四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1011民初2735号 原告（反诉被告）:袁顺发，男，汉族，1971年6月11日出生，住内江市东兴区。 原告（反诉被告）：王小梅，女，汉族，1972年12月14日出生，住内江市东兴区。 委托诉讼代理人：邹成忠（特别授权），内江市翔龙法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）:候保卫，男，汉族，1982年1月14日出生，陕西省蒲城县人，住陕西省渭南市蒲城县。 委托诉讼代理人：张恒（一般授权），系上海探索律师事务所律师。 原告（反诉被告）袁顺发、王小梅与被告（反诉原告）候保卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁顺发、王小梅及其委托诉讼代理人邹成忠和被告（反诉原告）候保卫的委托诉讼代理人张恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁顺发、王小梅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告将承租原告位于东兴区商业店面退还给原告；2、判令被告向原告支付因其单方提前解除租赁合同的赔偿费46608.94元（当年租金总额233044.68元的20%），并赔偿给原告造成的损失116522.34元，共计163131.28元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年3月11日，被告因开设“柔婷”美容美体加盟店，承租原告位于内江市东兴区商业店面，双方于2017年12月3日签订《房屋租赁合同》，该合同对租赁期限、租金、租金交纳方式、装饰装修、合同的解除、违约责任等事项进行了明确约定，其中第二条租赁期限约定：5年，从2015年3月11日起至2020年3月10日止；第九条合同的解除约定：“因乙方原因，乙方要提前退租，必须提前三个月通知甲方，乙方并按合同期内当年租金总额的百分之二十赔付甲方，同时，已收取的租金余额，甲方不退还乙方，且乙方不得要求装修补偿，不得拆除装修”。合同履行期间，在2019年5月以前，被告按合同的约定履行了相应义务。但此后被告均未按约定如期缴纳下季度档期租金，并在未通知原告、原告毫不知情的情况下提前解除租赁合同，擅自将“柔婷”美容美体加盟店迁往他处，并拒绝将租赁店铺及钥匙交付给原告。原告对被告提起的反诉辩称，当事人双方于20147年12月签订的《房屋租赁合同》第三条第三款约定保证金的退还情况，但是本诉被告并未将房屋移交给本诉原告，故反诉请求不成立。 被告候保卫辩称并向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人共同返还反诉人履约保证金20000.00元；2、反诉费由被反诉人承担。候保卫辩称：1、针对原告第1项诉求，承租房屋的钥匙已经由原告取走；2、被告候保卫于2019年4月底向原告提出解除租赁合同申请，并告知其无力续租的原因；3、被告的租金缴纳期限是至2019年6月，原告申请的违约金已经超过了实际损失，要求赔偿损失与违约金重复并且没有事实依据。事实及理由：2015年3月10日，本诉被告与四川兆信房地产开发集团有限公司（以下简称“四川兆信”）签订《房屋租赁合同》，约定本诉被告承租四川兆信四川省内江市东兴区（下简称“租赁场所”）用于经营使用。合同约定的租期为2015年3月11日止2020年3月10日，履约保证金20000.00元。合同签订后，四川兆信按照合同约定向本诉被告交付租赁场所，本诉被告依约向四川兆信支付履约保证金20000.00元。2017年11月，因四川兆信将上述租赁场所转让至本诉被告，四川兆信、本诉原告1、本诉被告签订《房屋租赁主体变更协议》，用于约定各方的租赁权利义务，并约定上述履约保证金由四川兆信支付至本诉原告账户，本诉原告于2017年11月22日出具了收到履约保证金的收据（本诉原告1签字），2017年12月9日本诉原告、本诉被告又补签了上述场所《房屋租赁合同》。反诉人2019年4月30日因涉门店客流量少、房租压力太大等原因撤出租赁场所，并与本诉原告协商退租事宜未果。根据合同第三条第3款约定，租赁关系终止后，履约保证金无息退还。现根据被反诉人的诉请，合同已解除，履约保证金应及时予以退还。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，提供的《身份证》复印件、《不动产登记证书》复印件、《结婚证》复印件、《租赁合同》、履约保证金的《收据》原件、房租缴纳《收据》《电子凭证》《情况说明》以及当事人的陈述等证据，具有真实性、关联性，形式合法，依法作为认定本案事实的依据。 本院经审理认定事实如下：2015年3月10日，候保卫与案外人四川兆信房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定候保卫承租四川兆信房地产开发有限公司位于内江市东兴区用于经营使用。该合同约定的租期为2015年3月11日至2020年3月10日止。候保卫向四川兆信房地产开发集团有限公司支付履约保证金20000.00元。