湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初9778号原告（反诉被告）：长沙怡盛物业管理有限公司，住所：长沙市天心区芙蓉中路**汇金国际****。法定代表人：乔海侠。委托诉讼代理人：胡卫东，湖南五之律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺征，湖南五之律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾加强，男，1977年3月5日出生，汉族，住湖，住湖南省邵东县div>原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司（以下简称“怡盛公司”）与被告（反诉原告）曾加强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，在诉讼过程中，被告曾加强提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）怡盛公司委托诉讼代理人胡卫东、被告（反诉原告）曾加强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告怡盛公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告物业服务费、滞纳金暂计8779.29元（物业服务费8400.9元，滞纳金378.39元，滞纳金按年利率6%暂时计算至2019年3月1日），以后的滞纳金顺延计算至全部清偿之日止；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是长沙市岳麓区咸嘉湖路216号西山汇景18栋3单元1701业主，房屋建筑面积120.83平米。2013年9月25日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告对小区西山汇景苑提供服务，被告按建筑面积1.7元每平方米每月支付物业服务费，汽车停车费30元每月每台，未按时足额缴纳服务费，从逾期之日起按每日千分之三支付滞纳金。协议签订之后原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但自2015年1月1日至2018年5月31日期间，被告均未按约缴纳物业服务费。截止2019年3月1日，被告共计欠缴41个月的物业管理费8400.9元，滞纳金378.39元。经原告多次催收，被告拒不缴纳。原告为维护自身合法权益，特具此诉状，请求法院依法维护原告合法权益。本诉被告曾加强辩称：根据《物业管理条例》第六十五条的规定，只有在业主委员会催缴的期限内，业主仍没有交费的，物业才有权向法院提起诉讼。而怡盛公司并未提供业主委员会催缴的证据，因此，怡盛公司不具备诉讼主体资格，无权向人民法院提起诉讼。怡盛公司与我签订的所谓前期物业服务协议未经过招投标法定程序，自始无效，对我不具有约束力。前期物业费不应由我承担，而应由建设单位建发房地产集团长沙有限公司承担。即使按照所谓的《前期物业服务协议》进行对照，怡盛公司在诸多方面没有履行其承诺及约定，且存在比较严重的服务瑕疵。怡盛公司是在2018年5月31日单方面撕毁合同，是原告毁约在先，所以前期物业合同中的滞纳金也不符合规定。反诉原告曾加强向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告维修反诉原告房屋多处漏水；2、判令反诉被告维修反诉原告房屋门禁系统；3、判令反诉被告将公共设施恢复原貌（安防系统、消防系统、公共门禁系统）：4、判决反诉被告公示2010年以来的小区电梯广告等公共收入及支出，并按照长沙市府文件要求，将小区历年来的公共收入交给反诉原告所在的英才园社区代行管理。事实和理由：反诉被告怡盛公司在西山汇景小区物业服务期间，没有履行好自己职责，存在严重失职与过错行为，房屋漏水给反诉原告造成经济损失。入户门禁系统对讲系统是瘫痪的，从收房开始一直为不可用状态。《前期物业服务协议》第三条第2款约定“保持设备正常运行”，但怡盛公司并末履约、小区南门露天电梯从2013年起至今一直无法运行，怡盛公司疏于管理，未保证设备正常运行；小区18栋南面的公共休闲区域原有的1张石桌4张石椅，一夜之间不翼而飞。怡盛公司历年来没有公示小区电梯广告等公共收入及支出。综上，怡盛公司未履行作为物业服务者的基本义务，给反诉原告造成较大经济损失及生活困扰；小区消防系统、公共门禁系统等损坏、丢失严重，给安全带来重大隐患；小区公共收入及支出从来没有公示。反诉被告怡盛公司辩称：反诉原告的第一项诉讼请求应该向开发商主张权利。第二项诉讼请求中维修反诉人的房屋门系统，第三项诉请中将公共设施恢复原状，在怡盛公司服务期间，上述公共设施均处于有效运行状杰，如果门禁可能因为部分业主非正常的使用造成无法运行，也进行了相应的维修，如果反诉原告有证据证明上述设施在怡盛公司服务期间处于瘫痪状态，根据住宅专项维修基金管理办法第二十二条的规定，也应当经三分之二以上的业主同意，才能启动相应的维修基金。关于小区南门露天电梯无法运行的这个问题，对于该电梯无法运行的原因，是在质保期内出现了严重的质量问题，物业公司已经与开发商以及厂家进行了多次沟通，但没有得到解决，后面考虑到业主的安全，所以才将此电梯关停了。小区18个南门石桌石椅在小区的物业公共用房里，主要是因为石桌的接触面不牢固，为了防止砸伤小孩，所以才把这个石桌石椅拆除了，反诉原告的笔四项诉讼请求不属物业服务合同约定范围，反诉原告可以另行诉讼解決。经审理查明：曾加强系长沙市岳麓区西山汇景苑小区18栋N单元1707房业主，房屋建筑面积120.83平方米。2013年9月25日，怡盛公司（乙方）与曾加强（甲方）签订《西山汇景苑/【西山汇景】前期物业服务协议》，约定由怡盛公司向曾加强提供物业服务，物业服务费的收费标准为1.7元每月每平方米，室内停车场停车收费为30元每月每辆。合同第六条违约责任第四项约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。合同还就双方的其他权利义务、物业服务内容、物业服务质量等进行了约定。2018年5月31日之后，怡盛公司不再为该小区提供物业服务。曾加强自2015年1月1日至2018年5月31日尚欠怡盛公司41个月物业服务费未缴纳，怡盛公司催要未果，遂诉至本院。上述事实有当事人的当庭陈述、《西山汇景苑/【西山汇景】前期物业服务协议》、《西山汇景苑交房流转单》、《西山汇景苑房屋交接验收表》、《消杀计划》、《电梯维修方案》、《怡盛物业西山汇景花园室外扶梯维修方案》、《律师函》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，业主委员会向欠费业主的督促催缴并非物业服务企业向人民法院起诉的前置程序。住宅。住宅物业的招投标规定亦非合同法第五十二条所规定的效力性强制性规定强与怡盛公司签订的《西山汇景苑/【西山汇景】前期物业服务协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，无法定无效情形，该物业服务合同成立并生效，双方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。怡盛公司在履行案涉前期物业服务协议过程中存在瑕疵，故对怡盛公司要求曾加强立即支付物业服务费8400.9元、滞纳金378.39元的诉讼请求，本院予以部分支持。综合本案案情，本院酌情确定曾加强向怡盛公司支付物业服务费7561元，对怡盛公司要求曾加强支付滞纳金378.39元的诉讼请求，本院不予支持。曾加强要求怡盛公司维修其房屋多处漏水反诉请求，系房屋质量纠纷，属另一法律关系，不符合反诉的规定，曾加强可另行起诉主张权利，本院在此不宜一并处理。曾加强的第二项、第三项及第四项反诉请求，为该小区公共部分范围或小区公共事务的问题，该共有部分或公共事务的管理问题应当由业主代表机构或全体业主共同决定，原告不具有提起上述诉请的主体资格，且曾加强的上述反诉请求亦不符合反诉的规定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）曾加强在本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司物业服务费7561元；二、驳回原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司的其他诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）曾加强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费80元，两项合计105元，由被告（反诉原告）曾加强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇一九年九月三十日法官助理蔡瑛书记员罗楠附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。