江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初4570号原告：苏州健航房友房产经纪有限公司，住所地苏州市相城区太平街道开泰路**。法定代表人：高芳，执行董事。委托诉讼代理人：孔思强，江苏苏诚律师事务所律师。被告：徐晏斌，男，1990年6月19日生，汉族，住江苏省常熟市。原告苏州健航房友房产经纪有限公司与被告徐晏斌委托合同纠纷一案，本院于2017年6月25日立案受理后，依法由审判员徐永明适用简易程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人高芳及其委托诉讼代理人孔思强到庭参加诉讼。被告徐晏斌经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋委托出售协议》于2019年6月12日解除；2、被告向原告支付违约金8万元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月8日，原告与被告签订《房屋委托出售协议》，协议约定被告委托原告出售位于苏州市相城区的房屋，房屋及附属物品的委托出售总价不低于215万元，成交价高于委托出售总价的部分作为佣金支付给原告。2019年6月11日，原告按照协议的约定完成了委托事项，并且原告与买受人签订了购房意向金协议。之后原告通知被告商谈《房屋买卖(居间)合同》，被告以出售价格过低拒绝与原告商谈相关事项。被告的行为已构成根本违约，原告向被告送达了《解除合同通知书》，要求解除与被告签订的《房屋委托出售协议》，被告向原告归还保证金1800元，支付违约金8万元，被告未予理会。庭审中，原告补充陈述其要求被告支付违约金的依据：根据协议第一条第八项高出的房屋溢价款作为佣金支付给乙方，其中有个书写错误，佣金归甲方所有，应是归乙方所有。违约金8万元是按照协议第一条第八项，协议约定的价格是不低于215万元，原告与客户周振签订的意向金协议是223万元，差价8万元是协议第五条第六条规定的佣金，被告应支付该款项违约金。根据合同法第一百一十三条，原告的损失包括合同履行后可获得的利益即8万元佣金。被告未到庭，但是向法庭提交书面答辩状辩称，1、原、被告签订的《房屋委托出售协议》为无效合同。被告不是协议中委托出售房屋即环秀湖花园二期26幢2902室的产权人；2、原告所述与事实不符。协议中第一条第八点中成交价高于215万部分归被告所有，但诉状中所述却变为成交价高出215万部分应当为佣金支付给原告，所述事实与其提供证据前后矛盾不可采信；3、原告无权向被告要求赔偿。一是双方协议未明确约定赔偿条款与赔偿金额，且协议内容为格式条款，赔偿条款故意设计成复杂无法看懂的形式，且签订协议时未告之有违约赔偿责任。二是被告可随时解除协议，即便是在约定的有效期限内，合同法第四百一十条规定委托人或者受托人可以随时解除委托合同，这意味着若当事人在信念上对对方当事人有所动摇，就应不问有无确凿可信的理由，均允许其随时终止委托合同。首先任何合同二方以上当事人达成的合意，但当事人之履行不能或履行费及过高时，应赋于各方当事人解除权，否则有悖于合同法规定的合同自由原则及诚信原则。其次委托合同具有一定人身关系为基础，以信任为纽带的合同，当合同当事人之间的信任基础不复存在时，若一方执意解除合同，另一方不能依法强制履行。最后任意解除权，其为委托合同之各方当事人履行提供了合同义务之解放的规定，该权利规定是基于委托合同的基本属性而来，不得由当事人约定限制。在委托合同中限制任意解除权之约定条款系无效条款。从目前最高人民法院之司法倾向及态度，认为损失原则上不包括相对方的可预期利益，也就是说赔偿范围为合同相对方的直接损失。被告已经于6月11日通知解除协议，仅二日，试问原告有何直接经济损失，且协议中并未约定中介佣金，原告要求赔付8万元有何依据？再者中介的佣金只是预期收益，在房屋买卖中正式签订合同后中介方才能根据协议收取佣金。被告并未造成原告任何直接经济损失，被告只需返还1800保证金，无需作任何赔偿；4、原告提供的证据以偏概全、事实不清，不可采信。微信聊天记录只截取对自己有利部分，被告已通知解除合同，但原告以赔偿为由纠缠不放；5、原告有伪造证据的嫌疑。