河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0411民初2892号原告：河南中平银基置业有限责任公司。住所地：平顶山市湛河区凌云路南段西侧。统一社会信用代码：91410400063839700T。法定代表人：胡泽军，总经理。委托诉讼代理人：邢娟，女，1991年6月3日出生，汉族，该公司法务部法务主管，住郑州市郑东新区。委托诉讼代理人：廖靓，女，1987年1月22日出生，汉族，该公司员工，住本市卫**。被告：曹凯龙，男，1990年9月11日出生，汉族，无业，住本市新华区。原告河南中平银基置业有限责任公司（简称中平银基公司）与被告曹凯龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中平银基公司的委托诉讼代理人邢娟，被告曹凯龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中平银基公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令解除中平银基公司与曹凯龙之间于2018年6月21日签署的编号为410400201806210021的《商品房买卖合同》，曹凯龙于判决生效后10日内配合中平银基公司办理注销预告登记手续及注销合同备案登记手续；2.依法判令曹凯龙支付违约金41000元；3.诉讼费用由曹凯龙负担。事实和理由：2018年6月21日，曹凯龙与中平银基公司签订了《商品房买卖合同》，约定曹凯龙购买中平银基公司开发的位于平顶山市××王朝××地××楼××单元××商品房××套，房款总额512912元，首付房款102912元（实交52912元），按揭房款410000元曹凯龙应于2018年7月31日前采用按揭贷款的方式付款。现因曹凯龙的原因导致无法获得银行贷款，根据合同补充协议约定，因买受人的原因导致未能获得银行贷款，买受人应改为一次性支付房款。逾期参照合同第八条违约责任处理。中平银基公司依照合同约定多次催告曹凯龙支付剩余房款，但曹凯龙至今仍未支付剩余房款。依据合同第八条，中平银基公司有权解除合同，并要求曹凯龙承担逾期付款的违约责任。故诉至法院。曹凯龙辩称，曹凯龙对中平银基公司的诉请的解除合同没有异议，但是认为违约金过高。但是《商品房买卖合同》是中平银基公司的格式合同，当时曹凯龙没有阅读该合同，该合同并没有保护消费者权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。中平银基公司提交以下证据：1.《商品房买卖合同》1份,拟证明中平银基与曹凯龙签署《商品房买卖合同》，根据合同法第7条约定余款410000元，2018年7月31日前向银行贷款支付。根据合同法第8条，买受人逾期付款的，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人应按应付款的10%向出卖人支付违约金。2.收据3份，拟证明曹凯龙已交房款52912元。3.律师函及快递记录1份，拟证明中平银基已向曹凯龙催要，曹凯龙至今未偿还，中平银基有权解除合同。曹凯龙发表如下意见：证1、证2、证3无异议。曹凯龙未向法院提交证据。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月21日，中平银基公司为出卖人，曹凯龙为买受人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：410400201806210021）。合同约定：曹凯龙购买中平银基公司开发的位于湛河区××段西侧地块的银基王朝C地块二期4号楼幢1单元33层3302号；预测建筑面积共81.26平方米，套内建筑面积60.66平方米，分摊共有建筑面积20.60平方米；该商品房单价为每平方米6311.99元，总价款为512912元；付款方式为：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金102912元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应于2018年6月15日前支付首期房价款人民币102912元，占全部房价款的20.06%。余款410000元于2018年7月31日前向银行（贷款机构）申请贷款支付；逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……。合同签订后，曹凯龙共缴纳首付款52912元。下余房款因贷款未通过银行审批，引起本案诉争。曹凯龙当庭陈述，曾去多家银行均未通过审批终因个人征信问题无法办理按揭贷款。本院认为，商品房预售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案中，中平银基公司将已经取得房屋预售许可证的房屋出卖给曹凯龙，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，双方之间形成合法的商品房预售合同关系，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中平银基公司请求解除双方签订《商品房买卖合同（预售）》，曹凯龙无异议，故中平银基置业公司要求解除其与曹凯龙签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求曹凯龙协助办理注销预告登记手续及合同备案登记手续的请求，本院应予支持。中平银基公司应返还曹凯龙已支付房款52912元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定曹凯龙应于2018年7月31日前办理按揭贷款，但曹凯龙仅支付了购房款52912元，下欠的购房款逾期超过90日未办理，按照合同约定曹凯龙应支付累计应付款的10%违约金。曹凯龙认为合同约定违约金过高，且中平银基公司也未向本院提供其损失的相关证据，本院酌定违约金为应付款的3%（3%×410000元=12300）为宜。因中平银基公司应返还曹凯龙房款52912元，故中平银基公司应支付曹凯龙购房款40612元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除河南中平银基置业有限责任公司与曹凯龙签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：410400201806210021）。二、曹凯龙于本判决生效之日起十日内协助河南中平银基置业有限责任公司注销位于平顶山市湛河区凌云路银基王朝C地块二期4号楼1单元33层3302号房屋的预告登记手续及商品房买卖合同（预售）备案登记手续。三、河南中平银基置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向曹凯龙支付购房款40612元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取462.5元，由曹凯龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  王伴伴二〇一九年九月二十六日书记员  徐甜甜附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。