广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终3443号上诉人（原审被告）：蔡泽炎，男，1970年8月10日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：傅品权，广东乾旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈丽芬，女，1976年8月23日出生，汉族，住江西省。被上诉人（原审原告）：叶金华，女，1954年2月6日出生，汉族，住江西省。被上诉人（原审原告）：兰某1，男，2010年5月26日出生，汉族，住江西省。被上诉人（原审原告）：兰某2，女，2001年7月28日出生，汉族，住江西省。被上诉人（原审原告）：兰某3，女，2007年11月19日出生，汉族，住江西省。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：徐荣喜，广东东方星联律师事务所律师。上诉人蔡泽炎因与被上诉人兰传华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初13786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人兰传华于2019年2月18日死亡，其法定继承人配偶陈丽芬、母亲叶金华及子女兰某1、兰某2、兰某3均同意替代兰传华在本案的诉讼地位，参与本案诉讼。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限蔡泽炎自判决发生法律效力之日起五日内向兰传华支付2018年6月份房租5月份水电费、2018年7月份房租6月份水电费、拖欠租金的违约金、15天的装修期租金、提前终止合同的赔偿金合计232984元及逾期付款的违约金（以232984元为本金，按年利率6%计算，自2018年8月1日起计至付清之日止）；二、限蔡泽炎自判决发生法律效力之日起五日内向兰传华支付2018年7月份水费264元及电费10493元；三、限蔡泽炎自判决发生法律效力之日起五日内向兰传华支付律师费15000元；四、驳回兰传华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2591元（兰传华已预交），由蔡泽炎负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初13786号民事判决。蔡泽炎不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一、二、三项；二、判决蔡泽炎无需支付兰传华一审起诉的诉讼请求如下所有费用：1.2018年6月份房租5月份水电费61911元、2018年7月份房租6月份水电费59092元、拖欠租金违约金44887元、补缴15天装修期租金21013元，违约金46081元，合计232984元；2.2018年7月份水费264元、电费10493元；3.自2018年8月1日起，按312984元每月向兰传华支付2%的逾期付款违约金；4.兰传华本案律师代理费15000元；三、判决兰传华退还蔡泽炎之前缴纳的押金188080元，扣除实际发生未支付的2018年6月份房租5月份水电费61911元、2018年7月份房租6月份水电费59092元、2018年7月份水费264元、2018年7月份电费10493元，兰传华仍然需要支付蔡泽炎56320元；四、判决兰传华承担本案全部一审及二审的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清楚，导致适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，兰传华提交的房地产权证复印件及东莞市长安镇乌沙社区居民委员会出具的证明，并不是法律规定建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，根据举证规则，应当由兰传华举证证明案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证，而不是由蔡泽炎举证证明未取得建设工程规划许可证，因此，本案中兰传华未举证证明案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证，法院应当认定《厂房租赁合同》无效，而且《厂房租赁合约切结书》由于失去有效的《厂房租赁合同》为基础，很明显也是无效的。2.由于《厂房租赁合同》、《厂房租赁合约切结书》认定无效，兰传华一审起诉的诉讼请求中拖欠房租违约金、补缴15天装修期租金及违约金，自2018年8月1日起，按312984元每月向兰传华支付2%逾期付款违约金条款失效，蔡泽炎只需要支付兰传华实际发生的租金和水电费，蔡泽炎实际产生的租金水电费是2018年6月份房租5月份水电费61911元、2018年7月份房租6月份水电费59092元、2018年7月份水费264元、2018年7月份电费10493元，加上，蔡泽炎之前缴纳的押金188080元，扣除蔡泽炎需要支付的租金水电费后，兰传华还需要向蔡泽炎退还56320元押金。