根据微信聊天记录，被告在6月9日至6月10日均不同意成交价格，但在被告不同意的情况下，仍在6月11日与他人签订《购房意向金协议》收取他人意向金，无转账记录与其它证据证明真实性。被告有理由怀疑原告为获取赔偿伪造《购房意向金协议》，要求法院予以验证查实，如无有效证据证明，应为无效，且追究原告的相关法律责任；6、原告有不正当经营嫌疑。原告所述的成交价格从6月11日的215万元涨到6月12日220万元，但原告提供的证据《购房意向金协议》中的价格却是223万元，被告认为原告作为中介公司违反协议，隐瞒实际成交价格，吃差价，属于不正当经营行为。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求，判决双方协议无效解除。被告随答辩状附住宅质量保证书及高铁苏水水费缴费卡复印件、转账记录账单详情各一份。原告围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、房屋委托出售协议一份、用以证明原告与被告签订了委托合同，双方就委托事项、服务费用、权利义务、违约责任的等作出明确约定；2、微信聊天记录打印件，用以证明被告两次要求提高房屋出售价格，原告为其寻得愿意接受价格的买受方后，被告仍拒绝履行委托合同约定的义务。微信聊天记录共46页，从2019年6月8日12时49分至2019年6月13日12时45分，原告法定代表人的微信号×××，被告的微信号是×××，聊天记录中左边的是被告徐晏斌，右边的是原告法定代表人高芳；3、《购房意向金协议》一份、微信聊天记录打印件一份，证明买受人周振确认以223万的价格购买原告委托出售房屋，并向原告交付了1万元意向金。原告完成了委托事项；4、解除合同通知函一份、顺丰快递面单一页、快递查询单一页，证明原告向被告送达了《解除合同通知函》。本院经审核原告提供的证据，认定以下事实：2019年6月8日，原告（乙方，受托方）、被告（甲方，委托方）签订《房屋委托出售协议》（编号0003610）（下称协议）一份，协议共八条。委托方(以下简称“甲方”)：徐晏斌（手写）身份证号（手写），受托方(以下简称“乙方”)：苏州健航房友房产经纪有限公司（手写）。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和《房地产经纪管理办法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》、《苏州市房地产经纪管理办法》等有关政策法规之规定，双方遵循平等、自愿、公平、守法、诚实信用的原则，经协商一致，就甲方委托乙方出售以下房屋事宜订立本协议。第一条：委托出售的房屋情况：1.坐落：苏州市相城区（手写）(以下简称“该房屋”)；2.该房屋已经进行产权登记的：房屋产权证号：（空白）；土地证号：（空白）；所有权人：（空白）；共有人无。住宅质量保证书190193288；3.建筑面积：91.12(手写)平方米；阁楼(无)；车库(无)；4、是否有抵押：(是)；5、该房屋实际情况以权属证明中登记为准；6、该房屋是否在出租：(否)；7、房屋装修情况及相关附属设施：毛坯（手写）；8、房屋及附属物品的委托出售总价：不低于人民币215万（手写）元整，如实际成交价高于本条款出售总价的，甲方和乙方同意按照第(1)方式处理：(1)高出部分属甲方所有；(2)高出部分的%作为甲方支付给乙方的浮动佣金，归乙方所有，甲方应于《房屋买卖(居间)合同》签订之日支付给乙方。第二条：委托方式甲方自愿与乙方采取以下第（2)委托方式：(1)一般委托方式，甲方委托乙方期间可同时委托其他第三方出售该房屋。(2)独家委托方式，甲方独家授权乙方为本合同所涉房屋提供居间服务，乙方在签订本协议之日向甲方支付独家委托保证金人民币1800元。第三条：委托事项1、乙方应向甲方介绍客源信息、组织带看房源、协助签订《房屋买卖(居间)合同》；2、乙方将房屋信息在苏州市存量房交易服务平台管理系统挂牌，协助甲方办理该房屋的网签、资金托管、过户等相关手续、协助交割房源。第四条：委托时限1、乙方应当在本委托协议生效之日起90（手写）天内，完成本协议第三条第（1）款委托事项；逾期未完成的，按照本协议第二条约定的委托方式不同分别处理：如甲方按照本协议第二条第(1)项一般委托方式的，则甲方同意按本协议约定委托时限自动顺延直至该房屋出售之日上；如甲方按照本协议第二条第(2)项独家委托乙方的，则甲方有权没收本协议第二条约定的独家委托保证金，同时本协议的委托方式变更为本协议第二条第(1)项一般委托方式。