安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1322民初4469号原告：张道丰，男，1980年8月10日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。原告：高艳，女，1983年7月24日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。上述两原告共同委托诉讼代理人：王鑫宇，安徽烁光律师事务所律师。被告：安灿灿，男，1988年8月16日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：安雯（系安灿灿姐姐），住安徽省宿州市萧县。原告张道丰、高艳与被告安灿灿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告张道丰、高艳及其共同委托诉讼代理人王鑫宇、被告安灿灿及其委托诉讼代理人安雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张道丰、高艳向本院提出诉讼请求：1．请求判令安灿灿协助办理房屋转移变更登记手续；2．判令安灿灿承担税金损失21,300元；3．判令安灿灿赔偿定金损失10,000元；4.本案诉讼费用及相关费用、律师费用均由安灿灿承担。事实和理由：张道丰、高艳与安灿灿通过萧县麦田房产中介有限公司签订存量房买卖合同，约定安灿灿将位于萧县柏星·碧水星城的房屋1套出卖给张道丰、高艳。合同签订之日，张道丰、高艳依约向安灿灿缴纳定金5,000元，交付首付款130,000元。安灿灿用此款还清了银行贷款，解除了抵押，该房屋具备转移登记条件。安灿灿承诺该房屋年限已满两年，但在办理转移登记手续时，发现该房屋并未满两年。据此，张道丰、高艳需要多支付税费21,300元。他们要求安灿灿承担此损失，但安灿灿拒绝承担，也拒绝协助办理产权变更登记手续。综上，安灿灿已构成违约，依据合同法规定及合同约定，安灿灿除承担继续履行责任以外还应当承担双倍定金违约责任及因此产生的诉讼费用、律师费用，办理转移登记时因未满两年多支出的税收费用等。安灿灿辩称，定金5,000元没有收到，只收到13万元购房款，房屋是2014年买的，至2016年房屋已满两年，房产证已交给中介，现同意房屋契税满两年后协助办理房屋转移登记手续，但不同意承担税费、定金损失及其他损失。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对张道丰、高艳提供的证据2存量房买卖合同1份，欲证明双方的买卖合同关系合法成立并生效，张道丰、高艳依约支付合同约定的定金及预付款，根据合同第五条约定安灿灿承诺房屋满两年，同时第六条约定税费的承担，但因该房屋未满两年，安灿灿应承担营业税、附加税等税费，但其拒绝承担上述费用，不配合办理转移登记手续，现已过合同履行期限构成违约，应承担违约责任。安灿灿无异议，但对证明目的有异议，认为房屋已满两年。经审核，对该证据予以认定。证据收条2份、转账凭证1份，欲证明张道丰、高艳向安灿灿支付定金5,000元，购房款130,000元，合计135,000元。安灿灿对收到购房款130,000元无异议，但认为5,000元定金是交给中介的，不是交给他的，他不知情。经审核，安灿灿异议意见不成立，故对该证据予以认定。证据4、房屋所有权证复印件一份，欲证明安灿灿房屋办证年限为2018年，并未满两年，应由安灿灿承担营业税及附加税。安灿灿对真实性无异议，但认为过户时双方从房地产中心拿来的，中介和张道丰、高艳一起拿来交给他的复印件，没见过原件。经审核，对该证据予以认定。证据5代理合同及律师费发票各1份，欲证明根据合同约定，安灿灿违约应承担上述费用。安灿灿对证据对真实性无异议，但认为其不构成违约，买卖合同中只说房屋满两年，没说契税满两年。经审核，对该证据的真实性予以认定。2.对安灿灿提供的证据2物业费收据1份、证据3增值税发票1张，营业税1张、证据4不动产登记工本费发票1张、证据5住宅维修基金专项收据1张、证据6房屋买卖合同1份、证据7储藏室买卖协议1份、证据8存量房买卖合同1份，欲证明房屋已满两年，安灿灿没有违约。证据9银行对单1份，欲证明张道丰、高艳给安灿灿购房款130,000元，余款225,000元没有到账。张道丰、高艳对上述证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为根据财政部、国家税务总局对二手房转让的相关规定及房屋交易惯例，房屋年限是以缴纳契税并办理房屋产权证计算，柏星置业延迟为安灿灿办理产权登记手续并不影响房屋未满两年的事实，安灿灿按照财政部、国家税务总局规定应承担房屋转让营业税及附加税，安灿灿举证的营业税系初次购买商品房所缴纳的，与本案房屋转让无关。