山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1402民初2799号原告（反诉被告）：韩秋良，男，1982年9月19日出生，汉族，户籍地山东省德州市德城区，现住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：牛斌，山东德洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：燕雪，女，1992年4月6日出生，汉族，户籍地吉林省梅河口市，现住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：李建勇，山东慨而慷律师事务所律师。被告（反诉第三人）：万福利，男，1977年6月28日出生，汉族，住河北省衡水市景县。委托诉讼代理人：郝燕，山东雪丽律师事务所律师。原告（反诉被告）韩秋良与被告（反诉原告）燕雪、被告（反诉第三人）万福利确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，被告燕雪提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）韩秋良的委托诉讼代理人牛斌，被告（反诉原告）燕雪及其委托诉讼代理人李建勇、被告（反诉第三人）万福利的委托诉讼代理人郝燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩秋良向本院提出诉讼请求：1.判令原告与燕雪之间的《购房协议书》无效；2.判令燕雪、万福利返还原告位于德州市天衢办事处于赵社区三和竹园24号楼2单元501室的房屋；3.判令燕雪、万福利支付自2014年8月4日至返还房屋止的房屋占用费（按照每月500元计算）；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年原告将位于德州市天衢办事处于赵社区三和竹园24号楼2单元501室房屋出售给万福利，并签订了《购房协议书》一份，约定房屋价格为25万元，万福利于2014年6月至8月共计向原告支付购房款22万元，原告将房屋交付给万福利后，燕雪与万福利一直以同居关系居住在该房屋内，期间燕雪与万福利生育一女儿。2016年燕雪与万福利解除同居关系，二人约定孩子由女方抚养，该涉案房屋归女方所有以抵顶抚养费，二人要求原告将购房协议书的购房人更名为燕雪，故原告便与燕雪重新签订了涉案房屋的《购房协议书》一份（原告与燕雪签订的《购房协议书》和原告与万福利签订的《购房协议书》内容完全一致），此后燕雪一直占有、使用该涉案房屋至今。2018年万福利将原告起诉，要求解除原告与万福利签订的《购房协议书》，并返还22万元的购房款，经德城区人民法院和德州市中级人民法院审理判决认定：原告与万福利签订的《购房协议书》无效，判令原告返还万福利购房款22万元。既然原告与万福利之间的《购房协议书》无效，那么原告与燕雪之间的《购房协议书》同样无效，原告可以将购房款返还给万福利，但是两被告也应当将涉案房屋返还给原告，故原告提起诉讼。燕雪辩称，1.原告与我签订的购房协议书是双方的真实意思表示，房屋价格上涨是原告的真实原因。韩秋良与燕雪的购房协议书是在韩秋良、万福利、燕雪三方均同意的情形下签署，且万福利同意向韩秋良已经支付的22万元房款作为燕雪向韩秋良支付的本协议中的部分房款，韩秋良收回了万福利出具的22万元收款收据，所以该协议均是各方的真实意思。韩秋良、燕雪的购房协议签订后，万福利退出该房屋的居住，由燕雪占有使用。2.韩秋良向燕雪交付本案房屋是合同签订做完收欠房款手续后韩秋良自愿主动交付的，其恶意确认合同无效将会得到房屋升值部分收益，再主张房屋占用费于法无据、不公平。万福利辩称，我方和原告已不存在购房合同关系，原告和燕雪另行签订房屋买卖合同，我方无法占有使用该房屋，原告的诉求缺乏事实和法律依据，应予驳回。但表示涉案房屋每月500元租金符合市场价格。燕雪向本院提出反诉请求：1.判令韩秋良返还购房款22万元及利息（利息按中国人民银行贷款利率计算，自2014年6月8日起至付清之日止）；2.判令韩秋良赔偿经济损失暂定8万元；3.诉讼费、反诉费、鉴定费等费用由韩秋良承担。事实与理由：本案房屋买卖系在各方平等自愿的基础上协商而签订，因近几年房地产市场价格的大幅上涨，韩秋良将房屋出售给燕雪时隔近6年后，违反诚实信用原则，向法院请求主张该合同无效，其根本目的是觊觎涉案房屋近年增值部分的收益。如韩秋良主张《购房协议书》无效得到法院支持，将会导致燕雪以当年同样的价格无法购买到该区域相同位置和地段的房屋，给燕雪造成严重的经济损失，韩秋良应当向燕雪承担相应的缔约过失赔偿责任并返还房款及利息。韩秋良辩称，万福利将22万元的购房款赠予给了燕雪，但是万福利反悔并起诉要求我退还购房款，且已经两级法院确认，判令我将22万元返还给万福利，应视为万福利撤销了赠与，燕雪不应对我提起反诉。万福利述称，反诉与我方无关。我与燕雪不是同居关系，之间也没有孩子，我没有将交付给韩秋良的22万元房款赠给燕雪当购房款。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年4月11日，韩秋良与万福利签订《购房协议书》，将其拥有的位于德州市天衢办事处于赵社区三和竹园24号楼2单元501室的房屋以25万元的价格出售给万福利。万福利分别于2014年6月23日、7月5日、8月4日通过银行转账支付给韩秋良房款22万元。韩秋良与燕雪均向本院提交了一份《购房协议书》，除购房方改成燕雪外，其他内容和时间均与韩秋良与万福利签订的《购房协议书》相同。对此，韩秋良称：“原告将房屋交付给万福利后，燕雪与万福利一直以同居关系居住在该房屋内，期间燕雪与万福利生育一女儿。