河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终5466号 上诉人（原审原告）：涉县平安物业服务有限公司，住所地涉县龙南路龙山庭院临街**商铺。 法定代表人：杨乃柱，任总经理。 委托诉讼代理人：张土成，河北恒星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张玉太，男，1971年5月14日出生，汉族，住涉县。 上诉人涉县平安物业服务有限公司（以下简称平安物业公司）因与被上诉人张玉太物业服务合同纠纷一案，不服河北省涉县人民法院（2019）冀0426民初2024号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月11日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 平安物业公司上诉请求:1、请求二审法院依法改判支持平安物业公司一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由张玉太负担。事实和理由：一审法院认定平安物业在物业管理服务期间存在卫生打扫不全面，外墙排水管道维修养护及绿地养护管理不到位，应降低收费标准的认定严重错误。首先，平安物业与龙山一品花园小区业主委员会签订物业管理合同第七条规定管理标准规范为邯郸市精细化管理标准二级。二级收费标准规定：物业费为每平米0.6元，而平安物业根据县实际情况按照0.4元每平米收取。对卫生、照明、绿地维护达到80%即为合格。该合同第七条第三项规定：道路路面每日清扫一次，早7点前完成一次，路面全天保洁。这说明，平安物业保证每日7点前安排人员打扫一次，全天安排保洁人员，对卫生、照明、绿地维护达到80%即不违反约定。这些人员平安物业均安排专人负责。张玉太提出的这些问题没有提供任何证据进行证明，只是口述，一审法院在没有任何证据的情况下做出上述认定，实数草率。其次，小区业主不得单独减少物业费。物业管理是一个特殊的行业，小区业主委员会与物业签订的物业管理合同对全体业主产生法律效力。根据相关司法解释，物业服务企业在某个方面服务不到位，业主可以要求平安物业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而不能通过减免物业费。其三，龙山一品花园小区业主委员会每半年对物业服务进行一次评测检查，对服务不到位部分提出整改措施、实施方案，并让平安物业交纳服务不到位部分的违约金。一审法院采取直接减免物业费形式对平安物业实际是一种重复处罚，对其他业主也有失公正。综上，请求二审法院依法改判。 张玉太答辩称，一、平安物业公司主体不适格。平安物业公司成立没有公示，没有公开选举，不符合法定成立条件。二、张玉太没有享受到平安物业公司所应提供的物业服务。平安物业公司服务严重不到位，擅自扩大收费标准，根据邯郸四级收费标准应为0.35元，现收费标准为0.4元，应当每天打扫一次楼道，现在几天都没有清扫一次；楼道也没有配备消防器材。收费时逼着业主打过欠条，至今不承认；停车场没有兑现硬化的承诺；外墙管道漏水，物业不予处理；业委会成员都是物业的亲戚朋友，不为业主着想；业委会成立不合法，没有通过选举私自成立。平安物业公司催促缴费，并把告知书贴在门上，在物业同意后张玉太已经按照一审判决交纳了物业费，平安物业公司不应再提起上诉。请求二审判决平安物业承担一二审诉讼费用，以及张玉太的精神伤害费、误工费等。 平安物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令张玉太立即给付平安物业公司2018年度物业综合服务费536元、公共照明费60元、垃圾清运费36元,共计632元；2.本案诉讼费由张玉太承担。 一审法院认定事实：平安物业公司于2018年1月1日与龙山一品花园小区业主委员会签订《龙山一品花园小区物业管理合同书》，主要内容有：平安物业公司对该小区房屋建筑共同部位、共用设施、设备的管理、维修养护；道路、排水管道、污水管道等公用设施的使用管理和维修养护；公用绿地、树木等养护管理；公共环境卫生清洁、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，巡视、门岗执勤等;绿地内垃圾袋等废物随时捡拾，路面全天候保洁，楼内共用楼梯通道，多层每周清扫3次，栏杆每周擦拭2次，窗户、入户门每周擦拭1次，，地下室每周清扫1次草坪适时修剪、整修、清除杂草，干旱、高温季节适时浇水，树木按生长季节适时修剪、整形，搞好病虫害防治，适时喷药，对退化草坪进行整治恢复；门岗24小时严格执行2人值守，有详细交接班记录、外来车辆登记。