河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终2548号上诉人（原审被告）：平泉万福房地产开发有限公司，住所地河北省平泉市兴平中路玉宇明珠**。诉讼代表人：平泉万福房地产开发有限公司管理人。负责人：洪继瑞，主任。委托诉讼代理人：申超，河北山庄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王延锐，男，1983年7月28日出生，回族，住河北省平泉市平泉镇兴林街华康胡同**。委托诉讼代理人：苏宝柱，北京市雨仁（承德）律师事务所律师。原审第三人：王富隆，男，1967年8月1日出生，回族，，住河北省平泉市平泉镇兴林街**委托诉讼代理人：郑海洋，北京市雨仁（承德）律师事务所律师。上诉人平泉万福房地产开发有限公司因与被上诉人王延锐及原审第三人王富隆破产债权确认纠纷一案，不服河北省平泉市人民法院（2019）冀0823民初729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人平泉万福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人申超，被上诉人王延锐及其委托诉讼代理人苏宝柱，原审第三人王富隆的委托诉讼代理人郑海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平泉万福房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销河北省平泉市人民法院（2019）冀0823民初729号民事判决，改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求；2.判令本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：在一审庭审中，被上诉人只提供了借款协议、买卖合同及收据，未提供任何证明出借人王富隆在借款合同签订后向上诉人实际交付800000.00元借款的有效凭证。上诉人公司账目中未体现该笔借款的入账，电汇凭证未显示双方名称，与本案无关联性。因此一审法院在无证据证明的情况下，认定出借人已经履行借款交付义务，属认定事实错误。同时，一审判决将“名为买卖实为借贷担保＂行为中的担保行为认定为抵顶行为，从而认定房屋买卖合同的效力，明显错误。一审判决认定上诉人以开发的平泉万福城一期住房作为借款的抵押保障的事实，即认定了商品房买卖合同的签订是“名为买卖实为借贷担保”的行为。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，虽然提起诉讼的当事人并非借款人，但却是提供担保时实际签订房屋买卖合同的主体，案涉的全部“房屋买卖合同”房屋交接协议书、收据，均为借款协议签订当日或相近日由万福公司出具，其表现与借款协议约定的抵押行为相符合。交接协议、收据仅是为借贷提供担保的手续，而非借款到期后因“以房抵债”而另行签订的真实买卖合同。因此被上诉人与上诉人之间不存在真实的商品房买卖关系，上诉人没有向其交付房屋的义务，其诉请的交付类债权不应确认。王延锐辩称：上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。第三人与上诉人之间的借款真实存在，一审中第三人已经向法庭出示了汇款凭证，证实上诉人与第三人之间的借款合同关系2014年1月2日真实发生，双方签订的《借款协议》补强证实2014年上诉人向第三人借款800000.00元，利率为年30%的事实，上诉人提出公司账目未体现此笔借款，并借此否认借款真实性的上诉理由不能成立。公司是否将借款入账是公司内部的财务管理问题，与被上诉人无关，借款是第三人直接汇款给上诉人公司会计王园园，因公司账目由上诉人控制，不能仅凭账目中未体现借款就否认该事实存在。第三人与上诉人之间存在借款合同法律关系，上诉人应当按约定偿还借款，而上诉人与第三人之间还存在代理合同关系，根据《借款协议》约定，上诉人授权第三人寻找购房者，收取房款。基于授权，第三人收取房款的行为，后果由上诉人承担。被上诉人与上诉人之间的房屋买卖合同法律关系，根据双方的事实履行行为，房屋买卖合同已经履行完毕，首先被上诉人已经将房款交给第三人，上诉人向被上诉人出具收款收据的行为表明上诉人已经认可收到房款；其次，上诉人已经向被上诉人交付房屋，通过这些事实上的履行、互相接受标的物行为，证明各方当事人对清偿债务、房屋买卖的合意。因此房屋买卖合同已经履行完毕，上诉人应协助被上诉人履行房屋登记义务。