广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2384号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陆艳，女，1975年9月8日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：蒋仕勇，广西剑化犁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：尹宁，女，1963年9月5日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨明，男，1961年8月8日出生，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴啸虎，广西众维律师事务所律师。 上诉人陆艳因与被上诉人尹宁、杨明租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陆艳及其委托诉讼代理人蒋仕勇，被上诉人尹宁，杨明的共同委托诉讼代理人吴啸虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陆艳上诉请求：一、撤销(2019)桂0304民初241号民事判决第一项、第二项、第三项，依法驳回被上诉人的诉请。二、撤销(2019)桂0304民初241号民事判决第五项，依法支持上诉人的反诉请求。三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人主张的2017年6月至2018年1月的租金已过诉讼时效。依据法律规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。双方约定是按月支付租金，因此租金的诉讼时效为每月单独计算，在2017年6月至2019年1月期间，被上诉人并未向上诉人主张过该期间的租金，因此2017年6月至2018年1月的租金己过诉讼时效。一审判决认为涉案房屋被上诉人之前主张了2017年6月之前的租金，且租金标准双方有争议，因此认定未超过诉讼时效。上诉人认为，一审认定是完全没有事实及法律依据的，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。在之前案件中，仅涉及2017年6月份之前的租金纠纷，双方对每月租金额的分歧与被上诉人主张2017年6月份之后的租金并无竞合或冲突，也不能视为被上诉人主张了2017年6月份的租金，不构成本案诉讼时效的中断、中止或延长。二、在被上诉人2017年5月起诉上诉人后，双方之间的租赁合同已经解除，被上诉人应自行承担责任。在2017年5月被上诉人起诉上诉人后，上诉人在2017年6月4日通过微信，QQ，快递等形式通知对方解除双方的租赁合同，其后又四次通过快递、包裹、挂号信等方式进行了通知及交还了房屋钥匙，己履行了必要的通知及交付义务，期间被上诉人也没有联系上诉人应视为默认。特别是第一次快递，刘薇及尹宁都签收，第二次快递所有被上诉人都签收，其后被上诉人是拒收而不是无法送达，说明被上诉人是知道上诉人寄快递的事实，上诉人都是按照双方合同留的电话及地址投递，向本系列六个案件的被上诉人分别投递5次，因此被上诉人不可能不清楚，其后上诉人也没有再使用被上诉人的房屋，被上诉人怠于来酒店接收房屋其责任由被上诉人自行承担。但是一审判决仅以被上诉人代理人当庭否认收到就直接认定被上诉人未收到及知情。一审判决又刻意曲解上诉人的本意，上诉人确实将酒店经营权于2018年12月份转让给案外人何凤生，但是不涉及本系列六案中的涉案房屋的租赁权，该房屋的租赁合同是何凤生另外和被上诉人协商的，因此被上诉人又与何凤生于2019年1月份签订了新租赁合同，现在上诉人与被上诉人的租赁合同原件都是在上诉人这里，如是继续履行原合同根据约定不需要再签订新合同，况且经了解，新合同的租金比原合同还要高，充分证实了上诉人对涉案房屋没有继续占有、使用的事实。但一审判决却在没有任何依据的情况下直接认定上诉人将包括本案房屋在内的酒店转租给案外人何凤生，从而判决上诉人应承担全部租金责任，显然一审认定事实严重错误，对上诉人显失公平。三、退一步说，依据合同约定上诉人有权解除合同。依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第一款规定“房屋租赁期内，如乙方中途自行退房，在交清所有房租的前提下，押金不予退还，其新增设施设备归甲方所有”因此上诉人是有单方解除权的，其解除合同行为也符合合同约定。