北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初10668号原告：北京新纪房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区太阳宫临时**。法定代表人：康兰晶，董事长。委托诉讼代理人：贾梅，北京市高科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建华，北京市高科律师事务所律师。被告：李国柱，男，1946年10月25日出生，汉族，北京多元实业发展有限公司退休职工，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：任淑芝（被告李国柱之妻），女，1950年6月16日出生，汉族，住北京市平谷区。原告新纪房地产开发有限责任公司（以下简称新纪公司）与被告李国柱财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法进行审理。原告新纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令李国柱赔偿我公司经济损失，数额以我公司补偿给案外人尚某位于太阳宫南街7号院4号楼x号房屋、xx号房屋市场价值加上拆迁补偿款285907元为准。2、判令李国柱赔偿我公司利息损失，以第一项诉讼请求为基数，自2012．2．16日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。3、判令李国柱承担本案诉讼费、保全费、保险费。事实和理由：2006年，我公司对北京市朝阳区尚家楼xx号院进行拆迁，当时在尚家楼xx号院居住的是被告李国柱一家，但李国柱并非该院落的宅基地使用权人，并称已无法与宅基地使用权人取得联系。被告李国柱还向我公司出具了其在1990年与案外人尚某签订的《换房协议》和户口本，并于我公司签订了《协议书》，保证自己是上述房屋的宅基地使用权人，如由此产生的权利瑕疵，一切法律责任全部由李国柱自行承担。据此，我公司与被告于2006年3月9日签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和《预购房屋意向书》，确定拆迁补偿款、补助费合计1425745．56元，李国柱可以优惠价格回购三套二居室。协议签订后，李国柱领取了1030945．56元，剩余款项作为购买三套两居室回迁房的预付款，现保留在我公司。上述尚家楼xx号院已于2006年3月拆除完毕。然而，令人始料未及的是，在与被告李国柱签订上述两协议以后，围绕该院落的拆迁又产生了一系列诉讼，我公司按照法院生效判决对案外人尚某进行了安置，并造成了我公司1200万元的经济损失。我公司认为，李国柱与案外人尚某违反国家法律进行房屋交易行为是整个事件的起因，过错在其自身而非我公司，我公司与李国柱签订《协议书》，李国柱保证自己是上述房屋的宅基地使用权人和房屋所有权人，如由此产生的权利瑕疵，一切法律责任全部由李国柱自行承担的情况下，才与其签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和《预购房屋意向书》的。既然已生效判决判令我公司履行《预购房屋意向书》，那么李国柱应当按照《协议书》的承诺，承担因其权利瑕疵而给我公司造成的经济损失。故此，诉至法院。被告李国柱辩称：我也是受害人，我家的房屋被新纪公司拆除，原告新纪公司应该给我们补偿，其给案外人的补偿不应该让我赔偿，我们三代八口人至今都没有住房，这些年一直在诉讼，给我们造成了很大伤害。故不同意原告的全部诉讼请求。原告新纪公司围绕诉讼请求依法提交了协议书、民事判决书、民事裁定书、尚某情况说明、朝阳区房管局谈话笔录、房屋拆迁货币补偿协议、太阳宫A区回迁楼购房协议书等证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述及经审查认定的证据材料，本院认定事实如下：李国柱原为农村户口，于1979年转为城镇户口；案外人尚某原系农村户口，于2001年转为城镇户口。1990年5月17日，李国柱的户口由北京市朝阳区新源街**楼****迁往北京市朝阳区尚家楼**。自此，李国柱一家开始在此宅基地上的房屋内居住。1993年11月，尚某取得朝集建（93）字第74819号集体土地建设用地使用证，确认其为北京市朝阳区太阳宫乡尚家楼村xx号土地使用者，尚某在该土地上原建有东房2间、北房4间。2003年9月，新纪公司曾向尚某送达xx号院落的北京市住宅房屋拆迁评估结果报告（国地拆估字2003第14号－太六47一l），其上记载被拆迁人（产权人）为尚某。2006年3月9日，新纪公司与李国柱签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《预购房屋意向书》、《结算单》。上述协议约定，新纪公司对尚家楼xx号院内19间房屋进行拆迁；李国柱已经领取1030945．56元、剩余款项用于购买三套两居室回迁房屋，直接由新纪公司扣除等。