黑龙江省虎林市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0381民初2783号原告(申请执行人)：刘甫芹，女，1958年5月10日出生，汉族，虎林市盐务管理局退休干部，住虎林市。委托诉讼代理人：魏彤，黑龙江彤城律师事务所律师。被告（案外人）：周平，男，1960年6月20日出生，汉族，虎林市委办公室工人，住虎林市。委托诉讼代理人：韩金玉，黑龙江哈田律师事务所律师。被告（被执行人）：虎林市房隆房地产开发有限公司，住所地虎林市绿都名苑综合楼**楼**门市。法定代表人：刘春泉，总经理。原告刘甫芹与被告周平、虎林市房隆房地产开发有限公司（以下简称房隆公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序,于2019年9月9日公开开庭进行审理。原告刘甫芹及其委托诉讼代理人魏彤、被告周平及其委托诉讼代理人韩金玉、被告房隆公司的法定代表人刘春泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘甫芹向本院提出诉讼请求：继续执行虎林市绿都名苑二期4号楼1单元301室。事实及理由：2019年1月30日，虎林市人民法院下发（2019）黑0381民初119号民事调解书，确认本案被告房隆公司给付原告借款本金200000元、利息48000元，利息计算至借款实际给付完毕之日。诉讼前，原告申请诉前财产保全，2018年12月26日虎林市人民法院作出（2018）黑0381财保17号之二民事裁定，对涉案房屋绿都名苑二期4号楼1单元301室予以查封。（2019）黑0381民初119号民事调解书生效后，原告申请执行。2019年7月6日，被告周平因虎林市人民法院对涉案房屋采取财产保全措施提出异议，法院于2019年8月2日作出（2019）黑0381执异17号执行裁定书，中止对绿都名苑二期4号楼1单元301室的执行。原告认为该裁定有误，理由如下：一、被告周平名下有其他房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，被告购买该商品房，并非系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；法院在定案过程中对于该部分事实认定存在基本性错误。二、法院对于被告称给付购房款的事实认定不清。被告周平向法庭提供的2018年10月5日缴费房款的“收据”，不符合民事证据的基本要求。首先，该票据并非正规的不动产销售纳税发票，只是收据，开发单位出具收据具备擅自性和随意性，该收据的真实性和有效性法院应当慎重予以认定。其次，评定房隆公司开具的购房收据的真实性，以及在该单位已经办理预售许可证的前提下，该单位应当以其出具的正规纳税收据，方可认定收据的真实性和合法性。再次，该收据的真实性应当结合被告周平和房隆公司之间的汇款和抹帐记录及协议来综合认定，才可确定该收据的真实性和合法性。三、被告周平怠于行使其过户的权利，其自身存在过错。依据《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，由于被告自身原因未在房屋交易过程中办理房屋过户手续和备案手续，法院查封行为是依法进行，被告应当对其自身过错承担法律责任。该房屋至今仍然登记在房隆公司名下，房屋买卖是要式性法律合同，应当以房屋登记为准，原告申请法院查封行为应当受到法律保护。综上，原告要求继续执行该房屋。周平辩称，一、原告要求继续执行绿都名苑二期4号楼1单元301室的理由不能成立。1.虎林市人民法院对原告申请诉讼保全绿都名苑二期4号楼1单元01室，已经作出中止执行裁决。（2019）黑0381执异17号执行裁定书所查明的事实清楚，证据确实充分，有充分的法律依据，裁定结果正确。2.本案被告周平所购买的案涉房屋是为了居住，一审法院对此事实认定正确。2018年8月，周平订购绿都名苑4号楼1单元301室。购楼款系以晨光建筑公司工程款抵顶方式交付，于2018年10月5日全部付清。购房后周平因陪同妻子与女儿去北京治病，无法及时办理网签。但购房已成为事实，本人虽然不在本地，但已由亲属帮忙对该房屋进行了装修。从北京返回后，已实际入住至今。虽然周平名下还有一套房屋，但已经赠给儿子居住。因为是父子关系，未办理过户。这种情况在现实生活中常见，并非原告申请执行案涉楼房的理由。关于原告提出的购房收据真实性问题。购房后，房隆公司开具的收据是收到房款或者抹帐后的真实凭证，其他购房户也开具同样的收据。即使有过错，也是房隆公司的过错，并非周平的过错。如果票据是虚假的，房隆公司也不会将楼房交付给被告周平。原告不能举证证明收据是虚假的，其主张不应当得到法院支持。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，被告周平购买的案涉楼房符合上述规定中的“排除执行”原则：1.