北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初13459号原告(反诉被告):刘旭，女，1987年6月1日出生，汉族，自由职业，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人:袁椿晖，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）:赵耀，女，1974年6月8日出生，汉族，个体户，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：周枫，北京市威正律师事务所律师。刘旭与赵耀合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘旭及其委托诉讼代理人袁椿晖，赵耀及其委托诉讼代理人周枫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘旭向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令赵耀返还转让款145000元，赔偿装修损失25000元，共计170000元；2．诉讼费由赵耀承担。事实与理由：赵耀与房屋产权人王玉秀签订租赁合同，租赁北京市昌平区创新园35号楼X底商，租赁期限2017年2月1日至2020年1月31日。2018年5月28日刘旭与赵耀达成转让协议，赵耀将北京市昌平区创新园35号楼X底商转让给刘旭，店内现有的装修、装饰、固定资产、原材料磨具、房租（到期日2018年7月31日）作价165000元。2018年7月1日赵耀将房屋及物品（见清单）交付给刘旭，刘旭按照转让协议约定支付给赵耀145000元。刘旭在装修店铺时发现转让的房屋存在用电问题，物业多次告知我此房屋虽然是商业用途，但是安装的电的容量仅为居民使用，不允许使用大功率电器，禁止从事餐饮行业。此情况赵耀在承租时产权人王玉秀和物业公司已经明确告知赵耀，但是赵耀在转租时故意隐瞒用电问题，明知刘旭的经营是从事轻食甜品、蛋糕、面包成品制作还告诉刘旭可以使用，并举例隔壁面爱面都可以正常使用，不存在用电问题。赵耀2018年7月12日将转让店铺上锁，2018年7月15日撬锁进入房间并通知刘旭解除转让协议，拒不退还转让款。为维护刘旭合法权益，特诉至法院，请求依法裁决。赵耀向本院答辩称：1．请求驳回刘旭全部诉讼请求；2．刘旭所述事实与本案基本事实不符；3．刘旭构成根本违约，赵耀有权解除合同；4．刘旭根本违约，无权要求赵耀返还定金3万元，刘旭的违约行为造成赵耀的名誉和经济损失，刘旭应对赵耀补偿。赵耀提出反诉请求：1．请求确认赵耀与刘旭签订的《转让协议》于2018年7月15日解除；2．请求判决刘旭赔偿赵耀经济损失167000元；3．反诉费由刘旭承担。事实与理由：一、本案基本事实如下：2018年5月28日，赵耀与刘旭签订《转让协议》，由赵耀将位于北京市昌平区创新园35号楼X底商转让给刘旭使用。协议约定刘旭支付转让费165000元。赵耀承诺在2018年6月30日之前将店铺交付刘旭使用，赵耀负责将刘旭引荐给房东并签订新的租赁合同，租期从2018年8月1日起。刘旭承诺在此期间给赵耀时间处理顾客问题，在店铺交付日，赵耀将剩余未消费完毕的会员卡信息做好统计并形成附件一交予刘旭代为提供相关后续服务，赵耀承诺顾客剩余未消费金额不高于5万元，在刘旭正式承接店铺前，赵耀积极鼓励顾客消费，并承诺不在6月份进行会员卡推销工作。