长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0193民初2408号 原告：刘瀚阳，男，汉族，1986年6月19日生，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：李凤，女，汉族，1963年8月15日生，户籍地吉林省通化市东昌区，系原告刘瀚阳岳母。 委托诉讼代理人：方征，吉林卓行律师事务所律师。 原告：纪昕，女，汉族，1987年7月31日生，住长春市朝阳区前进街道。 委托诉讼代理人：李凤，女，汉族，1963年8月15日生，户籍地吉林省通化市东昌区，系原告纪昕母亲。 委托诉讼代理人：方征，吉林卓行律师事务所律师。 被告：张鑫，男，汉族，1992年4月23日生，住长春市朝阳区富锋镇。 委托诉讼代理人：张守柏，吉林策业律师事务所律师。 被告：张悦，女，汉族，1992年10月16日生，户籍地长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：张守柏，吉林策业律师事务所律师。 原告刘瀚阳、纪昕与被告张鑫、张悦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘瀚阳、纪昕的委托诉讼代理人李凤、方征，被告张鑫、张悦的委托诉讼代理人张守柏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘瀚阳、纪昕诉称，2018年9月27日原告与二被告签订了关于长春市恒大名都6-1601房屋的买卖合同,二被告承诺签订合同当天马上打征信报告，可在签订合同后二被告找各种理由拖延至今。该套房是二被告夫妻双方在婚后购买的,这个房子的名是男方的，离婚协议给了女方，现在在办理有抵押产权证阶段,还没办理下来。原告交了2万定金，约定在有抵押房产证下来之后替他们垫付银行尾款,然后等全款下来之后再交剩余部分钱过户。原告目前按二被告要求在11月24日己在该房屋中居住。原告住进来之后,有民生银行信用卡及社会各种不明身份人事多次来敲门,帖单子催款,邻居可以作证。原告才知道被告张鑫欠民生银行信用卡欠款20多万，即将被起诉，房屋将被冻结。并且二被告父母承认被告张鑫涉嫌诈骗合作伙伴60多万,现在被告张鑫处于对方的软禁控制之中，被告张鑫的身份证和银行卡都在被告手里。签订合同时二被告出示离婚协议书表示该房屋归张悦所有，后期张悦又说该房屋归张鑫所有,张鑫又说该房屋归张悦所有，张悦后期也已不接电话,称不再管这件事,有录音为证，原告现在已不能明确该房屋的产权归属。由于以上各种不安因素，被告张鑫无法保证他的还贷银行卡的资金安全；房屋因信用卡欠款随时有被冻结限制交易的风险；房屋产权不明确的风险；且上述欠款均发生在二被告与原告签订房屋买卖合同之前，属于故意隐瞒,违反了合同关于该房屋房主承诺没有任何债务纠纷的规定。原告与二被告多次沟通,二被告多次反反复复，多次不接电话，不回微信玩失踪，既不按之前协商的结果通过中介帮助借款来支付银行尾款，也不返还原告定金及违约金的赔偿。鉴于以上事实，二被告的行为已经违反双方签订的协议,严重侵害了原告的合法权益，故原告来院提起诉讼，主张：1、要求二被告与原告解除于2018年9月27日签订的房屋买卖合同；2、要求二被告赔偿原告双倍定金人民币肆万元整（40000.00元）及搬家造成的各种损失共计壹万零陆佰元整（10600.00元）及违约金拾肆万元整（140000.00元）；3、要求二被告承担本次诉讼形成的所有诉讼费用。 在庭审过程中，原告变更了诉讼请求，1.要求二被告返还长春市恒大名都6-1601房屋内的原告物品（详见明细单），或赔偿物品损失5871元，返还原告已支付的房款20000元；2.要求二被告赔偿原告双倍定金人民币40000元及搬家、锁具、租房等损失，共计42854元以及违约金14万元。 