福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3282号 上诉人（原审被告）：陈寒，男，1983年3月21日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被上诉人（原审原告）:李志成,男,1996年3月13日出生,汉族,住福建省武平县。 委托诉讼代理人：李东成，福建公治律师事务所律师。 原审第三人:黄小燕，女，1981年12月21日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原审第三人:曾嫩玉，女，1975年7月23日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原审第三人：叶冰芳，男，1975年12月1日出生，汉族，住福建省莆田市莆田县。 原审第三人：叶桂红，女，1975年3月5日出生，汉族，住福建省莆田市莆田县。 上诉人陈寒因与被上诉人李志成、原审第三人黄小燕、曾嫩玉、叶冰芳、叶桂红房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院(2018)闽0205民初2637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 陈寒上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李志成的全部诉讼请求，或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。(一)陈寒主体不适格，不应作为一审被告。在案证据足以证明，陈寒是受黄小燕、曾嫩玉的委托，将案涉房产转租给李志成，陈寒有合法有效的委托书。本案系陈寒因从事受托行为产生的纠纷，因此不应当由受托人承担责任。(二)一审法院认为李志成有合理理由相信其签订的租赁协议合同目的将无法实现，是认定事实错误。首先，在案证据表明，叶冰芳并未明确告知李志成不再与陈寒或其委托人签订案涉店面的续租协议。事实上，叶冰芳在2018年6月就已经明确与陈寒约定，租赁期满后仍然续租案涉房产。但因叶冰芳要求与陈寒分享部分转租差额发生争议，然而也未明确表示不续租。如，陈寒与叶冰芳的聊天记录中陈寒称“我六月份就跟你说了你同意续租的，同意我转让的，你现在说不同意了，那肯定不行”。叶冰芳答“合同终止期是10月16号，我们没有续签”，从这可以看出叶冰芳并没有否认其于6月份同意续租，只是一味认为双方没有签订书面协议。这足以认定陈寒与叶冰芳已经于2018年6月约定续签合同事项。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中陈寒已经和叶冰芳约定了续签合同一事，符合上述第十五条规定的例外情形。且产权人叶冰芳于2018年9月8日书面明确了双方之前的约定，这个时间点在原租赁合同期满之前。故陈寒由始至终完全有权与李志成签订转租协议，且案涉转租协议也是合法有效的。第二，从常理而言，陈寒在签约时亦明确表示能够保证转租合同的效力，否则，李志成不可能与陈寒签订租赁合同。之后，陈寒如实反馈了其与房东叶冰芳的沟通进展情况。陈寒将其与房东叶冰芳的微信内容转给李志成，体现了陈寒一贯保持如实告知李志成的诚信习惯。第三，从叶冰芳提供的书面《说明》也足以证实房东叶冰芳确认已经知悉陈寒于2018年6月受黄小燕、曾嫩玉的委托，将案涉店面转租给李志成，同意从2018年10月起，与李志成按照每月7600元签订合同，继续使用案涉店面。(三)一审法院认为，陈寒已构成违约是认定事实错误。陈寒提供的证据属实，即证实了两个重要事实:其一，陈寒与李志成在签订转租合同时，以及李志成起诉时，陈寒与房东的租赁合同均在有效期内。其二，房东叶冰芳已书面确认知悉转租事实，亦明确同意转租。因此，陈寒是根据自己有效的转租处分权将案涉房产予以转租。而李志成在签订转租赁合同后，不顾陈寒的沟通解释，单方面提出解除合同，其行为构成违约，应当由李志成承担违约责任。二、一审法院错误分配举证责任，导致认定事实错误。根据“谁主张谁举证”的原则，若李志成对书面证据的真实性持有异议，应当进行相应举证。