宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终2017号 上诉人（原审被告、反诉原告）：马占良，男，1983年7月21日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：杨建文、马烨，宁夏沙都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏海利达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：李攀峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王志玲，宁夏辅德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓霞，宁夏辅德律师事务所律师。 上诉人马占良因与被上诉人宁夏海利达房地产开发有限公司（以下简称海利达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初12955号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人马占良上诉请求：撤销一审判决，认定《商品房买卖合同》、《借款合同》、《附送达海南房协议》为无效合同；改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人看到被上诉人以公开海报及网络发布的“首付3万元！银川一套房、海南一套房”等内容的广告，经过与被上诉人当面核实得到确认后，双方签订《商品房买卖合同（预售）》、《附送海南房协议》、《借款协议》三份具有同等法律效力的协议。上诉人基于被上诉人发布的搭售广告和附送海南房协议的信赖，以高于市场价且借款购买涉案房屋，但被上诉人违约拒绝履行海南养生房的终身使用权利益，被上诉人也没有将借款交给上诉人，构成民事欺诈和根本违约。请求二审法院支持上诉请求。 被上诉人海利达公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回。 原审原告海利达公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2015年1月17日签订的《借款协议》；2.判令被告向原告偿还欠款126000元；3.判令被告向原告支付自2016年12月1日至2018年10月22日止的逾期付款利息12814.55元，并按照中国人民银行同期贷款利息四倍的标准向原告支付欠款126000元自2018年10月23日起至欠款付清之日止的利息；4.判令被告承担原告本次为实现债权所支付的律师代理费5000元。以上合计143814.55元；5.本案诉讼费用、保全费用由被告负担。 反诉原告马占良向一审法院反诉请求：1.判令反诉原告与反诉被告签订的《借款协议》不是借款协议，而是商品房买卖的首付分期付款协议；2.判令反诉被告因附送海南房违约赔偿反诉原告损失60000元；3.因房屋存在质量问题，判令反诉被告赔偿反诉原告家具、误工等损失25000元；4.判令反诉被告承担反诉原告本次为实现债权所支付的律师代理费5000元；5.案件受理费由反诉被告负担。 一审法院认定事实：2015年1月10日，被告马占良向原告交纳兴庆华府公寓购房定金壹万元，被告出具收据一张。2015年1月17日，原告向被告出具《收据》一张、被告向原告出具《说明》一份及《借款借据》一张、原告与被告签订《借款协议》、《银川市商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（预售）之补充协议》、《附送海南房协议》各一份。《收据》载明：“今收到马占良，交来兴庆华府公寓购房款，人民币贰万贰仟元整，￥22000”。《借款协议》约定：甲方为宁夏海利达房地产开发有限公司，乙方为马占良，乙方认购的兴庆华府14号楼933号房，房屋售价￥315000元，由于资金周转问题向甲方借款，经双方协商，甲方同意免息借给乙方总金额人民币壹拾贰万陆仟元整（￥126000元），乙方承诺按时向甲方归还上述借款。还款方式为所有借款五年均分的方式进行还款。乙方须在2016年11月30日前向甲方归还所借款项贰万伍仟贰佰元整（即￥25200元）；在2017年11月30日前向甲方归还所借款项贰万伍仟贰佰元整（即￥25200元）；在2018年11月30日前向甲方归还所借款项贰万伍仟贰佰元整（即￥25200元）；在2019年11月30日前向甲方归还所借款项贰万伍仟贰佰元整（即￥25200元）；在2020年11月30日前向甲方归还所借款项贰万伍仟贰佰元整（即￥25200元）。