四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0704民初2425号 原告：四川鑫泰物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区滨江东路南段**。 法定代表人：汪文斌，董事长。 委托诉讼代理人：谢俊生，北京隆安（成都）律师事务所律师。 被告：张显虎，男，汉族，生于1977年7月7日，户籍地四川省绵阳市涪城区，现住绵阳市“布鲁斯·国际新城Ｂ区。 原告四川鑫泰物业服务有限公司与被告张显虎物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川鑫泰物业服务有限公司之委托诉讼代理人谢俊生，被告张显虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告四川鑫泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2010年1月1日起至2018年4月30日的物业服务费5428.8元、垃圾清运费600元，共计6028.8元；2、判令被告按照日万分之一支付原告自2010年1月1日起至实际付清之日止的违约金，暂计算至2018年4月30日为916.68元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年1月,四川龙都实业有限公司就其开发建设的“布鲁斯·国际新城B区项目”与原告签订了《前期物业服务合同》约定,由原告从事该项目物业服务和管理工作,服务期限自2008年11月30日起至项目小区业务大会另选聘物业服务企业并重新签订合同之日止,项目所涉物业按照,高层住宅1.56元/㎡;多层住宅0.78元/㎡;营业和办公用物业1.5元/㎡;住宅改商用(办公)则按2元/㎡标准收取物业服务费,另合同还就权利义务和违约责任等其他,作出了明确约定。成约后原告立即组织相关物业服务人员,进驻布鲁斯·国际新城B区项目,对项目进行物业服务和管理工作。原告服务期间,被告购买并入住“布鲁斯·国际新城B区”3栋2单元502号房屋,其在入住后,便对物业费进行拖欠至今不予缴纳,期间原告多次向被告催缴相关费用,但被告均以备种理由搪塞拖延不予支付。原告认为,合法的权益应当予以保护,被告不予缴纳物业服务费行为,违反了相关合同约定属违约行为,同时,也侵害了原告的合法权益。因此,为保障原告合法权益,依照《中华人民共和民事诉讼法》等相关法律法规,特向贵院提起诉讼,敬望贵院依法判决。 被告张显虎辩称：一、原告在起诉状中声称“被告购买并入住“布鲁斯·国新城B区”3栋2单元502号房屋,其在入住后,便对物业费进行拖欠至今不予缴纳,期间原告多次向被告催傲相关费用,但被告均以各种理由搪塞拖延不于支付”。此段与事实严重不符,事实上原告在入住其购买的相应房产时,均按《布鲁斯国际新城B区前期物业服务合同》(证据一)的相关约定及时足额的缴纳了2008年11月30日一2010年1月1日期间的物管费及垃圾费。为何2010年1月1日以后的物管费及垃圾费答辩人未交呢？答辩人认为:根据物权法和合同法的相关规定可知:物业服务合同属于双务合同,在物业纠纷中,由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵,业主依合同法的规定,完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。2010年3月,答辩人停在自己缴费的车位上的轿车,被人擦挂,向物业反映情况,并要求调取监控录像,物业方答监控设备损坏,无法取得监控视频,此事最后不了了之。加之,鑫泰物业服务公司在进入布鲁斯国际新城以后,没有完全履行合同义务,使物业管理十分混乱,小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、入室盗窃时有发生,小区治安存在重大隐患,物业公共收益账日不清(见证二)。以上种种,由于鑫泰物业服务公司的服务不到位、不达标、不及时,严重危及业主的生命财产安全,包括答辩人在内的业主多次向物业公司和有关部门反映,一直没有得到解决。根据国务院《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持”的相关规定,答辩人觉得自身的合法权益受到损坏,认为物业公司存在严重合同违约,根据合同法的相关规定,答辩人与大部分业主一道,行使先履行抗辩权,拒交物业费,完全是情理中的事,是逼于无奈,合理合法!二、原告在诉状中说明“四川龙都实业有限公司就其开发建设的“布鲁斯·国际新城B区项目”与原告签订了《前期物业服务合同》约定,由原告从事该项目物业服务和管理工作,服务期限自2008年11月30日起至项目小区业务大会另选聘物业服务企业并重新签订合同之日止”因布鲁斯国际新城于2013年7月22日成立小区业主委员会,并于2013年8月11日报绵阳高新区普明街道办事处各案,2013年9月2日批复位于绵阳高新区的布鲁斯国际新城业主委员会已成立,给以备案(见证三)。针对小区现状,经房管局、街道办事处、社区、开发商等相关职能部门牵头,协调给予鑫泰物业公司三个月(2013年10月8日至2014年1月8日止)的整改期限,整改结束后调查人数90%业主不满意,根据与鑫泰物业公司的约定:整改结束后如满意度未达到70%将重新选定新的物业企业。2014年3月7日晚7点召开了全小区楼栋长及业主代表会议,一致通过了选聘物业的招聘方案、招聘工作流程,产生了招聘小组成员。并于2014年3月8日发布公告。2014年3月28日,布鲁斯国际新城,关于公开选聘物业服务企业的工作,并向高新区房地产管理局进行汇报。