河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终4137号上诉人（原审被告）：汪海庆，男，1976年9月4日出生，汉族，住安阳市文峰区。上诉人（原审被告）：穆红文，男，1973年4月27日出生，汉族，住安阳市文峰区。被上诉人（原审原告）：安阳市嘉亘物业有限责任公司，住所地安阳市文峰区惠苑街**。法定代表人：杨九丽，职务：总经理。委托诉讼代理人：王磊，河南骏腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈建广，男，1976年6月1日出生，汉族，住安阳市北关区。上诉人汪海庆、穆红文因与被上诉人安阳市嘉亘物业有限责任公司（以下简称嘉亘物业公司）、陈建广租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2018）豫0502民初3079号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汪海庆、穆红文上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回嘉亘物业公司的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由嘉亘物业公司、陈建广承担。事实与理由：1.一审法院将案由由排除妨害纠纷径行变更为租赁合同纠纷，却未将变更案由的情况通知汪海庆、穆红文，未告知汪海庆、穆红文针对新案由重新准备证据的权利、针对租赁合同关系提出抗辩的权利、提起反诉的权利，剥夺了汪海庆、穆红文的抗辩权、举证权、反诉权，程序违法。2.汪海庆、穆红文与陈建广签订的租赁合同合法有效，至今尚未解除，汪海庆、穆红文依然合法拥有该房屋的使用权。嘉亘物业公司通过民事诉讼的方式要求汪海庆、穆红文搬迁出房屋，其主观目的是在利用合法手段，掩盖其非法目的及自身的违约侵权行为。嘉亘物业公司答辩称，驳回上诉，维持原判。陈建广答辩要求依法判决。嘉亘物业公司一审诉讼请求：1.判令被告汪海庆、穆红文立即腾清两人占用的安阳市安泰苑非机动车库，将该车库移交给原告；2.依法判令被告支付从2016年8月1日至实际腾清之日的占用费，每月按1000元计算，暂计2万元；3.本案诉讼费由两被告承担。一审法院查明，1.安阳市机关事务物业发展中心于2017年6月22日更名为安阳市嘉亘物业有限责任公司。2002年，甲方委托方安阳市行政中心筹建处与受托方乙方安阳市机关事务物业发展中心签订《物业管理委托合同》，委托乙方对东环居住1#小区（安惠苑小区）、2#小区（安泰苑小区）实行物业管理。2004年12月1日，2006年10月18日，安阳市行政中心建设工程筹建处与安阳市机关事务物业发展中心分别续签《前期物业管理委托合同》。2009年10月18日，甲方委托方安阳市机关事务管理局与受托方乙方安阳市机关事务物业发展中心签订前期物业管理委托合同，委托乙方对安惠苑、安泰苑、安康苑实行物业管理服务，委托管理期限：自2009年10月18日起至业主委员会成立续签新的合同。2.2005年11月1日，甲方安阳市机关事务物业发展中心与乙方被告陈建广签订协议书1份，将安泰苑车库管理租赁给被告陈建广承包经营，协议约定：租赁期间，乙方不得利用所租房屋从事其他经营。原告诉称2009年之后，原告未与被告陈建广再续签协议，陈建广一直实际租赁经营车库，2016年6月，原告通知陈建广收回车库事宜，2016年7月30日，原告实际收回机动车库和非机动车库西半部分，2016年9月，原告开始对车库进行实际管理。因东半部分由被告穆红文、汪海庆实际占用，原告未能收回。原告认可其对穆红文、汪海庆在安泰苑小区地上车库建设、经营乒乓球馆的事实是知情的。被告陈建广认可2003年开始其与原告签订合同开始管理安泰苑小区车库，刚开始是一年或两年一签合同，到二〇一几年就没有再签合同了，其仍租用车库，一直向原告交租金，直至2016年7月原告将车库收回。3.2014年3月，被告穆红文、汪海庆开始租赁案涉安泰苑小区车库东半部分地上的场地建设乒乓球馆。2015年12月29日，被告穆红文作为乙方承租方与甲方出租方被告陈建广签订租赁合同一份，合同主要内容包括：乙方承租甲方位于安阳市安泰苑车库地上场地，用于建设乒乓球馆；租赁期限5年，自2015年12月30日起至2020年12月30日止；每年租金9600元，付款方式自2015年起，每年12月30日乙方向甲方预先支付下一年房租；乙方于合同签订时缴纳500元履约保证金；双方合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额15%的违约金，并赔偿乙方投资的装修费用以及未到期学员学费等衍生费用。被告穆红文辩称被告在安泰苑小区经营乒乓球馆，对安泰苑小区成人练球不收费，儿童收的是半价，小区外儿童跟教练学打球400元/人/月，成人自己打球600元/人/年，2016年停水停电后，成人不再收取费用，教小孩儿800元/年50次课，现在还有将近30个学员。原告提交的照片显示，2017年4月5日，原告在乒乓球俱乐部门口张贴告知书，主要内容为：乒乓球俱乐部，接到市长热线投诉，多次通知你部限期搬迁，并已延期多次，你部至今置之不理，仍未搬迁。为恢复车库使用功能，给居民一个存放车辆正常秩序，现告知你部，最后期限5日内必须搬清，否则我们将强行将物品移走，所产生的一切后果由你部承担。搬迁期内禁止练球扰民，请你部积极配合。2017年4月6日，安阳市机关事务物业发展中心安泰苑管理处在车库放置告示牌，内容包括：乒乓球俱乐部停止经营，限五日内搬离，停止一切打球、练球活动。