甘肃省肃南裕固族自治县人民法院   民事判决书   （2019）甘0721民初426号   原告（反诉被告）：孔某，女，甘肃省肃南县人。   委托诉讼代理人：韩某，男，系甘肃昭武律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某，女，系甘肃昭武律师事务所律师。   被告（反诉原告）：耿某，女，甘肃省肃南县人。   委托诉讼代理人：刘某，男，系甘肃雪山律师事务所律师。   原告孔某与被告耿某租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，被告在提交答辩状期间于2019年7月19日向本院提出反诉，原告孔某于2019年7月23日向本院提交追加诉讼请求申请书。经审查，本院决定对原告本诉与被告反诉进行合并审理，依法适用简易程序于2019年7月28日、2019年9月5日两次公开开庭审理了本案。原告孔某及其委托诉讼代理人韩某、李某，被告耿某及其委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告限期偿还原告房屋转让款11000元；2.请求依法判令被告支付原告垫付的房屋租金3750元；3.请求依法判令被告支付原告房屋转让合同违约金21200元；4.判令被告偿还原告代其支付的房屋租金4500元（2019年8月至2019年11月）；4.本案诉讼费用由被告承担。   事实和理由：原告在肃南县经营“XXX服装店”1处，2019年1月4日，经原、被告协商，原告将该服装店转让给被告经营，双方签订《门店转让合同》1份，该合同明确约定了双方的权利义务及违约责任，因被告当时资金不足，合同约定转让费分3次支付。合同签订后，被告开始经营服装店，第一、第二笔转让费被告按约支付给原告，第三笔转让费15000元，被告于2019年6月17日支付了4000元，剩余11000元未支付，后原告向被告催要剩余转让费时，被告借故推拖不付。2019年7月1日，原告再次向被告催要剩余转让费，被告以无钱为由，拒不支付，原告遂按照合同约定，将服装店收回。后经原告联系被告，要求与被告协商处理，但被告置之不理。被告经营该服装店6个月，被告只交纳房屋租金3000元（年租金13500元），剩余房屋租金被告未交纳。原告认为，被告不按合同约定履行义务已构成违约，故原告为维护自己合法权益，向法院提起诉讼，请求依法审理。   被告辩称：原告所诉的原、被告于2019年1月4日签订《门店转让合同》，被告给其支付了22000元的转让费，原告已将服装店于2019年7月1日下午上锁收回的事实均属实，但原告给被告转让肃南县XXXX公司综合市场XXX号店面，属无权处分的行为，现原告已经将店面收回，被告无需再向原告履行支付转让费、租金的义务。原告主张的违约金无事实和法律依据，合同约定每日500元违约金有失公平，法庭应不予支持。故被告请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。   被告向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告签订的《门店转让合同》；2.判令反诉被告返还转让费22000元，判令反诉被告赔偿店内货物损失1万元，合计32000元；3.判令反诉被告承担本案诉讼费用。   事实和理由：2019年1月4日，原、被告签订《门店转让合同》后，被告先后给原告支付转让费22000元，被告以原告名义经营服装店至2019年6月，后被告得知房屋所有权人肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场不同意将其门店随意转租，被告就没有支付剩余转让费11000元。2019年7月1日，原告强行将店铺上锁收回，店内剩余价值1万元的货物也被其强行占有。原告将不具有处分权的店铺整体转让给被告，违背相关法律规定，且双方签订的合同明显显失公平，现被告不能实现合同目的，故被告请求依法处理。   原告辩称：原、被告签订的《门店转让合同》约定转让费33000元，被告支付了22000元属实，原告已将门店交付给被告经营，被告所述原告恶意锁门、将店内1万元的货物占有不属实。根据双方签订合同约定，若被告未给原告支付转让费，原告有权收回门店，被告自转让之日起支付原告每天500元的违约金。原告有权以合同约定的方式保护自己的债权，且原告在行使债权救济途径的同时就向法院提起了诉讼，原告在合理的限度和合同的约定范围内行使的权利，不存在违约和侵权的事实和行为。故被告的反诉请求不能成立，请求法院依法予以驳回。   原告为支持起诉讼请求成立，向法庭提交了以下证据：1.2019年1月4日，原、被告签订的《门店转让合同》1份，证明原告将位于肃南县门店以33000元的转让费转让给被告经营，年租金是13500元。原、被告在合同中明确约定了转让费的支付期限，若被告在规定期限内未支付转让费，原告有权收回门店，被告按照每天500元支付原告违约金的事实；2.2019年7月5日，原告与肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场签订的《商铺租赁合同》1份，证明该合同的租赁期限为2018年11月10日至2019年11月10日，原告对该门店有承租权的事实；3.2019年7月5日，肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场出具的收据1份，证明原告交纳了2019年8月至2019年11月的房屋租金4500元的事实；4.2018年11月7日肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场出具的金额是6000元的收据1份，证明原告垫付房屋租金3750元的事实，同时证明该房屋2019年1月4日至7月的房屋租金是6750元，被告只向肃南县XXXX公司红湾综合市场交纳了3000元，拖欠的房租3750元由原告垫交的事实。