湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终467号上诉人（原审被告）：湖北瑞阳置业有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区长安大道**。法定代表人：陈凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洪山，湖北开成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐新轮，男，汉族，1958年12月24日出生，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：张仲衡，湖北海舟律师事务所律师。上诉人湖北瑞阳置业有限公司（以下简称瑞阳公司）因与被上诉人徐新轮房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初3625号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。瑞阳公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人签订的房屋拆迁安置补偿协议无效；2.依法审核减少上诉人承担的赔偿金额；3.由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：1.一审法院适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定错误，本案是平等主体之间因房屋拆迁产生的纠纷，上诉人并非拆迁主体，本案不应适用上述法律规定；2.《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定属于强制性的法律规定，上诉人与被上诉人签订的房屋拆迁安置补偿协议因违反该规定，应被认定为无效合同；3.证件不能办下来，不是上诉人的原因，不应由上诉人承担责任；4.因该合同为无效合同，一审判决不应以《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款的规定要求上诉人继续履行约定，被上诉人拆迁的土地已被纳入棚户区改造项目，上诉人应支付给被上诉人的补偿金额应按被上诉人原房屋的建筑面积，按照棚户区改造标准进行计算。请求二审法院依法改判。徐新轮辩称，1.《中华人民共和国城市规划法》已于2008年1月1日被废止，上诉人使用失去法律效力的法律规定作为上诉的依据，明显没有法律依据；2.没有建设规划许可手续或其他批准文件，系违反了行政管理规定，相应的法律责任是行政处罚，而不是合同被认定为无效，根据合同法的相关规定，本案的房屋拆迁安置补偿合同合法有效；3.由于上诉人违约，导致房屋至今不能还建，依法应当承担相应的赔偿责任，一审法院在诉讼过程中委托了鉴定机构对损失数额进行鉴定，是因为上诉人的原因才导致无法鉴定，一审法院按照被上诉人原被拆迁房屋周边房屋的价格，参照咸宁市房地产管理局发布的2018年1月至11月咸宁市城区的商品住宅销售均价，计算该违约损失并无不当；4.关于临时安置费，双方在合同中已经予以了明确的约定，因上诉人至今未还建房屋，导致被上诉人因无处居住产生了该笔费用，一审法院仅认定了一年半的临时安置费用，实际上对被上诉人不利，但被上诉人为了尽快解决矛盾，并未提起上诉。请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持原判。徐新轮向一审法院提出诉讼请求：1.被告按照不低于120平方米的建筑面积的房屋的市场价格赔偿原告损失；2.被告按照约不低于20平方米的建筑面积的车库的市场价格赔偿原告损失；3.判决被告按照每个月500元的标准从2014年8月22日计算搬迁补助费至交付上述房屋止；4.判决被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：原告徐新轮于2001年4月3日依法办理了位于湖北省××区××环城路××1的房屋产权证（不动产登记证号：17047），建筑面积为42.31平方米。2014年8月22日被告瑞阳公司与原告签订了一份房屋拆迁安置补偿协议，约定被告瑞阳公司在原告被拆除房屋的土地上进行原地还建，补偿原告一套建筑面积不低于120平方米的房屋和一个建筑面积为20平方米的车库，被告瑞阳公司应当在1年半交房，2年之内将房屋的土地证和房产证交付给原告。双方还约定，被告瑞阳公司按照每个月500元的标准支付原告徐新轮搬迁过渡期间的外出租房补偿费，过渡期为6个月。协议签订后，原告将房屋的权属证书交付给被告瑞阳公司，被告瑞阳公司拆除了原告的房屋，并支付了原告6个月的外出租房补偿费3000元，但未按照合同约定还建房屋和车库给原告。原、被告多次协商未果，原告诉至法院。一审法院还认定，被告瑞阳公司拆除原告的房屋时没有依法办理房屋拆迁许可手续，该宗土地至今没有办理房屋开发建设手续，目前该地块已被纳入湖北省咸宁市咸安区同心路片区棚改项目，一审庭审中被告自认无法履行原地还建的房屋拆迁安置补偿方式。一审法院委托永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司咸宁分公司对原告被拆除的房屋损失进行评估，2018年11月8日该公司以委托估价对象的权益、区位、实物状况皆不清晰，缺少估价条件不能出具估价报告为由退回了委托鉴定。一审法院另认定，2018年1月至11月、2017年、2016年、2015年的咸宁市城区（含咸安区）商品房住宅销售均价分别为4758元，3175元、2852元、2903元。