山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁15民终2461号 上诉人（原审原告）：李海青，女，1979年7月5日出生，汉族，初中文化，群众，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：金朝，北京市中银（济南）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张廷海（又名张海阔），男，1960年6月25日出生，汉族，初中文化，群众，住聊城市东昌府区。 被上诉人（原审被告）：李艳民，女，1973年8月28日出生，汉族，大专文化，群众，住聊城市东昌府区。 上诉人李海青、张廷海因与被上诉人李艳民租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初5785号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李海青上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由张廷海、李艳民承担。事实与理由:一审未判决李艳民返还转让费，属于认定事实错误，导致判决错误。一审对于李海青支付的15000元转让费，一审法院认定为买卖价款，明显不当。一般情况下，当事人之间的店面转让合同并没有约定转让费用具体包含的项目，从法律性质上分析，店面转让系合同权利、经营权利、品牌价值等各项权利的概况转让,转让费包含多种不同性质的费用集合体,应当包括:1.有形资产的费用,即承租人对门面进行装修而添附的固定物因固着于商铺而无法收回投资成本,承租人于是选择从次承租人处以转让费的形式获得的补偿。有形资产的费用有时还包括一些经营设备及余留商品的价值。2.无形资产的费用,即次承租人为获得商铺良好的经营环境、商业信誉、人脉资源、加盟许可、供货渠道等市场影响力而支付的对价。3.租赁期限,即次承租人为获得剩余的租赁期限而向承租人所支付的对价。在李海青与李艳民商谈转让事宜时,李艳民称转让费13000元,如同时转让房屋内空调等物品,另加2000元共计15000元。所以,根据同一门市房前、后手承租人之间转让门市收取转让费的民间交易习惯,该15000元不仅包括原承租房屋内的有形财产,还包括获取该门面客流、经营环境等无形资产的费用,是对门市房所附着的潜在商业价值的补偿,况且转让时房屋内仅有一台二手空调、一张桌子、两把椅子,该15000元明显不仅是这些物品的价款。现因房屋存在纠纷,李海青未能使用案涉房屋,案涉房屋已由他人租赁使用。因转让行为依附于租赁关系产生,现租赁合同被解除,李海青支付的转让费也应属于合同解除产生的损失,应予以赔偿。综上,一审判决认定事实错误,恳请法院依法查明事实,改判支持李海青一审的全部诉讼请求。 张廷海辩称，一审法院让张廷海承担15625元明显错误，因张廷海只是一个受委托人，没有理由让张廷海承担这个责任，因张廷海也没有收到过15625元，李海青的钱给谁了也没有说明，也没有向张廷海支付款项的证据，让张廷海承担返还责任明显不当，应予改判，李海青发生纠纷应当找业主协商解决，而不是找受委托人解决。 李艳民辩称，李艳民与李海青签订转让合同时，李海青为完全民事行为能力人，我们本着平等自愿利己的原则去谈，并没有强迫李海青接手，所以说转让的价格是公平有效，符合实际情况；给李海青转让的那些东西里边还有安利牌的净水器、定制的橱子、热水器。李艳民和李海青从事的是两个不同的行业，不存在商业信誉和人脉资源、加盟许可及进货渠道等一系列的问题。租赁合同是李艳民和张廷海解除租赁合同后，李海青再次和张廷海签订租赁合同的。至于李海青说的无法经营，系自身原因，处理不当，李海青经营期间都是正常经营，没有其他人阻挠，门面钥匙在签订合同第二天就交给了当事人，包括里边所有物品一并交接清楚，请求维持原判。 张廷海上诉请求：撤销一审判决或发回重审；一、二审诉讼费用由李海青承担。事实与理由:1.2016年6月富贵花园9号楼37户业主(实际41户)委托张廷海将改造好的小门面房租赁给汪为民使用,2017年5月汪为民经张廷海同意将门面房租金15000元,装修费18000元的价格(包括装修费)转让给李艳民,2018年4月李艳民将2018年5月30日到期的门面房继续使用,将15000元租金,分给9号楼41户业主,每户分得365.8元，加电梯广告费每户20元,每户共分385.8元。同年5月16日李艳民又找到更适合的经营场所,便征得张廷海同意将该门面房以30000元的价格(包括装修费用)转给李海青,让张廷海变更承租人李海青。