重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初1799号原告：重庆建玛特城中城商业管理有限公司，住所地重庆市长寿区经开路****1-负3-1，统一社会信用代码91500115MA5U6UT37P。法定代表人：姜涵，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人(特别授权)：黄明庆，重庆利千佳律师事务所律师。被告：廖斌，男，1973年9月4日出生，汉族，住四川省武胜县。原告重庆建玛特城中城商业管理有限公司（以下简称建玛特公司）与被告廖斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建玛特公司的委托诉讼代理人黄明庆、被告廖斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建玛特公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2017年8月9日签订的《租赁合同》及补充协议，并责令被告廖斌于合同解除后立即腾退位于重庆市长寿区X路X号建玛特城中城广场X号租赁铺位；2、判令被告廖斌按46元/月·平方米的标准，从2018年1月28日起至合同解除之日止支付相应的租金、综合管理费及公共能耗费，并支付电费226.80元；3、判令被告廖斌以实际拖欠的租金、综合管理费及公共能耗费为基数，按照年利率24%的标准向原告支付违约金至付清时止；4、判令被告廖斌按租金9908.60元/月的双倍标准，支付原告建玛特公司自租赁合同解除之日至实际腾退租赁铺位之日的铺位占用使用费；5、案件受理费由被告廖斌承担。审理中，原告建玛特公司自愿放弃主张电费226.8元的诉讼请求，并自愿降低部分诉讼请求计算标准，要求对第三项诉讼请求调整为“以实际拖欠租金、综合管理费及公共能耗费为基数，按照年利率6%的标准支付资金占用损失至付清时止”，对第四项诉讼请求调整为“判令被告按每月9908.60元的租金标准支付原告自租赁合同解除之日至实际腾退铺位之日的房屋占有使用费”。事实及理由：2017年8月9日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告廖斌承租原告建玛特公司经营管理的位于重庆市长寿区X路X号建玛特城中城广场X号商铺，用于经营“梦天木门”，铺位面积275.239㎡，租赁期限自2017年10月28日至2020年10月27日；租金单价36元/㎡，综合管理费5元/㎡，公共能耗费5元/㎡，2017年10月至2018年9月优惠方式为交三免三，免租期内免交租金，其他费用正常收取；被告廖斌向原告建玛特公司缴纳履约保证金30000元；被告廖斌逾期未支付租金及其他费用，每日按欠费总额的5‰承担违约金，原告建玛特公司有权解除《租赁合同》及补充协议，被告廖斌交纳的履约保证金不予退还，被告廖斌还应补交装修期、免租期租金及其他原告建玛特公司此前予以减免的全部费用；合同提前终止时，若被告廖斌未能按时腾退租赁铺位，应按实际天数支付双倍租金，超过五日未返还租赁铺位，视为被告廖斌放弃相关物品的所有权，原告建玛特公司可随意处置。合同签订当日，被告廖斌即向原告建玛特公司支付2017年10月28日至2018年1月27日的租金29726元、综合管理费及公共能耗费8256元，并交纳履约保证金30000元。此后，被告廖斌未再支付任何款项，经原告建玛特公司多次催收，被告廖斌仍拒绝付款。被告廖斌拒不履行合同约定的付款义务，应承担违约责任及合同解除后果，故请法院判如所请。被告廖斌辩称，2018年3月，因其经营不善，故要求不再承租上述铺位。当时，被告承认补缴所欠的一季度的管理费，租金补缴至2018年4月30日止，但原告建玛特公司要求补缴至2018年7月；被告从2018年5月1日起就撤离了所承租的铺位，销售的产品及有关物品均在涉案的铺位中存放；被告同意解除合同，同意支付截止2018年4月30日前的租金、综合管理费、电费及公共能耗费。对于之后的相关费用，因被告已搬离，故不同意支付；如果法院判决支付违约金，请求调低，按照中国人民银行同期存款利率支付违约金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据:《建玛特租赁合同》、《建玛特租赁合同补充协议》、《建玛特商场管理条例》、《建玛特商场服务条例》、《建玛特商家综合管理考评实施细则》、《建玛特防火安全责任书》、《租赁合同附表》、《建玛特长寿店铺位面积确认表》、被告廖斌身份证、收据、EMS全球邮政特快专递、改退批单，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院评析如下：原告建玛特公司为证实被告廖斌在2018年8月仍在经营的事实，庭审中提交2018年8月4日、2018年8月23日《定/销货单》予以证明。