福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0703民初389号 原告（反诉被告）：福建碧全房地产开发有限公司，住所地南平市建阳区童游南林（海西林产工贸园区），统一社会信用代码91350784557562465T。 法定代表人：黄观镇，董事长。 委托诉讼代理人：于旭明，福建名仕律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南平市武夷新区建设发展有限公司，住所地南平市建阳区嘉禾大道（崇阳溪大桥旁），统一社会信用代码91350784553240290L。 法定代表人：杨庭恒，董事长。 委托诉讼代理人：苏盛众，福建应然律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建碧全房地产开发有限公司（以下简称碧全公司）与被告（反诉原告）南平市武夷新区建设发展有限公司（以下简称新区建设公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）碧全公司的委托诉讼代理人于旭明，被告（反诉原告）新区建设公司的委托诉讼代理人苏盛众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧全公司向本院提出诉讼请求：判令新区建设公司向碧全公司支付购房款1402169元,并支付逾期付款利息(利息以1402169元为基数,自2016年7月7日起按年利率7.665%计算至欠款全部付清之日止),暂计至2019年1月6日为268691元。事实与理由：碧全公司以出让方式取得南平市建阳区海西林产工贸城中(建阳区童游街道兴阳路588号)、编号为JY2010003的宗地使用权。并经批准,在该宗地上建设“碧全江誉”地产项目。2014年3月25日,碧全公司、新区建设公司经友好协商,商定由新区建设公司购买碧全公司开发建设的碧全·月亮湾一期3号楼59套商品房,作为武夷新区拆迁安置房。双方签订了《碧全·月亮湾商品房购买协议》（以下简称《购买协议》）,主要约定:1.新区建设公司购买碧全公司开发建设的碧全·月亮湾一期3号楼59套商品房,产权建筑面积5772.31㎡;2.购房价款按均价4330元/㎡计算,产权建筑面积5772.31㎡,共计24994102元;付款方式为新区建设公司于签订本协议后20日内向碧全公司支付总价款的50%价款。碧全公司于2014年6月30日前将59套商品房交付给新区建设公司,新区建设公司在20日内再向碧全公司支付总价的45%价款。新区建设公司在碧全公司办理好商品房初始登记并取得房地产权证的20个工作日内向碧全公司支付剩余5%价款；4.新区建设公司付清房屋总价的50%价款后,碧全公司根据新区建设公司提供的被拆迁户选房情况与被拆迁户签订购房合同,合同注明购房款由新区建设公司统一支付。协议还对碧全公司违约责任、契税和水电开户费等费用的负担、面积误差等事项作了约定。碧全公司建设的项目分批竣工。2016年6月9日,碧全公司向新区建设公司递交了《交房申请报告》,告知新区建设公司3号楼59套商品房已验收合格,并取得验收备案表,初始登记工作完成,取得大产权证,可陆续办理产权证。根据《购买协议》,向新区建设公司申请交房。新区建设公司在《交房申请报告》上签署意见,承认已于2016年8月1日收到3号楼59套商品房，碧全公司已经履行了交付3号楼59套商品房的义务。新区建设公司于2014年4月付款12497051元,于2015年2月付款11094882元,尚欠1402169元未付。碧全公司多次催促新区建设公司还款,新区建设公司未予履行。因双方未约定逾期付款违约金计算方法,根据2000年11月21日“关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复”司法解释的规定,新区建设公司逾期付款违约金应按每日万分之二点一计算,年利率为7.665%。自2016年7月7日起(根据合同约定,新区建设公司付款日期为碧全公司交房再过20个工作日)暂计至2019年1月6日,新区建设公司欠款违约金按年利率7.665%计算,应为268691元。综上,碧全公司、新区建设公司签订的《购买协议》,系双方当事人真实意思表示,内容合法有效。