重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初13381号原告：秦玲，女，1975年10月30日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：傅强，重庆奇方律师事务所律师。被告：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路**，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：吴章焰，董事长。委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左俣佳，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告秦玲与被告保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦玲及其委托诉讼代理人傅强，被告保利公司的委托诉讼代理人肖松柏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告秦玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告对原告所有的位于重庆市江北区鸿恩路X号X幢X-X房屋的底板和外侧防水进行整改；2.判令被告赔偿原告因房屋渗水造成的装修损失30000元（最终数额以鉴定意见为准）；3.判令被告从2016年4月1日起至被告对房屋实际整改完毕并交付使用之日止，按照每月1825元的标准赔偿原告房屋租金损失；4.判令被告从2016年4月起至被告对房屋实际整改完毕并交付使用之日止，按每月155.3元的标准赔偿原告物业费损失。事实和理由：2012年12月20日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，2014年1月，被告将涉诉房屋交付给原告。原告入住后，因房屋质量出现问题，发生渗水现象，导致涉诉房屋墙面脱落、家具发霉、装修受损。后原告多次向被告反映涉诉房屋存在的质量问题，但被告至今未能提出解决方案。涉诉房屋受损的客观事实给原告造成重大经济损失，现原告已无法在涉诉房屋内居住，为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。被告保利公司辩称，在原告起诉后，被告同意对涉诉房屋按照施工图、竣工图及相关法律规定进行整改，但原告不同意被告的整改方案，也拒绝被告进场对涉诉房屋进行整改，坚持要求鉴定机构查明渗水原因和出具整改方案，因此在被告进场整改前所产生的相关损失不应当由被告承担，且原告并未举示整改方案，有扩大损失的故意和嫌疑。被告在原告申请房屋质量检测前已明确告知原告及法院，被告同意对涉诉房屋进行维修整改，且鉴定费用和评估费用不应由被告承担，且费用均明显高于市场的基本标准。因原告主张了装修损失，被告在维修整改后不应当承担装修损失，赔偿和整改的诉讼请求不能同时成立。涉诉房屋实际由原告占有使用，物业费属于物业服务关系，是另一个法律关系，不应在本案中一并审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《重庆市商品房买卖合同》、接房通知书、《新建商品房屋质量保证书》、不动产权证书、物业缴费收据、工程维修单、江北区城乡委员会的回复，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：房屋租赁协议、收条均系原告与案外人出具，缺乏支付记录等证据相印证，本院不予确认；损失评估清单系原告单方制作，本院不予确认；照片虽系打印件，但与其他事实相互印证，本院予以确认；订购合同、订货单与收条，均系与案外人签订，但案外人未出庭作证，并且没有其他证据相互印证，本院不予确认；整改通知、EMS回单、处理方案图纸、分析报告、整改数量统计、返硝整改会议均系复印件，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年2月20日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告位于重庆市江北区大石坝组团片区保利江上明珠X-X组团X幢X-X号房屋，房屋为预售商品房，建筑面积86.23平方米。合同第十八条（保修责任）约定：《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件，被告自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，被告应当履行保修义务，并对原告造成的损失负担赔偿责任，因不可抗力或非被告原因造成的损坏，被告不承担责任，但可协助维修，维修费用由原告承担。《新建商品房屋质量保证书》载明：“屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏”属保修范围，保修期限为5年，保修正常完成时限1月内。2014年1月10日，涉诉房屋交付原告。2015年5月19日，涉诉房屋办理了产权登记，权利人为原告，建筑面积为86.3平方米，位置为重庆市江北区鸿恩路X号X幢X-X。2015年7月21日、11月3日，原告分别向保利重庆物业管理有限公司反映了涉诉房屋客厅及卧室返潮返硝的问题。原告按照每月155.3元的标准缴纳了2015年9月至2016年3月的物业服务费。