甘肃省平凉市中级人民法院民事裁定书（2019）甘08民终876号上诉人（原审原告）：刘某1，住甘肃省平凉市。委托诉讼代理人：刘某2（系刘某1儿子），住甘肃省华亭市。委托诉讼代理人：于某，甘肃泾水清律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平凉市金宇房地产开发有限责任公司。法定代表人：胡某。委托诉讼代理人：李某，甘肃翰维律师事务所律师。委托诉讼代理人：席某，甘肃翰维律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：平凉天泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：袁某。委托诉讼代理人：李某，甘肃翰维律师事务所律师。委托诉讼代理人：席某，甘肃翰维律师事务所实习律师。上诉人刘某1因与被上诉人平凉市金宇房地产开发有限责任公司（以下简称金宇公司）、平凉天泰房地产开发有限责任公司（以下简称天泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2018）甘0802民初6084号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘某1上诉请求:1.依法撤销平凉市崆峒区人民法院(2018)甘0802民初6084号民事裁定；2.依法判令金宇公司、天泰公司按照双方签订的拆迁补偿置换合同和补充协议约定向刘某1交付位于平凉市崆峒区星泰商厦(合同附图标示的户名位置面积)一楼B座商用房37.6㎡，二楼总面积72.37㎡，其中A座二楼37.6㎡，B座二楼34.77㎡。商用房临街，内设卫生间，室内供水、供电、供暖及排水、排污设施齐全，满足正常商用；3.判令金宇公司、天泰公司给刘某1办理置换土地、房屋不动产权登记证书，并承担费用；4.判令金宇公司、天泰公司承担合同约定逾期交房(扣除已付租金部分)的违约金1320500元(违约金暂计算至2018年12月10日)，后续具体数额算至金宇公司、天泰公司实际交付置换房屋之日；5.诉讼费由金宇公司、天泰公司承担。事实和理由:1.原审规避证据，认定诉求不明确的事由虚假错误，驳回刘某1起诉违法无理，依法应予撤销。刘某1一审所举的集资建房公证书、房屋所有权证、星兴商厦改扩建拆迁补偿合同、补充协议等书证，证实刘某1合法拥有位于××区商铺房52.28㎡，属受法律保护的房产。该地段实施商业开发，原房屋被列入拆除范围。2011年9月22日，双方签订了以再建新房实物置换拆除原房的补偿合同。协议第一条第3款约定:金宇公司、天泰公司以新建的星兴商厦综合楼B座(合同附图标示的户名位置)一楼、二楼按1﹕1与刘某1营业房房产证记载面积52.32㎡、自建面积23㎡，合计75.32㎡进行房屋置换。2015年10月1日，双方签订补充协议，金宇公司、天泰公司以新建的星兴商厦综合楼B座一楼商用房37.6㎡，二楼商用房34.77㎡，A座二楼商用房37.6㎡(含一、二楼公摊面积)予以置换；一楼商用房临街，内设卫生间，室内供水、供电、供暖及排水、排污设施齐全，满足正常商用。协议第一条第8款写明“拆迁合同必须附有本栋楼的正式图纸的一楼平面图复印件，标清乙方营业房的序号和位置”。协议第一条第6款约定：“产权证、土地证由金宇公司、天泰公司负责办理，费用由金宇公司、天泰公司承担”；协议第二条第l款预约“修建期间为3年，由金宇公司、天泰公司向刘某1支付修建期间租赁费每月2500元，预付三年共计90000元。协议中违约责任约定金宇公司、天泰公司在没有给刘某1房屋置换的情况下，本合同以现有被拆迁房屋总面积按30000元/㎡计算总金额，赔付给刘某1现金，即本合同房屋计算总金额为2259600元。若金宇公司、天泰公司违约，应以该合同总金额赔偿给刘某1，并承担该合同总金额30%的违约金。协议还约定金宇公司、天泰公司修建预期时间为3年，以拆迁合同签订之日算起，如不能按时交房，逾期一天，金宇公司、天泰公司应付给刘某1经营损失每日1000元。协议签订后，刘某1将原有房屋及房产证、土地证复印件交给金宇公司、天泰公司，履行了约定的全部义务，无任何违约失信行为。2015年，新建的星兴商厦综合楼B、A座建成竣工，庆典开业，正式投入经营使用，而金宇公司、天泰公司至起诉日仍未按约定交付置换房。