文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝04民终965号上诉人（原审被告）：彭放，男，1983年12月31日出生，汉族，住重庆市黔江区。被上诉人（原审原告）：杨桦，女,1966年4月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：尹柱刚，重庆智韵律师事务所律师。原审被告：李建全，男，1983年5月15日出生，土家族，住重庆市黔江区。原审被告：黄仁翠，女，1982年10月16日出生，土家族，住重庆市黔江区。原审被告：李心月，女，2005年9月3日出生，土家族，住重庆市黔江区。原审被告：李兴扬，男，2011年1月30日出生，土家族，住重庆市黔江区。原审被告：冉素英，女，1957年9月13日出生，土家族，住重庆市黔江区。上诉人彭放因与被上诉人杨桦，原审被告李建全、黄仁翠、李心月、李兴扬、冉素英（以下简称李建全等五人）物权保护纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2018）渝0114民初5895号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭放上诉请求：撤销原判，并依法改判驳回杨桦的全部诉讼请求。事实和理由：1.杨桦虽已取得涉案房屋的产权但是未实际占有房屋，仅以物权请求权要求有权占有人迁出，不应支持。杨桦应向其合同相对方提起债权给付之诉，一审审理焦点错误，导致认定事实不清、适用法律错误。2.杨桦取得涉案房屋产权的过程疑点众多，存在虚假诉讼的嫌疑，应驳回杨桦的起诉。重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第3126号民事调解书疑点重重，签订商品房买卖合同时并未取得预售许可证，签订的合同为无效合同；调解书认定杨桦已付清房屋款项，但未提供发票依据；在调解协议上签字的王亮已经不是重庆金港房地产开发公司的职工，不能作为委托代理人参加调解。杨桦辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。事实和理由：1.杨桦持有涉案房屋的产权证书，请求排除妨碍的物权请求权，有法律依据。2.彭放没有证据推翻原生效的民事调解书及执行程序，不能光凭口说。涉案房屋所在楼盘预售许可证号为黔国土房管（2010）预字第00XXX号，彭放上诉主张未取得预售许可的事实完全是杜撰。李建全等五人未出庭亦未提交书面答辩意见。杨桦向一审法院起诉请求：1.彭放及李建全等五人立即腾出重庆市黔江区城南街道河滨路东段478号（金港·观山水）C幢32-XX-X号房屋并将该房屋5把钥匙交给杨桦；2.彭放及李建全等五人将重庆市黔江区城南街道河滨路东段478号（金港·观山水）C幢32-XX-X号房屋恢复原状到清水房状态；3.彭放及李建全等五人赔偿杨桦租金损失（从2018年4月起至交房之日止按2000元/月的标准计算）。一审法院认定事实：2010年2月4日，杨桦与重庆金港房地产开发有限公司（以下简称金港公司）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定金港公司将位于重庆市黔江区城南办事处河滨南路东段金港·观山水C栋XX-X号房屋出售给杨桦，总房款330420元。当日，金港公司向杨桦出具收据，载明收到杨桦房款330420元和其他9912.6元款项。2016年1月12日，税务机关向杨桦出具缴纳了契税9912.6元的完税证明。2013年4月，因金港公司未给杨桦办理涉案房屋的产权证，杨桦向重庆市渝中区人民法院提起诉讼，双方达成调解协议，金港公司协助将涉案房屋过户至杨桦名下，据此重庆市渝中区人民法院于2013年4月1日作出（2013）中区民初字第3124号民事调解书。后因金港公司未履行该民事调解书，杨桦申请强制执行，重庆市渝中区人民法院作出（2013）中区民执字第00891号执行裁定书，裁定将金港公司所有的涉案房屋过户至杨桦名下，后重庆市黔江区国土资源和房屋管理局根据该执行裁定书于2018年4月16日向杨桦颁发渝（2018）黔江区不动产权第00032XXX7号不动产权证书,杨桦因此取得了涉案房屋的产权证。另查明，2013年，因金港公司无力支付彭放承建金港·观山水A栋绿化施工项目工程款，与彭放达成《房屋抵款协议》，将涉案房屋以413025元价值抵扣彭放的工程款。2016年2月24日，彭放办理完接房手续，并于当日与重庆华都物业管理有限责任公司（以下简称“华都物业公司”）签订《装修管理服务协议》与《前期物业管理服务协议》。2015年6月23日，彭放与黄仁翠经重庆升捷房地产经纪有限公司南海城分公司居间介绍签订《房屋买卖协议》，该协议约定彭放将案涉房屋以368000元的价款转让给黄仁翠。签订合同当日，黄仁翠支付购房定金10000元。