太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2019）晋0108民初343号原告：王庆厚，男，1963年10月15日，汉族，太原煤炭气化（集团）有限责任公司退休职工，住太原市。委托诉讼代理人：淮锦锦，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告：太原市华龙泰房地产开发有限公司，住所地：太原市迎泽区劲松路**中泰广场**。法定代表人：马有青，总经理。被告：太原市佳安房地产商务有限公司，，住所地：太原市迎泽区劲松路**中泰广场**法定代表人：任计英，总经理。共同委托诉讼代理人：孟老小，男，太原市华龙泰房地产开发有限公司职工，住太原市迎泽区葡萄园**楼******。被告：王瑞瑞，女，1978年10月11日出生，汉族，职业不详，住，住太原市下落不明。原告王庆厚与被告太原市华龙泰房地产开发有限公司、太原市佳安房地产商务有限公司、王瑞瑞物权纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王庆厚及委托诉讼代理人淮锦锦，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司、太原市佳安房地产商务有限公司的共同委托诉讼代理人孟老小到庭参加诉讼，被告王瑞瑞经本院公告合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王庆厚向本院提出诉讼请求，判令：1.太原市迎新东一条7号2号楼3单元12号房屋归原告所有，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司办理过户手续；2.房屋变更登记所产生的费用由被告太原市华龙泰房地产开发有限公司承担；3.被告太原市佳安房地产商务有限公司、王瑞瑞对上述一、二项诉讼请求负连带责任；4.本案诉讼费用由被告太原市华龙泰房地产开发有限公司承担。事实和理由：2004年2月14日，原告与被告太原市华龙泰房地产开发有限公司签订《购房合同》，约定由原告购买被告太原市华龙泰房地产开发有限公司开发的位于太原市迎新街舒园小区2号楼3单元第4层12号房、7号地下室，房款共计89158元。双方约定付款方式于2004年2月14日支付首付款5000元、地、地下室款5490元线安装费550元，余款78668元分15年付清。合同签订后，原告于当日支付被告太原市华龙泰房地产开发有限公司首付款等费用11040元，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司将房屋交付原告。后原告依约分期付清了房款，房款分别由被告太原市华龙泰房地产开发有限公司、太原市佳安房地产商务有限公司收取。原告根据《购房合同》第六条约定，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司应在交房一年内为原告办理完毕房产证，但被告太原市华龙泰房地产开发有限公司至今仍未给原告办理房产证。后原告发现该房屋在2003年11月26日就由被告太原市华龙泰房地产开发有限公司办在被告王瑞瑞名下。被告太原市华龙泰房地产开发有限公司、太原市佳安房地产商务有限公司、王瑞瑞的行为侵犯了原告的合法权利。被告太原市华龙泰房地产开发有限公司辩称，一、争议房屋是原告向太原市华龙泰房地产开发有限公司购买，房款及其他费用已经付清，认可该房屋归原告所有。但是原告出具过承诺书，承诺办理过户手续发生的费用由其承担，因此被告太原市华龙泰房地产开发有限公司不承担原告变更房屋产权产生的费用。二、争议房屋产权证之所以登记在被告王瑞瑞名下，是因为当年太原市房地局规定入住率必须达到95%以上，才可以大证分割小证，所以才借用了员工或者员工亲友的名字办理了产权证。被告太原市华龙泰房地产开发有限公司与被告王瑞瑞没有签订过购房合同，也未收取过被告王瑞瑞的购房款。现在时隔多年，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司也无法联系到被告王瑞瑞，被告王瑞瑞是被告太原市华龙泰房地产开发有限公司员工还是员工亲属已无法查清。被告太原市佳安房地产商务有限公司辩称，受被告太原市华龙泰房地产开发有限公司委托，给被告太原市华龙泰房地产开发有限公司销售房屋、代收购房款。按照委托合同的相关法律规定，委托行为的后果应由被告太原市华龙泰房地产开发有限公司承担。被告王瑞瑞未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见，在举证期限内未提交任何相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。经当庭质证，原告对被告太原市华龙泰房地产开发有限公司、太原市佳安房地产商务有限公司提交的营业执照、承诺书、产权证申领单无异议；被告太原市华龙泰房地产开发有限公司、太原市佳安房地产商务有限公司对原告提交的工商登记信息、购房合同、补充协议、房屋移交证、付款收据、分期付款明细、房屋所有权证（产权人为王瑞瑞:00036874）无异议。根据原告与被告太原市华龙泰房地产开发有限公司、太原市佳安房地产商务有限公司举证质证情况和当庭陈述，原告、被告太原市华龙泰房地产开发有限公司、太原市佳安房地产商务有限公司提供的证据均与本案具有关联，真实有效，本院予以认定。