山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终7420号 上诉人（原审被告）：慕乾勇，男，1972年12月23日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：冯海艇，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李尚远，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘晓明，男，1977年8月8日出生，汉族，户籍地吉林省大安市，现住青岛市市**。 委托诉讼代理人：刘文戈，山东博论律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宁，山东博论律师事务所律师。 上诉人慕乾勇与被上诉人刘晓明房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 慕乾勇向本院提出上诉请求：1、请求撤销山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初875号民事判决书中第二项，以刘晓明所欠80万元债务折抵慕乾勇所欠租金551292.6元；2、鉴定费、诉讼费由刘晓明承担。事实及理由:在（2018）鲁02民终2219号案件的审理过程中，二审法院居然罔顾事实，认可了刘晓明的虚假陈述，并据此作出了错误的判决。针对山东神给青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初1310号判决书，青岛市中级人民法院（2017）鲁02民终7833号民事裁定书撤销了一审法院的错误判决，发回重审。发回重审的本案即（2018）鲁0202民初875号民事判决书，该判决书根据（2018）鲁02民终2219号的终审判决书所否定的80万元债权判决解除《房屋（商铺）租赁合同》，因此所有的错误均源自（2018）鲁02民终2219号民事判决书，而2219号判决书的错误源自刘晓明的虚假陈述在未经质证的情况下得到了认可。对于刘晓明自认的欠款80万的事实本无需证明，二审法院在审理（2018）鲁02民终2219号案件仅凭刘晓明在法庭上的虚假陈述即改变了对于无需证明事实的认定，可见司法公正之路阻堵且漫长。虽然慕乾勇已经向刘晓明交付了涉案房屋，但是，刘晓明尚欠慕乾勇等人（富驰恒远）80万元欠款仍是不争的事实，因此，慕乾勇仍有权利按照刘晓明所认可的债务对于租金进行折抵。 刘晓明二审中答辩称：上诉人的上诉请求不成立，不存在以欠款折抵房租情况，原审查明的80万欠款是不存在的，上诉人却仍以此作为上诉理由提出是没有任何事实和法律依据的，因此属于无理缠诉，应依法予以驳回。同时双方于2019年9月8日已根据原审的判决内容，将涉案房屋进行了交接，因此上诉人的上诉实际上已经没有任何实际意义，上诉人应依法履行法院判决的内容，支付被上诉人房租。 刘晓明一审中提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除刘晓明、慕乾勇双方于2014年2月20日签订的《房屋（商铺）租赁合同》；2.请求法院依法判决慕乾勇立即向刘晓明支付2014年2月26日至2016年2月25日房屋租金共计60万元；3.本案诉讼费用由慕乾勇承担。事实与理由：刘晓明、慕乾勇系好朋友关系。慕乾勇急用房屋经营保险业务，刘晓明就将自己所有的青岛市市南区山东路2号甲11层F户、G户房屋租赁给慕乾勇使用。因慕乾勇着急使用房屋，刘晓明就同意其先进驻了房屋。后双方于2014年2月20日签订了《房屋（商铺）租赁合同》，约定租赁期限自2014年2月26日至2024年2月26日，共计十年。因当时双方关系较好，今后有可能合作项目，所以当时只口头约定每年租金30万元。但慕乾勇一直使用刘晓明的房屋，双方未有任何合作，房屋租金经刘晓明多次催要，慕乾勇一直以资金紧张为由拒不支付。为维护刘晓明合法权益，请求法院依法判如所请。 慕乾勇一审中辩称，一、刘晓明、慕乾勇之间于2014年2月20日签订的《房屋（商铺）租赁合同》依法成立，不具备合同法规定的合同无效、可撤销情形，刘晓明无正当理由拒绝继续履行合同。二、刘晓明所诉与事实不符，刘晓明自2011年起向慕乾勇借款本金达121万元，至今未还。按照借款合同约定本息合计已逾200万元。