合同签订后，候保卫与四川兆信房地产开发集团有限公司交付租赁物，候保卫向四川兆信房地产开发集团有限公司支付履约保证金20000.00元。 2017年11月，袁顺发、王小梅购买四川兆信房地产开发集团有限公司位于内江市东兴区的营业用房，并取得《不动产权证书》。2017年11月22日，四川兆信房地产开发集团有限公司、袁顺发、候保卫三方签订《房屋租赁主体变更协议》，约定袁顺发取代四川兆信房地产开发集团有限公司作为出租人出租前述房产给候保卫。同日，袁顺发向候保卫出具《履约保证金》收据，载明四川兆信房地产开发集团有限公司将已收取候保卫的前述20000.00元转给袁顺发。2017年12月3日、12月9日，袁顺发、王小梅作为出租方（甲方）与候保卫作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，其合同的主要内容为：出租方（简称甲方）：袁顺发、王小梅地址：四川省内江市东兴区旱地村6组电话：135××××7522承租方（简称乙方）：候保卫身份证号码：6105261982××××××××地址：陕西省蒲城县苏坊镇党定存**电话：139××××0721根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，双方在自愿、平等的原则下经双方协商一致订立本商业店面租赁合同，条款如下：一、甲方同意将位于四川省内江市东兴区汉安大道328号附18/19号房屋出租给乙方仅作为美容美体使用，该房屋建筑面积285.51㎡合同计租面积为285.51㎡（以产权证面积为准）。详细商务合作条款如下：……二、租赁期限：共5年，从2015年03月11日起2020年03月10日止。如需续租须提前叄个月与甲方协商，如乙方未如期提出书面续租要求，视乙方不在续租。三、租金交纳1、该房屋租金按合同计租面积计算，租金从第2年开始递增，递增方式为8%。租金缴纳每季度为一个周期，本着先交费后租用的原则，首次支付的租金为2015年03月11日至2015年06年10日的租金，金额为：14275.5元（大写人民币壹万肆仟贰佰柒拾伍元伍角），乙方在签订本合同后5个工作日内一次性支付到甲方指定账号。以后每次缴费均于下一周期起始日提前30日缴清。2、租金缴纳方式：乙方选择（2）方式交纳租金：（1）现金（2）转账甲方：账户名称：袁顺发开户行：中国农业银行昌平支行账号：62×××76乙方：账户名称开户行：账号：3、保证金：合同签订时乙方向甲方交纳履约保证金¥：20000.00元（大写：贰万元整）。合同期内租赁关系终止，乙方办清移交手续5日后，乙方持甲方开出的履约保证金收据由甲方凭收据退款，不计利息，且甲方可从保证金中抵扣任何乙方应当缴纳的费用。如果中途保证金因为抵扣而不足额，乙方需在收到甲方通知后十日内补足保证金金额。否则按每日千分之二支付滞纳金。4、物业服务费及相关费用：乙方同意按照四川优邦物业服务有限公司约定的方式、期限交纳物业服务费及相关费用。四、乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按欠缴租金额的欠费之二计付滞纳金。五、租赁期间因租赁发生的税、费用由甲乙双方依照法律法规的规定，各自承担自己缴纳的部分；因经营发生的税金以及租赁期间发生的水、电、气和相关的卫生、治安、城管、物管费用由乙方承担。六、乙方在租赁期间如需装修，应不得擅自改变房屋结构、用途和外立面，装修费用自理，并报消防和有关部门批准后方可施工。乙方装修应符合房屋结构安全。乙方应按相关规定向有关政府部门报批装修方案，由此所产生的费用由乙方自行负责。七、本合同租赁期间的房屋维修责任及维修费用由乙方负责，若乙方不及时维修，造成房屋损坏或影响其他房屋造成损失的，乙方负责赔偿责任。八、租赁区域内严禁经营易燃、易爆、有害物品及法律法规禁止经营事项。所租房屋的安全由乙方负责。乙方应加强安全保卫和防火工作，防止各类事故发生。若发生事故，乙方应积极组织员工处理，并服从有关部门的指挥，事后协助调查事故原因并承担应当承担的赔偿责任。有关部门对乙方所租房屋和使用的设备、物品进行有权作例行的安全检查，乙方应积极配合，发现问题，经提出后乙方应及时处理。九、合同的解除（一）租赁期间，因甲方原因，甲方要收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方，甲方应按合同期内当年租金总额的百分之二十和二个月的房租赔偿乙方，同时将已收取未发生的租金余额退还乙方，并且甲方应赔偿乙方是装修费用损失（装修费用损失的认定依据双方认可的评估公司出具的造价评估报告按五年均衡折旧方法计算）。因乙方原因，乙方要提前退租，必须提前三个月书面通知甲方，乙方应按合同期内当年租金总额的百分之二十赔付甲方，同时已收取的租金余额甲方不在退还给乙方，且乙方不得要求装修补偿，不得拆除装修。（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，并按合同当年租金总额的百分之二十收取乙方的违约金，且不退还乙方已交纳的租金余额：1、未经甲方书面同意擅自对房屋进行装修、施工的，甲方解除合同后乙方应恢复房屋原状或承担恢复原状的费用。2、租赁期间，未经甲方同意，乙方将房屋转租给第三方或更改经营业态的、变更房屋用途的。3、乙方拖欠租金达30天以上的。