甘肃省镇原县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1027民初1906号 原告：庆阳嘉诚房地产开发有限公司，住所地：甘肃省庆阳市西峰区。 法定代表人：刘军章，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘积明，甘肃达硕律师事务所律师，特别代理。 被告：张建福（曾用名张冬冬），男，汉族，甘肃省镇原县人，农民，住镇原县。 原告庆阳嘉诚房地产开发有限公司（以下简称嘉诚公司）与被告张建福确认合同效力纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉诚公司委托诉讼代理人刘积明、被告张建福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉诚公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《太平镇泰豪嘉苑二期商品房预定协议》无效；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年9月19日，原告因承建镇原县太平镇泰豪嘉苑二期商住小区项目，工程资金短缺，项目经理崇贵民便向被告协议借款100万元，约定月利率为2%，2018年9月19日还款。后因资金困难，支付了部分利息后，无力还本付息。2018年8月25日，崇贵民又向被告出具借条一张，将100万元借款期限延期三个月，约定2018年12月19日前还款，并以泰豪嘉苑二期1号楼2楼商铺（面积1439.3平方米，单价1000元，总价1439300元）抵押，到期不还，被告补剩余额款439300元，楼层归被告所有。该借条中约定当原告逾期未能履行债务时，由被告取得抵押财产的所有权，该条款为流质条款，依法为无效条款。同日，被告逼迫原告依据借条与其签订《太平镇泰豪嘉苑二期商品房预定协议》，协议约定被告预定原告承建的泰豪嘉苑二期1栋商铺，该商铺建筑面积为1439.3平方米，预定价格为每平方米1000元，被告预付房款100万元。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，该协议为无效协议。 张建福辩称，原告所述案件事实过程属实。2017年9月19日，原告因工程资金短缺，项目经理崇贵民向其借款100万元，约定借款期限为1年，借款月利率为2%。借款期间，原告清偿了借款利息，未归还借款本金。2018年12月19日借款到期，原告重新出具借条一张，将借款本金100万元续借，约定借款期限3个月，借款月利率为2%，并以变压器和泰豪嘉苑二期1号楼2楼商铺作抵押，双方商定，如若原告未及时还款，其有权停电，该商铺归其所有。2018年8月25日，其与原告签订《太平镇泰豪嘉苑二期商品房预定协议》。其给原告借款，原告以物抵押，如若没有抵押物，其不可能给原告借款。现在原告未归还借款本息，原告要求确认《太平镇泰豪嘉苑二期商品房预定协议》无效，该协议是真实有效的，故不同意原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对有争议的证据，本院分析认定如下：原告提交营业执照、法定代表人身份证明各一份，证实诉讼主体身份；《房地产开发合作协议》1份，证明项目经理崇贵民与原告是挂靠关系；借款协议（2017年9月19日）、借条（2018年9月19日）各一份，证实借条中约定的，逾期未能履行债务时被告取得抵押财产的所有权的约定为流质条款，依法属无效条款；《太平镇泰豪嘉苑二期商品房预定协议》一份，证明双方签订的“协议”实为民间借贷合同的担保，应按民间借贷关系处理，该“协议”属无效。上述证据经质证，被告对原告提交的法定代表人身份证明、《房地产开发合作协议》的真实性及来源的合法性均有异议，称其不知情，不予认可；对原告提交的借款协议、借条、《太平镇泰豪嘉苑二期商品房预定协议》的真实性无异议，但对证明目的有异议。本院经综合全案审查认为，原告上述证据来源合法，客观真实，且与本案具有关联性，被告虽提出异议，但未能提供反驳证据予以否认，依法可予确认，作为证据采信。综上，根据当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下：2017年9月19日，原告嘉诚公司承建镇原县太平镇泰豪嘉苑二期商住小区工程中，因资金短缺，项目经理崇贵民向被告张建福借款100万元，双方签订“借款协议”，约定借款期限一年，月利率2%；并由崇贵民向张建福提供原告所建泰豪嘉苑二期4号楼4、5、6、7、8号商铺作为抵押。后原告向被告清偿了借款期内利息，因资金短缺，无力还本，崇贵民于2018年8月25日，向被告重新出具借条一张，载明：今借到张冬冬现金壹佰万元整，期限从2018.9.19日至2018.12.19日，期限内可以随时归还，利息20‰。为了保证该笔借款的安全性，借款人愿将泰豪二期1号楼二层商铺1439.3平方米、单价为每平方米1000元，折款1439300元，作为抵押物给被借款人，并签订商品房预定协议一份给被借款人。逾期不还，被借款人补剩余额款439300元整，楼层归被借款人所有。/借款人：马广元、崇贵民/被借款人：张冬冬/2018.9.19。（双方协商一致将借款日期写为2018年9月19日，目的是与前期借款期限满一年相符，延长借款期限三个月）同日，崇贵民以泰豪嘉苑二期项目部名义与被告签订了《太平镇泰豪嘉苑二期商品房预定协议》，约定被告预定原告承建的泰豪嘉苑二期1栋商铺，该商铺建筑面积为1439.3平方米，预定价格为每平方米1000元，被告预付房款100万元。后原告以该商品房预定协议应为无效为由，向本院提起诉讼。 本院认为，本案中，原告嘉诚公司因承建工程资金短缺，而向被告张建福借款100万元，双方签订“借款协议”，后又由原告方重新出具“借条”，均约定以原告所建的泰豪嘉苑二期楼房商铺作为借款抵押，并约定逾期不还借款，则所抵押楼层归被告所有，此约定显属民间借贷中的抵押担保。根据《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。因此，双方关于逾期不还借款，则所抵押楼层归被告所有的约定为流质条款，依法应属无效。而双方依据前述“借款协议”及“借条”，又进而签订《太平镇泰豪嘉苑二期商品房预定协议》，约定被告预定原告承建的泰豪嘉苑二期1栋商铺，违反了有关法律规定，理应依法确认无效。本案所涉纠纷应按民间借贷关系处理。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。故被告不同意原告诉请的辩解理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原告要求确认原告与被告签订的《太平镇泰豪嘉苑二期商品房预定协议》无效的诉讼请求，合理合法，依法应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定，判决如下： 确认原告庆阳嘉诚房地产开发有限公司与被告张建福于2018年8月25日签订的《太平镇泰豪嘉苑二期商品房预定协议》无效。 案件受理费70元，由原、被告各负担35元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 长 范 康 人民陪审员 路 鹏 人民陪审员 张世平 二〇一九年九月二十四日 法官 助理 杨延承 书 记 员 钱婷婷 本案引用的法律条文 《中华人民共和国担保法》 第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物 的所有权转移为债权人所有。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。