广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民再252号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：广东教育城教育发展有限公司。住所地：广东省广州市越秀区环市东路**。法定代表人：吴美文，执行董事。委托诉讼代理人：吴石明，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢竹平，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：李海全，男，汉族，1987年10月10日出生，住广东省茂名市茂**。委托诉讼代理人：梁显军，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明汝，广东广信君达律师事务所实习人员。再审申请人广东教育城教育发展有限公司（以下简称教育城公司）因与被申请人李海全租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终19767号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月16日作出（2018）粤民申11906号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人教育城公司的委托诉讼代理人吴石明、谢竹平，被申请人李海全的委托诉讼代理人梁显军、陈明汝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。教育城公司申请再审称：二审判决根据公平原则判决教育城公司向李海全支付补偿款，违反合同约定、当事人意思自治原则、诚信原则与公平原则，适用法律不当。二审判决确认合同解除系由于部队全面停止有偿服务政策，不可归责于双方当事人，并认可双方签订的合同条款“互不承担违约责任”，完全正确。但是，二审判决又根据“公平原则”判决教育城公司向李海全支付补偿款，违反了诚信原则，恰恰违反了公平原则。双方当事人签订的《物业租赁合同》第十条约定，“若遇政府及甲方主管部门等政策性原因或不可抗力等因素对乙方承租的甲方物业进行全部或部分征收、拆除、收回，导致租赁合同不能履行时，租赁合同自动终止，双方互不承担违约责任，甲方不需对乙方作出任何补偿。甲乙双方可向做出收回、拆除、征收等行政行为的单位追讨给各自造成的经济损失。”从这一约定可以看出，双方当事人在签署租赁合同时，已经预料到部队可能出现政策因素导致双方租赁合同无法继续履行的情形。该条款系双方的真实意思表示，明确约定“双方互不承担违约责任，甲方不需对乙方作出任何补偿”，其中“任何”一词，即包括李海全所主张的装修装饰附合物在内。该条款并没有不合理的维护一方的权利而加重另一方的义务，公平合理，合法有效，双方均应严格执行。教育城公司与南部战区空军参谋部直属工作处（以下简称直工处）的租赁合同期限为2009年6月15日至2026年12月31日，基于这一长期的租赁合同，教育城公司投入了巨大资金建设和装修物业。由于中央军委的停偿命令，直工处提前解除与教育城公司的租赁合同，租赁合同仅仅履行了一半期限，教育城公司也是受害人，且遭受的损失比李海全更大。二审以“公平原则”判决一个受害人补偿另一个受害人，恰恰违反了公平原则。同时，二审判决亦违反了当事人意思自治与诚信原则，严重损害法律的可预期性以及公众对司法的信心，与法治精神与契约精神相违背。据此，教育城公司请求撤销二审判决，维持一审判决。李海全答辩称：（一）教育城公司明知租赁物存在违规加建情况，并因此导致被收回，故其存在过错，应承担违约责任。教育城公司隶属于广州市东都大世界有限公司，受其管理。根据直工处于2017年11月10日向广州市东都大世界有限公司发出的《通知》显示，直工处与广州市东都大世界有限公司解除租赁合同主要原因是广州市东都大世界有限公司擅自加建构成根本违约，而教育城公司在与李海全协商解除涉案租赁合同时，并未提及该事实，企图逃避承担责任。同时，教育城公司在与李海全签订涉案租赁合同时，亦有意隐瞒了违法加建导致随时可能被直工处解除合同的事实，存在严重的违约行为。（二）教育城公司隐瞒租赁物属于部队物业并将停止租赁的事实，违反诚信原则，应承担相应责任。