镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1191民初2869号 原告：杭州堃盟网络科技有限公司，住所地杭州市萧山区宁围街道市心北路**。 法定代表人：孙晓，该公司总经理。 原告：浙江为了家晟兴营销策划有限公司，住，住所地杭州市萧山区宁围街道市心北路****/div> 法定代表人：陶国庆，该公司执行董事兼总经理。 两原告共同委托诉讼代理人：王君，浙江博方律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：杨叶，浙江为了家晟兴营销策划有限公司职员。 被告：江苏金博房地产开发有限公司，住所地镇江新，住所地镇江新区丁卯南纬二路（镇江新区丁卯城市建设投资有限公司内****） 法定代表人：金鹏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐元，江苏汇泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦健，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。 原告杭州堃盟网络科技有限公司（以下简称杭州堃盟网络公司）、浙江为了家晟兴营销策划有限公司（以下简称浙江晟兴营销公司）与被告江苏金博房地产开发有限公司（以下简称江苏金博房产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年9月20日受理后，依法适用普通程序，由审判员吴茜担任审判长，与人民陪审员黄陆林、吴和芳公开开庭进行了审理。原告杭州堃盟网络公司、浙江晟兴营销公司共同委托诉讼代理人王君、杨叶，被告江苏金博房产公司委托诉讼代理人徐元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州堃盟网络公司、浙江晟兴营销公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向两原告支付代理费221098元，并支付以221098元为基数自2018年9月20日起按照年利率6%计算至被告实际给付之日止的利息损失；2、判令被告立即向两原告退还保证金200万元，并支付以200万元为基数自2018年3月14日起按照年利率6%计算至被告实际给付之日止的利息损失；3、判令被告立即向两原告赔偿经济损失1191813.84元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月13日，两原告与被告签订《委托销售总代理合同》一份，约定被告将位于镇江市的“华康国际大厦”房地产项目的营销策划及独家代理销售事宜委托给两原告，被告按照商品房单套底价总价9%与代理费销售溢价50%之和向两原告支付代理费，两原告向被告缴纳200万元保证金，考核制度按照销售节点铺排，在规定时间节点内每完成总销售套数销售任务的10%，退还20万元。此外，合同还对双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，两原告依约向被告交付保证金，并投入了大量人力、物力进行房屋代理销售工作。但由于被告存在案涉销售项目无法办理银行按揭贷款、可售房源及房源底价表未确定、销售项目现场卫生、绿化环境极差、销售项目无学区房、不是民用水电计费标准等诸多违约行为，两原告根本无法正常开展代理销售工作。为此，被告也同意将保证金考核期延长至2018年11月。2018年8月22日，被告突然向两原告发出《关于终止委托销售总代理合同函》，单方面决定终止与两原告签订的《委托销售总代理合同》，并要求两原告于收悉通知函后三日内退场及办理交接手续。截至被告发函日，两原告共销售9套商品房，被告目前尚欠两原告销售代理费221098元未予支付。两原告认为，被告存在的诸多违约行为严重影响了两原告的销售代理工作，且被告单方面解除合同的行为构成违约，故诉至法院，请求判如所请。 被告江苏金博房产公司辩称:两原告的请求不能成立，理由如下：一、被告在本案中没有两原告在诉状中所列明的违约行为，关于案涉销售项目无法按揭贷款，并非是被告的责任或原因，两原告无证据证明其未能完成销售目标是无法按揭贷款所导致；二、被告没有同意将保证金考验期限延长至2018年11月；三、原、被告终止合同的原因并非是被告突然向两原告发出终止关系通知，而是两原告因自身原因无法继续履行合同，请求被告向两原告出具终止委托代理合同函；四、两原告共销售出3套而非9套房屋，目前被告并不结欠两原告佣金；五、合同对解除条件进行了约定，因两原告销售未达到合同约定目标，被告提出解除合同具有合同依据；六、因两原告未能完成合同约定的销售义务，保证金不予退还，两原告为销售所花费用依约应由原告自行承担。