江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0891民初2547号 原告：淮安驿之乡商务发展有限公司，统一社会信用代码91320891050213784C，住所地淮安经济技术开发区深圳东路******。 法定代表人：徐君清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁彩萍，该公司员工。 委托诉讼代理人：李琨，淮安市清江浦区北京路法律服务所法律工作者。 被告：淮安市博德精品主题酒店，统一社会信用代码91320891321123394X，住所地淮安经，住所地淮安经济技术开发区深圳东路** 法定代表人：钱亚芬，该执行董事。 委托诉讼代理人：宗爱娟、陆瑞，江苏益新律师事务所律师。 原告淮安驿之乡商务发展有限公司（以下简称驿之乡公司）与被告淮安市博德精品主题酒店（以下简称博德酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁彩萍、李琨，被告法定代表人钱亚芬及委托代理人宗爱娟、陆瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告支付拖欠的物业费357500元（2014年11月28日至2019年4月28日）及滞纳金91080元；3、判令被告支付房租623900元（2018年10月18日至2019年10月18日）及违约金7725元（其中211950元自2018年10月18日至2019年6月18日，411950元自2018年4月18日至2019年6月18日）；4、判令被告支付逾期交纳租金的违约金343290元。被告承担诉讼费用。本案审理中，原告将第3项诉请的违约金数额变更为：10629.32元（2018年10月18日至2019年6月18日，以211950元为基数，按合同约定每日万分之一计算为5150.38元；2019年4月18日至2019年8月29日，以411950元为基数，按合同约定每日万分之一计算为5478.94元，合计10629.32元）；第4项违约金主张变更为：按被告欠付租金623900元30%计算（因合同约定的违约金过高，原告愿意主动调低）。事实和理由：2014年11月26日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于本市产计5500平方出租给被告作为酒店使用，租期12年。租金分五个阶段于每次交租金前10天支付。第一阶段2015年4月18日至2016年4月18日，年租金573000元，每半年付一次租金，半年租金为286500元；第二阶段2016年4月18日至2018年4月18日，年租金774000元，每半年付一次租金，半年租金为387000元；第三阶段2018年4月18日至2021年4月18日，年租金823900元，每半年付一次租金，半年租金为411950元；第四阶段2021年4月18日至2024年4月18日，年租金877830元，每半年付一次租金，半年租金为438900元；第五阶段2024年4月18日至2027年4月17日，年租金936060元，每半年付一次租金，半年租金为468030元。合同还约定被告需承担物管费、水电费等。如被告逾期不支付租金超过一个月，原告可书面通知被告解除合同，被告还应承担实际使用期间租金一倍的违约金。合同签订后，2014年4月18日至2018年10月18日租金，被告均按约付清，2018年10月18日至2019年4月18日的租金，被告支付20万元后，余款至今未付。同时，2019年4月18日至2019年10月18日租金也未按约支付。累计欠租金623900元，物管费357500元。依合同约定被告应承担违约金及滞纳金。原告多次向被告催要租金及物业费，但被告一直拖欠拒不支付。请求法院支持原告的诉请。 被告博德酒店辩称，1、被告不存在严重违约，不同意解除合同，被告一直按时支付租金。由于原告没有告知银行账号造成被告未能及时支付租金，是原告不作为导致被告履行不能。原告提供银行账户是法律义务和合同义务。2、原告无权向被告主张物业管理费及滞纳金，原告是否已经实际支付物业费有待证明。原告认为物业费应由被告承担，应在物业公司向其主张物业费时通知被告参与诉讼，由被告行使抗辩权。