湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0481民初456号 原告：梁春生，男。 被告：耒阳万元房地产开发有限公司，住所：耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会神龙路**。 法定代表人：徐术荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张喜桂，该公司职工。 委托诉讼代理人：徐国光，该公司职工。 原告梁春生与被告耒阳万元房地产开发有限公司物权保护纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年3月29日、2019年4月25日、2019年5月23日三次公开开庭进行了审理。原告梁春生、被告耒阳万元房地产开发有限公司委托诉讼代理人张喜桂、徐国光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告梁春生的诉讼请求：1.请求判决被告按协议归还原告门面；2.判决被告支付门面租金从2018年5月15日到2018年12月30日止的损失费2.3万元；3.被告承担诉讼费。在庭审过程中原告要求变更诉讼请求为：1.请求判决被告按协议的第四款及第九款和第九款中的第3项归还原告门面；2.判决被告违约协议的第九款第5项：支付原告直接经济损失人民币20万元；3.判决被告实行协议的第六款义务：支付原告门面经济损失，从2018年1月15日起至2019年6月15日止，共计人民币158735.8元；4.判决被告违约第九款第4项：少提供原告过渡门面一间，支付原告直接经济损失12000元；5.判决被告承担本案的诉讼费用，另要求水电户口要安装到位。事实和理由：原告诉称，被告因耒阳市蔡子池综合市场改造建设需要，拆迁原告位于该改造项目规划红线范围内的商铺，双方就商铺拆迁、有关安置、过渡补偿的相关事宜于2012年7月21日签订了《耒阳市蔡子池综合市场改造项目商铺拆迁、租用、归还安置补偿协议书》，现已离签订协议书已过去六年多时间，整栋房子早已建成，并于2018年12月14日被告下达了改造建设完工，已具备交付使用，终止该项目商铺经营过渡费的补偿费告知函，门面收入是原告及全家的生活来源，原告故提起诉讼，请求法院判如所请。 被告耒阳万元房地产开发有限公司辩称：1.原告诉请关于门面归还的问题，这个项目是按照政府的规定施工的，对于要求归还门面是事实，愿意归还门面；2.对于损失问题，按照合同规定，是超过了时间，但按照施工情况，未超过时间；3.对于过渡费，应以合同为准，应当从2018年实际时间计算，至于过渡门面，公司承认法院认可的事；4.同意水电落户，门面分配到位水电就会落户；5.因现在在落实阶段，对于要求支付直接经济损失20元，被告不愿意承担；6.门面经济损失158735.8元，应从2018年5月15日以后开始计算，应以合同为准。 原告梁春生围绕其诉讼请求提供了如下证据： 1.来访情况登记表、维权请愿书、本人与被告总经理和项目经理的通话录音U盘，证明原告一直在追讨被告归还门面及门面过渡费。被告耒阳万元房地产开发有限公司质证称，已经兑现了（2017）湘0481民初3005号的判决，后面的过渡费暂未支付是因为被告处于资金周转困难时期； 2.商业门面经营过渡费终止的告知函，证明被告自己出示的改造建设完工，已具备交付使用，且被告下达日期2018年12月14日，而终止日期为拟决定于2018年10月份，门面过渡费终止是非法无效的。被告耒阳万元房地产开发有限公司质证称，门面分配确权工作于2017年已全面竣工，但因各业主意见较大，确权分配工作不能到位，为了推经分配确权工作，公司才下达了过渡费终止书； 3.该案改造建设项目照片9张，证明被告下达的该案改造建设项目完工，具备交付使用事实。被告耒阳万元房地产开发有限公司质证称，根据政府会议及领导小组班子、领导小组主导分配等； 4.湖南省耒阳市人民法院民事判决书（2017）湘0481民初3005号，证明本案是上次合同纠纷的延续，基本案件的事实和理由及依据很明确，且本案改造建设已完工，已具备交付使用条件。被告耒阳万元房地产开发有限公司质证称，依据法律法规； 5.耒阳市蔡子池综合市场改造项目商铺拆迁、租用及归还安置补偿协议书，证明原告依法追究被告协议义务和违约责任。被告耒阳万元房地产开发有限公司质证称，是事实，最后签订的合同是2014年9月22日。 被告告耒阳万元房地产开发有限公司提供的证据如下： 1.中共耒阳市委办公室、耒阳市人民政府办公室，关于成立蔡子池蔬菜市场建设协调领导小组的通知，证明蔡子池市场建设项目有成立领导小组的成员； 2.耒阳市蔡子池蔬菜市场建设协调领导小组[耒蔡建（2013）01号]关于调整蔡子池蔬菜市场建设协调领导小组的通知，证明蔡子池蔬菜市场建设是由领导小组班子协助在管； 3.耒阳市人民政府专题会议纪要第45期，证明领导小组对蔡子池市场建设维持社会稳定问题，并做好方案后开展相关项目建设工作及在建工作； 4.湖南省耒阳市人民法院民事判决书（2017）湘0481民初3005号，证明法院已经进行了判决及商铺拆迁过渡费支付时间和其他； 5.