四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川10民终582号 上诉人（原审原告）：四川威远农村商业银行股份有限公司，住所地四川省威远县严陵镇顺城街**。 委托诉讼代理人：李明，四川融众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张冲，四川融众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴限美，女，1973年3月4日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：彭威，四川普佑律师事务所律师。 原审第三人：官大金，男，1958年7月20日出生，汉族，住四川省威远县。 原审第三人：兰家红，女，1959年3月9日出生，汉族，住四川省威远县。 上诉人四川威远农村商业银行股份有限公司（以下简称威远农商行）因与被上诉人吴限美，原审第三人官大金、兰家红申请人执行异议之诉一案，不服四川省威远县人民法院（2018）川1024民初2198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人威远农商行的委托诉讼代理人李明，被上诉人吴限美的委托诉讼代理人彭威到庭参加诉讼，原审第三人官大金、兰家红经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威远农商行上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持威远农商行的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由吴限美负担。事实与理由：一审法院认定基本事实不清。涉案房屋的产权人系兰家红，其与案外人胡延科签订有房屋租赁合同，官大金不是涉案房屋的产权人无权对涉案房屋作出出租处分；本案涉案房屋的实际占有使用人不是吴限美而是魏小威转租给的案外人葛维彬，吴限美无权主张租赁权益；一审法院向威远农商行给出非常苛刻的鉴定比对材料条件致使鉴定无法进行。 吴限美辩称，一审判决认定事实清楚。案涉房屋的实际占有人是吴限美，签订合同之前和之后都是吴限美在使用，官大金也陈述了不认识胡延科，所以威远农商行与其的租赁关系是虚假的；案涉房屋一直都是吴限美在使用，法院在执行时要求腾空房屋的通知是直接发给吴限美的，可见吴限美才是房屋的实际承租人，葛维彬的权利来源是吴限美，所以吴限美有权提出异议；不能鉴定系对方自身的原因导致，其应承担举证不能的责任。 原审第三人官大金、兰家红未作陈述。 威远农商行向一审法院起诉请求：1.驳回吴限美的执行异议，并撤销四川省威远县人民法院（2018）川1024执异22号执行裁定书；2.恢复对四川省威远县人民法院（2018）川1024执恢46号通知书的执行。 一审法院认定事实：该院（2015）威民初字第1739号民事判决书已发生法律效力。因威远县恒业电器商行、官大金、兰家红、林仲伟、许灵跃未履行法律文书的义务，威远农商行于2016年1月19日向该院申请执行，并于2018年2月27日申请恢复执行。2018年3月29日该院作出（2018）川1024执恢46号《执行裁定书》，裁定拍卖官大金、兰家红所有的位于威远县严陵镇南大街1××号房屋（产权证号：威远县房权证威房监证字第××号）。2018年7月15日该院作出（2018）川1024执恢46号《通知书》，通知吴限美于收到通知书后十日内腾退该房，吴限美不服向该院提出执行异议。2018年8月16日该院作出（2018）川1024执异22号《执行裁定书》，裁定终止对该院（2018）川1024执恢46号《通知书》对严陵镇南大街1××号房屋现租赁人腾退房屋的执行。另查明，官大金、兰家红系夫妻关系。位于威远县严陵镇南大家1××号房屋登记在兰家红名下，但属官大金、兰家红共同共有的房屋。2012年3月1日官大金与吴限美签订《门面租用协议》将该房出租给吴限美，租期自2012年4月1日起至2022年3月31日止。吴限美租赁该门面房后从事相关的经营并支付了租金。