四平市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0302民初1761号 原告：王忠，男,汉族，1963年8月13日生，现住四平市铁**。 被告：闻志民，男，汉族，1958年2月24日生，现住四平市铁**。 委托代理人：周垂朝，吉林辅民律师事务所律师。 被告：公主岭汉光地产有限公司 破产管理人：北京大成（长春）律师事务所 委托代理人：于英新，北京大成（长春）律师事务所律师。 被告：马维光，男，汉族，1963年9月9日生，现羁押于四平市看守所。 委托代理人：李阿凛、崔立民，吉林辅民律师事务所律师 第三人：林艳，女。 第三人：闫淑玲，女（未到庭）。 第三人：常兴才，男，汉族，1959年12月月30日生，公主岭市怀德镇卫生院退休职工，现住公主岭市。 第三人：韩喜来，男，汉族，1985年10月15日生。 委托代理人：韩喜双，女，汉族，1983年12月10生，现住吉林省德惠市。 原告王忠诉被告闻志民、被告公主岭汉光地产有限公司、被告马维光、第三人林艳、第三人闫淑玲、第三人常兴才、第三人韩喜来执行异议纠纷一案，本院于2018年10月29日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告王忠、被告闻志民及委托代理人周垂朝、被告公主岭汉光地产有限公司管理人委托代理人于英新、被告马维光委托代理人李阿凛、第三人常兴才、第三人韩喜来委托代理人韩喜双到庭参加诉讼，第三人林艳、第三人闫淑玲经过合法送达未到庭，进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告王忠诉称，请求判令撤销四平市铁西区人民法院（2018）吉0302执异39号执行裁定书，准许执行被告公主岭汉光地产有限公司所有坐落在公主岭怀德镇新城小区18号楼3单元302室72.61平方米（房产编号C103**）,5单元202室85.41平方米（房产编号C102**）、5单元402室85.41平方米（房产编号C10410）三处房产。事实与理由，在王忠与公主岭汉光地产公司、马维光、林艳借款纠纷的（2014）西民二初字第129号、（2014）西民二初字第130号、（2014）西民二初字第143号、（2014）西民二初字第144号系列案件审理期间，法院于2014年8月25日以（2014）西民二初字第144—1号民事裁定书，协助执行通知书，裁定对公主岭汉光地产有限公司2500平方米的房屋予以查封。并在房产管理部门公主岭市住房和城乡建设局办理37套房屋预查封手续，预查封期间，不准买卖、抵押或设定其他权利。房屋查封为首封。2018年9月，被告（案外人）闻志民对查封房屋中的公主岭怀德镇新城小区18号楼3单元302室72.61平方米（房产编号C103**）,5单元202室85.41平方米（房产编号C102**）、5单元402室85.41平方米（房产编号C10410）三处房产提出执行异议。四平市铁西区人民法院于2018年10月15日作出（2018）吉0302执异39号执行裁定书，裁定：中止对位于公主岭怀德镇新城小区18号楼3单元302室72.61平方米（房产编号C103**）,5单元202室85.41平方米（房产编号C102**）、5单元402室85.41平方米（房产编号C10410）三处房产执行。法律规定，房屋产权以产权证照为准，被告（案外人）闻志民所争议房屋产权至今仍为被告公主岭汉光地产有限公司所有，未办理产权证照和商品预售登记备案，异议审查裁定，仅凭案外人提供的商品房买卖合同，入住通知涵、房款收据，就认定房屋抵账行为已经完成，房屋由异议人闻志民接收占有。无视房屋产权转移需以办理产权证照和商品预售登记为准的法律规定，明显不妥。故提起执行异议之诉，请求依法撤销四平市铁西区人民法院（2018）吉0302执异39号执行裁定书，准许执行被告公主岭汉光地产有限公司所有的坐落在公主岭怀德镇新城小区18号楼3单元302室72.61平方米（房产编号C103**）,5单元202室85.41平方米（房产编号C102**）、5单元402室85.41平方米（房产编号C10410）三处房产。 被告闻志民辩称，闻志民是涉案工程的实际施工人，因汉光欠闻志民工程款，2013年6月18日将位于怀德新城18号楼3单元303室、5单元402室、5单元202室房屋抵顶给闻志民，用于抵偿所欠的工程款。汉光公司同时向闻志民出具入住通知及所抵偿工程款收据。收据中注明了房屋坐落、面积、价格并加盖汉光公司销售专用章。即2013年6月18日闻志民与汉光公司对本案房屋的买卖合同关系已经成立，汉光公司也已经向闻志民交付了房屋。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，人民法院不得查封。