山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5599号上诉人（原审原告）：姚博，男，1990年11月13日出生，汉族，无业，住山西省太原市。委托诉讼代理人：张凌，山西思行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷婷，山西乾宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于建萍，女，1960年6月13日出生，汉族，山西省眼科医院退休职工，住山西省太原市。委托诉讼代理人：张全桃（被告于建萍之夫），男，太原市水利工程队下岗职工，住山西省太原市。委托诉讼代理人：贾金慧，山西唐宁律师事务所律师。上诉人姚博因与被上诉人于建萍返还原物纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚博委托诉讼代理人张凌、王婷婷，被上诉人于建萍及其委托诉讼代理人张全桃、贾金慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚博上诉请求：1.撤销太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初316号《民事判决书》，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、本案一审判决认定房屋租赁期限到涉案房屋拆迁时止，系对基础法律事实认定错误。2017年5月3日，案外人于建明与被上诉人签订《房屋租“凭”协议》，第二条明确约定：案涉房屋租赁期限为2017年7月1日至2018年7月1日。第四条明确约定：租金一年到期，乙方提前一个月付给甲方租金。如果乙方没有按期交付租金，甲方有权收回房屋，终止合同协议。案涉房屋一年租期到期前后，案外人于建明分别于2018年6月1日、2018年8月10日、2018年9月19日通过短信、委托山西友晨律师事务所发送《律师函》、委托女儿于军通知等多种方式和渠道向被上诉人明确告知，租期到期后不再出租，被上诉人应尽快腾房。被上诉人始终未予理会，且亦未缴纳下一年租金，违法占用案涉房屋。被上诉人原审举证的《房屋租“凭”协议》背面手写文字“租金付到拆迁”这几个字明显是后期添加上的。二、一审判决适用法律错误，导致原审法院错误适用“买卖不破租赁”的相关规定。上诉人于2018年7月与案外人于建明签订《房屋买卖合同》，支付全部购房款后，于2018年7月17日取得案涉房屋《不动产权证书》。双方房屋买卖交易及办理不动产权变更登记，均在2018年7月1日即案涉房屋租赁期限到期之后。根据《房屋租“凭”协议》第二条已于2018年7月1日到期。双方从未就续租达成一致，且案外人于建明多次告知被上诉人腾房，被上诉人也从未就续租进行协商或提前一个月交付租金，在此事实基础前提下，一审判决错误适用“买卖不破租赁”相关规定，显系错判。三、一审法院允许全程参与庭审的旁听人员出庭作证，并采信证人证言，程序违法，侵害上诉人合法诉讼权利。上诉人在本案第二次庭审期间，就上述证人资格向原审法院提出异议，但原审法院未予说明即允许证人出庭作证，并将该三人证言作为本案事实认定的重要依据，严重违反《民事诉讼法》《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之相关规定，侵害上诉人合法诉讼权利。综上所述，原审法院未查明关键法律事实，作出错误事实认定，导致错误适用“买卖不破租赁”的相关规定，程序违法，侵害上诉人合法诉讼权利。请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。于建萍辩称，一、一审判决认定事实清楚，原租赁协议有效,二审应当认定。被上诉人与争议房屋的卖方于建明是亲兄妹，对于该房屋的使用是开过家庭会议后达成一致的，使用期到该房屋拆迁或者被上诉人的回迁安置房交付，而不是只有一年的租赁期。即使于建明合法取得了父亲的房改房，但他出售房屋时应当按照法律规定通知被上诉人，否则就是侵犯了被上诉人的优先购买权，于建明故意违法，上诉人明知有租赁合同，既不去看房了解房屋结构现状以及租赁情况，也不考虑存在交房不能的风险，被上诉人有理由怀疑上诉人与于建明配合侵犯被上诉人的优先购买权。二、一审判决适用法律正确，依据“买卖不破租赁的原则”，驳回上诉人的诉讼请求是公正的，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人举证的“房屋租赁协议书”复印件不真实，被上诉人向法庭出示的“房屋租赁协议书”（见证据房屋租赁协议书）是真实完整的协议书，有于建明的亲自签名，可以证明租赁期是到该房拆迁为止，协议书上的其他兄弟姐妹都签字能够证明其真实性。上诉人无权依据不真实的租赁协议书要求被上诉人腾房并赔偿损失。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。姚博向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即停止侵权，腾退原告位于柳巷北1幢2单元6层18号的房屋；2、依法判令被告赔偿原告违法占用房屋至腾退之日期间的经济损失（按照1000元/月暂计至2018年11月为5000元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月3日，被告于建萍与其二哥于建明签订《房屋租“凭”协议》约定：于建明愿将位于柳巷一号楼2单元18号的住房租给原告于建萍租住；租赁期间为2017年7月1日至2018年7月1日；租金为5000元一年，于建萍于2018年7月1日前将全年租金一次性付给于建明，于建明为于建萍出具收据；租金一年到期，于建萍提前一个月付给于建明租金。如果于建萍没有按期交付租金，于建明有权收回房屋，终止合同协议。