西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初17787号 原告：张婧怡，女，汉族，1993年12月30日出生，住西安市临潼区。 委托代理人：吴勇，陕西致易衡律师事务所律师。 被告：陈山龙，男，汉族，1985年10月11日出生，住福建省泉州市泉港区。 第三人：西安尚品房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。 法定代表人：韩林，该公司总经理。 委托代理人：韩春莉，女，汉族，系西安尚品房地产营销策划有限公司员工。 原告张婧怡与被告陈山龙、第三人西安尚品房地产营销策划有限公司（以下简称西安尚品公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张婧怡的委托代理人吴勇，被告陈山龙及第三人西安尚品公司委托代理人韩春莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张婧怡诉称：2018年6月21日，原告张婧怡在居间方西安尚品房地产营销策划有限公司介绍下，与被告陈山龙签订《西安市存量房买卖合同》，约定被告陈山龙将其所有的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋以总价189万元售予原告。该合同约定，签合同当日原告张婧怡给付被告陈山龙定金10万元，双方应当在2018年7月30日前，办理网签合同备案，其后原告将79万元（包含定金）存入资金监管账户。该合同第5.1款约定，若原被告双方任意一方不按照本合同约定履行或者不完全按照本合同约定履行则视为违约，违约方须向守约方赔偿违约金20万元，还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费等。合同签订当日，原告依约将10万元定金支付被告。此后虽然原告以及居间方多次催促，但被告一直拖延履行。后经原告查询，交易房屋并没有取得房权证，且该房屋已经于2018年6月25日，被雁塔区人民法院依法查封保全。被告已经无法配合原告办理网签合同备案等后续房产转移手续，双方签订的《西安市存量房买卖合同》事实上已经无法履行。综上，原告认为，被告的违约行为，严重损害了原告合法权益。为了维护合法权益,原告诉至法院，请求依法判令：1.解除原被告签订的《西安市存量房买卖合同》；2.被告返还原告定金10万元，并赔偿违约金20万元以及律师费15400元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。 被告陈山龙辩称:原告所诉案件事实无误，但是被告陈山龙对于原告方的诉讼请求不予认可。首先，被告陈山龙在收原告定金之后将所有钱去缴纳了大修基金、契税、还有未收房子之前的相关费用、银行的一部分贷款利息。被告陈山龙在跟原告张婧怡签订合同之前已去房管局查询，证明房屋没有问题，也没有查封，之后进行了合同的签约。把费用缴纳完毕去办产权证时，房管局通知涉案房屋已被冻结。后续被告陈山龙与原告张婧怡律师沟通，将房产解冻再卖给原告，并且适当降价，原告对此予以拒绝。如今房产无法交易，中院准备拍卖。对于原告的诉讼请求，被告只接受双倍返还定金，其他不予接受。 第三人西安尚品房地产营销策划有限公司述称：原告张婧怡与被告陈山龙于2018年6月21日在西安尚品房地产营销策划有限公司签订了《西安市存量方买卖交易合同》，双方买卖交易以189万元成交价成交，原告支付被告10万元定金确定买卖事实，后续就开始办理房子的相关手续，原告张婧怡10多天后拿不到房产证，办不了网签，才知道案涉房屋已经被法院查封。然后向被告告知这一事实，并且请求被告双倍返还定金，被告迟迟未履行，协商无果，遂起诉到法院。 经审理查明：2018年6月21日，被告（甲方）陈山龙、原告（乙方）张婧怡、第三人（丙方）西安美居地产兰亭坊店签订了《西安市XX房XX居间合同》，第三人（丙方）受原告（乙方）张婧怡和被告（甲方）陈山龙的委托，就西安市高新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室的房地产买卖事宜向甲乙双方提供居间服务。2018年6月21日，被告（甲方）陈山龙和原告（乙方）张婧怡签订了《西安市存量房买卖合同》约定，交易房屋位于西安市高新区锦业二路84号（建筑物名称腾业南院）3幢1单元12501室。规划用途为住宅，抵押状况为有抵押，尚欠贷款余额约人民币50万元，建筑面积108.41平方米，房屋《商品房买卖合同》登记号Y11092393。房价款1890000元，定金100000元于2018年6月21日前乙方（注原告）支付甲方（注被告）。五、违约责任，5.1本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币贰拾万元整（¥200000.00）给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费等。2018年6月21日的被告陈山龙出具定金收条记载：“陈山龙（身份证号码：350XXXXXXX********）今收到张婧怡（身份证号码：610XXXXXXX********）交来位于购买西安市高新区锦业二路腾业南院房屋定金共计人民币壹拾万元整（小写：¥：100000.00）。”据2019年1月4日查询不动产单元号610113012005GB00014F00030097表上其中查封状况记载，查封机关：西安市雁塔区人民法院；查封文号：（2018）陕0113民初财保203号；查封范围：（2018）陕0113民初财保203号协助执行通知书、民事裁定书，预查封2018.06.25至2021.06.24；查封时间：2018.6.25；查封期限：2018.6.25至2021.6.24。查封机关：西安市雁塔区人民法院；查封文号：（2018）陕0113执4868号；查封范围：（2018）陕0113执4868号协助执行通知书、执行裁定书，轮候预查封；查封时间：2018.10.11；查封期限：2018.10.11至2021.10.10。 张婧怡与陕西致易衡律师事务所于2018年9月26日签订了（2018）陕致律民字第204号《委托代理合同》约定：五、根据《西安市律师服务收费指导意见》（市律发[2016]7号）、《陕西致易衡律师事务所律师服务收费标准》及本案的实际情况，经过协商，双方一致同意，甲方在签订本合同时向乙方支付代理费15400元。 上述事实有：1.《西安市存量房买卖合同》、《西安市XX房XX居间合同》、支付宝转账记录、定金收条；2.房屋查询证明；3.陈山龙《西安市不动产登记簿》；4.委托代理合同、律师代理费发票等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为：原告张婧怡与被告陈山龙之间签订的《西安市存量房买卖合同》和原告张婧怡、被告陈山龙与西安美居地产兰亭坊店签订的《西安市XX房XX居间合同》系当事人之间真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，且不具有法律所规定无效的其它情形，故对原被告具有法律约束力。所以原被告均应以此享有权利，履行义务。因涉案房屋被查封交易无法进行，致使原被告所签订西安市存量房买卖合同》目的无法实现，所以对原告张婧怡请求解除《西安市存量房买卖合同》，被告陈山龙对此予以认可，故原告张婧怡请求判令解除原被告签订的《西安市存量房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。原被告签订的《西安市存量房买卖合同》约定，五、违约责任：5.1本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币贰拾万元整（¥200000.00）给守约方。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，故对原告张婧怡诉请要求被告陈山龙依据合同约定偿还200000元违约金的意见，本院依法予以采纳。《西安市存量房买卖合同》约定，五、违约责任：违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费等。”以及依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此原告张婧怡请求被告支付律师费15400元的诉讼请求，本院依法予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、原告张婧怡与被告陈山龙签订的《西安市存量房买卖合同》予以解除。 二、被告陈山龙于本判决生效之日起十日内支付原告张婧怡违约金200000元。 三、被告陈山龙于本判决生效之日起十日内支付原告张婧怡律师代理费15400元。 四、驳回原告张婧怡的其余诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费21810元，由原告张婧怡承担10810，被告陈山龙承担11000元。鉴于案件受理费原告张婧怡已预交，故被告陈山龙将应承担的案件受理费11000元于本判决生效之日起十日内支付给原告。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王万民 人民陪审员  赵友贤 人民陪审员  张广乾 二〇一九年九月十八日 书 记 员  史丽娜