湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9879号上诉人（原审被告）:湖北余家头房地产开发有限公司，住所地：武汉市洪山区柴林花园******。法定代表人：赵家斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈海燕，湖北首义律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琦，湖北首义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘子健，男，1993年10月8日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈东，湖北喻家律师事务所律师。上诉人湖北余家头房地产开发有限公司（以下简称余家头公司）因与被上诉人刘子健房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月4日公开开庭审理了本案。上诉人余家头公司的委托诉讼代理人陈海燕、朱琦，被上诉人刘子健的委托诉讼代理人童长春、陈东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余家头公司上诉请求：撤销原判第一项，改判余家头公司向刘子健支付逾期交房违约金4250元（以刘子健支付总房款的日万分之零点五的标准，从2018年9月1日计算至2018年11月6日）；本案一、二审诉讼费由刘子健承担。事实及理由：1.原审认定涉诉房屋于取得竣工验收备案证之日（2018年11月21日）具备交房条件，实际上涉诉房屋于2018年11月6日已经完成竣工验收，达到合同约定的交房条件。余家头公司在2018年8月至10月多次按照合同约定的方式书面通知刘子健收房，根据《武汉市商品房买卖合同》的附件六“合同补充协议”的约定，应当认定余家头公司在2018年11月6日已向刘子健交房，刘子健无故拒绝收房的行为及后果应自行承担。2.本案纠纷产生的原因是刘子健无故不按期收房，不是余家头公司设置交房障碍导致交房延期。2018年10月，余家头公司向所有业主邮寄入伙通知书，通知业主在2018年10月31日—11月4日办理交房手续，有50余户业主到合同约定的地点收房，后陆续有业主收房。但部分业主误听误传，认为涉诉房屋存在绿化、燃气等未验收的问题而拒绝收房，但一审已查明绿化、燃气均在2018年11月6日之前验收合格。余家头公司在11月25日再次以邮寄的方式通知业主收房，并在通知中解释小区具备相关手续，不存在无法办证的问题。后刘子健的委托代理人童律师前来收房，但他未提供任何手续证明其获得了业主的授权，也未明确表示代哪些业主收房，故不能证明业主曾前来收房。在刘子健未收房的情况下，谈不上余家头公司设置交房障碍阻碍收房。余家头公司尽到了诚信经营职责和合同约定的通知义务，刘子健无故不收房，其应自行承担责任。刘子健辩称，涉诉房屋于2018年11月21日达到交房条件，一审法院认定正确。根据房地产管理法和建筑法的相关规定，取得竣工验收备案证才算达到法定交房条件，但是涉诉房屋事实上没有达到交房条件，因此2018年10月余家头公司向刘子健发出的入伙通知书当属无效。本案纠纷的产生除了因为涉诉房屋未达交房条件外，另一个原因是余家头公司在交房时人为设置障碍，即余家头公司要求刘子健必须以物业费冲抵违约金，导致刘子健无法收房。一审庭审时，刘子健多次要求余家头公司无条件交房，庭审笔录对此有记载。在一审法院多次协调下，2019年4月11日，余家头公司才同意取消收房的附加条件。请求二审法院驳回余家头公司的全部诉讼请求，维持原判。刘子健向一审法院起诉请求：1.判决余家头公司立即将位于武汉东湖新技术开发区光谷悦城一期6号楼1单元24层2号房交付给刘子健使用；2.判决余家头公司向刘子健支付逾期交房违约金（以购房款总额为基数，按日万分之三从2018年9月1日起计算至房屋完全符合交房条件、余家头公司书面通知刘子健且将该商品房交付给刘子健使用之日际交付之日止）;3.判决确认余家头公司、刘子健签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第十条无效；4.本案全部诉讼费用由余家头公司负担。一审法院认定事实：2017年6月30日，刘子健与余家头公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定刘子健购买余家头公司开发的位于武汉东湖新技术开发区光谷悦城一期6号楼1单元24层2号房，房屋总价款为1268577元。该合同约定与本案纠纷有关的条款为：“第九条交房期限及条件。出卖人应当在2018年8月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5.供电：交房之时管线铺设进户；6.给水：交房之时管线铺设进户。