太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初5741号   原告（反诉被告）：张俊杰，男，1960年2月8日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：于晋云，山西文英律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵治国，山西祥云律师事务所律师。   被告（反诉原告）：张崇亮，男，1966年11月11日出生，汉族，住灵石县。   委托诉讼代理人：阎丽，北京德和衡（太原）律师事务所律师律师。   委托诉讼代理人：张莎莎，北京德和衡（太原）律师事务所律师律师。   原告（反诉被告）张俊杰与被告（反诉原告）张崇亮租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及双方委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）张俊杰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告租赁关系；2、被告张崇亮立即腾出租赁场地及所租房屋；3、被告张崇亮支付2015年3月22日前所欠的租金16700元和从2015年3月23日起至实际腾出租赁场地之日的租金，并按照银行贷款利率4倍计算利息（自2015年6月11日起算）；4、本案诉讼费由被告张崇亮承担。事实与理由：原告与被告张崇亮于2012年3月22日签订《租赁协议》，该协议约定：租赁期限起于2012年3月22日，止于2022年3月22日；租赁费用为每年7万元整；租金支付方式为逐年支付，即厂房场地修建基本完成后支付第一年租金，以后每年3月22日支付下年的租金。但被告在2015年3月22日时，并未依约向原告支付下一年的租金。2015年4月1日经过北格派出所调解，被告张崇亮仍拒不支付租金款项，故原告于2014年4月27日向被告送达《解除合同告知书》，通知其解除《租赁协议》，限其在7日内搬走现场内物品，拆除自建建筑物及设施设备，并于收到通知后7日内付清违约后实际占有期间的租金及之前尚欠16700元。但被告张崇亮拒不履行。原告为维护其合法权益，向贵院起诉，恳请贵院支持诉请。   被告（反诉原告）张崇亮辩称，被答辩人所述事实与实际严重不符，其依据歪曲事实所提出的诉讼请求，依法应予驳回。被答辩人在起诉状中诉称：答辩人在2015年3月22日并未依约向其支付下一年的租金，且2015年4月1日经过北格派出所调解，答辩人仍拒不支付租金，但事实并非如被答辩人所述。2015年3月22日，答辩人向被答辩人支付下年租金，但遭到被答辩人拒绝。其后，答辩人多次派人向被答辩人支付租金，并以电话、短信、EMS快递等形式催其收款，但被答辩人均置之不理。因此，对于被答辩人依据歪曲的事实而提出的无理诉求，依法应予驳回。二、被答辩人违约在先，其无权解除合同。被答辩人不按合同约定履行义务，致使租赁物无法正常使用。租赁合同履行期间，被答辩人到答辩人处打砸、侵占答辩人场地，严重干扰被答辩人正常生产。被答辩人在租赁合同履行期间，再次将租赁物转租。综上，被答辩人构成实际违约，应承担违约责任。三、被答辩人所主张的2015年3月22日以前所欠房租，无事实依据，应予驳回。2015年3月20日，答辩人向被答辩人支付了2012年3月22日至2015年3月22日的全部租金，共计21万元整，且有被答辩人出具的收据为证。至此，答辩人已经结清了2015年3月22日以前的全部房租，但被答辩人却要求答辩人支付2015年3月22日以前所欠的16700元房租，无事实依据，应予驳回。四、被答辩人所主张的2015年3月23日之后的租金及违约金，于法无据，应予驳回。被答辩人不履行合同义务，致使租赁物无法正常使用，其违约在先，答辩人有权根据《合同法》第66条，行使同时履行抗辩权，拒绝向其支付2015年3月22日以后的租金。再加之，答辩人无违约行为，被答辩人要求其支付同期银行贷款利率四倍的违约金，犹如无水之源，无本之木，应予驳回。