河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终10332号上诉人（原审被告）：周某，男，1971年11月23日出生，汉族，现住石家庄市长安区。被上诉人（原审原告）：石家庄深恒基物业服务有限公司，石家庄市高新区珠峰大街81号。法定代表人：左庆文，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘雯雯，该公司职工。上诉人周某因与被上诉人石家庄深恒基物业服务有限公司（以下简称深恒基公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初3641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周某、被上诉人石家庄深恒基物业服务有限公司及其委托诉讼代理人刘雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周某上诉请求：撤销初审判决，被告支付原告物业费、水费、违约金4103元。事实和理由：1、关于物业费：（1）被上诉人未与上诉人签订物业服务合同，而与上诉人签订物业服务合同的主体为石家庄和合物业管理有限公司而非被上诉人。被上诉人提供的更名证据过于简单非原件没有工商部门正式的更名证据，无法证明不是私下由石家庄和合物业公司转让而来，上诉人不认可其提供证据的法律效力。（2）被上诉人对物业服务中约定的关于安全、维修、卫生等相关项履约不到位，侵犯了上诉人在合同约定中关于小区安全、维修、卫生等项应享有的权利。（3）同和合物业签订的物业服务合同中约定小区公共区域收益的70%属于广大业主所有，且物权法第73条与74条也明确规定公共区域收益归广大业主所有，但事实是被上诉人并未依照物权法和物业服务合同中约定的相关条款执行，分文未返还给业主，物业未尽到合同约定及法律规定的相应责任。（4）根据《民法通则》第七章诉讼时效第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。由于被上诉人与上诉人属于服务合同关系，向请求法院保护民事权利的诉讼时效期间为二年，所以被上诉人主张的2014年-2016年物业费已经超过诉讼时效期间二年，上诉人不认可。2、物业擅自对业主使用水费加价，并捆绑收费。经2017年底向自来水公司了解被上诉人欠自来水公司污水处理费一百一十多万，即被上诉人从业主收取自来水污水费并未向自来水公司缴纳。自来水收费主体应该为石家庄市自来水公司而非被上诉人，被上诉人与自来水公司的私下代收合同违反了相关政策导致了业主合法利益受到损失。如：2016年石家庄水费收费标准为3.63元/吨，而被上诉人按照4.37元/吨的标准进行收取，加价达20.5%之多。小区入住十几年来自来水仍未出户，物业擅自涨价收取水费严重影响了业主合法用水权益。3、被上诉人在对小区服务期间套取了小区维修基金聘用无资质施工队对楼顶进行维修，破环了楼顶隔热层和防水层导致上诉人楼顶漏雨严重。因被上诉人的原因导致上诉人屋外下大雨屋内下小雨给上诉人带来无尽的烦恼和经济损失，作为弱势群体的上诉人只能通过暂缓缴纳物业费来进行维权，来要求物业对上诉人楼顶进行维修并恢复原状，所以对被上诉人滞纳金诉求不认可，还请法官理解。深恒基公司答辩称，一、关于物业公司的更名并不影响合同的效力。答辩人与被答辩人之间签订的物业服务合同是合法有效的。另外，一审时已经提交了相应证据，能够充分证明物业公司对小区提供了完善的物业服务。还有一审时已经提交了相应证据以及在一审审理过程中被答辩人曾自认看到过催费通知，且每年都去物业处协商交费事宜，因此能够认定物业公司一直在履行催收催要的义务，所以该物业费并未超过诉讼时效。二、关于水费的问题，答辩人系代收代缴水费，根据一审提交的水表、底数以及相应的证据，能够证明水费收取合法合理。被答辩人拒不缴纳水费的行为构成严重违约，但答辩人也并未对其采取停水、停电等影响其正常生活的措施，依然在正常为其提供物业服务及供水服务。三、违约金的约定是被答辩人亲自签字认可的，合同对其有效力。根据合同法的相关规定，被答辩人应当承担违约金的责任才符合诚实信用原则。综上，一审判决认定的事实清楚，证据充分，法律适用正确，应当予以维持。石家庄深恒基物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告周某向原告深恒基公司支付物业服务费2480元、水费1023元、违约金1000元，合计人民币4503元；2、判令被告周某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2005年10月31日，被告周某与石家庄和合物业管理有限公司签订《和平世家小区前期物业服务合同》，约定被告周某同意选聘石家庄和合物业管理有限公司提供物业服务，期限为2005年11月1日至2008年12月31日，合同期满，业主大会没有将续聘或解聘的意见通知物业公司，且没有选聘新的物业管理企业，原告物业公司继续管理，视为此合同自动延续；业主未能足额缴纳物业服务费用或代收代缴费用的，应按自超期之日每日5‰标准支付违约金。