陕西省西安市中级人民法院执  行 裁 定 书 （2019）陕01执异798号案外人：宋千惠，女，汉族，1997年9月10日出生，住河北省涿州市。委托代理人：张谪君，陕西耀轩律师事务所律师。申请执行人：李爱华，女，汉族，1956年3月25日出生，住西安市未央区。    委托代理人：杨过，陕西泽界律师事务所律师被执行人：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司，住所地：。  法定代表人：曾克剑，该公司董事长。李爱华与汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称汇通房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年4月17日作出的西仲裁字（2018）第249号仲裁裁决书已经发生法律效力，因义务人汇通房地产公司未履行法律文书确定的义务，权利人李爱华于2018年5月7日向本院申请执行，本院于同年5月11日立案受理。本案在执行过程中，案外人宋千惠以本院（2018）陕01执921号之一执行裁定查封的被执行人汇通房地产公司位于西安市经济技术开发区凤城二路63号汇通国际三江苑5-10502号房产为其所有为由向本院提出执行异议，请求本院中止对该房屋的执行，依法解除查封，并提供了相应的证据。就案外人宋千惠提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查完结。    案外人宋千惠的执行异议称，2017年4月l8日，案外人在汇通房地产公司处购买5-10502号房屋，2017年4月30日支付全部购房款项后，汇通房地产公司将该房屋交付给案外人。2017年5月9日，案外人将房屋装修并入住使用至今。2018年9月11日，西安市中级人民法院发出公告，案外人得知该房屋己被人民法院查封。案外人向本院提出异议理由：l、涉案房屋系案外人全款购买，购买时间在该房屋被查封前。2、该房屋已经于2017年4月实际交付案外人使用至今，案外人一直占有。依据法律规定，案外人已经实际取得该不动产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条有明文规定：第三人已经支付全部价；并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错人民法院不得查封、扣押、冻结。3、案外人基于合法的买卖行为，并且支付了全部购房款，在此过程中，不存在任何过错。案外人为了维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》相关规定，请求本院尽快予以解除查封。申请执行人李爱华答辩称，西安市中级人民法院查封被执行人汇通房地产公司名下位于西安市三套房产（其中商套房产预售证号为2009132，房号及建筑面积分别为5—10502号、180平方米）执行并无任何不当。1、宋千惠并未与被执行人汇通房地产公司签订合法有效的书面买卖合同。根据宋千惠向贵院递交的执行异议申请书中载明和事由及向贵院提交的相关证据可以看出，宋千惠与被执行人汇通房地产公司签订的仅系《商品房认购书》，且该认购书内容较为简单，亦不符合商品房买卖合同的合同要件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……”，宋千惠并不具备法定的排除执行要件，其异议申请理应予以驳回。2、宋千惠并未举证证明涉案查封房屋系其唯一住房，缺乏法定证据。同样根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“斜钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。宋千惠的证据不能证明其支付的购房款已经过半（已付款部分亦无相关银行交易流水予以确认，款项用途同样无法确认），目前情况不满足排除执行的任何条件（且该条件应满足同时具备的前提），故其主张并无相关事实和法律依据。3、宋千惠并未举证证明其实际占有涉案房屋。根据其目前提交的证据中，同样无法确认涉案房屋系其实际占有，因此，答别人有合理理由怀疑此执行异议系被执行人恶意规避执行的违法行为，请求贵院依法查明并予以惩戒！4、宋千惠至今未办理涉案房屋的正式合同签订、过户手续明显自相矛盾！涉案房屋分别已于2009年、2010年即已取得房屋预售许可证，而宋千惠主张的与被执行人签订认购书的时间均为2017年，根据商品房交易流程，其在2017午本完全可以与被执行人签订网签备案合同，且距离贵院查封涉案房屋近一年之久，宋千惠仍未与被执行人办理正式网签备案合同，试问，如此不符合市场流程规则之交易如何能让人予以采信？综上，答辩人认为，宋千惠提出的执行异议无事实依据，无法律依据，贵院应当依法驳回其异议请求。经查，李爱华与汇通房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年4月17日作出的西仲裁字（2018）第249号仲裁裁决书已经发生法律效力，因义务人汇通房地产公司未履行法律文书确定的义务，权利人李爱华于2018年5月7日向本院申请执行，本院于同年5月11日已依法立案受理。在执行中，本院于2018年5月18日作出（2018）陕01执921号之一执行裁定书，裁定：一、查封被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司在西安市三套房产（其中商套房产预售证号为2009132，房号及建筑面积分别为5—10502号、180平方米，2—22702号、98平方米），第三套房产预售证号为2010060、房号及建筑面积为3—13101、130平方米;二、上述房产查封期限为三年,房产查封期间不得办理移转过户手续。2018年5月24日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。为支持其异议请求，案外人宋千惠向本院提交了以下证据：1、《商品房认购书》一份。2017年4月18日，汇通房地产公司作为出卖人，宋千惠作为买受人签订《商品房认购书》，该《商品房认购书》约定：由案外人宋千惠购买汇通太古城5—10502号房屋，建筑面积183.2平方米，单价为7816元/平方米，总价1376819元。付款方式为一次性付款，买受人于2017年4月30日前付清所有房屋总价款（含定金）。该认购书还对其他事项进行了约定。2、通联支付特约商户签购单四份，案外人宋千惠四次转款合计1356819元。3、收款收据四份，2017年4月18日至4月30日，收到宋千惠支付汇通房地产公司1356819元，收款单位为汇通房地产公司。4、汇通太古城房屋装饰装修管理服务协议一份，2017年5月9日案外人宋千惠签字装修房屋。经本院现场勘查，房屋已装修完毕，且无人居住。上述事实有执行裁定书、商品房认购书、通联支付特约商户签购单、收款收据、现场勘查照片等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，案外人宋千惠虽在本院查封前向被执行人支付了全部房款，且在查封之前占有该涉案房产。但其与被执行人签订的是商品房认购书并非商品房买卖合同，且涉案房产至今未办理过户登记手续，故其主张涉案的被查封房屋目前尚登记在被执行人汇通房地产公司名下，主张涉案查封的房产为其所有，并排除执行的异议理由不能成立，本院依法不予支持。案外人宋千惠如对涉案查封的房产主张实体权利，可依法通过诉讼进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人宋千惠的执行异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长   王 庆  九                 审  判  员     苟  卫  民                    审  判  员     李     唯                      二○一九年八月三十日法官助理     冯  宝  华书 记 员   张  韵  浛  1