山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终3864号上诉人（原审被告）：济宁永续物业服务有限公司，住所地汶上县苑庄镇政府驻地。统一社会信用代码：9137083068948004XY。法定代表人：孔德臣，执行董事兼总经理。委托代理人（特别授权）：于振，山东齐法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高某某，男，1971年5月22日出生，汉族，居民，住汶上县福慧新区。委托代理人（特别授权）：王修生，山东济信律师事务所律师。上诉人济宁永续物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2019）鲁0830民初2044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年08月09日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人济宁永续物业服务有限公司上诉请求：撤销（2019）鲁0830民初2044号民事判决主文中第一项：“被告济宁永续物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告高某某因房屋失火造成的财产损失62400.6元”；及诉讼费用负担的判决。一、原判决认定事实错误。（一）火灾事故发生原因不明。截止本案一审判决前，被上诉人拒不配合消防部门对火灾事故原因作出认定，首先就违反了其与上诉人在2015年10月21日订立的《消防安全责任书》第8条“协助消防主管部门和物业管理处调查或者原因”之规定。在没有作为核心证据的火灾原因认定资料情形下，不排除被上诉人违规用电或者他人纵火的可能性，因被上诉人违规行为引发火灾的，结合事故发生后被上诉人种种放任的做法，相应责任理所应当由被上诉人自行承担；若火灾是因他人纵火，毋庸置疑由纵火人承担全部责任。而原审法院不顾失火原因，将应当由被上诉人自行承担或者纵火人应承担的责任强加给上诉人，显然有失公正。（二）延误救火的原因认定错误。第一，切断电源、燃气总开关的是上诉人保安人员杨奉元，原审法院仅依据证人孙某的证言认定由被上诉人家人切断电源和燃气的总开关，但证人孙某是被上诉人的邻居，其当庭陈述并没有亲眼看到是谁断开的，且属于孤证。原审法院以该证人猜测性的证言认定案件事实违背法律关于证人证言属性的规定，认定事实严重错误。第二，抛开到底是谁切断的电源、燃气的总开关不说，原审法院认为“未能及时切断总开关，消防人员到达现场后未及时采取施救措施”没有任何依据且系不合理的推定。是否切断电源、燃气的开关与能不能救火有无因果关系，原审法院并没有审查，原审法院主观臆断不切断电源、燃气开关就无法救火，明显有违常理，难道电源、燃气开关没有切断，火就不救了，任其燃烧？第三，延误救火的原因实际上是被上诉人家门紧锁，消防人员根本无法进入屋内灭火。当时消防人员赶到后用专业消防工具撬门许久尚不能将防盗门撬开，经上诉人值班经理王丽平多方联系被上诉人后，被上诉人才到达火灾现场，并用钥匙将其房屋门打开。被上诉人拒不配合消防部门作出火灾事故认定的原因，也正是基于消防部门的认定有对其不利之处。原审法院无视延误救火的真正原因是被上诉人家门紧锁，无端认为未切断电源、燃气开关致使消防人员不能及时救火，认定事实明显错误。二、原审法院认为上诉人违约并承担违约责任属于适用法律错误。（一）上诉人没有违约行为。本案中，上诉人的工作人员杨奉元等人在发生火情后及时携带灭火器到达涉案房屋门口，并在不到三分钟的时间内报警，后发现涉案房屋门锁闭后及时到该单元楼地下室负一楼将电源、燃气总开关切断。上诉人经理马平生以及其他工作人员共同协助消防人员灭火，保护事故现场，通知电力、燃气部门，并及时联系被上诉人，上诉人已经完全尽到物业服务企业的善良管理人义务，原审法院无端加重上诉人的义务没有依据。（二）被上诉人的损失不是上诉人造成。因上诉人工作人员及时报警，消防人员及时到达失火现场，但因被上诉人房门紧锁，消防人员尚且无法进入屋内救火。被上诉人因迟延救火产生的扩大部分的损失是由被上诉人没有履行消防安全责任造成，或者是故意纵火人造成，与上诉人无关。原审法院判决上诉人承担赔偿损失的责任严重有失公正。因此，在上诉人尽到物业服务企业的善良管理人义务，且损失不是上诉人造成的情况下，原审法院认定上诉人违约并依过错责任原则判决上诉人承担相应违约责任，适用法律严重错误。综上所述，原判决认定基本事实与适用法律均严重错误，明显脱离了我国目前物业服务的实际情况，应予纠正。为维护上诉人的合法权益，营造公平化、法制化的民营物业服务企业营商环境，促进民营物业服务行业经济的整体发展，特提起上诉，相信贵院能看透本案的本质，依法撤销原判决并支持上诉人的上诉请求。本案没有任何法定机构作出的火灾事故原因及责任认定，原审法院作出判决事实不清。消防大队认定上诉人的实际损失金额与一审单方委托的认定金额相比少的多，被上诉人单方委托的鉴定部门所作出的结论没有消防部门及上诉人的签字认可，物品损失情况仅由被上诉人单方陈述。