广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1867号上诉人（一审被告）：珠海新六建设工程有限公司。法定代表人：潘运钧，总经理。委托诉讼代理人：潘凡，广东瀛凯邦律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海市嘉宝华酒店管理有限公司。法定代表人：苏少辉，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：邓文婧，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡泽雄，男，汉族。一审被告：潘运钧，男，汉族。上诉人珠海新六建设工程有限公司（以下简称新六公司）因与被上诉人珠海市嘉宝华酒店管理有限公司（以下简称嘉宝华酒店）、一审被告潘运钧房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初10695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年07月02日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新六公司的委托诉讼代理人潘凡、被上诉人嘉宝华酒店的委托诉讼代理人邓文婧、蔡泽雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新六公司上诉请求：1．请求法院依法撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2018）0402粤106**号民事判决中第一、二及三项判决；2．请求法院判令嘉宝华酒店承担一、二审诉讼费。事实与理由：2016年6月7日潘运钧与嘉宝华酒店就珠海市前山明珠南路翠珠四街蓝海金融大厦8层05号房签订《房屋交易协议》，截止至2018年08月07日，潘运钧已支付房款人民币1,641,896元，尚欠首期人民币59万余元。2018年8月7日潘运钧收到解除协议的通知书后，明确表示不同意解除合同，并要求继续履行合同。实际上，自2018年8月7日起至香洲区法院作出一审判决之前，双方一直有就《蓝海金融大厦认购书》及《房屋交易协议》进行协商，双方都希望能继续履行上述相关合同。只是因为各种客观原因导致双方未能继续履行上述合同。因此新六公司认为双方均有继续履行合同的意愿，只是潘运钧经济一时困难导致暂时无法履行合同义务，现请求法院给予潘运钧一段缓冲期，促使上述合同可以顺利履行。综上，请求法院在查明事实的基础上，依法予以判决，维护上诉人的合法权益。嘉宝华酒店辩称：一、嘉宝华酒店与潘运钧之间的合同解除及履行问题不应由新六公司提出相关意见；二、潘运钧严重违约。嘉宝华酒店与潘运钧之间所签署的蓝海金融大厦的认购书以及房屋交易协议已经解除，双方未就合同继续履行等事宜达成新的合意。嘉宝华酒店向一审法院起诉请求：一、判令新六公司、潘运钧、谢丹将位于珠海市前山明珠南××街××号蓝海金融大厦（或称蓝海金融中心）805号房腾退给嘉宝华酒店；二、判令新六公司、潘运钧、谢丹连带按照每月人民币24,233元的标准，向嘉宝华酒店支付自2018年8月8日至实际腾退返还房屋之日的房屋占用费，暂计至2018年9月7日为人民币24,233元；三、判令新六公司、潘运钧、谢丹连带向嘉宝华酒店支付律师费损失人民币45,000元；四、判令新六公司、潘运钧、谢丹承担本案全部诉讼费用，包括的不限于诉讼费、保全费、公告费、鉴定费、评估费等。后当庭撤回对谢丹在本案的诉请，并增加诉讼请求：要求解除嘉宝华酒店与潘运钧所签署的《认购书》以及《房屋交易协议》。一审法院查明事实：嘉宝华酒店系珠海市香洲翠珠四街51号整栋22层大楼（基地面积1854.51㎡）的权属人，其中包括该大楼805房（建筑面积242.33㎡）。2016年5月19日，嘉宝华酒店（出卖人、甲方）与潘运钧（认购人、乙方）签订《蓝海金融大厦认购书》约定乙方认购珠海前山明珠南路翠珠四街51号的蓝海金融大厦项目写字楼8层05房（以下简称案涉房产），建筑面积244.65㎡，套内面积181.26㎡，房款总价4,459,481元。