河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初5939号原告（执行案外人）：成顺利，男，1982年4月10日生，汉族，住郑州市金水区。被告（申请执行人）：孟庆明，女，1989年7月13日生，住郑州市惠济区。第三人（被执行人）：张永志，男，1979年7月18日生，住郑州市惠济区。原告成顺利诉被告孟庆明、第三人张永志案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告成顺利、被告孟庆明到庭参加了诉讼，第三人张永志经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成顺利向本院提出诉讼请求：1、确认位于金水区天明路79号院5号楼1单元27层2704号（合同备案号：1300151922、房屋预告登记号：1409005324）的房屋所有权属于原告；2、请求停止强制执行位于金水区天明路79号院5号楼1单元27层2704号（合同备案号：1300151922、房屋预告登记号：1409005324）的房产，解除已采取的执行措施；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年5月28日，原告与第三人张永志签订房屋买卖合同，并按约定支付部分款项后居住至今。就在原告多次催促第三人张永志配合房屋过户时，得知该房产因被告孟庆明与第三人张永志的债务纠纷被法院查封。于是原告提起执行异议后，法院驳回了原告的异议请求。原告认为，物权大于债权，被告的行为严重损害了原告的合法拥有的物权。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判如所请。原告为支持其主张，向法庭提交如证据如下：证据一：《房屋买卖合同》一份，证明原告与第三人在2016年5月28日对本案查封房屋的进行了买卖交易；证据二：《郑州市房屋登记查询证明》，证明当时买房子的时候去房管局查询房子是否真实存在；证据三：《21世纪不动产房屋买卖佣金收据》，证明确实通过中介公司合法购买；证据四：《60万首付款收据及电子账单》，证明原告在截至2016年7月15日向张永志支付首付款60万元；证据五：《房屋买卖支付首付补充协议》，证明张永志未缴纳房屋的契税19408.65元，未缴纳房屋银行的按揭款共64560.88元，总共83969.53元，这个钱是本人支付的，该款项应冲抵房款；证据六：《房屋买卖支付首付协议（2）》，证明2018年6月4日，原告替第三人张永志偿还了他欠别人26万元，这个26万元冲抵房款；证据七：《收据》（替张永志偿还债务26万元收据），证明张永志欠别人26万元被执行，本人替张永志垫付执行费4222元，该款项也是冲抵房款；证据八：《房屋交易后装修及入住证明》包括装修证明、郑州市热力总公司居民供用热合同，入住后物业费、电费收据，证明原告已经实际装修本案房屋，并实际入住。证据九：《关于程顺利与张永志房屋买卖情况的说明》，证明涉案房屋交易过程的情况；证据十：（2019）豫0108执异20号裁定书和送达回证，证明被告提起了案外人执行异议，被裁定驳回。被告孟庆明辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，案涉房产登记在张永志个人名下，法院查封、评估、拍卖案涉房产的执行措施并无不当。原告以涉案房产由其购买归其所有提出排除执行异议的理由不能成立，不能阻却法院对涉案房产的强制执行。原告2018年6月替张永志偿还债权人郭其富人民币260000元，亦认同债权大于物权，被告的债权分别产生于2015年1月6日和2015年5月22日，也早于成顺利的于2016年5月28日产生的物权一年之久。因此，被告的债权优于原告的物权，请求驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张，向法庭提交如证据如下：郑州市惠济区人民法院（2018）豫0108民初1550号调解书一份，证明第三人张永志欠被告1448400元，被告已经申请法院执行。第三人张永志未答辩亦未向法庭提交证据。经庭审质证，被告对原告证据一、证据二、证据三、证据四、八、十均无异议；对证据五有异议，该证据显示房屋的契税是成顺利垫付，实际该款项还是张永志应该支付的，并不能转换为购房款；对证据六和证据七均有异议，原告替张永志偿还欠郭其富26万元及执行费用，说明原告承认债权大于物权；对证据九有异议，是原告自己说的。原告对被告提交的证据无异议。本院根据当事人的陈述、举证，对本案事实确认如下：2016年5月28日,原告（乙方）与第三人张永志（甲方）、郑州春秋房地产营销策划有限公司（丙方）签订编号为1510375的《房屋买卖合同》一份，约定第三人张永志将其所有的位于郑州市金水区天明路东、群办路北5号楼1单元27层2704（合同备案号130××××****）的房屋出售给原告，房屋建筑面积139.43平方米，双方确定房屋总成交价为158万元。因该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的20个工作日内提出贷款申请，（乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款元（解押款冲抵房款），专用于甲方办理解压事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。甲方领取他项权证后及时办理抵押登记注销手续。甲、乙双方在解押注销手续办理完毕后的20个工作日内办理完毕网签、资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。同时特别约定甲方负责维修基金过户至乙方名下，双方约定共同解压，原告先支付首付购房款60万元整（房本面积以下来房本为准，10个工作日付首付）。