贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初4952号原告：黔东南州机关事务管理局，住所地：凯里市北京东路**。法定代表人：吴能福，系该局局长。委托诉讼代理人（特别授权）：况龙，贵州洲联合律师事务所律师。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，，住所地：凯里市北京东路**法定代表人：杨昌鑫，系公司总经理。原告黔东南州机关事务管理局诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黔东南州机关事务管理局的委托诉讼代理人况龙到庭参加诉讼，被告大地联创公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告黔东南州机关事务管理局向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告2014年4月10日签订的《商品房买卖合同》，限期办理该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件书交付原告；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金：（1）已揭房部分违约金1044783元，（2）未揭房部分违约金2158124元（暂计算从2015年1月1日起至2019年6月30日止），未揭房2019年7月1日之后的违约金按照合同约定计算至验收合格可交付之日止；3、判令被告支付不能办理商品房初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，暂计算从2015年1月1日起至2019年6月30日止为7780500元。2019年7月1日之后的违约金按照此标准计算至实际办证之日止；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年4月10日，原告与被告大地联创公司签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的凯里经济开发区开元大道48号香山别苑5-1栋、5-2××一厅商品房78套作为州1号人才公寓，总面积12345.84平方米，单价2300元/㎡，总价款28395432元。2014年5月31日前支付余额达总房款的95%，剩余5%待交房时一次性支付，交房时间为2014年12月31日。合同对双方的权利义务和违约责任进行了详细的约定。合同签订后，原告积极筹集资金，于2014年12月26日前支付房款总额2700万元，依合同的约定履行了作为买售人应尽的付款义务。根据《商品房买卖合同》第十一条规定：出卖人应当在2014年12月31日前向买卖人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具有该商品房面积实测技术报告；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。而然合同签订后被告怠于履行合同约定义务，不仅在交房期限内没有取得房屋验收合格证明，而且存在电梯安装未检验、消防、排水排污、绿化等均不完工的情况，致使商品房无法交付使用，原告及州人才办等部门多次上门督促要求被告及时完工，交付使用，但被告以资金困难为由迟迟不动。为使商品房尽快完工达到交付条件，原告多方筹集资金帮助被告解决困难，2015年9月9日双方签订了《关于1号人才公寓的补充协议》，同日原告拨付60万元，10月21日又拨付40万元解决被告电梯安装、给排水工程、化粪池工程、消防工程等扫尾资金困难。然而被告仍怠于履行义务，不仅商品房存在质量瑕疵，配套工程也不完善，电梯故障多、经常停运，安全隐患多，停车场、绿化工程、路灯照明都不能满足正常生活需求，至今仍有近半的引进人才不能入驻，仅凯里学院每年为引进人才在外租房开支上百万元，不仅影响了政府引进人才的信誉，而且增加了用人单位的负担。由于州1号人才公寓系州引进人才安居工程，该商品房存在质量瑕疵和违约问题引起不良反应，州领导及相关部门十分重视，州委州政府领导为此作出过批示，相关部门多次召开协调会议研究解决问题，责成被告整改，履行合同。原告为此提前支付后续的100万元资金给被告解决实际困难，已做到仁至义尽。但被告却一再违反诚实信用原则，不仅工程未能及时验收支付使用，而且由于其在建工程抵押给州工商银行，致使原告购买的78套人才公寓不能办理房屋预告登记，及后续所有权初始登记和商品房转移登记手续，被告的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，依法应承担违约赔偿责任。按照《商品房买卖合同》第四章第十一条（一）约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第四章第十三条约定逾期交房责任：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。已揭房部分按约定交付时间计算至实际领取钥匙时间计算违约金1044783元，未揭房部分违约金2158124元。由于被告向工商银行的在建工程抵押行为，造成78套产权瑕疵问题，不能办理该商品房预告登记、产权初始登记和转移登记，应承担逾期办证违约金，违约金暂计算从2015年1月1日起至2019年6月30日止：28000000元×[4.75%×（1+30%）×4.5年]=7780500元。2019年7月1日之后的违约金计算至办证完成之日止。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，原告已依约履行了支付购房款的合同义务，但被告严重违反合同约定，消极履行合同义务，原告有权要求其继续履行本案合同，同时承担相应的违约责任。故依法诉至法院要求判如所请。被告大地联创公司未提交答辩意见，亦未提交任何证据。