重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初9675号原告：重庆光华控股（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区云湖路**，统一社会信用代码915001072028063369。法定代表人：陈洪，董事长。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，重庆彰义律师事务所律师。被告：重庆南桥传林建材市场经营管理有限公司，住所地重庆市江**南桥寺福来路**光华·可乐小镇****，统一社会信用代码91500105305299453L。法定代表人：程书友，经理。委托诉讼代理人：何成坤，重庆派瑞律师事务所律师。原告重庆光华控股（集团）有限公司（以下简称光华公司）与被告重庆南桥传林建材市场经营管理有限公司（以下简称南桥传林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光华公司的委托诉讼代理人董月强、被告南桥传林公司的委托诉讼代理人何成坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付352.6平方米的房屋租金127760.74元，及此款从2018年3月24日起，按年24%的标准计算10日的违约金840.07元；2.判令被告支付352.6平方米房屋的合同提前终止违约金29311.64元。事实和理由：2014年9月18日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将重庆市江北区南桥寺福来路X号光华·可乐小镇X区负X-X至X-X号、负X-X至负X-X号、负X-X至负X-X号房屋出租给被告使用，计租面积6772.02平方米，并约定租期、租金标准、违约责任等内容。合同签订后，原告按约履行，且履行过程中房屋面积变更为6419.42平方米。因被告未按约支付租金，原告于2018年3月提起诉讼，其中针对租金、违约金及其他损失，原告系以6149.42平方米提出请求。重庆市江北区人民法院作出一审判决后，原告上诉至重庆市第一中级人民法院，该院终审判决认定双方的租赁合同于2018年3月23日解除，原告可就352.6平方米房屋的租金等另行主张权利，据此，原告提起本案诉讼。被告南桥传林公司辩称，在前案诉讼中，原告系以6419.42平方米作为租赁面积起诉，只是因其计算错误导致原判决以6149.42平方米的面积进行处理，原告再提起本案诉讼，违背“一事不再理”的原则。另，双方已经对提前终止合同的违约金进行过处理，一次终止行为不能产生两次提前终止违约金，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年9月18日，原、被告签订《重庆光华控股（集团）有限公司租赁合同》，约定原告将位于重庆市江北区南桥寺福来路X号光华·可乐小镇X区负X-X号至负X-X号、负X-X至负X-X号、负X-X至负X-X号房屋出租给被告，计租面积6772.02平方米。租赁期5年，自2014年11月1日至2019年10月31日止。租金按每月每平方米22元计算，从第2年起每年租金递增率为8%……2016年11月1日至2017年10月31日，标准为25.66元/平方米/月，季度租金为521310元；2017年11月1日至2018年10月31日，标准为27.71元/平方米/月，季度租金为562958元……租金按季度结付，被告在签署本合同当日即向原告缴纳第一期租金（2014年11月1日至2015年10月31日期间），以后每期租金在上期租金到期前10个工作日内支付，每逾期一天，按当期应付租金和物业管理费总额的5%支付违约金；逾期15日不支付或不足额支付租金和物业管理费，原告有权解除合同，被告除应缴清应付之租金和物业管理费外，同时应按本合同第七条约定标准支付违约金，若支付违约金不足以抵付原告损失，被告还应承担赔偿责任。合同第七条“违约责任”约定：2.被告只要逾期缴纳本合同约定应由被告负担的租金等其他应由被告承担的费用的，原告不受事先通知的影响可随时对被告断水断电，由此造成的一切损失一概由被告自行负责，逾期在10日内的每日按逾期款项的百分之五向原告支付违约金。4.租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权单方面提前终止合同且不承担任何法律责任和损失，收回租赁物业，被告承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金（根据此方法计算违约金不足三个月租金的，违约金按三个月租金计收）：……3）拖欠租金或其他费用逾期15日以上的。因租赁过程中产生纠纷，2018年3月16日，原告向本院提起前案诉讼，请求判令被告支付2017年2月1日起至合同解除之日止欠付的租金，及以欠付租金为基数，按年利率24%的标准计算10日的逾期付款违约金，以及合同提前终止的违约金等。