协议还约定，签订本合同时，刘旭支付赵耀3万元作为转让费定金，赵耀交付店铺时刘旭支付转让费115000元，赵耀引荐刘旭和房东签订租赁合同时，刘旭将房租押金2万元一次性支付给赵耀。《转让协议》约定后，赵耀如约履行了合同义务，于2018年6月30日将店铺交付刘旭使用。赵耀还将购买的甜品制作配方毫无保留地转让给刘旭，并对刘旭及其工作人员进行了蛋糕等各式甜品的制作培训。因赵耀交付房租至2018年7月31日，截止至2018年7月15日之前，承租人应向房东支付下半年房租。赵耀按照协议约定积极联系并引荐刘旭与房东签订新的租赁合同。刘旭随后却以店铺内无法使用大功率烤箱等各种理由拒绝与房东签订新的租赁合同。2018年7月10日，刘旭以房东不能解决其使用大功率电烤箱为由，在微信里明确向赵耀提出拒绝与房东签订新的租赁合同。并且，刘旭将自己的物品全部搬走，将店铺关闭。并且刘旭通过微信向赵耀主张签订的《转让协议》不成立，不生效，明确提出要求赵耀将其支付的145000元转让费全部退还。刘旭对办理了会员卡的顾客也不闻不问，对顾客极不负责，赵耀多次向刘旭表示，刘旭于《转让协议》签订前已经多次进店查看，从未提出要使用大功率电烤箱的问题。并且《转让协议》中也未约定使用大功率电烤箱的问题，刘旭拒绝继续履行《转让协议》的理由不能成立。尽管如此，赵耀为了表达诚意，争取合同能够继续履行，仍然多次与刘旭积极协商。2018年7月15日，赵耀提出可以为刘旭买一个符合安全标准的而且比刘旭之前的电烤箱容量还大的燃气烤箱，解决刘旭提出的大功率电烤箱不能用的问题。刘旭仍然明确拒绝与房东签订新的租赁合同。鉴于截止至2018年7月15日之前，承租人应向房东支付下半年房租，为了避免损失扩大，赵耀无奈之下以刘旭根本违约为由提出解除合同。二、刘旭构成根本违约，赵耀有权解除合同：赵耀与刘旭签订的《转让协议》的合同目的是将店铺转让给刘旭。刘旭支付转让费和与房东签订新的租赁合同均为刘旭的主要合同义务。刘旭无正当理由拒绝与房东签订新的租赁合同，致使赵耀转让店铺的合同目的无法实现，刘旭的违约行为已经构成根本违约。并且刘旭拒绝按照《转让协议》约定为未消费完毕的会员提供后续服务，不仅违反了《转让协议》的约定，并且是对顾客极度不负责，严重违背了诚实信用。赵耀有权解除合同。三、刘旭根本违约，无权要求赵耀返还定金3万元。刘旭的违约行为造成赵耀的名誉和经济损失，刘旭应对赵耀进行赔偿。赵耀花钱购买的多种蛋糕以及其他甜品（包括：饼干，慕斯，布丁，蛋挞，披萨，月饼，蛋黄酥等近60种甜品）的配方是蛋糕店成功经营的关键，具有极高的经济价值，在转让费中占有极高的比重。赵耀毫无保留地将上述全部近60种甜品的制作配方转让给了刘旭。由于甜品制作配方的转让具有不可逆性，刘旭应当赔偿赵耀购买甜品制作配方的损失。此外，赵耀经营蛋糕店期间，每个月平均营业额都有3、4万元，赵耀为处理好顾客问题，自6月份开始停止会员卡推广工作，7月份店铺已经由刘旭实际占有。赵耀6、7月份营业额减少的损失应由刘旭承担。由于赵耀转让店铺的合同目的无法实现，赵耀被迫与房东解除《房屋租赁合同》，赵耀向房东承担了违约责任。该损失是由于刘旭的违约行为所造成，应由刘旭赔偿赵耀该部分经济损失。赵耀的客户因此事多次提出退款要求，不仅造成赵耀经济损失，而且损害了赵耀的名誉，刘旭应该赔偿赵耀的该项损失。刘旭因迁址、搬家造成的经济损失亦应由刘旭承担。此外，刘旭拒绝将电卡、供热卡、门钥匙归还赵耀，造成的经济损失也应当由刘旭承担。由于刘旭的违约行为造成赵耀的其他的经济损失都应当由刘旭承担。综上所述，为了依法维护赵耀的合法权益，特向贵院提起反诉，请求依法判决。