黑龙江省望奎县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1221民初436号原告：赵文，男，1959年11月15日出生，汉族，退休工人，住望奎县。委托诉讼代理人：赵忠义（原告儿子），男，1983年11月11日出生，汉族，无职业，住望奎县。被告：望奎县永昌房地产开发有限公司，注册号：232324100005473，住所地望奎县建委综合楼。法定代表人：孙万友，职务经理。委托诉讼代理人：张琴，黑龙江张勤律师事务所律师。被告：蔡广义，男，1960年6月6日出生，汉族，退休干部，住望奎县。第三人，周文军（周庆九），男，1963年3月5日出生，汉族，无职业，住望奎县。原告赵文与被告望奎县永昌房地产开发有限公司（以下简称永昌房地产）、被告蔡广义、第三人周文军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案，2019年2月20日原告赵文申请变更被告望奎县永昌房地产开发有限公司明珠园项目部为永昌房地产；于同日追加蔡广义为共同被告；又于2019年7月26日申请追加周文军为无独立请求权的第三人。本案依法适用普通程序，分别于2019年4月17日、2019年7月3日、2019年7月26日、2019年8月8日、2019年8月29日五次公开开庭进行了审理。原告赵文及其委托诉讼代理人赵忠义、被告永昌房地产的委托诉讼代理人张琴、第三人周文军（第四次、第五次）到庭参加诉讼；被告蔡广义第一次开庭到庭参加诉讼，第二次、第三次、第四次、第五次开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。赵文向本院提出诉讼请求：1.要求被告按规定无条件办理房屋证照；2.要求被告按合同约定，给付原告20平方米车库（价值100000元）；3.要求被告给付无理收取的楼房差价款20000元；4.要求被告给付原告楼房差面积10.1平方米的款项25410.1元（即2540元×10.1平方米）；5.要求被告返还收取的楼房差价款10870元；6.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年6月15日，被告蔡广义开发望奎县明珠园小区，原告与被告签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，当时由黄刚代表蔡广义，加盖的明珠园项目部公章及孙野的印章。双方约定：被告拆迁原告两栋民房面积分别为59.60、76.96平方米，合计133.56平方米，另外附属物和搬家费折算给付面积为30平方米，合同约定被告给付原告回迁面积为270平方米住宅和20平方米车库1个，同时被告的工作人员周庆九向原告收取了20000元的楼房差价款。2011年11、12月份回迁时，被告交付给原告四套住宅：1号楼5单元301室和601室面积均为59.64平方米、1号楼8单元202室面积为85.5平方米、3号楼1单元401室面积为69.5平方米，总面积为274.28平方米，按每平方米2540元的价格，要求原告补楼房差价款10870元，当时原告交纳了870元，余款10000元出具了欠条，车库被告一直未交付。2018年12月原告在办房照时，通过与房管部门核实，发现原告回迁的住宅总面积为264.18平方米，比回迁协议约定的面积还少了5.82平方米。现原告回迁楼房面积差共计为10.1平方米，被告应当将差的面积差价款按照每平方米2540元返还给原告，共计25410.1元（2540×10.1平方米=25410.1元）；被告在动迁中收取原告20000元楼房差价款，属不合理收费，被告应予以退还；同时被告还应返还收取原告的楼房差价款10870元。现原告与被告多次协商无效，无法达成和解。原告无奈，只好向法院起诉。永昌房地产辩称，原告要求按规定无条件办理房照被告做不到，因为办房照不仅仅是企业的问题，涉及国家的规定。