河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初4880号原告：张霞，女，1988年10月11日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：葛秀娟，河南昊展律师事务所律师。被告：李小党，女，1981年8月21日出生，汉族，住河南省中牟县。被告：李现伟，男，1979年12月6日出生，住河南省内黄县。二被告委托诉讼代理人：赵中华，男，1980年2月16日出生，汉族，住河南省中牟县。原告张霞与被告李小党、李现伟租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张霞及其委托诉讼代理人葛秀娟，被告李现伟，被告李小党、李现伟委托诉讼代理人赵中华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求依法判令二被告返还店铺转让费63000元，并赔偿损失暂定为10000元。本案在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：要求撤销租赁合同，返还转让费63000元、租赁费20000元、押金5000元，共计88000元，并赔偿资金占用期间的利息损失，利率从2019年3月8日起至实际偿还之日止按年利率6%计算。并赔偿装修损失，损失数额为22304元。以上共计110304元。事实和理由：2019年二被告位于中牟县青年路××号店铺显示转让，2019年3月8日，原告看到贴于二被告店铺门上的转让告示，便与二被告在店铺内商量转店事宜，基于二被告告知的可以连续承租的情况，当日原告便支付2万元定金。协商过程中，二被告均称房子可以一直连续租赁，先交一年租金，每年一月份自动续租。原告基于可以续租的承诺及预期，决定承租二被告的店铺并支付高额的转让费63000元。2019年3月20日，原告承租后，开始装修店铺用于奶茶店经营，在原告装修完毕后，2019年4月1日突然收到河南农业职业学院的通知书，才得知该学校将于2019年12月31日收回店铺，且学校不允许租户私自转租。现由于二被告故意隐瞒无法续租及其无转租权的事实，导致原告损失较大，现原告要求而二被告返还63000元高额转租费并赔偿损失，望判如所请。被告李小党、李现伟辩称，第一，原告诉称的“被告故意隐瞒无法续租及其无转租权”的说法不成立，纯属捏造。被告李小党当时转手房屋时已经如实、充分告知与房屋经营使用有关的全部情况，毫无隐瞒。第二，原告作出接手房屋经营使用的决定的根据是自己的亲自了解而不是被告的告知，不涉及原告告知有无隐瞒的问题，原告应当自担风险。原告原系河南农业职业学院职工，刚离职不久。初次见面商洽时其表示亲自向该学院有关部门了解房屋经营使用相关情况后再决定是否接手，后其表示了解的情况与被告所述一致。可见，原告自愿接手说明其已经充分了解并认可该学院关于涉案房屋经营使用的有关制度和现状。假如被告有所隐瞒或者告知的内容与原告了解的内容不一致，但是原告认为亲自了解的内容更加可信可靠的，原告是根据自己的了解作出接手的决定，理当风险自担。第三，被告与原告之间不存在房屋租赁合同关系，原告起诉缺乏事实根据。首先，原告自认“店铺转让费”本质是原告购买该店铺“先占先得”的权利和附加权利，被告转让的也是此项“先占先得”的权利。显然原、被告之间对此项权利的转让行为不构成房屋租赁合同关系。其次，原告明知其租赁的是河南农业职业学院的房子，接手以后的房屋租金是交给河南农业职业学院的，所以原告与河南农业职业学院之间形成事实上的房屋租赁合同关系，河南农业职业学院对此追认。最后，原告先付的20000元就是房屋租金，“转让费”63000元不是租金又怎么能够在“转让费”的事实基础上形成房屋租赁合同关系呢？所以，本案案由是租赁合同纠纷，与本案基础法律关系不相符。第四，被告转让的是自己的店铺，转让行为不违反法律禁止性规定，合法有效，无须退还任何款项。装修是其自主经营行为目的是提升经营形象提高盈利能力且装修损失又无证据证明，要求被告承担没有事实和法律依据。综上，请求法院依法判决驳回起诉或者驳回诉讼请求。庭审中，二被告在原有答辩状基础上补充几点。一，目前，原告正在开展正常的经营活动，无论是被告或农业学院，均未对其经营活动进行干涉。原告未发生任何实际损失，承包期限也尚未届满，提出起诉请求缺乏事实根据。二，押金的性质是原被告之间就租赁期限届满之后学校如数返还给原告，目前租赁期限尚未届满，此项诉讼请求缺乏事实根据，不应支持。三，租赁费和店铺的转让费是两种不同性质的法律关系，不应当在同一个诉讼请求中进行审查。