广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初2612号原告莫剑威，男，汉族，1991年1月3日出生，身份证住址广东省佛山市三水区，被告深圳客盛投资实业有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道XXX，统一社会信用代码91440300XXX。法定代表人卢国模。委托代理人罗玉梅，该公司员工。原告莫剑威与被告深圳客盛投资实业有限公司（以下简称客盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告本人、被告客盛公司法定代表人卢国模及委托代理人罗玉梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2018年3月实际入驻被告出租的场地，双方签订房屋租赁合同，合同约定被告出租场地为深圳市龙华区××大道××大厦××楼506，场地面积为108平方米，合同租赁时间为2018年7月4日至2020年7月3日，原告每月支付被告租金5016元，管理费540元，支付被告一次性保证金10032元。原告入住期间一直按时支付房租和管理费。但被告出租场地实际面积只有60平方米，与合同约定不符，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告退还24672元；3、判令被告退还10032元押金；4、本案诉讼费由被告承担。被告客盛公司答辩称：1、原告于2018年3月实际入驻被告出租的场地，在双方知情自愿的情况下签订了房屋租赁合同，原告是从之前的租户胡庆手上转租的，房屋面积经原被告以及胡庆三方现场确认，不存在欺诈。2、房屋面积是计入公摊后的面积，根据租赁市场的实际行情，写字楼实际使用面积普遍在50%-65%，被告提供的场地使用率约为56.9%，符合实际情况。3、至2019年3月初，原告进驻时间已高达12个月，期间未有中断，亦未有异议，在被被告催收所欠费用的情况下，原告才提出异议并向法院起诉，其目的是为了拒付所欠费用，故请求驳回原告的诉讼请求。被告客盛公司反诉称：原告于2018年3月实际入驻被告出租的场地，在双方知情自愿的情况下签订了房屋租赁合同。2018年12月20日，原告向被告的财务提出退租，被告告知根据双方签订的合同第六条执行，此后双方没再讨论退租事宜。2019年1月份租金原告如期交付。2019年3月4日被告向原告催收2019年2月所欠费用并发送解除合同通知，原告仍未前来处理。原告是从之前的租户胡庆手上转租的，房屋面积经原被告以及胡庆三方现场确认，不存在欺诈；房屋面积是计入公摊后的面积，根据租赁市场的实际行情，写字楼实际使用面积普遍在50%-65%，被告提供的场地使用率约为56.9%，符合实际情况；至2019年3月出，原告进驻时间已高达12个月，期间未有中断，亦未有异议，在被被告催收所欠费用的情况下，原告才提出异议并向法院起诉，其目的是为了拒付所欠费用。故反诉请求法院：1、判令原告立即支付2019年2月份租金、管理费及1月份水电费；3月份租金、水电费、管理费等，至本次诉讼判决当日租金及其他损失，共累计费用35366元；2、判令原告支付2个月的违约金10032元；3、本案所涉及的诉讼费用由原告负担；4、判令双方合同自动终止，原告法庭上公开承认错误。原告针对被告的反诉答辩称：被告出租场地和合同约定不符，我方已提起诉求。并且，被告已经书面提出解除合同协议，我方在被告协议要求的时间即2019年2月1日前搬离出租的场地，支付截止至2019年2月1日前的相关费用，被告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。经审理查明，2018年3月15日案外人王俊良代表原告与被告客盛公司签订房屋租赁合同。合同中约定：被告将位于深圳市龙华区××大道××大厦××楼506的房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告使用，租赁期限为2018年7月4日至2020年7月3日。2018年7月4日至2019年7月3日租金为5016元/月；2019年7月4日至2020年7月3日，租金为5461元/月。管理费为540元/月。原告应在每月5日前缴纳当月租金、物业管理费及水电费等费用。合同签订后原告向被告客盛公司支付了押金10032元。合同签订当月，原告入驻涉案房屋。2018年12月20日，原告向被告表达了退租的想法，2019年1月5日之后，原告未再向客盛公司支付过租金。被告客盛公司于2019年2月19日向原告发送催缴通知单，催促原告在2019年2月20日前缴纳2月份租金及水电费。2019年3月4日，被告客盛公司向原告发送解除合同通知，告知原告因其欠缴租金及水电费，双方的租赁关系于2019年3月4日解除，押金不予退还，原告房屋内的物品由被告收回自行处置、变卖。以上事实有房屋租赁合同、银行流水单、声明书、不动产登记资料查询结果证明、催缴通知单、解除合同通知书、微信聊天记录等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告约定的租赁物未取得产权登记，亦无建设工程规划许可，因此原、被告双方于2018年3月15日签订的房屋租赁合同应为无效。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还。原告庭审中主张其于2019年2月1日离场，但未能提交证据予以证明。相反，被告提交的聊天记录可以证明在2019年2月19日，被告仍在催缴房租；3月4日被告提出解除合同并说明涉案房屋内物品由被告进行处置，表明被告从那时起有了解除原合同并将涉案房屋另行租赁的意愿。对此，原告不能提交相应的反证，因此本院认定原告的离场时间为被告提出解除合同的时间即2019年3月4日。原告自2019年2月起未再支付租金，其应向原告支付欠付的1个月场地占用费5016元以及管理费540元。原告已向被告支付押金10032元，该押金应返还给原告。因此，被告应向原告返还押金4476元（10032元-5016元-540元=4476元）。关于被告主张的水电费，被告仅提交一份其自行制作的费用统计表，没有其他证据予以佐证。该水电费是否系水电管理部门计算的数据，该费用是否已经由被告进行垫付，均不得而知。本院认为该统计表证明力单薄，不能证明原告实际欠费的数额，故对于该项诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、确认原告莫剑威委托案外人王俊良与被告深圳客盛投资实业有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳客盛投资实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告莫剑威返还押金人民币4476元；三、驳回原告莫剑威的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳客盛投资实业有限公司的全部诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费334元，由原告莫剑威负担291元，被告深圳客盛投资实业有限公司负担43元；反诉受理费467元，由被告深圳客盛投资实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 盛   琨二〇一九年九月十日书记员 谭敏（兼）书记员 文 英 玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。