云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6278号上诉人（原审被告）：田隽，男，1962年3月8日出生，汉族，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：刘超，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨云梅，女，1977年9月23日出生，汉族，住昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：孔骏熙，蒋林丽，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人田隽因与被上诉人杨云梅房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初3973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田隽上诉请求：1、撤销一审判决,改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由杨云梅承担。事实和理由：1、按照双方所签订的合同约定，被上诉人应于2014年8月15日之前支付剩余房款，但被上诉人并未按照合同约定支付剩余房款，本案的违约方系被上诉人，并非上诉人，且因被上诉人的违约行为导致双方所签订的合同于2014年8月16日解除，被上诉人已支付的100000元款项应作为违约金冲抵，依法不应返还。2、按照双方所签订的合同约定，被上诉人负有先履行合同的义务，其应当按照合同的约定向上诉人支付剩余房款，其未履行构成违约，故其无权要求上诉人按照合同的约定履行更名及交房义务，亦无权要求上诉人退还100000元。综上，一审判决认定事实错误，导致判决结果错误，请求二审法院在查清案件事实的基础上依法改判支持上诉人的上诉请求。杨云梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨云梅向一审法院起诉请求：1、依法解除杨云梅与田隽签订的《房屋名额转让合同》；2、由田隽返还杨云梅转让费100000元；3、由田隽以100000元为基数按银行同期贷款利率6%计算自2015年10月1日起至实际返还款项之日止的违约金；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：田隽和云南航空房地产开发经营有限公司签订《航空艺术港购房协议》。协议约定：田隽向云南航空房地产开发经营有限公司认购航空艺术港房屋，栋号为B-22号，房号为101.301，户型为J连排，房款总价为1725490元。购房协议签订后，田隽向云南航空房地产开发经营有限公司支付的购房预付款转为购房款，认购房屋具备签订《商品房购销合同》的条件后，田隽应按云南航空房地产开发经营有限公司通知要求，签订《商品房购销合同》并按合同约定缴清房屋尾款。2014年4月1日，双方签订《房屋名额转让合同》。合同约定：田隽将自己位于呈贡新城（航空艺术港）本单位的内部成本房的名额转让给杨云梅，户型为J连排，选购房号为B-22号101.301，房价预付款723200元；田隽在签订正式购房合同前负责把房屋的户主变更成杨云梅户名；签订合同时，杨云梅按约定一次性支付给田隽转让费100000元；若任何一方违约，必须支付给对方100000元违约金及缴纳的购房款；此房如在2015年9月份不能按时交房，田隽无条件把杨云梅所付款项退还给杨云梅；双方签订本合同时杨云梅支付100000元转让费，其余723200元杨云梅于2014年8月15日之前全部支付给田隽，否则视为违约。合同签订当天，杨云梅依约支付了田隽转让费100000元，田隽向杨云梅出具了收条载明“今收到呈贡新城航空艺术港J户型联排B-22号101.301杨云梅交来的转让费人民币100000元”。但杨云梅未按约定向田隽缴纳723200元房款。所购房屋2015年9月份也未按时交房。在房屋具备签订《商品房购销合同》时杨云梅得知田隽已经将所转让房屋转让给他人。2017年9月29日杨云梅曾经向一审法院立案庭递交诉讼材料主张权利但未立案，并于2019年3月18日一审法院将立案材料全部退还杨云梅后，杨云梅遂于2019年3月18日再次递交立案材料主张诉请，经一审法院审查后于2019年4月9日立案受理。一审法院认为：本案双方当事人系转让合同民事法律关系。双方当事人在平等、自愿、合法并不违反法律禁止性规定的前提下所签订的合同为有效合同，应受法律保护。本案双方当事人所争议的焦点问题是：双方所签订的合同是否已经实际解除；杨云梅的诉讼是否超过诉讼时效；杨云梅的诉请是否具有事实及法律依据。就合同的解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案中，因杨云梅一直未按约定将723200元房屋预付款支付给田隽，田隽也未在签订商品房购销合同前将房屋的户主更名为杨云梅，故双方均在合同履行过程中具有违约行为，并且在签订商品房购销合同前田隽已经将房屋转让给他人，致使双方所签订的转让合同的合同目的已经不能实现，故依法确认双方所签订的合同自2015年10月1日起依法解除。就本案的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百四十条关于“诉讼时效因提起民事诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的依照其规定”、第一百九十五条关于“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：…。