四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2112号 上诉人（原审被告）：四川西充农村商业银行股份有限公司，住所地:四川省西充县晋城镇天宝路**。 法定代表人：黄海涛，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘燕，四川华晨（南充）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗俊宏，男，汉族，生于1977年10月12日，住四川省南充市嘉陵区。 被上诉人（原审原告）：任艳平，女，汉族，生于1978年6月30日，住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：何文平，男，汉族，生于1969年7月16日，住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：胥红胜，女，汉族，生于1970年2月1日，住四川省西充县。 上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：何子珍，西充县义兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）曹成勇，男，汉族，生于1957年11月14日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：李才甫，西充县晋城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：庞喜蓉，女，汉族，生于1970年4月13日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：马勇，西充县义兴法律服务所法律工作者。 原审第三人：南充农业融资担保有限责任公司，住，住所地:四川省南充市顺庆区铁荣路**/div> 法定代表人：贾晓红，公司经理。 上诉人四川西充农村商业银行股份有限公司（以下简称西充农商行）因与被上诉人罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜、曹成勇、庞喜蓉、原审第三人南充农业融资担保有限责任公司第三人撤销之诉一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西充农商行上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判驳回罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜的诉讼请求。事实及理由：1.一审审理程序违法，罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜对诉争标的不享有独立请求权，也不属于无独立请求权人第三人，不具有提起第三人撤销之诉的主体资格。案涉房屋系曹成勇、庞喜蓉共同所有，房屋权属登记证书载明共同共有人是曹成勇、庞喜蓉。曹成勇单方将共有财产出售他人系无权处分。案涉《房屋买卖合同》效力待定，买受人没有善意取得案涉房屋所有权。即使罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜要提起撤销之诉，也应先对案涉房屋提起确权之诉，一审法院不应直接在本案中认定罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜系案涉房屋的买受人、使用人和管理者。同时，生效判决认定西充农商行对案涉房屋享有优先受偿权，西充农商行已申请强制执行，即使罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜享有房屋所有权，也应提起执行异议之诉。2.一审法院认定曹成勇已出售案涉房屋并交付给买受人的情况下，仍将房屋抵押给西充农商行属于无权处分，系适用法律错误。曹成勇、庞喜蓉是案涉房屋的所有权人，罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜未进行房屋所有权变更登记。曹成勇将案涉房屋抵押登记，并依法办理了他项权证，抵押权合法成立。3.一审法院认定西充农商行存在重大过失，不符合抵押权善意取得的要件系主观臆断。西充农商行对案涉房屋权证书等应有的调查内容已做核实，履行了作为专业金融机构审慎经营的注意义务。罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜未举证证明西充农商行知道案涉房屋已出卖给他人的事实，相反，西充农商行在审查贷款期间，还要求贷款人及担保人出具《贷款承诺书》，向承租人发送了《抵押告知书》。4.罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜存在明显过错，其陈述在2009年、2010年签订房屋买卖合同，支付了大部分房款并占有房屋，应积极办理权属登记。但其在近十年的时间内均未主张该权利。此外，案涉两份《房屋买卖合同》编号一致，在西充法院涉及的近20户房屋买卖合同的编号也一致。5.西充农商行与曹成勇、庞喜蓉签订的《抵押合同》合法有效，西充农商行享有案涉房屋的优先受偿权。6.第三人撤销之诉应当在判决作出后6个月内提起诉讼，（2018）川1325民初1452号民事判决书系2018年6月26日作出，被上诉人应证明其未超过法定期限。 被上诉人何文平、胥红胜、罗俊宏、任艳平辩称：1.案涉房屋登记在曹成勇个人名下，庞喜荣并非共同共有人，且庞喜蓉认可案涉房屋系曹成勇个人财产，曹成勇对该房屋享有处分权。曹成勇分别于2009年、2010年将案涉房屋出售给被上诉人，并签订房屋买卖合同，曹成勇收取房款，并将案涉房屋交付被上诉人合法占有、出租使用至今。被上诉人是案涉房屋的权利人，（2018）川1325民初1452号民事判决确认西充农商行对案涉房屋享有优先受偿权，损害了被上诉人的权利，被上诉人有权提起第三人撤销之诉。2.曹成勇、庞喜蓉将案涉房屋用于抵押贷款，属于无权处分。西充农商行在接受抵押时未尽审慎注意义务，存在过错，不适用善意取得。3.被上诉人一直要求曹成勇办理过户登记，曹成勇称在办理中，且已将资料交到地税工作人员手中等理由拖延办证。在被上诉人购房时，西充房管部门尚没实行预告登记制度。