天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初28789号原告：于乐强，男，1972年12月15日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李文强，天津四方君汇律师事务所律师。被告：刘桂珍，女，1955年12月30日出生，汉族，塘沽副食品公司退休职工，住天津市滨海新区。原告于乐强与被告刘桂珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李文强、被告刘桂珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于乐强向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付2017年8月1日至2019年6月30日期间的房屋租金25300元；2、请求依法判令被告向原告支付房屋2017-2018年度和2018-2019年度取暖费3491.5元；3、本案案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告以及案外人天津滨海迅驰不动产经纪发展有限公司于2016年5月15日签订《房屋买卖（置换》协议》，由被告购买原告天津市滨海新区xxx号房屋，后2016年9月1日，原告与被告双方签订协议，约定原告将房屋交付被告使用，被告按每月1100元的标准向原告支付房屋租金，同时约定，该房屋租金按季度支付。租赁期限至被告拿到房本，原告拿到房屋全款终止。协议签订后，被告向原告支付了三个月的房屋租金以及定金共计4000元，原告将房屋交付被告使用。后，2017年8月8日，原告就该房屋租赁合同纠纷一案向贵院提起立案，贵院经依法审理后作出（2017）津0116民初28541号民事判决书，判令被告向原告支付了2016年12月1日至2017年7月31日期间的房屋租金8800元，以及2016-2017年度取暖费1938元。此后，被告仍拒绝向原告支付房屋租金及取暖费。迫不得已，原告为维护自身合法权益，特根据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。刘桂珍辩称，我们是2016年5月签订的房屋买卖协议，之后，我跟原告商量，让原告提前把房子交给我使用，原告同意了。原告说9月份开始找我要房租，并签订了补充协议。就是因为买原告的房子，所以才租赁的原告的这个房子。期间我进行了装修，花费了两万多元。后来原告不卖给我了。我起诉要求继续履行合同，起诉到保税区那边的法院，判决房子不卖给我了。因此，我认为，法院已经判决房子不卖给我了，这时候房屋租赁合同也就终止了。且在上一个房屋租赁的案件中，判决我支付原告租金，我方认为这个案子也是终止了房屋租赁合同关系。之前的判决也确认了是原告违约，应该是原告承担违约责任。后来原告房子不卖了，但是我也没有居住，也没有出租出去。我不同意原告的全部诉讼请求。后来，原告赔偿完我违约金之后，原告也一直没有找我要房。2019年2月26日我打电话给原告，问他为什么不要回房子，我想跟他商量，我还有两万元租金还没有给他，用这个判决的租金两万多元抵扣我的装修费。但是，原告说他做不了主，还要起诉。后来我再打电话说，我把房子给原告，但是原告说要起诉了。后来我找到中介，想把房子交给原告，中介跟原告说不要收钥匙。我觉得自己太冤了，这个房子我一天都没有居住。之前判决原告赔偿我违约金23万元的案件，没有将我的装修费计算进去。且即使法院认定后续还存在租赁合同关系，那至少也应该在2019年2月我给原告打电话让他收房的时候就终止了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的原告提交的房屋租赁协议、采暖费票据、被告提交的房屋买卖置换合同、买卖定金收条、协议、中介费收据、2016津01**民初2697号民事判决书、2017津01**民初28541号民事判决书、2017津01**民初26288号民事判决书、2018津02民终5662号民事判决书、电话录音等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年5月15日，于乐强作为售房人（甲方），刘桂珍作为购房人（乙方），经迅驰（天津）不动产经纪有限公司介绍签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定：甲方自愿将坐落在天津市滨海新区xxx号房屋出售给乙方，成交价格为500000元。各方当事人还约定了其他权利义务。当日，于乐强收到刘桂珍支付的20000元房屋定金。2016年9月1日，于乐强与刘桂珍签订《协议》，内容为：甲乙双方经协商后，甲方在没过户之前，同意把此房交予乙方使用，并按每月1100元房费租给乙方。该房屋租金按季度支付，定金为700元，三个月的租金共为3300元。