五、答辩人为合法的房屋承租人，且无违约行为，被答辩人无权要求答辩人腾出租赁场地及房屋。虽然答辩人和张渊士都与被答辩人签订了租赁合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的，不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失，依照合同法的有关规定处理”，答辩人的租赁合同成立在先，并已经合法占有租赁的房屋，是合法的承租人。另外，答辩人在租赁合同履行过程中无违约行为，也不存在被答辩人所说的属于合同解除的法定情形，被答辩人无权单方面解除合同并责令答辩人腾出租赁场地及租赁物。   反诉原告（被告）张崇亮向本院提出反诉请求：1、被反诉人张俊杰赔偿损失1165340.65元；2、反诉费由被反诉人张俊杰承担。事实与理由：2012年3月22日，我与张俊杰签订了租赁协议，约定每年3月22日支付租金，并约定张俊杰应保证水电到位，如因张俊杰原因使我方不能继续租赁时应退还我的投资款以及办证费用、搬迁费用等。2015年3月22日，我向张俊杰支付租金遭到拒绝，其甚至采取停水停电、打砸东西等恶劣的手段致使我不能正常生产经营，给我造成了严重的损失。经山西立创建设工程项目管理有限公司鉴定，我的建造投资损失为972660.65元，与其他各项损失合计1165340.65元（含鉴定、环评、租房损失等）。综上，张俊杰应承担违约责任并赔偿我方损失。   反诉被告（原告）张俊杰辩称，1、原、被告在履行双方的租赁协议期间，被告因政府的环保政策限制不能在租赁地生产经营，自2014年起逐步将生产设备进行搬迁，原告并无违约事实，也不存在被告诉称的停水停电打砸行为，双方之间是被告违约在先，因其违约行为致使双方的租赁协议不能正常履行，造成的损失应当由被告自行承担。其所在租赁期间投入的新建、改建行为也应当自行承担。2、针对本案的工程造价的鉴定，我们认为现有证据不足以推翻该鉴定，该鉴定不应作为本案的依据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。结合当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：张俊杰系太原市小店区北格镇南格村村民。2005年5月1日，张俊杰从南格村承包了涉案场地用于生产，承包期为20年，每年交承包费1万元。2012年3月22日，张俊杰（甲方）与张崇亮（乙方）就涉案场地签订《租赁协议》，双方约定：甲方自愿将位于太原市小店区北格镇南格村西的型煤场院内空地及几间平房出租给乙方作为生产办公使用，具体使用情况为，甲方占东边生产型煤，乙方占西边生产建材，双方生产各自有季节性不同的特点，双方可以相互占用，和谐共处，合作共用两相宜；期限为从2012年3月22日到2022年3月22日，共十年期；每年租赁费柒万元整（逐年支付），厂房场地修建基本完成后支付第一年租金，以后每年3月22日支付下年的租金；甲方保证水电到位、道路畅通，不受当地村民及外界相关因素的干扰，水电费按照国家正常价格交付，乙方不得拖欠，乙方保证合法生产经营、行为规范、遵章守纪，自行维修厂房设施；租赁期限内因政府政策变化、拆迁，甲方违规违法，甲方人为故意等原因使乙方不能继续租赁时，甲方要退还乙方的投资款和办证费用、搬迁费用等，合同终止，乙方撤离场地，如果由于市场形势、政策或乙方个人因素，乙方不能继续承租，乙方必须提前告知甲方，同甲方协商善后事宜：①经甲方同意转他人，但首先保证甲方的先前租金，而后才能乙方收投资款；②由甲方或新承租方一次性付清乙方的投资款，乙方及时撤离场地；③可以根据当时当地的现实情况妥善协商处理；租赁期满后，同等条件优先租给乙方使用等。上述合同签订后，张崇亮对场地及房屋进行了投资建设并开始生产经营保温材料等，并交纳了2012年3月22日至2015年3月22日的租金合计21万元。2015年4月份左右，双方因租金支付问题发生争议。2014年4月26日，张崇亮通过EMS向张俊杰发函称“2015年3月22日、23日两次给你交2015-2016年租金，你不收，多次电话通知你收租金，你不收，停水后也不给供水，现通知您尽快联系收租金、打收据、供水”。