湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终9545号上诉人（原审原告）彭昕君，女，汉族，1989年12月19日出生，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：武生，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：游斌，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）毛国栋，男，汉族，1963年8月29日出生，住湖南省南县。委托诉讼代理人：黄良春，湖南金剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨立新，男，汉族，1969年10月7日出生，住湖南省南县。被上诉人（原审被告）张利青，女，汉族，1964年11月13日出生，住湖南省南县。上诉人彭昕君因与被上诉人毛国栋、杨立新、张利青申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初6095号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。彭昕君的上诉请求：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初6095号民事判决，并依法改判：判令撤销湖南省长沙市开福区作出的（2017）湘0105执异250号执行裁定书，判令恢复对（2016）湘0105执1910号执行案件的继续执行；二、请求二审法院依法判令毛国栋、杨立新、张利青承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）毛国栋未提供实际支付的证据证明其支付了涉案房屋的购房款。毛国栋未提供用于支付购买本案异议房屋30万元首付款的银行转账凭证，即使现金支付，也未提供30万元现金的取款凭证证明。毛国栋仅提交收条证明，明显不合常理，不应得到认定。同时，毛国栋也未提供证据证明由其本人还了后续的按揭房贷，仅根据2017年2月银行出具的未写明还款人的《贷款结清通知书》以及张利青银行卡的还款流水，不能认定是毛国栋实际支付了后续购房款。（二）毛国栋无合法有效的书面买卖合同。毛国栋仅提供了一份非常简单的由自然人书写的《商品房买卖合同》，且合同未经公证，真实性难以核实，完全有可能是张利青为逃避执行，与毛国栋所签。（三）毛国栋并未举证证明在法院查封之前其已经合法实际占有涉案房屋。毛国栋并未举证证明在法院查封之前向其交付房屋并实际使用；一审法院认定张利青、杨立新于2012年8月将房屋钥匙、购房合同原件等资料交给毛国栋，毛国栋支付物业管理费等事实没有任何依据；即使毛国栋提供的2016年9月1日的《房屋租赁合同》属实，涉案房屋于2016年9月1日起，由刘杰租赁使用。而法院查封日期为2016年6月15日，涉案房屋的出租和占有也是在被法院查封之后。（四）假使毛国栋存在房屋买卖行为，也是因自身原因和过错，导致未在法院查封之前办理涉案房屋过户登记手续。毛国栋明知涉案房屋无法办理过户登记仍然购买，是由于其自身原因和过错导致的；即使毛国栋归还了银行按揭贷款，也是在毛国栋明知涉案房产已经被法院查封之后，其没有将房款交付法院执行，存在过错；毛国栋在法院查房之后，将房屋出租，存在过错。因此，毛国栋提交的证据，不足以证明《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的任一情形。二、一审法院作出的解除查封裁定适用法律错误。裁定书直接裁定解除查封冻结违反《民事诉讼法》第二百二十七条规定。请求二审法院予以撤销“（2017）湘0105执异250号”执行裁定书。毛国栋答辩称：一、一审法院作出的（2017）湘0105民初6095号民事判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。二、彭昕君的上诉请求不能成立。1、彭昕君混淆了现金交易与转账的法定程序和概念，现金支付是实践性合同，现金交易无需转账凭证，也无需取款凭证。所以彭昕君认为的“毛国栋仅提交收条的证明，明显不合理”的观点，显然是推测和主观臆断，更何况出卖人杨立新在执行异议的听证会上也承认已收到30万元的购房款。2、毛国栋在订立合同、委托公证、收取张利青的银行卡等一系列的行为完全证明，后续还款人是毛国栋。3、《商品房买卖合同》是真实有效的。4、彭昕君认为毛国栋“并未举证证明在法院查封之前其已合法实际占有涉案房屋”的观点也是错误的。