广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初10973号原告深圳市龙华经济发展有限公司，住所地龙华办事处人民中路龙鹏大楼六楼。法定代表人徐然。委托代理人杜江荣，广东华程律师事务所律师。委托代理人朱喆，广东华程律师事务所律师。被告陈运兴，男，香港居民，证件号码B300119（4）。被告李燕华，女，汉族，1983年11月14日出生，身份证住址广东省揭东县，委托代理人刘雅雯，广东金地律师事务所律师。第三人陈思远，男，汉族，1988年6月15日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区，委托代理人陈培廉，系第三人陈思远父亲。上列当事人物权保护纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人杜江荣、被告李燕华委托代理人刘雅雯、第三人委托代理人陈培廉到庭参加诉讼。被告陈运兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市龙华经济发展有限公司诉称，位于龙华新区华侨楼和景华楼由原告开发，1992年原告与深圳市金鹏集团有限公司签订包销协议，由金鹏公司的下属企业勤鹏发展有限公司在香港销售。1992年，原告将华侨楼第六栋503号房产转让给香港居民被告陈运兴，被告陈运兴在支付首期款后违反合同拒不支付剩余购楼款。2001年，原告与勤鹏发展有限公司起诉被告陈运兴，案号（2001）深宝房初字第××号，经法院审理判决解除原告与被告陈运兴之间的房屋买卖关系，由原告收回上述房屋。上述房屋经判决后，被告未向原告支付赔偿款及案件受理费、财产评估费。原告没有及时办理原产权证注销手续，在2001年9月金鹏公司将上述房权卖给胡某接管该房屋。该房屋当时由被告陈运兴的女儿、女婿（李德来）一家人在居住，李德来请求将房屋租给他们一家人继续居住，胡某考虑也要出租，就同意租给他们一家居住，在这个过程中，李德来一家一直在支付租金，到2013年6月份，胡某需收回该房屋自用，才终止了与李德来的租赁关系。到今年4月26日，胡某回该屋时发现谢悦文、被告李燕华（现房屋登记权人，系原房屋登记权人被告陈运兴外孙女）夫妇擅自撬门入室，并将房屋进行装修，声称从被告陈运兴那里购买。被告陈运兴明知已生效的（2001）深宝房初字第××号民事判决书存在，还故意将上述房屋进行占有和转让，并利用房屋产权登记至其名下和2014年2月2日被告陈运兴委托其外孙女婿谢悦文在深圳商报登报声明上述房产的房屋所有权证遗失作废（注：上述房产的房屋所有权证一直没有交给被告陈运兴，按政府文件规定，该房产证的办证方式需与原告补签合同换领新证）为由，向原告提出重新办理新的房地产证。鉴于（2001）深宝房初字第××号民事判决生效至今已有13年，因年代久远，在这期间原告的工作人员变动甚大，且在被告隐瞒上述判决书和原告的工作人员不知上述判决书的情况下，原告与被告陈运兴于2014年2月28日为办理新证补签《深圳市房地产买卖合同（现售）》，完全违背了原告的真实意思表示。被告的主观意识就是以非法占有为目的，并无视民事判决书的法律效力。因此，为维护原告的合法权益，请求法院撤销2014年2月28日原告与被告陈运兴补签《深圳市房地产买卖合同（现售）》，并确认于2014年4月10日被告陈运兴将上述房产转让给其外孙女被告李燕华的买卖合同无效。综上所述，被告陈运兴明知上述房产法院已判决，由原告收回管理，且由金鹏公司转让给胡某并向其收取租金，且上述房产产权证一直没有交给被告陈运兴，被告陈运兴为达到非法侵占的目的，伙同其外孙女被告李燕华、外孙女婿故意刊登产权证遗失作废公告，隐瞒真相、欺骗原告个别工作人员补签买卖合同，在领取补发产权证后，又将房产恶意转让到外孙女被告李燕华名下，企图达到非法侵占原告房产的目的。