西安市长安区人民法院 陕西省西安市长安区人民法院民事判决书 (2019)陕0116民初8170号 原告：雷文彬。委托诉讼代理人：汪小利，陕西正义法律事务所法律工作者。被告：魏小群。被告：崔永峰。二被告共同委托诉讼代理人：毛昕，陕西宇斌诚律师事务所律师。原告雷文彬诉被告魏小群、崔永峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雷文彬及其委托诉讼代理人汪小利；被告魏小群、崔永峰及二被告之共同委托诉讼代理人毛昕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告雷文彬向本院提出如下诉讼请求：1、判令二被告继续履行《房屋指标转让协议书》；2、二被告承担诉讼费。事实与理由：魏小群以参与团购的方式取得西安万景美奂置业有限公司出售的“万景·荔知湾”一套商品房的购房指标。2016年7月18日被告与西安万景美奂置业有限公司签订《商品房认购协议书》。被告又将团购房的指标以22000元有偿转让给了原告。原、被告于2016年7月18日签订了《房屋指标转让协议书》，协议约定原告向房地产公司支付全部购房款，被告承诺给原告办理购房合同更名手续。被告与西安万景美奂置业有限公司签订的《商品房认购协议书》中载明，房产为位于西安市长安区温国堡村的“万景·荔知湾”小区9号楼1单元29层12902室，建筑面积为99.85平方米，认购单价为每平方米4580元，总价款为457313元整。付款方式为签订协议的同时首次支付购房款总额的30%（137194元）；项目住宅楼出正负零后10日内交30%的房款（137194元），项目住宅楼主体全部封顶砌体完成后10日内支付购房款总额的35%（160060元）；领取钥匙前45天，按照测绘建筑面积结清剩余5%的房款。该《商品房认购协议书》还约定被告自签约之日起两年之后可以享受一次更名机会。二被告于2016年7月18日以夫妻双方的名义和原告签订了《房屋指标转让协议书》，约定被告将单位团购房屋指标转让给原告，转让费为22000元，原告分三次付清，第一次交6600元转让费，第二次交13400元转让费，剩余2000元过户时交清。该协议书还约定了原、被告双方的义务及违约责任：原告要按照房地产公司的文件按时交付房款，被告要配合原告办理房地产公司的手续，被告承诺在签订房屋购房合同之前为原告办理更名手续，并约定如被告违约则支付原告3倍的购房款。后原告按约定支付了95%房款及20000元转让费，被告违反合同约定，在更名条件已经具备即被告与房地产公司签订的《商品房认购协议书》早已满两年的情况下拒绝为原告办理更名手续，不履行合同规定的义务，构成违约。原告与被告协商未果，无奈起诉。被告魏小群、崔永峰辩称，1、原告所诉《房屋指标转让协议书》属实，该协议书中约定在房屋签订正式的《商品房买卖合同》之前办理更名手续，原告能否与开发商西安万景美奂置业有限公司签订《商品房买卖合同》是二被告为原告办理更名手续的前提条件。只有西安万景美奂置业有限公司与二被告签订《商品房买卖合同》，才能保障二被告的团购房屋权益。时至今日，二被告未接到西安万景美奂置业有限公司要求签订《商品房买卖合同》或者交付认购房屋的通知，办理更名手续的条件并未成就。2、被告与开发商签订的《商品房认购协议书》中约定，签订《商品房买卖合同》后认购协议废止，转签时须携带认购协议原件、交款收据、提供符合国家政策要求的准业主姓名及该准业主的身份证原件及相关资料。西安于2017年1月开启第二轮房屋限购，2019年6月20日，西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组文件（市促房领发【2019】1号）《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》中明确规定“非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房”。原告至今未告知被告其是否符合此购房条件，也未向法庭提供其符合此购房条件的证据材料。如果原告不符合此购房条件，即使西安万景美奂置业有限公司通知二被告签订《商品房买卖合同》，二被告为原告办理了更名手续，西安万景美奂置业有限公司也不能收取剩余房款，原告也无法购买该房屋，二被告也就无法收取剩余的指标转让费。原、被告签订的《房屋指标转让协议书》将无法达成合同目的，二被告将白白损失购房指标。故原告作为《房屋指标转让协议书》的受让人主体不适格，二被告不能办理更名手续。在合同情势变更原则下，二被告只能依法办事才能保障自己的合法权益。原告要求二被告履行《房屋指标转让协议书》没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：二被告系夫妻关系。