福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初12023号 原告：陈永奏，男，1967年9月16日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：陈绵绵、陈丽珍，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 被告：黄奇松，男，1969年2月12日出生，汉族，住晋江市。 被告：蔡思伟，男，1962年8月24日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：叶永宏、姚振万，福建侨声律师事务所律师、实习律师。 原告陈永奏与被告黄奇松、蔡思伟建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告陈永奏及其委托诉讼代理人陈绵绵、被告蔡思伟的原委托诉讼代理人李秋梅、委托诉讼代理人叶永宏、姚振万分别到庭参加诉讼。被告黄奇松经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈永奏向本院提出并变更诉讼请求为：1.黄奇松、蔡思伟立即返还陈永奏土地转让款110万元及从2014年6月18日起至实际返还款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失（暂计至起诉之日止为191400元）；2.黄奇松、蔡思伟向陈永奏赔偿因建房造成的损失共计979803.13元。事实和理由：2014年6月18日，陈永奏与黄奇松、蔡思伟就黄奇松名下位于晋江市安海镇地块的土地使用权转让事宜达成《土地转让协议》，约定两被告将上述地块的土地使用权转让给陈永奏，转让金额为1484600元。后陈永奏支付110万元的转让款，并在该地块上完成房屋主体工程建设，安装了相应的水电设施，同时为办理相关的产权需要，陈永奏也聘请了评估及测量机构进行宗地图的测量、评估，先后共花费979803.13元。2015年9月6日，陈永奏要办理土地使用权变更登记时，才发现该地块的土地使用权因黄奇松欠他人款项被法院查封、冻结，不能办理变更登记手续。当初两被告向陈永奏承诺该地块的土地使用权权属清楚，不存在任何争议，这与事实不符，两被告的违约行为给陈永奏造成了重大的损失，严重损害了陈永奏的合法权益。 蔡思伟辩称，陈永奏与黄奇松、蔡思伟签订的《土地转让协议》约定，陈永奏应在2014年7月5日、农历2014年十二月初五（即2015年1月24日）前支付的第一期、第二期转让款合计128.64万元。但陈永奏仅于2014年3月10日支付110万元，余款18.46万元逾期未支付，还有20万元是因为陈永奏迟迟不依照合同办理过户手续而导致没有支付。双方签订的《土地转让协议》是有效的，两被告已将土地交付给陈永奏使用，履行了合同义务，陈永奏没有依约定支付转让款，其违约逾期付款行为造成该宗土地不动产权属被权属登记主管部门根据晋江市人民法院协助执行通知，限制转移登记，陈永奏对此提出执行异议之诉后，被法院判决认定陈永奏就案涉土地不享有足以排除执行行为的民事权益，不能阻却法院对涉案土地采取的查封执行措施，使该宗土地权属变更登记不能完成，合同无法继续履行，应由陈永奏自行承担因此造成的损失。陈永奏违约逾期付款合同迟延履行期间，在尚未取得物权效力的情况下，以黄奇松及配偶蔡毓针名义向晋江市安海镇人民政府提交建房审批手续，擅自在涉案土地上加盖房屋，未经蔡思伟的同意，该行为存在过错，蔡思伟对此不应承担陈永奏违法建房的赔偿责任。另外，请求中止审理本案，目前标的物处于被法院查封阶段，尚未处置，对合同履行过程中造成的损失尚不能确认，若标的物被法院拍卖，才能确定损失。综上，因陈永奏的违约行为，造成合同目的不能实现，陈永奏应承担不能办理权属变更登记及违法建房的过错责任，其所支付的转让款不应返还，违法建房所发生的费用应由陈永奏承担责任，应驳回陈永奏的诉讼请求或者本案中止审理。 黄奇松书面答辩称，其于2008年6月25日将其名下诉争地块转让给蔡思伟。蔡思伟与陈永奏于2014年6月18日签署《土地转让协议》，约定蔡思伟将诉争土地使用权转让给陈永奏。因土地使用权仍在黄奇松名下，故蔡思伟与陈永奏约定由黄奇松在合同签署后协助陈永奏办理土地使用权过户事宜，黄奇松同意后就在《土地转让协议》上签字。后陈永奏在逾期支付土地转让款的情况下，请求黄奇松配合办理建房手续并要求向蔡思伟隐瞒建房事实。2014年10月29日，黄奇松应陈永奏要求签署了《安海镇个人住宅改建承诺书》，陈永奏在诉争土地上建造房屋。