重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5318号上诉人（原审被告）：袁炳前，女，汉族。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司，住所地重庆市南坪经开区美堤雅城******商铺，统一社会信用代码91500108681475078D。负责人：陈志奎，副总经理。委托诉讼代理人：赵红春，女，汉族，1981年10月4日出生，公司工作人员。委托诉讼代理人：黄琦竣，男，汉族，1998年8月11日出生，公司工作人员。原审第三人：重庆港雅置业有限公司，住所，住所地重庆市大渡口区新山村街道文体路****5-11部分房屋（西677）。法定代表人：程军，总经理。委托诉讼代理人：赵婧媛，女，汉族，1983年10月22日出生，公司工作人员。上诉人袁炳前因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司（以下简称雅居乐重庆分公司）、原审第三人重庆港雅置业有限公司（以下简称港雅置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2018)渝0104民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。袁炳前上诉请求：撤销一审判决，改判雅居乐重庆分公司赔偿袁炳前因漏水晚接房损失1万元，并以此抵扣物业费。事实和理由：袁炳前2015年12月30日准备接房时，发现房屋存在漏水及其他很多问题，多次要求开发商解决，直到2016年4月17日才解决漏水问题。袁炳前提出协商减免物业费，但因物管公司和开发商均不愿意承担责任。另外，袁炳前对其他业主在房屋楼顶种菜的问题也反映过多次，但物业公司一直没有解决问题，损害了袁炳前的权益。雅居乐重庆分公司辩称，其公司不是出售房屋的主体，根据购房合同，其公司不承担逾期交房的责任。关于其他业主在楼顶种菜的问题，其公司没有执法权，只能提示制止，并就此上报了社区。一审判决正确，要求维持。港雅置业公司述称，其公司已于2015底通知袁炳前接房，且房屋符合交付标准，是袁炳前认为房屋没有达到交付标准，故袁炳前以没有接房为理由不缴纳物业费是不能成立的。雅居乐重庆分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付从2015年12月31日起至2017年10月31日止的物业管理费9548.80元、公共能耗费1302.10元；2、判决被告立即支付违约金3468.49元；3、判决被告立即支付赔偿金880元；4、被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月29日，被告袁炳前与第三人港雅置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：甲方：重庆港雅置业有限公司、乙方：袁炳前；1、乙方购买的商品房座落于重庆市大渡口区双城路199号某幢29-1，建筑面积196.99平方米，套内面积156.64平方米；2、交房期限及交付条件。甲方应当在2015年12月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方。商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；3、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋的损毁、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；4、乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指（1）不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的；（2）该商品房不符合主合同第七条第（二）款约定的交付条件；（3）甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，或者出示不齐全。除前述正当理由外，乙方以其他理由和原因未按期履行接房义务的，自甲方书面通知交房通知确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。甲方在具备主合同第七条约定的交付条件的，乙方应当办理房屋接房手续。乙方不得以商品房存在瑕疵问题延迟、拒绝接房，或以此为由退房。甲方应按照主合同约定承担保修责任，合同约定的质量整改期间不视为延期交付时间，甲方不承担逾期交付责任；5、在业主委员会成立之前，乙方同意甲方选聘的雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司为本小区进行物业管理服务，有关商品房前期物业服务费收费标准等物业服务的权利义务以甲方雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司签订的《物业管理委托合同》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理公约》约定为准；6、乙方承诺所填住所地、联系方式真实可靠，确保能够及时准确的接收信函、邮件；甲方履行书面通知或告知义务时，如以挂号邮寄的方式，从邮件发出的第3日视为送达。EMS、公告、传真、电子邮件、电话等以发生之日视为收讫。如因乙方所填住所地不准确导致通知退还的，乙方承担过错责任，视为甲方已经履行告知义务。主合同的通知书指书面通知，送达方式采取邮寄送达。另查明，原告雅居乐重庆分公司以雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司的名义与第三人重庆港雅置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，主要约定：原告雅居乐重庆分公司为雅居乐豪园提供物业服务；管理期限自2013年11月8日起至小区业委会成立签订新的物业管理服务合同时止。