湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1021民初1676号原告：桂阳中裕房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市桂阳县龙潭街道欧阳海大道延伸段鑫叶阳光新城综合楼**。法定代表人：綦冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘文忠，湖南志浩律师事务所律师，特别授权。被告：徐海东，男，1976年2月8日出生，汉族，住湖南省桂阳县。原告桂阳中裕房地产开发有限公司（以下简称中裕公司）与被告徐海东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中裕公司的委托诉讼代理人刘文忠、被告徐海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中裕公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年4月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GY18001892）及“中裕湖光山色”7号栋803房《顶层使用权转让协议》；2.判令被告支付违约金11700元（暂从2019年5月6日计算至2019年7月7日，以后时间计算至解除合同时止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月27日，被告到原告处购买原告开发的“中裕湖光山色”7号栋803房。当时原告的销售人员告知被告购买7号栋803房，必须连同附加购买7号栋803房的顶层68.72㎡使用权（该顶层只供803房使用）。在征得被告同意情况下，原、被告双方对7号栋803房及顶层68.72㎡使用权的单价进行了约定，7号栋803房房款采取支付首付款141513元，余款390000元银行按揭方式支付，顶层68.72㎡使用权房款为签订合同时一次性支付，同时该合同的补充协议第三条第四款约定有：“因买受人或政策原因导致买受人未能获得贷款或少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在受到通知之日起19日内，以自由资金支付，不承担本合同第八条约定的违约责任……如逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金……”。合同签订当天，被告向原告支付了803房的首付款141513元及顶层使用权转让费196091元，803房余款390000元由被告向华融湘江银行桂阳支行申请按揭贷款。被告在向华融湘江银行桂阳支行申请贷款过程中，因显示被告征信有问题，被告银行告知需上浮20%的贷款利息，被告不同意，导致贷款未获批准。原告知悉上述信息后，告知被告以自有资金支付剩余房款，但被告不同意。2019年5月6日、5月7日，在原告工作人员分别向被告邮寄快递和向被告的微信发出《通知函》，限其接到通知60日内交齐购房款，否则解除《商品房买卖合同》（合同编号：GY18001892）及“中裕湖光山色”7号栋803房《顶层使用权转让协议》。被告接到通知后至今未履行其义务。由于被告不能获得银行按揭贷款，且不以自有资金支付剩余购房款，导致原告利益受损。特此提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告徐海东辩称，一、原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》和《顶层使用权转让协议》的事实与理由，与客观事实不符。被告此次购房按揭贷款申请是第二套房按揭贷款，按规定需要上浮20%的贷款利率，而非原告所称被告征信有问题。华融湘江银行早于2019年4月19日就批准通过了被告的按揭贷款，而非原告所称按揭贷款未获批准；二、原告企图通过编造的理由解除合同达到免予承担违约责任的目的。原告擅自改变规划部门批准的建筑设计施工图纸施工，将采光天井使用混凝土结构完全封死，与楼面屋顶形成一个平面整体结构，造成被告7号栋803房两个卫生间完全不能采光。另外，被告发现7号栋803房内有多处渗水问题。被告找过原告销售人员反映上述情况，同时指出原告封堵采光天井的行为构成侵权，应按批准的建筑设计施工图纸整改到位才能达到交房条件，并应向被告支付逾期交房违约金。然而，原告为了摆脱侵权违约责任，编造被告征信有问题按揭贷款未获银行批准的虚假理由为借口，要求被告以自有资金交清房款从而导致被告不能按期交款，原告便自以为有理由解除上述合同、协议。为此，请法院查明事实、分清是非，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：被告对营业执照有异议，认为购房合同上的法定代表人印章和营业执照上的法定代表人不一致，公司名称一致，本院认为法人的法定代表人应以注册登记的营业执照为准，故本院对该份证据予以采信；被告对录音记录的真实性无异议，认为录音记录不全，本院对该份证据的真实性予以确认；被告对通知函及收件信息复印件有异议，认为其只收到短信通知，没有收到书面的通知函，本院结合录音记录，被告所说原告邮寄的通知函放在其公司注册地，其没有去领取，其对邮寄的通知并不否认，故本院对该组证据予以采信；被告对工作联系单有异议，认为联系单上编号没有，不具备存档及法律效力，购房的时候没有通知被告楼顶要封闭，且是在被告购房之后封顶的，本院结合原告提交的混凝土抗压强度检验报告，可以证实案涉7号栋顶层于2017年12月17日进行混凝土封闭，并于2018年2月7日验收合格，工作联系单与混凝土抗压强度检验报告相互印证，形成证据链，本院对该两份证据予以采信；原告对华融湘江银行对被告的按揭贷款发放审批结果的真实性无异议，对证明方向有异议，认为在华融湘江银行申请按揭的时间是2019年4月16日，结束时间是2019年4月19日，但是这笔按揭贷款并没有汇入原告，本院对该份证据的真实性予以确认，但不能证明被告已经足额履行完支付购房款的义务；原告对建筑设计施工图纸、现场照片有异议，认为该两组证据与本案无关，本院认为该组证据与本案无关，并且没有提供其他证据予以佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月27日，中裕公司与徐海东签订《商品房买卖合同》，合同约定：徐海东购买中裕公司开发的“中裕湖光山色”7号栋803房，商品房单价为4371.355元，总价款为531513元，徐海东采取贷款方式付款，首期房价款141513元，余款390000元向华融湘江银行股份有限公司桂阳县支行申请贷款支付。