湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鄂0502民初394号 原告(反诉被告)宜昌市伟祥电器销售有限公司(以下简称伟祥公司)，住所地宜昌市桔城路****楼。 法定代表人严军，该公司总经理。 委托代理人张兴明，湖北七君律师事务所律师。（特别授权代理） 被告（反诉原告）宜昌酷吧娱乐有限公司（以下简称酷吧公司），住所地宜昌市西陵区环城东路**。 法定代表人刘畅，该公司总经理。 委托代理人张春雪，湖北垦博律师事务所律师。（特别授权代理） 原告（反诉被告）伟祥公司诉被告（反诉原告）酷吧公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用简易程序由审判员李敏独任审判，审理中被告酷吧公司提出管辖异议，本院于2019年3月5日裁定驳回被告对管辖权提出的异议，被告酷吧公司不服上诉，2019年6月4日宜昌市中级人民法院驳回上诉。本院于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伟祥公司的委托代理人张兴明，被告（反诉原告）酷吧公司的委托代理人张春雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）伟祥公司诉称，2017年8月10日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于宜昌市西陵区环城东路9号三楼商铺出租给原告用于经营娱乐会所，合同对租金、租赁期限以及双方的权利义务均进行了约定，并约定原告需向被告支付履约保证金30万元。合同签订后，被告将租赁房屋交付给原告，原告按约定向被告支付履约保证金30万元。由于租赁房屋未安装排风系统，空气质量差，公共洗手间严重漏水，经与被告的维修人员多次沟通未得到解决，以及被告提供的视听系统设备陈旧、故障频发等原因，严重影响了原告的经营。2018年1月27日，原告向被告送达了工作联系函，要求其三日内解决前述问题。被告接函后未妥善解决前述问题。2018年3月7日，原告再次向被告送达了工作联系函，告知被告由于其未解决前述问题，已构成违约，现要求终止《商铺租赁合同》，并要求被告退还保证金30万元。2018年7月16日，租赁房屋的所有权人徐春平向原告发函，告知原告，徐春平将出售租赁房屋，房屋产权发生变化时，将终止租赁并收回房屋。由于被告始终未解决租赁房屋存在的前述问题，以及房屋所有权人即将收回租赁房屋，2018年9月11日，原告再次向被告送达工作联系函，要求与被告在收函7日内商谈终止《商铺租赁合同》的相关事宜。2018年9月14日，被告同意终止租赁合同，并与原告就租赁房屋内的设备办理了移交手续。合同终止后，被告至今未向原告退还履约保证金。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原被告双方签订的《商铺租赁合同》于2018年9月14日解除；2、被告向原告返还履约保证金30万元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）酷吧公司辩称并反诉，1、从双方签订的《商铺租赁合同》第四章“商铺的交付与装修”、第五章“商铺及设施的维护和维修”可以看出，伟祥公司在租赁案涉商铺时，已对商铺的设施与装修有清楚地认知：即其对房屋未安装排风系统是清楚的，对视听设备的现状更是了解的，而其又以房屋未安装排风系统、视听设备老旧为由提前终止合同，属于恶意解除合同，已构成严重违约，应当承担违约责任。2、根据双方签订的《租赁合同》第3.2.2条，租赁期限内，若伟祥公司提前单方面终止合同，酷吧公司有权没收30万元保证金作为违约金。本案中，伟祥公司单方面终止合同，酷吧公司有权没收30万元保证金作为违约金。3、伟祥公司提前单方面终止合同，给酷吧公司造成了227490.6元的实际损失。酷吧公司就案涉租赁房屋实际所有权人李新颖签订《租赁合同》，租金为26763.6元/月。伟祥公司提前终止合同，导致案涉租赁房屋无法出租，在此期间，酷吧公司仍向李欣颖缴纳租金，给酷吧公司造成了227490.6元的实际损失。4、伟祥公司提前单方面终止合同，给酷吧公司造成了89.25万元的经营性损失。案涉租赁房屋租金为105000元/月，伟祥公司单方面终止合同，截至2019年8月3日，给酷吧公司造成经营性（租金）损失89.25万元。5、伟祥公司拖欠酷吧公司2018年7月、2018年9月的水电费共计14918元，应从保证金中予以扣除。并提起反诉，请求判令：1、伟祥公司向酷吧公司支付2018年7月、2018年9月拖欠的水电费14918元及滞纳金（滞纳金计算标准为：以14918元为基数，按日万分之三的标准，支付从2018年10月13日起至实际清偿之日止的滞纳金，暂计至2019年8月1日为1306.82元）。2、伟祥公司向酷吧公司支付提前单方面终止合同的违约金30万元。3、本案反诉受理费由伟祥公司承担。 反诉被告伟祥公司对反诉请求辩称，1、欠付水电费的金额属实，同意支付，是由于双方对账出现误差导致的，并不是恶意拖交，因此不存在支付滞纳金的问题；2、本案的租赁合同系双方协商一致后解除，而不是由反诉被告伟祥公司单方解除，并且反诉原告未获得该房屋的转租权，该租赁房屋的视听系统存在故障，没有排烟系统，公共卫生间漏水，导致反诉被告伟祥公司的合同目的不能实现，因此伟祥公司不存在单方解除合同的违约责任。 