浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初13228号 原告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司，住所地：浙江省杭州市余杭区塘栖镇文苑路**（A3001-1）。 负责人：周国辉，总经理。 委托诉讼代理人：周峰，男，1980年12月30日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区，系公司员工。 委托诉讼代理人：孙满文，男，1977年5月18日出生，汉族，住上海市宝山区，系关联公司员工。 被告：张国平，男，1980年9月16日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托诉讼代理人：吴玥，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司（以下简称原告）诉被告张国平（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月12日向本院起诉。本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判，于2019年8月28日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人孙满文、周峰，被告张国平及其委托诉讼代理人吴玥到庭参加诉讼。庭审中，原、被告同意对各自庭后补充提交的证据予以书面质证。本案现已审理终结。 原告起诉称：2015年10月16日，原、被告双方签订《嘉凯城（塘栖）城市客厅房屋租赁同》（以下简称租赁合同），约定由被告承租原告嘉凯城（塘栖）城市客二层5-211、5-212、5-213（A2019、A2020）号商铺，用于经营餐饮，品牌为麻辣香锅，租赁期限伍年，起租日期为2015年12月26日，租金标准为第1年至第2年单位租金为1.50元/㎡/天，第3年至第4年单位租金为1.59元/㎡/天，第5年单位租金为1.69元/㎡/天。支付方式为自计租日起，每次支付叁个月的租金，对于每个交租周期的租金，乙方应在该交租周期开始之前7个工作日内支付，先付后用。租赁合同签订后，原告按约定交付了租赁商铺，截至2019年5月31日，被告拖欠原告自2016年4月1日起至2018年9月19日止租金共计187459.68元及滞纳金402283.30元（按日3‰计算至租金付清之日止）。因被告严重违反租赁合同的约定，原告要求解除双方签订的租赁合同并按租赁合同的约定要求被告支付自2018年9月20日起暂计至2019年5月31日止的房屋占用费132569.76元，解约违约金10万元，2个月经营免租期租金13303.34元和2个月装修免租期租金13303.34元并要求被告立即向原告原状返还案涉房屋。诉讼请求：一、判令原告与被告签订的房屋租赁合同于2018年9月19日解除；二、判令被告向原告支付房屋租金187459.68元（自2016年4月1日至2018年9月19日，按照租金19955.01元/季度）及滞纳金402283.30元（从2016年4月1日暂计至2019年5月31日，共1156天，按日3‰计算，实际计至租金付清之日止）；三、判令被告向原告支付解约违约金100000元；四、判令被告向原告支付2个月经营免租期的租金共计13303.34元和2个月装修免租期的租金共计13303.34元；五、判令被告向原告支付自2018年9月20日起暂计至2019年5月31日止的房屋占用费132569.76元（按日租金及物业费的2倍计算，实际计算至涉案房屋实际返还之日止）；六、判令被告按照合同要求向原告原状返还案涉房屋；七、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告陈述合同签订后被告交付定金39910.01元，其中19955.01元转为3个月的履约保证金，履约保证金根据合同约定要被没收，目前还在原告账上，另外的作为3个月的开业保证金已抵扣2016年2月、3月、5月的房屋租金，经营免租期是2016年1月和4月，装修免租期是2015年11月和12月，所以原告主张的租金187459.68元实际为2016年6月1日到2018年9月19日之间的租金；因被告已经关门，原告每个月去抄表发现水表还在转，被告认为他没在经营，水表有问题，原告为了止损，怕产生费用，拆掉了水表，但当时没有还钥匙，也没办移交手续；由于被告于2019年6月25日搬出东西，算正式返还房屋，故变更第五项诉讼请求：判令被告向原告支付自2018年9月20日起至2019年6月25日的房屋占用费145617.97元，并撤回第六项诉请。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据： 1．房屋租赁合同1份，用以证明原、被告的合同关系以及约定相关权利义务的事实； 2．营业执照1份（复印件）、食品经营许可证1份（复印件），用以证明被告已取得营业执照，可以正常营业的事实； 3．催款函1份、照片2份（打印件），用以证明原告书面催款的事实； 4．合同解除通知书1份、挂号信收据1份、邮件跟踪查询1份（打印件），用以证明被告已经收到解除通知书的事实； 5．