江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0206民初6521号原告（反诉被告）：李琳，女，1980年10月23日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：王磊君，江苏崇宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈钰，女，1977年3月17日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：薛本肖，江苏求本律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚坤玘，江苏求本律师事务所工作人员。原告（反诉被告）李琳与被告（反诉原告）陈钰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2018年3月30日，本院作出（2017）苏0206民初586号民事判决书。被告（反诉原告）陈钰不服，上诉至无锡市中级人民法院。经审理，无锡市中级人民法院于2018年9月13日作出（2018）苏02民终2616号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。2018年11月1日，本院对该案重新立案，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李琳及其委托诉讼代理人王磊君，被告（反诉原告）陈钰的委托诉讼代理人薛本肖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李琳向本院提出诉讼请求：1.判决确认双方之间于2015年5月18日签订的商铺租赁合同于2015年11月12日解除；2.判令陈钰返还租金87972元、物业费5413元、水电押金30000元，合计123385元；3.判令陈钰赔偿装潢损失142823元、广场改造损失136214元、员工宿舍租金损失6300元、店面设计费30000元、员工遣散费120000元，合计435337元；4.本案诉讼费由陈钰承担。审理中，李琳变更诉讼请求，主张广场改造损失78872元。事实和理由：2015年5月18日，双方签订商铺租赁合同，由其向陈钰承租复地新城19-5、19-6号商铺，用于经营汽车装潢、美容，陈钰称拥有该商铺前广场的使用权，同意由其改造后进行使用。其对该商铺进行了装饰装修，并对广场进行了改造后开业经营。2015年10月，因复地公园城邦（即该商铺所在小区）业主对广场的使用提出异议，经政府多方协调后，广场被整改恢复为绿化广场，其无法再使用广场停放车辆施工、操作，无法继续经营。因陈钰的违约行为，其合同目的已经无法实现，并导致其产生损失。被告陈钰辩称：其仅将复地新城19-5、19-6号商铺出租给李琳，并不包含广场，其无义务保障李琳使用该广场。其已按约将商铺交付给李琳使用，李琳解除合同不具备法定解除事由。双方约定由李琳对广场进行改造，但李琳未办理相应的审批手续，违法改造而产生损失。同时，双方约定小区业主妨碍李琳使用广场的，李琳自行承担由此产生的风险和责任。故其无需返还已收取的租金和物业费，也不应承担李琳的各项损失，同意返还水电押金。反诉原告陈钰向本院提出诉讼请求：1.判令李琳立即支付房屋使用费108333元、物业费8000元、违约金249166.5元，并赔偿楼梯损失60000元，合计425499.5元；2.本案诉讼费由李琳承担。事实和理由：根据双方之间的商铺租赁合同，李琳可以提前一个月提出解除合同，但应赔偿其剩余未缴纳租金的50%及楼梯损失60000元。现李琳仅支付了一年租金即单方要求解除合同，并于2017年5月16日向其返还了商铺，应当赔偿其相应的损失。反诉被告李琳辩称：因陈钰违约导致其无法继续经营，故其行使了法定解除权。陈钰应向其返还合同解除后的租金及物业费，其无需支付其他房屋使用费及物业费，也不应承担违约责任。