广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2267号上诉人（原审被告）：方维，男，1953年3月10日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托诉讼代理人：胡存映，广东宪浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张锡永，男，1953年12月10日出生，汉族，广东省廉江市人，现住贵州省铜仁市，委托诉讼代理人：谭森，黔东律师事务所律师。原审第三人：许光捷，男，1980年8月28日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托诉讼代理人：胡瑜琳，广东承诺律师事务所律师。上诉人方维因与被上诉人张锡永及原审第三人许光捷合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2018）粤0881民初1993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人方维的委托诉讼代理人胡存映，被上诉人张锡永的委托诉讼代理人谭森，原审第三人许光捷的委托诉讼代理人胡瑜琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方维上诉请求：驳回张锡永的诉讼请求。事实和理由：一、方维与许光捷签订的房屋买卖协议第五条明确规定，方维在转让房屋给许光捷前与他人的租赁合同必须按租赁合同条款执行至期限到期为止,许光捷已经明确知道并接受该条款。方维与张锡永之间的租赁合同和补充协议均顺利履行，不存在无法履行的情形及赔偿损失的情形。一审判决方维赔偿120万元毫无事实和法律依据。二、方维和张锡永当时在廉江金禾房地产开发有限公司办公室(二楼)谈及商场买卖的事情，方维提出总价最少不低于1500万元。张锡永称其出800万，方维说1500万元如果张锡永不买,就卖给别人，当时在场的有罗道正、梁某、叶某，和张锡永的女婿李老师。张锡永无能力购买商场，且其至今也无法举证有购买能力。一审判决错误，请二审作出正确判决。被上诉人张锡永辩称,一、租赁合同和补充协议均约定，甲方如转让租赁房屋或用于抵偿债务，需提前书面通知乙方，同等条件下，乙方有优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，优先购买权是一种法定权利。方维将案涉房屋转让给许光捷，但未书面通知张锡永，至今也未举证证明履行了书面通知义务，其行为侵害了张锡永的优先购买权。方维称租赁合同和补充协议均顺利履行，不存在任何无法履行的情形，显然不能成立。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。因方维与许光捷的实际交易价格是1500万元，经评估交易时房屋价值18109631元，张锡永只主张购买房屋的差价损失120万元，也考虑了方维的经济承受能力。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人许光捷述称，涉案房产已登记在许光捷名下，许光捷是善意第三人，涉案房产的所有权归许光捷享有。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。张锡永向一审法院起诉请求判令：一、依法确认张锡永对涉案房屋享有优先购买权；二、判决方维赔偿张锡永房屋租金损失360万元（按5万元/月计算，租赁期限为9年，则5×12×6＝360万元）；三、本案的诉讼费由方维承担。张锡永于2018年9月21日变更诉讼请求为：一、判决方维赔偿张锡永房屋租金损失360万元（暂定，最终以法院委托的评估机构评定的涉案房屋价值与方维和许光捷签订合同时的差价为准）；二、本案的诉讼费由方维承担。张锡永于2018年12月15日变更诉讼请求为：一、判决方维赔偿张锡永房屋差价损失120万元；二、本案的诉讼费由方维承担。一审法院认定事实：张锡永作为乙方与方维作为甲方于2014年7月12日签订《房屋租赁合同》，约定方维将其位于廉江市中山五路35号永和花园第一层的部分房屋出租给张锡永，庭审中经张锡永、方维以及许光捷确认，实际出租的面积是1878.9平方米。张锡永、方维约定的租金为每月5万元，租赁期限为2015年1月1日至2023年12月31日（共九年）。《房屋租赁合同》第七条7.3C约定：如果甲方违反本合同的各项约定和义务或由于甲方自身的其他原因，导致本合同无法履行的，甲方应按合同未到期租金的两倍额度作为乙方为经营商场已作投资的损失补偿；第十二条12.2约定：在本合同租赁期间内，甲方有权出售租赁房屋，但受让方必须承担本合同的所有权利、义务，甲方如转让租赁房屋或用于抵偿债务，需提前书面通知乙方，同等条件下，乙方有优先受让权。张锡永作为乙方与方维作为甲方于2014年7月22日签订《房屋租赁补充协议书》，合同第一条约定：乙方借款300万元给甲方作流动资金运作，此借款300万元产生的利息（月息每月5万元）不支付给乙方，而作为乙方租用甲方商场的租金付给甲方。签订以上合同后，方维将涉案1878.9平方米房屋出租给张锡永经营超市。张锡永在使用涉案房屋经营超市期间，方维不按照合同约定在未书面通知张锡永的情况下于2015年5月13日与许光捷签订《广东省房地产买卖合同》，将位于廉江市中山五路35号永和花园第一层房屋出卖给许光捷，并于2015年5月15日办理了过户登记手续，该房屋的产权现已变更登记在许光捷名下。后双方引发纠纷，张锡永诉至原审法院要求处理。根据张锡永的申请，经组织各方当事人听证后，原审法院依法委托广东诚业土地房地产评估有限公司对廉江市中山五路35号永和花园第一层的房地产进行评估。该公司于2018年11月19日作出房地产估价报告，估价结果为：单价8319元每平方米，总价值18109631元（估价结果保留至整数）。张锡永已支付评估费39664元。