广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民再251号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：广东教育城教育发展有限公司。住所地：广东省广州市越秀区环市东路**。法定代表人：吴美文，执行董事。委托诉讼代理人：吴石明，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢竹平，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：广州市新东方培训学校。住。住所地：广东省广州市越秀区豪贤路**汇德大厦**,广卫路**之一广卫商务大厦****/div>法定代表人：周成刚。委托诉讼代理人：吴昌恒、乐园，均系广东环球经纬律师事务所律师。一审被告（二审被上诉人）：吴美文，女，汉族，1989年2月3日出生，住湖南省邵阳市双清区。委托诉讼代理人：吴石明，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢竹平，广东法制盛邦律师事务所实习律师。再审申请人广东教育城教育发展有限公司（以下简称教育城公司）因与被申请人广州市新东方培训学校（以下简称新东方学校）、一审被告吴美文租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终19064号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月16日作出（2018）粤民申11905号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人教育城公司与一审被告吴美文的共同委托诉讼代理人吴石明、谢竹平，被申请人新东方学校的委托诉讼代理人吴昌恒、乐园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。教育城公司申请再审称：（一）二审判决根据公平原则判决教育城公司向新东方学校支付补偿款，违反合同约定、当事人意思自治原则、诚信原则与公平原则，适用法律不当。二审判决确认合同解除系由于部队全面停止有偿服务政策，不可归责于双方当事人，并认可双方签订的合同条款“互不承担违约责任”，完全正确。但是，二审判决又根据“公平原则”判决教育城公司向新东方学校支付补偿款，违反了诚信原则，恰恰违反了公平原则。双方当事人签订的《物业租赁合同》第十条第一款约定，“若遇政府或甲方主管部门对乙方承租的物业征用拆迁，租赁合同自动终止，双方互不承担违约责任”。从这一约定可以看出，双方当事人在签署租赁合同时，已经预料到可能出现政策因素导致双方租赁合同无法继续履行的情形。该条款系双方的真实意思表示，明确约定“双方互不承担违约责任，甲方不需对乙方作出任何补偿”，其中“任何”一词，即包括新东方学校所主张的装修装饰附合物在内。该条款并没有不合理的维护一方的权利而加重另一方的义务，公平合理，合法有效，双方均应严格执行。教育城公司与南部战区空军参谋部直属工作处（以下简称直工处）的租赁合同期限为2009年6月15日至2026年12月31日，基于这一长期的租赁合同，教育城公司投入了巨大资金建设和装修物业。由于中央军委的停偿命令，直工处提前解除与教育城公司的租赁合同，租赁合同仅仅履行了一半期限，教育城公司也是受害人，且遭受的损失比新东方学校更大。二审以“公平原则”判决一个受害人补偿另一个受害人，恰恰违反了公平原则。同时，二审判决亦违反了当事人意思自治与诚信原则，严重损害法律的可预期性以及公众对司法的信心，与法治精神与契约精神相违背。（二）二审法院未对新东方学校提交的证据予以审查，未确定其装修损失数额，直接依据其诉求的装修金额及折旧方法确定教育城公司应向新东方学校支付补偿款478100元。该补偿款的计算基数不明确，其残值不能依据年限平均法进行分摊，应当依法对装修残值进行委托评估。据此，教育城公司请求撤销二审判决，维持一审判决。新东方学校答辩称：（一）二审认定事实清楚，适用法律正确。第一，双方当事人签订合同终止协议是因为教育城公司可能因其他债务纠纷或者经营不善遭遇资金问题，导致原应返还给新东方学校的保证金无法支付，故该合同终止协议只涉及押金退还，并不涉及装修物的处理及赔偿事宜，并确认新东方学校有其他请求可以另寻法律途径解决。现教育城公司已无可供执行的财产，证明当时若未签订合同终止协议，新东方学校连保证金也无法取回。