北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初13200号原告：北京佳安世纪物业管理有限公司，住所地北京市通州区桦秀路**。法定代表人：田忠，总经理。委托诉讼代理人：李彬，男，1971年10月18日出生，北京佳安世纪物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：季宗旗，北京市天正律师事务所律师。被告：齐怡，女，1977年3月31日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京佳安世纪物业管理有限公司（以下简称原告）与被告齐怡（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人李彬、季宗旗，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3225.14元，垃圾清运费160元，楼道照明费60元，违约金3531.27元，共计6976.41元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2006年4月25日与被告签订了《前期物业服务合同》（被告为通州区荔景园小区业主），2010年7月15日原告与荔景园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，2013年7月14日合同期满因业委会解散未续签，原告继续按照《物业服务合同》约定履行了事实服务并在政府相关部门做了事实服务备案。2016年7月3日荔景园社区居民委员会对荔景园小区物业费调整意见征询表（2016）结果进行了公示，2016年7月6日北京市通州区潞城镇社会建设工作办公室对《北京市通州区潞城镇紫运西里荔景园小区业主会议共同决定决议书》给予公示备案。其共同决议如下：一、将物业服务标准按照“北京市《住宅物业服务标准一级》（DB11/T751-2010）执行”；二、将物业服务费调整为“实行多层住宅物业费0.96元/㎡/月，高层住宅物业费1.76元/平方米/月，高层首层住宅物业费1.66元/㎡/月，底商物业费3.00元/平方米/月的物业费收费标准，代收楼道照明费30元/户/年，垃圾清运费80元/户/年。”2016年7月19日北京市住建委对此决议进行登记备案，并定于2017年1月1日起执行新标准。原告已经严格按照《物业服务合同》约定履行了事实服务义务，被告拖欠物业费至今，原告多次催要未果，故诉至法院。被告辩称，1.物业费调价投票手续违法，不予认可涨价投票结果，不认可涨价。2.代收的楼道照明费、生活垃圾清运费属擅自扩大收费标准，重复收费，要求物业公司将多缴纳部分退还，且自2017年之后的部分不再缴纳。3.绿化养护工作自2017年涨价前差好多，不同意支付2017、2018年度的绿化养护费用。4.2018年因通州区推行的海绵工程改造将园区部分绿地和园区休闲广场，绿地性质发生变更，不同意按照原有绿化构成费用交纳绿化管理部分的物业费，要求从总物业费构成中扣除。5.物业公司的服务无法达到一级服务标准，且共用设备设施维护差，报修部分大部分得不到解决，不同意缴纳园区小修、设备设施维护部分的物业费，不同意支付部分人员的工资，部分公共秩序维护费。6.工作人员态度恶劣。7.不承担原告要求支付的违约金。本院经审理认定事实如下：被告系北京市通州区潞城镇紫运西里荔景园小区业主，该房屋建筑面积为139.98平方米。2006年4月25日，原告与被告签订了《荔景园前期物业管理服务协议》，约定，原告为涉案房屋提供前期物业服务，物业费为年交，具体标准如下：多层（不含电梯）住宅：0.66元/平方米/月，高层（含电梯）住宅：1.26元/平方米/月，七层（含）以上高压水泵费：0.16元/平方米/月，代收垃圾清运费：30元/户/年，楼道照明费：20元/户/年。协议期限从签订之日起至业主委员会与甲方签订的《物业服务委托合同》生效时止。后小区成立了北京市通州区潞城镇荔景园业主委员会（以下简称业委会），2010年7月15日，原告与业委会签订《北京市通州区潞城镇紫运西里荔景园小区物业服务合同》，业委会委托原告为涉案小区提供物业管理服务工作，物业服务期限为2010年7月15日至2013年7月14日。物业服务费价格延期与业主签订的前期物业管理服务协议收费标准，并约定业主应当按年交纳物业服务费，每次交纳的具体时间为每年入住日前一个月内，新业主办理入住手续当日交纳一整年度的物业费。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之二的标准承担相应的滞纳金。此外该合同还对物业管理服务内容及质量标准、双方权利义务等事项进行了约定。因业委会后解散，在该份合同到期后，原告未能与业委会续签合同，原告后一直在小区提供事实服务。2016年4月15日至2016年7月2日期间原告向涉案小区业主就物业费调整事宜书面征询意见，北京市通州区潞城镇荔景园社区居民委员会于2016年7月3日对物业费调整意见征询表（2016）结果进行了公示，该公示写明：“根据书面征询意见表统计，小区同意调整物业费的户数为636户，占小区业主总户数的63.16%，建筑面积为63449.52平方米，占小区总建筑面积的61.95%，以上总户数及总建筑面积均超过法律法规规定的半数以上的比例，即：执行北京市《住宅物业服务标准一级》（DB11/T751-2010）的服务标准，实行方案一：即多层住宅物业费0.96元/㎡/月，高层住宅物业费1.76元/平方米/月，高层首层住宅物业费1.66元/㎡/月，底商物业费3.00元/平方米/月的物业费收费标准，代收楼道照明费30元/户/年，垃圾清运费80元/户/年。”2016年7月6日北京市通州区潞城镇社会建设工作办公室对《北京市通州区潞城镇紫运西里荔景园小区业主会议共同决定决议书》（书面征求意见方式）给予盖章确认。2016年7月19日北京市通州区住建委对变更后的物业费进行登记备案。2016年7月21日，原告发布《关于荔景园小区物业费调整的告知书》，告知业主自2017年1月1日起按照《业主会议共同决定决议书》执行新的物业费收费标准。经核实，被告拖欠原告2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费3225.14元、垃圾清运费160元、楼道照明费60元，共计3445.14元未交纳。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告对被告所居住小区提供了物业管理服务，被告亦实际享受了相应的物业服务，原告与被告双方形成事实物业服务合同关系，被告理应支付相应的物业费用、垃圾清运费、楼道照明费。现原告诉请的数额不高于本院核算数额，故对原告要求被告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间物业费、垃圾清运费、楼道照明费的诉讼请求，本院均予以支持。对被告提出的物业费调价投票手续违法，不认可涨价，原告代收的楼道照明费、生活垃圾清运费属擅自扩大收费标准，重复收费等意见，现被告并未提供充分的证据证明调价程序不合法，且调价结果已经社区居委会、北京市通州区潞城镇社会建设工作办公室确认，并已在北京市通州区住建委备案登记，故对原告主张的物业费、垃圾清运费、楼道照明费收费标准本院予以确认。就被告提出的原告物业服务存在严重问题，故不交纳物业费的意见，本院认为，业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。因为物业管理服务是一个包括公共区域清洁卫生、化粪池清淘、小区秩序管理、共用部位维修等综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝交纳物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降，在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。综合双方提交的证据，被告提供的证据尚不能证明原告提供的物业服务存在严重问题并足以达到应减免物业费的事实。但也反映出原告在物业管理服务方面的确存在一定问题，原告应当在全体业主的共同监督下积极予以改进。原告主张的违约金，鉴于双方现并未重新签订物业服务合同对违约金进行约定，且原告亦并未完全无瑕疵的提供物业服务，故对其该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告齐怡给付原告北京佳安世纪物业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业费3225.14元，垃圾清运费160元，楼道照明费60元，共计3445.14元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京佳安世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告齐怡负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周艳娟二〇一九年九月十二日书记员  朱 冰