四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川民申3795号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：牛万红，女，1960年2月20日出生，汉族，住湖北省武汉市研口区。 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：王源升，男，1960年5月22日出生，汉族，住湖北省武汉市研口区。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：李昭建，男，1956年10月2日出生，汉族，住四川省富顺县。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：何平，女，1958年6月20日出生，汉族，住四川省富顺县。 以上二被申请人共同委托诉讼代理人：陈江，四川蜀航律师事务所律师。 再审申请人牛万红、王源升因与被申请人李昭建、何平房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终17302号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 牛万红、王源升申请再审称,一、二审判决认定事实错误，牛万红、王源升解除合同合法有据。1.牛万红、王源升在取得了房屋权属证书后即通知李昭建、何平办理过户相关事宜，表明牛万红、王源升已经按合同约定履行了前期的配合义务。根据二审判决的认定，成都市政府住房限购政策对案涉房屋的过户不产生实质性影响，李昭建、何平因认为自身受限购令影响而不能按期办理过户，并要求牛万红、王源升延期办理过户手续，其行为构成违约，理应承担违约责任。2.2013年9月9日双方签订的《房屋买卖合同》是预约合同，并非买卖合同本约。李昭建、何平主张继续履行过户义务，但因为买卖合同本约尚未签订，履行依据尚不具备。根据双方签订的《房屋预约买卖合同》第八条约定“甲乙双方在办理上述房屋所有权及土地使用权买卖过户登记时，应另行签订正式的房屋买卖合同”，由此可知双方在取得房屋产权证后还需签订正式的房屋买卖合同，并且办理过户登记。同时，根据《房屋预约买卖合同》第十二条第四款“若出现政策、法律法规变化导致乙方不具有购买该房屋资格的情形时，甲方同意乙方将其在本合同项下的权利转让给第三人，但乙方与该第三人连带向甲方承担清偿购房尾款和违约责任”的约定，即使政策发生变化，李昭建、何平依然可以通过寻找第三方替代的方式实现自己的权利。但李昭建、何平在错误认为自己不符合购房政策时，未按该约定履行，其行为构成违约。综上，牛万红、王源升有权主张解除合同。并且，牛万红、王源升在2018年3月12日短信通知李昭建、何平对案涉房屋买卖协议进行取消，李昭建、何平当日回复“可以”，可见双方当事人就解除合同达成一致。二、二审判决适用法律错误，混淆了债权和物权两种不同的法律关系，超范围裁判。牛万红、王源升和李昭建、何平涉诉案由为房屋买卖合同纠纷，双方诉争到法院所要解决的是案涉合同的履行问题，属债权法律关系，而一审法院在判决中要求牛万红、王源升为李昭建、何平办理案涉房屋过户手续，所涉及的是对牛万红、王源升的不动产物权的处分，属于物权法律关系。一审法院径行裁判办理房屋过户手续，超出了案涉纠纷的裁判范围，二审法院对此予以维持，属于法律适用错误。三、一审审理程序违法。《中华人民共和国民事诉讼法》规定简易程序的审理期限为三个月。一审法院2018年4月2日立案受理本案后，适用简易程序进行了审理，但该院作出判决的时间是2018年8月29日，期间未发生延长审理期限的事由，故一审法院审理程序违法。二审法院未对该项程序问题进行纠正，也属不当。综上所述，牛万红、王源升依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，申请再审。 李昭建、何平提交意见称，1.牛万红、王源升与李昭建、何平签订的《购房预订协议》《房屋买卖合同》《房屋预约买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方在签订前述合同时，成都市关于二手房买卖的限购政策尚未出台，李昭建、何平并不受之后出台的限购政策影响，不可能存在违约的情形。