盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1103民初1999号原告：盘锦星洲物业管理有限公司，住所地盘锦市兴隆台区石油大街筑景巴塞罗那****-201。法定代表人：冯晓林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兆麟，该公司员工。被告：王树东，男，1968年4月5日生，汉族，盘锦市兴隆台区人，住盘锦市兴隆台区。被告：王丽娟，女，1968年12月22日生，汉族，盘锦市兴隆台区人，住址同上。原告盘锦星洲物业管理有限公司诉被告王树东、王丽娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦星洲物业管理有限公司委托诉讼代理人王兆麟，被告王树东到庭参加诉讼。被告王丽娟经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告盘锦星洲物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费7265.00元；2、判令被告支付逾期付款的违约金2281.00元（7265.00元×0.0005×628）；3、判令被告承担涉诉费用。事实与理由：被告系筑景巴赛罗那一期20号楼楼2单元102室业主。依据《前期物业服务协议》第三章第二条，物业服务的各项费用预收费一年。物业服务费标准为高层：1.3元／平方米／月；物业服务协议第十二条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠款总额的0.3%标准支付违约金。被告现拖欠2017年9月1日至2019年8月31日期间物业费共7265.00元，经原告多催要未果，故诉至法院。被告王树东辩称，1、原告主体不适格，我方与原告2015年8月签订的前期物业服务协议，合同有效期三年。2017年8月我方去缴纳物业费时才知小区物业公司未经合法程序变更为本案原告，原告收取物业费属于非法收费，业主有权拒缴，并且业主代表向与原告递送了告知书；2、原告没有依据《盘锦市住宅区物业管理服务收费等级标准》所确定的住宅类型、服务等级、小区基础条件、综合管理服务、房屋管理、共用设施设备维修维护等标准进行收费，擅自提高收费标准。根据《辽宁省物业管理条例》第五章第六十二条“物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝”，因此我方有权拒绝缴纳物业费；3、原告非法接管小区后，存在一系列不作为、乱作为及违法、违规现象，比如在没有征得大部分业主同意情况下在小区道路上划设停车位，违法收取停车费；楼道内张贴商业广告；对公共设施维护不尽责，小区绿地大面积死亡；4、小区存在重大安全隐患，不予制止，比如私接电线、园区照明灯损坏不更换、不处理存在触电风险，业主在女儿墙上摆放花盆，楼道内摆放杂物影响业主出行，小区相邻区域存在油田采油井，物业为进行有效隔离，只是用广告牌遮挡；5、其他不作为，比如垃圾清理不及时，车辆乱停乱放，小区未封闭，公共设施不及时更换，小区缺乏活动场所；6、原告故意刁难拒缴物业费的业主，如不给门卡升级、不允许有库车辆刷牌进园区，给业主制造麻烦。综上所述，被告未交纳物业费，且被告房屋面积为188.57平方米。被告王丽娟未到庭应诉。经审理查明的事实如下：二被告系夫妻关系，系筑景巴塞罗那一期20栋2单元102高层，该房屋建筑面积188.57平方米。2015年11月1日，被告与盘锦一线物业管理有限公司（以下简称：一线物业）签订《前期物业服务协议》，由一线物业为筑景巴塞罗那小区提供前期物业服务。合同约定前期物业管理服务期限为三年，合同期满后，如业主委员会未成立或业主委员会没有选聘新的物业管理服务企业，本合同应按整年进行延续，直至业主委员会选聘新的物业管理服务企业进驻为止；物业服务费收费标准洋房（多层）为：1.6元∕平∕月；首次办理入住手续时，业主需向物业公司预交一年物业服务费，预交费用期满后按年交纳。业主或物业使用人应于预缴期满前一个月向物业公司缴下一年的物业管理服务费，每逾期一日应按欠款总额的0.3%标准支付违约金。另查，2017年4月20日，原告与筑景巴塞罗那建设方盘锦星洲置业有限公司签订《筑景巴塞罗那一期、二期前期物业服务合同书》，合同自2017年4月20日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效，全合同自动终止。合同关于物业费、违约金计算标准同一线物业同二被告签订的《前期物业服务协议》规定。2017年5月8日，原告、一线物业及盘锦星洲置业有限公司三方签订《物业服务企业变更协议》，盘锦星洲置业选聘原告为其开发建设的小区提供物业服务。2017年5月15日，原告与一线物业签订《物业交接合同》，交接的物业管理区域为筑景巴塞罗那一期、二期，交接前一线物业管理时形成的负债由其自行承担，一线物业的债权即业主欠缴的物业服务费用等转让给原告享有，由原告自行追索。现二被告拖欠原告2017年9月1日至2019年8月31日期间物业费7241.00元（1.6元∕平∕月×188.57平方米×24月）。本院所确认的上述事实有被告与一线物业签订的前期物业服务协议、一线物业与盘锦星洲置业签订的前期物业服务合同、原告与盘锦星洲置业签订的前期物业服务合同、物业服务企业变更协议、物业交接合同、原、被告提供的照片、被告提供的录音及原、被告陈述等在卷为凭，经庭审核实，予以采信。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案原告与建设方签订的物业服务合同系前期物业服务合同，前期物业服务合同对业主具有约束力。原告根据前期物业服务合同约定提供服务，被告应依约交纳物业费。关于物业费收费标准，收费标准系双方约定，不违反法律法规等强制性规定，且与被告同一线物业签订的物业服务合同所约定的物业费标准一致，原告并未擅自提高收费标准，故被告不能以此为由拒缴物业费。被告主张其房屋面积为188.57平方米，原告对此予以认可，故被告应按房屋面积188.57平方米向原告交纳物业费。被告庭审中抗辩原告提供的服务存在严重瑕疵，比如小区绿地大面积死亡、业主私接电线不予制止、摆放杂物影响出行、垃圾不及时清理等问题，物业服务过程具有持续性和长期性，原告作为物业服务企业，没有执法权限，原告在发现小区存在问题时也积极进行了协调整改，小区的整体环境需要物业公司和业主共同维护，即便服务存在一些不足，但不构成根本违约，故对被告抗辩不予支持。关于园区未封园、缺乏活动场所、与危险区域未进行有效隔离等问题，上述问题属于建设单位遗留问题，与原告提供的物业服务无关，本院对此不予认可。被告认为原告故意刁难拒缴物业费的业主，对此未提供证据予以佐证，本院不予采信。原告利用小区共用部位设立停车位收费、张贴商业广告等问题，该部分收益归小区业主所有，业主有权要求公共收益公开透明，如原告对收益使用不合理，被告作为业主可另行向原告主张权利。被告非故意拒绝交纳物业费，而是履行合同的抗辩权，故对原告主张的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告王树东、王丽娟于本判决生效后十日内一次性给付原告2017年9月1日至2019年8月31日的物业费7241.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告王树东、王丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员 高 坤二〇一九年九月二十六日书记员 李宝坤