第二，教育城公司作为军产使用者，理应及时了解获取有关军队物业租赁相关动态并告知分租户，但却在明知物业可能被终止经营的情况下向新东方学校承诺可以长期经营，诱使新东方学校进行扩租和续租，期限长达5年，并投入巨额装修，而实际使用才短短几个月，物业即被收回，导致蒙受巨大损失。同时，根据直工处于2017年11月10日向广州市东都大世界有限公司发出的《通知》显示，直工处与广州市东都大世界有限公司解除租赁合同主要原因是广州市东都大世界有限公司擅自加建构成根本违约。另外，根据教育城公司与直工处签订的《房屋租赁协议》第六条第（一）款，“甲方需要提前终止协议，应当提前三个月通知乙方，根据国家有关政策补偿乙方的损失”，说明如不是因为教育城公司对直工处构成根本违约，完全可以有足够的时间通知新东方学校解除合同。因此，教育城公司对涉案租赁合同的签订与解除均负有过错，应当对新东方学校的损失承担一定责任。二审依照《中华人民共和国合同法》第五条与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，按照公平原则，判决教育城公司对新东方学校的装修损失予以分担，认定事实清楚，适用法律正确。第三，教育城公司认为根据双方签订的租赁合同第十条的约定，教育城公司不应当承担装修损失补偿，新东方学校对此不予认可。该条款为政府征用拆迁时适用的条款，而本案为直工处解除与教育城公司的租赁合同导致场地无法出租，而非由于政府征用拆迁，故该条款不适用于本案。第四，教育城公司所称其因直工处解除合同而遭受的损失属于其与直工处的租赁合同纠纷，与本案无关。（二）新东方学校提交的证据确实充分，二审法院酌情确定的补偿款符合公平原则与诚信原则。新东方学校为了长期稳定经营，就涉案物业与教育城公司签订租赁合同后即进行了装修改造，必然是经过了教育城公司的同意。新东方学校在一审中已经提交了完整的工程合同、工程变更签证、结算、竣工资料、发票及转账凭证，证明实际投入装修费用共计1111747.1元，教育城公司对此不予承认，毫无事实依据。由于目前租赁场所已被军区封闭，即使装修仍在现场，也无法进入场所进行评估。更何况，在清场时由于仓促搬迁导致现场极其混乱，且清场距今已有一年，在无人打理情况下装修必然加速老化，现在做残值评估已经无法体现清场时的状态和价值。新东方学校在原审中请求的装修损失已经是进行了折旧计算。综上，新东方学校请求驳回教育城公司的再审申请。吴美文同意教育城公司申请再审的意见。新东方学校向一审法院起诉请求：一、教育城公司因违约解除《物业租赁合同》向新东方学校支付违约金1803648元；二、教育城公司赔偿新东方学校解除《物业租赁合同》、《物业管理服务协议》导致的各项损失1023916.97元；三、吴美文对教育城公司上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2014年12月29日，新东方学校（承租方、乙方）与教育城公司（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区环市东路475号之三自编311、312、313、315、316、317、318、319、322、323、325、326、327、328号写字楼（建筑面积1665平方米）出租给乙方用于教育培训使用，租赁期为2015年1月1日至2017年12月31日止（首尾两日包括在内），装修期为15天，具体时间为2015年1月1日至2015年1月15日，装修期内乙方免交租金，物业管理费、水电费及其应缴费用仍应按时支付；其中2015年1月16日至2015年1月31日每月租金91092元，2015年2月1日至2015年12月31日每月租金176490元，2016年1月1日至2016年12月31日每月租金185315元，2017年1月1日至2017年12月31日每月租金194581元，租金按月结算，乙方须在每月的第28日前到甲方指定的地点或指定的账户缴付当月应付下月的租金给甲方，每逾期一日，乙方按应付/未付租金总额的1%/日支付滞纳金；乙方应于签订本合同时向甲方一次性支付两个月租金合计为389162元，作为履约保证金，并于签订本合同当天预付一个月租金为176490元；租赁期满或合同终止后，若乙方没有违约行为，在乙方完成有关手续，并且将一切租金、物业管理费、水电费等账目结清，以及退回租赁物给甲方之后，甲方应在30日内将履约保证金无息退还乙方；若遇政府或甲方主管部门对乙方承租的物业征用拆迁，租赁合同自动终止，双方互不承担违约责任，拆迁单位对该租赁场所作出的补偿归甲方享有，其中拆迁单位对该租赁场所的营业损失和出租物业装修