山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初9492号原告：刘春英，女，1962年3月24日生，汉族，住山东省平度市。委托诉讼代理人：李心良，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伟，山东元鼎（城阳）律师事务所实习律师。被告：青岛地华房地产开发有限公司，住所地青岛市高新区和源路****楼**。法定代表人：祝义财，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭真，男，1980年6月5日生，汉族，住青岛市城阳区，系该公司职工。委托诉讼代理人：荆汉进，男，1982年3月6日生，汉族，住青岛市李沧区，系该公司职工。第三人：江苏翔森建设工程有限公司，住所地，住所地淮安市淮阴区长江东路**（7-2）iv>法定代表人：邓洪武，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建辉，男，1969年11月27日生，汉族，住江苏省南通市开发区，系该公司职工。第三人：青岛中联混凝土工程有限公司，住所地青，住所地青岛市黄岛区薛家岛办事处连江路安子码头北侧v>法定代表人：盛春德，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘川，山东盈涛律师事务所律师。原告刘春英与被告青岛地华房地产开发有限公司、第三人江苏翔森建设工程有限公司（以下简称：江苏翔森公司）、第三人青岛中联混凝土工程有限公司（以下简称：青岛中联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李心良、郑伟，被告委托诉讼代理人郭真、荆汉进，第三人江苏翔森公司委托诉讼代理人张建辉及第三人青岛中联公司委托诉讼代理人刘川均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月，被告与第三人江苏翔森公司及青岛中联公司签订《付款指示及债务处理协议书》，约定以被告开发的青岛星雨华府项目11幢1单元106室房屋折抵江苏翔森公司欠付青岛中联公司的2047495元工程款，青岛中联公司指定原告作为房屋受让人，但被告违反协议约定，至今未向原告交付涉案房屋、办理过户手续。两第三人与本案具有法律上的利害关系。为维护原告的合法权益，请求：1、判令被告向原告交付青岛星雨华府项目11幢1单元106室房屋，并配合办理涉案房屋过户手续及房屋产权手续；2、被告赔偿原告自2017年4月1日起至义务履行完毕之日止的损失（以房屋价款为基数、按照银行同期贷款利率的1.5倍计算至2018年11月21日的损失242905.14元）；3、诉讼费、保全费由被告负担。为支持其主张，原告向法庭提供了付款指示及债务处理协议书一份（附件指定书、房源明细表）、第三人中联混凝土出具的证明一份、EMS快递返单两份、工作联系函一份，证明：1、被告与第三人于2015年6月8日签订《付款指示及债务处理协议书》，约定被告将其开发的涉案房产抵顶给第三人青岛中联混凝土工程有限公司，用于支付第三人江苏翔森建设工程有限公司欠付第三人中联公司的货款，同时约定被告应当将涉案房产网签、过户至第三人中联公司指定的人员名下；2、第三人中联公司指定原告为涉案房产受让人，并通知了被告和第三人翔森公司，被告有义务将涉案房产交付、网签、过户给原告。被告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，协议中并没有约定被告应将房屋交付原告进行网签的义务。对中联公司的证明没有收到，但工作联系函已经收到了。第三人江苏翔森公司对证据的真实性及证明的事项均无异议。工作联系函及青岛中联混凝土工程有限公司出具的证明没有收到。第三人青岛中联公司对上述证据的真实性和证明事项均无异议。被告辩称，一、根据《城市房地产开发经营条例》第二十七条规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，但双方并没有针对涉案房屋签订书面买卖合同。原告提供的被告与两第三人签订的《付款指示以及债务处理协议书》并不符合《商品房销售管理办法》中规定的房屋买卖合同所具备的形式以及内容，并不能以此认定为双方成立房屋买卖关系，因此原告要求被告向其交付涉案房屋并配合办理房屋过户手续及房地产权证书并无合同及法律依据。二、原告要求赔偿无合同及法律依据。