重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初2208号原告：张淑云，女，1955年10月10日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：夏树成，男，住重庆市长寿区陵园村****，系原告张淑云丈夫。被告：重庆乐至置业发展有限公司，住重庆市长寿区桃花西支路**，统一社会信用代码91500115790728353Y。法定代表人：陈忠平，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈浪，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：黄鑫，国浩律师（重庆）事务所实习律师。原告张淑云诉被告重庆乐至置业发展有限公司（以下简称乐至公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告张淑云及其委托诉讼代理人夏树成、被告乐至公司的委托诉讼代理人陈浪、黄鑫到庭参加了诉讼。2019年4月1日至2019年7月15日为管辖异议期间。本案现已审理终结。原告张淑云向本院提出诉讼请求：1.判令被告乐至公司向原告张淑云支付延迟交房的租房费560元；2.判令被告乐至公司赔偿延迟办理房地产权证的损失费11578.56元；3.判令被告乐至公司支付多收的提前交房款的利息5040.37元；4.判令被告乐至公司支付多收房款689.20元。审理过程中，原告张淑云将第一项诉讼请求变更为：判令被告乐至公司支付延迟交房的租房费840元。事实和理由：2010年9月3日，原告张淑云与重庆市长寿区政府签订了《征地房屋拆迁补偿协议》。2010年10月12日，原告与被告签订了《长寿区定向销售住房预定协议书》，主要约定了房屋单价、交房时间及大约面积等，其中第五条明确约定：“约定的时间未及时交房，甲方按照实际延期交房时间支付每人每月人民币120元的违约金，用于补助乙方租房费用”，这是在80元/月租房费的基础上给予的“补助”，被告按照合同约定应向原告支付租房费840元。原、被告签订的《凤城定向销售住房购房协议书》中明确约定，“甲方在交房之日起24个月内办理好房地产权属证书”，也就是最迟2015年5月15日，被告延迟办理房地产权证给原告造成的损失费11578.56元。理由如下：一、被告在2016年12月3日给夏树成在区信访办反映问题的《处理意见书》中说被告公司于2013年4月30日已将一期全部交房不实，着急接房都是被逼的；租房费不够；配套、环境等方面都达不到交房条件，从区建委能查询到的“一期综合验收”登记时间是2016年8月16日，2016年8月4日与被告三人的通话录音为证，又说由于办证相关资料的完善及不动产产权系统调整原因也不实:1.办证相关资料不齐根本签不到协议，更不用说接房；2.被告交房是在2013年3月集中进行，原告去了两次人太多，于5月15日才到被告办公楼接的房，房地产权证应该是在2015年3月前办好；3.不动产权证2015年3月中才开始办理，没有影响；4.从《凤城定向销售住房购房协议书》中超面积按4000元/㎡计算，高于同期商品房的均价，就应按商品房的规定，90天内办好产权证，两年已经超过好多倍了。二、小区卖房过户交税也是按商品房执行的。2018年6月19日在区国土房管局市场管理科查得：长寿区2015年一季度（应办证期）商品房销售价格4256元/㎡；2017年四季度（实办证期）4088元/㎡，延迟办证的价格相差168元/㎡；（三）涉案房屋原告已经出售，本应按照差价50000元要求赔偿，没有证据不能得到支持，现原告按照最低损失费11578.56元主张。根据被告在卫古路安置房墙壁上张贴的2011年12月15日“区经房办通告”的规定，原告签署的《征地房屋拆迁安置协议》为一人，享受同一价格购买中户型，2011年12月29日缴款9万元，共计10万元，根据“区经房办通告”的规定，原告只需缴足4.5万元，被告多收了应该在接房同时才交的5.5万元，到被迫接房是503天，按照国家同期贷款率计算的利息为5040.37元。根据政府相关部门2017年11月10日补办的《专题会议情况》说明，原告“享受中户型安置房，超户型超面积按每平方米1740元补房款”一价计算，还有在与被告签订的《凤城定向销售住房购房协议书》中约定的也是一价计算，有理有据。