四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1325民初3236号 原告：西充县晋城镇九龙华府业主委员会，住所地四川省西充县晋城镇虹溪巷**。 负责人：杨学清，业主委员会主任。 委托诉讼代理人:邓显峰，四川罡兴律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人:郑超，四川罡兴律师事务所律师，一般代理。 被告：四川嘉源伟业房地产开发有限公司，住，住所地四川省西充县晋城镇虹溪巷**/div> 法定代表人：庞华林，公司经理。 委托诉讼代理人：范雄国，西充县晋城法律服务所法律工作者，一般代理。 委托诉讼代理人：李刚秀，公司销售部经理，特别授权。 原告西充县晋城镇九龙华府业主委员会与被告四川嘉源伟业房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院立案后，因案情复杂、争议较大，依法由简易程序转换为普通程序，于2018年12月26日、2019年4月15日、2019年7月29日三次公开开庭进行了审理。原告西充县晋城镇九龙华府业主委员会（下称九龙华府业委会）负责人杨学清及委托诉讼代理人邓显峰、郑超，被告四川嘉源伟业房地产开发有限公司（下称嘉源伟业公司）的委托诉讼代理人范雄国、李刚秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九龙华府业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止对九龙华府小区2号楼1至6单元、3号楼1至4单元、4号楼1至4单元、5号楼1单元（背立面对应的）库房实施的非法占有、处分及非法搭建的侵权行为，拆除非法搭建的搭建物，并将库房恢复原状。2、判令被告停止对九龙华府小区1号楼1至6单元、2号楼1至6单元、3号楼1至4单元、4号楼1至4单元的正立面对应的防潮层实施的非法占有、处分及非法搭建的侵权行为，拆除非法搭建的搭建物，将负一层公共空间恢复原状。3、判令被告停止对九龙华府小区6号楼一层半地下室实施的非法占有行为，将负一层的公厕、设备用房1475.55平方米的公共空间恢复原状。4、判令被告停止对九龙华府小区2号楼、3号楼、6号楼公共空间（楼顶）实施的非法占有、处分及非法搭建的侵权行为，拆除非法搭建的搭建物，并将公共空间恢复原状。5、判令被告停止对九龙华府小区地面100个停车位实施的非法占有、处分及非法搭建的侵权行为，拆除非法搭建的搭建物，将地面停车位恢复原状。6、判令被告停止对九龙华府小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼的地下车库非法占有的侵权行为，将地下车库提供给业主使用。7、被告承担诉讼费。事实和理由：被告嘉源伟业公司是九龙华府小区的开发建设单位。被告在进行该小区开发建设时，违反规划修建房屋，将属于业主共有的2号楼1至6单元、3号楼1至4单元、4号楼1至4单元、5号楼1单元（背立面对应的）库房进行违法占有及修建，将属于业主共有库房修成房屋出售；被告将1号楼1至6单元、2号楼1至6单元、3号楼1至4单元、4号楼1至4单元正立面对应的防潮层属于业主共有的公共空间部分修建成房屋出售；被告对6号楼一层半地下室实施非法占有行为，将负一层的公厕、设备用房等1475.55平方米进行非法占有；将九龙华府小区2号楼、3号楼、6号楼公共空间（楼顶）属于业主共有的公共空间部分修建成房屋出售；将小区地面属于业主共有的地面停车位100个，违法修建成车库出售；被告将1号楼、2号楼、3号楼、4号楼车库封锁禁止业主使用。被告的种种行为违反了规划规定，侵害了业主的权利。原告作为业主委员会多次与被告交涉无果。特提起诉讼，请求依法判决。 被告嘉源伟业公司辩称，我司严格按规委会、建设局等部门审定的规划方案、施工图修建了九龙华府小区，修建过程中由建设部门检查验收，工程竣工后经建设局等职能部门严格逐项验收合格，建设局等职能部门向我司颁发了规划核实合格证书和竣工验收备案书，表明了我司项目建设行为及项目各项指标均完全符合规划，根本不存在原告所述非法建造行为。原告诉称的2号楼1至6单元、3号楼1至4单元、4号楼1至4单元、5号楼1单元背立面对应的实际是负层，我司严格按规划施工，也不存在非法搭建物，属合法搭建物，业主未承担分摊共有建筑面积。按照规划方案施工作业，我司建房时在小区1、2、3、5、6号楼修建了负一层，施工图纸经规委会、建设局审定，我司也是按照施工图施工作业，业主负一层同样未分摊共有建筑面积，按法律规定属于建设单位所有，原告第二项诉讼请求相当驳回。按照规划设计和施工图，修建了阁楼，阁楼修建经过了规委会审定，未计入公摊面积，同时在和每一位业主签订的“商品房买卖合同”第二十二条均明确约定阁楼、负层、车库、车位等附属物不随商品房一并转让，系我司与各业主自主、自愿意思表示，不违反法律规定，原告第三项诉讼请求应予驳回。九龙华府项目系利用坡地建设，因地势高差形成各幢建筑物地面差异，坡地下建筑物地面相对于坡面上建筑物构成负层，而坡面上建筑物负层相对于坡地下建筑物为地面上一层，我司按规划设计施工方案在坡地下建筑物地面修建车位，同样与每一位业主约定车库、车位不随商品房一并转让，也未计入公摊面积，更没有非法搭建物，原告第四、五、六项诉讼请求同样应予驳回。