江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏02民终2487号 上诉人（原审原告、案外人）：仇叶，女，1979年12月10日生，汉族，住江苏省太仓市。 上诉人（原审原告）：王泽民，男，1979年5月1日生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：顾志强（受仇叶、王泽民的共同特别授权委托），江苏至誉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜兴市大鹏建材有限公司,住所地江苏省宜兴市张渚镇五洞村。 法定代表人：沈立平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈庆，江苏骏图律师事务所律师。 上诉人仇叶、王泽民与被上诉人宜兴市大鹏建材有限公司(以下简称大鹏公司)案外人执行异议之诉一案，不服江苏省宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）（2018）苏0282民初12261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 仇叶、王泽民上诉请求：1、请求依法撤销宜兴法院（2018)苏0282民初12261号民事判决，并予以改判不得对干盛林名下座落于太仓市（以下简称案涉房屋)进行强制执行。2、诉讼费用由两被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认为“未能过户的原因只能归咎于原告自身”不能成立。案涉房屋未能过户的责任不在买受人，买受人对此没有过错。1、带有抵押的房屋买卖是普遍现象，购买有抵押的房屋本身没有过错。2、对如何解除抵押买卖双方进行约定，明确要求出售人及时剔除抵押。3、是出售人违约未办理抵押解除手续，买受人积极催促甚至提起诉讼主张权利。4、买受人至今仍愿意提存付清剩余购房款，并愿意提存付清银行全部抵押借款，以剔除抵押。二、其是该起事件的最大受害者，其为购买该房产己支付了购房款140万元，投入装修50多万元，一家四口（两个孩子）早己居住在该房屋中，其为维权也投入了大量精力和金钱。一旦该房屋被强制执行，其不仅将无家可归，而且必将造成巨额损失，全部财产和心血将化为乌有，其家庭将遭受不可承受的严重后果。 大鹏公司辩称：上诉人过错较明显，签订房屋买卖合同时知道或应当知道该房屋存在抵押的事实，其只需要被执行人出具一份房屋权属档案证明就能了解相关抵押事实，但其对此没有尽到谨慎义务，在签订房屋买卖协议后虽然其数次要求剔除抵押配合房屋过户，但是这不能掩盖其在购买房屋和未办理过户手续中存在过错的事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正合理，请求依法驳回上诉，维持原判。 仇叶、王泽民向一审法院起诉称：1、请求不得对干盛林名下坐落于太仓市（太房权证太仓字第××、01××02）房屋进行强制执行。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月13日，原告因生活居住及子女上学需要，向干盛林购买房屋，经房产中介签订《房屋买卖合同书》，合同约定干盛林将坐落于太仓市的房屋转让给原告，房屋建设面积152.43平方米，产权证号为01××01，土地证号为02&tim**;×52，房屋成交总价为1900000元，房屋价款分期支付，合同签订之日支付定金2万元，2016年4月30日前支付1130000元，2018年4月30日前（过户之后支付余款75万元），还约定干盛林确保房屋无抵押等。合同签订后，原告积极履行，按约于合同签订之日即2016年4月13日支付定金2万元，与2016年4月16日支付了第二期113万元，2016年4月16日干盛林将房屋交付给原告，同时将房产证、土地证、钥匙和水电煤卡等也交付给了原告，2016年4月18日至2016年7月18日，原告对房屋进行装修，花费50多万元，2016年12月原告入住该房屋至今。2016年7月原告与干盛林沟通过户事宜，发现该房屋存在100多万元的银行抵押贷款，为此双方于2016年7月31日签订补充协议，约定办理的过户时间为2016年11月15日之前，并约定干盛林保证还清银行贷款，补充协议签订后，原告又陆续支付房款25万元，累计已达140万元，然而干盛林却没有归还银行贷款也没有按约将房屋过户给原告。