广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1103民初1680号 原告：黄春莲，女，1985年3月15日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：曾海山，广西欧汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李云鹏，广西欧汇律师事务所实习律师。 被告：贺州市嘉亿房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**。 法定代表人：张世和，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李煜，广西灵丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师。 原告黄春莲与被告贺州市嘉亿房地产开发有限公司（以下简称嘉亿公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月19日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人曾海山，被告的委托诉讼代理人李煜、梁倜铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄春莲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告继续履行与原告于2012年5月6日签订的《商品房定向开发协议》；2、请求法院判决被告向原告支付延迟交房违约金（违约金计付：按总房款的年百分之二计算，从2013年5月1日起计算至被告实际交房之日止）；3、本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月6日，原告与被告签订一份《商品房定向开发协议》，约定：被告在2013年4月30日前交付“贺州市总工会住宅小区”4#楼7楼C号房，建筑面积约133.02㎡，单价为2270元/㎡，总房价为301955.4元。原告在签订协议时向被告交纳50000元的定向开发合作金，有被告出具的收据为据。签订协议后，被告至今未进场施工建房，原告至今未取得协议约定的房屋。原告认为，原告与被告签订的《商品房定向开发协议》和补充协议是双方的真实意思表示，是合法有效的协议，双方均应恪守履行。被告未能在约定的期限内交付房屋给原告，被告已经构成违约，应承担继续履行合同和赔偿原告经济损失的责任。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 原告对其陈述的事实向法院提交的证据有：1、企业信用信息公示报告；2、商品房定向开发协议；3、收款收据；4、补充协议。 被告嘉亿公司辩称，一、嘉御苑小区报批、建设、预售的基本过程。嘉御苑小区原立项、规划为贺州市总工会住宅小区。贺州市国土资源局分别于2010年8月、2013年2月将该小区规划建设的部分土地按原来的规划条件进行挂牌出让，并由被告竞拍取得上述地块。2013年5月，嘉御苑小区新规划方案获得批准通过。同期，被告陆续与包括原告在内的意向购房户签订《商品房定向开发协议》，协议约定由原告等人认购“嘉御苑小区”待建的4#、5#、6#、7#楼商品房。之后，因贺州市政府拟对光明大道相关的城市规划进行调整，有关部门随即停止对嘉御苑小区的建设手续进行审批，导致项目无法开工。2015年6月3日，贺州市城市规划专业审批委员会会议决定调整光明大道按双向6车道，道路红线按照60米，建筑后退道路红线按照20米进行控制。因此，嘉御苑小区的建设需重新规划设计。二、原告与被告签订的《商品房定向开发协议》应当认定为预约合同。首先，上述协议涉及的商品房买卖，是明确需要另行签订正式的《商品房买卖合同》的，并且房屋交付、办理不动产证书、收取购房款等也需要签订正式《商品房买卖合同》后方可进行。原告主张继续履行上述协议，也只能要求被告与其签订《商品房买卖合同》，而不是直接交付房屋。其次，上述协议不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该协议没有对装饰装修标准承诺、面积差异处理方式、公共配套建筑的产权归属等诸多事宜进行约定，不具备商品房买卖合同的基本内容，故该协议并非正式的商品房买卖合同，双方的纠纷应当按照预约合同法律关系进行处理。三、《商品房定向开发协议》不具备继续履行的条件。（一）该协议不具备商品房买卖合同的基本要素，权利义务不明确，客观上无法继续履行；（二）预约合同不具备《商品房买卖合同》的法定条件，不可能发生商品房买卖合同的法律后果；（三）根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告可以依法要求被告承担违约责任，但不能要求被告非自愿签订《商品房买卖合同》。（四）鉴于商品房是实行市场调节价，现由于政府规划变更原因导致项目建设期限拖延、建设成本增加，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，被告依据“情势变更”原则，可以主张解除《商品房定向开发协议》。（五）目前涉案房屋尚未获得规划、施工的行政许可，也未实际施工建设，另外，住建部门对被告违反规定收取预订款的行为，于今年8月约谈了被告的相关负责人，并要求被告尽快清退违规收取规划建设的4#－7#楼的预订款，故《商品房定向开发协议》已失去了履行基础，应当依法解除。四、因原告要求继续履行合同，对原告交给被告的预订款，原告要求被告支付资金占用费缺乏法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉请,并判决解除原告与被告签订的《商品房定向开发协议》，被告同意按照政府监管部门的要求清退已收取的预订款。 被告对其辩称向法院提交的证据有：1、国有建设用地使用权出让合同（2010年8月27日）；2、国有建设用地使用权出让合同（2013年2月19日）；3、修改（变更）通知单；4、贺州市人民政府办公室文件（贺政办发〔2011〕161号）；5、总平面图（2013年5月20日）；6、贺州市城市规划专业审批委员会会议纪要（2015年第2期）；7、贺州市规划局关于贺州市嘉御苑项目2#、3#楼建设相关情况调查的汇报。