（1）收受钥匙；（2）缴纳物业费；（3）出租给刘杰等均能证明毛国栋在实际使用涉案房屋。另外，实际使用涉案房屋与法院查封该房屋没有利害冲突，2016年6月15日房屋被查封时，毛国栋根本不知情，法院也未通知毛国栋；其二，毛国栋在出租给刘杰之前也是自己缴纳物业管理费，自己使用。5、房屋未能过户是因为2017年2月4日按揭贷款才全部还清，抵押权证消灭在2017年4月1日才开出。6、人民法院可以依照毛国栋的申请，依法裁定解除已查封的房屋。因为毛国栋在提出执行异议的请求事项中有要求“依法解除查封”，该诉求属于人民法院审理的范围，裁定解除查封也是人民法院职权范围，故此，彭昕君认为一审法院不能直接裁定解除查封的观点也是错误的。杨立新、张利青均没有发表答辩意见。彭昕君向一审法院起诉请求：一、判决撤销长沙市开福区法院作出的（2017）湘0105执异250号执行裁定书；二、判决恢复对（2016）湘0105执1910号执行案件的继续执行；三、本案的诉讼费用由毛国栋、张利青、杨立新承担一审法院认定事实：2010年2月3日，张利青与长沙市高升房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买了位于长沙市雨花区金典商务中心第三幢7层706号房，该房建筑面积共105.19平方米，合同约定该商品房单价为每平方米4580.03元，总金额481773元。该房首付款101773元于2010年2月3日支付，剩余房款380000元采用银行按揭方式支付，向兴业银行申请贷款。2010年2月22日，兴业银行股份有限公司长沙分行（债权人）与张利青（主债务人）、杨立新（共同债务人）签订个人购房抵押（保证）借款合同（合同编号：361004032501000），合同约定借款用于购买张利青和杨立新的第一套房屋，借款金额为380000元，借款期限自2010年2月22日至2020年2月22日，共计120个月。2012年12月10日，张利青、杨立新与陈军、毛国栋签订房屋买卖合同，合同约定张利青、杨立新将位于长沙市雨花区金典商务中心第3幢706房转卖给陈军、毛国栋，毛国栋于2012年8月付给张利青、杨立新30×××**元，并从即日起按月开始向兴业银行还贷（4000元／月），张利青、杨立新与2012年8月将商品房买卖合同等购房资料及相关票据交给毛国栋，同时交付房屋钥匙给毛国栋，该合同自张利青、杨立新和毛国栋签字后生效。同日，张利青出具收条一张，载明2012年12月10日收到陈军、毛国栋购房款300000元。2014年6月5日，张利青、杨立新出具一份委托书，委托毛国栋作为合法代理人，办理位于长沙市雨花区金典商务中心1、2、3、4栋706房抵押贷款的还款，领取房屋产权证、他项权证以及注销抵押的相关资产，办理房产出售等相关事宜。委托期限至委托书上的事项办妥为止。2014年6月6日，杨立新、张利青在湖南省长沙市望城公证处对委托书上的签名和指印进行公证。2016年5月25日，彭昕君与杨立新、张利青民间借贷纠纷一案，一审法院根据彭昕君的财产保全申请，作出（2016）湘0105民初388号民事裁定书，裁定冻结杨立新、张利青的银行存款60000元或查封、扣押按其他价值相当的财产。2016年6月15日，一审法院向长沙市房屋产权登记中心发出协助执行通知书，冻结了张利青名下位于雨花区金典商务中心706房屋的产权（产权证号为：雨花字第××号）。2016年7月13日，一审法院作出（2016）湘0105民初388号民事判决书，判决杨立新、张利青在本判决生效之日起10日内偿还彭昕君借款本金51000元及利息（以5.1万元本金为基数，按月利率2%的标准，从2015年7月3日起计算至借款实际清偿之日止）。该判决生效后，杨立新、张利青未履行生效法律文书确定的义务，彭昕君向法院申请强制执行。一审法院立案执行，执行案号为（2016）湘0105执1910号。上述保全措施自动转为执行措施。后毛国栋对一审法院冻结的张利青名下位于雨花区金典商务中心706房屋的产权提出异议，向一审法院提出执行异议。2017年10月9日，一审法院作出（2017）湘0105执异250号执行裁定书，解除对涉案房产的查封、冻结。另查明，2016年9月1日，毛国栋作为出租方与承租方刘杰签订房屋租赁合同，约定将位于长沙市雨花区金典商务中心3栋706房出租给刘杰，租期自2016年9月1日至2017年9月1日，共12个月，租金1000元／月。并附房屋交割清单，清单有热水器一台、空调三台。该房屋租赁合同有承租方刘杰签字确认。2017年1月3日，付款人陈英通过中国建设银行（卡号：30×××79）向收款人张利青（开户行：兴业银行长沙曙光路支行，卡号：62×××11）转账155000元。