甘肃省庆阳市西峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1002民初3031号 原告：李雪霞，女，汉族，甘肃省庆城县人，庆城县供销联社退休职工，住庆阳市西峰区。 被告：庆阳鑫宇房地产开发有限公司，住所地：庆阳市西峰区美食城内鹿馨苑小区。 法定代表人：强俊章，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨文娟，甘肃凌东律师事务所律师。 原告李雪霞与被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李雪霞、被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李雪霞向本院提出如下诉讼请求：1.解除原被告签订的《商铺认购合同》；被告按照总价款一倍承担赔偿责任，即总款178712元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月17日，被告在没有取得预售许可证的情况下，故意隐瞒这一事实将位于庆阳市西峰区南城壕56号院内“巨鹿馨苑小区”负一商铺B-*号房产出售于原告，面积14平米，总价款89356元，后原告按照约定一次性交付了全部房款。按照双方签订的《商铺认购合同》，被告应于本合同自签订730天内向原告交付分割出售的房屋，逾期每年按百分之五，两年按百分之十承担违约赔偿金，满两年后15日内办理产权登记。后合同履行期限届满后，被告以给原告出售的房屋已另行销售他人，要求原告更换合同，将出售的商铺变更为负二层，原告购买的是负一层商铺，被告后又告知原告购买的系负二层商铺，因被告属于违约毁约行为，原告拒绝了被告的无理要求。2018年12月至今，原告多次前往被告设立的售楼部联系，但已关门歇业，有关人员人去楼空电话无法联系，导致原告购买的房屋无法交付，合同权利无法保障。据上，被告与原告签订合同时故意隐瞒没有取得预售许可证的事实，在履行合同中又故意将房屋抵押、二卖，导致房屋无法交付的行为构成民事欺诈。现原告要求解除合同，退还房款，并按照89356元的一倍承担违约金，特提起诉讼。 被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司辩称：对于原、被告之间存在的房屋买卖关系及原告缴纳的房款被告均无异议。房屋没有按时交付，是因为加入了棚户区改造，导致拆迁等手续不能尽快办理，延误了工期。虽然这些原因不是法定抗辩理由，但是被告房屋销售资格已经取得，商铺已经具备交付条件，原被告之间成立的合同依法并有效，合同不应解除。原告购买的楼层始终没有变化，具体是天富大厦最初设计时有下沉式一层、负一层、负二层，但在审批时说西峰没有下沉式一层的说法，就将下沉式一层就变成了负一层，负一层就变成负二层，原告认购的楼层仍是同一个地方，只不过是名称变更了。原告主张按合同总价款的一倍承担赔偿责任的诉请，被告不予认可。总之，合同不应解除，被告不承担违约责任。 原告李雪霞围绕诉讼请求依法提交《天富大厦商铺认购合同》、收款收据、转账凭证等证据；被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司就其抗辩事由提交《商品房预售许可证》一份。 经本院组织质证认证，对上述证据的真实性均予以确认，并在卷佐证。现根据审查确认的有效证据及原、被告陈述，本案认定事实如下： 2013年11月13日，原告认购被告开发的位于庆阳市西峰区南城壕56号天富大厦负一层B-59号商铺，并交纳订金10000元。2013年11月17日，原、被告签订《天富大厦商铺认购合同》一份，主要约定：原告认购被告开发的位于庆阳市西峰区南城壕56号天富大厦负一层B-*号商铺，建筑面积14平方米，每平方米6382元，总价款89356元；合同第五条第2项约定：本合同自签订之日起730天内在出卖人商铺取得房管局批准的产权分割批复文件后，出卖人负责给买受人办理产权登记手续，买受人须提供办理产权登记手续的相关资料；第3项约定：出卖人未能在两年内与买受人办理产权登记，出卖人应当在本合同自签订之日起两年期满15个工作日内，全额退还买受人实交商铺价款，同时出卖人承担买受人实交商铺的预期经济损失共计每年百分之五，两年共计百分之十；第4项约定：出卖人不能及时退还买受人所缴纳商铺预订款，买受人有权按实交商铺预订款每日万分之三收取滞纳金，直到出卖人付清为止；第6项约定：合同有效期内，甲、乙双方任何一方要求撤销本合同，违约方需按合同实交商铺预定金的百分之十作为违约金赔付给对方。合同签订当日，原告即向被告交纳了剩余购房款79356元。但在签订该合同时，合同所约定购买的商铺尚未建设，被告也未取得商品房预售许可证。合同签订后，被告开始动工建设约定的商铺。后被告建设进度缓慢，在合同约定的时间不能与原告签订正式的商品房买卖合同，不能为原告办理备案登记手续，也不能交付商铺，为此，原告现向本院提起诉讼。 另查，被告于2015年11月3日取得了庆阳市房地产管理局颁发的房商预字（2015）第*号《商品房预售许可证》，有效期为2015年11月3日至2016年11月2日。 本院认为：2013年11月17日，原、被告签订的《天富大厦商铺认购合同》的性质为商品房预售合同，在该合同签订时，被告尚未取得商品房预售许可证明，后2015年11月3日被告取得了商品房预售许可证明，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据上述规定，本案原、被告签订的《天富大厦商铺认购合同》可以认定为有效。被告在履行合同过程中不能在合同约定的时间与原告签订正式的商品房买卖合同，也不能为原告办理相关产权登记手续及交付商铺，后经原告主张，被告也未履行退付购房款的义务。依据原、被告双方签订的《天富大厦商铺认购合同》，现被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司已构成根本违约，故现原告要求解除合同，退付购房款89356元的诉讼请求，理由正当，符合法律规定。关于违约金的具体数额。虽原告主张要求被告按照已交纳房款89356元的一倍承担违约责任，但原、被告2013年11月17日签订的《天富大厦商铺认购合同》的第五条第3项已明确约定：“出卖人未能在两年内与买受人办理产权登记，出卖人应当在本合同自签订之日起两年期满15个工作日内，全额退还买受人实交商铺价款，同时出卖人承担买受人实交商铺的预期经济损失共计每年百分之五，两年共计百分之十；第4项约定：出卖人不能及时退还买受人所缴纳商铺预订款，买受人有权按实交商铺预订款每日万分之三收取滞纳金，直到出卖人付清为止；第6项约定：合同有效期内，甲、乙双方任何一方要求撤销本合同，违约方需按合同实交商铺预定金的百分之十作为违约金赔付给对方”。故原告主张的违约赔偿金数额应严格按照双方签订的合同中的上述约定进行赔偿，即被告应按实交付商铺预定金的10%向原告支付未能在两年办理房产登记的预期经济损失8935.6元；每日按商铺预订款的万分之三（26.8元），自2015年11月18日起承担未及时退还房款的滞纳金，但支付的滞纳金应以71484.8元（89356元-8935.6元-8935.6元）为限；并按实交商铺预定金的10%支付原告违约金8935.6元。因被告的辩解意见不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第一百一十四条一项及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、解除原告李雪霞与被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司签订的《天富大厦商铺认购合同》。 二、被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告李雪霞商铺款89356元；赔偿原告李雪霞预期经济损失8935.6元；支付原告李雪霞违约金8935.6元；并自2015年11月18日起以每日26.8元在71484.8元的限额内向原告李雪霞支付未及时退还房款的滞纳金。 三、驳回原告李雪霞的其他诉讼请求。 上述判决给付内容限判决发生效力后15日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3874元，由被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 长  何军红 人民陪审员  何希宏 人民陪审员  沈彦雄 二〇一九年九月四日 书 记 员  韦 静 本案应用法律条文如下： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。