合同补充协议第三条第4款约定：“因买受人或政策原因导致买受人未能获得贷款或少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起10日内，以自有资金支付，不承担本合同第八条约定的违约责任；如逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，如逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”第六条第2款约定：“在不影响买受人使用功能（仅限于商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向）或房屋质量的前提下，出卖人就建筑局部做出改善性调整，并不视为出卖人违约，除非买受人因该局部改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任。”同日，中裕公司与徐海东就“中裕湖光山色”7号栋803房的顶层使用权签订《顶层使用权转让协议》，约定徐海东一次性付款216707元。合同签订后，徐海东支付141513元购房款及196091元顶层使用权费用。2019年5月6日，中裕公司以徐海东未能向华融湘江银行申请到390000元剩余购房款为由，微信通知其以自有资金支付剩余房款，否则解除《商品房买卖合同》和《顶层使用权转让协议》，并向徐海东邮寄书面《通知函》，徐海东于2019年5月7日收到《通知函》，徐海东收到通知后至今未支付剩余购房款390000元。另查明，2017年中裕公司对“中裕湖光山色”7号栋屋面层进行混凝土施工，徐海东于2019年4月16日向华融湘江银行申请金额为390000元的个人住房按揭贷款，华融湘江银行于2019年4月19日通过其申请。本院认为，本案中裕公司与徐海东签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》和《顶层使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。本案被告徐海东在向原告支付了案涉7栋803号房的首付款141513元后，对剩余的购房款390000元虽然向银行申请了个人住房按揭贷款并已通过审批，但未向银行签署贷款协议书，致使原告未能获得该笔资金，在原告于2019年5月6日至5月7日向其发送《通知函》后，也未在约定的期限内以自有资金向原告支付剩余购房款，构成违约，为此，原告依照合同约定要求解除原、被告于2018年4月27日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院应予以支持；因案涉7栋803号房的顶层只能与7栋803房配套使用，不能单独使用，故原、被告于2018年4月27日签订的《顶层使用权转让协议》也应一并解除。徐海东辩称中裕公司擅自改变规划部门批准的建筑设计施工图纸施工，将采光天井使用混凝土结构完全封死，造成7号栋803房两个卫生间完全不能采光，且7号栋803房内有多处渗水问题，案涉房屋达不到交房条件，因被告徐海东未完全履行支付购房款义务，中裕公司享有先履行抗辩权，且在徐海东与中裕公司签订购房合同之前7号栋屋面层已经使用混凝土进行封闭，《商品房买卖合同》补充协议第六条第2款中也约定了：“在不影响买受人使用功能（仅限于商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向）或房屋质量的前提下，出卖人就建筑局部做出改善性调整，并不视为出卖人违约，除非买受人因该局部改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任。”故本院对徐海东的辩称意见不予采纳。关于违约金问题，根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第4款中的约定：“买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”，为此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金计算为390000元×60日（从2019年5月6日计算至2019年7月7日）×0.5‰=11700元（2019年7月8日以后按每日万分之五计算至本判决生效之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、解除原告桂阳中裕房地产开发有限公司、被告徐海东于2018年4月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GY18001892）及“中裕湖光山色”7号栋803房《顶层使用权转让协议》；二、被告徐海东于本判决生效后十日内支付原告桂阳中裕房地产开发有限公司违约金11700元（2019年7月8日以后按每日万分之五计算至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费253元，减半收取126.5元，由被告徐海东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  陈桂东二〇一九年九月十二日法官助理黄进东书记员陈娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》合同法九十四条第十五条根据《》第的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。合同法九十四条法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。