江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终1653号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：曹丹，女，汉族，1991年4月10日出生，住江西省庐山市。上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：陈桂林，男，汉族，1986年5月3日出生，住江西省庐山市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王能文，江西康润律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：江西中柏房地产开发有限公司，地址：江西省庐山市南康镇鄱阳湖大道庐湖春天售楼部，统一社会信用代码：913604275508848082。法定代表人：汪柏山，系公司执行董事。委托诉讼代理人：王冬冬，江西华邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：衷源园，江西华邦律师事务所律师。上诉人曹丹、陈桂林及上诉人江西中柏房地产开发有限公司（以下简称“中柏地产”）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省庐山市人民法院（2019）赣0483民初68号民事判决书，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹丹、陈桂林上诉请求:1、撤销原审判决第一项；2、依法改判被上诉人立即为上诉人办理庐山市庐湖春天12栋1-3A02室房屋所有权证；3、依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋所有权证违约金共计17436元（自2018年2月1日起以512829元为基数，按照日万分之一向上诉人支付违约金至办理完房屋所有权证，暂计算至2019年1月7日）；4、本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。主要理由：被上诉人在逾期办证过程中存在严重的过错，其行为严重违反合同约定及法律规定，对于庐湖春天小区逾期未办证的行为应当承担全部责任，一审法院将逾期未办证的责任推给上诉人以及小区业主，违背了基本的法律原则，严重损害了上诉人以及各业主的合法权益。一、被上诉人未完成作为开发商的基本法定义务，未完成提交初始登记所需的材料及手续，所以导致无法办理转移登记；二、被上诉人存在违规交房，导致无法通过验收办证，其应当承担全部责任；三、被上诉人在综合验收以及办证过程中存在严重的不作为、严重的过错，直接导致案涉房产无法完成初始登记，进而影响案涉房产的转移登记等办证手续；四、上诉人家中的装修行为完全符合与被上诉人之间在《商品房买卖合同》中的约定，即使存在违规、违建等行为，责任也是在于被上诉人，而非业主；五、被上诉人未完成小区的综合验收，导致无法办理不动产权证的责任在于被上诉人；六、一审法院错误分配上诉人与被上诉人的举证责任，让上诉人自己证明装修符合规定完全是加重上诉人的举证责任，不符合法律规定；七、一审法院作出的认定本身前后矛盾。上诉人中柏地产答辩称，业主擅自额外搭建、改建封闭式阳台、阳光房等构筑物已造成案涉房屋未能通过规划验收，进而导致案涉房屋不能办理房屋所有权证书，故案涉房屋未能办理房屋所有权证的责任在于业主，一审法院驳回业主诉讼请求事实清楚、适用法律正确。关于业主提出我方未完成初始登记导致无法办理涉案房屋产权登记，我方认为按照举证责任的分配原则，应该是业主承担举证责任，到现在为止业主方没有拿出任何证据。我们在一审中已经提供证据证明涉案房屋之所以办理不了房产证的原因在于所涉楼栋均存在违章搭建，无法通过规划验收所致。因此涉案房屋无法办证的唯一原因是业主存在违章搭建行为。关于业主主张我方存在违规交房的行为，根据举证责任原则，业主方应当提供相应的证据予以证明，但是业主方均未提供相应的证据。关于业主方称我方存在严重不作为行为，我方表示异议。对于业主方的违规搭建，作为开发商只能进行相应的口头劝阻，无法采取进一步措施阻止业主违规搭建。遵守相应的法律法规，不进行违章搭建，这是业主的法定义务，而不是开发商的法定义务。中柏地产没有权利去采取相应的手段阻止业主的违规搭建行为。上诉人中柏地产上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判支持上诉人的一审反诉请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、原审法院以一审反诉请求与本案不属于统一法律关系为由，判决驳回上诉人的一审反诉请求，没有事实和法律依据。二、上诉人以相关政府部门已提供充足证据证明被上诉人存在违规搭建行为，原审法院以案涉房屋的装修是否属于违规搭建应由相关职能部门认定为由判决驳回上诉人的反诉请求，与事实不符。上诉人曹丹、陈桂林答辩称，一审法院驳回中柏公司的反诉请求，认定事实清楚，适用法律正确。