福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初1439号 原告：厦门豪亿物业管理有限公司漳州分公司，住所地福建省漳州市龙文区蓝田镇漳州毅达世纪新城****楼商场。统一社会信用代码：91350603550998311M。 法定代表人：王义朝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑耀辉，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：郑真，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 被告：邹秀云，女，1971年12月26日出生，汉族，身份证住址福建省华安县，现住福建省漳州市龙文区。 原告厦门豪亿物业管理有限公司漳州分公司（以下简称“豪亿物业漳州分公司”）与被告邹秀云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告豪亿物业漳州分公司的委托诉讼代理人郑真到庭参加诉讼，被告邹秀云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豪亿物业漳州分公司向本院提出诉讼请求：判令邹秀云支付物业费8420元及滞纳金5178.4元。诉讼过程中，豪亿物业漳州分公司变更诉讼请求为判令邹秀云支付物业费4841.5元及滞纳金5178.4元（自2016年1月1日起至实际支付之日止按3%月标准计算，先暂算至2019年4月30日）。事实和理由：邹秀云系漳州市蓝田镇福隆城南区3幢1104室业主。2015年8月15日，豪亿物业漳州分公司与邹秀云签订一份《前期物业服务协议》，协议约定豪亿物业漳州分公司向邹秀云提供物业服务，并约定物业服务费收费标准高层住宅为每平方米1.8元/月，若业主或物业使用人违反协议约定逾期缴纳物业服务费用，应从逾期之日起按每日千分之三收取逾期缴纳管理费滞纳金等内容。上述协议签订后，邹秀云自2016年1月1日起未支付物业服务费，截至2019年4月30日累计拖欠物业服务费8420元，豪亿物业漳州分公司多次催讨，邹秀云于2019年9月4日按每平方米1.8元/月支付2016年1月至2017年5月期间的物业服务费3578.5元。 邹秀云未作答辩，亦未向本院提交证据。 经审理查明，2011年5月31日，漳州市毅达世纪房地产有限公司为甲方与厦门豪亿物业管理有限公司为乙方签订一份《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对漳州福隆城南区1#-6#楼、8#楼、9#楼、5#楼商场提供前期物业管理服务。合同第六条约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅为1元/月.平方米。”第七条约定：“……物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月前一周内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。”第三十条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日交纳千分之三的标准向乙方支付违约金。”第三十四条约定：“本合同期限自2011年6月1日起至2017年12月31日止（合同期限不得少于三年）；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”第三十五条约定：“本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业；如无正当理由，双方不得提前解除合同……”。 2012年11月1日，漳州市毅达世纪房地产有限公司与厦门豪亿物业管理有限公司签订一份《漳州毅达世纪新城南区1#-9#楼、5#楼商场、地下室及幼儿园**物业服务合同》补充协议，双方同意对《前期物业服务合同》第六条进行修改，其中高层住宅收费标准为1.8元/平方米•月。 2017年10月20日，漳州市毅达世纪房地产有限公司与厦门豪亿物业管理有限公司签订一份《漳州毅达世纪新城南区1#-9#楼、5#楼商场、地下室及幼儿园**物业服务合同》补充协议，就上述合同的合同期限补充条款如下：一、上述二份物业服务合同及补充协议有效期变更为：有效期至福隆城南区业主大会成立并重新选聘新的物业公司，且业主委员会与新选聘的物业公司签订物业服务合同并生效之日。二、物业管理费收费标准按2012年11月1日签署的《漳州毅达世纪新城南区1#-9#楼、5#楼商场、地下室及幼儿园**物业服务合同》补充协议第二点执行：（一）高层住宅：1.8元/平方米/月……。 邹秀云系漳州市龙文区福隆城南区（即毅达世纪新城南区）3幢1104号业主，房屋建筑面积116.95平方米，2013年1月1日办理交房手续。2019年9月4日，邹秀云支付豪亿物业漳州分公司2016年1月至2017年5月期间的物业服务费3578.5元，之后的物业服务费均未予缴纳。 