四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终1017号 上诉人(原审被告):成都金牛万达广场投资有限公司，住所地：四川省成都市金牛区肖一巷**。 法定代表人：曲晓东。 委托诉讼代理人：潘璠，四川思力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦琛，四川思力律师事务所律师。 被上诉人(原审原告):丁惠华，男，1963年4月25日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被上诉人(原审原告):熊平，男，1956年2月25日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被上诉人(原审原告):余红林，男，1968年1月26日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被上诉人(原审原告):丁惠菊，女，1968年10月5日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被上诉人(原审原告):唐立彬，男，1959年12月22日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被上诉人(原审原告):丁惠荣，女，1960年7月4日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被上诉人(原审原告):雷宗元，男，1972年2月1日生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人(原审原告):余琼英，女，1972年4月2日生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上述被上诉人共同委托诉讼代理人：刘若愚，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上述被上诉人共同委托诉讼代理人：银天宝，四川思勉律师事务所律师。 上诉人成都金牛万达广场投资有限公司（以下简称金牛万达公司）因与被上诉人丁惠华、熊平、余红林、丁惠菊、唐立彬、丁惠荣、雷宗元、余琼英（以下简称丁惠华等八人）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第7398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金牛万达公司的委托诉讼代理人刘若愚、银天宝，被上诉人丁惠华等八人的委托诉讼代理人潘璠、秦琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金牛万达公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回丁惠华等八人一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用、鉴定费等均由丁惠华等八人承担。 事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，具体理由如下：一、案涉房屋的用途为商业，不存在库房性质。案涉房屋的土地用途为城镇混合住宅用地，《建设工程规划许可证》载明的建设内容为商业、住宅及配套设施，《建设工程规划许可证》所附的《总平面图》载明案涉房屋所在项目的总体主要技术经济指标中地上计入容积率的建设面积仅有住宅和非住宅（含办公用房、商业用房、配套设施），案涉房屋的位置为C组3栋，而3栋仅有9号住宅塔楼、10号住宅塔楼以及各号塔楼商业裙楼；案涉房屋的《房产测绘成果报告》载明的房屋用途为商业，《房屋所有权证》载明的规划用途亦为商业。案涉项目的《建设工程规划合格证》载明的建筑性质为住宅、公寓、商业、物管用房和文化活动中心，与案涉房屋性质有关的文件上均载明其为商业，不存在一审法院认为的库房性质。二、金牛万达公司报送给规划、房管和消防主管部门的资料是一致的，不存在资料不一致，更不存在未审批的规划变更。金牛万达公司在案涉房屋所在项目销售时，均按照规划、房管和消防主管部门的要求报送资料。