云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2301民初4127号原告：马艳萍，女，1991年11月1日生，汉族，大学文化，云南省禄丰县人，医生，住云南省禄丰县。委托诉讼代理人：段娅，云南鼎燊律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：楚雄嘉坤房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇怀象街**，统一社会信用代码：91532301683677159E。法定代表人：程莉，职务：执行董事。委托诉讼代理人：易国明，男，1978年5月10日生，汉族，大专文化，云南省牟定县人，楚雄嘉坤房地产开发有限公司员工，现住云南省楚雄市，代理权限为特别授权。原告马艳萍与被告楚雄嘉坤房地产开发有限公司（以下简称嘉坤房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告马艳萍的委托诉讼代理人段娅，被告嘉坤房地产公司的委托诉讼代理人易国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马艳萍向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金26050元（其中：1、30元/天×30天=900元【自2016年12月31日至2017年1月29日止】；2、386329元×0.01%×651天=25150元【自2017年1月30日起至2018年11月12日止】)；二、请求法院判令被告支付自2018年11月13日起至实际交房之日止的违约金（按已付房款的0.01%乘以逾期天数计算）；三、请求法院判令被告承担律师代理费人民币1000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系房地产开发商，2016年2月3日，原、被告签订了《商品房购销合同》、《补充合同》。合同约定：原告向被告购买其开发的坐落于楚雄市老城区预售商品房，商品房套内建筑面积为81.56平方米，单价为人民币每平方米4736.75元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为人民币386329元。原告于2016年2月3日支付了购房首付款（预售购房款）116329元，于2016年6月13日通过银行个人购房贷款方式支付了剩余购房款270000元，原告已经按照合同约定，履行了全部付款义务。《商品房购销合同》第七条约定：“甲方应于2016年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”；第九条第一项约定：“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止20天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期交房30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。但被告至今没有履行交房义务，现已逾期交房681天。根据《合同法》第44条、60条、107条、114条之规定，及《商品房购销合同》第七条、第九条的约定，被告延期交房已构成违约，应当按照合同约定履行交付房屋义务及支付延期交房违约金。被告嘉坤房地产公司辩称，对原告所诉的事实和理由无异议，但是对违约金的起算日期和律师代理费有异议，公司于2016年12月27日在给业主的公开信中提到公司不能按期完成房屋交付，将房屋交付的日期延迟到2017年6月30日前。因为公司延期造成不能按时交房，建议根据公司的实际困难状况，请求原告给予理解并降低部分诉讼请求，公司将尽最大努力尽快将房屋交给原告，请求违约金的起算日从2017年7月1日开始计算，计算至原告实际接房日，但最长不超过公司的竣工备案日；律师代理费、诉讼费在合同中没有约定，被告不同意承担。原告马艳萍围绕自己的诉讼请求向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，欲证实原告的身份情况；2、企业信用信息公示报告，欲证实被告的工商登记情况；3、《商品房购销合同》、《合同补充协议》，欲证实原、被告于2016年2月3日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，《商品房购销合同》第七条约定：甲方应于2016年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条第一项约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止20天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期交房30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。但被告至今没有履行交房义务，应按约定履行交房义务及承担逾期交房违约责任；4、发票两份，欲证实原告已按合同约定，履行了付款义务；5、税收缴纳书，欲证明原告已经缴纳税款；6、商品房买卖合同登记备案表，欲证明原告购买的房屋，已进行商品房买卖合同备案登记；7、公开信，欲证实被告2016年12月27日公开承诺，对延期交房按合同约定承担违约责任的事实，需要向法庭说明的就是公开信被告公司并没有通知到每户业主，也没有征得业主的同意；8、个人购房借款/担保合同、凭证、个人借款凭证，欲证明原告为了购房，于2016年3月16日与中国工商银行股份有限公司楚雄府后街分行签订《个人购房借款/担保合同》，借款270000元，并支付到被告名下的事实；9、律师代理费收据，欲证实原告为实现本案债权支付的律师费1000元的事实；经质证，被告嘉坤房地产公司对原告提交的证据均无异议，但是对证据9的证明目的不予认可，因为在合同中，没有对该费用进行约定，被告公司不应该承担该费用。被告嘉坤房地产公司针对其辩解，未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据1-8，被告对其真实性、合法性、关联性以及要证明的事实均无异议，本院对以上证据均予以采信；被告对原告提交的证据9不予认可，因原告未提交发票予以证实，本院不予采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：被告嘉坤房地产公司系楚雄市老城区西园路与怀象街岔口七彩嘉园小区房地产开发商。