甘肃省康县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1224民初628号 原告：康县鼎千里物业管理有限公司。住所地：甘肃省陇南市康县城关镇西街康县党校****。 法定代表人：陈万岐，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张栋，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：任鹏，男，该公司员工。 被告：杨桂兰，女，1984年5月5日出生，住甘肃省康县。 原告康县鼎千里物业管理有限公司（以下简称鼎千里公司）与被告杨桂兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告鼎千里公司委托诉讼代理人张栋、任鹏，被告杨桂兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 鼎千里公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨桂兰支付原告物业费及滞纳金（违约金）1102.40元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是陇南市康县鼎盛名都小区xxx室业主，原告是该小区的物业管理机构，负责该小区的物业管理。自2018年1月1日至2018年10月8日，被告拖欠应缴纳的物业管理费用967元；被告不按约定时间缴纳物业费的，从逾期之日起按每天万分之五缴纳违约金135.40元，合计人民币1102.40元。经原告多次催缴，被告以各种理由拒绝缴纳。原告为小区居民认真履行物业服务，被告应当履行义务自觉缴纳物业管理费用，为使原告的合法利益得到有效维护，特起诉，望支持原告的诉讼请求。 杨桂兰辩称，我没有签任何的物业合同，原告在庭审时把我叫杨玉兰，我坐在这里和谁打官司，何来的物业合同，何来的物业费。2017年的时候物业就已经存在问题，当时我给苏某打电话，就说一千多块钱的事情，还把我们起诉到法院，我们提出要求还谩骂我们，我们对服务不满，要求换物业。由于物业各种的服务不好，我17年拒绝交物业费。2018年我给刘某某（业委会主任）打电话，说了一个多小时，刘某某与我们没有说就与物业公司续签的合同，里面的内容是有约定，但是你不能以停水停电威胁我们，家里有小孩老人的，2017年的时候我交了水费，但没过几天还让我交，我是极力反感鼎千里公司的，对原告的诉讼请求不同意。 围绕诉讼请求当事人提交了下列证据，本院分析认定如下： 一、原告提交的证据： （一）营业执照副本复印件1份、工商信息变更记录截图打印件1份、法人身份证明1份、法人身份证复印件1份。证明原告主体适格，予以采信。 （二）鼎盛名都小区业主委员会与鼎千里公司签订的物业服务委托合同1份。原告欲证明：“鼎盛名都小区业主委员会与鼎千里公司签订了物业服务委托合同，对被告及其他业主具有约束力。”该合同约定鼎盛名都小区业主委员会委托鼎千里公司对小区进行物业管理，虽然合同第六至十条约定的主体、内容不明确，甚至错误，但合同的主要内容包括服务期限、服务范围、服务质量，物业费价格的约定具体明确，不影响服务合同的本质，予以认定。 （三）收费价格备案表。证明鼎千里公司收取物业费的标准经康县物价局核定的事实，予以采信。 （四）被告欠费金额明细单及欠费收费台账记录打印件各1份。证明鼎千里公司主张被告拖欠物业费的数额来源与计算方式，证明被告在鼎盛名都小区的住房面积为104.36平方米，对2018年1至10月份被告应交付物业费966.17元（104.36元×9个月+104.36元÷31天×8天）的部分，予以采信。 （五）鼎千里公司催缴物业费的照片复印件1份、业主委员会催缴物业费的通知照片复印件1份、物业收交水费的通知照片打印件1份、自来水公司催费通知照片复印件1份、电力公司催费通知照片复印件1份。证明物业公司、电力公司、自来水公司、业主委员会等机构催缴物业费、水电费的事实，予以采信。 （六）康县住建局康建发2017（29）号文件复印件1份、康县鼎盛名都业主大会第一次会议纪要1份、康县房产管理所（2017）4号文件复印件1份。证明鼎盛名都小区在2015年6月13日选举产生业主委员会、刘某某任主任的事实以及鼎千里公司相关服务资质经主管部门核定的事实，予以采信。 （七）2018年元旦物业假期温馨提示，2018年1月8日公告，2018年4月15日鼎盛名都小区业委会临时公告，2018年1月25日关于请求动用维修基金的请示报告，2018年3月5日请勿在公共区域存放私人物品的公告，2018年3月20日物业费缴纳通知，2018年7月9日物业费缴纳通知，乘梯须知，电梯平层标记图，配合物业收费提升服务质量的报告，2018年8月30日通知，春节期间温馨提示，2018年国庆节放假的温馨提示，2018年9月10日通知，鼎盛名都物业服务项目收支情况公示，2018年9月10日最后催款通知单，物业公司停水作业的通知，2018年9月30日康县自来水公司催费通告，2018年10月8日物业公司致歉书，照片23张。证明物业公司提供了部分服务的内容，予以采信。 （八）2017年物业服务合同2份。证明鼎千里公司在2017年度与小区业主、业主委员会签订2017年度服务合同及鼎千里公司为该小区服务的事实，予以采信。 （九）2018年9月20日关于终止鼎盛名都小区水电费代缴的决定照片2张，物业公司退出小区的通告照片打印件3份。证明鼎千里公司张贴公告计划于2018年9月30日退出鼎盛名都小区，并将退出通告抄送相关行政部门，告知业主以及业主委员会的事实，因国庆节放假，鼎千里公司于2018年10月8日正式退出鼎盛名都小区，予以采信。 二、被告提交的证据：照片2张，被告欲证明小区绿化、地面的平整、卫生等方面存在问题。该组证据虽系孤证，结合鼎盛名都小区系列案件部分业主的陈述，能够证实鼎千里公司服务质量、服务水平存在问题，相当一部分业主不满意的事实存在，对该组证据予以采信。 综合上述证据的分析与认定及当事人当庭陈述，确认本案存在以下事实：2015年6月13日，经康县鼎盛名都业主大会第一次会议表决，选举产生了以刘某某为主任的业主委员会，并于同月16日经康县房产管理所批准同意。