经审理查明：李霞系复地新城19-5、19-6号商铺的所有权人，其将上述商铺出租给了陈钰，租赁期自2012年9月1日起至2032年8月30日止，其同意陈钰在租赁期内可以转租。2015年5月18日，陈钰与李琳签订商铺租赁合同，约定：陈钰将上述商铺底层出租给李琳作为经营汽车装潢、美容的场所；租赁期限自2015年5月18日起至2020年5月17日，租金计算日自2015年7月18日起至2020年5月17日；租金为130000元/年，每年支付一次，先付后用；第一期租金于协议签订5个工作日内支付，第二年租金于2016年2月18日前支付……李琳在协议签订之日起3个工作日内需交付30000元水电押金，租赁到期后李琳结清所有费用，经陈钰确认后10个工作日内退还；物业费由陈钰承担，租赁期间李琳每年支付陈钰8000元，与租金一并支付；合同履行过程中，李琳可以提前一个月书面通知陈钰解除合同，但应赔偿陈钰剩余未缴纳租金的50%；室外楼梯由李琳拆除，如李琳租赁期未满解除合同，由李琳赔偿陈钰60000元；租赁期间，如李琳单方提前解约，收取的租金不予退还；商铺前广场面积约1400平方米，由李琳负责在原有的基础上改造，改造费用由李琳支付，陈钰负责监督，改造后的广场供双方使用，陈钰不收取费用，李琳使用期限与商铺租赁期限一致；在广场改造及使用过程中，出现复地业主或物业阻挠改造或妨碍李琳使用的，由此产生的相关责任及损失均由李琳承担。合同签订后，李琳向陈钰支付了首年租金130000元、首年物业费8000元及水电押金30000元。合同签订后的2个月内，李琳对上述商铺进行了装饰装修，并对商铺前的广场进行了改造，在改造广场时，未办理任何行政审批手续。商铺装修及广场改造完毕后，李琳即开业经营。2015年9月16日，因市民反映复地公园城邦利用小广场毁绿修建停车场（即李琳改造的广场），惠山区政府就该事宜召开协调会，各相关部门及复地业主委员会、无锡复地房地产开发有限公司（以下简称复地公司，即小区开发商）及小区物业服务企业的相关工作人员参加会议。经过现场勘查与讨论，后达成一致意见，主要针对广场进行恢复整改，由开发区管委会牵头，联系施工单位对改造的广场进行绿化的恢复，改造完毕后，广场上车辆无法再通行、停放。因广场改造导致李琳经营的汽车装潢美容店无法正常运行，李琳即停止经营。2015年10月20日，李琳向陈钰送达通知函，提出：因广场改造致使其无法继续经营，其已于2015年10月15日起歇业；等待陈钰尽快协调处理此事，以便其能正常经营，使商铺租赁合同得以继续履行，后双方协商未果。2015年11月11日，李琳诉至本院，要求解除双方之间的商铺租赁合同。次日，本院向陈钰送达了诉状副本。2017年1月20日，李琳申请撤回该案起诉。2017年1月24日，李琳再次提起本案诉讼。2017年5月16日，李琳将涉案商铺返还给了陈钰。另查明，2015年3月31日，李琳与陈钰签订商铺租赁合同，承租涉案商铺经营汽车装潢、美容，双方约定租赁期自2015年4月1日起至2018年6月30日止，租金为100000元/年，未对广场的改造及使用作出约定。2015年4月17日，因上述商铺在签订合同前已被法院查封，故双方协议解除该合同，由陈钰向李琳返还已付租金100000元，并赔偿损失42000元。后陈钰按约向李琳支付了上述款项，李琳在与陈钰重新签订了涉案合同后，又向陈钰返还了赔偿款42000元。李琳陈述双方在两次签订合同时均未提及广场改造的风险，2份合同相隔1个月，前合同约定租金为100000元/年，后一份合同约定租金为130000元/年，并对广场改造作了特别约定，上涨的30000元租金实际是广场租金。陈钰认为李琳租赁商铺用于经营汽车装潢、美容，需要相应的空地，在李琳承诺自行承担广场无法使用的风险和责任的前提下，其才同意出租商铺，且后合同已明确广场不收取费用，租金上涨主要是因为其认为之前的租金较低。审理中，李琳主张在签订合同时陈钰称拥有广场的使用权，同意由其改造后进行使用。