河北省承德市中级人民法院行 政 裁 定 书（2019）冀08行终224号上诉人（原审被告）围场满族蒙古族自治县人民政府，住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇木兰中路**，统一社会信用代码：11130828000976951Y。法定代表人甄毓敏，女，县长。委托代理人李好恩，男，河北汇恩律师事务所律师，执业证号：11308199710963839。委托代理人王华，男，围场县房产交易所工作人员。上诉人（原审第三人）相明，男，1956年8月25日生，住河北省围场满族蒙古族自治县。上诉人（原审第三人）吕素琴（系相明之妻），女，1955年12月17日生，住河北省围场满族蒙古族自治县。二上诉人委托代理人李术荣，女，河北正围律师事务所律师，执业证号：11308200911474199。被上诉人（原审原告）崔广梅，女，1969年7月22日生，住河北省围场满族蒙古族自治县。被上诉人（原审原告）刘玉海（系崔广梅之夫），男，1968年2月8日生，住河北省围场满族蒙古族自治县。委托代理人宁茹意，女，河北冀律律师事务所律师，执业证号：11308201811037765。委托代理人鲍利伟，男，河北冀律律师事务所律师，执业证号：11308201210400304。原审第三人李永军，男，1979年10月28日生，河北省围场满族蒙古族自治县号。原审第三人闫启云，男，1954年7月26日生，河北省围场满族蒙古族自治县区。被上诉人崔广梅、刘玉海不服围场满族蒙古族自治县人民政府（以下简称围场县政府）为吕素琴颁发的围证字第051007号房屋所有权证一案，围场县政府、崔广梅、刘玉海不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2019）冀0828行初11号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人围场县政府的委托代理人李好恩、王华、上诉人相明及其与吕素琴的委托代理人李术荣、被上诉人崔广梅、刘玉海的委托代理人宁茹意、鲍利伟、原审第三人李永军、闫启云到庭参加了诉讼。上诉人吕素琴、被上诉人崔广梅、刘玉海经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决认定的事实：2003年，第三人相明与第三人李永军的父亲李忠学以及肖国廷三人合伙在第三人闫启云转让的围场镇原凤凰浴池地段的国有土地上共同开发建设围场镇凤凰住宅楼，当时以第三人闫启云作为建设单位名义办理了所有开发建筑手续，由李忠学以围场二建公司第十三项目部名义施工建设。2003年8月李忠学去世后，第三人李永军继续承建该工程。工程完工后，经合伙人协商用所建设的楼房中12套抵顶所欠李永军的工程款，三方在抵顶工程款明细上签字确认，其余楼房由第三人相明和肖国廷经手出售并收取价款。本案争议的凤凰住宅楼丙单元301室楼房，不在抵顶给第三人李永军楼房明细表之内，而由第三人相明经手销售并收取价款。后第三人相明又将此楼房以及配套的地下室转让给第三人李永军，并通过肖国廷将钥匙交付给李永军，后李永军又以10万元价款转让给原告，原告于2003年冬装修后居住至今。另查明，2005年第三人相明及其妻子吕素琴以第三人李永军未给付所转让的楼房价款102000.00元、楼房仍应归自己为由，到围场满族蒙古族自治县房屋产权产籍监理所申请将涉案楼房产权办理在吕素琴名下，并提交了2003年建设方（甲方）为闫启云与购买方（乙方）为吕素琴的《职工集资建房协议》和买卖双方共同委托评估事务所对涉案楼房进行价格评估的委托书，以及2005年卖方为闫启云、买方为吕素琴的楼房买卖协议。后被告认为申请登记的涉案房屋产权来源正当、产权明确、证件齐全，经审核勘测后，依据原《中华人民共和国城市房屋登记管理办法》于2005年8月24日给第三人吕素琴颁发了围证字第051007号房屋所有权证，记载该楼房建筑面积为72.82平方米，共有人为第三人相明。还查明，涉案的围场镇凤凰住宅楼实际开发人相明、肖国廷等人在楼房竣工后以第三人闫启云名义向被告申请对所开发建设的楼房产权进行初始登记，2004年4月24日，被告颁发了产权人为闫启云、证号为040159、建筑面积为3780平方米的房屋所有权证。再查明，第三人闫启云在被告给第三人吕素琴办理上述房屋产权登记中，并未到场签字。第三人相明、吕素琴夫妇自2005年被告给其颁发涉案的房屋所有权证后，既未在该房屋实际居住，亦未对该房屋进行经营管理。原告自2003年从第三人李永军手购买后一直在此房屋居住至今，期间第三人相明、吕素琴夫妇未向原告主张过权利，直至2019年3月第三人吕素琴以李永军为被告向本院提起民事诉讼，要求李永军返还涉案房屋，法院向本案原告送达相关法律文书时，原告才知道涉案房屋产权被登记在第三人吕素琴名下，遂向本院提起行政诉讼，请求撤销涉案的房屋所有权证。