苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初1948号原告：东莞市中光光电科技有限公司，统一社会信用代码91441900075093774X,住所地东莞市长安镇厦边社区银城一路******。法定代表人：南洪燮。委托诉讼代理人：丛丁,北京大成（苏州）律师事务所律师。被告：辉星（苏州工业园区）电子有限公司，统一社会信用代码91320594774676442P，住所地苏州工业园区胜浦新江路**。法定代表人：DAEBOKKIM。委托诉讼代理人：王延侠，江苏加得律师事务所律师。原告东莞市中光光电科技有限公司（以下简称“东莞中光公司”）与被告辉星（苏州工业园区）电子有限公司（以下简称“辉星公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因案情复杂依法转为普通程序，组成合议庭并公开开庭进行了审理。庭审中，原告东莞市中光光电科技有限公司的委托诉讼代理人丛丁、被告辉星公司的委托诉讼代理人王延侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞中光公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告因拆迁应得的补偿金1272206元、停产停业及搬迁补助费406260元、员工遣散费500000元，共计2178466元；2.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年4月29日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》一份，约定原告从被告辉星公司处承租苏州工业园区胜浦镇新江路83号第一层的厂房，厂房面积为1300平方米，租赁期自2015年5月1日至2018年4月30日止。合同还约定除国家占用征地外，没有特殊情况，被告辉星公司需尽量保证原告租满七年，续签合同一年一签。因被告辉星公司有上述承诺，原告遂承租了涉案厂房并购买了被告的无尘设施与设备开始生产经营。2018年5月21日，江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司对新江路83号的全部厂房（也包括原告所有的机器设备及附属物）进行了价值评估，并于2018年5月24日作出了《机器设备及附属物搬迁评估咨询报告》，该报告显示被评估资产价值为2205319元，其中属于原告所有的资产共计1272206元。2018年6月6日，在得知厂房即将拆迁后，原告致函被告辉星公司要求其代为向苏州工业园区胜浦街道企业用地回购办公室申报原告应得补偿的相关资料。拆迁办以原告不是房屋所有权人为由拒绝与原告单独签订补偿协议，并于2018年6月20日与被告辉星公司签订了关于收回并补偿相关土地、建筑物、部分设施设备及苗木的合同。该合同中明确了拆迁补偿款的金额，且该金额与评估报告中所载金额一致。该合同中还列明了停产、停业及搬迁补助费的计算标准与员工遣散费的金额。上述支付给被告的拆迁补偿、补助及员工遣散费中包含了属于原告莞中光公司应得补偿的部分。目前被告已收到大部分的补偿款，被告却拒不支付给原告其应得的补偿款，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告辉星公司辩称：第一，原、被告间的租赁合同已于2018年4月30日到期，且在该合同到期之前，答辩人即已多次通知原告不再续签合同,并要求其及时搬离。在合同到期后，答辩人又多次催促原告迁出，但原告始终未予理会，至今原告还侵占所租赁之厂房；第二，涉案的回购事件发生于租赁合同到期之后，故该动迁回购与原告之间不存在关联。且被告获得的拆迁补偿都是被告自身的厂房、设备并不包括原告的机器与设备；第三，根据双方租赁合同的约定，如发生政府拆迁事项或其他特殊情况，答辩人可以不再续租，故本案中答辩人因政府回购而未与原告继续签订租赁合同，该情形符合合同约定，不存在违约，也无需对原告进行任何赔偿。本院经审理查明的事实如下：2015年4月29日，被告辉星公司(甲方、出租方)与原告东莞中光公司(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将苏州工业园区胜浦镇新江路83号厂房第一层(共三层)出租给乙方生产经营使用，出租房屋面积共1300平方米，合同期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止。合同第三条第3项约定：租赁期满，甲、乙双方协商根据市场租赁价格调整房租价格。第三条第4项约定：租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满1个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。除国家占用征地或没有特殊情况之外，甲方尽量保证乙方能租满七年，续签合同一年一签。第四条约定：每平方租金为20元，每月租金共计26000元(不含税)，如需开具房租发票税金由乙方承担。水电费等相关费用另算。第七条第1项约定：因不可抗力因素导致合同无法履行的或被政府占用合同无法履行的合同终止。租赁期满合同自然终止。第七条第2项约定：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。另查明：2015年8月18日，苏州工业园区胜浦街道企业用地回购办公室向被告辉星公司发出《通知》一份，通知被告辉星公司在企业用地回购红线范围之内。2016年11月8日，被告辉星公司向原告东莞中光公司苏州分公司发送《通知》一张，内容为：“辉星(苏州工业园区)电子有限公司在2015年8月18日正式收到胜浦街道企业用地回购办公室正式通知时，就已告知我公司一楼租户东莞市中光光电科技有限公司苏州分公司等拆迁事宜。并于2015年10月份和2016年6月份给了两份新旧企业用地回购涉及部分设备补偿登记表。