李琳提交了其合伙人宣日红与陈钰的经办人夏金忠于2015年10月12日的谈话录音，以及李霞与复地公司签订的补充协议。在谈话录音中，夏金忠表示：涉案商铺是李霞出租给陈钰，其只是经办人；广场是开发商给其使用，并允许其在广场上建房，双方有书面协议；其没有把广场出租给李琳，广场作为配套给李琳使用。补充协议载明：复地公司与华润集团达成初步意向，无锡华润万家超市坐落于复地商业广场，现要求复地新城19-8、19-9、19-10的商铺大门整体向外移出约2米，及复地新城19-2、19-3、19-5、19-6商铺大门整体向东移出约7米，与复地新城19-1门面保持相平，上述商铺均系李霞向复地公司购买，复地公司同意李霞按该方案施工。陈钰表示夏金忠是其朋友，参与了其与李琳签订合同，夏金忠无法确定录音中是否是他的发言，即使是他的发言，由于他不是房屋权利人，无权做出承诺；其对补充协议无异议，其在双方签订合同时也提及过该补充协议，复地公司承诺李霞有权对广场及部分商铺进行改造，但其也无法确定广场的权属归谁，所以在合同中没有把广场出租给李琳，并告知了相关风险；因李琳要在广场上设置道闸并收费，引起小区业主愤怒，而由政府出面将广场整改恢复，其没有任何过错。李琳表示，签订合同时，其仅向夏金忠核实过广场的权属，夏金忠称李霞对广场有使用权，所以陈钰也有使用权，其才承租的商铺，现其也不清楚李霞对广场是否有使用权；其没有也不可能在广场上设置道闸并收费，是陈钰让人来安装道闸的，陈钰存在过错。双方的诉请分别如下：李琳主张：因广场被整改恢复为绿化广场，其已无法继续经营，因陈钰的违约行为，其合同目的已经无法实现，故要求解除合同，合同已于2015年11月12日解除，陈钰应当返还剩余租金87972元（2015年11月13日至2016年7月17日）、物业费5413元（2015年11月13日至2016年7月17日）、水电押金30000元。陈钰表示：李琳直至2017年5月16日才返还涉案商铺，故李琳已交的租金无需返还；李琳已支付2015年5月18日至2016年5月17日的物业费8000元，双方没有约定2个月的免交期，且该款无需返还；李琳的水电费已经结清，同意返还水电押金30000元。李琳还主张，因陈钰的违约行为，导致其产生下列损失：1.装潢损失142823元。李琳申请对涉案商铺内形成附和的装潢进行造价鉴定，本院依法委托无锡智邦工程咨询有限公司（以下简称智邦公司）进行了鉴定。经鉴定，智邦公司出具司法鉴定报告，载明涉案商铺现有装潢部分的工程造价为142823元。经质证，李琳对此没有异议。双方均同意按照已经经过的租赁期限与全部租期之比计算折旧率，但陈钰认为应当计算的节点为李琳返还房屋时，李琳认为应当计算的节点为合同解除之时，并主张自2015年11月12日起双方合同即解除。2.广场改造损失78872元。李琳提交了与郑建平签订的装修合同，证明其将广场交由郑建平进行改造，同时申请对广场改造费用进行鉴定，本院依法委托智邦公司进行了鉴定。经现场勘查，查得广场已被强制恢复为绿化广场，已无法查明李琳改造广场的具体情况。关于广场面积，由智邦公司对广场进行了实地测量，测得面积为1296.7平方米。关于广场的改造方式，李琳陈述，广场本来是绿化广场，其将广场平整后铺了一层碎石层，再浇了混凝土；李琳在之前撤诉案件中提交了广场被整改恢复时拍摄的照片，显示挖掘机在广场上挖掘并堆放了大量混凝土块；陈钰表示，其不清楚李琳实际改造的广场面积及施工方式。后智邦公司根据建筑工程规范及室外地坪常规做法，并达到质量合格的最低标准进行了评估。经鉴定，广场改造费用为136214元。鉴定报告出具后，李琳提交了广场改造的7张照片，根据上述照片，本院发函咨询智邦公司上述照片对于原鉴定意见书的影响，智邦公司出具情况说明，陈述广场未做伸缝内灌沥青砂，扣除该费用后广场总费用为129460.64元。后本院向复地小区的物业进行了调查，并向复地开发商调取了广场的原始图纸，后至惠山区管委会调取了复地商业街景观修复工程施工合同、工程造价咨询报告书，上述证据反映出后被恢复的广场面积为790平方米。