贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书(2019）黔0327民初2251号原告（反诉被告）：葛云海，男，1965年1月15日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县，委托诉讼代理人：梁云霞，贵州黔龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨永洪（曾用名杨永鸿），男，1972年3月9日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县，委托诉讼代理人：姚远，凤冈县中心法律服务所法律服务工作者。原告葛云海与被告杨永洪房屋买卖合同纠纷一案本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告杨永洪提起反诉，本院合并审理。原告葛云海及其委托诉讼代理人梁云霞到庭，被告杨永洪及其委托诉讼代理人姚远到庭，本案现已审理终结。葛云海向本院提出诉讼请求：1.判决被告在30日内为原告办理该房屋及土地的不动产变更登记；2.本案诉讼费用被告承担。事实和理由：原、被告均系新建社区居民。2006年双方签订《房屋买卖合同》，被告将其通过拍卖竞得位于新建街上的住房出售给原告，购房款为174800元，并对房屋的四至边界面积大小、付款方式、交付方式以及双方的权利义务进行了约定。原告按照合同约定履行了第一、二期付款义务。在2006年5月30日前，因被告尚未协助原告办理完毕房屋的土地使用权变更登记手续，双方协商达成一致，剩余的10000元作为办理土地使用权变更登记的押金。其后原告住进该房屋至今。期间原告多次要求被告办理房屋土地使用权变更登记，但被告都借口推诿。原告于2018年5月14日向原告起诉要求办理不动产变更登记。因被告口头答应马上办理，故原告撤回起诉。后被告提出要求原告再支付房款100000元才协助办理的不正当理由，故房屋至今没有办理变更登记。该房屋系凤冈县粮食流通体制改革小组办公室经凤冈县人民政府批复后与其他乡镇共有24处国有资产同批处置。房屋现状为砖混门面房两间，占地89㎡。因该房屋较为陈旧且未办理产权登记，粮改办将房屋与土地一并作价处理。由凤冈县国土资源局组织拍卖，被告竞拍获得该房屋。2004年11月12日被告与凤冈县国土资源局签订《凤冈县国有土地使用权出让合同》，被告购得该房屋，支付价款72013.20元。被告购得该房屋后，对该房屋基础予以加固，将房屋北面挨原新建粮管所过道外的巷道改为厨房和楼梯间，在房屋西面修建厕所，并将该房屋加层为两楼一底。同时，将原房屋南面的与杨永义房屋间的属于被告的过道转让给杨永义。被告取得该房屋后，一直未到不动产登记部门办理房屋产权登记，也未办理国有土地使用权初始登记。原告现居住房屋宗地面积为129.19㎡。现原告多次催促要求被告办理该房屋的不动产变更登记，都未办理，严重损害原告权益，故诉至法院。被告杨永洪辩称，1.原、被告签订合同有先后履行顺序，原告先违反合同约定，购房款为174800元，尚欠10000元没有支付，故被告有权拒绝履行合同义务。2.现在合同已经无法履行。签订合同后，被告要求原告支付余款10000元后办理，但原告没有支付，导致至今未继续履行合同。2018年5月被告收到原告诉状后，向土管部门咨询，无法办理超出原面积34㎡的违法建筑，即便经法定程序补交，则补交的出让金高达20万元，超过双方合同约定的购房款。对被告而言继续履行合同极不公平。3.原告起诉已经超过诉讼时效。反诉原告杨永洪向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方于2006年2月26日签订的《转让合同》。由原告退还被告164800元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2003年8月25日，反诉原告通过竞拍取得新建乡粮店宗地134.87㎡国有土地使用权，2004年8月9日经凤冈县人民政府批复同意转让，反诉原告对房屋进行扩建。2006年2月26日双方签订《转让合同》，将该宗地及地上建筑物，出卖给反诉被告，约定土地面积为134.87㎡。