河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初24313号原告：陈德霞，女，1973年1月27日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：马建村，河南贵简律师事务所律师。被告：河南和盛行商业管理有限公司，住所地郑州市金水区文化路**附****楼******，统一社会信用代码914101050652931152。法定代表人：黄百河，执行董事。委托诉讼代理人：程龙，男，1983年3月28日出生，汉族，住郑州市金水区，系该公司员工。被告：河南冠联工程有限公司，住，住所地郑州市经三路**一社会信用代码91410105712648315P。法定代表人：张运海，执行董事。委托诉讼代理人：于海滨，男，1964年10月6日出生，汉族，住郑州市管城回族区，系该公司员工。原告陈德霞与被告河南和盛行商业管理有限公司（以下简称“和盛行公司”）、河南冠联工程有限公司（以下简称“冠联公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈德霞的委托诉讼代理人马建村、被告和盛行公司的委托诉讼代理人程龙、被告冠联公司的委托诉讼代理人于海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2015年12月17日签订的编号为NO.WTJY00210/NO.WTJY00211委托经营管理协议；2、判决被告和盛行公司支付原告租金损失237078元；3、判决被告和盛行公司支付原告违约金173066元；4、判决被告冠联公司对被告和盛行公司应支付款项承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月17日，原被告三方经友好协商，签订编号为NO.WTJY00210/NO.WTJY00211的委托经营管理协议，约定原告拥有位于郑州市××文化路××号硅谷广场的物业，2层170号、171号铺位，建筑面积为12.54平方米，被告和盛行公司为该项目的招商及物业运营管理方，负责以自己的名义为该商铺寻找承租人、与目标承租人签署有关租赁合同、代为收取并向原告支付租金，被告冠联公司为目标租金保证方，委托经营管理期限从2016年1月1日起至2019年12月31日止。在该商铺托管期限内，由被告冠联公司向原告保证享有目标租金：自该商铺交付使用后两年内原告不享受目标租金，自该商铺交付使用后第三年开始至2019年12月31日止，每年的目标租金为51464元和67075元，被告和盛行公司按本协议约定的租金标准在每年第二、第四季度第一个月的第十日前将半年的租金汇入原告指定账户，若未按约定时间将目标租金汇入原告指定账户，则按日向原告支付目标租金1‰的违约金。原告不承担交房标准以外的装修费用、不承担该商铺的物业管理费，被告冠联公司作为被告和盛行公司向原告支付托管租金的保证方，保证原告享有本协议约定的目标租金。协议还约定了其他事项。协议签订后，被告至今未向原告支付过一分钱的租金。原告多次催要协商，被告均以种种理由推脱拒绝，严重侵害了原告的合法权益。被告和盛行公司辩称：请求人民法院驳回原告诉讼请求。事实及理由：2015年12月17日，原告与被告冠联公司签订了《房屋转让预备协议》，购买了硅谷广场2层170、171号商铺。同日，冠联公司指定，和盛行公司、原告、冠联公司签订了三方协议《委托经营管理协议》，约定170号商铺于2018年支付原告租金51464元，2019年支付租金51464元（总房款10.7%，半年一付）；171号商铺2018年付租金67075元，2019年付租金67075元（总房款10.7%，半年一付），冠联公司为保证人。原告诉请解除两份《委托经营管理协议》与约定不符。根据《委托经营管理协议》第六条的规定，原告提前解约的应向被告和盛行公司支付6个月租金标准的违约金并赔偿影响统一管理而造成损失，同时如果对实际承租人造成损失的也由原告承担。被告和盛行公司只是据《委托经营管理协议》的保证人冠联公司的要求留置了其租金，考虑到原告与冠联公司之前的债权债务关系，原告并没有产生实际损失。2018年2月，冠联公司以原告没有履行购房合同义务不支付房款为由要求暂停支付原告租金。鉴于冠联公司系三方委托协议的保证人，被告和盛行公司认为其要求留置的租金的要求是有理由的，而被告和盛行公司也通过冠联公司通知了原告。原告要求的违约金没有依据，金额也过高，应考虑其违约在先，且没有实际损失的实际情况。本案实际情况是原告违约在先，而且其要求解除《委托经营管理协议》也与约定不符，故不应由被告和盛行公司承担诉讼费用。综上，原告诉请与实际情况不符，也与合同约定不符，请法院查明实情，维护被告和盛行公司合法权益。被告冠联公司辩称：原告违约在先，被告冠联公司只是行使抗辩权。事实及理由：2015年12月17日，原告与被告冠联公司签订了《房屋转让预备协议》，购买了硅谷广场2层170、171号商铺，协议约定付款方式为首付50%，剩余50%房款每次付10%，分5次付清。5次付款时间分别为2016年5月30日、2016年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日、2019年12月31日。同日，经被告冠联公司指定，原告、被告冠联公司与管理公司被告和盛行公司签订了三方协议《委托经营管理协议》，约定170号商铺于2018年支付原告租金51464元，2019年支付租金51464元（总房款10.7%，半年一付）；171号商铺2018年付租金67075元，2019年付租金67075元（总房款10.7%，半年一付），且被告冠联公司为合同保证人。