北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初17705号原告：北京市大兴区物资集团有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇海子角西里**楼。法定代表人：张宝臣，总经理。委托诉讼代理人：安广宗，男，北京市大兴区物资集团有限公司总经理助理。委托诉讼代理人：董子野，北京市三维律师事务所律师。被告：北京团河路建材批发市场有限公司，，住所地北京市大兴区黄村镇团河路西口法定代表人：杨景芳，经理。委托诉讼代理人：周树雨，男，北京团河路建材批发市场有限公司职员。委托诉讼代理人：曹祝德，北京市包诚律师事务所律师。原告北京市大兴区物资集团有限公司（以下简称大兴物资集团）与被告北京团河路建材批发市场有限公司（以下简称团河建材公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大兴物资集团的委托诉讼代理人董子野，被告团河建材公司的委托诉讼代理人周树雨、曹祝德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大兴物资集团向本院提出诉讼请求：1.解除于2008年6月1日签订的“土地租赁合同”及在2012年10月26日签订的“协议书”，解除时间为送达解除函之日2018年5月9日；2.团河建材公司将上述“土地租赁合同”及“协议书”涉及的位于大兴区团河路口的13.69亩土地及地上物腾退给大兴物资集团；2.诉讼费用由团河建材公司承担。事实和理由：2008年6月1日，北京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称大兴国资委）与团河建材公司签订了“土地租赁合同”，将位于大兴区团河路口的13.69亩土地的使用权出租给团河建材公司；2012年10月15日，大兴国资委下发了京兴国资发[2012]119号文，决定将团河建材公司所租团河路口土地划转给北京市大兴区物资总公司（后变更名称为“北京市大兴区物资集团有限公司”，即大兴物资集团）名下；2012年10月26日，大兴国资委与北京市大兴区物资总公司、团河建材公司签订了三方“协议书”，约定由北京市大兴区物资总公司与团河建材公司继续履行原“土地租赁合同”；团河建材公司在承租土地上建设了部分房屋；2018年4月3日，北京京创投资有限公司正式向大兴物资集团送达京创字（2018）10号关于配合滞留项目清理工作的函，同时附送北京市大兴区发改委及国土局大兴分局相关文件，明确告知大兴物资集团位于团河路口的土地位于开发范围内，并要求大兴物资集团于2018年5月31日前配合完成土地收回工作，将土地交付北京京创投资有限公司；至此，大兴物资集团多次与团河建材公司沟通并发函，协商解除合同并交回土地事宜，北京京创投资有限公司及团河建材公司所在街道也出面与团河建材公司协商，均未能达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《土地租赁合同》第十一条之约定，同时为了贯彻落实大兴区政府加快推进滞留项目清理工作要求，实现新城规划，提升城市品质，为了拆迁工作的顺利进行，在协商未果的情况下，大兴物资集团诉至法院，请求判如所请。团河建材公司辩称，大兴物资集团所诉解除租赁合同之理由不能成立，缺乏事实基础和法律依据，团河建材公司不同意大兴物资集团要求解除合同及腾退土地的诉讼请求。第一，大兴物资集团在双方无法协商解除合同的情况下，以北京京创投资有限公司的企业文件“京创字（2018）10号”《关于配合滞留项目清理工作的函》及北京市大兴区发改委及国土局相关文件作为解除合同的主要依据，是不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条及《土地租赁合同》第十一条的法定解除条件及约定解除条件；首先，“京创字（2018）10号”《关于配合滞留项目清理工作的函》不属于法律法规，也不属于政府规章，根据其内容，可以视为企业管理的一个措施而已不能成为解除合同的法律依据；其次，大兴物资集团提交的“北京市大兴区发改委及国土局相关文件”包括京兴发改转（2011）25号《关于转发大兴区黄村镇四街、五街、六街村土地一级开发项目建议书（代可行性研究报告）的批复的通知》，该份文件及所附“京发改（2011）626号北京市发展和改革委员会《关于大兴区黄村镇四街、五街、六街村土地一级开发（代可行性研究报告）的批复》”，其内容明确提出“村土地一级开发”的相关问题及措施，而本案诉争的土地是“国有商业用地”，可以说以上文件的内容和本案诉争土地没有任何关联，依据民事诉讼法的相关规定不能成为本案解除合同的理由和依据；然后，京国土兴预（2010）97号《关于大兴区黄村镇四街、五街、六街地块土地一级开发项目预审意见》，该文件中提到的土地项目是“经营性用地土地一级开发项目”，该地块四至中“东至新凤河和团河农场及现状国有用地权属界”的表述已经表明，一是该地块不包括国有用地