河南省睢县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1422民初3243号原告：彭永飞，男，1993年4月2日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：王艳美，河南弘勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁美兰，商丘市睢县凤城法律服务所法律工作者。被告：张玉军（张玉君），男，1974年1月3日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：刘敏，河南平民律师事务所律师。被告：朱志彤，男，1986年8月18日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告彭永飞与被告张玉军、朱志彤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭永飞委托诉讼代理人王艳美、袁美兰、被告张玉军委托诉讼代理人刘敏、被告朱志彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭永飞向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告朱志彤签订的房屋认购合同；2.判令二被告返还原告已付购房款60000元及利息，并赔偿房屋差价损失30000元，同时赔偿原告已付购房款一倍的损失；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告张玉军是睢县蓼堤镇大寨村村支部书记，原告母亲与被告张玉军是亲表兄妹，2017年，原告交付给被告张玉军60000元现金，委托其为原告购买一套楼房。2017年8月31日，被告张玉军以自己名义购买被告朱志彤在睢县蓼堤镇开发的水岸花都商住两用房53号楼1单元202室，并与被告朱志彤签订水岸花都商住两用房认购书。后原告要求被告交付房屋时，被告欺骗原告需要重新签订合同，被告朱志彤于2019年3月15日又与原告签订了水岸花都商住两用房认购书，并声明：替换2017年8月31日张玉军签订的认购书。合同签订后，原告得知被告朱志彤与原告签订的购房认购书中的房屋早已出售给第三人，事后原告多次找被告退还已付购房款，被告推脱不给。为此，原告提起诉讼，请求法院支持原告诉请。被告张玉军辩称，被告张玉军不具有本案的主体资格，在合同中张玉军为介绍人，不应承担返还购房款、利息及其他赔偿的责任。被告朱志彤辩称，当时原告购房是通过熟人介绍，第一份认购书是与被告张玉军签订，被告张玉军是购房人，约定房款于2017年12月31日前付清，如不付清，房屋不予保留。后来在2019年3月15日，被告朱志彤又与原告彭永飞签订了新的认购书，替换了原认购书，当时约定新认购书签订当晚把剩余的50000元房款付清，原告及原告父母及被告张玉军都在场，但当晚原告并未付清50000元房款，原告存在违约行为，并非被告违约，故原告的诉讼请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举证的2017年8月31日二被告签订的认购书，本院经审查认为，该认购书系二被告签订，结合本案其他有效证据可以相互印证证明被告朱志彤在签订该认购书时收到被告张玉军50000元款项的事实，对该事实本院依法予以采信；2.被告朱志彤于庭审后向本院提交的三方协议书及收据，本院经审查认为，被告朱志彤所提交的该协议书及收据均显示被告朱志彤用以冲抵债务的房产为蓼堤镇水岸花都小区59号楼2单元501号房屋，被告朱志彤提供的编号为8740637的收据与原告提供的收据编号相一致，上述证据能够相互印证证明案外人杨红丽实际从被告朱志彤处抵得蓼堤镇水岸花都小区59号楼2单元501号房屋，而非原告举证证明的59号楼1单元501号房屋，对于以上部分事实本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告母亲张玉玲与被告张玉军系表兄妹关系，并委托被告张玉军为原告彭永飞购买被告朱志彤开发的位于睢县蓼堤镇的水岸花都村镇社区房屋。