广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1524号原告：贝月湾小区业主委员会，所在地广州市从化区街口街河滨南路**。负责人：杨冰凌，职务：主任。委托诉讼代理人：石开新，广东华程律师事务所律师。被告：从化市青云大厦物业管理有限公司，所在地，所在地广州市从化街口街蓝田西路一巷****iv>法定代表人：李惠章，职务：总经理。委托诉讼代理人：姜丽敏、肖梓槟，广东广信君达律师事务所律师。原告贝月湾小区业主委员会诉被告从化市青云大厦物业管理有限公司追偿权纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，后因案情负责，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告贝月湾小区业主委员会的负责人杨冰凌及委托诉讼代理人石开新、被告青云地产委托诉讼代理人姜丽敏、肖梓槟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贝月湾小区业主委员会向本院提出诉讼请求，要求判令：1.被告从化市青云大厦物业管理有限公司向原告返还收取的贝月湾小区会所租金151200元(2016年4月至2019年3月)；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告从化市青云大厦物业管理有限公司（以下简称“青云物业”）于2017年9月1日在小区公示栏内公示《关于贝月湾公共会所出租的公告》，根据该公告得知：被告曾将贝月湾小区首层A/B幢中间的公共场地于2011年公告招租，后出租给广州马腾土石方工程有限公司，租期六年，从2012年1月1日至2017年12月31日，前三年租金为3150元/月，后三年租金为4200元/月。合同期满后续租。根据业主购房合同附件二、从化市城市规划局从规函[2019]263号规划图，该场地是小区会所，是业主参与分摊面积的公共场所，归小区2至22楼全体业主所共有，所得租金应为全体业主所有。至2019年3月份，会所租金共3150×36+4200×51=327600元，依据民事诉讼法之规定，近三年2016年4月至2019年3月的会所租金为4200×3×12=151200元，归业委会所有。特提起诉讼。原告为证明自己的主张，向本院提交的证据为：业主委员会备案回执、青云物业公司营业执照、《关于贝月湾公共会所出租的公告》、《贝月湾小区业主自治管理物业公约》、首层平面图、购房合同附件2《共有建筑面积参加分摊说明》、《关于办理物业移交手续通知》、《广州市从化区住房和建设局关于责令限期退出贝月湾小区物业项目通知书》、《广州市从化区住房和建设局关于再次责令限期退出贝月湾小区物业项目通知书》、被告退出小区物业项目的通告。被告青云物业答辩称：一、根据青云物业和业委会提交的《关于贝月湾公共会所出租公告》、《关于贝月湾公共会所续租的公告》，充分证明青云物业出租会所前向小区业主进行了公告，同时依法明确了租金专项用于小区公共部位、设施的维修和改造。业主对会所出租明确知情，且没有任何异议，青云物业出租会所收取租金完全合法。青云物业经业主同意，将会所出租给广州马腾土石方工程有限公司（下称马腾公司），马腾公司向青云物业支付租金有充分的事实依据和法律依据。由于业委会是违法产生的，小区业主在2018年起诉撤销业委会。同时因为业委会没有管理小区的能力，对小区内损坏的供水系统和发电机均不能实施维修，导致小区业主遭受严重损失。为此小区业主申请法院保全了《自管公约》，并请求青云物业继续为小区提供物业服务，青云物业收取租金完全合法；二、青云物业实际收取租金至2019年1月4日，缴纳了会所租金税费。2016年4月至2019年1月份的租金为142800元，扣除依法缴纳的税费后，青云物业实际收到的租金净额为138141.32元。三、青云物业将租金用于小区公共部位、设施的维修和改造，完全符合国家规定，租金已经全部使用完毕，青云物业还额外补贴了巨额的维修改造费用。1.根据《物业管理条例》第五十三、五十四条的规定，青云物业按照上述规定，在出租公共会所前公示了租金专项用于小区公共部位、设施的维修和改造，小区业主对此明确知情且没有任何异议；2.近三年小区发生了ACD栋大堂地面改造工程、渗水改造工程、喷池及景观台改造工程等，青云物业依法将会所租金全部用于小区公共部位的维修改造工程当中。租金全部合法使用完毕。3.根据《物业服务定价成本监审办法》第七条、第九条的规定，公共部位的维修改造费用由业主自行承担。