福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初6967号 原告：李丽华，女，1954年12月25日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告：姚青山，男，1977年4月26日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：许美莲，女，1979年6月11日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告：姚金榜，男，1981年3月22日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：苏珊珊，女，1981年5月17日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：姚青禾，男，1984年3月29日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：庄秋燕，女，1987年7月5日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列原告共同委托诉讼代理人：施晓娟，福建宏恩律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：潘舒明，福建宏恩律师事务所律师。 被告：李宗清，男，1952年11月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：谢宇翔，福建首嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨秋琴，福建首嘉律师事务所律师。 原告李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕（以下称李丽华等7人）与被告李宗清合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。姚青山、姚金榜、姚青禾、庄秋燕及李丽华等7人的原共同委托诉讼代理人谢东海、陈昱（该二位诉讼代理人于2018年7月19日后变更为施晓娟、潘舒明），李宗清委托诉讼代理人谢宇翔、杨秋琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李丽华等7人向本院提出诉讼请求：1.李宗清向李丽华、姚青山、姚金榜、姚青禾赔偿损失暂计700万元（赔偿金额以评估机构估价金额为参考）；2.李宗清向李丽华、姚青山、姚金榜、姚青禾返还福建省厦门市思明区房产的购房款21.5万元。事实与理由：1.坐落在厦门市思明区系由李丽华与其配偶姚道南（已故）共同出资建造，并自2000年开始，李丽华等7人陆续搬入讼争房屋，并对讼争房产进行后续扩建、装修并一直居住至今。2.李宗清与李丽华已经完成讼争房屋的交易，且李宗清自双方交易达成以来已经陆续得到讼争房屋交易的对价款合计21.5万元。在双方完成交易之后，李宗清又向法院提起确认双方交易无效的诉讼，该行为严重损害李丽华等7人的信赖利益，对此李宗清依法应予赔偿。 李宗清辩称，姚道南与李宗清之间不存在合资建房行为，也不存在以装修款抵偿房屋份额的事实。因李宗清与姚道南关系极好，而当年姚道南并无住所。出于道义，李宗清于1998年向李丽华出具《赠送书》，将讼争房屋的2-3楼以及3楼以上及储藏间的部分赠送给姚道南，李丽华等7人居住在整栋讼争房屋中。在李丽华等7人将房产实际交还李宗清之前无权要求李宗清支付任何款项。李丽华等7人提起本次诉讼的法律依据不清，逻辑混乱。许美莲、苏珊珊、庄秋燕三人不具备原告主体身份资格，本案诉求也与其无关。李丽华等7人主张的合作建房一事没有证据支持且与事实不符。李丽华等7人与李宗清之间不存在房屋买卖合同关系，也未向姚道南收取购房款。由于讼争房屋地块属于农村集体经济组织所有的土地，任何将之对外转让的合同都是无效的，双方互负返还责任。李宗清与李丽华的赠与关系被确认无效后，应由李丽华向李宗清返还房屋，李宗清则无需承担任何返还义务。李丽华等7人要求李宗清赔偿所谓的700万元没有任何事实或法律依据。 本院经审理认定事实如下：李宗清系厦门市思明区上李社村民；姚青山、姚金榜、姚青禾系李丽华之子，姚青山与许美莲、姚金榜与苏珊珊、姚青禾与庄秋燕均系夫妻关系，该7人均居住在厦门市思明区曾厝垵上李社57号房屋。 另查明，据1992年1月18日《乡村建房用地临时凭据》和1994年5月4日《厦门市村镇个人建房用地许可证》记载，李宗清作为申请人，申请在厦门市思明区建房，人口3人，用地面积50平方米，建筑面积100平方米，底层50平方米，二层50平方米。 1999年1月4日，厦门市土地房产管理局出具《土地违法案件行政处罚决定书》（厦土行罚字[1998]第XX号），载明被处罚人系李宗清，因该户在思明区未经合法批准非法占地、擅自增容建设住宅，经勘验非法占地面积16.1平方米，擅自增容面积52.45平方米，决定对非法占地、擅自增容的面积追缴相应的费用共计6381.6元。李宗清于1999年1月28日缴清了上述费用。 2000年1月25日，厦门市土地房产管理局填发《厦门市集体土地使用权证》，载明李宗清系厦门市思明区面积为65.59平方米土地的使用权人，图幅号11-32，地籍号XX，使用权类型为集体土地使用权，土地用途为住宅用地，本宗地批准用地面积50平方米，实测用地面积65.59平方米，超占用地面积15.59平方米。 