重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0237民初2347号原告:陈贤凤，女，1975年4月17日出生，汉族，户籍地重庆市巫山县，现住巫山县。委托诉讼代理人：赵本新，重庆江晟律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王兴明，重庆江晟律师事务所律师，特别授权。被告:颜琦，男，1985年12月10日出生，汉族，住重庆市巫山县。被告：彭孝松，男，1990年3月20日出生，汉族，住重庆市巫山县。第三人：重庆市日誉房地产经纪有限公司巫山分公司，住所地重庆市巫山县广东中路**，统一社会信用代码91500237MA5U6EF18D。负责人：赵国宣，经理。原告陈贤凤与被告颜琦、彭孝松，第三人重庆市日誉房地产经纪有限公司巫山分公司因确认合同有效纠纷一案,本院于2019年6月14日受理后，依法适用简易程序，于同年7月30日公开开庭进行了审理，上列当事人及其诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈贤凤向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与二被告及第三人之间于2018年9月25日签订的《房地产买卖协议书》有效；2.请求判令二被告立即解除登记在被告颜琦名下的位于重庆市巫山县高唐街道二坪子5幢602室（产权证号314房地证2015字第xxxxx号）房屋的抵押；3.请求判令二被告立即协助、配合原告办理房屋过户手续，将登记在被告颜琦名下的位于重庆市巫山县高唐街道二坪子5幢602室（产权证号314房地证2015字第xxxxx号）房屋所有权过户至原告名下：4.依法判决二被告支付原告律师代理费15000元、财产保全费2310元、财产保全保险费895元、中介费2500元；5.本案受理费由二被告承担。事实及理由：2018年9月25日，原告与二被告及第三人之间签订《房地产买卖协议书》（以下简称协议），协议约定由二被告将登记在被告颜琦名下位于重庆市巫山县高唐街道二坪子5幢602室（产权证号314房地证2015字第xxxxx号）房屋以358000元成交价格出售给原告。付款方式为原告支付定金2万元（合同签订后定金转为房款），剩余房款338000元由原告分期支付，即第一次付款在2018年9月26支付168000元、第二次付款在2019年1月15日支付170000元。交付房屋时间为2018年9月26日。办理过户时间为2019年1月15日之前办理。协议其他约定部分补充约定原告将首付款支付到被告彭孝松账户时，二被告自行解押取证，并无条件配合原告及第三人办理房屋过户等后续手续。协议还就税费、服务费、各方权利和义务、违约责任等进行了约定。协议签订次日，原告按约支付定金2万元和第一次应付款168000元至被告颜琦指定账户。同日，二被告将案涉房屋移交至原告，原告自此开始占有、使用房屋至今。但原告按约将首付款支付至二被告指定账户后，二被告并未在2019年1月15日前解除案涉房屋抵押并配合原告及第三人办理房屋过户手续。后经原告多次催促，二被告于2019年3月6日共同向原告承诺案涉房屋在2019年4月15日办理过户手续。承诺期限届满，二被告至今未将案涉房屋解押并办理过户手续。另据了解，被告彭孝松之所以作为合同甲方与原告签订协议并承诺与被告颜琦共同向原告承担解押和过户之义务，是因为被告颜琦对被告彭孝松负有到期债务，被告彭孝松为保证其债权的实现于2017年5月18日与被告颜琦签订《房地产买卖协议书》作为担保。后颜琦、彭孝松知道本案原告想购买该房屋，遂同意共同作为卖方将房屋出售给原告，原告的房款188000元是受颜琦的指示和彭孝松的要求支付至彭孝松的农村商业银行账户，这样彭孝松就实现了部分债权。原告认为，其与二被告及第三人签订的协议均系各方真实意思表示，协议内容并无违反法律、行政法规以及任何欺诈、胁迫、显示公平等无效或可撤销等情形，故该协议真实有效，应受法律保护。协议签订后，原告已如实按约履行合同义务，但被告拒不履行解押、过户等义务应属违约，其行为已严重损害原告的合法权益。原告除要求二被告立即解押和过户并承担违约责任外，按照合同约定违约方应向守约方支付律师费、财产保全费等一切费用。另在签订协议前，被告颜琦已就案涉房屋为他人提供抵押担保，且提供抵押担保的债权金额低于原告未支付的房款。原告为平衡债权人及债务人双方的利益冲突，保证市场机制和交易的正常运行，原告愿积极将未支付的房款提存至相关机关保管或由原告以未支付的房款为限代被告颜琦履行债务，因此也满足解押的条件。综上，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告颜琦辩称，原告陈述的事实及理由属实。