文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民终1140号上诉人（原审被告）：重庆西南药业销售有限公司，住所地重庆市涪陵区龙桥龙港大道**，统一社会信用代码91500102059852670C。法定代表人：陈璐，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖克位，男，1969年9月30日出生，汉族，该公司职工，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审原告）：重庆市涪陵阳光飞扬培训学校，住，住所地涪陵区南门山同景金阶**一社会信用代码525001020564679962。法定代表人：张丽丽，该学校校长。委托诉讼代理人：徐婷，重庆鼎圣（涪陵）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：四川阳光飞扬教育发展有限公司，住所地四川省自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**，统一社会信用代码91510100767252377X。法定代表人：蒋孝兵，该公司经理。原审被告：太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司，住，住所地重庆市涪陵区广场路**一社会信用代码91500102709376515L。法定代表人：钟小兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：游灵丽，女，1972年11月15日出生，汉族，该公司职工，住重庆市涪陵区。上诉人重庆西南药业销售有限公司因与被上诉人重庆市涪陵阳光飞扬培训学校、四川阳光飞扬教育发展有限公司、原审被告太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院(2019)渝0102民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人重庆西南药业销售有限公司的委托诉讼代理人廖克位、被上诉人重庆市涪陵阳光飞扬培训学校的委托诉讼代理人徐婷、原审被告太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司的委托诉讼代理人游灵丽均到庭参加了诉讼。被上诉人四川阳光飞扬教育发展有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆西南药业销售有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判其单位与重庆市涪陵阳光飞扬培训学校、四川阳光飞扬教育发展有限公司的房屋租赁合同的终止日期为签订终止协议并经退房验收合格为止；2、改判驳回重庆市涪陵阳光飞扬培训学校要求退还保证金50000元的请求，由重庆市涪陵阳光飞扬培训学校承担该案所有的诉讼费用；3、判决重庆市涪陵阳光飞扬培训学校赔偿欠其单位的租金56347元、2018年的滞纳金460元和违约金10万元。事实和理由是：1、双方签订的房屋租赁合同约定的到期时间为2019年8月1日，没有协商一致，重庆市涪陵阳光飞扬培训学校不能单方解除合同。2、一审法院没有全面了解本案合同的规定，认为只要提前30日通知对方就可以随意任性终止履行合同，错误地认为重庆市涪陵阳光飞扬培训学校已经提前30日通知了其单位，就可以单方面终止履行本案合同。3、按照合同约定，其单位有权要求重庆市涪陵阳光飞扬培训学校赔偿损失，支付违约金，不予退还预交的保证金和预交款项的结余部分。4、重庆市涪陵阳光飞扬培训学校与其单位没有达成一致意见终止协议，未办理房屋交接和交接清单。2019年2月22日，重庆市涪陵阳光飞扬培训学校才缴纳了2018年11月至2019年1月31日的水电费。5、一审判决适用法律错误。重庆市涪陵阳光飞扬培训学校的申请不符合解除合同的条件，其应当继续缴纳租金至双方合同解除，并将租赁房屋退换验收合格之日止。被上诉人重庆市涪陵阳光飞扬培训学校辩称，2012年11月28日，双方签订的本案房屋租赁合同第11条明确约定了违约责任，我们提出的申请基于经营原因还是电梯安全隐患原因，均符合该合同11条的约定。且该条约定是明确约定了违约金后，另行约定的，任何一方需要解除合同，提前30日通知对方，没有约定违约金，对双方都是无责任的约定，重庆西南药业销售有限公司认为是添加的理由不应采信。我们按照合同第八条的约定提前30日提出了解除合同的申请，符合合同约定，重庆西南药业销售有限公司应当退还其单位保证金，其单位已经履行了本案合同义务和相关手续。重庆西南药业销售有限公司应当对自己不作为的行为承担责任。重庆西南药业销售有限公司上诉主张的欠租金和违约责任不是本案审理的范畴，其单位申请解除合同后没有继续使用租赁房屋，重庆西南药业销售有限公司要求违约金没有法律依据。主张驳回上诉，维持原判。重庆市涪陵阳光飞扬培训学校向一审法院起诉请求：1、判决确认其与重庆西南药业销售有限公司、太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司已于2019年1月31日解除租赁合同关系；2、判决重庆西南药业销售有限公司退还房屋保证金50000元。