辽宁省沈阳市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）辽01行终734号 上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区城市更新局，所在地沈阳市皇姑区松花江街**。 法定代表人：刘雪莲，女，系局长。 委托代理人：吕明哥，该单位工作人员。 委托代理人：姚健，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沈阳华美企业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区友好街**。 法定代表人：蔡俊彦，系董事长。 委托代理人：王艳丽，该公司工作人员。 委托代理人：蔡明福，辽宁欣合律师事务所律师。 上诉人沈阳市皇姑区城市更新局因履行房屋征收补偿协议一案，不服沈阳市和平区人民法院作出的（2018）辽0102行初716号行政判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审查明，沈阳兴运物流有限公司现已更名为华美公司。2014年5月13日，按照沈阳市城市总体规划要求，为完善城市轨道交通建设需要，沈阳市皇姑区人民政府作出皇政征字[2014]第（016）号《房屋征收决定》，并于2014年5月15日发布了《房屋征收公告》，决定对皇姑区塔湾街地铁站地块实施房屋征收。华美公司所有的房屋位于征收范围内。2016年4月25日，华美公司（乙方）与皇姑征收办（甲方）签订《国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿）》(协议顺序号:TWDTZ-FZZ-001)，协议约定：沈阳市皇姑区人民政府对乙方位于沈阳市皇姑区昆山西路128号的房屋进行征收，甲方补偿乙方搬迁补偿费75,400元、建筑物及装修评估价值72,474,880元、构筑物评估价值1,666,255元、机器设备拆迁补偿费590,030元，以上款项合计74,806,565元。第六条违约责任约定：1.甲方未在第五条约定的时间内支付货币补偿款的，从逾期之日起甲方须按被征收房屋货币补偿总额每日万分之一标准向乙方支付违约金。2.乙方未在第四条所约定的时间内搬迁腾空被征收房屋的，从逾期之日起，乙方须按被征收房屋货币补偿总额每日万分之一标准向甲方支付违约金。第七条补充条款约定：1.乙方收到甲方支付的征收补偿总款的80%后，三日内将土地和房屋搬离腾空，交付给甲方。2.乙方配合甲方完成土地和房屋的注销工作。土地规划局认定手续齐全（十个工作日）办理地籍注销后，甲方向乙方付清尾款。如遇特殊情况顺延。该协议附件部分的非住宅补偿（助）费明细表中载明停产停业损失补偿费无。2016年5月9日，沈阳市皇姑区金融和国资办公室以转账方式支付华美公司征收补偿款59,845,252元。因上述被征收房屋中的部分房屋出租给金石湾宾馆,而该宾馆拒绝搬迁，华美公司未如期将被征收房屋全部腾空。2017年9月19日，金石湾宾馆（乙方、房屋承租人）与皇姑征收办（甲方）签订《国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿）》(协议顺序号:TWDTZ-FZZ-001-1)，协议约定：沈阳市皇姑区人民政府对位于沈阳市皇姑区昆山西路128号的房屋进行征收，甲方补偿乙方室内装饰装修补偿金额976,800元、停产停业损失补偿费5,314,688元、其他承租人应得补偿金额（各种电器、床具、桌椅）325,190元，以上款项合计6,616,678元。2017年9月25日，金石湾宾馆将被征收房屋腾空。原审另查明，辽宁中评房地产价格评估咨询有限公司接受华美公司委托，对位于沈阳市皇姑区昆山西路128号的22处房地产及装饰装修、构筑物、机器设备征收补偿费、货物搬运费进行了价值评估，并于2016年3月9日作出《房地产征收估价报告》（辽中评房估字[2016]第038号），价值时点为2014年5月15日，估价结果为建筑物及装修评估价值72,474,880元、构筑物评估价值1,666,255元、机器设备拆迁补偿费590,030元、货物搬运费75,400元，评估总值74,806,565元。本估价报告采用公开市场价值标准，即在公开市场上最可能形成的价格。本次评估对于有收益的宾馆及勘查大厅商业用房采用收益法进行估价，五层楼房（金石湾宾馆）1,776平方米，评估单价每方米10,935元，评估值为19,420,560元（包含装修补偿）。该估价报告由两名估价师签字，并加盖了估价机构的公章。2016年4月6日，华美公司将契证原件4本、房证原件7本、土地证复印件3份交予皇姑征收办。