原告业主委员会作为诉讼主体身份，应经业主专有面积和业主人数均过半数的业主同意，原告诉讼主体不适格。请依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：西充县晋城镇虹溪路“九龙华府”系被告嘉源伟业公司投资开发、对外销售的商住小区，被告嘉源伟业公司已为小区业主办理了不动产权证书，业主已大部分入住。2010年9月，被告嘉源伟业公司通过竞拍方式取得了九龙华府项目国有土地使用权；2010年10月8日，被告与西充县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，取得了西充县晋城镇虹溪巷国有土地使用权；2011年8月17日，西充县国土资源局向被告嘉源伟业公司颁发了四本《国有用地使用权证》，证号为西国用（2011）第2180号-西国用（2011）第2183号，土地坐落于西充县侧，地号5853，面积25889.10㎡,用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让；2016年，国有土地使用权证和房屋所有权证合一变更为不动产权证，权利人为被告嘉源伟业公司，由被告嘉源伟业公司单独所有。2012年，被告嘉源伟业公司在取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》等开发建设手续后进行了投资建设，并在取得《商品房预售许可证》后陆续对外销售所建商品房，合同采用四川省建设厅和四川省工商行政管理局《商品房买卖合同》条款式简约文本，条款内容按约定进行填写，合同后附补充协议，《商品房买卖合同》内容及所附补充协议内容均经西充县房地产管理局登记备案、西充县公证处予以公证。被告嘉源伟业公司与每一购房户在《商品房买卖合同》第二十一条关于共有权益约定“‘3、6层上面的阁楼归出卖方所有’或‘3、18层上面的阁楼归出卖方所有’”；第二十二条关于附属建筑物、构筑物约定“双方同意该商品房地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下第2条方式处理。2、出卖人出售该商品房时，该商品房附属的车库、车位、负层、阁楼归出卖方所有，不随同该商品房一并转让。”；在补充合同中约定“所买商品房不含负层，顶部阁楼归出卖方所有，楼宇对讲系统由买方负责”。 2012年，西充县规划局批准了九龙华府规划设计方案，总平面图上主要经济技术指标显示：净用地面积25889.10㎡,总建筑面积80960.00㎡,地上建筑面积77660.00㎡[其中：住宅77660.00㎡、物管用房355.00㎡(含30㎡业主委员会用房)、公厕200.00㎡],地上建筑层数**,地下,地下建筑面积3300㎡,地下,地下建筑层数**基底面积8336.3㎡,容积率3.00，绿地面积10887.46㎡，总户数846户（其中建筑面积小于90㎡的户数为675、建筑面积大于90㎡的户数为171），停车数302（其中地下车位202、地上、地上车位100体建筑为6幢住宅楼，1-5号楼规划设计为负一层至六层，6号楼规划设计为负一层至十八层；1-5号楼顶层均规划设计为斜坡屋面房屋（俗称阁楼，下同），顶层阁楼最低檐口到楼面高度1.9米，屋脊到楼面高度3.6米、3.1米；6号楼顶层规划设计为部分阁楼，顶层部分阁楼最低檐口到楼面高度2米，屋脊到到楼面高度3.2米。1、2号楼背立面临滨河路，正立面向小区，各设计有6个单元，临滨河路背立面设计了负一层，高度为3米，设计为车库层，因地势高差原因在1、2号楼正立面一楼和地下车库之间设计了高度为2.4米的负层，未标注设计用途。3、4号楼设计有4个单元，背立面向1、2号楼，正立面向6号楼，因地势高差原因在背立面一楼和地下车库之间设计了库房，高度为3米；在正立面一楼和地下车库之间设计了高度为2.4米的负层，未标注设计用途。5号楼设计有2个单元，正立面向4、6号楼，因地势高差原因在1单元背立面、正立面设计了负层（车库），高度为3米；2单元背立面设计了库房，高度为3米。6号楼设计有3个单元，底层为负层半地下室，高度为4.2米，面积1415.77㎡，负层半地下室在规划设计时进行了功能分区设计，设计有业委会用房、物管用房、公厕、设备间等用房，其中物管用房355㎡。 九龙华府小区建设分为一期和二期，1、4、5号楼为一期，2、3、6号楼为二期，系按照加盖有西充县城乡规划管理局规划审查专用章的施工图施工，于2014年5月建成。因九龙华府小区建设宗地为背临虹溪河滨河路坡面土地，建成后的九龙华府小区由6幢住宅楼构成，沿滨河路呈倒扇形分布，因地势高差原因各幢住宅楼地势自滨河路逐幢抬升，小区正大门临滨河路拾阶而上，左右两侧分别为1号楼、2号楼，1、2号楼背立面向滨河路，正立面向小区，地势，地势最低面地势低于正立面，从临滨河路背立面看，背立面负层车库和正立面负层位于地面，从小区正立面看则位于地下。3、4、5号楼位于小区中部地带；3、4号楼背立面向1、2号楼，正立面向6号楼；5号楼正立面向4、6号楼；3、4、5号楼地势高于1、2号楼，背立面地势低于正立面。6号楼正立面向3、4号楼，背立面为坡面道路，地势，地势最高面地势低于背立面。