广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终25576号上诉人（原审原告）：梁思婷，女，汉族。委托诉讼代理人：胡海军，广东华途律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市嘉葆润房地产有限公司。法定代表人：林木耀，董事长。委托诉讼代理人：王秀娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳姿，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人梁思婷与上诉人深圳市嘉葆润房地产有限公司（下称嘉葆润公司）因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民初11455号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年12月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。梁思婷上诉请求：1、撤销深圳市福田区人民法院（2018)粤0304民初11455号民事判决并改判；2、判决确认梁思婷与嘉葆润公司签订的《房产租赁合同》于2017年9月1日解除；3、改判梁思婷无需向嘉葆润公司支付2017年9月1日至2018年4月9日的租金232293元；4、本案的诉讼费等所有法律费用由嘉葆润公司承担。事实理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，梁思婷已于2017年9月1日前将涉案房屋返还给嘉葆润公司，自2017年9月1日之后梁思婷并未使用涉案房屋，不应该继续支付租金。2017年9月1日之前，梁思婷就已经将涉案房屋及钥匙返还给嘉葆润公司，己经不存在继续使用房屋的事实，嘉葆润公司却一直要求梁思婷支付租金,显然违背事实，在梁思婷未继续使用涉案房屋的情况下，要求梁思婷继续支付租金，显然属于恶意加重梁思婷的负担。退一步说，即使是在梁思婷将房屋返还给嘉葆润公司的工作人员之后，因各方面的原因与嘉葆润公司之间没有签订书面的解除租赁合同的协议，但是由于自2017年9月1日之后梁思婷因已经返还了房屋，不再继续缴纳租金，嘉葆润公司作为业主作为管理者，理应知道梁思婷退租没有在使用房屋的事实，此时嘉葆润公司就应该将房屋收回，而不是放任租赁物闲置，放任自身损失的扩大。自2017年9月1日起，即使在梁思婷与嘉葆润公司之间没有解除租赁合同的书面文件的情况下，双方都应该知道涉案房屋处于闲置状态的事实，原审法院将房屋从2017年9月1日至2018年4月9日长达7个月闲置时间的租金损失232293元全部判由梁思婷负担，显然有失公平，对梁思婷严重不公。再者，梁思婷于2018年2月11日也向嘉葆润公司发出书面的通知函，再次告知梁思婷与嘉葆润公司之间的租赁合同己经解除，该书面通知的快递信息也显示嘉葆润公司已经签收，然而嘉葆润公司也置之不理,恶意放任损失的扩大再去要求梁思婷承担房屋闲置的损失，显然不合理，恶意给梁思婷增加负担。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求予以撤销并改判，支持梁思婷的请求。嘉葆润公司答辩意见如下：梁思婷从来没有与嘉葆润公司协商一致解除租赁合同，也未于2017年9月将房屋返还嘉葆润公司，双方租赁合同第十一条约定乙方迁离时应办理结清物业、水电费，然而梁思婷既无与物流公司结清物业和水电费，也未向嘉葆润公司写已结清物业、水电费的申请，梁思婷从2017年9月份开始拖欠租金，至今已经有7个多月的租金，造成了嘉葆润公司重大损失，其中的损失不仅包括租金本身的损失，还包括一些利息的损失以及后续的重新招租的广告损失，在梁思婷单方严重违约的情况下，请法庭驳回梁思婷的上诉请求。