现再以书面形式通知东莞市中光光电科技有限公司苏州分公司2015年8月18日起，你们所租辉星(苏州工业园区)电子有限公司一楼位于胜浦街道新江路的厂房在政府的回迁范围之内，现正在办理相关事宜，望你们提前作好思想准备，配合政府回迁的相关事宜，请按时准备好回迁办公室所需要的所有资料，如有遗漏请自行负责。特此通知！”2017年5月18日，被告辉星公司向原告东莞中光公司苏州分公司发送《通知》一张，内容为：“东莞市中光光电科技有限公司苏州分公司所租辉星(苏州工业园区)电子有限公司一楼1300平方的厂房按所签合同将于2018年4月30日到期，在2018年4月30日之后因政府拆迁我公司将不再对外出租，请贵公司于2018年5月1日前搬离。我公司已提前书面通知，给贵公司有足够的准备时间，希贵公司能够配合，望理解!特此通知!”2018年3月26日，被告辉星公司再向原告东莞中光公司苏州分公司发送《通知》一张，内容同2017年5月18日《通知》。2018年5月3日，被告辉星公司在原告东莞中光公司苏州分公司门上张贴《公告》一张，内容为：“东莞市中光光电科技有限公司苏州分公司所租辉星（苏州工业园区）电子有限公司一楼1300平方的厂房按所签合同已于2018年4月30日到期，我们在2017年5月18日和2018年3月26日两次书面通知贵公司所租房屋到期后我们将不再对外出租，并在2018年4月30日之前搬离。现给予你们最后的期限：2018年5月10日之前搬离，5月11日开始我们将会停电，由此产生的损失贵公司自行负责。特此公告。”2018年5月10日，被告辉星公司委托江苏加得律师事务所白海燕律师向原告东莞中光公司苏州分公司及东莞中光公司各寄送《律师函》一份，内容为：“东莞市中光光电科技有限公司及法定代表人南洪燮先生：我是江苏加得律师事务所白海燕律师，受辉星(苏州工业园区)电子有限公司(以下简称辉星公司)委托，全权处理贵公司苏州分公司厂房租赁期满搬迁事宜，特郑重向贵公司致函。基本事实：2015年4月，辉星公司与贵公司苏州分公司签订厂房租赁合同，分公司加盖印章并由法定代表人南洪燮签字确认。合同期限自2015年5月1日至2018年4月30日。合同签订后贵公司使用租赁厂房至今。现合同租赁期届满，贵公司拒不腾退房屋，非法使用。本律师建议：本律师认为，贵公司与辉星公司签订的《厂房租赁合同》真实有效，双方应严格按照合同履行各自的权利义务。辉星公司已经全面有效的履行了自己的义务，及时交付厂房，保障贵公司安全使用至今。其间因涉及政府拆迁原因，辉星公司于2017年5月18日及2018年3月26日两次致函贵公司，函告该厂房将在合同期满后不再对外出租，敬请贵公司在合同期满后如约搬迁。现贵公司违背诚信原则，合同期满拒不腾退厂房，致使辉星公司无法配合当地政府完成拆迁安置工作。现辉星公司愿以协商的方式处理问题，本律师予以认可。故，请贵公司在收到律师函件之日起十个工作日内完成厂房腾退搬迁事宜。如逾期不联络，本律师将代理辉星公司诉诸法院，运用法律手段维护公司的权利。届时对贵公司造成的负面影响及后果概由贵公司自行承担。”庭审中，原告东莞中光公司确认上述通知均已经收到。此外，双方还确认涉案的厂房截至第二次庭审之日（2019年9月9日）尚未办理交接，涉案厂房仍由原告东莞中光公司占用。2018年6月20日，被告辉星公司与苏州工业园区胜浦街道企业用地回购办公室签署《有关收回并补偿辉星（苏州工业园区）电子有限公司名下土地、建筑物、部分设施设备及苗木的合同》。以上事实有《厂房租赁合同》、《有关收回并补偿辉星（苏州工业园区）电子有限公司名下土地、建筑物、部分设施设备及苗木的合同》、通知、律师函等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告东莞中光公司认为在被告辉星公司因回购而获得的补偿款项中有部分是属于原告东莞中光公司的，故要求被告辉星公司支付该部分款项。本院认为，原告东莞中光公司与被告辉星公司之间系厂房租赁合同关系，双方的权利义务应根据《厂房租赁合同》的约定予以确定。首先，关于租赁期限，合同中明确约定为自2015年5月1日起至2018年4月30日止。在合同中虽还有“甲方尽量保证乙方能租满七年，续签合同一年一签”的内容，但其前提为“除国家占用征地或没有特殊情况”，而本案中，涉案厂房被政府回购，该情况符合合同中约定的上述不续签的例外情形，且相应回购的协议签订亦在合同期满之后，故在此前提下，涉案房屋租赁合同关系已于2018年4月30日终止；其次，在合同终止前，被告辉星公司曾多次发送通知或律师函告知原告东莞中光公司涉案场地已被列入回购范围，且通知原告尽快准备搬迁事宜，故被告也已尽到了合理的告知、通知义务；再次，因涉案的回购协议签订于2018年6月20日也即在租赁合同到期并终止后，因此涉案的回购并未影响原告作为承租方在合同期内的合同权利，原告现主张被告向其支付补偿款、停产停业补助费、员工遣散费等费用，缺乏相应的合同依据；最后，合同中对涉及国家拆迁等特殊情形也进行了约定，该约定为“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任”，根据该约定的内容，本案中涉案厂房被政府回购，其情形亦符合该项合同所约定的免责内容，故被告亦无义务向原告支付其主张的各项费用。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告东莞市中光光电科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费24228元，保全费5000元，两项费用合计29228元，由原告东莞市中光光电科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  笪皓文人民陪审员  周伟生二〇一九年九月十九日书 记 员  孙 琰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。