综上，两原告的诉请缺乏事实和合同依据，请求驳回两原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两原告向本院提交了以下证据： 1、2018年3月13日原、被告签订委托销售总代理合同复印件1份，拟证明被告委托两原告负责案涉房屋的销售事宜，并约定了代理费支付标准、保证金交付等内容的事实。 2、客户收付款入账通知复印件2份，拟证明2018年3月13日原告浙江晟兴营销公司向被告交付200万元保证金的事实。 3、两原告工作人员与被告总经理金丹谈话录音光盘5张、文字整理稿1份，拟证明案涉房屋存在无法办理银行按揭贷款、不是民用水电、售楼部绿化及卫生情况差、虚构获奖情况的问题，与合同签订前给出的承诺不符，严重影响两原告的代理销售工作，被告向两原告承诺会解决上述问题，并承诺会给予两原告一段时间的宽限期。 4、现场照片复印件40张（含在证据3的光盘中），拟证明案涉项目待售房屋及售楼部现场杂草丛生、垃圾遍布，很不利于两原告销售工作。 5、名片照片复印件1份，拟证明金丹任职被告公司总经理，负责与两原告全面对接的事实。 6、关于终止委托销售总代理合同函复印件1份，拟证明2018年8月22日被告向两原告发函，要求终止双方之间签订的委托销售总代理合同，被告在该函中确认的销售情况是：销售房屋3套（其中1套房屋已经收取全款、2套房屋已经支付首付款），还有4套房屋已经支付定金。 7、华康大厦2018年代理销售费首付款部分结算表、签约流转单、房屋订购单、付款凭证、收据、退房申请复印件共47份，拟证明两原告一共代理销售了9套商品房的事实。 8、客户报备单复印件366份，拟证明两原告按约进行代理销售工作，共组织360多组客户到项目场地看房的事实。 9、费用报销单、发票、报销凭证、网上银行电子回单复印件共计632张，拟证明两原告为运营案涉项目共计支出差旅费90019.48元的事实。 10、费用报销单、发票、普通审批单、网上银行电子回单、收据复印件187张，拟证明两原告为运营案涉项目共计支出办公费249041.19元的事实。 11、居室装饰装修工程施工合同、费用报销单、收据、网上银行电子回单、原告方财务的普通审批表复印件共17份，拟证明两原告为运营案涉项目共计支出房租（销售人员需要在当地租房）、样板房及售楼部的装修费用共计587950元的事实。 12、网上银行电子回单复印件73份，拟证明两原告为运营案涉项目共计支出员工工资及绩效费用共计579480.09元的事实。 13、网上银行电子回单复印件5份，拟证明两原告为运营案涉项目共计支出贴佣费用95320元的事实。 14、普通审批表、网上银行电子回单复印件4份，拟证明两原告为运营案涉项目共计支出居间费用105000元的事实。 15、网上银行电子回单复印件、费用报销单复印件3份，拟证明两原告为运营案涉项目共计支出佣金激励费15939元的事实。 16、费用报销单复印件、发票复印件12份，拟证明两原告为运营案涉项目共计支出招待费6072元的事实。 17、普通审批单复印件7份，拟证明两原告为运营案涉项目共计支出电话费29175元的事实。 18、费用报销单、发票、普通审批、网上银行电子回单复印件4份，拟证明两原告为运营案涉项目共计支出福利费、物业费、水电费、宽带费用1984元的事实。 19、租房协议复印件4份，拟证明两原告为运营案涉项目共计支出房租87950元的事实。 20、（社会保险）员工花名册复印件7份，拟证明两原告为运营案涉项目共计支出社保费用31983.54元的事实。 被告江苏金博房产公司经质证认为：对证据1、2的真实性无异议；对证据3的合法性不予认可，认为该份证据的取得并未征求被录音者同意，金丹并非被告公司的股东、法定代表人，其个人言行并不能代表公司的意志；对证据4的真实性不能确定，但认为两原告具有丰富的代理经验，签订合同前，两原告对涉案项目的相关情况进行了全面了解，销售无法顺利完成，是两原告判断失误导致，而非被告导致；对证据5的真实性有异议，金丹是华飞建设集团有限公司的工作人员，没有具体职务，负责协助办理事务，该名片上有三家单位，被告单位的总经理是金波，华飞建设集团有限公司的总经理是金康，而非金丹；对证据6的真实性无异议，但该函是应两原告的要求所出具；对证据7的真实性无异议，但认为被告已经向两原告支付了三套房屋（一套全款、两套缴纳首付款）的佣金，另外四套已经收取定金，但不符合支付佣金的条件。佣金是按照合同约定的最低价计算的。