浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初2350号 原告：季艳琴女，1974年10月25日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：郑晓云,浙江春秋联合律师事务所律师。 被告：周小华女，1974年2月6日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：郎萃龙，浙江杭星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张素娟，浙江杭星律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司建德支行，住所地建德市新安江街道新安路**。 主要责任人：王浩。 委托诉讼代理人：严新长，男，1963年3月20日出生，系该支行员工。 原告季艳琴与被告周小华、第三人中国银行股份有限公司建德支行（以下简称中国银行建德支行）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年6月5日提起诉讼，本院于当日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告季艳琴委托诉讼代理人郑晓云、被告周小华委托诉讼代理人郞萃龙、第三人中国银行建德支行委托诉讼代理人严长新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告季艳琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理建德市洋溪街道江河城和颂苑4幢1单元2402室房屋买卖过户登记手续。2、判令第三人立即协助原告代为清偿上述房屋按揭贷款余额、涤除抵押权。3、本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年5月26日，被告以585000元的价格（首付185000元，余款400000元在第三人处按揭贷款支付）从房产开发商杭州和谐置业有限公司购买了坐落于建德市洋溪街道江河城和颂苑4幢1单元2402室住房一套。因资金紧张且房价不涨，被告于2017年3月初通过电话、微信等方式与原告（原告当时身在奥地利）达成将上述房屋以原价转让原告的房屋买卖合同，微信合同主要内容如下:被告将上述房屋以原价585000元的价格转让给原告；原告支付房屋转让首付款200000元，余款385000元在2017年8月付清；其他产生的费用由原告负担；为避免过高的营业税，房屋在两年后过户等。2017年3月17日，原告丈夫转账支付到被告建设银行账户首付款200000元。2017年8月3日，原告电话告知被告其已经从奥地利回国准备来新安江支付房屋尾款385000元并补签书面合同时，被告告知原告因纠纷上述房屋已被法院查封。经原告了解，被告所谓的法院查封房屋说法纯属杜撰、欺诈。事实上，因房屋涨价很快，被告见利忘义要毁约，并已经在中介挂牌将上述房屋对外转让。双方协商未果，原告将被告诉至法院，要求确认双方之间的房屋买卖合同合法有效并要求被告立即协助原告办理买卖房屋过户登记手续等。因上述房屋尚未涤除在第三人处的抵押权，建德市人民法院（2017)浙0182民初3751号民事判决仅支持原告要求确认上述房屋买卖合同有效的诉请。被告不服，上诉至杭州市中级人民法院。杭州市中级人民法院（2019)浙01民终916号民事判决“驳回上诉，维持原判”。二审判决后，原告主动联系被告，被告仍心存饶幸，无任何配合办理房屋过户登记手续的意思表示；第三人认为被告只需承担违约责任、无须配合过户，故亦明确表示无法配合原告代为归还按揭余款及涤除抵押权。原、被告虽然在微信合同中有约定:…麻烦的就是两年后更名，营业税太贵了…等你产证拿到两年之后才可以更名…，但在一审、二审法院均已判令“房屋买卖合同有效”的前提下，原告根据《合同法》第8条、第60条、第68条等规定，要求被告提前协助办理上述房屋过户登记手续，有事实和法律依据，且提前办理房屋过户登记手续，未损害被告任何利益，即使产生营业税等税费原告都自愿承担，被告理应予以配合。另，根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，第三人理应协助原告代为清偿上述房屋按揭贷款余额、涤除抵押权。故原告提起诉讼，望判如所请。 被告周小华答辩称，原告的第一项诉请在（2017)浙0182民初3751号案件中已经诉过，被法院驳回，根据一事不再理原则，应当驳回起诉。第二项诉请没有法律依据，代为清偿是义务，不是权力。原告的诉请是要求第三人协助原告办理房屋过户手续，又把抵押权人列为第三人，主体不合适。第一项诉请是物权请求，第二项诉请是债权请求，两个法律关系不同，不能一并主张。根据原告所称的事实，及原、被告在微信合同约定的内容，等房产证拿到后两年才办理过户手续，现在所有权证并没有办理，即便按照买卖合同规定，在2017年8月份可以办证，至今也没有达到两年过户条件，综上请求法庭驳回原告诉请。 第三人中国银行建德支行答辩称，不同意涤除抵押权，也没有义务协助原告办理过户手续。 本院经审理，对于当事人双方没有争议的事实予以确认。对双方有争议的证据和事实分析如下： 1、浙江省商品房买卖合同一份，证明2015年5月26日，被告以58.5万元的价款（首付18.5万元，余款40万元在第三人处贷款支付）购买坐落于建德市洋溪街道江河城和颂苑4幢1单元2402室住房一套事实。 2、（2017）浙0182民初3751号民事判决书、杭州市中级人民法院（2019）浙01民终916号民事判决书各一份，证明原、被告双方通过微信等方式达成上述房屋买卖合同，经法院审理后判决房屋买卖合同有效。 3、微信聊天记录截图二页，证明双方为避免过高的营业税约定两年后过户更名，现原告要求提前过户，这个要求未损害被告任何利益，如果被告不去主动过户办证的话，原告永远不能要求被告协助过户。 被告对证据1无异议。对证据2真实性无异议，虽然生效了，但不认可该判决结果。对证据3有异议，认为不能作为证据，微信聊天记录可以删除、修改。第三人同意被告的质证意见。 