江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初5469号原告：南通百安居商业企业管理有限公司，住所地江苏省启东市汇龙镇中央路中路**。法定代表人：查秀文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：施春华，该公司职员。委托诉讼代理人：杨中伟，江苏扬子江律师事务所律师。被告：启东市金味山餐馆，住，住所地江苏省启东市汇龙镇亿丰商城**楼**C4-14/div>经营者：顾海清，男，1973年4月23日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：邓介辉，江苏江海明珠律师事务所律师。原告南通百安居商业企业管理有限公司（以下简称百安居公司）与被告启东市金味山餐馆（以下简称金味山餐馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员王圣飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告百安居公司的委托诉讼代理人施春华、杨中伟，被告金味山餐馆的委托诉讼代理人邓介辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百安居公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付商铺租赁管理费589627元、物业费72023元，清理费2000元，合计663650元。2、本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼中，百安居公司增加诉讼请求：3、解除原告百安居公司与被告金味山餐馆的经营者顾海清于2017年11月2日签订的两份《商铺租赁及运营管理合同》；4、判决被告金味山餐馆腾空其承租亿丰商城C号楼四层C4-14二商铺内的设备和物品，将该两商铺交还给原告百安居公司；5、判决被告金味山餐馆赔偿损失170271元。事实与理由：2017年11月2日，原、被告签订《商铺租赁及运营管理合同》二份，合同约定被告承租原告经营管理的亿丰商城C号楼四层C4-14等商铺经营餐饮，品牌为“金味山自助烧烤”，该商铺使用面积分别为1138M2、106M2，租赁期限分别自2017年2月11日、12日起至2023年2月11日止（其中已包含10个月免租期）。本合同项下的商铺租赁管理费为0.75元/平方米/日，前3年不递增，第4年开始每年递增5%，租赁管理费按季支付，先付后用，并于前一期租赁管理费期满前30日前支付下期租赁管理费。物业服务费3元/平方米/月，分别为每年40968元、3826元，费用按年收取，水电费按实结算。合同还约定，如被告违约，原告有权取消给予被告的各种优惠，并有权单方解除本合同。合同签订后，原告按合同履行义务，被告却仅缴纳二份合同项下第一租赁年度的租赁管理费281724元、16926元，物业服务费40968元、3816元，尚欠商铺租赁管理费589627元、物业服务费72023元，合计：661650元。然而，被告所欠上述各项费用，虽经原告多次催要，却至今未果。为维护自己的合法权益，原告按相关法律规定，向贵院提起诉讼，敬请依法判准原告如上诉请。金味山餐馆辩称，原告的诉讼主体不适格，原告方并没有提供本案所涉房屋的房屋所有权证，主张租金等不动产权利人应该属于不动产的所有权，作为物业代理人的原告，不能主张不动产的权利，应该由被代理人亿丰公司主张权利，因此原告的诉讼主体不适格。即便亿丰公司向被告主张权利，被告也享受10个月的免租期，而且由于不可抗力的原因导致不能经营，被告也不承担责任，因此我方要求驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理查明如下事实:2014年7月1日，以上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司（以下简称亿丰启东公司）为甲方，百安居公司为乙方，订立《委托经营管理合同》，约定，就甲方将其购买的亿丰（启东）商城C区-1-4层，预售建筑面积为23435.3平方米的商业用房（以下简称商铺），特别授权委托乙方统一招商、经营管理。