山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0784民初2949号 原告：中国农业银行股份有限公司安丘市支行。住所地：安丘市向阳路**。 负责人：张文科，该行行长。 委托诉讼代理人：崔凤武，男，该行工作人员。 被告：马凯龙，男，1994年2月20日出生，汉族，居民，住安丘市。 委托诉讼代理人：于燕（系被告马凯龙之妻），住安丘市。 被告：马文亮，男，1970年1月20日出生，汉族，居民，住安丘市。 被告：肖英，女，1970年5月27日出生，汉族，居民，住安丘市。 被告：安丘宝源房地产开发有限公司。。住所地：安丘市兴安街道潍安路** 法定代表人：何积财，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙希龙，安丘景龙法律服务所法律工作者。 被告：潍坊恒泰融资担保有限公司。住所。住所地：潍坊市高新区玉清大厦**div> 法定代表人：徐德成，该公司总经理。 原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行与被告马凯龙、马文亮、肖英、安丘宝源房地产开发有限公司、潍坊恒泰融资担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔凤武，被告马凯龙的委托诉讼代理人于燕，安丘宝源房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙希龙到庭参加诉讼，被告马文亮、肖英、潍坊恒泰融资担保有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告马凯龙偿还原告贷款本金277014.68元及利息、罚息8209.57元，共计285224.25元（截止到2019年5月22日之后的利息、罚息按借款合同约定计算至实际偿还日，正常执行利率4.41%、逾期执行利率6.615%）；2.依法确认原告对抵押房产（坐落于安丘市××路南段东侧宝××＃××单元××室）享受优先受偿权，并实现债权；3.担保人马文亮、肖英、潍坊恒泰融资担保有限公司承担连带清偿责任；4.阶段性担保人安丘宝源房地产开发有限公司承担连带清偿责任；5.由被告承担本案的诉讼费及实现债权的全部费用。事实和理由：2016年5月23日,被告马凯龙向原告借款30万元用于购房，借款期限为20年，同时被告马凯龙将安丘市潍安路南段东侧宝盛花园A-8#楼东一单元201室抵押担保，并办理了抵押登记。被告马文亮、肖英、潍坊恒泰融资担保有限公司提供连带责任保证，安丘宝源房地产开发有限公司根据《个人购房担保借款合同》第三十五条阶段性担保+抵押：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，承担阶段性连带清偿责任。合同签订后，原告按约发放贷款30万元，在担保借款合同履行过程中，至2019年5月22日尚欠我行贷款本金277014.68元，利息8209.57元，被告违约未偿还借款本息。根据《个人购房担保借款合同》借款人未按约定按期足额偿还贷款，贷款人有权提前收回已发放借款。因此，原告要求借款人提前清偿贷款，以及支付相应罚息、利息，马文亮、肖英、潍坊恒泰融资担保有限公司、安丘宝源房地产开发有限公司承担连带保证责任。故我方诉至贵院，请求判如所请。 被告马凯龙辩称，借款属实，无异议。 被告安丘宝源房地产开发有限公司辩称，借款属实，提供阶段性担保属实，该款应当由借款人进行偿还。 被告马文亮、肖英、潍坊恒泰融资担保有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年5月3日，被告马凯龙以购买安丘市宝盛花园A-8-201室房屋为由，向原告申请个人房地产贷款，并同意以该房屋抵押。当日，被告马文亮、肖英签署《同意担保的证明》，承诺为该笔贷款提供连带责任的保证担保。2016年5月20日，被告马凯龙、马文亮、肖英、安丘宝源房地产开发有限公司、潍坊恒泰融资担保有限公司与原告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告马凯龙向原告借款人民币叁拾万元整；被告马凯龙不可撤销地申请并授权原告将全部借款直接划入开发商即被告安丘宝源房地产开发有限公司在原告处的账号。借款用途为购买住房；借款期限240个月；借款利率适用基准利率方式，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自利率调整后的次年1月1日起调整进行浮动；还款方式为等额本息还款，以每壹个月为一个还款周期，还款日为每期末月的20日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。担保包括阶段性保证和抵押，保证方式为连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担担保责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。