被告周平（原执行裁定的案外人）在法院查封该房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在查封前已经合法占有该不动产；3.已经支付全部价款；4.因外出治病未能及时办理登记的特殊情况。据此，（2019）黑0381执异17号执行裁定作出的中止对案涉楼房的执行是正确的。三、原告已经与房隆公司达成调解协议，且刘春泉（房隆公司法定代表人）已经偿还部分借款，原告权利得到基本保证，不应再纠缠周平已经购买并实际入住的、法院裁定中止执行的房屋。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。房隆公司辩称，我单位的答辩意见与周平的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交证据一、虎林市人民法院作出的（2019）黑0381民初119号民事调解书、（2019）黑0381执异17号执行裁定书、（2018）黑0381财保17号民事裁定书、（2018）黑0381财保17号之一民事裁定书、（2018）黑0381财保17号之二民事裁定书各一份，证明原告与房隆公司存在债权债务关系，原告申请法院对房隆公司名下房屋财产保全符合法律规定。二被告对该证据不持异议。本院对该证据予以确认。2.原告提交证据二、2017年9月13日房隆公司与虎林市晨光建筑安装有限责任公司（以下简称晨光公司）签订的建设工程施工合同、2019年9月1日晨光公司出具的证明各一份，证明周平与房隆公司未签订建设工程施工合同，涉案房屋建设项目由晨光公司承建，晨光公司与周平之间并无案涉房屋抵顶工程款的账目往来；同时证明周平未实际交纳房款。被告周平对该组证据的真实性不持异议，对晨光公司出具的证明的证明目的持有异议，称该证明与本案无关联性，周平挂靠在晨光公司名下承建虎林市绿都名苑小区二期工程，晨光公司收取周平350000元管理费；周平与房隆公司资金往来与晨光公司无关，无需在晨光公司账面上体现；周平与房隆公司于2019年1月份已经结算完毕，房隆公司共欠周平施工费3000余万元，已经给付周平2000余万元，尚欠周平1000余万元未付；本案房隆公司系以诉争房屋抵顶周平施工费。被告房隆公司对该组证据的真实性不持异议，称与本案无关联性；周平陈述属实，周平确实挂靠在晨光公司名下，实际出资承建房隆二期工程项目；2019年1月份左右，房隆公司已给付周平2000余万元施工费，尚欠1000多万元未付。二被告对该组证据真实性不持异议，对其真实性予以确认；二被告称周平挂靠在晨光公司名下实际承建案涉房屋所属的工程项目（虎林市绿都名苑小区），房隆公司尚欠其施工费1000余万元。二被告上述陈述内容与原告提交的该组证据相矛盾，原告对二被告上述陈述内容不予认可，二被告未提交其他有效证据证实上述陈述内容，对二被告的上述陈述，本院不予认证。3.原告提交证据三、2016年3月18日房隆公司与刘甫芹签订的购买商品房协议书一份、收款收据一份，证实购房协议是借款抵押担保性质。二被告对该证据真实性不持异议，称与本案无关，并非本案争议房屋。该证据与本案无关联性，本院不予认证。4.被告周平提交证据一、收据四份（2018年11月9日房隆公司出具的诉争房屋4-1-401取暖费收据一份、2018年11月14日周平交纳的诉争房屋4-1-401电梯费收据一份、虎林市瑞盛园物业管理有限公司出具的诉争房屋4-1-401灯费、物业费收据各一份），2018年11月14日周平缴纳诉争房屋4-1-401电费凭证一份、2018年11月14日周平缴纳诉争房屋4-1-401水费凭证一份、2018年12月26日虎林市瑞盛园物业管理有限公司出具的证明一份、2018年10月5日房隆公司与周平签订的4-1-301购买商品房协议书一份、2018年10月5日房隆公司出具的购房收据、2018年12月29日房隆公司出具的证明、2019年8月31日房隆公司出具的证明、商品房预售许可证各一份，证明周平已经实际入住争议房屋并交纳各种费用。原告对收费票据（取暖费、电梯费、灯费、物业费交费票据）持有异议，称上述票据交款户名并非案涉房屋，本案房屋是4号楼1单元301室，收费票据显示是4号楼1单元401室；对商品房买卖协议书与收据真实性持有异议，表示被告周平称晨光公司代其给付购楼款，而原告提交证据二明确表明购楼款并非晨光公司交纳，证据之间明显发生冲突，证实周平并未实际交付购楼款项；二被告称资金往来达3000余万元，该协议及收款票据存在恶意串通；该协议与购楼收据未在房产部门进行不动产登记；对商品房预售许可证不持异议。被告房隆公司对周平提交的该组证据不持异议。原告对商品房预售许可证不持异议，对该证据本院予以确认；原告对该组证据中的其他证据均持有异议，取暖费、电梯费、灯费、物业费、水费、电费并非正式票据，本院不予确认；因房隆公司系本案当事人，其出具的二份证明，应为房隆公司陈述，原告持有异议，二被告具有利害关系，被告方未提交其他有效证据从旁佐证，本院不予确认；收款收据并非正式发票，诉争房屋买卖合同未办理网签手续，房隆公司法定代表人刘春泉在本院查封诉争房屋时未提出异议，周平与房隆公司法定代表人刘春泉就签订案涉房屋买卖合同相关事宜陈述相互矛盾（周平称2018年8月或者9月份电话与房隆公司口头协商的以房抵债事宜，2018年10月份签订的房屋买卖协议；房隆公司法定代表人刘春泉则表示系2017年8月份周平与其当面协商的以房抵债事宜，并非2018年，也并非电话里协商，周平与房隆公司会计包云琴具体办理抵债手续，刘春泉知道抵债房屋的信息）。