山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初3778号原告：刘艳，女，1966年11月1日生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：张元峰，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭静，山东昌平律师事务所律师。被告：牛政，男，1983年7月11日生，汉族，住济南市第三人：济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：郭洪波，董事长。委托诉讼代理人：张强，男，该公司工作人员。原告刘艳与被告牛政、第三人济南恒大金碧房地产开发有限公司无因管理纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告刘艳及其委托诉讼代理人张元峰到庭参加诉讼。第三人济南恒大金碧房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告牛政经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付代为偿还中国农业银行购房贷款及房贷利息770839.21元以及利息损失（以770839.21元为基数，自2018年9月10日起至实际付清之日止，以同期中国人民银行贷款利率计算）；2.判令被告向原告偿还契税17185.42元及利息损失（以17185.42元为基数，自2019年1月28日起至实际付清之日止，以同期中国人民银行贷款利率计算）；3.本案的律师代理费和案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年3月29日，原告通过济南景祥房地产经纪有限公司与被告签订了合同编号为0004011的《房屋买卖合同》，由原告购买被告位于济南市历城区恒大城14-1-1301室商品房。后因被告不履行合同义务，原告将被告诉至法院。2017年3月29日，在济南市历城区人民法院的主持下，原、被告双方达成了（2016）鲁0112民初5765号民事调解书，确定继续履行该《房屋买卖合同》。但是，被告也迟迟不履行民事调解书约定的协助原告办理涉案房屋产权过户登记手续的义务，故原告于2019年1月17日向济南市历城区人民法院申请强制执行。在济南市历城区人民法院执行局的执行下，原告为给涉案房屋办理房屋产权过户登记手续，替被告牛政向中国农业银行股份有限公司济南历城支行分三次偿还了购房贷款及房贷利息共计753538.39元。为了向济南恒大金碧房地产开发有限公司索要被告的购房发票办理房屋产权过户手续，原告偿还了济南恒大金碧房地产开发有限公司代牛政偿还的银行购房贷款及房贷利息17300.82元。另外，2019年1月28日，原告替被告牛政交纳了涉案房屋契税17185.72元，该契税根据双方签订的《房屋买卖合同》第五条之规定，应当由被告牛政承担。原告替被告偿还的上述款项，经多次催要，被告均无意支付，原告为维护合法权益诉至法院，望判如所请。被告牛政未作答辩。第三人济南恒大金碧房地产开发有限公司书面述称，因被告牛政未按时偿还银行贷款，致使我公司承担了担保责任，我公司为牛政代偿银行贷款共计17300.82元，该款项已由原告刘艳代被告牛政偿还给我公司，我公司认可该事实。对于原告主张的所有诉讼请求及其他事实，均与我公司无关。原告围绕诉讼请求依法提交证据，被告未到庭质证，对原告提交的房屋买卖合同、民事调解书、执行裁定书、协助执行通知书、交易明细、业务凭证、完税证明、委托代理合同、发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月29日，刘艳作为买受人与出卖人牛政签订房屋买卖合同一份，约定牛政将其坐落于济南市历城区工业北路58号恒大城14号楼1单元1301室房屋，总价款118万元。房屋在农业银行设有房地产权抵押，牛政应当在签订合同后到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源为刘艳首付款支付。房屋办证阶段产生的维修基金、契税等税费由牛政负担。牛政办理完房产证后，需按规定选择配合配合产权过户或公证委托。合同签订后，刘艳向牛政支付了房款100万元并实际入住该房屋。因牛政收到房款后并未办理房屋抵押登记解除手续，刘艳将牛政诉至济南市历城区人民法院，案号为（2016）鲁0112民初5765号，要求牛政继续履行房屋买卖合同，办理撤押手续、房产过户等。经济南市历城区人民法院主持调解，刘艳与牛政达成调解协议。