青海省兴海县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）青2524民初75号 本诉原告（反诉被告）：马索来么乃，男，回族，1985年7月13日生，农民，现住青海省兴海县牧民新村。 委托代理人：马德福，男，回族，1991年2月19日生，农民，现住青海省兴海县牧民新村**。 本诉被告（反诉原告）：马德，个体户，现，现住青海省兴海县/div> 委托代理人：马福花，女，回族，现，现住兴海县被告之妻。 本诉原告（反诉被告）马索来么乃与本诉被告（反诉原告）马德租赁合同纠纷一案，因事实不清、适用法律错误被海南州藏族自治州中级人民法院发回重审，本院于2018年1月18日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马索来么乃及其代理人，被告马德及其代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）马索来么乃向本院提出本诉诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.赔偿违约金40000元；3.赔偿停业损失390000元；4.赔偿装潢费用180000元；5.司法鉴定费8000元由被告负担；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月1日，本诉原告马索来么乃与本诉被告马德签订《房屋租赁合同》，被告将兴海县东大街新华书店东侧新建楼房的二层出租给原告开设清真峰香苑自助火锅城，租赁期限三年，自2014年11月1日起至2017年11月1日。原告租下该房屋后进行了装修并于2014年12月开始营业。2016年7月1日，由于大楼西侧的新华书店大楼和中国农业银行兴海县支行大楼整体拆建，将原设在西侧的楼梯拆除，导致原告的顾客没有办法出入就餐，原告及其雇佣的工作人员也无法出入工作，只好关门停业，原、被告就此协商无果，故原告诉至法院。 本诉被告马德（反诉原告）辩称，2014年11月1日与原告签订了租赁合同，从2014年11月1日起至今都是由原告在占有房屋，合同约定房租一年4万，故原告应支付未付房租至今。原告开业后只经营了三四个月后再没有经营，而原告是在2017年7月1日之后才进行起诉，停业损失是原告自己造成的，不应该由被告来承担停业损失。原、被告之间只是租赁关系，合同约定，乙方进行的装修、装潢与甲方没有关系，现原告要求赔偿装修装潢费用是没有依据，也不应由被告承担。 反诉原告马德（本诉被告）向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判决反诉被告立即给付所欠反诉原告至今的房屋租金165860.88元；2.依法判决反诉被告限期承担给付反诉原告违约金4万元；3.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年11月1日反诉原告和反诉被告共同签订《房屋租赁合同》，明确约定了租金、租期及违约金承担等，反诉被告尚欠反诉原告房屋租金，2014年11月1日至2019年6月25日（提出反诉的日子）共4年的租金，每年40000元，1天的租金是109.58元，共计25860.88元。减去已付2万元，现在应付16850.88元。反诉被告未按期支付房屋属于违约，反诉被告应承担相应的违约金40000元。 反诉被告马索来么乃（本诉原告）提出反诉答辩意见，合同中第二条明确规定3年40000元，并不是1年40000元。反诉被告已经按约定支付了一半的房租，但因楼梯拆除致使合同无法继续履行，故没有支付剩余租金，在楼梯拆除之前反诉原告也没有通知反诉被告，造成反诉原告对楼梯的维修及楼梯中的卫生间修理花去了20000多元的直接损失，皆因反诉原告违约造成，反诉被告不应承担不属实的房租和违约金。 本诉原告（反诉被告）为了证明其诉讼请求向本院提交了以下证据： 1.租赁合同一份，拟证明拟证实原、被告之间租赁期限为三年，租金为40000元，其中20000元已支付，剩余20000元约定于2015年5月1日支付。被告对合同本身无异议，但称租金约定为每年40000元。 2.装修合同一份，拟证明原告马索来么乃与谢艳萍签订的房屋装修合同，约定装修费用155000元。被告对装修事实无异议，对价格不予认可。 3.收据一份，拟证明窗帘、门帘的费用共计6400元的事实。被告对事实无异议，对价格不予认可。 4.收据一份，拟证明桌椅的费用共计18000元的事实。被告对事实无异议，对价格不予认可。 5.收据一份，拟证明马德交付租金为20000元的事实。被告对此无异议。 6.收据一份，拟证明购买航天牌冰柜一台，价格3800元。被告对此证据真实性无异议，但称冰柜并未损坏并仍在使用，不应赔偿。 7.照片一组，拟证明营业时顾客较多，生意比较好。被告对此不予认可。 8.房屋布局平面图和地理位置平面图一组，拟证明当时火锅店的位置和布局。被告对此无异议。 本诉被告（反诉原告）为了证明其主张向本院提交了以下证据： 1.工商局的日常巡查记录和违章警示通知书一组，拟证明原告系无照经营及开业不久后便处于停业状态。原告对此不予认可。 2.证人张某、曹某证言一份，拟证明原告仅经营了4个月。原告对此不予认可。 3.被告自书情况说明一份，拟证明店内桌椅、冰柜等东西于2016年4月拉至新开的牛肉面馆，并不存在实际损失。原告对此不予认可，称桌椅均在店内，只拉走了冰柜。 经本诉原告（反诉被告）申请对店内装修价值进行了鉴定，青海思创房地产评估司法鉴定所出具的司法鉴定意见书结果为，兴海县子科滩镇东大街新华书店东侧的峰香苑火锅店装饰装修残值在2018年5月14日的价值为80370.19元，其中彩钢房的价格为6055元。原告对此结果无异议；被告对鉴定结果不予认可，称价格偏高且彩钢房属于私自搭建，且门口以前就有，此两项不应纳入鉴定范围。