江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7259号上诉人（原审被告）：苏州三景刺绣股份有限公司，住所地苏州高新区科灵路**。法定代表人：沈兴华。被上诉人（原审原告）：苏州高新区龙山科技工业园发展有限公司，住，住所地苏州高新区东渚镇协新路**/div>法定代表人：周欢新，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱秀秀，江苏凡创律师事务所律师。上诉人苏州三景刺绣股份有限公司（以下简称三景刺绣公司）因与被上诉人苏州高新区龙山科技工业园发展有限公司（以下简称“龙山科技工业园”）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院作出的(2018)苏0505民初7115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三景刺绣公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项；2.一审、二审诉讼费由龙山科技工业园负担。事实与理由：一、涉案房屋的租赁期间于2025年9月1日、9月25日届满。1、2015年9月1日和2015年9月25日，三景刺绣公司在东渚镇政府安排下与苏州高新区东渚镇集体资产经营公司(以下简称集体资产公司)签订房屋租赁合同两份。合同约定：三景刺绣公司租赁科灵路168号厂房三楼、四楼、五楼，面积4459平方米，该厂房为新建厂房。签订合同时，三景刺绣公司要求签订五年租赁合同，东渚镇负责管理集体资产公司领导薛永芳称出于管理需要合同每两年签一次，同时告知并承诺该厂房十年内不会拆迁，合同到期有优先租赁权。三景刺绣公司基于该承诺，按公司发展计划和正常生产经营需要对厂房进行装修，共投入装修款五百多万元。因此应认定2015年9月1日和2015年9月25日与集体资产公司签订的租赁合同期限为10年。2.双方签订租赁合同属于以合法形式掩盖非法目的，依法应认定无效。2016年8月东渚镇政府决定将案涉厂房所在的千禧工业园整体移交给龙山科技工业园管理。2017年9月22日，龙山科技工业园要求三景刺绣公司与其续签订房屋租赁合同，三景刺绣公司要求按约定续签两年，但是龙山科技工业园只肯签订半年租赁合同，该合同载明租赁期限为2017年10月1日至2018年3月31日。鉴于三景刺绣公司已装修完毕且投入巨大，三景刺绣公司只能被迫签订该合同。该合同并非其真实意思表示。龙山科技工业园要求签订该合同的目的是在拆迁过程中，剥夺三景刺绣公司要求对装修补偿的权利。根据薛永芳承诺十年不会拆迁，案涉房屋租期视同十年，如在2018年拆迁，三景刺绣公司有权要求拆迁方对投入的装修进行补偿。龙山科技工业园要求三景刺绣公司签订到期日为2018年3月31日的合同，可使得拆迁时三景刺绣公司无权要求对装修进行补偿。因此，龙山科技工业园的行为属于以合法形式掩盖非法目的，依据合同法第52条，应当认定无效。据此，应当按照2015年9月三景刺绣公司与集体资产公司签订租赁合同时薛永芳承诺十年不会拆迁，认定租赁合同期限为10年，租期于2025年9月25日届满。二、一审判决程序违法。一审审理过程中，三景刺绣公司于2019年3月12日提交了反诉状及全套证据材料，要求龙山科技工业园支付装修补偿款、赔偿被盗损失及经营损失。反诉与本诉的诉讼请求基于同一租赁关系、基于相同的事实的，完全符合《最高人民法院关于适用的解释》第233条的规定，人民法院应当合并审理。一审法院未受理反诉未合并审理，而是要求三景刺绣公司另行提起诉讼。三景刺绣公司无奈已于2019年5月9日按一审法院要求提交了起诉材料，要求龙山科技工业园支付装修补偿款并赔偿损失。一审法院未受理反诉并合并审理，程序违法。龙山科技工业园辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：一、集体资产公司与三景刺绣公司签订的两份租赁合同与本案无关，更不能以该两份合同的内容约束龙山科技工业园；二、三景刺绣公司与龙山科技工业园两次签约及履约的行为表明双方已经建立新的合同关系，而现三景刺绣公司仍以与之前集体资产公司的合同起始期间作为嗣后与龙山科技工业园签订合同的起始期间，前后矛盾，违反诚实信用原则；三、东渚镇领导的录音不能代替龙山科技工业园的意思表示，故三景刺绣公司认为存在租赁期限10年是错误的；四、本案中没有形成损害国家或他人利益的合意，故不存在以合法形式掩盖非法目的；五、龙山科技工业园早在2018年1月31日就向三景刺绣公司送达《关于厂房租赁合同期满不再续约的函》，合同期限届满后三景刺绣公司也曾多次向龙山科技工业园书面承诺限期搬离；六、三景刺绣公司的反诉请求与龙山科技工业园的一审本诉请求基于不同的法律关系，故一审法院当庭驳回正确。