河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初3213号原告沈思宇，女，1990年4月28日出生，汉族，住新乡市。委托代理人马心广、张震，河南周晓华律师事务所律师。被告河南省融安房地产开发有限公司。住所地：驻马店市置地大道与文娱二路交叉口（领秀花园**楼****）。法定代表人王玉娥，该公司经理。委托代理人朱静玲、黄东亮，河南一帆律师事务所律师。原告沈思宇与被告河南省融安房地产开发有限公司（以下简称融安房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈思宇的委托代理人张震，被告融安房地产公司的委托代理人朱静玲、黄东亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈思宇诉称，2015年9月29日，其与融安房地产公司签订商品房买卖合同，购买被告融安房地产公司开发的位于驻马店市××城区××大道与××大道交叉口美庐印象第16栋1单元2302号房。合同签订后，其履行了付款义务。按照合同约定，被告融安房地产公司应于2017年6月30日前交付房屋，但被告融安房地产公司至今未能交付房屋。此外，被告融安房地产公司自行收取的燃气开口费和按揭贷款手续费应予返还。请求判令被告融安房地产公司支付逾期交房违约金20286.43元（计至2018年11月30日，全部违约金计算至2019年6月30日止）；判令被告融安房地产公司返还收取的燃气开口费3000元。被告融安房地产公司辩称，因政府法律法规变化或政府有关机构的管理行为造成出卖人延期交房，根据合同约定，不需承担违约责任。2018年6月27日，涉案房屋经初步验收具备交房条件，其公司通知原告沈思宇，但原告沈思宇拒不接收，逾期交房期限应截止到2018年6月27日。原告沈思宇主张返还燃气开口费无法律依据，不应返还。经审理查明，2015年9月29日，原告沈思宇与融安房地产公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：1、沈思宇购买被告融安房地产公司开发的位于驻马店市××城区××大道与××大道交叉口××小区××单元××房。2、买受人购买的商品房为预售商品房；3、建筑面积为89.11平方米，商品房单价为4394.91元/平方米，总价款为391630元。4、付款方式为签订合同当日一次性付清；5、出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付给买受人。交付条件为该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、见附件。6、逾期交房违约责任为：逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。8、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时出卖人应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任有出卖人承担。合同签订后，原告沈思宇按约定缴纳了全部购房款391630元，但被告融安房地产公司至今未按约定向原告沈思宇交房付房屋。原告沈思宇所持有的商品房买卖合同中附件处内容为空白。2015年8月26日，融安房地产公司收取原告沈思宇燃气初装费3000元。诉讼期间，融安房地产公司提供建设工程质量整改通知书、整改回复通知单各一份及2018年12月19日在天中晚报上发布的交房公告一份，以主张施工单位已按照驻马店市建设工程质量监督站的要求于2018年6月27日对涉案的第13栋楼整改完毕，且其单位已发布交房公告，房屋具备交付条件。交付时间应为2018年6月27日。原告方的质证意见为：不能以整改回复通知单及公告作为认定房屋具备交付条件的依据，房屋交付应当竣工验收。融安房地产公司提供政府相关部委文件及通知20份，其中：1、2017年11月20日，驻马店市建设工程质量监督站下发的《建筑工程实施冬季“封土行动”的紧急通知》中要求，2017年11月20日至12月31日在全市范围内实施冬季“封土行动”，共42天；2、2018年1月11日驻马店市环境污染防治攻坚领导小组下发的《关于启动驻马店市环境空气Ⅱ级（橙色）预警的公告》和河南省住房和城乡建设厅《关于进一步做好扬尘污染防治工作的紧急通知》中要求2018年1月1日至3月15日实行“封土行动”，停止所有在建施工工地的土方、拆除作业，共73天；3、2018年6月3日驻马店市建设工程安全管理站下发的《关于中、高考期间建筑工地停止施工的经济通知》中要求高考期间自2018年6月4日至6月8日止，中招考试期间自2018年6月22日至6月27日止，除抢修、抢险外，在居住区、学校及其他需要安静环境区域，严禁动用打桩机、挖掘机、混凝土搅拌机等机械施工。共11天；4、2018年11月24日驻马店市环境污染防治攻坚领导小组下发的《关于启动驻马店市环境空气(黄色)Ⅲ级预警相应的通知》中要求自11月24日起施工工地停止土石方作业。至2018年12月31日共39天。