广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终4798号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李志鹏，男，1971年1月10日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：李道龙，广东泰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文婷，广东泰旭律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：谭文贵，男，1971年7月14日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：朱雪连，广东旗轩律师事务所律师。被上诉人：邓创芬，男，1968年1月14日出生，汉族，住广东省东莞市。上诉人李志鹏因与被上诉人谭文贵、邓创芬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初16592号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认谭文贵与李志鹏、邓创芬于2017年9月27日签订的《租赁合同》无效；二、李志鹏应于本判决发生法律效力之日起五日内向谭文贵支付从2018年7月1日至2018年9月16日的占有使用费342020元；三、李志鹏应于本判决发生法律效力之日起五日内向谭文贵返还代垫电费3857.75元；四、谭文贵、邓创芬向李志鹏支付利息（利息计算方法：以210万元为本金，从2017年9月27日计算至2018年8月2日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；五、驳回谭文贵的其他诉讼请求；六、驳回李志鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5695元、保全费1960元，由李志鹏负担；反诉受理费5058元，由谭文贵、邓创芬负担800元，李志鹏负担4258元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初16592号民事判决。李志鹏向本院提起上诉，请求：1、请求依法撤销原审判决第二项，并改判上诉人仅需支付2018年9月1日至2018年9月16日期间的占有使用费49934.53元，且应当优先从其他应付款项中予以扣除。2、请求依法撤销原审判决第三项，并改判上诉人无需返还电费3857.75元。3、请求依法撤销原审判决第四项，并改判被上诉人谭文贵、邓创芬应支付利息139600元。4、请求依法撤销原审判决第六项，并改判被上诉人谭文贵、邓创芬应向上诉人支付补偿款432000元及赔偿各类实际损失60000元。5、请求依法判令本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人谭文贵、邓创芬承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院对案涉厂房交付时间的认定存在明显的逻辑漏洞，李志鹏虽然向谭文贵、邓创芬发出过律师函，但谭文贵并未在一审庭审中对此确认。律师函中时间并非具体日期，一审法院依据律师函认定2018年7月1日案涉厂房已经交付存在重大的逻辑谬论。聊天信息是在2018年8月3日发出，谭文贵作出回复，其他短信内容也未设计案涉厂房交付问题，只是对合同未决事项进行沟通，且谭文贵自认在双方矛盾已经实际产生后，案涉几百万款项在未经商议的情况下退还，并未经过李志鹏确认。李志鹏未向村委提供过任何明细表，一审庭审中的明细表没有任何签名，李志鹏认为该明细表为谭文贵依照律师函杜撰形成，对其不予确认，一审法院以该明细表来认定案件事实，存在重大错误。邓创芬在其一审答辩状中明确，案涉厂房到2018年5月尚由案外人占有使用，谭文贵、邓创芬在此情况下并未提交任何证据证明实际交付李志鹏占有使用厂房的时间，而依据李志鹏妻子的短信、一审时李志鹏提交的厂房不符合交付条件的维修照片及视频可以看出案涉厂房的最开始使用发生在2018年7月底，谭文贵的报警回执、照片视频等证据也均是发生于2018年8月份。案涉厂房的使用面积问题，一审法院未结合现场实际情况，认定面积缺乏公正性，适用法律存在错误。