小区侧大门位于1号楼和5号楼之间，因地势高差原因在1、2号楼正立面地下和3、4号楼地下之间按规划修建有地下停车库，停车库入口位于侧门进门左侧和1号楼之间。1、2号楼正立面负层建成砖混结构房屋各12套、11套，户型与1-6层户型一致；3、4号楼负层建成砖混结构房屋各16套，户型与1-6层户型一致；5号楼1单元负层建成车库5间，2单元负层建成砖混结构房屋2套，户型与1-6层户型一致；2、3、6号楼顶层建成阁楼分别为23间、16间、12间；6号楼背立面道路侧建成地面车库9个。 2014年12月1日，西充县城市规划管理局向被告嘉源伟业公司颁发了九龙华府项目一期1、4、5号楼《建设工程规划核实合格证》，并附有一期竣工地形图，一期建设规模为31504.97㎡。2014年12月15日，西充县住房和城市规划建设局向被告嘉源伟业公司颁发了九龙华府项目一期1、4、5号楼《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。2015年9月1日，西充县城市规划管理局向被告嘉源伟业公司颁发了九龙华府项目二期2、3、6号楼《建设工程规划核实合格证》，并附有二期竣工地形图，二期建设规模55876.40㎡，经西充县城市规划管理局竣工测绘的二期竣工地形图上显示6号楼背立面坡面道路侧建成砖混结构车库9个。2015年11月4日，西充县住房和城市规划建设局向被告嘉源伟业公司颁发了九龙华府项目二期2、3、6号楼《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。《建设工程规划核实合格证》上注明：“本证是经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合规划条件的法律凭证；凡竣工后未取得本证的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，有关部门不得竣工验收备案；本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力。” 2014年，西充县房地产管理局下设的西充县诚信房地产测绘所对九龙华府项目分三批进行面积测绘，作出了西诚测（2014）第01018号、西诚测（2015）第01092号测绘报告。测绘报告与规划核实资料中的各幢住宅楼全楼分层分户信息表一致，测绘报告显示：一、1-5号楼负一层建筑面积情况：1号楼负一层车库建筑面积1474㎡（一、二单元438.52㎡+三、四单元391.28㎡+五、六单元644.2㎡）；2号楼负一层车库建筑面积1142.50㎡（一、二、三单元568.90㎡+四、五、六单元573.60㎡），负一层门卫室建筑面积9.10㎡；3号楼一至二单元负一层车库建筑面积365.44㎡；4号楼负一层车库建筑面积756.53㎡（一、二单元390.77㎡+三、四单元369.76㎡）；5号楼一单元负一层（车库）建筑面积484.98㎡，二单元负一层（仓库）建筑面积211.01㎡。二、6号楼负一层建筑面积1415.77㎡，其中房号1、2、3、4、5的框剪结构房屋合计建筑面积524.75㎡（图幅号分别为192156、192157、192158、192159、192160，建筑面积分别为158.67㎡、56.23㎡、212.99㎡、51.75㎡、37.27㎡）和物管用房建筑面积211.23㎡（图幅号为19262P）。三、1-5号楼共同共有面积分摊情况：1号楼房屋外墙及轿顶由整幢楼分摊，楼梯由整幢楼1-6层分摊；负一层外墙分摊面积46.45㎡（一、二单元16.09㎡+三、四单元15.18㎡+五、六单元15.18㎡），地上，地上**外墙分摊面积490㎡（一、二单元176.79㎡+三、四单元162.20㎡+五、六单元151.79㎡），楼梯冲顶外墙分摊面积11.58㎡（一、二单元3.86㎡+三、四单元3.86㎡+五、六单元3.86㎡），楼梯冲顶分摊面积82.62㎡（一、二单元27.54㎡+三、四单元27.54㎡+五、六单元27.54㎡），1-6层楼梯分摊面积667.38㎡（一、二单元222.46㎡+三、四单元222.46㎡+五、六单元222.46㎡）。2号楼房屋外墙由整幢楼分摊，楼梯由整幢楼1-6层分摊；一、二、三单元负一层外墙分摊面积27.03㎡，地上一至，地上**外墙分摊面积265楼梯冲顶外墙分摊面积5.79㎡，楼梯冲顶分摊面积41.31㎡；一、二、三单元1-6层楼梯分摊面积328.68㎡，四、五、六单元楼梯分摊面积325.06㎡。3号楼房屋外墙由整幢楼分摊，楼梯由1-6层分摊；一、二单元负一层外墙分摊面积13.86㎡，三、四单元负一层外墙没有分摊面积，地上一至六层，地上**外墙分摊面积490二单元164.22㎡+三、四单元161.46㎡），楼梯冲顶外墙分摊面积7.72㎡（一、二单元3.86㎡+三、四单元3.86㎡），楼梯冲顶分摊面积55.08㎡（一、二单元27.54㎡+三、四单元27.54㎡），1-6层楼梯分摊面积419.60㎡（一、二单元209.80㎡+三、四单元209.80㎡）。