湖北省沙洋县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0822民初621号原告：陈杰，男，1973年10月23日出生，汉族，湖北沙洋县人，个体工商户，住湖北省沙洋县。委托诉讼代理人：贾永清，湖北汉江律师事务所专职律师。特别授权。被告：湖北省荆门市沙洋县沙洋镇农胜社区居民委员会，住所地沙洋县荷花南路**。统一社会信用代码554208227351996633。法定代表人：寇军，该居委会主任。委托诉讼代理人：王盛，男，1988年8月17日出生，汉族，湖北沙洋县人，该居委会副主任，住湖北省沙洋县。特别授权。委托诉讼代理人：周明，湖北兴联律师事务所专职律师。原告陈杰诉被告湖北省荆门市沙洋县沙洋镇农胜社区居民委员会租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后,依法适用普通程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告陈杰的委托诉讼代理人贾永清，被告湖北省荆门市沙洋县沙洋镇农胜社区居民委员会的委托诉讼代理人王盛、周明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失1109655.03元；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2013年1月1日，原告与被告签订了《企业承包合同书》，承包被告所有的陈家山主体大楼，承包期为5年，2013年承包金额为7万元，之后的承包金每年按20%递增。原告按合同约定支付了当年承包费。同月，原告组织相关人员根据酒店设计进行装饰、装修。2013年10月，被告口头通知因城市规划建设需要，要求原告暂停施工，待政策明朗后继续施工。2018年12月3日，被告通知原告该大楼已被政府征用，解除双方签订的合同，要求双方各自聘请专业机构对改建工程量进行测量，计算赔偿数额。2018年12月15日，该大楼已被拆除完毕。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告解除合同，造成原告重大经济损失，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求依法支持其诉讼主张。被告辩称，一、原告所述不实。1、原告并没有与被告签订《企业承包合同书》。2、2013年上半年合同签订不久，因政府通知案涉租赁物属于拆迁范围房屋，被告即与湖北长银融资担保有限公司协商一致终止了《企业承包合同书》。并非原告所述，原告所述的情形没有事实依据。二、原告诉请赔偿的1109655.03元没有事实依据。1、案涉合同终止后，被告委托具有司法鉴定资质的武汉恒信工程造价咨询有限公司荆门金恒分公司对案涉沙洋县陈家山饭店项目进行了鉴定，鉴定结果为工程结算总金额为213585.81元。工程结算总金额包括了案涉房屋拆除、装修的全部费用：即人工费、材料费、施工机器使用费、安全文明施工费、其他措施费等，自然也包含了原告赔偿明细表中第三项“工程建设投入资金”和第五项“脚手架支出及拆除龙门吊费用”。2、关于补偿费，原告不但没有提供租赁合同、支付凭证、结算凭证发票等佐证，而且均属于依法应当出庭的证人证言。特别是关于胡维明10万元的装修损失费，更是缺乏真实性。据了解和调查，根本就不存在所谓“胡维明租赁陈家山主体大楼二楼”的事实。3、关于原告所列赔偿明细表中的第二项陈家山酒店设计图20万元的诉请，完全不真实，也缺乏事实依据。4、原告主张的停产停业损失，没有事实依据。综上，请依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提交的证据居民身份证、公司注销登记申请书、指定代表或者共同委托代理人授权委托书、2016年第二次股东会议、清算报告、协议书、注销公告备案通知书、税务事项通知书、准予注销登记通知书复印件各一份；被告提交的证据基层群众性自治组织特别法人统一社会信用代码证书复印件一份），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、《企业承包合同书》、农村集体经济组织统一收款收据复印件各一份，证明：双方签订了租赁合同及原告支付70000元租金的事实。被告对该组证据无异议，但认为：合同是与湖北长银融资担保有限公司签订，不是与原告。合同签订后，因案涉租赁物属拆迁范围房屋，合同即协商终止。经审核，该组证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，与本案事实相关，其证明力本院予以确认。2、装饰工程设计合同、营业执照、收据、设计图各一份，证明：原告为装修陈家山大楼投入设计费20万元的事实。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为：从设计合同的证据的形式上看，缺乏真实性，没有签署合同签订日期和生效日期；设计图制作时间不清楚，反映不出制作主体；付款20万元是收据，不是正规发票。经审核，该组证据装饰工程设计合同、设计图在证据的形式要件上确实存在一些瑕疵，但证据的内容具有真实性，与本案事实亦有关联性，其证明力本院予以确认；该组证据收据在证据的形式要件上虽符合要求、与本案事实亦有关联性，但证据的内容缺乏真实性、合法性，且被告提出质疑，其证明力本院不予确认。3、工程概算报告书复印件一份，证明：原告投资建设陈家山大楼投入资金234644.03元的事实。