2016年8月15日，辽宁中评房地产价格评估咨询有限公司向皇姑征收办出具关于沈阳兴运物流有限公司的房地产及地上附着物征收补偿评估报告（辽中评房估字[2016]第038号）的说明，内容为本次估价报告中对估价对象中五层楼房（金石湾宾馆）的估价采用的方法为收益法，根据收益法评估原理，本次估价的收益为房地产、装饰装修、经营管理等共同产生的收益，故该评估值中已包含房地产价值、装修价值及经营损失价值。该说明加盖了估价机构的公章。辽宁荣邦房地产土地资产评估有限公司接受金石湾宾馆委托，对位于沈阳市皇姑区昆山西路128号的金石湾宾馆所涉及的装饰装修、经营损失进行了估价，并于2017年9月15日作出《房地产估价报告》（辽荣房评报字[2017]A053号），价值时点为2017年9月9日，估价结果为装饰装修工程评估总价976,800元、各种电器、床具、桌椅评估总价325,190元、宾馆经营损失（2014年5月15日至2017年9月9日）评估总价5,314,688元，合计6,616,678元。该评估报告由两名估价师签字，并加盖了估价机构的公章。庭审中，华美公司同意将皇姑征收办向金石湾宾馆支付的室内装饰装修补偿976,800元在其补偿款中扣除。皇姑征收办确认被征收房屋拆除后即具备了地籍注销条件，其未向华美公司支付剩余补偿款的原因是与华美公司就皇姑征收办代华美公司向金石湾宾馆支付的前述补偿款是否应予扣除双方存在争议。 原审认为，皇姑征收办与华美公司签订的《国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿）》(协议顺序号:TWDTZ-FZZ-001)系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。经审查，本案有两个焦点问题：一是皇姑征收办向金石湾宾馆支付的停产停业损失补偿费5,314,688元及其他承租人应得补偿（各种电器、床具、桌椅）325,190元是否应在华美公司的征收补偿款中扣除；二是双方是否存在违约行为及违约金计算标准。关于第一个焦点问题。首先，《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第一款、第二款规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。本案中，皇姑征收办提出辽中评房估字【2016】第038号《房地产征收估价报告》关于估评方法中表述对金石湾宾馆采用收益法进行估价，说明对金石湾宾馆（建筑物）的评估价值中包含了该宾馆的经营损失（即皇姑征收办向金石湾宾馆支付的停产停业损失，也就是2014年5月15日至2017年9月9日金石湾宾馆的经营损失），而根据前述规定可知，被征收房屋价值与被征收房屋停产停业损失是不同的评估项目，收益法是估价师对有经济收益的被征收房屋价值进行评估所选用的方法，采用该方法评估不意味着评估价值中已包含被征收房屋的停产停业损失，也就是说不能导致评估项目的增加，故皇姑征收办的该项抗辩理由，不予支持；其次，关于2016年8月15日辽宁中评房地产价格评估咨询有限公司向皇姑征收办出具关于沈阳兴运物流有限公司的房地产及地上附着物征收补偿评估报告（辽中评房估字【2016】第038号）的说明。根据《房地产估价机构管理办法》第三十二条“房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字”的规定，该说明仅加盖了估价机构的公章，没有估价师的签字，不符合估价报告的形式要件，且该说明是以对金石湾宾馆采用收益法进行评估为依据，对被征收房屋评估价值包含的内容进行了解释，如前所述，该说明不能导致评估项目的增加，亦不能改变原评估结果。因此，皇姑征收办依该说明证明华美公司的被征收房屋补偿款中包括其向金石湾宾馆支付的停产停业损失，依据不足，不予支持；最后，《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十七条规定，征收非住宅房屋，区、县（市）人民政府应当按照被征收房屋房地产市场评估价格对被征收人给予补偿，并承担下列费用：（一）无法恢复使用设备按照重置价格结合成新计算的补偿费；（二）货物运输和设备拆装费用；（三）恢复供水、供电、供气、排水、通讯等原生产规模的配套设施费用；（四）因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。第三十九条规定，征收非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋房地产评估价格的6%一次性给予停产停业损失补偿费。征收非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，每月按照被征收房屋房地产市场评估价格的5‰支付停产停业损失补助费补偿费，停产停业期限按照实际过渡期限计算。