江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民再20号上诉人（原审原告）：徐红，女，1969年10月4日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：钱红华，江苏名典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳县广厦置业有限公司，住所地：沭阳县沭城街道广州路**。统一社会信用代码91321322763588295Y。法定代表人：张静，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶亚军，该公司员工。被上诉人（再审第三人）：魏良方，女，1971年8月11日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：于洪芳，江苏序阳律师事务所律师。上诉人徐红与被上诉人沭阳县广厦置业有限公司（以下简称）广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，江苏省沭阳县人民法院于2015年12月7日作出（2015）沭民初字第04426号民事判决，已经发生法律效力。后该案经该院院长提交审判委员会讨论决定，于2018年4月10日作出（2018）苏1322民监12号民事裁定，再审本案。再审中，魏良方作为第三人参加诉讼。江苏省沭阳县人民法院于2019年1月10日作出（2018）苏1322民再25号民事判决。徐红不服，提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。徐红上诉请求：一审法院（2018）苏1322民再25号民事判决认定事实错误，请求撤销再审判决，改判徐红与广厦公司之间关于沭阳县广贸大厦公寓楼1840号房屋的商品房买卖合同继续履行。事实和理由：1.徐红与广厦公司之间的合同成立在先，其已先行支付全部购房款，办理了涉案房屋备案登记并交付物业费装修使用，徐红已实际占有涉案房屋，其买卖合同合法有效，依法应予履行。2.广厦公司自2013年7月11日将涉案房屋出售给徐红之后，又伪造时间将该房屋出售给魏良方，明知2015年底被法院生效判决协助徐红办理涉案房屋备案及过户登记，又在2016年4月隐瞒事实与魏良方达成调解，损害徐红利益。3.从魏良方提供的证据来看，其并未实际购房，更未合法占有涉案房屋。魏良方持有的收据是存根联而非收据联，不合常理。该收据上加盖的印章也不是广厦公司当时使用的印章，其编号位于徐红收据编号之后，说明该合同签订时间在徐红之后。魏良方提交的上房单时间是2015年7月6日，但涉案小区房屋自2016年才开始上房，该上房单的时间是不真实的。魏良方庭审中的陈述与其提供的证人证言及证据存在矛盾。为维护合法权益，徐红特提出上诉，请求依法支持其上诉请求。广厦公司辩称，公司对徐红上诉的基本事实认可，涉案房屋是出售给徐红。魏良方出具的收据上的方形财务专用章是2014年11月20日之后才启用。徐红的上诉理由成立。魏良方辩称，徐红提供的证据不能证明其与广厦公司之间成立的购房合同在先，且涉案房屋更没有办理备案登记在徐红名下。徐红无证据证实广厦公司在2013年7月11日将涉案房屋出售给徐红之后，又伪造时间将该房屋出售给魏良方；2.广厦公司给付魏良方的收据是存根联，以及公章的真假，收据上无会计徐红卫的签名等情况，应该由广厦公司做出合理解释，进一步举证证明魏良方手中的收据是伪造的确凿证据。现有证据均能证明魏良方手中的收据内容是徐红卫书写，公章是广厦公司的印章。广厦公司没有否认其公司的防水工程是张某2施工，也没有举证证明工程款已付清，只要收据的内容是广厦公司出具，印章是广厦公司印章，就可以认定收据真实。何况广厦公司在之前的庭审中多次认可收据的真实性，并认可与魏良方之间存在真实合同关系；3.对于涉案房屋的交付，魏良方已经向法庭提交了2015年7月6日广厦公司出具的上房单。涉案房屋是魏良方安排张某1进行装修，对于徐红强行非法占有涉案房屋，张某1多次报警，沭阳县公安局南关派出所多次出警未果。证人张某1出示的短信内容也证明魏良方先占有房屋的事实；4.对于广厦公司出具的情况说明，认可其与徐红之间的商品房买卖合同关系，与之前的陈述相矛盾。之前魏良方诉广厦公司时，广厦公司的代理人明确认可魏良方的收据和上房单是真实的，并与魏良方达成调解协议。本案一审再审开庭时，广厦公司的代理人明确认可魏良方的收据和上房单，认可与魏良方之间的买卖合同关系，不认可与徐红之间的买卖合同关系。