山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初4641号原告：曹慧，女，1959年8月4日出生，汉族，居民，住新疆五家渠市。委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。被告：北京福环房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区大兴庄镇顺福路**，统一社会信用代码：91110117718768254J。法定代表人：王志民，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：郭雁，山东崇真律师事务所律师。被告：龙口市福海阁房产销售中心，，住所地：山东省烟台市龙口市新嘉街道姚家新村统一社会信用代码92370681MA3CRC7831。经营者：于登祥，男，1963年8月24日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。原告曹慧与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、北京福环房地产开发有限公司（下称福环房地产公司）、龙口市福海阁房产销售中心（下称福海阁销售中心）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹慧的委托诉讼代理人马国盛，被告海基置业公司、福环房地产公司的共同委托诉讼代理人郭雁，被告福海阁销售中心的经营者于登祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹慧向本院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告签订的购房定单；2、三被告返还原告购房款230000元及利息（2018年6月12日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、三被告双倍返还购房定金40000元；4、诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年6月1日，原告认购徐福园区福海阁23-3-501号房并签订购房定单，当日原告缴纳定金20000元，2018年6月12日支付剩余房款230000元。交齐房款后原告要求签订正式合同，但被告一直未与原告签订，2019年6月25日被告业务员通知原告签订合同，但原告发现合同上面载明的房款金额为134673元，与原告所缴纳的金额不一致，原告要求被告按实际缴纳的金额签订合同被拒。原被告就签订合同事宜无法达成一致，为此，原告诉至法院，请求依法判如所请。被告海基置业公司辩称，从本案法律关系上来说，根据《最高院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”，本案中，我公司与福环房地产公司签订合作开发书与此规定中合作模式完全相同，所以本案中作为土地使用权转让关系，我公司不应对销售者承担责任。被告福环房地产公司辩称，我公司与福海阁销售中心系包销合同关系，福海阁销售中心与原告签订购房定单的所有过程我公司均不参与，实际的合同双方系福海阁销售中心与本案原告，故我公司不应承担返还房款及双倍返还定金的责任。被告福海阁销售中心辩称，我方不同意解除涉诉购房定单。原告于2018年6月2日购买涉诉房产，总金额250000元，之后长达1年时间未曾到售楼处办理相关手续（签订网签合同等），原告提出的诉求我方均不予认可，我方愿意协助原告办理相关房产手续。海基置业公司、福环房地产公司若不配合办理相关房产手续，责任应由上述两公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的《商品房预（销）售合同》影印件一份，其称该证据的来源为：2019年6月25日福海阁销售中心业务员李倩将该合同原件提供给原告，让原告在合同上签字，原告发现合同上约定的房款金额与购房定单以及实际缴纳的房款金额相差巨大，因此拒绝签字，当时拍了该合同的照片。对该证据，三被告均以其系影印件为由对真实性不认可，同时福海阁销售中心主张，其从未将正式合同提供给原告，且原告陈述的李倩在2019年6月25日前就早已辞职，也不可能将福海阁销售中心的销售合同提供给原告。本院认为，因该证据系影印件，其证明效力需结合其他证据综合分析认定。2、关于福环房地产公司提交的其与福海阁销售中心签订的《山东龙口东海黄金海岸·福海阁房屋包销合同》一份，原告对其真实性无法确认；福海阁销售中心对其无异议。本院认为，该包销合同系福环房地产公司与福海阁销售中心签订的，来源合法，形式有效，具有证明效力，本院予以采信。3、关于福海阁销售中心提交的补充协议一份，原告主张，对该证据不知情，且根据该证据载明的“开票金额不超过4500000元”亦可证明福海阁销售中心为避税等原因要求原告签订总房款金额少于购房定单房款金额的合同；海基置业公司主张，该证据与其无关，不予质证；福环房地产公司主张，对该证据的真实性无异议，但与本案无关联性。