北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初25102号原告：吴昕昕，女，1980年3月11日出生，汉族，大地华瑞影视发行（北京）有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：崔亚刚（原告之夫），男，1974年6月6日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：段妃，女，1975年6月17日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。原告吴昕昕（以下简称原告）诉被告段妃（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人崔亚刚，被告之委托诉讼代理人金小兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还房屋租金3万元。事实和理由：2017年12月20日，原被告双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市朝阳区黑庄户街道办事处双桥东路X号院西区XX号楼X至X层XXX室房屋，租赁期限3年，从2018年1月1日起至2020年12月31日止。双方约定年租金为18万元，押二付六，押金为3万元。合同签订后，原告于2017年12月20日向被告支付了第一笔租金9万元、押金3万元。原告出租的房屋采用壁挂炉进行自采暖和日常热水供应，原告在2018年1月1日入住后的第一个供暖季内及供暖季结束后，承租房屋内的壁挂炉出现多次故障，不能正常供暖使用。2018年6月9日，物业人员前来维修时提出壁挂炉已使用十多年，建议更换。被告不予更换，并告知原告如果不愿意继续租住，被告随时同意。进入第二个供暖季后壁挂炉仍然发生故障，原告见多次维修仍不能正常使用，被告也不予更换，已经严重影响原告及家人的正常居住，原告于2018年12月11日向被告提出从2019年起不再继续租赁房屋，被告对此并未提出异议，双方商定原告于2018年12月31日搬离房屋。但在原告交还房屋时，被告以原告未恢复其原户门电子锁和一楼卧室门上侧合页损坏为由拒绝接收房屋，并且拒不退回原告已交纳的押金。关于户门电子锁，因原告入住时被告的电子锁无法更换密码，原告在被告同意的前提下将其原户门电子锁予以更换。但在原告搬离时，被告又要求原告将安装的门锁拆走，因两个门锁不完全一致，被告的原户门电子锁已不能恢复，原告只能给被告另外安装了一套全新门锁。至于一楼卧室门上侧合页损坏，属于物品使用过程中的正常损耗，并不是原告故意损坏。原告认为，原告在经过被告同意后更换门锁，不存在故意损坏原告门锁及合页的行为，被告以此为由拒绝接收房屋并扣押原告押金没有事实依据。因被告房屋壁挂炉不能正常使用，导致无法采暖，房屋不能满足正常居住用途和合同目的，原告据此提出不再承租房屋并经被告同意后，被告应当及时接收房屋并退还原告的押金。被告拒不退还原告押金违反合同约定。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告违约提前解除合同,按照合同约定应当支付月租金两倍作为违约金,因此不同意返还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月20日，原告（作为承租人、乙方）与被告（作为出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定原告承租位于北京市朝阳区黑庄户双桥东路X号院西区XX号楼X至X层XXX号房屋（以下简称涉案房屋），房屋租赁期自2018年1月1日至2020年12月31日，免租期12日。甲方应于2017年12月21日前将房屋按约定条件交付给乙方。年租金为18万元，支付方式为押二付六，租金支付日分别为2017年12月20日、2018年6月15日、2018年12月15日、2019年6月15日，押金为3万元。经甲乙双方协商一致，可以解除合同。甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。租赁期内甲方需提前收回房屋或乙方须提前退租的，应提前90日通知对方并按月租金200%支付违约金，甲方还应退还相应租金。同日，原告交纳押金3万元，租金9万元。