四川省平武县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0727民初606号 原告：谢代艳，女，1968年3月5日出生，汉族，住四川省平武县。 委托诉讼代理人：汤云萍，平武县水晶法律服务所法律工作者。 被告：平武县花园实业有限公司，住所地平武县龙安镇人民东路**，统一社会信用代码91510727777935032N。 法定代表人：谭德军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：严之，四川龙洲律师事务所律师。 原告谢代艳与被告平武县花园实业有限公司（以下简称花园公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，于同年9月9日公开开庭进行了审理。原告谢代艳及其委托诉讼代理人汤云萍、被告花园公司的委托诉讼代理人严之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢代艳向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿因其非法封门造成的经济损失13.5263万元，包括侵犯优先购买权的损失4万元、非法封门导致货物损失6.2863万元和营业收入损失3.24万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月7日，原告租赁被告位于房屋经营土产副食，合同到期之前，原告得知被告欲将该房屋对外出卖，明确主张优先购买，但被告在此之前早已出卖他人。被告为阻碍原告购买，提出一次性付清房款的苛刻条件，原告为此忙于四处筹集购房款而未及时缴纳租金尾欠，被告将原告正在经营的囤积大量货物的门面封死。虽经原告苦苦哀求，被告丝毫不为所动而将门面封死长达4个月之久，导致全部货物霉烂。被告将租赁房屋出卖他人的行为侵犯了原告的优先购买权。被告明知原告正在经营门面而将其封死，应对营业收入损失予以赔偿。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。原告为主张其诉请，提交身份证复印件、2018年11月19日花园公司《通知》、《房屋租赁合同》文本、2017年12月1号花园公司《关于二0一八年房屋出租的通知》、2019年7月2日彭芳出具的《证明》、2018年部分购货清单、2019年5月20日-5月23日开门后的点货记录、货物照片14张、2018年部分货物销售情况统计表、法院拍摄开门时的货物状态光盘一张，申请法院调取张兰和蒲德蓉2018年11月份的中国农业银行银行卡交易明细清单（以下简称银行卡交易明细），以及原告与柏桂梅、张兰的电话录音等证据，请求法院予以采信并支持原告的诉讼请求。 被告花园公司辩称，在该案起诉之前关于案涉租赁合同关系、出租人通知承租人买房等事实已在（2019）川0727民初306号民事判决中得到认定。被告将坐落于平武县龙安镇东街东门市场86号房屋租赁给原告谢代艳达十余年，约定一年一租，租金7200元/年。原、被告的房屋租赁合同关系即将到期（2018年12月19日）的2018年11月，被告准备将该房屋出卖，已通知原告在同等条件下享有优先购买权。原告谢代艳未在被告限定的期限内交清购买款，遂于2019年1月30日将房屋出卖给第三方。因原告谢代艳在房屋到期后不返还房屋，被告于2019年1月7日将原告所租门面房用铆钉封死，房屋内有原告的货物。2019年5月23日，经法院组织协调，在原、被告双方均到场的情况下打开门面房，被告要求清点库存货物，原告谢代艳予以拒绝。当日经公司工作人员逐一清点货物数量，并经询价确认被搬出货物的价值为16078元。对于货物损失原、被告应各承担50%的责任。被告认为，花园公司于2018年11月已经通知原告门面到期，租赁合同于2018年12月19日到期后，原告不交付门面，原告诉请的财产损害赔偿没有事实依据。封门也是发生在租赁合同到期之后，其诉请主张的营业收入损失属于没有事实依据。已经生效的（2019）川0727民初306号民事判决已确认被告履行了通知义务，没有侵犯原告的优先购买权，原告以转让费4万元作为主张损失数额无约定依据。为主张其抗辩，提交（2019）川0727民初306号民事判决书、2019年5月23日花园公司工作人员清点货物记录、询价统计表及光盘一张等证据，并申请证人彭某、王应模、霍某、杨某出庭作证，请求法院予以采信并驳回原告的诉讼请求。 在诉讼过程中，2019年8月14日，被告向本院提交申请，要求对原告的货物损失进行评估鉴定。本院以“部分货物已经处理、鉴定所需货物样本不完整”为由，未予准许。 当事人围绕自己的主张及请求所举证据，本院组织进行质证。对双方当事人在庭审陈述中无异议的部分，本院予以确认并在卷佐证。