四、被上诉人应返还上诉人押金3900元。庭审时被上诉人代理人认可收到押金的事实，上诉人也提交了转账凭证及押金金额的计算方法，如被上诉人不认可，根据举证原则及证据效力原则，应由被上诉人出具相应证据，证实其实际收到押金金额。导致法院无法核实押金实际支付情况责任不在于上诉人而在于被上诉人，应由被上诉人承担相应后果。五、1-10-9、1-10-10号房由于漏水、渗水无法使用，上诉人不应支付租金。其他十楼业主起诉被告的同类案件中，己经认定了由于10楼整体漏水无法使用，上诉人在2015年底都通知了10楼业主房屋漏水事实，并与部分业主协商一致后找了桂林三五防水建筑工程公司进行查看修补，在诉讼阶段法院也去现场进行了勘查。特别是在（2018)桂03民终1092号案庭审时，十楼1-10-1号房业主朱成福（系唐春花丈夫）也承认因漏水问题与杨明来过酒店几次。在2017年5月上诉人第一次起诉时，被上诉人已经主张十楼漏水的事实，因此本案中被上诉人不可能2017年6月份后仍不知道漏水。特别是是否漏水问题法院去现场勘查就一目了然非常容易核实，但是酒店离象山区人民法院就200米，但是不管是被上诉人起诉的上案还是本案，尽管上诉人多次要求，法院都不愿去查看现场情况，对十分容易核实的事实视而不见，导致错误认定。2019年初被上诉人又将10楼三间房屋都租给了何凤生，当时何凤生接收时房屋也是漏水无法使用的，判决上诉人支付一半租金完全是没有依据。由于房屋漏水、渗水，上诉人根本就没法使用房屋，且依据合同上诉人多次要求被上诉人修补被上诉人也无动于衷，就算被上诉人起诉后也一直没有修理，上诉人无义务对该房屋进行修补，上述两间房屋完全无法使用，合同无法履行，其责任完全在于被上诉人。综上，上诉人认为一审判决有误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人尹宁、杨明辩称，一、本案没有超过诉讼时效。上诉人的上诉理由不能成立，我国民法总则关于诉讼时效的规定是三年，2017.7--2019.1.7的租金没有超过诉讼时效；二、上诉人没有合同单方解除权，双方没有协商解除合同，没有出现合同解除事由，因此2019.1.7之前双方的租赁合同没有解除；三、上诉人没有证据证明押金数额，所以上诉人要求退还押金没有证据支持；四、上诉人没有证据证明哪个房间漏水、何时开始漏水，因此上诉人主张涉案房屋漏水不能成立。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人尹宁、杨明向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金84004.7元（此租金由2017年6月16日计算至2019年1月7日）；2.本案诉讼费由被告承担。 上诉人陆艳向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告押金3900元;2.本案反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：尹宁、杨明于2017年5月16日诉至本院，将陆艳列为被告，提出诉讼请求：1.判令被告及其经营者向原告支付租金167961元（暂计至2017年6月15日）；2.本案诉讼费用由被告承担。本院经审理后作出（2017)桂0304民初1269号民事判决书，查明：“象山区林都一六八酒店于2015年5月15日注册成立，经营者为陆艳，类型为个体工商户，经营地点在桂林市象山区，但于2017年7月3日办理注销登记手续；2017年10月19日，陆艳在原经营地点登记注册象山区陆艳林都一六八酒店，类型为个体工商户。涉案房屋即位于桂林市象山区1-10-9号房间（建筑面积45.35平方米）、1-10-10号房间（建筑面积44.86平方米）、1-8-13号房间（建筑面积79.84平方米），均系原告尹宁、杨明向桂林市日远房地产公司购买。2015年1月1日，原告尹宁、杨明与象山区林都一六八酒店签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方（尹宁、杨明）将位于桂林市（建筑面积45.35平方米）、1-10-10号房间（建筑面积44.86平方米）、1-8-13号房间（建筑面积79.84平方米）出租给乙方（一六八酒店）使用，租赁期限为15年(2015年1月1日至2030年1月1日）；租金按原亚都168酒店的方案实施（即以2013年12月20日原亚都168酒店付给的房屋租金为参考，如因当时购房房价偏高的则3-7楼按25元/平方计算，8-10楼按26元/平方计算），押金为一个月的房租，如实时房租与当时市场价不相符合，双方可经友好协商调整递增或递减；每月15日前乙方须将当月房租打入甲方账号，逾期不交甲方有权终止合同。