按照合同法相关规定，当事人双方互负债务，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。三、对于刘晓明诉状所述年租金数额慕乾勇不予认可。按照合同法相关规定，履行价款不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。四、刘晓明并未严格履行合同约定，其中11层G户的房产直到2018年1月未交付给慕乾勇使用，慕乾勇不应承担此部分的租金。综上，刘晓明所诉与事实不符，于法无据，请求法院依法驳回刘晓明诉讼请求。 原审法院确认如下事实：1、刘晓明系青岛市市南区山东路2号甲11层F户、G户房屋的权利人。2014年2月20日，刘晓明（甲方）与慕乾勇（乙方）签订《房屋（商铺）租赁合同》一份，约定刘晓明将涉案房屋出租给慕乾勇使用，租赁期限为10年，即自2014年2月26日至2024年2月25日止，房租数额未约定。该合同第八条约定：租赁期间，乙方有权将租赁房屋转租给第三方使用。第九条约定：因下列情形之一，合同自动终止，由此造成的损失由违约方承担。（一）当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后仍未履行。（二）当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的。第十一条约定：甲乙双方应全面履行本合同所定各项义务，没有特殊原因，甲方无权解除或者终止本合同。因刘晓明、慕乾勇双方未对房屋租金价值达成一致意见，经刘晓明申请，一审法院依法委托青岛泰成房地产评估有限公司就涉案房屋自2014年2月26日至2016年2月25日的租金市场价值进行鉴定评估。经评估，青岛泰成房地产评估有限公司于2017年1月19日作出评估报告，载明该期间房屋租金价值为60.5348万元。该评估由刘晓明预先垫付评估费3027元。慕乾勇对该评估报告不予认可，质证称在原审中慕乾勇对于评估报告的结果叙述产生错误判断，慕乾勇误认为三年租金为60万元，因此慕乾勇在原审中并未提出异议。慕乾勇认为，当时房产租金应当在年租金20万元左右，因此评估报告并不准确。且，该评估报告的时效仅有一年，在本案中并不适用。慕乾勇申请重新对房屋租金价值进行评估。一审法院未予准许重新评估。慕乾勇为证明涉案房屋中的G户房屋直到2018年1月未交付，G户房屋部分不能计算房租；且刘晓明、慕乾勇双方对如何偿还欠款协商一致，提交刘晓明（乙方）与慕乾勇（甲方）于2016年1月14日达成的《协议书》一份，载明：经甲乙双方协商一致，制定此协议书：1、乙方于2016年1月14日前将青岛市市南区山东路2号甲11层G户门锁打开并交付所有钥匙。2、乙方于2016年1月14日将人民币壹万元整汇至甲方。3、乙方于协议签订之日起三日内将鲁Ｂ×××××车辆过户于甲方名下，并与协议签订之日立即移交车辆。4、协议签订之日当晚20点之前将个人物品搬离青岛市市南区山东路2号甲11层G户。5、乙方承诺自协议签订起壹年内将其借蒋业先的欠款本金及利息还清，合计本金1217000元，共计4张借条。6、甲方租乙方的房租可用于抵消欠款。（该条原有的其他内容：“2014年租金为12万元整，2015年租金为14万元，以后年度为18万元整”被划掉。）7、乙方承诺不再打扰所有租户的办公秩序。该《协议书》上有原、慕乾勇签字捺印。慕乾勇称，该协议书系在涉案房屋内签订，第二条、第三条未履行，第六条的后半句因刘晓明不认可其内容而划掉。刘晓明质证称，对该证据真实性及证明内容均有异议，不予认可。涉案房屋中的G户房屋已向慕乾勇交付，且原一审判决中已经列明G户房屋有一间24.75平方为刘晓明使用，未交付给慕乾勇，但原一审判决中已将该部分房屋租金予以扣除，未计算在内，慕乾勇主张的观点不成立；且该协议书系慕乾勇胁迫刘晓明签订的不平等的协议内容，该事件刘晓明已向当地公安机关报案。经一审法院调取青岛市公安局市南分局湛山派出所报警记录及询问笔录一宗。报警记录载明：“2016年1月14日21时许，刘晓明来我所报称当日15时许该因经济纠纷被慕乾勇从敦化路诺德广场强行带至山东路华仁大厦11楼会议室内，期间被强迫签订两份协议书后于16时20分许该自行离开华仁大厦。”慕乾勇在询问笔录中则陈述，2016年1月14日，其与刘晓明在涉案房屋拟定一份协议，双方均签字捺印，共签了两份协议，刘晓明系自愿签字，未对刘晓明实施威胁恐吓，未限制其人身自由。