河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初8883号原告：赵凡铭，男，汉族，1963年7月5日出生，住河南省兰考县。原告：张美菊，女，汉族，1963年8月7日出生，住河南省兰考县。二原告共同委托诉讼代理人：李豪，河南京港律师事务所律师。被告：刘天增，男，汉族，1954年7月11日出生，住郑州市中原区。被告：赵喜荣，女，汉族，1955年7月17日出生，住郑州市中原区。被告：刘伟，男，汉族，1982年6月17日出生，住郑州市中原区。三被告共同委托诉讼代理人：周静，河南商歌律师事务所律师。原告赵凡铭、张美菊与被告刘天增、赵喜荣、刘伟合伙协议纠纷一案，本院受理后，经审理于2019年6月6日作出（2019）豫0102民初3107号民事判决书，原告不服提起上诉，郑州市中级人民法院经审理于2019年7月26日作出（2019）豫01民终14080号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵凡铭、张美菊的委托诉讼代理人李豪，被告刘伟及三被告共同委托诉讼代理人周静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵凡铭、张美菊向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告按照联建协议的约定给付原告房屋120平方米的权益；2、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2007年，三被告准备自有房屋上加盖第三层房屋，但缺乏资金，于是同原告进行商议，由原告出资建房，双方于2007年10月26日签订《联建协议》，约定：原告出资92000元建第三层房屋，共计230平方米，房屋建成后原告分得其中的120平方米。协议同时约定：上述房屋如果被拆迁，若以房赔房，则原告必须得到并过户原告分要的面积的赔偿比例面积；若拆房赔款，则赔偿金除掉原告投资本金外，双方平分。协议签订后，原告依约履行了投资建房义务。2013年，被告房屋被政府拆迁，三被告不仅不与原告商议拆迁补偿方案，且单方领取了拆迁安置费用，在其获得政府拆迁安置房屋后拒不向原告交付，其行为已经严重违反了协议约定，虽经双方多次协商无果。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告刘天增、赵喜荣、刘伟辩称：《联建协议》事实不否认，但农村宅基地转让需要满足特定条件。原告不符合特定条件，联建协议是为了规避情况，该合同违反法律强制性规定，合同无效；原告加盖的第三层是没有合法审批手续的违章建筑，不应受到法律保护，被答辩人增加的第三层并未因被答辩人的添赋行为让答辩人取得更多利益，原因在于答辩人所签署的拆迁安置协议中，产权调换方式为答辩人的宅基地面积213.47平方米乘以三得出的，不是因为被答辩人加盖第三层面积所得的，且被答辩人加盖第三层时约定的建筑款项单价每平方米400元，共计92000元，高于答辩人同村拆迁安置协议中三层未建部分每平方米是300元的应缴纳费用；5、联建协议签订后，被告已经将第三层交于原告使用，原告在房屋拆迁之前一直在该屋内居住。已经收取了相关利益，所以我方认为原告不存在经济损失。本院经审理认定事实如下：被告刘天增与赵喜荣系夫妻关系，被告刘伟系二人之子，三被告户籍地均为郑州市中原区××路办事处××大街××号附**，且三被告均为郑州市中原区后牛庄村集体经济组织成员。原告赵凡铭、张美菊系夫妻关系，非郑州市中原区后牛庄村集体经济组织成员。2007年10月26日,原告赵凡铭、张美菊(乙方)与被告刘天增、赵喜荣、刘伟(甲方)签订《联建协议》一份,该协议载明:经甲乙双方充分协商，甲方愿让乙方出资在自己的二层楼房上加建第三层（面积贰佰叁拾平方米230㎡），单价每平方米肆佰元（400元/㎡），共计玖万贰仟元（92000元）整。双方达成以下协议：房屋建成后，甲方分要壹佰壹拾平方米（110㎡），乙方分要壹佰贰拾平方米（120㎡）；所建房子如果出现拆迁现象：1.若以房赔房，则乙方必须得到并过户乙方分要的面积（120㎡）的赔偿比例面积；2.若要拆房赔款，赔偿金除掉乙方投资本金外，甲乙双方平分。若每院只赔偿400平方米，多余面积给赔偿金，乙方只索要赔偿金，不要包赔面积，赔偿金在甲方得到后三日内必须交给乙方；乙方违约，需赔偿甲方违约金伍万元（50000元）；如果甲方违约，则赔偿并过户给乙方所赔房子的120平方米。原告赵凡铭、张美菊及被告刘天增、赵喜荣、刘伟均在协议落款处签名。后该协议添加“补充：1、赔偿面积如果在460平米以内，多余面积不作任何赔偿（包括房、款），乙方不索要任何赔偿金及本金”的内容。上述《联建协议》所涉房屋，即位于后牛庄村××号，协议约定的加建三层房屋也于2008年前后建成，且其中120平方米也实际交由原告占有使用。2013年10月份，中原区后牛庄城中村拆迁。2013年10月19日，刘天增以个人名义针对后牛庄村××号宅基地同秦岭路街道后牛庄城中村改造指挥部签订《拆迁补偿安置协议》一份，协议载明：乙方（刘天增）宅基地内房屋位于后牛庄村大街组××号；乙方宅基地面积为231.47平方米，一至三层回迁安置面积为694.41平方米，经双方确认，乙方宅基地内现有有效建筑面积为694.41平方米。