河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0102民初8961号原告：王进文，男，1970年8月29日生，汉族，住河南省光山县。被告：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段****，法定代表人：姜克宏。该公司执行董事。委托诉讼代理人：耿永超，男，1994年6月10日生，汉族，住河南省沈丘县。系该公司员工。原告王进文与被告郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王进文、被告元通公司委托诉讼代理人耿永超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王进文向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告协助原告办理所购房产的不动产权证书；2.判令被告向原告补偿逾期交房违约金106000元（2015年12月17日至2018年6月15日）；3.请求法院判令被告支付逾期办证违约金7016元；4.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告与2015年3月10日签订了《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于郑州市中原区××、须水河××东房产，合同标的额581780元。合同签订后原告按约定向被告支付了总房款，并向有关部门缴纳了契税和房屋维修金，履行了合同义务。合同第八条约定了交付期限为2015年9月30日，并约定交付××房屋应当商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条内容已完成；前期物业已落实等。合同第九条约定××逾期交房违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内，退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。因被告实际2018年6月15日才完成竣工备案手续取得竣工备案表，符合国家法律法规关于房屋竣工交付强制性规定条件，又由于2015年12月17日被告已暂结清之前违约交付违约金，故仅主张从2015年12月17日至2018年6月15日之间段的延期交付违约金。合同附件六、关于产权登记的约定，被告应当在2015年12月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送相关部门，被告在约定时间内未报送上述申报资料或报送资料不全未被有关部门受理的，应按日向被告支付总房款的0.001%违约金，合同签订后，原告支付了全部购房款，被告于2019年5月20日才办理初始登记已经构成违约，应当按合同约定支付2016年1月30日至2019年5月20日违约金。按总房款*0.001%违约金比例*1206天得出7016元。2019年5月20日被告办理初始登记后本应尽合同义务为原告办理转移登记，但被告却利用办证绑架非关联性10年物业协议等条款作为转移登记必要条件，违背诚信原则和原告主观意愿。是合同外条款同时也不符合《不动产登记条例》相关要求，原告不同意签订被告至今未依约为原告办理产权证书，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告元通公司辩称，一、被告已将案涉房屋实际交付给原告使用，且已向原告支付逾期交房违约金，原告再次主张逾期交房违约金无事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》第九条逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按照本合同规定的期限将商品房交付给××使用。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之2的违约金。”第十一条约定“。双方进行验收交接时，××应当出示证明文件，并签署房屋交接单。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。”根据上述规定，逾期交房违约金承担至实际交付之日止，原告只有在拒绝接受房屋的情况下，才可要求被告承担逾期交房的违约责任。但被告已于2015年12月14日将房屋交付给原告，原告签字收取了2015年12月17日之前的逾期交房违约金。已经完成了案涉房屋的转移、占有，交房行为已经完成。故从2015年12月17日之后，被告已不存在逾期交房行为，原告再次主张逾期交房违约金无事实和法律依据。二、逾期交付房屋，必然导致合同约定被告于房屋交付60日之内办理初始（首次）登记无法履行。被告已经向原告支付了逾期交付房屋违约金，且已经办理初始（首次）登记。如因涉案房屋未按合同约定的交付日期为由再要求被告承担逾期办理初始（首次）登记违约金，对被告极不公平。即使承担违约责任，违约金也应从2016年2月12日起计算至2016年8月19日止。根据《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条约定“××应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需要由××提供的资料到产权登记机关备案。”案涉房屋于2015年12月14日交付给原告，故逾期报送办理房屋权属初始登记资料的违约金应从2016年2月12日起算。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，通知郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记。房管部门不再发放《房屋所有权证》，改由国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》；申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，该局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》；当事人持该确认单和其他申请材料到市不动产登记中心办理不动产登记，领取不动产权证书；自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。办理产权登记的机关及办理产权登记的内容发生变化。上述政策变化涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，客观上势必影响不动产权首次登记的正常办理。这一政策变化是原告与被告在2015年签订房屋买卖合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。上述变化产生后，若仍以《商品房买卖合同》约定的办理产权登记备案期限计算被告逾期登记违约金的期限，则对被告显失公平，故原告主张之违约金应计算至2016年8月19日止。三、原告有先履行完毕支付购房款的义务，原告未按照合同约定按时付款，原告应当按照合同约定向被告支付违约金，两者违约金应当相互抵扣。