汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终124号 上诉人（原审被告）：中国人民财产保险股份有限公司城固支公司。住所地陕西省城固县。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX。负责人：樊宏，该公司经理。委托诉讼代理人：杨光春，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：李万荣，男，生于1966年10月25日，汉族，住陕西省汉中市城固县，原系保险宾馆负责人。委托诉讼代理人：杨惠明，陕西时代潮律师事务所律师。上诉人中国人民财产保险股份有限公司城固支公司（以下简称“人保财险城固支公司”）因与被上诉人李万荣租赁合同纠纷一案，不服陕西省城固县人民法院(2018)陕0722民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。人保财险城固支公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决已经查明，被上诉人承租期间在房屋屋顶添置了职工宿舍、钢架彩棚、洗衣房、水池水箱等，其施工项目中也有防热等项目，被上诉人实施的该项目，上诉人并不知情。根据法律规定，即使租赁房屋需要维修，也应当先要求出租人在合理期限内维修，当出租人未履行维修义务时，承租人可以自行维修。本案中没有任何证据证实被上诉人向上诉人发出了维修要求，一审判决上诉人承担该费用错误。2.本案所涉的场地并不是租赁范围，被上诉人在拆除上诉人花园后，上诉人考虑到双方的友好合作关系，予以默认，但不能要求上诉人承担因此产生的费用，因为该场地上诉人没有收取任何费用，是被上诉人免费使用了十年之久。李万荣答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李万荣向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告返还房屋租赁期间原告垫支的各项费用595322元。2、由被告承担诉讼费。一审庭审结束后，李万荣于2018年7月15日向一审法院递交申请，以垫付门卫工资、变压器增容费用、锅炉煤改气费用三项具体诉讼请求暂时收集不到证据为由，申请撤回前述相关诉讼请求，待收集完证据后再另行起诉。一审法院认定事实：原、被告于2006年11月10日和2007年12月12日签订了两份《租房合同》，约定原告将自己位于城固县西环二路中段人保财险城固支公司临街门面房从南向北一至四层（其中第一层五间）、人保财险城固支公司酒楼二至四层房屋出租给被告经营，租赁期分别是十年和九年，租赁期限均到2016年12月14日止，《租房合同》同时对房租费的缴纳时间、水电费的缴纳方式、租赁房屋的装修、合同的续租、合同期满后的交房方式等权利和义务均进行了详细约定（详见《租房合同》）。原告租房后，个人独资开办了城固县保险宾馆，宾馆临街，后院院场及办公楼为被告办公场所，宾馆南侧有被告公司大门。原告经营城固县保险宾馆期间，1、从2007年1月至2017年12月，原告雇佣了门卫何永康，被告提供了门卫的住房及水电费，门卫何永康主要工作是给被告看大门、收发文件，打扫院内、厕所卫生，以及原告住宿客人在院内停放的车辆（详见：何永康调查笔录），原告共计发放门卫工资190800元（详见：保险宾馆工资表）。2、2006年12月，原告对所租房屋楼顶进行了全面治漏修缮，共花费127569元（详见：保险宾馆防水工程决算单及领条）；同时，原告与被告协商，将被告的花坛拆除，对被告的院场进行了硬化便于停车，花费92753元（详见：保险宾馆后院工程决算单及领条）。3、2007年12月，原告所租附楼是框架房，原告对房屋进行隔墙，楼房正面贴外墙砖，修建了职工宿舍、洗衣房及钢架彩钢棚，共花费129880元（详见：保险宾馆修建、隔墙、贴砖工程决算单及领条）。4、2008年，原、被告共用的变压器容量超负荷，原告通过电力部门更换了变压器，增加了变压器容量。