被征收人认为其停产停业损失超过上述停产停业损失补偿标准的，应当向区、县（市）房屋征收部门提供房屋征收公告前两年经审计的单位财务报表及税务机关出具的依法纳税证明等相关材料，由区、县（市）房屋征收部门委托评估机构按照评估确定。据此可知，房屋征收部门征收非住宅房屋应给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿、无法恢复使用设备按照重置价格结合成新计算的补偿费、货物运输和设备拆装费用、恢复供水、供电、供气、排水、通讯等原生产规模的配套设施费用、因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。本案中，华美公司与皇姑征收办签订的《国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿）》(协议顺序号:TWDTZ-FZZ-001)约定的补偿项目为搬迁补偿费、建筑物及装修评估价值、构筑物评估价值、机器设备拆迁补偿费，并在协议附件部分注明停产停业损失无。金石湾宾馆与皇姑征收办签订的《国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿）》(协议顺序号:TWDTZ-FZZ-001-1)约定的补偿项目为室内装饰装修补偿、停产停业损失补偿费、其他承租人应得补偿（各种电器、床具、桌椅）。上述两份协议是皇姑征收办与被征收房屋所有权人、承租人分别签订的补偿协议，补偿项目符合前述规定，除装修损失外，其他补偿项目未重复，皇姑征收办亦未能提供有效证据证明补偿项目重复，故皇姑征收办向金石湾宾馆支付的停产停业损失补偿费及其他承租人应得补偿不应在华美公司的征收补偿款中扣除，其应向华美公司支付征收补偿尾款13,984,513元（14,961,313元-976,800元）。关于第二个焦点问题。首先，双方是否存在违约行为。华美公司与皇姑征收办签订的《国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿）》(协议顺序号:TWDTZ-FZZ-001)第七条补充条款约定，华美公司收到皇姑征收办支付的征收补偿总款的80%后，三日内将土地和房屋搬离腾空，交付给皇姑征收办；华美公司配合皇姑征收办完成土地和房屋的注销工作。土地规划局认定手续齐全（十个工作日）办理地籍注销后，皇姑征收办向华美公司付清尾款，如遇特殊情况顺延。华美公司于2016年5月9日收到征收补偿款59,845,252元（即征收补偿总款的80%），其最迟应于2016年5月12日将房屋腾空，而涉案房屋直至2017年9月25日才全部腾空，属违约行为，其应向皇姑征收办支付2016年5月13日至2017年9月24日期间的违约金。华美公司已于2016年4月6日将契证原件4本、房证原件7本、土地证复印件3份交予皇姑征收办，皇姑征收办亦确认被征收房屋拆除后即具备了地籍注销条件，故皇姑征收办应于2017年10月14日向华美公司履行支付征收补偿款的义务，逾期则构成违约，应向华美公司支付2017年10月15日至实际给付之日止的违约金。其次，违约金计算标准。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，《国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿）》(协议顺序号:TWDTZ-FZZ-001)第六条违约责任约定，皇姑征收办未在约定的时间内支付货币补偿款的，从逾期之日起皇姑征收办须按被征收房屋货币补偿总额每日万分之一标准向华美公司支付违约金；华美公司未在约定的时间内搬迁腾空被征收房屋的，从逾期之日起，华美公司须按被征收房屋货币补偿总额每日万分之一标准向皇姑征收办支付违约金。因双方未就违约造成的实际损失举证，本院依资金被占用期间产生的利息损失确定双方的实际损失。前述违约金计算标准过高，应按占用资金数额的中国人民银行同期存款利率上浮30%予以支付。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款的规定，判决：一、被告沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室于本判决生效后十日内给付原告沈阳华美企业管理有限公司征收补偿款（征收补偿尾款13,984,513元扣除原告沈阳华美企业管理有限公司应支付的违约金，该违约金以59,845,252元为基数，自2016年5月13日起按中国人民银行同期存款利率1.3倍计算至2017年9月24日止）；二、被告沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室于本判决生效后十日内给付原告沈阳华美企业管理有限公司逾期支付本判决第一项内容确定的征收补偿款的违约金（自2017年10月15日起按中国人民银行同期存款利率1.3倍计算至实际给付之日止）。