重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5749号上诉人（原审被告）：张樟，男，1962年12月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：吴天福，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩悠，女，1991年11月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：邓小峰，重庆渝经律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓喆，重庆渝经律师事务所实习律师。上诉人张樟因与被上诉人韩悠房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张樟及其委托诉讼代理人吴天福，被上诉人韩悠的委托诉讼代理人邓小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张樟上诉请求：撤销重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初3375号民事判决；请求法院依法改判驳回原告的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：免租期实际不存在，上诉人不应补缴免租期费用。2018年1月18日，被上诉人父亲带上诉人到租赁房屋处查看，并未签订租赁合同，微信聊天记录显示涉案租赁合同的电子版，系由被上诉人父亲于2018年3月12日才传给上诉人，且涉案房屋的原有商户在租赁房屋处的工商执照于2018年3月6日才注销，我方是3月8日开业，3月27日补签租赁合同并交纳租金，起租期应从支付租金时起算，因此，被上诉人并未给与两个月的免租期；涉案门面存在排烟、道路施工问题，导致上诉人所经营的烧烤店生意不好，并非上诉人单方因素，2019年4月25日合同解除的原因系双方协商，合同解除并非上诉人一方的原因；上诉人于2018年12月8日搬离涉案门面，被上诉人父亲也于2018年10月对外张贴涉案房屋的招租广告并与他人草签合同，有微信聊天记录、照片资料为证，证人黄小桃亦可证明双方于2018年10月已对解除租赁关系达成合意，故双方已无租赁关系，上诉人已退还租赁房屋，故不应再承担租金及水电等费用；上诉人与被上诉人协商10月和11月租金减半收取，并按期支付；对本案的损失，被上诉人一方亦存在重大过错，应当承担部分责任。被上诉人辩称，合同虽是补签，但双方当事人皆认可起租时间为2018年1月18日，才签订了租赁合同，通过微信聊天记录，上诉人亦认可了由其承担1月18日之后的水电费，同时被上诉人于1月18日将涉案房屋的钥匙交与了上诉人，故免租期客观存在，因上诉人违约应当补交免租期租金；上诉人拖欠租金，拖欠时间以一审查明为准，2019年4月25日在一审法院办理房屋交接，解除租赁合同，合同解除的责任系上诉人违约，拒不支付租金和水电费，此前涉案房屋一直由上诉人占有，堆放物品；我方并无过错，装修烟道问题与我方无关，本案系合同纠纷，并非侵权；被上诉人并未同意上诉人减半收取租金的请求；要求驳回上诉，维持原判。原告韩悠向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2018年1月18日签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告将位于重庆市渝中区XX路XX-X#的商铺退还给原告；3、被告向原告支付免租期的租金34000元及逾期违约金（以34000元为基数，自起诉之日起，按每日千分之五支付逾期违约金至付清之日止）；4、判决被告向原告支付自2018年10月18日起的租金或房屋占用损失费（其中计算至2018年11月17日的租金为34000元），及逾期违约金（以逾期的金额为基数，自逾期之日起，按每日千分之五支付逾期违约金至付清之日止）；5、判决确认原告不退还被告所交纳的17000元履约保证金；6、判决被告向原告支付物管费（2018年10月1日起至商铺退还之日止，每月927元）、水费905元（2018年7月1日至2018年10月31日）、电费15153.58元（2018年7月1日至2018年11月30日）、燃气费1308.78元（2018年11月1日至2018年11月30日）；7、判决本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月10日，韩悠出具《授权委托书》，载明“韩悠（公民身份号码：500106199111110847是重庆市渝中区瑞天路**商铺权利人，现作为委托人委托我的父亲韩海宏、母亲邹兰军为委托代理人，全权代表我办理该商铺日常管理、出租、收取租金、代署签名等相关事宜，其所有行为均代表我本人意愿，为我所认可。”