浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初2429号原告：金永海，男，1957年1月15日出生，汉族，户籍地温州市瓯海区。委托诉讼代理人：朱飞宇，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈森鹏，浙江光正大律师事务所律师。被告：金永生，男，1949年12月21日出生，汉族，户籍地温州市瓯海区。被告：黄秀英，女，1952年7月11日出生，汉族，户籍地温州市瓯海区。第三人：金永光，男，1960年6月6日出生，汉族，户籍地温州市瓯海区。委托诉讼代理人：李世豪，浙江震瓯律师事务所律师。原告金永海与被告金永生、黄秀英，第三人金永光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，适用普通程序并依法组成合议庭，先后于2019年4月28日、2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱飞宇，被告金永生，第三人金永光的委托诉讼代理人李世豪到庭参加诉讼，被告黄秀英经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2007年1月18日签订的《房屋买卖协议书》有效；2.确认温州市瓯海区南白象街道南湖路17号房屋的拆迁安置权益归原告金永海享有。事实和理由：金永海、金永生、金永光系三兄弟。1997年，金永生以旧房拆建为由，要求金永海、金永光将宅基地使用权予以赠与。金永光当时明确表示其份额赠与金永生并附《委托书》一份。金永海与妻子贾小丽得知后于1997年9月10日出具《委托书》一份，载明“其中西边后半间弟弟金永光已转送给大哥金永生，据说两间旧房屋将要倒塌，目前大哥金永生要拆建一间半旧房，而我西边前半间房子准备归自己所有，特此委托二哥金永贤代为建造，在手续各方面请中国当地人民政府给予方便…”。据此，金永生将其与贾小丽共有的宅基地使用权[温集用（1992）第12-20124号]进行了分割并转移，将金永光份额18.3平方米转移登记到金永生名下，金永生的宅基地使用权面积由46.9平方米变更为65.2平方米。2007年1月18日，金永生与金永海签订《房屋买卖协议书》，金永生将一间半的房屋（包含金永光赠与金永生的上述宅基地使用权）出卖给金永海，原告为此支付22万元购房款，并办理了过户登记手续。2009年1月14日，金永海取得建设规划许可证，对上述所购房屋进行了拆建。2017年案涉房屋被纳入拆迁范围，金永光以大哥金永生未实现案涉房屋拆建，故其未赠与大哥金永生所涉份额为由，多次向法院提起诉讼，致使金永海至今未能取得拆迁安置权益。综上所述，请法院判如所请。被告金永生答辩称：1.其确实将温州市瓯海区南白象街道南湖路17号房屋的东边间一间转让给金永海，并与金永海在行政管理部门签订了房屋买卖合同并办理了不动产的权属变更登记手续，但未出卖西边间属于金永光所有的半间房屋；2.2007年1月18日签订的《房屋买卖协议书》落款处非其本人签字，也非其本人按捺指印，其申请笔迹鉴定；3.至于其向金永海出卖房屋时，登记在其名下的案涉房屋的权利证书上为何面积为65.2平方米，其完全不清楚，其认为证上的面积就是分家得来的东边间一间的面积。被告金永生未提供证据。被告黄秀英未作答辩，亦未提供证据。第三人金永光述称：1.金永海、金永生与第三人金永光系亲兄弟，案涉房屋属于祖宅，当时将案涉房屋的西边间分给第三人金永光与原告金永海共同享有（登记在金永海妻子贾小丽名下），土地使用权面积为36.5平方米，第三人金永光从未授权他人对上述土地使用权进行分割，也从未同意将分割后其享有的部分转让给被告金永生，行政机关的分割登记以及转让登记均是违法行政行为，应当撤销，该事实已由温州市瓯海区人民法院作出的（2017）浙0304行初64号、（2018）浙0304行初23号行政判决书予以认定；2.金永生曾在1997年期间为将案涉老宅整体拆建翻新而向第三人金永光及原告金永海索要房产份额，第三人金永光当时口头同意将房屋西边间其享有的份额赠与金永生，由于贾小丽不同意将份额转让给金永生，导致金永生未实现拆建。原告金永海在明知上述事实的情况下，将第三人金永光与贾小丽的共有产权进行分割，后又将第三人金永光享有的份额转让给金永生，最终从金永生处受让案涉房屋，显属恶意；3.金永生将属于第三人金永光所有的房屋出卖给金永海，属于无权处分，原告明知第三人金永光的相应份额未转让给金永生而予以购买，不属于善意取得，故案涉房屋买卖合同属于部分无效合同；4.根据法律规定，金永光有权对其享有的物权进行追回，因案涉房屋已被拆迁，实物已被拆迁权益所代替，故第三人金永光有权追回其享有的物权所对应的拆迁安置权益，但不在本案中直接主张。