上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初14378号原告：上海秋贝金属结构件有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：程钢，总经理。委托诉讼代理人：彭盛、杨状，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告：上海亘乐机械制造有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：简永强，执行董事。委托诉讼代理人：郑盼，上海尧正律师事务所律师。原告上海秋贝金属结构件有限公司(以下简称“秋贝公司”)与被告亘乐上海机械制造有限公司(以下简称“亘乐公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秋贝公司的法定代表人程钢和委托诉讼代理人彭盛、被告亘乐公司的委托诉讼代理人郑盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告和被告于2012年4月10日签订《上海市厂房租赁合同》，约定由被告承租位于上海市嘉定区护民路５０号的工业厂房(以下简称“系争厂房”)。在原告按合同约定想与被告商谈，将租金按市场水平上涨，而被告一再故意拖延的情况下，目前被告实际执行的年租金为882,000元。该合同真实合法有效，并已经履行多年。按合同约定被告应最迟于2018年12月27日应向原告支付2019年上半年房租441,000元。但被告实际上分别于2019年1月25日支付了200,000元，1月31日支付了241,000元。实际逾期35天。并且自被告承租以来逾期支付租金天数累计多达319天。根据双方签订的租赁合同第4-3条约定，“乙方应按4-4条规定的日期前支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的10%支付违约金。”据此，原告认为乙方应支付的当期租金逾期支付的违约金应计算为8,457.5元。同时被告还存在未经原告允许将厂房擅自进行搭建并将部分厂房转租他人使用、赚取差价的情况。根据双方签订的租赁合同第9-2条约定，“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金，该另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方未征得甲方书面同意，擅自转租该厂房，转让或与他人交换该厂房承租权的；(七)乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。”同时，该合同补充条款第二条约定：“乙方如对本厂房进行装修或扩建，须将装修或扩建方案及预算提交甲方书面确认后并且在不违背相关法律、法规的前提下方可实施。实施费用及相关手续等费用由乙方支付。”据此，鉴于被告长期存在逾期支付租金、未经许可搭建、转租等严重违约情况，原告请求法院：1、判决解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》；2、判令被告支付逾期支付租金的违约金8457,5元；3、判令被告支付转租违约金147,000元；4、判令被告退还厂房、拆除违建、恢复原状。被告辩称，同意解除双方签订的租赁合同。但是被告已于2019年1月支付了2019年度的全部租金，如果原告确认合同自2019年5月5日解除，则剩余的房屋租金要求原告返还。关于原告的第二项诉请，被告表示逾期支付租金的违约金的金额需要法院调整，同时被告认为逾期支付的原因在于原告开具的租金发票时间较晚，所以导致被告支付租金的时间也晚于应付时间。关于原告诉请第三项，被告认为实际上原告并没有因合同解除遭受什么损失，原告主张的违约金过高，应由法院进行调整。被告称其对违建房屋确实存在转租的情况，但不认可原告所述即被告对办公楼也存在转租的情形。对违建房屋被告已经准备拆除。对原告要求退还厂房的诉请，被告也表示同意。但对原告要求恢复原状的诉请被告表示不清楚按照现状是否能够恢复至原来的图纸状态。经审理查明，秋贝公司(甲方、出租方)和亘乐公司(乙方、承租方)于2012年4月10日签订《上海市厂房租赁合同》，约定由甲方将系争厂房出租给乙方使用。租赁期限自2012年4月15日至2022年4月14日止。年租金80万元，租金自起租日起三年内不变。自第四年起双方协商对租金进行调整。有关调整事宜，由甲、乙双方另行签订补充条款，租金调整原则上按同期市场租金上涨幅度，如双方无异议则默认从起租日起每三年租金递增5%。乙方应按4-4条规定的日期前支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的10%支付违约金。合同4-4条约定，从2013年1月1日起，乙方每年分两次支付租金，金额为年租金的50%，分别在每半年期开始前的前5日支付完毕。合同5-1条约定，甲方交付该厂房时，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金金额为一个月的租金。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同8-1条约定，乙方不得以任何形式转租本厂房的全部或部分。