贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6160号原告：贵阳兴隆物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区珠江路**兴隆珠江湾畔诺丁山组团**负****。法定代表人：黄源，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟巧玲，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曾繁荣，湖南怀治律师事务所律师。被告：冀豫，男，1975年5月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆物业公司）与被告冀豫物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告兴隆物业公司委托诉讼代理人钟巧玲、曾繁荣与被告冀豫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴隆物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即支付珠江湾畔小区C12-3-1-2号房的物业费19429.2元、违约金5828.8元，共计25258元。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告为珠江湾畔小区C12-3-1-2号房的业主，该房屋建筑面积为257.02平方米。原告与珠江湾畔小区的开发建设单位贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称铁五建房开公司）签订前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，多层花园洋房的物业费单价为1.1元/m2/月，逾期未交纳物业费按累计未付金额的千分之三按日支付违约金。原告通过征集业主意见，自2017年1月1日起多层花园洋房的物业费单价上调为1.5元/m2/月。合同签订后，原告积极提供了物业服务，被告于2014年1月1日起停止交纳物业费，截至2016年12月31日起，欠费月数为36个月，每月金额282.7元，欠缴费用为10177.2元。2017年1月1日至2018年12月31日，欠费月数为24个月，每月金额为385.5元，欠缴费用为9252元。被告欠缴物业费共计19429.2元，原告要求被告按尚欠物业费的30%即5828.8元支付违约金。经原告多次催缴被告仍拒绝交纳物业费，原告遂诉至法院。被告冀豫辩称：1、被告是珠江湾小区C12-3-1-2号房屋业主，房屋建筑面积为257.02平方米，从2014年开始没有交物业费。2、原告服务不到位，被告的朋友在2014年到被告家来玩，因为停车费与原告发生冲突，经法院处理后原告至今未向被告赔偿费用，且原告扣留了被告的家具。3、原告擅自上调物业费，被告作为业主对物业费调价完全不知情，也没有收到过意见征集表。本案经审理认定的事实如下：原告兴隆物业公司系2004年6月10日登记成立从事物业管理等服务的有限责任公司，从2013年开始为贵阳市花溪区小河珠江路208号兴隆·珠江湾畔小区提供物业服务管理，被告系该小区C12-3-1-2号房屋的业主，房屋建筑面积为257.02平方米。2012年12月31日，原告（乙方）与兴隆·珠江湾畔小区的开发建设单位铁五建房开公司（甲方）签订《兴隆·珠江湾畔前期物业服务合同》，该合同主要约定如下：甲方选聘乙方对兴隆·珠江湾畔小区提供前期物业管理服务，管理事项包括物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生；垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；消防安全管理与防范；公共秩序维护、安全防范事项的管理和协助政府部门的管理；装修装饰管理服务；物业档案资料管理等。物业费按业主拥有的物业的建筑面积交纳，其中多层花园洋房为1.1元／m2／月，乙方可根据物价变化对物业费进行调整，物业费最终以物价局审批标准为准。物业费按年或按季度交纳，业主应在每年或者每季度5日内履行交纳义务。业主违反约定未按时足额交纳物业费的，按日向乙方支付未付款3‰的滞纳金，合同期限为合同签订之日起至兴隆·珠江湾畔小区业主委员会成立后与新选聘物业公司签订物业服务合同之日止。2016年11月28日，原告在案涉小区公告栏张贴《关于调整物业费业主意见征集结果公示》，该公示中载明原告于2015年10月21日至2016年11月25日在小区征集1949户业主意见（小区业主共2254户，别墅区160户不涉及调价，故不在本次意见征集范围内），征集结果中同意调整物业费的为1238户，占54.93%，用于证实其调整物业费的经过。原告还提供了巡查记录表、绿化服务检查表、消杀记录表、保洁服务检查表等用于证实其为涉案小区提供了物业管理服务。原告提供了2015年、2016年的兴隆物业提醒交纳费用通知单及2018年的律师函用于证实其向被告催收物业费的事实，被告陈述其经常接到原告催收物业费的电话。另查，被告自2014年1月1日起未交纳物业管理服务费至今，截至本案开庭审理时，案涉小区尚未成立业主委员会。上述事实，有《兴隆·珠江湾畔前期物业服务合同》、房屋记载表、《关于调整珠江湾畔物业费的意见征集表》、张贴公告、巡查记录、绿化服务检查表、消杀记录表、保洁服务检查表、兴隆物业提醒交纳费用通知单、照片等证据在卷佐证，并业经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。原告与铁五建房开公司签订《兴隆·珠江湾畔前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当向原告支付2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费。原告通过向业主发放《关于调整珠江湾畔物业费的意见征集表》的方式将涉案房屋所对应的花园洋房物业费从2017年1月1日起上调至1.5元／m2／月，获得了超过半数以上的业主的同意，虽然在原告与贵阳铁五建房开公司签订的前期物业服务合同中约定物业费最终以物价局审批标准为准，但考虑案涉小区尚未成立业主委员会，且原告的调价已经获得了半数以上的业主同意，并结合现有市场关于物业费收取的标准、物业服务成本来看，原告的调价在合理范围。因此，本院对原告主张从2017年1月1日起按1.5元／m2／月的意见予以支持，与此同时原告也应顺应业主对美好生活的要求提升物业服务。据此，被告应向原告交纳2014年1月1日至2018年12月31日期间物业费分两段计算，其中2014年1月1日至2016年12月31日按1.1元／m2／月计1.1*257.02*36=10177.99元，2017年1月1日至2018年12月31日按1.5元／m2／月计1.5*257.02*24=9252.72元，合计19430.71元，原告主张被告应支付2014年1月1日至2018年12月31日的物业费为19429.2元，本院从其自愿。关于违约金，原告与铁五建房开公司签订的前期物业服务合同中约定在未按时足额交纳物业费业主应按日向原告支付未付款3‰的滞纳金，实际上滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，故原告并无权收取滞纳金，但结合被告未及时向原告交纳物业费的事实已构成违约，结合原告实际损失，本院酌情按照被告应付金额的10%予以支持违约金，即19429.2元*10%=1942.92元。关于被告陈述其与原告发生肢体冲突，经法院处理后原告至今未向被告赔偿费用的意见，因被告未提供证据证明且与本案无关，故本院不予采纳。关于被告陈述原告扣留了其家具的意见，被告可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告冀豫于本判决生效之日起十日内向原告贵阳兴隆物业管理有限公司支付2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费19429.2元及违约金1942.92元，合计21372.12元。二、驳回原告贵阳兴隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币216元（已减半收取），由原告贵阳兴隆物业管理有限公司负担33元，被告冀豫负担183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年九月二十六日书记员  张艺群