重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0152民初2078号原告:重庆市粤昊富商业运营管理有限公司,住所地重庆市潼**江北新城A2-27/01、02号地块2号子地块，统一社会信用代码915002233277601240。法定代表人：郑洋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何林芝，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李一帆，重庆升正律师事务所律师。被告:徐博,男,1979年9月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：彭远嘉，重庆渝潼律师事务所律师。原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司（以下简称粤昊富公司）与被告徐博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序于2019年5月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序，并于2019年7月25日再次公开开庭进行了审理。原告粤昊富公司的委托诉讼代理人何林芝、李一帆、被告徐博及委托诉讼代理人彭远嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤昊富公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商铺租赁合同；2、被告支付原告2018年6月1日至2019年4月13日期间的租金37104元、2018年6月1日至2019年5月31日期间的物业管理费16496元；3、被告支付原告违约金62423.80元。诉讼过程中，原告增加两项诉讼请求：1、被告向原告返还租赁房屋；2、被告支付原告从合同解除之日起到被告实际交还房屋之日止的房屋占用费（此费用按照合同约定的租金计算）。事实和理由：2017年2月22日，原、被告签订商铺租赁合同，约定原告将“仁豪家饰界”二层2127-2130号商铺4间出租给被告，面积329.92平方米，月租金9276元，合同期限为6年，从2017年6月1日起至2023年5月31日止。被告接房后便装修经营。从2018年6月1日起，被告开始拖欠租金、管理费等费用，原告经催收未果。被告徐博辩称，原、被告签订商铺租赁合同属实，被告在经营后发现商场管理混乱、消防存在隐患，与原告协商后未能解决问题，原告就把电停了，原告在租期满一年后提出解除合同，被告亦同意解除，故租赁合同已于2018年5月解除；涉案房屋于2018年12月28日才通过消防验收，被告将未通过消防验收的房屋出租给被告，导致原、被告之间的租赁合同无效；被告认为因原告违约在先，被告不承担责任，且原告主张的违约金过高，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月22日，粤昊富公司（甲方）与徐博（乙方）签订仁豪·家饰界商铺租赁合同，约定甲方将仁豪·家饰界精装馆二层2127-2130号商铺4间（建筑面积约329.92平方米）出租给乙方，月租金9276元，合同期限6年，从2017年6月1日起至2023年5月31日止。租赁合同第三条约定，签订合同时一次性交纳二个月租金，赠送36个月免租期，第一年支付两个月租金，第二年支付四个月租金，第三年支付六个月租金，第四年、第五年、第六年每年分别支付八个月租金，共计36个月租金，每年租金需提前1个月支付，前三年不递增，第四年递增8%，第五年递增10%，第六年不递增。租赁合同第四条约定，乙方在租赁期内擅自撤租，所交经营保证金不退，还应承担余下租期内的所有费用作为违约金。租赁合同第五条约定，乙方须按承租面积交纳管理费，管理费标准为5元／月／平方米；管理费包括市场内外的保安、保洁、绿化、公共设施的保养、维护及公共部分的基本能耗等；中央空调的能耗以运行期间产生的实际费用，按乙方的承租面积分摊另行缴纳；自2017年6月1日起，免收6个月的管理费；管理费按季度付，每季度的第一个月由甲方收取，最后一个月付清下一季度的管理费。合同第七条约定，乙方有权享受甲方为市场提供的服务，服从市场管理，并按时交纳租金、管理费、空调费、政府行政性收费等；上述费用如拖延，甲方有权要求乙方缴纳相应的滞纳金，按应交费用5‰每天收取，若拖欠交付达30天以上，视同乙方违约，甲方有权解除合同，所交保证金不退还，在甲方以书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。合同第十条约定，违约方必须按照本合同规定，向对方支付违约金，导致对方损失的，违约方必须按实际损失额向对方足额赔偿。合同签订后，徐博进入该商铺经营定制家具，并缴纳了第一年的租金、管理费。2018年5月30日，粤昊富公司向徐博发出合同解除通知，载明我司已接贵方撤场书面请求，现根据合同解除撤场相关手续通知日下：1、提供签订租赁合同原件及经营保证金单据给物业；2、根据合同核算相关违约金额；3、签书面解除合同；以上所计算费用解除合同时间当日为准，物业将全面配合。从2018年6月1日起，徐博未缴纳租金，未在商铺经营，此后粤昊富公司对涉案商铺采取了断电措施。2019年1月28日，粤昊富公司物业管理处向徐博发出书面通知，载明因你方欠缴物管费2904元、租金32104元，特通知你方在春节期间（2019年1月31日至2019年2月10日）禁止搬离任何物品，请于2019年2月11日前交清所欠款项。至本案法庭辩论终结前，徐博仍未撤场。另查明，涉案商铺所在的仁豪家饰界商场于2018年12月28日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。上述事实，有当事人陈述、商铺租赁合同、照片、物业费单据、通知、合同解除通知等证据在卷佐证。这些证据经庭审质证和本院审查，足以采信。本院认为，关于原、被告签订的房屋租赁合同的效力问题。虽然《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，但该规定并非效力禁止性规定，并不必然导致合同无效。