协议第二条，购房定金80,000元，其余定金70,000元，乙方应在本签署认购协议之日起2016年6月15日内付清；协议第三条第3款，银行按揭付款：乙方应于签订本认购书之日起/日内，再支付总房款的50%作为首期购房款即2,239,481元（含已付定金），同时应取得贷款银行发出的同意贷款审批文件并必须与甲方签署《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业管理服务协议》等文件，余款2,220,000元由乙方向银行按揭贷款支付；协议第十五条备注：今日5月19日交定金80,000元，6月15日补齐定金人民币150,000元（含定金80,000元），6月30日交齐20%首付（含定金），同时办理按揭手续，剩下30%首付分期付款，8月30日交10%，10月30日交10%，12月30日交齐房款。《蓝海金融大厦认购书》并未约定如上述交易发生纠纷产生律师费等损失的承担问题。2016年6月20日，潘运钧向嘉宝华酒店发出《申请书》称其已付案涉房产定金8万元，原定于2016年6月15日应支付的剩余定金7万元申请延期至2016年6月底之前支付。2016年7月10日，新六公司、潘运钧发出《承诺书》承诺在8月30日前付清案涉房产的购房首付款，同时由于案涉房产空调管及消防管道的改装需要较长时间，特请求允许进入房内进行前期管道改造。2016年7月12日，嘉宝华酒店向潘运钧、新六公司交付了案涉房产，并由新六公司委托的员工沈铁军签收了《单元收楼确认书》。2017年6月12日，嘉宝华酒店（出卖人）与潘运钧（买受人）签订《房屋交易协议》约定买受人购买案涉房产有关付款事宜：1、双方确认买受人已付房款为1,091,896元；2、买受人同意于2017年8月30日前付款1,147,585元给出卖人，逾期超过三十天的，按照本协议第7条处理；3、首期款余款人民币1,147,585元，买受人应当在2017年5月30日支付部分房款，同时余下房款约定在2017年8月30日前付清，银行按揭金额为人民币2,220,000元，买卖双方约定，买受人需在2017年8月30日前与银行办理完毕按揭贷款手续，同时出卖人将配合银行出具同贷书。4、协议生效期间所有欠款，包括分期付款的首期款人民币1,147,585元，银行按揭人民币2,220,000元，合计人民币3,367,585元。从2017年5月18日起，将以借款形式计算利息，期间利息每月（自然月）以欠款总额人民币3,367,585元，按年利率8%的利息支付给开发商，并于次月10号前支付，直至所有房款还清，其中银行按揭贷款以开发商收到客户提交银行同贷书及相关资料为止，逾期超过三十天的，按照本协议第7条处理。7、买受人与出卖人双方同意：2017年8月30日前买受人未付清上述款项以及相关费用，出卖人同意给予买受人十五个工作日的宽限期；若买受人在十五个工作日内仍未付清欠款或双方未达成新的协议，将视为自动放弃本次认购房产，出卖人有权解除双方已经签署的房产买卖合同以及相关协议，同时买受人应向出卖人立即返还上述物业。《房屋交易协议》中并未约定如上述交易发生纠纷产生律师费等损失的承担问题。2018年6月8日，嘉宝华酒店向潘运钧发出《关于蓝海金融大厦805房催款通知函》称截止至2018年6月7日，潘运钧仍拖欠案涉房产房款人民币2,817,585元与利息人民币约360,331元尚未交纳，现函告要求于2018年6月15日17：00前完成所有款项的支付，如逾期我司将与您解除房屋交易协议，并没收所有房款与收回房子。2018年6月15日，嘉宝华酒店再次向潘运钧发出《关于蓝海金融大厦805房催款通知函》称截至2018年6月15日，潘运钧仍拖欠案涉房产房款人民币2,817,585元与利息人民币约36万余元尚未交纳，我司已多次催促交纳，潘运钧在2018年6月14日的电话沟通中承诺将于2018年6月22日之前付清上述房款及利息，现函告请务必于2018年6月22日17：00前完成所有款项支付，否则我司将解除双方就案涉房产所签署的《房屋交易协议》，没收已缴纳的所有款项并收回房屋，保留追究相关法律责任的权利。2018年6月24日，潘运钧向嘉宝华酒店发出《承诺函》称其上前嘉宝华酒店案涉房产房款2,817,585元，承诺于2018年6月29日付清首期款60万元，最迟2018年7月30日到位，于2018年8月30日前办好按揭贷款相应手续；截至2018年6月22日的利息36万余元希望在其付清房款后，嘉宝华酒店基于相应减免再支付。2018年6月27日，潘运钧再次向嘉宝华酒店发出《承诺函》称承诺于2018年6月29日付清首期款60万元，最迟于2018年7月30日前交清首期款60万元及利息36万余元。2018年8月8日，潘运钧向嘉宝华酒店再次承诺于2018年8月30日前付清首期款余元及办理余款的贷款手续，并于2018年8月9日作出《承诺书》承诺在2018年8月30日前付清首付款，在2018年9月30日付清利息及办妥贷款相关申报审批手续。