2.原审判决适用法律正确。李昭建、何平的一审诉讼请求是“判令牛万红、王源升继续履行房屋买卖合同约定的义务，立即协助李昭建、何平将涉案房屋过户登记到二人名下”，一审法院依据该诉请进行裁判，二审法院对此予以确认，不存在超范围裁判。3.一审法院适用简易程序审理本案虽超过三个月审理期限，但并不影响实质性的判决结果。4.李昭建、何平已经向人民法院申请强制执行并已按照生效判决履行完毕。综上，牛万红、王源升的再审申请依法应予驳回。 本院经审查认为，本案的争议焦点为李昭建、何平是否构成违约、原审判决是否超出李昭建、何平的诉请、原审审理程序是否恰当。 一、关于李昭建、何平是否构成违约的问题 首先，牛万红、王源升取得房屋权属证书后通知了李昭建、何平办理过户相关事宜，表明牛万红、王源升已经按合同约定履行了前期的积极配合义务。但是，根据本案查明的事实，李昭建、何平也在约定的期间内积极与牛万红、王源升协商办理过户手续的事宜。虽然牛万红、王源升在本院再审审查中提交了光盘及录音记录，但均不足以证明李昭建、何平存在故意拖延过户的行为。因此，牛万红、王源升主张李昭建、何平拖延过户构成违约的理由不成立。 其次，李昭建、何平与牛万红、王源升所签《房屋预约买卖合同》虽名为预约合同，但是该合同已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件且约定了明确的付款及房屋交付履行期限，双方当事人之间的合同权利义务具体、明确；并且李昭建、何平按照合同约定已经支付了大部分购房款，牛万红、王源升也将房屋交付给了李昭建、何平。因此，原审判决认定“李昭建、何平与牛万红、王源升所签订的《房屋预约买卖合同》应视为本约。双方在签订《房屋买卖合同》后又签订了《房屋预约买卖合同》，视为双方对合同内容重新进行了约定，故双方均应按照《房屋预约买卖合同》的约定履行合同义务”并无不当。牛万红、王源升（甲方）与李昭建、何平（乙方）所签《房屋预约买卖合同》虽约定：“若出现政策、法律法规变化导致乙方不具有购买该房屋资格的情形时，甲方同意乙方将其在本合同项下的权利转让给第三人，但乙方与该第三人连带向甲方承担清偿购房尾款和违约责任”。该条仅是确定李昭建、何平因发生“政策、法律法规变化导致乙方不具有购买该房屋资格的情形”时所享有的转让权利。由于双方已经于2013年9月按约定履行了合同的主要义务，虽然在履行办理房屋产权过户的义务前，成都市出台了关于住房限购的政策，但该政策只限制政策颁布后的购房人资格，对限购政策颁布前已经事实上签订合同、支付购房款、交付了房屋的房屋买卖合同继续履行过户不应产生实质性影响。因此，李昭建、何平不行使合同约定其所享有的转让权利不能构成牛万红、王源升解除合同的理由。 第三，牛万红、王源升于2018年3月23日向李昭建、何平邮寄《合同解除书》后，李昭建、何平即向法院起诉请求判决“确认牛万红、王源升于2018年3月23日向李昭建、何平发出的《合同解除书》无效”，表明李昭建、何平并不同意解除双方所签房屋买卖合同。 综上，牛万红、王源升申请再审认为其有权解除合同且双方当事人对解除合同达成一致的理由不能成立。 二、原审判决是否超出李昭建、何平的诉请的问题 根据李昭建、何平的起诉请求，一是确认牛万红、王源升于2018年3月23日向李昭建、何平发出的《合同解除书》无效，二是判令牛万红、王源升协助李昭建、何平办理房屋过户登记。可见，李昭建、何平起诉时已提出判令牛万红、王源升办理房屋过户登记的诉讼请求。因此，一审法院判决牛万红、王源升为李昭建、何平办理房屋过户手续，并未超出案涉纠纷的裁判范围。牛万红、王源升以此认为二审判决适用法律错误的申请再审理由不能成立。 三、原审审理程序是否恰当的问题 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，牛万红、王源升申请再审中提出一审法院审理期限问题不属于人民法院应当再审的情形；并且，牛万红、王源升提出的该问题并不影响二审判决结果。故牛万红、王源升提出的该项申请再审理由不能成立。 综上，牛万红、王源升的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回牛万红、王源升的再审申请。 审 判 长 辜小惠 审 判 员 蔡源原 审 判 员 刘 文 二〇一九年九月二十六日 法官助理 彭扬梅 书 记 员 乔晨乐