贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔23民终1823号 上诉人（原审被告：）贵州浙黔置业有限公司，住所地贵州省兴义市宜化大道**（桔山商贸物流园） 法定代表人：刘政昌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐昌兴，贵州权衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐正香，女，1982年6月30日生，汉族，个体工商户，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：蔡根国，男，1974年5月10日生，汉族，个体工商户，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。 上诉人贵州浙黔置业有限公司因与被上诉人徐正香、蔡根国商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院(2019)黔2301民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贵州浙黔置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回徐正香、蔡根国一审全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由徐正香、蔡根国承担。事实和理由：贵州浙黔置业有限公司对逾期办理房屋权属登记不存在过错，登记逾期是因行政机关的行政行为所致，不应承担违约责任。 徐正香、蔡根国未作答辩。 徐正香、蔡根国向一审法院起诉请求：判令贵州浙黔置业有限公司继续履行合同，限期交付房屋建筑工程合格证明文件、商品房面积实测技术报告书，并支付逾期交房违约金直至实际交付合格的房屋为止(暂从立案之日起倒推计算三年，违约金为15240.96元)；2.判令贵州浙黔置业有限公司限期为徐正香、蔡根国办理房屋所有权登记手续，并支付逾期办证违约金直至实际办理房屋所有权登记之日止(违约金以总房款为基数按照近三年中国人民银行规定的金融机构平均贷款利息标准年利率5.25%从立案之日起倒推计算三年，违约金为38176.27元)；3.本案诉讼费由贵州浙黔置业有限公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月19日，徐正香、蔡根国与贵州浙黔置业有限公司签订合同编号为2014011733的《商品房买卖合同》，购买其开发建设的浙兴商贸博览城5号馆第17幢2层2-xx号房屋一套。合同载明建筑面积为40.32平方米，商品房总价为242389元。合同第八条约定买受人采取贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款122389元，余款120000元以银行按揭贷款支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.（1）……(2)逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起120日内向买受人支付违约金。”第二十二条约定“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、（一）出卖人承诺于x年x月x日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（四）双方同意按照下列第x种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”合同中未明确约定逾期办理商品房转移登记的处理方式。合同签订后，徐正香、蔡根国按约定支付了购房款，贵州浙黔置业有限公司于2015年5月向徐正香、蔡根国交付了房屋，徐正香、蔡根国于交付房屋后将该房屋予以出租，其自述年租金为26000余元。徐正香、蔡根国以贵州浙黔置业有限公司未向其交付建筑工程合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、逾期交房及逾期未为其办理该房屋所有权登记为由诉至法院。贵州浙黔置业有限公司对至今未取得竣工验收备案及大产权初始登记无异议。庭审中，经双方确认，逾期办证违约金按年利率4.75%计算。 一审认为：涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。徐正香、蔡根国已按合同约定履行了付款义务，贵州浙黔置业有限公司应按合同约定向徐正香、蔡根国交付取得竣工验收备案的房屋。贵州浙黔置业有限公司交付徐正香、蔡根国房屋虽未取得竣工验收备案，不符合双方合同约定，构成违约，但贵州浙黔置业有限公司已将房屋实际交付徐正香、蔡根国使用，并由徐正香、蔡根国出租获取收益，徐正香、蔡根国自述收取的年租金为26000元，由此，徐正香、蔡根国已实现其合同目的，即其房屋租金损失已得以填补，且徐正香、蔡根国亦未举证证明贵州浙黔置业有限公司的违约给其带来的损失及具体的损失数额，故根据公平原则，对徐正香、蔡根国主张的逾期交房违约金，不予支持。 关于逾期办理房屋权属转移登记违约金问题，贵州浙黔置业有限公司虽将房屋交付徐正香、蔡根国，但案涉房屋至今未办理大产权初始登记，应按合同约定承担逾期办理房屋权属转移登记违约责任。双方约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。虽未约定具体时间，但双方约定案涉房屋交付时间为2014年12月31日前，违约时间应从2015年4月1日起计算。现徐正香、蔡根国主张从立案时起倒推三年的违约金，即从2016年2月25日起计算至2019年2月25日止。贵州浙黔置业有限公司辩称已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”徐正香、蔡根国诉请的违约金系按日进行计算，对于按日累计计算的违约金，违约一日就产生一日的违约金，此时的违约金属于一种继续性债权请求权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性。即逾期一日算一日违约金，每日单独发生违约金，每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效。为此，徐正香、蔡根国主张从立案之日起倒推三年即2016年2月25日至2019年2月25日的违约金未超过诉讼时效，对贵州浙黔置业有限公司就本案已过诉讼时效的辩解意见不予采信。庭审中，经双方确认，逾期办理房屋权属转移登记违约金按年利率4.75%计算，故徐正香、蔡根国主张的逾期办理房屋权属转移登记违约金，予以支持34540.43元（242389元×4.75%×3年）。关于徐正香、蔡根国诉请贵州浙黔置业有限公司限期向其交付房屋建筑工程合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、办理商品房所有权登记手续的主张，因竣工验收备案及房屋产权登记手续何时能办理完毕并取得房屋产权证处于不确定状态，贵州浙黔置业有限公司无权掌控，也非法院职权，均由相关职能部门主导执行，故徐正香、蔡根国该主张，不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决：一、贵州浙黔置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐正香、蔡根国自2016年2月25日起至2019年2月25日止的逾期办理房屋权属转移登记违约金34540.43元；二、驳回徐正香、蔡根国其余诉讼请求。案件受理费1136元，减半收取568元，由贵州浙黔置业有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案双方订立的《商品房买卖合同》约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，贵州浙黔置业有限公司法定和合同约定义务，其未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致徐正香、蔡根国至今未取得房屋产权证书，贵州浙黔置业有限公司已经构成违约。一审对贵州浙黔置业有限公司逾期办理房屋权属转移登记违约责任的认定具备事实和法律依据。 关于贵州浙黔置业有限公司主张逾期办证是因政府行为导致一节。首先，经查，贵州浙黔置业有限公司对其主张的政府行为因素除其自述外未提供任何材料予以证实。其次，从房地产开发验收流程及现实情况看，办理商品房屋初始登记（大产权证）以房屋已经取得竣工验收备案登记表为基础条件，而办理房屋不动产权证书（小产权证）又以已办理得初始登记为前提。从查明的事实来看，贵州浙黔置业有限公司至今尚未就案涉房屋楼盘取得竣工验收备案登记表，本案是否存在政府行为因素，并不影响其不具备办理房屋产权登记条件的事实。再次，双方订立的《商品房买卖合同》亦未将政府行为因素导致逾期办证作为贵州浙黔置业有限公司免责事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”贵州浙黔置业有限公司以政府行为因素导致逾期办证作为免责事由，于法律规定不符，不予支持。 综上所述，贵州浙黔置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1136元，由贵州浙黔置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆金凤 审 判 员 付 君 审 判 员 石 鑫 二〇一九年九月二十九日 法官助理 张灏华 书 记 员 张 雪