2018年8月7日，嘉宝华酒店向潘运钧发出《解除＜房屋交易协议＞通知书》称截止到2018年8月7日，潘运钧仍拖欠我司人民币2,817,585元与利息人民币约36万余元尚未交纳，现函告解除双方就案涉房产所签署的《房屋交易协议》，我司将没收您已缴纳的所有款项，请您在收到本通知之后2018年8月10日之前将上述房屋按现状退还我司，否则我司将自行收回房屋，届时房屋内的任何装饰装修、设施设备及物品等均视为放弃所有权及其他一切权利，我司将自行予以处置，包括但不限于作为丢弃、变卖等，因此造成的一切后果由您承担，我司亦保留追究您相关法律责任的权利。2018年8月30日，嘉宝华酒店向潘运钧发出《关于限时搬离通知书》（蓝海金融大厦805房）称我司已于2018年8月7日正式发函通知解除双方签订的《房屋交易协议》，且要求您于2018年8月10日交回房屋，截止到2018年8月29日仍未腾退房屋，现通知您于2018年8月31日之前搬离以上房产并清理房屋内一切个人财物，并于2018年9月1日开始不能再占有上述房产。嘉宝华酒店提供了其员工向潘运钧发送上述通知及与其沟通的短信记录，其中7月25日嘉宝华酒店员工向潘运钧发送短信提醒其还有五天就到承诺函约定的完成案涉房产付款的日期（7月30日），潘运钧回复称与嘉宝华酒店已商定8月5日支付款项；8月6日嘉宝华酒店员工再次发送短信询问潘运钧是否已转款，被告潘运钧称下午有钱到账，8月7日嘉宝华酒店员工向其发送《解除＜房屋交易协议＞通知书》后，潘运钧当日回复再次称很快有款项支付，后又于8月30日称下午有钱到嘉宝华酒店账户。嘉宝华酒店提交了案涉房产现场照片，证明潘运钧及新六公司一直占用案涉房产且嘉宝华酒店在案涉房产上粘贴解除合同等相关通知的事实。嘉宝华酒店还提交案涉房产所在大楼的1104房租赁合同及58同城网页信息，欲证明案涉房产所在大楼的租金标准为每月每平方米100元。嘉宝华酒店还提交了其聘请广东德赛律师事务所律师的《委托代理合同》、《网上银行电子回单（工商银行）》及发票，证明其为案涉纠纷支付了45,000元的律师费，虽没有合同依据，但根据《最高院关于进一步推行案件繁简分流优化资源配置的若干意见规定》第22条主张被告承担。庭审中，嘉宝华酒店认可潘运钧已缴纳了案涉房产的首期款1,641,896元，潘运钧认可案涉房产已于2016年7月12日交付其使用。潘运钧称其与被告谢丹并非夫妻关系，嘉宝华酒店撤回对被告谢丹的本案诉请。潘运钧承认案涉房产由其与其作为法定代表人的新六公司使用，并确认在本案诉讼前已收到嘉宝华酒店发出的《解除＜房屋交易协议＞通知书》，但其于2018年8月7日回复称不同意解除合同。嘉宝华酒店认为案涉房产的《认购书》及《房屋交易协议》根据《合同法》第96条已于2018年8月7日解除，当庭增加诉请要求解除嘉宝华酒店与潘运钧所签署的《认购书》以及《房屋交易协议》。嘉宝华酒店主张被告自2018年8月8日起按每月24,233元（242.33㎡×100元/㎡）标准支付至腾退房屋之日的房屋占用费，被告对该占用费的标准表示认可。嘉宝华酒店主张律师费虽没有合同依据，但根据《最高院关于进一步推行案件繁简分流优化资源配置的若干意见规定》第22条主张由被告承担，被告对此认为没有合同约定且被告不存在该规定中滥用诉讼权利等不当行为，被告亦积极聘请律师应诉。一审法院认为：本案立案案由为返还原物纠纷，但经审理查明案涉纠纷系因嘉宝华酒店与潘运钧之间的房屋买卖合同纠纷引起的返还原物纠纷，根据《最高人民法院关于印发修改后的＜民事案件案由规定＞的通知》第三条第3款“同一诉讼中涉及两个以上法律关系的，应当依照当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列两个案由”，本案中嘉宝华酒店即要求解除与潘运钧就案涉房产签订的《蓝海金融大厦认购书》及《房屋交易协议》，又请求潘运钧及新六公司返还案涉房产并支付房屋占用费合并一案审理，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦符合前述通知的本意，因此，本案的案由应为房屋买卖合同、返还原物纠纷。潘运钧向嘉宝华酒店购买案涉房产，并与其签订《蓝海金融大厦认购书》及《房屋交易协议》，按认购书约定潘运钧应于2016年12月30日前支付完案涉房产的全部房款，按协议约定潘运钧应于2017年9月14日前（即2017年8月30日宽限15日）支付完案涉房产的全部首付款并办理按揭手续，但截止至本案开庭时潘运钧承认其仍未足额支付案涉房产的全部房款，潘运钧的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行只要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定及《房屋交易协议》第七条约定，嘉宝华酒店请求解除其与潘运钧签订的《蓝海金融大厦认购书》及《房屋交易协议》，有事实和合法依据，一审法院予以支持。