作出的补偿归乙方，其他补偿归甲方享有；如遇政府或甲方主管部门对乙方承租的场地部分征用拆迁，导致租赁合同不能履行时，任何一方均有权解除租赁合同，双方互不承担违约责任，无论是全部拆迁还是部分拆迁，甲方不对乙方作出任何补偿；租赁期间，倘因自然灾害、战争或政府部队法令规定之禁制等不可抗力之事件而导致双方无法继续履行本租赁合同，双方互免承担违约责任；因乙方原因擅自解除租赁合同，需提前两个月书面通知甲方，在向甲方赔偿支付与该保证金等额的违约金后，可以解除合同；如乙方不能提前两个月书面通知甲方终止合同，需向甲方赔偿支付双倍与该保证金等额违约金后方可立即解除合同；在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方擅自解除租赁合同，需提前两个月通知乙方，在向乙方赔偿支付双倍保证金等额的违约金，退还乙方的保证金可以解除合同；如因不可抗力的原因，造成本租赁合同无法履行时，双方互免承担违约责任；等。同日，新东方学校（乙方）与教育城公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，协议记载甲方是广州市越秀区环市东路475号之三自编311、312、313、315、316、317、318、319、322、323、325、326、327、328号（物业名称为东都-广东教育城）物业管理公司，乙方是物业的承租人，必须服从和执行甲方的物业管理有关规定和要求，并按本协议规定承担其责任和履行义务，乙方在本协议签订之日，应向甲方交付管理费保证金和预交一个月管理费，管理费保证金共计73426元，水电费押金40000元，管理费保证金及水电押金在本协议期满且乙方无违约和赔偿的前提下无息退还乙方；2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费为每月36713元；由甲方根据政府环保部门规定和授权代为收取乙方经营场地城市垃圾清运费，乙方每月垃圾清运费为350元等。合同签订后，将上述房屋交付给新东方学校装修及使用。2016年12月30日，双方续签《物业租赁合同》及《物业管理服务协议》，将承租期限延长至2022年12月31日，租金保证金增加为469526元，管理费保证金增加为121430元等。2016年10月10日，新东方学校（乙方，承租方）与教育城公司（甲方，出租方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区环市东路475号之三自编225C、229号写字楼（建筑面积214平方米）出租给乙方用于教育培训使用，租赁期为2016年10月16日至2019年10月15日止（首尾两日包括在内）；其中2016年11月15日至2017年11月15日每月租金27680元，2017年10月16日至2018年10月15日每月租金29064元，2018年10月16日至2019年10月15日每月租金30517元，租金按月结算，乙方须在每月的第28日前到甲方指定的地点或指定的账户缴付当月应付下月的租金给甲方，每逾期一日，乙方按应付/未付租金总额的1%/日支付滞纳金；乙方应于签订本合同时向甲方一次性支付两个月租金合计为61034元，作为履约保证金，并于签订本合同当天预付一个月租金为27680元；租赁期满或合同终止后，若乙方没有违约行为，在乙方完成有关手续，并且将一切租金、物业管理费、水电费等账目结清，以及退回租赁物给甲方之后，甲方应在30日内将履约保证金无息退还乙方；若遇政府或甲方主管部门等政策性原因或不可抗力等因素对乙方承租的甲方物业进行全部或部分征收、拆除、收回，导致租赁合同不能履行时，租赁合同自动终止，双方互不承担违约责任，甲方不需对乙方作出任何补偿；甲乙双方可向做出收回、拆除、征收等行政行为的单位追讨给各自造成的经济损失；租赁期间，倘因自然灾害、战争、政府法令法规之禁制或部队政策性因素等不可抗力而导致双方无法继续履行本租赁合同，双方互免承担违约责任；如因不可抗力的原因，造成本租赁合同无法履行时，双方互免承担违约责任；等。同日，新东方学校（乙方）与教育城公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，协议记载甲方是广州市越秀区环市东路475号之三自编225C、229号（物业名称为东都-广东教育城）物业管理公司，乙方是物业的承租人，必须服从和执行甲方的物业管理有关规定和要求，并按本协议规定承担其责任和履行义务，乙方在本协议签订之日，应向甲方交付管理费保证金和预交一个月管理费，管理费保证金共计14156元，水电费押金6000元，管理费保证金及水电押金在本协议期满且乙方无违约和赔偿的前提下无息退还乙方；2017年10月16日至2018年10月15日的物业管理费为每月6741元；由甲方根据政府环保部门规定和授权代为收取乙方经营场地城市垃圾清运费，乙方每月垃圾清运费为25元等。