上述补偿协议依据的北京市住宅房屋拆迁评估结果报告为国地拆估字2003第14号一太六47一1g号、其上记载被拆迁人（产权人）为李国柱，房屋建筑面积194平方米。现xx号房屋已经被拆除。李国柱使用xx号房屋过程中，于2002年对原房屋进行了翻建并增建了新的房屋，《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》记载在拆迁范围内有正式住宅房屋19间。2006年3月9日，新纪公司与李国柱签订《协议书》约定，李国柱保证上述宅基地使用权及房屋所有权属于李国柱所有，如果由此产生的权利瑕疵，一切法律责任全部由李国柱承担；李国柱按新纪公司要求按时将上述房屋腾空，并按其要求提交相关文件，如有任何第三方主张此宅基地及房屋权利与其无关，均由李国柱承担由此造成的不利法律后果；如上述宅基地及房屋权利有瑕疵而涉及的诉讼，均由李国柱承担不利法律后果，给新纪公司及第三人造成的任何损失均由李国柱承担等。同日，双方签订《预购房屋意向书》，约定李国柱预购回迁楼房地点为太阳宫新区A区（二期回迁楼）；预购楼房竣工期限为2007年12月31日前；竣工装修标准与太阳宫一期回迁楼相同；预购房屋者必须是本期太阳宫乡域内的被拆迁人，享受太阳宫乡现行拆迁优惠政策；暂按规定收费标准交费，待房屋竣工后新纪公司根据李国柱所选房屋的套内建筑面积、层次、朝向结算差价，多退少补；二居室每套预交150000元；李国柱现有在册户口3户口**，数5人；应安置人口6人；李国柱应补偿建筑面积194平方米，应补偿总金额1425745．56元；李国柱预购房屋三套二居室；李国柱应在2006年3月12日前全部腾空被拆迁房屋交被告进行拆迁；新纪公司逾期交房则按照每逾期一天80元（二居室）支付违约金等。双方当事人均表示《预购房屋意向书》中约定的房屋套数取决于被安置的在册人口；新纪公司表示每套安置房屋面积约为90平方米。2010年1月9日，李国柱收到《预购房延期补偿款明细表》。新纪公司通知李国柱延期交房期间为2008年1月1日至2009年9月30日，共计639天；新纪公司支付李国柱周转过渡费50400元（每人每月400元，共6人、21个月）、取暖费1200元（每人每季200元）、预购房延期补偿款153360元，以上共计204960元。李国柱表示，2009年10月1日之前补偿款新纪公司已经按照上述标准支付。2006年3月16日，尚某诉至本院，要求确认与李国柱之间的口头房屋买卖协议无效。李国柱则主张与尚某之间为换房行为，并向其提供了换房协议。本院于2008年9月23日经（2006）朝民初字第10949号判决确认：尚某与李国柱关于北京市朝阳区太阳宫乡十字口村尚家楼xx号的交易行为无效。该判决书于2008年10月10日发生法律效力。2008年12月，尚某起诉至本院，要求确认李国柱、新纪公司所签《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效。本院审理后认为，尚某与李国柱之间的交易行为确属换房行为。尚某与李国柱之间的换房行为无效，则直接导致李国柱、新纪公司间的拆迁协议中，涉及双方置换的尚家楼xx号宅基地上6间房屋的拆迁协议内容无效。按照法律规定，拆迁协议被确认无效后，本应由李国柱向新纪公司返还相应的拆迁款，但由于本案中无法确定关于6间房屋的具体拆迁款数额，所以无法确认应当由李国柱返还的具体拆迁款数额。待该款项明确确定后，新纪公司可向李国柱另行主张。关于尚某与李国柱之间无效换房行为所导致的其他法律后果，双方可另行解决。据此，2009年6月10日本院作出（2009）朝民初字第6371号民事判决：李国柱、新纪公司间签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中涉及北京市朝阳区太阳宫乡尚家楼村xx号院内北房四间、东房两间的部分无效。判决后，尚某及新纪公司均不服，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院审理后认为，尚某与李国柱关于北京市朝阳区太阳官乡十字口村尚家楼xx号的交易行为无效，故尚某作为xx号宅基地的使用权人并基于以上判决结果，应为该宅院的权利人，现其请求确认李国柱、新纪公司就xx号房屋拆迁而签订的补偿协议无效，理由正当，应予支持。2009年12月17日，北京市第二中级人民法作出（2009）二中民终字第15415号民事判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第6371号民事判决。二、李国柱、新纪公司就北京市朝阳区太阳官乡尚家楼村xx号拆迁签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效。后，新纪公司诉至我院要求李国柱返还拆迁款及拆迁补助费1030945．56元及利息。我院经审理后认为，根据（2009）二中民终字第15415号民事判决认定，李国柱、新纪公司间拆迁协议无效，新纪公司据此要求李国柱返还根据该合同取得的拆迁款于法有据；但是新纪公司未尽到拆迁人应尽的必要的、合理的注意义务，双方确定的李国柱单方权利瑕疵担保义务不能排除其应尽的注意义务，故对于新纪公司主张的利息损失不予支持。