四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终2389号 上诉人（一审被告）：徐飞，男，汉族，1974年7月23日出生，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：何德永，四川川北律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：孙家绪，男，汉族，1958年9月9日出生，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：潘文国，盐亭县两河法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审原告）：孙玉，女，汉族，1986年10月12日出生，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：潘文国，盐亭县两河法律服务所法律工作者。 上诉人徐飞因与被上诉人孙家绪、孙玉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省盐亭县人民法院(2019)川0723民初1289号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。徐飞及其委托代理人何德永，孙家绪、孙玉的委托诉讼代理人潘文国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 徐飞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙家绪、孙玉的诉讼请求。事实与理由：一审判决在认定事实上有误，从而导致判决结果有误。徐飞与孙家绪、孙玉签订的养猪场租赁协议约定了徐飞应退还租金的情形仅限于政府征用土地时，故徐飞不应向孙家绪、孙玉退还租金；且孙家绪、孙玉自行终止合同，违约在先，应对其违约行为予以处罚，赔偿徐飞的损失。 孙家绪、孙玉辩称，徐飞的妻子主动接了孙家绪、孙玉退还的钥匙，又将猪场另租给他人，实际是追认了合同终止的事实；一审法院判决了徐飞少返还1个月的租金，已是由孙家绪、孙玉承担了违约责任。故请求驳回上诉，维持原判。 孙家绪、孙玉向一审法院提出诉讼请求：1.判决或调解由徐飞返还租期未满差9个月的房租人民币9000元、环保投资住房650元，合计9650元；2.本案诉讼费由徐飞承担。 一审法院认定事实：孙家绪、孙玉系父女关系。2016年11月，孙家绪作为乙方与徐飞作为甲方签订了《养猪场租赁协议》，该协议主要载明：徐飞将其猪场租赁给孙家绪，用于生猪饲养及销售，租赁期限为3年，即2016年11月至2019年11月止，年租金为12000元，不给其他费用一次性将三年租金36000元付给徐飞。协议签订后，徐飞将养猪场交于孙家绪、孙玉进行经营，孙家绪、孙玉向徐飞支付了三年租金36000元。2019年3月期间孙家绪将猪场关闭，并将猪场钥匙交于徐飞之妻。2019年6月期间，徐飞将该猪场另行出租。之后，孙家绪、孙玉多次找徐飞协商合同未满期内的租金，未果。另孙家绪、孙玉陈述在2018年盐亭县县环保检查按要求建有一猪粪棚造价1300元，其向徐飞支付了650元，徐飞对该陈述予以否认。徐飞庭审中陈述孙家绪、孙玉损害了其猪场设施，未提供证据。上述事实，有孙家绪、孙玉与徐飞的陈述，孙家绪、孙玉、徐飞身份信息，养猪场租赁协议等证据在卷予以证实。 一审法院认为，孙家绪、徐飞签订的《养猪场租赁协议》是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。双方应当按照合同约定，履行各自义务。孙家绪、孙玉于2019年3月底搬离猪场，将钥匙交于徐飞之妻，合同解除是指在合同有效成立之后而没有履行完毕之前，当事人双方可以通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定的权利义务关系终止。本案中，在租赁期限内，承租人孙玉将租赁房屋钥匙交给出租人徐飞的妻子，单方不再履行租赁合同，不符合约定解除和法定解除的情形，构成违约，应承担违约责任。双方没约定的，可以要求赔偿损失。孙家绪、孙玉单方解除合同之后，徐飞又向外进行招租，于2019年6月又将该猪场出租于第三人,其行为即是为减少损失的扩大，同时该转租行为是徐飞通过的自己的行为解除了其与孙家绪的合同，因此，应认为双方的租赁合同于2019年6月解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。涉案租赁合同提前解除，使徐飞收取未到期租金的期待利益无法实现，但也客观上产生了提前免除其维修义务及租赁物折旧成本负担的结果。本案中，对于2019年4月至同年6月房屋空置期间三个月的租金损失应当由孙家绪、孙玉承担，孙家绪、孙玉与徐飞解除合同距双方合同到期只有5个月时间，虽然徐飞没有提供其他损失证据，但在客观上双方解除合同后，徐飞为另行招租，必然会产生相应的损失，一审法院酌定徐飞为再次转租的经济损失按一个月的租金标准计算，综合上述情况，徐飞返还孙家绪、孙玉租金4000元。另孙家绪、孙玉要求徐飞承担猪场修建费650元，因没有证据支持，一审法院对该请求不予认可。关于徐飞辩称孙家绪、孙玉在经营猪场期间对猪场建设造成损害，应当赔偿损失，因其未向一审法院提供证据，故对该辩解意见，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条之规定，判决如下：由被告徐飞在本判决书生效后三十日内向原告孙家绪、孙玉返还租金4000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费50元，由原告孙家绪、孙玉负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年11月，以徐飞为甲方、出租方，孙家绪为乙方、承租方，签订《养猪场租赁协议》，约定：1.租赁期限为3年，即2016年起至2019年11月；2.年租金总计12000元，一次性将3年租金36000元付给甲方；3.若遇政府征用土地，租赁期间不满3年，则由甲方退还剩余租金，不支付乙方经济损失；4.在租用期内，如遇环保上的问题及纠纷，甲方不能解决，影响乙方经营或至乙方停产，甲方应补偿乙方损失及退回乙方前半年和以后租金；5.未尽事宜，甲乙双方可商定执行等。徐飞在“甲方”、“甲方法人”两处签名、捺印，孙家绪在“乙方”处签名、捺印。协议签订后，孙家绪向徐飞一次性支付了3年的租金36000元。后养猪场就由孙家绪、孙玉一直经营至2019年3月。本院认定的其余事实与一审查明的一致。 本院认为，孙家绪、孙玉于2019年3月，以向徐飞的妻子退还养猪场钥匙的行为，明确其不再租赁养猪场；徐飞于2019年6月，以将养猪场另行出租的行为，明确其与孙家绪所签订的《养猪场租赁协议》不再履行。故本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，孙家绪与徐飞签订的《养猪场租赁协议》于2019年6月解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，孙家绪、孙玉可以采取要求徐飞退还剩余5个月租金的补救措施，故一审认定徐飞退还孙家绪、孙玉4个月养猪场租金不当，但孙家绪、孙玉未提起上诉，故本院予以维持。徐飞同样也可以要求孙家绪、孙玉对养猪场恢复原状，并要求赔偿损失，但依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，徐飞未提出诉讼，也未对自己的主张提出证据，故徐飞应自行承担举证不利的后果。 虽然孙家绪与徐飞签订的《养猪场租赁协议》约定了退还租金的部分情形，但本案属于双方协商一致解除合同，故不适用双方约定退还租金的情形。故徐飞上诉认为应依据合同约定，不承担向孙家绪、孙玉退还租金的理由，本院不予采纳。 综上，上诉人徐飞的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费83元，由徐飞承担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 刘立冬 审判员 肖玉生 二〇一九年九月十九日 法官助理马江兰 书记员苏玥