经审核，对上述证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月18日，安灿灿（出卖人）与张道丰、高艳（买受人）经萧县麦田房产经纪有限公司居间签订《存量房买卖合同》，约定：张道丰、高艳购买安灿灿位于萧县龙城镇柏星·碧水星城小区3号楼605室（包含储藏室1间），房屋成交总价款355,000元；合同签订之日支付购房定金5,000元，该定金在双方履约时间转为购房款；房屋处于抵押状态，安灿灿承诺于本合同之日其银行初审过后还清贷款，办妥注销抵押登记手续；房屋年限及选择约定过户时间为已满两年未满五年从本合同签订日期起至约定时间前办理转移手续；税费分担为双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，增值税、契税、个税由张道丰、高艳承担，过户手续、银行评估费、办证费由张道丰、高艳承担；付款方式为银行按揭付款，在办理银行审批当日支付首付款135,000元，包含定金，剩余房款220,000元申请银行按揭，并于银行放款当日付给安灿灿；房屋交付为转移登记手续办理完成后交付；双方于2019年6月30日前办理过户手续；双方发生纠纷，诉讼费、律师费、执行费等一切费用全部由违约方承担等。合同签订后，张道丰、高艳依约支付了定金5,000元。2019年4月20日，张道丰、高艳又给付安灿灿购房款130,000元；当日，安灿灿为张道丰、高艳出具收条1份，载明：“本人安灿灿已收到高艳、张道丰购买柏星·碧水星城二期Z16-605室首付款135,000元（包含定金5,000元）。”此后张道丰、高艳与安灿灿依约共同去办理房屋转移登记手续，双方因房屋产权证办理未满两年，需多缴纳税费问题而发生纠纷。另查明，2014年2月5日，安灿灿与安徽省柏星置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发柏星·碧水星城的Z16幢3单元605号商品房；该商品房于2015年5月1日交付。2016年11月3日，安灿灿交付该公司不动产登记工本费60元。2018年10月9日，涉案Z16幢3单元605号商品房办理了房屋产权证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于张道丰、高艳主张安灿灿协助办理房屋转移变更登记手续的诉讼请求。本案中，涉案《存量房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。合同签订后，张道丰、高艳依约支付给安灿灿首付款135,000元；安灿灿依约于2019年6月30日协助张道丰、高艳共同到房管部门办理过户手续，但双方在办理房屋转移登记手续时，因涉案房屋产权证办理未满两年，就多缴纳税费问题双方发生分歧致使未能完成房屋转移登记手续。现张道丰、高艳要求安灿灿协助办理房屋转移登记手续，符合双方合同约定，且不存在不能办理房屋转移登记的情形，故应予支持。就房屋过户产生的税费缴纳等问题，双方应按涉案合同约定履行。关于张道丰、高艳主张安灿灿承担税金损失21,300元的诉讼请求。涉案《存量房买卖合同》约定：“税费分担为双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，增值税、契税、个税由张道丰、高艳承担，过户手续、银行评估费、办证费由张道丰、高艳承担。”按照上述约定，张道丰、高艳应承担过户所产生的增值税、契税、个税等。现张道丰、高艳主张安灿灿承担税金损失21,300元，不符合双方合同约定，亦未能提供相关证据该税金数额的计算依据，故不予支持。关于张道丰、高艳主张安灿灿赔偿定金损失10,000元的诉讼请求。本案中，涉案《存量房买卖合同》就房屋年限约定为已满两年未满五年从本合同签订日期起至约定时间前办理转移手续。根据国税发〔2005〕89、172号文件规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照‘孰先’原则确定购买房屋的时间。”涉案房屋产权证取得时间为2018年10月9日，安灿灿亦未提供契税完税证明，从房产证可以看出涉案房屋交易时显然未满两年。根据安灿灿陈述，中介公司工作人员在征求安灿灿房屋年限时，并未审核查验房产证，而是在查看安灿灿提供的购房票据、安徽省柏星置业有限公司代收契税收据等材料，听取安灿灿对房屋情况的介绍后，认定房屋已满两年，也未告知房屋满两年的含义及交易可能产生的后果；涉案房屋是按揭付款方式，房产证等在银行抵押，安灿灿本人也没有见到涉案房屋产权证，而是在还清银行贷款，解押后双方当事人在办理涉案房屋过户手续时，从中介公司处才见到房屋产权证，得知房屋未满两年；且该合同为萧县麦田房产经纪有限公司提供的格式合同。因此，萧县麦田房产经纪有限公司在居间过程中未履行告知及相应审查义务，存在过失；安灿灿对房屋年限未满两年在主观上并不存在过错，其已按合同约定时间与张道丰、高艳共同办理房屋转移登记手续，履行了合同约定的相应义务，不构成违约。故对张道丰、高艳的该项诉讼请求，不予支持。关于张道丰、高艳主张安灿灿承担律师费5,000元等的诉讼请求。既然安灿灿不存在违约行为，张道丰、高艳的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、安灿灿于本判决生效后十日内协助张道丰、高艳办理涉案房屋转移变更登记手续；二、驳回张道丰、高艳的其他诉讼请求。案件受理费583元，减半收取计292元，由张道丰、高艳负担252元，由安灿灿负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 孙 伟二〇一九年九月二十四日书记员 晁晓晓附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。