4号楼房屋外墙及轿顶由整幢楼分摊，楼梯由整幢楼1-6层分摊；负一层外墙分摊面积29.98㎡（一、二单元16.12㎡+三、四单元13.86㎡），地上一至六层外墙，地上**外墙分摊面积490元164.22㎡+三、四单元163.79㎡），楼梯冲顶外墙分摊面积7.72㎡（一、二单元3.86㎡+三、四单元3.86㎡），楼梯冲顶分摊面积55.08㎡（一、二单元27.54㎡+三、四单元27.54㎡）；1-6层楼梯分摊面积213.16㎡（一、二单元106.58㎡+三、四单元106.58㎡）。5号楼房屋外墙及轿顶由整幢楼分摊，楼梯由1-6层分摊；负一层外墙分摊面积18.24㎡（一单元10.45㎡+二单元7.79㎡），地上一至六层外墙分摊，地上**外墙分摊面积18212㎡+二单元91.36㎡），楼梯冲顶外墙分摊面积3.86㎡（一单元1.93㎡+二单元1.93㎡），楼梯冲顶分摊面积27.54㎡（一单元13.77㎡+二单元13.77㎡），1-6层楼梯分摊面积185.36㎡（一单元102.74㎡+二单元82.62㎡）。四、6号楼房屋外墙及轿顶由整幢楼分摊，楼梯由1-18层分摊；负一层外墙分摊面积31.25㎡，负一层中消防水池、配电室、水泵房等分摊面积为867.52㎡；地上一至十八层外墙分摊面；地上**外墙分摊面积9246㎡+二单元308.17㎡+三单元308.16㎡），楼梯冲顶外墙分摊面积9.24㎡（一单元3.08㎡+二单元3.08㎡+三单元3.08㎡），楼梯冲顶分摊面积62.10㎡（一单元11.52㎡+二单元25.29㎡+三单元25.29㎡）；负层楼梯、门廊分摊面积为252.54㎡（一单元84.01㎡+二单元84.33㎡+三单元84.20㎡），地上一层至十八层过道、楼梯分摊，地上****过道一单元1078.92㎡+二单元1078.92㎡+三单元1078.92㎡）。 从测绘报告和各幢住宅楼全楼分层分户信息表看，测绘范围包括1-5号楼负一层、地上一至六层住宅和6号楼负一层房号、地上**住宅和**楼负**房号1-5框剪结构房屋和物管用房5号、地上**住宅的建筑面积5号楼一至六层住户，1-5号楼负一层承担了各幢楼部分分摊面积，6号楼负一层房号1-5框剪结构房屋和物管用房没有分摊给地上一至十八层住户，6号楼负一层承担了6号楼部分分摊面积。 开庭前，原告申请本院调取九龙华府小区全部规划档案及规划图纸，本院按原告的申请，依法在西充县城市规划管理局调取了九龙华府项目规划资料及规划设计图纸。2019年4月17日，原告申请对九龙华府小区进行现场勘查，我院于2019年5月10日组织原、被告双方对九龙华府小区进行了现场勘查，勘查所见：九龙华府小区6号楼背立面坡面道路侧建有砖混结构地面车库9个，由被告锁闭占有；滨河路正大门左右两侧1、2号楼沿滨河路建有底框结构车库84个，其中120-124号两间车库已出售使用，其余由被告锁闭占有；1-5号楼负层修建为砖混结构房屋，部分已出售使用，其余由被告锁闭占有；地下车库层由被告占有管理，未开放使用，已出售；地下车库层由被告占有管理锁闭占有；6号楼负层半地下室有五间框剪结构房屋由被告锁闭占有，负层半地下室中其余部分包括物管用房、配电室、水泵房、消防水池、值班室、门廊等框剪结构房屋均已交付业主使用，部分空房由业主停放摩托车使用。 为查清九龙华府小区建设工程项目是否符合规划设计及解决规划建设过程中的专业性问题，诉讼中，本院向西充县自然资源和规划局发函，函件内容为“1、九龙华府小区总体平面图经济技术指标停车数302（其中地下车位202、地上车位100），而我院现场勘测只有6号楼后、地上车位100请对此情况作出说明；2、九龙华府小区1号楼1至6单元、2号楼1至6单元、3号楼1至4单元、4号楼1至4单元正立面对应的是否为防潮层？该小区是否设计有防潮层、架空层？3、九龙华府小区2、3、6号楼（含阁楼）建设过程中是否改变结构？是否将楼顶凸出横梁取出？4、规划设计方案在建设过程中是否可以调整？”。2019年7月22日，西充县自然资源和规划局复函我院逐条说明:1、九龙华府项目规划核实结果为：小区地面车库9个，地下停车库内划线停车位约200个，虹溪河路大，地下停车库内划线停车位约200个楼1-6单元正立面、背立面均无防潮层、架空层，背立面负一层为车库，3、4号楼1-4单元正立面、背立面无防潮层、架空层，背立面负一层为库房，5、6号楼无防潮层、架空层。3、2、3、6号楼（含阁楼）没有改变结构和楼顶凸出横梁的行为。4、规划设计方案在建设过程中是否可以调整问题？开发业主可依法按程序申请对原审核的规划建设设计方案进行调整。5、项目规划核实情况及相关法律法规规定。2014年12月，该项目已经进行了规划核实和竣工备案。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。根据《四川省城乡规划条例》第七十七条“住房城乡建设主管部门不得为未取得建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证的建设项目核发建设项目施工许可证;不得为未取得规划许可和规划核实的建设工程予以工程竣工验收备案;房地产管理部门不得为未取得建设工程规划许可证或者擅自改变规划许可证内容的建设单位颁发商品房预售许可证;核发房屋产权证时，应当查验建设工程规划核实合格证，房屋权属登记的房产用途应当与建设工程规划核实合格证规定的用途一致。” 西充县晋城镇九龙华府业主委员会于2017年12月23日选举成立，业委会主任为杨学清。庭审中，原告提交了有462户、建筑面积为46207.99㎡的业主签名捺印的起诉被告征求意见表决表，表决结果同意起诉，被告对此没有提出异议。