江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终7472号上诉人（原审被告）：杨太勤，男，1968年10月9日出生，汉族，住苏州市吴中区。上诉人（原审被告）：沈福珍，女，1972年9月20日出生，汉族，住苏州市吴中区。上诉人（原审被告）：杨俊，曾用名杨晓俊，男，1994年10月29日出生，汉族，住苏州市吴中区。共同委托诉讼代理人：顾学，江苏容睿律师事务所律师。上诉人（原审原告）：北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州市南环西路****。负责人：郑永军，该公司总经理。委托诉讼代理人：闾健、任恩红，江苏同益大地律师事务所律师。上诉人杨太勤、沈福珍、杨俊因与被上诉人北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司诉物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初2798号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨太勤、沈福珍、杨俊的上诉请求：撤销原判，发回重审，或者在查明事实后依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决书认定《苏州市前期物业管理服务协议》的甲方包括宝京公司以及甲方选聘的物业公司，但事实上，该协议的甲方只有宝京公司，原审法院对此事实查明错误，直接导致认定合同关系的当事人错误。2、从物业服务法律关系看，物业服务合同关系从来就是建设单位、物业服务企业、业主三方之间的关系。被上诉人提供物业服务的权利义务来源仍然还是依据建设单位对前期物业服务管理的委托，根据宝京公司与被上诉人签订的《物业管理委托合同》的约定，虽然委托期限于2008年8月31日结束，但案涉小区当时并没有成立业主委员会，也未按照法定程序选聘新的物业公司。被上诉人继续提供物业服务的依据还是宝京公司的委托，而非上诉人自己聘请。3、涉案《苏州市前期物业管理服务协议》并没有约定物业管理费由物业公司收取，该协议第二条还对车位使用费及管理服务费明确约定由物业公司收取，但在第一条关于物业费的约定中却没有这样约定。很显然这些区别可证明物业管理费的收取权利人并不是被上诉人，而是宝京公司。综上，本案涉及的物业费是前期物业服务所产生的物业费。物业管理委托合同明确约定被上诉人是接受宝京公司的委托收取物业费，因此，被上诉人只能在委托人宝京公司委托的权利范围内收取物业费，而宝京公司在向上诉人出售房屋时明确约定附条件的向上诉人收取物业费，该约定对宝京公司的受委托人，即被上诉人也是有约束力的，现约定的条件未成就，上诉人无需支付物业费，被上诉人也无权要求上诉人支付物业费。北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司表示服从原审法院判决。北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司的诉讼请求：1.判令被告支付自2007年1月1日至2018年4月15日的物业管理服务费人民币340542元；2.判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更第1项诉讼请求中物业管理服务费的金额为348252元（516.09平米*4.98元/平米/月*135.5个月）。原审法院认定事实：苏州太湖宝京旅游房地产有限公司作为甲方、北京燕侨物业管理有限公司作为乙方于2003年5月27日签订了《物业管理委托合同》载明：甲方将苏州太湖国家旅游度假区长沙路18号物业（占地面积91640平方米、建筑面积23800平方米）委托乙方实行物业管理，物业管理期限自2003年9月1日至2008年8月31日。物业管理服务费用载明，本物业的公共服务费，由乙方按照前期物业管理服务协议向业主或使用人收取，物业项目在竣工综合验收交付使用和按规定成立业主委员会之后，按业主委员会与物业管理企业签订的物业管理委托合同执行。空置房屋的管理费，由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元，向甲方收取。业主、物业使用人逾期交纳物业管理公共服务费的，由乙方按照《前期物业管理服务协议》处理。甲方委托乙方向业主收取物业管理费。合同就其他事项一并进行约定。上述合同签订后，原告按约进驻进行物业管理。2006年3月29日，原告与被告杨太勤签订甲方为苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司、甲方选聘的物业管理公司：北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司、乙方为杨太勤的《苏州市前期物业管理服务协议》，该协议载明：乙方所购房屋坐落于苏州太湖国家旅游度假区长沙路18号29幢，建筑面积516.09平方米；本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费别墅住宅为每平方米4.98元/月；乙方的权利义务中约定依据协议向物业管理企业交纳物业管理各项费用。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交。合同就双方其他权利义务一并进行约定。另查，案涉苏州太湖国家旅游度假区长沙路宝岛花园18-29幢房屋于2008年登记于被告杨太勤、沈福珍、杨俊名下，由三被告按份共有。2005年3月18日，三被告与苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司（以下简称宝京公司）签订商品房买卖合同，约定三被告向宝京公司购买案涉房屋，该合同附件四合同补充协议中约定，宝岛花园酒店配套设施包括室内游泳池、健身房、卡拉OK、棋牌、美容、桑拿、水疗、室外网球场、游艇码头、健身房为产权证人提供优惠服务，2006年6月30日交付，出卖人未能按期提供上述设施的，买受人无须支付物业管理费。