刘旭向本院答辩称，对第1项反诉请求认可，但解除的原因是因为赵耀单方违约；对第2项反诉请求不认可，违约方是赵耀，所以刘旭不应承担赔偿损失义务；第3项反诉请求由法院认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：位于北京市昌平区创新园35号楼X底商（以下简称涉案房屋）的房主系案外人王玉秀，赵耀系承租人，租期为2017年2月1日至2020年1月31日。2018年5月22日，赵耀（转让方，甲方）与刘旭（顶让方，乙方）签订《转让协议》，约定：一、甲方同意将涉案房屋转让给乙方使用，建筑面积为100平方米。二、原租期为3年，2017年1月31日至2020年1月31日止，房租为每年16万元，目前甲方已交付房租至2018年7月31日。乙方支付甲方转让费为16．5万元，甲方承诺在2018年6月30日之前将店铺交付乙方使用，甲方负责将乙方引荐给房东并签订新的租赁合同，租期从2018年8月1日起。乙方承诺在此期间给甲方时间处理顾客问题，在店铺交付日，甲方将剩余未消费完毕的会员卡信息做好统计并形成附件一（顾客信息表：包括顾客姓名，联系方式，会员卡剩余金额）交予乙方代为提供相关后续服务，甲方承诺顾客剩余未消费金额不高于5万元，在乙方正式承接店铺前，甲方积极鼓励顾客消费，并承诺不在6月份进行会员卡推销工作，甲方配合乙方做好顾客通知工作，并告知顾客1年内进店消费。甲方承诺自2018年6月20日起乙方即可进店进行相关装修工作，同时甲方协助乙方进行相关平台的过户手续，甲方将店铺交付乙方后，甲方即刻办理个体工商户注销手续，乙方即刻办理相关注册手续，在此过渡期间，乙方将在店内悬挂甲方个体工商户及食品经营许可复印件。三、乙方承诺将转让费和房屋押金分三次支付给甲方，第一次为签订本合同时，乙方支付甲方3万元作为转让费定金，第二次为2018年6月30日甲方将店铺交付乙方使用时，支付转让费11．5万元，第三次为甲方引见乙方和房东签订租赁合同时，乙方将房租押金2万元一次性支付给甲方。四、转让后店铺现有的装修、装饰、固定资产及各种烘焙原材料和模具等归乙方所有。五、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后在租赁期内的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。协议后附有《团购验证表》一份，载明涉案房屋内赵耀移交给刘旭的物品名称及数量。协议签订后，刘旭于2018年5月28日向赵耀转账3万元，于2018年6月27日转账5万元，于2018年6月30日转账6万元，于2018年7月4日转账5000元，上述共计145000元。赵耀于2018年7月1日将涉案房屋交付给刘旭。本案审理过程中，刘旭主张转让费中包含2018年7月1日至2018年7月30日期间的涉案房屋租金和《转让协议》后附《团购验证表》中所列的物品价值；赵耀主张转让费中除了包含刘旭主张的内容，还包含制作蛋糕的配方，会员服务和房屋原有装修。刘旭主张其于收到涉案房屋后即对房屋进行了装修，为证明其主张，刘旭提交《房屋装修合同》1份和装修款收条2张，合同甲方为空白，乙方为北京志诚伟业建筑装饰工程有限公司（以下简称志诚伟业公司），工程名称为店铺装修，工程地点为涉案房屋，工程范围为：推拉门、UC板、上下水改造等维修，工程预算总造价为25000元。合同落款处甲方未签名，乙方有志诚伟业公司盖章，程长青签名。装修款收条载明收款事项为昌平区创新园35号楼X门店装修款，收款金额共计25000元，收款人为程长青，并盖有志诚伟业公司公章。