河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀06民终4175号 上诉人（原审被告）：郭中华，女，1985年1月1日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 上诉人（原审被告）：欧长友，男，1983年10月23日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 二上诉人的委托诉讼代理人：李凤、李建振，保定市竞秀区先锋法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘燕，女，1979年7月7日出生，汉族，住湖南省衡东县。 被上诉人（原审被告）：邓超，男，1990年10月17日出生，汉族，住湖南省衡东县。 二被上诉人委托诉讼代理人：贾新占，河北金冠律师事务所律师。 上诉人郭中华、欧长友因与被上诉人刘燕、邓超房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市清苑区人民法院（2019）冀0608民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人郭中华、欧长友的委托诉讼代理人李凤、李建振，被上诉人刘燕、邓超的委托诉讼代理人贾新占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭中华、欧长友上诉请求：1.请求撤销原审判决书，重新作出判决或发还重审；2.本案一、二审诉讼费用由二被上诉人负担。上诉理由：一审法院事实不清、认定事实错误、适用法律错误。1.被上诉人承认到过该小区的售楼部，庭审表述不知情是在推卸责任。双方签订的《房屋买卖合同》证实二被上诉人对于所购房屋已完全了解、并自愿购买。上诉人对该房屋并不存在隐瞒，被上诉人也不存在不知情的状况。《房屋买卖合同》内容第二条、第四条、第六条、第七条均证实、对于所购房屋双方进行更名，并未涉及过户等相关问题，足以证实二被上诉人对于所购房产性质知情。一审法院认定二被上诉人对房屋性质不知情是错误的。2.二被上诉人系因2017年5月23日起实施的《保定市人民政府关于加强房地产市场管理的意见》导致房产价格有所下降，致使其无法从中获利,从而要求退房退款。二被上诉人均为湖南省衡东县人，任何一人至今也未在保定市生活或工作，二人也不是夫妻关系，其购房并非为居住，而是为从中获利。3.一审法院适用法律错误。首先，二上诉人所出售房屋并非自建房屋、而是由保定市清苑区民委员会经保定市清苑区住房和城乡建设局审批后取得《乡村建设规划许可证》（证号：乡字第**）、《集体土地使用证》、《建筑工程施工许可证》三证后进行的建设项目，因此一审判决所依据的《中华人民共和国土地法》第四十三条、第六十三条规定与本案所涉情况不符。其次，二上诉人出售的房产所在小区占地282亩，住宅是面向社会销售的。二上诉人取得该房产是自己合法取得的，既不是农村的宅基地，也不是农民的住宅，一审法院依据《国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见）》（以下简称《意见》）第十三条、《国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁沙卖土地的通知）》（以下简称《通知》第二条做出认定是不正确的。根据《合同法》第五十二条的规定，认定合同无效必须符合所列五种情形之一，上述《意见》和《通知》并非法律和行政法规，不在认定合同无效五种情形之列，不能作为认定合同无效的依据。一审法院认定本案所涉合同无效系适用法律错误。4.上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是基于双方自愿，并未违反《合同法》第五十二条所规定的情形、合法有效。且双方已实际履行合同，不应因一方私利无法获取而认定无效。双方应继续履行合同、如二被上诉人坚决要求解除合同，应承担中途毁约的违约责任。 刘燕、邓超辩称，1.上诉人不仅卖方交易时未出示涉案房屋性质的凭证，在一审也未提交证据证明该房能向社会公开出售，被上诉人是外地人，不可能对所购房屋十分了解，是在不知道该房性质情况下签订了购房协议。2.本案所交易的房屋尚未建成，原始购房手续还在上诉人手中，上诉人也未交清购房款。3.一审判决适用法律正确，上诉人在没有证据证明涉案房屋能出售给仙人桥村以外的人，一审判决依据土地法判决正确，无论涉案房屋所在小区规模多大，应一律适用农村土地政策法规，违规理应认定合同无效。4.被上诉人一审的诉讼请求后果是各自返还，请二审法院驳回上诉，维持原判。 刘燕、邓超向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认双方当事人于2017年4月4日签订的《房屋买卖合同》无效。2、请求法院判令欧长友、郭中华返还定金、购房款共计38万元（其中定金5万元，购房款33万元）及利息（利息自2017年4月4日起至给付之日止。按中国人民银行同期贷款利率计算）3、诉讼费用由欧长友、郭中华承担。 一审法院认定事实：2017年4月4日刘燕、邓超与欧长友、郭中华签订房屋买卖合同，部分合同内容为：“一、甲方（被告）同意将坐落在保定仙庭湖畔27号楼1单元601号房屋，建筑面积140.9平方米，转让给乙方（原告），乙方对甲方所出售的房屋已完全了解，愿意购买上述房屋。二、甲乙双方同意上述房屋的售价总金额为人民币77.49万元。”房屋买卖合同签订后，刘燕、邓超于合同签订日2017年4月4日给付欧长友、郭中华定金5万，2017年4月13日转账给付欧长友、郭中华购房款10万元，2017年5月28日转账给付欧长友、郭中华购房款10万元，2017年9月3日转账给付欧长友、郭中华购房款13万元，欧长友、郭中华为刘燕、邓超出具了书面收据。