西充农商行谈到的两份房屋买卖合同编号相同的问题，是因为曹成勇采用通用的格式文本订立的买卖合同。3.被上诉人是2018年12月才知晓（2018）川1325民初1452号民事判决的相关情况，提起本案诉讼的期间应自知道或者应当知道之日起算。 被上诉人曹成勇辩称：出售案涉房屋时，房屋产权登记在曹成勇个人名下，随后曹成勇将房屋抵押给西充农商行。案涉房屋已交付购房人，购房人基本上逢年过节都打电话催促办理房产证。 被上诉人庞喜蓉辩称：案涉房屋产权登记在曹成勇名下，庞喜蓉未参与门面的处置，只是知晓门面卖给了四被上诉人，实际权利人是四被上诉人。上诉人在贷款抵押过程中有过错，抵押无效。 罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销（2018）川1325民初1452号民事判决第二项中的“西充农商行对曹成勇、庞喜蓉为120万元提供位于西充县晋城镇滨湖路（都市家园）112.48平方米的商铺［西房权证房管管字第××号、西国用（2007）第1922号）享有优先受偿权”；2.依法确认何文平、胥红胜为位于四川省西充县商铺的所有权人，罗俊宏、任艳平为位于四川省西充县商铺的所有权人。 一审法院认定事实：曹成勇、庞喜蓉2006年9月25日登记结婚，2016年1月6日经一审法院调解离婚，调解书确认西充县晋城镇莲湖南路2号都市家园2-8号商铺归庞喜蓉所有。曹成勇2007年7月31日、8月31日分别取得位于四川省西充县（都市家园）1幢1层1号、2号的商业用房的房屋所有权证（权证号：西房权证房管字第××）、国有土地使用证（权证号：西国用（2007）第1922），建筑面积共计112.48平方米，其中1号商业用房建筑面积58.58平方米，2号商业用房建筑面积53.90平方米。 何文平、胥红胜于1993年4月9日登记结婚。2009年11月18日何文平、胥红胜与曹成勇签订商品房买卖合同一份，约定以每平方米3800元购买位于四川省西充县.58平方米的商铺，总房款222604元，何文平向曹成勇支付购房款18万元、曹成勇让与何文平2604元购房款后，曹成勇在2010年1月30日向何文平出具数额222604元的缴纳购房款收据（收据上备注：下欠购房款4万元），下欠的购房款4万元至今未支付。2017年3月24日何文平在该房内进行上户安装天然气。 罗俊宏、任艳平2002年2月4日登记结婚。2010年7月4日罗俊宏与曹成勇签订商品房买卖合同一份，约定以每平方米4200元购买位于四川省西充县.90平方米的商铺，购房总价款22万，2010年7月11日罗俊宏向曹成勇支付了购房款21.9万元，下欠购房款1000元至今未支付。2010年8月24日罗俊宏取得天然气户（标记用气地址为都市花园2号商铺家常小厨）。2010年11月28日郭春容代曹成勇向罗俊宏收取电上户材料费、维修基金合计2208元（免收水上户材料费）。 2016年6月17日，曹成勇、庞喜蓉以支付人工劳务费为由，与西充农商行签订了个人借款合同，曹成勇、庞喜蓉提供位于四川省西充县（都市家园）1幢1层1、2号的建筑面积112.48平方米商业用房为该笔借款进行抵押担保，并签订了抵押合同，担保金额120万元。贷款审批过程中，曹成勇与西充农商行的工作人员到位于四川省西充县的都市家园小区的临街商铺处进行了现场查看。2016年6月21日办理抵押登记。西充农商行2016年6月22日向曹成勇、庞喜蓉发放借款120万元。因曹成勇、庞喜蓉未能按时归还借款本息,西充农商行向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年6月26日作出（2018）川1325民初1452号民事判决书，判决已发生法律效力，判决确认西充农商行对曹成勇、庞喜蓉为120万元贷款提供的位于西充县晋城镇滨湖路（都市家园）112.48平方米的商铺［西房权证房管字第××号、西国用（2007）第1922号）享有优先受偿权。该笔120万元的借款与南充农业融资担保有限责任公司无关。 一审法院认为，何文平、胥红胜提交的商品房买卖合同、购房收据、存款凭条、银行账户明细与其提交的多份租赁合同、租房人的公民身份证、租房人出具的情况说明、交纳房租收条、营业执照、天然气上户资料能相互印证，能证实何文平、胥红胜于2009年11月从曹成勇处购买了位于四川省西充县（都市家园）1幢1层1号的商业用房，并从2009年起先后出租给何发见用作倾城莲花项目办公用房、何明龙和向会经营餐馆的事实。罗俊宏、任艳平提交的商品房买卖合同、购房收据、交纳电上户材料费、维修基金收条、该房的天然气登记资料、缴纳天然气费明细与其提交的多份租赁合同、租房人的营业执照、租金收条、租房人的公民身份证、租房人出具的情况说明能相互印证，能证实罗俊宏、任艳平于2010年7月从曹成勇处购买了位于四川省西充县（都市家园）1幢1层2号的商业用房，并从2010年8月出租给他人经营餐馆至今的事实。 经对西充农商行提供的到位于四川省西充县都市家园小区临街商铺现场查看的照片与现场现状进行比对，照片中的“百果园”超市与何文平、胥红胜购买的1号商铺、罗俊宏、任艳平购买的2号商铺并不是同一处商铺。照片中的两间商铺处于相通状、相同颜色的地砖在同一水平面、属相同时间装修，而1、2号商铺处于不相通状、地砖不在同一水平面、地砖颜色不同、属不同时期装修。照片中的“百果园”超市更符合都市家园小区临街第6、7号商铺的现场状况（现为“亿品香龙虾”门头）。根据提交的证据，曹成勇、庞喜蓉向西充农商行抵押借款时，1号商铺的用途属于倾城莲花项目的办公用房，2号商铺系向会经营作餐馆使用，两间商铺并非出租经营作“百果园”超市使用。故西充农商行未尽到对抵押标的物的地理位置、使用状况、使用者、管理者的调查核实义务。 罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜系案涉抵押房屋的买受人、使用权人和管理者，提出第三人撤销之诉，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条的规定，一审法院对西充农商行提出的罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜主体资格不适、应提起执行异议之诉的观点不予支持。庞喜蓉参与借款合同、抵押合同的签订，一审法院对庞喜蓉提出其主体不适格的观点不予支持。