小区业委会成立后，重新选聘物业管理公司时，在同等条件下雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司享有优先权。物业的管理服务费，由雅居乐重庆分公司按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取：住宅/公寓每月每平方米2.5元（含公摊水电费及电梯运行费）；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应缴费用的3%缴纳违约金。原告雅居乐重庆分公司（甲方）以雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司的名义与被告袁炳前（乙方）又签订了《前期物业服务协议》，主要约定：一、乙方首次缴纳费用的时间按照交房通知文书约定的时间次日起执行，以后交纳费用的时间为每月25日前交纳；二、住宅/公寓每月每平米2.20元（不含公摊水电费）；物业服务费不包含公共用水、用电费用。公共用水、用电费用按照政府有关规定据实摊销及核算从简原则，由业主/住户合理分摊。具体分摊方式为：公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，本小区业主入住率达50%前，住宅、公寓每月每户按0.3元/月/平方米计算收取。本小区业主入住达到50%后，公摊费分摊标准按上一年度每月实际发生平均数计算，之前发生的平均数与此产生的差额部分及面积核定前后产生的差额甲乙双方不作退补，物业公司年终将全年公摊水电费情况向业主进行账务公布，接受业主监督；三、甲方的缴费通知书及其他通知文书，可采取以下方式与乙方联络均视为有效：1.业主或住户、使用人签收。2.EMS邮递，自邮递寄出之日起生效。3.媒体公告，自公告之日起生效。4.其他依法有效方式。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交费用的千分之一交纳违约金直至乙方付清应缴费用时止，并由乙方承担追讨该款项而产生的行政法律费用（包括因此产生的仲裁费、律师费、诉讼费等一切有关费用）。本协议在履行过程中如发生争议，双方协商解决，协商无法达成一致处理意见的，双方都可向雅居乐豪园小区所在地人民法院起诉。2017年9月19日，经重庆市工商行政管理局南岸区分局核准，雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司将名称变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司。被告袁炳前系案涉小区某幢29-1号房屋的业主，案涉房屋建筑面积为196.99㎡。被告袁炳前在2016年4月18日向原告雅居乐重庆分公司投诉称：“自去年2015.12.30接房之日起，当时卫生间漏水，没有接房，物管承诺维修，中间我去了几次查看仍未修好，物管有记录。直到2016.4.17日我去看时，才发现漏水情况已修好，你们承诺的一个月之内修好，没有修好超时78天，我现申请经济赔偿金壹万元整（10000）。”同时，截止到2017年10月31日，被告袁炳前所在的雅居乐豪园˙御宾府小区入住率不到50%，被告袁炳前未缴纳从2015年12月31日起至2017年10月31日的物业服务费及公摊水电费，原告雅居乐重庆分公司于2016年2月起，多次通过催收函、律师函等方式向被告催缴物业费。原告为向被告追收物业管理费及公摊水电费支出律师服务费880元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告袁炳前以涉案房屋未实际交付为由，认为不应该缴纳争议涉案房屋实际交付前的物管费用。但根据查明事实，被告在2015年12月30日到涉案房屋现场查看，由此可知，第三人港雅置业公司已尽到通知被告接房的义务。被告以卫生间漏水等问题为由拒绝接房，不属于双方在《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的拒绝接房的正当理由，且该问题属于房屋质量瑕疵，可通过正常修复予以保障当事人合法权利，因此被告认为案涉房屋未实际交付的抗辩理由不能成立。原告依《前期物业服务协议》的约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告应向原告缴纳物业服务费。本案被告袁炳前作为业主，其已接受原告雅居乐重庆分公司的物业服务，就应及时按约定缴纳物业服务费等费用，但其并未缴纳2015年12月31日起至2017年10月31日止（实际计费时间为22个月）的物业管理费为2.2元/㎡×196.99㎡×22=9534.32元、公共能耗费为0.3元/㎡×196.99㎡×22=1300.13元，对于原告主张（9548.80元+1302.10元）超出部分不予支持。被告未及时缴纳物业服务费的行为已构成违约，依合同之约定应承担违约责任给付违约金。对本案原告主张每日按应交金额的1‰计算的违约金3468.49元的请求，一审法院认为，该违约金的计算标准过高，应予以调整，酌情将违约金依法调整为400元。对原告要求被告支付律师服务费880元的诉讼请求，因原告与被告签订的前期物业服务协议中约定，在被告不按时足额缴纳物业服务费及其他费用时，应由被告承担为追讨所欠物业管理费而产生律师费、诉讼费等相关费用，本案原告为实现该债权实际支出律师服务费880元，故对原告要求被告支付律师服务费880元的诉讼请求该院予以支持。被告的抗辩理由，与查明的事实不符，不予采纳。