湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终1733号上诉人（原审被告）：张为，男，1981年11月9日出生，汉族，住湖南省株洲县。委托代理人：丁赣南，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼权利，参与和解等。委托代理人：吴继宗，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师，代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：株洲市银杏实业有限责任公司，住所地：株洲市荷塘区新华东路**流芳园综合楼7、8号门面。法定代表人：杨询，系该公司经理。委托代理人：刘文胜，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼权利，参与和解等。上诉人张为因与被上诉人株洲市银杏实业有限责任公司（以下简称银杏公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2019）湘0202民初945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张为上诉请求：撤销一审判决，改判无须支付房屋占用使用费。事实和理由：因银杏公司出租规划许可已到期的临时建筑物，导致合同无效，应由银杏公司承担全部责任。案涉租赁物装修费228万元，应当抵扣租金。且银杏公司交付案涉建筑物时，未安装独立的水电表，安装费用5万元应由银杏公司支付；不能使用的面积远大于一审认定的不能使用面积，应核减金额不止30万元。银杏公司辩称：租赁合同无效责任不在银杏公司，张为签订合同时知悉房屋的状况，且经营了很长一段时间。张为主张的损失没有证据证明。银杏公司向一审法院起诉请求：1．依法确认银杏公司与张为2014年10月1日签订的《租赁合同》已解除；2．判令张为立即将《租赁合同》所涉的租赁物交还给银杏公司；3．判令张为支付拖欠的租金及其他费用共计1136938.27元。一审法院认定事实：2009年7月25日，株洲市苗圃（甲方）与银杏公司法定代表人杨询（乙方）签订了《场地租赁合同》，合同约定：……，三、租赁场地：位于新苗路，面积24642平方米。四、租赁用途：该场地为国有划拨土地，乙方仅限于用于休闲山庄开发用途，未经甲方书面同意，不得擅自改变用途。五、租赁期限：八年，自2009年7月24日起至2017年7月24日止。六、租赁期租金及租金支付方式：租金标准为贰万元每年，三年以后租金按20%递增，乙方须于每租赁年度开始第一个月内以现金方式支付当年租金。八、甲方权利、义务：5、甲方应支持乙方在获得必需的法定批准后，在承租的土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物。九、乙方权利、义务：7、承租期内，无权将土地出租、转借、转让给第三方或和其他租户交换土地。2011年5月4日，株洲市规划局向株洲市苗圃发放临时建设工程规划许可证，准许株洲市苗圃在新苗路建设办公楼、食堂等工程项目。临时许可证备注两年后自行失效或按规定时间失效，如因情况特殊，由保证单位提出申请，按规定程序重新办理手续。2012年4月14日，银杏公司（甲方）与张为（乙方）签订《银剑山庄租赁合同》，租赁合同约定：……，第二条、租赁期限：租赁期限五年。自2012年4月14日起至2017年4月13日止；第三条、租金、保证金及其他费用：租金定为每年人民币捌拾万元整。2014年10月1日，银杏公司（甲方）与张为（乙方）重新签订了《租赁合同》，合同约定：……，第二条、租赁期限：五年，自2014年10月1日至2019年9月30日止；第三条、租金、保证金及其他费用：租金自2014年10月1日开始起算，第一年、第二年租金为每年300000元，第三年、第四年、第五年租金为每年400000元；乙方须于本合同签订之日向甲方交纳履约保证金贰拾万元。如乙方无违约或欠付租金、费用等情况，合同期满十日内，甲方将该保证金一次退还乙方（不计息）。本合同期限届满前，乙方中途退出，单方解除合同的，须向甲方支付违约金贰拾万元，甲方可直接扣除保证金充抵违约金；水、电、燃气费等费用，未包括在租金之内，由乙方按时交纳，不得拖欠；第四条、双方的权利和义务：租赁期间，如出现房屋建筑等设施工程质量问题，甲方负责修缮，并保证乙方正常使用；乙方须依约缴纳租金及其他费用，不得拖欠；乙方进行装修、改造等须经甲方书面同意，并将相关图纸、资料报甲方备案；第六条、特别约定：合同终止、合同解除时，凡乙方装修、改造内容中，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修或添附设施、装修物，乙方不得擅自拆除，应一并无偿移交给甲方。属于乙方的可移除的设施、设备乙方可自行处理。签订合同后，张为向银杏公司支付了履约保证金20万元及租金177824元。自2014年10月1日起至2018年4月30日止，张为共欠交租金1055509元（1233333元-177824元）。2015年5月，为解决用电用水独立供应，张为支付用电安装费用5万元。另银杏公司为张为垫付燃气费29561.77元。2018年5月15日，因张为拖欠租金，银杏公司向张为发出书面通知，解除双方于2014年10月1日签订的《租赁合同》。另查明，张为租赁的银剑山庄总用地面积29672.63㎡，共有6处房屋，总建筑面积为2095.06㎡。1、2号用于餐厅，3号用于会议室，4号用于棋牌室（面积为343.244㎡），5号用于客房（面积为435.72㎡），6号用于门岗。棋牌室和客房存在漏水问题，不能正常使用，2019年2月份，由于该两处房屋年久失修，有安全隐患，已被拆除。再查明，2019年5月16日，株洲市苗圃向一审法院递交《情况说明》，内容为：2009年7月25日，我圃与株洲市银杏实业有限责任公司签订了《场地租赁合同》。该合同期限为2009年7月24日起至2017年7月24日止。合同到期后，我圃虽然没有与株洲市银杏实业有限责任公司续签书面租赁合同，但我圃与银杏实业有限责任公司之间存在事实合同。