碧全公司履行了交付商品房的义务,新区建设公司拒不按约足额支付余下房屋价款,已经构成违约,依法应承担逾期付款的违约责任。据此,依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》以及最高人民法院相关司法解释的规定,特提起诉讼。 新区建设公司辩称，据2014年3月25日签订的《购买协议》，新区建设公司向碧全公司所购买碧全·月亮湾一期3号楼59套房总价款24994102元。新区建设公司于2014年4月28日、2015年2月15日分别支付了12497051、11094882元，尚余1402169元未付。碧全公司诉求支付逾期付款利息缺乏事实根据和法律依据。1.碧全公司诉求逾期付款利息无合同根据。《购买协议》未约定逾期支付购房款应支付违约金，故碧全公司诉求支付逾期利息无合同依据；2.新区建设公司于2014年4月28日付清了首期购房款，且在碧全公司未交房时提前于2015年2月15日支付了第二期大部分购房款即11094882元，第二期款只余152464元未支付。根据《购买协议》，双方的履约顺序是：《购买协议》签订后20日内新区建设公司支付59套商品房总价的50%共计12497051元；碧全公司应于2014年6月30日前将59套商品房交付给新区建设公司，新区建设公司在碧全公司交房之日起20个工作日内向碧全公司支付共59套商品房总价的45%共计11247346元；乙方在甲方办好碧全·月亮湾3号楼初始登记,并取得房地产权证的20个工作日内(以碧全公司提供各套房产证复印件时问为准)支付总价的5%价款共计1249705元。碧全公司未按《购买协议》约定于2014年6月30日交房，且现仍未提供证据证明其有向新区建设公司提交分房房产证复印件，故对第二期、第三期购房款的支付，新区建设公司享有先履行抗辩权；3.购房协议约定：碧全公司如延期交房，延期二个月内按总价每日万分之一支付违约金;延期超过二个月的,按总价每日千分之一支付违约金。据此，从应交房日（2014年6月30日）算至竣工验收日（2016年6月8日），碧全公司因逾期交房所需支付的违约金已达16371136.8元，另因碧全公司逾期交房还造成新区建设公司巨额超期过渡费损失，二项总和远超购房款余额1402169元。碧全公司未先行支付逾期交房违约金、损害赔偿，新区建设公司可不予支付第二.三期购房款及相应利息。碧全公司至今尚未全部办妥59套房的分户产权证，新区建设公司更不应支付第三期购房款即相应利息。三、即便要支付逾期付款利息，对第二期购房款余额的利息只能从2016年8月28日（交房后20个工作日后起算），第三期购房款1249705元的利息只能从碧全公司办妥分户产权证并提交新区建设公司20个工作日后起算，碧全公司均以2016年7月7日为起算日与履行情况不符。再者双方对所欠购房款于2019年2月28日才最终确认，碧全公司要求从2016年7月7日起支付逾期付款利息更不应支持。 新区建设公司向本院提出反诉请求：判令碧全公司支付逾期交房违约金16371136.8元,并赔偿新区建设公司临时安置补助费损失935114.22元,合计17306251.02元。事实与理由：为南平市武夷新区建设所需,新区建设公司向碧全公司购买商品住宅房专用于拆迁安置,双方就此协商后于2014年3月25日签订了《购买协议》,约定的主要事项:为加快推进武夷新区拆迁工作,乙方(新区建设公司)决定购买甲方(碧全公司)湾碧.月亮湾一期3号楼59套商品房作为武夷新区拆迁安置房;一、乙方购买甲方开发建设的碧全.月亮湾一期3号楼59套房住宅,产权建筑面积5772.31㎡;二、乙方按均价4330元/㎡购买,总房价款24994102元;三、乙方应于签订本协议后20日内向甲方支付59套商品房总价的50%共计12497051元,甲方应于2014年6月30日前将59套商品房交付给乙方，乙方在甲方交房之日起20个工作日内向甲方支付共59套商品房总价的45%共计11247346元,乙方在甲方办好碧全.月亮湾3号楼初始登记,并取得房地产权证的20个工作日内(以甲方提供各套房产证复印件时问为准)支付总价的5%价款共计1249705元;四、乙方在付清首批房屋总价的50%后,甲方根据乙方提供的被拆迁户选房情况与被拆迁户签订购房合同;五、甲方于2014年6月30日前将乙方购买的59套商品房住宅交付签订《商品房买卖合同》的拆迁安置户。