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、确认位于深圳市××××人民路华侨楼第6幢503号房产属原告所有；二、撤销2014年2月28日原告与被告陈运兴补签的《深圳市房地产买合同（现售）》；三、确认被告陈运兴与被告李燕华买卖华侨楼第6幢503号房产的合同无效；四、被告李燕华立即搬出侵占的华侨楼第6幢503号房产，将该房产返回给原告；五、被告陈运兴支付原告的赔偿款79,100元及利息；六、被告李燕华支付原告的损失（被告李燕华违法侵占原告房产导致原告的损失）15,000元；七、案件受理费、保全费等由被告承担。原审一审期间，被告李燕华将涉案房产转移登记至陈思远名下；二审裁定发回重审，本院依法追加陈思远为第三人，原告变更诉讼请求为：确认涉案房产深圳市××××人民路华侨楼第6幢503号房产属原告所有；第三人陈思远搬离涉案房产，返还予原告。被告李燕华答辩称，一、被告李燕华是合法取得涉案房产；2014年2月，被告陈运兴通过朋友告知被告李燕华及其丈夫谢悦文，称其所有的位于深圳市××××人民路华侨楼第6栋503号的房产想要卖掉，问她要不要。被告陈运兴称由于购房的年代较久，该套房产的房产证原件已经找不到了，但一直登记在其名下，只需要补办房产证以后就能办理过户转让。由于被告陈运兴年事较高，且长期没有在国内居住，就委托谢悦文代为办理补办房产证的相关手续。2014年2月28日，谢悦文代理被告陈运兴与原告就补办房产证事宜签订《深圳市房地产买卖合同》并办理了公证。被告陈运兴取得房产证以后，与被告李燕华签订《深圳市二手房买卖合同》，该房产买卖合同依法经过公证处公证，被告李燕华也依约向被告陈运兴支付了全部购房款。之后，双方完成了该套房产的变更登记，被告李燕华取得房产证。二、原告无权收回涉案房产。2001年的判决书作出后，原告并未取得涉案房产的所有权，其无权主张本案的相关诉请。理由如下：1、（2001）年的判决书已过执行时效，不具有执行力；该判决书中原告与被告陈运兴之间没有付清房款的事实已过了诉讼时效，属于自然债务，对该判决的履行原告没有申请强制执行，被告陈运兴也未自动履行，相关判决内容已过了执行申请时限，因此该判决书不具有强制执行力；2、原告将房产卖给胡某，是无权处分行为，原告在没有收回涉案房产特别是没有重新取得房产登记的情况下将涉案房产与胡某签订相应的买卖合同属无效处分，是一房二卖的违法行为。原告根据与胡某签订的买卖合同要求被告李燕华搬出涉案房产并阻挠被告李燕华对房子进行装修，已经被公安机关认定为违法，并向被告李燕华支付了1.5万元的赔偿款。所以，原告根据胡某的买卖合同意图收回涉案房产的主张法院不应支持；3、原告与被告陈运兴在2014年签订的买卖合同效力不影响被告陈运兴处分涉案房产的权利；2014年原告与被告陈运兴的买卖合同是被告陈运兴为了补办房产证而找原告补充办理的合同，该合同不影响被告陈运兴是涉案房产所有权人的事实，2014年2月28日，被告陈运兴与原告的买卖合同本身从内容或形式上看都不违法，从合同所约定的内容上看该合同并未违反原告之前与被告陈运兴曾经有过买卖合同的事实，是对双方之前已经履行的合同行为进行确认，所约定的内容也没有违反现行法律的规定，从合同的成立形式要件看，该合同由原告的法定代表人徐然亲自签名，并加盖公章，且合同本身已经公证处的公证，具有公开、公示，公信的证据效力，因此该合同是合法有效的。尽管上述2014年合同在支付房款履行上有瑕疵，但该纠纷只存在于原告与被告陈运兴之间，被告李燕华本身对此并不知情。根据合同相对性的相关规定，该合同责任与被告李燕华没有关联。被告李燕华在不知情的情况下与被告陈运兴签订的买卖合同应当认定为善意第三人合法取得；4、被告李燕华与被告陈运兴之间并不存在恶意串通或欺诈、胁迫等导致合同无效或可撤销的情形。被告陈运兴是香港居民，由于在香港娶妻生子，工作生活，在国内其人其事鲜为人知，被告李燕华在购房之前与被告陈运兴不认识。