同时，协议约定了租住期间的其他事项。2017年6月28日，于建明出具收据证实收到被告于建萍房屋租金5000元。《房屋租“凭”协议》签订后，于建萍租住房屋至今。2018年7月17日，太原市国土资源局根据原告姚博与于建明签署的《房屋买卖合同》，将于建明所有的位于太原市柳巷北1幢2单元6层18号的房屋过户至原告姚博名下并向其颁发了编号为《不动产权证书》。原告姚博据此要求被告于建萍腾房未果，诉至一审法院。庭审中，因原、被告提供的《房屋租“凭”协议》存在明显差异，原告提供的为复印件且无背书内容，被告提供的原件背书内容为：“柳巷一号楼二单元18号有关产权所属问题，同意以后定时间再议这个问题。租金付到拆迁，包括永安路2#、3#产权补偿都一并全家再议。”并有于建国、于建华、于建生、于建萍、于建明签字，落款时间为2017年5月3日。为核实案件事实，本院要求原告通知于建明出庭作证，并根据被告申请于建国、于建华、于建生亦到庭作证。于建明因身体原因未到庭，但向一审法院提交了《情况说明》，对涉案房屋经公证受赠于其父于培福、房屋办理产权登记、与被告于建萍签订房屋租赁协议、与原告进行房屋买卖和办理产权过户等情况进行了说明，并称经回忆没有在《房屋租“凭”协议》背面写过东西，背面手写的字不是其写的，签名也不是其签的，在买房子的时候给原告的《房屋租“凭”协议》系复印件，原件找不到了，但确定原件与复印件是一致的。于建国、于建华、于建生当庭均证实，原告提供的《房屋租“凭”协议》背书内容是经过兄弟姐妹协商，由于建国执笔书写的，其中“房租付到拆迁”是指涉案房屋租到该房拆迁时止，同时证实于建明的签名为于建明本人书写。一审法院认为，原、被告对《房屋租“凭”协议》的举证存在明显差异，经本院要求，原告未能提供该证据原件，故本院对被告所提供证据的真实性予以认定。该协议中对于租赁期限补充约定“租金付到拆迁”，根据于建国、于建华、于建生的证人证言均能证实“租金付到拆迁”是指房屋租赁期限到涉案房屋拆迁时止，因此被告对房屋的占有使用仍处于租赁期间内。涉案房屋虽过户在原告名下，但原租赁协议依然有效，原告要求被告腾房的请求不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告姚博的诉讼请求。案件受理费5875元由原告姚博负担。本院二审期间，上诉人姚博提交一份新证据：于建明与于建萍2017年5月3日签订的《房屋租“凭”协议》原件，该协议约定：租赁日期为2017年7月1日至2018年7月1日；本协议一式两份，甲乙双方各持一份。协议背书内容为：“柳巷一号楼二单元18号有关产权所属的问题，同意以后定时间再议这个问题。包括永安路2#、3#产权补偿都一并全家再议。”并有于建国、于建华、于建生、于建萍、于建明签字，落款时间为2017年5月3日。证明：房屋租赁期限为2017年7月1日至2018年7月1日。被上诉人质证对该证据的真实性不认可，认为该证据系伪造。二审中，经上诉人申请，证人于建国出庭作证证明，《房屋租“凭”协议》从日期签字以上是一式两份，对上诉人与被上诉人提供的《房屋租“凭”协议》上日期签字以上的认可。后面背书的内容只有被上诉人持有的一份协议上有，是其书写，签字都是本人签字。上诉人持有的一份协议上，后面背书内容，不是其书写，不是本人签名。二审审理查明的事实与一审一致。另查明，于建明向一审法院提交了《情况说明》：租赁协议约定租期期限2017年7月1日，租金5000元，2018年7月1日到期，若续租，需提前一个月支付下一年的租金。2018年5、6月，多次告知于建萍不再续租并计划对外出售房子。本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案房屋的租赁期限是一年还是到房屋拆迁时止，上诉人是否有权主张被上诉人返还房屋。上诉人与被上诉人各自提交的《房屋租“凭”协议》原件载明：乙方租赁日期为：2017年7月1日至2018年7月1日；租金为5000元一年，于建萍于2018年7月1日前将全年租金一次性付给于建明，于建明为于建萍出具收据；租金一年到期，于建萍提前一个月付给于建明租金。如果于建萍没有按期交付租金，于建明有权收回房屋，终止合同协议。本协议一式两份，甲乙方各持一份。以上内容两份协议一致。但两份协议背书内容不一致。被上诉人提交的协议有“租金付到拆迁”字样。上诉人提交的协议没有“租金付到拆迁”字样，证人于建国证明，在被上诉人持有的协议上其书写有“租金付到拆迁”字样，在上诉人持有的协议上没有书写该内容。因双方协议约定，协议为一式两份，两份协议本应一致。现因两份协议存在不一致情形，协议一致部分为当事人真实意思表示，予以认定，即涉案房屋租赁日期为2017年7月1日至2018年7月1日。且一审涉案房屋的出租人于建明出具的《情况说明》也明确房屋租期到2018年7月1日。房屋租赁到期后，原房屋出租人于建明未再收取被上诉人租金，并多次告知于建萍不再续租并计划对外出售房子。故本院认定，涉案房屋租赁期限为一年，到期日应为2018年7月1日。一审认定租赁期限到拆迁时止，证据不足。上诉人购买房屋时，被上诉人租赁期限已过，上诉人于2018年7月17日取得位涉案房屋的所有权。故本案不适用《合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”的相关规定。上诉人作为涉案房屋的所有权人有权要求被上诉人返还房屋。综上所述，姚博的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民调316号民事判决；二、被上诉人于建萍于本判决书生效之日起10日内将位于太原市柳巷北1幢2单元6层18号房屋返还上诉人姚博。一审案件受理费5875元、二审案件受理费5876元由被上诉人于建萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 郝利亚审 判 员 王庆河审 判 员 任 华 二〇一九年九月十日法官助理 李 静书 记 员 冯 莉