福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初8844号 原告：福州融侨物业管理有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区西江滨大道融侨锦江花园****、6#、7#、8#、9#、10#楼连体地下0.1层04商业用房。 法定代表人:林宏修，董事长。 委托诉讼代理人：童建炫，福建博世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周惟佳，福建博世律师事务所律师。 被告：王恩伟，男，汉族，1979年3月22日出生，住福建省福州市。 原告福州融侨物业管理有限公司（以下简称“融侨公司”）与被告王恩伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融侨公司委托诉讼代理人周惟佳、被告王恩伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融侨公司向本院提出诉讼请求：1.王恩伟立即向融侨公司支付福州市凤湖路137号融桥悦府花园6号楼1503单元的物业服务费8150.1元(从2017年7月1日算至2019年3月31日止)；2.王恩伟向融侨公司支付水电公摊费1404.9元(从2017年7月1日算至2019年3月31日止)；3.王恩伟向融侨公司支付逾期支付物业服务费的违约金806.86元(按逾期支付物业服务费的日万分之三从2017年7月11日算至实际还清之日,暂计至2019年3月31日止)；4.王恩伟向融侨公司支付律师费2000元；5.本案诉讼费用由王恩伟负担。以上费用合计：12361.86元。事实和理由：王恩伟是福州市凤湖路137号融桥悦府花园6号1503单元的业主，建筑面积为129.35平方米。双方曾签订《前期物业管理服务协议》，约定由融侨公司为王恩伟提供物业管理服务，王恩伟应于每月10日前向融侨公司缴纳物业服务费。协议签订后融侨公司按约为王恩伟提供物业管理服务。然而，王恩伟从2017年7月1日起即开始拖欠物业管理费，虽几经催讨，但王恩伟仍未履行缴纳物业费以及相关水电公摊费用的义务，暂计至2019年3月31日止共计21个月。根据《前期物业管理服务协议》第五条关于物业服务费用的约定，高层住宅的物业服务费为每月3.0元/M2，因此王恩伟拖欠的物业管理费共计8150.1元。另依据《前期物业管理服务协议》第六条第二款“业主逾期未交纳物业服务费的，甲方可以按照每日万分之五收取滞纳金。业主逾期6个月仍未交纳物业服务费的，甲方可向项目所在地人民法院起诉。甲方因诉讼所产生的诉讼费、律师费由业主承担赔偿责任。”之约定，王恩伟应按日万分之三向融侨公司支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金，并依据协议约定承担融侨公司因提起本案诉讼所产生的律师费及相应的诉讼费用。另由业主共同使用的公共水电费用由业主分摊，暂计至2019年3月31日王恩伟应向融侨公司支付水电公摊费1404.90元、违约金806.86元。融侨公司因本案支付律师费2000元，依照《前期物业管理服务协议》第六条第二款的约定，也应由王恩伟负担。综上所述，王恩伟故意拖欠物业管理费、水电公摊费和水费，事实清楚，证据充分。物业服务费主要用于维修公用设施、维护公共卫生及安全防卫工作，王恩伟的以上行为，不仅损害融侨公司的利益，更是损害社区内广大业主的合法权益。 王恩伟辩称，一、对物业服务费8150.1元没有异议。二、请物业出示水电公摊费需1404.9元（平均66.9元/月）的有效财务证据。但根据业委会聘请的专业人员核算我小区2018年1-5月份的水电公摊费，每月水电公摊是平均40元/月左右，并且存在大量不合理计算问题。三、融侨公司不能按照《前期物业服务合同》约定提供物业服务，违约在先。并且融侨公司主张的违约金也明显高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的标准。因此，对违约金的主张不合理。融侨公司存在以下违反《前期物业服务合同》的行为：1、没有履行监督义务。2015年10月1603单元进行装修，发现为群租房设计，经与物业沟通后，物业并没有制止不正常装修。2015年11月本人房屋准备装修，泥水师傅进场发现楼上群租房漏水到王恩伟房屋，为保护现场分清责任，只能暂停装修，和楼上业主沟通处理，因物业没有履行监督责任，对不符合安全要求何影响公共利益的群租房，进行劝阻制止，责令整改，导致本人延迟到次年4月。2、没有履行安全保卫义务，制止不法行为义务。2017年1月楼上群租房，2月14日二房东用大型机野蛮敲打地板，导致王恩伟油漆吊顶大量开裂，物业也到现场确认，与楼上沟通赔偿处理，但第三日早上发现大门电子锁被人破坏入侵王恩伟房屋，吊顶开裂处全部用白油漆重新涂抹简单掩盖，前物业人员到场确认，楼上二房东一改之前态度，全部否认，不同意赔偿。出现这种侵入房屋治安事情，融侨公司负有制止并报告不法行为的义务，但融侨公司选择大事化小，小事化了，不同意及时向派出所报案，导致我承担风险。小区大门门禁如同虚设，外来人员随意出入，2019年7月才更换简易门禁，但在7月12日还是发生门禁安保事件，派出所也有介入，监控摄像头存在很多盲区，至今没有改进，给居民居住安全造成隐患。