诉讼期间，九龙华府小区业主杨学清等人于2019年4月30日向省委第六巡视组反映九龙华府项目存在违反规划的建设事项，西充县自然资源和规划局对此经现场核查作出信访事项处理情况报告（西自规信报字[2019]48号），报告载明：基本情况是九龙华府项目于2014年12月已经进行了规划核实和竣工验收备案，并交付使用；处理意见：针对信访人提出的诉求，我局派员现场核实：一是小区的地面车位按规划设计应为100个，实际地面车库9个，地下车位200个，临虹溪河侧配建车库84个。，地下车位200个应严格按图施工不得擅自改变原规划设计的问题，我局一一查实：1、关于擅自改变电梯机构，将楼顶凸出横梁取出，改成住房出售，经核查，未发现改变电梯楼机构的情况；2、电梯楼与规划图纸不一致，相邻住户开门会撞门的问题。是由于原户型设计时存在缺陷。3、要求将架空层作为休闲设施空间的问题。经核查，该项目原建筑设计方案未设计架空层，实际设计为负一层和车库，开发商已提供业主委员会办公室和物管用房面积共300多平方米。报告还载明：2019年6月19日，西充县自然资源和规划局向信访人杨学清等人送达了书面答复意见，信访人签字认可。 另查明：2012年7月20日，被告嘉源伟业公司与朱宏伟签订《“九龙华府”车库认购书》，约定将1号楼背立面从桥头数第18间车库出卖给朱宏伟，车库以规委会审批方案为准，办理产权分户费、公证费由朱宏伟承担，税费各自承担。2014年5月17日，被告嘉源伟业公司与邹留雄签订《九龙华府阁楼协议》，约定将2号楼6单元6层1号顶层上的阁楼出卖给邹留雄，约定阁楼高度按规划修建，阁楼不办理任何产权。2015年5月25日，被告嘉源伟业公司与李俊龙签订《“九龙华府”负层协议书》，约定将4号楼1单元2号房下1号负层库房出卖给李俊龙，约定被告嘉源伟业公司不办理房产证、土地使用权证及所属其他证件。2016年9月30日，被告嘉源伟业公司与杜俊雄、杜灿签订《“九龙华府”负层协议书》，将1号楼6单元3号房下3号负层出卖给杜俊雄、杜灿，约定被告嘉源伟业公司不办理房产证、土地使用权证及所属其他证件。 诉讼中，原告将第一项诉讼请求中的库房变为负层；将第二项诉讼请求中防潮层变为负层；在第五项诉讼请求中补充将九龙华府地面停车位恢复到100个；原告提出九龙华府小区的土地使用权随着业主购房已转移给了业主，本案争议的库房、负层、车库、阁楼等，均在业主共有的土地上，应归业主共有，被告将业主共有的土地上的负层、阁楼等修建成住房出售，是侵权行为。被告陈述正大门两侧1、2号楼车库已出售4间，认购书与朱宏伟签订的《“九龙华府”车库认购书》内容一致，仅面积和金额不同；地下车库中规划车位已出售56个，价款按面积大；地下车库中规划车位已出售56个主凭遥控钥匙使用；1、3、4、5号楼负层已出售18套，协议书内容与李俊龙签订的《“九龙华府”负层协议书》一致，仅面积和金额不同；1、4、5号楼顶层48间阁楼在销售初期就随房屋销售附赠给了6楼购房户，2、3、6楼顶层阁楼已出售41间，协议内容与邹留雄签订的《九龙华府阁楼协议》一致，仅面积和金额不同。 本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”、《四川省城乡规划条例》第七十七条“住房城乡建设主管部门不得为未取得建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证的建设项目核发建设项目施工许可证;不得为未取得规划许可和规划核实的建设工程予以工程竣工验收备案;房地产管理部门不得为未取得建设工程规划许可证或者擅自改变规划许可证内容的建设单位颁发商品房预售许可证;核发房屋产权证时，应当查验建设工程规划核实合格证，房屋权属登记的房产用途应当与建设工程规划核实合格证规定的用途一致”的规定，《建设工程规划核实合格证》是经城乡规划主管部门依法审核，证明竣工后的建设工程项目各项建设指标符合规划条件、建设合法、得到行政许可的法律凭证。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》是证明竣工后的建设工程项目能够交付使用的法律凭证。九龙华府小区于2014年12月进行了规划核实和竣工备案，取得了《建设工程规划核实合格证》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，小区业主均已取得不动产权证书，西充县自然资源和规划局给我院复函中对项目规划核实情况也作了说明，证明了讼争的九龙华府小区各幢楼宇负一层、顶层阁楼、地下车库、地面9个车库为符合规划的合法建设。、地下车库、地面9个车库为符合规划的合法建设幢楼宇负一层、顶层阁楼、地下车库、地面9个车库的权属问题；二、是否应、地下车库、地面9个车库的权属问题华府地面停车位恢复到100个，将9个地面车库拆除恢复成车位，将6号楼负一层恢复原状的问题；三、原告要求使用九龙华府小区地下车库是否应当支持的问题；四、被告是否存在非法搭建行为。 一、关于原告诉请的九龙华府小区各幢楼宇负层、顶层阁楼、地下车库、地面9个车库的权属问题。这是本案讼、地下车库、地面9个车库的权属问题被告构成侵权，反之，则不构成侵权。 建筑物区分所有权的业主享有的是专有部分的所有权和共有部分的共有权。