山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终918号上诉人（原审被告）：张玉文，男，1978年10月27日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：宋彬，山东法途律师事务所律师。委托诉讼代理人：李景坤，山东法途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滨州市中喜城市建设有限公司，住所地：山东省滨州市滨城区黄河五路**。法定代表人：郭延峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵兆井，山东莫同律师事务所律师。上诉人张玉文因与被上诉人滨州市中喜城市建设有限公司（以下简称中喜建设公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玉文上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，判令被上诉人继续履行双方签订的房屋买卖合同；2.案件受理费、上诉费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定的事实错误，适用法律错误，作出的判决结果严重损害了上诉人的合法权益。一、一审法院错误认定不具有法律效力的，且与本案不具有关联性的、被上诉人单方委托的滨州铭泰资产评估事务所做出的评定报告，认定上诉人购买的被上诉人的房屋买卖价格达不到市场价格的70%而显失公平，在适用法律和认定事实上都是错误的。一审法院已经查明，上诉人等与被上诉人商议谈判购买被上诉人的房屋是在2016年初，双方团购定价的基准日也是按照2016年初的房屋价格为谈判基础，上诉人为解决被上诉人的资金回流问题团购房屋，享受一定的团购优惠，完全属于商品买卖规律，不违反法律强制性规定，应得到法律的保护。而被上诉人单方委托的滨州铭泰资产评估事务所以2017年1-3月作为评定房屋价格的基准日，其作出的评定报告与本案无关，且作出的结论不当。一审法院以此来作为本案争议焦点，明显错误，并以此认定上诉人购买的被上诉人的房屋买卖价格达不到市场价格的70%而显失公平，是完全错误的，严重损害了上诉人的合法权益，干预扰乱了正常的市场交易行为，应予纠正。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。从以上法律规定可以明确确认以上规定中的“明显不合理的低价”适用于债务人基于逃避债务的目的而进行的低价转让财产行为，明显不适用于上诉人和被上诉人之间的房屋买卖行为。一审法院基于此认定上诉人与被上诉人的房屋买卖价格达不到市场价格的70%，显失公平，为“明显不合理的低价”，并根据以上法律规定予以撤销，是明显的适用法律错误、认定事实不清。二、一审法院认定被上诉人与以新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司洽谈购买被上诉人办公楼的业务，影响了上诉人的购房价格，从而使得被上诉人发生重大误解及房屋买卖合同内容显失公平是明显错误的。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同中的房价是基于上诉人与其他团体购房人的团购行为及被上诉人筹集资金需要形成的合理的市场价格，该价格远远高于房产的建设成本，房产销售利润率也处于较高水平，并且也给被上诉人节约了大量的销售成本，因此在市场交易活动中，房地产开放商为促销房屋，以优惠的价格鼓励消费者团购房屋，时常用的促销手段。本案中上诉人与其他购房者共17人依据与被上诉人多次协商的情况，形成房屋买卖的合意，上诉人在合同签订后依据合同规定已全额支付房屋价款，从合同的签订和履行过程来看无任何异常情况。被上诉人作为专业的房地产建设销售公司，与购房者相比，从资源的占有到对经营规则的了解均处优势地位；且众所周知，房地产行业的规则是房屋买卖关系中定价权始终掌握在房地产建设公司一方，何来一审判决中认定的上诉人利用自身优势地位促使被上诉人降低销售价格的情况更不存在被上诉人存在重大误解的情况。从上述情况可以看出，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同中的房价是基于上诉人与其他团体购房人的团购行为及被上诉人筹集资金需要形成的合理的市场价格，该价格远远高于房产的建设成本，房产销售利润率也处于较高水平，并且也给被上诉人节约了大量的销售成本。