广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初2015号 原告：曾海荣，男，汉族，1967年9月16日生，住桂林市七星区。 委托代理人：和建人，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被告：桂林家旺房地产开发有限公司，住所地桂林市七星区建干路19号天河花园8#3单元一层，统一社会信用代码：91450300739962881W。 法定代表人：曾培杰，董事长。 原告曾海荣诉被告桂林家旺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法由审判员廖诺独任审判，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾海荣及其委托代理人和建人到庭参加诉讼；被告经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告曾海荣的诉讼请求：1、请求判令被告为原告办理原告全款购买的桂林市建干路29号“家旺苑”小区7栋1-5-2号住房房屋产权证，过户登记到原告名下；2、判令被告依约支付未在规定期限内为原告办理产权证的违约金4861.8元给原告，并判令被告支付原告因维权所支出的2万元律师代理费给原告；3、判令被告返还原告购房意向金2万元；4、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实及理由：2006年11月26日，原告与被告签订《星河国际意向认筹协议》，当时意向购买“家旺苑”8栋1-5-3号住房（后来正式签约时原告选定7栋1-5-2号房屋），同日预交了2万元购房意向金。被告开发的商品房小区原暂定为“星河国际”，后更名名为“家旺苑小区”。该意向认筹协议第二条约定:“2、在星河国际项目正式销售时，即2006年11月30日前(具体时间以甲方通知为准)，乙方凭意向金收据及《意向认筹协议》与甲方签署《商品房买卖合同》，意向金自动冲抵购房款”。2007年5月14日，原告与被告正式签订选定的“家旺苑”小区7栋1-5-2号住房《商品房买卖合同》，该商品房单价3824.58元/㎡，总金额486180元。原告于订立合同后依约将全部房价款486180元交付给被告家旺公司，原告于2006年11月26日与被告签订《星河国际意向认筹协议》时预交的2万元意向金，并未在该售房款中予以冲抵。原告于2009年5月17日，交纳了附属设施费用给被告，包括:房屋契税(总房价3%)、管道燃气安装费、有线电视安装费、单元可视对讲系统费、水电基础设施安装费、通讯设施配套费、公共维修基金2.0%、办证费、预交一年物业管理费、合同印花税。该商品房买卖合同关于被告办理产权登记进行了约定，被告应当在商品房交付给原告使用后300工作日内，将办理产权登记需由被告提供资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意，在原告不退房的情况下被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。被告于2007年11月13日将该房交付给原告，原告接收房屋装修后于2008年1月1日入住至今，被告以将商品房买卖合同备案办理产权证为由拿走合同原件，后原告多次催促要求被告依约为其办理“家旺苑”7栋152号住房房产证，以及退还2006年11月26日认筹意向金2万元，被告均以各种理由不予办理、拒绝退还，故原告诉至法院。 被告桂林家旺房地产开发有限公司未到庭，也未向本院提供书面答辩意见。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2006年11月26日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了一份《星河国际意向认筹协议》，协议约定：原告取得被告物业的优先认购权，意向物业为桂林市星河国际8栋1单元503号房屋，原告向被告支付意向金2万元;在星河国际项目正式销售时，原告凭意向金收据及《意向认筹协议》与被告签署《商品房买卖合同》，意向金自动冲抵购房款；等等。同日，原告向被告支付2万元的意向金。2007年5月14日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定了：一、原告购买被告位于桂林市七星区地块：桂市国用（2006）第000315号］第7栋1单元5-2号房，商品房建筑面积共145.28平方米，其中套内建筑面积127.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.16平方米；按套内建筑面积计算，每平方米3824.58元，总金额为486180元，签订本合同当日一次性付清全部房款；二、被告应当在2007年11月30日前，该商品房经验收合格后交付买受人使用；三、被告应当在商品房交付使用后300工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；四、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向桂林市房产局申请登记备案。