江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初9254号 原告：王春强，男，1965年2月19日出生，汉族，住南京市，现住南京市。 委托诉讼代理人：宋诚，北京德恒（南京）律师事务所律师。 被告：史培明，男，1969年3月27日出生，汉族，无业，住南京市。 委托诉讼代理人：朱雪芹，江苏当代国安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马岱熙，江苏当代国安律师事务所律师。 第三人：戴世喜，男，1963年2月6日出生，汉族，住南京市。 原告王春强与被告史培明、第三人戴世喜案外人执行异议之诉一案,本院于2019年7月18日立案后,依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告王春强及其委托诉讼代理人宋诚、被告史培明的委托诉讼代理人朱雪芹、第三人戴世喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王春强向本院提出诉讼请求：1.停止对南京市；2.确认案涉房屋属于原告所有。事实和理由：2010年12月21日，王春强与戴世喜签订《房屋交易协议书》，约定戴世喜将案涉房屋以60万元的价格出售给原告。签约当日，王春强按照协议约定支付戴世喜房款55万元，5万元尾款待戴世喜协助办理过户后支付。自2011年1月起，王春强收房并实际入住至今。其后，王春强陆续缴纳了案涉房屋的物业管理费、维修资金、住宅专项维修资金、住房登记费以及土地登记费等。2016年初王春强陪同戴世喜一起办理案涉房屋的所有权证及土地证，戴世喜将上述证件交给王春强保管。2017年6月27日，戴世喜向王春强索要6万元并同意协助办理房产过户登记，但戴世喜收到上述款项后又拒绝办理过户登记。此后王春强多次要求戴世喜协助办理过户，但戴世喜以种种理由推脱，导致未能办理过户登记。2019年5月14日，南京市鼓楼区人民法院作出（2019）苏0106执828号执行裁定书及公告并张贴在案涉房屋处。王春强此时才知道戴世喜将案涉房屋的产权证挂失后重新领取产权证并以案涉房屋办理了抵押登记。王春强与戴世喜签订的书面房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故合同依法成立并生效；王春强已将购房款全部支付戴世喜；王春强自2011年入住案涉房屋至今已有八年，王春强合法占有案涉房屋时间远早于抵押权设立及法院查封；戴世喜单方面拒绝过户，故未办理过户登记并不是王春强自身原因所致。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对案涉房屋享有物权期待权，王春强作为买受人获得案涉房屋所有权的请求权足以对抗史培明作为抵押权人的优先受偿权，能够排除案涉房屋的强制执行。故原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告史培明辩称，戴世喜向史培明借款并以案涉房屋作为抵押物，抵押权已经合法设立，史培明对案涉房屋享有抵押权已由生效法律文书确认。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。王春强主张案涉房屋为其所有，无事实和法律依据。案涉房屋为拆迁安置房，王春强明知拆迁安置房五年内禁止上市交易，仍与戴世喜签订房屋买卖合同，存在过错。2017年6月27日王春强支付尾款，戴世喜也已经取得案涉房屋的产权证，此时双方已经具备过户条件，但王春强并未通过诉讼方式积极主张，存在重大过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，史培明对案涉房屋享有抵押权，故王春强的诉讼请求应予驳回。案涉房屋上除了史培明的抵押权外，还有案外人吴育哲的抵押权，故案涉房屋根本无法办理过户，王春强诉请确认案涉房屋为其所有，根本无法执行。王春强合法的救济途径是诉请戴世喜返还房款并赔偿损失，而非阻碍史培明的执行。综上，请求法院驳回王春强的诉讼请求。 第三人戴世喜辩称，认可王春强的主张，案涉房屋在2010年就出售给王春强，属于王春强所有。因故一直未能办理所有权转移登记，开始是因为拆迁安置房上市受限，五年期满后又因为王春强名下有其他房产，受限购政策的影响无法过户。请求法院依法判决。 本院经审理查明事实如下：2010年11月4日，戴世喜付款购买征地拆迁安置房，即案涉房屋。2010年12月21日，戴世喜与王春强签订《房屋交易协议书》，约定戴世喜将案涉房屋出售给王春强，房屋价款为60万元；王春强支付55万元后，戴世喜即将案涉房屋的一切材料交付王春强，并将房屋钥匙交付王春强，尾款5万元待戴世喜协助王春强办完产权证后支付等等。当日，王春强即向戴世喜支付房款55万元，戴世喜将案涉房屋交付王春强。2016年2月26日，戴世喜至房产部门办理了案涉房屋的产权证，登记产权人为戴世喜，产权来源系买受，备注：征地拆迁安置房，五年内不得上市，上市须经南京市住房保障办公室批准。2017年6月27日，王春强应戴世喜请求支付尾款6万元（金额高于原约定，系戴世喜提出要求后，王春强同意）。当日，戴世喜在获得南京市住房保障办公室出具的《南京市经济适用住房（上市）确认书》后，和王春强共同至房产部门办理案涉房屋的所有权过户登记手续，但因王春强（单身）名下已另有其他房产，根据当时的限购政策，不符合再购房条件，故未能完成所有权转移登记手续。王春强与戴世喜称此后双方曾商议将案涉房屋转移登记至王春强儿子名下，但双方因故未能办理。 2017年底至2018年初，戴世喜因在外有大量债务急需借钱周转，故联系了一家借款中介公司，该公司同意介绍出借人，但提出需提供房产抵押。戴世喜向该公司介绍其名下有一套房产，即案涉房屋，因为拿了王春强的钱，还不上，目前王春强住在案涉房屋内。