贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初1790号原告：李义勤，女，汉族，1981年11月21日生，住所地贵州省贵阳市白云区。原告：谢启祥，男，汉族，1981年1月23日生，住所地贵州省贵阳市白云区。以上二原告共同委托诉讼代理人：晏太辉，贵州他山律师事务所律师，执业证号15203201010475745。被告：汪亚东，男，穿青人，1985年4月22日生，住所地贵州省贵阳市南明区。第三人：贵州新爱嘉源房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金世旗·帝景传说（景怡东苑）第**楼负****房，统一社会信用代码91520190MA6DK5YGXK。法定代表人：张力，职务总经理。委托诉讼代理人：张桂荣，男，汉族，1978年7月25日生，住所，住所地贵州省习水县公司员工。委托诉讼代理人：王佳永，男，汉族，1992年2月14日生，住所，住所地贵州省织金县div>第三人：许静，女，汉族，1973年7月23日生，住所，住所地贵州省贵阳市云岩区div>原告谢启祥、李义勤与被告汪亚东、第三人贵州新爱嘉源房地产经纪有限公司（以下简称新爱嘉源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年4月23日立案受理后，依法适用简易程序。经许静申请，本院追加其为有独立请求权的第三人参加诉讼，分别于2018年6月13日、2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告李义勤及谢启祥、李义勤二人的共同委托诉讼代理人晏太辉，被告汪亚东，第三人新爱嘉源公司的委托诉讼代理人张桂荣、王佳永，第三人许静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢启祥、李义勤向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助将贵阳市金阳中天帝景传说xx区x号地下停车场负一层第11号停车位的产权登记到原告名下；2、判令被告返还原告垫付的3,540元物业服务费、7,500元居间费、以及10,000元车位过户费；3、本案受理费由被告承担。2018年6月13日，原告变更其第2项诉讼请求为：2、判令被告返还原告垫付的3,660元物业服务费、7,500元居间费、以及10,000元车位过户费。2018年8月7日，原告变更其第1项诉讼请求为：1、判令被告协助原告将诉争车位办理到原告名下。事实及理由：2017年4月27日，原、被告双方通过第三人新爱嘉源公司居间服务，就原告购买被告所有的中天帝景传说xx号楼x单元x层x号房屋及附属设施签订了《房屋买卖合同》。合同约定：原告以86万元价格购买案涉房屋、房屋内所有家具和家电以及xx号楼负一层第11号停车位；被告应于案涉房屋达到过户条件后5个工作日内将房屋及停车位权属过户至原告名下，并于过户之日完成房屋及附属设施的交付；案涉房屋交付之前产生的物业服务费及其他所有费用由被告承担。合同签订后，原告向第三人支付15,000元的居间费，并按约定将购房款全部支付给了被告，并额外支付给被告1万元用于办理车位过户。交房当天，是中介、谢启祥与许静一同交房的，交房后，原告已将房屋重新装修并入住。但是，被告将案涉房屋和停车位交付原告并完成房屋产权过户后，拒绝将停车位的产权过户至原告名下，并拒绝承担一半居间费，经原告多次要求仍被其拒绝，而且原告使用停车位时被物管公司告知，该停车位已经累计拖欠3,220元物业管理费，原告通知被告要求其缴纳拖欠费用时再次遭到拒绝。原告为了使用该停车位不得不先向物管公司交清了被告拖欠的费用。原告认为，被告拒绝办理停车位产权过户手续，以及拒绝缴纳停车位交付之前拖欠物管费的行为均属于违约行为，依法承担继续办理车位过户手续，返还过户费及原告垫付的物业服务费等违约金。同时依据合同法第246条规定，被告应承担7,500元居间费。据此，原告诉至法院，望判如所请。