河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终8325号 上诉人（原审原告、反诉被告）：段贵所，男，1976年1月25日出生，汉族，住河北省涞源县。 委托诉讼代理人：邢庆军，河北崇睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘配配，女，1982年3月17日出生，汉族，住河北省涞源县。系段贵所之妻。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：周赛男，女，1986年9月6日出生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：于斌，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩万武，男，1984年1月23日出生，汉族，住正定县。系周赛男之夫。 原审第三人：正定安居房产经纪有限公司，住所地正定县府西街**。统一社会信用代码：91130123MA08K1L349。 法定代表人：陆春风，该公司经理。 上诉人段贵所因与被上诉人周赛男、原审第三人正定安居房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2018）冀0123民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人段贵所及其委托诉讼代理人邢庆军、刘配配；被上诉人周赛男及其委托诉讼代理人于斌、韩万武；第三人正定安居房产经纪有限公司的法定代表人陆春风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段贵所上诉请求：1、撤销河北省正定县人民法院（2018）冀0123民初1360号民事判决书，改判为撤销上诉人与被上诉人签订的《存量房签约文件合订本》及其附件《补充条款协议》2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原一审判决认定事实错误，导致判决结果错误。1、上诉人对案涉合同及补充协议的签订存在重大误解。上诉人的真实意思表示是交付房屋后立即取得首付款12万元，正因为基于该误解，上诉人才同意与被上诉人签订《补充条款协议》将交房时间提前。2、案涉合同及补充协议的约定内容存在显失公平。首先，被上诉人于2016年9月1日前就按照《补充条款协议》的约定入住进了案涉房屋，至今已长达近三年的时间，而截至目前，被上诉人只是向上诉人支付了2万元的定金。其次，上诉人出售案涉房屋的目的是为了及时还债，出于这种急迫心理才会与被上诉人签订《补充条款协议》以取得首付款，该补充协议签订时约定的条款明显对上诉人不利，致使双方的权利义务处于极不对等的地位，依法应予撤销。二、一审判决对于就案涉房屋上诉人所享有的物权与被上诉人所享有的债权发生冲突的事实不予审查，导致认定基本事实不清。就本案而言，案涉房屋虽已成为被上诉人的债权给付之内容，但案涉房屋上仍有上诉人对其享有的物权存在，无论其物权成立在债权发生之前或之后，物权均有优先于债权之效力。被上诉人不得对上诉人请求除去案涉房屋上之物权。三、原一审判决适用法律错误。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决上诉人继续履行合同并协助办理过户手续，不但与本案案涉合同及补充协议应予以撤销的案件性质明显不符，也违背了物权优于债权原则，属于适用法律错误。 周赛男答辩称，1、上诉人不存在重大误解，首付款的给付时间在房屋买卖合同中有明确约定，其并非重大误解而是拒绝履行合同义务。2、双方签订的房屋买卖合同不存在显失公平的情况，显失公平是指合同任意一方享有优势地位，享有优势地位一方利用其优势资源地位迫使对方签订不利于自己的合同，而本案中双方当事人均不具备显失公平中的优势地位。 正定安居房产经纪有限公司答辩称，合同最后一条有补充条款，补充条款对双方约定不明的可以签订补充协议。上诉人说两万定金都在中介处，经双方同意，其中有五千块钱交付给了业主何俊奎支付物业费，且提前交房是经过双方同意的。 段贵所向一审法院起诉请求：l、请求解除原、被告于2016年7月18日签订的房屋买卖合同；2、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，段贵所向一审法院提交变更诉讼请求申请书，请求变更为依法撤销原、被告于2016年7月18日签订的房屋买卖合同及补充协议。 