约定按照最终交付房屋面积为准，房款多退少补。现被告已将合同之外的20.06平方米房屋过户至自己名下，虽不属于被告主观违约或违法取得，但其在没有法律依据或支付对价的情形下取得的20.06平方米房屋对原告构成不当得利。因涉案房屋属于不动产，不具有可分割性，故被告将多出的20.06平方米分割出去的请求，本院不予支持。对被告现所有的20.06平方米房屋，被告亦认可不应无偿取得并同意按照每平米5000-6000元向原告支付价款，对该价格原告坚决不同意，致使本院多次调解无果，但法院亦不能拒绝裁决。因双方在签订购房协议时对所购房屋价格是自愿达成的，对所销售和购买的房屋价值及价格是有理性的认知的，且该争议房屋系一个整体，关于房屋价格应按照双方约定的面积单价为准。因面积的差额事后被确定，当时交付时原告并不明知，故被告辩解原告的诉请超过诉讼时效没有事实根据，对被告该辩解，本院不予采信。因原告自身的原因或施工、管理存在漏洞，被告在利用其购买的房屋对外出租收益时租金有所损失，该损失并非被告的行为造成，该损失应当由原告赔偿被告。根据双方庭审中的陈述，被告的房屋由原告统一往外租赁，连续租赁三年，按照面积的大小每年收取租金，被告陈述房屋年平方租金约100元，对此，原告亦无异议，20.06平方米的年租金为2006元，以涉案房屋由原告统一对外出租三年期限计算，确认被告租赁损失的期限为三年，这三年的租金损失应为6018元，由原告赔偿给被告。关于原告请求认定被告违约并承担违约责任的问题，因其未提供被告违约的证据，对原告该请求，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告孟青国支付原告濮阳市龙湖置业有限公司20.06平方米房屋价款264792元（270810元房款扣除被告租赁损失5304元后），于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告濮阳市龙湖置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费8181元，由被告孟青国负担7000元，由原告濮阳市龙湖置业有限公司付担1181元。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  程文军审 判 员  胡爱国人民陪审员  胡立军二〇一九年九月二日书 记 员  李 扬