从补办的《专题会议情况》内容中可以看出，其他人未作记录，被告付总经理以上的两位与会者也未作记录，被告应向原告支付多收房款689.20元。为维护原告张淑云的合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告乐至公司辩称，（一）原告向被告乐至公司主张延迟交房的租房费用的诉讼请求并无任何依据。首先，无论是原、被告签订的《长寿区定向销售住房预定协议书》（以下简称“《预定协议书》”）还是《凤城定向销售住房购房协议书》（以下简称“《购房协议书》”），都未对延迟交房的租房费用进行约定，因而原告向被告主张该笔费用的支付既无法律依据，又无合同依据；其次，原、被告于2013年5月15日签订的《购房协议书》中约定的交房时间为2013年5月15日，该约定对交房时间进行了变更，原告已于约定的时间接房，被告不存在逾期交房的事实；再次，即便认定交房时间按照《预定协议书》中约定的2012年11月，若原告认为该笔费用应由被告支付，也应在逾期交房之日，即2012年11月知道自己的权利受到侵害，向被告主张相应的权利，截止起诉之日，才向被告主张，其诉讼时效早已超过。最后，即便被告需要向原告支付延迟交房的租房费用，也应计算至被告向原告通知交房的时间，即2013年4月30日，之后原告未来办理交房手续其过错不能归于被告，被告也不应承担之后的违约责任。（二）2013年4月30日以后逾期交房的过错不在于被告，而在于原告，故不能由被告承担之后逾期交房的违约责任。截至2013年4月30日，被告已向原告支付了逾期交房8个月的违约金960元。之后在2013年4月30日，被告通知了符合竣工验收标准，达到交房条件的xxx业主至被告处办理交房手续，原告因自身原因延迟接房，其责任不能归属于乐至公司，依据《预定协议书》第五条约定，因被告责任导致未及时交房的，需承担每人每月120元的违约金。故2013年4月30日以后，非因被告导致的逾期交房，被告不承担相应的违约责任，更遑论赔偿违约金。并且原告若认为自己的权利受到侵害，应于2013年4月30日被告停止发放逾期交房的违约金时就应当知道，时隔六年一直未向被告主张过相关权利，截止起诉之日，诉讼时效早已超过。（三）关于支付提前多收取房款利息的诉讼请求是没有任何依据的。原告所称的在2011年12月29日只需缴费4.5万元是完全没有事实依据的，原、被告双方在《购房协议书》中合意约定了每次付款的金额，原告的付款金额是合同明确约定的，并不存在被告提前多收取的情形，更遑论因此所产生的利息费用。若原告张淑云认为第二次缴纳房款时多缴纳了接房时才需支付的费用，则应于2011年12月29日，即第二次缴纳房款时，就应当知道自己的权利受到侵害，截至起诉之日才向被告主张此权利，诉讼时效已经经过。（四）关于延迟办理产权证的损失问题。首先，原告与被告签订的《购房协议书》第十条中仅约定了被告应在交房之日起24个月内办理产权证书，但并未约定延迟办理的违约责任；其次，原告在被告购买的房屋为安置房，属于福利性住宅项目用地，与商品房有着本质的区别，不能适用对于商品房逾期办理产权证的约定；最后，原告也未就延迟办理产权证遭受损失提供任何证据，并且截至原告张淑云交房之日24个月，合同约定的办理产权证时间，即2015年5月15日就应当知道自己的权利受到侵害，直到起诉之日才向被告主张，其诉讼时效早已超过。（五）关于多收房款的主张。关于原告张淑云主张的多收房款是依据《重庆市长寿区凤城街道办事处关于陵园村1组夏树成、张淑云征迁工作专题会议情况》（以下简称《专题会议情况》）确定的每平方米售价1740元计算的，该《专题会议情况》并无被告公司人员的签字盖章，被告对于该会议结果是不认可的，该会议结果对于被告而言没有任何约束力。原告在事实与理由部分说的在区建委建管科查询到的“一期综合验收”登记时间是2016年8月16日是完全与事实不相符，被告在2013年4月24日就针对19号楼的预验收组织了专题会议讨论，相关的建设单位、设计单位、地勘单位、监理单位、施工单位都在会议纪要上签字盖章，同意19号楼进行竣工预验收，此时19号楼就已经具备了交房条件。原告张淑云已经将涉案房屋出售他人，不享有该涉案房屋所涉及的全部权利和义务，其原告主体资格不适格。综上所述，为维护被告乐至公司的合法权益，请求驳回原告的全部诉讼请求，从而维护公平正义及法律的尊严。