中央军委于2016年初即下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，该文件可以在中国军网公开查阅。教育城公司其后向李海全招租并于2016年9月30日签订了《物业租赁合同》。教育城公司作为军产使用者，理应及时了解获取有关军队物业租赁相关动态并告知分租户，但却在明知物业可能被终止经营的情况下向李海全承诺可以长期经营，导致李海全投入大量资金进行营业。教育城公司声称其于2017年11月9日才收到直工处关于涉案租赁物停止出租的《通知》，不符合事实与常理。（三）二审法院根据公平原则判决教育城公司对李海全遭受的装修损失予以补偿，适用法律正确，依法应予维持。李海全向一审法院起诉请求：1、教育城公司向李海全支付违约金339736元；2、教育城公司向李海全支付装修损失984744.8元；3、教育城公司向李海全支付搬迁费用61739元；4、教育城公司向李海全支付客户退费损失316474元；5、教育城公司向李海全支付停业损失385352.74元；6、教育城公司向李海全支付律师费损失25000元。一审法院认定事实：2016年9月30日，李海全（承租方、乙方）与教育城公司（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区环市东路475号之三自编301、302、303、305、306、307、308、309、310号写字楼（建筑面积1215平方米）出租给乙方用于教育培训使用，租赁期为2016年10月1日至2021年9月30日止（首尾两日包括在内），装修期为45天，具体时间为2016年10月1日至2016年11月14日，装修期内乙方免交租金，物业管理费、水电费及其应缴费用仍按约定支付；其中2016年11月15日至2017年9月30日每月租金139750元，2017年10月1日至2018年9月30日每月租金146738元，租金按月结算，乙方须在每月的第28日前到甲方指定的地点或指定的账户缴付当月应付下月的租金给甲方，每逾期一日，乙方按应付/未付租金总额的1%/日支付滞纳金；乙方应于签订本合同时向甲方一次性支付两个月租金合计为339736元，作为履约保证金，并于签订本合同当天预付一个月租金为139700元；租赁期满或合同终止后，若乙方没有违约行为，在乙方完成有关手续，并且将一切租金、物业管理费、水电费等账目结清，以及退回租赁物给甲方之后，甲方应在30日内将履约保证金无息退还乙方；若遇政府及甲方主管部门等政策性原因或不可抗力等因素对乙方承租的甲方物业进行全部或部分征收、拆除、收回，导致租赁合同不能履行时，租赁合同自动终止，双方互不承担违约责任，甲方不需对乙方作出任何补偿；租赁期间，倘因自然灾害、战争、政府法令法规之禁制或部队政策性因素等不可抗力而导致双方无法继续履行本租赁合同，双方互免承担违约责任；因乙方原因擅自提前终止解除租赁合同，乙方需提前两个月书面通知甲方，乙方须向甲方赔偿支付与履约保证金等额的违约金且已交履约保证金不予退回，双方签订《终止协议》后，租赁合同可以解除；如乙方不能提前两个月书面通知甲方终止合同，乙方须向甲方赔偿支付双倍履约保证金的违约金且已交履约保证金不予退回，双方签订《终止协议》后，租赁合同可以解除；在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方擅自解除租赁合同，需提前两个月通知乙方，在向乙方赔偿支付与履约保证金等额的违约金，退还乙方的履约保证金可以解除合同等。合同签订后，教育城公司将涉诉场地交给李海全经营使用。2017年12月3日，李海全（乙方）与教育城公司（甲方）签订《解除合同协议书》，约定：鉴于南部战区空军参谋部直属工作处根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，在2017年11月10日通知解除与甲方签订的《房屋租赁协议》及与之有关的补充协议，并要求在2017年12月10日停止经营活动并向部队腾退租赁物。这导致了甲乙双方签订的《物业租赁合同》、《物业管理服务协议》、《户外招牌位租赁协议书》已完全无法履行。现甲方要求与乙方解除《物业租赁合同》、《物业管理服务协议》、《户外招牌位租赁协议书》：一、于2017年12月9日，终止并解除双方签订的《物业租赁合同》、《物业管理服务协议》、《户外招牌位租赁协议书》以及相关的补充协议。