江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初4132号原告：李秋玲，女，1995年9月5日出生，汉族，户籍地：江西省南昌市南昌县，现居住地:江西省南昌市南昌县莲塘镇迎宾大道凯旋公馆2栋2单元1603室。被告：江西通力电业发展有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山大道**。社会统一信用代码：91360000705507979L。法定代表人：黄秋根，系该公司总经理。委托代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201810026216。委托代理人：廖煦升，北京大成（南昌）律师事务所实习律师，实习证号：36011809110214。原告李秋玲诉被告江西通力电业发展有限公司（以下简称为通力电业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李秋玲，被告通力电业公司委托代理人李明月、廖煦升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秋玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付从2017年10月1日至2018年9月30日逾期交房违约金人民币19572元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月21日，原告与被告通力电业公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告以536224元的价格购买被告开发的广和苑2栋2单元1603号房屋，被告应按照合同规定的第八条约定于2017年9月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第九条规定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之一的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告于2016年2月21日支付首付款136224元，并依全额支付被告，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告却未按照合同规定期限内交房。原告认为，被告延迟交房，即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。故，为了维持原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告通力电业公司辩称：1、项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工，导致延误工期七个月。另南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为，导致延误工期。根据原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》约定，由于大型市政配套所需，导致工程延期的，答辩人对交房的期限据实予以延期及免责；2、原告所主张的违约金过高，应当予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，被告以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告未提供证明实际损失的证据材料，参照原告所购房屋附近同地段精装房屋的租金水平，原告所主张的违约金远超出该租金的30%，请求法院根据同地段同类房屋租金标准来判决。3、根据原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》的约定，原告应当按时交清购房款，然而原告逾期多日才办理银行按揭贷款，交清购房款，其违约在先。因此，被告应当予以适当免责。4、原告与被告、案外人南昌合盛物业管理有限公司签订同意用违约金抵扣物业费的协议，系三方真实意思表示，且该协议具有可实际履行的内容，符合法律规定，三方均应当按照该协议履行各自的义务，然而原告在抵扣物业费的协议已经履行抵扣的情况下，起诉被告要求承担违约金无事实、法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年2月21日，原告李秋玲（买受人）与被告通力电业公司（出卖人）签订合同编号为2016-026658号《南昌县商品房买卖合同》，约定：一、原告购买被告开发的广和苑第2栋2单元1603号房屋一套。房屋总价款为人民币536224元，买受人在签订本合同时已付清首付人民币136224元，剩余房款人民币400000元于本合同签订后七天内办理银行按揭。二、房屋交付期限：出卖人应当在2017年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、由于大型市政配套所需，导致工程延期；3、由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。三、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，“……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、由于买受人在15天内未将所有资料提供给出卖人，造成办理房地产权属证书延误，买受人按总房款的1%向出卖人支付违约金。”合同签订后，原告李秋玲向被告通力电业公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，即原告李秋玲作为借款人与案外人中国银行股份有限公司南莲支行签订了《个人一手住房贷款合同》。案涉房屋2018年11月15日取得工程竣工验收备案，被告同日通知原告进行收房。以上事实有原告提供的身份证明信息、《南昌县商品房买卖合同》、购房款收据、被告提供的《个人一手住房贷款合同》，原、被告的陈述及自认等证据予以证实。本院认为：原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依照上述合同约定，被告应于2017年9月30日之前向原告交付房屋，因案涉房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，被告同日通知原告进行收房。根据合同“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”的约定，原告据此主张被告应承担逾期交房的违约责任，于法有据，本院予以支持，但根据合同约定，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止支付违约金，违约金的截止时间因原告主张算至2018年9月30日止，系原告对自身权益的处分，且未违反法律法规的规定，故本院确定被告支付逾期交房违约金的起止时间为自2017年10月1日至2018年9月30日止。庭审中，被告认可其未按约定交付案涉房屋的事实，但提出项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工，导致延误工期七个月，另南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为，导致延误工期。原告对该组证据关联性有异议，本院认为，被告所举证据中，《关于地下电线/电缆施工的情况说明》、《情况说明》均为被告委托的施工方单方制作，不具证明力；南城建发[2017]1号、南城建发[2017]12号、南城建发[2017]22号、南质监[2017]1号文件属政府正常的行政管理行为，并没有任何内容显示要求被告停工；因此被告提供的上述证据与其逾期交房无关联性，本院不予采纳。据此，对被告方要求对延期交房予以适当免责的辩称，本院不予支持。被告提出原告逾期多日才办理银行按揭贷款，交清购房款，违约在先。该主张可以另行途径解决，本案不予处理。被告主张原告同意用违约金抵扣物业费，经查明案涉小区物业费为案外人南昌合盛物业管理有限公司收取，因案外人不是本案当事人，对原告与被告及案外人之间的债权债务关系不属于本案审理范围，故本院对被告的这一抗辩不予支持。同时，被告在庭审中提出逾期交房违约金的计算标准过高，请求予以减少，本院在综合考量客观实际及逾期对原告的损害大小后，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金计算标准调整为日万分之0.9，因此被告应向原告李秋玲支付自2017年10月1日起至2018年9月30日止逾期交房违约金共计人民币17615元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告江西通力电业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告李秋玲支付自2017年10月1日起至2018年9月30日止逾期交房违约金人民币17615元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费289元，减半收取144.5元，由被告江西通力电业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  朱琳二〇一九年九月十九日法官助理曾思施书记员刘忆童