双方同意继续履行房屋买卖合同，牛政自开发商通知业主办理房产证之日起一个月内，向中国农业银行股份有限公司济南历城支行（房屋按揭贷款银行）申请并办理涉案房屋解押手续。待涉案房屋产权登记于牛政名下之日起一个月内，牛政协助刘艳办理房屋产权过户登记手续。如因牛政自身原因，致使涉案房屋无法办理不动产登记（过户）手续，则牛政除继续履行上述《房屋买卖合同》外，另向刘艳支付违约金10万元。剩余房款18万元待房屋过户手续办理完毕之日，刘艳一次性支付给牛政。调解协议达成后，牛政在涉案房屋具备办证条件之后，仍未按约定办理该房屋解除贷款抵押手续，刘艳向济南市历城区人民法院申请了强制执行，该院作出（2018）鲁0112执367号执行裁定书预查封了涉案房屋，并向第三人发出协助执行通知书要求将牛政购买的涉案房屋登记办理至牛政名下，并协助将牛政名下该房产办理至购买人刘艳名下。2018年6月26日，因牛政逾期偿还多期购房贷款，房屋开发商济南恒大金碧房地产开发有限公司代牛政向贷款银行中国农业银行股份有限公司济南历城支行偿还了4期逾期贷款本息（含罚息、复利）共计17300.82元。2018年9月10日，原告刘艳又代牛政向第三人济南恒大金碧房地产开发有限公司清偿了上述款项。此外，2018年9月7日，刘艳代牛政向预售房屋抵押权人中国农业银行股份有限公司济南历城支行偿还了两笔逾期贷款（含本金、正常利息、罚息、复利），金额分别为4322.58元、4295.51元，并代牛政提前清偿了涉案房屋预售商品房抵押贷款余额本息744920.30元。原告刘艳共计代牛政向贷款银行偿还了贷款本息共计770839.21元。2019年1月28日，原告刘艳为办理涉案房屋的房产登记手续，又代牛政向税务机关缴纳了涉案房屋契税17185.42元。原告刘艳陈述，其已取得涉案房屋的产权登记证书。如法院支持其诉讼请求，其同意将应支付给牛政的剩余房款18万元在其代还款项中抵销，利息损失也按照抵销后的金额计算。另查明，原告刘艳为本案诉讼支出了律师代理费20000元。本院认为，原告刘艳和被告牛政就涉案房屋的解除抵押、办理过户等事宜，已达成一致意思表示并形成调解协议，且通过法院生效裁判文书予以确认，双方均应按调解协议约定履行义务。在涉案房屋具备办理房产证条件后，被告牛政并未按期清偿购房贷款以解除抵押，且多次逾期偿还购房贷款，导致办理产权证书并过户的约定难以继续履行。在此情况下，刘艳已经申请了强制执行，法院也已预查封涉案房屋，且牛政多次逾期偿还购房贷款的行为，必然导致放款银行主张全部贷款余额及逾期利息、罚息等，进而导致涉案房屋被司法处置，抵押权人实现抵押权利，刘艳主张返还房款及相关损失等后果，牛政将负担超过其所负银行贷款余额的债务。因此，本案中，刘艳虽无替牛政偿还银行抵押贷款的法定或约定义务，但其代牛政还款的行为客观上避免了牛政承担更多的债务，也符合双方调解协议的本义。因此无论该行为的后果是否利于刘艳本人，均应认定该行为构成了无因管理，刘艳作为管理人有权请求受益人牛政偿还由此而支出的必要费用，该费用包括管理事务的直接支出及利息。根据调解协议约定，在过户手续办理完毕当日，刘艳应向牛政支付剩余购房款18万元，现原告已取得房屋产权登记证书，并同意在本案中将剩余房款予以抵销，并相应核减利息计算基数，其请求符合合同法相关规定，本院予以支持。抵销后，刘艳无需再向牛政支付剩余房款18万元。故，对原告主张代还款项590839.21元及利息损失的诉讼请求，本院予以支持。关于原告支出的契税，本院认为，房屋买卖合同明确约定该费用由牛政负担，因此对原告主张契税17185.42元及利息损失的诉讼请求，本院予以支持。本案系无因管理纠纷，律师代理费系因诉讼支出而非因管理行为支出，原告主张律师代理费无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告牛政于本判决生效之日起十日内偿还原告刘艳代还贷款590839.21元，并赔偿原告刘艳利息损失（以590839.21元为基数，自2018年9月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。二、被告牛政于本判决生效之日起十日内偿还原告刘艳代付房屋契税17185.42元，并赔偿原告刘艳利息损失（以17185.42元为基数，自2019年1月28日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。三、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11680元，由被告牛政负担9880元，原告刘艳负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  赵忆泉人民陪审员  查 珩人民陪审员  刘爱群二〇一九年九月四日书 记 员  陈淑涵