一审中，金牛万达公司到规划、房管和消防主管部门查询案涉房屋所在项目所报送的资料，规划档案馆的存档资料有《建设工程规划许可证》《总平面图》《建设工程合格证》《竣工验收备案表》，房管部门的存档资料有《商品房买卖合同》《总平面图》，消防部门查询（消防部门不提供复印，只能查阅）的与本案纠纷有关的存档资料有《总平面图》《建设工程消防验收意见书》。从查询的情况来看，金牛万达公司报送给各部门的同一种资料均是一致的，即使不一致，也是因为各部门要求报送资料的类别不同。并且，案涉房屋所在项目也不存在未经审批的规划变更。三、金牛万达公司不存在违约行为。如前所述，记载案涉房屋用途的有关文件均载明为商业，金牛万达公司在向丁惠华等八人销售案涉房屋时告知了案涉房屋用途为商业，并按约定将案涉房屋交付给丁惠华等八人使用，并为其办理了规划用途为商业的《房屋所有权证》，《商品房买卖合同》已履行完毕，金牛万达公司不存在违约行为。四、丁惠华等八人不存在任何损失，一审法院支持其6000000余元的损失没有事实依据。金牛万达公司按照约定在2013年将案涉房屋交付给丁惠华等八人后，丁惠华等八人即开始对外出租。一审中，金牛万达公司曾举证证明在2015年11月包括“密室逃脱”在内的经营者还在向案涉房屋所在项目的物业管理公司申请停车位事宜。案涉房屋交付使用后，丁惠华等八人对外出租经营至今，对丁惠华等八人来说也一直在收取租金收益。丁惠华等八人在一审中并未举证证明其损失的大小和金额，一审法院在丁惠华等八人未提供任何损失证据的情况下支持了6000000余元的巨额损失没有事实依据，也是不符合法律规定的。五、一审法院直接以《鹏源鑫房评字（2017）第024号房地产司法咨询性估价报告》评估结论作为支持丁惠华等八人6000000余元巨额损失的依据是明显错误的。案涉房屋用途为商业，而该评估报告得出结论的假设条件为案涉房屋的规划用途为戊类库房。若一审法院需要使用该评估报告作为认定损失的依据，首先应当明确案涉房屋的规划用途。即使竣工图上案涉房屋部分标注为库房（戊类），也不能当然的认定该标注即为房屋的规划用途。所谓竣工图，是施工单位按照施工的实际情况画出的图纸，是让使用者能比较清晰地了解房屋的土建工程房屋建筑工程、电气安装工程等管道的实际走向和其它设备的实际安装情况，竣工图上所标注的内容与规划用途并无关系。房屋的规划用途有且仅能由规划主管部门进行认定。本案中，没有任何证据能够证明案涉房屋的规划用途为戊类库房，而一审法院却当然的以假设规划用途为戊类库房的评估价格适用于本案纠纷，作为认定丁惠华等八人损失金额的唯一依据，明显是错误的，应当予以纠正。六、案涉房屋在使用过程中未能通过消防验收的责任在于丁惠华等八人及其承租人的经营业态问题，与金牛万达公司无关。首先，案涉房屋在竣工验收后交付丁惠华等八人使用前依法通过了消防验收，由于商业部分属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。其次，金牛万达公司在一审中已举出大量的证据，证明与案涉房屋竣工图类似的同一楼栋其他房屋经过装修后均已取得营业前的消防验收。案涉房屋无法通过消防验收的责任在于自身的经营业态“密室逃脱”对防火、消防疏散的特殊要求所导致。金牛万达公司已履行完毕的《商品房买卖合同》的全部义务，丁惠华等八人的合同目的已经实现，至于案涉房屋交付后的使用、经营管理、装修装饰等相应的风险均应由丁惠华等八人承担。综上所述，金牛万达公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起上诉，请求撤销成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第7398号民事判决，支持金牛万达公司的全部上诉请求。 另外补充上诉意见如下：一、金牛万达公司已经按照合同约定、完全、适当的履行了合同义务，不存在违约行为。1.案涉合同第三条约定，交付的案涉房屋为商品房，房屋所有权证载明的规划用途为商业，金牛万达公司已按照合同约定履行了义务，向丁惠华等八人交付了商品房。2.案涉《合同补充协议（商铺）》第十六条其他条款第6项约定“甲方依据本合同所出售，乙方依据本合同所购买的标的公为规划用途为商业的房屋（即商铺）”。根据丁惠华等八人的房屋所有权证载明的规划用途为商业，故金牛万达公司已按照合同约定履行了义务，向丁惠华等八人交付了商铺。