江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初4424号 原告：陈国宪，男，1958年8月11日生，汉族，住上海市松江区。 原告：陈英华，女，1960年1月23日生，汉族，住上海市松江区。 被告：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路**。 法定代表人：吴绍祥，总经理。 委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。 被告：禧徕乐投资发展有限公司，，住所地江苏省常熟市富春江东路** 法定代表人：冯义忠，董事长。 委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。 原告陈国宪、陈英华与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司、禧徕乐投资发展有限公司合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理，依法适用简易程序于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告陈国宪、陈英华，被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司、禧徕乐投资发展有限公司的共同委托诉讼代理人龚晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈国宪、陈英华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2014年10月1日起至2016年9月30日止的租金173628元，并支付按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息（以43407元为本金自2015年5月16日至实际履行日止；以43407元为本金自2015年10月16日至实际履行日止；以43407元为本金自2016年5月16日至实际履行日止；以43407元为本金自2016年10月16日至实际履行日止的四部分组成）。2、判令被告因不付租金及租金利息而产生的违约责任，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率1.3倍计算的违约金（以43407元为本金自2015年5月16日至实际履行日止；以43407元为本金自2015年10月16日至实际履行日止；以43407元为本金自2016年5月16日至实际履行日止；以43407元为本金自2016年10月16日至实际履行日止的四部分组成）；3、判令解除原、被告之间签订的统一经营管理合同，将该商铺腾让交还原告；4、判令禧徕乐投资发展有限公司承担该案的民事责任；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告对第一项诉讼请求变更为：要求被告向原告支付自2014年10月1日起至2016年9月30日止的租金173628元，对利息部分不予主张。事实和理由：2010年5月2日，原、被告签订了《统一经营管理合同》，约定被告支付原告租金，但被告未按期履行付款义务。原告要求被告支付租金以及未付租金至判决履行完毕之日止的利息。被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司未按合同约定时间支付租金已造成违约行为，应当承担相应的违约责任，根据《统一经营管理合同》第9.1条，被告应当按商铺房款总价的30%标准向对方支付违约金，鉴于合同约定违约金过高，故自愿调整为按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率的1.3倍计算违约金(以合同分段租费为本金自应该支付日至实际履行日止四部分组成的违约金)。对于由被告代扣的税款，原告愿意扣除，但被告应提供相应的完税凭证，作为被告向原告支付租金的部分款项。被告已于2015年5月15日、10月15日、2016年5月15日、10月15日四次违反《统一经营管理合同》，未按约定向原告支付租金，原告多次催促无果，且广大业主的租金在法院判决下来仍不予支付，严重损害了原告的利益，为此，原告要求解除与被告的《统一经营管理合同》，并将该商铺腾让归还原告。同时被告应向原告支付拖欠的租金和利息、并承担违约责任。常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司的股东系禧徕乐投资发展有限公司，且属投资公司法人独资，应一并承担责任，虽然两法人在外壳上独立承担民事责任，但在实际与广大业主协调谈判等各项事务中，两公司混为管理，常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司原法人代表杨成义授权禧徕乐投资发展有限公司的常务经理金晓奇作为谈判协调的总负责人，负责禧徕乐投资发展有限公司房屋买卖时的包租形式包租期的承诺的兑付实现期即未付租金事宜，有两被告同时对本案谈判的会议纪要的联合盖章和多次禧徕乐投资发展有限公司会议谈判的纪要盖章为证。故原告要求判令禧徕乐投资发展有限公司同时承担该案连带清偿责任。 被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司辩称：1、原告主张的租金金额以及违约金没有异议。2、关于原告要求解除统一经营管理合同并交还商铺的请求，被告认为在2016年9月被告已经实际退出了禧徕乐二期商场的经营管理，包含原告商铺在内的整个禧徕乐二期商铺，由案外人常熟赛格橙果企业管理有限公司负责运营，原告名下的商铺并不在被告的控制之下，也无法将原告名下的商铺腾让交还给原告。 被告禧徕乐投资发展有限公司辩称：本案系基于原告和被告一之间的统一经营管理合同履行而发生的纠纷，被告二不是合同当事人，就本案所涉的租金债务，原告要求被告二承担连带责任，没有确实充分的事实依据和法律依据，应依法予以驳回。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“禧徕乐家居生活广场二期”由禧徕乐投资公司将常熟市富春江路58号整体的商业建筑物开发并分割为若干独立的部分分别销售,各独立销售的面积之间不设物理间隔,业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营,而由禧徕乐家居生活广场负责统一经营管理,业主获取定期、定额回报。 2010年5月2日，原告陈国宪、陈英华（甲方，业主方）与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（乙方，统一经营管理方）签订了《统一经营管理合同》二份(合同编号：D1077、D1079)，合同约定甲方将其购得的坐落在常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场二期”一层D1077、D1079号商铺（以下简称“该商铺”）交由乙方统一经营管理。该合同第5-1条约定：开业第一年为商场培育期，自2010年10月1日起计算，甲方同意开业第一年商场培育期内乙方无需支付该商铺的租金。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务。乙方同意承担全部商场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。