北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初27685号原告（反诉被告）：杨杨，男，1977年2月20日出生，汉族，公司总经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王涵，北京市方禾律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏美容，女，1976年9月18日出生，汉族，公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张昆，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）杨杨与被告（反诉原告）夏美容房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨杨的委托诉讼代理人王涵，被告（反诉原告）夏美容及其委托诉讼代理人张昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨杨向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与夏美容签订的《租赁合同》；2.判令夏美容返还我已付房租308342元、租赁保证金139346元；3.判令夏美容赔偿我装修费用541110.2元；4.判令夏美容赔偿我已支付的宽带费4350元、物业费13819.4元、装修管理费2533.56元、电费2400元；5.判令夏美容承担违约责任并赔偿违约金423843.5元；6.夏美容承担本案诉讼费。诉讼过程中，杨杨放弃第1项诉讼请求，变更第3项诉讼请求为：判令夏美容赔偿装修费用483784.5元。事实和理由：我与夏美容于2017年8月8日签署了位于北京市丰台区程庄路“彩虹嘉园北区”商业编号为0111号楼-110-109号商铺（以下简称彩虹嘉园商铺）租赁协议。协议签署后，我按照约定支付了相应的租金并进行了装修，但由于夏美容迟迟无法提供有关办理营业执照的手续，导致我在装修完成后无法办理执照而不能营业造成了巨大的经济损失。故起诉。夏美容辩称，我与杨杨签订的合同合法有效，我已经严格按照合同约定履行了义务，不存在任何违约情况，故不同意向杨杨支付任何费用。2018年7月15日，杨杨已单方向我发出解除通知，我认为我们双方签订的合同已于当日解除。房租和保证金是按合同约定，杨杨应向我支付的，不应退还。装修损失，按照合同约定，合同违约解除后，装修和添附无偿归我所有。因为我不存在违约，故不同意杨杨的全部诉讼请求。夏美容向本院提出反诉请求：1.杨杨向我支付2017年8月8日至2018年8月7日剩余未付租金400000元；2.杨杨支付免租期租金139346元；3.杨杨支付迟延支付租金违约金996654元（逾期总额400000元，每迟延一天1%，从2017年11月9日计算到2018年7月15日）；4.杨杨承担全部诉讼费。诉讼过程中，夏美容变更第1项诉讼请求为：杨杨支付2017年8月8日至2018年7月15日剩余未付租金400000元及2018年7月16日至2019年2月25日房屋占用费510934.6元（房屋共422.26平方米，按5.5元每天每平方米共220天计算）。事实和理由：我与杨杨于2017年8月8日在北京市丰台区签订《租赁合同》，约定我将彩虹嘉园商铺出租给杨杨，用于经营餐饮业务。我们之间的《租赁合同》签订后，我即按合同的约定将商铺交付给杨杨使用，而杨杨却违反合同的约定，一再拖延支付租金，并于2018年7月15日以微信通知的方式，单方解除《租赁合同》，致使我遭受重大经济损失。故提起反诉。杨杨对夏美容的反诉辩称，对夏美容的反诉请求均不同意，其反诉请求应依法驳回。我一直按照合同约定积极履行合同中所有相关义务，而夏美容并没有履行合同约定的应该积极配合我办理营业执照的要求，致使我迟迟无法正常营业以至于合同履行的目的无法实现。基于以上两点，我认为，夏美容的所有反诉请求均不成立并应承担所有的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月18日，夏美容与丈夫吴光远自和泓置地集团有限公司处购买彩虹嘉园商铺。2016年6月，和泓置地集团有限公司取得丰台区程庄路8号院4号楼的不动产权证。2018年8月，武汉市泰和东兴工贸有限责任公司取得彩虹嘉园商铺的不动产权证。该公司出具《关系证明》，证明夏美容有权代表该公司出租彩虹嘉园商铺。2017年8月8日，夏美容（甲方、出租方）与杨杨（乙方、承租方）签订《租赁合同》，写明：1.1甲方将彩虹嘉园商铺出租给乙方。1.2该商铺建筑面积为422.26平方米，该面积为计算租金面积，若该面积与开发商大产权证上对于该商铺的登记面积有差异，以开发商大产权证上的登记面积为准。1.3乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件、按现状承租商铺。1.4该商铺为商业用途，乙方承租用于经营餐饮。2.1该商铺租赁期限自2017年8月8日起至2023年5月2日止。3.1双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后，甲方于2017年8月8日前将该商铺交付乙方使用。