广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初3205号原告：广东益威物业服务有限公司，住所地：江门市蓬江区。法定代表人：舒兆洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙景明，陈家明，均系广东金硕律师事务所律师。被告：熊立兴，女，1966年12月14日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告广东益威物业服务有限公司（以下简称“益威公司”）诉被告熊立兴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告益威公司的委托诉讼代理人陈家明，被告熊立兴到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告益威公司诉称：2014年5月，原告（当时名称为江门市益威物业服务有限公司）与江门市蓬江区星河花园业主委员会（以下简称“星河花园业委会”）签订《江门市蓬江区星河花园小区物业管理服务合同》，约定自2014年6月1日起至2016年5月31日止为星河花园小区提供物业管理服务，其中该合同第二十一条、第二十二条约定了向各业主直接收取物业服务费用的标准、滞纳金的标准、车位使用费的标准等。2016年原告与星河花园业委会再续约，合同期从2016年6月1日至2019年8月31日，也约定了向各业主直接收取物业服务费用的标准、滞纳金的标准、车位使用费的标准等。被告是星河花园61幢1103房屋的业主，一直使用原告提供的物业服务，但被告在2015年10月至2018年12月期间没有向原告支付物业服务费以及逾期的违约金（滞纳金），被告的行为已违反合同约定，为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2015年10月至2018年12月物业服务费人民币9026.81元及违约金（以每月欠付的物业服务费为基数，分别从逾期后的次月1日即2015年11月1日起按每日5‰计至费用付清之日止）；二、被告承担本案的全部诉讼费用。益威公司在举证期限内提供的证据有：1、江门市蓬江区星河花园小区物业管理服务合同（2014），2、江门市蓬江区星河花园小区物业管理服务合同（2016），以上证据证明原告从2014年6月1日起至今为江门市蓬江区星河花园小区内住户提供物业服务；3、入场公告、合同公示，证明原告已将进场服务及合同内容向星河花园业主公示；4、服务照片，证明原告为星河花园住户提供物业服务的情况；5、催收资料，证明原告曾向欠费住户催收物业管理费的情况；6、《不动产信息查询结果列表》，证明涉案房屋的权属及面积登记情况。被告熊立兴辩称：被告不是不交物业服务费，从被告居住在该小区开始，已更换第三次物业公司，原来的物业公司撤场后就不理了。原来道路比较干净，现在树叶满地，给小区造成很大影响。以前小区舒适，现在与外面的马路没有区别。现在聘请的清洁工很少，人手严重不足，素质也不高，垃圾每天清理一次，但楼梯一个月不扫一次，垃圾堆放在门口也没有人收，例如业主出去一个月，垃圾也是没有人收，一直放着很臭。现在的物业公司管理不善，提供服务不到位，导致现在的居住环境很差。现在的物业管理公司与以前的相差很远，因其服务不到位，故被告才不交物业服务费。被告熊立兴在举证期限内提供的证据有：1、照片一套，证明涉案房屋不合格，原告进场时没有处理好；2、照片一套，证明原告提供的服务不到位，卫生环境差。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告益威公司提供的《营业执照》载明：“名称：益威公司，成立日期：2007年11月13日，经营范围：服务：物业管理…。”原告与星河花园业委会于2014年5月30日签订《江门市蓬江区星河花园小区物业管理服务合同》，主要约定：“委托方（甲方）：星河花园业委会，受托方（乙方）：益威公司，甲方将江门市蓬江区星河花园小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。物业名称：江门市蓬江区星河花园小区，四至：东至星汇花园小区，南至福泽园小区，西至星河路即江门市妇幼保健院北新区新院，北至双龙大道，占地面积63800㎡,建筑面积：86500㎡，小区物业构成情况：拥有住户共752户，地下车库小车位490个，摩托车车位462个。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应协助本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任。委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理…委托管理期限为两年，自2014年6月1日零时起至2016年5月31日24时止。委托管理形式：按合同约定的收费标准、服务标准进行承包经营，乙方自负盈亏。