北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初15269号原告：周金明，男，1963年12月16日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：钟颖，女，1988年7月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：肖文韬（钟颖之夫），住北京市朝阳区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司法务，住公司宿舍。原告周金明与被告钟颖、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周金明，被告钟颖及其委托诉讼代理人肖文韬，第三人链家公司委托诉讼代理人王翼瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周金明向本院提出诉讼请求：1、判令钟颖支付我物业交割保证金2万元;2、诉讼费由钟颖承担。事实和理由：2018年5月20日，我和钟颖在链家公司居间介绍下签署了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定钟颖购买我所有的北京市海淀区八里庄北里×号楼×层×门×房屋，房价款为人民币367.5万元；同日，双方又签订了《补充协议》。房屋合同及补充协议就房款支付、房屋交付、物业交割、违约责任、物业交割保证金等事项进行了约定。上述房屋合同及补充协议签署后，钟颖于5月20日起陆续向我支付房款，截至10月16日，钟颖共向我支付房款计365.5万元，尚余2万元物业交割保证金未支付。2018年8月24日，买卖双方办理完房屋所有权过户手续，钟颖取得该房屋的所有权证书。2018年10月20日，我、钟颖、链家公司三方办理完所有物业交割及歌华有线变更户主手续，但钟颖提出马桶不好用、阳台角落漏水（实际是一楼阳台外墙局部返潮）等不合理要求，拒不给我划转物业交割保证金及办理房屋交付、物业交割手续。我顾全大局，从尽快完成交房手续角度曾提出更换马桶部件及阳台打胶方案后，钟颖仍置之不理，拒绝沟通，拒接电话。此后，我和链家公司频繁联系钟颖，督促钟颖尽快支付保证金等相关费用及办理房屋交付及物业交割手续，但钟颖以各种理由拖延至今。2018年10月22日上午，钟颖擅自将标的房屋门锁撬开并更换锁具。我知悉后立即向属地派出所报警，警方两名警官出警并建议双方以民事诉讼方式解决纠纷。此后，链家公司业务人员多次与钟颖沟通，但钟颖均以各种理由拒绝支付物业交割保证金及电卡余额。故提起诉讼。钟颖辩称，一、物业保证金系为保障我依据合同享有的合法权益，我未支付周金明物业保证金是因为周金明未履行其依据合同应尽义务，我不存在违约行为，不应支付物业保证金及违约金。1、根据《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定第9点物业交割：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币20,000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失。因此，物业保证金支付给周金明的前提是周金明保持了房屋的良好状态，但周金明并未履行保持房屋良好状态的义务，从而给我造成了损失，因此物业保证金可抵扣我的实际损失。2、根据《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”）第五条（三）：出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。在2018年10月20日当天，我、周金明、中介三方同时在房屋中进行房屋验收、并经由物业确认，房屋存在墙面渗水、漏水的情况，而并非周金明所说的局部返潮，并经过咨询物业及专业维修人士，周金明所提及阳台局部打胶问题无法解决墙面渗水漏水问题，因周金明未予以解决导致我通过更换窗户解决墙面渗水问题，此项维修费用为5,400元。3、根据《北京市存量房屋买卖合同》第五条（四）出卖人应当保证已如实陈述房屋设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一及物业交割单所列的该房屋附属设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设备及其装饰装修保持良好的状况。出卖人违反上述承诺的，应将该房屋恢复原状。如无法恢复的，则按照实际损失赔偿买受人。附件一所列包括卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗、热水器、暖气片、灯具。在房屋验收过程中，房屋存在马桶无法冲水、暖气片漏水、水龙头漏水、墙面剥落等问题，我因此花费了一个月的时间选材购买，联系安装，由此产生了材料费、施工费、交通费、误工费及无法居住带来的损失，因上述问题给我造成了相应损失18740元。4、周金明在合同签署当日和我协商2018年8月20日交房，这一承诺当时中介在场，我要求写进合同，虽然没有写进合同，即使是口头承诺也应有效。8月20日到10月20日这两个月没交房，无论是自住、装修还是出租，我都无法进行，对我来说都是损失，直接租金损失是10,600元。综上所述，因周金明存在的未履行合同应尽义务的行为，导致我损失34,740元，已超过物业保证金的金额，根据合同约定，该损失可从20,000元物业保证金中抵扣，我不存在任何违约行为，不应支付违约金。二、我未拒绝办理及完成房屋交付及物业交割手续，且依据合同约定我不存在违约行为，不应支付违约金。