河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初23943号原告李仙，女，汉族，1976年8月23日出生，住郑州市。委托代理人潘新召，河南智言律师事务所律师。委托代理人杜书培，河南智言律师事务所律师被告河南省军安实业服务中心有限公司，住所地郑州市金水区民航路******，统一社会信用代码：914101007390897602。法定代表人蔡进生。委托代理人高阳，河南修谨律师事务所律师。委托代理人徐伟，河南修谨律师事务所实习律师。被告郑州市金水区君浩商务酒店，住所地郑，住所地郑州市金水区民航路**企业**大厦第**信用代码：92410105MA42G58N6L。经营者：刘秋良，职务经理。委托代理人弓二培，男，汉族，1989年10月16日出生，住郑州市惠济区，公司员工。委托代理人朱庆祥，河南步青律师事务所律师。原告李仙诉被告郑州市金水区君浩商务酒店、河南省军安实业服务中心有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜书培到庭，被告郑州市金水区君浩商务酒店委托代理人弓二培、朱庆祥到庭，被告河南省军安实业服务中心有限公司委托代理人高阳、徐伟到庭。本案现已审理终结。原告李仙向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告之间签订的合同中约定被告河南省军安实业服务中心有限公司出租的原告名下房屋(所有权证号:豫20**郑州市不动产权第**)的内容无效。2、判令被告郑州市金水区君浩商务洒店向原告李仙支付房屋使用费暂计24884元(以涉案房屋实际的科金数额为准，该房屋使用费自2018年11月9日起计算至法院生效判决确定的履行期限)3、判令被告河南省军安实业服务中心有限公司向原告支付房屋占用费235116元(自2012年8月29日起计算至2018年11月8日);并在已收到的租金数额范围内对第二项诉请中的款项承担补允责任4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由:2004年，原告与被告河南省军安实业服务中心有限公司(以下简称:军安公司)签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋。但军安公司一直占用涉案房屋用于办公和出租，并拒绝为原告办理相关手续。之后，原告对军安公司提起诉讼。2018年11月，郑州市中级人民法院作出判决。2019年2月12日，房管部门向原告发放了不动产证书。军安公司在非法占有涉案房屋期间，一直将该房屋用于办公和非法出租给被告郑州市金水区君浩商务酒店(以下简称:君浩酒店)经营使用，并收取租金。原告在起诉军安公司前、诉讼过程中，多次与二被告交涉，告知其相应的法律后果，但二被告一直不予理会。郑州中院作出判决后，原告拿着判决书找君浩酒店负责人沟通，但居然无视法院生效判决，致原告合法权益于不顾，仍坚持将租金交由军安公司。被告的行为严重侵犯了原告的正当权益，故原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判。被告河南省军安实业服务中心有限公司辩称：一、李仙与被告之间并不存在真实的商品房买卖关系，涉案房屋的所有权应归被告。首先，李仙是以其持有的发票作为交付首付款的凭证，但发票最多只能证明有业务发生，不能证明款项是否收付；仅凭发票不能证明李仙已将87302元的首付款支付给了被告，其应提供相关转账记录或现金交付的证据。其次，自2004年12月至2012年12月的月供共计205039.62元是由被告支付的。因为李仙违反双方当初的约定不为被告出具房屋权属的证明材料，故被告自2013年起便不再继续支付每月的月供；关于月供的支付，与李仙情况相同的张超建、李海鹏、王林晓、彭冠民、彭冠玲等人已经承认是由被告统一支付的。二、被告与郑州市金水区君浩商务酒店的租赁合同合法有效。2014年8月20日，被告与君浩酒店签订《租赁协议》，约定租赁期限为2014年10月1日至2026年9月30日，其中2014年10月1日至2019年9月30日的租金为每年65万元；2017年10月1日，双方签订《租赁协议补充协议》，将2017年10月1日至2019年9月30日的租金调整为每年60万元，后实际履行是按每年54万支付的。上述《租赁协议》及《租赁协议补充协议》符合民事法律行为的生效要件，李仙也没有证据证明协议存在无效情形，其确认协议无效的诉请应予驳回。三、李仙主张被告自2012年8月29日起支付房屋占有使用费没有事实和法律依据。（一）李仙只能要求被告支付逾期交房和办证的违约金。李仙主张房屋占有使用费是基于其对涉案房屋享有的所有权，而其所有权的取得是来源于与被告之间的房屋买卖合同，假设该房屋买卖合同关系真实存在，李仙也只能依据合同的约定向被告主张权利。根据买卖合同的约定，李仙可要求被告交付房屋、办理房产证，逾期交付和办证的可主张违约金，但上述违约金的性质为债权请求权，已超过诉讼时效，生效的判决对该事实已予以确认，因而不应得到支持。