重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终327号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：肖家玲，女，1971年8月7日出生，汉族,住重庆市北部新区。 委托诉讼代理人：余邦建，重庆市南岸区迎龙法律服务所法律工作者。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人肖家玲、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、被上诉人肖家玲的委托诉讼代理人余邦建、原审第三人盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判对重庆市石柱土家族自治县X号房屋许可执行；3.本案一审、二审诉讼费由肖家玲承担。事实和理由：1.肖家玲系通过以房抵债的方式取得案涉房屋，一审中其提供的证据不足以证明存在真实的债权债务。2.未办理过户登记应属肖家玲的过错。3.未经抵押权人同意的转让行为无效，肖家玲无法取得案涉房屋的所有权。4.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，且抵押在前，抵债在后，肖家玲不能获得物权期待权保护，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条的规定，驳回肖家玲的诉讼请求。即使认为二十八条和二十九条为二十七条但书部分的规定，但是本案为商品房，应当适用二十九条进行审查。5.本案认定查封时间错误，应当适用案涉房屋首轮查封时间，而非重庆市第四中级人民法院的查封时间。 肖家玲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1.一审法院认定事实清楚，肖家玲与盛景旅游开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，华融资产重庆分公司在一审中对房屋买卖合同和支付房款的票据以及电信网宽、物管费等证据的“三性”均无异议，肖家玲对案涉房屋是在法院合法查封之前购买和占有，故对案涉房屋的权益足以排除强制执行。2.肖家玲对于案涉房屋享有的权益，满足《执行异议复议规定》第二十八条，能够排除执行。3.肖家玲购买案涉房屋是善意取得，案涉房屋未能办理过户登记不是买受人的原因，购买时买受人已经尽到了合理的注意义务。4.肖家玲对案涉房屋享有的权益是物权，华融资产重庆分公司购买的是重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）对盛景旅游开发公司的借款债权，根据物权“公示公信”原则，华融资产重庆分公司对案涉房屋不享有抵押权，对案涉房屋不具有优先性。5.案涉房屋的查封时间应当以重庆市第四中级人民法院的查封时间为准。 盛景旅游开发公司述称，请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法判决。事实和理由：1.盛景旅游开发公司开发的“X”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，开始对外销售，2014年3月所有房屋通过综合验收合格。2.购房人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景旅游开发公司或公司指定的其他账户里，具体情况以公司出具的合同、收款收据为准。无时间的以领用房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买售双方真实意愿，盛景旅游开发公司与购房人依法签订了购房合同。对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景旅游开发公司予以认可。4.盛景旅游开发公司是因自身原因，没有给购房人办理网签、房屋产权证等手续。5.盛景旅游开发公司是案涉楼盘的开发商，总承包商是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司辅助房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.重庆海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、海丰建设公司与盛景旅游开发公司，这三家公司股东、法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景旅游开发公司都予以认可。7.盛景旅游开发公司与各分包商产生工程款、货款，因盛景旅游开发公司无法支付工程款、货款，经协商盛景旅游开发公司所欠款用房屋抵押给各分包商，由分包商联系买受人，合同由盛景旅游开发公司与购房人签订，房款由分包商收，各出各的收款收据。 肖家玲向一审法院起诉请求：1.判令不得执行重庆市石柱县X号房屋，并解除对该房屋的查封；2.本案的诉讼费由华融资产重庆分公司负担。 一审法院审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县“X”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游开发公司陆续取得该小区各栋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向重庆市第四中级人民法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市第四中级人民法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“X”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆市第四中级人民法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“X”小区房屋进行了轮候查封，重庆市第四中级人民法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经重庆市第四中级人民法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送重庆市第四中级人民法院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“X”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月6日办理了6幢房屋的抵押登记。 再查明：肖家玲作为甲方与肖华安作为乙方、担保人中北北方重庆海丰建设集团有限责任公司作为丙方签订《借款合同》，约定肖家玲借款给肖华安100万元，借款期限为2013年1月14日起至2013年5月13日止。借款期间，乙方每月支付甲方借款金额1.5%的服务费，合同没有注明签订时间。2013年7月8日，重庆莹辉照明工程有限公司向海丰控股公司通过银行转账97万元，肖家玲系重庆莹辉照明工程有限公司的法定代表人。