江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终2632号上诉人（原审被告）：连云港黄浦房地产开发有限公司，住所地江苏省灌南县经济开发区迎宾大道**。法定代表人：陈明亮，董事长。委托诉讼代理人：朱启明，江苏连大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐伟杰，男，1987年10月22日生，汉族，住江苏省灌南县。被上诉人（原审原告）：宋正艳，女，1988年7月10日生，汉族，住江苏省灌南县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：焦红光，灌南县灌河法律服务所法律工作者。原审被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司灌南县支公司，住所地灌南县人民路负责人：袁虎，董事长。委托诉讼代理人：王灌连，江苏灌江律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱力群，江苏灌江律师事务所律师。上诉人连云港黄浦房地产开发有限公司（以下简称黄浦地产）因与被上诉人徐伟杰、宋正艳，原审被告中国邮政储蓄银行股份有限公司灌南县支公司（以下简称邮储银行）商品房销售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2017）苏0724民初2938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄浦地产上诉请求：1.依法撤销江苏省灌南县人民法院（2017)苏0724民初2938号民事判决，依法发回重审或予以改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决解除本案商品房买卖合同，违背客观事实根据，是错误的，解除合同条件不成立，依法应当撤销。本案中，上诉人之所以不能按期交房的原因是因为政府逾期交付净地导致建设工程开工迟延、房屋交付迟延。这个影响合同履行的重要事实，原审判决己经在第四页查明了，且还特别说明了“在靠近车站东侧人民路北侧的一排房屋至今年下半年才拆迁完毕现在正在建设施工中，灌南县公路运输公司仍未被拆迁”，政府至今没有完全交付净地给上诉人的情况。这明摆着是政府违约行为，导致本案合同履行中发生障碍，是不可归责于上诉人的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。纵观本案的客观事实，继续履行合同对被上诉人不存在严重显失公平的情形，且房屋价格在上升趋势，明显没有加重当事人负担情形而且还使其受益。因此，原审法院不顾上述事实，解除涉案《商品房购销合同》，明显于法不合、于理无据，依法应当撤销。二、原审判决违背客观事实，片面强调因果关系，偏袒对方当事人，显失公平，判决结果完全错误。原审判决在已经查明政府应当于2010年5月31日前交付净地。到目前为止，还有公路运输公司等大片房屋还未拆迁的事实，又矛盾地认定本案合同的迟延履行，与政府迟延交地不存在因果关系，让人不能信服。县政府的会议纪要虽然能证明到2012年底前尚有部分地块没有拆迁交付，但是会议纪要中要求在2013年年底前公路运输公司等大片房屋必须净地交付的要求到2017年10月还没有落实的事实是清楚的，本案2014年9月签订的合同当然包含在应当交付的净地范围之内，受到影响的事实是清楚的。尤其是上诉人对政府的每次延期的承诺都是信任的，所以在2014年9月签订本案合同时，是出于对政府行政效率和履行合同的诚信抱有很高的期望值的。原审判决既然己经确认政府存在逾期交付净地的违约行为，就应当确认政府会议纪要的承诺超出了上诉人合理预期和到目前为止都不能完全兑现的事实，与本案房屋迟延交付存在直接的因果关系。因此，原审判决解除该涉案合同，违背公平原则。三、原审判决强行干预当事人合法的意思表示是违法的。在签订本案合同时，双方对政府行为可能导致迟延履行的风险情形，在合同第八条把“政府及相关水电管理人”等特殊情形导致房屋不能如期竣工验收交付的，明确约定可以“据实延期”的免责情形。如果不存在政府迟延交付本案土地的风险，双方对此免职情形的约定还有法律上的什么意义呢？原审判决以“商品房销售合同中第八条第二款第3项在本案中没有适用的余地”的理由，毫无事实根据，干预了合同双方合法的“意思自治”精神，明显是带有偏袒的行为，是违反了合同法的公平原则和诚实信用原则。综上所述，本案原审判决解除合同事实不清，合同迟延履行因果关系不明，适用法律错误，为此，望法院充分考虑上诉人的上诉理由,依法维护上诉人的合法权益，保护房地产交易市场的秩序稳定和交易安全，支持上诉人的上诉请求！徐伟杰、宋正艳辩称，通过被上诉人的举证，上诉人邮寄给被上诉人的交房通知书，根据双方的买卖合同的约定，上诉人显然违约，所以一审法院按照合同的约定依法解除合同是有合同依据的。政府虽然没有按时间交付土地，但是涉案房屋不在政府延迟交付土地之上。一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。邮储银行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的请求，维持原判。徐伟杰、宋正艳向一审法院起诉请求：1.解除徐伟杰、宋正艳与黄浦地产签订的《商品房买卖合同》；2.判令黄浦地产返还徐伟杰、宋正艳支付的购房款及已还贷款等209303.39元、赔偿损失（按年利率6%、本金20万元计算两年）；3.解除徐伟杰、宋正艳与农商银行签订的《个人购房借款/担保合同》；4.黄浦地产偿还邮储银行剩余贷款本息。一审法院认定事实：徐伟杰、宋正艳与黄浦地产于2014年9月30日签订合同编号为LYGSPF2014542262的《商品房买卖合同》。合同约定：徐伟杰、宋正艳购买黄浦地产开发的“黄浦·银都城”小区第23幢1单元602室商品房；房屋总价款436391元，2014年9月30日前付清首付款131391元，余款305000元通过办理银行按揭贷款方式支付；…，出卖人应于2016年12月30日前依据国家及地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给徐伟杰、宋正艳，但遇下列特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期（…。如遇非出卖人故意或政府及相关水电等供应人管理部门原因未能如期竣工验收的）；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付的0.01%向买受人支付违约金…。同年，徐伟杰、宋正艳还与邮储银行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：徐伟杰、宋正艳以涉案房产作为抵押，向邮储银行借款305000元用于个人商业用户贷款，贷款期限15年；黄浦地产提供阶段性连带责任保证。