因此上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同的价格是公平合理的，不但没有给被上诉人造成损失，而且帮助被上诉人解决了资金难题。被上诉人在使用完上诉人的购房资金后，又以购买办公楼补贴、房价低于评估价为由诉讼解除合同，是明显的恶意诉讼，依法应予驳回。一审法院针对“新华保险公司与被上诉人洽谈办公楼购买事宜，并从购置办公楼的国有资金中补贴给被上诉人利润”这一与本案无关且违法的行为，认定被上诉人构成重大误解是错误的，由此作出一审判决是错误的、违法的，是在保护违法行为。三、一审法院对撤销权行使期间的认定是错误的。一审法院在错误的认定被上诉人构成重大误解后，又继续错误的适用法律，最终作出的判决是错误的，既侵害了上诉人的个人合法权益，又损害的法律的公信力。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一项明确规定“（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权”的，撤销权消灭。因此，假设一审法院认定的被上诉人重大误解存在，其行使撤销权的期间为3个月，被上诉人在起诉时已超过撤销期间，其诉讼请求也不应得到支持。一审法院不顾新法优于旧法、上位法优于下位法的法定原则，错误的适用《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，对该法律规定作出的阐述和认定是错误的。综上所述，一审法院对于上诉人与被上诉人签订的合法、公平、公正的《房屋买卖合同》进行错误理解，错误的审理调查与本案无关的违法事实，认定事实错误，适用法律存在多处错误。请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，判令被上诉人继续履行双方签订的房屋买卖合同。滨州市中喜城市建设有限公司辩称：答辩人根据本案的事实情况一并答辩如下：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判，理由如下：第一，2017年1月在签订商品房买卖合同时，上诉人购买的商品房（部分是精装房）单价明显与当时的市场价不符，明显低于当时的市场价格。并且答辩人与上诉人在整个购买住宅过程中，答辩人只与新华保险滨州公司的负责人刘学谦、副总张玉文、办公室主任朱立华进行联系沟通，没有与其他任何一位购房者磋商过商品房的购买事宜。上诉人上诉称房屋买卖合同中的房价是基于其与其他购房者的团购行为及答辩人筹集资金需要形成的合理市场价格是不能成立的。上诉人与答辩人商品房合同中的房屋单价（部分是精装房）均价5000元/平方米，是答辩人在受到上诉人单位（新华保险滨州支公司）能购买答辩人办公楼的重大误解基础上作出的，该价格明显低于当时的市场价格，不是因为上诉人诉称的“团购行为”和“筹集资金需要”。1.答辩人与上诉人在整个合同签订过程中，没有单独进行过价格磋商，答辩人与上诉人也没有过单独联络，所有的商品房价格上的磋商都是由上诉人单位负责人刘学谦和答辩人公司负责人张洪欣沟通，然后上诉人单位委派其办公室主任朱立华与答辩人销售部经理王新进行联络沟通。2015年5月份开始，答辩人销售部经理王新开始向上诉人办公室主任朱立华邮件发送关于答辩人办公楼的相关资料，2015年11月答辩人销售部经理王新又开始将住宅楼相关资料发给朱立华，这在一审中答辩人提交的证据五中有详细的体现。目前答辩人与朱立华的民事判决已经生效，朱立华也主动申请退房，对本案的事实情况朱立华是最清楚和了解的。2.在办公楼、住宅楼购买磋商过程中，答辩人给予上诉人等新华保险公司员工在内的价格优惠不是因为人员多少，而是其是否属于新华保险公司的员工，根本不符合“团购”的行为特征。团购是根据人数多少进行定价，而根据一审中，王新与朱立华2016年6月17日的邮件内容显示，当时新华保险公司欲购房人数为34人，但至2017年1月23日、1月25日签订合同时仅有18人，人数上减少了一半，但价格上基本没有变化，并且上诉人购买的部分已经完成装修的精装房，前期邮件中注明的装修费也没有了。如果答辩人是“团购”让利，在上诉人购房人数出现如此大幅度减少的情况下，答辩人理应该提高单价，但单价却不涨反而下降，根本不符合“团购”让利的行为特征，因此上诉人诉称是由于“团购”形成的市场价格显然不能成立。3.上诉人上诉称是由于答辩人筹集资金需要形成也是不能成立的。上诉人购买的中喜国际金融中心商品房位于滨州市，仅有住宅168套，并且在2015年开发建设时，大部分已被答辩人集团公司员工及亲朋人员认购。