中信达保险经纪公司工作人员郎健龙陈述，2016年1月14日10时许，其接到慕乾勇电话称找到刘晓明，13时许其回到涉案房屋公司内，15时许，其看到会议室有人，走廊上有几名男子，慕乾勇从会议室出来让其找人打份协议，由慕乾勇口述，公司出纳在电脑上打印了一份协议；慕乾勇称已经与刘晓明谈好关于清理办公室的事宜，后刘晓明、慕乾勇离开涉案房屋，其不清楚慕乾勇是否对刘晓明进行威胁恐吓。对于涉案房屋实际交付情况以及慕乾勇实际占用情况，原审期间一审法院进行现场勘验。经勘验，原董事长室及F户东边一间房屋大约二分之一的面积慕乾勇未实际占用使用，其他房屋面积慕乾勇均实际使用。依据慕乾勇陈述，董事长室经测量面积为24.75平方米、东边房间面积13.52平方米，即慕乾勇未实际使用面积共计31.51平方米。对于慕乾勇所称刘晓明2014年4月份之前占用全部涉案房屋面积，11月份之前占用G户全部面积及原财务室，2015年4月份以前占用G户大厅四分之一，11层G户的房产直到2018年1月未交付给慕乾勇使用的答辩意见，慕乾勇未提交证据予以证明。2、因本案刘晓明与他人存在借款纠纷，一审法院于2016年11月17日作出（2015）南商初字第30927号民事判决书，判决刘晓明偿还案外人蒋业先三笔欠款共计41.7万元及相应利息。刘晓明对该判决不服上诉至青岛市中级人民法院。2017年7月12日，青岛市中级人民法院作出（2017）鲁02民终3853号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在（2017）鲁02民终3853号民事判决书中载明，案外人幕乾勇到庭明确表示本案的实际出借人为其本人，蒋业先系受其委托签订的本案借款合同。刘晓明称虽然刘晓明、慕乾勇之间有其他经济往来，是正常的民间行为，与本案无任何关系。3、因案外人蒋业先与本案刘晓明存在其他纠纷，诉至一审法院，要求刘晓明返还欠款80万元及利息。2017年11月24日，一审法院作出（2017）鲁0202民初5089号民事判决书，判令刘晓明偿还蒋业先借款80万元及利息。2018年7月26日，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终2219号民事判决书，撤销山东省青岛市市南区人民法院的上述判决，驳回蒋业先的诉讼请求。刘晓明称，经青岛市中级人民法院审理查明，蒋业先据以起诉的80万元欠条是虚假的，不真实的，慕乾勇主张的80万元欠款是不存在的，所谓“以房租作为收益保证”也是不存在的。4、刘晓明、慕乾勇签订《房屋（商铺）租赁合同》后，慕乾勇未向刘晓明支付过租金。2018年1月份涉案房屋已由慕乾勇转租给康特网络科技公司使用。 原审法院认为：本案争议焦点为：一、刘晓明、慕乾勇于2016年1月14日签订的《协议书》是否有效？二、刘晓明、慕乾勇于2014年2月20日签订《房屋（商铺）租赁合同》是否符合解除条件？三、慕乾勇是否应向刘晓明支付房屋租金及数额？一审法院认为，对于争议焦点一，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，《协议书》签定后一年内刘晓明并未行使撤销权，故一审法院认定刘晓明、慕乾勇签订的《协议书》合法有效。对于争议焦点二，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力；当事人应当按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。合同法第二百一十二条约定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依据合同约定及公平原则，刘晓明将其名下涉案房屋出租给慕乾勇使用，慕乾勇对涉案房屋收取转租收益，其应当支付相应对价。虽然本案中租赁合同并未约定房屋租金价格，但并不意味慕乾勇不负有向刘晓明支付房屋租金的主要合同义务。另，法律规定，当事人一方负有迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。一审法院受理的（2015）南商初字第30927号刘晓明与案外人蒋业先之间的借款纠纷已经法院判决，（2017）鲁0202民初5089号民事判决已经被青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终2219号民事判决书所撤销，虽庭审中慕乾勇称双方互负债务，在刘晓明未偿还完毕款项前慕乾勇应继续使用涉案房屋，但庭审中慕乾勇未提交相应证据证明其与刘晓明之间存在到期的、数额明确的互负债务，亦未证明双方曾协商一致将涉案房屋的租金用抵顶任何债务。