合同签订后，将上述房屋交付给新东方学校装修及使用。2016年12月30日，新东方学校（乙方，承租方）与教育城公司（甲方，出租方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区环市东路475号之三自编329、330、331、332、333号写字楼（建筑面积600平方米）出租给乙方用于教育培训使用，租赁期为2017年7月1日至2022年12月31日止（首尾两日包括在内）；其中2017年9月1日至2018年6月30日每月租金69600元……2022年7月1日至2022年12月31日每月租金88830元，租金按月结算，乙方须在每月的第28日前到甲方指定的地点或指定的账户缴付当月应付下月的租金给甲方，每逾期一日，乙方按应付/未付租金总额的1%/日支付滞纳金；乙方应于签订本合同时向甲方一次性支付两个月租金合计为177660元，作为履约保证金，并于签订本合同当天预付一个月租金为69600元；租赁期满或合同终止后，若乙方没有违约行为，在乙方完成有关手续，并且将一切租金、物业管理费、水电费等账目结清，以及退回租赁物给甲方之后，甲方应在30日内将履约保证金无息退还乙方；若遇政府及甲方主管部门等政策性原因或不可抗力等因素对乙方承租的甲方物业进行全部或部分征收、拆除、收回，导致租赁合同不能履行时，租赁合同自动终止，双方互不承担违约责任，甲方不需对乙方作出任何补偿；甲乙双方可向做出收回、拆除、征收等行政行为的单位追讨给各自造成的经济损失；租赁期间，倘因自然灾害、战争、政府法令法规之禁制或部队政策性因素等不可抗力而导致双方无法继续履行本租赁合同，双方互免承担违约责任；如因不可抗力的原因，造成本租赁合同无法履行时，双方互免承担违约责任；等。同日，新东方学校（乙方）与教育城公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，协议记载甲方是广州市越秀区环市东路475号之三自编329、330、331、332、333号（物业名称为东都-广东教育城）物业管理公司，乙方是物业的承租人，必须服从和执行甲方的物业管理有关规定和要求，并按本协议规定承担其责任和履行义务，乙方在本协议签订之日，应向甲方交付管理费保证金和预交一个月管理费共计63946元，水电费押金10000元，管理费保证金及水电押金在本协议期满且乙方无违约和赔偿的前提下无息退还乙方；2017年7月1日至2018年6月30日的物业管理费为每月18000元；由甲方根据政府环保部门规定和授权代为收取乙方经营场地城市垃圾清运费，乙方每月垃圾清运费为125元等。合同签订后，教育城公司将上述房屋交付给新东方学校装修及使用。另，2016年12月20日，新东方学校（乙方）与教育城公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，协议记载甲方是广州市越秀区环市东路475号之三自编20、21号（物业名称为东都-广东教育城）物业管理公司，乙方是物业的承租人，必须服从和执行甲方的物业管理有关规定和要求，并按本协议规定承担其责任和履行义务，乙方在本协议签订之日，应向甲方交付管理费保证金和预交一个月管理费共计17232元，水电费押金6000元，管理费保证金及水电押金在本协议期满且乙方无违约和赔偿的前提下无息退还乙方；2016年12月20日至2017年12月19日的物业管理费为每月5160元；由甲方根据政府环保部门规定和授权代为收取乙方经营场地城市垃圾清运费，乙方每月垃圾清运费为25元等。2017年12月5日，新东方学校（乙方）与被告（乙方）就本案所有租赁部位分别签订四份《物业租赁及管理服务解除协议》，约定：鉴于南部战区空军参谋部直属工作处根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，在2017年11月10日通知解除与甲方签订的《房屋租赁协议》及与之有关的补充协议，并要求在2017年12月10日停止经营活动并向部队腾退租赁物，导致甲乙双方签订的租赁合同已完全无法履行，甲乙双方同意于2017年12月9日解除双方签订的租赁合同，乙方需缴付甲方的租金等所有费用计至2017年12月9日止；乙方在签订协议后于12月9日停止经营，并到甲方物业管理中心办理退场手续，依照双方签订的《物业租赁合同》将租赁场地的装修及基础设施保持完好交还给甲方，其他属于乙方的可移动的物品由乙方负责清理带走；等。