5、2015年5月，原告按政府通知，将燃煤锅炉改为空气能，花费132000元（详见：空气能安装合同书及发票）。以上五项除更换变压器费用不明外，其余四项原告共支付673002元。 2016年12月14日，原、被告《租房合同》到期，被告准备收回出租的房屋，原告以双方的经济问题未解决为由拒不腾房。2017年2月16日，被告以排除妨害纠纷提起诉讼，经城固县人民法院及汉中市中级人民法院判决，限期由原告交付房屋，支付房屋占用费（详见：一、二审判决书），现原告已经履行完腾房、缴费义务；2018年4月11日，原告提起诉讼，要求1、请求被告返还房屋租赁期间原告垫支的各项费用595322元。2、由被告承担诉讼费。一审法院认为，原、被告签订的两份《租房合同》，是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应当按照《租房合同》的约定认真履行。本案在审理过程中，原告以自己诉讼请求中，垫付的门卫工资、变压器增容费用、锅炉煤改气费用三项具体诉讼请求因暂时收集不到证据为由，申请撤回上述诉讼请求，该申请符合相关法律规定，法院依法照准。原告撤回三项具体请求后，本案争议的焦点之一是原告对所租房屋楼顶进行了全面治漏修缮，花费127569元，对被告的院场进行了硬化，花费92753元，共计223322元，该费用应当由谁承担？原告诉称该两项工程都是被告同意，并让原告先行垫付的费用，被告应当承担费用；而被告辩称自己从没有向原告做过任何承诺，而原告未经被告同意，私自动工，在楼顶修建水池、水箱、铺设管道，造成漏水完全是原告未经许可改造造成，该费用就应由原告承担；另外，被告为了解决停车问题，与被告协商，将被告院内的花坛拆除，硬化后作为停车使用，而该院场并未出租给原告，原告无偿使用近十年，却要求被告支付硬化费用既无法律依据也不合理。一审认为，首先，原、被告签订的《租房合同》未对房屋维修进行约定，在《租房合同》签订后，第二个月原告即对所租房屋楼顶漏水进行了全面治漏修缮，虽然现在无法查明当时房屋是否漏水，原告是否要求过被告进行维修，但根据原告提交的原始防水工程决算单，能够反映该施工工程的项目、材料及费用，均是用于所租房屋楼顶、楼梯的治漏、防热，而被告对原告的工程施工也未否认，该施工工程中并没有被告辩称的修建水池、水箱、铺设管道等项目；而原始防水工程决算单中各个具体项目的费用，与施工队朱兴国出具的领条费用相一致，能够确定原告全面治漏修缮花费为127569元，根据相关法律规定，该笔维修费用理应由被告承担。其次，被告的院场不在《租房合同》的租赁范围之内，但原告在全面治漏修缮时，经与被告协商，对该院场的原地面进行了平整、硬化，根据原告提交的后院工程决算单及领条，能够确定原告施工的项目及费用，现在同样无法查明原、被告协商时是否约定了费用承担问题，但硬化后的院场由原、被告共同使用也是客观存在的事实，根据公平原则，该笔费用应由原、被告共同承担，各承担1/2比较妥当，故对原告要求被告承担房屋维修费用的诉讼请求，依法予以支持；对原告要求被告承担院场硬化费用的诉讼请求，依法部分予以支持。本案争议的焦点之二是原告对所租附楼房屋进行隔墙，楼房正面贴外墙砖，修建了职工宿舍、洗衣房及钢架彩钢棚，共花费129880元，该费用应由谁承担？原告诉称上述费用应由被告承担；被告辩称该费用由于未在赔偿清单中体现，与诉讼请求无关。一审认为，根据原、被告签订的《租房合同》约定，原告如须对房屋进行改造或装修，必须征得被告同意，一切费用由原告自己承担（详见：《租房合同》），故对房屋改造和装修应当严格按照《租房合同》约定履行；原告修建的职工宿舍、洗衣房及钢架彩钢棚，因其未能提交有力证据证明是经被告同意而修建的，故其应承担举证不能之责任，根据《租房合同》约定及相关法律规定，该笔费用应由原告自己承担，故原告的该项诉讼请求依法不予支持。综上所述，对原告要求被告承担房屋维修费用的诉讼请求，依法予以支持；对原告要求被告承担院场硬化费用的诉讼请求，依法支持部分请求；原告申请撤回垫付的门卫工资、变压器增容费用、锅炉煤改气费用三项具体诉讼请求，符合相关法律规定，依法照准；对原告的其他诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十三条之规定，判决：一、由中国人民财产保险股份有限公司城固支公司支付给李万荣租赁房屋维修费人民币127569元。