青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青民终146号 上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司,住所地青海省西宁市。 法定代表人：马朝晖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：焦淑桃，住陕西省咸阳市。 被上诉人（原审原告）：周金萍，住陕西省咸阳市。 被上诉人（原审原告）：周翠萍，住西宁市。 被上诉人（原审原告）：周新萍，住西宁市。 被上诉人（原审原告）：周向东，住陕西省咸阳市。 被上诉人（原审原告）：周建东，住陕西省宝鸡市。 共同委托诉讼代理人：周新萍，系被上诉人焦淑桃之女，被上诉人周金萍、周翠萍、周向东、周建东姐妹，住青海省西宁市。 原审第三人：汇通国基房地产开发有限责任公司，住所地青海省西宁市。 法定代表人：曾克剑，该公司董事长。 原审第三人：青海省建工（集团）有限公司，住所地青海省西宁市。 法定代表人：曾克剑，该公司董事长。 上诉人中国信达资产管理股份有限公司青海省分公司（以下简称信达青海分公司）因与被上诉人焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东及原审第三人汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称汇通公司）、青海省建工（集团）有限公司（以下简称青海建工集团公司）案外人执行异议之诉一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷、调查和询问当事人，无新的事实和证据，故依法决定不开庭审理。本案现已审理终结。 信达青海分公司上诉请求：1.撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初66号民事判决第一项，改判为对被执行人汇通公司位于西宁市城东区七一路1号1号楼汇通宾馆第13层1312房产（以下简称1312号房屋）继续执行；2.维持一审判决第二项；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。1.被上诉人所购房屋未办理登记手续，不发生物权效力。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条和第十四条规定，被上诉人于2005年10月31日购买了1312号房屋，签订《商品房买卖合同》，但没有办理房产登记备案手续，未发生物权效力；执行法院查封案涉房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第二条的规定。2.上诉人已办理他项权证，具有对抗第三人的效力。2012年9月16日，汇通公司与上诉人签订《债务重组抵押合同》，将其所有的汇通商务酒店抵押给上诉人，并办理了他项权证，具有对抗第三人的效力；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定，虽然被上诉人购买了案涉房屋，但上诉人的抵押权依法成立，被上诉人的购买权不能对抗《中华人民共和国担保法》、《物权法》对抵押权的保护。3.本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。本案中，被执行人汇通公司系房地产开发企业，应当适用第二十九条的规定，一审法院错误的适用第二十八条的规定，导致做出了错误的判决。 被上诉人辩称，2005年10月31日，周书宝与汇通公司签订《商品房买卖合同》，购买1312房间，一次性付清购房全款，2016年12月2日，开具增值税发票。2005年10月31日周书宝与青海汇通物业管理有限公司（简称汇通物业公司）签订《建国国际商务酒店委托经营协议》，将其所购1312室委托给汇通物业公司整体经营、统一管理。2012年9月汇通公司给上诉人办理他项权证抵押，周书宝对此毫不知情。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东向一审法院起诉请求：撤销青海省西宁市中级人民法院（2018）青01执异237号执行裁定书，立即停止对1312号房屋的拍卖，解除查封。 一审法院认定事实：青海省西宁市中级人民法院（简称西宁中院）在执行申请执行人信达青海分公司与被执行人汇通公司、青海建工集团公司债权转让合同纠纷一案中，因被执行人不能履行生效判决确定的义务，遂对保全查封的被执行人汇通公司名下，位于西宁市城**七一路****楼、房屋产权证为“宁房权证城东区字第XXXX号”的汇通宾馆通过互联网平台公开拍卖前，于2018年10月22日发出《公告》，通知相关的优先购买权人或与拍卖财产有关联的人员五日内提出书面异议。周书宝亲属得知后，于2018年11月9日，向西宁中院提出执行异议。 