同日，双方签订《管理服务解除协议》，约定甲乙双方同意于2017年12月9日解除双方就广州市越秀区环市东路475号之三自编20、21号商铺签订的管理协议，乙方需缴付甲方的管理费、水电费等所有费用计至2017年12月9日止；乙方在签订协议后于12月9日停止经营，并到甲方物业管理中心办理退场手续等。2017年12月9日，新东方学校将承租的上述全部涉案房屋交回给教育城公司。一审庭审中，新东方学校、教育城公司、吴美文均确认教育城公司、吴美文已向新东方学校退还租赁保证金。一审法院判决：驳回新东方学校的诉讼请求。一审案件受理费29420.50元，由新东方学校负担。新东方学校不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决；二、教育城公司、吴美文共同赔偿新东方学校被迫解除涉案《物业租赁合同》、《物业管理服务协议》导致的装修损失986846.99元；三、本案全部诉讼费由教育城公司、吴美文承担。二审法院认定事实：一审判决查明事实无误，二审法院予以确认。二审法院另查明：2016年10月10日的《物业租赁合同》约定装修期为30天，自2016年10月16日起至同年11月14日止。2016年12月30日的《物业租赁合同》约定装修期为62天，自2017年7月1日起至同年8月31日止。二审法院再查明：经广东省工商行政管理局核准，教育城公司于2018年1月29日变更为吴美文持股的自然人独资有限责任公司。二审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案中，新东方学校与教育城公司就涉案房屋已建立租赁合同关系。依据双方约定，其中广州市越秀区环市东路475号之三自编311、312、313、315、316、317、318、319、322、323、325、326、327、328号写字楼的租赁期限至2022年12月31日届满，广州市越秀区环市东路475号之三自编225C、229号写字楼的租赁期限至2019年10月15日届满，广州市越秀区环市东路475号之三自编329-333号写字楼的租赁期限至2022年12月31日届满。在合同履行过程中，因出现合同约定的“政策性原因”，导致租赁合同无法继续履行，双方协商于2017年12月9日提前解除租赁合同关系，双方互不承担违约责任。因租赁合同关系提前解除，新东方学校客观上会遭受装修投入无法分摊的损失，该损失的发生与租赁合同关系的建立及解除直接相关，故新东方学校诉请教育城公司对该损失进行分担，符合公平的民事活动原则，一审法院对此予以驳回有失妥当，应予纠正。教育城公司依据《物业租赁合同》第十条、第十二条第5点及第十六条约定，抗辩其无需向新东方学校作任何补偿，有违公平合理原则。经综合审查新东方学校提交的合同及发票等证据反映的装饰装修投入状况、合同履行的实际情况、合同解除的原因等因素，基于公平原则与诚实信用原则，二审法院酌情确定教育城公司向新东方学校支付补偿款478100元。对于新东方学校超出该金额的诉讼请求部分，二审法院予以驳回。关于吴美文是否应与教育城公司承担连带责任的问题。本案系租赁合同关系解除后债权债务的清理纠纷，双方租赁合同关系于2017年12月9日解除，而教育城公司变更为吴美文持股的自然人独资有限责任公司的事实发生在2018年1月29日，即教育城公司在本案中对新东方学校所负债务产生于教育城公司变更为吴美文个人独资企业之前。因此，新东方学校以教育城公司为一人有限责任公司，吴美文未能证明其财产独立于教育城公司财产为由，诉请吴美文与教育城公司在本案中承担连带责任，依据不足，二审法院不予采纳。二审法院判决：一、撤销一审判决；二、教育城公司于本判决生效之日起三日内向新东方学校支付补偿款478100元；三、驳回新东方学校的其他诉讼请求。一审案件受理费29420.50元，由新东方学校负担24445.50元，教育城公司负担4975元。二审案件受理费13668元，由新东方学校负担7046元，教育城公司负担6622元。本院再审查明，原审查明的基本事实属实，应予以确认。本院另查明，在李海全诉教育城公司租赁合同纠纷再审案〔案号：（2019）粤民再252号〕中，李海全向本院提交了南部战区空军参谋部直属工作部于2017年11月10日向案外人广州市东都大世界有限公司发出的《通知》。