湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初5149号 原告：詹某。 被告：李某。 委托诉讼代理人：李俊，湖南迈旭律师事务所律师。 原告詹某诉被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告詹某，被告李某的委托诉讼代理人李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告詹某向本院提出诉讼请求：1、确认《门面租赁合同》于2019年5月21日解除；2、被告向原告支付2018年1月1日至2019年5月21日期间欠付的租金136917元；3、被告清缴2018年4月至2019年5月期间欠付的物业管理费3948元及2017年8月至2019年5月期间欠付的水费2265元；4、被告赔偿原告逾期缴纳租金违约金136917元；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告作为承租方与原告于2015年3月15日签订《门面租赁合同》，约定被告承租原告位于长沙市开福区X门面经营使用，租期自2015年4月1日至2020年3月31日止，共计5年；门面租金第一年为8万元，第二年为8万元，第三年为10万元，第四年在第三年的基础上递增6%，之后年度均在上年度的基础上递增6%；被告不得以任何理由拖欠或拒付租金，否则，原告可提前终止合同，收回门面，对于逾期缴纳的租金，被告约定在原租金的基础上5倍向原告缴纳；被告按月向供水、供电、供气、物业管理单位清缴水、电、气、物业管理费用，不得拖欠、拒交，否则发生的一切责任由被告负责；合同期满，被告所增设和改换的固定设施不得拆除和损坏，无偿移交给原告（即来修去丢），一切设施如有损坏，被告照价赔偿和修复，经原告验收后方可。合同履行过程中，因被告称经营困难，要求自2017年4月起租金改为按月支付，2018年1月起被告再未向原告支付租金，经原告催缴几个月后，被告才于2018年7月2日支付1万元。截至2019年5月21日，被告尚欠原告门面租金136917元，同时，被告自2018年4月至2019年5月欠付租赁期间应缴的物业管理费3948元，欠付自2017年8月10日至2019年5月23日的水费2265。原告无奈于2019年1月26日为被告垫付2018年4月至2018年12月期间的物业管理费2538元。经原、被告多次协商未能达成一致，原告于2019年5月21日向被告送达解除门面租赁合同通知函。原、被告之间的门面租赁合同已于2019年5月21日解除，被告应足额支付合同解除前欠付的门面租金、物业管理费、水费并承担相应的违约责任。现诉至法院，请求判如所请。 被告李某辩称，被告最晚已于2018年5月4日向原告归还案涉门面全部钥匙，双方租赁合同最晚已于2018年5月31日协商一致解除。原、被告已结清案涉房屋租金，被告无需再向原告支付租金、违约金。被告无需向原告支付截至2019年5月21日的物业管理费、水费。原告拒不返还被告在原告处的空调等装修装饰物构成严重违约。 本院经审理认定事实如下：原告系长沙市开福区X房的业主。 2015年3月15日，原告（出租方；甲方）与被告（承租方；乙方）签订《门面租赁合同》，载明出租方住址：长沙市X号，身份证号码：4323011964××××××××，联系电话：139××××6113，约定经甲、乙双方平等、友好协商，就乙方承租甲方门面达成如下条款，特订立本合同，双方共同遵守执行；甲方愿将自有地处长沙市开福区X门面（卷闸门2张，上、下两层）租赁给乙方使用。乙方自主、合法经营，自主盈亏；甲方门面毛坯房出租，有全新、轻钢卷闸门2张，卷闸门上方有全新塑钢窗户；租赁经营时间：从2015年4月1日至2020年3月31日，租赁期限5年；租金：门面租金第一年为8万元，门面租金第二年为8万元，门面租金第三年为10万元，门面租金第四年在第三年的基础上递增6%，以后年度均在上年度的基础上递增6%，乙方在合同签订时一次性向甲方交清第一年度门面租金，以后年度租金乙方均要在下一合同年度起始日的十五日之前向甲方交清。否则，甲方可提前单方终止合同，强制收回门面。乙方不得以任何理由拖欠或拒交租金。否则，甲方可提前单方终止合同，强制收回门面。对于逾期缴纳的租金，乙方应在原租金的基础上五倍向甲方缴纳；甲方提供：水、电表设施，供乙方使用。乙方向甲方缴纳水、电、气，物业押金壹万元，合同期满后如无麻烦、无息退返。乙方用气自行到相关部门以甲方名义开户，合同期满后，无偿交甲方所有。乙方每月缴纳水、电、气、物业的收费依据均应留存、复印，交甲方备查。乙方应按月向供水、供电、供气、物业管理机构交清水、电、气、物业管理费用。不得拖欠、拒交，否则发生的一切责任由乙方负责。同时，甲方可单方终止合同，强制收回门面。