成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初5133号 原告（反诉被告）：张秀玲，女，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：夏海波，四川川蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨巧，四川川蓉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何福兰，女，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：黄成熙，四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘超，四川谨序行律师事务所律师。 原告（反诉被告）张秀玲与被告（反诉原告）何福兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭对本反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）张秀玲及其委托诉讼代理人夏海波，被告（反诉原告）何福兰及其委托诉讼代理人黄成熙、刘超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张秀玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除张秀玲与何福兰于2018年4月2日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》。2、判令何福兰腾退成华区房屋；事实和理由：2018年4月2日，张秀玲与何福兰签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，约定张秀玲将位于成华区房屋出租给何福兰，租期121个月。合同签订后，张秀玲将房屋交付给何福兰。期间何福兰将案涉房屋多次转租，因次承租人未办理暂住证，导致张秀玲被公安机关处罚，因何福兰未及时支付网购商品价款导致张秀玲被物流公司讨债，房屋使用期间何福兰擅自拆除落地窗内侧防护栏，造成安全隐患，房屋漏水未及时处理，造成邻里纠纷。何福兰的种种违约行为导致案涉合同已无履行的基础。且签订合同时，因张秀玲不了解市场行情，导致租金价格远低于市场价，属不公平的租赁关系，张秀玲现无房居住。综上，介于何福兰的违约行为、显示公平的租赁关系以及张秀玲无房居住的实际情况，请求依法判令解除案涉租赁合同及补充协议。 被告何福兰辩称，1.《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》是双方真实意思表示，并未违反法律规定，合同真实有效。2.何福兰已经积极履行合同相关义务，交付了全部租金及押金，并自行对房屋进行了装修，合法取得了房屋使用权，张秀玲无权干涉何福兰的房屋使用行为，何福兰在房屋使用期间，均按合法途径使用房屋，并无任何破坏房屋的行为，张秀玲要求解除租赁合同，于法无据。请求依法驳回。 何福兰向本院提出反诉请求：1.请求判令张秀玲继续履行房屋租赁合同。2.请求判令张秀玲承担违约金15000元；（合同总价5万元，按照法律规定，调整为合同总金额的30%）。3.请求判令张秀玲停止侵权，恢复房屋的供水、供电。4.请求判令张秀玲赔偿何福兰的损失，包括公证费1000元、酒店费1292元、租金12600元。事实和理由：何福兰与张秀玲签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，合同约定张秀玲同意何福兰进行转租，且双方不得提前解除合同。张秀玲以出租价格过低，多次上门对次承租人进行干扰，在何福兰缴清水电费的情况下，以业主身份要求物业部门对房屋进行断水断电，导致次承租人无法正常使用房屋而搬离，导致何福兰损失剩余租期的租金12600元及保全房屋证据的公证费1000元。张秀玲严重的违约行为侵害了何福兰合法房屋使用权。 张秀玲针对何福兰的反诉请求辩称，1.张秀玲在本诉中要求解除合同，是基于何福兰的违约行为，显失公平的租赁关系，及张秀玲无房居住的实际情况。2.要求张秀玲承担违约金15000元无事实及法律依据，且违约金明显过高，违约金相当于3年多的房租；3.何福兰没有证据证明张秀玲有侵权行为，诉请张秀玲赔偿损失无法律依据，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年4月2日，张秀玲与何福兰签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容为：张秀玲将其所有位于成都市成华区房屋出租给何福兰，租期121个月，自2018年4月2日至2028年5月1日。租金5万元，一次性支付；何福兰应于合同签订之日向张秀玲支付押金2000元，租期届满，结算完毕当日无息退还。同日，张秀玲与何福兰签订《房屋租赁补充协议》，约定：张秀玲允许何福兰将案涉房屋转租他人，转租他人后，其他人的违约行为以及一切后果由何福兰负责；张秀玲允许何福兰装修房屋，如因房屋装修产生的裂缝、渗水、爆管及门窗损坏由何福兰承担责任；租赁期未满，双方不得提前解除合同，否则视为违约，违约方应向对方支付违约金10万元。 