河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民再199号再审申请人（原审被告）河南创和置业有限公司，住所地郑州市金水区郑花路**，统一社会信用代码914101000754306625。法定代表人耿红梅。委托代理人李梦雅，北京大成（郑州）律师事务所律师。被申请人（原审原告）侯某某，女，汉族，1965年7月7日出生，住郑州市金水区。再审申请人河南创和置业有限公司（以下简称创和公司）因与被申请人侯某某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫0105民初33933号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月19日作出（2019）豫0105民申183号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。再审申请人创和公司申请再审称：因房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等不可抗力因素，导致创和公司不能按合同约定履行义务，应当免除创和公司的责任，原审判决适用法律确有错误。被申请人侯某某辩称：关于创和公司未完全按照《商品房买卖合同》第十四条第4项约定履行义务，应当承担继续履行及相应赔偿责任。合同约定2017年7月7日达到管道铺设到户并验收合格，运行方式为市政管网集中供暖。创和公司提供的证据既不能证明郑州市热力总公司针对涉案9栋住宅楼实施关联并网供热设施安装的状态，更不能证明2017年7月7日具备“验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议”条件的约定条件。外网未通并非不可抗因素，政府行为是有逻辑的，外网开通是可以预测的，创和公司有向政府协调外网铺设的法定义务。综上，创和公司因自身原因未完全履行合同约定义务，其归责于市政无事实及法律依据，外网铺设与开通是可以预测和救济的；创和公司的违约行为降低销售商品房阶段性功能的使用价值，无约定及法定减免事由，应由其承担不利后果。关于逾期办理产权初始登记，创和公司办理产权初始登记既是《商品房买卖合同》约定义务，亦属法定义务，应按约定承担给付违约金的违约责任；创和公司确系逾期办理产权初始登记，应承担违约责任；创和公司在实施商品房销售时，应完善必备文件资料，避免延误登记的系统迟滞及风险；职能部门政策调整并非不可抗力素，与创和公司办理首次登记逾期没有必然联系；根据郑州市人民政府文件，不存在创和公司主张的2016年8月1日至2017年4月底前后8个月停滞办理不动产登记业务期间。创和公司称因机构调整及不可抗力原因导致无法办理无事实及法律依据。被申请人侯某某向本院起诉请求：1、创和公司赔偿侯某某因无法使用市政电力直接供给、无法申请使用2017-2018年度市政管网集中供暖的赔偿金3000元；2、创和公司向侯某某支付逾期办理房屋权属初始登记的违约金7000元（按照总房款的0.005%/日向侯某某支付）；3、本案诉讼费由创和公司承担。本院原审认定事实：2017年5月3日，侯某某与创和公司签订的《商品房买卖合同》主要约定：侯某某购买创和公司开发的位于c，建筑面积为125.72平方米，总价款为1913636元。侯某某于2017年5月3日向创和公司支付购房款1913636元。创和公司应当在2017年1月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给侯某某使用。创和公司承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供暖设施：2017年7月7日达到：管道铺设到户并验收合格；运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人应当在60日内完成整改，仍未完成出卖人提供临时周转设备设施，临时周转设备设施使用费用由出卖人承担；2、由于不可抗力因素导致基础设施、公共配套无法在规定日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。创和公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由创和公司提供的资料到产权登记机关备案。如因创和公司的责任，侯某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：创和公司应当在2017年3月7日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。创和公司在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向侯某某支付总房款的0.005%违约金。创和公司与河南华汇建设有限公司签订的《和昌·悦澜湾北苑换热站及采暖管网工程施工合同》约定，工程名称为和昌·悦澜湾北苑换热站及采暖管网工程，工程地址为郑州市金水区高皇北路与龙门路交叉口，本工程总工期为90日历天。被告与郑州德润市政工程有限公司签订的《供热工程施工合同》，约定工程名称为一次支网开口两处，工程地址为龙门路南北两侧，工程工期30天。2015年9月至2016年5月，施工企业及监理单位对涉案小区2、3、5、6、9、10、11号楼的室内采暖系统、采暖管道验收合格。2017年10月13日，创和公司与郑州市热力总公司签订《集中供热协议》。创和公司须携带《建设工程规划许可证》及城市基础设施配套费缴费凭证复印件，用热申请书到郑州市热力总公司办理集中供热手续。用热建筑地址为xx路66号（和昌悦澜湾北苑）；创和公司正式用热前，创和公司与郑州市热力总公司需另行签订供用热合同。其他事项：涉及市政道路的报批及管网沿线的协调由创和公司负责办理，并承担办理手续费所发生的相关费用；周边管网暂不完善，需完善后，方可满足该小区用热需求。2018年12月7日，郑州市热力总公司公布的《2018年并网验收最新进度（截止至12月7日）》，显示：序号为231的河南创和置业有限公司（和昌悦澜湾北苑2、3、5、6、9~11、14号楼），用热地点高皇北路东与少林路南，区域北区，进度已并网。