湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0591民初77号原告：郭文全，男，汉族，1990年7月21日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区，委托诉讼代理人：朱发刚，湖北民基律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：肖庆，湖北民基律师事务所律师。（特别授权）被告：宜昌宜盛置业有限责任公司，住所地宜昌市伍家岗区城东大道118号2栋商业102、103号，统一社会信用代码91420500099891383Y。法定代表人：易春雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝军，湖北普济律师事务所律师。（一般授权）委托诉讼代理人：鄢春廷，湖北普济律师事务所律师。（一般授权）原告郭文全与被告宜昌宜盛置业有限责任公司（以下简称宜盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告郭文全的委托诉讼代理人朱发刚、肖庆、被告宜盛公司的委托诉讼代理人鄢春廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭文全向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于宜昌市城东大道××号宜化巴黎香颂一期3号楼1单元21层012103号（产籍号为02-0021-0516-012103号）房屋的房地产权属证书；2.判令被告以541936元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准向原告支付从2017年4月1日起至实际办证之日止的逾期办证违约金（暂计算至2018年12月31日为53631.34元）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年11月20日，原告与被告签订《宜昌市商品房买卖合同》及附件，合同约定由原告购买被告开发的位于宜昌市城东大道××号宜化巴黎香颂一期3号楼1单元21层012103号，产籍号为02-0021-0516-012103号的房屋，该房屋建筑面积为96.96平方米，单价为5600.25元/平方米，总价为543000元，交房时间为2016年12月31日前。合同同时约定，被告应当在双方办理交楼手续后90日内为原告办理房地产权属证书。因房屋实际面积为96.77平方米，原告实际交付购房款为541936元。2017年1月1日，原告与被告办理了交房手续，但被告至今未为原告办理完毕上述房屋的房地产权属证书。现依法提起诉讼，望判如所请。被告宜盛公司辩称，1.原告的房产证正在办理之中，由于原告未在约定的时间提交办证所需材料，导致权证手续至今未办理完毕；2.有关办理房屋产权证的事项，原被告双方在签订购房合同后签订的《宜化·巴黎香颂〈宜昌市商品房买卖合同〉补充协议》中有明确约定，一是办妥产权证的时间为房屋交付后360日内；二是原告应当在被告通知后的15日内交齐办证所需材料和税费，否则被告不承担逾期办证责任；三是被告未在约定时间内办妥房地产权证的，被告应按已付房款每年0.1%向原告支付违约金；四是原告是否交齐了材料，以被告出具的收件回执为准；3.即使原告认为约定的违约金低于损失金额，也应当对自己的实际损失金额予以证明。综上，被告对逾期办证不存在过错，没有违约行为，即使被告应当承担逾期办证的违约行为，也应根据双方约定办理，请求法院驳回原告诉请。经审理查明，2015年11月20日，原告郭文全（买受人）与被告宜盛公司（出卖人）签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同编号0519241，合同约定郭文全向宜盛公司购买由其开发的位于宜昌市城东大道××号宜化巴黎香颂一期3号楼1单元21层012103号房屋，产籍号为02-0021-0516-012103，房屋建筑面积为96.96平方米，单价为5600.25元/平方米，总价为543000元。合同正文第九条约定房屋交付期限及条件为：“1、出卖人应当在2016年12月31日前，将商品房交付买受人使用。…”，合同正文第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.见补充协议”。郭文全与宜盛公司签订《宜昌市商品房买卖合同》时签订了合同附件六《合同补充协议》，该协议第四项约定双方对主合同第十五条补充如下：“1.双方同意以合同约定交楼日期且乙方办理交楼手续后之次日为办理产权登记期限的起算日。…”,协议第六项其他约定中第2项关于通知的约定如下：“…2、出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务”。双方签订《宜昌市商品房买卖合同》及附件后，双方又签订了《宜化·巴黎香颂〈宜昌市商品房买卖合同〉补充协议》，对房屋产权办理具体事宜进行了约定，协议主要内容为：一、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。买受人应在出卖人通知的时间内提供办证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。二、出卖人未在约定时间内办妥房地产权属证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证书，买受人有权退房。