合同签订后，原告分别于2007年5月14日、5月17日支付购房款482000元、41800元，共计486180元。2007年5月17日，原告向被告交付了公共维修基金、办证费、合同印花税、房屋契税等费用。2007年11月13日，被告将房屋交付原告；同时交付了房屋质量保证保证书及房屋使用说明书，两者均记载：小区名称：家旺苑，房屋座落、栋号：桂林市七星区建干路29号7栋1单元5层2号；产权人姓名：曾海荣；开发商：桂林家旺房地产开发有限公司。原告领用该房屋后使用至今。原告自述涉案房屋小区名称原为星河国际，后改天河花园，现称家旺苑。涉案商品房买卖合同签订后，被告未前往相关部门作合同备案登记；2014年5月23日，被告向桂林市房屋登记管理中心申请就桂林市七星区建干路29号家旺苑7栋作初始登记，申请书上记载该房屋所在土地地号：1-1-5-709，土地使用权证号：（2006）00031527；同月27日，被告经登记为桂林市七星区建干路29号家旺苑7栋房屋所有权人（桂林市房权证七星区字第××号）。原告认为其多次催促被告依约办理涉案房屋的房产证及退还意向金2万元，被告均以各种理由不予办理、拒绝退还，原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案商品房买卖合同是否合法有效；二、涉案房屋是否具备物权登记条件；三、原告主张的意向金退还、律师代理费及违约金赔付有否依据。 关于争议焦点一：本案中，原告主张其与被告签订《商品房买卖合同》原件由被告保存，其提供的买卖合同系复印件，但结合原告提供的交纳房款、办证和附属费用以及物业服务费、有线电视费等缴费单据，以及房屋质量保证保证书、房屋使用说明书等证据的原件，足以证实原、被告之间签订了商品房买卖合同之事实。涉案商品房买卖合同虽未经商品房预售登记备案，但登记备案不是预售合同生效的必备前提，只是一种行政监管行为，不直接影响合同的效力，且涉案房屋买卖合同中并未约定备案作为合同生效的条件，合同相关条款未违反法律法规强制性规定；故原、被告双方的商品房买卖合同合法有效，本院对原、被告之间存在商品房买卖合同关系之事实予以确认。 关于争议焦点二：涉案商品房买卖合同上记载交易房屋位于桂林市七星区，原告提起告诉主张权利的房屋位于桂林市七星区，两者地址略有差别，但涉案买卖合同上记载涉案房屋所在地块与桂林市七星区建干路29号7栋房屋所在土地的地块号与土地使用证号均完全一致，故可确认原告就涉案买卖合同的交易房屋即为桂林市七星区。涉案商品房买卖合同内容确定了原、被告双方各自的权利义务，而原告已经按照合同的约定交纳了全额房款及其他费用，已经履行了合同的主要义务，被告亦应依照合同约定履行交涉案买卖合同交由相关部门登记备案、在涉案房屋交付使用后300工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；但时隔已十余年之久，涉案买卖合同却未经备案登记、涉案房屋亦已经登记产权人为被告桂林家旺房地产开发有限公司，据此可知涉案房屋已经具备进行物权登记的条件，被告应依约协助办理将涉案房屋登记在原告名下之条件而未履行义务，导致被告未能及时获得房屋权属证书，被告应当承担违约责任；故原告要求将涉案房屋变更登记在其名下之诉讼请求，有充分事实、合同及法律依据，本院予以支持。 关于争议焦点三：1、意向金：原、被告于2006年11月26签订了《星河国际意向认筹协议》，约定原告就星河国际8栋1单元5层3号房屋的优先购买权向被告预付意向金2万元，该款在签订《商品房买卖合同》时冲抵房款；原告自述其于此后另选了涉案7栋1-5-2号房、被告未将其预交的2万元意向金退还或冲抵房款，而被告在收讫本案起诉状副本后，未对原告主张的涉案买卖合同变更了认筹协议的交易对象、2万元意向金未退还未冲抵房款之事实提出任何反驳，故原告主张被告返还其意向金2万元，有充分依据，本院予以支持。2、律师代理费：涉案合同中并未约定原告发生该项费用时应由被告负担，故原告该项请求，本院不予支持。3、违约金：原告主张其至今未获得涉案房屋权属证书，被告构成违约，应依照合同约定支付购房款的1%之违约金，此有充分合同、法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》（第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林家旺房地产开发有限公司协助原告办理将位于桂林市七星区屋产权登记在原告曾海荣名下的手续； 二、被告桂林家旺房地产开发有限公司赔偿原告曾海荣逾期办证违约金4861.8元； 三、被告桂林家旺房地产开发有限公司返还原告曾海荣购房意向金20000元； 二、驳回原告曾海荣的其他诉讼请求。 本案适用简易程序，减半后收取案件受理费461元，诉讼保全费4520元，合计4981元（原告已预付本院），由原告负担195元，由被告负担4786元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费922元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  廖 诺 二〇一九年八月三十日 法官助理  易 颖 书 记 员  黄胤祯