2、乙方办理本协议第三条第（2）款委托事项不再另行向甲方收取费用，如非因乙方原因导致该委托事项无法继续进行的，则本协议第三条第（2）款委托事项终止。第五条：固定佣金、浮动佣金以及独家委托保证金乙方在本协议委托时限内完成本协议第三条第（1）款委托事项的，甲方应当于签订《房屋买卖(居间)合同》当日，按房屋及其附属物品实际成交价的215万净到手（手写）向乙方支付固定佣金以及浮动佣金(如有)。同时，甲方应于签订《房屋买卖(居间)合同》当日或签订《转定金办议》当日无息向乙方返还独家委托保证金。第六条：双方义务1、甲方应当向乙方提供真实、准确、合法、有效的出售信息；2、甲方应当根据乙方要求按时收集并提供相关资料，及时协助、配合乙方共同完成相关事宜。甲方在本协议第四条约定委托时限内，未经乙方书面同意不得擅自解除本协议；否则应按照本条第4项条款承担违约责任；3、甲方不得向与本协议无关者泄露有损于乙方权益的商业秘密以及乙方介绍的客源之信息；4、如甲方发生以下情形之一的，视为甲方违约，违约方除应无息向乙方返还独家委托保证金外，还应按照本协议第五条约定的佣金标准向乙方支付违约金：A.如本协议系独家委托方式的，在本协议委托时限内，甲方未经乙方书面同意自行将本协议委托房屋对外出售或委托其他第三方对外出售；B.本协议委托时限内，乙方找寻到意向买受方并收取意向金后，甲方未按乙方通知的时间、地点、地点签订《转定金协议》本协议委托时限内，甲方未按乙方通知的时间、地点、地点商谈《房屋买卖)合同》，经乙方催告后仍不予配合的；5.如本协议系独家委托方式的，乙方应当按本协议第四条第1项约定委托时限，完成相应的委托事项；如该委托事项未能完成并非乙方原因导致的，乙方不承担任何责任，甲方应无息向乙方返还独家委托保证金。第七条：特别约定乙方在签署本合同前已经向甲方如实告知市场参考价、佣金等涉及到甲方权益的详细情况。甲方确认本协议不存在减轻或免除乙方责任、加重甲方责任或排除甲方权利的条款，系双方在平等协商的前提下签署。第八条：其他1.本协议在履行过程中发生的争议，任何一方有权向房屋所在地人民法院起诉。2.本协议一式贰份，自双方签字或盖章之日起生效，具有同等法律效力，甲方、乙方各执一份。该协议上除了上述注明的手写的外，其它文字均为电脑打印。被告在甲方处签名及写上手机号、日期，原告在乙方处写原告公司名称及联系电话、日期并加盖合同专用章。原告确认除了被告的姓名手机号身份证号以及落款日期外，其它的手写文字均为原告法定代表人所填写。当日下午13：08,原告法定代表人通过微信转给被告独家委托保证金1800元。之后原告法定代表人与被告就房屋委托销售及价格事宜通过微信进行商谈，提供的微信聊天记录部分内容反映：1、6月10日，被告问合约上是一定要按215万出售，高芳称合约是只要不低于215万就可；被告称具体价格也是需要卖方同意，我就看不到不低于215万，高芳称给你解释过，公司有录像等，被告称我们晚上看看怎么约定的，你买卖具体价格之前应该先征得我同意，高芳称你同意就是215万净到手，被告称最低嘛也不是就是215万元，我也跟你说尽量多卖两万的；6月10日22：04被告称我们好好商量了一下，这个协议里确定没有规定一定要按最低价卖，我们不想卖造成违约的话也是退给你1800元等……。现在我们意思是按220万元净得价格，你这边觉得价格太高不好卖的话我们把1800退给你，取消这个独家，你看这样行不行……,毕竟投资肯定是希望多卖些价格，我老婆呢比较强势……，目前大家也都没什么损失，毕竟房子也才刚挂出去，我是尽量能好好协商好就好。高芳称……你说取消合同就取消了，只是退我1800而已，你觉得，对我来说是不是也不太公平等……。6月10日双方就房屋销售及价格未达成一致;2、6月11日9：21,高芳问被告这个事情现在怎么说，因为客户那天就已经按照我们合同的约定下意向金了，我这边可以按合同约定，通知你过来签定金协议的，……，如果你们一直商量不出结果，造成交易失败，客户退意向金，我们肯定要向你们追究违约责任，被告称你产证都不道什么时候出收意向金，真追究起来1800退还追究不到其他违约责任等，高芳称要是你这样说的话，我觉得，好像你也没有商量诚意了，就该怎么办就怎么办，10：37分之后被告回复“我只能通知你解除独家代理关系，可以退1800,其他还要赔偿我不同意，10：43原告回复让公司通过法律程序解决等。