耒阳市蔡子池综合市场改造建设房屋拆迁补偿安置协议书，证明蔡子池一期拆迁的最后一户业主的拆迁协议是2014年9月22日； 6.蔡子池市场农改超项目推进情况专题汇报，证明该项目在推进有关经营管理方案请示上报市政府，推进“农改超”、确定业主商铺确权方案、推进过渡费等。 原告梁春生对被告提供的上述的全部证据质证认为，均与本案无关。 经过双方当事人对上述证据质证，本院对双方当事人提交的证据认定如下：对于原告提交的证据1、5来源合法，符合证据三性要求，本院予以采信；对于原告提交的证据2，本院对其真实性予以采信，告知函是被告单方面行为，违反双方约定，且告知函落款时间为2018年12月14日，迟于终止过渡费补偿时间（2018年10月份），故该告知函对原告不产生效力，同时因原告未提供其他证据予以佐证该工程项目已达到验收交付条件，故本院不予认可原告主张的该工程项目具备交付使用的条件的事实；对于原告提交的证据3，因原告未提供其他证据予以作证其证明目的，本院不予采信；对于原告提交的证据4，本院对其三性予以认可，但因原告未提供其他证据予以佐证该工程项目已达到验收交付条件，故不认可原告证明该工程项目具备交付使用的条件的事实的目的。对于被告提交的证据1、2、3、5，与本案无关联，本院不予采信，对于被告提交的证据6，因为是被告自己汇报情况，不具有证据属性，故本院不予认定，对于被告提交证据4符合证据三性要求，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告耒阳万元房地产开发有限公司因耒阳市蔡子池综合市场改造建设需要，须拆除原告位于该改造项目规划红线范围内的商铺。原、被告双方于2012年7月21日就商铺拆迁、有关安置、过渡补偿的相关事宜签订了《耒阳市蔡子池综合市场改造项目商铺拆迁、租用、归还安置补偿协议书》。协议内容如下：一、被拆迁商铺现状：原告在项目规划范围内原市场蔬菜公司栋第一层商铺三间，其中113、116号为南北通商铺有铝合金卷闸门两条，另一间127号南向有铝合金卷闸门一条、宽2.6米、高3.45米。东向有铝合金卷闸门两条宽2.95米、北面为整体住宅公用楼梯间，每条门都有0.9米宽出檐，原有位置在整栋楼的东南角，北面壹间，总产权建筑面积为64.57平方米、其中套内建筑面积为63平方米、公摊面积为1.57平方米。（土地使用证在耒阳市蔬菜公司暂未分开）。二、原告选择补偿安置方式：产权置换。三、产权置换商铺安置地点在原地根据规划兴建。被告按“拆一还一，以旧换新”进行补偿，不结算结构差价。安置面积和拆迁面积不一致时，原告要求和原面积一样，超出面积原告不负责任何费用，少于原有面积的按每平方米5万元补偿。四、原告商铺不返租，需自主经营，被告交房时应根据原告新安置的商铺面积位置，用红砖独立隔断并安装好金卷闸门交予原告，（不少于4条），费用由被告承担。套内墩柱不算面积，边墩柱计算建筑面积。五、安置商铺新建标准：框架混凝土结构，内、外墙、地面均按设计要求。六、拆迁补偿和奖励：1、被告依照拆迁前当地商铺租金标准支付原告商铺租赁损失费每月3228.5元，24个月共计77484元。起付时间以2012年9月1日算起到2014年8月30日止，二年期满不能交付商铺，按此标准增加20%支付租赁损失费（每月3874.2元）。三年期满还不能交付，在上年基础上增加30%支付租赁损失费（每月5036.46元）。以后每年按此标准逐年递增；2、被告支付原告商铺货物搬迁费6000元；3、原告在规定期内签订本协议并搬迁，被告支付奖励原告129140元；4、被告支付原告附属物，装修补偿费经评估认定共计补偿费31183元，评估依据附后。以上各项补偿共计243807元。七、原告门面原有自来水供水户头一个、三相四线供电户头一个，都在正常使用中，被告应安装到位。八、原告商铺的“房屋所有权证”、“国有土地使用证”原件交被告（被告另行收据）。待市场改造完工确定房号后，被告负担办理新的产权证。超面积和没有老证的由产权人出资办理产权证。九、安置原告的商铺在新建市场整栋以西北角一层，西面临街公路，北面临街。1、门面过渡损失费补偿约定为：以使用面积计算按50元/㎡/月进行补偿；2、商铺使用面积拆迁奖励，每平方米按2000元计算；3、原告原拆迁商铺在壹贰楼之间整栋房造型设有出檐雨棚，周长16.8米，宽0.9米。被告新建门面如有出檐雨棚双方不进行互补，如被告新建门面没有出檐，按原告该有的出檐面积50%补偿门面面积。少一平方赔一平方（按50%赔）；4、原告为自主经营户，租金生效原告暂不予搬迁，被告必须先提供原告不少于小于每间15平方米的过渡门面2间供原告搬迁，什么时候提供什么时候搬迁。期限到新房交付时止。中途不能有任何理由要求原告搬迁或拆掉同时被告不收取费用，被告必须先归还原告门面，水电安装到位后才能收回原告过渡门面5、被告整栋楼房完工应立即归还门面交付给原告并在45个月内办理产权证交于原告，不得以任何理由拖延办理，否则造成的损失由被告承担；6、被告四年内没有交付门面及新产权证给原告或赔偿门面不是协议中的位置，由被告按5万元/平方米收购原告门面，一切税收及费用由被告负责。