黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终5183号上诉人（一审被告）：哈尔滨恒正房地产开发有限公司宝清分公司，住所地黑龙江省双鸭山市宝清县宝清镇绿岛21号楼102门市。法定代表人：孙海涛，经理。委托诉讼代理人：梁博，黑龙江海天庆城律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：彭馨锐，女，1986年7月18日出生，鄂温克族，无业，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李自刚，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。一审被告：哈尔滨恒正房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区黄河路88号建科大厦4栋26层2号。法定代表人：杨帆，经理。上诉人哈尔滨恒正房地产开发有限公司宝清分公司（以下简称恒正宝清分公司）因与被上诉人彭馨锐、一审被告哈尔滨恒正房地产开发有限公司（以下简称恒正公司）民间借贷纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初6439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒正宝清分公司委托诉讼代理人梁博、被上诉人彭馨锐到庭参加诉讼。一审被告恒正公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒正宝清分公司上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初6439号民事判决书，依法改判彭馨锐返还给恒正宝清分公司超过年利36%的利息6,344,887.40元；2.一、二审诉讼费用由彭馨锐负担。事实和理由：恒正宝清分公司已将案涉房屋交付给赵××实际占有，办理房证所需材料均已提交房产部门，恒正宝清分公司的办理权属登记义务已经履行完毕，其他房产权属登记办理事项均由购房人自主决定。一审法院不应将办理房产证书权利义务全部划分给恒正宝清分公司。一审关于办理房屋权属的审查超出了双方争议焦点范围，属适用法律错误。本案基础法律关系是民间借贷，无法主张返还房产，不能保护恒正宝清分公司的权益。彭馨锐辩称，恒正宝清分公司因在宝清县开发需要资金，从赵××处分两笔借了555万元，同时与恒正宝清分公司签订了34套商品房买卖合同，作为借款的担保。因赵××并未实际获得房屋的所有权，以物抵债协议没有履行完毕，双方民间借贷法律关系一直存续，彭鑫锐有权主张借款本金和利息。恒正宝清分公司主张返还利息时已经超过了当时法律规定的两年诉讼时效。恒正宝清分公司向一审法院起诉请求：1.彭鑫锐返还恒正宝清分公司已超过年利息36%的利息6,344,887.40元；2.诉讼费由彭鑫锐负担。一审法院认定事实：2013年12月30日恒正宝清分公司与赵××签订《借款协议》，内容为“债权人赵××与恒正宝清分公司法定代表人孙海涛经双方协商，赵××借给恒正宝清分公司3,000,000.00元用于宝清县绿岛家园项目开发建设。借款方为了保证此款的顺利偿还，将该项目楼房1,522平米，以买卖方式落到赵××名下××（××县房产局备案）。借款方于2014年2月30日将此款还清，到期未还清此款，借款人同意承担每月违约金及利息壹拾伍万元，并于每月30日前将此款打入赵××账户。借款人还清此款，债权人赵××将名下的用于此款保证的房产归还借款人即恒正宝清分公司，所签订的购房合同作废。此借款如六个月借款人未还清借款，债权人有权处理名下用于抵押的房产，借款人应无条件协助办理相关手续”。同日，赵××向恒正宝清分公司财务人员徐世义银行帐户转存2,700,000.00元。2014年1月14日恒正宝清分公司与赵××签订《借款协议》，内容为“债权人赵××与恒正宝清分公司法定代表人孙海涛经双方协商，赵××借给恒正宝清分公司3,000,000.00元用于宝清县绿岛家园项目开发建设。借款方为了保证此款的顺利偿还，将该项目楼房1,974.60平米，以买卖方式落到债权人××名下××（××县房产局备案）。借款方于2014年2月14日将此款还清，到期未还清此款，借款人同意承担每月违约金及利息壹拾伍万元，并于每月14日前将此款打入赵××账户。借款人还清此款，债权人赵××将名下的用于此款保证的房产归还借款人即恒正宝清分公司，所签订的购房合同作废。