随后戴世喜即带领该公司工作人员前往案涉房屋进行查看，当日王春强也在家。王春强称当时戴世喜称带个朋友来看房，让王春强不要过问，王春强出于对戴世喜的信任也未再询问。 2018年1月5日，戴世喜经上述借款中介公司介绍与史培明签订《借款合同》，约定戴世喜向史培明借款110万元，借款期限为12个月。同日，双方签订《房地产抵押合同》，约定戴世喜以案涉房屋为上述借款提供抵押担保，担保范围包括主债权、利息、违约金及实现债权的费用。史培明依约向戴世喜转账110万元，双方并就案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为史培明。因戴世喜未按约还款，史培明于2018年10月23日向本院提起诉讼，案号为（2018）苏0106民初12162号。2018年10月25日，本院经史培明申请查封了案涉房屋，查封期限自2018年10月25日至2021年10月24日。在该案审理中，史培明与戴世喜达成调解协议：一、戴世喜返还史培明借款本金1085150元和利息（以1085150元为基数，自2018年6月13日起到实际给付之日止，按年利率24%计算，如偿还本金，本金基数相应减少）以及律师费7万元；此款戴世喜于2019年1月31日前偿还本金60万元，于2019年5月30日前偿还剩余本金485150元、全部借款利息和律师费7万元；如戴世喜未能按期足额给付上述任何一期款项，史培明有权就全部尚欠款项及诉讼费用申请强制执行；二、如戴世喜未能偿还第一项款项和案件受理费、保全费，史培明在主债权110万元范围内对案涉房屋进行折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、双方纠纷一次性解决，再无其他纠葛；案件受理费16188元，减半收取8094元，保全申请费5000元，合计13094元，由戴世喜承担，此款史培明已预付，戴世喜于2019年5月30日前直接给付史培明。2019年2月28日，因戴世喜未按期履行调解书确定的义务，史培明向本院申请强制执行。本院于2019年5月14日作出（2019）苏0106执828号裁定书，拍卖、变卖案涉房屋以偿还戴世喜所欠债务。王春强于2019年6月20日向本院提出书面异议，要求停止执行案涉房屋并解除查封。本院立案受理后进行了审查，于2019年7月3日作出（2019）苏0106执异71号执行裁定书，驳回王春强的异议请求。王春强对该裁定不服，提起本案诉讼。 另查明，戴世喜于2018年7月再次以案涉房屋作为抵押物向案外人吴育哲借款，于2018年7月19日就案涉房屋办理了抵押登记，登记抵押权人为吴育哲、被担保债权数额为25万元。 上述事实，有当事人陈述及王春强提供的房屋交易协议书、转账凭证、收条、土地证、房产证、证明、本院（2019）苏0106执异71号执行裁定书、南京市经济适用住房（上市）确认书；史培明提供的本院（2018）苏0106民初12162号民事调解书、谈话笔录、不动产登记资料查询结果证明以及本案庭审笔录为证。 本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院自收到书面异议之日起十五日内审查，理由不成立的，裁定驳回异议，案外人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内可向人民法院提起执行异议之诉。本案中，史培明向本院申请执行后，本院裁定拍卖变卖案涉房屋，王春强提出书面异议，本院经审查后裁定驳回王春强的异议，王春强在收到裁定后于十五日内向本院提起执行异议之诉，即本案诉讼，符合法律规定。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，王春强虽与戴世喜在房屋抵押登记前就案涉房屋签订买卖合同，但双方未能办理所有权转移登记，房屋所有权未能发生转移，王春强与戴世喜之间仍然是因合同争议产生的债权债务关系，原告请求法院确认案涉房屋属于原告所有，本院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，史培明对案涉房屋享有抵押权，可就案涉房屋优先受偿，该权利已由本院生效文书予以确认；王春强就案涉房屋对戴世喜享有的债权请求权，不能对抗史培明对案涉房屋享有的担保物权，王春强对案涉房屋享有的权益并不足以排除本院的强制执行。对王春强要求停止对案涉房屋的执行并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，史培明对戴世喜享有金钱债权，该金钱债权已有抵押权作为担保，故案涉房屋并非作为普通的责任财产被执行，本案史培明申请就案涉房屋进行执行并非纯粹的金钱债权执行，史培明正是通过执行案涉房屋以行使抵押权；在戴世喜将案涉房屋抵押给史培明之前，案涉房屋已经具备过户条件，戴世喜也曾配合王春强至房产部门办理过户手续，但因王春强自身受限购政策影响不能再次购买房屋，未能完成过户，故案涉房屋未办理过户登记系因王春强自身原因。综上，本案并不适用上述规定，否则将有悖不动产登记公示公信原则，不利于维护交易安全。对于王春强抗辩适用上述规定以排除执行，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百九十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百四十四条、第三百一十二条规定，判决如下：       驳回原告王春强的诉讼请求。 案件受理费18300元，由原告王春强负担（原告已预交）。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  颜 敏 人民陪审员  郭春雷 人民陪审员  董玲梅 二〇一九年九月三日 见习书记员  徐 玲