韩海宏代韩悠（出租方，甲方）与张樟（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》（合同载明的签订日期为2018年1月18日,实际签订日期为2018年3月27日），约定：甲方将位于重庆市渝中区瑞天路61-3#房屋出租给乙方作为商业铺面使用。租赁期为5年，自2018年1月18日起至2023年1月17日止。自本合同签订之日起，后60天为装修免租期，乙方租赁期自本合同签订之日起计应租满2年，如租期未满2年，因乙方原因解除合同，乙方仍应向甲方支付按第一年租金水平折算的免租期租金。乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳17000元作为履约保证金，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后，甲方退回上述保证金给乙方（不计息）。租金每三个月支付一次，首期三个月租金应于合同签订当日支付，之后的每次租金乙方应提前10天预交下一期三个月租金，逾期交付租金则由乙方承担拖欠金额的每日千分之五的逾期违约金；商铺第一年的起始租金按商铺整体17000元/月计算（不含物业管理费），第二年租金单价调整为商铺整体18360元/月计算（不含物业管理费）。甲方将商铺交给乙方后，乙方在使用期间的装修、修缮及维保由乙方自行负责。在商铺租赁期间（包含免租期），水电气费、物管费等应由乙方承担并按月及时支付，逾期支付由乙方按拖欠金额的每日千分之五向甲方支付违约金。出现下列情形之一时，甲方有权解除本合同，收回商铺，并追究乙方损害赔偿责任或违约责任，已收取的租赁保证金将不予退还：（1）乙方拖欠租金及其它乙方应付费用达30天以上；……。合同对双方的其他权利义务进行了约定。2018年1月18日，韩悠将重庆市渝中区瑞天路61-3#商铺的钥匙交付给张樟。张樟于2018年3月8日开始装修用于经营烧烤店，2018年3月18日装修完毕，并于2018年3月25日开始试营业。张樟通过银行转账方式于2018年3月27日向邹兰军支付34000元、于2018年4月25日支付17000元、于2018年5月26日支付16000元、于2018年5月30日支付443元、于2018年6月21日支付17000元、于2018年7月30日支付17000元、于2018年9月4日支付17000元、于2018年10月8日支付8500元、于2018年10月29日支付8500元。张樟未支付自2018年10月起的物业服务费，物业服务费标准为每月927.15元。张樟未支付自2018年7月1日起发生的电费15153.58元、自2018年7月1日起发生的水费905元、自2018年11月1日起发生的燃气费286.59元。张樟于2018年11月停止经营，并将大部分物品搬离重庆市渝中区瑞天路61-3#房屋，但张樟与韩悠未办理房屋交还手续。本案审理过程中，组织双方于2019年4月25日办理房屋交接手续，张樟将上述房屋腾空交还给韩悠。庭审中，张樟申请证人黄小桃出庭作证，黄小桃述称“韩海宏曾于2018年9月26日上午在与张樟谈话中同意给予张樟两个月转租期，在两个月转租期间房租减半”。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，韩悠委托其父亲韩海宏、母亲邹兰军代为办理重庆市渝中区瑞天路61-3#商铺的日常管理、出租、收取租金、代署签名等相关事宜，韩海宏代韩悠与张樟签订的《房屋租赁合同》，因未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对韩悠与张樟具有法律约束力。关于起租时间的问题。韩悠认为应自合同载明的签订时间即2018年1月18日起开始计算，被告认为应自合同实际签订之日即2018年3月27日起开始计算。韩悠与张樟在庭审中一致确认《房屋租赁合同》实际签订时间为2018年3月27日，合同载明的签订时间是2018年1月18日。《房屋租赁合同》明确约定：租赁期为5年，自2018年1月18日起至2023年1月17日止。按照合同约定，起租时间应为2018年1月18日，张樟认为应自合同实际签订之日即2018年3月27日起开始起租的抗辩意见不成立。合同虽约定租金按季度方式支付，但双方并未遵循合同约定，而是以按月支付租金的方式履行合同。张樟于2018年3月27日支付的34000元，其中17000元为履约保证金，另外17000元应认定为支付自2018年3月18日起至2018年4月17日的租金；张樟于2018年4月25日支付的17000元，应认定为支付自2018年4月18日起至2018年5月17日的租金；张樟于2018年5月26日支付的16000元、于2018年5月30日支付的443元，应认定为支付的自2018年5月18日起至2018年6月17日的租金；张樟于2018年6月21日支付的17000元，应认定为支付自2018年6月18日起至2018年7月17日的租金；张樟于2018年7月30日支付的17000元，应认定为自2018年7月18日起至2018年8月17日的租金；张樟于2018年9月4日支付的17000元，应认定为自2018年8月18日起至2018年9月17日的租金。