上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初14308号原告：陈爱建，男，1964年4月6日生，汉族，住上海市宝山区。被告：赵斌，男，1970年3月20日生，汉族，住上海市宝山区。原告陈爱建与被告赵斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈爱建、被告赵斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈爱建向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2019年1月2日签订的《租房协议》；2、判令赵斌支付2019年4月1日至2019年7月1日的租金人民币13,500元(以下币种均为人民币)；3、判令赵斌支付拖欠房租的滞纳金3,000元(仅按10天计算)；4、判令赵斌支付违约金4,500元；5、判令赵斌赔偿麻将桌1张、餐桌1张、2个圆台面的折价款及装饰多余的瓷砖500元，空调遥控器150元，消毒碗橱350元，以上共计2,000元；6、判令赵斌支付水费132.32元，电费910.7元，煤气费用103.2元，6个月的杂费及物业管理费480元。事实和理由：2019年1月2日，陈爱建与赵斌就上海市宝山区宝山三村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《租房协议》，约定由赵斌承租系争房屋，租期2年，每月租金4,500元。协议签订后，赵斌支付了第一季度租金13,500元及押金1,000元。在应支付第二季度租金时，赵斌表示要拖延几日。2019年5月，赵斌擅自搬离系争房屋，同时拿走了房屋内的麻将桌、餐桌、瓷砖、空调遥控器等物品，并且拖欠水、电、煤气及物业管理费未支付。陈爱建多次与其协商合同解除及费用结清问题未果，故提出诉请如上。被告赵斌辩称，同意解除租赁合同，承租系争房屋用于经营棋牌室，后因派出所不让经营，其于2019年2月电话通知陈爱建将于3月底搬离。2019年3月下旬，其实际搬离并电话通知了陈爱建，租金已付至2019年4月1日，不同意再支付租金。搬离时未将钥匙还给陈爱建，但陈爱建手上有钥匙。承租时，房屋内有四张麻将桌、瓷砖以及消毒碗柜，没有餐桌和圆台面。其出资3,000元买下了4张麻将桌，瓷砖由其移到房屋外，空调遥控器及消毒碗柜没有拿走，不清楚瓷砖、遥控器、消毒柜现在是否还在房屋内。同意支付至2019年3月底的煤气费、水电费，可用押金1,000元抵扣。物业费不同意支付，已经包含在每月租金内。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为陈爱建。2019年1月2日，陈爱建(甲方)与赵斌(乙方)签订《租房协议》，约定由乙方承租系争房屋，租期自2019年1月2日至2021年1月1日止；每月租金4,500元，房租先付后用，三个月支付一次；乙方应承担本房屋的物业管理费、治安费等其他杂费(双方约定每月80元)；乙方承租期间，除房租外，还应承担本房屋每月发生的水电煤、电话费、有线电视费等相关费用；乙方承租提前退房，应结清房屋内发生的全部费用，另外还需承担提前退房违约金(按一个月的房租计4,500元)；任何一方违约，必须向对方支付违约金，双方商定违约金按一个月房租4500元计算并赔偿；乙方缴纳的房租应该是连续的，而且必须在每半年开始前付清，如果乙方未能按时缴纳房租，乙方房租之外另需向甲方缴纳滞纳金，双方约定滞纳金为每天300元。上述合同签订后，陈爱建按时交付了房屋，赵斌付清了2019年4月1日前的租金并支付押金1,000元，后因棋牌室无法经营，赵斌搬离了系争房屋。陈爱建为证明己方主张，向本院提供1、水费缴款通知两张，抄表日期分别为2019年3月7日、2019年5月7日，金额均为66.16元；2、电费发票三张，2019年1月1日至1月31日金额为409.60元、2019年2月1日至2月28日金额为311.30元、2019年3月1日至3月31日金额为189.80元；3、燃气费缴费通知两张，2019年2月缴费通知记载本月抄码206、应付金额31.20元，2019年4月缴费通知记载上月抄码206、本月抄码230，应付金额72元。1-3、证明赵斌拖欠水、电、燃气费用金额。赵斌针对上述证据表示，真实性无异议，确实未支付2019年3月底之前的水、电、燃气费用，同意以押金抵扣。赵斌为证明己方主张，向本院提供与陈爱建的微信聊天记录，证明双方关于退租及房屋内物品的沟通情况。聊天记录主要内容为，2019年3月4日，陈爱建询问赵斌是否有人上门看房。赵斌回复称有人看房，赵斌房子已找好，在寻找搬家工人，一二天搬完后通知陈爱建。2019年3月28日，陈爱建表示周六过去收房租和押金。2019年3月30日，陈爱建要求赵斌支付房租、押金及3个月未付的水电煤杂费等。2019年3月31日，陈爱建询问赵斌，房屋内几十箱墙面砖、2张圆台面、消毒柜、空调遥控器等等东西去哪了。