安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0221民初2704号 原告（反诉被告）：合肥市静安物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖县。 法定代表人：王玉珍，经理。 委托诉讼代理人：许艳，公司员工。 委托诉讼代理人：余利民，安徽振宏律师事务所律师， 被告（反诉原告）：伍小飞，男，1992年1月19日出生，汉族，住安徽省芜湖县。 委托诉讼代理人：崔翔，安徽崔翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔巍然，安徽崔翔律师事务所律师。 原告（反诉被告）合肥市静安物业管理有限公司（以下简称静安公司）与被告（反诉原告）伍小飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）静安公司的委托诉讼代理人许艳、余利民、被告（反诉原告）伍小飞委托诉讼代理人崔翔、崔巍然到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）静安公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《静安阳光城十连路商业街租赁合同》，被告立即腾让并返还租赁的房屋给原告；2.被告立即向原告支付拖欠的市场培育费115845.5元，违约金38018元，并自2019年4月1日起至实际付清之日止，以115845.5元为基数，按日万分之五标准支付迟延支付违约金赔偿；3.被告赔偿原告六个月市场培育费169530元；4.被告给付拖欠的物业费71403.95元，并继续给付至腾让房屋为止；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月13日，原告与被告双方签订了《静安阳光城十连路商业街租赁合同》，约定原告将位于芜湖县.95平方米的商铺租赁给被告，租赁期间自2015年11月1日起至2023年10月30日止。同时约定：市场培育费为人民币16元／月／平方米，月合计28255元，年合计339060元。第五年市场培育费收取自2015年11月1日至2020年，总额为169530元整。合同第三条3.2条约定：市场培育费按季支付，在合同签订时支付三个月的首期市场培育费，以后每期市场培育费在计算当期市场培育费前一个月支付，逾期未支付的，每逾期一日，按未支付金额的日万分之五支付违约金。合同第十条“合同的解除”10.2“有下列情形之一的，视为乙方违反合同，甲方有权解除本合同：”其中第（二）项约定：“乙方未按合同约定数额支付市场培育费等费用拖延日期超过一个月，甲方在催告后10日内仍没有支付的；”同时约定，甲方解除合同时有权要求乙方付清合同解除前未付的市场培育费等费用，并赔偿原告六个月市场培育费及其他掼失。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，但被告未按合同约定履行支付市场培育费、保证金、物业费，经原告多次催收无果。2019年4月1日原告依照合同第十条10.2（二）项约定发函至被告处催缴上述费用要求被告在收函后2日内予以缴纳。但被告至今尚未履行，已构成根本违约。 被告（反诉原告）伍小飞辩称，针对原告诉请的一二三项请求。根据租赁合同约定，租赁期八年起，至2020年10月30日止，从起给付计算市场培育费，自2020年10月30日市场培育费169530元，该起市场培育支付时间为2020年4月1日，支付时间未到，原告主张被告违约，要求解除合同，并要求承担市场培育费不成立。2.针对第四项请求，双方签订的物业管理服务协议，约定案涉房屋物业服务费自2020年5月1日起开始计付，此前免收物业服务费。原告主张支付物业费不能成立。综上所述，原告的全部诉讼请求均无事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉请。 被告（反诉原告）伍小飞向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告继续履行与反诉原告间的《静安阳光城十连路商业街租赁合同》；2.依法判令反诉被告修复遭其破坏的案涉租赁商铺的墙体及商铺前道路；3.依法判令反诉被告承担其违约行为所造成反诉原告的经营损失30000元；4.本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告因需要启动十连路商业街商业活动，培育市场，对进驻的经营者免除前四年半的市场培养费及物业服务费。2015年6月13日，双方当事人签订《静安阳光城十连路商业街租赁合同》，约定：静安公司将阳光城十连路商业街2栋1-3层商铺租赁给伍小费经营，该商铺建筑面积1765.95平方米；租赁期限自2015年11月1日至2023年10月30日止；市场培养费按照16元/月/平方米的标准（即28255元/月，339060元/年）计算；免除前四年半的市场培养费，自四年六个月（即2020年5月1日）起开始计付市场培育费，其中2020年5月1日至2020年10月30日的市场培育费为169530元（25255元/月×6月），该期市场培育费的支付时间为2020年4月1日；合同签订之日，伍小飞向静安公司支付一个月租金（实际为市场培育费）28255元，缴纳保证金6745元，两项合计35000元。