商铺费用结算清单1份（打印件）、占铺费明细表1份（打印件），用以证明被告欠费的事实； 6．商铺交房表1份（复印件），用以证明原告向被告交付案涉租赁房屋的事实。 被告答辩称：原告未按照《房屋租赁合同》中的约定提供租赁物，该合同目的无法实现。《房屋租赁合同》第二条租赁物业位置及范围、租赁面积、租赁用途，2.3条约定乙方即被告承租租赁物业的用途为用于经营餐饮，经营品牌为麻辣香锅。第十八条合同的解除与中止，甲方存在以下情形之的，乙方有权选择提前解除本合同，18.2条中的第（1）条款约定租赁物业不能按本合同约定的租赁用途进行使用的，乙方可以行使合同解除权。本合同项下的租赁物业即A2019、A2020位于商城2楼，而在原告所经营商城经杭州市公安消防支队余杭区大队于2015年9月28日作出的建设工程消防验收意见书中显示，该商城1-2层的商铺功能为超市，3层才为餐饮，并且在意见书中确认，如果工程需要扩建改建，包括用途变更的，应当依法申报消防设计审核或者备案。杭州市余杭区环境保护局关于原告的建设项目还出具了检查意见书，告知原告在具体引进餐饮等项目是须另行向环保局报批及验收。原告在明知租赁物业无法用作餐饮用途，仍于2015年10月16日与被告签订《房屋租赁协议》，将不符合用作餐饮用途的租赁物业交付给被告。被告在装修开业后发现，该租赁物业内不存在独立烟道，烟管无法将产生的油烟排放出去。被告多次与原告方员工沟通油烟无法排放的情况，原告方建议被告将油烟直接排放至窗外。但是根据《浙江省餐饮油烟管理暂行办法》之规定，设计餐饮场所专用烟道，合理安排油烟污染防治设施的安装位置。餐饮场所有油烟污染的餐饮业业主必须安装与经营规模相符的油烟净化设施装置，如果直接将油烟排放至窗外是违反国家法律法规的，同时也是无法通过餐饮业环评，故被告不敢随意将油烟排放至窗外。无奈油烟无法排放及商城管理不善等原因，被告无法经营损失惨重，已于2017年9月将钥匙交至原告处，以实际行动表达不再续租的意思。二、被告于2017年9月就搬离了租赁物业，并将钥匙交还原告处，基于被告的行为，合同应当于2017年9月即已经解除。由于被告店铺无法经营，被告于2017年9月在租赁物业楼上的办公室将租赁物业钥匙交还给嘉凯城集团商业资产管理有限公司塘栖分公司（以下简称嘉凯城）项目负责人，周峰也对交接了钥匙的事实做认可。在钥匙交接后，嘉凯城方派人拆除了涉案商铺内的水表，可查证自2017年9月后，涉案商铺内未产生任何自来水费用。根据合同第13.1条，甲方有权在返还期满后的任何时间内进入并回收该租赁物业，乙方放置于租赁物业内的一切物品将被视作放弃、无主物由甲方自由处置。被告自2017年9月后再无占用原告方租赁物业，并且告知原告方，屋内的放置物如果有人要转让就转让掉，转让不掉就扔掉吧。故被告认为该租赁合同于2017年9月已经实际上解除，即便要支付租赁费用，也仅愿意支付至2017年9月。三、被告在2017年9月搬离租货物业前一直积极与嘉凯城运营经理等联系，在当时也得到了同意缓交房租的会议纪要，并且当时原告对被告的另一家商铺提起了诉讼，一直在对如何缴纳费用进行协商，被告与原告的租赁合同存在纠纷，整个商城的运营出现问题，当时并不是被告一个商铺出现问题，而是商城领导层更迭，所以租金的缴纳是存在纠纷的。当时在对缴纳租金、物业费及其他费用的沟通中，嘉凯城方面职员陈喆、王彬在电话中告知对于租户缓交房租费用形成了一个会议纪要，在协商完成后进行缴纳，并不是被告强行不缴纳，要违约。被告认为关于费用如何交，到底要不要交，应该交多少一直没有一个明确的答复。且被告认为原告违约在先没有履行交付适合用作餐饮用途的租赁物业，故被告不应当支付租赁费用，即使应当支付至2017年9月的租赁费，也不应当支付逾期支付而产生的滞纳金和违约金。四、滞纳金、违约金、房屋占用费均为违约金性质，重复累计超过原告实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。我国对违约金采取补偿为主、惩罚为辅的立法原则，违约金主要功能在于弥补守约方损失，先不论被告是否有违约行为，该违约金的计算方式得到的计算结果，明显过高的计算了违约方应当支付的款项。即使答辩方存在违约行为也不应当按照原告主张的计算方式计算违约金。五、经营免租期及装修免租期的租金不应再行支付，合同中已明确约定各2个月的租金不用支付。根据合同第三条租赁期限与免租期，3.2条款中约定装修的免租期为2个月，经营免租期为2个月，共计四个月不用支付租金。该条款的适用并没有先决条件，也不以乙方是否违约为返还前提。合同并没有出现如果发生违约行为，之前免租的租金应当返还的条款。六、租金的起算点不明确。《房屋租赁合同》第六页，第4.2条约定《商户交房表》（附件7）的签署为租赁物业的真实交付之日（实际交付日）。但是至今为止，原告仍未与被告签订真实的《商户交房表》。这是确定租赁物业正式交付之日的租金起算的依据，是不可忽视的。七、被告还交付了3000元的装修保证金，其中一部分已经转换为开业保证金，合同5.1条约定，开业后原告应当返还这一部分的定金，被告是按时开业的，原告也没有返还。一旦逾期开业，原告是要被告支付违约金的，所以被告在没有正式环评的情况下就开业了。综上，恳请法院驳回原告的诉讼申请。 被告为支持其答辩意见，在庭审中陈述并出示了下列证据： 1．