山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初5015号原告：郑玉珍，女，1960年2月19日出生，汉族，聊城市东昌府区郑家镇和聚家园项目投资人，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：刘洪亮，男，1966年11月11日出生，汉族，聊城市东昌府区郑家镇和聚家园经理，住山东省聊城市江北水城旅游度假区。被告：宋昌才，男，1964年9月18日出生，汉族，农民，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：裴佩，女，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丽丽，女，1989年6月5日出生，汉族，山东冠讯信息技术有限公司职员，住山东省聊城市东昌府区。原告郑玉珍与被告宋昌才合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，于2018年9月14日作出（2018）鲁1502民初6360号民事判决书，原审被告宋昌才不服，向聊城市中级人民法院提起上诉，聊城市中级人民法院于2019年4月23日以（2019）鲁15民终412号民事裁定书裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑玉珍委托诉讼代理人刘洪亮，被告宋昌才委托诉讼代理人裴佩、宋丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑玉珍向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年11月聊城市东昌府区郑家镇人民政府，为了响应东昌府区委、区政府关于新农村建设的指示精神，决定在原郑家粮所设计建设面积19720平方米，住户**的聊城市东昌府区郑家镇和聚家园（以下简称和聚家园），经镇党委、政府同意由郑玉珍投资建设。该项目经聊城市住房和城乡建设委员会登记备案、经聊城市东昌府区住房和城乡建设局审批、经聊城市东昌府区建设工程质量监督站审批，由聊城市顺达建筑安装工程有限公司施工建设，计划于2013年11月6日开工建设，于2014年11月6日竣工。建设手续审批后，该项目实际于2013年年底开始动工建设，于2014年11月竣工。该小区楼房一开始建设就有人开始认购。执行价格1-4层2280元/平方米;5层2180元/平方米;6层2080元/平方米。该楼房的销售方式:郑玉珍以聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的名义与购房户签订《房屋买卖合同》。郑玉珍存有两个印章，即聊城市东昌府区郑家镇和聚家园公章及聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务印章。因财务印章很重要，一直由郑玉珍保管，公章由该项目经理刘洪亮保管。所以导致《房屋买卖合同》一律加盖的是聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的财务印章，《房屋买卖合同》中如有备注，一律加盖聊城市东昌府区郑家镇和聚家园公章。2016年01月23日，被告宋昌才与原告郑玉珍签订《房屋买卖合同》，双方约定:原告郑玉珍将其所有的聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区内的1号楼1单元2楼西户(1104室)，建筑面积为91平方米(每平方米2280元)，地下室面积13.1平方米(每平方米1200元)，总计以223200元的价格卖给被告宋昌才;约定被告宋昌才于2016年1月23日内交付定金40000元;双方还约定了违约条款。合同签订后双方在《房屋买卖合同》中签字并盖上了聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的财务印章。合同签订后，被告宋昌才于2016年4月16日交付原告郑玉珍80000元。原告根据《房屋买卖合同》第五条的规定，将房屋交付给被告宋昌才使用(将房屋钥匙交给被告宋昌才)，原告郑玉珍履行了合同约定的全部义务，但被告宋昌才自交付80000元后，剩余房款一直拒不交付，原告于2018年1月29日，向被告宋昌才发出通知，要求被告宋昌才于腊月26日(即2018年2月11日前)将剩余房款交清，但被告仍然不予交付。原告再次于2018年8月1日向被告宋昌才发出通知，要求被告宋昌才三日内交清房款，但被告置之不理，仍然不予交付。被告宋昌才的行为违反了《房屋买卖合同》第四条(待交清房款后甲方把钥匙交给乙方，完成整体交房)的规定，同时被告宋昌才的行为违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项的规定，原告要求解除合同。