对原告主张的第一至三项诉讼请求无异议。对原告主张的财产保全费2310元、财产保全保险费895元、中介费2500元不予认可。对原告主张的律师代理费，我同意与原告共同承担。发生本案的主要原因是我向重庆长运公司李花借款19万元，我将该房屋出售给原告之前就抵押给了李花，由于该款现在没有偿还，所以该房屋的产权证无法取回，也无法给原告办理过户手续。我准备在十日内将19万元借款偿还，将产权证取回后再协助原告办理房屋过户手续。被告彭孝松辩称，对原告的诉讼请求、事实及理由无异议。案涉房屋是颜琦以前先卖给我的，因为我资金短缺，我就将该房屋转卖给原告，因为颜琦没有将该房屋过户给我，所以就是以我和颜琦的名义共同与原告签订的房屋买卖合同，将该房屋卖给原告。因此，所产生的一切费用均应由颜琦承担。第三人重庆市日誉房地产经纪有限公司巫山分公司辩称，原告购买二被告的案涉房屋是事实，是经过我们公司介绍的，房屋买卖合同是在我们公司签订的，请求依法处理。本案当事人围绕原告的诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理，本院确认如下案件事实：被告颜琦在位于重庆市巫山县高唐街道二坪子小区享有5幢602号房屋一套（折迁安置还房，房屋产权证号：**地证2015字第**），建筑面积、套内面积81.83平方米。2017年5月18日，被告颜琦将自己所有的位于重庆市巫山县高唐街道二坪子小区5幢602号房屋以268000元的价格出售给被告彭孝松，双方签订《房地产买卖协议书》，房屋出售后没有办理该房屋的转移过户手续，至今仍登记在被告颜琦名下。2018年9月25日，被告颜琦（甲方一）、被告彭孝松（甲方二）与原告陈贤凤（乙方）、第三人重庆市日誉房地产经纪有限公司巫山分公司（丙方）经协商签订《房地产买卖协议书》，协议主要内容为“一、总则：甲方自愿将本协议书中的第二项所列之房地产出售（转让）给乙方。乙方已经充分了解该房地产的基本状况，决定购买。双方在公平、公正、公开的条件下，在重庆市日誉房地产经纪有限公司签订本房地产买卖协议。具体内容如下：二、基本情况。房屋坐落重庆市巫山县高唐街道二坪子5幢602室；建筑面积、套内面积81.83平方米；混合结构；房地产权证号314-2015-xxxxx；土地使用权性质划拨。三、买卖双方均清楚该物业在：房地产权证原件在银行抵押中。四、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意上述房产成交价格为人民币大写叁拾伍万捌仟元整。五、付款方式：定金支付方式：2.经甲乙双方商议，乙方自愿将定金人民币贰万元整支付给甲方，甲方出具定金收条，丙方只限于见证义务。分期付款方式：第一期付款在2018年9月26日，支付人民币大写壹拾陆万捌仟元整；第二期付款2019年1月15日或之前，支付人民币壹拾柒万元整。六、甲方于2018年9月26日将上述房地产移交给乙方经过乙方对上述房地产的验收，在甲、乙双方办理该物业所欠的水、电、气、闭路、电话费和物业管理费等所有费有；并于年月日前将户口迁出本合同中第二条所列地址。七、关于税费相关规定：甲方承担：无；乙方承担：该物业产权权属过户给乙方所产生的相关费用及税费。八、服务费。本协议于三方签字后，甲、乙双方在签定本协议的同时一次性支付丙方全部居间服务费，其中甲方支付人民币大写叁仟贰佰元整，乙方支付人民币大写叁仟贰佰元整。实收贰仟伍佰元。十、甲方的权力与义务。1.权属方面：甲方须保证产权明晰，并已征得共有人及配偶同意及委托出售此房，并且无以下限制交易的情况：（经甲、乙、丙三方的努力，能解除限制交易的情况除外）否则甲方须赔偿乙方及丙方由此引起的一切损失。（3）作为抵押担保物。5.甲方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完，并保证交易过户完成时乙方无须对上述事项负责。否则，甲方须赔偿乙方及丙方由此引起的一切损失。由于甲方原因，造成该物业不能办理产权登记或发生被政府或司法机关查封等情形由甲方承担全部责任。十三条、违约责任。1.甲、乙双方从签订本协议之日起，自觉遵守本协议所约定事项，并按本协议约定履行双方的权力及义务，一方未按本协议约定的内容履行，导致该交易失败，则视其违约。若甲方违约，则甲方除双倍退还定金外，须全额退还乙方已付房款，并按已付房款的30%赔偿乙方的经济损失，造成严重损失的，按实际情况进行赔偿。本协议第八项所列之居间服务费由乙方支付。3.违约方应向守约方支付包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、中介服务费等一切费用。十五、其他约定：1.甲乙双方均知晓该物业处于银行抵押状态，不以此为由取消交易。2.