湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终2236号上诉人（原审原告）：李辉群，男，1982年11月20日出生，汉族，住湖南省桂东县。委托诉讼代理人：陈郁庆，湖南楚瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭垂北，男，1970年11月1日出生，汉族，住湖南省桂东县。委托诉讼代理人：钟建波，桂东县天鹰法律服务所法律工作者。上诉人李辉群因与被上诉人郭垂北房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂东县人民法院(2019)湘1027民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李辉群及其委托诉讼代理人陈郁庆，被上诉人郭垂北及其委托诉讼代理人钟建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李辉群上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李辉群的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由郭垂北承担。事实与理由：1.一审法院认定郭垂北已经完成交付、合同目的基本实现属认定事实错误。郭垂北所售商铺至今尚未通过住建规划部门竣工验收，未能达到交付使用条件，一审法院在没有事实依据的情况下认定案涉门面已经交付使用，判决不公。郭垂北至今未将门面交付给李辉群，且出售的门面因不合法至今未取得房屋所有权初始登记证书，也不能办理房屋所有权转移登记，李辉群购买门面的合同目的不能实现。根据最高院买卖合同司法解释的规定，李辉群要求解除合同返还房款并赔偿损失合理合法。2.一审法院认为致使合同目的不能实现的真正原因是李辉群未履行付款义务，实则不然。李辉群已经支付了大部分房款，剩余房款未支付一是因为案涉房屋并非商品房，而是私人联合建房，二是因为桂东县住房和城乡规划局的文件已经证明郭垂北的建房属于违规建筑，不能办理不动产权证相关手续，故李辉群有不安抗辩权，可不履行后续付款义务。3.双方签订协议时，郭垂北未将案涉商铺真实情况告知李辉群，且协议中加盖并未在工商部门登记、公安部门备案的“沙田镇金沙商贸城合同专用章”，致使李辉群以为案涉商铺为合法商品房，郭垂北的行为属于故意隐瞒事实、欺骗李辉群。郭垂北辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李辉群的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李辉群向一审法院起诉请求：1.判令解除2012年5月10日签订的《金沙商贸城门面定购协议》；2.判令郭垂北退还定金款140000元；3.判令郭垂北按1.5%月利率支付利息165900元（140000×1.5%×79，该利息从2012年5月10日算至2018年12月10日止，以后的利息损失算至返还140000元定金之日止）；4.本案诉讼费用由郭垂北承担。一审法院认定事实：郭垂北与他人通过出让方式共同取得桂东县沙田镇沙田墟城镇住宅用地2696.7平方米。之后郭垂北在该土地上自建住宅。2012年5月10日，郭垂北将其自建的金沙商贸城的二层捌号铺出售给李辉群，并与李辉群签订《金沙商贸城门面定购协议》，协议约定：1、商铺位于原沙田镇生资供销仓库，建筑面积50.12平方米，铺面定价279068元；2、签订定购协议时支付定金140000元，在六个月内付7万元整，余款交房前付清；3、未按协议约定，逾期付款部分由李辉群按月利率1.5%承担利息；4、商铺交付使用时间为协议签定后9个月；5、房价包含办理房产证、土地使用证所需费用，所有税费含契税均有郭垂北负担。协议签订后李辉群支付郭垂北定金140000元，但没有按协议在协议签订后6个月内支付7万元，郭垂北按期交房，但一直不能办理房产证，李辉群因此未支付购房余款139068元（包含协议签订后6个月应付的7万元）。2016年6月15日李辉群经郭垂北认可将涉案商铺出租给案外人郭田，2016年6月16日收取房租3300元、2017年6月15日收取房租2760元均存入郭垂北账户。一审法院认为，李辉群与郭垂北签订的《金沙商贸城门面定购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，协议合法有效。一、郭垂北已办理相关证件并建成金沙商贸城，2016年李辉群通过郭垂北认可将金沙商贸城的门面出租给案外人郭田，并将租金支付给郭垂北用于抵交购房款，李辉群称郭垂北未交付门面，但李辉群与郭田签订门面租赁协议并以租金抵交购房款的行为应视为李辉群已经接受郭垂北的交付并对门面进行使用，合同目的基本实现。二、本案双方所签订的门面定购协议并未约定办理不动产权证的期限，根据合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，现双方没有就办证期限签订补充协议，应按合同有关条款或者交易习惯确定。按协议的条款，李辉群应当在协议签订后的6个月支付第二笔购房款70000元，本案中李辉群在支付140000元定金后并未继续按约支付第二笔70000元的购房款，按履行顺序应李辉群先按约履行支付房款义务，李辉群违约在先，则后履行的郭垂北有权拒绝李辉群相应的履行要求。按照当地房产交易习惯，房产的不动产权证一般在买受方支付全部或绝大部分购房款后予以办理，适用于本案诉争合同中，则因本案中的购房款并未全部或绝大部分支付，办理权证的条件尚未成就，应视为办证期限尚未界至。即便认为办证期限已至，李辉群也没有举证证明已催告郭垂北办理房屋权属证书且郭垂北经催告后在合理期限内仍未履行。