3.《商品房买卖合同》与《合同补充协议（商铺）》系双方真实意思表示，合法、有效。 二、一法院法律适用错误。1.原判决（第13页第二段“金牛万达公司在销售案涉房屋时明知该房屋只有部分可以用途商业而部分只能用作仓储的事实，但在签订商品房买卖合同时没有告知丁惠华等八人，妨害了丁惠华等八人的知情权和选择权，其行为属于故意隐瞒重大事实，存在严重违约行为。”）中认定金牛万达公司在订立合同时存在故意隐瞒重大事实，却引用《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，判令金牛万达公司承担合同履行中的违约责任，属于适用法律错误。2.一审法院依据竣工图，否定房屋权属登记证书，没有法律依据。竣工图不是房屋性质的证明文件。房屋用途应当以房屋产权登记证书为准，而不是以竣工图为准。一审法院仅凭竣工图，不能推翻房地产行政主管部门其他全部文件（包括但不限于国有土地使用权证、建设工程规划合格证、房屋所有权证），一审判决属于法律适用错误。三、一审法院事实认定错误。1.一审法院混淆“库房”和“商业”的概念将“库房”作为规划用途。《房屋用途分类标准》对房屋用途的定义，没有“库房”的规划用途，一审法院委托四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司作出的评估报告及四川省川建勘察设计院作出的测绘报告，按规划用途“戊类库房”评估，不具有真实性、合法性和关联性。2.库房本身系一种商业形态，也属于商业性经营用房，不影响案涉房屋“商业”性质。根据《中华人民共和国物权法》规定，房屋性质应当以登记为准，本案中，案涉房屋的《房产测绘成果报告》《建设工程规划合格证》及《房屋所有权证》载明的规划用途亦为商业，故“库房”系一种商业形态，不影响案涉房屋商业性质。四、丁惠华等八人实际将案涉房屋按商业房屋使用。1.丁惠华等八人已将案涉房屋向银行申请商业贷款并办理了抵押登记。2.丁惠华等八人现将案涉房屋租赁给案外人，且案外人已将案涉房屋所在地登记为其法定住所地，即案涉房屋符合商业性质。同时，案外人从事医疗经营活动，因此，案涉房屋可以作为商铺使用。丁惠华等八人按照商业标准收取租金的行为可以表明，其将案涉房屋按商业房屋使用。 丁惠华等八人答辩称，本案的直接原因是案涉房屋的装修无法通过消防验收，根本原因是金牛万达公司利用规划、建设、房管、消防等部门审核报规报建资料存在漏洞，向不同部门报送不同的资料骗得了相关手续。案涉房屋无法按照《商品房买卖合同》及房屋所有权证载明的用途即“商业”用途来使用。案涉合同约定的房屋用途为商业，案涉房屋交付后，丁惠华等八人将房屋出租给案外人，案外人将房屋装修后，无法通过消防验收。经案外人调查，案涉房屋用途部分为库房部分为商业，如全部按照商业使用，逃生通道宽度达不到建筑防火设计规范的要求，并且“该房屋内最远的点到最近安全出口的距离”远远大于建筑防火设计规范的要求。经丁惠华等八人调查，虽然案涉房屋产权登记的用途为商业，但其竣工图载明，610平方米为商业，约660平方米为戊类库房。根据建筑防火设计规范的强制性要求：一、“商业”的逃生通道宽度要求远远大于“戊类库房”通道宽度要求；二“商业”对“房屋内任意一点到最近安全出口的距离”的要求也远远大于“戊类库房”的要求。丁惠华等八人就案涉房屋消防问题向金牛万达公司反映后，金牛万达公司的意见：第一个方案是其出面协调各有关部门，通过消防验收。第二个方案，另装一部消防楼梯。丁惠华等八人选择了第二个方案，消防楼梯搭建完毕后，因其它业主反对，金牛万达公司随后拆除了该楼梯，现消防验收的问题一直未能解决。一审中，为了弄清案涉房屋无法通过消防验收的原因，丁惠华等八人的委托诉讼代理人走访规划、建设、房管、消防等主要部门，得知不能通过消防验收的根本原因是金牛万达公司利用有关部门审核报规报建资料存在的漏洞，向不同部门报送了不同的资料。按照竣工图载明的规划设计用途，该房屋部分为商业，部分为戊类库房，如房屋全部按照商业来装修，无法通过消防验收。一审法院也走访了有关部门，调查核实的情况与丁惠华等八人了解的情况一致，无法通过消防验收不是经营为态的问题，故一审法院认定金牛万达公司违约，关于竣工图的问题。竣工图是国家的重要技术档案，是竣工验收及以后办理房屋产权初始登记的重要依据文件，也是房屋装修、消防设计备案及装修消防验收备案的重要依据文件之一，双方当事人对该竣工图均认可，竣工图载明案涉房屋部分为商业部分为戊类库房。