广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0127民初2133号 原告：谢锡仪，男，1987年11月17日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：苏钒，广西任钒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓先勤，广西任钒律师事务所实习律师。 被告：广西鑫宸投资有限公司。住所地：南宁市青秀区民族大道**德瑞花园**楼**，统一社会信用代码：91450100596868969T。 法定代表人：邓海燕。 委托诉讼代理人：刘源，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄菲菲，广西同望律师事务所实习律师。 原告谢锡仪与被告广西鑫宸投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告谢锡仪的委托诉讼代理人苏钒、邓先勤，被告广西鑫宸投资有限公司的委托诉讼代理人刘源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢锡仪向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告延迟交房违约金8258.42元并承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月25日，原告与被告签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告以每平方米3672.46元的价格购买被告开发建设的位于横县，建筑面积为124.93平方米，总价款共458801元。合同还约定交房日期为2018年6月30日，交付条件为该商品房已取得建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位五方验收合格。合同签订后，原告履行了首期购房款付款义务。但被告公示五方验收合格日期为2018年12月21日，并于同年12月24日被告公司御江西街销售部的经理通过微信通知C栋和D栋统一交房时间为2018年12月29日至30日。比合同约定的交房时间逾期了180天，据此，被告应按合同约定以原告已付的购房款为基数按每天万分之一支付给原告违约金8258.42元。因双方多次协商未果，特提起本案诉讼，请求法院判决如所请。 原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.原告的《居民身份证》，证明原告的身份情况；2.《收据》1张，证明原告已交首付款；3.《南宁市商品房买卖合同》，证明原告与被告签订了商品房买卖合同的时间，购房款总额，约定交房的时间和违约责任如何承担；4.《房屋概况》、《质量保证》复印件1份，证明涉案商品房屋竣工及被告交房的时间；5.中国农业银行集中作业平台贷款放款回执《借款凭证》复印件1份，证明原告已经履行交付全部购房款的事实。 被告广西鑫宸投资有限公司辩称，扣除双方合同约定的可以顺延的天数，被告未逾期交房，请求法院驳回其全部诉讼请求。事实和理由：1.从被告开工之日起至涉案房屋通过验收之日止，共存在169天可以延期交房的情形，最迟也应在取得《商品房预售许可证》之日起计算，据此，被告交房未超过合同约定；2.合同附件6补充协议对于可延期交房的事由做了明确约定，主要有天气及政府要求停工；3.在原告主张的逾期天数基础上，扣除可逾期的天数才是真正的逾期天数。综上，被告不存在逾期交房的违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。 庭审中，被告向本院提交的证据有：1.建设工程工期延期顺延汇总表；2.造成工程停工的相关政府通知、公文（包括横县气象局证明及所附的雨量资料和雨量等级表；横县住房和城乡规划建设局、横县人民政府分别发布的《关于高考期间严格控制环境噪声污染的通知》和《关于高考期间严格控制环境噪声污染的通知和实行临时交通管制的通告》；横县住房和城乡规划建设局的《关于2017年高考期间考场周边建筑工地停止施工的通知》、《关于2018年高考期间考场周边建筑工地停止施工的通知》和《关于切实做好2017年全区现代特色农业示范区扩面提质增效现场会期间建筑工地相关工作的通知》、《关于切实做好2017年“一会一节”期间建筑工地相关工作的通知》；广西壮族自治区安全生产委员会办公室、南宁市安全生产委员会办公室分别发的《关于认真贯彻落实彭清华书记重要指示精神全力做好安全生产各项工作的通知》）。证据1和证据2均证明被告在对涉案楼盘施工过程中，因发生合同约定的延期交房情形导致交房延迟的事实;3.微信短信群发信息记录1份，证明因发生不可抗力致使涉案房屋未能按照合同约定交房时间向业主交付后，被告及时通知买受人，在业主微信群中向买受人告知延迟交房时间及理由，已履行合同告知义务；4.《建设工程质量竣工验收意见书》1份，证明涉案房屋已竣工验收合格，已具备交付使用条件，被告并未怠于履行合同义务；5.《商品房预售许可证》复印件1份，证明涉案房屋已取得预售许可证，合法销售涉案房屋。 本院组织双方当事人进行了质证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 一、被告对原告提供的证据部分 被告对原告提供的全部证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议。