住户物业综合服务费0.4元/建筑平米/月，公共照明费60元/户/年，垃圾处置费36元/每户/年。物业费于每年1月1日前由平安物业公司收取并出具票据，服务期限一年。张玉太系龙山一品花园小区11-3-401室业主，房屋建筑面积111.64平方米。在上述服务期限，平安物业公司工作人员入驻小区进行了管理，但对小区外墙排水管道维修养护不到位，对小区绿化管理不到位，对小区公用部位卫生管理不到位，张玉太以平安物业公司未尽管理义务构成违约为由拒绝交纳2018年的物业费用。平安物业公司为维护合法权益提起诉讼，请求判如所请。 一审法院认为，平安物业公司与龙山一品花园小区业主委员会签订的物业管理服务合同，是为龙山一品花园小区的公共物业管理的需要达成的民事法律行为，属有效合同，平安物业公司和张玉太均应严格履行合同约定的义务。平安物业公司在物业管理服务期间存在卫生打扫不全面、外墙排水管道维修养护及绿地养护管理不到位，依据服务质量与收费标准相适应原则，应降低平安物业公司的收费标准，结合本案实际情况，一审法院酌定张玉太2018年物业综合服务费以每月每平方米0.32元的标准计算为宜，张玉太物业综合服务费应为428.70元（111.64平方米*0.32元/平方米*12个月）。张玉太辩称平安物业公司承诺硬化停车场，但平安物业公司并未认可，且双方在合同中也未约定，故对张玉太的辩解意见一审法院不予采信。判决：一、张玉太于本判决生效之日起十日内给付涉县平安物业服务有限公司2018年物业综合服务费为428.70元，公共照明费60元，垃圾处置费36元，合计524.70元；二、驳回涉县平安物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，涉县平安物业服务有限公司负担20元，张玉太负担5元。 本院二审期间，平安物业公司提交证据1、龙山一品花园小区业主委员会处罚通知单；证据2、业委会处罚1000元违约金收据。证明业委会已经代表全体业主就违约行为进行了处罚。张玉太质证称，对以上证据真实性不认可，对业委会成员组成及身份有异议。张玉太提交证据1、平安物业公司催缴物业费通知单；2、交纳物业费收据。证明张玉太已经按照一审判决履行了义务。平安物业公司质证称，对以上证据真实性认可但对其证明目的不认可，张玉太只是交纳了部分物业费，其他应当按照平安物业公司一审请求补齐。 依据原审卷宗材料、当事人陈述，二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，关于张玉太应当按照何种标准交纳物业费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条瑕疵履行违约责任的规定，一方履行义务质量不符合约定的，对违约责任没有约定或者约定不明确，可以合理选择要求对方承担减少价款或者报酬等违约责任。本案中，龙山一品花园小区业主委员会与平安物业公司签订的《龙山一品花园小区物业管理合同书》，均是合同双方真实意思表示，且并无违反法律、法规效力性强制规定应属有效，对金业小区业主具有约束力，因此双方应按照该合同履行相应义务。根据张玉太提供的相关证据，以及平安物业提交的证据：龙山一品花园小区业主委员会处罚通知单和业委会处罚1000元违约金收据，以上证据相互印证了平安物业公司在履行物业管理服务期间存在瑕疵，但是一审法院不应直接变更物业服务费收费标准，应根据物业服务合同履行情况酌情扣减相应费用，本院酌情扣减20%的物业费，张玉太应交纳物业费428.8元（536元－536元×20%），与一审判决计算结果一致。因此，平安物业公司上诉张玉太应按合同约定标准支付物业费的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，平安物业公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院适用法律存在瑕疵，应予纠正。依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由涉县平安物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  温永国 审判员  段子勇 审判员  刘 勇 二〇一九年九月二十六日 法官助理王皓枫 书记员李朋