安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1221民初4439号原告:安徽中泉置地集团有限公司，统一社会信用代码913412213227484252（1-1），住所地安徽省阜阳市临泉县建设路西侧。法定代表人：吴小平，任该公司董事长。委托诉讼代理人：候允超，安徽文瑞律师事务所律师。被告：张三伟，男，1983年7月29日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：韩晓静，安徽姜尚律师事务所律师。原告安徽中泉置地集团有限公司（一下简称安徽中泉公司）与被告张三伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开进行了审理。原告安徽中泉公司的委托诉讼代理人候允超，被告张三伟委托诉讼代理人韩晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋买卖合同，返还中泉首府13#1503房屋；2.判令被告向原告支付违约金46809.1元;3.判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、保险费等涉案费用。事实和理由：2015年11月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买位于临泉县教育路北中泉首府13#1503室的房屋。根据合同约定，被告采用首付加按揭贷款的方式支付房款，该合同附件四《合同补充协议》第五条第三款约定：出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保，在出卖人提供担保期，买受人对银行的违约视为对出卖人的违约，出卖人有权选择以下处理方式：因买受人的原因，使得贷款银行解除与买受人签订的借款合同或者造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项等情形的，出卖人有权解除双方所签订的《商品房买卖合同》，并收回买受人所购该套房产，买受人应在收到出卖人解除通知后五日内向出卖人支付总房款10%的违约金。被告于合同签订后付清了首付款，并于2016年3月4日向银行申请按揭贷款32万元。但自2016年12月15日起，被告出现逾期，银行从原告的保证金专用账户中划扣202137.6元用于清偿被告欠付的按揭贷款，次日，银行解除了与被告之间的借款合同。原告认为被告的行为已经违反合同的约定，为维护自身合法权益，向法院起诉。被告辩称：1、原告要求解除合同与事实和法律依据相违背，被告未收到徽商银行的解除合同通知书，直到2018年3月15日被告仍在偿还银行贷款，2018年4月因被告扣款账户没有扣除贷款，为此被告到徽商银行进行询问，得到的答复是银行系统升级，延误扣款属于正常，被告在得到解释后并没有在问及扣款事由，2018年3月份之后被告还一直保证扣款中存有足额余款，用来偿还贷款，有对账单为证，从被告还款时间来看并不像原告诉状所称的2016年12月15日次日徽商银行与被告解除了贷款合同，截止到2018年3月15日被告徽商银行正常扣款还贷，至于为什么在什么时间徽商银行从原告的保证金专用账户中划扣202137.6元，被告一概不知。事后也没由收到原告任何的追问。2、原告诉称解除合同的理由是与被告签订的商品房买卖合同附件4及合同补充协议的第五条第三款约定，该条约定是双方的协议约定，应当按照合同法的96条进行处理，但是原告并未通知被告进行解除合同，也剥夺了被告对解除合同的异议权利，原告采取了通过法院进行诉讼要求解除合同，那么就应当按照合同法的94条进行审理判决，合同法的94条规定，合同解除的法定事由有五种情况，从法定的五种情形来看，严格限制了滥用解除权，主要是违约方不履行债务或者使合同目的不能实现，根本违约的行为，除此之外当事人一般违约行为则不能解除合同，本案被告并没有构成根本违约，不符合解除合同的五种情形，被告履行了大部分的主要债务并且正在使用该房屋对房屋进行装修，显然原告要求解除合同现实上不可能的，根据合同法94条判决驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕其诉讼请求及抗辩主张分别向本院提举了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和辩解及本院依法认定的证据，审理查明的事实为：2015年11月27日，原告安徽中泉公司与被告张三伟签订了商品房买卖合同，合同约定：被告购买原告开发的位于临泉县城关镇教育路北中泉首府第13栋1503号房屋，房屋单价为每平方米4874.42元，总价款为468091元，付款方式为首付加按揭贷款，房屋交付时间为2017年6月30日前。合同补充协议第五条第3项约定，出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保，在出卖人提供担保期间，买受人对银行的违约视同对出卖人的违约，出卖人有权选择以下处理方式：（1）如买受人连续三个月或累计六个月未偿付或未足额偿付贷款本息，或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的，出卖人有权解除甲乙双方所签的《商品房买卖合同》，并收回买受人所购该套房产，买受人应在收到出卖人的解除合同的通知后五日内向出卖人支付总房款5%的违约金；如此时买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意方可继续履行合同，买受人须付清所应付的贷款本金、利息、罚息，并自出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知之日起按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金。