对原告所举身份证复印件，被告所举（2019）川0727民初306号民事判决书，在质证时对方当事人未提出异议，本院予以采信。对有争议的证据，本院认证如下： 关于原告所举证据 1.2018年11月19日花园公司《通知》、《房屋租赁合同》文本、2017年12月1号花园公司《关于二0一八年房屋出租的通知》、2019年7月2日彭芳出具的《证明》 原告拟证实，被告在卖房前未通知原告是否购买房屋，只通知自2018年12月19日起不再续签租赁合同，侵犯原告的优先购买权，并将向转让人彭芳支付的转让费4万元作为侵犯原告的优先购买权的损失；2017年12月1号花园公司《通知》载明，如一年一签的租赁合同到期不签则按原合同条款执行。 被告质证认为，因原告谢代艳拖欠房租，被告没有与原告续签2018年度的房屋租赁合同，该合同没有原告的签字，但双方确实存在租赁合同关系并在实际履行；（2019）川0727民初306号民事判决书已经认定在卖房前通知过原告，原告因自身原因没有凑齐购房款，并未侵犯原告的优先购买权；租赁合同没有约定转让费的负担。 本院认为，该组书证符合证据的“三性”要求，予以采信，是否能达到原告的证明目的将结合全案证据进行综合评判。 2.2018年部分购货清单、2019年5月20日-5月23日开门后的点货记录、货物照片14张、2018年部分货物销售情况统计表、法院拍摄开门时的货物状态光盘一张 原告拟证实，被告封门所造成的货物损失及营业收入损失。 被告质证认为，购货清单与本案没有关联性；点货记录、货物照片14张、2018年部分货物销售情况统计表均系被告单方面记载，不应采信；对光盘内容的“三性”不持异议，但不能证实货物损失。 本院认为，对光盘的内容予以采信；其余证据均系原告单方面记载，被告又不认可，不予采信。 3.银行卡交易明细 原告拟证实，在租赁期内被告将房屋卖给张兰，张兰通过柏桂梅分别于2018年11月14日、11月15日向被告付款40万元，侵犯原告的优先购买权。 被告质证认为，对法院依申请调取的该组证据的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。 本院认为，对该组证据予以采信，是否能达到原告的证明目的将结合全案证据进行综合评判。 4.原告与柏桂梅和张兰的电话录音 原告拟证实，在租赁期内被告已将房屋卖给张兰，张兰向被告给付房款，进一步证实被告侵犯原告优先购买权。 被告质证认为，无法确认录音中的通话对象系柏桂梅、张兰二人，真实性不予认可。对此，原告也没有向法院申请该二人出庭作证或申请调取通话使用的电话号码属于何人。 本院认为，无法核实录音通话对象的真实性，不予采信。 二、关于被告所举证据 1.2019年5月23日花园公司工作人员清点货物记录、询价统计表及光盘一张 被告拟证实，经法院协调，原告谢代艳愿意把货物搬走，花园公司工作人员于2019年5月23日下午两点到东门市场86号门面房屋，帮忙搬货并由工作人员进行货物数量统计，后经询价货物价值合计16078元，与谢代艳所称的点货数额6万余元有很大出入。 原告质证认为，该组证据系被告单方所为，对其“三性”不予认可；对光盘的“三性”不持异议；该证据同时能证实清点货物时并没有打开箱子逐一进行货物清点。 本院认为，清点货物记录、询价统计表系被告单方面记载，原告又不予认可，不予采信；对光盘内容予以采信。 2.证人彭某、王应模、霍某、杨某出庭证言 被告拟证实，2019年5月23日受花园公司安排，彭某、王应模、霍某、杨某四人租赁机动三轮车到东门市场86号门面房帮被告谢代艳搬货，共搬运四趟（四车）；当场对原告谢代艳先前已打包的货物进行数量统计，没有打开包装逐一查看；后经询价计算的货物价值为16078元。 原告质证认为，对证人所述现场单方面作记录、搬货、运货的事实没有异议；搬货时没有打开包装箱子，所作记录没有物品名称、数量、生产期限、有效期等，对询价计算的货物价值16078元应不予采信。 本院认为，对出庭证人所作关于记录、搬货、运货、人员分工及搬运货物的车数（趟数）证言，予以采信；对询价计算的货物价值16078元，不予采信。 按照当事人的陈述和上列被采信的证据，本院认定案件事实如下： “5.12”;地震前被告将位于平武县房屋（以下简称门面房），以租赁方式交他人从事经营活动。后原告从彭芳处受让该门面房从事“干杂”货物经营并向其给付转让费四万元。至此，原、被告双方建立起长期租赁合同关系，合同一年一签，租金7200元/年。2017年12月1日，被告向东门市场的租房户发出《关于二0一八年房屋出租的通知》，该通知载明“……请你在2017年12月1日至2017年12月19日前作出是否续租房屋决定。如继续租房及门面请在2017年12月19日前签定租房及门面合同。签定合同时请带上个人身份证复印件一张。如不续租房屋请按原合同约定期限内退房，逾期按原合同规定执行。