经审理查明，2017年8月10日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将位于宜昌市西陵区环城东路9号三楼商铺出租给乙方用于经营娱乐商务会所，租赁期限为两年，自2017年9月16日至2019年9月15日止。月租金为105000元/月，租金按三个月为一个周期交付。乙方应在每月的5号前向甲方缴纳上月的水电费，若逾期支付，甲方有权按日万分之三向乙方收取滞纳金。乙方应使用由甲方提供的视听系统。甲方保证对本租赁合同项下的商铺享有出租权，有义务对公共区域的设施设备进行维修保养，以保证设施的正常使用，甲方负责在接到乙方书面通知后及时将其修复。乙方需向甲方支付履约保证金30万元。如乙方在合同期内提前单方面终止合同，甲方有权没收乙方的全部保证金，作为违约金。合同签订后，伟祥公司依约向酷吧公司支付了30万元保证金。 2018年1月27日，伟祥公司向酷吧公司发函，称案涉租赁房屋公共洗手间严重漏水、异味严重，视听系统设备陈旧，故障频发，严重影响正常经营，要求酷吧公司尽快解决前述问题。2018年3月7日，伟祥公司向酷吧公司发函，称案涉租赁房屋未安装排风系统，空气质量差；视听系统设备陈旧，故障频发，无法及时更新流行歌曲；公共洗手间漏水，气味严重。由于多次与酷吧公司沟通前述问题未得到解决，故要求解除《商铺租赁合同》，并返还押金30万元。2018年9月11日，伟祥公司再次向酷吧公司发函，称租赁房屋硬件设备老化，问题频发，且无排烟系统，酷吧公司于3月份酌情减租，依然无法解决问题。邀请酷吧公司收函后7日内安排时间及负责人商谈提前终止《租赁合同》相关事宜。2018年9月14日，伟祥公司将租赁房屋及相关设备移交给酷吧公司，双方办理交接手续。 酷吧公司自2018年3月7日收到伟祥公司的工作联络函后，将每月租金调减为85000元。伟祥公司已付清2018年9月14日前的租金，尚欠2018年9月前的水电费14918元。 另查明，案涉租赁房屋属徐春平所有。2014年1月11日，李欣颖（甲方）与酷吧公司（乙方）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定甲方向徐春平承租案涉房屋，转租给乙方经营娱乐场所，房屋租赁期限为13年，自2014年1月11日至2027年1月10日止。每月租金为26763.6元，租金每季度缴纳一次。乙方在租赁期限内，不得私自转让给他人。同日，徐春平在该合同上签署“同意转租”。 以上事实，有《商铺租赁合同》、《建设银行客户回单》、《收据》、《工作联络函》、《康康柳丁三楼设备清单》、《房屋租赁合同》、《水电费发票》、《建设银行电子回单》及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，一、关于本诉，原、被告双方于2018年9月14日办理租赁房屋及相关设备的交接手续，双方终止了房屋租赁关系，故《商铺租赁合同》已于2018年9月14日解除，本院予以确认。结合原告于2018年9月11日多次向被告发函要求商谈终止《商铺租赁合同》，被告未提出异议，以及双方于2018年9月14日自愿办理租赁房屋及设备的交接手续的事实，《商铺租赁合同》系经双方协商自愿解除，而非原告单方行为解除，故原告主张退还30万元保证金，符合双方约定，予以支持。 关于反诉，结合前述，《商铺租赁合同》系经双方协商自愿解除，反诉被告不存在违约，故反诉原告要求反诉被告支付30万元违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。反诉被告欠付反诉原告2018年9月前的水电费14918元，《商铺租赁合同》约定逾期支付水电费，应按日万分之三支付滞纳金。滞纳金从原告主张的2018年10月13日起至2019年8月1日反诉之日止，滞纳金金额计算为：14918元×0.3‰×292天＝1306元，水电费及滞纳金合计16224元。因反诉原告应向反诉被告返还30万元保证金，欠付的水电费及滞纳金16224元可从该保证金中扣除，尚需返还保证金283776元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 一、确认原告宜昌市伟祥电器销售有限公司与被告宜昌酷吧娱乐有限公司签订的《商铺租赁合同》于2018年9月14日解除。 二、被告宜昌酷吧娱乐有限公司返还原告宜昌市伟祥电器销售有限公司保证金30万元。 三、反诉被告宜昌市伟祥电器销售有限公司支付反诉原告宜昌酷吧娱乐有限公司水电费及滞纳金合计16224元。 （上述第二、第三项折抵，被告宜昌酷吧娱乐有限公司返还原告宜昌市伟祥电器销售有限公司保证金283776元） 四、驳回反诉原告宜昌酷吧娱乐有限公司其他反诉请求。 上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元（原告已预交），由原告宜昌市伟祥电器销售有限公司承担100元,被告宜昌酷吧娱乐有限公司负担2800元。反诉费3005元（被告已预交），由原告宜昌市伟祥电器销售有限公司承担100元，被告宜昌酷吧娱乐有限公司负担2905元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员 李 敏 二〇一九年九月二日 书记员 万婷婷