乙方需缴付甲方的租金、管理费、招牌位租金、水电费等所有费用交付至2017年12月9日止。二、乙方在签订协议后于12月9日停止经营，并到甲方物业管理中心办理退场手续，依照双方签订的《物业租赁合同》将租赁场地的装修及基础设施保持完好交还给甲方，其他属于乙方的可移动的物品由乙方负责清理带走。三、本协议签订当日甲方退回乙方缴纳的租赁保证金、管理费保证金及招牌位保证金共计435642元。乙方如对本次的行为造成乙方的经济损失和违约责任等有异议的，双方可以通过法律诉讼方式解决，等。2017年12月9日，李海全将承租的涉案房屋交回给教育城公司。李海全表示其为广州晓陪优教育科技有限公司（以下简称晓陪优教育公司）的自然人股东，涉诉场地作为经营教育培训机构用途。李海全为证明其主张，向一审法院提交了以下证据：1、开票日期为2017年12月17日的增值税普通发票，销售方为广州兄弟搬家装卸有限公司，名称为拆除、搬运及运输费用，价税合计61739元。2、纳税人名称为晓陪优教育公司的《增值税纳税申报表》三份，税款所属期间分别从2017-01-01至2017-03-31、2017-04-01至2017-06-30、2017-07-01至2017-09-30，表内对应应征增值税不含税销售额分别为906163.11元、2125255.35元、483076.70元。李海全主张3个月停业损失105433.89元，计算方式为上述销售额总数3514495.16元÷9个月×9%净利润率×3个月。3、晓陪优教育公司制作的《高级管理团队人员名单》、对应人员与晓陪优教育公司签订的《劳动合同书》以及工资收付款业务回单，以证明向上述人员支付2017年11月至2018年2月的薪酬共279918.85元。4、晓陪优教育公司与广东广信君达律师事务所签订的《委托代理合同》及金额为25000元的律师费发票。5、付款人为晓陪优教育公司的收付款业务回单若干张，以证明李海全向学员退回费用共计316474元。关于李海全主张教育城公司支付装修损失的请求。李海全表示：其签订租赁合同后，晓陪优教育公司尚未完成工商登记，故先由李海全与装修公司签订装修合同，后再由晓陪优教育公司签订合同，装修款项亦是由公司员工朱晓媚的个人账户支付。为此，李海全提供以下证据：1、李海全与广州建耀装修工程有限公司于2016年10月9日签订的《东都校区装修承包施工工程合同》、及晓陪优教育公司与广州建耀装修工程有限公司签订的《东都校区装修承包施工工程合同》。上述两份合同约定内容一致，涉诉场地装修合同价款（暂定）1200000元；2、晓陪优教育公司制作的结算明细表，总金额为1158953.47元；3、晓陪优教育公司于2017年12月13日作出的《情况说明》，记载朱晓媚为其公司员工，涉诉场地装修所有的支付款项均由其个人账户代替公司支付。李海全并提供付款人为朱晓媚、收款人为易华钊的银行业务回单。本案审理过程中，李海全向一审法院提出评估申请，一审法院经摇珠确定由广东高迪评估咨询有限公司对本案进行司法评估。该公司于2018年9月18日出具高迪评估[2018]065号《价格评估结论书》，记载涉诉场地装饰装修工程在2017年12月10日的残值为570634元。李海全为此预付评估费18812元。李海全对于该评估报告没有异议。教育城公司对该评估报告的真实性、合法性没有异议，但认为涉案场地的装修残值评估价过高，应予重新评估。一审法院判决：驳回李海全的全部诉讼请求。一审案件受理费23704.37元、评估费18812元，由李海全负担。李海全不服一审判决，上诉请求：1、教育城公司向李海全支付违约金339736元；2、教育城公司向李海全支付装修损失984744.8元；3、教育城公司向李海全支付搬迁费用61739元；4、教育城公司向李海全支付客户退费损失316474元；5、教育城公司向李海全支付停业损失385352.74元；6、教育城公司向李海全支付律师费损失25000元；7、本案一、二审诉讼费用由教育城公司承担。二审法院认定事实：一审判决查明事实无误，二审法院予以确认。二审过程中，李海全向二审法院提交中国军网下载打印的《中央军委部署军队关于军队和武警部队全面停止有偿服务》，以证明：中央军委在2016年3月27日之前已经发布关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知。