江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0116民初5223号原告：潘修豹，男，汉族，1968年11月9日生，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：黄志钢，江苏金协和律师事务所律师。被告：谢连华，男，汉族，1965年1月10日生，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：王韵，江苏亿诚律师事务所律师。原告潘修豹诉被告谢连华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘修豹委托诉讼代理人黄志钢与被告谢连华及其委托诉讼代理人王韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘修豹向本院提出诉讼请求：1、判令谢连华支付拆迁三项补偿款为741917元；2、判令谢连华赔付经拆迁办评估的装修款约140000元，并要求潘修豹退回5个月的房租12500元；3、本案诉讼费、保全费15739元，保全担保费1600元，由谢连华承担。事实与理由：自2008年起，潘修豹、谢连华签订的座落在门面房，约340平方米用于开超市，年租金为70000元。2015年10月11日到期后又续订三年合同，到期时间为2018年10月18日，年租金为30000元。从2008年到2018年从未间断，更没有停业过。涉案的房产共三层，共计面积为1031.85平方米。房屋上面二层租给另一个人使用，他们之间的纠纷通过（2018）苏0116民初3127号做出判决，谢连华的拆迁款已大部分支回，却对潘修豹的三项损失赔偿从未提过，并谎称隐瞒潘修豹只给两千多元一平方的赔偿，共计拆迁款3000000余元，实际上是11120471元，现诉至法院请求判如所请。被告谢连华辩称，1、潘修豹、谢连华就房屋租赁补偿事宜已经达成一致意见，谢连华自愿补偿潘修豹193000元，谢连华已经出具借条，且签字，借条应该有效。现在潘修豹隐瞒事实，其诉求不应该得到支持。2、谢连华为房屋所有权人，系被征收人补偿对象，潘修豹并非相对方，不能依据补偿协议的项目要求拆迁补偿款，潘修豹诉求于法无据，明确规定征收补偿对象为房屋所有权人，根据合同相对性补偿原则，原告并非合同相对方，无权依据拆迁补偿协议要求谢连华支付补偿款。3、潘修豹、谢连华之间为租赁关系，只能依据租赁合同依据，潘修豹主张的740000余元的补偿款及140000元的装修款自始至终没有依据，就是听拆迁办人说，不应该得到支持。装修费用，根据评估公司出具的明细表，实际属于潘修豹装修补偿的金额为48942元，该费用已经包含在双方达成的193000元补偿中，潘修豹主张的140000元的装修补偿费用没有法律依据。4.关于停产停业损失，由于不可抗力，谢连华不存在违法行为，合同中也约定拆迁的情况处理，双方约定低于市场价格的租金，目的就是为了拆迁补偿潘修豹的损失，房屋拆除时间5个月，损失相对有限，潘修豹应提供停产停业损失的相关证据，否则应承担相应的法律后果。3.关于设备拆除及安装搬运费，租赁合同中对此已经明确约定，潘修豹有义务搬迁腾空。另外，潘修豹没有证据证明该费用的损失存在。4.关于搬家奖励，一方面被征收人选择货币补偿方式，可以适当奖励。长芦街道办根据政策补偿，潘修豹作为承租人补偿该费用没有法律依据。5、潘修豹将承租的6间门面房中的一间转租给面馆老板，后20000元补偿给面馆老板，潘修豹实际承租的是5间，潘修豹实际承租的面积并非340㎡，应该是288㎡，减掉一间门面房，实际承租的面积大概在230㎡。房产证上的面积一起是1000多㎡。房产证是都在一起的。现在现场已经拆除了。每一间面积差不多大。双方签订的合同中有288㎡的表述。6、潘修豹主张每平方米15000元没有事实法律依据。7.另案与本案无关联性，不应该作为裁判依据，另上述判决书不是生效的法律文书，且正在上诉。综上，答辩人与被答辩人之间存在租赁关系，潘修豹违反约定，要求补偿，潘修豹的租金每年30000元，潘修豹主张的补偿款高达800000余元，明显违背公平原则。本院经审理查明后认定事实如下：2008年9月11日，甲方谢连华、乙方潘修豹签订《租赁合同书》，约定甲方将长芦某百货商场底层租赁给乙方经营，特立如下协议：一、某百货商场营业厅约288平方米，由乙方自理装修，在装修过程中，必须遵守国家法律法规，如有违规者，所造成的一切后果，应由乙方全部负责。二、每年租金七万元整，先付后租，每年提前一个月一次性付清，如有违约者即终止合同，后果由乙方负责。三、六年合同到期所装修的一切不动产归乙方所有，一切不动产归甲方所有。四、乙方在装修过程中，一切费用由乙方承担。五、自2008年10月18日起到2014年10月18日止合同期满后在同等的条件下，乙方有优先租赁权，此合同自签订之日起，任何一方不得擅自更改，如哪方违约则付给对方违约金五万元整，如有政策性的改变或因不可抗力的因素造成合同终止一切由乙方自理。2015年10月11日，甲方谢连华、乙方潘修豹签订《合同》，约定甲方将XXX路一层六间门面及后面仓库加附房两间租赁给乙方经营，特立如下协议：一、房屋由乙方自理装修，装修过程中，必须遵守国家法律法规，如有违规者，所造成的一切后果，应由乙方全部负责。二、每年租金三万元整，先付后租，每年提前一个月一次性付清，如有违约者即终止合同，后果由乙方负责。合同期为三年（2015年10月18日至2018年10月18日止）、合同期满后在同等条件下，乙方有优先承租权。三、三年合同到期后，所有装潢乙方不得拆除及故意破坏，归甲方所有。在合同期间内，如遇拆迁，内部装修赔偿归乙方所有。房租按实结算，甲方退还剩余月份房租。四、本合同签字后生效。