如甲方未按本协议约定日期交房,违约金与购房款直接对抵。协议签订后,新区建设公司付清了首笔房价款即总房价款的50%计12497051元。根据协议,第二笔房价款11247346元(即总房价款的45%)支付时间为交房日起20个工作日内。但基于碧全公司要求,新区建设公司在所购房产未竣工时即提前于2015年2月15日支付了第二笔购房款11094882元。至此,新区建设公司应付购房款只余1402169元未付。但碧全公司并未如期于2014年6月30日交付房产,碧全·月亮湾3号楼迟滞至2016年6月8日才通过竣工验收,同年8月1日新区建设公司收到交房申请。碧全公司交房明显逾期,共计709天,构成重大违约,依照合同约定应支付违约金16371136.8元;同时,新区建设公司向碧全公司所购用于安置的房屋一经交付给安置户,新区建设公司即无需再付临时安置补助费,但因碧全公司未依约于2014年6月30日交房,致新区建设公司无法向安置户交房,继续支付了27个月临时安置补助费935114.22元,因此碧全公司尚应对该款承担赔偿责任。双方签订的《购买协议》合法有效，双方的履行应是购房协议而非碧全公司与被拆迁人签订的《商品房买卖合同》，现碧全公司依据前述协议向贵院起诉要求支付购房尾款等,故新区建设公司基于同一合同、法律关系依法提出反诉,请求支持新区建设公司的诉讼请求。 碧全公司辩称，一、碧全公司与新区建设公司签订的《购买协议》系框架性协议，与碧全公司和被拆迁户签订的商品房买卖合同存在冲突的部分，应以《商品房买卖合同》为准。（一）《武夷新区城市总规划（2012-2030）》于2012年1月获得福建省人民政府批准。为推进武夷新区建设，加快完成土地征收和拆迁安置工作，新区建设公司与碧全公司于2014年3月商谈团购安置房事宜。商谈过程中，为便于工作考核，新区建设公司提出协议约定的交房时间需填入较早的日期，并口头承诺只要钥匙能够打开商品房的房门即视为符合交房条件，具体交房条件及时间以碧全公司与拆迁安置户签订的《商品房买卖合同》为准。在此前提条件下，为配合政府完成拆迁安置工作，碧全公司与新区建设公司于2014年3月25日订立《购买协议》。该协议只约定了碧全公司的违约责任，没有约定新区建设公司的违约金责任；（二）《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。《购买协议》只约定逾期交房时卖方所需承担的违约责任及违约金的计算方式，而未就买方逾期付款所应承担的责任及违约金的计算方式进行约定，由此可见，协议对违约责任的约定显失公平。而《商品房买卖合同》第七条和第九条分别就逾期付款、逾期交房的违约责任进行了约定。相较之下，适用《商品房买卖合同》对买卖双方更为公平合理。（三）《购买协议》约定的交房时间为2014年6月30日，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年8月31日。对交房时间的确定，本应该按照正常施工进度测算出项目完成所需的合理时间区间。《购买协议》签订时涉案商品房主体工程刚封顶，要在不足3个月的时间内达到《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，客观上不可能做到。另，政府与被拆迁户签订的拆迁安置协议并未就交房时间作出约定，故对于交房时间的确定应以《商品房买卖合同》的约定为准更为合理。新区建设公司认可碧全公司交房的时间为2015年7月28日，故根据《商品房买卖合同》约定的交房时间，碧全公司并未逾期交房，不应承担逾期交房违约责任。二、碧全公司履行交房义务须在新区建设公司履行合同义务的前提下进行，其因新区建设公司延期履行合同义务而未能及时履约，碧全公司不应就此承担任何违约责任。根据《购买协议》第四条、第五条约定，碧全公司交付商品房的对象是已签订《商品房买卖合同》的被拆迁户，且碧全公司须根据新区建设公司提供的被拆迁户选房情况与被拆迁户签订购房合同。但新区建设公司迟至2015年1月19日才开始陆续分批向碧全公司提供被拆迁户的名单和信息，直至2016年11月18日才最终完成全部59户被拆迁户名单和信息的提供义务。因此，碧全公司不可能在2014年6月30日前完成交房。所谓碧全公司迟延交付房屋系由于新区建设公司原因造成，碧全公司不应该承担违约责任。