武川县人民法院民事判决书（2019）内0125民初778号原告：岳永厚，男，农民，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。被告：内蒙古天旗房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县盛乐经济园区成长大道路北昭君世家东侧。法定代表人：付海林，公司执行董事。委托诉讼代理人：王立军，公司副董事长。原告岳永厚与被告内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳永厚到庭参加了诉讼，被告天旗公司及其委托代理人王立军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。原告岳永厚向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付延期交房违约金22665元；2．请求判令被告返还装修保证金、水电表费、有线电视费、对讲门铃费等合计3175元；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2013年3月11日签订了《商品房认购协议》，合同约定原告购买被告位于可可花园B区的房屋一套，房屋总价款为169570元。被告应于2013年10月31日交付房屋。原告已于2013年3月11日一次性依约交付了房款，但被告迟迟不交房屋给原告，且还收取其他费用。经原告数次与被告交涉，直到2014年12月8日才将没有正式交工的房屋交付原告。根据《商品房认购协议》的约定，被告应当承担延期交房违约金。违约金计算的法律依据为：房屋总价款169570元，逾期时间为13月14天，违约金共计22665元，计算方试：169570元×1%×13个月零14天。天旗公司违法向原告收取装修保证金1500元、水电表费875元、有线电视入网费300元、对讲门铃费500元，应依法予以返还。现原告诉至法院，请求判如所请。被告天旗公司未到庭，也未提交书面答辩意见。原告岳永厚围绕诉讼请求依法向法庭提交证据如下：证据（一）商品房认购协议、购房收据各一份，证明2013年3月11日，原告向被告购买位于××区房屋，约定交房时间是2013年10月31日，同时，交付被告房款169570元。证据（二）可可花园B区住宅入住收费明细表一张、收据三张，证明实际交房时间是2014年12月8日，同时证明被告在交房当天向原告收取了有限电视入网费、装修保证金、水电表费、对讲门铃费的事实。被告天旗公司未向法庭出示证据。本院认证意见，因原告出示的《商品房认购协议》和购置房屋的付款收据客观真实，能够证明原告向天旗公司购买房屋的事实，本院予以采信；又因可可花园B区住宅入住收费明细表和收据内容真实，有原告的签字和手印，并加盖有天旗公司财务专用章，能够证明开发商在交付房屋的同时向原告收取了有线电视入网费、装修保证金、水表电表费、对讲门铃费的事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月11日，原告岳永厚（乙方）与被告天旗公司（甲方）签订《商品房认购协议》，约定岳永厚购买天旗公司位于××县房屋一套，双方约定房屋单价1812元/平方米，总房款为169570元，双方还约定乙方认购的商品房甲方于2013年10月31日前交付乙方使用，甲方不能按时交付乙方使用，每月向乙方另外承担1%的利息。原告于当日交付被告购房款169570元，被告为原告出具了一份收据。另查明，2014年12月8日，被告天旗公司在交房当日，向原告岳永厚收取有线电视入网费300元，装修保证金1500元，水表，电表875元，对讲门铃500元。现岳永厚认为天旗公司交房时间违约，应当向其支付违约金，并且认为被告作为开发商不能向其收取有线电视入网费、水表电表费、对讲门铃费，应当退还相关费用。为此，原告岳永厚诉至法院。本院认为，首先，岳永厚与天旗公司签订的《商品房认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且天旗公司在2013年3月11日已按约定收受全部购房款，该协议应当认定为有效商品房买卖合同，且该份合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。现天旗公司在合同约定的交付时间内未履行房屋交付义务，直至2014年12月8日才履行交付房屋义务，属逾期交付，共逾期13个月零8天，构成违约，依法应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房认购协议》中第三条约定房屋交付时间及双方的违约责任，甲方（天旗公司）不能按时交付乙方（岳永厚）使用，每月向乙方另外承担1%的利息。据此，天旗公司延期交付应按照该条约定承担违约金。现原告主张被告天旗公司承担13个月14天的违约金22665元的诉讼请求，因计算有误，故本院仅对原告提出的支付违约金22496元的主张予以支持。其次，《商品房认购协议》中未明确约定购房人支付装修保证金、水表电表费、对讲门铃费、有线电视入网费的义务应当先于或与天旗公司的交付义务同时履行的，天旗公司无权收取上述费用，也无权未经购房人同意单方强制制订交付条件和流程，该单方强制制订的交付条件和流程违反了意思自治的契约自由原则，也违反了诚实信用原则。因此，天旗公司收取上述费用缺乏合同依据。再次，《国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行关于印发商品住宅价格管理暂行办法的通知》第五条规定：商品住宅价格由下列项目构成：（一）成本：1.征地费及拆迁安置补偿费；2.勘察设计及前期工程费；3.住宅建筑、安装工程费；4.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费；5.管理费；6.贷款利息；（二）利润；（三）税金；（四）地段差价。按上述规定，房屋附属设施如楼宇门、入户防盗门、对讲系统、监控设施、电梯等其他附属设施属于住宅小区的基础设施，应包含在商品房开发成本中，房地产开发公司不得收取以上费用。又因住宅小区规划范围内的供水、供电、供气、供热、有线（数字）电视、电信的安装工程等统一由房地产开发企业组织建设，这部分费用属于非营利性配套公共建筑的建设费，也应包含在商品房开发成本中，房地产开发企业不得收取水表费、电表费、燃气安装费、有线电视初装费、通信设施费等其他相关费用。由此，房地产开发企业不得在商品房销售价格之外收取额外费用或委托物业企业在交房时收取与工程建设相关的价外费用。本案中，天旗公司向原告收取的水表电表费、对讲门铃费、有线电视入网费应包含在商品住宅价格中，不应另外收取，故天旗公司收取上述费用违法。最后，装修保证金本是物业服务合同中涉及的费用，本应由业主与物业服务企业协商确定收费的具体内容，由物业服务企业决定是否退还装修保证金，不能把物业服务合同的内容作为商品房买卖法律关系中出卖人交付房屋的条件，这种行为违反合同自愿原则。本案中，天旗公司交付房屋时，却把装修保证金作为了交付条件，天旗公司代替物业公司收取该费用超越合同约定，缺乏合同依据。根据《中华人民共和国物业管理条例》第五十三条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”该规定说明物业服务企业只有告知义务，而没有收取装修保证金的权利，即不允许收取。本案中，天旗公司代替物业服务企业收取装修保证金并不予退还实属违法。综上所述，对原告岳永厚提出的诉讼请求，本院予以支持。被告天旗公司未参加诉讼，也未提交书面答辩意见和证据，应当依法承担举证不能的不利法律后果。被告天旗公司应支付原告岳永厚延期交房违约金22496元，同时退还原告岳永厚装修保证金1500元、水表电表费875元、对讲门铃费500元、有线电视入网费300元，四项费用合计3175元。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国物业管理条例》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告内蒙古天旗房地产开发有限公司支付原告岳永厚延期交房违约金22496元，款于本判决生效后二十日内付清；二、被告内蒙古天旗房地产开发有限公司退还原告岳永厚装修保证金1500元、水表电表费875元、对讲门铃费500元、有线电视入网费300元，四项费用合计3175元，款于本判决生效后二十日内付清；三、驳回原告岳永厚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费223元,由内蒙古天旗房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 倪丽丽 二〇一九年九月十九日书记员 陈 静附：相关法律法规司法解释《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国物业管理条例》第五十三条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。