黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初5220号原告：黑龙江远东物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路**。法定代表人：朱宝瑞，职务：总经理。委托诉讼代理人：安源，黑龙江博润律师事务所律师。被告：哈尔滨市香坊区谷语中餐厅，，住所地：香坊区红旗大街********经营者：张立东，职务经理。委托诉讼代理人：李海臣，黑龙江林大人文律师事务所律师。原告黑龙江远东物业管理有限责任公司与哈尔滨市香坊区谷语中餐厅物业服务合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黑龙江远东物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人安源、被告哈尔滨市香坊区谷语中餐厅的委托诉讼代理人李海臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即给付2017年8月18日至2018年12月31日的物业费393098.53元，并依据合同约定每日按未付款金额5‰的标准支付滞纳金至被告实际付款之日止；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系哈尔滨市香坊区优度社区物业服务企业，被告系小区物业使用人。2013年3月起，张立东使用优度社区投资大厦2号底商一至五层裙楼经营餐厅。2013年3月29日，张立东与原告签订商户管理服务协议书，约定原告作为物业服务企业提供物业服务，张立东按照建筑面积每平方米每月3元的标准交纳物业费。物业费每半年交纳一次，逾期交纳的，每逾期一日，按照未付费用5‰的标准支付滞纳金。合同签订后，张立东一直在该房屋经营餐厅，并以其经营的餐厅名义按照合同约定交纳物业费。但自2017年起，被告及张立东拒交物业费，经原告多次催促后，交纳了部分费用，但自2017年8月18日起至今的物业费始终未交纳。被告辩称，第一、2013年被告承租了黑龙江天洋房地产开发有限公司所有的案涉房产经营餐厅，原告系该房产范围内的物业公司。为此，原、被告双方于2013年3月29日签订了《商户管理服务协议书》，该协议第三条（五）明确约定：合同期限自2013年4月8日起至2014年4月7日止。因此，原、被告双方签订的《商户管理服务协议书》已经到期终止，而双方并未重新签订关于物业服务的合同，故原告无权依据《商户管理服务协议书》向被告提起诉讼，请求按照已经终止的协议内容要求被告支付物业服务费用及滞纳金。第二、根据《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条、《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第二十四条之规定，被告租用的物业属于“非住宅”，物业服务收费应实行市场调节价，物业服务收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。鉴于原被告之间2013年3月29日签订的《商户管理服务协议书》已经到期终止，双方之间并未就物业服务收费标准及物业服务项目进行协商，而事实上被告确实也享受了原告提供的例如化粪池等物业服务，因此，原告应当依据向被告实际提供的物业服务项目及物业收费标准向被告索要物业费，而并非依据已经到期终止的《商户管理服务协议书》索要物业费。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、物业管理委托合同、物业服务合同各一份。证明：原告系天洋华府小区物业服务企业，与小区业主及物业使用人之间存在合法有效的物业服务合同关系。经质证，对真实性没有异议，对证明问题有异议，物业管理委托合同是2004年5月8日签订的，而根据原、被告之间2013年3月29日签订的《商户管理服务协议书》已经终止物业管理服务合同，原、被告之间的物业服务关系受双方签订的协议书约定限制，与物业管理委托合同无关。物业服务合同是哈尔滨市香坊区优度小区业主委员会与原告签订的，期限是2018年1月1日至2018年12月31日，该合同与被告无关，不能证实原、被告之间存在合法有效的物业服务合同关系，被告不受该物业服务合同的限制。证据二、商户管理服务协议书。证明：2013年3月29日，张立东与原告签订物业管理服务协议，协议中明确由张立东租赁红旗大街233号投资大厦2号底商一至五层裙楼从事餐饮经营，租赁房屋建筑面积7954.96平方米，由原告提供物业服务，服务费按照建筑面积每平方米3元标准收取，每半年收取一次，逾期交付的，每逾期一日，应每日按应付未付费用总额的5‰向原告支付违约金。经质证，对该证据没有异议，但该份协议书明确约定合同期限为2013年4月8日起至2014年4月7日止，该合同已于2014年4月7日到期终止，之后原、被告之间并未重新签订物业服务合同，该协议与本案无关。证据三、物业费交费凭证11份，企业经营信息两份。证明：2013年4月8日至2017年8月17日间，双方始终按照物业费每平方米每月3元的标准履行合同。2014年4月7日后，虽然未签署书面的合同，但事实上，原合同权利义务仍在继续履行，双方均认可物业服务收费标准。因张立东经营的哈尔滨市香坊区九转谷语中餐厅于2016年6月16日注销，此后，成立了哈尔滨市香坊区谷语中餐厅，经营者仍旧是张立东，并以谷语中餐厅名义经营、交纳物业服务费。经质证，对真实性没有异议，对证明问题有异议，首先该组证据恰恰证实被告已经履行了商户管理协议书约定的物业费交纳义务，不存在任何违约情形。