河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1524民初1269号原告：罗文富，男，1968年11月29日生，汉族，农民，住河南省商城县。被告：周威，男，1980年5月17日生，汉族，农民，住河南省商城县。委托诉讼代理人：邹文娟，河南太平律师事务所律师。原告罗文富与被告周威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗文富向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告偿还购房款173000元；2.被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求变更为220440元（包含购房款166000元、办证费用7000元、四层的材料款12200元、利息款35240元）。事实和理由：2016年2月14日、2016年5月22日，原、被告经多次协商，签订《购房协议》、《购房合同书》和《购房补充协议》，被告购房后仍欠原告购房款172000元。原告为维护其合法权益，故诉至本院如诉请。原告罗文富为证明其主张，向本院提交以下证据：1、购房协议复印件1份；2、购房合同书复印件1份；3、购房合同补充协议复印件1份；4、村镇规划用地许可证复印件1份；5、商城县达权店国土所的罚没收入票据复印件1份；6、税收缴款书复印件1份，以上证据拟证明被告共计欠原告173000元，其中166000元系购房款，7000元是办理相关手续的费用。被告周威辩称，1、原告诉请的数额错误，被告已按合同约定履行了206000元的义务。2016年5月22日，原、被告签订《购房合同书》的当天，被告就一次性向原告支付了200000元的购房款，之后又支付了6000元，现仅剩下166000元。2、被告没有支付100000元购房款是行使合同的同时履行抗辩权。原、被告签订的合同书第十条明确约定“第二年农历二月前再支付给甲方壹拾万元整，同时甲方应办好以乙方姓名周威为户主的两证并交于乙方”，被告在2018年春节过后准备出门时就主动找到原告要求给钱，但原告却未按照合同约定给付被告两证，即《村镇规划用地许可证》和《土地使用证》。《合同法》第66条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，原告未为被告办理两证，被告有权行使自己的抗辩权力，即拒付100000元。3、被告不应支付余款66000元。《购房合同书》第8条约定“房屋如果在三年内出现断裂、歪斜、四楼漏水等质量问题由甲方负责修缮解决，若甲方不给解决由乙方找人维修，所需费用从总房款中扣除。”被告的房屋居住不到一年的时间就出现漏水，被告多次找原告要求修缮，均被原告拒绝，被告只好找他人维修，花费的5000余元应从该房款中扣除。《购房合同书》第10条约定“第三年年底在房屋没有任何质量问题的情况下付清余款66000元”，抛开房屋漏水不说，约定的年底应该在2019年12月份，现在才四月份，还未到支付尾款的时间。4、被告已按照合同约定履行了自己的义务，是原告违反合同约定，采取钉被告家大门、用铁链锁门、拉沙堵门、厕所垃圾堵门等多种方式阻碍原告生活，如原告能遵守合同，根本不会发生此次诉讼，故被告不应承担诉讼费用。被告周威为证明其主张，向本院提交以下证据：1、修房屋漏水及主水管道接通费用票据4张，合计5371元，拟证明原告未按合同约定被告为此额外支出的费用；2、罗文富出具的收条2份，合计206000元，拟证明被告已按合同约定支付购房款的事实；3、照片7张，拟证明被告房屋漏水及其原告拉沙堵被告家门的事实；4、夏金奇的村镇规划许可证复印件1份，拟证明原告未为被告办理村镇规划许可证的事实。本院经审理认定事实如下：原告系商城县达权店镇幸福村居民，被告系商城县达权店镇何畈村居民。2016年2月14日，原告将其在商城县达权店镇幸福村燕窝组的自建房出售给被告，为此原、被告签定《购房协议》，2016年5月22日，原、被告签订《购房合同书》，约定：购房款为366000元…2、原告负责水电主管、线到户，被告负责水电入户费…4、原告负责下水管道的安装及其化粪池的建成；5、距屋后檐1.5米到房前S216公路间的土地面积所有权归被告所有，若有与私人、村、组争议由原告负责解决；6、原告负责办理好所售房屋的《村镇规划用地许可证》和屋前至S216间上空地面积的《》，证件上均需标明面积的明细，空地《》上必须标明的使用面积不少于90平方米，证件上未标明的空地面积所有权也归被告所有；7、原告所办的《村镇规划用地许可证》和《》上户主姓名必须是被告周威，如上述两证在户主均是被告周威的前提下，被告支付原告办证费用7000元，如证件上户主姓名及证件上所标明的面积与合同面积不相符，被告有权拒付原告因办证所用的一切费用；8、房屋如果在三年内出现断裂、歪斜、四楼漏水等质量问题由原告负责修缮解决，若原告不给解决由被告找人维修，所需费用从购房总款中扣除；…10、被告接收房屋后现一次性支付原告购房款200000元（含先支付的订金18000元），余款三年内付清，第二年农历二月前再支付给原告100000元，同时原告应办好以被告周威为户主的两证《村镇规划用地许可证》和《》并交于被告，第三年年底在房屋没任何质量问题的情况下付清余款66000元；11、以上所用证件名称空白处如《》实为国土资源所核发的证件，证件核发后由原、被告双方手写证件名为准。