李琳表示对于法院调查的证据无异议，广场改造费用同意按照129460.64元×790平方米÷1296.7平方米=78872元计算，陈钰对于该费用表示认可。3.员工宿舍租金损失6300元。李琳主张其在经营期间为员工租赁房屋作为宿舍，支付了一年租金，因涉案商铺租赁合同已解除，员工已遣散，租赁的房屋仅使用至2015年11月12日，剩余租期的租金6300元应由陈钰赔偿。李琳提交了签订于2015年6月8日的房屋租赁合同，载明其向年连敏承租复地公园城邦138-202号房屋，租赁期自2015年6月15日至2017年6月14日，租金为900元/月。经质证，陈钰对房屋租赁合同的真实性无法确认，并认为即使合同真实，也无法确认房屋的具体用途，且李琳也未提交支付租金的依据，故不认可该损失。4.店面设计费30000元、员工遣散费120000元。李琳主其装修商铺时支出店面设计费30000元，停止经营后支出员工遣散费120000元，但未提交证据予以证明。陈钰对此均不予认可。陈钰主张：李琳直至2017年5月16日才返还涉案商铺，故李琳应支付房屋使用费108333元（2016年7月18日至2017年5月16日）、物业费8000元（2016年5月18日至2017年5月16日）。李琳认为：因陈钰违约而导致其无法继续经营，其不应支付后续的房屋使用费、物业费；在诉讼期间，其一直在寻求协商的可能性，在双方和解无望的情况下，其才无奈返还房屋。陈钰还主张：根据合同约定，李琳提前一个月单方解除合同，应当赔偿其剩余未缴纳租金的50%，即承担违约金249166.5元；同时，李琳拆除了涉案商铺门前原有室外楼梯，现李琳单方解除合同，按约还应赔偿拆除室外楼梯的费用60000元。李琳表示：其对上述约定无异议，但其系行使法定解除权，不应赔偿上述损失；即使其要承担违约责任，因违约金过高，要求法院调整违约金；室外楼梯因影响其经营，双方协商由其拆除，其已另外建造了室内楼梯。以上事实，有房屋登记簿证明、情况说明、商铺租赁合同、个人业务凭证、会议纪要、通知函、邮寄凭证、诉状副本、送达证、电子银行回单、录音、补充协议、司法鉴定报告、照片、房屋租赁合同、施工合同、工程造价咨询报告书、调查笔录、（2017）苏0206民初586号民事判决书、（2015）惠民初字第02864号民事裁定书、(2018)苏02民终2616号民事裁定书及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，因李琳租赁涉案商铺用于经营汽车装潢、美容，需要商铺前广场用于车辆的停放和通行，广场被整改恢复后，李琳已无法使用广场，导致其实际已无法正常经营，其租赁商铺的合同目的已无法实现。现李琳主张因合同目的无法实现，要求解除合同，符合法定解除的条件，应予解除。基于李琳于2017年5月16日将涉案商铺返还给了陈钰，双方已经实际解除了租赁合同，故本院确认租赁合同于2017年5月16日解除。双方在签订合同时，均应知广场对履行合同的必要性，但均未核实广场的权属及使用情况；陈钰在签订合同时提及了李霞与复地公司之间的补充协议，一定程度上导致李琳轻信陈钰有权使用广场，并承诺自行承担使用广场产生的相关责任及损失；双方合同中约定改造后的广场供双方使用，也预见了改造广场会出现复地业主或者物业阻挠改造或者妨碍使用广场的情况，但双方仍然继续履行合同，且双方均未办理任何行政审批手续。双方先后签订2份合同，后合同的租金高于前合同，并对广场改造作了特别约定，虽然明确使用广场不收取费用，但又约定广场使用期限与商铺租赁期限一致，故不能排除上涨的租金与广场使用之间存在关联性。综合考虑上述因素，本院认为，双方对广场改造部分约定无效，进而导致李琳的合同目的无法实现，均存在过错，且过错相当，应当按照50%的比例分担对方损失。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，李琳有权要求陈钰返还合同解除后的剩余租金、物业费、水电押金，并赔偿损失；同时，陈钰也有权要求李琳返还商铺，并赔偿损失。