吉林省大安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0882民初239号 原告：刘万江，男，1965年10月2日生，汉族，现住吉林省大安市。 委托诉讼代理人:赵君英，吉林赵君英律师事务所律师。 被告：吉林大安农村商业银行股份有限公司，住所地：吉林省大安市育才东路**。 法定代表人：徐茂友，董事长。 委托诉讼代理人：方园，吉林陈井秋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于鸿飞，男，1984年2月2日生，汉族，现住吉林省大安市，系农商银行龙沼支行行长。 被告：肖磊，男，1988年2月9日生，汉族，现住吉林省长春市绿园区。 原告刘万江与被告吉林大安农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商银行”）、肖磊案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。原告刘万江及其委托诉讼代理人赵君英，被告农商银行委托诉讼代理人方园、于鸿飞到庭参加诉讼；被告肖磊在第一次开庭时出庭参加诉讼，而在第二次开庭时经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 刘万江向本院提出诉讼请求：1、撤销大安市人民法院（2018）吉0882民初603号民事裁定，解除对我所有的登记栋号为龙沼-3-17、面积为220平方米的7间房屋的查封；2、判令被告农商银行、肖磊负担诉讼费用。事实与理由：我与肖磊于2018年1月2日签订房屋买卖协议，约定肖磊将其在大安市龙沼镇卫生院东侧、张桂臣房屋西侧、登记栋号为龙沼-3-17、面积为220平方米的7间房屋以价款55万元出售给我。当时此房的所有权登记在林义名下，因为肖磊于2015年5月12日、2016年8月20日分各向我借款30万元、9万元，且肖磊还欠孙义债款17.25万元，所以我以自己的债权抵销、代其还债的方式交付了房屋价款。此房出租给姜红雪，肖磊将房屋所有权证交给了我、向我交付了2018年1至8月的租金，姜红雪向我交付了2018年8月至2019年8月的租金。我与肖磊之间存在真实有效的买卖合同，承租人姜红雪向我交付租金是以默示同意的方式放弃了其优先购买权、承认了我对此房的购买，我对此房已经付清全部价款，并已经实际占有；虽未办理过户登记，但我对此无过错，大安市人民法院对此房的保全，违反了最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定。 农商银行辩称，1、刘万江与肖磊以及刘丹之间不存在房屋买卖关系，其所称的房屋买卖关系是让与担保，根据其自认和最高人民法院对民间借贷案件的司法解释，说明本案的法律关系为民间借贷，刘万江不能作为合同相对方提出案外人执行异议之诉。2、在2018年7月2日法院工作人员对肖磊的调查笔录中，肖磊未认可将房屋卖给刘万江，现使用人姜红雪在法院调查此房时，称此房是其向肖福臣和刘丹租赁的，如果刘万江与肖磊、刘丹之间的买卖关系真实，在签订合同后，刘万江、肖磊、刘丹应及时通知租赁人，并征询其是否放弃优先购买权。3、在刘万江向法院提出异议前，其已经向法院对肖磊提起民间借贷纠纷的诉讼，后来又申请撤诉，并一同撤回已经提出的财产保全申请，如刘万江所称的房屋买卖属实，则其不会申请法院保全自己的房屋。4、此房屋至今未交给刘万江，法院调查肖磊、姜红雪的笔录，均表明刘万江未实际取得房屋，法院在刘万江提出执行异议后召开听证会时，刘万江对其未办理房屋产权过户登记的原因，解释为没有钱，根据最高人民法院的规定，是刘万江未办理房屋产权过户登记，是自身的过错所致。综上，请法院依法驳回刘万江的诉讼请求。 肖磊辩称：我确实将房屋卖给了刘万江。 本院经审理认定事实如下：对各方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认并在案佐证，对有争议的事实，刘万江举出了如下证据：1、借据3份；2、《房屋交易协议》、大房权证大安字第XX**《房屋所有权证》、大国用（2015）字第822200002号《国有土地使用证》；3、《房屋租赁协议》、收据两份；4、本院（2018）吉0882民初603号民事裁定书；5、本院（2018）吉0882民初603号案件卷宗材料，包括：房屋登记档案中的《私有房产分栋卡片》、卖房合同、林义和李艳新共同出具的书面证言；6、手机微信截图复制件三份；7、本院调查笔录复印件两份。 