合同9-2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金，该另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方未征得甲方书面同意，擅自转租该厂房，转让或与他人交换该厂房承租权的；(七)乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。另合同补充条款第二条约定：乙方如对本厂房进行装修或扩建，须将装修或扩建方案及预算提交甲方书面确认后并且在不违背相关法律、法规的前提下方可实施。实施费用及相关手续等费用由乙方支付。签约后，秋贝公司按约将系争厂房交付亘乐公司使用。自2019年起，秋贝公司认为其时双方执行的租金标准(年租金882,000元)偏低，遂与亘乐公司协商要求提高租金标准，但双方未能达成一致。2019年3月27日，秋贝公司向亘乐公司发出书面通知函，催交租金及要求就租金上涨事宜与亘乐公司进行协商，并要求亘乐公司对违建、转租等情况进行整改。2019年5月5日，秋贝公司以亘乐公司违约为由书面提出解除合同。2019年7月，秋贝公司起诉来院。庭审中，秋贝公司提交了双方的谈话录音以证明亘乐公司在录音中自认转租的事实，而转租不仅包括违建部分的转租也包括系争厂房的转租，而非亘乐公司自认的只是对违建部分进行转租。秋贝公司还当庭提交了双方微信往来的记录，也用以证明亘乐公司转租的事实，其中2018年12月19日微信内容还提到了转租租金为160万元。秋贝公司表示如果仅涉及违建部分的转租显然不会达到这样高的租金。亘乐公司则表示双方录音和微信最起码可以证明在2018年12月秋贝公司即已经知道亘乐公司对部分违建进行转租，但没有提出异议，秋贝公司只是对后续租金提出调整方案，但双方未能达成一致。诉讼中，秋贝公司和亘乐公司均确认秋贝公司已收取亘乐公司保证金8万元及亘乐公司已按当前年租金882,000元的租金标准支付租金至2019年12月底。但秋贝公司又表示其于2019年5月5日提出合同解除后租金标准应按现在的市场租金的标准来进行计算。本院认为，秋贝公司和亘乐公司于2012年4月10日签订的《上海市厂房租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。上述租赁合同明确约定系争租赁厂房不得转租，并约定在承租方转租的情况下出租方有权解除合同，故秋贝公司在亘乐公司未经其许可擅自转租的情况下发函要求解除合同并要求亘乐公司支付相当于两个月租金标准的违约金147,000元，符合合同约定，本院予以支持。庭审中，秋贝公司和亘乐公司均认同以解除函到达之时即2019年5月5日作为合同解除的时间节点，本院予以确认。亘乐公司称已方转租仅涉及违建部分的建筑物而未涉及系争厂房，但亘乐公司对此未能提供证据证明，本院不予采信。因亘乐公司在合同履行过程中存在逾期支付租金的情形，故本院对秋贝公司要求亘乐公司支付逾期支付租金的违约金的诉请予以支持。亘乐公司所述因秋贝公司开具租金发票时间较晚，所以导致其支付租金的时间也晚于应付时间的意见，不能成为其逾期支付租金的抗辩理由。但本院考虑到本案的实际情况及亘乐公司请求法院对违约金金额作出调整，酌情确定由亘乐公司支付逾期支付租金的违约金7,000元。合同解除后，亘乐公司应将违法搭建的彩钢棚拆除，并将系争厂房返还秋贝公司。秋贝公司则应将保证金8万元返还给亘乐公司。秋贝公司称亘乐公司对系争厂房进行了结构性的改动，故要求亘乐公司按原始的图纸进行恢复原状，但秋贝公司既未能提供其所谓亘乐公司进行结构性改动前的原始图纸，也未能表述清楚亘乐公司进行结构性改动的相关情况，其要求恢复原状的诉请并不明确，本院难以支持。合同解除后，秋贝公司本应将多收取亘乐公司的租金返还给亘乐公司，但鉴于亘乐公司仍需按租金标准支付自合同解除之日至其返还房屋之日的实际使用费，故本院对此暂不作处理，由双方在亘乐公司实际返还系争房屋后再行结算，多退少补。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告上海秋贝金属结构件有限公司和被告上海亘乐机械制造有限公司于2012年4月10日签订的《上海市厂房租赁合同》自2019年5月5日起解除；二、被告上海亘乐机械制造有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海秋贝金属结构件有限公司支付逾期支付租金的违约金7,000元；三、被告上海亘乐机械制造有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海秋贝金属结构件有限公司支付转租违约金147,000元；四、被告上海亘乐机械制造有限公司应于本判决生效之日起十日内将搭建于租赁场所的彩钢棚拆除；五、被告上海亘乐机械制造有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于上海市嘉定区护民路５０号的工业厂房返还给原告上海秋贝金属结构件有限公司；六、原告上海秋贝金属结构件有限公司的其余诉讼请求，不予支持；七、原告上海秋贝金属结构件有限公司应于本判决生效之日起十日内将保证金8万元返还给被告上海亘乐机械制造有限公司。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,773元，减半收取2,386.50元，由被告上海亘乐机械制造有限公司负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  秦忠二〇一九年九月十九日书记员  张浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。