山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0828民初1558号原告：中国建设银行股份有限公司金乡支行，住所地金乡县城内文峰路**。统一社会信用代码913708288662429759负责人：刘玉峰，行长。委托诉讼代理人：许洪伟,男，中国建设银行股份有限公司金乡支行职工。委托诉讼代理人：尚丽，山东舜鸿律师事务所律师。被告：王新国，男，1975年8月21日出生，汉族，农民，住金乡县，现住金乡县。被告：郭红香，女，1974年10月13日出生，汉族，农民，住金乡县，现住金乡县。被告：济宁鸿泰置业有限公司，住，住所地金乡县金城东路**一社会信用代码91370828782307911E。法定代表人：吕立锋，经理。委托诉讼代理人：张卫东，山东郭鲁涛律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司金乡支行（以下简称金乡支行）与被告王新国、郭红香、济宁鸿泰置业有限公司（以下简称鸿泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告金乡支行的委托诉讼代理人许洪伟、尚丽、被告王新国、被告鸿泰公司的委托诉讼代理人张卫东到庭参加诉讼。被告郭红香经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金乡支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告王新国、郭红香签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告王新国、郭红香共同偿还借款本金209519.65元及利息、罚息3769.45元（计算至2019年2月28日），之后的利息和罚息按照合同约定执行；3.原告对被告王新国提供抵押担保的金乡县千寿湖壹号金宜佳大厦1单元1007、1008号房产享有优先受偿权；4.依法判令被告鸿泰公司对上述借款本金、利息及罚息以及因债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费、差旅费等）承担连带清偿责任；5.本案所发生的一切实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费、差旅费等）均由被告承担。事实和理由：原告与被告王新国、郭红香于2016年9月19日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：原告向被告提供借款254000元，借款期间为2016年9月22日至2026年9月22日，还款方式为每月等额本息还款法，每月归还本息2835.89元。贷款执行利率为浮动利率，逾期罚息利率浮动比例为50%。被告王新国用其所有的金乡县千寿湖壹号金宜佳大厦1单元1007、1008号房产为上述借款提供抵押担保并办理了抵押登记。鸿泰公司为上述借款提供保证担保。上述贷款发放后，被告仅履行部分还款义务，已构成严重违约，根据借款合同约定，原告有权解除合同并要求被告偿还借款本息。王新国辩称，利息一直在还，去年收洋葱资金紧张，拖欠了几个月的利息，我尽量正常还息。不同意解除合同。鸿泰公司辩称，本案担保方式为混合担保，原告应对王新国提供的物的担保优先实现债权，否则被告鸿泰公司在其物的担保范围内免除担保责任。既然被告同意偿还所借房贷，就原告利益最大化，该房贷应当予以正常还贷而不能解除合同。郭红香未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年9月19日，王新国、郭红香作为借款人与贷款人金乡支行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，该合同主要约定：借款人王新国向贷款人金乡支行借款254000元，用于购买位于金乡县金宜佳大厦1单元1007、1008室房屋，借款期限为120个月，自2016年9月22日至2026年9月22日；贷款利率为年利率，执行浮动利率，利率于每年的1月1日调整。逾期罚息利率在贷款利率基础上上浮100%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权解除与借款人的借贷关系；对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2016年9月20日，鸿泰公司作为甲方与作为乙方的金乡支行签订了编号201600011商品房销售贷款合作协议书，主要约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于金乡县金城路20号的经批准命名为千寿湖壹号商住楼的商品房发放个人贷款；乙方承诺对购买甲方开发的上述商品房的全部符合贷款条件的购房人提供最高额为10000万元的住房抵押贷款；最长贷款期限30年；甲方在乙方处开立专项保证金账户，甲方不可撤销地授权乙方从任一账户中提取相应款项存入上述保证金专户作为保证金，甲方对该账户中的保证金不存在权属争议；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，具体以甲方签署的保证合同(条款)为准，保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止；甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权从甲方在乙方开立的保证金账户扣划应还款项并要求甲方及时补足保证金。2016年9月20日，金乡支行与王新国、郭红香将位于金乡县金城路南、青年路西、春秋路东千寿湖壹号金宜佳大厦幢01单元1007号、1008号房产办理抵押登记，金乡支行取得他项权证（金乡县房预金字第2016007206号、金乡县房预金字第2016007208号）。2016年9月25日，鸿泰公司作为保证人(甲方)与作为债权人(乙方)的金乡支行签订了《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，该合同主要约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人(因购置座落于金乡县金城路南侧项目所属之千寿湖壹号商住楼房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人、因购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人等)所形成的一系列债权提供最高额保证；最高额保证所担保的债权是指自2016年9月20日至2019年9月20日期间因乙方向债务人发放个人住房(商业用房)贷款而形成的全部债权，包括贷款本金及利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的诉讼费、保全费、律师费等实现债权的一切费用；最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币一亿元整，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制；保证方式为连带责任保证；保证期间自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；若发生法律法规规定或主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止；本合同独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力，如主合同被确认为不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除，则甲方对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、保函等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。2016年9月22日，金乡支行依合同约定向王新国、郭红香指定的账户发放贷款254000元，王新国、郭红香在个人贷款凭证上签名确认。在其后的合同履行过程中，王新国未能按照合同约定期限及金额偿还借款。截止至2019年5月7日，王新国、郭红香欠借款本金206679.65元、利息5302.75元、罚息268.2元未偿还。本院认为，王新国、郭红香、鸿泰公司与金乡支行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》、《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》合法有效，受法律保护。王新国、郭红香在借款后，未能依约定期限、金额偿还借款，金乡支行有权宣布借款提前到期，有权解除与王新国、郭红香的借贷关系，要求王新国、郭红香偿还借款本金，并依约定支付利息。为办理购房按揭贷款，王新国、郭红香将其购买的涉案房屋办理了按揭贷款抵押登记并取得他项权证书交于原告收执，该涉案房屋尚未办理房屋所有权证书，其所办理的金乡县房预金字第2016007206号、金乡县房预金字第2016007208号他项权证书中无房屋所有权证号，存在瑕疵，但在未经法定程序确认无效之前，该他项权证书仍然具有法律效力，原告对位于金乡县鸿泰路南、青年路西、春秋路东千寿湖壹号金宜佳大厦幢01单元1007号、1008号抵押房屋享有他项权利，涉案房屋的抵押担保合同条款及抵押登记应视为有效，原告就抵押担保物在实现债权时享有优先受偿权，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。鸿泰公司向金乡支行提供连带责任保证担保，对王新国所欠债务应承担连带偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五条、第十八条、第二十一条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司金乡支行与被告王新国、郭红香签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；二、被告王新国、郭红香于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司金乡支行借款本金206679.65元、利息5302.75元、罚息268.2元及以本金206679.65元为基数，自2019年5月8日起至实际给付之日止的逾期利息（按《个人住房(商业用房)借款合同》约定的标准执行）；三、原告中国建设银行股份有限公司金乡支行对被告王新国、郭红香提供的位于金乡县金城路南、青年路西、春秋路东千寿湖壹号金宜佳大厦幢01单元1007号、1008号房产在实现债权时享有优先受偿权；四、被告济宁鸿泰置业有限公司对上述第二项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4484元，减半收取2242元，由被告王新国、郭红香、济宁鸿泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 赵 雪二〇一九年九月二十六日书记员 李梦柯