截至目前，漳州市龙文区福隆城南区尚未成立业主委员会。 另查明，本院（2016）闽0603民初865号及（2017）闽0603民初2725号生效民事判决认定：“2013年12月24日，漳州市毅达世纪房地产有限公司与豪亿物业漳州分公司共同出具《关于调整物业服务费的公告》……后豪亿物业漳州分公司在讼涉小区公示栏公示《前期物业服务合同》补充协议及《调整物业服务费的公告》，公示豪亿物业漳州分公司将于2014年1月1日起按一级物业服务标准提供物业服务，并按高层住宅1.8元／平方米•月标准收取物业服务费，并到漳州市地产行政主管部门报备。2012年12月19日至2013年12月20日，豪亿物业漳州分公司为乙方与漳州市毅达世纪新城南区1幢-9幢644户业主为甲方分别签订644份《前期物业管理服务协议》，约定物业服务收费标准为高层住宅1.8元／月•平方米，甲方应于每季度首月5日前向乙方支付物业服务费。漳州市毅达世纪新城南区1幢-9幢建筑专有面积为136168.75平方米，该644户业主所有的总房屋建筑面积为73701.2平方米。漳州市毅达世纪新城南区1幢-9幢总套数为1271套，实际户数为1248户。” 以上事实，有豪亿物业漳州分公司提供的《前期物业服务合同》及其补充协议、业主入住合约、交房手续单、业主资料卡、民事判决书、民事裁定书及法律文书生效证明、法律函、EMS快递单、调解通知书、发票、结算单及本院庭审笔录在卷佐证。邹秀云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，对豪亿物业漳州分公司提交的上述证据，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”漳州市龙文区福隆城南区尚未成立业主委员会，漳州市毅达世纪房地产有限公司作为建设单位，有权选聘物业服务企业进行前期物业管理。厦门豪亿物业管理有限公司作为物业服务企业，分别与漳州市毅达世纪房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议，系双方在平等自愿的基础上签订，不违反法律法规及强制性规定，属合法有效。后豪亿物业漳州分公司分别与该区644户业主签订《前期物业管理服务协议》，对物业服务收费标准进行变更，并依照相关程序到房地产行政主管部门报备，并在小区进行公示，已经完成物业收费标准调整的相关手续。根据《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加……”本案中，豪亿物业漳州分公司采用签订协议的形式对物业服务收费标准进行变更，建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主均已同意按高层住宅1.8元/月•平方米标准交纳物业费，该协议对包括邹秀云在内的全体小区业主具有约束力。邹秀云亦按1.8元/月•平方米标准缴纳截至2017年5月的物业服务费，其行为表明对物业服务费收费标准没有异议。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”豪亿物业漳州分公司依约履行为邹秀云提供物业管理服务的义务，也因此可依合同约定向邹秀云收取相应的物业管理服务费。邹秀云未依合同约定缴交物业管理服务费，已构成违约，依法应承担继续缴交物业管理服务费等相应违约责任。故邹秀云应按1.8元/月•平方米标准交纳2017年6月至2019年4月的物业管理费，即1.8元/月•平方米×116.95平方米×23个月元=4841.5元。关于豪亿物业漳州分公司主张违约金问题。《前期物业服务合同》第三十条约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日交纳千分之三的标准支付违约金，因该条款约定的违约金过高，故本院依法调整违约金按月利率2%计算；因豪亿物业漳州分公司主张的违约金未列明起算时间及具体计算过程，其主张不明确，本院酌定自起诉之日起以邹秀云尚欠的物业费4841.5元为基数予以支持。邹秀云经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《物业管理条例》第七条第五项、第十一条、第十二条、第四十二条第一款规定，判决如下: 一、邹秀云应于本判决生效后十日内支付厦门豪亿物业管理有限公司漳州分公司2017年6月至2019年4月的物业服务费4841.5元及违约金（自2019年7月2日起至本判决指定的履行期限届满之日止以尚欠的物业费4841.5元为基数按月利率2%计算）； 二、驳回厦门豪亿物业管理有限公司漳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门豪亿物业管理有限公司漳州分公司负担12元，由邹秀云负担13元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  严淑珍 二〇一九年九月二十四日 书记员  蔡燕红 申请执行法律条文提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。