湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0116民初3550号原告湖北省畜禽育种中心。住所地:武汉市洪山区狮子山街王家湾**。法定代表人熊明清，该中心主任。委托代理人刘英、杨文婷,湖北首义律师事务所律师(一般授权)。被告湖北天迈农业培训中心有限公司。。住所地:武汉市黄陂区武湖农场沙口分场农业科技实验楼法定代表人王延辉，该公司董事长。委托代理人何勇,该公司员工(特别授权)。委托代理人杨晓峰，湖北瑞通天元律师事务所律师(一般授权)。原告湖北省畜禽育种中心诉被告湖北天迈农业培训中心有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后,依法适用简易程序,于2019年7月11日依法公开进行了审理。原告湖北省畜禽育种中心的委托代理人刘英,被告湖北天迈农业培训中心有限公司的委托代理人何勇、杨晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告湖北省畜禽育种中心向本院提出诉讼请求:1,判令被告支付已欠租金161万元(截止2019年5月31日),2019年6月1日起的租金，按每年租金92万元为标准，支付至腾退之日止;2,判令被告支付滞纳金228307.5元(截止2019年5月31日),2019年6月1日起的滞纳金，按应缴租金的万分之二每日为标准，支付至付清租金之日;3，判令被告租赁经营的黄陂区武湖农展中心培训楼内的全部资产归原告所有(价值约150万元);4,判令被告腾退租赁场所；5,本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2014年11月5日。原告与武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将原告拥有的位于武汉市武湖农展中心培训楼出租给武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司，租赁期限为2015年1月1日至2018年12月31日。2015年度为天颐酒店筹备开业期免收租金。2016年度租金为90万元,抵扣50万元投资款后，应付租金为40万元。2017年度租金为91万元，抵扣50万元投资款后，应付租金为41万元。2018年度租金为92万元，抵扣50万元投资款后，应付租金为42万元。租金按年度支付，支付日期为每年的1月15日前。租赁合同签订后，天颐酒店即开始投入经营，但始终未向原告支付租金。原告多次发函催要租金未果，且合同已于2018年12月31日届满，被告仍在租赁场所经营。原告湖北省畜禽育种中心为支持其诉讼请求，向法庭提交了下列证据:证据1,《房屋租赁合同》。该证据证明原、被告之间的权利义务关系,包括合同金额、付款方式、违约责任等。证据2,武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司工商登记信息、《声明》。该证据证明武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司已于2017年6月14日注销,被告自愿承继武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司与原告签订的《房屋租赁合同》中所有权利义务,被告诉讼主体适格。证据3，《关于申请新建羽毛球场冲抵租金欠款等事项的报告》。该证据证明被告拖欠原告租赁费的事实。证据4,《关于尽快支付租金的函》、《关于履行房屋租赁合同的函》、《律师函》2份。该证据证明原告多次就欠付租金事宜向武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司及被告主张权利的事实。湖北省畜禽育种中心辩称:1，原告主张的欠付租金161万元没有事实和法律依据。根据原、被告之间签订的房屋租赁合同约定的应付租金为123万，而不是161万元;2,原告诉请的滞纳金支付与诉请的161万元租金重合,不应得到支持;3，原告提出的被告租赁经营的黄陂区武湖农展中心培训楼内的全部归原告所有,没有合同约定。请法院根据查明的事实，依据法律规定作出判决。被告湖北天迈农业培训中心有限公司为支持其答辩意见，向法庭提交下列证据:证据1，，地基沉降房屋结构不均匀沉降图，墙体撕裂图片,墙砖、、地砖脱落起拱图片房屋结构沉降及墙体开裂导致墙面、顶棚渗水现状图,吊顶、飞檐瓦片脱掉图片，房屋不均匀沉降导致漏水漏电梯停摆图,房屋主给水管、厨房及卫生间水管爆裂抢修图,污水排放管道堵塞图片(共27张)。该证据证明原告出租给被告的房屋在使用阶段，不但出现地基下沉，基础结构不均匀以及因沉降导致墙面顶棚渗水，吊顶飞檐瓦片脱掉，电梯停摆等质量问题,出租房屋的供水系统也存在严重的质量问题，被告经营过程中多次为此抢修和维修。被告多次向原告反映，但其问题始终得不到解决。根据《合同法》第220条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，以及第221条承租人在承租物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修,出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的应当相应减少租金或者延长租期等规定。原告应相应减少租金或延长租期。