江西省永新县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0830民初1479号原告：王小江，男，1978年6月26日出生，汉族，住江西省永新县。原告：史剑英，女，1980年9月5日出生，汉族，住江西省永新县。二原告共同委托诉讼代理人：孙秋萍，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：江西金鼎房地产开发有限公司。住所地：江西省永新县禾川镇禾河北路，统一社会信用代码：913608307670016159。法定代表人：郭桂云，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭正荣，永新县法律援助中心律师，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。原告王小江、史剑英与被告江西金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王小江及二原告的共同委托诉讼代理人孙秋萍、被告金鼎公司的委托诉讼代理人彭正荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小江、史剑英向本院提出诉讼请求：1.被告金鼎公司支付原告逾期交房违约金8558元（以房款401806元为基数，从2017年12月31日起按日利率万分之一计算至实际交房之日止，本次暂计至2018年8月1日）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告对第一项诉讼请求变更为：判令被告支付原告逾期交房违约金17840.12元（从2018年1月1日起每日按已付房款401806元的万分之一计算至2019年3月21日止）；增加一项诉讼请求：判令被告返还原告水电安装费1300元。事实和理由：原告于2016年11月17日购买被告开发的“禾水茗都”13幢1-2303号房屋，合同约定购房金额为401806元，被告应于2017年12月31日交付原告所购房屋。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，但被告却于2019年3月21日交房，按约应承担违约金17840.12元。同时，被告违规收取原告水电开户费1300元，依法应予返还。经原告多次催告，被告均置之不理。为维护原告合法利益，特向法院起诉。被告金鼎公司辩称，请求法院驳回原告全部诉讼请求：1.本案所涉房屋于2017年12月份前就已具备了交房条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“验收合格”以后，即可交付使用。所谓验收合格，是指建设单位收到建设工程竣工报告后，组织勘查、设计、施工、工程监理等有关单位进行验收（简称“五方验收”），且“五方验收”合格。这一事实，在徐小龙、贺菊平等诉被告商品房销售合同纠纷案二审判决书中作了认定。并且该判决书早已送达，已发生法律效力，应予以采信。2.根据2000年1月30日公布的《建设工程质量管理条例》第279号令第3条、第16条规定，建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责，经上述五方验收合格的，方可交付使用。因此，本案所涉房屋完全符合该规定的交房条件，原告拒不接收房屋的行为，构成违约。3.关于通知交房时间的确定。被告不但在2017年12月8日张贴了交房公告，而且又通过电视媒体、电话等方式通知了原告交房。虽然二审法院不认可公告及电视媒体通知，但确认了电话通知为有效通知。因此，电话通知时间应为逾期交房的截止时间，而不应以实际交房时间作为截止时间。就本案来说，本来就是群体性系列案件，其中徐小龙、贺菊平诉被告商品房销售合同纠纷一案，在原审开庭前就和所有的原告作了多次协调，在协调过程中，对物业部门出具的电话通知证据都没有提出过异议（只是对通知形式提出异议）。而且在原审抽取的两件案件（一件涉案房屋为14栋、一件为12栋），在一、二审开庭时，徐小龙、贺菊平都认可了在2018年4月份接到了交房通知。作为同一栋房屋的业主不可能只通知徐小龙、贺菊平俩人交房，这种概率几乎为零，况且原告没有提供任何证据加以否定，根据高度盖然性规则，请求法院对被告提供的交房时间证据予以采信。