文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝民终530号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思琪，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：陈时人，男，1993年4月28日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：邓丹叶，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鸣君，重庆钜沃律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人陈时人、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院(2018)渝04民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月6日、2019年1月31日公开开庭进行了审理。上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、张思琪，被上诉人陈时人的委托诉讼代理人邓丹叶、刘鸣君，原审第三人盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销重庆市第四中级人民法院(2018)渝04民初215号民事判决；2.改判对重庆市石柱土家族苗族自治县黄水镇迎宾北路77号第7幢2单元4楼X号房屋许可执行；3.本案一、二审诉讼费用由陈时人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。陈时人未提供实际支付房款的银行流水，购房合同和收据均为复印件，现有证据不足以证明其与盛景旅游开发公司之间存在真实的交易行为。案涉房屋自2012年在建工程开始就存在不间断的抵押，陈时人在案涉房屋设定有抵押权的情况下，与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同，案涉房屋未办理过户登记应属陈时人的过错。2.一审法院适用法律错误。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条判决驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条。陈时人答辩称：1.陈时人享有物权期待权。其与盛景旅游开发公司之间存在真实的交易行为，双方在案涉房屋抵押前签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房款，购房款系陈时人母亲蒋雨杉以借款债权抵偿的，盛景旅游开发公司出具了房款收据，确认收到全部购房款。陈时人在查封前已经占有案涉房屋。未办理过户登记的过错不在陈时人。2.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条。盛景旅游开发公司述称：盛景旅游开发公司开发案涉项目，于2013年取得预售许可证。重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游开发公司的股东、法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序，三家公司收取的各种款项，盛景旅游开发公司均予以认可。案涉房屋的商品房买卖合同、收据是真实合法的。未能办理网签、案涉房屋过户登记的原因在盛景旅游开发公司。一审判决正确，应驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号第7幢2单元4楼X号房屋许可执行。一审法院认定事实：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2017年7月5日，重庆银行建新北路支行向重庆市第四中级人民法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市第四中级人民法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆市第四中级人民法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封。后重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送重庆市第四中级人民法院执行。2014年4月7日，陈时人与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同，购买盛景旅游开发公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢2单元4-X房屋，房屋用途为住宅，总价款199295元，付款方式为一次性付款，陈时人委托盛景旅游开发公司办理房产证。陈时人于2014年4月7日向盛景旅游开发公司支付购房款199295元。中国电信石柱分公司出具的收据上载明：2015年6月1日，陈时人为涉案房屋办理了宽带业务。一审法院认为，本案的争议焦点为：陈时人能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条的规定，排除所购房屋的执行。首先，本案系在金钱债权执行中，陈时人对登记在被执行人盛景旅游开发公司名下的不动产提出排除执行异议申请，人民法院裁定中止对该不动产的执行后，申请执行人华融资产重庆分公司提出的执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从该条的具体内容来看，其适用对象为所有不动产，而不是商品房之外的不动产，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条有关于案外人对执行标的为商品房的不动产足以排除执行的条件有特别的规定，但该条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并非并列关系而是递进关系，即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对执行标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而裁定中止对执行标的的执行。因此，华融资产重庆分公司提出的案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的理由不能成立；其次，本案中，陈时人与盛景旅游开发公司于涉案房屋抵押及法院查封前签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房款，商品房买卖合同约定陈时人委托盛景旅游开发公司办理房产证，本案中未能办理过户登记非陈时人的原因。陈时人已于人民法院查封前合法占有房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，陈时人享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。华融资产重庆分公司提出对该房屋许可执行的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。华融资产重庆分公司在本案中提出陈时人提供的《商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有第三人为逃避执行和陈时人串通制作虚假合同和收据的可能。但华融资产重庆分公司未举示相应的证据证明其主张，一审法院对其提出的该理由不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《》第六十四条、第，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条之规定，判决：驳回华融资产重庆市分公司的诉讼请求。案件受理费4940.66元，由华融资产重庆分公司负担。本院二审期间，陈时人举示了蒋雨杉账户银行流水、情况说明等证据。拟证明蒋雨杉于2013年2月28日向盛景旅游开发公司财务总监张叶娟转账500万元，盛景旅游开发公司还款200万元，后蒋雨杉与盛景旅游开发公司协商以剩余债权冲抵房款，因房款数额大于债权金额，蒋雨杉于2013年11月19日向张叶娟打款116.4万元补足房款。陈时人申请蒋雨杉出庭作证。蒋雨杉证实：其于2013年2月转账500万元给张叶娟，盛景旅游开发公司于3月还了200万元，后肖华安推荐案涉小区项目，2013年9月预售许可证办理后选的房，共16套房屋，（陈时人2套、陈正雍5套、陈联雍5套、蒋丽霞1套、刘龙凤2套、蒋立梅1套），2014年10月与盛景旅游开发公司财务对账，确认房款后，后又补了一些钱。其与陈时人是母子关系。盛景旅游公司出具《情况说明》载明，蒋雨杉及其指定购房人与盛景旅游公司达成的16套购房事宜，是经过各方自愿协商达成的，蒋雨杉在购房前出借给盛景旅游公司的借款是按其要求打给公司财务总监张叶娟的；蒋雨杉及其指定购房人在选购房屋后，经盛景旅游公司财务内部核算按房款总价同意做出冲抵和补交，并由财务人员出具了相应房款收据，盛景旅游公司收回了涉及该部分款项的借条。二审另查明：本院（2019）渝民终259号民事判决书查明，重庆市第四中级人民法院向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年2月就该小区7幢办理了抵押登记。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：陈时人对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权利，案涉房屋是否应当许可执行。本院评判如下：首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系重庆市第四中级人民法院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以重庆市第四中级人民法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故重庆市第四中级人民法院的查封时间为2017年7月14日。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，首先，陈时人与盛景旅游开发公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该《商品房买卖合同》签订于2014年4月7日，早于重庆市第四中级人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间。其次，陈时人在本案中举示了其于2015年6月1日为涉案房屋办理了宽带业务的收据，可以证明陈时人在查封前已占有案涉房屋。再次，关于购房款的支付。本案中，陈时人举示的蒋雨杉账户银行流水显示：该账户2013年2月28日向盛景旅游开发公司财务总监张叶娟转账500万元，盛景旅游开发公司还款200万元以及该账户于2013年11月19日向张叶娟打款116.4万元房款，结合盛景旅游开发公司的情况说明、盛景旅游开发公司与陈时人签订商品房买卖合同、出具购房款收据等事实，能够印证蒋雨杉证言中关于以房抵款的陈述，本院对该以房抵款事实予以采信。蒋雨杉与陈时人系母子关系，可以认定通过以房抵款方式，案涉房屋的购房款已经全部支付，符合已支付全部价款的条件。最后，关于未能办理过户登记手续的过错问题，陈时人与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》的时间早于重庆银行建新北路支行就案涉房屋设立抵押的时间，且没有证据证明案涉房屋目前还存在其他抵押，案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景旅游开发公司将案涉房屋为他人担保所致，系盛景旅游开发公司的原因，而非基于陈时人的自身原因。因此，陈时人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，华融资产重庆分公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定重庆市第四中级人民法院查封时间虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4940.66元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 宾审判员 周 倩审判员 谭振亚二〇一九年九月二十六日书记员 陈元平