2017年2月14日，兴业银行的银行卡（卡号：62×××11）向贷款账号36×××98还款138554.53元，涉案房产的按揭贷款全部提前还清。2017年4月1日，兴业银行股份有限公司长沙分行出具抵押权消灭证明，载明兴业银行股份有限公司长沙分行作为抵押权人与张利青、杨立新办理的对雨花区金典商务中心1、2、3、4栋706房（登记证明号：513037977）的抵押权登记，因主债权已消灭，因此抵押权人同意注销对上述不动产所设定的抵押权。并委托毛国栋办理抵押权注销登记等一切与之相关的手续。庭审中，毛国栋称房屋的首付款30万元是2012年12月10日在南县鑫泰宾馆的茶楼以现金的方式支付给张利青，后续的银行按揭款是毛国栋通过张利青的银行卡进行支付（银行卡号为：62×××11），每月归还4000元左右，该银行卡是张利青给毛国栋的。另查明，商品房买卖合同上的另一个签名陈军系毛国栋妻子，后改名为陈英。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，一审法院认为应当从以下几个方面进行分析。一、关于本案是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，2012年12月10日张利青、杨立新作为甲方，陈军、毛国栋作为乙方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，真实合法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同中对涉案房屋地址、购房款的金额和支付方式、房屋的交付方式等进行了约定，符合房屋买卖合同的构成要素，且不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故一审法院认为张利青、杨立新与毛国栋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、毛国栋按照合同约定支付部分购房款且将剩余购房款按合同约定按揭支付的问题。一审法院认为，商品房买卖合同签订后，毛国栋通过现金方式支付30万元给张利青，随后张利青出具收条证明毛国栋已经支付30万元购房款，张利青收到预付购房款并出具收条的行为符合常理。且张利青、杨立新在与毛国栋签订商品房买卖合同后将张利青与开发商签订的商品房认购协议及长沙市商品房买卖合同、张利青个人购房抵押保证借款合同、张利青办理房屋交费的票据等购房证明全部交付给毛国栋控制，并通过长沙市望城公证处对委托毛国栋办理涉案房产的抵押贷款的还款、领取房屋产权证等委托事项进行公证。一般情况下，张利青、杨立新的上述行为只有在毛国栋已经将预付购房款30万元支付给张利青、杨立新的情况下，才会发生。在庭审中，毛国栋也对30万元购房款来源及支付地点、支付方式陈述清晰。故一审法院对毛国栋已经支付30万元预付购房款予以认定。对于剩余的购房款，毛国栋称后续按揭还款是用张利青的卡进行还款，并提交了一张兴业银行的银行卡（银行卡号为：62×××11）作为凭证。本案中，毛国栋对用于还款的银行卡已经取得了实际的控制，并根据公证书及身份证在银行打印了每月还款的银行流水，银行流水显示该银行卡每月只是用于银行还贷，并无其他交易流水。毛国栋的妻子陈英于2017年1月3日向进行还款的兴业银行卡（银行卡号为：62×××11）转账155000元，根据银行客户回单，银行流水显示于2017年2月4日一次性向贷款账号36×××98还款138554.53元，全部提前还款。故一审法院对剩余按揭偿还的购房款系毛国栋支付予以认定。上述还款行为虽发生于一审法院冻结涉案房产之后，但在房产登记在张利青名下，毛国栋作为案外人不知涉案房产被法院冻结的情况下，毛国栋依约还贷的行为，不违反上述司法解释的规定；对毛国栋是否在人民法院查封之前已合法占有该房屋的问题。一审法院认为：2012年12月10日，房屋买卖合同签订后，张利青把涉案房屋的钥匙交付给毛国栋，毛国栋为涉案房屋添置了家用品，并且缴纳物业费的行为，能证明毛国栋已经实际使用该房屋，毛国栋实现了对该房的有效控制。2016年9月1日，毛国栋作为出租房与刘杰签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给刘杰，虽然一审法院对该房屋的冻结在房屋租赁合同签订前，但毛国栋对法院的冻结并不知情，毛国栋将该房屋出租，是在实际占有该房屋的情况下，根据自主意识进行支配。故一审法院对毛国栋在法院查封前已合法占有该房屋的事实予以确认；该房屋未办理过户登记是否是毛国栋自身的原因。本案中，涉案房屋在2017年2月4日将所有按揭房款全部还清，2017年4月1日，兴业银行股份有限公司长沙分行才出具抵押权消灭的证明，拟同意注销涉案房屋所设定的抵押权。