福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽民再315号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：袁春勤，男，1963年3月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：郑建腾，福建通久律师事务所律师。 被申请人(一审被告、反诉原告，二审上诉人)：福州福成房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华林路**。 法定代表人：林祥华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴飞，福建三山律师事务所律师。 一审第三人：厦门市商缘商贸发展有限公司，住，住所地福建省厦门市湖里区龙江商贸大厦**1004/div> 法定代表人：张菁，该公司执行董事。 再审申请人袁春勤因与被申请人福州福成房地产开发有限公司（以下简称福成公司）、一审第三人厦门市商缘商贸发展有限公司（以下简称商贸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2017）闽01民终5947号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年1月7日作出(2018)闽民申4202号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 袁春勤再审请求，1.撤销福建省福州市中级人民法院（2017）闽01民终5947号民事判决，并判令福成公司协助袁春勤办理福州市晋安区［《商品房买卖合同》原地址为福州市福城楼2＃楼19层1316号房］（以下简称讼争房产）的产权登记手续；2.驳回福成公司全部诉讼请求。事实和理由：（一）二审判决认定双方迟至2014年9月20日尚未就讼争房产购房款的抵偿达成合意错误。1.商贸公司与福成公司签订的《工矿产品订货合同》第九条约定设备换房，还约定房屋合同另签，而袁春勤与福成公司已签订了《商品房买卖合同》，足以证明福成公司、商贸公司、袁春勤于2005年2月23日已达成以房抵债及债权转让之合意。2.重审时，福成公司提供的2010年12月1日《再函告》及2013年4月22日《函》的内容虽系福成公司单方意思表示，但所载明的“…解除袁春勤讼争房产商品房买卖合同”的内容亦证明了双方签订《商品房买卖合同》系为“债权让与”行为之事实。3.债权让与在商贸公司将《工矿产品订货合同》项下标的交付福成公司后即有效成立，而有关货物买卖合同项下的货物质量争议仅为福成公司与商贸公司的法律关系，与袁春勤无关，袁春勤作为债权受让人，仅享有债权受让权，而不负有因货物质量问题可能产生债务的承担义务。（二）商贸公司已经交货，袁春勤确定地享有受让债权，在以房抵债协议成立且袁春勤的合同义务（即以货款冲抵房款义务）已履行完毕的情况下，福成公司应履行协助办证义务。1.讼争房产所在项目于2009年通过综合验收，以及2011年3月办理初始登记的事实，可以证实商贸公司提供的产品已到货并验收合格，本案诉讼过程中，福成公司均未提供证据证明福成公司于2009年前有另行采购发电机组之事实，应推断袁春勤所陈述发电机组于2005年交付福成公司之事实成立。2.福成公司于诉讼中提交的送货单，可以证明2011年10月12日由商贸公司委托厦门华动机电设备有限公司发送的两台250**到福成公司工地，商贸公司发送的500ＫＷ及90ＫＷ发电机组早在2011年前即已送至福成公司工地，而福成公司与商贸公司之间达成的更换发电机组属另案法律关系，与袁春勤无关。3.2013年7月4日福成公司与商贸公司签订的《协议书》、《测试报告》内容涉及福成公司与商贸公司达成的《工矿产品订货合同》项下500ＫＷ机组更换为两台250**发电机组合意，在更换履行过程中引发争议，该更换行为及履行争议与袁春勤无关，该《协议书》还表明商贸公司已履行《工矿产品订货合同》项下500ＫＷ和90ＫＷ发电机组的供货义务，且福成公司对90ＫＷ的发电机之质量并无异议。4.