关于原告要求给付车库以及差10.1平方米面积，按照每平方米2540元计算差价款的问题，原告是2011年回迁的，已经长达8年之久原告才起诉，诉讼时效已过，另外原告当时拆迁房屋的面积是133平方米，回迁给了原告270平方米的住宅，基本上按照1：2的面积回迁了，多出的6、7平方米都是无偿的，所以不能给付原告车库。而且本案不是商品房买卖，回迁当时地点、面积、单元都有变化，原告自愿接受，没有提出任何异议，多与少当时都是双方自愿的，并且当时明珠园小区楼房的售价在2100至2200元左右，并不是2540元，车库售价在3500至4000元左右，故我公司不能给付原告楼房差价款及车库。关于原告要求的20000元差价款问题，我公司从未向原告收取过。关于原告要求返还4.28平方米的楼房差价款10870元的问题，原告当时并未实际交纳，原告只交纳了871.2元，剩余10000元出具的是欠据，且至今也没有给付。另外明珠园小区实际开发人是孙野，不是蔡广义，孙野是蔡广义招商引资来的投资人。蔡广义辩称，原告的诉讼主体错误，明珠园小区不是其开发的，该小区是永昌房地产委托孙野开发并与原告签订的回迁协议，当时其是县里招商引资人员，为投资人孙野进行了服务，原告的回迁问题与其无关。周文军辩称，第三人没有向原告收取过20000元房屋差价款，如果第三人向原告收取了该款应当出具收条，因为第三人与赵文妻子魏亚芹是同学，当时的20000元是由其垫付的，后来由于回迁时楼层与协议上的不一致，约定的车库也没有给原告，所以第三人也不好意思向原告要垫付的20000元钱了。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1.房屋拆迁安置补偿协议书，欲证实原告与蔡广义、孙野签订的合同，当时约定回迁给原告住宅270平方米和一个20平方米的车库；2.明珠园小区平面图，欲证实被告回迁给原告的面积与实际面积不符，与回迁协议差了5.82平方米；3.收据一张以及入住时明珠园物业开具的各项费用计算单两张，欲证实明珠园小区向原告收取了28655元，其中10000元出的欠条，实际交纳了18655元；4.明珠园小区回迁业户指认明珠园小区实际开发人名单一份，欲证实回迁业户均指认蔡广义为实际开发人；5.蔡广义同意付此楼收据一份，欲证实蔡广义为实际开发人；6.白彦华的收据两张，欲证实蔡广义是实际开发人；7.魏某和周庆九的对话录音一份、赵忠义与周庆九的对话录音两份，欲证实周庆九承认在回迁时收了原告20000元钱。同时原告还申请证人张某、魏某出庭做证，张某证实2011年6、7月份，原告家动迁前，有一个姓周的与原告是同学，说能帮着办房屋回迁的事，原告给姓周的拿了20000元钱，具体是什么钱不清楚；魏某证实原告提供的对话录音是其与周庆九之间的对话，在对话过程中，周庆九承认向赵文家收取了20000元的事实。经质证，对于证据1房屋拆迁安置补偿协议书，永昌房地产认为系复印件，且在实际回迁中已经改变了该协议，双方当时协商一致，已经履行了8年，原告都没有提出任何异议。蔡广义认为，该协议是最初签订的协议，在回迁时孙野与原告之间已经达成了新的协议，双方已经回迁完毕；对于证据2明珠园小区平面图，永昌房地产认为该证据不能证明被告方应当找给原告面积差，因为在回迁时双方实际履行的地点和单元都变了。蔡广义认为回迁时已经形成了新的协议，该平面图不能作为证据使用；对于证据3收据，永昌房地产认为该收据为复印件，且没有永昌房地产的财务章，该收据上也没有体现出交的是什么费用，证明不了永昌房地产多收了18570元，对于计算单与永昌房地产无关，是原告装修时用的沙子、水泥款，永昌房地产没有收过其他钱，只有原告出的10000元欠据。