湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终1781号上诉人（原审被告）：株洲万众房地产开发有限公司，住所地株洲市天元区长江广场亚都花园****。法定代表人：张慧常，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谭智军，湖南犀城律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡奎，湖南犀城律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：罗雪娇，女，1977年10月6日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：张迪圣，株洲市芦淞区建宁法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权。上诉人株洲万众房地产开发有限公司（以下称万众公司）因与被上诉人罗雪娇商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万众公司上诉请求：撤销株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初1342号民事判决，改判驳回被上诉人罗雪娇的诉讼请求。事实与理由：原审判决适用法律错误，一审认定“合同附件十一补充协议第六条关于房屋验收交付补充约定第7项约定”是格式条款，属无效条款是错误的。其一，该条款是双方当事人真实意思的表示，不存在威胁、忽悠的情形，且未违反法律法规的强制性规定。其二，该合同是书面形式，双方各持一份，被上诉人可以随时翻阅，被上诉人对其享有的合同权利义务是明知的。其三，本案争议的格式条款没有剥夺被上诉人的索赔权利，未绝对免除开发公司的违约责任，应是有效的。被上诉人罗雪娇辩称：根据合同第28条，对本合同未约定或约定不明的内容，双方可签订补充协议，但补充协议不允许与合同冲突，而补充协议严重违反公平公正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。罗雪娇向一审法院起诉请求：被告万众公司向原告支付延期交房违约金18228.07元（暂算至2018年2月9日止，要求计算至具备交房条件之日止）。一审法院认定事实：2016年4月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000328544）约定：“买受人向出卖人购买位于株洲市天元区房屋；总房价款暂定为451189.8元，买受人应于2016年7月1日前支付该商品房全部价款；买受人未按照约定时间付款，逾期在90日以内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；第九条约定：该房屋的交付应当符合商品房已经取得建设工程竣工验收报告并经过相关部门联合验收合格、商品房已取得房屋实测报告的条件，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；第十条约定：出卖人应于2016年12月31日前将房屋交付给买受人。商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应在交付日期届满前10日将办理交房手续的时间、地、地点的通知书面送达买受人受人未收到通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付该商品房时，出卖人应当满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有的不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；本合同签订后5日内，买受人应到银行或公积金中心办理完按揭贷款合同的面签和其他所有手续并足额缴纳相关费用。买受人未依约履行该义务逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同，可将房屋另售，且买受人应以总房款的20%向出卖人支付违约金；合同附件十一补充协议约定：房屋预测平面图以外增加面积按2000元／㎡计费另外付给出卖人。合同第十条约定的该房屋“经验收合格”是指出卖人作为建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对房屋进行了验收，并取得“合格”结论。其他与该商品房有关的工程验收工作由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。买受人认可，商品房项目取得竣工验收合格，作为质量合格的依据，应按照本合同约定办理收楼手续，不得以瑕疵或一般质量问题拒绝收楼。因买受人以非法律规定的事由拒绝收楼的，视为出卖人已经完成交付。由于买受人原因未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，不承担由此造成延期交房的违约责任；买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担其他违约责任的，应于约定交房之日起90日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利；因合同履行所发生的通知等文件（以下统称为通知）均应采用挂号信、传真、ＥＭＳ邮件或在本地报纸刊登等可供查询的方式送达。通知送达至买受人在签署买卖合同时预留的地址即为有效送达。买受人预留的通讯地址有误或者变更地址后未书面通知出卖人的，出卖人仍可向合同上注明的地址发出相关通知或本地报刊（株洲日报或株洲晚报）上刊登相关通知，通知自出卖人发出或刊登之日起第七日视为已送达买受人。