福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6235号 上诉人（原审原告）：陈某，男，1957年7月13日出生，汉族，住福建省福州市仓山区，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈频，福建世纪新安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林某，女，1959年11月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：程少艾，女，1984年5月24日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人陈某因与被上诉人林某、程少艾房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈某上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持陈某的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由林某、程少艾承担。二审中，陈某表示自愿承担讼争房屋办理产权登记至林某名下及之后将房屋过户至陈某名下的费用。事实和理由：一、陈某第一项诉讼请求是要求林某、程少艾办理讼争房屋的权属登记，一审判决既没有认定讼争房屋已经具备不动产登记条件的事实，也没有对陈某第一项诉讼请求进行审查或说明就予以驳回，明显与协议约定相悖。《中华人民共和国城市房地产管理法》中“未依法登记领取权属登记证书的房地产不得转让”的规定不属于《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第十四条规定的“效力强制性规定”，一审法院也认定双方签署的协议合法有效，协议对双方具有约束力，各方均应依约履行。协议签订后，陈某已依约履行了支付房屋价款的义务。庭审中，林某、程少艾对证据5的真实性无异议（即同楼的401业主可以办理产权登记），双方也都确认讼争房屋具备办理权属登记的条件（林某、程少艾只是要求价款补偿）。但一审法院遗漏认定“讼争房屋具备办理权属登记条件”的事实。协议第五条明确约定在任何情况下都不会影响讼争房屋的过户手续办理。在讼争房屋具备办理不动产权属登记的情况下，林某、程少艾有协议义务和法定义务办理诉讼房屋的权属登记。二、一审判决因为讼争房屋尚未办理权属登记，就认定林某、程少艾“法律上或者事实上不能履行”权属登记和过户义务错误。1.讼争房屋已经具备办理产权登记条件，林某、程少艾也有协议义务，办理房屋权属登记显然不存在“法律上或事实上不能履行”的情况。2.虽然双方签署协议时尚未领取房产的权属证书，但权属登记是属于可期待的事实。权属转移登记也可视为附条件（权属登记）的协议义务，在权属登记条件已经具备的情况下林某、程少艾为了自己的利益（要求提高房价）拒绝办理讼争房屋的权属登记，导致无法办理过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第2款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，应视为条件已经成就，即具备办理权属转移登记的条件，理应判令林某、程少艾办理讼争房屋的权属登记，并嗣后办理权属转移登记。三、陈某要求林某、程少艾承担逾期办理权属登记及转移登记的违约责任，有事实和法律依据，一审判决未予支持错误。林某、程少艾有义务配合陈某做好房产的权属登记和过户手续，但至今不履行，构成违约，导致陈某不能取得讼争房屋的所有权，利益受损，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，林某、程少艾理应赔偿陈某的损失。 林某辩称，一、陈某称2014年讼争房屋就可以办理产权登记，但陈某根本未告知林某，2015年程少艾结婚发请帖给陈某时陈某也没有说，到2018年才提起，林某根本没有和陈某见面、商量过。二、购房款中70000多元都是之前积累起来的债务，林某当时要去台湾打工，把房屋卖给陈某。林某现在没有房屋居住，申请把房屋要回来。 程少艾辩称，程少艾当时还未成年，不能签字。父母离婚时程少艾被判给父亲抚养，根本不知道此事，林某跟程少艾说程少艾才知道。陈某称林某、程少艾不去办房产证不能成立。 陈某向一审法院起诉请求：一、判令林某、程少艾办理福州市仓山区XX房屋及其附属间的房屋所有权及土地使用权权属登记手续，并自行承担权属登记费用；二、判令林某、程少艾将福州市仓山区XX的房屋及其附属间的房屋所有权和土地使用权转移登记给陈某，并提供权属转移登记所需要的资料；三、判令林某、程少艾共同赔偿陈某逾期办理权属转移登记的损失，以140000元为基数，按银行同期同类贷款利率，从2015年10月1日计至上述第二项权属转移登记完成之日，现暂计至起诉之日为15391元；四、判令本案保全费、诉讼费用由林某、程少艾共同承担。 一审法院认定事实：原告陈某与被告林某、程少艾于2002年2月22日签订了《房地产买卖协议》一份，协议约定：被告将坐落于福州市仓山区XX房屋（含附属间）以140000元卖给原告，付款方式为现金，协议签订之日原告支付现金130000元，余款10000元待房产证过户手续办理完成之日再支付给被告，协议签订之日被告将房屋交给原告。协议第五条还约定房屋所有权归被告林某及被告林某女儿即被告程少艾享有，无论发生任何情况都不会影响房产证过户手续。