广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1006号上诉人（原审被告）：阳春市昊林达房地产开发有限公司，住所地：广东省阳春市春城广场路**妇女儿童活动中心**，现办公地址广东省阳春市公园路16号。法定代表人：吴国雄，该公司总经理。上诉人（原审被告）：卓林权，男，1956年4月13日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：范绍勇，男，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审原告）：扎亚东，男，1985年12月22日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：刘锋，广东纬韬律师事务所律师。上诉人阳春市昊林达房地产开发有限公司（以下简称阳春昊林达公司）、卓林权因与被上诉人扎亚东商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2018）粤1781民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阳春昊林达公司上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、三、四项判决，驳回扎亚东的诉讼请求，继续履行商品房销售合同。二、本案一、二审诉讼费由扎亚东承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律不当。阳春昊林达公司不存在违约，不构成一房二卖，不存在合同目的不能实现，应当驳回扎亚东的诉讼请求，继续履行商品房销售合同。一、阳春昊林达公司不存在违约，扎亚东在签订《商品房买卖合同（预售）》后，经阳春昊林达公司多次催告，至今都未按合同约定通过办理银行按揭贷款方式或者其他方式支付余下购房款35万元给阳春昊林达公司，违约在先，阳春昊林达公司有权顺延交付涉案商品房给扎亚东。二、阳春昊林达公司不构成一房二卖。在扎亚东未提起民事诉讼时，阳春昊林达公司都已告知扎亚东可以随时为扎亚东办理涉案商品房的预登记手续，案外人黄国荣（涉案商品房预登记权利人）也是同意可以随时与阳春昊林达公司解除涉案商品房的预登记，由阳春昊林达公司把涉案商品房预登记在扎亚东名下，是扎亚东不同意与阳春昊林达公司办理涉案商品房预登记手续，不存在商品房买卖合同目的不能实现。三、卓林权在2015年6月15日及同年6月16日把扎亚东交付的房款返还给阳春昊林达公司，卓林权不应对阳春昊林达公司返还给扎亚东购房款承担连带责任。四、一审程序违法，阳春昊林达公司在一审庭审前已提出申请，申请案外人黄国荣作为本案第三人出庭，以证明黄国荣本人同意可以随时与阳春昊林达公司解除涉案商品房的预告登记，由阳春昊林达公司把涉案商品房预登记在扎亚东名下，但一审不同意阳春昊林达公司的申请。庭审后，阳春昊林达公司提交了案外人黄国荣的个人《公证书》作为证据，拟证明黄国荣本人同意可以随时与阳春昊林达公司解除涉案商品房的预登记，由阳春昊林达公司把涉案商品房预登记在扎亚东名下，但一审没有对阳春昊林达公司提交的此证据进行质证。五、扎亚东在一审诉讼中申请财产保全，并由安邦财产保险股份有限公司广东分公司阳江营销服务部出具《保单保函》提供担保，扎亚东为此支付的保险费1000元，此保险费不属于本案合同违约的必然损失，不应当由阳春昊林达公司承担，应当由扎亚东自行承担。综上所述，请求支持阳春昊林达公司的上诉请求。扎亚东答辩称：扎亚东不存在违约行为，阳春昊林达公司已经构成了一房二卖，卓林权收款时作为公司的股东，应当对公司的责任承担连带责任。请求驳回上诉，维持原判。扎亚东向一审法院起诉请求：一、阳春昊林达公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》，在2018年12月31日前将涉案商品房交付给扎亚东，并办理该商品房的权属转移登记至扎亚东名下；二、阳春昊林达公司支付逾期交付商品房的违约金191999.63元（暂计至起诉之日止）给扎亚东；三、阳春昊林达公司赔偿逾期交房期间的租金损失39600元（从2016年9月1日起计算至2018年8月31日止）给扎亚东；四、本案诉讼费由阳春昊林达公司负担。后扎亚东变更诉讼请求为：一、解除扎亚东与阳春昊林达公司于2015年6月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、阳春昊林达公司、卓林权连带返还购房款161999元和利息（该利息以161999元为基数，按照年利率5%的标准，从2015年8月1日计至购房款实际返还之日止，暂计至2018年12月31日止为27674.83元）给扎亚东；三、阳春昊林达公司、卓林权连带赔偿房屋租金损失39600元给扎亚东；四、阳春昊林达公司、卓林权连带赔偿诉讼财产保全责任险保险费1000元给扎亚东；五、阳春昊林达公司、卓林权连带按已付购房款一倍的标准赔偿161999元给扎亚东；六、本案的案件受理费、财产保全费由阳春昊林达公司、卓林权共同负担。