涉案房屋交付时虽没有取得消防验收合格手续，但原告按时向被告交付租赁房屋，被告对该房屋进行了经营、使用，并未因消防验收问题而影响合同目的实现，且涉案房屋在租赁期间内通过了消防验收，使房屋租赁合同履行过程中存在的瑕疵得以弥补。故被告辩称因涉案房屋未通过消防验收导致租赁合同无效的主张，本院不予支持。本院依法认定原、被告签订的房屋租赁合同有效。关于原、被告签订的租赁合同是否应当解除的问题。双方签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告至今拒付相应租金，已构成违约，且达到了双方约定的解除合同的条件，原告得以行使解除权，且被告亦同意解除合同，故对原告主张解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，本院依法认定被告收到本院送达起诉状副本的时间即2019年4月12日为合同解除之日。被告辩称应以2018年5月30日原告向被告发出合同解除通知之日作为合同解除之日，原告不认可。本院认为，2018年5月30日原告虽向被告发出合同解除通知，但该通知为要约性质，目的是通知被告来签订书面解除合同及核算相关违约金额等，被告并未按照原告要求签订书面解除合同协议，故双方的租赁合同关系并未在2018年5月30日解除，本院对被告的辩解不予采纳。关于原告主张的返还租赁房屋及给付租金、管理费、占用费、违约金能否得到支持的问题。合同解除后，被告未撤场，继续占用租赁房屋无合同和法律依据，因此，对于原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，合同中结算和清理条款继续有效。根据合同约定被告第二年度（2018年6月1日至2019年5月31日）应支付四个月租金即37104元，因租赁合同于2019年4月12日解除，故被告给付租金的期间应为2018年6月1日至2019年4月12日，因该期间不足一年，故被告应给付原告租金为37104元×316天÷365天=32123元，对于原告多主张的租金，本院不予支持。同理，原告主张被告给付2018年6月1日至2019年5月31日管理费16496元，因房屋租赁合同已于2019年4月12日解除，故被告仅应给付原告2018年6月1日至2019年4月12日期间的管理费。被告辩称仅欠付原告管理费7853元，并提交原告于2019年1月28日出具的通知为证，结合原告提交的两张物业费票据，本院认为，原告要求被告支付管理费16496元未提供充分证据，本院对被告的辩解予以采纳，依法认定被告欠付原告管理费金额为7853元。对于原告多主张的物业费，本院不予支持。关于房屋占用费。被告请求原告支付从合同解除之日起到被告实际交还房屋之日止按照合同约定的租金计算房屋占用费。本院认为，该房屋占用费的性质实为损失赔偿，在本院已经支持原告解除合同的前提下，被告占用租赁房屋给原告造成了损失，被告应当按照租金标准向原告支付占用费。故对于原告要求被告支付占用费的诉讼请求，本院予以支持，占用费的计算期间为合同解除次日即2019年4月13日至房屋实际交还之日。关于违约金。原告请求按照合同约定，被告应按合同余下租期内的所有费用的20％支付原告违约金62423.80元，理由是根据合同第四条第3款、第七条第6款的约定，因根据合同条款计算的违约金过高，原告仅要求被告支付违约金62423.80元。本院认为，根据本案实际情况，被告存在拒不支付租金、管理费的违约行为，且被告在庭审中认可曾要求解除租赁合同，以实际行为拒绝履行合同，因此被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。根据本案实际情况，原告应当存在合同解除后的房屋占用费损失、重新招租期间的房屋闲置损失等损失。因原告未举证证明其实际损失，被告认为其违约金的请求金额过高，本院应当酌情予以调整。对原告主张的违约金，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确定。考虑到本院已经支持被告给付原告占用费的诉讼请求，故本院酌定违约金为三个月的租金，按租赁合同第三年（2019年6月1日至2020年5月31日）租金标准计算的费用，即13914元。对原告多主张的违约金部分，本院不予支持。被告辩称，因商场管理混乱、消防存在隐患、原告断电并阻碍被告撤场，原告实施违约行为在先，故被告不应当承担违约责任。本院认为，被告并未举证证明原告在被告未缴纳租金之前实施了断电行为，被告也未证明原告实施了其他违约行为，虽然原告向被告交付的租赁房屋存在瑕疵，但本院在酌定违约金时已做出相应调整，故对于被告的上述辩解理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决如下：一、解除原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司与被告徐博于2017年2月22日签订的《商铺租赁合同》；二、被告徐博于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司返还“仁豪家饰界”精装馆二层2127号、2128号、2129号、2130号商铺；三、被告徐博于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司支付截止2019年4月12日尚欠的房屋租金32123元、管理费7853元；四、被告徐博于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司支付违约金13914元；五、被告徐博于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司支付自2019年4月13日起至实际交还房屋之日止按双方签订的《商铺租赁合同》中约定的对应年度租金标准计算的房屋占用费；六、驳回原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3038元，由原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司负担1379元，被告徐博负担1659元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张 娥人民陪审员  全兴明人民陪审员  廖乾良二〇一九年九月十六日书 记 员  李 星