河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初8304号原告：赵文豪，男，汉族，生于1978年12月15日。委托诉讼代理人：周会平，河南南都律师事务所律师。代理权限为特别授权。执业证号14113199411412302。被告：王峰，女，汉族，生于1969年3月20日。第三人：周东方，男，汉族，生于1968年5月8日。第三人：潘泳，女，汉族，生于1974年8月12日。原告赵文豪与被告王峰、第三人周东方、潘泳物权确认纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告赵文豪及其委托诉讼代理人周会平、被告王峰和第三人周东方、潘泳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵文豪向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原、被告之间的房屋买卖协议为有效合同；二、确认位于南阳市××××路南阳汉画馆家属院2号楼2404南楼四单元二楼西户的房产归原告所有。事实和理由：被告王峰和贾恒杰及第三人周东方均系南阳市汉画馆职工，贾恒杰在单位集资建房时放弃了购房权。2000年9月27日，被告王峰以贾恒杰的名义和汉画馆签订《住房协议书》，后王峰分三次向单位缴纳购房款64860.70元。按原约定贾恒杰名下王峰所购的房产应为2106即南楼一单元三楼西户，但第三人周东方抢先入住该房屋，同时将自己名下的2404房产交由王峰入住，之后，周东方将两套房屋差价补给王峰。自此，王峰居住2404，第三人周东方（实际居住人系第三人潘泳）居住2106。2010年12月6日，原告与被告王峰签订房屋买卖契约，约定被告王峰以26.5万元的价格将其实际居住的2404房产卖给原告所有，向原告出具了收款收据，并支付给了原告原始的集资房的交款收据，后原告一直在此房屋居住。现因政府拆迁，被告及第三人拒绝为原告说明情况。为维护自己合法权益，特提起诉讼，望准予原告所请。被告王峰辩称，原告诉称的事实无异议，补充一点，当时是贾恒杰和汉画馆签订的《住房协议书》，但房子集资款是我交的，我实际居住的。第三人周东方述称，原告所诉基本属实。当时我住了2106，是因为以我的工龄可以集大套，但是有人替集，所以我应当享受大套。2106实际居住人潘泳与本案无任何利益关系。第三人潘泳述称，对原告所诉事实无异议。我以周东方的名义交款，我是2106实际住户。本案经审理认定事实如下：被告王峰、第三人周东方及贾恒杰均系南阳市汉画馆职工，1998年至2000年期间，南阳市汉画馆在本单位职工范围内集资建房，在集资过程中，贾恒杰放弃了集资权利，将自己的房屋集资资格无偿让给了被告王峰，王峰遂以贾恒杰的名义分三次向单位足额缴纳了集资款项，南阳市汉画馆向王峰出具了收款收据三张，载明的内容系收到贾恒杰集资建房款。2000年10月9日，南阳市汉画馆收回该三张收款收据，重新向王峰出具收款收据，内容为：今收到王峰交来集资房款三次共陆万肆仟捌佰陆拾元另柒角（64860.7）。2000年9月27日，贾恒杰及第三人周东方分别和南阳市汉画馆签订住房协议书一份，二人对各自名下在单位集资房屋的具体位置进行确认，其中贾恒杰选定的住房为2106（即家属院南楼一单元三楼西户，系大套），周东方选定的住房为2404（即南楼四单元二楼西户，系小套）。房屋建成入住时，周东方认为王峰代替贾恒杰集资享受大套不合理，按照单位集资条件其应当享受分得大套的待遇，遂自行入住了贾恒杰名下的2106房屋（该房现实际居住人系第三人潘泳），同时周东方将自己原选定的2404房屋交付王峰居住使用，并将两套房屋之间的集资差价款补偿给被告王峰，两人互换房屋后，南阳市汉画馆并未对原住房协议书载明的信息进行更改，上述房屋因故至今未能办理房屋所有权证。2010年，被告王峰欲将其居住的2404房屋转让，经人介绍，原告赵文豪和被告王峰达成了房屋买卖事宜，2010年12月6日，双方签订契约一份，内容为：原房主：王峰，购房人赵文豪，经双方协商，王峰自愿将汉画馆家属院南楼四单元二楼西户三室两厅单元房一套（含贮藏室）售于赵文豪，协议如下：一、房产售价：双方协商该房产售价26.5万元（贰拾陆万伍仟元）；二、付款方式：双方协议签字，房产出售时，赵文豪一次付给王峰26.5万元。三、房产交易后有关房产证办理事宜由王峰积极协助赵文豪办理，所需费用由赵文豪负担。