吉林省公主岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0381民初2863号 原告：孙磊，男，1972年2月8日出生，汉族，吉林省公主岭市人，住吉林省公主岭市。 原告：潘金峰，男，1979年9月7日出生，汉族，吉林省公主岭市人，住吉林省公主岭市。 共同委托诉讼代理人：李雪涛，系吉林奇谋律师事务所律师。 被告：徐桂荣，女，1970年7月12日出生，汉族，吉林省公主岭市人，住吉林省公主岭市。 原告孙磊、潘金峰与被告徐桂荣土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙磊，潘金峰及其共同委托诉讼代理人李雪涛、被告徐桂荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙磊、潘金峰向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法解除孙磊、潘金峰与徐桂荣之间签订的《土地使用权转让协议》；2、请求贵院依法判令徐桂荣返还孙磊、潘金峰土地转让款13万元及利息87360元(按照月息0.6%自2010年4月3日计算至2019年8月12日起诉之日,剩余利息计算至本息全部付清日止)，违约金4万元，共计257360元。事实和理由：2010年4月3日，经中间人王晓峰介绍，徐桂荣将位于八屋镇内长郑公路北侧、东西长13米的土地使用权以13万元的价格转让给孙磊、潘金峰用于建房，为此双方签订了《土地使用权转让协议》，该协议对双方的权利、义务等均作出了明确约定。孙磊、潘金峰按照协议约定向徐桂荣交付了13万元转让款，但徐桂荣至今未按约定将该土地的使用权交付给孙磊、潘金峰，致使孙磊、潘金峰无法实现合同目的。综上，徐桂荣的行为属违约行为，为维护孙磊、潘金峰合法权益诉至贵院，请求贵院依法支持孙磊、潘金峰的诉求。 徐桂荣辩称，我不同意解除合同，也不同意返还转让款及利息、违约金。我在签订合同时已经从上一手承包人吴某1处吴某2取得土地转让权，所以我有权转让给他们。孙磊、潘金峰方当时买完土地时我们当场测量完毕，把盖房需要的面积都预留出来了，我已经把土地使用权交付给孙磊、潘金峰了，他们当时也测量确认了，所以不应当解除合同。我没有违约，也不应当承担违约金。理由如下：一、《土地使用权转让协议》签订后，我已经按照协议约定将该地块交付给孙磊、潘金峰，不存在任何违约情形。我们签订协议时是在中间人王晓峰的见证下签订的，而且签订协议前孙磊、潘金峰已亲自多次到现场踏查。协议中对地块界址作了明确约定，边界为西侧距小岛子路边一米以外起，往东13米止，南侧为长郑公路中心18米以外起。孙磊、潘金峰因个人原因延迟动工建房，也未及时办理相关手续，多年来该地块一直维持原来的状态。二、孙磊、潘金峰向我主张返还土地转让款13万元及利息87360元、违约金4万元，没有任何事实及法律依据。我们双方之间签订的《土地使用权转让协议》，表面上看，我们约定的土地转款为13万元（该价格远低于当时市场价每延长米为2-3万元），我从吴某1处吴某2以15万元取得了包括转让给孙磊、潘金峰的13延长米在内的25延长米地块（去小岛路西边一米至东共二十五米）。2009年10月29日，八屋村未经我同意，私自将包括吴某1转让给我的25延长米在内的50延长米的地块（界址为东至五屯李洪光宅院，西至八屋信用社墙外25米处，南至长郑公路，北至住户墙外）以20万元价格转让给吴某1。八屋村委会与吴某1签订的《合同书》中提到的50延长米地块为废地，实际上大部分是我所有的宅基地，我外出打工归家后，找时任八屋村负责人理论要求返还全部30延长米宅基地，虽经数次协商八屋村拒绝返还。