5、2019年1月4日驻马店市环境污染防治攻坚领导小组下发的《关于调整重污染天气预警级别的紧急通知》中要求自1月4日起全市所有施工工地停止作业。至1月27日共24天；6、2019年2月23日驻马店市环境污染防治攻坚领导小组下发的《关于启动驿城区重污染天气（橙色）Ⅱ级预警响应的通知》中要求自2月23日起全区所有施工工地停止室外作业。至3月13日共19天；7、2019年3月14日驻马店市环境污染防治攻坚领导小组下发的《关于调整重污染天气预警级别的通知》中要求至3月14日18时起施工工地停止土石方作业。至4月30日共46天。以上因政策性停工时间共计254天。融安房地产公司所提供的其他文件为建筑扬尘防治工作文件，不涉及政策性停工事项。驻马店市人民政府办公室于2015年8月25日印发的《驻马店市执行城区城市基础设施配套费征收管理实施细则》第十七条规定：建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行收取。第十八条规定：供水、供气、供热企业必须凭建设项目缴纳的城市配套费财政收据或政府批准的减免文件，办理入网手续。本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻证（2014）84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。融安房地产公司《建筑工程规划许可证》取得的时间分别为2014年8月15日和2014年9月10日。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，依法应受保护。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在原告沈思宇按照合同约定交纳购房款后，被告融安房地产公司亦应按照合同约定期限交付房屋。被告融安房地产公司未按合同约定期限交付房屋的行为，已构成违约，应依法承担相应的违约责任。融安房地产公司尚未对涉案房屋办理工程竣工验收备案手续，仅依据其公司提供的整改回复通知单，不足以认定涉案房屋已具备交付条件，故融安房地产公司所主张的2018年6月27日不能作为房屋交付时间。2018年12月19日，融安房地产公司虽在天中晚报上发布的交房公告一份，但该形式不符合合同约定的房屋交接形式，也不能据此认定涉案房屋已具备交付条件。故被告融安房地产公司关于涉案房屋经初步验收具备交房条件，其公司通知原告沈思宇，但原告沈思宇拒不接收，逾期交房期限应截止到2018年6月27日的辩称理由不能成立，本院不予采纳。由于被告融安房地产公司未能按合同约定交付房屋，原告沈思宇要求被告融安房地产公司按合同约定支付逾期交付违约金的请求，符合法律规定和合同约定，依法应予支持。自合同约定的房屋交付期限第二日（2017年7月1日）至原告沈思宇在本案中主张逾期交房违约金计算截止日（2019年6月30日），共730天。合同约定的出卖人延期交付的情形为遭遇不可抗力及附件约定情形及见附件，原告沈思宇所持有的商品房买卖合同中附件处内容空白，故合同中约定的延期交房情形仅应为遭遇不可抗力。本案中不涉及不可抗力事由。但被告融安房地产公司因执行政府封土行动、环境保护等因素造成的254天的停工期限，不应认定为因违约行为逾期交房的期间。扣除该其期间，被告融安房地产公司逾期交房时间为476天，被告融安房地产公司应依法支付逾期交房违约金。违约金标准为按已交购房款数额的日万分之一进行计算，违约金数额应为18641.59元（391630元×476天×0.1‰）。关于被告融安房地产公司收取原告沈思宇燃气初装费3000是否合规的问题，根据驻马店市人民政府办公室于2015年8月25日日印发的《驻马店市执行城区城市基础设施配套费征收管理实施细则》的规定，办法实施后，建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行收取。办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，现需集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。融安房地产公司《建筑工程规划许可证》取得的时间分别为2014年8月15日和2014年9月10日，故被告融安房地产公司收取原告沈思宇燃气初装费的行为，不违反行政法规的规定，原告沈思宇要求返还3000元燃气初装费，缺乏依据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告河南省融安房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告沈思宇支付违约金18641.59元。二、驳回原告沈思宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费382元，原告沈思宇负担20元，被告河南融安房地产开发有限公司负担362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  马 伟人民陪审员  范文芝人民陪审员  张丽娜二〇一九年九月十日书 记 员  张 瑜