山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终6993号 上诉人（原审被告、反诉原告）：牟贤桂，女，1963年3月31日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：赵艺梦（系牟贤桂女儿），女，1993年6月21日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：青岛奥莉维亚物业服务有限公司，住所地山东省青岛市市**泰山路****。 法定代表人：李旭东，总经理。 委托诉讼代理人：丰顺莲，女，1995年11月17日出生，汉族，住山东省莒县，系该公司法务。 委托诉讼代理人：李慧婷，女，1991年3月6日出生，汉族，住黑龙江省塔河县，系该公司法务。 上诉人牟贤桂因与被上诉人青岛奥莉维亚物业服务有限公司（以下简称奥莉维亚物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6358号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人牟贤桂的委托诉讼代理人赵艺梦，被上诉人奥莉维亚物业的委托诉讼代理人李慧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牟贤桂提出上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、奥莉维亚物业未通过法定程序催缴拖欠的物业费，缴费通知单系单方制作，缺乏真实性和时间间隔性，在公示栏告知，位置与时间不是上诉人必经的必看的，无法证明上诉人收到被上诉人催交物业管理费的书面通知。被上诉人区别起诉，仅起诉了上诉人一人，对上诉人此前投诉维权的报复行为，上诉人并非无故欠缴，物业服务存在明显瑕疵，缺少其他业主的举证，影响法院全面了解情况。一审判决损害了上诉人的合法权益，纵容被上诉人浪费司法资源，开庭后恶意停用部分欠缴业主门禁卡，限制其人身自由，拒绝与业主沟通，拒绝提高服务意识与水平，增加社会矛盾，引发社会不稳定现象的产生。二、被上诉人未按合同和相关法律法规履行维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。上诉人一审中列举了物业管理服务存在的诸多问题以及违法行为，电视台多次曝光和业主联名信真实客观记录了物业违约在先，服务不达标，被上诉人无法提供任何证据证明其尽到义务向有关部门投诉业主共有区域内的违建扰民行为，一审仅以物业服务存在瑕疵需进一步整改使得物业逃避了违约责任，上诉人要求被上诉人履行义务合理合法。三、被上诉人拒绝按照要求公示实际备案的收费价格、收费标准、收支明细等内容，实际收费与行业服务标准不符，涉嫌合同欺诈、重复收费。被上诉人一审提供的公示照片等证据缺乏真实性和时间间隔性，系其单方制作，不符合法律规定。庭审后上诉人前往物业要求公示被拒，要求整改无果，业主向行业主管部门投诉物业收费价格与行业标准不符，公开备案价格，查实重复收费问题，但物业始终不予公示。四、小区绿化等问题未按要求交付，该部分物业服务费用应当依法减免。根据合同和行业规范，物业服务应包括对公共绿化景观的养护和管理，根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第16条的规定，因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。建设单位未按要求交付绿化、物业实际未产生约定的绿化养护和管理费用，上诉人要求减免费用合法有据。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不准，请求依法改判。 奥莉维亚物业辩称，一、被上诉人按季度定期将物业费催缴通知在小区公示栏张贴公示，已依法履行了书面催缴义务。二、上诉人主张被上诉人仅起诉其一人，是对其此前投诉维权行为的报复，属恶意揣测，无事实及法律依据。民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。被上诉人有权在法律规定的范围内自由行使自己的民事诉讼权。三、被上诉人从未停用部分欠缴物业费业主门禁卡、限制其人身自由，部分业主门禁卡损坏、丢失的均可到被上诉人处重新办理。四、物业服务是一个长期、不间断的持续过程，公共设施需定期维修和养护，公共卫生需连续清扫，不能仅凭对小区某天某时刻地面留存的废弃物等即时性的取证主张被上诉人未履行维修、养护、管理、维护义务，上诉人已实际接受了被上诉人的物业服务，应当依约按时缴纳物业服务费。五、上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务合同是双方真实意思表示，合法有效。合同中已经明确约定收费标准、收费价格，不存在乱收费、重复收费的情况。被上诉人所提供服务的小区业主总户数1181户，物业费缴费率已达到93%。2019年8月22日，青岛电视台生活在线栏目根据市文明办的文件要求，针对落实到位的并且积极响应倡导文明环保服务的物业公司到被上诉人单位对接受物业服务的业主代表现场进行了采访并做了专题电视报道，通过以上事实和收费比例，足以证明绝大多数业主对被上诉人物业服务质量的认可，且被上诉人已严格履行了合同约定义务，上诉人应依约支付物业服务费，否则也会影响整个物业服务行业的秩序。