山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终6231号上诉人（原审被告）：庞华，男，1988年出生，汉族，住黑龙江省依安县。委托诉讼代理人：刘梁梁，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张汉平，北京市京师（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘玉东，女，1959年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘晓璐（系刘玉东之女），住济南市。委托诉讼代理人：王罡，济南槐荫区冠博法律服务所法律工作者。原审第三人：济南西开置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，董事长。委托诉讼代理人：薛江余，男，系该公司法务部员工。上诉人庞华因与被上诉人刘玉东、原审第三人济南西开置业有限公司（以下简称西开置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初6716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。庞华上诉请求：1.撤销济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初6716号民事判决书，并依法改判驳回刘玉东的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用均由刘玉东负担。事实与理由：一、一审法院认定“代购协议书”法律性质属于房屋买卖合同关系明显错误。双方于一审中均认可“代购协议书”签订于庞华与西开置业签订的《商品房买卖合同》之后，并不存在借名买房的事实，所以借名购房的意思表示实际为庞华与刘玉东的虚假意思表示，根据《民法总则》第146条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。因此庞华与刘玉东签订的“代购协议书”属于无效协议。一审法院认定代购协议书属于无效协议后，竟然又认定代购协议书的性质属于房屋买卖合同关系属于明显错误，也不符合常理，具体理由如下：首先，本案基本事实为：庞华的哥哥庞庆涵于2015年五、六月份因资金紧张向张长坡（又名：安景刚，刘玉东女婿）借款30万元，后庞庆涵因资金紧张无力偿还对张长坡的债务，遂按季度给张长坡出具欠条，截至2017年累积至137万余元，后因庞庆涵无力偿还该债务，张长坡提出以登记在庞庆涵弟弟庞华名下的位于槐荫区恒大金碧新城16号楼1-2702室的房产作为抵押物折抵债务，为此张长坡以其岳母刘玉东（即原告）的名字与庞华伪造了“代购协议书”，以造成该房产是庞华替刘玉东代为购买的假象。实际上代购协议书签订的时间为2017年10月，并不是代购协议书中的2015年8月1日,一审中双方均予以认可，足以证实代购协议书是虚假的，不是双方真实意思表示，一审法院认定代购协议书为无效协议。因欠条没有退还给庞庆涵，后张长坡不仅没有免除其债务，还继续讨债并企图占用庞华哥哥庞庆涵的所有的另一套房产，无奈之下，庞庆涵与孙燕串通，制造虚假诉讼并申请槐荫区人民法院保全涉案两套房产来对抗张长坡对涉案两套房产的主张。（上述事实都是真实的，因庞庆涵、庞华等涉嫌虚假诉讼罪已被济南市公安局槐荫分局立案侦查，现该案已经进入法院审理阶段，刑事判决书马上就会出来，真相都会水落石出，并且庞华在一审中为证明上述事实已提交书面调取证据申请书核实本案事实，但一审法院拒不调取，程序明显违法。）可见，本案真实法律关系是庞庆涵与张长坡之间存在民间借贷法律关系，庞华与刘玉东签订“代购协议书”实际为以庞华购买的涉案房产为庞庆涵（庞华的哥哥）拖欠安景刚的债务设立担保，因庞庆涵不能偿还到期债务，刘玉东依据代购协议书请求履行该合同义务，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”因此，该《代购协议书》属于无效合同，真实法律关系为庞庆涵与张长坡之间民间借贷法律关系，因此一审法院认定事实错误，请求二审法院予以纠正。其次，庞华与刘玉东之间的“代购协议书”，从内容看也肯定不符合房屋买卖合同的构成要件。