2015年3月18日，肖家玲与肖华安签订《对账确认书》，载明：“现经出借人肖家玲与借款人肖华安双方确认，截止2015年2月28日止，借款人尚欠出借人本金100万元整，利息7.9万元，共计人民币107.9万元。”海丰控股公司在担保人处盖章。2015年3月20日，肖家玲作为甲方与肖华安作为乙方、共同债务清偿人盛景旅游开发公司作为丙方签订《三方抵债协议书》，载明：“甲乙双方于2013年1月14日签订《借款合同》，由甲方借给乙方人民币100万元（大写壹佰万元整）作为流动资金（该笔资金于2013年7月8日打入海丰控股公司浦发银行，扣除利息3万元，打入97万元），并于2013年5月13日到期。借款到期后乙方未按时偿还。经甲乙双方2015年3月18日对账，确认到2015年2月28日止，乙方尚欠甲方100万元借款，利息7.9万元共计107.9万元尚未偿还。为妥善解决上述债务问题，经甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本协议，以便共同遵守。一、甲方借给乙方人民币100万元及利息7.9万元共计107.9万元尚未偿还，乙方确认欠甲方共计107.9万元债务属实，到期并未偿还。二、丙方自愿作向甲方履行债务的共同清偿人，为乙方偿还107.9万元债务。三、丙方用位于重庆市石柱县三套房屋作价抵偿乙方所欠甲方债务107.9万元。房号如下：X-X-X-X建筑面积44.71㎡，房屋总价：404482元；X-X-X-X建筑面积55.59㎡，房屋总价287278元；X-X-X-X建筑面积55.59㎡，房屋总价302788元。合计金额：994548元（大写：玖拾玖万肆仟伍佰肆拾捌元整）经甲、乙、丙三方确认上列三套房屋抵偿107.9万元债务，互不补找差价。”肖华安在乙方和丙方处签字。2015年3月24日，肖家玲与盛景旅游开发公司分别签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由肖家玲购买盛景旅游开发公司开发的重庆市石柱土家族自治县X号、X号、X号装修房屋，其中X号房屋总成交价款为302788元，X号房屋总成交价款为287278元，X号房屋总成交价款为404482元，并由肖家玲委托盛景旅游开发公司办理房地产权证。盛景旅游开发公司向肖家玲分别出具了购房款收据，收款方式均载明为转账。2015年6月25日，肖家玲为前述三套房屋向中国电信石柱代办缴纳了宽带、电视入户安装费各910元。2016年12月7日，肖家玲为前述三套房屋向盛景旅游开发公司缴纳了2016年7月1日至2017年6月30日期间的物管费共计2525元。肖家玲在得知涉案房屋已被重庆市第四中级人民法院查封后，向该院提出执行异议。重庆市第四中级人民法院经审查后，作出（2018）渝04执异442号执行裁定书，裁定驳回肖家玲的执行异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：肖家玲能否依据《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除华融资产重庆分公司对涉案房屋的执行。现作如下评述： 一、关于《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定排除执行问题。 （一）肖家玲是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，肖家玲向一审法院提起的为案外人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆市第四中级人民法院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆市第四中级人民法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，肖家玲与盛景旅游开发公司签订的《重庆市商品房买卖合同》时间为2015年3月24日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。 （二）肖家玲在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。从肖家玲提交的证据来看，2015年6月25日，肖家玲为涉案房屋向中国电信石柱代办缴纳了宽带、电视入户安装费，可以证明其于2015年6月25日已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。 （三）关于购房款的支付问题。肖家玲实际为抵销肖华安欠其借款的方式从盛景旅游开发公司处获得的房屋，性质上属于以房抵债。肖家玲提供了其与肖华安之间签订的《借款合同》及重庆莹辉照明工程有限公司向海丰控股公司汇款的银行流水、《对账确认书》及《三方抵债协议书》，虽然借款时间在合同约定的期限之外，但重庆莹辉照明工程有限公司向海丰控股公司汇款的事实真实，抵债内容与肖家玲和盛景旅游开发公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》、肖家玲与海丰建设公司签订的《黄水“X”室内装修工程合同》能够相应印证，足以证明肖家玲用以抵扣购房款的借款的真实性，不能由此否定存在借款行为。虽然汇出账户非肖家玲，收账账户非肖华安，但肖家玲系重庆莹辉照明工程有限公司的法定代表人，而肖华安系海丰控股公司的法定代表人，双方在《对账确认书》及《三方抵债协议书》中已对该笔款项确认属于肖家玲出借给肖华安的借款。因此，肖家玲主张重庆莹辉照明工程有限公司汇入海丰控股公司的借款系其出借给肖华安的借款的事实具有其合理性。《三方抵债协议书》虽然盛景旅游开发公司未加盖印章，但肖华安又系盛景旅游开发公司的法定代表人，其在盛景旅游开发公司签字盖章一栏签字的行为可以视为系盛景旅游开发公司的行为，且盛景旅游开发公司实际履行了《三方抵债协议书》约定的内容，将协议中的三套房屋抵债给肖家玲，故本案以房屋抵销的债务真实，涉案房屋的购房款已自盛景旅游开发公司向肖家玲出具购房款收据时抵扣完成，该房屋的购房款已用肖华安欠肖家玲的借款本息抵扣支付，应认定肖家玲已支付了全部购房款，符合已支付全部价款的条件。 （四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案商品房买卖合同签订时间为2015年3月24日，于涉案房屋被抵押之后及人民法院查封前签订，在购买涉案房屋时，盛景旅游开发公司已取得涉案房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景旅游开发公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新支行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定肖家玲委托盛景旅游开发公司办理房地产权证，故盛景旅游开发公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景旅游开发公司，且盛景旅游开发公司对此也予以认可。故符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人肖家玲自身原因的条件。 