广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初7960号原告：冯铭森，男，1956年10月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈显圳，广东凯行律师事务所律师。被告：中山市恒高房地产有限公司，住所地广东省中山市东升镇同乐大街森美时代花园****206B卡。法定代表人：卢鹏程，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴冬尼，该公司员工。委托诉讼代理人：陈晓彤，该公司员工。原告冯铭森与被告中山市恒高房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告冯铭森的委托诉讼代理人陈显圳，被告中山市恒高房地产有限公司的委托诉讼代理人吴冬尼、陈晓彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付逾期交房违约金（自2016年1月1日起以1742091元为基数按每日万分之零点五计至被告取得涉案商品房的建设工程竣工验收备案登记证之日止）；2.被告立即向原告支付逾期办证违约金（自2018年11月25日起以1742091元为基数按每日万分之零点五计至涉案商品房办理产权登记备案之日止）；3.被告协助原告办理涉案商品房的房地产权属证书。事实和理由：2015年6月27日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买中山市××镇××“宝××”××1404房，房屋总价为1742091元。合同约定被告应在2015年12月31日前依照国家和当地政府有关规定在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将涉案商品房交付给原告使用。被告应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如被告违反上述约定，被告应自迟延之日起按原告已付房款的万分之零点五每日向原告支付违约金，合同及补充协议还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告依约向被告支付全部房款，但房屋至今未能取得工程竣工验收备案登记证，被告对原告请求不予理睬，故诉至法院。被告辩称，违约金按合同约定，均不超已交房款的1%。其他没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年6月27日签订中山市商品房买卖合同，约定由原告购买位于中山市××镇××“宝××”××1404卡，房屋总价为1742091元。合同约定被告应在2015年12月31日前依照国家和当地政府有关规定在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将涉案商品房交付给原告使用。如未能按约定的期限交房，则自交付期限届满的第二日起至实际交付之日止，按已付房款的万分之零点五每日向原告支付违约金，但违约金总额不超过已付房款的1%。被告应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告原因导致办理权属登记延迟的，被告应自迟延之日起按原告已付房款的万分之零点五每日向原告支付违约金，但违约金总额累计不超过原告已付房款的1%。合同签订后，被告已向原告交付涉案商品房，但未能在2015年12月31日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，也没有在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2015年7月6日，涉案商品房办理销售登记备案。2015年7月3日、2016年4月18日，被告开具发票给原告，确认收到涉案商品房的购房款1742091元。原告遂于2019年7月1日诉至本院，提出上述请求。庭审中，原告称合同约定违约金不超过总房款1%属实，但该商品房买卖合同属于格式合同，在签订合同时，原告根本没有修改权利，而合同关于原告应承担的违约责任与被告应承担的违约责任完全不对等。被告也没有证据证明在签订合同时，采取了合法的方式提醒原告注意有关免除和限制被告应承担法律责任的条款，故原告认为违约金应予以调整。被告对没有在2015年12月31日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，也没有在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的事实不持异议。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告双方自愿签订中山市商品房买卖合同，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据双方签订的合同，除交付涉案商品房给原告使用外，办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案也是被告的合同义务。涉案商品房虽已交付原告使用，但被告并未按时履行其他合同义务，实际上没有达到约定的交付条件，故原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”在商品房预售合同关系中，支付购房款是买受人的主要义务，交付房屋、办理房产权属登记为出卖人的主要义务。涉案合同关于双方违反其主要义务而应承担的违约责任显著不对等。按约定的违约金计算方法，出卖人逾期办证所产生的违约金额远低于买受人逾期付款所产生的违约金额，且出卖人的违约金额以已付购房款的1%为限，与逾期时间长短无关。因此合同违约责任条款的内容既不符合公平原则的基本要求，亦不利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务、不利于买受人实现其对涉案房地产所享有的完整权益。且违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记才发生效力。买受人作为涉案商品房的所有权人，本应对其购买的商品房享有占有、使用、收益及处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限，虽无法明确具体损失金额，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。在合同关于逾期办证的违约责任条款有失公平、被告严重违约的情况下，作为非违约方的原告有权以金额过低为由请求对逾期办证违约金的计付方式予调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”故本案可以参照上述规定认定原告的实际损失数额范围，原告可在不超过该范围内向被告主张。现原告的诉讼请求并未超出该范围，本院予以支持。另因被告与承建商之间关于建设工程合同的纠纷仍在审理，涉案商品房所在的楼盘尚未办理工程竣工验收备案手续，未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，未达到办理首次登记（即初始登记或大确权）的条件，因此，原告要求被告协助其办理涉案商品房的房地产权属证书事实上不能履行，对该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告中山市恒高房地产有限公司于本判决生效之日立即向原告冯铭森支付逾期交房违约金（自2016年1月1日起以1742091元为基数按每日万分之零点五计算至被告中山市恒高房地产有限公司取得位于中山市东升镇裕民村“宝鸭塘”紫熙园*卡的中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止）；二、被告中山市恒高房地产有限公司于本判决生效之日立即向原告冯铭森支付逾期办证违约金（自2018年11月25日起以1742091元为基数按每日万分之零点五计算至被告中山市恒高房地产有限公司办理中山市东升镇裕民村“宝鸭塘”紫熙园*卡的产权登记机关备案之日止）；三、驳回原告冯铭森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1444元，由被告中山市恒高房地产有限公司负担（该款已由原告冯铭森垫付，被告中山市恒高房地产有限公司应在判决生效之日迳付原告冯铭森，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 唐 成二〇一九年九月五日书记员 郑敏婷