湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书湘04民终1918号上诉人(原审被告)：周军，男被上诉人(原审原告)：衡阳吉锐房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区立新路**。法定代表人：曹春华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆元伟，湖南南舫律师事务所律师。上诉人周军因与被上诉人衡阳吉锐房地产开发有限公司（以下简称吉锐公司）房屋租赁合同纠纷一案不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2019)湘0408民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。周军上诉请求：请求撤销一审判决，改判双方签订的租赁合同于2018年3月31日解除，同时驳回吉锐公司其他诉讼请求。事实和理由：1.根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条，乙方(周军)有拖欠租金15天或空关3个月的，甲方(吉锐公司)可以终止合同，收回房屋，周军于2018年3月31日已空关三个月，应视为合同于3月31日终止。2.双方的租赁合同于3月31日终止后，周军已将房屋交付给吉锐公司，吉锐公司要求周军支付房屋租金、房屋占用费及违约金没有事实依据，应予驳回。吉锐公司辩称，双方签订的租赁合同于2018年10月31日本公司向周军发出《解除合同通知》时解除。周军一直将设备放置在案涉房屋内，未交付房屋，依法应承担后续的租金、房屋占用费以及违约金。一审判决处理正确，应予维持。吉锐公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除；2、周军支付吉锐公司自2018年6月1日至2019年1月31日的租金246000元，并按32000元/月的标准向吉锐公司支付至房屋交付之日止的租金；3、周军支付吉锐公司违约金345000元；4、周军按照合同约定的标准向吉锐公司交付房屋；5、周军承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：吉锐公司系衡阳市蒸湘区商铺的所有权人。2016年4月11日，案外人刘祥太作为蒸湘区商铺的承租人与周军签订《店铺转让合同》，约定案外人刘祥太自2017年4月1日起将承租的该商铺转让给周军使用等内容。之后周军与吉锐公司签订了《房屋租赁合同》，约定吉锐公司将坐落于蒸湘区一层商铺，建筑面积1000平方米，出租给周军使用；租赁期限自2016年5月4日至2021年4月30日（该租赁期限为案外人刘祥太与吉锐公司签订合同时的约定，周军与吉锐公司未作更改，实际周军自2017年4月13日起承租吉锐公司商铺）；月租金标准为第一年度30元/㎡、第二年度30元/㎡、第三年度32元/㎡、第四年度34元/㎡、第五年度37元/㎡（庭审时双方确定2018年5月1日后的租金为32000元每月）；租金每月交纳一次；周军如不按约定时间支付租金超过15日，吉锐公司有权单方解除合同及周军按年租金的双倍向吉锐公司支付违约金。合同签订后，吉锐公司依约向周军交付房屋。2018年3月27日，吉锐公司以周军拖欠租金为由向周军发出《催款函》，要求周军支付所欠租金80000元，后周军交付租金至2018年5月31日。同年10月31日，吉锐公司向周军发出《解除合同通知》，该通知载明：周军拖欠吉锐公司4个多月租金150000元，依据合同约定，吉锐公司决定解除与周军签订的合同，周军在2018年11月7日前将房屋内设备移走，返还房屋，并支付拖欠的租金150000元及违约金768000元。后周军未支付拖欠的租金，酿成本案纠纷。另查明，周军尚有20000元押金在吉锐公司处。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。周军未按约定支付房屋租金，已构成违约，应承担本案民事责任。关于涉案合同解除的时间节点问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案，周军自2018年6月1日起未再向吉锐公司支付租金，约定的合同解除条件已经成就，吉锐公司于2018年10月31日向周军发出解除合同通知，已尽到了通知的义务，故涉案合同解除的时间为2018年10月31日，吉锐公司诉请涉案合同在该时间解除及要求周军交付房屋，予以支持。周军辩称涉案合同于2018年3月31日解除，无事实依据，不予支持。关于周军支付吉锐公司租金金额的问题。吉锐公司诉请周军支付2018年6月1日至2019年1月31日的租金246000元，涉案合同已于2018年10月31日解除，故本案的租金应自2018年6月1日计算至2018年10月31日即128000元（月租金32000元×4个月），吉锐公司在通知涉案合同解除后并给予了周军返还房屋的期限，但至吉锐公司起诉时周军仍未腾空房屋返还吉锐公司，导致吉锐公司租赁物的收益损失，故周军应当按照租金标准即每月32000元向吉锐公司支付房屋占用费，吉锐公司暂计至2019年1月31日，故房屋占用费自涉案合同解除后计算应为96000元（月租金32000元×3个月），上诉金额合计224000元，抵扣周军在吉锐公司处的20000元押金，实际周军应支付吉锐公司金额为204000元。关于违约金的问题。涉案合同中虽有约定，但违约金本身具有补偿性，且吉锐公司的实际损失已在房屋占用费中得到弥补，故涉案纠纷的违约金不宜过高，综合考虑当事人在合同履行过程中的违约程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定为50000元。周军辩称吉锐公司明知周军无法正常经营的情况下，恶意放纵周军的损失扩大，一审法院认为，周军未提供证据证明自己拖欠租金系无法正常经营造成。其次，吉锐公司在纠纷发生后的合理期限内已向蒸湘法院起诉，其行为也是采取积极的措施防止损失的扩大，故周军的抗辩理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、吉锐公司与周军签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月31日解除；二、周军于本判决生效之日起十日内将涉案租赁的商铺返还给吉锐公司；三、周军于本判决生效之日起十日内支付吉锐公司租金及房屋占用费204000元，并按月租金32000元的标准支付吉锐公司房屋占用费至返还房屋之日止；四、周军于本判决生效之日起十日内支付吉锐公司违约金50000元；五、驳回吉锐公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4855元，由吉锐公司负担2798元，周军负担2057元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周军提交证据一，商铺2018年12月20日远程录像视频，拟证明商铺在当天有营业，证据二两段录音，拟证明两点：1.