上述证据，经庭审质证，被告认为证据1、2属实，但根据原告提交的原告与肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场签订的《商铺租赁合同》证明，该合同的租赁期限为2018年11月10日至2019年11月10日，该合同第七条明确约定原告在租赁期间内不得将店铺转让、转租、改变用途等。故原、被告签订的《门店转让合同》不具有合法性，且原告于2019年7月1日已将该门店收回，原、被告签订的《门店转让合同》已经无法履行，原告依据合同取得的转让费应当予以返还，而不是继续向被告收取转让费。原告提交的证据3,被告认为根据合同相对性原则，该票据证明原告向肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场交纳的房屋租金，故4500元的租赁费应当由原告承担，与被告无关；证据4未注明是什么时间的租金，可以确定应该是原告转让之前的租金，与本案原告的诉讼请求无关，不能证明原告垫付的事实。本院审查认为，证据1能够证明原、被告签订《门店转让合同》的事实及双方对各自权利义务的约定，证据2能够证明原告对涉案门店有承租权，该合同第七条明确约定，原告在租赁期内不得将商铺转让、转租、改变用途等事实，本院对该2份证据的证明效力予以采信。证据3系原告履行与肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场签订的《商铺租赁合同》所交纳的房屋租金，不能够约束被告，与本案没有关联性，本院对该证据的证明效力不予认定。原告提交的证据4，经庭审审查，被告认可其向肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场交纳了2019年1-7月份部分房屋租金3000元的事实，故本院对该证据证明的事实予以采信。   被告在庭审中为主张其反诉请求成立，向法庭提交了以下证据：1.2019年1月4日，原、被告签订的《门店转让合同》1份，证明原告对其租赁的门店不具有处分权，2019年7月1日，原告已将门店收回，原、被告签订的该合同已经实际解除的事实；2.原、被告之间的微信聊天记录截图1份共4页及音频资料1份，证明2019年7月11日-13日之间，被告去店铺取东西时得到了原告的许可才进入店内的。被告提交的上述证据，经庭审质证，原告对证据1的真实性无异议，但对被告拟证明的事实有异议，原告收回门店是合同双方当事人约定的，属于原告债权救济途径。2019年7月1日，原、被告均在场的情况下，原告把门店收回的，2019年7月2日下午，原告将钥匙交还给被告了，2019年7月3日被告因参加赛马活动委托原告看店。2019年7月5日，原告欲将店面交给被告，但被告拒收。2019年7月8日，原告已向法院提起诉讼，2019年7月9日原告为防止被告把责任推给原告，原告在店内装置了摄像头，之后，被告还多次进入门店，故是被告违约、恶意扩大损失。原告对被告提交的证据2的真实性无异议，但对证明的问题有异议。被告有门店钥匙，被告多次进入门店，证明原告将店面已经交付给被告，原告为了减少损失，于2019年7月8日向法院提起了诉讼。本院审查认为，被告提交的证据1能够证明原、被告签订合同后，被告向原告支付转让费22000元，后因被告未按时支付下剩的11000元转让费，原告按合同约定于2019年7月1日将门店收回的事实。证据2能够证明2019年7月11日-13日期间，被告进入店面是经过原告同意的事实，本院对该证据的证明效力予以采信。   本案审理期间，本院依职权向肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场调取了其与案外人杨某签订的《商铺租赁合同》1份，证明原告从案外人杨某处受让涉案店铺的事实。经庭审质证，原、被告对该份证据均无异议，本院对该证据的证明效力予以采信。   根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月10日，案外人杨某与肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场签订《商铺租赁合同》1份，约定由杨某租赁肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场所有的X区XX号商铺1间，杨某将该商铺经营至2018年8月17日后，经肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场同意，杨某将该门店转让给原告经营“XXX服装店”。该合同于2018年11月10日到期后，因原告未向肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场交纳2018年11月10日至2019年11月10日期间全额房屋租金，肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场未与原告签订《商铺租赁合同》。2019年1月4日，原、被告签订《门店转让合同》1份，原告将其经营的“XXX服装店”转让给被告经营，合同中约定了双方的权利和义务。合同签订后，原告将该服装店交付给被告经营，被告先后向原告支付转让费22000元，被告向肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场交纳了2019年1月4日至2019年7月1日期间的部分房屋租金3000元，被告下欠原告门店转让费11000元未给付。