合同签订当日，何福兰向张秀玲一次性支付租金5万元和押金2000元，张秀玲将案涉房屋移交给何福兰。何福兰收到房屋后，进行了装修、转租。2019年5月11日，何福兰与案外人马晓轲签订《房屋租赁协议》，将案涉房屋转租给马晓轲，租期自2019年5月11日至2020年5月10日，月租金1400元。 2018年10月18日，成都市公安局成华区分局以张秀玲将案涉房屋出租他人后，未按规定向公安机关申报和登记承租人的个人信息，对张秀玲进行了罚款200元的行政处罚。 2019年8月12日，张秀玲以何福兰未许可其前往案涉房屋内查看为由，打电话通知物业管理部门切断了案涉房屋的水电供应，致使房屋断水、断电。 2019年8月18日，何福兰与马晓轲签订《租赁合同终止协议书》，载明因业主对该房屋停水停电，导致房屋无法正常居住使用，经双方协商一致，承租人同意解除租赁合同，并赔偿租户在停水停电（2019.8.12-2019.8.17）期间造成的经济损失1292元，退租户房租及押金4135元，物业费105元。何福兰通过微信转账的方式将上述费用退还了马晓轲。庭审中，何福兰提出因张秀玲采取停水停电行为，致使房屋次承租人马晓轲无法居住，自2019年8月12日至2019年8月18日暂住酒店，产生酒店住宿费1292元。何福兰主张的租金损失12600元为合同不能继续履行的可得利益损失，因张秀玲的违约行为，导致何福兰与马晓轲的合同被解除，造成何福兰2019年8月18日至2020年5月11日共计9个月的租金损失。 本院认为，张秀玲与何福兰签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。张秀玲提出案涉房屋租金过分低于市场价属显失公平，其并未提出相关证据加以证明，其主张本院依法不予支持。 合同依法签订，亦应依法终止。张秀玲提出何福兰存在的违约行为表现为，租赁期间因次承租人未办理暂住证，导致张秀玲被公安机关处罚，因何福兰未及时支付网购商品价款导致张秀玲被物流公司讨债，何福兰装修时擅自拆除落地窗内防护栏，造成安全隐患，房屋漏水未及时处理，造成邻里纠纷。上述事实，除被公安机关罚款200元的行政处罚外，张秀玲对其他主张并未举证加以证明，且即便存在上述违约事实，亦不是合同解除的法定理由，法律规定只有在当事人存在根本性违约行为，导致守约方的合同目的无法实现，守约方才能行使解除权。张秀玲提出租金过低、无自住房等主张均不符合法定和约定解除合同的条件，其主张解除案涉《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，要求何福兰腾退房屋的诉讼请求因事实和法律依据不足，本院依法不予支持。 依照案涉《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》的约定，租赁期未满，双方不得提前解除合同，否则视为违约，违约方应向对方支付违约金10万元。违约金针对合同解除后，违约方应向守约方支付的一定数额的金钱。本案何福兰在反诉中明确要求继续履行合同，故基于合同解除应支付的违约金不适用本案的情形，何福兰要求张秀玲支付违约金不符合合同约定，依法不能成立；何福兰依据与张秀玲的合法租赁关系，占有、使用案涉房屋，张秀玲在未经何福兰同意的情况下，对房屋进行停水停电，其行为应属违约，依法应承担违约责任，张秀玲应对其违约行为所造成的损失承担相应的赔偿责任。因房屋停水停电造成何福兰与次承租人之间的合同被解除，并造成何福兰的租金损失及其次承租人租住酒店的损失，该损失与张秀玲的违约行为具有因果关系，张秀玲应予赔偿。考虑到何福兰继续使用案涉房屋可以再行对外出租，再行出租前房屋可能存在一定的闲置，闲置期间的损失应为何福兰因合同可得到的预期利益。故本院综合考虑将租金损失、酒店住宿费用、公证费等损失酌定3000元。 综上所述，何福兰在履行过程中不存在根本性违约行为，张秀玲请求解除合同的诉讼请求于法无据。本案不存在合同不能继续履行的基础，即便存在违规使用房屋的情形，张秀玲可依据合同的约定向何福兰提出主张。何福兰请求继续履行合同，合同继续履行不存在事实和法律上的障碍，该项请求依法应予支持。何福兰要求张秀玲承担对停电停水，以及赔偿损失的部分反诉请求有一定事实和法律依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张秀玲应继续履行《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，并于本判决发生法律效力之日起十日内恢复对案涉房屋的供水供电； 二、原告（反诉被告）张秀玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）何福兰赔偿损失共计3000元； 驳回原告（反诉被告）张秀玲的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）何福兰其他反诉请求。 如果原告（反诉被告）张秀玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）张秀玲承担。反诉案件受理费552元，由，由原告（反诉被告）张秀玲和被告(反诉原告)何福兰各承担276元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 骥 二〇一九年九月十二日 书记员 唐肃峰