被上诉人采取包干制的物业服务方式，已履行对公共部位收益公示的义务，没有义务对物业费收支明细进行公示。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，维护物业服务行业的稳定有序。 奥莉维亚物业向一审法院起诉请求：1.判令牟贤桂交纳拖欠的物业服务费1530.8元（2018年12月1日至2019年5月31日）及违约金；2.诉讼费由牟贤桂负担。 牟贤桂向一审法院反诉请求：1.判令奥莉维亚物业排除妨碍，拆除物业管理区域内及公共平台上搭建的违法建设；2.判令奥莉维亚物业公示小区公共部位所得收益及服务内容和人员配置情况（楼道内广告费、电梯内广告屏、地面、地面停车位收费等公告收益费用去向公示；3.判令奥莉维亚物业免除牟贤桂20**年12月1日至2019年5月30日期间的物业服务费；4.要求奥莉维亚物业维修牟贤桂的房屋（墙面有贯穿性裂纹）；5.奥莉维亚物业负担诉讼费。 一审法院认定的事实：2016年12月，奥莉维亚物业与青岛天兴房地产开发有限公司（以下简称天兴公司）签订《前期物业管理服务合同》，天兴公司委托奥莉维亚物业为位于青岛市市北区的居民小区实行物业管理，期限自2016年12月30日至2019年12月29日，约定业主或物业使用人应按照每月/平方米2.2元的标准交纳物业服务费（含电梯运行费0.4元），按季度交纳，逾期交纳按欠交费用的日1‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。奥莉维亚物业在签订合同后对小区实行了物业管理服务。牟贤桂于2018年2月入住小区5号楼1单元401户（建筑面积115.97平方米），自2018年12月开始欠交物业服务费，截止2015年5月，牟贤桂欠交物业服务费1530.8元。奥莉维亚物业对欠费进行过催交。该小区现未成立业主委员会。 庭审中，牟贤桂认为奥莉维亚物业的服务达不到物业服务合同规定标准，向法庭提交了二十四组证据予以证实，其中主要证明开发商在小区楼面平台搭建违章建筑，奥莉维亚物业未及时阻拦，直至居民投诉、城管部门介入方才予以拆除，但直至目前仍未完全清除，另外还有部分证据证明物业服务存在瑕疵，卫生清理、公共设施维修不及时、保安服务态度差等。奥莉维亚物业对以上证据发表综合质证意见，认为开发商进行违章建筑的搭建，物业曾经劝阻，但无权制止，已由政府相关部门进行处理，并非物业不作为；公共设施的维修需要时间，物业并非故意拖延。对于牟贤桂的反诉请求中的要求物业对小区公共部位所得收益进行公示，奥莉维亚物业提交公示照片，证实物业在小区公告栏对物业费收支以及广告、车位收入情况已经进行公示，牟贤桂对奥莉维亚物业提交的公示照片庭审质证，认为公示的费用没有具体收支情况，对于物业费收取后如何花费，在公示中应当有具体的时间段。 一审法院认为，奥莉维亚物业受天兴公司委托对位于青岛市市北区的居民小区提供物业服务，符合法律规定，该物业服务合同关系成立；奥莉维亚物业与牟贤桂签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，双方应遵照履行。对居民小区实行物业管理，是政府倡导的、当前促进城市管理改革、提高城市管理水平的有效措施，它对为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，提高居民的生活环境质量，都起到了促进作用。牟贤桂的房屋坐落于居民小区内，小区内物业是不可分割的一个整体，奥莉维亚物业所实行的是统一管理、综合服务，牟贤桂的房屋不是独立的，既然坐落在小区内，就已经溶入小区整体，即已无形中接受了物业的服务，应当按约定按时交纳物业服务费奥莉维亚物业要求牟贤桂按照合同约定标准交纳物业服务费，一审法院予以支持。物业服务是一个长期的、不间断的持续过程，公共设施需定期维修和养护、公共卫生需连续性清扫，均决定了不能仅凭某个时刻小区内有外来人员、车辆秩序的混乱就认定物业服务企业的各项管理活动不达标，不能仅凭小区内某天某个时刻地面留存的废弃物或建筑垃圾，就认定物业服务企业卫生清洁不到位。业主若对物业服务不满意，可通过正当途径提出；物业公司在服务过程中如有瑕疵，应当根据业主所反映的情况随时予以整改，提高服务质量，对于权限范围内的管理事项，应依法进行管理，维护小区内的良好秩序。按照相关法规，物业公司对于物业服务区域的业主、物业使用人违法、违规行为，有义务劝阻并向有关部门投诉，因此物业公司无权阻拦或者制止小区内的违章搭建行为，但应当向政府相关职能部门举报情况，要求查处，但业主不能因其举报不及时拒绝交纳物业服务费。故牟贤桂未按时交纳物业服务费无正当理由，应当按合同约定标准交纳欠交期间费用；因奥莉维亚物业在物业服务期间毕竟存在诸如清理小广告及垃圾清运不及时等瑕疵，需进一步整改，提高服务质量，因此对于其要求牟贤桂承担违约金，一审法院不予支持。对于牟贤桂反诉请求要求拆除违章建筑和维修房屋，不属于本案处理范围；要求免交物业服务费和电梯运行费无法律和事实依据，一审法院不予支持；对于牟贤桂要求物业对收支账目进行公示的诉请，合法有据，但奥莉维亚物业当庭提交的公示照片可以证实其已履行公示义务，如业主或物业使用人对公示内容不清楚或有异议，可以依法要求对相关账本及材料进行查阅，因此对牟贤桂该项诉讼请求在本案中无需作判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、牟贤桂于判决生效之日起10日内给付青岛奥莉维亚物业管理有限公司物业服务费1530.8元（2018年12月至2019年5月），如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回青岛奥莉维亚物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回牟贤桂的反诉请求。