重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初15409号 原告：重庆象屿置业有限公司，住所地重庆市北部新区新南路**龙湖MOCO中心**，统一社会信用代码：91500000567850540H。 法定代表人：王澍陶，董事长。 委托诉讼代理人：曾瀚知，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：席天亮，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。 被告：秦桂林，男，汉族，1989年5月7日出生，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：黎敏，女，汉族，1966年9月4日出生，住重庆市梁平县。系被告岳母。 委托诉讼代理人：周劲，男，汉族，1965年1月5日出生，住重庆市梁平县。系被告岳父。 原告重庆象屿置业有限公司（以下简称“象屿置业”）与被告秦桂林商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告象屿置业的委托诉讼代理人曾瀚知、席天亮，被告秦桂林及其委托诉讼代理人黎敏、周劲到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告象屿置业的诉讼请求为：1请求依法判决解除原被告签订的编号为CQ-108-010064588的《重庆市商品房买卖合同》包括附件及补充协议；2、判令被告协助原告办理注销商品房买卖合同的网签手续；3、判令被告向原告支付违约金764441.2元；4、判令被告承担原告因本案支付的律师费15000元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月26日，原被告签订了编号为CQ-108-010064588的《重庆市商品房买卖合同》包括附件及补充协议，约定由被告购买原告开发建设的位于重庆市渝北区房屋，建筑面积为201.02平方米，套内面积为190.33平方米，合同价款为3822206元，支付方式为按揭付款。合同签订后，被告向原告支付了首付款1322206元及代收费124855.68元，人民币2500000元整由被告向兴业银行股份有限公司重庆分行申请按揭贷款，周劲、黎敏提供连带责任保证担保。因保证人黎敏明确表示不再愿意为上述贷款提供保证，兴业银行股份有限公司重庆分行于2017年11月7日向原告发出《关于不再发放秦桂林按揭贷款的情况说明》，不再发放贷款。原告于2017年11月9日发函要求被告于2017年11月14日前付清差额。被告至今未付，遂起诉。 被告秦桂林辩称：原告无权解除合同，原被告对合同付款期限问题已经重新达成口头约定，原告行使解除权的时间已经超过法定期限，无权要求解除网签手续及要求被告支付违约金和律师费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的重庆市商品房买卖合同及附件、收款收据、催补按揭资料的通知书、EMS邮寄凭证、查询结果、《关于催缴购房款的通知书》、EMS邮寄单及查询结果、委托代理合同及合同发票、房屋现场图片等证据本院予以采信。 经审理查明：2017年7月26日，象屿置业作为甲方（卖方）与秦桂林作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》合同编号：CQ-108-01064588，合同约定：房屋坐落重庆市渝北区，建筑面积为201.02平方米，套内面积为190.33平方米，总成交金额为3822206元，第五条付款方式及期限3、按揭付款：乙方在本合同签订时支付首付款1152206元整，同时，人民币2670000元整申请银行按揭贷款。如银行批准的按揭贷款金额与前述约定申请按揭贷款金额不一致的（包括但不限于因贷款政策调整等导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的），双方按本合同附件五之四“对付款方式的补充约定”的有关约定处理。第十条乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5（该比例不大于第九条第1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二条起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。 附件五：合同补充协议四、对付款方式的补充约定。A、一次性付款方式;B、按揭贷款付款方式：（1）乙方拟向贷款银行申请2670000元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户，作为乙方应支付房款的一部分，甲方在本合同签订之前有关按揭贷款的说明、陈述或宣传应理解为：仅限于协助乙方向按揭银行办理商品房按揭贷款。乙方在签订本合同时选择按揭付款的，表示其已了解并确认符合国家或地方或银行按揭贷款政策，有权按揭付款。按揭银行是否批准乙方的按揭贷款申请以及实际批准贷款的金额和年限，由按揭银行根据国家政策、银行贷款审批标准、乙方资信情况自行决定。乙方同意无条件接受按揭银行按揭贷款的审批结果及按揭银行的按揭条件及批准按揭贷款年限及金额。（2）乙方应于本合同签订之日或之前向甲方支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即人民币壹佰壹拾伍万贰仟贰佰零陆元整。（3）……若非甲方原因、非因不可归责于双方的事由，乙方未按期办理完毕按揭贷款手续的或者按揭贷款银行对乙方的贷款申请未予批准或未足额批准等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后90日内全部到达甲方银行账户的，乙方应于收到甲方通知书5日内一次性付清全部购房款。