嘉葆润公司上诉请求：1、撤销原审判决第4项；2、改判梁思婷向嘉葆润公司支付违约金（以232293.3为基数，从应付未付之日起，按每日5‰的标准，计算至全部租金实际付清之日止，暂计算至2018年7月31日为254758.926元）；3、梁思婷承担全部诉讼费用。事实与理由：一、租赁保证金不足以弥补嘉葆润公司因梁思婷违约造成的损失，因此违约金请求与履约保证金不属于重复主张。梁思婷自2017年9月起拖欠嘉葆润公司租金至今，不仅造成了嘉葆润公司自2017年9月起资金占有的利息损失，实际上还造成了嘉葆润公司在梁思婷违约解除合同后重新招租所花费的损失和给予梁思婷免租期的损失。具体而言，重新招租需支出的费用包括招租广告费、人工费以及在招租期间房屋空置无法收取租金的损失等。该部分花费均是因梁思婷违约造成，应由梁思婷承担。关于免租期的损失，基于梁思婷与嘉葆润公司签订自2013年8月10日至2019年9月23日总共6年的租赁合同，嘉葆润公司免除了梁思婷2013年8月10日至2013年9月23日期间的租赁费用。该部分免除的租金，本应通过梁思婷正常履行6年租赁合同的租金来分摊弥补。然而，现梁思婷违约提前解除租赁合同，一审法院仅支持梁思婷支付至2018年4月份的租金，即嘉葆润公司无法通过收取2018年5月至2019年9月的租金来分摊免租期的租金损失，该部分的损失亦应由梁思婷承担赔偿责任。二、租赁保证金和逾期付款违约金是合同约定并列的违约保障措施，在违约金标准没有过高的情况下，原审判决认为嘉葆润公司违约金请求与租赁保证金为重复主张系认定事实错误。嘉葆润公司与梁思婷的租赁合同第12-4条明确约定：“因乙方拒绝履行、迟延履行或不足额履行租金支付义务超过7天的，甲方有权解除合同、没收租赁保证金，且有权向乙方主张损害赔偿责任”；第13-1条约定：“乙方拒绝或迟延、不足额支付租金、物业管理费用等的，每逾期一天按拖欠金额的1%支付违约金，本违约金可与其他合同责任并用。”梁思婷自2017年9月起拖欠嘉葆润公司租金至今，嘉葆润公司依据合同约定有权主张没收租赁保证金并且有权主张因梁思婷违约导致的损害賠偿。在嘉葆润公司主张的违约金标准并未过高，且没收保证金确实无法弥补嘉葆润公司损失的情况下，一审法院认定嘉葆润公司该项违约金请求与没收租赁保证金为重复主张与事实不符。梁思婷的答辩意见如下：一、根据双方签订租赁合同，梁思婷为了保证履行合同而缴纳了履约保证金，因梁思婷没有履行合同全部期限，履约保证金用来承担违约责任已经属于对该合同违约责任承担。履约保证金足够也同时符合双方约定的违约责任。二、该房屋租赁物实际上在2017年9月份已经返还给了嘉葆润公司，嘉葆润公司实际已经控制了租赁物，并没有产生所谓的物业费、水电费，由于梁思婷已经实际将该租赁物返还交付嘉葆润公司，因此，其租金应当计算至2017年9月。由于2017年9月之后，在2018年2月收到嘉葆润公司再次催交租金的公告，因此，梁思婷为了防止嘉葆润公司持续恶意计算租金，因此在2018年2月11日再次以书面形式告知嘉葆润公司该房屋已经实际返还，并且告知于2017年9月已经解除合同，而嘉葆润公司要求支付租金至一审开庭当日没有法律依据，嘉葆润公司应当为其自身空置房屋产生的损失自行承担责任，而不应当由梁思婷来支付租金。请求二审依法判决，驳回嘉葆润公司的上诉请求。梁思婷的起诉请求：1、嘉葆润公司退还押金3000元，确认梁思婷、嘉葆润公司签订的《房产租赁合同》于2017年9月1日解除；2、本案的诉讼费、保全费、公告费等所有法律费用由嘉葆润公司承担。嘉葆润公司反诉请求：1、确认梁思婷与嘉葆润公司签订的嘉葆润金座家园房产租赁合同于本案庭审之日即2018年5月16日解除；2、梁思婷向嘉葆润公司支付欠付的租金254568元；3、梁思婷向嘉葆润公司支付逾期付款违约金（以欠付租金为基数，从应付未付之日起，按每日1%的标准，计算至全部租金实际付清之日止，暂计算至2018年4月9日为224656.26元）；4、梁思婷向嘉葆润公司支付物业费、水费、电费等4580元；5、梁思婷承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年8月8日，梁思婷与嘉葆润公司签订《房产租赁合同》，约定：嘉葆润公司将其名下位于深圳市××区嘉葆润金座家园之（1）栋（1）层（06）号房产（以下简称“案涉房屋”）租赁给梁思婷使用，案涉房屋面积为65.45平方米。