，二是国有用地的使用方式中没有“一级开发”这种方式，三是“经营性用地”一般指农村集体土地的使用方式，由此可见，该文件没有提到本案诉争的土地，该文件的拟定主体依法也无权对“国有土地”作出任何处分；再次，对于京建大拆许字（2010）第158号《房屋拆迁许可证》和京兴建拆告字（2010）第24号《拆迁公告》，上述2份文件的发文主体是区直属部门——北京市大兴区住房和建设委员会，该文件依法不属于区政府的文件，不能成为政策性的文件，而且该2份文件的内容并没有涵盖本案诉争的地块，“现状国有用地权属界”的表述足以证明这一点，另外，文件中也没有明确指明涉案地块的原“国有商业用土地”的性质发生了变化，或者土地使用权发生了变化等内容，由此可见，该2份文件与本案没有关联性，更不能成为解除合同的依据；最后，对于大兴区观音寺街道办事处的《公告》，该《公告》内容的合法性有待进一步查明，如果该《公告》内容合法的话，它也仅仅涉及到涉案地块上经营的方式、方法问题，“疏解”和团河建材公司继续合法使用涉案土地进行合法经营没有关联性，不能说原来的“建材批发”不能做了，以后任何形式的经营都不能做，1个乡镇政府的《公告》依法当然不能成为解除合同的法律依据。第二，团河建材公司从市、区两级规划国土委申请信息公开获得的《大兴新城DX00-0208-6001等地块控制性详细规划》中，可以初步认定本案涉诉的地块为“用地编号：DX00-0208-6008”，而大兴物资集团的所有证据都没有对该“用地编号：DX00-0208-6008”的土地处分事宜的规定，包括大兴物资集团所说的“开发”，因此，大兴物资集团的证据不能证明该地块被“开发”。综上所述，大兴物资集团解除合同缺乏事实基础和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月1日，大兴国资委（甲方、出租人）与团河建材公司（乙方、承租人）签订“土地租赁合同”；双方约定甲方将位于大兴区团河路口的东至伟豪铝业公司、南至双河南里20#楼、西至双河南里5#楼、北至团河路的13.69亩土地的使用权出租给乙方使用，租赁期限为20年，自2008年6月1日至2028年5月31日；关于租金，双方在合同书第三条、第四条约定：“经甲乙双方商定，租金的交纳方式采取按年支付先付后用的方式，年租金为55500元，由乙方于每年1月10日向甲方交付。第一年租金于本合同签订之日交付。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十的违约金”、“甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付”；关于扩建房屋及租赁物交还，双方在合同书第五条、第九条、第十条约定：“由甲方出租的土地性质决定，乙方所建地上建筑物均无法取得产权证书，且待租赁期满后，乙方所有的地上建筑物无偿归甲方所有”、“合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方向甲方办理地上物交接手续”、“本合同租赁期限届满，甲方拟继续出租本合同标的时，乙方在同等条件下享有优先承租权。如乙方不再继续租赁，乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的可移动设备搬出，土地房屋腾空，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净”；关于合同解除，双方在合同书第十一条约定：“在租赁期限内，因不可抗拒的原因致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。因城市规划建设、政策性调整，如需拆迁，土地补偿金全部归甲方所有，其余补偿归乙方所有”；关于协议管辖，双方在合同书第十二条约定：“本协议在履行中如发生争议，双方协议解决，协商解决不了的，任何一方均可向大兴区人民法院起诉”；关于补充协议，双方在合同书第十三条约定：“双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力”。合同签订后，大兴国资委向团河建材公司交付租赁土地；团河建材公司交纳土地租金，并在租赁土地上陆续建造大量房屋，并经营北京团河路建材批发市场。团河建材公司原名“北京市大兴县蔬菜公司干菜调味食品经销公司”（全民所有制），后经国有企业股份制改制，名称变更为“北京团河路建材批发市场有限公司”（有限责任公司），工商注册的经营范围为：“承办北京团河路建材批发市场”等。2012年10月15日，大兴国资委下发京兴国资发﹝2012﹞119号“大兴区国资委关于将北京团河路建材批发市场责任公司所租赁的团河路口土地划转到北京市大兴区物资总公司的决定”，告知北京市大兴区物资总公司：“经区国资委主任办公会研究决定，现将区国资委监管的位于东至伟豪铝业公司、南至双河南里20#楼、西至双河南里5#楼、北至团河路的13.69亩土地划归北京市大兴区物资总公司。目前该地块已出租，租期20年。