现广厦公司因股东之间的矛盾，在二审中否认基本事实，虚假陈述，违反了禁止反言的基本规则；5.广厦公司一房二卖，一审认定广厦公司与徐红、魏良方之间的两份买卖合同均有效，因魏良方持有的收据时间以及合法占有房屋的时间在先，一审判决广厦公司于魏良方之间的买卖合同继续履行正确。请求驳回上诉，维持原判。徐红向一审法院起诉请求：徐红经案外人介绍，购买沭阳县广厦置业有限公司开发的沭阳县广贸大厦1840室房屋一套，面积为38.33平方米，单价为每平方米3444元，总房款为132000元。2013年7月11日，徐红向广厦公司交付全部购房款后，由广厦公司时任会计徐红卫出具收据一份。后徐红多次要求与广厦公司签订房屋买卖合同办理本案手续，并及时交付房屋，广厦公司无故予以推脱。现请求1、确认双方之间关于广贸大厦公寓楼1840号房屋的商品房买卖合同成立并生效；2、判令广厦公司协助徐红办理房屋备案及过户手续。一审法院原认定事实：沭阳县广贸大厦系广厦公司开发建设。2013年7月11日，广厦公司向徐红出具加盖广厦公司财务专用章的收据一张，载明：“交款单位徐红（）收款方式防水工程款抵房款人民币（大写）壹拾叁万贰仟元整￥132000元收款事由工程款抵房款购广贸大厦公寓楼1840＃约38.33平方米×3444元/㎡=132000以测绘为准，多退少补。2013年7月11日经办徐红卫”。现徐红持该收据，要求确认双方之间的商品房买卖合同成立并生效，并要求广厦公司协助其办理房屋备案及过户手续。一审法院原审认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，徐红、广厦公司之间虽然没有订立书面合同，但是徐红已按双方的约定交付了全部购房款，广厦公司出具购房款收据给徐红，收据载明了房屋的房号、价格、面积等商品房买卖合同的主要内容，故徐红、广厦公司之间的商品房买卖合同成立。该合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法受法律保护，对合同双方均具有法律约束力。故对徐红要求确认双方之间商品房买卖合同成立并生效、广厦公司协助徐红办理房屋备案及过户登记的诉讼请求，依法予以支持。广厦公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、徐红、沭阳县广厦置业有限公司之间关于沭阳县广贸大厦公寓楼1840号房屋的商品房买卖合同成立并生效；二、沭阳县广厦置业有限公司于本判决生效后二十日内协助徐红办理涉诉房屋备案及过户登记。案件受理费1470元，由沭阳县广厦置业有限公司负担。徐红再审诉称：徐红与广厦公司之间关于广贸大厦公寓楼1840号房屋商品房买卖合同合法有效，该房屋在2015年已经备案登记于徐红名下并由徐红缴纳上房费用，并合法占有。广厦公司应该自能够进行房屋权属登记时，协助魏良方办理产权登记手续，魏良方作为买方手中持有收据形式上是存根联，不合常理。且从魏良方在庭审中提供的证据及证人证言看，魏良方从未占有涉案房屋，在庭审中，魏良方也多次确认2016年3月25日是上房时间，在2015年涉案房屋已经登记在徐红名下，2015年底已经由当时生效的判决书判决房屋归徐红所有，魏良方在2016年从广厦公司处取得上房单，且在2016年3月25日把房屋交付给张某1，由张某1上房，依据物权法规定，备案登记后，未经权利人允许，不得处分备案登记房产。广厦公司没有取得徐红同意，无权处分该房屋，即使证人张某1占有是事实，也不是合法占有，无法取得占有物权，徐红诉求有事实及法律依据，请求支持，魏良方诉求无事实及法律依据，请求驳回。魏良方再审诉称：关于魏良方安排张某1装修涉案房屋，可以认定魏良方合法占有涉案房屋在先，徐红是强行占有在后，退一步讲，即使广厦公司出具给徐红的购房收据是真实的，法院认定广厦公司与徐红之间的买卖合同关系成立也属于一房二卖情况，根据最高院观点，对一房多卖的案件，如果合同均有效，且买受人均要求履行合同的应该优先保护已经办理所有权登记的买受人，对均没有办理所有权登记的应当优先保护已经合法占有房屋的买受人。如果各买受人均没有办理所有权登记也未合法占有，就要进一步考察合同实际履行情况，比如购房款缴纳情况、合同成立先后顺序。在本案中，徐红和魏良方均未办理物权登记，且广厦公司已经在2015年7月6日向魏良方出具了上房单交付了房屋，魏良方已经装修并入住了该房屋。魏良方通过防水工程款抵购房款的情况已经得到广厦公司的认可，涉案房屋是出售给魏良方，并不认可是出售给徐红。综上，广厦公司与魏良方之间存在真实的买卖关系，即使存在一房二卖，也应优先保护魏良方交付购房款且交付房屋的情况，判决支持魏良方诉求。