2017年11月20日，原告向被告穆红文、汪海庆发送律师函，内容包括：从维护小区电动车充电消防安全和全体业主的利益出发，从2016年7月底收回安泰苑车库，恢复非机动车库功能，对小区业主免费开放…要求二被告7日内与原告联系，否则原告将采取一切手段维护广大业主的合法权益。被告穆红文对原告提交的告知照片无异议，辩称2016年8月1日，原告将乒乓球馆的门锁住，进行停水、停电，在门口张贴了告知搬离的通知，因为原告的合同尚未到期，且刚进行了大量投资，院内还有球友、小孩需要练球，就没有搬离。认可收到了原告的律师函，4.原告提交的安泰苑小区平面规划图显示案涉被告穆红文、汪海庆占用的安泰苑车库地上场地规划用途为半地下车库。原告提交《中华人民共和国公安部关于规范电动车停放充电加强火灾防范的通告》，诉称2015年因郑州一小区电动车充电引发重大火灾，导致13人死亡，随后全国开始排查小区充电设施和充电场所，要求每个小区为业主设置集中充电场所，做好消防工作，被告穆红文、汪海庆占用车库经营乒乓球馆改变了规划，存在消防隐患，原告作为小区的物业管理，负有相关责任，在多次协商未果的情况下，原告才提起诉讼。对于当事人有争议的事实和证据，三被告辩称原告作为物业服务管理人对案涉房屋仅享有管理权，不享有物权请求权，原告主体不适格，原告认为原告要求的是返还原物，原告依据前期物业合同获得了对车库行使占有、管理、使用的权利，按照承包合同原告将车库租赁给陈建广，陈建广私自与被告穆红文、汪海庆签订租赁合同，未经原告同意。原告有权要求后续占有人返还占有物。一审法院认为，关于本案案由，根据审理查明情况，原告于2005年11月份将案涉安泰苑小区车库整体租给被告陈建广经营管理至2016年7月，被告陈建广在其租赁期间，于2015年12月29日将车库地上场地转租给被告穆红文、汪海庆经营乒乓球馆，现原告作为房屋出租方，要求被告返还房屋，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷，原告作为安泰苑车库的管理人诉讼主体资格适格。《中华人民共和国合同法》规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。安泰苑小区平面规划图显示，案涉二被告占用的车库地上部分规划用途为半地下车库。依据原告与陈建广之间签订的协议书，协议约定陈建广租赁经营安泰苑车库，租赁期间，不得利用所租房屋从事其他经营。现被告陈建广将车库地上场地租赁给被告穆红文、汪海庆经营乒乓球馆，违反了合同约定及相关法律规定，且存在消防安全隐患，陈建广租赁的安泰苑小区车库其他部分，原告已于2016年7月实际收回，现原告主张被告穆红文、汪海庆将其占有的车库地上部分返还原告，符合法律规定，法院予以支持。原告主张被告穆红文、汪海庆支付自2016年8月1日起至实际腾清之日的占用费，每月按1000元计算，考虑被告穆红文、汪海庆在安泰苑小区投资建设乒乓球馆为小区业主提供了体育活动场所，2016年8月份因原告停水停电行为乒乓球馆未正常经营，原告作为小区物业管理人，对被告穆红文、汪海庆在小区建设、经营乒乓球馆明知，但未在二被告投资建设之初予以制止，原告自身存在一定过错，对原告要求被告支付占用费的诉讼请求，法院不予支持。参考被告穆红文与陈建广合同约定的租金情况，法院确认如果被告穆红文、汪海庆未在法院限定期限内搬离并腾清车库地上场地，被告穆红文、汪海庆需自本判决限定的履行义务期满日起，按照每日30元支付原告安阳市嘉亘物业有限责任公司迟延履行金至义务履行完毕之日止。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、限被告穆红文、汪海庆于本判决生效之日起十五日内搬出安泰苑小区车库地上场地，并将该场地归还原告安阳市嘉亘物业有限责任公司；逾期不履行本生效判决确定的义务，被告穆红文、汪海庆需自本判决限定的履行义务期满日起，按照每日30元支付原告安阳市嘉亘物业有限责任公司迟延履行金至义务履行完毕之日止；二、驳回原告安阳市嘉亘物业有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告穆红文、汪海庆负担。二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，嘉亘物业公司、陈建广和穆红文、汪海庆之间系出租人与承租人和次承租人之间的关系。嘉亘物业公司与陈建广不再签订书面的租赁合同后，双方之间为不定期租赁合同关系，双方均可随时解除合同。嘉亘物业公司从2017年4月5日开始要求穆红文、汪海庆搬离案涉房屋和场地，其行为表示要求解除与陈建广的租赁合同，该合同从嘉亘物业公司要求时解除。因嘉亘物业公司与陈建广的租赁合同解除，陈建广对案涉场地不再享有出租权，其与穆红文、汪海庆之间签订的租赁合同在嘉亘物业公司与陈建广的租赁合同解除后的部分无效。由于次承租人穆红文、汪海庆占有案涉场地，在其合同无效后负有返还场地义务，故一审法院判决穆红文、汪海庆归还案涉场地并无不当。关于案由问题，当事人向法院起诉后，法院根据当事人的诉讼请求和理由及答辩人的意见及双方提供的证据在确定基本事实的基础上确定案由，法院确定案由后并无义务通知当事人，也不影响当事人的诉讼权利，穆红文、汪海庆认为法院变更案由影响了其诉讼权利的主张无法律依据，本院不予支持。综上所述，汪海庆、穆红文的上诉请求应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由汪海庆、穆红文负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇一九年九月二十六日书记员  邢露露