2016年4月至2019年1月的会所净租金仅有138141.32元，完全不足以支付小区近三年发生的公共部位改造费用215282.85元。不足的费用本应由业主全部承担，但青云物业额外补贴了巨额的维修改造费用。综上，青云物业出租会所并收取租金完全合法，青云物业将租金用于小区公共部位、设施的维修和改造，完全符合法律规定，且已经全部使用完毕。业委会的起诉没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回业委会的诉讼请求。被告青云物业为证明自己的主张，向本院提交的证据为：关于贝月湾公共会所出租的公告、关于贝月湾公共会所续租的公告、说明、税收完税证明、电子缴税回单、客户收（付）款入账通知、工程合同（贝月湾小区ACD栋大堂地面改造）、工程量清单与计价表、工程竣工验收单、发票、工程合同（贝月湾小区渗水工程改造）、工程量清单与计价表、工程竣工验收单、发票、工程施工合同（贝月湾小区喷池及景观台改造）、工程量清单与计价表、工程竣工验收单、发票、税收完税证明、记账凭证（2016年4月至2019年1月）、明细分类账（2016年4月至2019年3月）、贝月湾小区ACD栋大堂地面改造工程照片、贝月湾小区渗水改造工程照片、贝月湾小区喷池及观景台改造工程照片、工程合同结算协议书、钢制防火门安装合同、更换防火门照片、贝月湾小区监控设备采购及相关服务合同、加装监控照片、工程合同（贝月湾小区发电机房排烟管改造）、发电机房排烟管改造照片、工程合同（贝月湾小区电梯轿厢地板改造工程）、工程竣工验收表、收据、改造电梯轿厢地板照片、工程合同（贝月湾小区车场斜坡增加防滑条）、车场斜坡增加防滑条照片、工程合同（贝月湾小区凉亭顶部改造及负二车场排风管安装施工工程）、凉亭顶部改造及负二车场排风管改造照片、大铁门出入口改造并增加无障碍通道工程及照片、2016年4月至2019年1月会所租金纳税申报资料、完税凭证，并申请证人江某出庭作证。本院经审理查明，位于贝月湾小区的公共会所，属于贝月湾小区的共有建筑，其面积参与分摊给了全体业主。原告是于2018年2月登记备案的贝月湾小区业主委员会。被告是贝月湾小区前期物业服务公司。2011年9月1日，被告在小区发布公告后，将会所出租给了案外人广州马腾土石方工程有限公司，前三年租金为3150元/月，第四年至第六年租金为4200元/月。2016年7月16日，被告再次发布关于出租会所、租金、租期的公告，并于2016年8月30日与案外人广州马腾土石方工程有限公司再次签订《租赁合同》，约定将会所出租给案外人使用，第一年至第三年的租金为4200元/月，第四年至第十年的租金为4600元/月。2018年5月25日，原告向被告发出《关于办理物业移交手续通知》，通知被告业主大会投票决议通过解聘被告的决定，并通知被告于2018年6月29日办理完毕移交手续，决定终止原物业服务合同。后十三名业主提起诉讼要求撤销选举业委会成立的决定、撤销业委会委员的决定、撤销管理规约及议事规则等，广州市中级人民法院于2018年12月作出终审判决驳回了十三名业主的诉讼请求。2019年1月2日，被告发布退出贝月湾小区物业项目的通告，并退出贝月湾小区的物业管理。期间，2018年8月15日、2018年8月31日，广州市从化区住房和建设局先后两次向被告发出责令限期退出贝月湾小区物业项目的通知。本院认为，根据《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第六条的规定，业主在物业管理活动中，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；有权监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；第六十二条规定，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途，除应依法接受行政处理外，所得收益应用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。案涉会所属于贝月湾小区的公共部分建筑，属于全体业主共同所有；其租金收益亦属于全体业主共同所有，对会所出租所得的收益，其使用情况应得到业主或业主大会选举产生的业主委员会的同意，并接受监督。被告确认已收取2016年4月至2019年1月的会所租金。2019年2月及以后的会所租金收入，被告主张未收取。