青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初1398号原告：陈雪华，女，汉族，1971年出生，住青海省西宁市。委托代理人：赵立、齐远松，北京市汉卓律师事务所律师。被告：青海海宏房地产有限责任公司，住所地：西宁市。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托代理人：葛建浩，该公司职员。原告陈雪华诉被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈雪华委托代理人赵立，被告海宏公司委托代理人葛建浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：一、请求依法判令被告履行为原告办理不动产权证书的合同义务。二请求依法判令被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金5890.47元。三、请求依法判令被告向原告退还契税8835.70元。以上合计14726.17元。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月26日原告与被告订立《西宁市商品房预售合同》，购买位于西宁市××区住房一套，房屋建筑面积143.67平方米，房屋总价589047元。合同签订后，原告如约支付了全部房款。2017年4月30日,原告与被告指定的前期物业服务公司青海银泰物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》,交纳了物业费、领取了房屋、钥匙，完成交房。自房屋交付使用至今已逾期两年半之久。被告还未办理验收备案、未进行不动产面积实测等，致使原告所购房屋迟迟不能办理产权证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条关于办理权属证书期限的规定：“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的。自房屋交付使用之日起90日”。根据《商品房预售合同》第15条的约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。为维护原告的合法权益。督促被告履行合同义务，故原告依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告海宏公司辩称：一、对第一项诉求，公司积极的做工作，并未中断。二、第二项诉求，不予认可，办证的主要责任不在我公司，是个分期项目，工程需要综合验收，小区整体验收未完，所以不能登记备案，涉案面积未实测，不能进行初始备案，原告此项诉求不应得到法律支持。三、第三项诉求被告不认可，不应得到法律支持，是在双方认可情况下，在违约金中抵扣，原告要求退还契税，于法于理不合适，请求法院做出公正判决。原告为主张其诉讼请求，向法庭提交如下证据：一、陈雪华身份证复印件商品房预售合同（复印件），证明双方主体资格、合同总价款及违约责任等条款。二、房款票据、契税、物业费（复印件），证明原告全额交付了房款589047元，原告交纳契税，并开始交纳物业费。原告交纳契税、物业费和收房的时间相一致。三、调查令两组，1、（2019）青0105民初1447-（2019）青0105民初1452案件中申请的调查令（针对消防部门的调查令），证明消防不达标，无法验收，存在过错，导致无法办理房产证，公司应承担违约责任。2、（2019）青0105民初1447-（2019）青0105民初1452案件中申请的调查令（针对土地规划部门的调查令），没有向规划部门提交测绘等资料，导致无法办理房产证，公司应承担违约责任。四、原告方情况自行说明，证明房屋可以分期验收，办理房产证，并不需要整体验收。被告存在过错，导致原告无法取得房产证。上述证据原件均在（2019）青0105民初1447-（2019）青0105民初1452号中被告海宏公司为支持其抗辩意见:与（2019）青0105民初1399号案件质证意见一致。对原告身份及《商品房预售合同》的真实性均无异议。对原告提交的发票真实性无异议。原告的收据，款项并非业主自行交纳，对于证明方向有异议，当时在2016年4月29日，出具发票时，双方协商一致，契税由被告从违约金一次性扣除。对于《物业合同》也无异议。《调查令》以及相关部门出具的证明真实性无异议，证明方向不认可。证据四原告的情况说明不认可。消防的验收是整体验收，不是分开验收的，所以被告不存在过错。被告海宏公司为支持其抗辩意见，向法庭提交如下证据：一、五方单位工程质量竣工验收单，证明经过五家单位的验收合格后，由被告将房屋交付原告的事实。二、被告的财务记录，证明财务单上记录原告因迟延交付房屋并未交纳契税。三、（2016）青0105民初105号民事判决书，证明交房的事实，违约金已全部处理完毕。原告质证意见为：质证意见与第1399号案件一致。对证据一真实性不持异议，证明方向不认可，与本案不具关联性，该证据证明了房屋质量合格，但不能证明被告不办理房产证不存在过错。证据二、真实性不认可，来源于被告单方提供，没有原告的签字确认，没有显示记录人等信息，且存在随意涂抹痕迹，对真实性原告持合理怀疑。证据三、对真实性不持异议，但与本案无关，不具有关联性，本案主张的诉求违约责任与判决书中的违约责任不一致。对原被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告提交的原告身份证复印件、《西宁市商品房预售合同》、购房发票、收据和被告提交的五方单位工程质量竣工验收单、（2016）青0105民初105号民事判决书，对方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信。对原告提交的西宁市消防救援队出具的《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》以及青海省公安消防监督结果公开网上对九号公馆消防验收未合格的结果公示，因均不能证明原告的证明方向，本院不予采信。本院经审理认定事实如下:原告与被告海宏公司于2013年7月26日签订了《西宁市商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号1号楼1单元1233室，预测建筑面积143.67平方米。二、房屋价款：总金额589047元。三、产权登记：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。四、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告按约向被告付清了全部房款，原告从被告处领取了《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》。案涉房屋至今未完成初始登记。以上事实，有《西宁市商品房预售合同》、原告身份证复印件、购房发票、收据等证据材料及当事人的当庭陈述为凭，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《西宁市商品房预售合同》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。本案争议的焦点为：关于原告要求被告履行为原告办理不动产权证书的合同义务，被告是否能够履行的问题；关于原告要求被告承担逾期办证违约金的主张；关于原告主张的契税是否退还的问题。本院认为，首先《西宁市商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于被告开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，案涉商品房“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明原被告约定的办证时间尚未到期，办证条件尚未成就，被告现在无法完成办理不动产权证书义务，而且被告亦不存在逾期办证违约的问题。对于原告主张契税的问题，根据审理查明事实可以确定，被告向原告出具契税收据，只是从形式上对迟延交房违约责任的一种承担方式，原告实际并未缴纳契税，该诉求无事实和法律依据。故原告的全部诉讼请求均不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈雪华的全部诉讼请求。本案诉讼费50元，本院减半收取25元，由原告陈雪华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 李 萍 二〇一九年九月二十日书记员 孙霞霞附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同、是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。