根据《中国人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物”、第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”之规定，业主专有部分是指建筑物内的住宅、经营性用房，具有构造、利用上的独立性、能够明确区分、排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体的房屋、车位、摊位等特定空间，专属于特定房屋的露台等。共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明示属于个人绿地的除外）、物业服务用房、占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位及建筑物的基本结构部分(基础、承重结构、外墙、屋顶等)、公共通行部分（通道、楼梯、大堂等）、公共设施设备部分和公共空间等。对本案讼争地上、地下建筑物、构筑物的权属，应对照法律规定予以、地下建筑物iv> 《中国人民共和国物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权、地上或者地下分别设立物权”、第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、;地下工程应本着&lsquo的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。九龙华府小区在开发建设时，被告嘉源伟业公司支付了相应的建设成本，被告提交的《国有用地使用权证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划核实合格证》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》等土地购买、规划设计、投资建设、规划核实、竣工验收证书，以及原告申请调取的规划核实档案资料均证明被告嘉源伟业公司在九龙华府小区建设时对九龙华府建设宗地享有国有土地使用权，对建成的地上、地下建筑物、构筑物享有所有权。、地下建筑物tyle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 2、根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，案涉九龙华府小区2号楼1-6单元和5号楼1单元背立面负层车库（车库层），3、4号楼1-4单元背立面负层库房，1、2、3、4号楼正立面负层，九龙华府小区地下车库、6号楼背立面道路侧9个地面车库，6号楼负层中5间框剪结构房屋，2、3、6号楼顶层阁楼，不属于建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房等的共有部分，不属于占用了业主共有的道路、绿地或者其他共有场地的非规划用于停放汽车的车位，不属于承重结构、外墙、屋顶、通道、楼梯、大堂、消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等共有部分，不属于其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。6号楼负一层实行功能分区设计，经过了竣工验收和规划核实，已交付业主使用的配电室、水泵房、消防水池、值班室、厕所、电梯间、物业服务用房等以及业委会办公用房属于业主共有；负一层中编号1-5的框剪结构房屋不属于承重结构、通道、楼梯、大堂、消防、公共照明等附属设施、设备，不属于避难层、设备层或者设备间等共有部分，不属于其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 案涉2号楼1-6单元、5号楼1单元背立面负层规划设计为车库，九龙华府总平面图主要经济技术指标显示九龙华府小区地下车库属于规划范围内的地下车库；6号楼背立面道路侧9个地面车库系在小区规划地面车位位置上建成。上述车位、车库均经规划部门核实，并附有竣工测绘图，属于规划的车位、车库。根据《中国人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”之规定，车位、车库不属于共有部分，系被告所有，可由被告和购房户以契约形式进行约定。3、4号楼背立面负层规划设计为库房，2、3、6号楼顶层规划设计为阁楼，1、2、3、4号楼正立面负层规划设计时未标注设计用途。库房不属于建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房、承重结构、外墙、屋顶、通道、楼梯、大堂、避难层、设备层或者设备间等共有部分；顶层阁楼从规划设计方案看并非观景平台，阁楼以上和顶层未被阁楼占有部分方为楼顶公共空间。如认为设计用途为库房、阁楼及没有标注设计用途的负层就当然属业主共有，无法律依据。3、4号楼背立面负层库房、2、3、6号楼顶层阁楼、1、2、3、4号楼正立面负层投资建设方系被告嘉源伟业公司而非原告，原告也未支付相应的建筑成本对价，根据《中国人民共和国物权法》第一百四十二条和《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，应按照“谁投资、谁所有”的原则确定权属。 