青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初3830号原告：马桂花，公民身份号码：×××，女，回族，1953年10月10日出生，无固定职业，住西宁市。被告：杨方刚，公民身份号码：×××男，汉族，1980年11月5日出生，个体工商户，住西宁市。原告马桂花与被告杨方刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理，依法由审判员马元梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马桂花、被告杨方刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马桂花向本院提出如下诉讼请求：诉讼请求：一、请求判令解除与被告签订的所有《租赁合同》及其补充协议；二、请求判令被告支付违约金11000元；工资损失28000元，交通费2500元；间接损失40000元；精神损失费10000元；三、请求判令被告返还租赁房屋，对房屋毁坏部分进行修复，恢复原状；四、请求判令被告返还原告给付的装修补偿款5000元。事实与理由：2018年9月7日原告经青海仁泰房地产营销策划有限公司介绍，将位于西宁市××区、1013室两套房屋出租给被告，并签订了《租赁合同》，合同约定租金为每套每月1900元，租金第一年半年付，以后一年付，被告提前30日支付下期租金；租赁期中，因被告没有按要求装修，且不支付原告垫付物业费、暖气费，双方又重新签订了《租赁合同》及补充协议，约定租赁期限自2018年4月20日至2023年4月19日（只签订了1012室）。后又签订《补充条款》约定，租金超过一个月合同终止，退回原告补偿的装修费，不能改变房屋结构和损害房屋，违约要赔偿二个月的租金及一切损失。被告并未按合同约定支付房租，装修过程中被告将大卫生间的承重梁砸毁，租赁期内多次未按约定支付房租，严重损害了原告权益，现请求依法支持原告诉讼请求。被告杨方刚辩称，被告所述不属实，原告所述2500元每套的装修补偿金，签订合同的时间是11月，但是原告将签订时间写为9月，将装修期往前推，以这样的方式代替装修补偿金。签订合同时我方明确告知原告租赁房屋需转租，原告知晓。后来原告又以我转租为由要求提高房租，制造矛盾，我方又给原告补偿了6000元，原告才同意我方转租。这两套房屋签订时间实际都为2018年9月，是原告说资金紧张为了提前收租金，要求我将一套改为2018年4月20日。《补充协议》中明确可以转租，原告不得干涉。本院经审理认定事实如下：2018年9月7日原告作为甲方，被告作为乙方经中介青海仁泰房地产营销策划有限公司介绍签订了《不动产租赁合同》约定原告将自己所有的位于西宁市××区房屋出租与被告，租赁期限为2018年9月7日至2023年9月6日；约定每月租金1900元，房屋押金2000元，房屋租金6个月为一期，共计11400元，乙方必须提前30日支付下期房租；第一年半年支付，第二年开始年付。与该房屋有关的水电、供燃气、物业费用等有乙方承担；同时约定未经甲方同意，乙方不得将房屋转租、转借给他人使用，拆改变动房屋结构或损坏房屋。在租赁期内双方产生矛盾，经双方多次协商，原告作为甲方与被告作为乙方重新签订了一份就1012室房屋的《租赁合同》。约定租赁期限为2018年4月20日至2023年4月19日；每月租金1900元，房屋租金为6个月为一期，共计11400元，乙方必须按期提前15天支付下期房租；房屋水电暖、燃气、物业等其他费用由乙方承担；并约定除甲乙在补充合同中另有约定外，乙方在租赁期内须事先征得甲方书面同意，方可转租给他人。同时双方签订了一份《补充条款》，约定“此房在5年承租范围内，有权对外转租，房主不得一（以）任何理由干涉；……乙方若出现房租交付逾期一个月，甲方优惠给乙方作为装修补偿的2500元收回，超过一个月甲方有权收回房子。终止合同，一切损失由违约方承担。……”双方签订合同后，原告将两套房屋于2018年9月6日交付被告使用，被告承租两套房子实际合同履行时间即2018年9月7日，被告于2018年9月8日支付了两套房屋半年租金共计19990元。虽经双方协商将1012室双方重新签订了租赁合同，约定租期自2018年4月20日起，但双方均明确两套房屋租金起算日期均以2018年9月7日开始计算，半年期至2019年3月8日。