2.李海青说有个叫李海涛的人经常威胁她不让她在此经营，张廷海是受业主委托向外租赁该门面房,该受委托事项己经完成，至于以该门面房的纠纷(包括维修)承租人应当向收取租金的业主协商解决,张廷海已没有义务调解小区41户应承担义务，委托人(41户业主)和受委托人之间有狭义和广义之分,狭义上的当事人(张廷海)没有该门面房的处分权利,根据合同法规定,在无偿的委托合同中,委托人虽然没有支付报酬的义务，但其仍负有其他义务,如支付费用、接受委托事务的结果、赔偿损失等,一审法院判决没有分到一分钱的张廷海返还租金15625元于法无据。3.(1)一审判决让张廷海返还李海青6**元没有依据,李海青的钱给谁了没证据证明。(2)李海青没有证据证明案外人阻挠,没有证据证明系张廷海(或收钱的业主)过错，要求合同解除于法无据。(3)根据物权法、《山东省物业管理条例》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，小区的收益归全体业主共有,任何人无权处分,亦不存在权属争议。(4)李海青说该门面房有权属争议与事实不符,解除合同于法无据。综上:(1)李海青违反《中华人民共和国民事诉讼法》第119条(一)、(二)之规定,张廷海与本案没有直接利害关系,起诉受委托人返还租金,属于被告不明确,诉讼主体错误。(2)一审法院判决让张廷海承担返还租金15625元,认定事实不清,适用法律错误,解除合同没有法律依据,聊城市中级人民法院应当依法撤销一审判决或发回重审。 李海青辩称，签订房屋租赁合同时，张廷海自称是房东，对该房屋有处置权，李艳民也作为转让方让李海青和张廷海签订房屋租赁合同，张廷海和李艳民有义务保证李海青正常使用该房屋的权利。张廷海说这个钱没有给他，但李海青将钱全部给了李艳民，李艳民说把15000元给张廷海了，并让张廷海打了收据，附于合同背面，至于解除合同有充分的事实理由和法律依据，根据合同法第94条第四项之规定，当事人可以解除合同并且当事人以合同法第96条的规定向对方进行了书面通知，对此一审法院也进行了确认。 李艳民辩称，1.李艳民2017年从汪先生那里接收案涉房屋，房东张廷海的房子作为经营，出租方是张廷海，房租是打到张廷海的账户，李艳民没有参与把租金分给张廷海所说的41户居民的行为，不知道此事，对此事不认可，且与本案无关。2.李艳民把经营权转让给李海青，是经过张廷海同意之后，李艳民解除和张廷海的租赁关系，李海青重新和张廷海签订的租赁合同，这一点在李海青和张廷海的租赁合同可以证明，并不是李艳民的转租行为。3.张廷海所说的625元的房费给谁了没证据，在2017年5月到2018年5月的李艳民和张廷海签订的租赁合同中，与李海青和张廷海签订的合同中有半个月的日期重复，包含625元的房费的，李艳民并没有多要李海青的625元的半个月房费，一审法院对此事做事认真，李艳民无异议。4.李海青说有人威胁她不让其经营，属于自身原因，不作评论。5.我方与张廷海签订的租赁合同，我方的那份在李海青和张廷海签合同的时候撕掉了，张廷海说他的那份撕掉了，如果找到自己撕掉就行了，李艳民未再追究。 李海青向一审法院起诉请求：1.依法判令解除李海青与张廷海之间的房屋买卖合同；2.依法判令李艳民返还李海青已付租金和转让费合计29000元、双倍返还定金2000元、赔偿直接损失1345元，以上共计32345元；3.依法判令二被告承担自2018年5月15日起至实际偿还之日止的租金（含转让费）利息损失，并酌情赔偿预期营业利润损失；4.诉讼费、律师费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年，李艳民租用张廷海位于聊城市东昌府区门口商铺，年租金15000元。后李艳民找到了更适合的经营场所，与张廷海协商解除合同，并同意将房子租给李海青。2018年5月16日，原、被告共同在场，撕毁两被告签订的租赁合同，张廷海与李海青重新签订房屋租赁合同，约定张廷海将位于汇金街富贵花园9号楼门口商铺租赁给李海青使用，租期一年，租金每月1250元，一次性付清。三方约定由李海青将店内物品费用及半个月房租15000元直接交给被告李艳民。次日，与李海青当面查验室内物品，将钥匙交由李海青。李海青支付门面转让费15000元。李海青当天向李艳民通过微信转帐支付了租金与转让费29000元，支付租房定金1000元。合同签订后，李海青安装了光纤宽带预存400元、电缆及电气开关设备支付945元。因案外人阻挠，李海青无法正常经营，经报警后得知，该店铺有产权和管理权纠纷，经派出所调解未果。