黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑03民再26号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李丁，女，1981年4月4日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：潘世学，黑龙江雪原律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市交通局1-1-1-1。法定代表人：房靖，该公司经理。委托诉讼代理人：朴永建，男，该公司法律顾问。一审第三人：高明福，男，1968年4月20日出生，朝鲜族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。一审第三人：曲振祥，男，1958年8月7日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。再审申请人李丁因与被申请人鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称坚实公司）、一审第三人高明福、曲振祥商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）黑03民终142号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2019年3月25日作出（2018）黑民申3343号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李丁委托诉讼代理人潘世学，被申请人坚实公司委托诉讼代理人朴永建，一审第三人高明福、曲振祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丁申请再审称，原判决认定事实不清，适用法律错误。坚实公司在原审中自认抹账，坚实公司提供给李丁的两份购房收据上坚实公司明确标注“抹账（王一然）”，房屋认购合同第六条约定的付款方式亦为“抹账（王一然）”，上述事实足以证明李丁、坚实公司、王一然三方通过抹账转移债权债务的客观事实，该抹账行为是三方的真实意思表示，二审判决认定无证据证实王一然将欠李丁丈夫的债务转移给坚实公司错误。坚实公司辩称，一、二审认定事实清楚，证据充分，应依法驳回李丁的再审请求。1．坚实公司与李丁之间不存在合同关系，坚实公司未收到购房款，不应当承担返还房款的义务；2.李丁与王一然之间存在合同关系，李丁应向王一然继承人主张权利。高明福、曲振祥均未陈述意见。李丁向一审法院起诉请求：1.坚实公司向李丁交付其开发的幸福里小区15号楼2单元503室及18号楼1单元301室房屋；2.坚实公司承担本案的诉讼费用。诉讼中，李丁变更诉讼请求，要求解除合同，返还已付购房款478653.60元并赔偿损失478653元。一审法院认定事实：坚实公司系鸡西市鸡冠区幸福里小区的开发商。坚实公司与案外人王一然存在建设施工合同关系，并存在债权债务关系。坚实公司用其开发的鸡冠区幸福里小区15号楼2单元5层503号和18号楼1单元3层301号、建筑面积分别为65.20平方米和85.32平方米房屋抵偿给王一然。后因王一然欠李丁丈夫货款，2014年12月18日，坚实公司按照王一然的指示就上述两户房屋与李丁签订两份房屋认购合同，付款方式均为抹账，房屋价款分别为207336元和271317.60元，并约定交房日期为2015年3月31日。坚实公司于2014年12月16日和2014年12月18日为李丁开具两户房屋的购房抹账收据。签订合同后坚实公司没有按照合同约定时间向李丁交付房屋，也没有协助李丁到房产局办理相关房屋预售登记手续。李丁在起诉前发现上述两户房屋已被他人占有使用。庭审中，坚实公司自认无法向李丁交付本案涉诉两户房屋，两户房屋分别出售给本案的两名第三人，且已装修入住。第三人高明福举证证实坚实公司于2016年4月25日与其签订房屋认购合同，高明福以银行转账的形式向坚实公司交付购房款117000元购买鸡冠区幸福里小区15号楼2单元5层503号房屋，坚实公司于当日将房屋交付高明福，高明福在使用房屋期间交纳了物业费、电费（预存）、燃气管道安装费、垃圾处理费、声控灯费、燃气费、水费、供热费等费用。第三人曲振祥举证证实其于2016年1月5日从坚实公司处以现金153576元的价格购买了鸡冠区幸福里小区18号楼1单元3层301号房屋，坚实公司于当日将房屋交付曲振祥使用，曲振祥使用房屋期间交纳了物业费、水费（预存）、电费（预存）、燃气管道安装费、垃圾处理费、声控灯费、燃气费、水费、供热费等费用。诉讼中，李丁称坚实公司将其购买的房屋另行转让给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，故变更诉讼请求为解除合同，返还已付购房款478653.60元，并赔偿损失478653元。坚实公司认可其与王一然针对本案幸福里小区15号楼2单元5层503室及18号楼1单元3层301室房屋抹账数额为478653.60元。