赔偿协议自签字之日生效（被告赔偿款未到原告账户不生效），未尽事宜，双方共商协议，各项条款不落实视为违约。十、本合同一式三份，原被告双方各执一份，签字后生效，并具有同等法律效力。协议签订后，原告将约定的三间商铺交给被告拆除，被告按合同约定向原告支付了2014年9月1日之前的各项补偿费共计243807元，并向原告提供了过渡门面一间，承诺不收取租金，直到新商铺交付时止。但在2014年9月1日之后，被告先后三次仅向原告支付商铺租赁损失费16142.5元，因被告未按合同约定支付，原告于2017年12月5日向耒阳市人民法院提起诉讼主张自己的权益，后于2018年6月21日经耒阳市人民法院作出（2017）湘0481民初3005号民事判决：被告耒阳万元房地产开发有限公司向原告梁春生赔偿2014年9月1日至2018年5月15日期间商铺租赁损失215185.98元；被告耒阳万元房地产开发有限公司向原告梁春生赔偿门面过渡损失费51000元；驳回原告梁春生的其他诉讼请求。 另查明，该涉案建设工程项目已于2017年10月竣工。 本院认为，本案中，原、被告所签订的《耒阳市蔡子池综合市场改造项目商铺拆迁、租用、归还安置补偿协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据双方签订的协议，双方约定被告整栋楼房完工应立即归还门面交付给原告，对该约定应视为双方约定的交房时间，经查,该工程项目于2017年10月竣工，被告应当于2017年10月向原告交付商铺。在庭审过程中，被告辩称该工程项目于2018年具备交房条件，但因为门面分配落实问题一直未交付门面，根据原、被告双方协议约定，对原告要求被告按协议的第四款及第九款和第九款中的第3项归还原告门面，本院予以支持。因被告不能按时交房已构成违约，原告主张违约按协议的第九款第5项：支付原告直接经济损失人民币20万元。虽双方约定了竣工后应立即归还门面并在45个月内办理产权证，不得以任何理由拖延办理，否则造成的损失由被告承担，但原告对该主张并未提供证据证实因其所造成的损失，故本院不予支持。因该商铺未交付使用，按照协议约定，被告应当向原告支付商铺租赁损失费，原告主张按协议的第六款义务：支付原告门面经济损失，从2018年1月15日起至2019年6月15日止，共计人民币158735.8元，经查，原告要求支付的门面经济损失实为商铺租赁损失费，故被告应从2018年5月16日起支付商铺租赁损失费至2019年6月15日止共计124920.996元〔2018年5月16日至2018年8月30日期间月租赁损失费为7051.044元/月（5036.46+5036.46×40%），共计为24,443.6192元（7051.044×3个月+7051.044÷30×14天）；2018年8月31日至2019年6月15日期间月租赁损失费为10576.566元/月（7051.044+7051.044×50%），共计100477.377元（10576.566×9个月+10576.566÷30天×15天）〕。对原告主张的因少提供原告过渡门面一间，要求被告支付原告直接经济损失12000元，原告应从2018年1月15日计算到2019年6月15日所得的金额。该直接经济损失应为门面过渡损失费，按照协议约定被告应提供2间不少于15平方米的过渡门面给原告，但被告只提供了一间，根据耒阳市人民法院作出的（2017）湘0481民初3005号民事判决，已经计算门面过渡损失费至2018年5月止，故被告应从2018年6月起支付门面过渡费至2019年6月止共计9000元（15㎡×50/月×12月）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告耒阳万元房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告梁春生按原、被告双方于2012年7月21日签订的《耒阳市蔡子池综合市场改造项目商铺拆迁、租用及归还安置补偿协议书》内容交付商铺； 二、被告耒阳万元房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五内向原告梁春生支付2018年5月16日至2019年6月15日止期间的商铺租赁损失费124920.996元； 三、被告耒阳万元房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五内向原告梁春生赔偿2018年6月至2019年6月止期间的门面过渡损失费9000元； 四、驳回原告梁春生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6891元，由原告梁春生负担4401元，被告耒阳万元房地产开发有限公司负担2490元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长 罗 慧 勇 人民陪审员 刘 幸 生 人民陪审员 王 开 生 二〇一九年九月十八日 代理书记员 欧阳江艳 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。