被告马凯龙同意以所购安丘市宝盛花园A-8-201室房产抵押；抵押人应于本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。被告安丘宝源房地产开发有限公司承担阶段性担保+抵押，即自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带责任保证；被告马文亮、肖英、潍坊恒泰融资担保有限公司提供连带责任保证。原告还与借款人、担保人对其他权利义务进行了约定。 借款合同签订当日，原告与被告马凯龙签订了《房地产抵押清单》，并到安丘市房产管理中心办理了房产抵押预告登记手续，抵押房屋坐落安丘市潍××路南段东侧宝××＃××单元××室，房产预告登记号为安丘房预城区字第0056741号，抵押期限为2016年5月20日至2036年5月19日，车库20.54平方米，债权数额为30万元。该房产至今未办理房地产权利证书及抵押登记手续。 2016年5月23日，原告向被告马凯龙履行合同义务，将借款300000元划入借款人指定账号，借款日期为2016年5月23日，到期日期2036年5月19日，还款方式等额本息还款，还款日每月20日，执行利率为4.41%，逾期利率6.615%。后被告马凯龙未按时偿还借款，截止2019年5月22日，尚欠借款本金277014.68元，利息8209.57元，担保人亦未履行担保责任。 本院认为，原、被告签订的个人购房担保借款合同、借款凭证是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。原告依约向被告马凯龙发放借款300000元，被告马凯龙应按合同约定偿还原告借款本金并支付利息，被告安丘宝源房地产开发有限公司、潍坊恒泰融资担保有限公司作为保证人应承担保证责任。被告马凯龙未按合同约定偿还借款本息，根据合同约定，原告有权宣布合同项下借款提前到期并收回借款。至2019年5月22日，被告马凯龙尚欠原告借款本金277014.68元及利息8209.57元，事实清楚，证据充分，本院予以确认。被告马文亮、肖英、安丘宝源房地产开发有限公司、潍坊恒泰融资担保有限公司自愿承担保证责任，原告要求借款人提前支付借款本息，保证人承担连带清偿责任，理由正当，本院予以支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、地役权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生法律效力。”就抵押预告登记而言，其目的是为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权，该请求权具有排他效力，即如果处分不动产与预告登记权利人请求权所实现的抵押权，在内容上相互冲突时，则处分不动产不发生物权变动效力。但抵押预告登记与抵押权登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果。本案中，被告马凯龙同意用所购房屋对原告借款进行抵押，并到房产管理部门办理了抵押预告登记手续，但原告所享有的只是要求被告履行抵押登记义务；在尚未办理抵押登记的情况下，原告不享有优先受偿权；故原告要求对抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 被告马文亮、肖英、潍坊恒泰融资担保有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院对案件的审理和对事实、证据的分析认定。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告马凯龙偿还原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行借款本金277014.68元及利息8209.57元（计算至2019年5月22日），共计285224.25元；并就所欠借款本金数额按合同约定利率继续支付利息，自2019年5月23日起至实际还清之日止，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、原告对抵押房产(安丘市宝盛花园A-8#楼东1单元201室)不享有优先受偿权； 三、被告马文亮、肖英、安丘宝源房地产开发有限公司、潍坊恒泰融资担保有限公司对上述第一项承担连带清偿责任，被告马文亮、肖英、安丘宝源房地产开发有限公司、潍坊恒泰融资担保有限公司在承担保证责任后，有权向被告马凯龙追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5578元，减半收取计2789元，申请费1970元，共计4759元，由被告马凯龙、马文亮、肖英、安丘宝源房地产开发有限公司、潍坊恒泰融资担保有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  王妮妮 二〇一九年九月十二日 书记员  周云霞