北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初33345号原告（反诉被告）：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。法定代表人：王军生，经理。被告（反诉原告）：孙莉（兼李玉华之法定代理人），女，1981年8月26日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：杨春林，北京市浩东律师事务所律师。被告（反诉原告）：李玉华，女，1955年2月16日出生，住北京市昌平区。原告（反诉被告）北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）与被告（反诉原告）孙莉、李玉华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彩色环球公司的法定代表人王军生与被告孙莉（兼李玉华委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人杨春林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彩色环球公司向本院提出诉讼请求：1、确认我与孙某签订的房屋租赁合同无效；2、判令二被告腾退北京市海淀区四季青双槐树我公司院内Ｘ排Ｘ１、Ｘ２号房屋；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：我公司于1998年租赁海淀四季青镇振兴大队场地建厂并建盖宿舍房及厂房办公房，租期30年至2028年11月底。孙某于2000年10月24日租住我单位宿舍房Ｘ排Ｘ１、Ｘ２号房屋并交付了两套房屋租金共计196000元，期限自交款之日起至2028年11月止。孙某现已去世，孙莉、李玉华为其继承人。孙某租赁的房屋由二被告占有使用。现四季青进行旧村改造并集体腾退，我单位在腾退范围内。我方已于2018年1月8日在孙某家门口张贴退房告知书，告知其30天内搬出并解除合同，后双方就该事并未达成一致，故诉至法院，提出上述诉请。孙莉、李玉华辩称，不同意对方的诉讼请求，我认为房屋租赁合同合法有效，合同约定的租期届至2028年11月28日，现租期未届满，故我方不同意腾退房屋。因为我方在租赁房屋时，对方承诺房屋合法，且在报纸上刊登售房广告保证房屋的合法性，如果房屋不合法也是由于对方的过错导致的，故如果法院以房屋不具备合法建设手续为由认定房屋租赁合同无效的话，应当由对方承担合同无效给我方造成的损失及补充协议第二项关于出租方应当给付我方因房屋被拆迁所应获得的国家占地拆迁补偿费。对方过错在于：明知建房手续不齐全，如因该原因导致合同无效，属于对方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供了虚假情况，恶意与承租人磋商，违背了诚实信用原则，对方缔约过失责任必然包含应该给付我方因房屋被拆迁的拆迁补偿费，并赔偿我方其他损失。孙莉、李玉华对彩色环球公司提出反诉请求：1、对方给付我方Ｘ排Ｘ１、Ｘ２号宿舍房的国家占地拆迁补偿费用并赔偿我方其他损失；2、对方承担诉讼费用。事实和理由：同本诉答辩意见。彩色环球公司对孙莉、李玉华的反诉辩称，对方的反诉请求没有法律依据，不同意对方的反诉请求。我方只是将房屋出租给孙某，合同无效后，我方只需将剩余房租退还。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行加建了平房,该房屋无建设工程规划许可证。孙某与李玉华系夫妻，二人生育一女孙莉，孙某于2013年11月死亡销户，其父母均先于其去世。2000年10月24日，出租方彩色环球公司与承租方孙某签订有两份《房屋租赁合同》，约定房屋座落分别为Ｘ排Ｘ１号和Ｘ排Ｘ２号，均为两室一厅51平方米。使用期限从交款之日起至2018年12月31日，使用费均为一次性支付98000元。因多交了10年租房款，待到2019年元月1日，出租方应无条件与承租方续定合同至2028年11月28日止。同日，就租赁上述两套房屋，双方又签订有两份《补充协议》，载明就有关彩色环球公司单位房屋使用事宜，如遇国家占地承租方需选择其中一项达成协议：1、出租方退还剩余相应的租房款给承租方。则国家占地所补偿归出租方所有。2、出租方不负责退还任何费用，国家占地所补偿的费用由承租方收取。承租方：同意第2种情况，特定补充协议。上述协议签订后，孙某支付了两套房屋租金共计196000元，彩色环球公司向孙某交付了房屋。2018年1月8日，彩色环球公司向孙某发出退房公告，载明“因遇到政府占用场地需要腾退，现通知租户在接到本通知后，来我公司办理退房手续并腾出房屋，期限一个月，特此通知。公司按约定退你剩余租金，逾期，公司将停止水、电供应服务，由此造成的任何损失和不便由你方负责。给公司造成的任何经济损失将由您所交房租中扣除。”此后，本案双方因房屋腾退问题产生争议，孙莉、李玉华未腾退涉案房屋。涉案房屋尚未因彩色环球公司所述的腾退工作而予以实际腾退。另，庭审中彩色环球公司表示合同被确认无效后，其同意退还房屋腾退后的相应租金，双方确认涉案房屋的月租金标准为581.6元。就本院询问的二被告反诉请求的“其他损失”的具体指向，二被告称“现在损失不明确，只能等实际拆迁的时候才知道其他损失是什么，我方现在只是想保留请求对方赔偿损失的权利。”本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，彩色环球公司用于出租的房屋系自建房屋，未取得建设工程规划准可证，因此彩色环球公司与孙某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》当属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因双方所签订的合同无效，故彩色环球公司要求孙某的继承人李玉华、孙莉腾退房屋之诉讼请求，本院予以支持。孙某、李玉华、孙莉已实际使用房屋，应支付使用期间的房屋使用费，彩色环球公司表示同意返还二被告腾退房屋后的已付“租金”，本院不持异议。涉案房屋并未实际腾退和取得二被告反诉请求的“国家拆迁占地补偿费”，且二被告未能明确其诉请赔偿的损失的具体项目和金额，对其反诉请求，本院不予支持。如二被告坚持认为合同无效造成其损失，其在明确损失具体情况的基础上可以再行诉讼解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、北京彩色环球技术开发有限公司与孙某于二〇〇〇年十月二十四日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、孙莉、李玉华于本判决生效后三十日内将孙某承租的位于北京市海淀区四季青双槐树村北京彩色环球技术开发有限公司院内Ｘ排Ｘ１号和Ｘ２号房屋腾空交还给北京彩色环球技术开发有限公司；三、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后三十日内按照每月581.6元的标准退还孙莉、李玉华自实际腾退房屋之日起至二〇二八年十一月二十八日止的房屋使用费；四、驳回孙莉、李玉华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35元（北京彩色环球技术开发有限公司已预交），由孙莉、李玉华共同负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费35元，由孙莉、李玉华共同负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 徐 斌二〇一九年九月二十九日书记员 袁子惠