双方在签订合同时并未就房屋交易的价款及计算方式、房屋交付等重要问题进行磋商并达成合意，双方也未在合同中对该事项进行明确约定。在一审中，庞华已充分阐述了交易价款的不合理性，在房屋价值日益上涨期间，庞华以严重低于市场价值的价格将涉案房产卖给刘玉东也是严重不符合案件事实的。从刘玉东一审提交的《房屋买卖合同》、定金支付书等证据，可以证明庞华早于2017年9月6日将涉案房产以低于市场价值的180万元卖于第三人。由此可见，庞华与刘玉东之间成立房屋买卖合同关系的观点是严重失实的。同时，一审庭审中并未就双方签订“代购协议书”的性质及效力问题的认定向庞华进行释明，庞华已在庭审过程中明确提出要求法院对合同的效力进行释明，以便庞华根据一审法院对合同效力的认定确定是否提起反诉，但直至收到一审判决书之日，一审法院也未向庞华释明代购协议书的法律效力，程序明显违法。二、一审法院判决书认定代购协议书属于无效合同后，竟然又认定庞华向刘玉东支付违约金和律师代理费，没有任何合同依据和法律依据，属于认定事实不清和适用法律错误。一审法院已明确认定双方签订代购协议书属于无效合同，又按照代购协议书的约定判决庞华支付违约金，没有任何事实和法律依据，存在明显歪曲案件的基本事实的情形，也存在故意偏袒刘玉东的情形，请二审法院予以纠正。其次，代购协议属于无效协议，刘玉东要求支付律师代理费没有合同依据和法律依据，同时一审中刘玉东提交的委托代理合同未加盖代理人执业机构的公章，也未提交律师代理费已经支付证据，无法证明律师代理费已经实际支出，一审法院就判决庞华支付刘玉东律师代理费属于明显错误。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，并存在明显偏袒刘玉东的情形，望二审法院在查明案件事实的基础上依法驳回刘玉东的全部诉讼请求。刘玉东辩称，本案与安景刚、庞庆涵之间的借贷关系无关，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。西开置业述称，我方认可一审判决，因庞华与刘玉东之间的代购协议书第三人并不知情我方不认可。刘玉东向一审法院起诉请求：1.判决登记在庞华名下的位于槐荫区兴福寺路北侧、东营路东侧的地块恒大金碧新城16号楼1单元2702室的房产归我所有；2.判决西开置业配合庞华办理完毕不动产登记证书后，庞华将上述房产过户至我名下，过户费用由我承担。一审诉讼过程中，刘玉东增加诉讼请求为：1.判决庞华支付违约金265566.78元（以已付款1327833.91元为基数，按20%计算），理由为：庞华在签订代购协议之后又将涉案房屋出售给他人，一房两卖，构成违约，且根据代购协议书的约定，庞华应协助办理交房事宜，但庞华故意消失，构成严重违约；2.判决庞华支付代理费15000元。一审法院认定事实：2015年，庞华作为买受人，与作为出卖人的西开置业签订济南市商品房买卖合同，约定庞华购买西开置业开发建设的恒大金碧新城16号楼1-2702号商品房（以下简称2702室房产），总价款为1283362元，交房时间为2017年12月31日。庞华因资金周转问题，在认购上述房屋过程中向金碧物业借款，用于购买该商品房。2015年9月13日，双方签订借款协议，金碧物业同意免息出借给庞华474844元，用于向西开置业支付购房款，庞华分6期偿还。后因庞华未按照约定还款期限于2016年3月13日、2016年9月13日前向金碧物业偿还金额均为38501元的两笔借款，金碧物业将其诉至济南市历下区人民法院。该院于2017年3月20日作出（2016）鲁0102民初6279号民事判决书，判决庞华向金碧物业偿还借款77002元，并支付逾期付款违约金。该判决生效后，刘玉东代庞华向西开置业支付西开置业为庞华代偿的银行贷款785744.91元，向金碧物业支付了购房借款529233元，其还为庞华支付了违约金11126元及诉讼费1730元。另查明，涉案房产目前尚未办理初始登记。2018年6月15日，西开置业向刘玉东交付了该房屋。又查明，安景刚曾冒用张长坡之名，在济南市槐荫区城市管理行政执法大队张庄中队任中队长。因其犯贪污罪、受贿罪被一审法院判处刑罚，现在山东省泰安监狱服刑。诉讼过程中，庞华向一审法院申请调取庞庆涵、庞华等涉嫌虚假诉讼罪刑事案卷卷宗，因该案尚在侦查阶段，一审法院未予调取。