后八屋村书记王晓峰找来孙磊、潘金峰一起和我协商解决此事，王晓峰称我只要支付2万元，由孙磊、潘金峰支付13万元给吴某1便可解决。我也要建房，便信以为真，同时迫于各种压力，我同意了上述方案，并于同一天，即2010年4月3日，在他方提供的《土地使用权转让协议》、《合同书》上草率的签了字。我向吴某1支付2万元，孙磊、潘金峰向吴某1支付了13万元。孙磊、潘金峰应该向真正的获利人八屋村、吴某1等案外人主张返还土地转让款13万元及利息87360元、违约金4万元，而不该向我主张。三、二孙磊、潘金峰的诉讼请求已经超过诉讼时效了。孙磊、潘金峰与我在2010年4月3日签约，距今已有九年了，在此期间，他们二人从未提出任何异议，也从未向我主张过任何权益。孙磊、潘金峰的请求没有任何事实及法律依据，且已超过三年诉讼时效，其应向始作俑者和真正获利人主张权益。综上，请求法院全面查清本案事实，驳回孙磊、潘金峰的诉讼请求，保护我的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。根据当事人的陈述及庭审情况，本院认定以下事实：2010年4月3日徐桂荣与案外人吴某1签订土地转让《合同书》，合同书中约定吴某1将其在2009年10月29日从八屋镇八屋村村委会处受让得到的土地转让给徐桂荣，土地坐落在去小岛路西边一米，至东共二十五米。转让价款为15万元。八屋村村记王晓峰作为中间人在该合同书中签字。同日，徐桂荣将从案外人吴某1处吴某2受让的长度25延米、宽18米土地之中的长度13延米转让给孙磊、潘金峰以建房使用，并与孙磊、潘金峰签订了《土地使用权转让协议》，协议中约定“1、甲方（徐桂荣）将长郑公路北侧东西13延长米的土地使用权出让给乙方（孙磊、潘金峰），价格为每延长米壹万元整，共计拾叁万元（￥：130000.00）。2、边界为西侧距小岛子路边一米以外起，往东13米止，南侧为长郑公路中心18米以外起。3、甲乙双方建房时房屋走向达成一致……5、甲方必须保证土地使用权，合同签订前归自己所有”。八屋村委会书记王晓峰作为中间人在该协议书上签字。合同签订后孙磊、潘金峰给付了徐桂荣13万元土地转让款，并对出让土地进行丈量。徐桂荣持有的集体土地建设使用权证的土地使用者为李宏光，李宏光系徐桂荣的丈夫，徐桂荣与孙磊、潘金峰签订合同后对原房屋重新建造。长郑公路亦在徐桂荣与孙磊、潘金峰签订后重新修整、拓宽。以上事实有徐桂荣与孙磊、潘金峰签订的《土地使用权转让协议》、吴某1为八屋镇经管站出具的收据、八屋村村民李润波的房照复印件、李润波与周怀林签订的契约、争议地块平面图及制图丈量过程音像资料、八屋村村书记王晓峰的证人证言、李宏光的集体土地建设使用权证、吴某1与徐桂荣签订的《合同书》复印件、八屋村书记王晓峰与吴某1签订的《合同书》复印件及照片及本院依职权调取的本院（2010）公行初字第24号行政判决书及四平市中级人民法院（2011）四行终字第15号行政裁定书在卷佐证。 本院认为，本案属于土地承包经营权转让合同纠纷。孙磊、潘金峰与徐桂荣双方签订了《土地使用权转让协议》，双方签订合同时出于真实意思表示，该合同合法有效。关于徐桂荣主张孙磊、潘金峰的诉讼请求已经超过诉讼时效的问题，因双方在合同签订后陆续发生了导致合同目的无法实现的重大变化，长郑公路拓宽导致可建房土地不足18米宽，泄洪所用涵洞扩建为5.5米，杜文龙与八屋村委会关于土地权属问题争议，徐桂荣受让土地出让人吴某1解除合同取回土地转让款等多个事由。影响合同目的实现的事由不断发生且持续，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，故2019年8月12日孙磊、潘金峰起诉徐桂荣主张土地转让合同权利的行为未超过3年诉讼时效。 关于孙磊、潘金峰与徐桂荣签订的《土地使用权转让协议》是否应当解除及是否应当返还13万元转让款的问题。