苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初8732号原告（反诉被告）：苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司，住所地苏州工业园区星湖街**创意产业园****。法定代表人：许郁，董事长。委托诉讼代理人：陈翔，江苏正华正律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州工业园区科技园果果休闲食品店，经营场所苏州工业园区金鸡湖大道国际科技园**DE通道单元房。经营者：殷桂兰，女，汉族，1950年10月26日出生，住泰兴市。委托诉讼代理人：周学文，系殷桂兰之子。原告苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司（以下简称“科技园公司”）与被告苏州工业园区科技园果果休闲食品店（以下简称“果果食品店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中被告果果食品店提出反诉，符合法律规定，本院予以受理、合并审理。原告科技园公司委托诉讼代理人陈翔，被告果果食品店经营者殷桂兰及其委托诉讼代理人周学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告场地使用服务费3404.8元(自2018年3月1日计算至2018年4月9日)、占有使用费5824元(自2018年4月10日计算至2018年6月15日)、按租金1.5倍计算占有使用费10752元(自2018年6月16日暂计算至起诉之日，应计算至被告腾清并搬离场地之日止)，以上共计19980.8元；2、判令被告腾清并搬离苏州国际科技园二期一楼DE通道；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确直至2019年6月5日方自行收回涉案房屋，故其主张的占有使用费应计算至2019年6月5日。事实和理由：2016年9月25日，原被告双方签订了《场地使用服务协议》，约定由被告承租原告位于苏州国际科技园二期一楼DE通道场地，协议期限自2016年9月1日至2017年8月31日，租金人民币2688元/月，水电费由被告承担。同时，该协议第13条约定了被告逾期撤离情形下违约金的适用条件及内容(按日租金1.5倍计算)。2018年4月3日，原告以EMS快递的方式通知被告协议于2018年4月9日解除，并要求被告于2018年5月3日前腾清搬离租赁场地，但被告拒收。2018年4月9日，原告又向被告通过微信发送上述协议解除和清场之内容。2018年5月21日，原告再次以《通知函》的方式通知被告协议于2018年4月9日解除，并要求被告于2018年6月15日前清场。但被告均拒不履行。为维护原告合法权益，诉至法院。被告果果食品店辩称，涉案房屋系违章搭建无产权建筑，且违法占用消防疏散通道，双方签订租赁合同无效，因合同无效过错方是原告，其已提出反诉，要求原告返还服务期间的所有服务费并赔偿损失；其已搬离并将涉案房屋返还原告，未拖欠原告任何占有使用费。反诉原告果果食品店提出反诉请求：1、判决反诉原被告自2012年8月1号至今签订的五份租赁合同无效；2、判令反诉被告返还70743元服务费；3、判令反诉被告赔偿损失57062元（装修、设备、原辅材料损耗）、人工工资14500元、劳动补偿金64500元；4、判令反诉被告退还租金押金4480元；5、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2012年7月1号，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，由反诉原告租用苏州工业园区金鸡湖大道1355号(国际科技园二期*楼*通道商业房)，租期从2012年7月1号至2014年6月30号，租金为2240元每月。从2014年7月1号至2017年8月31号期间反诉原告与反诉被告以一年期限续签租赁合同或场地使用服务协议，租金从2240元每月涨至2688元每月。2017年9月1号开始，反诉被告与反诉原告续签了一年合同，但是反诉原告盖章交反诉被告后，反诉被告没有及时返还合同，现在反诉被告辩称未与反诉原告签定书面合同，但反诉被告每月正常出具收费通知单，反诉原告按照以往交易习惯按月支付租金至2018年2月份。2018年1月30号，反诉被告接到消防大队出具的《责令限期改正通知单》，但是并没有做任何提前沟通行为，直到2018年3月2号，苏州工业园区消防大队第二次出具《责令限期改正通知书》，反诉被告因自身存在多处违反消防法等违法行为造成消防安全隐患，反诉被告强制要求反诉原告于2018年3月4号前暂停营业，并威胁如不停业将采取断水断电锁门等措施，并要求反诉原告等待，承诺尽快通知恢复营业、租赁合同后续履行事项另行协商。但是在2018年4月3号反诉被告却单方面出具解除合同通知书并要求反诉原告于5月3号前撤离。反诉原告于2018年3月2号被强行暂停营业后至今未到该地营业。