安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1182民初1118号 原告：明光市大众小汽车修理厂，住所地安徽省明光市体育路**，统一社会信用代码91341182756831808T(1-1)。 投资人：董经，该厂经营者。 委托诉讼代理人：董裕嘉，男，1952年2月14日生，汉族，住安徽省明光市，系董经父亲 委托诉讼代理人：曹丽霞，女，1951年10月16日生，汉族，住安徽省明光市，系董经母亲 被告：张军，男，1972年5月2日生，汉族，住安徽省明光市。 被告：黄伟，男，1985年5月19日生，汉族，住安徽省明光市。 上述被告共同委托诉讼代理人：李焱，安徽洪武律师事务所律师。 原告明光市大众小汽车修理厂与被告张军、黄伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告明光市大众小汽车修理厂的委托诉讼代理人董裕嘉、曹丽霞、被告张军、黄伟及其委托诉讼代理人李焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明光市大众小汽车修理厂向本院提出诉讼请求：1.依法判决两名被告偿付2016年8月1日和2017年8月1日所欠房屋租金35.842万元；2.依法判决解除与两名被告签署的房屋租赁合同，归还租赁房屋；并依法判决两名被告支付从2018年9月1日起至交还租赁房屋止，按2018年至2019年度房租标准计算支付房租；3.依法判决两名被告从所欠房租之日起到付清所欠房租止，所欠款项按每日1‰支付滞纳金和违约金；4.依法判决两名被告承担租赁合同第五条5.2（4）款约定的违约责任；若没有按租赁合同第五条5.5款约定归还租赁房屋，则双倍支付房租并对其清场；5.依法判决两名被告承担本案的诉讼费等。事实与理由：2015年9月6日，两名被告与原告（委托代理人董经虎〉签署了房屋租赁合同，约定了相关事项，被告黄伟开设了银河电脑城经营至今。 一、（1）2016年8月1日，两名被告应付房租22.20万元；（2）2017年8月1日，两名被告应付房租24.642万元。(1)＋（2）两项合计应付房租46.842万元。在此期间被告支付了11万元，两名被告尚欠房租35.842万元。 二、根据中华人民共和国合同法第二百二十七条规定和原告与被告签署的合同第五条第二款的约定，原告要求解除与被告签署的房屋租赁合同，将租赁房屋归还原告；并依法判决两名被告支付从2018年9月1日起至交还租赁房屋止，按约定的2018年8月1日年度租金标准计算支付房租。 三、按房屋租赁合同2.4款和5.6款约定，原告要求判决两名被告从所欠房租之日起到付清所欠房租止，所欠款项按每日1‰支付滞纳金和违约金。 四、房屋租赁合同5.2款约定，违约支付房租应偿付年度租金的违约金； 综上所述，原告多次向被告催要所欠房租无果，故特此起诉，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 两名被告的委托诉讼代理人认为：1.原告主张2016年9月1日至2018年12月31日的房租费没有事实依据，因为在2015年12月31日双方又签订一份大众小汽车修理厂与银河电脑城合作协议，根据该协议双方由原来的租赁关系变为合作关系，本案的原告用房租费投资与被告合作，该期间不存在租赁费；2.原告主张的诉讼请求第三项的违约金过高，不符合法律规定；3.第四项诉讼请求是指合同到期后，被告拒不交还房屋的情形，但是在本案当中不存在拒不交房屋的情形，该项诉讼请求法院应依法驳回。 经本院审理认定事实如下：2015年9月6日，被告张军、黄伟与原告明光市大众小汽车修理厂签订《房屋租赁合同》，合同约定原告明光市大众小汽车修理厂将其所有位于明光市体育路4-20号一层、二层的房屋租赁给被告张军、黄伟使用。租赁期为：自2015年9月1日至2019年8月31日止。租赁房屋每年租金为20万元；次年起租金按11%逐年递增；租金支付方式：首年租金合同签署时一次性付清；次年租金支付期限为：上一年租金到期提前一个月一次性付清；被告张军、黄伟没有按约定时间和方式支付租金、房租产生的税金和其它约定的各项费用，原告明光市大众小汽车修理厂有权终止合同，直接停水停电，收回租赁房屋；被告张军、黄伟没有按本合同约定如期交还该房屋的，每逾期一日应向原告明光市大众小汽车修理厂支付日租金2倍的违约金，原告明光市大众小汽车修理厂并可以对其清场；被告张军、黄伟没有按本合同约定支付各项费用的，应向原告明光市大众小汽车修理厂支付违约金额日千分之一的违约金。 被告张军、黄伟付租金和欠付租金情况： 2016年8月1日，被告张军、黄伟应付自2016年9月1日起至2017年8月31日房屋租金22.20万元。2017年8月1日，被告张军、黄伟应付自2017年9月1日起至2018年8月31日房屋租金24.642万元。综上，被告张军、黄伟应付原告明光市大众小汽车修理厂房屋租金46.842万元。