重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初13539号 原告:陈帅，男，1993年8月15日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：潘洪兵，重庆百安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张泽萍，重庆百安律师事务所律师。 被告:颜子涵，男，1985年10月26日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：阳海莉，女。 委托诉讼代理人：张志勤，重庆张弛律师事务所律师。 原告陈帅与被告颜子涵合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告陈帅向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2019年4月12日签订的《酒店转让协议》；2、依法判决被告返还原告酒店转让费2000元及租房意向金2000元；3、依法判决被告双倍返还定金100000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告在重庆市渝北区金开大道登记注册了一个酒店，取名为两江新区瑞伊酒店，经原被告双方协商，被告愿意将该酒店转让给原告经营。原告为表示诚意于2019年4月10日给被告支付定金5万元并于当天与被告签订《定金协议》，原告于同日向阳海莉支付租房意向金2000元，因为被告说阳海莉是房东。2019年4月12日，原、被告签订《酒店转让协议》，合同约定2019年4月12日原告向被告支付15万元，包括定金5万元，2019年4月16日原告向被告支付45万元;2019年4月16日原被告交接该酒店的经营权及酒店的设施设备;因被告的原因导致该转让合同目的无法实现，被告应赔偿原告双倍定金。事后原告给被告支付了10万元转让费。2019年4月5日原告来到酒店洽谈与房主签订《房屋租赁合同》及2019年4月16日交接酒店事宜。原告来到酒店后始终没有见到房主，原告在等待房主的期间，该酒店区域的物管前来要求被告对该酒店的消防进行整改，对侵占公共区域的部分拆除。对此被告主动对原告说:“这是个意外情况，退你们的转让费”。当天被告退还了原告98000元，余款被告没有退还。原告自始至终就没有与房主见过面，无法取得房屋租赁权，同时该酒店存在消防安全隐患，原告无法实现其合同目的。加之被告的退还转让费的行为表明不再履行合同。综上所述，被告违反诚实信用原则，违反合同约定，原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 当事人围绕诉讼请求向本院举示了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下： 2019年4月10日，以被告为甲方、原告为乙方签订《定金协议》，约定：“甲方对位于重庆市渝北区金开大道351号7-1至7-11的店铺进行租赁转让，现乙方欲承租，故双方达成如下定金协议以共同履行：1、甲方有权对该房屋进行租赁转让，若因甲方无权进行租赁转让而导致一方无法取得该房屋的租赁权的，则甲方应退还乙方的定金。2、双方对转让费的金额确定为人民币：陆拾万元整。3、乙方在签订本协议之日缴纳转让费定金人民币：伍万元整。4、乙方若取得房屋的租赁权，则与房屋所有权人签订《房屋租赁合同》，租金为人民币：19995.00每月（壹万玖仟玖佰玖拾伍元整），若不能达成该条件，则甲方应退还乙方的定金。5、甲方收取乙方定金三十日内，不得再将房屋转让给其他第三人，否则甲方应返还乙方的定金。6、甲乙双方约定在签订本协议后的三十日内，甲方应积极联系房屋所有权人与乙方进行合同商讨，并签订正式的租赁合同，否则甲方必须退还乙方所缴纳的定金。7、乙方缴纳定金十日内，若不愿意取得该房屋的租赁权，则甲方有权不退还定金。8、若因乙方与产权人对合同文本达成一致意见，而导致该转让行为的无法实现时，则甲方必须在一日内退还乙方所缴纳的定金。