一审法院认定案涉房屋部分为商业部分无戊类库房并无不当。现《建筑设计防火规范》现有两个版本即2006年版与2014年版，案涉房屋的设计和验收应适用2006年版。《建筑设计防火规范》3.1.3条规定戊类库房仅能用于储存不可燃烧的物品，按照《商品房买卖合同》和《补充协议》约定，该房屋是全部用于商业用途，用于商业用途显然不是用于储存不可燃烧的物品。金牛万达公司的违约行为给丁惠华等八人造成了重大损失，租金远远低于市场价，以前租金为150／平方米，当承租人发现案涉房屋不能全部用于商业时，房租已减至90元／平方米。另外，丁惠华等八人认为按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，金牛万达公司提出上诉应当在15日提出，这里的上诉包括上诉请求、事实及理由。金牛万达公司新提出的事实理由已超过上诉期，丁惠华等八人认为不应当纳入二审法院审查范围。 丁惠华等八人向一审法院提出诉讼请求：1.金牛万达公司按照消防规范的规定对成都市金牛区肖家村二巷23号3楼C46-3号房屋进行整改并承担整改费用，使之符合消防规范的规定和符合《商品房买卖合同》及《补充协议》的合同目的；2.金牛万达公司赔偿丁惠华等八人的损失730825元（按租金损失暂计算至起诉之日，该损失应计算至金牛万达公司整改完毕案涉房屋能正常经营使用之日止）；3.本案的诉讼费等相关费用由金牛万达公司承担。其后丁惠华等八人申请增加诉讼请求并申请增加涂玉兰、舒立章为本案被告。丁惠华等八人主张在其购买案涉房屋的过程中，根据金牛万达公司销售现场工作人员及几位负责人的要求，向案外人员涂玉兰、舒立章支付5000000余万元好处费后，再签订《商品房买卖合同》和《补充协议》为此，丁惠华等八人认为涂玉兰、舒立章及金牛万达公司涉嫌构成共同欺诈，并增加诉讼请求，请求判令4.涂玉兰、舒立章退还该5000000余万元；5.金牛万达公司对第4项诉讼请求承担连带赔偿责任。诉讼中，因涂玉兰、舒立章下落不明，丁惠华等八人又申请撤回第4项、第5项诉讼请求。 2017年11月13日经丁惠华等八人确认，其诉讼请求为：1.判令确认成都金牛万达广场投资有限公司在履行商品房买卖合同及其补充协议的过程中存在违约行为；2.请求判令成都金牛万达广场投资有限公司赔偿原告的损失6166514.16元。(计算方式为，商品房买卖合同约定的单价17460元/㎡减去鉴定的房屋单价8163元/㎡，再乘以戊类库房的面积663.28㎡)；3.本案的诉讼费用由成都金牛万达广场投资有限公司承担。 一审法院查明事实如下：2011年12月15日，丁惠华等八人与金牛万达公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》等购房文件。其中《商品房买卖合同》约定，丁惠华等八人购买金牛万达公司开发的位于成都市金牛区的房屋（以下简称案涉房屋），测绘建筑面积共1271.17平方米，商品房单价为每平方米人民币17460元，总价款人民币22232866元整，合同约定该房屋的用途为商业。《补充协议》及附件附图进一步明确丁惠华等八人等所购买的房屋为“商铺”，《补充协议》还对涉案房屋商业用途进行特别约定：该房屋由乙方自行依法用于商业用途，办理相关审批手续；乙方依据本合同所购买的标的仅为规划用途为商业的房屋（即商铺），如《商品房买卖合同》与《补充协议》发生冲突的以补充协议为准。合同签订后，丁惠华等八人按照合同约定支付了全部房款，金牛万达公司按照约定时间将案涉房屋交付丁惠华等人，并于2014年7月3日办理了房屋产权登记证书，业务件号权2630623，房屋产权登记证书上载明案涉房屋规划用途为商业。建设工程规划合格证载明案涉房屋建筑性质为商业。 丁惠华等八人于2013年11月15日将该房屋出租给案外人第三人江国荣。案外人江国荣按照商业用途进行装修并报消防验收，在此过程中江国荣向丁惠华等八人及金牛万达公司反映，C46-3号房屋规划用途不适用于“商铺”，江国荣按照商业进行装修后无法通过消防验收，致使其无法正常开业。后丁惠华等八人向金牛万达公司反馈案外人江国荣反映的上述事实。为解决消防楼梯宽度及距离逃生出口距离不符合强制性规定的问题，保障消防验收合格，金牛万达公司委托相关单位自行出资加装搭建一部消防楼梯，但因该楼梯属于违规搭建且所在物业其他业主反对，又撤除该楼梯。 