3、对于应由被告支付的房租，被告愿意承担，只要原告明确告知原告公司的银行账户。没有支付房租是原告造成的，被告不应当承担违约金。 当事人围绕诉辩主张向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院确认以下事实： 2012年，原告向江苏博德置业有限公司（以下简称博德置业）购买了位于本市金家居广场的房屋。2014年11月26日，原、被告签订租赁合同，约定被告向原告租赁上述所购房屋中A1、132、138、233、317－358、417－458、517－558室房屋，用于经营酒店；房屋交付时间为2014年11月28日，租期自2015年4月18日至2027年4月17日。合同还约定租金支付为五个阶段及每个阶段支付的期限、金额；租金应于每次交租金期前10天付清，逾期支付，每逾期一日，应承担应交租金日万分之一违约金；房屋租赁期间，因使用该房所发生的包括但不限于水、电、宽带上网费、物业管理费、卫生费等由被告支付。关于合同的解除，合同约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按实际使用期限内租金的1倍支付违约金：（一）至（五）略；（六）承租方逾期不支付租金累计超过1个月的。合同还约定了其他事项。 以上合同签订后，原告向被告交付了所租赁的房屋，被告从事酒店经营。2018年10月17日之前，被告不欠付租金。依合同约定，2018年10月18日至2019年10月18日应付租金为623900元，该租金应于2018年4月18日支付，被告实际支付了411950元，剩余租金应于2018年10月18日付清，被告实际于2018年11月至12月间支付20万元，上述时间段被告欠付租金211950元。依合同约定，被告应于2019年4月17日支付2019年4月18日至2019年10月18日租金411950元，但该租金被告亦未支付。被告共欠租金623900元。以上被告已支付的租金，均按原告要求汇入公司股东方练钢及法定代表人徐君清个人账户。此外，被告自租赁房屋起，未交纳过物业费用。 另查，博德置业于2010年4月，出资设立淮安金澄物业服务有限公司（以下简称金澄物业），法定代表人为胡尾迎，由金澄物业为博德五金家居广场提供物业服务等。2019年3月，胡尾迎出资设立淮安博德商业管理有限公司（以下间称博德管理公司）。另博德置业、博德管理公司的法定代表人均为胡尾迎，上述三个公司的监事均为代广根。 2019年6月19日，原告诉至本院并提出上列诉请。 审理中，原告陈述因被告未按约支付租金曾向被告催要并发过通知，被告表示原告催要过租金，被告书面要求原告提供资金帐户，但原告未提交。被告还提交其于2018年12月发给徐君清的短信截图及通知，主要内容均为要求原告提供对公付款账户。被告另提交由原告出具的授权书，主要内容为“我公司授权同意将博德酒店的房租款167000元打入法人徐君清个人帐户，2017年3月9日”。被告称原告此后一直未再出具委托书给被告，原告未尽到提供帐户的义务。原告对此表示，不存在再提供帐户，之前租金汇入公司法定代表人徐君清帐户，目前还在使用。 关于原告主张被告应付租金623900元及逾期付款应承担的违约金10629.32元，被告认可计算数额。对于原告主张被告按欠付租金623900元计算30%的违约金，被告表示该主张是依合同约定解除合同所应承担的违约责任，被告没有构成根本违约，不足以解除合同 关于涉案房屋的物业费用，原告向本院提交了金澄物业于2015年5月12日及2017年3月20日张贴通知的拍摄图片，主要内容为博德A1及精品大酒店各位业主，针对2012年－2016年度未缴纳物业费的业主，请及时到金澄物业缴纳。逾期未缴纳的，本公司将依合同约定，主张滞纳金。原告还向本院提交2019年4月29日，金澄物业向原告及其股东就所欠物业费发出催告函，函称，其购买房产总面积8577.44平方，其中5500平方于2014年11月28日作为酒店使用，至今一直未交付物业费。截止2019年4月28日共欠357500元（2014年11月28日至2017年4月28日，按1元每平米每月计算，2017年4月29日至2019年4月28日，按1.5元每平米每月计算），产生逾期付款滞纳金91080元（按日万分之五计算）。请在接收函件后三日内，支付物业费。