教育城公司作为专门从事军队物业租赁的商业主体，应当知晓涉案物业属于军队将停止对外出租的范围，但却没有告知李海全。教育城公司对此发表如下质证意见：1、真实性由法院认定；2、不同意李海全主张的证明内容。教育城公司在2017年11月10日之前并不知晓部队的停偿政策，也没有从媒体获悉相关信息，直至2017年11月9日接到部队直工处的通知才知晓。李海全于2018年10月17日下载打印该通知，恰恰说明其作为承租人也是事后才从网上搜索得知相关信息，由此也证明教育城公司同样不知情。二审法院认为：关于李海全上诉请求教育城公司支付装修损失984744.8元的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案中，李海全与教育城公司就涉案房屋已建立租赁合同关系。依据双方约定，租赁期限至2021年9月30日届满。在合同履行过程中，因出现合同约定的“部队政策性因素”，导致租赁合同无法继续履行，双方协商于2017年12月9日提前解除租赁合同关系，双方互不承担违约责任。但租赁合同关系提前解除，李海全客观上会遭受装修投入无法分摊的损失，该损失的发生与租赁合同关系的建立及解除直接相关，故李海全诉请教育城公司对该损失进行分担，符合公平的民事活动原则，一审法院对此予以驳回有失妥当，应予纠正。教育城公司依据《物业租赁合同》第十条约定，抗辩其无需向李海全作任何补偿，有违公平合理原则。经综合考虑广东高迪评估咨询有限公司出具的[2018]065号《价格评估结论书》所载明的涉案租赁物的装修价值、合同履行的实际情况、合同解除的原因等因素，基于公平原则与诚实信用原则，二审法院酌情确定教育城公司向李海全支付补偿款240400元。对于李海全超出该金额的装修损失主张，二审法院予以驳回。关于李海全上诉请求教育城公司支付违约金339736元的处理问题。双方在《物业租赁合同》中明确约定，如因部队政策性原因导致双方无法继续履行合同的，则双方互免承担违约责任。而依据已查明的事实，在合同履行过程中，双方确因部队政策性因素的出现而协商解除了《物业租赁合同》。因此，李海全上诉请求改判教育城公司支付违约金，与合同约定不符，二审法院不予采纳。关于李海全上诉请求教育城公司支付搬迁费用、客户退费损失、停业损失及律师费的处理问题。李海全主张的前述费用均发生在合同解除之后，即使存在，也与双方履行合同的行为无关，且与双方合同的解除之间并不存在必然的、唯一的关联。在双方基于约定的解除事由出现而协商解除合同，且约定对此互不承担违约责任的情况下，李海全上诉请求教育城公司向其支付前述费用，依据不充分，二审法院亦不予采纳。二审法院判决：一、撤销一审判决；二、教育城公司于本判决生效之日起三日内向李海全支付补偿款240400元；三、驳回李海全的其他诉讼请求。本案一审案件受理费23704.37元，由李海全负担21007.54元，教育城公司负担2696.83元；评估费18812元，由李海全与教育城公司各负担9406元。二审案件受理费23704元，由李海全负担21008元，教育城公司负担2696元。本院再审查明，原审查明的基本事实属实，应予以确认。本院另查明，李海全向本院提交了下列新证据：1.教育城公司在（2018）粤0104民初19363号民事案件中提交的证据材料清单复印件以及教育城公司在招聘网站和商业推广网站上的截图打印件，拟证明广州市东都大世界有限公司与教育城公司受相同的实际控制人控制，为同一套班底运作。教育城公司质证认为，广州市东都大世界有限公司与教育城公司系各自独立的法人，教育城公司是从广州市东都大世界有限公司承租一部分物业后再转租给分租户。2.南部战区空军参谋部直属工作部于2017年11月10日向案外人广州市东都大世界有限公司发出的《通知》。该通知载明，“贵我双方于2009年6月15日签订了《房屋租赁协议》，就广州市环市东路475号正门至南门临街地段的空余房地产租赁事宜达成合意，约定由贵单位加建二层，加建后的建筑为土建结构五层（下称‘租赁物’）。在履约过程中，贵单位在未通知征求我部队同意的情况下，擅自将租赁物加建为七层，贵单位的行为已构成根本违约，我部队有权要求解除租赁协议。同时，中央军委于2016年初下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发〔2016〕58号），为贯彻落实《通知》精神，我部队也无法继续向贵单位出租租赁物。