四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终2057号 上诉人（原审被告）：岳英，女，生于1981年1月21日，四川省北川羌族自治县人，现住四川省绵阳高新区。 上诉人（原审被告）：陈德斌，男，生于1962年8月15日，汉族，四川省绵阳市涪城区人，现住四川省绵阳高新区。 委托诉讼代理人：徐萎，绵阳市永兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：绵阳高新区新盛房地产开发有限公司，住所地绵阳高新区双碑九社。 法定代表人:蒲文峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦果，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 上诉人岳英、陈德斌因与绵阳高新区新盛房地产开发有限公司（以下简称新盛房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院(2019)川0792民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年8月5日立案受理后，依法组成合议庭于2019年8月21日进行了审理。上诉人岳英、陈德斌共同委托诉讼代理人徐萎，被上诉人新盛房产公司委托诉讼代理人秦果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人岳英、陈德斌上诉请求：依法撤销原审判决并改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人岳英、陈德斌上诉的主要事实和理由是：一审中因上诉人未参加庭审行使答辩权,导致人民法院对本案事实认定错误,导致错判。上诉人认为本案的争议焦点系被上诉人对涉案《商品房买卖合同》是否享有解除权。一、一审判决认定事实不清,证据不足。上诉人采取按揭方式购买涉案商品房,上诉人已经按照合同约定的义务采取按揭方式足额向被上诉人支付了购房款项,被上诉人2014年12月向上诉人交付了房屋,上诉人也对该房屋进行精装修(其装修费花费约40万元),涉案《商品房买卖合同》早已履行完毕。上诉人因购买该房屋在银行办理按揭贷款,用于支付被上诉人房款,而被上诉人为银行按揭提供担保。因上诉人未能按期支付按揭贷款,银行扣划被上诉人担保资金而引发纠纷。2018年7月10日上诉人岳英向被上诉人签署《承诺书》一份,但上诉人陈德斌未在该协议上进行签字。上诉人认为，一审判决书认定双方签订《担保合同》、《补充协议》、《承诺书》及其附件等内容与备案的《商品买卖合同》具有同等法律效力,是错误的。双方在房管局备案的《商品房买卖合同》条款,才是解决双方履行买卖合同纠纷时应适用的条款,其余附件均不能对抗备案合同所约定的权利义务。双方买卖合同条款的理解发生冲突条款时,上诉人一方只要按照备案商品房买卖合同约定的内容全面履行了义务即可。故,一审判决未对上诉人是否按照备案商品房买卖合同所约定的全面履行了义务作审查,而是将与其有冲突的补充合同视为与备案合同同等法律效力系错误。引发本案纠纷的直接原因系因被上诉人为上诉人承担了担保责任而引发的,上诉人愿意向被上诉人承担返还责任。在2019年1月份上诉人岳英还向被上诉人偿还了5万元,如今上诉人只下欠被上诉人280131.19元未支付了。被上诉人行使解除权无事实依据,故一审判决适用法律错误,应当依法撤销。 被上诉人新盛房产公司口头答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告岳英、陈德斌向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告于2013年9月30日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《商品房买卖合同附件》；2.判令被告岳英、陈德斌向原告新盛房产公司腾退并交还位于绵阳高新区的房屋；3.判令被告岳英、陈德斌协助原告新盛房产公司注销《商品房买卖合同》的预售备案（备案号154630）；4.判令被告岳英、陈德斌给付原告新盛房产公司另行销售房屋的税费和佣金26533.60元、违约金26533.60元及代其交纳的物业、清洁、水、电、气费用；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年12月24日，原告新盛房产公司与中国建设银行股份有限公司绵阳分行签订《个人住房/商业用房最高额保证合同》，约定由原告新盛房产公司为因购买“英郦庄园”1-33、35-37、43-44号楼所属的房产而与该行发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证，保证期间至借款合同项下的抵押生效、抵押人办妥抵押财产的相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件等权利证书原件交给该行之日。2013年9月30日，被告岳英、陈德斌与原告新盛房产公司签订《商品房买卖合同》（签约备案号：154630）及补充协议，约定：1.