被告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为：该报告书不是具有鉴定资质机构编制，且该报告书为概算并非决算，金额不准确。经审核，该证据工程概算报告书编制机构虽不具有鉴定资质，但证据的内容具有真实性，与本案事实亦有关联性，其证明力本院予以确认。4、收条（证明、情况说明）、居民身份证复印件十一份，证明：原告为建设陈家山大楼支付补偿费320000元的事实。被告对该组证据的真实性有异议，尤其对胡维明出具的收条（证明）的真实性有异议，认为：收条（证明、情况说明）属于证人证言，证人应当出庭作证。经审核，该证据的形式、来源符合法律规定，与本案事实亦有关联性，因原告未申请证人出庭作证，接受当事人的质询，且被告提出质疑，其证明力不应确认。但鉴于庭审后，被告对原告支付宋剑、刘斌、蔡光珍、刘永贵、罗少兵、邹朝霞、郑继祥补偿费认可实情，故对7名承租人出具的收条的证明力，本院予以确认。5、钢模租赁合同、出库及入库通知单、证明、收条、居民身份证复印件一份，证明：原告为建设陈家山大楼支付脚手架、拆除脚手架总计203400元的事实。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为：与工程建设施工的相关费用都应当包含在工程结算报告中。经审核，该证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容具有真实性，与本案事实亦有关联性，其证明力本院予以确认。6、照片复印件一组（12份），证明：原告根据酒店设计方案进行了一定工程量的施工及该大楼已于2018年12月15日被拆除完毕的事实。被告对该组证据无异议，但认为：只能证明房屋已拆除。经审核，该组证据系自拍照片复印件，但证据的内容具有真实性，与本案事实亦有关联性，其证明力本院予以确认。被告提交的证据工程结算报告一份，证明：案涉租赁房屋建设工程总投入213585.81元的事实。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为：脚手架费用根据市场交易习惯每天按平方计算，被告所列费用完全不符合实际情况，且拆除脚手架当天原告当着被告现场负责人的面就支付代军5000元。经审核，该证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，与本案事实相关，其证明力本院予以确认。根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月1日，被告（甲方）与湖北长银融资担保有限公司（乙方）签订《企业承包合同书》，其主要内容：一、承包期限：五年，从2013年1月1日至2018年12月31日止。二、承包范围：陈家山主体大楼。三、承包金额：2013年为70000元，每年按20%递增。四、交款时间：每年1月1日交清当年承包金，如延迟交纳，甲方将收取5%滞纳金。五、乙方承担的义务和责任：1、……2、乙方需装修时，费用自理。如合同终止时装修费用乙方自付，甲方不承担任何装修费用，不准在所承包范围内乱搭乱建。……7、如国家建设需要征地或拆迁时，乙方积极配合，乙方装修部分由征收方据实予以补偿。六、甲方不得随意终止合同。七、此合同一式三份，签订之日起生效。合同签订后，原告即按合同约定向被告交纳当年承包金70000元。同时，原告（甲方）委托沙洋华堂家俱装饰工程有限公司（乙方）承担陈家山酒店工程室内及总平设计，租赁脚手架，组织相关人员依照设计方案进行装修装饰工程施工。2013年10月，政府因城市规划建设需征收陈家山主体大楼，被告口头通知原告停止施工，原告未提出异议即停止施工。2018年12月3日，被告与原告对陈家山主体大楼改建工程量进行测量，明确各方聘请专业机构对改建工程造价进行鉴定。同时，原告拆除脚手架及龙门吊，委托沙洋华堂家俱装饰工程有限公司编制《工程概算报告书》，工程造价为234644.03元；被告委托武汉恒信工程造价咨询有限公司荆门金恒分公司编制《工程结算报告》，工程结算金额为213585.81元。2018年12月15日，陈家山主体大楼被拆除。庭审后，被告就320000元补偿费问题，陈述其在与湖北长银融资担保有限公司（乙方）签订《企业承包合同书》前，陈家山主体大楼由张俊承租，一年一签订合同，截止2012年底。现经核实，只有宋剑、刘斌、蔡光珍、刘永贵、罗少兵、邹朝霞、郑继祥7人承租房屋，对杨俊辉、周青年、杨军不熟悉，胡维明根本没承租房屋进行经营，对核实的承租人的补偿费合计140000元予以认可，未查实的不认可；被告就20万元装饰设计费问题，陈述鉴于原告对陈家山酒店进行装修装饰事实，设计费用大概在5万元左右。2019年9月10日，经对原沙洋华堂家俱装饰工程有限公司法定代表人钟艳华询问，钟陈述双方当时协商设计费为12万元，陈杰只付了2万元，余款未付。20万元收据系陈杰后找财务室出具；被告就203400元脚手架支出及拆除龙门吊费用问题，陈述可以根据实际情况酌情认可10万元。另查明，湖北长银融资担保有限公司于2016年4月24日召开股东会议决定解散，并成立清算组对公司债权债务、剩余财产清算分配完毕；同年4月28日，在荆门日报刊登注销公告。同年6月15日，陈杰、刘璐、贾晓峰签订《协议书》，约定：甲乙丙三方一致同意，湖北长银融资担保有限公司注销后，若出现其它的债权或债务问题及未履行完毕合同，由陈杰一人概况承受。