江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终1814号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨俊（又名杨言俊）男，汉族，1977年9月29日生，江西省泰和县人，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘建伟、刘书文，江西西昌律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张学彬，男，汉族，1978年3月10日生，江西省泰和县人，住泰和县。委托诉讼代理人：黄佳俊，江西奋翼律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨俊因与被上诉人张学彬房屋买卖合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2019）赣0826民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨俊的委托诉讼代理人刘建伟，被上诉人张学彬及其委托诉讼代理人黄佳俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨俊的上诉请求：1、请求依法撤销泰和县人民法院（2019）赣0826民初309号民事判决中第（三）项，将本案发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定因合同无效造成的损失存在事实不清。被上诉人占用涉案房屋后一直对外出租，获取了利益，该租金收入应为上诉人的利益损失，应抵扣被上诉人的损失，一审法院以上诉人未提供充分证据为由不予认定被上诉人收取租金的事实，显然是错误的；2、一审判决认定造成合同无效的责任不当。双方明知涉案房屋依据国家法律、法规和政策严禁交易，主观过错是相等的，应各自承担百分之五十的责任。张学彬辩称：1、他取得涉案房屋的处分权是基于双方的买卖行为，即便买卖行为无效，仍属于双方自愿，在诉讼之前他使用管理属于一种有因管理状态，他对涉案房屋的修缮经营行为是有效行为，他有相应的投入。对涉案房屋管理收益并非上诉人的损失，按上诉人的逻辑，上诉人取得购房款26.8万元在上海投资买房的收益也相应的应归还被上诉人；2、上诉人违背诚信原则。如果双方签署一份永久使用协议，拆迁款归被上诉人，这样合同可以履行，他可以得到增值部分的所有，论过错也是上诉人过错远大于他；一审对于损失计算是根据房产实际评估价值，没有考虑房屋装修投入等相关因素价值；一审法院以三七比例划分责任，对他过于苛刻，考虑没有上诉，请求维持原审判决。杨俊向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确认原被告双方于2010年9月2日签订的购房协议无效，并判令原被告双方依据无效合同取得的财产各自返还；2、本案诉讼费由被告承担。张学彬辩称，因原告急需资金还贷而将房屋卖给被告方，原告全家户口早已迁居上海市，被告已付全部款项并使用该房产，现讼争的房屋大幅度升值，原告却不讲诚信，意图通过合同无效取回财产，获取巨额利益，其行为严重违反了我国法律中的诚实信用原则。为了保障交易，请求法院确认合同有效。张学彬向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告杨俊向反诉原告退回购房款26.8万元并赔偿涉案房产增值损失（91.98－26.8）×80％＝52.144万元；2、判令本案的诉讼费和反诉费用由反诉被告承担。杨俊（反诉被告）辩称，导致房屋买卖无效，原被告都有责任，被反诉方最多承担50％的责任；另外，反诉方占用该房屋后将房屋出租给了他人并收取了租金，该租金可以弥补反诉人的损失，应当从反诉人的财产损失中予以核减。为了证明自己的诉讼主张，原告向法庭提出了房屋产权证，土地使用权证、《购房协议》等证据，被告对原告提供的证据的三性无异议，予以确认并在卷佐证。根据被告（反诉原告）的请求，委托江西天禄房地产土地资产评估有限公司对讼争房产价值进行评估，原被告双方对评估结论均无异议，予以采信，并在卷佐证。一审法院认定事实：原告杨俊的父母早年落户在江西省泰和县澄江镇西门村八组，2000年，其父母在该村建造了一栋三层砖混结构的私房并登记在原告名下，房屋产权证号为泰府证字第**，该房屋集体土地使用权证号为泰集用（2000）字第1103（8）—38（1）号。