山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终5548号上诉人（原审被告）：郭建峰，男，1976年8月26日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区。委托诉讼代理人：王伟堂，山东环佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李月华，男，1964年9月6日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：李飞，山东星阔律师事务所律师。上诉人郭建峰因与被上诉人李月华租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初18235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭建峰的委托诉讼代理人王伟堂、被上诉人李月华的委托诉讼代理人李飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭建峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。案涉租赁合同系无效合同，案涉楼房未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院司法解释规定，该租赁合同系无效合同。一审认定合同有效是错误的。2.一审法院裁判错误。案涉租赁合同是基于合作经营的需要，该合同的履行依托于《聘用合作经营协议书》的履行。一审法院割裂二者关系，径自认定我方违约明显违背事实，作出错误裁判。3.一审法院审理程序不当。上诉人已先于本案诉讼于2018年9月29日就双方合作经营期间产生的合作协议纠纷提起了仲裁，临沂仲裁委员会已受理。一审庭审时，被上诉人已明确承认其系临沂兰山华康医院的实际控制人。聘用合作经营协议书的签订主体虽系临沂兰山华康医院，但与本案租赁合同签订主体不可分。本案中被上诉人的诉求应以聘用合作经营协议书一案的裁决为依据。一审法院在仲裁案件未审理终结的情况下作出判决属于程序不当。李月华辩称：一审法院认定事实清楚，程序合法，判决正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1.案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，对方对租赁物的状况均知情，案涉纠纷的产生并非租赁行为的目的不能实现，租赁物是否系违建应由行政机关予以认定。2.上诉人与案外人临沂兰山华康医院签订的聘用合作经营协议书的合同主体并非我方，上诉人与临沂兰山华康医院之间的纠纷，临沂仲裁委员会已经做出生效决定书，认定我方不属于聘用合作经营协议书的合同主体，本案纠纷与该仲裁案件属于两个不同的法律关系，并且仲裁委驳回了上诉人对我方的仲裁请求。李月华向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原、被告于2017年9月3日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判决被告向原告支付2018年10月1日至2018年10月8日的房租39452元及违约金；3.依法判决被告向原告支付2018年10月9日至被告全部搬离房屋之日止的房租及违约金；4.本案诉讼费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月3日，原告李月华作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告郭建峰签订《房屋租赁合同》，约定被告郭建峰承租原告李月华所有的位于临沂市兰山区义堂镇刘家朱里村327国道北的楼房[南楼（负一楼至六楼）、北楼（负一楼至六楼）、餐厅、锅炉房、北楼七楼]，用于经营医院等。其中双方对租赁期限、租金及付款时间的约定如下:南楼（负一楼至六楼）、北楼（负一楼至六楼）、餐厅和锅炉房租赁时间从2017年10月1日至2032年9月30日，租赁期限为15年；北楼七楼租赁时间2020年10月1日至2032年9月30日，租赁期限为12年。第一、二年年租金180万元，自第三年开始，每年租金在上一年的基础上递增9万元，当年租金递增至270万元时停止递增，后续年租金不变，直至本协议到期解除。租金实行按年交纳，均不含税，先交后用。首年租金在本合同实施前一次性交清，其后每年8月31日前为下一年度的租金缴纳日。乙方如不按时缴纳，则由甲方按日加收当期租金1%的滞纳金，当超期15日乙方仍未缴纳的，甲方除有解除合同外，视为乙方自愿放弃其他任何权利。乙方首次交租金时，应先向甲方交纳人民币10万元整，作为场地楼房租赁保证金。当租赁关系终止时，甲方检验房屋状况无损后交接完成1月内全部无息归还乙方。