黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民初103号原告（执行案外人）：胡宝环，女，1962年9月7日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市红岗区。委托诉讼代理人：宋何伟，黑龙江灵泉律师事务所律师。被告（申请执行人）：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区萨环东路**九龙达小区**车库。法定代表人：胡勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文佰，黑龙江中庆律师事务所律师。第三人（被执行人）：大庆市金地房地产开发有限公司，住所，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公室div>法定代表人：马硕，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明，女，1985年6月12日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省大庆市龙凤区。原告胡宝环与被告大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高公司）、第三人大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋何伟、被告委托诉讼代理人刘文佰、第三人委托诉讼代理人王明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡宝环向本院提出诉讼请求：1.请求确认大庆市红岗区红岗新城19-2-102室房屋归原告所有，并停止对该房产的执行；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年12月，原告得知自己购买的案涉房屋被法院查封，遂向法院申请执行异议，法院驳回原告的申请。1、原告是消费者，法院不应对消费者作狭义的理解。因金地公司欠付南通一建集团有限公司（以下简称南通一建公司）工程款，金地公司将案涉房屋抵偿给南通一建公司，并在金地公司处办理了更名手续。又因南通一建公司欠付刘少伍工程款，其将案涉房屋抵偿给刘少伍。又因刘少伍欠原告款项无力偿还，加之原告考虑需要房屋居住，所以刘少伍又将房屋抵偿给了原告。至此，原告以抵账形式完成了案涉房屋的全部付款义务。原告购买了案涉房屋，成为消费者。2、双方虽未签订书面买卖合同，但在人民法院查封前，金地公司与南通一建公司之间、南通一建公司与刘少伍之间、刘少伍与原告之间存在真实的房屋买卖合同关系。3、案涉房屋之所以未能办理产权登记手续，是因为金地公司欠付税款导致无法办理网签备案手续，过错在金地公司，与原告无关。综上，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，法院应保护原告的权益。国高公司辩称，一、关于案涉房屋的开发主体。案涉房屋的开发主体为被执行人金地公司。案涉房产自开发后一直未办理房屋产权过户登记及物权期待权登记,案涉房屋所有权一直未发生转移。1、原告所主张权利的案涉房屋为金地公司开发所有,并非案外人刘少伍、南通一建公司所有的房产,产权一直归金地公司所有。原告对于他们一无所知,与本案争议的房产没有任何关联性。2、大庆中院在查封案涉房屋是在调査清楚房屋所有权仍归金地公司所有及被告提供足额担保的情况下进行的依法查封。经法院调查,査封的是金地公司名下的房产,而非案外人或者原告的房产,故该查封行为合法有效。二、案外人及原告对案涉房屋不具有物权所有权。根据《物权法》第九条、第十四条及相关法律规定,房屋所有权转移必须以产权过户登记为必要的法定要件。案涉房屋没有办理所有权的过户登记。案外人及原告如欲使案涉房屋所有权发生转移,仍要依法履行过户登记手续。案外人及原告在对案涉房屋未履行并完成产权过户登记手续之前,对该案涉房屋不具有合法的物权所有权。三、案外人及原告对案涉房屋未依据《物权法》第二十条之规定,履行物权期待权的预告登记,同样不具有法律所保护的物权期待权。《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称《规定》)第28条、29条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。其中,第29条是专属于商品房买卖合同纠纷物权期待权案件法律适用的专属条款。本案应该依法适用该条规定内容来审核、评判原告的诉求是否合理合法。