被告张鑫辩称，我没有违约，不同意解除合同，不同意赔偿各项损失、返还购房款并双返定金，因为我与他俩没见过面，房子他们搬进去时他们给我打电话与我沟通，提出被告张鑫存有相应经济问题，但被告张鑫的父亲表示有能力继续履行，相关事宜也由被告方自行处理，随后被告方多次请求与原告进行沟通，但始终未能见到原告，后来原告搬走的事情我们也不知情。 被告张悦辩称，不同意解除合同，不同意原告的各项诉请，我没有消失，打电话我有接，发微信我有回，因为当时我在外地没有在长春，他管我要我父亲的电话号，我有把我父亲电话号码给他，我和他说房子所有的事宜让他和我父亲联系，让我父亲全权处理，后面的事情因为我没在长春所以不知道。 经审理查明，2018年11月23日，刘瀚阳、纪昕与张鑫、张悦形成《购买房屋交接协议》：“刘瀚阳、纪昕购买张鑫、张悦恒大名都6楼1601室今日收房。” 2018年9月27日张鑫与刘瀚阳、纪昕签订《买卖定金协议书》，确认交易房屋坐落于长春市高新区恒大名都6栋1单元1601室，建筑面积174.95平方米，交易房屋有抵押。确认房屋成交价格为1415000元，房款支付方式为分期付款。刘瀚阳、纪昕应于本协议签署时向张鑫支付购房定金人民币2万元。双方应于签署本协议后1个工作日签署长春市存量房买卖合同。出售方违约双倍返还定金，买售方违约则定金不予返还。 2018年9月27日，张鑫、张悦为纪昕、刘瀚阳出具《收据》：今收到购房人纪昕、刘瀚阳购房定金共计人民币贰万元整，房屋位于吉林省长春市恒大名都6栋1单元1601室，商品房买卖合同编号：0000000000913585。 2018年9月27日，张鑫、张悦与刘瀚阳、纪昕签订《房屋买卖合同》，约定张鑫、张悦将坐落于吉林省长春市恒大名都6栋1单元1601房，建筑面积174.95平方米。该房商品房买卖合同编号：0000000000913585。经双方协商一致，房屋的成交价格为1418000元，买方支付定金20000元，定金作为总房款的一部分。双方协商同意乙方（刘瀚阳）采取分期付款方式购买此房，双方协商同意2018年12月1日前甲方（张鑫）须取得抵押权证，甲方取得抵押权证后，银行预约还尾款之日，乙方付给甲方首期房款810000元整。甲方取得无抵押产权证10日内，双方到产权处进行更名过户，双方办理更名过户手续的同时，乙方将剩余房款605000元整一次性付给甲方。在约定日期内，若由于甲方任何原因导致甲方不能取得抵押产权证，导致合同失败，则甲方须双倍赔付乙方已付定金，并赔偿乙方由此带来的其他相应损失。在约定日期内，若由于甲方任何原因导致甲方不能取得无抵押产权证，导致合同失败，则甲方须双倍赔付乙方已付所有房款，并赔偿乙方由此带来的其他相应损失。在约定日期内，若由于乙方任何原因导致合同失败，则乙方已付定金不退。在约定时间内，如有一方不配合则追究不配合方总房款10%的违约金。该合同第五条约定：1甲方在2018年12月1日当日将房屋交付给乙方使用，并保证交房时与看房时相符；2、此房的各项费用（煤气、水、电、供暖、卫生、物业等）在甲乙双方交接前的归甲方负担，交接后的归乙方负担。如存在陈欠或剩余费用，陈欠甲方补齐，剩余乙方返还，并在办理交接手续前结清。该合同第六条双方约定了违约责任。1、甲方未按本合同第五条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房款10%的违约金:乙方未按本合同规定的付款方式及日期付款，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付房款10%的违约金。2.双方签订此合同后，如甲方不将此房出售给乙方，则双倍赔偿乙方定金，并将乙方所交房款全部返还给乙方，并赔偿乙方因此而产生的一切损失;如乙方不购买此房屋，则定金不予退还给乙方，并赔偿甲方因此而产生的一切损失。3.甲方保证此房屋无经济纠纷及产权纠纷,保证此房屋不被产权共有人之外的第三人主张权利，如交接后发生该房屋交接前既存在的产权纠纷和经济纠纷，由甲方承担全部责任，甲方保证此房屋产权真实有效,如此房土地性质为集体土地而导致不能办理贷款相关手续,则此合同解除，甲乙双方互不违约。