广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初9044号原告：伍建千，男，1963年7月16日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：王保军、彭丽芬，均为广东启源律师事务所律师。被告：林慧瑛，女，1971年10月5日出生，汉族，住浙江省仙居县，委托诉讼代理人：林荣光，系被告的配偶，联系地址广州市海珠区。原告伍建千诉被告林慧瑛租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭丽芬、被告的委托诉讼代理人林荣光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2015年8月12日签订了《租赁合同》，约定将原告名下的位于广州市海珠区七星岗工业区5号宿舍、6栋601厂房、6栋四楼的场地出租给被告，租赁期间为2015年3月1日至2017年2月28日。被告须在每月的5日前向原告支付该月的租金。另外，合同到期以后，被告对5号宿舍、6栋4楼两处物业仍继续租用2个月。但自从2016年12月开始，被告开始拖欠原告房租，经原告多次催促后，被告于2017年4月18日出具《欠条》，承认拖欠原告自2016年12月起至2017年4月的三处物业，即广州市海珠区七星岗工业区5号宿舍401、403、404、406、407房、6栋4楼、6栋601厂房的房租、水电费及管理费共人民币10万元，并承诺于2017年10月31日前支付完毕。但至今被告仍未向原告支付拖欠的房租等费用。原告认为，原、被告之间签署的《租赁合同》合法有效，受法律保护。被告拖欠原告租金等费用的行为以及经原告催促后仍拒绝履行合同义务的行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。为了维护原告的合法财产权益,故起诉请求判令：1、被告支付原告租金、水电费及管理费共人民币100000元及利息（以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年11月1日起至实际支付之日止）；2、本案的受理费由被告承担。被告辩称：对原告的诉讼请求及事实均没有异议，但原告并未催促被告还款，因为被告时常打电话给原告告知被告的困难。被告于2009年租赁原告的厂房，经营广州市瑛子梅子服饰有限公司，后因被告经营不善想撤出涉案房屋，但要撤出涉案房屋须将租金和押金清算完毕。2017年4月18日，双方协商后，被告已经借钱把拖欠租金的尾数结清，并出具10万元的欠条给原告，原告同意被告撤出涉案房屋，当天被告就搬离了涉案房屋。被告同意偿还上述欠款，但出具欠条后被告公司一直处于没有生产、没有经营的状态，现在尚拖欠公司员工工资、供应商货款等，暂时无力偿还原告欠款，希望原告能减免被告欠款的利息，希望与原告协商偿还的期限。经审理查明：2011年12月26日，空军房地产管理局广州房地产管理处（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将位于广东省广州市石榴岗路七星岗的房屋，场地面积5249平方米，出租给乙方使用；租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日；双方承认的附加条款如下：1、本合同是根据军区空军2011年10月2日下发的《广州军区空军整坐落、成片空余房地产集中归口管理通知书》，以及2008年1月1日伍建千与95154部队后勤处签订的《军队房地产租赁合同》改签的，本合同是该租赁区域唯一合法合同；2、租赁期为18年，自2012年1月1日起至2030年1月1日止，合同从2012年1月1日起每三年签订一次；等。2015年8月12日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订三份《租赁合同》，分别约定：甲方同意将位于七星岗工业区5号宿舍401-412、415、501、502、507、508、510、511、513、520，6栋601，6栋4楼的场地出租给乙方；每月租金分别为18900元、22000元、37260元；乙方须分别向甲方交付37800元、44000元、74520元以作为租赁保证金。上述合同均约定：租赁期共2年，自2015年3月1日至2017年2月28日；乙方须在每月的5日前，向甲方支付该月的租金；租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后5日内，甲方将向乙方无息地退还租赁保证金；等。2016年2月29日，空军房地产管理局广州房地产管理处向海珠区工商分局出具《同意分租证明》，载明：广州市海珠区石榴岗路七星岗3号之五房地产产权属我部，现委托伍建千进行经营管理，我部同意伍建千在不违背双方主合同条款及相关法律法规的条件下，对石榴岗路七星岗3号之五房地产进行分租；等。2017年4月18日，被告出具《欠条》，主要内容：至2017年4月18日止，被告仍欠原告关于石榴岗路七星岗工业区3号之五、六即七星岗工业区，六栋4楼、601厂房及相关宿舍，2016年12月至2017年4月的租金、水电费、杂费共计人民币100000元，被告承诺最迟于2017年10月31日前还清上述款，如到期偿还不了，则由原告上诉法院处理。原告于2019年4月15日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：其承租军队的土地后出资建设涉案房屋，涉案房屋没有经过报建。原、被告确认：被告从2009年就开始出租涉案房屋，合同两年一签，双方签订的合同已经解除，租赁期限届满后原告收回6栋601房，被告续租5号宿舍401-412、415、501、502、507、508、510、511、513、520，6栋4楼两个月，并在签订《欠条》当天搬离了上述房屋；被告通过银行转账的方式向原告缴纳租金、水电费及管理费。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、支付证明单，拟证明原告向被告退还押金74520元；2、收费通知单，拟证明被告自2016年12月起每月拖欠原告的租金、水电费及管理费的相应数额。3、原告自制的被告房租缴交情况列表；4、中国建设银行个人活期账户交易明细；证据3-4拟证明被告缴交租金、管理费以及水电费的情况。被告质证表示：对证据1-4的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认为：诉讼中，原告表示广州市海珠区七星岗工业区5号宿舍401-412、415、501、502、507、508、510、511、513、520，6栋601，6栋4楼房屋没有经过报建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现无证据证明涉案房屋已取得建设规划许可证，故原告与被告签订的涉案三份《租赁合同》无效。虽然《租赁合同》无效，但原、被告双方就租金、水电费、杂费进行了结算，被告于2017年4月18日出具《欠条》，承诺最迟于2017年10月31日前还清2016年12月至2017年4月的租金、水电费、杂费共计人民币100000元。现期限届满，原告要求被告支付上述100000元款项及其利息（以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年11月1日起至实际支付之日止）的诉讼请求合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告林慧瑛在本判决生效之日起15日内，向原告伍建千支付100000元及其利息（以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年11月1日起至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费2066元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  王颖仪人民陪审员  梁浩荣二〇一九年九月三十日书 记 员  刘 淼何国卫