重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初14491号 原告：李圣涵，女，汉族，1996年6月2日出生，住重庆市开州区。 被告：尚润房地产经纪（重庆）有限公司,住所地重庆市江**嘉陵一村****23-9，统一社会信用代码91500105MA6033R710。 法定代表人:杨志强，经理。 被告：李杰，男，汉族，1992年12月16日出生，住重庆市开县。 原告李圣涵与被告尚润房地产经纪（重庆）有限公司（以下简称尚润公司）、被告李杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告李圣涵、被告李杰到庭参加诉讼，被告尚润公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。于2019年8月27日公开开庭进行了审理，原告李圣涵到庭参加诉讼。被告李杰及尚润公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合约》；2.判令二被告返还已交房屋租金2217元及押金700元；3.判令二被告按合同约定向原告支付违约金1500元；诉讼费由二被告承担。事实与理由：2019年4月28日，原告与被告李杰在红旗河沟理想大厦签订《房屋租赁合同》，被告尚润公司为合同甲方，原告为合同乙方。签订合同前，原告不同意合同中关于乙方的违约条款，并表示若合同中有该违约条款则不会与甲方签订合同。当时被告李杰将该违约条款划去，原告与被告李杰在此基础上签订了《房屋租赁合同》。被告李杰持有被告尚润公司公章，并在原告朋友的那份合同上加盖了被告尚润公司公章，原告有足够的理由相信被告李杰为有权处分，构成表见代理，其行为效力及于被告尚润公司。后被告李杰将之前签订合同的前提条件即划去的违约金条款又重新添加上。对此，原告有相关微信聊天记录和现场录音可以证明。故为维护合法利益，起诉来院。 被告尚润公司未做答辩。 被告李杰答辩称，租金及押金均是被告尚润公司收取，与其无关，且不存在违约，不应支付违约金，违约金标准也过高。 经审理查明：2019年4月27日，被告尚润公司业务员刘小琴与原告李圣涵进行了微信对话聊天，主要内容为：李圣涵：我这边有两个女生想租两间房，不知道那个房子还有没有。刘小琴：还有的……李圣涵：公共区域包水电吗？有没有wifi。刘小琴：按平均分，没有wifi其他都有。李圣涵：其他是指？有没有规定租期？刘小琴：空调、洗衣机、电视、沙发、天然气。最少3个月……李圣涵:哦哦，好的，我问一下我同伴…… 2019年4月28日，被告尚润公司（甲方、出租人)与原告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合约》，约定：甲方出租房屋坐落于重庆市渝北区龙溪街道锦龙支路x号理想大厦x座，乙方租住其中D间。租赁用途为居住，乙方居住人数为2人。房屋租赁期限自2019年4月28日至2020年4月27日，甲方应于2019年4月28日前将房屋按约定条件交付给乙方。甲乙双方合同签订后并移交房门钥匙视为交付完成。房屋30天租金为人民币700元，房屋租金交付方式为押一付三，房租必须提前30日到租赁机构营业部的财务室交纳。本合同签订之日，乙方应向租赁机构交付30天房屋租金作为押金。合同第九条第三款约定，甲方迟延交付房屋达3日的，乙方有权单方解除合同。合同第十条第一款约定，甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按30天租金的200%向乙方支付违约金。合同第十条第二款约定，租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日书面或短信、微信通知对方。合同第十三条约定，乙方同意使用蘑菇支付房费并提前30日支付。该合同出租人（甲方）签章处有被告尚润公司盖章，委托代理人处有被告李杰签字，承租人（乙方）签章处有原告签字。 2019年4月30日，被告尚润公司出具收据载明收到原告支付的押金700元，租金2217元。 2019年4月30日，被告尚润公司业务员刘小琴与原告李圣涵再次进行微信对话聊天，主要内容为：李圣涵:然后房子那边你们装好了没有。