曹丹、陈桂林向原审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理庐山市庐湖春天小区12栋1-3A02室房屋所有权证；2、依法判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计17436元（自2018年2月1日起以512829元为基数，按照日万分之一向原告支付违约金至办理完房屋所有权证，暂计算至2019年1月7日）；3、本案诉讼费等费用由被告承担。中柏地产向原审法院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人立即拆除在庐湖春天小区12栋1-3A02房擅自搭建的封闭式阳台并按规划设计文件的要求将阳台恢复原状，以排除庐湖春天小区3-1、3-2期业主办理房屋产权证书之妨碍；2、判令被反诉人承担本案所有诉讼费用。一审法院经审理查明，2016年6月6日，原告曹丹、陈桂林与被告中柏地产签订合同编号为20161729的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于庐山市鄱阳湖大道庐湖春天12幢1-3A02号房屋，房屋建筑面积为119.96平方米，单价4275元/平方米，总价为512829元，原告首付112829元，余款400000元按揭贷款支付；被告在2016年8月23日前向原告交付所购房屋。其中，合同第二十条约定：“房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记紫日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2……。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”合同对房屋交付条件及交付手续、面积差异处理方式、商品房质量及保修责任、争议解决等均作了约定。上述合同签订后，原告曹丹、陈桂林依约支付了全部购房款及办证费，被告依约将房屋交付了原告。目前，原告已对房屋进行装修并入住。原告因被告没有为其办理案涉房屋产权证，故向法院起诉。另查明：2015年8月7日，庐山市建设规划局（原星子县建设规划局）向被告出具一份《行政处罚事先告知书》（编号：星建罚告字[2015]第007号），该告知书具体内容为：江西中柏房地产有限公司：你（单位）于2015年7月30日在星子县庐湖春天小区因未经规划部门批准，该项目3-1、3-2期花园洋房改建阳台的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本机关拟对你（单位）作出1、立即拆除庐湖春天项目3-1、3-2期花园洋房改建门、阳台并恢复原状；2、如未拆除，我局将暂停该小区的一切规划验收手续。如你（单位）对该处罚意见有异议，可根据《行政处罚法》有关规定，于2015年8月12日前到星子县建设规划局进行陈述和申辩，逾期视为放弃陈述和申辩。又查明：诉讼期间，关于案涉房屋未能办证及未规划验收原因，本院依法向庐山市不动产登记中心和庐山市规划局调查取证。庐山市不动产登记中心2019年1月28日出具《关于庐湖春天小区部分楼栋不能办产权证的回复》答复：“1、庐湖春天小区3栋、4栋、6栋、8栋、12栋至今仍不具备办理不动产权证的条件。经询问该小区开发企业-江西中柏房地产开发有限公司有关具体办理产权证的工作人员，上述楼栋之所以不具备办证条件主要是所涉楼栋均存在违章搭建且未整改到位，无法通过规划验收所致，具体的违章行为及整改要求请贵院向建设规划局函询。2、办理不动产登记的具体程序及所需材料，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条之规定，未能办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，房地产开发企业开发的商品房的首次登记就是开发企业将开发的商品房的产权登记在开发企业名下，商品房购房户将所购商品房的产权登记在购房人名下则称为转移登记。”回复还对办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记、转移登记需提供的材料均作了说明。庐山市建设规划局于2019年1月24日出具《复函》答复：“由江西中柏房地产开发有限公司开发的庐湖春天小区3-1、3-2期，开发单位在报请规划核实时，因业主违规搭建相当严重，我局于2015年8月7日下发了《事先告知书》，明确指出违规搭建将影响规划核实。2017年开发单位再次向我局提出进行规划核实，但因业主违章搭建没有拆除到位，导致无法完成规划核实。”一审法院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告曹丹、陈桂林与被告中柏地产于2016年6月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告曹丹、陈桂林依约交纳了全部购房款及办证费，按双方合同约定，被告中柏地产应当履行向房屋登记机构办理该商品房的房屋所有权转移登记义务。现因原告曹丹、陈桂林所购买的房屋所在小区存在部分业主严重违规搭建，导致该小区3-1、3-2期无法完成规划验收，进而无法办理相关权属登记手续。