云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0926民初923号 原告：茶增华，男，1976年12月26日出生，彝族，住云南省耿马自治县，现住耿马自治县。 原告：尹天娥（茶增华配偶），女，1979年6月11日出生，汉族，住云南省耿马自治县，现住耿马自治县。 共同委托诉讼代理人：施晓波，云南通恒（沧源）律师事务所律师，委托权限：特别授权委托。 共同委托诉讼代理人：欧睿平，云南通恒（沧源）律师事务所律师，委托权限：特别授权委托。 被告：云南耿马吉龙房地产开发有限公司。住所地：云南省临沧市耿马自治县青年路延长段糖业小区****。 法定代表人：唐涛，公司执行董事兼总经理。 原告茶增华、尹天娥诉被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后,因该案与（2019）云0926民初921号、922号、925号、926号、938号五案件同属于商品房销售合同纠纷，经征求双方当事人意见同意六案合并审理，本院依法组成合议庭于2019年9月19日针对该六案公开开庭进行了合并审理。原告茶增华、尹天娥的共同委托诉讼代理人施晓波、欧睿平到庭参加诉讼，被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告茶增华、尹天娥提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原被告之间签订的《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》合法有效；2、请求判令被告履行原被告之间签订的《商品房购销合同》、《购房合同补充协议》及办证承诺，及时为原告办理房屋产权证；3、本案诉讼费、保全费、保全担保费、执行费等全部由被告方承担。 事实和理由：2015年11月6日，原告与被告签订《商品购销合同书》及《购房合同补充协议》，原告购买被告开发的位于耿马自治县。双方对所购买房屋面积、单价、总价以及房屋购房款支付方式进行了约定：1.房屋总面积为314.63平方米，单价2643.40元/平方米，总价款为900000.00元；2.乙方（原告）在本协议签订时支付首期款400000.00元、大门围墙18000.00元、装修保证金1000.00元，乙方交清首期款后甲方（即被告）同意乙方接房装修使用；3.尾款于协议签订之日起一年内付清，同时被告为原告办理两证。 原告于2015年11月6日按约定向被告支付了首期款400000.00元、大门围墙款18000.00元、装修保证金1000.00元，共计419000.00元（2019年7月25日补开收据）。被告按照约定将房屋交付原告使用。后乙方在约定的时间内去交付购房尾款，但被告工作人员表示一时难以办理房屋产权证，而拒绝收款。原告多次与被告协商，被告均不接收该款，也未为原告办理相关产权证。直至2018年7月5日，被告向原告出具了承诺书，并承诺会将房屋产权办至原告名下。但被告承诺至今，仍未为原告办理相关产权证。 原告认为，双方签订《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，双方应依法全面真实履行。原告已交纳大部份购房款，被告亦将房屋交付原告使用多年，但被告至今仍未按合同约定履行给原告办理房屋产权证的义务，导致原告迟迟未能获得该房屋的产权证。被告的行为违反了双方的约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，侵害了原告的合法权益。现原告为了维护的自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司未向本院提交书面答辩意见。 原告茶增华、尹天娥为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证明材料： A1、原告居民身份证复印件两份，欲证明原告的诉讼主体资格。 A2、《商品房购销合同》、《购房合同补充协议》复印件各一份，欲证明原被告双方于2015年11月6日签订了《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》，购买“吉龙花园小区”C组8幢9号房屋，并约定1.房屋面积、单价、总价款等；2.原告在本协议签订时支付首期款400000.00元、大门款18000.00元、装修保证金1000.00元，原告交清首期款后被告同意原告方接房装修使用；3.尾款于协议签订之日起一年内付清，同时被告为原告办理两证。 A3、《收据》复印件三份，欲证明原告按约定向被告支付了首期房款400000.00元、大门围墙款18000.00元、及装修保证金1000.00元等共计419000.00元，并于2019年7月25日补开收据。 A4、《承诺书》复印件一份，欲证明因被告原因，导致双方一直未能办理房屋产权证，被告于2018年7月5日向原告出具承诺书，承诺：1.在房屋产权证未办理到原告名下之前，被告不追究原告违约责任；2.办理产权证之后，维持原协议所约定的房屋成交价不变；3.被告承诺将房屋产权证办理到原告名下。但被告至今仍未按约定或其承诺为原告办理房屋产权证。 A5、《情况说明》复印件一份，欲证明原告多次向被告交付尾款，但被告以房屋暂时无法办理相关产权而未收取房屋尾款。 A6、（2019）云01执821号云南省昆明市中级人民法院《执行裁定书》复印件一份，欲证明被告将已经在2013年抵押的房产出售给原告，隐瞒了该房屋已经抵押的事实。 A7、（2019）云01执821号云南省昆明市中级人民法院《协助执行通知书》复印件一份，欲证明被告将已经在2013年抵押的房产出售给原告，隐瞒了该房屋已经抵押的事实；另，原告已经于2019年8月19日向昆明市中级人民法院提交了执行异议申请。 A8、本院依原告申请于2019年9月2日向耿马自治县住房和城乡建设局调取了本案所涉房屋的登记情况，耿马自治县房产管理所向本院提供了《耿马县房产管理所档案摘抄单》。