租赁期限限于乙方拿到房本，甲方拿到全款为终止。同日，刘桂珍向于乐强支付4000元。2016年11月10日，刘桂珍起诉于乐强、天津海河下游开发有限公司，要求协助办理过户手续。天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初2697号案件判决中，认为办理房屋过户手续的条件未成就，故驳回刘桂珍的诉讼请求。该判决已经生效。2017年8月8日，于乐强起诉刘桂珍房屋租赁合同纠纷一案，诉讼请求为：1、要求被告向原告支付2016年12月1日止2017年7月31日期间的房屋租金8800元；2、要求被告向原告支付房屋2016-2017年度取暖费1938元；3、诉讼费由被告承担。天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初28541号民事判决：一、被告刘桂珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告于乐强支付自2016年12月1日至2017年7月31日期间的房屋租金8800元；二、被告刘桂珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告于乐强支付2016-2017年度取暖费1938元。该判决已经生效。2017年6月7日，刘桂珍起诉于乐强、天津海河下游开发有限公司、迅驰（天津）不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，诉讼请求为：1.请求依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖(置换)合同》；2.请求判令被告返还原告定金2万元；3.请求判令被告赔偿原告中介费5800元,房屋差价损失50万元(具体数额以鉴定结论为准)；4.本案诉讼费用由被告承担。天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初26288号民事判决：一、解除原告刘桂珍与被告于乐强于2016年5月15日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告于乐强于本判决生效后十日内返还原告刘桂珍定金20000元，赔偿中介费5800元；三、被告于乐强于本判决生效后十日内赔偿原告刘桂珍房屋涨价损失200000元；四、驳回原告刘桂珍的其他诉讼请求。一审判决后，于乐强不服，提起上诉。天津市第二中级人民法院（2018）津02民终5662号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，双方针对xxx号房屋签订了《房屋买卖（置换）合同》及《协议》，因原告于乐强在签订买卖合同时未取得产权证，故双方协商提前交付房屋并由被告刘桂珍按月支付租金，双方产生租赁关系。原告主张2017年8月1日至2019年6月30日期间的房屋租金，但被告主张双方租赁合同早已解除，本院认为，2019年2月26日刘桂珍电话联系于乐强，明确表示将涉诉房屋归还，于乐强表示回家商量，后刘桂珍又多次联系于乐强，于乐强不同意收房并提起本案诉讼，本院认为在双方买卖合同解除的前提下，刘桂珍亦向于乐强表示交还房屋，虽未明确说出解除合同的内容，但考虑双方并非法律专业人士，因双方的买卖合同系经法院判决解除，故可以认定提出解除租赁合同关系，故本院认定2019年2月26日双方租赁合同关系已经解除。在被告通知原告后，原告并未收回房屋，再行主张2019年2月26日后的租金，系扩大损失，本院不予支持。对于被告抗辩称在双方无法履行买卖合同即判决驳回刘桂珍要求过户的时间为解除租赁合同的时间，但因被告并未明确提出解约主张，且占用房屋，故本院不予支持。因原告曾起诉被告要求租金已经在前一案件中解决，故本院认为被告应再向原告支付自2017年8月1日至2019年2月26日的租金即20821元。对于原告主张的2017-2018年度和2018-2019年度取暖费3491.5元，如前所述，本院计算至2019年2月26日的取暖费共计3210元，被告应当支付原告。对于被告称原告应向其赔付装修损失，因原告向被告交付房屋、被告提早入住并装修房屋均是基于双方之间的买卖合同关系，而并非本案的租赁纠纷，故本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘桂珍于本判决生效之日起十日内给付原告于乐强租金20821元及取暖费3210元；二、驳回原告于乐强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计260元（原告已预交），由原告负担50元，由被告负担210元，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  吕东辉二〇一九年九月十九日书记员  龙孟燕