杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初7599号 原告：杭州市居住区发展中心有限公司，住所地杭州市上城区之江路**安居临江大厦**。 法定代表人：赵志仁，董事长。 委托诉讼代理人：吕妍、石轶峰，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州九日商务酒店有限公司，住所地，住所地杭州市西湖区益乐路**iv> 法定代表人：任早平，总经理。 委托诉讼代理人：汪少程，浙江鑫知律师事务所律师。 原告杭州市居住区发展中心有限公司与被告杭州九日商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用简易程序审理。后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕妍、石轶峰，被告的委托诉讼代理人汪少程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退交还租赁房屋，并向原告支付逾期腾退违约金930770元（按照日租金的三倍暂计算至2018年7月9日，要求继续计算至实际腾退交还之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于杭州市西湖区的房屋，共计1348.94平方米出租给被告使用，被告确认已经进行充分了解、实地勘察，同意现状承租。合同约定租期五年，自2013年4月1日至2018年3月31日止。租金每6个月支付一次，提前10天缴纳。房屋租金逐年递增，递增至第五年的月租金为93077元，年租金为1116924元。此后，原告依约交付房屋给被告使用。被告在原告已提前告知该房屋到期不再继续出租的情况下，租赁期满后拒绝按期腾退交还房屋，影响原告的经营安排，给原告造成了损失。故诉至本院，要求判如所请。 被告答辩称：1、本案原告主体不适格，原告并未获得产权证，案涉《房屋租赁合同》效力待定。2、原告已将房屋上锁，被告无法腾退，故被告并无违约行为，不应承担违约金。 经审理本院认定：2002年11月10日，原告作为建设单承包古荡北农贸市场、派出所、卫生站工程，该工程于2003年9月10日竣工验收。 2013年2月6日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条、租赁房屋情况：甲方同意将座落在本市西湖区益乐路27、28、29、30、31号的房屋，建筑面面积为1348.94平方米，出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房屋做了充分的了解并进行了实地踏勘，愿意以房屋现状承租该房屋并将该房屋。第二条、租赁期限：该房屋租赁期自2013年4月1日起至2018年3月31日止。第三条、房屋的租金：1、该房屋第一年租金为每月每平方米建筑面积65元，即第一年，月租金为87681.00元，年租金为人民币1052172.00元。2、该房屋第二年租金为每月每平方米建筑面积66元，即第二年，月租金为89030.00元，年租金为人民币1068360.00元。3、该房屋第三年租金为每月每平方米建筑面积67元，即第三年，月租金为90379.00元，年租金为人民币1084548.00元。4、该房屋第四年租金为每月每平方米建筑面积68元，即第四年，月租金为91728.00元，年租金为人民币1100736.00元。5、该房屋第五年租金为每月每平方米建筑面积69元，即第五年，月租金为93077.00元，年租金为人民币1116924.00元（附租金明细表）。第四条、租赁押金及租金的支付方式：1、乙方承租的房屋，租房押金为人民币175000.00元。2、租金的支付时间及方式为每6个月支付一次，第一次应缴租金连同租房押金共计701086.00元，在合同签订后当日内一次性付清，以后每次的租金提前10天缴纳。3、乙方应按时缴纳租金和其他应由乙方承担的费用，每逾期一天按应付当年日租金的二倍支付违约金（当年日租金=当年月租金/30）。4、乙方租赁该房屋需自行承担水、电、物业管理费等相关费用，逾期支付应承担的逾期付款违约金由乙方自负。…第八条、退租处置。1、租赁期满或中途退租的，甲方收回出租房屋，由乙方添加的设备、设施乙方可以拆除外，其余部分甲方一并作无偿收回。乙方不得拆除装修房屋的建筑部分，如乙方确需拆除全部装修，乙方必须恢复租房时的原样。乙方如需继续租用的，应提前二个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，按重新核定的租金价格及期限签订租赁合同。如在上述期限内，乙方未曾以书面向甲方提出要求续租的申请，则甲方有权不再与乙方续签租赁合同。2、租赁期满，乙方应如期归还房屋。如乙方逾期不归还的，则每逾期一天应向甲方支付当年日租金五倍的违约金。 上述合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，被告亦按约支付了五年租金。2017年10月16日，原告委托杭州城投房产经营有限公司向被告发出《关于租赁合同到期不再续租的函》，通知被告案涉房屋租期于2018年3月31日届满，不再续租，并要求被告于2018年3月31日前将房屋交回原告。如逾期不交的，原告有权要求被告按照当年日租金五倍的标准交付违约金。 以上事实由《竣工验收备案表》、《房屋租赁合同》、授权书、《关于租赁合同到期不再续租的函》等及当事人庭审陈述所证实。 本院认为：一、关于合同效力问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》，均系双方的真实意思表示，也未违反国家法律规定，合法有效，应予认定。原告系案涉房屋建设单位，对房屋享有合法使用收益权，已具备出租该房屋的主体资格。被告关于合同无效的抗辩缺乏依据，本院不予采信。事实上，被告虽提出异议，但其实际已向原告承租该房屋多年并支付租赁费，在庭审中还一再要求与原告续租，可见其对原告的出租主体资格也并非不认可。根据合同约定，被告应当于租赁期满即2018年3月31日将承租房屋予以返还，原告也在租期届满之前明确告知被告不再进行续租。但被告仍在该租赁房屋内经营至今，已构成违约。故原告要求被告腾退该房屋的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。二、关于违约金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。原告主张的违约金930770元，虽已降低合同约定标准按照日租金的三倍计算所得，但该违约金仍过分高于因被告未按时腾退给原告造成的租金损失。本院酌情确定违约金按照日租金损失的1.3倍计算支付。 综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州九日商务酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退杭州市居住区发展中心有限公司位于杭州市西湖区的房屋。 二、杭州九日商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州市居住区发展中心有限公司违约金（2018年4月1日至实际腾退之日止的违约金按每日4033元标准计算至实际腾退之日止）。 三、驳回杭州市居住区发展中心有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13108元，由杭州市居住区发展中心有限公司负担7428元，由杭州九日商务酒店有限公司负担5680元。 杭州市居住区发展中心有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州九日商务酒店有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  薛书松 人民陪审员  童玲玲 人民陪审员  林秀明 二〇一九年九月十六日 法官助理黄萍萍 代书 记员  朱晓庆