一审法院认定事实：2009年8月2日，太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司（甲方）与四川阳光飞扬教育发展有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于重庆市涪陵区广场路5号涪陵百货大楼正五楼房屋共计1858.78平方米（建筑面积）出租给乙方使用，租赁期限为122个月，从2009年8月2日起至2019年8月1日止；乙方承租该商业用房作教学场地，甲方交付房屋时，向乙方收取房屋保证金50000元；甲方交付租赁物时将租赁区内的中央空调风机、1号电梯等一并交付给乙方，维保责任由甲方负责，维修费由乙方承担；合同终止时甲乙双方应当签订终止协议，乙方应按时交还房屋，甲方退还乙方缴纳的房屋保证金；租赁期间，甲、乙双方任何一方确需解除合同，应提前30日书面通知对方。合同还对租金等进行了约定。2012年11月28日，双方签订了补充协议，乙方将租赁物的530㎡经营场地退还甲方，乙方承租面积按1328㎡计算，重庆市涪陵阳光飞扬培训学校的法定代表人在乙方经办人处签名。2012年5月，四川阳光飞扬教育发展有限公司将前述租赁场地转租给重庆市涪陵阳光飞扬培训学校，将租赁合同中的权利义务及房屋保证金5万元的权利一并转让给重庆市涪陵阳光飞扬培训学校，双方将转租事宜告知了太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司知道后并未提出异议，后租赁物的租金与相关费用均是重庆市涪陵阳光飞扬培训学校向太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司缴纳。2018年1月3日，重庆西南药业销售有限公司向重庆市涪陵阳光飞扬培训学校发出“原重庆涪陵区桐君阁西部医药商城有限公司关于收取租及相关事宜的工作函”载明：重庆市涪陵阳光飞扬培训学校租赁位于重庆市涪陵区广场路5号涪陵百货大楼正五楼经营场地，建筑面积1328.78平方米，租赁时间为2009年8月2日至2019年8月1日，因经营发展需要，该经营场地所有权变更为重庆西南药业销售有限公司，重庆市涪陵阳光飞扬培训学校应交纳的租金、水、电费，即日起由重庆西南药业销售有限公司收取。同时，太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司将四川阳光飞扬教育发展有限公司缴纳的房屋保证金5万元转给了重庆西南药业销售有限公司。重庆市涪陵阳光飞扬培训学校接到该工作函后，从2018年1月起，将该房屋的租金、水、电等费用缴纳给重庆西南药业销售有限公司，至2019年1月31日止。2018年12月5日，重庆市涪陵区敦仁街道教管中心在对重庆市涪陵阳光飞扬培训学校作出的安全稳定检查记录中载明：电梯年久失修，学生上下存在重大隐患，要求重庆市涪陵阳光飞扬培训学校及时对学生乘坐电梯进行质检，限期15日内完成，逾期不整改，将取消办校的资格。重庆市涪陵阳光飞扬培训学校于2018年12月21日向重庆西南药业销售有限公司发出《退租申请》：电梯处于事故状态，重庆市涪陵阳光飞扬培训学校无法按其用途继续使用租赁房屋，提出2019年1月31日解除房屋租赁合同。并于2019年1月18日再次向重庆西南药业销售有限公司发出《合同解除函》，要求解除合同，并要求重庆西南药业销售有限公司返还房屋租赁保证金。2019年1月21日，重庆西南药业销售有限公司、太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司向重庆市涪陵阳光飞扬培训学校回复：重庆市涪陵阳光飞扬培训学校及四川阳光飞扬教育发展有限公司若放弃缴纳的房屋租赁保证金伍万元，并于2019年1月31日前退还租赁房屋，结清应缴纳的费用，同意原房屋租赁合同终止，合同可以解除。2019年1月24日和31日，重庆市涪陵阳光飞扬培训学校两次向重庆西南药业销售有限公司、太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司发出《退租验收告知书》：重庆市涪陵阳光飞扬培训学校已全部清场完毕，要求对方来人对租赁房屋进行交房验收。2019年1月31日，重庆市涪陵阳光飞扬培训学校搬离租赁场地，重庆西南药业销售有限公司以租赁合同未解除为由，拒绝接受租赁房屋。事后，重庆西南药业销售有限公司以租赁合同未解除为由，继续向重庆市涪陵阳光飞扬培训学校催收2019年2月1日后的房屋租金，并拒不退还重庆市涪陵阳光飞扬培训学校房屋保证金，双方发生纠纷，重庆市涪陵阳光飞扬培训学校诉至法院。一审法院认为，四川阳光飞扬教育发展有限公司与太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，依法成立并有效，对双方当事人均具有法律约束力。在履行合同过程中，四川阳光飞扬教育发展有限公司于2012年5月将该合同的权利义务转让给重庆市涪陵阳光飞扬培训学校，重庆西南药业销售有限公司于2018年1月接受了太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司在该合同中的权利义务，重庆市涪陵阳光飞扬培训学校及重庆西南药业销售有限公司均未提出异议，并继续履行该租赁合同，故该租赁合同有效。重庆市涪陵阳光飞扬培训学校与重庆西南药业销售有限公司在履行租赁合同过程中，重庆市涪陵阳光飞扬培训学校于2018年12月21日向重庆西南药业销售有限公司提出申请，要求于2019年1月31日前解除合同，退还租赁房屋，符合原租赁合同中“需解除合同，应提前30日书面通知对方”的约定，且重庆市涪陵阳光飞扬培训学校也实际于2019年1月31日将租赁房屋腾空退还了重庆西南药业销售有限公司。故该院认定该房屋租赁合同已于2019年1月31日解除。