四川省盐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0723民初1466号 原告：岳平，男，1978年2月25日出生，汉族，住四川省盐亭县。 被告：盐亭县蓝泊湾小区业主委员会，住址：盐亭县嫘祖大道蓝泊湾小区。 负责人：虞周，该业主委员会主任委员。 委托诉讼代理人：杨智，四川川北律师事务所律师。 第三人：绵阳市桦林物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区沈家坝街****。 法定代表人：郑军林。该公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：赵伟用，该公司副总经理。 原告岳平与被告盐亭县蓝泊湾小区业主委员会（以下简称蓝泊湾小区业委会）、第三人绵阳市桦林物业服务有限公司（以下简称桦林物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年7月29日受理后，依法适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理，原告岳平、被告蓝泊湾小区业委会负责人虞周及其委托诉讼代理人杨智、第三人桦林物业公司特别授权委托诉讼代理人赵伟用到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告岳平向本院提出诉讼请求：1、撤销被告1于2018年10月14日选举虞周、范伟等九名业主委员会委员的决议；2、撤销被告1于2019年1月13日关于解聘四川宏睿物业服务有限公司的决议；3、撤销被告1于2019年1月13日关于招聘新物业管理公司的决议；4、确认被告2与第三人绵阳市桦林物业服务有限公司签订的《物业服务合同》无效；5、被告1、被告2共同承担本案案件受理费、鉴定费、律师费、保全费、差旅费、误工损失费等687.33元加案件受理费。事实和理由：蓝泊湾小区于2010年5月建成陆续交付使用。该小区占地面积48612平方米，建筑总面积162000平方米（其中地下总面积5000平方米，，地上住宅建筑面积147000平方米商业用房10000平方米，物业用房建筑面积350平方米），共计25栋，业主人数1548户（其中住宅业主1382户，商业业主166户），机动车停车位310个（其中地面停车位279个，，地下车位31个，非机动车停车场80平方米。原告于2019年3月在四川省政府服务网向盐亭县人民政府凤灵街道办事处申请公开：1、《蓝泊湾业主公约》、《蓝泊湾业主大会议事规则》、《蓝泊湾业主委员会备案变更单》；2、蓝泊湾第二届业主委员选举决定及相关证明文件、蓝泊湾第二届业主委员会委员得票情况证明文件；3、蓝泊湾更换物业公司的相关证明文件；4、蓝泊湾前期物业与当前物业交接清单；5、《物业服务合同》。盐亭县人民政府凤灵街道办事处向原告邮寄了《蓝泊湾小区管理规约》、《蓝泊湾小区业主大会议事规则》、《蓝泊湾小区业主委员工作规则》、《业主委员备案登记表》、《业主委员会委员基本情况》、《业主委员会备案证明》、《盐亭县蓝泊湾小区业主委员会业主大会会议纪要》、《盐亭县蓝泊湾小区业主委员会业主大会会议签到册》、《盐亭县蓝泊湾小区业主委员会楼栋长会议纪要》、《蓝泊湾小区物业公司招标会会议纪要》。原告通过查阅公开的材料发现如下问题：一、2018年10月14日完成的业主大会不符合法定程序，会议决议未经法定业主人数、专属面积业主表决。1、业主大会筹备组未将筹备组成员名单以书面形式在物业管理区域内公告，剥夺不特定多数业主享有的知情权、异议权、建议权，损害其权利。2、业主大会筹备组未在业主大会召开15日前公示：A.确定首次业主大会会议召开的时间、、地点形式和内容；B.《蓝泊湾小区管理规约》草案、《蓝泊湾小区业主大会议事规则》草案、《蓝泊湾业主委员工作规则》草案；C.业主大会会议表决规则；D.业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会候选人名单。从而剥夺不特定多数业主（包括原告在内）享有的知情权、异议权、建议权，损害其权利。3、筹备小组未核实确认业主身份、未确认表决权属。二、2018年10月14日完成的业主大会形成决议（选举产生业委会委员）的人数和表决专属面积均未满足“双过半数”的法定要求。会议决定选举产生虞周、范伟、谢翠微、李云斌、王乃红、张荣科、刘迁继、王仕尧、杜国凯九位业委会委员不符合物权法第76条第2款“双过半”的要求。