被告岳英、陈德斌以总价款530672元购买原告新盛房产公司所开发“英郦庄园”项目（位于绵阳高新区********的商品房，并约定其中70%购房款由被告岳英、陈德斌向中国建设银行股份有限公司绵阳分行申请贷款支付；2.原告新盛房产公司为被告岳英、陈德斌申请的银行按揭贷款提供保证期间，因被告岳英、陈德斌累计6期未偿还按揭贷款本息而导致贷款银行要求原告新盛房产公司承担连带保证责任回购该商品房，回购一旦发生则买卖合同自动解除，原告新盛房产公司有权另行销售该商品房；原告新盛房产公司依据银行发出的《回购通知》或《提前还款函》、划款手续等到房产管理部门办理合同登记备案注销手续；原告新盛房产公司另行销售该商品房的价款优先支付因回购房屋发生的费用，包括但不限于税费、代偿的银行借款本息和销售佣金（总房款的5%）等，并扣除被告岳英、陈德斌应支付的违约金（总房款的5%），余款退还被告岳英、陈德斌，不足则由有权向被告岳英、陈德斌追收。2014年1月8日，中国建设银行股份有限公司绵阳分行为被告岳英陈德斌提供按揭贷款370000元用于支付购房款。2018年6月29日，因被告岳英、陈德斌已拖欠银行按揭贷款8期，且该房尚未办理他项权利，中国建设银行股份有限公司绵阳分行致函原告新盛房产公司，要求原告新盛房产公司按最高额保证合同约定提供的担保，偿还被告岳英、陈德斌剩余的全部贷款本息。同日，中国建设银行股份有限公司绵阳分行从原告新盛房产公司在该行所设保证金账户中划扣人民币330131.19元，用于结清被告岳英、陈德斌所申请按揭贷款剩余的全部本息。2018年7月10日，被告岳英向原告新盛房产公司出具承诺书，确认原告新盛房产公司因其未按期偿还银行按揭贷款而代其结清贷款本息330131.19元的事实，并承诺：1.被告岳英于2019年1月31日前分两次向原告新盛房产公司偿还银行扣划款330131.19元，以及按买卖合同约定产生的违约金、销售佣金56067.20元（经双方协商确定为30000元），合计偿还360131.19元，定于2018年11月30日前偿还200000元、2019年1月31日前偿还160131.19元；2.如未按时足额偿还，则由原告新盛房产公司按合同原价回购该房屋，双方签订的《商品房买卖合同》及相关协议解除，且同意原告新盛房产公司扣除330131.19元、销售佣金26533.60元、违约金26533.60元及代其交纳的物业、清洁、水、电、气费用。此后，被告岳英、陈德斌仅于2018年11月29日给付原告新盛房产公司人民币50000元。 另查明：1.被告岳英、陈德斌系夫妻关系，且已对涉案房屋进行装饰装修；2.涉案房屋至今仅办理抵押权预告登记，而未办理权属转移登记及抵押权登记；3.原告新盛房产公司认可至今尚未代被告岳英、陈德斌交纳物业、清洁、水、电、气等费用。 一审法院认为：原、被告所签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及合同附件是当事人的真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，合法有效并已发生法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行各自的义务，否则将承担相应的法律后果。被告岳英、陈德斌在取得银行的按揭贷款后，因未按时偿还贷款本息多达8期，导致贷款银行要求原告新盛房产公司承担保证担保责任，原告新盛房产公司也实际代其结清了剩余的全部贷款本息，进而使得合同约定的应解除情形出现，故依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告新盛房产公司要求解除双方所签订《商品房买卖合同》及其补充协议和附件，以及判令被告岳英、陈德斌向其腾退并返还房屋、协助办理商品房买卖合同签约备案注销手续的请求，应当予以支持。关于原告新盛房产公司所主张违约金26533.60元、再次销售房屋的佣金26533.60元。被告岳英、陈德斌违约而导致合同解除，必然给原告新盛房产公司造成损失，双方所签订《商品房买卖合同》和补充协议，以及被告岳英向原告新盛房产公司出具的书面承诺中，也对被告岳英、陈德斌因此应承担的违约责任均作出了明确约定，且该约定综合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，也不存在过分高于违约可能造成的损失，故依照合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，原告新盛房产公司要求被告岳英、陈德斌给付违约金及再次销售房屋佣金合计53067.20元的请求，应当予以支持。但是，被告岳英、陈德斌已于2018年11月29日基于书面承诺给付50000元，故其实际尚应给付原告新盛房产公司的违约金及再次销售房屋佣金的金额为3067.20元。至于原告新盛房产公司所主张的代交的物业、清洁、水、电、气等费用，因尚未实际发生，故不予支持。