文书内容湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0116民初2143号原告:武汉合利物业管理有限公司。住所地:武汉市江汉区青年路万国花园********。法定代表人陈烁宇,该公司总经理。委托代理人冯细权,该公司员工(特别授权)。被告吴丽华，女，汉族，1979年11月18日出生，住武汉市黄陂区。原告武汉合利物业管理有限公司诉被告吴丽华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后,依法适用普通程序,由审判员张群与人民陪审员阮阳燕、李善炎组成合议庭，由张群担任审判长，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。武汉合利物业管理有限公司的委托代理人冯细权到庭参加诉讼,被告吴丽华经公告送达开庭传票，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉合利物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1，判令被告支付物业管理费10817元、违约金2180.70元,合计12997.70元;2，本案的诉讼等费由被告承担。事实与理由:被告吴丽华为武汉市黄陂区黄陂大道锦绣道口南美银邦小区5栋2单元502室的业主,房屋面积为82.7平方。原告与被告于2009年5月21日签订《物业管理前期服务协议》，协议第十一条第四项约定违约金为自逾期之日起为按每天一元交纳滞纳金。协议第四条第一款约定物业费每年缴纳一次,于每年11月28日前缴清。2015年8月25日原告与该小区业主委员会签订《物业服务合同》。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。但被告自2009年12月1日开始停止缴纳物业管理服务费,2010年11月28日至2015年8月25日按照协议约定，被告应支付原告违约金1707元。2015年8月26日至2017年12月31日按中国人民银行同期贷款利率，被告应支付原告违约金473.7元。违约金合计2180.7元。截止至2018年12月31日被告共欠缴物业费10817元，违约金2180.7元，合计12997.0元。经原告多次催缴，被告仍未缴纳物业管理费。原告武汉合利物业管理有限公司为支持其诉讼请求，向法庭提交了下列证据:证据1,营业执照副本、法人代表身份证明、身份证。该证据证明原告的主体资格。证据2，武汉市房屋交易查询单。该证据证明被告的主体资格及其为黄陂区南美银邦居住小区5栋2单元5层2室业主的事实。证据3,《物业管理前期服务协议》、《武汉市物业服务合同》。该证据证明原告为南美银邦居住小区业主服务单位，被告为小区业主的事实。证据4,业主欠费统计表、违约金计算明细、缴费凭证、物业费催收单。该证据证明被告仅缴纳2008年12月1日至2009年11月30日的物业费，后未向物业管理单位缴纳物业管理费，欠缴物业管理费的时间、金额和违约金及原告多次向其催收物业管理费的事实。被告吴丽华未到庭应诉也未向法庭提交证据。本院对原告武汉合利物业管理有限公司提交的证据进行审查后认为，原告提交的证据真实反映了被告所有房屋坐落、面积、物业费计算及应当缴纳物业管理费的金额等事实，达到了原告的举证目的。故对原告提交的证据1、2、3、4,本院依法予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的陈述和证据认定事实如下,2009年5月21日被告吴丽华（乙方）与武汉合利物业管理有限公司（甲方）签订《物业管理前期服务协议》，该服务协议约定，交纳费用时间：每年缴纳一次，于每年11月28日前缴清,如遇周末顺延。入住时，首次缴纳一年的物业管理服务费。住宅按建筑面积每月每平方1.2元。协议的违约责任中约定，乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1元缴纳滞纳金等内容。被告吴丽华购买的黄陂区前川百锦街南美银邦居住小区5栋2单元5层2室房屋建筑面积为82.7平方米，每月实际交纳的物业服务费99.24元（82.7㎡×1.2元／㎡）。被告吴丽华于2008年12月24日向原告交纳2008年12月1日至2009年11月30日的物业管理费1191元，2009年12月1日起未向原告交纳物业服务费。根据双方签订的《物业管理前期服务协议》，被告吴丽华应当从2010年至2014年于每年的11月28日前向原告缴纳当年度的缴纳物业管理费。2015年8月25日黄陂区前川街东寺社区南美银邦和南美尚景小区业主委员会与武汉合利物业管理有限公司签订《武汉市物业服务合同》，选聘武汉合利物业管理有限公司对中央名都提供物业服务事宜。合同约定的物业服务费收费为高层住宅1.2元/平方米/月交费，每次缴费具体时间为入住通知单日期循环缴纳。合同中未对业主逾期交纳物业服务费的违约责任进行约定。合同签订后，被告吴丽华从2015年9月1日至2018年12月31日未向原告交纳物业服            应交纳物业费起止日期              应交纳标准及金额              交纳方式              应交金额              已缴金额              违约金计算时间                              2008年12月1日至2018年12月31日              每平方米1.2元每月标准      82.7㎡×1.2元／㎡＝99.24元      99.24元×12月＝1190.88元／年                    2008年至2015年为每年的11月28前缴纳当年度，入住通知单循环交纳。              2008年12月1日至2018年11月30日，共10年为11908.80元（1190.88元／年×10年）；      2018年12月1至2018年12月31日为一个月，即99.24元              2008年12月1日至2009年11月31日一年物业服务费1191元              2010年11月29日起      2011年11月29日起      2012年11月29日起      2013年11月29日起      2014年11月29日起                  合计              实际应缴金额10817元              12008.04元              1191元                    务费。被告吴丽华累计欠缴物业服务费为：本院认为,原告武汉合利物业管理有限公司与被告吴丽华，黄陂区前川街东寺社区南美银邦和南美景尚小区业主委员会签订的《物业管理前期服务协议》、《武汉市物业服务合同》系各方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告为小区业主提供相应物业管理服务后,被告吴丽华作为小区业主应按合同约定缴纳物业服务费。故原告要求被告按服务合同中约定的收费标准缴纳物业管理费的诉讼请求,符合事实和相关法律规定，本院依法予以支持。对原告主张的逾期缴费违约金，经审查，1，违约金的时间计算。根据原、被告双方签订的《物业管理前期服务协议》约定,被告应当每年缴纳一次物业管理服务费,时间是每年的11月28日之前缴清。但2015年8月25日原告与业主小区委员会签订《武汉市物业管理服务合同》后，其与被告签订的《物业管理前期服务协议》就应终止。被告实际的缴费时间因应从2010年至2014年间的每年11月28日之前交纳。因此,被告吴丽华2014年11月28日后至2015年8月25日之前的这段未缴纳物业费的时间,不应当计算逾期缴纳违约金。2关于违约金的计算标准。原、被告签订的《物业管理前期服务协议》约定的违约金标准明显过高,原告在庭审中也要求依法进行调整。本院依法调整为按银行同期贷款利率计算。被告人吴丽华经公告送达开庭传票没有到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证和抗辩权，不影响案件的审理，可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条,《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,第一百四十四条之规定，判决如下:一，吴丽华支付武汉合利物业管理有限公司物业服务费10817元;二，吴丽华从2010年11月29日至2014年11月29日按合同约定，以每年应交纳的物业服务费为基数至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率向武汉合利物业管理有限公司支付违约金至清偿之日止；三，驳回武汉合利物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述给付款与本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费元63元，公告费500元，合计563元。由被告吴丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张 群人民陪审员  阮阳燕人民陪审员  李善炎二〇一九年九月十一日书 记 员  杨 景