浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0681民初13054号原告：朱华江，男，1961年11月5日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：骆可风，浙江博凡律师事务所律师。被告：叶新权，男，1967年9月13日出生，汉族，住松阳县。委托诉讼代理人：蒋宇，浙江司正律师事务所律师。原告朱华江与被告叶新权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，根据原告的财产保全申请，依法作出裁定，查封、扣押或者冻结被告叶新权所有的价值230500元的财产。本案依法适用简易程序由审判员王玲独任审判，并于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告朱华江及其委托诉讼代理人骆可风，被告叶新权及其委托诉讼代理人蒋宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱华江向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行2012年4月14日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付2019年7月15日至2020年7月15日的房屋租赁费220500元；3.判令被告支付220500元自2019年7月16日起至款付清日止按日0.5%计算的逾期付款滞纳金；4.判令被告支付原告律师代理费10000元；5.判令被告将消防证按合同变更到原告名下；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月14日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为十年，即从2012年7月15日至2022年7月15日，租金第一年为200000元，前三年租金不变，第四年租金在上年基础上递增5%，即人民币210000元，第五、第六年租金不变，第七年租金在上年基础上递增5%，即人民币220500元，直至十年期满租金不变。付款方式为：第一年的租金应在物业交付使用前一次性付清，之后每年租金应在前一年到期之前1个月内支付。被告若逾期支付租金，每逾期一天，则需按月租金的0.5%支付滞纳金。另外，合同还约定了双方的权利义务，特别是合同第四条第6项明确约定“办消防证必须做到甲方的名下”。合同签订后，被告至2018年7月15日前均按约支付租金，但2019年至2020年的租金220500元至今分文未付，原告多次催讨被告，被告均认欠不付。另外，被告当时并未按合同约定将消防证做到原告名下，原告一直要求更名，但被告拖延不办。原告认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约即使支付租金及将消防证做给原告。但被告拒不支付租金又不更名消防证，由于被告行为已违约且损害了原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告叶新权答辩称，1.原、被告于2012年4月14日签订的《房屋租赁合同》应属无效，从原告提供的证据来看，其并未提交本案所涉房屋的产权证明，本案原告是否有权利出租房屋权属不明；即使该房屋属于本案原告所有，据被告了解，该房屋属于工业工地，不属于商业用地，双方签订的房屋租赁合同应确认无效。2.即使法院认为租赁合同有效，被告明确表示不再履行租赁合同。3.原告起诉要求将消防证变更到原告名下，被告认为消防证是消防部门的规定，只能登记在被告为业主的诸暨市逸尚商务酒店名下，而不能登记到原告名下，该合同条款与国家相关法律相矛盾。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告朱华江围绕其诉讼请求向本院提交的证据及被告叶新权质证意见如下：原、被告于2012年4月14日签订的《房屋租赁合同》一份，以证明原、被告签订房屋租赁合同，并约定租赁期间、费用、付款条件、违约责任等条款的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为该合同应属无效合同，且构成合同无效的过错方是原告，理由是：合同条款明确约定被告方作为承租人租赁用途是经营宾馆，该土地应为商业用地，但据被告了解该土地实际是工业用地，合同第四条约定该出租物不违反国家法律法规规定，故房屋租赁合同是无效合同。银行流水五份，以证明从2012年开始被告正常租赁，且提前一个月支付下一年度的租金的事实。经质证，被告对真实性无异议，但因为没有汇入人的账号信息，故相关内容被告无法核实，但被告认可已经将房租交付至2019年7月14日。委托代理合同、代理费发票各一份，以证明原告方催讨所花费费用。经质证，被告对其真实性无异议。土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,以证明房屋属原告所有，可用于出租的事实。经质证，被告认为该三份证据无法证明本案所涉房屋在该土地范围之内，从建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证可以证明，即使本案房屋在土地方位之内，亦只能用于工业用途，不能用于商业用途。