湖北省宜昌市伍家岗区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)鄂0503行初4号 原告：詹浩，男，1990年6月26日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。 委托诉讼代理人：杨春华，湖北夷桢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡永超，湖北夷桢律师事务所实习律师。 被告：宜昌市自然资源和规划局，统一社会信用代码11420500MB1678307A，住所地宜昌市沿江大道**。 代表人：夏文瀚，该局局长。 出庭负责人：覃远琳，该局四级调研员。 委托诉讼代理人：韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。 被告：宜昌市公共资源交易中心（宜昌市政府采购中心、宜昌市不动产交易和登记中心），统一社会信用代码124205005570240265，，住所地宜昌市城东大道** 法定代表人：赵小谊，该中心主任。 出庭负责人：李宁，该中心办公室负责人。 第三人：宜昌市乾恒贸易有限公司，统一社会信用代码91420500553931358T，，住所地宜昌市沿江大道万达广场******** 法定代表人：杨清，该公司执行董事。 第三人：湖北当阳农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码９１４２０５０００５５４０６６４９Ｈ，住所地湖北省当，住所地湖北省当阳市长坂路１４６号 法定代表人：饶泳明，该公司董事长。 原告詹浩认为原宜昌市国土资源局不依法履行其房屋登记行政管理的法定职责，向本院起诉，本院于2019年1月10日立案后，于2019年1月16日向原宜昌市国土资源局及第三人宜昌市乾恒贸易有限公司、湖北当阳农村商业银行股份有限公司送达了起诉状副本及应诉通知书。后因涉及本市组织机构改革，无法确认房屋变更登记职责的承接单位及被告名称，本院为此于2019年3月4日作出（2019）鄂0503行初4号行政裁定书，中止诉讼。直至2019年6月14日，确定房屋变更登记职责的承接单位系被告宜昌市公共资源交易中心，原宜昌市国土资源局变更成为被告宜昌市自然资源和规划局后，本院依法组成合议庭，于2019年6月14日公开开庭审理了本案。原、被告双方及双方的委托诉讼代理人及出庭负责人均到庭参加诉讼。第三人宜昌市乾恒贸易有限公司及湖北当阳农村商业银行股份有限公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年9月17日，原告以其系宜昌市沿江大道特165号房屋实际所有权人为由向原宜昌市国土资源局下属的宜昌市不动产登记中心提出申请，要求撤销宜昌市乾恒贸易有限公司以其房屋办理的编号为0445413号所有权证，并将该房屋重新登记在原告名下，宜昌市不动产登记中心收到申请后，以办理变更登记不符合法律规定，且可能损害第三人利益为由，未予办理变更登记。 原告詹浩诉称，原告系宜昌市沿江大道特**房屋的实际所有权人，原所有权证号为0327706号。2015年12月15日，案外人吴翔作为原告的受托人，与宜昌市乾恒贸易有限公司签订编号为201512150752的《宜昌市存量房屋买卖合同》，将上述房屋以显著低价售出，被告宜昌市国土资源局为宜昌市乾恒贸易有限公司办理了编号为0445413号的所有权证。2016年6月24日，湖北当阳农村商业银行股份有限公司在该房屋上设立抵押权。2018年4月11日，三峡坝区人民法院作出判决撤销了该《买卖合同》。该《买卖合同》撤销之后，合同自始无效，被告为乾恒公司办理所有权证的行为便失去了依据。2018年9月7日，原告向被告提出申请，请求被告撤销为乾恒公司办理编号为0445413所有权证的行为并将沿江大道特165号房屋重新登记在原告名下，被告一直未予受理，故诉至法院，要求判决：1、被告撤销宜昌市沿江大道特165号房屋（现所有权证号为××号）的房屋登记；2、被告受理将宜昌市沿江大道特165号房屋登记在原告名下的申请。 