但是为查明案件事实，一审法院依法向安景刚进行了调查核实。安景刚称当时庞华向西开置业购买2702室房产，支付首付款后没有能力偿还贷款，且西开置业要收回房屋，故安景刚咨询律师后由律师草拟了代购协议书，并由刘玉东与庞华、霍佳丽在自愿情况下签订。安景刚为了防止庞华反悔，签字时还用手机进行了录像。因为安景刚本人没有钱，由其岳母刘玉东出钱实际购买涉案房屋，故代购协议书写刘玉东的名字。安景刚还称西开置业已经向刘玉东交付了房屋，但交楼流程表上不是庞华本人的签字，具体是谁签的不清楚。双方有争议的证据和事实有：1.刘玉东向一审法院提交其与庞华、霍佳丽签订的代购协议书，拟证明其与庞华、霍佳丽买卖房屋的事实。该协议书显示：刘玉东为甲方，庞华、霍佳丽为乙方，商品房坐落于恒大金碧新城16号楼1单元2702室，合同项下全部权利义务为甲方所有，乙方仅为房产名誉产权人，不享有该房产的任何权利，甲方享有该房产的所有权、居住使用权、收益权等全部权利；甲方支付乙方20万元借名服务费，乙方不得以任何借口、任何理由再向甲方索要任何费用；协议第三条规定：甲方以甲方名义向恒大支付剩余款项，乙方必须无条件积极配合该房产解除抵押手续；协议第四条规定：乙方应当按照恒大、房屋管理部门通知办理不动产权证3日内提交办理材料，不得无故拖延，否则承担违约责任；协议第五条规定：乙方应当在恒大交付商品房时及时通知甲方，由甲方直接办理交付手续，该房产交付至甲方名下，乙方无条件积极配合；协议第八条规定：若一方违反上述合同约定应当承担违约金500万，承担违约责任包括但不限于违约金、诉讼费、保全费、律师费、交通费、执行费等全部费用，承担违约责任并不影响房屋所有权归甲方的事实；协议落款时间为：2015年8月1日，并对其他事项进行了约定。刘玉东尚未支付该协议中约定的20万元“借名服务费”。庞华对代购协议书不予认可，质证称该协议实际签订时间为2017年10月17日，庞华与西开置业签订商品房买卖合同时与刘玉东并无代购房产的意思表示，是庞华借刘玉东的钱偿还金碧物业和西开置业的购房款。而在2017年10月份，正值济南市房价上涨的高峰期，庞华完全可以将涉案房产以高于代购协议约定价值的房价卖于他人。而从刘玉东提交的银行对账单中显示购买涉案房产的款项是由安景刚账户转入刘玉东账户，由此可以印证庞华的答辩主张。刘玉东认可代购协议书的实际签订时间不是2015年8月1日，而是2017年10月之前，根据西开置业的要求只有一次性付清全部房款，并结清判决书中全部款项后，庞华与西开置业签订的商品房买卖合同才能继续履行。刘玉东、安景刚与庞华还没有达到一次性出借100多万元的交情，如果是借贷关系的话，至今庞华也没有偿还该款项的能力。刘玉东与庞华之间是房屋买卖合同关系，并非借名买房的关系，只是通过事后补签代购协议的方式履行双方关于房屋买卖的权利义务，以方便其自己与西开置业之间办理涉案房屋的交接等事宜。协议中约定的“借名服务费”实际亦为购房尾款，之所以未支付系因为双方口头约定在办理房屋手续时再支付该款项。为证明庞华自愿签订代购协议书的事实，刘玉东向一审法院提交双方签订代购协议书现场的录像。庞华对录像的真实性无异议。诉讼过程中，刘玉东明确表示不要求霍佳丽承担责任，不追加其为被告。2.刘玉东向一审法院提交定金支付书、房屋买卖合同、佣金确认单及证明复印件各一份，拟证明庞华在与其签订了代购协议书之后于2017年9月6日擅自将2702室房产二次出售，一房两卖，构成违约。房屋买卖合同、定金支付书、佣金确认单显示的落款时间均为2017年9月6日。庞华对证据的真实性予以认可，质证称该证据恰恰证明庞华已于2017年9月份将涉案房产以180万元的价值出售给案外第三人，房屋买卖在代购协议签订之前，因安景刚从中作梗，所以未能交易。3.西开置业向一审法院提交其向庞华邮寄送达交房通知书记录的扫描件及交楼流程表，拟证明一直联系不上庞华，邮寄的通知书被退回。刘玉东对证据的真实性不清楚。庞华对证据真实性不予认可，质证称快递记录系扫描件不是原件，且交楼流程表中业主确认一栏并非庞华本人的签字，西开置业并未通知其本人办理交房事宜，而直接将房产交付给刘玉东，交付行为应属无效。西开置业认可交楼流程表中业主确认一栏并非庞华本人签字，但具体是谁签的不清楚。对此一审法院认为，交楼流程表中业主签字并非庞华本人所签，且邮寄通知书记录系扫描件，并非原件，故一审法院对该组证据在本案中不予采信。4.