河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3483号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘瑞春，男，汉族，1972年1月9日出生，住址：三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：刘松鸿，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨晓婷，女，汉族，1987年2月9日出生，住址：北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘洪斌，河北京拓律师事务所律师。上诉人刘瑞春因与被上诉人杨晓婷房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人刘瑞春及其委托诉讼代理人刘松鸿、被上诉人杨晓婷的委托诉讼代理人刘洪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘瑞春上诉请求：1.撤销原审第三、五项判决，改判解除上诉人与被上诉人于2017年4月5日签订的《补充协议》，并改判被上诉人赔偿上诉人损失645，300元，被上诉人支付上诉人违约金440，000元。2.本案一、二审案件受理费及一审财产保全费、评估费由被上诉人负担。事实和理由：1.原判决认定双方于2017年4月5日签订的《补充协议》属于无效协议，缺乏事实及法律依据。该《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议。2.被上诉人不履行2017年4月5日签订的《补充协议》，属于根本违约，应承担违约责任。对造成上诉人涉案房屋下跌即差价损失应当予以赔偿，并应当根据合同约定支付上诉人440，000元的违约金。3.原审计算案件受理费错误，对上诉人支付的评估费的负担没有判决，属于漏判。原审中，上诉人变更了诉讼请求，将被上诉人赔偿损失1，200，000元的诉讼请求变更为645，300元，故诉讼费应相应减少。另对于评估费的负担，原审法院应当在判决时一并处理。杨晓婷答辩称，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，裁决得当，应予维持。1.上诉人不存在违约。本案的合同不能履行，系因廊坊市政策原因导致，非上诉人违反合同约定导致。2.双方签订的补充协议，违反国家法律政策规定，有逃税嫌疑，应属无效，且双方约定办理公证，公证期间为贷款下发，实际上也不能履行。3.被上诉人也不存在实际意义上的直接损失。房屋价格下跌是正常的价格波动，而且就本案来说主要是因政府限购所致，将来极有可能政策放开、限购解除，房价亦有可能上涨，如房屋价格上涨超过双方合同约定之价格，上诉人也不能将上涨部分与被上诉人分享。与此相对的是，被上诉人杨晓婷存在实际损失。被上诉人为购买本案的房屋，支付了房款、中介费上百万元，而至今房屋未买到，房款亦未能退还。4.一审法院综合合同履行情况及房屋价格下跌情况，基于公平原则，酌定由被上诉人给付上诉人补偿，符合本案的事实，较为恰当。杨晓婷向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告返还原告首付款1，000，000元并支付利息（以1，000，000元为基数，自2017年4月6日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；3.诉讼费用由被告承担。刘瑞春向一审法院提出反诉请求：1.依法判决解除原被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2.依法判决反诉被告赔偿反诉原告损失1，200，000元，并支付反诉原告违约金440，000元，共计1，640，000元；3.诉讼费用由反诉被告承担。后在一审庭审中变更反诉请求，要求反诉被告赔偿损失645，300元。一审法院认定事实：2017年3月20日，原被告经三河市夏威夷房产经纪公司居间介绍签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将其名下位于三河市燕郊高新区房屋售与原告，总价款为2，200，000元，首付款为1，000，000元，尾款1，200，000元通过贷款支付。原被告于2017年4月5日另行签订了《补充协议》，约定如涉案房屋因国家政策原因不能办理过户手续，则原告需在两个月内备齐全部购房款支付被告，被告配合原告安排的第三方办理房屋公证手续。对原被告均无异议的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、2017年4月5日《补充协议》复印件、收条3张（金额共计1，000，000元）、中国建设银行股份有限公司北京市西城区金融街储蓄所出具的贾世开银行卡客户交易详细信息4张、原告结婚证1份、《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》1份、原告户口页1份、三河市人力资源和社会保障局出具的证明2张、三河市医疗保险管理服务中心出具的证明1张、三河市职工失业保险所出具的证明1张、涉案房屋不动产权证复印件1份，予以确认并在卷佐证。