刘旭提交《创时园底商报价及明细》，载明：铝镁合金门（包含材料及人工费）4225元；铝镁合金隔断冷荤间（包含材料及人工费）11700元；墙面UV板（包含材料及人工费）5000元；走上水明装（包含材料及人工费）2000元；洗手盆（包含材料及人工费）2000元；不锈钢洗菜盆（包含材料及人工费）920元，共计25845元。刘旭另申请程长青出庭作证，程长青认可与刘旭签订了《房屋装修合同》，装修款为25000元，装修工期约定为5天，实际3天完工。装修内容为前厅墙面贴UV板，后厨安装水槽、洗手盆、推拉门和隔断，安水槽需要改上下水。赵耀对刘旭提交的上述证据及证人证言均不予认可，并主张刘旭只是在店内贴了UV板，其他的装修并没有做。刘旭主张涉案房屋内已安装的是UV板和上下水。其他物品已做完但尚未安装，该部分费用同意放弃。2018年7月15日，赵耀向刘旭发送《解除转让协议告知书》，载明：“乙方刘旭，关于你我双方于2018年5月28日签订的位于北京市昌平区创新园35号楼104底商蛋糕店转让的协议，在履行过程中你方存在以下几项违约行为：1．拒绝履行协议里关于甲方会员后续服务的条款（在2018年7月10日双方微信聊天中，乙方有过明确表达，并且从这一天开始乙方一直锁门不肯为会员提供服务）；2．多次拒绝履行协议里提到的跟房东签订新的租赁合同的约定。甲方多次口头和书面通知乙方，但乙方以协议约定以外的要求拒绝前往（有微信聊天记录证明）；3．为了达到不跟房东签协议的目的让其姐姐打电话对房东进行威胁（房东有录音为证）；4．打电话要求让房东出具伪证（房东有录音为证）。鉴于你的以上违约行为，以及在你方人员在场情况下确认你的物品已全部腾空（有视频证据），根据合同法中的有关条款，我现在正式向你告知，解除转让协议，同时收回协议中的房屋及物品的拥有权。限你于今日中午12点前将已交接给你的此房屋三套门钥匙，电箱钥匙，电卡，供热卡交还。逾时未交还，我们有权撬锁。同时由于你方违约行为造成的各项经济损失，我方保留通过法律途径向你方索取赔偿的权利。”刘旭认可收到《解除协议书》，亦认可《转让协议》于2018年7月15日解除。关于协议解除的原因，刘旭主张系涉案房屋安装的电表容量仅为居民用电，不允许使用大功率电器，无法实现其租赁合同的目的，而在签订《转让协议》时，赵耀并未将此情况如实告知，从而导致协议无法继续履行。赵耀对刘旭的主张不予认可，并主张在双方签订《转让协议》前，刘旭多次进店查看，并未提出要使用大功率电烤箱的问题，并且《转让协议》中也未约定使用大功率电烤箱的问题，因此刘旭拒绝继续履行《转让协议》的理由不能成立。为证明其主张，赵耀提交其与刘旭的微信聊天记录和2018年7月15日赵耀与房主王玉秀在涉案房屋内与刘旭姐姐协商签订租赁合同的视频。视频显示2018年7月15日，王玉秀和赵耀要求与刘旭签订租赁合同，但刘旭的姐姐提出合同里需要约定保证刘旭的所有设备都能使用。赵耀表示可以给刘旭购买一个燃气烤箱，刘旭的姐姐不同意。因此最终没有签订租赁合同。微信聊天记录显示：“2018年6月28日--刘旭：赵姐，这两天您哪天方便给她们培训一下啊。刘旭：我明天上午在。刘旭：几点到几点。赵耀：其实有小松跟小谢在，你们随时都可以培训。小松就能培训。我明天上午十点钟在，下午琴行那边有课，你派人过来吧，我们上午下午都能带他们做东西。刘旭：那样的话明天就先贴瓷砖可以么。等我收拾好了我再让小松教吧。其实没啥，我用了您的方子烤了蛋糕。没问题。2018年6月28日--刘旭：我就不学了，给员工培训培训就行。或是您看看明后天还有预定的客户么，没有的话可以给他们放假。我们直接进去装修了。预计五天完工，那期间先不接客户。赵耀：行可以。好像下周一和下周三都约了客人。