乙方宅基地内地下室及四层以上（含四层）建筑，给予一次性拆工补助，标准为地下室及砖混结构房屋416元/平方米、砖木结构338元/平方米，框架结构494元/平方米。该部分地下室及砖混结构房屋面积为21.21平方米，需补助8823.36元人民币；乙方在规定时间内签订协议并完成搬迁的，每平方米再奖励50元拆工费，需奖励1060.5元人民币；乙方的回迁安置总面积为694.41平方米。……该协议还约定了其他事项。根据该协议，被告已取得694.41平方米回迁安置房屋。目前尚未办理产权登记。因被告未按照联建协议约定向原告进行给付房屋，故原告起诉来院。上述事实，有《联建协议》、《拆迁补偿安置协议》、当事人陈述等证据在卷为证。另查明，本案所涉联建房屋所在中原区后牛庄土地性质，郑州市中级人民法院在审理原告黄景云与被告王淑贞、郑月荣房屋买卖合同纠纷一案中于二〇一〇年七月八日作出(2010)郑民三初字第22号民事判决书进行查明和认定以下事实:1958年至1980年前后，经政府批准，后牛庄村村民住宅下的集体土地和周围耕地分批被征，变为城镇国有土地，全村村民都无宅基地，更无宅基地证。该案后经河南省高级人民法院审理作出(2010)豫法民三终字第145号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。还查明，根据后牛庄拆迁指挥部的公告，政府仍按照城中村改造的政策对村民原有宅基地及地上住宅进行安置补偿。还查明,根据大豫网发布的“2019年第一季度河南省18地市商品房销售排行榜”的内容显示第一季度郑州市商品房销售平均价格14127元/平方米。本院认为，本案争议的焦点是原告赵凡铭、张美菊与被告刘天增、赵喜荣、刘伟于2007年10月26日签订的《联建协议》是否合法有效的问题。首先该协议是各方当事人在平等自愿的基础上形成的，双方意思表示真实，不存在欺诈、重大误解等情形，在拆迁安置之前已实际履行了房屋增建和交付使用的内容，且在上述行为履行过程中，各方均没有提出异议，足以说明在协议签订和拆迁安置之前的履行过程中双方均认可并自愿对协议内容予以履行。其次，经查本案所涉的被拆迁房屋所在中原区后牛庄土地性质实际为国有土地，原被告协议的实质为房屋添附形成的收益分配，不属于宅基地、房屋买卖合同性质，被告提出的关于涉案房屋占用的宅基地土地为集体土地、房屋买卖合同无效的抗辩意见，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，原被告之间的《联建协议》合法有效，原被告均应当按照约定的内容予以履行。由于存在联建房屋被有关部门予以拆迁和重新安置的情形，因此，原告因联建分得的房屋权益在拆迁后有权获得补偿。被告辩称的原告没有按照协议足额投资的意见，因无证据证实，且与本案没有关联性，不予采纳。结合刘天增虽然以个人名义与后牛庄城中村改造指挥部签订《拆迁补偿安置协议》的具体内容，本院认为，首先，刘天增的签约行为应为代表行为，即代表本人的家庭户成员，还应代表原告方；其次，协议内容表述为“乙方放弃宅基地使用权和房屋所有权”，实际上该“宅基地使用权”表述不准确，根据查明的情况实际应为“国有土地使用权”，该协议中表述的“乙方宅基地面积231.47平方米”，实际上应为“国有土地使用面积231.47平方米”，同时协议确定回迁安置总面积按照土地使用面积的3倍计算为694.41平方米，进而推定确认使用土地内的有效建筑面积为694.41平方米，因此，本案所涉的房屋的土地使用面积、拆迁房屋以及联合增建部分均在《拆迁补偿安置协议》的范围之内。因拆迁安置后的房产均有三被告领取和占有，在原告要求三被告进行返还时，三被告应根据协议约定的有关内容予以及时、合理地协商解决，但三被告以联建协议系无效为由不予解决，故应承担相应的法律责任。原告的原联建所得的房屋面积120平方米，结合联建协议的分配面积、拆迁安置的范围、拆迁安置协议的实际回迁面积之间的比例，本院认为，在拆迁安置后可获得70平方米房产的补偿。因此三被告应向原告方返还70平方米房产或在不具备给付房屋时折价给付相应房屋价格的货币。房屋价格的计算，因原告于2019年3月提起诉讼，根据发布的郑州市2019年第一季度商品房销售平均价格14127元/平方米，可以该价格作为基准价，考虑到被告领取的系安置房屋，与商品房的品质存在差异，本院酌定在14127元/平方米基础之上下浮20%予以计算单价，计11301.6元，乘以70平方米，共计791112元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告刘天增、赵喜荣、刘伟自本判决生效之日起十日内向原告赵凡铭、张美菊返还基于《拆迁补偿安置协议》的安置房屋其中70平方米房产或者折价给付791112元房款。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11711元，由被告刘天增、赵喜荣、刘伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长 黄 健审判员 张宏宇审判员 李慧娟二〇一九年九月二十三日书记员 张 静