内蒙古自治区突泉县人民法院民事判决书（2019）内2224民初1039号原告：突泉县众诚房地产开发有限公司。统一信用代码：9115222408516971XY。法定代表人：郭守壮，总经理。委托诉讼代理人：马小峰，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀北，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：沈志宇，男，1982年10月1日出生，蒙古族，职员，现住突泉县。身份证号：×××委托诉讼代理人：姚爱武，黑龙江姚爱武律师事务所律师。原告突泉县众诚房地产开发有限公司（以下简称众诚公司）与被告沈志宇返还原物纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众诚公司的委托诉讼代理人马小峰、张秀北，被告沈志宇及其委托诉讼代理人姚爱武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于××县南、湖西路西陶然庭苑小区3号楼三单元1701号房屋（面积132.86平方米）腾空后返还给原告；2.判令被告支付自2019年1月至实际腾房日的房屋占有使用费（每年3,500.00元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告是多年的朋友关系。2016年原告开发陶然庭院小区后，被告提出先借用该房屋居住，待筹够房款后，再与原告签订房屋买卖合同付款买房。考虑多年的朋友关系，原告出于情义答应将陶然庭院小区3号楼三单元1701号房屋暂借被告居住使用，口头约定被告尽快筹款后签约确立买卖关系。直至今日，被告借用原告房屋居住近三年却始终不提签约付款的事，原告多次要求被告返还房屋，但被告却以“没地住”等理由推脱，至今拒不返还，原告现依据我国《民法总则》及相关规定，依法诉至贵院，望判如所请，维护原告合法权益。被告沈志宇辩称，不同意原告诉讼请求。1.原告陈述的事实与真实情况不符，也不符合常理，本案的真实情况是2013年5月，被告与原告法人郭守壮、程浩、王武四人决定买本案涉案土地，然后进行转卖。当时四人用在如意花园小区的14,000,000.00元房产贷款7,000,000.00元，随后，再由沈志宇、沈志宇、王武各拿出1,000,000.00元现金，组成10,000,000.00元购买涉案地块。之后，沈志宇、程浩、王武准备将地块转卖，有意购买人出价40,000,000.00元，但郭守壮不同意。在2013年11月至12月份初，四方达成一致意见，郭守壮承诺在该涉案地块开发建设后，给予沈志宇、程浩、王武每人各不低于2000平方米的商业楼和不低于300平方米的住宅楼，当时沈志宇等三人同意退出，前提条件是郭守壮用如意小区14,000,000.00元房产偿还7,000,000.00元贷款，以及相关的债权债务，原如意小区的债权债务以及涉案地块转至郭守壮处。后郭守壮以自然人身份成立独资公司即本案原告。2.本人涉案房屋及车库来源是当时原告（郭守壮）的承诺，现原告诉称“多年朋友”这是事实，但“借用”明显缺乏事实和证据予以佐证，其次，原告诉称诉讼请求相互矛盾，假设是借用，哪来的房屋占有费，其强调被告实际占用使用该房屋三年时间，但原告却不提任何异议，有悖于常理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告众诚公司向本院提交以下证据：突泉县发改局文件，突发改字2014104、105号文件二份（复印件），建设工程竣工验收备案表一份（复印件）一份（复印件），证明涉案地块是由众诚公司开发的，没有签订过合同；被告沈志宇对证据真实性、合法性、关联性以及证明的目的均有异议，发改委104号文件和105号文件并不能证明本案的涉案房屋归原告所有，对建设工程竣工验收备案表证据目的有异议，备案表记载手续齐全准予备案没有明确表明诉争房屋由原告所有，按照物权法，主张返还原物必须是不动产的权利人，原告方需提供证据证明自己是是本案诉争房屋的权利人，如未提供所有权权属关系证明，说明本案诉争案由是占有返还纠纷，应适用诉讼时效，按照原告诉称2016年开发到原告立案已超过3年诉讼时效。被告沈志宇向本院提交了以下证据：1.收据一枚（质证原件，提交复印件）及银行流水一页，记载2013年10月10日，被告向原告的现金员陈玉香转账1,000,000.00元，当时原告公司并未成立，由现金员加盖如意花园项目部的公章，证实被告向原告支付购地款1,000,000.00元。2.