广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初19174号原告：张染，男，1957年4月11日出生，汉族，住址广东省饶平县，委托诉讼代理人：刘宋博，广东联睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕贤雨，广东联睿律师事务所实习律师。被告：林晓驰，男，1984年5月24日出生，汉族，住址广东省揭阳市揭**，上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘宋博、吕贤雨到庭参加诉讼，被告林晓驰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《合作建房协议书》；2.被告向原告支付房屋回购款90万元及该款项从2018年8月23日起至实际清偿之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月21日，原、被告签署《合作建房协议书》，约定原告出资82.5万元参与被告位于深圳市龙岗区坂田街道长坑规划某区某号的房屋建设，建成后原告取得该栋房屋第一层第4号商铺的永久使用权。随后，原告依约向被告支付了82.5万元，但被告一直未将房屋交付给原告使用。2018年8月4日，原、被告签署《协议书》，约定被告向原告回购104号商铺，并支付100万元，原告收到该款项后，双方解除《合作建房协议书》。其后，被告分别于2018年8月19日、8月22日共向原告支付了10万元，但剩余90万元至今未付。据此，原告提起本案诉讼。被告未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和证据材料。经审理查明：1992年11月20日，案外人李宏波取得位于坂田街道长坑规划某区某号某某地块的宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书、建设工程规划许可证和建设用地规划许可证，其中宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书由原宝安县布吉镇人民政府核发，建设工程规划许可证和建设用地规划许可证由原宝安县布吉镇村镇建设办公室核发。2015年10月21日，李宏波作为甲方，被告林晓驰作为甲方代理人，原告张染作为乙方，双方签订《合作建房协议书》，并在金卡（深圳）律师事务所办理了律师见证手续。该协议书约定双方就合作兴建住宅事宜达成如下协议：物业坐落于深圳市龙岗区坂田街道坂田长坑规划某区某号某某地块，楼宇为框架结构，外墙贴马赛克，室内光滑墙，地贴地板砖、地脚线，铝合金门窗，防盗网，电插座，分户电表，给排水管及水表装修设备齐全，建筑层数为十二层半，双方已现场验收无异议；甲方拥有该物业（楼名：雅豪苑）的土地使用权和建设权，乙方自愿出资参与此楼合作建设，并以出资比例分配所建成的房屋；乙方自愿出资82.5万元取得该栋第一层第4号商铺，使用权限为永久性；本合同签订之日，乙方向甲方一次性付清全部款项，甲方收到乙方款项时应出具收据，乙方付清出资款后即对上述房屋拥有使用、收益和继承、转让等权利，并可将上述权益转让给他人；甲方负责提供两证一书资料，交付给乙方的物业为普通装修房，以现场实物为准；乙方知悉合作房屋性质和土地性质，并愿意合作。该份协议书落款处甲方（代理人）签名为林晓驰，乙方（代理人）签名为张染。同日，被告林晓驰出具一份收据，注明收到原告张染支付的104号商铺的合资购房款82.5万元。除上述《合作建房协议书》之外，金卡（深圳）律师事务所出具的《律师见证书》还包括李宏波、林晓驰、张染3人的身份证复印件、李宏波出具的《委托书》以及李宏波名下的6份宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书、建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。上述《委托书》显示，李宏波委托被告林晓驰办理转让位于深圳市龙岗区坂田街道坂田社区长坑路某栋房产的有关手续，代为签署合作建房合同，收取合作建房款项等。2015年11月10日，原告向被告转账82万元，但被告一直未向原告交付涉案某号商铺。某日，原、被告签订《协议书》，约定被告林晓驰有出售坂田某号商铺予原告，由于各种原因造成无法交铺，现被告向原告回购某号商铺，并支付100万元，款到协议生效；只要款到，原发生的交易即可失效，提供的两证一书即刻作废。随后，原告分别于2018年8月19日、8月22日收到林某娜转账支付的款项共10万元，转账凭单上备注“代林晓驰支付坂田雅豪苑”。