一审法院认为：根据原2001年建设部修改后的《中华人民共和国城市房屋登记管理办法》第四条规定“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。”被告围场县政府具有为辖区符合条件的申请人颁发房屋权属证书的法定职责。本案第三人李永军虽然并未提供充分证据证明涉案的凤凰住宅楼丙单元301室楼房系在工程竣工后由第三人相明以抵顶工程款形式转让给自己，但第三人相明自认该套楼房系在工程竣工后由其销售并收取价款，后经其手转让给第三人李永军，并通过肖国廷交付了钥匙，据此，应认定李永军对该房屋已取得处分权，至于李永军将此房转让给原告后未向第三人相明支付对价问题，属于另一法律关系，应另案处理，第三人相明、吕素琴夫妇不应以此为由将此房申请登记在自己名下；第三人吕素琴在向被告申请办理房屋产权登记中，已经提交了买卖协议等材料，系因房屋买卖而申请转移登记，故被告在办理登记中审核买卖协议当事人是否真实、权属是否存在争议是必要的注意义务，而被告在出卖人未到场签字确认、亦未提交委托代理手续的情况下即进行了权属转移登记，程序不合法；虽然当时此房与凤凰住宅楼的其它楼房一并登记在第三人闫启云名下，从形式上看，闫启云为所有权人，但通过庭审当事人陈述和举证证实，实际所有权人应为共同开发建设的合伙人相明、肖国廷等人，闫启云仅是名义上的所有权人。被告将包括涉案房屋在内的凤凰住宅楼的楼房登记在闫启云名下的时间为2004年，而第三人吕素琴提交给被告用于办理转移登记手续的首次买卖协议签订的时间为2003年，据此，即使第三人吕素琴与闫启云之间存在真实的房屋买卖法律关系，但因在2003年交易时涉案房屋并未取得权属证书，根据1994年《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第一款（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此在当时被告依此规定不应对涉案房屋办理转移登记；对涉案房屋原告自2003年从李永军手购买后一直使用管理，期间无人向其主张权利，直至2019年3月第三人吕素琴提起民事诉讼主张该房屋权利，原告才知道此房屋被登记在吕素琴名下，故于2019年4月4日提起行政诉讼，并未超过行政诉讼法规定的法定起诉期限。综上，被告于2005年8月24日给第三人吕素琴颁发的围证字第051007号房屋所有权证事实不清，证据不足，程序违法，原告诉请予以撤销有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款（一）、（三）、（六）项之规定，判决撤销被告围场满族蒙古族自治县人民政府于2005年8月24日给第三人吕素琴颁发的围证字第051007号房屋所有权证。上诉人围场县政府上诉称：一审判决认定事实不清、遗漏与本案存在利害关系的第三人肖国廷，且原审第三人闫启云未到庭参加诉讼，一审认定行政登记中闫启云不是本人签字缺乏确凿证据证实。1、本案证据显示，在2003年由相明、李忠学（李永军父亲），肖国廷合伙开发建设围场镇凤凰住宅楼，依据2003年的“职工集资建房协议”，能够证实闫启云负责牵头，二建十三处负责承建，围场建筑设计所负责设计，围场质监站负责监理，本着“个人集资，产权归己”的前提下，通过以闫启云的名义向政府职能部门，申请获得土地证、规划许可证、施工许可证、等有效证件。在施工结束后取得了竣工验收备案表、规划验收合格证，并依据《城市房屋权属登记办法》做了初始登记。但因系集资建房，闫启云只是牵头，因此依据《办法》第16条规定，将初始登记所需提交的材料进行了登记备案。2、2005年8月23日，被上诉人吕素琴、相明申请办理了涉案争议房屋丙单元301室的房屋登记，提供了相关的协议、合同、证明等材料。上诉人依据《办法》第17条为一审第三人相明、吕素琴核发051007号房屋所有权证。领证表中显示，领证人为肖国廷。3、一审中，就向上诉人申请产权登记所涉及的闫启云签字问题，因闫启云并未到庭参加诉讼，所以认定不是其本人签字，证据不足。4、就本案中闫启云、肖国廷、相明、李永军在本案中均存在直接的利害关系，就集资建楼，建好后如何进行的分配，涉案楼房是否先归属于相明，后又转让给李永军，李永军又转让给被上诉人崔广梅、刘玉海也没有查清，且对该事实的认定，遗漏了存在利害关系的第三人肖国廷应当参加诉讼，毕竟在本案中，肖国廷是合伙承建的一方，肖国廷在本案中就如何办证的，如何分的房应该是清楚的。