湖南省资兴市人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘1081执异28号案外人：朱仁凤，女，1962年12月8日出生，汉族，户籍所在地湖南省郴州市苏仙区，现住湖南省郴州市苏仙区。申请执行人：陈旭鸣，男，1977年3月11日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被执行人：资兴粤华房地产开发有限公司，住所地湖南省资兴市东江竹园路东江鸿都商业城****。法定代表人：刘建华，该公司董事长。在本院执行申请执行人陈旭鸣与被执行人资兴粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华房地产公司）租赁合同纠纷一案中，案外人朱仁凤对本院查封粤华房地产公司名下坐落于资兴市东江竹园路东江鸿都商业城（又名鸿都尚城）X栋XX号商品房（不动产证号：431081XX）不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年9月25日举行了听证。现已审查终结。朱仁凤称，其于2017年2月20日购买了粤华房地产公司东江鸿都商业城X栋XX号房产，双方协商分两次付清房款，第二次付清房款后，双方签署了一份《房屋买卖合同》。2017年10月26日，粤华房地产公司将东江鸿都商业城X栋XX号房产在资兴市房产交易综合系统内办理了网签，购房人为朱仁凤。为此，朱仁凤请求解除对东江鸿都商业城X栋XX号房产的查封。陈旭鸣称，朱仁凤的购房流程不符合常理，理由如下：一是付清全款后再签购房合同；二是网签时间在前，购房合同时间在后；三是在没有购房合同的前提下，朱仁凤自愿分两次付款，且付款时间相差一年之久。为此，陈旭鸣认为朱仁凤的购房行为极有可能是为了案涉房产得以解封而伪造的证据，故请求法院依法驳回朱仁凤的异议申请。粤华房地产公司在本院指定期限内未发表意见。本院查明，2017年2月20日，刘建华向朱仁凤出具了一份收条，载明：“兹收到朱仁凤女士购东江鸿都商业城X栋X层款玖拾伍万元（950000元），购房款已全部交清”。2017年10月26日，粤华房地产公司将坐落于郴州市资兴××都商业城××室的房产在资兴市房产局房产交易综合管理信息系统中办理了网签手续，登记购房人为朱仁凤。2018年1月13日，朱仁凤与粤华房地产公司签订了一份《房屋买卖合同》，约定粤华房地产公司将坐落于郴州市资兴××都商业城××室出售给朱仁凤，房产成交价格为1910000元整。房款的方式：分期付款，第一期是签署合同之日，朱仁凤应付购房款50%（960000元，含定金），粤华房地产公司收到朱仁凤第一期款项之日起按每月2500元计算租金给朱仁凤，直至房款全部付清之日止；第二期在签订合同之日起45日内，朱仁凤应付清剩余房款50%（950000元，含三年租金）。房产交付方式：此商铺已租赁出去，朱仁凤交清房款后即为交付日，交付使用后开始计收租金，粤华房地产公司已预付三年租金180000元给朱仁凤，粤华房地产公司必须保证原租赁合同履行到期，合同履行到期前支付朱仁凤租金每月5000元，合同租赁期限从2017年1月1日至2021年12月31日止，粤华房地产公司将租赁合同复印一份给朱仁凤备存。权属转移登记方式：经当事人双方同意，自购商铺款及相关办证费用全部交清之日起三个月内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。同日，粤华房地产公司向朱仁凤出具了一份收据，载明：“今收到朱仁凤女士交来购东江鸿都商业城X栋XX号商场第壹期购商铺款玖拾陆万元整（960000元）”。2019年4月22日，陈旭鸣因与粤华房地产公司租赁合同纠纷一案向本院申请执行，本院依法作出（2019）湘1081执342号执行裁定书，轮候查封了粤华房地产公司名下坐落于郴州市资兴××都商业城××室（不动产证号：431081XX）。2019年9月17日，朱仁凤向本院提出执行异议。本院认为，本案争议焦点是对粤华房地产公司坐落于郴州市资兴××都商业城××室采取查封措施是否符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，粤华房地产公司与朱仁凤签订了《房屋买卖合同》，并为案涉房产办理了网签登记，但是房产网签时间在前，合同签订时间在后，网签流程明显不符合规定。案涉房产系商业用房，粤华房地产公司在出售前已将案涉房产租赁他人，《房屋买卖合同》中虽载有“粤华房地产公司已预付三年租金180000元给朱仁凤”，但朱仁凤与粤华房地产公司未向本院提供证据予以佐证，故本院对案涉房产租金转移交付的事实不予认定。朱仁凤向本院提供了两份收据予以证明缴纳全额房款的事实，本院认为，案涉房款数额较大，朱仁凤虽声称支付了现金，但未提交转账凭证、取款记录等证据予以佐证资金来源的真实性，粤华房地产公司亦未到庭进行答辩，故本院对朱仁凤提出已缴纳全部房款的主张不予认定。另外，朱仁凤自述2018年期间因其资金不足，无力缴纳税费，故未办理过户登记。对朱仁凤自认事实，本院予以采信，可以认定朱仁凤因自身原因未能办理过户登记手续。综上，案涉房产并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，对朱仁凤的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回朱仁凤的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  许译匀审 判 员  谭智勇人民陪审员  袁春美二〇一九年九月二十九日书 记 员  唐明菲附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商口房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。