山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终1283号上诉人（原审原告）：赵怀山，男，1970年9月20日出生，汉族，居民，住滨州市无棣县。委托诉讼代理人：邵兆井，山东莫同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无棣经发置业有限公司，住所地山东省滨州市无棣县星湖二路北开发三路东星湖佳苑**楼。法定代表人：李鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李炳峰，山东正鉴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲍振林，男，1959年11月11日生，汉族，居民，住无棣县。被上诉人（原审被告）：徐德军，男，1964年9月7日生，汉族，居民，住无棣县。上诉人赵怀山因与被上诉人无棣经发置业有限公司（以下简称经发公司）、鲍振林、林德军房屋买卖合同纠纷一案，不服无棣县人民法院（2018）鲁1623民初3541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵怀山上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：第一，徐德军、鲍振林的行为应属于表见代理，经发公司应承担赔偿责任。1.涉案房产系经发公司开发建设的，房屋产权登记在经发公司名下。根据一审中上诉人提交的不动产登记资料查询结果证明、无棣紫竹园项目宣传单页等证据材料，可以充分证明涉案无棣县紫竹园住宅小区17号楼102-302室房屋系经发公司开发建设，涉案房产、土地均登记在经发公司名下，经发公司系房产所有权人。2.上诉人是在无棣紫竹园住宅小区的售楼中心签订的《购房协议》。涉案房产所在小区为紫竹园小区，并且经发公司在该小区沿街设有售楼中心，其工作人员均在售楼中心出售房产，上诉人作为普通购房者，在售楼中心签订的《购房协议》，有理由相信涉案房产就是购买的开发商的房产。3.被上诉人徐德军、鲍振林工作地点在紫竹园售楼中心，并且以小区开发商的身份与上诉人签订的《购房协议》，对被上诉人徐德军、鲍振林在售楼中心工作，以开发商身份对外出售房产，被上诉人经发公司是明知和许可的。4.涉案房产是被经发公司转卖给案外人王凤业的，并且在房管部门办理了备案登记。5.徐德军、鲍振林与经发公司辩称涉案房屋是经发公司抵偿的工程款，在一审中没有任何证据证明，并且一审法院对鲍振林、徐德军为什么在经发公司卖房没有查明。第二，一审法院认为被上诉人将涉案房产转卖他人没有过错，明显是错误的。根据一审法院查明，现在涉案房产已经登记在案外人王凤业名下，并且是经发公司作为出卖人出卖的涉案房产。在与上诉人的《购房协议》未解除的情况下，经发公司一房两卖，属于根本违约，一审法院认为被上诉人没有过错，明显是偏袒被上诉人，并且该处理方式也不符合法律规定。一审法院认为上诉人赵怀山未按照《购房协议》履行付款义务，但在上诉人提起诉讼之前，被上诉人已经将涉案房屋转卖他人，并办理了网签备案。被上诉人在既未催告也未履行通知义务的情况下，将房产转卖他人，造成双方之间的《购房协议》无法继续履行，属于根本违约，应赔偿上诉人的损失。第三，上诉人诉求的一倍赔偿符合法律规定。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，被上诉人一房两卖，导致上诉人合同目的不能实现的，上诉人请求解除合同、返还已付购房款及利息，赔偿损失及人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任是符合法律规定的。目前涉案房产价值已经远远超过合同价款，上诉人已经无法按照合同价款购买到该小区的同等房屋，该损失是由于被上诉人的根本违约行为造成的。上诉人仅主张按照已付房款一百万一倍让被上诉人承担赔偿责任，未诉求该房屋的增值部分损失是符合法律规定的。