一审法院再审认定事实：2013年7月11日，广厦公司向徐红出具加盖广厦公司财务专用章的收据一张，载明：“交款单位徐红（）收款方式防水工程款抵房款人民币（大写）壹拾叁万贰仟元整￥132000元收款事由工程款抵房款购广贸大厦公寓楼1840＃约38.33平方米×3444元/㎡=132000以测绘为准，多退少补。2013年7月11日经办徐红卫”；2013年5月8日广厦公司向魏良方出具加盖广厦公司财务专用章的收据一张，载明：“交款单位魏良方（）收款方式防水工程款抵房款人民币（大写）壹拾叁万贰仟贰佰元整￥132200元收款事由防水工程款抵广贸公寓楼1840＃一套约38.33平方米×3454元/㎡=132200以测绘为准，多退少补。房款代收，张某2签名2013年5月8日”。2016年4月26日，江苏省沭阳县人民法院作出(2016）苏1322民初4509号调解书，调解：一、魏良方、沭阳县广厦置业有限公司于2013年5月8日签订的广贸大厦公寓楼1840号房屋的买卖合同合法有效；二、沭阳县广厦置业有限公司在广贸大厦符合办证条件时协助魏良方办理产权登记手续。2016年11月1日，江苏省沭阳县人民法院作出（2016）苏1322民监6号民事裁定书，裁定对(2016）苏1322民初4509号调解书进行再审，2018年10月23日该院作出（2017）苏1322民再3号民事裁定书，裁定：一、撤销江苏省沭阳县人民法院(2016）苏1322民初4509号民事调解书。二、驳回魏良方的起诉。徐红为支持其诉讼请求提供以下证据：第一组证据：1、原审中出示过的房款收据，该收据载明日期2013年7月11日，收据编号为5138607,虽然该收据上注明的收款事由是工程款抵房款，但实际上徐红交付的是全额房款现金，当时徐红就该收据的收款事由提出质疑，当时广厦公司称是为了结算方便，徐红再三质问，广厦公司仍然不予更改并称不影响徐红使用；2、2018年5月16日打印的从江苏银行调取的时间在2013年7月11日徐红的取款记录，证明徐红在2013年7月11日取100000元现金，并连同手中所有的现金一起交付给广厦公司，从而取得房款收据。第二组证据：广厦公司公布在办公场所的公寓楼销控表，以及沭阳县房管处出具的情况说明，证明广厦公司张贴的销控表涉案房屋买受人是徐红，备案登记于徐红名下，该房屋的销售情况应该视为广大的买房人所周知的。第三组证据：1、物业费收据两份，第一份上房单时间2017年5月13日，上房人徐红。第二份物业费收据2018年4月14日，上面标明的住户姓名是徐红，证明广厦公司履行义务的对象是徐红；2、2017年4月3日上房费用收据，上面明确包含了装修保证金500元，合计2060元，该份收据的原件在2017年5月3日被物业上收回，由物业重新出具正式的收据，两份收据的经手人均是钱兆伟。第四组证据：从法院调取的魏良方的诉状，时间是2016年3月29日，以及徐红手中持有的原审（2015）沭民初字第04426号民事判决书，以及该份判决书的生效证明，时间是2015年12月25日，证明广厦公司在2015年12月底已经清楚的知道该涉案房屋所涉及的判决书已经生效，广厦公司在上诉期内没有提出上诉，而在生效之后第二年广厦公司与魏良方在2016年4月26日达成调解协议，明显存在问题，有可能涉及虚假诉讼，该份调解书损害了徐红的合法利益，应该予以撤销。魏良方质证认为：对第一组证据三性均有异议，不能证明徐红与广厦公司之间存在买卖房屋的法律关系，从收款方式上明确载明是防水工程款抵房款，涉案房屋的防水工程是张某2施工，未经张某2确认无法冲抵其工程款，不排除是名为借贷而开具房票的形式进行担保的事实，并且徐红没有提供证据证明涉案房屋交付的情况。对提款记录不予认可，与本案没有关联性，不能证明所提的100000元现金是交纳购买涉案房屋的款项。徐红称是现金交付，与载明的工程款抵房款不一致。对第二组证据销控表三性不予认可。对房管处的情况说明其真实性由法院认定，从内容上看即使是真实的，也仅是房管处对涉案的房屋标注登记在徐红的名下，没有进行备案，更没有进行房屋权属的登记，达不到证明目的。并不能证明备案登记在徐红名下，且是根据（2015）沭民初字第04426号判决书，该案已经提起再审，判决已经被撤销，不能作为证据。对第三组证据物业管理费收据，魏良方提供的物业管理费的收据是2016年3月25日，也就是张某1交纳款项装修的时间，上房相关费用是魏良方交付。从证人张某1证言陈述在2016年9月份装修完毕的时候，徐红家就对房屋锁进行破坏，老人强行入住。