陕西省咸阳市秦都区人民法院   民事判决书                （2019）陕0402民初5156号     原告：曾某，女，汉族，1973年4月2日生，住咸阳市秦都区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：刘某某，咸阳市渭城区文汇法律服务所法律工作者。   被告：咸阳某某有限公司，地址：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：9161XXXXXXXXXXXX。   法定代表人：程某某，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：梁某某，男，汉族，1983年10月1日生，住西安市雁塔区，系咸阳某某有限公司职员，身份证号码：142XXXX****XXXXXXX某某。   原告曾某诉被告咸阳某某有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告诉称，2018年5月29日，原告与被告签订了一份《“金域咸阳”房屋认购申请书》。申请书约定：原告向被告支付首期房款853291元人民币，甲方承诺2018年8月30日取得《商品房预售证》，如未兑现，承诺7个工作日内无条件全额退款并承担期间利息。后因被告无法兑现对原告的退款承诺。2018年11月13日，被告就退房事宜向原告出具了一份《承诺书》，承诺于2018年12月20日之前一次性全额退还原告购房款，并承诺一次性支付原告8%的补偿金。如在2018年12月20日后退款，被告承诺一次性向原告支付20%违约金含8%的补偿金，并自愿承担一切法律责任。2018年12月20日前，被告未如约向原告退还房款，构成违约。后经原告多次催要，被告才极不情愿地于2019年3月7日退清原告房款。但其承诺的20%违约金、补偿金包括利息至诉前分文未付。原告多次催要，均遭到被告推诿和拒绝，被告连续失信、违约的行为严重违反了诚实信用原则，原告为了维护自己的合法权益，故原告诉至法院。请求依法判令：1、请求依法判决被告支付原告2018年5月29日申请购房至2018年11月3日申请退款之日利息29391.13元（认购书第7条约定利率按照被告负责人与原告微信记录承诺的8%利率计算）；2、请求依法判决被告立即支付给原告承诺的认购房退款延迟违约金238921.48元（按照总购房款853291元乘以20%违约金+购房款853291元乘以8%补偿金）；3、请求依法判决本案的诉讼费由被告承担。   被告辩称，原告主张事实与实际不符。2019年3月7日原告缴纳的853291元已全部退还。条约中的违约金未向其支付，且原告主张的违约金高于承诺书约定的违约金。承诺书约定的为20%，包含8%的补偿金。违约金本身包含补偿性和惩罚性，即违约金包含已经支付的利息。原告诉请中的利息应包含在违约金的20%以内，被告确实存在未按约定及时退款的情形，被告愿意承担给原告造成的损失，愿意承担赔偿责任。但承诺书中约定的20%的违约金及原告主张的268312.61元，被告认为过高。根据相关法律规定，请求人民法院对违约金适当减少。关于诉讼费用的承担，被告愿意承担按违约金为基数计算的诉讼费用，超出部分不予认可，请求人民法院公平公正判决。     原告为证明自己的主张，当庭提供了以下证据：   1、金域咸阳房屋认购合同。证明原告与被告建立了商品房买卖合同关系，根据合同约定被告应该于2018年8月30日前取得《商品房预售证》，如未履行该承诺，原告可以申请退房。双方签订的房屋认购合同明确约定被告应承担自原告申请提交之日至申请退房之日期间的银行利息。   2、银联（银行）汇款单、收款收据。证明原告按照合同约定向被告一次性交清首期购房款853291元，原告诚实守信的履行完合同约定的全部义务，不存在任何违约行为。   3、承诺书、退款银行流水，证明原告2018年12月20日前不仅没有收到被告退还的全部款项，而且也没有见到被告支付的8%补偿金。2018年12月20日后，原告除收到被告分五次向原告退还的房款本金外，其承诺的利息、补偿金及违约金无一兑现。被告多次失信行为严重扰乱了市场交易秩序和信用社会的建设。故原告请求被告兑现承诺支付违约金、补偿金包括利息的诉讼请求，合法有据，应该得到支持。被告承诺的利息应从2018年5月29日申请购房至2018年11月3日申请退房止共计155天乘以8%/年息乘以853291元=29391.13元利息；违约金和补偿金计算为853291元乘以（20%+8%）=238921.48元。两项合计：268312.61元。   4、微信催款记录、函邮政局快递单律师函，证明被告在微信中再次承诺该按照8%向原告支付期间的利息。   