案件受理费50元，减半收取25元，由牟贤桂负担。青岛奥莉维亚物业管理有限公司已向一审法院预缴，牟贤桂于判决生效之日起10日内给付青岛奥莉维亚物业管理有限公司。反诉案件受理费50元由牟贤桂负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、牟贤桂提交如下证据： 证据1-1、其他业主提供的催缴物业费通知单和催交函，证明：上诉人从未收到上述通知单，物业在未书面催交情况下恶意诉讼。 证据1-2、公示栏照片，实际日期是2018年3月5日，被上诉人一审提交的证据系造假行为。 证据1-3、垃圾照片及聊天记录，上诉人窗外垃圾图片，证明：物业未及时进行保洁，对上诉人进行区别对待不服务。 证据1-4、视频及照片，证明：被上诉人晚上对上诉人家人进行骚扰。出示手机原始载体。 证据1-5、向街道提交的物业整改函，但至今没有收到答复。 被上诉人奥莉维亚物业质证称，对证据1-1、1-2的真实性没有异议，但与本案无关，物业将催交通知张贴到公示栏是采用不同的催交形式，不能证明被上诉人的证据造假。对证据1-3聊天记录的真实性有异议，无法证明物业没有进行服务，物业服务是长期不间断的过程，窗外存在的垃圾筒也与上诉人相隔较远。对证据1-4采访视频的真实性没有异议，与物业无关，上诉人主张的辱骂争吵与本案不是同一法律关系，不能证明被上诉人未尽到服务义务。该采访偏向性较强，对音频的真实性不予认可，与本案无关。对证据1-5不清楚。 证据2-1、《青岛市住宅物业和停车服务收费标准》照片，证明：泰山路小区每平米物业费1.8元属于四星级标准，而物业费包含电梯费，案涉小区再行收取0.4元电梯费是重复收费，小区内没有水井。 证据2-2、其他业主和市场监督局的录音1份，证明：市规划局答复本小区未履行绿化，物业未完成绿化职责。 奥莉维亚物业质证称，对证据2-1的真实性不予认可，应提交具体收费文件，且双方之前签订的前期物业管理服务合同合法有效，双方应依约履行合同义务，相关收费标准不属于法律法规的强制性规定。对证据2-2的录音的真实性没有异议，但无法证明被上诉人未履行绿化维护义务，且小区是否绿化与物业公司无关。 证据3、小区规划图纸1份，证明：小区停车位及绿化率与四星级物业服务标准不符。 证据4、视频及照片各1份，证明：物业及开发商组织上诉人去阻止施工，视频是物业公司未阻止夜间施工。 证据5、照片1张，证明：电梯未按规定进行年检，也未张贴年检合格证。 证据6、报案证明1份，证明：上诉人与物业保洁人员发生争执到辽宁路派出所报案。 被上诉人质证称，对证据3真实性不认可，上诉人未提供原件，且与物业履行服务义务无关。对证据4真实性无异议，但施工与物业公司无关，物业公司无执法权，已进行口头制止。对证据5真实性不认可，与物业公司无关，即时性取证不能证明没有年检。对证据6真实性无异议，与本案无关。 二、被上诉人提交如下证据： 证据一、照片3张，证明：物业已尽到绿化管理义务。 上诉人质证称，对照片的真实性认可，但不能证明已尽到绿化管理义务，相关法律规定绿化交付之前应减免物业公共服务费用，照片上没有时间无法证明已交付。 本院认定如下：对上诉人及被上诉人提交的证据是否采信本案将结合本案案情及其他证据综合作出认定。 本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人缴纳相关物业费。 首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人与上诉人所在小区的开发商签订了《前期物业管理服务合同》，对案涉小区的收费标准、缴纳方式及违约责任均作出明确约定，合同有效期为2016年12月30日至2019年12月29日，案涉小区截至目前未成立业主委员会，未签订过新的物业服务合同，上述《前期物业服务合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对案涉小区的业主均具有约束力。上诉人居住于案涉小区，被上诉人接受小区开发商委托为案涉小区提供物业服务，在合同有效期内双方均应当按照《前期物业管理服务合同》的约定，全面履行各自的义务，被上诉人在案涉小区实际提供了物业服务，上诉人自入住案涉小区后已实际接受了被上诉人的物业服务，现被上诉人依据前期物业管理服务合同约定的收费标准要求上诉人交纳物业服务费，有相应的合同依据，上诉人应当按时交纳合同约定的物业服务费，一审法院据此支持被上诉人的该部分诉讼请求并无不当；同时对于被上诉人主张的逾期交费违约金，一审判决综合考虑被上诉人的物业服务尚存在一定的瑕疵，亦需进一步提高服务质量，未予支持，本院对此依法予以确认。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人牟贤桂负担。 本判决为终审判决。 审判长  张亚梅 审判员  盛新国 审判员  温 燕 二〇一九年九月十二日 法官助理 王润之 书记员  隋欣孜