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。第十一条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.双方按照补充协议的相关约定执行。第十二条交接。商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人自收到通知后，由于非出卖人原因未按规定的时间办理验收交接手续的视同出卖人已按规定时间交付该房屋给买受人，买受人承担该商品房的风险责任，并自本合同约定交房之日起计算质量保修期和物业管理费。”刘子健、余家头公司于同日签订上述合同的附件六合同补充协议，其中第十条约定：“出卖人原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：出卖人从约定交付房屋之日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付总房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。”上述合同签订后，刘子健依约向余家头公司支付了全部购房款1268577元。2018年8月15日，余家头公司向光谷悦城一期业主出具延期交房通知书，告知业主交房日期将顺延，具体交房日期以余家头公司发出的房屋交付通知书为准。2018年10月，余家头公司向包括刘子健在内的光谷悦城一期业主邮寄了入伙通知书，告知将于2018年10月31日至2018年11月4日在光谷悦城1号楼商业街办理交房手续。2018年10月，刘子健在收房过程中，余家头公司要求刘子健签订逾期交房违约金冲抵物业费协议，否则无法完成收房流程，因刘子健不同意签订上述协议，且认为燃气工程未通过专项验收，导致交房手续未办理成功。一审诉讼过程中，为避免损失进一步扩大，一审法院建议刘子健、余家头公司首先尽快办理房屋交付手续。2019年3月24日，刘子健等业主再次前往余家头公司处要求收房，并认可房屋已经达到了交付条件，余家头公司工作人员告知必须按照公司规定的收房流程办理，即必须签订逾期交房违约金冲抵物业费协议，协议中约定的违约金只能计算至2018年10月30日，对于其他的违约金按照法院的判决处理。因刘子健等业主认为余家头公司提供的协议内容不公平，故不同意收房。后经一审法院调解，余家头公司同意在刘子健不签订协议的情况下向刘子健交付房屋，并于2019年5月18日再次书面通知刘子健收房。诉讼过程中，余家头公司提交了其制定的逾期交房违约金冲抵物业费协议模板，协议约定余家头公司逾期交房的天数为60天，逾期交房违约金抵付物业服务费，协议第二条还约定：“抵付后，出卖人无须再向买受人承担其他任何的逾期交房法律责任。”一审另查明，光谷悦城一期小区于2018年11月21日取得竣工验收备案证明书，但在刘子健起诉前未开通天然气，一审法院于2019年3月20日前往武汉东湖新技术开发区燃气管理办公室进行调查得知，光谷悦城一期（民用户部分）燃气管道工程已经于2018年10月28日取得竣工验收备案证，因市政工程天然气主管道尚未竣工，故光谷悦城一期的燃气管道无法与天然气主管道接通。刘子健、余家头公司对该调查结果均无异议。现光谷悦城一期小区已于2019年6月1日开通天然气。一审法院认为：本案双方当事人的争议焦点为：1.争议房屋何时达到了交付条件；2.逾期交房的时间应当计算到何时；3.合同附件六补充协议第十条是否有效，逾期交房违约金是否应当调整。针对上述争议焦点，分析评判如下：第一，关于争议房屋何时达到了交付条件的问题。刘子健认为争议房屋未达到交付条件，其理由主要为争议房屋尚未开通天然气。根据查明的事实，争议房屋未通天然气并非余家头公司原因造成，且合同未约定开通天然气为交付条件，刘子健亦无证据证明争议房屋不符合合同约定的其他交付条件，现刘子健要求余家头公司交付房屋，视为刘子健认可争议房屋现已经达到了交付条件。综上所述，一审法院认定争议房屋于光谷悦城一期小区取得竣工验收备案证明书之日即2018年11月21日已经达到交付条件。第二，关于逾期交房的时间应当计算到何时的问题。依照争议合同约定，余家头公司应当在2018年8月31日前将符合合同约定的房屋交付给刘子健，但余家头公司直至2018年10月才通知刘子健交房，且在刘子健收房时，余家头公司要求刘子健签订相关协议，在刘子健不同意签订协议的情况下，导致房屋未能交付的责任在余家头公司，因此，刘子健要求余家头公司交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求应予支持。在本案诉讼中，余家头公司已同意在刘子健不签订协议的情况下向刘子健交付房屋，且于2019年5月18日再次书面通知刘子健收房，此后未能收房的原因不能归责于余家头公司，因此，逾期交房违约金应计算至2019年5月18日。第三，关于合同附件六补充协议第十条是否有效以及逾期交房违约金是否应当调整的问题。