海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终3826号上诉人（原审被告）：海南丰鹏实业投资有限公司。住所地：海南省海口市蓝天路**中建花园**首层。统一社会信用代码：9146010076748045XH。法定代表人：温俊富，该公司总经理。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：陈春颖，女，该公司人事主管。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王曼曼，海南商汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何文珍，女，1974年1月23日出生，汉族。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：伍彪，海南天皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴悦，海南天皓律师事务所律师。上诉人海南丰鹏实业投资有限公司（以下简称丰鹏公司）因与被上诉人何文珍房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丰鹏公司上诉请求：1.判令撤销海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初1465号民事判决，驳回何文珍的诉讼请求。2.何文珍承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、涉案房产的逾期交付并非由于商品房未达到交付条件，或丰鹏公司存在逾期交付的主观故意，而是由丰鹏公司违反书面通知的合同随附义务、以及何文珍怠于履行止损义务双方面原因共同造成的，故何文珍无权就损失扩大部分-即2017年1月1日以后的逾期交房损失主张赔偿。1.丰鹏公司于2016年10月12日，取得海口市建设工程质量安全监督站下发的《关于祥泰家园（二期）项目施工质量监督意见》，该意见明确载明：“该工程的施工质量合格，同意验收”。故截至2016年10月12日涉案商品房已达到合同约定的交付条件。2.丰鹏公司在2017年1月1日前已向12户业主交付商品房，涉案项目不存在因丰鹏公司债务纠纷或自身主观故意导致逾期交房的情形。3.《商品房买卖合同》第八条、第九条已明确约定丰鹏公司交房的时间为2017年1月1日，且需要在2016年12月20日前将书面通知送达给何文珍，故何文珍应当在2016年12月20日左右意识到丰鹏公司未依约履行书面通知义务，至迟应在2017年1月1日，何文珍应当明确意识到丰鹏公司已违反合同约定的交房义务，这种对违约方违约行为的判定并未超出对一般社会人的要求。《合同法》第119条设定减损规则的目的，就是在于防止损失的扩大。当事人一方违反合同的，另一方不能无动于衷，任凭损失的扩大，而应当采取积极措施，减少损失。而在本案中，恰恰是由于何文珍的无动于衷才导致损失进一步扩大。何文珍完全可以通过拨打丰鹏公司的联系电话（在《商品房买卖合同》中明确载明）或者到售楼处亲自询问，即可立即了解到商品房是否具备交付条件、何时可以办理交付手续，但何文珍并没有采取任何积极措施，而是无动于衷、并未采取任何措施，直到近四个月后才来收房。如果何文珍积极采取措施并在查问清楚后立即来收房，则在2017年1月上旬即可办理完房屋交接手续。丰鹏公司认为，丰鹏公司未按合同约定履行书面通知的随附义务，自身存在过错，但涉案房产并不存在不能交付的客观障碍-如未验收合格、存在债务纠纷等，何文珍对逾期交房的违约行为无动于衷、不采取任何措施同样也应承担部分责任。一审判决将逾期交房的原因100%归责于丰鹏公司，完全排除何文珍的责任做法，有悖于法律规定及案件实际情况，请求二审法院予以纠正。二、丰鹏公司以《商品房买卖合同》约定的违约金标准过高为由，向一审法院申请对租金损失做鉴定并依此为依据调整违约金，一审法院并未准许做鉴定亦未调低违约金，该做法不当，请求二审法院予以调整。本案何文珍实际于2017年5月11日办理交房手续，逾期129天，所主张的违约金为27087元，相当于每月违约金6299元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，一审期间，丰鹏公司向法院申请对祥泰家园房产在2017年1月1日至2017年6月31日之间的租金水平进行评估，并依此为标准降低违约金，但一审法院并未准许做鉴定，并以双方的违约金条款未超过民间借贷年利率最高24%标准为由驳回了丰鹏公司降低违约金标准的请求。丰鹏公司认为，按照涉案房产的地段，在2017年上半年月租金一般不会超过3000元，而一审判决确定的6299元/月的标准显然过高，一审法院不允许做租金鉴定并对违约金过高的辩解意见不予采纳，有违公平正义原则。