云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2926民初632号原告：南涧县启程物业管理服务有限公司，住所地南涧县南涧镇金龙路龙凤丽都小区**地。法定代表人：鲁丽红，该公司经理。委托代理人：马桂玲，女，1979年4月23日生，回族，云南省南涧县人，南涧县启程物业管理服务有限公司职工，住南涧县。代理权限为特别授权。被告：罗英元，女，1969年9月5日生，汉族，云南省南涧县人，住南涧县，现住南涧县。原告南涧县启程物业管理服务有限公司（以下简称“启程物管公司”）诉被告罗英元物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日受理后，依法适用简易程序审理，在审理过程中，发现被告离家外出，下落不明，故转为普通程序审理。本院于2019年6月18日在被告住所地南涧镇涧河社区、被告家中以及本院公告栏张贴公告，向被告送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、诉讼风险提示及权利义务告知书、合议庭成员通知书和开庭传票，限其自公告之日起60日内来本院领取，逾期则视为送达，答辩期和举证期为公告期届满后15日。前述期限届满后，本院于2019年9月3日公开开庭审理了本案。原告法定代表人鲁丽红到庭参加诉讼。被告罗英元未到庭参加诉讼，亦未向本院说明理由。本案现已审理终结。原告诉称：被告购买了南涧龙凤丽都小区2号地棕榈湾6幢3单元202室，面积97.71平方米，并于2015年6月24日接房。接房后的前期物业由四川广安龙凤地产开发有限公司南涧分公司提供。按购房合同约定，物业管理费收费标准为每月0.50元/平方米，至2016年12月31日，被告拖欠物业管理费293.13元。后龙凤丽都小区业主委员会成立，并与原告签订《物业管理服务合同》，由原告提供物业管理服务，约定物业管理费收费标准为每月0.70元/平方米，2017年1月1日至2017年12月31日，被告拖欠物业管理费820.76元。为使业主享受的物业管理服务不脱接，前期物业管理的四川广安龙凤地产开发有限公司南涧分公司与原告协商，将前期物业管理中所有业主拖欠的物业管理费转让给原告，由原告向拖欠业主收取。原告按照与业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定，切实履行了保安、保洁、绿化、设备维护等义务，业主在享受物业服务的同时，须按照合同履行缴纳物业管理费的义务。被告不缴、拒缴物业管理费，违反了《物业管理条例》等相关规定，也损害了小区业主的整体利益。为维护原告及广大业主的合法权益，诉请判令被告支付拖欠的物业管理费1113.89元，并承担相应的违约金。被告未向本院递交答辩状。原告就其诉讼主张向本院提供以下证据（复印件均与原件核对无异）：第一组，原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书原件及法定代表人身份证复印件各1份。用以证明原告的主体资格及法定代表人身份情况。第二组，1.《龙凤丽都前期物业服务合同》复印件1份；2.《龙凤丽都物业管理运营权移交函》复印件1份；3.《权益转让协议》复印件1份。用以证明原告主张前期物业费用的依据。第三组，2016年8月18日签订的《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》复印件1份，用以证明原告主张2017年度物业管理费的依据。第四组，《缴费催款通知书》原件1份，照片打印件1张。用以证明原告曾向被告进行过书面催交的事实。被告未到庭质证或向本院提交书面质证意见，视为其放弃质证的权利。被告未向本院提供证据。本院经审查，原告提供的证据，来源合法，内容真实，与本案有关联，予以确认。根据以上确认证据和当事人陈述，本院确认以下法律事实：原告是具备三级物业管理资质的企业法人。2016年8月18日，原告与南涧龙凤丽都业主委员会签订《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》，合同中约定，原告自2017年1月1日起为南涧龙凤丽都小区提供物业管理服务，物业管理费按照房屋建筑面积计收，收费标准为商铺1.20元/㎡·月，住房0.70元/㎡·月（含商住一体）；业主于每年第二季度前向原告一次性交清当年的物业管理费，无故逾期不交的，可按日加收应交费用3‰的违约金；“合同约定期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日，但实行一年一签订，即经年底考核(甲方考核乙方)合格后方可续签下一年，若考核不合格则解除合同，另选其他物业服务企业”。合同履行期限开始后，原告对南涧龙凤丽都小区进行物业管理服务。被告系南涧龙凤丽都小区2号地棕榈湾6幢3单元202室房屋业主，房屋面积97.71㎡。被告在接房时，与广安龙凤物业管理有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定，南涧龙凤丽都小区前期物业管理服务由广安龙凤物业管理有限公司提供，期限截至2016年12月31日，物业管理费按照房屋建筑面积计收，收费标准为0.50元/㎡·月。2016年8月20日，四川广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司与原告签订《权益转让协议》，将其前期物业管理中所有业主拖欠的物业管理费转让给原告，约定由原告向欠费的业主收取，前期物业管理未完善的项目由原告负责完善。原告于2018年3月27日以张贴通知书的方式向被告书面催交，被告至今共拖欠原告截至2016年12月31日的前期物业管理费293.13元和自2017年1月1日起至当年12月31日止的2017年度物业管理费820.76元。本院认为：虽然《龙凤丽都前期物业服务合同》系由广安龙凤物业管理有限公司与被告签订，但是广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司实际履行了该物业服务合同，被告接受了广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司提供的物业管理服务，应当支付相应的物业管理费。龙凤丽都业主委员会向广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司发出《龙凤丽都物业管理运营权移交函》后，该公司通过与原告签订《权益转让协议》，将被告所欠前期物业管理费的债权转让给原告，原告依法取得该债权,原告已书面向被告进行催交，被告应当向原告履行债务,故本院对原告要求被告支付所欠前期物业管理费的诉讼请求予以支持。原告与南涧龙凤丽都业主委员会于2016年8月18日签订的《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》对被告具有约束力,原告、南涧龙凤丽都业主委员会和被告均应本着诚实信用的原则全面履行合同中约定的相应义务。2017年度物业管理费，符合合同约定，本院予以确认。被告所欠物业管理费，原告已经向被告书面催收，故对原告要求被告支付所欠物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，本院在已审理并生效的原告提起的同类案件中查明，涉诉业主不交纳物管费，系对原告提供的物业服务质量不尽满意，并非无故逾期不交，恶意拖欠，考虑到广大业主的合法利益，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院说明理由，依法应视为其无正当理由拒不到庭，其不到庭参加诉讼，本院依法可作缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗英元支付原告南涧县启程物业管理服务有限公司物业管理费1113.89元，限于判决生效之日履行。二、驳回原告南涧县启程物业管理服务有限公司要求被告罗英元承担违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告罗英元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  周宜丽人民陪审员  康家会人民陪审员  罗天龙二〇一九年九月三日书 记 员  鲁泽生