河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫16民终3559号上诉人（原审原告）：牛秀勤，女，1962年9月4日出生，住鹿邑县。委托诉讼代理人：刘玉林,河南仙源律师事务所。上诉人（原审被告）：韩秀平，女，1974年3月2日出生，住鹿邑县。委托诉讼代理人：杨俊林，河南梓晅律师事务所。上诉人牛秀勤与上诉人韩秀平合同纠纷一案，不服鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人牛秀勤及其委托诉讼代理人刘玉林，上诉人韩秀平及其委托诉讼代理人杨俊林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛秀勤上诉请求：1、撤销鹿邑县人民法院(2019）豫1628民初473号民事判决书第二项;2、本案的一、二审诉讼费由韩秀平承担。事实和理由：一、一审判决认定韩秀平于2018年11月29日向牛秀勤转账18000元为2019年度的房租属认定事实严重错误。1、一审中牛秀勤向法庭提交的与韩秀平之夫的聊天记录的时间为2018年的9月和10月，聊天内容为牛秀勤称:“我可等不到，因为这一年的你还没给”。而韩秀平之夫回答的为:“知道了正在办”，从二人的聊天内容中已清楚明确的证实牛秀勤向韩秀平之夫催要2018年度租金及韩秀平未支付2018年度租金的事实。2、本案中，韩秀平认为其转账的款项为2019年租金的理由不能成立,首先，通过牛秀勤与韩秀平的聊天记录已证实韩秀平拖欠2018年度租金的事实，其次，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条:对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中,韩秀平应当向法庭出示有效证据证明其已向牛秀勤足额支付2012年12月1日至2018年12月1日的租金。二、一审判决认为牛秀勤没有出具收条的交易习惯属认定事实错误。牛秀勤向韩秀平出具的收条,有韩秀平掌握,牛秀勤根本无法出示。一审判决认定牛秀勤没有出具收条的习惯没有事实依据。同时,在2018年底，牛秀勤要求韩秀平返还房屋及院落时，曾向公安机关报警处理。综上所述，一审判决认定事实及适用法律均存在严重错误，严重损害牛秀勤的合法权益,特具文上诉，请二审法院查明事实支持牛秀勤的上诉请求。韩秀平辩称，1、在房屋租赁协议中明确约定房屋租金每年提前一个月付款，先付后用，从合同的约定中可以看出韩秀平已经完成了租金的支付，根据我们的生活经验及交易习惯，租赁房屋均是先给钱后使用，韩秀平与2018年11月29日向牛秀勤转账的房屋租金即是2019年的房租，按照正常的思维逻辑牛秀勤如果没有收到房租的话，绝不可能让韩秀平继续使用其房屋。2、在一审中，牛秀勤在诉讼请求中并没有向韩秀平主张给付2019年房屋租金的问题，可见韩秀平已经支付了房屋的租赁费用，不然牛秀勤在一审的诉讼请求中肯定会提出给付租金的要求。3、牛秀勤在一审中仅提供了微信内容予以证明，但从微信内容来看，也明确的说明了系一年的房租未给，因为当时未到期，在2018年11月29日到期后韩秀平便向牛秀勤支付了2019年的租赁费用。综上请求法庭驳回牛秀勤的上诉请求。韩秀平上诉请求：l、依法撤销鹿邑县人民法院(2019）豫1628民初473号事判决书，改判牛秀勤继续履行原来的租赁合同;如牛秀勤继续要求解除合同，判决牛秀勤退还韩秀平2019年全部租金18000元并承担违约金。2、判决牛秀勤赔偿韩秀平经济损失15万元，不服金额共计160500元。3、本案的一二审诉讼费由牛秀勤承担。事实和理由：韩秀平和牛秀勤于2012年12月1日订立土地租赁合同，约定租期6年,每年租金18000元，每年先交租金后用土地。合同到期前,韩秀平申请续租，牛秀勤故意抬高租金产生纠纷。20I9年1月牛秀勤仍收取韩秀平2019年的租金18000元。