四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初2931号 原告：成都市晓初物业有限公司，住所地成都市新都区新都镇下南街**。 法定代表人：张文恩，董事长。 委托诉讼代理人：吴明，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：高小全，男，1969年10月17日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：李天琼，女，1967年7月23日出生，汉族，住四川省南部县。 原告成都市晓初物业有限公司（以下简称晓初物业公司）诉被告高小全、李天琼商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，被告高小全、李天琼下落不明，经公告送达后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晓初物业公司的委托诉讼代理人吴明到庭参加诉讼，被告高小全、李天琼经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告晓初物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，注销该《商品房买卖合同》的签约备案登记；2.判令高小全、李天琼将新都区大丰镇博雅新城C区X幢X单元X层X号房屋交还晓初物业公司，并协助办理该房屋预告登记注销手续；3.判令高小全、李天琼向晓初物业公司支付代偿款项275146.85元、违约金8838.66元；4.高小全、李天琼承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年10月21日，晓初物业公司与高小全、李天琼双方签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，约定高小全、李天琼购买晓初物业公司开发的位于新都区大丰镇博雅新城C区X幢X单元X层X号房屋，总价款为441933元。补充协议第二条约定，高小全、李天琼采用首付加按揭方式支付购房款，首付141933元，剩余房款300000元向银行贷款支付；补充协议第三条第（3）项约定，高小全、李天琼逾期偿还贷款导致晓初物业公司承担担保责任后，公司的相关损失应由高小全、李天琼承担；晓初物业公司承担保证责任后20日内，高小全、李天琼未向晓初物业公司支付损失费用的，晓初物业公司有权单方解除合同等内容。2012年2月22日，高小全、李天琼作为借款人和抵押人，晓初物业公司作为连带责任担保人与银行共同签订《个人购房担保阶段合同》并同日在成都市新都公证处办理公证。上述合同签订后，高小全、李天琼支付了首付款，在银行办理按揭贷款。但二人在归还按揭贷款中出现逾期。应银行要求，晓初物业公司承担保证责任，于2018年5月9日代二人偿还本息275146.85元。晓初物业公司于2018年10月19日向高小全、李天琼发函解除合同并要求二人在20日内搬出房屋。至今二人未支付代偿费用，也未退还房屋，晓初物业公司为维护自身合法权益提起诉讼。 被告高小全、李天琼未到庭参加诉讼，也未向法庭提交任何书面材料。 晓初物业公司围绕诉讼请求向法庭提交了证据。对原被告主体信息、《商品房买卖合同》及补充协议、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》及《情况说明》、业务凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2011年10月21日，晓初物业公司与高小全、李天琼签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）和《补充协议》（以下简称补充协议），合同约定高小全、李天琼向晓初物业公司以按揭方式购买位于新都区大丰街道博雅新城C区X幢X单元X层X号房屋1套（以下简称案涉房屋），测绘面积（建筑面积）为88.77平方米，总房价款为441933元。补充协议第二条约定高小全、李天琼以按揭方式支付购房款，首付款为141933元，剩余购房款300000元由高小全、李天琼向银行申请贷款后委托该银行一次性转付至晓初物业公司指定账户；第三条第（3）款约定：“买受人获准房屋贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等各种原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了担保责任，由此给出卖人造成的所有损失以及产生的所有费用（包括但不限于评估费、诉讼费、执行费、交通费、通讯费、差旅费、追索担保损失时按诉请金额2%支付的律师代理费等）均由买受人承担。若买受人在出卖人承担了担保责任后的20日内未向出卖人付清上述全部担保损失和费用的，则出卖人有权单方解除合同；此时，买受人除了向出卖人赔偿上述损失和费用外，还须按照买卖合同约定的总房款的2%向出卖人支付违约金。……”。后高小全、李天琼向晓初物业公司支付了首付款141933元。 另查明，高小全、李天琼与案外人中国农业银行股份有限公司成都锦城支行（以下简称农行锦城支行）、晓初物业公司签订了《中国个人购房担保借款合同》，约定高小全、李天琼向该行贷款300000元，贷款期限为240个月，以案涉房屋抵押物，晓初物业公司为保证人。