4.甲方保证所售房屋未处于查封状态、无产权纠纷状况,保证所提供身份信息、房屋权属信息及相关文书证件的真实合法有效,不存在虚假文件和信息,否则甲方承担一切民事及刑事法律责任。双方合同第九条约定了补充条款：“1、甲方在三日内将欠恒大名都首付尾款结清，逾期七日若甲方不交首付尾款视为甲方违约，承担相应违约责任。2、甲方同意乙方在2018年12月1日当日无论甲方抵押产权证是否办理下来，乙方都可以搬进恒大名都6#1601房屋内居住。3、甲方有关该房屋的其他违约责任由甲方自行承担。4、如甲方未能在2018年12月1日前取得抵押产权证，最长可延至2019年5月1日。甲方无论是否在2018年12月1日前取得抵押产权证，甲方都须在2018年12月1日当日将房屋交付给乙方使用。” 合同签订后，刘瀚阳、纪昕交付了首期房款，并在2018年12月1日前便入住房屋。后双方对房屋尾款的交付产生争执，刘瀚阳、纪昕于2018年12月13日、14日自行搬离案涉房屋，2019年1月3日，张鑫取得该房产产权证，后张鑫再次回占该房屋。 庭审过程中，张鑫、张悦虽提出反诉，主张：1、判令刘瀚阳、纪昕继续履行合同，并限期办理过户手续；2、判令刘瀚阳、纪昕支付张鑫、张悦违约金140000元，定金不予返还。赔偿张鑫、张悦损失；3、张鑫、张悦支出的各项费用由刘瀚阳、纪昕承担。但张鑫、张悦并未按时向法庭缴纳反诉费，故对其反诉不予审理。 本院认为,2018年9月27日张鑫、张悦与刘瀚阳、纪昕签订《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，刘瀚阳、纪昕要求解除该合同，依据为“1、原告举证证明的被告有民生银行的二十多万的欠款；2、被告欠上海人高利贷六十多万欠款；3、被告还欠有其他银行及个人，原告不详的欠款”，上述情节符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第四项的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。……”该条规定的是合同法上的不安抗辩权，不安抗辩权是指应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有经营状况严重恶化，转移财产或抽逃资金以逃避债务，丧失商业信誉，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，中止履行自己义务的权利。现张鑫、张悦据此要求解除合同，依据不足，理由如下：第一，不安抗辩权赋予合同相对人的权利是中止合同的履行而非解除合同。中止履行是指暂停履行合同，既不同于终止合同，也不同于解除合同。因为在暂时中止合同的情况下，合同并没有发生终止或解除，它对当事人仍然是有效的，只是合同债务暂时得不到履行。一旦另一方提供了适当的担保或恢复履行能力，合同应当继续履行。第二，不安抗辩权的行使是在双方互付债务的合同中，后履行义务的一方当事人已经有丧失履行债务能力的风险时赋予先履行债务一方当事人行使，本案为房屋买卖合同纠纷，作为房屋出卖人的张鑫、张悦其义务为将房屋交付给刘瀚阳、纪昕，并配合将房屋权属名变至刘瀚阳、纪昕名下，因此对于张鑫、张悦而言，其义务应为行为之债而非金钱之债。庭审过程中，经法庭向刘瀚阳、纪昕询问，该房屋在交易过程中既未被人民法院等有权国家机关依法查封，也未有除双方在合同中已经明确知晓的银行贷款外的其他权利负担导致该房屋无法过户，因此刘瀚阳、纪昕主张不安抗辩权依据不足。第三，为了防止先履行抗辩权一方滥用不安抗辩权，合同法第六十八条和第六十九条规定，先履行一方行使不安抗辩权时必须附有两项义务：一是举证的义务。先履行的一方必须有确切的证据证明对方具有法律规定的不能或不会对待履行的情况，而不能凭空推测或根据臆想而推定对方不能或不会对待履行。