三、新区建设公司对购房价款的实际支付亦与《购买协议》约定不同，该事实印证协议为框架协议，双方并未严格按照协议履行。双方当事人之间的权利义务关系应以商品房买卖合同为判断依据。新区建设公司于2014年4月22日支付首笔购房价款，并不符合《购买协议》的约定。第二笔购房价款系在新区建设公司陆续提供被拆迁户名单，碧全公司开出相应额度的发票之后支付，亦说明双方均未严格按照《购买协议》约定履行，而是在实际履行中对相关条款进行了变更。新区建设公司在反诉状中所称其基于碧全公司要求提前支付购房款，与事实不符。四、碧全公司向新区建设公司申请交房，新区建设公司在《交房申请报告》上签署意见，承认已于2016年8月1日收到3号楼59套商品房的法定验收手续，请建阳征迁指挥部按程序办理交房手续。碧全公司已履行了交付3号楼59套商品房的义务。五、新区建设公司要求赔偿临时安置补助费93511422元，双方未约定该项费用在违约责任范围内，该费用无论真实与否都与本案无关。六、即使碧全公司存在违约情况，新区建设公司主张的违约金过高，且违约金与损失同时主张，属于重复主张。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼并合同的履行情况，当事人的过程程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综上，请求驳回新区建设公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，对新区建设公司、碧全公司提交的双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他证据，本院结合争议焦点予以分析认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：2012年10月24日，南平市建阳区（原建阳市）人民政府印发潭政综（2012）264号《建阳市人民政府关于印发武夷新区童游组团房屋征收补偿安置方案的通知》，该通知载明，为加快武夷新区建设，决定对武夷新区童游组团项目用地范围内国有和集体土地上的房屋实施征收，征收人为南平市建阳区人民政府，征收实施单位为南平市建阳区童游街道办事处；私有房屋征收补偿实行货币补偿、产权调换或两者相结合的方式进行；选择产权调换方式回迁住宅的过渡期限最长不超过36个月，过渡期限自搬迁腾空房屋之日起计算，过渡期限内临时安置补助标准为每月每平方米6元，直到安置房交付止；因征收人的原因延长过渡期限的，征收人应当自逾期之日起每月支付被征收人双倍的临时安置补助费。为安置本项目征收中选择以产权调换方式接受补偿的被拆迁户，新区建设公司与碧全公司于2014年3月25日签订《购买协议》一份，约定：一、新区建设公司购买碧全公司开发建设的碧全·月亮湾3号楼59套商品房住宅,产权建筑面积5772.31㎡;二、新区建设公司按均价4330元/㎡购买，总价款24994102元;三、新区建设公司应于签订本协议后20日内向碧全公司支付购买3号楼59套商品房住宅总价的50%价款，共计12497051元。碧全公司应于2014年6月30日前将3号楼59套商品房住宅交付给新区建设公司，新区建设公司在碧全公司交房之日起20个工作日内向碧全公司支付3号楼59套商品房住宅总价的45%价款，共计11247346元。新区建设公司在碧全公司办好碧全·月亮湾3号楼初始登记,并取得碧全·月亮湾3号楼房地产权证的20个工作日内(以甲方提供各套房产证复印件时问为准)向碧全公司支付总价的剩余5%价款，共计1249705元;四、新区建设公司付清首批房屋总价的50%价款后，碧全公司根据新区建设公司提供的被拆迁户选房情况与被拆迁户签订购房合同，新区建设公司应提供59套商品房所对应被拆迁户的相关信息与相关资料，签署的商品房买卖合同以新区建设公司提供的资料为准。合同应注明购房价款由新区建设公司统一支付；五、碧全公司于2014年6月30日前将新区建设公司购买的59套商品房住宅交付被拆迁户。如碧全公司未按本协议约定日期交房，延期交房二个月以内的，违约金按购房总价款每日万分之一的标准计算，延期超过两个月的，违约金按购房总价款每日千分之一的标准计算。违约金从新区建设公司未支付的50%购房价款中扣减。《购买协议》没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法。