北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初2557号原告（反诉被告）:张燕卿，男，1972年7月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贾立华，北京市尚公律师事务所律师。被告（反诉原告）：项芳，女，1984年8月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：鲁守忠，北京闻道律师事务所律师。原告（反诉被告）张燕卿（以下简称姓名）诉被告（反诉原告）项芳（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张燕卿及其委托诉讼代理人贾立华、项芳及其委托诉讼代理人鲁守忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张燕卿向本院提出诉讼请求：1、请求判令张燕卿、项芳于2017年5月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年8月3日解除；2、判令项芳向张燕卿支付违约金1万元；3、判令项芳向张燕卿支付自2017年8月1日起至2018年10月16日止的房屋占有使用费145000元；4、判令项芳向张燕卿支付水费590元；5、判令项芳向张燕卿支付换锁费用980元。事实理由：项芳与张燕卿于2017年5月1日签订《北京市房屋租赁合同》，约定张燕卿将位于北京市朝阳区XXX12号楼1层101房屋（以下简称101房屋）出租给项芳用于经营，建筑面积96．96平方米，租赁期限自2017年5月1日至2019年8月31日共计两年三个月。租金标准为每月壹万元，按季支付，每季租金叁万元。第二年租金上涨5%。第一期租金支付日为2017年5月8日，第二期租金支付日期为2017年7月15日。合同签订后张燕卿按照约定向项芳交付了101房屋，项芳支付了第一期租金，但项芳未按照约定支付第二期租金叁万元。张燕卿认为《北京市房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵守履行。张燕卿己经按照约定履行了自己相应的义务，项芳应当按照合同约定于2017年7月15日支付第二期租金叁万元。项芳迟延支付第二期租金己经超过了15日,根据《北京市房屋租赁合同》第八条第（四）款第一项的约定，项芳已经构成根本违约，张燕卿有权单方解除合同，收回房屋。根据《北京市房屋租赁合同》第九条第（一）款的约定，项芳应当向张燕卿支付壹万元的违约金并将房屋恢复原状。为了维护张燕卿的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持诉讼请求。项芳答辩并反诉称，同意解除双方在2017年5月1日签订的《北京市房屋租赁合同》，但是解除合同的日期为2017年6月1日。理由为：一、合同第二条约定了房屋租赁用途为“经营”；合同第三条第一款约定，租期从2017年5月1日至2019年8月31日，共计两年三个月，甲方于2017年5月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；第四条第一款第二项约定，2017年5月8日开始支付租金；2017年5月1日至2017年5月8日为装修日期，不计算租金。每月租金一万元，采取“押一付三”的支付方式。项芳按约支付了租金及押金后，项芳进行了营业装修，并购买了办公家具用品等。2017年5月15日涉案房屋的前承租人与张燕卿有“租赁纠纷”没有解决，前承租人在房屋大门、窗户上用油漆喷涂“太平间”、“死尸”及“恐怖、恶心”图案，致使项芳无法营业，无法使用涉案房屋。项芳雇佣保洁人员将油漆清除后，2017年5月17日前承租人又在涉案房屋门窗上用油漆喷上以上字体和图案。2017年5月30日，前承租人采用撬锁方式强行进入房屋内，造成张燕卿笔记本电脑、投影仪，冬虫夏草等物品丢失。项芳多次打电话给张燕卿和其妻子李某，以及通过微信交流，要求张燕卿立即解决其与前承租人之间的租赁纠纷，保证涉案房屋能够安全使用，张燕卿拒不解决，反而将责任推卸给项芳。二、不同意第二项诉讼请求，不同意支付违约金一万元，理由为：项芳租赁房屋的用途为“经营”，也是签订租赁合同的目的，但是在项芳装修完后，仅一周的时间，即2017年5月15日租赁房屋遭到前承租人的“恶心涂鸦”，致使项芳无法经营，房屋无法使用，该后果是张燕卿与前承租人有租赁纠纷造成的，其过错在张燕卿；对这一事实，在2017年6月1日《纠纷调解登记表》张燕卿签字认可的。