福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初8901号 原告：中信银行股份有限公司福州分行，住所地：福建省福州市鼓楼区观风亭街**“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层。 负责人：姜雨林，行长 委托诉讼代理人：游珑，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄礼赞，福建君立律师事务所执业律师。 被告:陈尾英，女，汉族，1977年9月30日出生，住福建省福清市。 被告：黄吓明俤，男，汉族，1978年1月13日出生，住福建省福清市。 被告：福建中庚房地产开发有限公司，住所地：福建省福清市元洪路环岛南段西侧**综合楼**，统一社会信用代码91350000791790888T。 法定代表人：梁衍锋。 委托诉讼代理人：王伟君，系该单位职员。 原告中信银行股份有限公司福州分行（以下简称中信福州分行）与被告陈尾英、黄吓明俤、福建中庚房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。中信福州分行的委托诉讼代理人黄礼赞、福建中庚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王伟君到庭参加诉讼，陈尾英、黄吓明俤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中信福州分行向本院提出诉讼请求:1.判令陈尾英、黄吓明俤立即向中信福州分行偿还借款本金4617568.74元及利息、罚息（利息、罚息按贷款合同约定的利率计至实际清偿之日止，现暂计至2018年7月9日的利息为492174.51元，罚息为131268.18元，复利为67029.17元）；2.判令陈尾英、黄吓明俤赔偿中信福州分行因本案而支出的律师费10000元，以上二项金额暂合计5318040.6元；3.判令福建中庚房地产开发有限公司对被告陈尾英、黄吓明俤的前述第1项、第2项诉讼请求范围内的全部债务承担连带清偿责任；4.判令中信福州分行有权对陈尾英名下的坐落于福清市宏路街道宏路、石门村中庚香山·美地7号楼1层敞开餐厅【抵押权预告登记证号：融房预ＱＲ字第××号】折价或以拍卖、变卖该财产的价款在第1项、第2项诉讼请求的全部债务范围内优先受偿；5.判令陈尾英、黄吓明俤承担本案全部诉讼费用、公告费、差旅费、评估拍卖费等原告为实现债权而发生的一切费用。 事实和理由：2013年1月4日，中信福州分行与陈尾英、黄吓明俤签订了编号为（2011）榕银房贷字第××号的《中信银行个人购房借款合同》，约定：贷款金额为712万元，贷款期限自2011年12月6日至2021年12月6日止。本合同贷款年利率为9.87%，贷款利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照中国人民银行的利率政策，在基准利率的基础上上浮40%，即月利率为8.225‰。逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。同时，中信福州分行因实现债权及担保权利而支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等）均由陈尾英、黄吓明俤承担。2011年12月6日，陈尾英、黄吓明俤向中信福州分行出具《个人借款凭证》，中信福州分行即依约向陈尾英、黄吓明俤发放贷款712万元。 上述贷款已经到期，陈尾英、黄吓明俤未能按期还款，中信福州分行多次向被告陈尾英、黄吓明俤催收，但陈尾英、黄吓明俤至今尚未偿还。福建中庚房地产开发有限公司也未依约承担担保责任。截止2017年10月16日，陈尾英、黄吓明俤已拖欠中信福州分行贷款本金4617568.74元，贷款利息为492174.51元，罚息为131268.18元，复利为67029.17元。 中信福州分行为追讨债务而支付了律师代理费10000元的费用，依约应由陈尾英、黄吓明俤偿还。 鉴于上述事实，陈尾英、黄吓明俤的行为已构成违约，严重侵害了中信福州分行的合法权益，中信福州分行为维护自己合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。 福建中庚房地产开发有限公司辩称，其与陈尾英、黄吓明俤于2011年11月7日签订7#01层敞开餐厅《商品房买卖合同》，合同约定于2012年3月27日办理预先登记通知书及总登记，同时福建中庚房地产开发有限公司已于2012年3月23日以挂号信的形式通知陈尾英、黄吓明俤可以办理产权证，因陈尾英、黄吓明俤拒绝办理，导致福建中庚房地产开发有限公司担保期限无限延长。福建中庚房地产开发有限公司承担的是阶段性保证责任，因未能办理抵押权登记过错在陈尾英、黄吓明俤，福建中庚房地产开发有限公司不应承担连带保证责任。如陈尾英、黄吓明俤无法偿还银行按揭贷款，中信福州分行可申请拍卖陈尾英、黄吓明俤抵押的福清市宏路街道宏路、石门村中庚香山·美地7号楼1层敞开餐厅。 陈尾英、黄吓明俤未作答辩。 中信福州分行围绕诉讼请求依法提交下列证据材料：Ａ1.（2011）榕银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同》、Ａ2.《个人借款凭证》，证明：1、陈尾英、黄吓明俤向中信福州分行申请贷款本金712万元，福建中庚房地产开发有限公司为借款提供担保；2、贷款合同并就借款期限、借款利率、违约责任等双方的权利、义务进行了约定；3、中信福州分行已依约向陈尾英、黄吓明俤发放贷款712万元；Ａ3.《预购商品房抵押权预告登记》（证号：融房预ＱＲ字第××号），证明：讼争房屋已经办理了抵押权预告登记；Ａ4.《个人逾期贷款明细表》，证明：截至2018年7月9日，陈尾英、黄吓明俤已拖欠中信福州分行贷款本金4617568.74元，利息为492174.51元，罚息为131268.18元，复利为67029.17元；Ａ5.《委托代理合同》及《律师费发票》，证明中信福州分行为实现讼争债权支出律师费10000元。 福建中庚房地产开发有限公司对上述证据无异议。陈尾英、黄吓明俤经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。经审查，原告提供的证据符合证据客观性、关联性、合法性的特征，本院确认原告提交的证据均可作为本案认定事实的根据。 根据上述已认定的有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 2013年1月4日，中信福州分行与陈尾英、黄吓明俤签订了编号为（2011）榕银房贷字第××号的《中信银行个人购房借款合同》，约定：贷款金额为712万元，贷款期限自2011年12月6日至2021年12月6日止。本合同贷款年利率为9.87%，贷款利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照中国人民银行的利率政策，在基准利率的基础上上浮40%，即月利率为8.225‰。逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。同时，中信福州分行因实现债权及担保权利而支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等）均由陈尾英、黄吓明俤承担；借款人出现违约事件，贷款人有权宣布合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息；在借款人不能按期归还合同项下贷款本息和偿付应付费用的情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人承担；福建中庚房地产开发有限公司提供保证担保，保证期间为自合同生效之日至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信福州分行持有之日止（“担保阶段”）借款人所有应付款项承担连带保证责任。