谭文贵、邓创芬违背《消防法》第二十八条的规定，将消防通道约定作为其他通途，扩大了厂房租赁的面积，致使李志鹏受损。实际上，厂房之间的通道无法作为案涉租赁合同约定的工业生产及仓储等用途，双方在签订合同时也一直有口头确认消防通道不计入面积。而在《现场勘查笔录》中现场总面积为8438.06平方米，对消防通道的面积确定部分有586.58平方米，加之应以同等宽度计算的其他消防通道有200多平方米，由此可以得出剩余面积才是双方协商过程中所称的7500平方米相当。一审法院审理过程中，主持双方现场勘察测量，李志鹏确认实际可用厂房面积为5217.223平方米，算上签订合同时双方确认拆除的E栋厂房634.48平方米，也只有5851.703平方米。而一审法院以过道上面加盖屋顶或者顶棚可以正常使用为由，认定过道为有效的占有使用面积，无视《消防法》的强制性规定。且即便双方约定了首期租金交付时间，李志鹏完全可以因为面积问题而暂停支付，本案中双方也并未约定实际支付租金的时间。而依据租赁合同约定及李志鹏撤出厂房时间的事实，应只需要计算实际使用面积100多平方米2018年9月1日至2018年9月16日的使用费。最多也只需要计算5851.703平米计算，共49934.53元。二、李志鹏已经举证证实在案涉厂房租赁期间，厂房一直处于维修改建状态，即使在2018年8月初李志鹏临时占用大门口办公室期间，也一直无法安排工人大规模进行实际生产经营，不可能产生3857.75元如此高额的电费。并且2018年9月份在李志鹏已经撤出案涉厂房后，其电费与8月份基本相当，可见电费并未因李志鹏的撤出而发生巨大变动，结合谭文贵雇佣工人对案涉厂房进行维修的事实，可以推定该电费是由谭文贵对案涉厂房的维修改造导致的，与李志鹏无关。而在制作《现场勘查笔录》时，一直有工人在对案涉厂房进行施工改建，将外墙搭高并拆除内墙合并盖顶，以此也可以推定案涉厂房之间的通道的盖顶，也是谭文贵私自搭建。三、关于利息部分，案涉租赁合同虽然无效，不代表其条款均为无效，其约定的以月息5厘，折合年利率为6%，一审法院擅自调整为中国人民银行同期贷款利率，损害了李志鹏的利益。而本金部分，案涉合同约定的月息5厘为所有已付款项，且在谭文贵退还款项时均备注为租赁合同款项。四、谭文贵实际上是以合法形式掩盖非法目的，其主张合同无效，是为了获得更高的违法收益。五、谭文贵在与李志鹏签订合同后，将双方的真实意思表示弃之不顾，未经告知直接进行退款，然后又主张合同无效，企图赶走李志鹏并要求支付占有使用费等费用，并在争议期间将案涉厂房高价出租给案外人，明显是将李志鹏玩弄于股掌之间，对李志鹏是极不公平且缺乏诚信的。六、根据东莞市实际情况，无效合同在履行中的情况比比皆是，本案若非李志鹏诉至法院，则案涉合同依然可以继续履行，由此可以看出合同无效并非案涉合同不能履行的实际原因。七、一审法院引用租赁合同中以租赁物现状交付，而不考虑是否达到客观的合同目的，是实际不符。八、根据相关司法解释及实践，可以依照租金标准偿付损失费，但并非一定按照租金标准，而是结合双方过错进行调整。谭文贵答辩如下：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、李志鹏实际占用租赁物的时间系在2018年6月初，因当时双方并没有签署交接文件，因此谭文贵主张2018年7月1日开始计算费用占用费是对自身权利的处分，原审判决认定事实清楚。在李志鹏提交的（2018）粤泰律函字第08-28号《律师函》中记载“经租赁厂房所在地村委会相关人员中间调解，你方表示同意赔偿委托人在租赁合同签订后的全部实际损失，委托人本着诚信的原则将损失明细统计表【各类实际损失价值共计745142.00元】交付你方。”但一审庭审中，李志鹏称该统计表仅为电子档，并称村委会并没有相关签收凭证，否认曾将该统计表交付村委会，其交付的统计表并非谭文贵提交的证据十，而谭文贵多次要求李志鹏举证律师函中的损失名下统计表，李志鹏均表示不能再提交，足以看出李志鹏系虚假陈述。李志鹏作为收入支出明细表的制作人，对谭文贵提交的证据十不确认，也不能提供相反的证据，一审认定该明细表系李志鹏出具提交的并无不妥。李志鹏在上述状中称《横沥田饶步总收入支出明细表》系谭文贵杜撰与事实不符，谭文贵20**年8月28日已经收悉明细表并发给代理律师；李志鹏2018年8月29日才发出律师函，邓创芬于2018年8月31日签收，谭文贵对该份律师函是拒收的，后于2018年10月11日通过法院寄送才签收该份律师函。