江西省鄱阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1128民初3894号 原告：鄱阳县四方物业管理服务有限公司，统一社会信用代码913611286960948845，住鄱阳县鄱阳镇湖城国际小区**101、102、103。 法定代表人：汪杨，总经理。 委托代理人：孔红娟，女，汉族，1975年6月8日出生，江西省鄱阳县人，，住鄱阳县系公司项目经理，代理权限为特别授权。 被告：程芳华，女，汉族，1981年6月19日出生，江西省鄱阳县人，，住鄱阳县 原告鄱阳县四方物业管理服务有限公司诉被告程芳华物业服务合同纠纷一案，本案于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孔红娟、被告程芳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鄱阳县四方物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付物业管理费8917元（每月每平方米1.1元从2014年8月15日计算2018年11月30日，被告房屋面积为157.42平方米），本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月30日，原告与鄱阳县四方城市基础建设有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的“湖城国际”小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实按约定履行合同。双方约定，按照每月每平方米1.1元向业主收取物业服务费。被告系上述7栋1单元701室的业主，房屋面积为157.42平方米。2018年11月30日原告从湖城国际小区退场，但被告尚有自2014年8月15日至2018年11月30日的物业管理费8917元未支付，原告经对此催收未果，故诉至法院。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、商品房买卖合同，证明被告是湖城国际小区业主； 2、面积汇总表，证明被告的房屋面积； 3、前期物业服务合同，证明原告向被告提供物业服务管理，被告应当向原告交纳物业费； 4、物业催缴函，证明原告向被告催缴过物业费。 被告程芳华辩称，一、被告购房时并没有签署过前期物业服务合同，也没有被告知所购买的房产由原告进行物业管理。根据合同的相对性，原、被告不存在物业服务合同关系。二、如小区确由原告提供前期物业服务，原告未完全履行服务义务，被告行使先履行抗辩权，拒交物业费完全是情理之中，合理合法。1、原告的门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装、安全防范管理不到位，明显未履行合同义务。2、原告没有履行物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、污水管道的疏通。电梯也迟迟未年检。3、原告对收支情况，从未按照法律法规和协议约定履行，没有公布收支情况，业主无法监督其工作。对原告主张的物业费计算标准、被告的房屋面积等均没有异议。另外，被告于2015年或2016年交纳2000元物业费。综上，原告公司服务没有做到位，只同意按五折支付所欠物业费。 被告为支持其主张，向本院提交了如下证据： 1、湖城国际业主微信聊天截图（含收款收据），证明被告是非常配合物业工作的，新物业一来被告就交了物业费，聊天截图，证明许多业主都说原告公司服务不到位； 2、照片，证明小区车子乱停乱放，清洁服务也不到位，下水管道堵塞未疏通； 3、证人张某的当庭证言，证明物业公司管理不好，没有保证业主的利益，安全措施不到位，证人家某都被撬过一次，房顶也漏水。 经审理查明，被告程芳华是鄱阳镇“湖城国际”小区7栋1单元701室业主，房屋面积为157.42平方米。2014年10月30日，原告鄱阳县四方物业管理服务有限公司与鄱阳县四方城市基础建设有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的“湖城国际”小区提供物业管理服务。合同第五条约定，前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。2018年11月30日原告终止“湖城国际”小区的物业服务。在原告为小区业主提供物业管理服务期间，原告因向被告收取物业费未果，故诉至法院，并提出前述诉讼请求。另查明，被告程芳华于2015年或2016年交纳2000元物业费，仍有部分物业费未付清。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的前期物业服务合同、商品房买卖合同、面积汇总表，被告提供的照片等证据予以证实，可以认定。 本院认为，一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与鄱阳县四方城市基础建设有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效，故被告抗辩其未与原告签订服务合同的意见，有违上述规定，本院不予支持。 二、被告辩解原告服务不到位，但其提供的照片：车辆乱停乱放问题，下水管堵塞问题、“牛皮癣”广告问题、电梯停止问题等，均不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵，被告提供的证人证言也证明车子停放、卫生问题都不是主要问题，而是安全问题。故被告的该抗辩理由本院不予支持。就安全问题而言，被告提供的微信群聊天信息其中有名为“郑志红”的关于电梯事故的聊天记录，内容是：各位邻居位，我刚从电梯11栋9楼坠下2楼来……，即使双方对该信息真实性没有异议，但该信息发送的时间是2019年1月7日下午3：02，而原告于2018年11月30日已退出“湖城小区”。故此项证据亦不足以证明原告就小区安全问题未采取相关措施。原告已提供了相应的物业服务，被告的抗辩理由，本院不予支持。 三、被告于2015年或2016年交纳了2000元物业费，原告庭审中陈述系2013年8月15日至2014年8月14日的物业费，但原告提供的《前期物业服务合同》系2014年10月30日签订的，本案中无证据证明原告有权收取2014年10月30日之前的物业费用，故应扣除被告已交的一年的物业费（157.42平方米＊1.1元/平方米/月＊12月=2077元，原告实收2000元）。被告所欠的物业费应为8917元-2077元=6840元。 四、物业服务是针对共有部分为全体业主提供服务，由于共有部分的非独占性以及业主的人数众多，物业服务行为对每一名业主的影响程度难以做出客观评估，其因每一位业主的主观需求不同而产生不同的结论，但不能否认物业的付出过程；物业服务具有长期性、持续性等特点，不能仅因为某一时某一项服务不到位就拒绝缴纳物业费用。物业服务也具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，如果因为物业服务企业的服务只是存在一般瑕疵，业主便拒绝缴纳全部物业费，这样必然影响到物业服务企业的正常运营，最终必损害社区多数业主的利益。物业与业主应当建立和谐良性的互动关系，业主按照物业合同约定向物业公司支付物业费保证物业公司的正常运营，有能力提供日常物业管理服务；同时，物业公司也应当不断提高物业管理水平，及时处理、解决业主提出的合理问题。如果业主认为物业服务企业未能履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告程芳华于本判决书生效之日起十日内支付原告鄱阳县四方物业管理服务有限公司物业管理费6840元。 二、驳回原告鄱阳县四方物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告鄱阳县四方物业管理服务有限公司负担6元，由被告程芳华负担19元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员  杨灿 二〇一九年九月三十日 书记员  何卉