答辩人主要欲出售的是办公楼，在一审中，答辩人提交了2015年3月至2016年10月，2017年1月至3月等期间出售给他人的商品房合同及其他购房者缴纳房款的证据，可以证实涉案住宅毛坯房屋在2015年期间的价格已经在5210元-5800元/平方米。2017年1月--3月期间，答辩人出售给他人的毛坯房单价基本在7500元/平方米。并且2017年1月期间，滨州的房价正处于上涨期间，答辩人的商品房基本售罄，根本不存在筹集资金的需求。并且根据王新与朱立华的邮件，在2016年6月17日，包括上诉人在内的购房者基本已经选择了房号且价格也基本确定，如果是答辩人筹集资金，应该是答辩人催促上诉人尽快签订合同，让上诉人交纳房款，没有理由拖延不签合同。并且在2017年1月、2月签订合同时应该将房价提高，但过了半年后签订合同时的价格反而降低了，上诉人辩称答辩人筹集资金的理由不能成立。4、上诉人的房屋均价为5000元/平方米，而且部分精装房，在既不符合“团购”让利的情况下，也没有其他让利理由的情况下，答辩人如此低价出售房屋是基于相信上诉人单位会购买答辩人的办公楼。根据一审中答辩人提交的滨州铭泰资产评估事务所资产评估报告，涉案房屋2017年1月1日至3月31日的市场价格是8500元/平方米（包括了装修费用），而答辩人出售给上诉人的5000元/平方米，远低于市场价格的70%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”综合上述评定标准，答辩人出售的房屋价格明显低于当时正常的市场交易价格，该价格形成是由于答辩人在与上诉人单位磋商购买办公楼过程中，基于相信上诉人单位会购买答辩人办公楼的前提下形成的，但上诉人单位没有购买并且已经明确不再购买答辩人的办公楼。在此情况下，如果继续履行该商品房买卖合同，将导致上诉人与答辩人经济利益明显失衡，答辩人利益明显受损，符合重大误解及显失公平的构成，一审法院对本案事实的认定是正确的。第二，答辩人行使撤销权的期间也未超出法律规定的期间。上诉人主张依据《民法总则》第一百五十二条第一项的规定答辩人行使撤销权超出了3个月的期间，一审判决对基于重大误解的撤销期间和基于显失公平的撤销期间也作出了详尽的说理和阐述，即法律设定撤销权的根本宗旨在于使合同双方的权利义务得以平衡，并且本案答辩人主观上既存在重大误解，另一方面也符合显失公平的情形。从答辩人与上诉人签订合同之日至答辩人一审起诉之日并未超过一年的期间，没有超过法律规定的撤销权行使期间。并且《合同法》第五十五条对撤销权的行使期间也作出了1年的法律规定，根据特别法优于一般法的适用原则，本案为合同纠纷，也应适用1年行使期间的法律规定。第三，上诉人主张一审法院适用法律错误的理由也不能成立。本案答辩人主张撤销权的依据其一是基于相信上诉人单位会购买答辩人的办公楼而产生了重大误解，其二是双方交易价格显失公平。认定双方交易价格是否显失公平，一审法院本可以自由裁量，但一审法院为查清涉案商品房的价格是否显失公平，不仅调取了答辩人前期出售给其他人的已经在房管部门备案的53套商品房合同，而且依据滨州铭泰资产评估事务所的评估报告对涉案商品房的价格进行对比。通过对比，上诉人购买房屋的价格尚达不到当时市场价格的70%，一审法院参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第19条第2款的规定，认定双方交易价格“显失公平”是合理的，也符合法律规定。上诉人以此主张一审法院适用法律错误明显是片面的理解了《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条的法律适用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求及理由均不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。中喜建设公司向一审法院起诉请求：1.撤销双方签订的商品房买卖合同及住宅认购协议书；2.案件受理费用由张玉文负担。一审法院认定事实：2015年5月，新华人寿保险股份有限公司有意向在滨州市购买办公楼，遂安排新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司（以下简称：滨州新华保险公司）进行考查。此后滨州新华保险公司与中喜建设公司、山东房地产投资有限公司等几家房地产开发企业接洽，考查了解相关办公楼的开发建设销售信息。其中，滨州新华保险公司负责人刘学谦及该公司办公室主任朱立华参与考查了解，随后与中喜建设公司负责人张洪欣及该公司销售部门负责人王新接触，尔后双方建立联系，经常就中喜建设公司开发建设的中喜国际金融中心办公楼项目的相关问题进行联络沟通，彼此以电子邮件、短信、电话等方式通讯交流。