广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终4964号上诉人（原审被告）：广东中胜置业有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水金惠大道润鑫花园**楼******。法定代表人：颜添河。委托诉讼代理人：陈振、钟剑锋，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李梦之委托诉讼代理人：张中各、胡昌春，广东尚宽律师事务所律师和律师助理。上诉人广东中胜置业有限公司因与被上诉人李梦之商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2019）粤1303民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈振、被上诉人的委托诉讼代理人张中各、胡昌春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李梦之上诉请求：1、请二审人民法院依法撤销（2019）粤1303民初108号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、本案上诉费和一审受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未按约定支付房款，根据双方约定，上诉人可以暂缓交房且不视为违约，其一审请求应当予以驳回。根据双方于2016年10月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条约定，被上诉人应于2016年10月28日前支付首期款人民币274588元，余款300000元向银行申请贷款支付。按照双方签订的《住宅补充协议》第四条第2项“乙方（即被上诉人，下同）选择按揭货款付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款向甲方（即上诉人，下同）认可的按揭银行中请按揭货款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后60日内全部支付至甲方”的规定，被上诉人至迟应在2016年12月28日前将剩余房款付至上诉人账户，但被上诉人至今没有将剩余房款付至上诉人账户，被上诉人明显存在违约行为。按照《住宅补充协议》第五条第3项“在乙方付清全部购房款及前述各项费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约”的约定，在被上诉人付清房款前，上诉人可以暂缓交房。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。李梦之向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2016年10月28日签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告退还已支付的购房款274588元；3、被告向原告退还已支付的办证费用3376元；4、被告向原告赔偿中介费损失10000元、办理按揭的律师代理费(律师见证）600元；5、被告向原告赔偿（2018）粤1303民初4301号案件受理费4733元；6、请求判决被告向原告支付购房款资金占用的利息，以274588元为本金，自2016年10月29日起至实际清偿日止按照人民银行同期贷款年利率4.75%的标准支付利息，暂计算至2018年12月14日为274588元×4.75%/年÷12月/年×25.5月=27716元；7、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年10月28日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于惠阳区淡水金××大道清泉城市广场××楼××号，房屋总价款574588元，2016年10月28日前支付274588元，余款300000元申请贷款支付；被告应当在2017年12月28日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋交付原告使用；逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。原告已向被告交付购房款274588元，办证费3376元，律师代理费600元。原告尚余300000元购房款未支付给被告。被告未按照合同约定向原告交付案涉房产。原告曾就涉案房屋起诉被告办理网签、登记备案和预告登记手续（案号为（2018）粤1303民初4301号），并在该案中预缴诉讼费4773元，后因原告撤诉，本院裁定上述诉讼费由原告承担。另本院于2018年11月20日因其他诉讼事宜已查封本案所涉房产。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照约定履行自己的义务。原告已支付了房款274588元以及3376元办证费用、律师代理费600元，现涉案房屋被查封，无法办理产权登记，原告诉请解除合同，退还购房款、办证费用及律师代理费，本院予以支持。关于原告主张的已付房款占用期间的利息，因原告并未支付清结涉案房屋的全部购房款，并不排除合同不能完全履行的原因系原告造成，对原告提出的已付购房款占用期间的利息不予支持。原告主张合同中约定以贷款方式支付的购房款，系因被告原因未能获批，未提交证据证实，对该部分辩解观点不予采纳。关于中介费10000元，并不是购房必然支出的费用项目，且该费用亦不是原告收取，对原告该部分诉请不予支持。关于原告在（2018）粤1303民初4301号案件中的受理费，其作为原告申请撤诉，法院裁定原告自担该案的诉讼费，系原告对对自身诉讼权利的处分的结果，现原告要求被告承担该部分诉讼费用，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：（一）解除原告李梦之与被告广东中胜置业有限公司于2016年10月28日签订的《商品房买卖合同》。（二）被告广东中胜置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内退还原告李梦之已支付的购房款274588元及办证费用3376元，律师代理费600元。三、驳回原告李梦之的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3058元、保全费2125元，共计5183元，由被告广东中胜置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：竣工验收备案表。拟证明：1、案涉房产于2018年2月7日取得竣工验收备案表，达到交付条件。2、被上诉人未按约定付清房款，被上诉人违约在先，上诉人不仅可以暂缓交楼，且被上诉人应承担违约责任。被上诉人的质证意见为：竣工验收备案表的真实性没有异议，但与本案没有关联，因为被上诉人的案件时解除合同，原因是被上诉人购买的房产被法院查封，而且至今在执行查封中，合同没办法履行，而且根据商品房买卖合同第五条的规定，被上诉人有权解除合同。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷案件。本案争议焦点为：案涉合同应否解除的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权预售）》第五条约定：“房屋权利状况承诺1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利转移登记的，买受人有权解除合同；第十九条第（一）项约定“上诉人应当在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续”。而案涉房产所涉土地使用权于2017年12月5日被广州市中级人民法院查封，在2018年12月4日又被惠州市惠阳区法院查封，且上诉人未能按合同约定的期限内办理案涉合同登记备案手续，因此，上诉人认为被上诉人不具有解除权的理由不成立，本院不予支持。至一审辩论终结前案涉房产所涉土地使用权仍在查封中，上诉人未能按合同约定的期限内办理案涉合同登记备案手续，虽然案涉房产所涉土地使用权在一审判决后已解除查封，但在二审时被上诉人仍坚持解除合同，为此，原审判决解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》，由上诉人返还被上诉人的购房款及利息，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人广东中胜置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5478元，由上诉人广东中胜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  曾求凡审判员  刘天贞二〇一九年九月二十九日法官助理曹国阳书记员彭敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。