湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初9767号原告（反诉被告）：长沙怡盛物业管理有限公司，住所：长沙市天心区芙蓉中路**汇金国际****。法定代表人：乔海侠。委托诉讼代理人：胡卫东，湖南五之律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺征，湖南五之律师事务所律师。被告（反诉原告））：劳毅，男，1968年4月23日出生，汉族，住长，住长沙市天心区div>委托诉讼代理人：彭敏，女，1974年3月17日出生，汉族，住长，住长沙市岳麓区毅妻子。原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司（以下简称怡盛公司）与被告（反诉原告）劳毅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，在诉讼过程中，被告劳毅提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）怡盛公司委托诉讼代理人胡卫东、贺征、被告（反诉原告）劳毅的委托诉讼代理人彭敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告怡盛公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告物业服务费、滞纳金暂计7577.28元（物业服务费7250.7元，滞纳金326.58元，滞纳金按年利率6%暂时计算至2019年3月1日），以后的滞纳金顺延计算至全部清偿之日止；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是长沙市岳麓区咸嘉湖路216号西山汇景11栋2单元103业主，房屋建筑面积161.88平米。2009年10月2日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告对小区西山汇景苑提供服务，被告按建筑面积0.8元每平方米每月支付物业服务费，汽车停车费30元每月每台，未按时足额缴纳服务费，从逾期之日起按每日千分之三支付滞纳金。协议签订之后原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但自2014年7月1日至2018年5月31日期间，被告均未按约缴纳物业服务费。截止2019年3月1日，被告共计欠缴47个月的物业管理费7250.7元，滞纳金326.58元。经原告多次催收，被告拒不缴纳。原告为维护自身合法权益，特具此诉状，请求法院依法维护原告合法权益。本诉被告劳毅辩称：怡盛公司于2007年至2018年5月31日在西山汇景经营十年期间，只有2014年5月至2015年5月的物业服务费经过了长沙市物价局审批，怡盛公司没有履行自己职责。我是11栋最早几户入住的业主，自2010年装修完毕入住以来，次年就出现下水管堵塞、冒水等各种房屋质量问题，我因为问题一直得不到解决，2014年7月开始拒交物业费。反诉原告劳毅向本院提出反诉请求：l、反诉被告因没有履行自己职责造成反诉原告从2013年至2018年五年间整修房屋的直接经济损失达5万元，判令反诉被告承担20%的赔偿即人民币10000元；2、基于反诉被告的诉求违反了《物业管理条例》第65条规定的程序，以及未经招投标的事实，不具备这次诉讼主体资格，请求人民法院驳回反诉被告的诉讼请求；3、请求人民法院判决要求反诉被告履行其法定义务，尤其是对于小区失修瘫痪的系统、地下车库消防送风系统、地下车库消防排烟系统、霍尼韦尔系统、与小区绿化规划对比缺失和被砍的树木、18栋南面被毁的石桌石椅、1栋电表集合部位顶棚漏水、南门多年失修的电梯，请求人民法院判令其恢复原状。4、基于反诉被告从未公开小区公共收入及支出的事实，请求人民法院依法判决反诉被告公示2010年以来的小区电梯广告等公共收入及支出，并按照市府文件要求，将小区历年来的公共收入交给反诉原告所在的英才园社区代行管。事实和理由：怡盛公司于2007年至2018年5月31日在西山汇景经营十年期间，只有2014年5月至2015年5月的物业服务费经过了长沙市物价局审批，且审批有效期只有一年，其余年度的物业服务费均未经长沙市物价局审批。根据价格法及湖南省有关法规规定，其前期物业服务费未经审批之前，不得收费。怡盛公司没有履行自己职责。我户自2010年装修完毕入住以来，次年就出现各种房屋质量问题。《前期物业服务协议》第三条第2款约定，“保持设备正常运行”，但怡盛公司并未履约。小区南门露天电梯从2013年起至今一直无法运行，被反人疏于管理，未保证设备正常运行；小区18栋南面的公共休闲区域原有的1张石桌4张石椅，一夜之间不翼而飞了，被反诉人不管不顾；一期到二期的东北天桥长期失修；因为水管质量问题而导致经常停水。《前期物业服务协议》第三条第4款约定“公共环境：干净整洁、消防通道畅通、环境秩序良好”，对此，怡盛公司明显违约。怡盛公司不具备诉讼主体资格。