湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂2802民初2916号原告利川市腾龙矿业集团万峰建材有限公司，住所地：利川市都亭办事处城郊村**，统一社会信用代码91422802309703601C。法定代表人：殷建明，系该公司执行董事，委托诉讼代理人邓爱福，利川市诚信法律服务所法律工作者。特别授权代理。委托代理人李俊，系该公司总经理。特别授权代理。被告肖令相，男，1962年8月27日出生，汉族，湖北省利川市人，农民，住湖北省利川市，委托诉讼代理人张明，湖北将来律师事务所律师。特别授权代理。原告利川市腾龙矿业集团万峰建材有限公司（以下简称万峰建材公司）诉被告肖令相合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员阳磊于2019年5月14日、7月12日两次公开开庭进行了审理。原告万峰建材公司的委托代理人邓爱福、李俊，被告肖令相及其代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖令相向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将其出让原告的位于利川市××务乡××组的房屋及其附属设施交付给原告所有使用；2、判令被告支付原告相应的违约金53143.4元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：万峰建材公司与被告于2014年6月26日签订了《房屋买卖协议》，协议签订后，原告已于2014年6月26日支付被告全部款项265717.00元，而被告至今拒绝将案涉房屋交付原告。协议系双方真实意思表示，具有法律效力，双方应当按照协议履行义务。被告拒不履行义务，已构成违约，应当支付原告违约金53143.4元。被告肖令相辩称：我们已在利川法院另行起诉主张涉案协议无效，本案应当以合同效力纠纷案件判决结果作为定案依据，故本案应当中止审理；案涉协议违反了法律的强制性规定，应属无效，故被告不存在履行合同的义务。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：利川市万峰建材有限公司成立于2014年6月13日，2017年8月31日，公司变更登记为利川市腾龙矿业集团万峰建材有限公司。2014年6月12日，利川市凉雾乡人民政府决定将凉雾乡池谷采石场和利川市都亭龙潭石材厂两家非煤矿山整合并重新选址，在利川市××雾乡××村××组（本案争议地）拟建利川市万峰建材有限责任公司，遂向利川市人民政府提交了《选址请示》，并于2014年6月16日报送了《利川市非煤矿山新改扩建规划布局（初审）意见表》，2014年8月1日报送了《利川市非煤矿山规划布局、调整征求意见书》，利川市凉雾乡政府、交通局、水保局、林业局、国土局、环保局、安监局、利川市人民政府分别签字同意。万峰建材公司（乙方）与肖令相(甲方)于2014年6月26日签订了《房屋买卖协议》，协议约定：甲方房屋坐落于青××组，一楼一底，占地面积337平方米，出售给乙方；房屋四至界限：东至山林为界，南至山林为界，西至山林为界，北至山林为界；该房屋价格为人民币265717元，合同签订时乙方支付给甲方购房款20000元，待甲方将房屋相关手续及房屋交付给乙方时，乙方一次性付清余款。合同签订之日起15日内甲方必须向乙方交付该房屋的使用权；如有违约，则按照合同价款总额的20%给对方支付违约金，并承担因此给对方所造成的损失。利川市凉务乡青龙山村村民委员会作为中证人签字确认。合同签订后，万峰建材公司按照合同约定于2014年6月26日向原告支付了房屋、山林、土地、迁坟及树木补偿款共计人民币737000.00元，之后被告陆续领取了青苗补偿费、地上附着物补偿款等，被告共从原告处领取了共计人民币770440元。2014年12月28日，原、被告在经××雾乡青龙山村民委员会签字同意的情况下，再次达成《土地承包合同流转协议》的补充协议，协议约定：“1、土地、山林承包期限为四十年，四十年内甲方（原告）必须保证乙方（被告）四十年的使用权，若因政策、法令需续签承包协议的，甲方无条件续签，四十年期满后，由甲方本人或其继承人继续有权承包；2、土地、山林承包期限四十年内，政府对土地、山林承包范围内的一切补贴费用归甲方所有；……4、合同签订后，甲方必须在阳历2015年2月28日前将一切财产搬青××组组并将房屋、山林、土地交付给乙方………。”