根据公开的《业主委员会备案表》显示业主大会到会权数85，而案涉小区住宅业主和商业业主共计1548户，显属不符合法定业主人数、专属面积的要求。因此选举结果属于无效结果。三、被告蓝泊湾小区业委会与第三人签订的《物业服务合同》应为无效合同。1、被告蓝泊湾小区业委会与第三人签订的《物业服务合同》属于无权订立。被告蓝泊湾小区业委会选举产生过程不符合法律规定，因此无权代表全体业主订立《物业服务合同》。2、被告盐亭县蓝泊湾小区业主大会解聘、选聘服务企业未召开业主大会、未形成有效业主大会决议，损害原告利益。3、被告蓝泊湾小区业委会与第三人签订的《物业服务合同》未在召开业主大会前公开征集业主意见，剥夺不特定多数业主（包括原告在内）享有的知情权、异议权、建议权，损害其权利。4、被告蓝泊湾小区业委会与第三人签订的《物业服务合同》，属于无权订立，未经业主大会表决通过。综上，蓝泊湾业主委员会委员未依据有关规定程序选举，且未达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，被告蓝泊湾小区业委会未经法定程序选举产生，且选聘第三人为案涉小区物业服务企业未经业主大会批准，因此被告蓝泊湾小区业委会与第三人所签物业服务合同属于无效合同。恳请查明事实，依法裁判，支持原告的诉讼请求。 被告蓝泊湾小区业委会辩称，一、应当驳回原告的起诉。（一）本案盐亭县蓝泊湾小区业主大会、蓝泊湾小区业委会不是适格的民事主体。1、盐亭县蓝泊湾小区业主大会是临时机构，闭会期间没有常设机构，不具有民事主体资格，不是适格的被告，不能列为被告参加诉讼。2、蓝泊湾小区业委会与原告起诉的请求没有任何关联性。原告行使撤销权，诉讼请求中1、2、3项决议不是蓝泊湾小区业委会作出的，蓝泊湾小区业委会也不是本案适格被告。（二）原告第4项请求不属于原告行使撤销权的范围，不能在同一案件中处理，应当另案起诉。同时，原告也不是合同相对人，无权请求人民法院确认被告蓝泊湾小区业委会与本案第三人签订的《物业服务合同》无效。二、原告诉称通过查阅公开的材料发现3个方面的问题均与客观事实不符。1、业主大会筹备组成员由街道办、社区、房管所和蓝泊湾部分业主组成，在物业管理区域内进行了公示。业主大会召开的时间、、地点业委会候选人名单均进行了公示。2、蓝泊湾小区管理规约、业主大会议事规则、业委会工作规则等装订成册的规则，是首届业委会成立前业主大会讨论通过，是对全体业主具有约束力的自治规约，保存于业委会，供业主参阅，而不仅仅是公示，客观上也无法公示，如业主有疑惑应主动查阅。3、原告诉称的所有公示行为部分内容属于业主知情权范围，但需要业主主动了解、查阅，而不是坐观等待。三、原告认为2018年10月14日业主大会的决议（选举产生业委会委员）人数和表决面积均未满足双过半的法定要求是错误的。1、2018年10月14日业主大会选举业委会委员，是按照首届业主大会讨论通过的《蓝泊湾小区业主大会议事规则》规定的程序进行，筹备组在业主大会召开前一个月内，在小区物业区域内外墙上张贴会议召开通知和业委会成员候选人名单，并电话逐一通知。虽然召开会议时实际参加人数仅有85人，但按照《蓝泊湾小区业主大会议事规则》规定，实际应计入有效参选票数应是1200票左右，达到已入住业主的90%。原告认为参选人数只有85人，是没有阅读业主大会议事规则所记载的内容。2、《蓝泊湾小区业主大会议事规则》是根据物权法、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《四川省业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规制定，并经首届业主大会讨论通过。3、本届业委会于2018年10月14日选举产生，业委会根据《蓝泊湾小区业主大会议事规则》第38条授权，于2019年1月9日召开楼栋长会议，对原物业公司存在的问题进行了讨论，决定招聘新的物业公司，经报名竞聘，2019年1月22日召开业主大会选聘第三人为新的物业公司，业委会根据授权与新聘的第三人签订的《物业服务合同》应属有效而不是无效。四、原告诉称的核心问题是认为参加选举业委会成员的人数和面积没有达到双过半，如果原告的理由成立，依据《物业管理条例》第19条第2款规定，原告应当在发现后向凤灵街道办事处和盐亭县房产管理所提出意见。原告作为业主只有在业主大会或业委会作出的决定损害其合法权益时，才能行使业主撤销权。综上，原告的起诉不符合民事诉讼法第119条的起诉条件，原告不具有行使业主撤销权的权利，应当驳回原告的起诉或驳回原告的全部诉讼请求。 