黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0691民初1745号原告:大庆市庆峰物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区。法定代表人：郭宏喜，总经理。委托代理人：翟巍，该公司项目经理。委托代理人：吴忠军，该公司项目经理。被告：牛蕾,女，达斡尔族，住大庆市。委托代理人：依俊强,男，汉族,住大庆市，系被告牛蕾丈夫。原告大庆市庆峰物业管理有限公司（以下简称庆峰物业公司）与被告牛蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理，依法适用简易程序进行审理。于2019年8月12日、8月13日公开开庭进行了审理，原告庆峰物业公司委托代理人翟巍、吴忠军、被告牛蕾委托代理人依俊强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017-2018年物业服务费3459.23元；2.判令被告承担本案的案件受理费和送达费。事实与理由：2017年6月1日黑龙江省联力房地产开发有限公司与大庆市庆峰物业管理有限公司签订唯美康城前期物业服务合同，委托原告为唯美康城住宅小区提供物业管理服务，高层住宅每年每平方米物业服务费26.52元。物业费按年交纳，业主办理进户手续时一次性交清第一个物业服务年度的物业服务费，以后每一个物业服务年度的物业服务费由业主在上一个物业服务年度届满前30日付清。2015年11月10日被告接房，自2017年1月1日至2018年12月31日一直未交纳物业费，虽经原告多次催收，被告仍未交纳。原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告牛蕾辩称，原告起诉状中所述“被告拒不按时缴纳物业费”，是因为原告没有按约履行合同以及未按规定提供服务，已构成违约。一、《业主临时管理公约》内写明原告大庆市庆峰物业管理有限公司为物业服务一级标准，根据《大庆市住宅物业服务等级收费标准（甲级）》所规定引述：1.物业要勤和业主沟通、走访等形式都可以，每年的沟通覆盖面要不低于小区住户的80%。然而原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费，以及任何解决业主问题，让业主去主动交纳物业费。原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函，最后法院起诉。2.适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。原告从未开展任何社区文化活动，小区内唯一一个老年活动室也是一位业主开设的老年活动室。3.建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。原告从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布。4.停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。每年停水在七八次左右，但只有两次提前公告。每次遇到停电物业公司电话都处于无法接通状态。5.公共秩序维护。小区主出入口24小时值班（其中12小时立岗）。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。摄像头夜间基本无法使用，人和汽车车牌都无法看清，很多业主汽车被划被刮蹭。二、根据物权法第八十条。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。物权法第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑规划区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益及应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。三、其他。1.小区南侧入口处有一个水景喷泉，收取业主12个月的费用属于不合理收费。2.小区内损坏的公用设施设备常年没有更换，部分单元的单元门锁损坏，没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便出入。3号楼6号楼出现多次外来人员找人情况，最多的时候每周两起，外来人员都是以付费约会的理由，多次骚扰住户，致电物业公司均为20分钟后保安才到，只做了询问，未记录具体信息。四、引述：“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释”第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应于支持。五、根据《合同法》第67条，对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被告于2015年购买房产同时交纳物业费到2016年12月31日停交物业费，但原告提供的服务一直未达到标准符合相关规定。1.小区路灯过了凌晨12点熄灭，并且亮度不够，还有部分损坏未及时更换。2.楼下单元门经常损坏，未做到及时修理更换。3.小区监控模糊，多处死角，业主车辆出现损坏无法看清人脸。4.小区多个入口未设立门禁，外来人员随意进入。5.电梯及宣传栏画面、小区内非公益宣传性标语撤除。六、答辩请求。