3、九龙华府小区2号楼1-6单元和5号楼1单元背立面负层车库（车库层）、3、4号楼1-4单元背立面负层库房、1、2、3、4号楼正立面负层、九龙华府小区地下车库、6号楼背立面道路侧9个地面车库、6号楼负层中5间框剪结构房屋及2、3、6号楼顶层阁楼，是在建设九龙华府小区时按规划设计建造，与地面上住宅楼部分明显相互隔开，均属于构造上具有独立性、能够单独使用的权属单元，已形成可以独立使用的建筑物，并且根据测绘报告和调取的规划核实资料中的各幢住宅楼全楼分层分户信息表，各幢楼宇负层部分及地下车库部分建筑面积并未作共有面积分摊给各幢住宅楼购房户，而是与小区购房户专有部分房屋一样分摊了小区公共面积，也没有以支付商品房价款或建筑成本对价的方式出售给小区业主。顶层阁楼及6号楼背立面9个地面车库未测绘建筑面积，亦没有以支付商品房价款或建筑成本对价的方式出售给小区业主，因此，九龙华府购房户没有负担案涉负层、地下车库、9个地面车库和阁楼部分的任何建筑成、地下车库负层、地下车库、阁楼、地面9个车库部分建筑面积没有、地下车库、阁楼、地面9个车库部分建筑面积没有计入已售商品房的建筑成本纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，小区业主购买专有部分商品房后，所办理的商品房产权证上登记的房产面积只包含其所购房屋的套内面积和已分摊的面积，而不包含未分摊的建筑面积和开发商还未出售部分的建筑面积，故九龙华府小区业主购买的专有部分商品房不包含涉案负层车库、地下车库、阁楼和地面车库部分建筑面积。房地产、地下车库商品房转让给购房户时，未分摊的建筑面积和还未出售部分的建筑面积并不当然随商品房的销售而发生转移。同时，在小区业主只购买了整个小区的部分房屋情形下，对未分摊建筑面积和还未出售的建筑物、构筑物部分，如认为已随所购房屋的销售而随之转移给了已购买房屋的业主，明显违背等价有偿和公平原则，不符合法律规定。按照《中国人民共和国物权法》第一百四十二条、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，案涉建筑物部分的权属应归被告嘉源伟业公司所有。 4、九龙华府小区业主与被告嘉源伟业公司所签订并经公证的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，是具有法律效力的契约，应受法律保护。《商品房买卖合同》第二十一条关于共有权益约定“‘3、6层上面的阁楼归出卖方所有’或‘3、18层上面的阁楼归出卖方所有’”；第二十二条关于附属建筑物、构筑物约定“双方同意该商品房地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下第2条方式处理。2、出卖人出售该商品房时，该商品房附属的车库、车位、负层、阁楼归出卖方所有，不随同该商品房一并转让。”；在补充合同中约定“所买商品房不含负层，顶部阁楼归出卖方所有，楼宇对讲系统由买方负责”，表明买卖双方在合同条款中对车库、车位、负层、阁楼等建筑物、构筑物归属作出了明确约定，依照约定，2号楼1-6单元、5号楼1单元背立面负层车库、3、4号楼背立面负层库房、2、3、6号楼顶层阁楼、地下车库、9个地面车库和6号楼负层中5间框剪、地下车库屋等建筑物、构筑物应当归被告嘉源伟业公司所有。 5、对原告在庭审中提出的九龙华府小区的土地使用权随着业主购房已转移给了业主，本案争议的库房、负层、车库、阁楼等，均在业主共有的土地上，应归业主共有；被告将业主共有的土地上的负层、阁楼等修建成住房出售，是侵权行为的问题，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”的规定，取得建筑物专有部分所有权的是业主，建设单位有尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，建设单位是业主。根据《中国人民共和国物权法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”、第三条“…建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，建设单位在已销售部分商品房，但未销售完或者不予销售（自有）小区不动产（建造的建筑物、构筑物）的情况下，同样是小区业主，享有和小区其他购房户同等的业主权利，该部分不动产应为建设单位的专有部分，建设单位与其他业主一样，对属于业主专有的整栋建筑物的规划占地除外的土地使用权享有共有权利。因此，原告上述理由不符合法律规定，应不予采纳。 综上，九龙华府小区2号楼1-6单元、5号楼1单元背立面负层车库，3、4号楼背立面负层库房，1、2、3、4号楼正立面负层，2、3、6号楼顶层阁楼，地下车库，6号楼背立面9个地面车库，6号楼负，地下车库-5的框剪结构房屋的所有权应归被告嘉源伟业公司。 