原告表示因其催告被告缴纳物业费被告没有交纳，金澄物业后以驿之乡公司为被告，向本院起诉主张物业费，原告于2019年5月30日向博德管理公司汇款30万元，用途为物业费，金澄物业后撤回起诉。 审理中，本院依职权，向代广根进行了调查，代向本院反映，金澄物业与被告未签订物业合同，无法真接要求其交纳物业费，所以在向原告催要无果后向法院起诉，原告支付了30万元后，物业公司撤回起诉。金澄物业在向原告所发的催告函中，明确了时间、面积等事项，其中一二楼约300平方，三四五楼约5200平方。物业发票还没有开具，滞纳金在原告所支付的30万元中没有明确，因其应交纳物业费不止30万元。对于博德管理公司所收取的30万元，金澄物业是认可的，该两个公司均为博德市场提供服务，人员管理在一起，没有明确区分。被告表示，其与原告签订合同约定的面积是5200平方，物业公司是按5500平方收取的物业费，该结算是原告与物业的结算，其没有参予对被告不适用。对于当事人就被告实际使用面积是否为5500平方，原告未进一步举证。 审理中，被告还表示，其酒店经营正常。 根据原、被告诉辩主张，本案主要争议焦点：原告主张解除租赁合同能否认定及其他主张能否确认。 本院认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，应受法律保护，当事人应按约行使权利并履行义务。 关于原告主张案涉租赁合同的解除，涉案租赁合同约定“承租方逾期不支付租金累计超过1个月的”，出租方可书面通知解除合同。但对于租金如何支付，合同未作具体约定。合同履行中，被告所付租金是向原告的股东个人帐户汇入，对此，可视为双方认可该支付方式。期间，原告曾向被告出具了授权书明确了租金数额，但之后原告未再出具授权书。因此，对于被告书面要求原告提供汇款帐户或授权书，可以表明被告并没有拒绝履行合同义务的意思。对于要求提供支付租金帐户或授权书，既可作为双方对支付方式的补充约定，也便于当事人履行合同义务，且被告该要求，并未增加原告的义务。因此，被告虽然有未依约足额及时履行支付租金的事实，但该结果尚不能完全归责被告，该行为并不足以构成根本违约。此外，由于涉案房屋租期较长，投入较大，目前租期仅履行三分之一，且被告的经营正常，其也同意支付所欠租金，双方的合同目的仍可实现。故涉案租赁合同并不具备原告主张因被告违约而解除合同的条件。同时，也为避免发生不必要的损失，本院对原告诉请解除涉案租赁合同，不予准许。 关于原告主张被告支付所欠租金623900元及违约金10629.32元，其主张事实清楚，依据充分，被告依约负有履行义务。本院对原告的该项主张依法应予支持。 关于原告还主张被告承担物业费及滞纳金的数额，系由金澄物业提出，对于被告认可的使用面积5200平方，与原告提出按金澄物业主张的使用5500平方计算物业费，存在300平方的差额，对所存在的差额，原告未进一步举证，应承担举证不利的后果。依合同约定，被告负有交纳物业费的义务，因其未交纳，后由原告代其交纳物业费30万元。因此，对于已经发生该物业费，被告应当向原告支付。至于被告实际使用面积及应交的物业费用，对于原告已交纳的30万元以外的部分，原告可另行主张。对于原告主张的物业费滞纳金，原告尚未实际交纳或与物业公司进行结算确认，故该主张依据不足，本院不予确认。 本案经本院主持调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告淮安市博德精品主题酒店于本判决生效后十日内，向原告淮安驿之乡商务发展有限公司支付租金623900元、逾期付款违约金10629.32元、支付物业费30万元； 二、驳回原告淮安驿之乡商务发展有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17611元，财产保全费5000元，合计22611元，由被告淮安市博德精品主题酒店负担18145元，原告淮安驿之乡商务发展有限公司负担4466元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××86） 审判员  陈建淮 二〇一九年九月九日 书记员  魏 勇 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。