无奈，刘某1诉至平凉市崆峒区人民法院，一要求按约定交付置换房屋，二要求按约定办理置换土地、房屋不动产登记证书，三要求金宇公司、天泰公司承担合同约定逾期交房违约金。诉状白纸黑字，按双方所签协议约定内容写的一清二楚。诉请是否明确具体，属法庭尽职调查的问题，主审法官当庭并未告知和提示诉请不明确，刘某1不知怎样才算明确具体，按原审“拆迁协议为合法有效合同”的判词，一审认定诉讼请求不明确，明显是弄虚作假、虚构事由，与其所判协议合法有效的内容自相矛盾。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”刘某1依据双方所签协议约定内容写的诉讼请求，不但明确而且非常具体，完全合情合理合法。无论按拆迁补偿置换协议约定，还是按补充协议约定，金宇公司、天泰公司依约都负有交付置换房的义务。而原裁定以刘某1未提出房屋明确具体的位置及四至，属于诉讼请求不明确为由，驳回起诉，显然错误不公，依法应当撤销。2.原审认定部分事实不清，径直驳回起诉，枉法不公，应当予以撤销。金宇公司、天泰公司在履行双方签订的拆迁补偿置换和补充协议中:（1）在开工建设时就无视国法和约定，既不通知，也未与刘某1协商一致，单方擅自变更修建图纸进行建设，从根本上造成新建房屋与拆迁安置合同约定不符，形成矛盾和冲突，完全是金宇公司、天泰公司单方造成。非刘某1不守约。（2）2015年新建的星兴商厦综合楼B、A座建成竣工，庆典开业，正式投入经营使用。金宇公司、天泰公司却不按合同约定交付置换房。刘某1不断催促，金宇公司、天泰公司以修建图纸改变，无独立上下贯通临街商房为由，拒绝交付，也不提出解决问题的其他办法，对刘某1要求交房，置之不理，让刘某1去上访、告状解决。非刘某1违约。（3）刘某1要不到置换房，无奈多次上访。2015年9月7日，平凉市人民政府征收与补偿办公室下发《关于刘玉梅等人信访事项的答复意见书》。平凉城人所共知，星泰商厦综合楼改扩建，属商业开发，并非公共建设，市政府并未征收该地块和宗地上房屋;答复书超越其不具备城市规划调整、消防管理职权，越权作出无效解释，答复的原则仅只是由双方协商解决，并未作出免除金宇公司、天泰公司交付置换房义务的决定。此后，刘某1多次找金宇公司、天泰公司协商，不是无法沟通，就是被拒之门外。并非刘某1不守约。（4）在金宇公司、天泰公司软拖硬抗的强势逼迫下，2015年10月1日，刘某1与其签订了补充协议，只约定刘某1不承担公摊面积，对确定一楼给付不足的面积，同意在星泰商厦综合楼开放式大厅二楼按1:1.5标准予以置换;并未变更原合同其他内容;补充协议第二条写明:此补充协议与原拆迁合同紧密联系，具有同等法律效力，需共同遵守，并未解除废止原合同。补充协议签订后，金宇公司、天泰公司仍未实际交房，只是口说置换房在二楼开放大厅，既未标明一、二楼具体位置、面积和四至范围，指定打隔断安置门窗的房间，也未交钥匙、出具交房证明手续，以纸上数字忽悠欺骗刘某1，刘某1只能依据协议约定主张交房权利，无法提供金宇公司、天泰公司语言描述的交付房的具体位置、面积、四至范围。这显然非刘某1不诚信。（5）拆迁合同并未约定刘某1必须将置换房所有权交由金宇公司、天泰公司统一经营管理出租。而金宇公司、天泰公司以占据新建房屋优势，以强硬态度要求将补偿协议约定置换房面积委托其统一经营，刘某1坚决反对;抗不过强势，在平凉市星泰广场商贸有限责任公司提供的经营场地租赁协议上签了刘某1的名，该租赁协议，虽然写明刘某1自愿将星泰广场商业综合楼营业大厅B座一楼37.6㎡，二楼34.77㎡，A座二楼37.6㎡租赁给金宇公司、天泰公司，实属借名过桥，该协议所写面积出租前实际是金宇公司、天泰公司占据控制，由金宇公司、天泰公司直接交给承租方，并非是交房后由刘某1控制出租的。金宇公司、天泰公司把补充协议及租赁协议，谎言狡辩成交房，欺骗法庭，庭审不作核实，刘某1虽然领过租金，但直至2018年9月30日租赁合同期届满，仍不知置换房具体在何位置。刘某1申请法庭现场勘查、对质，查明是否交房，却被无理不准许。房屋是否交付，仍处在双方互相争执含糊不清的模糊状态。3.原审驳回起诉，侵犯了刘某1合法置换房屋的优先权和产权，应当撤销。