诉讼过程中，被告刘瑞春于2018年8月29日向本院申请对涉案房屋进行价格评估（基准日为2017年10月30日），本院依法委托廊坊市衡达资产评估有限公司进行评估并制作了资产评估报告，经评估，涉案房屋的资产评估价值为1，554，700元，被告刘瑞春对资产评估报告的真实性、合法性和关联性均无异议，原告杨晓婷对资产评估报告的真实性无异议，但认为该报告只能作为参考依据，且评估的基准日应以2017年6月中下旬为准，理由是在限购政策出台后，原告已经向被告声明因限购政策原因，涉案合同不能够继续履行。另查明，原被告签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、2017年4月5日《补充协议》均为案外人贾世开代原告与被告签订，贾世开与原告系夫妻关系，原被告对此均予以认可，本院予以确认。对原被告有争议的证据和事实，一审法院经审理查明如下：1.原告主张解除与被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，理由是涉案房屋所在地出台了限购政策，原告非涉案房屋所在地户籍居民，也没有缴纳社保，已经不具备购房资格，故涉案合同及协议应予解除；被告同意解除，但认为解除原因系涉案房屋价格下跌，原告不愿根据协议约定安排第三方继续履行合同，导致被告无法实现合同目的，故解除原因应为原告单方违约所致，同时提交录音资料及录音书面材料各1份，证明原告承诺按照合同约定承担房屋总价款20%的违约金并赔偿被告损失；原告对录音资料的真实性无异议，但不认可被告的证明目的，认为被告提交的证据只能证明双方对合同解除进行协商并发生了分歧，不能证明原告存在违约行为并同意承担违约金。2.原告主张被告返还购房款1，000，000元并支付利息，理由是涉案的《存量房买卖合同》及《补充协议》因限购政策无法继续履行，不可归责于任何一方，在合同解除后，被告理应返还原告已支付的购房款。对原告的请求及理由被告不予认可，认为原被告已对限购政策作出预见并签订了2017年4月5日的《补充协议》，该协议合法有效，现原告以政策原因要求解除合同，属于根本违约，应承担违约责任。同时被告提出反诉，要求反诉被告赔偿反诉原告损失645，300元，并支付违约金440，000元。理由是反诉被告违反协议约定，不愿继续购买涉案房屋，造成了反诉原告房屋价格下跌的损失，涉案房屋成交价格为2，200，000元，评估价格为1，554，700元，故涉案房屋损失为645，300元（2，200，000元-1，554，700元），且根据双方之间的合同约定，反诉被告应按涉案房屋总价款的20%向反诉原告支付违约金440，000元（2，200，000元×20%）；反诉被告不予认可，认为合同解除原因系限购政策导致，并非反诉被告存在违约行为，且反诉原告不存在直接损失。一审法院认为，案外人贾世开代理原告杨晓婷与被告刘瑞春签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，原被告对案外人贾世开的代理行为亦均予以认可，故上述《存量房买卖合同》及《补充协议》的权利和义务应由原告杨晓婷与被告刘瑞春享有和承担。原告主张解除与被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，被告同意解除，故本院予以照准。原告主张被告返还购房款1，000，000元并支付利息，被告不予认可，并认为原告存在违约行为，应承担违约责任。依据本案现有证据及庭审情况，原被告于2017年4月5日签订的《补充协议》系在双方均对涉案房屋所在地可能出现限购政策作出预见的情况下对限购政策进行了规避，属于以合法形式掩盖非法目的，应属无效。根据涉案房屋所在地的实际购房政策，原告非本地户籍居民，且在本地无纳税和缴纳社保情形，受限贷政策的影响已不具备购房资格，双方之间的《存量房买卖合同》及《补充协议》解除不可归责于任何一方，故在《存量房买卖合同》及《补充协议》解除前原告要求被告支付利息的主张于法无据，本院不予支持。在《存量房买卖合同》及《补充协议》解除后，被告理应返还原告已支付的购房款1，000，000元。反诉原告主张反诉被告赔偿房屋损失645，300元并支付违约金440，000元；反诉被告不予认可。结合本案现有证据，涉案的《存量房买卖合同》及《补充协议》无法继续履行的原因系反诉被告受限贷政策影响，不再具备购买涉案房屋的资格，反诉原告未提供其他证据证明反诉被告在合同履行过程中存在违约行为，故对反诉原告要求反诉被告支付违约金主张，本院亦不予支持。但考虑到涉案房屋因限购政策价格下跌，造成造成反诉原告损失较大。本着公平的原则，反诉被告应对反诉原告此期间房屋价格下跌造成的损失予以适当补偿。综合反诉原告在此期间因房屋价格下跌造成的损失情况，本院酌定反诉被告补偿反诉原告合理损失的数额为150，000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告杨晓婷与被告刘瑞春于2017年3月20日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、被告刘瑞春于本判决生效后返还原告杨晓婷购房首付款1，000，000元；三、反诉被告杨晓婷于本判决生效后补偿反诉原告刘瑞春合理损失150，000元；四、驳回原告杨晓婷要求被告刘瑞春支付利息的诉讼请求；五、驳回反诉原告刘瑞春要求反诉被告杨晓婷支付违约金的诉讼请求。以上二、三项折抵后，被告刘瑞春于本判决生效后十日内返还原告杨晓婷购房款850，000元（1，000，000元，-150，000元）。