关于张樟分别于2018年10月8日、2018年10月29日各向邹兰军支付8500元的性质。韩悠认为系张樟向其支付的2018年9月18日起至2018年10月17日的租金。张樟认为韩悠曾承诺减半收取租金，故应为2018年9月27日起至2018年11月26日两个月的租金。为此张樟申请证人黄小桃出庭作证证明韩海宏曾于2018年9月26日上午在与张樟谈话中同意给予张樟两个月转租期，在两个月转租期间房租减半，但证人证言未陈述双方协商的细节，且张樟在同一月中分两次各支付了8500元租金，不能证明双方已达成口头协议变更租金支付标准的内容，故该证人证言的真实性一审法院不予采信。故应认定为系张樟支付的自2018年9月18日起至2018年10月17日的租金。关于《商铺租赁合同》解除时间的问题。双方在合同中约定的租赁期为5年，自2018年1月18日起至2023年1月17日止。韩悠于2018年1月18日将房屋交付给张樟使用，张樟支付租金至2018年10月17日，未按约支付2018年10月18日起的租金，构成违约。合同约定张樟拖欠租金及其它乙方应付费用达30天以上，韩悠有权解除本合同，收回商铺，并追究损害赔偿责任或违约责任。根据合同约定，韩悠享有合同解除权，但其在2019年4月25日前未向张樟发出书面的解除合同通知。2019年4月25日，韩悠收回商铺，并在庭审中陈述相关费用计算至2019年4月25日，故一审法院认定《商铺租赁合同》于2019年4月25日解除。关于韩悠要求张樟退还商铺的诉讼请求。张樟虽陈述其于2018年12月8日完成撤场，但未举示证据证明其已与韩悠完成了房屋交还手续。在本案审理过程中，双方于2018年4月25日完成房屋交接手续，张樟已将重庆市渝中区瑞天路61-3#商铺腾空交还给韩悠，该诉讼请求已经履行，本案不再处理。关于韩悠要求张樟支付免租期租金34000元并支付自2018年12月24日起至付清之日止按每日千分之五的标准计算的逾期违约金的诉讼请求。《房屋租赁合同》约定如租期未满2年，因承租人的原因解除合同，承租人仍应向出租人支付按第一年租金水平折算的免租期租金。本案合同解除原因在于被告未按约支付租金，构成违约，原告行使合同及法律规定的解除权。故韩悠要求张樟支付免租期租金34000元的诉讼请求符合合同约定，一审法院依法予以支持。韩悠要求张樟支付自2018年12月24日起至付清之日止以34000元为基数按每日千分之五的标准计算的逾期违约金的诉讼请求，无合同及法律依据，一审法院依法不予支持。关于韩悠要求张樟支付2018年10月18日起至商铺退还之日止的租金及房屋占用使用费及逾期违约金（以逾期金额为基数，自2019年4月26日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算逾期违约金）的诉讼请求。韩悠与张樟签订的《商铺租赁合同》于2019年4月25日解除，张樟支付租金至2018年10月17日，故张樟还应向原告支付2018年10月18日起至2019年4月25日的租金106533元，并以106533元为基数按中国人民银行同期贷款利率为标准从2019年4月26日起至实际付清之日止的逾期违约金。关于韩悠要求确认不予退还张樟履约保证金17000元的诉讼请求。被告辩称履约保证金系担保合同履行，应抵扣张樟欠付的物业服务费、水费、电费、天然气费等费用。根据《商铺租赁合同》关于“张樟须在签订本合同时，向韩悠缴纳17000元作为履约保证金，租赁期满，费用结算清楚并经验收商铺合格后，韩悠退回上述保证金给张樟（不计息）”之约定，履约保证金的性质应认定为担保合同履行，故履约保证金应在本案中优先冲抵张樟欠付的相关费用。关于张樟向韩悠支付2018年10月1月起至商铺退还之日止的物业服务费、2018年7月1日后的水费905元、电费15153.58元、2018年11月1日后的燃气费1308.78元的诉讼请求。《商铺租赁合同》约定租赁期间的物业服务费、水费、电费、气费由承租人承担。张樟未支付2018年10月起的物业服务费，其应向原告支付2018年10月起至其实际交还商铺之日即2019年4月25日的物业服务费合计6334.5元，及2018年7月1日后发生的电费15153.58元、水费905元、自2018年11月1日后发生的燃气费286.59元，以上费用合计22679.67元。上述费用应从张樟交付的履约保证金17000元中进行抵扣，抵扣后，张樟还应向韩悠支付5679.67元。