广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤01执异667号 异议人（利害关系人）：聂某，女，1982年7月6日出生，汉族，身份证住址湖北省随县。 委托诉讼代理人：罗穗峰，广东穗峰律师事务所律师。 申请执行人：中国民生银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区猎德大道**广州民生大厦。 负责人：黄红日，职务：行长。 委托诉讼代理人：李敬葵，女，系该司工作人员。 委托诉讼代理人：陈志乐，男，系该司工作人员。 被执行人：熊某，男，1984年8月2日出生，汉族，身份证住址广西壮族自治区桂林市象山区。 本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行广州分行）与被执行人熊某借款合同纠纷一案中，裁定拍卖熊某名下位于广州市番禺区南村镇番禺大道北666号1座5梯1205房。异议人聂某对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年8月9日举行了听证。异议人聂某的委托诉讼代理人罗穗峰参加了听证。现已审查终结。 异议人聂某称：1.租赁合同真实有效。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律，并未将登记备案作为房屋租赁合同生效或成立的要件，租赁合同未在行政管理部门办理租赁登记备案并不影响合同的效力。其次，聂某与熊某签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且未违反法律行政法规的禁止性规定，根据合同法及相关法律规定，合同真实有效。既然租赁合同是真实有效的，那么聂某便对涉案房屋享有无可争议的承租权，法院不予确认聂某对涉案房屋享有承租权是错误的，应予纠正。2.租赁合同的签订时间在涉案房产办理抵押登记之前，根据买卖不破租赁原则，即使房屋所有权变更，租赁合同亦对新的所有权人继续有效。（1）从时间角度来看，熊某在2017年1月16日便将涉案房产租赁给了聂某，而直到2017年8月7日熊某才将涉案房产抵押给了民生银行广州分行，聂某与熊某签订租赁合同的时间在民生银行广州分行办理抵押登记之前，更在法院查封涉案房产之前。（2）从事实角度来看，聂某自2017年1月16日开始至今，便一直以承租人的身份居住在涉案房产，并一直以承租人的身份缴纳涉案房产的电费、水费、物业管理费等，聂某提交的电费、水费、物业管理费等缴费单据完全可以证实，租赁事实发生在涉案房产办理抵押登记之前。（3）因房屋租赁关系成立于抵押登记之前，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及《中华人民共和国商品房屋租赁管理办法》第十二条的规定，聂某不仅享有房屋的承租权，同时，还享有买卖不破租赁原则所赋予的权利，即涉案房产所有权即使发生变更，租赁合同对新的所有权人也继续有约束力。3.聂某对涉案房产依法享有优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，只有在房屋所有权人将房屋出卖给共有人、近亲属等情况下承租人才不享有优先购买权，其他条件下承租人均享有优先购买权。承租人的优先购买权与办理抵押登记的时间及法院查封房屋的时间无任何关系，只要租赁关系依法成立，承租人便享有优先购买权。法院把民生银行广州分行不认可房屋租赁关系作为不确认聂某优先购买权的前提条件，属于因果关系错误，民生银行广州分行对租赁关系是否认可与承租人是否具有优先购买权没有丝毫联系。据此，请求：1.确认聂某与熊某签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.确认《房屋租赁合同》成立的时间在民生银行广州分行办理抵押登记之前，确认即使涉案房产所有权发生变更，聂某仍享有承租权；3.确认聂某对涉案房产的拍卖、变卖享有优先购买权。 申请执行人民生银行广州分行提交书面答辩意见：1.被执行人熊某在2017年5月与民生银行广州分行建立金融借款关系，并以涉案房产作为抵押物，依据深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司在2017年4月1日出具的初评评估报告、2017年8月14日出具的终评评估书中显示的房屋现状为自住，说明当时并未建立租赁关系，这与聂某所述的在2017年1月建立租赁关系相悖。2.聂某与熊某在2016年离婚，根据房屋租赁合同来看，两人离婚时签订协议办理复婚，可能属于假离婚，同时两人又涉及房屋和金钱纠纷，不排除两人为了共同利益一致损害他人利益的情况，民生银行广州分行对于双方签订房屋租赁合同及金钱债务关系的的真实性不予认可。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金，而聂某与熊某的理由是鉴于双方未能按照协议办理复婚登记，熊某欠聂某300万元等，租金及支付方式显示以租金冲抵部分债务利息，因此双方建立的是债权债务关系，是房屋使用权抵债合同，而非房屋租赁合同，不适用合同法规定的买卖不破租赁原则。3.按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定，租赁关系未登记备案，第三人无法查知其真实状态，不能对抗善意第三人。4.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，聂某与熊某签订的实际是以使用权抵偿欠款的合同之债，并非法律意义上的房屋租赁合同，因此聂某不享有优先购买权。