项芳多次打电话，微信交流，要求张燕卿立即解决，张燕卿拒不解决外，反而将责任推到项芳；张燕卿的行为违反合同第八条第三款第二项，即交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。该约定为选择性条款。因此张燕卿已经构成根本违约，不能保证租赁房屋安全使用，致使项芳无法使用房屋进行经营活动，合同目的无法实现。因此项芳不承担违约责任。三、不同意第四项诉讼请求，理由为：2017年6月1日《纠纷调解登记表》中，项芳提出解除合同的要求，张燕卿也同意解除合同，双方是真实的意思表示，双方对解除合同已经达成合意；因此双方在2017年6月1日双方已经解除合同；但由于2017年5月15日之后，项芳没有占有、使用该房屋，也没有进行经营，因此项芳不应该支付2017年5月15日之后的租金，因此不同意支付2017年8月1日之后的租金的诉讼请求。基于以上事实与理由，项芳只同意解除合同的诉讼请求外，不同意其他诉讼请求。因项芳租赁此房屋是做为经营场地所使用，项芳认为张燕卿隐瞒租赁房屋存在纠纷的事实，且拒绝解决与前租户之间的纠纷，致使交付的房屋不能达到项芳正常经营使用的租赁用途，而且给项芳造成了巨大的经济损失。故项芳提起反诉，请求判令：1、请求判令张燕卿、项芳于2017年5月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年6月1日解除；2、请求判令张燕卿返还项芳已经支付的租金3万元及押金1万元；3、判令张燕卿支付项芳违约金1万元；4、判令张燕卿赔偿项芳装修损失12282元；5、判令张燕卿赔偿项芳水、电费损失520元。针对项芳反诉，张燕卿辩称，同意返还项芳押金1万元，其他反诉请求均不同意，评估费应当由项芳负担。2017年6月1日并未形成解除合同的合议。合同解除的时间为2017年8月3日。项芳的反诉请求已经超过了法定规定的期限，不应当得到支持。项芳主张的损失没有事实依据，即便存在损失，也应当由项芳自行承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区XXX12号楼1层101房屋（以下简称涉案房屋）登记于张燕卿名下，用途为住宅。2017年5月1日，张燕卿作为出租方（甲方）与项芳作为承租方（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：张燕卿将涉案房屋出租给项芳，租赁用途为经营；租赁期限自2017年5月1日至2019年8月31日，共计两年三个月；甲方应于2017年5月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；《房屋交割清单》(见附件一)经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及燃气卡后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为一万元每月，一季度租金总计三万元；支付方式为押一付三，各期租金支付日为2017年5月8日、2017年7月15日、2017年10月15日……押金为1万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的物业费、供暖费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费、室内设施维修费由乙方承担；租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用及安全的状态……经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；第八条第三款，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的……第八条第四款，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的……第九条违约责任，甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失等。合同落款处显示张燕卿之代理人为李某。合同签署后，张燕卿将涉案房屋交付项芳，项芳支付了第一期租金3万元，押金1万元，租金支付至2017年7月30日。2017年5月17日，项芳向110报警，称在XXX12号楼1层101底商被砸了，现在对方已经跑了，求助民警。经查，接处警单位为双井派出所，无相关笔录。