被告和盛行公司仅为具有管理资质的公司，是被告冠联公司指定的，代为使用权利的公司。《委托经营管理协议》是基于《房屋转让预备协议》而签署的。这一点在购房协议附件四第五条、托管协议第九条中均有说明。以上合同签订后，原告在支付二期购房款时便开始以种种理由进行拖延，约定2016年5月30日应当支付的10%二期房款，至2016年6月17日才支付到位，并且从2017年开始直至今未再支付过剩余房款（两套商铺情况一样，付至70%后停付），我方多次催缴无果。根据合同计算其迟延付款违约金为：171号商铺2016年5月31日至6月17日，以62603元为基数，万分之一，计113元。2018年全年以62603元为基数，万分之二，计4570元。2019年1月1日至2019年8月20日，232天以125206元为基数，万分之二，计5810元，以上合计10493元。170号商铺2016年5月31日至6月17日，以48033元为基数，万分之一，计86.5元。2018年全年以48033元为基数，万分之二，计3506.4元。2019年1月1日至2019年8月20日，232天以96066元为基数，万分之二，计4457.5元，以上合计8050.4元。两套合计18543.4元。鉴于此情况，被告冠联公司函告被告和盛行公司行使抗辩权留置了其应向原告支付的2018年租金及2019年上半年租金。所以原告根本不存在实际损失，其主张的违约金更没有事实依据，金额也过高。另外，《委托经营管理协议》也有明确约定不得提前解除，其诉请解除《委托经营管理协议》也与约定不符，根据第六款违约责任的规定，其违规解约应当支付6个月租金的违约金并赔偿影响统一经营的损失，如造成实际经营损失的也应由其赔偿，是原告违约在先。鉴于被告冠联公司是《委托经营管理协议》中的保证人，有保证其收到租金的义务，其租金也应当与房款进行冲抵，即便冲抵以后，原告房款仍没有支付完毕，委托经营期也没有到期。综上，原告诉请与合同约定不符，其没有实际损失，提前解决也是其违约在先，请法院查明实情，维护被告冠联公司合法权益。本院认定事实如下：2015年12月17日，原告与被告冠联公司签订《房屋转让预备协议》两份（编号分别为NO.JY00210、NO.JY00211），主要内容为：原告要求购买被告冠联公司建造的硅谷广场项目2层170、171号经营用房（下称指定房产），总价款分别为480332元、626032元，指定房产总价款均为已扣除两年租金的房产总价款，如原告已经支付前期资金，在签订本协议时，自动转为指定房产总价款的一部分；付款方式为首付50%，其余房款分5年付清，每年付房产总款的10%，170、171号房产分别于签订协议时交纳房产总房款的50%（含定金）240166元、313016元，2016年5月30日前补足房产总房款的60%（48033元、62603元），2016年12月31日前补足房产总房款的70%（48033元、62603元），2017年12月31日前补足房产总房款的80%（48033元、62603元），2018年12月31日前补足房产总房款的90%（48033元、62603元），2019年12月31日前补足房产总房款的100%（48034元、62604元），被告冠联公司应在2015年12月31日前将指定房产交付于原告，但如遇遭遇不可抗力因素、原告存在逾期付款等违约行为的特殊原因，被告冠联公司可据实予以延期；原告如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告冠联公司支付逾期应付款万分之一的违约金，协议继续履行，逾期超过60日后，被告冠联公司有权解除协议，被告冠联公司解除协议的，原告按累计应付款的3%向被告冠联公司支付违约金，原告愿意继续履行协议的，经被告冠联公司同意，协议继续履行，自协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告冠联公司支付逾期应付款万分之二的违约金；经双方友好协商，原告完成支付约定后，被告冠联公司同意在房屋交付使用后360个工作日内取得指定房屋产权证书并协助原告办理过户手续。附件四《补充协议》两份，主要载明：原告同意在将指定房产交付使用后的前四年委托给被告冠联公司指定经营管理公司统一招商和物业运营管理，并在接到被告冠联公司通知后30日内与被告冠联公司所托经营管理公司共同签订《委托经营管理协议》；指定房产交付使用后两年内不享受目标租金；房屋交付使用后第三年和第四年的目标租金由被告冠联公司指定经营管理公司按半年支付一次的结算方式向原告支付租金；租金支付方式及日期为：被告冠联公司在每年的第二季度第一个月的第十日前汇入原告指定账户；房屋交付使用后170、171号房产第三年的目标租金分别为51464元、67075元，第四年的目标租金分别为51464元、67075元。