反诉被告科技园公司辩称，反诉原被告之间所有合同合法有效，其不存在任何过错，反诉原告不存在任何损失，即使有损失也因其自身扩大损失，而与其无关，其不应赔偿反诉原告的任何损失。本院经审理认定事实如下：2012年，苏州工业园区科技发展有限公司与被告果果食品店就苏州工业园区金鸡湖大道1355号国际科技园二期DE通道单元房签订租赁合同，租期自2012年7月1日至2014年6月30日止；2014年，苏州工业园区科技发展有限公司与被告果果食品店就苏州工业园区金鸡湖大道1355号国际科技园二期DE通道单元房签订租赁合同，租期自2014年7月1日至2015年6月30日止，苏州工业园区科技发展有限公司授权委托科技园公司负责租金、物业及相关设施的物业管理，并代表苏州工业园区科技发展有限公司向承租人收取房屋租金、物业服务费等相关费用。2016年9月，原告科技园公司（甲方）与被告果果食品店（乙方）签订《场地使用服务协议》，约定：1、甲方将位于苏州国际科技园二期一楼，编号为DE通道，面积为56平方米的场地提供给乙方使用，甲乙双方约定存放物品为：制售冷然饮品、小吃、预包装食品、生鲜食用农产品。未经甲方书面同意，乙方不得将该场地用于他途。2、本协议期为2016年9月1日至2017年8月31日。每月场地使用服务费为人民币2688元，付款方式转账，付款时间每月10日前。协议期内如产生电费、水费，由乙方承担，水电费标准为水费3.69元/吨、电费1元/度，付款方式转账，付款时间每月10日前。3、甲乙双方应在场地交付使用前对场地现状及设施设备状况进行检查，记录场地使用登记表中。10.1乙方在协议期间须严格遵守执行国家有关消防法律法规以及国际科技园的有关制度，积极配合甲方及消防主管部门做好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担。12、乙方逾期缴纳场地使用服务费或其他应付费用的，每逾期一天，乙方每天应支付拖欠费用的千分之五作为滞纳金，逾期达到一个月，甲方有权终止本协议。13、协议期届满后或协议提前终止的，乙方应在协议期届满或协议终止之日起3天内撤离使用场地，并将使用场地恢复原状(无法恢复的，乙方应承担赔偿责任)，乙方逾期未撤离的，乙方每日应按日使用服务费的1.5倍标准支付罚金。乙方逾期5天仍未撤离的，则其在场地内一切物品视为废弃物，甲方有权自行处置，因此而产生的费用、风险及损失由乙方自行承担。协议另就其他事项进行了约定。另查明，苏州工业园区金鸡湖大道1355号（原机场路328号）房屋所有权人为苏州工业园区科技发展有限公司。科技园公司系苏州工业园区科技发展有限公司子公司，负责科技园物业管理、房屋中介，提供科技园内后勤配套设施管理。2018年4月3日，原告科技园公司向被告果果食品店发出通知函一份，载明：贵方与我方就金鸡湖大道1355号国际科技园二期DE通道签订场地使用服务协议，已于2017年8月31日届满，其后双方并未续签协议，但贵方仍然使用该场地，现通知贵方双方租赁关系于2018年4月9日解除，相关场地使用服务费、水电费结算至本日，请贵方于2018年5月3日前，撤离使用场地，并将使用场地恢复原状。科技园公司将该通知邮寄给果果食品店，后因无人签收退回。2018年4月9日，科技园公司工作人员通过微信告知并发送该通知函给果果食品店工作人员。2018年5月21日，科技园公司再次向果果食品店发出通知函，指出其已于2018年4月3日向果果食品店邮寄通知被拒收退回，于4月9日通过微信告知双方签订场地使用服务协议于2018年4月9日解除，要求被告于2018年5月3日撤离使用场地并回复原状，但截至今日，被告仍未撤离该场地内的相关物资，现再次要求贵方于2018年6月15日前撤离场地、恢复原状、返还原告，如被告逾期未履行，将视为场地内物品为废弃物，原告将自行进入场地处理废弃物，收回场地，由此产生费用由被告承担。科技园公司工作人员通过微信告知并发送该通知函给果果食品店工作人员。诉讼中，反诉原告果果食品店提交责令限期改正通知书、暂停营业告知书一组，证实2018年1月30日，苏州工业园区消防大队向科技园公司发出《责令限期改正通知书》两份，因科技园公司在消防检查中，综合楼、二期A栋、三期科技广场等部位存在消防安全违法行为，要求科技园公司整改，后科技园公司于2018年3月2日向商户发出暂停营业告知书，称因苏州工业园区消防大队认定一期综合楼、二期A栋、三期一层商业用房存在安全隐患，要求整改区域于2018年3月4日停止全部经营活动，并将于2018年3月4日中午12点对上述区域停止供应水电气，后续合同履行事宜另行协商确定。果果食品店主张其于2018年3月3日后未再营业，至4月9日科技园公司通知解除合同，其于2018年5月1日前全部搬离；另涉案房屋系违章建筑存在消防隐患，科技园公司因此要求其停业并解除合同构成违约。科技园公司质证真实性无异议，但苏州工业园区消防大队要求整改区域并不包含涉案的二期DE通道场地，停业自查系科技园公司自主行为。诉讼中，反诉原告果果食品店提交发票、增值税发票一组，用工合同两份，设备清单，装修清单，原辅材料损耗清单，证实因反诉被告科技园公司过错导致合同无效，科技园公司应返还自2012年以来收取服务费70743元，赔偿反诉原告损失57062元、人工工资14500元、劳动补偿金64500元。