实际占地面积168.68㎡。合同签订后，反诉原告到国土部门办理土地使用权登记手续时，因取得该宗地使用权实际占地面积168.68㎡大于拍卖面积134.87㎡，多出33.81㎡系违法建筑，需要对违章进行拆除和处罚并办理出让手续后，才能办理权属登记证书，方可办理变更登记手续，为此，反诉原告并未取得出卖房屋及国有土地所有权证书的情况下，反诉被告也知道扩建事实，现合同无法继续履行，反诉原告通知反诉被告，要求其搬出房屋后退还购房款164800元，遭到反诉被告拒绝。2018年反诉被告向人民法院提起诉讼，后双方自愿协商，均撤回起诉，现反诉被告提出本诉，因无法办理过户登记，合同无法继续履行，特提出诉讼。反诉原告认为其依照拍卖获得134.87㎡国有土地使用权，因房屋改造及扩建，导致另外33.81㎡的面积是违法建筑，因存在违法建筑至今无法办理登记，更无法办理土地使用权变更登记，合同无法继续履行，《转让合同》尚未生效，为此，请人民法院依法判决。反诉被告葛云海辩称，反诉原告以超面积为由提起反诉，事实是不存在的，经测量涉案房屋至今的面积为129㎡，没有超面积。被告所称168.68㎡没有证据，被告所述超33.81㎡不是客观事实，反诉状所称的被告告知原告搬出房屋，要求退还购房款也不是事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证、质证。对双方均无异议的证据：原告提交的原告身份证、《转让合同》以及收条、凤府议[2002]20号专题会有纪要、凤府函[2003]223号批复、拟处置变现资产项目情况统计表、凤冈县人民政府请示报告处理笺、凤冈县粮食流通体制改革领导小组办公室关于处置凤冈县粮食企业国有资产的请示、凤府函[2004]220号请示批复、凤国土资建[2004]197号请示、国有土地宗地出让申请书、宗地图、国有土地使用权拍卖低价结果会审确认书、凤冈县国土资源局土地价格评估会审确认书、契税完税证、收费通用票据、专用发票、建设用地收费报审表、凤国土资建（2004）让字第220号出让合同、凤府发[2000]37号文件本院予以确认并载卷佐证。原告提交土地宗地测量报告书、房产测绘报告书，被告质证关联性有异议，本院对这两份证据的真实性予以认可。本院经审理认定事实如下：1.2002年9月12日，凤冈县人民政府召开专题会议关于规范国有资产处置有关事宜的会议纪要，形成凤府议（2002）20号文件。2.2003年7月1日凤冈县粮食流通体制改革领导小组办公室向县人民政府请示关于处置凤冈县粮食企业国有资产。2003年7月10日，凤冈县人民政府作出凤府函（2003）223号请示批复：同意县粮改办提出的请求事项，按照国有资产处置的相关规定和要求，组织相关部门落实处置，以保证粮食购销企业改革需要。拟处置变现资产项目全县共有24处，附有拟处置变现资产项目情况统计表，该统计表载明，涉案资产名称为土地及新建门市，地址为新建粮站门口，建筑面积为89㎡，附营：门面二间。2003年8月25日凤冈县粮改办为委托拍卖单位、凤冈县国土资源局为拍卖单位对涉案土地及附属房屋进行了拍卖。杨永洪于2003年10月13日缴纳土地出让金、地契税、征地管理费用、评估费等费用。契税发票上载明房地产权属转移面积为134.87㎡。2004年8月9日凤冈县国土资源局凤国土资建[2004]197号文件，向县人民政府请示。同日凤冈县人民政府凤府函（2004）220号文件，同意将位于新建乡原新建粮管所划拨使用的国有土地134.87㎡收回，并随同将其使用权拍卖给杨永洪使用。3.2004年11月12日，凤冈县国土资源局与杨永洪签订凤冈县国有土地使用权出让合同凤国土资建（2004）让字第220号。合同约定涉案土地的面积为134.87㎡，位于新建乡街上新建粮站。土地出让金为533.94元/㎡，总金额为72013.2元。该地的用途为综合用地，出让年限为50年。4.杨永洪通过竞拍取得房屋后，加盖了第二层和第三层，其中第三层修了两间房子、一个卫生间、一个楼梯间。