广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终6791号上诉人（原审原告）：刘泽军，男，1993年7月15日出生，汉族，身份证住址：江苏省。委托诉讼代理人：王江南，江苏王江南律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓瑞，江苏王江南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市中小微企业投资管理有限公司，住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：叶小杭，总经理。委托诉讼代理人：杨小兰，女，1988年1月26日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区，系公司员工。委托诉讼代理人：刘晓，女，1985年4月4日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，系被上诉人公司员工。原审第三人：深圳市恒泰丰科技有限公司，住，住所地：广东省深圳市南山区深南大道以北中山园路以东新豪方大厦14I、14J/div>法定代表人：李远清。原审第三人：李远清，男，1969年7月2日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。原审第三人：陈玲，女，1967年7月15日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区。原审第三人：唐三元，男，1948年1月7日出生，汉族，身份证住址：江苏省。原审第三人：镇江华港重工科技有限公司，住，住所地：江苏省镇江新区丁卯兴泽路**/div>法定代表人：高毅。原审第三人：镇江中远置业有限公司，住所，住所地：江苏省镇江高新技术产业开发园区丁卯南纬二路div>法定代表人：李远清。原审第三人：江苏安科齿轮有限公司，住所，住所地：江苏省镇江div>法定代表人：李远清。原审第三人：镇江新区房地产开发有限公司，住所，住所地：江苏省镇江新区丁卯经四路****第**div>法定代表人：吴忠海，董事长。委托诉讼代理人：卜林，江苏学益律师事务所律师。原审第三人：镇江神珠生态农业有限公司，住所地：江，住所地：江苏省镇江市丹徒区江心益平村>法定代表人：何辛英。原审第三人：镇江万俊置业有限公司，住所地：江，住所地：江苏省镇江高新技术产业开发园区潘宗路**>法定代表人：何勇。原审第三人：镇江谷源物流园有限公司，住所地：江，住所地：江苏省镇江高新技术产业开发园区潘宗路**>法定代表人：何勇。上诉人刘泽军与被上诉人深圳市中小微企业投资管理有限公司（以下简称中小微公司）及原审第三人深圳市恒泰丰科技有限公司、李远清、陈玲、唐三元、镇江华港重工科技有限公司、镇江中远置业有限公司、江苏安科齿轮有限公司、镇江新区房地产开发有限公司、镇江神珠生态农业有限公司、镇江万俊置业有限公司、镇江谷源物流园有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初8383号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘泽军上诉请求：1、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初8383号民事判决书，改判立即终止对上诉人购买的江南世家观乔苑61栋0702室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人深圳市中小微企业投资管理有限公司承担。上诉人于2018年12月29日收到深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初8383号民事判决书，上诉人不服该判决，特提起上诉。上诉人认为原审判决：认定事实错误，我们所购买的住宅是用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，并且提供了证据，第二十九条规定的三个条件同时满足，根据事实情况应该排除执行。上诉人还认为原审判决的认定是对法律和司法解释的错误适用。最高人民法院关于执行异议规定的排除执行条件，不仅仅只有第二十九条的规定，还有第二十八条的规定。第二十八条和第二十九条是一般条款和特别条款的关系，购房者可以选择适用。最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书指出“该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款”。可见，购房人购买开发商名下商品房的，只要符合《执行异议和复议若干规定》第二十八条和第二十九条任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。上述理解与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定的精神相一致。最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书判例全文认定的情形与上诉人购房的事实完全吻合，上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；上诉人在人民法院查封之前已合法占有该房屋；上诉人所购商品房系用于居住且名下没有其他用于居住的房屋；上诉人在人民法院查封之前已支付全部购房款；上诉人非自身原因未办理过户登记。以上五点与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条完全符合。因此，上诉人所购房屋完全应当排除执行。另外，最高人民法院（2016）最高法民申254号民事裁定书判例同样有明确的认定。另外还需要特别指出的是：宝安区人民法院（2018）粤0306民初8383号民事判决书是2018年10月28日做出的，却在二个月后寄给上诉人，而且是元旦放假的前一天，这种做法令人无法理解。综上所述，上诉人一家花了父辈二代人一辈子的积蓄，买了唯一一套住宅，钱不够，还在银行补办了按揭贷款，并签订了合法的购买协议，付清了全款、开了发票，房屋也已经交付并占用，并且我是唯一一套住房。没有领取房产证不是我购买人的过错，深圳市中小微企业投资公司与镇江房地产公司有经济纠纷与上诉人无关，上诉人购买手续合法，既不欠债，又没有替谁担保。