上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初3152号原告：伍建林，男，1955年11月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：吴慧，上海市宏洲律师事务所律师。被告：张海珍，女，1962年2月1日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：金苗发，男，1955年1月30日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：顾伟康，上海市亚太长城律师事务所律师。第三人：上海杰尚房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区航头路****。法定代表人：胡芹，总经理。委托诉讼代理人：朱军，男。委托诉讼代理人：蒋中清，上海申融律师事务所律师。原告伍建林与被告张海珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年3月5日，本院追加上海杰尚房地产经纪有限公司(以下简称杰尚公司)为本案第三人。2019年6月3日，因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告伍建林及其委托诉讼代理人吴慧，被告张海珍委托诉讼代理人金苗发、顾伟康，第三人委托诉讼代理人蒋中清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍建林向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的出售转让合同及协议书；2.被告退还购房款70万元，并按照同期贷款利率自2015年11月1日开始至实际清偿之日的利息；3.被告赔偿差额损失100万元。事实与理由：2015年9月26日，通过第三人中介介绍，原、被告签订出售转让合同，约定：被告将其动迁所得的上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以总价90万元出售给原告。2015年9月26日，原告支付定金1万元，2015年11月1日前支付70万元(含定金1万元)，进户当日或进户之后7日内办理委托公证，原告支付剩余房款20万元，房屋交易限制期满后7天内双方共同前往交易中心办理过户手续，如果被告反悔不出售给原告房屋，则被告按房屋市场价的两倍支付给原告违约金和房价损失，被告返还原告已经支付的房款及利息等。嗣后，原告按约履行，支付了70万元。2016年6月22日，双方签订补充协议，约定：若被告反悔不出售房屋给原告，则被告按市场价赔偿原告并退还原告已付所有房款。被告一直承诺会将房屋过户给原告，经原告多次催促无果。近期，经查实系争房屋已登记到案外人名下。为维护原告合法权益，故原告提起诉讼，作如上诉请。被告张海珍辩称，不同意原告的诉请。被告和原告没有直接签订过合同。被告当初和中介胡芹签订合同，同时签订了几份空白的合同。胡芹收购被告的房屋后和被告讲可能之后房子要出售给原告，所以和原告接触过几次。两套房屋的房款64万元是被告从胡芹处取得的，现在被告也愿意把钱退还给原告。因为被告一家关于动迁房屋闹矛盾，现在系争房屋也不在被告的掌控。被告签订出售合同时，尚未取得标的物，系无权处分，实际也没有履行，合同不成立。即使被告有责任也是非常小的责任。第三人杰尚公司述称，胡芹系第三人公司员工。系争房屋系动迁安置房，被告让第三人帮助找客户，被告和第三人签订了房屋买卖合同，两套房屋一共170万元，85万元一套，当时还没有找到下家。后被告找到了原告，原、被告就系争房屋签订了买卖合同，第三人和被告之间的合同就作废了。原、被告签订的房屋买卖合同，合同价90万元，其中5万元包括了中介费和税费。后因被告家中订房未谈拢，房屋买卖没有成功。第三人收到原告支付的70万元后，转付被告34万元，其余款项在第三人处，现同意返还给原告。当时各方口头约定预留一部分房款在第三人处作为支付给征收事务所的房屋差价款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月13日，被告张海珍(代理人)与上海市杨浦区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，载明双阳路XXX号私房被征收，该户取得征收补偿款4,960,347.8元。《预订房联系单》载明该户取得包括系争房屋在内的7套房屋，房款共计5,622,245.93元，居民需补交房款661,898元。该份《预订房联系单》未载明具体订房人信息。2015年8月7日，第三人杰尚公司法定代表人胡芹(签约乙方)与被告张海珍、金苗发(签约甲方)签订《上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室、12号303室出售转让合同》一份，约定甲方与上海市政府动迁所签署《动迁补偿协议》于2015年已经取得上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室、12号303室动迁配套商品房，并确定甲方已完成与房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人，面积78.57、78.29平方米(具体面积以产证为准)，在房屋暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议。甲方确认所卖的房屋不是自己唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认房屋依法具备出售转让资格。甲乙双方在充分理解和接受该房屋的现状及风险的基础上，愿意订立合同。合同第一条约定，甲乙双方协商，一致同意并约定房屋转让价款170万元，此价格系甲方到手价。第二条约定，乙方于2015年8月17日前向甲方支付定金至10万元，甲方收到动迁组订房单后，乙方支付甲方房款至661,898元，甲方进户当日支付房款153万元(内含已付房款761,898元)，乙方在房屋交易限制期满后7日内甲方双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方房屋尾款17万元。