陈永奏在办理过户登记之前，擅自违法建造房屋，导致房屋无法过户，以致房屋被法院强制执行，明显具有重大过错，应对土地转让款损失承担过错责任，无权请求黄奇松返还以及赔偿资金占用损失。陈永奏在未按期交付土地转让款，并且未办理房产证过户手续情况下，未经蔡思伟同意自行建房，具有重大过错，对建房损失应自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈永奏向本院提供以下证据：1.土地转让协议、关于《土地转让协议》的补充合同各一份，以证明2014年6月18日、2015年2月16日，陈永奏与两被告就黄奇松名下位于晋江市安海镇地块的土地使用权转让就购买价格、支付方式、违约责任达成约定的事实；2.土地使用权证一份，以证明黄奇松合法享有位于晋江市安海镇地块的土地使用权的事实；3.中国民生银行支付业务回单（付款）打印件六份，以证明陈永奏支付了110万元的转让款至蔡思伟名下的事实；3.福建省泉州市中级人民法院民事判决书（2016）闽05民初67号一份，以证明黄奇松享有位于晋江市安海镇地块的土地使用权被查封冻结无法办理过户的事实；4.合同、收条、费用明细各一份，以证明陈永奏在该转让的地块上完成了房屋主体工程建设共花费979803.13元的事实；5.常住人口登记卡一份，以证明陈永奏曾用名“陈永义”的事实；6.收款收据三份、收费通知单一份，以证明陈永奏为完成房屋产权证的办理聘请了相关机构对其建造的房屋进行设计、审计、评估及绘制宗地图共花费22800元的事实；7.福建省行政事业单位（社团）资金往来结算票据、福建省政府非税收入票据复印件各一份，以证明陈永奏为建造房屋需向政府单位缴纳危房改建保证金及城市生活垃圾处理费合计13700元的事实；8.泉州安平电力有限公司电费收据十七份，以证明陈永奏已为其建造的房屋缴纳电费合计3684.13元的事实；9.缴纳水费明细存折三份，以证明陈永奏已为其建造的房屋缴纳水费合计2300元的事实；10.证明、中国民生银行个人账户对账单六份，以证明陈永奏支付黄廷炎房屋建筑款678328元，其中通过民生银行转账金额为40万元的事实；11.收据一份，以证明陈永奏支付黄廷炎房屋基础增加、底楼填石粉、底楼天棚、竹架、北围墙费用合计41100元的事实；12.陈永义基础桩工程计算、证明各一份、中国民生银行个人账户对账单二份，以证明陈永奏支付郑尧峰房屋基础桩201390元，其中通过民生银行转账金额为9万元，农业银行3万元的事实；13.证明一份，以证明陈永奏为购买两被告土地支付陈某介绍费15000元的事实；14.照片一份，以证明陈永奏在向两被告购买的地块上完成房屋主体工程建设的事实；15.申请证人陈某出庭作证。证人陈某作证称，其系陈永奏的邻居，其本来不认识蔡思伟，其到朋友店里的时候遇到蔡思伟，蔡思伟有两块土地使用权要转让，陈某就介绍陈永奏购买其中的诉争土地；诉争土地是黄奇松转让给蔡思伟的，但是没有办理过户手续，蔡思伟在转让诉争土地给陈永奏时就叫黄奇松一起来签订《土地转让协议》；蔡思伟有带陈永奏申请办理确定诉争土地的四至；因蔡思伟说建房后才能办理过户手续，故当时蔡思伟让陈永奏赶紧申请建房，其才能早点收取全部转让款。 蔡思伟向本院提供晋江市安海镇人民政府责令停止违法占地违法建设通知书及安海镇房屋建设施工审批表（包括承诺书及责令状）复印件各一份，以证明2015年2月2日安海镇人民政府责令陈永奏停止本案标的的违法建设，陈永奏盗用黄奇松的名义，伪造黄奇松的签名向安海镇人民政府递交危房翻建施工审批的手续。 对证据和事实，本院认定如下：对于陈永奏提供的土地转让协议、关于《土地转让协议》的补充合同、土地使用权证、中国民生银行支付业务回单（付款）打印件、福建省泉州市中级人民法院（2016）闽05民初67号民事判决书、常住人口登记卡，蔡思伟对真实性没有异议，上述证据来源、形式合法，可以证明相应事实，本院予以认定。陈永奏提供的福建省泉州市中级人民法院（2016）闽05民初67号民事判决书所认定的事实，及陈永奏提供的照片、蔡思伟提供的证据、蔡思伟、黄奇松的陈述均可以体现陈永奏在位于晋江市安海镇安平工业综合开发区第Ⅲ区7#小区K132地块的诉争土地上建设房屋的事实。结合黄奇松的答辩意见，黄奇松系自愿配合陈永奏办理建房手续，蔡思伟提供的证据未能体现陈永奏存在伪造黄奇松的签名以申请建房的情况。陈永奏提供的证据7福建省行政事业单位（社团）资金往来结算票据、福建省政府非税收入票据、证据8泉州安平电力有限公司电费收据、证据9缴纳水费明细存折为相关部门出具的收费凭据，可以体现陈永奏以黄奇松的名义缴纳危房改建保证金、城市生活垃圾处理费，以蔡思伟的名义缴纳水费，本院予以认定。