同时，双方签订《前期物业管理收费服务协议》，约定物业服务收费期为2020年5月1日至2023年10月30日止，收费标准为每月1.8元/平方米。合同签订后，伍小飞即向静安公司支付了约定的35000元，完全履行了合同义务。现静安公司收回出租房屋，于2019年7月29日，擅自破坏案涉商铺内部墙体，损毁商铺前道路。反诉被告的行为已构成违约，其应当继续履行合同，立即修复墙体及道路，并赔偿反诉原告相关的损失，故具状反诉。 原告（反诉被告）静安公司针对被告的反诉请求辩称，针对第一条反诉请求我们认为其没有事实依据，因为到目前为止我们是向法庭向法院起诉是要求解除合同，到目前为止合同还没有解除，所以要求继续履行，这个没有事实依据，同时这也不应当是反诉的内容，这应当是本诉的抗辩，所以我们认为这条没有事实依据因为这合同到底履行不履行，法院还没裁决。针对第二个反诉请求，我们认为反诉被告并没有破坏涉案租赁商铺，就像目前道路，所以这项请求也没有事实依据。第三条承担违约责任和造成的经济损失30000万元，没有事实依据和法律依据，因为到目前为止，反诉被告并没有任何违约行为，也仅仅是请求人民法院依法解除合同，并没有任何违约行为也没有任何造成反诉原告不得经营的事实和行为所以我们认为这个依法应当驳回反诉原告的诉讼请求。同时针对事实与理由简单的讲两点。第一点是反诉反诉原告所提出的经营者免除四年半的市场培育费，就物业服务费没有合同依据和法律依据，也没有事实依据，这个是错误的，以及后面擅自破坏了案涉商铺内部墙体损坏了道路，也没有实施。因为反诉被告仅仅是租赁的其他人的房屋，然后再转租的在转租的行为，所以没有任何行为发生。这个事实也是没有依据的。 本院对双方无异议的证据予以确认，对有异议的将结合全案予以综合分析认定。经审理，本院查明的事实为：2015年6月13日，双方当事人签订《静安阳光城十连路商业街租赁合同》，约定：静安公司将阳光城十连路商业街2栋1-3层商铺租赁给伍小费经营，该商铺建筑面积1765.95平方米；租赁期限自2015年11月1日至2023年10月30日止；市场培养费按照16元/月/平方米的标准（即28255元/月，339060元/年）计算；免除前四年半的市场培养费，自四年六个月（即2020年5月1日）起开始计付市场培育费，其中2020年5月1日至2020年10月30日的市场培育费为169530元（25255元/月×6月），该期市场培育费的支付时间为2020年4月1日；合同签订之日，伍小飞向静安公司支付一个月租金（实际为市场培育费）28255元，缴纳保证金6745元，两项合计35000元。同时，双方签订《前期物业管理收费服务协议》，约定物业服务收费期为2020年5月1日至2023年10月30日止，收费标准为每月1.8元/平方米。合同签订后，伍小飞即向静安公司支付了约定的35000元，完全履行了合同义务。 本院认为，双方当事人签订的《静安阳光城十连路商业街租赁合同》、《前期物业管理收费服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点一，被告（反诉原告）伍小飞是否存在违约行为，双方之间的租赁合同是否应该解除。依据双方合同的约定，静安公司将阳光城十连路商业街2栋1-3层商铺租赁给伍小费经营，该商铺建筑面积1765.95平方米；租赁期限自2015年11月1日至2023年10月30日止；市场培养费按照16元/月/平方米的标准（即28255元/月，339060元/年）计算；免除前四年半的市场培养费，自四年六个月（即2020年5月1日）起开始计付市场培育费，其中2020年5月1日至2020年10月30日的市场培育费为169530元（25255元/月×6月），该期市场培育费的支付时间为2020年4月1日；合同签订之日，伍小飞向静安公司支付一个月租金（实际为市场培育费）28255元，缴纳保证金6745元，两项合计35000元。同时，双方签订《前期物业管理收费服务协议》，约定物业服务收费期为2020年5月1日至2023年10月30日止，收费标准为每月1.8元/平方米。合同签订后，伍小飞即向静安公司支付了约定的35000元，完全履行了合同义务。伍小飞没有违反合同的约定，静安公司诉请解除合同并承担市场培育费、违约金等主张，不应支持。焦点二，反诉被告主张修复遭其破坏的案涉租赁商铺的墙体及商铺前道路破坏而致经营损失是否应该支持。伍小飞主张租赁房屋前道路遭到破坏，但没有证据证明系静安公司行为，因道路破坏而致经营损失的因果关系及损失金额也无法认定，如有证据，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）合肥市静安物业管理有限公司芜湖分公司全部诉讼请求； 二、原告（反诉被告）合肥市静安物业管理有限公司芜湖分公司与被告（反诉原告）伍小飞于2015年6月13日，双方当事人签订《静安阳光城十连路商业街租赁合同》继续履行。 三、驳回被告（反诉原告）伍小飞其他反诉请求。 案件受理费3326元，由原告合肥市静安物业管理有限公司芜湖分公司负担，反诉费1663元，由伍小飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。 审判员  李金保 二〇一九年九月三十日 书记员  吴梦芳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。