北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初4531号原告（反诉被告）：北京永富亿园养殖中心，住所地北京市密云区西田各庄镇西恒河村南1500米。统一社会信用代码XXX。投资人：孙秀君，经理。委托诉讼代理人：张永江，男，1967年6月21日出生，北京永富亿园养殖中心员工，住北京市密云区。被告（反诉原告）：张秀敏，女，1959年5月3日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冯金岩，北京市鑫宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：张观澜，男，1977年4月10日出生，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京永富亿园养殖中心（以下简称永富养殖中心）与被告（反诉原告）张秀敏土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法组成由法官曲爽担任审判长，人民陪审员席亚兰、田印奇参加的合议庭审理本案，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永富养殖中心之委托诉讼代理人张永江，被告（反诉原告）张秀敏及其委托诉讼代理人冯金岩、张观澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）永富养殖中心向本院提出诉讼请求：1．判令张秀敏给付2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金60000元；2．判令张秀敏支付违约金30000元；3．诉讼费由张秀敏负担。事实和理由：2017年5月1日，我中心与张秀敏签订土地租赁合同，约定将我中心所有的位于北京市密云区西田各庄镇西恒河村南1500米院落内的部分土地出租给张秀敏，每年租金60000元，每年支付一次，给付日期以首次租金交纳日期为准，先交后用，如逾期超过60日，我中心有权解除合同，张秀敏应向我中心支付年租金50%的违约金。在合同履行过程中，因张秀敏存在违约行为，该租赁合同于2018年5月22日经北京市密云区人民法院判决解除。2018年9月17日，北京市第三中级人民法院于作出终审判决，撤销一审判决，合同继续履行。此后，张秀敏仍拒绝支付租金，亦未向我中心支付违约金。为维护自身合法权益，故诉至法院。原告（反诉被告）永富养殖中心向本院提交以下证据予以证明：土地租赁合同、北京市密云区西田各庄镇沿村村民委员会证明、照片、（2018）京0118民初4018号民事判决书、（2018）京03民终8833号民事判决书、《关于强化秋冬季“散乱污”企业排查治理及工作台账动态更新机制工作的通知》（复印件）、EMS快递单据、用电收费说明、北京市密云区西田各庄镇人民政府证明。被告（反诉原告）张秀敏辩称：2017年4月9日，永富养殖中心起诉要求解除合同，双方处于诉讼期间，因此我才暂缓交纳租金，故不存在违约问题。现由于永富养殖中心未能保证租赁期间的水电路畅通，给我造成了很大的损失，因此我不同意支付租金。被告（反诉原告）张秀敏提出反诉请求：1．判令永富养殖中心赔偿我各项经济损失共计68890元（水费及运输费33200元、误工损失28730元、电费差价损失6960元）；2．判令永富养殖中心支付违约金30000元；3．判令永富养殖中心为我经营的位于北京市密云区西田各庄镇西恒河村南1500米处的养殖中心恢复用电；4．反诉费由永富养殖中心负担。事实和理由：2017年5月1日，我与永富养殖中心签订《土地租赁合同》，约定我承租永富养殖中心位于北京市密云区西田各庄镇西恒河村南1500米土地一块，租赁期限自2017年5月1日至2027年4月30日，年租金60000元，自承包期第六年起，以原基础价每年增加3000元租金，永富养殖中心必须确保在承包期内水、电、路畅通，不受任何干扰。2018年4月，永富养殖中心向密云法院提起诉讼，要求解除上述《土地租赁合同》，密云法院作出（2018）京0118民初4018号民事判决书，支持了永富养殖中心的诉讼请求。后我提起上诉，经北京市第三中级人民法院改判，撤销一审判决，驳回永富养殖中心的诉讼请求。2017年秋，我经营的养殖中心全部断电，此系永富养殖中心利用其与沿村村委会的关系给断的电，给我造成很大的经济损失。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）张秀敏向本院提交以下证据予以证明：（某、（2018）京03民终8833号民事判决书（复印件）、北京润淅恒兴商贸有限公司收据及发票、收条、肖春义证明、协议、微信账单屏幕截图（打印件）、（2018）京0118行初74号行政裁定书、孟凡国证人证言。原告（反诉被告）永富养殖中心针对反诉辩称：断电并非我中心的责任，由于张秀敏不交电费，沿村村委会把电给断了，故不同意张秀敏的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年5月1日，出租方永富养殖中心（甲方）与承租方张秀敏（乙方）签订了《土地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市密云区西田各庄镇西恒河村南1500米处土地。土地用途为种、养殖及其他符合国家土地使用政策的经营项目。租赁期限自2017年5月1日起至2027年4月30日止。年租金60000元，自承包期第六年起，以原基础价每年增加3000元租金。每年支付租金，给付日期以首次租金缴纳日期为准，先交后用。甲方有权对乙方租用的土地使用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用。甲方有权制止乙方实施的严重损害土地资源和其他资产的行为。甲方必须确保乙方在承包期内水、电、路畅通，不受任何干扰。乙方有权在租赁有效期内对所租赁的土地进行基本设施建设，对乙方出资建设的地上物，在租赁合同期满后归甲方所有，或乙方自行拆除。