一审法院认为，本案争议的焦点问题是方维出卖涉案房屋给许光捷是否侵犯张锡永的优先购买权以及以何种标准衡量被侵犯优先购买权后的损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，出租人在出卖房屋时未在合理期限对承租人履行通知义务，构成违约，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，方维未曾在出卖涉案房屋之前按照双方合同约定书面通知并以同等条件征询张锡永，而张锡永也从未表示放弃优先购买权，导致张锡永丧失了涉案房屋的交易机会，相反，张锡永在庭上陈述其已经营多个超市，有足够能力也非常希望能够购买涉案房屋，故此，张锡永因丧失涉案房屋的优先购买权而诉讼主张方维赔偿损失，有事实和法律依据，应予支持。根据庭审查明，2015年5月13日，方维与许光捷签订《广东省房地产买卖合同》，方维出卖涉案位于廉江市中山五路35号永和花园第一层房屋给许光捷的合同约定价格是500万元，实际交易价格是1500万元，而根据《房地产估价报告》显示2015年5月13日涉案2176.9平方米房屋的房地产公开市场评估单价是8319元每平方米，总价值18109631元。《房屋租赁合同》第七条7.3C约定，方维违约应按合同未到期租金的两倍额度作为张锡永的损失进行补偿，具体到本案，未到期的租赁期限处于八年至九年期间，双方约定的租金为每月5万元。故此，综合双方合同的约定以及当事人意见以及房屋评估价值和本案的实际情况，张锡永租赁方维涉案1878.9平方米房屋于2015年5月13日实际交易价格和当时房地产公开市场评估价值的差价可以作为衡量方维因出卖涉案房屋而侵犯张锡永的优先购买权所造成张锡永的损失，具体计算为：（18109631元-1500万元）×（1878.9平方米÷2176.9平方米）＝2683947元（结果保留至整数），现张锡永主张房屋差价损失120万元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决：限方维在判决发生法律效力之日起十日内向张锡永赔偿损失120万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15600元，评估费39664元，共计55264元，由方维负担。二审期间，上诉人方维提交证人叶某、梁某的证言，用以证明方维向张锡永提出永和花园第一层房屋转让价格为1500万元，张锡永称其出800万元。本案其他当事人没有提交新证据。本院组织当事人对证人证言进行质证。被上诉人张锡永对上诉人方维提交的证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议，认为一审没有申请证人出庭作证，无法确认证人证言的真实性。原审第三人许光捷称由法院核实证人证言的真实性。本院经对上诉人方维提交的证人证言进行审查后认为，方维提交的证人证言不属于新证据，且一审时方维并没有申请证人出庭作证，无其他证据佐证，也无法确认证人证言的真实性，本院不予采纳。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案案由为合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对方维上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人的诉辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：方维应否赔偿损失给张锡永。本案中，张锡永承租的房屋面积超过永和花园第一层房屋面积的一半以上，出租人方维在二审期间提交的证人证言不能证明其将永和花园第一层房屋转让给许光捷时已经通知承租人张锡永，方维侵害了张锡永的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，方维侵害了张锡永的优先购买权，导致张锡永丧失了交易机会，为填补善意相对人张锡永信赖利益损失，敦促各类民事主体善良行事，恪守承诺，方维应向张锡永赔偿损失。张锡永主张以评估机构认定的房屋当时的市场价与当时的实际交易价之间的差价衡量其损失。优先权是一种准物权性质的民事权利，是一种优先缔约的权利，并非能够确保承租人以原买受人的条件购得房屋。也就是说，即使方维在当时书面通知张锡永其想以1500万元的价格转让永和花园第一层房屋，还须具备张锡永提出的支付方式、支付期限等条件同等于或优于原买受人提出的条件、张锡永有购房能力等因素。张锡永并非一定能够以1500万元的价格购得房屋，房屋的实际售价受到支付方式、支付期限等因素的影响，也不一定能够按照评估机构认定的房屋当时的市场价售出，再考虑即使房屋当时的实际交易价等于或高于评估机构认定的房屋当时的市场价，出租人侵害承租人的优先购买权也要承担赔偿责任，故张锡永主张以评估机构认定的房屋当时的市场价与实际交易价之间的差价衡量其损失的理由不能成立，本院不予采纳。承租人张锡永主张以评估机构认定的房屋当时的市场价与实际交易价之间的差价衡量其损失的理由不能成立，承租人张锡永也没有证据证明其具体产生多少损失，在此情况下，本院参照三个月的租金标准，酌定方维赔偿张锡永损失15万元（5万元/月×3个月）。原审判决方维赔偿120万元给张锡永不当，本院予以纠正。方维上诉主张其不应向张锡永赔偿损失，应驳回张锡永诉讼请求的理由部分成立，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，应予纠正。方维的上诉请求部分成立，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更广东省廉江市人民法院（2018）粤0881民初1993号民事判决为：限方维在本判决发生法律效力之日起十日内向张锡永赔偿损失15万元；二、驳回张锡永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15600元、评估费39664元，由张锡永负担51964元，方维负担3300元；二审案件受理费15600元，由方维负担3300元，张锡永负担12300元（上诉人方维已缴交二审案件受理费15600元）。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 杜友裕审判员 王 瑾二〇一九年九月五日书记员 冯伊帆附：相关法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。