（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”。的规定，本案中，杨云梅知道自己的权利受到损害的时间应为商品房购销合同签订之时即2018年5月，况且杨云梅已经于2017年9月29日、2019年3月18日向人民法院提交诉讼材料主张自己的权利，故无论依照《中华人民共和国民法通则》还是《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，本案诉讼时效均未超过法定的期间。田隽对本案诉讼时效的辩解意见，依法不予采信。就杨云梅的诉请问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，在双方的合同解除后，根据双方的合同约定此房如在2015年9月份不能按时交房，田隽应无条件把杨云梅所付款项退还给杨云梅，现双方的合同目的不能实现，合同已经解除，杨云梅要求田隽返还已经支付的房屋转让款100000元的诉请，具有事实及法律依据，依法予以支持。杨云梅要求田隽支付的资金占用利息，自合同解除后，田隽本应将收取的款项依约返还给杨云梅，但因合同的解除杨云梅也有违约行为，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对杨云梅所提出的该项诉请，依法不予支持。就田隽辩称所收取的费用作为违约金依约定不再予以返还的意见，因与本案事实相悖，依法不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、依法确认原、被告所签订的《购房名额转让合同》于2015年10月1日起依法解除；二、由被告田隽于本判决生效后五日内退还原告杨云梅房屋转让款100000元；三、驳回原告杨云梅的其他诉讼请求。”案件受理费2715元，由田隽承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。针对一审判决确认的事实，上诉人对一审判决认定的“2017年9月29日原告曾经向一审法院立案庭递交诉讼材料主张权利但未立案，并于2019年3月18日一审法院将立案材料全部退还原告后”的事实有异议，认为被上诉人并未提交证据予以证明。经审查，被上诉人在一审中已经补充提交一审法院的立案材料接收凭证予以证明，故上诉人所提事实异议不能成立，本院不予采信；被上诉人对一审法院认定的案件事实无异议。综上，本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：上诉人是否应当返还被上诉人房屋转让款100000元？本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方所签订的《房屋名额转让合同》是双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应对双方当事人具有约束力。首先，关于违约方的确认。《房屋名额转让合同》约定，上诉人在签订正式商品房购销合同前应负责把案涉房屋的购房人变更为被上诉人，由被上诉人与开发商签订《商品房购销合同》，被上诉人应于2014年8月15日之前将剩余房款723200元支付给上诉人，合同的特别条款还约定了若开发商在2015年9月不能交房，则上诉人应将被上诉人所支付的款项予以退还。根据本院查明的事实，本案双方当事人均未按照前述合同约定履行各自的义务，被上诉人未在指定期限内支付剩余房款，上诉人未提交证据证实案涉房屋于2015年9月具备交房条件，也未在签订商品房购销合同前将购房人变更为被上诉人，且其自认案涉房屋的购房名额已转让给案外人，故本案的双方当事人均存在违约行为，一审判决对此处理并无不当，本院依法予以维持。因本案双方当事人均同意解除《房屋名额转让合同》，故一审法院确认《房屋名额转让合同》于2015年10月1日解除并无不当，本院亦予以维持。其次，关于上诉人是否应向被上诉人返还房屋转让款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”、第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，因本案双方当事人均存在违约行为，但违约行为应当承担的责任应与该违约行为所造成的损失相当，上诉人主张因被上诉人未如期支付剩余款项723200元，故不应退还转让款100000元，但上诉人并未提交证据证实因被上诉人违约行为给其造成的损失；同时，《房屋名额转让合同》中约定若案涉房屋未能在2015年9月份交付给被上诉人，上诉人应当无条件将被上诉人所付款项退还，如前所述，因上诉人未能提交证据证实案涉房屋于2015年9月具备了交房条件，故被上诉人请求上诉人退还100000元符合双方的合同约定，一审判决对此处理并无不当，本院亦予以维持，上诉人的该项上诉主张与前述法律规定及双方的合同约定相悖，本院不予采信。综上所述，田隽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2715元，由上诉人田隽承担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  符圆圆审判员  晏云锋二〇一九年九月十八日法官助理龙俊秀书记员王欣