同年6月20日湖北长银融资担保有限公司向沙洋县工商行政管理局提出公司注销登记申请书，同年6月24日沙洋县工商行政管理局作出（沙工商）登记企销字（2016）第（133）号准予注销登记通知书。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，被告与湖北长银融资担保有限公司签订的《企业承包合同书》实为《房屋租赁合同》，该合同合法有效，本应按约履行。由于案涉主体大楼已被政府依法征收拆除，继续履行合同的条件已丧失。被告于2013年10月告知因政府依法征收要求停止改建工程施工，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定的解除合同的法定条件，应视为被告与湖北长银融资担保有限公司之间的房屋租赁合同终止解除。被告的房屋被征收后依法获得了相应的补偿，湖北长银融资担保有限公司却因此遭受了损失。按照公平和诚信原则，被告应对湖北长银融资担保有限公司遭受的损失酌情予以赔偿。因湖北长银融资担保有限公司已注销、且公司注销登记明确：公司注销后若出现其它的债权或债务问题及未履行完毕合同，由陈杰一人概况承受，故被告应向原告予以赔偿。本案房屋租赁合同因政府征收而终止。政府基于公共利益对房屋进行征收，并不需要被征收人同意。征收行为不能为一般民众避免和克服。因此，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理。根据我国合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，应当按照不可抗力的影响、部分或全部免除责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，故对本案争议的款项应作如下处理：关于退还租金问题。原、被告于2013年1月签订合同后，原告即接收承租主体大楼并进行改建工程施工，但被告即在2013年9、10月因政府征收告知原告停止施工，原告尚未使用，且被告同意退还70000元租金，原告的该项主张，本院予以支持。二、关于装饰工程设计费问题。原告主张装饰工程设计费200000元，并提供其与沙洋华堂家俱装饰工程有限公司签订的《装饰工程设计合同》及公司营业执照、收据佐证。被告认为原告提供的合同、收据缺乏真实性和合法性，20万元设计收费虚高，结合装修工程设计收费标准，该费用大概在5万元左右。鉴于原告对案涉主体大楼进行改建工程施工的实情，结合原告所提供的装饰工程设计合同和设计图及本院核实情况，原告的该项主张，本院酌定60000元予以支持。三、关于改建工程结算金额问题。原告组织相关人员对案涉主体大楼进行改建工程施工的事实，被告未提出异议。原告主张改建工程投入资金234644.03元，并提供沙洋华堂家俱装饰工程有限公司编制的工程概算报告书佐证。被告认为原告提供的工程概算报告书不是决算，且编制报告书的机构不具有鉴定资质，该费用应按213585.81元结算，并提供武汉恒信工程造价咨询有限公司荆门金恒分公司编制的工程结算报告佐证。从证据的证明力大小进行判断，被告提供的证据证明力大于原告提供的证据证明力，原告的该项主张，本院应以213585.81元予以支持。四、关于原承租人补偿费问题。原告主张补偿费320000元，并提供宋剑、杨俊辉、刘斌、蔡光珍、刘永贵、周青年、罗少兵、邹朝霞、杨军、郑继祥、胡维明出具的收条（证明）及居民身份证佐证。被告认为证人应当出庭作证，接受质询。庭审后，被告就该项补偿费陈述经核实只有宋剑、刘斌、蔡光珍、刘永贵、罗少兵、邹朝霞、郑继祥承租房屋从事经营，对核实的承租人的补偿费合计140000元予以认可，其他不认可。被告辩解理由成立，结合被告自认，原告的该项主张，本院酌定140000元予以支持。五、关于脚手架支出及拆除龙门吊费用问题。原告主张脚手架支出及拆除龙门吊费用203400元，并提供其与代军签订的《钢模租赁合同》及出库、入库通知单、收条佐证。被告认为该项费用已含在工程结算报告结算金额中。2013年9、10月通知原告停止施工，原告应及时拆除，避免脚手架及龙门吊租赁费损失的扩大，但原告拖至2018年12月15日才拆除，根据实际情况酌情认可100000元。被告辩解理由成立，结合被告自认，原告的该项主张，本院酌定100000元予以支持。六、关于停产停业损失费问题。原告主张停产停业损失费81611元，被告认为双方合同签订后，被告9、10月就因政府征收通知终止，且原告在装修期未实际经营，不存在营业期间的损失，该项费用不认可。被告辩解理由成立，原告的该项主张，本院不予支持。综上，原告要求被告支付各种损失的费用应为583585.81元，原告多余部分的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理城镇居民租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告湖北省荆门市沙洋县沙洋镇农胜社区居民委员会于本判决生效之日起10日内支付原告陈杰各种损失费用583585.81元。二、驳回原告陈杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14787元，原告负担7393.50元，被告湖北省荆门市沙洋县沙洋镇农胜社区居民委员会负担7393.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  王在军审 判 员  周曲曲人民陪审员  卢礼斌二〇一九年九月十日书 记 员  徐旋旋