刘旭：好的，那就定了明后天培训，七月一号动工，您先跟房东约个时间吧，我们见一面。那可不可以我让工人一早去干活。周一和周三约定几点啊。如果是下午我们就上午干活。2018年7月4日--赵耀：房东问我们什么时间过去呢。刘旭：赵姐这个现在我定不了，我刚刚一直在打电话，物业说了无法做排烟，热食加工做不了。赵耀：那怎么办，房东那边都说好了。刘旭：我现在在想如果只做蛋糕、沙拉什么的话我能不能合的来。赵耀：那现在已经四号了，房东那边怎么说？你考虑一下吧。刘旭：您把房东电话给我一下吧，我给她打一下，如果我转让店铺的话可不可以晚点交房租给他。刘旭：赵姐，我冷静的想了想，觉得还是应该往前看，遇到问题解决问题，不能退缩，天无绝人之路，办不下来热食可以先不做，做可以做的慢慢往前推进，然后遇到困难再想办法，没做之前也不知道会发生什么。我明天再跟相关部门问一下证照的事，也去物业问好电的问题怎么解决，别让我老跳闸，这些问题都解决了我跟您去见房东签协议，要是实在解决不了再考虑转让，但凡我可以把问题解决我一定做下去。我今天有点激动了，有些话语或有些事情处理的不妥，您多见谅。2018年7月9日--赵耀：刘旭，我按照咱们转让协议的条款，已于2018年7月1日前将店铺转交给你了，现在根据我们的协议条款，我帮你引见房东签订新的租房协议。之前曾口头告知你可以跟房东签新协议了，但你一直没有给我准确回复。现在正式书面告知：请明天上午十一点和我一起去跟房东签订新的租房协议。刘旭：可以见面。赵耀：刚才房东给我打电话说，希望签合同的时候让你把下半年的房租一起带上，你看你能带上吗？刘旭：只要符合我开店的要求，顺利签了转租给我的协议，房租随时可以支付。赵耀：你的开店要求都根据我们的协议做到了，如果是协议之外的要求，我和房东都没有义务给你承诺。我们一切都按照我们的协议来。我现在只能是按照协议通知你带上房租15号之前去跟房东签协议。如果你因为协议以外的要求而拒绝跟房东签署租房协议的话，那只能算你违约了，因为我都是按照咱们协议里的要求做的。刘旭：我直接跟房主签租赁协议，协议如何签，条款如何约定是我和房主之间的事情。你说今天去跟房主签协议，我也同意了，是你又突然不去了，你不能在规定期限里带我去跟房主签合同，那就是你违约了。赵耀：现在可以去呀，没有问题，只是房东刚才提出说让你把钱带上，我这不是为你考虑，怕你今天没有房租吗?那咱们今天就过去。刘旭：当初你答应电完全能用，现在不能用，属于刻意隐瞒，是按协议来，如果都是不能使用，那协议也没法成立。赵耀：我的电怎么不能用了？现在都正常用电啊！你别不讲理好吗？当初你是怎么说的？甚至你前两天还说380伏的电不用了，有220伏就可以，我有微信记录。是你自己买的设备用不了你完全可以换设备，这个跟我没关系，我并没有承诺，也没有写进协议里说你拉来任何设备都能用。我店里边所有的设备都可以使用，这点没有问题，对吧？7月5号咱们俩谈的关于电的问题，你说你想办法去协调解决，如果解决不了，你就想办法转让，你是这样说的吧？刘旭：物业说了你的店额定功率是4000瓦，电流40安，不能用大功率用电器，物业说你都知道实际情况，物业通知你不能使用大功率电器，物业在你跳闸时通知不能用大功率电器，你为什么不告诉我，刻意隐瞒事实。赵耀：物业哪个人在什么时间跟我说过不能使用大功率电器，你把这个人找来当面对质不是你随便一说就行的。我从来没有隐瞒过什么事实，用大功率电器这是你自己买来的，你的电器到现在什么样我也没见过，我哪知道你到底有多大功率电器？……反正不论是之前口头的还是咱俩签的转让协议里，我都没承诺过，你不论拉来多大功率的电器都能使用这一条。