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对当事人有争议的证据和事实的质证和认定如下：原告张淑云举示了：公民建信访初字〔2016〕40号《重庆市长寿区公共民生工程建设有限公司信访事项处理意见书》、《重庆市长寿区凤城街道办事处关于陵园村1组夏树成、张淑云征迁工作专题会议情况》、长寿区经济适用房建设领导小组办公室《关于执行长寿府发〔2008〕92号文件的凤城街道被征地拆迁户进行预售房工作的通告》、电脑显示图片1张、照片打印件2张、视听资料10份、《房屋买卖合同》、微信截屏图片打印件1张，拟证明涉案房屋原告多次找被告工作人员沟通协调处理，以维护自身权利，被告一直推诿，本案没有超过诉讼时效，按照《长寿府发〔2008〕92号文件的凤城街道被征地拆迁户进行预售房工作的通告》规定原告张淑云应按照一人预交订房款45000元而不是交100000元，《重庆市长寿区凤城街道办事处关于陵园村1组夏树成、张淑云征迁工作专题会议情况》明确原告张淑云享受超户型、超面积应按照1740元/㎡计算房款的优惠政策，而不应按1750元/㎡计算。xxx小区1期综合验收备案登记时间是2016年8月16日，被告2013年5月15日交房时，涉案房屋达不到国家规定的交房条件，同时证明同类型房屋缴纳税费是按商品房缴纳的，经原告在长寿区国土房管局地产市场管理科查询得知2015年一季度和2017年四季度商品房销售的平均均价分别是4256元和4088元，价格相差168元，被告乐至公司逾期给原告张淑云办理房地产权证给原告造成损失11578.56元合理合法。被告乐至公司对原告张淑云提交的上述证据三性均不予认可。本院评判认为：原告张淑云提供的公民建信访初字〔2016〕40号《重庆市长寿区公共民生工程建设有限公司信访事项处理意见书》载明的签章单位是“重庆市长寿区公共民生工程建设有限公司”，原告张淑云没有举证证明该公司与被告乐至公司具有关联性，本院对该证据的关联性不予认可。《重庆市长寿区凤城街道办事处关于陵园村1组夏树成、张淑云征迁工作专题会议情况》有重庆市长寿区凤城街道办事处、重庆市长寿区土地房屋征收安置办公室共同签章，被告乐至公司不予认可，但被告没有提供相反证据予以反驳，本院对《重庆市长寿区凤城街道办事处关于陵园村1组夏树成、张淑云征迁工作专题会议情况》的三性予以认可。原告张淑云提供的长寿区经济适用房建设领导小组办公室《关于执行长寿府发〔2008〕92号文件的凤城街道被征地拆迁户进行预售房工作的通告》系复印件，无法核实其真实性、电脑显示图片系打印件无法核实其真实性、照片2张系打印件无法核实其真实性、对于10份视听资料，原告没有提供证据证实视听资料被录音人的身份，对其真实性无法核实、照片系打印件，无法核实其真实性、《房屋买卖合同》涉及案外人，本院无法核实其真实性、微信截屏图片打印件，本院无法核实其真实性，综上，本院对原告张淑云提供的上述证据的真实性不予认可。本院经审理认定事实如下：2010年9月3日，原告张淑云与重庆市长寿区国土资源局签订《征地房屋拆迁补偿安置协议》，该协议主要约定：“重庆市长寿区国土资源局对张淑云所有的旧房及附属设施进行补偿，补偿金额为25775.4元，并给付张淑云货币安置款、搬迁补助费、搬家补助费、拆迁奖励，以上费用共计75975.4元，补偿后，由张淑云自行购买住房，也可持本协议在60天内到定向销售住房单位进行预定房屋登记。”。2010年10月12日，原告张淑云（以下简称乙方）与被告乐至公司（以下简称甲方）签订《长寿区定向销售住房预定协议书》，该协议约定：“乙方属于凤城街道原陵园村一组2010年的征地拆迁农转非安置人员，属于长寿区定向销售住房售房对象。乙方自愿购买甲方在凤城片区开发修建的乐至.xxx定向销售住房一套，户型为二室一厅一厨一厕，建筑面积约为75平方米左右，价格暂定为人民币（大写：壹仟柒佰贰拾元至壹仟柒佰陆拾）元/平方米，最终价格以选定的楼层来确定。乙方签订协议之日，缴纳购房订金10000（大写：壹万）元人民币，待正式订房时转为购房款，如正式订房时在规定时间内未选定房屋的，该订金不予退还。交房时间：从签订本协议的次月起24个月交房，因不可抗力的自然因素外。因甲方责任，本协议约定的时间未及时交房，甲方按照实际延期交房时间支付每人每月人民币120（壹佰贰拾元整）元的违约金，用于补助乙方租房费用。交房标准：符合国家现行住宅工程质量验收评定标准。”。