据此，原告执行异议之诉的诉讼理由不成立，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十三条第（二）项案外人执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的之规定，人民法院依法应当驳回原告的诉讼请求。 被告马维光辩称，（一）四平市铁西区人民法院（2018） 吉03**执异39号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，裁决结果公正，应当维持。（二）被告汉光地产与被告闻志民签订的房屋买卖合同是有效的合同，符合房屋买卖的法律规定，同时用欠款折抵房款，应当视为支付合理对价。最高院指导案例72号，明确指出，以房抵债在以下三种条件下是可以视为房屋买卖的。1、借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对帐清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。2、在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。3、但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。本案中被告汉光地产和被告闻志民之间不是借贷纠纷，而是实实在在的欠工程款纠纷，就算按照《合同法》第二百八十六条的规定，发包人未按照约定支付价款。发包人逾期不支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。无论依据上述哪个法律，依照双方协商一致将债权债务关系，变更为房屋买卖关系也好，还是依据欠付工程款将工程折价抵债也好，涉案房屋都是属于被告闻志民所有。双方约定以工程款折抵购房款，应当视为购买房屋支付了合理的对价。（三）在原告查封被告汉光地产的涉案房屋以前，被告闻志民就已经取得并合法占有涉案房屋了。原告申请并查封涉案房屋的时间是2014年8月25日，而闻志民于早在2013年6月18日就与被告汉光地产协商一致，签订房屋买卖合同，将债权债务关系，变更为房屋买卖关系了，依法取得了涉案房屋，并办理入住手续，全款收据，领取钥匙，并实际占有使用。（四）、在法院查封涉案房屋以前，被告闻志民已和被告汉光地产签订有效房屋买卖合同，并以折抵工程款的方式缴纳了全部购房款，并实际占有使用多年，虽没有在房产部门登记，但那也不是被告闻志民原因造成的。依据法律规定，被告闻志民已经取得该房屋所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持:1.在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记，根据上述事实和法律，可证明被告闻志民已经取得了该房屋的所有权。（五）被告汉光地产和被告马维光、林燕向原告交付的财产已经远远超过了其欠原告的钱，所以本案的涉案房屋不应当由原告执行。（六）请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求。 被告公主岭汉光地产有限公司辩称，与王忠借款法律关系以生效法律文书为准，现王忠已向管理人申报债权，债权正在审核中。2与闻志民以执行异议裁定书及相关证据文件为准。3、现管理人核实房屋状态，302号房屋已经出售，另外二套房屋被查封。4、具体是否支持原告诉请请法院依法裁判。 第三人林艳经过合法送达未到庭，也没有书面答辩。 第三人闫淑玲经过合法送达未到庭，也没有书面答辩。 第三人常兴才述称，通过别人介绍说闻志民卖房子我买的，当时闻志民说由法院裁决书，2018年8月21日左右我花8万元购买的。 第三人韩喜来述称。我是通过汉光地产邵柬认识的闻志民，2018年8月在闻志民手里买的房子花10万元。 经审理查明，原告王忠与被告公主岭汉光地产公司、被告马维光、第三人林艳因借款纠纷在2014年在本院立案，案件号分别是（2014）西民二初字第129号、（2014）西民二初字第130号、（2014）西民二初字第143号、（2014）西民二初字第144号，案件审理期间，法院于2014年8月25日以（2014）西民二初字第144—1号民事裁定书，裁定对公主岭汉光地产有限公司37套房屋予以查封并在公主岭市住房和城乡建设局办理查封手续，其中包括现争议的公主岭怀德镇新城小区18号楼3单元302室72.61平方米（房产编号C103**）,5单元202室85.41平方米（房产编号C102**）、5单元402室85.41平方米（房产编号C10410）三处房产。