四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8374号 原告：四川省嘉丽来物业管理有限责任公司，住所地：成都市太升北路56-58号江信大厦25楼1号。 法定代表人：李进，总经理。 委托诉讼代理人：张传禹，男，系该公司员工。特别授权。 被告：彭睿，男，1981年7月10日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来物业公司）与被告彭睿物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，依法由审判员李拥军独任审判，于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告嘉丽来物业公司的法定代表人李进及其委托诉讼代理人张传禹，被告彭睿，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 嘉丽来物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.彭睿向嘉丽来物业公司支付物业服务费及其他垫付费用9704.25元（物业费9193.5元、垃圾处置费144元）及物业服务费违约金2954元，合计12802元；2.案件受理费由彭睿承担。事实与理由：彭睿系齐力花园小区31-A-509的业主。嘉丽来物业公司与齐力花园业委会签订《齐力花园小区物业管理服务合同》，约定：嘉丽来物业公司为齐力花园小区提供物业服务，齐力花园小区业主和物业使用人应按合同约定足额缴纳物业服务费等相关费用；缴纳时间为每月（或季）10日至15日；逾期未交纳物业费的，应从逾期之日起，每日按欠费总额的3‰支付违约金。嘉丽来物业公司一直为齐力花园小区提供物业服务至本诉讼日未离场。截止2019年6月末，彭睿共拖欠嘉丽来物业公司物业服务费9704.25元，按约定违约金达数万元，现嘉丽来物业公司酌情主张仅按其所欠物业费的30%违约金即2954元。嘉丽来物业公司为维护自身合法权益，特诉至法院。 彭睿辩称，1.嘉丽来物业公司要求补缴物管费的依据是2012年7月18日与齐力花园签订的《齐力花园物业服务试用合同》，合同有效期于2012年10月31日截止，该合同有效期内彭睿按时足额缴纳了物管费。其后与齐力花园未再签订有效的物管服务合同，故起诉欠缴物管费无依据；2.嘉丽来物业公司与齐力花园第三届业委会签订《齐力花园物业服务试用合同》后，又相继产生了第四届、第五届业委会，并未与嘉丽来物业公司签订任何物管服务合同；3.嘉丽来物业公司的服务管理不善。出现道路、景观、垃圾房等公共设施破坏、失修、枯死等现象；违反《物业管理条例》第三十五条、第三十七条、第四十九条的规定，擅自改变物业管理房、用地用途进行经营，并对其家人的人身造成损害，故彭睿未按时、未足额向业委会上缴应上缴的费用。请求法院驳回嘉丽来物业公司的诉讼请求。 经审理查明，2012年7月18日，青羊区齐力花园第三届业主委员会（甲方）与嘉丽来物业公司（乙方）签订《齐力花园物业服务试用合同》，主要约定：1.乙方为齐力花园小区提供物业服务；2.乙方按房屋建筑面积向业主和物业使用人收取下列标准的物业服务费用：多层住宅物业服务费按房屋建筑面积1.00元/平方米·月收取；3.业主或物业使用人逾期交纳物业服务费和停车费等，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金；4.城市生活垃圾处置费按国家相关规定执行（此项作为乙方代收代缴费用）；5.本物业服务试用合同试用期为三个月，自2012年8月1日起至2012年10月31日止；6.本合同试用期满后，乙方通过对业主满意率的测评，如业主满意率双过半数通过，则试用期合格。试用期合格后甲、乙双方将另行签订正式物业服务合同。 房屋产权登记表中显示：彭睿为青羊区青羊大道318号31栋1单元5楼9号房屋的所有权人，房屋建筑面积为170.25平方米。 庭审中，彭睿为证明其主张，出示：1.齐力花园第五届业主委员会《证明书》（附照片）。证明嘉丽来物业公司确有对小区房屋共有部分、公共绿地、景观、公用设施等维护保养不利、垃圾清运不及时、安全监控不完善等现象存在；2.齐力花园第五届业主委员会2018年工作总结与2019年工作计划、齐力花园第五届业委会《关于要求补缴齐力花园公共收益的函》、嘉丽来物管公司对业委会监管文函的反馈情况统计、业主关于暂停缴纳物业费说明及邮件送达证明等。