三、根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，对未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，视不同情形分多种处理或处罚方式，并非一概不能办理权证手续，本案所涉建设项目尽管未完全按照建设工程规划许可证的规定建设，但李辉群只举交了桂东县住房和城乡规划局出具的《关于黄树铭、郭垂北、郭映红、黄满情、罗正飞、张敏六人私建项目审批情况和实建情况说明》，未能证明郭垂北的建设项目属于依法不能办理权证手续的违章建筑。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综上，李辉群的诉请不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可解除合同的情形，故其提出的解除合同的诉讼请求不予支持，双方应继续履行涉案协议，基于此对李辉群要求退还定金、赔偿利息损失的诉讼请求也不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十七条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“驳回原告李辉群的诉讼请求。案件受理费5889元，适用简易程序减半收取2944.5元，由原告李辉群负担。”本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：1.桂东县住房和城乡规划建设局于2018年12月28日出具的《关于黄树铭、郭垂北、郭映红、黄满情、罗正飞、张敏六人私建项目审批情况和兴建情况》载明：“该私建在我局办理了用地规划许可证、工程规划许可规划，规划档案编号为201012148,……工程规划共审批4栋建筑，……该项目规划审批总建筑面积为9797平方米。经现场初步核查，该私建实际建成情况如下：……建筑总面积约为16274平友米（含门面夹层）。（该私建至今未验收未最终核实面积。精准实建面积必须以有房产测绘资质的第三方现场测绘为准。）2.桂东县城乡规划处颁发的地字第201012148号建设用地规划许可证载明，案涉商铺的用地性质为居住用地、用地项目为私人住宅。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点是李辉群与郭垂北签订的房屋买卖合同是否符合可以解除的法律情形，以及如果合同解除违约责任如何确定。一、关于案涉《金沙商贸城门面定购协议》的合同效力，已由湖南省桂东县人民法院(2018)湘1027民初388号民事判决确认该协议不属于无效合同，该判决已发生法律效力，本院予以确认。二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”从本案查明的情况来看，涉案门面至今未进行竣工验收，郭垂北抗辩主张李辉群拒不收房，但涉案门面实际已完成交付，既未提供充分证据予以证实，亦不符合上述法律规定的交付条件，其理由不能成立。三、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”郭垂北抗辩称李辉群同意将涉案门面通过郭垂北出租并将租金支付给郭垂北抵交购房款，可视为李辉群已接受交付并使用，但涉案门面实际为郭垂北出租并收取租金，不能证明郭垂北已交付涉案门面，郭垂北亦未提交可以办妥涉案门面不动产权证的依据。李辉群以涉案门面至今不符合交付条件未能交付、未办理好不动产权证，致使合同目的不能实现为由，请求解除双方房屋买卖合同，符合上述法律规定的可以解除的条件。对李辉群解除合同的上诉请求，予以支持。一审认定实际上郭垂北已完成交付以及合同目的基本实现依据不足，予以纠正。四、双方《金沙商贸城门面定购协议》明确约定：签订定购协议时支付定金140000元，在六个月内付7万元整，余款交房付清，商铺交付使用时间为协议签定后9个月。李辉群支付定金140000元后，郭垂北至今未交付房屋及办理房屋不动产权证，违反了合同义务，应当承担相应的违约责任。郭垂北抗辩称因李辉群未在合同约定时间内付清第二笔购房款违约在先，李辉群已支付款项可视为违约金，但郭垂北明知案涉门面用地性质为居住用地、用地项目为私人住宅而出售，且至今未能办理好涉案门面不动产权证致合同目的不能实现，明显存在过错，而李辉群因合同目的存在难以实现的现实危险，对继续履行合同产生不安而未继续支付剩余购房款并无过错，故郭垂北的抗辩理由不能成立。李辉群主张应以本金140000元按月利率1.5%计算违约金，因双方合同对违约金及利率并无约定，于法无据。结合本案情况，以中国人民银行同期贷款利率年利率4.9%计算资金占用损失，郭垂北应返还李辉群定金款140000元及支付资金占用利息50576元（140000元×4.9%÷365天×2691天），其后利息以140000元为基数按年利率4.9%另行计算。综上所述，李辉群的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省桂东县人民法院(2019)湘1027民初20号民事判决；二、解除李辉群与郭垂北2012年5月10日签订的《金沙商贸城门面定购协议》；三、郭垂北于本判决生效之日起三十日内返还李辉群购房款140000元并支付利息50576元（暂计至2019年9月25日止，其后利息以140000元为基数年利率4.9%另行计算）；四、驳回李辉群的其他诉讼请求。如果郭垂北未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2944.5元，二审案件受理费5889元，均由被上诉人郭垂北负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇一九年九月二十五日法官助理刘扬书记员唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。