诉讼过程中，王一然死亡，李丁在庭审中表示不向王一然的继承人在其继承王一然的遗产范围内主张返还房款及赔偿损失的权利。诉讼中，鸡冠区人民法院依李丁申请于2016年6月3日作出（2016）黑0302民初1422号民事裁定，查封坐落于鸡冠区××小区××楼××单元××室,并轮候查封坐落于鸡冠区××小区××楼××单元××室房屋。一审法院认为，坚实公司将其开发的鸡冠区幸福里小区15号楼2单元5层503号和18号楼1单元3层301号房屋抵偿给王一然后，王一然又与李丁协商一致，以上述房屋抵偿王一然欠李丁丈夫的货款。虽然李丁与坚实公司签订了房屋认购合同，但双方均未提交证据证实李丁、坚实公司、王一然之间有将王一然欠李丁丈夫的货款债务转移给坚实公司的意思表示，应认定坚实公司系代为履行，代替王一然履行房屋交付行为。李丁与坚实公司未形成房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”故对李丁要求解除与坚实公司签订的两份房屋订购合同及要求坚实公司返还购房款及赔偿损失的诉讼请求不予支持。坚实公司虽代为履行房屋交付义务，但其无法向李丁交付本案涉诉房屋的原因系其在已经将房屋抹账给王一然且在王一然的指示下向李丁出具房屋认购合同及收据的情况下又将房屋另行出售他人，故本案的诉讼费及保全费由坚实公司承担。一审法院作出（2016）黑0302民初1422号民事判决：驳回李丁的诉讼请求。李丁不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判，支持李丁的诉讼请求。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，本案争议的焦点为坚实公司是否负有向李丁返还购房款并赔偿的义务。李丁与坚实公司之间签订的案涉房屋认购合同并非基于双方买卖房屋的意思表示，而是基于李丁丈夫王宏宇与王一然之间的债权债务关系、王一然与坚实公司之间的债权债务关系而产生的三方以物抵债协议。该以商品房买卖合同外观存在的以物抵债协议签订后，坚实公司未实际履行该协议，未对案涉争议房屋的买卖合同在相关部门备案、未对该房屋的出售进行预登记，亦未在该房屋具备交付条件后将房屋交付给李丁。坚实公司再次将房屋出售，其实质为反悔不履行抵债协议的行为。在此情况下，李丁、王一然、坚实公司三方的以物抵债合同目的已不能实现。李丁、王一然、坚实公司在达成以物抵债协议时，未有证据证实王一然将其对李丁的债务转让给坚实公司，故坚实公司不负有向李丁履行债务给付的义务，李丁要求坚实公司返还购房款并赔偿的主张亦不能成立。综上所述，李丁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。本院再审期间各方当事人均未提交新证据。本院再审查明事实与一、二审认定的事实一致。本院再审认为，本案争议焦点为李丁要求解除房屋认购合同的请求应否支持，坚实公司是否负有向李丁返还购房款并赔偿损失的义务。坚实公司基于与王一然的建设工程施工合同，将案涉两户房屋抵顶给王一然用以偿付工程款；王一然又基于与李丁丈夫的买卖合同，将案涉两户房屋抵顶给李丁丈夫用以偿付货款；坚实公司按照王一然的指示以房票形式将两户房屋直接开具给李丁，并与李丁签订了房屋认购合同，同时为李丁出具“房款207336元，抹账（王一然）”和“房款271317.60元，抹账（王一然）”的收据，应予认定李丁已向坚实公司支付案涉两户房屋全部购房款，故李丁与坚实公司形成商品房买卖合同关系。房屋认购合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。坚实公司应按照合同约定全面履行义务。但坚实公司未按合同约定时间向李丁交付房屋，却将案涉两户房屋出卖给第三人，属违约行为。根据《最高人民法院》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，李丁要求解除房屋认购合同，并要求返还房款478653.60元、赔偿损失478653元的诉讼请求应予支持。一、二审判决适用法律错误，应予纠正。综上所述，李丁的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黑03民终142号民事判决及鸡冠区人民法院（2016）黑0302民初1422号民事判决；二、解除鸡西市坚实房地产开发有限公司与李丁于2014年12月18日签订的两份房屋认购合同；三、鸡西市坚实房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还李丁购房款478653.60元，赔偿损失478653元，合计957306.60元。如果鸡西市坚实房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13373元，保全费2913元；二审案件受理费13373元，合计29659元由鸡西市坚实房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 瑛审判员 于广江审判员 周德艳二〇一九年九月十日书记员 陈锴霖书记员 张 驰