案涉《商品房买卖合同》约定最后一期付款时间为2005年7月30日，而福成公司于2006年1月份即将讼争房产交付袁春勤使用，结合福成公司从未向袁春勤主张房款之事实，可以证明商贸公司已完成发电机组的交付，否则，福成公司在房款未收的情况下不可能将讼争房产交付袁春勤。由上，以房抵债协议成立并已实际履行，福成公司与商贸公司有关货物质量的后续纠纷，与袁春勤无关，也不属于本案审理范畴。（三）二审法院认定本案除斥期间起算点为2014年9月20日错误。2014年9月20日系商贸公司出具证明的时间，而抵债合意早在2005年2月13日即已达成，即使按照案涉《商品房买卖合同》约定最后付款期限2005年7月30日起算，根据法律规定，福成公司解除权除斥期间至2006年7月31日届满。同时，如前所述，袁春勤已通过债权让与方式支付了对价，并不存在福成公司所诉称的未支付款项，福成公司以此为由的反诉请求解除合同也无事实依据，应予以驳回。 福成公司辩称，(一)袁春勤及商贸公司未按期按量按质供应货物，已构成根本违约，不享有货款债权，依据福成公司与商贸公司2005年2月23日签订的《协议书》的约定，作为以房抵货款的《商品房买卖合同》始终未生效，因为商品房买卖合同是附条件的，首先供货的发电机要合格，其次必须是全部的货物到工地并可以使用，此时合同才生效，而不是说货到工地就生效，必须是合格的货。(二)商贸公司不享有对福成公司的债权，袁春勤系案涉发电机组买卖合同权利义务的实际承受者，本案不存在债权转让问题。(三)案涉《商品房买卖合同》是货款债务履行期届满前订立的以物抵债协议，二审判决符合民事交易等价有偿和法律关于禁止流质、流押的规定，应予维持。综上，请求驳回袁春勤的再审请求。 袁春勤向一审法院起诉请求：判令福成公司协助其办理讼争房产变更手续。 福成公司向一审法院反诉请求：1.判令解除其与袁春勤签订的《商品房买卖合同》；2.判令袁春勤立即腾空并搬离讼争房产；3.判令袁春勤向其支付讼争房产占用期间租金损失15.12万元（每月6300元，期限自起诉之日往前算两年，即2013年5月19日算至2015年5月19日）。 一审法院认定事实：2003年12月15日，福成公司与商贸公司签订《工矿产品订货合同》约定，福成公司向商贸公司采购发电机组、水泵及配套、阀门及配套；需要交货时，需方提前通知；合同货款总价75.7362万元；结算方式为设备换房（多贴少补，房屋合同另签）。 2005年2月13日双方达成《协议书》，约定福成公司开发的房产抵偿其所欠商贸公司货款80.0248万元（全部货到工地生效）；商贸公司承诺于2005年3月5日将500千瓦及90千瓦两台发电机运达福城工地；本协议同原合同（工矿产品订货合同）具有同等法律效力。商贸公司同意该债权直接由袁春勤承受。 2005年7月前，袁春勤为买受人、福成公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定，袁春勤向福成公司购买讼争房产；讼争房产建筑面积155.66平方米，按每平方5141元计算，房屋总价为80.0248万元；付款方式为一次性付款，定金1万元在签订合同当日交纳，余额79.0248万元于2005年7月30日前付清，定金折抵购房款；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资产报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向福州市房地产交易登记中心申请登记备案等条款。订约后，福成公司明知袁春勤未支付任何购房款的情况下，在《商品房买卖合同》约定的期限内（2006年12月30日前）向袁春勤交付了讼争房产，目前讼争房产由袁春勤出租给他人使用。 本案双当事人的主要争议为福成公司与袁春勤签订《商品房买卖合同》是否应当依法解除。 福成公司主张商贸公司未履行2005年2月13日双方达成协议约定，工矿产品订货合同约定的货物未送达指定工地，商贸公司在2011年才提供了发电机且质量不合格，双方未能结算，未形成合法的债权债务关系。以房抵债协议约定未生效，故与袁春勤签订《商品房买卖合同》应当依法解除。福成公司提供协议书、《再函告》、EMS快递详单、快递查询申请书、《告知函》、《函》、EMS快递详单为证。 