同年原告物业公司与石家庄市供水总公司签订《石家庄市城市供用水合同》，由原告代收水费。石家庄和合物业管理有限公司经两次更名，2009年4月30日名称变更为石家庄深恒基物业服务有限公司。原告物业公司为被告周某提供了物业服务及供水服务，被告未依约缴纳物业费、水费。2015年11月1日被告交纳水费至503吨，2015年11月2日至2018年8月2日被告欠付水费1023元。2014年1月1日至2018年12月31日被告欠付物业费75.39平方米*0.55元*12个月*5年计2487.87元，原告主张2480元。原告多次在小区张贴缴费通知，2018年8月2日向被告当面送达催费通知，被告至今未缴纳，原告主张违约金1000元。以上事实有《和平世家小区前期物业服务合同》、营业执照、工商局证明、协议、物业日常工作记录、照片、石家庄市城市供用水合同、交税发票收据、水表走字照片，水表表底明细、物业费调整方案，调整通知、会议记录、收费统计、缴费通知、欠费统计表及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《和平世家小区前期物业服务合同》系原、被告双方的真实意思表示，合同合法有效，对合同约定的各项权利义务双方当事人均应履行。原告物业公司按照合同约定为被告周某提供了物业服务及供水服务，被告应当依约支付拖欠的物业费（2014年1月1日至2018年12月31日）2480、水费（2015年11月2日至2018年8月2日）1023元。物业服务合同中约定违约金过高，本院酌定为600元。以上共计4103元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、被告周某于本判决生效后十日内支付原告石家庄深恒基物业服务有限公司物业费、水费、违约金4103元；二、驳回原告石家庄深恒基物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周某承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审中，上诉人主张被上诉人收取水费数额过高，经重新核算，双方均认可应收水费总额为943.2元。本案其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人周某与被上诉人深恒基公司签订的《和平世家小区前期物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，对当事人产生拘束力，双方均应按照约定履行自己的义务。在被上诉人履行了为上诉人所在小区提供物业管理服务的主要职责后，上诉人亦应当依约履行支付物业费、水费等义务。上诉人虽对被上诉人更名一事有异议，但未提供相反证据证明，本院对此不予支持。上诉人以被上诉人在履约过程中存在瑕疵以及未按约定分配公共区域收益为由不缴纳物业费，证据不足，本院对该项上诉理由亦不予采纳。另外，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款之规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，法院不予支持。故上诉人认为被上诉人索要物业费已经超过诉讼时效的主张不能成立。由于上诉人与被上诉人在二审中对水费重新进行了核算，双方均认可欠缴水费总额为943.2元，本院对此予以确认，据此对一审判决水费数额予以更改。至于上诉人主张的被上诉人维修房顶导致其房屋受损而要求恢复原状一事，因与本案不属同一法律关系，本院不予一并审理，上诉人可另行主张。上诉人未如约缴纳物业费，其行为已构成违约，应当承担违约责任，一审法院综合本案事实确定上诉人应当支付违约金并无不当。综上所述，周某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初3641号民事判决；二、周某于本判决生效后十日内向石家庄深恒基物业服务有限公司支付物业费2480元、水费943.2元、违约金600元，合计4023.2元；三、驳回石家庄深恒基物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由周某负担。二审案件受理费50.0元，由石家庄深恒基物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟志刚审判员  李荣水审判员  史兆宏二〇一九年九月十二日法官助理王婷书记员任琳