朱立华多次向王新发送有关新华人寿保险股份有限公司购置办公房产的考查要求、报备资料等文件。王新多次向朱立华发送有关中喜国际金融中心办公楼的建设、规划、布局、报价等信息。2016年初，滨州新华保险公司部分职工有意购买中喜建设公司开发的中喜金融花园商品住宅，之后通过公司办公室发出通知，收集本公司具有购房意向的职工信息，同时滨州新华保险公司办公室与中喜建设公司联络了解洽谈职工联合购买住宅事宜，中喜建设公司发出报价、房屋销控信息。随后，经办公室通知联络，滨州新华保险公司35名职工（包括少许非本单位人员）报名参与联合团体购房。随后滨州新华保险公司办公室主任朱立华将收集的职工购房意向信息汇总通报给中喜建设公司。此后，双方未就此事项达成明确意见。2016年11月，中喜建设公司第二次向滨州新华保险公司发出报价，其发布住宅销售基准价5700元/平方米。经该公司办公室通知联络，本次共有张玉文等17名购房人报名购房，且各购房人根据中喜建设公司提供的资料选定了目标户型、位置。办公室朱立华等工作人员随即把报名购房信息资料报送中喜建设公司。2017年1月15日，中喜建设公司通知滨州新华保险公司的报名购房人筹备购房款，限定购房人于2017年1月24日前签订商品买卖合同。在2017年1月24日前，部分购房人向中喜建设公司支付购房首付款或全款后，与中喜建设公司签订商品房买卖合同。部分购房人向中喜建设公司支付购房定金20000元、支付车位转让价款100000元后与中喜建设公司签订认购协议书，承诺于2017年2月28日前付清全部购房款。其中张玉文支付购房定金及地下车位转让价款与中喜建设公司签署认购协议书，支付首付款后，其与中喜建设公司在2017年1月24日签订商品房买卖合同、住宅认购协议书。商品房买卖合同载明，张玉文购买中喜建设公司销售的中喜金融国际中心2幢1单元1-803号住宅，建筑面积50.75平方米，房屋总价共计279125元；总购房款买受人于2017年1月24日交首付款89125元，其余购房款190000元7日内办理银行按揭贷款；出卖人应当于2016年8月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，以买受人或政府机构原因导致不能办理产权登记的，出卖人不承担责任。办理产权登记的所需费用，均有国家规定由双方各自承担等。认购协议书载明，张玉文认购中喜建设公司金融国际中心2幢单元403室的住宅，建筑面积50.75平方米，单价5300元/平方米，价款268975元；认购中喜金融国际花园地下B-011号停车位的使用权；价格100000元。合计价款368975元，于协议签订当日支付188975元，于2017年2月15日前付清余款180000元。在洽谈购买住宅楼的过程中，中喜建设公司将住宅价格表、销控表、户型图等资料发送给滨州新华保险公司办公室主任朱立华。朱立华将职工购房人的名单、选定房源信息表等文件发送给中喜建设公司王新。另查明，中喜建设公司开发建设的中喜金融国际花园小区第2幢为21层住宅建筑，其中地下2层，地，地上**喜建设公司滨州新华人寿保险公司17名购房人所报5700元/平方米为基准价，即标准层价格，该价格将12层作为标准层，该层以5700元/平方米计价。商品房在12层以上的，每增加一层，交易价增加50元/平方米；商品房在12层以下的，每降低一层交易价格减少50元/平方米，中喜建设公司对外销售计价增减变动，均按上述规则执行。张玉文所购房商品住宅为4层，较标准层降低8层，即其成交价则计算为5700元-50元×8层=5300元/平方米。案件审理过程中，中喜建设公司委托滨州铭泰资产评估事务所就中喜金融国际中心2幢、3幢住宅楼及地下车位储藏的市场价值进行评估。2018年1月7日，滨州铭泰资产评估事务所评定，在2017年1月1日至2017年3月31日的期间内，中喜金融国际中心2幢、3幢住宅均价8350元，楼层差价上下各递增递减50元/层。张玉文所购2-1-803室住宅市场价格为8150元，（毛坯房）市场价值413612.50元。一审法院认为，滨州新华保险公司职工为主体自发联合多人委托本单位工作人员与中喜建设公司洽谈磋商购买商品房的相关事宜，代表购房职工与中喜建设公司磋商的具体行为人能够代表委托人意愿，所进行的行为对联合购房个人发生效力，并且，张玉文与中喜建设公司签订商品房买卖合同、地下、地下车位使用权转让协议对前述磋商行为和过程的认可。