农商银行对以上证据质证称：对3份借据的真实性无异议，但借据中标明肖磊向刘万江借款，用肖磊、刘丹购买林义的房屋作为抵押，表明刘万江与肖磊不存在房屋买卖关系、应按民间借贷进行审查；对房屋交易协议的真实性无异议，但对证明的问题、形成的时间有异议：根据刘万江在起诉状中的自认，其与肖磊的房屋买卖是从民间借贷转化而来的，结合法院在2018年7月2日对肖磊的调查笔录，说明他们在2018年1月2日未发生房屋买卖，该交易协议是刘万江与肖磊恶意串通而进行伪造的；对房屋所有权证、国有土地使用证的真实性无异议，但持有这两份证照不能证明房屋所有权发生了变动、不能证明房屋已经交付给刘万江；对房屋租赁协议的真实性无异议，但2018年3月26日对姜红雪的调查笔录，可证明此房的实际使用人至今仍为姜红雪、此房从未实际交付给刘万江使用、姜红雪在2018年3月26日仍不清楚此房已卖给他人；对两份收据的真实性和证明的问题均有异议：按交易习惯，收据是接受货币一方出具给支付货币一方的，刘万江不可能持有此两份收据的原件，此两份收据中姜红雪的签名是否真实无法确认；对法院（2018）吉0882民初603号民事裁定书的真实性无异议，该裁定认定事实清楚、适用法律正确；对证实林义将房屋卖给肖磊的证据无异议；对手机微信截图的真实性和证明的问题均有异议：既不能证实使用微信的双方是刘万江与律师，也无法证实其内容、形成时间是否有变更，也证实了肖磊于刘万江实际存在的不是买卖关系，而是借贷并有抵押，根据法律规定，名为买卖而实为借贷的，应按民间借贷处理，故刘万江与肖磊的买卖合同无效；对法院的两份调查笔录的真实性无异议，但肖磊在法院调查时说明了其与刘万江之间的真正情况为借贷关系、不是房屋买卖关系，肖磊将房照放在刘万江手中符合现有的借贷规则，大多数自然人均以此方式抵押。法院对姜红雪的调查时间为2018年3月26日，而刘万江提交的收据反映收取租金的时间为2018年1月2日，如果姜红雪知道此房已经卖给刘万江，其在2018年以后是向刘万江租赁房屋，应在回答法院人员询问时对此清楚说明，而姜红雪当时未提及刘万江及其它事项。被告肖磊对以上证据中私有房产分栋卡片、林义与肖磊的房屋买卖合同、林义和李艳新的书面证言、手机微信截图复制件、本院调查笔录未予质证，对原告方的其他证据质证无异议。 农商银行举出了如下证据：1、本院（2018）吉0882民初603号原告农商银行与被告肖福臣、刘亚坤、赵志成、宫敏、周晓明、展秀丽、肖磊、刘丹金融借款合同纠纷一案卷宗的部分材料，包括：（1）调查姜红雪的笔录，与原告方所举相同。（2）本院（2018）吉0882民初603号民事裁定书（3）本院调查肖磊的笔录，于原告方所举相同。2、本院（2018）吉0882民初672号原告刘万江与被告刘丹、肖磊民间借贷纠纷一案卷宗的部分材料，包括：起诉状、财产保全申请书、本院（2018）吉0882民初672号民事裁定书、撤诉申请书和准予撤诉裁定书、撤回财产保全申请书与解除财产保全裁定书；3、听证会记录。 刘万江对农商银行的以上证据质证称：对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。对于（2018）吉0882民初603号、（2018）吉0882民初672号案件卷宗材料，我与肖磊之间虽有借贷关系，但是经过我替肖磊偿还债务，已变相支付了大部分购房款，真实、合法地取得了诉争的房屋；法院调查肖磊的笔录记载肖磊承认其已将房屋产权证照及房屋租金收益交给我，证明我已经实际取得、占有、经营该房；姜红雪在法院调查时的说法客观真实，法院只向姜红雪询问了房屋出租时的情况，姜红雪按其与肖磊肖磊之间的租赁协议回答租赁时间、租金数额、租赁期限，但法院没有询问该房在扣押时的现状，不能概括地认为姜红雪否认了我占有、使用该房屋，不能否认我是房屋所有权人，姜红雪于2018年8月向我支付房屋租金的票据就证实了法院的调查笔录是片面的、简单的，不能作为我是否占有该房的证据，而应以书证为凭。对听证会记录，因听证会调查的只是扣押的表面现象，诉争的房屋登记在林义名下，林义不配合过户，肖磊拒绝提供过户手续，多种因素造成房屋在扣押前未变更到我名下，没有任何法律规定非因买受人原因办理登记过户的时间，我本身无过错；在听证会上，我是针对林义和肖磊之间未办理房屋过户登记，回答为“我差钱”。 