5-3条约定：在商场开业后第四年至第六年，每半年支付一次租金，分别按￥21710元（人民币贰万壹仟柒佰壹拾元整）合计一年租金￥43420元（人民币肆万叁仟肆佰贰拾元整）、按￥21697元（人民币贰万壹仟陆佰玖拾柒元整）合计一年租金￥43394元（人民币肆万叁仟叁佰玖拾肆元整），第一次租金支付日期为每年的5月1日至5月15日，第二次租金支付日期为每年的10月1日至15日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。5-4条约定：商场开业后第七年开始时，甲方继续委托乙方经营管理，由乙方统一对外招租、统一经营管理商场，乙方收取租金的10%作为托管费，其余90%租金收益全部支付给甲方（年终乙方向甲方公开该商铺租金收入账目并接受查询）。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。8-1条约定：甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。9-1条约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。 坐落于常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）2幢D1077、D1079号商铺为原告陈国宪、陈英华共同所有，产权证建筑面积分别为32.85平方米、32.83平方米。原告购置后交被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司统一经营管理,原告收取租金，自2014年10月起被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司未再向原告支付租金。 被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于2015年起出现经营困难，自始未形成二期统一整体商场的出租经营，其于2016年1月23日发布《告业主经营情况书》，内容为经营不善，无力偿还二期所欠租金及今后包租期内的租金，同意放弃经营权。后由部分业主（本案原告不在列）推选成立临时业主委员会（以下简称“临委会”）。2016年5月27日“临委会”单独与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司签订交接协议并接收了禧徕乐二期商场整体经营权，并明确两个月为过渡期，被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司只承担满足商场运转的水电保安保洁及设备维修费用等。2016年6月1日，禧徕乐投资发展有限公司公司向“临委会”发出告知函，说明“临委会”接受了二期商场经营权，选定新的经营管理公司对二期商场统一经营管理，并表示将其名下自有的14113.20平方米物业同意接受新的经营管理公司统一经营并同意将自持物业收益用于归还移交经营权之前所欠业主的租金。2016年9月28日，“临委会”又以常熟市喜盛企业管理有限公司为合同主体在常熟市虞山镇东部市场管理中心协调与见证下与常熟赛格橙果企业管理有限公司（以下简称“赛格橙果公司”）签订《委托经营管理合同》，双方还对各自权利义务作出约定，见证方常熟市虞山镇东部市场管理中心人民调解委员会加盖公章。据此，赛格橙果公司自此实际行使禧徕乐二期项目的经营管理权，并更名为赛格橙果生活广场，统一对外招商客户进行承租营业，并根据其业态规则对整个物业进行装修改造，但至今消防整体未取得验收合格。赛格橙果公司自2018年起将其收益的部分租金按业主留给禧徕乐家居生活广场的租金银行账户直接打给业主。 本院认为：产权式商铺是指开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售,各独立销售的面积之间不设物理间隔,业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营,而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理,业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。案涉商铺完全符合上述情形,故案涉商铺性质为产权式商铺。 原告陈国宪、陈英华与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司之间的统一经营管理合同合法有效，被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司应按合同履行给付原告相应的租金。关于原告主张被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司长期拖欠租金而提出要求解除统一经营管理合同，事实上禧徕乐家居生活广场（二期）至此始终未能形成整体四层统一商场的经营管理，被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司提出二期经营困难并认为早于2016年5月统一解除了所有合同，被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司作为违约方虽无权要求解除合同，但赛格橙果公司进驻后，原被告之间的统一经营合同已不再履行并产生了合同实际终止的法律事实，包括原告在内的产权式商铺此后事实上由赛格橙果公司统一经营管理。本院释明后原告现坚持要求被告禧徕乐家居生活广场解除合同并返还商铺，该主张缺乏事实依据，本院碍难支持。被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司对于结欠原告自2014年10月至2016年9月30日的租金173628元不持异议，本院对于原告要求被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司支付上述租金的诉讼请求，予以支持。关于违约金，本院综合本案实际情况，依法支持违约金以43407元为基数，按银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍，分别自2015年5月16日、10月16日、2016年5月16日、10月16日起计算至付清之日止的利息损失。被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司和被告禧徕乐投资发展有限公司均是依法成立的独立法人组织，具有不同经营范围，被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司为《统一经营管理合同》的相对方，对该合同引起的法律后果独立承担相应的民事责任。原告认为两公司混为管理，应一并承担责任的主张，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈国宪、陈英华税前租金173628元及违约金（分别自2015年5月16日、2015年10月16日、2016年5月16日、2016年10月16日起至实际履行之日止以拖欠租金43407元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算）。 二、驳回原告陈国宪、陈英华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1886元，由被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接交付至本院，原告预交的诉讼费用由本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审判员 赵 晔 二〇一九年九月二日 书记员 徐春燕