河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终17979号上诉人(原审被告)：宋红军，男，1981年8月3日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：陈焕，河南郑韩大有律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘存福，男，1970年12月22日出生，汉族，住河南省新郑市。被上诉人(原审原告)：张文革，男，1967年2月2日出生，汉族，住河南省新郑市。被上诉人(原审原告)：孙晓伟，男，1964年3月4日出生，汉族，住河南省新郑市。被上诉人(原审原告)：梁彦峰，男，1983年10月28日出生，汉族，住河南省新郑市。四被上诉人共同委托诉讼代理人：张飞，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。上诉人宋红军因与被上诉人刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋红军上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费及鉴定费由刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰承担。事实和理由：本案并不是只存在单一的租赁关系，在双方的《合作协议》中已明确约定室内装修装饰归属于刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰入股投资，室内装修装饰并非因租赁关系形成，双方租赁关系中刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰并未产生任何损失，一审法院将两项法律关系进行混淆并混乱适用，缺乏事实及法律依据，故一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法支持宋红军的上诉请求。刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰向一审法院起诉请求：1、请求判令原被告双方解除租赁关系；2、请求判令被告赔偿原告酒店装修损失以及财产损失共计人民币3139760.33元；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月6日，宋红军（甲方）与张文革、刘存福、孙晓伟、梁彦峰（乙方）签订了《合作协议》，主要约定：甲乙双方自愿合作经营开封大酒店中兴路项目；本协议依法组成合伙企业。在合伙期间甲方提供经营场地（郑新路中兴路向西100米路南占地约3000平方米）占股份30%，乙方提供原金城路开封大酒店的可动产、经营团队、装修、管理、品牌及无形资产占股份70%。不得随意分割、变更（乙方详细的股份所有人张文革、刘存福、张晓伟、梁彦峰）。以后经营中的改扩建沿用以上合作方式，股份不发生任何改变。本合伙企业经营期限为5年。起始日期2017年1月1日至2021年12月31日，合作到期按照双方协商延期续约，或转让拍卖（不包含不动产）。合同生效时甲乙双方按照股份比例缴纳10万元地租到甲方账户。如合同终止乙方有权撤走经营场所的可动产（甲方应积极配合）。双方共同经营，合伙人执行合伙事务所产生的收益归全体合伙人。如经营持续24个月内甲方平均月收入不足2万元有权终止本协议（乙方有权撤走可动产，甲方应积极配合，否则承担原价赔偿给乙方）。《合作协议》签订后，张文革、刘存福、孙晓伟、梁彦峰开始筹建酒店。因酒店前面中兴路修路及修路边下水道等原因，致使酒店装修进度减慢，于2018年2月酒店筹建完毕并开始试营业（原告提供新郑市中兴大道道路改造工程107国道——郑新路段竣工验收证书证明工程竣工验收日期为2018年6月12日，之前酒店经营一直受其影响）。在酒店经营过程中双方产生矛盾，经双方协商一致，于2018年10月28日双方形成《中兴酒店新订合同条款意向内容》：一、2018年10月28号以前中兴酒店甲乙双方所签合同和协议（2016年9月6日合作协议）作废；二、新行租房期限自2019年元月1日至2022年12月31日；三、如遇政府拆迁，所迁全部房屋（约3000平方）装修补偿和经营性补偿归承租方（孙晓伟、刘存福、张文革、梁彦峰）所有；四、从2019年元月1日起，每个季度租金伍万肆仟元（54000元）交租赁方，提前一个月交纳下一季度租金。双方撕毁了各自持有的《合作协议》。自2018年12月19日，宋红军多次对酒店进行强行锁门，并张贴房屋招租信息。双方协商未果，故原告诉于一审法院。原告于诉讼中申请对酒店的装修费用进行鉴定，一审法院组织双方当事人协商鉴定机构后，确定由河南华明工程造价咨询有限公司进行鉴定。该鉴定机构出具鉴定意见为：涉案酒店的装修费用为：3139760.33元。汇总表记载：1、新郑市中兴酒店土建、装修、钢结构工程工程总造价为：1407454.56元；新郑市中兴酒店安装工程工程总造价为843147.77元；新郑市中兴酒店设备工程工程造价为372954.31元；新郑市中兴酒店装修包间材料工程造价为167049.35元；新郑市中兴酒店后厨物品工程造价为349154.34元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2018年10月28日原、被告双方形成《中兴酒店新订合同条款意向内容》，就租赁物、租赁期限、租赁费用的数额及交付方式等租赁合同的基本条款作了明确约定，双方的租赁合同关系成立；但被告宋红军所出租的房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，该租赁合同关系应为无效。