文书内容广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初4130号原告：毛××，男，1968年1月12日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：劳×，男，1979年3月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：朱华琼，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁凯，广东伯方律师事务所律师。被告：广州××资产评估土地房地产估价有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：何××。委托诉讼代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。原告毛××与被告劳×、广州××资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称为××公司）执行异议之诉一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛××，被告劳×的委托诉讼代理人朱华琼、梁凯，××公司的委托诉讼代理人阳熙梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛××向本院提出诉讼请求：1.终止对广州市番禺区××街××坊×巷×号的房屋的执行；2.确认广州市番禺区××街××坊×巷×号房屋归原告所有，解除对该房屋的查封，被告依法协助原告办理过户手续。事实与理由：一、2016年3月15日申请人通过广州市××房地产中介有限公司介绍与劳×签订了购买广州市番禺区××街××坊×巷×号的房屋的三方房地产买卖合同，以总价1100000买下此屋，并于当天支付购房定金40000元及50%的中介服务费5500元。在签订合同之前，中介方广州市××房地产中介有限公司员工唐永祥和卖方劳×专门进行了房屋查册，但他们一起向我隐瞒了该房屋已被法院查封的事实（在我方提交微信聊天证据的倒数第三页可见）。当月26日我办理了按揭手续，支付按揭费3600元和购买房屋的首期款510000元，至此已支付了50%的购房款550000元，在办理按揭的同时已经做好了网签的工作。二、2016年3月31日在征得对方劳×同意后，申请人我与广东××装饰工程有限公司签订了装饰设计订单协议，并支付装饰设计定金5000元，2016年6月18日签订装饰工程合同书，并支付第一期工程50000元，2016年7月27日支付第二笔工程款60000元，2016年8月15日支付第三笔工程款15000元。2016年8月底申请人正式入住该房屋，直到现在。三、在房屋按揭批准后，中介方网上预约了2018年6月13日的房屋过户，申请人和中介方工作人员唐永祥在房管局等候了一个下午，但卖方劳×没有来到。在之后的时间里（一直到现在），申请人和中介方一直和卖方交涉，要求他办理房屋过户手续，但卖方都以“忙”、“快了”、“再等等”等话语予以搪塞，由此我也意识到该房屋存在问题，但中介方说没问题，如果有问题，被人就会在房屋上写大字，泼大便等等，直至2018年7月4日贵院在涉案房屋门上张贴网络拍卖的告知书，我才得知房屋被查封一事。四、2016年8月底申请人正式入住该房屋，直至如今，居住期间产生的水费、排污费、电费、网络费、电视费、卫生费以及清缴电费提示，欠费停水通知单，涉案房屋没有玻璃、没有一扇门，当时我意识到问题的严重，去报了警。以及治安问题引起房屋损坏的报警回执等清单证明材料也都证明了申请人对此房屋实际占有并居住的事实。我承认在2016年到现在实际占有的事实。五、作为受害方，2018年7月5日我向人民法院提出执行异议，2019年1月25日法院驳回了我的异议请求，今天我对法院的执行裁定书提起执行异议之诉。六、根据法院认为中的第“（三）、（四）”条条款，我基本都符合。而第“（一）、（二）”条条款我是不符合，但造成不符合的原因不在我，而是卖方劳×与中介方故意向我隐瞒了房屋已被查封的事实所造成的，如果他们没有隐瞒，或者该房屋根本没有查封，那么这个房子的买卖就是合法的，不存在任何问题，所以责任在他们，他们应该负全责。我给卖方劳×已付50%中介费5500元而且各种装修及购买家私电器费用一共花费约30万元，我作为受害者，国家法律同样应该予以保护，请人民法院替我做主。七、法律是用来保护受害者的权益，那么，能否换一种方法来处理，从而是使多方受害者的权益都得到保护呢？