新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0106民初1220号原告：聂学倩，女，1990年1月5日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：唐庆红，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆润联投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区阳澄湖路**。法定代表人：冯建华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：喜建军，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。原告聂学倩与被告新疆润联投资有限公司（以下简称润联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂学倩的委托诉讼代理人唐庆红、被告润联公司的委托诉讼代理人喜建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聂学倩向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告之间的《商品房预售合同》；2、依法判决被告返还已支付房款564143.58元；3、依法判决被告承担因购房产生贷款利息33129.03元（2017年2月20日至2019年7月20日），资金占用期间的利息49251.55元（2016年11月13日至2019年7月12日，年利率6.5%），证件费用1738元，4、依法判决被告支付原告违约金5641.44元，以上合计：653903.6元；5、依法判决由被告承担本案诉讼费及邮寄送达费。事实和理由：2016年11月12日，原、被告双方签订《商品房预售合同》及《合同附件》，约定原告购买被告位于乌鲁木齐经济技术开发区，被告承诺“以租养贷（房产交由“途家”经营管理）”、“精装修（装修材料品牌已明示）”。同时，合同约定：“出卖人应当在2018年3月31日之前，将具备合同约定的商品房交付买受人使用”；“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。”2018年3月31日，被告未能如期交房，原告与被告沟通后发现，被告未按约定装修房屋，且2018年7月11日涉案房屋还未经验收，2018年10月31日，被告认可涉案房屋仍未通过消防验收，不能开业经营，并且明确了涉案房屋无法交由“途家”经营管理。被告不能如期交房，已构成违约，原告为维护权益，故诉至法院。被告润联公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，不同意解除合同。1、原、被告之间签订的《商品房预售合同》合法、有效。本案所涉“亚欧贸易中心1﹟商务楼”对外销售，被告方取得了土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书、预售许可证。原、被告之间签署的《商品房预售合同》属于法律规定对外销售的房屋，故双方签订的《商品房预售合同》合法有效。2、被告建设的“亚欧贸易中心1﹟商务楼”在2018年3月31日前满足合同约定的交付条件，且通知了原告方办理入住。“亚欧贸易中心1﹟商务楼”于2018年1月12日取得了建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工验收表，于2018年2月21日通过了消防验收，依据双方签订的合同约定，该商品房经验收合格于2018年3月21日交付。2018年3月23日，被告在乌鲁木齐晚报发布《亚欧贸易中心入住通知》，通知业主办理入住，且在此期间被告方又以电话联系的方式通知了原告办理入住手续。被告为履行《商品房预售合同》与上海途逸公寓管理有限公司签署的《开放式托管合作协议》确定涉案房屋通过途家委托经营的方式管理。被告为履行《商品房预售合同》，与新疆柏森装饰工程有限公司签署了装修合同，且于2018年1月12日完成装修竣工验收，达到交付条件。