2014年4月28日，新区建设公司支付碧全公司购房价款12497051元，2015年2月15日，新区建设公司支付碧全公司购房价款11094882元。2016年6月8日，碧全·月亮湾一期3号楼通过竣工验收备案。2016年6月9日，碧全公司向新区建设公司制作《交房申请报告》，主要内容为：新区建设公司购买的碧全·月亮湾3号楼59套商品房已于2016年6月8日全面验收合格并取得验收备案表，初始登记工作已完成，已得的大产权证，可陆续办理产权证。现向新区建设公司申请交房。2016年8月1日，新区建设公司在该《交房申请报告》左下角载明“我司已于2016年8月1日收到贵公司送来的碧全月亮湾3号楼59套商品房的法定验收手续(《福建省房屋工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》),请征迁指挥部按程序办理交房手续”，并加盖其印章。 另查明，涉诉碧全·月亮湾一期3号楼59套商品房住宅，已有21套办理不动产权证书，尚有38套未办理不动产权证书。庭审中,新区建设公司陈述，碧全公司逾期交付房屋，主要损失仅限临时安置过渡费，临时安置过渡费9351142.2元系经审计部门审计得出，主张临时安置费的天数为合同约定的交付时间（2014年6月30日）至竣工验收之日（2016年6月8日），共709天。 本院认为，本案的争议焦点问题为：一、碧全公司与被拆迁户签订的《商品房买卖合同》是否应当作为定案依据；二、碧全公司是否构成逾期交房及是否应当就此承担违约责任；三、新区建设公司要求碧全公司支付违约金和临时安置过渡费的主张及碧全公司要求新区建设公司支付剩余购房款及其利息的主张是否成立。 一、关于碧全公司与被拆迁户签订的《商品房买卖合同》是否应当作为定案依据的问题。 新区建设公司与碧全公司签订的《购买协议》对涉诉商品房的交付、购房价款的支付及违约责任等有明确约定，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，该《购买协议》合法、有效。新区建设公司向碧全公司购买碧全·月亮湾一期3号楼59套商品房住宅之目的在于为南平市武夷新区建设项目中的被拆迁户提供安置房屋。碧全公司系出于对《购买协议》的履行而与被拆迁户签订《商品房买卖合同》，双方在实际履行过程基本遵照《购买协议》执行。碧全公司与被拆迁户之间订立《商品房买卖合同》的行为亦仅构成碧全公司对《购买协议》履行行为的一部分。碧全公司系通过《商品房买卖合同》的订立实现对《购买协议》约定义务的承担。因此，本案不能认定《商品房买卖合同》形成对《购买协议》就商品房交付期限约定的变更，双方应当按照《购买协议》的约定全面履行自己的义务。碧全公司关于应当以其与被拆迁户之间订立的商品房买卖合同对交房时间等争议问题作出判定的辩解，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 二、关于碧全公司是否构成逾期交房及是否应当就此承担违约责任的问题。 《购买协议》明确约定，碧全公司应当于2014年6月30日前交付涉案商品房。根据《交房申请报告》记载的内容，碧全公司交付涉诉商品房的时间，明显晚于2014年6月30日，碧全公司已构成逾期交房。碧全公司辩称其逾期交房系因新区建设公司未及时提供拆迁安置户的名单及选房顺序。本院认为，商品房符合交付的条件为竣工验收合格且经相关职能部门备案，根据本院查明的事实可知，涉诉商品房于2016年6月8日才通过竣工验收备案。因此，碧全公司逾期交房系因涉诉商品房未通过竣工验收备案，未达到交付条件，而非新区建设公司未及时提供拆迁安置户的名单及选房顺序导致，故碧全公司该辩解，本院不予采纳，碧全公司应当就其逾期交房违约行为对新区建设公司承担相应的违约责任。 三、关于新区建设公司要求碧全公司支付违约金和临时安置过渡费的主张及碧全公司要求新区建设公司支付剩余购房款及其利息的主张是否成立的问题。 新区建设公司在本案中同时主张逾期交房违约金和临时安置补助费损失。对此，碧全公司辩解如认定其构成违约，新区建设公司主张的违约赔偿数额过高，且同时主张逾期交房违约金和临时安置补助费损失，属重复主张。