原告于2017年6月5日向太仓市人民法院提起诉讼要求过户，发现该房屋被宜兴市人民法院查封后提出执行异议。现愿意将购房余款交付法院执行。综上请求法院支持原告诉请，解除对该房屋的查封。 被告大鹏公司答辩称，根据物权法的相关规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转移抵押财产，但受让人代为清偿债务，消灭抵押权的除外，该规定是关于不动产转让的合同效力的强制性规定，（2018）苏0282执异93号执行裁定据此驳回原告的诉讼请求并无不当。即使按照原告主张的执行异议和复议的若干问题的规定第28条，原告也不符合该条的所有要求，且不论原告与干盛林买卖行为是否合法真实，是否实际占有了该不动产，原告至少在买受该房屋的时候应当知晓房子存在抵押的事实，但是原告迟迟不解决抵押的问题并办理过户手续，认为原告对于过户登记未能成形的原因本身存在过错，综上请求法庭驳回原告的所有诉请。 一审法院认定事实：大鹏公司与干盛林、干盛林经营部买卖合同纠纷一案审理过程中，该院作出（2017）苏0282民初4899号民事裁定书、协助执行通知书，于2017年5月26日裁定查封干盛林名下坐落于娄东街道岳阳路2号1幢301室（产权号为01××01、01××02）房屋，查封期限三年。后该院于2017年7月5日作出（2017）苏0282民初4899号民事判决书，判决“干盛林、干盛林经营部应于本判决发生法律效力之日起10日内支付大鹏公司货款1395899元及利息（以1395899元为基数，自2016年1月29日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。”该判决书发生法律效力后，根据大鹏公司的申请，该院于2017年10月23日立案执行，案号为（2017）苏0282执5008号。 后案外人仇叶、王泽民以上述查封房产系其所有为由向该院提出异议，要求解除对上述财产的查封。该院审查后作出（2018）苏0282执异93号执行裁定书，裁定驳回案外人仇叶、王泽民的异议请求。仇叶、王泽民不服，提起本案诉讼。 一审法院另查明，位于太仓市房屋，所有权人为干盛林、干雨，登记日期为2016年3月9日，建筑面积为152.43平方米，房屋所有权证号为01××01、01××02，该房屋于2016年3月10日设定抵押，抵押权人中国农业银行股份有限公司太仓分行，抵押金额122万元。 原告仇叶、王泽民向一审法院提交了以下证据： 1、（2017）苏0282民初4899号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证，证明2017年5月26日干盛林名下的案涉房产被宜兴市人民法院查封。 2、2016年4月13日房屋买卖合同书，主要载明“甲方干盛林将坐落在娄东街道岳阳路2号1幢301室房屋转让给乙方仇叶，房屋建筑面积152.43平方米，房屋产权证号**××01，土地证号02&tim**;×52；房屋成交总价为190万元，于合同签订之日支付购房定金2万元，于2016年4月30日前支付113万元，2018年4月30日前（过户之后付清）支付余款75万元；此合同须至律师处做公证，出具公证书，甲方确保此房屋内无户口、此房无抵押；已收到定金2万元”等内容，以证明2016年4月13日原告与干盛林签订房屋买卖协议。 3、2016年7月31日补充协议，主要载明“将原合同约定的过户交易时间提前至2016年11月15日之前办理，干盛林必须自己将出售的房屋银行贷款还清注销，保证可以正常过户交易；仇叶于2016年8月7日前将房款9万元支付给干盛林，于2016年11月15日之前过户期间将购房款50万元整全部到位；因干盛林产权涉及未成年人，干盛林必须保证可以正常过户签字（包括未成年小孩的权益）”等内容，以证明原告与干盛林在2016年7月31日签订了补充协议。 4、房屋所有权证、土地使用权证，以证明案涉房屋登记在干盛林名下，该两本权证原件均在原告手中。 5、出卖方干盛林、尹树华与买受方仇叶签订的承诺书、（2014）天民诉前调字第00024号民事调解书，以证明2016年10月20日尹树华作为产权共有人干雨的法定代理人签字确认房屋买卖。 6、2016年4月16日无折转客户回单（复印件）、2016年4月1日至2016年10月19日交易清单、2016年6月3日以及2016年8月6日汇款回单、2016年4月16日收条以及汇款申请书、2016年7月31日收条，以证明仇叶、王泽民按约支付购房款138万元，加上签约时支付的定金2万元，共计支付购房款140万元。 