十、租赁期满或合同提前终止、接触时的双方交接和处理：1、乙方应立即于合同期满或合同终止、解除的3个工作日内退换房屋给甲方；如乙方未按时腾退房屋，乙方应当按照合同终止或接触前最末一个月的租金标准的两倍向甲方支付延期使用期间的房屋使用费，乙方延期退房达一个月以上的，甲方有权直接收回该房屋并另行处理屋内全部物品和设备，且不向乙方作任何补偿。清偿杂物所产生费用由乙方双倍支付给甲方。2、装修物不得损坏、拆除，归甲方所有，甲方对此不做补偿。空调、电视、床、电脑等可移动物品归乙方，乙方应及时清除。未清除的视为乙方遗弃物。3、乙方需结清水、电、物业等费用……双方在《房屋租赁合同》中约定了其他事项。2017年12月3日，袁顺发在该合同上签名捺印，2017年12月9日，候保卫在该合同上签名捺印合同签订后，被告进场经营，其每月缴纳的租金按照约定的面积计算为19420.39元。2019年2月22日，被告候保卫向原告袁顺发交纳2019年3月10日至2019年6月10日的房租共计58261.00元。2019年4月30日，被告离开其承租场所。被告向原告缴纳房屋租金至2019年6月。2019年6月25日，将讼争出租屋的钥匙交给四川优邦物业服务有限公司花满庭客户服务中心。2019年7月17日，袁顺发委托人王某某从四川优邦物业服务有限公司花满庭客户服务中取走上述房屋钥匙。 本案在审理中，双方当事人均认可《租赁合同》已经解除。但双方对合同的解除时间存在争议，原告认为合同于起诉的同时解除，被告认为合同于2019年4月30日，被告撤场，电话通知原告时解除。 本院认为，袁顺发、王小梅购买四川兆信房地产开发集团有限公司位于内江市东兴区的营业用房，并取得《不动产权证书》，在取得所有权后，与候保卫重新签订了《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，该《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人都具有约束力。候保卫承租原告的房屋后，在租赁期限内未与房屋出租人袁顺发、王小梅协商一致的情形下，将房屋钥匙交给他人，提前撤场，系违约行为，依法应承担本案的民事责任。当事人在庭审中均认可《房屋租赁合同》已解除，原告认为合同在案件起诉时解除，被告认为合同于2019年4月30日撤离出租屋时解除，本院根据四川优邦物业服务有限公司花满庭客户服务中心书写的《情况说明》，证明候保卫将门店钥匙已于2019年6月25日交于物业，原告于2019年7月17日由袁顺发委托人王某某领走钥匙。故本院认定合同于2019年7月17日解除。原告向本院起诉请求将被告承租的原告原告位于东兴区店面退还给原告，因原告已领取钥匙，被告已搬离出租屋，双方已分别作出了处理，且双方均认可合同已于诉前解除，故对原告的该项请求本院不宜再行处理。根据《房屋租赁合同》第九条第（一）款：“租赁期间……因乙方原因，乙方要提前退租，必须提前三个月书面通知甲方，乙方应按合同期内当年租金总额的百分之二十赔付甲方，同时已收取的租金余额甲方不再退还给乙方，且乙方不得要求装修补偿，不得拆除装修。”本案中，作为乙方的候保卫提前退租，并未提前三个月书面通知甲方，故应当按照合同期内当年租金总额的百分之二十赔偿甲方，合同期内当年租金为233044.68元，故该赔付金额为233044.68元X20%=46608.94元。根据该约定，本诉原告已收取的租金余额不再退还给本诉被告。原告要求被告赔偿损失116522.34元，根据《房屋租赁合同》第九条第（一）项第二款规定，原告主张的46608.94元属于赔付款，且原告所举证据不能足以证明被告造成其损失的116522.34元，故对于本诉原告的支持其赔偿款46608.94元，对其赔偿损失116522.34元，的请求，本院不予支持。被告提起反诉请求返还反诉人履约保证金20000.00元，根据《房屋租赁合同》第三款第3条规定：“保证金：合同签订时乙方向甲方交纳履约保证人民币20000.00元。合同期内租赁关系终止，乙方办清移交手续5日后，乙方持甲方开出的履约保证金收据由甲方凭收据退款，不计利息……”，双方在庭上均承认已解除合同，本诉被告已将钥匙交由物业，由物业转交至原告手中，双方租赁关系终止，且办理移交手续超过5日，该项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，本院在查明事实、分清是非的基础上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）候保卫支付给原告（反诉被告）袁顺发、王小梅赔偿费46608.94元； 二、原告（反诉被告）袁顺发、王小梅退还被告（反诉原告）候保卫保证金20，000.00元； 三、本判决第一、二项经品迭扣减后，被告（反诉原告）候保卫于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）袁顺发、王小梅支付26608.64元； 四、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1781.00元，反诉受理费150.00元，共计1931.00元，由袁顺发、王小梅负担931.00元，由候保卫负担1000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  曾幸刚 二〇一九年九月二十四日 书记员  杨 美