周赛男向一审法院提出反诉请求：1、请求判决被反诉人继续履行2016年7月18日签订的房屋买卖合同；2、判决被反诉人按照合同约定协助反诉人办理过户手续。 一审法院认定事实：2016年7月18日原告（反诉被告）段贵所与被告（反诉原告）周赛男在位于正定县的正定县安居房产中介签订了《存量房签约文件合订本》及补充条款协议，约定将原告（反诉被告）段贵所名下位于正定县出卖给被告（反诉原告）周赛男，合同内容主要为：“出卖人（段贵所）将坐落在正定县正定镇成德北街168号小商品城三期金河花园8-2-1202房屋建筑面积97.18平方米、以总价款为71万元整出售给买受人（周赛男），买受人通过贷款方式支付购房款，约定在签订本合同时支付房款定金20000元、于银行贷款审批通过后过户当日将首付款（扣除定金）12万元交付给出卖人。”关于贷款的约定：买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为570000元（大写）伍拾柒万元。房屋产权及具体状况的承诺约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定。双方并于当日达成补充协议：“经双方协商一致同意，甲方（段贵所）于2016年9月1日前将房屋交付给乙方（周赛男）。交易过户时间可根据房产证下发时间和解除抵押时间顺延”。签订合同时，该涉案房屋已设定抵押（该房屋系抵押贷款的方式购买，2016年11月段贵所将房贷还清）。被告（反诉原告）周赛男的丈夫韩万武于2016年6月18日支付给正定县安居房产中介所房屋定金2万元，于2016年7月18日支付给正定县安居房产中介所服务费5000元，正定县安居房产中介所向其出具收据。第三人正定安居房产经纪有限公司出具证明载明：“2016年7月18日,在正定县府西街安居房产，甲方段贵所携何俊奎与乙方周赛男携韩万武（夫妻），丙方安居房产共同签订了存量房签约合同。何俊奎与段贵所是亲家关系，该房产是何俊奎自己出资，产权挂段贵所名下。该房产挂盘出售、我单位带客户看房，都是何俊奎接洽。每次洽谈合同事宜都是何俊奎与周面谈，签合同时何俊奎把段贵所邀约到我公司，三方当场共同在我公司签的存量房合同”。原告（反诉被告）对该证明辩称，作为房产中介公司，一个专业的居间机构应当在查清房屋信息的情况下，出具相关证明而且应当以不动产登记为准，其没有资格出具其听其他人陈述而自己又出具的证明。原告（反诉被告）并称与何俊奎只是普通朋友关系。被告（反诉原告）周赛男提交的录音资料载明：“刘配配（段贵所的妻子）：你好，是小南吗？小南（被告）：是。刘配配：我们那个房子不想卖了，我欠的钱比较多的，现在拿不到钱也换不了别人，干脆我就不卖了。小南：但是现在证件（房产证等相关手续）没有问题呀，咱们就可以走正常程序呀，我就可以把钱给你呀。刘配配：关键是我现在不想卖它了，我现在是租房子住的，就一套房子，有债务才卖房子。现在钱也没拿到就不打算卖它了。小南：你们有什么想法吗，咱们这协议这一块。刘配配：当时签协议时是怎么说的呀。小南：按照协议内容协商的呀，你看了吗。刘配配：协议我没有怎么仔细看，他（指段贵所）直说签字了，我就看了看房价什么的，其他没有怎么仔细看。……小南：那这个房子到底是谁的呀。刘配配：这个房子你和谁签的就是谁的。小南：房本上写的谁就是谁的对吗，之前的何叔是谁呀。刘配配：他是我哥。……小南：我老公在出差，我们还没有定下来，我们肯定是按法律程序办事的，前几天中介给我打电话，大概说了一下，说你这边有情况。……刘配配：我知道走法律程序，不还有人情这一块，当时我是着急用钱是诚意卖房的，……现在我不打算卖了，你们住了这么长时间……和你商量商量赔你是要赔你的……。刘配配：我们也商量一下，……我不卖了，……当时签协议的时候我正好生孩子我去不了，没有卖之前我也在其他中介卖过房子，说房本难办理，你出到这个价位我们觉得也挺合理的，我也是诚意卖的，和你签合同的时候我打听过好多人了房本难办理，协议中有一个附加条款，他（段贵所）找了个人说两三个月能办理下来，……。小南：当时签协议时候段先生和何先生都在场他们说办房产证完全没有问题，不存在你说的问题。……对被告（反诉原告）周赛男提交的录音资料，原告（反诉被告）辩称，通话录音是真实的，首先不能证明在签订房屋买卖合同时是段贵所经过其爱人同意并知情后签订的。而且可以证明刘配配并不同意出卖该房屋。原告（反诉被告）称被告（反诉原告）于2016年9月前入住涉案房屋，该房屋的钥匙、燃气卡等都是何俊奎给的，并称因为其在外地居住，让何俊奎在2016年9月1日交付给被告（反诉原告）。