被告廖斌对该证据的真实性无异议，但辩称定货单上记载的时间不正确，实际应为2017年10月、11月，理由是其在撤场时需对商家进行善后处理，才签了原告建玛特公司举示的以上定货单，并举示2017年10月28日、2017年11月19日的《定/销货单》予以反证。原告对被告举示的订货单真实性无异议，但认为不能达到其反证目的。本院认为，因原、被告双方对对方举示的订货单的真实性均无异议，本院对上述证据予以采信。对于订货单记载的时间问题，因被告廖斌举示的订货单记载的内容与原告举示的订货单记载的内容并不完全相同，系不同的订货单，故被告廖斌仅凭其举示的上述订货单并不能达到证明原告举示的订货单记载的时间存在错误的目的，应承担举证不能的法律后果。综上，被告廖斌举示的证据不能证明其经营上述商铺至2018年4月30日止的事实。根据当事人陈述及经本院审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月9日，原告建玛特公司（出租方、甲方）与被告廖斌（承租方、乙方）签订了《建玛特租赁合同》、《建玛特租赁合同补充协议》、《租赁合同附表》、《建玛特长寿店铺位面积确认表》等，约定原告建玛特公司将其管理的位于重庆市长寿区X路X号X幢X负X中的建玛特城中城广场X号铺位出租给被告廖斌，用于经营“梦天木门”，铺位面积（含公摊部分面积）275.239㎡。租赁期限自2017年10月28日起至2020年10月27日止；租金单价36元/㎡，综合管理费单价5元/㎡，公共能耗费单价5元/㎡，甲方按季收取租金、综合管理费、公共能耗费，乙方应于本合同签订之日提前支付三个月的租金、综合管理费、公共能耗费，以后各季乙方应在上一季度最后一个月的15号-20号期间支付下一季度的租金、综合管理费、公共能耗费。铺位交付时间不迟于租赁期起始日。2017年10月至2018年9月优惠方式为交三免三；2018年10月至2019年9月优惠方式为第一季度交二免一，二季度交二免一，三季度交二免一，四季度不免租；2019年10月至2020年9月优惠方式为第一季度交二免一，二季度交二免一，三季度交二免一，四季度不免租。免租期共计12个月，采取先交后免的方式，具体免租时间按照商场统一规定执行。租金至商场统一开业之日开始计租，免租期内免交租金，其他费用正常收取。乙方未能按期足额支付约定的所有与租赁相关其他费用的，免租期不予执行。履约保证金30000元。乙方应于合同签订之日缴纳履约保证金和首季租金，否则合同无效，甲方有权将该铺位转租他人。乙方应按期向甲方交纳协议约定的所有与租赁相关的其他费用，逾期未支付任何一项或多项者，甲方每日按欠费总额的5‰向乙方收取违约金，超过5日，乙方仍未支付的，甲方有权解除《建玛特租赁合同》、《建玛特租赁合同补充协议》，乙方交纳的履约保证金不予退还，并承担相当于一个月租金、综合管理费、公共能耗费总金额标准的违约金责任，且按《建玛特租赁合同》第5条第5.2款约定退还铺位。此外，乙方还应补交装修期、免租期租金及其他甲方此前予以减免的全部费用，乙方自行装修部分归甲方所有，甲方不作任何经济补偿。《建玛特租赁合同》5.2铺位返还约定：“乙方应在本合同期满或提前终止前，在不破坏铺位内原有的不可移动之装修部位的前提下，自费将其所有的可移动物品搬离，将租赁铺位（包括所有的固定装置、装修和设备）交回甲方，乙方自行装修部分甲方不做任何经济补偿。若属提前解除合同，乙方应在甲方口头或书面通知之日起5日内按上述要求返还铺位。”5.2.1约定：“在本合同期满或提前终止时，若乙方未能按时搬出物品把租赁铺位实际交还甲方，应视为乙方违约，乙方除承担合同规定的违约责任外，甲方有权停止为乙方提供配套服务，包括水。电供应等，并向乙方按实际天数收取双倍租金；超过5日未返回租赁铺位，视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方可随意处置……”。合同签订后，被告廖斌向原告建玛特公司支付了第一季度的租金29726元、综合管理费4128元、公共能耗费4128元，共计37982元，并交纳履约保证金30000元。之后，因被告廖斌未按照合同约定支付租金、综合管理费、公共能耗费等费用，2018年11月9日，原告建玛特公司向被告廖斌邮寄欠费明细等，向被告廖斌催收租金及违约金未果。本院于2019年3月18日向被告廖斌送达了本案起诉状副本等法律文书。