证据2,《关于延长湖北现代农业培训基地免租期的报告》，《关于汉施公路新河大桥封闭情况的说明》,《关于江北西路铁路道口封闭情况的说明》。该证据证明2016年由于周边道路施工特别是江北西路铁路道口施工、连接江岸和武湖的新河大桥进行三个月的封闭维修，导致道路进口路中断，培训中心与市区的主要道路中断，严重影响承租房屋的经营活动。被告请求原告延长两年免租期及在租金方面如以适当考虑，原告表示理解并口头承诺结算时一并考虑的事实。证据3,网球场外观图、《关于再次申请延长湖北现代农业培训基地免租期等事项的报告》。该证据证明被告向原告请求由于周边道路施工影响被告的正常经营活动,以及针对出租房屋设施、设备不完善等情况，被告投资近100万元新建网球场及其他设施投资几十万元，但还是经营状况堪忧,请求原告适当延长免租期。同时建议用投资的网球场价值冲抵部分租金，原告口头表示理解，承诺在适当时候一并解决。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4的真实性不持异议。对原告提交证据1的举证目的有异议。其提出,从合同内容可以证明双方欠付租金的实际金额为123万元，而不是161万元。对原告提交证据3的举证目的有异议。其提出,从合同字面约定上我方欠原告的租金,但是否应当减免,我们将另行发表意见。对原告提交证据4的举证目的有异议。其提出，我方欠原告租金是事实，函件也确实收到，但欠付的租金是否应当减免。我们将出示证据时展开说明。对被告对原告提交真实性不持异议的证据本院依法予以确认并在卷佐证。对被告对原告提交证据1举证目的异议。经审查,根据双方的合同约定，被告三年欠原告的租金确系123万元,但不包括合期满后的租金。故被告对原告提交证据1举证目的的异议成立。对被告对原告提交证据3、4举证目的的异议。经审查,被告提交的相关报告,均系其单方向原告方提出请求减免租金或延长租期，并不能证明原告已承诺给予原告减免租金或延长租期。故被告对原告提交证据3、4举证目的异议不能成立。原告对被告提交证据2中《关于延长湖北现代农业培训基地免租期的报告》，证据3的真实性不持异议。对被告提交证据1有异议。其提出,从照片内容上看，不能看出地基沉降。我们也没有收到过被告关于房屋维修的函件,对此情况并不知情，不应当适用《合同法》第220条;我们在合同第七条第一款中约定，租赁期间房屋的维修、日常维护、所有配套设施的日常维护、设备的保养均由乙方承担。但以下情况由甲方负责:房屋主体结构出现重大安全隐患而影响正常经营。从被告出示的证据上看，并不存在房屋主体结构出现重大安全隐患。对证据2中《关于汉施公路新河大桥封闭情况的说明》、《关于汉北西路铁路道口封闭情况的说明》两个报告我方没有收到,且该报告系被告单方作出，对原告没有约束力。被告所述情形属于经营中的风险,并不是法定或约定的减免租金或延长租期的情形。对原告对被告提交真实性不持异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对被告对原告提交证据1的异议。经审查:1，根据双方的合同约定，原告湖北畜禽育种中心(甲方)只是在房屋主体结构出现重大安全隐患而影响正常经营时承担责任。被告仅提交照片不足以证明原告出租的房屋存在主体结构的重大安全隐患。2，根据合同中的约定,租赁期间房屋的维修、日常维护、所有配套设施的日常维修、设备的保养均由乙方承担。被告履行维修保养义务属合同约定的范畴。综上，原告对被告提交证据1的异议成立,对被告提交的该证据本院依法不予采信。对证据2中两份报告异议。经审查，被告提交的该证据均系其在经营活动中遇到不可预知风险和困难，而请求原告在延长租期和减免租金方面予以照顾，单方向原告提出的申请,并没有原告的书面或口头承诺。故原告对被告提交该证据异议成立。对被告提交证据中的2份报告，本院不予采纳。经审理查明，2014年11月5日(出租方)原告湖北畜禽育种中心(甲方)与(承租方)武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，甲方将拥有的位于武汉市武湖农展中心培训楼(面积约为3703.09平方)出租给乙方，租赁期限为2015年1月1日至2018年12月31日。合同约定的租金金额:1、鉴于甲方交付的房屋尚未达到可以直接开业的要求，正常营业需增加设备,双方协商决定由乙方增加投资,投资部分的金额经本合同约定为从2016年逐年从乙方交的租金中抵扣,每年按50万元标准抵扣,三年共150万元。合同期满，乙方投资部分的产权归甲方所有;2、从2015年1月1日到2015年12月31日止，为筹备开业期不收租金;3、从2016年1月1日起至2016年12月31日,收取租金90万元，抵扣50万元,实际收入40万元。2017年1月1日到2017年12月31日收取租金91万元，抵扣50万元，实际收入41万元。2018年1月1日到2018年12月31日收取租金92万元，抵扣50万元，实际收入42万元。合同约定的租金交付方式为按年度收取租金,与本合同年度起始日为结算日届满后十五个工作日内,由乙方向甲方一次性支付年度租金。合同第七条约定，租赁期间房屋的维修、日常维护、所有配套设施的日常维护、设备的保养均由乙方承担。但以下情况由甲方负责，房屋主体结构主体出现重大安全隐患而影响正常经营。合同到期，本协议自动终止,乙方投资的所有资产全部归甲方所有,不得撤回或损坏，也不得要求甲方予以任何补偿。合同的违约责任中约定,如遇乙方不按时缴纳租金,逾期按应缴租金的万分之二每日,由甲方收取滞纳金。