陈寒已经提交了该份《说明》，而且有双方认可的房东叶冰芳签字的其他文字材料可以验证，李志成若对该份《说明》有异议，应相应举证，且也未申请鉴定，应自行承担举证不利的后果。三、一审法院适用法律错误。一审法院引用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，认为李志成有理由相信其签订的租赁协议的合同目的将无法实现，故解除与陈寒的租赁协议有事实和法律依据，是错误的。四、本案李志成主张“合同目的不能实现”，是其解除合同的借口。李志成主观上认为陈寒与叶冰芳的租赁期至2018年10月16日，但是陈寒与叶冰芳已于2018年6月约定续期事项，并且双方于2018年9月份书面签署了续租协议，确认了双方于2018年6月约定续租的事实。本案不符合“合同目的不能实现的情形”。且即使存在叶冰芳提出要期满收回店面的情况，也是在其已经和陈寒约定合同续租的前提下，没有得到陈寒同意，其无权单方解约。而在案证据已经证实，叶冰芳明确续租案涉房产。在合同还能继续履行的情况下，李志成要求解除合同不能归因于陈寒的过错，认定陈寒赔偿损失也不符合法律规定。五、一审认定李志成的损失情况是错误的。首先，解除合同是李志成单方提出，陈寒不存在过错，因此，李志成不得向陈寒主张损失赔偿。第二，李志成在一审起诉时，其诉讼请求是要求确认合同无效，而非解除合同，直到2018年9月19日李志成才向一审法院变更诉讼请求，提出解除合同的主张，故一审认定解除合同的时间在2018年7月25日是错误的。因此，一审法院判决陈寒返还2018年7月25日后的租金错误。第三，一审法院仅凭李志成提交的不正规的《发货单》、《收款收据》确认李志成装修损失1300元，缺乏事实依据。 李志成辩称，一、根据陈寒与李志成于2018年6月26日签订的《租赁协议》，陈寒为出租方(甲方),李志成为承租人(乙方),双方系租赁合同关系的主体，一审法院认定陈寒具有诉讼主体资格正确。二、根据李志成一审提供的陈寒与叶冰芳的微信聊天记录、李志成与陈寒的微信聊天记录、叶冰芳与李志成妻子程珍于2018年7月16日的手机通话录音，可以相互印证，陈寒与李志成在签订租赁协议及至2018年7月15日叶冰芳与李志成联系之时，陈寒或其委托人曾嫩玉、黄小燕尚未与叶冰芳签订案涉店面的续租协议，且叶冰芳已经明确告知陈寒2018年10月16日合同到期后将收回涉案店面，不再出租的事实，该两份证据能推翻陈寒辩称与李志成签订合同时，叶冰芳同意陈寒在2018年10月16日继续使用店面的主张。三、依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，陈寒与李志成签订的超出2018年10月16日近33个月的部分应属无效。叶冰芳于2018年7月以房屋产权人身份明确告知李志成不会再与陈寒或其委托人签订案涉店面的续租协议，李志成完全有理由相信李志成签订的租赁协议的合同目的将无法实现，根据合同法第九十四条的规定，李志成有权解除合同。四、李志成于2018年7月25日，通过微信通知陈寒于2018年7月25日起解除《租赁协议》，解除通知以当日到达陈寒，根据《中华人民共和国合同法》第九十六规定，李志成与陈寒签订的《租赁协议》自2018年7月25日起解除，一审法院适用法律正确。五、因陈寒的过错导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，陈寒应赔偿由此给李志成造成的损失，李志成交付给陈寒2018年8月、9月份的租金、转让费、押金、佣金及李志成为经营店铺的装修损失，均属于李志成的合理损失范围，应由陈寒承担赔偿责任。一审法院认定事实清楚、适用法律正确。 黄小燕、曾嫩玉、叶冰芳、叶桂红未作陈述。 李志成向一审法院起诉请求，判令：1.自2018年7月26日起，解除李志成与陈寒于2018年6月26日签订的《租赁协议》；2.陈寒立即退还李志成转让费65000元、押金7600元、租金22800元，合计95400元，并支付资金占用违约利息（以95400元为基数，按年利息6%为标准，自起诉之日起计算至款项付清之日止）；3.陈寒赔偿李志成店面装修款13000元、购置敞篷、广告牌等3880元、佣金3800元，合计20680元。 一审法院认定事实：2013年10月16日，叶冰芳、叶桂红（甲方）与曾嫩玉、黄小燕（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于厦门市海沧区店面出租给曾嫩玉、黄小燕，租赁期限从2013年10月16日到2018年10月15日。