2010年10月17日，我院作出（2010）朝民初字第16307号民事判决书，判决李国柱返还新纪公司拆迁补偿款和拆迁补助费1030945．56元并驳回新纪公司的其他诉讼请求。2011年12月9日，新纪公司(拆迁人、甲方)与尚某(被拆迁人、乙方)签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。约定：甲方因住宅项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内朝阳区尚家楼xx号所有的房屋。乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋17间，建筑面积180．7平方米，非正式房屋（附属物）详见评估单，用地面积180．7平方米。乙方现有在册人口6人，实际居住人口6人，分别是：户主尚某、之妻：齐景荣、之女尚莉辉、之子：尚利千、之孙子：尚千禧、之外孙女肖紫涵。乙方房屋的区位价补偿款共计813150元，重置价补偿共计131049．53元，附属物26540．04元，以上拆迁补偿款合计970739．57元。甲方支付乙方拆迁补助费共计3614元。甲方应当在本协议签订之日起3日内，将拆迁补偿款、补助费合计974353．57元，向被拆迁人开具领款凭证，被拆迁人按照有关规定持领款凭证到银行支取补偿款等内容。同日，案外人北京冠城新纪房地产开发有限公司（以下简称某某公司）与尚某签订《太阳宫A区回迁楼购房协议书》、《拆迁补偿折抵房款结算书》。《太阳宫A区回迁楼购房协议书》约定尚某自愿购买某某公司建设的太阳宫A区回迁楼房共计2套等内容。《拆迁补偿折抵房款结算书》约定使用前述拆迁款项中的部分款项折抵前述拆迁房屋的购房款等内容。涉案2套回迁房屋已交付尚某。尚某于2012年2月16日领取了拆迁补偿余款285907．57元。李国柱不服（2009）二中民终字第15415号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2012年1月31日作出（2011）高民申字第02589号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审本案。北京市第二中级人民法院再审后认定，李国柱与尚某换房之后，李国柱在北京市朝阳区太阳宫乡十字口村尚家楼xx号院内加盖了部分房屋，李国柱对该部分房屋享有相应的权益。北京市朝阳区太阳官乡十字口村尚家楼xx号院被拆迁，李国柱、新纪公司签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。该协议中包括对李国柱增建、翻建和扩建房屋的补偿。李国柱与尚某之间的“交易行为”虽被生效判决确认无效，但并不能确认李国柱、新纪公司签订的拆迁补偿协议全部无效，李国柱增建、翻建和扩建房屋部分的补偿应当认定为有效，二审法院认为李国柱、新纪公司签订的拆迁补偿协议无效不妥，再审予以纠正。2012年12月20日，北京市第二中级人民法院判决：一、撤销本院（2009）二中民终字第15415号民事判决；二、维持北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第6371号民事判决。2013年12月，李国柱因要求新纪公司履行双方协议诉至本院，要求：1、新纪公司向其交付位于北京市朝阳区太阳宫新区A区三套二居的回迁房（如不能交付房屋，则给付三套房屋的折价款13000000元）；2、新纪公司向其支付逾期交房违约金，按照3套房屋每套每天80元的标准，自2009年10月1日计算至实际交房之日止；3、新纪公司支付其周转过渡费，按照6人每人每月400元的标准，自2009年10月1日计算至实际交房之日止；4、被告支付我2009年至2014年的供暖费6000元（每人200元，共6人）。新纪公司亦在本案中提出反诉，确认其与李国柱于2006年3月9日签订的《预购房屋意向书》无效。本院经审理后认为：虽然李国柱、新纪公司签订《协议书》约定，李国柱保证上述宅基地使用权及房屋所有权属于其所有，并对权利瑕疵涉及的诉讼承担不利法律后果，但是，双方在签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和《预购房屋意向书》时，新纪公司即明确知晓李国柱并非该地点宅基地使用权人。而双方在《协议书》中对于李国柱应当承担何种法律后果亦未涉及。在此前提下，双方签订《预购房屋意向书》，并已经履行部分条款。该《预购房屋意向书》系真实意思表示，且不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故新纪公司要求确认该《预购房屋意向书》无效的反诉请求于法无据，双方均应当遵照该协议履行相应义务。因新纪公司称名下无房屋可供履行其与李国柱的的协议，为此，李国柱申请在新纪公司无法交付房屋实物时进行货币补偿，故，在新纪公司拒绝履行义务时，本院将依据评估意见酌情判处新纪公司对李国柱进行相应补偿。