江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0124民初2238号原告：程伟明，男，1978年10月28日出生，汉族，进贤县人，现住进贤县。原告：周子燕，女，1985年7月7日出生，汉族，进贤县人，现住进贤县。委托诉讼代理人：余期辉、张博，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：江西洪达医疗器械集团房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县胜利南路**。统一社会信用代码：91360124550861489N。法定代表人：王辉，执行董事。委托诉讼代理人：万有华，江西飞鹏律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告程伟明、周子燕与被告江西洪达医疗器械集团房地产开发有限公司（以下简称洪达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程伟明、周子燕及委托诉讼代理人余期辉、张博,被告洪达公司委托诉讼代理人万有华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付层高未达标的违约赔偿款21720.1元【计算方式：（合同约定层高－实际层高）/合同约定层高*房屋总价款；（3－2.9）/3*651603元＝21720.1元】；2、请求依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金4365.7元。【计算方式：（逾期天数*房屋总价）*0.1‰；651603*68*0.1‰＝4365.7元】；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买了由被告开发的位于进贤县民和镇滨湖大道的房屋一套，并于2017年10月3日与被告签订《进贤县商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201710030003），其中第三条第四款约定被告交付商品房的层高应为3米，第十一条第一款约定出卖人应当在2018年12月30日前向原告交付商品房，第十二条约定被告逾期交付的，应按照逾期每日万分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告积极履行了义务，但被告于2019年3月9日才向原告交付房屋，晚于约定交房日期68天。原告接收房屋后，自行测量层高约为2.78米，经原告向进贤县质监局查询，案涉房屋结构施工图纸层高为2.9米，低于合同约定的层高0.1米。原告多次向被告反映，被告以各种理由拖延不决。被告违反合同约定迟延交付房屋及交付不符合约定层高的房屋，应当向原告承担违约责任。为了维护自身合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告洪达公司答辩意见如下：1、关于层高的问题纯属笔误，被告方并未以层高3米作为营销、宣传手段。规划设计在前，且规划符合标准，通过有关部门的审核。由于本楼盘存在3米层高房屋，房管部门出具格式合同时未核对造成笔误，同时交房时，与原告同为业主的有几百户，经业主和公司协商达成公司提供装修所用的沙石，一年的物业费作为补偿，作为原告及绝大部分业主均已经接受补偿方案，并与公司完成了房屋交接手续；2、原告计算层高赔偿计算标准没有法律依据，其依据的是建筑面积缩水的情况，但建筑面积与层高根本不能等同，并本案所涉房屋符合国家规定，不影响居住，对于被告而言，没有任何利益而言。如果要对被告的笔误承担相应责任的话，也只能按照被告因层高少0.1米所减少的施工成本，估算不足一千元；3、关于延期交付的问题，合同约定交付日期是2018年12月30日，当时普遍认为是2018年农历年底，应该是在2019年2月9日春节之前。同时，被告也是按照该时间段2019年1月27日-1月28日通知业主包括原告收房。但是，收到通知的业主有第二天去的也有第三天去的，通知已经送达，包括原告在内的九号楼，业主没来，责任不在被告，答辩人认为，原告提起本案诉讼不符合双方达成一致的客观事实，也没有相关法律的支撑，请求法院驳回原告诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求依法提交了以下四组证据：第一组证据：原告身份证、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告身份关系，主体资格。第二组证据：原告与被告签订的《进贤县商品房买卖合同（预售）》（编号：201710030003）。证明原告因购买由被告开发的位于进贤县民和镇滨湖大道的房屋一套，签订该合同，其中第三条第四款约定被告交付商品房的层高应为3米，第十一条第一款约定出卖人应当在2018年12月30日前向原告交付该商品房，第十二条约定被告逾期交付的，应按照逾期每日万分之一的标准向原告支付违约金。第三组证据：原告支付房屋首付款的收据以及还贷明细。证明原告已依照合同约定履行自身义务，足额向被告支付了全额购房款。第四组证据：被告向原告交付房屋时，原告签署的《区域防火责任书》以及《物管费交费确认单》，原告于进贤县城建档案馆调取的案涉商品房结构施工竣工施工图纸。证明1、收房通知单上载明的交房日期为2019年3月9日，晚于合同约定的交房日期68天；2、被告交付的商品房层高仅为2.9米，低于约定层高0.1米。上述证据经庭审举证质证，被告对第一组证据无异议；对第二组证据真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，该层高3米是笔误，合同约定逾期万分之一的标准，但标准并非是原告诉请的总房款，而是以原告支付的首付款和已向银行偿还按揭的部分；对第三组证据真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，首付款没有问题，累计偿还金额为40103.93元；对第四组证据真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，交房时签署确认单，是不是交房时签订的不知道，这两份材料是原告和第三方物业公司之间的，不能证实是被告交接房屋出具的材料，与证明2019年3月9日交房没有关联，对证明延期交房68天有意见。层高无异议，确实是2.9米。被告向本院提供了以下三组证据：第一组证据：短信记录一份。