江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣02民终643号上诉人（原审被告）：刘清亮，男，1965年3月5日出生，汉族，住江西省景德镇市。委托诉讼代理人：江少华，江西江少华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秋香，女，1972年8月13日出生，汉族，住安徽省宣城市。委托诉讼代理人：何顺林（王秋香丈夫），住安徽省宣城市。委托诉讼代理人：谭尚军，安徽凤形山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张少华，男，1969年12月2日出生，汉族，住江西省景德镇市。被上诉人（原审被告）：王伟，男，1984年12月21日出生，汉族，住江西省景德镇市。委托诉讼代理人：占少林，江西京天律师事务所律师。上诉人刘清亮因与被上诉人王秋香、张少华、王伟房屋买卖合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘清亮上诉请求：依法撤销对上诉人刘清亮的判决，即原审判决第三项，被告刘清亮对王伟所欠购房余款63万元承担连带清偿责任。事实与理由：本案一审认定，上诉人刘清亮与张少华于2019年4月10日左右，共同向原告出具担保书一份，明确约定：“担保在2个月内付清王伟所欠购房款63万元”，并以此作为依据判决上诉人刘清亮对王伟所欠购房余款63万元承担连带清偿责任。本案王秋香起诉的时间是2019年4月17日，一审法院当日即立案，2019年5月28日作出一审判决，上诉人刘清亮的担保期限至今未到，故，一审判决程序违法，请求二审法院在查清本案事实后，依法撤销对上诉人刘清亮的判决。被上诉人王秋香答辩意见：我方认为上诉人的上诉请求不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。担保书上有作出如下约定：1、担保在两个月内付清王伟所欠的购房款63万元；2、以中介公司现有房产及其他房产作为抵押；3、以房产中介张少华房产卖出款如数付给甲方。被上诉人王秋香认为这种约定是对担保方式的约定不明确，依据担保法第19条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任承担保证责任。所以被上诉人王秋香认为上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持一审判决。被上诉人王伟答辩意见：我方认为刘清亮应该承担连带担保责任。被上诉人张少华未答辩。王秋香向一审法院提出诉讼请求：1、被告王伟偿还购买原告房屋所欠余款630000元，并承担自违约之日起至所欠前述购房款还清之日止之期间的按年利率6%计算的损失；2、被告张少华、刘清亮对上述诉讼请求承担连带责任；3、由三被告共同负担本案诉讼费用。一审法院审理查明：原告王秋香系华阳新时代广场锦华苑2栋202室原房产所有权人，房产证号为赣（2016）景德镇市不动产权第**。2018年9月，原告在被告张少华经营的房产中介处，欲将华阳新时代广场锦华苑2栋202室房屋出售，并收取了2万元定金，房屋总价款为78万元。张少华于2018年9月27日向原告出具收条一份，载明张少华收到原告赣（2016）景德镇市不动产权第**房产证。2018年10月10日，王伟通过银行转账13万元给原告，故原告总共收到被告王伟15万元首付款，剩余63万元未支付，双方约定待办理完房屋按揭贷款再支付给原告。支付完首付款后，2018年10月17日，原告与被告王伟就到办证大厅办理了房屋所有权过户手续，华阳新时代广场锦华苑2栋202室的房屋所有权人变更为王伟。2018年10月26日，被告王伟将该房产抵押给景德镇农村商业银行股份有限公司河西支行，向银行贷款50万元，2018年10月31日银行向王伟发放了50万元贷款，同日，王伟经张少华指示，将50万元转给刘世金。被告张少华与王伟，一直未告知原告50万元贷款的发放情况，直至2019年4月份，原告才知晓房屋已办理抵押贷款。2019年4月11日，王伟以购房人，张少华以中介人身份向原告出具欠条一份，载明：“事由：购买华阳房款78万元，王秋香房首付款15万元，还欠63万元整，还款期以中介人办下贷款为准，款项由购房人转卖方。”同日，张少华向原告出具担保书一份，载明：“华阳新时代广场锦华苑2栋202室已过户给王伟，如果出现任何卖方未收齐房款情况，本人张少华愿意承担连带责任。”之后，2019年4月十几日，被告张少华与刘清亮又共同向原告出具担保书一份，该担保书将原、被告房屋买卖的过程，及贷款情况进行了陈述，同时载明：“中介方张少华及合伙人刘清亮担保在2个月内付清王伟所欠购房款63万元整。”被告张少华和刘清亮在担保人处签字捺手印，刘清亮还注明：“以房产中介张少华房产卖出款如数付给甲方，此据证。”但此后，被告并未支付原告剩余购房款，故原告诉至法院。一审法院认为，本案争议的焦点：一、被告王伟是否为房屋买卖合同中的购买方，是否应当承担向原告支付尾款63万元及赔偿损失的责任；二、被告刘清亮、张少华是否应当向原告承担保证责任。