2010年9月2日，原告将该房屋以人民币26.8万元卖给了被告张学彬，被告及家人随后入住使用了该房屋并占用至今。但该房屋产权及土地使用权一直登记在原告杨俊名下，至今未办理过户手续。另查明原告杨俊已转成上海户口，被告张学彬属泰和县澄江镇居民并非涉案房屋所在村集体组织成员。2019年1月20日，原告诉至法院，请求确认原被告双方签订的房屋买卖合同无效，2019年2月25日，被告张学彬向本院提起反诉，请求原告返还购房款并赔偿损失。经江西天禄房地产土地资产评估有限公司评估，涉案房屋现价为91.98万元。一审法院认为，涉案房屋所占用地为农村集体土地，该房屋属农民自建房，该类房屋的流转一般应当在本村集体组织成员之间进行。原告杨俊虽为城镇户口，但其作为讼争房屋的合法继承人继承了房产后，并未改变该房产及土地的性质，其将该房屋出卖给城镇居民即本案的被告张学彬，违反了我国相关法律禁止性规定，原被告双方所签订的购房协议无效，原被告双方依据该协议所取得的财产应当相互返还，即原告应当返还给被告所付的购房款26.8万元人民币，被告应当将占用的涉案房屋及土地返还给原告。原被告双方房屋买卖合同实际发生的时间距今时间较长，房产升值幅度较大，被告付清了全部购房款且已长期实际占用使用支配讼争房屋及土地，被告退房后损失较大，有权要求原告赔偿。本案中，原告明知讼争的房屋不能出卖给非本村集体组织成员，被告亦明知自己系城镇居民不能向农村集体组织成员购买用集体土地所建的房屋，原被告在此交易中都有过错，双方均应承担相应的过错责任。原告在明知房屋升值较大的情况下，为了追逐利益，采用诉讼手段主张购房协议无效，请求返还房产，有违诚实信用原则。原告提出被告曾将讼争房屋出租给他人并获取了租金，可以充抵被告损失，但其未能提供充分证据证明被告租金的具体收入，且租金与房产升值并无关联，对原告的主张本院不予采纳。综合考虑本案实际情况，以原告赔偿被告房屋升值部分的70％为宜，即（91.98－26.8）×70％＝45.626万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六条第二款，第六十二条之规定，判决：一、限被告张学彬在本判决生效后十日内将所占的座落在泰和县澄江镇西门村八组一栋三层砖混结构的房屋（房房产证号为泰府澄字第**）土地使用权证号为泰集用（2000）字第1103（8）—38（1）号交还给原告杨俊；二、限原告杨俊在本判决生效后十日内退还被告张学彬所给付的购房款26.8万元人民币；三、限原告杨俊在本判决生效后十日内，支付给被告张学彬赔偿款45.626万元人民币；四、驳回原告杨俊的其它诉讼请求；五、驳回被告张学彬的其它反诉请求。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5320元，由原告杨俊负担3724元，由被告张学彬负担1596元；反诉费4507元及鉴定费30000元，由原告负担24154.9元，被告负担10352.1元。一审查明的事实与二审查明的一致，予以确认。围绕上诉请求，双方均未提交证据。综合诉辩双方意见，归纳本案争议的焦点是购房协议确认无效后，1、被上诉人管理使用涉案房屋期间收取的租金是否应抵扣其损失；2、对被上诉人造成的损失，上诉人承担70%的责任是否适当。本院认为，上诉人杨俊与被上诉人张学彬签订的《购房协议》因违反了《国务院办公厅关于执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定应认定无效，双方因该协议取得的财产，应当予以返还。张学彬应将涉案房屋及土地交还给杨俊，杨俊应退还张学彬购房款26.8万元；为平衡双方利益，张学彬管理使用涉案房屋期间收取的租金以及杨俊收取26.8万元购房款后如用以投资、储蓄等方式取得的利益归各自所有。张学彬占有、使用涉案房屋以及对涉案房屋如政府拆迁，拆迁补偿款全额支付给被上诉人的约定，均是上诉人杨俊的真实意思表示，基于诚信和公平原则，并考虑涉案房屋及土地的升值因素，一审法院判决上诉人杨俊以涉案房屋升值部分的70%赔偿被上诉人的损失并无不当。综上所述，杨俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2907.2元，由上诉人杨俊负担。本判决为终审判决。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇一九年九月十七日书记员  陈 婕