湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1182民初2576号原告：陶华勋，女，汉族，1976年11月6日出生，住武穴市。委托诉讼代理人：周起胜，湖北文信律师事务所律师。特别授权。被告：吴有法，男，汉族，1971年9月12日出生，住武穴市。被告：胡利君，女，汉族，1978年6月20日出生，住武穴市。被告：吴有军，男，汉族，1960年5月26日出生，住武穴市。原告陶华勋与被告吴有法、胡利君、吴有军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告陶华勋及其委托诉讼代理人周起胜、被告吴有军到庭参加诉讼，被告吴有法、胡利君经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶华勋向本院提出诉讼请求：1、判令吴有法、胡利君双倍返还购房定金40万元；2、吴有军承担连带责任；3、本案诉讼费用、保全费2670元及由被告承担。事实与理由：吴有法与胡利君系夫妻关系，因经营资金短缺，口头委托吴有军（从事房屋中介）出售位于武穴市××路××红旗大厦××单元××室，并将该房钥匙交给吴有军。2019年6月7日，陶华勋因购买二手商品房到吴有军开办的中介询问房源，吴有军向原告陶华勋推荐吴有法夫妻委托其出卖的房屋售价43万元，此房房东已将钥匙交给他，可以现场看房。吴有军带原告陶华勋看房后，原告陶华勋愿意购买。于是，吴有军与吴有法商量后，要求陶华勋先付定金20万元，如卖方不卖退二十万元，另赔二十万元，如买方不买则所交定金不退，余款在2019年6月17日办理过户手续时付清，陶华勋表示同意。当日，吴有军代被告吴有法出具了一张收条，并通过微信发给吴有法的微信（微信昵称吴有才）上，吴有法看后无异议，就将农业银行账号（户名吴有法，账号62×××78）告诉吴有军，要求陶华勋转怅20万元。当日，陶华勋通过银行转账方式向吴有法付购房款144500元，通过微信方式付款55500元。吴有法收到陶华勋购房款20万元后，却以其妻子胡利君不同意卖为由，拒绝办理该房屋买卖过户手续，并拒绝退还购房款及承担违约责任。此后，陶华勋了解到吴××故意××其与××向××邮政银行武穴市支行贷款22万元并以该房屋作抵押的事实。陶华勋认为，被告故意隐瞒事实和虚假卖房，故意不履行卖房义务，属于欺诈行为，应当承担双倍返还购房款的法律责任。被告吴有法、胡利君未作答辩。被告吴有军辩称，一、陶华勋起诉的事实属实。吴有军从事房屋中介服务。吴有法、胡利君夫妻二人一起委托吴有军帮忙将其所有的位于武穴市××路××红旗大厦××单元××室房屋出卖，并将该房屋的钥匙交给吴有军，便于带人去看房。2019年5月，陶华勋欲购买二手房，吴有军便向其推荐了该房屋，并带其现场看了房，陶华勋比较中意。吴有军便与吴有法沟通，吴有法、胡利君商量后同意按43万元价格出卖，要求陶华勋先交购房定金20万元，余款待2019年6月17日办理过户时付清。2019年6月7日，陶华勋交购房定金，吴有军又与吴有法联系，如卖方不卖退20万元另赔20万元，如买方不买，则所交定金不予退还。对此，陶华勋与吴有法均同意。当日，吴有法告知其银行账号和微信号，陶华勋支付了购房定金20万元，吴有军代吴有法向陶华勋出具了收条一份。吴有法收款后却不肯回武穴办理过户手续，并称其妻子胡利君不同意卖，引起本案纠纷。二、吴有军向陶华勋出卖涉案房屋是受吴有法、胡利君共同委托，法律后果应由委托人吴有法、胡利君承担，吴有军对本案不应承担连带责任。综上，请求依法驳回陶华勋对吴有军的诉讼请求。本院经审理查明认定的事实：吴有军从事房屋中介服务。吴有法、胡利君系夫妻关系，二人一起委托吴有军帮忙将其所有的位于武穴市××路××红旗大厦××单元××室房屋出售，并将该房屋的钥匙交给吴有军，方便购房人看房。2019年5月左右，因陶华勋有购买二手房意向，吴有军便向其推荐了该案涉房屋。