北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初3235号原告：李全宇，男，1978年2月13日出生，汉族，农民，现住北京市怀柔区。被告：樊天稳，男，1954年1月12日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。被告：王凤玲，女，1957年4月26日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。二被告委托诉讼代理人：张凤稳，北京徐波律师事务所律师。被告：王凤英，女，1960年2月7日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告李全宇诉被告樊天稳、王凤玲、王凤英农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李全宇，被告樊天稳、王凤玲及二人委托诉讼代理人张凤稳，被告王凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李全宇向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即退还购房款11500元；2、请求法院判决被告给付原告信赖利益损失赔偿；3、请求法院判决被告赔偿添附价值损失；4、本案诉讼费及鉴定费等其他费用由被告方负担。庭审过程中，李全宇变更诉讼请求为：1、请求法院判决被告给付原告信赖利益损失及添附物损失，共1151500元；2、本案诉讼费及其他费用由被告负担。事实和理由：李全宇于2002年9月8日购买被告位于北京市怀柔区北房镇小辛庄村×号院房屋，房款11500元，买卖合同履行完毕后，李全宇一家在该院居住并对房屋进行了扩建、装修等添附行为，2017年、2018年被告两次起诉原告，确认房屋买卖合同无效并腾退房屋，现起诉请求法院对合同无效导致的过错责任承担与损失赔偿问题作出处理，请求人民法院依法判决。樊天稳、王凤玲、王凤英辩称，双方2002年签订协议时，李全宇明知其不具有购买涉案宅基地房屋的资格，仍执意购买，主观过错较大，2017年、2018年涉案房屋在诉讼期间原告执意继续修建南房，添附相关附属设施，从而造成其损失的扩大，因此对鉴定报告中的房屋及附属物的鉴定意见不认可，不同意赔偿。同意赔偿1、2号房屋的重置成新价，3号房是原告执意要建的，不同意赔偿，要求原告拆除3号房。原告已将原买卖合同中的东厢房2间拆除，自来水井和压水井各一个也已经灭失，无法返还，相应价值要求本案一并解决，原告应予以赔偿。不同意承担鉴定费和诉讼费。本院经审理认定事实如下：樊天稳与王凤玲系夫妻关系。王德明与李淑兰系夫妻关系，二人生前育有三名子女，即长女王凤玲、次女王凤英、长子王生。1993年1月25日王德明去世，1995年3月王生去世，王生经我院判决离婚后未再婚，无子女。1996年9月李淑兰去世。王德明夫妻之父母先于王德明夫妻去世。2002年9月8日，樊天稳（卖方）与李全宇（买方）签订了买卖房屋契约，约定村民王德明（此人已故，由其大女婿樊天稳代卖）将座北朝南正房五间卖给怀柔区雁栖镇北湾村李全宇。院内有东厢房两间、压水井、自来水井各1个，双方协议价壹万壹仟伍佰元整，笔下一次付清。卖方即日将房产证等交予买主。2017年9月，樊天稳、王凤玲认为李全宇不具备购买原告房屋的资格，双方签订的合同应为无效，故起诉至我院。我院于2017年10月30日出具了（2017）京0116民初6547号民事判决书，判决樊天稳与李全宇于2002年9月8日签订的买卖房屋契约无效。后樊天稳、王凤玲要求李全宇将房屋腾退，双方未协商一致，第二次诉至我院，我院于2018年5月29日出具了（2018）京0116民初34号民事判决书，判决李全宇于本判决生效后150日内将樊天稳与李全宇于2002年9月8日签订的买卖房屋契约中约定的位于北京市怀柔区北房镇小辛庄村×号院内北房四间、北房四间东侧的瓦棚一间及院落腾退给樊天稳、王凤玲、王凤英。现李全宇要求被告给付信赖利益损失及添附物损失，故再次诉至我院。诉讼过程中，依李全宇申请，本院依法委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对北京市怀柔区北房镇小辛庄村×号宅院内房屋、附属物重置成新价及宅基地区位补偿价进行评估，北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司出具金房D估字【2019】1170号《房地产估价报告》，评估结果为：房屋、附属物、宅基地区位补偿总价为559599元，其中宅基地区位补偿总价为234763元，房屋总价为263285元，附属物总价61551元。李全宇认为评估报告中宅基地区位补偿单价应调高至3500元/平方米，因为评估标准是2003年的政策，距离现在过久。樊天稳、王凤玲、王凤英不认可李全宇的该项诉讼请求。经查，李全宇于2017年8月中旬开始修建南房，被告方于2017年9月8日诉至法院要求确认双方买卖房屋契约无效，李全宇在诉讼期间修建南房并添附附属物。以上事实，有《买卖房屋契约》、（2017）京0116民初6547号民事判决书、（2018）京0116民初34号民事判决书、金房D估字【2019】1170号《房地产估价报告》以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，在生效判决已确认樊天稳与李全宇于2002年9月8日签订的买卖房屋契约无效，对于合同无效的后果，被告方应当承担主要责任，李全宇承担次要责任。因对合同成立并有效而产生的信赖利益损失，本院将根据双方当事人的过错程度、参考评估机构的评估结果作出综合认定。被告方应当知道宅基地为该村集体经济组织所有，不能向本村集体经济组织成员以外的人转让，其在转让涉诉宅院原有房屋十余年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该买卖合同无效并要求返还房屋，此行为有悖诚信原则，故对此行为所造成的后果，被告方承担主要责任。李全宇并非北房镇小辛庄村集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。李全宇在购房后、房屋买卖合同经法院确认无效之前，对所购房屋及附属物进行拆除重建之行为，并无不妥。在生效判决已确定李全宇将宅基地范围内的现有房屋腾退给被告方的情况下，被告方以原有房屋已经拆除为由要求李全宇赔偿损失之辩称意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。在被告起诉李全宇确认买卖房屋契约效力案件审理过程中，李全宇在明知涉案房屋存在争议的情况下仍修建南房并进行添附，因此产生了相关损失系由李全宇自身原因所致，属扩大损失，故要求补偿南房及装修损失款之请求依据不足，本院不予支持。对于宅基地区位补偿款一项，北京市怀柔区北房镇小辛庄村与北京市怀柔区北房镇驸马庄村相邻，《怀柔区北房镇驸马庄村宅基地搬迁补偿协议》中确定的宅基地区位补偿价的现行标准为3800元/平方米，故对于被告方需要支付的补偿款数额，本院将参考《房地产评估报告》及现有证据、结合同地区市场价格及李全宇之请求等综合因素酌情予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、樊天稳、王凤玲、王凤英于本判决生效后十五日内给付李全宇经济损失共计751178元；二、驳回李全宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费5000元，由李全宇负担1500元（已交纳），由樊天稳、王凤玲、王凤英负担3500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。案件受理费7582元（李全宇已预交），由李全宇负担1926元（已交纳），由樊天稳、王凤玲、王凤英负担5656元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 于连鹏二〇一九年九月二十九日法官助理 徐 薇书 记 员 秀立华