（2017）浙0110民初14196号民事判决书1份，用以证明被告在2017年就房租事宜多次与嘉凯城商业集团资产管理有限公司余杭塘栖分公司职员陈喆、王彬等沟通缓交房租并经确认形成统一缓交的会议纪要以及2018年2月2日法院判决之前原、被告一直就房租进行协商的事实； 2．建设工程消防验收意见书1份、环境保护“三同时”检查意见书1份，用以证明建设工程消防验收意见书中载明被告所租商铺位于二层并未规划用作餐饮及原告被杭州市余杭区环境保护局告知如需引进餐饮项目时需向其申报审核或备案的事实； 3．电话录音光盘（附文字稿）1份，用以证明2019年6月23日被告与嘉凯城项目周峰经理沟通，周峰承认已经接收了被告钥匙的事实； 4．电话录音光盘（附文字）1份，用以证明2017年9月4日被告与嘉凯城运营经理沟通关于店铺内没有独立烟道，排烟困难的事实； 5．告知函1份，用以证明被告通过书面形式告知嘉凯城商业集团资产管理有限公司余杭塘栖分公司所租商铺A2019、A2020不具备经营餐饮条件，且原告对所经营的商场未尽管理义务的事实； 6．微信聊天对话记录1份，用以证明原告员工周峰让被告提交退铺申请书的事实； 7．现场录音光盘（附文字）1份，用以证明被告的店铺确实不具备烟道，并且原告不进行改造的事实。 上述证据经对方当事人当庭质证，本院认证如下： 原告提供的证据，被告对证据1的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，认为不能证明原告的诉请以及被告违约欠费的事实；对证据2的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，认为营业执照、食品经营许可证和能否正常经营没有因果关系，没有通过环评是原告物业导致；对证据3的三性有异议，认为被告没有收到任何催款，原告也没有提供原始载体；对证据4的三性有异议，认为被告没有收到通知书，也没有看到挂号信，本人也没有进行签收，也没有显示本人签收；对证据5的三性有异议，认为系原告单方制作，对滞纳金计算方式有异议，不能证明被告尚欠金额的事实；对证据6的真实性、客观性无异议，对待证事实有异议，不能证明交接的商铺具备合格烟道。经审查，证据1符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据2、6的真实性予以确认；证据3，不符合证据形式要件，且无法核实真实性，本院不予确认；证据4真实性予以确认，能否证明原告的待证事实在本院认为部分阐述；证据5系原告单方制作，本院作为原告庭审陈述的补充予以认定。 被告提交的证据，原告对证据1的真实性认可，证明对象不予认可，认为和本案无关，具体以生效判决的认定为准；对证据2认为以生效判决认定为准；对证据3显示的通话时间无异议，认为周峰作为公司员工一直告诉被告要把东西搬走，房屋还给原告，但是被告一直不交还，原告承认2019年2、3月份被告请原告帮其转手找下家，把钥匙给原告，交钥匙的目的不是返还房屋，而是请原告找接盘的人；对证据4认为以生效判决认定为准；对证据5认为没有收到过，以生效判决认定为准；对证据6的真实性予以认可，关联性及证明对象不予认可，聊天记录是2019年6月24日的，当时原告代理人周峰刚从法院调解回来，调解的计费时间是计算到被告关门那天，所以要被告把退铺流程需要的资料补齐，就发了退铺申请书给被告，让被告把退铺日期写成关门的日期，费用计算到关门为止，但后来原告总部没有同意此调解方案，因为此调解方案原告减免租金及占有费金额太多，实际案涉商铺一直由被告占用，直至2019年6月25日才返还原告；对证据7真实性、关联性及证明对象均不予认可，认为即使根据被告提供的文字记录，也证明不了案涉商铺无烟道的事实，恰恰证明了被告一直拖欠租金及物业费等费用的事实，退一步讲，即使案涉商铺真的无烟道，也符合合同约定的交付条件，不影响其正常经营，事实上被告也曾一直经营着，后来由于经营不善才自行停业。经审查，证据1、2符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据3、6的真实性予以确认，并结合其他证据综合认定本案相关事实；证据4、5，被告在（2017）浙0110民初14196号案件中已作为证据提交，真实性予以确认；证据7，因无法核实录音中对话各方的身份，且原告对真实性有异议，故本院不予确认。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 2015年10月16日，原告作为出租人（甲方），张国平作为承租人（乙方）签订《嘉凯城·【塘栖】城市客厅房屋租赁合同》一份，约定如下相关内容：1.3租赁物业指甲方根据本合同的约定向乙方提供的出租区域（以本合同附件一的《租赁物业平面图》为准）及相关场地、设备设施。1.4约定交付日，本合同约定的或者甲乙双方另行达成的书面协议中约定的向乙方交付租赁物业的具体日期。1.5实际交付日，本合同第4.2条、第4.3条约定的租赁物业实际交付日期。1.6免租期，指自实际交付日开始，甲方同意乙方免缴房屋租金的期间，包括装修免租期（自租赁物业交付乙方之日起开始计算）和经营免租期（自装修免租期届满之次日起开始计算）。1.7计租日，免租期届满之日（如有经营免租期，则为首年经营免租期届满之日）的次日为计租日，自计租日起，甲方开始向乙方计算并收取房屋租金。