争议合同第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任由“双方按照补充协议的相关约定执行”，并且用下划线予以重点提示。合同附件六补充协议第十条约定“出卖人原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：出卖人从约定交付房屋之日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付总房款万分之零点五的违约金，合同继续履行”，亦用下划线进行了重点提示。刘子健的证据不足以证明补充协议第十条具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，亦不存在免除余家头公司责任、加重刘子健责任、排除刘子健主要权利的情形，且刘子健自愿在补充协议上签名并捺印，余家头公司在违约后亦主动愿意承担违约责任，因此该条款是双方真实意思表示，不属于无效条款，一审法院对刘子健要求确认该条款无效的诉讼请求不予支持。刘子健、余家头公司签订的《武汉市商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。刘子健主张逾期交房违约金过低，但其提交的证据并不足以证明双方约定的违约金明显低于其实际损失或同地段同类房屋租金标准，故一审法院对刘子健请求将逾期交房违约金标准增加至日万分之三的主张不予支持。经计算，余家头公司应向刘子健承担的违约金为16492元。一审判决:一、湖北余家头房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘子健交付位于武汉东湖新技术开发区光谷悦城一期6号楼1单元24层2号房屋；二、湖北余家头房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘子健支付逾期交房违约金16492元；三、驳回刘子健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费328元（已减半收取），由湖北余家头房地产开发有限公司负担（该款刘子健已预交，湖北余家头房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给刘子健）。二审时，当事人没有提交新证据。对于原审查明的事实，余家头公司提出了三点异议，其要点一是原审判决遗漏了双方所签合同附件六的部分重要内容，即关于送达方式的约定。而余家头公司正是在2018年11月25日以合同约定的送达方式，向刘子健邮寄送达了收房通知。二是2018年10月刘子健并没有实地收房，也不存在余家头公司设置收房障碍的事。三是原判对一审期间调解过程的概述并不准确。经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。本案争议的焦点是余家头公司承担违约金的时间应当计算至何时为止。本院认为，双方当事人所签的《武汉市商品房买卖合同》中对交房时间已有约定，即2018年8月31日。由于到期不能交房，余家头公司向刘子健延期交房，并表示愿意承担相应的违约责任，故本案双方当事人对违约金的起算时间及违约金的支付标准并无异议，但对于计算违约金的截止日期，双方意见不一。余家头公司认为涉诉房屋于2018年11月6日即具备交房条件，其理由是竣工验收已经完成并有会议纪要为证。本院认为，在余家头公司已承认不能按合同约定的日期交房后，其取得竣工验收备案证之日（2018年11月21日）即为达到法定交付条件的交房日期。竣工验收备案证是建设行政主管部门对验收合格工程颁发的证明文件，余家头公司以竣工验收的行为或竣工验收后的纪要代替竣工验收备案证，没有法律依据。余家头公司在取得竣工验收备案证后虽然向刘子健邮寄过收房通知，但并未撤销其此前设置的附加交房条件。因余家头公司单方拟定的逾期交房违约金冲抵物业费协议对违约时间的计算、违约金支付方式等条款减轻了余家头公司的违约责任，损害了刘子健的利益，刘子健拒签该协议于法于理有据。故不能及时收房的责任在于余家头公司。余家头公司称责任在刘子健，不符合本案的事实。经原审法院协调，余家头公司已同意在刘子健不签订协议的情况下向刘子健交付房屋，且于2019年5月18日再次书面通知刘子健收房，此后未能收房的原因不能归责于余家头公司，故一审认定余家头公司逾期交房的违约金计算至2019年5月18日，并无不当。至于余家头公司提到的对原审认定事实中的三处异议，本院认为，这些异议要么并不成立，要么与本案的焦点无关。综上所述，余家头公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费656元，由上诉人湖北余家头房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹审判员 张 红审判员 张海鹏审判员 龚治国二〇一九年九月十七日书记员 宋 飞书记员 李一凡