乙方必须严格按照本协议约定的期限归还每期借款，如逾期还款超过5个工作日的，从上述约定的逾期还款之日起除归还本期全部剩余借款外，并承担中国人民银行同期贷款利息，乙方如逾期还款超过30天，甲方有权终止本借款协议，并要求乙方在5个工作日内归还剩余所有借款，并承担中国人民银行同期贷款四倍利息。因法律程序而造成的各项诉讼、律师费等均由乙方承担。《说明》载明：本人购买贵公司开发的兴庆华府14号楼933号房，面积39.29㎡，单价8017.31元，房屋总价为人民币叁拾壹万伍仟元整（￥315000元）。本人于2015年1月17日已交房款32000元，剩余房款中157000元需办理银行按揭贷款，126000元由于本人资金周转问题特向公司借款。现因办理银行按揭贷款，需向贵公司借款人民币壹拾贰万陆仟元整（￥126000元），并开具相应的购房收据或发票。此购房收据或发票实为贵公司借款，不作为本人实际交付款项的凭证，待办理完银行按揭贷款手续后，将购房收据或发票在三日内送还贵公司，本人并严格按照借款协议中的约定还款。《借款借据》明确借款人：马占良，借款原因：兴庆华府14-933购房款，借款金额：壹拾贰万陆仟元整，￥126000元。《银川市商品房买卖合同（预售）》载明：出卖人（以下简称甲方）：宁夏海利达房地产开发有限公司，买受人（以下简称乙方）：马占良，约定：“甲方将位于银川市兴庆区银横路400号兴庆华府14号楼933室（39.29平方米）房屋出售给乙方，房产性质：商品房，规划用途：办公，总价款315000元，层高：4.8米。甲方应在2015年10月1日前向乙方交付房屋，乙方应当于2015年1月25日前支付首期房价款158000元，余款157000元向银行申请贷款支付”。《商品房买卖合同（预售）之补充协议》载明：出卖人（以下简称甲方）：宁夏海利达房地产开发有限公司，买受人（以下简称乙方）：马占良，约定：“甲、乙双方于2015年1月17日签订的《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的兴庆华府项目14号楼933号房（以下简称商品房）。乙方确定采取分期方式支付该合同第五条约定的商品房价款；买受人于签署《商品房买卖合同》后，即2015年3月17日前付清房屋余款157000元；乙方构成违约的按以下约定承担责任：逾期时间在二十日之内的，每日按应交房款同期贷款利率4倍计算违约金；逾期时间超过二十日的，甲方有权解除合同，并向乙方收取房价款总额20％的违约金后将已交房款退还给乙方（不计利息），甲方可将房屋另行出售”。《附送海南房协议》约定：甲方为海利达房地产开发有限公司，乙方为马占良，业主通过购买海利达集团兴庆华府公寓项目获得海南度假房终身使用权益（具体使用权益以第二条约定为准），获得该权益的业主为兴庆华府公寓项目中商品房买卖合同签字的业主，该权益可转让、可继承、可授权直系亲属使用。双方确认：双方建立的非为房屋租赁关系，业主不享有法定的承租人所享有的相关权益。第二条：业主享有每年3月1日至10月31日免费入住海南度假房的权益，只需承担物业管理费、水电费等（单次入住少于15日按照会员服务指南相关规定收取费用）；每年11月1日至次年2月28日享受会员房价入住。附送权益：三亚、琼海五星级酒店，五年内4月1日至9月31日逢周一、周四免房费；五年内10月1日至次年3月31日逢周三免房费，平日官网直销价五折，其他消费一律七折。业主需提前20天联系公司营销部确认入住信息，必须业主本人预定，如有更改请提前七天联系公司营销部办理变更事宜。第三条：甲方应及时公布海南度假房及俱乐部的实时信息，方便业主享受权益消费；……无论由于何种原因，甲方与业主签订的有关兴庆华府公寓项目商品房买卖合同出现终止、解除、无效的情形时，自该等情形发生时本协议自动终止……。2015年3月30日，原告以被告名义将126000元打入原告账户。后银行向被告发放贷款157000元。现被告尚欠原告126000元（房屋总价315000元-被告已付购房款32000元-被告申请银行贷款157000元）。另查明，2017年5月17日，涉案兴庆华府14号楼933室办理了不动产登记，房屋所有权人为马占良。 一审法院认为，原、被告签订的“借款协议”，名为借款，实际原告并未向被告出借款项，双方之间并不存在借款的合意。该协议的主要内容是原告同意被告分期支付房屋首付款，以及被告逾期付款应承担的违约责任。故本案案由应为商品房买卖合同纠纷。现协议约定的付款期限届满，被告未向原告支付款项，已构成违约。按照协议约定，被告逾期付款超过30天，原告有权解除该协议，由被告提前付款并承担违约责任。