合同签订后，2016年5月31日，原告向第三人张永志支付了购房款200000元；2016年6月10日，原告向第三人张永志支付了购房款200000元；2016年6月26日，原告向第三人张永志支付了150000元；2016年6月30日，原告向第三人张永志支付了25000元；2016年7月9日，原告向第三人张永志支付了25000元后，第三人张永志向原告出具了收条证实首付款已结清，但第三人张永志并未将原告支付的首付款600000元用于涉案房产解押。2017年11月23日，原告与第三人张永志、中介郑州春秋房地产营销策划有限公司又签订《房屋买卖支付首付补充协议》一份，约定由原告替第三人张永志缴纳购买的涉案房产的契税、逾期未还贷款及个贷保证金共计83969.53元并冲抵原告的购房款，后原告将款予以支付。后到房管部门办理房产证时，发现第三人张永志因欠案外人郭其富借款未还，被诉至法院，判决生效后，案外人郭其富申请法院执行，涉案房产被法院查封。2018年6月4日，原告与第三人又签订了《房屋买卖支付首付补充协议》（2）一份，约定原告将第三人张永志欠郭其富的借款260000元及执行费4222元代为支付并冲抵原告购房款，后原告支付了上述款项，执行法院解封了涉案房产，至此原告总计向第三人支付了购房948191.53元。另第三人张永志于购房合同签订次日向原告交付房屋。原告取得房屋后与河南省天伦物业管理有限公司签订了《天伦锦城房屋装饰装修管理协议》，对房屋进行了装饰装修。2016年12月15日原告与郑州市热力总公司签订了编号为540471的居民供用热合同，办理了热力供热服务。后原告至今一直占有使用权案涉房屋，并按期向河南省天伦物业管理有限公司交纳物业费用、向河南新阳光房地产有限公司交纳电费。因第三人张永志与孟庆明之间的借贷纠纷，孟庆庆诉至法院，在诉讼过程中，2018年1月23日，依据孟庆明的申请，本院保全查封了涉案房产。后孟庆明与第三人张永志双方达成调解协议，本院与2018年10月8日作出（2018）豫0108民初1550号民事调解书，内容为：张永志欠孟庆明借款本金1000000元、利息448400元，于2018年12月31日前偿还完毕；案件受理费、保全费孟庆明自愿负担。后因张永志未履行生效法律文书确定的义务，孟庆明向本院申请强制执行。在执行中原告知悉房产被查封，向本院提出执行异议，称其已购买了该房屋，并占有使用，请求本院解除对该房屋的查封。本院于2019年5月12日作出（2019）豫0108执异20号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服，提起本案诉讼。另查明，涉案房屋现预告登记的所有权人为张永志，该房产张永志在购买时为按揭贷款，并将涉案房产抵押给了上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行健康路支行。后因张永志未按期偿还房屋贷款，浦发银行健康路支行将张永志、河南新阳光房地产有限公司诉至郑州市金水区人民法院，判决生效后，浦发银行健康路支行申请强制执行。2018年12月13日，郑州市金水区人民法院将银行欠款913056.86元从河南新阳光房地产有限公司账户扣划至法院账户，案件执行完毕。现涉案房产已具备解除抵押条件，原告已按本院指定于2019年9月18日将剩余购房款631808.47元交纳至本院账户。另原告已另案向本院起诉张永志、浦发银行健康路支行，要求其协助办理房屋过户手续，本案已经立案受理。本院认为，执行异议之诉主要审查异议人对标的物所有权的权利能否排除申请执行人对该标的物的执行。本案系案外人执行异议之诉，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，可以提出停止执行的主张。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从该规定来看上述四项条件必须同时具备的情况下且能够排除执行的，异议人的申请才能成立。原告于2016年5月29日即从张永志处购买涉案房屋，无证据证明原告与被执行人张永志存在恶意串通、逃避执行的事实。原告在法院查封之前已与张永志签订合法有效的书面买卖合同并占有使用该房产，且已经按照合同约定支付了948191.53元购房款，并将剩余房款631808.47元交付本院指定账户，未办理房产过户也非原告的自身原因。涉案房产虽办有银行抵押，但现已具备了解除抵押条件，故原告已取得对涉案房屋的物权期待权，其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告要求确认位于金水区天明路79号院5号楼1单元27层2704号（合同备案号：1300151922、房屋预告登记号：1409005324）的房屋所有权属于原告，并停止对涉案房屋的执行并解除查封的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、确认位于金水区天明路79号院5号楼1单元27层2704号（合同备案号：1300151922、房屋预告登记号：1409005324）的房屋所有权属于原告成顺利；二、不得执行位于金水区天明路79号院5号楼1单元27层2704号（合同备案号：1300151922、房屋预告登记号：1409005324）的房屋，并解除对该套房屋的查封。案件受理费17836元，由被告孟庆明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本院（2019）豫0108执异20号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨建华审 判 员  王彦斌人民陪审员  杨文奎二〇一九年九月二十日书 记 员  左嘉龙