综上，请求驳回异议人聂某的请求。 异议人聂某向本院提交如下证据：1.聂某与熊某于2017年1月16日签订的《房屋租赁合同》；2.缴纳水电费、管理费的发票以及污水处理费的收据；3.聂某与熊某于2016年8月1日签订的《协议书》；4.熊某与李宏伟于2016年9月19日签订的《最高额借款抵押合同》；5.涉案房产的产权情况表及不动产他项权利情况表；6.（2018）粤0113民初4964号民事判决书；7.（2019）粤0113执6375号《受理案件通知书》；8.2013年1月至2019年5月涉案房产物管处收取或代为收取的各项费用明细表。 听证后，申请执行人民生银行广州分行提交了深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2017年8月14日出具的《房地产抵押估价报告》，拟证明评估时涉案房产的使用现状为住宅（自住）。 本院查明，关于民生银行广州分行与熊某金融借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2019年1月18日作出（2018）穗仲案字第28919号裁决：一、解除民生银行广州分行与熊某于2017年5月5日签订的《借款合同》；二、熊某向民生银行广州分行偿还借款本金993705.63元及利息、逾期罚息、复利；三、熊某向民生银行广州分行补偿财产保全费5000元；四、民生银行广州分行就广州市番禺区南村镇番禺大道北666号1座5梯1205房拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内优先受偿；等等。在该案仲裁过程中，广州市番禺区人民法院（以下简称番禺法院）以（2018）粤0113财保460号裁定保全查封了涉案房产。因熊某逾期未履行生效仲裁裁决确定的义务，民生银行广州分行向本院申请强制执行，本院于2019年2月28日立案执行，案号为（2018）粤01执1010号。 另查明，广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）因另案于2018年5月16日查封了熊某名下位于广州市番禺区南村镇番禺大道北666号1座5梯1205房，由于本案债权对该标的物享有担保物权，经商请移送执行，本院取得上述房产的处置权。2019年5月13日，本院在涉案房产地址张贴拟处置公告。 再查明，关于聂某与熊某离婚后财产纠纷一案，番禺法院于2019年2月26日作出（2018）粤0113民初4964号民事判决，查明：聂某与熊某于2012年7月4日登记结婚，在2016年8月1日离婚前自行签订协议，约定离婚的原因是购买广州市番禺区南村镇番禺大道北666号6栋1403房，该房屋网签后三个月内复婚，同时将涉案房产恢复登记至双方名下，协议中熊某确认婚内多次使用聂某的个人收入超过100万元，如果未能按照上述约定复婚，则应在三十日内返还该笔款项，并将房屋过户登记至聂某或其指定的第三人名下，如逾期办理，则以300万元为基数支付利息。2016年8月4日，聂某与熊某办理离婚登记手续，离婚协议中约定涉案房产归熊某所有，熊某补偿聂某50万元。2016年9月1日，涉案房产过户登记在熊某名下。2017年8月7日，熊某以涉案房产作抵押物向民生银行广州分行借款105万元并办理抵押登记手续。其后熊某又以该房屋作抵押物向案外人陈某丰借款150万元，并于2017年9月19日办理抵押登记手续。2018年3月22日，聂某与熊某自行签订还款协议，约定熊某向聂某支付人民币300万元作为分割房产及夫妻共同财产的对价。2018年5月16日，天河法院查封了涉案房产。遂判决熊某应于该判决发生法律效力之日起十日内向聂某支付3000000元及逾期利息等等。 另外，聂某提交的租赁合同显示，熊某将涉案房产出租给聂某，租赁期限共20年，自2017年1月15日至2037年1月14日止，房屋租金每月3000元，因熊某未能按拖欠聂某的300万元本金计付利息给聂某，故双方同意以聂某每月应付租金冲抵上述部分利息，如房屋最终能够过户登记至聂某名下，则双方再行结算。 听证中，聂某表示离婚前到现在，一直居住在涉案房产内。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。因此，涉案房产是否系在抵押前出租给聂某并实际交付使用是本案关键事实，聂某请求在执行过程中保护其租赁权，除需证明存在租赁关系外，还需进一步证明系在抵押前签订租赁合同并占有使用该房屋。 书面合同书作为信息载体，一方面能有效记载当事人的合意，另一方面，其书写也具有较大的随意性，特别是对于合意形成时间的记录具有很大的局限性。本案中，聂某未提供证据证明租赁合同在涉案房产抵押前已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续，也未提供其他确切证据证明租赁合同签定于抵押前，如租赁合同当事人已在抵押前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。同时，聂某在诉熊某离婚后财产纠纷一案中亦未提及涉案房产的租赁情况，故对聂某主张租赁合同签订于抵押前的事实，本院不予认定。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第三十一条之规定，裁定如下： 驳回异议人聂某的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  苗玉红 审判员  叶洁靖 审判员  李小明 二〇一九年九月九日 书记员  黄坚鑫