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告出示的证据1，可以认定双方的租赁关系，合同中第一条约定租金期限为2014年11月1日至2017年11月1日，第二条约定租赁期内租金合计为40000元，对被告的辩解意见不予采纳；原告提供的证据2、3、4，符合证据的三要性且可以证明装修的事实，予以认可；原告提供的证据6，可以证明冰柜的价格，但冰柜并未因为房屋的无法使用而遭受损失，对原告证明方向不予认可；原告提供的证据7，没有标注日期且仅凭照片无法证明火锅店的营业状况，不予认可。被告提高的证据1中的日常巡查记录无合法性来源说明，且无工商局印章，不予采信，违章警示通知书系复印件且不完整，不予采信；被告出示的证据2系证人证言，无其他证据印证且未到庭参加诉讼，不予采信；被告出示的证据3，系被告自书，证明力不足，不予采信。青海思创房地产评估司法鉴定所出具的司法鉴定意见书，合法有效，且对被告的异议均进行了合理的答疑，对此鉴定书本院予以认可。 经本院审理查明，2014年11月1日，本诉原告（以下简称原告）马索来么乃与本诉被告（以下简称被告）马德签订《房屋租赁合同》，合同约定“原告租赁被告位于兴海县东大街新华书店东侧新建楼房的二层，建筑面积约为100平方米，租赁期自2014年11月1日至2017年11月1日止，租赁期内，租金合计为40000元，原告于2014年11月1日付一半，另一半2015年5月1日付清；租赁期内，原告应负责房屋的正常装修，装修费由原告承担，如遇政府部门拆迁，由原告自行和政府协商解决；合同生效后，如原告违约，原告已缴房屋租金不退，并一次性支付违约金40000元；如被告违约，被告向原告退还剩余租金，并一次性支付违约金40000元。”合同签订后原告向被告支付租金20000元。原告承租的房屋只有西侧的楼梯可以进出，楼后的楼梯通向后方的窗户，无法使用。原告租赁房屋后进行了房屋内、楼梯间、楼梯间卫生间的装修，并在房屋后面楼梯处搭建了彩钢房，装修完毕后用于经营名为峰香苑的自助火锅城。2016年7月1日，原告承租的楼房西侧的新华书店大楼和中国农业银行兴海县支行大楼整体拆建，将原告承租的楼房西侧的楼梯拆除，导致峰香苑的自助火锅城无法进出。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于违约责任的认定，原告承租被告的房屋，被告应保证房屋可以正常使用，以便原告达到租赁的目的，在得知房屋楼梯将拆除的事项，应积极解决此事，减少原告损失，楼梯被拆除，导致原告租赁房屋的商业目的无法继续实现、商业收益受到影响，使合同履行成为不可能，被告的行为构成根本违约，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应予解除且被告应按合同约定向原告支付违约金40000元。合同第一条约定租赁期限为三年，第二条约定租金合计为40000元，被告主张租金每年40000元不符合合同的约定，不予认可，原告已经支付租金20000元，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第十三条第二款“本合同生效后，如果甲方违约，甲方向乙方退还剩余租金，并一次性支付违约金40000元”，剩余20000元租金原告无需支付，对被告主张原告支付剩余租金165860.88元的诉求，于法无据，本院不予支付。火锅店经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性，开业不久曾因原告生病停业，且原告未向法庭提交证据证实火锅店的日常收入，且故对原告要求被告赔偿停业损失390000元的诉求，本院不予支持。但楼梯被拆除影响火锅店的正常营业，也必然会给原告带来一定的损失，所以应由被告承担原告装修房屋的部分损失。原告承租被告的房屋目的是开店盈利，合同虽然约定装修由原告自行负责，但因楼梯的拆除致使原告装修房屋的目的无法实现，约定的租赁期限3年，2016年7月1日因楼梯无法使用导致合同目的无法实现，距离合同约定的租赁期限尚余16个月，被告应承担此部分的装修损失。关于具体装修的费用应以青海思创房地产评估司法鉴定所出具的司法鉴定意见书为主，并酌情考虑楼梯间卫生间的装修等实际损失，至于彩钢房的搭建系原告私自搭建，此部分损失不应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）马索来么乃与被告（反诉原告）马德之间签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）马德向原告（反诉被告）马索来么乃支付违约金40000元； 三、被告（反诉原告）马德向原告（反诉被告）马索来么乃赔偿装修损失款41135元； 四、驳回原告（反诉被告）马索来么乃的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）马德的其他诉讼请求； 六、鉴定费8000元，由原告（反诉被告）马索来么乃负担4000元，由被告（反诉原告）马德负担4000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4780元，由本诉被告马德负担，反诉案件受理费2822元，由反诉原告马德负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海南藏族自治州中级人民法院。 审 判 长 妲娲玉珍 审 判 员 斗  吉 人民陪审员 万么多杰 二〇一九年九月十二日 书 记 员 李 晓 红 附本案适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。