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告对原告提供的证据2（商品房买卖合同）的关联性有异议。本院认为，被告对证据2的真实性、合法性无异议，对该证据的真实性、合法性本院予以确认；根据该商品房买卖合同内容，结合原告提供的证据3（房款发票及贷款凭证）可以证明原告购买本案涉案房屋并支付购房款401806元，被告应在2017年12月31日前交付符合相关条件房屋，若被告逾期交房应按合同第九条约定处理。故对原告提供的证据2本院予以确认。2.被告对原告提供的证据5（房屋及配套设施现场照片5张）三性均有异议。本院认为，该组证据仅能显示消防栓缺失消防水带、墙体脱落、钢筋外露等情况，在原告未申请本院进行现场勘查的情况下，无法确认该组证据中照片显示的内容系本案涉案楼房，不能认定该组证据与待证事实之间具有关联性，即使照片所显示的内容属实，也只能证明涉案楼盘质量存在瑕疵，原告可另行主张权利。故对该组证据本院不予采信。3.被告对原告提供的证据6（江西省建设工程竣工规划核实合格意见单）有异议，认为该证据与本案无关联。本院认为，原告待证内容已在江西省吉安市中级人民法院依法作出的生效判决书中[案号为(2019)赣08民终38、40号民事判决书]判决认定含本案涉案楼房在内的“禾水茗都”小区12-14#楼自2017年12月10日已竣工验收，符合交付条件，故对该证据本院不予采信。4.被告对原告提供的证据7（平面规划图、测绘报告）有异议，认为为了美观，原、被告协议安装铝合金窗户，本来这应该由原告自己安装，后由被告代为安装，这并未影响规划。本院认为，原告待证内容已在江西省吉安市中级人民法院依法作出的生效判决书中[案号为(2019)赣08民终38、40号民事判决书]判决认定含本案涉案楼房在内的“禾水茗都”小区12-14#楼自2017年12月10日已竣工验收，符合交付条件，故对该证据本院不予采信。5.原告对被告提供的证据1（永新县城市建设投资开发有限公司、江西省永新润泉供水有限公司的证明各一份）的三性均有异议，且认为不符合合同约定的不可抗力延期交房的情形，江西省永新润泉供水有限公司出具的证明证明被告延工期间，与被告提供的竣工验收表证明房屋在2017年12月31日之前已竣工合格相违背。本院认为，在本院已审结的徐小龙、刘小群诉被告金鼎公司商品房销售合同纠纷[一审案号为（2018）赣0830民初1234号、二审案号为（2019）赣08民终38号]、贺菊平诉被告金鼎公司商品房销售合同纠纷[一审案号为（2018）赣0830民初1235号、二审案号为（2019）赣08民终40号]案件中对该证据未予采信，故对该证据本院不予采信。6.原告对被告提供的证据2（“禾水茗都”小区12-14#楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）有异议，认为该证据的竣工验收备案表与之前其他案件看到的不一致，之前的由住建局单位签字盖章的地方是空白的，但现在看到的确有住建局龙日云的签字，但并无住建局加盖公章，一栋房屋居然有两份备案表，足见备案表的不真实性。同时仅有五方单位盖章不能证明该房屋已经验收，该竣工验收备案表与原告提供的证据6表明的工程时间有误差，不应采信。本院认为，被告金鼎公司在吉安市中级人民法院已审结的贺菊平诉被告金鼎公司商品房销售合同纠纷[案号为(2019)赣08民终40号]及徐小龙、刘小群诉被告金鼎公司商品房销售合同纠纷[案号为(2019)赣08民终38号]中对该组证据所涉备案表不一致已作出合理说明，且该组证据已被吉安市中级人民法院在上述两份民事判决书中予以确认，故对该证据本院予以确认。7.原告对被告提供的证据3（交房证明、永新县电视台广告部的公告）有异议，认为未看见交房证明，不予质证；对公告的三性均有异议，该公告为复印件，是否盖有公章看不清，且发布公告的形式不符合合同约定的交房方式。本院认为，在本院已审结的徐小龙、刘小群诉被告金鼎公司商品房销售合同纠纷[一审案号为（2018）赣0830民初1234号、二审案号为（2019）赣08民终38号]、贺菊平诉被告金鼎公司商品房销售合同纠纷[一审案号为（2018）赣0830民初1235号、二审案号为（2019）赣08民终40号]案件中对该证据未予采信，故对该证据本院不予采信。8.原告对被告提供的证据4（永新县茗者物业服务有限公司通话记录单）的三性均有异议，认为被告未证明双方的关系，且由物业通知是否经被告同意也未证明。