甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0502民初3161号 原告:胡超先，男，1980年5月16日出生，汉族，住天水市秦州区。 被告：天水碧桂园房地产开发有限公司，住所地：天水市秦州区​。 法定代表人：刘奇平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李斌伍，该公司法务。 委托诉讼代理人：范晓璇，该公司法务。 原告胡超先与被告天水碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡超先、被告天水碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李斌伍、范晓璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡超先向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付原告购买的商品房屋；2.判令被告支付原告因逾期交房的违约金86231.81元。事实与理由：2016年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：“由原告购买被告位于天水市秦州区孙家坪村碧桂园小区凤凰郡ＸＸＸ室房屋，合同总价款1182878元；被告应当于2018年12月31日前向原告交付房屋，如逾期交付，原告可选择解除或者继续履行合同，并自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之三的违约金，最高不超过已付购房款的10%。”。合同签订后，原告分三次向被告支付房款1182878元，而被告未按合同约定交付房屋。经原告多次催促，被告至今未向原告交付房屋，故诉至法院，望判如所请。 天水碧桂园房地产开发有限公司辩称，首先，原、被告签订的商品房买卖合同的《补充协议》第四条第一款约定“该商品房的交付条件为出卖人已向该商品房所在地政府主管部分递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”，根据该约定，被告取得商品房的竣工备案表，证明其具备交付房屋的条件；其次，按照《补充协议》约定，原告作为买受人必须自行前往被告营销中心办理交付手续，而在被告向原告书面通知在约定的期限前办理收楼手续后，原告因自身原因拒绝办理，应当视为被告已向原告交付房屋；最后，合同约定原告可主张逾期交楼责任的情形包括商品房存在地基基础和主体结构的质量问题并导致无法正常居住的情形，除此之外原告不得以任何理由拒绝收楼，本案中原告在案涉房屋不存在以上情形下拒绝收楼的行为构成单方面违约，被告不存在任何违约的情形，应当驳回原告的诉讼请求。 原告为证据其主张，提交了以下证据：1.商品房买卖合同复印件一份，拟证明原、被告之间存在房屋买卖的事实；2.房屋付款单据复印件一份，拟证明原告交付购房款的事实；3.视频资料一份，拟证明房屋反碱情况。 经质证，被告对第一、二份证据无异议；第三份证据反应不出房间标号，不能证明视频中的就是原告购买的房屋，只能反映出是某一个地方的房间在维修，故不予认可。 经审核，本院认为，被告对第一、二份证据无异议，本院予以采信；第三份证据与原告庭后提交的微信截图，相互印证，能证明原告因购买的房屋因反碱问题多次与被告沟通，被告未按合同约定的时间交付房屋的事实，本院予以采信。 被告向本院提交以下证据：1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告于2016年11月5日签订合同，约定原告购买天水碧桂园小区凤凰郡5幢1单元1层102室商品房，并于2018年12月30日前付清全部楼款，同时被告于2018年12月31日前向原告交付该商品房的事实；2.竣工验收备案表一份，拟证明房屋已经依法通过了建设主管部门的合格验收程序，原告购买的房屋已经完全具备交付和使用条件，房屋交付状态符合原、被告双方在合同中约定的交付条件和标准，在被告按照约定如期向原告交付房屋的情况下，原告不得无故拒绝办理交付手续；3.商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书一份，证明被告已经根据《城市房地产开发管理条例》第三十一条及住建部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，在集中交付时，具备提供商品住宅使用说明书的条件；被告在集中交付时，具备提供商品住宅质量保证的条件；在合同交付日之后，被告免费承担保修期间内的屋面防水、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道房渗漏等问题；4.收楼快递单签收记录一份，拟证明被告在符合交付条件且在合同约定的交付期限之前，通过书面方式向原告邮寄通达了收楼通知书，但原告一直未按期办理交付手续，被告不存在违约责任。 经质证，原告对证据1认可；证据2-3不知情，不予认可；证据4虽没有签收，但已收到。 经审核，本院认为，原告对第1、4份证据无异议，本院予以采信；证据3真实，能证明被告就房屋质量向业主作出保证说明。对其真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：“由原告胡超先购买被告天水碧桂园房地产开发有限公司位于天水市秦州区孙家坪村碧桂园小区凤凰郡ＸＸＸ室房屋，合同总价款1182878元；签订本合同前，买受人已向被告支付定金5000元，该定金在本合同签订时抵作商品房价款；买受人必须在2016年12月31日前，付该商品房总房价款的63.4%给出卖人，即柒拾伍万元整；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。”