4.1甲方给予乙方60天的装修免租期，免租期自交付日起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应承担物业费及使用该物业而产生的其它诸如水、电、气、宽带等费用。如果因乙方的原因需要提前终止合同，乙方应按每天每平方米5.5元租金单价向甲方支付免租期60天的租金，计139346元。4.2租金按照该商铺的建筑面积计算，初始租金单价为每天每平方米5.5元，即每年租金合计为847687元。甲乙双方同意上述租金单价，每满壹年递增5%。4.3租金按租赁年度计算（自该商铺交付日至次年公历日对应的交付日为一个租赁年度）并支付，租金支付方式为银行转账。4.5乙方须于本合同签订当日将第一个租赁年度扣除免租期后的租金支付至甲方指定的收款账户，从第二个租赁年度起，乙方应当在该商铺交付日前二个月支付该租赁年度的租金。4.9物业管理费以该商铺的建筑面积进行计算，单价为每月每平方米3.98元（不含税），每月合计1681元；物业管理费自该商铺的交付日起开始计收，乙方按照该商铺的物业管理公司的规定交纳。4.10乙方使用该商铺所产生的水、电、气、网络报装及用电增容，政府税收、规费等费用由乙方自行承担。5.1双方签订本合同当日，乙方须支付两个月租金总额为139346元给甲方作为租赁保证金。5.2在合同终止时，若乙方未发生违约且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。7.1乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备等（以下统称装修），相关费用由乙方承担。7.9乙方在租赁期满或者在不管基于何种原因造成的租赁期限提前终止的情况下，应当在不超过15天的合理期限内，自行将其对该商铺的装修、装饰、添附拆除，无法拆除、不宜拆除或者经甲乙双方协商不予拆除的部分，其所有权无偿转让给甲方。10.1.3若乙方在经营中需要甲方提供该商铺的资料和办事中需甲方支持配合的，甲方必需根据该商铺的实际情况予以协助。10.2.2乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准（包括但不限于营业执照、税务登记证、消防及环保合格证）。11.1本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物（包括但不限于铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有。12.1乙方逾期交纳租金、水电气等费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金。12.3乙方违约解除本合同或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。13.1根据本合同需要发出的通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；送达方式包括但不限于：直接送交、邮寄、传真、电子邮件、公告及登报等，简单的非重要通知可以电话方式进行。送达文件时，送达方要求受送达人签收的，受送达人应签收回执。15.2本合同所述商铺为开发商刚刚交付的毛坯房，商铺外围设施尚未拆迁和建设到位，开发商已经办理大产权，但针对该商铺甲方的分户产权尚未办理到位，乙方对上述情况充分知悉和认可，在甲方与开发商沟通交涉的过程中，愿意充分配合甲方的行动，并同意承受由于此等沟通交涉所产生的一切后果。2017年8月14日，夏美容给杨杨出具《收条》，收到杨杨交纳的彩虹嘉园商铺保证金139346元及租金308341元。同日，杨杨书写《欠条》，表示2017年8月8日至2018年8月7日年租金847687元，免租期60天为139346元，本年度需交708341元，2017年8月7日已转账支付308341元，余款400000元承诺2017年11月8日之前付清，如逾期未付愿支付余额的20%作为违约金。2017年8月14日，夏美容书写字条，同意杨杨将2017年8月8日至2018年8月7日的剩余租金400000元延迟三个月即2017年11月8日前支付。后杨杨以夏美容无法为其提供产权证等需要办理营业执照的手续为由，未再交纳租金。案件审理过程中，本院于2018年11月1日现场勘验彩虹嘉园商铺，该商铺可移动的物品为25张火锅桌、4个壁挂式空调、4台格力中央空调、12个大的防爆节能荧光灯、2个小灯、8个圆吸顶灯。经本院释明，杨杨坚持要求对彩虹嘉园商铺的装修实际价值进行评估。经北京市高级人民法院指定，本院委托北京筑标建设工程咨询有限公司对上述事项进行鉴定，结论为装修的实际价值为483784.5元（不包括可移动的壁挂式空调、中央空调、防爆节能荧光灯、小灯、圆吸顶灯的材料价共计46000元）。夏美容称2019年2月25日其向杨杨发送微信要求杨杨将房屋交还，后杨杨将房屋内可移动的物品搬走并将墙壁、地面破坏。夏美容于2019年3月初砸门进入彩虹嘉园商铺。杨杨称2019年2月27日其公司员工发现彩虹嘉园商铺已被上锁，房屋内已有夏美容张贴的招租广告。杨杨表示其并不清楚可移动物品被搬走及装修破坏事宜。