一审法院认定事实：1.阳春昊林达公司是于2008年7月3日成立的有限责任公司（自然人投资或控股）；原股东为黄恩亮、吴权林，其中黄恩亮持公司90%的股权，吴权林持公司10%的股权；案涉商品房所在的新时代广场项目由阳春昊林达公司开发建设，并于2017年1月10日取得《商品房预售许可证》（编号：春xxx号）。2.2013年10月11日，阳春昊林达公司的股东选举卓林权作为公司的法定代表人，担任公司执行董事兼经理职务，任期为三年。此后，阳春昊林达公司的股东变更为卓林权、林远，其中卓林权持公司的90%股权，林远持公司的10%股权。2015年9月5日，阳春昊林达公司作出股东会决议，同意卓林权将其占公司注册资本90%的股权转让给卓林联、林远，并同意免去卓林权的执行董事（法定代表人）兼经理的职务，选举何海姐为执行董事（法定代表人）兼经理。股权转让后，阳春昊林达公司的股东变更为卓林联、林远，其中卓林联持公司的60%股权，林远持公司的40%股权。3.2015年6月8日，阳春昊林达公司作为甲方（出售方）与扎亚东作为乙方（认购方）签订《新时代广场认购书》，主要约定扎亚东向阳春昊林达公司认购案涉商品房，认购总价款为511999元；扎亚东应于2015年6月8日前付清首期购房款161999元，并于当日到阳春昊林达公司指定地点签订《商品房买卖合同》，提交相关资料向贷款银行办理350000元的按揭手续等内容条款。同日，扎亚东通过其银行账户将首期购房款141999元转账汇至卓林权在广东阳春农村商业银行股份有限公司开立的账户（账号：6xxx7）。同日，阳春昊林达公司出具加盖财务专用章的《收据》给扎亚东执存。该《收据》载明内容为“今收到扎亚东Ａxxx房房款。金额大写壹拾肆万壹仟玖佰玖拾玖元零角零分，￥141999.00元。”庭审中，扎亚东主张其还在2015年6月初以现金方式交付了认购房款20000元给阳春昊林达公司，但阳春昊林达公司在2015年7月31日才出具《收据》。阳春昊林达公司则认为扎亚东在2015年7月31日才交付首期购房款20000元，且卓林权已于2015年6月份将收取扎亚东所支付的首期购房款141999元交回给了阳春昊林达公司。4.2015年6月8日，阳春昊林达公司作为出卖人与扎亚东作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定阳春昊林达公司将案涉商品房预售给扎亚东，案涉商品房总价款为511999元；付款方式为买受人应当支付首期房价款161999元，余款350000元向银行申请贷款支付；案涉商品房交付时间为2016年5月31日前；案涉商品房逾期交付责任为逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算支付利息；出卖人应当自合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人等内容条款。5.扎亚东与阳春昊林达公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，阳春昊林达公司至今仍没有按约定办理《商品房买卖合同（预售）》登记备案手续，亦没有将案涉商品房权属转移登记至扎亚东名下。6.扎亚东与阳春昊林达公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，案涉商品房所在的新时代广场项目至2018年9月19日仍未向阳春市住房和城乡规划建设局申报工程竣工验收备案；阳春昊林达公司至今未将案涉商品房交付给扎亚东使用。扎亚东至今亦未通过办理银行按揭贷款方式或者其他方式支付余下的购房款350000元给阳春昊林达公司。7.2016年8月29日，扎亚东作为乙方（承租方）与吴文雅作为甲方（出租方）签订《租房合同》，主要约定吴文雅将坐落于xxx广场xxx房屋出租给扎亚东使用，租赁期限从2016年9月1日起至2017年8月31日止；月租金为1800元，每3个月支付一次租金5400元等内容条款。庭审中，扎亚东主张其已支付了房屋租金共21600元给吴文雅，并提交了四张《收据》到庭加以证明。8.2017年9月1日，刘亚新作为承租方（乙方）与冯君玲作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定冯君玲将坐落在阳春市xxx小区xxx号房屋出租给刘亚新使用，租赁期限为12个月，从2017年9月1日起至2018年8月31日止；每月租金为1500元，半年结算一次等内容条款。