没有确切证据而中止合同履行，只能表明先履行一方无正当理由不履行自己的义务，合同法第六十八条规定，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。二是通知的义务。由于先履行的乙方在行使不安抗辩权时无须征得对方的同意，而不安抗辩权的行使又会导致现履行的一方暂时中止合同的履行，如果在中止合同履行以后，不及时通知对方，对方有可能会蒙受各种损失。正是由于这一原因，合同法第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方”。如果没有及时作出通知甚至根本未作出通知，表明先履行的一方并没有正当行使抗辩权，将有可能构成违约。本案中，原告刘瀚阳、纪昕主张张鑫、张悦具有法律规定的不能或不会对待履行的情况，但并未以任何法律规定的方式向张鑫、张悦发出要求对方提供担保的通知，进而径直要求解除合同，依据不足。 同时，刘瀚阳、纪昕还提出，张鑫、张悦存有《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第四款中规定的情形，合同应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”关于刘瀚阳、纪昕主张的第一个方面：刘瀚阳、纪昕表示，张鑫、张悦没有按照合同约定告知在签订合同之前即存在的债务纠纷欠有大量外债，另外没有向张鑫、张悦提供征信报告；2.张鑫、张悦没有按照合同约定付款时间，即被告在合同约定时间之前就要求原告支付八十万元，张鑫父亲承诺给原告打一百万收条；3.张鑫、张悦没有按照双方约定将原合同变更之后的条款履行，即原告与张悦协商确定，原告可以不按照原合同约定在抵押产权证下来之时支付银行尾款，而是在双方更名过户之时一次性支付剩余全部尾款，张鑫也没有按照与原告约定通过中介借款形式支付银行尾款，（中介借款费用14000元，我已经提前付给被告方15000元，被告本人不需要支付一分钱）其双方到中介办理时张鑫又不同意通过中介支付银行尾款（因为中介可以将银行尾款直接打给银行而不是打到张鑫账户，而原告必须把钱交到张鑫的指定还款卡才能转到银行，所以张鑫不同意走中介，走中介他提不出来这个钱）；4.被告没有按照约定在产权证下来之前就要求原告支付银行尾款，并且要求原告立即搬离，并将房屋卖给他人。但首先，刘瀚阳、纪昕主张“张鑫、张悦没有按照合同约定告知在签订合同之前即存在的债务纠纷欠有大量外债，另外没有向张鑫、张悦提供征信报告”，而刘瀚阳、纪昕主张的合同约定内容即为双方签订的《房屋买卖合同》中第六条第3项约定如下：“甲方保证此房屋无经济纠纷及产权纠纷,保证此房屋不被产权共有人之外的第三人主张权利，如交接后发生该房屋交接前既存在的产权纠纷和经济纠纷，由甲方承担全部责任，甲方保证此房屋产权真实有效,如此房土地性质为集体土地而导致不能办理贷款相关手续,则此合同解除，甲乙双方互不违约。”刘瀚阳、纪昕主张，现张鑫张悦个人存有经济纠纷，未向刘瀚阳、纪昕告知。关于该主张，首先，合同中明确约定的是甲方保证房屋无经济纠纷及产权纠纷，而非张鑫、张悦个人，从该约定的表述来讲，无产权和经济纠纷的主语始终为房屋；其次，从交易目的和交易惯例上讲，出卖人是否有债务无须在房屋买卖合同中加以约定，现刘瀚阳、纪昕以此主张解除合同依据不足。关于刘瀚阳、纪昕主张的第二个方面：即合同约定付款时间已经协商发生变更，即被告在合同约定时间之前就要求原告支付八十万元的问题。首先，双方之间已经明确签定有书面《房屋买卖合同》，该合同未经合法程序予以变更，双方当事人均应当按照约定的内容履行各自的义务。无论张鑫、张悦是否有要求刘瀚阳、纪昕提前交付尾款的情节，刘瀚阳、纪昕均有权予以拒绝，并要求继续履行合同。但双方随即发生纠纷，刘瀚阳、纪昕主张，张鑫、张悦强行要求刘瀚阳、纪昕一家搬家，如张鑫、张悦或案外人的行为侵犯到刘、纪一家的人身、财产权利，构成治安案件或刑事案件，应由公安部门对其处以治安管理处罚，构成刑事犯罪的，应在侦查结束移交司法机关，刘、纪主张的该范畴已经超出民事审理和裁判范畴。