我公司将另行招租”。该通知发布后原告谢代艳仍实际租赁门面房，租赁期限为2017年12月19日至2018年12月19日。2018年11月19日，被告向东门市场各租户发出通知，该通知载明“……平武县花园实业有限公司截止2018年12月19日对所有商铺租赁合同不再续签，希望各租户、经营户提前做好自行安排”。2019年1月7日，被告将门面房用铆钉封死。同年1月30日，被告与张兰签订房屋买卖合同将门面房出卖。因原告不返还门面房并拖欠租金，被告在本院（2019）川0727民初306号案件中以原告身份提起诉讼。2019年5月7日，在本院工作人员见证下，被告将铆钉解除，门面房货物由原告管理、支配。2019年5月23日，被告租赁机动三轮车并安排工作人员，与原告谢代艳一起将门面房留存货物搬出，租赁的机动三轮车共运输四车（趟）。当天，被告的工作人员对搬出货物的数量作了单方记录。 另查明，在落款日期为2018年1月7日由被告加盖公司印章而没有原告签名的名称为《房屋租赁合同》文本中，被告为出租方（甲方），原告为承租方（乙方），文本共12条36款。文本第二条记载“本合同租赁期共12月，自2017年12月19日起至2018年12月19日止”；第三条第一款记载“该房屋每月租金为人民币600元，年度租金为7200元……”；第十二条第五款记载“租赁期内甲方如要出售所租赁房屋，甲方提前三个月通知乙方，在同等条件下乙方享有优先购买权……”；第十二条第八款记载“……本合同自双方签章之日起生效，到期自动作废”。 再查明，户名为张兰的银行卡在2018年11月14日、11月15日以“现支”方式显示发生额各19万元。在同一时间，柏桂梅向户名为蒲德蓉的银行卡转存40万元。蒲德蓉系被告的工作人员。被告认可收到张兰给付的全部购房款。 还查明，原告在本次诉讼中表示不购买案涉门面房。被告与张兰所签房屋买卖合同的不动产登记手续正在办理之中。 本院认为，原、被告双方就案涉门面房成立十余年的租赁合同关系，虽然在案涉《房屋租赁合同》文本上有被告签字盖章而原告没有签名，但双方认可2017年12月19日至2018年12月19日存在事实上的租赁合同关系，并在实际履行。该事实上的租赁合同关系被（2019）川0727民初306号民事判决予以确认。双方还认可事实租赁合同的租金标准、租赁期限等内容与《房屋租赁合同》文本记载的内容相同。为此，本院确定本案的争议焦点有：一是案涉门面房的买受人张兰向被告给付房款的时间及付款性质；二是事实租赁合同未约定或约定不明的内容可否适用《房屋租赁合同》文本记载的相关条款；三是在租赁合同期限内被告是否向原告履行过通知义务及同等条件的判定；四是被告的封门行为是否造成原告货物和营业收入损失。现评判如下： 一、关于案涉门面房的买受人张兰向被告给付房款的时间及付款性质的问题 本案中，证据证实张兰于2018年11月14日、11月15日取现38万元。虽然原告没有直接证据证实所取款项当即交付被告的管理人员蒲德蓉，但被告承认收到张兰交付的款项，并于2019年1月30日与张兰签订房屋买卖合同，被告又未举出张兰付款或他人以张兰名义付款日期的证据，为此，本院确认，张兰于2018年11月14日、11月15日取现并当即向被告交付房款的事实，具有高度可能性。即，张兰于2018年11月14日、11月15日向被告给付房款。由于不动产买卖应签订书面合同，本院确认张兰的付款属于预付房款。 二、关于事实租赁合同未约定或约定不明的事项可否适用《房屋租赁合同》文本相关条款的问题 本案的《房屋租赁合同》文本系被告单方拟定，原告姓名被记载为承租人。虽然《房屋租赁合同》文本尚未成为合同法意义上的合同，该文本由原告所举，被告对其真实性不持异议，应视为被告向原告所作的承诺，不违反法律和行政法规的效力性强制规定，应属有效。当然，原告就未签书面租赁合同问题，便以2017年12月1日被告向东街86号的租房户发布的《关于二0一八年房屋出租的通知》认为应按《房屋租赁合同》文本执行的主张，存在认识和逻辑错误。对通知内容“如不续租房屋请按原合同约定期限内退房，逾期按原合同规定执行。我公司将另行招租”，从文义上理解应是，不续租就按原合同约定退房、逾期按原合同约定承担责任、公司另行招租。而且，该通知中的“原合同”应属于租赁期限为2016年12月19日至2017年12月19日的租赁合同，而非案涉《房屋租赁合同》文本。 三、关于在租赁合同期限内被告是否向原告履行过通知义务及同等条件判定的问题 1.关于通知。本案中，在租赁期限届满前被告履行了不再续租的告知义务，但未举证证明其作为出租人应履行的“承租人在同等条件下享有优先购买权”的通知义务。