江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0681民初5565号原告：南通迪颖房地产开发有限公司，住所地启东市汇龙镇人民中路**。法定代表人：陈维忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋振球，上海格物律师事务所律师。被告：张鹤昌，男，1943年3月12日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：庄波，上海福湾律师事务所律师。原告南通迪颖房地产开发有限公司与被告张鹤昌房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋振球、被告的委托诉讼代理人庄波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通迪颖房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告安置房房款278841.00元；2、判令被告支付逾期付款的利息（自2017年9月29日起计算至判决生效之日止，按照银行同期贷款利率计算）；3、确认原告已于2017年11月20日将该房屋交付被告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年5月8日，原、被告就人民中路272号门面房屋拆迁签订了《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议中约定的补偿款97781元被告已全部领取。2017年9月，原告向被告出具《选房确认单》，确定将人民中路272#、274#、276#营业用房作为被告的产权调换安置房，实际安置面积84.15平，被告代表张立新于9月12日确认并签收该确认单。根据拆迁补偿安置协议及有关拆迁政策的规定，被告需补交房款278841元（其中产权面积结构差82平×2350元=192700元，超面积结算2.15平×38500元=82775元，代收物业维修基金3366元）另外，被告过渡费每年45000元，已领取至2017年5月28日，原告同意过过渡费发至2017年9月28日，共计15000元。2017年11月8日，原告曾书面催告被告于2017年11月20日前付款并办理房屋交接手续，并告知逾期造成的相应后果由被告承担。被告至今未支付房款并办理相关事务，故原告诉至法院，提出上述诉请。被告张鹤昌辩称，1、原告方主张的安置房房款组成没有法律依据，双方的价格未确认一致；2、原告未向被告进行交房，原告诉讼中称张立新于2017年9月12日确认应接受确认单不能代表被告方已经收取案涉房屋，张立新未得到本案被告的授权；3、根据被告的要求，原告目前在本案中所诉称的三个安置房门面事实上并不存在；4、原告方在订立拆迁协议后，长达十年左右未对被告交付安置房屋，已经存在违约，导致被告的相关损失；5、从原告方目前的安置房屋建筑位置来看，实际上该房屋所建不符合相应规定，可能存在超过建设红线，需要原告对案涉房屋的合法性作出相关解释；6、案涉房屋系商业用房，商业房的土地出让年限是40年，原告方从取得房屋到实际交房，事实上已经对被告造成影响。综上，请求法院在查明事实的基础上合理判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2007年5月28日，原告南通迪颖房地产开发有限公司作为甲方与被告张鹤昌作为乙方签订《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，甲方因东方维也纳花园项目建设，需要拆除乙方所有的房屋及其附属物，双方就拆迁补偿安置等事宜，达成如下协议：乙方被拆迁房屋座落于人民中路272号门面，房屋用途商业，被拆迁房屋面积96.74平方米，其中合法面积82平方米，合法土地使用面积82平方米，乙方选择产权调换作为拆迁安置补偿方式，乙方应得拆迁补偿款97781元。乙方自愿选择产权调换，按原产权面积，新门面房交付时按原产权面积结算结构差价，当乙方选择的门面房大于其原产权面积的部分按市场价结算（以物价部门核定的销售价为准）。2017年6月18日，原告向被告发放商用房和住房拆迁补偿款共计127426元，由被告之子张立新领取。2017年9月2日，原告向被告发放东方维也纳花园人民中路门面房动迁户安置选房确认单，张鹤昌所选门面房号人民中路272号、274号、276号共三间，由张鹤昌之子张立新签收。2017年11月8日，原告向被告发送《催告函》，要求被告补交房款278841元，催告被告于2017年11月20日前至原告处办理安置房屋交接手续。2018年4月20日，原告向被告发送《律师函》，要求被告支付房款278841元及自2017年9月29日起计算的逾期利息及营业房所产生的费用。2018年4月23日，被告向原告出具《回复函》，就案涉门面房的大小、面积结构差价和超面积部分的结算等提出异议，要求重新安置。