同时对小区业主进行调查,其中同意续聘鑫泰物业公司的33票,占小区总投票权数的2.2%,建筑面积3616,8平方米,占总建筑面积2%.同意公开选聘物业服务企业的1062票,占小区总投票权数的70%,建筑面积116395.2平方米,占总建筑面积72%,并根据《物业管理条例》规定启动布鲁斯国际新城物业服务企业选聘程序。2014年4月11日布鲁斯国际新城业主委员会、布鲁斯国际新城招标小组向绵阳市房管局、高新区房管局、街道办、辖区派出所、虹苑路居委会、开发商发出工作指导邀请函,并在2014年4月12日下午二点顺利召开新物管与业主见面会(答辩会)最终确定了中标企业,为成都亿新物业管理有限公司,并于2015年1月8日正式签订物业服务合同(见证四)。根据《前期物业服务合同》关于合同期限的约定:“物业承接验收2008年11月30日至本小区成立业主委员会重新签订合同止”期间,业主委员会多次向鑫泰物业公司发出请退函及退出本小区的通知,原告依然拒不退出小区(见证五)。因鑫泰物业公司拒不移交业主财产资料,拒不退出小区,致使新聘物业无法进场,故,答辩人主张:根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的相关规定“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的人民法院不予支持”因此,2013年9月2日到2018年每月30日,鑫泰物业服务公司是无物业合同的强制服务,属于无效服务的问题,业主无需缴纳期间所谓的物业费用和所谓违约金。 本院经审理认定事实如下:2008年1月4日，四川龙都实业有限公司（甲方）与四川鑫泰物业服务有限公司（乙方）签订一份《布鲁斯·国际新城B区前期物业服务合同》，聘请乙方为坐落于绵阳市高新区虹阳街1号的布鲁斯·国际新城B区提供物业管理服务并约定“合同期限：物业承接验收2008年11月30日至本小区业主大会选聘物业服务企业重新签订物业服务合同止。物业管理收费：根据《绵价费【2004】56号》收费指导标准一级，按物业建筑面积向业主或者物业使用人收取物业服务费……（一）高层住宅：1.56元／平方米·月，多层住宅0.78元/平方米……第十条违约责任：甲方、业主或住户违反本合同第八条、第十条的约定，未能及时足额缴纳物业服务费和代收相关费用，应按应缴费用的5%向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用”。 2008年2月2日，被告购买了位于绵阳市高新区“布鲁斯·国际新城”3栋2单元5楼2号房屋一套，商品房买卖合同摘要显示建筑面积为90.58㎡，2009年1月11日被告入住该房屋。 原告举出了如下证据：1巡逻巡查记录表、保修登记表、清洁保洁检查记录表、电梯维护保养合同、消防维护保养技术维护合同，拟证明其按照物业合同约定履行了相关合同义务。被告质证意见认为该组证据系原告单方面制作，达不到原告的证明目的；2、催费通知单、律师函照片打印件8页，拟证明原告于2013年1月5日、2013年7月1日、2015年1月2日、2016年1月5日、2017年1月4日、2018年1月2日、2018年9月11日在被告家门上张贴催费通知单，于2018年9月向被告家门口张贴律师函的形式向被告多次催收物业费的事实。被告质证意见称没有看到过门口张贴的催费通知单，原告只是打电话催收过一次；3、垃圾清运合同3份、四川增值税专用发票1份，拟证明原告按6元每户每月的标准代缴了垃圾清运费，被告对此无异议。 庭审中，被告张显虎举出以下证据：1、前期物业服务合同复印件一份、照片打印件12页，拟证明小区就服务问题进行了汇总、公告，原告服务质量不合格，没有达到合同约定的标准，其中因小区监控室坏的，所以导致自己车辆被擦挂也找不到对方。原告质证意见对该合同的真实性有异议，与原告提交的合同不符，物业服务时琐碎长期的工作，不能凭借几张照片否认原告的工作，且公告的做出主体是业委会，业委会已经撤销，不是合法组织；2、行政判决书2份、备案登记、业委会和其他物业公司签订的物业服务合同、告全体业主书、公告、与成都实业公司签订的物业服务合同、通知2份、退场告知函、会议记录、物业企业评分表、邀标流程、2018年签订业委会与现在的物业公司签订的协议，拟证明自从业委会依据程序成立后，依程序选聘了新的物业企业。原告质证意见认为判决书只能证明法院对街道办的通知的撤销，不代表对选举业委会的认可，业委会主体已经被撤销，其行为不产生法律效力，不具有合法性。被告当庭陈述因车辆被擦挂，物业有责任所以不予缴纳物业费，但是未提供证据证明。 庭审中，原告陈述被告所购买房屋系多层住宅，按照合同约定本来应当收取的物业费用系0.78元／平方米·月，原告主张按0.6元/平方米计算，被告拖欠物业管理费时间系2010年1月1日至2018月4月30日，后原告不再为案涉小区提供物业服务，经计算拖欠物业管理费为5434.8元【90.58㎡×100个月×0.6／平方米·月】，原告只主张5428.8元，垃圾清运费100个月×6元／月／户=600元。庭审中，原告变更诉讼请求，主张违约金标准按照拖欠物业服务费及垃圾清运费总额的5%计算为301.44元。 