安徽省芜湖经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019)皖0291民初3392号原告：芜湖天安物业管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市弋江区月河路**，统一社会信用代码91340200395000004J。法定代表人：盛磊，总经理。委托诉讼代理人：汪克，公司职工。委托诉讼代理人：韦翠翠，公司职工。被告：葛传红，女，1966年10月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市。被告：汪小弟，男，1964年3月14日出生，汉族，住安徽省芜湖市新芜区。芜湖天安物业管理有限责任公司与被告葛传红、汪小弟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖天安物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人汪克、韦翠翠，被告葛传红、汪小弟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。芜湖天安物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求，1.判令被告给付原告物业管理服务费6,424.82元（暂计至2019年7月1日）；2.判令被告给付原告物业管理服务滞纳金705.5元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年8月1日起原告即为芜湖波尔卡国际花园广大业主提供了物业管理服务，且服务得到广大业主、业主委员会以及该小区属地龙湖社区的认可及肯定，并于2015年9月1日与芜湖波尔卡国际花园业主委员会签订《物业管理协议》，其中第二条约定：“住宅物业管理费每月每平方米0.5元，门面商业用户的物业管理费用每月每平方米1.0元”。被告系芜湖波尔国际花园商业街44号楼S13（商户）房屋所有权人、C18车库所有权人，其房屋建筑面积为259.34平方米，原告自2015年8月1日起至今为被告提供物业管理服务。但是，被告自2017年8月31日起至今未向原告支付物业管理服务费。经原告多次催缴，被告仍拒不交纳。原告认为，被告应当依法支付物业服务费并支付逾期交款的滞纳金。滞纳金按照合同约定为日千分之三，原告自愿将此标准降低为年利率6%。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。葛传红、汪小弟辩称；1.物业收费不合理，我们从2012年度至2018年度把房子出租给老乡鸡营业，前五年物业费都交清了。关于2018年的物业费，原告催收不到时应该立即通知我。原告没有通知我，现在找我要物业费，我接受不了；2.我对物业费的事情一点都不知情，而且新的承租人把2019年3月份之后的物业费已经交过了。本院经审理查明：汪小弟、葛传红系芜湖市经济技术开发区银湖波尔卡国际花园44#楼13室房屋业主，并购买了商铺旁的车库，该商铺建筑面积259.34㎡。2015年8月，原告接受银湖波尔卡国际花园业委会及龙湖社区居委会的委托人驻银湖波尔卡小区并提供物业服务。2015年9月1日原告与银湖波尔卡国际花园业主委员会签订《物业管理协议书》，约定了物业服务期限为2015年9月1日至2020年8月31日、收费标准为住宅物业管理费每月每平方米0.5元…商铺物业费为每月每平方米1元；2017年8月1日，原告与波尔卡国际花园业主委员会又签订了一份《物业管理服务协议》，其中还约定了车库管理费为每月20元/车位。《物业管理协议书》和《物业管理服务协议》中均约定了业主未按期交纳物业费应从逾期之日起按每日千分之三的标准加收滞纳金。2012年8月1日至2018年8月31日期间，汪小弟、葛传红将该商铺租给他人经营、使用，但物业使用人仅将物业费付至2017年8月31日，之后的物业费便不再交纳。原告催要物业费未果，故提起诉讼。以上事实有原告提交的《物业管理协议书》、《物业管理服务协议》、催缴物业费通知书及原、被告双方的陈述在卷予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条之规定，物业服务企业经书面催缴或催告后，可以请求业主支付物业费；业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。首先，在本案中，原告已提交相应的证据表明其履行了催收和催告义务。被告虽辩称其对欠付物业费一事不知情，但并未提供证据加以证明。其次，业主交纳物业费的义务，并不因为物业服务企业未及时履行催收义务而灭失。一方面，现实情况中不能排除业主更换联系方式、在外居住致使物业服务企业无法联系业主的可能性；另一方面，即使物业服务企业长时间未通知业主欠费情况，但只要之后进行了催收或者催告，则业主依然要补交物业费。最后，房东和承租人之间的关系，一般要比物业服务企业与承租人之间的关系紧密。房东可以通过结算押金的方式避免物业使用人不交纳物业费，但物业服务公司既难以知晓租赁合同何时到期，也缺乏要求承租人交纳物业费的强制力。在租赁合同到期后，房东亦有义务查看承租人是否欠付物业费。芜湖天安物业管理有限责任公司自2015年8月1日起与芜湖市波尔卡国际花园业主委员会签订《物业管理协议》合法有效，对原、被告双方均有法律约束力。原告向小区业主、商户提供物业服务后有权收取相应的物业费。葛传红、汪小弟的物业面积为259.34㎡，经计算，自2017年9月1日至2019年6月30日，其欠交的物业费为5,705.5元（259.34㎡×1元/月㎡×22月）；车位管理费为460元（20元/月×23月）。二被告没有正当理由迟延交纳物业费，违反了合同约定，还应按照合同约定按3‰/日标准支付滞纳金。原告主张滞纳金按年利率6%计算，是对自己诉讼权利的处分，本院予以认可。根据原告提交的物业费催收单及物业服务行业的收费惯例，物业费一般一年一交，其滞纳金也应分段计算。二被告每年应交纳的物业费为3,112.1元、车位管理费为240元。二被告自2017年开始拖欠物业费和车位管理费，共计应支付滞纳金402.3元（3,112.1元×6%/年×2年+240元×6%/年×2年）。原告以欠费总额作为计算滞纳金的基数，本院不予支持。综上，二被告应补交截至2019年6月30日的物业费（含车位费）6,165.5元（5,705.5元+460元），并支付滞纳金402.3元，共计应向原告支付6,567.8元。原告合理的诉讼请求，本院予以支持。被告的辩解理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下：一、被告葛传红、汪小弟于收到本判决之日起10日内支付原告芜湖天安物业管理有限责任公司截至2019年6月30日的物业费（含车位费）6,165.5元及滞纳金402.3元，合计6,567.8元；二、驳回原告芜湖天安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告葛传红、汪小弟承担。本判决为终审判决。审判员  蒋卫斌二〇一九年九月二十六日书记员  冯争利附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。