北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初45486号原告：北京华润新镇置业有限责任公司，住所地北京市海淀区清河中街**。法定代表人：蒋智生，董事长。委托诉讼代理人：庞硕，北京市北方（保定）律师事务所律师。被告：雷良珍，女，1946年11月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘洪（雷良珍之夫），住北京市海淀区。原告北京华润新镇置业有限责任公司（以下简称华润公司）与被告雷良珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司之委托诉讼代理人庞硕、被告雷良珍及其委托诉讼代理人刘洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润公司向本院提出诉讼请求：1.要求雷良珍补交房屋面积差价款34897元；2.雷良珍交纳公共维修基金26190元；3.雷良珍支付上述第一项费用的逾期付款利息，按日万分之二计算，自2008年5月1日计算至实际付清之日；4.雷良珍承担本案诉讼费。诉讼过程中，华润公司放弃要求雷良珍向其交纳公共维修基金26190元的诉讼请求。事实与理由：2006年12月31日，我公司与雷良珍签订《北京市商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定雷良珍购买我公司开发的位于海淀区清河镇G4#住宅楼X号商品房。2008年4月15日，我公司依据合同约定向雷良珍发出《房屋查验和入住通知书》，通知雷良珍办理房屋查验和入住手续。2008年4月23日，雷良珍办理入住手续过程中，因对房屋实测面积不予认可，拒绝补交房屋面积差价款，后雷良珍诉至法院要求确认双方签订的补充协议第七条第2、3项无效，并判令我公司承担逾期交房的违约责任。经一审、二审判决，驳回雷良珍的上述请求。判决生效后，我公司已经将房屋交付给雷良珍，并多次通知其交纳购房差价款，但其均以种种理由拒绝交纳。故我公司诉至法院。雷良珍辩称，合同标的房屋有两个阳台，其中1个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式。签订合同时，该房屋的南侧阳台是按非封闭阳台（预售面积5.02/2平方米）计价预售的。该房屋应按南侧阳台进行实测，并据此实测面积进行该房屋实售（实测）面积确认，进而依照主合同第十四条约定进行房款结算，签署《房屋实测面积之补充协议》。华润公司委托华夏经纬公司于2008年4月3日出具的《房屋土地测绘技术报告书（商品房类使用）》中关于北京市海淀区清河镇学府树家园3号楼的部分特别是该房屋面积实测数据表是违法、错误、无效的。对于该房屋，主合同第三条虽约定按“1个阳台为封闭式”交付，但主合同第五条约定两个阳台都是按未封闭阳台（半面积）计价预售的。华润公司违反《北京市城市房地产转让管理办法》第四十六条规定及主合同第五条约定，对该房屋按照南侧阳台为封闭阳台进行实测，强行以所得违法、错误、无效的该房屋实测面积进行所谓“面积确认及房款结算”，企图获取不正当利益，明显不合理地加重我的责任和负担。华润公司对于2008年5月27日我起诉华润公司商品房预售合同纠纷一案案情的描述与事实严重不符。华润公司以违法、错误、无效的房屋实测面积为据，要求我补交房屋面积差价款34879元并交纳公共维修基金23950元是违反合同约定的，缺乏任何事实和法律依据。我对于华润公司所提供的房屋实测面积不予认可，并拒绝按华润公司的无理要求补交所谓的差价款和基金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年12月31日，雷良珍与华润公司签订《北京市商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定雷良珍购买华润公司开发的位于海淀区清河镇G4#住宅楼X号商品房（以下简称X号房屋）。主要内容分别为：“该商品房的用途为普通住宅。该商品房朝向为南北，有两个阳台，其中1个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京华夏经纬测绘技术有限公司，其预测建筑面积共125.79平方米。其中，套内建筑面积99.29平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.5平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米11709.28元，总价款1162614元。本条所称建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、、地下室室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。出卖人应当在2008年4月30日前向买受人交付该商品房。……”合同签订后，雷良珍于2007年1月28日按照合同约定向华润公司支付购房款共计1162614元，华润公司为其出具了购房款发票。2008年4月15日，华润公司向雷良珍发出《房屋查验和入住通知书》，通知雷良珍于当月23日至25日间办理上述房屋的查验及入住手续，流程包括签署房款结算协议、结算面积差价款等内容。当月23日，雷良珍前往与华润公司办理商品房交接，在进行完房屋查验后，因实测面积确认及相应房价款问题与华润公司产生分歧，从而中止了后续流程的办理。其间，华润公司通知雷良珍确认并签署《房屋实测面积之补充协议》的房屋实测建筑面积为130.95平方米、实测套内建筑面积为102.96平方米，相应结算总价款为1197493元，应补交房款34879元，雷良珍对该面积及价款均不予认可。此后，虽经雷良珍与华润公司联系并投诉至北京市建设委员会，双方终未就上述分歧达成一致意见。2008年，雷良珍在海淀法院起诉华润公司，要求华润公司履行合同义务交付房屋并承担逾期交房违约金，并判定合同附件《商品房买卖合同补充协议》第7条第2、3项为无效条款。在该次诉讼期间，双方当事人对于合同约定时及房屋交付时南、北两阳台形态即南封闭、北非封闭形态均无异议，对于测绘机构分别不同形态所作出的测绘数据亦无异议。