安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0291民初3372号 原告：芜湖正勤物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区融汇锦江**109，统一社会信用代码91340200059705531D。 法定代表人：杨根龙，总经理。 委托诉讼代理人：周晓雨，安徽宇润律师事务所律师。 被告：张永涛，女，1971年2月1日出生，回族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：庄华顺，男，1969年2月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 芜湖正勤物业管理有限公司与张永涛、庄华顺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。芜湖正勤物业管理有限公司的法定代表人杨根龙、委托诉讼代理人周晓雨，被告张永涛、庄华顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 芜湖正勤物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告给付已拖欠的物业费8913元（83.7平方米×2元/月平方米×36个月+83.7平方米×1.5元/月平方米×23月）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告系芜湖市大桥新城小区C区1097室业主，物业面积83.7㎡，其所居住的房屋自2013年1月1日至2017年3月31日、2018年5月1日至2018年12月31日均未缴纳物业管理费，依照合同约定共计欠费8913元。原告曾多次催要，并且发出了书面的催款通知，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特根据我国法律相关规定，现诉诸贵院,请求判如所请。 张永涛、庄华顺辩称，1.原告不具备物业服务企业三级资质且收费标准无依据。一方面原告在2015年12月15日之前不具备收费资质，指定的收费标准没有依据。另一方面，原告自己出具的物业费收据显示其实际按照0.66元/㎡和0.8元/㎡的标准在收费；2.原告不仅未在管理区域内醒目位置按照国家法律法规公布收费标准、收费依据等，反而根据对象不同收取关系费、人情费，导致收费不公。并且原告收取物业费后不提供发票，影响了业主的正当权益；3.原告在服务期内服务存在重大瑕疵，如私设露天摊位、物业区域内电线私拉乱接、车辆乱停乱放、楼道垃圾横陈、水管漏水导致墙体霉变、商业街因电线老化引起火灾。原告对特定区域管理不善，构成对业主服务合同的瑕疵履行，原告没有提供证据证明已作出相应的修补、整改，应当减少物业费；4.原告此前一直未催要物业费，其主张的物业费已超过诉讼时效。 本院经审理查明：被告张永涛、庄华顺系大桥新城C幢商业综合体1097商铺的业主。2012年12月11日，原告芜湖正勤物业管理有限公司成立，并于2015年12月15日取得物业服务企业三级资质。自2012年年底开始，原告与芜湖市大桥新城业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定物业服务、收费标准等相关事宜。合同其中约定原告对管理服务区域内的房屋建筑本体及公用设施设备有养护、维修、管理等义务；对公共环境负有清洁卫生、收集清运垃圾的义务。根据合同约定张永涛、庄华顺的物业面积为83.7㎡，2013年度至2015年度的收费标准为每平米2元每月；2016年度至2018年度收费标准为每平米1.5元每月。原、被告双方因物业费交纳一事产生争议并诉讼来院。 本院认为，根据原、被告双方的诉辩情况，本案的争议焦点为原告在未取得相应资质的情况下签订的物业服务合同是否有效；原告收取物业费是否超过诉讼时效；原告履行物业服务合同是否存在瑕疵。 1.根据《物业服务企业资质管理办法》第七条规定，新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。且2018年3月19日国务院公布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，已取消了对物业服务企业资质管理的相关规定，故物业服务企业提供物业服务不再具有强制性要求。本案中，原告于2012年12月11日成立时即可以按物业服务最低等级——即三级资质核定。直至2015年12月15日，原告核准取得物业服务企业三级资质，在此期间签订的《物业管理服务合同》并不违反法律规定，对原、被告双方均有法律上的约束力。 2.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”；第一百九十五条第一款第一项规定，权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中，原告向本院提交的公示催告物业费照片不足以证明其向被告提出过履行义务请求，本案不存在诉讼时效中断。首先，照片模糊不清，无法看到公示的内容，不能认定与本案被告有关联性；其次，被告所有的商铺位于大桥新城商业街区域，而原告在住宅小区内进行物业费的催告，与常理不符；最后，只有在无法有效送达欠交物业费通知书、无法联系业主的情况下，催告行为才有意义。本案中，原告并未提供证据表明其无法联系被告，其主张诉讼时效中断的意见本院不予采信。被告2015年9月30日之前的物业费，因诉讼时效届满，原告的相应主张本院不予支持。 3.在物业服务合同中，物业服务企业需持续不断的提供物业服务，这种服务具有连续性、动态性、整体性。一方面，不可否认照片、视频等媒介能够一定程度上反映某一个时间节点上物业管理区域内的特定情况；另一方面，照片、视频等证据不足以表明物业服务企业一个周期内的整体服务水平。同时，每一个业主因为其物业的特性、、地理位置的不同甚至主观感受的不同，对其所享有的物业服务会有不同的评价。本院结合被告所提交的证据及案件的实际情况，酌情确认原告在环境卫生保洁、公共设施（下水井盖）维修、共用管道疏通以及商业街区域内的往来车辆管理上仍负有瑕疵，应减少20%的物业费。被告2015年10月1日至2018年12月31日期间共计欠付物业费5022元（83.7㎡×2元/月㎡×3月+83.7㎡×1.5元/月㎡×36月），应补交4017.6元（5022元×80%）。被告辩称原告物业费收费标准不一，与本案无关联性；被告的其他辩解理由，证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告张永涛、庄华顺于本判决生效之日起10日内向原告芜湖正勤物业管理有限公司补交截至2018年12月31日期间的物业费4017.6元； 二、驳回原告芜湖正勤物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由原告芜湖正勤物业管理有限公司负担14元，被告张永涛、庄华顺负担11元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  蒋卫斌 二〇一九年九月二十四日 书记员  冯争利 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。