两原告知道该房屋的销售底价是5500元/平方米，佣金是该单价×面积计算得出的；对证据8的真实性无法确认，但与本案无关；对证据9-18的真实性无法确认，许多费用都是出差到山东、河南、苏州、浙江的住宿、餐饮、交通的费用，与本案无关，且涉案合同明确约定，所有营销费用由两原告自行承担，只有与样板房相关的费用才与本案有关；对证据19的真实性无法确认，两原告无证据证明该费用已经实际给付，且涉案合同明确约定所有营销费用由两原告自行承担；对证据20真实性不予认可，系两原告单方制作的表格，不能达到两原告的证明目的。 被告江苏金博房产公司向本院提交了以下证据： 1、销售陈列牌手机照片打印件3张、镇江房地产网截屏打印件1张、华康公寓LOFT（层高5.1米）底价表格6张，拟证明被告向两原告提供了涉案房屋的房源及销售底价，两原告对此知情。 2、中国银行业务回单复印件1份、原告浙江晟兴营销公司出具的发票复印件1张，拟证明原告方提交的证据7中的佣金61587元，被告已经实际支付给原告浙江晟兴营销公司。 3、华飞建设集团有限公司金康任职决定文件复印件1份、关于被告公司登记信息网络截图打印件1份，拟证明华飞建设集团有限公司的总经理为金康，被告单位的总经理为金波。 两原告经质证认为：对证据1中的销售陈列牌手机照片、镇江房地产网截屏打印件的真实性均无异议，华康公寓LOFT（层高5.1米）底价表格系被告自己制作的清单，对其真实性有异议，但是销售陈列牌中载明的可售房源与实际情况有出入。根据涉案合同第一条第五项约定，双方对于剩余房源的情况和底价，需要编制明细表作为合同附件，但是实际上没有该附件，其已多次催促被告编制该附件，但是被告一直推诿，这给其销售工作带来很大障碍，若客户对某一套房屋有意向，其需要逐一核实该房源是否可售、是否存在抵押情形；对证据2的真实性无异议，但认为其主张的代理费和佣金中已经扣除该笔61587元，故该费用与本案无关；对证据3中的任职决定文件真实性和关联性不予认可，系被告单方制作出具的，对被告公司登记信息网络截图真实性无异议，但对关联性不予认可，从最初的项目洽谈到后面的具体操作，被告与其对接的最高负责人始终是金丹，金丹就自称是项目老板的女儿，全权代表被告与其接洽，被告提到的金波、金康、张振羽，其从未见过也不认识这些人。 对两原告提交的委托销售总代理合同、客户收付款入账通知，当事人对真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告提交的其他证据，本院将结合其他证据和相关案情综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月13日，被告江苏金博房产公司（甲方）与原告杭州堃盟网络公司、浙江晟兴营销公司（乙方）签订《委托销售总代理合同》一份，约定：甲方将其开发的“华康国际大厦”房地产项目委托乙方营销策划及独家代理销售，代理项目性质为商业、公寓（含平层、LOFT）（1—4层为商场，5—19层为公寓、平层、LOFT），项目可销售面积合计约290套，委托销售方式为底价销售，平层底价5500元/平方米，LOFT底价为7500元/平方米，商业价格待定。甲乙双方根据剩余房源的实际情况，编制《华康国际大厦房源底价明细表》作为本合同的附件，附件中包括剩余的所有可售物业明细，具体销售底价以附件为准。当已售或已定房源发生退房退定时，此房源应当计入可售房源。非因甲方原因造成乙方无法继续履行合同（包括项目产权、产证、抵押、银行信贷等）给乙方造成损失的，甲方不承担任何赔偿责任。乙方负责售楼部重新装修以及精装修二套该项目可售公寓房以及一处公共中心的精装修，制作相关物料包括DM单页、门店张贴的大海报、易拉宝等售楼中心的装饰，乙方自行承担本协议约定所有营销相关费用。乙方提供代理销售服务包括：签订正式房地产买卖合同、催促购房客户在《认购协议》月的期限内签约，协助甲方与客户签订《购房协议》及相关文件，催促购房客户缴纳房款，负责客户在签约时办理贷款相关手续等。因乙方原因无法履行或延迟销售任务，甲方有权终止本合作协议并要求乙方赔偿相关损失。费用结算：1、代理费支付条件：客户签署买卖合同并支付首付款（首付款不低于50%），甲方以实到房款中的底价总价按9%比例与乙方结佣；2、乙方代理销售费=单套底价总价×9%+代理销售溢价×50%。乙方在本协议签订后自愿向甲方缴纳200万元保证金，考核制度按照销售节点铺排，在规定时间点内每完成总套数销售任务的10%，退还20万元，乙方完成销售任务总套数75%退还剩余保证金。除本合同开始后的前两个月及春节期间的两个月（2019年2月、3月），每三个月乙方均应完成总套数的10%，否则未退还保证金无需退还，且甲方可单方面解除本协议，保证金期限即为乙方销售起止点为2018年3月19日至2019年5月31日。乙方未完成销售目标，乙方不得以任何理由向甲方索要未退还的保证金。本合同自乙方保证金打入甲方指定账户起生效，合同期限为2018年3月19日至2019年5月31日。 签订合同当日，原告浙江晟兴营销公司向被告交纳保证金200万元。