河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终3515号上诉人（原审被告）：信阳市北辰置业有限公司。法定代表人：李富保，系公司总经理。委托诉讼代理人：孙超，河南长进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘婕，女，1990年12月20日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被上诉人（原审原告）：何俊延，男，1987年12月6日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。上诉人信阳市北辰置业有限公司因与被上诉人刘婕、何俊延房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初3809号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人信阳市北辰置业有限公司的委托诉讼代理人孙超，被上诉人刘婕、何俊延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信阳市北辰置业有限公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人的该相关诉讼请求；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、竣工验收备案不是房屋交付的法定条件，涉案房屋在竣工验收后已经满足合同约定的交付条件。根据相关法律法规，建设工程只要在建设单位主持下，有勘察、设计、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，就达到了购房者约定的交付条件。至于竣工验收备案，是行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为毫不相干。也就是说，只要商品房符合合同约定的交付条件，即使没有取得《竣工验收备案表》，也可以交房。同时，法律、法规仅规定商品房交付必须达到“经验收合格”，但没有明确商品房必须达到“经验收合格并备案”才能交付。因此，房屋买卖作为一种民事法律行为，在合同内容合法有效前提下，应当以合同约定作为判断责任承担的依据。二、上诉人所出售房屋符合约定的交付条件，在上诉人履行通知义务的情况下，被上诉人拒绝收房，应自行承担逾期交房的不利后果。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将“水，电，路通，达到装修及居住标准”的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，因此上诉人只需在取得竣工验收后，在合同约定的时间前向被上诉人发出《交房通知书》，即已履行了通知义务。该条还约定了买受人未按通知要求办理房屋交接手续的解决方式。本案中，涉案房屋已经于2017年8月9日完成竣工验收，在商品房竣工验收合格后，上诉人于2017年8月15日在信阳日报刊登了交房公告，明确对相关事项进行公示，同时，上诉人还向被上诉人微信告知了交房事宜，也通过快递方式向被上诉人邮寄了《交房通知书》，上述事实足以证明上诉人履行了合同义务，不存在违约责任。因此，根据法律、法规规定及合同约定，上诉人在房屋竣工验收后，在交房期限前向买受人履行了相应的交房告知义务，则因买受人消极收房所导致的不利后果，应由买受人自行承担。请求依法改判。刘婕、何俊延共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、上诉人存在根本违约，应当承担商品房买卖合同违约责任。《商品房买卖合同》第十一条明确约定商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时在一审也查明截止到一审判决作出之日，争议房屋未取得竣工备案，没有行政主管机关最终审核意见。因此，被告没有提供证据证明其在交接时履行了合同第八条、第十一条约定的应当由出卖人承担的义务，其应为违约，应当承担违约责任。二、上诉人的上诉理由不能成立。《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。直至2018年9月29日被上诉人实际接受房屋后《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》均未交给被上诉人。刘婕、何俊延向一审法院起诉请求：1、依法判令被告将位于羊山新区新十六大街政衡学府8号楼1单元503号房屋（房屋代码为514044）验收合格后交付给原告；2、依法判令被告向产权登记机关提供上述房产完整资料进行备案，以原告能够依法取得房屋产权证书为标准；3、依法判令被告向原告按日支付已付购房款万分之一的违约金（从2017年9月1日起计算至实际交付之日），截止起诉之日违约金为38760元；4、诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月26日，原告刘婕、何俊延与被告北辰公司签订《商品房买卖合同》，被告将位于信阳市羊山新区新十六大街政衡学府第8号楼1单元503号房屋（房屋代码514044）出售给两原告。合同约定：“第六条付款方式及期限银行按揭：买受人于合同签订之日支付房款首付款：壹拾肆万叁仟零伍拾叁元整（￥：143053元），剩余房款：伍拾肆万元整（￥540000元）办理商业贷款。第八条交付期限出卖人应当于2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备水、电、路通，达到装修及居住标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期…第九条出卖人逾期交房的违约责任以合同约定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在出卖人或物业公司发出书面交房通知之日起30日内，买受人未按通知要求办理房屋交接手续，则视为买受人认可所购商品房合格，并视同买受人已接收房屋，出卖人不再承担延期交房责任。…第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金…。”合同签订后，原告刘婕、何俊延按合同约定向被告交付了首付购房款，并办理了银行按揭贷款，但被告未能在2017年8月31日前交房，原告遂诉至法院。另查明，2017年8月9日，北辰公司取得涉案楼房竣工验收报告。2017年8月15日，北辰公司在信阳日报发布政衡学府交房公告，涉案楼房交房时间为2017年8月29日，逾期30天视为自动收房。