四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2510号 上诉人（原审原告）：文拥军，男，汉族，生于1982年12月1日，住四川省西充县。 上诉人（原审原告）：杜春艳，女，汉族，生于1985年8月20日，住四川省西充县。 二上诉人委托诉讼代理人：何光富，四川省西充县晋城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：曹成勇，男，汉族，生于1957年11月14日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：李才甫，四川省西充县义兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：庞喜蓉，女，汉族，生于1970年4月13日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：马勇，四川省西充县义兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：四川西充农村商业银行股份有限公司莲花支行，住所地：四川省西充县晋城镇晋城大道三段**。 负责人：王鸿宇。 委托诉讼代理人：刘燕，四川华晨（南充）律师事务所律师。 上诉人文拥军、杜春艳因与被上诉人曹成勇、庞喜蓉、四川西充农村商业银行股份有限公司莲花支行（以下简称西充农商行）担保物权确认纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 文拥军、杜春艳上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；3、诉讼费由曹成勇、庞喜蓉、西充农商行负担。事实和理由：上诉人有新的证据证明案涉房屋在设定抵押前已被上诉人占有、使用的客观事实，一审认定事实错误。同时，西充农商行未对抵押物实际占有人、使用人的权利来源进行调查核实，存在重大过错，不符合法律规定的善意要件，抵押行为无效，取得的抵押权不当，应属无效。 曹成勇答辩称：1、一审是因为证据不足未得到支持，但是一审认定曹成勇是有权出售，是在抵押之前出售并交付文拥军、杜春艳持有支配；2、案涉房屋登记在曹成勇个人名下，是在已经出售未来得及及时过户的情况下因为临时需要资金周转，故向银行设立抵押，因投资失利导致案涉房屋未及时解除抵押，我方深表歉意。 庞喜蓉答辩称：本人对房屋无实际所有权。西充农商行在设定抵押时审查不严格，一审认定事实错误，应该支持上诉人的诉讼请求。 西充农商行答辩称：1、曹成勇提供不动产权证书在我行办理抵押权，曹成勇向我行书写承诺书，我行实地考察，当时部分营业用房处于关门状态，故我方签订抵押合同及抵押权有权。2、西充农商行不存在过错，商业银行法是管理性规定，我方并不知晓案涉房屋已由曹成勇出售给上诉人。 文拥军、杜春艳向一审法院提出的的诉讼请求：1、判令曹成勇、庞喜蓉与西充农商行于2016年1月27日设立的抵押行为及设立的抵押权无效；2、诉讼费用由曹成勇、庞喜蓉与西充农商行承担。 一审认定事实如下：曹成勇、庞喜蓉于2006年9月25日登记结婚，2016年1月6日经一审法院调解离婚。曹成勇、庞喜蓉于2012年10月25日取得位于四川省西充县晋城镇莲湖南路216号商铺的房屋所有权证（权证号：西房权证房管字第××）、于2012年11月14日取得该房的国有土地使用证［权证号：西国用（2012）第2373号］，建筑面积51平方米，取得方式为从南充市金天置业有限公司（以下简称金天公司）以商品房买卖而取得。2016年1月27日，曹成勇、庞喜蓉用登记在其名下的包含案涉房屋在内的位于四川省西充县晋城镇莲湖南路198-224号的14间商铺向西充农商行进行抵押担保借款，担保债权350万元，并于2016年1月27日办理了抵押登记。贷款审批过程中，曹成勇与西充农商行的工作人员到抵押标的物所在地进行了现场查看。 一审法院认为，文拥军、杜春艳虽提交了落款时间为2011年7月12日的商品房买卖合同，但根据文拥军、杜春艳提交的借条、收条记载的内容显示，文拥军、杜春艳在2015年11月28日用文拥军、杜春艳在王志胜处的应收借款183000元、王志胜应返还承租人的押金1000元、2015年11月25日至2018年4月的租金16000元共计200000元，抵偿文拥军、杜春艳从王志胜处购买案涉商铺的购房款，故落款时间为2011年7月12日的商品房买卖合同实为2015年11月28日后补签，且文拥军、杜春艳并未提供王志胜从曹成勇处购买案涉商铺并已实际交付王志胜使用的相关证据。因此，文拥军、杜春艳提交的证据尚不足以证明在案涉房屋被抵押登记时的2016年1月28日前，该商铺已被出售并交付使用的证据。因此，文拥军、杜春艳的本案诉讼请求，因证据不足，一审不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：驳回文拥军、杜春艳的诉讼请求。案件受理费100元，由文拥军、杜春艳负担。 