此借款如八个月借款人未还清借款，债权人有权处理名下用于抵押的房产，借款人应无条件协助办理相关手续”。恒正宝清分公司收到赵××出借款项2,850,000.00元。2014年2月15日恒正宝清分公司代表人孙海涛通过其银行帐户向赵××转账汇款150,000.00元，3月14日、3月25日、5月15日、5月18日、6月30日和7月31日恒正宝清分公司财务人员徐世义通过其银行帐户分别向赵××转账150,000.00元、150,000.00元、200,000.00元、250,000.00元、450,000.00元和200,000.00元，以上合计恒正宝清分公司共向赵××转账1,550,000.00元。另查明，2015年4月28日恒正宝清分公司与赵××签订《以物抵债协议书》，内容为“绿岛家园项目建设中因公司资金紧张从赵××借款，截止2015年4月28日，恒正宝清分公司共计欠赵××11,000,000.00元未还，现双方经平等协商，恒正宝清分公司同意以11,000,000.00元房屋抵顶债务。抵债房产为双方签订的商品房买卖合同项下34套房产，总计建筑面积3,390.58平方米。恒正宝清分公司负有为赵××办理房地产权属证书的义务，应当在商品房合同约定的期限内将房屋权属办到赵××及赵××指定的第三人名下。恒正宝清分公司抵顶给赵××的房屋，赵××需要办理产权证照时由赵××自行承担向恒正宝清分公司缴纳不动产发票税金办理证照，恒正宝清分公司按赵××实际套数办理房屋证照缴纳税金。税金金额1,966,000.00元，税金抵顶房屋，如赵××不需要办理产权证照时，可不用缴纳房产证照税金。双方签订协议之日起，恒正宝清分公司将抵债清单内房产交付赵××所有，双方自此债务关系终结”。同日，恒正宝清分公司与赵××签订《以物抵债收据》，内容为“根据双方于2015年4月28日签订的以物抵债协议，赵××对该协议附件一所列抵偿财产进行接收，经查对上述抵债财产的数量及质量均无异议，现予以实际接收”。2016年11月14日，宝清县房地产管理局出具《证明》，内容为“赵××于2013年至2016年期间分别在房产处备案房屋34套，期间解除9套房屋的备案登记，并重新备案。目前赵××在房产房屋25套（具体房屋情况见附表）。特此证明”。审理中，赵××于2018年8月4日去世，其法定继承人彭馨锐申请参加诉讼，后撤回起诉。依恒正宝清分公司申请，一审法院于2019年3月11日作出（2017）黑0103民初6439号之四号民事裁定书，查封赵××名下的位于黑龙江省双鸭山市宝清县绿岛家园16号楼1单元601室、16号楼1单元701室、16号楼3单元501室、16号3单元502室、16号4单元502室、15号楼4单元501室、15号楼4单元601室、15号楼4单元701室、15号楼4单元801室、15号楼4单元802室、15号楼4单元10-2室、15号楼3单元901室、15号楼3单元902室、15号楼3单元702室、15号楼3单元802室、15号楼4单元602室、15号楼4单元702室、15号楼4单元902室、15号楼1单元302室、15号楼2单元301室、15号楼3单元301室、15号楼4单元302室、15号楼1单元401室、15号楼1单元701室和15号楼2单元802室共计25套房产档案。一审法院认为，《中华人民共和国担保法》第四十条规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。本案中，2013年12月30日与2014年1月14日恒正宝清分公司与赵××分别签订的两份《借款协议》，系双方真实意思表示，虽上述两份《借款协议》中约定“此借款如借款人未还清借款，债权人有权处理名下用于抵押的房产，借款人应无条件协助办理相关手续”，但该项约定并非为恒正宝清分公司到期不能偿还借款，《借款协议》中所称的抵押物所有权转移为赵××所有，故上述两份《借款协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定，“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”。本案中，虽然赵××与恒正宝清分公司于2013年12月30日和2014年1月14日分别签订的两份《借款协议》中均约定借款本金为3,000,000.00元，但因赵××实际分别给付恒正宝清分公司2,700,000.00元和2,850,000.00元，故上述两笔借款的本金应为2,700,000.00元和2,850,000.00元。