另认定：2018年5月15日，甲方长芦街道征收拆迁安置办公室、乙方某服装厂（谢连华）签订《非住宅房屋搬迁补偿协议》，双方就涉案房屋所在楼房（建筑面积为1031.85㎡）达成搬迁协议，房屋补偿8993141元（详见评估报告）；装修装饰及附属物补偿598496元（详见评估报告）；设备拆除、安装及搬运费8993141×4%=359726元；停产停业损失补偿8993141×8%=719451元；搬家奖8993141×5%=449657元；以上各项金额合计11120471元。《非住宅房屋补偿金额分户预评测算表》中载明房屋总补偿金额为8993141元，除二层、三层外补偿金额分别为3748159元（建筑面积457.09平方米、备注商铺）、246840元（建筑面积36.30平方米、备注营业仓储）、189969元（建筑面积132.48平方米）、41985元（建筑面积77.75平方米）。《室内装修补偿金额明细表》载明：某联（系潘修豹经营）部分金额为48942元。还认定：谢连华对于返还12500元无异议。潘修豹在租赁过程中，将其中一间租赁给案外人王某，谢连华给付案外人王某20000元补偿。庭审中，黄某、潘某出庭证明二人潘修豹、谢连华曾达成赔偿协议，谢连华赔偿潘修豹193000元。诉讼中，潘修豹多次称拆迁补偿资料中关于“某面馆”和“某联”的计算有误，从拆迁办调取的资料为假，并申请至评估机构调取相关资料。本院至评估机构调取了相关资料，其中“某面馆”非住宅房屋征收评估装饰装修登记表中备注处为“面馆老板”的具体装饰装修名称与从六合区长芦街道征收拆迁安置办公室处调取的室内装修补偿金额明细表一致，其中地砖、铝合金窗、铁门、面砖、水泥地等未加备注。另外，“某联”非住宅房屋征收评估装饰装修登记表中备注处为“超市老板”的具体装饰装修名称较室内装修补偿金额明细表少。潘修豹明确提出其主张的系基于整个租赁部分，包括后面仓库和附房。法庭询问双方仓库、附房指向，潘修豹认为主楼后面均属于租赁范畴，谢连华称当初后面两间砖木结构建筑没有收房租，两间面积为31.11平方米（6.35*14.7/6*2，根据拆迁平面图计算）,单价1434元/平方米。同时，谢连华称当初与潘修豹达成协议，共补偿193000元，提供当时负责拆迁工作的两名同志出庭作证。黄某，谢连华拆迁时由于承租人问题长时间无法达成协议，在此情况下，拆迁小组参与双方谈话，内容是本人书写，大概是补偿193000元，对方签字的是潘修豹的妻子。上述事实有当事人陈述、证人证言、房屋租赁合同、情况说明、房屋产权转让协议、非住宅房屋搬迁补偿协议、非住宅房屋补偿金额分户预评测算表、室内装修补偿金额明细表、民事判决书等证据证实。本院认为，潘修豹、谢连华双方签订的《租赁合同书》、《合同》系真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制性的规定，依法成立生效。根据双方对合同的履行情况及谢连华在诉讼中自认的情况，潘修豹要求返还12500元的诉讼请求，本院予以支持。现谢连华已签订《非住宅房屋搬迁补偿协议》，且租赁合同关系已经终止，潘修豹有权主张其权利。双方未对潘修豹主张事项进行约定，本院酌情予以认定。设备拆除、安装及搬运费与停业停产损失补偿费及搬家奖励费的分配，双方租赁合同均没有约定，本院结合租赁期限及双方其他实际情况，综合酌定谢连华得到补偿三部分的50%给付潘修豹。但计算基数应根据租赁的实际情况进行计算，根据合同约定，潘修豹总共租赁谢连华6间房，其中一间转租给案外人，该6间房的补偿金额为2811103.5元（457.09/8*6*8200），故计算基数为2811103.5元。依此可以得出谢连华应给付潘修豹租赁主楼的三项补偿金额应为238943.80元(2811103.5*17%/2)。潘修豹认为曾向拆迁办询问15300元/平方米，潘修豹承租面积为340平方米，如此计算补偿款5258099元，应依此计算给付潘修豹款项。但合同中明确约定租赁房间数，并非全部一层，该辩称本院不予采信。主楼后面两间房屋面积为31.115平方米，单价补偿为1434元/平方米，故该部分谢连华应给付潘修豹3792.61元（31.115*1434*17%/2）。潘修豹对约定的“仓库加附房两间”未提供证据证明具体位置，对其主张的全部由其租赁不予支持。室内装修补偿部分，根据拆迁办提供的表格，该部分金额即54976元（48942+6034）谢连华应予以给付，其他部分潘修豹未提供证据证实系其装修部分，本院不予支持。对于已经支付给次承租人20000元，因谢连华、潘修豹系合同相对人，谢连华未提供证据证明经潘修豹同意将款项给付次承租人，该部分款项应继续给付，已经给付次承租人部分可另行处理。同时，谢连华称双方曾达成协议，并提供证人证言，潘修豹不认可，且谢连华并无书面证据，本院不予采信。对于保全担保费，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告谢连华于本判决生效后十日内给付原告潘修豹297712.41元、返还租金12500元；二、驳回原告潘修豹的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12744元，保全费4520元，合计17264元，由原告潘修豹负担11277元，被告谢连华负担5987元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  薛俊卫人民陪审员  林 梅人民陪审员  秦 勇二〇一九年九月十一日书 记 员  林丹萍人民法院上诉须知（2018）苏0116民初5223号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理费12744元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○一九年九月十一日自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。