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：金永生、金永祥、金永光、金永海系四兄弟，金永海与贾小丽（曾用名贾小莲）系夫妻关系。坐落于温州市瓯海区南白象街道南湖路**老屋两间两层经分家后，由金永生分得东边间一间，金永光、金永海分得西边间各半间。金永光于1985年前后出国工作生活，金永海、贾小丽于1990年前后出国工作生活。分家后，金永生一直占有使用案涉房屋的东边间，其父亲居住在案涉房屋的西边间直至去世。1992年10月7日，温州市土地管理局瓯海分局向金永生颁发土地使用权证，确认坐落于瓯海区，地号3312020123，用途为住宅，使用面积为46.9平方米的土地使用权人为金永生。同月30日，温州市土地管理局瓯海分局作出温集用（1992）第12-20124号土地登记，确认坐落于温州市瓯海区，地号3312020124，用途为住宅，使用面积为36.5平方米的集体土地使用权人为金永光、贾小丽。因金永生意图将老屋整体拆除重建，金永光曾于1997年口头同意将其享有的房屋份额赠与金永生，后因贾小丽未同意转让，故金永生未实现老屋的拆除重建。1998年8月27日，贾小丽向温州市土地管理局瓯海分局申请土地变更登记，变更内容为金永光半间计18.3平方米土地转让给金永生，剩余18.3平方米属于贾小丽所有，要求办理土地变更手续。同日，金永生向温州市土地管理局瓯海分局申请土地变更登记，并提交一份《转让协议书》及金永光的委托书等材料。其中《转让协议书》约定“现有半间房屋，坐落在，该房屋长4.97米，宽3.68米，计面积18.3平方米，东金永生墙中，南贾小莲墙中，西空地，北空地，为合理利用土地，本人（金永光）自愿将半间房屋转让给东首金永生所有（附委托书）”，落款处签有“金永光”“金永生”，上述名字处同时盖有私章。委托书为从外国传真至国内的传真件，现字迹不清。温州市土地管理局瓯海分局经审查认为，该宗地四至界线清楚，确权面积为65.2平方米（金永生1992年登记面积为46.9平方米）其中18.3平方米由金永光转让给金永生使用。1998年11月13日温州市土地管理局瓯海分局作出温集用（1998）第12-20937号土地登记，并向金永生颁发土地使用权证。1998年12月28日，温州市土地管理局瓯海分局根据金永光与贾小丽签订的《分割协议书》等材料作出温集用（1998）第12-20910号土地登记，在登记时由金永生进行指界确认。2003年11月，金永生申请温集用（1998）第12-20937号土地换证登记，2003年12月18日温州市人民政府同意换证，并向金永生换发温集用（2003）第3-24768号土地使用权证。2006年12月7日，登记在金永生名下的上述温集用（2003）第3-24768号土地使用权证上的房屋进行了房屋所有权登记，登记面积为108.82平方米。上述土地使用权证及所有权证均由金永生亲自办理完成后由其自行保管。2006年12月7日，贾小丽名下的温集用（1998）第12-20910号所涉土地上房屋的所有权证登记至贾小丽名下（证号0143793，建筑面积33.34平方米）。2006年12月11日，金永海与金永生、黄秀英就坐落于温州市瓯海区南湖路17号土地的转让签订一份《调剂协议书》，载明金永生、黄秀英自愿将地号为3-12-2-123，土地使用权证号为温集用（2003）第3-24768号，土地使用权面积为65.2平方米的土地调剂给金永海，该《调剂协议书》由金永生、黄秀英在甲方（调出方）处签字，并由温州市瓯海区南白向街道南湖村村民委员会盖章确认情况属实。2007年1月18日，原告作为买受人与被告金永生作为出卖人签订一份《房屋买卖协议书》，约定金永生将坐落于温州市瓯海区南白象街道南湖路17号房屋1.5间1至2楼计建筑面积为108.82平方米出卖给金永海，房屋总价款15万元，包括水电等生活配套设施等。该房产现有产权证瓯海字第0143794号，地号**为凭。付款及腾空时间约定为协议订立之日，金永海付购房定金5万元，其余房款保证于2007年1月25日前付清等。该《房屋买卖协议书》由金永生、黄秀英在房屋出卖人处签字并按捺指印。同月22日，金永生、黄秀英携房屋权属证书与金永海共同前往温州市瓯海区房地产交易所，在该交易所的监证下签署一份《温州市瓯海区房产卖买契约》并配合金永海办理了不动产权属证书变更登记手续。《温州市瓯海区房产卖买契约》载明的内容与上述《房屋买卖协议书》载明的内容一致，另载明交易的房屋使用地积为65.59平方米等。同日，金永海支付金永生、黄秀英购房款18万元（含之前已付的定金5万元），此后，金永海又另行支付金永生购房款4万元。2007年1月29日，登记在金永生名下的案涉房屋（产权证瓯海字第0143794号、建筑面积108.82平方米）变更登记至金永海名下（房屋所有权证号0144353）。