福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6495号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：夏祖铃、林烨，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈春明，男，1943年12月26日出生，汉族，住福州市仓山区。 上诉人福州市国有房产经营有限公司因与被上诉人陈春明房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 福州市国有房产经营有限公司上诉请求：撤销一审判决并改判：1.解除上诉人和被上诉人签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》;2.判令被上诉人立即腾退坐落于福州市仓山区金山桔园洲工业区生活配套房33座401单元,返还给上诉人;3.判令被上诉人立即向上诉人支付拖欠的租金(租金按每月87.4元计算自2019年1月至租赁合同解除之日止,暂计至2019年7月为611.8元);4.判令被上诉人向上诉人支付违约金(即滞纳金,标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算自2019年1月1日至拖欠的租金实际付清之日止,暂计至2019年7月为30.59元);5.判令被上诉人向上诉人支付租赁合同解除之后的房屋占有使用费(占有使用费参照原租赁合同约定的租金每月87.4元计算至被上诉人实际退还房屋之日）。事实与理由：一、本案为民事纠纷,在房屋租赁合同已满足解除条件的情形下,应当判令解除合同。1.上诉人与被上诉人签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》,一审法院也认定房屋租赁合同合法有效,即双方之间成立的是房屋租赁合同法律关系，即使案涉房屋为廉租住房,也没有改变双方之间为民事法律关系的性质。2.合同第四条约定,拖欠租金累计6个月以上的,上诉人有权解除租赁合同,收回廉租住房并追讨被上诉人所拖欠的租金。被上诉人自2012年7月开始欠租,现已补交租金至2018年12月，2019年1月又开始欠租，截至2019年7月己拖欠7个月租金,已满足解除合同条件,上诉人有权解除合同。3.上诉人无权审查被上诉人是否被取消保障资格,该职权归属于福州市住房保障和房产管理局及民政局。本案为民事纠纷,作出取消保障资格的认定属于行政行为,且不影响解除合同条件的成就。一审法院认定上诉人未提供证据证明被上诉人已被取消保障资格,诉请解除合同于法无据错误。4.被上诉人应支付租金至合同解除之日止,一审法院判决支付至2019年1月16日止错误。5.合同解除后,被上诉人若继续占用案涉房屋,应当支付房屋占有使用费至被上诉人实际返还房屋之日。二、被上诉人逾期支付租金,应按合同约定支付违约金,违约金标准不存在过高情形。1.原租赁合同约定的违约金已充分考虑案涉房屋为保障性住房的性质,在制定合同时,已充分考虑被上诉人作为承租人的履约能力,月租金的标准仅为每月87.4元。同时约定,若被上诉人逾期支付租金,每逾期一个月按应收租金的5%计算违约金。该违约金标准结合月租金的金额以及被上诉人的违约行为而确定,主要目的是为促使被上诉人积极依约履行合同,不存在过高情形。2.一审法院已认定原租赁合同合法有效,双方形成不定期租赁关系均应按原合同约定的条款遵照履行。在月租金如此低廉的情况下,被上诉人仍不依约支付租金,一审法院予以调低违约金标准,不利于被上诉人积极履行义务。 陈春明未作答辩。 福州市国有房产经营有限公司原向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；2.被告立即腾退坐落于福州市仓山区金山桔园洲工业区生活配套房33座401单元房屋，并返还原告；3.被告立即向原告支付拖欠的租金（租金按每月87.4元计算自2012年7月起至租赁合同解除之日止，暂计至2018年7月为6380.2元）；4.被告向原告支付违约金（标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算自2012年7月起至拖欠的租金实际付清之日止，暂计至2018年7月为319.01元）；5.被告向原告支付租赁合同解除之后的房屋占用使用费（占用费参照原租赁合同约定的租金每月87.4元计算至被告实际返还房屋之日止）；6.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2005年12月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（电脑编码：5000010033），约定乙方因用房需要，向甲方申请租赁坐落于福州市仓山区金山桔园洲工业区生活配套房33座401单元廉租住房；房屋月租金为87.4元；租赁期限自2006年1月1日起至2007年12月31日止；乙方应按照廉租住房的租金标准按月主动向甲方交纳租金，不得拖欠；拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳违约金；合同期满后，乙方仍属廉租住房使用对象需继续承租的，应提供相关证明，经审批后重新签订新的租赁合同；不属廉租住房使用对象的乙方应主动退出廉租房，将房屋和附属设备完好地移交给甲方，并办好房屋退租和相关交接手续等。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告自2012年7月1日起拖欠原告租金。 庭审中，原告确认被告于2018年9月17日向原告补交了2012年7月1日至2013年6月30日的租金；2018年11月4日向原告补交了2013年7月1日至2014年6月30日的租金；2019年3月6日向原告补交了2014年7月1日至2017年6月30日的租金；2019年4月4日向原告补交了2017年7月1日至2018年12月31日的租金。现被告拖欠原告2019年1月1日至今的租金。 一审法院认为，原、被告签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方的租赁合同虽于2007年12月31日届满，但被告仍继续使用该租赁房屋，原告亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方均应遵照履行，被告仍应按约向原告交纳租金。现原告诉请要求被告支付自2019年1月1日起至起诉之日止的租金及违约金，予以支持。因原告主张违约金的计算标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算，标准过高，予以核减为以每月租金87.4元为基数，按日万分之五计算。本案中，原告诉请解除与被告签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》，对此，一审认为，因政府建立廉租住房制度的目的是为解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会福利性质，且是否具备廉租住房的保障资格，应由相关行政部门审核认定。现原告未提供有效证据证明被告已被行政部门取消廉租住房保障资格，故其诉请解除合同于法无据，不予支持。因合同未解除，原告要求被告腾房并支付占用使用费亦无依据，亦不予支持。起诉之日后的租金，原告需另行主张。被告经合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告陈春明于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产经营有限公司支付租金（按每月87.4元的标准，自2019年1月1日起计算至2019年1月16日止）；二、被告陈春明于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产经营有限公司支付违约金（以每月87.4元为基数，按日万分之五，分别从2019年1月1日起逐月分期计算至款项实际付清之日止）；三、驳回原告福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新的证据，对一审认定的事实未提出异议。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，福州市国有房产经营有限公司与陈春明签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方的租赁合同虽于2007年12月31日届满，但陈春明仍继续使用该租赁房屋，福州市国有房产经营有限公司亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方均应遵照履行。福州市国有房产经营有限公司提出的关于解除案涉《福州市国有房产廉租住房租赁合同》的上诉主张，因政府建立廉租住房制度的目的是为解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会福利性质，且是否具备廉租住房的保障资格，应由相关行政部门审核认定，福州市国有房产经营有限公司未提交有效证据证明陈春明已被行政部门取消廉租住房保障资格，故该上诉主张于法无据，不予支持；其提出的有关在解除案涉《福州市国有房产廉租住房租赁合同》基础之上的其他上诉主张，亦不予支持。关于违约金标准问题，原合同约定标准过高，一审予以核减符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 芳 审判员 林 峰 审判员 纪得军 二〇一九年九月三十日 书记员 涂腾香 附：本案涉及的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。