四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1703民初3483号 原告：文昌合，男，汉族，生于1970年3月6日，住四川省达州市达川区。 原告：昝毕松，男，汉族，生于1988年9月22日，住四川省达州市达川区。 原告：何纲娅，女，汉族，生于1973年8月19日，住四川省达州市达川区。 原告：伍清，女，汉族，生于1985年4月7日，住四川省达州市达川区。 原告：杜晴天，男，汉族，生于1981年12月23日，住四川省达州市达川区。 原告：李春秀，女，汉族，生于1985年8月11日，住四川省达州市达川区。 原告：王守燕，男，汉族，生于1966年9月12日，住四川省达州市达川区。 原告：郑昭洪，男，汉族，生于1980年2月14日，住四川省达州市达川区。 原告：朱松涛，女，汉族，生于1967年11月9日，住四川省达州市达川区。 以上原告共同委托诉讼代理人：王显全，达州市正大法律服务所法律工作者。 被告：天下城B区首届业主委员会，住所地：住四川省达州市达川区翠屏街道健身路**巨林天下城******。 被告：四川心连心物业服务有限公司，住所地：四川省达州市达川区兴盛街中华花园******。 法定代表人：瞿子奇，系公司总经理。 组织机构代码：915117037729720374。 委托诉讼代理人：瞿召周，男，1985年10月24日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区，系公司员工。 委托诉讼代理人：郭三俊，男，1971年9月7日出生，汉族，住四川省达州市通川区，系公司员工。 委托诉讼代理人：杨小勇，男，1985年3月15日出生，汉族，住四川省渠县，系公司员工。 原告文昌合等九人与被告天下城B区首届业主委员会（以下简称“业主委员会”）、四川心连心物业服务有限公司（以下简称“心连心物业公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，由审判员黎泽心担任审判长，与审判员栾心明、审判员潘炜组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告文昌合等九人及其委托诉讼代理人王显全，被告心连心物业公司委托诉讼代理人瞿召周、郭三俊、杨小勇均到庭参加了诉讼，被告业主委员会未到庭。本案现已审理终结。 原告文昌合等九人向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告于2017年7月23日所签订的《天下城B区物业服务协议》无效；2.依法判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2017年7月23日业主委员会与心连心物业公司签订《天下城B区物业服务协议》，该份协议签订前未召开业主大会，也未经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。直至2019年5月13日业主委员会以公告方式告知，业主才知晓。二者签订的协议严重侵犯了业主的合法权益且程序违法，故诉至本院请求判如所请。 本案审理过程中查明，2010年11月17日，达县嘉和房地产开发有限公司就巨林天下城（A区和B区）的物业管理事项与心连心物业公司达成一致合意，并签订《巨林天下城前期物业服务协议》，双方约定：电梯公寓按每月1.2元/平米月收取物业服务费，商业物业按每月2元/平米收取物业服务费；服务期限暂定5年（自达县嘉和房地产开发有限公司公布的交房之日起算），五年期满若业主委员会仍未依法成立则合同继续履行。合同签订后，心连心物业公司入驻巨林天下城B区并提供物业服务。2017年3月17日，巨林天下城B区业主大会筹备组成立并公告。因小区内无适当场所集中召开业主大会，故在叶家湾社区工作人员和业主大会筹备组的共同组织下，于2017年5月11日以书面征求业主意见的形式召开业主大会，对业主委员会的选举、《业主大会议事规则草案》和《业主管理规约草案》进行了依法表决。经表决，业主委员会以有效票614张（总发出表决票620张，收回614张）、无效票0张、弃权票0张的表决结果于2017年6月2日正式成立，并于2017年6月15日在达川区翠屏街道办事处备案。业主委员会成立后，在未召开业主大会的情况下，于2017年7月23日以“续聘”的方式与心连心物业公司签订《天下城B区物业服务协议》，协议约定：住宅物业服务费按每月1.2元/平米月收取，商业物业服务费按每月2元/平米收取；物业服务期限暂定五年，即2017年7月23日至2022年7月22日止。2017年11月20日，因达川区翠屏街道办事处收到天下城B区20%以上业主联名要求罢免业主委员会的申请，故于2017年11月21日通知天下城B区全体业主就罢免业主委员会一事成立业主大会筹备组，召开业主大会会议进行表决。本案原告伍清、李春秀、何纲娅作为筹备组成员参与了业主大会筹备工作。2018年4月13日、14日召开业主大会以书面征求意见方式进行表决，但因同意终止委员资格表决有效票数未过半，罢免业主委员会未成功。在此期间，因部分业主与业主委员会、心连心物业公司的矛盾不断加剧，导致时任业主委员会主任夏浩铭、李量子、李宁等人纷纷提出辞职。同时，部分业主因物业合同纠纷将业委会与心连心物业公司诉至法院。故2019年5月13日，业主委员会就以“续聘”心连心物业公司并签订物业服务合同一事向全体业主发出公告，公告中对续签物业合同未召开业主大会的事实予以认可。 同时查明，天下城B区业主一共有1340余户。