我现在只想问你一句，如果你的这个大电器在这儿用不了，你是不是就不准备继续履行咱们的合同也不会去跟房东签协议了？我只想要你这个准确的答复。2018年7月10日--赵耀：刚才房东跟我打电话说，有一个人自称是你的合伙人，给房东打电话说你今天不过去签合同，是吗。刘旭：是，我姐。房东不能解决电的问题，我肯定不能签，所以不见了。你说去签合同，我以为房东可以改电，刚才通话，房东说不行，不能改，是违法的。所以我们的所谓协议不生效，不成立。赵耀：第一，我从头至尾都没跟你说过房东能给改电这句话，我只是按照协议引荐你跟房东去签合同，你之前也没要求过让房东帮你改电。第二，我从头至尾都是按照协议上的条款去履行的，我再次强调，协议以外的东西我不承诺也不履行。刘旭：我们的协议虽然没有约束能用电，但是协议也没说不能用电，你自己看吧。赵耀：那你的意思是你认为这个协议不成立，对吗？刘旭：对呀，所以145000元必须退，而且今天开始计算我的损失，昨天锁门了，干不了。赵耀：那个店里现在锁着门，你的意思是我不把你给我的转让费退给你，我也别想用呗。刘旭：不好说。咱们不协商好，这个不确定。2018年7月11日--赵耀：刘旭，你告诉我一下，你哪些设备现在不能用？我找了电力局的人去给你看看电的事情，我以前从没有承诺过，你拿来任何设备都能使用，但是现在你遇到这个问题，看看能不能找人帮忙一下？2018年7月12日--赵耀：解除转让协议告知书：乙方刘旭，关于你我双方于2018年5月28日签订的位于北京市昌平区创新园35号楼104底商蛋糕店转让的协议，我方根据协议中的条款自2018年7月4日至2018年7月10日间多次口头及书面通知你去跟房东签订新的租房协议，但遭到你方多次拒绝。而且你方还拒绝履行协议中关于甲方会员后续服务的条款，鉴于你以上这些违反协议的违约行为，根据合同法的有关规定，现我方正式向你方提出解除此协议，并收回对此房屋的使用权。限你于2018年7月12日24时之前，将我之前交接给你的电卡、供热卡、电箱钥匙、两套商铺钥匙及全部的设备设施、电器、工具等交还给我。并且由于你的违约行为给我造成的经济损失，我方有权通过法律途径向你方进行索赔。刘旭：那好，明天过去见房东吧，你约好时间地点，咱们过去签合同，我带着钱。赵耀：你确定你是真心实意的要去签这个合同是吗？毕竟你之前把话都说的那么绝了，我希望你不要明天又涮我们一把，到那又提出什么特殊要求不肯签协议，我已经怕了。刘旭：我签呀，我没有退路。赵耀：那你关于电的问题，能自己解决吗？不会再拿这个事情又找麻烦吧。刘旭：电的事，你没跟我说清楚，我认了，合同照签。……赵耀：刘旭，你以为你耍这种心眼对你有好处吗？你这边拖着我说同意去签合同，那边让你姐姐打电话威胁房东说签合同也行，你非要用大功率电器，如果着了火，就由房东负责，你想通过这种威胁，达到房东不跟你签合同的目的是吗？真对不起，房东录音了，我录音了，到法庭上这个就作为你威胁我们而不签合同的证据，我今天给你发的解除合同的协议正常生效，你太幼稚了，你以为你这样的威胁谁会怕你吗？你只会把自己搁进去，让自己更被动，这都是证据。刘旭：我刚去练车了，我不知道发生了什么，我没说过这些，您跟房东约好具体时间和地点告知我，如果我没时间，我安排人过去带着授权委托书签合同。2018年7月14日--赵耀：房东亲自过来了，今天五点半在蛋糕店见吧，刘旭，房东亲自来，要求你也亲自来。刘旭：昨天你已和我的委托人约好周日上午十点见面。赵耀：可以的，那就定还明天上午十点吧，你姐姐也答应了，你明天能够亲自出面。2018年7月15日--赵耀：解除转让协议告知书（内容同前述《解除转让协议告知书》）。