6月12日10：39后原告要求现在就是220万过不签合同，这事就算了，但如果你们不配合，那我们下午律师就过来了，起诉了。6月13日12：43，原告通过微信向被告发出解除合同通知函：2019年6月8日，您与我司签订《房屋委托出售协议》，协议约定您委托我司出售位于苏州市相城区的房屋，房屋及附属物品的委托出售总价不低于215万，成交价高于委托出售总价的部分作为佣金支付给我司。2019年6月11日，我司按照协议的约定完成了委托事项，并且我司与买受人签订了购房意向金协议。之后我司通知您商谈《房屋买卖(居间)合同》，您以出售价格过低拒绝与我司商谈相关事项。您拒绝商谈签署《房屋买卖(居间)合同》的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》的规定，及《房屋委托出售协议》的约定，我司作出如下决定：1、即日起解除双方签订的《房屋委托出售协议》；2、您在收到本函7日内退还我司保证金1800元；3、您在收到本函7日内向我司支付违约金8万元。若您未在上述期间办理相关事宜，我司保留运用法律手段实现因您根本违约造成的我司一切损失的权利。后又将解除合同通知函邮寄给被告，被告于6月14日签收。6月17日被告退还原告保证金1800元。庭审中，原告称协议上的房屋产权人是被告，但未有证据证明。被告提交的高铁苏水水费缴费卡及转账记录账单显示环秀湖26幢2902房屋的户主为徐燕，原告经质证对真实性认可，认为要么是被告老婆，要么是被告母亲。以上事实，由原告提供的《房屋委托出售协议》、微信聊天记录、解除合同通知函及庭审笔录等证据在卷佐证。庭审中，原告提供其作为乙方与周振作为甲方签订的《购房意向金协议》（下称意向金协议），内容为：1、甲方向乙方缴纳购买环秀湖26幢2902房屋的意向金一万元，甲方明确表明愿意按223万的价格购买该房屋；2、2019年6月11日之前如卖出方(房主)认可该价格并接受甲方的条件愿意出售该房屋，则该笔意向金不退，适用定金罚则；如卖出方不接受甲方的价格或其它原因，不愿卖给甲方，乙方则全额退还该笔意向金，甲方双方互不承担违约责任；3、当卖出方接受甲方的价格和条件后，此意向金转为定金之日起7日内,甲方必须积极配合和交出方签订正式《房地产买卖（居间）合同》；4、如房屋买卖成交，签订正式《房地产买卖（居间）合同》。则甲方应向乙方支付中介服务费23000元整等条款。原告确认上述意向金协议系在2019年6月11日下午4时到5时左右签的，原告提供的微信聊天记录（聊天双方为原告员工李虎与周振）显示收取周振的1万元时间为6月11日下午4时56分。本院认为：当事人之间遵循真实意思表示所签订的合同，在不违反法律、行政法规的强制性规定前提下，具有法律效力；对于合同的条款，如双方当事人发生争议的，应当结合合同整体内容、合同订立目的，依照体系解释、目的解释等方法综合理解；若格式合同的内容含义不明或者相互冲突的，人民法院应当采纳对格式条款提供方不利的理解。《房屋委托出售协议》第一条第八款约定：“房屋及附属物品的委托出售总价：不低于人民币215万（手写）元整，如实际成交价高于本条款出售总价的，甲方和乙方同意按照第(1)方式处理：(1)高出部分属甲方所有；(2)高出部分的%作为甲方支付给乙方的浮动佣金，归乙方所有，甲方应于《房屋买卖(居间)合同》签订之日支付给乙方。”上述协议系原告提供的格式文本填写而成，其反复适用的格式条款中的打印部分应当不存在笔误，原告认为“高出部分属甲方所有”中的“甲方”有误、应当为“乙方”，与常理不符，本院对原告的该诉讼主张不予采纳。该条款应当理解为房屋出售价款超出215万元部分，应当为被告所有。《房屋委托出售协议》第五条约定“甲方应当于签订《房屋买卖(居间)合同》当日，按房屋及其附属物品实际成交价的215万净到手（手写）向乙方支付固定佣金以及浮动佣金(如有)。”该条款本意是用于规定原告应当取得的佣金，但其中采用了“215万元净到手”（手写文字）的表述，依文字理解为被告对房屋价款的取得以215万元为限，其余部分应当作为佣金支付给甲方。