1.9租赁年度，包括三种情况：第一个租赁年度指自计租日起至当年12月31日；以后为每年1月1日至当年12月31日为一个租赁年度；最后一个租赁年度是该年1月1日至租赁期满之日。1.10交租周期，在每一租赁年度，每【三】个自然月为一个交租周期，先付后租，但第一个租赁年度的第一期、最后一个租赁年度的最后一期的交租周期，按该期实际存续天数计算。1.13履约保证金，指乙方依据本合同向甲方交付的款项，该款项不是乙方预付的租金、管理费等，仅作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保。2.1租赁物业位于杭州市余杭区嘉凯城【塘栖】城市客厅项目【二】层【5-211、5-212、5-213（A2019、A2020）】号商铺。2.2租赁面积，建筑面积为【145.79】平方米的铺位，如本合同约定面积与实际产权面积不符的，以产权证为准。2.3乙方承租租赁物业的用途为经营【餐饮】，经营品牌为【麻辣香锅】。2.4乙方自行负责向相关机构和/或政府部门申请乙方经营其所开展的业务所需的所有执照，包括但不限于餐饮服务许可证、特许经营证明（如需要）等证照，以及取得公安、消防、文化、卫生等部门的有关批准手续，甲方无须以任何方式承担任何原因所导致的任何该等执照不被获发的责任。2.5在签订本合同前，乙方已充分考察本城市客厅项目整体经营现状和环境，自愿承租经营并承担所有与经营相关的责任和风险，不因经营亏损或其他任何理由不履行本合同约定的义务或向甲方提出本合同约定之外的要求。3.1租赁期限为【伍】年，自实际交付日（以附件七：商户交房表上的移交日期为准）起算，暂定为【2015】年【12】月【26】日至【2020】年【12】月【25】日止。3.2免租期包括装修免租期和经营免租期。3.2.1装修免租期确定为【贰】个月，自租赁物业实际交付日起开始计算。免租期间，乙方无须支付房屋租金，但实际使用租赁物业产生的水、电、通讯等公共事业费、物业管理费等，由乙方自行承担。3.2.2经营免租期【贰】个月，其中，首年经营免租期自装修免租期届满之日次日起开始计算，免租【/】个月，次年起自租赁年度的1月1日起算，分【贰】季执行，每个租赁季度免租【壹】个月。免租期间乙方无须支付房屋租金，实际使用租赁物业产生的水、电等公共事业费、物业管理费等，由乙方自行承担。3.5若甲乙双方签署续租协议或租赁合同且本合同项下租赁期尚未结束、续租期尚未开始时乙方有本合同项下违约行为，甲方有权单方面解除续租协议或租赁合同或不使续租协议或租赁合同生效而将该租赁物业另行出租。4.1交付时间，双方协定甲方应当在【2015】年【10】月【16】日（约定交付日，以附件七：商户交房表上的移交日期为准）向乙方交付租赁物业。若甲方未能在交付日将该租赁物业交付给乙方，乙方应给予甲方90天宽限期。在此情况下，免租期及相关日期均相应顺延。4.2乙方应在甲方《租赁物业现状交付使用通知书》（附件六）规定的时间、地点和程、地点和程序派员与甲方共同办理交付使用手续认后签署《商户交房表》（附件七）。《商户交房表》签署之日为租赁物业正式交付之日（实际交付日）。4.4租赁物业的工程交付标准及要求（详见附件八），超过该标准及要求之外的租赁物业有关的任何工程项目均由乙方自行负责施工并承担相应的费用与责任。甲方将租赁物业交付乙方使用时，应当一并将租赁物业范围内的场地及设施设备等交付乙方使用（详见附件一）。5.1.1在本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付【39910.01】元定金，甲方在收到全部定金后7个工作日内向乙方开具相应收据。5.1.2如因乙方原因不履行本合同的，甲方有权不退还本定金。5.3.1自租赁物业实际交付日起7个工作日内，乙方向甲方支付相当于【叁】个月租金的履约保证金【19955.01】元。5.3.2履约保证金作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保，包括但不限于乙方依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用、乙方因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等。5.3.3本合同履行期间，如乙方拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付的费用，甲方有权从履约保证金中直接扣除乙方所欠的款项。履约保证金被扣除后，乙方须于甲方书面补款通知的七日内补足。5.3.4若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。6.1本合同所述租金按附件二所列明方式计算及支付。6.4逾期支付租金，乙方未按前述约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，乙方应按应付未付金额3‰的标准向甲方支付违约金。当逾期支付超过30日时，甲方有权选择单方书面通知乙方解除本合同，解除合同通知送达乙方之日生效。7.1物业管理费不含在租金内，按物业服务协议约定的标准和缴费周期按期交纳。9.3（九）乙方进场施工前，须向甲方支付装修保证金3000元，施工竣工完成后，经甲方验收合格后，日内予以退还。