综上，丰鹏公司不应当为2017年1月1日之后的逾期交房损失承担赔偿责任，即使应当承担责任或承担部分责任，《商品房买卖合同》约定的违约金标准过高，请求法院按照同地段同类房产的租金为标准适当降低违约金。何文珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。具体理由如下：一、关于丰鹏公司所提出的逾期交房是否承担逾期交房违约金的问题。何文珍与丰鹏公司双方另案中已经达成了共识，双方仅是对交房逾期违约金的多少存在争议。因此，针对丰鹏公司第一条上诉理由不再进行陈述。二、关于丰鹏公司提出的双方签订的商品房买卖合同约定的违约金过高问题。何文珍认为商品房买卖合同是丰鹏公司所提供的格式合同，合同中关于违约金的计算标准也是丰鹏公司与何文珍双方意思一致表示的，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。其次，合同中关于违约金的计算，因为违约金本身具有补偿性、惩罚性的双重性质，双方合同中的所约定的违约金并不是明显过高，应当以合同约定的违约金为准。关于丰鹏公司所主张应参照租金标准来计算违约金，关于最高人民法院适用商品房买卖合同司法解释明确规定了，只有在双方没有约定违约金的情况下才可参照适用租金的标准。综上，何文珍认为丰鹏公司的上诉理由没有事实依据，应当依法予以维持。何文珍向一审法院起诉请求：1.判令丰鹏公司向何文珍支付逾期交房违约金27087.63元（已付购房款902921元×3%）；2.本案诉讼费用由丰鹏公司承担。一审法院认定事实：2016年1月8日，何文珍（买受人）与丰鹏公司（出卖人）签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人投资建设的位于海口市××路（层）3-1001房，建筑面积124.43平方米，套内建筑面积100.85平方米，每平方米7256.46元，总金额902921元；买受人通过银行按揭方式付款，在签订合同之日支付总房款的50%合计452921元，剩余房款450000元申请银行按揭贷款；出卖人应当在2017年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日10日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件；除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金；出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的3%；本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面形式告知；因买受人通讯地址、电子邮箱或手机号码变更未及时书面告知出卖人，导致出卖人不能及时通知商品房有关事项的视为送达，其责任由买受人承担；出卖人有关文件通知向上述地址发送时，视为出卖人已履行了通知和催告义务；买受人均在合同中留有通讯地址和联系电话。该合同附件七本合同补充协议第七条约定，因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%。双方在补充协议上亦签名捺印、盖章确认。上述合同签订后，何文珍依约向丰鹏公司支付了购房款902921元。2017年5月11日，丰鹏公司将涉案房屋交付何文珍入住使用。另查，海口市建设工程质量安全监督站于2016年10月12日作出海建质监综字[2016]164号《海口市建设工程质量安全监督站关于祥泰家园（二期）工程施工质量监督的意见》，对祥泰家园（二期）工程（建设规模：2栋18-22/1层）作出施工质量合格、同意验收的意见。2017年5月15日，海口市住房和城乡建设局对上述工程进行了竣工验收备案。庭审中，丰鹏公司称其于2016年10月12日达到双方约定的交房条件后虽然未向何文珍发出书面的交房通知，但已电话通知何文珍办理交房手续，并于2016年12月20日在涉案房屋销售部张贴交房公告，故其已尽到通知交房的义务。何文珍对丰鹏公司的陈述不予认可，称其未接到办理交房的电话通知，其并不知晓丰鹏公司张贴的交房公告。一审法院认为，一、关于丰鹏公司是否逾期交房的问题。何文珍与丰鹏公司签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同订立后，何文珍已付清房款，履行了付款义务。该合同明确约定，丰鹏公司应当在2017年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收并符合合同约定的商品房交付给何文珍。