山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终2660号上诉人（原审被告）：枣庄东湖置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路**，统一社会信用代码：913704005522347538。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：孙晋硕，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐永正，男，2000年10月8日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：张作云，女，1955年9月30日出生，汉族，住枣庄市市中区。上诉人枣庄东湖置业有限公司(以下简称东湖公司)因与被上诉人徐永正、张作云商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东湖公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初803号民事判决，依法改判;2.一、二审诉讼费由徐永正、张作云承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。不是东湖公司未将办理涉案房产权属登记的资料报送产权登记机关备案，而是产权登记机关不予受理东湖公司的备案。原因有二，一是徐永正、张作云未按规定缴纳专项维修资金，按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定，住宅业主没有足额交存首期维修资金的，产权登记部门不予受理产权登记申请。亦即东湖公司不能办理备案登记被徐永正、张作云的未履行先履行义务的行为阻却。二是因为涉案工程是2011年按照原(GB50016-2006)《建筑设计防火规范》设计建造的，工程竣工后，消防部门坚持按照新的(GB50016-2014)《建筑设计防火规范》进行验收，以致涉案工程因不符合新的建筑设计防火规范无法通过消防验收、继而无法通过产权登记机关的备案，也就是说，涉案工程不能进行登记备案，是因为东湖公司不能预见和不可抗拒的原因，对此，应按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除东湖公司的违约责任。二、一审判决适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：“由于出卖人的原因，……出卖人应当承担违约责任”。案涉《商品房买卖合同》第十九条也明确约定为如因出卖人的责任，也就是仅当因为出卖人的原因导致不能备案时，出卖人方才应当承担违约责任，除此之外的任何其它原因，出卖人均不应当承担违约责任。根据东湖公司所提供的证据，可以证明徐永正、张作云不能在合同约定期限内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，是徐永正、张作云及消防标准的变化等原因。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审中，徐永正、张作云未提供任何证据证明其有损失，而按照房屋的属性，主要是用来居住使用的，东湖公司交付的涉案房屋已完全满足房屋的基本功能和属性，有无产权证书不影响房屋的功能和属性，不会造成徐永正、张作云损失。一审判决对东湖公司要求减少违约金的抗辩理由不予采纳，且判决东湖公司支付违约金至权属登记备案材料报送登记备案之日止，有可能导致出卖人“倒贴钱”卖房的荒唐局面，不仅显失公平，也违反了相关的法律规定。综上所述，东湖公司不能办理产权登记备案主要是因为徐永正、张作云未履行交存专项维修资金的先履行义务，其次是国家强制性消防设计标准的变更、消防部门拒绝按原标准对案涉工程进行验收，以致案涉工程不能通过验收备案，并非东湖公司的原因，一审判决认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院依法改判。徐永正、张作云未作答辩。徐永正、张作云向一审法院起诉请求：1.判令东湖公司将办理徐永正、张作云所购房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案；2.判令东湖公司向徐永正、张作云支付逾期办理房屋所有权登记的违约金56404元,逾期违约金计算至东湖公司依约完全履行合同义务时止；3.案件受理费及费用由东湖公司承担。一审法院认定事实：东湖公司投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2016年4月25日，徐永正、张作云（买受人）与东湖公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定徐永正、张作云以518462元价格购买东湖公司开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同…买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，徐永正、张作云向东湖公司实际支付购房款518462元，东湖公司于2016年5月20日将上述房屋交付给徐永正、张作云，但东湖公司至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致徐永正、张作云至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，徐永正、张作云、东湖公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。一、关于东湖公司是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，东湖公司应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但东湖公司至今未履行该备案义务，并致使徐永正、张作云至今未能办理房屋权属登记手续。东湖公司的行为构成违约，应属违约行为。二、关于东湖公司是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，东湖公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。三、关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。东湖公司的违约行为自2016年8月20日起一直延续至今，对自2016年8月20日之后至东湖公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止的违约金，予以支持。徐永正、张作云、东湖公司约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，予以确认。依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，东湖公司应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助徐永正、张作云办理不动产所有权证的义务。综上所述，徐永正、张作云的部分诉求，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内将坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告张作云、徐永正办理房屋产权证书；二、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张作云、徐永正违约金（以518462元为基数，计算时间自2016年8月20日至被告将房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；三、驳回原告张作云、徐永正的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1210元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2019年3月14日一审庭审过程中，东湖公司主张徐永正、张作云未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其不应承担违约责任。2019年9月23日徐永正、张作云缴纳了住宅专项维修资金。本院认为，依据徐永正、张作云与东湖公司签订的《商品房买卖合同》，东湖公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由东湖公司提供的资料报产权登记机关备案。东湖公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。东湖公司要求按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。东湖公司主张徐永正、张作云未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其享有先履行抗辩权，因此，其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，东湖公司有义务通知徐永正、张作云需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在徐永正、张作云知晓上述规定前，东湖公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，徐永正、张作云在一审庭审中收到上述通知后于2019年9月23日缴纳了住宅专项维修资金，故东湖公司在徐永正、张作云缴纳住宅专项维修资金后仍应继续承担逾期办证的违约责任。对一审判决判令从2019年3月14日至2019年9月23日之间的东湖公司应向徐永正、张作云支付的违约金计10006.32元，东湖公司不应再承担此阶段的违约责任，上述违约金可在执行中予以扣减。东湖公司要求降低违约金的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，东湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1210元，由上诉人枣庄东湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  崔兆军审判员  李 帅二〇一九年九月二十四日书记员  马馥君