7、装修合同、2016年8月2日收据，以证明2016年4月7日原告对案涉房屋进行装修，已合法占有案涉房屋。 8、电费缴纳告知书，以证明房屋买卖合同签订后干盛林即将电费缴纳告知书原件交给仇叶、王泽民，用于办理银行代扣事宜。 9、2016年4月18日中国银行苏州分行自动转账代收付授权书、存款历史交易明细清单、2016年7月29日管道燃气供用气协议以及入住证明、房屋现场照片，以证明原告办理案涉房屋水电煤气等费用银行代收付业务，原告当时已经占有使用房屋。 10、（2018）苏0282执异93号执行裁定书，以证明宜兴市人民法院以案涉房屋买卖未经抵押权人同意为由未支持原告的执行异议。 11、微信聊天记录，以证明一直催促干盛林配合过户。 大鹏公司对上述证据质证表示，对法院出具的裁定书均无异议，对原告提供的其它证据真实性均有异议，不予认可。 以上事实，由房屋买卖合同书、补充协议、承诺书、交易清单、汇款回单、入住证明、装修合同、聊天记录、执行裁定书以及庭审笔录等证据在卷佐证。 一审法院认为：本案的争议焦点是，案外人对争议房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。对于原告提供的房屋买卖合同是否合法有效的问题。针对上述四项情形的审查认定，作了具体分析：首先，根据我国物权法第一百九十二条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，抵押人虽未经抵押权人同意出卖抵押物的，合同仍有效。其次，被告大鹏公司虽对房屋买卖合同、收条等证据的真实性提出异议，但未提供证据予以反驳，结合银行汇款单、燃气供气协议、入住证据等证据法院对原告主张的房屋买卖、付款以及占有使用房屋的事实予以认定。第三，审查中，原告亦表示愿意将房款余款交付法院执行。第四，关于原告是否符合“非因买受人自身原因未办理过户手续”的问题。一审法院认为，如案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的，这种情形原则上应认定为“系因案外人自身原因未办理过户登记手续”。本案中，原告主张签订房屋买卖合同的时间为2016年4月13日，在签订房屋买卖合同时房屋已设定抵押权。原告在购买房屋时应当对房屋的权属情况尽审慎注意义务却未能尽到，在签订房屋买卖合同后才发现房屋上设定抵押，后又与干盛林签订补充协议，约定贷款还清注销过户，由此可见原告对于购买房屋上存在抵押而不能过户之风险系明知的。至法院查封前该房屋仍未能办理过户，且至庭审结束时房屋抵押权亦仍未注销，故未能过户的原因只能归咎于原告自身。据此，对原告主张对争议房屋提出排除执行的诉讼请求，法院不予支持。判决驳回原告仇叶、王泽民的诉讼请求。 二审中，双方对一审查明事实没有异议。 本院查明：2016年4月13日仇叶与干盛林签订的《房屋买卖合同书》第3条载明“甲（干盛林）乙（仇叶）双方在丙方处签订房产买卖合同，房屋价款乙方分期付款给甲方。第一期，在双方签订合同之日，付购房定金人民币20000元（大写）贰万元正；第二期1130000壹百壹拾叁万元正于2016.4.30前支付（公证书出来后）；第三期750000柒拾伍万元正于2018.4.30前支付（过户之后付清）” 本案的争议焦点是，仇叶、王泽民对争议房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，仇叶、王泽民作为买受人，符合上述情形中的前面三项，但不符合第四项。因为，其与被执行人干盛林签订的房屋买卖合同第14条“补充约定”明确“此合同须至律师处做公证，出具公证书，甲方确保此房屋内无户口、此房无抵押”同时在合同第3条也已经明确约定“第二期1130000壹百壹拾叁万元正于2016.4.30前支付（公证书出来后）”。该两条约定表明上诉人仇叶、王泽民是意识到他人权利可能产生的（户口、抵押）障碍的，也约定了可以保护自己的条款。但其付款之前没有履行合理的注意义务，故未能过户的原因应归咎于其自身。其对争议房屋享有的民事权益不足以排除强制执行。 综上所述，仇叶、王泽民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10950元，由仇叶、王泽民负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘永刚 审判员  俞 彤 审判员  秦小兵 二〇一九年九月十日 书记员  张 萍