湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初5714号原告：黄建辉，女，1987年11月24日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：王湘楠，湖南湘达律师事务所律师。被告：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇一环北路**。法定代表人：贺赛军。原告黄建辉与被告宁乡县恒源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月6日立案受理后，依法由审判员何胜兴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄建辉委托诉讼代理人王湘楠到庭参加了诉讼，被告宁乡县恒源房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告宁乡县恒源房地产开发有限公司支付原告逾期交房违约金38079元（以已付房款214407元为基数，从2015年5月31日起至2017年1月12日止，按日利率万分之三计算）；2、判令被告宁乡县恒源房地产开发有限公司退还原告多支付的购房款615元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年4月25日，原、被告签订了合同编号为20140144Ａ-3217ａ的《宁乡县商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于宁乡县交汇处（义乌小商品批发城）第一栋Ａ单元4层Ａ-3217ａ号房屋，房价为214407元。合同第八条约定：“（一）出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案。”合同第十一条逾期交房责任中约定：“逾期超过30天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”但被告直到2017年1月12日才办理竣工验收备案，构成违约。另合同第二条约定：“该商品房建筑面积24.42㎡”，第五条第一款中约定：“该商品房单价为8779.98元／㎡，总房价为214407元”，合同第二十一条第二款约定：“合同约定面积与宁乡县房地产测绘队实测面积有差异的，以实测面积为准，多退少补。”现不动产权证的面积为24.35㎡，被告应当返还0.07㎡的购房款。被告宁乡县恒源房地产开发有限公司没有进行答辩。经审理查明：2015年4月25日，原、被告签订合同编号为20140144Ａ-3217ａ的《宁乡县商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于宁乡县交汇处（义乌小商品批发城）第一栋Ａ单元3层Ａ-3217ａ号房屋，建筑面积为24.42㎡，单价为8779.98元／㎡，总价为214407元。合同第八条约定：“（一）出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案。”合同第十一条约定：“逾期超过30天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第二十一条第二款约定：“合同约定面积与宁乡县房地产测绘队实测面积有差异的，以实测面积为准，多退少补。”合同另对其他事项进行了约定。合同订立后，原告于当日向被告支付约定购房款，被告于2017年1月12日办理竣工验收备案，涉案房屋于2018年6月8日进行不动产登记，权证记载实际面积为24.35㎡。上述事实，有到庭当事人的陈述、《宁乡县商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、工程质量竣工验收记录、湘（2019）宁乡市不动产权证第0013868号等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的合同编号为20140144A-3217a的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务；上述合同第八条至第十条约定，宁乡县恒源房地产开发有限公司应在2015年5月30日前将达到交付条件的房屋向黄建辉交付。而涉案房屋直至2017年1月12日才竣工验收合格并办理备案手续，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。且原、被告双方合同的第八条约定，“未验收的房屋不得交付”，故直到2017年1月12日涉案房屋才具备法定及约定交房条件，且被告未按照合同约定向原告办理房屋交付手续，故被告逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金标准的问题，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，酌情支持由被告以原告已付房款214407元为基数，按日万分之一点五的标准向原告支付自2015年5月31日起至2017年1月12日止的逾期交房违约金。原、被告在合同中约定面积差异以实测面积为准，多退少补，由于原告实际取得的权属证书的面积与双方在合同中约定的购房面积少0.07㎡，原告有权要求被告予以返还，因此对原告方要求被告退还的购房款615元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告黄建辉逾期交付房屋的违约金19039元（以已付购房款214407元为基数，自2015年5月31日起至2017年1月12日止，按日利率万分之一点五计算）；二、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告黄建辉购房款615元；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回黄建辉的其他诉讼请求。案件受理费384元（已减半收取），由原告黄建辉负担64元，由被告宁乡县恒源房地产开发有限公司负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何胜兴二〇一九年九月十八日书记员  朱宁星附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。