该合同经四川省成都市国力公证处作出（2012）新证经字第3199号公证书。后农行锦城支行发放贷款300000元并支付到晓初物业公司账户。后因高小全、李天琼逾期还贷，农行锦城支行解除贷款合同并要求晓初物业公司承担保证责任将案涉房屋的剩余贷款结清。晓初物业公司于2018年5月9日向农行锦城支行支付代偿款275146.85元。2018年10月19日，晓初物业公司以合同载明的地址经邮寄方式向高小全、李天琼发出《关于解除的通知函》，载明晓初物业公司承担保证责任后经多次催告高小全、李天琼至今未向晓初物业公司清偿，因而解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，但未查询到送达情况。 再查明，案涉房屋所有权登记在晓初物业公司名下，但已交付给了高小全、李天琼，于2011年11月9日进行商品房预告登记，权利人为高小全、李天琼。达州市公安局通川区分局和达州市通川区人民法院、南部县人民法院、南充市顺庆区人民法院、成都市青羊区人民法院分别于2015年11月19日、2016年7月14日、2018年1月11日、2018年3月14日、2018年9月19日对案涉房屋进行了预查封。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。晓初物业公司与高小全、李天琼签订的合同和补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本院将本案审理要点分述如下： 关于晓初物业公司是否具有合同解除权的问题。本案中，根据《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定，高小全、李天琼向农行锦城支行贷款300000元，由案涉房屋作为抵押物、晓初物业公司承担保证责任。在高小全、李天琼未按照借款合同的约定按时归还贷款本息的情况下，经农行锦城支行主张，晓初物业公司承担了保证责任，代高小全、李天琼履行了还款义务，但高小全、李天琼至今未向晓初物业公司清偿上述代偿款项，因此本案违约方系高小全、李天琼。但本院认为，虽然双方签订的补充协议约定晓初物业公司在此种情况下可以行使解除权，但不符合法律规定的公平原则，本院不予支持。理由如下：首先，案涉房屋已交付给高小全、李天琼，就买卖合同本身约定的权利义务来说，高小全、李天琼已经支付首付款和银行贷款，晓初物业公司亦将房屋进行了交付。虽目前案涉房屋所有权并未登记在高小全、李天琼名下，但双方签订的合同已实际履行了绝大部分；其次，高小全、李天琼与晓初物业公司签订房屋买卖合同的时间是2011年10月21日，该房屋测绘面积（建筑面积）为88.77平方米，价格为441933元，所以当时均价为4978.4元/㎡左右。众所周知，2017年初至2018年中成都房价飞速上涨。据承办法官案外了解，案涉楼盘所在小区房屋价格翻倍，目前按照建筑面积均价为10000元/㎡左右。若由晓初物业公司行使解除权解除合同、收回房屋，则双方利益存在较大失衡；再次，案涉房屋已被成都市青羊区人民法院等5家法院、达州市公安局通川区分局进行预查封。由此可见，高小全、李天琼本案外负债较多或出现其他需要查封其财产的情况。若解除合同后，晓初物业公司仅退还已支付的购房款为441933元，但案涉房屋现价值远高于该数额。按照购房时的价值解除合同后对案外人的权益有所损害可能性较大；最后，依照《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。法谚亦有云“权利的行使应以不伤害别人的权利为界”，故民事主体在建立、变更、消灭民事法律关系活动中，均应当遵循公平原则。综上所述，通过价值衡量，本案若解除合同，除不利于维护交易稳定性外，在处理合同解除后果、恢复原状时成本过高，且会对案外人利益造成损害的可能性较大，故本院对晓初物业公司解除合同的诉请不予支持，对基于解除权主张的注销备案登记、预告登记诉请不予支持。 关于晓初物业公司支付代偿款、违约金的诉请问题。虽本案案由为商品房预售合同纠纷，但晓初物业公司的追偿权亦应依法得到保护。为避免当事人诉累，本院根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，对晓初物业公司要求高小全、李天琼支付代偿款项的诉请予以支持。另根据补充协议第三条第（3）款第一项约定，对晓初物业公司提出的违约金8838.66元（441933元×2%）予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告高小全、李天琼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告成都市晓初物业有限公司支付代偿款275146.85元、违约金8838.66元； 二、驳回原告成都市晓初物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5960元，由原告成都市晓初物业有限公司负担960元，被告高小全、李天琼负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李冯 人民陪审员  黄剑 人民陪审员  张伟 二〇一九年九月四日 书 记 员  张娜