如借款人在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和／或相关费用的，在保证期间内，中信福州分行有权直接要求福建中庚房地产开发有限公司承担保证责任并有权从福建中庚房地产开发有限公司在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。 2011年11月28日，陈尾英、黄吓明俤与中信福州分行在福州市房地产交易所办理了预购商品房抵押权预告登记（融房预ＱＲ字第××号）。2012年3月27日，福清市房地产管理交易所出具证明，证实案涉商品房已完成初始登记。2011年12月6日，陈尾英、黄吓明俤向原告出具《个人借款凭证》，原告中信福州分行即依约向被告发放贷款712万元。借款后，陈尾英、黄吓明俤未按时足额偿还贷款本息。截至2018年7月9日，陈尾英、黄吓明俤已拖欠中信福州分行贷款本金4617568.74元，利息为492174.51元、罚息为131268.18元、复利为67029.17元。 另查明，中信福州分行为实现本案债权，委托福建君立律师事务所律师代理本案诉讼支出律师代理费10000元。 本院认为，中信福州分行与陈尾英、黄吓明俤、福建中庚房地产开发有限公司签订的《中信银行个人购房借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。中信福州分行依约向陈尾英、黄吓明俤发放贷款，已履行合同义务。陈尾英、黄吓明俤逾期还款，构成违约，应承担违约责任，故中信福州分行要求陈尾英、黄吓明俤提前清偿全部借款本息、罚息、复息，本院予以支持。中信福州分行要求陈尾英、黄吓明俤承担其为本案债权支出的律师代理费10000元，符合合同约定，本院予以支持。 关于中信福州分行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人福建中庚房地产开发有限公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至陈尾英、黄吓明俤名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但陈尾英、黄吓明俤怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人陈尾英、黄吓明俤有协助办理抵押登记的义务，福建中庚房地产开发有限公司应督促其办理。本院确定陈尾英、黄吓明俤应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人陈尾英、黄吓明俤若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中信福州分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，陈尾英、黄吓明俤虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于陈尾英、黄吓明俤财产，客观上应作为陈尾英、黄吓明俤责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人中信福州分行有权处分购房人陈尾英、黄吓明俤于商品房买卖合同项下的合同权利，而陈尾英、黄吓明俤取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中信福州分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人中信福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因中信福州分行与保证人福建中庚房地产开发有限公司约定保证期间为保证期间为自合同生效之日至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信福州分行持有之日止。在抵押权未能依登记而设立情况下，福建中庚房地产开发有限公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人福建中庚房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向债务人陈尾英、黄吓明俤追偿。在追偿过程中，若债权人中信福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还福建中庚房地产开发有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还陈尾英、黄吓明俤。被告陈尾英、黄吓明俤未到庭，依法缺席审理并判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈尾英、黄吓明俤应于本判决生效之日起十日内共同偿还中信银行股份有限公司福州分行借款本金4617568.74元及利息为492174.51元、罚息为131268.18元、复利为67029.17元（暂计至2018年7月9日，之后的利息、罚息、复利按《中信银行个人购房借款合同》约定计付至借款还清之日止）。 二、陈尾英、黄吓明俤应于本判决生效之日起十日内共同支付中信银行股份有限公司福州分行为实现债权支出的律师代理费10000元。 三、福建中庚房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任。 四、陈尾英、黄吓明俤应于本判决生效之日起三十日内协助中信银行股份有限公司福州分行办理不动产（福清市宏路街道宏路、石门村中庚香山·美地7号楼1层敞开餐厅）抵押登记手续，福建中庚房地产开发有限公司应督促陈尾英、黄吓明俤并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，中信银行股份有限公司福州分行收到房屋他项权证书之日，福建中庚房地产开发有限公司的保证责任终止。 五、福清市宏路街道宏路、石门村中庚香山·美地7号楼1层敞开餐厅的房产抵押登记办妥后，或陈尾英、黄吓明俤逾期仍未办理抵押登记的，中信银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿。 六、中信银行股份有限公司福州分行对福清市宏路街道宏路、石门村中庚香山·美地7号楼1层敞开餐厅的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建中庚房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还陈尾英、黄吓明俤。 七、福建中庚房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向陈尾英、黄吓明俤追偿。 八、驳回中信银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费49026元，由陈尾英、黄吓明俤、福建中庚房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  韦信钱 审判员  梁文鸿 审判员  黄丽珍 二〇一九年九月十日 法官助理邱玲燕 书记员郑玫忻 附：一、本案所适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。