2009年1月14日，原告金永海及其妻子贾小丽经批准取得温州市瓯海区南白象街道南湖路17号旧房拆建的建设规划许可证并对老屋进行了整体拆建，建设规模为142.16平方米，两间两层。房屋新建后，一直由金永海、贾小丽占有使用至今。2017年案涉房屋被纳入拆迁范围，现房屋已经被拆除。2017年8月11日，金永生向本院提起行政诉讼，要求l.确认温州市土地管理局瓯海分局于1998年将坐落于瓯海区南白象街道南湖路17号的宅基地温集用（1992）第12-20124号使用权进行分割并转移的行为违法；2.撤销颁发给金永生的温集用（1998）第12-20910号不动产产权证。本院作出（2017）浙0304行初64号行政判决，认定金永光在被诉土地变更时仍居住国外，也没有向温州市土地管理局瓯海分局提供身份证明，温州市土地管理局瓯海分局提供的金永光委托书传真件，不符合涉外委托书的形式要件，不能作为被诉行政行为合法的依据等，判决撤销温州市土地管理局瓯海分局（现不动产登记职权由被告温州市国土资源局行使）作出的温集用（1998）第12-20937号集体土地使用权行政登记。2017年10月16日，金永光起诉金永海、贾小丽物权确认纠纷一案，金永生作为第三人参加该案诉讼，案号为（2017）浙0304民初6933号。在庭审中，当问及金永生案涉《房屋买卖协议书》是否为其本人签字时，金永生回答都是其和妻子黄秀英签字，协议书是真实的。（2017）浙0304民初6933号一案后由金永光于2018年4月16日申请撤诉，本院同日裁定予以准许。2018年2月5日，金永生向本院提起行政诉讼，要求：1.确认被告于1998年将坐落于瓯海区南白象街道南湖路17号的宅基地温集用（1992）第12-20124号使用权进行分割的行为违法；2.撤销坐落于瓯海区南白象街道南湖路17号不动产产权证书，即贾小丽名下证号为温集用（1998）第12-20910号不动产证。本院作出（2018）浙0304行初23号行政判决，判令撤销温州市土地管理局瓯海分局（现不动产登记职权由被告温州市国土资源局行使）作出的温集用（1998）第12-20910号集体土地使用权行政登记。另查明，金永祥曾向本院陈述，上述“金永光”、“金永生”之间的《转让协议书》以及“金永光”、“贾小丽”之间的《分割协议书》均由其书写出具，落款处“金永光”、“贾小丽”、“金永生”的名字均由其代签。金永海、贾小丽曾于1997年9月10日出具一份《委托书》，称案涉房屋西边间半间归其所有，金永生欲拆建老屋，故委托二哥金永祥代为建造等。在金永海、贾小丽将老屋整体拆除重建后，第三人金永光偶有回国。贾小丽向本院陈述，其自愿将其在温州市瓯海区南白象街道南湖路17号房屋中享有的财产性权益（包括拆迁补偿权益）均受让于原告金永海享有。上述事实，有金永海、金永生、金永光当庭的陈述及金永海提供的身份证明、《调剂协议书》《房屋买卖协议书》《温州市瓯海区房产卖买契约》、建设工程规划许可证、温州市不动产登记信息查询记录、（2017）浙0304行初64号庭审笔录、（2017）浙0304民初6933号庭审笔录，第三人金永光提供的身份证明、户籍底册、护照、结婚登记查询、（2017）浙0304行初64号行政判决书、（2018）浙0304行初23号行政判决书、《委托书》（金永海、贾小丽1997年出具）、谈话笔录（金永祥）、土地登记档案底册、出入境记录、谈话笔录（贾小丽）等，上述证据来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联，本院均予以认定。原告金永海提供的《委托书》传真件，拟证明金永光曾委托他人将其享有的份额转让给金永生，但该证据字迹模糊不清，无法反映原告金永海的待证事实，本院不予认定。本院认为，本案的争议焦点之一是金永海与金永生、黄秀英2007年1月18日签订的《房屋买卖协议书》的效力。第一，关于该《房屋买卖协议书》是否为金永生、黄秀英本人签字出具。金永生在（2017）浙0304民初6933号一案的诉讼过程中已经承认了系其本人签字按捺指印。根据法律规定，一方当事人在法庭审理中，对于己不利的事实明确表示承认的，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。因此，金永生在本案中对此予以否认，却未能提供相反的证据足以推翻，本院不予采信。而被告黄秀英经本院合法传唤，无正当理由未到庭，应视为其放弃抗辩的权利。故此，本院对《房屋买卖协议书》系金永生、黄秀英本人签字予以认定。亦鉴于此，对该字迹的鉴定已无必要，本院对金永生提出的鉴定申请不予准许。第二，关于《房屋买卖协议书》所载明的房屋面积等合同内容是否为金永生的真实意思表示。