2016年11月28日，原、被告签订《购房合同补充协议》，约定：1、在房屋四层（顶层）上南头加盖一间小屋和两边栏板墙及前面的罗马柱共计费用6000元，由原告负责施工，被告负责支付给原告施工费6000元；2、以上所增加施工费用不在购房总款366000元之内。被告于2016年5月22日按《购房合同书》约定支付原告200000元，并于2016年11月28日按《购房合同补充协议》的约定支付原告6000元。房屋交付后，被告对房屋进行装修并入住该房屋，因房屋出现不同程度的漏水、渗水，被告找原告维修未果，为此被告找他人维修花费数千元。原、被告对合同的履行发生争议，原告称1、争议房屋前至S216线的空地被告需额外支付买卖费用给原告，否则被告只能走路，不能使用，2、原告已为被告办理好被告名下的《村镇建设规划许可证》；被告辩称1、原、被告签定的《购房协议》及《购房合同书》第5条已明确约定购房款366000元包含争议房屋前至S216线的空地，被告无需额外支付原告费用，且原告现仍将沙堆在被告家门口，拒绝交付土地，被告也无法施工，2、原告办理的《村镇建设规划许可证》与别人的格式不一致，怀疑可能是假证，另当初约定的是四层（与《购房合同书》第8条四楼漏水约定相一致），但原告办理是三层，且原告亦未按《购房合同书》第5、6条约定办理房屋前至S216线空地的国土资源所核发的相关证件，故被告有权拒绝支付余款。原、被告纠纷经乡政府相关职能部门多次协商未果，故原告诉至本院如诉请。庭后经本院现场勘验：本案争议房屋现被告已装修并居住生活；内墙体有因渗水而导致的表层不同程度脱落，房屋正门前有原告倾倒堆积的沙堆，在一定程度上影响了被告的生活。考虑到本案合同的效力问题及被告已实际装修入住的实际，本庭多次主持双方调解，原告坚持己见，并在诉讼过程中另增加诉讼请求，被告称如原告按合同约定履行，被告同意按合同约定扣除维修等费用后支付余款，因双方分歧较大，未能达成一致意见，调解未果。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。关于原、被告签订的《购房合同书》第5条约定的“距屋后檐1.5米到房前S216公路间的土地面积所有权归被告所有”是否包含在合同总价款366000元当中，本院认为，结合《购房合同书》第6、7、10、11条关于对该块空地办证的约定及合同的整体和生活、交易习惯，合同价款366600元应当包含《购房合同书》约定第1、2、3、4、5、6、8…11的所有内容（第7条关于办证费用另有约定的除外）。关于原告主张的原告为被告建四层的材料款12200元，本院认为，结合原、被告签订的《购房合同书》第8条关于房屋第四层漏水的约定，可推定购房款366000元已包含房屋第四层的价款，因原、被告在该合同签订后又达成新的意见，签订《购房合同补充协议》，故应依变更后达成的意见为准，即依该协议约定被告另需支付原告四层的相关施工费用6000元，且被告已实际支付，现原告再另行主张材料费12000元，因其未提供证据证明原、被告有关于房屋材料费的另行补充协议约定，证据不充分，故对该部分费用，本院不予支持，如其有新证据，可另案主张权利。关于原告主张的利息款35240元，因其未有关于利息的约定，缺乏相关事实及其法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告偿付166000元购房款及7000元办证款的问题，本院认为，当事人互付债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求。因原告诉请的余款166000元包含合同约定的争议房屋屋后檐1.5米到房前S216公路间的土地面积，因原告采取堆放沙堆并要求被告另支付买卖款等方式拒绝交付，在原告履行之前，被告有权拒绝履行，故对原告请求被告偿付166000元余款的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告争议房屋实为四层，双方签订的《购房合同书》第8条亦体现该房屋约定为整体四层，原告办理的《村镇规划用地许可证》仅为三层且未将办理的相关证件向被告进行交付，且未按约定办理国土资源所核发的争议房屋前至S216线的相关证件，在原告履行债务不符合约定或未履行的，被告有权拒绝其相应的履行要求，故对原告请求被告偿付7000元办证款的诉讼请求，本院不予支持。关于原、被告签订的房屋买卖合同的效力问题，本院认为，原告现仅提供争议房屋的《村镇规划用地许可证》，关于该房屋的土地使用性质、土地使用权的相关批文原告均未提供相关证据，故对原、被告签订的《购房合同书》本院无法确认其是否违反了法律、法规的强制性规定，无法认定其具有法律效力，故本院对原告的诉讼请求依法予以驳回，建议原告补充相关证据先对其合同的效力进行确认后，再寻求政府等相关部门协商处理或另行到法院进行诉讼解决。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条、第六十六条、第一百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告罗文富的诉讼请求。案件受理费4606元，由原告罗文富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  黄 影审 判 员  李立林人民陪审员  刘冬梅二〇一九年九月三十日书 记 员  张德政