四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初3781号 原告：眉山市居安房地产经营有限公司。住所地：眉山市东坡区小北街**。 法定代表人：李志明，总经理。 委托诉讼代理人：代勇，男，1984年2月4日出生，汉族，住四川省仁寿县，系原告单位工作人员。 委托诉讼代理人：刘越，四川维是律师事务所律师。 被告：周学文，男，1954年12月23日出生，汉族，住眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：胡志祥，四川岷江律师事务所律师。 原告眉山市居安房地产经营有限公司（以下简称：居安房产公司）与被告周学文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，申请人居安房产公司于2019年8月8日向本院申请财产保全。同日，本院作出（2019）川1402民初3781号民事裁定书：“一、查封、冻结被申请人周学文所有的（共同共有人：刘小平）价值约为40万元的坐落于眉山市东坡区正西街X号X幢X层*号房产（不动产权证号：监证XXXXXXX监证XXXXXXX）和坐落于眉山市东坡区正西街X号X幢1层*号房产（不动产权证号：监证XXXXXXX监证XXXXXXX）；二、查封、冻结申请人眉山市居安房地产经营有限公司所有的坐落于东坡区正西街X号西楼*（栋）X单元X层X号房产（档案保管号：档XXXXXXX）、坐落于东坡区正东街*****（栋）******房产（档案保管号：档XXXXXXX）。”本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居安房产公司的委托诉讼代理人代勇、刘越，被告周学文的委托诉讼代理人胡志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告居安房产公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付租金386408元（大写：叁拾捌万陆仟肆佰零捌元）。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系东坡区正西街X号、X号商铺【眉权房权证字第××号，土地使用权证号：眉市国用（XXXX）第XXXXX号】的合法所有权人。2014年8月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租用案涉商铺，租期为五年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止。该合同第三条约定：第一年度租金为23万元，租赁本着先交租金后使用的原则，租金每年支付一次，第一年租金在签订本合同时交付，以后每年租金在上一年度租金基础上上浮10%。合同签订后，原告如约将案涉商铺交付被告使用。被告如约支付了第一年度租金。但从第二年度开始就未能按时全额支付租金。经原告多次催促，被告仅支付了部分租金。2018年7月，被告收到原告委托律师发出的《关于及时支付房屋租金的律师函》后，与原告协商提前终止双方签订的《房屋租赁合同》。经双方协商，一致同意《房屋租赁合同》于2018年6月30日终止，租金计算至2018年6月30日止。合同终止后被告向原告腾退了案涉商铺。按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，2014年9月1日起至2018年6月30日止，租金共计101.6408万元。被告仅支付了租金63万元（2014年支付23万元；2016年7月12日支付15万元；2017年5月12日支付10万元；2018年7月18日支付15万元），尚欠租金38.6408万元。为维护自身的合法权益，原告根据《合同法》《民事诉讼法》的规定诉至法院，望判如所请。 被告周学文辩称，2014年8月28日双方签订租赁合同，被告按租赁合同先交费后使用的约定，足额交纳23万元。2015年被告到原告单位告知承租门面市场价在11万元左右，行就继续履行合同，不行就终止合同，原告称先做到。2015年因原告门市市场价明显高于市价，要求品迭第二年的租金，2016年才交租金15万元，2017年交了租金10万元，2018年终止合同时交了15万元，解除合同的同时结清了租赁费。被告共计交纳租金63万元，均未收到票据，合同签五年履行四年，实际履行时变更了书面合同，是按照双方实际约定在履行。2014年至2018年期间并没有催收过租金，即使欠房租超过诉讼时效，丧失胜诉权。驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据有，原告营业执照副本及法人身份证明和法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、房产证及土地证和证明、准予变更登记通知书、《房屋租赁合同》、通知及回执单和律师函复印件、增值税发票、报告复印件。本院经审理认定事实如下：眉山市居安房地产经营公司（以下简称：居安房地产公司）系眉山市东坡区正西街X号、X号商铺【眉权房权证字第××号，土地使用权证号：眉市国用（XXXX）第XXXXX号】的合法所有权人。2014年8月28日居安房地产公司（甲方）与被告周学文（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：租赁房屋位于眉山市正西街X号、X号。租赁房屋建筑面积为100.66平方米，用途为商业，结构为砖混。租赁期限为五年，自2014年9月1日至2019年8月31日止。鉴于乙方在竞得租赁房屋承租权以前已承租该房屋，因此从前述租赁期限开始计算之日起视为甲方已按约交付租赁房屋。第一年度租金为￥23万元（大写人民币贰拾叁万元整）。