北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初2859号原告：吴建峰,男，1967年7月13日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。被告：李绪红，女，1979年8月28日出生，汉族，无业，住河北省承德市双桥区。被告：张满国，男，1963年11月5日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。二被告共同委托诉讼代理人：许正豪，北京市鉴杜律师事务所律师。原告吴建峰与被告李绪红、被告张满国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴建峰，被告李绪红、被告张满国的共同委托诉讼代理人许正豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴建峰向本院提出诉讼请求：1.判令李绪红、张满国返还我定金50000元、租金150000元及利息（其中一笔以50000元为基数，自2017年3月29日起至起诉之日止，按年利率6%计算；一笔以100000元为基数，自2017年4月24日起至起诉之日止，按年利率6%计算；一笔以50000元为基数，自2017年8月17日起至至起诉之日止，按年利率6%计算），并向我支付清理垃圾费和装修房屋费共计62000元；2.本案诉讼费由李绪红、张满国承担。事实和理由：2017年3月29日，我与李绪红、张满国签订《厂房租赁合同》，合同约定李绪红、张满国将位于大兴区长子营镇公和庄村西占地8亩、房屋面积4500平米大院租赁给我使用。自2017年5月15日起至2026年5月15日止，租期9年，年租金450000元。我在2017年3月29日支付给张满国账户50000元资金，在2017年4月24日支付给张满国账户100000元租金。因李绪红、张满国房屋一直被镇安监科查处不让使用，李绪红、张满国声称需要找关系送礼，让我在2017年8月17日支付给张满国账户50000元租金。至今我共支付给李绪红、张满国租金合计200000元。我在准备使用涉案房屋时发现，该房屋被政府列为腾退清理项目范围，后我得知，当地政府明令禁止该房屋出租，并已清理走前期该房屋租户。经查，李绪红、张满国在2017年3月29日与我签订合同时本已知涉案房屋不能出租，且前期租赁户刚被安检科清理走，该房屋与前期还存在纠纷，但李绪红、张满国却故意隐瞒事实，采取欺骗手段与我签订租房合同，并在我多次提出如房屋不能正常使用解除合同退回租金情况下，反复找理由拖延。2017年9月初，在镇安检科人员和村治安主任查处下，李绪红、张满国才口头承认该房屋不能出租，同意合同解除退回租金，但后来又反复抵赖，至今多次打电话不接，始终不解决、不退租金。致使我无法使用该房屋，并造成巨大财产损失，其行为严重侵犯了我的合法权益。李绪红、张满国辩称：与吴建峰签订合同的是李绪红，张满国没有签订合同，不是当事人一方，吴建峰起诉张满国没有事实和法律依据。合同签订履行日期是2017年5月15日，据李绪红了解，最后拆迁搬走的时间是2018年1月15日，按照合同约定吴建峰拖欠租金100000元。吴建峰请求退还租金和利息是没有事实和法律依据的，应当予以驳回。吴建峰主张清理垃圾费用、装修款没有事实依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2017年3月29日，李绪红（出租房、甲方）与吴建峰（承租方、乙方）签订了《厂房租赁合同》，合同约定甲方出租给乙方的厂房坐落在北京市大兴区长子营镇公和村西，租赁场地8亩，其中建筑厂房4500平米……厂房租赁自2017年5月15日起，至2026年5月15日止，每叁年递增租金的5%，租赁期9年……甲、乙双方约定，该厂房租金为450000元/年……乙方在承租期间对该厂房需要装修改造时需经甲方同意，装修改造完成后归甲方所有，乙方不得擅自拆除。出租方一侧的开户银行处写有“张满国”，账号为×××。2017年3月29日，吴建峰向×××账号支付50000元；2017年4月24日，吴建峰向×××账号支付100000元；2017年8月17日，吴建峰向×××账号支付50000元。对于双方当事人有异议的事实，吴建峰提交微信截图以证明2017年3月20日到涉案厂房进行装修，2017年4月15日有安全科的人来检查，不让装修，不让人待，4月20日至5月1日贴了告知书、封条，在门上、墙上喷了字，8月底开始打扫，到9月底打扫干净，9月12日、13日准备往里拉货，安全科的人不让弄，9月20日去看的时候涉案厂房已经拆完了，李绪红、张满国辩称看不清封条上的章，章是黑色的，不能说明是政府所贴，告知书没有告知对象，不足以证明是涉案房屋是被政府要求腾退拆迁。