2016年2月3日，原告马艳萍与被告嘉坤房地产公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定：原告向被告购买其开发的坐落于楚雄市老城区预售商品房，商品房套内建筑面积为81.56平方米，单价为人民币每平方米4736.75元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为人民币386329元；原告于2016年2月3日支付购房首付款116329元，于2016年6月13日通过银行按揭贷款支付剩余购房款270000元；被告应于2016年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告；被告如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止20天内，被告按每天30元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告按原告己付款的0.01%乘以逾期天数向乙方原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告马艳萍按约定向被告嘉坤房地产公司支付了购房款386329元。2016年2月15日，原告马艳萍所购商品房办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号（CX2016021501240）。原告马艳萍于2016年3月22日向税务部门交纳了契税。2016年12月27日，被告在致“七彩嘉园”项目购房业主的公开信中承诺在2017年6月30日前交房，对逾期交房造成的损失，公司将按《商品房购销合同》及《补充协议》相关约定，在房屋交付时与各位业主妥善解决相关事宜。另查明，至法庭辩论终结，被告嘉坤公司开发的七彩嘉园项目工程建设已经完工，但尚未通过竣工验收，原告马艳萍未接收房屋。2019年7月5日，被告嘉坤房地产公司法定代表人王孝元变更登记为程莉。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：（一）被告嘉坤房地产公司是否应承担逾期交房违约金？违约金如何计算？（二）被告嘉坤房地产公司是否应承担律师代理费？（一）关于被告嘉坤房地产公司是否应承担逾期交房违约金？违约金如何计算的问题。本院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。原告马艳萍与被告嘉坤房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《云南省建设工程竣工验收管理办法》第十二条：“建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。”之规定，本案商品房应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。原告已依约向被告支付了全部房款，但被告未按合同约定完成竣工验收并在2016年12月30日前交房，被告嘉坤房地产公司认可其违约，但认为应以公开信中承诺的2017年6月30日前为交房时间，从2017年7月1日开始计算逾期违约金。本院认为，变更交房时间属于合同变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，需双方协商一致，才能变更合同。被告向业主发布公开信变更交房时间的行为属于单方变更合同，未经原告同意，本院对其计算违约金的起算时间不予采纳，对原告要求从2016年12月31日开始支付逾期交房违约金的请求予以支持；双方签订的《商品房购销合同》第九条约定“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止20天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期交房30天后，甲方按乙方己付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”，如果按照原文理解，这段内容前“20天”与后“30天”表述矛盾，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，《商品房购销合同》第九条应理解为：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期交房30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。由于被告嘉坤房地产公司开发建设的七彩嘉园项目工程竣工验收之日不确定，若违约金继续计算至竣工验收之日，则违约金的金额可能会违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，因此，原告主张的违约金本院暂自《商品房购销合同》约定的交房时间届满后的次日开始计算起支持至原告向本院起诉之日即2018年11月21日止，被告应支付的违约金共计26398元[自2016年12月31日起至2017年1月29日止的逾期交房违约金为900元（30元／天×30天）；自2017年1月30日起至2018年11月21日止的逾期交房违约金为25498元（386329元×0.01%×660天）]。（二）关于被告嘉坤房地产公司是否应承担律师代理费的问题。本院认为，对于原告马艳萍主张的律师代理费1000元，因原、被告在《商品房购销合同》中没有约定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、由被告楚雄嘉坤房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告马艳萍逾期交房违约金26398元（款交本院）；二、驳回原告马艳萍的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元（已减半收取），由原告马艳萍负担6元（已交），由被告楚雄嘉坤房地产开发有限公司负担232元（未交，限本判决生效后十五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  朱毅二〇一九年九月二日书记员  王宇