该案涉及以租赁面积作为计算标准的诉讼请求，原告系以6149.42平方米提出主张，且在原告主张的债权起始时间（2017年2月1日）之前，房屋的计租面积已由6772.02平方米变更为6419.42平方米（二者相差352.6平方米）。本院经审理，判决被告支付：1.2017年2月1日至2018年3月23日期间的租金2228174.89元（25.66元/平方米/月×6149.42平方米×9个月＋27.71元/平方米/月×6149.42平方米×4个月＋27.71元/平方米/月×6149.42平方米÷31天×23天）；2.逾期付款违约金14651.01元（2228174.89元×24%÷365天×10天）；3.提前终止合同的违约金511201.28元（27.71元/平方米/月×6149.42平方米×3个月）。此外，判决还确认租赁合同于2018年3月23日解除。原告不服本院判决，以应当按照6419.42平方米的标准进行判决为由，上诉至重庆市第一中级人民法院。重庆市第一中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判，并表明原告在该案中，系以6149.42平方米的面积提出主张，其可以就352.6平方米另行主张权利。上述事实，有前案一、二审判决书，以及当事人陈述等证据予以证实，并经过庭审质证。本院认为，本案争议焦点一是在前诉中的房屋面积差异，原告是否可以另行主张权利，二是逾期付款违约金和提前终止合同的违约金是否存在重复主张问题。对此，本院分述如下：关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案与前案相比较，因前案原告系以6149.42平方米提出主张，本案是以漏算的352.6平方米提起诉讼，故本案与前案的诉讼请求不同，从而对被告“一事不再理”的抗辩，本院不予采纳。但根据本案查明的事实，前案债权起始时间之前，房屋计租面积已由6772.02平方米变更为6419.42平方米，且前案原告是以6149.42平方米提出主张，故其漏算面积应为270平方米，而非352.6平方米，从而被告应支付的2017年2月1日至2018年3月23日期间的租金为97831.54元（25.66元/平方米/月×270平方米×9个月＋27.71元/平方米/月×270平方米×4个月＋27.71元/平方米/月×270平方米÷31天×23天）。对原告诉讼请求超过前述金额部分，本院不予支持。关于争议焦点二，针对逾期付款违约金，原告的诉讼请求是要求从合同解除后的2018年3月24日起计算10日，但合同对逾期付款违约金的约定，是合同履行过程中，如果被告逾期缴纳租金，逾期在10日内的，每日按逾期款项的百分之五向原告支付违约金，超过15日，原告有权解除合同，而双方的租赁合同，经前案生效判决确认，已于2018年3月23日解除，此后对欠付租金而言，系资金占用的利息损失，即法定孳息，而非不履行合同义务的违约金。由此可见，原告要求给付合同解除后的逾期付款违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。针对提前终止合同的违约金，被告抗辩原告系重复主张，但根据前案情况，此款仍是按照面积进行的处理，即27.71元/平方米/月×6149.42平方米×3个月，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。租赁合同约定，租赁期间，被告拖欠租金或其他费用逾期15日以上的，原告有权终止合同，并由被告承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金，违约金不足3个月租金的，按3个月计收。合同正常履行的届满时间为2019年10月31日，但因被告的违约行为，导致合同提前于2018年3月23日解除，剩余租赁期租金总额30%的违约金明显高于3个月租金的数额，故对原告该项请求，本院以270平方米主张22445.1元（27.71元/平方米/月×270平方米×3个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告重庆南桥传林建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告重庆光华控股（集团）有限公司支付2017年2月1日至2018年3月23日期间的租金97831.54元；二、被告重庆南桥传林建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告重庆光华控股（集团）有限公司支付提前终止合同违约金22445.1元；三、驳回原告重庆光华控股（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1729.12元，由原告重庆光华控股（集团）有限公司负担412.12元，被告重庆南桥传林建材市场经营管理有限公司负担1317元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  顾 毅二〇一九年九月四日法官助理  甘 霖书 记 员  吴小娇