西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初11627号 原告：李悦垚，男，汉族，1990年10月5日出生，籍住福建省厦门市湖里区，现住西安市雁塔区曲江新区。 委托代理人：刘俊义，陕西诺尔律师事务所律师。 委托代理人：崔娟妮，陕西诺尔律师事务所实习律师。 被告：李安忠，男，汉族，1963年2月13日出生，籍住西安市碑林区，现住西安市高新区。 被告：李钰婷，女，汉族，1989年12月1日出生，籍住西安市碑林区，现住西安市高新区，系被告李安忠之女。 委托代理人：张梦菲，女，汉族，1966年1月15日出生，籍住西安市碑林区，现住西安市碑林区，系被告李钰婷之母。 第三人：西安骏驰房地产咨询有限公司高新分公司，住所地：西安市高新区。 法定代表人：寸宝云，系公司总经理。 委托代理人：姚国轩，男，汉族，1994年8月19日出生，籍住陕西省安康市旬阳县城区，现住西安市雁塔区，系该公司员工。 委托代理人：王喜军，男，汉族，1993年1月7日出生，籍住西安市雁塔区，现住西安市高新区，系第三人员工。 原告李悦垚诉被告李安忠、李钰婷，第三人西安骏驰房地产咨询有限公司高新分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李悦垚及其委托代理人刘俊义、崔娟妮，被告李安忠、被告李钰婷委托代理人张梦菲，第三人西安骏驰房地产咨询有限公司高新分公司委托代理人姚国轩、王喜军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李悦垚诉称：2018年3月14日，原告与被告李安忠、李钰婷及第三人西安骏驰房地产咨询有限公司西安分公司签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》，合同约定两被告将位于高新区XX城XX公寓XX小区XX幢XX单元XX号房屋以1320000元的价格出售给原告。根据合同约定，原告分别于2018年3月14日、22日向被告支付定金100000元和30000元，合计130000元（该款项用于冲抵首付款）。2018年3月23日，原告向第三人支付居间费、银行按揭代办费共38220元。2018年3月27日，原告与被告李安忠、李钰婷签订了《西安存量房买卖合同》网签手续。应被告要求，原告分别于2018年4月10日、11日。向被告支付剩余首付款220000元与50000元，共计270000元。2018年4月23日，原告银行按揭手续办理完毕。此后原告催促两被告办理资金监管协议手续，但两被告以房屋涨价为由，明确表示不再履行合同义务。原告认为，被告明确表示拒不履行合同的行为，违反《买卖合同》约定，侵害了原告的合法权益，应承担违约责任及相应经济损失。现为维护原告自身合法权益，特向法院诉请：1.依法判决两被告继续履行与原告签订的《房屋买卖三方合同》，在判决生效的五天内签订《资金监管协议》，并完成办理过户、产权变更手续；2.依法判决被告向原告支付违约金10800元；3.依法判决被告赔偿原告维权费用20000元；4.依法判决诉讼费用由被告承担。 被告李安忠、李钰婷辩称：一、2018年3月14日，原被告及第三方签订《房屋买卖合同补充协议》约定，原告应向被告支付定金、首付款共计480000元，截至目前原告只向被告支付400000元。原告未按协议全面履行自己的义务，故房屋买卖合同无法正常进行；二、原告与被告在第三人西安骏驰房地产咨询有限公司西安分公司处进行过三次关于房屋买卖的协商，故原告在诉状中所称的“原告遂于5月15日给被告发律师函告知继续履行合同，但被告不予理会”并不属实；三、原被告于2018年3月28日办理网签手续，签订《西安市存量房买卖合同》，合同中约定“余款人民币920000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户”，与《补充协议》中所称“贷款部分购房款人民币为840000元”不符，故房屋买卖合同无法继续履行；四、该房屋仅归被告李安忠一人所有，被告李钰婷系在不知道情况下成为房屋所有人，房屋交易过程与被告李钰婷无关，被告李钰婷名下50％的产权全部转于被告李安忠，涉案房屋的支付款项以及后期违约责任都与被告李钰婷无关。 第三人西安骏驰房地产咨询有限公司西安分公司辩称：支持原告的诉讼请求。 经审理查明：2018年3月14日，原告李悦垚（乙方），被告李安忠、李钰婷（甲方）与西安骏驰房地产咨询有限公司高新分公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》。合同约定：第一条：甲方将位于高新区XX城XX公寓XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋出售给乙方，建筑面积85.82平方米；第二条房屋权属情况，房屋未设定抵押，出租但承租人亦放弃优先购买权，该房屋所有权证号为105XXXXXXX-20-11-20301；第三条：该房屋成交价格为：人民币1320000元，房屋成交总价款包括：房屋维修基金、房屋室内装修、装饰；第五条关于税费约定，乙方承担契税、个人所得税、中介费、按揭代办费、评估费、登记资料过户费；第十一条第三款第二项其中约定：任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款0.03％的违约金。同日，三方签订《房屋买卖合同补充协议》，协议约定：第一条：此房屋成交价位1320000元，签订合同当日乙方向甲方支付购房定金100000元，剩余部分定金于2018年3月20日前支付甲方，共计定金130000元。定金与剩余首付款共计480000元，该款项待过户前由双方打入房地局开设的资金监管账户，贷款部分购房款人民币为840000元，由原告贷款银行直接转入房地局资金管理账户；第四条：乙方购房总价为人民币1358220元，其中差额部分为人民币38220元为该房交易当中产生的登记费、过户费以及中介服务费；第六条：房屋为简单毛坯装修，乙方确认此房屋现状，符合西安市购房资格，购房方式为商业贷款，贷款金额暂定人民币840000元，乙方确保自己征信良好，无逾期等不良记录，贷款由乙方自行办理，如因贷款引起的法律纠纷由乙方自行承担。2018年3月28日，原被告签订《西安市存量房买卖合同》，第三条约定房屋成交价1320000元，第四条约定“买方应将首付款400000元存入监管账户，余款920000元申请贷款支付。其中：首付款的变更以监管协议为准。”