广东省云浮市云安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5303民初227号原告：云浮市华地投资有限公司，住所地：广东省云浮市市区。法定代表人：王茂云。委托诉讼代理人：康林君，广东翔浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昭卓，广东翔浩律师事务所律师。被告：王金凤，女，1989年4月30日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。原告云浮市华地投资有限公司（以下简称华地投资公司）与被告王金凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序进行了审理，后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告华地投资公司的委托诉讼代理人康林君、张昭卓到庭参加诉讼；被告王金凤经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华地投资公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同(预售)》，并由被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同(预售)》备案登记；2.请求法院判令被告支付违约金52857元给原告；3.请求法院判令与本案有关的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、执行费、律师费）由被告承担。事实与理由：2017年4月14日，原被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2017040XXX，房屋编码：44530210054801451517400XXX，合同目的为被告王金凤向原告购买位于云浮市云安区××云××大道××号云浮印象﹒中式大院（一期）20#2单元二层202号房，房屋总价款为528572元。根据合同第七条第二款第三项之约定，被告应当于2017年4月14日前支付首期三成房价款158572元，余款370000元向中国建设银行股份有限公司云浮市分行申请贷款支付。2017年7月21日，被告王金凤与贷款人中国建设银行股份有限公司云浮分行签订贷款合同，被告向中国建设银行股份有限公司云浮分行贷款370000元，用于支付云浮市云安区××云××大道××号云浮印象﹒中式大院（一期）20#2单元二层202号房的购房款。同时，原告为本贷款合同的保证人，为该贷款承担无条件的不可撤销的连带保证责任。后因被告逾期还款，导致中国建设银行股份有限公司云浮分行与被告解除贷款合同，并要求原告承担保证责任。中国建设银行股份有限公司云浮分行于2018年8月30日在原告的账户中扣收被告所欠款项共计372355元（其中本金365857元、利息6049元、罚息88.64元）。根据原被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第五款之规定：如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人应向出卖人承担房屋总价款10%的违约金。同时，出卖人有权解除合同，出卖人可在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项和违约金。买受人已支付款项不足扣除的，出卖人有权继续追收。现因被告逾期向中国建设银行股份有限公司云浮分行归还贷款，导致中国建设银行股份有限公司云浮分行解除与被告之间签订的贷款合同，并要求原告承担保证责任。在原告承担保证责任之后，多次要求被告立即归还原告代还款项及支付违约金给原告，但被告从未支付任何款项给原告，在原告催收无果的情况下，原告根据原被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第五款之规定，于2019年3月12日通过邮寄的方式向被告发出解除合同告知书，被告于2019年3月19日签收。鉴于原被告之间签订的是附解除条件的合同，现该解除合同的条件已成就，并且原告已完成相关通知义务，在被告恶意不履行合同义务的情况下，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，希望判如所请。被告王金凤未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。由于被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，对原告提交的证据《商品房买卖合同（预售）》《楼宇抵押贷款合作协议》、贷款合同《特别签订条款》《中国建设银行履行担保责任通知书》《中国建设银行个人贷款对账单》《广东南粤银行对账单》、客户回单、解除合同告知书和EMS特快专递回执、《中国建设银行单位客户专用回单》，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院对案件事实认定如下：2015年12月7日，原告华地投资公司（甲方）与中国建设银行股份有限公司云浮市分行（乙方）签订了一份《楼宇抵押贷款合作协议》，就华地投资公司依法开发建设并销售的座落于云浮市云安区××云××大道××号的经批准命名为“云浮印象?中式大院（一期）”的商品楼宇进行抵押贷款合作事宜约定有如下内容：1、乙方为甲方上述项目高层住宅、低层住房、车位的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务，包括向申请商业性住房贷款的借款人提供阶段性放款服务；2、甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及预告抵押登记后放款），在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。3、甲方保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用；4、在甲方履行连带保证责任后，乙方同意将《借款合同》项下购房人抵押房产的处分权转让给甲方，甲方缴付有关转让费用后，可向购房人追偿或者从处分抵押房产实现的价值中直接扣除；5、甲方同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方的有关款项；甲方同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项，此授权行为不另作委托。……2017年4月14日，原告华地投资公司（出卖人）与被告王金凤（买受人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:2017040XXX）一份（含补充协议及其他相关附件），约定出卖人将坐落于云浮市云安区××云××大道××号的云浮印象?中式大院（一期）20#2层2单元202号房出售给买受人。《商品房买卖合同（预售）》中约定有如下内容：（一）计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6960.39元，总价款为528572元。