租赁的房屋因乙方装修或使用不当进行维保等所产生的费用由乙方负责，如因房屋本身建筑质量原因引起的屋面渗水、漏水、墙体开裂等问题，乙方向甲方提出申请后，甲方应及时修复，且相关的维修费用由甲方承担（但可冲抵公共维修基金，过程由甲方完成），如甲方不能及时维修造成乙方不能正常营业，因此给乙方的经营造成的损失由甲方赔偿，且乙方有权拒付该期间的房屋租金。”该判决书认定：“原告的1-8-13号房屋认定租金标准为每月2075.84元，1-10-9号房屋认定租金标准为每月1179.1元，1-10-10号房屋认定租金标准为每月1166.36元；对于被告主张1-10-9号、1-10-10号房屋因原告出租的房屋漏水故从2015年11月起停付房租有无依据。综合考虑原、被告双方在合同履行过程中的过错程度、违约责任大小，由被告承担2015年11月至2017年6月期间案涉房屋租金的一半，较为符合本案实际情况，亦符合民事法律关系中的公平原则。”并判决：“一、被告陆艳支付拖欠原告尹宁、杨明2016年5月至2017年6月期间的位于桂林市房屋租金人民币29061.76元；二、被告陆艳支付拖欠原告尹宁、杨明2016年5月至2017年6月期间的位于桂林市房屋租金人民币8164.52元；三、被告陆艳支付拖欠原告尹宁、杨明2016年5月至2017年6月期间的位于桂林市房屋租金人民币8253.7元；四、驳回原告尹宁、杨明的其他诉讼请求。”陆艳对该判决不服，上诉至桂林市中级人民法院，该院于2019年4月15日作出（2019)桂03民终808号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。查明，涉案《房屋租赁合同》同时约定：房屋租赁期内，如乙方（陆艳）中途自行退房，在交清所有的房租的前提下，押金不给予退还，其新增设施设备归甲方所有。陆艳于2015年4月12日向尹宁账户转款1200元、1500元，于2015年4月15日转款800元、500元。陆艳主张转款包括交纳的押金及当月抵扣更换电视机费用后交纳的租金。尹宁、杨明认可其收到押金，但具体金额不确定，认为应由陆艳举证证明，并同意在尚欠的租金中冲抵押金。查明，尹宁与杨明系夫妻关系，双方于2006年7月27日登记结婚。另查明，陆艳自2017年7月1日起未向尹宁、杨明交纳租金。再查明，陆艳提交韵达快递邮寄单、中国邮政挂号信件，拟证明其于2017年6月4日已将合同解除通知及涉案房屋钥匙交付尹宁、杨明。上述邮件无人签收退回，尹宁、杨明亦否认收到上述邮件。2018年12月，陆艳将包括涉案房屋在内的酒店转租给案外人何凤生。尹宁、杨明于2019年1月7日领回涉案房屋钥匙。 一审法院认为，尹宁、杨明系涉案房屋合法的所有权人，依法享有该房屋的占有、使用、收益等相关权利。尹宁、杨明作为出租人与陆艳作为承租人在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。结合尹宁、杨明与陆艳的诉辩主张，一审法院确定本案争议焦点为：一、涉案房屋的租金给付标准;二、陆艳是否应当向尹宁、杨明交纳2017年6月16日至2019年1月7日期间的租金，2017年6月至2018年1月的租金是否已过诉讼时效；三、押金的数额是多少及押金是否应当退还。关于争议焦点一。一审法院认为，（2017)桂0304民初1269号民事判决书已认定1-8-13号房屋租金标准为每月2075.84元，1一10—9号房屋租金标准为每月1179.1元，1一10—10号房屋租金标准为每月1166.36元。该判决书现已生效，故一审法院对该租金标准予以确认，本案租金计算标准应按照1一8—13号每月2075.84元计算，1—10—9号房屋每月1179.1元计算，1—10—10号房屋每月1166.36元计算。关于争议焦点二。一审法院认为，（2017)桂0304民初1269号民事判决书已认定：“针对房屋漏水情况，由被告（陆艳）承担案涉房屋租金的一半。”该判决书现已生效，故一审法院对该责任分担比例予以确认。陆艳虽提交韵达快递邮寄单、中国邮政挂号信件，拟证明其已将合同解除通知及涉案房屋钥匙交付尹宁、杨明，但上述邮件并未经尹宁、杨明签收，且陆艳于2018年12月将包括涉案房屋在内的酒店转租给案外人何凤生。由此可知，陆艳仍实际占有、控制涉案房屋，涉案合同并未解除。