河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终3667号上诉人（原审原告）：李回国，男，1989年5月6日生，户籍地河南省正阳县，现住信阳市羊山新区。委托诉讼代理人：关道德，信阳市平桥区平桥街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：信阳市百和物业服务有限公司。法定代表人：常庆亚，系公司董事长。委托诉讼代理人：尚国好，系公司员工。委托诉讼代理人：刘荣华，河南以德律师事务所律师。上诉人李回国因与被上诉人信阳市百和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初3352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李回国及其委托诉讼代理人关道德，被上诉人信阳市百和物业服务有限公司的委托诉讼代理人尚国好、刘荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李回国上诉请求：1、依法撤销信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初3352号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、上诉费由被告承担。事实和理由：一、被上诉人收取上诉人960元车位费，法院不予支持，判决错误。根据《河南省物业管理条例》第六十二条规定，物业无论在何种情况下想收取停车管理费，必须召开业主大会，经过半数业主同意后方可收取，目前物业公司没有征求过半数业主同意的前提下就收取停车管理费是违法行为。上诉人在签署物业服务协议时，对收取停车管理费的相关条款提出了不同意见，坚持认为停车费收取必须按照《河南省物业管理条例》第六十二条规定实施，经过与物业公司协商后，上诉人对收取停车管理费的条款进行了修改，直接表明不同意收取停车管理费的相关条款，而且物业公司也没有用异议，且盖章生效。因此这份协议是双方本着公平公正的原则自愿签订的。虽然被上诉人和开发商签订的前期物业服务协议在业委会成立前对全体业主有效，但是法律没有禁止业主个人单独签订物业服务协议，因此物业公司应当履行协议规定内容，不能收取停车管理费，应当予以退还。二、被上诉人多收取2014年物业费的诉求，一审称是在法庭调查中新增的诉讼请求，需上诉人另行主张权利，但上诉人在一审庭审之前已经提交了物业公司的收费收据，有一张就是2014年1月20日到2015年1月1日的收据，金额1177元，该金额是包含在上诉人请求退还的4906.37元之中的。一审法院没有仔细审查上诉人提交的证据就错误认定上诉人要求退还2014年物业费1177元的诉求是新增的诉讼请求。且2014年全年上诉人未入住小区，被上诉人也未提供任何服务，被上诉人应当退还全年物业费1177元。三、被上诉人按照1.2元每平方米每月收取物业费，违反了《信阳城市住宅小区物业管理服务收费实施细则》规定标准。被上诉人属于三级服务资质，其收费标准应当是0.3元每平方米每月，但被上诉人在与上诉人签订物业服务协议时将标准提高到1.2元每平方米每月，上诉人拒签物业服务协议，因办理房屋交接过程中不签协议就不给钥匙，不办理房屋交接手续，上诉人在逼迫情况下签订了物业服务协议。由于本小区物业服务属于前期物业服务，政府并未放宽前期物业服务收费，仍需遵循政府指导价。据此，被上诉人提高收费标准多收的部分违反法律规定，应当全部退还。具体金额如下：2015年1月1日到2019年5月1日上诉人应缴物业费1384.66元，上诉人实际缴纳5550元，被上诉人需要退还4165.34元，其中包含物业公司多收取的2014年全年物业费1177元。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审予以纠正。信阳市百和物业服务有限公司辩称，一、车位管理费不存在退还的问题。上诉人依据《河南省物业管理条例》第六十二条第二款规定要求上诉人退还停车管理费系理解法律错误。《条例》说的是利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的情况，而上诉人使用的车位是房屋开发公司在建小区时根据区划已经建设好的停车位，上述法律规定不能支持上诉人的该项诉求。2015年1月1日上诉人和被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》将有关交通秩序与车辆管理的内容划去，但2016年4月25日重新签订的《前期物业管理服务协议》中该条款被保留，后来上诉人也将车停放在上诉人管理的停车位，2019年3月1日也缴纳了全年管理费960元，因此上诉人否定后来同意且已履行的事实没有依据。上诉人收取的停车管理费也是提供车位管理服务的费用，该费用也约定在协议的其他有偿服务一栏，和停车位的划定无关，生效的判决书也认定被上诉人在桂竹园小区有权行使管理服务并收取管理费。二、一审驳回上诉人退还2014年物业管理费的诉讼请求依法有据。一审上诉人并未变更或增加诉讼请求，2014年物业费的收取问题不在上诉人起诉之列，请求二审法院予以驳回。