袁春勤认为福成公司反诉请求解除《商品房买卖合同》无法律依据，《商品房买卖合同》约定买受人应当于2005年7月30日前付清购房款，故福成公司的解除权应当从2005年7月起算，而福成公司在2015年才起诉解除买卖合同，已经超过了一年的除斥期间；买受人作为合同权利的让与方，已经合法取得了房屋权益。 一审法院认为，2003年到2005年期间，福州市房地产市场仍为买方市场，《商品房买卖合同》中诉讼房屋的价格为5141元/每平方米，高于同期福州市商品房成交均价，在此背景下，工矿产品订货合同中约定结算方式为设备换房（多贴少补，房屋合同另签），符合当时房地产开发公司同供货商的交易习惯。2005年2月13日福成公司与商贸公司达成协议约定，双方以讼争房产的房价（80.0248万元）作为工矿产品订货合同结算的金额，故福成公司关于工矿产品订货合同未结算的辩解不成立；福成公司积极履行《商品房买卖合同》的合同义务，依约向袁春勤交付讼争房产，以实际的行为放弃对协议中约定交付货物作为生效要件的抗辩权，故《商品房买卖合同》成立并生效，袁春勤主张福成公司已超过行使合同解除权的法定期限，于法有据，予以支持。商贸公司是否履行工矿产品订货合同及协议的合同义务系独立的法律关系，针对商贸公司未按时履行或未全面履行合同应当承担的违约责任，福成公司可另案起诉。 一审法院认为，双方订立的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应依约履行。袁春勤应付的购房款来源于商贸公司对福成公司所享有的货款债权的转让，故袁春勤无支付讼争房产购房款的义务。福成公司关于债权转让未生效的抗辩及解除《商品房买卖合同》的主张，无事实和法律依据，其全部反诉请求，均不予支持；此外，福成公司在取得产权初始登记情况下至今未按约通知袁春勤办理产权登记手续，已构成违约，袁春勤主张福成公司应配合办理产权登记手续，符合规定，予以支持。判决：一、福州福成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助袁春勤办理坐落于福州市晋安区［《商品房买卖合同》原地址为福州市福城楼2＃楼19层1316号房］的产权登记手续；二、驳回福州福成房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费100元、反诉案件受理费减半收取5900元，均由福州福成房地产开发有限公司负担。 福成公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除福成公司与袁春勤签订的商品房买卖合同，返还占用的福成楼19层1316号房产，并支付占用期间的租金；3.一、二审诉讼费用由袁春勤承担。 二审法院对于一审判决查明的事实予以确认。 二审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，根据一审法院查明的事实，福成公司与商贸公司于2003年12月15日签订工矿产品订货合同约定，福成公司向商贸公司采购发电机组、水泵及配套、阀门及配套；需要交货时，需方提前通知；合同货款总价75.7362万元；结算方式为设备换房（多贴少补，房屋合同另签）。本案双方当事人对上述事实没有异议。2005年2月23日双方达成协议，确认双方原签订发电机水泵换福城商品房一套，即本案讼争房产，但乙方（即商贸公司）须全部货到工地生效；商贸公司承诺于2005年3月5日将500千瓦及90千瓦两台发电机运达福城工地；本协议同原合同（工矿产品订货合同）具有同等法律效力。2013年7月4日，本案双方当事人订立《协议书》，约定现将袁春勤供货的二台发电机组送到任何一家专业机构鉴定，如产品不合格，乙方（即商贸公司）主动解除合同并承担一切法律后果。2013年7月19日，福建省产品质量检验研究院做出检测报告，结论为：水箱冷却水沸腾并大量溢出，机组无法在正常状态下继续运行。2014年9月20日，商贸公司向福成公司出具《说明》，要求以货款抵偿本案讼争房产购房款，由上述事实可见，本案双方当事人至迟在2014年9月20日尚未就本案讼争房产购房款的抵偿未达成合意，即福成公司至迟2014年9月20日仍未确认袁春勤以发电机水泵货款支付购房款，因此，本案的除斥期间应自2014年9月20日起算，福成公司于2015年3月12日提起本案诉讼，并未超过解除合同的除斥期间。