本院认为，原告建玛特公司与被告廖斌于2017年8月9日签订的《建玛特租赁合同》、《建玛特租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，原告建玛特公司认为被告廖斌有违约行为，要求解除双方签订的租赁合同及其补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，本案，被告廖斌向原告建玛特公司支付了第一季度的租金、综合管理费、公共能耗费共计37982元，之后，未再支付原告建玛特公司约定的租金、综合管理费、公共能耗费，构成根本违约。同时，原、被告庭审中一致同意解除合同，故本案合同应予解除。因双方解除合同的时间协商不成，原告建玛特公司未直接向被告廖斌作出解除合同的意思表示，而是通过提起诉讼解除合同，故应以本院向被告廖斌送达本案起诉状副本的时间（2019年3月18日）作为原告建玛特公司解除合同的意思表示到达被告廖斌的时间，故本案所涉《建玛特租赁合同》、《建玛特租赁合同补充协议》于2019年3月18日解除。被告廖斌应从本判决生效之日起5日内返还原告建玛特公司经营管理的位于重庆市长寿区X路X号建玛特城中城广场X号铺位，并支付腾退铺位前的占有使用费。原告建玛特公司要求被告廖斌按租金9908.60元/月的双倍标准，支付自租赁合同解除之日起至实际腾退租赁铺位之日止的铺位占用使用费，后调整为要求被告廖斌按9908.60元/月支付原告自租赁合同解除之日至实际腾退铺位之日的占有使用费。原、被告合同约定若被告廖斌未能按时搬出物品把租赁铺位实际交还原告建玛特公司，被告廖斌按实际天数给付双倍租金，现原告建玛特公司主动下调计算标准，其自愿放弃部分权利，本院予以准予。原告建玛特公司调整后的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告建玛特公司要求被告廖斌按46元/月·平方米的标准，支付从2018年1月28日起至合同解除之日止相应的租金、综合管理费及公共能耗费，并支付电费226.80元。审理中，原告建玛特公司自愿放弃电费226.80元的诉讼请求，本院准许。因被告廖斌支付了2017年10月28至2018年1月27日的租金、综合管理费及公共能耗费，故原告其余请求符合合同约定，从2018年1月28日至合同解除之日（2019年3月18日）共计1年零50天，即被告廖斌尚欠原告建玛特公司租金、综合管理费及公共能耗费173033.58元[46元/月·平方米×275.239平方米×（12个月+50天÷30天/月）]，本院对原告建玛特公司的该项诉讼请求予以支持。原告建玛特公司要求被告廖斌以实际拖欠的租金、综合管理费及公共能耗费为基数，按照年利率24%的标准向原告支付违约金至付清时止，后调整为以实际拖欠租金、综合管理费及公共能耗费为基数，按照年利率6%的标准支付资金占用损失至付清时止。合同约定被告廖斌应按期向原告建玛特公司交纳协议约定的所有与租赁相关的其他费用，逾期未支付任何一项或多项者，原告建玛特公司每日按欠费总额的5‰向乙方收取违约金，该约定系弥补因违约而产生的损失的计算方式，在性质上属于违约金条款的约定，该约定的损失计算额明显过高，被告廖斌请求调低，本院依法予以调整并酌定按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用院若干问题的解释（二）》第二十九条，之规定，判决如下：一、原告重庆建玛特城中城商业管理有限公司与被告廖斌签订的《建玛特租赁合同》、《建玛特租赁合同补充协议》于2019年3月18日解除；二、被告廖斌从本判决生效之日起5日内给付原告重庆建玛特城中城商业管理有限公司租金、综合管理费及公共能耗费173033.58元及按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算的资金占用损失（以173033.59元为基数，从2019年3月19日起至付清之日止）；三、被告廖斌从本判决生效之日起5日内腾退原告重庆建玛特城中城商业管理有限公司经营管理的位于重庆市长寿区X路X号建玛特城中城广场X号铺位，并从本判决生效之日起5日内给付原告重庆建玛特城中城商业管理有限公司上述铺位占有使用费（按9908.60元/月计算，从2019年3月19日起计算至被告廖斌实际腾退上述铺位之日止）；四、驳回原告重庆建玛特城中城商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6651元，减半收取计3326元，由被告廖斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何强二〇一九年九月四日法官助理 万莉书 记 员 王文