四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初5217号 原告：罗仁莲，女，生于1988年5月27日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。系特别授权。 被告：广安市万佳房地产开发有限责任公司。住所地：广安市广安区洪州大道东段**301。 法定代表人：王翰，系该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：龙世莲，四川信和信（成都）律师事务所律师。系特别授权。 委托诉讼代理人：孙珈琦，四川信和信（成都）律师事务所实习律师。 原告罗仁莲与被告广安市万佳房地产开发有限责任公司（以下简称万佳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗仁莲之委托诉讼代理人蔡国庆，被告万佳公司之委托诉讼代理人龙世莲、孙珈琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗仁莲向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付位于广安市广安区房屋；2.判令被告支付原告逾期交房违约金32376元（从2017年1月1日计算至2019年6月10日）；3.判令被告从2019年6月11日开始按36.3元／天向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止。事实和理由：原、被告于2015年8月19日签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于广安市广安区房屋出售给原告，约定的交房时间为2016年12月30日。约定的交房日期已到，被告未能完成该项目房屋的修建，达不到交房条件，原告一直催促交房未果，故提起诉讼请求法院判如所请。 被告万佳公司辩称，原告所诉的内容不属实，涉案房屋已经修建好，是因为政府未完成拆迁的原因导致没有按时交付，该原因无法预见，属于不可抗力，根据合同约定万佳公司在该情形下可以延期交房。原告要求赔偿的违约金过高，请求法院依法进行调整。请求法院驳回原告的诉讼请求 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有：《商品房买卖合同》及补充协议、独有房产声明书及房屋登记委托书、交款收据及银行交易明细。 被告万佳公司依法向本院提交的证据有：《广安市广安区人民政府关于**路2013-**号地块拆迁交地与收取土地出让金的协议》、《广安区城乡规划建设管理委员会第二十七次全体会议纪要》、《国有建设用地使用权拍卖成交确认书》、涉案房屋项目现状照片打印件、建设工程规划许可证、工程施工许可证、商品房预售许可证。 上述证据，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月2日，原告罗仁莲（买受人、乙方）与被告万佳公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定：1.乙方所购商品房位于广安市广安区，面积88.1平方米，房屋总价为363783元，贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的61%，其余价款可以向工商银行或住房公积金管理机构借款支付；2.出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，且该商品房交付时应已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案书和有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书，逾期交房超过90日以上，买受人选择继续履行合同的，出卖人以逾期天数按买受人已付房款每日万分之一计算向买受人支付逾期违约金，但如遇以下特殊原因，出卖人可据实延期：国家、、地方政策及有关职能部门的行为、地方性政策因素后原告依约履行了合同义务，但被告至今未向原告交付房屋，原告遂诉讼来院。 同时查明，被告万佳公司于2013年8月2日在广安市公共资源交易中心举行的国有建设用地使用权拍卖活动中，竞得GC2013-12（**路片区B1-1号））地块的国有建设用地使用权本案案涉房屋所属广安新天地（三期）星光大道建设项目（岔马路片区B1-1号地块）于2015年3月11日取得建设工程规划许可，于2015年3月18日取得工程施工许可，于2015年3月31日取得商品房预售许可，该项目主体已封顶，但水电气等附属设施均未安装，至今未竣工验收，施工单位未向被告万佳公司交付该建设工程。2014年2月24日，被告万佳公司与广安市广安区人民政府签订的《广安市广安区人民政府关于岔马路2013-12号地块拆迁交地与收取土地出让金的协议》，约定广安区人民政府保证在2014年4月底前实施拆迁该宗地中的13个住户和8个门市的工作，5月底前完成该宗地拆迁工作，完成拆迁后，将该地块交给万佳公司使用。2017年4月6日，广安区城乡规划建设管理委员会第二十七次全体会议审议了《新天地三期星光大道规划调整方案》，议定该项目系复杂历史遗留拆迁问题，在确保安全质量的前提下原则同意该规划方案调整。 本院认为，案涉合同（协议）是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定被告应在2016年12月30日前向原告交付已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表的房屋，但案涉房屋所在工程项目至今未竣工验收，基础设施尚未完善，也无法确定该项目质量等是否合格，现暂未达到交付使用条件，在事实上和法律上无法强制要求被告立即交付房屋，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，本院向原告释明可以变更诉讼请求要求解除商品房买卖合同并退还购房款、赔偿损失，原告不同意变更诉讼请求，坚持要求被告交付房屋，故对原告该请求，本院依法不予支持。待该房屋达到交付使用条件后，原告可再行主张。 对原告主张的逾期交房违约金问题，被告未按照合同约定期限履行交房义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原、被告双方在商品房买卖合同中明确约定了逾期交房超过90日以上，买受人选择继续履行合同的，出卖人以逾期天数按买受人已付房款每日万分之一计算向买受人支付逾期违约金，故对原告要求被告支付截止2019年6月10日的逾期交房违约金32,376元，2019年6月11日及以后的逾期交房违约金按日36.3元计算至房屋实际交付之日止的请求，本院予以支持。被告万佳公司辩称，该项目至今未竣工验收无法交付房屋系由于政府未完成拆迁导致，属于不可抗力，应根据约定延期交房。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，政府未按约定履行拆迁义务，不属于不能预见、不可避免并不能克服的不可抗力，也不属于原、被告双方约定的国家、、地方政策的变更或行政管理职能部门对万佳公司采取的管理行为且被告公司与广安区人民政府签订的《广安市广安区人民政府关于岔马路2013-12号地块拆迁交地与收取土地出让金的协议》，明确约定了相关权利义务及违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告万佳公司仍应向原告承担相应的违约责任，故对被告万佳公司该辩称意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、被告广安市万佳房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告罗仁莲支付截止2019年6月10日的逾期交付房屋的违约金32376元，2019年6月11日及以后的逾期交房违约金按36.3元／天计算至广安市广安区地块广安·新天地（三期）—星光大道1幢1-5-5号房屋实际交付之日止； 二、驳回原告罗仁莲本案其他诉讼请求。 上述款项，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费610元，减半收取计305元，由被告广安市万佳房地产开发有限责任公司负担270元，原告罗仁莲自行负担35元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 严 钦 二〇一九年九月五日 书记员 李小龙 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。、 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。