本案上诉人与被上诉人、第三人履行的是《借款协议》约定的第三条，上诉人引用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条中规定的当事人指借款人和出借人，并不包括借款关系外的第三人。上诉人主张被上诉人是提供担保时实际签订“房屋买卖合同”的主张不能成立，首先被上诉人不是借款合同当事人，上诉人借款应向第三人提供担保，而不是向被上诉人提供担保；其次，借贷双方借款发生的时间是2014年1月2日，而上诉人向被上诉人出具收据的日期为2016年1月7日至2016年1月27日，开始于《借款协议》签订之前，最迟于《借款协议》签订当日，可见双方履行《借款协议》约定的第三条的行为在签订之前就已经开始，因此《借款协议》是对第三人债权实现方式的确认，而非新设。同时证明双方并未履行《借款协议》第二条。王富隆述称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。第三人与上诉人之间的借款真实。第三人与上诉人于2014年达成借贷合意，并于2014年1月2日通过银行转账的形式将款项转给了上诉人公司的会计，2016年上诉人未能按时归还该笔借款，双方又签订《借款协议》约定，协议上有上诉人对借款事实的盖章确认，因此双方存在真实合法的民间借贷法律关系，第三人已经实际出借资金，上诉人也已经收到该笔资金。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同真实有效，并已经交付房屋。2016年第三人与上诉人签订的《借款协议》明确约定了第三人可以出售房屋并收取购房款的形式偿还上诉人的债务，此协议签订时上诉人债务已经到期，双方约定采取由第三人收取购房款的形式清偿债务，是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此是有效的，合同双方也均按照合同约定履行了各项权利义务，被上诉人向我支付了购房款，上诉人向购房者出具了相应收据，并已经将房屋实际交付给了被上诉人，未办理不动产变更登记是因为不具有变更条件，并非被上诉人或上诉人拖延，因此我认为合同已经履行完毕，上诉人应当在条件成就时将房屋过户至被上诉人名下。王延锐向一审法院起诉请求：1、确认万福城项目3号楼1单元101号房屋及2号楼2号、6号楼1、4、5、6号共五间车库归原告所有。2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月27日，被告万福房地产公司（甲方）与第三人王富隆（乙方，曾用名王东升）签订借款协议，主要内容为：一、甲方2014年1月2日向乙方借款人民币800000.00元整，大写捌拾万元正。利息年息30%至2016年1月27日，甲方未能归还上述借款本息。二、甲方以自主开发的平泉万福城一期五套住房（房号：二号楼三单元601室；三号楼一单元101室；三号楼一单元201室；三号楼一单元301室；三号楼一单元202室），车库五套（编号：二号楼2号；六号楼1、4、5、6号），作为上述借款的抵押保障，（注：开具购房协议及收据）。三、甲方陆续还款，期间乙方也可找购房者进行买卖，甲方认定价款后，用于归还上述借款。四、利息按实际还款日期，双方最终核算。2016年1月27日，被告万福房地产公司为原告王延锐出具收款收据，主要内容为收到3号楼1单元101室房款及2单元6号地下室款共282550.00元，物业、基金、装修保证金等费用8076.00元。2016年1月29日，被告万福房地产公司为原告王延锐出具收款收据，主要内容为收2号楼3单元2号、6号楼1、4、5、6号共五间车库款280000.00元。以上房屋及车库购房款计570626.00元。现上述房屋被告已经交付给原告，原告已经装修使用。另查明，案涉房屋所在的万福城一期工程，原为平泉镇西三家村新民居工程，至今无售房许可证。再查明，2018年7月17日，申请人王富隆以平泉万福房地产开发有限公司对外负有大额到期债务不能清偿，且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请破产清算。本院于2018年8月1日作出（2018）冀0823破申1号民事裁定书，受理该破产案件。原告王延锐在第一次债权人会议上申报的对万福城一期3号楼1单元101室及2号楼2号、6号楼1、4、5、6号共五间车库享有的债权未予确认。一审法院认为，被告万福房地产公司与第三人王富隆于2016年1月27日签订的借款协议，其实质是对万福房地产公司前期借款如何履行的约定和保证。