虽然丰鹏公司称其于2016年10月12日达到交房条件后已电话通知何文珍进行收房，且也在销售部以张贴交房公告的形式进行通知，但是，因合同约定涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，且明确约定商品房达到交付使用条件后，丰鹏公司应当在合同约定的交付日10日前书面通知何文珍办理交房手续，故丰鹏公司称其采用电话或者公告形式告知买受人交房不符合双方合同约定，不能视为其已尽到通知交付的义务。至于丰鹏公司所辩称的何文珍未尽到止损义务的问题。合同法中涉及的止损原则应适用于一方当事人已经尽了最大努力，仍然不能履行或者不能完全履行合同义务时，及时向另一方当事人说明情况，看其是否能采取措施防止损失的扩大，尽量避免或者减少可能造成的损失。如前所述，丰鹏公司逾期交房的违约行为系因其没有履行以书面形式通知何文珍收房而造成，即只要涉案房屋已经具备合同约定的交房条件下，丰鹏公司仅要向何文珍发出书面的交房通知就能避免该违约行为的发生，故丰鹏公司逾期交房的违约行为系其没有完全履行合同义务造成，并非何文珍未尽到止损义务而造成。综上，一审法院对丰鹏公司称其已通知何文珍收房，且认为何文珍违反止损原则的辩解意见不予采纳。因丰鹏公司实际于2017年5月11日才将涉案房屋交付何文珍使用，故丰鹏公司自2017年1月2日起至2017年5月11日止存在逾期交房的违约行为。二、关于合同约定的违约金是否过高的问题。首先，如前所述，《海口市商品房买卖合同》中的内容是何文珍、丰鹏公司的真实意思表示，订立合同时，丰鹏公司应当对合同的各项约定知悉且接受，丰鹏公司称违约金条款显示公平，无事实和法律依据；其次，在丰鹏公司没有证据证明何文珍的实际损失仅为租金损失的情况下，其认为应当以同地段同类房屋租金标准计算逾期交付房屋给何文珍造成的损失缺乏事实和法律依据，因为该标准不是计算损失的唯一依据，不能涵盖损失的全部内容，仅凭该租金标准无法判断何文珍诉请的违约金是否过高；再次，《海口市商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准，符合商品房买卖行业惯例，也未超过民间借贷利息最高年利率24%的限度，且双方约定了最高不超过总购房价3%的封顶条款，该约定合法合理、符合实际。综上，合同约定的违约金不存在过高的情况。故丰鹏公司要求对同期同地段同类房屋租金标准进行鉴定，一审法院不予准许。三、违约金的计算问题。如前所述，丰鹏公司自2017年1月2日至2017年5月11日期间存在逾期交房的违约行为，共计130天。根据双方对丰鹏公司逾期交房违约责任的约定，丰鹏公司应当向何文珍支付逾期交房违约金为58689.86元（902921元×5×130天），但因该数额已超过总购房价的3%，故何文珍要求丰鹏公司支付逾期交房违约金27087.63元（902921元×3%）的诉请于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：丰鹏公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向何文珍支付逾期交房违约金27087.63元。案件受理费238.60元（何文珍已预付），由丰鹏公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：丰鹏公司是否存在违约的行为，违约金是否约定过高。何文珍与丰鹏公司签订的商品房买卖合同合法有效，根据合同约定，丰鹏公司当书面通知何文珍交房事项，双方已约定了送达地址，丰鹏公司未向何文珍书面通知交房，违反双方约定，应当承担违约责任，何文珍在丰鹏公司未书面通知其收房的情况下，无义务自行前往丰鹏公司办理交房事宜，故对丰鹏公司此上诉意见，本院不予采纳，一审认定正确，本院予以维持。双方约定逾期交房超过60日后应按照已付总房款的日万分之五支付违约金，未违反法律强制性规定，合法有效，丰鹏公司未提供证据证明该约定的违约金过分高于何文珍的损失，且何文珍已按照双方约定的逾期交房违约金不超过总购房价的3%主张违约金，一审未准许对租金损失进行鉴定并无不当，一审按照总购房价的3%判决违约金符合双方约定，合法有据，本院予以维持。综上所述，丰鹏公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费477.20元，由上诉人海南丰鹏实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘思其审 判 员 陈 璐审 判 员 林 梅 二Ｏ一九年九月三十日法官助理 廖 敏书 记 员 陈宁婴速 录 员 吴虹瑶附相关法律法规条文规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。