根据本案双方当事人于2013年7月4日订立的《协议书》，约定将袁春勤供货的二台发电机组送到任何一家专业机构鉴定，如产品不合格，乙方（即商贸公司）主动解除合同并承担一切法律后果。现福建省产品质量检验研究院做出的检测报告确认水箱冷却水沸腾并大量溢出，机组无法在正常状态下继续运行。可见商贸公司并未按合同约定交付合格的货物，不得抵偿购房款，故袁春勤并未履行其支付本案讼争房产购房款的合同义务，福成公司诉请解除本案讼争购房合同应予支持。鉴于福成公司在福建省产品质量检验研究院做出检测报告后未通知袁春勤解除本案讼争房产买卖合同，二审法院确认以福成公司提起本案诉讼之日即2015年3月12日为合同解除之日。鉴于袁春勤的一审诉请为协助办理本案讼争房产产权变更手续，因此，福成公司关于袁春勤腾退本案讼争房产及袁春勤占用本案讼争房产租金损失等反诉请求与本诉无关，福成公司可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初896号民事判决；二、福州福成房地产开发有限公司与袁春勤订立的买卖位于福州市福城花园福城楼（2＃楼）19层1316号房的《商品房买卖合同》于2015年3月12日解除；三、驳回袁春勤的本诉请求；四、驳回福州福成房地产开发有限公司的其他反诉请求。 再审审理期间，各方当事人均未提交新证据，对一、二审判决认定的事实亦均无异议，本院予以确认。 再审另查明，(一)2003年12月15日，福成公司与商贸公司签订《工矿产品订货合同》，《工矿产品订货合同》显示袁春勤系商贸公司的委托代理人，约定福成公司向商贸公司采购500千瓦及90千瓦两台柴油发电机，交付地点为需方(福成公司)工地。 (二)2013年7月14日，福成公司为甲方，商贸公司为乙方签订《协议书》，约定由于双方有争议，现将袁春勤供货的贰台发电机组，送到任何一家专业检测机构鉴定，如产品合格，按合同执行。如产品不合格，乙方主动解除合同并承担一切后果责任。本协议双方代表签字生效。甲方代表林祥华、乙方代表袁春勤分别在《协议书》上签字。2013年7月19日，福建省产品质量检验研究院受福成公司委托，对1台250**柴油发电机组进行测试，并出具《测试报告》，测试结果显示“机组在250KW(功率因数为1.0)负载下运行45min时，水箱冷却水沸腾并大量溢出，机组无法在正常状态下继续运行”。 本院再审认为，根据查明事实，结合双方诉辩主张，袁春勤与福成公司签订的案涉《商品房买卖合同》项下讼争房产购房款为800248元，该款来源于袁春勤受让商贸公司对福成公司的货款债权。袁春勤以此为由依据案涉《商品房买卖合同》提起本案诉讼，要求福成公司协助办理讼争房产产权登记义务，而福成公司以商贸公司未依《工矿产品订货合同》约定交付500KW和90KW发电机，根据2005年2月13日双方达成的《协议书》关于“福成公司开发的讼争房产抵偿其所欠商贸公司货款80.0248万元（全部货到工地生效）”的约定，抗辩主张以房抵货款未生效。故本案应重点审查各方当事人是否达成以房抵货款合意，相关合意内容是否已经履行，在此基础上进一步分析案涉《商品房买卖合同》是否应予解除，福成公司是否应依约协助袁春勤办理讼争房产过户义务。 本案中，应认定商贸公司、福成公司对以货款冲抵购房款已达成合意，商贸公司已履行供货义务，袁春勤已支付讼争房产购房款。首先，福成公司与商贸公司于2003年12月15日签订的《工矿产品订货合同》约定，福成公司向商贸公司采购500千瓦及90千瓦两台柴油发电机，交付地点为需方工地，结算方式为设备换房（多贴少补，房屋合同另签）。据此应认定双方于此时已就以货款换房达成一致意见。《工矿产品订货合同》未对交货期限进行约定，仅约定需方提前通知，故双方于2005年2月13日签订的《协议书》系对供货时间、货款数额(抵债数额)的约定。从该《协议书》约定内容看，商贸公司承诺于2005年3月5日将500千瓦及90千瓦两台发电机运达福城工地，讼争房产抵偿福成公司所欠商贸公司货款800248元（全部货到工地生效）。由此，应认定福成公司与商贸公司之间就货款结算方式采用以货款冲抵房款数额也达成一致意见，双方之间形成货款冲抵房款法律关系。