《商品房买卖合同》签订后，徐伟杰、宋正艳向黄浦地产交纳了首付款131391元，邮储银行向黄浦地产支付按揭贷款305000万元。截止2017年5月20日，徐伟杰、宋正艳交纳按揭贷款本息合计18606.7元。另查明，2009年8月1日，黄浦地产与灌南县人民政府签订投资协议，协议约定，2009年9月24日前办理好涉案地块土地证，2009年10月31日前交付净地160亩给黄浦地产，剩余土地在2010年5月31日前交地。但靠近车站东侧人民路北侧的一排部分房屋至今年下半年才拆迁完毕现正在建设施工中，灌南县公路运输公司仍未拆迁。涉案房屋所在楼宇于2017年5月21日完工通过验收。一审法院认为，徐伟杰、宋正艳与黄浦地产签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》等系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，黄浦地产应于2016年12月30日前向徐伟杰、宋正艳交付房屋，但徐伟杰、宋正艳2017年6月14日提起诉讼时，逾期已超过90日，根据合同约定，徐伟杰、宋正艳有权解除合同，故徐伟杰、宋正艳解除商品房买卖合同的主张成立，一审法院予以支持。关于黄浦房地产有关“其未能按期交房的原因在于政府未能及时交付净地，根据合同约定，因此发生迟延交付不属于违约”辩称。一审法院认为，首先，黄浦地产举证的投资协议、土地延期证明及县政府会议纪要等证明涉案地块仍未拆迁完毕的证据，仅能证明2012年底前，尚有部分地块尚未拆迁交付，而徐伟杰、宋正艳与其签订商品房销售合同时已是2014年9月，此时，涉案商品房所在楼宇的范围是否已拆迁完毕，黄浦地产并无证据证实。故黄浦地产提供的前述证据，对其就涉案商品房迟延交付具有正当理由的辩解不具有证明作用；其次，涉案房屋所在楼宇范围，并非位于涉案房屋销售合同签订时尚未拆迁的灌南县汽车运输公司及其东侧靠近人民路北侧一排房屋所在的地产范围。故黄浦地产还应承担涉案商品房买卖合同签订时上述未拆迁的地段能否及时拆迁、交付，与涉案房屋所在楼宇能否及时开、竣工及验收等，进而影响了涉案商品房能否按时交付存在关联性即因果关系的举证证明责任。对此，黄浦地产并无证据证明。综上，商品房销售合同中第八条第二款第3项在本案中没有适用的余地。故对黄浦地产此项辩解意见，一审法院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，徐伟杰、宋正艳要求解除其与邮储银行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求成立，一审法院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除后，黄浦地产应按约将徐伟杰、宋正艳支付的房款返还，并赔偿徐伟杰、宋正艳因此所产生的损失。因此，徐伟杰、宋正艳要求黄浦地产返还已付购房首付款、赔偿已交纳按揭贷款的本息损失合计209303.39元，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本息分别返还担保权人和买受人，故徐伟杰、宋正艳要求黄浦地产向邮储银行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，一审法院依法予以支持。黄浦地产清偿剩余贷款本息等债务后，邮储银行应及时涤除涉案房屋上的相关登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，一审法院遂判决：一、解除徐伟杰、宋正艳与黄浦地产于2014年9月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为LYGSPF2014542262）；二、解除徐伟杰、宋正艳与邮储银行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、黄浦地产于判决发生法律效力之日起十日内返还徐伟杰、宋正艳购房首付款131391并赔偿徐伟杰、宋正艳已付按揭贷款本息77832.39及其他项权利登记费80元，合计209303.39元。四、黄浦地产于判决发生法律效力之日起十日内返还徐伟杰、宋正艳从2017年5月21日起至判决生效之日止已向邮储银行支付的贷款本金和贷款利息（以判决生效当月的还款明细清单为准）。五、黄浦地产于判决发生法律效力之日起十日内向邮储银行自判决生效之日起就《个人住房借款/担保合同》剩余的贷款。自黄浦地产清偿上述贷款之日起七日内，邮储银行办理灌南县新安镇黄浦·银都城小区第23幢1单元601室房屋上权属登记的涤除手续。六、驳回徐伟杰、宋正艳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2220元，由黄浦地产负担。二审中，徐伟杰、宋正艳提交银行转账记录一份，证明一审判决之后继续向银行交纳本金及利息140511.89元。上诉人及原审被告对上述证据均无异议，本院予以采纳。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为,《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据徐伟杰、宋正艳与黄浦地产签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应于2016年12月30日前依据国家及地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给徐伟杰、宋正艳，但遇下列特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期（…。如遇非出卖人故意或政府及相关水电等供应人管理部门原因未能如期竣工验收的）；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。但截止徐伟杰、宋正艳2017年6月14日提起一审诉讼时，黄浦地产尚未向其交付经验收合格的商品房，逾期交房已超过90日，根据合同约定，徐伟杰、宋正艳有权解除合同。关于黄浦地产称逾期交付系因政府原因造成的上诉主张，因涉案商品房所在楼宇范围，并非位于涉案房屋销售合同签订时尚未拆迁的的地产范围，黄浦地产未能举证尚未拆迁的的地产对于本案商品房所在楼宇开发、建设、交付所造成的影响，故对其上诉主张，本院不予支持。综上，黄浦地产的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4400元，由上诉人连云港黄浦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 峰审 判 员  乙 斌审 判 员  刘 宁二〇一九年九月二十日法官助理  孙潘红书 记 员  张 哲