福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初2223号 原告：福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处，住所地福建省福州市台江区六一中路****，统一社会信用代码11350103003618199K。 法定代表人：梅学杰，主任。 委托诉讼代理人：李敏键，男，福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处副主任。 委托诉讼代理人：郭碧玲，女，福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处工作人员。 被告：林祥忠，男，1964年4月29日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处（以下简称“瀛洲街道办事处”）与被告林祥忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瀛洲街道办事处的委托诉讼代理人李敏键，被告林祥忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瀛洲街道办事处向本院提出诉讼请求：1.判令林祥忠从2018年12月1日起按11320元／月向瀛洲街道办事处支付租金（房屋占用费）直至2019年3月31日,为45280元，并按合同没收林祥忠预交保证金作为违约赔偿金；2.判令林祥忠承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月25日，林祥忠经过店面租赁权，并与瀛洲街道办事处签订《房屋租赁合同》，合同约定，林祥忠应在每月5日前向瀛洲街道办事处缴纳11320元租金。本合同履约过程中，林祥忠违约，从2018年12月1日起连续4个月不向瀛洲街道办事处缴交租金，欠缴租金总额达45280元，瀛洲街道办事处派人多次上门或函告林祥忠催缴租金，但林祥忠拒不履约。根据租赁合同第5条约定：乙方（林祥忠）缴纳租金应按时足额交纳，不得拖延，每拖一天，应缴纳1%滞纳金，以此类推，若拖延时间达1个月甲方（瀛洲街道办事处）可终止合同，收回房产，其（林祥忠）预交保证金（2个月租金）归甲方抵作违约赔偿金。为此，瀛洲街道办事处诉至本院，望判如所请。 林祥忠辩称：其租金已经交至2018年11月，之后，其同瀛洲街道办事处的财务人员说，租金只交到2019年2月，把押金抵扣其余两个月租金，该工作人员说可以，因此林祥忠于租赁期满就搬走了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月5日，以瀛洲街道办事处为甲方（出租方），林祥忠为乙方（承租方），双方签订了一份《店面房屋租赁合同》，合同主要内容为：1.甲方将其所有的坐落在XX路XX号旧XX号边XX#、XX#（XX巷XX、XX号）店面（以下简称“讼争店面”），面积118㎡，出租给乙方作为商业经营使用，租赁期三年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止；2.月租金11320元，于每月5日前交纳，先交租后使用；3.乙方预交22640元作为履约保证金，租赁期满乙方结清费用后，甲方如数返还，乙方若有违约，保证金不予退还。该合同还对租赁双方的其他权利义务做了约定。 合同签订后，瀛洲街道办事处确认收到了林祥忠交付的履约保证金22640元，并依约将讼争店面交付林祥忠经营使用。林祥忠依约支付租金至2018年11月，自2018年12月1日起未付租。租赁期限届满后，林祥忠腾空搬离了租赁店面。 诉讼中，林祥忠陈述，其在交租时跟瀛洲街道办事处的财务沟通过，租金只交到2019年2月份，之后两个月的租金用履约保证金来抵扣，而瀛洲街道办事处的工作人员表示可以。林祥忠对其该陈述未予举证，而瀛洲街道办事处则对林祥忠的该陈述内容不予认可。另，瀛洲街道办事处不能向本院提供本案讼争店面的产权证明或建设工程规划许可证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，瀛洲街道办事处未能提供讼争店面的产权证明，也未举证证明该店面已取得建设工程规划许可证，故案涉的《店面房屋租赁合同》应认定无效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因林祥忠实际占用讼争店面至2019年3月底，而实际仅支付租金至2018年11月底，故其还应当参照合同约定的标准（即每月11320元）向瀛洲街道办事处支付自2018年12月1日起至2019年3月31日止的店面占有使用费45280元（11320元×4个月）。由于案涉的《店面房屋租赁合同》已被认定无效，且林祥忠已实际腾空搬离讼争店面，故林祥忠已付的履约保证金22640元应予直接抵扣其拖欠的占用费，抵扣之后，林祥忠还应向瀛洲街道办事处支付店面占用费22640元（45280元-22640元）。瀛洲街道办事处诉提出的没收履约保证金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林祥忠应于本判决生效之日起十日内向福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处支付店面占有使用费22640元。 二、驳回福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费932元，由福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处负担466元，由林祥忠负担466元（于判决生效之日起七日内支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 林 铃 人民陪审员 林 由 人民陪审员 陈建珠 二〇一九年九月四日 法官助理江紫沫 书记员江梨 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。