以上时间可以看出，谭文贵收悉律师函时间不可能早于2018年8月31日。而《横沥田饶步总收入支出明细表》的数额与李志鹏寄发的律师函数额完全一致，也足以看出李志鹏是在虚假陈述。另外李志鹏在收悉谭文贵要求其缴纳2018年7月份的租金及缴纳拖欠的电费后，并未提出异议且按照要求履行。而李志鹏提交的短信聊天记录中，李志鹏并未对租金的计租起始日期提出异议，也未主张是7月为其免租期，仅是要求有交接手续并主张100万的借款进行抵扣。二、2018年12月12日经一审法院主持，双方已对案涉厂房进行实际测量出滴水面积为8438.06平方米。案涉厂房出租时是作为整体出租，并未分区。一审判决虽判决厂房面积为8438平方米，但谭文贵对此进行确认。李志鹏并未正确理解《消防法》的相关规定，而非一审法院适用法律错误。案涉厂房出租时并未对消防区域、仓储区域、工业生产区域进行区分。案涉厂房也未取得任何证件，李志鹏仅以有消防泵为由主张是消防通道没有任何依据。并且李志鹏混淆了租赁合同关系及《消防法》的相关规定，《消防法》并未规定消防通道不得作为计租面积，只是规定不得占用消防通道。三、李志鹏占用案涉厂房期间的电费由其承担。李志鹏所称有工人在施工改建维修不符合事实，在制作《现场勘查笔录》时已经将案涉厂房出租给第三方，当时现场为第三方在建设排污管。四、李志鹏要求补偿432000元及各类损失赔偿60000元没有任何事实和法律依据。本案也不符合《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，李志鹏也没有提供任何证据其主张的损失。五、谭文贵将案涉厂房出租给第三人，是在李志鹏明确告知谭文贵将案涉厂房返还后才行使。因此谭文贵将案涉厂房出租给第三人，与本案无必然联系。案涉租赁合同不能履行的原因是李志鹏未及时交租，且其所称的现状交付，一审中李志鹏明确表示案涉厂房的十分破旧，所以李志鹏不能以租赁物的现状再对抗租赁物不符合交付的标准。综上，请求法院驳回李志鹏的上诉请求，维持一审判决。邓创芬未发表答辩意见。二审期间，谭文贵提交证据材料：《微信聊天记录截图》，拟证明谭文贵一审中提交的证据《横沥田饶步总收入支出明细表》系李志鹏制作形成。李志鹏发表质证意见如下：对《微信聊天记录截图》的三性均不予确认。一、该份证据形成于一审期间，一审中谭文贵一方也有提交，完全可以拿出证据原件，不属于新证据。二、该证据不能表明谭文贵所主张的证明内容，反而可以看出《收入支出明细表》形成于2018年8月28日，可以印证该证据系谭文贵依照李志鹏发出的《律师函》制作形成，属于假证据。三、谭文贵的诉讼代理人称该份证据来源于谭文贵本人，是将该概念与证据的真实性进行混淆。邓创芬未发表质证意见。经法庭调查与阅卷，对一审查明的事实，本院依法予以确认。二审期间本院前往横沥镇田饶步村委会进行现场调查，田饶步村委副主任黄俊华确认其有参与谭文贵、李志鹏就案涉厂房租赁纠纷的调解，并确认在调解过程中李志鹏有向村委提交过《横沥田饶步总收入支出明细表》。本院认为，本案系租赁合同纠纷。因双方均未提交案涉厂房的权属证书或建设工程规划许可证，谭文贵与李志鹏签署的租赁合同依法应认定为无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕上诉人李志鹏上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、李志鹏应支付的占有使用费的数额。二、李志鹏损失的数额。对此，本院分析如下：关于争议焦点一，本院分述如下：关于厂房租赁的面积。李志鹏主张租赁面积应当扣除“消防通道”面积以及电房、洗手间、小房之外的面积和白色宿舍旁的搭棚面积。本院认为，首先，案涉厂房系作为一个整体出租，租赁合同中并未对厂房、宿舍、电房、洗手间等区域进行区分以及分开计价，也没有载明按李志鹏所主张的按实际可用面积计算租金，李志鹏主张扣除相应面积无事实及法律依据。其次，关于李志鹏所主张的“消防通道”，一审法院测量现场勘验笔录载明为通道，上述空间是否为“消防通道”以及“消防通道”所占用的面积，李志鹏未举证证明，即便如李志鹏所述上述空间为消防通道，案涉厂房系整体出租，消防通道系厂房必备的配套设施，李志鹏主张租赁面积扣除消防通道的面积于法无据。综上，本院对李志鹏关于面积扣除的主张依法不予支持。案涉租赁合同无效，一审法院按照建筑物滴水面积，根据测量结果认定租赁面积为8438㎡，本院依法予以维持。