北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初13211号原告：卓明，男，1986年5月10日出生。委托诉讼代理人：李国路，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律工作者。被告：盛威，女，1969年7月7日出生。委托诉讼代理人：秦佑国，北京市丰台区花乡法律服务所法律工作者。被告：杨万福，男，1946年2月27日出生。原告卓明与被告盛威、杨万福租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓明及其委托诉讼代理人李国路，被告盛威及其委托诉讼代理人秦佑国、被告杨万福到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。原告卓明向本院提出的诉讼请求：1、确认原告与被告于2011年11月25日地上物转让行为无效，被告立即返还原告转让费20万元整；2、判令被告赔偿原告损失共计134820元；以上共计334820元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月10日，原告与被告盛威签订《房屋租赁合同》约定被告将其承租的位于房山区X镇X村西农家院转租给原告。2011年11月25日，原告与被告杨万福再协商被告将该农家院所有地上物全部转让给原告，转让费共计20万元。原告于当天向被告支付了20万元，被告向原告出具收条及明细。可是2012年7月土地原承租方张吉祥以被告无转租权，将被告起诉到法院，经人民法院判决解除了张吉祥与二被告转租合同，并不认可被告转让的地上物，为被告所有。这时，原告才知道，二被告根本没有转租权及转让权。后，原告将二被告诉至法院。经过法院调解，作出（2014）房民初字第04740号民事调解书解除原被告签订的《房屋租赁合同》。并告知转让问题，另案解决。因被告的违法转租，且张吉祥不认可转让物属二被告所有，故租赁场地及被告转让财产已于2013年5月1日全部由张吉祥强行收回，并出租给案外人杨四清，原告为此损失惨重。原告认为二被告无权转让财产，所达成的转让协议无效，被告理应返还原告转让费20万元。二被告的违法转租直接导致原告损失惨重。二被告理应赔偿原告损失。原告多次找被告维权未果，无奈。再次诉至法院，请求依法判决。被告盛威、杨万福辩称，不同意原告的诉讼请求，法院依法驳回原告的起诉，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。理由如下：一、关于诉讼请求的答辩意见。第一、卓明起诉的案由不正确。2011年10月25日双方之间的转让行为是买卖行为。本案中卓明起诉案由是租赁合同纠纷，而2011年11月25日，双方之间的转让行为是买卖行为，是在2011年3月10日，我们与卓明签订《房屋租赁合同》及补充协议之后，我们将自己在x村西农家院内的改造部分包括（新建厨房、厕所…等）转让给了卓明，当时双方约定的转让价格20万元，卓明也支付了20万元转让款，在杨万福给卓明出具的收条中，明确说明：x村西原张吉祥与盛威签字大院，由盛威、杨万福在院内的改造部分，包括新建厨房……一次性转让卓明所有，……，从说明内容性质来看，该行为属于买卖行为，并非租赁合同。第二、卓明请求确认2011年11月25日双方的转让行为无效，没有法律依据，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定的合同无效的法定情形。二、关于事实理由的答辩意见。第一、卓明所述事实与实际不符。盛威、杨万福转让给卓明是增建部分，并非全部地上物。2011年11月，盛威、杨万福在将农家院出租给卓明时，转让给卓明的是盛威、杨万福在农家院的增建部分，并非全部地上物。第二、张吉祥认可盛威、杨万福对农家院进行了部分增建，卓明应当知道增建部分。2012年7月农家院的原承租人张吉祥在起诉盛威、杨万福请求解除双方于2011年2月26日签订的《协议》，卓明作为第三人也参加了庭审，卓明应当知道，我们对农家院的增建部分，也应当知道张吉祥认可盛威、杨万福对农家院进行了部分增建。