青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初2407号原告：杨荣，公民身份号码：×××，男，汉族，1982年2月8日出生，住西宁市。委托代理人：勾健、哈瑞艳，青海乾润律师事务所律师。被告：青海海宏房地产有限责任公司，统一社会信用代码：91630000710584469A，住所地：西宁市城**东交通巷**银泰大厦。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托代理人：葛建浩，该公司职员。原告杨荣诉被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨荣委托代理人哈瑞艳，被告海宏公司委托代理人葛建浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：一、判令被告支付自2015年8月30日至2016年4月30日逾期244天交房违约金12350元（计算方式为：总价款506176×0.0001×244天）；二、判令被告支付延期办理房屋所有权证的违约金5061元（计算方式为：总房价款506176×1%），以上两项合计17411元；三、判令被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《竣工验收备案表》、《住宅面积实测表》并协助原告办理不动产权证；四、判令被告承担并支付本案全部诉讼费。事实与理由：2014年11月11日原告与被告订立《西宁市商品房预售合同》，购买位于西宁市××区住房一套，设计建筑面积143.8平方米，房屋总价506176元。购房合同第八条约定，被告应于2015年8月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房被告将按日支付已购房款万分之一的违约金，合同签订后原告依约向被告付清了购房款，但被告却未能按照合同约定交付房屋。2015年10月30日被告在《西海都市报》上公告的3号楼交房时间为2015年12月2日，但是原告前去查验时发现该房屋存在水、电、暖未接通，消防设施严重缺失等大量问题，根本未达到合同约定的交房和入住使用条件，据此，部分业主已于2016年1月向法院起诉，诉请被告承担延期交房的违约责任。2016年6月8日城北区人民法院作出(2016)青0105民初114号《民事判决书》确定：被告当庭认可九号公馆房屋于2016年4月底才通过相关部门验收，5月份才向业主交付房屋。故原告诉求的违约金按照已生效的法律判决确定的时间段予以计算，因被告原因未能按时交付房屋的逾期时间长达244天。依据双方订立的购房合同第九条之约定，出卖人应当按合同规定向原告按日支付已交房款万分之一的违约金。根据住建部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案暂行办法》和青工建2010年63号《青海省住宅工程质量分户验收管理办法》之规定：住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并按户出具《住宅工程质量分户验收表》一同交给住户。根据合同第十五条条规定：竣工验收后180天内进行房产初始登记，办理房屋所有权证，逾期未办理者按总购房款百分之一支付违约金。直至今日未办住宅《房屋所有权证》和《土地使用权证》，应支付原告违约金5061元。被告海宏公司辩称：一、关于延期交房违约金，被告认为已过了三年的诉讼时效期，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告请求权已超过诉讼时效，法院应驳回该请求；二、逾期办证违约金不认可，被告认为涉案房产本身逾期交房造成违约，延迟办理房产证违约也是违约的延续,不能重复主张；二、《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》原告可以到物业领取。原告为主张其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一、原告身份证复印件、《西宁市商品房预售合同》各一份，拟证明本案原告主体适格，且原告与被告就九号公馆住宅楼买卖事宜订立了案涉商品房预售合同，合同中明确约定了房屋交接时出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关资料、约定了房屋出卖人逾期交房的违约责任、约定了房屋产权登记的事项以及因被告原因未办理产权登记的相关违约责任等；证据二、收据四份，拟证明原告已经按照合同约定履行了向被告支付购房款、契税、维修基金、有线接口费的合同义务，房屋价款已付清；证据三、交房公告二份，拟证明2015年10月30日被告虽然在《西海都市报》刊登公告，为原告所购房屋拟定了交房时间，但该公告并非当面送达交房通知的手段，且原告得知后前去查验发现涉案房屋水、电、暖、消防等设施均存在大量问题，未达到合同约定的交房条件；证据四、城北区人民法院生效判决书一份，拟证明2016年6月8日城北区人民法院做出的（2016）青0105民初114号《民事判决书》确定被告于2016年5月份才向业主交付涉案房屋；证据五、西宁市消防救援队出具的《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》以及青海省公安消防监督结果公开网上对九号公馆消防验收未合格的结果公示各一份，拟证明九号公馆未进行消防验收的责任在于被告消极不作为，因被告原因无法办理不动产权证，属于被告违约，被告应当承担违约责任。被告海宏公司的质证意见为：对证据一无异议，对合同的证明方向不予认可；对证据二收据的真实性和证明方向均无异议；对证据三真实性和证明方向无异议；对证据四判决书的真实性无异议，证明方向不认可，该判决书上的有关姓名用*代替无法证明是哪位业主的，且该判决书据被告了解系四号楼业主的判决书，不能作为三号楼的证据；证据五证明方向不认可，该验收说明上的内容和消防验收结果公示相互矛盾。被告海宏公司为支持其抗辩意见，向法庭提交如下证据：证据一、《西海都市报》公告，拟证明被告于2015年10月30日在西海都市报刊登的公告，告知8栋楼房交验房时间，本案3号楼交验房时间为2015年12月2日至12月6日；证据二、三号楼五方验收登记表及验收竣工表各一份，拟证明根据合同约定，该房屋经验收即可交付业主，三号楼的交房时间实际是2016年4月26日；证据三、物业领取两书一表的记录表，拟证明原告杨荣可以去物业公司领取两书一表；证据四、《住宅工程用户手册》原件一份，拟证明原告杨荣的《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》已办理完毕，原告可前往物业自行领取。原告的质证意见为：证据一真实性认可，证明方向不予认可：原告确实在报纸上登过公告，但实际并未按公告日期交房，出卖人应当书面按户通知买受人办理交付房屋手续，原告按公告上确定的交房日期查验房屋时，发现水电暖存在大量问题，根本没有达到合同约定的交房使用条件，故我方不认可公告交房的时间。