5、基于本案中涉案楼房为集资建房性质，且在2003年因合销售问题合伙集资建房人受过处罚，并确定了集资建房的客观事实，依据建房时备案的相关职能部门的许可手续，能够证明产权的来源，据此，在权属清楚的情况下，有集资建房人提供的相明、肖国廷、闫启云等人签订的相关协议合同，为第三人相明、吕素琴办理了产权登记。综上，上诉人为相明、吕素琴办理产权登记，有事实依据和法律依据，程序合法。一审判决认定上诉人作出的发证行政行为“事实不清、证据不足，程序违法”为认定事实错误，且遗漏关键的当事人即肖国廷，导致事实未查清。请求中院依据《行政诉讼法》第89条第（三）（四）项之规定，撤销一审判决，发还重审。上诉人吕素琴、相明上诉称：上诉人相明与被上诉人李永军的父亲李忠学（己故）以及肖国廷合伙开发位于围场镇的凤凰住宅楼，李忠学去世后，被上诉人李永军继续承建该工程，工程2003年11月完工后，经合伙人同意所建楼房进行了分配，12套楼房分配给被上诉人李永军抵顶了工程款，工程款全部抵清。21套分配给肖国廷，8套分配给上诉人，其中包含涉案的房屋，所有合伙人己签字确认。2005年8月19日上诉人相明口头约定以102000.00元将涉案楼房卖给被上诉人李永军，李永军同意受买此楼房，但一直未给付房款，上诉人认为实际双方之间买卖不成立，于是在2005年将产权证办理在上诉人吕素琴名下，因欠税款涉案楼房曾抵押在税务局，后上诉人又赎回。之后被上诉人李永军从肖国廷手中拿到涉案楼房钥匙，此事上诉人知情，但被上诉人把涉案楼房又转售给被上诉人崔广梅，上诉人并不知情。1，被上诉人李永军在未给付房款，购买涉案楼房事实未成立，未取得涉案楼房所有权的情况下转售他人是违法行为，原审法院应认定被上诉人崔广梅买受涉案楼房事实无效。2，上诉人在被上诉人李永军未给付房款，将涉案楼房所有权办理在吕素琴名下，事实合情、合理、合法。3，被上诉人李永军称涉案楼房未办理产权证书是因为楼房验收手续不全，此证词与事实完全不符，2004年4月24日该凤凰住宅楼3780平方米的楼房全部办理了所有权证。4、上诉人在手续合法、证照齐全的情况下办理的房屋所有权证，权属清晰，与房屋买卖并不沖突，原审法院不应以此为据。5，县人民政府为上诉人颁证有事实与法律依据，且程序合法，不应撤销。原审法院判决认定事实不清，请求二审法院查清事实后依法改判。被上诉人崔广梅、刘玉海答辩称:1、涉案房屋系我方从李永军处购买且已经支付相应价款，该房屋自2003年购买后装修入住至今，而在一审法院认为中法院以查清相明将该房屋转让给李永军，并通过肖国廷交付了房屋钥匙，已认定李永军对房屋享有所有权，我方从李永军手购买房屋合情合理。涉及李永军与相明、肖国廷之间存在其他争议应另案处理与本案无直接关系。2、闫启云只是将适合开发的土地转让给相明、李永军、肖国廷进行开发，闫启云对开发后的楼房并没有相应的处置权，房产部门申请办理的相关手续也并非闫启云本人签字存在虚假性，作为房产部门未能尽到办理相应手续的注意、审慎义务。综上一审法院已经查清事实，围场县政府在办理产权登记存在违法行为，请求二审法院核实后，予以维持原判。原审第三人李永军发表参诉意见称：1、上诉人（相明、吕素琴）办理房屋证件所有手续不真实，纯属于虚假、作弊，我不认可。2、楼房抵顶给我是肖国廷与相明认可的，被上诉人居住16年期间没有任何人过问此事，所有费用全由我卖给的崔广梅所交付的。3、同时原审原告在2003年冬季入住该房至今，没有任何人向原审原告主张过产权。原审第三人闫启云发表参诉意见称：我只是将土地卖给他们三个了（肖国廷、李永军、相明），土地证是我的名，开发与我没有关系。本院认为，根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的。人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”一审法院受理该案后，房屋买卖行为未经民事诉讼程序确认之前，应裁定中止诉讼。一审法院未依法中止诉讼，违反法定程序，一审判决应被撤销。因房屋争议当事人需先行解决民事争议，且时间较长，本院裁定驳回被上诉人（原审原告）的起诉，待民事争议结束当事人可再向法院主张权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十三条第（一）项之规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（四）项的规定，裁定如下：一、撤销河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2019）冀0828行初11号行政判决；二、驳回被上诉人崔广梅、刘玉海的起诉。一、二审案件受理费150元退还各方当事人。本裁定为终审裁定。审判长  刘松平审判员  祁春梅审判员  李小龙二〇一九年九月二十六日书记员  张 博