2015年4月28日、5月5日，张崇亮又先后两次通过EMS向张俊杰发函要求收租金、供水。原审诉讼过程中，张崇亮申请对自己的投资物价值进行鉴定，经本院组织双方及鉴定机构到现场对张崇亮投资建设的建筑设施进行确认后，鉴定机构于2018年8月20出具并立创（鉴）字[2018]第12号工程造价鉴定报告，鉴定结果为涉案厂房场地中张崇亮新建、改建及地面硬化工程建造成本为972660.65元，张崇亮支出鉴定费40000元。庭审中，法庭询问双方张崇亮何时完全撤出租赁场地，张俊杰称张崇亮于2015年3月就将设备全部拉走，张崇亮称其于2015年4月底从涉案场地完全撤出，留下一个水泥管和一吨材料因张俊杰不配合未撤出。   另查明，2012年4月22日，张崇亮与案外人李亚签订《工程承包协议书》，主要约定李亚张崇亮在南格村进行施工，该协议书仅对北车间彩钢房面积及计算方式进行了约定，工程价款为160093.9元。李亚还于2016年1月2日出具证明一份，主要内容为就其施工部分进行了面积及计算方式的说明，总价款为313418元。   确认上述事实的证据有《租赁协议》、《工程承包协议书》、收条、银行承兑汇票、鉴定报告、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。   本院认为，涉案《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法，对双方均有法律约束力，双方应当按约履行合同义务。租金收取是否违约，不影响张崇亮实际从涉案租赁场地撤出及租金未再履行的事实。《租赁协议》签订后双方以自己的主要行为表示不再继续履行合同，张崇亮的工作人员及主要设施设备物资等早已搬出，原告现主张解除合同已没有事实依据，本院不予处理。《租赁协议》已解除，双方均认可现涉案租赁场地仍有张崇亮的部分原材料及水泥罐未搬走，张俊杰要求张崇亮立即腾出租赁场地及所租房屋的理由正当，本院应予支持，但张俊杰应提供方便。对于张俊杰主张的租金，其主张的2015年3月22日之前的16700元租金欠款证据不足，不予支持；2015年3月22日之后的租金，根据张崇亮自述的撤出经过，本院酌情支持张俊杰2个月的租金诉求即16667元。根据双方《租赁协议》约定，如因张俊杰原因导致不能继续租赁的，张俊杰应退还张崇亮的投资款及办证、搬迁费用等；张崇亮个人原因不能继续承租，由张俊杰或新承租方一次性付清张崇亮的投资款。现经鉴定张崇亮的投资建造成本为972660.65元，张俊杰以案外人李亚的证明抗辩，但李亚未出庭作证，其书面证明亦不能反映全部施工情况，鉴定报告中的勘验情况均有双方签字确认，故对张俊杰的抗辩意见，本院不予采信，综合考虑建筑物的折旧等因素，本院酌情认定张俊杰退还投资损失640335元；对于张崇亮主张的鉴定费损失40000元，系为确定投资损失而支出的合理费用，应由张俊杰承担；对于张崇亮主张的其他损失，其中办证费用并非以张崇亮名义支出，相应证据及理由不足，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）张崇亮于本判决生效后十日内腾空涉案租赁场地及房屋，原告（反诉被告）张俊杰给予腾房便利。   二、被告（反诉原告）张崇亮于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张俊杰租赁费16667元。   三、反诉被告（原告）张俊杰于本判决生效后十日内支付反诉原告（被告）张崇亮投资损失640335元、鉴定费40000元。   四、驳回原告（反诉被告）张俊杰的其他诉讼请求。   五、驳回反诉原告（被告）张崇亮的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费855元（张俊杰已预交），由张崇亮负担；反诉案件受理费7644元（张崇亮已预交），由张俊杰负担4353元，张崇亮负担3291元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 刘扬鹏   人民陪审员 王计兰   人民陪审员 周爱英     二○一九年九月十九日   书 记 员 胡瑞殊