河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终17809号上诉人（原审被告）：郑州金成时代广场建设有限公司，住所地郑州市东明路**金成大厦****。法定代表人：祁军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高晨，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩远，河南仟问律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张路敏，女，汉族，1987年8月2日出生，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：胡庆伟，系张路敏之夫。委托诉讼代理人：姚常青，河南银基律师事务所律师。上诉人郑州金成时代广场建设有限公司因与被上诉人张路敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初21015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州金成时代广场建设有限公司上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院作出的(2019)豫0105民初21015号民事判决，并依法改判上诉人向被上诉人支付购房补偿款27908元(不服金额为9852元)。2、依法判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由:《13-14号住宅楼补充协议》是《商品房买卖合同》的变更，应当以后约为准，一审判决按照上述两个协议的约定判决上诉人向被上诉人叠加支付逾期交房违约金属于适用法律错误，也违背了公平原则，应当依法改判。一审判决的逾期交房违约金分为两个部分，一是根据《13-14号楼住宅补充协议》约定按照日万分之一的标准计算的逾期交房违约金，二是按照《商品房买卖合同》约定按照万分之一标准计算的逾期交房违约金，两个金额进行叠加得出判决金额。根据一审判决内容，一审法院认可不论是《商品房买卖合同》第九条逾期交房违约金、还是《13-14号楼住宅补充协议》的补偿款，均是对逾期交房违约责任的约定，上诉人对于该事实予以认可。但是一审法院按照两个协议约定判决上诉人向被上诉人叠加支付逾期交房违约金属于适用法律错误。事实上，上述两个协议均是对于上诉人存在逾期交房，上诉人应当如何承担逾期交房违约责任的约定，是双方就逾期交房违约金的问题经过多次协商先后达成的先后不同的两个意见，该两个意见均是双方对于权利的处分行为。因此，上述两个协议之间是先后变更和替代的关系，应当按照后约优于先约，后约大于先约的原则，进行判决。《13-14号楼住宅补充协议》是《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约责任的变更，《商品房买卖合同》签订在先《13-14号楼住宅补充协议》签订在后，故《商品房买卖合同》第九条自《13-14号楼住宅补充协议》签订之日起失去法律效力，不再作为双方主张权利的依据，也不应当作为法院判决的依据，双方主张和法院判决的依据应当仅为《13-14号楼住宅补充协议》，故一审判决依据《商品房买卖合同》和《13-14号楼住宅补充协议》叠加判决上诉人承担责任没有法律依据，属于适用法律错误，也违背了公平原则。按照双方签订的《13-14号楼住宅补充协议》约定，本案逾期交房违约金的计算方式应当为:以517775元为基数，按照日万分之一的标准，计算自2016年1月1日起至2017年10月21日(实际交房前一天)期间，并且扣除120天政府原因导致的停工天数，最终得出实际逾期天数，由此算出逾期交房违约金，即517775元口ロ万分之一ロロ539天＝27908元。综上所述，原审判决认定事实错误、适用法律错误，为了维护上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，依法改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金27908元。张路敏辩称，答辩人与被答辩人之前签署的《商品房买卖合同》及《13-14号住宅楼补充协议》真实、合法、有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。被答辩人上述称补充协议是对买卖合同的变更，没有事实和法律依据。首先，补充协议第二条并未提及买卖合同第八条，更没有任何变更买卖合同第八条条款约定的意思表示；其次，补偿款与合同违约金是完全不同的两种概念和法律关系，二者约定的计算基数、时间区间均不相同。补充协议约定的补偿款约定起始日为2016年1月1日，这个时间节点上，双方均不存在任何违约的情形，因为买卖合同约定的交房时间也是到2016年12月31日。如果将该补偿款理解为合同违约金，远超常人理解范围，被答辩人系恶意曲解补充协议约定，以达到降低自身应承担的法律后果。第三、而只有过了2016年12月31日，被答辩人仍不能按合同约定交付房屋，此时答辩人才构成逾期交房的违约责任，方可适用买卖合同中关于逾期交房的违约金的计算条款。张路敏向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金及补偿款金额44790.413元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月7日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》主要载明：原告购买被告位于金水区××单元××号的房屋，房屋建筑面积110.26平方米，每平米7709.01元，总金额849995元，付款方式为其他方式：约定金额549995元，付款方式现金，约定付款时间2015年12月07日，交纳比例为64.71%；约定金额为300000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年2月7日交纳比例为35.29%。