被告汪亚东辩称，第一，原、被告双方经协商一致，原告自愿缴纳停车位管理费，所以并没有在买卖合同及居间合同上书面约定。买卖合同及居间合同的第五条明确被告只负责物管费，并没有约定车位管理费，房屋的物管费在交房给原告之前已交清，并且还多交了几个月物管费（2017年1月1日至2017年12月31日）。第二，居间服务费是原告与新爱嘉源公司自愿协商达成一致的服务费，被告未被告知也并未参与原告与第三人新爱嘉源的居间费事宜，且在居间合同第三条已明确该服务费18,000元由原告一次性支付给新爱嘉源公司，故该服务费与被告无关。第三，案涉停车位无产权，只能办理车位更名。关于被告收取的车位更名费1万元，是原、被告、新爱嘉源公司三方口头协议由原告自愿支付给被告，第三人已证明该情况属实。第四，案涉房屋买卖合同应属无效。案涉房产系被告与第三人许静共同财产，许静在不知情的情况下被告擅自处分夫妻共同财产，损害了许静利益。本人因与许静吵架，想要独自处置房产，新爱嘉源公司称房屋登记在本人名下并叫本人不要告诉许静，是可以单独处分的。明显原告和新爱嘉源公司均明知房屋系本人与许静共同财产，他们均为恶意，故买卖合同无效。第五，案涉房屋成交价格不合理，完全低于市场价。本人急于处理房屋，所以接受了原告和新爱嘉源公司提出的价格，现本人认为成交价格明显低于市场价，且损害了许静的利益，应为无效。第三人许静向本院提出独立诉讼请求：1、确认原告李义勤、谢启祥与被告汪亚东、第三人新爱嘉源公司签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令李义勤、谢启祥立即返还贵阳市中天帝景传说xx楼xx单元xx层xx号房屋及xx区xx号地下停车场负一层第11号停车位；3、诉讼费由原告承担。事实和理由：案涉房屋买卖合同应属无效。案涉房产属于夫妻共同财产，产权人虽然是汪亚东的名字，但实际上是2009年我们夫妻共同出资购买，首付7万多元，我出资5万元，此房屋为按揭房，2009年婚后由我夫妻二人共同还贷，而第一手产权证也是婚后2017年取得，汪亚东无权单独处分。汪亚东与李义勤、谢启祥、新爱嘉源公司在办理房产商谈、买卖、过户、交房等过程，许静均未参与，更没有签字。汪亚东在本人不知情的情况下擅自处分夫妻共同财产，损害了本人的利益，故合同应无效。汪亚东因与本人吵架，想要独自处置房产，新爱嘉源公司称房屋登记在汪亚东名下并叫他不要告诉本人，是可以单独处分的。明显原告李义勤、谢启祥和新爱嘉源公司均明知房屋系本人与汪亚东共同财产，他们均为恶意，故买卖合同无效。案涉房屋价格明显不合理。本案中，双方签订的房屋买卖合同约定价款完全低于市价，原告李义勤、谢启祥与新爱嘉源公司见汪亚东因与许静吵架而急于处置房产，乘机提出完全低于市场价的价格，且损害了本人利益，合同无效。原告李义勤、谢启祥针对第三人许静的独立诉讼辩称，第一，签订合同时房屋登记在汪亚东名下，我们认为房屋为其所有；第二，即便房屋取得是在汪亚东与许静夫妻关系存续期间，我们签订合同时并不知道该情况。且我方已经交付了房款，房屋产权也进行了变更，我方属于善意取得。综上，应驳回第三人许静的诉请。被告汪亚东的认可第三人许静的诉请及所述事实理由。第三人新爱嘉源公司述称，第一，签订买卖合同中包含车位一个，原告已经支付1万元现金给汪亚东作为车位更名费用；第二，房屋已过户，车位权属由卖方办理更名给买方；第三，签订合同时许静不在场，但交房时许静是在场的，许静还用手机支付完房屋所欠的水、电、煤气费。本院经审理认定事实如下：被告汪亚东与第三人许静于2009年11月9日登记结婚。婚后，被告汪亚东以个人名义购买了位于贵州省贵阳市××区××路××号金世旗·帝景传说xx号楼xx单元xx层xx号房屋，并取得了该住宅小区xx栋-xx号车位的使用权。上述房屋于2017年取得第一手不动产权证，证号为黔（2017）观山湖区不动产权第xxxx号，登记的权利人为汪亚东一人，共有情况处注明为单独所有。2017年4月27日，原告李义勤、谢启祥共同作为乙方（购房方），被告汪亚东作为甲方（出售方），第三人新爱嘉源公司作为丙方（居间方），三方共同签订了《居间服务合同》一份，约定由丙方居间为甲乙双方购买房屋事宜提供居间服务，合同约定乙方一次性支付新爱嘉源公司居间服务费18,000元。