（2）因买受人的原因（如未按时足额偿还银行贷款等），使得贷款银行解除与买受人签订的借款合同或者造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项等情形的，出卖人有权解除甲乙双方所签的《商品房买卖合同》，并收回买受人所购该套房产，买受人应在收到出卖人解除通知后五日内向出卖人支付总房款10%的违约金。购房合同签订后，被告按照合同约定支付给原告购房首付款148091元，余款320000元在徽商银行股份有限公司临泉支行办理按揭贷款。2016年2月17日，被告与徽商银行股份有限公司临泉支行签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》。合同第十九条约定违约情形包括“未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的”，第二十条约定出现任一违约情形，徽商银行股份有限公司临泉支行有权解除合同。贷款合同签订后，被告于2016年3月4日从徽商银行股份有限公司贷出320000元贷款，被告按约定向徽商银行股份有限公司支付利息至2016年11月15日。同年12月15日至2017年11月15日多次出现逾期还贷，2017年5月3日，徽商银行股份有限公司临泉支行向被告张三伟送达了《徽商银行阜阳分行提示还本付息通知书》，该通知记载贵客户在我行已逾期多次，为避免贵客户信誉受到不良影响，请提前结清我行全部贷款本息，否则，我行将采取措施等，张三伟在该通知书上签名。2017年11月27日，徽商银行股份有限公司临泉支行以张三伟于2016年12月15日开始出现逾期还息，经催收无法与张三伟联系，威胁信贷资金安全为由，决定提前收回张三伟贷款，要求房屋开发商履行连带责任保证，对张三伟按揭房屋予以回购。同年11月28日，徽商银行股份有限公司发出《关于宣布贷款立即到期立即清偿全部贷款本息及相关费用并解除合同的通知》，通知张三伟因违反借款合同第十九条的有关约定，要求张三伟立即清偿全部贷款本息及相关费用，解除借款合同。2018年3月21日，徽商银行股份有限公司临泉支行从原告的保证金专用账户中划扣202137.6元用于清偿被告欠付的按揭贷款本息等，贷款结清。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，对当事人具有法律约束力。被告张三伟因部分贷款清偿时间逾期被徽商银行股份有限公司临泉支行认为存在重大风险并解除合同，原告代为清偿剩余贷款本息，结清贷款。《商品房买卖合同》补充协议第五条第3项约定，“因买受人的原因（如未按时足额偿还银行贷款等），使得贷款银行解除与买受人签订的借款合同或者造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项等情形的，出卖人有权解除甲乙双方所签的《商品房买卖合同》，并收回买受人所购该套房产，买受人应在收到出卖人解除通知后五日内向出卖人支付总房款10%的违约金”。因被告还贷违约，原告已经向徽商银行股份有限公司临泉支行承担保证责任，原告依据合同约定要求解除合同、返还涉案房屋、支付违约金46809.1元（468091元的10%即46809.1元）的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，原告要求解除合同与事实和法律依据相违背，被告未收到徽商银行的解除合同通知书，直到2018年3月15日被告仍在偿还银行贷款，2018年4月因被告扣款账户没有扣除贷款，为此被告到徽商银行进行询问，得到的答复是银行系统升级，延误扣款属于正常，被告在得到解释后并没有在问及扣款事由。被告并未违约，不符合解除合同的五种情形，依法驳回原告的诉讼请求。本院认为，判断合同当事人是否违约的依据是当事人是否按照合同约定全面履行自己的义务，并不受合同外因素的影响，本案被告多次出现逾期还贷，致使原告已向徽商银行股份有限公司临泉支行承担保证责任，按照原告与被告签订的合同约定，被告已构成违约。故被告的该抗辩理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、解除原告安徽中泉置地集团有限公司与被告张三伟于2015年11月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20153459）；被告张三伟于本判决生效之日起三十日内将涉案中泉首府13幢15层1503号房屋返还给原告安徽中泉置地集团有限公司；二、被告张三伟于本判决生效之日起十日内支付原告安徽中泉置地集团有限公司违约金46809.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取485元，财产保全费3085元，合计3570元，由被告张三伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  杨玉岭二〇一九年九月十二日书记员  廖梅馨附：判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。