被告宋昌才辩称：1.原告诉请无事实以及法律依据，双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为有效。2.被告已经履行完毕房屋买卖合同的所有义务，合同已经履行完毕，不存在任何法定及意定的解除条件，应当依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的证据，本院分析认定如下：根据2013年11月7日郑政发[2013]28号郑家镇人民政府文件《关于建设郑家镇和聚家园项目的批复》，在原郑家粮所位置，设计建设面积19720平方米，住，住户**的郑家和聚家园项目镇党委同意、镇政府同意该项目由郑玉珍投资建设。2013年12月13日该项目取得建筑工程施工许可证，2014年11月竣工。2016年1月23日原被告签订房屋买卖合同，合同约定出卖方（甲方）聊城市东昌府区郑家镇和聚家园；郑玉珍在出卖方负责人处签字；买受方（乙方）宋昌才李书清；委托代理人宋丽丽；第三条该房位于1号楼1单元2层西（1104）室。建筑面积为91平方米，该房屋售价为（人民币）每平方米2280元，计207480元。地下室面积为13.1m2，单价1200元/m2,计15720元。总金额为（人民币）零百贰拾贰万叁千贰百零拾零元整；第四条2、分批交纳：即买受方应于本合同生效之日起二日内向出卖方首付定金（人民币）零拾玖万零千零百零拾零元整，并于日内交纳至总房款的90%，待交清房款后甲方把钥匙交给乙方，完成整体交房；郑玉珍在负责人处签字，盖聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务专用章；宋昌才和李书清在买受方处签字并摁印。被告宋昌才陈述与和聚家园职工解炳龙经过口头协商，解炳龙同意以170000元的价格出售和聚家园的房屋。宋昌才2016年1月23日在中国邮政储蓄银行从宋如兰卡中取款40000元现金交给解炳龙，同日在中国邮政储蓄银行将50000元按照解炳龙指定转至公司会计张锐账户，并于同日签订房屋买卖合同。2016年4月16日从郑家镇农村信用社贷款80000元，转至郑玉珍账户。2016年1月28日解炳龙将钥匙交给被告，被告交纳开口费、物业费、电费、水费等4100元，取得盖有聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务专用章的收据后入住聊城市东昌府区郑家镇和聚家园1号楼1单元2层1104室。原告仅认可收到2016年4月16日转至郑玉珍名下的80000元，对其余90000元不予认可，称张锐非和聚家园会计，购房户必须将款项直接支付到郑玉珍指定账户，购房户凭银行回单由会计王绪立开具收据。另查明解炳龙系和聚家园职工，是原告郑玉珍的外甥。郑玉珍认可解炳龙负责物业管理，也可引导购房户看房，但职责范围仅限于给购房户推销，协助办理相关合同等手续，无私自签订购房合同、定价和直接收取房款等费用的权力。本院2018年9月6日对解炳龙的询问笔录称其向郑玉珍汇报后有售楼的权力，低于合同的价格是因当时的优惠政策，与购房户有口头约定。本院认为，原告郑玉珍以聊城市东昌府区郑家镇和聚家园名义与被告宋昌才签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自义务。解炳龙作为和聚家园职工，引导购房户看房，在售楼处和聚家园与被告签订购房合同，被告作为普通购房者，有理由基于解炳龙系原告投资项目职工且为原告亲外甥的身份，相信其有权代表和聚家园进行售房。在原告未对其代理权限进行公示或直接告知的情况下，被告难以辩识其权限范围。解炳龙向宋昌才售房并收款的行为应当认定构成表见代理，该代理行为的后果应当由被代理人承担，宋昌才对表见代理人履行义务视为对被代理人履行义务。被告宋昌才关于其在2016年1月23日向解炳龙支付购房款90000元后于1月28日从原告处获得房屋实际占有的陈述符合房屋买卖的一般交易习惯，该主张具有高度概然性，应当予以采信；而原告的事实主张则是被告在入住房屋两个多月以后才交付首批房款，此主张不符合交易习惯，不具有高度概然性，不能予以采信。综上，本院对被告关于其取款后以现金或以转账方式将房款支付给解炳龙，并于当日与和聚家园签订合同，被告向原告支付90000元房款的事实抗辩，本院予以认定。原告方请求解除合同的事实基础不成立，对原告诉求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郑玉珍的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郑玉珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  赵耀彤人民陪审员  于 晖人民陪审员  杨 丽二〇一九年九月三十日法官助理孔艳书记员李茹欣