刘小琴：我们已经上报了，师傅今天忙，今天还没装……李圣涵:那窗帘呢，你们应该知道我们今天要住吧……刘小琴：窗帘可以了……李圣涵:你那边能不能确认一下师父什么时候能装空调。刘小琴：呃，师傅没时间啊，今天师傅去修空调，还是催了3天了，到时候你就跟你们房管员说，叫他快点装空调。李圣涵:我们房管员，是谁啊?刘小琴：他到时候会拉你进群的。李圣涵:我们不是有任何问题找你们吗？刘小琴：还有51我们都要放假，可以找我们啊，我这边已经帮你催了……肯定会弄的，51放假，你放心吧，师父放假了。要是我会弄的话，今天晚上就给你弄好，但是我不会啊……51过后第一时间给你安装上去，师傅休息了，我也没办法。李圣涵:你看一下今天晚上能不能拉一个师傅过来吗，又晚点也无所谓啊，过来装。刘小琴：不行啊，师傅现在都是轮着来的，今天师傅还在打隔断，能来肯定给你弄好，这几天还好吧，不怎么热，先忍耐下……刘小琴：你进去啊，钥匙在那个地方，你也不是不晓得。李圣涵:我就是不晓得啊，从来没给我说过好嘛。刘小琴：在大门口墙上挂的快递箱盒子里面。李圣涵:在一楼吗？刘小琴：1104门口那个。2019年5月5日，上述二人再次进行微信对话聊天，李圣涵：今天晚上6点钟到红旗河沟房子那边，我们谈一下那个房子怎么办吧。刘小琴：那边空调给你装好了，你们可以住进去了啊……交房已经可以了啊，那边说得很清楚，随时可以住进去，是你们说不住的，怪我们交房晚？李圣涵:钥匙给我们了吗，你有仔细看过合同吗，知道交房条件是什么吗……2019年5月8日，上述二人再次进行微信对话聊天，主要内容为：刘小琴：钥匙在那个门外箱子里面，有3吧你们自己拿一把。李圣涵:窗帘安好了吗。刘小琴：已经在弄了。 2019年4月30日，被告李杰与原告李圣涵进行了微信对话聊天，主要内容为：李杰：给你说清楚一个事情，明天是五一假期，所有员工放假，这个你是晓得的。还有那个有窗帘的那个卧室也放假，好像是回老家了，也拿不出来，我现在确定里面有窗帘。其他的就是所有员工放假，所有事情都暂停。李圣涵：那怎么办，你的意思说今天晚上说好的事都不行了是吗。李杰：这个放假了师傅也不去了，我怎么搞哦……李圣涵：你一早就是这么打算的对吧，把我们骗起走。 2019年4月30日，卢侠（原告朋友）与被告李杰进行了微信对话聊天，主要内容为：李杰：给你说清楚一个事情，明天是五一假期，所有员工放假，这个你是晓得的。卢侠：所以。李杰：还有那个有窗帘的那个卧室也放假，好像是回老家了，也拿不出来，我现在确定里面有窗帘。卢侠：那个不是我房间的，你给她说吧。我做不了他的主，还有其他的不。李杰：其他的就是所有员工放假，所有事情都暂停。卢侠：空调卫生间也不行？李杰：那都有放假，怎么去搞？你让我去给你把空调搞进去吗？我也不得行呀。卢侠：不是空调那个人说了明天吗？李杰：但是公司通知明天放假，不得行了……卢侠：我们都知道明天放假啊，但是是你自己承诺的，你是的男人，说话要算数……李杰：明天真的放假，师傅来不了，好吧。卢侠：你肯定有办法，明天中午见。李杰：但是五一假放完前我会给你想办法搞定……卢侠：你们现在连要是都没给我……李杰：好，我明天给你钥匙，行吧……卢侠：房子都没弄好我要钥匙干嘛。在里面没空调热死我啊……李杰：我明天给你钥匙你要不要，就问你。卢侠：不是我不要没有空调啊。我们合同里有空调啊。李杰：空调五一假期一完就搞定。2019年5月11日，上述二人又进行了微信对话聊天，主要内容为：李杰：那咱们就跟着合同走，好吧，除了空调我给你搞定，其他事情我不管了，窗帘也搞了，你们说不行，不代表我没有搞。那我们就跟着合同走，行吧。不对，空调的事情我跟房管员说了他自己来处理。卢侠：这么看你就说欺负我们啊。 2019年5月8日，被告尚润公司业务员刘小琴与原告李圣涵进行了微信对话聊天，主要内容为：钥匙在那个门外箱子里面，有3吧你们自己拿一把。把你身份证正反面照片发给我，不然我们就这样一直拖下去吧，对谁都没有好处，还有窗帘也在弄，那个锁也在换了。李圣涵：我在上班，下班说。 庭审中，被告李杰确认2019年5月30日被告尚润公司已将案涉房屋状态操作为提前退租，2019年6月下旬案涉房屋已再次出租。 另查明，起诉状副本等法律文书材料于2019年7月4日经被告尚润公司签收。 