（二）李仙主张房屋占有使用费的起算点应为二审判决生效后的第二天。李仙是基于对房屋的所有权主张的排除妨害，但在涉案房屋权属查明前，李仙的所有权并未经登记或判决确认，在此之前，李仙没有证据能够证明其对涉案房屋当然地享有所有权，因而也不能要求被告向其支付房屋使用费。退一步讲，即便能够主张，该使用费作为债权请求权也应适用诉讼时效的规定，对于超过的部分不予支持。四、对被告代为支付的房屋维修基金、测绘费等费用，李仙应予以偿还，面积补差费用应支付给被告。既然李仙坚持其为涉案房屋的所有权人，那么基于涉案房屋产生的费用也应由其承担，所以对于被告代为支付的房屋维修基金、测绘费，以及面积补差费用等48754.92元，李仙应予以偿还和支付。综上，李仙所述缘由及诉请与事实不符，缺乏法律依据。望法庭能保护被告的合法权益，依法驳回其对被告的诉求。被告郑州市金水区君浩商务酒店辩称：一、买卖不破租赁，被告与军安公司签订的《租赁协议》合法有效。1、郑州市金水区民航路15号企业一号大厦系由军安公司开发建设，被告承租时，涉案房屋所有权归军安公司。被告于2014年8月20日与军安公司签订了《租赁协议》，承租期限为12年。2、买卖不破租赁。2018年11月份郑州市中级人民法院才就涉案房屋作出判决，而被告租赁时间为2014年，即被告与军安公司签订《租赁协议》系在原告取得涉案房屋所有权之前，依据我国《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”规定，被告与军安公司之间《租赁协议》中关于涉案房屋部分内容合法有效，即使发生所有权变更，原告仍应当继续履行《租赁协议》的义务。二、被告已支付过租金，不应当再向原告支付房屋使用费。被告承租涉案房屋期间，被告均系按照合同约定，及时向军安公司支付房屋租金（包含原告主张的自2018年11月9日至今的房屋租金），从未欠缴，不应当再支付任何房屋使用费，退一步讲，即使被告与军安公司就涉案房屋的租赁内容无效，原告主张时间段内的涉案房屋的租金也应当由军安公司向原告支付。三、被告承租权的取得是善意的，其善意的信赖利益应当受到保护。四、涉案房屋所在楼层未分割，无法单独利用。被告承租的企业一号大厦20层整层经营酒店多年，涉安楼层并未进行分割，无法看出具体的门牌号、房屋起始、具体坐落，无法单独利用，若判定被告与军安公司就涉案房屋签订的租赁协议内容无效，将致使被告无法整体利用二十层剩余房屋，酒店将无法经营，给被告造成巨大的经济损失，不利于社会经济的发展。综上所述，被告与军安公司之间的《租赁协议》合法有效，被告在已支付租金的情况下，不应当再向原告支付任何房屋使用费，原告诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回。本院经审理查明以下事实：1、2014年原告将被告南省军安实业服务中心有限公司（以下简称“军安公司”）诉至本院，请求被告军安公司协助原告办理位于郑州市××区民航路××单元××号房屋登记手续，并赔偿逾期交房违约金138861.64元（2005年12月1日暂计至2014年8月30日）。本院作出（2014）金民二初字第6156号民事判决判令：“一、被告河南省军安实业服务中心有限公司于本判决生效后三十日内协助原告李仙将位于金水区民航路19号1幢20层2018号房屋的产权证办理至原告李仙名下（办证产生的相关费用由原告李仙负担）；二、驳回原告李仙的其他诉讼请求。”后（2018）豫01民终14106号民事判决判令维持（2014）金民二初字第6156号民事判决。2019年3月15日，原告取得金水区民航路××号房屋的不动产权证书。根据不动产权证书显示，该房屋建筑面积为132.85㎡。2、2014年8月20日，被告军安公司与被告郑州市金水区君浩商务酒店（以下简称“君浩酒店”）经营者刘秋良签订《租赁协议》一份，该协议约定，被告军安公司将位于郑州市民航路15号企业一号大厦第二十整楼（建筑面积约2100平方米，房屋37间、餐厅一间，共38间）出租给刘秋良，租赁期限自2014年10月1日至2026年9月30日。租金支付方式为：2014年10月1日至2019年9月30日，每年65万元；2019年10月1日至2024年9月30日，每年70万元；2024年10月1日至2026年9月30日，每年75万元人民币。该合同还就房屋交接、款项支付方式及其他条款进行了约定。落款处为被告军安公司盖章及案外人刘秋良签名。3、2017年10月1日，被告军安公司与被告君浩酒店签订《租赁协议补充协议》一份，该协议载明：“鉴于双方于2014年8月20日签订租赁协议，2017年9月1日甲方（军安公司）回收2013房屋做办公室使用。据此，双方于2017年10月1日签订如下补充协议：一、双方于2014年8月20日签订的房屋租赁合同条款除第四条以外继续有效；二、房屋的租金由原定协议的每年减少5万元人民币，即租金标准具体调整为：2017年10月1日至2019年9月30日，每年60万人民币；2019年10月1日至2024年9月30日，每年65万人民币；2024年10月1日至2026年9月30日，每年70万人民币……”4、另查明，涉案的位于金水区民航路××号房屋，被告军安公司从未交付原告占有、使用。