陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕04民终1668号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西豪崧源置业有限公司。 法定代表人：王守金，系该公司董事长。 住所地：陕西省西安市碑林区XX路XX号XX号。 统一社会信用代码：91610000677949541Q。 委托诉讼代理人：王圃，男，汉族，1986年5月13日出生，住西安市雁塔区，身份证号码：513XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋文娟，女，1986年2月7日生，汉族，农民，住陕西省彬州市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：李朝龙，(系原告丈夫)，男，1986年11月5日出生，汉族，农民，住陕西省彬州市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人陕西豪崧源置业有限公司（以下简称陕西豪菘源公司）与被上诉人蒋文娟房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市彬州市人民法院（2019）陕0482民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人王圃，被上诉人的委托诉讼代理人李朝龙到庭参加审理。本案现已审理终结。 陕西豪菘源公司上诉请求：1、撤销陕西省彬州市人民法院(2019)陕0482民初739号民事判决中第一、第二项判决，依法改判支持上诉方的反诉请求，判令被上诉人赔偿购房定金l万元为违约赔偿，判令被上诉人承担因其造成的经济损失22112元；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉方所售房屋是已取得《彬县商品房预售许可证》的正规商品房，从事的是正常的房屋预售买卖活动，缴纳购房定金后，积极缴纳首付款及后续购房款是买方应履行的义务，若所有购房人与被上诉方一样，缴纳定金后将几十万的房屋占为己有，诚信社会将有何诚信而言；2、上诉方多次安排员工催促原告缴纳首付款，一审法院在未查清事实的情况下，认定上诉方未告知被上诉方缴纳时间及截止时间，上诉方认为催款员工因产假未能到场为人证，在此情况下做出这样的判断，有失公允；3、定金是履约的一种保证，商品房买卖合同才是房屋买卖的依据，上诉方在履约两年零两天无果后，根据定金书第四款第1条约定将房屋另行出售，于情于理无任何过错而言；4、《定金书》是2015年10月11日签署，若上诉方违约，侵犯了被上诉方的合法权利，被上诉方早应2年诉讼时效内提出诉讼，为何拖直2019年3月才提出。综上，希望二审法院能够支持上诉请求。 蒋文娟辩称，1、双方签订的定金书中第三条付款方式中已明确首付比例及首付金额已交完，应进入合同签订程序，自定金缴纳后两年内上诉人的工程处于停工状态，售楼部员工遣散，售楼部停业关闭，楼盘已烂尾，业主们寻找办理手续无果，银行按揭业务全停，直到2017年下半年市场房价上涨浮动巨大，同年12月上诉人在被上诉人不知情的情况下将该房屋另行出售给他人，被上诉人多次去售楼部讨要无果；2、上诉人称多次催促被上诉人缴纳首付款的情况不是事实，被上诉人未收到任何关于催促的电话和信函，上诉人用于证明此事的所谓证人都是上诉人公司的员工，由于存在利害关系，其证词不应被采信；3、上诉人在被上诉人定金交付之后，且不知情的情况下将该房屋出售，已经违背了诚实信用原则，与定金的本意相悖，因其违约行为导致被上诉人的权利受损。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 蒋文娟向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告购房定金款2万元；2.案件受理费由被告承担。 陕西豪菘源公司向一审法院提起反诉请求：1.驳回原告诉请，并判令原告定金1万元为违约赔偿；2.原告承担被告经济损失22112元；3.原告承担诉讼的全部费用。 一审法院认定事实：2015年10月11日，原告（反诉被告）蒋文娟与被告（反诉原告）陕西豪崧源置业有限公司签订《崧源豪庭·乐享城购房定金书》，约定被告陕西豪崧源置业有限公司将XX城XX号楼XX单元XX号房屋以166750元的价款售予原告蒋文娟。