合同第八条还约定：出卖人应当在2016年12月31日前将房产交付原告使用。合同第九条约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原、被告签订了一份《13-14号楼住宅补充协议》，双方就上述《商品房买卖合同》中部分条款达成如下补充协议：被告按照以下标准向原告支付补偿款：计补基数为517775元，日补偿比例为万分之壹，补贴起始日为2016年1月1日；上述补偿款截止日期为被告取得该楼宇的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的前一天（如因买受人原因申请提前办理房屋交付的，补偿款截止日期为申请交付房屋的前一天）；上述补偿款自郑州金成时代广场建设有限公司通知房屋交付之日起180日内，由被告通知原告前往指定地点办理领取补偿金手续。原告提交的销售不动产统一发票显示，2015年12月7日交付首付款549995元；2016年4月22日，交付尾款30万元。2017年10月22日，被告将涉案房屋交付给原告使用。同日，原告向涉案房屋小区物业河南万厦物业管理有限公司交纳了物业费，物业公司向原告张路敏出具了收费专用凭证（NO.0127448）。一审法院另查明：本院及郑州市中级人民法院生效判决认定：在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对被告的交房周期会产生一定影响，该情况应当予以考虑，金成公司的赔偿责任应当予以酌减。因金成公司提交的证据无法认定非其自身的原因造成实际停工的天数，法院根据案件实际情况，酌定扣减被告应承担120天的违约赔偿数额。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》和《13-14号楼住宅补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同约定被告应当在2016年12月31日前向原告交付房屋，实际交房之日为2017年10月22日，因此被告应当按照补充协议约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的补偿金，其中逾期交房违约金补贴基数以外的购房款差额部分仍按照《商品房买卖合同》约定的日万分之一计算。自2016年1月1日起计算到2016年12月31日，共计365天。因生效判决已认定：在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对被告的交房周期会产生一定影响，并酌定扣减被告应承担120天的违约赔偿数额，故该院认定被告的实际违约天数为245天（365-120），即被告应当支付补偿款12685元（517775元×日万分之一×245天=12685元）。2017年1月1日起计算到2017年10月21日（实际交房前一日）共计295天的违约金25075元【849995×日万分之一×295=25075元】。以上逾期交房补偿金及违约金共计37760元。被告经该院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响该院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告张路敏逾期交付房屋补偿款及违约金37760元；二、驳回原告张路敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，减半收取460元，由原告张路敏负担72元，由被告郑州金成时代广场建设有限公司负担388元。二审中双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与原审法院相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《13-14号楼住宅补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按约履行。《13-14号楼住宅补充协议》约定的补偿款计补基数为517775元，日补偿比例为万分之壹，补贴起始日为2016年1月1日，补偿款截止日期为取得该楼宇的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的前一天；《商品房买卖合同》约定交房日为2016年12月31日，逾期交房违约金为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。两份协议约定的补偿款、违约金虽都具有违约金性质，但因两份协议中对于违约金的支付条件、起始时间、违约金基数约定均不一致，且《13-14号楼住宅补充协议》并未明确约定取代了《商品房买卖合同》中的逾期交房违约条款，故该两份协议均可适用。郑州金成时代广场建设有限公司自2016年1月1日至2016年12月31日，应按照《13-14号楼住宅补充协议》约定，支付补偿款，自2017年1月1日至2017年10月21日，应按照《商品房买卖合同》约定，支付逾期交房违约金。综上所述，上诉人郑州金成时代广场建设有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郑州金成时代广场建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年九月三十日书记员  张倩倩