本院认为，该证据系案外人永新县茗者物业服务有限公司制作的，是否能达到被告的证明目的，本院将在理由部分阐述。9.原告对被告提供的证据5{徐小龙、刘小群诉被告金鼎公司商品房销售合同纠纷[一审案号为（2018）赣0830民初1234号、二审案号为（2019）赣08民终38号]、贺菊平诉被告金鼎公司商品房销售合同纠纷[一审案号为（2018）赣0830民初1235号、二审案号为（2019）赣08民终40号]一、二审判决书}有异议，提出就徐小龙、刘小群诉被告金鼎公司商品房销售合同纠纷一案已向江西省高级人民法院申请了再审，且被告的电话通知只是案外人徐小龙的单方面陈述，与本案没有关联。本院认为，原告虽提出徐小龙、刘小群就其与被告金鼎公司商品房销售合同纠纷一案已申请再审，但原告未提供证据证明吉安市中级人民法院就该案作出的判决已被推翻，故江西省吉安市中级人民法院对徐小龙、刘小群诉被告金鼎公司商品房销售合同纠纷一案依法作出的民事判决书为生效判决，在该判决中已认定被告金鼎公司于2017年12月10日起对含本案涉案楼房在内的“禾水茗都”小区12-14#楼进行了竣工验收，符合交付条件，可以交付使用，对原告该辩解本院不予采纳。至于原告是否于2018年4月份收到被告收房通知，本院将综合案件其他事实和证据予以认定。10.原告对被告提供的证据6（物业公司通知交房时间证明）三性均有异议，认为该证据系被告单方面制作，不具备证据的客观性，且证据上加盖永新县茗者物业服务有限公司的公章，该公司与被告是什么关系，原告不清楚，举证中也没有看到被告提供证据证明他们存在什么关系。本院认为，该证据系案外人永新县茗者物业服务有限公司制作的，是否能达到被告的证明目的，本院将在理由部分阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月17日，原告王小江、史剑英与被告金鼎公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），双方约定：原告向被告金鼎公司购买被告开发的江西省永新县禾川镇“禾水茗都”13幢1-2303号商品房，建筑面积119.33平方米，总房价401806元。同时，该合同第八条对交付期限约定：出卖人应在2017年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的;2.非出卖方原因的规划调整或重大变更及政府和管理服务部门工作延误等。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理:按逾期时间，分别处理(不作累加)（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的;合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同附件三：装饰、设备标准中第10条其他约定：。供水系统：一户一表，水通至户内；供电系统：一户一表，电源接至户内口预留接驳点。合同签订后，原告先后支付购房款合计401806元。2018年4月份，禾水茗都小区永新县茗者物业服务有限公司电话通知原告接收涉案房屋。2019年3月21日，原告实际接收涉案房屋。当日，原告向被告金鼎公司缴纳1300元。同时，被告金鼎公司向原告出具了相应的收据，收据载明收款事由为水、电材料安装等综合费用。另查明，江西省吉安市中级人民法院已于2019年3月15日以(2019)赣08民终38、40号民事判决书判决认定含本案涉案楼房在内的“禾水茗都”小区12-14#楼自2017年12月10日已竣工验收，符合交付条件，可以交付使用。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方应遵守履行。原告已按约定支付了全部购房款，被告金鼎公司应按约定交付房屋。被告金鼎公司直至2018年4月份才通过禾水茗都小区永新县茗者物业服务有限公司电话通知原告接收涉案房屋，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对于延期交房时间的确定，在吉安市中级人民法院已经作出判决的徐小龙、刘小群诉被告金鼎公司商品房销售合同纠纷案和贺菊平诉被告金鼎公司商品房销售合同纠纷案以及本院正在审理的李智、谭龙华诉被告金鼎公司商品房销售合同纠纷案中，徐小龙、贺菊平、李智等人均认可2018年4月20日左右收到物业交房的电话通知。