一审法院作出了有违公平的判决，请求二审法院依法改判。被上诉人高某某答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。发生火灾后，消防部门作出火灾事故认定书，其他业主不能作为阻碍消防事故查明原因的因素。本案是由于上诉人的责任造成，上诉人应承担责任。上诉人作为物业管理人员，前期未按照物业服务合同对小区内的电瓶车辆进行清查以及消防设备不完备，对于消防设施也没有定期检查，导致消防设备不能正常使用，未达到消防标准，未对××及管理人定期检查，没有尽到物业服务合同中约定的义务。故，其应当承担违约责任。被上诉人高某某向一审法院起诉请求：判令被告在责任范围内赔偿原告火灾损失208002元。一审法院审理查明，2015年10月21日，原告高某某作为汶上县福慧新区28号楼2单元201室【注：《商品房买卖合同》中的编号为：第0028【座】02【单元】【层】0002（2-202）号房，以下简称原告房屋】的业主（××）与被告永续物业公司签订《前期物业服务合同》，由永续物业公司对福慧新区27＃、28＃楼提供前期物业管理服务。合同约定：第五条××的权利和义务：××依法按规定和设置目的使用共用部位和共用设施设备；按规定和约定交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气等能源费用；…第六条前期物业服务企业的权利和义务：济宁永续物业服务有限公司对福慧新区27＃、28＃楼进行管理、维护、修缮及综合服务。…服务内容：房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、养护维修、巡视检查；小区公共秩序、消防秩序的维护；小区车辆进出、行驶、停放的管理；…服务标准：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护、巡查、检修、保养记录完整准确；房屋行政街号、幢号、单元号有明确标志，设有引导方向平面图；公用设备的管理：设备良好，运行正常，有设备运行记录，有专门的保养检修制度，无事故隐患；共用设施管理：小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用；道路畅通，路面平坦无损坏；社区维护秩序：巡逻人员应按指定的时间和路线巡查，重点部位应多设立巡查点，在正常情况下，到达每个巡查点的误差不超过五分钟，监控中心有巡查记录，在遇到异常情况或住户紧急求助时，十五分钟内赶到现场，采取相应措施；设有监控中心，监控设备应24小时开通，监控人员不得擅自离守，注视设备所传达的信息。消防管理：1、消防系统标志明显，设备完好，可随时启用；2、配备专职或兼职消防管理人员；3、消防通道畅通无阻；4、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；5、消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱内各种配件完好；6、每天检查火警功能、报警功能是否正常；7、每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次实效模拟实验，每2年对探测器进行清洗，及时更换失效的器件；8、每半年一次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油并做防水检查；9、每月一次检查灭火器，如失效立即更新或充压。消防安全管理的约定：前期物业服务企业作为福慧新区27＃、28＃楼消防安全的主要管理者，应对××或物业使用人的消防安全工作进行监督、检查，并督促××或物业使用人做好消防安全工作；前期物业管理单位将定期对福慧新区的27＃、28＃住宅楼公共区域的消防设备进行保养、维护，出现问题及时安排检修。合同中还对其他事项进行了约定。2015年10月21日，原告高某某（责任单位）与被告永续物业公司（管理单位）签订《消防安全责任书》，确认高某某为本小区**楼****的防火责任人，其责任如下：1、认真贯彻执行《中华人民共和国消防法》和本物业消防管理相关规定；2、牢固树立防火意识，…；3、房屋内自行配备、更换必需的消防设备及器材，以备急用；4、熟练掌握和使用所配备的消防设备和器材；5、定期对房屋内部涉及消防安全隐患的问题进行自查，主动配合消防主管部门和物业管理处对消防工作的检查；…8、有责任保护火灾责任现场，协助消防主管部门和物业管理处调查火灾原因；责任书还对原告的其他责任进行了明确。上述物业服务合同和消防安全责任书签订后，原告在其房屋内居住，并按合同约定向被告缴纳了物业管理费。2018年11月6日19时8分许，原告房屋内发生火灾（当时原告家中无人），被告工作人员在巡逻时发现火情后于当日19点10分24秒拨打119电话进行了报警，原告的对门邻居张学全也用其手机向消防队进行了报警并通知了原告，消防队派出了消防车赶赴火灾现场，因消防通道被小区内车辆占压，消防通道受阻，消防车辆未能通过消防通道进入，而是在张学全的引领下通过永续慧园（福慧新区的别名）北门进入小区（因该门口有拦杆，消防车进入不顺畅）到达原告房屋单元门口。