租赁本着先交租金后使用的原则，租金每年支付一次，第一年租金在签订本合同时交付，以后每年租金在上一年租金基础上上浮10%。租赁期间，乙方提前退租的，须提前三个月通知甲方，甲方同意后，租金据实结算。合同签订后，乙方按约支付了第一年度租金23万元，但从第二年度开始就未按时全额支付租金，经居安房地产公司多次催促，被告仅支付了部分租金。2016年11月28日居安房地产公司向周学文发出关于及时支付房屋租金的通知，要求其务必于2016年12月20日前支付第二年度租金10.30万元及第三年度租金27.83万元，共计38.13万元，周学文在签收人处签名。2017年9月19日居安房地产公司向周学文发出关于及时支付房屋租金的通知，要求其务必于2017年10月20日前支付第三年度租金27.83万元，周学文女儿周静在签收人处签名（商铺的实际使用人）。2018年4月23日居安房地产公司向周学文发出关于及时支付房屋租金的通知，要求其务必于2018年5月18日前支付第二年度租金3000元、第三年度租金27.83万元、第四年度租金30.613万元，共计58.743万元，周学文的女儿周静在签收人处签名（商铺的实际使用人）。2018年7月6日，被告妻子刘小平收到居安房地产公司委托四川达宽律师事务所律师刘科发出的《关于及时支付房屋租金的律师函》，要求其务必于2018年7月26日前付清所欠租金58.743万元。后被告与其协商提前终止了双方签订的《房屋租赁合同》，经双方口头协商，一致同意《房屋租赁合同》于2018年6月30日终止，租金计算至2018年6月30日止。合同终止后，被告腾退了案涉商铺。按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，2014年9月1日起至2018年6月30日止，租金共计101.640833万元。被告分别于2014年支付租金23万元，2016年7月12日支付15万元，2017年5月12日支付10万元，2018年7月18日支付15万元，共计支付了租金63万元，尚欠租金38.640833万元。居安房地产公司在收到被告交纳的租金后，均在对应日期开具了增值税普通发票。庭审中，被告提交了一份由其签名，于2016年6月30日给东坡区国资委请求下调门面租金的报告，主要载明：自租下贵方位于正西街X-X两间门面用于服装经营后，销售收入大幅度降低，亏损严重，难以为继。为确保经营者们的利益，也是确保贵方门面租金收入的持续稳定，今特报告贵方，望根据当前的经济形势，和我市众多门面所有者降低租金的现状，请求贵方酌情降低门面租金为盼。拟证明商铺租金过高，被告向居安房地产公司协商租金，双方在实际履行过程中是按照实际协商的来履行的。原告称没有收到过，其与东坡区国资委没有任何关系，其出资人是眉山市资产经营有限公司，该公司唯一股东是眉山市国资委。 另查明，“眉山市居安房地产经营公司”于2019年4月18日变更登记名称为：“眉山市居安房地产经营有限公司”。居安房地产公司的出资人是眉山市资产经营有限公司，股东是眉山市国资委。 本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。本案争议的焦点：1.《房屋租赁合同》在终止前的实际履行期间是否有租金标准的变更，2.原告诉讼是否已超过诉讼时效。关于第一个问题，虽被告称商铺租金过高，但未提供证据证实其与原告就租金的标准进行了协商，并达成一致意见，其提供的证据仅是向东坡区国资委请求下调门面租金，东坡区国资委没有回应，且原告与东坡区国资委没有任何关系。被告交纳的租金只能证明其未足额交纳，不能证明原告是同意被告按其交纳的金额确认租金标准。因此，租金标准未变更。关于第二个问题，《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2014年9月1日至2019年8月31日止，租赁本着先交租金后使用的原则，租金每年支付一次。被告在2016年7月12日支付了2015年9月1日至2016年8月30日的部分租金15万元，其剩余10.3万元租金的诉讼时效期间，按《中华人民共和国民法通则》第136条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”规定，应于2016年9月1日止，但因被告在2016年7月12日给付了部分租金，剩余租金的给付时间发生诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。2016年11月28日居安房地产公司向周学文发出关于及时支付房屋租金的通知，要求其务必于2016年12月20日前支付第二年度租金10.30万元及第三年度租金27.83万元，共计38.13万元，周学文在签收人处签名，诉讼时效期间因原告主张权利而发生诉讼时效中断。2017年10月1日生效的《中华人民共和国民法总则》第188条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”规定的诉讼时效期间为三年。因此，原告起诉没有超过诉讼时效。被告逾期未支付原告租金，属违约行为，应当承担相应民事责任。对原告诉讼请求被告给付剩余租金38.6408万元，依法予以支持。对被告辩称的实际履行时变更了书面合同，是按照双方实际约定在履行，欠房租超过诉讼时效的意见，因其没有证据证实，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 被告周学文在本判决生效之日起三日内支付原告眉山市居安房地产经营有限公司租金38.6408万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7096元，减半收取3548元，保全费2520元，由被告周学文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  彭世春 二〇一九年九月十九日 书记员  吴青青