本物业管理服务费：1、步梯住宅：由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.7元向乙方交纳；2、电梯住宅（60、61、62、63幢1楼）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.7元、（60、61、62、63幢2至4楼）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元、（60、61、62、63幢5至11楼；27幢1至11楼）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳；3、本物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月1-10号；4、本物业管理服务费标准的调整甲方召开业主大会决定标准，甲乙双方协商调整…业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：1、汽车：每月30元/辆；2、摩托车：每月10元/辆，备注：按表决票的统计结果执行车位费的收取标准…。”原告与星河花园业委会于2016年8月31日再签订《江门市蓬江区星河花园小区物业管理服务合同》，主要约定：“委托方（甲方）：星河花园业委会，受托方（乙方）：益威公司，甲方将江门市蓬江区星河花园小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。物业名称：江门市蓬江区星河花园小区，四至：东至星汇花园小区，南至福泽园小区，西至星河路即江门市妇幼保健院北新区新院，北至双龙大道，占地面积63800㎡,建筑面积：86500㎡，小区物业构成情况：拥有住户共752户，地下车库小车位490个，摩托车车位462个。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应协助本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任。委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理…委托管理期限为叁年零叁个月，自2016年6月1日起至2019年8月31日止，其中2016年6月1日起至2016年8月31日为试用期，乙方必须通过试用期考核合格后，本合同才能继续履行。委托管理形式：按合同约定的收费标准、服务标准进行承包经营，乙方自负盈亏。本物业管理服务费：1、步梯住宅：由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元向乙方交纳；2、电梯住宅（60、61、62、63幢1楼）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元、（60、61、62、63幢2至4楼）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.9元、（60、61、62、63幢5至11楼；27幢1至11楼）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.3元向乙方交纳；3、本物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月1-10号；4、本物业管理服务费标准的调整甲方召开业主大会决定标准，甲乙双方协商调整…业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：1、汽车：每月30元/辆；2、摩托车：每月10元/辆，备注：按表决票的统计结果执行车位费的收取标准…。”原告提供的星河花园业委会于2014年5月22日出具的《公告》载明：“根据星河花园小区第二次业主大会表决投票结果通过聘请，益威公司于2014年6月1日起正式进驻小区为广大业主提供服务，现将要与物业管理公司签订的合同贴于小区大门及侧门公告栏处，请各位业主抽空看看踊跃提出宝贵意见…以上公告从即日起为期七天…。”原告提供的原告于2016年11月23日出具的《缴纳物业费的温馨提示》载明：“尚未交费的业主：再一次郑重提示，请未交费业主尽快抽时间到物业办公室交费，从2017年开始对逾期不交费的业主按相关法律法规依法进行追缴，收取拖欠的全额物业费及滞纳金。”原告提供的照片显示上述《公告》、《缴纳物业费的温馨提示》均有张贴于星河花园小区门口或公告栏处。原告提供的江门市不动产登记中心出具的《不动产信息查询结果列表》载明：“登记号：305858，权属人：熊立兴，坐落位置：蓬江区星河花园61幢1103室，面积：181.99㎡…。”在庭审中，原、被告陈述自原告进驻星河花园小区提供物业服务后，被告一直居住于上述1103室房屋，被告从2015年10月开始没有缴纳物业服务费，被告清楚物业服务费的缴费标准，也按该标准缴纳过一段时间的物业服务费。原告另陈述其曾通过电话，到小区张贴缴费通知以及发律师函方式向被告催缴上述费用。被告应在每月10日前缴交当月的物业服务费，若超出上述期限没有缴交，则应向原告支付违约金（滞纳金）。