陕 西 省 彬 州 市 人 民 法 院     民 事 判 决 书     （2019）陕0482民初1669号     原告：咸阳家和物业管理有限责任公司，住所地：彬州市西门门面，统一社会信用代码：91610427698413308J   法定代表人:王挺，男，该公司执行董事兼总经理。   被告：田某，男，汉族，住彬州市   原告咸阳家和物业管理有限责任公司（以下简称家和物业）与被告田某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告家和物业向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告立即支付原告2014年至2019年6月30日物业管理费3374.85元；2.判令被告支付原告2014年至2016年暖气空置费垫资1299元；3.判令被告支付逾期违约金5245.70元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由:2011年11月，被告购买了天源翠庭小区1号楼1单元701室房产。按照原告与开发单位签订的《天源翠庭小区前期物业服务合同》及相关法律规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理并提供完善的物业服务。被告自2014年1月1日起至2019年6月30日共拖欠物业服务费2792.88元、生活垃圾清运费384元、公共照明电费198元，拖欠2014年至2016年暖气空置费垫资1299元，截止2019年6月30日，被告并应依法缴纳违约金5245.70元，现请求判如所请。   被告田某辩称，欠物业费属于事实，但具体欠费多少被告并不清楚。未交物业费是因为被告房屋系顶层，2012年8月12日房屋开始漏水，经联系开发商检查，发现漏水原因是楼顶盖板被人破坏，2013年原告对被告室内损失赔偿了800元，该费用并折抵了部分物业费，原告同时答应维修屋顶，但之后被告多次联系维修均无果，所以被告再未交纳物业费。现原告如将物业费核算清楚被告愿意交纳，至于暖气费被告从未拖欠，故对原告诉请2、3项不承担责任。   原告围绕其诉讼请求提交了经营性服务收费证、欠费明细表、彬县暖源热力有限责任公司结算单、咸阳家和物业管理有限责任公司收款收据、天源翠庭花园小区前期物业服务合同、物业服务合同；被告围绕诉讼主张提供了彬县暖源热力有限责任公司专用票据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1.对原告提供的欠费明细表，被告对欠费计算方法不持异议，仅对原告计算物业费开始时间提出疑问，经庭审调查，被告称从2013年后再未交纳物业费，由此足以说明原告主张应从2014年1月1日起计算物业费事实成立，故对该证据予以确认。2.对原告提供的结算单，被告虽认为虚假，经审查，该证据内容真实、来源合法，因此，对证据真实性予以确认。3.对原告提供的收款收据，因与本案不具有关联性，不予确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2011年10月30日原告与陕西鑫德房地产开发有限责任公司签订了《天源翠庭花园小区前期物业服务合同》1份，合同约定:甲方陕西鑫德房地产开发有限责任公司选聘乙方（原告）为天源翠庭小区提供物业管理服务，……第六条1.多层住宅按每平方米每月0.35元收取；……5.生活垃圾清运费按每户每月5元收取；6.公用照明按每户每月3元收取……。2016年1月1日起执行的《物业服务合同》约定:……第六条1.多层住宅按每平方米每月0.4元收取；……6.生活垃圾清运费按每户每月6元收取；7.公用照明电费按每户每月3元收取……。合同签订后，原告即开始对被告所居住的天源翠庭小区进行物业管理服务活动。被告作为1号楼1单元701室业主，拖欠原告2014年、2015年物业费0.35元×108.25平方米×24个月＝909.30元、生活垃圾清运费5元×24个月＝120元、公共照明费3元×24个月＝72元；拖欠原告2016年、2017年、2018年、2019年1月-6月物业费0.40元×108.25平方米×42个月＝1818.60元、生活垃圾清运费6元×42个月＝252元、公共照明费3元×42个月＝126元。   本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与陕西鑫德房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，为合法有效。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。据此，该合同对本案原、被告均具有约束力，双方应按合同约定全面履行各自义务，原告按照合同约定进行了物业管理服务，被告作为被服务对象，亦应按照合同约定交纳物业管理费及其他相关费用；庭审中，被告辩称未交纳物业费系因房顶漏水，物业未进行维修所致，被告如认为物业服务企业不履行合同约定或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告以此为由拒绝支付物业费于法有悖，其辩解理由不能成立。原告物业费、生活垃圾清运费、公共照明费结合庭审查明，按3297.90元予以确认。对原告暖气空置费垫资请求，因原告所提供证据并不能支持其诉讼主张，故不予支持。关于原告违约金主张，2011年10月30日原告与陕西鑫德房地产开发有限责任公司签订物业服务合同时并未约定违约金，之后签订的第二份合同虽约定了违约金，但原告不能证明被告对此明知，且原告怠于行使权利，致使被告长期拖欠物业费，原告对此应该承担相应责任，因此，其违约金支付请求不应支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、第四十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：   一、被告田某支付原告咸阳家和物业管理有限责任公司2014年1月1日至2019年6月30日期间的物业费、生活垃圾清运费、公共照明费等共计3297.90元；   二、驳回原告咸阳家和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。   上述款项限判决生效后3日内付清。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费64元，减半收取32元，由被告田某承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                                 审 判 员王铮                         二〇一九年九月二十六日                               书 记 员张也           附：一、本案适用的主要法律条文:                         《中华人民共和国合同法》   第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《物业管理条例》   第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：   （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；    （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；    （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；    （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；    （五）按时交纳物业服务费用；    （六）法律、法规规定的其他义务。   第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。   第四十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用。   物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。   最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。     物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。   第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。     二、执行申请提示:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十九条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。