贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初6821号 原告：杨琴，女，1983年12月25日生，布依族，住。 原告：李江，男，1981年12月30日生，汉族，住址同上。 委托代理人：杨琴，女，1983年12月25日生，布依族，系李江之妻，住址同上。 被告：贵州九通恒益置业管理有限公司（以下简称九通恒益置业公司），住所地在本市南明区花果园彭家湾花果园项目**第********。 法定代表人：丁继凯，董事长。 委托代理人：杨神妹，女，1990年8月18日生，苗族，住。 本诉原告杨琴、李江诉被告九通恒益置业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨琴、原告李江的委托代理人杨琴、被告九通恒益置业公司的委托代理人杨神妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨琴、李江向本院提出如下诉讼请求：一、确认原、被告于2018年5月7日签订的编号为0000648的《房租租赁三方合同》（《门面租赁合同》）已于2019年3月27日解除；二、判令被告向原告支付2019年3月租金9000元及违约金暂计6120元（违约金以9000元为基数，按日利率2%计算，自2019年2月22日起至实际支付2019年3月28日止）；三、判令被告向原告支付2019年1月至2019年3月物业管理费750元、水电费暂计1000元（物业费、水电费以实际缴付凭证数额为准）；四、判令被告向原告支付房屋空置损失9000元；五、判令被告向原告支付滞纳金暂计5788元（滞纳金以24120元为基数，按日利率8%支付，自2019年4月7日起至实际支付全部赔偿之日止）；六、本诉诉讼费由被告负担。事实及理由：2018年5月7日，原、被告签订编号为0000648的《房租租赁三方合同》（《门面租赁合同》），约定：被告承租原告位于本市花果园S2区1栋101门面房产一处，租赁期间为2018年5月8日至2023年6月1日，第一年租金为每月9000元，租金支付方式为季度付，被告应提前7日向原告支付下期租金。在租赁期间内，被告应按时交纳租金及每月的物业管理费、电话费、水费、电费、煤气费、有线电视费等一切杂费。若被告逾期缴付租金，每逾期一日，被告须按当月租金的2%向原告支付违约金，如被告逾期缴付租金超过十五日，则视为被告违约，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的必须提前一个月书面通知另一方。违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应支付金额8%支付滞纳金。按照合同约定，被告应于2019年2月22日之前向原告支付2019年3月1日至5月31日的租金，共计27000元，但被告拒不支付。2019年3月27日，原告向被告发出《解除合同告知函》，被告于同日收到。2019年3月28日，被告在未通知原告的情况下自行搬离其承租房屋。现被告拒不向原告支付房租，结清物业管理费、水电费及赔偿原告损失，原、被告多次协商未果，故诉至法院提出如前诉请。 被告九通恒益置业公司辩称：针对第一条被告在2019年3月初就已经搬走，租赁涉案房屋是做房产中介，租金是在2019年2月22日到期，之前的租金付清了，被告在3月初搬离，原告是在3月27日书面通知，但被告认为租金只能计算到搬走之日，可以计算到2019年3月7日。对于违约金，被告已经搬走，原告也没有来找被告，不存在支付违约金，且违约金过高，请求法院按照法律规定调整。水电费被告同意承担2019年3月7日之前的，对一个月空置费，合同约定了交三押一，被告支付了一个月的租金作为押金，如违约，押金不退，该9000元押金作为违约金支付给原告。对于滞纳金与违约金的意见一致。 本院经审理认定事实如下：2018年5月7日，二原告（出租方甲方）与被告（承租方乙方）签订《房屋租赁三方合同》【门面租赁合同】一份，约定：“……甲方同意将坐落于南明花果园S2区1栋1层1号房（下称该房产）的房产出租给乙方使用，建筑面积50.22平方米（以房产证实际面积为准）；……二、该房产的用途为商业，除双方另有约定外，乙方不得任意改变该房产的用途。……四、租赁双方同意按下列约定出租或承租该房产：1、租期由2018年5月8日至2023年6月1日，共计五年。2、免租期由2018年5月8日至2018年6月1日。3、租赁双方同意甲方交付该物业予乙方的使用日期为2018年5月8日。4、租金第一年为每月9000元，租金第二年为每月9000元，租金第三年为每月9000元，……。