因被告工作人员一时找不到电源和燃气总开关的位置，未能及时切断总开关，消防人员到达现场后未能及时采取施救措施，待原告家人赶到现场切断总开关后才开始施救，导致救火延误约20分钟。火灾事故发生时，原告房屋单元内消防设施不完备，消防器材缺失，被告未按物业服务合同的约定尽到消防管理的义务。因原告不配合消防部门对火灾事故进行认定，拒不签字，消防部门未出具火灾事故认定书。该火灾事故的发生，导致原告房屋内财产受损，原告于2018年12月7日委托山东永联价格评估有限公司对原告房屋火烧财产损失价格进行了评估，山东永联价格评估有限公司于2018年12月25日出具了《高某某先生房屋火烧财产损失价格评估（咨询）鉴定意见书》【鲁永价咨评字（2018）WS1225号】，评估鉴定意见为：福慧新区28号楼2单元2层202室房屋火烧资产损失金额为208002元。原告于2019年4月12日诉至本院，请求判令被告在责任范围内赔偿原告火灾损失208002元。一审法院认为，原、被告所签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容具体、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定行使权利、履行合同义务。本案中，原告未按照《消防安全责任书》的规定定期对房屋内部涉及消防安全隐患的问题进行自查，未能及时排除火灾隐患，导致房屋内部发生火灾，事后又拒不配合消防部门对火灾事故作出认定，原告自身存在重大过错，对其房屋内发生火灾负有不可推卸的责任。被告作。被告作为小区物业的管理人，前期物业服务合同》的约定对小区车辆停放进行有序管理，导致消防通道被占压，消防通道受阻，未配备专职或兼职消防管理人员，消防设施不完备，消防器材缺失，未对消防设施进行定期检查，不能保障消防设施正常运行，未能及时切断电源和燃气总开关，未达到消防管理的标准，未对××或物业使用人的消防安全工作进行监督、检查，未尽到《前期物业服务合同》约定的消防管理的义务，构成违约，应当承担违约责任。对于原告房屋火灾造成的资产损失，原告委托山东永联价格评估有限公司进行了评估，评估鉴定意见为“福慧新区28号楼2单元2层202室房屋火烧资产损失金额为208002元”，被告对该评估结论没有异议，本院对原告因房屋火灾造成的财产损失金额认定为208002元。对于该财产损失，应由原、被告根据各自的过错分别来承担。本院结合原、被告各自的过错程度，酌情确定由被告承担30%（即62400.6元），原告自行承担70%（即145601.4元）。综上所述，原告要求被告在责任范围内赔偿原告火灾损失208002元予以部分支持，超过62400.6元的部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、被告济宁永续物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告高某某因房屋火灾造成的财产损失62400.6元；二、驳回原告高某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2210元，由原告高某某负担1530元，被告济宁永续物业服务有限公司负担680元。二审审理查明的事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，双方当事人对上诉人济宁永续物业公司是否应当对被上诉人高某某房屋损失承担30%的责任存在较大争议。根据法律规定，前期物业服务合同对业主及物业服务企业均具有法律效力，双方均应当按照合同的约定，全面履行各自的义务。本案中，双方当事人对签订的《前期物业服务合同》均未有异议，应当认定为双方的真实意思表示，该合同的法律效力，本院依法予以认定。上诉人济宁永续物业公司作为物业服务企业，应当确保维护小区消防设施、消防通道的正常使用，维护小区安全。本案中，根据查明的事实及被上诉人高某某提供的录像、照片及证人证言，能够认定火灾发生时，上诉人济宁永续物业公司未尽到消防安全维护管理，导致消防通道被占压、消防通道受阻，消防设备不完善，不能保障消防设施的正常使用，亦未能及时切断电源和燃气开关，导致火灾救援受阻。上诉人济宁永续物业公司的上述行为违反了《前期物业服务合同》中约定的消防管理义务，应当承担相应的责任。同时，被上诉人高某某作为房屋的所有权人，未能按照《消防安全责任书》的要求定期对房屋内部涉及消防安全隐患的问题进行自查，未能及时排除消防隐患，且事后不配合消防部门对火灾事故作出认定，被上诉人高某某自身存在重大过错，应当承担本次事故的主要责任。一审法院综合以上因素，酌情认定上诉人济宁永续物业公司就涉案事故承担30%的责任，并无不妥。上诉人的上诉请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1360元，由上诉人济宁永续物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇一九年九月三十日法官助理王洪亮书记员黄灿