福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0427民初1506号 原告：沙县佳华物业管理有限公司，住所地沙县城西北路**，社会统一信用代码913504276830815907。 法定代表人：张上升，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄书明，福建万天律师事务所律师。 被告：罗邦华，男，1975年3月3日出生，汉族，住沙县。 原告沙县佳华物业管理有限公司（以下简称佳物业公司）与被告罗邦华物业服务合同纠纷一案，本院2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳华物业公司的委托诉讼代理人黄书明到庭参加诉讼，被告罗邦华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳华物业公司向本院提出诉讼请求：1.罗邦华支付佳华物业公司2014年12月30日至2018年12月30日物业管理费5376元，水电费400元、电梯电费分摊费81元，违约金400元，合计6257元；2.本案的诉讼费用由罗邦华承担。事实和理由：罗邦华为沙县尚景桂院1幢1单元101室业主，罗邦华在缴纳至2014年12月30日的物业费后，就以种种借口拒交佳华物业公司物业费，经佳华物业公司多次电话催促、张贴通告、发函，罗邦华仍不予理睬。佳华物业公司认为，作为一个具有企业法人资格的企业，佳华物业公司与罗邦华签订的《前期物业管理服务协议》和佳华物业公司与三明汇众房地产开发有限公司签订的《物业托管合同》是有法律约束力的，何况佳华物业公司在对小区实施管理期间，为小区业主提供了大量细致的服务。罗邦华拒交物业费的行为既损害了佳华物业公司的合法权益，也侵犯了小区其他已交费业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第五项规定，业主有按时交纳物业服务费的义务。《福建省物业管理条例》第四十条第五项也规定，业主应当按照合同约定缴纳物业服务费。为保护物业公司及全体已缴费业主的合法权益，佳华物业公司诉至本院。 佳华物业公司提供下列证据： 1.企业法人营业执照证明，佳华物业公司具有企业法人资格，统一社会信用代码913504276830815907，是具有民事行为能力的组织机构。 2.物业管理资质证书，证明佳华物业公司经三明市房地产管理局核准的从事物业管理业务且具三级资质等级的企业。 3.法定代表人的公民身份证和罗邦华的公民身份证，证明佳华物业公司的法定代表人张上升的基本身份情况及罗邦华基本身份情况。 4.物业托管合同和前期物业管理服务协议，证明佳华物业公司与罗邦华于2012年间签订的《前期物业管理服务协议》和佳华物业公司与三明汇众房地产开发有限公司签订的《物业托管合同》，约定罗邦华同意将沙县翠绿山庄南侧尚景桂院小区的物业服务，由佳华物业公司管理；约定物业管理服务费用每月每平方米1元的事实及证明约定公共水电分摊费每户每年100元，和约定电梯费按每户每月按实际进行分摊费。 5.电梯分摊表，证明罗邦华应当电梯费按分摊费每户每月按实际事实即罗邦华尚欠电梯费按分摊合计费81元。 6.物业公司缴纳物业费通知和上门送达通知的照片，证明佳华物业公司向罗邦华催缴物业费的书面通知，和上门送达催缴物业费通知的照片的事实。 7.催缴物业服务费通知，证明佳华物业公司已经通知尚景桂院1幢2单元101室业主：您经多次催缴尚欠2015年物业服务费1344元，公共水电费100元，电梯电费分摊19元。2016年物业服务费1344元，公共水电费100元，电梯电费25元。2017年物业服务费1344元，公共水电费100元，电梯电费19.2元。2018年物业服务费1344元，公共水电费100元，电梯电费17.8元。合计6257元，（备注道路灯公共水电费和电梯电费分摊100元/年）为使物业更好的开展工作请及时缴纳，如工作繁忙物业服务人员将上门收取。 8.预告登记查询结果，证明罗邦华系沙县翠绿山庄南侧尚景桂院1号楼2单元101室（建筑面积110.85㎡）房屋业主。 罗邦华未到庭，亦未作书面答辩。 本院经审理认定事实如下： 1.佳华物业公司系合法成立的物业管理公司。 2.2012年1月1日佳华物业公司与三明汇众房地产开发有限公司签订的《物业托管合同》，约定三明汇众房地产开发有限公司委托佳华物业公司做好沙县尚景·桂院小区的物业管理服务工作。该合同第七条约定物业服务费用：本物业管理区域内的物业服务收费采取包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积缴纳。