江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终2846号上诉人（原审被告）：黎海燕，女，汉族，1980年6月29日出生，住灌云县。上诉人（原审被告）：黄生柳，男，汉族，1973年10月9日出生，住灌云县。两上诉人共同委托诉讼代理人：李秋生，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李同波，男，汉族，1972年7月8日出生，住灌云县。被上诉人（原审原告）：陆晓燕，女，汉族，1975年12月10日出生，住灌云县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈莉，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人黎海燕、黄生柳因与被上诉人李同波、陆晓燕房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2018）苏0723民初7182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黎海燕、黄生柳上诉请求：撤销一审判决并驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定上诉人构成违约是错误的。1、双方订立的《房屋买卖协议》没有约定价款支付期限，也没有约定标的物交付期限，因此并不具备合同履行的必备要件。鉴于房屋买卖没有交易习惯可供参照，因此依照“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行”的规定，应视为合同签订后被上诉人就应支付房款。合同签订于2016年3月12日，上诉人退回订金时间是2017年11月11日，中间超过了20个月时间，被上诉人没有支付房款明显构成违约。2、被上诉人在合同签订后的20个月内未支付购房款。被上诉人没有支付房款有三种可能：“没有能力支付”、“有能力支付而故意不付”、“被上诉人要求支付但上诉人不予受领”。如果是前两种可能，上诉人完全可以退回订金。如果是第三种可能，被上诉人应证明自己要求支付房款被拒接，或者证明自己己将房款提存，但被上诉人并未完成相应的举证义务，无法证明第三种可能的出现。3、上诉人退回订金是通过与被上诉人面对面扫码支付的，这就意味着双方就合同解除已经达成一致，否则被上诉人完全可以拒绝上诉人扫码支付。双方经合意解除合同，又何来合同再次解除？二手房价格上涨是伴随着商品房价格上涨进行的，被上诉人没有及时支付房款，导致上诉人购房不能，受损失的其实是上诉人。一审法院的判决结果相当于被上诉人没有支付任何对价的情形下获得50199元，这严重违背了“权利义务对等”原则。被上诉人李同波、陆晓燕辩称：1、双方书面合同上虽然并未约定交付房屋及交付购房款的时间，但实际上双方口头约定以交房时间作为交付购房款时间，而在双方签订合同之后，上诉人并未交房给被上诉人，也没有要求交房，更没有要求被上诉人支付购房款，因此，本案中即便双方书面合同没有约定，交付购房款的时间，均不能理解为已经到了交付购房款的时间，也就是上诉人上诉认为合同签订之后，即为交付购房款的时间已经构成是不成立的。在一审庭审中，上诉人也称从来没有找上诉人要过购房款的事实，而上诉人在录音中称自己不愿意卖房的原因是在常州购买的房子买不成了，所以不愿意卖房，并且称是上诉人自己存在过错，愿意赔偿。上诉人在一审中陈述定金2万元的退款是通过面对面扫二维码支付给了被上诉人。经过庭审查明，是上诉人通过支付宝转账单方支付给被上诉人，被上诉人是被动支付。因此上诉人在一审过程中作虚假陈述，上诉人违约，上诉理由应当予以驳回。李同波、陆晓燕向一审法院提出诉讼请求：1.解除《房屋买卖协议》；2.赔偿李同波、陆晓燕房屋差价等损失暂计100000元，李同波、陆晓燕在庭审中将该项诉讼请求金额调整为50199元；3.黎海燕、黄生柳承担本案诉讼费用、鉴定费用。一审法院认定事实如下：2016年3月12日，黎海燕（卖方、甲方）与李同波（买方、乙方）签订《房屋买卖协议》，约定李同波购买黎海燕所有的位于灌云县住宅，房产交易价格为610000元（含自行车库），协议签订之日，支付20000元作为购房定金，房屋过户等手续、费用由乙方负责，其他具体事宜由双方协商解决。同日，李同波给付黎海燕20000元，黎海燕出具收条，载明收到李同波购房订金20000元。李同波、陆晓燕与黎海燕、黄生柳系同一小区同一单元楼上楼下邻居。2017年11月11日，黎海燕到李同波、陆晓燕家中，通过支付宝将20000元退给陆晓燕，注明退房订。2017年11月21日，陆晓燕和姐姐陆晓红至黎海燕、黄生柳家中就房屋及退20000元问题进行交涉，黄生柳陈述“我们家现在房子不卖了，当时准备买保障房的，现在那边保障房还没开始盖。”。经李同波、陆晓燕申请，一审法院委托江苏常地房地产资产评估勘测规划有限公司就灌云县城西苑中路西侧馨福嘉缘公寓小区14幢1单元202室房屋及车库在2017年11月21日的价格进行评估，该公司出具《房地产估价报告》，结论为房地产评估价格为660199元。李同波、陆晓燕为此次评估交纳房地产评估费6000元。