5、市房地产信息网周边房价截图，证明退还房后的房款在同地段购买房屋所需要的费用为：1、120平米乘以9300元/平米=112344元（总房款）-948101元（此前金域咸阳总房款）=175340元（差额）；2、120平米乘以10000元/平米=1200000元-948101元=251899（此前金域咸阳总房款）。   被告质证表示，1、真实性认可，实际为房屋认购申请书并非认购合同书，不能证明其建立商品房买卖关系，对未取得商品房预售许可证，可申请退款，承担银行同期存款利息，已在承诺书中约定，违约金20%已包含。2、真实性认可，银联并非汇款单，是刷卡票据存根，原告已交房款853291元认可，其他证明目的不认可。3、承诺书真实性认可，退款银行流水是照片打印的，经被告核实第一次给原告退款时间为2018年12月21日，可能与原告收到款项时间不一致，分5次向原告退款至2019年3月4日将853291元全部退给原告，证明目的不认可，根据承诺书约定，支付违约金最高为20%。4、微信催款记录，催款记录是聊天记录并非催款记录，邮寄单不能显示邮寄的为律师函，该组证据证明目的不认可。5、与本案无关，证明目的不认可，在退款期间原告也未在项目周围购买房屋。   被告当庭未提交证据。   经综合评议，原告所出示的第1、2、3组证据及第4组证据中快递单来源合法，对其真实性予以确认；原告的第4组证据中聊天记录无法核实，不予认定；第5组证据，与本案无关，不予认定。   依据采信的证据及庭审调查确认以下事实：2018年5月29日，原、被告签订《“金域咸阳”房屋认购申请书》，约定：原告认购被告开发的“金域咸阳”项目1号楼1单元11层04号房屋，建筑面积120.8平方米，单价8531元∕平方米，总价1030545元；优惠后单价7848.51元∕平方米，总价948101元。首期房款853291元人民币。被告承诺2018年8月30日取得《商品房预售证》，如未兑现，承诺7个工作日内无条件全额退款并承担期间利息。   2018年5月29日，原告支付首付款853291元。之后，因被告未按约定向原告退还房款，2018年11月13日，被告就退房事宜向原告出具了《承诺书》，约定：被告于2018年12月20日之前一次性全额退还全部购房款；在2018年12月20日之前支付退款的，被告一次性支付8%的补偿金；在2018年12月20日后向原告退已付房款的，被告按照已付房款你的20%向原告支付违约金（含8%的补偿）；对上述承诺如有违约承担所有法律责任。   被告于2018年12月24日至2019年3月4日，陆续将原告已付房款853291元全部退还，但未支付违约金及补偿金。   本院认为，原、被告之间签订的《“金域咸阳”房屋认购申请书》具备了商品房买卖合同的主要内容，出卖人被告某某有限公司已经按照约定收受房款，该申请书应认定为商品房买卖合同。双方应依合同约定履行各自义务。双方在履行过程中发生争议签订的《承诺书》，是双方在平等自愿、协商一致基础上订立的，合法有效。原、被告签订的《“金域咸阳”房屋认购申请书》中第五条第七项中关于利息的约定及《承诺书》中第二条中补偿金的约定，其性质实际为违约金。该《承诺书》中关于违约金的约定，实为对《“金域咸阳”房屋认购申请书》中违约利息约定的变更。被告于2018年12月20日后向原告退还已付房款，应依《承诺书》第三条约定，按照已付房款的20%向原告支付违约金170658.2元（853291元×20%），该违约金包含8%补偿金。被告认为违约金过高，应适当减少，但其并未提供证据证明其违约给原告造成的实际经济损失小于双方约定的违约金，故对其要求调低违约金的要求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：   一、被告咸阳某某有限公司于本判决书生效之日十日内支付原告曾某违约金170658.2元。   二、驳回原告曾某的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4884元，减半收取2442元（原告已缴纳），由被告咸阳某某有限公司负担1745元，原告曾某负担697元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。         审判员 林丽丽                                二O一九年九月十二日                            书 记 员 刘丹         附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。    第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。          - 1 -