签约当天，原告张淑云向被告乐至公司缴纳xxx二室一厅订金10000元。被告乐至公司向原告张淑云发出缴款通知，原告张淑云于2011年12月29日向被告乐至公司缴纳xxx（中）订房款90000元。2013年5月15日，原告张淑云（以下简称乙方）与被告乐至公司（以下简称甲方）签订了《凤城定向销售住房购房协议书》，该协议书主要约定：“甲方将xx定向销售住房地块xx住房出售给乙方，该住宅建筑面积为68.64㎡（实际面积以国家房管部门颁发的房地产权证上登记的建筑面积为准）。售房价格，按建筑面积68.64㎡计算，每平方米售价1750元人民币（政府规定价格内），共计人民币120120元；因乙方与甲方签订预售房协议书并按规定缴纳预售房款的则每平方米优惠100元，实际缴纳房款113256元（大写：壹拾贰万零壹佰贰拾元整）。最终售房总价按房地产权证上登记的建筑面积计算，实行多退少补。人均面积按政府规定面积计算，超出规定的面积按4000元/㎡计算，在领取房屋产权证时一并收取。付款方式：第一次付款10000元（大写：壹万元整）。第二次付款96000元（大写：玖万陆仟元整）。第三次付款6656元（大写陆仟陆佰伍拾陆元整）。每户可预留600元，待甲方交房地产权证时乙方付清全款。交房时间：该房于2013年5月15日交房。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需要延期交付使用的，甲方应当在原因发生之日起15日内书面告之乙方。甲方可据实予以延期。乙方应当在该房屋交房使用之日起5日内，将办理权属登记需由乙方提供的相关证件资料交付给甲方代为办理权属登记。甲方在交房之日起24个月内办理好房地产权属证书，在房地产权证办理完时，甲方以电话通知或公告的形式通知乙方，乙方须要在甲方通知后十五日内领取房地产权证。”。同时，原告张淑云于2013年5月15日办理了接房手续，并向被告乐至公司缴纳xxxx（xx-xx-x）房款12656元。2017年11月14日，被告乐至公司将位于重庆市长寿区xx号房地产权证书（渝（2017）长寿区不动产权第0011371**）办至原告张淑云名下，2018年8月21日原告张淑云领取房地产权证，并于当天向被告乐至公司缴纳xxxx（xx-xx-x）房款4254元。同时查明，2017年11月10日，重庆市长寿区凤城街道办事处、重庆市长寿区土地房屋征收安置办公室共同出具《重庆市长寿区xx街道办事处关于xxxx组夏树成、张淑云征迁工作专题会议情况》，载明：“经了解和核实，xxxx组夏树成、张淑云夫妇于2009年11月12日离婚。2010年3月启动学堂湾立交桥工程建设项目。为了保证工程进度，对该夫妇分别签订房屋拆迁补偿安置协议，按政策只能享受小户型安置房。2010年9月7日，凤城街道办事处杨华林、王国清、黄长丰、曹俊豪、长寿区国土局叶毅、杨晓培、长寿乐至公司郭水文、胡云等单位人员在乐至公司3楼会议室对学堂湾立交桥工程建设项目涉及的xxxx组夏树成、张淑云户的征迁相关问题进行专题研究。与会部门一致同意两户均享受中户型安置房，超户型超面积按每平方米1740元补房款。”，重庆市长寿区凤城街道办事处、重庆市长寿区土地房屋征收安置办公室分别在参会单位处签章。另查明，被告乐至公司从2012年9月至2013年4月30日按照120元/月的标准向原告张淑云支付了共计960元。本院认为，原告张淑云先后与被告乐至公司签订了《长寿区定向销售住房预定协议书》、《凤城定向销售住房购房协议书》，上述协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张淑云及乐至公司均应按照上述协议约定享有权利并履行义务。本案争议焦点是原告张淑云的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。本案原告张淑云接房时间是2013年5月15日，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，当事人请求人民法院保护民事权利的期间为二年，自当事人知道或应当知道其权利受到侵害时起算。