李绪红、张满国提交土地承包合同复印件、土地转包合同复印件、2份土地租赁合同复印件以证明土地来源，吴建峰对该组证据真实性存疑，辩称涉案土地性质是养殖地，所以土地不能使用。李绪红、张满国提交鉴证书复印件、土地租赁收款凭证复印件以证明二人承租该土地得到了公和庄村村民委员会的认可，吴建峰辩称涉案土地性质是养殖地，所以土地不能使用。吴建峰提交的《厂房租赁合同》复印件中有“张满国”字样，李绪红、张满国提交的《厂房租赁合同》复印件中没有“张满国”字样，吴建峰称签订合同时张满国在场，给自己的这份张满国签字了，给李绪红、张满国一方的合同张满国没有签字；李绪红、张满国称是以李绪红的名字签订的合同。庭审中，经本院询问，双方认可涉案土地性质为养殖地，吴建峰称没有见过涉案厂房的建设工程规划许可证，李绪红、张满国称不清楚涉案厂房是否有建设工程规划许可证。关于涉案厂房及土地的交接时间，吴建峰称是在2017年4月中旬，记不清具体时间了，李绪红、张满国称是在2017年3月底、4月初。关于涉案厂房的拆除时间，吴建峰称其2017年9月20日到涉案厂房去看时，厂房顶子已经被拆了，李绪红、张满国称拆除时间是2018年1月中旬，吴建峰自述对涉案厂房进行了装修，如果双方未交接，吴建峰是无法入内装修的，且吴建峰提交的截图显示告知书的时间为2017年11月，2017年12月的照片显示建筑物尚在，说明在2017年11月和12月中旬涉案厂房仍然存在，吴建峰认可截图中封条上的日期为2017年11月26日。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，“张满国”仅出现在吴建峰持有的《厂房租赁合同》中，可见张满国系为便利吴建峰支付租金而由双方指定的收款人，故张满国并非合同相对方，故本院认定《厂房租赁合同》的合同双方为李绪红与吴建峰，吴建峰向张满国支付的费用应视为是吴建峰向李绪红支付的费用，故吴建峰要求张满国承担责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。李绪红与吴建峰均未举证证明《厂房租赁合同》所涉厂房取得了建设工程规划许可证，故双方签订的《厂房租赁合同》应属无效合同。对于李绪红向吴建峰交付涉案厂房的时间，《厂房租赁合同》的签订时间为2017年3月29日，但《厂房租赁合同》记载的租赁起始日期为2017年5月15日，鉴于双方均未举证证明厂房交付的具体日期，本院认为认定以2017年5月15日为交付厂房的时间为宜，如果李绪红确实提前交付了涉案厂房，也应当认定为系其向吴建峰提供了免租期。吴建峰主张其并未占有使用涉案厂房，但其自述进行了装修，处理了垃圾，其陈述中存在自相矛盾之处，如果其未进入涉案厂房，是无法进行厂房装修与垃圾清理工作的，故对吴建峰主张其并未占有使用涉案厂房一事，本院不予采信，本院认定吴建峰实际占有使用了涉案厂房。关于涉案厂房的拆除时间，吴建峰称其2017年9月20日到涉案厂房去看时，厂房顶子已经被拆了，李绪红、张满国称拆除时间是2018年1月中旬，在李绪红、张满国提出截图中封条上的日期为2017年11月26日后，吴建峰又认可该时间，故对吴建峰主张涉案厂房在2017年9月20日已经被拆除完毕一事，本院难以采信，故本院认定2017年11月26日时，涉案厂房已经无法正常使用。腾退前，一般会提前告知产权人与租赁方，以留出充足时间方便产权人或者租赁方自行腾退，鉴于双方当事人均无法证明涉案厂房丧失正常使用功能的时间，综合双方陈述、举证情况及腾退时的一般做法，本院认定2017年10月15日时，涉案厂房已经丧失正常使用功能，即吴建峰可以实际占有使用涉案厂房至2017年10月14日。关于吴建峰主张李绪红退还租金（实为占有使用费）一节，应以吴建峰实际占用厂房的时间，参照《厂房租赁合同》约定的租金标准进行计算，即每月租金为37500元。结合吴建峰占有使用涉案厂房的时长（5个月），吴建峰应支付占有使用费187500元，因为吴建峰已经向李绪红支付占有使用费200000元，故李绪红应退还吴建峰12500元。关于吴建峰主张的利息，双方并未约定，故本院不予支持。关于吴建峰主张清理垃圾及装修房屋产生的费用，因为吴建峰没有证据证明，故本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，被告李绪红退还原告吴建峰12500元；二、驳回原告吴建峰的其他诉讼请求。案件受理费2728元，由原告吴建峰负担2605元（已交纳），由被告李绪红负担123元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 海二〇一九年九月六日法官助理  胡文硕书 记 员  苏 舫