该通知载明，“贵我双方于2009年6月15日签订了《房屋租赁协议》，就广州市环市东路475号正门至南门临街地段的空余房地产租赁事宜达成合意，约定由贵单位加建二层，加建后的建筑为土建结构五层（下称‘租赁物’）。在履约过程中，贵单位在未通知征求我部队同意的情况下，擅自将租赁物加建为七层，贵单位的行为已构成根本违约，我部队有权要求解除租赁协议。同时，中央军委于2016年初下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发〔2016〕58号），为贯彻落实《通知》精神，我部队也无法继续向贵单位出租租赁物。综上，我部队现通知如下：一、自2017年11月10日起解除贵我双方签订的《房屋租赁协议》及与之有关的所有补充协议、合同等（以下统称‘租赁合同’）。请于2017年11月30日前向我部队缴清租赁合同解除前的应缴或欠付的租金。二、请务必于2017年12月10日前停止租赁物、违约加建物及其所在区域内所有项目的经营活动并向我部队腾退租赁物、违约加建物及其附属设施、配套设施。……”教育城公司质证认为，该证据系直工处单方作出，未获广州市东都大世界有限公司的确认，本案租赁合同的解除事由是中央军委停偿政策导致直工处收回租赁物，与租赁物是否存在违法加建物无关。本院再审认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是教育城公司应否对新东方学校遭受的装修损失承担赔偿或补偿责任。首先，关于涉案租赁合同的解除事由。教育城公司与新东方学校于2017年12月5日签订的《物业租赁与管理服务解除协议》载明，“鉴于南部战区空军参谋部直属工作处根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，在2017年11月10日通知解除与甲方签订的《房屋租赁协议》及与之有关的补充协议，并要求在2017年12月10日停止经营活动并向部队腾退租赁物，导致甲乙双方签订的租赁合同已完全无法履行。”上述协议内容足以证明双方确认涉案租赁合同解除的唯一事由是直工处收回租赁物。新东方学校根据直工处于2017年11月10日向案外人广州市东都大世界有限公司发出的《通知》，主张系由于广州市东都大世界有限公司的违法加建行为导致直工处解除与广州市东都大世界有限公司的租赁合同，该主张与上述《物业租赁与管理服务解除协议》的约定不符，且该《通知》系直工处单方行为，并非向教育城公司发出，亦未得到教育城公司或广州市东都大世界有限公司的确认或者生效裁判文书的认定，故本院对新东方学校的此项主张不予采纳。新东方学校又主张教育城公司在签订涉案租赁合同时明知但故意隐瞒租赁物即将因涉军停偿政策被收回的重大事实，违反了出租人的告知与权利担保义务，但亦未对此举证证明，对其此项主张本院亦不予采纳。其次，关于教育城公司应否赔偿或补偿新东方学校装修损失的问题。涉案三份房屋租赁合同第十条均约定，“若遇政府及甲方主管部门等政策性原因或不可抗力等因素对乙方承租的甲方物业进行全部或部分征收、拆除、收回，导致租赁合同不能履行时，租赁合同自动终止，双方互不承担违约责任，甲方不需对乙方作出任何补偿；甲乙双方可向做出收回、拆除、征收等行政行为的单位追讨给各自造成的经济损失。”由于涉案租赁物因涉军停偿政策被直工处收回，符合上述条款约定的合同解除情形，故双方均无须承担违约责任，而教育城公司亦无须对新东方学校的装修损失予以补偿。最后，关于本案能否适用合同法公平原则的问题。公平原则是一项法律适用原则，可以弥补合同法具体条款与合同内容的不足，故其应适用于法律没有明确规定且合同亦无明确约定的情形，不应适用于法律已有明确规定或合同已有明确约定的情形。本案中，在涉案租赁合同对直工处因涉军停偿政策收回租赁物导致合同解除的法律后果已有明确约定的情况下，应遵循当事人意思自治原则，按照合同约定确定当事人的权利义务，而不应适用公平原则对双方当事人的权利义务予以调整。因此，二审法院适用公平原则判决教育城公司补偿新东方学校装修损失478100元，属适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，教育城公司的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终19064号民事判决；二、维持广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初19363号民事判决。二审案件受理费13668元，由广州市新东方培训学校负担。审判长  刘样发审判员  文建平审判员  贾 密二〇一九年九月十九日书记员  赵时雨马绮雯