西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初10352号 原告任晴，女，汉族，1993年9月28日出生，住西安市未央区。 委托诉讼代理人李敏，陕西昭应律师事务所律师。 委托诉讼代理人郑凯，陕西昭应律师事务所律师 被告过越，男，汉族，1978年3月21日出生，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人吴昊，陕西学进律师事务所律师。 被告易诗，女，汉族，1989年4月5日出生，住四川省眉山市东坡区，现住西安市雁塔区。 第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司，住所地陕西省西安市高新区。 法定代表人安宁，该公司执行董事。 委托诉讼代理人王利琴，女，汉族，1991年10月26日出生，住西安市雁塔区，该公司员工。 原告任晴与被告过越、易诗、第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家宝业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任晴及委托诉讼代理人、被告易诗及被告过越的委托诉讼代理人、第三人链家宝业公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2019年3月23日，原、被告在第三人处签订西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定被告将位于西安市高新区XX路XX楼XX栋XX室房屋交付给原告，该房屋成交价为585000元，并约定原告于2019年3月23日将定金20000元交付给二被告。协议签订后，原告履行了自己的义务，但被告于2019年3月27日告知原告拒绝出售该房屋，原告要求被告退还定金并赔偿损失，被告不予置评。故原告诉至法院，请求依法判令：1、二被告立即返还原告定金20000元；2、二被告赔偿因根本违约向原告支付违约金116000元；3、二被告向第三人链家宝业公司支付居间服务费10000元；4、本案诉讼费由二被告承担。 被告过越辩称，首先，双方签订的《西安市存量房买卖合同》因不符合西安市人民政府出台的限购政策，致使合同目的无法实现，不应由被告承担违约及赔偿责任。根据西安市政府办公厅于2017年6月28日发布的市政办发〔2017〕59号文件，在西安市限购范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳二年以上个人所得税或社会保险证明。原告的户籍在陕西省渭南市XX城县，不属于西安市户籍居民，同时原告在西安地区参加社会保险是自2017年10月开始截止双方签订合同时连续缴纳社会保险不足两年，不符合限购政策。其次，原告与第三人在与被告易诗签订合同过程中明知原告不具备购房资格且易诗在没有被告过越授权委托的情况下仍与被告易诗签订房屋买卖合同及居间合同存在明显过错，被告不应承担违约及赔偿责任。第三，该房屋是被告过越婚前购买，不属于夫妻共同财产，被告易诗属于无权处分，事后亦未得到过越的追认，对被告过越不发生法律效力，被告过越不是本案适格被告。最后，自合同签订到解除时间较短，原告并未产生实际损失，违约金的约定明显过高。同时原告不具备要求被告向第三人支付居间服务费的主体资格。故请求驳回原告的诉请。 被告易诗辩称，2019年3月23日中介工作人员刘元通知其带上房屋相关资料去中介处，后实际让到第三人公司地址，并提出当天签订合同，其与被告过越经过电话协商，过越不同意以585000元出售该房屋，其将此情况告知原告及中介公司，但中介公司工作人员多次阻拦其离开，后其匆忙签订合同并离开中介公司。其回家后与过越沟通，但过越仍不同意以该价款出售房屋，且其得知原告没有购房资格后，其于2019年3月26日中午将此情况告知中介公司并希望与原告协商处理此事，XX沟XX房定金。2019年3月30日，原告通过微信告知被告要求解除合同，并于2019年4月1日发律师函要求被告支付违约金117000元。原告的赔偿要求已远超其损失及法律规定，故请求法院依法裁判。 第三人链家宝业公司述称，首先，签订房屋买卖合同时被告易诗在原告及第三人工作人员在场的情形下通过电话与被告过越沟通出售房屋事宜，被告过越亦同意出售该房屋，原告及第三人均未采用语言暴力影响其判断力，是其真实意思表示。其次，原告在购房当天确不具备购房资格，但在合同签订第二天已向有关部门提交了落户申请手续，后因被告违约拒绝出售房屋导致合同无法继续履行。第三，在解除合同时，第三人工作人员已告知各方解除合同的法律后果，导致合同无法继续履行的原因在被告，被告应承担由此给原告造成的损失。 经审理查明，2019年3月23日，被告易诗代过越与原告签订《西安市存量房买卖合同》，约定被告将位于西安市高新区XX路XX楼XX栋XX室房屋出售给原告，该房屋价格为580000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价5000元，房屋成交总价为585000元；原告于2019年3月23日向被告支付定金20000元；被告拒绝将该房屋出售给原告的，被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价20%向原告支付违约金。合同签订当天，原告向被告易诗支付购房定金20000元。庭审中，被告过越提交了2017年6月28日《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》网页截图，并表示在签订合同时原告不具备购房资格。经查，2019年3月26日，原告将户籍从陕西省渭南市XX城县XX镇XX社区XX小区迁至西安市，现户籍所在地为陕西省西安市雁塔区XX路**。另查明，2019年3月26日，被告告知中介不再出售该房屋，并于2019年3月27日在微信售后群中称不愿出售该房屋并要求退还定金。2019年3月30日，原告向被告发律师函要求解除合同，被告于2019年4月1日收到该函，并于2019年4月3日将购房定金20000元退还给原告。另查明，二被告系夫妻关系。 上述事实，有存量房买卖合同、收据、集体户户口登记卡、事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原、被告自愿签订《西安市存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，对各方均具有约束力。合同签订后，原告向被告支付购房定金20000元。被告于2019年4月1日收到原告解除合同通知后于2019年4月3日将购房定金20000元退还给原告，故对于原告诉请要求二被告立即返还原告定金20000的请求，本院依法不予支持。对于原告要求二被告支付违约金116000元的请求，原告在签订合同时虽不具备购房资格，但原告在2019年3月26日已将户户籍迁至西安市具备了合同继续履行的条件，时被告告知第三人中介公司工作人员要求解除合同，存在违约行为，故被告应向原告承担相应的违约责任。庭审中，被告提出双方约定的违约金较高，本院考虑到从双方签订合同到解除合同的时间较短，同时原告亦未提交相关证据证明在此期间所受损失情况，故本院酌情判令由被告向原告支付违约金20000元。对于被告过越辩称易诗无权处分该房屋一节，因二被告系夫妻关系，且原告、被告易诗及第三人均表示在签订存量房买卖合同时易诗通过电话与被告过越进行沟通，且在被告易诗与原告签订合同后被告过越并未对此提出异议，可见被告过越对易诗出售房屋是知情的，故对于其辩称，本院不予采信。对于原告要求二被告向第三人支付居间服务费的请求，本案系房屋买卖合同法律关系，且原告并非居间合同中要求支付居间费用的权利人，故本院对此不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告过越、易诗应于本判决生效之日起十日内向原告任晴支付违约金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告任晴的其余诉讼请求。 本案案件受理费3220元，由二被告承担。因原告已预交，故二被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  陈 婷 人民陪审员  马红利 人民陪审员  魏晓春 二〇一九年九月二十四日 书 记 员  薛 梅 打印：薛梅校对:薛梅2019年月日送达 1