2015年5月被告闻志民向第三人闫淑玲出卖公主岭怀德镇新城小区18号楼3单元302室72.61平方米（房产编号C103**）房屋，得知该房被我院查封，2015年12月9日我院以（2014）西民执裁字第262——6号民事裁定书，解封对公主岭怀德镇新城小区18号楼3单元302室72.61平方米（房产编号C103**）房屋查封。2016年8月4日我院根据原告王忠申请以（2014）西民执裁字第262——11号执行裁定书对公主岭汉光地产有限公司37套房屋包括现争议的公主岭怀德镇新城小区18号楼3单元302室72.61平方米（房产编号C103**）,5单元202室85.41平方米（房产编号C102**）、5单元402室85.41平方米（房产编号C10410）三处房屋进行执行程序查封。 查明，2011年被告闻志民与王尊龙承包了公主岭怀德新城小区部分工程，2015年被告公主岭汉光地产有限公司出具情况说明，证明被告公主岭汉光地产有限公司因资金紧张，在2013年6月18日以18号楼3单元202室302室、5单元202室、402室房屋抵工程款96万元，尾款于2014年6月11号以22号楼5单元502室、18号楼601室、42号楼2单元102室抵给闻志民、王尊龙。被告闻志民向法院提供了被告公主岭汉光地产有限公司在2013年6月18日为其出具18号楼5单元202室、402室入户通知函，收到房款收据复印件。2018年8月20日被告闻志民向本院提出执行异议，2018年10月15日，我院作出（2018）吉0302执异39号执行裁定书，中止对公主岭怀德镇新城小区18号楼3单元302室72.61平方米（房产编号C103**）,5单元202室85.41平方米（房产编号C102**）、5单元402室85.41平方米（房产编号C10410）三处房屋的执行。2015年5月19日第三人闫淑玲从被告闻志民处购买了公主岭怀德镇新城小区18号楼3单元302室72.61平方米（房产编号C103**）房屋。2018年8月17日第三人韩喜来从被告闻志民处购买公主岭怀德镇新城小区18号楼5单元402室85.41平方米（房产编号C104**）房屋，2018年8月21日第三人常兴才从被告闻志民处购买公主岭怀德镇新城小区18号楼5单元202室85.41平方米（房产编号C102**）房屋，但购房收据、入户通知书是被告公主岭汉光地产有限公司出具的。 还查明，被告公主岭汉光地产有限公司在2018年12月申请破产清算，2018年12月18日，公主岭法院受理被告公主岭汉光地产有限公司破产清算申请，并在2018年12月27日决定由北京大成（长春）律师事务所为被告公主岭汉光地产有限公司管理人。2019年1月28日公主岭法院通知我院，中止对被告公主岭汉光地产有限公司相关执行案件的执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告闻志民辩称，诉争的三处房屋均是其与被告汉光地产抵债所得，但并未提供证据证明其在法院查封房屋之前已签订了合法有效的书面抵账合同，也未提供已抵顶全部价款的证据原件，被告的辩解不符合法律规定，本院不予支持。从三位第三人提供的购房收据和入户通知书可以认定，他们已经分别从被告汉光地产处购买了争议的三处房屋，但第三人常兴才和第三人韩喜来购买房屋是在法院查封期间，其买卖合同应认定为无效。故认定第三人常兴才和第三人韩喜来对公主岭市怀德镇新城小区18号楼5单元202室85.41平方米房屋（房产编号C102**）和402室85.41平方米房屋（房产编号C104**）不享有能排除执行的权利，该两处房屋是被告汉光地产的财产，第三人常兴才、韩喜来可另行向被告汉光地产提起诉讼主张权利。又根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。故原告申请执行上述两处房屋，本院不予支持。第三人闫淑玲是在法院解封后购买的房屋，买卖合同有效，且第三人闫淑玲已经实际占有使用房屋，应认定第三人闫淑玲对该房屋享有能排除执行的权利，故原告王忠申请执行坐落于公主岭市怀德镇新城小区18号楼3单元302室72.61平方米的房屋（房产编号C103**），本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国企业破产法》第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王忠的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告王忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院 审 判 长  魏福忠 审 判 员  王富佳 人民陪审员  刘胜利 二〇一九年九月九日 书 记 员  张 爽