安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终1956号上诉人（原审原告）：张美玲，女，1953年5月8日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人（原审被告）：安徽洪运房地产开发有限责任公司，住所地安庆市宜秀区纬七路水产大市场**洪运集团内。法定代表人：方世令，公司总经理。委托诉讼代理人：杨尚美，安徽中皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱思文，安徽中皖律师事务所实习律师。原审第三人：李振业，男，1954年12月3日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。上诉人张美玲因与被上诉人安徽洪运房地产开发有限责任公司（以下简称洪运房地产公司）、原审第三人李振业确认合同无效纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2019）皖0802民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后依法组成合议庭开庭进行审理。上诉人张美玲、被上诉人洪运房地产公司委托诉讼代理人杨尚美、朱思文、原审第三人李振业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张美玲上诉请求：1.撤销原判，改判确认李振业与被上诉人于2003年元月13日签订的关于安庆市迎江区华中东路长青综合楼4单元208室的房产买卖协议无效；2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院确认被上诉人与第三人于2003年元月13日所签房产买卖协议有效，属于适用法律错误。1.安庆市华中东路综合楼4单元208室系集体土地上的房屋，上诉人的丈夫李振业因集资建房而取得案涉房屋的所有权，该所有权的取得并没有改变房屋所占范围内土地为集体土地的性质。根据房随地走的原则，能够随着房屋交易一同变更所有权的土地仅限于城镇规划区范围内的国有土地，集体所有的土地未经征收，不得交易(《中华人民共和国土地管理法》第43条之规定)。因此，集体土地上的房屋是被禁止在村民成员之外进行交易。2.安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第三项关于农村房屋买卖合同纠纷第13条规定，城镇居民、法人或者其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第43条的规定，认定无效。该指导意见针对的是农村集体土地上的房屋而做出的规定，并不因房屋所有权人系城镇居民而做区别对待。依据该指导意见第13条的规定，第三人与被上诉人签订的房屋买卖协议应被宣告无效。庭审中，增加案涉房屋属于夫妻共同财产，本案房屋买卖协议未经上诉人同意应为无效的上诉理由。洪运房地产公司辩称，1.根据合同法有关合同无效的规定，被上诉人与第三人签订的房屋买卖合同协议，不违反其中任何一项，故而双方真实意思表示，因此该合同真实有效。2.上诉人、第三人都是城市居民，案涉土地是集体建设用地，农村土地指的是农村居民宅基地的土地不能买卖，因此上诉人、第三人、案涉土地均不符合该项规定。3.全国法院民商事第八次会议纪要就农村房屋买卖已有规定，安徽省高院的指导意见与该规定相悖，有关条文已经无效。4.最高院关于买卖合同司法解释有关规定无处分权的人处分他人财产，双方所订立的合同应认定有效，更何况被上诉人是善意取得。鉴于上述，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。李振业述称，同意上诉人的上诉意见。被上诉人所称的会议纪要不是法律。同意上诉人增加的上诉理由。张美玲向一审法院起诉请求：1.依法宣告李振业与被告于2003年元月13日所签关于安庆市迎江区华中东路长青综合楼4单元208室的房产买卖协议无效；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告张美玲与李振业于1980年2月7日登记结婚。安庆市华中东路长青综合楼房屋的登记所有权人系李振业，房屋所有权证号：宜房字第**。2003年1月13日，第三人李振业与被告洪运房地产公司签订协议书一份，约定李振业将坐落于安庆市华中东路长青村综合楼4-208室房屋以人民币五万元的价格转让给洪运房地产公司。同日，李振业与洪运房地产公司就上述房屋买卖协议二签订房地产买卖契约一份。李振业出具收条，记载：收到洪运开发公司房屋转让款伍万元（（地址华中东路长青综合楼**楼**房，计90.19㎡，转让给洪运公司。此后，洪运房地产公司将涉案房屋出租给他人。2017年8月6日，洪运房地产公司与安庆市迎江区城乡建设局就涉案房屋签订《安庆市迎江区文苑路两侧集体土地房屋征收补偿安置协议书》。2019年2月12日，安庆市迎江区城乡建设局向张美玲、李振业出具《关于行政答复申请书的回复函》，该函件中记载：长青村综合楼1号楼纳入2017年东部新城滨江片二期棚户区改造项目范围内，经在安庆市不动产登记服务中心信息科查询：长青综合楼1号楼土地性质为集体土地，共有住宅户32户。1996年3月，甲方安庆市长青实业公司与乙方（户主）协商并签订协议书，由乙方集资，甲方统一安排建房。建房分成后，32户凭集资建房协议书及购房收据办理了房屋所有权证（手抄本）。