徐红提供只是交纳了2017年、2018年的费用，所以徐红提供的两份证据即使真实，与魏良方陈述的观点也并不矛盾，同样也达不到证明徐红合法占有房屋的事实。根据证人张某1证言，徐红在2017年春节非法强行占有涉案房屋，南关派出所曾多次出警处理，广厦公司将房屋交付给第三人在先，徐红是强行占有，不应得到法律保护。魏良方为证明其诉讼目的提供以下证据：证据一、2013年5月8日，广厦公司向魏良方出具的收据一份，该份收据上载明了交款单位为魏良方，以及收款方式是防水工程款抵房，以及房屋的位置、房号、单价及金额。证据二、2015年7月6日，广厦公司给魏良方的上房单一份，证明涉案房屋于2015年7月6日广厦公司已经向魏良方交付使用。证据三、2012年8月12日，施工合同一份，由张某2与广厦公司当时的法定代表人周在平签订，上面约定涉案房屋的防水工程由张某2承建，以抵房的形式抵工程款，与证据一防水工程款抵房款有张某2的签名，证明魏良方已经付清购房款。证据四、2015年9月15日，张某2写的情况说明，涉案房屋防水工程由其施工，以工程款抵房的形式将涉案房屋冲抵给张某2，当时张某2安排广厦公司将房屋出具在魏良方的名下，张某2称其不认识徐红，关于徐红持有的关于防水工程款的抵房的收据，他不知情，更没有收到徐红的购房款。证据五、物业管理收据，证明涉案房屋在2016年3月25日由张某1交纳相关的物业费、电梯费、装修垃圾费等，张某1系魏良方安排，物业管理的收据及涉案房屋的装修照片可以相互印证涉案房屋由魏良方安排张某1装修并入住的事实，徐红系强行占有入住。张某1出庭作证的证人证言，可以进一步证明涉案房屋交付、装修时间，及徐红强行占有，双方报警的事实经过。徐红质证认为：对证据一魏良方持有的房款收据真实性以及合法性不予认可，虽然该收据上载明的日期是2013年5月8曰，表面上早于徐红手中持有的房款收据载明的日期2013年7月11曰，但是魏良方的房款收据编号是5138674，徐红手中的收据编号为5138607，也就是说魏良方的房款收据迟于徐红收据编号67号，明显魏良方的收据开具时间是远远迟于徐红手中的收据，且魏良方收据是收据存根，魏良方作为买方，手中持有卖方应持有的存根不合常理。而魏良方以及广厦公司把收据出具的时间填写为2013年5月8日，明显存在恶意，损害了合同在先成立的徐红的合法权益。依据合同法52条的规定，该收据以及魏良方与广厦公司所签订的房屋买卖合同是无效的。对证据二广厦公司的上房单真实性不予认可，因为据徐红了解，广厦公司向购房方出具上房单的时间是2016年6月之后，并非上房单中所写的2015年。对证据三施工合同，认为与本案无关联性。对证据四张某2所出具的情况说明，认为该说明对以房抵款时间与房屋实际交付时间陈述均不一致，张某2将房屋处理给魏良方后，张某2不应该关注房屋的交付情况。其在情况说明中说明的房屋交付时间与事实不符，对情况说明不予认可。对证据五交款人为张某1的物业费收据，认为交款人是张某1不是魏良方，且物业费收据上张某1注明的是缴款人，并非住户，对该份收据不予认可。对四张照片不予认可，因为该照片不能证明是对涉案1840号房屋进行装修。徐红认为，通过魏良方出具的一系列证据，案外人张某2承建被告的防水工程，广厦公司以房抵款形式充抵工程款，张某2又把债权转让给魏良方，魏良方又把债权转让给张某1，魏良方从未实际占有涉案房屋。魏良方在2016年3月把债权转让给证人后，又于2016年3月9日书写诉状，主体不适格。且2015年登记部门将涉案房屋登记在徐红名下，广厦公司对备案信息是明知的，登记后未经徐红同意处分该不动产，第三人物权消失。且在原审徐红判决已经生效后，广厦公司出具上房单，广厦公司的行为明显存在恶意。对魏良方出示的证据徐红不予认可。魏良方认为：收据编号的先后不能证明实际出具收据的时间，出具收据的时间还应以收据中载明的时间为准。即广厦公司出具给魏良方的时间早于徐红的时间；广厦公司出具的两份收据均载明是防水工程款抵房款，在庭审中称是现金交付房屋，与收据载明的付款方式不一致，可以证明徐红没有真实交付购房款的情况。对所说的魏良方主体资格，魏良方提起诉讼主体是适格的，魏良方与张某1并没有实际进行房屋的债权转让和转移，就是先由张某1居住使用，如果房屋权属有问题的话，还由魏良方承担张某1的债务。徐红以其与广厦公司之间的判决书的时间在先，生效在先推定原广厦公司与魏良方之间的调解及出具收据是恶意串通，无事实及法律依据。关于广厦公司出具给徐红的收据及诉讼情况，魏良方作为案外人完全不知情。本案再审的争议焦点为：1、徐红及魏良方与广厦公司对涉案房屋签订两份合同效力；2、涉案房屋广厦公司是否能够办理相关产权手续；3、案涉两份合同如何履行。