5、押金为9000元。6、租金支付方式：季度付（银行转帐）双方约定提前七日支付下期租金，……。7、本合同签订当日，乙方须向甲方交付押金和首期租金；合同终止时，乙方在付清租金及其它在租赁期内所产生的费用，并按期迁出后，甲方应及时将押金无息退回给乙方。如果乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从押金中扣除。……六、转让：除甲乙双方另有约定以外，租赁期内乙方享有该房产使用权的转让权益，甲方应积极配合，且乙方就受让人的行为向甲方承担责任。若为转让给他人，受转让人按原合同条款与甲方签约。……八、租赁期内，乙方应承担下列责任：1、按时交纳租金及每月的物业管理费、电话费、水费、电费、煤气费、有线电视费等一切杂费。乙方逾期缴付租金，每逾期一日，乙方须按当月租金的2%向甲方支付违约金，如乙方逾期缴付租金超过十五日，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回房产，没收押金，且不做任何赔偿。……九、违约责任：1、租赁期届满，租赁双方应共同检查交接房产设备，如有人为损坏，则在乙方押金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。2、合同签订后，租赁双方均不得借故解除合同，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的必须提前壹个月书面通知另一方。如果甲方提前收回该房产的，则视为甲方违约，除退还乙方所交押金和剩余租金外，还应赔偿人民币壹拾万元给予乙方作为违约金及装修、经营损失费；如乙方提前退租违约的，甲方有权没收全部押金及所交租金，且装修归甲方所有，乙方不得恶意损坏。在通知期内，乙方照常缴交租金。……4、因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意单方收回该房产，乙方必须无条件立即迁出该房产。……6、违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应支付金额8%支付滞纳金。……十一、租赁合同期满或解除，乙方必须依时迁出并将其个人之家具及杂物全部搬走，如迁出五天内仍留下物品不搬清，则做放弃所有权论处，由甲方全权处理，乙方对此无任何异议。……”。该合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，被告向原告支付了押金9000元。被告向原告交纳租金至2019年2月22日。此后，因被告未按约向原告支付租金，原告于2019年3月27日通过微信向被告工作人员发送了《解除合同告知函》，该函载明：：“……按合同约定，你方（被告）应于2019年2月22日之前向我方（原告）支付2019年3月1日至5月31日的租金，共计27000元，但你方至今拒不向我方支付租金，你方的行为已严重违反合同约定，我方单方解除合同的条件已经成就。故我方郑重告知你方：1、自收到本函之日起，双方于2018年5月7日签订的编号为0000648的《房屋租赁三方合同》（门面租赁合同）解除。2、你方应于2019年3月31日下午五点前搬出承租房屋。3、你方应于收到本函之日起次日内，与我方协商合同解除后的相关事宜（包括但不限于租金、违约金、滞纳金、物业管理费、水费、电费、煤气等）。4、你方搬离承租房屋时，不得破坏该房屋的设施、设备、装修等。……”。2019年3月29日，被告的工作人员微信回复原告决定不租本案涉案门面，并表示会在当日将屋内东西搬出。此后，因原、被告对欠付租金、赔偿等问题协商未果，原告遂诉至本院，诉请如前。审理中，原告提交的主要证据材料有《商品房买卖合同》、上述原告与被告签订的《房屋租赁三方合同》（门面租赁合同）、微信聊天记录截屏、水电费发票（载明开票日期为2019年5月12日，S2-1-101,2019年3月水电费共计932.16元）等证据材料，被告均对真实性无异议。被告认为：在被告未按约交纳房租后，按合同约定原告于2019年3月7日就可以收回房屋，但原告未自行收回租赁房屋是原告的责任，被告于2019年3月初搬走，涉案租赁房屋内只剩桌子，在原告收回租赁房屋时被告也未将桌子搬走，租金应只应计算至2019年3月7日。原告不认可被告于2019年3月初搬走，原告表示在2019年2月就已开始向被告催交房租，被告表示因生意不好房租延迟交纳，直到原告于2019年3月27日向被告发出解除合同通知，被告才表示不租，原告认为租金应计算至2019年3月27日。 