证明业委会向嘉丽来物业公司催收公共利益、要求加强物业管理和监督、加强与业主交流沟通、关注和解决小区民生问题等均未得到嘉丽来物业公司的回应，为此业主向嘉丽来物业公司出具暂停缴纳物业费说明；3.齐力花园2018年物业服务情况调查。该调查共发放489份，收回153份，回收率31.29%，证明大部分人对于嘉丽来物业公司提供的物业服务管理、小区车辆管理、物业公司的工作人员、小区绿化、小区卫生、小区公共设施管理等表示“不满意”；4.关于家人受到基站影响的申诉（附检验报告单）。证明其小孩受到移动手机基站辐射影响，导致小孩免疫力下降、生病等。 嘉丽来物业公司为证明其主张，出示了：齐力花园31-A-509欠费明细。证明齐力花园31-A-509号住宅房的业主彭睿自2014年10月至2019年6月欠缴物业服务费9704.25元（57个月×170.25平方米×1.00元/平方米·月）、垃圾处置费144元及违约金2954元（9704.25元×30%），合计12802元。 上述事实有齐力花园物业服务试用合同、欠费明细、齐力花园第五届业主委员会证明书、关于要求补缴齐力花园公共收益的函、齐力花园2018年物业服务情况调查及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，彭睿系齐力花园31-A-509号住宅房的业主。2012年7月18日，嘉丽来物业公司与齐力花园第三届业委会签订《齐力花园物业服务试用合同》，合同试用期自2012年8月1日至2012年10月31日，后相继产生齐力花园第四届、第五届业委会，齐力花园第四届、第五届业委会未与嘉丽来物业公司签订新的物业服务合同。试用合同到期后，嘉丽来物业公司一直在为齐力花园小区提供物业服务，彭睿事实上享受了物业服务，视为双方存在事实物业服务关系，彭睿应向嘉丽来物业公司支付物业服务费，物业服务费标准参照《齐力花园物业服务试用合同》。 根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定，可知只有法律、行政法规强制性规定或双方明确约定采用书面形式订立合同的情况下，若双方未订立书面合同，则合同不成立，而齐力花园业委会或彭睿均未与嘉丽来物业公司明确约定采用书面形式订立合同，且物业服务合同也非法律、行政法规强制性规定的需采用书面形式订立的合同。故彭睿主张《齐力花园物业服务试用合同》到期，没有可依据的现行有效的合同来约束其交纳物业服务费。本院不予支持。 彭睿以嘉丽来物业公司存在多种管理不善、不与业主沟通等为由拒交物业服务费，应通过其他途径处理，但不能以拒交物业服务费的方式“维权”。彭睿主张嘉丽来物业公司擅自改变物业管理房、用地用途来进行经营，并导致了其家人的人身受到损害，严重违反《物业管理条例》第三十五条、第三十七条、第四十九条之规定，拒缴物业服务费。本院认为，彭睿认为嘉丽来物业公司的不当作为给其家人造成了人身损害，可另案解决，但不能因此而拒缴物业服务费。 综上，彭睿应当支付嘉丽来物业公司物业服务费及垃圾处置费，在彭睿对嘉丽来物业公司主张的物业服务费及垃圾处置费用的数额未表示异议的情况下，本院对上述费用的数额予以确认，故彭睿应当支付嘉丽来物业公司自2014年10月至2019年6月的物业服务费9704.25元（57个月×170.25平方米×1.00元/平方米·月）及垃圾处置费144元。 关于违约金。《齐力花园物业服务试用合同》于2012年10月31日到期后，齐力花园业委会与嘉丽来物业公司并未重新签订物业服务合同，对于嘉丽来物业公司要求彭睿承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、彭睿于本判决生效之日起十日内向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司支付自2014年10月至2019年6月的物业服务费9704.25元、垃圾处置费144元，合计9848.25元； 二、驳回四川省嘉丽来物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取为50元，由彭睿负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李拥军 二〇一九年九月六日 书记员  何韵琴