刘燕、邓超共给付欧长友、郭中华购房款38万元。刘燕、邓超提供了双方签订的房屋买卖合同、电子银行业务回单7张、欧长友、郭中华给刘燕、邓超出具的收款收条2张、收款收据、微信聊天记录。欧长友、郭中华对刘燕、邓超主张的购房合同和付款金额均无异议，认可收到了购房款38万元。庭审中刘燕、邓超提出，双方签订的房屋坐落在保定市清苑区的集体土地上，该房屋为仙人桥村村产房屋，农村集体的土地只能由本村集体组织成员使用，刘燕、邓超并不是该村集体组织成员，且签订房屋买卖合同时，刘燕、邓超对该房屋性质不了解，只到过该小区的售楼部，未到房屋施工现场。刘燕、邓超主张双方签订的房屋买卖合同无效，双方应解除合同，欧长友、郭中华返还刘燕、邓超购房款38万，并自2017年4月4日至给付之日止按银行同期利率支付资金占用利息。欧长友、郭中华对刘燕、邓超主张的该房屋座落位置予以认可，欧长友、郭中华对返还购房款和支付利息均不认可。欧长友、郭中华提出，该房屋系新民居建设项目，占用的土地为废弃砖窑用地，并非是该村耕地或宅基地。刘燕、邓超经充分了解，双方协商达成一致意见，订立了转让不动产物权房屋买卖合同，自合同签订起生效，双方应继续履行该合同。刘燕、邓超对欧长友、郭中华的主张不予认可。欧长友、郭中华未能提供相关证据。 一审法院认为，2017年4月4日，刘燕、邓超与欧长友、郭中华签订房屋买卖合同，刘燕、邓超给付被告购房款38万元，有刘燕、邓超提供的房屋买卖合同、电子银行业务回单7张、欧长友、郭中华出具的收款收条2张、收款收据、微信聊天记录为凭，证据充分，欧长友、郭中华认可，法院对刘燕、邓超给付欧长友、郭中华购房款38万元予以确认。欧长友、郭中华主张该房屋系新民居建设项目，占用的土地为废弃砖窑用地，并非是该村耕地或宅基地，欧长友、郭中华未举证证明其主张，法院不予采信。双方签订的保定仙庭湖畔27号楼1单元601号房屋座落在保定市清苑区，该房屋的占地属于石桥乡仙人桥村集体所有。根据《中华人民共和国土地法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的所有权不得出让、转让或出租用于非农建设者”，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条“严禁城镇居民在农村购置宅基地”，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发199939号）第二条“农民的住宅不得向城市居民出售”的规定，被告出售的仙庭湖畔27号楼1单元601号房屋未依法取得相应手续，现其占用村民的集体土地，向刘燕、邓超销售房屋的行为属于无效民事行为，双方所签订的房屋买卖合同违反法律禁止性规范，属无效合同。合同被确认无效后，因合同而取得的财产应当予以返还，欧长友、郭中华应将所收取刘燕、邓超的购房款38万元予以退还。涉案房产并非商品房，刘燕、邓超主张欧长友、郭中华按银行同期利率支付资金占用利息的主张，缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、原告刘燕、邓超与被告欧长友、郭中华于2017年4月4日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告欧长友、郭中华返还原告刘燕、邓超购房款380000元，于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告刘燕、邓超的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元减半交纳3500元，由被告欧长友、郭中华。负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，刘燕、邓超与欧长友、郭中华签订的《房屋买卖合同》中，刘燕、邓超认可对案涉房屋已完全了解，并愿意购买该房屋，故应定刘燕、邓超对该房屋知情，系二人真实意思表示。但案涉房屋所占用土地，并未依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定变更土地性质，该土地仍属保定市清苑区的集体土地。案涉房屋虽不是个人的单独院落，但案涉房屋与其占用土地系一个整体不可分割，出售房屋和其占用的土地存在必然联系，故亦违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定。土地包括耕地和非耕地，不能因案涉房屋占用土地为非耕地，而不属于《中华人民共和国土地管理法》的调整范畴，而更不能因占用土地面积的大小来判定其是否具有合法性。根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发1999.39号）第二条的规定，刘燕、邓超并不是该村集体组织成员，不具有购买该房产的主体资格。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发1999。39号）虽不属于法律法规，但是该意见和通知是对社会公共利益的规范和调整。刘燕、邓超与欧长友、郭中华签订的《房屋买卖合同》违反上述规定，损害社会公共利益，一审法院认定双方签订的《房屋买卖合同》无效并无不妥。故本院对其上诉理由不予支持。 综上所述，欧长友、郭中华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7000元，由上诉人欧长友、郭中华共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  王红哲 审判员  郑金梁 审判员  翟乐光 二〇一九年九月十二日 法官助理郭潇 书记员边塞