第三人桦林物业公司辩称，我公司是在获知招标公告后响应投标，后被告业委会开标获得最高票中标，与被告业委会签订《物业服务合同》，并向有关部门备案。我公司签订的《物业服务合同》合法有效。请求驳回原告涉及第三人的诉请。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盐亭县蓝泊湾小区位于四川省盐亭县云溪镇嫘祖大道红光东路，总建筑面积161200平方米，其中地下总建筑面积5000平方米，，地上总建筑面积157000平方米住宅建筑面积147000平方米，商业用房建筑面积10000平方米，物业办公用房建筑面积350平方米）。小区建筑25幢，住户**，商户166户，，地下车库**现有停车位279个，开发商91套未售出。原告岳平为蓝泊湾小区5-1#楼3单元604号业主。 小区建成并入住后，首次业主大会于2013年2月召开，选举产生了首届业委会，并讨论通过了《蓝泊湾小区业主大会议事规则》、《蓝泊湾小区管理规约》、《蓝泊湾业主委员会工作规则》。 根据《蓝泊湾小区业主大会议事规则》第二十六条规定，业主委员会每届任期五年。2018年1月8日，蓝泊湾小区首届业委会向盐亭县人民政府凤灵街道办事处和滨江社区居民委员会申请换届选举，盐亭县人民政府凤灵街道办事处于2018年7月11日限期业委会在2018年8月27日前进行换届选举。2018年9月14日，街道办、滨江社区居委会、凤灵派出所相关人员及部分业主代表召开会议，商议召开业主代表大会、讨论业主委员会章程，公示业委会候选成员等事宜。滨江社区工作人员及首届业委会部分委员将筹委会成员名单及召开业主大会时间、地、地点二届业委会委员候选人名单等张贴在小区公告墙等处。筹委会成员、滨江社区居委会主任李春电话通知业主，李春庭审中作证称，电话联系通知业主1202户，有的表示在外地，无法参加会议，有的称是否参加会议到时确定，还有35户未接通电话。2018年10月14日在滨江社区居委会会议室召开会议，参会人数85人，选举产生第二届业主委员会委员9名，候补委员4名。 2019年1月2日，被告蓝泊湾小区业委会向凤灵街道办事处、滨江社区居委会以原物业服务公司合同已于2017年5月31日到期、物业公司管理水平差导致小区脏、乱、差，业主意见大、矛盾突出，申请终止原物业服务公司合同，重新招聘物业公司。2019年1月3日，被告蓝泊湾小区业委会向原物业公司发出解聘通知书，要求原物业公司于2019年1月10日搬出该小区。2019年1月18日，原物业公司向被告蓝泊湾小区业委会发出告知书，定于2019年1月20日撤场。2019年1月9日，被告蓝泊湾小区业委会召开楼栋长会议，议决解聘原物业公司，重新招聘物业公司。2019年1月13日，被告蓝泊湾小区业委会召开业主大会，会议共有69人参加，议定解聘前物业公司，在不涨物业费的情况下，新招聘有资质、管理服务水平高的物业公司。2019年1月14日，被告蓝泊湾小区业委会发出物业服务招标公告。2019年1月21日，经过评选，在参加竞聘的5家物业公司中评选出第三人桦林物业公司评分第一中标，2019年1月22日，被告蓝泊湾小区业委会对中标结果进行公示。2019年1月24日，被告蓝泊湾小区业委会与第三人桦林物业公司签订《蓝泊湾小区物业服务合同》，并向盐亭县住房和城乡建设局、盐亭县房产管理所备案。 本案争议的事实为：原告岳平认为，蓝泊湾小区业主大会解聘、选聘物业服务企业未召开业主大会，未公示征集业主意见，未形成有效业主大会决议。被告蓝泊湾小区业委会称是根据业主大会的授权，解聘原物业公司、新招聘物业公司。被告蓝泊湾小区业委会提供的证据有：一、2019年1月9日楼栋长会议纪要，有31人在签到册上签字捺印，28人签字捺印同意决议：1、大家同意解聘物业公司；2、大家同意开业主大会新聘物业公司；3、大家同意追回财产清单、拖欠费用。二、2019年1月13日业主大会会议纪要，签到69人，61人同意通过决议：1、同意解聘宏睿物业有限公司；2、同意收回财产清单；3、同意追收宏睿物业有限公司拖欠费用；4、同意在不涨物业费的情况下，新招聘有资质、管理服务水平高的物业公司。三、2019年1月14日蓝泊湾小区物业服务招标公告、2019年1月21日招标会议现场图片、会议记录、2019年1月22日中标通知、2019年1月22日中标公示。2019年1月22日通知宏睿物业有限公司与新任物业公司交接工作通知。2019年1月24日与第三人桦林物业公司签订的《物业服务合同》。