一审根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决：“一、袁炳前于本判决生效五日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司交纳2015年12月31日起至2017年10月31日止的物业管理费9534.32元、公共能耗费1300.13元，违约金400元，共计11234.45元；二、袁炳前于本判决生效五日内支付雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司律师服务费880元；三、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果被告袁炳前未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取90元（原告已预交），由被告袁炳前负担，限于本判决生效之日起五日内径付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司。”雅居乐重庆分公司在二审中举示了特约（保修）服务单复印件2张，拟证明其于2016年3月17日完成了对袁炳前房屋漏水的维修。袁炳前质证后认为，并未得到雅居乐重庆分公司的电话通知，而是2016年4月18日自己去房屋内查看时才知晓。本院二审查明，雅居乐重庆分公司举示的特约（保修）服务单载明案涉袁炳前房屋2015年12月30日存在的问题为“1.主卫、进门公共卫生间漏水。2.楼顶上有一条明显裂纹，虽已用水泥表面涂抹，但仍能看到。3.入户门与样板间不一致，在户外反锁在户内仍可以打开。4.入户地面偏高，与户外地面基本持平”，2016年1月10日备注“已完成”。2016年2月24日存在的问题为“某栋2901公共卫生间漏水，漏到2801”，2016年3月10日备注“已完成”。本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。本院认为，从雅居乐重庆分公司在二审中举示特约（保修）服务单载明的内容看，港雅置业公司2015年12月30日拟向袁炳前交付的案涉房屋存在比较严重的质量问题，袁炳前因此拒绝接房。虽然在袁炳前与港雅置业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中约定有“如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋的损毁、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担”、“乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指（1）不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的；（2）该商品房不符合主合同第七条第（二）款约定的交付条件；（3）甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，或者出示不齐全。除前述正当理由外，乙方以其他理由和原因未按期履行接房义务的，自甲方书面通知交房通知确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。甲方在具备主合同第七条约定的交付条件的，乙方应当办理房屋接房手续。乙方不得以商品房存在瑕疵问题延迟、拒绝接房，或以此为由退房。甲方应按照主合同约定承担保修责任，合同约定的质量整改期间不视为延期交付时间，甲方不承担逾期交付责任”等内容，但上述合同条款系港雅置业公司单方制定的格式条款，且其内容明显存在免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应当认定为无效，故袁炳前在2015年12月30日拒绝接房的理由正当。在房屋质量问题维修整改完毕前，袁炳前不应承担支付物业服务费的义务。雅居乐重庆分公司主张其于2016年3月17日已维修整改完毕，但未提供证据证明及时通知了袁炳前接房，袁炳前自认于2016年4月17日到房屋内查看确认维修整改完毕，且于4月18日就赔偿问题与雅居乐重庆分公司进行交涉，虽然双方未就赔偿问题协商一致，但袁炳前之后仍然拒绝接房不再具有正当性，本案所涉物业管理费和公共能耗费应当从2016年4月18日起算，即物业管理费2.2元/㎡×196.99㎡×（18+13/30)=7988.6元、公共能耗费为0.3元/㎡×196.99㎡×（18+13/30)=1089.35元。袁炳前另外提出的有其他业主在房屋楼顶种菜的问题，不构成其拒交物业服务费用的正当抗辩理由。一审判决认定的违约金和律师服务费金额正确，本院予以采纳。综上所述，袁炳前的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求的合理部分予以支持。一审判决认定事实错误，本院依据二审中的新证据予以改判。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定，判决如下：一、维持重庆市大渡口区人民法院（2018）渝0104民初610号民事判决第二项、第三项；二、变更重庆市大渡口区人民法院（2018）渝0104民初610号民事判决第一项为“袁炳前于本判决生效之日起五日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司交纳2016年4月18日起至2017年10月31日止的物业管理费7988.6元、公共能耗费1089.35元，违约金400元，共计9477.95元。一审案件受理费90元由雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司负担40元，袁炳前负担50元；二审案件受理费50元由雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司负担10元，袁炳前负担40元。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇一九年九月十二日（院印）书记员 余文韬