从常理分析，在本案涉案楼房已逾期交房的情况下，作为同一批次甚至同一栋满足交房条件的楼房，被告金鼎公司通过物业公司通知购房者收房，物业公司不可能仅对其中某几户电话通知，因此可以推定其于2018年4月份电话通知了同批次所有购房者，这样更符合常理。虽然该电话通知不符合原、被告双方约定的通知方式，但在通讯发达的现实中，电话通讯能够更方便人们沟通、且利于通话人完整地进行意思表示，知悉对方的表达内容。由于被告未提供原始的通话记录，不能仅凭永新县茗者物业服务有限公司出具的通话记录来确定电话通知的时间，不过可以确定的是被告在2018年4月份电话通知了原告接房，因无法确定具体的电话通知日期，故本院酌定电话通知的时间为2018年4月30日。对逾期交房违约金的计算：被告金鼎公司应自约定的交房日期2017年12月31日的第二日起即2018年1月1日起至本院酌定的电话通知时间2018年4月30日止按照原告已交付房款401806元的日万分之一支付违约金4781元（逾期119天×已交付房款401806元÷10000）。被告金鼎公司辩称其在交房期限届满前已通过张贴公告、2018年3月又通过永新县电视台播放滚动交房公告的形式通知原告收房，如果法院在本案中认定被告存在逾期交房行为，那么因受永新县城市建设投资开发有限公司在2017年9月6日至2017年11月7日（61天）、永新县润泉供水有限公司在2017年11月3日至2018年1月5日（62天）施工的影响，则合同约定的交房期限和验收期限应该顺延123天。本院认为，被告张贴公告及播放游字广告不符合合同约定的通知方式，且不能保证原告能够收看到，故对被告辩解其在交房期限届满前已通过张贴公告、2018年3月又通过永新县电视台播放滚动交房公告的形式通知原告收房本院不予采纳。至于被告提出的交房期限和验收期限应顺延123天问题，本院认为，单凭永新县城市建设投资开发有限公司、永新县润泉供水有限公司的证明不能判断天骄学府城中村改造必然延误被告施工，亦不能证明天骄学府城中村改造相关施工符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定的可以延期情形。况且在相同系列案件的生效法律文书中对此问题进行了认定，故对被告该辩解本院不予采信。至于原告主张被告返还原告水电材料安装费1300元，依据原、被告双方签订的合同附件三第10条约定：。供水系统：一户一表，水通至户内；供电系统：一户一表，电源接至户内口预留接驳点。被告将水电设施安装至进户系其应履行的合同义务，被告向原告收取1300元的水电安装所产生的材料费及安装工时费无合同约定；同时根据《江西省发改委关于规范商品房交易有关收费问题的通知》（赣发改收费字[2009]805号）规定：“在商品房交易以及交付过程中，不得向购房者收取下列费用：（一）涉及到水电安装的费用和其它面向全体购房者的共有性的建筑附属项目、经营性收费，一律纳入商品房建筑工程预算，计入商品房价格，房地产开发企业不得在商品房销售过程中以各种名义在价外向购房者收取或代收。”，开发商在商品房交易以及交付过程中不得向购房者收取涉及水电安装的费用，故被告向原告收取1300元的水电安装所产生的材料费及安装工时费既无合同约定，又违反了地方政府的相关规定，原告主张被告返还该1300元于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告江西金鼎房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告王小江、史剑英逾期交房违约金4781元；被告江西金鼎房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内返还原告王小江、史剑英水电材料安装费1300元；三、驳回原告王小江、史剑英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费279元，财产保全费105.58元，合计384.58元，原告王小江、史剑英负担261.58元，被告江西金鼎房地产开发有限公司负担123元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  贺 梅审 判 员  肖 康人民陪审员  林志龙二〇一九年九月十七日书 记 员  肖小琛