贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初2988号原告：贵州深宏业物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区虎门巷**华谊苑****，统一社会信用代码915201036754283393。法定代表人：陈俊文，该公司总经理。委托诉讼代理人：高林，贵州宗屏律师事务所律师，执业证号15201201811033815，特别授权代理。委托诉讼代理人：李继铭，该公司员工，特别授权代理。被告：刘林凤，女，1985年10月7日出生，汉族，住贵阳市乌当区。被告：陈自凌，男，1979年10月15日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：黄芳，贵州省贵阳市花溪区贵筑法律服务所法律服务工作者，执业证号32401082100201，特别授权代理。原告贵州深宏业物业服务有限公司（以下简称深宏业公司）与被告刘林凤、陈自凌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深宏业公司的委托诉讼代理人高林、李继铭，被告陈自凌及委托诉讼代理人黄芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深宏业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘林凤、陈自凌向原告深宏业公司支付物业管理服务费用9207.2元以及逾期利息（逾期利息以中国人民银行同期贷款利率上浮50%为标准，按拖欠物业管理服务费用的金额为基数，自2018年12月1日起计算至实际付清物业管理服务费用之日止）；2、本案案件受理费由被告刘林凤、陈自凌承担。事实和理由：2015年9月原告与贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称贵阳荣达公司）签订了《悦景新城委托合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，合同约定了收费标准和其他事项。合同约定的物业服务收费标准为：住宅房屋由原告按建筑面积以1.2元/平方米/月为标准向业主或物业使用人收取；商业部分按建筑面积以3元/平方米/月为标准向业主或物业使用人收取。合同签订后，原告接管乌当区悦景新城物业管理工作，为该小区提供物业管理服务，原告接管悦景新城物业管理工作时同时受让了前物业贵州卓品物业有限公司（以下简称卓品公司）包括业主欠缴的物业费在内的全部债权。被告系悦景新城21栋5单元2楼3号业主，该物业的建筑面积为109.61平方米，物业性质为住宅房屋。截止2018年11月30日，被告共欠缴物业管理服务费9207.2元（2013年2月1日-2018年11月30日，共70个月，1.2×109.61×70=9207.2元）及利息。原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，现诉请法院依法判决。被告刘林凤、陈自凌辩称，原告与荣达房开签订的委托合同属于无效合同，原告诉请不明，计算依据、面积错误，其主张的物管费中卓品物业公司的费用应由卓品物业公司主张，请求驳回原告对被告的起诉，诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：被告刘林凤、陈自凌是贵阳荣达公司开发建设的悦景新城小区21栋5单元2层3号业主，2012年6月10日被告刘林凤、陈自凌办理了房屋接收手续。房屋交付时，贵阳荣达公司作为涉案房屋的建设单位与案外人卓品公司签订了前期物业服务协议，约定由卓品公司向包括被告刘林凤、陈自凌在内的悦景新城小区全体业主提供物业服务。2015年9月25日，原告深宏业公司与贵阳荣达公司签订《悦景新城委托合同》，约定由原告深宏业公司为被告刘林凤、陈自凌所在小区提供物业管理服务，委托管理期限为2015年10月10日至2018年10月9日。合同约定，住宅物业服务费按建筑面积1.2元/㎡·月向业主或者物业使用人收取，商业部分则按建筑面积3元/㎡·月收取。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告深宏业公司按约定于2015年10月10日起为悦景新城小区业主提供物业服务。2015年10月26日，原告深宏业公司、卓品公司和贵阳荣达签订《关于悦景新城物业预收费用等处置协议》，对卓品公司与原告深宏业公司之间的工作及财务等进行交接的同时，约定卓品公司委托原告深宏业公司代为追收业主及物业使用人在2015年9月30日前所拖欠的物业服务费等全部费用。另查明，物业服务合同约定的服务期限届满后，因原告深宏业公司与贵阳荣达公司未续签合同，原告深宏业公司遂于2018年11月22日终止向悦景新城小区提供物业服务，并撤离该小区。由于被告刘林凤、陈自凌尚欠原告深宏业公司物业服务费未交纳，经催收未果后，原告深宏业公司遂诉至本院如前所诉。还查明，被告刘林凤、陈自凌位于悦景新城小区21栋5单元4层4号房屋的建筑面积为109.61平方米，在原告深宏业公司提供物业服务期间，被告刘林凤、陈自凌从未向原告深宏业公司交纳过物业服务费。因原告深宏业公司提供物业服务的期间为2015年10月10日起至2018年11月22日，结合《物业管理委托合同》约定的收费标准，该期间被告刘林凤、陈自凌应交纳的物业服务费为4923.61元（即109.61㎡×1.2元/㎡·月×37个月＋109.61㎡×1.2元/㎡·月÷30天×13天，四舍五入）。本院认为，贵阳荣达公司作为悦景新城小区的建设单位，在该小区未成立业主委员会，也未依法选聘物业服务企业提供物业服务的情况下，该公司与原告深宏业公司签订了《物业管理委托合同》，该合同具有前期物业服务合同性质。因《物业管理委托合同》是贵阳荣达公司与原告深宏业公司之间的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《物业管理委托合同》对原告深宏业公司和小区业主均具有约束力，原、被告双方应按照合同约定行使权利和履行义务。本案中，原告深宏业公司已按《物业管理委托合同》的约定实际为小区业主提供了日常生活垃圾清运、小区安保及环境卫生等主要的物业服务工作，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定，被告刘林凤、陈自凌应按《物业管理委托合同》约定标准向原告深宏业公司支付物业服务费。现被告刘林凤、陈自凌未按《物业管理委托合同》的约定履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”及《物业管理条例》第四十一条的规定，结合《物业管理委托合同》的约定，原告深宏业公司诉请被告刘林凤、陈自凌向其支付其提供物业服务期间的物业服务费有法律依据和事实依据，本院予以支持。因本案中已查明在原告深宏业公司提供物业服务期间，被告刘林凤、陈自凌欠交的物业服务费为4923.61元，故本院对此予以支持。对于原告深宏业公司要求被告刘林凤、陈自凌向其支付逾期交纳物业服务费的利息的诉请。本院认为，原告深宏业公司在提供物业服务期间，虽已尽到了主要的物业服务义务，但在其提供物业服务过程中存在未将电梯外墙掉落的瓷砖、电梯轿箱顶棚破损等及时恢复的不足之处，故其该项诉请，本院不予支持。对于原告深宏业公司要求被告刘林凤、陈自凌向其支付卓品公司为案涉小区提供物业服务期间被告刘林凤、陈自凌未交纳的物业服务费的诉请。因原告深宏业公司与卓品公司及贵阳荣达公司之间签订的《关于悦景新城物业预收费用等处置协议》中仅约定卓品公司委托原告深宏业公司追收业主及物业使用人在2015年9月30日前所拖欠的物业服务费等全部费用，原告深宏业公司与卓品公司之间构成委托代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。……”的规定，原告深宏业公司作为卓品公司的委托代理人，只能以委托人的名义从事委托事项，不具备以自己的名义起诉要求被告刘林凤、陈自凌支付拖欠卓品公司的物业服务费的原告主体资格，故对原告深宏业公司的该项诉请，本院不予支持。对于被告刘林凤、陈自凌辩称原告与荣达房开签订的委托合同属于无效合同，原告诉请不明的意见与庭审查明事实不符，故本院对被告的上述意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告刘林凤、陈自凌于本判决生效之日起三日内支付原告贵州深宏业物业服务有限公司物业服务费4923.61元；二、驳回原告贵州深宏业物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘林凤、陈自凌负担（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张本勤二〇一九年九月二十日书记员  孙 毅