综上所述，涉案房屋已达到了交付条件，且被告已履行了通知交付的义务，故不存在原告陈述迟延交付问题，本案房屋是由于原告恶意不办理交付手续及委托“途家”托管经营，现诉讼要求解除《商品房预售合同》，无任何合同依据及法律依据，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，“YOYO环球港YO客公寓”系被告润联公司开发建设的房产项目，被告在预售该项目商铺时，发布了以“高铁站最牛公寓让全球民宿平台为你打工”为主题的售房宣传，其对外发放的宣传单上载明，“牵手途家以租养贷搞大你的腰包酒店式公寓交5000元抵20000元小投资高收益玲珑金铺交20000元抵80000元前3年综合收益21%”，并载明了商铺的投资方式、运营模式、商铺装修用材名称及品牌等内容。2016年11月12日，原告聂学倩（买受人）与被告润联公司（出卖人）签订一份编号为2016预0094392的《商品房预售合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的乌鲁木齐经济技术开发区凤凰山街353号第一幢10层商务办公1014号房，房屋代码为600824436，该商品房的建筑用途为办公，该商品房预测绘建筑面积共60.06m2，单价为9393元/m2，总金额为564143.58元；付款方式及期限为：其他方式买受人于2016年11月12日前向出卖人支付总房款的50.37%计人民币284143.58元整，剩余房款的49.63%计人民币280000元整买受人以银行按揭商业贷款的方式向出卖人付清。其中合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若因买受人原因未能在出卖人发出的入住通知书规定的交接日期内办理房屋交接手续的，则自出卖人入住通知书规定的交接期限届满之日起，即视为出卖人已经交付房屋，与该商品房有关的风险责任随之转由买受人承担，物业管理费、水、电、暖、燃气、电梯费等该房屋产生的全部费用自上述期限届满次日起由买受人承担。出卖人无需承担任何逾期交房责任。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人无偿为买受人达到约定标准。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。本合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同自双方签订之日起生效。该合同落款出卖人处有被告润联公司合同专用章签章、并加盖法定代表人印鉴，买受人处有原告聂学倩签字、按手印。合同附件四：途家公寓装饰、设备标准明确约定了公寓户内的装饰、设备标准。2016年11月12日，原告与被告签订《附件五：合同补充协议》，约定：七、乙方按主合同约定行使解约权的，应于约定履行义务的期限届满之日起十五日内向甲方发出解除合同的书面通知，如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。十一、双方同意主合同以及补充协议约定的解除合同的异议期限为十五日，自解约通知送达之日起算。十二、主合同及补充协议所指的书面通知以手机短信、报纸公告、或者特快专递的形式送达。采用手机短信方式发出通知的，以短信发出日期为送达之日。采用报纸公告方式的通知发出日期以报纸刊发日期为准，采用特快专递方式的通知发出日期以快递公司签认为准。接受通知一方其通讯地址为本市的，自通知发出之日起第三日视为已经送达；接受通知一方其通讯地址为外埠的，自通知发出之日起第七日视为已经送达。十四、本补充协议为主合同的组成部分，与主合同具有同等法律效力，本协议与主合同约定不一致的地方，以本协议为准。十六、本补充协议的份数以及持有状况以主合同约定为准，具同等法律效力。本协议自甲乙双方签字盖章后生效，合同生效后，乙方不得以任何理由要求以任何形式将本合同签约主体更换为他人。原告聂学倩在该补充协议首部买受人处签字，并在该协议落款买受人处签字、按手印，被告润联公司在该补充协议落款出卖人处签合同专用章、并加盖法定代表人印鉴。同时，双方签字盖章的合同附件中还约定：聂学倩业主所购买的YOYO环球港YO客公寓楼10层14号房，建筑面积60.06平方米的物业，此物业属委托途家经营管理房源，享受途家为您带来的第三方物业增值服务，您也己熟知并认可途家的经营模式，并同意将购买房源委托于途家进行管理经营。合同签订后，原告于2016年11月12日向被告支付了首期楼款284143.58元，同日，原告向被告缴纳了房产登记费、预告登记费、土地证费、预抵登记费合计1738元。