据此，肖家玲在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因肖家玲自身原因未办理过户登记，符合《执行异议复议规定》第二十八条之规定，肖家玲享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。 此外，肖家玲请求解除涉案房屋的查封，因本案系执行异议之诉，请求解除查封属于对执行行为提出的异议，不属于执行异议之诉的受理范围，一审法院不予审查，肖家玲可另寻它途解决。 综上，根据《执行异议复议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：不得执行重庆市石柱土家族自治县Ｘ号房屋。案件受理费5841.82元，由华融资产重庆分公司负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 华融资产重庆分公司举示了业主资料卡复印件，拟证明肖家玲的接房时间是2017年8月25日，占有在重庆市渝中区人民法院和重庆市第四中级人民法院查封之后。肖家玲质证认为，因为是复印件，真实性不认可，业主资料卡不是接房的必须手续，不能证明占有时间，交纳物管费等证据能够证明肖家玲占有时间。 肖家玲举示了重庆莹辉照明工程有限公司营业执照复印件、肖家玲与刘利远婚姻登记档案复印件、重庆莹辉照明工程有限公司验资报告复印件、情况说明原件，拟证明肖家玲与刘利远系夫妻关系，且二人系重庆莹辉照明工程有限公司股东，肖家玲系该公司大股东和法定代表人，具有支付出借资金的能力，肖家玲出借资金100万元具有合法性。华融资产重庆分公司质证认为，认可该组证据的真实性，但验资报告为验证2014年7月的增资事宜，但借款产生于2013年，故无法证明与本案存在关联性。且根据肖家玲于一审提供的证据，虽借款协议载明借款100万元，但实际汇入97万元，且借款人为海丰控股公司，在案涉房产抵押给重庆银行建新支行之后未经抵押权人同意抵给肖家玲以清偿海丰控股公司的对外债务不具有合法性，盛景旅游开发公司、海丰控股公司以及肖家玲三方签订的抵债协议书并无盛景旅游开发公司印章，该抵偿行为无效，无法对抗抵押权人。情况说明的真实性认可，但公司的财产应当独立于股东的财产，若该笔款项为肖家玲的转款，仍应提供肖家玲汇款给公司的证明或者与公司的结算、分红依据。 本院审查认为，华融资产重庆分公司举示的业主资料卡系复印件，且未记载肖家玲的接房时间，不能达到华融资产重庆分公司所主张的肖家玲占有案涉房屋时间的证明目的，本院不予采信。肖家玲举示的重庆莹辉照明工程有限公司营业执照、肖家玲与刘利远婚姻登记档案、重庆莹辉照明工程有限公司验资报告虽系复印件，但华融资产重庆分公司对其真实性无异议，本院予以认可，该证据与本案有关联性，本院予以采信。 二审另查明：1.2013年7月8日，重庆莹辉照明工程有限公司受肖家玲委托向海丰控股公司转款97万。2.重庆市第四中级人民法院向石柱土家族自治县不动产登记中心送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及相应协助执行通知书，石柱土家族自治县不动产登记中心的签收时间为2017年7月14日。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：肖家玲是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。故华融资产重庆分公司主张本案仅应适用第二十九条的主张不能成立。 《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。因此，华融资产重庆分公司所称重庆市渝中区人民法院的查封时间2015年6月8日不能作为认定本案相关事实的查封时间。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新支行参加执行，而案涉房屋系重庆市第四中级人民法院依据重庆银行建新支行的申请而查封，重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达了(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书及协助执行通知书，故应以2017年7月14日作为认定本案相关事实的查封时间。 《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是不动产无过错买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。依据该规定，肖家玲就案涉房屋符合该规定，故肖家玲对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由如下： 首先，肖家玲与盛景旅游开发公司就案涉房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该《重庆市商品房买卖合同》签订于2015年3月24日，早于案涉房屋的查封时间，故肖家玲在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，肖家玲2015年6月25日为案涉房屋办理了宽带、电视入户，2016年12月7日为案涉房屋缴纳了2016年7月1日至2017年6月30日的物管费收据，时间均早于案涉房屋的查封时间，故肖家玲在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。再次，关于购房款的支付问题。肖家玲举示的购房款收据载明收款方式系转账，为此，肖家玲举示了与肖华安之间签订的《借款合同》、重庆莹辉照明工程有限公司向海丰控股公司汇款的银行流水、《对账确认书》《三方抵债协议书》以及重庆莹辉照明工程有限公司出具的受肖家玲委托向海丰控股公司转款的情况说明，上述证据可以证明肖家玲对肖华安的到期借款债权，并与盛景旅游开发公司、肖华安达成以案涉房屋抵偿到期借款本息的合意，抵偿的房款数额与肖家玲和盛景旅游开发公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的购房款一致，抵偿的总价款也没有超过借款本息和，可以认定肖家玲以前述到期借款本息抵偿了案涉房屋的购房款，肖家玲已支付了全部购房款，符合已支付全部价款的条件。最后，案涉房屋未办理过户登记非因肖家玲自身原因。肖家玲签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情况下，肖家玲基于对预售许可证的合理信赖而与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定肖家玲已经履行了合理的注意义务。 综上所述，华融资产重庆公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律和裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5841.82元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐渝梅 审 判 员 李 震 审 判 员 郭 勇 二〇一九年九月三十日 法官助理 黄 巍 书 记 员 刘 丹