沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初13491号原告：沈阳市大东区吉祥凯悦主题婚礼酒店。经营者：杨艳国。委托代理人：朱春光。委托代理人：姜璐。被告：沈阳万通瑞志投资有限公司。法定代表人：张婷,职务董事长。委托代理人：李昕桐。委托代理人：白丽杰。原告沈阳市大东区吉祥凯悦主题婚礼酒店与被告沈阳万通瑞志投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱春光、姜璐，被告委托代理人李昕桐、白丽杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还2016年7月1日至2017年8月31日止未交付46个地下停车位租金535295.7元，2、请求判令被告向原告返还2018年7月5日至2019年4月15日止未交付46地下停车位的租金357281.7元；3、请求判令由被告承担全部诉讼费。事实与理由：案外人赵运华和被告沈阳万通瑞志投资有限公司，就案外人赵运华承租房屋用于经营酒店事宜，于2016年7月5日签订了《租赁合同》。后赵运华经营的酒店登记为“沈阳市大东区吉祥凯悦主题婚礼酒店”，即本案原告。原告按照该合同第9.6条之约定，在设立后依法受让了案外人赵运华在该合同项下的权利和义务。《租赁合同》约定，被告将位于大东区的部分区域、建筑面积12536.2平方米的房屋出租给原告，租赁期限为20年，第一至第五租赁年度租金为1元/日/平方米；租赁房屋所在建筑物的地下一层（停车场）的一部分同时租赁给原告使用，租金已计入总租金，租金期限与地上部分的租赁期限相同；被告应当于2016年7月1日前将租赁房屋交付给原告。《租赁合同》签订后，被告只交付了地上租赁房屋和26个地下停车位，剩余46个地下停车位直到2019年4月16日才交付给原告使用，因此被告应当返还未交付46个车位期间的部分租金作为补偿。为维护自身合法权益，原告曾于2018年通过诉讼的方式，请求贵院判令被告返还其中2017年9月1日至2018年7月4日期间的车位租金，该判决最终认定的返还租金数额计算方式为12536.2平方米*逾期交付车位天数*1元/天/平方米*10%，该判决已履行完毕。但被告经催告后，至今尚未归还2016年7月1日至2017年8月31日，2018年7月5日至2019年4月15日未交付车位期间的租金共计892577.4元，原告无奈起诉至法院，请求维护原告之合法权益。被告辩称：一、答辩人已经履行了交付停车位的义务，原告要求答辩人承担违约责任没有事实和法律依据。通过调取(2018)辽0104民初5717号判决卷宗，原告曾在该案中提交了一份2017年9月1日的《交接单》，该份证据载明：案涉72个停车位已经移交给原告，原告在该交接书中加盖公章，证明原告对于案涉车位已交付的事实是认可的。另外，依据《租赁合同》第一条及第五条的约定，案涉场地的租金计算方式是每日每平方米（建筑面积）1元，而建筑面积12536.20平方米是指建筑物一层、二层、三层的区域面积，并不包含地下车库的面积，即车位是免费使用的，事实上在合同履行过程中，答辩人也从未向原告收取过案涉停车场的租金，故原告主张返还租金没有事实根据。再次，依据《租赁合同》第9.3条约定：乙方享有地下一层（停车场）一部分的使用及管理权、承担维护和管理义务。乙方与第三方另行签订停车场委托管理协议。地下停车场划出550平米用于乙方建冷库、电梯井、垃圾房。”根据该条款约定，答辩人在2017年9月1日将停车位交付原告后，即履行完毕了合同约定义务。至于，原告与第三方是否签订停车场委托管理协议、签订后第三方是否收取费用等均与答辩人无关，如原告认为第三方未履行停车场的管理义务影响其使用的应向第三方主张权利，无权向答辩人主张。退一万步讲，即便原告有证据证明答辩人存在违约行为，但关于停车场的现状原告在签订合同之初是完全明知且认可的，因为根据双方于2017年8月2日签订的《的补充协议》第七条第5款约定：乙方了解车场现状，对车场现状认可（包括但不限于管理、运营、设备、设施现状），同意现状交接接收，甲方不承担任何责任和义务。在这份补充协议之后，双方于2017年9月1日办理了交接，并签订了《交接单》。从合同的签订到履行过程中可知，原告对停车场的情况是知晓且认可的，答辩人已经将案涉停车位交付原告使用，已经交付完毕合同项下的交付义务，不存在违约行为，进而原告要求答辩人承担违约责任并返还租金缺乏依据。二、原告的诉讼请求部分超过诉讼时效，部分属于重复诉讼，依法不应予以支持。首先，原告第一项诉请的时间为2016年7月1日至2017年8月31日，已经超过了诉讼时效。在(2018)辽0104民初5717号案件中，原告并未针对该部分诉请提起诉讼，不能引起诉讼时效的中断。所以原告的该项诉请已经超过法律规定的诉讼时效，且不属于中断情形，无法引起诉讼时效中断。其次，原告曾于2018年诉讼过，而现在又再次诉讼。