湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0181民初7226号原告：李昌金，男，1977年10月17日出生，汉族，居民，住浏阳市。委托代理人：张亮，湖南声威律师事务所律师。被告:杨祥林，男，1982年2月14日出生，汉族，居民，住浏阳市。被告：王春辉，曾用名王喜晖，女，1984年6月5日出生，汉族，居民，住浏阳市。委托代理人：李仕杰，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。原告李昌金与被告杨祥林、王春辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李昌金委托代理人张亮，被告杨祥林，被告王春辉及其委托代理人李仕杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李昌金向本院提出诉讼请求：请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；被告腾退房屋给原告；被告向原告支付租金至实际腾房之日止；本案诉讼费由被告承担。原告以张小平名义购买了被告杨祥林位于浏阳市的房产，并将该房产过户至原告名下。同时，被告杨祥林需要房屋居住，双方签订了《房屋租赁合同》，由被告租赁原告所购房产，租期为两年，同时合同约定，乙方（杨祥林）无故拖欠房屋租金半个月以上，甲方（李昌金）可以终止协议，收回房屋使用权。合同签订后，被告杨祥林支付了一年的租金。一年到期后，原告多次向被告催讨租金，被告拒付，原告依约享有合同解除权。另，被告杨祥林租房后，将房屋转借给被告王春辉居住，违反了合同约定，特诉至法院。被告杨祥林辩称，因被告杨祥林经营生意亏本，负债太多，无力偿还下，才将位于浏阳市的房产卖给原告。对原告所述的事实无异议，同意解除租赁合同，同意腾退房屋，同意支付租金。被告王春辉辩称，房屋转让过程中，张小平与房屋有直接利益关系，应当追加张小平为本案第三人参加诉讼。二被告离婚时，协议将涉案房产转赠给婚生儿子杨钰鑫，被告杨祥林在被告王春辉不知情的情况下将房屋进行处置，侵犯了被告王春辉的权利，也侵犯了杨钰鑫的权利，被告王春辉保留撤销权。原告所述的违约事实并不符合租赁合同的约定；依合同相对性，租金只应向被告杨祥林主张。被告王春辉入住后，对房屋进行了修缮，花费十余万元，原告与被告杨祥林的行为侵犯了被告王春辉的权利，应对上述费用支付给被告王春辉。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：二被告于2005年11月2日在浏阳市办理了结婚登记手续。2008年，二被告从房地产开发商处花费36万余元购买了位于浏阳市的房产。2015年2月，二被告用位于浏阳市的房产在湖南浏阳农村商业银行办理了抵押贷款。二被告因感情破裂，于2015年9月21日在浏阳市民政局办理了离婚手续。离婚时，双方签订了《离婚协议书》，协议约定婚生儿子杨钰鑫由男方即杨祥林抚养至独立生活，婚生女儿杨慧怡由女方抚养至独立生活。二被告一致同意将香山国际Ｂ栋501室房产赠与给儿子杨钰鑫。因考虑男方经营资金周转困难，需抵押香山国际Ｂ栋501室房产进行贷款，女方同意在儿子18岁前将该房产名义上变更为男方所有。儿子满18岁之前，男方不得变卖该房产。如有变卖情况，男方须将变卖所得实际房款一半分给女方，男方出具承诺书给女方。儿子18周岁时，男方应将此房产过户到儿子名下。离婚后，被告王春辉搬离了浏阳市的房产，另租房居住。2016年12月13日，二被告至浏阳市自然资源局将浏阳市的房产过户登记为被告杨祥林一人名下。同日，被告杨祥林向被告王春辉出具了承诺书。为方便照顾小孩，二被告经协商后，被告王春辉同意回到浏阳市内房屋居住生活。2018年，杨祥林因经营不善，负有债务，欲出售浏阳市的房产，将房产信息向房产中介公司登记。张小平看到信息后，通过房产中介公司与被告杨祥林取得联系，二人协商后，于2018年4月23日签订了《房屋买卖合同》，由张小平以70万元购买杨祥林位于浏阳市的房产。张小平、原告李昌金与被告杨祥林于2018年4月25日同至浏阳市自然资源局办理产权转移手续，将浏阳市的房产登记在原告李昌金名下。被告杨祥林以需要房屋居住为由，要求租赁原告李昌金购买的浏阳市房产，原告同意后，双方于2018年5月1日签订了《房屋租赁协议》，协议约定，租期为2年，月租金为1670元。租用期内，乙方（杨祥林）有下列情形之一的，甲方（李昌金）可以终止本协议，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：1）乙方擅自将租用的房屋转租转让或转借给第三方；2）乙方利用承租房屋从事违背公序良俗或者法律法规的活动时；3）乙方无故拖欠房屋租金半个月以上。协议签订后，被告杨祥林向原告李昌金支付了一年20000元的租金。2019年，原告向被告杨祥林催问第二年的租金，被告杨祥林未能支付，原告上门催讨时，才知道房屋由被告王春辉居住。被告王春辉才知道房屋已被被告杨祥林变卖。原告要求被告王春辉搬离浏阳市房屋，被告王春辉不肯，原告遂向本院提起诉讼。上述事实，有原、被告陈述及湘（2018）浏阳市不动产权第0007799号产权证，不动产信息表，《房屋租赁协议》，《房屋买卖合同》，《离婚协议书》，《承诺书》等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告与被告杨祥林签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约履行。现被告杨祥林未能支付3个月租金，已违反合同约定，原告有权解除与被告杨祥林签订的《房屋租赁合同》，被告杨祥林表示同意解除租赁合同，故对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。而被告仍继续占有使用涉案房产，应当按照约定支付租金，故对原告要求被告支付尚欠的租金至实际交房日的诉讼请求，本院予以支持。2018年，原告及张小平购买涉案房产时，涉案房产登记在被告杨祥林个人名下，原告基于登记的公信效力，在房屋买卖过程中买受人原告李昌金或张小平信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，购买登记在被告杨祥林个人名下的房产，并据此办理了过户手续，原告李昌金是涉案房产登记的所有权人，有权对涉案房产进行处分，故对被告王春辉称享有房屋一半产权的抗辩，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除李昌金与杨祥林于2018年5月1日签订的《房屋租赁协议》；二、杨祥林、王春辉自本判决生效后之日起15日腾退浏阳市房屋给李昌金；三、限杨祥林于本判决生效之日起15日内按每月1670元的标准支付李昌金自2019年5月1日起至实际腾退房屋给李昌金之日止的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由杨祥林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  左凌二〇一九年九月五日书记员  李伟附相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。