乙方对甲方的门面所属建筑物和装修的固定财产不得随意折卸。乙方如需装修改造门面内外，乙方应自行处理好各种关系方可装修，装修费用自负。装修方案必须经物业管理机构同意许可。乙方装修不得危及门面和公共安全。否则，甲方可单方终止合同，强制收回门面。造成损失，一切经济、法律责任均由乙方承担。甲方门面内外所有固定财产和配套设施若有损失或遗失，均由乙方赔偿和维修，费用乙方负责。合同期满，乙方增设和改换的固定设施不得拆除和损坏，无偿移交甲方。一切设施如有损坏，乙方照价赔偿和修复，经甲方验收合格后方可。乙方在经营过程中，应自行办理或协调好与经营相关的各种社会关系：如城管、食监、消防、工商、税务等部门。严格按照政府各职能部门要求，依法、依规、守法经营，确保公众安全。不得从事违法活动。否则，甲方可单方终止合同，强制收回门面；违约责任：乙方不得在合同期内将甲方门面单方面和因其他理由转租给他人经营和使用，否则，视为乙方违约。甲方有权单方终止合同，强制收回门面。因乙方擅意作主转租门面，所引起的一切经济纠纷和刑事责任都由乙方负责。乙方擅意作主转租门面，自转租日起至甲方收回门面日止，应按原租金的五倍向甲方缴纳场地占用费。对此，乙方不持异议；本合同双方签字认可，自乙方付清第一年度租金，交清水、电、气、物业押金生效。乙方必须在2015年3月16日前交清租金、押金。否则，对甲方不产生约束力。 2018年5月4日，被告出具《借条》，内容为“因门面已归还（租金付到5月31日），詹某长期在益阳工作，为了方便新的承租人查看，今从房东处借来X门面的电动门钥匙一个（另一个钥匙已交还詹）。门面出租后，即将钥匙归还，门面内由本人出资购入空调、厨具、冰柜、电脑等设备和可带走装饰物品，或由新承租人出资购入，或由本人在4天内拉走”。 2018年7月9日，被告方向原告发手机短信“我在渤海银行门口，请把钥匙借条带来”。当日，原告出具《收条》，内容为“今收到李某弟交来电卡贰张，门店钥匙一串（另一串上次已交）。空调好坏不知”。 2018年10月14日，被告在原告起草的《说明》上签字确认，《说明》内容为“本人李某因无能力继续经营，将租赁詹某所有地处xx的门面退还詹某。门面内原由本人李某出资购置的空调及架设的一条三向专用电线和其他可移动的厨具，如新的承租人需要，请詹某帮忙说合，由新的承租人适当出资受让。如新的承租人不需要，本人李某在接到门面所有人的通知后四日内，撤离搬走。逾期门面所有人詹某可当家作主处置。处置所得收益归门面所有人詹某。本人李某不持异议。门面内的其他餐具、桌椅等东西归门面所有人詹某所有。本人拖欠的物业管理费由本人李某清欠。如本人不清欠，原租赁合同继续有效。特此说明”。李某在该《说明》下方手写“上面所有东西（空调、电视）授权詹某在5万元以内处置”。 2019年4月18日，被告经手机短信向原告发“詹哥方便请回电话，请你安排周末”，原告“请与栗总联系189××××9031”，被告发“老詹哥：我打这么多电话你不接，前后发了这么多短信、微信，你只回一条，我不得不做一下猜测和说明。1、你自己也觉得理亏，还在思想斗争，那我可以理解，就请尽快想明白，我们愉快地把约定履行完。2、你故意在拖，让买家失去耐心不愿意等着收我的货，到时我只能低价给你，这个办不到，咱们当时商定的5万元转卖价已经低到了极点，这次买家已同意至少给5万，你要求亲自现场监督搬家或者派人监督，我都没有异议，但如果因为你迟迟拖延不开门导致我无法交付甚至逼走买家，你要负全责”，原告回“请与栗总联系189××××9031”。 2019年4月18日，被告经微信向原告发“老詹同志：这些年我们都是依法合作，总的来说也很愉快。即使最困难的时候，也能够相互理解，相互支持。这些楼内设施和装修值多少钱，你比任何人都清楚，我只提出变卖5万元过分吗（何况当时你也认同）？如今你提出只给1.5万元，让谁都没法接受。我也找好了买家，和你说好上周末拉走。这么简单的事，你居然找出个不相干的第三者，给我说三道四。我们之间的事跟别人没关系，你不接电话就是你的问题。我等你回复”，原告回“我的损失比你大”。 2019年4月20日，被告要求原告方开门，原告方以双方问题尚未解决为由拒绝开门。 原告于2019年5月21日向被告作出解除《门面租赁合同》通知函，内容为“贵方与我方于2015年3月15日签订的《门面租赁合同》，约定李某承租詹某位于长沙市开福区X门面经营使用，租期从2015年4月1日至2020年3月31日止。根据该合同第四条第5款和第6款及第五条第1款和第3款的相关约定，贵方应按实交付租金和水、电、气、物业管理费，否则我方可提前单方终止合同，强制收回门面，且贵方所增设和改换的固定设施不得拆除和损坏，无偿移交给我方。在履约过程中，贵方未能按照合同约定及时支付租金和物业管理费，期间我方多次联系贵方李某要求配合履行合同，截至2019年5月20日，贵方拖欠租金和物业管理费已长达一年之久，经催告后仍未能履行合同义务。