广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初3381号原告：惠州市振兴物业管理有限公司，住所地：惠州市河南岸**小区惠泽南苑******。法定代表人：张洪亮。委托代理人：曾群锋，广东通用律师事务所律师。被告：王伟东，男，汉族，1970年7月16日出生，住广东省博罗县。原告惠州市振兴物业管理有限公司诉被告王伟东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告惠州市振兴物业管理有限公司委托代理人曾群锋、被告王伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市振兴物业管理有限公司诉称，原告是为广东省博罗县罗阳镇罗阳一路XXX号XX庭小区提供物业管理服务的物业管理公司，原告于2013年1月1日与开发商签订《前期物业服务合同》，该合同第六条约定高层住宅1.2元/月·平方米（不含公共水电费），公共用电实际发生进行分摊。第七条第三款约定：物业服务费用按月交纳，业主应在当月15日前交纳当月费用，逾期不缴纳者，按每日千分之三的标准收取滞纳金。该小区业主委员会成立，原告又于2016年12月7日与博罗县罗阳镇雍华庭小区业主委员会签订《雍华庭小区物业管理委托合同》。该合同第二十二条约定：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元向业主收取，公共用电按实际发生进行分摊。第二十八条约定：业主不按本协议约定交纳有关费用，按所欠费用每天千分之三收取违约金。被告于2014年7月24日与原告签订《前期物业服务协议》，系广东省博罗县罗阳镇罗阳一路XXX号XX庭X栋XXXX号房业主，该住宅建筑面积为142.49㎡，被告于2014年7月24日办理收楼手续、领取锁匙及智能卡。被告物业管理费缴交至2014年10月份，公摊电费交至2014年6月份。被告应在当月15日前交纳当月物业费，被告拖欠2014年11月1日至2019年6月30日物业服务费人民币9576元。被告应当当月向原告支付上月的公电分摊费，被告拖欠2014年7月至2019年5月的公电分摊费1422元。原告多次向被告催讨，被告拒不缴纳，被告还应按协议约定向原告支付违约金，暂计至2019年6月30日共计人民币27781元。每月费用金额及违约金计算方式详见附表。原告认为：被告应当按合同履自己的义务，被告非但不交物业管理费，且原告为其代缴的水费亦没有支付，且经原告多次催讨拒不支付，其行为已严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特具状起诉，请求法院依法判如所请。诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2014年11月1日至2019年6月30日的物业服务费9576元、2014年7月1日至2019年5月31日公电分摊1422元及违约金，每期应缴物业服务费、公电分摊费的违约金从逾期之日起每日按欠费金额的千分之三交纳违约金至付清之日止，暂计至2019年6月16日约为27781元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。以上金额合计：38779元。被告王伟东辩称，我认为物业公司没有做到物业服务，物业公司主张违约金按每日3‰的标准无法律依据。经审理查明，被告系博罗县罗阳镇上塘村上塘组火烧碑（土名）XX庭雍荣阁XXXX号房屋（产权证号：YG00039XXX，建筑面积：142.49平方米）的预告登记权利人。该房屋所在的小区由原告提供物业管理服务。2013年1月1日，原告与雍华庭小区的开发商惠州市昆嘉电力工程安装有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对雍华庭小区提供前期物业管理等内容。2016年12月7日，原告与雍华庭小区业主委员会签订《雍华庭小区物业管理委托合同》，约定原告的物业管理期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止；物业管理服务费按住宅房屋建筑面积每月每平方米1.2元收取，公共用电按实际发生进行分摊；业主或住户违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，有权要求业主或住户按时交纳或补交，并按所欠费用每天千分之三收取违约金等等。2014年7月24日，被告办理收楼手续、领取房屋钥匙及智能卡，并与原告签订《前期物业服务协议》，约定住宅(建筑面积142.49平方米)的物业服务费按建筑面积1.2元/月/㎡的标准收取，电梯电费及公共照明、公用水、二次供水等分摊费用按实际产生数以每套房的建筑面积计算；交纳费用如采取直接到原告管理处交纳，应在每月15日前交纳当月的物业费用；交纳费用如采取银行代扣方式，应及时到原告所指定的银行办理有关费用代扣手续；如逾期未交的，原告除继续追索相关款项及所欠金额和每天2%的滞纳金外，可采取停水等措施进行处理等等。被告未缴纳自2014年11月起至2019年6月共计56个月的物业管理费9576元（142.49平方米×1.2元/月×59个月）、未缴纳自2014年7月起至2019年5月共计59个月的公摊电费1422元。原告提交的《振兴物业公司雍华庭项目1栋1603房王伟东管理费、水费、公电分摊及违约金计算明细表》显示违约金自2016年8月16日起每日按所欠费用金额的千分之三的标准计算至2019年6月16日止为27781元。庭审中被告陈述其购买房屋的时候房屋已被查封。房屋未装修，其没有在涉案房屋居住，原告这么多年并未上门收取过物业费，服务不到位。被告提供博罗县房产管理局出具的《关于王伟东申请查询函的回复》，载明博罗县罗阳镇上塘村上塘组火烧碑（土名）XX庭雍荣阁XXXX号房屋已办理预告抵押，且该房产已被法院查封：查封文号：（2012）惠博法立保字第37号、（2014）深福法执字第11256号、（2013）深福法民一初字第3456号。本院认为，被告系博罗县罗阳镇上塘村上塘组火烧碑（土名）XX庭雍荣阁XXX号房屋的预告登记权利人，该房屋所在的小区由原告提供物业管理服务。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告已于2014年7月24日领取了房屋钥匙以及智能卡，视为被告已收楼。原告依约提供了物业管理服务，被告未按时向原告支付相应的物业管理费等费用，构成违约，原告主张被告支付拖欠的物业管理费9576元、公摊电费1422元，理由成立，本院予以支持。本案系物业服务合同纠纷，被告提出的房屋被查封无法办理所有权登记的问题，系权属纠纷，不属于本案审理范围,被告可另寻法律途径主张。被告据此抗辩拒绝支付物业服务费，无法律依据，本院不予采纳。至于被告提出的原告未上门收取物业服务费问题，原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定交纳物业服务费的方式为银行代扣或被告到原告管理处交纳，被告要求原告上门收取物业服务费不符合约定，本院不予采纳。被告抗辩原告服务不到位，拒绝缴纳物业服务费，缺乏证据支持，本院不予采纳。原告主张被告每日按照所欠费用金额的千分之三的标准支付违约金，违约金标准过高，本院予以调整按照年利率6%计算违约金，截至2019年6月16日止的违约金为1543元（27781元/18）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告王伟东应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市振兴物业管理有限公司支付自2014月11月1日起至2019年6月30日止的物业服务费9576元、自2014年7月1日至2019年5月31日止的公电分摊费1422元及违约金（截至2019年6月16日止的违约金为1543元；违约金以所欠费用为基数，自2019年6月17日起至所欠费用付清之日止，按照年利率6%计算）。二、驳回原告惠州市振兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费385元（原告已预交），由被告负担120元，由原告负担265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  曹万畅二〇一九年九月四日法官助理林瑞菁书记员李珊珊