刘玉东向一审法院提交其与济南槐荫冠博法律服务所签订的委托代理合同，拟证明其支付委托代理费15000元。庞华对证据的真实性不予认可，质证称该证据未加盖执业机构的公章，同时也未提供付款凭证，不能证明代理费的实际花费，即便是存在该项费用，也与本案无关。5.关于违约金，庞华不同意支付，辩称刘玉东并无实际损失，且庞华本身不存在违约事实，房屋出卖给他人是在代购协议书签订之前，交房事宜其并未收到西开置业的通知，而是直接将涉案房屋交付给刘玉东，且刘玉东主张的违约金过高，应当予以调整。刘玉东主张代购协议中约定的违约金过高，故自行调整到20%。为证明存在的损失，其向一审法院提交：1.刘玉东名下所有的位于济南市历下区工业南路319号2号楼3单元203室房屋所有权证，拟证明因庞华拒绝办理2702室房屋的交房手续，导致其无法将203室房屋进行出租造成了租金损失，203室房屋的出租价格为每月3000元；2.刘宏轩招商银行账户历史交易明细表，拟证明金碧物业责令其交纳应交房之日起至实际收房之日止的物业费，该费用是由庞华逾期收房造成的，应由庞华承担；3.庞华还应承担刘玉东多次找西开置业及庞华产生的交通费用，以及庞华拒绝交房给刘玉东造成的精神损失费。庞华对房屋所有权证和银行账户历史交易明细表的真实性无异议，但质证称房屋租金为预期利益，非必然产生的收益，非实际损失；刘宏轩与刘玉东的身份关系无证据证明，且无法核实所付费用与本案房屋的关联性。一审法院认为，本案立案案由虽然为所有权确认纠纷，但在诉讼过程中，刘玉东以其与庞华之间存在房屋买卖合同关系为由变更了其诉讼请求，故本案的案由应当调整为房屋买卖合同纠纷。经审理，本案双方争议的焦点问题为代购协议书法律性质的认定。代购协议作为一份民事合同，其法律性质的认定，应当依照该合同相关条款所体现出的合同当事人的意思表示以及合同履行过程中合同当事人的行为所反映的真实意思表示予以确认。从查明的案件事实看，庞华与西开置业签订的商品房买卖合同发生在刘玉东与庞华签订代购协议书之前，故庞华购房在先，刘玉东购房在后，并不存在事先借名买房的事实。即，借名购房的意思表示实际为刘玉东与庞华的虚假意思表示。从双方签订该合同的具体约定及履行看，合同约定的内容为刘玉东向庞华支付一定的对价（包括代为清偿庞华的债务），庞华最终将涉案房屋的所有权转让给刘玉东，此意思表示符合买卖合同中支付对价获得物的所有权的特征，且刘玉东实际按照该合同的约定支付了大部分对价，履行了作为买方的大部分合同义务。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”依据该法律规定，刘玉东与庞华之间虚假意思表示所实施的所谓借名购房的法律行为应为无效，但该虚假意思表示下所隐藏的房屋买卖合同的法律行为并不必然无效。房屋买卖行为是否无效，应当依法对其重新进行评价。庞华辩称其受到安景刚的逼迫才与刘玉东签订代购协议书，意思表示不真实，协议整体应属无效，但未能举证证明其受到逼迫。刘玉东提交双方签约过程最直接证据的签约录像也未显示其受到胁迫。庞华认为存在胁迫以及房价过低的问题，该协议也应涉及是否撤销而非是否无效的法律后果。即使按照庞华主张的代购协议书的签订时间，庞华也未在一年的除斥期间内行使合同撤销权。现刘玉东也已代庞华支付欠付的债务及违约金等，履行了双方合同的约定，故刘玉东与庞华签订的代购协议书中所反映的房屋买卖关系是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，有关房屋买卖关系的意思表示合法有效，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照该协议所隐藏的房屋买卖关系约定履行各自的义务。合法有效的合同应当履行，但同时相关合同必须在事实上和法律上具备可履行性。经一审法院查明，2702室房产目前尚未办理初始登记，故庞华尚不能办理不动产登记证书，更不具备将该房屋变更登记至刘玉东名下的条件，客观上暂时无法履行。其要求西开置业配合庞华办理完毕不动产登记证书后，庞华再将该房屋变更登记至刘玉东名下的诉讼请求，实际系要求解决尚未发生的，并不确定必然产生的纠纷，其该项诉讼请求也暂不具备履行条件，一审法院不予支持。