以上事实，有原、被告陈述、《房屋租赁三方合同》、水电费发票、微信聊天记录等证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的上述《房屋租赁三方合同》【门面租赁合同】是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，原、被告均应依约履行。合同签订后，二原告已按约将合同约定的涉案租赁房屋交付被告租赁使用，被告应按约及时向二原告支付租金，如被告提前退租应遵守诚信原则并按合同约定提前一个月告知原告，并及时将租赁房屋按约交还原告，以利于原告在租赁合同提前解除的情况下及时另行招租，以减少房屋空置期间等损失。本案中，原、被告对被告何时搬离租赁房屋、租金应支付至2019年3月7日还是2019年3月27日存在争议。被告虽主张其于2019年3月初搬离，但被告未对此提交证据材料证实，被告未举证证明其已于2019年3月初告知原告从租赁房屋搬离，亦未遵守诚信原则及合同约定提前一个月通知原告解除合同，相反根据原告向本院提交的微信聊天记录，原告于2019年3月27日以微信向被告工作人员发出《解除合同告知函》后，被告的工作人员于2019年3月29日微信回复原告表示决定不租本案涉案门面，并表示会在当日将屋内东西搬出，据此可以认定被告明确向原告表示退租及实际搬离租赁房屋的时间为2019年3月29日。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……”，原告于2019年3月27日以微信向被告发出《解除合同告知函》，该告知函于当日到达被告，故原、被告签订的上述《房屋租赁三方合同》于2019年3月27日解除，对原告要求被告支付欠付的2019年3月27日以前的租金的诉讼请求，本院依法予以支持。原、被告双方于庭审中均认可被告已付清2019年2月22日之前的租金，被告应支付原告2019年2月23日至2019年3月27日期间租金，现原告要求被告支付的欠付租金为2019年3月一个月租金9000元，未超过被告应付租金数额，本院应予支持。对原告诉请要求被告支付违约金及滞纳金的诉请，均不应过分高于因被告欠付租金给原告造成的实际损失，原告于本案中未对被告欠付租金给原告造成的损失举证证实，但考虑被告欠付租金确给原告造成一定利息损失，原、被告合同中对欠付租金约定的违约金及滞纳金标准过高且有重复，故本院酌情考虑被告自原、被告签订的租赁合同解除之次日即2019年3月28日起以欠付租金9000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告支付违约金至该款付清之日止。对原告要求被告支付2019年1月至2019年3月物业管理费、水电费的诉请，原告仅向本院提交了水电费发票为凭，金额为932.16元，本院对此予以支持，对物业管理费原告未举证证实，本院不予支持。对原告要求被告支付房屋空置损失9000元的诉请，被告确违反了双方签订的租赁合同约定的提前解除合同应提前一个月通知对方的约定，因被告未履行提前解约的通知义务，造成原告未能及时对外招租，给原告造成房屋空置期一个月损失9000元符合常理，但因被告向原告支付有一个月押金9000元，被告虽有违约该押金已可弥补原告损失，故本院对原告的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告杨琴、李江与被告贵州九通恒益置业管理有限公司于2018年5月7日就位于签订的《房屋租赁三方合同》【门面租赁合同】于2019年3月27日解除。 二、被告贵州九通恒益置业管理有限公司于本判决书生效之日起五日内向原告杨琴、李江支付租金人民币9000元。 三、被告贵州九通恒益置业管理有限公司于本判决书生效之日起五日内向原告杨琴、李江支付违约金，该违约金以欠付租金9000元为基数，从2019年3月28日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至欠付租金9000元付清之日止 四、被告贵州九通恒益置业管理有限公司于本判决书生效之日起五日内向原告杨琴、李江支付水电费人民币932.16元。 五、驳回原告杨琴、李江的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费592元，由被告贵州九通恒益置业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长 冯 雪 人民陪审员 聂 燕 人民陪审员 张 毅 二〇一九年九月十九日 书 记 员 陈永丽