刘旭：赵耀您好：鉴于你方未经我方同意擅自撬锁，收回已转让房屋，单方撕毁转让协议，属于违约。要求你方立即偿还我方已支付的转让费14．5万元并赔偿我损失。另查一，赵耀主张其收回涉案房屋时，其中的2个12寸、1个10寸的蛋糕模具、厨宝、一组储物柜、洗手池、四层储物架、电磁炉、台式料理机没有了，所有做蛋糕的原材料也基本都没有了。刘旭主张其装修时将洗手池拆了，新的还没有装上。原材料是给赵耀的原会员提供服务用了。台式料理机赵耀留下时一个角坏了，后来让员工扔了。其他的东西没有拿，不知道为什么没了。关于丢失和已使用物品的价值，刘旭主张为800元；赵耀主张为2000元。双方均未提交证据证明。另查二，王玉秀（甲方）与赵耀（乙方）于2016年12月26日签订的《房屋租赁合同》载明：租赁期限自2017年2月1日至2020年1月31日；首年租金为140000元，之后每年租金为160000元，乙方按半年支付租金给甲方，下次付租金时间应在已付租金到期前15日支付；甲乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方20000元整作为押金，如乙方在承租期内没有违反合同内容的事项，甲方在双方解除租约7日内将押金返还乙方；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳2个月租金作为违约金；补充条款：合同期内乙方由于个人原因不再续租，甲方将不退还乙方押金。《房屋租赁合同》还约定了其他内容。赵耀主张其于2018年7月15日当天与房主王玉秀签订《合同解除协议》，载明：“甲方王玉秀与乙方赵耀于2016年12月26日签订的房屋租赁合同，于2018年7月15日双方协商予以解除，根据原合同约定甲方无须退还乙方的20000元押金，另乙方需付两个月房租26666元为违约金。由于乙方无法归还电表箱钥匙，门钥匙，电卡，供热卡，故乙方实付甲方违约金27000元。”赵耀主张其应当于2018年7月15日支付下半年房租，如果刘旭与王玉秀签约，则应由刘旭交纳该笔费用，现刘旭不同意与王玉秀签约，导致其违约，故其须向王玉秀支付27000元违约金，且20000元租房押金也未予退还。为证明其主张，赵耀另提交其于当日向王玉秀转账27000元的转账记录。刘旭认可《房屋租赁合同》的真实性，不认可《合同解除协议》及转账记录的真实性，并主张赵耀与王玉秀存在伪造债务的情形。另查三，本案庭审中，赵耀称其自己还有一个艺术培训机构，因为忙不过来，因此决定将涉案房屋转让给刘旭，自己专心做艺术培训。另查四，赵耀主张由于刘旭未能为其会员客户提供服务，因此其客户向其要求退款，为证明其主张，赵耀提交收据一张，载明：会员退卡费；原因：自2018年7月以来，该会员多次约做产品都因店面关门无法提供服务，会员要求退费；退款方式：微信；退款金额：560元。赵耀另提交其微信退款560元的截图一张。上述事实，有《转让协议》、《解除转让协议告知书》、《房屋装修合同》、微信聊天记录、《房屋租赁合同》、银行转账记录以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，刘旭与赵耀签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据《转让协议》的约定，刘旭已按约将转让费定金和转让费共计1450000元支付给赵耀，赵耀亦按照约定将涉案房屋交付给刘旭使用。合同履行的下一步应当是赵耀将刘旭引荐给房主并签订新的租赁合同，刘旭在和房主签订租赁合同时，将房租押金2万元一次性支付给赵耀。