因剩余90万元至今尚未支付，故原告提起本案诉讼。另查明，原告提交的其与被告之间的短信通话记录显示，原告在2018年8月9日陈述“我原意退一步还我九十万元，你去朋友那每个月五点×两个月＝10万元就可以了”、“你我事情三年了，这次事情我想要解决”，被告答复“知道，叔，说了100就100”；8月19日被告告知原告“先收，明天支票入账再转”；2018年8月30日原告陈述“老板，你说这个星期给我钱，如果没有钱我不会再等了，不必多说，我星期六去坂田拿铺面”，被告回复“这个星期会给你，不用啰嗦”、“我答应这个星期给你，我就一定会给你，钱我有付就是”，原告称“如果100万有收到，我们家属认可等同于退房款，相关手续会退还给你，同意等到星期天，否则家属第一占回铺面，报警处理，第二向派出所提供手上资料要求立案处理”;9月2日被告问原告“账户有没有变”，原告答复“账户没有变还是原来工行”，被告回复说“好，等下转给你”。本院认为，原告张染陈述其与被告林晓驰签订了《合作建房协议书》，原告付款后被告未履行交房义务，后经协商双方又签订《协议书》，被告同意以100万元的价格回购房产，但却未按约定付清100万元回购款，故原告诉请解除《合作建房协议书》，并要求被告支付90万元回购款和相应的利息。本案关键问题如下：1、被告是否系涉案《合作建房协议书》的当事人，该协议书的性质、效力如何认定；2、原告能否依据其提交的《协议书》主张被告支付90万元及相应的利息。首先，关于涉案《合作建房协议书》的当事人、性质、效力的认定问题。虽然该协议书显示的甲乙双方为李宏波和原告，被告林晓驰系李宏波的代理人，但原告出资的82万元是转账至被告账户，原告也是一直与被告协商交房事宜，在确认无法交房后，又是被告承诺以100万元的价格回购房产，其后也向原告支付了10万元回购款，李宏波自始至终均未参与履行合同，故被告林晓驰系《合作建房协议书》所涉权利义务的实际履行人，即系合同当事人。根据《合作建房协议书》的约定，涉案房产在协议签订之前已经建成，系一栋十二层半结构带简易装修的建筑，原、被告已进行现场验收，原告以82.5万元的价格取得其中104号商铺的使用权，原告交清款项后即可取得使用、收益、转让的权利。以上内容显示该协议名为合作建房，实为原、被告之间买卖涉案104号商铺，双方系房屋买卖合同关系。该交易房产仅取得宝安县布吉镇村镇建设办公室核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，但布吉镇村镇建设办公室并非政府城市规划行政主管部门，该房产属于未经城市规划行政主管部门依法批准建造的违法建筑。原、被告签订《合作建房协议书》买卖违法建筑的行为违反了国家法律的强制性规定，该协议书应属无效，故原告诉请解除该份协议书，没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《合作建房协议书》无效，且被告也未将涉案某商铺交付予原告，其依法应返还82.5万元房款，并赔偿原告相应的利息损失。其次，关于原告诉请支付90万元和相应利息的问题。原告提交了其与被告签订的《协议书》，该协议约定被告以100万元的价格向原告回购某号商铺。虽然该份《协议书》仅有原告手机保存的照片，并无原件可供核对，但原、被告之间的短信通话记录显示被告确认应向原告支付100万元，其在2018年8月19日告知原告先收部分款项，明日再继续支付，其也先后于8月19日、8月22日委托他人向原告转账共10万元，而且被告也多次表示要继续付款予原告，故原告提交的《协议书》与转账凭证、短信通话记录等证据能够互相印证形成完整的证据链，足以证实涉案《协议书》的真实性。现被告在该份《协议书》中陈述因其无法交付涉案104号商铺，自愿向原告支付100万元，其后也履行了部分付款义务，故原告诉请支付剩余款项，合法有理，本院予以支持。因原、被告未对上述100万元的付款时间作出明确约定，原告可随时要求被告付款，但经原告催促被告至今仅支付10万元，原告据此要求被告支付剩余90万元从其最后一次付款之次日起计算的利息，理据充分，本院也予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林晓驰于本判决生效之日起十日内向原告张染支付90万元及该款项从2018年8月23日起至实际付清之日止按中国人民银行规定的同期商业贷款利率计算的利息；二、驳回原告张染的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12800元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈美华人民陪审员  罗飞燕人民陪审员  黄剑锋二〇一九年九月二十五日书 记 员  张锦煌