李国柱主张的逾期交房违约责任在《预购房屋意向书》中有约定，其主张的周转过渡费和取暖费标准在《预购房延期补偿款明细表》中亦予明确，故其该项请求，本院支持。故，2014年11月28日，本院作出（2014）朝民初字第01627号民事判决：一、新纪公司于本判决书生效后七日内向李国柱交付位于北京市朝阳区“太阳宫新区A区”三套二居室房屋[每套建筑面积不低于90平方米，逾期不执行，则于本判决书生效后三十日内支付李国柱三套二居室房屋补偿款一千二百万元]；二、新纪公司按照每套每日八十元的标准，支付李国柱自二○○九年十月一日至实际交房之日（或房屋补偿款支付之日）三套房屋的逾期交房违约金；三、新纪公司按照每人每月四百元的标准，支付李国柱自二○○九年十月一日至实际交房之日（或房屋补偿款支付之日）六名被安置人口周转过渡费；四、新纪公司于本判决书生效后七日内支付李国柱二○○九年至二○一四年供暖费六千元；五、驳回李国柱的其他诉讼请求；六、驳回新纪公司的反诉请求。判决后，新纪公司不服，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院审理后，于2015年3月20日作出（2015）三中民终字第01668号民事判决如下：驳回上诉，维持原判。新纪公司仍不服，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院经审查，认为新纪公司主张该公司与李国柱签订的《预购房屋意向书》无效依据不足，作出（2015）高民申字第02630号民事裁定书，驳回了新纪公司的再审申请。2013年3月26日，新纪公司及案外人某某公司分别将尚某诉至本院，分别要求解除新纪公司与尚某于2011年12月9日签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、尚某返还拆迁补偿款285907元，支付上述款项自起诉之日起至实际还款之日的同期银行存款利息；解除某某公司与尚某于2011年12月9日签订的《太阳宫A区回迁楼购房协议书》，并腾空位于北京市朝阳区太阳宫A区4号楼1单元17层1173和4号楼1单元12层xx号房屋，并交付给某某公司。本院经审理后认为，新纪公司、某某公司与尚某签订的上述协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。李国柱不服二中民终字第15415号民事判决向北京市高级人民法院申请再审，该再审申请在两公司与尚某签订上述协议之前即已受理，新纪公司、某某公司对此情况是知晓的，在北京市高级人民法院受理再审的情况下，对已生效案件的处理意见存在做出改变的可能性，对此新纪公司、某某公司理应有所预见。特别是在一审、二审对案件所作出的处理意见不一致、案件进入再审程序的情况下，公司更应对签订相关协议持审慎的态度。其要求解除协议不符合《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞》第26条规定，并于2015年3月31日作出（2013）朝民初字第13497号、（2013）朝民初字第13498号民事判决，分别驳回了新纪公司、某某公司的全部诉讼请求。上述判决作出后，新纪公司、某某公司不服，提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理于2015年7月20日分别作出（2015）三中民终字第08625号、（2015）三中民终字第08626号民事判决书，判决均为：驳回上诉，维持原判。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。财产损害赔偿纠纷是指因为财产受到损害，权利人请求赔偿损失的纠纷，所指的财产损害赔偿是指财产权受到侵权后的损害赔偿，其仍然要符合过错、损害事实及因果关系的侵权责任的构成要件。本案中，新纪公司主张李国柱承担财产损害赔偿责任系因其拆迁尚家楼xx号房屋，与李国柱达成相应补偿方案后，因尚某与李国柱就尚家楼xx号的历史交易被法院判决认定无效，又赔偿了该房屋实际产权人尚某的损失。但新纪公司对尚某的补偿方案和协议系其自愿与尚某达成和签订，且双方达成协议时，新纪公司已明确知晓李国柱对其所谓的法律裁判依据再审申请已被法院受理，存在改变原审结果的可能性；加之，新纪公司在尚家楼xx号被动迁时，明确知晓房屋登记产权人为尚某，根据现有证据，本院无法认定李国柱对新纪公司主张的财产损失有过错，故新纪公司要求李国柱赔偿之请求，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京新纪房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费93800元，由原告北京新纪房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宋晓佩人民陪审员  张 云人民陪审员  段 斌二〇一九年九月二十九日书 记 员  刘旭琰