上述事实有当事人身份信息、营业执照及原告提交的《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》、《商品房买卖合同摘要》、巡逻巡查记录表、保修登记表、清洁保洁检查记录表、电梯维护保养合同、消防维护保养技术维护合同、垃圾清运合同、缴费票据、照片打印件、行政判决书、备案登记、与成都亿新物业服务有限公司签订的物业服务合同、通知、退场告知函、会议记录、物业企业评分表、邀标流程及其当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：四川龙都实业有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订的《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对布鲁斯·国际新城B区全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”之规定，因此，《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》中约定的多层电梯住宅物业服务收费为0.78元/月/平方米对原、被告双方具有约束力。因原告只按0.6元/月/平方米主张，低于合同约定的金额，系原告对其权利的自由处分，本院予以支持。 本案争议焦点在于原告四川鑫泰物业服务有限公司是否依据合同约定提供了合格的物业管理服务，原告是否有权利主张2010年1月1日起至2018年4月30日期间的物业服务费、垃圾清运费，结合本案证据分析如下： 一、被告抗辩原告没有依据物业服务合同约定尽到管理义务，物业服务存在瑕疵比如小区道路受损、占用消防通道、绿化维护不到位、健身器材损坏、安防系统损坏、路灯景观灯损坏、安保问题、垃圾未及时清运、对业主装修管理不到位、对车辆管理不到位等因此不予缴纳物业服务费的抗辩理由。本院认为，物业服务是个动态的服务过程，小区物业服务也是不断对新出现的问题予以及时处理解决的过程，不能仅凭个别突发事件、业主个人行为等认定物业服务存在根本违约，且被告举出的证据也不足以证明。物业服务企业在提供服务过程中若存在瑕疵或一般违约，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任，造成损害的，权利人可另行主张。但是业主若以通过不交纳物业服务费用的方式应对物业服务企业服务瑕疵，势必进一步导致物业服务质量降低，不仅损害自身利益而且影响全体业主的利益，因此对于被告该抗辩理由，本院不予支持。 二、关于被告抗辩小区已在2013年成立业委会，并与其它物业服务企业签订了物业服务合同，故原告自业委会成立后选定新的物业服务企业时即合同到期的抗辩理由。本院认为，原告为布鲁斯国际新城小区提供物业服务至2018年4月30日，该小区业主在原告公司提供物业服务期间享有了物业服务所生利益，根据权利义务相一致的原则，原告应有权向该小区的业主收取相应的物业服务费。被告提出2015年1月8日业委会与成都亿新物业管理有限公司签订了新的物业服务合同后，其与原告的合同关系已终止的主张，因原、被告双方对2013年的小区业委会的合法性存在争议，而该争议不属于本案审理范围，可通过其他合法途径解决，故对被告的该抗辩理由，本院不予支持。 三、对于被告提出因自己的车辆在其车位上被其他轿车擦挂，系被告未尽管理职责的问题。根据《前期物业服务合同》第十一条第7条第（4）条之约定“小区业主车辆的防盗、防损管理，业主与乙方需另行签订有偿管理服务协议，双方权利义务另行约定。”，经审理，原、被告双方并未签订其他管理服务协议，也未举证证明被告车辆被擦挂与原告之间有因果关系，被告如认为原告之行为构成侵权，此系另一法律关系，被告可另行主张权利，而不能以此抗辩不予缴纳物业费用。据此，对于被告该抗辩理由，本院不予支持。 综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业理服务，被告应按合同约定支付物业服务费5434.8元【90.58㎡×100个月×0.6／平方米·月】，原告只主张5428.8低于所计算出的金额，系原告对其权利的自由处分，本院予以支持。关于垃圾清运费的收取，根据原告举出的《垃圾清运合同》，显示系根据我国现行法规及绵市府办（1997）37、60号文件的通知精神由原告与绵阳市环境卫生管理处签订，收款单位系市财政局，其收取标准系政府出台，因此原告依据该合同向被告收取垃圾清运费合法且标准合理，被告应当支付垃圾清运费，故对原告要求被告支付从2010年1月至2018年4月的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持，计为600元（6元/户/月×100个月）。上述两项费用共计6028.8元。 关于违约金。现被告未按期支付物业服务费已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应承担违约责任。合同双方约定违约金计算标准即“应按应缴费用的5%向乙方支付违约金”，原告主张按拖欠物业服务费及垃圾清运费总额的5%，本院认为该条约定仅限于物业管理费，因此对于垃圾清运费的违约金主张要求，本院不予支持，被告应承担的违约金应为5428.8元×5%=271.44元，应予支持。 综上，判决如下： 一、被告张显虎于本判决生效后十日内向原告四川鑫泰物业服务有限公司支付自2010年1月1日至2018年4月30日止的物业管理费5428.8元、垃圾清运费600元、违约金271.44元，合计6300.24元。 若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告四川鑫泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案减半征收案件受理费25元，由被告张显虎承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  奂思宇 二〇一九年九月二十六日 书记员  龚 苓