因前述两合同已解除，潘运钧未取得案涉房产的所有权，嘉宝华酒店仍系案涉房产的所有权人，潘运钧、新六公司在庭审中承认案涉房产由潘运钧、新六公司占有使用，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，嘉宝华酒店有权请求无权占有人即潘运钧、新六公司返还案涉房产。嘉宝华酒店的该项诉讼请求，理据充足，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，嘉宝华酒店有权请求潘运钧、新六公司承担无权占有使用案涉房产的占用费作为损害赔偿。本案中，嘉宝华酒店曾多次催告潘运钧履行认购书、协议中的房款支付义务，但被告并未在双方合意的期限内支付剩余房款，嘉宝华酒店于2018年8月7日通过短信向潘运钧送达解除协议的通知书，庭审中潘运钧承认于2018年8月7日收到上述通知并表示不同意解除合同，但潘运钧一直未足额支付房款的行为已构成违约，作为守约方的嘉宝华酒店多次催告潘运钧后，有权根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”之规定行使其解除权，潘运钧于2018年8月8日开始已无权继续占有、使用案涉房产，因此，嘉宝华酒店有权请求潘运钧、新六公司承担自2018年8月8日起至案涉房产腾退之日至的房屋占用费。嘉宝华酒店提交了案涉房产所在大楼的1104房租赁合同及58同城出租信息证明案涉房产的租金标准为每月每平方100元，潘运钧在庭审中亦对案涉房产按每月24,233元计算占用费的标准没有异议，故一审法院予以支持潘运钧、新六公司向嘉宝华酒店支付按每月24,233元、自2018年8月8日起至实际腾退返还房屋之日的房屋占用费。至于嘉宝华酒店请求的律师费，《蓝海金融大厦认购书》及《房屋交易协议》中并未约定律师费的承担问题，潘运钧亦不属于嘉宝华酒店主张的法律依据的情形，目前我国并未实行律师民事强制代理制度，该笔费用支出并非必要的合理支出，对嘉宝华酒店的该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，一审判决如下：一、解除嘉宝华酒店与潘运钧签署的《蓝海金融大厦认购书》及《房屋交易协议》；二、潘运钧、新六公司于本判决发生法律效力之日起十日内向嘉宝华酒店腾退返还珠海前山明珠南路翠珠四街51号蓝海金融大厦805房；三、潘运钧、新六公司于本判决发生法律效力之日起十日内向嘉宝华酒店支付房屋占用费，占用费按每月24,233元的标准，自2018年8月8日起至实际腾退返还房屋之日计算；四、驳回嘉宝华酒店的其他诉讼请求。案件受理费25,192元，由潘运钧、新六公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人珠海新六建设工程有限公司上诉主张。为此，本院认为，上诉人珠海新六建设工程有限公司与被上诉人珠海市嘉宝华酒店管理有限公司签订的《合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定，履行合同约定的义务。上诉人珠海新六建设工程有限公司未依照合同约定按时支付房款，其行为构成违约，因此，被上诉人珠海市嘉宝华酒店管理有限公司向上诉人八福轩餐饮公司主张违约金符合合同约定。至于被上诉人一丰能源公司主张的违约金是否过高问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。同时，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，如一审法院查明事实所示，不仅涉案供气设备均由被上诉人一丰能源公司出资提供，而且上诉人八福轩餐饮公司在履行合同仅仅四个月就开始拖欠支付货款，因此，一审法院在未支持上诉人八福轩餐饮公司退还供气设备安装款11,000元的情况下，又酌定将合同约定的30,000元减少至20,000元，已经充分考虑和保护了上诉人八福轩餐饮公司的利益。上诉人八福轩餐饮公司主张违约金过高的观点亦就没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人珠海新六建设工程有限公司的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币300元，由珠海八福轩餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年九月十九日书记员 苏婉婷