10.4乙方必须于甲方或管理公司指定的时间内营业。营业时间为每周七天，每天早上【10】时到晚上【21】时（包括法定节日及公众假日）。11.2.2甲方不时制定的、对城市客厅整体商场统一进行的促销活动或其他推广活动，乙方应予以积极配合，且甲方有权在其宣传推广活动或资料上无偿使用乙方经营场所的店名、经营品牌图像及商标。13.1乙方应在本合同租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给甲方。在返还期内，乙方无需支付租金，但乙方使用租赁物业产生的其他费用除外。返还期后，乙方应按租赁面积、实际超出的天数、并以合同终止（或解除）日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向甲方支付实际占用费。13.2乙方应按本合同（附件八）规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施，且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态。13.3乙方在租赁期间自行安装的设施、设备归乙方所有，乙方应自行负责拆除。若乙方在返还期后仍未将其自行安装的设施设备拆除的，甲方有权自行处置，并无需给予乙方补偿，同时乙方还应向甲方支付拆除费用。16.5租赁期间内，甲方应保持租赁物业建筑物的各相关工程验收合格，承重结构及各种基础设施处于良好且可使用的状态。16.7甲方及甲方指定的物业管理公司为乙方提供租赁物业及相关配套设施和经营条件，以及其他属于甲方所有的管线设施（包括但不限于公共区域电梯、自动扶梯、火警、防火系统等）的维修和养护。16.9甲方应当为乙方开业和经营提供政府要求应由出租人提供的文件和必要协助（包括但不限于协助防灾、消防、卫生等手续）。17.2乙方自行办理因在租赁物业进行经营活动而需要的所有资质证书、经营许可、营业执照等，并在办理完成后7个工作日内将相关证照的复印件提交甲方备案。18.1甲方的解除权。乙方有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除协议解除前乙方应承担的责任。乙方应于合同解除之日起30日内向甲方支付所有应交纳的费用，并向甲方支付10万元作为违约金，违约金不足以弥补甲方直接和间接损失的，乙方应另行赔偿：……（3）乙方逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金（含对履约保证金进行补足）、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的……18.4如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。19.违约责任。任何一方无法履行本合同约定的义务或根据本合同所作的承诺或保证是不真实的或有重大遗漏，该方即应被视为违约，违约方应向另一方承担违约责任，并赔偿守约方经济损失。本合同约定的违约责任应视为累加的，并且不构成任一方维护其权利或寻求另外救济方法的障碍。22.1任何一方依据本合同的要求而发出的通知或其他联系文件，应以专人递交、挂号（邮资预付）信件、快递服务方式发到另一方的下述地址。通知视为有效送达的日期按如下方法确定，除非收件方先于下列期限明确表示已收到或者其他证据证明相关通知已先于下列期限送达：（1）专人递交的通知在专人送达之日视为有效送递；（2）以挂号信（邮资预付）发出的通知，在签收之日视为有效送达；（3）交快递服务发送的通知于签收之日视为有效送达。22.2乙方确认，租赁期限内，该租赁物业地址也是乙方的有效通知地址之一。甲方有权选择将本合同下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容。该合同附附件十一份，其中附件二为租金支付方式【C】，即采用“固定租金加递增”的方式：租金递增标准为固定租金递增率，每【两】年递增【6%】，第【1】年至第【2】年自2015年12月26日至2017年12月25日止，单位租金为1.5元/㎡/天，月租金6651.67元；第【3】年至第【4】年自2017年12月26日至2019年12月25日止，单位租金为1.59元/㎡/天，月租金7050.77元；第【5】年自2019年12月26日至2020年12月25日止，单位租金为1.69元/㎡/天，月租金7494.21元。月租金计算公式：月租金＝租赁面积*单位租金*365天÷12，破月月租金=租赁面积*单位租金*实际租赁天数。支付方式为自计租日起，租金每三个月支付一次，每期应在交租周期开始之前【七】个工作日内交付，先付后用。附件六《租赁物业现状交付使用通知书》、附件七《商户交房表》、附件八《租赁物业的工程交付标准及要求》均空白。2015年10月20日，原、被告办理租赁物移交手续，在商铺交房表中，被告确认厨房给排水部分包括厨房排油烟管道接驳点。以上述地址为经营场所，被告于2015年12月18日申领个体工商户营业执照，名称杭州余杭区塘栖镇柴丛里饮食店，并营业至2017年9月。随后原告拆除该商铺内水表。期间，被告曾交纳39910.01元定金，未交纳过租金。 