原告向本院提交如下证据：证据1、原告身份证复印件、《变更登记申请书》、快递邮寄单及查询单、宜昌市国土资源局单位信息、宜昌市乾恒贸易有限公司工商信息、湖北当阳农村商业银行股份有限公司工商信息，拟证明原告曾向被告提出房屋变更登记的申请，原、被告诉讼主体适格；证据２、《商品房买卖合同》、伍家区字第０３××０６号房权证档案复印件，拟证明原告２０１０年购得宜昌市沿江大道特１６５号房屋，房权证号为０３××０６；证据３、《委托书》、（２０１４）鄂猇亭证字第３２４号《公证书》复印件、２０１５１２１５０７５２号《宜昌市存量房屋买卖合同》复印件、《查档证明》，拟证明２０１４年８月２６日原告与吴翔签订《委托书》，全权委托其代理沿江大道特１６５号房屋买卖事宜，同日进行公证，２０１５年１２月１５日，吴翔将房屋出售给宜昌市乾恒贸易有限公司并办理了所有权变更登记，登记证号为０４４５４１３。２０１６年６月２４日，湖北当阳农村商业银行股份有限公司在该房屋上设立抵押权；证据４、（２０１８）鄂０５９１民初２０５号民事判决书，拟证明吴翔与宜昌市乾恒贸易有限公司签订的编号为２０１５１２１５０７５２的《宜昌市存量房屋买卖合同》已被判决撤销；证据5、2019年4月16日宜昌市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，拟证明本案所涉不动产于2016年3月23日设定抵押权，2019年3月20日抵押权消灭，当时的抵押权人是第三人湖北当阳农村商业银行股份有限公司。 被告宜昌市自然资源和规划局辩称，一、原宜昌市房产管理局办理房屋所有权转移登记是基于詹浩、宜昌市乾恒贸易有限公司提交的房屋所有权证、买卖合同等材料作出的，根据当时的情况，房屋登记的事实清楚、证据充分、程序合法。詹浩与乾恒公司签订的《宜昌市存量房屋买卖合同》虽然被人民法院判决撤销，但由于该房屋在合同被撤销前已设定了抵押权，判决撤销房屋登记将可能损害抵押权人的合法权益，请求人民法院查清事实后，依法处理本案。根据宜昌市机构改革方案，2019年3月经市编委批准，市国土资源局所属的市不动产登记中心的职责经整合后重新设立市公共资源交易中心，原国土局的不动产登记中心的相关职责更换到被告宜昌市公共资源交易中心手中，因此原告诉我们单位属于诉讼主体错误，请求法院驳回原告对我们的诉请。 被告宜昌市自然资源和规划局向本院提交如下证据：证据1、关于整合不动产登记职责及设立市不动产登记机构的批复（宜编【2015】21号）、证据2、市人民政府关于宜昌城区实施不动产统一登记的通告（宜府发【2015】30号）、证据3、市政府《关于明确不动产登记法律责任的请示》的回复意见、证据4、市政府法制办关于《明确不动产登记法律责任请示》的办理意见、证据5、关于市房产管理局并入市住房和城乡建设委员会的通知（宜编【2017】38号），证明自2016年1月1日起，原宜昌市房管局的房屋登记职能已变更至宜昌市国土资源局。2017年底，按照机构改革要求，原宜昌市房管局并入我局；证据6、《宜昌市房屋所有权登记申请书》，证据7、詹浩身份证复印件、委托书、公证书、吴翔身份证复印件、证据8、宜昌市乾恒贸易有限公司营业执照复印件、委托书、丁兴龙身份证复印件、证据9、宜市房权证伍家区字第××号房产证、宜市国用（2012）第120303980-1-0028号土地使用权证、证据10、宜昌市存量房屋买卖合同、证据11、宜昌市房屋所有权登记审批表，证明原宜昌市房产管理局根据宜昌市乾恒贸易有限公司提交的申请材料办理了房屋所有权转移登记，事实清楚、证据充分、程序合法；证据12、宜昌市房屋抵押备案申请书、宜昌市乾恒贸易有限公司营业执照复印件、委托书、湖北当阳农村商业银行股份有限公司金融许可证复印件、宜市房权证伍家区字第××号房屋所有权证、宜市国用（2015）第61526号土地使用权证、抵押合同、个人借款合同、不动产登记审批表，证明原宜昌市房产管理局根据湖北当阳农村商业银行股份有限公司提交的申请材料依法为其办理了抵押权登记，撤销房屋登记将会损害其合法权益；证据13、以中共宜昌市委办公室，宜办文【2019】21号文，证明不动产登记的相关职责划转至宜昌市公共资源交易中心。 