广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1050号原告：何鑫，男，汉族，1987年7月1日，住广州市越秀区。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区坑口明政路**。统一社会信用代码：9144120305074047X4。法定代表人：尹绍元。委托代理人：陈义华，广东曜政律师事务所律师。委托代理人：李小玲，广东曜政律师事务所律师。原告何鑫诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何鑫，被告的委托代理人李小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于鼎湖区××区××为××山水星××商品房××房，并一次性支付了房款390000元，交付期限为2016年8月30日。原告于2019年1月收到被告发出的收楼通知书，已超出合同约定交付期限。被告逾期交楼构成违约，应按合同约定自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房款的日万分之3向原告支付违约金。为此，原告特具状法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金102960元（逾期交房880日）；2、本案诉讼费由被告承担。原告提供的证据如下：1、企业机读档案登记材料，证明被告的主体资格。2、身份证，证明原告的主体资格。3、商品房买卖合同，4、发票，证据3-4证明原告购买被告开发的房屋，并交付房款的事实。5、山水星御收楼通知书，证明被告于2019年1月26日通知原告在2019年2月23日前收楼的事实。被告辩称：原告主张的违约金过分高于其实际损失，应予适当减少。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张被告应按日向其支付已交房款万分之三的违约金明显过分高于原告的实际损失。况且，在法院审理的被告同类型案件中，法院的生效判决采纳了被告的观点，对违约金过高的部分予以调整。综上，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干法律问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。结合鼎湖法院及肇庆中院的生效判决，被告认为原告主张的违约金计算标准最多只能按照同期银行贷款利率的1.3倍予以计算。为此，被告请求法院调整预期交房的违约金计算标准，减少被告支付的违约金金额。被告提供证据如下：1、收楼通知书，证明被告于2019年1月26日向原告发出收楼通知的事实。2、竣工验收备案表，证明案涉商品房已办理验收备案的事实。3、民事判决书五份，证明鼎湖法院及肇庆中院两级对类似延迟交楼案件均按银行同期贷款利率1.3倍计算违约金的事实，被告请求法院参考类似判决调整违约金的计算标准。经审理查明：2015年3月21日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的鼎湖区新城西二区天标山水星御8、9、14-1幢30层9-3002房，总房款390000元，原告在签订本合同即时付清总房款，交付期限为2016年8月30日，交付条件：该商品房经验收合格；该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。合同第9条约定：除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品楼交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。合同签订当日，原告支付房价款共390000元。2019年1月26日，被告向原告发出收楼通知书，要求原告在2019年1月28日至2月3日办理收楼手续。2019年1月28日，天标山水星御一期8号（住宅）、9号（住宅）、14-1号（商业）办理了竣工验收备案登记手续。因被告未能在合同约定的时间交付房屋，原告遂于2019年7月10日向本院提起本案诉讼，要求被告支付违约金。庭审中，原、被告双方确认原告已收楼，被告并请求调整逾期交楼违约金按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计付。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思，且没有违反法律、行政法规的规定，应为有效合同。合同约定，被告交付房屋期限2016年8月30日，但被告未能按合同约定的交付时间交付房屋，其逾期至2019年1月28日才交付房屋行为已构成违约，应承担违约责任。关于逾期交房违约金，被告提出按日万分之三支付逾期交楼违约金明显高于损失，请求调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计付。针对违约金是否过分高于损失问题，原告未能就不能使用该房屋造成其实际损失提供充分证据，其损失应推定为相当于租房所需的租金,原告要求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交付房屋违约金，即每日117元（390000元×0.0003=117元），每月违约金为3510元。该违约金明显高于同地段同等面积的租金实际水平（未装修的毛坯房），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”因此，原告要求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交房违约金过高，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期贷款1-5年期基准利率4.75%的1.3倍计算违约金，即被告向原告支付逾期交房违约金为购房款390000元×6.175%/年×881天，为58127.9元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告何鑫支付从2016年8月31日起至2019年1月28日止的逾期交房违约金58127.9元。二、驳回原告何鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1180元，由原告负担513.32元，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担666.68元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 梁 宇二〇一九年九月二日书记员 关少珊