河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终1791号上诉人（原审被告）：安世武，男，汉族，1967年10月12日出生，住河南省漯河市源汇区。被上诉人（原审原告）：徐亚方，女，汉族，1997年3月22日出生，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：马田力，河南永力律师事务所律师。委托诉讼代理人：周天祥，河南永力律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审被告）：漯河市中合房地产营销策划有限公司，住所地河南省漯河市经济技术开发区金山路与湘江路交叉口东200米路南。法定代表人：李道鸣。原审被告：王令霞，女，汉族，1976年2月25日出生，住河南省漯河市召陵区。上诉人安世武因与被上诉人徐亚方、漯河市中合房地产营销策划有限公司（以下简称漯河中合公司），原审被告王令霞房屋买卖合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2019）豫1102民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人安世武、被上诉人徐亚方的委托诉讼代理人周天祥，被上诉人漯河中合公司的法定代表人李道鸣，原审被告王令霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安世武上诉请求：1、撤销源汇区人民法院（2019）豫1102民初164号民事判决，依法发回重审或改判驳回徐亚方的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，上诉人不存在任何违约行为。根据上诉人与徐亚方签订的合同约定，徐亚方应在立契时将首付款8.5万元支付上诉人，而直到徐亚方起诉时，其也未交一分首付款。其将5万元交漯河中合公司，上诉人不知情，漯河中合公司也从未通知过。因此，应当认定上诉人不存在违约，是徐亚方的违约行为导致房屋买卖合同不能履行。2、根据《合同法》第67条规定，一审法院查明徐亚方在签订合同后又向漯河中合公司支付5万元，由此可以看出徐亚方并未在签订合同后向上诉人支付首付款的事实，而上诉人与漯河中合公司也未约定由其代收首付款的约定。因此，徐亚方将首付款支付给漯河中合公司的行为，应当认定不是在履行支付首付款，且漯河中合公司也没有将收到的5万元交付给上诉人，徐亚方没有按照约定足额支付首付款的行为明显违约。3、一审法院适用法律错误，导致判决错误。一审法院在没有查清上诉人违约的情况下，作出让上诉人双倍返还定金的义务，难以让上诉人服判。综上，请求二审法院支持上诉请求。徐亚方答辩称，1、一审判决认定事实正确。整个《房屋买卖合同》文本均是用“本合同”来代指《房屋买卖合同》，而“立契”二字仅出现在合同第四条及第五条中。第五条明确约定为“立契过户时间”，由此可见《房屋买卖合同》中的“立契”并非指《房屋买卖合同》的签订，而是指办理房屋过户手续时买卖双方到不动产登记机关办理或签订相关手续。从双方签订的合同第三条“乙方与本合同签订之日时支付定金及佣金20000元”中，可以看出对于需在签订合同当日付款的，合同中已经有明确的表述方法及用语。如徐亚方需要在签订合同之日付清首付款8.5万元，那么合同中应由类似表述的约定。在二手房交易中，购房人办理过户手续时向售房人缴清首付款或者全部价款是一般交易习惯。本案中，涉及的中介方也证明双方约定的是办理过户手续时才缴清首付款，并提供了录音予以证明。2、徐亚方向中介方支付5万元，并非利息合同的先行义务，而是为了表明希望交易的迫切愿望及诚信。综上，一审法院认定事实清楚，应予维持。漯河中合公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。王令霞答辩称，安世武委托我签订合同属实，合同签订后徐亚方一直没有支付首付款，房屋没有解押的原因不在我方。请求法院依法裁判。徐亚方向一审法院起诉请求：1、判令被告安世武、被告王令霞、被告漯河中合公司退还原告双倍定金人民币34300元整，上述被告承担连带责任；2、判令被告漯河市中合房地产营销策划有限公司退还佣金2850元；3、判令被告被告安世武、被告王令霞连带赔偿因其根本违约导致的房屋差价损失共计28071元。4、本案诉讼费由三被告共同承担。