大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初4278号原告（反诉被告）：崔尚菊，女，1955年3月11日生，汉族，退休工人，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：李海风，系辽宁声声玉律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连普兰店铁西医院，所在地大连市普兰店区铁西路**，统一社会信用代码：522102824224348291。法定代表人：张永志，系该院院长。被告：普兰店市铁西街道卫生防保站，，所在地大连市普兰店区铁西路18—**法定代表人：姜明岩，系该站站长。二被告共同委托诉讼代理人：唐晓玲，女，系大连市普兰店区赢博法律事务所法律工作者，住，住大连市普兰店区/div>原告（反诉被告）崔尚菊与被告（反诉原告）大连普兰店铁西医院、被告普兰店市铁西街道卫生防保站为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法由审判员肖明阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）崔尚菊及其委托诉讼代理人李海风、二被告共同委托诉讼代理人唐晓玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出的诉讼请求：1、判令二被告向原告支付租金26万元、违约金26万元及利息，利息自2018年4月22日起至款项付清之日止按中国银行同期贷款利率计算（自2018年4月22日起至2019年5月30日利息暂计为12253元）；2、诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与第一被告于2013年4月22日签订房屋租赁合同，原告将自己所有的位于普兰店市建筑面积为228.05平方米的二层房屋出租给第一被告，租赁期限为2013年4月22日起至2023年4月21日止，租金每年13万元，租金支付形式为每年的4月22日前支付下一年租金。2015年7月13日，原告和二被告共同签订补充协议，约定由第二被告租赁原告的房屋，租金由第一被告向原告支付，在2015年7月14日以后房屋使用产生的费用由第二被告承担。第一被告付清了2013年至2017年的租金，尚欠2018年和2019年的租金未付。原告故诉至法院，请求判如所请。二被告辩称，原告要求第二被告向原告支付租金无法律和事实依据，根据原被告签订的房屋租赁合同及补充协议，三方约定给付租金的义务主体为第一被告，而非第二被告，请求驳回对第二被告的诉请。本案中，在被告多次向原告缴纳房屋租金的时候，原告明确表示不能向被告提供租金发票，在此种情况下，被告依法行使合同的抗辩权不支付租金，只是依法维护自身合法权益，因此请求法院驳回原告全部诉请，同时被告大连普兰店铁西医院提出反诉，请求原告开具自2013年至2019年合计七年的发票。原告（反诉被告）辩称，不同意被告大连普兰店铁西医院的反诉请求。合同中未约定开具发票的义务，原告没有出具发票的合同义务，且二被告在拖欠原告租金之前，向原告交付租金从没有要求原告开具发票，现在被告自行改变交易习惯，故原告不同意其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于各方没有争议的案涉房屋产权证书等证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2013年4月22日，原告与被告大连普兰店铁西医院签订的房屋租赁合同。原告拟证明被告大连普兰店铁西医院租赁原告的房屋，双方对租金、租赁期限及违约责任均做了约定，二被告拖欠原告2018年4月22日至2019年4月21日和2019年4月22日至2020年4月21日，共两年的租金，已经构成违约，应当按照合同的约定向原告支付租金和违约金。被告对合同的真实性没有异议，但认为被告未能按期向原告支付租金是因为原告没有向被告出具发票。本院认为，双方对该合同的真实性没有异议，本院予以确认，但该合同约定的违约金条款过分高于造成的损失，本院对该违约金条款不予采信。2、2015年7月13日，原告和二被告签订的补充协议。原告拟证明案涉房屋由被告普兰店市铁西街道卫生防保站使用，由被告大连普兰店铁西医院支付租金，2015年7月14日以后因房屋使用产生的费用由被告普兰店市铁西街道卫生防保站承担。被告对该合同的真实性没有异议，但认为被告普兰店市铁西街道卫生防保站没有向原告支付租金的义务。本院认为，双方对协议的真实性没有异议，本院予以确认。根据该补充协议第二项约定，房屋租赁合同的租金由大连普兰店铁西医院向原告支付，故原告要求被告普兰店市铁西街道卫生防保站向其支付租金没有事实依据。该费用是指房屋租赁合同第二页第四小项租赁期内各项费用由乙方承担，且房屋使用所产生的费用是指水费、电费、电话费，电视费用、燃气费等，并不是原告所诉的租金。3、专用收款收据3张、中国农业银行转账支票1张。原告拟证明已收取2013年4月22日至2018年4月21日的租金。