经龙狮桥乡政府专项工作会议集中意见决定，“洪运开发公司持有房产证及房产交易协议书、收条等，该房李振业已转让给了安庆市洪运房地产开发有限责任公司，我局核实相关材料后决定与洪运公司签订拆迁安置协议。”2017年8月6日，龙狮桥乡政府长青工贸楼1号楼工作组与洪运房地产开发有限责任公司以货币化的方式签订了集体土地房屋正式补偿安置协议书。2017年8月15日，洪运房地产开发有限责任公司向租用人收回房屋，水电销户，钥匙上交，拆迁公司于8月15日收房。一审法院认为，本案原告张美玲与第三人系夫妻关系，原告主张案涉房屋系夫妻共同财产、房屋买卖协议书的签订未经其同意，侵犯了其财产权利而无效。虽然本案并没有证据证明案涉房屋的买卖经过了原告同意，但第三人李振业作为产权登记的唯一权利人，其与被告签订房屋买卖协议，并不能必然得出李振业系无权处分的结论；且即便是李振业无权处分案涉房屋，因第三人李振业与被告洪运房地产公司签订的协议书系真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规的强制性规定，亦没有证据证明被告与第三人具有恶意串通损害原告合法权益的情形，故本案不能以无权处分来认定合同无效。另，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷；在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。本案被告及第三人均非农民，故原告以涉案房屋所占土地系农村集体土地，在农村集体土地上的住房不能交易为由主张涉案协议书无效，其理由不能成立，原告诉求被告与第三人签订的协议书无效，法律依据不足，予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告张美玲的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告张美玲负担（原告已预交）。二审中，当事人未提交新的证据，对一审证据未提出复核意见，二审认证意见同一审一致，一审查明的事实属实，本院予以确认。为查明案件事实，本院依洪运房地产公司申请向安庆市自然资源和规划局调查核实案涉土地性质，该单位于2019年9月5日向本院函复“安庆市迎江区华中路长青村原综合楼4单元208室所在土地性质现状为集体建设用地。棚户区改造后，2017年10月23日，该房屋所在土地经安徽省人民政府(皖政地〔2017〕969号)批准同意征收为国有，用于城市建设。”。当事人未提供足以推翻的相反证据，本院对该份证据予以采信。本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点：上诉人主张李振业与洪运公司签订的房屋买卖协议无效的理由能否成立。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，（一）李振业具有完全民事行为能力，虽系城镇居民，但安庆市人民政府颁发的《房屋所有权证》证实其取得了案涉土地上房屋的所有权，故李振业有权与洪运公司签订房屋买卖协议。即使案涉房屋系夫妻共同财产，但《房屋所有权证》所有权人栏仅记载李振业一人，收条证实洪运房地产公司亦支付了房屋转让款，上诉人也未提供证据证明洪运房地产公司签订协议时主观上存在恶意，故其主张本案房屋买卖协议未经其同意而无效的理由，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，不能成立。（二）《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规范的是建设时申请使用土地行为，而非房屋买卖行为，故该条规定不适用于本案房屋买卖协议效力的认定。（三）《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见，房屋所有权及土地使用权变更登记的审批行为仅是不动产物权变动的必要条件，即未经审批，前述不动产物权不发生转移。因此，尽管案涉房屋因土地使用权未办理变更审批造成无法办理不动产权证，但这不影响洪运房地产公司与李振业签订的房屋买卖协议效力。（四）根据法律规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。我国实行村民自治，本案没有证据证明案涉房屋所在地的基层组织对洪运公司与李振业进行房屋买卖提出异议，结合安庆市迎江区龙狮桥乡政府长青工贸楼1号楼拆迁工作组与洪运房地产公司签订了补偿安置协议书，以及2017年10月23日案涉土地已被征收为国有的事实，本院认为认定本案房屋买卖协议有效，不会侵害国家利益、集体利益、社会公共利益。因此，本案房屋买卖协议并未违反法律、行政法规的强制性规定。（五）认定本案房屋买卖协议有效，符合诚实信用原则和公平原则。本案中，李振业收到房屋转让款和交付房屋均有10余年，由此证实签订房屋买卖协议是双方真实意思表示，确认为无效，显然违背了李振业在协议书中作出的承诺，其不诚信的行为不应得到法律的支持，否则，有违公平原则。如前所述，上诉人主张李振业与洪运房地产公司签订的房屋买卖协议无效的上诉理由不能成立。综上所述，张美玲的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人张美玲负担。本判决为终审判决。审判长  周大庆审判员  潘 红审判员  陈铜林二〇一九年九月二十五日书记员  储贻燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。