证据二真实性无异议，证明方向有异议，合同第11条明确约定：房屋交验要以书面通知买受人办理交验手续，且要出示相关的两书一表证明文件，如不出示或出示不齐全业主可以拒绝交接，由被告承担违约责任，这份验收仅是被告单方面的验收，故不认可；证据三证据四真实性无异议，我方庭后通知原告前去领取，但被告的违约行为一直在延续，仍然主张逾期交付的违约金。对原、被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告身份证复印件、《西宁市商品房预售合同》、购房发票、收据、九号公馆交房时间安排表、被告提交的证据《工程质量竣工验收记录》、五方验收手续，对方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信；对原告提交的西宁市消防救援队出具的《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》的说明以及青海省公安消防监督结果公开网上对九号公馆消防验收未合格的结果公示，因均不能证明原告的证明方向，本院不予采信。对被告提交的证据《西海都市报》公告系客观存在，本院予以采信。对原告提交的城北区人民法院生效判决书与本案无关，其证明力本院不予采信。本院经审理认定如下法律事实:原告杨荣（买受人）与被告海宏公司（出卖人）于2014年11月11日签订了《西宁市商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号3号楼1单元1053室，预测建筑面积143.8平方米。二、房屋价款：总金额506176元。三、交付期限：2015年8月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。六、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告按约向被告付清了全部房款，案涉房屋至今未完成初始登记，庭审中被告提交了案涉房屋的《住宅工程用户手册》。2015年10月30日，被告在《西海都市报》刊登公告，主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年12月2日至12月6日交验3号楼。2016年4月26日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。以上事实，有《商品房预售合同》、购房收据、九号公馆交房时间安排表、《西海都市报》公告、《工程质量竣工验收记录》、《住宅工程用户手册》等证据材料及当事人的当庭陈述为凭，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《西宁市商品房预售合同》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。本案争议的焦点为：一、关于海宏公司是否应当承担逾期交房违约金及利息的问题。原告杨荣与被告海宏公司于2014年11月11日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。该合同第八条约定海宏公司应当在2015年8月30日前交付房屋，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，按照合同约定，逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。当案涉房屋符合双方约定的交付条件时，开发商有及时将案涉房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接受房产的义务。案涉3号楼已于2016年4月26完成五方验收，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且双方在《商品房预售合同》第八条中约定“1.该商品房经验收合格”为交付条件，该项区别于“2.该商品房经综合验收合格”，本案中3号楼于2016年4月26经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。本案中，海宏公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故双方交接应当适用双方签订的《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定，海宏公司通知的3号楼交房时间为2015年12月2日至12月6日，自2015年12月6日起算60日至2016年2月15日，买受人应在2015年12月2日至12月6日期间收房，最迟应于2016年2月15日接受房屋，2016年2月15日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，诉讼时效保护三年至2019年2月15日。本案原告杨荣于2019年5月15日向本院起诉，起诉时间已超过诉讼时效。故对原告的该项诉讼请求不予支持。二、关于海宏公司是否应当支付延期办理房屋所有权证的违约金的问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，原告此项请求没有合同依据，不应予以支持。三、关于原告要求被告提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的主张。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，根据合同约定：“在房屋交接时，出卖人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”，故原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求合理，但被告当庭出示了案涉房屋的《住宅工程用户手册》，原告可自行领取，故对其要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求不予支持。关于原告要求被告提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的诉求不属于合同约定的交接条件，本院不予支持。四、关于原告要求被告协助原告办理不动产权证的主张。根据《不动产登记暂行条例》相关规定，完成房屋的初始登记是房屋办理不动产权证的前提条件。依据本院审理查明的事实，涉案房屋未申请办理初始登记，不具备办理不动产权证的条件。故原告要求被告协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，在客观上不能实现，本院不予支持。综上，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨荣的全部诉讼请求。本案诉讼费236元，本院减半收取118元，由原告杨荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 冯德月 二〇一九年九月四日书记员 马克丽附相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。