另查明，2012年12月3日，经整改后，成都市公安消防局出具成公消验[2012]第142号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防复验合格。2013年7月2日，成都金牛万达广场一、二、三标段（1-6栋）及对应地下室竣工验收，验收文件齐全，备案编号2013-116。 2017年4月4日，一审法院到成都市城市建设档案馆调取案涉房屋归档图纸，其竣工图显示，房屋部分为“商业”，部分为库房，制图比例1:100。根据C区三层竣工平面图比例得出，1号楼为两个相邻防火分区共用，宽度1.6米，2号楼梯宽度1.45米。 一审法院认定上述事实有双方的主体信息、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、房产证复印件、《商铺租赁合同》、《前期物业服务协议》、物业费收费票据等若干证据。一审法院调查的证据及当事人一致陈述等在案佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》、商品房买卖合同《补充协议》及相关合同附件是双方当事人真实意思的表示，双方依法成立买卖合同关系。合同依法成立生效后，丁惠华等八人依约向金牛万达公司足额支付了购房款项，金牛万达公司即负有诚实全面履行合同的义务，及时交付符合合同约定的房屋。从双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的形式和内容看来，金牛万达公司承诺丁惠华等八人购买的其开发的位于成都市金牛区的房屋设计用途为商业，并在《补充协议》及附件图上进一步明确丁惠华等八人所购买的房屋为“商铺”。金牛万达公司在报建、规划过程中经相关部门审批许可建筑的房屋也规定为商业用途，故金牛万达公司出售的房屋应属于商业性经营用房，而丁惠华等八人购买该房产的目的也是为了全部用于商业经营。因此，金牛万达公司应当向丁惠华等八人全面交付属于商业性质的用房。 关于金牛万达公司是否存在违约事实。虽然金牛万达公司最终为丁惠华等八人办理的《房屋所有权证》登记为商业，但其提交城建档案馆的竣工平面图中载明案涉房屋仅部分为商业，部分为库房。建筑房屋项目最终完成，其在规划、报建、消防验收、竣工验收及备案等程序上应保持材料的一致性，如在施工过程中需要变更也应通过相关部门审批。本案中，金牛万达公司出售的涉案房屋在各部门显示的性质不一致，而竣工图是建设项目建设项目施工完成后，由施工单位负责编制竣工文件，监理单位负责审核，是真实反映建设工程项目施工结果的图样。庭审过程中，金牛万达公司也未向庭审说明其规划许可的商业用房为何在备案的竣工图上显示为库房的原因。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条,“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”因此，金牛万达公司应当对其交付的房屋全部为商业的认定承担举证不能的责任。据此，被告未能按照双方合同约定，向原告等人交付“商业”用途的房屋，确实存在违约行为。 此外，根据《建筑设计防火规范》（2006版）第5.3.16款“商店的疏散人数应按每层营业厅建筑面积×面积折算值和疏散人数换算系数计算。地上商店的面积折算值宜为50%-70%”、“商店营业厅内的疏散人数换算系数（人/平方米）：地上**为0.77”、第5.3.17款“学校、商店、办公楼、候车（船）室、明航候机厅、展览厅、歌舞娱乐放映游艺场所等民用建筑中的疏散走道、安全出口、疏散楼梯以及房间疏散门的各自总宽度，应按下列规定经计算确定：即若楼层位置在地上三层，耐火等级为一、二级的建筑，疏散走道、安全出口、疏散楼梯以及房间疏散门的每100人净宽度不应小于0.75”的规定，本案涉案房屋面积共计1271.17平方米，若均按商业计算，并按照建筑的耐火等级为一、二级计算，商店的最小疏散人数为：1271.17平方米×50%×0.77人/平方米≈489人，案涉房屋的疏散净宽度即楼道宽度为：489人÷100×0.75≈3.671米；若根据测绘报告的结果计算，案涉房屋商业面积为607.89平方米，则其防火楼梯宽度应为：607.89平方米×50%×0.77人/平方米÷100×0.75≈1.755平方米。