云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1975号上诉人（原审原告）：宜良县北古城镇古城社区居民委员会狗街子居民小组，住所：宜良县北古城镇古城社区居民委员会狗街子村。负责人：王永华，居民小组组长。委托代理人：陈宝华，云南联宇（宜良）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：官树宏，男，汉族，1975年12月8日出生，住宜良县。委托代理人：陈云峰，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨建南，男，汉族，1962年9月27日出生，住宜良县。委托代理人：周崇武，云南尚同律师事务所律师，特别授权代理。上诉人宜良县北古城镇古城社区居民委员会狗街子居民小组（以下简称：狗街子小组）、官树宏因与被上诉人杨建南土地租赁合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2018）云0125民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经当事人申请庭外和解扣除审理期限，现已审理终结。狗街子小组上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持狗街子小组要求确认杨建南与官树宏签订的《土地租赁合同》为无效合同的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由杨建南承担。事实和理由：1、杨建南转租土地既没有得到村小组的追认，事后也未经狗街子小组的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，杨建南的行为没有得到狗街子小组的追认，杨建南与官树宏签订合同的行为应属无效。2、官树宏使用案涉土地的权利来源是狗街子小组与杨建南合同的有效存在，狗街子小组与杨建南合同的权利义务关系已经不复存在，因此官树宏使用案涉土地的权利基础也随之丧失。案涉土地的出租人是狗街子小组，杨建南是承租人，官树宏是次承租人。杨建南未经狗街子小组的同意，将租期已经届满的案涉土地进行转租，擅自处分了狗街子小组的权利，狗街子小组有权主张该行为无效，故狗街子小组诉请解除与杨建南的租赁合同还可以主张杨建南与官树宏的转租合同无效。另外，狗街子小组与杨建南的租赁合同期限已届满，一审法院也已判决解除双方的租赁合同，故杨建南与官树宏签订的《土地租赁合同》必须建立在此基础上，在杨建南对案涉土地已无权利基础的情况下，官树宏与杨建南签订的《土地租赁合同》已没有相应的物权基础。3、如果按一审判决的结果，狗街子小组与杨建南的合同解除，杨建南与官树宏签订的《土地租赁合同》约定了租期至2031年6月30日，狗街子小组无合同依据向杨建南主张租金，更不可能向官树宏主张租金。综上，请求二审法院改判支持狗街子小组的上诉请求。杨建南辩称，同意狗街子小组的上诉意见。官树宏辩称，狗街子小组的上诉不能成立，杨建南完全同意狗街子小组的诉讼请求，明显系与狗街子小组恶意串通。官树宏上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回狗街子小组的一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费由狗街子小组承担。事实和理由：1、一审审理程序错误。官树宏在本案中应属于第三人，不应当作为被告。狗街子小组与杨建南签订的租赁合同是否解除，与官树宏有直接的利害关系。若狗街子小组与杨建南的合同解除将给官树宏造成巨大的损失。2、狗街子小组与杨建南恶意串通，故意损害官树宏的合法权益，并且在一审中狗街子小组多次诱导杨建南作出虚假陈述，杨建南完全按照狗街子小组的指示作出不利于官树宏的陈述，严重干扰了本案的审理。3、狗街子小组一审主张的解除合同及确认合同无效的请求分别为不同的案由，不能在一个案件中同时主张。4、官树宏于2011年将案涉土地租给宏威搅拌站的原法定代表人赵学飞时已通知了狗街子小组，狗街子小组对转租的事实已认可，并且在宏威搅拌站经营多年的期间未提出任何的意见。5、杨建南与狗街子小组2011年7月15日所签订的补充协议及狗街子小组于2017年10月31日开具的收据可以看出，杨建南并未向狗街子小组逾期交付租金，杨建南与狗街子小组采用的是先使用土地后交付租金的方式履行，下一个5年租期从2016年7月15日至2021年7月14日，现在尚未到杨建南交付租金的时间，故杨建南只要在2021年7月14日前交付租金即可正常使用案涉土地，杨建南与狗街子小组的租赁合同仍然在正常履行。综上，请求二审法院改判支持官树宏的上诉请求。狗街子小组辩称，案涉土地属于集体土地，系狗街子小组所有，官树宏无权对案涉土地享有权利。杨建南辩称，对官树宏所称先使用土地再支付租金的事实不认可，其他意见同意狗街子小组的上诉意见。狗街子小组向一审法院起诉请求：1、依法解除狗街子小组于2001年11月14日与杨建南签订的《转让协议》及2011年7月13日签订的《补充协议》；2、依法确认杨建南与官树宏于2011年4月18日签订的《土地租赁合同》无效；3、本案诉讼费由杨建南、官树宏承担。一审法院认定事实：2001年11月14日，杨建南与杨自荣就古城狗街子杨自荣采石场达成转让协议，约定杨自荣自愿将自有采石场转让给杨建南，转让时间为合同签订时，转让金额220000元。同日杨建南与狗街子小组就古城大坝烤烟站以东、宜柴公路以上的采石场签订协议，约定主要内容为原告宜良狗街子居民小组自愿将采石场承包给杨建南长期使用，杨建南因采矿占用的土地应按照狗街子村有关规定缴纳相应的青苗补偿费（5元/平方米）和管理费（400元/年），由杨建南一次性支付原租户杨自荣220000元购买采石场，转让时间为合同签订之日，承包后该采石场的采矿权、经营权、销售权归被告所有。2011年7月13日，狗街子小组与杨建南签订补充协议，约定该采石场的管理费从每年400元增加至每年8000元，自签订协议之日起由被告杨建南一次性支付五年的费用40000元。2011年4月18日，杨建南与官树宏签订土地租赁合同，约定将位于北古城镇烟站后面的宜良县采石场土地及杨建南拥有的设备设施租赁给官树宏使用，租赁期为20年，自2011年7月1日起至2031年6月30日止，一次性支付20年的租金500000元。