本院认为，该证据真实有效，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月1日，原告与福海阁销售中心签订《东海黄金海岸“福海”购房定金单》，认购福海小区23-3-501号房，房屋面积64.13平方米，约定房屋总价为250000元，于定购当日买受方交纳购房定金20000元，于2018年6月15日前一次性交纳房款230000元。当日，原告交纳定金20000元，2018年6月12日交纳房款230000元，合计250000元，均由福海阁销售中心出具收款收据。至此，原告按购房定金单的约定交齐全部购房款。另查明，就涉诉房屋而言，福环房地产公司与福海阁销售中心系包销合同关系，根据包销合同的约定，福海阁销售中心应将涉诉房屋的包销底价款185977元支付给福环房地产公司，庭审中，福环房地产公司认可该款已从福海阁销售中心支付的包销定金中予以抵扣。另，海基置业公司主张其与福环房地产公司系土地使用权转让合同关系，涉诉房产实际由福环房地产公司承建承销。本案争执的焦点问题有二，一是涉案购房定金单能否单方解除；二是导致涉案购房定金单解除的原因在哪一方。一、关于涉案购房定金单能否单方解除。本院认为，购房定金单系房屋买卖双方为保证签订正式的《商品房预（销）售合同》而签订的预约合同，作为预约合同的购房定金单仅是原被告双方为将来订立作为本约合同的《商品房预（销）售合同》所做的承诺，而非正式的《商品房预（销）售合同》，双方仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务。根据当事人合同自由原则，任何一方当事人均可以不遵守协议书的承诺而不与对方签订《商品房预（销）售合同》。本案原告与福海阁销售中心仅签订了购房定金单，现原告主张解除购房定金单，于法有据，应予支持。导致涉案购房定金单解除的原因在哪一方。原告主张，因福海阁销售中心业务员李倩提供的合同原件中载明的房款金额（134673元）与原告缴纳的房款金额（250000元）不一致，原告要求按实际缴纳的房款数额签订合同被拒，故系被告的原因造成购房定金单无法继续履行，并提交该合同的影印件为证。福海阁销售中心主张，李倩早已离职不可能提供该合同，原告于2018年6月2日购买涉诉房屋之后长达1年时间未曾到售楼处办理相关网签手续，系原告原因造成至今未签订合同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案中原告主张系因被告不按其实际缴纳的房款数额与其签订正式合同，因此导致购房定金单无法继续履行，为证明其主张，原告提交一份购房合同的影印件，因该证据系影印件，原告亦未提交其他证据予以佐证，且被告不认可其真实性，故该证据无法证明原告的主张。另，庭审中，福海阁销售中心和福环房地产公司均表示按原告交纳的房款金额250000元与原告签订正式的商品房买卖合同，但原告拒绝签订。因此，应系原告的原因导致涉案购房定金单的解除。综上，原告主张解购房定金单，应予准许。定金单解除后，关于20000元定金的处理，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。据此，因系原告的原因导致涉案购房定金单的解除，故其缴纳的20000元定金不予返还，原告主张双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。关于定金之外的230000元购房款的处理方式，因福海阁销售中心和福环房地产公司系包销合作关系，福海阁销售中心作为包销人取得了涉诉房屋的销售权、定价权及收取购房款权，故福海阁销售中心收取了原告购房款。涉案定金单解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，福海阁销售中心应将其收取的该230000元返还原告。同时，因福海阁销售中心又按照包销合同的约定将其中的底价款185977元转交给福环房地产公司，故福环房地产公司应在收取的185977元购房款范围内，与福海阁销售中心承担共同返还义务。关于原告主张的利息损失，因原告系违约方，故其主张不予支持。关于海基置业公司承担责任问题。因涉案购房定金单系福海阁销售中心基于其与福环房地产公司之间的包销合同而与原告签订的，海基置业公司既非该定金单的相对人，亦未收取原告任何款项，根据合同相对性原则，该定金单对海基置业公司不发生法律效力。故原告主张海基置业公司承担返还款项的责任，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告曹慧与被告龙口市福海阁房产销售中心针对龙口福海小区23-3-501号房签订的《东海黄金海岸“福海”购房定金单》。二、被告龙口市福海阁房产销售中心于本判决生效后十日内扣除定金20000元后，返还原告曹慧购房款230000元。三、被告北京福环房地产开发有限公司在收取涉诉购房款185977元的范围内，与被告龙口市福海阁房产销售中心承担共同返还义务。四、驳回原告曹慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5450元，减半收取2725元，由被告龙口市福海阁房产销售中心负担2321元，被告北京福环房地产开发有限公司在1877元范围内与被告龙口市福海阁房产销售中心共同负担，由原告曹慧负担404元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年九月十九日书记员 邹向东