根据《补充协议》第二条，物业保证金支付给周金明的前提是周金明保持了房屋的良好状态，但周金明并未履行保持房屋良好状态的义务，从而给我造成了损失。另外，我从未拒绝沟通。首先，针对此事项周金明并未如其诉讼陈述中所说自行频繁联系过我，而是一直拒绝与我直接沟通；其次，中介联系我，我也未拒绝沟通，并且与中介表示希望原业主履行合同内容并提出合理解决方案，我从始至终主张的是维护自己的合法权益，但中介转达周金明的意见为要求我全额支付2万元物业保证金，不承担我的损失，基于此，才致使至今未解决纠纷，我在此过程中不存在违约行为，不应支付周金明违约金。三、2018年5月20日当天，在我与周金明针对合同条款进行商议时候，周金明在中介在场时口头表示空调留在屋内赠送给我，我认为虽未在合同中明确列示，但也应有效。四、因针对本合同纠纷，我依据合同不存在任何违约行为，因此不应由我承担诉讼费。综上，我依据购房合同及其补充协议维护自身合法权益，不存在违约行为，恳请贵院保护我的合法权益。链家公司述称，周金明的诉讼请求与我公司无关，所以对诉讼请求不发表意见。具体的事实经过是：2018年5月20日周金明、钟颖在我公司居间下签订了房屋买卖合同及补充协议，之后原钟颖依约履行了合同。2018年8月24日周金明与钟颖完成了涉案房屋的产权转移登记手续。2018年10月17日银行放款，周金明收到了剩余的所有购房款。2018年10月20日我公司工作人员陪同周金明与钟颖到涉案房屋办理物业交割及交房手续，在办理交房过程中，钟颖提出涉案房屋存在漏水、马桶不好用等问题，因此提出物业交割保证金用于弥补该损失。当天双方未能完成交房手续，钟颖也并未支付剩余的物业交割保证金。2018年10月22日钟颖更换了涉案房屋的门锁，并实际占有涉案房屋。后续双方因物业交割保证金的支付以及房屋漏水及其他设施的修复问题产生争议，我公司经纪人为双方进行协调，但双方均未能达成一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月20日，周金明和钟颖在链家公司居间介绍下签署了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定钟颖购买周金明所有的北京市海淀区八里庄北里×号楼×层×门×房屋（以下简称涉案房屋），房价款为人民币367.5万元。该合同第五条第三款约定出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况；第四款约定出卖人应当保证已如实陈述房屋附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件—及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋—并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。出卖人违反上述承诺的，应将该房屋恢复原状。如无法恢复的，则按照实际损失赔偿买受人。附件一所列包括卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗、热水器、暖气片、灯具。同日，双方又签订了《补充协议》。房屋合同及补充协议就房款支付、房屋交付、物业交割、违约责任、物业交割保证金等事项进行了约定。上述房屋合同及补充协议签署后，截至2018年10月16日，钟颖共向周金明支付房款365.5万元，尚余2万元物业交割保证金未支付。2018年8月24日，买卖双方办理完房屋所有权过户手续，钟颖取得涉案房屋的所有权证书。在2018年10月20日，周金明、钟颖及链家公司三方办理物业交割手续过程中，钟颖提出涉案房屋存在马桶损坏、房屋漏水等情况，未向周金明支付物业交割保证金2万元。本案审理中，钟颖主张在涉案房屋验收过程中存在马桶无法冲水、暖气片漏水、水龙头漏水、墙面剥落等问题，其因此花费了一个月的时间选材购买，联系安装，由此产生了材料费、施工费、交通费、误工费及无法居住带来的损失共计18740元。另查，钟颖确认其在购买涉案房屋前曾实地看过房屋情况，其2018年10月22日自行撬锁进入涉案房屋。涉案房屋在双方签约时处于出租状态。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案所涉《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应遵守履行。钟颖主张在涉案房屋验收过程中存在马桶无法冲水、暖气片漏水、水龙头漏水、墙面剥落等问题，其因此花费了一个月的时间选材购买，联系安装，由此产生相关损失共计18740元。但是，钟颖就其上述主张提交的证据不能充分有效的证明其主张，比如其提交的证明无法证明出具人身份、照片反映出阳台顶角返潮，并非漏水，其购置马桶、暖气片等设备的情况不能排除系其自行决定进行装修。同时，钟颖在购买涉案房屋前曾实地查看过房屋情况，其亦知晓该房屋当时处于出租状态，故其对房屋的实际状况有所了解。鉴此，钟颖因此拒绝向周金明支付物业交割保证金2万元的理由不能成立，其应向周金明支付该费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:钟颖于本判决生效后七日内向周金明支付物业交割保证金2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300元（周金明已预交）,由钟颖负担，于本判决生效后七日交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 庞 松人民陪审员 苏 弘人民陪审员 隗京震二〇一九年九月二十三日书 记 员 丁 珊