9、该定金协议生效后，甲方将营业执照正本和副本，法人身份证交给乙方代办变更法人，乙方不得拿该证件做其他用途，否则甲方有权追究乙方相应法律责任。10、本协议一式两份，甲乙双方各自一份，具有同等法律效力。”原、被告在该协议落款处签名捺印。同日，原告向被告支付定金5万元，被告向原告出具已收到5万元定金的《收据》。 2019年4月12日，以被告为甲方、原告为乙方，签订《酒店转让协议》，约定：“经甲、乙双方友好协商，甲方将位于甲方名下的位于渝北区X大道X号X至X，面积约465平方米（实际使用面积：约1300多平方米），两江新区瑞伊酒店的经营权及该酒店内所有设施设备转让给乙方，房间内配套设施齐全。现就转让的相关事宜签订如下协议。1、转让时间：2019年4月16日，2、转让金额人民币陆拾万元整（小写：600000元）（含五万元定金）同时转让该酒店内所有配套设施。3、甲乙双方均提供身份证复印件。4、从酒店经营权及酒店所有设施设备转让到乙方时（即2019年4月16日双方交接时），因为经营所导致事故或费用乙方承担和负责。5、在酒店转让时，甲方应保证酒店所有相关执照、许可证、消防合法有效、符合法律法规政策的规定，否则甲应承担在此转让期间乙所造成的所有损失的赔偿。6、转让费付款方式为分期付款：转让合同签订当天即2019年4月12日乙方向甲方付款拾伍万元（150000），其中包含乙方已付的定金伍万元（50000）；2019年4月16日乙方向甲方付款剩余转让费共计肆拾伍万元（450000）。甲方收到款后向乙方出具收款收据。7、该酒店转让时，甲方应结清甲方在经营酒店时所有的财务税务问题。8、因甲方自身原因导致该转让合同目的无法实现，甲方应赔偿乙方双倍定金，并退还乙方支付的转让费，赔偿乙方在转让期间所造成的所有损失。9、因乙方自身原因导致该转让合同目的无法实现，甲方不再退还乙方所支付定金，只退还乙方支付的转让费。乙方应赔偿甲方在转让期间所造成的所有损失。此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经甲、乙双方签字之日起生效。”原、被告在该协议落款处签名捺印。次日，原告向被告支付10万元，被告向原告出具收到10万元酒店转让费的《收据》一份。 2019年4月15日，原告来到涉案酒店与被告洽谈与房主签订租赁合同以及次日交接酒店的事宜，期间涉案酒店所在地的物管公司来到涉案酒店送达了《违规行为整改通知单》，该通知书载明：“2A2B号701-711室瑞伊酒店（业主/使用人）：颜子涵经查，你在物业使用/装饰装修过程中有下列行为：（一）占用公区；（二）违章搭建；（三）堵塞消防报警阀开关。上述行为违反了物业管理的有关规定，现依据《装饰装修管理条例》、《装修管理协议》，请你立即整改上述违规行为，并于72小时内进行整改。逾期尚未整改完毕的，将依法报告相关行政主管部门处理。”当天原、被告还就涉案酒店所使用的房屋租金是否递增的问题产生争议，当天文小蓉（原告与文小蓉均称文小蓉系原告母亲，以下简称“文”）与被告颜子涵（以下简称“颜”）之间的对话如下：文:“因为自始至终你们都没谈递增，今天来了之后，你媳妇又来谈递增。”颜：“不是这么回事，递增真的一直都有，啷个可能没得递增嘛。”文：“你看定金合同上也没有递增。”颜：“我们不说那些了。” 当天，被告向原告退还98000元转让费。关于当天被告为何退还原告98000元转让费；原告申请的证人文小蓉陈述2019年4月15日在酒店讨论次日交接事宜的时候，物管就过来说酒店存在占用公区的问题，被告说这个是个意外，并愿意退还原告所有的费用，包括转让费和定金以及租金意向金，原告方觉得如果全退就同意，原告对证人文小蓉的证言予以认可；被告陈述不是被告主动退还，而是原告说酒店消防有问题要求被告退还转让费，被告就退还给了原告，当时被告卡上差2000元才够10万元，所以被告只退了98000元，本来是打算退10万元，被告不退定金是因为依据《酒店转让协议》第9条，是原告的原因导致转让合同目的无法实现，所以被告不同意退还定金。 原告陈帅庭审中举示了微信截屏和转账截屏，拟证明被告告知原告阳海莉是房东，原告就向阳海莉支付了租房意向金2000元。