担保借款合同二份（质证原件、提交复印件）、委托担保协议一份（质证原件、提交复印件）、反担保保证合同三份（质证原件、提交复印件）、抵押合同一份（质证原件、提交复印件）、借款账户确认书二份（质证原件、提交复印件），借款结清证明二份（质证原件、提交复印件），还款凭证二份（质证原件、提交复印件），证明，郭守壮、程浩、王武、沈志宇四人以程浩名义，由兴安盟蒙融融资担保，贷款7,000,000.00元，结合第一份证据证实当时被告与郭守壮、程浩、王武四人共同购买涉案土地用于转卖，还证明购地款为10,000,000.00元组成是7,000,000.00元贷款及被告、王武、沈志宇每人1,000,000.00元现金。3.提交原告公司章程修正案一份（复印件），有限责任公司变更登记附表一份（复印件），证明原告在2013年12月25日后变成郭守壮独资公司，该证据中显示土地价值是3,500,000.00元，包括后期在国土局交纳的土地出让金6,500,000.00元组成涉案购地款10,000,000.00元。上述三组证据结合本案证实当时郭守壮向被告以及王武、沈志宇承诺日后在涉案地块开发房产后，向上述三人给付不低于2000平方米的商业楼和不低于300平方米的住宅楼，同时着重说明7,000,000.00元中四人各占1,750,000.00元，被告加上现金1,000,000.00元在10,000,000.00元购地款中占有2,750,000.00元，郭守壮只占有1,750,000.00元。原告众诚公司认为，对被告所有的证据不予认可，收据和账户交易明细上只有日期和卡号，不能证明是谁的卡，不是我公司法人郭守壮，不认可证据的关联性，收据上落款是如意花园项目，说明该款项与本案无关，出具收据时原告公司尚未成立，股东投资信息无异议，不能证明被告证明的问题，业务回执是复印件，不认可。被告沈志宇申请证人出庭作证。被告沈志宇认为，证人证言结合被告方出具的证据，能够证实涉案土地的总价款以及购地款的组成和当事四人达成的一致意见，即由郭守壮在该地块开发房屋后承诺向三人给付不低于2000平方米的商业楼和不低于300平方米的住宅楼，当时三人退出如意花园项目，由郭守壮独享该地块开发后除承诺之外的所有收益以，相关的债务也由其承担。原告众诚公司对证人证言不认可，认为证人陈述与其自身有利害关系，是本案典型的利害关系人，证人陈述没有证据可以佐证，证人反复四人说有合伙关系，但合伙关系是需要书面协议的，被告没有证据证实原、被告之间存在合伙关系。本院经审理认定事实如下：2014年5月30日，原告众诚公司获批建设陶然庭院小区商住楼建设项目，建设地点为突泉县突泉镇民主街南、湖西路北。后，该工程竣工验收合格，2018年3月6日，突泉县住房和城乡建设局准予备案。该工程，国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预销售许可证五证齐全。该工程所用国有土地，使用权人为众诚公司，国有土地使用证号为突国用（2014）第18052号。另查明，诉争房屋，现由被告沈志宇占有、使用。本院认为，合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占。本案讼争房屋，位于陶然庭院小区，而陶然庭院小区商住楼建设项目由原告众诚公司开发建设，该工程所用国有土地，使用权人为原告众诚公司，在该工程竣工验收后，原告众诚公司基于合法建筑的事实，原始取得房屋权属，是该讼争房屋的初始所有权人。原告众诚公司允许被告沈志宇占有、使用该房屋后，被告沈志宇继续占有该房屋，应有合法依据，否则原告众诚公司有权要求被告沈志宇返还。所有权作为物权的一种，其取得方式分为原始取得和继受取得，被告沈志宇并未向本院提交证据证明其占有使用诉争房屋为何种方式取得，未能明确权属基础，属于无权占有。因此对原告众诚公司要求被告沈志宇返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告众诚公司无证据证明该房屋的占有使用费标准，本院也无法酌定，因此对原告众诚公司要求被告沈志宇支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告众诚公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第六十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告沈志宇于本判决生效后十日内，将位于××县南、湖西路西的××苑众诚房地产开发有限公司。二、驳回原告突泉县众诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告沈志宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审判长 庞玉波审判员 王 斌审判员 车兵兵 二〇一九年九月二十六日书记员 倪立晶8/87/8附相关法律条款：《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。