2010年心连心物业公司入驻天下城小区后，提供了维护小区卫生、清运垃圾、处理违规装修等服务，部分业主亦按期缴纳物业费。其中，2017年缴纳全年物业费的业主有1167户，占比87%；2018年缴纳全年物业费的业主有1062户，占比79%；2019年已缴纳部分或全年物业费的业主有886户，占比66%。 另查明，2017年7月31日，达川区翠屏街道办事处工作人员王中云、程玉道就天下城B区业主委员会成立以及业主委员会与心连心物业公司签订物业服务合同一事进行了走访调查。2017年8月4日，翠屏街道办事处召集部分业主委员会召开专题会议，会议中提到业主反映业主委员会未按程序签订物业服务合同提出要求罢免全体业委会成员。2017年10月13日，达川区翠屏街道办事处因业主委员会未经业主大会决定与心连心物业公司签订物业服务合同违反法律法规，向业主委员会发出《整改通知书》。 上述事实，有原告出示的房权证及购房合同、《天下城B区物业服务协议》、公告，被告出示的《巨林天下城前期物业服务协议》、业主委员会备案资料、业主缴至2019年底物业费部分签字表、物业巡查等照片，法院依职权调取的达川区翠屏街道办事处公告、通知、调查笔录、整改通知书、（2019）川1703民初3647号系列案件庭审笔录等书证以及原、被告当庭陈述予以佐证，本院予以采信。 本院认为，巨林天下城B区首届业主委员会经法定程序成立，并由相关部门备案，符合法律规定。经庭审调查，部分业主对首届业主委员会成员曾提出过罢免但未获业主委员会通过；嗣后，首届业主委员会主任和部分委员提出书面辞职，虽未召开业主委员会决定但实际已未履行职务。随后，多起该物业业主与心连心物业公司发生纠纷诉至本院。 一、关于文昌合等九人是否具有诉讼主体资格。经查，文昌合等九人系天下城B区业主。其九人诉称业主委员会与心连心物业公司签订《天下城B区物业服务协议》侵犯了业主的合法权益，请求确认该合同无效；心连心物业公司辩称因确认物业服务合同无效属于全体业主共同决定的重大事项，故文昌合等九位业主不具有确认合同无效的诉讼主体资格。 根据《民事诉讼法》第一百一十九条（一）项“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”以及《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。 本院认为，文昌合等九人系天下城B区的业主，与心连心物业公司、业主委员会签订的合同有直接利害关系，具有本案诉讼主格资格。因此，心连心物业公司的辩称理由不能成立，本院不予采纳。 二、关于提出确认业主委员会与心连心物业公司签订合同的效力。经查，2017年6月2日业主委员会正式成立后，在未召开业主大会的情况下，于2017年7月23日以“续聘”的方式与心连心物业公司签订《天下城B区物业服务协议》。文昌合等九人诉称业主委员会与物业公司签订合同不符合法律规定；心连心物业公司辨称该合同系对前期物业服务合同的续签，且已有生效裁判文书认定该份合同合法有效。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”、《物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会所作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”以及《物业管理条例》第十二条五款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定。 本院认为，本案中文昌合等九人诉称合同无效的事实，不符合前述司法解释关于业主委员会或者业主提出确认合同无效的情形。同时，其他法律、法规亦规定若有文昌合等九人所诉称之事实，作为业主可以请求人民法院予以撤销之途径。故，文昌合等九人依据诉称事实应提出撤销之诉，而非确认之诉。另，心连心物业公司提出已有生效裁判文书认定该份合同合法有效，虽依本案合议庭在（2019）川1703民初3647号系列案件中的裁判观点而言已生效法律文书认定事实的法律关系不能推定本案依据查明事实认定的法律关系；但仍依前述所论，文昌合等九人提出确认合同无效的诉讼请求已不符合法律规定，故本院对该诉讼请求不予支持。 在（2019）川1703民初3647号系列案件中，本案合议庭曾认定心连心物业公司对与业主产生矛盾纠纷的原因，存在重大过错。与此同时，业主不积极主动运用法律赋予的途径行使权利，维护权益；以及，业主委员会不能代表很大部分业主利益，已实际不能正确履行职责，相关职能部门主动处置不到位，亦是造成本案纠纷的原因。 本院认为，本案中若房地产行政主管部门依据《物业管理条例》第五条二款规定，加强对物业管理活动的监督管理工作；街道办事处依据《四川省物业管理条例》第四条规定履行好法律、法规赋予的职责，组织、指导、协调好业主大会与业主委员会的工作和职责，类似案件将越来越少，矛盾纠纷的化解肯定能推动基层社会治理现代化的实现。 综上所述，依照《物业管理条例》第十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告文昌合、昝毕松、何纲娅、伍清、杜晴天、李春秀、王守燕、郑昭洪、朱松涛的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告文昌合、昝毕松、何纲娅、伍清、杜晴天、李春秀、王守燕、郑昭洪、朱松涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判长  黎泽心 审判员  栾心明 审判员  潘 炜 二〇一九年九月二十七日 书记员  秦 铭