合同中还约定了其他事项。合同签订后，武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司将承租的武湖农展中心培训楼装修后投入经营，2017年6月14日武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司在工商部门登记注销。该公司的实际经营活动由湖北天迈农业培训中心有限公司承继。2019年5月14日，被告湖北天迈农业培训中心有限公司向原告出具《声明》，天颐酒店于2017年注销,湖北天迈农业培训中心有限公司全权接管天颐酒店位于武湖农展中心培训楼的经营权。天颐酒店与贵中心签订的《房屋租赁合同》中所涉及的全部权利与义务均由天迈公司承继。其自愿按照合同约定履行属于天颐酒店的权利义务。其间，被告湖北天迈农业培训中心有限公司应于2016年1月15日前向原告缴纳2016年1月1日至2016年12月31日当年度租金40万元。2017年1月15日前应向原告缴纳2017年1月1日至2017年12月31日当年度的租金41万元。2018年1月15日前应向原告缴纳2018年1月1日至2018年12月31日当年度租金42万元。截止至2018年12月31日合同期满,被告应交纳的租赁费合计1230000元。此款经原告多次催要未果。合同期满后,被告湖北天迈农业培训中心有限公司仍在承租的武湖农展中心培训楼内从事经营活动至今,且未向原告缴纳租金。本院认为,原告湖北省畜禽育种中心与被告武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，应认定为合法有效合同。武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司于2017年6月14日在工商部门登记注销后，被告湖北天迈农业培训中心有限公司全权接管武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司承租场所的经营活动，并自愿承继双方签订《房屋租赁合同》中所涉及的权利义务，故其应按合同约定履行义务。原告在将租赁房屋及设施交给被告后，已全面履行合同义务，被告未按合同约定支付房屋租赁费，已构成违约。且合同期满后，被告应将承租的房屋交还给原告。故对原告要求被告支付租金、滞纳金及腾退房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告主张合同期满后的租金、违约金及经营场所资产归原告所有的诉请,本院现作出如下认定:1,合同期满后的租金。根据我国《合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的终止履行,已履行的，根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，有权要求赔偿。原告主张支付合同解除后的租金及违约金,不符合相关法律规定，本院不予支持。但其可要求被告赔偿损失,其损失可参照2018年度《房屋租赁合同》中约定的租赁费,即92万元/年的标准计算。2,租赁场所经营资产(150万元)。原、被告在合同中虽约定,合同到期本协议自动终止,乙方投资的所有财产全部归甲方所有,乙方不得撤回和损坏,也不得要求甲方给予任何补偿。但原告抵扣的三年租金共150万元是否已实际投入经营场所，原告未提交证据证明,原告也未向法庭提交经营场所的资产清单或相关评估报告,无法确认经营场所具体的资产种类和价值。因此,原告应当承担举证不能的法律后果。故对原告的该诉请，本院依法不予支持。对被告在答辩中提出的,原告出租给被告的房屋在使用阶段出现地基下沉、结构不均匀、墙体开裂应相应减少租金或延长租期等抗辩意见。经审查,被告提出的答辩意见无充分证据予以证明,也不符合同的约定,故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,第九十三条第二项,第九十七条,第二百一十二条,第一百零九条,《中华人民共和国民法通则》第八十四条,第一百零六条,和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,第一百四十二条之规定，判决如下:一、湖北天迈农业培训中心有限公司支付湖北省畜禽育种中心房屋租赁费1230000元;二、湖北天迈农业培训中心有限公司自2016年1月16日起至清偿之日止,以40万元为本金；自2017年1月16日起至清偿之日止,以41万元为本金；自2018年1月16日起至清偿之日止，以42万元为本金。按合同约定向湖北省畜禽育种中心支付逾期违约金;三、湖北天迈农业培训中心有限公司自2019年1月1日起至腾退之日止,按年租金92万元的标准赔偿湖北省畜禽育种中心经济损失;四、湖北天迈农业培训中心有限公司于判决生效十五日内腾退承租武汉市武湖龙展中心培训楼并交付给湖北省畜禽育种中心;五、驳回湖北省畜禽育种中心的其他诉讼请求。上述给付款与本判决生效后十五日内付清如果未按本判决指定的履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费33506元减半收取16753元，由被告湖北天迈农业培训中心有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张群二0一九年二0一九年九月五日书记员  杨景