综上，我部队现通知如下：一、自2017年11月10日起解除贵我双方签订的《房屋租赁协议》及与之有关的所有补充协议、合同等（以下统称‘租赁合同’）。请于2017年11月30日前向我部队缴清租赁合同解除前的应缴或欠付的租金。二、请务必于2017年12月10日前停止租赁物、违约加建物及其所在区域内所有项目的经营活动并向我部队腾退租赁物、违约加建物及其附属设施、配套设施。……”拟证明教育城公司违法加建行为是租赁合同无法继续履行的重要原因。教育城公司质证认为，该证据系直工处单方作出，未获广州市东都大世界有限公司的确认，本案租赁合同的解除事由是中央军委停偿政策导致直工处收回租赁物，与是否存在违法加建物无关。3.教育城公司工商登记资料（企查查网站查询）打印件及（2018）粤0104执16615号案的执行听证笔录复印件，拟证明教育城公司在诉讼过程中变更法定代表人和股东，为逃避履行债务而涉嫌转移、隐匿财产。教育城公司质证认为该证据与本案无关。本院再审认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是教育城公司应否对李海全遭受的装修损失承担赔偿或补偿责任。首先，关于涉案租赁合同的解除事由。教育城公司与李海全于2017年12月3日签订的《解除合同协议书》载明，“鉴于南部战区空军参谋部直属工作处根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，在2017年11月10日通知解除与甲方签订的《房屋租赁协议》及与之有关的补充协议，并要求在2017年12月10日停止经营活动并向部队腾退租赁物。这导致了甲乙双方签订的《物业租赁合同》、《物业管理服务协议》、《户外招牌位租赁协议书》已完全无法履行。”上述协议内容足以证明双方确认涉案租赁合同解除的唯一事由是直工处收回租赁物。李海全根据直工处于2017年11月10日向广州市东都大世界有限公司发出的《通知》，主张系由于广州市东都大世界有限公司的违法加建行为导致直工处解除与广州市东都大世界有限公司的租赁合同，该主张与上述《解除合同协议书》的约定不符，且该《通知》系直工处单方行为，并非向教育城公司发出，亦未得到教育城公司或广州市东都大世界有限公司的确认或者生效裁判文书的认定，故本院对李海全的此项主张不予采纳。李海全又主张教育城公司在签订涉案租赁合同时明知但故意隐瞒租赁物即将因涉军停偿政策被收回的重大事实，违反了出租人的告知与权利担保义务，但亦未对此举证证明，对其此项主张本院亦不予采纳。其次，关于教育城公司应否赔偿或补偿李海全装修损失的问题。涉案《物业租赁合同》第十条约定，“若遇政府及甲方主管部门等政策性原因或不可抗力等因素对乙方承租的甲方物业进行全部或部分征收、拆除、收回，导致租赁合同不能履行时，租赁合同自动终止，双方互不承担违约责任，甲方不需对乙方作出任何补偿；甲乙双方可向做出收回、拆除、征收等行政行为的单位追讨给各自造成的经济损失。”由于涉案租赁物因涉军停偿政策被直工处收回，符合上述条款约定的合同解除情形，故双方均无须承担违约责任，而教育城公司亦无须对李海全的装修损失予以补偿。最后，关于本案能否适用合同法公平原则的问题。公平原则是一项法律适用原则，可以弥补合同法具体条款与合同内容的不足，故其应适用于法律没有明确规定且合同亦无明确约定的情形，不应适用于法律已有明确规定或合同已有明确约定的情形。本案中，在涉案租赁合同对直工处因涉军停偿政策收回租赁物导致合同解除的法律后果已有明确约定的情况下，应遵循当事人意思自治原则，按照合同约定确定当事人的权利义务，而不应适用公平原则对双方当事人的权利义务予以调整。因此，二审法院适用公平原则判决教育城公司补偿李海全装修损失240400元，属适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，教育城公司的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终19767号民事判决；二、维持广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初2484号民事判决。二审案件受理费23704元，由李海全负担。审判长  刘样发审判员  文建平审判员  贾 密二〇一九年九月十九日书记员  赵时雨马绮雯