同日，厦门市土地房产管理局另填发《厦门市农村房屋所有权证》，载明李宗清系厦门市思明区房屋的所有权人，图幅号11-32，地籍号XX，土地使用权类型为集体土地使用权，房屋所有权性质为私有房产，房屋产权来源为批建，土地使用权总面积为65.59平方米，建筑占地65.59平方米，房屋层数为二层，建筑面积分别为65.59平方米，总建筑面积131.18平方米，建成年份为1994年。 厦门市思明区房屋的现状为：三层房屋、四层夹楼和一间储藏室，由李丽华一家占有使用。李丽华一家占有使用讼争房屋的时间至今已有十几年。 还查明，1998年10月20日，李宗清及案外人李艺虹（系李宗清独生女）、张亚玉与李丽华签订了一份《赠送书》，约定将李宗清位于厦门市思明区赠送给李丽华。 2016年9月13日，李宗清、李艺虹以李丽华为被告向本院提起诉讼，请求确认双方于1998年10月20日签订的《赠送书》无效，本院以（2016）闽0203民初14914号民事判决书确认该《赠送书》无效。李丽华不服一审判决，上诉至厦门市中级人民法院，厦门市中级人民法院以（2017）闽02民终3217号民事判决书驳回上诉，维持原判。 2018年2月7日，李宗清以李丽华等7人为被告向本院提起诉讼，要求李丽华等7人立即搬出并返还讼争房屋、支付房屋占有使用费等。本院以（2018）闽0203民初3281号立案受理并判决：一、李丽华等7人于该判决生效之日起三十日内将址于厦门市思明区房屋腾空并归还给李宗清；二、李丽华等7人于该判决生效之日起十日内向李宗清支付房屋占用费（占用费自2018年2月7日起计至实际腾空归还房屋之日止，按每月1000元计算）；三、驳回李宗清的其他诉讼请求。李丽华等7人不服该判决，提起上诉。厦门市中级人民法院于2019年6月11日以（2019）闽02民终172号民事判决书确认，讼争房屋现状为：三层房屋、四层夹楼和一间储藏室；李丽华等人主张与李宗清之间实际存在买卖讼争房屋关系，因其未对此进行充分举证，即使存在买卖关系，因讼争房屋土地为集体所有，李丽华等人并非集体经济组织成员，根据相关法律规定，该买卖行为无效；对于超出总建筑面积131.18平方米以外的房屋，目前仍属违法建筑，双方当事人均可向相关行政机关申请解决。该判决书判决：一、维持厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初3281号民事判决第二、三项；二、变更厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初3281号民事判决第一项为：李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕于本判决生效之日起三十日内将厦门市思明区房屋总建筑面积131.18平方米腾空并归还给李宗清（以《厦门市农村房屋所有权证》记载的土地及房屋面积为准）。 审理中，李丽华等7人提供7份《收条》，拟证明李宗清于2000年6月28日至2001年12月31日间，李宗清共向李丽华、姚道南收取购房款17万元。 李丽华等7人陈述：李宗清于1992年申请建房时与李丽华、姚道南达成口头协议，由李宗清出地，李丽华、姚道南出资建房，双方各占房屋一半。1994年房屋建成后，李宗清一家居住至1998年后搬出，李丽华一家居住在讼争房屋至今。由于李丽华、姚道南非讼争土地所属集体经济组织成员，无法办理土地房屋变更登记手续。为确认讼争房屋的权属，李宗清于1998年向李丽华出具了上述《赠送书》，将房屋的二层、三层以及三分之二的储存室赠与李丽华，并准备办理赠与公证，但是未办理成功。2000年，经双方进一步协商，由李丽华一家出资17万加上代垫的4.5万元装修款，共21.5万元购买房屋一层以及剩余的储存室，李宗清因此出具7份收条，确认收到李丽华、姚道南支付的该部分购房款17万元。李丽华一家获得整栋房屋的使用权后，兴建了四层夹层并且进行装修，居住至今。 李宗清质证认为，双方并不存在合作建房等事实，对李丽华等7人提供的上述7份收条的真实性均有异议，认为收条并非李宗清所签名。 经李宗清申请，本院委托福建历思司法鉴定所对收条上李宗清字样与其本人笔迹的一致性进行鉴定。2019年3月4日，该鉴定机构出具闽历思司鉴所[2019]文鉴字第44号司法鉴定意见书，鉴定意见书认为送检的收条中待检的6处“李宗清”的签名笔迹与所提供的样本中“李宗清”的签名笔迹是同一人所写。 经李丽华等7人申请，本院委托厦门均达测绘有限公司对讼争房屋的相关数据进行测绘。该机构于2019年6月5日出具厦均达测绘（2019）F010号测绘报告，确认讼争房屋的面积为313.15平方米。其中第－1层（储藏室）面积为50.79平方米，第1、2层面积为164.76平方米，第3层面积为82.38平方米，第4层面积为15.22平方米。 经李丽华等7人申请，本院委托厦门信惠资产评估土地房地产估价有限公司对讼争房屋整体进行市场价值估价。该机构于2019年7月31日出具信惠房估（2019）F19号房地产估价报告，以2017年11月21日为价值时点，讼争房屋有产权部分（131.18平方米）市场价值为389.89万元，无产权部分（181.97平方米）市场价值为16.38万元。 李丽华等7人对上述笔迹鉴定结论和测绘报告的三性均无异议。对房产估价报告的真实性、合法性无异议，对评估认定的金额和关联性有异议，认为评估价格低于实际价格。