在合同履行过程中,因牛秀勤隐瞒其出租的土地被政府已经征收的事实,导致韩秀平在租赁土地上添附的房屋和院墙被政府强拆,同时影响韩秀平正常经营,被迫停止营业半年之久,给韩秀平造成经济损失五万余元。现牛秀勤解除租赁合同，牛秀勤应补偿韩秀平在租赁土地上新添附的建筑物造价损失（现在仍存在的、属于不可拆除的）十万元。另外,牛秀勤的土地在2008年已经被政府征收且政府己经对牛秀勤进行了赔偿,而牛秀勤将不属于自己的部分土地出租给韩秀平，其行为构成了欺骗，导致韩秀平半年不能经营,牛秀勤应该承担违约责任。一、一审判决所查事实不清、认定事实错误，判决有失公正。首先、一审已经查明且双方认可涉案租赁合同的订立期限是2012年I2月1日至2018年12月1日,在该租赁合同到期前,韩秀平提前一个月与牛秀勤协商续租事宜,牛秀勤收取韩秀平18000元租金后(该数字是以前和赁合同约定的租金),故意抬高租金数额，才引发纠纷。在一审期间,牛秀勤并没有任何“提前通知解除合同”的证据，一审判决认为“原告要求解除租赁合同,符合合同法六十一条”是错误的。其次、一审判决的第二项更为不公平。由于牛秀勤的违约和阻扰等原因，导致韩秀平在缴纳了2019年的房租后,从20I8年12月至今不能使用租赁的房屋,给韩秀平造成的损失依法应该由牛秀勤承担赔偿责任，而一审判决不但没有让牛秀勤承担赔偿责任，还要扣除韩秀平的房租,既不合理也不合法。二、一审判决对韩秀平在租赁期间添附的固定建筑没有作出认定也是错误的。韩秀平在租赁期间，经牛秀勤同意新增添、院墙和八间房屋及三个铁皮车间大棚、水泥地平等，这些建筑物价值十万余元且属于不能拆除的建筑，应该由牛秀勤作价赔偿。三、一审判决程序违法。在一审中，韩秀平在一审答辩中提出了该项主张,而一审法院没有审查和判决韩秀平的该主张，同时拒绝韩秀平一审的反诉，同样是程序违法。综上,一审判决所查事实不清、认定事实错误,适用法律不当,侵犯了韩秀平的合法权利,应依法予以撤销。为此，韩秀平依据民事诉讼法164条等法律法规，特提出上诉,望二审法院纠正一审的错误，支持韩秀平的请求。牛秀勤辩称，1、牛秀勤与韩秀平所签订的租赁合同已于2018年12月1日到期，租赁期满后双方并没有签订新的房屋租赁合同，一审判决予以解除符合法律规定。2、韩秀平称在2018年11月29日向牛秀勤转账的18000元为2019年度的租金没有事实依据，具体理由详见牛秀勤的上诉请求及理由。3、韩秀平关于是否存在添附物及赔偿损失的理由，其在一审中并未提出也未提起反诉，二审法院应不予审查。综上，请法院支持牛秀勤的上诉请求。牛秀勤向一审法院起诉请求：1、判令解除牛秀勤、韩秀平签订的房屋租赁协议，返还牛秀勤的房屋及院落,并把屋内外的所有物品搬出;2、本案的诉讼费用由韩秀平承担。一审法院认定事实：2012年12月1日，牛秀勤与韩秀平签订房屋租赁协议，约定牛秀勤将自有的位于鹿邑县工业园区冯桥行政村闫庄45号的房屋出租给韩秀平修车使用;租赁期限为6年,自2012年12月1日至2018年12月1日,每年租金18000元,按年付款,5年房租不变,每年提前一个月付款，先付后用。合同到期后,牛秀勤要求解除合同。另查明,2018年11月29日,韩秀平向牛秀勤支付租金18000元。一审法院认为，牛秀勤与韩秀平签订的房屋租赁协议的租赁期限为2012年12月1日至2018年12月1日，租赁期限届满后双方没有签订新的房屋租赁合同,也没有就继续租赁的时间达成协议。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。牛秀勤要求解除租赁合同符合上述法律规定,对牛秀勤要求解除租赁合同的诉讼请求,予以支持。牛秀勤、韩秀平对于2018年11月29日韩秀平丈夫向牛秀勤转账18000元发生争议，牛秀勤认为该18000元是2018年的租金,韩秀平认为按照合同约定韩秀平已于2017年年底向牛秀勤现金支付过2018年的房租,2018年11月29日汇款18000元是2019年的租金。牛秀勤为证实自己的主张提供的证据为微信聊天记录一份,其中2018年9月22日9点49分，牛秀勤向韩秀平丈夫桑坤发微信“。