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2014年4月10日，以黔东南州公产管理办公室为买受人与被告大地联创公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的凯里经济开发区开元大道48号香山别苑5-1栋、5-2××一厅商品房78套作为州1号人才公寓，总面积12345.84平方米，单价2300元/㎡，总价款28395432.00元。合同中第八条第2项，买受人应当于2014年4月13日前一次性支付房价款15000000.00元，于2014年5月31日前支付余额达总房款的95%，剩余5%待交房时一次性交纳。第十一条第（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金……。第二十二条第三款，出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但未约定逾期办理初始登记的违约责任。合同签订后，原告先后于2014年4月21日支付购房款1500万元、6月13日支付150万元、6月18日支付100万元、9月1日支付100万元、9月3日支付150万元、10月23日支付140万元、10月30日支付60万元、12月16日支付350万元、12月29日支付150万元，共计2700万元。之后，被告对涉案房屋的基础设施未能完工，2015年9月9日，双方又签订了《关于1号人才公寓的补充协议》，同意原告拨付款项用于被告材料款，9月11日原告拨付60万元、10月22日又拨付40万元。但被告仍未按约定实施完工，造成逾期交付钥匙房屋41套（具体见《人才公寓已揭房统计表》），另有至今未领取钥匙房屋37套（具体见《人才公寓未揭房统计表》）。由于被告违反诚实信用原则，不仅工程未能及时验收交付使用，而因其在建工程已抵押给州工商银行，致使原告购买的78套人才公寓不能办理房屋预告登记，故原告诉至法院要求判如所请。另查明：2019年1月11日，根据黔东南党发[2019]2号文件，组建州机关事务管理局，将州机关事务管理局（州公产管理办公室）的职责划入机关事务管理局，作为州政府工作部门。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告黔东南州机关事务管理局与被告大地联创公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。故原告要求继续履行该《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但其要求被告限期办理该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件书交付原告的请求，现由于被告原因，涉案商品房存在抵押，以及该工程未能验收，无法预计何时可解除抵押和验收合格，办理初始登记的条件尚未成就，原告可在该条件成就后另行主张权利。因原告已依约履行了支付购房款的义务，被告亦应在约定的期限内向原告交付该商品房以及办理商品房转移登记的有关文书。被告未按约定交付商品房和取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。关于逾期交付商品房违约金如何计算的问题，本案合同中约定从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，由出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，原告以房屋面积×单价×违约天数（从2015年1月1日起计算至交付钥匙止）×0.0001计算逾期交付的41套房屋违约金为1044783元,计算标准和依据正确，本院予以确认。未交付的37套房屋违约金为以每套房屋总价为基数，按日万分之一从2015年1月1日至实际交付之日止计算。关于逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金如何计算的问题，从庭审查明的事实来看，原、被告在合同中并未约定被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金数额及计算方法，但被告不履行合同义务应承担赔偿损失等违约责任，现原告主张的违约金计算标准过高，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并依法酌情调整为按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，即以已付房价款2800万元为基数，按日万分之一从2015年1月1日计算至实际办证之日止。被告大地联创公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司与原告黔东南州机关事务管理局继续履行2014年4月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黔东南州机关事务管理局逾期交付房屋违约金：1.逾期交付的41套房屋违约金为1044783元；2.未交付的37套房屋违约金为以其每套房屋总价为基数，按日万分之一从2015年1月1日起计算至实际交付之日止；三、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黔东南州机关事务管理局逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金（以已付房价款2800万元为基数，按日万分之一从2015年1月1日起计算至实际办证之日止）；四、驳回黔东南州机关事务管理局的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为43850元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担。本判决发生法律效力后，若义务人不履行判决书所确定的义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  陈礼华二〇一九年九月二十四日书记员  许 旸