即两套房屋下期房屋租金应自2019年3月9日至2019年9月9日。被告分别于2019年4月19日支付15000元、5月5日支付10000元、7月8日支付5000元分三次共向原告支付第二期租金共计30000元。被告将所租赁原告房屋转租他人使用，在他人装修中未经原告许可砸毁房屋墙体，经原告提出后，被告未予以恢复原状。后原告以被告支付租金超过双方合同约定，被告将承租房屋擅自转租他人砸毁房屋承重墙要求解除合同，导致纠纷产生。另查，原告马桂花出租的位于西宁市××区、1013室房屋系马桂花向青海海宏房地产有限公司购买的商品房，尚未办理房屋不动产权证。本院认为，原被告之间签订的《不动产租赁合同》、《房屋租赁合同》、《补充条款》均系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。双方在合同履行中理应按双方约定执行。双方签订租赁的两套房屋，依据双方协商签订的《补充条款》约定“乙方若出现房租交付逾期一个月，甲方优惠给乙方作为装修补偿的2500元收回，超过一个月甲方有权收回房子，终止合同，一切损失由违约方承担。”经双方协商后两套房屋租赁期限约定变更，1013室房屋租赁期限自2018年9月7日至2023年9月6日，首次支付上半年租金至2019年3月6日，即被告支付1013室房屋第二期租金应依据约定提前30日支付在2019年2月6日前履行；1012室房屋租赁期限经双方协商变更为从2018年4月20至2023年4月19日，但双方首次半年租金支付至2019年3月6日，即被告支付1012室房屋第二期租金应依据约定提前15日支付在2019年2月19日前履行；经过庭审质证，双方确认两套房屋第二期应付租金分别在2019年4月19日、5月5日、7月8日分三次履行完毕，被告支付第二期租金违背了双反《补充条款》约定，但原告已接受该租金，视为对被告行为的默认，原告提出被告存在违约行为的主张依据法律规定，不予认定。被告在将房屋转租后未经原告许可，擅自砸毁墙体，原告对此提出抗议，被告未予解决恢复，原告要求解除与被告签订的《租赁合同》及《补充条款》、对房屋毁坏部分进行修复、恢复原状交付房屋的主张符合法律规定，其诉求应予以支持；原告提出被告应支付违约金11000元的主张，因依据合同约定违约金为一个月房租，应按两套房屋一个月租金认定即违约金以3800元予以支持；提出应由被告给付装修补偿款5000元的主张，因双方在《补充条款》中有明确约定，应予以支持；原告提出被告应支付原告工资损失、交通费、间接损失、精神损失的主张无证据及法律依据，不予认定，此诉求不予支持。被告提出砸毁房屋墙体并非承重墙，已与物业有沟通，与原告无关的辩称，违背法律规定，其辩称不予采纳。综上，为保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款五项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第三款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、原告马桂花与被告杨方刚在2018年9月7日签订的就西宁市××区《不动产租赁合同》、海宏一号E区2号楼1单元1012室《房屋租赁合同》及《补充条款》依法予以解除，判决生效后十五日内由被告杨方刚恢复西宁市城西区海宏一号2号楼1单元1012室、1013室房屋原状并腾退交付于原告马桂花；二、被告杨方刚支付原告马桂花违约金3800元，支付房屋装修款5000元，以上共计8800元，判决生效后十五日内履行。三、驳回原告马桂花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2215元，减半收取1062.5元，由原告马桂花负担900元，被告杨方刚负担162.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 马元梅二〇一九年九月十二日法官助理 马 瑞书 记 员 董新华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十八条第三款宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。