2017年12月29日，北辰公司取得涉案楼房建设工程竣工验收消防备案凭证。2018年9月29日，原告已实际接收房屋并装修入住。庭审中，被告出具了政衡学府8#楼的《工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》及原告何俊延所签的《政衡学府接房资料签领书》、《结算房款承诺书》、《装修申请表》等。原告认为被告没有法定的验收合格证明，该涉案房屋并不符合交付条件，其接收房屋是为办理孩子入学所需，实属无奈。被告认为原告实际接收房屋并装修入住，足以说明涉案房屋已经符合交付条件。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：原告购买被告建设的商品房是否符合交房条件，被告应否承担逾期交房的违约责任。从原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件是“出卖人应当于2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备水、电、路通，达到装修及居住标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”而诉争房屋是否达到装修及居住标准，可以交付使用，原、被告双方产生争议。对此，本院认为商品房质量及交付使用条件验收是一项专业性、科学性较强的系统工程，对于出卖人拟交付使用的商品房，买受人作为普通人无相应的专业知识和专业技能，无法判断该商品房是否符合法定和合同约定的交付使用条件，但其基于对人民政府建设行政主管部门、商品房质量监督、验收主管部门等公权力机关公信力的合理信赖，有理由相信上述行政主管部门出具的商品房验收合格、可以交付使用的相应证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，是证明商品房符合交付使用条件的有力合法证据。商品房交接时，买受人要求出卖人一并出示上述文件，符合法律规定和合同约定，依法应予支持，否则，买受人有权按合同约定拒绝接收商品房。截止本判决作出之日，本案争议房屋未取得竣工备案，其备案流程只有勘察、设计、施工、监理和建设五单位签署的验收意见和消防备案，没有备案行政主管机关签署的最终审核意见。因此，被告没有提供证据证明其在与原告交接时，履行了上述合同第八条、第十一条约定的应当由出卖人承担的义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。因此，原告要求被告从2017年9月1日起按日支付已付购房款万分之一的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，但鉴于原告已于2018年9月29日实际接收房屋，该违约金应截止至2018年9月28日。关于原告提出的第一项诉讼请求，因原告已实际接收房屋，该项诉请业已实现，本院不再理涉。原告要求被告向产权登记机关提供房产完备资料进行备案，被告辩称其已提交了房屋完整资料进行备案，因双方在其签订的《商品房买卖合同》中已有约定，故对原告该项诉求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告信阳市北辰置业有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；二、被告信阳市北辰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘婕、何俊延支付以683053元为基数，按日万分之一自2017年9月1日起计算至2018年9月28日的违约金；三、驳回原告刘婕、何俊延的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取384元，由被告信阳市北辰置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人信阳市北辰置业有限公司提交《工程竣工验收备案证书》一份，证明房屋行政主管部门对房屋工程进行备案而并非行政许可。被上诉人刘婕、何俊延质证称，该备案证书是5#楼的，我购买的是8#楼的房屋，这个证书应当在房屋验收之前备案，且只是下属企业出具的，没有行政部门认可的东西。对该证据，本院认定如下：上诉人信阳市北辰置业有限公司提交的《工程竣工验收备案证书》仅能证明政衡学府5#楼于2019年6月5日进行竣工验收备案，但本案被上诉人刘婕、何俊延购买的系政衡学府8#楼的房屋，故该证据和本案无关联性，本院不予采信。二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人信阳市北辰置业有限公司和被上诉人刘婕、何俊延于2016年6月26日签订的《商品房买卖合同》第八条规定，出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.水，电，路通，达到装修及居住标准。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。虽然信阳市北辰置业有限公司于2017年8月15日在信阳日报发布交房公告并通过微信告知、邮寄通知等方式通知刘婕、何俊延于2017年8月29日交付房屋，但由于刘婕、何俊延所购买的商品房的用途为住宅，信阳市北辰置业有限公司也认可其并未向刘婕、何俊延提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因此信阳市北辰置业有限公司的交房行为不符合《商品房买卖合同》第十一条约定的条件，故刘婕、何俊延有权依据该条约定拒绝交接，由此产生的延期交房责任应由信阳市北辰置业有限公司承担。信阳市北辰置业有限公司上诉称涉案房屋在竣工验收后已经满足合同约定的交付条件，但由于《商品房买卖合同》对房屋交接条件进行了明确约定，而房屋竣工验收合格仅仅是合同约定的交付条件之一，因此即使涉案房屋竣工验收合格，也不能证明上诉人信阳市北辰置业有限公司已经按照合同约定向被上诉人刘婕、何俊延交付房屋。同时，一、二审已经查明被上诉人刘婕、何俊延拒绝接受房屋的原因在于上诉人信阳市北辰置业有限公司未在合同约定的交房期限之前提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件，因此即使上诉人已经履行了通知义务，但由于交房行为不符合合同约定，因此上诉人仍应当承担延期交房的责任。综上所述，信阳市北辰置业有限公司的上诉理由不能成立，应当驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费384元，由上诉人信阳市北辰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇一九年九月十一日书记员 李鸿杰