另查明，2017年5月，原告委托启东市龙光房产测绘有限公司就东方维也纳1幢南侧商业用房的房屋建筑面积等进行测绘，其中人民中路272号门面测绘建筑面积为29.84平方米、274号门面测绘建筑面积为36.24平方米、276号门面测绘建筑面积为18.07平方米。再查明，因被告对安置房屋的单价2350元不予认可，本院依法委托南通新江海建设项目管理咨询有限公司就人民中路272-284号房屋工程造价进行鉴定。2019年6月26日，该咨询公司出具《工程造价咨询报告书》，结论为人民中路272-284号房屋(建筑面积565.32平方米)建造总价为1422336.87元。本案争议焦点为：一、原告要求被告支付房款有无依据；二、原告主张的房款组成是否合理。本院认为，对于争议焦点一，原、被告签订的《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规等强制性规定，依法有效。根据该协议约定，1、被告自愿选择产权调换，按原产权面积（82平方米），其他区位价互不计算；2、新门面房交付时按原产权面积结算结构差价；3、当被告选择的门面房大于其面积以上的部分按市场价结算。双方仅约定了产权调换面积为原产权面积82平方米，对于具体安置几间门面房、每间门面房的面积和比例等均未作出具体约定，原告已向被告提供人民中路272号、274号、276号门面进行安置，面积共计84.15平方米,由张立新代为签收，并告知被告于11月20日交付房款并办理房屋交接手续。被告辩称张立新签收选房确认单不能代表被告已经收取案涉房屋，本院认为，被告与张立新为父子关系，相关拆迁补偿款亦由张立新代为领取，张立新代签收选房确认单并无不妥，根据被告出具的《回复函》被告拒绝接收案涉门面房的原因系因为门面房开间过小并对面积结构差价和超面积部分的结算等有异议，但原、被告双方签订的拆迁补偿安置协议并未就开间的大小进行约定，被告以此为由拒收房屋没有依据，案涉房屋于2017年11月20日已具备交付条件，被告应按约向原告支付房款并办理房屋交接手续。对于争议焦点二，原告主张被告缴纳房款278841元，其中原产权面积82平方米按2350元/平计算为192700元，超出82平方米的2.15平方米按38500元/平计算为82775元，代收物业维修基金3366元。原告提供了由启东市龙光房产测绘有限公司出具的《房屋面积测绘报告》证明案涉门面建筑面积为84.15平方米，被告对案涉门面的实际面积有异议，但未能提供相应证据予以反驳，本院认定案涉门面面积为84.15平方米。被告对房屋价格2350元/平有异议，本院依法委托南通新江海建设项目管理咨询有限公司对人民中路272-284号房屋(建筑面积565.32平方米)工程造价进行鉴定，结论为建造总价为1422336.87元，原告的定价2350元/平低于工程造价的结构性单价，故对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。对于原告主张代收物业维修基金3366元依据不足，本案中不予支持。综上，本院支持房款共计225475元，原告主张逾期付款利息自2017年9月29日计算依据不足，根据原告于2017年11月8日向被告发送的《催告函》，催告被告于2017年11月20日前至原告处交付房款并办理安置房屋交接手续，本院确认房款付款日期为2017年11月20日，被告未能按期付款，应自2017年11月21日起至判决生效之日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期利息损失。对于原告主张的确认已于2017年11月20日交付房屋，本院认为，交付是指将标的物或所有权凭证的占有移转给受让人的法律事实，本案中案涉房屋的所有权应由原告所享有，并未完成法律意义上的交付，故对原告的该项诉请，本院不予支持，原告在被告交付房款后仍负有向被告交付案涉房屋的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告张鹤昌于本判决生效之日起十日内支付原告南通迪颖房地产开发有限公司房款225475元，并支付自2017年11月21日起至判决生效之日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失；二、驳回原告南通迪颖房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5482元，鉴定费13000元，合计18482元（原告已预交），由被告张鹤昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5482元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张丽娜人民陪审员  庞素珍人民陪审员  张卫标二〇一九年九月十日法官 助理  王玉佳书 记 员  顾琳琳