一审法院再审认为，1、徐红及魏良方与广厦公司对涉案房屋签订两份合同均合法有效。理由如下：徐红、魏良方与沭阳县广厦置业有限公司之间虽然没有订立书面合同，但是徐红、魏良方已按约定交付了全部购房款，广厦公司出具购房款收据给徐红及魏良方，收据载明了房屋的房号、价格、面积等商品房买卖合同的主要内容，故徐红、魏良方与广厦公司之间的商品房买卖合同成立。因缔约主体适格、签约过程真实、合同条款完整、约定内容充分体现双方购销意愿，且不违反法律法规的强制性规定，故案涉两份收据均系合法有效合同。2、涉案房屋尚不能办理相关产权手续。因涉案房屋未通过验收合格，至今不具备办证条件。徐红提供的公寓楼销控表，只能说明商品房销售情况，涉案房屋因未办理合同备案登记手续，更不存在房屋备案登记。对徐红及魏良方要求广厦公司办理相关产权手续的诉讼请求，不予支持。3、案涉两份合同应当履行魏良方与广厦公司签订的购房合同。理由如下：魏良方持有房屋收款据时间在前，从魏良方提供上房单时间为2015年7月6日，徐红于2015年11月16日起诉涉案房屋。可以认定魏良方已经与广厦公司履行交房手续。在再审庭审中（原审原告魏良方诉原审被告广厦公司案），广厦公司认为魏良方、徐红所抵工程款是同一笔，认可涉案房屋是与魏良方之间抵款事实，对徐红提供的不予认可。一审法院再审认为票据编号不能作为收款时间先后的依据。广厦公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。经一审法院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百零七条之规定，判决如下：一、徐红与沭阳县广厦置业有限公司之间关于沭阳县广贸大厦公寓楼1840号房屋的商品房买卖合同合法有效。二、魏良方与沭阳县广厦置业有限公司之间关于沭阳县广贸大厦公寓楼1840号房屋的商品房买卖合同合法有效。三、魏良方与沭阳县广厦置业有限公司之间关于沭阳县广贸大厦公寓楼1840号房屋的商品房买卖合同继续履行。四、驳回徐红、魏良方的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐红向本院提供：1.2013年10月12日广厦公司向案外人胡道荣出具的加盖广厦公司财务专用章的收据一张，载明：“交款单位胡道荣（320823195701194625）收款方式水电工程款抵房款人民币（大写）壹拾壹万元整￥110000元收款事由水电工程款抵广贸公寓楼2046#一套2013年10月12日单位盖章黄红梅收房款经办徐红卫”。徐红提出该收据上广厦公司印章与其持有的收据上的印章一致，均是椭圆形印章，而魏良方提供的收据上印章是方形印章，据了解广厦公司是2015年后才使用方形印章，魏良方的收据系伪造。2.胡道荣于2019年4月16日出具的证明一份，予以证明胡道荣的购房情形与本案徐红购房情形一致，当时广厦公司出具票据方式均是此种方式。3.章春喜的房款收据、判决书；庄萧琦的房款收据、民事调解书、物业费收据；李丽的诉状、民事调解书、房款收据、补差价收据、物业费收据；宋韧的房款收据、民事判决书；吴建明的房款收据、民事判决书；李享的房款收据、民事判决书真实性无异议；孙维波的房款收据、郁小飞的房款收据，均加盖椭圆形财务专用章。用以证明魏良方持有的收据系虚假证据。广厦公司质证认为，对徐红上诉的基本事实认可，徐红提供的证据真实性认可，争议房屋确实是卖给徐红的，直到领导班子更换时，财务章变成方形，之前是使用椭圆形，方形财务章的使用时间是2014年11月20日之后。魏良方提供的收据是有瑕疵的，开具时间是2012年5月8日，而此时公司还没有方形财务章，因当时管理混乱，有的票开出后又不要房子了，至于魏良方有无买这套房屋公司不清楚。由于公司内部有矛盾，徐红的案件本来公司可以提供票据，因原来的公司董事长一直没有移交财务账册无法提供。现任公司董事长是2018年底上任。魏良方质证认为，1.对胡道荣说明内容的真实性、合法性、关联性不予认可，对收据的真实性由广厦公司确认；2.对章春喜的房款收据、判决书真实性没有异议；庄萧琦的房款收据、民事调解书真实性无异议，物业费收据真实性无法确认；李丽的诉状、民事调解书、房款收据真实性无异议，补差价收据、物业费收据真实性无法确认；宋韧的房款收据、民事判决书真实性无异议；吴建明的房款收据、民事判决书真实性无异议；李享的房款收据、民事判决书真实性无异议；孙维波的房款收据、郁小飞等的房款收据的真实性无法确认，与本案关联性有异议，不能达到徐红的证明目的。广厦公司提供以下证据：1.