未有证据显示在刘旭与赵耀签订《转让协议》前，刘旭提出过涉案房屋的电容不能满足其使用的要求，《转让协议》里亦没有对相关事项的约定。而在赵耀提交的微信记录里可以看出，在双方签订《转让协议》后，由于涉案房屋电容的问题，刘旭多次向赵耀明确表示不同意继续租赁使用涉案房屋，不同意与房主签订租赁合同，刘旭亦于2018年7月10日左右将涉案房屋上锁，暂停经营。在赵耀提交的2018年7月15日的视频中，刘旭的姐姐亦表示继续租赁使用涉案房屋的条件是房主必须保证刘旭的所有设备都能用，且在刘旭与赵耀的微信聊天记录里，赵耀问刘旭其姐姐自称其系刘旭的合伙人，刘旭予以认可，并认可其姐姐的意见。因此本院认定系刘旭在履行期限届满前，明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，刘旭的行为构成违约，故赵耀有权解除《转让协议》，刘旭亦认可《转让协议》已于2018年7月15日解除，故本院亦不持异议并予以确认。由于刘旭违约，故其无权要求赵耀赔偿其装修损失。未有证据表面赵耀同意继续使用刘旭的装修，故赵耀亦无需支付刘旭相关装修补偿。关于转让费是否应当退还一节，由于双方对转让费包含的内容陈述不一致，本院根据《转让协议》的约定，对刘旭的主张予以采信。赵耀于2018年7月15日取得涉案房屋，刘旭和赵耀未对涉案房屋进行有效交接，双方对涉案房屋中所缺少物品的价值陈述不一，且涉案房屋亦已被房主另行出租，故本院根据双方陈述对所缺少物品价值予以酌定为1400元。结合刘旭占有涉案房屋15日之事实，故扣除相应租金和物品价值损失，赵耀应退还刘旭136934元。关于赵耀的损失一节，对于赵耀主张的与房主王玉秀的解约损失，根据《转让协议》签订的时间和签订的内容，以及赵耀陈述的其转让涉案房屋的起因，本院认定赵耀转让涉案房屋的初衷是为了与房主王玉秀解除租赁关系，由刘旭继续承租涉案房屋，并由刘旭承担其提前解约的损失。但由于刘旭的违约行为，导致赵耀不得不继续承担对王玉秀的违约责任，共计47000元，故该笔损失应当由刘旭承担。赵耀提交的证据能够证明其损失已确实发生，且并非没有依据。刘旭主张该笔损失为恶意制造的债务，但未提交有效证据予以证明，故本院对其主张不予采信。对于赵耀主张的配方损失，双方在协议里未约定转让费中包含有配方，故本院对其该项主张不予支持。对于赵耀主张的营业收入减少的损失，赵耀未提交完税证明等证据证明其收入的真实性，亦未提交其该项损失的确定性，故本院对赵耀的该项主张不予支持。对于赵耀主张的客户退款损失，该项损失确系刘旭违约造成，但赵耀仅提供退款560元的证据，本院对此款项予以支持，对于赵耀的过高请求，没有证据，本院不予支持。对于赵耀主张的蛋糕店搬家损失，没有法律和事实依据，本院不予支持。结合前述，刘旭应当赔偿赵耀各项损失共计47560元。综上所述，扣除刘旭应当赔偿赵耀的损失部分，赵耀应当退还刘旭转让费89374元，对于刘旭和赵耀的过高请求，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘旭与赵耀签订的《转让协议》于二○一八年七月十五日解除；二、赵耀于本判决生效后七日内退还刘旭89374元；三、驳回刘旭的其他诉讼请求；四、驳回赵耀的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3700元，由刘旭负担，已交纳；反诉案件受理费1820元，由赵耀负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李 笑人民陪审员  李宝英人民陪审员  艾秋军二〇一九年九月九日书 记 员  扈艳杰