庭审中，项芳出具了2017年6月1日的《纠纷调解登记表》，证明租赁合同已经于2017年6月1日解除。该《纠纷调解登记表》显示双方分别为项芳、张燕卿，事由为：项芳于5月1日租下张燕卿101号，月租金1万元，做（文化传媒公司）办公之用，但张与钱租户不知什么原因存问题没解决好，现前租户一直在我们店外有动作，在墙上多次留下字语，我们也多次报警，现要求与张燕卿解除合同并要求他们赔偿。张同意解除合同，但不赔偿。项入住后装修花了60000多元，并购有家具。告知双方：1、此事应诉讼解决；2、在问题没有解决前，双方不能存过激行为。登记表中存有项芳、张燕卿署名。张燕卿对《纠纷调解登记表》的真实性认可，但是表示该登记表仅为纠纷调解过程的记录，并没有达成一致的调解协议，不能证明双方解除了合同。同日，项芳向张燕卿配偶李某《告知函》，主要内容：兹有2017年4月30日与李某代张燕卿签订的北京市朝阳区XXX12号楼1层101房屋，因5月3日遭到前租户口头表述与房东未解除租赁关系，存在纠纷，我本人微信、电话等方式跟李某女士沟通尽量处理好前租户问题。5月15日遭到前租户人员对101房屋门窗喷漆骚扰，押金款项未退还，说里面还有贵重物品未拿走，阻止使用房屋。多次联系李某商量此事，都无法得到回复。我司并向双井派出所报警备案，5月17日上午经我司员工自己处理门窗，但下午大概5、6点钟左右前租户带了5人来101又进行门窗喷漆和撬门入室造成我司丢失大量贵重药材，造成严重的经济损失，已报双井派出所备案，期间我司联系户主，李某推卸责任，说我把房子租给你们，让我们看管好房子。5月23日晚上又得到前租户的电话威胁，说明天来店里砸东西。期间也多次给我本人打电话和发信息要挟搬东西。5月30日晚上，又被撬锁喷漆，造成我单位笔记本电脑和投影仪丢失。综上所述，由于房东本人未处理好与前租户合同纠纷问题，给我个人造成多次精神损失和经济损失。因房租租赁明确说明为经营使用，已给我单位造成负面影响。现已经违反合同第八条（三）2、3条规定不能正常使用，房屋存在隐患。我司要求终止此房屋的租赁合同，要求户主做出相应的赔偿损失（终止合同退还房屋押金1万元、租金3万元、水电费520元及房屋装修款项6万元）。现将房停止使用状态！特此说明。庭审中，张燕卿表示收到了上述告知函，但是表示对方要求解除合同赔偿6万元，不能证明双方解除了合同。针对涉案房屋被前承租人喷漆的事实，项芳提交了照片及其与“101房东张”自2017年5月2日至2017年5月18日期间的微信聊天记录。微信聊天记录中显示：5月2日，对方：“加上电剩下的490元，你共计退我520元，热水以前的帐我去结，就剩下就是一个水了……”；当天，项芳转账520元，对方收取；5月5日，项芳：“李姐，之前的租户你们处理好了么？别到时候影响就不好了”；5月6日，项芳：“李姐，就一万元块钱，你就退给他们吧。和气生财。”5月8日上午9点，项芳：“李姐，你那边确定好了吧？如果没有什么问题，今天财务就给您打过去押金和租金啦”；5月8日上午10点，项芳：“李姐，我按照合同，已经让财务把一万押金和三万租金给你打到合同上的账户了，明天（9号）到账，跨行转账明天才到。明天上午你查收一下。另烦请处理好之前租户的问题，因为今天他们又去101找我们麻烦啦。理解万岁”；对方回复：“他们欺人太甚了。他们找你麻烦是违法。合法途径是去法院；宁可房子空着，不会让他们这么欺负的”……项芳：“你就把一万块钱退给他们，估计这事就没什么了，如果你不愿意出面，我安排我们店里经理，出面把钱给他们，这事估计他们也就不能再说什么了”；对方回复：“你们不代表我”；……项芳：“如果没有开始装修，没有签合同，大家怎么都好说。现在装修费用我都付了一万，买家具也花了6千多，这几天装修他们天天来人，弄得我们装修都没法开展”；对方回复：“说多了没意思。我的意思已经和表达清楚了”；5月9日，项芳：“大姐，刚才之前的老板过来给我说了，他说让你退他那一万块钱押金呢，要不他不让我们的人装修。你处理一下吧。”……5月11日，项芳：“明天下午有时间么？您把热水结算好，然后之前的租户过来，当面处理好吧。他们已经跟我说了好几次啦。谢谢”……5月13日项芳：“李姐，我给你打了几次电话，你都不接，因为你的房子被别人喷了很多油漆，给我造成很重的损失问题，你尽快到现场来处理一下（后附图片）”对方回复：“你报警，我没在京”……5月17日，项芳：“发送被喷漆图片，这已经是第二次了。