怡盛公司与我签订的所谓前期物业服务协议自始无效，对我不具有约束力。前期物业费不应由我承担，而应由建设单位建发房地产集团长沙有限公司承担。怡盛公司历年来没有公示小区电梯广告等公共收入及支出。反诉被告怡盛公司辩称：第一，怡盛公司对反诉原告维修房屋的损失没有法律上的承担义务。第二，怡盛公司进入西山汇景小区经过法定的招投标程序，经过长沙市中级人民法院的终审判决确认。第三，反诉原告未举证怡盛公司在服务期间公共服务设施处于持续的瘫痪状态，反诉原告提供的工程维修记录已对小区的公共部位进行了维修。第四，小区的公共收入不属于物业服务合同约定的范围，反诉原告应另行起诉。经审理查明：劳毅系长沙市岳麓区西山汇景苑小区11幢N单元103号房业主。房屋建筑面积160.14平方米。2009年10月20日，怡盛公司（甲方）与劳毅（乙方）签订《【西山汇景】前期物业服务协议》，约定由怡盛公司向劳毅提供物业服务，物业服务费的收费标准为0.8元每月每平方米，室内停车场停车收费为30元每月每辆。合同第五条违约责任第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。合同还就双方的其他权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等进行了约定。2018年5月31日之后，怡盛公司不再为该小区提供物业服务。劳毅自2014年7月1日至2018年5月31日尚欠怡盛公司46个月的物业服务费及2015年1月1日至2018年5月31日41个月的停车费未缴纳，怡盛公司催要未果，遂诉至本院。另查明，2018年2月7日，长沙市发展和改革委员会对案外人陈仁忠于2017年12月19日提交的“公开岳麓区西山汇景小区所在物业长沙怡盛物业公司2007年以来物业服务收费登记或审批文件；2014年以来按规定办理《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》的有关资料”的申请作出政府信息公开告知书，告知：经查我本机关档案资料，2014年怡盛物业管理有限公司在原市物价局办理了《湖南省服务价格登记证》，您申请公开的其他信息未能查到，因此无法向你提供。上述事实有当事人的当庭陈述、《【西山汇景】前期物业服务协议》、《西山汇景苑交房流转单》、《西山汇景苑房屋交接验收表》、《消杀计划》、《电梯维修方案》、《怡盛物业西山汇景花园室外扶梯维修方案》、《催收函》《长沙市发展和改革委员会政府信息公开告知书》、《湖南省服务价格登记证》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，业主委员会向欠费业主的督促催缴并非物业服务企业向人民法院起诉的前置程序。住宅。住宅物业的招投标规定亦非合同法第五十二条所规定的效力性强制性规定所称的前期物业服务收费价格未经物价部门审批，属于行政管理范畴，并不因此导致物业服务合同无效。劳毅与怡盛公司签订《【西山汇景】前期物业服务协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，无法定无效情形，该物业服务合同成立并生效，双方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。怡盛公司在履行案涉前期服务协议过程中存在瑕疵，故对怡盛公司要求劳毅物业立即支付物业服务费7250元、滞纳金326.58元的诉讼请求，本院予以部分支持。综合本案案情，本院酌情确定劳毅向怡盛公司支付物业服务费6412元，对怡盛公司要求劳毅支付滞纳金326.58元的诉讼请求，本院不予支持。劳毅的第一项反诉请求系房屋质量纠纷，属另一法律关系，该诉请不符合反诉的条件，本院在此不宜一并处理，劳毅可另行起诉主张权利。劳毅的第二项反诉请求实为抗辩意见。劳毅的第三项和第四项反诉请求，为该小区公共部分范围或小区公共事务的问题，该共有部分或公共事务的管理问题应当由业主代表机构或全体业主共同决定，劳毅不具有提起上述诉请的主体资格，且劳毅的上述反诉请求亦不符合反诉的条件。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）劳毅在本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司物业服务费6412元；二、驳回原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司的其他诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）劳毅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费减半收取25元，两项合计50元，由被告（反诉原告）劳毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇一九年九月三十日法官助理蔡瑛书记员罗楠附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。