且本案系房屋租赁合同纠纷，而慕乾勇所主张的借款纠纷与本案并非同一法律关系，慕乾勇主张借款与刘晓明租金向抵消事宜不应在本案中一并处理。综上，慕乾勇拒绝支付租金的违约行为，致使刘晓明出租涉案房屋的合同目的不能实现，刘晓明有权要求解除房屋租赁合同。刘晓明要求解除与慕乾勇之间的《房屋（商铺）租赁合同》于法有据，应予支持。合同解除后，慕乾勇应当将房屋于判决生效之日起一个月内腾空并交付给刘晓明。对于争议焦点三，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充。不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。本案中，经一审法院依法委托鉴定，涉案房屋2014年2月26日至2016年2月25日期间房屋租金为605348元，该鉴定程序合法有效，对于该鉴定意见，法院予以采信。但经现场勘验，慕乾勇未实际使用的房屋面积为31.51平方米，结合涉案房屋面积352.87平方米，慕乾勇未实际使用部分所占房屋租金数额为54055.4元，故慕乾勇应当向刘晓明支付房屋租金数额为551292.6元（605348元-54055.4元=551292.6元）。评估费用3027元，由刘晓明、慕乾勇各自负担1513.5元。法律规定，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人不能提供证据或提供的证据不能证明待证事实的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果。对于慕乾勇所称刘晓明2014年4月份之前占用全部涉案房屋面积，11月份之前占用G户全部面积及原财务室，2015年4月份以前占用G户大厅四分之一，11层G户的房产直到2018年1月未交付给慕乾勇使用的答辩意见，慕乾勇未提交证据予以证明，相应不利法律后果应由慕乾勇自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、解除刘晓明与慕乾勇2014年2月20日签订的《房屋（商铺）租赁合同》。二、慕乾勇于判决生效之日起十日内支付刘晓明2014年2月26日至2016年2月25日期间的房屋租金551292.6元。三、慕乾勇于判决生效之日起一个月内将青岛市市南区山东路2号甲11层F户、G户房屋（31.51平方米除外）腾空并交付给刘晓明。四、鉴定费3027元，刘晓明、慕乾勇各自承担1513.5元。慕乾勇于判决生效之日起十日内支付给刘晓明1513.5元。五、驳回刘晓明其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由刘晓明负担800元，慕乾勇负担9000元。 二审中，被上诉人提交收回房屋协议一份，证明双方于2019年9月8日对涉案房屋进行了交接。上诉人对此无异议。 二审中上诉人确认对租金数额的计算方式无异议。关于80万元借款，上诉人已申请再审，但青岛市中级人民法院以（2019）鲁02民申124号民事裁定书驳回再审申请。 本院查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案一审判决后，双方已对涉案房屋进行交接，一审判决的客观情况已发生改变，但双方对涉及的判项均未提起上诉，故本院依法不再予以处理。现上诉人的上诉请求仅主张以80万元借款与第二项租金的判项予以折抵，本院对该判决的其他事项不再予以审查。依据生效判决认定及驳回再审申请的裁定，上诉人所主张的80万元借款被认定为没有实际提供借款，依据现有证据不足以认定该80万元还款的诉讼请求应予支持，故上诉人的该上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。 综上，上诉人慕乾勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9313元，由上诉人慕乾勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年九月二十二日 法官助理 徐鹏 书记员 丛丽红