故在案涉商品房至今尚不具备办理不动产权证的情形下，原告要求被告立即办理庐山市庐湖春天小区12栋1-3A01房屋所有权证的诉讼请求，本院不予支持。原告可在条件具备后，再另行主张。关于被告是否应当向原告支付逾期办证违约金。根据庐山市建设规划局复函，庐湖春天小区3-1、3-2期，因业主违章搭建相当严重且未拆除到位，导致无法完成规划验收。根据庐山市不动产登记中心回复，首次登记必须提供建设工程符合规划材料，可知，庐湖春天小区3-1、3-2期房屋由于业主违章搭建相当严重且未拆除到位直接影响了房屋至今未办证。而被告中柏地产在2015年8月7日就已经收到原星子县建设规划局的《行政处罚事先告知书》，该告知书明确告知业主违规改建阳台行为须立即拆除，否则将影响规划验收，被告收到该告知书后，截止目前未提供任何证据证实其已采取措施制止业主违规改建行为，亦未向相关行政职能部门申请强制执法，并且还将未完成验收就将商品房交付原告等业主装修入住，为工程项目迟延验收、商品房初始登记和转移登记逾期未能办理留下了隐患。部分业主接房后擅自搭建阳台等行为来改变房屋设计和房屋构造，且迄今仍未整改，最终造成工程项目迟迟不能完成验收、商品房初始登记和转移登记至今不能办理，该部分业主对此负有主要责任，故对于违规搭建的业主主张逾期办证违约金的行为依约不应支持。本案中，被告主张原告存在违规搭建，原告对此不予认可，双方均未能提供证据予以证明被告的装修行为是否存在违规搭建。双方也均未申请相关职能部门进行认定。根据谁主张谁举证原则，原告应就自己装修符合规定承担举证责任，被告应对其主张原告系违规搭建承担举证责任，双方均未能提供有效证据予以证实，双方均应对此承当相应的法律后果，故在本院无法确定本案原告装修行为是否存在违规搭建的情况下，对于原告主张逾期办证违约金本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告拆除擅自搭建的封闭式阳台并按规划设计文件的要求将阳台恢复原状，以排除庐湖春天小区3-1、3-2期业主办理房屋产权证书之妨碍的诉讼请求。本院认为，本案民事法律关系为商品房销售合同纠纷，中柏地产反诉拆除违章搭建的请求与本案不属于同一法律关系，且房屋的装修是否属于违法搭建应由相关职能部门认定。至于本案如有涉及业主违章搭建的问题，中柏地产可以向当地政府相关职能部门反映，并要求予以解决。综上所述，对于中柏地产的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告曹丹、陈桂林的诉讼请求；二、驳回反诉原告江西中柏房地产开发有限公司的诉讼请求。本案本诉案件受理费人民币236元，减半收取118元，由原告曹丹、陈桂林负担。本案反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告江西中柏房地产开发有限公司负担。本案二审期间，上诉人曹丹、陈桂林向本院提交涉案楼栋的开工竣工时间照片一张，证明涉案房屋竣工之后，中柏地产在长达4-5年的时间内都没有积极履行完成规划各项验收手续，严重不作为。上诉人中柏地产未向本院提交证据。二审补充查明，涉案房屋的不动产权证书已于2019年8月30日办理。其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人曹丹、陈桂林依约向上诉人中柏地产交纳了全部购房款及办证费，根据合同约定，上诉人中柏地产应当履行向房屋登记机构办理涉案商品房的房屋所有权转移登记义务。因上诉人曹丹、陈桂林所购买的房屋所在小区存在部分业主（包括曹丹、陈桂林本人）对涉案房屋进行违章搭建，导致该小区的规划验收无法通过，进而无法及时办理相关权属登记手续。现在本案审理过程中，涉案房屋的权属登记已经办理完毕，故上诉人曹丹、陈桂林要求上诉人中柏地产办理房屋权属登记的诉请已经实现，本院予以确认，对上诉人曹丹、陈桂林主张上诉人中柏地产为其办理不动产权属证书的诉请不予支持。关于上诉人曹丹、陈桂林主张的逾期办证违约金，因包括上诉人曹丹、陈桂林在内的小区业主存在违法搭建的情况，导致涉案房屋无法完成规划核实，庐山市建设规划局对此已予以了明确，而规划验收未通过，将直接导致涉案房屋无法办理权属登记，故上诉人曹丹、陈桂林对涉案房屋无法办理相关权属登记存在过错，其主张中柏地产支付逾期办证违约金缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持正确。关于上诉人中柏地产的反诉请求，因上诉人中柏地产提出该项请求的最终目的即是为了排除办理产权证书的障碍，而涉案房屋现已办理权属登记，故其要求上诉人曹丹、陈桂林拆除搭建的建筑已缺乏事实基础，对其反诉请求，本院不予支持。综上，上诉人曹丹、陈桂林及上诉人中柏地产的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费336元，由上诉人曹丹、陈桂林负担236元，上诉人江西中柏房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  黄丽丽审判员  张 涛审判员  黄艳丹二〇一九年九月二十四日书记员  徐思婷