3.退一步讲，即使兰传华与蔡泽炎签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合约切结书》是有法律效力的，该两份文书还存在显失公平或者是在乘人之危签订的，该两份文书很多条款明显不符合常理，比如说：《厂房租赁合同》第十二条其他条款第3项，补充协议，此合同为蔡泽炎将二楼厂房退出后，重新签订的房租赁合同之前甲方所开的二楼押金收据69000元作废，甲方不退押金。比如说：《厂房租赁合约切结书》第二条第4项约定了拖欠租金等费用所产生的滞纳金为44887元；第5项又约定乙方需补交装修期间15天的房租费用计21013元；第6项又约定乙方另外还需支付三个月的租金费用计126081元作为赔偿，支付给甲方。特别是，后面约定的内容更是不公平，乙方应支付甲方合计金额为312984元，该款项由乙方在切结书签署后3日内支付该甲方，逾期支付的，须支付每日1%的违约金，并需要承担甲方追索产生的一切费用。乙方所交的三个月押金甲方不予退还。这些条款不但显失公平，而且是在乘人之危的情况要求蔡泽炎签订的合同，因此兰传华一审起诉的诉讼请求中拖欠房租违约金、补缴15天装修期租金及违约金，自2018年8月1日起，按312984元每月向兰传华支付2%逾期付款违约金条款也是无效或可撤销，加上，蔡泽炎之前缴纳的押金188080元，扣除蔡泽炎需要支付的租金水电费后，兰传华也是还需要向蔡泽炎退还56320元押金。4.同上，由于《厂房租赁合同》、《厂房租赁合约切结书》认定无效，双方约定兰传华追索欠款所产生的一切费用，兰传华因本案实际支付律师费1500元无需蔡泽炎承担，而且，兰传华聘请的律师是为兰传华服务，如果需要蔡泽炎承担但又不是为蔡泽炎服务很不符合常理。综上所述，本案中兰传华未举证证明案涉租赁物己经取得建设工程规划许可证，二审法院应当认定《厂房租赁合同》无效，《厂房租赁合同》无效导致《厂房租赁合约切结书》也是无效的。蔡泽炎只需要支付兰传华实际发生的租金和水电费。陈丽芬、叶金华、兰某1、兰某2、兰某3辩称，案涉租赁物办理了产权登记，即表明国家相关部门对租赁物的产权进行了确认，也就是租赁物符合国家部门审批手续，因此双方签订的租赁合同自然合法有效，对该份租赁合同终止所签的切结书同样合法有效，对双方具有法律约束力。蔡泽炎所称的兰传华乘人之危与其签订该份切结书，不符合事实，也不存在显失公平的情况。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经过阅卷和法庭调查，本院对一审法院查明的事实予以确认。法院另查明，五被上诉人主张兰传华生前是专门从事二手房转租的经营者，他从案外人戴自华处承租案涉厂房后分租给上诉人蔡泽炎。蔡泽炎对此事实没有意见，但认为案涉厂房不是兰传华本人的，兰传华没有转租权。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人蔡泽炎上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的上诉和答辩，本院分析如下：兰传华在原审中提交了登记在案外人戴自华名下的房地产权证。该房地产权证编号为粤房地证字第C0975727，载明座落为东莞市长安镇乌沙村李屋第六工业区兴发路，土地使用权性质为集体。东莞市长安镇乌沙社区居民委员会出具《证明》，证明蔡泽炎租赁的案涉租赁合同中蔡泽炎租赁的东莞市长安镇乌沙兴发南路西三街一楼厂房位置所在的厂房已经办理房地产权证，证号为0975727号。上述证据足以证明案涉租赁物已经办理了房地产权证，可以认定案涉租赁物符合建设工程规划许可。蔡泽炎主张兰传华未举证证明案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证而导致案涉租赁合同无效，本院不予采纳。《厂房租赁合同切结书》是因蔡泽炎逾期拖欠租金等费用构成根本违约，双方的租赁合同提前终止而签订。该切结书约定蔡泽炎应向兰传华支付的款项及逾期支付的违约责任。蔡泽炎主张该切结书显失公平或在乘人之危的情况下签订，但未能提供任何证据予以证明，本院不予采纳。原审法院依据切结书的约定判决蔡泽炎支付相应款项，合法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人蔡泽炎的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及前述援引法律条文之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币5181.12元，由上诉人蔡泽炎负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年九月六日书记员  徐动音附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。