四，原告请求支付利息的赔偿和装修金的赔偿系其自主经营活动所形成的，应当由自己承担。五，被告从没有说过自动续租和故意隐瞒学校收回店铺无法续租及无转租权的话，原告系故意编造事实，谋取非法诉讼利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年1月10日，被告李小党与河南农业职业学院签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：“出租方（甲方）：河南农业职业学院，承租方（乙方）：李小党。第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于青年路××段，建筑面积16平方米。二、房屋租赁情况1、租赁用途：经营玩具、饰品等。2、在租赁期限内，未事前征得甲方同意，乙方不得擅自改变该房屋的租赁用途。三、租赁期限1、该房屋租赁期限为12个月。自2019年1月1日起至2019年12月31日止。四、租金及支付方式1、该房屋的年租金为每间24000元整，共24000元。2、租金按年度支付，先付后用。七、1、乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能符合国家法律及地区管理规定。5、乙方应按本合同的约定合法使用租赁房屋，不得转租，不得存放危险物品及不合法之物品。九、违约处理为防止乙方未经甲方同意，私自转让出租甲方房屋资产。乙方需缴纳一定保证金，按每间房屋10000元计算。乙方未经甲方同意私自转让，除收回房屋外，不再退还保证金，按违约金收缴”。2019年3月份，被告李小党、李现伟与原告张霞口头协商一致达成《房屋租赁合同》。双方约定，被告李小党、李现伟将上述房屋转租给原告张霞，房屋租金是每月2000元，一年24000元。原告向被告支付租金20000元，转让费63000元，押金5000元，上述费用共计88000元。后二被告将房屋交付给原告使用。2019年4月1日，河南农业职业学院向各租赁户发出通知，决定于2019年12月31日收回所有出租出借的房屋、场地，不再对外出租、出借。现原告要求撤销租赁合同，要求二被告返还转让费63000元、租赁费20000元、押金5000元，共计88000元，并赔偿资金占用期间的利息损失以及装修损失。双方为此产生纠纷，协商未果。原告诉至本院。庭审中，原、被告均表示，原、被告所争议的房屋系河南农业职业学院北门东边第三个门面房，位于中牟县青年路××号，所有权属于河南农业职业学院。庭审中，原告表示，涉案房屋租赁是从2019年3月20日开始的。被告表示被告于2019年3月19日把店铺交给原告。庭审中，原告表示，原告对上述房屋进行装饰装修，支出装修费用22300元。为了避免扩大损失，涉案房屋现在由原告占有使用，但没有进行实际经营。被告表示该店铺存在长期的经营行为，现在仅是因为学校放假了，没有生意，暂时关门。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告口头协商一致达成《房屋租赁合同》，被告李小党、李现伟将涉案房屋转租给原告张霞，但2019年1月10日被告李小党与河南农业职业学院签订《房屋租赁合同》约定涉案房屋不得转租，且二被告亦未提供充分证据证明河南农业职业学院对原、被告口头达成的《房屋租赁合同》予以追认，故原、被告口头达成的《房屋租赁合同》为无效合同，二被告因该合同取得的财产，应当予以返还，结合本案实际情况，原告可要求二被告退还原告押金5000元，转让费63000元，租赁费20000元（扣除原告相应房屋占有使用费，自2019年3月19日起至实际返还涉案房屋之日止，按月租金2000元计算）。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告的抗辩理由，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李小党、李现伟于本判决生效之日起十日内退还原告张霞押金五千元，转让费六万三千元，租赁费二万元（扣除原告张霞相应房屋占有使用费，自2019年3月19日起至实际返还涉案房屋之日止，按月租金二千元计算）;二、驳回原告张霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2506元，由原告张霞负担1000元，由被告李小党、李现伟负担1506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验。审 判 长  王宏亮人民陪审员  朱永安人民陪审员  曹西祯二〇一九年九月六日书 记 员  郑京京