广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初9222号原告：广州××房地产代理有限公司佛山分公司，住所地佛山市。法定代表人：陈××，职务经理。委托诉讼代理人：潘启伟，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟泽，广东纬国律师事务所实习律师。被告：梁××，女，1984年7月6日出生，汉族，住广州市天河区。被告：萧××，女，1991年2月4日出生，汉族，住广州市白云区。上述两被告共同委托诉讼代理人：申勤君，广东梵意律师事务所律师。原告广州××房地产代理有限公司佛山分公司诉被告梁××、萧××居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州××房地产代理有限公司佛山分公司（以下简称××佛山公司）的委托诉讼代理人潘启伟，被告梁××、萧××的委托诉讼代理人申勤君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告××佛山公司诉称：1.判令被告向原告支付中介费150000元及利息（利息从2018年10月1日起按月利率2%标准计算至中介费实际支付完毕之日止，暂计算到2019年6月30日，利息是27000元）；2.本案的一切诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月17日，原被告双方及案外人广州番禺××装饰工程有限公司签订了编号为NO.0000498《房屋买卖合同》，约定由××公司将违约广州市番禺区××南路×号××大厦×层×楼二层物业出售给两被告，房产面积1455㎡，总价款8000000元，定金为500000元，本次交易采用一次性付款方式，被告应于2018年9月1日之前将7500000元转入“三方资金托管账户”，10月1日前办理交易过户手续。同日，被告向原告出具一份《服务收费确认书》，承诺在房屋过户当天支付中介费150000元。在合同履行过程中，由于被告未能依约履行义务被××公司起诉到法院，2019年6月21日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终8261号民事判决书，该判决认定了被告的违约事实。原告认为：原告已经为被告、××公司提供了居间服务，由于被告违约而导致房屋不能交易过户，故被告应向原告支付中介费150000元，此外合同约定的过户期限为2018年10月1日之前，而中介费应在过户当天支付，所以从2018年10月1日起计算利息。被告梁××、萧××共同辩称：1.被告不同意原告的诉讼请求，事实上由原告不专业的中介服务及带有欺诈性的手段，导致本案被告从广州番禺××装饰工程有限公司签订的《房屋买卖合同》，并且因此损失已经造成了将近90万的损失，有番禺法院及广州中院的判决书证明。因原告的欺诈性及不专业的服务，原告无权追讨我方中介费。2.在2018年7月16日原告工作人员自称是陈××已经收取了20000元的中介费，这两万元是被告萧××通过微信转账给陈××的。当时确实有给一张收据，但由于被告萧××的保管不善造成遗失。3.无论是从法律规定还是原告提出服务的事实来看都不应该支持原告的诉讼请求，包括中介费本金及利息的诉讼请求。双方当事人围绕本案的诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。经审理查明如下：涉案交易对象位于广州市番禺区市桥街××南路×号××大厦×层×号、×层以及××大厦×号车位，房屋建筑面积1455平方米，权利人广州市番禺区××装饰工程有限公司，不动产权证粤（2016）广州市不动产权第0××00号；车位建筑面积11.10平方米，权利人广州市番禺区××装饰工程有限公司，不动产权证粤（2016）广州市不动产权第07××01号。2018年7月17日，梁××、萧××（作为买方）与广州市番禺××装饰工程有限公司（以下简称××公司）（作为卖方）以及××佛山公司（作为居间方），就涉案房屋和涉案车位的交易，共同签订编号为No0000498《房屋买卖合同》一份。其中约定，“①本次交易为一次性付款。买卖双方一致同意到农业银行（钟村支行）银行办理‘三方资金托管’待交易完毕房管局出具新不动产权证时，三方共同按约定时间取得新证后，并同时解除‘三方资金托管’将交易款项直接转入归属卖方名下，卖方收齐楼款后即时交楼给买方使用。