本院认为，碧全公司、新区建设公司对逾期交房违约金有明确约定，新区建设公司如认为双方约定的违约金过分低于违约造成的损失，可以请求人民法院予以增加，但其在未能证明实际损失高于约定违约金的情况下，主张违约金与损失赔偿并行，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，新区建设公司在庭审中陈述因碧全公司逾期交房造成的实际损失仅限于临时安置补助费。因此，《购买协议》约定的逾期交房违约金明显过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，因此，新区建设公司主张违约金应以其实际损失即临时安置补助费的130%为限。新区建设公司在庭审中陈述其遭受的临时安置补助费损失9351142.2元系经审计部门审计得出，但新区公司并未向本院提供审计报告，故新区建设公司的临时安置补助费损失还是应根据南平市建阳区（原建阳市）人民政府印发潭政综（2012）264号《建阳市人民政府关于印发武夷新区童游组团房屋征收补偿安置方案的通知》的规定计算（过渡期限在36个月内，临时安置补助标准为每月每平方米6元，过渡期限超36个月，每月双倍支付临时安置补助费）。根据新区建设公司陈述，其主张临时安置费的天数为合同约定的交付时间（2014年6月30日）至竣工验收之日（2016年6月8日），共709天，对此，碧全公司无异议，因709天未超过36个月的过渡期且新区建设公司亦未举证证明该709天中有双倍支付临时安置补助费，故新区建设公司因碧全公司违约行为遭受的临时安置补助费损失为按每月每平方米6元的标准，计算709天，合计为818513.56元。综上，碧全公司应支付新区建设公司违约金金额为818513.56元×130%=1064067.63元。 新区建设公司应按《购买协议》的约定履行支付购房款义务，《购买协议》约定：新区建设公司应于签订本协议后20日内向碧全公司支付购买3号楼59套商品房住宅总价的50%价款，共计12497051元。新区建设公司在碧全公司交房之日起20个工作日内向碧全公司支付3号楼59套商品房住宅总价的45%价款，共计11247346元。新区建设公司在碧全公司办好碧全·月亮湾3号楼初始登记,并取得碧全·月亮湾3号楼房地产权证的20个工作日内(以甲方提供各套房产证复印件时问为准)向碧全公司支付总价的剩余5%价款，共计1249705元。从查明的事实可知，2014年4月28日，新区建设公司支付碧全公司购房价款12497051元，2015年2月15日，新区建设公司支付碧全公司购房价款11094882元，涉诉商品房住宅，尚有38套未办理不动产权证书。因此，涉诉商品房第一期总价的50%价款，新区建设公司已支付完毕，第二期总价的45%价款，新区建设公司于交房尚欠价款153464元。第三期总价的5%价款，共计1249705元，支付条件未成就，新区建设公司可先不予支付。另《购买协议》约定：违约金从新区建设公司未支付的50%购房价款中扣减。因此，新区建设公司第二期尚欠价款152464元，可从上述违约金1064067.63元中直接扣减。扣除后，新区建设公司未拖欠碧全公司第二期购房价款。综上，新区建设公司已按《购买协议》的约定支付房价款，碧全公司诉请要求新区建设公司支付剩余购房款及利息的诉讼请求，本院不予支持。 新区建设公司第二期尚欠价款152464元扣减后，碧全公司还应支付新区建设公司违约金为911603.63元。因双方约定违约金从新区建设公司未支付的50%购房款中扣减，故剩余违约金911603.63元，待第三期5%价款（1249705元）条件成就时，直接从购房价款中予以扣减。扣减后，碧全公司已不需要支付新区建设公司违约金，故新区建设公司要求碧全公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、驳回福建碧全房地产开发有限公司的诉讼请求； 二、驳回南平市武夷新区建设发展有限公司的诉讼请求。 案件本诉受理费19838元，由福建碧全房地产开发有限公司负担；案件反诉受理费62819元，由南平市武夷新区建设发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  吴军福 人民陪审员  林 雁 人民陪审员  黄继云 二〇一九年九月十七日 书 记 员  章铭雪 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。