本院综合审查该协议上下文，应当认为上述两条款存在矛盾，其中一条将房款超过215万元部分确定为被告所有，另一条将房款超过215万元部分作为佣金归原告所有。本院认为，结合该两条款内容，应当理解为超过215万元部分的房款归被告所有。理由如下：其一，由于案涉协议系作为专业房屋中介机构事先拟定、反复适用的格式条款，在其中条款相互矛盾而又未特别约定的情况下，应当作出对格式条款提供方即原告不利的理解。其二，原告就该协议的履行，需要支付1800元保证金给被告，且无论该房屋是否售出，原告在其无过错的情况下均得以要求返还该保证金。而根据原告的理解，其有权在215万元以上决定房屋价格，且直接取得超过该价格部分的款项。原告在本案中主张的差价部分高达80000元，而取得该部分利益，无需承担风险，其权利、义务不能匹配。如果采纳对被告不利的理解，则显失公平。本案《房屋委托出售协议》属于典型的委托合同，即委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务；委托人或者受托人可以随时解除委托合同；因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。在委托合同中,受托人是否忠实或者是否有能力处理受托事务,对委托人的利益关系极大。因此,委托人对受托人的授权是建立在对受托人的高度信赖基础上的。如果委托方对受托方的信赖基础发生动摇或者不复存在,即使这种信赖的动摇仅仅是委托人主观意识中的一种担心、合同的继续履行都有可能会使委托人处于不安的状态。正是基于对委托合同中委托人对受托人信赖重要性的考虑,合同法第四百一十条赋予委托人可以随时解除委托合同的权利。其次,委托合同中受托人应尽到善良管理人忠实义务。受托人应按照委托人的指示处理亲自处理委托事务，不得超越委托代理权限。委托人解除合同后，虽应当赔偿受托人损失，但这一赔偿责任，不能等同于当事人故意违约应当承担的赔偿责任，赔偿的范围应当限于给受托人造成的直接损失，而不包括原告因履行委托合同而可能获取的利益。在本案中，被告在微信聊天记录中的“我只能通知你解除独家代理关系，可以退1800,其他还赔偿我不同意”应为被告向原告作出了解除协议的明确意思表示，对此本院予以确认。原告主张协议中约定“不得擅自解除协议”，该约定于法不符又系排除被告主要权利、事先拟定的格式条款，在本案中无法适用。上述协议解除后，原告虽有权主张实际损失，但其并未在本案中举证实际损失的发生。原告主张的佣金损失，不属于委托合同解除后可以诉请的损失范畴，且原告也确认其与客户签订的意向金协议是在6月11日下午4时后，收取1万元为下午4时56分，此时被告已通知解除协议，原告在明知协议已解除的情况下，再与客户签订所谓意向金协议及收取意向金，属于无权行使委托事项的行为，原告的行为显然违反诚实信用原则和契约自由原则。综上所述，对原告要求按协议第一条第八点和第五条第六条的约定，以其与客户签订的意向金协议的价格223万元减215万元，计算要求被告支付违约金8万元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十一条、第六十条、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告苏州健航房友房产经纪有限公司与被告徐晏斌签订的《房屋委托出售协议》于2019年6月11日起解除。二、驳回原告苏州健航房友房产经纪有限公司要求被告徐晏斌支付违约金8万元的诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币900元，由原告苏州健航房友房产经纪有限公司负担。若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉案件受理费的数额由本院在收到上诉状之日起3日内，在区分财产类和非财产类案件并结合当事人上诉请求数额计算出应预交的上诉费用，并向上诉人催交）。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院，账号10×××76。审判员  徐永明二〇一九年九月十二日书记员  周 慧附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。