因两份《借款协议》中分别约定了还款日期为2014年2月30日和2014年2月14日，故至2015年4月28日赵××与恒正宝清分公司签订《以物抵债协议》时，上述两笔借款的利息应分别自2014年2月30日按照借款本金2,700,000.00元计算至2015年4月28日以及自2014年2月14日按照借款本金2,850,000.00元计算至2015年4月28日。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。本案中，恒正宝清分公司自签订两份《借款协议》至与赵××签订《以物抵债协议》时共向赵××给付借款利息1,550,000元，该借款利息并未超过法律予以保护的借款利息。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，2015年4月28日因恒正宝清分公司未按照约定偿还赵××借款本金及利息，双方签订《以物抵债协议》，约定恒正宝清分公司以双方签订的商品房买卖合同项下34套房产抵顶债务，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，虽《以物抵债协议》中约定的25套《商品房买卖合同》已在宝清县房产局进行备案登记，但因商品房买卖合同的备案登记目的系对于房地产开发企业的商品房销售行为进行行政管理，即对商品房合同本身进行备案，其不具有预告登记的效力，亦不能产生物权对抗效力，故《以物抵债协议》中所约定的抵债物的物权未发生变动，赵××未取得该协议中约定房产的物权，亦不能据此认定以物抵债协议已经履行完毕。在以物抵债协议未履行完毕的情况下，恒正宝清分公司要求彭鑫锐按照以物抵债协议返还其已给付超过年利率36%的利息即6,344,887.40元，无事实和法律依据，不予支持。关于恒正宝清分公司所述借款合同的签订人是赵××，恒正宝清分公司要求彭鑫锐承担返还责任无法律依据的辩称意见，因彭鑫锐为赵××的法定继承人，且审理中其表示不放弃继承，故其该项辩称意见，不予支持。关于彭鑫锐所述恒正宝清分公司的反诉请求已过诉讼时效，因双方签订的《以物抵债协议》未履行完毕，彭鑫锐的该项辩称意见，不予支持。判决：驳回哈尔滨恒正房地产开发有限公司宝清分公司的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的案件事实予以确认。本案的争议焦点为恒正宝清分公司是否已经实际履行了其诉请返还多付6,344,887.40元利息的义务。本院认为，恒正宝清分公司与赵××分别签订两份《借款协议》及《以物抵债协议书》、《以物抵债收据》、《商品房卖合同》，双方对上述凭证真实性均予以认可，故双方民间借贷法律关系成立，应予保护。本案中，双方在《以物抵债协议书》中对欠款数额、抵债房屋明细、履行义务、履行期限等内容进行了约定，恒正宝清分公司以《以物抵债协议书》中涉及的相应房屋权属转移至赵××名下抵顶所欠赵××借款本金及利息，此协议书即为恒正宝清分公司行使返还利息请求权的基础。《以物抵债协议书》第二条第三项约定“恒正宝清分公司负有为赵××办理房地产权属证书的义务，应当在商品房合同约定的期限内将房屋权属办到赵××及赵××指定的第三人名下”，二审庭审中恒正宝清分公司、彭鑫锐均认可房地产权属证书即为房产证，案涉房屋也未在房产部门转移登记在赵××名下的事实。故恒正宝清分公司并未依约履行合同义务，未完成案涉房屋的给付义务。恒正宝清分公司虽提出其已将办理房证所需材料均提交房产部门，其已履行完毕办理房屋权属转移的义务。但《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法，在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生《物权法》上的效力。本案中，恒正宝清分公司未将案涉房屋的权属转移登记至赵××名下，没有产生房屋权属转移的法定效力，双方约定以上述房屋抵顶的相应款项亦未产生实际给付结果，恒正宝清分公司无权请求返还利息。综上所述，恒正宝清分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50,650.00元，由哈尔滨恒正房地产开发有限公司宝清分公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵锐锋审判员  杨大为审判员  王振宇二〇一九年九月三日法官助理薛甜书记员胡恬田