本院经审查后认为证据1、2符合证据要件，对证据3，在（2017）浙0182民初3751号案件中已作为原告的证据使用，被告及第三人虽提出异议，但未提供相反证据予以证明，故对该证据本院予以认定。 被告未提供证据。 第三人提供证据： 抵押借款合同、借据、房屋预抵押登记证明各一份，证明第三人和被告签订合同的有效性。 原告无异议，但认为该合同并非第三人不同意协助原告提前清偿债务、涤除抵押权的理由。 被告无异议。 本院经审查后认为符合证据要件，予以认定。 综上，本院对以下事实予以认定： 2015年5月26日，被告周小华以585000元的价格从房产开发商杭州和谐置业有限公司购买坐落于建德市洋溪街道江和城和颂苑4幢1单元2402室、建筑面积94.23㎡住房一套。被告周小华支付首付款185000元后，余款400000元向中国银行建德支行按揭贷款予以支付，并将该房屋进行抵押，于2015年6月26日办理了预告抵押，设定了抵押权，抵押权人为中国银行建德支行。 2017年8月7日，原告季艳琴向本院提起诉讼，案号为（2017）浙0182民初3751号，要求判令其与被告周小华之间的房屋买卖合同合法有效，要求判令被告周小华立即协助原告季艳琴办理买卖房屋过户登记手续。本院于2018年11月6日作出民事判决：一、原告季艳琴与被告周小华就被告周小华所有的坐落于建德市洋溪街道江和城和颂苑4幢1单元2402室住房一套达成的房屋买卖合同合法有效。二、驳回原告季艳琴的其他诉讼请求。该判决书同时认定以下事实：2017年3月初，原、被告通过微信聊天方式（周小华的微信号：×××,昵称：矜贵，绑定手机号:136××××3239)达成被告将案涉房屋以原价585000元的价格转让给原告的房屋买卖合同，合同主要内容为:被告将坐落于建德市洋溪街道江和城和颂苑4幢1单元2402室、建筑面积94.23㎡住房一套以原价585000元的价格转让给原告;原告支付房屋出售首付款200000元，余款在2017年8月付清；相关过户税费及其他费用由原告负担；为避免过高的营业税，房屋在两年后过户，书面合同待原告8月份回国后签订等。原告季艳琴已于2017年3月17日支付首笔购房款200000元，于2017年8月25日，季艳琴将余款385000元汇入本院账户。 被告周小华不服该判决，向杭州市中级人民法院提起上诉，杭州市中级人民法院于2019年4月16日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。在二审期间，周小华将已收到的200000元退回到原告季艳琴账户上，并支付1200元利息。 另查明，建德市洋溪街道江和城和颂苑4幢1单元2402室于2015年6月26日作了预告登记，权利人为周小华，该房子已于2016年8月左右交付，现由周小华出租给他人使用。原告季艳琴和被告周小华均认可目前该房产具备办理不动产权属转移登记条件。目前该房屋因原告的申请，处于被本院查封状态，查封文号为（2017）年浙01**执保284号、（2017）浙0182民初3751号。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，已经生效的（2017）浙0182民初3751号民事判决书认定原告季艳琴与被告周小华就被告周小华所有的坐落于建德市洋溪街道江和城和颂苑4幢1单元2402室住房一套达成的房屋买卖合同合法有效。现原告要求被告按照合同约定履行协助原告办理不动产权转移登记手续的诉请请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告认为双方约定是办证后两年再过户，目前被告并未办证，本院认为，房屋买卖合同中，将房屋交付给被告并办理不动产权属转移登记手续是出卖方的合同义务，虽双方的聊天记录中，陈述因营业税太贵需两年后进行房屋更名，但该聊天记录并非双方针对被告协助原告办理不动产权属转移登记手续的约定条件，故本案中被告何时协助原告办理房屋不动产转移登记手续并未约定，原告可随时要求被告履行。原告已经明确陈述营业税等税费由其自愿承担，双方也认可该房屋已经具备转移登记至被告周小华名下的条件，说明被告已经具备了协助原告将房屋的不动产权属转移登记至原告名下的条件，现被告将首付款退回原告账户，也不领取原告已经交付至法院账户的余款，明确表示不想出卖房屋，不认可（2017）浙0182民初3751号民事判决书的判决内容，被告以其言行拒绝协助原告办理房屋不动产权属转移登记手续，原告要求被告立即协助其办理房屋不动产权属转移登记手续，具有事实和法律依据，本院予以支持。第三人认为其与周小华签订的贷款合同，除非被告周小华主动提前还款，否则贷款期限未满，要求继续履行合同。本院认为，第三人与周小华之间的合同对原告并无约束力，因第三人中国银行建德支行系案涉房屋的抵押权人，为保护抵押权人的利益，法律规定在未涤除抵押权之前，抵押权人不得转让抵押财产，现原告愿意清偿债务消灭抵押权，并不损害第三人的合法利益，则原告要求第三人协助其办理代被告归还借款涤除抵押权的诉请具有法律依据，本院予以支持。据此，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第一百一十条之规定，判决如下： 一、在原告季艳琴为周小华向第三人中国银行股份有限公司建德支行提出归还合同编号为JE5DAA20150031号住房贷款合同所涉的未归还借款（数额以实际归还日中国银行股份有限公司建德支行结算的本息为准）之日起十日内，第三人中国银行股份有限公司建德支行办理借款还款手续。 二、第三人中国银行股份有限公司建德支行在原告季艳琴付款后十日内办理建德市洋溪街道洋安江河城和颂苑4幢1单元2402室房屋的抵押登记注销手续。 三、被告周小华在第三人中国银行股份有限公司建德支行履行本判决第二项义务后的十日内，协助原告季艳琴办理建德市洋溪街道洋安江河城和颂苑4幢1单元2402室房屋的不动产权属转移登记手续，登记至原告季艳琴名下，相应税费原告季艳琴自愿承担。 本案案件受理费减半收取4825元，由被告周小华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  蔡竞燕 二〇一九年九月十九日 书记员  宋梦洁