黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0108民初927号原告：黄俊清，女，1959年9月10日生，汉族，鸡西矿务局退休职工，住哈尔滨市平房区。委托代理人:吕力（系黄俊清丈夫），男，1958年5月6日生，汉族，平房区政府干部，住址。被告：苏艳，女，1980年9月24日生，汉族，无业，住平房区。委托代理人：李晶，黑龙江中天律师事务所律师。第三人：王磊，男，1985年3月31日生，汉族，无业，住哈尔滨平房区。委托代理人：李晶，黑龙江中天律师事务所律师。原告黄俊清与被告苏艳、第三人王磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄俊清及其委托代理人吕力，被告苏艳、第三人王磊及其共同委托代理人李晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄俊清向本院提出诉讼请求：1.要求苏艳赔偿黄俊清门恢复成窗户的费用3000元、护栏11000元、炕500元、电脑、冰箱等设施，合计30000元；2.要求被告苏艳支付2019年4月11日至2019年6月25日房屋租金15000元；3.要求被告苏艳支付2019年1月1日至2019年4月10日物业费888元（270平方米×1元/月/平方米）。以上共计60388元。事实和理由：黄俊清在秀水名苑小区有三套门市，2015年出租给王磊，用于旅店经营。双方签订协议约定，王磊经营期间不得损坏房屋主体结构。由于租赁价格较低，双方约定王磊经营期满，因经营需要而购买的床、电视、冰箱、洗衣机、热水器等设施无偿转交给黄俊清。2017年4月10日，黄俊清与苏艳签订协议，重申与王磊协议条款，但苏艳接手后未经黄俊清同意，擅自扒墙改窗、改门，并把窗户护栏拆走占为己有，给黄俊清造成了巨大的损失。现租赁协议到期，苏艳擅自搬走所有设施，门窗未恢复原状，墙皮也有损坏，造成黄俊清无法再次对外出租，直接损失60000元。为维护黄俊清合法权益，特起诉至法院，请依法判决。被告苏艳辩称，1.苏艳并没有对黄俊清的房屋造成任何的损害；2.屋内要求返还的设施均为苏艳所有，不存在返还一说；3.苏艳已结清所有的水、电、煤气、物业费等费用，不存在拖欠等现象；4.没有再续租涉案房屋，因此不存在缴纳租房费用的情况。第三人王磊述称，同苏艳答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月19日，黄俊清（甲方）与王磊（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定“一、租赁地址及设施1.租赁地址：哈尔滨市平房区秀水小区二期十六号楼××单元102室、三单元101室、102室；三套建筑面积共计270平方米。2.室内附属及设施：上、下水，电，窗户及玻璃完好。二、租赁期限及约定：1.租赁期限：甲方同意乙方租用第一租赁期为五年，自2015年4月10日起至2020年4月10日。2.房屋租金：每年五万五千元。3.付款方式：头两年一次性付清，共计壹拾壹万元（110000）元。协议签订之时乙方一次性交付两年租金。其余租金每年四月十日之前逐年交付。乙方交付抵押金三千元。（包括取暖费、物业费等一切杂费）合同终止时，甲方验收无误后，将押金款退还乙方，不计利息。4.租赁期间内乙方需支付水费、电费、闭路费、煤气费、物业费、取暖费等一切杂费。……三、双方责任义务……4.乙方不得破坏主梁与承重墙，在装修时与邻居、物业发生的问题和矛盾由乙方自行解决处理。违法装修造成的后果由乙方负责，若人为破坏的将给予甲方相应赔偿。租赁期满后乙方不得破坏房屋内设施，原封不动交付甲方。……6.为方便和支持乙方经营，甲方为乙方减免九个月物业费，2015年4月10日至2015年12月31日。甲方入户时缴纳水费1560元无偿给乙方使用。7.在租赁期内甲方为乙方无偿减免20天旅店装修时间。……”2017年2月9日，王磊将在案涉房屋经营的旅店转让给苏艳，并签订《旅店转让合同》及《福运来快捷旅店经营设施清单》，合同约定“甲方将位于哈尔滨市平房区秀水小区二期十六号楼××单元102室、三单元101、102室三套建筑面积共计270平方米旅店转让给乙方。二、转让金额为壹万柒仟元整。三、乙方从2017年2月9号开始行使对旅店的经营权，之后发生所有的债务、债权关系均与甲方无关，之前的所有债务债权与乙方无关。四、转让包括屋内所有的经营设施。五、甲方同意乙方继续使用福运来快捷旅店的名称。六、经三方协商房屋租赁期五年继续履行原有合同，房价由原来每年五万五改为五万贰。其中房屋包少费由房东承担，房租一年一交，每年4月10日之前交齐。七、已经房主同意。八、预留两年水费壹仟元整，多退少补。……”甲方为王磊签字，乙方为苏艳签字。2017年4月10日，黄俊清（甲方）与苏艳（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定“一、租赁地址及设施1.租赁地址：租赁地址：哈尔滨市平房区秀水小区二期十六号楼××单元102室、三单元101室、102室；三套建筑面积共计270余平方米。2.室内附属及设施：上、下水，电，窗户及玻璃完好。二、租赁期限及约定1.租赁期限：甲方同意乙方租用期一年自2017年4月10日至2018年4月10日止。2.房屋租金：每年五万贰仟元整（52000元）。3.付款方式：协议签订之时乙方一次性交付一年租金。4.租赁期内乙方需支付水费、电费、闭路费、燃气费、物业费等一切杂费（包烧费由甲方支付）。5.