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的证据1、2、3真实性无异议，故本院对上述证据予以认定。被告提交的证据4、6、7来源合法，内容客观真实，可以作为本案认定相关事实的依据。 本院经审理认定事实如下：2012年5月6日，以被告为甲方（出卖人），原告为乙方（买受人），双方签订了一份《商品房定向开发协议》，约定：一、甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》应遵守该文本原则；本协议与正式《商品房买卖合同》具有同等法律效力；二、甲方承诺在2013年4月30日前交付“贺州市总工会住宅小区”4#楼……六、甲方取得该房屋预售许可时，书面、电话或报纸公示的形式通知乙方办理正式购房合同等法律文件，乙方自接到甲方通知30天内拒不与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方放弃购房权利，乙方所交定向开发合作金不予退还；七、乙方选购“工会小区”7楼/单元C号房，预测面积为133.02㎡（建筑面积），按2270元/㎡预算总房价为301955.4元，乙方应按以下时间向甲方交纳定向开发合作金:在本合同签订之时向甲方交纳伍万元整定向开发合作金……具体购房款在甲方取得所售商品房预售许可签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳的诚意金抵做购房款……。签订协议当日，原告依约向被告交纳了50000元定向开发合作金。2015年4月30日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订一份《商品房定向开发协议补充协议》，约定：一、甲方应尽快办理商品房预售相关手续，在取得商品房预售许可证后10天内通知乙方签订《商品房买卖合同》，商品房单价、户型及面积必须以《商品房定向开发协议》约定为准，不得上调；二、甲方应加快建设速度，承诺于2016年12月31日前交付《商品房定向开发协议》约定的商品房给乙方；三、若甲方在上述承诺日期前仍未交房，乙方可选择以下其中一种处理方式：1.乙方选择继续履行合同，甲方从2013年4月30日起按照总房款的年百分之二支付迟延交房违约金给乙方，直至甲方交房为止；2.乙方选择终止合同，自愿提出退房，甲方需双倍返还乙方已支付的5万元定向开发合作金，总计10万元。原告与被告均认可双方签订的《商品房定向开发协议》系预约合同，被告亦当庭表示同意继续履行该协议。 另查明：被告与贺州市国土资源局分别于2010年8月27日、2013年2月19日各签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，贺州市国土资源局分别将编号为HTJ-2010-32号（面积11644.61㎡）、HTC-2012-61号（面积1588.11㎡）的宗地出让给被告。贺州市总工会办公住宅区规划建筑设计方案于2007年7月24日经贺州市人民政府审批同意，此后分别于2009年、2011年对项目规划设计方案进行调整并取得了贺州市人民政府审批同意。2013年，该项目名称变更为嘉御苑小区，项目设计方案名称变更为《嘉御苑小区建筑设计方案》并取得了贺州市人民政府审批同意。嘉御苑小区的总平面图于2013年5月20日获得了贺州市住房和城乡建设委员会的审批同意。 根据2010年7月30日广西壮族自治区人民政府批复的《贺州市总体规划（2009-2030）》，光明大道道路红线宽度为60米，红线外两侧各设20米控制带。2015年6月3日贺州市城市规划专业委员会2015年第2次成员会议审议的贺州市生态新城概念性总体规划、核心区城市设计及核心区控制性详细规划方案议题中再次明确了光明大道按双向6车道，道路红线为60米，建筑后退道路红线按照20米进行控制。根据《嘉御苑小区建筑设计方案》（2013年5月20日），嘉御苑3#、4#楼后退规划光明大道道路红线（道路宽度60米）4米，即占用20米控制带16米。嘉御苑小区4#-7#楼至今未进场施工建设，相应的建设审批手续亦处于办理过程中。 本院认为，原告与被告于2012年5月6日签订的《商品房定向开发协议》及2015年4月30日签订的《商品房定向开发协议补充协议》，是双方当事人在平等自愿，协商一致的基础上签订的，协议内容是双方当事人的真实意思表示并且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。现原告主张要求被告继续履行与原告签订的《商品房定向开发协议》，被告亦当庭表示同意继续履行，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。签订协议后，由于贺州市城市规划变更等客观原因，被告已经获得审批同意的《嘉御苑小区建筑设计方案》与新的城市规划存在一定的冲突之处，导致被告无法办理涉案工程项目的相关建设审批手续，亦无法对涉案工程项目进行施工建设，现该项目仍处于未施工的状态。因双方当事人签订的《商品房定向开发协议》属于预约合同，签订正式的《商品房买卖合同》（即本约）是履行《商品房定向开发协议》的必经程序。现签订本约的条件尚未成就，待条件成就时，双方当事人应就本约条款进行充分磋商，在双方当事人对本约条款达成一致意见后签订本约。 关于原告主张的迟延交房违约金是否具有事实和法律依据的问题。因双方当事人签订的《商品房定向开发协议》继续履行，协议亦明确约定被告在取得房屋预售许可时，通知原告办理正式的购房合同等法律文件，且现被告未能按照约定交付房屋亦是由于城市规划变更等客观原因造成的，故原告现主张要求被告支付迟延交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下： 1被告贺州市嘉亿房地产开发有限公司应继续履行与原告黄春莲于2012年5月6日签订的《商品房定向开发协议》。 2驳回原告黄春莲的其他诉讼请求。 本案受理费744元（原告已预交372元），由原告黄春莲负担372元，被告贺州市嘉亿房地产开发有限公司负担372元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长 陈新群 审 判 员 白素明 审 判 员 李永慧 二〇一九年九月二十四日 法官助理 陈月群 书 记 员 黎静思