原告曾于2018年9月15日制作《合同解除通知书》，通知被告案涉租赁合同自函件送达之日起解除。原告于同月17日向平湖市寄送挂号信，收件人张国平。该邮件由村邮站签收。 另查明，被告张国平同期租赁原告同一地点其他商铺经营“大大哥肉蟹煲”，原告曾于2017年8月21日向本院起诉[案号（2017）浙0110民初14196号]，认为被告拖欠租金，要求确认房屋租赁合同于2017年10月25日解除，并判令张国平支付租金、滞纳金、物业费、违约金等。本院经审理查明，（1）原告与塘栖镇嘉凯城商业中心业主签订《商铺委托经营及管理协议书》，独家经营及管理商铺，负责商铺招商及培育市场。（2）张国平租赁A2026、A2027商铺经营期间，认为原告存在以欺诈手段引诱其订立房屋租赁合同、对商场未尽经营管理义务、出租的商铺不具备餐饮经营条件、没有空调外机放置位等违约情况，曾于2017年8月10日向原告寄送《告知函》一份，要求解除与原告签订的关于A2026、A2027号商铺的房屋租赁合同，并要求原告支付违约金及相应损失；要求修改关于A2019、2020号商铺的房屋租赁合同，降低商铺租金，并赔偿违约所造成的损失；根据降低后的标准支付上述商铺的应付租金；为张国平承租的商铺单独配置烟道，等。（3）张国平提供其以及其他承租人与原告工作人员的通话录音，其中：2017年9月13日张国平与陈喆通话时称“那时候不是拿房租的催交单过来的嘛，我们商户都不肯签字嘛，你们那时候就说字先签了再说，房租再商量，怎么个交法，暂时先不交，对不对？”“现在他们口风变了，他们说，我们一直叫你们交，你们不交，你们要付滞纳金，和你们当时老的一班人说法完全不一样”。陈喆认可先商量水电费，有一个会议纪要，上面写着协商后再交。张国平回应当时让他签单子，他不签字，后面还备注了一句“具体怎么个交法，等协商后再说”。后张国平于2017年11月22日再次与陈喆通话，陈喆确认存在会议纪要。2017年9月4日，张国平与陈喆通话时再三表示麻辣香锅店的烟排不出去，一直没有解决，包括雨水管堵牢一事，没有回音。那时说租金到时候再说，现在反过来要带滞纳金一起付掉。2017年8月21日和29日，商户俞某与王彬通话，王彬告知现在经营的商铺，先交7月-9月这三个月的租金和物业费，6月份之前的商量一个方案执行，等于说先搁置。如果不想经营了，就撤掉，通过司法途径解决。（4）嘉凯城城市客厅项目由嘉凯城城镇化建设发展（余杭塘栖）有限公司开发，于2015年9月28日取得《建设工程消防验收意见书》（余公消验字〔2015〕第0133号），于2015年10月15日竣工验收，同月19日完成备案。杭州市余杭区住房和城乡建设局于2016年6月20日向嘉凯城城镇化建设发展（余杭塘栖）有限公司发放《城镇污水排入排水管网许可证》，有效期自2016年6月20日至2021年6月19日。2017年8月21日，嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司更名为嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司。本院认为，张国平提供的证据虽可证明原告曾对外宣传必胜客、好亿购等众多品牌入驻案涉商场，但实际仅有必胜客等个别品牌未入驻，故现有证据尚不足以证明原告存在欺诈，该答辩意见本院不予采纳。案涉租赁合同系原、被告真实意思表示，且未发现存在违反法律法规强制性规定的情形，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告要求确认案涉租赁合同于2017年10月25日解除的诉讼请求。张国平出示的录音证据中，原告员工多次认可曾与商户协商暂缓交纳租金等事宜，并形成会议纪要，原告在庭审中亦表示会议纪要已经上报给集团审批，故应认定原、被告确曾就暂缓交纳租金事宜进行协商。原告虽主张以张贴催款函的形式向张国平催收款项，但其在庭审中表示在案涉商铺外张贴催款函并拍照后即取回该函，张国平亦表示未收到该函，故现有证据不足以证明原告已向张国平作出要求其按合同约定支付款项的意思表示，应认定双方之间就暂缓交纳租金事宜仍处于协商阶段。故原告关于张国平逾期支付租金，构成违约的主张依据不足，其据此要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。原告要求张国平支付租金的诉讼请求。因原、被告至今未就交纳租金事宜达成最终意见，现原告通过诉讼的方式作出了要求张国平按照合同约定支付租金的意思表示，故张国平应当支付相应的租金。原告要求张国平支付租金滞纳金的诉讼请求。如前所述，因原、被告双方就租金缓交事宜仍处于协商阶段，现有证据不足以证明存在经原告催告后张国平仍迟延履行的情况，故原告该诉讼请求依据不足，本院不予支持。原告要求张国平支付经营免租期租金及10万元违约金，且不予退还履约保证金的诉讼请求，因现有证据不足以证明张国平有违约行为，案涉租赁合同亦未因此解除，故原告上述诉请，理由不成立，本院均不予支持。关于张国平要求原告交付符合案涉合同标准的房屋，包括消防许可证、排污许可证、环评许可证的反诉诉讼请求。