杨永洪与葛云海于2006年2月26日签订《转让合同》杨永洪将涉案土地及房屋出售给了葛云海，载明转让的土地面积为134.78㎡，合同主要约定了：第一条，房屋的交易价为174800元；第三条，双方签订合同时，原告支付被告10000元，公历3月10日付64800元，5月30日将余下的100000元一次性付清；第四条，原告付清购房款后，被告必须在5月30日搬离住宅；第五条，在购房交易中，杨永洪负责办理土地过户手续，费用由其负责。2006年3月10日前，葛云海已经支付杨永洪购房款164800元，杨永洪向葛云海出具了收条一张。葛云海购买房屋后，在第三层亦扩建了房屋。5.葛云海于2018年曾向本院提起诉讼，后撤回起诉。本案在诉讼过程中，组织双方达成了调解协议，葛云海依据该协议于2019年6月4日向杨永洪支付了5000元。后原告认为经向不动产登记中心咨询后，办理过户手续高达10万余元，远远超出申请人在参与调解本案时的预期，对本案主要事实有重大误解，故拒绝签收调解书。本院认为，原被告双方在诉讼中，虽然达成了调解协议，但送达调解书前原告反悔，拒绝签收调解书，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条“调解未达成协议或者调解书送达前一方反悔的，人民法院应当及时判决。”的规定，本院继续审理。本案争执的焦点：1、原告的起诉是否已过诉讼时效；2、反诉原告的主张是否成立；3、被告应如何协助原告办理房屋及土地不动产变更登记。具体评议如下：关于焦点一，原告要求办理该房屋及土地的不动产变更登记的请求权具有物权属性，是物权请求权的具体体现，不应适用诉讼时效的规定。故对被告主张的原告诉请已过诉讼时效的抗辩理由不予支持。关于焦点二，原被告双方于2006年2月26日签订了《转让合同》，是双方真实意思表示，合法、有效，应受法律保护。原被告双方扩建的争诉房屋第二层与第三层，属于私自建房，应由双方按照房屋管理的相关法律规定补办手续，因未补办手续，不在本案处理范围内。争诉的土地及原新建粮站的门面二间系被告通过竞拍合法取得，被告并按照约定交纳了土地出让金、地契税、征地管理费用、评估费等费用，理应在本案处理的范围。反诉原告认为私自扩建的部分需要补办手续，才能办理变更登记手续，但私自扩建部分不在本案的处理范围内。现反诉被告不同意解除合同，反诉原告要求解除《转让合同》的理由也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的情形。本院对反诉原告的诉请不予支持。关于焦点三，双方签订的《转让合同》，并没有约定付款与办理过户手续的先后顺序，被告亦未提起诉讼要求原告支付剩余的购房款。故对被告主张的原告先履行义务的抗辩主张不予认可。原告依据双方签订的转让合同，支付了大部分款项，被告并向原告交付了房屋。被告应该遵循诚实信用原则协助原告履行合同约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应该遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”之规定，杨永洪作为出卖人，有义务向买受人协助办理房屋及土地过户手续。因原被告双方均有私自扩建的部分，对私自扩建的部分不在本案中处理。本院只对杨永洪通过竞拍获得的原凤冈县新建粮站土地及门面二间予以处理，即杨永洪应协助葛云海办理杨永洪通过竞拍获得的原凤冈县新建粮站土地使用权及门面二间的所有权转移登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百三十五条之规定，判决如下：一、杨永洪应在本判决生效后三十日内协助葛云海办理杨永洪通过竞拍获得的原凤冈县新建粮站土地使用权及门面二间的所有权转移登记手续。二、驳回葛云海的其他诉讼请求。三、驳回杨永洪的反诉请求。案件受理费60元，减半收取30元，由葛云海负担。反诉案件受理费3596元，减半收取1798元，由杨永洪承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在本判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或者被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审判员  李达宇二〇一九年九月五日法官助理刘剑钦书记员龚杰