成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初4763号 原告:成都市青羊区国投建设发展有限公司。住所地：成都市青羊区广富路**********。 法定代表人：刘炳文，董事长。 委托诉讼代理人：范艳兵，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳文彬，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：张成华，男，1971年10月4日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告成都市青羊区国投建设发展有限公司（以下简称“国投公司”）与被告张成华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国投公司的委托诉讼代理人范艳兵、被告张成华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国投公司向本院提出诉讼请求：1.判令张成华立即将其侵占的成都市双流区渔江路52号附3号、附5号、附6号房屋腾退给国投公司；2.判令张成华向国投公司支付房屋占用使用费（按每月4000元的标准从2017年11月7日算至腾退之日，暂算至2019年5月6日时房屋占用使用费72000元）。庭审中，国投公司将上述诉讼请求变更为：1.判令张成华立即将其侵占的成都市双流区渔江路52号附3号房屋（以下简称“案涉房屋”）腾退给国投公司；2.判令张成华向国投公司支付房屋占用使用费（按每月4000元的标准从2019年5月6日算至腾退之日）。事实与理由：案涉房屋原为成都市青羊区教育局所有资产。2013年9月24日，成都市青羊区教育局后勤服务中心与张成华签订了《商业房租赁合同》，将该房屋出租给张成华，月租金为4000元，租期为2年，从2013年8月18日至2015年8月17日止。嗣后，根据《成都市青羊区财政局（区国资办）关于部分行政事业单位经营性房产无偿划转的批复》（成青财[2017]113号）要求，以及成都市青羊区教育局与国投公司签订《国有资产无偿划转协议》，同意将部分行政事业单位经营性房产无偿划转给国投公司，案涉房屋的商业用房在无偿划转资产之列，2017年11月6日为划转基准日。国投公司在形式上接手该商业房后，经向青羊区教育局了解及实地考察，张成华在该房租期到期后就未与青羊区教育局再签订书面的租赁合同，并拒绝支付相应费用，长期侵占该房屋，现也不向国投公司移交房屋，已造成国有资产严重损失，故国投公司提起诉讼。 张成华辩称：按照成青财[2017]113号文件第三条“出租的房产，扣除相关税金和费用后，每年以利润的方式上缴区财政；出借的房产，划转后按照所有权与使用权相分离的原则，暂由原使用单位继续使用，协商一致后，再由国投公司收回使用权。”的规定，案涉房屋应在双方协商一致的情况下，再由国投公司收回。我方在案涉房屋划转之后均是按时交付租金的，在交租金之前张成华也问过是否需要重新签订合同，但他们回复不需要，就按原合同执行就行。之前欠付的房租已经在2019年6月底的时候支付完毕，9月底时再支付后三个月的租金。希望国投公司给我方一年至两年的时间搬离，因为我方在案涉房屋已投入了180000元左右，当时也在社区进行了房屋维修备案的。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于通江教育基地（双流区九江镇渔箭村渔江路52号附3号），面积2700㎡，系成都市青羊区教育局资产。2014年9月28日，成都市青羊区教育局后勤服务中心与张成华签订《商业房租赁合同》，约定将案涉房屋出租给张成华；租期贰年，自2013年8月18日至2015年8月17日止；每月租金为4000元，年租金为48000元；租赁期间，成都市青羊区教育局如将房产所有权转移给第三人，应符合国家有关房产转让规定，不必张成华同意。但成都市青羊区教育局应提前一个月书面通知张成华，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然出租方，享有原出租人的权利，承担原出租人的义务；租赁期满或合同解除，张成华必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给成都市青羊区教育局。后双方履行了合同。 2017年7月11日，成都市青羊区财政局（区国资办）向国投公司作出《成都市青羊区财政局（区国资办）关于部分行政事业单位经营性房产无偿划拨的批复》（成青财[2017]113号），载明：一、同意将部分行政事业单位的经营性房产220宗，面积共76633.58平方米：土地6宗，面积共5562.4平方米，无偿划转给你公司。二、划转中涉及的有关具体事项，由你公司与资产划出单位、产权所有单位按照国有资产管理的相关规定协商解决。三、出租的房产，由你公司履行告知义务，从划转之日起收取租金，扣除相关税金和费用后，每年以利润的方式上缴区财政；出借的房产，划转后按照所有权与使用权相分离的原则，暂由原使用单位继续使用，协商一致后，再由你公司收回使用权。附件“青羊区部分行政事业单位无偿划转的经营性房产清单”中载明案涉房屋在划转之列。 2017年11月6日，成都市青羊区教育局与国投公司签订《国有资产无偿划转协议》，约定成都市青羊区教育局将其所持国有资产（包括案涉房屋）无偿划转给国投公司。划转基准日之后的房产租金及其他收益由国投公司收取。双方共同确认划转基准日为2017年11月6日。 张成华使用案涉房屋至今。 以上事实，有当事人的身份信息、商业房租赁合同、成都市青羊区财政局（区国资办）关于部分行政事业单位经营性房产无偿划拨的批复、国有资产无偿划转协议、说明及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。对于上述证据材料，本院经审查认为，其具有真实性、合法性，关联性及证明力，能够证明本案的案件事实，本院予以采信。 本院认为，2014年9月28日成都市青羊区教育局后勤服务中心代表成都市青羊区教育局与张成华签订的《商业房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，成都市青羊区教育局后勤服务中心与张成华签订《商业房租赁合同》，该合同直接约束成都市青羊区教育局和张成华。另，因成都市青羊区财政局（区国资办）成青财[2017]113号文件以及国投公司与成都市青羊区教育局签订《国有资产无偿划转协议》，案涉房屋由成都市青羊区教育局自2017年11月6日起无偿划转给国投公司，划转后的房产租金及其他收益由国投公司收取。故国投公司与张成华间房屋租赁合同关系成立。案涉《商业房租赁合同》于2015年8月17日期满后，张成华仍占有使用房屋，成都市青羊区教育局和国投公司并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，张成华至起诉之日仍在继续占有、使用租赁房屋，故原《商业房租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。对于国投公司与张成华之间的不定期租赁合同关系，国投公司、张成华均可随时主张解除。国投公司提起诉讼，要求张成华返还案涉房屋并支付房屋占用使用费，其实质是要求解除合同，故本院确认2014年9月28日成都市青羊区教育局后勤服务中心与张成华签订的《商业房租赁合同》自本案起诉书副本送达张成华之日（2019年6月24日）起解除。关于国投公司要求张成华返还房屋并支付房屋占用使用费（按每月4000元的标准从2019年5月6日算至腾退之日），本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在合同解除后，张成华应当将案涉房屋返还给国投公司，并按照原《商业房租赁合同》约定的每月4000元的标准支付2019年5月6日起至2019年6月24日的房屋租金以及从2019年6月25日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。故对于国投公司的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十一条第七款、第九十七条、第二百三十六条、第四百零二条之规定，判决如下： 一、被告张成华于本判决生效之日起三十日内将位于成都市双流区九江镇渔箭村渔江路52号附3号房屋腾退给原告成都市青羊区国投建设发展有限公司； 二、被告张成华于本判决生效之日起十五日内按照每月4000元的标准向原告成都市青羊区国投建设发展有限公司支付2019年5月6日起至2019年6月24日的房屋租金以及从2019年6月25日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由被告张成华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一九年九月十八日 法官助理  曾晓梅 书 记 员  包永青