2019年1月7日，尹宁、杨明实际收回涉案房屋的钥匙，取得房屋的实际占有、控制权，涉案合同应于2019年1月7日解除，故陆艳应向尹宁、杨明交纳1—8—13号房屋2017年7月1日至2019年1月7日期间的租金37849.48元（2075.84元/月×18个月+2075.84元/月+30天×7天），1—10—9号房屋2017年7月1日至2019年1月7日期间的租金10749.46元[(1179.1元/月×18个月+1179.1元/月+30天×7天）+2]，1—10—10号房屋2017年7月1日至2019年1月7日期间的租金10633.32元[(1166.36元/月×18个月+1166.36元/月+30天×7天）+2]。因（2017)桂0304民初1269号民事判决书对2017年6月15日至2017年6月30日期间的租金已作处理，现尹宁、杨明诉请该期间的租金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。至于陆艳提出2017年6月至2018年1月的租金已过诉讼时效的意见，一审法院认为，双方就涉案房屋租金标准问题一直存有争议，(2019)桂03民终808号案件作为关联案件至尹宁、杨明起诉时尚在审理中。因此，尹宁、杨明于2019年1月16日向一审法院提起诉讼，未超过诉讼时效。故对于陆艳辩称2017年6月至2018年1月的租金已过诉讼时效的意见，一审法院不予采纳。关于争议焦点三。一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》约定：押金为一个月的房租。尹宁、杨明认可收到押金，但对押金金额无法确定。陆艳则主张2015年4月12日转款1200元、1500元，于2015年4月15日转款800元、500元包括交纳的押金及当月抵扣更换电视机费用后交纳的租金。一审法院认为，陆艳提交的证据无法证实其实际交纳的押金金额，且上述转账金额并不一致，与合同约定不符。鉴于陆艳未能提交充分的证据，导致一审法院无法核实押金的实际支付情况，陆艳应对此承担举证不能的不利后果。故陆艳要求尹宁、杨明退还押金3900元的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陆艳应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）尹宁、杨明2017年7月1日至2019年1月7日期间位于桂林市房屋租金的37849.48元;二、被告（反诉原告）陆艳应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）尹宁、杨明2017年7月1日至2019年1月7日期间位于桂林市房屋的租金10749.46元；三、被告（反诉原告）陆艳应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）尹宁、杨明2017年7月1日至2019年1月7日期间位于桂林市房屋的租金10633.32元；四、驳回原告（反诉被告）尹宁、杨明的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陆艳的反诉请求。案件受理费1900元，减半收取计950元（尹宁、杨明已预交），由尹宁、杨明负担280元，陆艳负担670元；案件反诉受理费25元（陆艳已预交），由陆艳负担。 本院二审期间，上诉人陆艳提交了以下新证据：1、微信聊天记录两份，拟证明上诉人陆艳微信告知被上诉方十楼房屋漏水要求其维修，但被上诉方没有进行维修；2、桂林三五防水建筑工程有限公司《证明书》两份，拟证明被上诉方没有参加十楼维修，房屋漏水无法使用；3、照片16张，拟证明被上诉方房屋漏水状况；4、录音光碟及光碟内容文字摘要两份，拟证明被上诉方对漏水情况是明知的；5、《酒店转让协议》，拟证明被上诉方的房屋不在转让协议范围之内。 对上述证据，被上诉人尹宁、杨明质证意见为：对证据1的真实性无法核实，不是新证据，已经超过举证期限。2017年第一次起诉时，其他业主去看过，房屋还是继续作客房使用的；对证据2的真实性无法核实，超过举证期限。证明书证明需要补漏的房屋与被上诉人这几间没有任何关系；证据3的照片不知道拍的地方，不认可关联性；证据4的录音是与朱成富、蒋晓琼的，与本案无关，且已经超过举证期限；证据5无法认定是否是一审庭审后所签，一审上诉人当庭承认将酒店整体转让给了何凤生。 