一审法院判决被上诉人仅承担相应的利息，被上诉人作为根本违约方，不仅未因此受到损失，反而获得更多的利益，这与合同法的立法本意和诚实守信的契约原则是根本相违背的。经发公司辩称，一、上诉人从未到我公司售楼处购楼，更未与我公司签订购楼协议，双方之间不存在房屋买卖合同关系。二、我公司出售房屋有固定的合同格式、合同上加盖公司印章，并由售楼处工作人员直接将房款收入公司公户。如果上诉人是在我公司的售楼处购买房屋，绝不会出现盖其他公司印章、房款打入个人账户的情况。显然上诉人的购房协议不是在我公司售楼处签订的。三、根据上诉人一审提供的购房协议和收款收据，所盖印章均非我公司印章，不存在使用我公司名义的问题；合同上签字的徐德军和收款的鲍振林都不是我公司的人员，不具有代表我公司的身份资格；其签约也不是在我公司的售楼处，不存在代表我公司的外部表征。因而，徐德军、鲍振林的售楼行为并不能构成表见代理，不能在上诉人与我公司之间形成合同关系。四、根据一审法院审理情况，徐德军、鲍振林与上诉人签订购房协议后，因上诉人迟迟不按约定交纳房款，其在等待近一年时间、多次催交无果的情况下，将房子另行出售给了王风业，该行为是在上诉人严重违约在先，徐德军、鲍振林依照合同约定享有合同解除权的情况下实施的，主观上不存在过错，不属于一房二卖的情形。五、业主在房屋办理产权登记之前转让房屋，为减少税费，由开发商办理更名、直接为新业主办理产权登记，属于行业惯例。因此，我公司为王风业办理房屋产权登记的行为，并不能直接得出是我公司将房屋出售给王风业的结论。上诉人的推理是不成立的。总之，上诉人与我公司之间不存在房屋买卖关系，更不存在我公司一房二卖的情形，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，驳回上诉人对我公司的诉讼请求是完全合情合法的，请二审法院驳回上诉、维持原判。鲍振林、林德军辩称，一、与赵怀山签订购房协议的是林德军和鲍振林，房款也是我们收的，我们不是经发公司的工作人员，签协议时没有使用经发公司的名义，也没去经发公司的售楼处。本案涉及的房屋买卖，是我们与赵怀山之间的纠纷，与经发公司无关。二、紫竹园房地产项目是山东兴达建筑有限公司承建的，我和鲍振林是山东兴达建筑有限公司的项目经理。经发公司因资金紧张、无力支付工程款，经过协商，经发公司把本案所涉楼房抵债给我们。我们与赵怀山签订购房协议后，赵怀山迟迟不按约定交纳房款，我们等待近一年的时间、中间多次催交，以后直接找不到人了。再后来赵怀山的妻子找到我们，她说不要房子了，我们这才将房子另行出售给了王风业。因此，我们不存在一房二卖的问题，也不存在经发公司把房子卖给王风业的问题。三、我们卖房前就想把钱退给赵怀山，但是找不到他本人，赵怀山的妻子既不提供赵怀山的银行卡号（他妻子因赵怀山已犯罪怕司法机关冻结其账户），也不提供赵怀山委托收款的委托书，这才导致赵怀山前期已交房款未能及时退还。未能及时退款的责任并不在我们身上。一审判决让我们承担利息，而没有让赵怀山承担违约责任，有失公平。我们没有上诉，是为了尽快把钱退了，尽快地把纠纷了结了。四、我们卖房也是由于施工资金紧张，与赵怀山签订购房协议后，赵怀山迟迟不交剩余房款，我们等了一年多的时间，可以说已经做到仁至义尽，我们另行出卖，实在是迫不得已，没有任何过错。赵怀山要求一倍赔偿实属无理要求，不能成立。总之，赵怀山是与我们签订的购房协说，钱也是我们收的，赵怀山迟迟不交余款，已经构成根本违约，我们在他妻子表态不要房子后，才将房子另行出售，没有任何过错，其上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院驳回上诉、维持原判。赵怀山向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间的《购房协议》；2.判令被告退还购房款、天然气安装费、电视安装费1003700元及利息（利息计算标准：以1003700元本金为基数，按照同期银行贷款利息从2016年1月16日起计算至被告实际付款之日）；3.