本案审理中，北京燕侨物业管理有限公司出具《情况说明》一份，载明我公司在2003年5月与苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司签订了一份《苏州市吴中区前期物业管理委托合同》，约定由我公司来行使苏州市太湖度假区长沙路18号宝岛花园的物业管理活动，合同签订后，我公司即成立了分支机构北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司，由该分支机构全权处理宝岛花园物业管理过程中的一切事宜，由该分公司享受相应的权利，履行相应的义务。审理中，三被告称，其购买案涉房屋后一直空置，2013年左右才装修，装修后也未住过，因交通不便，买房之初也是为了投资，其交过三个月的物业服务费，具体何时交的记不清。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主与物业服务企业签订的苏州市前期物业管理服务协议，对业主均具有约束力。本案中，北京燕侨物业管理有限公司与开发商签订的了《物业管理委托合同》及原告与被告杨太勤签订的《苏州市前期物业管理服务协议》均合法有效。根据北京燕侨物业管理有限公司出具的《情况说明》，原告作为北京燕侨物业管理有限公司分支机构，行使涉案物业的管理职能，并据此承担义务并享受权利。根据上述合同、协议可以反映，原告于签订《物业管理委托合同》始即对涉案物业实施管理，三被告作为涉案物业业主接受了原告的物业服务，应按约定交费标准向原告交纳物业管理服务费。现三被告自2007年1月1日至2018年4月15日期间未交纳物业服务费，原告据此要求三被告交纳该期间物业服务费348252元，于法有据，予以支持。关于被告认为物业服务费的权利主体为宝京公司的答辩意见以及要求追加宝京公司为第三人的申请，虽原告与宝京公司所签订物业管理委托合同中约定由宝京公司委托原告收取物业服务费，但该合同同时亦约定本物业的公共服务费由原告按前期物业管理服务协议向业主或物业使用人收取，此后原、被告签订前期物业管理服务协议，双方已形成物业服务合同关系，在原告为被告提供物业服务的情形下，原告有权依据该合同向被告收取物业服务费，故原审法院对被告该项答辩意见不予采信，对于被告要求追加宝京公司为第三人的申请不予准许。关于被告认为前期物业管理服务协议及物业管理委托合同均已过期而不予支付物业费的答辩意见，虽上述合同及协议约定了管理期限，但在管理期限届满后，案涉房屋所在小区仍由原告提供物业服务，原、被告之间的物业服务合同关系并未因管理期限届满而终止，被告在接受物业服务的情形下拒付物业费于法无据，原审法院对被告该项答辩意见亦不予采信。关于被告认为其与宝京公司约定的设施未交付而拒付物业费的答辩意见，该约定发生在被告与宝京公司之间，对原告不具约束力，被告据此拒付物业费依据不足，原审法院对被告该项答辩意见亦不予采信。据此，依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告杨太勤、沈福珍、杨俊于本判决生效后十日内支付原告北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司物业服务费人民币348252元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币3262元，由被告杨太勤、沈福珍、杨俊负担。二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，北京燕侨物业管理有限公司与开发商签订的《物业管理委托合同》及北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司与杨太勤签订的《苏州市前期物业管理服务协议》均合法有效。北京燕侨物业管理有限公司与开发商苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司所签订的《物业管理委托合同》中约定了由苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司委托北京燕侨物业管理有限公司收取物业服务费，该合同同时亦约定本物业的公共服务费由北京燕侨物业管理有限公司按前期物业管理服务协议向业主或物业使用人收取。此后，杨太勤与北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方即形成物业服务合同关系，在北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司为杨太勤等小区物业使用人提供物业服务的情形下，其有权依据上述协议向物业使用人收取物业服务费。至于杨太勤主张其与开发商苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司约定的设施未交付而不应支付物业费的意见，因该约定发生在其与开发商苏州太湖宝京旅游房地产发展有限公司之间，对北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司不具约束力。据此，其拒付物业费依据不足，本院不予支持。综上，杨太勤、沈福珍、杨俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6524元，由上诉人杨太勤、沈福珍、杨俊负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  顾 平审判员  郭 锐二〇一九年九月十日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。