一审法院审理查明：1、王令霞与安世武并非夫妻关系，王令霞代安世武与原告徐亚方及漯河中合公司签订了房屋买卖合同，并收取了定金，该事实有原、被告的陈述、房屋买卖合同及录音等为证，安世武也未出庭否认王令霞的代理关系；2、2018年8月31日，徐亚方与安世武（王令霞代理）及作为居间方的漯河中合公司签订了房屋买卖合同，合同主要约定：由徐亚方购买安世武位于召陵区衡山路绿景苑3#楼3幢602号、面积为94.86㎡的房屋一套，总价款为285000元，并在合同签订之日起40个工作日内办理房产过户相关手续。另徐亚方须支付定金及佣金20000元，其中佣金2850元，剩余17150元作为定金由漯河中合公司代安世武保管，安世武须支付漯河中合公司10000元售房保证金；3、合同签订后徐亚方支付了20000元，王令霞出具了收条，并收取10000元，漯河中合公司收取10000元；4、徐亚方在合同签订后又向漯河中合公司支付了50000元，因安世武未解除房屋抵押，漯河中合公司又将该50000元退回，后徐亚方及漯河中合公司要求退还定金，但安世武一直未退还，该事实徐亚方及漯河中合公司均予以认可，且有相关录音为证。一审法院认为：徐亚方与安世武达成的房屋买卖合同，出自双方真实意愿，是合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。合同履行期间，因安世武的原因导致合同无法履行，安世武的行为已经违反了合同的约定，应当按照合同第十一条的约定双倍返还定金。同时房屋买卖合同第三条约定徐亚方应在合同签订时支付定金及佣金20000元（其中佣金2850元，余额作为代收的定金），安世武同意该定金在办理房产过户手续前由漯河中合公司保管。该约定与原告徐亚方支付20000元后，王令霞留下10000元，漯河中合公司留下10000元的事实相符。另王令霞作为安世武的委托人也出具了金额为20000元收条。故本案定金应当按照实际支付金额认定，即20000元扣除佣金2850元后的部分，为17150元。原告请求按照返还双倍定金共计34300元于法有据。原告要求漯河中合公司返还佣金2850元请求。法院认为：漯河中合公司作为中介方，本次交易过程中虽无过错，但有义务按照合同约定满足客户的需求。本次交易因被告安世武的原因未能完成，漯河中合公司不能免除其对原告负有的责任，故漯河中合公司应当退还原告佣金2850元。原告诉请的因安世武违约导致的房屋差价损失。法院认为：当事人对于自己的诉讼请求应当提出证据证明，原告徐亚方提供的58同城二手房广告截图不能作为差价损失的依据；另房屋买卖合同第十一条已经约定了双方的违约责任，即出卖方违反合同约定的应双倍返还定金；故原告诉请的差价损失，依法不应支持。对于原告诉请的被告漯河中合公司、被告王令霞承担连带责任。法院认为：被告漯河中合公司作为原告徐亚方与被告安世武房屋买卖行为的中介人，在被告安世武的违约行为中，作为中介的漯河中合公司并未违约；王令霞作为安世武的代理人，代理安世武签订房屋买卖合同，但并不是合同的当事人；对于原告诉请的由漯河中合公司、王令霞承担连带赔偿责任缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告安世武于本判决生效后十日内返还原告徐亚方购房定金34300元；二、被告漯河市中合房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还徐亚方佣金2850元；三、驳回原告徐亚方的其他诉讼请求。本案案件受理费1430元，由原告徐亚方负担620元，由被告安世武负担760元，漯河市中合房地产营销策划有限公司负担50元。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的案件事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，涉案《房屋买卖合同》并未显示徐亚方需在签订合同时向安世武支付房屋首付款8.5万元，上诉人安世武也未提供充足证据证实其主张成立，应承担举证不能的法律后果。依法成立的合同，受法律保护，各方均应当按照合同约定行使权利，履行义务。徐亚方已经按照合同约定履行了支付定金及佣金2万元的合同义务，在合同履行过程中，上诉人未按照合同约定履行义务，导致合同无法履行，其应当承担违约责任。一审法院适用定金罚则予以判决，并无不当，二审法院亦于以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件审理费658元，由上诉人安世武负担。本判决为终审判决。审判长  林晓光审判员  刘冬凯审判员  翟朝飞二〇一九年九月九日书记员  杨 阳