被告对该证据真实性没有异议，但认为在2018年前被告没有向原告要求出具收款发票，并不意味着被告丧失向原告要求出具发票的权利，依法纳税是原告的法定义务。本院认为，双方对该证据的真实性没有异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2013年4月22日，原告（反诉被告）崔尚菊与被告（反诉原告）大连普兰店铁西医院签订《房屋租赁合同》，约定由被告（反诉原告）大连普兰店铁西医院租赁原告所有的位于普兰店市，建筑面积为228.05平方米的2层房屋，租赁期限为自2013年4月22日起至2023年4月21日止，房屋总租金为130万元，年租金为13万元，租金支付为在每年的4月22日前三天内支付下一年的租金，其他费用包括水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费等由被告大连普兰店铁西医院承担。双方约定在租赁期内，如存在拖欠房租一个月以上等违约情形的，应向原告支付合同总租金的20%违约金，即130万元*20%=26万元。2015年7月13日，原告和二被告签订《补充协议》，约定原告与被告大连普兰店铁西医院于2013年4月22日签订的《房屋租赁合同》继续有效，租赁的房屋转由被告普兰店市铁西街道卫生防保站使用，租金由普兰店市政府公共卫生专项资金拨付给被告大连普兰店铁西医院后，由被告大连普兰店铁西医院向原告支付，2015年7月14日，二被告对该房屋进行交接，7月14日前因租赁房屋所产生的费用由被告大连普兰店铁西医院支付，7月14日以后因房屋使用而产生的费用按《房屋租赁合同》的约定由被告普兰店市铁西街道卫生防保站支付。三方均在协议中签字盖章。另查明，房屋租赁后，被告（反诉原告）大连普兰店铁西医院均按期缴纳了租金，后因故拖欠2018年4月22日至2020年4月21日两年的租金未给付。本院认为：本案争议的焦点：第一，二被告应否向原告支付租金、违约金及利息；第二，原告应否向被告开具租金发票。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》及三方签订的《补充协议》系当事人真实意愿表示，内容不违反相关法律规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已将案涉房屋交付给被告使用，但被告大连普兰店铁西医院未按合同约定支付2018年4月22日至2020年4月21日两年的租金。虽然被告辩称未按期支付租金的原因系原告未开具发票所致，但因开具发票并非主合同义务，被告仅以此为由，不向原告支付租金，依据不足，被告应当给付拖欠的租金并承担相应的违约责任。故对原告主张被告大连普兰店铁西医院支付26万元租金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张26万元违约金一节，根据合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方关于26万元违约金的约定超过原告损失的百分之三十，且被告对违约金不予认可,本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金。关于原告同时主张按中国银行同期贷款利率计付利息一节，因违约金和利息均为补偿性功能，功能的基本重合性决定了二者不能并用，且双方对违约金进行了约定，应当优先适用违约金，故对原告同时主张利息的诉请，本院不予支持。根据税收法律规范，收取租金开具租金发票是出租方在税法上的义务，无论是否在合同中明确约定，要求出租方开具发票也是承租方的合同权利，故对被告大连普兰店铁西医院要求原告开具2013年至2019年租金发票的反诉请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）大连普兰店铁西医院自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）崔尚菊给付租金26万元及违约金，违约金自2018年4月22日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付至清偿止；二、原告（反诉被告）崔尚菊收取租金后向被告（反诉原告）大连普兰店铁西医院开具2013年至2019年相应数额的租金发票；三、驳回原告（反诉被告）崔尚菊其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。一审本诉案件受理费9122元,减半收取4561元，由原告崔尚菊承担1869元，被告大连普兰店铁西医院承担2692元。反诉费50元，由原告崔尚菊负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员  肖明阳二〇一九年九月三日书记员  任志月附本案所依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。发票的管理办法由国务院规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。