另依照《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”刘玉东要想取得2702室房产的所有权，必须经过转移登记才能发生法律效力，故刘玉东要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。诉讼过程中，刘玉东明确其不要求霍佳丽承担责任，不申请追加其为被告，系对其权利的自有处分，一审法院予以准许。关于庞华是否构成违约，一审法院认为，1.根据一审法院已查明的事实，庞华将2702室房产出售给案外人的时间是2017年9月6日，而代购协议书的签订时间为2017年10月，代购协议书签订在后，故不存在刘玉东主张的庞华在向其出售涉案房屋后再一房二卖的事实；2.在刘玉东与庞华、霍佳丽签订的代购协议书中明确约定，庞华应当在西开置业交付商品房时及时通知刘玉东，而庞华与西开置业签订的商品房买卖合同约定了商品房的交付时间为2017年12月31日，在西开置业按期交付2702室房产的情况下，即使庞华未接到西开置业的交房通知，其作为商品房买受人，在商品房买卖合同明确约定了交房时间的情况下，其也应当在交付期限届满后及时与出卖人取得联系，并按照合同约定向刘玉东办理交付手续。但是，庞华并未主动与西开置业取得联系，也未直接协助刘玉东接受涉案房屋；3.在代购协议书中还约定2702室房产直接交付至刘玉东名下，刘玉东享有该房产的所有权、居住使用权、收益权等全部权利，故西开置业直接将房屋交付给刘玉东符合协议的约定，并无不妥。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，庞华违反了代购协议关于交付房屋的约定，其应当对刘玉东承担违约责任，刘玉东要求庞华支付违约金，具有法律依据。关于违约金是否过高，一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”刘玉东主张违约金按照已付款1327833.91元的20%计算，庞华辩称该计算方式过高，要求调低，故一审法院应以庞华的违约行为造成的刘玉东的实际损失为依据进行裁判。本案中，庞华的违约行为为逾期交付涉案房屋，故刘玉东的损失应以该违约行为造成的损失作为认定违约金是否合理的标准。但诉讼过程中，刘玉东主张损失系其名下另一套房屋未能出租的租金损失每月3000元、2018年1月1日至2018年6月15日期间涉案房屋的物业费损失，以及其他交通费、精神损失费。对此一审法院认为，刘玉东未能证明其提交的显示户名为刘宏轩的账户历史交易明细中支出的费用与本案存在关联性，故其未能举证证明物业费损失的具体数额，对刘玉东提交的该部分证据一审法院均不予采信；其也未提交证据证明交通费的具体数额，且精神损失费不属于实际损失，故刘玉东主张实际损失包括交通费、精神损失费的意见一审法院不予采纳。对于案外房屋的租金损失，刘玉东主张因庞华逾期交房导致其名下另一套房屋未能出租所产生的损失，因该损失并未实际发生，且庞华逾期交房并不必然导致刘玉东对另一套房屋产生收益损失，二者缺乏直接的因果关系。因庞华也不必然明知该房屋的实际存在，刘玉东主张该房屋的租金损失超出了庞华签订合同时的可预见范围，故该意见一审法院不予采纳。但是，涉案房屋为精装修房屋，具备交付后合理期限内即可使用的条件。因庞华未按协议约定及时交付房屋，刘玉东无法使用涉案房屋，客观上给刘玉东造成涉案房屋的经济损失却是可预见的。在庞华要求对刘玉东主张的违约金数额予以调低的情况下，结合涉案房屋逾期交付可产生的逾期损失，以及庞华的主观过错及合同履行情况，一审法院酌定违约金数额为20000元为宜。对刘玉东诉讼请求中超出20000元的部分，于法无据，且无对应的证据予以支持，一审法院不予支持。关于委托代理费，一审法院认为，因原被告双方在代购协议书中有明确约定，由违约方承担违约金、诉讼费、保全费、律师费、交通费、执行费等全部费用，且刘玉东的委托代理人实际出庭参与诉讼活动，表明刘玉东与法律服务所之间已经形成了委托代理关系，故刘玉东要求庞华支付律师费用具有事实依据。至于刘玉东是否实际向法律服务所支付了代理费用，是履行委托代理合同的问题，与本案无关。刘玉东要求庞华支付委托代理费15000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。另需说明，双方约定的20万元“借名服务费”实际亦为刘玉东应支付给庞华的购房对价，应定性为购房款。刘玉东称该费用双方约定过户时支付，但其并未提交证据证明。