承租人经出租人同意装修装饰，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原、被告双方原签订有《合作协议》，为合作关系；双方于之后《中兴酒店新订合同条款意向内容》中明确宣布《合作协议》作废，合作关系随之解除；关于合作期间的财产处理并未作出明确约定的情况下双方即就租赁事实进行了约定，按照习惯和一般的生活经验，原告实际是认可了之前的经营盈亏由其承担；被告也不再主张之前的经营利益；而之原告之前的装修投资也实际成为其在租赁中的装修投资，该装修投资应认定为是经作为出租人的被告同意的装修投资，在双方的租赁合同关系无效的情况下，应当依法予以处置。原告所实施之装修、装饰中，新郑市中兴酒店装修包间材料、后厨物品皆为未形成附合的装饰装修物，被告又不同意利用，可由原告予以拆除后搬离；新郑市中兴酒店土建、装修、钢结构工程、安装工程、设备工程为已形成附合的装饰装修物，应按双方对于导致合同无效的过错分担损失。鉴于酒店已有经营，酒店装修损失应考虑已使用的期限、合同约定的期限等予以确定。关于酒店开始经营的期限，原告主张酒店虽是2018年2月试营业，但却受门前道路维修之影响，应自2018年6月道路维修结束起计算，但门前道路维修为经营之风险，并非被告原因导致，仍应以其试营业即2018年2月起计算。被告主张原告实际早已装修完毕，却不开始营业，也未提供相应证据证明，一审法院不予支持。至2018年12月19日被告开始干扰营业，原告实际营业10个月；依据之前双方约定的租赁期限至2022年12月31日，结合以上之因素，酌定未形成附合的装饰装修物折价后现值部分为2160000元。被告宋红军明知自己的房屋未取得建设工程规划许可证而与原告方形成租赁关系，存在过错；而原告方不作审查即同意与被告方形成租赁合同关系，双方均存在过错，综合双方的过错，被告宋红军过错较大，而原告方过错相对较小，原、被告过错比例认定为3比7为宜。按照上述双方认定之过错比例，被告应支付对方损失1512000元。鉴定费55000元，按此比例分担后，原告应承担16500元，被告应承担38500元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条，《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、原、被告于2018年10月28日双方签订《中兴酒店新订合同条款意向内容》及由此形成的租赁关系无效；二、被告宋红军应赔偿原告刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰损失1512000元，于本判决生效之日起十日内支付；三、新郑市中兴酒店装修包间材料、后厨物品（详见附表一、二）归原告刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰所有，于本判决生效之日起三十日内搬离；四、驳回原告刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31918元，鉴定费55000元，由原告刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰承担30010元，由被告宋红军承担56908元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，宋红军虽就涉案酒店的合作经营与刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰签订《合作协议》，但在刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰投入大量资金对涉案酒店进行装饰装修后，又与刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰签订《中兴酒店新订合同条款意向内容》，明确约定《合作协议》作废，并就租赁物、租赁期限及租赁费用等事项进行了约定。因刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰已投入大量资金进行装饰装修，且双方在签订《中兴酒店新订合同条款意向内容》时亦未对此进行约定及处理，故一审法院按照习惯及一般生活经验，将刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰所进行的装饰装修视为其在租赁合同中经宋红军同意的装修投资，并按照租赁合同法律关系对本案进行审理，并无不当。宋红军作为涉案房屋出租人，未取得涉案房屋建设工程规划许可证，亦不能证明涉案房屋经主管部门批准建设，故其与刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰之间的租赁合同关系应当认定无效。一审法院根据双方过错程度及装饰装修物是否形成附合的实际状况，结合鉴定意见及使用期限、合同期限等因素，判决宋红军就已形成附合的装饰装修物向刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰折价赔偿损失1512000元，并由刘存福、张文革、孙晓伟、梁彦峰就未形成附合的装修包间材料、后厨物品自行搬离，符合法律规定及本案的实际情况，本院予以维持。综上所述，宋红军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18408元，由上诉人宋红军负担。本判决为终审判决。审判长  侯军勇审判员  张向军审判员  安 军二〇一九年九月三十日书记员  邱 琳