截至原告起诉之前，被告李燕华没有听人说过自己和被告陈运兴有亲戚关系。主要原因是被告李燕华长期在深圳工作，很少回老家，被告李燕华没有探听过被告陈运兴的情况，此外，被告李燕华家里的长辈对于涉及到被告陈运兴及其长辈上代人之间的生活隐私等情况也未向被告李燕华介绍过。被告李燕华家中的长辈至今都不肯承认被告陈运兴是其亲戚。关于被告陈运兴其他房产的情况，被告李燕华在国土部门打印房产信息时了解到的情况，与被告陈运兴所告知的情况是一致的，即被告陈运兴是涉案房产的所有人。被告李燕华对被告陈运兴之前没有付清房款及其在2001年法院判决的情况完全不知情。因此，被告李燕华在原告起诉之前不认识被告陈运兴也不知道双方存在亲戚关系。被告李燕华购买涉案房产，完全是按市场的评估价通过银行转账及现金支付的方式向被告陈运兴支付全部房款，可见被告李燕华是通过真金白银等价有偿的方式取得房产。综上，被告李燕华取得涉案房产，应依法认定为善意取得，原告的相关诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应当全部驳回。重审期间补充答辩意见：一、被答辩人深圳市龙华经济发展有限公司在本案诉称其有案涉房产的所有权主要基于的是《（2001）深宝法房初字第67判决书》中“由原告（即龙华经济公司）收回案涉房产”的判项，但其依该判项取得的仅为自然之债权利，并非案涉房产的产权，故该判决书项下的判项不具备确权效力。二、龙华经济公司与被告陈运兴的委托代理人谢悦文于2014年2月28日签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》系双方真实意思表示，成立并生效。深圳市房地产权登记中心向被告陈运兴颁发了深房地字第××号《房地产证》，确认了被告陈运兴系案涉房产的权利人。三、答辩人系合法取得涉案房产的所有权，且已经将涉案房产出卖给第三人陈思远，并随后完成了不动产转移登记，即其名下关于涉案房产不动产权信息登记已于2015年11月20日已经失效，涉案房产的所有权在诉讼时已归第三人陈思远所有，答辩人已与本案案涉房产无关联。被告陈运兴未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人陈思远答辩称，我方依法保护自己的财产，我方与两被告未曾相识，我方是在中原地产看到房产出售的，价格185万元，最后谈好交易价格为175万元。原审一审查明：2001年8月10日，本院做出（2001）深宝法房初字第××号民事判决，该判决审理查明陈运兴与原告、勤鹏发展有限公司之间存在房屋买卖合同关系，但因陈运兴下落不明，无法支付剩余购房款，因此判令解除原告、勤鹏发展有限公司与被告陈运兴之间的房屋买卖关系，已以被告陈运兴名义办理了产权证书、位于深圳市宝安区××华侨楼××号的房屋由原告收回，同时判令被告陈运兴赔偿原告、勤鹏发展有限公司损失82250元。该判决同时查明案涉房产项目由原告下属龙华镇联合投资公司开发，1993年12月后，龙华镇联合投资公司在该项目的权益由原告承接，原告与勤鹏发展有限公司达成协议，约定项目现售由勤鹏发展有限公司包销。2001年11月2日，勤鹏发展有限公司与胡某签订了一份《商品房买卖合同书》，约定勤鹏发展有限公司将案涉房屋出售给胡某。2014年1月21日，被告陈运兴在深圳商报上刊登《个人遗失声明》，称其遗失了上述房产的房地产证。2014年3月4日，被告陈运兴公证委托谢悦文办理补发上述房产房地产证。2014年3月4日，原告和被告陈运兴的委托代理人谢悦文签订了一份《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定原告将案涉房地产以262336元出售给被告陈运兴。2014年3月18日，深圳市房地产权登记中心向被告陈运兴颁发了深房地字第××号《房地产证》，被告陈运兴系案涉龙华街道人民路西侧华侨花园华侨楼六座503号房地产权利人，该房地产建筑面积84.2平方米，用途为住宅，性质为市场商品房，并备注“该业主于1991年5月10日购房商品房”。