2019年7月1日，原告以被告违约为由在原、被告均在场的情况下将门店上锁收回，为此，原、被告发生纠纷。2019年7月5日，原告向肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场交纳剩余租金后，与肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场签订了《商铺租赁合同》。2019年7月8日，原告向本院提起诉讼，要求处理。在本案审理期间，本院邀请肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场负责人参与本案调解，原、被告对本案的处理问题各执己见，不能达成一致意见，被告明确表示不再经营受让的服装店，要求解除其与原告签订的《门店转让合同》。   本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。本案中，原告在未与肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场签订书面租赁合同的情况下，将其经营的“XXX服装店”该门店转租给被告经营，并收取被告交纳的转让费22000元，应属无权处分行为。但根据本院庭审查明的事实及原、被告向法庭提交的涉案证据证明，原、被告签订《门店转让合同》系各自的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，虽然原告与肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场签订的《商铺租赁合同》第七条明确约定“乙方在租赁期内不得将商铺转让、转租、改变用途等”，但被告在经营服装店期间，被告对上述问题未提出异议，并向肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场交纳其经营期间商铺的部分租金3000元，应视为该《门店转让合同》有效。鉴于原、被告发生纠纷后，原告以被告违约为由将已经交付给被告经营的门店上锁收回，并于2019年7月5日与肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场签订了《商铺租赁合同》，致使被告无法再继续经营该门店，双方签订的《门店转让合同》无法继续履行，对此，原告应当承担相应的过错责任。根据原告已与肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场签订《商铺租赁合同》的事实，本院可以确认原、被告签订的《门店转让合同》已解除，故被告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告要求被告给付其转让款11000元及合同违约金21200元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定及本案中原、被告各自承担的过错责任，原、被告签订《门店转让合同》被解除后，该合同尚未履行的部分终止履行，被告不再向原告支付门店转让款和违约金，故原告的上述两项诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告承担其垫付的房屋租金3750元的请求，经审查，因被告受让原告的门店后经营近6个月，被告理应承担其经营期间的房屋租金，原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告要求被告给付其交纳的2019年8月至2019年11月房屋租金4500元请求，经审查，原告与肃南县XXXX有限责任公司红湾综合市场签订的《商铺租赁合同》的租赁期限为2018年11月10日至2019年11月10日，该合同对被告无约束力，原、被告签订的《门店转让合同》被依法解除后，该部分房屋租金应当由原告承担，故原告的该两项诉讼请求亦不能成立，本院不予支持。关于被告要求原告返还其已交付的转让费22000元的诉讼请求，因本案中原告已将其门店交付给被告经营，双方签订的《门店转让合同》已履行近6个月，导致原、被告发生纠纷主要原因系被告未按合同约定给原告支付门店转让款，故被告的该项请求于法无据，依法不能成立，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿其店内货物损失1万元的请求，经庭审审查，被告在庭审中对其货物数量、价值及停业损失等问题未向法庭提交相关证据予以证明，故被告的该请求因证据不足，依法不能成立，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、确认原告孔某与被告耿某签订的《门店转让合同》已解除；   二、被告耿某给付原告孔某垫付的门店租金3750元，于本判决书生效后10日内履行完毕。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   三、驳回原、被告的其他诉讼请求；   本案本诉案件受理费812元，减半收取406元，由原告孔某负担356元，被告耿某负担50元。反诉案件受理费600元，减半收取300元，由原告孔某100元，被告耿某负担200元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。   审判员 乔根生     二〇一九年九月十二日   书记员 杨 帆   附：本判决所适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。