同日，双方就上述商品房买卖合同有关条款签订补充协议，协议约定：“第四条关于该商品房交付条件与交接手续：1.该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。……5.该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题以外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。第五条逾期交付责任……2.逾期在90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。”原告分别于2016年10月16、2016年11月6日、2016年11月18日、向被告支付购房款443871元、9007元、730000元，共计1182878元。2018年12月25日，被告通过EMS向原告邮寄了收楼通知书。视频资料显示，案涉房屋客厅及其中一个卧室的墙面离地面附近4-5厘米部分因反碱铲除乳胶漆，客厅两边墙脚处地砖被掀开。原、被告因房屋反碱起皮问题未按照约定时间办理交房手续。随后原告就房屋反碱问题多次与被告沟通及协商赔偿问题，未果。案涉房屋现已符合交付条件。原告于2019年8月27日向本院提起诉讼，要求处理。 再查明，根据原告提供的微信聊天记录截图显示，被告已于2019年5月11日将原告购买的房屋出现的反碱问题处理好，通知原告收房，但因原告在外出差，未及时收房，2019年8月13日，原告因房屋的赔偿未达成协议，截至目前未收房。 本院认为，合法有效的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定履行己方的义务。原告已按约定向被告支付房屋价款，被告虽在合同约定的时间内向原告邮寄收楼通知书，但因房屋质量问题原告拒绝收楼。《补充协议》中第四条规定：“该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题以外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。”，由此可知，显然，房屋反碱问题不属于地基基础和主体结构质量问题，本案的争议焦点为：原告提出的房屋反碱起皮问题是否属于导致无法居住使用的质量问题及原告拒绝收房的行为是否成立，如果属于，被告则应承担逾期交楼的责任、原告拒绝收房的行为成立，如不属于，被告仅承担保修责任及原告的实际损失，对逾期交楼的责任不予承担，原告拒绝收楼的行为不成立。 对原告提出的房屋反碱问题是否属于导致无法居住使用的质量问题、原告拒绝收房的行为是否成立，应结合全案证据综合分析，分析如下：首先，根据本案查查明的事实看，原告购买的属于精装修房屋，其目的是在交房以后直接可以入住，但通过原告提供的聊天记录显示直至2019年3月11日，被告工作人员称“反碱问题原因找到了，确认好维修方案就可维修”，说明该问题需要经过维修才能解决，原告提供的视频资料显示，反碱部位存在于房屋客厅及其中一个卧室墙角处4-5㎝，面积较大，并且从该问题的发展态势看，需要扒开靠近反碱部位地面处的地砖，最后才能找到原因，显然原告提出的房屋反碱问题足以导致其无法正常生活，其拒绝收楼的行为成立，且被告在发现房屋存在的质量问题后，未及时找原因、及时修复，被告应当对原告承担逾期交楼的责任。关于被告称被告已向案涉房屋所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，符合交付条件的辩称，根据协议中逾期交楼的责任规定可知，如果存在地基基础及主体结构质量问题或导致无法正常生活的质量问题时不能交付，故对被告的辩称不予采纳。 关于原告要求被告交付房屋的诉讼请求及被告的逾期交楼责任。依据《补充协议》第五条“逾期交付责任……2.逾期在90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。”的规定，原告要求继续履行合同且案涉房屋现已符合交付条件，故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求应予支持；合同约定的交楼日期为2018年12月31日，直至被告称房屋反碱问题已处理好通知让原告收房的时间（2019年5月11日）已超过90日，故被告应当承担自约定的交房期限届满次日至房屋反碱问题已处理好通知原告收房之日，每日支付按照交付房价款万分之三的违约金（1182878元×0.0003×130天=46132元）。合同虽约定违约金计算至实际交付之日，但在被告将房屋出现的质量问题处理好之后通知原告收房，原告因其自身的原因未能收房，被告对此并无过错，故视为在2019年5月11日被告已完成对原告房屋的交付。 综上，依照《合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告天水碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起立即向原告胡超先交付天水市秦州区孙家坪村碧桂园小区凤凰郡ＸＸＸ室房屋； 二、被告天水碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡超先支付逾期交楼的违约金46132元； 三、驳回原告胡超先的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1960元，减半收取计980元，由天水碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 冯爱华 二〇一九年九月二十四日 法官助理 秦风风 书 记 员 汪 麟