庭审中，扎亚东主张刘亚新已支付了房屋租金共18000元给冯君玲，并提交了两张《收款收据》到庭加以证明。9.经原审法院向阳春市国土资源局去函调查了解，阳春昊林达公司已与案外人黄国荣签订了《商品房买卖合同（预售）》，将案涉商品房另行销售给案外人黄国荣。2018年2月7日，案涉商品房的权利人预告登记为案外人黄国荣，案外人黄国荣领取了编号为粤（2018）阳春市不动产证明第0xxx6号的《不动产登记证明》。庭审中，阳春昊林达公司主张案涉商品房的权利人虽然预告登记为案外人黄国荣，但该预告登记实质是抵押登记，且其尚未将案涉商品房交付给案外人黄国荣，并认为可以随时解除该抵押登记后与扎亚东办理案涉商品房的权利预告登记手续。10.在本案诉讼过程中，扎亚东向本院申请财产保全，并由安邦财产保险股份有限公司广东分公司阳江营销服务部出具《保单保函》提供担保，扎亚东为此支付了保险费1000元给安邦财产保险股份有限公司广东分公司阳江营销服务部。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。扎亚东与阳春昊林达公司于2015年6月8日自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，约定阳春昊林达公司将案涉商品房以511999元的价款预售给扎亚东。该《商品房买卖合同（预售）》是扎亚东与阳春昊林达公司的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，应认定扎亚东与阳春昊林达公司于2015年6月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》成立有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案当事人争议的焦点是：1.扎亚东与阳春昊林达公司于2015年6月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应予解除；2.阳春昊林达公司是否应返还购房款161999元和支付利息给扎亚东；3.阳春昊林达公司是否应赔偿房屋租金39600元、财产保全保险费1000元和按照已付购房款一倍标准赔偿161999元给扎亚东；4.卓林权是否需对阳春昊林达公司应返还的购房款和应支付的利息以及应赔偿的损失承担连带责任。关于扎亚东与阳春昊林达公司于2015年6月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，扎亚东与阳春昊林达公司于2015年6月8日签订《商品房买卖合同（预售）》后，已按照合同约定的金额在2015年7月31日前支付了首期购房款共161999元给阳春昊林达公司，阳春昊林达公司亦已出具了两张《收据》确认收到扎亚东支付的首期购房款共161999元。按照扎亚东与阳春昊林达公司在《商品房买卖合同（预售）》第十一条和第十二条中的约定，阳春昊林达公司应当在2016年5月31日前将案涉商品房交付给扎亚东；逾期超过60日后的，扎亚东有权解除合同。但阳春昊林达公司至今仍未按照合同约定将案涉商品房交付给扎亚东，双方约定解除合同的条件已成就，扎亚东可以解除其与阳春昊林达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。现扎亚东请求判令解除其与阳春昊林达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，符合双方的约定和法律规定，理据充分，应予支持。阳春昊林达公司抗辩认为扎亚东没有按照合同约定通过银行按揭贷款方式支付剩余的购房款，其未交付案涉商品房给扎亚东不属于违约，且即使存在逾期交付案涉商品房的情形也不构成根本违约，合同不符合约定的解除条件，双方应当继续履行，理据不足，依法不予采纳。关于阳春昊林达公司是否应返还购房款161999元和支付利息给扎亚东的问题。如前所述，扎亚东与阳春昊林达公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，已按照合同约定的金额在2015年7月31日前支付了首期购房款共161999元给阳春昊林达公司，阳春昊林达公司亦已出具了两张《收据》确认收到扎亚东交付的首期购房款共161999元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，按照扎亚东与阳春昊林达公司在《商品房买卖合同（预售）》第十二条中“买受人解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；……”的约定，结合扎亚东的诉讼请求，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，阳春昊林达公司应返还购房款161999元，并支付占用购房款期间的利息给扎亚东，该利息应以161999元为基数，按照年利率5%的标准，从2015年8月1日起计算至购房款实际返还之日止。