上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初16617号原告：李有红，女，1976年2月9日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：胡妮，上海源泰律师事务所律师。被告：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培，总经理。委托诉讼代理人：刘领凌。原告李有红与被告上海新明环球置业有限公司(以下简称新明环球公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李有红的委托诉讼代理人胡妮，被告新明环球公司的委托诉讼代理人刘领凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李有红向本院提出诉讼请求，要求判令：1.解除原、被告签订的《上海市商品房预售合同》；2.被告返还原告购房款人民币(以下币种同)25.8万元以及以25.8万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2016年7月15日起至实际返还之日止的利息；3.被告向原告支付解除合同违约金2,580元(按已付购房款的1%计算)。事实与理由：2016年7月12日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买位于上海市嘉定区浏翔公路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价款50.8万元。合同第十二条约定，被告应于2016年11月30日前交付系争房屋，逾期超过90日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的百分之一向原告支付违约金。合同第十九条约定，原告行使合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知被告，被告应当在收到原告的书面通知之日起60天内将原告已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还原告，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给原告。上述合同签订当天，原告依约支付了首付款25.8万元，剩余25万元原告提交了贷款所需资料至被告指定的北京银行办理贷款，因被告原因贷款未能通过审核。嗣后，因被告迟迟未能交房，业主自发建立微信沟通维权群，由业主代表在2017年5月22日与被告进行会谈，会谈中被告承诺赔偿退房业主已付款总额及自付款后的银行同期贷款利息，另赔偿总价的1%。原告认为，被告迟延交房长达数年，损害了原告的权益，故诉至法院，要求判如所请。被告新明环球公司辩称，同意解除合同、返还购房款25.8万元。但原告尚未依约付清全部购房款，被告未交付系争房屋不构成违约，故不同意支付违约金及已付购房款的利息。经审理查明，2016年7月12日，李有红(乙方、买方)与新明环球公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋暂测面积18.20平方米，用途为店铺，总房价暂定为50.8万元；房屋交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、取得了《建设工程竣工验收备案证书》；甲方定于2016年11月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；乙方行使合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方，已支付房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。关于付款方式，双方约定，买受人应在《商品房买卖合同》签订之日支付首付款25.8万元，同时将剩余房款25万元由买受人于本合同签订当日向出卖人推荐的银行申请按揭贷款……买受人应要求贷款银行在本合同签订之日起30日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账号；如因买受人的原因导致按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，则买受人应自本合同签订之日起的第30日届满第二日开始按每日未付房款额的万分之零点五向出卖人支付违约金；如本合同签订之日起90日内按揭贷款仍未划付至出卖人账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，则出卖人于次日起即有权单方解除合同……合同另对其他事项作了约定。上述合同签订后，李有红向新明环球公司支付了首付款25.8万元，新明环球公司于2016年7月15日向李有红开具了一张金额为25.8万元的《上海增值税普通发票》，李有红通过申请按揭贷款方式支付剩余购房款25万元，但贷款未获审批，李有红也未以其他方式付清该笔购房款。另查明，2017年8月，新明环球公司取得系争房屋《建设工程竣工验收备案证书》。2019年1月8日，新明环球公司取得系争房屋的大产证。李有红认为，新明环球公司未依约交付系争房屋且已逾期超过90日，故诉至法院，要求解除合同，返还购房款及利息并支付违约金。本院认为，李有红与新明环球公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，李有红未在约定的期限内以贷款方式付清购房尾款，其虽称贷款未能获批系新明环球公司原因所致，但其未提供证据加以证明，也未以其他方式补足该笔购房款，其行为已构成违约。新明环球公司逾期交房并非因李有红未付清全款所导致，而是由于房屋在客观上不具备交付条件，故新明环球公司的行为亦构成违约。现李有红要求解除合同，新明环球公司亦表示同意，本院予以照准。合同解除后，新明环球公司应将25.8万元已付购房款返还李有红，并向李有红支付相应利息(以25.8万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2016年7月15日起计算至实际返还之日止)。至于李有红主张的解约违约金，鉴于其在履约过程中亦存在违约行为，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李有红与被告上海新明环球置业有限公司于2016年7月12日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李有红购房款258,000元及利息(以258,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2016年7月15日起计算至实际返还之日止)；三、原告李有红的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5,208元，减半收取2,604元，由原告李有红负担24元，被告上海新明环球置业有限公司负担2,580元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇一九年九月十日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。