另查明，2005年10月31日，周书宝与汇通公司签订编号：GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定周书宝购买汇通公司1312号房产。2016年12月22日，编号为NO01001623《青海增值税普通发票》载明，周书宝购买的1312室为62.65平方米，总价款249347元。周书宝购买案涉房产后，由汇通物业公司承租用于开设汇通宾馆。 再查明，2012年9月，汇通公司作为抵押人与债权人信达青海分公司签订《抵押合同》，将位于西宁市城东区七一路1号1号楼抵押给信达青海分公司，办理最高额抵押，并办理“宁房他证城东区字第0227**”他项权利证。抵押物清单中包含周书宝购买的1312室房屋。2017年12月21日，依信达青海分公司的申请，青海省高级人民法院（2017）青执保101号案件，对汇通宾馆的276套房屋予以查封，查封清单中包括周书宝所购1312号房屋。2018年1月19日，信达青海分公司与汇通公司、青海建工集团公司债权转让合同纠纷一案，青海省高级人民法院作出（2017）青民初100号民事调解书。但汇通公司、青海建工集团公司未按期履行义务，信达青海分公司向青海省高级人民法院申请强制执行，该案指定由西宁中院执行。执行中，西宁中院公告“将依法通过互联网拍卖平台公开拍卖被执行人汇通公司名下房产，……位于西宁市城东区七一路1号1号楼汇通商务酒店……”。周书宝于2018年8月26日死亡，周书宝的法定继承人焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东以周书宝名义提起案外人执行异议，西宁中院审查后作出裁定，驳回异议请求。 一审法院依职权向于西宁市不动产登记服务中心查询汇通商务酒店1312号房产登记情况，查询结果显示1312号房产初始登记在汇通公司名下，有抵押、有查封。 一审法院认为，结合本案查明的事实和证据，应当认定原告焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，其享有的物权期待权足以排除信达青海分公司的强制执行。理由：根据《物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、第四十条规定“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益”。本案周书宝作为购买人全额支付案涉房产价款，对此各方当事人均无异议。购买人周书宝已完全履行合同义务应取得所有权。出卖人汇通公司理应办理案涉房产物权转移登记手续，但其违背诚信原则，将其已出卖的房产又抵押给信达青海分公司，导致房屋受让人周书宝和抵押权人信达青海分公司之间的权利冲突。为解决此类矛盾纠纷，最高人民法院的《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条、第二十九条分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。案涉房屋为不动产,焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东的权利能否排除信达青海分公司的执行,需要从四个方面考察。首先，是否在查封前签订合法有效书面买卖合同。2005年10月31日，周书宝与汇通公司签订《商品房买卖合同》。案涉房屋办理抵押登记时间为2015年4月23日，青海省高级人民法院司法查封时间为2017年12月21日。因此，周书宝签订合法有效的书面房屋买卖合同在抵押权成立及法院查封之前。其次，周书宝是否在法院查封之前已合法占有该不动产。合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，占有是否发生在法院查封之前，是对过去事实状态的回溯。周书宝购买案涉房产后，由汇通物业公司承租开办汇通宾馆，并由汇通公司向周书宝支付租金。该事实原、被告、第三人均无异议，因此案涉房产已由汇通公司交付买受人周书宝占有。第三，价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。根据已查明案件事实，案涉房屋价款249347元，周书宝已全部支付完毕，出卖人汇通公司认可，并开具售房发票，应认定周书宝已支付全部购房款。第四，未办理过户登记原因。汇通公司将1312号房屋出售于周书宝后，违反合同约定及严重失信，又将案涉1312号房屋抵押给信达青海分公司，周书宝不知情，买受人周书宝已全部履行合同的付款义务对此并无过错。因该房产设立有抵押权是周书宝不能办理物权登记手续的主要原因。买受人周书宝，在购买案涉房屋过程中已尽到相应的注意义务，不能办理过户登记并非周书宝的原因。周书宝作为买受人完全符合《执行异议和复议规定》第二十七条的但书情形，亦符合《执行异议和复议规定》第二十八条无过错买受人物权期待权的保护条件。