二、由中国人民财产保险股份有限公司城固支公司支付给李万荣租赁房屋后院院场硬化费人民币92753元的1/2即人民币46376.50元。三、驳回李万荣的其他诉讼请求。上述一、二项限判决书生效后十日内付清。案件受理费9753元，减半收取4876.50元，由原告承担3251元，被告承担1625.50元。本案二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点为：一审判决上诉人人保财险城固支公司向被上诉人李万荣支付房屋维修费用127569元、后院场地硬化费用46376.50元是否正确。租赁合同中，出租人的主要合同义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，租赁房屋修建于1990年，截止到2006年11月双方建立租赁合同关系，房屋已使用近16年之久，上诉人人保财险城固支公司未提交证据证明其对房屋屋顶防水进行过维修，被上诉人李万荣提交的证据显示其修缮屋顶时间发生在2006年12月，即双方签订租赁合同后就开始进行修缮，在修缮过程中，上诉人人保财险城固支公司并未提出异议，应视为其默认修缮行为。而对屋顶的修缮义务属于出租人，即上诉人人保财险城固支公司的合同义务，被上诉人李万荣代其履行维修义务后，有权要求上诉人支付相关的维修费用。关于被上诉人主张的房屋维修费用127569元是否真实。在一审时，被上诉人为证实其主张，提交了施工人出具的领条以及工程决算单等证据，上诉人人保财险城固支公司对该证据提出异议，但其未提交相应的反驳证据，一审法院对其抗辩意见不予采纳正确。二审中，上诉人人保财险城固支公司亦未提交证据证实该127569元费用不属于屋顶防水维修费用，应由其承担举证不能的法律后果，本院对其此项上诉请求不予支持。双方签订的《租房合同》约定，租赁范围为保险公司临街门面房从南向北一至四层（其中第一层五间），同时还约定乙方（被上诉人）如须对房屋进行改造或装修，必须在征得甲方（上诉人）同意的前提下进行，且一切费用都由乙方承担，甲方不承担任何费用，在租赁合同期满后，乙方不得拆除装修后的设施，应无偿交给甲方。保险宾馆后院场地不在双方签订的《租房合同》约定的租赁范围之内，就该场地的使用应当参照《租房合同》约定执行。对场地的硬化不属于维修范围，系为方便停车使用，被上诉人李万荣虽陈述上诉人人保财险城固支公司也共同进行了使用，但在被上诉人租赁期间，上诉人并未对该场地另行收取租赁费用，故该场地硬化费用应当由被上诉人自行承担，一审判决由双方各承担一半费用不当，本院予以纠正。综上，上诉人人保财险城固支公司的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审法院认定事实清楚，但部分判处不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持陕西省城固县人民法院（2018）陕0722民初1359号民事判决第一项；二、撤销陕西省城固县人民法院（2018）陕0722民初1359号民事判决第二项、第三项；三、驳回上诉人中国人民财产保险股份有限公司城固支公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人李万荣的其他诉讼请求。前述履行义务限自本判决确定之日起十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4876.50元，由上诉人中国人民财产保险股份有限公司城固支公司负担1425.50元，由被上诉人李万荣负担3451元；二审案件受理费3779元，由上诉人中国人民财产保险股份有限公司城固支公司负担2851元，由被上诉人李万荣负担928元。     本判决为终审判决。审  判  长  熊稷藜审  判  员  陈耀斌审  判  员  李小艳二〇一九年八月二十五日法 官 助 理  金  庆书  记  员   张译心