例如：第一，查封拍卖劳×名下其他财产，以偿还广州××资产评估土地房地产估价有限公司等受害人的债务，同时也保护了我这个受害人的权益，一举两得。第二，我购买此房屋还欠卖方劳×55万元房款，我交还法院以偿还劳×所欠广州××资产评估土地房地产估价有限公司等受害人的一部分债务，剩余债务法院责成劳×补上。这样的话，广州××资产评估土地房地产估价有限公司等受害人权益得到了保护，房子也可解封，我作为受害人的权益也得到了保护。如此做法，也不失为一举两得的好办法。被告劳×辩称：1、劳×在本案中的主体列为第三人更为合适，本案是执行异议之诉，原告是案外人提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法司法解释》的第307条，劳×在另一被告广州××资产评估土地房地产估价有限公司起诉案件中是属于被执行人，对本案原告提出的执行异议，劳×是没有反对意见的，不反对原告提出的执行异议，劳×更适合列为第三人。2、关于事实问题，根据劳×与代理人沟通的情况，涉案房屋签订房屋买卖合同之前已经查封，对涉案房屋查封的事实劳×是不知情的。被告××公司辩称：原告与被告劳×签订的合同违反城市管理法第32条第二款及合同法52条第五款的规定，是无效合同，所以原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法驳回。其次，原告与被告之间仅签订房屋买卖合同没有办理房屋过户登记手续，该房屋的物权没有发生变更，我国物权的设立作为登记标准，原告主张涉案房屋的所有权不符合法律规定，应当驳回，目前涉案房屋除了被告广州××资产评估土地房地产估价有限公司外，还有四个查封，且进入执行程序，即使该涉案房屋全部拍卖也无法覆盖被告广州××资产评估土地房地产估价有限公司的债权。更何况原告提供的证据显示其仅支付55万元，故原告与劳×仅存在债权请求权，不存在物权请求权，建议驳回原告的诉讼请求，由劳×返还房款。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并查明事实如下：1、涉讼房产位于广州市番禺区××街××坊×巷×号，建筑面积250平方米，住宅用地，不动产权证号02××38，产权登记时间2014年5月4日，登记权属人为劳×。涉讼房产于2015年9月8日由本院（2015）穗番法民一初字第1176-1号案查封；以后分别有以下轮候查封：本院（2016）粤0113财保74-1号案于2016年2月4日的查封；本院（2016）粤0113民初11532号案于2017年1月4日的查封；本院（2018）粤0113执36号案于2018年4月11日的查封；广州市天河区人民法院受理的（2018）粤0106执24583号案于2019年2月18日的查封。2、2016年3月15日，买方毛××、卖方劳×与经纪方广州市××房地产中介有限公司签订《房地产买卖合同》（No：000××7），约定买卖涉讼房屋，【建筑面积】【套内面积】250平方米，总楼价为人民币1100000元，按揭付款，定金40000元，买方在签署本合同时自行交付给卖方。卖方收取定金后7天内卖方到房管局部门申请晒图。买方需于签署本合同后6天内向银行提交贷款申请，并于提交申请后十五日内备齐所需贷款资料，不能以此理由拖延交易时间。贷款审批结果须于2016年3月30日前明确告知卖方。本次交易须在2016年5月15日之前办理完结。买方于2016年3月25日前支付首期房款人民币560000元；买卖双方同意该物业交付使用的时间为过户转名当天，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。查验后双方签妥《物业交接确认书》、买方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志；等其他内容。上述合同落款有毛××、劳×手写签名及按捺，经纪方广州市××房地产中介有限公司合同专用章盖印。2016年3月15日，劳×出具收据（NO：367916）确认收到涉讼房屋定金40000元；2016年3月26日，劳×出具收据（NO：367917）确认收到涉讼房屋首期款510000元。3、2015年11月30日，劳×在（2015）穗番法民一初字第1176号民事判决中被判决须向××公司偿还借款本金60万元及利息。劳×不服上诉，经广州市中级人民法院审理后维持原判。该判决书生效后，因劳×拒不履行生效判决所确定的义务，××公司向本院申请执行，立案为（2016）粤0113执6763号。2018年8月7日，该执行案对（2015）穗番法民一初字第1176-1号民事裁定书中查封涉案房屋的查封措施进行了续封。