信达青海分公司关于“周书宝未办理物权登记手续，信达青海分公司已办理他项权证，具有对抗第三人的效力”的抗辩理由不能成立。周书宝的法定继承人焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东主张就1312号房屋享有足以排除强制执行的民事权益的诉讼请求成立，但要求解除对房屋的查封，可在本判决生效后通过执行程序解决，故对焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东要求解除查封的请求不予支持。故作出判决：一、不得执行位于西宁市城东区七一路1号1号楼汇通宾馆第13层1312号房产；二、驳回焦淑桃、周金萍、周翠萍、周新萍、周向东、周建东的其他诉讼请求。 一审法院查明的事实，有相关证据予以证明，本院予以确认。二审中，当事人未提出新的事实及证据。 本院经审理认为，综合当事人诉辩主张及已查明的事实，本案审理的焦点是被上诉人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，一审法院适用法律并无不当。虽然《物权法》第九条、第十四条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生物权效力，但社会实际生活中买受不动产后不能即时登记的原因复杂，很重要的一项就是我国现行房地产登记制度尚不完善，导致有的买受人完成登记需很长一段时间，甚至多达10余年。也不排除房地产开发企业、售卖人的原因，或买受人自身的原因。为此，《执行异议和复议规定》第二十八条、二十九条对无过错买受人的合法权益作出保护性规定。但这两条对买受人身份和所购房屋性质作了区分。第二十八条的规定属普适性条款，适用范围较广；第二十九条对买受人主体和房屋性质要求非常严格，仅限于消费者购置首套居住用房，体现了对社会公众生存权的优先保护，因此对其他条件的限定较为宽松，只要求已缴纳50%的购房款，且没有实际占有的要求。之所以限定“房地产开发企业”，是为了仅保护消费者从房地产开发企业购置的首套用于居住的房屋，不保护二手房买卖。上述两项条款属于选择性适用关系，只要案件事实完全符合其中一条，即可排除人民法院强制执行。本案查明的事实完全符合第二十八条的规定，一审法院适用该条规定是正确的。 其次，被上诉人享有足以排除强制执行的民事权益。根据《执行异议和复议规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，且在《查封、扣押、冻结规定》中第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权归户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权归户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本院认为，上述《查封、扣押、冻结规定》第十七条中关于第三人的规定，属于《执行异议和复议规定》第二十七条的但书例外情形，而该条文与《执行异议和复议规定》第二十八条的立法目的、合法权益保护范围等存在承继关系，即《执行异议和复议规定》第二十八条是在《查封、扣押、冻结规定》第十七条内容的基础上对保护条件的进一步明确。同时，《执行异议和复议规定》第二十八条、《查封、扣押、冻结规定》第十七条亦与《物权法》精神相一致，即仅赋予不动产登记权利推定效力，在有相反证据足以推翻登记的情形下，仍应以实际权利人为准。本案中，房屋买受人与汇通公司签订房屋买卖合同，已付清全部购房款且自购买后已经实际占有并出租使用该房屋，而未能办理房屋产权变更登记主要原因是汇通公司以回购为由不配合办理，之后又隐瞒出售事实而办理抵押的行为所致。案涉房屋的买卖、占有事实均发生在抵押登记和法院的查封之前，被上诉人继承案涉房屋后就不能办理房产证事宜与汇通公司交涉并向媒体反映，汇通公司也作了相应答复，可以认定确因被上诉人以外的因素未能进行登记。而且，由于汇通公司将已出售并实际交付占有的房屋擅自抵押的行为，违背诚实信用原则，若由无过错买受人承担不利风险有违公平。因此，被上诉人对案涉房屋所享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，信达青海分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由中国信达资产管理股份有限公司青海分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 齐卫军 审 判 员 陈玉静 审 判 员 刘尚英 二〇一九年九月十日 法官助理 龙海忠 书 记 员 马乾熙 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。