广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初2137号原告：林建泽，男，1980年7月16日出生，汉族，住所地广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：黄晓燕，广东嘉骏律师事务所律师。被告：珠海市万威房地产投资有限公司，住所地珠海市斗门区井岸镇湖心路**万威美地**商铺，统一社会信用代码914404006713526563。法定代表人：谢惠刁，系该公司的经理。委托诉讼代理人：晏志峰，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯汉锋，广东大同（珠海）律师事务所律师。原告林建泽与被告珠海市万威房地产投资有限公司（以下简称万威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林建泽的委托诉讼代理人黄晓燕，被告万威公司的委托诉讼代理人侯汉锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林建泽向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付逾期交房违约金（自2018年3月31日起按每日已交房款1642252元的万分之一计算违约金，计至商品房实际交付之日止，暂算至2019年7月8日止，违约金为76364.72元；2、本案受理费由被告承担。事实与理由：2016年12月1日，原告与被告签订商品房买卖合同（预售），合同约定：原告购买被告建设的位于珠海市××区湖心路××森林××502房屋一套，总价款1642252元，交房期限为2017年12月30日前；合同附件还约定被告有90天的合理宽限期，被告至今未将案涉房屋交付给原告，不但超过约定期限，且也过了宽限期。根据合同约定如因被告不能按约定期限交付房屋，从约定交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之一的违约金。原告按照合同约定已向被告支付全部房款，但被告至今未向原告交付房屋，且未按照合同约定办理该房房地产权证。原告多次要求被告交付房屋，但被告一直以种种原因拖延。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售房，在原告依照合同约定支付全部房款后，理应按约定时间将合格的房屋交给原告，故被告拖延的行为不仅是违约行为，且严重损害了原告的合法利益。为此，原告特诉，恳请依法支持原告的全部请求，以维护原告的合法权益。原告林建泽对其诉称提交了如下证据：1、商品房买卖合同（预售）；2、发票；3、收据；4、商品房买卖合同（预售）附件；5、银行购房担保借款合同；6、银行借款凭证。上述6份证据拟共同证明原告与被告签订了商品房买卖合同，购买被告名下位于珠海市××区××湖心路××房，原告已按照约定支付了全部的购房款，根据商品房买卖合同约定，该房的交付期限是2017年12月30日，但被告至今未交付房屋，构成了违约，被告应当按照合同约定的第12条，从约定交付期限起，出卖人按日向购买人支付已付房款的万分之一的违约金，计算至实际交付房屋之日止，并且不应该对违约金设置上限。被告万威公司辩称：一、双方就迟延交付房屋的问题进行协商且达成一致，原告已同意继续等待涉案房产交付，无权主张违约金。在合同约定的交付时间届满时，被告曾安排人员与原告联系，告知原告因施工进度滞后于原计划，因此无法按照合同约定的时间进行交付，若原告不愿意等待，则可前来公司办理解除合同以及退款手续。原告当时已明确表态，愿意继续等待涉案房产完工后再行交付。因此，双方实际上已就迟延交付房屋的问题进行了协商并且达成了一致意见，原告明确同意继续等待房屋完工之后进行交付。故此，原告无权再向被告主张违约金。二、假设原告有权主张违约金，也应以合同为依据，按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，原告有权主张的违约金金额应不超过总房款的1%，本案原告的诉请显然与合同约定不符。退一步说，即使原告有权主张违约金，其也应当按照合同的约定进行主张。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条第（一）款约定的交付期限届满第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行；（2）逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后30日退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算），在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第（1）点承担违约责任。上述合同条款已赋予原告解除合同以及主张利息的权利，但原告并未在约定的期限内主张解除合同，即原告以行为表明愿意按照上述合同条款的约定继续履行合同。在此前提下，若被告迟延交付房产，则按照第（1）点的约定承担违约责任，及每日按照已付房款的万分之一支付违约金且金额不超过总房款的1%。按照原告已付房款1642252元计算，其最多能够主张的违约金为16422.52元，但原告却在本案中主张7万多元的违约金，显然有悖于合同的约定。三、即使原告有权主张违约金，但涉案房产的施工进程受到不可抗力的影响，也应扣减相应的违约金计算期间。2017年8月23日，受台风“天鸽”的影响，珠海市人民政府防汛防旱防风指挥部向全市发出《珠海市防台风紧急动员令》，要求全市范围内实行“四停”，即停工、停业、停市、停课。建筑施工本就受天气因素影响极大，基于前述动员令以及建筑施工行业的特性，为确保施工安全，涉案房产的施工按照政府的动员暂时停工。台风过后，建筑工地受损严重，也无法立即复工。后经安监人员现场检查，确认符合复工条件之后，珠海市斗门区工程建设安全监督站才发出了同意复产的许可。恶劣天气的影响属于法律规定的不可抗力，相应的期限应该予以剔除。故此，在2017年8月23日至9月25日期间，应不计算任何违约金。综合以上的全部意见，双方已就迟延交付房屋的问题达成一致意见，原告已经同意迟延交付，无权主张违约金；退一步说，即使原告有权主张违约金，其也应当按照合同的约定进行主张，原告在本案的诉请显然违反了合同的约定，不应得到法庭的支持，且涉案房产在施工过程中受到不可抗力因素的影响。恳请法院按照双方合同的约定依法认定事实和判决。被告万威公司对其辩称提交了如下证据：珠海市防台风紧急动员令、关于复产申请的复函，拟证明在涉案合同履行的过程中，受不可抗力因素的影响，如果原告能够主张违约金，也应当扣除相应的期限。