划转后，要求你单位及时进行租赁合同变更及账户处理工作。2012年10月26日，为执行上述决定，大兴国资委（甲方）、北京市大兴区物资总公司（乙方）、团河建材公司（丙方）签订“协议书”；各方约定鉴于：“一、甲方与丙方于2008年6月1日签订《土地租赁合同》。二、根据政府相关文件（京兴国资发（2012）119号），丙方所租赁的上述团河路口土地已划转到北京市大兴区物资总公司名下”，各方达成如下合意：“一、三方确认，甲方与丙方于2008年6月1日签订的《土地租赁合同》中甲方（原土地租赁合同出租方）的权利与义务全部由乙方承接。二、自2008年6月1日至本协议签订之日丙方所欠租金由乙方收取。三、原《土地租赁合同》其他条款不便，由本协议项下乙方和丙方继续履行”。至此，于2008年6月1日所签订“土地租赁合同”的出租人变更为北京市大兴区物资总公司，承租人仍为团河建材公司；之后，经北京市工商行政管理局核准，北京市大兴区物资总公司的企业名称在2013年6月19日变更为北京市大兴区物资集团有限公司，即大兴物资集团；该“土地租赁合同”所涉土地为国有土地。2018年4月3日，北京京创投资有限公司下发“关于配合滞留项目清理工作的函”，函告大兴物资总集团：“根据区政府工作部署，我公司负责大兴区黄村镇四街、五街、六街村土地一级开发项目的实施工作，贵公司团河路口用地（东至伟豪铝业、南至双河南里20#楼、西至双河南里5#楼、北至团河路）位于开发范围内，需进行国有土地使用权收回。为了贯彻落实区政府加快推进滞留项目清理工作要求，实现新城规划，提升城市品质，请贵单位于2018年5月31日前配合完成土地收回工作，将土地交付我公司”。就上述涉及“大兴区黄村镇四街、五街、六街村土地一级开发项目”，2010年11月19日，北京市国土资源局大兴分局作出京国土兴预[2010]97号“关于大兴区黄村镇四街、五街、六街地块土地一级开发项目用地预审意见”；2010年12月10日，北京京创投资有限公司取得京建大拆许字[2010]第158号房屋拆迁许可证，该许可证载明拆迁范围为：“东至：新凤河和团河农场和现状国有用地权属界。南至：横六路和现状图国有用地权属界。西至：京开高速。北至：团河路”，拆迁实施单位为北京建鸣园拆迁服务有限公司，拆迁期限为2010年12月10日至2011年12月9日（后经北京市大兴区住房和城乡建设委员会核准，该拆迁期限一直在延期）；2010年12月24日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会发布京兴建拆告字[2010]第24号拆迁公告，对上述房屋拆迁许可证所拆迁情况进行公告，并要求该次拆迁所涉建设用地范围内的房屋及其附属物需要拆迁，各被拆迁的范围和居民必须服从城市建设的需要，自2010年12月25日起至2011年1月25日以前完成搬迁；2011年5月4日，北京市发展和改革委员会作出京发改[2011]626号“关于大兴区黄村镇四街、五街、六街村土地一级开发项目建议书（代可行性研究报告）的批复”，就有关核准事项函告北京市大兴区发展和改革委员会：“建设地点：大兴区黄村镇，东至新凤河和团河农场界和现状国有用地权属界、西至京开高速、南至横六路和现状国有用地权属界、北至新凤河和团河路。具体用地范围由规划管理部门确定。二、规划用地：规划总用地面积307262平方米，其中规划建设用地135625平方米，代征道路用地93202平方米，代征绿化用地73819平方米，代征水域4616平方米，具体规划用地指标由规划管理部门核定……”；北京市大兴区发展和改革委员会于2011年5月11日作出京兴发改转[2011]25号“关于转发大兴区黄村镇四街、五街、六街村土地一级开发项目建议书（代可行性研究报告）的批复的通知”，函告北京市土地整理储备中心大兴区分中心，该中心申报的《关于建设大兴区黄村镇四街、五街、六街村土地一级开发项目核准的请示》已经北京市发展和改革委员会批复（京发改[2011]626号）。在2017年2月22日，在北京市大兴区人民政府官方网站刊发了政府文件“北京市大兴区人民政府办公室关于印发《大兴区组织开展‘疏解政治促提升’专项行动（2017-2010年的实施意见》的通知”及具体事实意见，要求大兴区各镇人民政府、区政府各委、办局（公司）、中心，各街道办事处贯彻落实；2018年3月22日，本案诉争土地所在区域的人民政府北京市大兴区观音寺街道办事处发布公告，告知本案诉争土地上的北京团河路建材批发市场商户：“……为此对北京团河路建材批发市场进行疏解，诚请各位商户于2018年4月底前搬离。感谢各位商户对首都工作的支持”；上述公告除张贴于北京团河路建材批发市场内之外，还在互联网上被不同网站转发。2018年5月9日，大兴物资集团向团河建材公司送达“北京市大兴区物资集团有限公司致北京团河路建材批发市场有限责任公司的函”，函告团河建材公司：“2018年4月3日，我集团公司接到《北京京创投资有限公司关于配合滞留项目清理工作的函》（京创字[2018]10号）及相关政府批准文件。