因双方未签订房屋买卖合同，被告并没有相关的交房以及办证的义务，更不存在未能履行义务而产生的损失赔偿责任。三、被告及第三人签订的《付款指示以及债务处理协议书》实质是以物抵债协议，以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。需要交付标的物才能成立或生效。因此在物权转移前，以物抵债并未生效，原债务并未消失，只有在物权转移后原债务方可消失。本案中，原被告并没有签订房屋买卖合同，更没有进行物权转移，第三人的原债务也未消失。被告未向法庭提供证据。第三人江苏翔森公司辩称，我们欠青岛中联混凝土工程有限公司涉及到该案中以房抵债的债务已经转让给被告偿还，该案与我们无关。第三人青岛中联公司辩称，原告所诉属实，被告应该按照相关约定向原告交付房屋办理过户手续，同时本案中各方的债权债务均已消灭。两第三人均未向法庭提供证据。经审理查明，一、2015年6月10日,被告及两第三人签订了《付款指示及债务处理协议书》，协议书约定，青岛中联公司无条件及不得撤回地指示江苏翔森公司向被告支付2047495元，当江苏翔森公司全面履行以上付款指示后，等同该公司已全数清偿等额工程欠款及履行工程合同项下义务，青岛中联公司不得追究。被告同意接受江苏翔森公司的付款，作为青岛中联公司支付买卖合同的等值部分房屋价款，按照被告实际到账的金额扣减青岛中联公司在买卖合同下的等值房屋价款，任何扣减由江苏翔森公司负责，但买卖合同项下任何剩余房屋价款由青岛中联公司负责。该公司应在工程合同项下的个别工程欠款达到支持条件时,向江苏翔森公司出具以江苏翔森公司为付款单位的工程款发票后，通知被告向青岛中联公司或其指定的第三方出具相应金额的房款收据，青岛中联公司指定的第三方和被告应按照买卖合同和法律规定各自承担所涉各项税费、成本、和交易费用。青岛中联公司指定的第三方与被告签署完成买卖合同后，且按照本协议约定相互开具工程款及房款收据后，江苏翔森公司在合同中对青岛中联公司的付款义务及第三方在房屋买卖合同中对被告的付款义务即告全面履行。如青岛中联公司或其指定的第三方原因，导致签署的房屋买卖合同效力受到影响，三方在本协议下的安排不受任何影响，仍视为江苏翔森公司就工程款向青岛中联公司履行了付款义务。二、付款指示及债务处理协议书签订时，附涉案房屋指定的第三方刘洪涛签订房屋买卖合同。后青岛中联公司于2018年11月12日通过EMS邮政特快专递向被告发工作联系函，重新指定第三方为原告，要求将涉案房屋（即星雨华府11号楼1单元106户）过户网签给刘春英。被告收到上述材料后，未对该工作联系函进行回复。以上事实，有原告提交的证据，当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，两第三人与被告签订的《付款指示及债务处理协议书》及《指定书》、《所抵房源明细》两附件，是三方真实意思的表示，且不违反相关的法律规定。三方均应按照合同约定履行自己的义务。三方确认的被告尚欠工程款2047495元未支付，并以该款折抵房屋，三方以相互出具工程款发票及房款收据的形式，作为房屋买卖合同的的履行，结合被告在庭审中明确涉案房屋未网签给原告，也未支付工程款的事实，应认定各方之间实际转让的是工程款的债权。青岛中联公司虽在签订《付款指示及债务处理协议书》及《指定书》时，指定的第三方为刘洪涛，但被告截止到2018年11月前，仍未将以上述工程款抵账的涉案房屋过户到刘洪涛名下。青岛中联公司公司在时隔三年后，向被告发出工作联系函，通知被告将涉案房屋过户网签给原告刘春英，且被告未对其指定的第三方刘春英提出异议，应视为被告根据三方约定，由青岛中联公司指定原告刘春英接受涉案房屋的认可。原告主张被告交付涉案房屋并配合办理涉案房屋的过户手续及产权证书，理由正当，本院予以支持。因青岛中联公司于2018年11月12日向被告重新发的指定人，在此之前的损失与原告无关，因此原告主张的损失，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛地华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告刘春英办理青岛星雨华府项目11幢1单元106室的房屋产权登记手续，原告刘春英应予以配合；二、驳回原告刘春英的其他诉讼请求。案件受理费25123元，由原告承担1943元，被告承担23180元；保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  顾 伟审判员  纪仁峰二〇一九年九月二十四日书记员  孙志双