河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初5463号原告（反诉被告）：王会兴，男，汉族，1962年6月5日出生，住济源市。委托诉讼代理人：史京京，系委托的工作人员。被告（反诉原告）：张沙娣，女，汉族，1988年3月15日出生，住济源市。委托诉讼代理人：苗长伦，济源市正大法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：苗进宝，系被告公公。原告王会兴与被告张沙娣房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年11月2日向济源市人民法院提起诉讼，本院受理后，作出（2018）豫9001民初9472号民事判决，原告不服，上诉于河南省济源中级人民法院，该院经审理，作出（2019）豫96民终663号民事裁定书，撤销本院（2018）豫9001民初9472号民事判决，将本案发回济源市人民法院重审。本院于2019年6月21日立案受理，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王会兴的委托诉讼代理人史京京，被告张沙娣的委托诉讼代理人苗长伦及苗进宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王会兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于济源市帝隆商贸2号楼南起4单元第6层北户房屋（含配套房）返还原告；2、依法判令被告支付因长期占用原告的房屋（含配套房）的租金，其中房屋租金为20000元/年，配套房租金1200元/年，从2012年8月22日至2015年12月22日共计40个月房屋租金70666.67元，2015年12月23日至2019年7月22日共计43月租金75966.67元，共计146633.34元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年4月5日，原告和被告签订购售帝隆商贸2号楼南起4单元6楼北户的预交房款合同，2010年6月13日，被告交清了房款（含配套房款）共174604元。因该房屋不能办理房产证，被告诉讼，经法院判决，被告申请执行，原告将房款交给了法院：房款是174604元、诉讼费1896元、利息28264元、执行费2548元，共计207312元。原告履行了自己的义务，但被告没有搬走。原告在2012年8月22日交房给被告，被告使用至今，由新房变成了旧房，参照帝隆商贸小区的房屋租金标准，该诉房屋使用费合计每年20000元，配套房每年使用费1200元，现要求被告支付该诉房屋（含配套房）使用费共计146633.34元。另外，被告从2019年7月23日起至被告实际搬离该房屋之日止的房屋占用使用费另案起诉。被告张沙娣辩称，1、被告使用原告出售给其的房屋，在被告对该房屋室内装修赔偿没有达到认定的情况下，被告不应当返还房屋；2、被告居住的房屋是掏钱买的，不是租用的，原告要求支付租金，缺乏事实依据，被告不予认可。同时提出反诉，要求原告赔偿2010年6月13日至2016年1月2日期间的资金占用损失31521.46元，计算方法是从2010年6月13日被告交清全部房款174604元，按照公积金房贷年利率3.25%计算至2016年1月2日，也就是2015济民一初字第4336号判决生效10日内，此期间形成的贷款利息。针对被告反诉，原告答辩如下：双方签订的合同属于无效合同，因双方都有责任的，按照合同法规定，其确实应当返还其购房款，并对其损失负一定责任，请法庭根据过错比例，确定赔偿金额。本院经审理认定事实如下：原、被告于2010年4月5日签订了预交房款合同，约定被告自愿购买原告开发的济源市帝隆商贸2号楼南起4单元第6层北户房屋，使用期限50年，商品房面积为128.8平方米，每平方米单价为1358元，总金额171412元；办理房产证由原告负责，办理房产证的费用由被告承担；如单方违约，按《合同法》处罚。被告依约交清了全部房款174604元。该房竣工后，双方又于2012年8月22日签订协议书，原告将该房交付被告。被告接收房屋后，因无法办理房产证，遂于2015年9月15日提起诉讼，要求原告返还购房款，本院于2015年12月2日作出（2015）济民一初字第4336号民事判决（2015年12月4日送达双方当事人），认为王会兴未能提供商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告之间签订的预交房款合同系无效合同。判令：王会兴于判决生效后十日内返还张莎娣174604元。