2017年8月31日，被告张玉军与被告朱志彤签订了水岸花都商住两用房认购书，被告张玉军作为买受方认购了水岸花都53号楼1单元202号房屋，后因该房屋买卖合同未实际履行，被告张玉军于2018年4月18日给原告出具了书面证明，约定如被告朱志彤未退房款，由被告张玉军一个月内向原告付清房款60000元。2019年3月15日，经双方协商，原告彭永飞与被告朱志彤新签订了水岸花都商住两用房认购书，约定由原告彭永飞作为买受方认购水岸花都59号楼1单元501号房屋，房屋总价款为100000元，同时约定该认购书替换2017年8月31日张玉君（张玉军）签订的认购书，更换收据2017年8月31日（收到张玉君伍万元），被告朱志彤于同日给原告彭永飞出具了50000元的收据。另查明，2015年4月26日，被告朱志彤与案外人冯咏梅、杨红丽达成了三方协议，被告朱志彤将蓼堤镇水岸花都小区59号楼2单元501号房屋等六套房产冲抵债务交付给案外人杨红丽，并给杨红丽出具了59号楼2单元501号房屋购房收据（收据编号为：8740637）。同时查明，被告朱志彤自认曾于2013年将睢县蓼堤镇水岸花都**楼****房屋口头认购给他人，并收取40000元款项，双方未签订任何书面协议或认购书，被告朱志彤亦自认双方已在2018年口头解除购房意向并同意退还部分款项。再查明，原告彭永飞委托诉讼代理人袁美兰于2019年5月28日给被告张玉军出具了内容为“收条今收到张玉军（君）现金10000元整”的书面条据。现原告认为被告存在一房多卖的根本违约行为，引起本案诉讼。本院认为，本案双方当事人争议的关键性问题有两项，其一，被告朱志彤是否存在一房多卖的根本违约行为，从而致使房屋买卖合同存在法定解除事由，原告继而取得相应违约请求权；其二，被告张玉军应否承担共同违约责任。首先，被告朱志彤作为睢县蓼堤镇水岸花都村镇社区房屋的实际权利人与原告彭永飞于2019年3月15日签订了认购书，该认购书是双方关于水岸花都社区59号楼1单元501号房屋达成买卖合意的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，双方均应当按约履行。原告所诉被告朱志彤曾于2015年4月26日及2013年将该房屋卖于他人，符合一房多卖情形，结合本院查明的事实，2015年4月26日被告朱志彤用以冲抵债务交付给案外人杨红丽的房屋实际为59号楼2单元501号房屋，且原告所提供的收据与被告朱志彤所提供的编号同为8740637的收据一致显示为59号楼2单元501号，故原告所诉被告朱志彤将案涉的59号楼1单元501号房屋卖于案外人杨红丽的事实不能成立。至于被告朱志彤自认的2013年曾将案涉房屋认购于他人并收取他人40000元款项的情况，因该认购事宜仅为口头指认，原告与被告均未提供双方签订有书面的认购或买卖合同，且被告朱志彤同时自认双方已在2018年口头解除购房意向并同意退还部分款项，故该房屋认购行为并不符合《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条规定的所售房屋已经出卖给第三人的情形，未损害原告的对案涉房屋的合同期待权，同时结合案涉房屋处于闲置状态的现状，亦不存在商品房买卖合同目的不能实现，原告确定无法取得案涉房屋的情形，故原告所诉的被告朱志彤存在一房多卖的根本违约行为从而致使房屋买卖合同存在法定解除事由的理由不能成立，对其要求解除与被告朱志彤签订的房屋认购书并要求被告返还房款及赔偿相应损失和利息的诉讼请求，本院不予支持。其次，对于原告要求被告张玉军承担共同违约责任的问题，被告张玉军作为受托买房一方当事人，其受托购房的相关义务已在原告彭永飞与被告朱志彤于2019年3月15日签订认购书时终止，被告张玉军作为无销售房屋资格的其他当事人，亦没有承担房屋买卖合同违约责任的相应义务。最后，对于原告彭永飞与被告张玉军的其他争议，因本案系房屋买卖合同纠纷，被告张玉军并非适格的商品房销售主体，原告与被告张玉军的其他争议属于其他类型纠纷，与本案非同一法律关系，原告可通过其他合法途径另行处理，本院在此不予评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告彭永飞的诉讼请求。原告预交的案件受理费650元，由原告彭永飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  李 飞人民陪审员  周学智人民陪审员  张学祥二〇一九年九月十一日书 记 员  王慧隔