庭审中，刘万江称：肖磊欠我的债务、我代其偿还的债务共为56万余元，肖磊将房屋作价55万元抵偿给我，并对剩余的1万余元表示以后偿还，我在买房时未向肖磊支付现金；肖磊欠我39万元、有两个票据，我替肖磊偿还了17.25万元，抽回了肖磊押给他人的房照；17.25万元的借据中写了林义的房子卖给了肖福臣，但买卖协议是林义与肖磊签订的、价款也是肖磊支付的；我已实际占有此房的证据为租金票据、产权证、土地使用证在我手中；我已经在2018年1月2日买下肖磊的房屋，又在2018年4月向法院起诉、说明此房是肖磊向我借款时抵押给我的，请求判令肖磊返还借款，是因为肖磊将抵押的房屋转让给我，我花了17.25万元从孙义手中抽回房照，因法院在2018年3月扣押该房，我怕此房被法院执行、我的权利得不到保护，所以起诉，考虑如果此房被执行，肖磊就应当向我返还全部购房款即借款，当时我为了防止损失、出于自我保护，也申请对此房进行了保全。 根据以上当事人的以上举证、质证和陈述，本院综合分析认为：刘万江称其对本案诉争的房屋已经向肖磊购买并已经实际占有的事实不能认定。其理由为：1、刘万江称其于2018年1月2日以价格55万元买下了此房，价款以其对肖磊的两笔债权计39万元抵偿一部分，其余部分以由其代肖磊偿还欠孙义的借款17.25万元来抵偿。但是39万元与17.25万元相加为56.25万元，比所称的房屋价款多出1.25万元，如此抵偿不合常理；尽管刘万江称肖磊答应此后向其偿还此1.25万元，但无证据证实，且在买卖行为中，买方多负担价款、造成卖方欠买方债务的情况，不符合交易习惯。2、刘万江虽然举出其于2018年1月2日向肖磊收取此房租金1.1万元、于2018年8月15日向姜红雪收取此房租金1.7万元的两份收据原件，来证实自己已经实际占有此房，但是收据应由付款人即肖磊、姜红雪分别持有，由收款人持有收据原件不符合交易习惯。3、刘万江称其于2018年1月2日向肖磊买下此房，但肖磊在2018年7月2日本院向其调查、说明要对此房采取保全措施时，仍称此房是自己所买、租给姜红雪开饭店，未说明此房已经卖给刘万江。4、刘万江称其于2018年1月2日实际占有此房、占有的方式为向承租人姜红雪说明自己已向肖磊买下此房，但是姜红雪在本院于2018年3月26日向其调查时，仍称此房是其向肖磊之父肖福臣、肖磊之妻刘丹租赁的，未说明此房的所有权人已经变更为刘万江。5、刘万江曾于2018年4月8日向本院起诉，仍称：肖磊、刘丹向孙义借款17.25万元、以此房抵押；刘万江与肖磊、刘丹、肖福臣、孙义达成债权转让协议，约定由刘万江偿清肖磊、刘丹、肖福臣欠孙义的债务，并取得孙义对肖磊、刘丹、肖福臣的债权及房屋抵押权，肖磊、刘丹将此房转让给刘万江，而肖磊、刘丹无法交付此房。刘万江当时请求判令肖磊、刘丹向其偿还欠款17.25万元及利息，并申请本院保全此房，后于2018年7月24日撤诉并申请解除对此房的查封。由此可见：其一、刘万江在此起民间借贷纠纷案件中称，到2018年4月8日时肖磊、刘丹尚且无法交付此房，与刘万江在本案中所称的其于2018年1月2日实际占有此房自相矛盾；其二、按刘万江在本案中的说法，其购买此房的价格为55万元，除了以代肖磊向孙义偿还17.25万元债务，还以自己对肖磊的债权39万元抵偿，则其在2018年4月1日对价格55万元的房屋，在担忧被本院执行的情况下，仅仅对17.25万元起诉，而对另39万元未予起诉也不符合常理；其三、按刘万江的说法，其已经于2018年1月2日买得此房并已经实际占有，却在2018年4月8日申请本院对此房进行保全，即申请保全自己的房屋，不符合情理。6、按刘万江所称，肖磊向孙义借款17.25万元，并以此房抵押，且刘万江于2018年1月2日代肖磊向孙义偿清此款并买下此房。但刘万江举出的17.25万元的借据，却标明孙义为“证明人”、标注的时间为“2016年7月22日到2017年5月22日”。则孙义既然是出借人，就不应标明是“证明人”；如果此字据是给刘万江出具的证明材料，又不应标明是“借据”，且标明的时间也应不早于2018年1月2日，而不应标明为2016年7月22日到2017年5月22日。可见，此份借据不应采信。 本院认为，刘万江称其向肖磊买得并以实际占有案涉的房屋的事实不能认定，且即使按其所称，其在向肖磊购买此房时，知道此房所有权登记在林义名下，也存在他人权利的登记障碍；在2018年12月27日的本院听证会上，刘万江在法官询问买此房时为什么没有过户时，回答“因为没有钱。”这两点都属于因买受人自身原因未办理过户登记，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除法院执行的情况。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下： 驳回刘万江的诉讼请求； 案件受理费9,300.00元，由刘万江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判长  孙志峰 审判员  胡广安 审判员  张化磊 二〇一九年九月二十九日 书记员  王婷婷