曹成勇将案涉房产以商品房买卖形式出售给罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜，罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜向曹成勇交纳了购房款，曹成勇已将案涉房产交付给罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜，罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜已占有、使用至今。自案涉房产交付之日起，曹成勇已丧失了对案涉房产的占有、使用权，并应履行案涉房产的产权转移登记义务。曹成勇、庞喜蓉将婚姻关系存续期间取得物权的案涉房屋，在曹成勇已出售并交付给罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜的情况下，曹成勇、庞喜蓉仍将房屋抵押给西充农商行，属无权处分。根据物权的公示公信原则，无权处分人处分登记在其名下的财产时，第三人因信赖物权登记的公信力，善意并无过失地与物权登记簿记载的权利人进行的交易受法律保护。因此抵押权也应当受善意取得制度的保护。善意，指不知情并且无过失。根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”、《贷款通则》第二十七条“贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度”的规定，商业银行具有严格审查义务。本案中，抵押借款时，罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜占有被抵押的房屋，占有本身具有宣示权利的功能。西充农商行在庭审中提供的到现场查看照片所涉及的标的物，并非案涉标的物，客观上未对抵押标的物的状况、实际占有使用人、使用人的权利来源进行调查核实，存在重大过失，不符合法律规定的善意要件，抵押行为不具有物权的对世力和排他性，取得案涉房屋的抵押权不当，应属无效，故西充农商行不享有抵押物的优先受偿权。罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜诉请确认其为购买的案涉房产的所有权人，因不属于撤销权范围，本案中不予处理，故该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条之规定，判决如下：一、撤销（2018）川1325民初1452号民事判决主文中第二项中的“四川西充农村商业银行股份有限公司对曹成勇、庞喜蓉为120万元提供位于西充县晋城镇滨湖路（都市家园）112.48平方米的商铺［西房权证房管管字第××号、西国用（2007）第1922号］享有优先受偿权”；二、驳回罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜的其余诉讼请求。 二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，关于罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜是否为第三人撤销之诉的适格原告，即是否属于民事诉讼法规定的有独立请求权的第三人或无独立请求权的第三人的问题。本案原诉讼系西充农商行与曹成勇、庞喜蓉金融借款合同纠纷案件，其诉讼标的系双方之间的借款关系及为该借款设定抵押合同产生的担保物权。本案中，现有证据表明罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜基于房屋买卖合同对曹成勇享有要求其继续履行合同即对房屋进行变更登记的权利。该案判决第二项确认西充农商行对曹成勇、庞喜蓉所有的案涉房屋享有优先受偿权，该判项确定的权利义务与罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜基于房屋买卖合同产生的权利义务有直接牵连，其有权以独立的权利人身份提出诉讼请求进而参加原审诉讼，故其为第三人撤销之诉的适格原告。关于西充农商行对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。公民的合法民事权益受法律保护。依据物权法之规定，不动产物权经法律行为而取得、设定、丧失及变更，非经登记不生效力。现行民法从保护交易安全出发，注重权利的外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，不能仅以登记之公信力否认真实权利的存在，只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。本案中，在曹成勇、庞喜蓉于2016年6月17日以位于四川省西充县房屋为其在西充农商行的借款提供抵押担保之前，曹成勇就已将案涉房屋出售给罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜，虽未办理过户登记，但未过户登记的原因不可归责于罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜，罗俊宏、任艳平、何文平、胥红胜已经支付大部分价款并实际占有房屋。占有本身即具有公示效力。西充农商银行明知曹成勇、庞喜蓉向其提供的抵押物即案涉房屋处于出租状态，在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，西充农商行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是曹成勇，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误抵押。本案西充农商行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，因其存在过错，案涉抵押行为无效，故原审判决认定西充农商行不享有抵押物的优先受偿权并无不当。 综上，上诉人西充农商行的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人四川西充农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王维登 审判员  韩 莉 审判员  董 行 二〇一九年九月十二日 法官助理 曹明春 书记员 刘奕汐