其次，福成公司、商贸公司于一、二审诉讼中均未提交证据证明商贸公司已于2005年3月5日将500千瓦及90千瓦发电机送至工地，但结合福成公司与袁春勤于2005年7月前签订案涉《商品房买卖合同》的事实，虽然双方对《商品房买卖合同》签订时间各执一词，但2005年2月13日的《协议书》约定500千瓦及90千瓦发电机交付时间为2005年3月5日，均在双方所主张的签订《商品房买卖合同》的期限内，且《商品房买卖合同》约定的购房款数额与前述《协议书》约定的货款金额800248元相同，应认定福成公司同意袁春勤受让商贸公司对福成公司的货款债权，并以该债权数额冲抵讼争房产购房款。故福成公司抗辩袁春勤与商贸公司不存在债权受让关系，不能成立。本案中，应认定《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第三，在《商品房买卖合同》合法有效的情况下，福成公司主要权利系收取购房款，主要义务系依约交付并协助办理过户登记手续。如前所述，袁春勤系以货款冲抵购房款，与双方于《商品房买卖合同》约定的付款方式为一次性付款相符，约定的付款截止期限为2005年7月30日，也在《商品房买卖合同》签订时间即2005年7月前的涵盖范围之内，而福成公司一方面抗辩袁春勤未依约支付购房款，另一方面又在明知袁春勤未付清购房款的情况下，先于《商品房买卖合同》约定的交付时间(即2006年12月30日前)将讼争房产交付袁春勤占有、使用，从福成公司交付讼争房产这一行为的逻辑判断，结合福成公司从未对90KW发电机提出交付主张的事实，依照日常生活经验和逻辑，应认定商贸公司已交付500KW及90KW发电机的事实之存在具有高度盖然性。福成公司虽主张袁春勤在长达六年多的时间内未能履行完成供货合同，直至2011年才提供了两台250**发电机，但直至本案期间福成公司才提出反诉，而对其从未向袁春勤主张权利的不作为亦未作出合理解释。由上，可以认定500KW及90KW发电机已交付，在以讼争房产抵债法律关系中，袁春勤已履行了付款义务。福成公司抗辩商贸公司未交付500KW及90KW发电机，《商品房买卖合同》未生效，不予支持。第四，一审诉讼中，福成公司在接受法庭询问“换成250KW的发电机组是否沟通过”的问题时，福成公司陈述“之前双方已经沟通过，在2011年我方测试的就是250KW的发电机组，也无法使用”，袁春勤于诉讼中也主张2011年10月两台250**发电机已运至福成公司工地。据此，可认定在500KW发电机交付后，福成公司与商贸公司达成将1台500**发电机换成两台250**发电机的合意。而福成公司与商贸公司之间更换发电机型号的行为，系在500KW和90KW发电机货款冲抵购房款履行后对合同标的物的变更，构成合同的实质变更，系福成公司与商贸公司另案法律关系，不能对抗袁春勤基于《商品房买卖合同》要求福成公司协助办理讼争房产产权登记的权利。本案中，福成公司与商贸公司于2013年7月14日签订的《协议书》的内容仅涉及换货后的质量争议及处理，袁春勤不是该《协议书》的主体。二审判决以商贸公司向福成公司出具《说明》的落款时间即2014年9月20日为据，认定福成公司与商贸公司迟至2014年9月20日，双方当事人尚未就讼争房产购房款的抵偿达成合意，认定事实错误，本院予以纠正。 综上，袁春勤再审请求福成公司协助办理讼争房产产权登记手续，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市中级人民法院（2017）闽01民终5947号民事判决； 二、维持福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初896号民事判决。 一审本诉案件受理费100元、反诉案件受理费减半收取5900元，均由福州福成房地产开发有限公司负担。二审案件受理费5900元由福州福成房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  程光毅 审判员  俞裕铨 审判员  林 琳 二〇一九年九月三十日 书记员  缪建铃 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。