庭审中，夏美容向本院提交其与杨杨的微信聊天记录，显示2018年7月15日，杨杨向夏美容发送微信，表示因夏美容违约在先，故要求与其解除合同。夏美容即日回复称其没有违约的地方，若杨杨单方要求解除合同，须承担违约责任。2018年8月4日，夏美容向杨杨发送微信，称因杨杨违约，故要求解除合同。杨杨否认微信的真实性，表示双方解除合同应以诉讼为准。庭审中，杨杨向本院提交2017年8月15日至10月16日期间收据、收费专用票据、发票、众成宽带业务报装单，证明其为承租的彩虹嘉园商铺支付宽带费4350元、物业费13819.4元、装修管理费2533.56元、电费2400元。杨杨还向本院提交与夏美容的通话录音，证明系因夏美容无法给其出具彩虹嘉园商铺有合法手续的证明，故致其未办成营业执照。夏美容对此录音不予认可。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨杨与夏美容签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，夏美容在本案法庭辩论终结前，亦取得彩虹嘉园商铺所有权人的授权，同意其代为出租，故杨杨与夏美容签订的《租赁合同》系有效合同，双方均应按此合同履行。本案争议焦点为杨杨与夏美容哪方为《租赁合同》中的违约方。双方签订的《租赁合同》约定杨杨须于签订合同当日将第一个租赁年度扣除免租期后的租金支付给夏美容，而杨杨至今仅向夏美容支付房屋租金308341元，逾期超过15天，已构成违约，故夏美容有权单方解除合同。杨杨主张夏美容无法给其出具彩虹嘉园商铺有合法手续的证明致其未办成营业执照，故其未全额支付租金一事，因杨杨与夏美容签订的《租赁合同》中已明确写明杨杨知悉和认可其承租的彩虹嘉园商铺为开发商刚刚交付的毛坯房，商铺外围设施尚未拆迁和建设到位，开发商已经办理大产权，但针对该商铺夏美容的分户产权尚未办理到位，在夏美容与开发商沟通交涉的过程中，杨杨愿意充分配合夏美容的行动，并同意承受由于此等沟通交涉所产生的一切后果；且双方签订的《租赁合同》中约定办理营业执照的义务方系杨杨；再，夏美容已将彩虹嘉园商铺交付给杨杨，杨杨并在该商铺内进行装修，故对杨杨的此项辩称，本院不予支持。现系因杨杨逾期向夏美容支付租金导致双方签订的《租赁合同》解除，故杨杨要求夏美容退还其已付房租、租赁保证金并支付违约金的诉讼请求，没有法律依据。因《租赁合同》中写明不管基于何种原因造成的租赁期限提前终止，杨杨应当自行将其对彩虹嘉园商铺的装修、装饰、添附拆除，无法拆除、不宜拆除的部分，其所有权无偿转让给夏美容，故杨杨要求夏美容赔偿其装修费用，没有法律依据。《租赁合同》中亦写明物业费、电费等均由杨杨负担，现杨杨要求夏美容支付其宽带费、物业费、装修管理费、电费，没有法律依据。本院对杨杨的上述诉讼请求均不予支持。杨杨应按《租赁合同》约定向夏美容支付房屋租金。现夏美容表示与杨杨的合同已于2018年7月15日解除，但杨杨否认其发送给夏美容的解除合同的微信，亦否认夏美容向其发送要求解除合同的微信，而夏美容未按《租赁合同》约定向杨杨以书面形式送达解除合同的通知，故本院无法确认杨杨与夏美容曾就解除合同事宜协商一致。现夏美容表示其于2019年3月初收回房屋，要求杨杨支付至2019年2月25日的房屋使用费，故杨杨应向夏美容支付2017年8月8日至2019年2月25日的租金共计866808元。《租赁合同》中约定，如果因杨杨的原因需要提前终止合同，杨杨应按每天每平方米5.5元租金单价向夏美容支付免租期60天的租金。故对夏美容要求杨杨支付免租期租金139346元的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的《租赁合同》，因杨杨违约致夏美容解除合同的，杨杨交纳的租赁保证金抵做违约金。现夏美容要求杨杨按每日1%的标准支付违约金，没有法律依据。综上所述，对杨杨要求夏美容返还其已付房租、租赁保证金并赔偿其装修费、宽带费、物业费、装修管理费、电费、违约金的诉讼请求，本院均不予支持。对夏美容要求杨杨支付2017年8月8日至2019年2月25日租金的合理部分，本院予以支持；对夏美容要求杨杨支付免租期租金139346元的反诉请求，本院予以支持；对夏美容要求杨杨支付违约金的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：一、杨杨于本判决生效之日起七日内支付夏美容自二〇一七年八月八日至二〇一九年二月二十五日所欠房屋租金共计866808元；二、杨杨于本判决生效之日起七日内支付夏美容免租期租金139346元；三、驳回杨杨的全部诉讼请求；四、驳回夏美容其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17206元，由杨杨负担（已交纳）。反诉案件受理费11588元，由夏美容负担4660元（已交纳），由杨杨负担6928元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费36000元，由杨杨负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刁 彤人民陪审员 常 平人民陪审员 谷玉珍二〇一九年九月二十日书 记 员 杨宜凡焦语晨