2018年7月11日，李海青向被告发出解除房屋租赁合同通知书，被告均收悉。李海青为本案支出律师代理费3000元。 一审法院认为：李海青与张廷海签订了房屋租赁合同，2018年7月11日，李海青给两被告发出解除房屋租赁合同通知书，被告均收悉。《中华人民共和国合同法》第九十六条的第一款之规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告收到李海青解除合同通知书后，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故李海青与张廷海签订的房屋租赁合同应予解除。合同签订后，李海青向李艳民支付租房定金1000元及房租14000元共计15000元，虽此款交付李艳民，实际仍是李海青向张廷海履行合同义务。李海青向李艳民支付的门店转让费15000元并非房屋租金，而是李艳民店内物品及半个月租金，除半个月房租625元其他不属于履行房屋租赁合同的内容，而是李海青与李艳民之间的买卖合同关系。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中合同无法履行的原因系案外人阻挠所致，李海青无证据证明系被告过错导致合同解除，故李海青所主张的定金损失、直接损失、利息损失、预期营业利润损失不应向被告主张。李海青已支付的房屋定金与租金共计15625元应由张廷海返还，李海青与李艳民之间的转让费与本案非同一法律关系，本案中不予处理，李海青可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除原告李海青与被告张廷海2018年5月16日签订的房屋租赁合同。二、被告张廷海于本判决生效后十日内返还原告李海青房屋租金15625元。三、驳回原告李海青其他诉讼请求。案件受理费304元由原告李海青与被告张廷海均担。 二审中，李海青提交争议商铺现在店主舒东来的证明一份，拟证明该房屋张廷海和李艳民均无处置权利，却骗取李海青签订了转让合同和租赁合同，该房屋的处置权属于绿园物业。张廷海质证称，案涉房屋是41户业主的，这些业主不承认这个绿园物业，这个物业是强行进入的。李艳民质证称，与我方无关。 本院认为：一审在案涉房屋无权属证书、张廷海主张其归全体业主所有的情况下，直接认定其归张廷海所有有误，本院予以纠正。本案中，《房屋租赁合同》的甲方即出租方仅为张廷海一人，未显示有其他业主，也未显示其系全体业主的委托代理人，作为承租人乙方的李海青有理由相信张廷海有权出租案涉房屋；案涉租金是根据张廷海的指示由李海青支付给了李艳民，李艳民又交给了张延海，张延海以个人名义在合同背面注明收到了租金。据此，承租人李海青根据合同相对性原则起诉出租方张廷海，符合法律规定；同理，案涉租赁合同中未约定李海青与李艳民之间的转让费，一审对此未予审理，并无不当。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十八条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本案中，案涉房屋所在小区物业上的人，因为案涉房屋的处置权归属与包括张廷海在内的业主之间有争议，才阻挠李海青使用案涉房屋，并将案涉房屋另行租赁给了案外其他人，现李海青因上述争议未正常经营，客观上已无法实现签订租赁合同的根本目的，且张廷海在收到李海青解除合同的通知后并未提出异议，一审判决解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。 关于租金625元的问题。案涉租赁合同约定的租赁期限自2018年5月17日至2010年5月31日为一年零半个月，李海青主张均已交付给李艳民，李艳民主张该租赁期限与其和张廷海符订的原租赁期限重合半个月、该金额由张廷海返还正确，据此一审通过分析李海青汇款29000元组成后，判决张廷海返还该半个月租赁费625元，并无不当。如果张廷海对此有异议，应向李艳民另行主张权利。 张廷海称其仅是案涉小区业主的委托代理人、案涉租金已经分给小区业主；李海青要求李艳民返还租赁费及转让费，均不符合同相对性原则，本案不予审理，双方可另行主张权利。 综上所述，李海青、张廷海的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费608元，由上诉人李海青、张廷海各负担304元。 本判决为终审判决。 审判长  郭召勇 审判员  石 鑫 审判员  孙久强 二〇一九年九月二十五日 法官助理李志新 书记员肖天一