在双方对该款项的履行期限约定不明的情况下，庞华有权随时要求刘玉东支付该购房款。但因庞华在本案中并未提出相应的反诉请求，且其对涉案代购协议书的性质及效力与刘玉东之间存在根本分歧，故该费用在本案中一审法院不予处理。判决：一、庞华于判决生效之日起十日内向刘玉东支付违约金20000元；二、庞华于判决生效之日起十日内向刘玉东支付律师费15000元；三、驳回刘玉东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16350元，由刘玉东负担15000元，由庞华负担1350元，保全费5000元，由庞华负担。二审中，庞华围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。庞华提交（2019）鲁0104刑初161号刑事判决书一份，证明根据刑事判决第二页和第八页认定的事实：庞庆涵于2015年5月到6月因购房向张长坡（安景刚）借款30万元，至2017年利滚利本息达137万元，安景刚提出以庞庆涵弟弟庞华的名下的槐荫区恒大金碧新城16-1-2702房产做为抵押物抵顶债务，为保全涉案房屋孙燕与庞庆涵以虚假诉讼的行为来对抗安景刚的主张，以上事实可以证明代购协议书的法律性质不属于房屋买卖，应当属于以物抵债，但一审法院并未查清张长坡的债权是否已经到期，债权具体数额、抵债的数额，并且代购协议书中也没有进行约定，同时，庞庆涵与张长坡之间的债权债务关系存在利滚利、砍头息、利息约定过高的情形，且通过上述事实也可以证明刘玉东并非涉案的债权人，所以代购协议书并不属于买卖合同。经质证，刘玉东对上述证据的真实性无异议，但对庞华的证明目的有异议，刑事判决书庞华称第二页，刘玉东认为第二页庞华所划出的仅是庞庆涵的一面之词，本案与借贷无关，事实在一审已经陈述，如果不是安景刚从中协调涉案房产早被西开置业收回，庞华根本不可能将涉案房产卖于他人，且庞华与刘玉东双方签订代购协议后，庞华主动带领刘玉东向第三人及第三方交纳了相关的房款，如果庞华不予配合该相关房款是无法进行交纳的。庞华所称因累计欠安景刚130余万元将房产抵顶，如果是抵债刘玉东不可能拿出巨额钱款再进行支付房款，所以庞华借刑事判决歪曲事实，该判决书与本案无关。西开置业对上述证据真实性无异议，该证据证明内容不涉及西开置业，与西开置业无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案《代购协议书》签订于庞华与西开置业签订商品房买卖合同之后，庞华与刘玉东之间并不存在事前借名买房之事实，故刘玉东与庞华签订的系名为代购协议，实为房屋买卖。刘玉东已依约履行代庞华支付欠付的债务及违约金等义务，此意思表示符合买卖合同中出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的特征。庞华作为具有完全行为能力人，对自己的民事行为应具有相应认知能力。庞华虽上诉主张其受安景刚的逼迫才与刘玉东以低于市场价值的价格签订代购协议，意思表示不真实，该代购协议实质系以庞华购买的涉案房产为庞庆涵欠安景刚的债务设立的担保。但其并未提交证据证实涉案代购协议书系受逼迫所签，且其提交的（2019）鲁0104刑初161号刑事判决书所载明内容亦无法反映出涉案协议的性质。退一步讲，即便涉案协议系庞华受逼迫所签，庞华亦未向相关部门主张权利或于相关法律规定的期限内行使撤销权。故应承担举证不能的法律后果。一审法院认定刘玉东与庞华签订的代购协议书中所隐藏的房屋买卖关系系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效并无不当。关于违约金及委托代理费的问题。涉案《代购协议书》约定的内容系双方真实的意思表示，一审法院已充分考虑房屋逾期交付而产生的逾期损失、当事人的主观过错及合同实际履行，酌定违约金20000元并无不当，刘玉东主张的律师代理费亦符合约定。综上所述，庞华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16350元，由上诉人庞华负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  刘晓菲审 判 员  焦玉兴二〇一九年九月三十日法官助理  刘 翔书 记 员  孙 娜