四川阳光飞扬教育发展有限公司缴纳的房屋保证金5万元，在租赁合同中约定：合同终止时，四川阳光飞扬教育发展有限公司应腾空交回房屋，结清应当承担的各种费用，太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司退还四川阳光飞扬教育发展有限公司缴纳的保证金。现房屋租赁合同中的权利义务均转移给了重庆市涪陵阳光飞扬培训学校及重庆西南药业销售有限公司，重庆市涪陵阳光飞扬培训学校已经结清了2019年1月31日前的房屋租金及相关费用，故重庆西南药业销售有限公司应当退还收取的房屋保证金。重庆市涪陵阳光飞扬培训学校的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1、四川阳光飞扬教育发展有限公司与太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司于2009年8月2日签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月31日解除。2、重庆西南药业销售有限公司在该判决生效后10日内退还重庆市涪陵阳光飞扬培训学校房屋保证金5万元。如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由重庆西南药业销售有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，该案争议的主要焦点是：1、本案租赁合同能否解除；2、本案中的保证金5万元该不该退还给重庆市涪陵阳光飞扬培训学校；3、重庆市涪陵阳光飞扬培训学校是否欠租金56347元、滞纳金460元，该不该承担本案违约金10万元。太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司2009年8月2日与四川阳光飞扬教育发展有限公司签订的本案《房屋租赁合同》明确约定了“需解除合同，应提前30日书面通知对方”，而重庆市涪陵阳光飞扬培训学校在实际履行该合同中已于2018年12月21日向重庆西南药业销售有限公司发出了《退租申请》，要求于2019年1月31日前解除合同，符合提前30日通知对方的上述约定；重庆市涪陵阳光飞扬培训学校又于2019年1月18日再次向重庆西南药业销售有限公司发出了《合同解除函》，要求解除合同；由此表明，重庆市涪陵阳光飞扬培训学校向重庆西南药业销售有限公司提出解除本案合同的请求，符合双方合同的约定，并不违反相关法律的规定，一审判决“四川阳光飞扬教育发展有限公司与太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司于2009年8月2日签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月31日解除”是正确的。本案合同虽然原系四川阳光飞扬教育发展有限公司与太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司协商确订的，但四川阳光飞扬教育发展有限公司与太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司已经将该合同的权利和义务分别转让给了重庆市涪陵阳光飞扬培训学校和重庆西南药业销售有限公司在实际履行，现在双方对此无异议，依法应予确认。鉴于本案合同约定了“合同终止时，四川阳光飞扬教育发展有限公司应腾空交回房屋，结清应当承担的各种费用，太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司退还四川阳光飞扬教育发展有限公司缴纳的保证金”，从现有的证据看，现在重庆市涪陵阳光飞扬培训学校已经结清了2019年1月31日前的房屋租金及相关费用，重庆西南药业销售有限公司作为本案合同义务的承继单位，应当承担退还本案保证金5万元给重庆市涪陵阳光飞扬培训学校的民事责任。一审判决“重庆西南药业销售有限公司退还重庆市涪陵阳光飞扬培训学校房屋保证金5万元”符合双方的合同约定和相应的法律规定，也是正确的，并无不当。重庆市涪陵阳光飞扬培训学校于2019年1月24日和31日两次向重庆西南药业销售有限公司、太极集团重庆涪陵区百货有限责任公司发出《退租验收告知书》，载明：重庆市涪陵阳光飞扬培训学校已全部清场完毕，要求对方来人对租赁房屋进行交房验收，并于2019年1月31日实际搬离了租赁场地；只是重庆西南药业销售有限公司认为本案租赁合同未解除，拒绝接受租赁房屋而引起的本案纠纷。因重庆西南药业销售有限公司在一审中没有向法院依法提起反诉，要求重庆市涪陵阳光飞扬培训学校支付欠交租金、滞纳金，并承担本案违约金，而重庆西南药业销售有限公司在二审中又未向本院举示足够、充分的证据证明重庆市涪陵阳光飞扬培训学校尚欠其单位租金和滞纳金的事实存在，从现有的证据看，重庆市涪陵阳光飞扬培训学校于2019年1月31日已经搬离了本案租赁场地，因此，重庆西南药业销售有限公司上诉提出“要求重庆市涪陵阳光飞扬培训学校支付租金56347元、滞纳金460元，并承担本案违约金10万元”的理由没有相应的事实根据和法律依据，依法不能成立。综上所述，上诉人重庆西南药业销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人重庆西南药业销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 斌审判员 陈胜友审判员 蔡 伟二〇一九年九月十九日书记员 尹 童