上述《房屋租赁合同》签订后，被告郭建峰已将2018年9月30日前的租赁费交清。合同约定的第二年租金其未向原告交纳。2017年9月3日，案外人临沂兰山华康医院作为聘用方（甲方）与作为受聘方（乙方）的被告郭建峰签订《聘用合作经营协议书》，约定：临沂兰山华康医院聘用郭建峰管理，郭建峰先交纳管理费后经营，聘用合作经营的时间自2017年10月1日至2032年9月30日。同时约定该协议与双方签署的《房屋租赁合同》相辅相成，其中任一合同或协议违约或终止，合同和协议条款共同执行。后双方在该协议履行过程中产生纠纷，郭建峰并已向临沂仲裁委员会提出仲裁申请。一审法院认为，原、被告于2017年9月3日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，对双方当事人具有约束力，合同双方均应按照合同的约定履行各自的义务。临沂兰山华康医院与郭建峰于同日签订的《聘用合作经营协议书》的合同主体并非本案原告李月华，协议书中虽约定该协议与双方签署的《房屋租赁合同》相辅相成，其中任一合同或协议违约或终止，合同和协议条款共同执行，但该约定也并非附有解除条件的约定，并不影响原告提起涉案诉讼。被告已实际使用涉案场地多年，且双方当事人在租赁合同签订时对涉案厂房无规划及建设手续均知情，涉案纠纷的产生，并非被告租赁涉案场地的目的不能实现，涉案场地是否系违章建筑应由行政机关予以认定，故一审法院对被告主张涉案合同系无效合同的主张不予支持。涉案租赁合同约定租金实行先交后用，于每年8月31日前缴纳下一年度租金。当超期15日被告仍未缴纳租金，原告有权解除合同。本案中，被告在按合同约定交纳了第一年度的租金后，对于第二年度的应缴租金未能按时交纳，已超过合同约定的15日期限，被告的该行为违反了租赁合同的约定，属于违约行为，且被告郭建峰在2018年12月28日庭审时亦同意解除租赁合同，故一审法院对原告要求解除涉案租赁合同的主张予以支持。一审法院确定原、被告于2017年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月28日解除。关于原告主张的被告支付自2018年10月1日起至被告全部搬离房屋之日租金的请求，因无法确定被告全部搬离涉案房屋的日期，故在本案中仅对被告自2018年10月1日至一审法确定的合同解除之日（2018年12月28日）期间内的租金作出处理。根据双方合同约定，2018年度租金为每年180万元，经计算，2018年10月1日至2018年12月28日共计89天，租金应为438904元。被告郭建峰应于判决生效后向原告支付2018年10月1日至2018年12月28日的租金为438904元。双方在房屋租赁合同中约定，如乙方不按时缴纳租金，应按日加收当期租金1%的滞纳金。滞纳金在法律上虽不属于民事行为之间的约定，但结合交易习惯，其实际应系对违约金的约定，双方在合同中约定的违约金比例明显过高，一审法院酌情予以调整为按实际所欠租金数额的年6%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决：一、确认原告李月华与被告郭建峰于2017年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月28日解除；二、被告郭建峰于判决生效之日起十日内偿付原告李月华自2018年10月1日至2018年12月28日的房屋租赁费438904元及违约金（以438904元为基数，自2018年10月1日计算至实际付清之日止，按年利率6%计算）；三、被告郭建峰于判决生效之日起十日内向原告李月华返还财产保全申请费5000元；四、驳回原告李月华的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4430元，由被告郭建峰负担。本院二审审理查明的事实与证据和一审相同。本院认为，上诉人郭建峰在上诉状中称案涉租赁楼房未取得建设工程规划许可证故租赁合同应无效，但其与李月华之间的租赁合同纠纷并非由租赁楼房系违章建筑与否而引起，且其未提交相关证据证实自己的主张，另根据最高人民法院相关司法解释规定，即使房屋租赁合同无效，承租人仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，一审法院认定案涉租赁合同有效并判决郭建峰支付租赁费等费用正确，本院予以确认。案涉房屋租赁合同签订主体与聘用合作经营协议的签订主体并不同一，生效的仲裁决定书亦对此作出了认定，二纠纷分属两个不同的法律关系，因聘用合作经营协议而引起的仲裁程序与本案无关，亦不能阻却并影响本案的依法审理和裁判结果。综上所述，上诉人郭建峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4430元，由上诉人郭建峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  姚 军审 判 员  王周华审 判 员  邵 波二〇一九年九月二十三日代书记员  张敬新