具体为：有产权部分按照当地小产权房标准认定，无产权部分仅能作为修建成本的依据，不足以作为房产价格进行认定。鉴于无产权部分181.97平方米仅估价16.38万元，只能体现出其修建当年的建造成本，这一定是因为鉴定机构考虑到其在法律层面上无法流通，但不能体现该部分财产的真实价值，以此为依据不足以弥补李丽华等7人损失。对无产权部分的损失计算，除了鉴定书认定的市场价值，还应考虑李丽华等7人租房的费用及购新房的差价，参考有产权部分价值来认定。 李宗清对笔迹鉴定结论的意见为，从字迹特征对比看，检材和样本明显存在不同，且样本二不是李宗清提供，所以对真实性存疑，但考虑到诉讼成本，李宗清同意接受结论。对测绘报告的三性均无异议。对房产估价报告认为，产权部分因为是农村集体土地房屋，不具备市场流通可能，流通价值有限。评估报告中对有产权部分面积的评估价偏高，但出于诉讼成本考虑，李宗清同意接受该评估结论。 本院认为，原、被告之间因讼争房屋发生的纠纷已经多份生效判决书处理。根据生效法律文书确定的内容，《赠送书》被确认无效后，李丽华等7人应将讼争房屋中的合法建造部分即总建筑面积131.18平方米腾空并归还给李宗清，对于超出总建筑面积131.18平方米以外的房屋，目前仍属违法建筑，双方当事人均可向相关行政机关申请解决。因此，李丽华等7人提起本案诉讼，要求李宗清赔偿损失主体适格。上述笔迹鉴定、测绘报告以及估价报告均系本院依据当事人申请，委托相关机构作出，应当作为认定事实的依据。从《赠送书》载明的内容结合李丽华等7人陈述以及收条内容和笔迹鉴定结论，可以认定双方当事人对讼争房屋存在“二楼至三楼、三楼以上以及靠右边三分之二的储藏室”三部分赠送给李丽华，剩余一楼及三份之一的储藏室部分为李丽华向李宗清购买，李丽华、姚道南因此向李宗清支付购房款17万元的事实。由于李丽华等7人未提供证据佐证双方当事人存在合作建房或李丽华等人对该赠送部分支付过对价，故该部分应认定为李宗清对李丽华等人的无偿赠送，李丽华等7人其对该部分的赔偿主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李丽华等7人同样未对其主张的其他部分房屋买卖中还存在折抵4.5万元装修款的事实提供证据，故根据上述收条内容，可以认定该部分的购房款为17万元。根据《厦门市农村房屋所有权证》记载的土地和房屋面积，结合测绘报告和房地产估价报告的相关数据，可以认定讼争房屋有产权部分的单价为29721.76元/平方米，无产权部分的单价为900.15元/平方米；赠送的有产权部分的面积（以下单位均为平方米）为65.59（第2层），无产权部分的面积为16.79（第2层无产权）＋82.38（第3层）＋15.22＋33.86（第－1层）=148.25；购买有产权部分的面积为65.59（第1层），无产权部分的面积16.93（第－1层）＋16.79（第1层）=33.9。上述有产权部分的价值为65.59平方米（第1层）×29721.76元/平方米=1949450.24元；无产权部分价值分别为16.93平方米（第－1层）×900.15元/平方米=15239.54元，16.79（第1层）×900.15元/平方米=15113.52元。鉴于上述生效文书已确认对于超出讼争房屋总建筑面积131.18平方米以外的违法建筑，双方当事人均可向相关行政机关申请解决，故本案仅应就上述应归还的有产权部分的赔偿作出处理，即李宗清应赔偿李丽华等7人的损失为1949450.24元。虽然上述17万元购房款中还包括了三份之一的储藏室部分，但没有证据表明双方当事人曾对一楼以及储藏室的单价进行过约定，综合考量上述测绘报告和估价报告的内容，有产权部分与无产权部分的价值相差巨大，因此，酌定对该17万元均计入有产权部分即一楼房屋的购房款中不再做区分。对李丽华等7人主张的超过部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、李宗清于本判决生效之日起十日内赔偿李丽华、姚青山、姚金榜、姚青禾损失1949450.24元； 二、驳回李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 本案案件受理费31153元，由李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕负担22477元，李宗清负担8676元，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；笔迹鉴定费8750元，由李宗清负担；测绘费3000元，由李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕负担1500元，李宗清负担1500元；估价费10125元，由李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕负担5062.5元，李宗清负担5062.5元（测绘费、估价费李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕已垫付，李宗清于本判决生效后七日内返还李丽华、姚青山、许美莲、姚金榜、苏珊珊、姚青禾、庄秋燕）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇一九年九月二十七日 书记员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。