因贵公司所租团河路口的土地已列入大兴区政府的开发范围，需进行国有土地使用权收回，北京京创投资有限公司明确通知我集团公司于2018年5月31日前配合土地收回工作，将土地将交付北京京创投资有限公司。为此我集团公司正式函告贵公司解除双方土地租赁合同，同时要求贵公司于2018年5月31日前将所租土地交付我集团公司”。团河建材公司认可于2018年5月9日收到上述函件，但主张其在2018年6月26日向大兴物资集团送达“北京团河路建材批发市场有限公司致北京市大兴区物资集团有限公司的复函”（载明不同意解除土地租赁合同）；大兴物资集团否认收到上述复函。团河建材公司不认可其所租赁土地位于拆迁范围内，其向北京市规划和国土资源管理委员会申请政府信息公开，要求获得大兴区团河路口西南所在位置的控制性详细规划；上述政府部门向团河建材公司作出答复告知书，并提供“大兴新城DX00-0208-6001等地块控制性详细规划”；对此大兴物资集团质证称，团河建材公司所要调取的位置为团河路口西南（西口南），该位置应该在京开路西侧，而本案诉争土地位于团河路口的东南及正南，所以团河建材公司所要调取的位置的控制性规划当然不在规划中，根据政府部门出示的控制性详细规划图，清晰的显示涉案土地正式纳入控制性规划中，根据法律规定及开发建设流程，修建性详细规划应该是在开发商取得土地后才能进行的规划，目前仍处于拆迁阶段。为准确核实国有土地性质的诉争租赁合同土地是否位于拆迁范围内，本院派员前往北京市大兴区住房和城乡建设委员会调查取证，经该单位拆迁科工作人员核实，在测绘成果图中显示标明的“北京市大兴区蔬菜公司其他商业用地1”的土地为团河建材公司所占用土地，该地块明确在拆迁范围之内。诉争租赁土地现仍由团河建材公司占用，团河建材公司现已清退租户，拆迁公司已进行初步清登。在本案审理过程中，为一次性解决争议，本院释明团河建材公司可就解除合同所涉及补偿或赔偿损失等事宜提起反诉；团河建材公司提起反诉，要求大兴物资集团赔偿团河建材公司房屋及附属设施价值损失、逾期可得租金损失等损失，并提出鉴定申请；对该反诉及鉴定，本院予以受理；之后，在启动鉴定程序过程中，团河建材公司申请撤回反诉及鉴定，在核实是否为真实意思表示及是否坚持撤回后，本院予以准许。本院认为，基于大兴国资委、团河建材公司在2008年6月1日签订的“土地租赁合同”，以及大兴国资委、北京市大兴区物资总公司、团河建材公司在2012年10月26日签订的“协议书”，大兴物资集团与团河建材公司所形成土地租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在上述合同书中，未对合同单方解除权进行明确约定，双方亦未协商一致解除合同，但是，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”而根据已查明事实，诉争租赁土地位于拆迁范围内，拆迁人已取得房屋拆迁许可证并发布拆迁公告，土地租赁合同履行遇到客观障碍，故大兴物资集团有权要求解除合同；根据上述法律第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因大兴物资集团已在2018年5月9日向团河建材公司送达“北京市大兴区物资集团有限公司致北京团河路建材批发市场有限责任公司的函”，即已送达解除函，故双方当事人之间的土地租赁合同关系应在2018年5月9日解除。根据上述法律规定第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因本院确认合同解除，故承租人团河建材公司应将所涉13.69亩土地及地上物腾退给大兴物资集团。就地上物的补偿等事宜，在本院释明后，团河建材公司提起反诉，后又撤回反诉，故对所涉争议，争议方可另行解决。综上所述，对大兴物资集团的全部诉讼请求，均应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、确认北京市大兴区物资集团有限公司与北京团河路建材批发市场有限公司之间的土地租赁合同关系于二○一八年五月九日解除，即确认北京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会与北京团河路建材批发市场有限公司在二○○八年六月一日的签订“土地租赁合同”，以及北京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会、北京市大兴区物资总公司、北京团河路建材批发市场有限公司在二○一二年十月二十六日签订的“协议书”均于二○一八年五月九日解除；二、北京团河路建材批发市场有限公司于本判决生效后十日内将上述第一项合同书所涉位于大兴区团河路口的13.69亩土地及地上物腾退给北京市大兴区物资集团有限公司。案件受理费9350元，由北京团河路建材批发市场有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一九年九月九日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