关于是否应当按总平面图主要经济技术指标将九龙华府地面停车位恢复到100个，将9个地面车库拆除恢复成车位，将6号楼负一层恢复原状的问题； 根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条和第四十三条“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请”之规定，建设单位可依法按程序申请对原审核的规划建设设计方案进行调整，最终以规划核实为准。因此规划设计方案及方案中的总平面图主要经济技术指标并非一成不变，不能进行调整。九龙华府小区建设工程按施工图修建竣工后，对地面车库9个、地下停车库内划线停车位约200个、大门两侧1、地下停车库内划线停车位约200个号楼负层半地下室的公厕，设备用房，房号为1-5的房屋，物管用房，业委会用房，配电室，水泵房，消防水池，值班室等，经过了相关部门规划核实和竣工验收备案，表明了行政主管部门对九龙华府小区在建设过程中调整小区停车位置、数目以及调整6号楼负层半地下室布局、功能房面积予以了行政许可。有效法律凭证已证明了九龙华府小区建设项目建成后的各项指标符合规划条件和交付使用条件。同时，西充县自然资源和规划局关于九龙华府小区规划问题的复函和针对小区业主反映九龙华府小区规划问题的信访事项处理意见书均对此作了说明。本案中，原告诉请将九龙华府地面停车位恢复到总平面图主要经济技术指标显示的100个，将9个地面车库拆除恢复成车位，停止对地面100个停车位的非法占有、处分及搭建行为；将6号楼负层的公厕、设备用房1475.55平方米的公共空间恢复原状，停止非法占有行为，因案涉建设工程已经取得了《建设工程规划核实合格证》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，属经行政许可的合规、合法建设，故不得改变。由于原告的诉请是基于认为权属为共有，故本案只应对建筑物权属问题进行评判。前已述明，地下车库、9个地面车库、6号楼负层中的编号1，地下车库结构房屋所有权归被告嘉源伟业公司；6号楼负层中的其余功能房屋属业主共有，并已交付使用。因此，原告要求将地面停车位恢复到总平面图主要经济技术指标显示的地上车位数100个、将9个地面车库拆除恢复成车位、将6号楼负一层恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于原告要求使用九龙华府小区地下车库是否应当支持的问题。 九龙华府小区地下车库已出售部分车位，业主已使用。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百四十二条、《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”之规定，以及前已述及理由，被告嘉源伟业公司对地下车库享有所有权。规划用于停放汽车的车位、车库并非当然由建设单位以开放式、无偿方式提供给小区业主使用，车库的归属应当遵从双方的约定，采用有偿使用或无偿使用方式，由小区业主和被告嘉源伟业公司协商约定。 四、关于被告在建设九龙华府小区过程中是否存在非法搭建行为。 取得建设工程规划核实证、办理竣工验收备案书的建设工程项目，是行政主管部门对建设单位建设行为合法性的行政确认，被告嘉源伟业公司已取得了九龙华府建设工程项目《建设工程规划核实合格证》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，证明了被告嘉源伟业公司在建设九龙华府小区过程中的建设行为合法。西充县自然资源和规划局复函和信访事项处理意见书对此也作了说明。本案中，原告主张侵权、拆除非法搭建物、恢复原状，其前提应是原告享有物权。前已述及，讼争的负层、车库、阁楼等所有权归被告，被告享有直接支配和排他的权利，被告行使物权不构成侵权。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告应当就侵权行为、非法搭建行为承担举证责任，原告未能举证证明被告嘉源伟业公司在九龙华府小区建设过程中和领取《建设工程规划核实合格证》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》后存在非法搭建行为，应承担举证不能的后果。原告诉讼请求中有关要求被告停止侵权、拆除非法搭建物、恢复原状的诉请部分应予驳回。 综上所述，本案讼争的九龙华府小区2号楼1-6单元、5号楼1单元背立面负层车库，3、4号楼背立面负层库房，1、2、3、4号楼正立面负层，2、3、6号楼顶层阁楼，地下车库，6号楼背立面9个地面车库，6号楼负，地下车库-5的框剪结构房屋的所有权应归被告嘉源伟业公司，被告行使物权不是侵害业主权利，原告的诉讼请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条、第八条、第九条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、第四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告西充县晋城镇九龙华府业主委员会的诉讼请求。 案件受理费500元，由原告西充县晋城镇九龙华府业主委员会负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  张大明 人民陪审员  向子昭 人民陪审员  黄 瑛 二〇一九年九月六日 书 记 员  王 茜