陈爱建针对上述证据表示，真实性无异议，2019年3月31日知晓房屋内哪些物品不见了，是因为老邻居王阿姨当天碰到了陈爱建，询问他是否又换租客，里面东西都搬空了。陈爱建问王阿姨麻将桌、消毒柜等情况。王阿姨表示都搬走了，还说空调遥控器也搬走了。庭审中，陈爱建表示，2019年2月份，其到系争房屋催收租金，赵斌表示棋牌室经营不下去，之后双方都通过中介开始找下家。2019年3月底，有人上门看房，赵斌又表示要继续租赁，并付清了前三个月的租金。2019年4月10日，陈爱建发现赵斌擅自搬离。2019年5月1日，其委托朋友通过专业开锁进入系争房屋，发现房屋内物品都没有了，屋外也没有看到瓷砖。房屋内原有4张麻将桌，出售了3张给赵斌，因中介公司提出要1张麻将桌做中介费，所以留下了1张。其于2019年6月25日左右对系争房屋进行装修，7月10日左右完工，所以主张租金至2019年7月1日。赵斌迟延支付租金，应当按照合同约定支付滞纳金，现只主张10天的滞纳金。押金同意抵扣赵斌拖欠的水电费等，多退少补。赵斌表示，麻将桌已被派出所处理掉。本院认为，陈爱建与赵斌就系争房屋签订的《租房协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。现赵斌已实际搬离系争房屋，陈爱建据此要求解除双方租赁合同，赵斌亦表示同意，故本院予以支持。本案的争议焦点在于陈爱建何时收回房屋。赵斌主张其于2019年3月下旬搬离并电话通知陈爱建。陈爱建主张其于2019年4月10日发现赵斌搬离，2019年5月1日开锁进入系争房屋。赵斌为证明己方主张，向本院提供了与陈爱建之间的微信聊天记录，在聊天记录中，赵斌于2019年3月4日已通知陈爱建近期将搬离，2019年3月31日，陈爱建询问赵斌房屋内具体物品的去向。本院认为，陈爱建主张于2019年5月1日收回房屋未能提供证据证明，而赵斌提供的微信聊天记录可以证明陈爱建在2019年3月31日既已知晓系争房屋内具体物品遗失情况。陈爱建关于通过老邻居知晓房屋内空调遥控器等物品遗失的解释，明显不合常理，且其也表示无法通知该老邻居到庭作证。综上，本院认为赵斌关于陈爱建已于2019年3月31日收回系争房屋的主张更为合理可信，本院予以采信。赵斌已支付租金至2019年4月1日，陈爱建要求其支付2019年4月1日至2019年7月1日的租金及逾期支付租金的滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同因赵斌违约提前退租而解除，其理应承担相应的违约责任，陈爱建要求其支付违约金4,500元，本院予以支持。关于房屋内物品损失情况，赵斌认可承租时房屋内有四张麻将桌、瓷砖、空调遥控器、消毒碗柜等物品，并表示除四张麻将桌被派出所处理掉外不清楚其他物品是否还在房屋内。因其搬离时未就房屋及上述物品与陈爱建进行过交接，现陈爱建要求其赔偿一张麻将桌、瓷砖、空调遥控器及消毒碗柜遗失的损失，本院予以支持。赵斌主张向陈爱建购买了四张麻将桌，陈爱建仅认可出售三张，赵斌未能就其主张提供证据证明，本院对此不予采信。综上，本院酌情确定赵斌赔偿陈爱建上述物品损失1,200元。陈爱建未能举证证明系争房屋内有餐桌、圆台面等物品，其要求赵斌赔偿该部分物品损失，本院不予支持。合同约定，赵斌应承担承租期间的水、电、煤等费用及物业管理费。赵斌亦认可未支付2019年3月底之前的水、电、燃气费用，并表示同意支付。故本院根据陈爱建提供的水、电、燃气费用凭证，考虑到有关凭证结算的系上月发生的费用等因素，酌情确定赵斌支付2019年1月1日至2019年3月31日的水费100元、电费910.70元、燃气费103.20元。此外，赵斌还应支付2019年1月1日至2019年3月31日的物业管理费240元。双方均同意押金1,000元抵扣前述欠付费用，与法不悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈爱建与被告赵斌就上海市宝山区宝山三村XXX号XXX室房屋签订的《租房协议》；二、被告赵斌于本判决生效之日起十日内，支付原告陈爱建违约金4,500元；三、被告赵斌于本判决生效之日起十日内，赔偿原告陈爱建物品损失1,200元；四、被告赵斌于本判决生效之日起十日内，支付原告陈爱建2019年1月1日至2019年3月31日期间欠付的水费100元、电费910.70元、燃气费103.20元、物业管理费240元(押金1,000元用以抵扣前述欠付费用，多退少补)；五、驳回原告陈爱建其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取208元，由原告陈爱建负担183元，被告赵斌负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  童翔燕二〇一九年九月十七日书记员  陈霞君附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。