出卖人采取多种方式向买受人送达通知的，以先到达或指定先到达的日期为通知送达日期……”合同签订后，原告共计支付购房款451189.8元。2017年5月17日，案涉房屋所属4号栋经被告组织施工、勘察、设计、监理单位完成五方竣工验收，工程质量验收结论为合格。2018年1月31日，被告在《株洲晚报》刊登《交房公告》，通知建设家园业主于2018年2月4日至6日办理1、2、3栋交付手续、2018年2月7日至8日办理4、5栋交付手续、2018年2月9日至10日办理6、7栋交付手续，并在办理交付时缴纳完毕购房款、维修基金、办证费等相关费用。原告至今未收房。被告至今未向原告支付逾期交房违约金。原告提供《要求株洲万众房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任的告知函》一份，用于证明其已于2017年3月30日向被告送达告知函，并向其主张逾期交房违约金。一审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告争议的焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。本案中，原、被告系平等的民事主体，《商品房买卖合同（预售）》系原、被告双方自愿订立，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方由此形成的房屋买卖合同关系合法有效，受法律保护。合同约定交房条件之一为经相关部门联合验收合格，但由什么部门验收、验收什么项目均未明确，属于约定不明的情形，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第六十二条“质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”的规定，质量要求应按照补充协议中约定的“建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对房屋进行了验收，并取得合格结论”以及国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（编号：GB50300-2013）6．0．6“建设单位收到工程竣工报告后，应由建设单位项目负责人组织监理、施工、设计、勘察等单位项目负责人进行单位工程验收”确定，故本案所涉房屋交房条件应认定为五方验收合格，即本案所涉房屋符合约定的交付条件。原告应在被告通知交房后及时予以办理收房手续。原告认为本案所涉房屋不符合交付条件的理由不能成立。被告在与原告就房屋交付事宜存在争议的情况下通过在《株洲晚报》刊登交房公告的形式通知业主收房，该通知形式原、被告双方在补充协议中予以了明确约定，约定通知文件可以以在本地报纸刊登的方式进行送达，该约定不违反法律法规的强制性规定，对合同双方具有约束力，故被告按约定的形式进行公告通知、送达，对原告产生通知及送达的效力。依照该约定，交房通知在刊登之日2018年1月31日起第七日即2月7日视为已送达原告。综上所述，本案逾期交房违约金应计算至2018年2月8日止。被告现已逾期交房90日以上，在原告要求继续履行合同的情况下，应依约从逾期次日起按已支付总房价款的每日0.01%标准向原告支付违约金。截止2018年2月8日的逾期交房违约金计算为18183元[451189.8元×403日（2017年1月1日至2018年2月8日）×0.01%/日]。被告认为其逾期交付房屋系不可抗力原因造成的抗辩理由没有事实和法律依据，不予采纳。另被告主张原告未按合同约定在交房之日起90日内以书面形式向被告主张违约责任，故被告不应该承担违约金或其他违约责任，但因此约定条款系格式条款，不合理地加重了原告方的责任，排除了原告方的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，此约定的条款系无效条款，故对被告的主张不予采纳。判决：一、被告万众公司于本判决生效之日起十日内向原告罗雪娇给付逾期交房违约金18183元；二、驳回原告罗雪娇的其他诉讼请求。本案案件受理费256元，减半收取128元，由被告万众公司负担。二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审一致无异。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案二审双方争议的焦点是双方签订的合同附件十一《补充协议》第六条第7项的效力如何确定？现分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。涉案《补充协议》第六条第7项约定“乙方（被上诉人）依据合同有关逾期交房的约定要求甲方（上诉人）支付违约金或承担其他违约责任的，应于约定交房之日起90日内以书面形式通知甲方（上诉人），否则视为乙方（被上诉人）自愿放弃要求甲方（上诉人）支付违约金或承担其他违约责任。”上诉人系提供格式合同的一方，上诉人对免除其主要责任的条款没有采取合理的方式提请被上诉人注意，亦没有作出说明，该条款不合理的加重了被上诉人的责任，排除被上诉人的主要权利，免除上诉人的主要责任，系格式条款，故该条款无效。综上，上诉人万众公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费256元，由上诉人株洲万众房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 易文胜审 判 员 李少华审 判 员 张晓玲二〇一九年九月三日法官助理 伍 露书 记 员 陈 晨