第三人称，其公司从被告周赛男交付的2万元的定金中，支出5000元给了何俊奎，让原告把物业费什么的结清。并提交了补充约定载明：“经甲乙双方协商一致同意：甲方于2016年7月27日将房屋钥匙、电卡及燃气卡交付给乙方。乙方于2016年9月1日前入住。甲方将物业费、暖气费用等物业公司涉及的费用结清至2016年8月底。乙方同意将留给丙方的定金中的伍仟元整给付甲方”。落款处签有段贵所（何俊奎）代收，及周赛男的签字捺印。对上述补充约定的内容原告（反诉被告）称不认可，不是原告（反诉被告）所签，不知情。周赛男当庭表示，如段贵所履行过户手续，周赛男会按合同价格一次性支付给段贵所。 一审法院认为，原告（反诉被告）段贵所与被告（反诉原告）周赛男签订的《存量房签约文件合同本》补充条款协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然原告（反诉被告）段贵所称涉案房屋系夫妻共同财产，其妻子在签订合同当天不知情，其个人无处分权，但根据被告（反诉原告）提供的录音证据显示，原告（反诉被告）段贵所的妻子在卖房时虽未到场签字，却知晓并认可当时卖房的事实且双方在房屋买卖合同中约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定。在合同签订并交付使用后其虽反悔不同意出售，但并不影响合同的效力。根据法律规定，因重大误解订立的合同，一方可以请求法院和仲裁机构变更或者撤销。重大误解，是指当事人因为对相对人的行为或者合同的标的发生错误认识，从而使自己做出与自己意思相违背的行为，致使自己的利益遭受较大的损失的行为。本案中，原告（反诉被告）段贵所并未对行为性质，对方当事人、标的物的种类、质量、规格和数量等合同的主要内容发生误解且原、被告签订的《存量房签约文件合同本》，关于给付首付款时间明确约定：“买受人于银行贷款审批通过后过户当日支付首付款”，原告（反诉被告）主张双方签订的房屋买卖合同应当撤销，无事实依据，故对原告（反诉被告）要求撤销买卖合同及补充协议的诉求，本院不予支持。因该涉案房屋已于2016年12月28日办理房产证，原告（反诉被告）段贵所于2017年4月领取了房产证，故原、被告应遵循诚实信用原则按照合同的约定全面履行自己的义务，故对被告（反诉原告）周赛男要求继续履行合同，要求原告（反诉被告）段贵所协助办理房屋过户手续的诉求，本院予以支持，同时被告（反诉原告）应当将剩余的购房款给付原告（反诉被告）。判决：一、原告（反诉被告）段贵所于本判决生效之日起十五日内协助被告（反诉原告）周赛男办理房屋过户手续；同时被告（反诉原告）周赛男将剩余房款69万元一次性支付给原告（反诉被告）段贵所；二、驳回原告（反诉被告）段贵所的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告（反诉被告）段贵所负担；反诉受理费40元，由原告（反诉被告）段贵所负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，二审查明的事实与一审查明事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为,2016年7月18日上诉人段贵所与被上诉人周赛男双方签订的《存量房签约文件合订本》及补充条款协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，一审认定合同合法有效正确。双方在合同履行过程中，上诉人段贵所反悔称涉案房屋系夫妻共同财产，在签订房屋买卖合同其妻不知情，属无权处分，且称对合同存在重大误解，自认为已交付了房屋就能取得首付款及在办理户后交付购房款违背交易习惯等，据此主张撤销双方房屋买卖合同及补充协议。一审根据双方房屋买卖合同的约定内容及周赛男提交的录音等有效证据，认定段贵所妻子已知晓并认可卖房的事实，确认双方房屋买卖合同的效力，认定事实清楚。对于给付首付款的时间在双方房屋买卖合同中有明确的约定，从段贵所卖房的行为及所签订的买卖合同的内容均不属于因重大误解所订立的合同，一审法院对其要求撤销合同及补充协议的诉讼请求不予支持并无不当。一审判决双方继续履行合同，周赛男向段贵所支付剩余房款，段贵所协助办理房屋过户手续于法有据，二审应予维持。综上所述，段贵所的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费120元，由上诉人段贵所负担。 本判决为终审判决。 审判长  李德利 审判员  刘立虹 审判员  赵 林 二〇一九年九月二十日 书记员  游 涵