四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初4681号 原告：赖庆仁，男，1987年7月23日出生，汉族，湖南省平江县人，现役军人，住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：左相印，63820部队法律顾问处律师。 被告：姜晓红，女，1974年12月10日出生，汉族，绵阳市安州区人，教师，住四川省绵阳市安州区。 委托诉讼代理人：王强，四川易通律师事务所律师。 被告：绵阳大林房地产经纪有限公司，住所地：绵阳市一环路东段**，统一社会信用代码：91510704692286627J。 法定代表人：李聪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨涛，该公司员工。 原告赖庆仁诉被告姜晓红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，根据被告姜晓红的申请追加了绵阳大林房地产经纪有限公司(以下简称“大林公司”)为共同被告参加诉讼。本案依法适用简易程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告赖庆仁及委托诉讼代理人左相印，被告姜晓红及其委托诉讼代理人王强，被告大林公司的委托诉讼代理人杨涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赖庆仁向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告所签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告履行合同，限时与原告办理过户；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年8月28日，经大林公司介绍，原告与被告姜晓红签订二手房买卖合同，约定被告将其房屋以72万元出卖给原告，原告先付订金2万元和房款30万元用于被告偿还银行按揭贷款，余款在过户手续办完时一次性付清。原告依约支付了订金2万元和首付款30万元，被告也结清了银行按揭贷款，并于2019年6月19日办理了不动产登记证。但经原告与大林公司多次催促，被告姜晓红拒不办理过户，并明确表示要解除合同，其行为严重违反约定。 被告姜晓红辩称：原告与二被告签订的二手房买卖经纪合同是居间服务合同，不是房屋买卖合同。根据居间服务合同约定，姜晓红将商品房买卖合同中买受人的接房、缴纳税费和物管费等权利义务转让给原告，大林公司负责将商品房买卖合同中的买受人姜晓红变更为原告。基于商品房买卖合同买受人权利义务的转让，当时房屋价格为6700-6800元，原告与姜晓红协商转合同的价格是72万元，单价为5204.57元/平方米。原、被告三方明确约定2017年11月28日前大林公司办理完毕买受人的转让，原告付清姜晓红全部房款。2017年8月30日，原告代为偿还了房屋按揭款30万元，姜晓红偿还了按揭款2.98万元并向大林公司交付了银行结清证明。2017年12月，姜晓红与原告到大林公司要求办理合同权利义务的转让，同时姜晓红要求原告付清全部房款，如无法转让和付清房款则姜晓红不再转让该合同。大林公司告知无法转让合同，也无法付清房款，故姜晓红明确告知不再出卖该房屋，不再转让合同。现姜晓红与应得房产公司的商品房买卖合同权利义务已经履行完毕，该房屋已登记在姜晓红名下，商品房买卖合同买受人的转让已无法实现，故该居间合同已无法履行。由于大林公司未履行居间服务合同造成商品房合同买受人的转让无法实现，应当承担违约责任，应驳回原告的诉讼请求。 被告大林公司辩称：原告和被告姜晓红经我公司居间行为达成了二手房买卖合同，合同明确记载原告是房屋买受人，姜晓红是房屋出卖人，约定的是案涉房屋的买卖，从未约定转让商品房买卖合同，我公司也不会这样做。本案是房屋买卖合同纠纷，不是居间合同纠纷，我公司不是承担责任的主体。被告姜晓红申请追加我公司为共同被告违背了原告自由选择及不告不理原则。被告姜晓红应履行合同，给原告办理过户手续，我公司仅有协助义务。 本院经审理认定以下事实：2010年1月31日，被告姜晓红与四川应得房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于绵阳市涪城区138.34平方米房屋，合同价款561273元。 2017年8月28日，甲方（买方）赖庆仁与乙方（卖方）姜晓红、丙方（经纪方）大林公司签订《二手房买卖经纪合同》。合同约定：“乙方自愿将绵阳市涪城区房屋所有权及所占土地使用权转让给甲方；产权证正在办理中，甲方已实地看房，商品房买卖合同签约备案号47775，房地产成交价为72万元，房屋为清水房；甲方在签订合同时向乙方支付购房定金2万元，在首次支付房款时冲抵成购房款，乙方应出具收据并将房屋产权证、土地使用证、购房发票等相关资料原件交丙方代管；余款70万元，甲方第一次支付银行剩余贷款，余款在办理完毕后付清；尾款一万元作为交房保证金，在房管部门办理房产过户手续或到公证机关办理公证手续时，由甲方交于丙方保管，待该房所有手续办理完，房屋交接完毕三日内由丙方支付乙方；权属转移登记手续由丙方协助甲、乙双方共同办理；乙方应于收到全部房款之日起三日内向甲方交付房屋，并结清该房屋之前所产生的水、电、气、物管费用；乙方负责还银行贷款并出银行结清证明等”。 