四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3101号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邓德富，男，生于1975年8月28日，汉族，住四川省南充市顺庆区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：冯海艳，女，生于1979年9月25日，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南充嘉兴物业管理有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区双女石路**凯旋城****。 法定代表人：王聪，总经理。 委托诉讼代理人：陈龙，四川恒耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟全，男，生于1984年4月13日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 上诉人邓德富、冯海艳因与被上诉人南充嘉兴物业管理有限公司（以下简称嘉兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初2797号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭审理了本案。上诉人邓德富、冯海艳与被上诉人嘉兴公司委托诉讼代理人陈龙、翟全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓德富、冯海艳上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判嘉兴公司向上诉人赔偿房屋租赁费5万元；2.由嘉兴公司承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一审认定事实和适用法律上均存在瑕疵。嘉兴公司陈述上诉人已经缴纳2014年6月1日至2015年5月31日的物业费，未按时缴纳2015年5月31日以后的物业费。但事实上上诉人已于2014年缴纳了2015年6月1日至2016年5月31日的物业费，嘉兴公司也出具了收款收据。上诉人每年都按时缴纳物业费，但嘉兴公司一直拒收，要求上诉人交清2014年6月1日至2015年5月31日的物业费之后才收取后面的物业费。上诉人并非拒绝缴纳物业费，是因房屋质量存在多处问题，购房至今上诉人一直在外租房居住，每年租金高达一万元。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 嘉兴公司答辩称：1.本案一审事实认定清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当维持；2.关于拒收物管费的问题。物业公司每年有几天时间因收费系统升级无法收取物管费属实，但是本案催收物管费的时间范围内不存在拒收物管费的事实；3.上诉人所持收据虽然载明收取的是2015年6月1日至2016年5月31日的物业管理费，但是实际上是因工作人员疏忽造成的笔误，事实上是收取的2014年6月1日至2015年5月31日的物业管理费，收据上也载明了缴费时间是2014年，上诉人并未提供证据证明其已经交纳了2014年6月1日至2015年5月31日的物业管理费；4.邓德富的房屋漏水是楼上业主的卫生间装修质量问题导致，我们已经组织了各方协调处理。即使上诉人要追究责任，也应当向其楼上的业主主张。 嘉兴公司一审起诉请求：1.判令邓德富、冯海艳向嘉兴公司支付物业服务费2904.16元；2.判令邓德富、冯海艳以2904.16元为基数，从逾期之日起，按每天5‰向嘉兴公司支付违约金至付清时止；3.由邓德富、冯海艳承担本案诉讼费用。原审中，嘉兴公司明确违约金以2904.16元为基数从2018年11月1日起计算。 原审认定如下事实：嘉兴公司于2012年1月6日与四川汇邦房地产投资有限公司签订了关于南充市顺庆区双女石路39号凯旋城小区的《前期物业管理服务合同》，又于2015年12月1日签订了《补充协议》，嘉兴公司成为该小区物业服务公司并一直为该小区提供物业服务至今。邓德富、冯海艳系该小区22幢1单元5层1号房屋的业主。2013年6月8日，嘉兴公司与邓德富、冯海艳签订《前期物业管理服务协议》，约定：多层住宅按照建筑面积每平方米每月1.03元的标准收取物业管理服务费；缴费时间为在业主办理接房手续（领取钥匙）时应预付一年的物业服务费，以后每半年期满前15日缴纳下半年度应付的物业服务费用；如甲方（物业公司）违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方（业主）有权要求甲方限期改正；乙方违反合同不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之五交纳违约金等。邓德富、冯海艳于2014年6月1日接房入住后缴纳了2015年5月31日前的物业服务费，此后一直未再缴纳物业服务费，截止2018年10月31日共欠嘉兴公司物业服务费2904.16元。嘉兴公司向邓德富、冯海艳书面催收未果，遂诉至原审法院，提出了如前诉讼请求。 原审法院认为，嘉兴公司与邓德富、冯海艳签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务，否则应承担相应的民事责任。嘉兴公司根据合同约定向凯旋城小区提供了物业管理服务，邓德富、冯海艳作为该小区业主接受了嘉兴公司提供的物业服务，应当按约支付相应的物业服务费用。故嘉兴公司要求邓德富、冯海艳支付所欠2018年10月31日前的物业服务费2904.16元的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。关于邓德富、冯海艳逾期支付物业管理费产生的违约金的问题：首先，物业服务费违约金按约应从欠交之日起计算，现嘉兴公司明确按欠款金额2904.16元从2018年11月1日起计算违约金，是对自己权利的处分，原审法院准许。其次，双方约定的按日以欠费金额千分之五计算违约金的标准过高，应予减少，结合本案实际情况原审法院确定按日万分之五的标准计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、邓德富、冯海艳于判决生效后五日内向嘉兴公司支付所欠其2018年10月31日前的物业服务费2904.16元； 二、邓德富、冯海艳于判决生效后五日内支付嘉兴公司违约金（违约金计算方法为：以2904.16元为基数，按日万分之五标准从2018年11月1日起计算至款清之日止）； 三、驳回嘉兴公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由邓德富、冯海艳负担。 二审中，邓德富提交收款收据一张载明：填制日期2014年8月1日，收到邓德富、冯海艳22-1-501房2015年6月1日至2016年5月31日物管费850元。邓德富陈述，收据证明其已缴纳2015年6月1日至2016年5月31日的物业服务费，并称在其购买案涉房屋时，开发商口头承诺一次性付清购房款即免除2014年一年的物业服务费。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1.邓德富、冯海艳是否已交纳2015年6月1日至2016年5月31日物业服务费。二、邓德富、冯海艳主张的房屋漏水及产生的房屋租金问题是否应当在本案中解决。 关于焦点一。本院认为，虽然邓德富提交了嘉兴公司于2014年8月1日出具的收款收据，其上载明收到2015年6月1日至2016年5月31日的物管费850元。嘉兴公司称是由于工作人员失误，将邓德富缴纳的2014年6月1日至2015年5月31日期间的物管费错写为2015年6月1日至2016年5月31日期间的物管费。对嘉兴公司的该项陈述，本院予以认可，理由是：邓德富、冯海艳未提交证据证明其已缴纳2014年6月1日至2015年5月31日期间的物管费，虽然邓德富称2014年6月1日至2015年5月31日期间的物管费已由房产开发商口头承诺免交，但未提交证据证明其主张。结合收据载明的时间为2014年8月1日，嘉兴公司称由于笔误误将邓德富缴纳的物管费所属期间错填具有高度盖然性。在此情形下，邓德富、冯海艳于2014年8月1日缴纳的物管费，应当认定为缴纳的2014年6月1日至2015年5月31日期间的物业服务费。一审认定邓德富、冯海艳欠缴2015年6月1日后的物业服务费正确，本院予以维持。 关于焦点二。邓德富、冯海艳主张其所购买的案涉小区住房漏水，导致其只能租房居住，由此产生的房屋租金5万元应由嘉兴公司赔偿。本院认为，邓德富、冯海艳的房屋漏水问题并非因嘉兴公司提供物业服务不当所致，嘉兴公司不是相应的责任主体，因此邓德富不能以此为由拒绝缴纳物业服务费，亦不能向嘉兴公司主张赔偿因此产生的房屋租金损失。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，其判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由邓德富、冯海艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇一九年九月九日 书记员  杨鹏立