值得探究的是，在2018年诉讼时原告并未要求答辩人支付2016年7月1日至2017年8月31日的租金，而该案件过去一年之久后，原告又再次提起诉讼，主张该时段租金，答辩人有理由相信，原告实际上对答辩人已经交付停车位的行为作出了行为上的认可，否则原告应对此行为做出合理解释。综上所述，答辩人已经履行了交付停车位的义务，原告要求答辩人承担违约责任并返还租金没有事实和法律依据，原告的诉请超过诉讼时效依法应予以驳回。本院经审理认定如下事实：原告与案外人赵运华于2016年7月5日签订租赁合同约定，被告将位于沈阳市大东区的部分区域，建筑面积12536.2平方米出租给赵运华经营酒店有限公司（公司的名称最终以工商机关登记为准），租赁期限20年，第一至第五租赁年度租金为1元/日/平方米；租赁房屋所在建筑物的地下一层（停车场）的一部分同时租赁给原告使用，租金已计入总租金，租赁期限与地上部分的租赁期限相同；原告享有地下一层（停车场）的一部分的使用及管理权、承租维护和管理义务，地下停车场划出550平方米用于原告建冷库、电梯井、垃圾房；双方同意酒店有限公司依法成立后十日内，赵运华须将本合同项下权利与义务一并转让给该公司。工商机关登记的酒店有限公司为沈阳市大东区吉祥凯悦主题婚礼酒店，即本案原告。2017年8月2日，原、被告双方签订补充协议，约定原告租赁被告地下负一层停车场，面积4518.84平方米，被告交给原告使用地下负一层停车位共计72个，其中设备用房占用26个车位（550平方米），其余有46个车位（3968.84平方米）。租赁费用包含在2016年7月5日签订的租赁合同中。2017年9月1日，原、被告双方签订交接单，内容为被告将地下停车场部分4518.84平方米及地下停车位72个移交给原告，双方现场确认无误，交接事宜完成。但因地下停车场入口处由第三方管理，地下停车场46个车位（3968.84平方米）原告当时无法使用。2018年5月，原告将被告诉至本院，要求被告交付46个车位，并给付2017年9月1日至2018年5月1日租金，本院判决被告返还原告2017年9月1日至2018年5月1日已交租金10%即384861.3元。被告上诉后，沈阳市中级人民法院维持原判。2019年4月16日，原被告及第三方签订地下车位交接单，确认地下46个车位交付原告使用。原告交纳房屋租金至2020年7月4日。2019年5月31日，原告向被告发出律师函、要求返还未交付46个车位期间即2016年7月1日至2019年4月15日期间10%的租金。2019年7月5日，被告回函，认可民事判决认定的租金384861.3元和诉讼费7037元。上述事实，有租赁合同、补充协议、交接单、民事判决书等证据及庭审笔录，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，原告依约向被告交纳了租金，被告将房屋及地下停车位26个车位交付原告使用，但有46个车位因入口处由第三方管理，直至2019年4月16日才交付原告使用，故应视为被告的交付义务未完成。依双方合同约定，租金标准系按房屋面积进行计算，地下车位的面积未单独计算租金，但地下车位的租金已计算在总租金内，租金标准的确定已考虑到地下车位的使用价值。地下车位作为房屋的附属部分，原告无法使用期间，对原告承租房屋期待获得的利益造成一定的减损，故被告应向原告返还部分租金作为补偿，标准应按合同约定的租金标准的10%返还。故被告应向原告返还2016年7月1日至2017年8月31日租金535295.7元（12536.20平方米×427天×1元×10%），2018年7月5日至2019年4月15日租金357281.7元（12536.20平方米×285天×1元×10%），共计892577.4元。关于被告提出的2016年7月1日至2017年8月31日租金已过诉讼时效问题。因原告于2019年5月31日向被告发出律师函，其中主张2016年7月1日至2017年8月31日租金，根据我国民法总则关于诉讼时效期间三年的规定，原告在诉讼时效存续期间内主张权利，诉讼时效中断，故被告的抗辩理由不能成立。被告的其他抗辩理由，在前次诉讼中已经主张，且缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳万通瑞志投资有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告沈阳市大东区吉祥凯悦主题婚礼酒店租金892577.4元（2016年7月1日至2017年8月31日，2018年7月5日至2019年4月15日）；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费12726元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长 刘 鹏审判员 雷 凯审判员 贾雪艳二〇一九年九月三十日书记员 白 璐