安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初3708号 原告：吴红斌，男，1973年7月13日出生，汉族，中专文化，安徽海螺集团公司工人，住芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：吴迎春，女，1975年2月3日出生，汉族，中专文化，住芜湖市弋江区，系原告吴红斌之妻。 被告:芜湖万达商业管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市南瑞新城商业街**楼，统一社会信用代码913402007728492313。 法定代表人：吕国猛。 被告：安徽省芜湖万达房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市黄山西路**，统一社会信用代码913402001496524372。 法定代表人：吕国猛。 两被告委托诉讼代理人：杨玉琴，女，1980年10月1日出生，汉族，住芜湖市弋江区，系两被告公司员工。 原告吴红斌与被告芜湖万达商业管理有限责任公司（下称“万达商管公司”）、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司（下称“万达房产公司”）合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴迎春到庭参加诉讼。两被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告万达商管公司立即支付原告房屋收益金13028.31元及逾期利息692.56元（利息按日万分之二点一利率计算到2019年6月30日，其余按标准计算至实际付清之日）；2、判令被告万达房产公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令解除原告与被告万达商管公司签订的《委托统一经营管理合同》。 原告所诉事实和理由：原告于2011年7月6日从贺军处购买了带《委托统一经营管理合同》的芜湖市南瑞新城商业街1号楼二层277#和278#两个商铺，办理了产权证，并共同到万达商管公司签订合同转让协议，原告同意继受该《委托统一经营管理合同》中原甲方所享有的全部权利与应承担的义务。根据约定，原告将其所有的位于芜湖市南瑞新城二层277#和278#，面积分别为11.39平方米和11.56平方米两个商铺委托被告一统一经营管理，被告一于每年的4月份和10月份向原告支付收益金。收益金金额具体如下：管理期限在第12-14年，每年为5600.80元和5684.40元。同时，合同还约定若被告一逾期支付收益金，则按每日万分之二点一的标准支付逾期利息。自2017年10月份至2019年6月，被告一应按照第12-14 年的收益金支付标准支付原告收益金共计16927.8元，但被告一延期并分两次共只支付了3899.49元，尚欠原告13028.31元。2018年4月至今被告一不能正常按照《委托统一经营管理合同》约定支付给原告收益金，经原告多次催要，被告一均以各种理由推脱。上述第一被告和第二被告系该商铺的开发商，在销售该商铺时就向购房户宣传并承诺接受委托统一经营管理，确保稳定收益。因为被告二的宣传承诺，原告才购买了商铺。被告二为开展委托经营管理业务的需要，于2005年5月10日投资设立了被告一，两被告的法定代表人及其他管理人员一致，互为关联公司。鉴于被告一已无履约能力，故请求法院解除原告与被告一签订《委托统一经营管理合同》。 被告万达商管公司、万达房产公司未作答辩。 审理查明：2004年11月19日，被告万达房产公司与上海世纪联华超市发展有限公司签订《物业租赁合同》一份，合同约定：甲方（万达房产公司）将位于芜湖市南瑞新城商业街1#楼建筑物出租给乙方(上海世纪联华超市发展有限公司),该建筑物除包含被告万达房产公司出售给原告等业主的商铺外，还包含被告万达房产公司自持的商铺面积，租赁期限20年，第12-14年度的年租金为517.6万元，日租金为0.81元/平方米。 2005年8月31日，被告万达房产公司作为开发商于《大江晚报》刊登一则南瑞生活广场商铺广告，载明：南瑞生活广场商铺投资方案（所购商铺均价5000元/平方米，收益金450元/平方米/年起，从第6年起每三年递增3%）；万达房产公司以企业实力提供更进一步的保障，在第6年和第15年设立两个回购期，开发商承诺按初始售价回购；国内超市连锁企业的龙头上海世纪联华超市与万达房产公司签署20年租约。品牌强势联合，更有效确保广大投资人利益。2005年9月15日,万达房产公司作为开发商于《大江晚报》再刊登一则南瑞生活广场商铺广告，标题为“旺地金铺稳收益投资养老皆可宜9%收益稳如泰山投资立竿见影，年年收益稳定保障”。 