如张鑫、张悦或案外人要求刘、纪搬家，刘、纪也可基于合同或者合法占有的情况向人民法院主张停止侵害，假使公安机关存有不作为，刘、纪也可暂时搬离并向二张主张损失，但该案件二张报警在先，公安机关也未对二张做出任何行政、刑事处理，刘、纪在此情况下，选择自行永久搬离房屋，并来院主张解除合同，依据不足。其二，刘、纪主张双方签订的合同已经在履行过程中予以变更，但是首先，变更内容双方并未以书面合意的形式形成补充协议或形成新合同，在二张现对刘、纪的主张不予认可，刘、纪应承担举证不能的后果；其次，按照刘、纪的举证，形成新合意的过程始终为原告、原告母亲和张悦的电话沟通。本案中，案涉房屋权属登记于张鑫名下，合同为张鑫、张悦二人同时与刘、纪所签订，刘、纪仅依与张悦一人的通话便主张合同的主要条款已经发生变更依据不足；其三，合同的变更要求具体而明确，刘、纪主张合同变更的过程及依据如下：“录音第46条，“原告纪昕说：堵尾款反正是四天。”“张悦说：我不敢堵尾款。”第四十八条“张悦说：我的意思是不是让你们堵尾款，我的意思是如果他爸妈想管他，他爸妈拿钱拖着，等产权下来了，他做个公证，咱们把产权更道你们名下”“原告母亲说：也可以”“纪昕说：这是最好的办法”第四十九条，“张悦说：我就是这个意思”，第五十条，“张月说：你就换个角度讲，我自己都不可能堵尾款，我也不可能让你们堵尾款，谁也不傻”。上述内容含糊不清，无法得出双方已经变更2018年9月27日签订的房屋买卖合同第三条“甲方取得抵押产权证后，银行预约还尾款之日，乙方付给甲方首期房款81万元，变更为在双方到产权处办理更名过户之时支付房屋价款。”的结论。综上，刘瀚阳、纪昕要求解除与张鑫、张悦签订的合同依据不足，应予驳回。刘瀚阳、纪昕在双方合同尚处履行阶段，自行搬离房屋，产生的相关损失应自行承担。刘瀚阳、纪昕主张双倍返还定金也无合同及法律依据。但在刘瀚阳、纪昕搬离房屋后，张鑫、张悦即不同意解除合同，又回占房屋，其行为亦无法律及合同依据。该行为是否已经对刘瀚阳、纪昕造成损失，损失数额如何确定等问题，因刘瀚阳、纪昕并未就此向本院提出主张，本院不予处理，双方可另行对该部分损失协商或另案主张。 关于原告主张被告应支付违约金一节，原告主张被告违约行为有三。一为“被告没有按照原被告双方的约定在合同签订之时就告知其本身存在经济纠纷，也未提供信用报告，根据双方约定，被告应提供信用报告，根据双方约定，被告应提供信用报告并且将其经济纠纷情况明确告知原告，而被告隐瞒相关情况，从而产生交易风险”，但如前所述，被告并无义务告知原告本人是否存在经济纠纷。原告主张被告违约行为之二和之三为“根据双方2018年9月27日签订的《房屋买卖合同》第三条规定，甲方（被告）取得抵押产权证后，银行预约还款之日，乙方（原告）支付甲方首期房款81万元。被告产权证下发时间是2019年1月3日，在产权证下发之前被告即要求原告支付81万元房款，否则就要求原告办理房屋，房屋另卖他人，所以根据该合同条款约定，被告明显是属于逾期违约行为；根据原告与被告张悦协商变更的合同条款约定原告支付81万元房款应在双方到产权处办理更名过户之时予以支付，所以按照变更之后的条款约定，原告没有义务支付被告81万元房款”。如前所述，原告无证据证明被告方有要求原告提前支付款项的证据,也无法证明双方之间已经就合同变更达成一致，故对原告该主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百一四十条之规定，判决如下： 驳回原告刘瀚阳、纪昕的诉讼请求； 案件受理费5365.13元，由原告刘瀚阳、纪昕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  杨 鹤 人民陪审员  朱振民 人民陪审员  任宪惠 二〇一九年九月五日 书 记 员  姜重九