福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0921民初2169号 原告：李华玲，男，1961年9月13日出生，汉族，住福建省霞浦县。 原告：李秀琴，女，1950年5月20日出生，汉族，住福建省霞浦县。 原告：郭小萍，1974年10月1日出生，汉族，住福建省霞浦县。 上述三位原告的共同委托诉讼代理人：管祖汾、杨剑，福建藏剑律师事务所执业律师. 被告：周方舟，女，1992年8月10日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：王东建，福建星龙律师事务所执业律师。 被告：陈延革，男，1983年11月9日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 原告李华玲、李秀琴、郭小萍与被告周方舟、陈延革租赁合同纠纷一案。本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李华玲、李秀琴、郭小萍的共同委托诉讼代理人管祖汾，被告周方舟的委托诉讼代理人王东建到庭参加诉讼；被告陈延革经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李华玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除李华玲与周方舟、陈延革之间的房屋租赁合同；2.判令周方舟、陈延革限期腾空李华玲出租的坐落于福建省霞浦县房屋；3.判令周方舟、陈延革立即向李华玲支付拖欠租金208000元及自2019年6月26日起至交付房屋给李华玲之日止按每月44520元计算的租金，并支付拖欠租金的利息（按月利率2%，自2019年1月26日起至付清之日止）；本案的案件受理费、律师费11000元由周方舟、陈延革负担。事实与理由：2016年7月25日，李华玲与案外人郑晓琴、被告陈延革就坐落于福建省霞浦县房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》。因房屋租赁人变更为周方舟、陈延革，于2018年5月24日，李华玲与周方舟修订《房屋租赁合同》。合同约定，租金480000元／年，第四年534240元／年，第五年571636元／年；每年分2次付清，分别于1月25日前和7月25日前支付。如拖欠租金，甲方按月2%向乙方加收利息，不足一个月按一个月计算；超过三个月视为乙方违约，甲方有权终止合同、收回房屋。合同履行发生纠纷，由违约方承担包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、律师费、交通费等费用。出租房屋地址为通知、文件、资料的送达地址。经李华玲多方催讨，周方舟、陈延革于2019年3月23日支付租金32000元，仍拖欠租金208000元。 周方舟辩称，1.李华玲要求解除租赁合同没有事实基础以及法律依据；2.李华玲诉请第二项是第一项的延伸，同样没有事实基础以及法律依据；3.周方舟已全面履行支付租金的约定，不存在再支付违约金的情况。此外，租赁房屋存在消防安全隐患其也有权拒付租金。 陈延革未作答辩。 李华玲围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。证据1《房屋租赁合同》，证明2016年7月25日，李华玲与郑晓琴、陈延革就坐落于福建省霞浦县房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》。后因房屋租赁人变更为周方舟、陈延革，于2018年5月24日，李华玲与周方舟修订《房屋租赁合同》，约定，租金480000元／年，第四年534240元／年，第五年571636元／年；每年分2次付清，分别于1月25日前何7月25日前支付。如拖欠租金，甲方按月2%向乙方加收利息，不足一个月按一个月计算；超过三个月视为乙方违约，甲方有权终止合同、收回房屋。合同履行发生纠纷，由违约方承担包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、律师费、交通费等费用。出租房屋地址为通知、文件、资料的送达地址。证据2个人活期账户交易明细，证明经李华玲多方催讨，周方舟、陈延革于2019年3月23日支付租金32000元，仍拖欠租金208000元。证据3增值税发票、转账信息、委托代理合同以及律师服务收费标准，证明李华玲因本案纠纷而支付的律师费11000元，应由周方舟、陈延革承担。 周方舟质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；证据2不是一个完整的交易记录，其中有一笔52000元的转账；证据3现在没有看到。 李华玲补充认为，李华玲确认已经收取租金32000元，是经过双方对账，被告转账52000元，其中租金是32000元，20000元是另外的退股款项。李华玲持有双方退股协议，被告可以进行确认。 周方舟补充认为，该52000元都是租金。 周方舟围绕抗辩主张也提交了证据，本院组织当事人进行了质证。证据1户口簿，证明周方舟和卢萍系母女关系；证据2购房协议书，证明卢萍是出租房屋产权共有人，占有35%份额；证据3微信记录：证明李华玲始终都是向卢萍催讨租金，事实上租金也是卢萍向李华玲支付，卢萍和李华玲确认应缴租金为156000元，事实上也是按照这个金额交的租金，2018年下半年和2019年上半年支付156000元租金的事实，承租方的合伙人陈某支付20000元租金的事实，卢萍向出租房产权人王某支付24000元租金的事实；证据4王某收条，证明王某收款的事实；证据5微信记录，证明因出租房消防水箱不能进水，李华玲怠于维修，给承租方留下极大安全隐患。 李华玲质证认为，对证据1真实性、关联性、合法性没有异议；证据2并不能证明卢萍为本案讼争房屋的共有权人，若主张其的份额应在另案处理，与本案无关；证据3中156000元不应作为本案诉争房屋的租金，系李华玲与卢萍之间别的经济往来，经确认李华玲结算之后仅收取卢萍代承租人周方舟、陈延革支付租金32000元；证据4与本案无关；证据5案涉房屋系经合格验收，承租房屋不存在安全隐患。 周方舟补充认为，1.由李华玲提交的房屋租赁合同内有提到卢萍作为隐形股东；2.卢萍是实际履行人；3.