原告未进一步举证证实被告已实际收取，现原告作为业主选举产生的代表，主张被告按4200元/月返还会所租金收入，符合被告收取租金的标准，根据被告实际收取的情况，计算34个月的租金收入为142800元，扣除每月需缴纳的增值税122.33元、城建税8.57元、教育附加费6.12元，34个月的收入为138141.32元；扣除为维修小区公共部位的合理支出后，剩余部分归全体业主共同所有，被告应予以返还。关于为维修公共部位而实际支出的部分，认定如下：1.贝月湾小区ACD栋大堂地面改造费用。根据被告提交的大堂地面改造工程照片，显示维修改造部位属于小区业主住宅大楼的出入口，属于业主的公用部位，故该项工程的维修改造费用应列为小区业主的公共支出；根据工程合同、工程量清单、计价表、工程竣工验收单、工程款发票，显示该项维修改造费用为61337.7元；经审查其工程量清单，显示该费用合理、符合一般市场行情。故对被告关于工程款61337.7元应从租金收入中予以抵扣的主张支持。2.钢制防火门更换费用。根据被告提交的防火门更换照片、更换合同、发票、付款凭证等证据，显示贝月湾小区的住宅负一层的防火门更换已实际发生，且费用符合一般市场行情，故对被告关于更换防火门的费用予以抵扣租金收入的主张，本院予以支持，参照发票及合同金额认定抵扣金额为20235.6元。3.监控设备安装费用。根据被告提交的贝月湾小区的监控设备安装照片，显示监控设备安装于电梯等小区业主公共出入部位，且切实服务于业主的公共利益，故对被告关于采购安装监控设备的费用从租金收入中予以抵扣的主张，本院予以支持，参照发票及合同金额认定抵扣金额为13424.4元。4.电梯底部改造费用。根据被告提交的贝月湾小区电梯底部改造的照片，显示该项支出使用于业主出入使用的电梯，切实服务于业主的公共利益，且费用支出符合一般市场行情，故对被告关于电梯底部改造费用从租金收入中予以抵扣的主张，本院予以支持，参照发票及合同金额认定抵扣金额为12000元。5.发电机房排烟管改造。根据被告提交的发电机房排烟管改造合同，及证人的当庭指认，本院对该项工程实际发生予以确认，鉴于该项工程是为贝月湾小区业主利益服务的一部分，故对被告关于从租金收入中予以抵扣的主张，本院予以支持，参照发票及合同认定抵扣金额为12060元。6.负二层停车场排风管安装费用，被告自行承担一半。根据被告提交的照片，显示贝月湾小区负二层停车场安装排风管，结合工程合同及发票，认定费用为12800元。根据贝月湾小区地下停车场的实际情况，有部分属于建筑红线范围内业主所有的车位（73个），有部分目前属于建筑红线范围外被告经营使用的临时车位（约超100个），另有23个车位属于跨红线边界线的车位，故对停车场安装公共排风管的费用，业主与被告应各承担一半较合理。对排风管安装费用12800元，应从租金收入中抵扣6400元。7.负二层停车场增加防滑条费用，被告自行承担一半。根据被告提交的照片，显示贝月湾小区负二层停车场出入口增加防滑条，结合工程量清单及发票金额，认定为2080元，被告作为共用人，应承担一半的费用，从租金收入中应抵扣一半为1040元。8.渗水工程改造费用。根据被告提交的渗水工程改造合同、改造照片、工程量清单、工程承包人江某的陈述，结合现场查看的改造部位，显示渗水改造部位均位于大楼沉降缝接缝及延升处，故本院采信承包人的陈述，渗水由于大楼沉降不一致导致接缝渗水，故该部分费用，应由大楼住户即小区业主承担。结合工程合同及工程量清单、工程竣工验收单、发票，显示渗水改造费用为95458.75元，故本院认定应从租金中予以抵扣的金额为95458.75元。综合以上分析，被告代为支付的租金税费、维修公共部位的支出，累计已超过原告主张的同时期被告代为收取管理的小区会所租金收入142800元。故对于被告抗辩主张的2016年4月至2019年1月的租金收入已全部用于同时期业主公共部位维修支出的主张，本院予以采纳。综上所述，依照《物业管理条例》第六条、第五十四条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告贝月湾小区业主委员会的诉讼请求。本案受理费3324元（原告已预交），由原告贝月湾小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决的部分，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  余春香人民陪审员  赖卫群人民陪审员  巢细妹二〇一九年九月十七日书 记 员  谢炜璇