孙磊、潘金峰与徐桂荣的证人王晓峰出庭作证，证实2010年4月3日徐桂荣与孙磊、潘金峰签订转让协议后，由于该土地原靠近长郑公路，长郑公路扩建占用涉案土地使其剩余宽度不足18米宽。原涉案土地临近的泄洪使用的两个涵洞也经过修整扩建，现在两个涵洞的宽度为5.5米，意味着孙磊、潘金峰在建房时必须保证5.5米宽泄洪通道通畅无阻碍。此外，本案孙磊、潘金峰与徐桂荣签订合同后，2010年11月12日公主岭市八屋镇八屋村村民委员会与公主岭市人民政府、第三人冯玉英、杜文龙进行了土地行政管理行政诉讼，该案一审及二审中是否应当撤销的杜有志（杜文龙父亲）名下的乡集建（93）第93号集体土地建设用地使用证中面积包含徐桂荣转让给孙磊、潘金峰土地中一小部分，该部分土地是否属于杜有志（杜文龙）尚无定论。但因土地权属争议杜文龙将自家院落扩建一米，并将原有通行道路向东平移，因而占用了孙磊、潘金峰受让土地长度一米。之后，因吴某1从八屋村委会受让土地争议颇多，八屋村委会返还了吴某1部分的土地转让款，其中涉及了吴某1转让给徐桂荣土地中的一部分，吴某1已经从八屋镇经管站取回了转让款并出具了收据。孙磊、潘金峰受让土地的目的为建房使用，现受让土地的长度及宽度都不再满足建房需求，合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，孙磊、潘金峰主张解除其与徐桂荣签订的《土地使用权转让协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，庭审中，徐桂荣认可孙磊、潘金峰给付其13万元土地转让款，但辩称当天就将收到的13万元交予案外人吴某1，徐桂荣与吴某1之间的合同关系属于另一法律关系，不属于本案审理范围，本院不作评判，徐桂荣受让土地后无法正常行使土地使用权可向其出让人吴某1另行主张权利。孙磊、潘金峰与徐桂荣签订的《土地使用权转让协议》应当解除，故徐桂荣应当返还孙磊、潘金峰土地转让款13万元。 关于徐桂荣是否应当给付孙磊、潘金峰利息及违约金的问题。本案中，孙磊、潘金峰在2010年4月3日与徐桂荣签订《土地使用权转让协议》时，孙磊、潘金峰给付了13万元的土地转让款，双方测量了土地面积并完成了交付。协议中第5条约定“甲方（徐桂荣）必须保证土地使用权，合同签订前归自己所有”。根据徐桂荣提供的集体土地建设使用证可以看出，徐桂荣2010年出让给孙磊、潘金峰长度13米的土地中6米包含在原有集体土地建设使用权证中，其余7米是从吴某1处吴某2转让得来，签订合同时徐桂荣有土地使用权。而之后杜文龙等与八屋村委会之间的土地权属争议之诉发生在孙磊、潘金峰与徐桂荣签订合同之后，关于杜文龙涉诉的土地争议诉讼过程及结果徐桂荣并不知情。徐桂荣在履行转让合同时尽到了合同义务，交付了土地，不存在违约行为，故不应当承担违约金。孙磊、潘金峰受让土地的长度从13米减少为11.3米系杜文龙家房屋院落扩建导致，而宽度不足18米系长郑公路修建拓宽导致，皆因合同签订后不可预见的重大变化导致，徐桂荣无法预测到合同签订后的因素，故徐桂荣不存在过错，不应当承担利息损失。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、被告徐桂荣自本判决生效之日起三日内返还原告孙磊、潘金峰土地转让款13万元。 二、驳回原告孙磊、潘金峰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2580元，由被告徐桂荣负担1450元，原告孙磊、潘金峰自行负担1130元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  杨燕云 二〇一九年九月二十七日 书记员  刘译蔓