之后，在新爱嘉源公司居间下，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，约定被告汪亚东将其名下所有的前述房屋（包含屋内家具家电）及停车位一个共作价86万元出售给原告。双方在合同第五条房屋产权及具体状况的承诺条款中载明“一、甲方保证所提供的该房屋权属及相关证明材料的真实、合法、有效且无权属纠纷，就该房屋的出售已经取得了所有共有人的同意。”此外，该条第五款中还约定在该房屋交付日以前发生的物业管理费、水、电、煤气、有线电视、电信、宽带等费用由甲方承担，交付之后（含交付当日）发生的所有费用由乙方承担。双方还约定了其他权利义务。上述合同签订当日，李义勤向第三人新爱嘉源公司交纳了15,000元服务费，庭审中，原告及第三人陈述，当时居间合同中约定的居间服务费为18,000元，但实际支付了15,000元，双方对此金额进行了变动并予以确认。之后，原告按照合同约定，通过支付现金、银行贷款等方式向被告汪亚东付清了约定的购房款共86万元，汪亚东确认收到86万元并将房屋交付给原告，原告收到房屋后已入住。之后双方将案涉房屋产权人进行了变更登记，原告已于2017年7月14日取得案涉房屋产权证书，产权证号为黔（2017）观山湖区不动产权第xxxx号，登记的产权人为李义勤。此外，原告还向被告汪亚东支付了1万元作为停车位的更名费用，汪亚东认可收到该款，并表示该款系三方口头约定，未在合同中专门注明。后因原、被告为停车位的车位管理费问题发生争议，原告遂以前述事实及理由诉至本院。庭审中，原、被告双方均表示无法记清具体的交房时间，被告汪亚东陈述，案涉房屋系其与许静婚后购买，购房后一家人从2009年一直住到卖房，大约2017年下半年左右，一家人从案涉房屋搬离并将房屋交给原告。原告陈述交房时在场人员有李义勤、中介工作人员和许静以及许静的朋友，被告汪亚东陈述是其将钥匙交与中介，中介与原告一起交的房，第三人则陈述交房时第三人许静在场。2018年1月9日，新爱嘉源公司出具说明材料，陈述房屋买卖已履行完毕，原、被告就停车位管理费发生争议，而案涉车位尚欠管理费3,220元。另查明，原告李义勤于2018年1月11日向房屋及车位所在物业公司交纳了2013年2月1日至2018年6月30日期间的车位管理费共计3,900元，其中月管理费为60元。另，被告汪亚东交纳案涉房屋的物业管理费至2017年12月31日。本院认为，被告汪亚东以及第三人许静均以案涉房产为二人夫妻共同财产，被告汪亚东擅自处分将之出售给原告损害了第三人许静利益为由主张合同无效，而原告则要求被告按照合同约定履行车位更名义务，则本案最大的争议焦点在于案涉《房屋买卖合同》的效力问题。认定合同无效，具有严格的法定条件，《中华人民共和国合同法》第五十二条对此规定了五种法定无效情形，即：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定。”案涉《房屋买卖合同》是否无效，应从是否具备上述法定情形来审查判断。根据庭审查明的事实，本院认为原告谢启祥、李义勤与被告汪亚东签订的《房屋买卖合同》不具备无效的情形，理由如下：首先，案涉合同系双方自愿签订，系双方真实意思表示，并无证据证实在签约时存在以欺诈、胁迫的手段订立合同的情形，且处分的房屋也系公民的个人合法财产，不存在损害国家利益之说。其次，案涉房屋原登记在被告汪亚东个人名下，在《房屋买卖合同》中承诺出售房屋若有共有人的已取得共有人的同意，原告有理由相信被告汪亚东具有处分权，且亦无证据证实当事人之间存在恶意串通之情形。再次，双方签订合同的目的明确，就是一方想要取得房屋，另一方获得价款，因此很显然，也并不存在上述合同法第五十二条规定的第（三）、（四）、（五）之情形。