一审法院认为，一、原、被告双方签订的房屋拆迁安置补偿合同是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”，合同无效，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定”，是指效力性的强制性规定，民事合同违反了法律的效力性规定才能认定无效。本案中，原告是完全民事行为能力人，被告是依法成立的房地产开发企业，双方签订的房屋拆迁安置补偿协议是平等的民事主体之间签订的协议，内容为房屋拆迁产权调换、搬迁补助费等内容，是双方真实意思的表示，被告瑞阳公司没有办理拆迁许可手续、该宗土地至今没有办理房屋开发建设手续，系违反了法律、行政法规的管理性规定，不是效力性规定。原、被告签订拆迁安置补偿协议后，被告瑞阳公司拆除了原告的房屋，但同时也应履行还建房屋给予原告补偿的义务。原告的房屋因被告瑞阳公司的拆迁行为而灭失，现被告瑞阳公司又以未取得房屋拆迁许可手续、没有还建房屋的建设、规划等手续为由提出抗辩，该行为不仅违背了诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，如以没有拆迁许可手续、没有还建房屋的建设、规划手续为由，否认房屋拆迁安置补偿协议的效力，不仅不利于保护被拆迁人即本案原告的合法权益，反而对违约的拆迁人即被告瑞阳公司有利，这一结果显然不符合法律的立法本意。故一审法院认为原、被告签订的拆迁安置补偿协议合法有效。二、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，被告瑞阳公司应当按照房屋拆迁安置补偿协议的约定，补偿原告一套建筑面积120平方米的房屋。因被告瑞阳公司自认无法还建一套建筑面积120平方米的房屋给原告，故被告瑞阳公司应当赔偿原告一套建筑面积120平方米房屋的损失。因原告的房屋已经被拆除，导致司法鉴定无法进行。原告的房屋被拆除后，其应得的住房损失赔偿数额应按能够购置与其原居住状况同类的商品房计算。作为被拆迁人，原告有权要求被告瑞阳公司按照约定赔偿，且本案拆迁纠纷未能及时解决，责任在于被告瑞阳公司。此后商品房价格上涨，原告主张按上涨后的价格，比照现阶段同类地区、同类房屋的价格计算，合理合法，依法应予支持。故一审法院酌定以咸宁市城区（含咸安区）2018年1月至11月的商品房住宅销售均价4758元作为计算依据，原告的房屋损失为570960元（120×4758=570960）。原告主张的赔偿一个20平方米的车库损失，因该部分损失既未能评估，又未有其他依据作为参考，故一审法院不予支持，原告可另行主张权利。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”按照该规定，原告选择的是产权调换方式，且由于被告瑞阳公司的违约，导致产权调换无法履行，被告瑞阳公司应当按照交房期限即1年半时间支付临时安置费，被告已经支付了原告6个月的临时安置费3000元，故被告瑞阳公司还应当支付原告一年的临时安置费6000元。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十二条第（五）项、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告湖北瑞阳置业有限公司赔偿原告徐新轮房屋损失570960元，支付临时安置费6000元，合计576960元，限在本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告徐新轮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9570元，减半收取4785元，由被告湖北瑞阳置业有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院认为，关于涉案房屋拆迁安置补偿协议的效力，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，强制性规定是指效力性强制性规定。仅是针对特定主体的对内管理行为，不涉及合同的履行行为或者合同行为，不应认定为效力性强制性规定，违反该规定不会当然导致合同无效。瑞阳公司以房屋拆迁安置补偿协议违反《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，主张该合同无效，因《中华人民共和国城市规划法》已于2008年1月1日废止；即使该法规未被废止，亦不属于效力性的强制性规定，瑞阳公司认为该协议为无效合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于徐新轮的损失，因瑞阳公司、徐新轮协议约定了由瑞阳公司还建面积120平方米的房屋一套给徐新轮，而瑞阳公司至今尚未完成该还建义务。一审法院以咸宁市城区（含咸安区）2018年1月至11月的商品房住宅销售均价4758元作为计算依据，酌情认定由瑞阳公司赔偿徐新轮房屋损失570960元，并认定瑞阳公司应当支付临时安置费6000元，合计576960元并无不当，瑞阳公司认为应以棚户区改造标准按照徐新轮原有房屋面积计算该房屋不能还建的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，瑞阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9570元，由湖北瑞阳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨荣华审判员  沈朝明审判员  李 伟二〇一九年九月十九日书记员  夏子涵附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；