乙方应按照约定向甲方交纳租金，如逾期超过60日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金50%的违约金。甲方不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行，否则乙方有权拒付租金并不承担违约责任，由此给乙方造成的一切经营损失，除由甲方全部承担外，需另外支付乙方年租金50%的违约金。合同还对其他事项进行了约定。在本案的审理过程中，永富养殖中心与张秀敏均认可关于电费双方约定由张秀敏自行交纳。合同签订后，永富养殖中心将约定土地交付给张秀敏，张秀敏交纳了2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金60000元。约定土地实为养殖大院，张秀敏承租养殖大院由张观澜实际经营。另查一：永富养殖中心向本院提交的北京市密云区西田各庄镇沿村村民委员会（以下简称沿村村委会）证明上载明：“2017年秋天，张秀敏（张观澜）在租用的北京永富亿园养殖中心院内施工，因用电量已超出预付电费，电工多次找其催要所欠电费其拒付，后村委会决定给予断电，断电后张观澜私自跳入井房接通电源继续用电……电工拨打110报警后，张观澜将其所欠电费补交齐，没再交预付电费，所以没再给张观澜继续供电。北京永富亿园养殖中心自2004年初建就用我村井房电，以前未拖欠过电费”。在本案的审理过程中，本院亦前往沿村村委会了解情况，村主任邹大军称上述证明属实，确系沿村村委会出具。张秀敏称因永富养殖中心未能保证电路畅通，导致其产生了水费及运输费损失33200元、误工损失28730元、电费差价损失6960元。另查二：2018年4月10日，永富养殖中心曾以土地承包经营权出租合同纠纷为由将张秀敏诉至本院，称张秀敏在实际使用土地过程中，擅自改变土地使用用途，在涉案土地上大面积建设违法建筑，被政府部门发出限期拆除通知，但仍未拆除。永富养殖中心认为张秀敏的行为已经构成根本违约，故要求解除其与张秀敏签订的涉诉《土地租赁合同》并要求张秀敏腾退北京市密云区西田各庄镇西恒河村南1500米承包地、拆除违章建筑、恢复土地原状，同时要求张秀敏给付自合同解除之日起至实际腾退、拆除违章建筑、恢复土地原状之日止的占用使用费。2018年5月22日，本院作出（2018）京0118民初4018号民事判决：“一、解除北京永富亿园养殖中心与张秀敏于二〇一七年五月一日签订的《土地租赁合同》；二、张秀敏于本判决生效之日起七日内腾退北京市密云区西田各庄镇西恒河村南1500米承包地、拆除违章建筑、恢复土地原状；三、张秀敏给付北京永富亿园养殖中心占用使用费（自合同解除之日起至实际腾退、拆除违章建筑、恢复土地原状之日止，按每月5000元标准计算）。”后张秀敏提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年9月17日作出（2018）京03民终8833号民事判决：“一、撤销北京市密云区人民法院（2018）京0118民初4018号民事判决；二、驳回北京永富亿园养殖中心的诉讼请求。”上述事实，有双方当事人陈述、《土地租赁合同》、北京市密云区西田各庄镇沿村村民委员会证明、了解情况笔录、（2018）京0118民初4018号民事判决书、（2018）京03民终8833号民事判决书等在案佐证。本院认为：永富养殖中心与张秀敏签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。现张秀敏拖欠永富养殖中心2018年5月1日至2019年4月30日期间租金60000元未付，故永富养殖中心要求张秀敏给付此期间租金60000元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，永富养殖中心与张秀敏在合同中明确约定如逾期交纳租金超过60日，张秀敏应向永富养殖中心支付违约金30000元，虽然永富养殖中心曾于2018年4月10日将张秀敏诉至本院要求解除合同，但北京市第三中级人民法院已于2018年9月17日作出终审判决驳回了永富养殖中心的该项请求，因此在合同继续履行的情况下，张秀敏理应按时支付租金，但张秀敏至今未付，该行为已构成违约，故永富养殖中心要求张秀敏支付违约金30000元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于张秀敏提出的反诉请求，虽然双方在合同中约定永富养殖中心必须确保张秀敏在承包期内水、电、路畅通，但根据沿村村委会出具的证明，断电系张观澜未预付电费所致，而在承包期内交纳电费并非永富养殖中心的合同义务，现张秀敏未向本院提供充分有效的证据证明断电系永富养殖中心的违约行为所致，故张秀敏要求永富养殖中心赔偿因断电产生的各项经济损失、支付违约金以及为其经营的养殖中心恢复用电的反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张秀敏于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京永富亿园养殖中心二〇一八年五月一日至二〇一九年四月三十日期间的租金六万元；二、被告（反诉原告）张秀敏于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京永富亿园养殖中心违约金三万元；三、驳回被告（反诉原告）张秀敏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二千零五十元，由被告（反诉原告）张秀敏负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费二千二百七十二元，由被告（反诉原告）张秀敏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  曲 爽人民陪审员  席亚兰人民陪审员  田印奇二〇一九年九月十日法官 助理  江 南书 记 员  王蒙蒙