2018年4月10日原、被告签订“关于《房屋买卖三方合同》的补充说明：1.签订《房屋买卖三方合同》当日乙方支付甲方购房定金人民币：壹拾叁万元（¥130000.00）剩余全部房款资金监管时转入房地局监管账户中双方知晓并同意。2.因甲方购买新的房产需要资金双方协商后乙方同意提前支付购房款人民币：贰拾柒万元整（¥270000.00）用于甲方购买房产用作资金周转。3.乙方支付的购房款共计人民币：肆拾万元整（¥400000.00），甲方承诺同意在办理该房产的资金监管时甲方自筹资金将乙方已付的购房款人民币：肆拾万元整（¥400000.00）房款放入房地局监管账户中以便办理后续手续”。2018年3月14日、22日，被告向原告分别出具定金收据，记载被告先后收到原告购买坐落于西安市高新区XX路XX小区XX栋XX单元XX号房屋（房屋所有权证编号:105XXXXXXX-20-11-20301）购定金人民币100000元和30000元，两次原告共计支付被告购房定金130000元。2018年3月23日，第三人向原告出具编号为No.0083915的收据，收据记载收到XX城XX室房屋产生的中介服务费以及按揭代办费38220元。后应被告要求，原告分别于4月10日、11日，通过交通银行个人账户（账号/卡号：XXXXXXXXXXX********）向被告（户名：李安忠）转账共计270000元。至此，原告向被告支付首付款共计400000元。2018年5月29日，原告以提交的5000元保证金及天安财产保险股份有限公司陕西省公司提供的1450000元的保函向雁塔区法院提出诉前财产保全，2018年6月13日，雁塔区法院作出（2018）陕0113财保170号民事裁定书，依法查封登记在被告李安忠、李钰婷名下的涉案房屋，查封期限为3年。依据西安市房权证高新区字第105XXXXXXX-20-11-20301产权证记载；房屋所有权人李忠安、李钰婷，房屋坐落高新区XX城XX公寓XX区XX号楼XX室，登记时间2010年10月26日。 上述事实，有《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖合同补充协议》、定金收据、居间费及代办费收据、交易清单、保全裁定及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为本案认定事实的依据。 本院认为，原、被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖合同补充协议》以及原被告签订《西安市存量房买卖合同》均系原被告及第三人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，故原、被告及第三人具有法律约束力，均应以此享有权利履行义务。以据后合同效力优于前合同效力的原理，2018年4月10日原被告签订“关于《房屋买卖三方合同》的补充说明”中，亦明确约定“乙方支付的购房款共计人民币400000元，甲方承诺同意在办理该房产的资金监管时甲方自筹资金将乙方已付的购房款人民币400000元房款放入房地局监管账户中以便办理后期手续”被告未提出异议，故认为原被告就首付款变更为400000元达成一致。所以，对被告主张的首付款共计480000元，原告只向被告支付400000元，未按协议全面履行自己的义务的辩称意见，本院依法不予采纳。原告依约已向被告支付购房款400000元后，因被告原因致使原被告双方未能签订资金监管协议，导致合同无法进行履行。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”以及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知，协助，保密等义务”之规定，被告应当按照合同约定全面履行合同义务。因此，对原告诉求第1项“依法判决两被告继续履行与原告签订的《房屋买卖三方合同》，并完成办理过户、产权变更手续”的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《补充协议》第二条约定“甲乙双方必须积极配合办理此房屋产权交易过户及银行按揭手续，按照房地局要求提供真实有效的交易所需资料”，以及《补充说明》中约定：“被告李安忠、李钰婷应当自收到原告李悦垚支付定金、房屋首付款后，积极配合原告李悦垚办理房产按揭手续以及房屋过户手续。”但被告均以房屋上涨为由，拒不履行相关合同义务，构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”以及依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《三方协议》第十一条第三款第二项约定“任何一方违反合同约定不愿继续履行合同的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按照日计算向守约方支付已付款万分之三的违约金”(每日违约金400000元×0.03％=120元)。所以，对原告诉求第2项“依法判决被告向原告支付违约金10800元”的诉讼请求，本院依法予以支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告李悦垚应于本判决生效之日起15日内向李安忠、李钰婷支付剩余购房款920000元。 二、被告李安忠、李钰婷在收到原告李悦垚支付剩余购房款920000元后10日内将位于西安市高新区XX城XX公寓XX小区XX幢XX单元XX层XX号（房屋所有权证编号：西安市房权证高新区字第105XXXXXXX-20-11-20301；）产权登记过户至原告李悦垚名下。 三、被告李安忠、李钰婷自本判决生效之日起十日内向原告李悦垚支付违约金10800元、维权费20000元。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费12926元、保全费4246元，由被告李安忠承担。因本案案件受理费12926元、保全费4246元，已由原告李悦垚预交，故被告李安忠将应承担的案件受理费12926元、保全费4246元于本判决生效之日起十日内直接支付给原告李悦垚。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王万民 人民陪审员  韦玉梅 人民陪审员  范亚飞 二〇一九年九月九日 书 记 员  史丽娜 打印：扈艳红校对：骆凡2019年月日送达 1