2014年6月后因官大金向吴限美借款未归还，吴限美应向官大金支付的租金在借款利息中抵偿。吴限美的前夫魏小威于2015年5月15日将该门面房转租给案外人葛维彬，租期为5年，案外人葛维彬将该门面房经营海澜之家男装。2013年10月8日威远农商行与威远县恒业电器商行签订《流动资金循环借款合同》，官大金、兰家红以该房设定抵押担保。威远农商行在该贷款合同中本案的该房《房屋租赁合同》，出租人为兰家红，承租人为胡延科，期限从2013年5月26日起至2018年5月25日。2013年9月12日三方确认该租赁协议《协议》，甲方为兰家红，乙方为胡延科，丙方为威远农商行。2018年8月16日官大金在该院审查异议中向该院陈述：该房租赁给吴限美，胡延科根本不认识。目前该房由案外人葛维彬占用、使用，案外人葛维彬按租赁合同支付租金给吴限美的前夫魏小威。在诉讼过程中，威远农商行向该院申请司法鉴定，要求对2012年3月1日吴限美与官大金签订的《门面租用协议》形成时间进行司法鉴定。该院将鉴定事项以移送技术室，2018年11月2日，该院技术室组织相关人员书面告知威远农商行：要求威远农商行对鉴定的检材在2018年11月15日前提供比对样本。由于威远农商行未在规定的时间内提供检材比对样本，技术室予以退案处理。 一审法院认为：依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”、第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响……”之规定，官大金、兰家红系夫妻关系，位于威远县严陵镇南大街1××号房屋属二人的夫妻共同财产，官大金有权对该房对外设定权利，故该房在设定抵押前官大金与吴限美于2012年3月1日签订该房的《门面租用协议》合法有效。吴限美依照合同向官大金支付了租金，其后吴限美与官大金约定改变租金支付方式，系双方自愿处分民事权利不违反法律规定。吴限美的前夫魏小威于2015年5月15日将该房转租该案外人葛维彬租期为5年，案外人葛维彬依合同占用、使用该房经营海澜之家男装至今。官大金、兰家红、吴限美对转租未提出异议，系对吴限美的前夫魏小威转租该房的认可。因此，案外人葛维彬对该门面房的占有应视为吴限美的占有，足以排除强制执行。威远农商行与威远县恒业电器商行贷款本案的《房屋租赁合同》及《协议》中的承租人与实际占有人不符，该《房屋租赁合同》及《协议》该院不予采信。因此，威远农商行要求吴限美腾退租赁房屋不符合法律规定，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回威远农商行的诉讼请求。案件受理费35,401元，由威远农商行负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴限美向本院提交了以下证据：1.2018年10月8日《结算单》一份，拟证明吴限美与官大金的租金利息结算情况；2.银行卡交易明细清单，拟证明2012年3月1日至2015年6月间支付租金的情况；3.银行卡转账明细，拟证明2014年6月官大金向吴限美借款的情况；4.《门面出租事宜意见书》、《函（告知书）》、《租赁合同》、《门面租赁协议》，拟证明魏小威在租用案涉房产（1××号）的同时也租用了该房产相邻的150号、154号门面，三个门面均由魏小威在整体使用，可以进一步证明吴限美租用案涉房产的情况。 威远农商行、官大金、兰家红未提交新的证据。 上述证据经庭审质证，威远农商行的质证意见是：证据1的真实性、合法性都有异议。该结算是在诉讼过程中进行结算的，并且涉及官大金的房产在上诉人处抵押借款的情况比较多，都有类似租期很长且收取抵押物等情况。证据2不能证明支付的就是租金，转款凭证未作标注，也不能证明收款人的身份，且支付的金额也有变化，不是固定的每三个月45,000元，也未提供法庭要求的时间范围内的所有的租金支付情况证明。证据3不能达到对方证明目的，提供证据显示的是2013年5月26日系魏小威转给官大金30万元，资金用途不明，可能是其他经济往来，并非吴限美主张的借贷关系，且借条载明的金额为90万元，该证据为60万元，其中2014年6月1日的30万元的资金用途还是发工资，同样未能显示收款人的信息。