扎亚东请求判令阳春昊林达公司返还购房款161999元和以161999元为基数，按照年利率5%的标准计算支付从2015年8月1日起至购房款实际返还之日止的利息，理据充分，依法应予支持。阳春昊林达公司抗辩认为其不应返还购房款和支付利息给扎亚东，理据不足，不予采纳。关于阳春昊林达公司是否应赔偿房屋租金39600元、财产保全保险费1000元和按照已付购房款一倍标准赔偿161999元给扎亚东的问题。首先，扎亚东与阳春昊林达公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，已按照合同约定的金额支付了首期购房款共161999元给阳春昊林达公司，但阳春昊林达公司没有按照合同约定的期限即2016年5月31日前将案涉商品房交付给扎亚东使用，致使扎亚东需要从2016年9月1日起至2017年8月31日间另行向案外人吴文雅租赁房屋居住，并支出了房屋租金共21600元。其次，扎亚东在本案诉讼中申请财产保全，并由安邦财产保险股份有限公司广东分公司阳江营销服务部出具《保单保函》提供担保，扎亚东为此支出了保险费1000元。第三，扎亚东与阳春昊林达公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，阳春昊林达公司既没有按合同约定办理商品房预售合同登记备案手续，至今也无法将案涉商品房交付给扎亚东使用，却与案外人黄国荣签订《商品房买卖合同（预售）》，将案涉商品房销售给案外人黄国荣，且案涉商品房的权利人已于2018年2月7日预告登记为案外人黄国荣，导致扎亚东无法取得案涉商品房和不能实现合同的目的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，扎亚东有权请求阳春昊林达公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和上述法律规定，阳春昊林达公司应赔偿房屋租金21600元、财产保全保险费1000元和按照已付购房款一倍标准赔偿161999元给扎亚东。扎亚东主张因阳春昊林达公司逾期交付案涉商品房，导致刘亚新从2017年9月1日起至2018年8月31日间向案外人冯君玲租赁房屋居住，并支出了房屋租金共18000元，且该房屋租金18000元亦属于其损失。扎亚东虽然对其主张的事实提交了刘亚新与冯君玲签订的《房屋租赁合同》和刘亚新支付房屋租金共18000元的两张《收款收据》到庭，但扎亚东既没有提供其他证据可以充分证明其与刘亚新的关系，也没有提供证据可以充分证明其亦是居住在刘亚新所租赁的房屋内，应承担举证不能的不利后果。故扎亚东主张刘亚新租赁房屋所支出的租金18000元亦属于其损失，并请求判令阳春昊林达公司予以赔偿，理据不足，不予支持。阳春昊林达公司抗辩认为扎亚东租赁房屋所支出的租金属于其正常生活支出，不属于合同约定的赔偿范围；扎亚东所支出的财产保全保险费应当由其自行承担；案涉商品房的权利人虽然预告登记为案外人黄国荣，但该预告登记实际为抵押登记，且双方可以随时解除该预告登记，故不应赔偿房屋租金39600元、财产保全保险费1000元和按照已付购房款一倍标准赔偿161999元给扎亚东，理据不足，不予采纳。关于卓林权是否需对阳春昊林达公司应返还的购房款和应支付的利息以及应赔偿的损失承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第一款规定“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。”本案中，阳春昊林达公司是有限责任公司，卓林权在2013年10月11日起至2015年9月4日间是阳春昊林达公司的股东和法定代表人，且担任公司的执行董事兼经理职务。扎亚东与阳春昊林达公司在2015年6月8日签订《商品房买卖合同（预售）》，并于同日支付了案涉商品房的首期购房款141999元。该首期购房款141999元属于阳春昊林达公司的财产，应汇入阳春昊林达公司的账户，但时任阳春昊林达公司执行董事兼经理的卓林权却违反法律规定，滥用股东地位，提供其个人银行账户收取扎亚东所支付的首期购房款141999元，将阳春昊林达公司的财产非法转移到其名下，导致公司盈利与其个人收益难以区分，致使卓林权的股东财产与阳春昊林达公司的资产混同。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，卓林权需对阳春昊林达公司应返还购房款中的141999元和占用该购房款期间的利息承担连带责任。