租赁期为6年，自2013年8月10日起至2019年9月23日止。2013年8月10日至2013年9月23日为梁思婷的免租装修期限。案涉房屋面积租金为420元/平方米/月，每月租金合计27489元。梁思婷同意自第三个年度开始（含第三个年度），每年租金价格按上一年度月租金价格的5%进行递增（即：当年度月租金=上一年度月租金价格+上一年度月租金价格×5%），直至租赁期限结束。梁思婷应于租赁年度内每月的第20日前按合约约定之银行账号向嘉葆润公司支付当月租金，如遇国家法定节假日，则实际履行日顺延至下一工作日。自租赁起始日起，梁思婷负责承担法律、法规规定的物业租赁的税费，负责承担因使用该物业所产生的物业管理费、电话费、有限电视使用费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等费用。合同一经签订，梁思婷应立即向嘉葆润公司指定银行账号支付两个月的租金合计54978元作为履约保证金，待合同终止且梁思婷无违约的情况下，嘉葆润公司应在梁思婷结清与案涉房屋相关的全部债务、税务且妥当返还案涉房屋之日起10日内，全额无息退还给梁思婷。梁思婷不可将所交纳的履约保证金用于抵扣梁思婷所欠的任何费用。因梁思婷拒绝履行、迟延履行或不足额履行租金支付义务超过7天的，嘉葆润公司有权解除本合同、没收履约保证金，且有权向梁思婷主张损害赔偿责任。梁思婷拒绝或迟延、不足额支付租金、物业管理费用等的，每逾期一天按拖欠金额的1%向嘉葆润公司支付违约金，本违约金可与其他合同责任并用。合同第15条规定，梁思婷、嘉葆润公司双方协商一致，可以解除本合同。除本合同其他条款约定解除权外，出现下列情况的，可以行使解除权：2、在履行期限届满前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。合同第16条规定，各方保证本合同所列明的电话号码、传真号码、电子信箱等均真实有效，且双方均保证本合同所列明的各自邮政编码及地址即构成与本合同相关之询问、答复、通知、说明、请求、承认、新的要约或承诺、协议等信函、文书之真实有效的送达地址。如一方以特快专递的方式邮寄文书至对方送达地址的，以投邮之日起第三日视为已送达，且视为受送达方已清楚、准确地知晓送达文书所包含的全部内容。此外，房屋租赁合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述租赁合同签订后，梁思婷按照合同约定向嘉葆润公司支付两个月租金标准的履约保证金即54978元，嘉葆润公司将案涉房屋交付给梁思婷。自2017年9月起，梁思婷未再向嘉葆润公司支付租金。嘉葆润公司分别于2017年12月5日、2018年2月1日按照合同约定的地址向梁思婷邮寄《关于立即支付拖欠租金及违约金的函》，该函载明：按照合同约定，2017年9月1日至2018年8月30日，贵方应向我司支付的每月租金为31821元。请贵方在收到本函件内向我司支付全部拖欠的租金及违约金，否则我司将依据租赁合同第12-4条依法解除合同并追究贵方所有违约责任。该两份邮件分别于2017年12月9日、2018年2月5日被签收。梁思婷称其只收到嘉葆润公司于2018年2月1日发出的邮件。2018年2月11日，梁思婷按照合同约定的地址向嘉葆润公司邮寄《关于解除的书面通知函》，载明：2013年8月8日，我方与贵司签订了一份房屋租赁合同，鉴于我方已于2017年9月1日前将租赁物返还贵司，我司与贵司之间的房屋租赁合同已于2017年9月1日前解除。现再次以书面形式通知贵司，解除我方与贵司之间签订的房屋租赁合同。该邮件于2018年2月12日被签收。