龙山科技工业园向一审法院起诉请求：1.判令三景刺绣公司返还位于苏州高新区东渚镇科灵路168号厂房的三、四、五层并清场腾退；2.判令三景刺绣公司给付拖欠的房租92341.00元，水电费6762.61元，合计99103.61元；3.判令三景刺绣公司给付房屋占有使用费413523元（自2018年9月16日至2018年12月16日，按照合同约定月租金标准的三倍收取）；4.判令三景刺绣公司承担一审全部诉讼费用。一审法院认定事实：座落于苏州高新区东渚镇科灵路**房屋的所有权人为苏州高新区东渚镇集体资产经营公司。2016年8月，上述房屋的经营管理及收益权整体移交给龙山科技工业园。2017年9月22日，龙山科技工业园（甲方、出租方）与三景刺绣公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于苏州高新区东渚镇科灵路168号房屋的三楼1758平方米、四楼1695平方米、五楼1006平方米租赁给三景刺绣公司使用，租赁期限自2017年10月1日起至2018年3月31日止。关于租金及支付方式，双方约定：1、三楼每月租金12元/每㎡、四楼每月租金10元/每㎡、五楼每月租金8元/每㎡，全年租金合计553128元；三、四、五层房屋租金每层300㎡享受六折优惠，共计900㎡，全年租金509928元；电梯租赁费三四楼每月1元/平方米，全年共计41436元，两项全年总计551364元；2、乙方除承付上述两项款费外，不承担任何与房相关的税费；3、房屋租金及电梯租赁费每三个月支付一次，首期于合同签订后10日内支付，以后每期应于前期期满前十五天支付；乙方应在合同签订后10日内支付保证金7万元；乙方在收到水电费缴费通知的10日内支付水电费。关于退租手续，双方约定：合同期满，乙方应于期满10日内向甲方办理房屋清退手续，经双方就房屋及相关设施清点确认后终止合同，甲方应于房屋交还5日内全额退还乙方缴纳的保证金；如因乙方过错造成甲方房屋及其他设施损坏的，则赔偿金应从保证金中予以扣除；保证金不足的，乙方需另行给付；合同终止，乙方逾期不交还承租房屋的，甲方有权按本合同月租金标准的三倍收取房屋占用费，并追究由此造成的其他经济损失。2018年1月31日，龙山科技工业园向三景刺绣公司送达《关于厂房租赁合同期满不再续约的函》，称：依据贵我双方于2017年10月1日签订的厂房租赁合同，按照该合同约定，本次租赁合同将于2018年3月31日到期。我司特函告贵公司，原租赁合同期满后不再续约，烦请贵公司在合同期满后的10天内做好清场工作并交还厂房，如逾期未完成则所造成的一切损失将由贵公司自行承担。一审庭审中，双方一致确认：三景刺绣公司尚结欠龙山科技工业园2017年10月1日至2018年3月1日期间房租共计92341元，结欠龙山科技工业园2018年7、8月份水电费6762.61元，上述费用合计99103.61元。对于合同签订后，三景刺绣公司支付龙山科技工业园的保证金7万元，双方同意一并处理。一审另查明，2018年8月24日，三景刺绣公司的法定代表人沈兴华出具《承诺书》一份，承诺其于2018年9月15日之前搬离涉案房屋，在此日期前龙山科技工业园应保证其公司员工正常出入。沈兴华在诉讼中称，涉案房屋所在的工业园区因为面临拆迁，拆迁队于2018年8月20日左右即进场，进场之后就把大门控制了，控制了人员的进出，导致厂房不能正常使用。2018年8月24日，其与拆迁队商谈后，向拆迁队承诺三景刺绣公司于9月15日搬离涉案房屋，以免引起冲突。因此，上述《承诺书》是出具给拆迁队的。2018年9月15日之前也确实是能够正常进出园区的。后因与龙山科技工业园未谈妥装修补偿事项，故三景刺绣公司未按约搬离。但之后因为园区拆迁的问题，涉案房屋已无法正常使用。涉案房屋内现在仍有三景刺绣公司的刺绣成品、办公设备等物品。2019年5月17日，一审法院组织双方至涉案房屋处以进一步核实案件事实，发现涉案房屋所在的工业园区正在拆迁过程中，涉案房屋的门窗已被拆迁，园区内的道路已被拆除，房屋已无法正常使用。龙山科技工业园称，涉案房屋应当是在2018年9月15日之后不能正常使用的，具体时间不清楚。以上事实，有会议纪要、不动产权证书、房屋租赁合同、房屋租赁到期通知、关于厂房租赁合同期满不再续约的函、承诺书、现场视频及照片以及一审法院谈话笔录、一审庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，龙山科技工业园与三景刺绣公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，故双方均应当按照合同约定行使权利以及履行义务。