湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初6143号原告：陈恩，男，汉族，1987年7月16日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：王强，湖南云端律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳明，湖南云端律师事务所实习律师。被告：陈泽，男，汉族，1997年03月29日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：颜旸翀，湖南金厚律师事务所律师。原告陈恩与被告陈泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法由审判员吴贵平适用简易程序于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告陈恩的委托诉讼代理人王强、吴佳明，被告陈泽的委托诉讼代理人颜旸翀均到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告陈恩向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金人民币38400元；2.判令被告向原告支付2018年1月15日至2018年12月1日期间拖欠的房屋租金人民币152000元及逾期支付租金违约金（以每期欠付租金为基数，按年利率24％计算至被告实际清偿之日）；3.判令被告支付使用承租房屋期间产生的水、电和燃气等费用人民币2811元；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：详见书面起诉状。被告陈泽辩称：1.本案房屋租赁期限应从2018年1月4日起算；2.请法院确认房屋租赁合同于2018年12月4日已解除；3.原告诉求违约金属于重复计算，明显过高；4.陈泽缴纳的押金应当折抵房屋租金。本院经审理认定事实如下：2018年1月4日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同载明：原告将其位于长沙市天心区湘江中路36号华远国际中心隆玺R3栋4102房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告，租期为5年，从2017年10月15日至2022年10月14日止。合同约定每月租金16000元，租金支付方式为每三个月为一期支付，被告于合同生效之日向原告支付押金16000元，首期租金48000元，每季度的第三个月提前10日将下一季度租金支付给原告。被告拖欠租金累计达10天的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失的由被告赔偿。任何一方违反合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。被告逾期支付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的8%向被告加收滞纳金。租赁期间房屋产生的水电、燃气等费用及房屋租赁税金由被告承担。2017年10月26日被告向原告支付租金、押金48000元，2018年1月12日被告支付租金16000元，2018年6月29日被告支付租金6000元，2018年9月29日被告支付租金10000元，以上已付租金、押金合计80000元。2018年12月4日，被告在未与原告协商一致的情况下自动搬离涉案房屋后未再支付房屋租金，原告多次催讨未果，诉至法院。以上事实，有原被告提交的不动产登记证书、《房屋租赁合同》、租金转账截图、原、被告微信聊天截图、搬家记录订单等证据予以证实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，陈恩与陈泽签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，合同的当事人应当按约履行义务。合同签订后，原告陈恩依约向被告陈泽交付了租赁房屋，已经履行了租赁物的交付义务，陈泽应当按期足额向陈恩支付租金。原告实际租赁房屋期间为2017年10月15日至2018年12月4日，共计13.5个月，按照合同约定，被告陈泽应付租金为216000元（16000元/月×13.5个月），抵扣被告已支付的押金及租金80000元，陈泽还应向陈恩支付租金136000元。关于原告陈恩要求被告陈泽支付违约金问题。被告陈泽于2018年12月4日未与原告协商自动搬离房屋，以实际行为解除合同，因双方在合同中约定“任何一方违反合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金”，故被告陈泽应向原告陈恩支付提前解除合同的违约金38400元（即16000元×12个月×20%=38400元）。关于原告陈恩要求被告陈泽承担逾期支付租金违约金问题。合同约定每逾期一日，原告有权按月租金的8%向被告加收滞纳金。双方约定的上述滞纳金的性质即为违约金，该约定标准明显过高，本院予以降低，酌情按照以欠付租金136000元为基数，按月利率1%的标准自2018年12月1日计算至实际付清之日止，对原告陈恩过高部分的违约金诉讼请求不予支持。关于原告陈恩要求被告陈泽支付水电燃气费2811元问题。因原告陈恩没有提交水电气表的原始数据及购买凭证，其提供的缴费截图不足以认定陈泽承租期间的实际用量，且燃气费和电费均系先预交后使用，原告陈恩主张拖欠上述费用不符合情理，故对于陈恩主张水电燃气费的主张，因证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告陈泽于本判决生效后十日内向原告陈恩支付租金136000元；二、限被告陈泽于本判决生效后十日内向原告陈恩支付提前解除合同的违约金38400元；三、限被告陈泽于本判决生效后十日内内向原告陈恩支付逾期支付租金的相应违约金（具体金额以欠付租金136000元为本金基数，按照月利率1%从2018年12月1日起算至租金付清之日止）；四、驳回原告陈恩的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4794元，减半收取2397元，由被告陈泽负担1894元（此款已由原告陈恩向本院预交，由被告陈泽于判决生效后十日内随同判决款项直接向原告陈恩支付），原告陈恩自行负担503元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  吴贵平二〇一九年九月十九日法官助理谢婷代理书记员  龙 灿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。