山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终7215号上诉人（原审被告）:山东中海华创地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：陈国英，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李晓华，女，汉族，住济南高新区。委托诉讼代理人：刘宁，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨君，山东京鲁律师事务所律师。上诉人山东中海华创地产有限公司(以下简称中海华创公司)因与被上诉人李晓华商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中海华创公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回李晓华诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李晓华承担。事实与理由：一、一审判决中海华创公司存在逾期交房行为并承担违约责任，没有任何事实和法律依据，违背基本的公平正义。1.中海华创公司将涉案房屋于2013年6月28日交付李晓华实际居住使用的客观事实，双方均认可，不存在争议。（2016）鲁行终1514号行政判决书、（2014）济行初字第138-1号行政判决书虽然确定行政机关作出编号为XXXX《房屋建设工程竣工验收备案单》（以下简称备案单）的行政行为违法，但是并未撤销该行政行为或者确认该行政行为无效。因此该行政行为产生的法律后果依然是合法有效的。中海华创公司依照相关规定向行政机关办理备案并取得的备案单是真实的、客观的、有效的。故中海华创公司自交房之前便取得了分期综合验收备案证明，符合合同约定的交房条件，不存在逾期交房行为。2.济南高新管委会出具的《关于执行行政判决的报告》中，已经说明了其已经履行了（2016）鲁行终1514号行政判决书、（2014）济行初字第138-1号行政判决书关于采取补救措施的内容，济南市中级人民法院也予以认定，足以证明中海华创公司取得的《分期综合验收备案证明》自始有效，中海华创公司不存在任何逾期违约交房的违约行为。3.李晓华自2013年6月28日实际接收涉案房屋并居住使用，不存在任何的实际损失。二、一审法院认定中海华创公司在交付房产时未依法取得《分期综合验收备案证明》，故其存在逾期交房违约行为，显属适用法律错误。1.涉案房屋，中海华创公司业已在商品房交付之前按照相关法律规定取得《房地产开发项目分期综合验收备案证明》（于2013年6月28日取得，济综验第2013050号），符合双方合同约定的房屋交付标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”据此规定，除非当事人另有约定，否则，对房屋的转移占有，则视为房屋的交付使用。在本案中，中海华创公司已经按照合同的约定于2013年6月28日向李晓华交付了房屋，完成了房屋的转移占有，不存在逾期交房的的违约行为。2.根据合同法的规定，商品房买卖合同关系中的出卖人在履行交房义务中的违约情形包括三种，即拒不交付、逾期交付和瑕疵履行交付。逾期交房违约责任的本质即为违约方对守约方未能实现对所购房屋占有使用权能所致损失赔偿之预定。因此实现对房屋的实际占有使用权能和让对方承担逾期交房违约责任两者之间不得兼得。故出卖人交付标的物后，买受人不能再以逾期交付为由请求出卖人承担交付后的逾期违约责任。因此本案在中海华创公司已经按照合同的约定交付房屋，李晓华也已经实际居住使用，并办理房产证的情况下，李晓华以逾期交付为由请求出卖人承担逾期交付违约金缺乏事实和法律上的依据。3.商品房逾期交付违约金系基于开发商己方原因导致房屋购买人无法接收或实际占有使用商品房而导致损失的相应赔偿。但本案中，涉案商品房具备了法律规定的商品房交付使用条件（即商品房竣工验收合格并具备了合同约定的交付使用条件（取得了《房地产开发项目分期综合验收备案证明》），而且李晓华也已接收上述商品房并实际居住使用，且办理了房屋产权登记。因此在李晓华没有任何损失的情况下，一审法院判令中海华创公司承担巨额的逾期交房违约金显然没有事实和法律依据，而且严重违背诚实信用和公平的民法基本原则。三、一审法院审判员未亲自到审判庭开庭审理本案，显属程序违法。本案于2019年2月22日下午15:30分在济南高新技术产业开发区人民法院第九审判庭公开开庭审理，但是在开庭过程中，审判员曲劲松并未亲自到庭，只有书记员在记录。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十五条的规定：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序:（一）审判组织的组成不合法的；......?”,本案在开庭审理的过程中，审判员曲劲松未亲自到庭的审理本案，显属程序违法。综上，在涉案房屋符合法律规定的交付使用条件，李晓华也已经实际接收涉案房屋并居住使用，办理了房屋产权所有证，李晓华不存在任何实际损失，中海华创公司对此不存在任何过错或违约行为的情况下，一审法院仍然判令中海华创公司承担巨额的逾期交付违约金显然属于事实认定错误、适用法律错误，违背基本的法律程序，并将导致国有资产的重大损失。最后，请求二审法院依法查清事实予以改判，维护公平与正义，保障中海华创公司的合法权益。李晓华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。2013年6月28日李晓华收房时其确认综合验收备案单违法的行政诉讼还未进行，所以李晓华不知房屋不具备交房条件接收了房屋。如果当时我方知道该情况，我方不会接收该房屋。退一步讲，中海华创公司承担违约责任的期限最短也要截止到采取完毕补救措施，重新出具建筑工程竣工验收报告之日即17年5月22日，也并非不承担任何违约责任。李晓华向一审法院起诉请求：1.依法判令中海华创公司支付自2013年7月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金(以3296083元为基数，按照日万分之一计算，暂计算至2018年12月1日止为655261.31元)；2.本案诉讼费用全部由中海华创公司承担。一审法院认定事实：2012年8月24日，中海华创公司（出卖人）与李晓华（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXXX）,合同约定出卖人以出卖方式取得位于体育东路以东、舜华路以西、体育北路南侧、旅游路以北的地块土地使用权。土地使用权证号为XXXX号，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，注册名为中海奥龙观邸花园。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目内容，楼号XXXX号楼，房号XXXX，建筑面积245.79平方米，套内建筑面积208.