内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0624民初1526号原告：鄂尔多斯市泰发祥物业管理服务有限责任公司，统一社会信用代码91150624664088068N。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：张某2。委托诉讼代理人：吴某，系该公司法务。被告：党某，公民身份号码×××，户籍地址内蒙古鄂尔多斯市，现住内蒙古鄂尔多斯市。原告鄂尔多斯市泰发祥物业管理服务有限责任公司（以下简称泰发祥物业）与被告党某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市泰发祥物业管理服务有限责任公司的委托诉讼代理人张某2、吴某，被告党某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂尔多斯市泰发祥物业管理服务有限责任公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求被告支付2016年10月10日至2018年12月31日期间的物业管理费用4827元；2、请求被告支付逾期违约金1124元及按照每日3‰计算至物业管理费全部缴清为止的违约金；3、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告党某系原告所管理的××旗业主，为了便于小区管理，于2016年10月10日原告鄂尔多斯市泰发祥物业管理服务有限责任公司与鄂托克旗乌兰镇凯荣小区业主委员会签订了《凯荣小区物业管理委托合同》，双方约定服务合同期限为2016年10月10日至2017年10月10日，于2017年10月10日泰发祥物业与鄂托克旗乌兰镇凯荣小区业主委员会签订了《凯荣小区物业管理委托合同》，双方约定服务合同期限为2017年10月10日至2018年12月31日，原告一直依法对被告居住的小区实施物业管理，被告所有的××镇为196.24㎡，被告未支付2016年10月10日至2018年12月31日期间的物业管理费用4827元，经原告工作人员多次催促未果，诉至法院。被告党某辩称,乌兰镇凯荣幸福名筑小区1号楼7号是被告的房屋，房屋面积为196.24㎡，自2016年10月10日至2018年12月31日期间的物业费4827被告未缴纳，对被告对违约金1124元不认可，被告不缴纳物业费是因为原告服务不到位，是原告物业公司违约，而不是被告违约。被告称如果物业公司服务到位，原告承担违约金，但原告服务不到位，是原告先违约，所以被告不承担违约金。原告物业公司除了垃圾清运外，没有进行别的任何服务。大暖管道、屋顶漏水、自来水管道漏水，电线被人偷走，原告都没有进行过管理，被告所住房屋是小二楼，房屋后面未硬化，有坑，小区的垃圾都倒在坑里。原告为证明其主张向法庭提供的证据及质证、认证情况如下：提供与原件核对无异议的于2016年10月10日原告与鄂托克旗乌兰镇凯荣幸福名筑小区业主委员会签订《凯荣小区物业管理委托合同》，2017年10月10日我公司与鄂托克旗乌兰镇凯荣幸福名筑小区业主委员会签订《凯荣小区物业管理委托合同》，此证据要证明依照合同约定和业主委员会签定合法有效的合同，该合同双方自愿签订，符合法律规定，且约定原告物业公司的物业服务内容、项目和范围；证据二、凯荣小区照片9张及巡逻登记表一份，证明原告物业公司依照物业服务合同全面履行了自己的义务的事实。被告党某对证据一的真实性、关联性认可，合法性不清楚，证明目的不认可；被告对证据二的真实性、合法性、关联性、证明目的均认可。本院经审查认为原告提供证据一真实，来源及形式合法，与本案具有关联性，故本院予以采信。本院认为证据二具有真实，来源及形式合法，巡逻登记表的日期是自2019年6月1日至2019年6月14日期间的巡逻登记，无法证明原告向被告主张支付物业费的2016年10月10日至2018年12月31日期间的巡逻情况，但被告对证据二的真实性、合法性、关联性、证明目的均认可，故本院认可原告提供的9张照片的真实性、合法性、关联性以及巡逻的情况。被告党某为证明其辩解向本院提供以下证据：视频、照片一份，证明被告的房屋后面具体卫生情况的事实。原告对被告提供证据真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，被告所提供的是于开庭当日所拍摄的录像，与原告主张的2016年10月10日至2018年12月31日期间的物业管理费没有关联性，更不能证明上述期间原告服务不到位的情形。本院经审查认为被告提供的证据真实，来源及形式合法，但与本案无关联性，被告所提供的证据只能证明被告所居住小区现在的卫生情况，无法证明2016年10月10日至2018年12月31日物业公司提供物业服务期间的相关卫生及服务不到位的情况，故本院不予采信。经审理查明，于2016年10月10日原告鄂尔多斯市泰发祥物业管理服务有限责任公司与鄂托克旗乌兰镇凯荣小区业主委员会签订了《凯荣小区物业管理委托合同》，双方约定服务合同期限为2016年10月10日至2017年10月10日，于2017年10月10日泰发祥物业与鄂托克旗乌兰镇凯荣小区业主委员会签订了《凯荣小区物业管理委托合同》，双方约定服务合同期限为2017年10月10日至2018年12月31日。约定多层住宅房按0.95元/月/㎡收费。被告系原告所管理的××区房屋的业主，房屋面积为196.24㎡。被告从2016年10月10日至2018年12月31日期间未向原告缴纳物业管理服务费4827元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定原告泰发祥物业公司与凯荣小区业主委员会签订合同，该合同合法有效，对小区全体业主均具有约束力，故被告辩称不清楚合同内容而拒付物业管理费的答辩理由不能成立。被告辩称原告物业公司除了垃圾清运外，没有进行别的任何服务。大暖管道、屋顶漏水、自来水管道漏水，电线被人偷走，原告都未管理系原告服务不到位所致，但被告对上述服务不到位的情况未向法庭提供证据予以证明，故该答辩理由不能成立。被告所住房屋是小二楼，房屋后面未硬化，有坑，小区的垃圾都倒在坑里虽有被告提供的视频，但是视频拍摄日期是2019年7月4日，而非物业公司提供物业服务期间，故对该答辩理由不能成立。本案中，《物业服务委托合同》签订后原告提供了物业管理服务，被告作为业主实际接受了物业管理服务，应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务，原告根据合同约定提供物业管理服务至2018年12月31日，故本院对原告要求被告支付2016年10月10日至2018年12月31日期间的物业费4827元的诉讼请求予以支持。原告所提供的证据不能够完全证明其服务到位的事实，服务存在违约，故本院对原告要求被告支付自合同逾期之日至全部物业费交清为止的违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条规定判决如下：一、被告党某欠原告鄂尔多斯市泰发祥物业管理服务有限责任公司2016年10月10日至2018年12月31日期间的物业费4827元，于本判决生效之日一次性付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费20元，由被告党某负担。本判决为终审判决。审判员 娜 日二〇一九年九月十九日书记员 胡晨静法条链接：《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关法定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院在审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。