转账时间与借条形成时间也有差异。证据4真实性无法判断，即使为真，也只能看出是魏小威在与吴限美离婚后与业主方发生关联，而非吴限美于其他业主发生租赁关系，此时吴限美与官大金的租赁关系应当解除。 官大金的质证意见是：证据1的真实性、合法性、关联系予以认可，证据2、3中没有对方姓名的账号不记得是不是本人的，但魏小威的中国建设银行卡在2013年5月26日向官大金有一笔30万元的转款系吴限美支付的房租，房租支付的时间并没有完全按照约定来给，需要钱的时候可能就会找对方给，所有款项发生的具体情况记不清楚了，是否是本人的账号、本人收了多少钱，如何收取的房租等情况以证据1的结算单为准，证据4不予质证。 本院将对上述证据在之后的分析中予以综合认定。 本院另查明，威远农商行依据已经发生法律效力的一审法院（2015）威民初字第1739号民事判决书申请对案涉房屋的执行，该生效判决认定威远农商行对案涉房屋的抵押权成立，对案涉房屋享有在折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。在吴限美提交的一份由154号门面全体业主于2012年12月31日写给魏小威的《函（告知书）》中记载“请魏小威先生必须在2013年元月3日前将我们门面内的隔墙用砖砌上（与官大金的门面分开）”。 二审查明的其他案件事实与一审判决认定一致，本院依法予以确认。 本案二审的争议焦点是：吴限美请求人民法院停止要求其腾退房屋执行的执行异议是否成立，是否足以排除强制执行。 本院认为：威远农商行申请执行案涉房产系行使其享有的抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，吴限美以对案涉房产享有租赁权为由主张排除强制执行，必须具备在案涉抵押合同成立前，吴限美已订立真实有效的房产租赁合同，且吴限美对案涉房产持续占有、使用等。根据本案查明的事实，吴限美举出了与官大金在2012年3月1日签订的《门面租用协议》，虽威远农商行对该租用协议的真实性提出异议并申请进行形成时间鉴定，但因不能提供所需检材致司法鉴定不能。为进一步证明案涉《门面租用协议》的真实性及实际履行情况，本院也责令吴限美提供交纳租金以及其他能进一步证明租赁关系的相关证据，吴限美在限期内举出了其前夫魏小威支付租金的银行交易记录以及魏小威租赁与案涉房产相邻门面的相关证据予以佐证。相关证据经各方当事人质证，吴限美主张魏小威的中国银行、中国农业银行卡上有几笔4.5万元的转款系支付的房租，因交易记录中未能显示对方账户名称，威远农商行不予认可，但吴限美举出的魏小威的中国建设银行卡在2013年5月26日向官大金有一笔30万元的转款，官大金认可是吴限美支付的房租，结合吴限美举出的魏小威与案涉房屋相邻的两间门面的租赁合同及相关函件，本院认为案涉《门面租用协议》具有真实性，吴限美在案涉抵押权（抵押合同的签订时间是2013年10月8日）成立前已实际在租用案涉房产。威远农商行主张即使《门面租用协议》真实，但吴限美现在已实际未占有、使用案涉房产，故也不能排除对案涉房产的执行。经查，吴限美与魏小威离婚后，吴限美将案涉房产的租赁权转给魏小威，魏小威之后又将案涉房产转租他人使用至今，经向官大金核实，官大金对魏小威的转租行为予以认可。本院认为，经出租人同意承租人可以将房产予以转租，这是法律所允许的，魏小威的转租行为相对于官大金而言也是在履行双方之间的租赁合同，不能简单以案涉房产已不是吴限美在占有、使用为由就认定吴限美与官大金之间就不再存在租赁合同关系，故威远农商行的该主张不符合法律规定，本院不予支持。吴限美已举证证明在本案抵押权成立前已对案涉房产享有租赁权，且该租赁权至2022年3月31日才终止，其请求停止执行腾退案涉房产的执行异议成立，本院应予支持。 综上所述，威远农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35501元，由四川威远农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周利芬 审 判 员 江万明 审 判 员 王 侯 二〇一九年九月六日 法官助理 李 清 书 记 员 李泓洁