第三条约定，在甲乙签订协议之日起，直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及房屋的协议，并代收定金及房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任，乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果。第十二条约定，如合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行为以弥补其因违约方的违约行为所蒙受的损失。甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时房屋市场价的两倍并于5个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失。甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息。乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还。第十五条约定，双方为办理过户所需签订房地产管理部门之买卖合同示范文本内容和本合同(包括附属法律文书和补充协议)约定不一致的，以本合同为准。合同还对其他内容作了约定。诉讼中，被告张海珍与第三人均认可，两套房屋每套85万元。2015年8月17日，第三人杰尚公司支付被告上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室、12号303室两套房屋房款10万元、同年9月14日支付20万元。2015年9月26日，原告伍建林(签约乙方)与被告张海珍(签约甲方)签订《上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》一份，约定甲方与上海市政府动迁所签署《动迁补偿协议》于2015年已经取得系争房屋一套，并确定甲方已完成与房屋开发商的交房手续，为系争房屋的合法且唯一的所有权人，面积79平方米(具体面积以产证为准)，在房屋暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有系争房屋的动迁协议。甲方确认所卖的房屋不是自己唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认系争房屋依法具备出售转让资格。甲乙双方在充分理解和接受系争房屋的现状及风险的基础上，愿意订立合同。任何一方违约导致合同目的不能实现，守约方有权要求违约方按合同规定的违约金承担违约责任，该违约金为惩罚性违约金，目的是为了保护合同的顺利履行，无论违约方是否给对方造成损失及造成多少损失均应全额支付，并自愿放弃请求人民法院予以减少的权利。如人民法院依职权强制调整，则由违约方对违约金过高及给守约方造成的损失承担举证责任。合同第一条约定，甲乙双方协商，一致同意并约定房屋转让价款90万元，此价格系甲方到手价。第二条约定，乙方于2015年9月26日前向甲方支付定金至1万元，于2015年10月30日前向甲方支付首付至70万元(包括定金1万元)；房屋办理进户当日或7日内乙方需办理全权委托公证，公证当日乙方向甲方支付20万元，乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续；在甲乙签订协议之日起，直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及房屋的协议，并代收定金及房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任，乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果。第六条约定，甲、乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许系争房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)7个工作日内甲乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行系争房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取系争房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议。若甲乙双方任何一人未能按照上述约定履行合同，则由甲方按照合同第十二条承担违约责任。第七条约定，甲方及共同共有人同时声明产权人有权出售系争房屋，已经得到了相关权利人和共同共有人同意，同时承诺系争房屋无债务抵押、司法查封、无产权纠纷，保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理产权过户登记手续，甲方确认系争房屋无其他共同共有人签字。第十条约定，甲方承诺对所出售系争房屋具有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对系争房屋主张任何权利。1.如甲方隐瞒其对系争房屋不具有完全处分权的事实，如具有权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买纠纷等情况，导致系争房屋交易限制期满后不能过户(产权变更登记)给乙方，甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，违约责任见第十二条。2.如甲方隐瞒其对系争房屋不具有完全处分权的事实而导致不能按时过户产权变更登记)给乙方，但系争房屋仍然有效地过户(产权变更登记)给乙方了，则甲方须承担给乙方在办理期间所造成的一切损失，若不能过户(产权变更登记)给乙方，则甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，违约责任见第十二条。第十二条约定，如合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行为以弥补其因违约方的违约行为所蒙受的损失。甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)系争房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时系争房屋市场价的两倍并于5个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失。甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对系争房屋装修费用两倍的补偿和利息。乙方反悔不购买系争房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还。第十五条约定，双方为办理过户所需签订房地产管理部门之买卖合同示范文本内容和本合同(包括附属法律文书和补充协议)约定不一致的，以本合同为准。合同还对其他内容作了约定。第三人杰尚公司在见证方处盖章。2015年9月26日，原告支付房款10,000元。2015年11月1日，单慧芳(原告自述系其配偶)向第三人杰尚公司转账69万元。第三人杰尚公司胡芹代被告张海珍出具《房款收据》一份，载明收到单慧芳购买系争房屋房款70万元(含定金)，胡芹代被告张海珍确认已收到此款。2015年12月19日，第三人支付被告上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室、12号303室两套房屋房款5万元，同年12月22日支付12万元，2016年1月13日支付10万元，同年2月2日支付5万元，同年9月22日支付2万元。诉讼中，被告及第三人同意上述款项中的34万元作为系争房屋的已付房款。2016年3月3日，被告张海珍出具承诺书一份，载明系争房屋因现在家庭纠纷到6月初开始，如还没有进房，被告每月贴1,200元房租。被告张海珍还在下方书写房价涨跌双方不能毁约。自2016年6月至同年12月，原告收到被告支付的租房补贴每月1,200元。2016年6月22日，被告张海珍(签约甲方，出售方)与原告方(签约乙方，买受方)签订《协议书》一份，约定甲、乙双方就乙方买受甲方名下坐落于上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室之房屋达成以下共识。在甲、乙双方办理系争房屋产权过户手续之前，无论系争房屋涨价多少，甲方承诺均与甲方无关。无论系争房屋跌价多少，乙方承诺均由乙方承担。若甲方反悔不出售系争房屋给乙方，则甲方应按现市场价赔偿乙方，并退还乙方已付所有房款。2018年7月16日的《订房回执》载明，系争房屋两室一厅78.57平方米，总价560,082.26元，由被告张海珍的儿子金亮订购，被告张海珍订购德悦路501弄四单元7号403室二房一厅，面积66.96平方米，总价556,313.68元。2018年10月11日，被告张海珍向第三人法定代表人胡芹邮寄《还款通知》一份，载明双方就上海市拱海路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室房屋转让一事，因当初房屋未办理手续及诸多原因，后家庭人员为分配房屋，发生许多矛盾和纠纷，并已诉至法院，目前已无法协调，房屋被告也无法得到和做主，要求将两套房屋的付款64万元退还，并商谈终止事宜。诉讼中，各方均确认系争房屋市值170万元。被告于2019年2月13日签收本案起诉状副本。本院认为，原、被告就系争房屋签订出售转让合同时，被告张海珍虽未取得系争房屋的产权证，但其将系争房屋出售给原告系其真实意思表示，应属有效。在实际履行过程中，被告张海珍最终未取得系争房屋的所有权，双方的转让合同及协议书无法继续履行，应当解除，故双方签订的转让和及协议书于起诉状副本送达被告之日起解除。被告张海珍应当承担合同无法继续履行的法律责任。合同解除后，被告应当返还原告房款34万元，剩余房款36万元由第三人直接向原告返还。原告主张的房屋差价损失100万元，本院认为，原告明知被告尚未取得产权证，仅凭一份未明确具体订房人的《预订房联系单》即与被告签订了购房合同，其购房行为本身存在巨大风险。原、被告双方于2015年9月签订转让合同，在长达3年多时间里未及时止损，双方均有过错。纵观本案，被告与第三人签订了第一份转让协议，之后被告又与原告签订了转让协议，原、被告应按照双方签订的协议内容按约履行。被告辩称其在空白协议上签字，应当承担相应的法律后果。原告虽向第三人支付了70万元房款，但第三人并未按照原、被告之间的合同约定将70万元房款全额转付被告或要求被告签收房款后交由第三人保管。故原告主张的100万元可得利益，本院综合考虑守约方是否采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失及取得利益需要支出的必要的交易成本等因素，酌情确定被告赔偿原告房屋差价损失20万元。关于原告要求被告支付利息损失之诉请，因第三人转付的房款与其他房屋房款相混合，无法区分，但考虑到被告的违约情况及客观上占用资金的事实，本院酌定被告支付原告以34万元为本金，自2015年11月1日起至实际返还之日止的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条的规定，判决如下：一、原告伍建林与被告张海珍签订的《上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》、《协议书》于2019年2月13日解除；二、被告张海珍应于本判决生效之日起十日内返还原告伍建林房款340,000元；三、第三人上海杰尚房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告伍建林房款360,000元；四、被告张海珍应于本判决生效之日起十日内赔偿原告伍建林房屋差价损失200,000元；五、被告张海珍应于本判决生效之日起十日内支付原告伍建林以340,000元为本金，自2015年11月1日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；六、驳回原告伍建林其余诉讼请求。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,100元，由原告伍建林负担9,459元，被告张海珍负担10,641元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  龚立琼审 判 员  陆 青人民陪审员  陈铭浩二〇一九年九月四日书 记 员  史晨璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。