综上所述，我方与贵方签订的《门面租赁合同》因贵方迟延履行主要债务，经我方多次催促无果，现我方依据《合同法》的相关规定依法行使合同解除权。特发此函通知贵方，即日起依法解除《门面租赁合同》，限贵方于解除合同后三日内清偿并搬离租赁门面。特此通知”。 证人贺某提供证人证言，内容为“2018年5月18日，就承租位于X门面事宜，我同房东詹某、原租户李某三人在长沙世纪金源大饭店一楼茶室进行了商谈。期间詹某带来了合作协议初稿，明确表达其与李某已解除原租赁协议，答应我方享受与原租户李某相同标准的租金，但不同意与公司签订协议（要求乙方必须是个人）；由于涉及李某投入的装修与设备，李某与詹某现场表示，李某愿意将其在门面经营期间投入的装修和设备留下来转给我方使用，我方给予相应的经济补偿（具体金额另行议定）。商谈结束后，我方安排公司法务部对协议进行了反复研究，同时安排市场部对门面周边餐饮布局、断头路建设进展等情况进行了连续数日的市场调研。结果显示，接手后经营风险较大，最终决定不与对方签订租赁协议。特此证明”。 证人张某提供证人证言，内容为“本人张某，身份证号码：4301051987××××××××，现系XX餐厅四方坪店的负责人。2018年4月份，经朋友介绍，意向受转XX路李老板的餐馆，扩充经营门店。但后期根据对周边环境蹲点考察，综合对人流量、消费能力的整体评判，估计接手后很难盈利，所以也就放弃了受转。特此证明”。 证人刘某提供证人证言，内容为“2018年4月上旬，我从朋友处得知X门面有意转让的信息，便到该店进行了现场查看。因该店处于断头路上，不宜经营，我没有接手。但对该店内的中央空调、全套厨房设备（包括冰箱、蒸柜、厨具、排风系统等）以及餐用电梯等设备比较感兴趣，便与店主李某商谈购入，由于对方开价10万元，我方没有接受。2019年3月22日，李某找我协商，打算以5万元转让上述设备，我方同意并做好随时搬运设备。但当时房东称其在外地回不来，拖了一个月都没有来开门，后来李某告诉我对方爽约并将其告上法庭，直到现在仍然没能完成此交易。特此证明”。 原告向本院提交《交款通知单》（载明物业费按282元/月计算，2018年4月1日至2019年5月31日期间的物业费合计3948元；水费按5.03元/吨计算，2017年8月10日至2019年5月23日共计170吨，合计855元）及《收款收据》，拟证明被告欠缴的物业费及水费。 被告向本院提交以肖益勤名义于2019年6月23日出具的《证明》，内容为“本人自2017年8月开始在XX路经营浏阳美食餐厅。隔壁原XX餐厅（XXX）自2017年10月就停止了营业。在此后的几个月，遇到过几次该餐厅老板来开门，打过几次招呼，都是带新租户来看门面。但是在2018年5月以后就再没遇见过原餐厅的人来过了。特此证明”。 被告向本院提交58同城网页截图（显示2018年3月9日发布了案涉门面的商铺租售/生意转让信息），拟证明原告委托被告对外发布案涉门面的出租信息。被告向本院提交原告拟将案涉门面出租给贺某而起草的《门面租赁合同》（载明出租方住址：长沙市X号，身份证号码：4323011964××××××××，联系电话：139××××6113；合同期限自2018年6月1日至2023年5月31日），拟证明原、被告签订的《门面租赁合同》已于2018年5月31日解除。 庭审中，原、被告对解除双方签订的《门面租赁合同》均无异议。原告主张逾期缴纳租金违约金按租金的1倍计算，被告提出应按银行同期贷款利率计算。原告主张被告擅自转租，亦逾期未缴纳租金，因被告告知原告其欲找人接手门面，原告担心被告将设备转走，故同意被告找人接手门面，但需将门面钥匙退还给原告。被告主张系受原告委托找人接手门面。 另查明，被告于2015年3月16日向原告转款90000元，于2016年3月21日向原告转款80000元，于2017年6月14日向原告转款10010元，于2017年7月12日向原告转款10010元，于2017年8月15日向原告转款10010元，于2017年9月15日向原告转款10000元，于2017年10月14日向原告转款8008元，于2017年11月16日向原告转款10010元，于2017年12月22日向原告转款10010元，于2018年1月16日向原告转款10010元，于2018年7月2日向原告转款10010元。被告主张其最后一次转款用于支付2018年5月的租金。 以上事实，有书证、视听资料、证人证言、当事人陈述以及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为，一、原、被告签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。