上述事实，有《房屋租赁合约》、微信聊天记录截屏、原被告陈述等在案为证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，《房屋租赁合约》是当事人真实意思表示，合法有效，当事人各方均应依约全面履行各自的义务。 本案原被告双方争议的焦点之一为被告尚润公司是否存在迟延交付房屋达3日的违约行为，经综合分析案涉证据及原被告陈述，本院认定被告尚润公司存在迟延交付房屋达3日的违约行为，具体理由如下：根据《房屋租赁合约》约定，被告尚润公司应于2019年4月28日前将房屋按约定条件交付给原告，双方合同签订后并移交房门钥匙视为交付完成。因被告尚润公司业务员刘小琴与原告李圣涵在微信聊天中确认出租的房屋有空调，故被告尚润公司应在交房时将安装有空调的房屋交付给原告，但根据微信记录，被告尚润公司工作人员告知李圣涵，因五一放假，空调需要等五一假期结束后才能安装，故截止2019年5月1日，被告尚润公司并未将空调安装好，且未能安装空调的责任不在原告，故案涉房屋也尚不满足交付条件。被告并未举证证明其已将符合交付条件的房屋交付给原告，被告存在迟延交付房屋达3日的违约行为。另外，被告尚润公司业务员刘小琴于2019年5月8日微信告知原告李圣涵钥匙在门外箱子里面，原告可以自己拿一把，由此可以看出，截止2019年5月8日，被告尚润公司也并未实际将案涉房屋钥匙现实交付给原告，其将钥匙放在门外箱子里面不构成有效的交付，原告由此主张被告尚润公司没有将案涉房屋交给原告，本院予以采信，此时被告尚润公司迟延交付房屋已超出3日。 因被告尚润公司存在迟延交付房屋达3日的违约行为，根据《房屋租赁合约》第九条第三款之约定，原告有权解除《房屋租赁合约》。现原告李圣涵通过起诉的方式要求解除合同，起诉状副本等材料于2019年7月4日送达被告尚润公司，故此时租赁合同即告解除。 原告向被告尚润公司交纳了房租2217元及押金700元，现《房屋租赁合约》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告尚润公司应向原告返还房屋租金2217元以及押金700元。因原告亦认可被告李杰是被告尚润公司的业务员，系履行职务行为，原告要求被告李杰返还房屋租金及押金的诉请，于法无据，本院不予支持。 被告尚润公司存在违约行为，根据《房屋租赁合约》第十条第一款的约定，其应向原告支付违约金。关于被告尚润公司应支付的违约金金额，因原告并未举证证明被告尚润公司的违约行为给原告造成的损失，且被告也提出了违约金过高的抗辩，因被告尚润公司于2019年4月30日出具收据收到押金及租金，故至迟于此时原告已支付了上述款项，综上结合原告已支付的房屋租金及押金的情况，本院酌情对违约金进行调整，认定被告尚润公司向原告支付违约金[以2917元（2217元+700元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准，从2019年5月1日起计算至前述2917元款项返还给原告之日止，违约金总额不得超过1500元]。被告李杰并非《房屋租赁合约》的相对人，原告要求被告李杰支付违约金的诉请于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、自2019年7月4日解除原告李圣涵与被告尚润房地产经纪（重庆）有限公司签订的《房屋租赁合约》； 二、被告尚润房地产经纪（重庆）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李圣涵返还房屋租金2217元、押金70元； 三、被告尚润房地产经纪（重庆）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李圣涵支付违约金（以2917元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准，从2019年5月1日起计算至前述2917元款项返还给原告李圣涵之日止，且违约金总额不得超过1500元）； 三、驳回原告李圣涵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告尚润房地产经纪（重庆）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  欧春利 二〇一九年九月二日 书记员  符 爽