2017年3月30日，重庆市江北区城乡建设委员会对涉诉房屋所在的保利江上明珠D-4组团质量投诉进行回复，回复的内容为“经现场查勘，你反映的问题属实；经了解，整改工作已在去年下半年开始施工，目前已基本处理完毕，待观察不渗水后，进行地面及墙面施工；目前，我委质检站已要求建设单位落实恢复事宜。”2017年7月13日，原告向本院申请司法鉴定，要求对涉诉房屋室内墙面渗水、霉变、返潮、返硝原因进行鉴定并明确是否属于房屋质量问题，出具整改方案。2017年11月6日，重庆建设工程质量监督检测中心有限公司复函我院，认为墙面的霉变、返潮、返硝原因鉴定超过该公司的司法鉴定执业范围，不受理该次司法鉴定委托。2017年11月21日，原告再次向本院申请司法鉴定，要求对涉诉房屋室内墙面渗水原因进行鉴定并明确是否属于房屋质量问题，对墙面渗水出具整改方案。2019年7月3日，重庆建设工程质量监督检测中心有限公司向原告出具了检测费40000元的发票。2019年6月20日，重庆建设工程质量监督检测中心有限公司出具司法鉴定意见书，鉴定意见为涉诉房屋室内墙面渗水原因为房屋四周回填土较湿润，房屋外侧防水系统失效，回填土层雨水渗入房屋底板，内墙防潮功能不足，在毛细作用下内墙底部产生返潮泛碱等病害。2017年8月15日，原告向本院申请司法评估，要求对涉诉房屋室内装修损失进行司法评估。2018年7月25日，重庆华西资产评估房地产土地估计有限公司出具资产评估报告，结论为由于装饰装修部分为建筑物内的不可移动部分，因渗水造成的损失，采取修复方式为重作，修复为全新状态下所需的费用，不考虑贬值因素，在评估基准日2018年7月17日的房屋室内装修损失价值为59800元，评估结果为重置成本价值，未考虑折旧。2018年8月1日，重庆华西资产评估房地产土地估计有限公司向原告出具了司法鉴定费10000元的发票。2018年2月28日，被告向本院提交关于撤回鉴定委托的函。该函的内容为，经核实，原告诉称的房屋墙体返潮、返硝现象属于房屋质量保修范围，被告愿意根据双方签订的房屋买卖合同承担质量保修责任，为了节省司法资源，避免当事人诉累，请求撤回鉴定委托。庭审中，双方均同意由被告对涉诉房屋的渗水问题进行整改，但原告认为鉴定费用已于2018年1月份缴纳，该费用应由被告承担。本院认为，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的合同义务。原告主张涉诉房屋存在渗水等质量问题，现被告已同意进场整改，即已承认原告要求整改的诉讼请求，故关于原告要求整改的请求，本院予以支持。根据司法鉴定意见书的鉴定意见及被告的陈述，涉诉房屋出现渗水问题系被告出售的房屋存在防水问题导致。因原告在渗水发生时已对涉诉房屋进行了装饰装修，被告除承担对房屋本身渗水问题的整改义务外，还应对因房屋渗水所造成的装修损失承担赔偿责任。关于被告认为整改和赔偿的请求不能同时成立的抗辩，因针对的对象并不相同，本院不予采纳。因房屋渗水后的装修难以进行修缮修复，本院采纳房屋室内装修损失价值为59800元的评估结论，对原告要求被告按评估结论赔偿装修损失的请求，本院予以支持。被告虽认为系因原告拒绝按被告的整改方案整改造成损失扩大，但举示的处理方案等证据不足以证明作为涉诉房屋开发商的被告，已尽到了整改房屋渗水问题的义务，对被告的上述抗辩本院不予采纳。被告在原告申请对房屋鉴定、评估后向本院提交了要求撤回鉴定委托的函，同意对房屋进行维修整改，但系在本院鉴定、评估委托书做出的几个月后，鉴定和评估的费用和工作已经实际产生，关于被告认为不应承担鉴定及评估费用的抗辩，本院不予采纳。关于原告主张的租金损失，因渗水问题涉诉房屋在整改期间无法正常居住使用具有客观性及合理性，综合考虑原告房屋的位置、面积等因素，本院采纳原告以1825元租金标准计算损失的主张。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。因原告举示的证据不足以证明从起诉之日房屋渗水问题已导致其无法正常使用涉诉房屋，以及其已实际支付了另行承租房屋的租金，故关于原告主张损失的计算期间，从整改开始之日起至整改完毕期间，按照每月1825元的标准计算损失的请求部分，本院予以支持，超出该数额的请求部分，本院不予主张。物业费的缴纳问题属于物业服务合同关系，与因房屋渗水引发的本案纠纷不属于同一法律关系，不属于本案的审理范围，关于原告被告承担物业费损失的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告保利（重庆）投资实业有限公司于本判决生效之日起五日内对原告秦玲所有的位于重庆市江北区鸿恩路X号X幢X-X房屋的底板和外侧防水问题进行整改；被告保利（重庆）投资实业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告秦玲因房屋渗水造成的装修损失59800元；被告保利（重庆）投资实业有限公司于本判决生效之日起五日内按照每月1825元的标准，从整改开始之日起（如未在第一项判决的期限内履行整改义务，则从第一项判决履行期限届满后次日起）至其对重庆市江北区鸿恩路X号X幢X-X房屋整改完毕之日止，赔偿原告秦玲的损失；四、驳回原告秦玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取1243.1元、鉴定费40000元、评估费10000元，共计51243.1元由被告保利（重庆）投资实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王中申审 判 员  卢玉萍人民陪审员  郭 敏二〇一九年九月二十四日法官 助理  郑成帅书 记 员  刘 培