本案争议焦点如下：一、参照价格与合同价格的对比分析，合同价格是否明显低于市场价格，是否显失公平；二、中喜建设公司与滨州新华保险公司洽谈办公楼买卖业务，是否影响滨州新华保险公司职工的购房价格，是否使中喜建设公司发生重大误解或使得商品房买卖合同内容显失公平。焦点一，以评估价格为基准，评估基准价格8350元，与此对比，合同约定交易价格5700元，尚达不到市场价格的70%，合同约定价格明显低于市场价值，符合显失公平条件。焦点二，17名购房人委托所在单位滨州新华保险公司朱立华等工作人员与中喜建设公司进行沟通磋商，这一过程确实与滨州新华保险公司与中喜建设公司接洽磋商办公楼购买重合，而且，参与商品房磋商的行为人朱立华等人也同时与中喜建设公司磋商办公楼买卖事宜。两项房屋交易同时磋商，与单一一项交易进行磋商，对销售方来讲产生的影响当然不同。两项交易同时谈判涉及的交易金额较大，此时买方会具备一定的谈判优势，其借助优势地位可能促使卖方对销售价格作出让步，甚至设定要求作为另一项交易达成的条件，进而使得中喜建设公司同意以较低价格向张玉文等人出卖商品住宅。但中喜建设公司签订上述合同，系基于新华保险滨州分公司能够购买其办公楼作为前提和认知的，而事后，新华保险公司放弃购买办公楼的计划，使得中喜建设公司期望得到的总体利益落空。由此可见，中喜建设公司与张玉文等多名新华保险滨州分公司职工订立合同，系出于对其单位购买办公楼的错误认知判断，主观方面存在重大误解。综合以上两项，中喜建设公司对与张玉文等人签订的合同享有撤销权，其有权撤销订立的合同。诉讼中，中喜建设公司提出撤销合同的理由为重大误解和显失公平，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，当事人行使撤销权应当自知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使，否则撤销权消灭。虽然《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国民法通则》及相关司法解释就撤销权存续的除斥期间有不同规定，但民法总则、民法通则等上位法，其规定是针对一般民事行为的普通规定，而合同法的规定则针对合同类这一特定的民事法律关系，属于特别法的规定，遵循特别法优先于一般法的适用原则，本案应适用合同法关于撤销权行使期间的规定，即法定行使期间为1年。以此期间判断，中喜建设公司的撤销请求，并未超出法定行使期间。经一审法院审判委员会讨论，决定依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，判决如下：撤销滨州市中喜城市建设有限公司与张玉文订立的商品房预售合同和住宅认购协议。案件受理费50元，由张玉文负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，中喜建设公司2016年6月至2017年3月出售的涉案小区房屋平均标准价（中喜建设公司认可12层售价为标准价，每平米每高一层增加50元，每低一层减少50元）分别为：2016年6月5634.67元、7月5787.77元、8月5928.49元、9月5762元、10月5720元、11月5542元、12月未售出房屋、2017年1月6160元、2月6608.5元、3月6403元。张玉文等人的房屋的标准价均为5700元，合同报价时间为2016年11月，签订时间为2017年1月底至2月初。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：双方签订涉案商品房买卖合同的行为是否存在重大误解或者显失公平情形。对此，本院评述如下：一、关于本案如何适用法律的问题《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起生效，本案于2017年11月22日立案。根据新法优于旧法的原则，当其他法律与《中华人民共和国民法总则》存在不一致规定时，应当依法适用《中华人民共和国民法总则》。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定了重大误解法律制度的适用问题，第一百五十一条规定了显失公平法律制度的适用问题，第一百五十二条规定了撤销权消灭的问题。在《中华人民共和国民法总则》对重大误解和显失公平法律制度及相关撤销权已经作出明确规定的情况下，应当依法适用《中华人民共和国民法总则》，而不应当适用之前与此规定不一致的规定。