山东省泰安市泰山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁0902执异168号 案外人：李华，男，1975年2月9日出生，住山西省临汾市。 申请执行人：泰安市泰达电气有限公司，住所地泰安市泰玻大街东首路南。 法定代表人：刘振香，执行董事。 被执行人：临汾市杰斯特电器有限公司，住所地山西省临汾市解放路**解放路小学家属楼中单元**。 法定代表人：任俊杰，总经理。 被执行人：任俊杰，男，1983年10月10日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。 本院在执行申请执行人泰安市泰达电气有限公司与被执行人临汾市杰斯特电器有限公司、任俊杰承揽合同纠纷一案中，案外人对执行的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李华称，请求贵院解除对陕西省临汾市××号动力厂家属院11号楼1单元201号房屋的查封。（一）2017年1月，案外人在58同城上看到被执行人任俊杰的售房信息，经过实地看房，双方达成了买卖一致。房屋买卖之前，案外人与被执行人一同去房管局查询，确定买卖合同签订前无被抵押和查封。2017年2月8日，案外人与任俊杰及任俊杰之妻焦盼敏签订了房屋买卖合同，并于当天在山西省华尧公证处进行了公证。被执行人将该房产及配套地下室出售给案外人，价格为51万元，并于当天通过银行汇给任俊杰之妻32万元作为购房首付款。到2017年2月16日，等其腾空房屋并给了房屋钥匙后，付清尾款19万元，被执行人也依约交付了房屋。上述合同的签订过程均由被执行人本人与案外人在山西省华尧公证处的监督下完成。（二）案外人与被执行人签订房屋买卖合同的时间是2017年2月8日，而贵院的查封的时间为2017年的11月9日，案外人自购买之日起，一直合法居住的该房屋中，并更改了该房屋的燃气、供暖、有线电视的用户名为裴志林。为以后更方便办理该房屋的产权转移登记，案外人与被执行人约定，被执行人与裴志华签订了委托书，委托裴志华与案外人办理该房屋产权转移登记手续。委托书在山西省华尧公证处进行了公证。因该房屋为集资合作建房，从付清购房款之日起到被查封之日，不具备房屋产权转移登记条件。综上，案外人请求法院依法解除对房产的查封。 申请执行人泰安市泰达电气有限公司称，执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。案外人要求解除房屋的查封，缺乏事实和法律依据。案外人与任俊杰、焦盼敏的房屋买卖合同无效。房屋买卖协议涉及的土地属于国有划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十一条规定，本案房屋买卖合同所涉及的土地使用权的转让未经有批准权的人民政府办理审批手续，亦未办理土地使用权出让手续，故案外人与任俊杰、焦盼敏所签的合同违背了国家法律强制性规定，属无效合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。而本案中，案外人系受让方，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，然后办理过户手续，案外人购房时间长达五年之久，没有办理上述手续，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情况，因此，案外人不能排除本次对房屋的执行。综上，请求法院依法驳回案外人的异议请求。 本院查明，申请执行人泰安市泰达电气有限公司与被执行人临汾市杰斯特电器有限公司、任俊杰承揽合同纠纷一案，在诉讼期间，本院于2017年11月9日以（2017）鲁0902财保376号民事裁定书，查封了被执行人任俊杰名下位于临汾市××解放路小学家属楼中单元303号房产，产权证号为临房权证解字第××号；查封了位于临汾市××号动力厂家属院11号楼一单元201号房产，产权证号为临房权证解字第××号，共有权人为焦盼敏。同日，本院向临汾市房地产管理局送达了协助执行通知书，本案立案执行后，本院于2019年5月8日在房屋的显著位置张贴的查封公告和拟评估拍卖的查封通告，为此，案外人向本院提出执行异议。 案外人向本院提交2017年2月8日房屋买卖合同一份，合同约定甲方任俊杰、焦盼敏，乙方李华、裴志林，甲方任俊杰、焦盼敏系夫妻关系，乙方李华、裴志林系夫妻关系，甲方有位于临汾市××号动力厂家属院11号楼1单元201号房屋一套，建筑面积98.25平方米，房屋所有权证编号临房权证解字第××号，现经甲乙双方协商一致，达成买卖合同如下：一、甲方以人民币51万元整将上述房屋（包括配套地下室一间）出售给乙方李华、裴志林，产权归李华、裴志林共同所有。二、乙方一次性向甲方付清全部购房款，甲方将上述房屋及相关手续交付乙方。三、甲方协助乙方办理上述房屋产权转移登记手续，转移登记所需的税费均由乙方承担。四、该房屋交付给乙方之前的所有费用及一切事宜均由甲方承担，与乙方无关。该房屋交付给乙方后所产生的费用及一切事宜均由乙方承担。五、甲方保证上述房屋产权无任何纠纷、争议，无转让受限制的情形。如因产权纠纷、争议给乙方造成损失，由甲方承担赔偿责任。上述合同的签订过程由山西省华尧公证处公正。2017年2月8日裴志林向焦盼敏账户存款32万元，2017年2月16日，裴志林向赵瑞霞汇款19万元，由焦盼敏为裴志林写下19万房款的收据一份。 案外人还向本院提交了位于临汾市××号动力厂家属院11号楼1单元201号房屋所有权证，产权登记号为临房权证解字第××号，登记所有权人为任俊杰、焦盼敏，房屋产权按份共有，任俊杰共有份额75%，焦盼敏共有份额25%，房屋性质为集资合作建房，所有权证上未标明土地状况。 本院认为，申请执行人泰安市泰达电气有限公司与被执行人临汾市杰斯特电器有限公司、任俊杰承揽合同纠纷一案，在诉讼期间，经泰安市泰达电气有限公司申请，依法保全查封了登记在任俊杰名下的房产，案件立案执行后，保全查封自动转为执行查封。根据案外人提交的房屋买卖合同，在2017年2月8日，任俊杰、焦盼敏与案外人李华、裴志林夫妻签订了房屋买卖合同，被执行人任俊杰、焦盼敏夫妻二人即将案涉房产出卖给了案外人，该买卖合同的签订过程由山西省华尧公证处进行了公证，该房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，案外人分两次付清了全部购房款，任俊杰亦将房屋交付给了案外人，后因房屋被查封，一直未能办理产权过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案争议房产在本院查封前，案外人与被执行人签订了合法有效的房屋买卖合同，并已支付了全部房款，房屋亦已交付给案外人，因房屋被查封致房屋无法办理过户，并非因案外人自身的原因造成，因此，案外人要求中止的异议请求，符合上述司法解释的规定，本院应予支持。申请执行人称案涉房屋的土地使用权性质为国有划拨土地，应认定房屋买卖合同无效的主张，没有证据证实，本院不予采纳。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于山西省临汾市解放西路31号动力厂家属院11号楼1单元201号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘法生 审判员  赵红梅 审判员  张仁岗 二〇一九年九月六日 书记员  曹 宁