关于龙山科技工业园提出的要求三景刺绣公司腾退并返还涉案房屋的主张，一审法院认为，租赁期间届满的，承租人应当向出租人返还租赁物。双方在《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为自2017年10月1日起至2018年3月31日止，在租赁期间届满前，龙山科技工业园已书面通知三景刺绣公司到期后不再续租，现涉案房屋的租赁期间已于2018年3月31日届满，故三景刺绣公司应当向龙山科技工业园腾退并返还其租赁的面积共计4459平方米的三、四、五楼房屋。关于龙山科技工业园主张的拖欠房租92341元以及水电费6762.61元，因三景刺绣公司对龙山科技工业园主张的上述拖欠费用予以认可，故三景刺绣公司应当向龙山科技工业园支付拖欠的房租92341元以及水电费6762.61元共计99103.61元。关于龙山科技工业园主张的自2018年9月16日起的房屋占有使用费，一审法院认为，双方约定的租赁期限届满后，虽然三景刺绣公司未与龙山科技工业园办理涉案房屋的返还手续，但根据三景刺绣公司法定代表人沈兴华出具的《承诺书》，结合双方的陈述以及涉案房屋的现场查验情况，涉案房屋因拆迁问题已不符合合同约定的使用用途，三景刺绣公司自2018年9月15日之后已无继续使用房屋的可能，龙山科技工业园亦无继续对外出租房屋的可能，故一审法院对龙山科技工业园主张的房屋占有使用费不予认可。因双方对于三景刺绣公司交付给龙山科技工业园的保证金7万元要求一并处理，故一审法院将上述保证金与三景刺绣公司应付支付给龙山科技工业园的费用进行折抵，折抵后，三景刺绣公司还应支付欠付龙山科技工业园的租金及水电费用共计29103.61元。关于三景刺绣公司提出的要求龙山科技工业园补偿其装修损失的事项，一审法院不予理涉，三景刺绣公司可通过合法途径或另案起诉以维护自己的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、苏州三景刺绣股份有限公司应于判决生效之日起十日内迁出位于苏州高新区东渚镇科灵路168号三、四、五楼房屋（面积共计4459㎡），并将上述房屋腾空后返还给苏州高新区龙山科技工业园发展有限公司。二、苏州三景刺绣股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付苏州高新区龙山科技工业园发展有限公司房屋租金及水电费共计29103.61元。三、驳回苏州高新区龙山科技工业园发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8926元，减半收取4463元，由苏州高新区龙山科技工业园发展有限公司负担4210元，由苏州三景刺绣股份有限公司负担253元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，关于三景刺绣公司认为应按照其与集体资产订立的租赁合同，租期应为十年的上诉意见，本院认为，现案涉租赁合同已于2018年3月31日租赁期限届满，双方嗣后并未达成续租合意，故一审法院据此认定三景刺绣公司应向龙山科技工业园返还案涉厂房处理正确，本院对此予以确认。至于三景刺绣公司称集体资产公司的领导薛永芳在三景刺绣公司与集体资产公司订立案外两份租赁合同时曾承诺，案涉厂房十年内不会拆迁，三景刺绣公司有优先租赁权，故其与集体资产公司的租赁期限应为十年，并据此认为本案的租赁期限应为十年的说法，现三景刺绣公司未能提供证据证实前述情况存在，且即便该情况存在，案涉合同的出租人系龙山科技工业园而非集体资产公司，无法说明与本案的关联性，故本院对此上诉意见不予采纳。关于三景刺绣公司认为案涉合同系以合法形式掩盖非法目的，其系被迫签订的，故应认定为无效的上诉意见，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现三景刺绣公司未能举证案涉合同并非其真实意思表示，其亦无法举证其系在被胁迫的情况下订立案涉合同的，故本院对三景刺绣公司的该项上诉意见不予采纳。至于三景刺绣公司要求龙山科技工业园支付装修补偿款、赔偿被盗损失及经营损失，三景刺绣公司的前述诉求可另行依法主张，本院对此不予理涉。综上所述，三景刺绣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8926元，由苏州三景刺绣股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年九月二十九日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航