而案涉房屋疏散楼梯实际宽度为1号楼梯宽1.6米，2号楼梯宽1.45米，合计3.05米。故只有按照部分商业，部分库房的性质，才能达到《建筑设计防火规范》的标准。 因此，金牛万达公司交付的房屋，属于部分商业用房，部分库房用房。金牛万达公司在销售案涉房屋时明知该房屋只有部分可以用作商业而部分只能用作仓储的事实，但在签订商品房买卖合同时没有告知丁惠华等人，妨害了丁惠华等人的知情权和选择权，其行为属于故意隐瞒重大事实，存在严重违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对丁惠华等八人要求金牛万达公司按照商房和库房的差价赔偿损失的主张，一审法院予以支持。 对于金牛万达公司辩称戊类库房是针对火灾危害性的分类，与房屋规划用途无关，涉案房屋的规划用途仅为商业，不存在戊类库房的规划用途，因此涉案房屋戊类库房的防火分类并不影响涉案房屋的商业规划用途的主张，一审法院认为，库房是用于存放商品的房屋，属于仓储物流设备，而戊类才是指《建筑防火设计规范》中储存物品的火灾危险性类别，戊类库房就是指用于储存非燃烧物品的库房。因此对于案涉房屋属于戊类防火分类的划分并不影响案涉房屋就是库房的本质属性。对金牛万达公司的抗辩一审法院不予支持。 关于丁惠华等八人的损失计算。根据四川省川建勘察设计院的《房屋测绘报告成果》，案涉房屋的库房面积为663.28㎡，根据四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司的《鹏源鑫房评字（2017）024号房地产司法咨询性估价报告》，案涉房屋中戊类库房部分的估价总价为541.43万元，单价为8163元每平方。故丁惠华等八人的损失根据鉴定意见可以确认为：（17460元/㎡-8163元/㎡）×663.28㎡=6166514.16元（计算方式为,商品房买卖合同约定的单价17460元/㎡-8163元/㎡×戊类库房的面积663.28㎡）。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条之定，判决：判令成都金牛万达广场投资有限公司自本判决生效之日起十日内向丁惠华、熊平、余红林、丁惠菊、唐立彬、丁惠荣、雷宗元、余琼英等八人赔偿损失6166514.16元。一审案件受理费11108元、鉴定费113000元，合计124108元由成都金牛万达广场投资有限公司负担。 本院二审期间，金牛万达公司、丁惠华等八人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金牛万达公司提交了以下证据，第一组证据：《房屋租赁合同》、成都金牛如歌医疗美容门诊部管理有限公司的经营场所照片，证明丁惠华等八人将案涉房屋作为商铺出租，说明其认可案涉房屋为商业。第二组：成都金牛如歌医疗美容门诊部管理有限公司的企业信用信息公示报告、发票，证明工商行政部门认可房产证载明的规划用途，同时，该公司按照“住宅底商”的标准交给物业费，由此可以证明案涉房屋系商业。 丁惠华等八人发表质证意见，第一、二组证据均为复印件，无法核实其真实性，对其真实性不予认可，不能达到金牛万达公司的证明目的。 本院经审查认为，《房屋租赁合同》、成都金牛如歌医疗美容门诊部管理有限公司的经营场所照片、发票均为复印件，无法核实其真实性，对其真实性不予认可，不能达到金牛万达公司的证明目的。对成都金牛如歌医疗美容门诊部管理有限公司的企业信用信息公示报告的真实性予以认可，但不能达到金牛万达公司的证明目的。 丁惠华等八人提交如下证据：第一份证据《租赁合同》证明案涉房屋市场租赁价格远远低于市场价。第二份证据《情况说明》，证明案涉房屋承租方在装修设计及装修验收均无法通过消防验收，影响房屋的正常使用。第三份证据《告知函》，证明承租人向丁惠华等八人发送告知函，案涉房屋无法通过消除验收的原因是案涉房屋如果全部按照商业装修和使用，其逃生通道达不到家住房屋的设计防火规范的要求。第四份证据《国家建委关于编制基本建设工程竣工图的几项暂行规定》（[82]建发施字第50号），证明竣工图为施工方、业主单位共同掌握的资料，案涉房屋的装修、使用均受竣工图载明的内容影响，竣工图应当与设计文件，办理竣工验收及房产证相一致，本案竣工图载明案涉房屋部分为商业，部分为戊类库房的情况下，案涉房屋无法通过消防验收。 