2017年8月28日，被告姜晓红出具《收据》一张，载明收到赖庆仁购房款30万元。同月30日，原告向姜晓红按揭贷款账户转款30万元。同日，姜晓红结清房贷余款329699.68元、房屋物业服务费11800元、垃圾清运费426元，后将房屋钥匙、商品房买卖合同原件交给大林公司保管。 另查明：1、2019年6月19日，绵阳市自然资源和规划局为案涉房屋办理了川（2019）绵阳市不动产权第XXX号不动产权证书。该证书记载：权利人为姜晓红，房屋建筑面积138.53平方米，坐落于涪城区。 2、案涉房屋现为未装修的清水房。 3、诉讼过程中，根据原告的财产保全申请，本院作出（2019）川0703民初4681号民事裁定书，查封了案涉房屋。原告交纳保全申请费4120元。 本院认为，本案的争议焦点主要有：一是案涉《二手房买卖经纪合同》的法律性质及效力认定；二是被告姜晓红是否承担案涉房屋产权过户义务。 关于合同性质及效力的认定问题。被告姜晓红主张与原告及大林公司约定的是商品房买卖合同受让人的转让，是买卖合同的转让，并不存在房屋买卖合同关系。本院认为，原告与被告姜晓红、大林公司于2017年8月28日签订的《二手房买卖经纪合同》，其内容记载的是房屋的买卖和大林公司的居间行为，既包含原、被告之间的居间合同关系，也包含原告与被告姜晓红之间的房屋买卖合同关系，未记载有商品房买卖合同的转让。从原告支付被告的相关款项来看，收条记载支付的是购房款而非买卖合同转让款。被告姜晓红主张系合同转让关系，但未提供任何证据加以证明。因此，对姜晓红主张的合同转让，本院不予采信。案涉《二手房买卖经纪合同》约定的内容基本清楚，交易标的物为特定房屋，交易价款也明确，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同，受法律保护。 关于被告姜晓红是否承担案涉房屋产权过户义务的问题。根据《二手房买卖经纪合同》记载的内容及交易习惯，可以认定就原告与姜晓红之间而言，双方应履行约定的房屋买卖相关义务，原告的主要义务为分次支付房款，被告姜晓红的主要义务是结清与房屋相关的欠款、办理产权过户手续、交付房屋。其中，双方对合同约定的定金2万元是否支付、合同约定“余款在办理完毕后付清”的理解存在争议。关于定金2万元是否支付的问题，被告姜晓红称未收到2万元定金，也未委托大林公司收取和保管。原告与被告大林公司均称签合同时原告支付了2万元定金，经姜晓红同意交由大林公司托管，在办完过户手续并交房后支付姜晓红。本院认为，本案无姜晓红收取定金的手续，但大林公司承认托管2万元定金的事实与原告的陈述一致，且之后原告支付首期30万元房款时姜晓红也未提出异议。因此，对原告支付2万元定金及该款由大林公司托管的事实，应予采信。 关于合同约定“余款70万元，甲方第一次支付银行剩余贷款，余款在办理完毕后付清”的理解问题。被告姜晓红主张双方约定的是2017年11月底办理完商品房买卖合同转让手续并由甲方付清房款，后交付房屋。原告及被告大林公司称，该约定指的是除已付定金2万元外，余款70万元由甲方首期支付乙方用于偿还房贷的款项，余款在办理完房屋过户手续后付清。本院认为，被告姜晓红的主张明显缺乏依据支撑，而其结清房贷余款的行为也表明是接受原告之前的履约行为的；相较而言，原告及大林公司的解释更符合房屋交易的习惯和本案的实际情况，应认定“余款在办理完毕后付清”系指办理完过户手续后付清。 根据合同约定及上述认定，本案买卖双方关于房款支付、房贷清偿、产权过户及交付房屋的大致顺序为：支付定金2万元→支付首期买卖款用于清偿房贷→办理过户手续→付清剩余房款→移交房屋。现原告支付了2万元定金并向被告姜晓红转款30万元，由姜晓红结清了银行按揭贷款，姜晓红也已取得该房屋产权证书，应协助原告办理产权过户手续。办理过户手续后，原告应付清余款。 被告大林公司作为居间人，应履行居间义务，本案中应协助办理案涉房屋的产权过户手续。合同未明确约定过户税费的承担，但考虑案涉房屋在签订合同后的升值情况，根据公平原则，本院确定过户所需税费由原告自行承担。 综上，对原告的诉讼请求应予支持。为维护当事人的合法权益，保护诚信交易，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告赖庆仁与被告姜晓红、绵阳大林房地产经纪有限公司于2017年8月28日签订的《二手房买卖经纪合同》有效； 二、被告姜晓红、绵阳大林房地产经纪有限公司在本判决生效后十日内协助原告赖庆仁办理位于绵阳市涪城区房屋的产权过户登记手续，所需税费由原告赖庆仁承担。 案件受理费5500元、诉讼保全费4120元，由被告姜晓红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 审判员  黄昌楠 二〇一九年九月十九日 书记员  李春枝