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”原审载明:双方所签拆迁补偿合同，意思表示真实，不违反法律强制性规定，合法有效，确认至2018年9月30日，刘某1与金宇公司、天泰公司设立的平凉市星泰广场商贸有限责任公司签订的租赁合同期届满。2018年12月10日，刘某1想要回置换房，安排子女就业，自主经营，因金宇公司、天泰公司不履行交付置换房约定，发生争议，才诉至法院。依照法律规定，刘某1诉请交付的是置换房屋所有权，即使认定为刘某1将置换房自已出租，2018年11月1日租赁合同期满后，未签续租合同，刘某1完全有权收回不再出租。在刘某1坚决明确表示不同意将置换房让其返租统一管理经营情况下，法庭对金宇公司、天泰公司种种理由强迫出租的非法要求，非但未释明，反径直裁定驳回刘某1起诉，等于不但侵犯了刘某1的合法应得置换房产权，而且明显等于支持了金宇公司、天泰公司强迫交易的行为。结果不仅剥夺了刘某1依约置换应得的房屋所有权，而且剥夺了其依法依约取得向政府办理不动产登记的法定权利，又剥夺他依据合同主张违约金的诉讼权利。金宇公司、天泰公司共同辩称，请求驳回上诉，维持原裁定。因市政府、规划局的要求，星泰广场建筑面积减少，双方始终未在多次协商中达成共识，造成对刘某1的安置未能进行。因刘某1等人多次上访，2015年9月7日平凉市人民政府征收与补偿办公室签发了关于刘玉梅等人信访事项的答复意见书，答复因城市规划调整和城市消防规划等原因，星泰广场裙楼一二层改成大厅，现已建成，独立营业商业门面房的安置方式难以实现，双方应当尊重现实，协商解决，因此同年10月1日双方签订了补充协议，对房屋置换的面积及位置进行了沟通，同时约定补充协议中约定的房屋出租给平凉市星泰广场商贸有限责任公司统一进行管理，金宇公司、天泰公司也按照协议约定连续三年向刘某1支付了房租费用。现在是因为客观原因导致拖欠了刘某1的部分租金，并不是延迟交房。因此原审认定本案事实清楚。2.刘某1的上诉请求应予依法驳回，星泰广场建成后，因原合同不能继续履行，双方达成了补充协议，刘某1也领取了三年的房屋租金，共计是211500元。双方签订的补充协议是真实意思表示，刘某1收取租金的行为也是对该协议的履行和确认，所以目前是因为经营亏损导致租金未能及时交付，刘某1的上诉请求不能成立。刘某1向一审法院起诉请求：1.要求金宇公司、天泰公司向刘某1连带交付星兴商厦改扩建项目门店拆迁补偿合同约定的按照1:1.5标准面积为109.97㎡营业房（含公摊置换，与王尚文、陈晓林相邻），室内水、电、暖设施齐全，上下楼有给水和排污设施，一楼有卫生间，地面铺地板砖，内墙为乳胶漆；2.要求金宇公司、天泰公司按约定给刘某1办理上述土地使用权和房屋产权不动产登记证书，费用由金宇公司、天泰公司承担；3.要求金宇公司、天泰公司连带支付迟延交付房屋违约金1532000元（自2014年9月30日至2018年12月10日），违约金计算至金宇公司、天泰公司实际交付房屋之日。一审法院认定事实：1995年7月25日，刘某1与平凉市教育培训中心签订集资建房协议一份，约定由刘某1等职工出资，平凉市教育培训中心负责修建位于平凉市××区的电大营业楼临街商铺，后刘某1分得2层2间52.28㎡商铺。同年12月20日，刘某1取得该房屋所有权证。2010年，金宇公司、天泰公司经政府批准共同对该地段实施商业开发，刘某1的房屋被列入拆迁范围。2011年9月29日，金宇公司、天泰公司与刘某1签订了星兴商厦改扩建项目门店拆迁补偿合同，约定由金宇公司、天泰公司对刘某1所有的商铺（证载面积52.32㎡、自建面积23㎡）进行拆除，以在原址新建的星泰商厦综合楼B栋按1:1给刘某1置换一楼、二楼共计75.32㎡，预计修建时间三年。产权证、土地证由金宇公司、天泰公司负责办理，费用由金宇公司、天泰公司承担。（协议附图反映给刘某1补偿安置的房屋分别与补偿安置给王尚文、陈晓林房屋相邻）。协议签订后，金宇公司、天泰公司拆除了刘某1的房屋。后因星泰商厦综合楼未按期建成，金宇公司、天泰公司无法向刘某1等人交付置换房屋，拆迁户刘玉梅等人多次上访。2015年9月7日，平凉市人民政府征收与补偿办公室下发关于刘玉梅等人信访事项的答复意见书，答复因城市规划调整和消防需要等原因，该裙楼一二层变成大厅，现已建成，以独立营业商业门面房安置难以实现，拆迁人与被拆迁人应本着尊重现实的原则协商解决。