明天我会找律师来起诉你，要求赔偿我们造成的经济损失10万元，我们丢失了贵重的虫草等药材，计15万元，共计25万元，后附“188XXXX****”的短信记录截图，同时，明天我也约了前租户，我的损失，总得有人才承担吧”……另，项芳提交了其与“188XXXX****”于5月17日的短信记录，其中对方“明天我们过去你们把东西搬出去，等房东到了处理完了你们在搬进来，你们搬运装修啥的都找房东要赔偿就行了”；回复“你们和我们在这里折腾半天，房东不出来，怎么办”；对方“你这样折腾最后肯定陪你钱赔的多啊。不出来你就给我补上，到交房租时候我在帮你去逮他”……回复“不能搬。搬了我就没得说了。就只能再里面放着。而且我里面都装修也花了10万”……回复“我已经给房东发信息了，让她明天到101里来找我解决，告诉她，我也约了你们。来不来就是她的事啦”。针对照片，张燕卿真实性认可，但是认为其交付房屋的时候房屋符合居住使用条件，房屋交付后被第三人恶意涂鸦，责任不在张燕卿。针对上述微信记录，张燕卿表示上述520元是结算的剩余水电费，是项芳本应该转给张燕卿的。针对短信记录，张燕卿不予认可，表示其与前承租人之间没有纠纷，即便有也已经解决了，涂鸦房屋的问题，项芳应该去找前承租人。针对房屋交接问题，张燕卿则表示项芳一直占有房屋至2018年10月16日。对此主张，张燕卿提交了短信记录、照片及自来水缴费通知单、水费发票、热水费发票、电费缴费通知单为证、开锁服务验证登记表。开锁服务验证登记表显示，张燕卿于2018年10月16日更换涉案房屋的锁芯。水费缴款通知单显示2017年6月为70元、2017年10月为20元、2017年12月为355元；水费发票显示2018年10月16日为55元；热水费发票显示2018年10月16日为90元。短信记录显示“2018年12月6日通知：项芳，我是101房东，你在101房间的床铺、柜子、窗帘等可移动物品通知你三天之内取走，如不去走，视为自动放弃”，对方回复“房子2017年6月1日我就给你告知函和派出所协调处告知退给你了”。项芳对短信记录的真实性认可，对于其他证据均不认可，且表示其在2017年6月1日就搬走了屋内贵重物品，并于当日提出交还房屋，但张燕卿不收房，屋内剩余办公物品不值钱，张燕卿在2017年6月1日合同解除后应自行处置管理，对于2017年6月1日之后产生的费用亦与项芳无关。针对房屋装修的事实，项芳提交了收据三份及窗帘及窗帘杆供货单。张燕卿对收据的真实性不认可，其认可项芳装修了壁纸，但是壁纸价格过高，其提供出租前后照片及视频作证，认为项芳主张的其他装修事项没有实际发生。庭审中，项芳申请对于涉案房屋的装修残值进行评估。2018年11月15日，国宏信价格评估集团有限公司作出国宏信（民）字2018第183066号价格评估报告，评估结果为价格评估标的在价格评估基准日2018年10月16日的价格为12282元，其中，非争议项价格为7465元，争议项价格为4817元。后张燕卿对上述评估报告提出异议。2018年12月6日，国宏信价格评估集团有限公司作出异议回复函，主要内容为：1、关于“非争议项”中的纸张裱糊，其单价以《北京市建筑工程计价依据-预算定额（2012）》为依据，结合基准日当期的工程造价信息及现行市场价，分析调整后确定。其中，58．91元/m2包含了安装此项费用的企业管理费及利润；2、关于“争议项”中第1项至第7项评估单价的计价依据以《北京市建设工程计价依据-预算定额（2012）》为依据，结合基准日当期的工程造价信息及现行市场价，分析调整后确定；3、关于射灯、轨道灯1套的含义，为安装其所需灯具、基座及附件，另轨道灯还需综合考虑其轨道长度及安装问题；4、关于措施项目、规费、税金相关问题可查阅：《北京市建筑工程计价依据-预算定额（2012）》，有关章节说明；5、关于综合成新率依据为根据装修已使用年限及政策使用年限8年，结合《涉案（涉诉）资产价格评估技术规范》中相关标准及现场实际情况，最终确定综合成新率为85%。就上述评估事项，项芳支付了评估费5500元。项芳认可评估报告及复函，张燕卿对于无争议项部分，表示壁纸质量差，评估价格过高。本院认为：依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应依约全面履行各自义务。本案中，张燕卿与项芳签订之《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效。针对合同的解除权问题，根据合同约定，租赁期内，双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用及安全的状态。张燕卿交付的房屋严重不符合合同约定或影响项芳安全、健康的，项芳具有单方解除权。通过项芳与张燕卿配偶的微信记录可以看出，因张燕卿与前租户存在争议尚未妥善解决，前租户对涉案房屋进行恶意喷漆，影响项芳安全使用涉案房屋。