虽然（2019）川0727民初306号民事判决作出“2018年11月，原告花园实业公司准备将该房产出卖，已通知被告在同等条件下具有优先购买权，被告谢代艳未在原告花园实业公司限定的时间内交清购买款，原告花园实业公司遂于2019年1月30日将案涉房产出售给了第三方”的事实认定，但（2019）川0727民初306号与本案在诉讼标的、诉讼请求等方面均有所不同。而且，（2019）川0727民初306号民事判决并未就通知的具体日期予以确定。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同司法解释）第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持”的规定，出租人的通知义务应在“合理期限内”完成。按照被告在《房屋租赁合同》文本第十二条第五款所作“租赁期内甲方如要出售所租赁房屋，甲方提前三个月通知乙方，在同等条件下乙方享有优先购买权……”的承诺，被告至迟应在2018年9月19日通知原告。同时按照租赁合同司法解释第二十四条的规定，被告进行通知后还应给予原告15日作出是否购买房屋的意思表示期限。 2.关于同等条件。房屋买卖的同等条件主要是指单价、付款期限及方式、签订买卖合同时间、办理不动产登记期限等要素。本案中，案涉门面房买受人张兰承诺的单价、付款期限属于被告应告知原告应达到的同等条件。亦即，在被告通知原告具有优先购买权并告知单价和付款期限后，对于其他买受人如张兰承诺的单价、付款期限高于或优于被告通知原告的条件，亦应再行将该条件通知原告。并向其告知是否购买的意思表示限期。然而，被告并未举出将买受人张兰预付房款情况通知原告及从通知之日起15日已经届满而原告未作出购买房屋意思表示的证据。因此，本院确认被告侵犯了原告的优先购买权。庭审时，原告明示放弃购买门面房，主张损失赔偿，虽然符合租赁合同司法解释第二十一条的规定，但原告主张按转让费作为损失赔偿数额的依据不足，且也未举证证明侵犯优先购买权产生损失的其他证据，故本院对原告所提要求被告赔偿侵犯优先购买权损失的诉请，不予支持。 四、关于被告的封门行为是否造成原告货物和营业收入损失的问题 1.关于营业收入损失。原、被告之间事实租赁合同的期限于2018年12月19日届满，被告已经通知原告不再续租，原告本应提前作好交房准备，积极履行事实租赁合同关于付清租金、返还门面房等义务。然而，租期届满后原告并未返还门面房，也未与原告建立新的房屋租赁关系，故本院对原告所提要求赔偿自2019年1月7日之日起的营业收入损失，缺乏依据，不予支持。 2.关于封门的货物损失。货物损失的实质系财产损害赔偿，按照“损失弥补”的一般原则和财产损害的“四要件”归责要求，原告应对此负举证责任。本案中，原告只举出被告的行为违法性、主观有过错两方面的证据，但未举出损害事实、行为违法性与损害事实存在因果关系两方面的证据，考虑到被告自认损害事实存在及损害事实与封门行为有一定因果关系，本院酌定由被告赔偿原告财产损失13000元。 综上所述，对原告所提要求被告赔偿封门所致的货物损失，本院予以部分支持；对原告主张的营业收入损失、侵犯优先购买权损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第七项，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告平武县花园实业有限公司限本判决生效之日起十日内赔偿原告谢代艳财产损失13000元； 二、驳回原告谢代艳的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3006元，减半收取计1503元，由原告谢代艳负担503元，由被告平武县花园实业有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 邓 勇 二〇一九年九月二十六日 书记员 庞开菊 附：法律和司法解释 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条 …… 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。 …… 第一百三十四条承担民事责任的方式主要有： …… （七）赔偿损失； …… 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 …… 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效. …… 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： …… (三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的; …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。