该公司的情况说明，内容为“徐红与我公司商品房销售合同纠纷案件，我公司才知道该案，现将案件情况向法庭陈述如下：徐红购房和其手里的收据都是事实，我公司予以认可，但是魏良方的收据和上房单是弄虚作假的。我公司出具给购房户或者抵房户的一般是收据，收据存根我公司自己留存，最主要的是魏良方收据存根上盖的那枚方章，该章启用时间是2014年之后，而收据存根上的时间却是2013年5月8日，那个时间会计是徐红卫，我公司盖章的同时，徐红卫会在收据上签字，但是这个收据存根只有章子，没有徐红卫签字。我公司愿意继续履行与徐红的买卖合同。请法庭依法查明魏良方手中收据的来源，是谁出具给他的，章子是从哪里来，谁盖的等事实，以便我公司追究相关人员责任。特此说明。说明人:沭阳县广厦置业有限公司，经办人：徐波，2019年5月29日”；2.耿兴成（原广厦公司股东）证实，2014年11月19日之前公司使用的财务章是椭圆形的，原来的老板周再平、徐红卫两个人。2014年11月19日债转股后，由新的领导班子刻制了新的公章和财务专用章。其当时是公司办公室主任，新公章到公安机关备案、刻制均是其本人经办，老的公章封存，之前椭圆形的财务专用章在行政大厅公安局窗口当着很多股东的面销毁，新的财务专用章是方形，是和公章同时刻制的，该两枚新章均是其保管和使用。法定代表人周再平的章没变，因为各个银行留存的都是他这个章。2015年1月31日，其将公章和财务专用章交给马玉霞，写了一份承诺书给马玉霞，并当场在财务专用章上挖掉一个字。后马玉霞又重新刻了一枚方形的财务专用章使用。魏良方提供的2013年5月收据，此时还不存在这枚方形财务章；3.耿兴成提交了广厦公司2014年11月19日的启用新公章的通知，内容为：因为我公司进行了债转股，原来的股东把股权全部转让给新股的。公司业务范围发生变化。经沭阳县公安局批准，我公司刻制了带英文的新公章，原来的新公章作废。新公章已于二O一四年十一月二十日正式启用，我公司到各单位办理事务时，一律使用新公章。还提供当日的刻制新公章的申请书，封存证明，刻制公章备案证明，印章样本；4.耿兴成提交的2015年1月31日承诺书，内容为：本人耿兴成作出承诺，在我保管广厦公司财务专用章期间，以下章样盖出的任何票据及所有相关文件、资料等一切责任有我本人负责。今天在公司领导见证下，当场销毁此章，本人已不再保管财务专用章。承诺人：耿兴成，见证人：张荣华。（留底的章样少了“广”和“务”字）；5.鲍建证实，其2002年就在广厦公司工作，售楼部成立后到售楼部做经理。当时广厦公司销售房屋有人拿钱去买，有公司欠工程款用房屋抵付的，抵房会注明房号。徐红是到售楼部询问有无房屋，本人接待的，她说想买公寓给老的住。当时本人打电话给徐红卫，他说18号楼40号可以卖。徐红看好房子后交现金给徐红卫，徐红卫在售楼部开票。因当时没有开盘，没有取得销售许可证，怕住建局查处，所有去买房的80%都是开的工程款抵房款，实际徐红是现金购买。债转股时本人离开公司，之前在售楼部没有看见徐红卫使用过椭圆形财务章。徐红质证认为，对广厦公司提供的情况说明真实性无异议，能证明徐红与广厦公司之间买卖合同成立，并且广厦公司愿意继续履行。而魏良方持有的票据与公司正常出具的票据不一致，没有会计签字及公司当时的印章予以确认。魏良方提出广厦公司在其他案件中认可魏良方的票据恰好说明公司内部管理混乱而造成公司部分人员对相关情况不清楚，作出不真实陈述，应以案件真实情况作出认定；对于耿兴成和鲍建的谈话笔录及启用公章的相关证据真实性认可，可以证明徐红系真实购房，而徐红购房之间该房屋并未出售。魏良方质证认为，1.广厦公司出具的情况说明的真实性由法庭认定，但该说明陈述的内容与该公司之前的陈述内容相互矛盾；2.耿兴成提供额定承诺书、印章样本、刻制公章备案证明、封存证明、启用新公章的通知、刻制新公章申请书的真实性由法庭认定，但魏良方认为与本案无关联性。魏良方作为购房人无从知晓广厦公司的公章刻制、启用、保管和使用情况；2.对耿兴成的调查笔录的真实性无异议，但因为耿兴成是广厦公司的股东，广厦公司股东之间矛盾很大，其证言与本案有利害关系，不能作为定案依据。魏良方的收据是真实的，收据上的字是徐红卫书写的，并且2013年徐红卫系广厦公司会计，即使存在财务印章使用的时间不符，但结合张某2与广厦公司之间签订的防水工程协议书、张某2的证言、收据载明“防水工程款抵房款”，可以认定广厦公司欠张某2的水电工程款未付，2013年5月8日抵房给魏良方的事实存在；3.对于鲍建调查笔录，即使其证言的是真实的，也仅能证明徐红用现金买房的经过，但其陈述“公司如果欠承建商的工程款，抵房给承建商会注明哪栋和房号”，“公司基本就是徐红卫和周再平两个人的，虽然我在销售部做经理，好多事情和房子事情销售抵款都不通过售楼部，他们都自己操作”恰恰证明广厦公司有抵房给分包商的事实，并且都标明哪栋和房号，以及抵房事情都是徐红卫和周再平操作，其他人不清楚。