随后，毛××向本院提出执行异议，请求本院中止（2016）粤0113执6763号执行裁定书的执行内容，解除对涉讼房屋的查封。本院就此作出（2018）粤0113执异365号执行裁定，驳回毛××提出的异议请求，并于2019年1月29日将该执行裁定书送达毛××。2019年1月31日，毛××向本院递交了名称为“执行异议之诉和隐瞒事实证明”书面材料，但未有诉状。其后，毛××以出院诊断书、广州市医疗保险业务零报受理登记以及湖南省医疗住院收费票据为凭作出解释，其系因骨折并于2019年2月11日经湖南省常德市第一人民医院住院治疗17天，遂于2019年3月11日才将执行异议之诉诉讼材料提交本院，故成本案诉讼。对毛××所述逾期提起本案诉讼的原因及证据，两被告对此均无异议。诉讼中，毛××主张其于2016年3月31日交接了房屋并装修，2016年8月入住使用房屋至今；房屋中介和劳×向其隐瞒涉讼房屋被查封的事实。为证实其主张，其提供了证据①2016年3月15日，广州市××房地产中介有限公司出具《专用收据》（No001××7），确认毛××交付中介服务费款项5500元。②2016年3月26日，美泽公司出具《按揭服务费收据》（No000××8），确认毛××办理按揭现金支付3600元，按揭银行建行。③装饰设计定单协议、广州市××装饰工程有限公司收款收据四张、广州唯融建筑装饰工程有限责任公司收款收据一张，拟证实毛××于2016年3月31日开始对涉讼房屋进行装修。⑤微信记录，拟证实劳×与中介隐瞒了涉讼房屋被查封的事实。另毛××提供其于2016年5月1日的报警回执，称其在入住涉讼房屋时发现该片区吸毒人员较多且门窗均被拆掉故报警要求加强巡查。对于上述证据，劳×、××公司对有证据原件部分仅确认真实性，不认可其关联性。本院认为，就被告劳×的诉讼地位问题，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零七条规定“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”该条文只是提出“可以”将被执行人列为第三人，并不是必须，且毛××在立案时已把劳×列为被告，不是本院依法追加，故并没有违反法律规定。本案争议焦点为毛××所提供的证据是否足以阻却××公司为实现债权而对涉讼房屋实施的执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，毛××于本案提出的执行异议之诉如需成立，必须同时满足上述法律规定。就此，结合在案证据及陈述，本院分析如下：1.涉讼房屋司法查封在先。毛××主张其与劳×就涉讼房屋于2016年3月15日签订《房地产买卖合同》，但涉讼房屋已在2015年9月8日由本院（2015）穗番法民一初字第1176-1号案中查封以及在2016年2月4日由本院（2016）粤0113财保74-1号案中查封，即涉讼房屋始终处于司法查封状态且查封时间在毛××购买涉案房屋之前。2.毛××至今未支付涉讼房屋全部价款。毛××虽主张其已于2016年3月31日实际接收使用涉讼房屋，但该时间也在法院查封之后，且毛××与劳×约定涉讼房屋交易价格为1100000元，毛××至今未支付全部房款。3.毛××自身存在过错。作为完全民事行为能力人，毛××虽陈述主张其在购置涉讼房屋时，并不知悉涉讼房屋存在查封，认为劳×和中介人员之间存有串通，但亦无法回避毛××自身在购房过程中，对涉讼房屋产权和权利负担情况未尽审慎注意义务的事实。4.对于毛××向本院提出，将剩余房款550000元提存法院以偿还××公司债务的意见。因劳×所欠债务较多，涉讼房屋存在多个轮候查封，故即使毛××支付剩余的购房款也未必能清偿劳×所欠的债务。综合前述，涉讼房屋查封在先，即使在后的房屋买卖合同有效，亦不具备继续履行合同的条件，本院对此不予采纳。故此，毛××所示证据不足以排除对涉讼房屋的强制执行，其请求停止对涉讼房屋执行，理据不足，本院不予支持。                  综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零八条、三百零七条、三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告毛××的全部诉讼请求。案件受理费15600元，由原告毛××负担。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  冯静雯人民陪审员  梁少玲人民陪审员  彭凤霜二〇一九年九月十日书 记 员  何绮静