2016年1月21日，张莎娣以王会兴恶意隐瞒重要事实，提供虚假信息，将小产权房作为商品房出售，诱导消费者购买，是对消费者的欺诈为由，再次起诉要求增加赔偿一倍房款损失174604元，本院经重审于2017年7月19日作出（2016）豫9001民初6764号民事判决，认为张莎娣要求王会兴赔偿其一倍房款的损失，证据不足，且张莎娣在购买房屋时，明知王会兴未取得商品房预售许可证，仍予以购买，本身存在过错，据此驳回了张莎娣的诉讼请求。张莎娣不服该判决提起上诉，后又撤回上诉。因王会兴未履行（2015）济民一初字第4336号民事判决，张莎娣向本院申请执行，2018年7月25日该案执行完毕。现张莎娣继续居住该房至今。庭审中，原告提供1、（2015）豫9001民初4336号判决书；2、房屋租赁合同12份；3、会计账簿；4、涉案房屋周边的金诺翡翠城市场价格；5、配套房租赁合同；6、（2019）豫96民终663号案件庭审录像截图，共同证明（2015）豫9001民初4336号判决书2015年12月20日生效，后被告仍未腾房，综合2014年6月至2018年5月涉案房屋小区的租赁价格年租金为15277元（不含配套房），年均每平方118.61元，配套房每年1200元，上述证据在二审期间被告对真实性均无异议，但按照上述证据计算的价格还不足以弥补其损失，要求按照年租金为20000元（不含配套房），配套房每年1200元的标准，从2012年8月22日计算至2018年7月22日共计146633.34元。被告对原告提供的证据1真实性无异议，但证明方向和证明目的有异议，该判决认定原被告买卖合同无效，主要责任在原告，不在被告；被告室内装修等损失没有达到合理赔偿定论之前，不是无理强占；对证据2、3、4、5真实性无法核实，租赁合同中济源市帝隆商贸市场是未经工商登记，该章是王会兴私刻的，该租赁合同均没有在主管部门备案，单方提供的合同没有对方当事人到场认可，对其真实性有异议。王会兴自己的房屋对外出租，不具有证据效力，对证据6真实性无异议，即便当时对证据的真实性无异议，上述证据也不具有证明力。被告提供中国建设银行个人贷款对账单和济源市住房公积金管理中心贷款结清认定单，证明被告为购买涉案房屋与2010年6月11日贷款11万元，年利率3.25%，并以此为据计算反诉主张。原告对被告提供的证据本身真实性无异议，但认为该贷款是基于无效合同产生的，无效合同的订立双方均有责任，要求其全额承担利息损失不合情理。本院认为，原、被告于2010年4月5日签订了预交房款合同，经本院（2015）济民一初字第4336号民事判决认定，原、被告之间签订的预交房款合同系无效合同，判决王会兴于该判决生效后十日内返还张莎娣174604元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据此规定，被告张莎娣在法院判决王会兴于该判决生效后十日内返还其174604元的同时，也负有将济源市帝隆商贸2号楼南起4单元第6层北户房屋（含配套房）返还给原告王会兴的义务，被告张莎娣继续居住该房至今，客观上给原告带来一定的损失，被告应当予以赔偿，原告此次庭审中提供的证据，被告在原二审期间已表示对其真实性无异议，同时，原告对被告提供的证据本身真实性无异议，本院均予以认定。虽然原告提供的证据证实，2014年6月至2018年5月涉案房屋小区的租赁价格年租金为15277元（不含配套房），配套房每年1200元，但结合本案的实际情况，本院酌定涉案房屋的租金按年租金为14000元（含配套房）计算，从2015年12月30日计算至原告在本案中请求的截止日期2019年7月22日，共计49786.3元，被告应当赔偿给原告。被告反诉要求原告支付从2010年6月13日原告交清全部房款174604元，按照公积金房贷年利率3.25%计算至2016年1月2日的利息，因双方对合同无效均有过错的，应当各自承担相应的责任，故被告的反诉请求本院不予支持，原告请求被告支付从2012年8月22日交房至2016年1月2日期间的租金损失，本院亦不予支持。综上，被告应将位于济源市帝隆商贸2号楼南起4单元第6层北户房屋（含配套房）返还给原告，并赔偿原告49786.3元。被告的反诉请求不能成立，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告张莎娣于本判决生效后十日内将位于济源市帝隆商贸2号楼南起4单元第6层北户房屋（含配套房）返还给原告王会兴，并赔偿原告王会兴49786.3元。二、驳回被告张莎娣的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3233元，原告王会兴负担2217元，被告张莎娣负担1016元；反诉费588元，由被告张莎娣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  程利明人民陪审员  王冬青人民陪审员  翟素青二〇一九年九月五日书 记 员  王鑫丹