判令被告赔偿原告1000000元（已付购房款的一倍）；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月16日，徐德军以无棣紫竹园置业有限公司的名义与赵怀山签订了《购房协议》一份，约定赵怀山购买无棣县紫竹园住宅小区17号楼102-302室房屋一套，总价款为2590000元，自协议签订之日起三日内支付房款500000元，2016年3月10日前支付房款1100000元，剩余房款990000元于2016年6月30日前付清。2016年1月16日，赵怀山以银行转账方式向鲍振林的账户支付房款500000元，2016年3月5日，赵怀山支付了燃气安装费3500元、有线电视安装费200元，2016年4月17日，赵怀山又以银行转账方式向鲍振林的账户支付房款500000元。另查明，无棣紫竹园置业有限公司未依法成立。无棣县紫竹园住宅小区17号楼102-302室房屋由经发公司开发建设，现该房屋登记在王风业名下。一审法院认为，无棣紫竹园置业有限公司未依法成立，其不具有民事权利能力和民事行为能力，不能成为合同的当事人。赵怀山与徐德军签订《购房协议》的当事人系赵怀山与徐德军，鉴于赵怀山申请追加鲍振林为被告，鲍振林未提出异议，应认定鲍振林亦是《购房协议》的当事人。本案在审理中，鲍振林、徐德军另向一审法院提起诉讼，诉求解除《购房协议》，说明双方均同意解除合同，符合协商一致解除合同的法律规定，故对赵怀山诉求解除《购房协议》，予以支持。在合同履行过程中，赵怀山未按《购房协议》约定履行付款义务，鲍振林、徐德军在赵怀山未全面履行义务的前提下没有继续履行合同不存在过错。合同解除后，鲍振林、徐德军应当向赵怀山返还已付购房款。鲍振林、徐德军占有赵怀山的购房款期间享有利益，返还款项的同时应支付利息，对赵怀山主张的利息，参照中国人民银行规定人民币同期贷款基准利率计算。赵怀山支付的燃气及有线电视安装费属于对房屋附属设施的支出，其未取得房屋权利，徐德军、鲍振林应返还该款项。赵怀山主张徐德军与经发公司之间构成表见代理，经发公司应承担民事责任，但徐德军在签订和履行合同时没有以经发公司的名义进行民事活动，不符合代理的构成要件，对该主张不予支持。赵怀山主张按购房款一倍的数额赔偿损失，缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决：一、解除赵怀山与徐德军于2016年1月16日签订的《购房协议》；二、鲍振林、徐德军于本判决生效后十日内返还赵怀山已付购房款1000000元及利息（以500000元为基数，自2016年1月16日起至实际给付之日止，以500000元为基数，自2016年4月17日起至实际给付之日止，均参照中国人民银行规定人民币同期贷款基准利率计算）；三、鲍振林、徐德军于本判决生效后十日内返还赵怀山支付的然气及有线电视安装费3700元；四、驳回赵怀山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11415元，由赵怀山负担5707元，鲍振林、徐德军负担5708元；财产保全费5000元，由赵怀山负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，表见代理的前提是行为人以被代理人名义订立合同。涉案《购房协议》系徐德军以无棣紫竹园置业有限公司名义与赵怀山签订，所加盖的印章系“无棣紫竹园置业有限公司专用章”，并非以经发公司名义订立合同。上诉人赵怀山主张徐德军、鲍振林的行为系代表经发公司，不符合表见代理的基本构成要件，不能成立。因无棣紫竹园置业有限公司未依法成立，故本案房屋买卖合同关系赵怀山的相对方系徐德军、鲍振林，而非经发公司，上诉人赵怀山主张经发公司赔偿，不能成立。上诉人赵怀山未按约定支付购房款违约在先，其主张被上诉人赔偿不符合合同约定，亦不能成立。综上所述，上诉人赵怀山上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11414元，由上诉人赵怀山负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇一九年九月二十七日书记员  战亚玲