安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初8685号 原告：强金龙，男，1965年9月30日出生，汉族，安徽天龙拍卖有限责任公司负责人，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：叶朝茂，安徽卓人律师事务所律师。 被告：胡成伟，男，1986年12年12日出生，汉族，自由职业，住安徽省芜湖市弋江区。 被告：胡成帅，男，1994年1月27日出生，汉族，自由职业，住安徽省芜湖市弋江区。 两被告共同委托诉讼代理人：杨园，安徽文理律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：陈刚，安徽文理律师事务所实习律师。 原告强金龙与被告胡成伟、胡成帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告强金龙及其委托诉讼代理人叶朝茂，被告胡成伟、胡成帅的共同委托诉讼代理人杨园、陈刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告强金龙向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即给付原告对芜湖市名流印象SOHO写字楼1520、1521、1522、1523四套房屋工程装修费用27624.7元以及违约金10000元、房屋空置期租赁费8667元。事实与理由：原告于2017年3月30日与被告签订《名流房屋租赁合同》，约定租期三年，即：2017年5月8日至2020年5月7日止。然而，被告却于2019年4月突然提出不租了，不仅中途违约而且被告将所租房屋进行了大规模施工改变房屋原结构：将原先地板、隔间墙以及门拆除，并且将原有的地面加高6-11厘米，将房屋进行多重玻璃等隔断，因此，被告已严重违反合同条款且造成经济损失。为此，2019年5月8日，原告向被告方致函，被告方自称是胡成帅阿姨出面调解，与原告达成短信协议共识（有2019年5月17日短信为证），短信第5条约定被告负责铺设医院用地胶，但是，修复工程已经进行到这个环节，而被告却不做铺设地胶前所必须进行的以下施工环节：将地面原先加高的高低不平部分铲除后再将地面做水泥砂浆平整面（自流平），经协商无果，被告撤离施工人员而停工。无奈，原告委托律师事务所致函给被告:要求被告方按约定施工，否则原告将自行安排施工，并且将房屋按短信协议共识施工修复，所需费用由被告方承担。被告收到函件起两日内依然无动于衷，因此依据律师函内容：自被告方收到律师函的第三日（2019年5月24日）起，原告自行安排施工修复工程，以缩短该房屋在原租期内的空置期限，从而减轻被告赔偿的经济损失，该工程于2019年6月23日完工，共计工程款27624.7元。另，依据《名流房屋租赁合同》约定租期三年，被告中途不租构成违约，应赔偿该房屋在合同租期内空置期间的租金和物业费，即2019年5月8日至2019年6月30日止的租金额8667元(月租金4500元，月物业费315元，合计4815元，每日应为160.5元，54天租金为8667元）及违约金。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告胡成伟、胡成帅辩称：1、原告对涉案房屋装修不符合双方签订的《名流房屋租赁合同》约定，所产生的费用不应当由答辩人承担。首先，答辩人于2019年4月退租后就搬空物品撤出涉案房屋，且在租期到期前提前告知原告不再继续承租其房屋。涉案房屋房租答辩人已经交至2019年5月7日。答辩人退租后，无论答辩人还是原告对涉案房屋进行恢复装修均应严格按照双方签订的《名流房屋租赁合同》第十条内容进行。其次，涉案合同内容与原告提交的装修材料费与人工费清单相比较明显不合理。第一，1521、1522房间连接大门的一方墙应当恢复原貌，但是原告的修复清单中并没有包含此项；第二，涉案房屋原先预装的是开发商赠送的木地板，而木地板恢复仅在1521、1522、1523三间房屋，原告自行选择瓷砖并铺设了四套房间的地面，所以原告不是按照合同约定进行地面恢复，并且根据合同约定1520房间并不在地面恢复的范围内。瓷砖价格过高，该瓷砖费用应剔除四分之一；第三，答辩人已经自行安排人员将答辩人新做的隔断等装修部分进行拆除，并且还预留了玻璃给原告进行重新隔断。