②此次交易时间为2018年9月1日前买方需转入人民币：柒佰伍拾万元正（￥7500000）‘三方资金托管’。在2018年10月1日前，如此次交易未能过户在买方名下，‘三方资金托管’自动转入买方名下。③此房以现状交楼。”合同附件内容为：一、物业无抵押登记情况适用（一）一次性付款1、定金：人民币伍拾万元整，买方须在2018年7月17日支付给卖方。查册完给卖方（此处应为笔误，应为“买方”）确认后打款。由于此定金在银行“三方资金托管”账户，若买方违约此定金自动转入卖方账户。2、支付定金余款：人民币柒佰伍拾万元整，买方须在2018年9月1日前支付给卖方。“二、物业有抵押登记情况使用”的付款方式等格式内容已作划线作废处理。2018年9月8日，梁××、萧××（作为乙方）与××公司（作为甲方），共同签订《补充协议书》，内容包括：乙方因未能依据双方签订的《房屋买卖合同》于2018年9月1日前将购房款750万元托管到银行，其行为已构成违约；经双方协商后甲方同意乙方将购房款750万元托管到银行的期限由2018年9月1日变更为2018年9月25日，双方同意将原合同的定金数额由50万元变更为80万元，鉴于乙方已将50万元托管至银行，故乙方需补足30万元定金给甲方并存入黄德强名下中国农业银行尾号为7470的账户；本协议在乙方补足30万元定金并汇至甲方指定的上述银行账户后生效。2018年7月18日，梁××将定金50万元转入××公司指定银行托管。2018年9月8日，萧××、梁××直接向××公司合计支付定金30万元。基于上述买卖，萧××确认签署了《服务收费确认书》，载明“本人现经××房地产中介服务部（下称经纪方）介绍成功购买位于广州市番禺区市桥街××南路×号××大厦×层×号物业。基于经纪方提供了中介服务及咨询服务，现本人同意向经纪方支付人民币150000元作为顺德北滘××房地产中介服务代理费及咨询费等。该费用之缴交日期为交楼当天支付100%。逾期交付该费用，则按日向经纪方支付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日止。”等内容。落款处有萧××手写签名按捺和××佛山公司公章，签署日期处空白。2018年9月8日，梁××、萧××（乙方）与××佛山公司(甲方)签订《承诺书》，载明“鉴于双方于2018年7月17日签订No0000498号《房屋买卖合同》……1、由于该物业税费偏高，若三方成交顺利完成，××房地产将乙方签佣金确认书150000更改为75000元当作人道主义补偿。2、双方同意本承诺书必须办理该物业过户手续完毕后生效”。落款处均有梁××、萧××手写签名及按捺与××佛山公司公章盖印。另查明，××公司以梁××、萧××在履行编号为No0000498《房屋买卖合同》中存在违约行为为由，经本院一审立案为（2018）粤0113民初11309号案、广州市中级人民法院二审立案为（2019）粤01民终8261号案。二审生效判决认定，梁××、萧××未依约支付款项的行为已构成根本违约，××公司与梁××、萧××于2018年7月17日签订的《房屋买卖合同》及2018年9月8日签订的《补充协议书》于2019年2月20日被判令解除；梁××缴付定金80万元归××公司所有。2019年7月19日，××佛山公司以梁××、萧××未付中介费为由，向本院提起本案诉讼。庭审中，××佛山公司主张，其在促成编号为No0000498《房屋买卖合同》的订立过程中，促成两被告与××公司代理人见面洽谈，还提供了相关房产证资料。梁××、萧××确认被促成与××公司代理人见面洽谈的事实，但认为代理人当时未出示查册信息，在不清楚涉案标的物存在900万元借款的他项权利抵押的情况，基于对××佛山公司的过分信任，先签署了合同后进行查册。对该部分事实，已经生效裁判【广州市中级人民法院（2019）粤01民终8261号案】认定“梁××、萧××在签约时查看过房屋产权证书，记载有他项权登记，应知道房屋存在抵押。至于抵押权数额多少，对于是否交易不存在决定性影响。”本案争议焦点如下：1、××佛山公司在税收收取问题上是否存在误导。××佛山公司认为，依据《补充协议书》、《承诺书》签署的事实，两被告提出了延期付款和减少中介佣金，均是基于认识到交易税费较高；且承诺书因买卖未实际发生，不生效。萧××、梁××则不认可，认为中介未尽如实告知税费的义务，陈述××佛山公司在签订合同前有强调房屋的交易税金不超过100万元，但实际上应缴税费是约350万元，差距之大，并表示其方有一个录音证据；且对于减半服务费的承诺书，系因服务不到位，承诺书已生效。