对上诉人陆艳提交的证据，本院认为，证据1-4证实上诉人陆艳与业主沟通房屋漏水情况及房屋存在漏水的客观情况，本院予以采信，作为本案的定案依据；证据5证实酒店转让给何凤生的事实，酒店是整体转让，但不能证明被上诉方的房屋不在转让范围之内。 对一审法院认定的事实，除上诉人陆艳认为一审法院认定其将包括涉案房屋在内的酒店转租给案外人何凤生以及押金具体数额不确定有误外，对其他双方当事人无异议的事实，本院予以确认。对上诉人陆艳提出异议的事实，本院认为，上诉人陆艳二审提交的《酒店转让协议》证实涉案酒店是整体转让给何凤生，其认为转让不包括被上诉方的房屋依据不足，本院不予认可；押金3900元上诉人陆艳一审时已提交《借记卡账户历史明细清单》或转账凭证予以证实，本院予以认可。 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人尹宁、杨明一审诉请的2017年6月至2018年1月的租金是否已超过诉讼时效？二、涉案《房屋租赁合同》何时解除？上诉人陆艳是否具有合同解除权？三、被上诉人尹宁、杨明是否应当返还押金给上诉人陆艳？四、涉案房屋是否存在漏水？一审判决上诉人陆艳按约定的租金标准一半支付2017年7月1日-2019年1月7日的租金是否正确？ 本院认为，关于被上诉人尹宁、杨明的一审诉请是否已超过诉讼时效的问题。被上诉人尹宁、杨明起诉状落款时间为2019年1月10日，一审法院决定受理本案的时间为1月16日。根据《中华人民共和国民法总则》第二百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”和最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。”被上诉人尹宁、杨明2019年1月诉请2017年6月至2018年1月的租金没有超过三年诉讼时效，故上诉人陆艳主张超过诉讼时效期间的理由不能成立，本院不予以支持。 关于涉案《房屋租赁合同》何时解除？上诉人陆艳是否具有合同解除权的问题。涉案《房屋租赁合同》是合法有效的合同，双方当事人应当严格按照合同约定履行。上诉人陆艳在《合同解除通知函》自述因被上诉人尹宁、杨明没有积极履行自己的相关合同义务，不配合甚至阻碍酒店的正常经营，并提出违背双方所签订的《房屋租赁合同》的租金诉求构成根本违约而通知被上诉人尹宁、杨明解除合同，但上诉人陆艳对被上诉人尹宁、杨明的违约行为没有提交任何证据予以证实，上诉人陆艳单方通知解除合同的行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的法律规定，不产生解除合同的法律效力。一审法院以被上诉人尹宁、杨明实际收回涉案房屋钥匙的时间即2019年1月7日，认定为涉案房屋租赁合同的解除时间是正确的，本院予以认可。 关于被上诉人尹宁、杨明是否应当返还押金给上诉人陆艳的问题。双方在涉案《房屋租赁合同》中“违约责任”的第1点明确约定：“房屋租赁期间内，如乙方中途自行退房，在交清所有房租的前提下，押金不给予退还，其新增设施设备归甲方所有。”上诉人陆艳单方解除合同，不再租赁涉案房屋，符合上述合同条款的约定，其所交纳的押金被上诉人尹宁、杨明不应予以退还。 关于涉案房屋是否存在漏水？一审判决上诉人陆艳按约定的租金标准一半支付2017年7月1日-2019年1月7日的租金是否正确的问题。综合全案证据及生效判决认定的事实，涉案房屋确实存在漏水、渗水情况。根据双方在涉案房屋租赁合同中的约定：“因房屋本身建筑质量原因引起的屋面渗水、漏水、墙体开裂等问题，乙方向甲方提出申请后，甲方应及时修复，且相关的维修费用由甲方承担（但可冲抵公共维修基金，过错由甲方完成），如甲方不能及时维修造成乙方不能正常营业，因此给乙方的经营造成的损失由甲方赔偿，且乙方有权拒付该期间的房屋租金。”房屋渗水、漏水要影响酒店正常经营才能免交租金，上诉人陆艳没有提交任何证据证实因房屋漏水、渗水影响涉案酒店正常经营而停业以及具体停业时间，故一审法院考虑到被上诉人尹宁、杨明的过错，判决上诉人陆艳按约定的租金标准一半支付2017年7月1日-2019年1月7日的租金是正确的，本院予以认可。 综上所述，一审判决审理程序合法，适用法律正确，虽然认定上诉人陆艳交纳的押金具体金额不确定属认定事实有瑕疵，但实体处理正确。上诉人陆艳的上诉理由不能成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1925元，由上诉人陆艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 周 霞 审 判 员 阳志辉 二〇一九年九月十六日 法官助理 王国裕 书 记 员 叶菁华