2018年1月4日、6月9日、12月4日、12月17日、12月18日，原告曾就壁挂炉维修事宜向物业服务部门报修，物业服务单中载明服务项目分别为“查看壁挂炉”“壁挂炉闪红灯30度”“壁挂炉调试”“壁挂炉漏水”“调壁挂炉”，服务结果为“现已解决”“复位成功、正常使用”“完成”“壁挂炉加水过多，导致漏水，已帮业主泄水”“缺水补水”。2019年1月1日，双方前往涉案房屋处办理交接手续，因双方存在争议，被告未接收房屋。2019年1月2日，原告与被告之代理人签署《房屋拒绝接受证明》，载明双方约定于2019年1月1日进行房屋交接，因原告未能恢复被告户门电子锁，只更换了一套全新机械锁，以及一楼卧室门上侧合页损坏为由，被告方拒绝收房。房屋内其他设备设施三方均无异议。2019年1月8日，原告代理人崔亚刚与被告签署《收房协议》，主要内容为：2019年1月8日晚18:30分，在黑庄户派出所民警协调下，收回康城二期X号楼X单元XXX室。房屋一楼卧室门合页损坏、入户门及门锁未修理恢复。另查一，就涉案房屋租赁事宜，原告代理人崔亚刚与被告多次通过微信进行交流，主要内容为：（2018年6月19日）（崔亚刚）我担心的是比如您房屋的自采暖系统，上次物业曾暗示过采暖炉已经有十多年，会随时出现问题的。咱们现在也聊一下，未雨绸缪吧，您说呢？（被告）自采暖那个东西是好的……你要是如果有更好的选择，我觉得你们就找找更好、更合适的房子……没有问题……我随时都同意。（2018年12月11日）（崔亚刚）段妃您好，我是您的房客，到本月底即12月31号我们已经租住一年整，我们想明年不再租住您的房子了，在此提前和您提出来以便您安排明年房屋出租、看房等。我们将在月底前搬出，届时再联系房屋交接等事宜。（被告）您最好跟中介打个电话，因为交接是需要他到场的。（崔亚刚）好的。（2018年12月25日）（被告）您好崔先生吴女士，我是业主。按照合同约定如果你们继续租住我的房子，应该在12月15日前缴纳下半年房租。今天是12月25日，再跟你们确认一下，如果继续租住请于今明两日补交2019年的房租，如果过时未交，我将于2019年1月1日和中介京城亿墅公司去收房，请在2018年12月31日前搬出所有你们的物品。（崔亚刚）段妃你好，我将应你要求，于12月31日搬出。另查二、2019年1月8日，被告支付换锁费1050元，原告予以认可，并同意承担。庭审中，被告提交照片数份，用以证明房屋内门锁、合页、阳台门、净水器、窗帘杆、纱窗的损坏情况。原告认可照片的真实性，但主张更换门锁经过被告的同意；关于合页，是因为一个穿钉脱落，并非原告有意损坏；关于阳台门，与被告交付时的状况一致；关于净水器，净水器是厨房水管爆裂的原因，物业部门征求被告意见后，拆除了净水器；关于纱窗，原告接收房屋时就是这种状况。经询，对于被告的财产损失，双方同意在应退还的押金中予以扣除。本院认为：原告与被告自愿签署《北京市房屋租赁合同》，约定内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据租赁合同约定，双方协商一致可以解除合同。本案中，根据原告代理人崔亚刚与被告之间的微信聊天记录可知，被告于2018年6月19日同意原告随时去找“更好、更合适的房子”，应视为其同意解除合同。现原告应被告要求搬离诉争房屋，双方合同已经解除，解除时间应以房屋交接时间为准。被告以未能恢复户门电子锁、合页损坏为由拒绝接收房屋，但物品损失可以通过修理、更换或经济赔偿予以弥补，不能视为拒绝接收房屋的合法依据。故合同解除时间应以双方办理交接时间即2019年1月1日为准。此外，根据被告提交的证据所示，涉案房屋内部分物品确有损坏，原告应予赔偿。原告虽称并非其有意损坏，或与接收房屋时状态一致，但并未提交充分证据予以证明，被告亦未予以认可，故本院难以采信。综上，对于原告要求退还押金的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持，具体数额，由本院在扣除原告应负担的租金、物品损失后，予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告段妃于本判决生效后七日内退还原告吴昕昕押金二万六千元；二、驳回原告吴昕昕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由原告吴昕昕负担50元（已交纳），由被告段妃负担225元（原告吴昕昕已交纳，被告段妃于本判决生效后七日内给付原告吴昕昕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 乐二〇一九年九月十日书记员 贾宜臻