其次，对于被告交纳2014年4月8日后的费用，双方并未签订书面的物业服务合同，虽然被告交纳了相关费用，但并不能证明被告认可继续履行2013年3月29日签订商户管理协议书，也正是因为双方没有签订新的物业服务合同，被告对原告提供物业服务的项目以及收费标准产生争议，才没有继续交纳后续的费用。证据四、电梯维修合同、电梯检验报告、发票各一份。证明：原告为被告单独所有的电梯进行检测、维保，原告确实为被告提供了前期物业合同及业委会合同内容以外的单独的服务，根据《物业管理条例》的规定，对于业主及物业使用人另行委托的服务内容，物业公司可以与业主或物业使用人另行约定、收取费用。故原告按照3元每月的标准向被告收取物业费，虽然高于业委会合同约定的2.8元，但是该标准是有事实和法律依据的。经质证，对真实性没有异议，对证明问题有异议。首先，维修合同并没有签订时间，虽然合同中约定了维修的期限是2018年10月15日起至2019年4月14日止，但期限并非打印，而是手写，且手写处没有双方签字盖章确认，而结合两张发票，出具时间分别为2019年1月16日及2019年4月11日，即使原告为被告提供了该项电梯维修服务，该服务项目也并非在2017年8月18日至2018年12月31日期间提供，同时，该份合同并没有被告签字确认，只是原告与维修公司签订，结合原告所述该项服务是单独提供，根据哈尔滨市物业管理条例及收费管理办法规定，单独提供的服务应单独收取费用、签订合同，而在原告诉请的期间，原、被告之间并没有签订任何物业服务合同，因此被告认为，电梯服务费用不在原告主张的事实之内，而是在2018年，被告就与原告协商过重新签订物业合同的情况，其中就包含了明确原告在合同中列明服务项目，其中被告主张的包括电梯维护保养，但该合同在2018年12月31日前并没有签订。该组证据只是原告在与被告磋商过程中，为了达成被告的要求而签订的，仅适用于2019年1月1日之后签订的合同，与本案无关。被告为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：现场照片及记账凭证。证明：截止至起诉前，被告餐厅仍有多处房顶漏水的情况，原告并没有履行相关的服务义务，而是由被告自行维修处理。经质证，原告对该证据的真实性及证明问题均有异议，首先根据被告提供的照片不能确认是否真实发生漏水情况以及漏水的时间、地点、地点组证据并不能证明物业服务没有达到合同约定的标准，该组证据无法证明被告所述情况真实发生，也无法证明确实因该情况的发生给被告造成损失，且即使被告房屋发生漏水情况，也需明确漏水原因，按照侵权纠纷另行处理，与本案没有关联性。被告提供的证据均为2019年4月份后产生的证据，也不能证明在2017年8月18日至2018年12月31日间原告的物业服务存在问题。经审理查明：2004年5月8日，原告与建设单位黑龙江省天洋房地产开发有限公司（以下简称天洋公司）签订了物业管理委托合同，委托管理期限为2004年5月起至优度社区业主委员会成立止。该协议约定，天洋公司将优度社区小区（天洋华府）委托于原告实行物业管理。被告自2013年3月从建设单位天洋公司处承租了优度社区投资大厦2号底商一至五层裙楼（建筑面积7954.96平方米）经营餐厅，被告系个体工商户，经营者为张立东。2013年3月29日，张立东与原告签订了《商户管理服务协议书》，同日，原、被告及天洋公司签订了《三方约定的其他事项》，合同期限自2013年4月8日起至2014年4月7日止。协议签订后，被告按照该协议交纳了物业费，该合同到期后，双方未再签订书面物业服务合同，被告按照该合同约定标准交纳了2013年4月8日至2017年8月17日间的物业费。此后，因被告与原告关于物业服务项目及收费标准发生争议，被告拒绝按照原合同标准交纳物业费。原告提交的证据一中的《物业服务合同》载明哈尔滨市香坊区优度小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。哈尔滨市香坊区优度小区业主委员会将优度社区委托原告实行物业管理。另查明，2019年9月2日，哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心出具了查档证明，该证明载明未查找到案涉房产的信息。本院认为，原告系优度社区的物业服务企业，原告以原、被告于2013年3月29日签订的《商户管理服务协议书》主张被告拖欠的2017至2018年度的物业费，但该协议已于2014年4月7日终止，双方再未续签物业服务合同，且被告不同意履行原协议，原告主张以该协议为依据主张物业费用无事实及法律依据，本院不予支持。原告举示证据证明其与哈尔滨市香坊区优度小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。该合同主体为原告及该社区的全体业主，根据哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心出具的查档证明可以表明案涉房产的建设单位天洋公司未将案涉房产出售或者交给案涉房产的购买人并办理更名手续，根据《物业管理条例》第四十一条之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位交纳。”据此，被告系从建设单位天洋公司处租用案涉房屋，原告向本案被告主张物业费用，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：驳回原告黑龙江远东物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费7196元（原告已预交），本院减半收取3598元，由原告黑龙江远东物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  宋志明二〇一九年九月三日法官助理王楚萱书记员张倩倩