同时约定乙方在承租期内有转租与转让权，在不影响甲方租金的前提下，甲方应无条件来配合与新租户重新签合同。转租过程中产生的转让费归乙方所有，甲方不得有异议，否则按违约论处。2017年2月15日，黄小燕、曾嫩玉出具委托书，载明：“本人于2017年2月15日委托陈寒身份证3503221983××××××××办理本人所租赁位于厦门市海沧区店面租赁合同上的相关事宜，如需本人配合，本人应积极配合。” 2018年6月26日，通过厦门中行房地产营销策划有限公司居间介绍，李志成（乙方）与陈寒（甲方）签订《租赁协议》一份，约定：1.甲方将位于厦门市海沧区店面，面积约57平米，出租给乙方作为经营卖水果使用，租赁期自2018年7月1日至2021年6月30日止；2.2018年7月1日起至2019年6月30日至的租金为7600元，租金按季度为一个周期结算一次，下次租金支付在租金期满前7天支付；3.乙方应予签订协议当日前向甲方支付押金7600元；4.甲方保证出租物业产权清晰并对所出租的物业有合法、完全的处分权；5.自本合同签订之日起，若发生甲方与第三方有关的物业产权、租赁纠纷及债权债务等，概由甲方负责清理。由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿；6.陈寒应于2018年6月30日前，将该物业交付给李志成使用。中介佣金为一个月租金，双方各付半个月，李志成应付3800元，陈寒应付3800元，应于签订协议当日付清。合同还对其他事项进行了约定。2018年6月26日，李志成向厦门中行房地产营销策划有限公司支付了佣金3800元。同日，李志成向陈寒支付了案涉店面的租金22800元、转让费65000元、押金7600元，共计95400元。2018年6月29日，李志成在案涉店面上注册名为“厦门市海沧区惠鲜园水果店”的普通个体户。 另查明：1.李志成提交陈寒与房东的微信聊天记录，显示：2018年7月房东：合同10月16号到期我要收回来自己做生意。“你是有优先承租权，但是在我继续出租的情况下，但现在我要收回来，不租了。”拟证明2018年7月15日叶冰芳明确表示其在2018年10月16日合同到期将收回案涉店面。陈寒确认上述聊天记录系陈寒于2018年7月18日截图发给李志成的，对该聊天记录真实性无异议，但认为上述微信聊天记录只是部分内容，不能客观反映整个沟通过程。 2.李志成提交微信聊天记录，显示：2018年7月25日李志成：“2018年6月26日，你和我签订《租赁协议》，将店面出租给我，你没有告诉我你的租赁期限只剩下3个月对吗？签订合同的时候，我对你剩下租赁期限只剩下3个月根本不知情的，如果我知道，我肯定不会签订只有3个月的租赁权限的租赁合同。我是和你签订合同以后，开了几天的店后，房东告诉我才知道你剩下租赁期限只剩下3个月。现在房东明确告诉我3个月后，他的店面不出租了。你只有剩下3个月的租赁期限，却和我签订了3年的租赁合同，这样的合同是无法完全履行的合同，是无效的合同，无效的合同会严重损坏我的合法权益，以此，我告诉你，自2018年7月25日起，立即解除我们的《租赁协议》，你收取我的转让费、租金、押金应当全额退还给我。”“陈寒，我是李志成，我在2018年7月25日已经通知你解除我们于2018年6月26日签订的《租赁协议》，我共交了95400元给你，你愿意退还我多少钱？还有，为了防止扩大损失，你转租给我的店面，我现在就交回给你，交回给你以后，你尽快将剩下2个多月租期转租给别人使用吧，减少损失吧。”陈寒：“履行协议便可，不行找律师。”“按协议履行。”陈寒质证认为，微信聊天记录的真实性予以确认，但上述记录只是部分内容，不能客观反映整个沟通过程。 3.李志成提交一份《发货单》和《收款收据》作为证据，拟证明其因在案涉店面经营水果生意需要，购买招牌、帐篷、传单花费3880元，支付案涉店面专修费用13000元。陈寒对上述两份证据的真实性予以认可，但认为并非正规的业务发票，且无法确认与李志成经营案涉店面的业务是否相关。《发货单》显示：出具单位为“厦门海沧区惠诚富广告经营部”，收货单位为“惠鲜园水果店”，招牌2650元、帐篷1050元、传单180元，合计金额为3880元。