2005年8月，案外人向被告万达房产公司购买了芜湖市南瑞新城商业街1#楼（“南瑞生活广场”）二层277、278号商铺，面积分别为11.39平方米、11.56平方米，合计22.95平方米，同时就该两处商铺分别与被告万达商管公司订立《委托统一经营管理合同》各一份，均约定原告（甲方）将其所购上述商铺委托被告万达商管公司（乙方）统一经营管理，该物业委托经营管理期限为二十年，自物业出租给上海世纪联华超市发展有限公司的起租日（2005年10月1日）开始计算；委托经营期间，乙方每年向甲方支付双方约定的物业收益金，双方约定委托期限12-14年每平方米固定收益额为491.73元/年，两处商铺年全部收益金合计为11285.2元；收益金每年分两次支付，支付时间为每年的4月和10月，每次支付金额为当年收益金的百分之五十；甲方所取得的物业收益金产生的税费，甲方自行承担，乙方依法履行代扣代缴义务，有权从本合同约定的应付给甲方的收益金中直接扣除；乙方逾期向甲方支付该物业收益金的，甲方有权要求乙方按约履行，乙方逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起甲方按每日万分之二点一向乙方收取逾期利息。2011年，原告向案外人购得上述两处商铺，并继受案外人上述合同约定的权利和义务。在之后的合同履行中，被告万达商管公司在扣除代扣代缴的税款后已依约向原告按期全部支付物业收益金至2017年9月30日。对于2017年10月1日至2018年6月30日期间的物业收益金，被告万达商管公司只向原告作出部分支付，即按日租金0.81元/平方米标准扣除代缴税款（税款计算方式为0.81元*商铺面积数*实际天数÷1.05*19.7%）及每月代办费25元（按每户户头收取，不以商铺数收取）进行了支付。对于2018年7月1日以后的收益金，被告未再向原告支付。 现被告万达商管公司实际尚欠两原告商铺收益金情况：2017年10月1日至2018年3月31日期间在不扣除税款的情况下，原告商铺收益金应为5642.6元（即年度全部收益金11285.2元*50%）。被告万达商管公司于2018年4月仅支付原告2599.66元。被告万达商管公司在此扣除了代缴税款634.77元（0.81元*182天*22.95平方米÷1.05*19.7%），扣收税款代办费150元（25元*6个月）。其中，扣除税款符合合同约定，但扣收税款代办费无依据，不应得到认可。因此，被告万达商管公司实际尚欠原告2017年10月1日至2018年3月31日期间收益金2408.17元（5642.6元-2599.66元-634.77元）。2018年4月1日至2018年6月30日期间在不扣除税款的情况下，原告商铺收益金应为2821.3元（即年度全部收益金11285.2元*50%*50%）。被告万达商管公司于2018年12月13日仅支付原告1299.83元。被告万达商管公司扣除了代缴2018年4月1日至2018年6月30日期间税款317.38元（0.81元*91天*22.95平方米÷1.05*19.7%），扣收了税款代办费75元（25元*3个月）。同样，被告万达商管公司扣除税款符合合同约定，但扣收税款代办费无依据，不应得到认可。据此，被告万达商管公司实际尚欠原告2018年4月1日至2018年6月30日期间收益金1204.09元（2821.3元-1299.83元-317.38元）。综上，被告万达商管公司尚欠原告2017年10月1日至2018年6月30日期间收益金3612.26元（2408.17元+1204.09元），欠原告2018年7月1日至2019年3月31日期间收益金8463.9元【其中欠原告2018年7月1日至2018年9月30日期间收益金2821.3元（11285.2元*50%*50%），欠原告2018年10月1日至2019年3月31日期间收益金5642.6元（11285.2元*50%）】。 上述事实，有原告方陈述及其提交的有关《商品房买卖合同》复印件、《委托统一经营管理合同》复印件、《合同转让协议》复印件、房地产权证复印件、（2019）皖0203民初8号判决书复印件、被告万达商管公司提供的原告返还收益金金额表复印件等证据证实。 本院认为：本案当事人间《委托统一经营管理合同》等系各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据合同约定，被告万达商管公司在委托经营期间，每年4月及10月的前5个工作日应向原告支付物业（商铺）收益金，现被告万达商管公司未能按约足额支付收益金，依法应承担相应的民事责任。原告要求其支付其余收益金及逾期利息，应予支持。进而，原告要求解除《委托统一经营管理合同》并返还商铺也具有一定合法、合理性。但是，综合考虑本案全部情况，对原告这一诉讼请求尚不应支持。因为，案涉《委托统一经营管理合同》已明确约定,委托经营管理期间，原告对其物业享有处分权、收益权，不享有占有权、使用权，不得收回该物业或将该物业另行出租他人，不得以任何理由撤销本合同或提前解除本合同。