另外，株洲市银杏实业有限责任公司与张为签订的合同是经过我圃同意的，我圃对《租赁合同》的所有条款没有异议。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。现就当事人所争议的焦点分析如下：一、当事人双方签订的《租赁合同》是否有效？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效……。本案的租赁物于2011年5月4日由株洲市规划局发放临时许可证，该证两年后自行失效或按规定程序重新办理手续。但在法庭辩论终结前，银杏公司未提供重新批准建设的手续，故当事人于2014年10月1日签订的《租赁合同》中的租赁物已超过临时许可期限，为无效合同。二、张为是否应当支付房屋占有使用费即租金？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案的《租赁合同》虽然无效，但张为应当支付房屋使用费。三、张为应向银杏公司支付房屋使用费及其他费用的金额？2009年7月25日，株洲市苗圃与银杏公司签订了《场地租赁合同》，约定：“租赁期限：八年，自2009年7月24日起至2017年7月24日止”。2014年10月1日，当事人签订《租赁合同》，约定：“租赁期限五年，自2014年10月1日至2019年9月30日止。租金自2014年10月1日开始起算，第一年、第二年租金为每年300000元，第三年、第四年、第五年租金为每年400000元。”银杏公司与株洲市苗圃的租赁合同虽然于2017年7月24日到期，但株洲市苗圃认可到期后仍与银杏公司存在事实租赁关系，故银杏公司与株洲市苗圃的原租赁合同继续有效。对张为提出自2017年7月24日后，银杏公司无权向张为收取房屋使用费的意见，一审法院不予采纳。2014年10月1日至2018年4月30日止的租金共计1233333元。参照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案张为租赁的客房和棋牌室因经常漏水，无法正常使用，该部分的使用费应予以核减，一审法院综合考虑该部分所占的租赁面积和使用年限，酌情核减30万元。银杏公司自认张为已经缴纳的房屋使用费177824元和保证金20万元应予以抵扣，符合法律规定，一审法院予以准许。《租赁合同》第三条规定：水、电、燃气费等费用，未包括在租金之内。银杏公司为张为代交的燃气费29561.77元，应由张为支付给银杏公司。银杏公司还主张为张为代付餐费、水费、果汁等，因未提供证据证实，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效，当事人双方均有过错。张为安装电表花费5万元属实，根据双方的过错程度及残存价值，一审法院酌情认定张为为安装电表花费的2万元应抵扣房屋占用使用费。张为还辩称为经营山庄进行了装修及改造，装修损失和改造费用应当予以抵扣租金，但未能提供证据，一审法院不予采纳。综上，张为应当支付银杏公司房屋使用费535509元及燃气费29561.77元，共计565070.77元。银杏公司诉讼请求张为支付的租金及其他费用1136938.27元中超出一审法院核定部分，一审法院依法不予支持。四、张为是否应当将《租赁合同》所涉的租赁物交还给银杏公司？合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故张为应承担返还银杏公司租赁物的责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、张为于本判决生效后十五日内向银杏公司株洲市银杏实业有限责任公司支付房屋占用使用费人民币535509元；二、张为于本判决生效后十五日内向银杏公司株洲市银杏实业有限责任公司支付燃气费人民币29561.77元；三、张为于本判决生效后十五日内将2014年10月1日签订的《租赁合同》所涉的租赁物交付给银杏公司株洲市银杏实业有限责任公司；四、驳回银杏公司株洲市银杏实业有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费15032元，减半收取7516元，由张为承担3536元，银杏公司株洲市银杏实业有限责任公司承担3980元。二审中，张为向本院提交了一份《装饰工程施工合同》，拟证明案涉场所装饰装修价款。银杏公司质证意见：对该合同的证据三性均有异议，无其他证据佐证，不能证明工程价款数额，该合同日期发生在第一个租赁期结束后。本院质证：该证据不能单独证明装修价款的证据，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是合同无效的法律后果。首先，虽然交付符合租赁用途的租赁物是银杏公司的法律义务，但双方在合同中未对租赁物进行详细的约定，承租人张为对租赁物的状况亦有合理注意义务（如查验租赁物权证等），本案中，张为在租赁初始如尽合理注意义务，能够避免合同无效这种后果的发生，银杏公司明知该租赁物属于临时建筑且规划许可到期而出租，对合同无效亦有过错，故双方在对租赁合同无效均有过错，一审法院认定得当。其次，装饰装修物属于合同无效返还的范围，未形成附合的装修装饰物，可由承租人张为拆除；已经形成附合的装修装饰物，由双方根据过错大小和参照租赁合同约定对装饰物的残值损失分担。但本案中，张为未提交关于装修装饰物残值损失的证据，其收集关于残值损失的证据后，可以另行主张，故一审法院对张为对装修费用抵扣占用费的主张不予支持，并无不当。一审法院对确定的水电安装费用根据双方过错和参照合同约定，酌情判令双方负担正确。最后，针对银杏公司交付租赁物存在漏水的问题，一审根据漏水情况和面积酌情扣减占用费，且漏水情况发生很长时间，张为既未向银杏公司主张修缮，又未主张变更合同，故张为关于漏水面积更大，应更大幅度扣减占用费的主张，本院不予支持。综上所述，张为的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9155元，由张为负担。本判决为终审判决。审 判 长  羊 敏审 判 员  卢飞虎审 判 员  曹 阳二〇一九年九月十六日法官助理  陈 河书 记 员  杨 青