文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初15425号原告：徐兴武，男，汉族，1972年11月17日出生，住重庆市綦江区。被告：钱有恒，男，汉族，1963年7月9日出生，住重庆市九龙坡区。被告：肖利霞，女，汉族，1965年6月28日出生，住重庆市九龙坡区。原告徐兴武与被告钱有恒、被告肖利霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐兴武，被告钱有恒、被告肖利霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐兴武向本院提出诉讼请求：1.两被告支付原告拖欠租金6188元；2.两被告赔偿原告招租期损失14280元；3.两被告偿还原告物业管理费2280元；4.两被告支付原告免租期租金7140元；5.两被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由:原告与两被告于2018年4月27日签订门面租赁合同，合同约定原告将重庆市XX路XX号XX幢负XX号2-12门面出租给两被告，租期为2018年4月27日至2024年4月26日，第一年租金7410元/月、第二年租金7855年/月、第三年租金8326元/月、第五年、第六年每年租金递增10%，以此类推。租金按季度缴纳，逾期15天未缴纳租金视为承租人违约，下季度租金提前15日缴纳，承租人若因合同14条第一款违约，违约期在15天之内，出租人可按承租人应缴纳项总额千分之三每日收取滞纳金，直接在履约保证金中扣除。合同签订后，两被告向原告支付了22230元（其中含保证金7410元、租金14820元），该款系2018年4月27日至2018年7月27日期间房租。因双方在租赁合同第三条第一款中约定，原告免除两被告30天的装修租金，故原告实际收取两被告2个月租金。按照合同约定，两被告应于2018年7月12日前向原告支付2018年7月27日至2018年10月27日租金共计22230元。但至原告起诉之日，两被告仍未支付拖欠租金。在租赁期间，两被告因与原告就要求降低租金标准问题未能达成一致意见，自行搬离租赁门面，之后又起诉至渝中区法院，要求确认租赁合同已于2018年8月22日解除以及赔偿其装修损失。法院经审理认定钱有恒、肖利霞在合同签订后因租金减免无法与徐兴武达成一致意见的情况下，自行搬离租赁房屋，不再继续履行合同，已构成违约。综上，原告认为，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当严格执行，被告不履行合同，已构成违约，给原告造成了较大的经济损失，按照租赁合同15条第二款约定，因承租人违约给出租人造成损害的应当承担赔偿责任。被告自行搬离门面后起诉至法院，在争议解决过程中，原告因合同解除与否处于一个待定状态，致使原告无法将门面另行出租他人，只能将门面空置至该诉争案件结案后。合同被判决解除后，原告重新招租需要一定的期限，因两被告违约导致合同解除，两被告应当赔偿原告招租期间产生的损失。根据租赁合同约定，物业管理费用由被告自行承担，在两被告承租期间，物业管理费由原告垫付，两被告应当向原告全额偿还租赁期间的物业管理费用。租赁合同约定，原告基于被告承租6年的前提下给两被告免1个月租金，但两被告在承租4个月后违约不再履行合同，原告认为，原被告约定免1个月租金的履行前提基础不复存在，故两被告应当支付原告1个月租金。合同经法院审理判决解除后，因两被告的违约行为导致原告经济受损，两被告应当承担赔偿责任。被告钱有恒辩称，由于原告的欺骗行为，造成被告损失八万元左右。涉案门面是一个独立的门面，本应有一个独立的电表。原告将接房一个月不到的清水房出租给被告，被告准备用以经营超市。被告租赁门面之前只看到了外观，没有进到门面里面，不了解情况，原告也未明确告知该门面没有独立电表。由于原告是在綦江做生意住在綦江，被告二人就去綦江东溪镇签订合同。被告通过玻璃看了一下门面的情况，万万没有想到，门面居然没有配备电表，也是被告自己疏忽大意。2018年4月27日签订涉案合同，原告就将房屋钥匙给被告，被告还去物管处拿到一把钥匙。签订涉案合同时，原告让被告没有水电就找物管开通，被告进行装修的时候物管工作人员就去开通了水电。2018年5月2日到物管处去办理了装修许可证，随后就进场施工。装修至6月初的时候，因商业用电和居民用电有所不同，物业找被告收取了1600多度电的电费。