二、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张被告擅自转租，但未能提供充分证据予以证明，原告该主张缺乏充分依据，本院不予采纳。根据被告于2018年5月4日出具的《借条》，被告已于2018年5月4日前将门面包括门面钥匙退还给原告。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告向原告退还门面包括门面钥匙后已丧失对门面的占有，无法对门面行使使用、收益等权益，租赁门面的合同目的已无法实现。另被告最后一次转款时间为2018年7月2日，原告主张被告至今仍欠付2018年1月1日至2019年5月21日期间的租金136917元，被告主张其最后一次转款用于支付2018年5月的租金，即被告于2018年5月4日向原告出具《借条》时，被告尚未支付2018年5月的租金，而《借条》却载明“租金付到5月31日”，故该内容应理解为“租金计算至5月31日”。综上，因被告已于2018年5月4日丧失了对门面的占有，租赁门面的合同目的已无法实现，其亦在《借条》中确认租金计算截止时间，原告亦未举证其就《借条》内容提出异议或对《借条》中“租金付到5月31日”作出其他合理解释，结合证人证言内容及原告拟将案涉门面出租给贺某而起草的《门面租赁合同》载明出租人为原告，合同期限自2018年6月1日至2023年5月31日，本院有理由相信原、被告已于2018年5月4日就双方合同于2018年5月31日解除达成一致。被告主张原、被告双方签订的《门面租赁合同》已于2018年5月31日解除，本院予以采纳。原告主张原、被告于2019年5月21日才解除《门面租赁合同》缺乏事实依据，本院不予采纳。原、被告虽于2018年5月4日就双方合同于2018年5月31日解除达成一致，但双方并未明确合同解除后的结算和清理事宜。《说明》虽载明“本人拖欠的物业管理费由本人李某清欠。如本人不清欠，原租赁合同继续有效”，但考虑原告收回门面后并未有将门面再次交付给被告的意思表示，该条款理解为合同解除后的结算和清理条款即被告不清欠物业管理费将承担与房屋租赁费用等额的违约金更符合实际情况，若理解为双方之间的《门面租赁合同》仍未解除则与被告丧失门面占有的事实不符。三、如前所述，原、被告之间的《门面租赁合同》已于2018年5月31日解除，故原告以原、被告签订的《门面租赁合同》于2019年5月21日解除为由诉请被告支付2018年6月1日至2019年5月21日期间的租金依据不足，本院不予支持。根据被告方向原告的转款记录，被告方共计向原告转款258078元（包括10000元押金），计算至2018年5月31日，被告需向原告支付租金277667元，故被告还欠付原告租金19589元（277667元-258078元）。《门面租赁合同》约定“对于逾期缴纳的租金，被告应在原租金的基础上五倍向原告缴纳”，考虑本案实际情况，本院酌情调整逾期缴纳租金违约金19589元。四、《门面租赁合同》约定被告应按月向供水、供电、供气、物业管理机构交清水、电、气、物业管理费用，被告未举证其已支付租赁期内发生的上述费用，故被告应向原告支付租赁期内的物业管理费564元（282元/月×2）及水费855元。原告以原、被告之间的《门面租赁合同》于2019年5月21日解除为由要求被告承担2018年6月至2019年5月期间的物业管理费依据不足，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十一条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条之规定，判决如下： 一、确认原告詹某与被告李某签订的《门面租赁合同》已于2018年5月31日解除； 二、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告詹某支付租金19589元； 三、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告詹某支付物业管理费564元； 四、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告詹某支付水费855元； 五、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告詹某支付逾期缴纳租金违约金19589元； 六、驳回原告詹某的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费2750元，由被告李某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  房淼淼 二〇一九年九月三十日 代理书记员  彭小波