河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3820号上诉人（原审被告）:永清鑫福海鞋城有限责任公司，住所地河北省廊坊市永清台湾工业新城集中办公区。法定代表人：杨明达，该公司经理。委托诉讼代理人：张殿凯，该公司法务。被上诉人（原审原告）：蒋万国，男，1974年2月4日出生，汉族，个体工商户，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：李哲，天津民合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王靖，天津民合律师事务所律师。上诉人永清鑫福海鞋城有限责任公司因与被上诉人蒋万国租赁合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2019）冀1023民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。永清鑫福海鞋城有限责任公司上诉请求：撤销一审民事判决书第二项、第三项。事实及理由：一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人就商铺租赁一事已经达成初步意向，而且被上诉人交纳了部分款项后，上诉人已经将商铺按约定交付被上诉人使用。当时双方约定，被上诉人应该将经营中心转移到永清县，即在永清要有固定的仓库，所租赁库房要在上诉人处登记，而且要有仓库的进出货物的清单，被上诉人在上诉人处经营了一年时间，但是始终没有按照约定将经营中心转移到永清县。被上诉人始终在外地经营相关业务，只是交付了一部分款项后占用上诉人的商铺，进行表面经营。经过上诉人的多次催促以及要求整改，被上诉人始终没有按照约定进行经营，按照双方签订的承诺书内容，被上诉人所缴纳的款项应作为租金以及违约金进行冲抵，不应予以返还。双方已就租赁合同实际履行，一审法院也已经认定被上诉人在上诉人方经营一年时间，而且对双方就租赁商铺的租赁价格已经认定，必然存在一定的租金以及物业费。一审法院已经认定了上诉人一方不存在违约行为，也就是说上诉人一方不应就被上诉人所缴纳的款项予以返还。被上诉人蒋万国辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。上诉人的上诉强调了当时双方约定后续的内容，实际履行过程中双方并没有这些约定，在一审中被上诉人强调的是上诉人无任何理由的拒绝和上诉人进一步签署正式的租赁合同违约在先。上述在事实一审法院的庭审笔录和证据中均有体现。综上请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告蒋万国向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签署的《永清鑫海鞋城租赁协议》；2、要求被告双倍返还定金240000元；3、要求被告赔偿经济损失213951.9元；4、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月7日原被告签订《永清鑫海鞋城租赁协议》，协议约定：“第一条甲方永清鑫海鞋城，乙方蒋万国。永清鑫海鞋城已完工，预计2017年4月1日可以投入使用，乙方有意入驻永清鑫海鞋城。第二条乙方同意向甲方支付每间商铺定金30000元，在签订本协议书时支付，所支付的定金可以抵扣商铺租金。第三条缴纳方式，1、2017年3月15日之前签约商户享有五年租金约交3年免2年租金；2、2017年3月15日之前签约商户享有四年半租约，每年一交，交一年免半年租金（四年半租金分三次交完）。第四条租金标准，1、租金一层3.5元/平方米/天，二层3元/平方米/天，三层2.7元/平方米/天。合同5年一签，租金在合同期内按基础租金以不高于8%按期递增，合同到期后商户享有优先续租权；2、物业管理费，物业费1元/平方米/天”。原被告双方于当日签订《承诺书》“1、永清鑫海鞋城承诺，您对永清鑫海鞋城所交的定金可充当永清鑫海鞋城的租金；2、只要北京有其他鞋业批发市场存在的，您所交定金无条件退还；3、如北京鞋业批发市场不存在的条件下，永清鑫海鞋城正常开业，您没来经营的，此定金充当违约金”。原告于签订合同当日向被告交纳定金120000元，被告将商铺四间交于原告使用。后双方未再签署内容更为具体的《租赁合同》，对租金交付时间、租赁房屋位置、双方权利义务、违约责任等合同必要的事项进行约定。2019年4月23日在法院主持下，原被告对原告存放于被告处的物品进行了清点，原告方认为物品太多无法详细清点，同意将所有物品共同封存于被告处。原告主张被告无故将原告经营的商品及装修从四间商铺中清除，构成违约。被告主张原告长时间占用商铺没有经营，导致被告方无法正常对外招租，原告构成违约。以上事实有双方当事人陈述、永清鑫海鞋城协议、收款收据、交通银行账户交易明细、调查笔录在卷予以证实。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。一般应包括当事人的名称或者姓名和住所地、标的、数量、价款及报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法等。原被告于2017年3月7日签订的《永清鑫海鞋城租赁协议》仅为租赁房屋的预约合同，其目的是为了双方将来签订本约，即商铺租赁合同；该协议虽确定了部分本约应具备的条款，但并不包括本约成立的最低限度的必备条款，如签订本约的时间、租赁房屋的具体坐落、数量、租赁期限、租金的交纳期限等，双方如需签订租赁合同，必备条款有待进一步协商。一审法院认为，双方设立定金的目的是担保将来能够正式缔约，而这一目的亦为双方当事人的主要义务，从协议签订后被告已经交付四间商铺的事实来看，被告有订立本约的意愿，原告也对商铺进行了装修，原告亦有订立本约的意愿，原被告所举证据均不能证实对方违反了合同的主要义务，对原告要求被告双倍返还定金的请求及被告要求抵扣定金的请求法院不予支持。因双方对签署本约不能达成合意，原被告于2017年3月7日签订的《永清鑫海鞋城租赁协议》已无法履行，且造成不能签署本约的过错不可归责于原被告任何一方，故该合同应予解除，被告应返还原告定金120000元。原告要求被告赔偿经济损失，为此提供的收款收据、淘宝网订单复印件等不符合证据的法定形式，与其他证据不能形成完整的证据体系，故对原告该项请求，不予支持。原告主张被告存在非法占地问题导致被告无法与商户签订租赁合同，其所提供的证据均为复印件，不符合证据的法定形式，原告不予认可，故对原告该项主张，法院不予支持。原告主张要求被告返还物品的请求，双方已对物品进行了清点，原告自行将相关物品封存于被告处，对原告的该项请求，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告蒋万国与被告永清鑫福海鞋城有限责任公司于2017年3月7日签订的《永清鑫海鞋城租赁协议》；二、被告永清鑫福海鞋城有限责任公司于判决生效后十日内返还原告蒋万国定金120000元；三、被告永清鑫福海鞋城有限责任公司于判决生效后十日内返还原告蒋万国存放于永清鑫福海鞋城的相关物品，该物品由原告蒋万国自行取回；四、驳回原告蒋万国其他诉讼请求。案件受理费4055元，减半收取计2027.5元，原告蒋万国承担1337元，被告永清鑫福海鞋城有限责任公司承担690.5元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，从双方当事人于2017年3月7日所签订的《永清鑫海鞋城租赁协议》的内容可以认定，该协议仅为租赁房屋的预约合同，其目的是为了下一步签订本约，即商铺租赁合同。协议中虽确定了部分本约应具备的条款，但并不包括本约成立的最低限度的必备条款，必备条款有待进一步协商。从协议签订后上诉人已经交付四间商铺及被上诉人亦对商铺进行装修的事实来看，双方均有订立本约的意愿，因双方对签订本约不能达成合意，该预约合同已无法履行。双方当事人所举证据均不能证实对方违反了合同的主要义务，故可以认定造成不能签订本约的过错无法归责于任何一方，故一审法院判决该合同予以解除，上诉人返还被上诉人定金120000元和存放的相关物品，不违反法律规定，公平合理，本院予以维持。综上所述，永清鑫福海鞋城有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人永清鑫福海鞋城有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 李成佳审判员 史纪红二０一九年九月十日法官助理丁宗发书记员孙帅