三、上诉人诉求适用已失效的政府标准，退还所谓多收的物业管理费没有依据。上诉人依据2000年5月20日公布的《信阳市城市住宅小区物业管理服务收费实施细则》，但该细则早已失效，不能支持其主张。国家发改委2014年12月17日发布《关于放开部分服务价格意见的通知》，物业管理服务费就在放开之列。2018年2月12日发布《住房城乡建设部关于废止〈物业服务企业质证管理办法〉的决定》已将物业管理公司的资质予以取消。2018年1月施行的《河南省物业管理条例》第三十六条第三项规定物业服务企业有依照物业服务合同约定收取物业服务费用的权利，因此收取物业服务费的唯一依据就是《物业服务合同》，被上诉人和上诉人已签订《前期物业管理服务协议》约定了物业服务价格，上诉人以失效的文件要求退还费用没有依据。李回国向一审法院起诉请求：1、判决被告退还原告车位管理费960元、公共能耗费200元、装修垃圾清运费355元、多收物业费3391.37元，合计4906.37元。自2016年4月26日起按银行同期贷款利率支付给原告利息；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月1日，甲方河南大信房地产有限责任公司与乙方信阳市百和物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积每平方米1.2元/月交纳；属于全体业主共同的露天车位，乙方按80/个?月、车库车位150元/个?月的标准收取停车管理服务费；业主装饰装修房屋的，乙方有权按业主住房建筑面积4元/平方米的价格收取垃圾清运费用；合同期限自2015年1月1日起至2020年1月1日止。原告李回国购买了河南大信房地产有限公司开发的位于桂竹××”小区××单元××号建筑面积88.76平方米的房屋一套，并于2015年1月1日2016年4月25日与被告百和物业签订了两份《前期物业管理服务协议》，协议约定：第四条物业管理服务费用（一）高层住宅：1.2元/月?平方米（不含公共部位水电费、电梯运行费、不含高能耗公共设施设备：增压水泵、景观水系等）…（六）公共部位的水电能耗费用、电梯检测费、小区保险费用及其他按实际发生额度由所有业主按面积分摊；第五条其他有偿服务费用，一、车位及其使用管理服务费用按政府有关规定标准执行，二、维修有偿服务及特约有偿服务费用根据乙方指定的相关标准执行。第十一条违约责任，三、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金。其中两份协议不同之处在于协议第二条第五项中“维持本物业区域内交通秩序、停车管理费的收取、本物业区域内的车辆的管理”三项内容，原告备注“甲方不同意此条款”。2016年4月25日，原告向被告交纳公共能耗200元、装修垃圾清运费355元、2016年4月25日到2018年6月28日期间的物业费4776.03元。原告入住房屋后，其车辆停放在属于全体业主共同的露天车位上于2019年3月1日向被告交纳车位管理费（2019年3月1日至2020年3月1日期间）960元。后原告以被告违规收取原告车位费、公共能耗费、垃圾处理费及加收物业费为由，具状起诉。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同两类，前期物业服务合同系在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业依法签订，普通物业服务合同系由全体业主出面，与物业服务企业依法签订，两种物业合同均对业主具有约束力。被告百和物业与河南大信房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》、原告李回国与被告百和物业签订的《前期物业管理服务协议》均合法有效，对双方具有约束力。双方合同签订后，被告向大信?桂竹园小区提供物业管理服务，原告作为业主接受被告的物业管理服务，原、被告双方均应按照物业服务合同约定的标准交纳、收取物业服务费用。原告要求被告退还车位管理费，因原告作为小区业主接受被告提供交通秩序和车辆管理服务，应向被告支付停车管理费，原告虽然在其中一份前期物业管理服务协议中备注不同意物业公司收取物业管理费，该条款并未删去，其在协议上签字，应当履行该协议，且，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同预定的内容”。因此被告百和物业与河南大信房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》对本案原被告均有约束力，该协议明确约定，属于全体业主共有的露天车位，按每月80元标准缴纳停车服务费，被告按照每月80元标准向被告收取，符合该协议，原告主张退还车位管理费960元，不予支持。原告要求被告退还200元公共能耗费，因原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定1.2元/月/平方米的物业费不包含共同公共部位水电费、电梯运行费、不含高能耗公用设施设备，该部分费用按实际发生额度由所有业主按面积分摊，故原告该诉求违反合同约定，于法无依，本院不予支持。