蔡广义认为对于原告的收据以及计算单，没有经手过办，不清楚，也与其无关；对于证据4指认开发人名单，永昌房地认为该证据是原告自制的，几十人写在一张纸上，证人证言以表格的形式体现，且没有出庭作证，无法质证，不能作为证据使用，并且该证据与事实不符，明珠园小区实际开发人为孙野，永昌房地产与孙野之间有开发的手续；对于证据5写有蔡广义同意付此楼的收据，永昌房地产对于真实性没有异议，但是对证明的内容有异议，认为该收据只能证明蔡广义帮助开发商孙野及永昌房地产做事情，证明不了他就是开发商；对于证据6白彦华的收据两张，永昌房地产认为该证据系复印件不能作为证据使用，同时该证据也证明不了开发商是蔡广义；对于证据7魏某和周庆九的对话录音、赵忠义与周庆九的对话录音，永昌房地产认为该录音与永昌房地产无关，永昌房地产没有委托任何人向任何回迁户收取20000元钱，且该录音内容混乱听不出具体的内容，且谈话人是谁，谈话的地点、事件、人物、时间均没有交代，录音明显有一方在诱导。第三人周文军认为与魏某的对话是其所说，但是这段录音不全面，之前双方还有对话，魏某对其进行了诱导，魏某说“这个钱最后也是开发商拿，你就承认是你拿了没事”，所以其才承认收了赵文家20000元钱，对于赵忠义与其的对话录音认为不是其所说；对于证人张某的证言，永昌房地产与蔡广义认为证实的事实与永昌房地产无关，并且该证人也不知道这20000元钱是什么钱；对于证人魏某的证言，永昌房地产认为证人与原告是亲属关系，且与本案有利害关系，所以其证言不能做为证据使用。第三人周文军认为证人魏某与其对话时进行了诱导，对于证人证言有异议。被告永昌房地产为证明其主张，向本院提供了以下证据：1.欠据一张，欲证实永昌房地没有收到原告任何现金，并且原告还欠其10000元；2.明珠园小区棚改项目协议书一份，欲证实实际开发人不是蔡广义。经质证，赵文、蔡广义对于证据1没有异议；对于证据2，赵文认为该协议为复印件，而且也证明不了蔡广义不是实际开发商。被告蔡广义为证明其主张，向本院提供了永昌房地产与孙野的委托书一份，欲证实明珠园小区是由孙野开发的。经质证赵文认为明珠园小区是孙野和蔡广义共同开发的，该小区所有回迁户都可以证明。被告永昌房地产认对该证据予以确认，承认明珠园小区是其公司委托孙野开发的。本院依职权调取了望奎县信访局2018年群众来访接待汇总表，该汇总表记载，2018年12月20日，赵忠义就明珠园小区回迁问题进行了信访；调取了望奎县房屋征收保障服务中心备案的赵文与明珠园项目部的回迁协议书，该协议书与原告提供的复印件一致；调取了望奎县住房和城乡建设局备案的明珠小区棚改项目协议书，该协议书与被告永昌房地产提供的复印件一致，经质证，赵文、永昌房地产对上述证据没有异议。本院依职权对孙野进行询问，孙野称2011年明珠园小区动迁时，由于魏亚芹（赵文妻子）等三家拆迁补偿合同中补偿的比例过高，与动迁户协商一致后，决定每户收取20000元的楼房差价款，永昌房地产派黄刚、周庆九去收的钱，周庆九说魏亚芹与其是同学，这个钱由周庆九垫上了，交给公司60000元，公司把这60000元给负责动迁的人员做了工资。赵文家回迁时，因为当时所签回迁协议中回迁面积的比例达到了1：2，这还不包括车库，不符合国家规定的回迁比例，所以经赵文同意，又重新签订了回迁合同，原协议约定的车库赵文放弃，后来这份合同被永昌房地产工作人员黄刚丢失了，赵文也没有向其主张过要车库。原告对孙野的询问笔录有意见，认为当时交的20000元钱不是自愿的，也不是由周庆九垫付的，回迁时没有签过另外一份合同也没有放弃车库。永昌房地产认为永昌是委托孙野办理拆迁业务，但是没有委托孙野向被拆迁户收取楼房差价款，因为当时明珠园小区还没有动工所以不存在楼房差价款，这20000元可能是拆迁户为了多得面积利用关系交钱，让他们帮忙多回迁点面积，属于他们之间的个人问题，与永昌房地产没有关系。第三人周文军对该笔录没有意见，认为当时是孙野让其去收的钱，这笔钱用做动迁人员的工资了，赵文家的20000元是其垫付的。