故广厦公司欠张某2的防水工程款，在张某2的安排下抵房给魏良方真实存在，鲍建的陈述不能证明魏良方持有的收据虚假。魏良方提供证人张某2出庭作证，其证实与广厦公司签订合同，承建广厦公司项目的防水工程，约定用房屋抵工程款，合同价款5、6百万。前后抵了十几套房子，由证人找到买主，再去公司开票据给买主。证人与魏良方的丈夫朱某,4认识，曾向朱某,4借过8、9万元，就开套房子给他，他说开他老婆名字，有一天证人就和朱某,4一起去公司，他拿着魏良方的身份证，当时是徐红卫开的收据，开过后收据放在证人手中，因他要找证人差价款，当时也不能上房，说好等他把差价款给了再给他收据。隔了一两年，听说可以上房了，证人去公司后又说不好上房，又开给徐红了。2015年左右上房时，证人到公司找马玉霞，因证人收据联丢失了，她就从电脑中查存根，查到后就把存根联撕下来加盖了公司财务专用章给证人。后证人把收据交给朱某,4，朱某,4把差价4、5万元交给证人，上房单也是找出收据存根盖章那天办的。徐红质证认为，对证人证言不予认可，与其出具的情况说明明显矛盾。从情况说明可以反映广厦公司将房屋出售给徐红，证人对房屋出售给此也是知情的，其又于2015年到公司与马玉霞一起在存根联上加盖印章明显为了房屋做的虚假证据。证人称拿到收据后邱泽伟（广厦公司员工）告诉其房屋已出售给徐红，无法上房，其后邱泽伟又出具上房单给魏良方，可以看出其与公司恶意串通。对于存根联是否由公司出具，是否在账册中复印，仅是证人单某,4陈述，并未得到公司认可，不能证明存根联是公司出具。魏良方质证认为，证人证言属实，证人是用水电工程款抵房经办人，其陈述能证明魏良方持有的收据系广厦公司从账册中拿出来加盖印章交给证人，该存根是广厦公司原始记账凭证，以及上面标注的时间及内容真实。关于证人在情况说明中称其不知情房子抵给徐红，是为了表述防水工程系其所做，而徐红的收据上表明是防水工程款抵房款，且在广厦公司存根联上发现其名字，但不是其本人所写，因此，其在情况说明中称不认可也不知情广厦公司以工程款抵房给徐红。广厦公司质证认为，公司对于涉案房屋已经提供了情况说明及证人证言。对于证人张某2所说情况不清楚。对各方当事人提供的证据认证如下：1.徐红提供的胡道荣等收据及相应生效裁判文书，可以证明2014年11月19日之前，广厦公司出具的售房收据均是加盖公司椭圆形财务专用章，可以证明魏良方持有的收据上加盖的方形财务专用章不是2014年11月19日之前加盖，但不能以此否定该收据的真实性。2.因广厦公司领导班子成员更换，广厦公司提供的情况说明，推翻之前诉讼中的意见。陈述魏良方持有的收据和上房单是虚假证据，同时又认可收据上的字迹是会计徐红卫所写，相互矛盾，仅以此不能作为认定案件事实的依据；对于耿兴成的证言，可以认定公司的新公章系债转股之后2014年11月19日启用，方形财务专用章由其保管，于2015年1月31日，其将公章和财务专用章交给马玉霞，出具承诺书给马玉霞，并当场在财务专用章上挖掉一个字。后马玉霞又重新刻了一枚方形的财务专用章使用。该证言可以证实广厦公司公章使用情况，但不能证明魏良方持有的收据上的方形财务章是虚假的；鲍建的证言可以证明徐红是用现金购买涉案房屋，对于广厦公司具体用房屋抵工程款的情况并不清楚。3.对于魏良方提供的证人张某2的证言，可以认定张某2承建广厦公司的广贸大厦防水工程，按照合同约定，用房屋抵工程款。2013年5月8日，用涉案房屋抵张某2工程款，对于收据因何开在魏良方名下，如何开具、如何交付收据，及如何开具上房单，均作出详细陈述，可以认定涉案房屋在2013年5月8日用张某2的工程款抵房款，开具购房人为魏良方的收据，2015年间，因张某2保管的收据丢失，公司经核对出具存根收据并加盖公司当时使用的方形财务专用章，2015年7月6日，广厦公司出具上房单的事实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年7月11日，徐红用现金购买广厦公司开发的广贸大厦公寓楼1840号房屋，广厦公司向徐红出具加盖公司财务专用章的收据一张，载明：“缴款单位徐红（），收款方式防水工程款抵房款人民币（大写）壹拾叁万元贰仟元整￥132000元收款事由工程款抵房款购广贸大厦公寓楼1840＃约38.33平方米×3444元/㎡=132000以测绘为准，多退少补。2013年7月11日经办徐红卫”。