后来燕雪与万福利解除同居关系，二人约定孩子由女方抚养，涉案房屋归女方所有以抵顶抚养费，二人要求原告将购房协议书的购房人更名为燕雪，故原告便与燕雪重新签订了一份内容、时间均相同的《购房协议书》，韩秋良收回出具给万福利的收到条，又为燕雪出具了一份“今收到燕雪购房款贰拾贰万元整”的收到条，燕雪为韩秋良出具了一份“今有燕雪欠购房款余款三万元整”的欠条。此后燕雪一直占有、使用该涉案房屋至今。”燕雪为证明以上事实，向本院提交了一份协议书，载明：“甲方万福利，乙方燕雪，三和竹园24号楼2单元501号归于乙方所有，该房顶为孩子抚养费。”万福利对该证据不认可，称：“我和燕雪之间也没有孩子，我没有将交付给韩秋良的22万元房款赠给燕雪当购房款。”2018年11月26日，万福利向本院起诉韩秋良，要求解除购房协议、韩秋良返还购房款22万元并赔偿损失，本院作出（2018）鲁1402民初4629号民事判决书后，韩秋良不服提起上诉。在（2019）鲁14民终1293号案件庭审中，万福利先是陈述与燕雪有孩子，后有否认。在（2019）鲁14民终1293号民事判决书中认定：“万福利与燕雪并非夫妻关系，双方签订协议，万福利将涉案房屋归于燕雪所有，抵顶为孩子的抚养费。涉案房屋由非德州市德城区天衢办事处于赵社区集体经济组织成员燕雪占用，未办理过户手续。”该案经过一审、二审，最终判决结果为：解除万福利与韩秋良2013年4月11日签订的购房协议书、韩秋良于判决生效后七日内返还万福利购房款22万元及损失（自2014年8月4日开始，以22万元为基数，参照同期中国人民银行贷款利率，计算至付清之日止）。该案二审（2019）鲁14民终1293号判决书已生效。另查明，涉案房屋交付后，万福利与燕雪一起居住，2016年年底万福利搬离后房屋一直由燕雪占用至今。以上事实，有购房协议书、自本院和中院调取的开庭笔录、民事判决书、收到条、欠条以及庭审笔录等在卷证实。本院认为，原告韩秋良与被告燕雪之间签订的《购房协议书》的涉案房屋“德州市德城区天衢办事处于赵社区三和竹园的24号楼2单元501室房屋”，是一种在集体所有的土地上开发的小产权房，由于农村集体土地上的房屋与农村集体土地的不可分割性，在转让农村集体土地上的房屋时将必然导致农村集体土地使用权的转移。而农村集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，农村房屋买卖行为的合法性应以购房人是否依法享有农村集体土地使用权为基础。本案中，燕雪并非德州市德城区天衢办事处于赵社区集体经济组织成员，其与韩秋良订立的房屋买卖合同违反了《土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，应为无效合同。万福利将涉案房产归于燕雪所有以抵顶孩子抚养费的事实，虽万福利在本案中予以否认，但对该事实在（2019）鲁14民终1293号案件中已经法院确认，对万福利的辩称本院不予采信。万福利与韩秋良之间的购房协议系无效协议，且房屋未过户，万福利无权将涉案房产处分给燕雪所有，燕雪亦不能基于万福利的许诺取得涉案房产的收益权。并且，涉案房屋的购房款系由万福利支付给韩秋良的，已生效的（2019）鲁14民终1293号判决书中已判令韩秋良将22万元购房款返还给万福利，并给付万福利经济补偿。因此燕雪要求韩秋良返还22万元购房款并赔偿损失的反诉请求于法无据，本院不予支持。关于房屋返还及房屋占用费问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告与万福利之间签订的购房合同无效，双方均有过错，双方当事人基于合同取得的财产或者财产性利益失去法律依据，构成不当得利，应当予以返还。涉案房屋系韩秋良基于与万福利的购房协议交付给万福利的，燕雪基于与万福利的特殊关系入住并一直占用，故万福利与燕雪应一并承担向原告返还房屋的责任。另外，已生效的（2019）鲁14民终1293号判决书中已判令韩秋良将22万元购房款返还给万福利，并给付万福利以22万元为基数自2014年8月4日起参照同期中国人民银行贷款利率计算至付清之日止的利息作为损失补偿，那么万福利、燕雪亦应向原告支付房屋占用费。原告主张租金按照每月500元计算，该价格不高于涉案房屋所在区域的市场租赁价格，且被告万福利认可“该房屋每月500元租金符合市场价格”，故本院支持原告自2014年8月4日起按每月500元计算房屋占用费。自2014年8月4日至2016年年底，万福利与燕雪共同居住涉案房屋，自2017年起涉案房屋由燕雪占用至今，故2014年8月4日至2016年年底期间由燕雪与万福利一并承担房屋占用费，自2017年起至返还房屋之日起的房屋占用费由燕雪承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、韩秋良与燕雪于2013年4月11日签订的《购房协议书》无效；二、燕雪于判决生效后七日内返还韩秋良位于德州市天衢办事处于赵社区三和竹园24号楼2单元501室的房屋；三、万福利、燕雪向韩秋良支付自2014年8月4日至2016年12月31日按500元/月计算的房屋占用费，燕雪向韩秋良支付自2017年1月1日起至返还房屋之日止按500元/月计算的房屋占用费，于本判决生效后七日内支付；四、驳回韩秋良的其他诉讼请求；五、驳回燕雪的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2300元，由燕雪、万福利负担；反诉案件受理费减半收取计2900元，由燕雪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  张瑞环二〇一九年九月十八日书记员  刘靖康