《收款收据》显示：客户名称为“惠鲜园”，收款单位为“厦门善心艺术装饰有限公司”，装修费用13000元。陈寒质证认为，真实性予以认可，关联性、合法性有异议，并非正式的业务发票，且与李志成的业务是否关联也无法确认。 4.李志成提交2018年7月18日陈寒转发的《房屋租赁合同》、委托书复印件，载明：叶冰芳、叶桂红（出租方）将案涉店面出租给曾嫩玉、黄小燕，租赁期限自2013年10月16日至2018年10月15日，租金每月4500元，承租方在承租期内有转租与转让权。2017年2月15日，黄小燕、曾嫩玉分别出具委托书，委托陈寒办理本人所租赁的案涉店面租赁合同上的相关事宜。曾嫩玉确认委托书系其与黄小燕出具。 陈寒提交产权证复印件，载明叶冰芳、叶桂红为案涉店面登记的房屋产权人。 5.陈寒提交《房屋租赁合同书》一份，载明，2018年9月8日，叶冰芳与陈寒签订，叶冰芳同意出租案涉店面给陈寒，期限在原合同叶冰芳与曾嫩玉、黄小燕于2013年10月16日的基础上，续签合同3年。同意陈寒转租、转让由陈寒全权处理。落款处有叶冰芳签名字样。李志成质证认为，真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，是叶冰芳和陈寒恶意串通的情形下签订的，与叶冰芳在2018年7月16日的陈述相互矛盾。 陈寒提交一份《说明》，内容为叶冰芳确认已经知悉陈寒于2018年6月受黄小燕、曾嫩玉的委托，将案涉店面转租给李志成的事宜，其同意从2018年10月起，与李志成按照每月7600元签订续租合同，继续使用案涉店面。落款处有叶冰芳签名字样并盖手印。落款时间为2018年9月8日。李志成质证认为，真实性、合法性、关联性有异议，无法确认是否是叶冰芳亲自书写内容，与叶冰芳在2018年7月15日微信聊天的意思明显不符，并不能证明叶冰芳知悉并同意陈寒与李志成签订合同。 6.陈寒确认已于2018年11月将案涉店面另租他人。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。李志成与陈寒于2018年6月26日签订《租赁协议》，陈寒将案涉店面转租给李志成，在李志成支付相关转让费、租金、押金等费用后，陈寒已将案涉店面交付李志成经营使用。本案的争议焦点问题如下： 一、李志成解除合同是否合法。 李志成主张，陈寒签订租赁合同时未告知剩余租赁期限仅有3个月，房产所有权人叶冰芳于2018年7月16日明确告知李志成，其与曾嫩玉等人的租赁合同待2018年10月16日到期后不再出租，李志成知道陈寒在2018年10月16日之后即对案涉店面不享有处分权而提出解除合同，系合法解除。陈寒认为，案涉租赁协议是陈寒受托依据与案涉店面所有人的租赁合同中转租权的约定，在有效期内与李志成签订，为合法有效的协议。陈寒也告知了李志成相关权利，不存在其所说的欺诈和隐瞒等问题。李志成无权单方解除。 一审法院认为，陈寒与叶冰芳的微信聊天记录及叶冰芳与李志成的聊天记录相互印证，可以证明陈寒与李志成签订租赁协议及至2018年7月叶冰芳与李志成联系之时，陈寒或其委托人曾嫩玉、黄小燕尚未与叶冰芳签订案涉店面的续租协议。陈寒的受托人与叶冰芳就案涉店面的租赁合同将于2018年10月16日到期。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，陈寒与李志成签订的超出2018年10月16日近33个月的部分应属无效。叶冰芳于2018年7月以房屋产权人身份明确告知李志成不会再与陈寒或其委托人签订案涉店面的续租协议，李志成有合理理由相信其签订的租赁协议的合同目的将无法实现。李志成提出解除合同有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。陈寒提出微信聊天记录不能客观反映整个沟通过程，但未提交反映不同沟通过程的微信聊天记录予以证明，一审法院不予采纳。至于陈寒提交2018年9月8日其与叶冰芳续签的租赁合同及叶冰芳出具的《说明》，系李志成提出解除协议并诉至一审法院之后，叶冰芳未到庭确认上述书面材料系其所签署，书面材料的真实性无法确认。即使上述证据属实，也不影响陈寒之前已构成违约的事实。陈寒的抗辩意见，一审法院不予采纳。 