本院对证据分析认定如下：对于原告提供的证据1，被告永昌房地产质证认为是复印件，经本院与望奎县房屋征收办备案的回迁协议核对无异，本院对该回迁协议予以采信；证据2系望奎县房地产管理局测绘认证的平面图，其测量的面积具有法律效力，本院予以采信；证据3中的收据为原告回迁四套住宅时的各项费用收据，与本案没有关联性，本院不予采信，各项费用计算单，其中一张为原告使用沙子和水泥的费用，与本案没有关联性，本院不予采信，另一张是回迁时面积的计算单，该单据上载明超出4.28平方米×2540元＝10871.2元，这与被告永昌房地产的陈述相一致，永昌房地产当庭承认回迁时是按274.28平方米交付给原告的楼房，当时原告交纳了871.2元，剩余10000元出具了欠据，故本院对该回迁面积计算单予以采信；证据4系原告自行制作的，且是以表格的形式采集的证人证言，不符合证人证言的规范，同时按照法律规定除特殊情况外证人应当出庭作证，接受当事人的质询，故本院对该证据不予采信；证据5虽然有蔡广义的签字，但是该收据上同时加盖了永昌房地产明珠园项目部的公章，应当视为永昌房地产同意付此楼，而不能据此认定明珠园小区就是蔡广义开发的，故本院不予采信；证据6系复印件且没有与原件核对无异，不能作为证据使用，故本院不予采信；证据7魏某与周庆九的对话录音以及赵忠义与周庆九的对话录音，虽然录音中没有说明对话人员的身份，但经当时对话双方周庆九与魏某当庭质证，确认双方为周庆九与魏某，在该通话中周庆九对收取赵文家20000元钱表示认可，同时，通过本院对孙野的询问，孙野承认曾派周庆九向魏亚芹（赵文妻子）家收取过20000元，虽然周庆九称赵文家的20000元是由其垫付的，但周庆九实际以赵文的名义向永昌房地产交付了20000元的楼房差价款，结合证人张某的证言，能够与魏某和赵忠义与周庆九的对话录音相互印证，故本院对魏某与周庆九的对话录音以及赵忠义与周庆九的对话录音予以采信；对于证人张某、魏某的证言，该二人的证言与证据7以及本院对孙野的询问相互印证，形成了完整的证据链条，本院对证人张某、魏某的证言予以采信。对于被告永昌房地产提供的证据1各方当事人均无异议，本院予以采信；证据2系复印件，经本院与建设局备案协议原件核对无异，本院予以采信。对于被告蔡广义提供的证据，与建设局备案的协议相互印证，且授权方永昌房地产对此事予以确认，本院予以采信。关于本院依职权调取的望奎县信访局2018年群众来访接待汇总表、望奎县房屋征收保障服务中心备案的赵文与明珠园项目部的回迁协议书、望奎县住房和城乡建设局备案的明珠小区棚改项目协议书，上述三份证据系出自行政机关，来源合源，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。关于本院对孙野的询问笔录，与本案当事人的陈述以及其他证据之间能够相互印证，客观真实，本院予以采信。综上所述，结合当事人的陈述以及证据的采信情况，本院经审理认定事实如下：2011年6月15日，永昌房地产委托孙野开发望奎县明珠园小区，赵文与孙野签订了房屋拆迁补偿安置协议书，甲方（拆迁人）为望奎县永昌房地产开发有限公司明珠园项目部（以下简称明珠园项目部），乙方（被拆迁人）为赵文，协议上加盖了明珠园项目部公章及孙野的印章。双方约定：甲方为乙方提供产权调换房屋住宅270平方米以及车库1个20平方米。拆迁协议签订后，永昌房地产认为与原告签订的回迁协议补偿的比例过高，孙野派周文军（周庆九）、黄刚向原告收取了20000元的楼房差价款，该笔费用做为动迁人员工资给付了王学军。2011年11、12月份赵文进行了回迁，明珠园项目部交付给原告四套住宅，位于明珠园小区**楼，分别是******，面积均为59.64平方米；8单元202室，面积为85.5平方米；1单元401室，面积为69.5平方米，称总面积为274.28平方米，车库一直未交付。明珠园项目部要求赵文按每平方米2540元的价格，补楼房差价款10871.2元，当时赵文交纳了871.2元，余款10000元赵文妻子魏亚芹出具了欠据。2018年12月赵文在办理房屋产权证照时，通过与房管部门核实，发现其住宅总面积为264.18平方米，比回迁时明珠园项目部所称的274.28平方米少了10.1平方米，比回迁协议约定的270平方米少了5.82平方米。为此，赵文之子赵忠义于2018年12月20日到望奎县信访局进行了信访。