被告很惊讶为什么才装修十几天就收取这么高的电费，物管就带被告去看电表箱，发现该门面的电表不是一户一表，是三户一表。物管说原告的门面没有电表，由于被告要装修用电，物管就把被告的电线搭到了其他门面业主的电表上。被告找到物管说这个事情，问为什么租赁的门面没有电表，物管说因为前面有一个大门面由于面积过大卖不掉，就把该大门面改造为了两个小门面。但尚未经过规划局等部门审批，要走好几个月的流程，把房产的小号拿到后，才能向电业局申请电表。故被告承租的末端门面就没有电表。本来原来是11个门面，11个电表，开发商改造后，被告租赁的门面变为了12号，就没有电表。2018年8月5日物管和电业局才将12号门面的电表安装妥当。被告租赁门面后，发现没有电表找物管理论时，物管说原告是知道该门面没有电表的。被告通知原告方，原告说有什么事情找物管解决，被告租赁的涉案门面，因隔壁好几个门面是经营餐饮的，又因案涉房屋烟道存在漏烟问题，根本无法在涉案门面经营。被告与原告沟通，说被告存在租金和人工损失，要求与原告协商解决。原告让被告先把其他事情解决后再说，一直拖至8月11日，原告回复不同意协商解决。被告要求原告再减免一个月的租金，原告坚决不同意，8月11日双方协商了五个小时左右，但是没有协商好。原告让被告去起诉开发商，但是被告与开发商并没有合同关系，没有权利去起诉开发商。原告故意造成事端，双方无法继续合作。被告肖利霞辩称，第一，原告的诉讼请求没有依据。原被告双方发生纠纷时，原告在2018年7月中旬并没有催促被告缴纳租金。被告租赁的原告门面没有电表，2018年8月17日被告通过短信的方式通知原告，告知被告已将门面腾空，让原告去物管处拿钥匙。被告只应当支付原告20天的租金计4400元，况且被告缴纳了保证金7410元，还剩余2470元。原被告《门面租赁合同书》第14.1条约定，一方违约对保证金进行扣除。第二，不同意原告的第二项诉讼请求。2018年8月17日被告通过短信的方式通知原告，解除合同。原告租赁给谁，租不租，与被告无关。合同没有约定被告应当具体赔偿原告什么损失。被告是弱势群体，不可能负担原告的租金，被告让原告去物管处拿钥匙，原告不去拿，系恶意扩大损失。第三，关于物管费，当时原被告双方签订合同时，被告叫原告减少租金，被告接房时，原告说已经缴纳三个月的物管费，让被告不缴物管费。即使法院判决被告缴纳物管费，原告需要提供三个月的发票，七块钱一个平方，发票应当是被告接房时的发票。按照生活逻辑和常识，签订合同的时候就应该让被告缴纳物管费，就需要把发票给被告，而不是现在发生纠纷的时候才缴纳物管费。原告是敲诈弱势群体。如果法院要判令被告给原告物管费，也应从保证金中扣除。第四，关于免租期租金，《门面租赁合同书》中有明确约定，免租金30天是装修期。第五，关于滞纳金，并没有实际产生。原告起诉称被告2018年7月12日应该缴纳租金，但是实际上原告从未催促过被告租金。门面没有电表，无法经营，没有竣工，原告欺骗了被告，造成被告损失八万元左右。如果法院判令被告支付滞纳金，也不能超过银行的年利息，应该在保证金中予以扣除。请求法院判令驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年4月27日，徐兴武（出租方，甲方）与肖利霞、钱有恒（承租方，乙方）签订《门面租赁合同书》，合同约定：甲方将重庆市XX路XX号XX幢负XX号2-12门面（建筑面积57平方米，套内面积45.44平方米）出租给乙方；租赁期限6年，从2018年4月27日至2024年4月26日止；在签订协议后，乙方接租房后需要花时间装修，暂时不能经营，甲方双方商定，甲方免除30天的装修租金；该门市第一年月租金为7410元，第二年月租金7855元，第三年月租金8326元，第四年月租金9158元，第五年、第六年每年递增10%，以此类推；租金按季度缴纳，逾期15天未缴纳租金视为乙方违约，下季度的租金提前十五日缴纳；此协议在签订时，乙方向甲方缴纳履约保证金7410元，并在租赁期间始终保持此数额，甲方有权通过扣除保证金的形式得到乙方因违约、违规给甲方造成的损失的补偿。租赁期满后，若乙方无违约行为，凭收条退还保证金（不计息）；租赁期内，所产生的物管费、水费、电费、工商费、垃圾处理费、防盗、安全事故和其他一切都由乙方负责；乙方未能按合同的约定向甲方全额缴纳租金，缴纳或追补履约保证金构成乙方违约，乙方违约期间在15天内，甲方可按乙方应缴纳项总额的每日千分之三收取滞纳金，直接在履约保证金中扣除；本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，合同自签字后生效，具有同等的法律效力。