贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6508号原告：龙家必，男，1982年2月4日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告：张启娥，女，1984年2月18日出生，苗族，贵州省雷山县人，住凯里市。二原告委托诉讼代理人（特别授权）：杨通宜，男，1951年1月16日出生，水族，原住剑河县南加镇塘化村**，现住凯里市。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**。法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。原告龙家必、张启娥与被告贵州大地联创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人杨通宜到庭参加了诉讼，被告贵州大地联创房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙家必、张启娥向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金50295元和逾期未交房违约金1022元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：一、2014年3月21日被告与原告于本售楼部签订《商品房买卖合同》（以下简称合同，详见该合同）。该合同第八章第二十二条第三项（本合同第24页）转移登记要约:（一）岀卖人承诺于2015年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（依照本院相同案例判决，原告已从本合同约定万分之二违约金减半为万分之一诉求）。原告购买该套商品房总款393235元。所以，按该合同购房总价款万分之一违约金计算，被告应给付原告（2015年5月1日—2018年10月31日）1279天逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金50295元。二、该合同第四章第十一条第（一）项出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。并于第十三条逾期交房责任第一款除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：⑵逾期交房自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。所以，自2014年11月1日至2014年11月26日（26天）计算，被告应给付原告逾期未交房违约金1022元。因涉案商品房至今未取得竣工验收合格证及消防验收合格证等证件，造成原告购房至今办不到不动产权证书，望法院维护原告的诉讼请求及合法权益！被告贵州大地联创房地产开发有限公司既未提交证据和答辩材料，亦未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：原告龙家必、张启娥为买受人、被告贵州大地联创房地产开发有限公司为出卖人，双方签订了编号为2012-Z-442的《商品房买卖合同》。合同主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里经济开发区××道××别××单元××商品房××套，建筑面积为157.42平方米，套内建筑面积为125.22平方米，总价款为393235元。2、买受人应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款123235元，余款270000以【银行按揭】支付。3、出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。4、逾期交房责任。逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部应付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。5、出卖人承诺于2015年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。6、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订附件十《补充协议》一份，补充协议第八条约定“1、出卖人应当商品房办理交房后90个工作日内，向权属登记机关申请办理初始登记。2、出卖人未能在约定时间内办妥房产证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房……”。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了购房款。2014年11月26日被告向原告交付了该商品房，但至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。本院认为，依原被告签订的《商品房买卖合同》第11条约定，即被告应当于2014年10月31日以前将验收合格并达到交付条件的商品房交付原告使用，但被告直到2014年11月26日才将商品房交付给原告，被告存在违约行为。依双方在合同中约定的“逾期交房责任。逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部应付款万分之一的违约金”，被告应支付原告从2014年11月1日至2014年11月26日即被告向原告交付房屋时的逾期交房违约金，即26天×1/10000/天×393235元=1022元。关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金问题。依《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同时，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请双方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”原、被告同时签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，但在合同中约定被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书应按日万分之一向原告支付违约金，而在补充协议中约定被告未能在约定时间内办妥房地产证的，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。对于办证问题有两种约定，而该合同及补充协议系被告提供并且整个涉案小区均使用的版本，特别是补充协议关于办证的约定字体与其他内部没有差别，被告未提供证据证明对原告进行了提示义务。鉴于政策变化被告也不能为原告办理房产证，而是向原告提供办理商品房转移登记的有关文书，故本院应采用不利于提供格式条款一方即被告的解释，故本院采用合同第二十二条第三款对逾期交付商品房转移登记文书违约金的约定。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”过高，且原告在起诉时对违约金只要求按合同约定的日万分之一计算，故本院依法认可被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金。因原告在起诉时只要求被告支付从2015年5月1日至2018年10月31日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。原告的购房总价为393235元，从违约之日即2015年5月1日起计算至2018年10月31日，该项违约金应为总购房款393235元×1/10000/天×1279天=50295元。此后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，原告可继续主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告龙家必、张启娥逾期交房违约金1022元。二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告龙家必、张启娥从2015年5月1日起计算至2018年10月31日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金50295元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取的541元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 王 华 传二〇一九年九月十日书记员 杨琼（代）