创和公司于2017年4月26日向郑州市房管局楼盘表备案科递交位于金水区××、××、××、××楼的资料，于2017年8月17日向郑州市房管局楼盘表备案科递交位于金水区××、××楼的资料，于2017年10月31日向郑州市房管局楼盘表备案科递交位于金水区××楼的资料。2017年7月11日，创和公司将金水区xx路xx号2、3、5号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心予以受理并向创和公司出具了不动产登记受理凭证。2017年7月13日，创和公司将金水区xx路66号6号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心予以受理并向创和公司出具了不动产登记受理凭证。2017年12月19日，创和公司将金水区xx路66号9、10、11号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心予以受理并向创和公司出具了不动产登记受理凭证。本院原审认为：侯某某与创和公司签订自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应依约履行合同义务。关于无法使用市政电力直接供给的赔偿金，侯某某在本案审理过程中不再主张，故本院对侯某某该项诉请不予处理。关于无法申请使用2017-2018年度市政管网集中供暖的赔偿金问题。侯某某主张创和公司赔偿3000元（参照每年度采暖季120天，按照采暖费收费标准0.19元/平方米/日乘以房屋面积计算），创和公司辩称，侯某某无法获得2017-2018年度市政管网集中供暖，是因为政府未将涉案小区外部供热管网规划、铺设到位，属于不可抗力因素造成履行合同不能，是法定、合同约定的免责事由，不应承担责任，本院认为创和公司该抗辩理由成立，故本院对侯某某的该项诉讼请求不予支持。创和公司应当在2017年3月7日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。创和公司在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向侯某某支付总房款的0.005%违约金。创和公司是专业的房地产开发企业，其在开发涉案房屋时明知涉案房屋所处的地理环境及相关的正常规定，因此创和公司对相关的商业风险应对有合理的预判，且涉案合同并未将创和公司主张的延期事由作为延期初始登记的条件，故创和公司应当在2017年3月7日前将需由创和公司提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至相关登记机构，创和公司逾期未报送，已构成违约，应自2017年3月8日起按照总房款的0.005%按日向侯某某支付逾期办理初始登记的违约金。关于创和公司报送的时间问题。侯某某主张按照其提供的不动产登记受理凭证载明的日期为报送日期，即2、3、5号楼的报送日期为2017年7月11日，6号楼的报送日期为2017年7月13日，9、10、11号楼的报送日期为2017年12月19日。创和公司主张因自2016年8月20日起不动产的初始登记变更为首次登记，登记所需要的资料及报送的部门均有增加，且各个部门的报送日期不一致，首次报送的部门为郑州市房管局的楼盘表备案科，故应当以创和公司向郑州市房管局楼盘表备案科报送资料的日期为报送日期，其中2、3、5、6号楼的报送日期为2017年4月26日，9号楼的报送日期为2017年10月31日，10、11号楼的报送日期为2017年8月17日。因《商品房买卖合同》对此未作出明确约定，创和公司关于首次报送日期的意见符合合同精神，故本院予以采信。关于侯某某主张的涉案房屋的逾期报送初始登记资料的违约金应自2017年3月8日起按照总房款的0.005%计算至2017年4月26日（共计50天），金额为4784.09元。侯某某主张超出部分，依据不足，本院不予支持。本院原审判决：一、河南创和置业有限公司于本判决生效后十日内支付侯某某逾期办理初始登记的违约金4784.09元；二、驳回侯某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元后，由河南创和置业有限公司负担12元，由侯某某负担13元。围绕当事人的再审请求，结合当事人证据及庭审意见，本院再审查明事实与原审认定事实一致。本院再审认为：双方签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应在2017年3月7日前，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送房屋管理机关。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。创和公司根据现行房地产登记政策需要转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应当提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。创和公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对创和公司也显失公平。故侯某某要求创和公司承担逾期办理初始登记违约金的请求不能成立，本院不予支持。综上，创和公司再审请求理由正当，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七第二款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫0105民初33933号民事判决；二、驳回被申请人侯某某的诉讼请求。原审案件受理费50元，减半收取25元，再审案件受理费50元，均由被申请人侯某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 瑞人民陪审员  刘玉兰人民陪审员  张继红二〇一九年九月二十四日书 记 员  张 营