案件受理费125,128元，由原告沈阳华美企业管理有限公司负担26,841元，由被告沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室负担98,287元。 上诉人上诉称，1、根据《国有土地上房屋征收评估办法》及《房地产估价规范》的规定，案涉金石湾宾馆采用收益法评估，已将其未来净收益折现到评估时点对被上诉人进行了补偿，故原审法院判令征收部门对金石湾宾馆另行补偿经营收益，显属重复补偿，没有事实及法律依据；2、金石湾宾馆在征收启动时已停业，不存在因征收导致单独的经营损失补偿。仅因被上诉人未及时与金石湾宾馆妥善解决《租赁合同》解除后的房屋腾退和补偿问题，征收部门未保证征收公共利益，在被上诉人怠于履行腾退义务的前提下，代为支付房屋腾退损失，该部分应当自被上诉人剩余补偿款中扣除。原审对征收人与被征收人、被征收人与承租人之间的权利义务事实认定不清，判令征收部门对金石湾重复补偿适用法律错误，应予纠正；3、被上诉人拒不依法定和《征收补偿安置协议》约定腾退交付房屋的根本违约行为已经严重阻碍了整体征收进度，侵害了社会公共利益。被上诉人在原审中自始未主张《征收补偿安置协议》约定违约金比例过高予以调整的问题，故原审在认定被上诉人根本违约的前提下，擅自适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定调低其违约金，适用法律错误，实质大大降低了被上诉人的违约成本，置重大公共利益损失于不顾，是没有事实和法律依据的。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法发回重审或改判。 被上诉人辩称，1、上诉人与金石湾宾馆承租人签订的《征收补偿协议》除室内装饰装修项目外，其它各项补偿费用均与答辩人无任何关联性；2、金石湾宾馆拒绝搬迁，系上诉人在拆迁前采用设立围挡、挖沟、摘牌匾等方式影响承租人的正常经营，其造成的承租人经营上的损失应由上诉人承担；3、上诉人违法拆迁导致承租人拒绝搬迁是造成涉案纠纷的根本原因，上诉人拒绝支付剩余20%的补偿款已构成严重违约。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法支持原审法院的公正判决。 本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。 另查明，沈阳市皇姑区人民政府于2019年4月11日作出沈皇政发〔2019〕6号批复，同意确定沈阳市皇姑区城市更新局作为房屋征收部门；原沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室的房屋征收与补偿工作职权由沈阳市皇姑区城市更新局继续行使。 本院认为，原审根据双方当事人的诉讼理由及答辩观点所总结的争议焦点并无不当。关于上诉人向金石湾宾馆支付的停产停业损失补偿费及其他承租人应得补偿（各种电器、床具、桌椅）是否应在给被上诉人的征收补偿款中扣除。根据《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十七条及三十九条的规定，上诉人已经向金石湾宾馆支付的上述费用属于房屋征收部门征收非住宅房屋应该给予的补偿范围。本案中，根据审理查明的事实，辽宁中评房地产价格评估咨询有限公司出具的评估报告与上诉人与被上诉人签订征收补偿协议的内容一致，该协议附件部分的非住宅补偿（助）费明细表中载明停产停业损失补偿费无，上诉人提出评估价值中已包含经营损失价值，但并未提供有效证据予以证明，故上诉人提出的其向金石湾宾馆支付的相关款项应予扣除，缺少事实及法律依据，上诉人相关的上诉理由不能成立。关于双方是否存在违约行为以及违约金的计算标准，经审查，原审对该部分的审查认定具有事实依据，适用法律正确，程序合法，结论并无不当，依法应予维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费125,128元，由上诉人沈阳市皇姑区城市更新局承担。 本判决为终审判决。 审判长  杨晓鹏 审判员  杜 娟 审判员  周玺联 二〇一九年九月三日 书记员  管力明 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项规定：原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；