2018年8月22日，被告向两原告发出《关于终止委托销售总代理合同函》，理由是“鉴于2018年3月19日贵司进场至2018年8月20日止，贵司销售房屋3套（其中交纳房屋全款1套、交纳50%房款2套），收取房屋定金4套，未达到预定的销售任务。为避免双方损失进一步扩大，我公司决定终止与贵司的委托销售代理合同。” 另查明，自2018年3月19日至2018年8月22日期间，两原告共销售9套商品房，其中1套全款付清、2套签署购房合同并支付首付款、4套支付定金、剩余2套参加“团购购房”活动后又申请退房（其中1套载明退房原因为个人原因、另1套未载明退房原因）。被告共支付上述3套房屋（交纳房屋全款1套、交纳50%房款2套）的代理费61587元。 本案争议焦点：被告在涉案合同履行过程中是否有违约行为、被告是否有权单方解除合同、案涉保证金应否退还、两原告主张的代理费和损失赔偿应否支持。 本院认为：两原告与被告签订的《委托销售总代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。 关于合同解除是否符合合同约定。依据合同约定，两原告未能在规定时间点完成销售任务（每三个月完成总套数的10%），或因两原告原因无法履行或延迟销售任务的，被告可单方解除协议。现两原告未依约完成销售目标，且两原告未提供充分有效证据证明系因房屋质量或房屋存在第三方权利等被告原因导致其无法完成销售目标的，被告有权依约行使合同解除权。本案中，案涉合同并未明确约定被告负有办理案涉房屋的银行贷款义务，银行贷款并非房屋交易的必要条件，对两原告诉称的案涉销售项目无法办理银行按揭贷款，其亦未能提交充分证据证明，故两原告以此为由认为被告违约的意见，本院不予采纳。案涉合同明确约定了公寓（含平层、LOFT）底价，房源底价明细表系根据剩余房源实际情况予以编制，原告诉称的可售房源及房源底价表未确定的问题并不影响委托代理销售合同的实际履行，对原告诉称的销售项目现场卫生及绿化环境极差、销售项目无学区房、非民用水电计费标准等影响房屋销售问题，因两原告作为专业的房地产中介代理机构，在接受委托代理销售之前应对项目情况进行全面了解，且双方在案涉合同中并未对上述问题作出明确约定，故两原告认为被告存在上述违约行为的理由不成立。关于合同解除的时点，两原告仅以金丹的谈话录音证明被告同意将保证金考核期即合同履行期限延长至2018年11月，依据不足，故本院认定双方签订的《委托销售总代理合同》已于2018年8月22日解除。 关于保证金退还条件是否成就。依据合同约定，两原告在规定时间点（三个月）内每完成总套数销售任务的10%，退还20万元保证金，完成销售任务总套数75%退还剩余保证金，未在规定时间点内完成销售任务的，不得以任何理由向被告索要未退还保证金。两原告能否完全实现上述销售目标，受到所销售楼盘自身价格、品质、地段、营销策、地段国家房地产调控政策等多重因素的影响，本身存在一定的不确定性，两原告作为专业的房屋中介及销售代理机构，在接受委托时即应考虑到相关商业风险。现两原告未依约完成销售目标，且未举证证明系被告原因导致，故保证金退还条件不成就。对两原告主张的退还保证金200万元并支付自2018年3月14日起按照年利率6%计算至被告实际给付之日止的利息损失的诉讼请求，本院不予支持。 关于代理费的支付。依据合同约定，代理费支付条件为购房者签订房屋买卖合同并支付不低于50%的首付款，两原告主张的9套房屋中的3套，被告已经支付代理费61587元，且两原告在庭审中亦认可该代理费不在本案诉讼主张中，另外6套均不符合代理费的支付条件，故对两原告要求被告支付代理费221098元并承担自2018年9月20日起按照年利率6%计算至被告实际给付之日止的利息损失的诉讼请求，本院不予支持。 关于两原告主张的损失赔偿。依据合同约定，两原告自行承担包含装修、宣传在内的所有营销相关费用。两原告主张的差旅费、办公费、装修费、租赁费、销售人员工资、居间费、贴佣费、佣金激励费、招待费、电话费、宽带费、福利费、物业费、水电费等损失系为案涉房产项目营销所需，应由其自行承担，故对两原告要求被告赔偿经济损失1191813.84元，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告杭州堃盟网络科技有限公司、浙江为了家晟兴营销策划有限公司的诉讼请求。 案件受理费34104元、保全费5000元，合计39104元，由原告杭州堃盟网络科技有限公司、浙江为了家晟兴营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  吴 茜 人民陪审员  黄陆林 人民陪审员  吴和芳 二〇一九年九月十七日 法官 助理  卢娓娓 书 记 员  范裕颖