综上所述，被告迟延交纳物业费是因为原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据合同法第67条的规定拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用。在原告按合同执行，解决下面列出的约定及问题后，被告再交纳所欠费用。1.原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每6个月公布一次。2.原告个月公司在判决日后15天内在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向，每6个月公布一次。3.对所有入住业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。4.定期举行小区社区文化活动。5.加强对各楼电梯的检修维护。6.加强保安巡逻，对无人值守的岗亭增设保安。并取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。针对被告的答辩意见，原告作如下陈述：小区有业主代表，物业公司与其就物业服务进行过沟通，物业对此有会议纪要留存。物业公司今年组织过小区老年人体检，之前也在小区组织过其他的业主活动，物业公司都有记录存档。小区内活动室是由物业公司进行购买。停水停电之前，物业公司都会提前通知。公共秩序维护方面，摄像头由地产公司进行安装，物业公司只是对其进行维护，物业公司已向地产公司反映过摄像头夜间看不清的问题，地产公司回复不予更换。小区内车位没有向其他业主出租，地下车库产权和管理由地产公司负责，不在物业公司管理范围内。单元门损坏，物业公司对一、二期进行了统一更换。电梯内广告收益已用作小区内的投入。小区庭院灯当时是按照地产公司的要求施工，物业公司只是负责维护。小区物业费收支状况未公布，但可以进行查询。原告为证明其主张成立，向本院提供证据如下：1.大庆市物价监督管理局批复2份，拟证明原告物业费收费标准符合法律及有关部门的规定，属于合法合规收费。经质证，被告对该证据无异议。该证据能证明原告主张，本院予以采信。2．发票及收据共计3份，拟证明原告对小区单元门及监控进行了更换维护。经质证，被告对该证据无异议，要求原告提供具体的图纸。被告对该事实认可，本院对该证据予以采信。3.物业服务合同2份，拟证明原告自2015年6月1日起为唯美康城小区进行物业管理，为被告提供了物业服务。经质证，被告对该证据无异议，要求原告提供具体的图纸。被告对该事实认可，本院对该证据予以采信。4.欠费明细1份，拟证明被告拖欠2017-2018年的物业服务费共计3459.23元。经质证，被告对该证据无异议。该证据能证明原告主张，本院予以采信。被告为证明其主张成立，向本院提供证据如下：1.照片1张，拟证明水景不是全年开放，但是收费却是全年收。经质证，原告对该证据无异议，水景收的是开放月份的费用，分摊到全年收取。本院对该证据予以采信。2.照片4张，拟证明小区内有广告牌，物业应当有收益，要求物业公司公示。经质证，原告认可2017年上半年有广告，之后就统一拆除了，收益也用在了小区维护上。宽带的广告是小区与通信公司谈判的便民措施，小区业主享受减免。原告认可照片显示的内容属实，对该证据的真实性本院予以采信。3.照片1张，拟证明物业公司将物业用房出租做彩票站。经质证，原告不认可是物业公司对外出租，被告无其他证据证实其主张，对该证据本院不予采信。4.照片1张，拟证明原告对消防栓管理不力，2018年填写2019年的日期。经质证，原告辩解是2018年年底统一更换，上面统一写为2019年1月1日。原告认可该事实，对该证据本院予以采信。经审理查明，本案事实如下：2015年6月1日，黑龙江省联力房地产开发有限公司与原告签订物业服务合同，聘用原告对其开发的大庆市唯美康城住宅小区进行物业服务，大庆市物价监督管理局核准原告物业服务费收费标准为：2017年高层收费标准2.21元/月·平方米（建筑面价）；2018年高层收费标准1.924元/月·平方米（建筑面价）。被告系该小区业主，所属房产建筑面积为69.73平方米。被告因对原告提供的服务不满意，拖欠2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3459.23元未交纳，原告诉至法院要求被告交纳该费用。本院认为，原告为被告所在的唯美康城居住小区提供物业服务，被告系该小区业主，双方形成物业服务合同关系。被告已接受原告提供的服务，即有义务及时足额交纳物业服务费。被告拖欠物业服务费未交纳，原告要求被告交纳物业费的请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。物业服务是一个互动过程，在物业公司提供服务过程中业主发现问题，双方进行积极沟通，改善服务质量，才能形成良性互动。物业服务费是物业服务企业维持运转的经费来源，被告以物业提供过程中的瑕疵问题长期拒交物业费，无助于小区居住环境的改善，最终损害广大业主的自身利益，被告拒交物业费的理由不成立。依据《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告牛蕾于本判决生效之日起三日内支付原告大庆市庆峰物业管理有限公司2017年1月1日-2018年12月31日期间的物业服务费3459.23元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告牛蕾承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  张孟义二〇一九年九月十七日书记员  陈洪涛