二审查明，王志胜与曹成勇于2011年7月12日签订《商品房买卖合同》，王志胜购买西充县莲湖南路金港湾1幢1单元5号门面。王志胜缴纳购房款后，曹成勇将房屋交付王志胜，王志胜于2014年1月4日向西充县给排水有限公司申请在案涉房屋内开立了自来水户表，于2014年1月28日向四川省西充爱众燃气有限公司申请在案涉房屋内开立了居民生活用气天然气户表。王志胜因借钱购房房屋，资金短缺，又于2015年11月28日将该房屋抵偿下欠文拥军的借款。为简化手续，王志胜与文拥军、杜春艳以及曹成勇、售楼部工作人员黄梅一起将《商品房买卖合同》上购房人“王志胜”改为“文拥军、杜春艳”，文拥军缴纳了此后的物业费。 二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋在被设定抵押前，已由曹成勇出售给王志胜，王志胜申请开立水、气户表的行为表明其已经实际占有、使用、管理的事实存在，同时文拥军、杜春艳受让王志胜基于《商品房买卖合同》的权利是双方真实意思表示，该转让行为也得到了曹成勇的参与和认可。文拥军、杜春艳与曹成勇建立了商品房买卖合同关系。 根据已经查明的案件事实，金天公司与曹成勇签订的联合开发合同系金天公司仅收取固定回报，曹成勇负责案涉房屋的投资开发，并借名金天公司对外出售其投资开发的房屋。庞喜蓉未参与前述投资经营行为，亦认可曹成勇个人有权对外出售案涉房屋，对曹成勇与文拥军、杜春艳签订的《商品房买卖合同》的真实性、合法性均不持异议。 曹成勇、庞喜蓉于2016年1月27日以坐落于西充县晋城镇莲湖南路“金港湾”第1幢1层5号门面在西充农商银行莲花支行提供抵押之前，曹成勇已将前述案涉房屋出售给文拥军、杜春艳。曹成勇与文拥军、杜春艳签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但未过户登记的原因不可归责于文拥军、杜春艳，文拥军、杜春艳已经支付价款并实际占有房屋。曹成勇明知已将案涉房屋卖与文拥军、杜春艳，并已交付,却擅自将房屋产权登记在自己名下，并用案涉房屋为借款设立抵押,虚构事实，存在欺诈行为。 不动产物权经法律行为而取得、设定、丧失及变更，非经登记不生效力。现行民法从保护交易安全出发，注重权利的外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，不能仅以登记之公信力否认真实权利的存在，只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。 根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，不动产物权的善意取得须满足以下要件：一是交易时为善意，二是支付合理对价，三是进行了相关登记。本案中，西充农商行已发放贷款，并办理了抵押登记，故应当重点审查交易时是否具有善意。判断是否善意，其客观标准应当根据不同交易主体和交易行为在实践中进行具体分析。上诉人作为专业金融机构和职业贷款人，具有完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，故应遵守合理的商业准则和管理规范，并履行相应的审慎经营义务作为其善意的客观标准。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”中国银行监督管理委员会颁布的《个人贷款管理暂行办法》（2010年2月12日实施）第十三条、第十四条、第十五条的相关规定，银行应当履行尽职调查职责，对抵押财产的权属、占有、使用、收益及其他权利负担状况等可能影响抵押物价值或变现能力等情况均应进行调查核实。调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。本案中，案涉房屋虽登记在曹成勇名下，但该房屋一直由文拥军、杜春艳占有、使用。西充农商行必须依照商业银行法和银监会的有关规定进行充分的实地调查核实，以查明出租人是否是曹成勇，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。西充农商行提交的对案涉房屋实地调查的照片表明包括文拥军、杜春艳在内的数间房屋被曹成勇之外的人占有、使用，却未对实际使用人进行调查核实，其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，案涉房屋抵押行为及抵押权无效。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省西充县人民法院（2019）川1325民初891号民事判决； 二、曹成勇、庞喜蓉于2016年1月27日将坐落于西充县晋城镇莲湖南路216号门面（房屋权证号：西房权证房管字第××号）在四川西充农村商业银行股份有限公司莲花支行设立的抵押行为及抵押权无效。 二审案件受理费200元，由四川西充农村商业银行股份有限公司莲花支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇一九年九月十日 书记员 杜丝亚