乙方需交付押金伍仟元（5000元），包括物业费、水电费等一切杂费押金，合同终止时，甲方验收无误后，将押金款返还给乙方，不计利息，押金分2次交齐，第一次3000元，第二次半年内交齐。……四、双方责任及义务……4.乙方不得破坏主梁与承重墙，在租赁期间与邻居、物业等发生的问题和矛盾，由乙方自行解决处理，所造成的后果由乙方负责与甲方无关。租赁期内若人为破坏的损失，将给予甲方相应赔偿。租赁期满后，乙方不得破坏房屋室内设施，所有设施原封不动交付甲方。……”2018年4月10日，黄俊清（甲方）与苏艳（乙方）再次续签《房屋租赁协议》，租赁期限为2018年4月10日至2019年4月10日，其他约定与2017年4月10日《房屋租赁协议》内容一致。另查，根据2017年度、2018年度物业费收据，涉案三间房屋2017年度物业费为0.8元/平方米/月，合计2595元（860元+860元+875元），涉案房屋面积为270.25平方米（1075+1075+1093）÷12个月。2018年度物业费为3243元（1075元+1075元+1093元）即1元/平方米/月。2015年度物业费系黄俊清交纳，2016年度物业费系王磊交纳，2017年度、2018年度物业费系由苏艳交纳。2019年4月8日，涉案3件房屋电费余额为29.76元、水费余额为0元，无欠费。苏艳于《房租租赁协议》到期后，搬离涉案房屋，并将房屋钥匙锁于屋内，以短信形式告知黄俊清丈夫吕力。租房押金3000元未给付于苏艳。上述事实，有《房屋租赁协议》、收据、哈尔滨供电公司电费交款凭证、哈尔滨供水集团有限责任公司交费凭证、短信截图以及当事人陈述等证据载卷为证，并经庭审质证及审查，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：1.苏艳是否应赔偿黄俊清屋内设施、护栏、炕等折价款；2.苏艳是否应赔偿黄俊清门窗修复费用3000元；3.苏艳是否应支付黄俊清2019年4月11日至2019年6月25日房屋租金15000元；4.苏艳是否应承担2019年1月1日至2019年4月10日物业费888元（270平方米×1元/月/平方米）。一、关于苏艳是否应赔偿黄俊清屋内设施、护栏、炕等折价款的问题。黄俊清主张其与王磊、苏艳签订合同时，约定王磊对案涉房屋添附的物品、设施，在解除合同时归黄俊清所有，王磊及苏艳均否认存在该约定，根据黄俊清举示的《房屋租赁协议》，载明的设施为“上下水、电、窗户及玻璃完好”、“租赁期满后乙方不得破坏屋内设施，原封不动交付甲方”，即合同中并未载明王磊对涉案房屋装修后添附的电脑、冰箱、洗衣机、护栏等设施归黄俊清所有，亦无证据证明房屋原有设施“炕”及其价值，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及“谁主张谁举证”的原则，本院对黄俊清该项诉请不予支持。二、关于苏艳是否应赔偿黄俊清门窗修复费用3000元。因《房屋租赁协议》中约定“乙方不得破坏主梁与承重墙”，苏艳将墙面的窗户改成门，违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故苏艳应对门窗恢复所产生的损失应承担赔偿责任。黄俊清主张恢复门窗费用为3000元，苏艳亦认可该价值，故本院对黄俊清主张苏艳赔偿其门窗恢复费用3000元的诉讼请求予以支持。三、关于苏艳是否应支付黄俊清2019年4月11日至2019年6月25日房屋租金15000元的问题。因双方租赁合同期限截止到2019年4月10日，双方因对涉案房屋问题产生矛盾而未当面办理交接手续，但苏艳于2019年4月10日前已搬离涉案房屋，其未对涉案房屋的实际占有，并通过短信形式告知黄俊清丈夫吕力其已搬离的事实，及钥匙的处理方式。虽房屋未现场交接，但黄俊清已实际享有对案涉房屋的控制权，双方的《房屋租赁协议》于到期之日解除。故黄俊清主张2019年4月11日至6月25日的房屋无法律依据，本院不予支持。四、关于黄俊清2019年1月1日至2019年4月10日物业费888元（270平方米×1元/月/平方米）是否应与支持的问题。苏艳于2017年2月9日承兑王磊经营的旅店，并于2017年4月10日与黄俊清签订《房屋租赁协议》，该协议书约定，租期内的物业费应由苏艳承担，虽苏艳已支付了2017年度及2018年度两整年的物业费，但租期内2019年1月1日至2019年4月10日的物业费其并未交纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”苏艳应根据合同约定承担2019年1月1日至2019年4月10日的物业费，而与黄俊清签订租房协议前的物业费（2017年1月1日至2017年4月9日），属于其与王磊之间关于承兑事宜及费用承担的处理，不能对抗其与黄俊清之间的《房屋租赁协议》。根据苏艳举示的物业费票据，涉案房屋面积为270.25平方米，物业费为1元/平方米/月，故本院对黄俊清主张的物业费888元（270.25平方米×1元×12个月÷365天×100天）予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第八条之规定，判决如下：一、被告苏艳于本判决生效之日起十日内给付原告黄俊清物业费888元、门窗修复费用3000元，合计3888元；二、驳回原告黄俊清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1310元（原告黄俊清预交），由原告黄俊清负担1226元，由被告苏艳负担84元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 龚 辰人民陪审员 杜 敏人民陪审员 姚冬梅二〇一九年九月三日书 记 员 李 萌