协议签订当日，原告向被告林某支付了现金130000元，被告林某、程少艾向原告出具收据一张，明确已于2002年2月22日收到原告的130000元购房款。被告于2002年2月22日向原告交付了房屋及附属间，原告居住至今。 另查，被告至今未取得讼争房屋权属证书。 一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》，系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法律条款的立法目的就是为制止权属不清的房地产转让。本案买卖标的为尚未进行权属登记的房屋，较之明确产权的房屋买卖有较高的交易风险。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行……。即使如被告林某在庭审中所述讼争房屋来源于单位房改房，但其也仅取得了房屋的占有使用权，尚未登记取得房屋的物权，尚不能处分该房屋即办理买卖过户手续，原告要求履行尚不具备可执行性。综上所述，原告要求被告办理其名下房屋权属证书及将讼争房产过户登记至其名下，不符合相关法律规定，一审法院不予支持。原告要求被告赔偿原告逾期办理权属转移登记的损失，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九条规定，作出判决：驳回原告陈某的诉讼请求。 二审中，陈某提交了林某英名下房产证（房屋坐落福州市仓山区XX）、不动产抵押查封状况（均系复印件），以证明与陈某位于同一楼栋的4楼业主林某英已于2014年8月13日取得房屋产权证，讼争房屋办理产权证并不存在法律上或事实上不能履行的情况。林某质证表示无异议。程少艾质证称，不知道是否真实。经查，陈某提交的证据系复印件，但结合陈某一审提交的福州市住房保障和房产管理局《关于林某英相关房屋产权转移的函》及当事人的陈述，可以证实讼争房屋已具备办理产权登记条件，予以采纳。 因双方买卖协议及林某在一、二审中均称讼争房屋系林某的房改房，本院根据陈某的申请向林某原单位福州市仓山区住房保障和房产管理局调取林某房改的档案资料，该局回函称讼争房屋所在楼栋由该局下属单位福州市仓山区房屋拆迁工程公司开发建设，讼争房屋确系该局职工林某2002年出资购买。 对于一审法院认定的事实，陈某提出，1.未认定同栋邻居林某英取得房屋权属证书；2.未认定陈某于2017年12月5日向林某支付10000元购房款。林某、程少艾表示无异议。经查，同栋邻居取得房屋权属证书不属于本案基本事实，且陈某未提供证据原件，本院在事实部分不予认定。陈某于2017年12月5日向林某支付的10000元根据林某出具的借条为借款，且林某未认可该款项为购房款，故陈某提出陈某于2017年12月5日向林某支付10000元购房款不能成立。据此，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，陈某和林某签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方应依照协议履行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条系对房屋权属变更登记的行政管理性质的规定，并非对房屋转让合同效力的强制性规定。虽然双方在签订协议时林某尚未登记领取权属证书，但在案证据体现林某系讼争房屋的权利人（林某原单位的复函亦予确认），登记领取权属证书属于未来可期待的事项，且协议中明确约定“甲方（林某）应负责帮助乙方做好房产证、地产证过户手续”、“甲方还表示无论发生任何情况都不会影响乙方按此协议办理房产证过户手续”。林某已收到协议约定的购房款并将讼争房屋交付给陈某居住使用，应当在登记领取讼争房屋权属证书后依约过户至陈某名下。现同一楼栋的业主已领取权属证书，讼争房屋已具备办理产权登记和过户条件，林某能够履行而拒不履行合同义务，已构成违约，陈某要求林某继续履行合同，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，应予支持。一审判决驳回陈某的诉讼请求不当，予以纠正。陈某自愿承担讼争房屋办理产权登记至林某名下及之后将房屋过户至陈某名下的费用，本院予以照准。双方买卖协议并未约定房屋办理权属过户的具体时间，且陈某亦未提供证据证明从2015年10月1日开始陈某即要求林某办理讼争房屋产权登记及过户手续而遭到林某的拒绝，故陈某要求林某从2015年10月1日起赔偿逾期办理权属登记及转移登记的损失不予支持。程少艾并非讼争房屋的权利人，只是在陈某、林某作为甲乙双方签订的买卖协议上签字，且当时未满十八周岁，陈某要求程少艾继续履行合同义务及赔偿损失不予支持。综上所述，陈某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初588号民事判决； 二、林某应于本判决生效之日起十日内办理福州市仓山区XX房屋及附属间的房屋产权登记手续，并在房屋产权登记手续办理完毕后十日内在陈某配合下办理变更过户至陈某名下的登记手续，产权登记和变更过户手续的费用均由陈某承担； 三、驳回陈某的其他诉讼请求。 一审案件受理费3100元，二审案件受理费3100元，均由林某负担。 本判决为终审判决。 审判长  林守霖 审判员  俞贤忠 审判员  杨淑艳 二〇一九年九月二十六日 书记员  林 涵 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8-