故对原告关于解除双方于2015年1月17日签订的“借款协议”的诉讼请求，一审法院予以支持，同时被告应按照合同约定向原告支付欠款126000元。双方还约定被告逾期还款超过30天，应承担中国人民银行同期贷款四倍利息，该利息实际是被告违约给原告造成的经济损失。原告主张被告支付2016年12月1日至2018年10月22日的利息12814.55元，该主张未超过法律规定及合同约定，一审法院予以支持，同时被告应按照中国人民银行同期贷款利息四倍的标准向原告支付126000元自2018年10月23日至本判决确定的付款之日止的利息。关于原告主张的律师代理费5000元，因该费用不属于必然产生的费用，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于反诉原告马占良要求反诉被告赔偿因附送海南房违约60000元、家具、误工等损失25000元、律师代理费5000元的诉讼请求，因反诉原告未提交证据证明，对反诉原告的该诉讼请求一审法院不予支持。判决：一、解除原告宁夏海利达房地产开发有限公司与被告马占良于2015年1月17日签订的“借款协议”；二、被告马占良于本判决生效之日起七日内支付原告宁夏海利达房地产开发有限公司欠款126000元及利息12814.55元，并按照中国人民银行同期贷款利息四倍的标准向原告支付126000元自2018年10月23日至本判决确定的付款之日止的利息；三、驳回原告宁夏海利达房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告马占良的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3076元，由被告马占良承担；反诉案件受理费1025元，由反诉原告马占良负担。 本院二审期间，当事人未向法庭提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案《借款协议》的主要内容是上诉人马占良分期支付房屋首付款，现涉案房屋已经登记在上诉人名下，因双方之间不存在真实的借贷关系，一审法院将本案基础法律关系定为商品房买卖合同并无不当。上诉人抗辩未收到借款的理由不能成立。上诉人未按照涉案协议约定的期限支付款项，构成违约。依据协议约定，被上诉人海利达公司有权解除协议并要求上诉人支付款项。一审法院判令解除双方签订的《借款协议》，并判决上诉人支付款项并无不当。 对于利息，本案案由为商品房买卖合同纠纷，被上诉人一审主张同期银行贷款利率四倍的利息没有法律依据，不应予以支持。因上诉人逾期支付首付款，给被上诉人造成利息损失，本院以现行中国人民银行同期贷款利率，即年息4.75%，计算自2016年12月1日至判决确定之日止的逾期利息。 上诉人另称，被上诉人拒绝提供海南养生房使用权益，房屋质量存在问题，构成根本违约。因上诉人未提交证据证实其按照协议约定的条件向被上诉人申请过海南度假房的权益，或被上诉人拒绝提供该权益；同时也不能有效证实房屋质量存在问题，一审法院对上诉人一审反诉请求不予支持亦无不当。综上，本案予以部分改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初12955号民事判决第一、三、四项；即解除宁夏海利达房地产开发有限公司与马占良签订的“借款协议”；驳回宁夏海利达房地产开发有限公司的一审其他诉讼请求；驳回马占良的一审反诉请求。 二、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初12955号民事判决第二项； 三、变更宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初12955号民事判决第二项为：马占良于本判决生效之日起七日内支付宁夏海利达房地产开发有限公司款项126000元及利息（利息计算方法：126000元为基数，自2016年12月1日计算至判决确定之日止，利率为年息4.75%）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费3076元，由马占良负担2776元，宁夏海利达房地产开发有限公司负担300元；一审反诉案件受理费1025元，由马占良负担；二审案件受理费4101元，由上诉人马占良负担3701元，宁夏海利达房地产开发有限公司负担400元。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  任朝霞 审判员  张旭霞 二〇一九年九月十七日 书记员  张 楠 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。