《门面租赁合同书》签订当日，钱有恒向徐兴武支付了履约保证金7410元及两个月的租金14820元，并接手租赁门面房屋。此后，钱有恒、肖利霞在装修租赁门面过程中发现涉案门面没有独立电表、烟道存在漏烟问题，经联系物业公司协调解决，2018年7月27日漏烟问题处理完毕，2018年8月4日该房屋独立电表安装完成。钱有恒、肖利霞于2018年8月5日向徐兴武发送信息，要求租金从2018年8月5日开始起算，徐兴武不予认可，要求按合同约定支付租金。双方经数次协商未果。钱有恒、肖利霞于2018年8月13日自行搬离涉案门面，并将房屋钥匙放置在物管前台处并短信告知徐兴武。2018年8月20日，钱有恒、肖利霞向徐兴武寄送了退还门面书面通知书，称其已经搬离租赁房屋，要求解除双方之间的租赁合同，并强调房屋钥匙已交到物管处。2018年8月22日，徐兴武签收了该邮件。2018年，钱有恒、肖利霞因房屋租赁合同纠纷起诉张天珍、徐兴武至本院，本院于2019年3月1日作出（2018）渝0103民初24437号《民事判决书》，判决：一、原告钱有恒、肖利霞与被告徐兴武2018年4月27日签订《门面租赁合同书》于2018年8月22日解除；二、驳回原告钱有恒、肖利霞的其他诉讼请求。另查明，重庆市渝中区XX路XX号XX幢负XX号2-12门面现已由徐兴武另行出租给他人。上述事实，有《门面租赁合同书》、收条、微信聊天记录、（2018）渝0103民初24437号《民事判决书》等证据及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告徐兴武与被告钱有恒、肖利霞签订的《门面租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。合同签订后，钱有恒、肖利霞按约向徐兴武支付了履约保证金7410元及两个月的租金14820元，后因租赁门面房屋的电表及烟道问题双方发生分歧，钱有恒、肖利霞要求徐兴武减免部分房租未果，钱有恒、肖利霞即未依约向徐兴武支付房屋租金，并于2018年8月13日自行搬离涉案门面。钱有恒、肖利霞未按《门面租赁合同书》的约定支付房屋租金，并在双方未协商一致的情况下自行搬离涉案门面，构成根本违约，理应承担相应的违约责任。现双方所签《门面租赁合同书》已于2018年8月22日被法院依法判决解除。根据《门面租赁合同书》的约定，钱有恒、肖利霞应当提前15日支付下一季度的租金，钱有恒、肖利霞实际支付租金至2018年7月26日，钱有恒、肖利霞尚应支付徐兴武2018年7月27日至《门面租赁合同书》解除之日即2018年8月22日的租金，现原告徐兴武要求被告钱有恒、肖利霞支付尚欠租金6188元，本院予以支持。关于原告请求的物业管理费2280元。《门面租赁合同书》没有明确约定物业管理费的计算支付方式，庭审中原告徐兴武也未举示证据证明物业管理费的计算方式及实际发生数额，故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于原告请求的招租期损失14280元及免租期租金7140元，因无合同约定，本院不予支持。根据《门面租赁合同书》的约定，原告徐兴武有权扣除被告钱有恒、肖利霞交纳的履约保证金以弥补因被告钱有恒、肖利霞违约给徐兴武造成的损失。庭审中被告钱有恒、肖利霞也抗辩应以其交纳的履约保证金抵扣原告徐兴武的相应损失。故抵扣履约保证金7410元后，被告钱有恒、肖利霞不再实际向原告徐兴武支付尚欠租金6188元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告钱有恒、被告肖利霞于本判决生效后立即支付原告徐兴武房屋租金6188元（此款，在被告钱有恒、被告肖利霞已经支付给原告徐兴武的履约保证金7410元中予以抵扣）；二、驳回原告徐兴武的其他诉讼请求。如果被告钱有恒、肖利霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取329元，由被告钱有恒、肖利霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 颜莉丽二〇一九年九月十二日法官助理 蒋雪琴书 记 员 余 峥