根据《商品房买卖合同》第六条明确约定了付款时间和付款金额。第七条约定，××未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之2的违约金。但根据原告提供的证据，原告并未按照合同约定时间交付尾款，存在逾期交付购房款的违约行为。原告应承担的逾期付款违约金和其主张的被告应承担的逾期办理初始登记违约金的性质相同，应当予以相互抵消和扣减。四、被告正在按照规定陆续为××办理转移登记，不存在利用办证绑架非关联物业的情况。另根据《商品房买卖合同》附件四第六条的约定，××委托××办理该商品房转移登记。××应在商品房交付使用时向××提供办理产权登记所需资料，××应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。被告办理房屋转移登记并未逾期。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认事实如下：2015年3月10日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，载明：原告购买被告出售的位于郑州市中原区××、××单元××房屋××套，建筑面积共85.85平方米，该商品房单价为6776.7元，总金额581780元；约定金额181780元于2015年3月10日支付，400000元商业贷款于2015年3月16日缴纳；××逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之二的违约金；××应当在2015年9月30日前，依照国家相关规定，将具备第5种条件（该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已经完成，前期物业管理已经落实），并符合本合同约定的商品房交付××使用；××逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已支付房款万分之二的违约金；关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记，由××提供的资料到产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理（《合同补充协议》第六条：1、××应当在2015年12月1日前（房屋交付使用后60日内），将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，××在约定期限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.001%违约金；××委托××办理商品房转移登记，××应在商品房交付使用时向××提供办理产权登记所需资料，××应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取；××不解除合同，××按日向××支付总房款0.001%的违约金）。另查明，2015年12月14日，原告填写物业入住资料签收表，并已领取至2015年12月17日的逾期交房违约金。庭审中，原、被告均认可：被告于2019年5月20日办理房屋权属初始登记。案涉房屋于2015年12月14日交付被原告。上述事实有当事人陈述、证据材料予以证实，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）系双方当事人平等、自愿订立，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。根据上述合同约定：××逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付的期限的第二天起至实际交付之日，××按日向××支付价款万分之二的违约金。本案中原告已经与2015年12月14日交接了该房屋，并且也已经领取了至2015年12月17日的逾期交房违约金。根据合同约定违约金支付至实际交付之日止，故针对原告要求被告补偿逾期交房违约金106223元（2015年12月17日至2018年6月15日）的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告支付逾期办理房屋登记违约金暂计7016元（2016年1月30日至2019年5月20日）的诉讼请求，本院认为，原告已实际领取至2015年12月17日的逾期交房违约金，即原告已以其行为表示被告逾期交房日期截止至2015年12月17日，根据《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）“××应当在房屋交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，××在约定期限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.001%违约金”的规定，被告应自2016年2月12日起按日向××支付总房款的0.001%违约金，因相关政府部门在2016年8月进行职能调整，原在房管部门办理的初始登记改为到不动产管理局进行不动产登记，上述应视为情势变更，故被告应自2016年2月12日起至2016年8月20日止按日向××支付总房款的0.001%违约金，共计1105.38元（581780元×0.001%×190日）。对于原告要求被告请求法院依法判令被告协助原告办理所购房产的不动产权证书的诉讼请求，本院认为，原、被告均认可：被告于2019年5月20日办理房屋权属初始登记，根据《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）“××委托××办理商品房转移登记，××应在商品房交付使用时向××提供办理产权登记所需资料，××应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取”，故被告应于2019年11月16日其前协助原告办理其所购房产的不动产的产权登记手续。对于被告提出的原告并未按照合同约定时间交付尾款，存在逾期交付购房款的违约行为，原告应承担的逾期付款违约金和其主张的被告应承担的逾期办理初始登记违约金的性质相同，应当予以相互抵消和扣减的问题，本院认为，原告按照被告指定办理贷款按揭银行办理相关手续，贷款银行发放贷款的时间并非由原告所能决定，被告并未提供证据证明原告无关拖延贷款的发放，故其要求被告承担相关责任，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州元通房地产有限公司于2019年11月16日前协助原告王进文办理其所购房屋的产权登记；二、被告郑州元通房地产有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告王进文支付逾期办理房屋登记违约金1105.38元；三、驳回原告王进文过高部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1280元，由被告郑州元通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李冬玮二〇一九年九月二十九日书记员  傅彦元