2016年12月7日，原告缴纳了住宅专项维修资金9729.72元，同日，原告缴纳了印花税及契税合计16400.46元。2017年1月20日，原告（甲方、借款人、抵押人）与案外公司华夏银行股份有限公司乌鲁木齐高新区支行（乙方、贷款人、抵押权人）（以下简称华夏银行）、被告（丙方、保证人）签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定甲方向乙方申请个人房屋抵押借款，乙方经审查，同意向甲方提供一定期限的贷款，作为甲方支付购买坐落于乌鲁木齐市经济技术开发区亚欧贸易中心第1幢第10层0单元商务办公1014号房的49.63%购房款280000元整，借款期限为2017年1月20日始至2027年1月20日止，实际借款期限以借款凭证为准。甲方同意将该房产抵押予乙方，作为其偿还本合同项下贷款的担保。丙方自愿且不可撤销地承担本合同项下的连带保证责任。同日，原告（抵押人）与华夏银行（抵押权人）签订《房产抵押合同》，约定乙方为了购房自愿将坐落于乌鲁木齐经济技术开发区凤凰山街353号亚欧贸易中心第1幢0单元第10层商务办公1014号房产抵押于乙方，作为乙方借款的保证，甲方愿意接受该房产抵押，作为乙方清偿贷款担保的抵押标的物。2017年1月22日，华夏银行发放贷款280000元，截止至2019年3月20日，原告已返还到期贷款本金合计60666.58元，已支付贷款利息合计29251.23元。按照华夏银行出具的贷款还款计划书，2019年4月、5月、6月、7月应缴本金合计为9333.32元，应缴利息合计为3877.8元。亚欧贸易中心1#商务综合楼于2018年1月12日通过了建设、监理、设计、施工、勘察单位五方竣工验收，于2018年2月11日通过了由乌鲁木齐市公安消防支队进行的建设工程消防验收。2018年3月23日，被告在乌鲁木齐晚报刊登亚欧贸易中心YOYO环球港入住通知，载明，“各位尊敬的业主：亚欧贸易中心YOYO环球港项目1号商务楼、‘2号商务楼已竣工并通过了验收手续，达到了入住条件。请各位业主于2018年4月24日前来办理入住手续。特此公示。”2018年11月1日，被告通过EMS邮政特快专递方式向原告发出亚欧贸易中心项目1号商务综合楼商务办公1014室入住通知书，该通知书载明，“聂学倩女士：你购买的YOYO环球港亚欧贸易中心1号商备综合楼商务办公1014室已于2018年3月30日已具备法律规定的交付条件且在此期限前我司通知您办理入住和交付房屋，至今未前来办理房屋交付手续，我司与您之间签署的相关约定，您购买的该房屋系由上海途逸公寓管理有限公司统一管理和经营且签署了相关合同，为保证各方的权利和尽快实现经营获利，我司已于2018年3月30日与上海途逸公寓管理有限公司之间办理您购买房屋的移交手续，现再次通知您于2018年11月1日至2018年11月15日期间前来办理，因迟延办理交付手续的相关法律责任均由您本人承担。”案涉房屋至今未办理房屋交付手续。另查明，2017年9月，被告润联公司与案外公司新疆柏森装饰工程有限责任公司签订《亚欧贸易中心项目1#商务综合楼、2#商务综合楼室内精装修工程合同》，约定由被告将亚欧贸易中心项目1#商务综合楼、2#商务综合楼室内精装修工程以包工包料、包安全、包质量、包工期、包文明施工、包验收合格、包相关部门检测、验收所有费用及提供相关的所有资料、包质保期服务等方式发包给新疆柏森装饰工程有限责任公司。其中合同第三条施工范围约定：(1)1#商务综合楼：9-11层：公共走道、电梯厅、途家精装公寓室内按图纸施工（进户门为木质套装门装插卡锁、卫生间门为木质套装门普通执手锁，室内空调机位门为木质夹板门、精装公寓室内橱柜、淋浴柜、衣柜）。第四条工期约定：竣工日期：2017年10月31日大面完成，11月10日完成初步验收，途家精装公寓室内装饰竣工日期如甲方另有需求，以甲方书面通知为准。另查明，2018年10月15日，原告向乌鲁木齐市住房保障和房产管理局信访，反映亚欧贸易中心交付问题，该局于当日受理，于2018年10月29日作出乌房管信（2018）19号《关于聂学倩等人反映亚欧贸易中心交付问题信访事项的处理意见书》，载明调查核实情况为：经查，亚欧贸易中心项目1号商务综合楼共28层，其中9、10、11层委托途家经营，三层公寓产品共计65户。