湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终769号上诉人（原审被告）：蔡丽荣，女，1981年7月1日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。被上诉人（原审原告）：武汉凯乐丰垠物业管理有限公司，住所地：武汉市武昌区武珞路七巷**。法定代表人：王海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭泊静，湖北谦顺律师事务所律师。上诉人蔡丽荣因与被上诉人武汉凯乐丰垠物业管理有限公司（以下简称凯乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初1753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡丽荣上诉请求：判令撤销原判，改判凯乐物业公司排除障碍（改变涉案房屋所在楼栋使用功能）后，蔡丽荣才交物业费。事实与理由：蔡丽荣所在的楼房系住宅用房，但是有一部分房屋用作了商业用途，给蔡丽荣的居住生活造成了影响，依照《中央华府前期物业服务委托协议》第十一条、第三条、第四条的约定，蔡丽荣请求恢复正常的使用用途方可交纳物业费。蔡丽荣被盗证据确凿，并于2016年9月予以立案，并非如凯乐物业公司所称无故拖欠物业管理费。凯乐物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，蔡丽荣的上诉的事实与理由没有证据支持。凯乐物业公司在进行物业服务时，物业服务成果受到了仙桃市房管局和物业管理协会的多次肯定和表彰，不存在蔡丽荣所称的服务不到位的情况，其不交物业服务费没有事实与法律依据。凯乐物业公司向一审法院起诉请求：1.判令蔡丽荣支付拖欠的物业服务费6565.2元；2.判令蔡丽荣以拖欠的物业管理服务费为基数，按照日千分之一的标准支付违约金；3.本案的诉讼费用由蔡丽荣负担。一审法院认定事实：蔡丽荣于2012年12月25日与湖北福翔房地产开发有限公司（以下简称福翔公司）签订商品房买卖合同，购得中央华府小区11幢2单元1501号房，房屋建筑面积为129.75平方米。2010年7月10日，福翔公司与凯乐物业公司签订前期物业管理服务合同，2016年1月18日，中央华府小区业主委员会与凯乐物业公司签订中央华府物业服务合同。合同主要约定：凯乐物业公司为中央华府小区提供物业服务，业主或物业使用人以每户住宅建筑面积每月1.1元/平方米标准缴纳物业服务费，物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主应在每月5日前履行当月缴纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日千分之一的标准支付违约金。前期物业服务管理合同约定：合同自签字之日起生效，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新物业服务合同生效时，前期物业服务管理合同自动废止。中央华府物业服务合同约定合同期限自2016年2月1日起至2019年1月31日止。在2014年12月3日至2018年9月30日期间，蔡丽荣共计拖欠凯乐物业公司物业费6565.2元。凯乐物业公司催讨未果。一审法院认为，凯乐物业公司是从事物业服务的企业，具有独立的法人资格，与中央华府小区业主委员会签订物业服务合同，物业服务合同符合法律规定，依法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”和《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，蔡丽荣作为业主，向凯乐物业公司交纳物业服务费用，既是合同义务，也是法定义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，凯乐物业公司提供了物业服务，蔡丽荣未支付物业服务费，应承担违约民事责任。蔡丽荣辩称凯乐物业公司未尽管理责任，造成其家中被盗，凯乐物业公司应积极管理，但不足以成为蔡丽荣拒交物业服务费抗辩理由，且属于其他法律关系，需要利害关系人另行通过法律途径解决，与本案没有关联性，不能成为被告拒不交纳物业费的理由。蔡丽荣应向凯乐物业公司支付物业费6565.2元。凯乐物业公司诉请按日千分之一标准支付违约金，因时间过长，计算数额较大，该院调整金额为900元。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉法》第六十四条规定，判决：一、蔡丽荣于该判决生效后十日内给付凯乐物业公司2014年12月3日至2018年9月30日期间的物业服务费6565.2元；二、蔡丽荣于该判决生效之日起十日内支付凯乐物业公司违约金900元；三、驳回凯乐物业公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由蔡丽荣负担。二审期间，凯乐物业公司提交了一份其获得的“十佳卫生小区”奖牌复印件，拟证明其提供的物业服务受到政府与行业协会的肯定。蔡丽荣未提交证据。对于凯乐物业公司提交的证据，本院经审查后认为认为，该奖牌复印件与本案无关，对该证据不予采信。二审查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，2016年1月18日，中央华府小区业主委员会与凯乐物业公司签订了《物业服务合同（包干制）》系合同当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中央华府小区业主委员会系代表中央华府小区业主签订的该合同，该合同亦对蔡丽荣产生效力，蔡丽荣应当依照合同约定向凯乐物业公司支付物业费。蔡丽荣上诉所依据的《中央华府前期物业管理服务合同》约定了在中央华府小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业合同时，该合同即废止。据此，在2016年1月18日，中央华府小区业主委员会与凯乐物业公司签订《物业服务合同（包干制）》后，《中央华府前期物业管理服务合同》已经废止。蔡丽荣依据《中央华府前期物业管理服务合同》的约定，要求凯乐物业公司承担相应责任没有事实与法律依据。蔡丽荣上诉称其所在楼房业主及凯乐物业公司将住宅用房用作商业用途，导致其受有损失，对此，凯乐物业公司应当承担相应的责任。本院认为，小区其他业主在其所有的房屋内从事商业活动侵害蔡丽荣的相关权益，蔡丽荣可以向该业主主张权利，与本案的物业服务合同系不同的法律关系，蔡丽荣不能以此拒绝履行向凯乐物业公司交纳物业服务费的义务。蔡丽荣上诉称其家中财产被盗，受有损失，凯乐物业公司应承担相应的责任。业主因被盗遭受财产损失，系因违法犯罪行为侵害其财产权利所致，物业公司对此不负有侵权赔偿责任。凯乐物业公司作为物业服务企业，其应尽到的安全保障义务在于安全防范、配合调查、协助处理紧急情况等维护基本秩序这一层面，在蔡丽荣未提供证据证明凯乐物业公司存在明显失职、未履行物业服务合同约定的物业管理或安保职责的情形下，凯乐物业公司不应当承担相应的违约责任。另外，蔡丽荣未提供证据证明其存在被盗事实，只有公安机关才能确认其是否存在被盗情形，在案件侦破后才能确定被盗物品价值。据此，对蔡丽荣的该上诉理由不予采纳。综上，蔡丽荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由蔡丽荣负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇一九年九月九日法官助理谢筱书记员胡灵