同年10月1日，在星泰广场已经建成并装修的情况下，刘某1与金宇公司、天泰公司签订补充协议一份，约定金宇公司、天泰公司以1:1.5标准给刘某1置换星泰商厦B座一楼37.6㎡、二楼34.77㎡，A座二楼37.6㎡（含公摊面积）。后刘某1将补充协议约定的房屋出租给平凉市星泰广场商贸有限责任公司，由该公司统一经营管理，年租金70500元。刘某1已收取了2015年10月1日至2018年9月30日期间的租赁费。之后双方再未续签租赁合同也未支付租赁费。现金宇公司、天泰公司尚未给王尚文、陈晓林安置房屋，刘某1对金宇公司、天泰公司提出的具体房屋位置也不认可。一审法院认为，刘某1与金宇公司、天泰公司签订的门店拆迁补偿合同是双方真实意思的表示，也不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。在星泰商厦商业综合楼建成、门店拆迁补偿合同不能履行的情况下，双方达成补充协议，变更了置换房屋。之后刘某1将对其补偿置换的商铺出租给平凉市星泰广场商贸有限责任公司统一经营管理，并收取了租赁费用，但金宇公司、天泰公司实际并未履行向刘某1交付补偿置换的房屋的合同义务。补充合同仅约定了金宇公司、天泰公司给刘某1置换房屋的楼栋号、层数、面积，对置换的具体房屋并未约定明确具体的位置及四至。刘某1提出与其相邻的王尚文、陈晓林现也未分得安置房屋，刘某1也不认可金宇公司、天泰公司提出的房屋位置。民事活动应充分尊重当事人的意愿，法院不能依职权处分当事人的权利义务。刘某1要求金宇公司、天泰公司交付109.97㎡的房屋、办理产权证书等，但未提出房屋明确具体的位置及四至，属于诉讼请求不明确。另由于未认定金宇公司、天泰公司向刘某1交付房屋，所以对刘某1庭审后要求现场勘查、对质的申请不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回刘某1的起诉。二审中，刘某1向本院提交了以下证据：平住建函（2015）151号平凉市住房和城乡建设局关于陈晓林等举报平凉市星泰广场商业综合楼建设中有关征收补偿问题答复意见书复印件一份，证明平凉市住房和城乡建设局就陈晓林等人的举报答复按合同约定交付房屋，交付不了的，用现金补偿。金宇公司、天泰公司质证认为，真实性无异议，证明目的有异议，这份答复意见只是建议，宗旨还是尊重双方当事人协商的意思表示，并没有说必须要交房或交付现金。以上证据，本院经审查认为，因金宇公司、天泰公司对真实性无异议，故对其真实性予以确认。金宇公司、天泰公司未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在星泰商厦商业综合楼建成、门店拆迁补偿合同不能履行的情况下，刘某1与金宇公司、天泰公司又签订补充协议，约定金宇公司、天泰公司以1:1.5标准给刘某1置换星泰商厦B座一楼37.6㎡、二楼34.77㎡，A座二楼37.6㎡（含公摊面积），该补充协议合法有效，双方均应按约履行。刘某1依照补充协议和门店拆迁补偿合同的约定，提起诉讼，要求金宇公司、天泰公司向刘某1连带交付星兴商厦改扩建项目门店拆迁补偿合同约定的按照1:1.5标准面积为109.97㎡营业房（含公摊置换，与王尚文、陈晓林相邻），室内水、电、暖设施齐全，上下楼有给水和排污设施，一楼有卫生间，地面铺地板砖，内墙为乳胶漆，要求金宇公司、天泰公司按约定给刘某1办理上述土地使用权和房屋产权不动产登记证书，费用由金宇公司、天泰公司承担，同时要求金宇公司、天泰公司连带支付迟延交付房屋违约金1532000元（自2014年9月30日至2018年12月10日），违约金计算至金宇公司、天泰公司实际交付房屋之日，刘某1的诉讼请求明确。一审裁定驳回刘某1的起诉不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销平凉市崆峒区人民法院（2018）甘0802民初6084号民事裁定；二、本案指令平凉市崆峒区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 摆建军审 判 员 宫在霞审 判 员 杨振兴 二〇一九年九月二十七日法官助理 徐 芸书 记 员 宋亚丽