第三、盛威、杨万福与卓明在解除2011年3月10日双方签订的《房屋租赁合同》时，已经达成调解协议，双方解除合同后，再无其他争议。第四、卓明的起诉是重复起诉行为，违反了“一事不再理”的民事起诉原则。卓明的多次向法院起诉的经过：1、2011年2月26日，张吉祥与盛威签订协议，约定张吉祥将承租的位于房山区x村西头农家院转租给盛威经营，年租金2万，租赁期限自2011年3月10日起，暂定5年，期间如遇国家占地，其赔偿是各自建设归各自所有。张吉祥将农家院交付盛威后，盛威、杨万福投资50万元左右在原农家院房屋、鱼塘、暖棚基础上进行了部分增建，包括：新建了厨房、厕所、温室保温大棚、钓鱼台、鸡舍、兔子窝、蚂蚱棚、新挖了一个鱼塘；对东房房屋进行了改造装修、对原来鱼塘进行了深挖和加固齐边，对土地进行了平整。2011年11月（合同签订日期，2011年3月10日），盛威、杨万福与卓明签订《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，盛威、杨万福将房山区x村西头农家院出租给卓明，年租金2万元，租赁期限自2011年3月10日起，租赁期满盛威、杨万福有权收回房屋，双方如要续约，重新签订租赁合同，后卓明与盛威、杨万福又签订补充协议，载明“以盛威与张吉祥的原始合同为准”。2011年11月25日，卓明与杨万福达成协议，盛威、杨万福将x村西原张吉祥与盛威签字的签字大院（农家院），由盛威、杨万福在院内改造部分，包括新建厨房、厕所、温室保温大棚、东房房屋改造装修、鱼塘由大坑挖深加固齐边、建钓鱼台和新挖鱼塘一个，包括鸡舍、兔子窝、蚂蚱棚和土地平整一次转让卓明所有，国家占地赔偿由卓明享受所有权，转让费一次性各种投资总额20万。同日，杨万福收取卓明转让费现金20万元，并将农家院全部交付卓明，由卓明占有使用。2、2012年7月，张吉祥起诉盛威、杨万福，请求解除双方签订的房屋租赁合同，卓明作为第三人参加诉讼。2012年7月17日经北京市房山区人民法院（2012）房民初字第07101号民事判决书判决：张吉祥与盛威2011年2月26日签订的协议解除。3、2014年3月，卓明起诉盛威、杨万福请求解除双方2011年3月10日双方签订的《房屋租赁合同》。2015年1月23日，经北京市房山区人民法院主持调解，盛威、杨万福与卓明达成（2014）房民初字第04740号民事调解书，一、自本调解书签收之日起盛威、杨万福与卓明2011年3月10日签订的房屋租赁合同及补充协议解除，二、双方无其他争议。合同解除时涉案农家院仍由卓明占有控制。4、2014年3月5日，卓明以确认合同无效为由起诉盛威、杨万福请求解除双方2011年10月25日达成的合同关系，判令返还转让费20万元。2015年8月25日，经北京市房山区人民法院（2015）房民初字第04228号民事判决书判决：驳回了卓明请求解除2011年11月25日，卓明与杨万福达成协议；请求杨万福、盛威返还转让费20万元以及请求杨万福、盛威赔偿损失的诉讼请求。卓明对上述判决不服向北京市第二中级人民法院提起上诉，2016年2月17日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终799号民事裁定书，准许卓明撤回上诉，双方按原判决执行。5、2017年4月21日，卓明又以占有物返还为由又起诉盛威、杨万福，请求盛威、杨万福返还20万元转让费。2017年12月6日，北京市房山区人民法院作出（2015）房民初字第18221号民事判决书，上诉后，2018年4月24日，北京市第二中级人民法院作出民事裁定书（2018）京02民终3019号，裁定撤销北京市房山区人民法院（2015）房民初字第18221民事判决书，发回重审，北京市房山区人民法院在重审期间，卓明撤诉。二、卓明请求返还20万元转让费的请求理由不能成立，没有法律依据。