因此，本院认为，张燕卿未履行对涉案房屋的适用及安全保障义务，影响项芳安全适用，张燕卿存在违约，项芳具有单方解除权。针对《北京市房屋租赁合同》解除时间，2017年6月1日，项芳提出解除合同，张燕卿于2017年6月1日纠纷调解时亦表示同意解除，故本院确认双方签署的《北京市房屋租赁合同》于2017年6月1日解除。针对违约金及押金，本案合同的解除系因张燕卿违约导致，张燕卿亦同意退还押金，故本院对项芳主张的违约金及押金予以支持，对张燕卿主张的违约金不予支持。针对房屋租金及房屋占有使用费问题，根据合同约定，合同解除后，张燕卿有权收回房屋，项芳应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。现根据双方的陈述及证据材料，一方面，项芳在发出解除合同告知函后，并未与张燕卿办理房屋交接手续，且直至2018年10月16日鉴定机关进行现场勘查时，室内仍有项芳的保健器械、按摩床；项芳虽表示于2017年6月1日要求张燕卿收回房屋，但未进行举证，故本院对于项芳主张其于2017年6月1日已经交还房屋的意见不予采信。另一方面，项芳虽有权收回房屋，但其主张其于2018年10月16日才收回房屋。本院认为，项芳在合同解除后未及时办理房屋交接手续，结算各自应当承担的费用，继续占有房屋，其应当支付逾期腾退房屋的占有使用费。项芳未采取适当措施收回房屋防止损失的扩大，对其损失扩大的部分不得向张燕卿主张。现项芳的租金已经支付至2017年7月30日，本院酌情确定，项芳支付的2017年6月1日至2017年7月30日期间的租金为房屋占有使用费，张燕卿不予退还。对于张燕卿主张的主张的2017年8月1日至2018年10月16日期间的房屋占有使用费不予支持。针对水电费，张燕卿主张的水费发生在项芳控制房屋期间，本院对其水费的诉请予以支持；针对项芳主张的水电费520元，该水电费系双方对于项芳承租时涉案房屋的剩余电费及水费的结算，现双方未进行结算，且项芳在承租期间实际使用了水电，故本院对于项芳的主张不予支持。针对换锁费用，现项芳未举证证明其已将全部钥匙返还张燕卿，本院对于其换锁的费用予以支持。针对装修事项，项芳就装修金额仅提供了三张收据，且未提供转账凭证，且收据中注明的价格与评估价格差距较大。另外，通过张燕卿提供的视频可以看出，项芳并未对门进行实际装修，故本院对项芳提供的收据不予认可。对于壁纸的装修事项，双方并无争议，本院予以认可；对于其他装修事项，本院不予认可。针对装修残值，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，通过双方的微信记录可以看出，张燕卿对项芳装修事项知情且同意，现因张燕卿违约解除合同，张燕卿应对装修残值损失进行赔付。经鉴定，现壁纸的残值为7465元，本院予以支持。鉴定费应由违约方承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张燕卿与被告（反诉原告）项芳于二〇一七年五月一日签署的《北京市房屋租赁合同》于二〇一七年六月一日解除；二、被告（反诉原告）项芳于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张燕卿水费五百九十元、换锁费九百八十元；三、驳回原告（反诉被告）张燕卿的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）张燕卿于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）项芳押金一万元；五、原告（反诉被告）张燕卿于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）项芳违约金一万元；六、原告（反诉被告）张燕卿于本判决生效之日起十日内赔偿项芳装修残值七千四百六十五元；七、驳回被告（反诉原告）项芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千七百四十一元，由原告（反诉被告）张燕卿负担一千六百九十一元（已交纳），由被告（反诉原告）项芳负担五十元（于本判决生效后十日内交纳）。反诉案件受理费七百五十四元，由被告（反诉原告）项芳负担五百一十一元（已交纳），由原告（反诉被告）张燕卿负担二百四十三元（于本判决生效后十日内交纳）。鉴定费五千五百元，由原告（反诉被告）张燕卿负担（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  袁 冲人民陪审员  马兰英人民陪审员  王振民二〇一九年九月五日书 记 员  徐可卉