河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终1666号上诉人（原审被告）：李辉，男，1980年7月23日出生，汉族，住河北省行唐县。被上诉人（原审原告）：石家庄地益嘉房地产开发有限公司，住所地：石家庄长安区合作大厦**。法定代表人：张亮，董事长。委托诉讼代理人：赵伟伟，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：肖玉华，女，1976年7月4日出生，汉族，住河北省行唐县。上诉人李辉因与被上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司、肖玉华案外人执行异议之诉一案，不服河北省行唐县人民法院（2018）冀0125民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李辉上诉请求：一、依法撤销行唐县法院（2018）冀0125民初878号民事判决；二、改判驳回被上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司的诉讼请求；三、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院查封并拍卖肖玉华购买的被上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司开发的位于石家庄市长安区产和所属小房及车位符合法律和司法解释的规定。上诉人诉肖玉华民间借贷纠纷一案法院已作出生效判决并进入执行程序，且查封了肖玉华购买的上述房产。二被上诉人就上述房产签订了房屋买卖合同，虽然没有办理产权证，但已经在房管部门进行了备案登记，肖玉华已经支付了全部房款（通过支付首付款和向银行按揭贷款的形式支付），并实际占用，肖玉华已经出租给上诉人，租赁期限二十年，故法院有权执行上述房产。二、被上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司诉肖玉华一案经石家庄市长安区人民法院审理判决解除了其与肖玉华的商品房买卖合同，不能阻却本案的执行。1、长安区法院虽然判决解除了上述商品房买卖合同，但该判决也查明该房产被行唐县人民法院查封且没有判决肖玉华返还被上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司本案所查封的房产。2、为尽快执行，上诉人同意法院拍卖本案所涉房产后优先偿还被上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司代替肖玉华支付的贷款，并向行唐县法院出具了书面证明。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。被上诉人也同意上诉人意见，只是涉案房产尚有轮后查封，被上诉人担心轮后查封债权人不同意其优先受偿才提前执行异议之诉。上诉人认为上诉人是首封权利人。上诉人同意被上诉人优先受偿就行，不必征得其他轮后查封权利人的同意。故上诉人人民本案所涉房产应当继续执行。被上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司答辩称，李辉的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。被上诉人肖玉华未到庭答辩。石家庄地益嘉房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求停止执行河北省行唐县人民法院作出的（2016）冀0125执252号执行裁定；2、请求确认石家庄市长安区恒大御景半岛4号住宅1单元1201室楼房一套和房屋所属的小房117号及车位（1270）所有权归原告；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月19日被告肖玉华与原告方签订商品房买卖合同，购买原告开发的位于石家庄市长安区房屋，房屋总价款1143195元，肖玉华支付首期房款343195元，剩余80万元办理银行按揭贷款。2013年1月30日被告肖玉华与中国工商银行股份有限公司石家庄中华支行签订个人购房借款/担保合同，被告肖玉华贷款80万元给付原告房款，原告为连带责任保证人，贷款年限30年。2016年5月6日，被告肖玉华已连续3期未按约定还款，中国工商银行股份有限公司石家庄中华支行于2016年3月31日、2016年5月6日从原告石家庄地益嘉房地产开发有限公司保证金账户（账号04×××23）共扣划773735.51元，结清该笔贷款。2016年被告李辉申请执行本院（2015）行民一初字第02045号生效民事判决，要求被告肖玉华给付李辉借款本金100万元及利息。本院于2016年3月11日向肖玉华发出执行通知书，并于2017年2月9日作出（2016）冀0125执252号执行裁定，评估、拍卖被执行人肖玉华位于石家庄市长安区恒大御景半岛4号楼1单元1201室楼房一套和房屋所属的小房（117号）及车位（1270号）。原告向本院提出执行异议，要求停止执行原告财产的执行行为。本院于2018年3月19日作出（2018）冀0125执异6号执行裁定，驳回原告的执行异议请求。原告向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，原告的保证金被银行扣划后，原告于2017年向石家庄市长安区人民法院提起诉讼，要求解除原告与被告肖玉华签订的《商品房买卖合同》，并责令肖玉华配合原告撤销商品房买卖合同在房管部门的备案。2018年5月25日石家庄市长安区人民法院作出的（2017）冀0102民初8711号生效民事判决，解除原告与被告肖玉华于2013年1月19日签订的商品房买卖合同，被告肖玉华于判决生效后十日内协助原告撤销上述商品房买卖合同在房产部门的备案。一审法院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，案件争议的焦点是原告石家庄地益嘉房地产开发有限公司对执行标的位于石家庄市长安区房屋及所属小房及车位是否享有足以阻却强制执行的民事权利。虽然被告肖玉华曾与原告签订商品房买卖合同，购买原告的涉案房产，但由于被告肖玉华违约，导致原告承担了保证责任，归还银行贷款773735.51元。石家庄市长安区人民法院作出的（2017）冀0102民初8711号生效民事判决，解除了原告与被告肖玉华之间的《商品房买卖合同》，并判决被告肖玉华于判决生效后十日内协助原告撤销上述商品房买卖合同在房产部门的备案，因此原告与被告肖玉华之间的商品房买卖合同法律关系依法终止。被告肖玉华购买涉案商品房的基础合同已经解除，商品房预售合同登记备案已被生效判决确认撤销备案登记，被告肖玉华已不能办理该房屋产权登记，进而不能取得该房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋一直未办理物权变更登记，所有权并未转移给被告肖玉华，在生效判决已解除原告与被告肖玉华之间商品房买卖合同和撤销备案登记的情况下，涉案房屋所有权仍为初始建造人原告石家庄地益嘉房地产开发有限公司。因此，原告对执行标的物有排除强制执行的民事权益。原告与被告肖玉华依法解除商品房买卖合同后，本院已经采取的查封措施应予解除。原审判决：停止执行本院作出的（2016）冀0125执252号执行裁定，不得对坐落于石家庄市长安区恒大御景半岛4号住宅1单元1201室楼房一套和房屋所属的小房117号及车位（1270）执行，本判决生效后依法解除对上述标的物的查封。本院2018年3月19日作出（2018）冀0125执异6号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费80元，由被告肖玉华负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明之事实与原审查明相一致。本院认为，石家庄市长安区人民法院作出的（2017）冀0102民初8711号生效民事判决，已解除了被上诉人肖玉华与石家庄地益嘉房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》，并判决肖玉华于判决生效后十日内协助石家庄地益嘉房地产开发有限公司撤销上述商品房买卖合同在房产部门的备案，故上述双方的该商品房买卖合同法律关系已依法终止。被上诉人肖玉华对争议房产已不再享有任何权利，故石家庄地益嘉房地产开发有限公司享有足以排除针对争议房产强制执行的民事权利。原审法院据此作出上述判决符合法律规定，本院依法予以确认。综上所述，李辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李辉负担。本判决为终审判决。审判长  常晓丰审判员  宋广道审判员  张 洁二〇一九年九月四日书记员  王 超