梁思婷称经双方口头协商一致，双方的租赁关系已于2017年9月1日解除，同时梁思婷已将房屋及钥匙移交给嘉葆润公司。嘉葆润公司对此予以否认，称其于收到本案起诉状之日即2018年4月10日才将房屋收回并对外招租。梁思婷主张未退回的履约保证金用于抵扣租金，嘉葆润公司认为梁思婷违约在先，根据合同约定其有权没收该租赁保证金。上述事实，有梁思婷、嘉葆润公司双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。一审法院认为，梁思婷、嘉葆润公司双方签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，法院予以确认。本案争议的焦点在于案涉租赁合同的解除时间。梁思婷主张租赁合同因双方协商一致已于2017年9月1日解除，且其已将房屋钥匙交还给嘉葆润公司员工，但因嘉葆润公司对梁思婷说法予以否认，而梁思婷亦未能提供证据佐证其主张，故对梁思婷主张的双方协商一致解除租赁合同法院不予支持。梁思婷主张嘉葆润公司退还押金3000元，因租赁合同没有3000元押金的内容，故对梁思婷该主张，法院不予支持。因梁思婷于2017年9月1日起就未向嘉葆润公司支付过任何租金，在嘉葆润公司发函向梁思婷催告履行支付租金的义务之后，梁思婷仍未向嘉葆润公司履行支付租金的义务，根据租赁合同约定，梁思婷拒付租金的行为已构成违约，梁思婷应向嘉葆润公司承担违约责任。嘉葆润公司主张双方租赁合同于本案庭审之日解除，但因嘉葆润公司于2018年4月10日就已收回房屋，嘉葆润公司收回房屋的行为应视为嘉葆润公司以实际行动解除了双方之间的租赁合同，嘉葆润公司收回房屋之日应视为双方租赁合同解除之日，嘉葆润公司反诉主张的解除合同日期与实际不符，法院不予采纳。因法院认定双方租赁合同于2018年4月10日解除，故梁思婷应将2018年4月10日之前未付的租金支付给嘉葆润公司，即梁思婷应向嘉葆润公司支付租金232293元。关于履约保证金。梁思婷在签订租赁合同时向嘉葆润公司支付了两个月租金标准的履约保证金，从双方签订租赁合同的内容看，该履约保证金的主要功能是督促梁思婷如约履行合同义务，如果梁思婷违约，该履约保证金即转为违约金而被嘉葆润公司没收。现梁思婷违反合同约定拒付租金长达七个多月，嘉葆润公司根据合同约定有权没收履约保证金。但对于嘉葆润公司主张的逾期支付租金的违约金问题，因嘉葆润公司没收的履约保证金已具有违约金功能，在嘉葆润公司未提交证据证明其实际损失已超出履约保证金数额的情况下，法院认为嘉葆润公司再行向梁思婷主张逾期支付租金违约金已属于重复主张，法院对此不予支持。嘉葆润公司反诉主张梁思婷支付物业费、水费、电费等4580元，因没有证据予以证明上述费用的具体金额，故对嘉葆润公司该主张，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认梁思婷与嘉葆润公司签订的《房产租赁合同》于2018年4月10日解除；二、梁思婷应于判决生效之日起十日内向嘉葆润公司支付2017年9月1日至2018年4月9日的租金232293元；三、驳回梁思婷的其他诉讼请求；四、驳回嘉葆润公司的其他反诉请求。如果当事人未按照判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉案件受理费50元（梁思婷已预交），因适用简易程序，本院依法收取25元，由梁思婷负担，余款25元退回梁思婷；反诉案件受理费3624元（嘉葆润公司已预交），由梁思婷负担1740元，嘉葆润公司负担1884元。二审期间，双方均未提交新的证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点为：1、梁思婷主张与嘉葆润公司签订的《房产租赁合同》于2017年9月1日解除是否成立，其据此主张无需向嘉葆润公司支付2017年9月1日至2018年4月9日的租金232293元是否能得到支持。