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积37.63平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13426元，金额3299977元。对于交付期限双方约定出卖人应当在2013年6月30日前，将具备该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于逾期交房的违约责任，双方约定逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同还对付款方式及期限、保修责任、装饰设备标准等做了约定。2014年7月19日，李晓华向中海华创公司支付了3296083元的购房款。另查明，中海华创公司在交付涉案房产时未依法取得双方合同中约定的《分期综合验收备案证明》，故其存在逾期交房违约行为。一审庭审中，李晓华主张逾期交房违约金为652294.81元（以购房款3296083元*万分之一/日*1979天）。一审法院认为，李晓华与中海华创公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。李晓华与中海华创公司在涉案合同中约定，交房时间为2013年6月30日，逾期交房超过90天，且合同继续履行的，自2013年7月1日开始至实际支付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，且中海华创公司在交付涉案房屋时并未依法取得《分期综合验收备案证明》，存在违约行为，李晓华已将涉案购房款3296083支付给中海华创公司，因此，对于李晓华要求中海华创公司支付自2013年7月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金652294.81元（以3296083元为基数，按照日万分之一计算至2018年12月1日）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。本案中李晓华已知晓涉案侵权行为，故一审法院支持其涉案诉讼请求至2018年12月1日，在此之后同样的诉讼请求一审法院将不予支持。综上，判决：被告山东中海华创地产有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李晓华逾期交房违约金652294.81元。案件受理费10353元，减半收取5176.5元，由被告山东中海华创地产有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：中海华创公司是否存在逾期交房的事实，是否承担逾期交房违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。涉案《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政局的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》”。本案中，李晓华认可2013年6月28日向其交房，涉案房屋由中海华创公司转移至李晓华。依照双方约定，涉案房产的交付还应满足商品房取得开发项目的《分期综合验收备案证明》。中海华创公司于2013年6月28日取得编号为XXXX号的《房屋建筑工程竣工验收备案单》、济综验第XXXX号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，即取得合同约定的《分期综合验收备案证明》。但后山东省高级人民法院作出（2016）鲁行终1514号行政判决书，判决：确认济南高新技术产业开发区管理委员会出具编号为XXXX的房屋建设工程竣工验收备案单的行政行为违法；责令济南高新技术产业开发区管理委员会采取补救措施。济南市历下区人民法院作出的（2016）鲁0102行初255号行政判决书判决：确认济南市城乡建设委员会出具济综验第2013050号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》的行政行为违法；责令济南市城乡建设委员会采取补救措施。李晓华据此主张，中海华创公司未取得合法竣工验收备案单，未达到交房条件。山东省高级人民法院（2016）鲁行终1514号行政判决中同时认定：“根据《建设工程质量管理条例》第四十六条、第四十九条的规定，竣工验收备案，是建设工程质监部门在建设单位申请备案并提交有关文件的情况下予以备案，以供查考的行为。结合《建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。因此，建设工程交付使用的条件是建设工程竣工验收合格，在建设工程质量的实体认定上，竣工验收具有决定性的意义，撤销竣工验收后进行的备案，并不能直接产生否认竣工验收的法律效果，也不能直接得出竣工验收不合格的结论。”《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。”第七十六条规定：“人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。”根据上述法律规定及行政判决的认定,涉案的《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》仅是被确认出具机关的行政行为违法，但并未被撤销，即涉案的《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》仍然有效，涉案房产亦不需要重新组织竣工验收。综上，在《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》有效的情况下，取得该《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》时间仍应认定为2013年6月28日。中海公司按照合同约定取得开发项目《分期综合验收备案证明》并将涉案房产交付给李晓华，已完成了合同约定的义务，并不存在逾期交房的违约事实。李晓华主张中海华创公司承担逾期交房违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，中海华创公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初428号民事判决；二、驳回李晓华的诉讼请求。一审案件受理费10353元，减半收取5176.5元，由李晓华负担；二审案件受理费10353元，由李晓华负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  刘晓菲审 判 员  焦玉兴二〇一九年九月四日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