2017年2月8日，以百安居公司为甲方，案外人朱盘林为乙方，签订《商铺租赁及运营管理合同》二份，合同约定朱盘林承租原告经营管理的亿丰商城C号楼四层C4-14等商铺经营餐饮，品牌为“金味山自助烧烤”，该商铺使用面积分别为1138M2、106M2，租赁期限分别自2017年2月12日起至2023年2月11日止（其中已包含10个月免租期）。本合同项下的商铺租赁管理费为0.75元/平方米/日，前3年不递增，第4年开始每年递增5%，租赁管理费按季支付，先付后用，并于前一期租赁管理费期满前30日前支付下期租赁管理费。物业服务费3元/平方米/月，分别为每年40968元、3816元，费用按年收取，水电费按实结算。合同第九条违约责任第4款，“在乙方违约时，甲方除追究乙方的违约责任外，有权取消给予乙方的使用期优惠、商铺租赁管理费减免优惠及其他优惠，并要求立即补交所优惠的金额”，合同还作了其他约定。合同签订后，原告按合同履行义务，提供了案涉租赁房屋供朱盘林使用。2017年10月26日，朱盘林与金味山餐馆的经营者顾海清就朱盘林与原告订立的《商铺租赁及运营管理合同》的权利义务转让，签订《店铺转让协议》，朱盘林将《商铺租赁及运营管理合同》的权利义务一并转让金味山餐馆，为了进一步明确权利义务关系，2017年11月2日，原告与被告追认订立《商铺租赁及运营管理合同》。被告于2017年11月2日，交纳了履约保证金25000元（20000元+5000元），同日，交纳租金198650元（181724元+16926元），物业服务费44784元（40968元+3816元）；2018年7月2日，被告交纳租金50000元；2019年2月11日，被告向原告交纳租金50000元。余款原告未交纳。2019年6月2日以生意惨淡为由，要求撤场，并把投资商铺的设备来抵欠房租，原告未同意。2019年7月12日，原告以被告尚欠商铺租赁管理费589627元、物业费72023元，合计：661650元向本院提起诉讼。诉讼中，原告提供收据和情况说明，以证明被告停业后无人管理冷库内的食材变质腐烂，在与被告沟通无果的情况下，原告请人清理，支出清理费用2000元，要求并一并主张。上述事实，由原、被告庭审陈述及以下证据等在卷佐证：原告提供的证据：1、亿丰商城委托经营管理合同。2、商铺租赁合同及运营管理合同。3、收款收据。4、收据和情况说明。5、被告的撤场申请书。本院认为，百安居公司与金味山餐馆2017年11月2日，签订《商铺租赁及运营管理合同》的房屋租赁合同，依法成立，合法有效，对双方均具有法律约束力。金味山餐馆在房屋租赁期限届满前，擅自要求提前终止租赁合同并拒付租金，显构成违约。鉴于金味山餐馆不但明示其将不履行合同，并已以其行为拒绝继续履行合同，因而百安居公司有权依法解除与其之间的房屋租赁合同，并有权依我国《合同法》第一百零七条之规定，要求其承担违约责任。关于金味山餐馆提出《商铺租赁及运营管理合同》的效力问题。被告认为案涉租赁物系亿丰启东公司及有关小业主，租赁合同无效，原告向被告主张缺乏依据。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。对此，原告已提供与亿丰启东公司及有关业主订立的《委托经营管理合同》，证明已授权原告处置。故被告金味山餐馆的该意见不予采纳。1、关于原告要求解除与被告金味山餐馆于2017年11月2日签订的房屋租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情况之一的，当事人可以解除合同。（一）…；（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）…（四）…；（五）…”。本案中，金味山餐馆在前期与百安居公司交涉的基础上于2019年6月2日，正式发出撤场申请书，显然以自己的行为明确表示不履行《商铺租赁及运营管理合同》，现原告要求解除房屋租赁合同，符合法律规定和当事人的意思表示，故原告要求解除原、被告于2017年11月2日百安居公司与金味山餐馆的经营者顾海清签订《商铺租赁及运营管理合同》，本院确认原告向本院申请增加诉讼请求时即2019年8月16日，解除《商铺租赁及运营管理合同》。2、关于原告要求金味山餐馆腾空其承租亿丰商城C号楼四层C4-14二商铺内的设备和物品，将该两商铺交还给原告百安居公司的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故原告要求金味山餐馆将承租房屋腾空其承租亿丰商城C号楼四层C4-14二商铺内的设备和物品，将该两商铺交还给原告百安居公司的请求本院予以支持。