四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初10904号 原告：吕杨，男，1983年9月14日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。 被告：爱美高实业（成都）有限公司，住所地：四川省成都市青羊区提督街99号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：谢松，四川领伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓虎，四川领伦律师事务所律师。 原告吕杨与被告爱美高实业（成都）有限公司（以下简称爱美高公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕杨的委托诉讼代理人彭锐，被告爱美高公司的委托诉讼代理人谢松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕杨向本院提出诉讼请求：1.判令爱美高公司继续履行双方于2016年7月8日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》与《华置广场商品房买卖合同补充协议》，协助吕杨将成都市青羊区提督街99号1幢4单元38层3801号房屋不动产权转移登记到吕杨名下；2.判令爱美高公司支付吕杨违约金，具体数额以总房款1958432元为基数，按年利率6%计算，从2018年6月24日起计算至前述房屋不动产权证转移登记到吕杨名下之日止，暂计至2019年5月20日为106560元；自2019年5月21日起计算至爱美高公司将前述房屋不动产权证转移登记到吕杨名下之日止的违约金款项，爱美高公司每三个月向吕杨支付一次；3.判令由爱美高公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年7月8日，吕杨以1958432元价格购买爱美高公司出售的位于成都市青羊区提督街99号1幢4单元38层3801号房屋，并约定应在2016年12月30日交付该房屋，540日内办理房屋的权属登记。但截至起诉时，爱美高公司仍未办理完毕，构成严重违约。吕杨主张，合同约定的违约金条款属于格式条款，对买受人未尽到说明义务，明显减轻出卖人自身责任，应为无效条款。因此，视为双方对违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条之规定，爱美高公司应参照民间借贷年利率6%的标准向吕杨支付违约金，直至办理完产权登记之日止。 被告爱美高公司辩称，1.爱美高公司已完成案涉不动产权证的办理，并已书面通知吕杨领取，吕杨的第一项诉讼请求已经实现；2.因成都市主城区范围内实施不动产统一登记，相应延长的合理办理期间，不属于爱美高公司违约的范围；3.《补充协议》明确约定了违约金且合法有效，吕杨按年利率6%计算违约金的诉讼请求不能成立，应按合同约定的千分之一每年计算违约金。综上，吕杨的诉讼请求不成立，应当予以驳回或按照每年千分之一计付违约金。 本院经审理认定事实如下：2016年7月8日，吕杨与爱美高公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《华置广场商品房买卖合同补充协议》，约定吕杨购买位于成都市青羊区提督街99号1幢4单元38层3801号房屋，购买价格为1958432元，出卖人在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第27条约定，“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起540日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”。第28条第二款约定：“因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担。”《补充协议》第12.1条约定，“买受人应当在出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日前将需要委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人，否则，每逾期一天，买受人须向出卖人支付人民币贰佰元的违约金，因此而造成的房地产权属证书和房屋抵押登记手续的迟延办理和因延误或分批办理而增加的费用由买受人自行承担，出卖人无需向买受人支付任何费用。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相应税费，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任”。《补充协议》第12.2条约定，“出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”第12.7条约定“双方同意对合同二十七条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权登记，不包括该商品房向对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限，分户国有土地使用证的办理和取得期限以房屋所在地的规定为准。”第12.10条约定，“买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取房地产权属证书的，出卖人不承担逾期交付房地产权属证书的相关法律责任。” 后，吕杨向爱美高公司支付购房款，2017年9月18日，吕杨支付维修基金、契税、产权登记费、印花税共计62053.26元。爱美高公司按照合同约定向吕杨交付了该商品房。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日，成都市国土资源局发布《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。 2019年7月18日，爱美高公司为吕杨办理完毕案涉房屋的不动产权证书。 对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，吕杨与爱美高有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《华置广场商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效。因截至庭审时，爱美高公司已经为吕杨办理完毕位于成都市青羊区房屋的不动产权证书，故对吕杨的第一项诉讼请求，本院不再予以支持。 双方争议焦点为逾期办证违约金计算标准问题，本院认为，根据合同约定，爱美高公司应于2016年12月30日次日起540日内完毕案涉房屋的房屋所有权证，即截止日期为2018年6月24日。《补充协议》第12.7条约定“对合同二十七条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权登记，不包括该商品房向对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限”，而对于办理分户国有土地使用权证的期限，仅约定为“以房屋所在地的规定为准”，该约定并不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，爱美高公司也应在合理期限内办理分户国有土地使用权证，该合理期限本院酌定为90天，故至迟不超过2018年9月22日。因2016年11月23日之后，成都市主城区范围内实施不动产统一登记，故爱美高公司办理不动产权证的最后期限应以办理分户国有土地使用权证的期限为准，即2018年9月22日，现吕杨所有房屋的不动产权证书上办理时间为2019年7月18日，爱美高公司逾期办证，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。 《华置广场商品房买卖合同补充协议》第12.2条约定，“出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，吕杨认为该条款系无效的格式条款，未尽到提示与说明义务，减轻了爱美高公司责任，应参照年利率6%的利息标准计算违约金。本院认为，该条款对出卖人爱美高公司出现违约行为应付的违约责任进行了明确，并未排除买受人权益，该约定合法、有效，在双方约定明确的情况下，应适用该条款承担违约责任。吕杨也未提交证据证明爱美高公司违约给其造成的实际损失明显高于该合同约定的标准。因此，本院认为，违约金按《华置广场商品房买卖合同补充协议》第12.2条约定的标准计算，爱美高公司应支付的违约金为：购房款1958432元×逾期天数299天/365×0.001=1604.30元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告爱美高实业（成都）有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告吕杨逾期办证的违约金1604.30元； 二、驳回原告吕杨的其余诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2431.2元，减半收取1215.6元，由原告吕杨负担1100元，由被告爱美高实业（成都）有限公司负担115.6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈琴 二〇一九年九月十日                                                                                                          书记员  洪莹