上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初6196号原告：张弛，男，1972年8月4日生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘伟，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。委托诉讼代理人：向磊，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。原告张弛与被告上海绿茵置业有限公司(以下简称“绿茵公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘伟及被告委托诉讼代理人向磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《上海市商品房出售合同》；2．被告退还原告已支付的购房款人民币(以下币种同)640,000元及利息50,919.45元(按中国人民银行同期存款利率标准计算，暂计自2016年4月9日至2019年4月1日)；3．被告支付原告违约金127,000元；4．被告返还原告团购服务费50,000元；5．被告承担律师费5,000元。事实与理由：2016年4月6日，原、被告签订1份《上海市商品房出售合同》，约定原告以1,270,000元购买上海市嘉定区南翔镇银翔路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，并办理了网签备案手续。同时，原、被告还签订了1份《南翔绿茵商业用房商铺经营管理协议》，约定由被告经营管理系争房屋，且被告向原告保证了系争房屋的保底年收益为6%，至今该收益未实现。在被告要求下，原告支付了团购服务费50,000元。原告按约完成付款义务后，由于被告公司内部原因导致系争房屋至今无法办理产证。根据出售合同第十九条及第二十条约定，被告应将原告已支付的房款全部退还，并承担违约责任。原、被告签订的出售合同及托管协议合法有效，被告未按合同约定履行义务，已构成实质违约，原告遂诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1．被告系行使先履行抗辩权。原告未按约将房款付至绿茵公司的指定账户，现有证据不能证明原告已向绿茵公司支付了首付款640,000元；且原告应于2016年6月9日前以贷款方式支付剩余630,000元，但原告至今未能成功办理银行贷款，之后亦未以现金补足该款。原告未按约付款，违约在先。在原告未付清全部购房款的情况下，被告未交房以及协助办理产证系行使先履行抗辩权。原告作为违约方，无权要求解除商品房出售合同、退还购房款及支付违约金。同时，原告已经丧失了解除权。2．不同意退还团购服务费，被告未收取该费用。3．关于律师费，因合同并未就律师费进行约定，承诺书也并非针对全体业主，不能视为对全体业主作出的承诺，故不同意支付律师费。本院经审理认定事实如下：1．2016年4月9日，绿茵公司(甲方)与张弛(乙方)签订1份《上海市商品房出售合同》，合同约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积23.18平方米，总房价款1,270,000元；乙方应按合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXX********，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确；甲方收到乙方支付的每一笔房款时均应开具发票；乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外；乙方付清房屋全款后，于2016年12月15日前，甲方向乙方交付房屋；甲、乙双方商定2016年10月9日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；因甲方原因，乙方无法在2017年4月9日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2017年4月9日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的10%计算，在退还房价款时一并支付给乙方；前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款；合同另约定了其他内容。上述合同附件一对付款时间和付款方式作如下约定：1、乙方于2016年4月9日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款640,000元；2、乙方以贷款方式于2016年6月9日前应支付房款630,000元；3、以上述第2条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第2条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第2条所述期限到账后七天内自行补足；如第2条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第2条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；4、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。2．2016年3月至同年4月，张弛在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡共计支付购房款640,000元。2016年4月22日，绿茵公司向张弛开具了金额为640,000元的购房发票。3．2016年4月9日，张弛在绿茵广场售楼处通过银联POS机刷卡向案外人上海翠达企业管理服务事务所(以下简称“翠达公司”)支付50,000元，张弛于同日收到《收据》一张，收款事由载明“团购服务费”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。本院另查明：1．绿茵公司的股东为常熟市新源房地产有限责任公司和常熟市常福农贸市场有限公司，该两股东与案外人上海鑫贤资产管理有限公司(法定代表人吴军)因股权转让发生纠纷，案外人上海鑫贤资产管理有限公司已于2017年11月15日向上海国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。该两股东的股权亦被上海市嘉定区人民法院仲裁程序中的财产保全案件(2018)法执沪01**财保字第12号冻结。2．本院于2018年7月13日对上海银行一名工作人员进行询问，该工作人员陈述：2017年12月之后，由于上海彰荣房地产投资顾问有限公司(以下简称“彰荣公司”)和绿茵公司股东之间的股权纠纷，上海银行暂停办理绿茵公司的所有贷款业务。3．2017年10月30日，绿茵公司出具一份《承诺书》，载明：至绿茵商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿茵公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担。审理中，绿茵公司自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，具体销售事项均由彰荣公司操作办理，代销期间为2015年12月23日至2017年11月3日。张弛表示其已将贷款材料交由绿茵公司，因绿茵公司原因贷款尚未获批，其目前无法自筹资金补足剩余房款。本院认为，张弛与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。关于张弛向绿茵公司已付购房款的金额，虽然上述《上海市商品房出售合同》对付款账户进行了约定，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。张弛在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争合同，由售楼处销售人员引领在POS机上刷卡付款，张弛无从知晓部分款项的收款人实际为彰荣公司。即便彰荣公司收取了部分房款，根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的代销单位，负责绿茵商业广场的销售事宜，张弛对于该事实并不知悉，其对于绿茵公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓，张驰也有理由相信彰荣公司有收取房款的权限。同时，绿茵公司亦向张弛开具了640,000元的购房发票。故本院认定张弛已经向绿茵公司支付了640,000元购房款，现绿茵公司称未收到部分房款，绿茵公司可根据其与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。根据《上海市商品房出售合同》约定，张弛负有按期办理贷款并在贷款未能办出的情况下自行补足房款的支付义务，现其仅支付首付款640,000元，贷款630,000元未付。张弛已明确表示无能力自筹资金支付剩余房款，合同已无法继续履行，综合绿茵商业广场的经营现状，合同无法继续履行亦存在绿茵公司的因素，故双方签订的《上海市商品房出售合同》以解除为宜。因张弛对合同的解除自身存在过错，故对其主张的解约违约金、利息和律师费的诉请，本院不予支持。合同解除后，绿茵公司应将张弛已付的购房款640,000元予以返还。关于团购服务费，该费用系由翠达公司收取，收据上亦注明为“团购服务费”，与房款无关，因该费用并非《上海市商品房出售合同》约定的内容，也并非由绿茵公司实际收取，故该费用不应由绿茵公司予以返还。张弛要求绿茵公司退还团购服务费的诉请缺乏依据，本院不予支持，张弛就此可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张弛与被告上海绿茵置业有限公司于2016年4月6日签订的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张弛已付房款640,000元；三、原告张弛的其余诉讼请求，不予支持。本案受理费12,529元，减半收取6,264.5元，保全费4,884.60元，合计诉讼费11,149.1元，由原告张弛负担2,974.9元，由被告上海绿茵置业有限公司负担8,174.2元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇一九年九月十七日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。