北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0119民初4985号原告：杜彭年，男，1943年9月27日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：龙磊，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈笔魁，北京市一法律师事务所律师。被告：车吉明，男，1938年4月28日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：李凤才，北京市鉴杜律师事务所律师。原告杜彭年与被告车吉明农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告杜彭年及其委托诉讼代理人龙磊、陈笔魁，被告车吉明及其委托诉讼代理人李凤才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜彭年向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告享有《延庆新城北靳路项目宅基地房屋搬迁腾退补偿安置协议》中安置房预留款1672720元对应的90%的拆迁利益，即安置协议中第三条第1项下安置房三居室（90平方米）一套、两居室（75平方米）一套、一居室（60平方米）一套等三套补偿安置房由原告享有；2.判令526374元预结算款归原告所有。事实和理由：2006年10月，经人介绍，并经延庆区×村村民委员会批准，我与被告车吉明、×村村民委员会签订了《出售住宅协议书》，被告车吉明将上述宅院出售给我，我向被告车吉明支付了全部款项。之后，我对涉诉宅院的房屋院墙、地板和下水等进行了多次改造，花费数万元。2017年8月，被告车吉明得知政府修路将要拆除涉诉宅院，受到利益驱动将我诉至法院，请求确认双方签订的售房协议无效。延庆区人民法院作出（2017）京0119民初7332号一审判决书，判决双方的售房协议无效。后经过二审，北京市第一中级人民法院维持了售房协议无效的判决结果，但对拆迁利益如何分配未做处理。2018年2月，我作为被拆迁人与北京市延庆区城市管理委员会签订了《延庆新城北靳路项目宅基地房屋搬迁腾退补偿安置协议》，房屋现已拆除。因被告车吉明诉请法院确认售房协议无效，导致我无法领取拆迁补偿款。被告车吉明受利益驱动，主张售房协议无效，是严重的不诚信行为，现请求法院按照诉讼请求的方案分配拆迁利益。被告车吉明辩称，原告与被告之间的农村房屋买卖合同已经法院生效判决认定无效。原告是北京市西城区的城市居民，被告是北京市延庆区的农民。相比较而言，原告作为城市居民更应遵守国家法律规定。房屋买卖合同被认定无效，双方应当按照三七比例承担过错责任。作为购房人的原告，只能取得房屋重置成新价（389215元），以及拆迁利益（拆迁协议中补偿款、补助款和奖励费总数共计2199094元，减去重置成新价389215元，剩余1809879）的70%，即1266915.30元。经计算，原告应得总数为1656130.30元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：杜彭年系北京市西城区居民，车吉明系北京市延庆区×村村民。2006年10月，双方签订了农村房屋买卖合同，车吉明以18万元将其所有的×村61号宅院卖给杜彭年。2017年8月，车吉明诉至本院，要求确认其与杜彭年签订的农村房屋买卖合同无效。本院经审理，判决认定双方签订的上述农村房屋买卖协议无效（案号：2017京01**民初7332号）。该案经上级法院二审，维持了协议无效的判决结果（案号：2018京01民终3521号）。后因上述宅院在延庆区北靳路房屋拆迁腾退改造项目范围之内，杜彭年（乙方）于2018年2月1日与北京市延庆区城市管理委员会（甲方）签订《延庆新城北靳路项目宅基地房屋搬迁腾退补偿安置协议》。该协议内容如下：被腾退宅基地及房屋为×村，宅基地面积306.56平方米，房屋建筑面积184.12平方米（首层）。腾退补偿、补助及奖励合计2199094元：（一）宅基地房屋腾退补偿款总额为1720979元，包括：宅基地区位补偿价1172592元，房屋重置成新价389215元，垃圾减量奖励费159172元。（二）腾退补助费总额为278115元，包括：房屋安置费128250元，搬迁费7365元，参照经济适用房管理的安置房未来交易土地出让金补助费142500元。（三）腾退奖励费200000元，包括：提前搬迁奖50000元，工程配合奖150000元。杜彭年选择了房屋安置方式，预选的总安置面积为285平方米，其中90平方米三居室一套，75平方米两居室一套，60平方米一居室两套。该四套房屋安置房预留款共计1672720元。甲方应向乙方支付预结算款526374元。现因杜彭年与车吉明就涉诉房屋及拆迁款分配事宜存在争议，上述预结算款526374元存于甲方延庆区城市管理委员会处，尚未发放。上述事实，有原告杜彭年提交的出售住宅协议书、房款收据、（2017）京0119民初7332号民事判决书、（2018）京01民终3521号民事判决书，本院调取的×村61号宗地图、北京市集体土地住宅房屋搬迁评估报告、延庆新城北靳路项目宅基地房屋搬迁腾退补偿安置协议、调查笔录以及双方当事人的当庭陈述等证据在案证实，足以认定。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杜彭年与车吉明签订的农村房屋买卖合同已经被确认无效，且涉案的×村×号院已经被拆除，故无法返还。对于双方合同被依法认定为无效，出卖人车吉明作为×村村民，违反我国土地管理法关于一户一宅及禁止出售集体土地给外村人员之规定，应对合同无效负主要责任，买受人杜彭年应承担次要责任。买受人杜彭年与拆迁方签订了宅基地房屋搬迁腾退补偿安置协议，确定了补偿、补助和奖励费等具体数额。因双方涉诉，现所有拆迁款项均保存在拆迁方北京市延庆区城市管理委员会处，双方当事人均未实际领取拆迁利益，故本院仅确认各当事人可分得的拆迁补偿、补助和奖励费数额。×村×号院因房屋及附属物而获得的拆迁补偿补助款应归买房人杜彭年所有；因合同无效，导致买房人杜彭年失去了×村×号院土地增值部分的利益，故对于×号院因土地价值所获得的拆迁补偿补助款根据买卖双方的责任酌情由杜彭年分得70%，由车吉明分得30%。具体而言，房屋重置成新价以及搬迁费、临时安置费，系因房屋及附属物而获得的拆迁补偿补助款，应全部归买房人杜彭年所有；宅基地区位补偿款、垃圾减量奖、参照经济适用房管理安置房未来交易土地出让金补助费，系依据被拆迁土地的宅基地面积计算的补偿补助款，应由杜彭年分得70%，由车吉明分得30%；提前搬家奖、工程配合奖系以每宗宅基地为单位所获得的拆迁奖励费，亦应该由杜彭年分得70%，由车吉明分得30%。对于原告杜彭年要求获得的拆迁补偿补助费用，合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、北京市延庆区×村×号院因腾退所获得的腾退补偿安置协议中所确定的腾退补偿、补助及奖励费2199094元中的1696814.80元，归原告杜彭年所有；二、北京市延庆区×村×号院因腾退所获得的腾退补偿安置协议中所确定的腾退补偿、补助及奖励费2199094元中的502279.20元，归被告车吉明所有，搬迁腾退补偿安置协议中认购安置房需交纳的安置房预留款1672720元由其自行负担；三、驳回原告杜彭年其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由原告杜彭年负担2728.67元（已交纳），由被告车吉明负担20071.33元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  管红颖人民陪审员  陈银平人民陪审员  钱艳婷二〇一九年九月三十日法官 助理  王希希书 记 员  韩思璐65