周军于2018年3月31日就提出解除合同，2.周军在签订承诺书时，吉锐公司已经要把商铺卖给别人了。本院认为，证据一远程录像视频经双方当事人确认为案涉门面，但系哪一方人员并无证据证实，无法证明系吉锐公司在营业，对证据一不予采信。证据二两段音频，吉锐公司对真实性认可，音频中未听到周军向吉锐公司提出2018年3月31日解除租赁合同的语音，证据二与待证事实缺乏关联性，对此份证据不予采信。综合采信的证据以及双方当事人的陈述，对二审争议的事实认定如下：2016年4月11日，案外人刘祥太作为案涉商铺的承租人，与周军签订《店铺转让合同》，在合同中除约定将承租门面转租给周军使用外，同时约定，转让后商铺现有的装修、装饰及所有设备、零配件、营业设备、证件等全部归周军所有，周军接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由周军负责。周军承租后以刘祥太处转让的设备和自行添置的设备，经营汽车维修业务。在周军与吉锐公司解除租赁合同后，从刘祥太处转让的设备以及自行添置的设备仍放置在案涉商铺内。一审庭审中，周军明确表示对上述设备放弃所有权并任由处置。经现场勘验，上述汽车维修设备包括一些较重的机械设备，在商铺内放置占据了部分空间。2018年12月底，吉锐公司将商铺转让给第三人，并已办理产权过户手续。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，综合周军的上诉请求与吉锐公司的答辩意见，本案的争议焦点主要有以下几点，本院评析如下：一、案涉租赁合同的解除时间节点的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《房屋租赁合同》中与解除合同有关的条款包括：第二条：乙方(周军)有下列情形之一的，甲方(吉锐公司)可以终止合同，收回房屋：……3.拖欠租金15天或空关3个月的；第九条：一、经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同。二、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按约定的时间交付房屋超过15日的。第十条第三款：租凭期内，乙方需提前退租的，应提前60天通知甲方并按年租的30%支付违约金。从上述合同条款可知双方约定：如商铺空关3个月，终止合同的权利在甲方吉锐公司。如周军拖欠租金15天，吉锐公司有权解除合同。如周军要提前解除合同，需提前60天通知吉锐公司并按年租金的30%支付违约金。现周军主张商铺空关三个月，其于2018年3月31日向对方提出解除合同，应以此为解除合同的时间节点。吉锐公司认为合同的解除时间为2018年10月31日向周军发出《解除合同通知》时。本院认为，周军主张上述事实未有相关证据支持，且根据合同约定，周军提出解除合同不产生即时解除合同的法律效力，其亦未提出以提前60天通知对方并承担违约金的方式解除，对周军提出合同于2018年3月31日解除的主张不予认可。吉锐公司于2018年10月31日向周军发出解除合同通知，因周军已拖欠租金15天以上，其发出解除合同通知的行为可以产生合同解除的法律效力。故认定本案租赁合同的解除时间为2018年10月31日。二、双方租赁合同解除后，何时交付案涉商铺的问题。《房屋租赁合同》未约定交付的具体形式。从查证事实可知，周军已向吉锐公司交付一片钥匙，虽商铺内周军的设备占据一定空间，但其自2018年10月31日时已退出商铺未再经营，由此可认定，周军在合同解除之时已交付商铺，但交付有瑕疵，一审法院认定商铺未予交付不当。三、交付后损失如何认定以及由谁承担的问题。周军已通过《店铺转让合同》接收了刘祥太的设备，在周军交付房屋时未将接收的设备和自行添置的设备搬走，占据了商铺的部分空间，影响到商铺的使用，应承担因违约造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致命损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，吉锐公司在合同解除后可将设备搬出并由周军承担合理费用，但吉锐公司未采取适当措施导致损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿，对造成损失的扩大应承担责任。故对合同解除后造成的商铺闲置的损失应由双方各承担一半。2018年12月底，商铺已转让给第三人，在此之后，吉锐公司并非商铺的所有权人，没有资格对商铺占用费的损失主张权利。故对吉锐公司要求周军承担2019年1月至今的商铺占用费的主张不予支持。四、周军是否存在违约，如存在违约，违约金如何计算的问题。《房屋租赁合同》约定，乙方有本合同第九条第三款(不支付或者不按照约定的时间支付租金超过15日的)约定的情形之一的，应按年租金的双倍向甲方支付违约金。周军未按照合同约定的时间支付租金超过15日，存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”周军提出不应承担违约金的上诉请求，可视为请求适当减少违约金。本案双方当事人约定的违约金过高，应予核减，故根据上述规定，周军应赔偿的违约金应为2018年11月到12月的房屋占用费损失的30%(32000元×2个月×30%)，计19200元。综上所述，周军的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2019)湘0408民初273号民事判决第一项；二、撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2019)湘0408民初273号民事判决第二项、第五项；三、变更湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2019)湘0408民初273号民事判决第三项为周军于本判决生效之日起十日内支付衡阳吉锐房地产开发有限公司2018年6月1日到10月31日的租金140000元(160000元租金-周军所交押金20000元)；四、变更湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(2019)湘0408民初273号民事判决第四项为周军于本判决生效之日起十日内支付衡阳吉锐房地产开发有限公司违约金19200元；五、周军于本判决生效之日起十日内支付衡阳吉锐房地产开发有限公司2018年11月到2018年12月的房屋占用费损失的50%，计32000元；六、驳回衡阳吉锐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审受理费各4855元，共计9710元，由周军承担3470元，由衡阳吉锐房地产开发有限公司承担6240元。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇一九年九月二十六日法官助理 许晓华书 记 员 陈 浅