扎亚东请求判令卓林权对阳春昊林达公司应返还的购房款和应支付的利息以及应赔偿的损失承担连带责任，超出一审法院认定部分，理据不足，不予支持。阳春昊林达公司抗辩认为卓林权有权代为收取扎亚东支付的首期购房款141999元，且卓林权已在2015年6月将收取的首期购房款141999元交回给阳春昊林达公司，不存在股东滥用权力的问题。但阳春昊林达公司与卓林权均没有提供证据加以证实，理据不足，不予采纳。卓林权经一审法院送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书和开庭传票等诉讼文书，既无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除扎亚东与阳春昊林达公司于2015年6月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、阳春昊林达公司在本判决发生法律效力之日起10日内返还购房款161999元和支付利息（该利息以161999元为基数，按照年利率5%的标准，从2015年8月1日起计算至购房款实际返还之日止）给扎亚东；三、阳春昊林达公司在本判决发生法律效力之日起10日内赔偿184599元给扎亚东；四、卓林权对阳春昊林达公司应返还给扎亚东的购房款141999元和应支付的利息（该利息以141999元为基数，按照年利率5%的标准，从2015年8月1日起计算至购房款实际返还之日止）承担连带责任；五、驳回扎亚东的其他诉讼请求。一审案件受理费11223元，财产保全费1670元，合共12893元，由阳春昊林达公司负担12490元，阳春昊林达公司卓林权负担403元。阳春昊林达公司二审期间提供以下新证据：广东省广州市增城公证处于2019年2月7日出具的《公证书》、黄国荣的身份证、预告登记在黄国荣名下的不动产登记证明，拟证明案外人黄国荣可以随时与阳春昊林达公司解除涉案商品房买卖合同并解除预告登记，阳春昊林达公司可以随时为扎亚东办理涉案商品房预告登记。卓林权二审期间提供以下新证据：卓林权的农商行账户交易流水、客户回单、收据、进账单，拟证明卓林权收取扎亚东的房款后，已用该房款为昊林达房地产公司支付借款及汇回公司账户。扎亚东对上述证据的质证意见是，对公证书、身份证不动产登记证明的真实性、合法性没有异议，但认为公证书、身份证与本案没有关联性，而不动产登记证明恰恰证明了该房产预告登记在黄国荣名下，已构成一房二卖的事实。对流水清单的真实性、合法性没有异议，但不能证明该两笔转账是对应扎亚东的首期购房款，因为卓林权的该账号也曾收取过其他业主的首期购房款；对于1万元的回单及收据，不确定转入账号是否是收据上的收款人的账号；也不能确定阳春昊林达公司与收款单位是否存在真实的债权债务关系。扎亚东二审提供新证据有：结婚证复印件，拟证明刘亚新是扎亚东的妻子，原来提供的房屋租赁合同是扎亚东与刘亚新在夫妻存续期间由刘亚新签订的，所以该份租赁合同的租金18000元是扎亚东的实际损失。阳春昊林达公司、卓林权对结婚证的真实性、合法性无异议，但认为扎亚东未对该18000元租金提出上诉，该证据与上诉案件没有关联性。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。阳春昊林达公司在扎亚东提起本案诉讼前已取得涉案商品房的预售许可证，原审认定《商品房买卖合同（预售）》是扎亚东与阳春昊林达公司的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”。本案一审判决后，扎亚东没有提出上诉，本案二审围绕阳春昊林达公司、卓林权的上诉请求进行审理，本案争议焦点是：一、扎亚东是否构成违约，阳春昊林达公司是否构成一房二卖，涉案的《商品房买卖合同（预售）》应继续履行还是解除，阳春昊林达公司是否应返还购房款161999元及利息给扎亚东；二、阳春昊林达公司是否应赔偿房屋租金损失、财产保全保险费及按照已付购房款一倍标准赔偿161999元给扎亚东；三、卓林权是否需对阳春昊林达公司应返还给扎亚东的款项及赔偿损失部分承担连带责任；四、原审是否违反法定程序。关于争议焦点一，阳春昊林达公司上诉主张扎亚东经其多次催告，至今未通过办理按揭贷款手续或其他方式支付余下35万元购房款，违约在先，其有权顺延交房时间。阳春昊林达公司上诉称多次催告扎亚东支付余下购房款35万元，扎亚东对此不予认可，阳春昊林达公司对其该主张亦未能提供证据证明，应不予采纳。由于双方合同未约定扎亚东办理按揭贷款手续支付余下购房款35万元的时间，也未约定扎亚东在约定交房时间前应支付全部购房款，阳春昊林达公司上诉主张扎亚东违约在先的理据不足，应不予采纳。阳春昊林达公司在与扎亚东签订《商品房买卖合同（预售）》后，又将拟出卖给扎亚东的商品房出卖给黄国荣，并预告登记在黄国荣名下，其行为已构成一房二卖。