金永生与兄弟分家后于1992年取得分家所得的房屋一间两层并进行了相应的土地使用权面积登记，其本人又于1998年8月27日向行政主管部门申请土地变更登记并提交《转让协议书》，变更登记完成后亦申请行政主管部门进行换证，此后还就该土地上房屋办理了房屋所有权权属证书，金永生在上述房地产登记信息变化时均亲自参与，而且上述土地使用权证、房屋所有权证办成后均保管在其处，又在房产转让给金永海时交出并协助过户，因此，金永生当庭辩称自己不知道《房屋买卖协议书》上记载内容与登记在其名下的房产信息一致显然有悖于常理，本院对金永生相应的答辩意见不予采信，《房屋买卖协议书》载明的内容应系金永生的真实意思表示。第三，关于金永海与金永生、黄秀英是否存在恶意串通而签订《房屋买卖协议书》，损害了第三人金永光的利益。1997年至1998年期间，金永光、金永海、贾小丽常居国外，金永海、贾小丽曾于1997年期间委托二哥金永祥办理房屋拆建事宜，行政主管部门依据的是金永祥书写的《转让协议书》、《分割协议书》对金永光享有的份额进行了分割转让。截至目前，尚未有证据证明系金永海或者贾小丽授意他人或者在无权代理的情况下单方携《转让协议书》、《分割协议书》前往行政主管部门办理了分割及转让手续。而金永光是否具有分割的真实意思表示、是否具有转让的意思表示，系当时行政主管部门审查的义务，非金永海、贾小丽审查的义务，金永光早在1997年口头同意赠送金永生半间房屋用于金永生拆建是兄弟之间均知晓的事实，因此金永海、贾小丽也有理由相信金永光同意将共同房产份额进行分割并转让给金永生。况且，分割、转让登记发生后的受益人是金永生，而金永海受让房屋的时间已是九年之后的2007年，金永海在受让房屋时以合理的价格进行受让，故此，第三人金永光称金永海、贾小丽明知金永生未取得处分权而与其签订案涉《房屋买卖协议书》本院难以采信。在未有证据证明系金永海、金永生恶意串通签订《房屋买卖协议书》的情形下，应当认定《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，为有效合同。退一步讲，即便金永光属于无权处分，根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担上述义务。故此，保证第三人不得向金永海主张任何权利属于法定的合同义务，即使金永生违反了该合同义务，亦仅导致违约，并非导致合同无效。本案的争议焦点之二是金永海是否能够依据《房屋买卖协议书》取得温州市瓯海区南白象街道南湖路17号房屋（所有权证号0144353）的所有权。根据物权公示公信力，案涉房屋在出卖之前登记在金永生名下，其应当认定为案涉房屋的权利人，金永海有理由相信金永生就是该房屋权利人。因此，金永生、黄秀英系有权处分人，金永海也有权依据《房屋买卖协议书》取得金永生、黄秀英处分给其的案涉房屋。2007年1月29日，金永生、黄秀英已经履行完毕合同义务，金永海也已就受让的房屋进行了依法登记，故金永海系温州市瓯海区南白象街道南湖路17号房屋（所有权证号0144353）的所有权人。综上所述，第三人金永光以金永生无权处分案涉部分房屋，金永海属于恶意受让为由，主张金永海、金永生、黄秀英签订的《房屋买卖协议书》无效依据不足，本院不予支持。金永海已依据《房屋买卖协议书》取得金永生、黄秀英处分给其的案涉房屋的所有权，现其与贾小丽就各自所有的房屋在经规划审批后进行重建，且重建的房屋亦已被政府征收，而贾小丽同意将其享有的拆迁安置权益受让于金永海享有，故基于温州市瓯海区南白象街道南湖路17号房屋产生的拆迁安置权益（含应承担的义务），均属于金海生享有和承受。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百五十条、第一百五十一条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条的规定，判决如下：一、确认原告金永海与被告金永生、黄秀英于2007年1月18日就坐落于温州市瓯海区南白象街道南湖路17号房屋（所有权证号0144353）签订的《房屋买卖协议书》有效；二、、坐落于温州市瓯海区南白象街道南湖路**房屋的拆迁安置权益由原告金永海承受本案受理费7300元，由原告金永海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  陈温丹人民陪审员  金 耘人民陪审员  鲍黎明二〇一九年九月二十九日法官助理陈娥代书 记员  戴成森?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百五十条：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。第一百五十一条：买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无须举证证明。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。