另查明，望奎县不动产登记中心测绘的明珠园小区1号楼5单元301室面积为55.56平方米、5单元601室面积为55.56平方米、1单元401室面积为67.91平方米、8单元202室面积为85.15平方米，四套住宅合计面积264.18平方米。本院认为，永昌房地产作为明珠园小区的开发单位，授权委托孙野负责该小区的拆迁、施工及回迁等相关事宜，孙野的行为代表了永昌房地产，原告赵文与孙野之间签订的房屋拆迁安置补偿合同有效，双方应当按照合同的约定履行义务。被告永昌房地产抗辩称原告关于楼房差面积10.1平方米以及交付车库的诉讼请求已过诉讼时效、没有收取过原告20000元楼房差价款、原告并未实际交纳10871.2的楼房差价款，只是出了10000元的欠据，交了871.2元。本院认为，虽然赵文是在2011年回迁的，但是当时赵文对于回迁的住宅差面积一事不知情，其是在2018年12月才知道其权利受到了侵害了，故该项诉讼请求的诉讼时效应当自2018年12月开始起算；关于回迁协议中约定的车库，在2011年12月回迁时明珠园项目部即没有向赵文交付，此时赵文就应当知道其权利受到了侵害，赵文称一直向孙野、蔡广义主张权利，但是没有提供证据予以证实，孙野和蔡广义予以否认，故赵文要求交付车库的诉讼请求已经超过了诉讼时效；关于动迁时收取的20000元楼房差价款，此款是因回迁协议补偿比例过高，孙野派周文军、黄刚收取的差价款，永昌房地产实际收取了该20000元，并将该款做为动迁人员工资给付了王学军，但在实际回迁时，永昌房地产并未按照协议约定交付给原告相应的房屋，故应将该差价款返还给原告，庭审中周文军称该20000元是由其垫付的，但该20000元是以赵文家的楼房差价款交付给永昌房地产，如周文军认为是其替赵文交纳的，可向赵文另行主张权利；关于原告要求被告给付原告楼房差面积10.1平方米的诉讼请求，本院认为，原告实际回迁楼房面积为264.18平方米，回迁协议约定的回迁面积为270平方米，相差的面积为5.82平方米，永昌房地产要求原告补交面积差价款时是按照每平方米2540元收取的，故被告永昌房地产应当按照每平方米2540元对原告进行补偿；关于4.28平方米的楼房差价款，虽然原告没有实际交纳，但是原告所出具的欠据还在被告处，被告永昌房地产应当予以返还。关于原告赵文要求蔡广义共同承担责任的诉讼请求，按照合同相对性的原则，蔡广义没有在拆迁合同中签字，不是一方当事人，且作为开发单位的永昌房地产委托和认可的实际开发人系孙野，不是蔡广义，蔡广义不是明珠园小区的实际开发人，故赵文要求蔡广义共同承担责任的证据不足，本院不予支持。综上所述，原告要求被告永昌房地产按规定办理房屋证照、给付楼房面积差5.82平方米差价款、返还动迁时20000元楼房差价款、返还回迁时交纳的4.28平方米楼房差价款的诉讼请求事实清楚，证据确实充分，本院予以支持；要求被告交付1个20平方米车库诉讼时效已过，本院不予保护；要求被告蔡广义承担连带给付责任证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、在原告赵文涉诉房屋具备办理产权证照的条件下，被告望奎县永昌房地产开发有限公司协助原告赵文办理产权证照手续；二、被告望奎县永昌房地产开发有限公司返还原告赵文5.82平方米楼房差价款14782.8元（5.82平方米×2540元＝14782.8元）、返还赵文楼房差价款20870元、返还10000元欠条一张，上述差价款合计35652.8元及10000元欠条，于本判决生效之日起七日内给付；三、驳回原告赵文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3425元（缓交），由原告赵文负担2425元，由被告望奎县永昌房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判长  马桂婧审判员  尤立娟审判员  王晓东二〇一九年九月二十三日书记员  罗 岩