关于王伟是否为房屋买卖合同的购买方问题，本案中，被告王伟抗辩称，其是听从被告张少华的指示，以其名义向原告购买房屋，所有购房款均由张少华出资，而房屋贷款的50万元也是经张少华指示转给刘世金，房屋贷款也是由张少华在偿还，王伟本人并没有履行任何出资义务。该院认为，被告王伟虽然是听从张少华指示，但王伟作为一个具有完全民事法律行为能力的自然人，其具有民事权利能力，依法应对自己所做出的民事法律行为承担义务。房屋买卖过程中，是以王伟名义转账首付款13万元给原告，同时，原告也是将华阳新时代广场锦华苑2栋202室房屋直接过户至被告王伟名下，原告有理由相信被告王伟是房屋的购买方，双方在欠条中也明确约定王伟为购房人，根据合同的相对性原则，王伟与张少华之间的内部关系，不能以此对抗原告，否定王伟的合同义务。因此，本案中，王伟作为房屋买卖合同的购买方，应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，原告已经将华阳新时代广场锦华苑2栋202室房屋直接过户至被告王伟名下，王伟应当向原告支付剩余63万元购房款。庭审过程中，根据原告王秋香及被告王伟、张少华陈述，双方约定六个月内付清购房尾款，但是被告王伟、张少华于2018年10月26日就将该房屋抵押给银行办理了50万元贷款，并没有办理房屋按揭贷款手续，也未将50万元贷款支付给原告，被告王伟构成违约，原告主张被告自违约之日以63万元为基础按照年利率6%计算损失并赔偿给原告。庭审过程中，经原告确认，违约之日按起诉之日起算，该院认为，原告该项主张符合相关法律规定，该院予以支持。关于被告张少华、刘清亮是否应当承担保证责任的问题。保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的行为。本案中，被告张少华于2019年4月11日单独向原告出具担保书一份，载明被告张少华愿意承担连带责任，而且，张少华对此也无异议，因此，该院认为，张少华应当向原告承担连带保证责任，因为双方未明确约定保证的范围，故根据相关法律规定，对担保范围没有约定或约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任，即张少华应当对63万元购房款及原告的损失全部承担保证责任。被告刘清亮抗辩称，其仅仅是见证人，并非担保人。该院认为，刘清亮与张少华于2019年4月10日左右，共同向原告出具担保书一份，明确约定：“担保在2个月内付清王伟所欠购房款63万元”，并且在担保人处签字，被告刘清亮虽注明：“以房产中介张少华房产卖出款如数付给甲方（原告）”，该注明无法免除刘清亮的保证责任，该保证约定符合保证责任的构成要件，双方虽未约定保证的方式，但根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”因此，被告刘清亮应当向原告承担连带保证责任。被告刘清亮在担保书中明确约定的是担保2个月内付清购房款63万元，因此，被告刘清亮仅仅对63万元购房款承担连带清偿责任，对于原告的损失不承担连带清偿责任。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条之规定，判决：“一、限被告王伟于本判决生效之日起十日内支付原告王秋香购房所欠余款63万元及赔偿原告王秋香损失（自2019年4月17日起，以所欠63万元为基数，按照年利率6%计算至付清之日止）；二、被告张少华对第一项所述债务承担连带清偿责任；三、被告刘清亮对王伟所欠购房余款63万元承担连带清偿责任；四、驳回原告王秋香其他的诉讼请求。”如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元，保全费4020元，由被告王伟、张少华、刘清亮共同承担。二审期间，各方均无新证据提交。二审确认一审认定的事实。本院认为，本案的争议焦点：保证期间是否届满。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”。根据一审证据《担保书》中的约定“承诺在半年内按揭贷款到甲方账上”以及银行汇款凭证证明支付首付款日期为2018年10月10日，可得知，本案债务履行期限的届满之日为2019年4月9日。被上诉人王秋香主张债权的起诉之日为2019年4月17日。以上证据事实可证明，王秋香主张权利之日，属于债务履行期满之后，诉讼时效之内，符合法律规定。另根据一审证据，上诉人在担保书中明确约定：“担保在2个月内付清王伟所欠购房款63万元”，本案保证期间未届满，被上诉人王秋香向保证人主张保证责任，符合法律规定，上诉人抗辩其享有期限利益与证据事实不符，本院不予支持。综上，上诉人刘清亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10100元，由上诉人刘清亮负担。本判决为终审判决。审判长  胡纯华审判员  舒振亚审判员  徐文生二〇一九年九月十二日法官助理金勇胜书记员涂娜娜