其次，案涉等众多商铺已通过被告方统一出租给第三人，由第三人进行实际经营，租赁期限尚未届满，如果判决解除《委托统一经营管理合同》，返还商铺，将导致万达商管公司无法继续履行与第三人签订的租赁合同，使第三人无法按现状继续经营，从而损害第三人的合法权益。同时，案涉商铺业主人数众多，各商铺大多面积较小、位置集中，各商铺在使用效能上具有高度依存性，相关业主利益具有密切融合性，如果判决返还商铺，也必将有损其他业主的利益。此外，由于案涉商铺系开放式结构，无墙体分割，未形成独立封闭使用空间，如果判决支持返还商铺，还将难以实际执行。根据合同约定，被告万达商管公司逾期向原告支付收益金的，原告有权要求万达商管公司按约履行，万达商管公司逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起原告按每日万分之二点一向万达商管公司收取逾期利息。因被告万达商管公司应于2018年4月给付原告2017年10月1日至2018年3月31日期间的收益金，故万达商管公司对该时段内的欠付收益金应按日万分之二点一标准，同时向原告支付利息自2018年4月10日（该月第6个工作日）起至收益金实际给付之日；因被告万达商管公司应于2018年10月给付原告2018年4月1日至2018年9月30日期间的收益金，故万达商管公司对该时段内的欠付收益金应按日万分之二点一标准，同时向原告支付利息自2018年10月15日（该月第6个工作日）起至收益金实际给付之日；因被告万达商管公司应于2019年4月给付原告2018年10月1日至2019年3月31日期间的收益金，故万达商管公司对该时段内的欠付收益金应按日万分之二点一标准，同时向原告支付利息自2019年4月9日（该月第6个工作日）起至收益金实际给付之日。关于被告万达房产公司对被告万达商管公司所负本案原告债务应否承担连带责任问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告万达房产公司在出售案涉商铺时通过广告宣传明示案涉商铺的租金收益情况并暗示其担保购房人的收益安全，该宣传内容对案涉商铺买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响，且原告与被告万达商管公司签订的《委托统一经营管理合同》中也约定第三人持续经营期间，万达房产公司对万达商管公司应付业主的物业收益金承担连带责任保证。被告万达房产公司虽未在该合同上盖章确认，但其已在万达商管公司未充分履行合同义务支付业主足额收益金时予以补足，该行为可视为对该条款的追认。故被告万达房产公司对被告万达商管公司所欠原告的收益金及逾期利息应承担连带责任。为维护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告芜湖万达商业管理有限责任公司于本判决生效后3日内支付原告吴红斌2017年10月1日至2018年6月30日期间物业（商铺）收益金3612.26元及逾期付款利息（该利息分别以2408.17元为基数，按日万分之二点一，自2018年4月10日起计算至实际给付之日；以1204.09元为基数，按日万分之二点一，自2018年10月15日起计算至实际给付之日）； 二、被告芜湖万达商业管理有限责任公司于本判决生效后3日内支付原告吴红斌2018年7月1日至2019年3月31日期间物业（商铺）收益金8463.9元及逾期付款利息（该利息分别以2821.3元为基数，按日万分之二点一，自2018年10月15日起计算至实际给付之日；以5642.6元为基数，按日万分之二点一，自2019年4月9日起计算至实际给付之日）； 三、就上述被告芜湖万达商业管理有限责任公司应付原告收益金仍需缴纳税款的，被告芜湖万达商业管理有限责任公司可以代扣代缴，税款缴纳数额由税务部门依国家相应税收法律、政策确定。若被告芜湖万达商业管理有限责任公司实际代扣代缴了该税款，则其应付原告收益金数额作相应扣减，应付原告收益金逾期给付利息计算基数也作相应变动； 四、被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对被告芜湖万达商业管理有限责任公司上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取152元，由原告吴红斌负担80元，被告芜湖万达商业管理有限责任公司、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司共同负担72元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  周安文 二〇一九年九月六日 书记员  王 静 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。