各项损失的确认：（一）李琳主张的费用就李琳主张返还的水电押金30000元，因双方已经结算清楚，陈钰亦表示同意退还，故本院予以确认。就李琳主张商铺的装潢损失，经智邦公司鉴定涉案商铺现有装潢部分的工程造价为142823元，双方均同意按照使用年限与合同约定的租赁期间之比计算折旧率。本院认为，应当自装修完毕至李琳返还房屋时计算折旧率，故商铺的装潢损失为90549.78元[142823元×（1-1.83年÷5年）]，双方对于广场改造的损失78872元均无异议，本院予以确认。上述两项损失合计169421.78元，由陈钰承担50%的赔偿责任计84710.89元。就李琳主张的员工宿舍租金损失，因李琳未举证证明其租赁该房屋的实际用途及其已实际支付相应租金，故本院不予支持，就李琳主张的店面设计费、员工遣散费，因李琳未举证证明其实际支出该费用，故本院不予支持。（二）陈钰主张的费用就陈钰主张的违约金，因李琳解除合同并非行使合同约定的任意解除权，故陈钰无权根据合同约定要求李琳承担违约金，本院对其主张的该项费用不予支持。就陈钰主张的楼梯损失，因李琳已经将楼梯拆除，故楼梯损失60000元客观存在，应当认定为陈钰的损失，由李琳承担50%的赔偿责任计30000元。（三）双方均主张的租金及物业费就租金和物业费，李琳主张返还自2015年11月13日起至2016年7月17日止的租金和物业费，陈钰认为上述期间的费用无需返还，同时认为李琳还需支付自2016年7月18日起至2017年5月16日期间的房屋使用费和自2016年5月18日起至2017年5月16日止的物业费。本院认为，至李琳实际返还商铺的2017年5月16日时前，涉案商铺仍由李琳占有使用，在此期间仍应当支付租金，但应当考虑各自的过错程度，同时租赁合同中约定的租金自2015年7月18日起计算，存在2个月的免租期，而物业费并无免租期的约定，故李琳应当支付2015年11月13日至2017年5月16日时的租金（房屋使用费）为98123.29元（130000元×551天÷365天×50%），应当支付的物业费为6038.36元（8000元×551天÷365天×50%），至2015年11月13日止李琳已经多支付的79444.44元租金（130000元×187天÷365天）、4098.63元物业费（8000元×187天÷306天）可以进行抵扣，故李琳最终就租金（房屋使用费）、物业费还应当支付20618.58元。综上，陈钰应当返还李琳水电押金30000元、赔偿商铺的装潢损失、广场改造损失84710.89元；李琳应当赔偿陈钰的楼梯损失30000元、支付租金和物业费20618.58元，最终由陈钰支付李琳64092.31元。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、第十四条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李琳与陈钰于2015年5月18日签订的商铺租赁合同于2017年5月16日解除。二、陈钰于本判决发生法律效力之日起十日内向李琳支付64092.31元。三、驳回李琳的其他本诉诉讼请求。四、驳回陈钰的其他反诉诉讼请求。如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8813元，鉴定费4180元，合计12993元，由李琳负担10020元，由陈钰负担2973元。反诉案件受理费减半收取3841元，由陈钰负担3384元，由李琳负担466元。上述诉讼费已由双方分别预交。经计算，陈钰还应向李琳支付2507元，陈钰于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给李琳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  顾 杰审 判 员  张茹婷人民陪审员  吴希平二〇一九年九月五日书 记 员  高 俊