江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏09民终2341号 上诉人（原审原告）：盐城悦华物业服务有限公司，住所地江苏省盐城市人民南路**华邦国际东厦****。 法定代表人：左勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙桐童，江苏鑫鼐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姜国章，男，1964年4月23日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市滨海县。 上诉人盐城悦华物业服务有限公司（以下简称悦华公司）因与被上诉人姜国章物业服务合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2018）苏0922民初3877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人悦华公司上诉请求：1.依法改判姜国章支付物业服务费3360元（2015年12月30日至2017年12月30日），滞纳金1579元（按日千分之三计算至起诉之日），合计4939元。2.一、二审案件受理费由姜国章负担。事实与理由：悦华公司与姜国章之间的物业服务合同合法有效，姜国章有义务支付包括电梯运行维护费、公共能耗费在内的相关物业服务费，其未按约定支付已经违约；悦华公司设置临时建筑垃圾堆放点是为了给全体业主提供装修便利，该垃圾堆放点和姜国章住房之间最近距离超过10米且定期清理，不影响其家庭生活和环境卫生。 姜国章辩称：1.悦华公司在姜国章住房窗户下临时堆放垃圾近三年，导致姜无法入住，2017年入住后生活也受到重大影响，多次上门要求悦华公司处理无果，直至一审法院协调后，悦华公司才于2018年11月1日才将垃圾池移走。因悦华公司堆放垃圾影响姜国章正常生活，其才未交纳公共能耗费用，另悦华公司存在乱收费情况，服务标准达不到五星级。 悦华公司向一审法院提出诉讼请求：1.姜国章立即支付（2015年12月30日至2017年12月30日）所欠物业费3360元，滞纳金1579元，合计4939元；2.姜国章承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：姜国章是欧堡利亚臻园小区的住户，房屋建筑面积为128.83平方米。悦华公司于2016年3月26日与江苏欧宝利亚实业有限公司签订了关于欧宝利亚臻园《住宅小区物业服务合同》,并于2014年12月29日与姜国章签订前期物业服务协议，根据前期物业服务协议约定，住宅物业服务费为：物业公共服务费0.72元/月/平方米、电梯运行维护费0.45元/月/平方米（楼层系数）、公共能耗费300元/年，逾期缴纳物业管理费应按拖欠金额的日千分之三缴纳滞纳金。由于悦华公司将小区的部分建筑、生活垃圾堆放在该小区1幢102室与1幢101室之间，该垃圾堆放靠近姜国章窗户及出入房屋的道路口处，对姜国章生活产生一定影响。为此，姜国章多次找悦华公司交涉，并向有关部门反映，要求将垃圾池拆除，否则不交物业费。直至本案进入诉讼程序后，在一审法院的督促下，悦华公司于2018年11月1日方将垃圾池移走。 一审法院另查明，姜国章未缴纳物业费用时间为2015年12月30日至2017年12月30日，共计24个月。 一审法院认为：物业服务合同是指服务企业与业主委员会签订的约定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同，悦华公司、姜国章签订了前期物业服务合同，该合同合法有效，对双方当事人均有约束力。根据合同约定，姜国章作为业主，在享受物业公司提供的物业服务的同时，应当依法缴纳物业服务费，但悦华公司在提供物业服务时，长期将小区的建筑、生活垃圾堆放在不适宜堆放的地方，即姜国章住宅的窗户及其出入房屋的道路口处，严重影响了姜国章的家庭生活和环境卫生，侵扰了姜国章正常生活秩序。虽经姜国章多次请求，作为服务行业的悦华公司未能及时纠正和解决，导致双方因物业服务产生矛盾。本案中悦华公司物业服务存在严重瑕疵，服务意识不足，是产生本案纠纷的主要原因，故对此应承担全部责任。根据相关法律规定，因物业服务合同产生的纠纷应当经过物业管理行政主管部门或物业纠纷人民委员会进行调解，调解不成的，方可起诉至人民法院进行处理。同时姜国章否认在诉讼前收到悦华公司的书面催缴通知。故悦华公司的诉讼请求不能成立，不予支持。一审法院判决：驳回悦华公司要求姜国章支付物业管理费3360元并承担滞纳金1579元的诉讼请求。案件受理费50元，由悦华公司承担。 本院经审理查明，原审判决查明的除房屋面积外的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，案涉房屋的产权人为姜国章、项建梅，房屋建筑面积为123.85平方米。2014年12月29日悦华公司（甲方）与姜国章（乙方）签订的前期物业服务协议约定：房屋建筑面积123.85平方米，车库面积9.95平方米(车库面积按50%交费）；乙方不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3%交纳滞纳金。 本院认为，上诉人悦华公司与被上诉人姜国章签订的前期物业服务协议为有效合同，双方均应按照合同约定履行权利义务。合同约定，悦华公司提供的服务内容为房屋公共部位的维护管理、房屋公用设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序巡防与消防管理、房屋装修管理等。物业收费项目中包括物业服务费、垃圾清运管理服务费、楼道亮化照明能耗费、电梯水泵运行维护费等。物业公司在环境卫生方面具有维护物管区域内区容区貌、道路、绿化带、公共场所卫生及楼道杂物清理、搞好绿化带的清洁卫生工作，抓好卫生设施建设的合同义务。依据本案中查明的事实，悦华公司于2018年11月份之前未能按照合同约定提供环境卫生方面的物业服务，将小区建筑垃圾临时堆放点置于姜国章屋后，对姜国章居住生活构成影响，应认定为违约行为。姜国章未能按照约定支付物业服务费，亦属于违约行为。双方当事人均存在违约行为的，依据合同法规定，应各自承担违约责任。关于悦华公司提出的上诉理由，本院经审查认为，合同履行中悦华公司虽在环境卫生管理服务方面存在违约行为，但在其他方面已经提供了管理服务，履行了部分合同义务，姜国章应当支付相应的物业服务费用。本院根据本案具体情况，确定姜国章支付物业服务费的30%，即0.72元/月/平方米×（123.85+9.95/2）平方米×24×30%为667.83元，另电梯费834元、公共能耗费300元姜国章应按约定支付。滞纳金为违约金性质，因双方约定逾期按每日百分之三标准计算过高，本院根据本案具体情况，确定调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金。综上，上诉人悦华公司上诉理由部分成立，本院予以支持；原审法院判决适用法律不当，判决有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、撤销江苏省滨海县人民法院（2018）苏0922民初3877号民事判决； 二、被上诉人姜国章在本判决生效后十日内支付上诉人盐城悦华物业服务有限公司物业费用合计1801.83元，并承担1050.92元自2017年1月1日起、750.91元自2018年1月1日起均至2018年7月9日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金； 三、驳回上诉人盐城悦华物业服务有限公司一审其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由盐城悦华物业服务有限公司负担30元，姜国章负担20元；二审案件受理费50元，由盐城悦华物业服务有限公司负担30元，姜国章负担20元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴珊珊 审 判 员 李 砚 审 判 员 谢超亮 二〇一九年九月十六日 法官助理 顾清清 书 记 员 许其娟