特约服务费委托三明汇众房地产开发有限公司代收。具体如下(1)物业服务费：住宅（高层电梯房）1.0元/月㎡；（2）装修押金1500元/户（入住后可以退还）装修垃圾清运费按每平方米2.5元计算，公共水电分摊费100元/户；（3）物业服务费的交纳办法：第一年由三明汇众房地产开发有限公司代收后统一支付给佳华物业公司，第二年的物业服务费由佳华物业公司直接向物业产权人或使用人收取,收取办法按本条规定执行。该合同第十一条条约定委托管理期2012年1月1日至成立业主委员会止。 3.2012年10月14日佳华物业公司与罗邦华签订的《前期物业管理服务协议》，罗邦华系沙县尚景·桂院1幢2-101室（建筑面积110.85㎡）房屋业主，由佳华物业公司管理，约定物业管理服务费用每月每平方米1元、公共水电分摊费每户每年100元、电梯费按每户每月按实际进行分摊费。 4.罗邦华系沙县翠绿山庄南侧尚景桂院1号楼2单元101室（建筑面积110.85㎡）房屋业主。 5.罗邦华共拖欠佳华物业公司尚欠2015年物业服务费(110.85㎡×1×12=1330.2元)1330.2元，公共水电费100元，电梯电费19元。2016年物业服务费1330.2元，公共水电费100元，电梯电费25元。2017年物业服务费1330.2元，公共水电费100元，电梯电费19.2元。2018年物业服务费1330.2元，公共水电费100元，电梯电费17.8元。合计5801.8元。 本院认为，佳华物业公司与罗邦华于2012年间签订的《前期物业管理服务协议》和佳华物业公司与三明汇众房地产开发有限公司签订的《物业托管合同》，未违反法律规定，合法有效。佳华物业公司依协议提供了相应的物业管理服务，罗邦华也实际接受了物业服务，罗邦华依约应缴纳物业管理服务费。关于佳华物业公司要求罗邦华支付2014年12月30日至2018年12月30日尚欠物业服务费5376元的诉讼请求，因合同约定物业管理服务费用每月每平方米1元，罗邦华所有的沙县建筑面积为110.85㎡，故罗邦华依约应缴纳每年的物业管理服务费(110.85㎡×1×12=1330.2元)1330.2元，2014年12月30日至2018年12月30日物业管理费应为1330.2×4=5320.8元，罗邦华应当偿还，超出的部分本院不予支持；关于佳华物业公司要求罗邦华支付2014年12月30日至2018年12月30日尚欠公共水电费400元、电梯电费81元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定予以支持；关于佳华物业公司要求罗邦华支付违约金400元，经查，罗邦华未依约支付物业管理费，构成违约，应承担违约责任，因双方没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，佳华物业公司要求罗邦华支付违约金400元依据不足，但可以参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率逾期罚息利率标准计算。罗邦华经合法传唤未到庭，视为放弃抗辩和举证的权利。 综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一.罗邦华应于本判决生效后十日内支付沙县佳华物业管理有限公司2014年12月30日至2018年12月30日物业管理费5320.8元； 二.罗邦华应于本判决生效后十日内支付沙县佳华物业管理有限公司2014年12月30日至2018年12月30日公共水电费400元； 三.罗邦华应于本判决生效后十日内支付沙县佳华物业管理有限公司2014年12月30日至2018年12月30日电梯电费分摊费81元； 四.罗邦华应支付沙县佳华物业管理有限公司逾期付款违约金，以所欠物业费用为基数从所欠款项之日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至付清物业管理费之日止； 五.驳回沙县佳华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由罗邦华负担。 罗邦华负担的受理费25元，应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判员  姜长生 二〇一九年九月五日 书记员  邓雅君 一、本判决所依据有关法律条文： 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。