你看这两年的租金你能交上,你都继续用，交不上你都早做准备，我明年决对不会在这样给你要房租了”,2018年10月23日8点35分,微信内容为“。我可等不到,因为这一年的你还没给”对于以上两次微信，桑坤的回答是“我知道了嫂子”和“知道了正在办”。牛秀勤以上两次的微信内容并没有明确显示韩秀平拖欠牛秀勤2018年房租,牛秀勤也没有提供其他的证据佐证以上微信内容。房屋租赁协议三条约定，房屋租金每年提前一个月付款,先付后用。第四条第四款第三项约定，拖欠租金累计达两个月出租方可终止合同并收回房屋。牛秀勤庭审陈述称，韩秀平在2016年年底向牛秀勤支付过2017年的房租，2017年年底没有向牛秀勤支付2018年的房租,但没有解释说明对于韩秀平没有支付房租所采取的措施，结合牛秀勤前几年收取被告房租的方式及没有出具收条的交易习惯。韩秀平于2018年11月29日向牛秀勤转账18000元应为韩秀平向牛秀勤支付的2019年的房租。解除租赁合同后,韩秀平支付的租金应按照房屋的实际使用天数扣除后予以返还。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条规定，判决：一、解除牛秀勤与韩秀平于2012年12月1日签订的房屋租赁协议，韩秀平于本判决生效之日起三日内返还租赁的房屋及院落;二、牛秀勤于本判决生效之日起三日内返还韩秀平房屋租金7500元（计算至2019年7月1日,以后按照实际使用天数,每天50元的标准扣除至韩秀平返还房屋为止)。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由韩秀平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人牛秀勤为证明其主张，提交以下证据：第一组：鹿邑县公安局接处警登记表两份。第二组：视频资料一份。第一组证明：在牛秀勤与韩秀平的租赁合同到期后，由于韩秀平没有按期搬离，牛秀勤分别在2018年12月1日和2018年12月5日依法报警求助的过程，而后警方建议牛秀勤向人民法院提起诉讼，牛秀勤一方在2019年1月18日向鹿邑县人民法院提起了诉讼。第二组证明：在2018年12月5日因涉案的租赁合同到期，牛秀勤要求韩秀平搬离租赁场地和房屋时向警方求助的过程，并且在警察到达现场进行询问时，韩秀平之夫承认2019年度租金未付的事实。上诉人韩秀平对上述证据进行了质证，认为：登记表系复印件，无法核实其真实性，从登记的内容来看与牛秀勤的上诉请求无关联性，该证据不属于新证据，法庭应不予认可。视频不属于新证据，也没有提供原始载体，所以不予质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于本案租赁合同是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。牛秀勤要求解除租赁合同符合上述法律规定,对牛秀勤要求解除租赁合同的诉讼请求,应予以支持。关于18000元租金如何认定问题。牛秀勤提交的微信内容并没有明确显示韩秀平拖欠牛秀勤2018年房租,牛秀勤也没有提供其他的证据佐证微信内容，且牛秀勤与韩秀平签订的租赁合同中约定“每年提前一个月付款，先付后用”，韩秀平于2018年11月29日向牛秀勤转账18000元符合租赁协议“每年提前一个月付款，先付后用”的约定，牛秀勤称该18000元系2019年租金，但未能提供充分证据予以证明。关于韩秀平上诉称的损失问题。经查，其在一审中就其主张的损失提出反诉，但未在一审法院限定的期限内缴纳反诉费，一审法院裁定按韩秀平撤回起诉处理，故本院对韩秀平在二审主张损失的诉请不予处理。综上所述，上诉人牛秀勤，上诉人韩秀平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计3360元，由上诉人韩秀平负担3310元，由上诉人牛秀勤负担50元。本判决为终审判决。审判长  李俊华审判员  何 山审判员  许向朋二〇一九年九月二十六日书记员  刘婷婷