四、其它事项：自房产交易之日起，之前的债权债务等纠纷由王峰负担，房产交易后，由该房产产生的相关问题由赵文豪承担。五、房产交易后，任何一方不得以任何理由反悔违约，否则违约产生的后果由违约方承担。四、本契约一式四份，双方各持一扥，签字盖章后生效。原房主：王峰，购房人：赵文豪，见证人：曹新洲，2010年12月6日。协议签订次日，原告赵文豪付清了王峰购房款26.5万元，王峰向原告出具收条，并将其持有的集资款收据原件交给原告赵文豪。此后，赵文豪搬入南阳市汉画馆家属院南楼四单元二楼西户（即2404）居住生活至今，期间，有关该房屋产生的物业费、水电费、燃气费等费用均由原告缴纳，2018年11月1日，南阳市汉化馆曾出具证明一份，证明王峰位于南阳汉化馆家属院南楼四单元二楼西户住房已出售给赵文豪，此证明用于电费更名使用，原告根据该证明将本案争议的2404房屋缴纳电费的户名变更为原告赵文豪。后因该房屋拆迁问题，各方产生纠纷，致原告诉至本院。该案原告在起诉时，将贾恒杰列为共同被告，庭审过程中，被告贾恒杰辩称其名下的房子是2106，并非2404，双方争议的2404房与其无关，原告赵文豪遂以此为由撤回了对贾恒杰的起诉。上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述、住房协议书、契约、收款收据、电费收据、燃气费收据、南阳市汉画馆证明等证据在卷为凭，予以认定。本院认为，一、关于案由。原告起诉立案时的案由为房屋买卖合同纠纷，该案在审理过程中，各方当事人对原、被告买卖房屋合同的真实性及原告居住使用涉案房屋的事实均不存在任何争议，结合各方陈述答辩意见，本案争议的应系房产权利确认纠纷而非房屋买卖合同纠纷，故本案案由应为物权确认纠纷。二、关于房屋买卖合同效力。本案原告赵文豪与被告王峰均是具备完全民事行为能力的人，双方在平等自愿、协商一致的基础上订立《契约》，系双方真实意思表示，该契约载明有双方交易房屋的具体位置、价格、交付时间、违约责任等内容，名为契约，实为房屋买卖合同。涉案房屋系南阳市汉画馆的单位集资房，具有一定的福利性，原告作为非汉画馆职工主体购买居住，原、被告之间买卖行为存在一定的瑕疵，但法律和行政法规并未对此行为进行禁止，而依照《中华人民共和国合同法》相关规定，违反的规范性文件只有是法律和行政法规规定的情况下，才导致合同无效的后果，故原告赵文豪与被告王峰之间买卖行为即使存在瑕疵，也不引起买卖合同无效的后果，且该买卖合同已实际履行，在履行合同的过程中，赵文豪支付了房屋的合理价格，并已实际居住使用多年，作为提供集资福利的南阳市汉画馆对原告购买其单位集资房知情的情况下也未予干涉，故原被告双方之间的合同内容不违反法律的禁止性规定，也未损害他人的权益，为有效合同。三、关于涉案房屋产生的权利。根据法律规定，物权的取得，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权利。国家、集体、私人的合法物权和其它权利人的物权受法律的保护。本案原告赵文豪基于和被告王峰之间合法有效的房屋买卖合同，取得了位于南阳市汉画馆家属院南楼四单元二楼西户房屋的合法财产，该房产的取得，未违反法律规定，本案在审理过程中，参加诉讼的各方当事人对原告购买涉案房产并实际居住的事实均予以认可，对涉案房屋的权利均不存在任何争议，故原告赵文豪系该涉案房产的实际权利人，其因该房屋产生的权利应当依法予以保护。鉴于涉案房屋客观上未在房屋管理部门办理产权登记，而办理产权登记，要综合考虑规划许可、建筑许可、土地使用许可等多种因素，在各方未提供上述行政许可手续的情况下，原告主张涉案房产的所有权，本院不宜作出认定，综合考虑原、被告房屋买卖过程、原告实际居住多年等实际情况，原告对该涉案房产享有的权利应为居住使用权，即享有占有、使用、收益的权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第三十九条之规定，判决如下：一、原告赵文豪与被告王峰于2010年12月6日签订的《契约》即房屋买卖合同为有效合同。二、原告赵文豪对位于南阳市车站南路南阳汉画馆家属院2号楼2404即南楼四单元二楼西户的房产享有居住使用权（占有、使用、收益的权利）。案件受理费100元，减半收取为50元（原告实交2,638元，应退2,588元），由原告赵文豪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 蒋 娜二〇一九年九月二十三日书记员 张钰晗