苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初8329号 原告：江苏苏南万科物业服务有限公司，住所地苏州工业园区旺墩路**星旺墩商务广场****。 法定代表人：王琢珺。 委托诉讼代理人:李玉侠,该公司员工。 委托诉讼代理人:杨光,该公司员工。 被告：苏州安娜斯健身服务有限公司，住所地，住所地苏州工业园区星汉街**湖左岸花园小区星光会所iv> 法定代表人：顾圣洁。 委托诉讼代理人:吴雪峰，上海小城(苏州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人:朱绮勤,该公司员工。 原告江苏苏南万科物业服务有限公司（以下简称“苏南万科物业公司”）诉被告苏州安娜斯健身服务有限公司（以下简称“安娜斯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月24日、11月21日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。最后一次开庭，原告苏南万科物业公司的委托诉讼代理人李玉侠、被告安娜斯公司的委托诉讼代理人吴雪峰、朱绮勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏南万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年7月签订的《租赁合同》，被告将承租房屋恢复原状并返还原告；2、判令被告支付自2018年2月1日起至法院判决合同解除并由被告返还房屋之日止的租金，暂计算至2018年9月30日为380000元，并支付至租金实际给付之日的滞纳金，暂计至2018年9月30日为330125元，两项合计710125元；3、判令被告支付相当于保证金金额的违约金142500元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月，原告与被告签订了《租赁合同》，由被告承租原告位于湖左岸花园星光会所1480平米的物业用房供被告经营健身会所(含泳池)，约定租金为570000元/年，租金按公历每季开始前五日支付。租赁合同同时约定逾期支付租金等费用的，每逾期一日，应按照逾期金额千分之五支付滞纳金；租赁合同约定被告逾期支付租金等费用达到30日，原告有权单方面解除租赁合同，收回商铺，没收租赁保证金，并要求被告支付相当于保证金数额的违约金，如不足弥补原告损失，被告应赔偿。租赁合同签订后，原告依照合同的约定履行了合同义务。然而，被告未按照合同约定向原告缴纳租金。就欠费事宜原告多次催讨未果，为维护原告合法利益，诉至法院。 被告安娜斯公司辩称：1、原告违约在先。原告未按照合同约定对房屋质量问题进行维修，被告多次催告原告履行维修义务但原告一直推诿不予维修，被告只得自行垫付费用进行维修，被告有权对垫付的维修费用抵扣房租。2、被告有实际履行支付租金等相关义务。被告不存在原告所述拖欠2018年2月1日起租金的事实，从6月到8月期间，被告陆续支付了近15万元租金，被告垫付的费用金额远超过被告未缴纳的租金金额。3、原告无权解除合同，希望继续履行合同。原告未能履行保证出租房屋自身安全和正常使用的合同义务，未能对非因被告原因包括物业自然老化和建筑质量问题导致的物业质量和安全问题履行自身的维保义务，原告违约在先。故被告有权行使合同抗辩权，暂不支付房租。在多次催告原告履行合同义务未果情形下为避免损失扩大而代垫费用自行修缮，该部分修缮费用理应由原告承担而可以与应缴租金抵扣。故原告解除合同无法律和合同依据，也无事实依据。4、原告主张的滞纳金标准过高，应按照银行同期贷款利率计算。 本院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下： 原、被告曾签订一份《租赁合同》，原告为甲方（承租方），被告为乙方（出租方），约定乙方将位于苏州工业园区星汉街108号湖左岸花园小区星光会所的房屋出租给甲方作为健身会所使用，建筑面积为1480平方米，租金为每年570000元，按季支付，租赁期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止。甲方承担物业管理费，标准为5.28元/平方/月。甲方在每季度开始前5日将当季租金缴纳至乙方提供的账户，如拖欠租金15日以上，视为甲方违约，合同自动终止，从保证金中扣除应缴纳租金及物业费等相关费用。甲方需向乙方缴纳三个月租金142500元作为租赁保证金。合同第十二条违约责任条款约定，在租赁期限内，甲方逾期交付租金、物业管理费等费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之五支付滞纳金。若超过一个月未缴纳相关费用的，乙方有权单方解除合同，扣留租赁保证金，并有权追究甲方延迟支付租金的违约责任。