因原告在庭审中已出示商铺委托及经营协议书、《建设工程消防验收意见书》、竣工验收备案材料、《城镇污水排入排水管网许可证》等证照，证明其有权并合法经营案涉商场，且原告已于2015年10月20日将案涉商铺交付张国平使用，张国平在庭审中亦表示案涉商铺仍处于正常经营中，现有证据不足以证明原告交付的商铺有不符合合同约定的情况或因原告未取得相关证照导致案涉商铺无法正常营业的情况，故张国平该诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于烟道，因张国平在签订案涉租赁合同时已明确商铺的租赁目的系用于经营餐饮业，其理应在确认经营场所的环境、设备等能够满足其经营所需的情况下签订案涉租赁合同，现合同中并未明确商铺内部单独设置烟道，亦无证据表明案涉商铺存在油烟排放不良的情况，张国平的诉请依据不足，本院不予支持。据此，本院于2018年2月2日作出如下判决：被告张国平于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司自2016年6月1日起至2017年10月25日期间的租金199757.31元；反诉被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告张国平装修保证金3000元；驳回原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司其他诉讼请求；驳回反诉原告张国平的其他反诉请求。本院于2018年2月27日将上述判决书送达给张国平。宣判后，原告不服，提起上诉。后因原告未在规定期限内交纳上诉案件受理费，杭州市中级人民法院于2018年5月17日作出（2017）浙0110民初14196号民事裁定：本案按原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司自动撤回上诉处理。现该判决已生效。 为证明案涉商铺并未规划用于餐饮，如需引进餐饮项目须申报审核或备案，原告提交（2017）浙0110民初14196号案所涉消防验收意见书和余杭区环境保护局余环检〔2015〕2-8号文件即关于该项目的环境保护“三同时”检查意见书，其中：消防验收意见书载明工程1－2层为商铺，功能为超市，3层为餐饮等，综合评定工程消防验收合格，如需用途变更等，应当依法申报消防设计审核或者备案。环境保护“三同时”检查意见书载明项目环保污染防治设施已基本建成，要求待具体引进餐饮等项目时须另行报批及验收。 原告决定就案涉纠纷提起诉讼后，原告工作人员周峰曾与被告协商并形成口头调解方案，且周峰于2019年6月24日通过微信向被告发送内容为被告因个人原因申请提出撤柜，希望在2017年6月30日前终止原租赁合同及相关合约的《退铺申请书》，被告签名后通过微信向周峰回传。后周峰在电话中告知被告因占铺费数额大领导不同意免，故调解方案申报后未被批准。被告表示“这个占铺费，我钥匙不是老早就交掉了吗？”周峰回应称钥匙交掉但东西没搬掉，当时意见是如有人要就帮助转掉。被告说“我不是让你能转就转掉，不能转就不要了吗”。周峰表示当时说能转掉帮助被告转掉，转不掉还是要被告东西搬掉，现在转不掉，东西又不搬掉，影响原告出租。庭审中，被告主张案涉商铺钥匙已由2017年9月交给周峰；原告认可周峰于2019年2、3月间接收被告提交的钥匙；双方均确认被告于2019年6月25日搬走案涉商铺内遗留物品。 本案主要争议焦点在于：一、原告是否未按合同约定提供租赁物，有无违约的问题；二、被告主张其已于2017年9月搬离租赁商铺并交还钥匙是否构成合同解除问题；三、原告主张被告违约是否成立问题。 关于争议焦点一，被告抗辩称，其承租案涉商铺用于经营餐饮，而该商铺审批功能为超市，用途变更须依法申报，但原告明知案涉商铺无法用于餐饮，仍与被告签订租赁合同，且在使用中发现不存在独立烟道问题，依据案涉租赁合同约定，被告可以行使合同解除权。经查，经案涉商铺所在商场建设单位的申报，消防部门对该工程的消防已验收合格，且（2017）浙0110民初14196号民事判决书亦认定原告提供的证据已证明其有权并合法经营案涉商场，被告在签订合同后亦已办理营业执照并对外营业，无证据显示原告交付的商铺因未履行相关手续导致被告无法正常营业的情况。关于商场是否为案涉商铺提供油烟排放管道的问题，因被告开设餐饮应当知道须排放油烟，其最迟应于装修前已实地测看并知晓大楼已拥有的油烟排放设施，且在商铺交房表中被告亦确认存在厨房排油烟管道接驳点，而案涉商铺的装修由被告自己负责，即使被告抗辩的油烟排放不良的事实存在，现有的证据亦不足以证明该后果系商场设施设备不符合要求所致。综上，被告关于原告未能提供符合合同约定的商铺，其有权解除合同的意见依据不足，本院不予采信。 关于争议焦点二，被告主张其已于2017年9月搬离案涉商铺并交还钥匙，原告对其搬离商铺的事实予以确认，但认为钥匙交付时间为2019年2、3月间，且接收的原因系帮助被告转让，不同意被告所称2017年9月已解除合同的意见。经查，原告提供的其与周峰的通话录音中，周峰认可其已接收钥匙，双方亦对被告曾表示让周峰帮助“转掉”的事实没有异议，但对该行为所产生的法律后果认识不一。本院认为，虽原、被告均认可案涉商铺停业时间，但停业本身并不表明退租，双方仍须就合同解除达成一致意见并完成租赁物移交，故被告应就其抗辩意见承担举证责任。经查，现无直接证据证明原告曾于2017年9月同意解除案涉租赁合同或存在原告接收案涉租赁物等的情形，虽商铺水表已被原告拆除，但原告陈述系被告搬离后为防止漏水采取的措施，在商铺内尚有被告物品的情况下，该行为并不表明原告已实际控制该租赁物，故被告关于其于2017年9月交还钥匙、退还商铺的意见依据不足，本院不予采信。