同日，原告与被告和盛行公司、冠联公司签订《委托经营管理协议》两份（编号分别为NO.WTJY00210、NO.WTJY00211），主要内容为：鉴于原告座落在文化路××“××广场”××物业××、××号铺位，被告和盛行公司为项目的招商及物业运营管理方，被告冠联公司为目标租金保证方；原告同意将商铺委托给被告和盛行公司招商和物业运营管理，自本协议签订之日起，被告和盛行公司以自己名义为该商铺寻找承租人、与目标承租人签署有关租赁合同、代为收取并向原告支付租金；托管期限从2016年1月1日开始至2019年12月31日止；在商铺托管期限内，由被告冠联公司向原告保证商铺如下目标租金：该商铺交付使用后两年内原告不享受目标租金，自该商铺交付使用后第三年开始至2019年12月31日止，170、171号商铺每年的目标租金分别为2018年51464元、67075元，2019年51464元、67075元【该商铺产权面积和《房屋转让预备协议》约定面积发生误差时，以产权面积（即郑州市房管局最终测量面积）为准调整核算年租金回报额）以下同】；被告和盛行公司按本协议约定的租金标准在每年第二、第四季度第一个月的第十日前将半年的租金汇入原告指定账户；在托管期内原告不承担交房标准以外的装修费用、物业管理费；被告冠联公司作为被告和盛行公司向原告支付托管租金的保证方，保证原告享有本协议约定的目标租金；若被告和盛行公司未按双方约定时间将目标租金汇入原告指定账户的，被告和盛行公司则需按日向原告支付相当于当次目标租金1‰的违约金（支付违约金的时间自应支付租金之日起至实际支付租金日截止）。2019年7月25日原告提起本诉。本案庭审中，原告陈述：案涉170、171号商铺均自2018年1月1日起至2019年12月31日止按照协议约定的租金标准计算租金损失，分别为102928元、134150元，合计237078元；违约金自2018年1月1日起至2019年12月31日止，以170号商铺目标租金51464元、171号商铺目标租金67075元，按照日千分之一计算，170、171号商铺违约金分别为75137元、97929元。本院认为：原告与被告和盛行公司、冠联公司签订的两份《委托经营管理协议》均系当事人的真实意思表示，依法成立、有效。各方均应当按照合同全面履行义务。根据两份《委托经营管理协议》约定：案涉170、171号商铺托管期限均从2016年1月1日开始至2019年12月31日止，商铺交付使用后两年内原告不享受目标租金，自商铺交付使用后第三年开始至2019年12月31日止，170、171号商铺每年的目标租金分别为2018年51464元、67075元，2019年51464元、67075元，被告和盛行公司按协议约定的租金标准在每年第二、第四季度第一个月的第十日前将半年的租金汇入原告指定账户；被告冠联公司作为被告和盛行公司向原告支付托管租金的保证方，保证原告享有本协议约定的目标租金；若被告和盛行公司未按双方约定时间将目标租金汇入原告指定账户，被告和盛行公司则需按日向原告支付相当于当次目标租金1‰的违约金。现二被告未履行支付租金的合同义务，构成违约，原告诉请解除三方签订的两份《委托经营管理协议》并无不当，本院予以支持。协议解除后，尚未履行的，应终止履行，原告在解除两份协议同时主张被告和盛行公司支付托管期限内全部租金不当，本院对原告诉请的租金按协议约定标准自2018年1月1日起计至原告起诉主张解除协议之日（2019年7月25日），为185711.1元（51464元/年÷12个月×18.8个月＋67075元/年÷12个月×18.8个月＝185711.1元）。依据两份协议约定，被告和盛行公司应在2018年4月10日前支付两个商铺自2018年1月1日至6月30日的半年租金59269.5元（51464元/年÷2＋67075元/年÷2＝59269.5元）、2018年10月10日前支付两个商铺自2018年7月1日至12月31日的半年租金59269.5元、2019年4月10日前支付两个商铺自2019年1月1日至6月30日的半年租金59269.5元、2019年10月10日前支付两个商铺自2019年7月1日以后租金7902.6元（185711.1元－59269.5元－59269.5元－59269.5元＝7902.6元），被告和盛行公司未依约支付租金，原告主张违约金并无不当，但协议约定违约金为当次目标租金日1‰，该违约金过高，原告亦未举证证明其实际损失情况，兼顾公平原则，本院对原告主张的违约金按当次应付未付租金的月利率2%计算至实际履行之日，鉴于原告主张违约金计至2019年12月31日止，因此该违约金的计付期限最长不超过2019年12月31日。被告冠联公司作为目标租金保证方，应当对案涉租金承担连带保证责任。二被告辩称因原告未支付购房款对案涉商铺租金行使留置权，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈德霞与被告河南和盛行商业管理有限公司、河南冠联工程有限公司于2015年12月17日签订的两份《委托经营管理协议》（编号分别为NO.WTJY00210、NO.WTJY00211）；二、被告河南和盛行商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈德霞支付2018年1月1日至2019年7月25日的租金185711.1元及违约金（违约金分别以59269.5元为基数自2018年4月11日起、以59269.5元为基数自2018年10月11日起、以59269.5元为基数自2019年4月11日起、以7902.6元为基数自2019年10月11日起，均按照月利率2%计算至实际履行之日止，但违约金计付期限最长不超过2019年12月31日）；三、被告河南冠联工程有限公司对判决第二项确定的被告河南和盛行商业管理有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告陈德霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3726元，由原告陈德霞负担1733元，被告河南和盛行商业管理有限公司、河南冠联工程有限公司负担1993元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李楠楠二〇一九年九月十八日书记员  怀 东