被告张军、黄伟支付了11万元。尚欠房屋租金35.842万元未付。另被告张军、黄伟还尚欠原告明光市大众小汽车修理厂2018年9月1日之后房屋租金。 上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、租赁房屋房地产权证书，被告支付房租票据、转账记录及本案庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。 对两名被告的委托诉讼代理人提出原告主张2016年9月1日至2018年12月31日的房租费没有事实依据的代理意见，经查，被告张军虽于2015年12月31日与原告明光市大众小汽车修理厂签订《大众小汽车修理厂与银河电脑城合作经营协议》，约定合作经营期为三年，即自2016年1月1日起至2018年12月31日止。但在2015年12月31日被告张军作出《承诺书》，承诺2015年12月31日与原告明光市大众小汽车修理厂签署的合作经营协议，只是作为办理相关手续使用。事实上，在2016年1月1日、1月20日和2018年2月27日、3月27日、5月1日被告张军、黄伟仍然在支付房屋租金、共计11万元。因此该合作协议不是真正意义上的合作，不能作为不支付涉案房屋租金的依据。关于第二次开庭审理被告方提供的2016年10月15日（被告黄伟妻子）蒋洁与原告明光市大众小汽车修理厂签订的《租赁协议》，经查，蒋洁与被告张军在2016年11月1日作出《承诺书》，承诺该《租赁协议》只作为办理移动业务相关手续使用，不作为房屋租赁依据，双方仍按2015年9月明光市大众小汽车修理厂与张军、黄伟签署的《房屋租赁合同》执行，因此该《租赁协议》也不能作为不支付涉案房屋租金的依据。故对两名被告的委托诉讼代理人提出的上述代理意见，本院不予采纳。 对两名被告的委托诉讼代理人提出原告主张的诉讼请求第三项的违约金过高，不符合法律规定的代理意见，经查，本案中，涉案《房屋租赁合同》约定的违约金过高，有悖公平合理、诚实信用原则。依据合同法及其司法解释的相关规定，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院确定本案违约金数额计算为违约金额的24%。故对两名被告的委托诉讼代理人提出的上述代理意见，本院予以采纳。 本院认为，被告张军、黄伟与原告明光市大众小汽车修理厂签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应合法有效。被告张军、黄伟自2016年9月1日起至2018年8月31日，未按合同约定全面交纳房屋租金，拖欠租金达35.842万元。另被告张军、黄伟还尚欠原告明光市大众小汽车修理厂2018年9月1日之后房屋租金。被告张军、黄伟明显系违约，依法应承担相应违约责任。故对原告明光市大众小汽车修理厂起诉要求被告张军、黄伟支付欠付房屋租金的诉讼请求，符合法律规定及租赁合同约定，本院予以支持。对原告明光市大众小汽车修理厂主张的违约金诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告明光市大众小汽车修理厂主张解除涉案合同的诉讼请求，经查，涉案合同约定的房屋租赁期限为：自2015年9月1日至2019年8月31日止。自2019年9月1日起涉案《房屋租赁合同》自动终止。因在本院审理期间涉案合同已自动终止，所以本院判决解除已无意义。故对原告明光市大众小汽车修理厂主张的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告张军、黄伟于本判决生效后三十日内腾空明光市体育路4-20号一层、二层的房屋并返还原告明光市大众小汽车修理厂。 二、被告张军、黄伟于本判决书生效后三十日内支付原告明光市大众小汽车修理厂（自2016年9月1日起至2018年8月31日止所欠）房屋租金35.842万元及违约金（35.842万元×24%）8.602万元。 三、被告张军、黄伟于本判决书生效后三十日内支付原告明光市大众小汽车修理厂（自2018年9月1日起至2019年8月31日止所欠）房屋租金27.352万元及违约金（27.352万元×24%）6.564万元。 四、被告张军、黄伟于本判决书生效后三十日内支付原告明光市大众小汽车修理厂自2019年9月1日起至涉案租赁房屋返还之日止占有房屋使用费（按年度费用27.352万元计算）。 五、驳回原告明光市大众小汽车修理厂其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6676元，减半收取计3338元，由原告明光市大众小汽车修理厂负担338元；被告张军、黄伟负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  宋维国 二〇一九年九月三日 书记员  许杨杨 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。