3、关于原告要求被告支付商铺租金管理费589627元、物业管理费72023元、清运费2000元的问题。A、关于租赁管理费，至原告起诉时，金味山餐馆（含朱盘林已交纳）已经交纳了租赁管理费298650元，物业费44784元，履约保证金25000元双方无异议，本院予以确认。因合同约定，被告违约，原告取消优惠，现被告违约，原告根据合同约定取消了10个月的免租期。被告应按实交纳房屋管理费及物业费。为了便于计算租金，将原告承租的面积为1244平方米（1138平方米+106平方米），0.75元/平方米/天，年租金为340545元（0.75元/平方米/天*1244平方米*365天），转化为月租金为28378.75元（340545元/12月），被告于2017年2月12日至2019年8月11日，应交纳租赁管理费为851362.5元（28378.75元*30个月），已交纳298650元及履约保证金25000元，被告尚应交纳527712.5元（851362.5元-298650元-25000元）及自2019年8月12日至被告腾空之日以28378.75元/月的租金及租金损失。B、关于物业管理费，物业管理费44784元/年（40968元+3816元），转化为3732元/月（44784元/12月），原告已交纳物业管理费为44784元。自2018年2月12日至2019年8月11日结欠物业费为67176元（3732元/月*18个月），应由被告给付，并支付自2019年8月12日至腾空之日的物业费，以3732元/月计算的物业费。C、关于原告提出的清运费，因被告将易腐材放置案涉房屋内，长期未使用引起腐烂，原告出于无奈聘人清理，该损失由被告引起，应由被告支付，但清运费本院酌情调整为500元。4、关于原告赔偿案涉房屋的空置损失，因案涉房屋腾空后至房屋实际出租时的空置期间客观存在，被告的行为对原告租金损失应由被告承担，本院酌定空置损失为二个月的租金损失计算为妥，56757.5元。（28378.75元*2个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认于2019年8月16日，解除原告南通百安居商业企业管理有限公司与被告启东市金味山餐馆于2017年11月2日签订的两份《商铺租赁及运营管理合同》。二、被告金味山餐馆腾空其承租亿丰商城C号楼四层（1138平方米）C4-14及C号楼四层（106平方米）二商铺内的设备和物品，将该两商铺交还给原告南通百安居商业企业管理有限公司，限被告启东市金味山餐馆判决生效后一个月内履行完毕。三、被告启东市金味山餐馆向原告南通百安居商业企业管理有限公司支付商铺租赁管理费527712.5元及租金损失（自2019年7月12日至被告腾空之日以28378.75元/月的标准计算的租金及租金损失，以589627元为限），限被告启东市金味山餐馆于判决生效后十五日内履行完毕。四、被告启东市金味山餐馆向原告支付商铺物业管理费67176元及租金损失（自2019年7月12日至被告腾空之日以3732元/月的标准计算的物业管理费，以72023元为限），限被告启东市金味山餐馆于判决生效后十五日内履行完毕。五、被告启东市金味山餐馆赔付原告南通百安居商业企业管理有限公司清运费500元，限被告启东市金味山餐馆于判决生效后十五日内履行完毕。六、被告启东市金味山餐馆赔偿原告南通百安居商业企业管理有限公司的租金损失56757.5元，限被告启东市金味山餐馆于判决生效后一个月内履行完毕。上述三至六项由被告启东市金味山餐馆汇入原告南通百安居商业企业管理有限公司，开户银行：农商银行启东支行银行账号72×××79。七、驳回原告南通百安居商业企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12140元，依法减半收取6070元（原告已预交），由原告南通百安居商业企业管理有限公司负担1070元，被告启东市金味山餐馆负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12140元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审判员  王圣飞二〇一九年九月二十六日书记员  胡建娥