查实：1、本案所涉房屋于2013年10月31日设定了抵押，抵押权人为昆明市盘龙区农村信用合作联社；2、该房屋于2019年7月19日被昆明市中级人民法院查封的事实。 经质证，原告对法院调取的A8组证据三性予以认可。被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未向本院提交任何书面证据，未对原告提交的证据及法院调取的证据发表质证意见，视为放弃自己的诉讼权利。 对以上证据，本院作出如下认定：原告提交的A1至A8组证据，来源合法、形式客观，对证据证明力本院予以采信。 依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》，原告向被告购买位于耿马自治县房屋，双方对所购买房屋的面积、单价、总价以及房屋购房款支付方式进行了约定：“1、房屋总面积为314.63平方米，单价2634.40元/平方米，总价款为900000.00元。2、原告在本协议签订时支付首期款400000.00元，大门围墙18000.00元及装修保证金1000.00元，原告交清首期款后被告同意原告接房装修使用。3、剩余尾款乙方于签订协议之日起一年，交清尾款500000.00元，同时向甲方交清办理两证所需契税完税证明、印花税完税证明、维修基金交纳证明及办证所需的资料、证件，甲方为乙方办理两证。待甲方办理好两证后，如乙方逾期七日尚未办理尾款视为违约，甲方退还乙方所交首付款，并有权收回该房屋。乙方装修所投入的资金甲方不再补偿，并且乙方不得拆出装修。4、付款方式，甲方同意乙方分期付款。原告于2015年11月6日按约定向被告支付了首期房款400000.00元、大门围墙款18000.00元、装修保证金1000.00元（因原告票据遗失，上述款项的票据于2019年7月26日向被告补开）,以上款项共计419000.00元，被告向原告出具了收款收据，后被告按照约定将房屋交付原告使用。由于原告购买的房屋一直未办理得产权证，2018年7月5日，被告向原告做出《承诺书》，被告向原告承诺：将原告所购买的房屋产权办理至原告名下前，被告不追究原告的违约责任；在被告办理产权证后，维持原协议所约定的房屋成交价格不变（办理产权证时原告须交纳的契税、维修基金及其他费用，以同期执行的国家政策另外执行）；被告承诺将原告购买的房屋产权办理到原告名下。后原告按合同约定向被告履行支付房屋尾款的义务，但被告以无法办理房屋产权证为由而拒绝受领原告支付的房屋尾款，被告一直未为原告办理房屋产权证。对此事实，被告于2019年7月26日向原告出具了一份《情况说明》。 另查明，涉案房屋与其他由被告开发的房屋共同登记在被告名下，房屋所有权证号为：耿房权证（2013）字第000105**（大证）。该产权证上的房屋于2013年10月31日设定了抵押，抵押权人为昆明市盘龙区农村信用合作联社。2019年7月2日，昆明市中级人民法院作出（2019）云01执821号执行裁定书，在执行中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司与云南巨发商贸有限责任公司、云南耿马吉龙房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，对被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司抵押的坐落于耿马自治县青年路吉龙花园房屋予以查封、扣押、拍卖、变卖，所得价款优先受偿。同时昆明市中级人民法院向耿马自治县土地管理所发出了（2019）云01执821号协助执行通知书。原告于2019年7月29日向本院提起诉讼。 本院认为，针对原被告签订的《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭的除外”。该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，虽然原、被告签订的买卖合同时间发生在2013年抵押权设定之后，但原被告签订的《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》确系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。该房屋被告已实际交付原告使用，但因涉案房屋存在抵押权及查封的情况，截止本案庭审结束，该抵押权和查封的情况亦未能消灭，因房屋最终权利归属存在不确定性,房屋过户条件尚未成就，故涉案房屋的权属登记转移在目前阶段成为事实上的履行不能，原告请求依法判决被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司立即履行购房合同、为原告办理房屋权属证书的诉讼请求，本院无法支持。原告可待抵押权涉及的主债权消灭、司法查封等权利限制被撤销后，再主张由被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司按照合同履行过户义务。若不能实现合同目的，原告可根据情况另行行使民事权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、确认原告茶增华、尹天娥与被告云南耿马吉龙房地产开发有限公司2015年11月6日签订的《商品房购销合同》及《购房合同补充协议》合法有效。 二、驳回原告茶增华、尹天娥的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告茶增华、尹天娥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 审 判 长  罗壮子 审 判 员  代凤波 人民陪审员  李永祥 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  汤华凯