特别是《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条对显失公平法律制度作出了较大修改，本条规定已经覆盖了《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第三项、第五十九条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项、第二款的规定，在适用法律时应以本条规定为准。另外，重大误解和显示公平系两个不同的法律制度，二者法律规定存在清晰、明确的区别，构成要件、法律适用和撤销权消灭均不同，所以应当分别考察是否构成重大误解或者显失公平，而不能混同适用。二、关于本案显失公平的事实认定问题一审法院认定显失公平的理由是诉讼双方约定的房屋单价低于市场价格的70%，而据以确定市场价格的依据是中喜建设公司单方委托滨州铭泰资产评估事务所作出的评估报告认定涉案房屋在内的16套房屋，在2017年1-3月份的市场价格为7800元。本院认为，该评估报告的证明力存在重大瑕疵，不能作为认定事实的依据，理由如下：1.该评估报告为中喜建设公司单方委托，对方不予认可，证据来源上即存在瑕疵。2.涉案合同于2016年11月进行报价，签订于2017年1月底至2月初期间，而评估报告的价格基准日为2017年1至3月，即便按照涉案合同的订立期间确定市场价格，也应仅鉴定2017年1-2月的市场价格，而不能将上涨后的3月份市场价格考虑在内。3.根据查明的中喜建设公司出售涉案房屋的事实，其在涉案合同订立期间即2016年11月及2017年1月、2月期间，所出售的房屋最高单价（标准价）也仅为6717元，与评估报告所记载的7800元有相当大的差距。中喜建设公司同期出售的同小区房屋对于市场价格的参照意义和证明力，明显大于评估、估算的鉴定意见的参照意义和证明力。4.即便采纳鉴定意见，也应将张玉文等人购买的房屋折合标准价后再予比较，折合后的标准价为5700元，高于评估价格的70%（5460元）。因此，原审法院采纳鉴定意见认定涉案合同属于重大误解、显失公平，缺乏事实依据。张玉文等人与中喜建设公司约定的房屋标准价5700元，为中喜建设公司2017年1月售出房屋的平均标准价的92.53%、为2017年2月售出房屋的平均标准价的86%，为中喜建设公司2016年11月至2017年2月期间售出的单套房屋最高标准价的84.85%。即便将合同签订之后的2017年3月售出的房屋作为比较对象，该价格也为3月平均标准价的89.02%，3月单套房屋最高标准价的78.08%，均不满足司法解释规定的“低于市场价格的70%”的条件，不构成显失公平。三、关于显失公平和重大误解的法律适用问题关于本案是否构成显失公平的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本条关于显失公平的规定对以前的相关法律规定作出了较大修改，在尊重意思自治和保障交易安全之间作出了新的平衡。特别需要注意的是，显失公平添加了重要的限制条件，即“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形”。可以看出，要构成本条所规定的因乘人之危等导致显失公平的民事法律行为，须具备以下要件：一是须一方有利用对方危困或弱势之地位；二是须一方有利用对方危困或弱势，谋取不正当利益之故意；三是民事法律行为之作出是利用危困或弱势之行为的结果；四是该民事法律行为于成立之时显失公平。1.中喜建设公司不处于危困或弱势地位。中喜建设公司是从事专业房地产开发的理性市场主体，在大批量出售开发的房屋的情况下，无论是对市场行情的理解、经济利益的考量、专业知识的掌握，还是交易时所处的地位，相对于购房户而言，中喜建设公司均不处于弱势地位，也不处于危困，相反，其处于强势地位和专业地位。所以，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条的规定，无论交易价格如何，在本案中均不具备成立显失公平的前提条件。2.关于交易价格是否显失公平问题。中喜建设公司主张显失公平的主要问题是交易价格大幅度低于市场价，但是交易价格的高低影响因素很多，商品房交易过程中，由于团购等原因，大幅度降价销售也符合正常交易习惯，中喜建设公司同时也称购房者享受了自己公司高管层的内部优惠价，说明双方达成的交易价格并非无中生有。中喜建设公司2016年6月-11月，出售房屋价格折算成标准楼层12层的价格后，最高售价为6250元，最低售价为4989元，每月均价在5500-5800之间。中喜建设公司提交的评估意见为单方委托，而且由于涉案房屋买卖洽谈时间较早，评估选取的时间段、评估方式、参考对象均不合理，且明显高出同期中喜建设公司出售房屋的价格，不能作为确定涉案房屋市场价的依据。而且，即使降价幅度超过正常程度，由于中喜建设公司并不处于危困和弱势地位，也不构成显失公平。