经审查，本院对上述证据的合法性、真实性予以确认并在卷佐证，但与本案的关联性和证明目的应以本院确认的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，双方在主合同中约定，原告购买被告开发的位于珠海市××区湖心路××房，总房价为1642252元；原告需于2016年10月12日前交清首期款332252元，余款1310000元向银行和公积金中心（贷款机构）申请贷款支付（原告已经履行完毕）；被告需于2017年12月30日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，原告未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，被告有权解除合同；被告解除合同的，应当书面通知原告。……除不可抗力外，被告未按照约定时间将涉案房屋交付给原告的：（1）逾期不超过90日，自合同交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行。（2）逾期超过90日后的15日内，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达后且与原告到房管部门办妥本合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算），在上述时间内原告未提出解除合同的，合同继续履行，被告按本款第（1）点承担违约责任。另外，双方在《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第二项约定了遭遇不可抗力、自然灾害（暴雨、台风等）等被告可以顺延交付涉案商品房的情形，第三项又约定：鉴于商品房建设过程中具有众多不确定因素，买受人同意除了买卖合同及补充协议约定的商品房交付的时间应当顺延的情况外，出卖人交付商品房还有90天的合理宽限期，该期限内出卖人无需承担逾期交房的违约责任。被告提交的珠海市防台风紧急动员令、珠海市斗门区工程建设安全监督站关于复产申请的复函显示，受台风“天鸽”的影响，涉案房屋所在建筑工程曾于2017年8月23日被令停工，至2017年9月25日准予复工，停工时间为34天。另查明，被告至今尚未交付涉案房屋以及确权给原告，亦无法确定具体的交房和办证时间。2019年7月25日原告向本院申请财产保全，本院依法查封了被告名下的位于珠海市××区湖心路××单元××房（查封限额72587.54元）。2019年8月13日被告向本院提交了72587.54元担保金后，本院依法解除了上述房产的查封。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订了《珠海市商品房买卖合同（预售）》并在合同中约定了被告需于2017年12月30日前将涉案房屋交付原告使用，但被告至今未履行交付义务，原告未提出解除合同，合同继续履行。现原告要求被告按合同约定支付逾期交房违约金，有理有据，本院应予支持。关于逾期交房违约金的计算方式，虽然合同中约定逾期交房违约金最高不超过该商品房总价款的1%，但被告作为该格式合同的提供者，本应遵循公平原则确定双方当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。而有关违约金上限的约定明显属于免除被告责任，限制原告的权利，亦违背了公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，上述合同中关于违约金最高不超过该商品房总价款的1%的约定无效。被告抗辩2017年8月23日“天鸽”台风属于不可抗力，双方在签订《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第二款时进行了约定，“天鸽”台风发生在商品房建设过程中，且该台风强度大，破坏力大，造成的影响也大，被告抗辩34天台风期为不可抗力，提供的证据能够证实34天系停工期，该期限出卖人无需承担逾期交付的违约责任，有事实依据，本院予以采纳。原、被告双方在签订《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第三款时还进行了约定“鉴于商品房建设过程中具有众多不确定因素，买受人同意除了买卖合同及补充协议约定的商品房交付时间应当顺延的情况外，出卖人交付商品房还有90天的合理宽限期，该期限出卖人无需承担逾期交付的违约责任。”根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该格式条款系在该条第一款对在商品房建设过程中具有众多可能存在的因素：不可抗力自然灾害、流行性疾病、政策性因素或者政府行为导致的影响，新颁布的法律法规实施、买受人提出整改要求、突发性社会事件，遇到上述情形，出卖人无需支付逾期交房的违约责任，该些因素已经较为全面，对买受人的权利已经进行了充分的限定；而该格式条款再以“众多不确定因素”给出卖人交付商品房90天的宽限期，系排除了买受人主要权利，应当为无效。原告主张按照90天宽限期扣除被告公司的逾期交房期限，系对其权利的自行处分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，被告从2017年12月31日开始逾期交房，原告同意给予被告90天的宽限期和逾期交房的时间暂计算至本案起诉之日，因此，被告应从约定交房之日的宽限期90日期满次日（即2018年3月31日）起，以原告已交付的房款1642252元为本金，按日万分之一向原告支付违约金，暂计至2019年7月8日止，逾期交房时间共465天，经计算，本院确定被告逾期交房的违约金为76364.72元（1642252元×0.0001×465天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告珠海市万威房地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告林建泽逾期交房违约金76364.72元（以1642252元为本金，自2018年3月31日起暂计至2019年7月8日止，按日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1614元，减半收取计807元（原告已预交982元），财产保全费745.87元（原告已预交），合计1552.87元，由被告珠海市万威房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  刘满堂二〇一九年九月三十日书记员  封朝卫颜琳附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。