关于原告交纳的355元垃圾转运费，原告认为其交纳的物业费中包含该项费用，被告属于重复收费，应予退还，因建设部2005年发布《城市建筑垃圾管理规定》，其中第二条明确指出“本规定所称建筑垃圾，是指建设单位、施工单位新建、改建、扩建和拆除各类建筑物、构筑物、管网等以及居民装饰装修房屋过程中所产生的弃土、弃料及其他废弃物。”物业收取建筑垃圾清运费属于代收行为，因为建筑垃圾和生活垃圾不同，需要单独清运，物业费应不包含建筑垃圾清运费，故对原告要求被告退还355元装修垃圾转运费的诉求，本院不予支持。原告另主张被告退还多收的物业费3391.37元，原告认为被告系三级服务资质，物业费应按照《信阳市城市住宅小区物业管理服务收费实施细则》的标准按照每月每平方0.3元收取物业费，因国家发改委2014年12月17日发改价格[2014]2755号文发布通知，该通知已在上述实施细则后放开了对非保障性住房物业服务费的收费标准，且原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定物业费按1.2元/月/平方米收取，该约定和被告百和物业与河南大信房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的收费标准一致，被告按照1.2元/月/平方米收取物业费符合合同及法律规定，故对原告该诉求本院不予支持。原告庭审中提到要求被告退还多收取的2014年物业费，系法庭调查中新增的诉讼请求，不属于本案审理范围，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决：驳回原告李回国的诉讼请求。案件受理费25元，由被告信阳市百和物业服务有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，根据本案查明事实，2015年1月1日上诉人李回国和被上诉人信阳市百和物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》中有关“停车管理费的收取”等内容被划掉，该条款并未生效。但2016年4月25日双方重新签订的《前期物业管理服务协议》明确约定被上诉人享有停车管理费的收取权利。由于上诉人李回国系在重新签订《前期物业管理服务协议》之后的2019年3月1日向被上诉人缴纳车位管理费960元，且李回国也没有证据证明该《前期物业管理服务协议》无效或被撤销，因此被上诉人按照《前期物业管理服务协议》的约定以及其与河南大信房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》相关约定向上诉人李回国收取停车管理费并无不当。由于2018年1月1日生效的《河南省物业管理条例》第六十二条规定的是“利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的，车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等，在业主大会成立前，应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会成立后，由业主大会按照法律、法规、管理规约等要求决定”，而上诉人李回国并没有证据证明本案所涉停车位是被上诉人利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆，因此上诉人李回国引用该条规定要求被上诉人信阳市百和物业服务有限公司退还车位管理费没有充分的事实和法律依据。故李回国关于车位管理费960元应当退还的上诉理由本院不予支持。由于李回国向一审法院起诉时并未要求被上诉人退还2014年收取的物业管理费1177元，一审庭审时李回国也并未变更或增加诉讼请求，二审庭审中李回国也认可在一审中并未提出要求被上诉人退还2014年物业费1177元的诉讼请求，因此原审法院驳回李回国的该项诉讼请求并告知其可另行主张权利并无不当。由于《信阳市城市住宅小区物业管理服务收费实施细则》是由信阳市物价办于2000年5月20日制定并发布，而《河南省物业管理条例》是由河南省第十二届人民代表大会常务委员会于2017年9月29日通过并于2018年1月1日起施行的地方性法规，因此本案应当适用《河南省物业管理条例》的相关规定。而《河南省物业管理条例》第三十六条第一款第三项规定物业服务企业享有依照物业服务合同约定收取物业服务费用的权利，本案中上诉人李回国和被上诉人信阳市百和物业服务有限公司于2016年4月25日签订的《前期物业管理服务协议》也约定物业管理费按1.2元/月/平方米收取，故被上诉人信阳市百和物业服务有限公司收取李回国的物业管理费符合法律规定和合同约定，李回国关于被上诉人违反规定多收取的物业管理费应当退还的上诉理由没有充分的事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，李回国的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人李回国承担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇一九年九月三十日书记员 余子龙