甲方如出现拖欠支付租金、管理费及其他费用达到30日的，或者未经乙方书面同意，擅自将商铺转租、转让、转借他人或调换使用的，乙方均有权单方面终止合同，收回商铺，乙方可以没收租赁保证金，并要求甲方赔偿乙方租赁保证金同等金额的违约金，若租赁保证金不足赔偿乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同第十条“维修养护责任”约定，1、因非甲方原因（如物业自然老化、建筑质量问题）导致出租物业需要维修时，该项费用由乙方负责。2、因甲方管理、使用原因造成出租物业及其设备设施的损失和维修费用，由甲方承担并负责赔偿损失。合同第十一条“合同终止”约定，租约期满后或本合同提前终止时，甲方应尽可能恢复原状，确实不能恢复原状的，乙方按现状接受，所有权归乙方。 双方签订上述房屋租赁合同后，原告将房屋交付被告使用。2017年度被告足额缴纳了租金及物业管理费。2018年1月开始，被告未能按期缴纳租金及物业费。原告于2018年6月8日委托律师向被告发出律师函催要2018年上半年度租金285000元，要求被告在2018年6月11日前支付全部款项，并告知如到期仍未能付款，原告将依照法律规定及合同约定解除合同并要求承担违约责任。后被告于2018年6月30日缴纳了2018年1月份租金47500元，之后租金一直未缴纳。截止法庭辩论终结之前原告确认被告陆续缴纳了截至2019年5月底物业费。 本院认为，原告苏南万科物业公司与被告安娜斯公司双方签订的房屋租赁合同依法成立、合法有效。双方应诚实信用地履行合同权利义务。被告安娜斯公司应诚实信用地履行租赁合同中承租方的相应义务。被告安娜斯公司至今仍未能缴纳2018年2月起的租金，未按约履行上述合同义务，已构成违约。原告据此依照合同约定解除租赁合同，具有事实及法律依据。原告在本次诉讼前未通知被告解除合同，故本院按本案诉状副本送达被告之日即2018年9月19日为双方合同解除之日。合同解除后，被告应按约及时将房屋恢复原状后返还原告，故对原告该两项诉讼请求，本院予以支持。被告辩称因房屋存在老化及质量问题原告未予修复而拒不缴纳租金并主张以其维修费用折抵租金，对此双方合同并无相关约定，也缺乏法律依据，该理由不能成立，本院不予采纳。如双方就房屋维修问题存有争议，被告可另行主张权利，本案中不予理涉。被告应当按照约定的租金标准47500元/月支付原告2018年2月1日之后的租金。被告现仍在继续使用租赁房屋，租赁合同解除后，还应支付占用费，本院对此一并予以核算处理，原告主张按原租金标准计算占用费，并无不当，故被告应当按47500元/月的标准支付原告自2018年5月1日起至被告实际返还房屋之日止的租金及占有使用费。被告逾期支付租金还应按约支付滞纳金，但双方合同约定的标准过高，本院酌情调整为相当于两个月租金标准95000元。被告违约导致合同解除，还应支付违约金，双方约定的违约金相当于三个月租金标准142500元，本院酌情调整为两个月租金标准即95000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告江苏苏南万科物业服务有限公司与被告苏州安娜斯健身服务有限公司签订的关于苏州工业园区星汉街108号湖左岸花园小区星光会所房屋的《租赁合同》于2018年9月19日解除； 二、被告苏州安娜斯健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁房屋恢复原状后交还原告江苏苏南万科物业服务有限公司； 三、被告苏州安娜斯健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内按47500元/月的标准支付原告江苏苏南万科物业服务有限公司自2018年2月1日起至被告实际返还房屋之日止的租金及占有使用费； 四、被告苏州安娜斯健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏苏南万科物业服务有限公司逾期缴纳租金的滞纳金95000元； 五、被告苏州安娜斯健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏苏南万科物业服务有限公司合同解除的违约金95000元； 六、驳回原告江苏苏南万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12326元、财产保全费5000元，合计17326元，由被告苏州安娜斯健身服务有限公司负担。该款已由原告江苏苏南万科物业服务有限公司预交，本院不再退还，被告于判决生效之日起十日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  刘佳政 人民陪审员  王巧发 人民陪审员  姚雪男 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  郭 朦