2、嘉葆润公司主张梁思婷支付违约金（以232293.3为基数，从应付未付之日起，按每日5‰的标准，计算至全部租金实际付清之日止，暂计算至2018年7月31日为254758.926元）是否成立。关于焦点1：梁思婷主张双方协商一致于2017年9月1日解除租赁合同，其已将房屋及钥匙交还给嘉葆润公司员工，但并未提交有效证据证明，也未提交其他证据证明其已将涉案房屋交回嘉葆润公司。梁思婷2018年2月11日虽向嘉葆润公司邮寄《关于解除的书面通知函》，该邮件于2018年2月12日被签收，其中虽有：“2013年8月8日，我方与贵司签订了一份房屋租赁合同，鉴于我方已于2017年9月1日前将租赁物返还贵司，我司与贵司之间的房屋租赁合同已于2017年9月1日前解除。现再次以书面形式通知贵司，解除我方与贵司之间签订的房屋租赁合同”，并提到已于2017年9月1日前将租赁物返还嘉葆润公司，双方之间的房屋租赁合同已于2017年9月1日前解除，但嘉葆润公司对此不予确认。梁思婷未能进一步提供证据证明已将涉案房屋交还嘉葆润公司的事实，应承担举证不能的法律后果。结合嘉葆润公司曾于2017年12月5日、2018年2月1日两次发函向梁思婷催交租金的事实，本院对梁思婷主张的《房产租赁合同》已于2017年9月1日协商解除不予采信。梁思婷以《房产租赁合同》于2017年9月1日解除为由主张无需向嘉葆润公司支付2017年9月1日至2018年4月9日的租金232293元本院不予支持。对于合同的解除时间：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”梁思婷与嘉葆润公司签订《房产租赁合同》第15条规定：“除本合同其他条款约定解除权外，在履行期限届满前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除本合同。”梁思婷2018年2月11日向嘉葆润公司邮寄《关于解除的书面通知函》，该邮件于2018年2月12日被签收。梁思婷解除双方房产租赁合同的行为合符双方签订的《房产租赁合同》第15条的约定，且已有效送达，双方签订的《房产租赁合同》应至送达解除通知之日解除。嘉葆润公司如认为梁思婷违约，可以主张违约责任，但并不影响梁思婷行使合同的解除权。鉴于梁思婷并未提供证据证明当时已将涉案房屋交回嘉葆润公司，梁思婷仍需按原合同约定的租金标准向嘉葆润公司支付房屋占有使用费至嘉葆润公司2018年4月10日收回房屋之时。一审对双方签订的《房产租赁合同》的解除时间的认定虽有不当，但对租赁使用费的核算并无不当。关于焦点2：一审庭审时，嘉葆润公司确认收到梁思婷2018年2月11日向嘉葆润公司邮寄《关于解除的书面通知函》，只是辩称梁思婷单方违约解除，其不同意。梁思婷于2018年2月11日即提出本案诉讼。嘉葆润公司已以梁思婷违约为由没收了其因《房产租赁合同》交纳的履约保证金54978元。履约保证金具有违约金的功能，嘉葆润公司并未提供证据证明履约保证金不足以弥补其损失，其再行主张逾期交付租金的违约金理由不成立。根据本案事实，嘉葆润公司以将来可能发生招租费用及空置损失等主张履约保证金不足以弥补其损失本院不予采纳。嘉葆润公司上诉主张梁思婷支付违约金（以232293.3为基数，从应付未付之日起，按每日5‰的标准，计算至全部租金实际付清之日止，暂计算至2018年7月31日为254758.926元。）本院不予支持。综上，梁思婷与嘉葆润公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实虽部分不当，但不影响实体处理结果，一审适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币9905元，由上诉人梁思婷负担4784元，由上诉人深圳市嘉葆润房地产有限公司负担5121元。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一九年九月三十日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。