2014年4月10日，被告陈运兴出具了一份公证委托书给李诚，委托李诚出售案涉房产。2014年4月10日，李诚以被告陈运兴的名义与被告李燕华签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定的将案涉房地产以609693元出售给被告李燕华。当日，谢悦文向被告陈运兴的账户分别转账160000元、440000元。2014年4月10日，被告陈运兴以收款人名义签名确认了一份打印的《收据》，主要内为被告陈运兴收到李燕华案涉房产总楼款1000000元，其中400000元为现金支付，另600000元为转账支付，以评估价签署的《深圳市二手房买卖合同》只作为过户之用，不作为收款凭证。2014年4月18日，案涉房地产转移登记至被告李燕华名下。2015年1月12日，被告李燕华就案涉房地产办理了抵押登记，抵押权人为深圳农村商业银行观澜支行。另查明，1994年，宝安区政府就召开了关于更换龙华镇华侨楼、景华楼房地产权利证书的工作协调会议，会议决定由金鹏商业服务公司通知香港业主与原告直接签订正式购房合同，合同采用国土部门统一印制的版本，原来签订的购房合同即原发房屋所有权证由房地产登记部门收回存档，所有手续齐全后由房地产登记发证机关核发《房地产证》。原审一审中，证人胡某出庭作证称因金鹏公司拖欠其工资，故金鹏公司将案涉房屋抵偿给胡某，收房的时候是李德来一家（包括其女儿及被告李燕华）在房屋内居住，李德来要求将房屋租给其一家人居住，租金为每月500元。当时李德来告知胡某由于李德来的岳父即被告陈运兴很早到香港，留下的女儿陈玉石一个人在家乡，为了弥补对女儿的亏欠才购买案涉房屋给女儿陈玉石及女婿李德来一家人居住，后来陈运兴又不供房，房屋由公司收回。后李德来一家于2013年6月搬离案涉房屋，为了办理过户，胡某联系李德来，希望其通知陈运兴办理手续，但在得知原告没有按法院判决及时过户、房屋仍登记在陈运兴名下时，便反悔办理过户，最后通过欺骗手段恶意过户给陈运兴的外孙女李燕华的名下。证人范某出庭作证称其接受胡某的委托与李德来协商办理案涉房屋的过户等手续，并得知案涉房屋系被告陈运兴购买给李德来一家居住的，在协商过程中，李德来提出如果要办理有关手续给胡某，需要补钱给李德来，最后协商确定补偿13万元给李德来。2013年12月26日下午，李德来、李燕华、陈运兴等一起到房产登记部门，在用陈运兴的身份证将房产信息打印出来后，李德来的女婿表示13万不能接受，之后未能办理相关手续。原审一审审理过程中，因被告李燕华在提交书面答辩状时不认可原告关于其与被告陈运兴亲属关系的主张，原告向本院申请调查取证，本院依法就此进行了调查取证，惠来县公安局出具的《证明》、《户籍证明》显示被告陈运兴与李燕华之间存在亲属关系。庭审中，被告李燕华确定被告陈运兴系其外公，谢悦文系被告李燕华的丈夫；被告李燕华确认陈运兴向其交付案涉房产，并在取得房地产证后对案涉房产进行了装修使用。重审补充查明：原审一审审理期间，被告李燕华于2015年10月29日与第三人陈思远签订《二手房买卖合同》，约定李燕华将涉案房产作价163万元转让予陈思远。2015年11月6日，李燕华、陈思远在中国银行股份有限公司深圳锦绣支行办理了房款的资金监管，陈思远转账158万元至监管账户。2015年11月13日，双方办理房产转移登记。同日，陈思远向中原地产代理（深圳）有限公司转账支付12万元。2015年11月20日，陈思远领取房地产证新证。庭审中，被告李燕华确认已收悉房款；陈思远确认已接收、使用涉案房产，本案查封涉案房产时已注销抵押登记。经原告申请评估，本院予以准许。经评估，涉案房产于时点2015年11月13日市场价值为2610200元，于时点2018年12月27日市场价值为3031200元。