因张某2承建广贸大厦的防水、外墙涂料工程，约定付款方式为：甲方周再平将沭阳县广贸大厦公寓楼朝南公寓9层、10层作为工程首付款和工程款抵押给乙方张某2，待工程结束后按实结算，多退少补。抵给乙方作为工程款，所抵房待开盘后由甲方开具房票交给乙方。2013年5月8日，张某2到广厦公司，要求广厦公司开具购房人为魏良方的收据，广厦公司出具加盖广厦公司财务专用章的收据一张，载明：“交款单位魏良方（）收款方式防水工程款抵房款人民币（大写）壹拾叁万贰仟贰佰元整￥132200元收款事由防水工程款抵广贸公寓楼1840＃一套约38.33平方米×3454元/㎡=132200以测绘为准，多退少补。房款代收，张某2签名2013年5月8日”。2015年期间，张某2找到广厦公司负责人马玉霞，称自己的收据丢失，后广厦公司找出收据存根联，加盖当时公司使用的方形财务专用章交给张某2，2015年7月6日，广厦公司出具上房单给张某2，内容为：魏良方户属于沭阳县广贸大厦小区购房户公寓1840室；凭此单办理上房手续。经办人邱泽伟上房户：魏良方广厦公司加盖印章。后张某2将收据及上房单交给魏良方。2015年3月左右，魏良方将涉案房屋抵账给张某1，2013年3月魏良方将上房单交给张某1，张某1缴纳了物业费等费用1500元，并开始装修，至2016年8月份左右装修好，中途门锁被堵死，后来门锁被撬开，张某1向南关派出所报警。徐红于2017年6月15日给张某1发短信，称按照房屋装修价赔偿，如不来视为放弃，后果自负，并当庭出示短信内容。2017年春节，徐红家两位老人强行搬进房屋居住至今。本院认为，关于徐红及魏良方与广厦公司对涉案房屋签订的两份合同的效力。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，徐红、魏良方与广厦公司之间虽没有订立书面合同，但魏良方以张某2的工程款抵充了全部购房款，徐红已按约定交付了全部购房款，广厦公司亦分别向魏良方、徐红出具了购房款收据，收据中所记载的内容已涵盖了商品房买卖合同的主要条款，能够证明魏良方、徐红与广厦公司之间的商品房买卖合同成立。因房屋买卖合同系缔约双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，故一审法院再审认定涉案两份收据均系合法有效合同并无不当。关于涉案两份商品房买卖合同的履行。如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中，从双方提供的证据看，魏良方持有的收据时间在前，且其提供的上房单时间为2015年7月6日，而徐红对涉案房屋提起诉讼的时间为2015年11月16日，能够证明魏良方已与广厦公司完成了涉案房屋的交付手续，魏良方已实际占有涉案房屋，并将房屋交给他人，由他人进行了装修，故一审法院再审认定涉案两份合同应当履行魏良方与广厦公司签订的商品房买卖合同有事实和法律依据，应予支持。徐红提出魏良方提供的收据编号在其收据编号之后，故魏良方订立的合同在后，票据编号不能作为房屋买卖合同订立时间先后的依据。徐红主张魏良方提供的收据上加盖的印章不是广厦公司当时使用的印章，并向本院提供案外人胡道荣等人的收款收据及生效裁判文书予以证明。魏良方提供的收据上广厦公司财务专用章虽是方形印章，但在一审法院审理魏良方诉广厦公司商品房买卖合同纠纷一案的再审案件即(2017）苏1322民再3号案件的庭审中，广厦公司对该收据及魏良方提交的上房单均不持异议。虽然二审期间，广厦公司提供情况说明及证人，推翻之前诉讼中的观点和意见，认可与徐红之间的买卖合同关系，认为魏良方持有的收据存根及上房单系虚假证据。但其又认可魏良方持有的收据上是公司会计徐红卫的笔迹，提供的证据仅能证明该收据上的方形财务专用章是2014年11月19日之后使用，既不能否定收据开出的时间，也不能否定财务专用章虚假，故不能证明该收据系虚假证据。且魏良方提供的证人可以证明魏良方收据时间和开具上房单在先，魏良方已实际占有涉案房屋，且占有使用房屋在先。徐红提出的理由亦不影响本案对合同履行的认定。徐红虽提出魏良方提交的上房单时间不真实。但该上房单上加盖了广厦公司的印章，并有经办人签名。广厦公司也没有提供证据否认该上房单的真实性，现有证据不能证明其主张，故对徐红的主张不予支持。因广厦公司不能履行与徐红的房屋买卖合同，构成违约，给徐红造成损失，徐红可另行主张。综上，上诉人徐红的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由徐红负担。本判决为终审判决。审判长  滕晓春审判员  高曼莉审判员  杨晓玲二〇一九年九月三十日书记员  曾晓兰