本案按照原告的诉状陈述内容,无论“置换”,还是“抵款”均为“以房抵债”，并非正常的商品房买卖,案外人及原告不属于《消费者权益保护法》第二条所规定的消费者主体资格，案外人对案涉房屋不具有所有权,无权处分案涉房屋。依据《物权法》第二十条,案外人及被告针对案涉房屋没有在政府房产过户主管部门办理网签等相关登记的前提下,亦无法取得法律所保护的物权期待权。就原告在购房时对案涉房屋的了解,仅限于房屋清单及案涉房源转出审批单等证据看,其未了解清楚所购房的所有权主体,其自身存在明显过错。在能办理物权期待权预告登记的情况下，未申请并进行预告登记,过错明显。故案外人、原告的情形均不符合《规定》第29条对商品房一般买受人及消费者物权期特权的保护,其诉求不应得到支持。四、贵院(2019)黑06执异31号《执行裁定书》,认定事实清楚,适用法律正确,应该予以维持。本案争议的焦点为:原告的异议能否排除执行。贵院在执行异议程序中已经明确查明并认定，案外人及原告均不符合《消费者权益保护法》第二条之规定,并非正常房屋买卖关系中的消费者。被告在执行异议程序中向贵院提交的房款收据证实收款方式为“抵款”,且原告在异议申请中亦主张案涉房产系通过置换方式取得,而该“抵款”及“置换”均非《消费者权益保护法》所规定的消费者“商品房买卖”之意。根据本案上述事实,贵院已经认定,原告的异议既不符合《最高院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条,也不符合第29条规定,并依据该两条规定依法驳回原告的异议诉求。故该裁定认定事实清楚,适用法律正确,应该予以维持。五、原告没有充分的事实和合法有效证据支持其异议主张。此前类似执行异议案件已经查明,原告与刘少伍、刘少伍与南通一建公司、南通一建公司与金地公司均系以房抵偿工程款的关系，并非《消费者权益保护法》所保护的消费者。关于原告证据、具体的意见和观点,待原告举证、质证时并发表意见。综上事实和理由,请求法院查明事实,依法驳回原告的全部诉讼请求。金地公司辩称，同意原告的诉讼请求。原告胡宝环提交如下证据：证据一、置换房源转出审批单、收据、协议各一份，证明因金地公司欠付南通一建公司工程款，2014年3月16日金地公司将案涉房屋抵偿给南通一建公司，房屋售价为460，998元。又因南通一建公司欠案外人刘少伍款项无钱给付，南通一建公司于2014年3月18日又以同样价格将案涉房屋置换给刘少伍。因刘少伍施工时向原告借款50万元无力偿还，2014年4月10日，原告与刘少伍签订协议，刘少伍将案涉房屋以50万元价格抵顶给原告，故案涉房屋现实际所有人为原告。被告质证称，2014年3月16日收据只能证实南通一建公司与金地公司的以房抵债关系，不能证明存在规定第二十八条、第二十九条规定的情形。置换房源转出协议证明甲乙双方以案涉房屋为标的的以房抵债协议，因案外人刘少伍对案涉房屋没有物权所有权，无权处分案涉房屋，故该协议属于无效协议。第三人质证称，对证据无异议。本院将综合全案对证据进行采信。证据二、入住通知书、“红岗新城”进户手续流程会签单、交房承诺书各一份，证明因刘少伍将案涉房屋抵偿给原告时双方未办理更名手续，故2015年6月15日刘少伍替原告办理了接房手续，案涉房屋由原告占有使用至今。被告质证称，对证据中入住通知书的真实性及证明的问题均异议。该入住通知书没有通知主体及通知对象，同时通知的主体及内容中提到的智联物业与原告有利害关系，金地公司是被执行人。入住通知书中虽然记载通知的时间是2015年6月15日，但通知记载的时间并不等于实际入住的时间，原告没有证据证明该通知及时送达到原告，原告及时入住。“红岗新城”进户手续流程会签单为复印件，对其真实性和所要证明的问题均不认可。交房承诺书不具有证据的真实性、合法性及关联性，依法不能证实原告所要证明的问题，同时没有承诺的主体和交付的对象。第三人质证称，对证据无异议。本院将综合全案对证据进行采信。证据三、（2019）黑06执异19号裁定书一份，证明大庆市中级人民法院依被告的申请查封了案涉房屋，原告提出执行异议申请，法院作出裁定驳回了原告的执行异议申请。被告质证称，对证据的真实性无异议，该裁定书恰恰证明原告的异议不符合执行规定第二十八条、第二十九条的规定，异议不成立。第三人质证称，对证据无异议。本院对该证据的真实性予以采信。被告国高公司及第三人金地公司均未提交证据。本案经审理查明,国高公司与金地公司、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案,本院于2016年7月1日作出(2015)庆商初字第212号民事判决,判决如下:(一)金地公司于本判决生效后十日内偿还国高公司借款本金2，000万元；(二)金地公司于本判决生效后十日内偿还国高公司借款利息270万元(截止至2014年7月30日),自2014年7月31日起至判决生效之日止以2，000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息;（三)驳回国高公司的其他诉讼请求。