2016年7月18日，被告魏小群参与单位特供房团购，与西安万景美奂置业有限公司签订《商品房认购协议书》，约定魏小群以买受人身份购买西安万景美奂置业有限公司开发的位于西安市长安区温国堡村万景·荔知湾小区9号楼1单元29层12902室房屋，房屋建筑面积暂定为99.85平方米，认购单价为每建筑平方米4580元，总价款为457313元。付款数额及付款时间为：签订协议书的同时首次支付购房款总额的30%（137194元）；住宅楼楼形象进度至正负零后10日内支付总价款的30%（137194元）；住宅楼主体全部封顶砌体完成后10日内支付购房款总额的35%（160060元）；领取房屋钥匙前45天，按最终房管局测绘中心证载建筑面积结清剩余5%的房款（22865元）。开发商于2019年1月15日将协议约定的认购房屋交付买受人使用，并提前45天通知。房产证办理时间为2023年底前。双方签订《商品房买卖合同》后该协议废纸，转签时须携带本认购协议原件、交款收据、提供符合国家政策要求的准业主姓名及该准业主的身份证原件及相关资料。买受人自签约之日起两年后可享受一次更名机会。同日，二被告（转让方、甲方）与原告（转给方、乙方）签订《房屋指标转让协议书》，将单位团购房指标转让给原告，双方约定所转指标的房屋单价为4800元/㎡（含指标费在内），面积以最终房地产开发公司核定为准。付款方式为乙方于2016年7月20日以前向售楼部交付30%房款，待A9#楼出正负零后再交30%房款，房屋封顶后再交35%房款，剩余房款交房时付完。第一次交6600元指标费；第二次交13400元指标费；剩余2000元过户时交清指标费。甲方需配合乙方办理与地产公司的手续，甲方承诺在房屋签订购房合同之前办理更名手续，即购房合同及房产证上房主应是乙方，如果不能办理更名，因更名产生的费用由甲方承担。后原告按照《房屋指标转让协议书》约定向二被告支付指标转让费20000元，并按照前述两份协议书中的付款要求，以被告名义三次向西安万景美奂置业有限公司支付购房款共434448元，已将《商品房认购协议书》中约定的总房款付至95%。原告认为被告魏小群与开发商签订《商品房认购协议书》已满两年，已经可以行使更名权利，二被告拒绝更名侵犯了其权益，遂诉至本院。庭审中，原告坚持诉请，要求二被告继续履行《房屋指标转让协议书》，二被告辩称开发商西安万景美奂置业有限公司尚未通知其签订《商品房买卖合同》，亦未向其交付房屋，原告不符合西安市购房条件，若办理更名手续可能导致开发商无法收取房屋尾款、二被告无法收取剩余指标转让费并损失购房指标，《房屋指标转让协议书》亦无法达成合同目的，故不同意原告的诉讼请求。双方当事人各执己见，本案未能调解。上述事实，有庭审笔录、《商品房认购协议书》、《房屋指标转让协议书》、收款收据、银行流水等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与二被告签订的《房屋指标转让协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规等相关规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定履行义务、行使权利。二被告将团购房购房指标有偿转让给原告，应配合原告办理与房地产开发公司的手续。原告依据《房屋指标转让协议书》向二被告支付了指标转让费，并以被告名义向开发商支付购房款，且已将购房款付至总价款的95%，原告已履行了合同约定的主要义务。魏小群与西安万景美奂置业有限公司签订《商品房认购协议书》已满两年，合同约定的交房期限已经届满，更名条件已经成就，二被告拒绝履行《房屋指标转让协议书》，拒绝协助原告在开发商处办理更名手续，已构成违约。二被告以西安市房屋限购政策抗辩，辩称原告不具备购房资格一节，因原、被告双方转让标的为“购房指标”，二被告将指标出让后将丧失指标权利，原告暂时不符合限购政策并不必然导致原告与开发商之间无法签订买卖合同，况且亦不排除原告可将购房指标转让给其他符合购房条件的买受人，此均与二被告无关，故对二被告辩称理由，本院不予采信。二被告应遵循诚实信用原则及契约精神，继续履行其与原告签订的《房屋指标转让协议书》。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：原、被告双方签订的《房屋指标转让协议书》合法有效，继续履行。案件受理费100元，原告雷文彬已预交，由被告魏小群与被告崔永峰共同承担，于本判决生效后三日内给付原告雷文彬。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长     张  倩人民陪审员     高永社人民陪审员     杨更利 二〇一九 年 八 月 七 日 书  记  员     马建伟  1