原告在对被告房屋进行补偿时，按照利川市农村房屋征收补偿标准足额支付了补偿款。另查明，原、被告签订合同后，被告向利川市国土资源局递交了《采矿权申请登记书》，随后，利川市国土资源局向被告颁发了《采矿许可证》，湖北省安全生产监督管理局向被告颁发了《安全生产许可证》。被告通过了矿山地质环境保护、恢复治理、土地复垦方案的评审，每年向相关职能部门缴纳了土地复垦费、森林植被恢复费。原告还以同种方式向包含肖文杰及被告肖令相等在内的其他大部青××组组居民签订了《房屋买卖协议》。部分村民在领取了补偿款后，将房屋交付给原告。被告以《房屋买卖协议》的程序及内容违反了国家禁止性规定为由，拒绝将房屋交付给原告。上述事实，有经庭审质证的《房屋买卖协议》、《补充协议》、《领款单》、算账清单复印件、（2015）鄂利川民初字第02460号民事判决书、（2016）鄂28民终487号民事判决书，及原、被告的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本案受理后，将本案定性为排除妨害纠纷。在审理过程中，结合原、被告陈述及原告的诉求，本院将其案由更改为合同纠纷更为适宜。本院认为：本案的争议焦点为原、被告签订的《房屋买卖协议》性质及效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，对合同的理解应当按照合同所使用的词句、合同目的、交易习惯及诚实信用原则等综合确定合同的真实意思。本案中，从原、被告签订的《土地承包合同流转协议》及补充协议的内容看，原告将自己承包经营的土地、山林流转给被告，约定了使用期限，在被告使用土地期限内，政府对该土地、山林的一切补贴归原告所有；被告使用期限届满后，应将该土地、山林归还给原告，原告对流转土地的承包经营权并未灭失，故其合同内容符合承包经营权出租的要件，故双方签订的《土地承包合同流转协议》及补充协议实质应为农村土地承包经营权出租合同。《房屋买卖协议》属于《土地承包合同流转协议》及补充协议的附属合同，并不是单独成立的，应当与前述两个合同综合来认定其协议的性质。农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。原告作为属于按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织，可以承包农村集体土地进行经营。原、被告签订的《流转协议》、补充协议、迁坟协议、房屋买卖协议是双方的真实意思表示，合同签订后，承包方（原告）与发包方的权利和义务并未消除，从表面上看，原告虽然改变了被租赁土地的使用性质，但是合同约定用途是石料开采，且在租赁期满后将进行复垦，归还被告，仍然属于农用性质。且原告开采石料的行为征得了发包方和利川市人民政府的同意，获得了相关部门的批准，故其行为符合法律、行政法规的规定。原、被告签订的《房屋买卖协议》名为买卖，实质为租赁合同。即原告租赁原告的土地、宅基地，取得了宅基地上附着物的管理、使用权。案涉协议的内容并不违反法律的禁止性规定，协议是有效的。该协议系不定期租赁合同，租赁期限届满后，双方当事人可以续订租赁合同。被告认为本案应当以确认房屋买卖协议效力的判决结果作为依据，而要求本案中止审理，其理由与法律规定不符，本案可以径行认定涉案协议的效力。原、被告签订的《房屋买卖协议》中已明确约定：合同签订之日起十五日内，甲方必须向乙方交付房屋的使用权，如有违约，则按照合同总价款265717元的20%支付违约金。双方约定的违约金标准符合法律规定。该协议合法有效，被告未在签订合同十五日内将房屋交付给原告使用，已构成违约，应当依法支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告肖令相于本判决生效之日起十五日内将其居住的位于利川市凉务乡青龙山村三组一楼一底房屋及其附属设施交付给原告利川市腾龙矿业集团万峰建材有限公司使用。二、被告肖令相于本判决生效之日起十五日内支付给原告利川市腾龙矿业集团万峰建材有限公司违约金人民币53143.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1128.59元，减半收取564.3元，由被告肖令相负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号********（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 阳 磊二〇一九年九月十日书记员 姚元群