截至目前，有38户业主交付完毕并与途家签订了委托经营协议，因装修标准及部分室内设备问题存在争议，尚有27户未接收房屋。2018年1月12日，该项目1号综合商务楼完成五方验收，2018年7月11日，取得建设工程竣工规划认可书，现已达到交付条件。处理意见：您反映的重新评估装修费用及退还差价、公开装修合同、装修存在瑕疵、违约金问题，属于合同纠纷，建议按照合同约定，与开发企业协商处理，协商不成向人民法院起诉。上述事实有原告聂学倩提供的《商品房预售合同》及合同附件一、附件二、附件三、附件四、附件五：合同补充协议、途家公寓装饰、设备标准、合同附件、YOYO环球港途家宣传单、入住通知书、收款收据2张、新疆维吾尔自治区住宅专项维修资金专用收据（业主使用）、中华人民共和国税收完税证明、《个人房屋抵押借款合同》、《房产抵押合同》、华夏银行乌鲁木齐高新区支行个人账户明细账单、华夏银行乌鲁木齐高新区支行贷款还款计划书、《关于聂学倩等人反映亚欧贸易中心交付问题信访事项的处理意见书》、被告润联公司提供的商品房预售许可证、《商品房预售合同》及合同附件一、附件二、附件三、附件四、途家公寓装饰、设备标准、附件五：合同补充协议、合同附件、‘建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工验收意见表’、乌公消验字（2018）第0038号建设工程消防验收意见书、乌鲁木齐晚报刊登通知、《亚欧贸易中心项目1#商务综合楼、2#商务综合楼室内精装修工程合同》、EMS快递单寄件人存联、入住通知书，当事人的陈述及本院庭审笔录为证。本院认为，原告聂学倩与被告润联公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。本案的争议焦点：一、关于原告依据双方签订的《商品房预售合同》第九条第二款约定要求解除该合同有无事实及法律依据，被告辩称不同意解除合同，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”本案中，原、被告双方签订的《商品房预售合同》附件五：合同补充协议第七条约定：“乙方按主合同约定行使解约权的，应于约定履行义务的期限届满之日起十五日内向甲方发出解除合同的书面通知，如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。”庭审过程中，原告自认未向被告发出解除合同的书面通知，并自认其最早系于2018年8月14日通过电话联系方式向被告公司总经理王旭作出解除合同的意思表示。且原告于2018年10月15日向乌鲁木齐市住房保障和房产管理局信访，反映亚欧贸易中心交付问题的行为表明其仍有继续履行合同的意愿。根据双方签订的《商品房预售合同》约定，原告的解除权系于合同约定的最后交付之日2018年3月31日的逾期90日后即2018年6月29日产生，原告未自该日起十五日内向被告发出解除合同的书面通知，该权利消灭，故原告该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。二、关于原告要求被告返还已支付房款564143.58元，要求被告承担因购房产生贷款利息33129.03元、要求被告支付资金占用期间利息49251.55元，要求被告承担证件费1738元，要求被告支付违约金5641.44元的诉讼请求，因原告合同解除权消灭，故原告上述诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条规定，判决如下：一、驳回原告聂学倩要求解除与被告新疆润联投资有限公司于2016年12月5日签订的《商品房预售合同》的诉讼请求；二、驳回原告聂学倩要求被告新疆润联投资有限公司返还已支付购房款564143.58元的诉讼请求；三、驳回原告聂学倩要求被告新疆润联投资有限公司支付已支付因购房产生贷款利息33129.03元的诉讼请求；四、驳回原告聂学倩要求被告新疆润联投资有限公司支付利息49251.55元的诉讼请求；五、驳回原告聂学倩要求被告新疆润联投资有限公司支付证件费1738元的诉讼请求；六、驳回原告聂学倩要求被告新疆润联投资有限公司支付违约金5641.44元的诉讼请求。本案案件受理费10339.04元，减半收取计5169.52元（原告已预交），由原告聂学倩负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  裴蕾二〇一九年九月三日书记员  王媛