历年都是以156000元作为租金；4.李华玲收取了156000元的租金，却仅承认32000元的租金，不尊重客观事实；5.消防池内没有水是极大安全隐患。 李华玲补充认为，收款事实存在，但156000元的款项经过对账，其中32000元是作为租金。 此外，周方舟还申请陈某、王某二位证人出庭作证。证人陈某在法庭上陈述，其代替卢萍向李华玲交租金24000元。其在幼儿园经营当中占有5%股份，其除了在代交这次房屋租金后再没有代交过，其在2018年9月份左右入股的，之前其这份租金都是卢萍交的。其付给李华玲的款项性质是租金，2019年3月份通过微信支付。证人王某在法庭上陈述，李华玲出租给卢萍女儿的房屋其有10%的股份，其今年有收到卢萍支付的24000元租金，收条是其写的，其和其弟弟一起去收房租的。其与李华玲等人共同出资购买的几个店面具体地点不知道，出租房屋是李华玲操办的。以前的房租都是李华玲给的。该24000元，是其5月分两次向卢萍要的，收条上字是其签的，内容不是其写的。并不代表2019年1月25日至4月8日的租金其都放弃了，该时间的租金没有收取。周方舟质证认为，1.证人陈某出示了微信转账记录，李华玲均予以认可，没有异议；2.李华玲对证人王某之前的租金是否放弃一直追问，带有恐吓的口吻；3.周方舟主张的是收取了24000元的租金。李华玲质证认为，证人陈某在卢萍的指示下进行付款，但李华玲认为该款项不是代付租金，而是付其他款项；2.证人王某收取的租金是临时的且是与李华玲发生纠纷之后，在纠纷发生之前，证人王某的租金均由李华玲代收，系卢萍与证人王某之间的其他经济往来，与本案无关。 本院分析认证认为，到庭的周方舟对李华玲提供的证据1《房屋租赁合同》没有异议，该证据印证了本案的主要事实，予以采信；对到庭当事人双方提供的且对方没有异议的上述其他证据，本院予以采信。关于证人证言，证人陈某在法庭上明确陈述，其代替卢萍向李华玲交付租金24000元，该陈述与本案事实存在关联，予以采信；证人王某在法庭上陈述，其今年有收到卢萍支付的24000元租金并写了收条，该陈述体现的是其与案外人卢萍之间发生的事项，与本案不关联，不予采信。陈延革未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视其放弃诉讼权利。双方提供的上述证据，对方绝大多数均没有异议，对这些没有异议的证据，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月24日，李华玲与周方舟签订一份《房屋租赁合同》，约定，李华玲将坐落于福建省霞浦县房屋出租给周方舟作为商业经营，租期5年，即自2016年7月25日起至2021年10月9日止（其中2个半月为装修期），租金递增方式：480000元／年，第四年534240元，第五年571636元；租金缴纳方式为每年分2次付清，分别于1月25日前和7月25日前支付；如拖欠租金，甲方（李华玲）按月2%向乙方（周方舟）加收利息，不足一个月按一个月计算；超过三个月视为乙方违约，甲方有权终止合同、收回房屋；合同履行发生纠纷，由违约方承担包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、律师费、交通费等费用。出租房屋地址为通知、文件、资料的送达地址。2019年3月23日，周方舟母亲卢萍通过银行转账给李华玲52000元，同月，陈某按周方舟母亲卢萍的指意向李华玲支付租金24000元。庭审中，李华玲自认2019年3月23日周方舟母亲卢萍通过银行转账的52000元中的32000元是支付租金。本案诉讼，李华玲支付了律师代理费用11000元。 本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。按照合同约定，每个租赁年度的租金分2次付清，分别于1月25日前和7月25日前，第三租赁年度后半部分租金240000元应于2019年1月25日前付清。2019年3月23日，周方舟母亲卢萍通过银行转账给李华玲52000元，同月，陈某按周方舟母亲卢萍的指意向李华玲支付租金24000元，庭审中，李华玲自认前述52000元中的32000元是支付租金。因此，周方舟尚欠第三租赁年度后半部分的租金为240000元－32000元－24000元＝184000元，周方舟未能付足租金且超过三个月，构成违约，因此，李华玲请求解除合同及收回房屋，予以支持。周方舟租金不足的部分应予支付，并应按约定的利率支付利息。应支付的利息为，自2019年1月26日起至2019年3月23日止、2019年3月24日起至付清全部租金日止，分别以240000元、184000元为基数按月利率2%计算。李华玲提供的律师代理费发票系律师事务所按标准收取出具，该律师代理费11000元，周方舟也应当按约支付。李华玲在本案之前与不同的租户签订过租赁合同，陈延革也是其中之一，本案讼争房屋的租赁合同，李华玲仅与周方舟一人签订，合同的相对方为周方舟，李华玲起诉周方舟，无事实依据和法律依据，不予支持。合同约定房屋出租作商业经营，未对房屋达到何标准进行约定，周方舟认为租赁房屋存在消防安全隐患有权拒付租金等抗辩主张，不予支持。陈延革经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除李华玲与周方舟于2018年5月24日签订的《房屋租赁合同》； 二、周方舟应于本判决生效之日起十五日内将坐落于福建省霞浦县房屋腾空交还李华玲； 三、周方舟应于本判决生效之日起十五日内支付给李华玲租金184000元，并支付自2019年1月26日起至2019年3月23日止、2019年3月24日起至付清全部租金日止分别以240000元、184000元为基数按月利率2%计算的利息； 四、周方舟应于本判决生效之日起十五日内支付给李华玲律师代理费11000元； 五、驳回李华玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4752元，减半收取计2376元，由李华玲负担276元，周方舟负担2100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员 黄 鹰 二〇一九年九月二十三日 书记员 邢依丹 附注： 一、主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。