公司之间的纠纷与上诉人无关，深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初8383号民事判决书认定事实错误，适用法律和司法解释错误，依法应当予以纠正。恳请二审人民法院以事实为根据以法律为准绳，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人深圳市中小微企业投资管理有限公司对上诉人刘泽军答辩称：一、涉案房产的所有权人为新区房地产公司，上诉人对涉案房产不享有所有权。二、上诉人刘泽军与被执行人之间并非真实的商品房买卖交易，而是假借签约备案协助被执行人逃避执行，涉案《商品房买卖合同》属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同。三、上诉人没有向被执行人新区房地产公司支付全部购房款。四上诉人在涉案房产查封之前并未占有房产。五、上诉人在涉案房产具备办理过户的条件下，长时间怠于办理过户登记，其真实意图是在协助被执行人假借签约逃避执行。六、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。原审第三人镇江新区房地产开发有限公司陈述称：一、上诉人刘泽军和第三人已经签订了合法有效的商品房买卖合同，并且第三人已经将房交付给上诉人刘泽军占有使用。二、上诉人刘泽军和通过银行贷款的方式支付了购房款，且购房款第三人已经收到。三、之所以目前该房产仍然登记在第三人的名下，是因为第三人没有及时协助刘泽军办理过户手续造成的。原审第三人深圳市恒泰丰科技有限公司、李远清、陈玲、唐三元、镇江华港重工科技有限公司、镇江中远置业有限公司、江苏安科齿轮有限公司、镇江神珠生态农业有限公司、镇江万俊置业有限公司、镇江谷源物流园有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘泽军一审的诉讼请求为：1、请求依法终止对江南世家观乔苑61栋0702室房屋的执行，解除对该套房屋的查封；2、本案诉讼费用由深圳市中小微企业投资管理有限公司承担。原审法院经审理查明，中小微公司与第三人深圳市恒泰丰科技有限公司、李远清、陈玲、唐三元、镇江华港重工科技有限公司、镇江中远置业有限公司、江苏安科齿轮有限公司、新区房地产公司、镇江神珠生态农业有限公司、镇江万俊置业有限公司、镇江谷源物流园有限公司借款合同纠纷一案，在执行过程中，原审法院于2017年4月10日依法查封了被执行人第三人新区房地产公司位于镇江市经济开发区丁卯桥168号江南世家61栋0702室房屋。刘泽军称，第三人新区房地产公司于2016年4月19日与刘泽军签订了商品房买卖合同，合同约定新区房地产公司将位于镇江市经济开发区丁卯桥168号江南世家61栋0702室房屋出售给买受人刘泽军。合同第三条约定商品房的用途为“住宅”，建筑面积为96平方米。合同第四条约定房屋的单价为4100元/平方米，总计为393,600元。另赠送阁楼50.16平方米，价格为96,400元。上述共计49万元。一审庭审中，刘泽军称“61栋0702由刘泽军购买的，合同价格为49万元，于2016年4月19日付19万元现金、2016年5月4日通过银行贷款支付34万元，合计49万元”。原审法院认为：本案的案由是案外人执行异议之诉，双方争议的焦点是刘泽军是否具有合法的依据阻却执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。根据审理查明的事实可知，第三人新区房地产公司是生效案件的被执行人，亦是涉案房产的开发企业。由于在执行法院对涉案房产采取强制执行措施时，涉案房产还登记在新区房地产公司名下，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故此应依据该法条来判定是否能够阻却执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该法条的规定，同时满足了上述三个条件方能阻却执行。根据刘泽军提交的证据，不能证明刘泽军所购房产系用于居住且刘泽军名下无其他用于居住的房屋。综上，原审法院认为刘泽军的异议理由不成立，不足以排除本案的执行。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：驳回刘泽军的诉讼请求。本案一审受理费8,650元，由刘泽军负担。本院二审查明，二审中，上诉人主张在购买涉案房产后进行了简装，在法院查封房产之前并不是每天居住在涉案房产里，但是已经实际使用了该房屋。法庭要求上诉人限期提交为涉案房产缴纳水电费的凭据，上诉人未提交。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条的适用问题，本院认为，规定第二十八条为普适性条款，第二十九条为针对房地产开发企业的特别条款，本案被执行人为房地产开发企业，因此，原审法院适用第二十九条并无不当。该规定第二十九条第二款规定所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，系为保证购房人居住权，将对消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人金钱债权的保护之上。上诉人需要提交充分证据证明所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。本案中，上诉人虽提交了贷款合同写明是上诉人第一套住房，但该条款仅为合同双方约定，不足以证明上诉人名下无其他用于居住的房屋。上诉人虽主张已经简装涉案房屋并时有入住，但未提交任何为该房屋缴纳水电费的证据，亦未提交为涉案房屋缴纳物业费的相关证明。结合上诉人主张为涉案缴纳的首付款为现金缴纳，对于如此大笔的支出使用现金支付不符合惯例，上诉人亦没有提交大额提现缴纳首付款的相关证据。原审认定上诉人未提交充分证据证明其满足阻却执行的条件，本院予以确认。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8650元，由上诉人刘泽军负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇一九年九月九日书记员  李 想附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。