定金书约定“甲方：陕西豪崧源置业有限公司，乙方：蒋文娟……四、约定条款经双方协商同意，遵守以下约定条款：1、乙方应在签署本定金书7日内，至甲方售楼现场交定金款，并在甲方通知时间内补齐首付款签署《商品房买卖合同》及相关补充协议，逾期未签署的，甲方有权解除本定金书并将乙方所认购房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方，并且甲方不予退还乙方已支付的该房屋的定金。2、乙方应于签署本定金书时交纳定金：人民币￥10000元整（大写：壹万元整），甲乙双方签署《商品房买卖合同》时，乙方所缴纳的定金自动冲抵房款……。”定金书签订后，原告蒋文娟于当日向被告缴纳1万元定金，被告向原告出具收款收据一张。2017年10月13日，被告将该房屋以总价款16万元售予雷延。 一审法院认为：原告与被告签订定金书后，原告已按照定金书约定于7日内将定金1万元交于被告，被告虽电话催促原告缴纳首付款，签订房屋买卖合同，但未明确告知原告缴纳首付款的具体时间及最后截止时间，后又在未通知原告的情况下将房屋售卖给第三人。被告未遵守《崧源豪庭·乐享城购房定金书》第一条的约定，显属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，应双倍返还原告定金。原、被告双方迁延两年未签订商品房买卖合同，是由于被告未按照约定通知原告补齐首付款签署《商品房买卖合同》及相关补充协议的时间，过错在被告，由此造成的损失，应由被告自负。如果被告通知了原告补齐首付款签署《商品房买卖合同》及相关补充协议的时间，被告即履行了合同约定义务，原告若未在通知时限内补齐首付款签署《商品房买卖合同》及相关补充协议，则原告违约，被告可依照《崧源豪庭·乐享城购房定金书》第一条的约定解除合同并将原告所认购房屋出卖他方，不予退还原告支付的定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告陕西豪崧源置业有限公司返还原告蒋文娟定金2万元；驳回反诉原告陕西豪崧源置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费300元，减半收取150元，反诉案件受理费301元，共计451元，由被告陕西豪崧源置业有限公司承担。 二审中，上诉人方请求其公司按揭专员孙盈盈出庭作证，证明上诉人多次向被上诉人打电话催缴首付款，但被上诉人一直未缴纳首付款。 被上诉人质证称，其与孙盈盈之间确实相互通过电话，但不是催缴首付款，相反，是被上诉人一直打电话催问对方该如何进行购房程序，但上诉人一直推诿。被上诉人二审未有新证据提交。 本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，最高人民法院《商品房买卖解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案双方于2015年10月11日签订的《崧源豪庭·乐享城购房定金书》第一条约定，“乙方应当在签署本定金书后7日内，至甲方售楼现场交定金款，并在甲方通知时间内补齐首付款签署《商品房买卖合同》及相关补充协议……”，蒋文娟于签订该《定金书》当日向陕西豪崧源置业有限公司交纳了1万元定金，虽然陕西豪崧源置业有限公司称多次电话催促蒋文娟缴纳首付款，并在二审庭审中，其按揭专员孙盈盈也出庭作证证明此事，但蒋文娟对孙盈盈证言的证明目的不予认可，加之孙盈盈为陕西豪崧源置业有限公司的员工，其证言未能达到足够的证明力，除孙盈盈的证言外，陕西豪崧源置业有限公司再没有其他证据可以证明其向蒋文娟通知过缴纳首付款。即使按照陕西豪崧源置业有限公司所称其已经向蒋文娟通知缴纳首付款的金额及时间，蒋文娟未予理会，若陕西豪崧源置业有限公司据此认为蒋文娟违约，则根据《崧源豪庭·乐享城购房定金书》第一条约定，“……逾期未签署的，甲方有权解除本定金书并将乙方所认购房屋……”，陕西豪崧源置业有限公司应当首先告知蒋文娟解除该定金书。但陕西豪崧源置业有限公司亦未对此提供证据进行证明。此后，陕西豪崧源置业有限公司在未告知蒋文娟的情况下，于2017年10月13日，将该房屋售予雷延的行为导致本案双方当事人签订《商品房买卖合同》最终不能实现，其过错应归于陕西豪崧源置业有限公司，因此，按照法律关于定金的处理规定，陕西豪崧源置业有限公司应当返还蒋文娟定金2万元。 综上所述，陕西豪崧源置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1102元，由上诉人陕西豪崧源置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利平 审判员  陈军伟 审判员  王 磊 二〇一九年九月二十六日 书记员  张鼎瑶