陶华勋看房后表示愿意购买，并通过吴有军与吴有法沟通，商定房屋价款为43万元，陶华勋先交购房定金20万元，余款待2019年6月17日办理过户时付清。2019年6月7日，陶华勋又通过吴有军与吴有法沟通，在达成“陶华勋先付定金20万元，如卖方不卖退二十万元，另赔二十万元，如买方不买则所交定金不退”的意见后，陶华勋按照吴有法告知的银行账号和微信号，支付了购房定金20万元（银行转账144500元，微信付款55500元），吴有军代吴有法向陶华勋出具了收条。后吴有法以胡利君不同意出卖案涉房屋为由，拒绝按约定办理房屋过户手续，也以种种理由不退还所收的20万元款项。另查明，胡利君于2012年用案涉房屋作抵押在中国邮政储蓄银行有限责任公司武穴市支行贷款22万元。2017年7月17日，本院根据陶华勋诉前财产保全的申请，作出（2019）鄂1182财保67号民事裁定书，查封案涉房屋、冻结吴有水法、胡利君银行存款20万元，保全申请费2670元。陶华勋为申请诉前财产保全，天安财产保险股份有限公司湖北省分公司为此提供担保，陶华勋交纳了保险费500元。本院认为：一、被告吴有法、胡利君欲出卖房屋，原告陶华勋需要购买房屋，双方就案涉房屋买卖虽然没有签订书面合同，但通过被告吴有军，就房屋价款、定金及价款的支付、过户时间等方面均达成了口头协议，双方房屋买卖合同关系成立，且合法有效，应按照约定履行各自的合同义务；二、被告吴有法、胡利君就案涉房屋的出卖与原告陶华勋达成协议后又不同意出卖，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，原告陶华勋主张被告吴有法、胡利君双倍返还定金符合法律规定，应当予以支持。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”规定，本案房屋交易的标的额为43万元，定金上限为8.6万元，而原、被告约定的定金为20万元，显然超过了法律规定的上限，超过部分应予以剔除，故本案的定金可认定为8.6万元，余款11.4万元应视为原告陶华勋交纳的购房款。综上，被告吴有法、胡利君应承担返还双倍定金17.2万元之责；三、被告吴有法、胡利君在民收到原告陶华勋的20万元款项后以取消房屋买卖为由不履行房屋过户的合同义务，原告陶华勋亦不主张房屋过户手续的履行，双方实际上已同意解除合同，被告胡有法、胡利君应返还所收取的购房款11.4万元；四、在案涉房屋买卖的过程中，被告吴有军只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用，房屋价款、定金的交付、过户的约定都是原、被告双方的意思表示，因此被告吴有军与原、被告双方形成的是居间合同关系，原告陶华勋诉请作为居间人的被告吴有军负房屋买卖合同的连带责任，于法无据，不予支持；五、原告陶华勋为保证其合法权益的实现，申请诉前财产保全符合法律规定，其因该申请而交纳的保全申请费由被告吴有法、胡利君承担；六、原告陶华勋诉请被告承担其因为申请诉前财产保全提供担保而支出的保险费，于有无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告吴有法、胡利君自本判决生效之日起十日内向原告陶华勋返还双倍定金17.2万元；二、限被告吴有法、胡利君自本判决生效之日起十日内向原告陶华勋返还购房款11.4万元；三、限被告吴有法、胡利君自本判决生效之日起十日内向原告陶华勋支付保全申请费2670元；四、驳回原告陶华勋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取计3650元，原告陶华勋负担1034元，被告吴有法、胡利君负担2616。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判员 张 庆二〇一九年九月十八日书记员 杨小青