科技园公司质证发票真实性无异议，其使用房屋应支付租金对价，其他证据真实性不认可，损失是否存在无法确认，反诉被告无过错，无需赔偿反诉原告损失。庭审中，原被告双方确认果果食品店场地使用服务费交至2018年2月28日，其后未在向科技园公司缴纳该费用，果果食品店交纳押金4480元，科技园公司尚未退还；科技园公司于2018年3月4日对涉案房屋停止供应水电。以上事实，由场地使用服务协议、不动产登记薄、通知函、责令限期改正通知书、暂停营业告知书等证据以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告科技园公司依据其与被告果果食品店签订场地使用服务协议主张权利，被告果果食品店辩称涉案房屋系违章搭建，并存在消防隐患，双方协议无效，本院认为，苏州工业园区科技发展有限公司对金鸡湖大道1355号房屋及土地拥有权利，并依法取得房产证，原告科技园公司得到苏州工业园区科技发展有限公司授权委托将科技园二期一楼DE幢通道场地出租果果食品店，双方签订场地使用服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，DE幢通道场地并非违法新增建筑，消防部门要求科技园公司限期整改区域亦不包含该场地，故对被告抗辩本院不予支持，本院确认双方签订协议合法、有效。双方协议于2017年8月31日届满后，未再续签，但被告果果食品店继续占有使用该场地，双方系不定期租赁关系，2018年4月9日，原告科技园公司通知被告解除协议并要求限期搬离涉案场地，并不违反法律规定，在不定期租赁关系中，当事人均可随时解除合同，故科技园公司解除协议行为发生法律效力，但就原告主张自2018年3月1日至2019年6月5日场地使用服务费，本院认为，首先，虽然双方协议中约定被告应配合原告做好消防工作，但原告因消防整改要求被告暂停停业，并于2018年3月4日停止供应水电，致使被告于2018年3月4日之后客观上不具有使用涉案场地条件；其次，原告作为出租人，解除合同时，应当在合理期限之前通知承租人，其2018年4月9日解除合同行为未能给予被告充分准备，被告未能及时搬离具有一定合理性；最后，原告作为出租人，其也有义务防止损失扩大，双方协议中约定符合条件情况下原告可自行收回房屋，原告迟迟未收回房屋，其对于损失扩大存在过错。综上，本院对于原告诉请的2018年3月4日之后场地使用费，不予支持，被告仅需支付原告2018年2月28日至水电停止供应2018年3月4日前场地使用费347元。就反诉原告果果食品店诉请返还服务费70743元，因反诉原被告双方签订协议合法有效，且其实际占有使用涉案场地，应支付反诉被告对价，故本院不予支持；就反诉原告诉请赔偿损失57062元、人工工资14500元、劳动补偿金64500元，无事实及法律依据，故本院亦不予支持。因果果食品店交纳押金4480元，科技园公司尚未返还，故扣除果果食品店应支付场地使用费347元后，科技园公司应返还果果食品店4133元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告苏州工业园区科技园果果休闲食品店支付本诉原告苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司场地使用费347元；二、反诉被告苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司返还反诉原告苏州工业园区科技园果果休闲食品店押金4480元；三、上述第一项与第二项折抵后，苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司应返还苏州工业园区科技园果果休闲食品店4133元，应于本判决生效之日起10日内支付完毕；四、驳回本诉原告苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告苏州工业园区科技园果果休闲食品店诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，由原告苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司负担295元，被告苏州工业园区科技园果果休闲食品店负担5元，被告负担部分款项由原告预交，本院不再退还原告，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费减半收取1547元，由反诉原告苏州工业园区科技园果果休闲食品店负担1515元，反诉被告苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司负担32元，反诉被告负担部分款项已由反诉原告预交，本院不再退还反诉原告，由反诉被告于本判决生效之日其十日内支付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  顾宏俊人民陪审员  刘 延人民陪审员  徐根元二〇一九年九月二十七日法官 助理  闫可可书 记 员  周 敏