在此期限内，乙方不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在5日内一次性付清全部购房款，乙方应承担本合同第十条的逾期付款违约责任。C、分期付款方式。如未按上述条款履行，则按本补充协议约定承担违约责任。若乙方逾期支付应付款项，则每逾期一日，乙方应按逾期付款金额的万分之二向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权解除合同，将房屋另行出卖给任何第三人而无须通知乙方，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金。十八、对合同解除及违约责任的补充约定……2、无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：乙方应当在甲方发出书面通知之日起10日内配合甲方按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等。3、甲方将在办理完毕合同注销登记手续且乙方已经腾房（如已交房）后90日内，将乙方已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息、甲方为签订及解除本合同而产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及甲方其他损失等）后的余额（如有）无息返还乙方，如乙方已付房价款不够扣除，甲方享有继续追索的权利。……6、本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的。该损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事行约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。7、若出现了法定或合同约定的乙方可以解除合同的事由，而甲方自发生该等事由之日起15日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权。因乙方迟延支付购房款而致使甲方解除合同的，无论乙方是否有催告，甲方的解除权均可在解除权发生之日起5年内行使。……9、因乙方迟延支付购房款而致使甲方解除合同的，无论乙方是否有催告，甲方的解除权均可在解除权发生之日起5年内行使。 2017年7月25日，象屿置业向秦桂林出具收据，收到房款1092206元，代收费124855.68元。 2017年8月8日，象屿置业向秦桂林发出催补“象屿·两江御府项目”房屋按揭资料通知书，因秦桂林提交的商业按揭贷款资料部分不符合按揭银行重庆兴业银行北碚支行的审批要求，需要补充提供资料：1、首付款流水；2、借款人户口的增减页；3、结婚证；4、借款人的奖金流水。并于通知送达之日起5日内提交上述资料。 2017年9月19日，秦桂林与象屿置业签订《补充协议》，约定“秦桂林于2017年7月26日购买重庆市渝北区，房屋总价3822206元，办理银行按揭贷款，首付房款1152206元，银行贷款2670000元，因客户自身原因，现需要增加首付170000元，改变后的首付款为1322206元，银行贷款为2500000元。” 2017年11月7日，兴业银行股份有限公司重庆分行向象屿置业、秦桂林发出《关于不再发放秦桂林按揭贷款的情况说明》，内容为：因其与债务人秦桂林、重庆象屿置业公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，周劲、黎敏自愿为债务人前述贷款提供连带责任保证担保，现因保证人黎敏明确表示不再愿意为上述贷款提供保证担保，原借款合同房款条件无法满足，故不再发放原借款合同项下贷款。 2017年11月9日，象屿置业向秦桂林发出《关于催缴“象屿·两江御府项目”房屋购房款的通知书》，内容为：因秦桂林单方面的原因要求银行按揭不予房款，导致贷款2500000元未能在本合同签订后90日内全部到达公司账户，应在公司通知送达之日起五日内一次性付清全部购房款，须在2017年11月14日前付清上述差额欠款。 后重庆象屿置业与泰和泰（重庆）律师事务所签订《委托代理合同》，案件代理费15000元，2019年6月11日，重庆象屿置业公司支付了律师费15000元。 庭审中，象屿置业称，其与秦桂林之间签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，秦桂林因自身原因未能按照合同条款的约定履行付款义务，已构成违约，原告有权解除合同并收取房款20%的违约金，如果法院认为最终适用的违约金标准是主合同第十条，则要求违约金调整至实际损失，被告应当承担原告支出的律师费，被告所辩称“挡墙”、“价格高”并非逾期付款的合法抗辩理由，被告不得以此为由延期付款，被告要求补偿其一定金额的要求无依据。 秦桂林为证明其抗辩意见，向我院提交如下证据： 1、房屋现场图片及宣传照片。拟证明原告修建的房屋与其宣传及卖房时的承诺相差巨大，房屋品质与被告所花费的价格相差巨大，所购房屋视野被护坡挡住，无法享受临崖品质，且该房屋价格与同小区同时间购买的非临崖房屋价格相差高达100万元。 2、录音文件12分，证明2017年11月原告方工作人员承诺回填以后负一楼挡不到的，花园交付的时候是平的，原被告多次因房屋存在问题及尾款事宜，进行协商，2019年3月，象屿公司承诺给被告20万元补偿。 3、短信聊天记录截图，证明被告多次催促原告尽快解决并在2019年3月达成口头处理方案后催促其尽快走流程。 