陈永奏提供的证据4合同、收条、费用明细、证据6收款收据、收费通知单、证据10证明、证据11收据、证据12陈永义基础桩工程计算、证明，系案外人签署或出具，并非正式票据，未能体现该证据的真实性，蔡思伟对上述证据的真实性也不予确认，故本院不予认定。陈永奏与蔡思伟均对双方合同关系的介绍人为陈某不持异议，证人陈某的证言可以印证原、被告之间存在建设用地使用权转让合同关系的事实，但其陈述的蔡思伟要求陈永奏先建房，建房后再收取剩余购房款的情况，没有其他证据予以佐证，本院不予认定。 本院认为，虽诉争土地的使用权是由黄奇松转让给蔡思伟，再由蔡思伟转让给陈永奏，但三人共同签订《土地转让协议》，黄奇松也是合同的一方当事人，对陈永奏负有协助办理权属过户登记手续的义务。该《土地转让协议》第二条约定陈永奏付款方式分三期付清，第一期于2014年7月5日前支付50万元，第二期于农历2014年十二月初五（即2015年1月24日）前支付784600元，第三期于办理过户完整后，支付20万元。依据双方的上述约定，陈永奏应于2015年1月24日前支付给两被告转让款共计1284600元，而陈永奏至今仅支付给蔡思伟110万元。陈永奏主张原、被告双方重新约定第二期的剩余转让款184600元待过户完成后再支付，但未能提供充分的证据予以证明，本院不予确认。在陈永奏到期未支付第二期的剩余转让款184600元的情况下，陈永奏与蔡思伟又于2015年2月16日签订了关于《土地转让协议》的补充合同，明确约定蔡思伟保证上述土地产权清楚，确系其所有，在土地证过户前，若发生该地块与蔡思伟有关的产权纠纷或债权债务，一概由蔡思伟负责清理，并承担相应的责任，与陈永奏没有任何关系；若因此给陈永奏造成建筑方面等全部经济损失，由蔡思伟负责全部赔偿给陈永奏；该补充合同中并未提出陈永奏存在逾期付款行为，可见蔡思伟认可陈永奏所履行的付款义务。蔡思伟未能举证证明其催促陈永奏支付剩余转让款及办理权属过户登记手续，其主张陈永奏存在逾期付款的违约行为，本院不予支持。蔡思伟将诉争土地交付给陈永奏使用，且向陈永奏承诺若诉争土地发生产权纠纷或债权债务，一概由蔡思伟负责清理，并承担相应的责任，后陈永奏在该土地上建设房屋，黄奇松配合陈永奏办理了建房手续，现因黄奇松的原因，诉争土地被依法查封，致使陈永奏无法占有、使用诉争土地及所建设的房屋，蔡思伟、黄奇松已构成违约。诉争土地现处于查封状态，尚未进行处分，陈永奏不主张解除其与蔡思伟、黄奇松的《土地转让协议》，合同继续履行的情况下，陈永奏要求蔡思伟、黄奇松返还转让款110万元及支付资金占用损失，依据不足，本院不予支持。因诉争土地尚未进行处分，且原、被告之间的《土地转让协议》未解除，陈永奏并未受到建设房屋的损失，故其要求蔡思伟、黄奇松赔偿其建房造成的损失，本院不予支持。 经审理查明，黄奇松将其名下的位于晋江市安平工业合开发区地块的土地使用权转让给蔡思伟，蔡思伟又将上述土地使用权转让给陈永奏，陈永奏与蔡思伟、黄奇松于2014年6月18日就上述转让事宜签订《土地转让协议》，签订协议后，陈永奏支付给蔡思伟转让款110万元；陈永奏与蔡思伟又于2015年2月16日签订关于《土地转让协议》的补充合同一份。蔡思伟将诉争土地交付给陈永奏使用，陈永奏在该土地上建设房屋，黄奇松配合陈永奏办理了建房手续。现诉争土地因黄奇松对案外人负有债务，被泉州市中级人民法院查封。 综上所述，陈永奏与蔡思伟、黄奇松之间的建设用地使用权转让合同合法有效，依法应受法律保护。陈永奏要求蔡思伟、黄奇松返还转让款110万元及支付资金占用损失，要求蔡思伟、黄奇松赔偿其建房造成的损失，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项规定，判决如下： 驳回原告陈永奏的诉讼请求。 本案受理费24970元，由原告陈永奏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  胡 谦 审 判 员  陈小红 人民陪审员  许树木 二〇一九年九月十九日 书 记 员  洪雅玲 附件:本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据： （一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言； （二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言； （三）存有疑点的视听资料； （四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品； （五）无正当理由未出庭作证的证人证言。 法官提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －10－ －9－