原告有关采购玻璃材料费用3500元明显不符合合同关于修复房屋要求；第四，原告即使提交了有关的材料付款凭证与收条，但其中宽带人工费、电线电缆、修锁配钥匙、石膏板等、灯具开关、油漆材料、水电工人费、木工人工费、木料、泡沫填充剂、石膏粉、配电箱盖、乳胶漆、吊顶均不符合合同约定要求进行修复项目，该部分费用承担没有合同依据，依约不能由答辩人承担。最后，原告已实际接收并且装修的行为免除了答辩人修复房屋的义务，经过镜湖区人民法院现场勘查，涉案房屋装修基本结构均是答辩人退租撤场时的结构，原告在装修时未做主体结构隔断变化，涉案房屋已经重新出租给他人，大部分装修均是为了满足新承租人的要求进行。故原告接受房屋未按照合同约定恢复装修，自行装修的行为已表明其免除答辩人恢复房屋义务，相应装修费用不应由答辩人承担。综上，原告自行修复装修房屋的费用无合同依据，答辩人依法不应承担。2、涉案房屋租赁合同违约金条款约定不明，应当按照没有违约金条款处理。涉案租赁合同第八条载明：“本协议所涉及违约的违约金金额暂定不低于一万元整，……”该违约金条款的金额表述为“暂定不低于一万元”，同时该条未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，答辩人认为该违约金的约定数额不明确，在出现违约时不能准确确定违约金具体数额，只是对违约金的预估。涉案合同违约金条款明显不符合《合同法》第一百一十四条第一款的规定，该违约金条款的数额不确定也不明确，应当视为约定不明，没有违约金条款或该违约金条款不发生效力。3、原告主张违约金也过高，无合同与事实依据，法院应依法予以减少。首先，原告的过错导致答辩人放弃恢复房屋原状。答辩人在搬离涉案房屋未与原告协商一致，但答辩人已经按照涉案租赁合同开始恢复装修的情况下，原告多次更改恢复装修方案，过分扩大答辩人装修难度与增加装修金额，导致答辩人无法继续按照租赁合同进行恢复原状装修。对此，原告应承担大部分过错，所以，答辩人违约没有达到原告要求答辩人支付全部违约金程度。其次，违约金的约定并不是毫无限制的自由约定，应当受到法律的正当干预。原告主张的自行修复费用明显不合理，自行装修并未按照涉案租赁合同约定项目进行，大部分费用不应当由答辩人承担。所以，违约金应当以实际损失为基础，原告请求答辩人承担违约金已经明显高于原告遭受的实际损失，原告主张的违约金已经明显高于其损失的30%，故根据《合同法解释二》第二十九条的规定，原告自身存在过错，且答辩人已经履行部分合同义务，原告遭受的实际损失并未达到其主张的数额的前提下，法院对原告主张的违约金应进行相应降低调整。4、原告主张涉案房屋空置期租赁费系重复请求。原告主张的空置期租赁费无事实依据，原告未提供新承租户的租赁合同，无法确定涉案房屋空置期间，原告对空置期租赁费未提交相应证据，原告应承担举证不能的后果，原告的此项请求依法应予驳回。此外，原告对涉案房屋空置期间存在过错，根据原告与答辩人阿姨之间的聊天记录能看出，答辩人在修复装修的过程中，原告一直更改修复项目，从地胶到地板，并且该房屋实际铺设为瓷砖。可见，正是原告的种种行为导致答辩人无法按照合同约定项目进行房屋修复，原告也应承担涉案房屋的空置期间费用。5、答辩人交付原告的10000元保证金应抵扣原告合理损失。 本院经审理认定事实如下：2017年3月30日，原告强金龙（甲方、房主）与被告胡成伟、胡成帅（乙方、承租人）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将芜湖市吉和街名流SOHO写字楼15楼1520-1523四套房屋出租给乙方使用，租期3年，从2017年5月8日起到2020年5月7日止，半年租金为人民币27000元，必须一次性付清，先付后使用；保证金10000元，本协议即为本期保证金收据；本次租赁所产生的税费和乙方经营所产生的税费（包括水电物业费用）均由乙方按时足额缴纳；乙方退租或租期到期应拆除装修结构，并且恢复房屋原貌，产生费用由乙方自理，否则按违约处理；乙方租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致，另需支付违约金给甲方直至该房屋续租；本协议内所涉违约的违约金金额暂定不低于10000元；乙方租期结束前应确保：1、1521和1522两间房连接其大门的一方墙应恢复原貌；2、1521、1522两间房的木地板应恢复原貌，包括拆除前原卫生间地面应铺设与房间地板一样的地板，从而形成一样化的地面板；3、新做的隔断等装修部分应拆除恢复房屋原貌；4、1523房间地面应与外走道地面装修成平整而一样化的地板面（也可以是一样化的地砖面）。