本诉案件受理费13，800元，保全费5，000元，由原告杨晓婷负担9，400元，由被告刘瑞春负担9，400元；反诉案件受理费19，360元，由反诉原告刘瑞春负担,16，060元，由反诉被告杨晓婷负担3，300元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明，原审中上诉人刘瑞春变更了诉讼请求，将被上诉人杨晓婷赔偿损失1，200，000元的诉讼请求变更为645，300元，并请求诉讼费应相应减少。二审经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人经三河市夏威夷房产经纪公司居间介绍及自行协商签订的《存量房买卖合同》及两个《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应依约履行。本案中，被上诉人杨晓婷诉请解除上述《存量房买卖合同》及《补充协议》，上诉人刘瑞春同意解除，本院予以支持。被上诉人杨晓婷在诉请解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》后，又在发还重审后的庭审陈述理由时，以2017年4月5日签订的《补充协议》约定采取公证的方式完成房产的过户，不符合合同法对买卖合同履行方式的规定为由，主张该《补充协议》无效。本院认为，关于合同效力，应当严格依照法律、行政法规的规定进行审查，只有明确存在法定无效的情形下，才能认定合同无效。本案中，双方当事人在预见到国家政策变化可能导致合同不能顺利履行情况下，约定国家政策影响，房屋不能买卖过户，被上诉人杨晓婷在两个月内自行备齐全部房款给付上诉人刘瑞春，并采用公证方式办理相关手续。该相关约定内容中的国家政策既不是国家法律，也不是行政法规，虽然属于区域内的重大经济政策，相关部门必须执行，以达成经济社会的整体治理效果。该类政策具有必须遵守的约束性，但并不具有法律的强制性特征，更多的体现在行政管理性规定，并非效力禁止性规定，不应当作为认定合同效力的依据。同时，双方当事人约定的履行方式虽非合同法规定，亦非国家所提倡，且有规避相关政策之嫌，但并无违反法律、行政法规强制性规定的情形，不应认定无效。故被上诉人杨晓婷关于该《补充协议》无效的主张不能成立。一审法院认定该《补充协议》无效不妥，应予以纠正。被上诉人杨晓婷未依约履行义务即构成违约，应承担相应的违约责任。在预见到国家政策变化可能导致合同不能顺利履行情况下，双方当事人不是寻求正确的途径处理案涉房屋买卖过程中可能出现的相关问题，仍签署规避相关政策的补充协议，对案涉房屋买卖合同在遇到相关政策调控时没有得到及时有效处理，没有及时止损，从而导致房屋价格下跌的后果，对此双方均存在过错，均应承担相应的责任。综上，本院综合双方当事人就案涉房屋买卖合同及补充协议签订的过程及背景，相关约定的履行情况，结合房屋价格在相应期间内下跌损失情况，酌定被上诉人杨晓婷给付上诉人刘瑞春违约金及房屋价格下跌损失450，000元。关于上诉人刘瑞春主张支付的评估费应予支持问题。本院认为，一审中上诉人刘瑞春申请对案涉房屋的价格下跌损失进行评估，得到允许，评估结论得到一审法院确认，虽实际支出了相关费用，但在一审中并未明确提出相应的请求，一审法院未予处理并无不当。另，上诉人刘瑞春提出，其在一审诉讼过程中于2019年3月26日提出申请，将要求反诉被告赔偿反诉原告损失1，200，000元的诉讼请求变更为要求反诉被告赔偿反诉原告损失645，300元，故诉讼费亦应相应减少。本院经审查属实，其应承担的诉讼费用本院将据实确定。综上所述，刘瑞春的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4906号民事判决第一、二、四项，即第一项“解除原告杨晓婷与被告刘瑞春于2017年3月20日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》”；第二项“被告刘瑞春于本判决生效后返还原告杨晓婷购房首付款1，000，000元”；第四项“驳回原告杨晓婷要求被告刘瑞春支付利息的诉讼请求”。二、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4906号民事判决第三、五项，即第三项“反诉被告杨晓婷于本判决生效后补偿反诉原告刘瑞春合理损失150，000元”；第五项“驳回反诉原告刘瑞春要求反诉被告杨晓婷支付违约金的诉讼请求”。三、解除杨晓婷与刘瑞春于2017年4月5日签订的案涉房屋买卖合同的《补充协议》。四、杨晓婷于本判决生效后十日内给付刘瑞春违约金及合理损失450，000元。五、驳回刘瑞春的其他诉讼请求。上述第一、四项折抵后，刘瑞春于本判决生效后十日内返还杨晓婷购房款550，000元（1，000，000元-450，000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13，800元、保全费5，000元，共计18，800元，由刘瑞春负担；一审反诉案件受理费14，567元，由杨晓婷负担6，040元，由刘瑞春负担8，527元。二审案件受理费14，567元，由杨晓婷负担6，040元，由刘瑞春负担8，527元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 汪铁刚审判员 丁德松二〇一九年九月十一日法官助理郑培明书记员郭琳娜