关于厂房的占用时间，根据本院向横沥镇田饶步村委会的调查可知，谭文贵与李志鹏就案涉厂房租赁发生纠纷后，村委会曾组织双方进行协调，李志鹏为证实其损失向村委会提交了《横沥田饶步总收入支出明细表》。该明细表载明在2018年6月初李志鹏支出了如下款项：6月6日清理D栋厂房办公室铲车费、洗墙费，6月11日从大朗拉家具到田饶步，6月12日安装空调加雪种、组装空调买电线、线槽，6月14日办公室家具、老板椅、凳子，并且支付了6月份电费。结合双方提交的证据，李志鹏向谭文贵发出的律师函载明2018年7月、8月李志鹏已就厂房转租事宜付出大量的人力、财力，谭文贵曾在2018年7月份通过短信的方式向李志鹏的妻子催收房租。一审法院认定案涉厂房的交付时间为2018年6月初符合事实，本院依法予以确认。李志鹏于2018年9月16日撤出案涉厂房，故李志鹏占用案涉厂房的时间为2018年6月初至2018年9月16日。关于占有使用费的数额，双方签订的租赁合同约定现有厂房免租一个月，前五年的标准为16元/㎡，按照本院认定的厂房的租赁面积，占有使用费为135008元/月（16元/㎡×8438㎡），李志鹏应于2018年7月开始支付占有使用费。虽然租赁合同约定可以用首期款抵50%的租金，鉴于谭文贵已经向李志鹏退回了首期款，故不存在抵扣，因此李志鹏应向谭文贵支付2018年7月1日至2018年9月16日期间的占有使用费的数额为135008元/月×2个月+135008元/月÷30天×16天=342020元。至于谭文贵垫付的电费，李志鹏占用案涉厂房期间产生的电费理应由其承担，李志鹏主张案涉厂房一直有工人进行施工改建，但其并未提交相应的证据证实，即便如是，李志鹏作为该期间厂房的使用人，如果有其他人使用厂房的电力，其理应与其交涉并做好相关的结算工作，但李志鹏并未提交相应的证据予以佐证，故对李志鹏的抗辩本院依法不予支持。一审法院认定李志鹏支付2018年8月的电费及9月一半的电费于法有据，本院依法予以维持。关于争议焦点二，本院分述如下：首先，关于李志鹏主张的三个月租金补偿款。双方签订的租赁合同系无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，案涉合同的签订双方均有过错，同时李志鹏还存在拖欠占有使用费的情况，故李志鹏要求谭文贵支付三个月租金补偿款无事实及法律依据。其次，关于李志鹏主张的利息损失，李志鹏于2017年9月27日向谭文贵支付了210万元首期款，谭文贵于2018年8月2日返还，谭文贵应当向李志鹏支付占用该款项期间产生的法定孳息，利息的标准李志鹏主张按租赁合同中约定的月息5厘计算。本院认为，月息5厘系约定在如果因政府原因导致厂房建不起来，谭文贵向李志鹏退款，并按月息5厘支付利息。本案系双方签订的合同无效，相互返还因合同取得的财产，与租赁合同的上述约定并非基于同一事实，故一审法院认定按中国人民银行同期贷款利率计算利息于法有据，本院依法予以维持。关于李志鹏于2018年1月18日向谭文贵支付的100万元，谭文贵、邓创芬向李志鹏出具了借条，明确为借款，于本案无关，李志鹏在本案中无权主张利息。再次，关于李志鹏主张的补偿款432000元及其他各类损失60000元，一审法院已经予以论述，本院依法予以维持不再赘述，李志鹏的主张依据不足，本院依法不予支持。综上所述，李志鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项以及前述援引法律条文之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币12303元，由上诉人李志鹏负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  萧稚娟审判员  李丽莉审判员  廖志明二〇一九年九月二十八日书记员  赵志鹏附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（1）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（1）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查明事实后改判；（1）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。