2017年1月1日，原告鼎千里公司进驻康县鼎盛名都小区，承担物业管理服务，被告杨桂兰为该小区xxx室业主，房屋面积104.36平方米。2017年原告分别与康县鼎盛名都小区业主委员会、被告签订物业服务合同，该两份合同均约定：“合同期限为1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；物业管理服务费按产权面积1元/月/平方米”。后因物业服务不到位等原因，原告与该小区部分业主发生矛盾，该小区部分业主要求更换业主委员会、撤销物业公司。2018年1月1日，原告为乙方与康县鼎盛名都小区业主委员会为甲方签订物业服务委托合同，双方约定：“委托管理期限一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；物业管理公共服务费收费标准：1元/㎡/月，收费面积以建筑面积为准；”。双方还约定了物业管理服务内容、服务质量、服务费用等。2018年1月1日至2018年10月8日鼎千里公司为鼎盛名都小区提供了安保、门卫值班、卫生清洁、电梯运行、代交水费等物业服务。在2018年度鼎千里公司为鼎盛名都小区服务期间，相当一部分业主以本人未与鼎千里公司签订服务合同、服务质量差、随意停水停电为由拒绝交纳物业服务费。鼎千里公司及电力部门，自来水公司多次催告交纳水电费、物业费未果，小区停水、停电的情况时有发生。2018年4月15日，经康县鼎盛名都小区业主委员会（临时）会议推选，产生了以刘某某为主任的新的临时业主委员会。2018年8月22日鼎千里公司张贴公告计划于2018年9月30日退出鼎盛名都小区，并将退出通告抄送相关行政部门，告知业主以及业主委员会，因国庆节放假，鼎千里公司于同年10月8日正式退出鼎盛名都小区。按照物业服务合同的约定，被告住房面积104.36平方米，需交纳2018年1月1日至10月8日的物业费966.17元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中原告与鼎盛名都小区业主委员会于2018年1月1日签订的物业服务委托合同约定鼎盛名都小区业主委员会委托鼎千里公司对小区进行物业管理，虽然合同第六至十条约定的主体、内容不明确，甚至错误，但合同的主要内容包括服务期限、服务范围、服务质量，物业费价格的约定具体明确，不影响服务合同的本质，该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同，虽然在2017年第四季度鼎盛名都小区部分业主对鼎千里公司的服务不满意，强烈要求更换物业公司，但在2018年1月1日之前鼎盛名都小区没有重新选举出新的业主委员会，也没有罢免刘某某作为业主委员会主任的情况下，作为原任的业主委员会主任刘某某以鼎盛名都小区业主委员会的名义与鼎千里公司继续签订物业服务合同，无证据证明是个人行为，因此该合同对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，而且本院同期审理的原告诉鼎盛名都小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，原告提交的催交水电费及值班日志的证据证明，鼎千里公司为鼎盛名都小区服务的事实存在，业主及物业服务公司应当履行各自义务。其次，物业费的收取标准依法产生，物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容；业主应当按照物业服务委托合同确定的缴费标准、期限缴纳物业服务费。《物业服务解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”对原告要求被告缴纳物业费请求的合理部分，应予支持；被告所持个人并未与鼎千里公司签订物业服务合同、不是合同相对人、不认可业主委员会与鼎千里公司签订的合同、不应缴纳物业费的抗辩事由本院不予支持。 关于被告及其他业主反映小区内的照明、消防、绿化、卫生、安保等方面存在不同程度瑕疵的问题，本院认为原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。本院同期审理的原告诉鼎盛名都小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就公共区域的照明、绿化、卫生、安保、地面平整等方面存在瑕疵，并提供了相应的照片予以佐证，虽然业主所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，《物业服务解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”；《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”综合业主的一致陈述可以认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，与物业服务委托合同约定的服务质量存在实际的差距，关于应收取物业费的标准，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平、服务质量，本院对物业公司主张的物业管理服务费酌情予以调整，按约定物业费的70%即676.32元（966.17元×70%）予以支持，超出部分不予支持；对物业公司主张逾期交纳违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告杨桂兰于本判决生效后十日内向原告康县鼎千里物业管理有限公司支付2018年1月1日至10月8日物业费676.32元； 二、驳回原告康县鼎千里物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告康县鼎千里物业管理有限公司负担15元，被告负担10元（被告应于本判决生效后三日内支付至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。 审 判 员 王翔宇 二〇一九年九月二十四日 法官助理 张美美 书 记 员 牟亚薇