雷良珍就南侧阳台封闭系华润公司承诺免费封闭的事实除提供上述合同文件外，另提供其他有同类情况的业主证人证言，证明华润公司于签订合同时明确作出了上述承诺。华润公司对于雷良珍所述及其证人证言均不予认可。一审法院经审理判决如下：确认雷良珍与华润公司于2006年12月31日签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第二项内容中关于拒绝交付房屋的内容无效；华润公司交付雷良珍位于本市海淀区清河镇G四#住宅楼X号房屋；华润公司自二〇〇八年五月一日起按雷良珍已付房款日万分之二标准计算并支付雷良珍逾期交房违约金，至该房屋实际交付时止；驳回雷良珍其他诉讼请求。华润公司不服一审判决，上诉于北京市第一中级人民法院，要求撤销原审判决，驳回雷良珍的全部诉讼请求。二审法院认为雷良珍所述其在售楼处与售楼人员协商购楼事宜时，售楼人员明示了该封闭阳台不按全面积取费，属于开发商赠送性质，但雷良珍所述的该事实并未载入合同，无法证明雷良珍所述事实成立。雷良珍虽在一审审理中提供了其他有同类情况的业主的证人证言，证明华润公司于签订合同时明确作出了上述承诺，但该证据的效力未得到华润公司的认可，且该种证人均与本案存在利害关系，不能作为唯一的有效证据加以确认。雷良珍应按合同第十四条有关“面积差异处理”的约定，依实测面积补交房屋面积差价款。由于华润公司在一审中并未提出反诉，因此二审法院不予处理。据此，2009年5月7日，北京市第一中级人民法院终审判决维持本院一审判决内容的第二、四项，撤销第一、三项，驳回华润公司其他上诉请求。雷良珍对终审判决存在不同意见，并向北京市高级人民法院申请再审，该院于2012年6月13日再审裁定认为，房屋实测面积有华夏经纬公司的测绘报告佐证，雷良珍对华润公司承诺免费封闭阳台未提供充分证据，并据此驳回雷良珍的再审申请。2015年，雷良珍与华润公司商品房预售合同纠纷一案，由北京市第一中级人民法院指令我院对该案进行实体审理。雷良珍向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认签订合同时该房屋按南侧阳台（即主卧阳台）为未封闭阳台（按南侧阳台预售面积5.02/2平方米、即2.51平方米）计价预售的；2、请求法院判定华润公司委托北京华夏经纬测绘技术有限公司于2008年4月3日出具的《房屋土地测绘技术报告书（商品房类使用）》即华润公司于2008年4月23日按主合同第11条约定应当提供的所谓该商品房面积实测技术报告书中关于北京市海淀区清河镇学府树家园3号楼的部分和该楼每套房屋的面积实测数据表是违法、错误、无效的，并撤销之；……。本院经审理后认为，雷良珍提出的前五项诉讼请求均是基于同一事实和理由，该事实的认定均已通过两审及再审确认，其如仍坚持自己的主张，应依照诉讼法规定的再审程序处理。判决：驳回雷良珍的全部诉讼请求。雷良珍对该判决不服，提出上诉。2017年9月，北京市第一中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。后雷良珍向北京市高级人民法院提出再审申请。2018年5月，北京市高级人民法院作出裁定：驳回雷良珍的再审申请。本院认为，依法成立的合同受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。雷良珍与华润公司签订的《北京市商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行各自义务。华润公司与雷良珍签订的《北京市商品房预售合同》约定“该商品房朝向为南北，有两个阳台，其中1个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式”。华润公司在实际交付房屋时，也是按照一侧为封闭式、一侧为非封闭式阳台的格局履行的相关义务，并未违反双方约定。根据《房产测绘管理办法》第二章第七条规定，“房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致”，华夏经纬公司按其测绘时现场实际状况完成的测绘数据并不违反相关规则的规定，且上述测绘数据已在有关房屋行政主管部门登记备案。雷良真认为对该争议房屋按照南侧阳台为封闭阳台进行实测后所出具的实测报告是违法、无效的，无事实及合法依据，本院不予采信。本院对于该争议房屋的实测面积予以采信。本案真正的争议焦点，其实不是面积实测数据的有效性、合法性。在实测时，房产测绘机构会根据客观实际状况进行测量，即对于封闭阳台、非封闭阳台，按照相关规定进行测量，并出具报告。在进行面积实测时，南侧阳台确实为封闭阳台，故测绘机构根据实测时的客观实际情况进行测绘，据此，出具的面积实测报告是真实可信的。雷良真长期纠结于面积实测数据，无任何事实及法律依据。本案的真正的焦点在于华润公司是否承诺在将南侧阳台封闭后产生的面积差价部分，无偿赠送给雷良珍或者不向其收取相关费用。雷良珍对其述称的南侧封闭式阳台系华润公司赠送、应按未封闭计算相关面积及计价曾作出承诺承担证明责任，但雷良珍未提供充分有效的证据，故本院对该事实不予认定。雷良珍应按合同第十四条有关“面积差异处理”的约定，依实测面积补交房屋面积差价款。华润公司要求雷良珍补交房屋面积差价款34897元有事实和法律依据，本院予以确认支持。华润公司请求雷良珍支付34897元房屋差价款的逾期付款利息，按日万分之二计算，自2008年5月1日计算至实际付清之日的诉讼请求无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、雷良珍于本判决生效后30日内向北京华润新镇置业有限责任公司补交房屋面积差价款34897元；二、驳回北京华润新镇置业有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1328元，由北京华润新镇置业有限责任公司负担655元，已交纳；由雷良珍负担673元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 实审 判 员  刘雪琳人民陪审员  商凤鸣二〇一九年九月二十七日书 记 员  秦芳芳