该房屋现由被告君浩酒店根据上述《租赁协议》及《租赁协议补充协议》的约定承租经营。5、庭审过程中，本院询问原告其诉讼请求第一项要求确认的对象，原告称其要求确认2014年8月20日刘秋良与被告军安公司签订租赁协议以及、2017年10月1日被告军安公司与被告君浩酒店签订的《租赁协议补充协议》无效。6、被告君浩公司已向被告军安公司支付房屋租金，租金总额135000元，期限自2019年4月1日至2019年6月30日。庭审后，被告君安公司向本院陈述，其现收取租金的物业总面积为2040.92平方米。本院认为，关于2014年8月20日《租赁协议》效力的问题，该协议是案外人刘秋良与被告军安公司所签，而刘秋良并非本案当事人，故对于该合同的效力问题，不宜在本案中予以评价。关于2017年10月1日《租赁协议补充协议》的效力问题，该协议的签订是被告军安公司与被告君浩酒店的真实意思表示，且内容并不违反法律及行政法规的强制性规定。原告请求确认该合同无效的理由是二被告恶意串通损害第三人利益，但并未举证证明被告君浩酒店在恶意。且在《租赁协议补充协议》签订时，原告并未取得涉案房屋的所有权，故亦不能推定被告君浩酒店存在恶意。因此，原告请求确认《租赁协议补充协议》无效证据不足，本院不予支持。关于原告主张被告君浩酒店向其支付房屋使用费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本院（2014）金民二初字第6156号民事判决赋予了原告请求被告军安公司协助办理转移登记的债权，并非确立原告物权。原告物权的确立，应当以不动产权证书登记的日期为准，即2019年3月15日。自2019年3月15日起，原告取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋享有占有、适用、收益、处分的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故被告君浩酒店在原告取得房屋所有权后有权继续承租房屋，但应当按照合同约定向原告支付房屋使用费。关于房屋使用费的计算标准问题，根据《租赁协议补充协议》的约定，2017年10月1日至2019年9月30日，每年租金60万元，物业总面积2040.92平方米，即每平方米每月租金为24.50元（600000÷12÷2040.92）。原告房屋面积为132.85平方米，原告应收租金为3254.83元。自2019年3月15日至2019年6月30日，共三个半月，租金为11391.91元（3254.83×3.5）。因被告君浩酒店仅按照45000元/月的标准向被告军安公司支付2019年4月1日至2019年6月30日的房租，故原告应收的11391.91元应由二被告按照比例分担，由被告军安公司支付其已收取君浩酒店的10252.72元（11391.91×45000/50000），应由被告君浩酒店向原告补足剩余的1139.19元（11391.91×5000/50000）。自2019年7月1日起，被告君浩酒店应当按照每月3254.83元的标准向原告支付房屋使用费，暂计至2019年8月31日，为6509.66元。此后被告君浩酒店应继续按照《租赁协议补充协议》约定的标准，向原告支付房屋使用费至本判决确定的付款之日止。关于原告主张被告军安公司支付其2012年8月29日至2018年11月8日房屋使用费的问题。如前所述，原告在房屋登记在其名下之前，对涉案房屋并无所有权，因此也不存在所谓的房屋收益问题。故在2019年3月15日之前涉案房屋的收益均与原告无关。至于被告军安公司迟延为原告办理产权登记给原告造成损失，属于原告与被告军安公司在履行商品房买卖合同中的违约问题及损害赔偿问题，不属于本案的审理范围。故原告主张被告军安公司支付其房屋占用费，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南省军安实业服务中心有限公司于本判决生效后十日内支付原告李仙2019年3月15日至2019年6月30日的房租10252.72元；二、被告郑州市金水区君浩商务酒店于本判决生效后十日内支付原告李仙2019年3月15日至2019年6月30日的房租1139.19元；三、被告郑州市金水区君浩商务酒店于本判决生效后十日内支付原告李仙房屋使用费6509.66元（暂计至2019年8月31日，此后继续按照《租赁协议补充协议》的约定的租金标准支付至本判决确定的付款之日止）；四、驳回原告李仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，适用简易程序减半收取2600元，由原告李仙负担2400元，二被告各负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  司振魁二〇一九年九月十八日书记员  郑 璐