认为原告提供的证据均不能证明被告存在逾期交房和违约的事实。本院认为，对原告提供的证据1即原告的《居民身份证》，本院对原件已当庭核；证据2即《收据》，加盖有被告的财务专用章；证据3即《南宁市商品房买卖合同》是原告与被告签订，有原告签名捺印和加盖有被告公章及法定代表人的私章；证据4即《房屋概况》、《质量保证》有原告签名捺印和加盖有被告公章；证据5即中国农业银行集中作业平台贷款放款回执《借款凭证》，是银行出具的向原告放贷款的凭证。以上证据均与案件有关联，本院予以确认。 二、原告对被告提供的证据部分 1.原告对被告提供的证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，认为被告是从2016年2月28日即开工之日起计算可顺延工期,认为可延期169天不合理，不认可。本院认为，双方签订了商品房买卖合同后才受合同约束，而双方签订合同时，已经发生的延误情形及天数是可以确定的，并非不能预见，被告作为专业的房地产开发商，在双方约定房屋交付期限时应当对签订合同之前已经发生的延期事由有所考虑，并据此安排房屋交付时间，况且，双方在合同中未约定在签订合同之前项目所发生的延期情形可以顺延，因此，双方签订商品房买卖合同之前项目发生的延期天数不应当计算顺延日期。故对该证据的证明内容和证明力本院不予认定。 2.原告对被告提供的证据2即造成工程停工的相关政府通知、公文等的真实性没有异议，但认为被告主张顺延的天数与气象局统计出来的日期不相符，补充协议6约定连续两天以上才符合可顺延的条件，现在只有一天雨天，被告也算进去了，台风天数与符合下雨天条件的天数重复计算。对高考、中考的期限不应算在可顺延工期之内，因为考场的距离，均不在政府通知要求的距离之内，且高考是有预见的，另外中考政府并没有发要求停工的通知、文件。茉莉花节每年都要举办应当可以预见，不应当作为可以顺延工期的理由。全区现代特色农业示范区扩面提质增效现场会，可以作为可以顺延工期的理由。77天的节假日，无事实和法律依据不认可。本院认为，原告和被告签订合同的时间是2016年11月25日，从被告提交的2016年2月28日至2018年6月30日的日雨量及台风气象资料看，合同期间符合附件六《合同补充协议》第三条1-7项约定的气象部门记录连续两天或两天以上日降雨量达到中雨及以上的天数，经本院核实共计27天；另外，2017年12月10日至11日在本县召开《全区现代特色农业示范扩面提质增效现场会》，横县住房和城乡规划建设局通知要求一律暂停施工，因被告对此不能预见，故其主张扣减这2天，符合双方约定的延期条件；2017年8月26日至28日“全国茉莉花茶交易博览会”、“茉莉花文化节”在横县举行，政府通知要求各在建施工单位停止施工并实行封闭管理，符合附件六《合同补充协议》第三条第2款“非出卖人原因，遇到配合政府及其下属部门发布的有关法律法规等规范性文件和政策、命令、活动以及其他直接影响项目进展之政策要求（包括但不限于东盟博览会），或社会异常事件的（如暴动骚乱等）”的约定，据此，被告提出会议期间共3天属于延期交房的事由应予扣减，理由正当，本院予以认定；至于台风问题，2016年8月2日至2016年11月25日前出现的台风是合同签订前，不属于扣减的范围。2016年11月25日至2017年8月28日间虽然出现过二次台风，但没有证据证明属于达到7级以上，不属于扣减的范围，而且2017年8月22日、8月23日、8月24日、8月27日和8月28日出现的台风已包括在气象部门记录连续两天或两天以上日降雨量达到中雨以上的天数里，也不应重复计算；对于中考、高考以及法定节假日每年（或每两年）都有举办，是可以预见的，故该几项配合政府及其下属部门发布的有关法律法规等规范性和政策、命令、活动的停工通知，不能作为被告延期交房的理由。 3.原告对被告提供的证据3即微信短信群发信息记录的真实性没有异议，原告认可收到信息，但对其证明的内容有异议。本院认为，合同约定任何通知要求按书面形式或在《横县时讯》、《南国早报》上发布，但被告未经原告同意将调整后的交付日期及合理推迟原因以微信形式通知原告，因此，被告没有按合同约定将延期交房的原因及延期期限提前通知业主。对证据4即《建设工程质量竣工验收意见书》、证据5即《商品房预售许可证》的真实性无异议，本院予以认定。 综合双方诉辩意见，本案争议的焦点是：1.被告是否存在逾期交房的行为;2.被告是否应向原告支付逾期交房违约金,违约金应如何计算。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：201600024741）和《合同补充协议》，约定由原告以每平方米3672.46元的价格向被告购买被告开发建设的位于横县，建筑面积为124.93平方米（其中，套内建筑面积104.96平方米、公共部位共有分摊建筑面积19.97平方米），总价款共458801元的商品房一套。约定银行按揭付款及期限；合同第九条第一款、第二款约定了出卖人应当在2018年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、设计、勘察、施工、监理单位五方联合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第三款约定：“。2、其他条款见附件六”。而附件六《合同补充协议》第三条“《合同》第九条中如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实将商品房交付买受人使用的时间可以延期：。