综上，对周平的证明目的，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月26日，经刘甫芹申请，本院作出（2018）黑0381财保17号之二民事裁定书，对房隆公司开发的位于虎林市虎林镇绿都名苑4号楼1单元301室的房屋予以诉前财产保全，保全数额248000元，查封期限三年。2019年1月30日，经本院主持调解，刘甫芹与房隆公司及刘春泉达成调解协议，本院作出（2019）黑0381民初119号民事调解书：房隆公司、刘春泉偿还刘甫芹借款本金200000元及截止到2018年12月20日的利息48000元，本息合计248000元，并自2018年12月21日起以本金200000元为基数，按月利率15‰继续计算利息至实际给付之日，此款于2019年3月1日前一次性偿还给刘甫芹。案件受理费5020元，减半收取计2510元，保全费1760元，合计4270元，由房隆公司、刘春泉负担。房隆公司与刘春泉未按调解协议履行义务，刘甫芹申请执行，执行案件为（2019）黑0381执376号。2019年7月6日，周平对案涉房屋采取的财产保全措施提出异议，本院于2019年8月2日作出（2019）黑0381执异17号执行裁定书【主要内容如下：本院查明：2018年10月5日，周平与房隆公司签订购买商品房协议书，以512122元的价格购买了绿都名苑二期4号楼1单元301室房屋。购房款于2018年10月5日全部付清（以晨光公司工程款抵顶方式交付），房隆公司出具购房收据。周平自同年11月份开始交纳水、电、电梯及交付后的取暖费、物业费。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付了全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，周平提交相关证据，证明在该房屋查封之前已付清全部房款并入住至今。故周平提出的执行异议符合上述法律规定，异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定，裁定如下：中止对绿都名苑二期4号楼1单元301室的执行】。刘甫芹不服裁定，提起诉讼。另查明，刘春泉自认知晓用以抵顶工程欠款的诉争房屋信息，却在本院查封诉争房屋时未提出异议。再查明，位于虎林市委××综合楼××单元××室（××号××）楼房登记产权人系周平。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，原告申请执行被告房隆公司名下房屋，被告周平以诉争房屋系其向房隆公司所购买，系其唯一住房为由提出异议，周平应当就其属于商品房买受人且关系其生存基本权利的消费者物权期待权提交相关证据予以证实。根据庭审查明事实，除本案诉争房屋外，周平名下尚有其他用于居住的房屋。周平虽然辩称其名下的房屋已赠与其儿子，既未办理产权转移登记手续，亦未提交相关证据予以证实，本院不予认定。周平自认其系案涉房屋所在的房隆公司二期工程项目的挂靠施工人，其具有较为专业的房地产开发建设领域专业知识。在本市关于房屋买卖网签备案制度已全面实施、广为覆盖的情况下，周平应当知道在案涉房屋被查封前，即使其已占有诉争房屋，若因其怠于主张网签备案权利及未及时办理产权转移登记手续，即应认定其存在过错。周平辩称其未及时办理诉争房屋产权转移登记手续的原因是在外地护理患病的家人，该理由不当，本院不予支持。故对周平关于其已合法占有诉争房屋，未办理产权登记并非自身原因的抗辩主张，本院不予认定。综上，被告周平不享有足以排除诉争楼房强制执行的民事权益，应当准许执行诉争楼房。综上所述，原告刘甫芹要求继续执行虎林市绿都名苑二期4号楼1单元301室的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条规定，判决如下：准许虎林市人民法院在（2019）黑0381执376号执行案件中，对虎林市房隆房地产开发有限公司开发的位于虎林市绿都名苑二期4号楼1单元301室房屋予以执行。案件受理费3268元，由被告周平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。本院（2019）黑0381执异17号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘泽民审 判 员  庚 楠人民陪审员  段玉玲二〇一九年九月十六日书 记 员  陈 旭本案适用的法律规定《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。