山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋09民终1093号上诉人（原审被告）：赵某，男，1957年1月17日出生，汉族，忻州市人。委托诉讼代理人：于某，山西卓阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董某，女，1952年10月19日出生，汉族，忻州市人，现住忻州市。委托诉讼代理人：王某，山西云中律师事务所律师。上诉人赵某因与被上诉人董某确认合同无效纠纷一案，不服山西省忻州市忻府区人民法院（2019）晋0902民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵某及其委托诉讼代理人于某、被上诉人董某及其委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。赵某上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定驳回起诉。事实与理由：一、双方宅基地使用权转让契约并非无效合同，一审法院认定错误。《土地管理法》第六十二条第二款规定:农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。这是《土地管理法》有关宅基地转让的相关规定。而《土地管理法》第六十二条的规定是禁止农村村民出卖住房后再申请宅基地，并非禁止农村村民出卖住房；第六十三条的立法目的是限制农用地转为建设用地，而宅基地本身即为建设用地，在非本集体经济组织成员购买农村房屋的情况下，使用权主体的变更并不会改变宅基地性质。再说，这两条规定仅仅是管理性规范，并没有规定宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员的行为无效，显然非效力性强制性规定，不应导致合同无效。二、本案诉争的宅基地已经因被征收而成为国有土地，被上诉人非本案适格主体。2018年4月-5月，本案诉争的宅基地已被政府征收，上诉人作为被拆迁人已经办理了相关的征收拆迁手续，诉争的宅基地已经成为国有土地，即使被上诉人原来享有宅基地使用权，由于宅基地已经不存在，被上诉人已无权主张宅基地的权利，其起诉不符合民事诉讼法一百一十九条规定的法定条件，非本案适格主体。再说，被上诉人也早已不是本村村民，也不属于村集体经济组织成员，对宅基地已无使用权，无权作为原告起诉。三、上诉人是村集体和政府认可的宅基地使用权人和房屋所有权人，被上诉人提起诉讼已无实质意义。征收工作开始后，上诉人作为被征收人办理了相关征迁手续。上诉人受让宅基地的行为不但未侵害村集体的利益，反而村集体和政府均认可上诉人为宅基地使用权人和房屋所有权人。四、被上诉人的起诉违反了诚实信用原则。《民法总则》和《民法通则》规定:民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得违背公序良俗。被上诉人因宅院被征收而见利忘义、违反诚实信用原则和公序良俗、基本道德，妄图反悔和否定《契约》的效力。如支持被上诉人的请求，将会使失信者反将受益，恶意诉讼频频发生，客观上鼓励民事主体违背诚信、践踏正义，违背法律惩恶扬善、保护民事权利的宗旨，也将导致经济秩序紊乱，不利于社会稳定。综上，上诉人认为，一审法院认定错误，请二审法院认真审查本案事实，依法裁定驳回被上诉人起诉或判决驳回被上诉人的诉讼请求。董某辩称，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人所签定的转让契约违反了土地管理法的相关规定，为无效合同。上诉人的上诉理由没有事实根据和法律依据，应当维持原判。董某向一审法院起诉请求：确认双方签订的“契约”中对宅基地转让的约定无效。一审法院查明：原告董某原系忻府区秀容办事处南街村村民委员会村民，被告赵某系忻府区豆罗镇上河北村村民委员会村民。原、被告于2009年7月11日签订《契约》，内容为：“立契约人董某将忻州市城市南于西门外城墙庙4号宅院壹座内有正砖红房叁间，东平房壹间，西有厕所壹间，门以水路出路通，于东至以本人西墙外皮向东延伸十九米为界邻城墙；西至以本人西墙皮处皮为界领路：南至冀改枝正房后墙皮为界，北至以东人正房后墙皮为界邻董文成四至分明共作价人民币伍万陆仟元整，契约签订之日款一次性交清，房产所有权归赵某所有，空口无凭，立约为证。卖方：董某买方：赵某中见人：董爱秀公元二00九年七月十一日”。《契约》签订后，被告支付原告转让费56000元，原告将土地使用者为其本人的忻政集建（1992）字第061395号集体土地建设用地使用证交予被告，并将该宅院交付被告管理使用。2018年因古城棚户区改造，本案涉诉的宅院属改造征收范围。忻州城区基础设施建设工程城南片区分指挥部于2018年4月27日的《征收登记通知》，被告在被征收人处签字。同日，被告作为宅主在《2018年古城棚户区改造工程宅院征收确认表》上签字和作为户主在《地上附着物现状调查表》，在两份表上有忻府区秀容办事处南街村村民委员会负责人、乡镇办负责人、房屋征收服务中心负责人、财审组负责人、纪检监察负责人、指挥长签字或盖章。忻州城区基础设施建设工程城南片区分指挥部分别于2018年4月30日的《征收通知》、2018年5月3日的《城南片区2018年古城棚户区改造建（构）筑物拆除验收单》和2018年5月3日的《城南片区2018年古城棚户区改造建（构）筑物拆除验收合格序号（南街村第壹零壹号）》，被告均在被征收人处签字。2018年5月3日，作为征收人的忻府区房屋征收服务中心（城南片区分指挥部）和作为被征收人的被告签订《征收协议书》，本案涉诉的宅院被拆迁征收。原告认为原、被告签订的《契约》中有关宅基地转让行为违反了法律的禁止性规定，应属无效合同，于2019年1月25日向本院提起诉讼，请求确认双方签订的《契约》中对宅基地转让的约定无效。一审法院认为，本案的争议焦点为：原告诉请确认原、被告签订的《契约》中对宅基地转让的约定无效是否有事实和法律依据。根据《中华人民共和国宪法》第十条：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”、《中华人民共和土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”和《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，宅基地所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，且宅基地使用权具有人身属性和福利性，非本集体经济组织成员无法取得。本案中，原、被告于2009年7月11日签订的《契约》虽然是双方真实意思表示，且相关约定已实际履行，《契约》中涉及的标的物，即房屋和宅基地由被告管理使用近十年，现在已由政府拆迁、征收，但原告将宅基地及地上建造的自有房屋转让给被告，其处分宅基地使用权的行为违反了上述法律规定，且上述规定系效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”和第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”，原告的诉请有事实和法律依据，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国宪法》第十条、《中华人民共和土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：原告董某与被告赵某签订的《契约》中对宅基地转让的约定无效。案件受理费80元，减半收取40元，由原告董某、被告赵某各半负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。董某与赵某所签《契约》买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。赵某并非忻府区南街村村民，不属于南街村村集体经济组织成员，依法不能取得案涉宅基使用权，故原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，认定董某、赵某所签房屋买卖协议无效的认定正确，赵某主张合同有效的上诉请求，本院不予支持。需要特别说明的是，本案双方所签房屋买卖合同虽被人民法院确认无效，但案涉宅院已被政府拆迁征收，合同标的物已经转化成拆迁利益，无法返还原物。应予返还的财产增值或者贬值的，应综合考虑双方当事人的过错程度、受让人添附行为与财产增值或者贬值之间的关联性因素，根据诚实信用原则的要求，合理确定增值或者贬值部分的返还责任。因此，本案的判决结果并不能直接作为当事人领取拆迁利益的依据，合同无效嗣后利益的分割需另案解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人赵某负担。本判决为终审判决。审判长  张高锋审判员  连林梅审判员  张 亮二〇一九年九月三十日书记员  赵 静