对于两被告陈述表示的录音证据，梁××、萧××并未向法院提供。××佛山公司也没有进行相应举证。2、两被告是否已支付中介费20000元。梁××、萧××主张向其方提供中介服务的人员为陈××，并已向陈××微信转账支付20000元中介费。为证实其主张，梁××、萧××还提供了①名片，载明“陈××项目经理，广州市番禺区佳友地产”②微信截图，微信名为Lucky,2018年7月16微信转账20000元。××佛山公司对上述证据不予认可，主张陈××不是该公司员工，转账款项不是支付给其公司的中介费,且认为依约应当是15万元中介费。本院认为：梁××、萧××与××公司、××佛山公司于2018年7月17日签订的《房屋买卖合同》（No0000498），萧××与××佛山公司签订的《服务收费确认书》以及梁××、萧××与××佛山公司于2018年9月8日签订的《承诺书》，上述协议签署主体适格，意思表示真实，未有违反法律法规禁止性规定。其中，《房屋买卖合同》（No0000498）包含梁××、萧××与××公司之间买卖合同法律关系，也包含梁××、萧××与××佛山公司之间居间合同法律关系。法院生效判决判令解除《房屋买卖合同》（No0000498），处理的是梁××、萧××与××公司之间的买卖合同法律关系，并不影响××佛山公司与梁××、萧××之间居间合同关系的认定。综合在案证据和陈述，《房屋买卖合同》（No0000498）最终未能继续履行并解除，梁××、萧××在买卖合同关系中存在根本违约责任的事实已经生效法律文书所确认。而××佛山公司作为一家具备专业资质的中介服务机构，其向梁××、萧××提供的中介服务程度如何，是否与买方梁××、萧××所承担的违约责任存在法律上的因果关系。分析如下：一、交易税费属业内专业性问题，亦属与订立合同相关的重要事实部分。本案双方对交易税费高均存在共识，对此无争议。问题在于，交易税费的估算以及是否在订立合同前进行明示，××佛山公司应负有积极作为的义务。现梁××、萧××提出异议，主张交易税费存有误导，中介服务不到位。××佛山公司应负相关举证义务，现未有证据证实，则应承担举证不能的法律后果。二、××佛山公司对税费高昂这一重要事实具有优势认识地位。从《服务收费确认书》和《承诺书》签订时日的前后和内容上看，签订在先的《服务收费确认书》约定中介费标准15万元，其后的《承诺书》将中介费标准设定在7.5万，大幅减半。为促进买卖双方合同的继续履行，××佛山公司自愿从其合同利益中进行权衡折抵，不言而喻，作为一家具有专业资质能力的中介机构，其明显意识到税费对该份合同履行的重大影响。三、《承诺书》约定的生效条件不符合公平原则。以三方交易顺利完成为前提的话，如交易顺利完成，××佛山公司可获得7.5万元作为中介服务报酬。现交易未能完成，××佛山公司反而能获得更高的15万元报酬，明显违反逻辑。而且因《房屋买卖合同》（No0000498）的解除，××佛山公司未能尽完全的中介服务职能，全额收取居间服务费显失公平。对于梁××、萧××主张微信已支付20000元中介费，据其提供的陈××工作名片显示并非××佛山公司，除此亦无其他证据佐证该20000元系支付给了××佛山公司，××佛山公司亦否认有收取到该款项，故本院不予确认。综上，××佛山公司虽促成梁××、萧××与××公司之前订立房屋买卖合同，但最终合同解除，××佛山公司作为居间人应负一定过错责任，基于××佛山公司促成梁××、萧××与××公司洽谈并签署合同的该部分事实也得到梁××、萧××的确认，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，本院酌情支持梁××、萧××向××佛山公司支付20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告梁××、萧××应于本判决发生法律效力之五日内向原告广州××房地产代理有限公司佛山分公司支付20000元；二、驳回原告广州××房地产代理有限公司佛山分公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1920元，由被告广州××房地产代理有限公司佛山分公司负担1703元，被告梁××、萧××负担217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  冯静雯二〇一九年九月十九日书记员  何绮静