现第三人许静提出案涉房屋买卖合同无效，系认为其对于汪亚东在于原告签订合同及履行合同过程中，其本人不知情，汪亚东处置案涉房屋属于无权处分，但从汪亚东在庭审中陈述可知，汪亚东与许静在婚后购买了案涉房屋后，从2009年即入住，一直住到大约2017年下半年因汪亚东向原告交付房屋而搬离，许静作为汪亚东之妻，双方居住在一起，搬家这样的大事不可能不知晓，对于搬家的原因也不可能不过问，结合原告及第三人新爱嘉源公司在庭审中的陈述，本院确认许静对于汪亚东将案涉房屋出售给原告的事实明知。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”第三人许静以前述理由主张确认案涉《房屋买卖合同》无效，该请求无事实及法律依据，本院不予支持。对于被告汪亚东及第三人许静提出的案涉房屋合同约定的价款明显低于市场价格的意见，本院认为，贵阳市观山湖区的房价一直较为平稳，从2017年下半年才开始出现房价上涨的情形，双方签约时观山湖区的房价处于一般市场价格水平，本案中双方约定的86万元并未严重背离当时的市场价格，且被告汪亚东及第三人许静也未举证证实双方签约时合同约定的价格明显低于市场价，因此该意见本院不予采信。现案涉房产权已登记至原告李义勤名下，原告已取得案涉房产的所有权，倘若第三人许静认为自己权益受到损害，可另案向被告汪亚东主张赔偿。经查，现案涉《房屋买卖合同》中有关房屋部分的义务已经履行完毕，而合同中并未对车位是否具有产权乃至如何变更登记进行约定，根据被告陈述，车位并无产权只有使用权，原告对此也予以认可并变更了其相应诉讼请求，基于此，本院对案涉车位无产权而仅有使用权之事实予以确认，则双方所述车位更名应确认为是对使用权人的变更而非对所有权人的变更。双方虽未在《房屋买卖合同》中对车位更名进行详细约定，结合原告已将1万元费用付给汪亚东，视为双方就车位更名已达成补充协议，原告自愿将1万元费用支付给被告汪亚东，被告汪亚东按约履行车位更名即可，对于原告要求被告配合更名车位使用权之诉请，本院予以支持，对于原告要求被告退还1万元费用之诉请本院不予支持。原告李义勤交纳了2013年2月1日至2018年6月30日的车位管理费3,900元，因双方未办理书面交接，各方均无法准确记得交房时间，而确定该时间才能明确物管费等费用应由谁交纳。被告表示是2017年下半年，而第三人在2018年1月19日所做的说明中提到房屋部分已履行完毕，双方仅就停车位费用发生争议，说明在1月份之前双方已完成交付，结合被告已将物业管理费交纳至2017年12月31日，本院推定双方在2017年12月31日完成房屋及车位的交付，双方的权利、义务以此时间点交割。2017年12月31日前的车位由被告汪亚东实际使用，车位管理费应属于《房屋买卖合同》第五条约定的费用内容，应由被告汪亚东负担，从2013年2月1日至2017年12月31日期间的车位使用费用为60元/月×59月=3,540元，原告此项诉请，本院予以支持。原、被告及第三人新爱嘉源公司在《居间服务合同》中已经约定居间服务费由原告交纳，原告已实际支付该费用共15,000元，并无证据证实原、被告之间对于居间费用的交纳达成了新意见，原告现要求被告向其支付已付居间费用的一半7,500元，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第五十二条、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告汪亚东于本判决生效之日起三日内协助原告谢启祥、李义勤办理位于贵阳市××传说××区××号地下停车场××号停车位的使用权更名手续；二、被告汪亚东于本判决生效之日起三日内退还原告谢启祥、李义勤代为支付的车位管理费3,540元；三、驳回原告谢启祥、李义勤其余诉讼请求；四、驳回第三人许静的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6,463元（原告预交263元，第三人预交6,200元），由被告汪亚东负担263元，由第三人许静负担6,200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  李丽二〇一九年九月二十四日法官助理蒋霞书记员张义朋