合同签订后，被告一直按约缴纳租金至2019年5月7日。2019年3月底，被告提出不再租赁案涉房屋，原告予以同意，但要求被告恢复案涉四套房屋原状。后被告委托案外人张波与原告通过短信协商恢复原状的相关事宜并达成一致意见，即：1、大门迎面隔断安装玻璃、侧面安装玻璃门，旁边墙拆宽20厘米；2、1520与1521制作玻璃隔墙，1520、1523用电电源独立；3、每间房恢复原样：安装顶灯，布暗线，窗户下脚处铺地砖；4、顶和墙面补洞刮灰刷涂料；5、铺设医院用地胶。后被告方进行了部分施工，但在铺设医院用地胶环节双方产生分歧，被告停止施工并于5月17日将案涉四套房屋交还原告，5月21日，原告委托安徽卓人律师事务所给被告邮寄了律师函，要求被告继续按短信约定的方案施工。后因沟通无果，原告组织人员继续进行施工，原告陈述于6月25日施工完毕。2019年6月22日，原告与案外人高晓青签订房屋租赁合同，将案涉四套房屋出租给高晓青，租期自2019年7月1日至2022年6月30日止，并约定该合同于2019年6月22日即日生效。 另查明：案涉四套房屋每月需缴纳物业费314.4元。 上述事实，有原、被告提交的房屋租赁合同、短信聊天记录、照片、微信转账凭证、收条等证据及原、被告的当庭陈述予以证实，对上述证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以确认。 本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告在租赁期内提出解除合同，原告亦予以同意，双方的租赁关系于2019年5月8日业已解除。原、被告虽在租赁合同中对租期结束前恢复原状的相关事宜作出了约定，但根据短信记录，双方对租赁合同解除后案涉房屋的恢复原状问题重新形成方案并达成一致意见，应视为对原租赁合同条款的变更，被告应按短信载明的方案履行恢复原状的义务，但被告在进行了部分修复后由于对方案内容产生分歧而停工，原告为避免损失的扩大，在与被告沟通无果后自行进行了施工，故被告应支付原告为此而支出的合理且必要的施工费用。关于施工费用的具体数额，原告虽提交了收条、收款收据、转账凭证等证据予以证实实际发生的施工费用，但被告对上述证据均不予认可，原告也未能提交施工合同、正规发票等证据进一步印证其支出费用的合理性，考虑到原告为恢复房屋原状支出相关费用的事实是客观存在的，本院酌情确定施工费用为18000元。关于原告主张的房屋空置期租赁费，因被告提前解除合同造成原告不能及时将案涉房屋重新出租，给原告造成了租赁费损失（包括租金及物业费损失），被告应予赔偿，原、被告的租赁关系于2019年5月8日解除，2019年6月22日，原告就案涉四套房屋与案外人签订租赁合同，故本院认定空置期为45天，空置期的租赁费损失为7221.6元【（4500元/月÷30天+314.4元/月÷30天）×45天】。关于原告主张的违约金，双方在租赁合同中明确约定被告提前退租需支付原告违约金，违约金的数额不低于10000元，故被告应支付原告违约金，被告主张违约金数额过高，请求法院依法予以调整，考虑到原告已主张了空置期租赁费，其未提交证据证明因被告提前退租给其造成了其他损失，本着公平原则，本院酌定以空置期租赁费的20%作为违约金，即1444.32元（7221.6元×20%）。上述费用合计26665.92元，因原、被告均同意将被告已交付的保证金10000元在本案中予以冲抵，故被告还需给付原告施工费用、空置期租赁费、违约金共计16665.92元（18000元+7221.6元+1444.32元-10000元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告胡成伟、胡成帅于本判决生效之日起十日内给付原告强金龙施工费用、空置期租赁费、违约金共计16665.92元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取479元，由原告强金龙负担307元，被告胡成伟、胡成帅负担172元（案件受理费原告强金龙已预交，被告胡成伟、胡成帅将其负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付原告强金龙）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  秦山成 二〇一九年九月六日 法官助理汤伟 书记员何贤文 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。