该案审理过程中,2015年12月10日,本院依国高公司申请作出(2015)庆商初字第212号民事裁定，查封金地公司、大庆大广房地产开发有限公司价值3，600万元的财产。次日,本院作出(2015)庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局,请其协助查封金地公司名下位于红岗新城包括案涉房屋在内的系列房屋，查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具(2015）庆商初字第212号协助执行通知书(回执)，证实预查封大庆红岗新城项中房屋。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的19号楼2单元102室房产。判决生效后,国高公司向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日,本院作出(2016)黑06执200号执行裁定,以该案被执行人住所地财产所在地系红岗区管辖,为便于执行,裁定本案由红岗法院继续执行，红岗法院于2016年11月14日立案执行。2017年12月1日,红岗法院作出(2017）黑0605执恢152号之一执行裁定,拍卖金地公司所有的房产共计19套，案涉房屋进入变卖程序后，红岗法院中止变卖程序。2018年11月5日，红岗法院作出（2017）黑0605执恢152号执行裁定，续封金地公司位于红岗新城的108套房产，查封期限三年。该执行裁定书及相应协助执行通知书同日送达至大庆市房产管理局，该查封裁定续查封了案涉房产。异议审查期间,案外人向本院提交协议书、《置换房源转出审批单》、收据、交房承诺书、入住通知单、进户手续流程会签单复印件各一份。本院于2019年2月22日作出（2019）黑06执异19号执行裁定书，裁定驳回胡宝环的异议请求。本院认为，本案系国高公司与金地公司、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人胡宝环对人民法院查封的金地公司名下的案涉房屋提出书面异议，本院裁定驳回胡宝环的异议请求。现胡宝环对该执行裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉，则本案的焦点问题是胡宝环对案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权益。因胡宝环名下有其他用于居住的房屋，故不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，则可参照本规定第二十八条进行处理。第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋系金地公司开发建设，产权登记在金地公司名下，也不存在产权变更登记的其他情形，则金地公司是案涉房屋所有权人。根据原告举示的证据，金地公司为南通一建集团有限公司出具了置换房源转出审批单，刘少伍与胡宝环之间签订了案涉房屋的抵账协议。南通一建公司与刘少伍之间未就案涉房屋签订书面买卖合同，南通一建集团公司、刘少伍、胡宝环均未就案涉房屋与金地公司签订书面买卖合同。《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。金地公司出具的《置换房源转出审批单》并没有胡宝环的签字，且该审批单只是金地公司内部审批文件，故不能认定为金地公司与胡宝环订立了合法有效的书面合同。原告主张金地公司欠南通一建公司工程款，南通一建公司欠刘少伍款项，刘少伍欠胡宝环五十万元借款，故其以层层抵账形式最终取得了案涉房屋。其主张的与刘少伍之间的借款关系缺少借款借据、钱款给付、银行转款凭证、资金来源等必要证据证明，其主张的金地公司、南通一建公司、刘少伍之间的抵账关系也没有施工合同、欠条或清算协议等相关证据证明，故本院对其主张的付清房款方式不予认可。综上，胡宝环的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不足以阻却法院对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条的规定，判决如下：驳回胡宝环的诉讼请求。案件受理费8，215元，由胡宝环负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 边 坤审判员 毛瑞利审判员 王 丹二〇一九年九月十日法官助理姜海涛书记员王子强附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。