一审法院认为，李同波与黎海燕就涉案房屋签订买卖协议，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、行政法规规定，依法成立，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行己方义务，即李同波向黎海燕给付购房款，黎海燕向李同波交付房屋。关于黎海燕辩称的其在出卖房屋时丈夫黄生柳并不知情，故买卖协议为无效合同。综合本案案情，李同波、陆晓燕与黎海燕、黄生柳系上下楼邻居，黎海燕、黄生柳卖房目的系去外地重新购房，李同波、陆晓燕与黎海燕、黄生柳在退款交涉时黄生柳并未作出不知情的意思表示，只陈述不想卖了，故对黎海燕的辩称，因无相关证据予以佐证，一审法院对此不予采信。虽合同签订仅有黎海燕一人，但结合本案案情，黄生柳对于处分房屋应是明知的，黎海燕签订协议的行为应视为代理黄生柳处分相应份额，相应行为后果应由黎海燕、黄生柳共同承担。关于李同波、陆晓燕主张要求解除2016年3月12日《房屋买卖协议》的诉讼请求，黎海燕、黄生柳辩称因双方之间签订的买卖协议中并未就价款和房屋的交付作出明确约定，李同波、陆晓燕未支付价款系李同波、陆晓燕违约在先，对此，虽然双方签订的买卖协议中并未就具体的交付时间作出约定，但是确定了由双方协商解决，并约定了过户等费用的承担主体，双方均未举证证明自己向对方主张过要求在一定期限内履行交付义务，但这并不影响该买卖协议的有效性，即李同波、陆晓燕可以依据合同合理预期自己可以在交付约定的购房款后取得房屋所有权。因黎海燕、黄生柳于2017年11月11日将收取的20000元定金退回，并于2017年11月21日当面作出不卖房的陈述，黎海燕、黄生柳的行为已经表明不愿继续履行合同，构成违约，且该违约行为已导致李同波、陆晓燕不能实现合同目的，符合法定解除条件，对李同波、陆晓燕主张要求解除合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于李同波、陆晓燕主张要求黎海燕、黄生柳赔偿损失50199元的诉讼请求，按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。从2016年3月合同签订，确定房屋交易价款，到黎海燕、黄生柳于2017年11月表示不愿出卖房屋，最终导致双方之间的合同解除，按照市场行情，此期间的房屋交易价格已发生上涨，李同波、陆晓燕不能按照约定价款购买同位置房屋而造成的损失系因黎海燕、黄生柳违约造成，应由黎海燕、黄生柳承担赔偿责任。一审法院委托作出的涉案房屋在2017年11月的《房地产估价报告》足以客观反映出房屋在此时间的交易价格，可以作为李同波、陆晓燕购房需支付价款与合同约定价款之间差价的参考，故对李同波、陆晓燕主张要求黎海燕、黄生柳赔偿损失50199元并承担评估费6000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，一审法院判决如下：一、解除李同波与黎海燕于2016年3月12日签订的《房屋买卖协议》；二、黎海燕、黄生柳于本判决生效之日起十日内赔偿李同波、陆晓燕损失50199元。案件受理费1055元，评估费6000元，均由黎海燕、黄生柳负担（李同波、陆晓燕已预交，由黎海燕、黄生柳与判决主文一并向李同波、陆晓燕履行）。李同波、陆晓燕多交的95元，退回李同波、陆晓燕。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查认为，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点：1、涉案房屋的买卖协议是否已经解除。2、违约方及违约责任如何承担。本院认为，关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中李同波与黎海燕签订《房屋买卖协议》后，黎海燕于2017年11月11日将李同波支付的购房定金予以退还，黄生柳之后亦表示因其另购房屋的计划暂时不能实现所以房屋不再出售，故黎海燕、黄生柳存在违约行为，李同波、陆晓燕购买房屋的合同目的已经不能实现，因此李同波、陆晓燕要求解除合同符合法定解除条件，涉案房屋买卖协议已经解除。关于第二个争议焦点，因黎海燕、黄生柳违约，合同解除后，李同波、陆晓燕有权要求赔偿损失。考虑到房屋买卖合同未明确约定购房款及房屋的交付时间等重要条款，双方均未举证其在合同签订至解除近二十个月的时间内有积极履行行为，并且李同波、陆晓燕支付的购房款金额仅20000元，占购房款总额比例较小，故本院酌定上诉人赔偿被上诉人损失25000元。综上，上诉人黎海燕、黄生柳的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省灌云县人民法院（2018）苏0723民初7182号民事判决书第一项；二、变更江苏省灌云县人民法院（2018）苏0723民初7182号民事判决书第二项为：“二、黎海燕、黄生柳于本判决生效之日起十日内赔偿李同波、陆晓燕损失25000元。”一审案件受理费1055元，评估费6000元（李同波、陆晓燕已预交），由黎海燕、黄生柳负担3555元，由李同波、陆晓燕负担3500元；二审案件受理费1055元（黎海燕已预交），由黎海燕、黄生柳负担555元，由李同波、陆晓燕负担500元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇一九年九月十二日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。