（二）付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金一万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；买受人采取贷款方式（商业贷款）付款，应当于2017年4月14日前支付首期房价款158572元，占全部房价款的30%。余款370000元向中国建设银行股份有限公司云浮市分行申请贷款支付。（三）逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（四）预售合同登记备案：出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续。……《商品房买卖合同（预售）》附件四中还约定有如下内容：出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期内，如因买受人逾期还款导致出卖人承担代偿责任的，出卖人有权要求买受人立即归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的银行同期贷款利率支付代垫期间的利息以及代还金额5%的违约金；如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人应向出卖人承担总房价款10%的违约金。同时，出卖人有权解除合同，出卖人可在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项和违约金。买受人已付款项不足扣除的，出卖人有权继续追收。……2017年7月12日，被告王金凤与中国建设银行股份有限公司云浮市分行签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由被告向该行按揭贷款370000元用于支付涉案商品房款。贷款合同约定有如下内容：1.下列事件之一即构成或视为借款人在本合同下违约：（1）未按合同约定足额偿还借款本息或应付款项……；2.出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（1）停止发放合同项下的借款；（2）宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；（3）解除与借款人的借贷关系；（4）向借款人收取违约金……。签订合同后，中国建设银行股份有限公司云浮市分行已按约定向王金凤发放贷款370000元。此后，被告开始出现拖欠贷款，截止到2018年8月7日止，已经拖欠100天，拖欠金额合计7928.83元，贷款余额为36.59万元。该行于2018年8月7日向原告发出《中国建设银行履行担保责任通知书》，请原告根据《楼宇抵押贷款合作协议》履行连带保证责任，代被告清还贷款本息共计36.59万元（暂计至2018年8月7日，之后利息另计）及有关费用。2018年8月30日，原告代被告清偿了贷款全部本息共计372355.70元给中国建设银行股份有限公司云浮市分行。原告依据《商品房买卖合同（预售）》附件四中的第三条第五款的约定，于2019年3月12日通过邮政快递向被告王金凤寄出了一份《解除合同告知书》，通知被告依《商品房买卖合同（预售）》的约定，决定解除涉案《商品房买卖合同（预售）》。被告王金凤于2019年3月19日签收了上述《解除合同告知书》。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告华地投资公司与被告王金凤签订的《商品房买卖合同（预售）》（含补充协议及其他相关附件）是原、被告的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。被告王金凤因未按约定向中国建设银行股份有限公司云浮市分行归还购房按揭贷款，导致原告作为担保人按合同约定承担连带担保责任向中国建设银行股份有限公司云浮市分行偿还了贷款本息372355.70元。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第五款中的约定：“如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人应向出卖人承担总房价款10%的违约金。同时，出卖人有权解除合同，出卖人可在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项和违约金”，被告逾期归还银行贷款，导致中国建设银行股份有限公司云浮市分行解除了与被告的借款合同（提前收贷），《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第五款约定的合同的解除条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，被告于2019年3月19日签收原告寄出的《解除合同告知书》之时，本案《商品房买卖合同（预售）》即解除。原告请求被告支付违约金52857元（总房价款528572元×10%），理据充足，本院予以支持。原告请求被告协助办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记，由于案涉《商品房买卖合同（预售）》已经于2019年3月19日解除，合同解除以后，被告理应协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》撤销登记，对于原告的上述请求，本院予以支持。被告王金凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，本院依法可缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认原告云浮市华地投资有限公司与被告王金凤签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:2017040XXX）于2019年3月19日已解除；二、被告王金凤应于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金52857元给原告云浮市华地投资有限公司；三、被告王金凤应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告云浮市华地投资有限公司办理撤销云浮市云安区都杨镇云祥大道23号云浮印象?中式大院（一期）20#2层2单元202号商品房的合同备案登记手续；四、驳回原告云浮市华地投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1121元（该款原告已预交561元），公告费560元，合共1681元，由被告王金凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  张伟军人民陪审员  潘志和人民陪审员  陈银英二〇一九年九月五日书 记 员  陈宝怡樊豪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条规定被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。