金牛万达公司发表质证意见称，第一份证据的真实性无异议，反而能证明案涉房屋的租金价格均是以市场价出租，并不存在低于市场价的情况，不能达到其证明目的。第二、三份证据真实性、合法性、关联性均不可认可，不能达到其证明目的。第四份证据，该证据只是技术性规范，是不法律规定，内容不能对抗《中华人民共和国物权法》的相关规定，该证据不能达到其证明目的。 本院经审查认为，对第一份证据的真实性、合法性予以认可、但对该证据的关联性不予以认可，不能达到其证明目的。第二、三份证据的真实性无法核实，故不予采信。第四份证据真实性、合法性、关联性均予以认可，能够到达其证明目的。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：一、金牛万达公司是否有违约行为；二、若金牛万达公司存在违约行为，则一审法院认定的损失金额是否恰当。 本院认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 关于金牛万达公司是否有违约行为的问题。金牛万达公司认为其不存在违约行为，理由是案涉《商品房买卖合同》约定为商业，《补充协议》约定为商铺，向丁惠华等八人交付的房屋为商业，且案涉房屋《房屋所有权证》载明为商业，金牛万达公司已按照合同履行了约定的义务，不存在违约行为。本院经审查后认为，首先，案涉房屋面积为1271.17平方米，若全部按商业计算，并根据建筑的耐火等级为一、二级计算，则案涉房屋的消防设计不符合《建筑设计防火规范》的标准，案涉房屋装修后，不能通过消防验收。只能按照部分面积为商业、部分面积为库房计算，才能达到《建筑设计防火规范》的标准。而金牛万达公司与丁惠华等八人签订的补充协议中将房屋明确为“商铺”，但根据本案查明的事实，案涉房屋的部分面积（库房部分计663.28㎡）的用途受限，不能作为商铺使用。戊类库房系用于储存非燃烧物品的库房，故与合同约定的“商铺”使用用途不同。 其次，丁惠华等八人购买案涉房屋的目的系将全部房屋用于商业经营，而非其中一部分仅能用于储存非燃烧物品的库房。且双方签订的案涉合同补充协议中也将房屋的用途界定为商铺。但双方当事人签订、履行案涉合同时，作为出卖人的金牛万达公司并没有将案涉房屋部分面积使用用途受限制的相关情况明确告知作为买受人的丁惠华等八人。从本案查明的事实看，在丁惠华等八人提出使用用途受限、不能正常经营的情况下，金牛万达公司为解决消防楼梯宽度及距离逃生出口距离不符合强制性规定的问题，自行出资加装搭建消防楼梯，但该楼梯属于违建且被其他业主反对后拆除。搭建消防楼梯的行为足以说明金牛万达公司知晓案涉房屋用途受限的情况并采取一定措施进行弥补，但其弥补行为亦不能达到丁惠华等八人购买房屋的合同目的，至今案涉房屋部分面积仍仅能作为戊类库房使用。故一审法院做出金牛万达公司有违约行为的认定正确。金牛万达公司认为其已经履行了合同约定的义务，不存在违约行为的上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 关于一审法院认定的损失金额是否恰当的问题。一审法院依法委托四川省川建勘察设计院对案涉标的库房部分的面积进行测绘，并出具《房产测绘成果报告》，委托四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司对商业部分和库房部分的地产市场价值分别进行了评估，并出具《川鹏源鑫咨字（2017）069号房地产司法鉴定估价报告》及《鹏源鑫房评字（2017）024号房地产司法咨询性估价报告》。一审中，金牛万达公司对测绘报告无异议，对估价报告有异议，但并未明确异议的具体事项。本院认为，四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司具备相应的资质，程序合法，亦未超出评估财产范围进行评估，一审法院依据测绘报告、评估报告对丁惠华等八人的损失金额作出认定并无不妥，本院予以确认。 综上所述，金牛万达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11108元，由成都金牛万达广场投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年九月二十四日 书记员 余海洋