至今杨建南仅向狗街子小组支付了五年的管理费40000元，合同所涉及采石场的土地系狗街子小组集体所有，此采石场经过合并及扩建，现今占地面积已有扩大，且宜良宏威商品混凝土有限公司的经营场所包括其中。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同……”，本案杨建南作为涉案土地的承租人逾期多年未按合同约定向狗街子小组支付租金，此客观事实已构成法定的合同解除事由。另庭审中双方就所签订的租赁合同达成解除的合意，故一审法院对狗街子小组解除合同的此项主张予以支持。至于提出确认杨建南、官树宏所签订合同无效的主张，狗街子小组提出杨建南的转租行为为无权处分，基于物权法律关系，此主张无事实和法律依据，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、解除原告宜良县北古城镇古城社区居民委员会狗街子居民小组与被告杨建南的土地租赁合同及补充协议；二、驳回原告宜良县北古城镇古城社区居民委员会狗街子居民小组的其他诉讼请求。”案件受理费8800元，由杨建南负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、狗街子小组与杨建南之间的租赁合同关系是否应予解除？二、杨建南与官树宏之间的转租关系是否无效？本院认为：一、狗街子小组与杨建南之间的租赁合同关系是否应予解除。本案中，狗街子小组与杨建南实际履行的为2011年7月13日签订的《补充协议》内容，该协议未对租赁期限进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”在狗街子小组与杨建南未另行约定租期的情况下，双方已实际履行了五年的租期即2011年7月13日至2016年7月13日，此后杨建南未再向狗街子小组交付租金，狗街子小组与杨建南一、二审中也同意解除双方签订的《转让合同》及《补充协议》，故本院确认狗街子小组提起本案诉讼之日即2018年10月31日解除了双方之间的租赁合同关系。关于官树宏所提不应解除狗街子小组与杨建南之间的租赁合同关系的上诉主张，因狗街子小组与杨建南解除租赁合同关系系双方的真实意思表示，而官树宏并非该租赁合同关系的当事人，其也未提交证据证实狗街子小组与杨建南存在恶意串通的情形，故官树宏所提该项上诉主张无事实及法律依据，本院不予采信，一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。二、杨建南与官树宏之间的转租关系是否无效。狗街子小组上诉认为杨建南与官树宏之间的转租未经其同意，故应为无效。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿责任。承租人未经出租人同意的，出租人可以解除合同。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”的规定，杨建南向官树宏转租了案涉土地后，官树宏又将该土地转租给了宜良宏威商品混凝土有限公司，宜良宏威商品混凝土有限公司在筹建项目时，宜良县北古城镇古城村民委员会出具了《项目备案申请》，同意宜良宏威商品混凝土有限公司项目报批，狗街子小组也于2011年7月15日出具了证明，同意案涉土地由宜良宏威商品混凝土有限公司的前法定代表人赵学飞使用，故狗街子小组知晓宜良宏威商品混凝土有限公司使用案涉土地，其并未向杨建南或官树宏提出异议，故本院对其所提杨建南未经同意擅自将案涉土地转租并主张杨建南与官树宏签订的《土地租赁合同》整体无效的上诉请求不予支持。另，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”如前文所述，因狗街子小组与杨建南签订的《补充协议》中仅约定了杨建南从协议签订之日起支付5年的租金，并未对后续租期进行明确约定，故本案狗街子小组与杨建南之间形成了不定期租赁合同关系。狗街子小组于2018年10月31日提起本案诉讼，请求解除与杨建南的租赁合同关系，杨建南也同意解除，故狗街子小组与杨建南于2018年10月31日前的租赁关系应为合法有效。杨建南与官树宏签订的《土地租赁合同》约定的租期为2011年7月1日起至2031年6月30日，因狗街子小组与杨建南的租赁合同关系已于2018年10月31日解除，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，本院认定杨建南自2018年11月1日起向官树宏转租案涉土地的行为应为无效。一审判决对此处理不当，本院予以改判。因本案系因租赁关系引起的纠纷，狗街子小组向承租人杨建南主张解除租赁合同关系，租赁合同关系的解除也涉及到杨建南与官树宏租赁合同关系的效力，故本案狗街子小组提出的诉请可进行一并审理，官树宏应作为本案被告参加诉讼，故本院对官树宏所提狗街子小组的两项诉请为不同案由且其不应作为被告参加诉讼的上诉主张不予采信。综上所述，上诉人狗街子小组的上诉请求部分成立，本院予以支持；官树宏的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但所作判决结果略有不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持云南省宜良县人民法院（2018）云0125民初2110号民事判决第一项，即“一、解除原告宜良县北古城镇古城社区居民委员会狗街子居民小组与被告杨建南的土地租赁合同及补充协议；”；二、撤销云南省宜良县人民法院（2018）云0125民初2110号民事判决第二项，即“二、驳回原告宜良县北古城镇古城社区居民委员会狗街子居民小组的其他诉讼请求”；三、被上诉人杨建南与上诉人官树宏于2011年4月18日签订的《土地租赁合同》中约定的租赁合同关系自2018年11月1日起为无效；四、驳回上诉人宜良县北古城镇古城社区居民委员会狗街子居民小组的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计17600元，由上诉人官树宏、被上诉人杨建南各承担8800元。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  方 玲审判员  王 瑞二〇一九年九月二日法官助理殷肖书记员袁艺