福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初2257号 原告：康丽珍，女，1965年7月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：吴燕，女，1981年9月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告康丽珍与被告吴燕房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康丽珍、被告吴燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康丽珍向本院提出诉讼请求：1.请求判令吴燕退还租金押金11600元；2.请求判令吴燕退还多收的四天水电费764元；3.由吴燕承担本案全部诉讼费用。 事实与理由:经福州公元房产经纪公司介绍，康丽珍向吴燕承租福州市鼓楼区树汤路紫荆花园1#2202单元房屋，因看房时，前一房客尚未搬走，且是即将临盆的孕妇，康丽珍怕影响孕妇休息，所以对房屋没有认真查看，导致搬进去时才发现该房不适合居住。比如没有电视信号，没有网络，没有衣橱等最基本设施。又是顶楼，吴燕在楼顶建了鱼池，会渗水。并且顶楼太热，吴燕的空调制冷太差，无法满足基本的降温要求。康丽珍一入住，就将这些问题反映给吴燕，其根本不想解决，实际上也没法解决，因此，康丽珍入住30天后，于2018年8月31日搬出该房。吴燕没有正视是因为自己的房屋的不足，使康丽珍无法居住，坚持认为是康丽珍违约，不肯退还康丽珍所交的押金11600元，并且吴燕在收水费时多收了康丽珍四天的水电费，每天191元，共764元。上述两项金额，康丽珍多次与吴燕讲理，均没有得到解决，为此特具状于贵院，请求判令吴燕退还租金押金11600元。判令吴燕退还多收的四天水电费764元。并由吴燕承担本案诉讼费用。望能判如所求。 吴燕辩称，一、康丽珍与吴燕双方系通过中介提供居间服务签订的《房产租赁经纪契约》，《房产租赁经纪契约》期限为三年，康丽珍在合同期未满的情况下，提前单方面解除合同，其行为已构成违约。1.依据三方签订的《房产租赁经纪契约》第二条租期约定，房屋租赁期限为2018年8月1日至2021年7月31日，即三年时间，该合同第十条违约责任第2款约定，“甲乙任何一方需要提前终止本契约的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方等同月租金数额的违约金作为赔偿金”。康丽珍并未提前一个月通知吴燕要求解除合同，康丽珍在2018年8月下旬才通知吴燕要解除合同，并未按照合同约定提前一个月通知吴燕，康丽珍的行为已经构成根本违约；2.吴燕并未多收取康丽珍的水电费。此房屋2018年8月1日到8月31日，电费1501.65元，吴燕已经告知康丽珍2018年8月1日至2018年8月27日康丽珍用电度数1614度，吴燕于2018年8月27日预收康丽珍2018年8月27日至2018年8月31日电费共191.29元，平均每天47.82元，并无过错。水费是按照《房产租赁经纪契约》约定一个月收取50元水费，起诉状中康丽珍要求吴燕归还四天水电费764元，完全不符合实际收费情况，且康丽珍实际这四天仍入住在吴燕出租屋内，缴纳四天水电费符合《房产租赁经纪契约》约定；3.康丽珍在诉状声称的解除合同的理由均是虚假的，吴燕的房屋没有任何问题，吴燕家的电视网络是中国电信的网络，但康丽珍认为中国电信的网络没有香港的凤凰卫视，因此不满意。香港凤凰卫视在大陆属于限制收看的节目，即使没有该电视频道，也是网络服务商的问题，而不是吴燕的问题，且《房产租赁经纪契约》合同并未约定吴燕家里必须安装电视网络，康丽珍也并未在签约前提出关于电视网络的要求。康丽珍声称的吴燕家漏水、空调制冷差、无衣柜等等，均不是事实；4.在2018年8月20日之后，康丽珍通知吴燕将在2018年8月31日解除合同后，吴燕就开始在寻找新的承租方，康丽珍却从中阻扰，设置障碍。 二、康丽珍提前解除合同给吴燕造成的损失及必须支付的费用如下：1.租期租金的损失费3866元，康丽珍在2018年8月下旬才匆匆忙忙告知吴燕要求解除合同，给吴燕寻找新的承租人世间只有10天，未提前一个月告知，因此其租金应计算至2018年9月20日。即应继续支付租金3866元（月租金5800/30天X20天）；2.康丽珍应按照合同约定支付违约金5800元，即一个月租金的违约金；3.康丽珍应当支付当月的电费、水费、物业管理费、卫生费，电费为1501.65元，水费50元，物业管理费194元，康丽珍搬进来之前，吴燕叫人做卫生花了500元，康丽珍搬走之后，吴燕又叫人做卫生花了500元。以上共计2745.65元；4.康丽珍应赔偿吴燕两次中介费损失5800元。依据康丽珍与吴燕签订的合同约定，吴燕支付给中介公司居间费2900元，应康丽珍提前解除合同，吴燕被迫又通过中介公司寻找新的承租人，又得再次支付2900元中介居间服务费，共计5800元；以上各类项都是实实在在的损失，共计人民币18211.65元。因此说吴燕的损失完全超过了其押金11600元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，康丽珍提前解除合同的行为，已经构成违约，造成了吴燕的损失，根据《房产租赁经纪契约》及法律的规定，吴燕有权没收康丽珍的租房押金。综上所述，康丽珍在合同期间未满的情况下，解除合同，其行为已构成违约，给吴燕造成了较大的经济损失，其支付的押金不足赔偿给吴燕造成的经济损失，其应当继续赔偿吴燕的损失。 本院经审理查明如下事实：2018年7月22日，康丽珍与吴燕签订一份《房产租赁经纪契约》。双方约定：“吴燕将福州市鼓楼区树汤路紫荆花园1#2202单元出租给康丽珍作居家使用；租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日止；月租金为5800元；吴燕收取康丽珍11600元作为有关费用（如水电等）的押金，待本契约期满或终止时，付清一切费用后无息退还；任一方未能履行本契约规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除契约，所造成的损失由责任方承担，任一方需要提前终止本契约的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方等同于月租金数额的违约金作为赔偿金。”合同签订后，康丽珍向吴燕交纳租赁押金11600元。康丽珍于2018年8月1日入住房屋，后康丽珍于2018年8月31日搬离房屋。 本院认为，康丽珍与吴燕之间签订的《房产租赁经纪契约》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效。康丽珍提前解除合同搬离诉争屋，且未提前一个月告知吴燕，根据双方合同约定，康丽珍需赔偿吴燕等同于月租金数额的违约金作为赔偿金即5800元。其述称的提前解约理由，无事实和法律依据，本院不予采信。另康丽珍请求吴燕退还多收的四天水电费764元，未提供相应的证据证明，本院不予支持。吴燕辩称，康丽珍提前解约造成的损失超过租赁押金，对此其可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下： 一、被告吴燕于本判决生效之日起十日内向原告康丽珍返还租赁押金5800元； 二、驳回原告康丽珍的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费109元，适用简易程序减半收取计54.5元，由原告康丽珍负担27.5元，由被告吴燕负担27元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  林晓霞 二〇一九年九月十一日 书记员  王 耀 附相关法条条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。