综上所述，原告韩悠的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，一审判决如下：一、确认原告韩悠与被告张樟签订的《商铺租赁合同》于2019年4月25日解除；二、被告张樟应于本判决生效之日起十日内向原告韩悠支付免租期租金34000元；三、被告张樟应于本判决生效之日起十日内向原告韩悠支付2018年10月18日起至2019年4月25日的租金106533元，并以106533元为基数按中国人民银行同期贷款利率为标准从2019年4月26日起至实际付清之日止的逾期违约金；四、被告张樟应于本判决生效之日起十日内向原告韩悠支付抵扣履约保证金后仍应支付的物业服务费、水费、电费、燃气费5679.67元；五、驳回原告韩悠的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计1178元，由原告韩悠负担125元，由被告张樟负担1053元。二审中，张樟举示2018年12月17日所拍摄的照片两份、视频两段；被上诉人父亲传给案外人郭召民的商铺租赁合同一份（合同首部承租方空白，落款处无双方签字盖章）。拟证明2018年12月17日被上诉人父亲已联系案外人查看涉案租赁房屋的情况，并涉及租赁事宜，上诉人已于2018年12月将涉案房屋退还上诉人，且被上诉人亦于12月提起诉讼，可证明上诉人与被上诉人的合同租赁关系已于2018年12月终止，在此之后的费用不应由上诉人承担。被上诉人对视频、照片以及商铺租赁合同的真实性均不予认可，照片、视频不清晰，亦不能证明其与本案有任何关系。商铺租赁合同来源不明，无人签字，即使系真实的，也是由于上诉人拖欠租赁，为防止损失扩大，我方采取的积极措施而已，起诉亦是为了减少损失的积极措施。其他当事人未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，韩悠与张樟之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，具有法律效力，合同解除前双方当事人应依照合同约定，遵守诚实信用原则履行己方义务。关于涉案房屋起租时间及免租期的认定问题。本案租赁合同明确载明，租赁期自2018年1月18日起至2023年1月17日止，免租期为合同签订之日后60天，双方当事人在租赁合同上签字，并注明合同签订时间为2018年1月18日。且2018年1月8日，被上诉人带上诉人去租赁房屋查看，租赁房屋系空置的，并将房屋钥匙交与上诉人，被上诉人此时已有将房屋交由上诉人使用的意思，因此，可以认定双方当事人就合同约定的事项，即2018年1月18日开始起算租赁期，达成了合意。根据合同约定，60日免租期于1月18日亦开始起算。上诉人所称涉案房屋原有商家的工商执照注销时间以及上诉人餐厅的开业营业时间并不影响上诉人对涉案租赁房屋的占有、使用，亦与本案租赁期限起算时间及免租期限无关，更不足以推翻上述租赁合同的约定。故本院对上诉人关于不存在免租期的上诉理由不予采纳。上诉人所称解除合同的原因系因环保问题被投诉、市政道路施工所致，但上述理由并非被上诉人所致，上诉人亦未证明被上诉人就此存在过错，合同所约定的甲方义务载明，保证商铺建筑主体在乙方进场时能正常使用，并未承诺其它的经营风险由甲方负担，因此即便存在上述事由，也不能成为上诉人少交租金的理由。上诉人并未提供充分证据证明2018年9月27日至2018年11月26日与被上诉人达成了涉案房屋租金减半的协议，故其未按照合同约定支付租金已构成违约，而结合合同有关免租期的约定，因合同在2年内解除系上诉人所致，故应当由上诉人补交免租期租金。关于租赁合同解除时间的问题。二审中，上诉人举示的照片及视频无法反映拍摄对象是否系在讨论涉案商铺的租赁事宜，加之租赁合同无人签字，无法达到上诉人的证明目的，且缺乏上诉人向被上诉人交还房屋或涉案房屋已转由被上诉人控制的证据予以佐证，故本院不予采纳。虽然上诉人于2018年11月停止营业，但仍有物品占用涉案房屋，且未能向被上诉人交出涉案房屋钥匙，亦没有充分证据证明已与被上诉人完成了房屋交接手续，可以认定其对涉案房屋仍处于占有、使用的状态。加之上诉人于2019年3月底曾提出解除租赁合同的反诉，虽后又撤回，但仍可推知上诉人在2019年3月并未认可被上诉人合同解除权的行使后果，此时双方仍有争议，故一审法院根据涉案房屋的交还情况，认定租赁合同的解除时间为2019年4月25日并无不当。针对上诉人提出被上诉人故意拖延，导致本案损失扩大的理由，上诉人并未提供证据予以证明，理应承担举证不能的不利后果，本院不予采信。综上所述，上诉人的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2356元，由张樟负担。本判决为终审判决。审判长  苏致礼审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一九年九月二日（院印书记员陈涛