证明公司在2019年1月27日-28日以短信方式通知业主收房，这三位业主是与原告同栋楼的业主（由于销售顾问离职，所以关于原告的材料找不到）。第二组证据：长天郡业主赠送瓷器明细表两份，朱青云、涂远虎签订的区域防火通知书。证明同为原告9号楼的业主在2019年1月30日之前就已经收房。第三组证据：告知函、微信聊天记录。证明2019年2月1日经业主和开发公司协商就层高问题达成一致，并以公告函的形式张贴，内容为以业主的装修沙石费用及一年物业费作为层高的补偿，微信聊天记录截图来源于业主群（114）。上述证据经庭审举证质证，原告方对被告第一组证据“三性”均有异议，1、被告只有复印件不是原件，不予认可；2、被告所提供的三份通知材料并没有向原告发出，通知其他业主不等同于通知原告，被告提交的通知业主均在外地，原告方户籍地、经常居住地在进贤，这组证据与收房无关联；3、出卖人应该向业主发出正式的交房通知书，但被告现在主张通过短信方式来通知，该交房的通知义务并未实际履行，被告这组证据不能证明向原告通知了交房；对第二组证据质证意见如下：真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据恰巧能证明原告交房是2019年3月9日，被告提供的两位业主的区域防火通知书是2019年1月30日，不能证明通知了原告来交房，被告应该通知原告来履行交房的义务；对第三组证据质证意见如下：1、真实性无异议，合法性、关联性有异议，首先从告知函内容无法得知原、被告双方就层高不达标达成了一致，告知函由长天郡物业发出不是被告发出。其次，该告知函是长天郡物业单独发出，没有业主签字，并不是合同；2、告知函备注明确生效时间为2019年2月1日-2月28日，而原告提交的证据接收房屋的时间是2019年3月9日，这组证据不能达到被告证明目的。综合原告、被告的质证意见，本院经审查，对原告所举四组证据予以认定，对被告所举证据1、2与本案无关，不作认定，对证据3真实性予以认定，对就层高问题与业主达成一致的证明目的不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2017年10月3日，原告程伟明、周子燕（买受人）与被告江西洪达医疗器械集团房地产开发有限公司（出卖人）签订了《进贤县商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201710030003）一份。合同约定，两原告购买的房屋位于进贤县民和镇滨湖大道长天郡9幢1单元4层403商品房，该房层高为3米，房屋总价款651603元。合同第十一条约定：被告应在2018－12－30前向两原告交付该商品房，并应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。办理交付手续前，原告有权对该商品房进行查验，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。第十二条约定：被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，逾期交付在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。之后两原告支付了首付款，并办理了按揭手续。2019年2月1日被告聘请的南昌市益隆物业管理有限公司张贴告知函，就长天郡小区1、2、3、5、8、9号楼《进贤县商品房买卖合同》的层高笔误，公司与各位业主达成以下承诺：1、免除以上几栋楼业主的装修沙费用；2、免除以上几栋楼业主一年物业管理费；3、1号楼、2号楼再减免200元/户。备注：以上几项优惠承诺，须各位业主在一个月内办理交房手续方可享受，过期失效，截止时间2019年2月1日至2019年2月28日止。2019年3月9日原告程伟明与被告聘请的南昌市益隆物业管理有限公司签订了区域防火责任书，交纳了物管费914元（1.2元/平方米）。2019年7月10日，两原告诉至本院，提出如上诉请。另查明，涉案商品房规划设计时的层高为2.9米。本院认为，原告程伟明、周子燕与被告洪达公司签署的《进贤县商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，当事人应按合同约定履行各自义务。本案争议的焦点有两点，1、告知函可否认定原告方接受被告洪达公司提出的层高补偿方案，两原告诉请应否支持；2、关于逾期交付涉案房屋的问题。针对焦点1，告知函系被告方聘请的物业公司张贴，告知函张贴的时间是2019年2月1日，备注涉及层高问题的业主在一个月内办理交房手续才可享受优惠承诺。告知函针对的是不特定的业主，不能代表原告方认可并接受该补偿方案。原告有权就被告提供的涉案商品房层高不符合合同约定主张违约责任。原告参照房屋面积计算方式主张层高赔偿没有法律依据，不予支持。鉴于房屋层高降低对房屋的使用功能、舒适度等存在一定影响，原告主张违约责任赔偿请求，本院予以支持，考虑到涉案商品房规划设计时的层高即为2.9米，本院酌定按房屋购房款的1%计算。针对焦点2，根据合同第十一条规定，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告在查验房屋后，双方办理房屋交接单。被告没有提供证据证明其书面通知了原告交房，且未向本院提供房屋交接单，被告举证不能，原告主张被告2019年3月9日向其交付房屋，逾期天数68天，本院予以认可。按合同约定，逾期交房的违约金应为4430.9元（651603元×0.1‰×68天计），原告请求4365.7元，系原告自行处分其权益，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告江西洪达医疗器械集团房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告程伟明、周子燕赔偿层高违约金人民币6516.03元；二、被告江西洪达医疗器械集团房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告程伟明、周子燕支付逾期交房违约金4365.7元；上述两项合计人民币10881.73元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元,由被告江西洪达医疗器械集团房地产开发有限公司负担36元，原告程伟明、周子燕负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 刘贵娇二〇一九年九月二十日法官助理 何燕妮书 记 员 吴 琳