经过对证据分析认定，结合原、被告的诉辩，本院审理查明的事实如下：2004年2月14日，原告与被告太原市华龙泰房地产开发有限公司签订《购房合同》，合同主要内容：甲方太原市华龙泰房地产开发有限公司乙方：王庆厚……一、房屋情况乙方购买甲方位于太原市迎新街舒园（暂定名）小区贰号楼叁单元第肆层壹拾贰号房柒号地下室，该房屋建筑面积76.2平方米，每平方米售价1098元计83668元；地；地下室108平方米，每平米售价500元，计5490元；房款共计89158元。该房屋实测面积76.2平方米。……二、付款方式……2004年2月14日首付5000元应付款项5000元实付款项5000元地下室款应付款项5490元实付款项5490元有线应付款项550元实付款项550元余款78668元分15年付清。……五、房屋移交甲方在2004年2月17日，将该房屋交付乙方。……六、由乙方协助甲方为乙方参照国家房改（集资）政策有关规定办理100%产权证，在交房一年内办理完毕，待乙方履行合同完毕后交付乙方。……合同签订后，原告于当日交付了被告太原市华龙泰房地产开发有限公司房屋首付款5000元、地、地下室款5490元线费500元，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司向原告移交了房屋。原告在该房屋内居住至今。后原告依约分期付清了房款，房款分别由被告太原市华龙泰房地产开发有限公司、太原市佳安房地产商务有限公司收取。2018年4月24日，原告给被告太原市华龙泰房地产开发有限公司出具了承诺书，承诺书主要内容：本人于2004年2月份购买贵公司迎新街舒园小区的房屋，面积76.34平米，将王瑞瑞的产权证领出，自行办理过户手续，过户所发生的的一切费用全部由本人承担，产权证领出后不再追究贵公司的所有法律责任。另查明，2003年11月26日，太原市房地产管理局为案涉房屋核发了并字第XXXX号的房屋所有权证。房屋所有权证上记载：房屋所有权人王瑞瑞，房屋坐落在迎新街东一条7号，幢号2，房号12，结构混合，房屋总层数6，所在层数4，建筑面积（平方米）76.34。该房屋与原告购买的太原市尖草坪区迎新街舒园小区2号楼3单元12号系同一套房屋。案涉房产证登记在被告王瑞瑞名下的原因，是被告太原市华龙泰房地产开发有限公司开发建成该小区后，为达到当时房地产管理局要求销售率达到95%，才给予大证分割小证的要求，借用被告王瑞瑞的身份信息进行产权登记，后又据此办理了案涉房屋的产权证书。被告太原市华龙泰房地产开发有限公司与被告王瑞瑞不存在房屋买卖合同关系，被告王瑞瑞也未向被告太原市华龙泰房地产开发有限公司支付过房款。又查明，被告太原市佳安房地产商务有限公司向原告收取房款，系受被告太原市华龙泰房地产开发有限公司的委托，所收款项已交付被告太原市华龙泰房地产开发有限公司。被告王瑞瑞是被告太原市华龙泰房地产开发有限公司的员工或员工亲属，现已无法查清。本院认为，原告与被告太原市华龙泰房地产开发有限公司签订的《购房合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约支付被告太原市华龙泰房地产开发有限公司购房款及相关配套费用，依法取得对房屋相应的权利。本案涉案房屋在2003年11月26日核发房屋产权证时，被告太原市华龙泰房地产开发有限公司借用被告王瑞瑞身份，将涉案房屋产权登记在被告王瑞瑞名下，被告王瑞瑞与被告太原市华龙泰房地产开发有限公司没有真实的房屋买卖关系，不享有案涉房屋的实际权利，在案涉房屋产权登记为被告王瑞瑞的情况下，原告作为实际权利人，要求被告太原市华龙泰房地产开发有限公司、王瑞瑞协助变更房屋所有权登记的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告太原市佳安房地产商务有限公司接受被告太原市华龙泰房地产开发有限公司委托，向原告收取了部分房款，所收款项已交付被告太原市华龙泰房地产开发有限公司，按照委托合同的相关法律规定，收取原告房款的后果，应由被告太原市华龙泰房地产开发有限公司承担。原告已向被告太原市华龙泰房地产开发有限公司出具了承诺书，承诺将登记在被告王瑞瑞名下的房屋产权证领出后，自行办理过户手续，过户所发生的的一切费用由本人承担，据此原告要求被告太原市华龙泰房地产开发有限公司承担房屋变更登记所产生的费用的诉讼请求，本院不予支持。被告王瑞瑞未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利，有关法律后果应由被告王瑞瑞自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、位于太原市迎新街东一条****楼****房屋（产权证号为：并字第**）归原告王庆厚所有；二、被告太原市华龙泰房地产开发有限公司、王瑞瑞协助原告王庆厚办理房屋过户登记手续，于判决生效后三十日内履行；三、驳回原告王庆厚其他诉讼请求。案件受理费100元，公告费560元，由被告太原市华龙泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 长 李宏伟人民陪审员 张凤兰人民陪审员 孙玉明 二〇一九年九月二日书 记 员 田 丹