二、合同解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”之规定，李志成于2018年7月25日微信通知陈寒于2018年7月25日起解除《租赁协议》，故李志成与陈寒的《租赁协议》自2018年7月25日起解除。 三、合同解除后的损失赔偿范围 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因陈寒的过错导致合同解除，陈寒应赔偿由此给李志成造成的损失。李志成的损失包括：1.李志成已支付的转让费65000元、押金7600元、租金22800元。双方合同于2018年7月25日解除，合同已履行一个月的租金，李志成应支付陈寒。其余部分陈寒应当返还。故，陈寒应当返还李志成87800元。2.李志成主张佣金损失3800元，中介费损失因陈寒的违约行为直接造成，李志成要求陈寒赔偿因签订讼争租赁合同支付的中介费3800元损失有事实和法律依据，一审法院予以支持。3.李志成主张装修损失13000元，购买招牌、帐篷、传单等花费损失3880元，有《发货单》和《收款收据》佐证，与李志成工商注册成立水果店的行为也能相互印证，该花费属于开店经营的必要合理支出，一审法院予以采信和支持。综上，李志成因陈寒的违约行为导致的损失为108480元（87800元+3800元+13000元+3880元），陈寒应予以赔偿。李志成主张陈寒应支付从起诉之日起的相应利息，没有合同依据，一审法院不予支持。综上，对李志成诉讼请求合理部分，予以支持，其余部分予以驳回。叶桂红、叶冰芳未到庭且未作陈述，视为放弃陈述意见的权利。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：一、李志成与陈寒于2018年6月26日签订的《租赁协议》于2018年7月25日起解除；二、陈寒于判决生效之日起十日内赔偿李志成108480元；三、驳回李志成的其余诉讼请求。如陈寒未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2622元减半收取1311元，由李志成负担86元，陈寒负担1225元。 二审中，李志成提交关于装修款的补充证据，拟证明李志成装修店铺损失13000元；陈寒对该证据的关联性有异议，认为真实装修花费应在5000元左右，无法确认三笔金额是讼争商铺装修所花费的金额。 各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。当事人的争议焦点系陈寒的主体资格、合同解除权的行使以及相关损失的认定。首先，讼争的《租赁协议》系陈寒以自己名义与李志成签订，陈寒系该租赁协议的出租方，根据合同相对性原理其作为本案一审被告符合诉讼主体资格。其次，因陈寒系基于曾嫩玉、黄小燕的授权，对外出租讼争店面，而叶冰芳与曾嫩玉、黄小燕就讼争店面签订的《房屋租赁合同》于2018年10月15日即到期。据一审查明事实，叶冰芳于2018年7月明确告知李志成不再继续出租讼争房屋，该时，陈寒并未取得续租权，其主张叶冰芳曾口头答应续租事宜，并不能保证续租目的必然实现。而陈寒一审提供的续租协议也签订在2018年9月，系李志成起诉解除合同之后。因此，基于陈寒与房东的微信聊天记录，以及陈寒与李志成的聊天记录，可认定李志成有理由相信因案涉店面的有效租赁期限仅剩3个月，陈寒尚未取得案涉店面的续租权，无法达到《租赁协议》约定期间正常经营的目的。故李志成于2018年7月有权主张解除讼争《租赁协议》。李志成于2018年7月25日向陈寒主张解除合同，该通知于当日到达陈寒，故一审法院认定讼争《租赁协议》自2018年7月25日解除并无不当。再次，因讼争《租赁协议》解除，根据合同法第九十七条规定，陈寒应当返还自合同解除后的租金、押金、转让费以及佣金损失等。李志成提交的发货单、收货单据以及在二审中补充提交的微信转账记录，足以证明其支出的装修费用13000元，陈寒对李志成该部分的合理损失应予赔偿。 综上所述，陈寒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2469元，由陈寒负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇一九年九月十二日 代书记员 黄亚君 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。