因原告工作人员在知晓被告搬离案涉商铺且停水不存在营业的情况下接收被告移交的钥匙，虽当时告知被告清理遗留物品，被告要求帮助转让，但在被告同时表示转让不成“不要了”且此前租金尚未结清的情形下，原告理应主动作为并及时回复转让结果，并与被告完成相关手续，但其没有采取适当措施致使损失扩大，原告不得就扩大的损失要求赔偿。因被告未能证明原告接收钥匙的时间，而原告仅陈述于2019年2、3月间接收钥匙，但未能明确具体日期，故本院作出对原告不利的推测，推定原告于2019年2月1日接收案涉商铺钥匙。 关于争议焦点三，本院已经发生法律效力的（2017）浙0110民初14196号民事判决书认定，原告与商户之间曾就租金缓交事宜进行协商，并形成会议纪要，但不足以证明会谈双方已就如何交纳租金达成合意，且张国平认为其在会议纪要中备注有“具体怎么个交法，等协商后再说”，亦说明双方未形成最终意见，故对原告要求张国平支付该案所涉租金的诉讼请求予以支持；对于原告要求张国平支付租金逾期付款违约金的诉讼请求，因双方曾就租金缓交事宜进行协商，虽双方未就此事达成合意，但原告主张双方协商期间的租金逾期付款违约金不符合事实，不予支持。据此，即使被告对本案所涉商铺的租金交纳存在异议，在其收到（2017）浙0110民初14196号民事判决书后理应及时交纳案涉租金，但其拖欠不付，对此应承担相应的法律责任。因被告违约未及时支付租金，原告有权依据法律规定解除案涉租赁合同。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。虽原告制作了解除合同通知书，但现有的证据无法证明被告已收到该通知，故原告主张案涉租赁合同已于2018年9月19日解除，依据不足，本院不予支持。鉴于原告已于2019年2月1日接收了租赁物钥匙，故本院认定案涉租赁合同于此时解除。 综上所述，本院认为，案涉租赁合同系原、被告真实意思表示，且未发现存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定为合法有效，依法应予以保护。因被告未及时支付租金，致使本案纠纷发生，对此应承担相应的违约责任。关于租金，因原告自认19955.01元开业保证金抵扣2016年2月、3月及5月租金，现其要求被告支付自2016年6月1日起至2018年9月19日止的房屋租金187459.68元，理由充分，本院予以支持。原告要求被告按日承担从2016年4月1日至租金付清之日止按日3‰计算的滞纳金的诉讼请求，如前所述，滞纳金的起算时间应自被告收到（2017）浙0110民初14196号民事判决书次日即2018年2月28日开始分段计算，且计算标准过高，本院酌情调整至按每日万分之五计算，暂计算至2019年5月31日为41447.96元。因案涉租赁合同约定被告原因造成合同提前终止的，原告有权收取免租期租金，故原告要求被告支付2个月经营免租期的租金13303.34元和2个月装修免租期的租金13303.34元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付自2018年9月20日起算的房屋占用费，因本院推定案涉租赁合同于2019年2月1日解除，且此后扩大的损失由原告自行承担，故被告仍应承担2018年9月20日至2019年2月1日期间的租金计31040.18元。关于违约金10万元，因原告未提供证据证明上述滞纳金以及补足免租期租金等后尚不能赔偿其实际损失，故该请求不予支持。因案涉租赁合同约定履约保证金作为被告履行合同义务的担保，若因其违约导致合同提前解除的，履约保证金不予退还，故本院对履约保证金不予处理。综上，原告诉讼请求中合理部分，本院予以支持；不合理部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司与被告张国平于2015年10月16日签订的《嘉凯城·【塘栖】城市客厅房屋租赁合同》已于2019年2月1日解除； 二、被告张国平于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司租金218499.85元； 三、被告张国平于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司滞纳金41447.96元（暂算至2019年5月31日，此后至租金付清之日止的滞纳金，以218499.85元为基数，按每日万分之五的标准计算）； 四、被告张国平于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司免租期租金26606.68元； 五、驳回原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6210元，由原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司负担4146元，由被告张国平负担2064元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  钟其炳 二〇一九年九月二十七日 法官助理张飞 书记员范书荟