2011年11月25日，双方在达成协议时，卓明明知其所租赁的农家院系盛威从张吉祥处承租而来，也明知张吉祥不允许盛威、杨万福对外转租，盛威、杨万福在院内的改造部分系盛威、杨万福所建，仍然受让盛威、杨万福改建的房屋等地上物，其作为完全民事行为能力人，应当对其法律行为的后果承担法律责任。三、我们没有给卓明造成任何损失。基于上述答辩，请求法院支持我们的答辩意见，驳回卓明的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2004年3月18日，张吉祥与房山区x村农工商经济联合社签订了《农事乐园租赁合同书》，由张吉祥租赁该社位于x村西开发区西侧的土地，租赁期限自2004年3月18日起至2054年3月17日止，张吉祥在租赁期可以进行转租。2011年2月26日，张吉祥与盛威签订《协议》，约定张吉祥将房山区x村西头农家院转租给盛威经营，盛威不得转租。2011年3月10日，盛威、杨万福在未经张吉祥同意的情况下，将房山区x村西头农家院转租给原告卓明，并签订了《房屋租赁合同》。2011年11月25日，卓明、杨万福达成协议：“x村西原张吉祥与盛威的签字大院，由盛威、杨万福在院内的改造部分包括新建厨房、厕所、温室保温大棚、东房房屋改造装修、鱼塘由大坑深挖加固齐边、建钓鱼台和新挖鱼塘一个、包括鸡舍、兔窝、蚂蚱棚和土地平整一次转让卓明所有，国家占地赔偿由卓明享受所有权”。同日，杨万福收取卓明转让款20万元。因张吉祥不同意盛威、杨万福将农家院转租给卓明，张吉祥以租赁合同纠纷为由向法院提起诉讼，该案经审理，本院于2012年7月17日作出已生效的（2012）房民初字第7101号民事判决书，判决：解除张吉祥与盛威于二〇一一年二月二十六日签订的《协议》。卓明作为第三人亦参加诉讼。此后，张吉祥自行将出租的农家院收回。2015年1月23日，原告卓明与被告杨万福、盛威之间的房屋租赁合同纠纷经本院主持调解，双方协议如下：一、自调解书签收之日起盛威、杨万福与卓明于二〇一一年三月十日签订的房屋租赁合同及补充协议解除。二、双方其他无争议。但该案对卓明支付的20万元转让费等问题未进行处理。上述事实，有双方当事人陈述，原告卓明提供的（2012）房民初字第07101号民事判决书，（2014）房民初字第04740号民事调解书，调解笔录，2011年11月25日的协议等证据材料在案证实。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，2011年11月25日，卓明与杨万福达成协议，转让诉争农家院地上物的行为是以杨万福、盛威与卓明签订的《房屋租赁合同》为基础，从属于该合同。但在张吉祥与杨万福、盛威签订的租赁合同被人民法院判决解除之后，杨万福、盛威与卓明签订的《房屋租赁合同》经双方协商一致亦予以解除。张吉祥在法院判决解除租赁合同后，自行收回诉争的农家院。对于诉争的农家院，因为张吉祥与盛威约定不得转租，故对于杨万福、盛威将其在承租土地上投资增建的地上物转让给卓明亦应当得到张吉祥同意。现杨万福、盛威未能提供证据证实其在承租的农家院增建的地上物转让给卓明已得到张吉祥的同意，又租赁合同均已解除，故双方签订的转让协议已经失去租赁合同基础亦应当予以解除。而卓明给付杨万福及盛威在租赁土地上的投资增建的地上物的转让款20万元，杨万福、盛威应当予以返还。卓明要求杨万福、盛威返还转让费20万元，理由正当，本院予以支持。卓明要求赔偿的其他损失的诉讼请求，其提供的证据不足，本院不予支持。盛威、杨万福所持卓明起诉的案由不正确、转让行为有效及不同意返还等抗辩意见，依据不足，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告杨万福、盛威于本判决生效后7日内退还原告卓明转让费20万元。二、驳回原告卓明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3161元，由原告卓明负担1011元（已交纳）；由被告杨万福、盛威负担2150元（于本判决书生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 路 军二〇一九年九月二日书记员 张亚楠