上述事实，有当事人当庭陈述及原告提交的民事判决书、公证书、房地产证、房屋所有权证、会议纪要等证据，被告李燕华提交的公证书、深圳市二手房买卖合同、深圳市房地产买卖合同、收据、银行转账业务回单、评估报告等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告主张其系案涉房地产权利人，依据上述法律规定提起诉讼，本院依法审理本案。关于案涉房产物权归属的问题。物权法规定，不动产登记是物权归属和内容的根据，但有证据证明登记有误的除外。涉案房产原虽登记于陈运兴名下，但于2001年经人民法院生效民事判决判令由原告收回，因此案涉房产的物权在上述法律文书生效时即归属于原告，原告关于物权确认的诉求有事实及法律依据，本院予以支持。因此，被告陈运兴将案涉房产出售给被告李燕华属于无权处分。但是，原告在法律文书生效后未及时行使更名权利，导致房产继续登记于陈运兴名下，陈运兴据权属登记权利交易房产，受让方符合善意取得情形的，其权利依法受保护。关于被告李燕华是否符合善意取得情形的问题。本院认为，被告李燕华系被告陈运兴的外孙女，但其在书面答辩时明确予以否认，说明被告李燕华在诉讼中存在不诚实的行为，其陈述可信度较低；本院注意到陈运兴重新办理房地产证均委托被告李燕华的丈夫谢悦文办理，案涉房产出售给李燕华所涉购房款亦由谢悦文支付了60万元，且被告李燕华和陈运兴就买卖房产并未签订书面的买卖合同，有悖房产买卖的日常经验；李燕华亦未就现金400000元的来源提供相应证据。综上，本院认为，被告李燕华作为被告陈运兴的外孙女，其应当知晓案涉房产的真实权利人并非被告陈运兴，其亦未提供充分证据证明其已足额支付合理对价，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的条件，其应当将案涉房产返还给原告。因此，被告李燕华将案涉房产出售给第三人陈思远属于无权处分。关于第三人陈思远是否符合善意取得情形的问题。本案无证据证明陈思远知道或应当知道出让方李燕华无权处分。但是，经评估对比，陈思远受让涉案房产价值未达市场价值70%，系以明显不合理之低价受让房产，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的条件。因此，陈思远应将房产返还原告。至于房产的更名手续的相关税费，据公平原则，应由恶意转让的无权处分人陈运兴、李燕华承担。陈思远将合同标的物径返予原物权人后，依法可另案向恶意转让的无权处分人李燕华索还合同价款、索赔经济损失等。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八、第三十三条、第三十四条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认涉案的深圳市龙华新区龙华街道人民路西侧华侨花园华侨楼六座503号房地产属原告深圳市龙华经济发展有限公司所有。二、第三人陈思远应于本判决生效后三十日内搬离涉案房产，返还予原告深圳市龙华经济发展有限公司，并协助办理涉案房地产的产权变更登记手续，将上述房地产恢复登记至原告深圳市龙华经济发展有限公司名下；恢复登记所产生的所有税费由被告陈运兴、李燕华承担。三、驳回原告其他诉讼请求。本案评估费用10100元，由被告陈运兴、李燕华负担；原告已预缴，被告陈运兴、李燕华应迳付原告。本案受理费2152元，保全费5000元，公告费4450元，由被告陈运兴、李燕华负担。如不服本判决，原告、被告李燕华、第三人陈思远可在判决书送达之日起十五日内，被告陈运兴可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 朱  纯  禄人民陪审员 郭  映  舜二〇一九年九月二十七日书 记 员 林晓仪（兼）书 记 员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。