本案中，原告张淑云认为被告乐至公司延迟交房，但其于2013年5月15日接房，其租房费的总额已经确定，故其至迟于2013年5月16日即知道其权利受到侵害，故原告张淑云要求乐至公司支付延迟交房的租房费的诉讼时效应当从2013年5月16日起算，原告张淑云于2019年3月7日才提起诉讼，明显超过了两年的诉讼时效期间；原告张淑云认为被告提前收取90000元房款不符合规定，原告只应提前缴纳订房款45000元，被告乐至公司多收取了5.5万元，2011年12月29日，原告张淑云向被告乐至公司缴纳订房款90000元，张淑云至迟于2011年12月29日缴纳订房款时即应知道其权利受到侵害，故其要求乐至公司支付提前多交房款的利息的诉讼时效应当于2011年12月30日起算，原告张淑云于2019年3月7日才提起诉讼，明显超过了两年的诉讼时效期间。同时，张淑云没有举证证明，本案诉讼时效存在中止、中断的情形，被告乐至公司辩称原告张淑云主张延迟交房租房费、提前多交房款利息的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由成立。因原告张淑云20**年8月21日领取了涉案房屋房地产权证书并缴纳了剩余房款，原告张淑云自2018年8月21日才知道被告乐至公司办理产权证的具体时间及缴纳房款的总金额，即原告张淑云要求乐至公司赔偿延迟办理产权证的损失费及支付多收房款的诉讼时效应当于2018年8月22日起算，原告张淑云于2019年3月7日才提起诉讼，没有超过法律规定的诉讼时效期间。被告乐至公司抗辩原告请求赔偿延迟办理产权证的损失费及支付多收房款的超过诉讼时效的理由不能成立。关于原告张淑云请求判令被告乐至公司支付延迟交房租房费840元的问题。首先，原、被告签订《长寿区定向销售住房预定协议书》、《凤城定向销售住房购房协议书》对延迟交房租房费均没有约定；其次，原告张淑云亦没有提供证据证实被告延迟交房给其造成了租房损失；再次，《凤城定向销售住房购房协议书》签订在后，在该协议中原、被告双方明确约定的交房时间是2013年5月15日，被告已经按照该约定的时间交房，被告乐至公司没有逾期交房的情形。综上所述，原告张淑云请求判令被告乐至公司支付延迟交房租房费840元没有事实及法律依据。关于原告张淑云请求判令被告乐至公司赔偿延迟办理产权证的损失费11578.56元的问题。被告乐至公司没有按照约定在规定时间给原告张淑云办理房地产权证构成违约，原、被告双方签订的《长寿区定向销售住房预定协议书》、《凤城定向销售住房购房协议书》中没有约定延迟办理产权证违约金。现原告张淑云不能举示充分的证据被告乐至公司延迟办理产权证给其造成的损失，因此原告张淑云应承担举证不能的法律后果。关于原告张淑云要求被告乐至公司支付提前多交房款的利息的问题。首先，原、被告双方在《凤城定向销售住房购房协议书》中明确约定了第一次付款10000元，第二次付款96000元，被告乐至公司要求原告张淑云第二次缴纳订房款为90000元，并没有超出上述协议书约定的金额；其次，原告张淑云没有提供证据证明其2011年12月29日缴纳订房款的标准应是45000元或原、被告对第二次缴纳房款金额有新的约定；据此，原告张淑云要求被告乐至公司支付提前多交房款利息没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告张淑云要求被告乐至公司支付多收房款689.20元的问题。原告张淑云认为被告乐至公司应按照《重庆市长寿区凤城街道办事处关于陵园村1组夏树成、张淑云征迁工作专题会议情况》中讨论决定的价格计算超户型超面积购房款。首先，《重庆市长寿区凤城街道办事处关于陵园村1组夏树成、张淑云征迁工作专题会议情况》中没有被告乐至公司签章，被告乐至公司对其讨论的结果不予认可；其次，《重庆市长寿区凤城街道办事处关于陵园村1组夏树成、张淑云征迁工作专题会议情况》载明内容来看，关于原告张淑云超面积超户型的专题研究时间是2010年9月7日，而原、被告双方签订《凤城定向销售住房购房协议书》在2010年9月7日之后，在《凤城定向销售住房购房协议书》中双方对房屋价格及超户型超面积价格均进行了明确约定，在签订上述协议时，原告张淑云没有提出异议，之后原告张淑云亦是按照上述协议书进行了履行，现原告张淑云主张被告乐至公司支付多收房款689.20元没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张淑云的诉讼请求。案件受理费132元，由原告张淑云承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。审判员  杨春秀二〇一九年九月十七日书记员  左欣玉