2、非出卖人原因，遇到配合政府及其下属部门发布的有关法律法规等规范性和政策、命令、活动及其他直接影响项目、进展之政策要求（包括但不限于东盟博览会），或社会异常事件的（如暴动骚乱等）；3、非出卖人原因，一周内停水停电超过八小时（每八小时计算一天，超过四小时但不超足八小时按八小时计算）或气象部门记录连续两天或两天以上日降雨量（指日均小时平均降雨量）达到中雨及以上的；及其它影响工程进度，但是出卖人无法事先预知和控制的客观原因（如战争、动乱、空中飞行物体坠落或其他非出卖人责任造成的爆炸、火灾以及7级以上大风、洪水、地震、台、地震然灾害、交通管制、强制拆迁、施工时间限制、恶性××等）导致工期受影响；4、政府通知停工、禁止车辆进出商品房施工场地而影响工期；5、在施工过程中，政府规划部门批准或决定规划变更，设计变更等导致工期延长；。”合同第十条约定了“出卖人逾期交房的违约责任”：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；第十二条第1款约定“如出现以下情形，出卖人有权拒绝交付房屋，且不承担由此产生的延期交房的违约责任：（1）因买受人未能按合同约定付清总价款造成延期交房的；（2）因买受人未能按合同约定履行相应义务而造成延期交房的。”合同签订后，原告依约于2016年11月25日支付给被告首付购房款93801元，并于2017年1月19日在中国农业银行股份有限公司横县支行办理了贷款手续，并将所贷款365000元直接汇入被告在该行开户的银行账号（20×××15）中。2018年12月14日，涉案房屋经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位及建设单位五方验收，被告取得涉案房屋的建设工程质量竣工验收意见书。同年12月24日被告公司御江西街销售经理通过微信通知C栋和D栋业主变更统一交房时间为2018年12月29日至30日。2018年12月30日原告与被告办理涉案房屋交接手续，原告接到涉案商品房。2019年7月2日，原告以被告逾期交房为由提起本案诉讼，请求判决如所请。 本院认为，原告与被告于2016年11月25日签订的《南宁市商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予认定，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。 一、关于被告是否逾期交房，是否应向原告支付逾期交房违约金的问题。根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2018年6月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格的房屋交付给买受人。第十二条第1款还约定，如出现以下情形，出卖人有权拒绝交付房屋，且不承担由此产生的延期交房的违约责任：“（1）因买受人未能按合同约定付清总价款造成延期交房的；（2）因买受人未能按合同约定履行相应义务而造成延期交房……”。据此，该条款的约定是针对被告向买受人交付房屋时，买受人没有付清全部房款所作的约定。根据查明的事实，原告于2017年1月19日已将全部购房款支付完毕，但涉诉房屋于2018年12月14日才经五方验收合格，达到合同约定的房屋交付条件，被告于2018年12月30日才交房，其实际交房的时间比合同约定的交房时间逾期了183天，故原告主张被告逾期交房，证据确凿充分，本院予以采信。被告逾期交房的行为已构成违约，应当依约承担违约责任。 二、关于被告逾期交房违约金计算问题。原告和被告签订合同的时间是2016年11月25日，从被告提交的2016年2月28日至2018年6月30日的日雨量及台风气象资料看，属于合同期间符合附件六《合同补充协议》第三条1-7项约定的气象部门记录连续两天或两天以上日降雨量达到中雨及以上，可以延期情形的天数共有27天；属于被告不能预见，但需配合政府活动，致工程施工受影响可以延期情形的是2017年12月10日至11日全区在横县召开《全区现代特色农业示范扩面提质增效现场会》，横县住房和城乡规划建设局通知要求一律暂停施工的有2天；2017年8月26日至28日“全国茉莉花茶交易博览会”、“茉莉花文化节”在横县举行，政府通知要求各在建施工单位停止施工并实行封闭管理，符合附件六《合同补充协议》第三条第2款的约定，据此，会议期间的3天属于延期交房的事由，应予扣减。故本案被告逾期交房的天数共为183天-27天-2天-3天=151天。被告认为工期可延长169天没有事实依据，本院不予支持。根据原告和被告在合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。”据此，被告应当支付给原告的逾期交房违约金应当以已付购房款总额458801元为基数，从合同约定的最后交付期限的第二天起即2018年7月1日起按日万分之一计付至实际交付之日止即2018年12月30日止（共183天，扣减符合延长交房理由的32天）共6927.90元[458801元×（183-32）天×万分之一]，超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西鑫宸投资有限公司向原告谢锡仪支付逾期交房的违约金6927.90元； 二、驳回原告谢锡仪的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告广西鑫宸投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  苏金丽 二〇一九年九月二十日 书记员  甘冬兰