由于阳春昊林达公司将涉案商品房预告登记在黄国荣名下，涉及到阳春昊林达公司与黄国荣商品房买卖合同关系，即使阳春昊林达公司事后与黄国荣协商解除该合同，也不影响对阳春昊林达公司已构成一房二卖的事实认定。阳春昊林达公司以黄国荣事后声明其可随时与阳春昊林达公司解除涉案商品房预告登记，阳春昊林达公司可随时为扎亚东办理涉案商品房的预告登记为由，主张其不构成一房二卖的理据不足，应不予采纳。由于阳春昊林达公司没有按双方合同约定时间交付涉案商品房给扎亚东，并且将该房再次销售给他人，故原审认定阳春昊林达公司违约行为导致合同目的无法实现，判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》正确，应予以维持。合同解除后，阳春昊林达公司因合同取得的购房款应返还给扎亚东，并支付占用该款期间的利息给扎亚东。故原审判决扎亚东返还购房款161999元及按年利率5%计算利息给扎亚东正确，应予以维持。阳春昊林达公司上诉称应继续履行合同，其不应返还上述款项给扎亚东的理据不足，应不予采纳。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，涉案合同由于阳春昊林达公司违约且一房二卖导致合同目的无法实现而解除，阳春昊林达公司有过错，应赔偿由此造成的损失给扎亚东。由于扎亚东一审未能提供证据证明其与与刘亚新属夫妻关系，故原审不予认定刘亚新支付房屋租金共18000元为扎亚东的损失，而认定阳春昊林达公司逾期交房造成扎亚东的租金损失为21600元正确，应予维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人……”，阳春昊林达公司行为已构成一房二卖，故原审判决阳春昊林达公司按已付购房款一倍的赔偿161999元给扎亚东正确，应予以维持。阳春昊林达公司上诉称不应赔偿上述损失的理据不足，应不予采纳。至于扎亚东起诉后，为保证判决能够得到执行而申请财产保全，为此支付的财产保全的担保费用1000元，不是履行商品房买卖合同所必然产生的损失，阳春昊林达公司上诉称该损失不应由其承担赔偿责任的理据充分，应予采纳。原审判决阳春昊林达公司赔偿1000元给扎亚东不当，应予纠正。综上，阳春昊林达公司应赔偿给扎亚东的损失为183599元。关于争议焦点三，阳春昊林达公司属有限责任公司，具有独立的法人人格，其以公司财产对外承担民事责任。卓林权是阳春昊林达公司的股东，阳春昊林达公司出售商品房时要求扎亚东将购房款汇给卓林权，是阳春昊林达公司在经营过程中违反公司有关财务制度的行为，在扎亚东未能提供其他证据予以证明情况下，原审仅凭卓林权收取公司应收购房款而认定阳春昊林达公司与卓林权存在资产混同的证据不足，故原审判决卓林权对阳春昊林达公司应承担的返还购房款及利息的责任承担连带赔偿责任不当，应予纠正。卓林权该上诉理由成立，应予采纳。关于争议焦点四，本案中阳春昊林达公司将涉案商品房预告登记到黄国荣名下，其双方之间形成商品房买卖关系，与扎亚东与阳春昊林达公司形成的商品房买卖关系是两个各自独立的商品房合同买卖关系。本案中扎亚东起诉请求解除其与阳春昊林达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，并不涉及到阳春昊林达公司与黄国荣之间法律关系的处理，黄国荣不是本案必须参加诉讼的第三人。阳春昊林达公司以原审没有采纳其申请黄国荣为本案第三人的申请为由主张原审违反法定程序理据不足，应予以驳回。阳春昊林达公司在一审第三次开庭庭审结束后才提供的黄国荣的《公证书》，其上诉主张原审未对该证据进行质证违反法定程序的理据不足，应不予采纳。综上所述，原审判决认定部分事实不清，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳春市人民法院（2018）粤1781民初1617号民事判决第一、二项；二、撤销广东省阳春市人民法院（2018）粤1781民初1617号民事判决第三、四、五项及案件受理费负担部分；三、阳春市昊林达房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内赔偿183599元给扎亚东；四、驳回扎亚东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11223元，财产保全费1670元，合共12893元，由阳春市昊林达房地产开发有限公司负担11603元，扎亚东负担1290元；二审案件受理费12186元，由阳春昊市林达房地产开发有限公司负担10967元；由扎亚东负担1219元。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年九月二十三日法官助理詹礼迪书记员林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》