3.关于交易风险和营销策略问题。中喜建设公司与新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司之间在未能最终达成交易之前，中喜建设公司与购房者已经签订商品房买卖合同。假设中喜建设公司一方自己认为两个方面的交易互为前提或者互为条件，也是自己对两个方面交易能否最终达成缺乏市场交易判断，从而引发了交易风险，这种交易风险系经济交易行为。关于本案是否构成重大误解的问题。意思自治是民法的核心原则。一方面，自己对自己的行为负责系意思自治题中之意，另一方面，意思自治以真实意思的表达为实现法律效力的前提。因而民法为因自己原因造成但并非出于故意的意思与表达不一致提供了救济机会。但与此同时，为了维护市场交易秩序，保护善意相对人，避免善意相对人因他人承担过于繁重的纠错成本，又对上述救济加以限制。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”一般而言，重大误解的构成要件有五个：一是须有意思表示且意思与表示不一致；二是表意人须有不符合事实的认知错误；三是表意人无使表示与意思不一致之故意；四是错误与意思表示之间具有因果关系；五是错误须在交易上被认为重大。司法实践中，重大误解主要有以下几种情形：一是对民事法律行为性质的错误认识；二是对民事法律行为相对人的错误认识；三是对标的物本身的错误认识；四是足以对当事人利益造成重大损害，对标的物质量、数量、履行地点、履行期限、履行方式等的错误认识。1.关于本案的基础法律关系问题。本案中，双方当事人之间的基础法律关系为商品房买卖合同法律关系，是否构成重大误解审查的对象是签订商品房买卖合同的民事行为。通过中喜建设公司提供的证据可以看出，当事人之间磋商涉案房屋买卖过程中，同时中喜建设公司与新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司之间也就中喜建设公司开发的商业办公用房买卖事宜进行磋商。虽然同时存在两个方面的房屋买卖磋商，在市场交易方面也存在一定的关联关系，但是从法律意义上看，两个方面的房屋买卖事宜主体不一致，交易的标的物也不一致，这两个方面的房屋买卖系互相独立的法律关系，并非互为前提或者互为条件。重大误解构成要件中，均是对意思表示和标的物的认知问题，对于关联的交易能否达成并非认定重大误解的考虑范围。本案中，对于房屋买卖事宜，也不存在误解。如果新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司与中喜建设公司在洽谈中存在缔约过失问题，也是两家公司之间的行为，与本案无关，当事人可以另行处理。2.关于交易价格是否存在重大误解问题。中喜建设公司作为涉案商品房的开发商，将所开发的大量房屋在市场上销售，交易本身以及交易主体不存在重大误解的可能。因为交易价格是确定性的数字，也不存在误解的问题。另外，中喜建设公司主张本案中的房价较低的原因是在新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司在购买其办公用房时价格较高，差价以购置办公楼的价格找补。合同具有相对性，由于交易主体不一致，合同一方与第三人之间是否达成意向，不应当应影响到合同双方的意向和内容。而且所谓的价格找补交易方式违反法律规定，也有恶意损害公司利益之嫌，本院对此主张不予支持。3.购房者一方属于善意相对人。中喜建设公司与新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司之间就办公楼房买卖进行磋商的情况下最后未能签订买卖合同，但是中喜建设公司与购房者已经签订商品房买卖合同，购房者也按照合同约定履行了阶段性房款交付义务。中喜建设公司与新华人寿保险股份有限公司滨州中心支公司之间交易出现问题，购房者属于善意相对人，对于善意第三人的利益应当予以优先保护。一审判决认定中喜建设公司享有撤销权适用法律错误，应予纠正。综上所述，上诉人张玉文的上诉请求成立，应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初6号民事判决；二、驳回滨州市中喜城市建设有限公司的诉讼请求。：一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由被上诉人滨州市中喜城市建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李添珍审判员  吴金魁审判员  刘 洋二〇一九年九月六日书记员  王 婷