依照协议约定，原告王延锐在第三人处购得的涉案房屋，交纳了购房款和物业等其他费用，得到了万福房地产公司认可，与万福房地产公司之间买卖合同主要义务已经履行完毕，虽然涉案房屋无售房许可证，但不影响合同成立，且房屋已经实际交付给原告并使用，故原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告万福房地产公司的反驳理由，不足以证明其主张成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：确认原告王延锐就万福城一期3号楼1单元101号房屋、2单元6号地下室及2号楼2号、6号楼1、4、5、6号共五间车库对被告平泉万福房地产开发有限公司享有交付类破产债权。本院二审期间，依据原审第三人王富隆申请调取承德永兴会计师事务所有限责任公司《审计报告》一份，编号为承永兴会所审字[2019]第107号，拟证明上诉人平泉万福房地产开发有限公司向王东升借款800000.00元记载于该公司财务账簿中，借款事实真实存在。同时本院依职权调取河北省农村信用社承德平泉镇二分社2014年1月2日复式记账凭证一份，该记账凭证与原审第三人王富隆一审中提交的记账凭证一致。上诉人平泉万福房地产开发有限公司质证意见为，真实性认可，但此证据是对账户记载的清查，对债权债务客观真实之间不存在必然对等性。对2016年借款协议认可，对收据的真实性认可，但不能证明收款人是谁。被上诉人王延锐质证意见为，对审计报告真实性认可，能够证明原审第三人向上诉人支付了800000.00元借款的事实，对农村信用社汇款收据认可。原审第三人王富隆质证意见为，对证据的真实性、合法性、关联性均认可，能够证明我向上诉人平泉万福房地产开发有限公司支付了800000.00元借款。针对本院依据原审第三人王富隆申请调取承德永兴会计师事务所有限责任公司《审计报告》及本院依职权在河北省农村信用社承德平泉镇二分社调取的汇款收据，各方对其真实性均无异议，且能够与一审提交的证据相互印证，再结合一审庭审笔录，能够形成完整的证据链，对案件事实具有证明力。一审法院认定的事实有相应的证据在卷佐证，依法予以确认。本院认为，关于上诉人平泉万福房地产开发有限公司提出第三人王富隆未实际履行提供借款义务问题。本院依职权在河北省农村信用社承德平泉镇二分社调取了汇款凭据，依原审第三人王富隆申请，调取了上诉人平泉万福房地产开发有限公司委托承德永兴会计师事务所有限责任公司出具的承永兴会所审字[2019]第107号《审计报告》，此报告系针对企业破产所做的专项审计，《审计报告》“短期借款”项中明确记载“王东升80.00万元”，另结合原审第三人王富隆一审提供的汇款凭据、借款协议等证据，可以认定原审第三人王富隆已经向上诉人平泉万福房地产开发有限公司提供了借款800000.00元。关于上诉人提出涉案房屋系“名为买卖实为借贷担保”，即使债权成立也应按破产清偿率确定交付面积，被上诉人应补缴剩余房屋价款的上诉主张。原审第三人王富隆于2014年1月2日向上诉人平泉万福房地产开发有限公司出借资金800000.00元，而双方2016年1月27日签订《借款协议》，约定原审第三人王富隆“期间乙方也可找购房者进行买卖，甲方认定价款后，用于归还上述借款”，可见《借款协议》签订的主要目的应为债权的实现方式；上诉人平泉万福房地产开发有限公司向《借款协议》合同当事人之外的第三人出具收款收据、将房屋交付给本案被上诉人王延锐占有、使用、收取被上诉人王延锐物业费等行为，均不符合“名为买卖实为借贷担保”的特征。因此，上诉人平泉万福房地产开发有限公司与被上诉人王延锐之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护；被上诉人已经将购房款全额支付给原审第三人王富隆，上诉人平泉万福房地产开发有限公司向被上诉人王延锐出具收款收据的行为，应认定为上诉人平泉万福房地产开发有限公司对房屋价款数额及收到房款的确认。上诉人平泉万福房地产开发有限公司理应向被上诉人王延锐交付房屋。一审判决确认原告王延锐就万福城一期3号楼1单元101号房屋、2单元6号地下室及2号楼2号、6号楼1、4、5、6号共五间车库对被告平泉万福房地产开发有限公司享有交付类破产债权并无不当。故，上诉人平泉万福房地产开发有限公司的此上诉理由亦不能成立，依法不予采信。综上所述，平泉万福房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9506.00元，由上诉人平泉万福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘音审判员孙琳丽审判员李红梅二〇一九年九月二十日书记员 包      居      正