上述证据，被告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。至于租赁合同效力，本院在下文中予以阐述。经审理，本院认定事实如下：2012年4月14日，原告朱华江作为出租方（甲方）、被告叶新权作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将诸暨市大唐镇开元西路159号后面1栋2楼、3楼、4楼、5楼和一楼店面一间（4米×7米）的物业租给乙方使用，用途为经营宾馆；租赁期间为2012年7月15日至2022年7月15日，共计十年，交付使用期为2012年4月15日；第一年租金为20万元，前三年租金不变，第四年租金在上年基础上递增5%，即21万元，第五年、第六年租金不变，第七年租金在上年基础上递增5%，即22.05万元，直至十年期满租金不变，第一年租金在物业交付使用之前一次性付清，之后每年租金在一年到期之前1个月内支付；乙方应向甲方交付5000元作为定金，乙方按照合同约定支付完第一年租金后，自动转换为押金；租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按月租金的0.5%支付滞纳金；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告朱华江将租赁物交由被告使用，被告在租赁房屋内经营住宿酒店，并已按约支付租金至2019年7月14日。另查明，原告朱华江于1999年2月9日依法受让位于诸暨市.4平方米（其中公用分摊面积46.6平方米）的土地使用权，该土地用途为综合用地；2008年9月11日，原告朱华江取得《建设用地规划许可证》，该证载明：用地单位为朱华江，用地项目名称为厂房、办公楼，用地位置大唐镇开元西路159号，用地性质为工业用地。2009年2月4日，朱华江取得《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称为厂房办公楼，建设位置为大唐镇开元西路，面积614平方米。原告朱华江为本案委托浙江博凡律师事务所律师代为诉讼，并支出律师代理费10000元。本案争议焦点为：原、被告于2012年4月14日签订的《房屋租赁合同》是否有效。原告认为，其取得相关权证，是房屋的合法出租者，且被告已经办理开办宾馆许可证，租赁合同依法有效；被告认为，案涉土地使用权性质为工业用地，故双方签订的租赁合同依法无效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”根据原告提供的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》可认定，租赁物所涉土地并非商业、旅游、娱乐用地，该土地上所建房屋不能用于包括开办住宿酒店等在内的商业用途，故原告将其所建房屋及国有土地出租给被告用于经营宾馆，违反行政法规的强制性规定，且在起诉前原告未经出让方同意并经相关土地管理部门和城市规划部门批准改变土地用途，故原、被告签订的《房屋租赁合同》应属无效。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”故原告要求被告继续履行该租赁合同，本院不予支持。原告还要求被告支付自2019年7月15日起至2020年7月15日止按合同约定的租赁费用220500元，因原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，原告要求被告支付合同约定的尚未发生的租赁费用，本院不予支持，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋》第五条之规定，实际占用期间产生的使用费，本院参照合同约定的租金标准予以支持。原告要求被告根据合同约定支付220500元自2019年7月16日起至款付清日止的滞纳金、律师代理费，因合同无效，且无证据证明因被告过错导致该租赁合同无效，故对该二项诉请，本院不予支持。原告还要求被告将消防证按合同变更到原告名下，本院认为该项诉请涉及消防等相关部门职能，不属于本案审理范围，原告应另行处理，本案中本院不予支持。综上所述，对原告合理部分诉请，本院不予支持，不合理部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋》第五条规定，判决如下：原告朱华江与被告叶新权于2012年4月14日签订的《房屋租赁合同》无效；被告叶新权应于本判决生效之日起三十日内腾退诸暨市大唐街道开元西路159号1栋2楼、3楼、4楼、5楼和一楼店面房屋，并将该房屋交予原告朱华江；被告叶新权应按每日604.11元标准计算支付原告朱华江自2019年7月15日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，款限实际腾退之日同时付清；驳回原告朱华江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4758元，减半收取计2379元，财产保全费1673元，合计4052元，由原告朱华江负担2908元，被告叶新权负担1144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王玲二〇一九年九月二十二日法官助理赵镥杰书记员姜远东?