同时查明，原、被告签订购房合同后，郭文全按合同约定交付了全部购房款543000元，宜盛公司按合同约定如期交付了房屋，因房屋实际确权面积为96.77平方米，少于合同预售面积，2017年1月1日，郭文全在缴纳办证税费和维修基金时，宜盛公司向郭文全退还面积差额款1064元，郭文全实际交付购房款为541936元，宜盛公司对此出具了购房发票及收据。2017年2月26日，宜盛公司工作人员采用纸质《通知》形式，通过在小区公告栏、电梯公告栏、客服中心张贴方式，通知购房业主上交办证资料。郭文全未及时收到通知，得知消息后于2017年9月6日首次提交了办证资料，于2018年9月3日提交了房管局房查证明。另查明，本案审理过程中，宜盛公司已将郭文全名下房屋的房地产权属证书办理完毕，郭文全已于2019年5月15日领取房地产权属证书。上述事实，有经原、被告举证、质证，并经本院审核确认的下列证据证实：《宜昌市商品房买卖合同》及附件、购房发票、收据、《宜化·巴黎香颂〈宜昌市商品房买卖合同〉补充协议》、《通知》及照片、《办证进度一览表》、《不动产证、发票领取登记表》、证人王某的证言等。本院认为，原告郭文全与被告宜盛公司签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约定履行。原告郭文全的两项诉请，关于协助办证问题，宜盛公司在本案审理过程中已实际履行，原告此项诉请已经实现，本院不再评议。关于逾期办证违约金问题，双方争议焦点如下：1.关于《宜化·巴黎香颂〈宜昌市商品房买卖合同〉补充协议》及其条款效力问题。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”双方签订的购房合同首页合同说明第3项中约定：“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除和添加的内容，双方应当协商确定。”即合同附件六的《合同补充协议》和《宜化·巴黎香颂〈宜昌市商品房买卖合同〉补充协议》均属于双方对购房合同内容的补充，协议内容主要约定房屋办证具体事宜，两份协议之间并不冲突。原告主张《宜化·巴黎香颂〈宜昌市商品房买卖合同〉补充协议》不是其真实意思表示，且该协议未经备案，本院认为，该补充协议系双方对《宜昌市商品房买卖合同》的补充约定，并不因备案与否影响该协议效力的认定，该协议有郭文全本人真实签名捺印，也有宜盛公司盖章。郭文全未提交充分证据证实该协议不是其真实意思表示，亦未提交充分证据证实该协议符合合同无效或可撤销等法定情形，故该协议合法有效。关于办证时间，原告认为被告在补充协议中故意延长办证时间，拖延办证，对此法律给予了不同的救济途径，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告可自行选择救济途径，但不能否定该条款的效力。关于违约金条款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”同时《中华人民共和国合同法》第四十条也规定，格式条款提供方利用格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案补充协议逾期办证违约金条款虽然系宜盛公司提供的格式条款，但约定的是宜盛公司应对其违约承担责任，并非免除其责任，且条款约定了宜盛公司应支付的违约金及计算方式，不存在加重购房人一方责任或排除购房人主要权利的情形，因此该违约金条款应为有效。（二）关于被告宜盛公司逾期办证是否违约及违约责任问题。在原、被告双方办理了交房手续，且原告郭文全及时足额缴纳了契税等办证费用情况下，被告宜盛公司应依双方购房合同和补充协议约定尽快办理房屋产权证书，由于其工作人员未按照购房合同附件六《合同补充协议》中约定的邮寄方式履行通知义务，明知购房人尚未入住的情形下，仅在小区内部公共区域及客服中心张贴《通知》，未尽到有效通知义务，从而导致购房人未能及时提交相应办证资料，对此，被告宜盛公司应承担违约责任。当事人违约，应按约定支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，原告郭文全并未提交证据证明宜盛公司逾期办证给其造成的损失大于双方补充协议约定的违约金金额，其请求宜盛公司以购房款总额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准向原告支付从2017年4月1日起至实际办证之日止的逾期办证违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。根据双方补充协议约定，被告宜盛公司未在交房后360天内办妥房屋权属证书，应按每年按已付房款的0.1%向原告郭文全支付违约金。郭文全实际交付购房款金额为541936元，实际办证时间为2019年5月15日，宜盛公司办证逾期时间自双方办理交房手续后360天即2017年12月27日起计算，逾期1年不满2年，按2年计算宜盛公司应支付郭文全违约金1083.88元（541936元×0.1%×2年）。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告宜昌宜盛置业有限责任公司在本判决生效之日起10日内支付原告郭文全逾期办证违约金1083.88元。二、驳回原告郭文全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元（已减半，原告已预交），由原告郭文全负担340元，由被告宜昌宜盛置业有限责任公司负担230元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 谷 鹏二〇一九年九月五日书记员 程伊尔