被告宜昌市公共资源交易中心辩称，未经抵押权人同意和法定原因，我中心无权撤销房屋登记。沿江大道特165号房屋设定有抵押权，我中心无法办理产权登记至原告名下。具体职能变更应当以中共宜昌市委办公室，宜办文【2019】21号文为准。 被告宜昌市公共资源交易中心向本院提交的证据与被告宜昌市自然资源和规划局提交的证据一致。 第三人宜昌市乾恒贸易有限公司（以下简称乾恒公司）、湖北当阳农村商业银行股份有限公司（以下简称当阳农商行）未进行答辩，亦未提交证据。 经庭审质证，原告对于被告提交的证据1-5真实性无异议，证明目的无异议；证据6-11真实性无异议，证明目的无异议，被告依据当时的材料办理房产证的程序合法，事实清楚；认为证据12真实性、关联性与现存的事实不符，现在抵押是2016年3月23日设定，但是2019年3月20日抵押权已经消灭；证据13无异议。被告对原告提交的证据证据1真实性无异议，关联性持异议，虽然原告提出要求变更申请，但是当时国土局经审查后不符合办证条件，所以进行了回复；证据2真实性无异议，关联性持异议；证据3真实性无异议，原告已经自认2016年6月24日第三人当阳农商行已经设立抵押权，这就是我们没有为他办理产权变更的原因；证据4真实性无异议，关联性持异议，该判决书虽然撤销了买卖合同，但没有法律依据说我们必须要办理产权变更登记；证据5真实性无异议，原告所述的第一次抵押是2016年3月20日结束，但内容显示2019年3月20日的抵押权人仍然是第三人当阳农商行，抵押并未注销，并未实际办理注销抵押登记。 经庭审质证，本院对原、被告双方均无异议的证据予以采纳。被告宜昌市自然资源和规划局及宜昌市公共资源交易中心提交的证据符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中关于证据形式的要求，与本案具有关联性，本院均予以采信。 经审理查明，一、2011年詹浩与宜昌万达广场投资有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》购买于沿江大道特165号房屋一套，并于2011年9月19日登记确认所有权，其证号为宜市房权证伍家区字第××号。2014年8月26日，詹浩签署经湖北省宜昌市猇亭公证处出具（2014）鄂猇亭证字第324号《公证书》，委托吴翔出售上述宜市房权证伍家区字第××号房屋。2015年12月15日，吴翔代理詹浩与乾恒公司签订《宜昌市存量房屋买卖合同》，将上述房屋卖予乾恒公司。2015年12月17日，乾恒公司向宜昌市不动产登记中心提交宜昌市房屋所有权登记申请书，宜昌市不动产登记中心在收到申请，依法审查后，于2015年12月18日将上述房屋变更登记到宜昌乾恒贸易有限公司名下，所有权证号变更为0445413。2016年3月17日，乾恒公司为案外人尚友恕向的贷款向第三人当阳农商行以上述房屋提供抵押担保，担保债权4000000元，并于2016年3月21日向宜昌市不动产登记中心提交抵押备案申请，宜昌市不动产登记中心受理该申请后，对上述申请材料进行审查，认为申请符合法律规定，于2016年3月22日在上述房产上登记设立抵押担保，抵押担保权人系当阳农商行，抵押担保债权4000000元，该抵押担保至今未予解除。2019年1月29日，该房屋被宜昌市三峡坝区人民法院以鄂（2019）执保13号文书进行查封。 2018年1月31日，詹浩向宜昌市三峡坝区人民法院提起诉讼，要求撤销吴翔代其与乾恒公司签订的《宜昌市存量房屋买卖合同》，并要求乾恒公司协助把上述争议房屋登记到詹浩名下。宜昌市三峡坝区人民法院为此作出（2018）鄂0591民初205号民事判决书，判决：一、撤销詹浩与宜昌市乾恒贸易有限公司签订的《宜昌市存量房屋买卖合同》；二、驳回詹浩其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。 二、2018年9月7日，詹浩以邮寄方式向原宜昌市不动产登记中心提交《变更登记申请书》，要求原宜昌市不动产登记中心将争议房屋重新登记到詹浩名下。