综上所述，原告新盛房产公司提出的部分诉讼请求成立，应当依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告绵阳高新区新盛房地产开发有限公司与被告岳英、陈德斌于2013年9月30日签订的《商品房买卖合同》（签约备案号：154630）、《补充协议》及合同附件；二、被告岳英、陈德斌于本判决生效之日起十五日内将位于绵阳高新区的房屋腾退并返还给原告绵阳高新区新盛房地产开发有限公司；三、被告岳英、陈德斌于本判决生效之日起十五日内协助原告绵阳高新区新盛房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》签约备案（备案号：154630）注销手续；四、被告岳英、陈德斌于本判决生效之日起五日内给付原告绵阳高新区新盛房地产开发有限公司违约金及再次销售房屋佣金合计3067.20元；五、驳回原告绵阳高新区新盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9638元，减半收取计4819元，由被告岳英、陈德斌负担4559元，由原告绵阳新盛房地产开发有限责任公司负担260元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院认定事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，根据上诉人岳英、陈德斌的上诉理由及被上诉人新盛房产公司的抗辩意见，本案双方当事人的争议焦点为被上诉人新盛房产公司对涉案《商品房买卖合同》是否享有解除权。 根据上诉人岳英、陈德斌与被上诉人新盛房产公司签订的《商品房买卖合同》第二十六条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采取书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”的约定，与《商品房买卖合同》同日签订的《补充协议》及合同附件系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，当事人均应按照合同约定履行各自的义务，否则将承担相应的法律后果。因此，上诉人岳英、陈德斌所持“一审判决书认定双方签订《担保合同》、《补充协议》、《承诺书》及其附件等内容与备案的《商品买卖合同》具有同等法律效力,是错误的。双方在房管局备案的《商品房买卖合同》条款,才是解决双方履行买卖合同纠纷时应适用的条款,其余附件均不能对抗备案合同所约定的权利义务”的上诉理由，本院不予采信。 根据上诉人岳英、陈德斌与被上诉人新盛房产公司签订的《补充协议》第一条第9项约定：因买受人累计６个月未还按揭（银行／公积金管理中心）贷款或有其它违约行为导致（银行／公积金管理中心）根据约定要求出卖人承担连带保证责任回购该房屋的，回购一旦发生，合同自行解除，出卖人有权另行出售该商品房。出卖人依据（银行／公积金管理中心）发出的《回购通知》或《提前还款函》和划款手续等，到房管局办理合同登记备案的注销手续。出卖人另行销售该商品房的价款优先支付因回购该商品房所发生的费用，包括但不限于税费、出卖人代清偿的（银行／公积金管理中心）贷款本息和销售佣金（佣金为总房款的５％）等，并扣除买受人应当支付的总房款５％的违约金，余款退还买受人，不足部分出卖人有权向买受人追收。本案中，因上诉人岳英、陈德斌拖欠银行按揭贷款8期，中国建设银行股份有限公司绵阳分行致函被上诉人新盛房产公司，要求被上诉人新盛房产公司按最高额保证合同约定提供的担保，偿还上诉人岳英、陈德斌剩余的全部贷款本息。同日，中国建设银行股份有限公司绵阳分行从被上诉人新盛房产公司在该行所设保证金账户中划扣330131.19元，用于结清上诉人岳英、陈德斌所申请按揭贷款剩余的全部本息。此后，上诉人岳英与被上诉人新盛房产公司协商，由上诉人岳英向被上诉人新盛房产公司出具承诺书，承诺于2019年1月31日前分两次向被上诉人新盛房产公司偿还银行扣划款330131.19元，以及按买卖合同约定产生的违约金、销售佣金56067.20元（经双方协商确定为30000元），合计偿还360131.19元，定于2018年11月30日前偿还200000元、2019年1月31日前偿还160131.19元；如未按时足额偿还，则由被上诉人新盛房产公司按合同原价回购该房屋，双方签订的《商品房买卖合同》及相关协议解除，且同意被上诉人新盛房产公司扣除330131.19元、销售佣金26533.60元、违约金26533.60元及代其交纳的物业、清洁、水、电、气费用。综上，在被上诉人新盛房产公司实际代上诉人岳英、陈德斌结清了剩余的全部贷款本息后，上诉人岳英与该银行的借款合同解除，且上诉人岳英亦未按照承诺书约定的期限履行义务，致使上诉人岳英、陈德斌与被上诉人新盛房产公司约定的解除合同情形出现。因此，原审法院支持被上诉人新盛房产公司要求解除双方所签订《商品房买卖合同》及其补充协议和附件，以及判令上诉人岳英、陈德斌向其腾退并返还房屋、协助办理商品房买卖合同签约备案注销手续的请求并无不当。至于上诉人陈德斌没有在承诺书上签字的问题，因为上诉人岳英与上诉人陈德斌系夫妻关系，被上诉人新盛房产公司有理由相信上诉人岳英能够代表上诉人陈德斌，而且承诺书中关于解除合同的约定，与《商品房买卖合同》中的条款是一致的，所以上诉人陈德斌是否在承诺书上签字，并不影响被上诉人新盛房产公司依据合同约定行使解除权。 综上，上诉人陈德斌、岳英的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9638元，由上诉人陈德斌、岳英承担。 本判决为终审判决。 审判长  夏春梅 审判员  向 茜 审判员  严皓月 二〇一九年九月三日 法官助理冯小娇 书记员冯靖