原告陈帅还举示了《写字楼出租合同书》一份，该证据显示是出租方（郑贵兰）与承租方（颜子涵）2014年10月25日就案涉物业签订的合同，每年租金为239940元，租期为2014年11月1日至2024年10月31日，原告称该证据是2019年4月15日原、被告双方协商过程中被告拿出来的，是原告母亲文小蓉用手机拍摄的，证明被告与郑贵兰之间对于租金没有递增的事实；被告质证称真实性无异议，合同并没有载明递增的内容。被告颜子涵庭审中举示了涉案酒店房屋的产权证复印件、独生子女证、房屋租赁授权、营业执照复印件，拟证明涉案酒店房屋的产权人郑贵兰系被告的母亲，在处理房屋租赁的时候取得了郑贵兰的授权，被告拟转让的酒店具有合法手续；原告陈帅质证对证据真实性无异议，但称原、被告在2019年4月15日那天被告并未向原告出示该份委托书。 庭审中，原告陈述要求被告双倍返还定金的理由是被告有违约行为，一是对于房屋租赁的问题被告要求租金递增，但是在原被告双方的定金协议中并没有约定租金递增，而是明确约定了每月租金为19995元；二是涉案酒店涉及到违章搭建的问题即占用公区，且被告酒店的锅炉在公区之内并阻塞了消防报警阀开关，对此问题在2019年4月15日之前原告不清楚这些情况，是在2019年4月15日物管前来要求被告整改的时候原告才清楚；三是被告主动退还原告转让费98000元，其行为表明被告不愿意再履行转让协议；法律依据是合同法第94条第2、4项规定，《酒店转让协议》第8条的约定。 本院认为，《定金协议》、《酒店转让协议》均是原、被告双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据本院查明的事实，虽然原、被告对是谁先提出解除《酒店转让协议》存在争议，但双方均认可2019年4月15日最终双方均同意解除该协议，故本院对原告主张解除该协议的请求，予以支持。协议解除后，原告有权要求被告返还已经支付的10万元酒店转让费，现双方均认可被告尚欠2000元酒店转让费未返还，对原告主张被告返还2000元酒店转让费的请求，本院予以支持。原告主张房屋意向金2000元，该款项原告并非是交给被告，该款项与本案并非同一法律关系，被告并非合同相对方,对原告主张被告向其退还该款的请求，本院不予支持。 被告是否应当向原告双倍返还定金的问题。原告以被告要求租金递增不符合《定金协议》的约定以及酒店涉及违章搭建等问题，认为违反《酒店转让协议》第8条的约定即导致原告的合同目的无法实现并以此主张被告双倍返还定金。第一，涉案酒店的确接到物管的《违规行为整改通知单》，但是该通知单是要求涉案酒店进行相应整改，否则将依法报告相关行政主管部门处理，该事实并不能证明被告存在合同违约行为；第二，原告举示的证据可以证明在签订《定金协议》之后，即2019年4月15日被告又反悔提出了租金递增的问题，也即说明被告不能履行保证原告与房东签订的租赁合同中租金为每月19995元的义务，租金递增的确不符合《定金协议》第4条的约定，但由于双方签订的《酒店转让协议》并未提及租金标准问题，因此被告反悔提出租金递增的这一事实并不足以证明原告的合同目的无法实现，即不能适用《酒店转让协议》第8条，而应适用《定金协议》第4条。虽然法律规定了定金的适用规则即收受定金一方违约的应双倍返还定金，但是在当事人对定金规则有明确约定的情况下应优先适用当事人的约定，本案中《定金协议》第4条就做了明确约定：若不能达成该条件（即每月租金19995元），则甲方（即被告）应退还乙方（原告）的定金。因此，被告应按照约定向原告返还定金5万元。对原告超过该金额的请求，因不符合双方的约定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告陈帅、被告颜子涵于2019年4月12日签订的《酒店转让协议》； 二、被告颜子涵于本判决生效后十日内向原告陈帅返还酒店转让费2000元； 三、被告颜子涵于本判决生效后十日内向原告陈帅返还定金5万元； 四、驳回原告陈帅的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2380元，减半收取1190元，由原告承担595元，被告承担595元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  刘 磊 二〇一九年九月十九日 法官助理  杨丽容 书 记 员  何西雪