2019年3月1日盐亭县住房和城乡建设局、盐亭县房产管理所备案通知。 庭审中，原告岳平主张被告蓝泊湾小区业委会承担鉴定费、律师费、保全费、差旅费、误工损失等687.33元，但未提供证据证明。 上述事实，有当事人的陈述、蓝泊湾小区业委会换届选举申请、盐亭县人民政府凤灵街道办事处关于蓝泊湾小区业主委员会换届选举的通知、蓝泊湾小区业主大会议事规则、蓝泊湾小区管理规约、蓝泊湾业主委员会工作规则等证据证实。 本院认为，本案的争执焦点为：一、原告岳平民事诉状将盐亭县蓝泊湾小区业主大会列为被告，盐亭县蓝泊湾小区业主大会是否具备诉讼主体资格。根据《中华人民共和国民法通则》第36条、第37条和《中华人民共和国民法总则》第57条、第58条的规定，具有民事权利能力的法人应当符合法定的条件，即依法成立、有必要的财产和经费，有自己的名称、组织机构和场所、能够独立承担民事责任。以此为标准，业主大会显然不符合法人成立的必要条件，因而不具备法人资格。在民事诉讼中，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第49条以及《最高人民法院关于适用的解释》第52条的规定，业主大会同样不属于合法成立有一定的组织机构和财产不具备法人资格但具有诉讼主体资格的其他组织。业主大会本身仅仅是作为全体业主集体决策共有以及共同管理事项的议事会议，本身不具有实体性，根本不具有成为法律主体资格的余地。因此，盐亭县蓝泊湾小区业主大会不具有诉讼主体资格。 二、关于原告岳平请求撤销2018年10月14日业主大会选举虞周、范伟等9名业主委员会委员的决议。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条第二款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。业主大会和业主委员会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理及审理范围。《中华人民共和国民事诉讼法》规定了选民资格案件属于人民法院受理民事案件范围，公民对于选举委员会对选民资格的申诉所作出的处理决定不服，可以在选举日的5日以前向选区所在地基层人民法院起诉，这是对唯一的选举事项可以提起民事诉讼的法律规定。业主的撤销权诉讼应当限于业主大会或者业主委员会作出的决定，对于小区业主大会或者业主委员会选举中出现的争议，不属于民事争议，有异议的业主可以依照《物业管理条例》相关规定向有关行政机关申请解决。 三、关于原告岳平起诉请求撤销业主大会2019年1月13日关于解聘原物业服务公司、招聘新物业管理公司的决议。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据被告蓝泊湾小区业委会提供的2019年1月13日业主大会会议纪要，共有69人参会，61人同意解聘原物业公司、选聘新物业公司，但召开业主大会未依照法定程序送达选举票，被告蓝泊湾小区业委会也未提供证据证明对全体业主进行电话通知、短信通知、委托填票、书面征求意见、公告业主大会召开的时间、地、地点等内容次召开的业主大会不符合物权法、物业管理条例等相关法律法规的对召开业主大会的程序规定。但原物业服务公司的物业服务合同已于2017年5月31日到期，原物业服务企业没有继续签订物业服务合同，原物业服务公司在收到业委会解聘通知后，已于2019年1月20日撤场，应当重新招选新的物业公司。 四、对于原告岳平请求确认被告蓝泊湾小区业委会与第三人桦林物业公司签订的《物业服务合同》无效，因本案审理的是原告岳平对其主张是否享有撤销权，《物业服务合同》是否有效，不属于本案审理的范围。 五、对于原告岳平主张被告蓝泊湾小区业委会承担鉴定费、律师费、保全费、差旅费、误工损失等687.33元，但未提供证据证明上述费用实际发生，原告岳平的该项请求，既缺乏事实依据，也缺乏法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销盐亭县蓝泊湾小区业主大会2019年1月13日关于招聘新物业管理公司的决议； 二、驳回原告岳平的其他诉讼请求。 案件受理费150元，减半收取计75元，由原告岳平负担50元，被告盐亭县蓝泊湾小区业主大会负担25元（限本案判决生效后5日内缴纳）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  赵万超 二〇一九年九月二十九日 书记员  王 欢