宜昌市公共资源交易中心在收到上述申请书后，至今未予变更登记。 三、宜昌市不动产登记中心原系被告宜昌市国土资源局下属单位，其职能包括对不动产的登记。2019年3月30日，中共宜昌市委机构编制委员会作出宜编[2019]6号文件，成立宜昌市公共资源交易中心，属市政府直属事业单位，将对不动产的交易登记职能划归宜昌市公共资源交易中心行使。同日，中共宜昌市委办公室及宜昌市人民政府办公室作出宜办文[2019]21号文件，成立宜昌市自然资源和规划局，对原宜昌市国土资源局及原宜昌市规划局的行政职能进行了规定，原宜昌市国土资源局的部分行政职能被并入宜昌市自然资源和规划局。 本院认为，一、关于本案被告主体资格问题。根据机构改革相关文件可以确定被告宜昌市公共资源交易中心承接了原宜昌市国土资源局关于不动产登记管理的职能，原宜昌市国土资源局的其他职责现由被告宜昌市自然资源和规划局承接，本案诉争的行政职能现由被告宜昌市公共资源交易中心承接，故被告宜昌市公共资源交易中心系本案适格被告。 二、关于被告宜昌市公共资源交易中心对于原告要求被告变更产权登记的请求不予准许的行为是否符合行政法相关规定的问题。根据庭审查明的事实，原告与第三人乾恒公司签订的房屋买卖合同已经撤销，但房屋买卖合同的撤销并不必然导致物权的变更。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。又根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第五条之规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。第七条之规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。则根据上述法律规定，并非人民法院作出的所有法律文书都可以引起物权的变动，只有能够直接引起物权变动的判决书限于法院作出的形成判决，即变更或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决，如分割共有财产的判决，而给付判决、确认判决以及各种命令、通知等，都不能直接引起物权变动；能够直接引起物权变动的裁定，主要是执行程序中对不动产和由登记的特定动产拍卖时所作出的拍卖成交裁定和以物抵债裁定等。故原告以其与第三人乾恒公司之间的房屋买卖合同被撤销的民事判决书要求直接实现物权的转移登记不符合上述法律规定。又根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。现争议房屋已经被第三人湖北当阳农村商业银行股份有限公司设定抵押担保物权，而原告并未提交证据证实该抵押担保权的设立不符合法律规定，亦未要求撤销上述担保物权，即便原告享有争议房屋的所有权，亦不能以此对抗该该房屋上已经设立的担保物权。而被告宜昌市公共资源交易中心提交的证据足以证明其在办理房屋所有权变更登记及设立抵押登记时的行政行为符合法律规定，其在收到原告变更登记申请后，认为变更登记将损害第三人湖北当阳农村商业银行股份有限公司的合法权益，对原告的申请不予准许，并未违反法律法规的规定，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条、第六十九条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第二十八条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第五条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二十六条，之规定，判决如下： 驳回原告詹浩的全部诉讼请求。 案件受理费50元，由原告詹浩负担。 如不服本判决定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审 判 长 李 琳 审 判 员 左 荷 人民陪审员 李 豪 二〇一九年九月十七日 书 记 员 钟圆媛