目前业主和物业就更改门禁系统还剧烈争论。3、没有维护消防设施，消防设备管理人员无证上岗。小区消防设施没有正常维护，甚至操作维护人员没有持证上岗。融侨公司非但不履行该项义务，至2019年3月15日回复文件还在推诿不作为，拒绝整改，使整个小区的消防安全得不到保障。4、损害业主的合法权益，获取不正当收益，侵吞小区公共收益172299.67元。5、多次沟通物业楼管，提出与物业协商问题，而物业更换经理频繁，推脱责任，最新的物业经理更是置之不理，连见面协商都不同意，业主支付3元/平方米的物业费却不提供符合相应服务水平要求的服务，对业主的合理要求置之不理，典型的质价不符。四、希望融侨公司提供质价相符的服务，因融侨公司不能履行物业服务义务，给王恩伟生活带来诸多不便，并带来经济损失和精神损害，王恩伟才从2017年7月起停止交纳物业费管理费。在正确履行物业服务之前，有权拒绝支付物业费。综上，请求法院驳回融侨公司诉请。 本院经审理认定事实如下：2015年9月4日，融侨公司与王恩伟签订《前期物业管理服务协议》，由融侨公司为融侨锦江悦府提供物业服务。合同第一条确认王恩伟所购房屋面积129.35平米。合同第五条约定，融侨公司按照建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准高层住宅：3元/月/平方米。第六条约定，物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前交纳当月物业服务费。业主逾期3个月未交纳物业服务费的，融侨公司可以按照每日万分之五收取违约金。业主逾期6个月仍未交纳物业服务费的，融侨公司可向项目所在地人民法院起诉。融侨公司因诉讼所产生的诉讼费、律师费由业主承担赔偿责任。第九条约定，属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊，水电公摊应按季或年进行预交；届时物业服务企业每半年应在小区醒目处公布公共水电分摊详细情况。第十九条约定，在物业服务过程中发生下列事由，融侨公司不承担责任：…（五）业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内规章制度行为，虽经融侨公司采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后仍未解决的，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的。第二十条约定，本协议有效期三年，自2015年8月30日至2018年8月30日止。2019年8月7日，融侨公司与福建博世律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定本案一审程序的代理费2000元。 王恩伟系福州市鼓楼区洪山镇凤湖路137号锦江悦府花园一期6#楼1503单元业主，该房屋建筑面积为130.19平方米。根据物业服务合同约定，每月物业费用为3平方米/月×129.35平方米=388元。审理中，融侨公司主张王王恩伟自2017年7月起至2019年3月未向融侨公司缴纳物业费8150.1元。王恩伟对上述金额无异议。 本院认为，融侨公司与王恩伟签订《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方均具有约束力。王恩伟对融侨公司与其签订合同后提供基本物业管理服务的事实并无异议，故其在享受物业服务的同时也应履行支付物业管理费用之义务。融侨公司主张王恩伟自2017年7月1日起至2019年3月31日止未向融侨公司缴纳物业费8150.1元，王恩伟对金额无异议，本院予以确认。关于违约金，综合本案证据，融侨公司在提供物业管理服务时被业主委员会多次提出整改意见，在物业管理服务上确存在瑕疵，且王恩伟提供证据证实其因楼上改造影响实际居住，融侨公司虽辩称其已积极组织双方协商沟通，但按双方合同第十九条约定，融侨公司还应向有关部门报告，故融侨公司主张的违约金本院不予支持。关于融侨公司主张的律师费2000元，本院认为融侨公司未能提供律师费的支付凭证及发票，其该项诉请本院不予支持。另，融侨公司主张的公摊水电费，仅凭自制的水电公摊明细、垫付的水电公摊发票，不足以证实王恩伟实际应承担的金额，鉴于所在小区已成立业主委员会，融侨公司可将水电公摊每月实际应由业主承担部分报业主委员会核准后，再行主张为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、王恩伟于本判决生效之日起十日内向福州融侨物业管理有限公司支付自2017年7月1日起至2019年3月31日止的物业服务费8150.1元； 二、驳回福州融侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果王恩伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费240元，减半收取120元，由王恩伟负担100元，由福州融侨物业管理有限公司负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林巧 二〇一九年九月二十四日 法官助理尹佳树 书记员黄萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。