原告在本案主张的缴费期间为2015年10月至2018年12月。被告另陈述其有时在公告栏看到催缴通知就会去原告处询问一下。本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告益威公司与被告熊立兴均确认《江门市蓬江区星河花园小区物业管理服务合同》、《不动产信息查询结果列表》等证据的真实性，由此，可以证实被告熊立兴为坐落于蓬江区星河花园61幢1103室房屋的权属人，原告于2014年6月起接受星河花园业委会的委托为星河花园小区提供物业服务至今，因此，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”可以认定原告与被告熊立兴之间建立物业服务合同关系，上述合同关系已在原告与被告熊立兴之间真实发生，没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。关于被告熊立兴应否向原告缴纳物业服务费的问题。依照《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因原告于2014年6月起已进驻星河花园小区，为该小区业主提供物业服务至今，而本案未有证据显示被告熊立兴在原告提供物业服务后从2015年10月起至2018年12月期间有缴纳过物业服务费，且被告也陈述该期间未有缴纳该费用，故原告主张经其多次催促被告仍未缴纳上述期间发生的物业服务费用，要求被告支付上述费用的请求合法有据，本院予以支持。对于物业服务费的金额，依据《不动产信息查询结果列表》、《江门市蓬江区星河花园小区物业管理服务合同》中关于1103室房屋权属登记、面积以及物业服务费收费标准的确定，原告要求被告熊立兴支付的物业服务费为9026.81元〔即从2015年10月起至2016年8月，按每月应付的物业服务费218.39元（181.99㎡×1.2元/㎡）×未缴的时间11个月；从2016年9月起至2018年12月，按每月应付的物业服务费236.59元（181.99㎡×1.3元/㎡）×未缴的时间28个月〕的请求依据充分，本院予以支持。关于原告主张的违约金（滞纳金）如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告逾期缴纳物业服务费已违反原、被告双方的约定，已构成违约，依法应承担相关的违约责任。依照原告与星河花园业委会签订的《物业管理服务合同》关于违约责任如何承担的约定，被告逾期即每月10日前未支付物业服务费，应按每日千分之五的标准缴交滞纳金（违约金），而原告未能举证证明其因被告违约造成的具体损失，实际上因被告违约造成原告的直接损失为被告未缴纳物业服务费占用原告资金的损失，由此，原、被告在上述《物业管理服务合同》关于违约金计算标准的约定已超出造成原告的直接损失，按此标准计算的违约金明显过高，因此，本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之六，原告主张的违约金应为：2015年10月至2016年8月，以每月欠付的物业服务费218.39元为基数，分别从逾期后的次月1日起计算，即2015年10月的违约金从2015年11月1日开始计算。2016年9月至2018年12月，以每月欠付的物业服务费236.59元为基数，分别从逾期后的次月1日起计算，即2016年9月的违约金从2016年10月1日开始计算，以此类推，计至2018年12月，从2019年1月1日开始计算，均按每日万分之六计至物业服务费清偿之日止。原告主张违约金的超出部分因理据不足，本院不予支持。对被告抗辩认为因原告提供的服务不到位，原告的管理不善，被告不应缴纳物业服务费及违约金等的意见，因未能提供有效证据予以证明，且上述意见也未符合其双方约定或相关法律规定的可免交或拒交物业服务费的要件，被告的上述意见理据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告熊立兴应自本判决生效之日起十日内向原告广东益威物业服务有限公司支付2015年10月至2018年12月的物业服务费人民币9026.81元以及违约金（2015年10月至2016年8月，以每月欠付的物业服务费218.39元为基数。2016年9月至2018年12月，以每月欠付的物业服务费236.59元为基数。2015年10月的违约金从2015年11月1日开始计算，2016年9月的违约金从2016年10月1日开始计算，以此类推，计至2018年12月，从2019年1月1日开始计算，均按每日万分之六计至本判决确定的履行期限届满之日）至物业服务费清偿之日止；二、驳回原告广东益威物业服务有限公司的其他诉讼请求。熊立兴如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费406.07元，由被告熊立兴全部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  杨丽燕二〇一九年九月二十七日法官助理黄乐媛书记员张晓莹