原告经质证后认为，证据一中现场图片三性认可，但不能达到证明目的，原告开发建设房屋符合规划设计要求和合同约定；证据一中宣传图片不予认可；证据2、3三性不予认可，被告无法证明参与录音人员身份及录音没有被剪辑过，且根据录音文字，双方没有就被告提到的问题达成一致意见。 本院认为：秦桂林的证据1因象屿置业对真实性无异议，本院予以采信。其证据2、3因象屿置业有异议，本院不予采信。 本院认为：本案的争议焦点为：一、象屿置业公司与秦桂林签订的《重庆市商品房买卖合同》是否可以解除？二、象屿置业主张的违约金和律师费能否得到支持？ 关于象屿置业公司与秦桂林签订的《重庆市商品房买卖合同》是否解除？本院认为，秦桂林因自身原因未获得银行贷款，且在接到象屿置业催缴房款通知后五日内未补缴剩余房款，构成逾期支付房款的情形，秦桂林所举示的证据不能证明其已与象屿置业就购房款的支付重新达成一致意见。根据象屿置业公司称其根据《重庆市商品房买卖合同》第十条的约定，象屿置业有权解除合同。 关于解除权行使期间问题，根据附件五第18.7条约定“若出现法定或合同约定的乙方可以解除合同的事由，而甲方自发生该事由之日起15日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权。因乙方延迟支付购房款而致使甲方解除合同的，无论乙方是否有催告，甲方的解除权均可在解除权发生之日起5年内行使”，象屿置业公司认为2017年11月9日向秦桂林发出催缴房款的通知书，至今尚未超过合同约定的5年解除权行使期间，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国合同法》第四十条规定格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《重庆市商品房买卖合同》及其附件系象屿置业提供的格式条款合同，关于附件五第18.7条约定，均系对解除权行驶期间的约定，该条款并无明显免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。且即使合同约定的解除权行使期间无效，因秦桂林逾期支付购房款，致使象屿置业不能实现合同主要目的，根据《合同法》第九十四条规定，其亦属于法定解除情形。象屿置业在2017年11月9日向秦桂林发出催缴房款通知书，并于2019年6月21日向我院起诉，并未超过双方合同约定的解除权的行使期间，故对象屿置业要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。双方的合同于本判决生效之日解除。 关于《重庆市商品房买卖合同》的其他部分约定，因系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，应为合法有效。 合同解除后，秦桂林应当配合象屿置业办理注销合同的网签手续。 对于违约金，从双方合同约定的违约责任来看，双方补充协议中明确约定两种违约责任，即第四条中的“乙方承诺若因国家政策变动、银行贷款审批标准变动、或乙方资信情况等原因致使按揭银行批准金额低于本合同约定的按揭款金额或拒绝发放贷款的，乙方同意在甲方或按揭银行通知送达之日起5日内向甲方付清剩余房款，否则，按本合同第十条逾期付款违约责任”和“若乙方逾期支付应付款项，则每逾期一日，乙方应按逾期付款金额的万分之二向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权解除合同，将房屋另行出卖给任何第三人而无须通知乙方，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金”。象屿置业公司的第3项诉讼请求，涉及到两种违约责任的适用问题。本院认为，“按本合同第十条逾期付款违约责任”和“乙方应向甲方支付总房款20%的违约金”相比较，“按本合同第十条逾期付款违约责任”的违约责任是较低的，象屿置业作为格式合同的提供方，在合同条款的适用上应当适用对其不利的条款。加之，从双方的合同全文来看，在象屿置业承担违约责任的情况下，其格式条文中并没有其向购房者承担总房款20%违约金的对等条款。故本院认为应当以“按本合同第十条逾期付款违约责任”，即“甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.5向甲方支付违约金”来确定秦桂林应当承担的违约责任较为恰当，即秦桂林应当向象屿置业支付违约金12500元。对象屿置业的超出部分的诉讼请求本院不予支持。对象屿置业提出的违约金过低的意见，因其并未对其损失向本院举示相关的证据，本院不予支持。 对于象屿置业的律师费的请求，其合同中对律师费进行了明确约定，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆象屿置业有限公司与被告秦桂林于2017年7月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》包括附件及补充协议于本判决生效之日解除； 二、被告秦桂林在本判决生效后十日内协助原告重庆象屿置业有限公司办理注销《重庆市商品房买卖合同》的网签手续； 三、被告秦桂林在本判决生效后立即向原告重庆象屿置业有限公司支付违约金12500元。 四、被告秦桂林在本判决生效后立即向原告重庆象屿置业有限公司支付律师费15000元； 五、驳回原告重庆象屿置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费37380元，因适用简易程序审理减半收取18690元，由被告秦桂林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇一九年九月十日 书记员  唐春燕