在2016年5月25日，长沙市开福区人民法院根据彭昕君的申请作出（2016)湘0105民初388号民事保全裁定后，于2016年6月15日向长沙市房屋产权登记管理中心发出协助执行通知书冻结了张利青名下的涉案房屋，因此，毛国栋在涉案房屋有抵押权的情况下无法办理过户登记，且法院的保全措施在抵押权消灭之前，故一审法院认为，该房屋未办理过户登记不是毛国栋自身的原因。因此，毛国栋能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其作为购房者对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回彭昕君的诉讼请求。本案受理费80元，由彭昕君承担。在二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。一、关于张利青、杨立新与毛国栋、陈英于2012年12月10日签订的《商品房买卖合同》真实性的问题。本院认为，张利青、杨立新与毛国栋、陈英签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，真实合法有效，对双方当事人具有约束力。该合同中对涉案房屋地址、购房款的金额和支付方式、房屋的交付方式等均进行了约定，符合房屋买卖合同的基本构成要件。彭昕君也未能提供证据证明该合同具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故一审法院认定《商品房买卖合同》有效正确，本院予以维持。二、关于毛国栋是否实际交付了30万元购房款的问题。本院认为，毛国栋、陈英以现金方式向张利青、杨立新支付了30万元购房款，有张利青出具的收条予以证明，杨立新在执行异议的听证会上也到庭陈述收到了30万元的购房款，而且张利青、杨立新将他们与开发商签订的商品房认购协议及长沙市商品房买卖合同、张利青个人购房抵押保证借款合同、张利青办理房屋交费的相关票据等购房证明全部交付给了毛国栋，双方在2014年6月6日还前去湖南省长沙市望城公证处对办理涉案房屋的抵押贷款的还款、领取房屋产权证等委托事项进行公证。以上这些行为一般情况下，是在购房者向出卖方支付首付款之后才可能进行的行为，故一审法院认定毛国栋已经支付了购房款30万元合理，本院予以维持。三、毛国栋是否以按揭方式支付了剩余房款的问题。在2017年1月3日毛国栋的妻子陈英向银行还款的兴业银行卡（卡号：62×××11）转账155000元，而根据银行客户回单、银行流水显示于2017年2月4日一次性向贷款账号36×××98还款138554.53元，且根据银行卡流水显示该银行卡专门用于归还银行贷款。在还款完毕后兴业银行股份有限公司长沙分行在2017年4月1日出具了《抵押权消灭的证明》以及《授权委托书》委托毛国栋办理涉案房屋的抵押权注销登记手续，以上证据能够证明剩余按揭贷款的偿还系毛国栋支付。上述还款行为虽发生在一审法院冻结涉案房屋之后，但在房产登记在张利青名下、毛国栋作为案外人不知道涉案房产已被法院冻结的情况下，毛国栋依约还贷的行为，不违反上述司法解释的规定。故一审法院认定毛国栋以一次性支付按揭贷款的方式支付了剩余房款合理，本院予以维持。四、关于毛国栋是否实际合法占有涉案房屋的问题。本院认为，2012年12月10日，房屋买卖合同签订后，张利青把涉案房屋的钥匙交付给毛国栋，而且长沙市西典物业管理有限公司出具的《证明》中写明毛国栋缴纳了2011年8月-2014年6月30日的物业费，之后毛国栋还将涉案房屋出租给他人使用。故一审法院认定毛国栋对涉案房屋在查封前已合法占有涉案房屋合理，本院予以维持。五、关于涉案房屋未办理过户登记是否是毛国栋自身原因。本院认为，毛国栋是在涉案房屋有按揭贷款未还清，且有抵押权的情况下无法办理过户登记。故一审法院认定涉案房屋未办理过户登记不是毛国栋自身的原因合理，本院予以维持。六、关于彭昕君提出一审法院作出解除查封裁定存在适用法律错误的理由，本院认为，毛国栋的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故一审法院作出“（2017）湘0105执异250号”裁定书，直接裁定解除对涉案房屋的查封冻结正确，本院予以维持。综上，上诉人彭昕君的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人彭昕君负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年九月三日书记员 刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。