2015年7月22日，黄仁翠支付338000元房款给彭放，且双方约定剩余房款20000元在房产证办理后付清。同时，李建全与彭放签订《购房补充协议书》，约定如因该房屋权属问题，造成李建全对该房的居住使用权产生严重影响，导致李建全不能再居住此房，彭放承认退还李建全购房款并赔偿李建全购房款银行贷款利息的3倍和装修款。2016年3月，李建全、黄仁翠开始装修涉案房屋。2016年8月，李建全等五人入住涉案房屋，并配有5把房门钥匙。至杨桦起诉之日，李建全等五人仍居住在涉案房屋。再查明，李建全与黄仁翠系夫妻关系，冉素英系李建全的母亲，李心月、李兴扬系李建全与黄仁翠的子女。在庭审中，李建全陈述，涉案房屋有5把钥匙，未缴纳过涉案房屋的大修基金和契税。彭放陈述，未缴纳过涉案房屋的大修基金和契税。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。杨桦与金港公司于2010年签订房屋买卖合同，因金港公司未履行协助过户义务，杨桦起诉至重庆市渝中区人民法院，该院以民事调解书确定金港公司履行协助过户义务，后金港公司未履行，杨桦申请强制执行，该院以执行裁定书形式裁定将涉案房屋过户至杨桦，杨桦于2018年4月16日取得涉案房屋的不动产权证书，依法取得了涉案房屋的所有权。彭放与金港公司虽于2013年签订了房屋抵款协议，但是未申请变更房屋产权登记，不发生物权变动的效力，彭放不享有涉案房屋的所有权。黄仁翠、李建全从彭放处购买房屋，但由于彭放未取得产权，客观上无法向黄仁翠、李建全履行产权过户的义务，导致黄仁翠、李建全至今未取得涉案房屋的产权证。故李建全等五人虽实际占有了涉案房屋，但直至杨桦起诉之日（2018年7月12日），仍未取得涉案房屋的产权证书，属无权占有，妨碍了杨桦行使物权，显属侵权行为。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，对杨桦请求判令李建全等五人腾退房屋及将房屋钥匙交付的诉求，予以支持，但应给合理期限另行解决居住问题。彭放未居住在涉案房屋亦未持有房屋钥匙，故杨桦要求彭放腾退房屋及交付钥匙的诉求，不予支持。鉴于本案房屋已被李建全、黄仁翠装修，不可能完全恢复到清水房状态，故对杨桦要求将涉案房屋恢复原状的诉求，不予支持。杨桦未提供证据证明涉案房屋具体的租金损失情况，对杨桦要求按2000元∕月标准赔偿租金损失的诉求，不予支持。另需说明的是，彭放如因涉案房屋产生损失，彭放可向金港公司另行主张权利。李建全、黄仁翠因涉案房屋产生的损失，可依据其与彭放之间签订的房屋买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第十七条、第三十二条、第三十四条、第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审判决:一、李建全等五人于判决生效之日起三十日内腾退其占用杨桦名下房屋〔该房屋位于黔江区城南街道河滨南路东段478号（金港·观山水）C幢32-XX-X，渝（2018）黔江区不动产权第000327017号〕，并将5把房屋钥匙交付给杨桦。二、驳回杨桦的其他诉讼请求。案件受理费80元，由李建全等五人负担。二审中，杨桦提交了以下证据：1.房屋买卖合同；2.大修基金收据、契税完税证明；3.协助执行通知书及送达回执，证明杨桦系合法取得涉案房屋。彭放质证认为，对证据的真实性无异议。本院经审查认为，以上证据所反映的事实已被一审所查明，不属于二审新证据，不作为二审新证据采用。本院对一审认定事实予以确认。本院认为，本案主要的争议焦点为：应否支持杨桦腾退房屋的诉讼请求。针对该焦点，评述如下：根据查明的事实，本案系因金港公司将涉案房屋一房多卖导致的纠纷。一方面，金港公司将涉案房屋于2010年出售给杨桦，杨桦通过诉讼调解及执行程序，最终于2018年取得涉案房屋的房产权。另一方面，金港公司在明知房屋已出售给杨桦的情况下，将涉案房屋又另行通过抵债方式抵偿给了彭放。即便以房抵债协议合法有效，彭放对涉案房屋享有的也仅系债权请求权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。涉案房屋已经登记在杨桦的名下，杨桦据此享有涉案房屋的物权，物权请求权具有排他性，未经物权人杨桦许可占有房屋构成无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。杨桦作为涉案房屋的物权人，可以请求实际占有房屋的李建全等五人腾退房屋。综上所述，彭放的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由彭放负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 王勐视审 判 员 刘文玉二〇一九年九月九日法官助理 王秀丽书 记 员 董天嘉