待乙方将首付款支付并到甲方账户时，甲方自行解押取证，并无条件配合乙方、丙方办理房屋过户等后续手续。3.此物价为业主净收价，含水、电、气，且甲方同意将水、电、气过户给乙方”等。协议签订后，原告于同日向二被告缴纳了定金20000元，于次日向被告颜琦指定的收款人即被告彭孝松支付了房价款168000元。签订协议之日二被告将房屋交付给原告，原告装修后占有使用至今。另查明，2018年1月30日，被告颜琦向案件人李花借款170000元，贷款期限至2018年4月29日，被告颜琦以案涉房屋向李花提供抵押担保，双方签订了《重庆市房地产抵押合同》，并于同年1月31日在重庆市巫山县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。现被告颜琦没有偿还李花的借款，案涉房屋仍处于抵押担保之中。再查明，2019年5月15日，原告委托赵本新律师为本案的诉讼代理人，原告支付代理费15000元。同月16日，原告向本院申请诉前财产保全，本院经审查作出[（2019）渝0237财保27号]《民事裁定书》、[（2019）渝0237执保71号]《执行裁定书》，查封了案涉房屋，原告预交诉讼保全申请费2310元、缴纳诉讼财产保全责任保险费895元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。2018年9月25日，原告陈贤凤与被告颜琦、彭孝松，第三人重庆市日誉房地产经纪有限公司巫山分公司经协议签订《房地产买卖协议书》，协议内容系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。为此，原告陈贤凤请求确认该《房地产买卖协议书》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告陈贤凤请求判令二被告立即解除登记在被告颜琦名下的位于重庆市巫山县高唐街道二坪子5幢602室（产权证号314房地证2015字第xxxxx号）房屋的抵押的诉讼请求。因原告该请求属另一法律关系，故不能在本案中一并作出处理，相关当事人可另行主张权利。对于原告陈贤凤请求判令二被告立即协助、配合原告将登记在被告颜琦名下的位于重庆市巫山县高唐街道二坪子5幢602室房屋所有权过户至原告名下的诉讼请求。协助原告办理房屋产权过户登记，系二被告基于《房地产买卖协议书》产生的随附义务，既符合交易习惯，更是原告依据合同约定对物权实现合法占有的需要，故被告应当履行。但是，因被告颜琦向李花借款未偿还，案涉房屋现仍抵押在李花名下，如判决二被告协助原告办理过户手续，势必牵涉李花的利益，且事实上不能履行。为此，对原告该诉讼请求，本院不予支持。对原告陈贤凤请求依法判决被告颜琦、彭孝松支付原告律师代理费15000元、财产保全费2310元、财产保全保险费895元、中介费2500元的诉讼请求。《房地产买卖协议书》第十三条第3款约定，违约方应向守约方支付包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、中介服务费等一切费用；第十五条第2款约定，待乙方将首付款支付并到甲方账户时，甲方自行解押取证，并无条件配合乙方、丙方办理房屋过户等后续手续。根据该约定，不难看出，2018年9月25日、26日，原告按照协议约定向定金、首付款支付给二被告后，二被告应当及时按照约定清除债务，解除对案涉房屋的抵押担保，并将案涉房屋过户登记到原告名下，现时隔近一年，二被告仍未清除案涉房屋对外设定的抵押担保，导致原告的物权不能彻底实现，系二被告违约，二被告应当承担违约责任。因此，原告开支的律师代理费、财产保全费、财产保全保险费，合同中有约定，同时也是因被告不履行合同义务给原告造成的实际损失，故应依法由二被告予以赔偿。对于原告主张的中介费2500元，系原告向第三人支付的费用，虽然合同中有约定，但该费用不属原、被告在履行合同的过程中给原告造成的损失，故对原告该请求本院不予支持。综上，原告陈贤凤的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告陈贤凤与被告颜琦、彭孝松、第三人重庆市日誉房地产经纪有限公司巫山分公司于2018年9月25日签订的《房地产买卖协议书》有效。二、由被告颜琦、彭孝松于本判决生效后十日内赔偿原告陈贤凤律师代理费15000元、财产保全保险费895元，合计15895元。三、驳回原告陈贤凤的其他诉讼请求。案件受理费6670元，减半缴纳计3335元，由被告颜琦、彭孝松负担。诉前财产保全申请费2310元，由被告颜琦、彭孝松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行的最后一日起计算。审判员  吴光辉二〇一九年九月十一日书记员  黄冬梅