咸阳市渭城区人民法院咸阳市渭城区人民法院民事判决书                                 (2019)陕0404民初3478号     原告（反诉被告）：李某，男，汉族。原告（反诉被告）：李某甲，女，汉族。系原告李某之妻。共同委托诉讼代理人：姬俊哲，咸阳市渭阳法律服务所法律工作者。 共同委托诉讼代理人：李伟，咸阳市渭阳法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：盖某，男，汉族。被告（反诉原告）：王某某，女，汉族。 共同委托诉讼代理人：杨伟武，西安市谭家法律服务所法律工作者。     原告（反诉被告）李某、李某甲诉被告（反诉原告）盖某、王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某、李某甲及共同委托诉讼代理人姬俊哲、李伟，被告（反诉原告）盖某、及被告（反诉原告）盖某、王某某的共同委托诉讼代理人杨伟武到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告（反诉被告）李某、李某甲向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告继续履行《房屋买卖协议书》过户义务，二原告支付房屋剩余款355000元；2、判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年9月，原告经中间人王某甲介绍，欲意购买二被告位于咸阳市按揭房一套，成交价格为455000元整。价钱谈好后，原告于2017年9月23日交纳了5000元的诚意金，并于2017年10月18日通过工商银行向被告盖某账户转入其贷款本金39506.3元，贷款利息127.98元，用于盖某提前还贷，同日，原告再取出10400元现金交给了被告。几天后，被告将房子钥匙交给了原告，原告随即搬了进去。2017年11月7日原告向被告转款20000元。2017年11月22日，原告与被告签订了书面《房屋买卖协议书》，签署该房屋面积119.91平方米，成交价格420000元整。协议签订后，原、被告双方都去了银行，被告同意原告贷款250000元，并陪同原告办理了贷款申请相关手续。原告贷款手续正在审批之时，2017年12月初，被告盖某因为其他原因，无法与原告直接联系，房屋付款、过户事宜一度搁置。后被告母亲姚某某称被告盖某要求原告继续支付房款，在2018年4月21日，原告向被告银行转款5000元，微信转款10000元之后，盖某母亲姚某某将该房屋的房产证交给了原告。2018年4月27日原告又向被告转账10000元。2018年5月份，原告对房屋重新进行了装修、居住。截止目前，原告已经居住了两年时间，原告前后共支付给被告购房款100034.3元。但是，在2019年6月份中间人王某甲通知原告，称被告不卖房子了，被告要求原告退回房子，如今原告已经居住房屋两年，房产证一直也在原告手上，被告却反悔自己不卖房子了。为此，依据《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国合同法》等法律法规之规定，请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告（反诉被告）李某、李某甲为证明诉称事实及支持其主张提交了以下证据：一、咸阳市房权证渭城区字第S0*****号房产证，欲证明该房产权属清楚，该房产属于被告盖某所有，房产证是被告母亲及妹妹为了稳住原告主动将房产证交给原告，不存在胁迫的情形，该房产证原件现在原告持有。    二、2017年11月22日盖某、王某某与李某、李某甲签订的房屋买卖协议书、2018年4月21日盖某母亲姚某某、盖某妹妹盖某甲以盖某的名义与李某签订的房屋买卖协议书，欲证明该两份协议是双方当事人的真实意思表示，条款清楚，是合法有效的。    三、1、2017年12月5日，中国建设银行账户明细、 2、个人再交易住房贷款卖方面谈记录表（来源是咸阳某某不动产信息咨询有限公司）、3、住房借款申请表、4、房屋交易资金托管开户通知书、5、某某交易资金划转通知书。欲证明截止2017年12月初，原告给被告准备的首付款及后续费用已经准备好，未支付首付款的原因不在原告，等被告过户后，划转资金。    四、物业交费票据，欲证明原告已经装修后，现在实际占有、使用该房屋，双方具备继续履行合同的条件。    五、录音一份、通话记录（王某甲与盖某），欲证明原告在积极督促被告履行合同义务，被告给王某甲明确表示不卖房了，构成违约。     六、证人王某甲的出庭证言，欲证明原、被告之间买卖房屋买卖的事实和被告不卖房的原因是房价上涨了。被告（反诉原告）盖某、王某某辩称并提出反诉请求：1、请求依法判令解除反诉原告与反诉被告之间的《房屋买卖协议》。 2、请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告违约金91000元。 3、请求依法判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告因父亲病重急需费用接受治疗,故紧急出售自己名下位于住咸阳市渭城区的住房筹款用于父亲治病。2017年9月,经中间人介绍,反诉被告与反诉原告就买卖房屋一事达成一致意见,房屋总价455000元,同时约定首付款为255000元。随后反诉被告支付了5000元的诚意金。并于 2017年10月18日支付50034.28元,其中39634.28元用于代为偿还贷款以方便过户。由于反诉原告急需费用用于父亲住院治疗，为表诚意，反诉原告在没有签订合同的情况下将房屋钥匙交给反诉被告。由于反诉原告的父亲病情恶化急需住院，经反诉原告多次请求，反诉被告在2017年11月7日再次向反诉原告支付20000元人民币。2017年11月22日，双方签订房屋买卖协议，合同成交价为420000元。合同签订后，反诉被告以需向银行贷款为由没有支付首付款，反诉人因急需费用用于父亲住院治疗，无奈之下只能陪同反诉被告到银行办理贷款手续，以期望反诉被告贷款后一次性支付首付款。但之后反诉被告一直没有支付剩余的首付款，无奈之下反诉人的父亲只能停止治疗。（截止现在反诉人也不清楚被反诉人的贷款是否审批下来）。期间反诉原告王某某一直催要房款。2018年4月，反诉原告的父亲病情再次恶化，必须接受治疗，反诉原告王某某及反诉原告母亲无奈之下多次给反诉被告打电话催要首付款，2018年4月21日，反诉被告逼迫身有残疾的反诉原告母亲将该房屋的房产证交出后才勉强给反诉原告支付了15000元，其中5000元银行转账，10000元微信转账。由于反诉原告父亲的治疗费用远远不够，无奈之下，反诉原告王某某及反诉原告母亲再次向反诉被告催要首付款，但反诉被告仅仅在2018年4月27日转账10000元。之后反诉原告多次向反诉被告催要首付款，反诉被告均予以拒绝，在2019年5月直接告知反诉原告不会再继续付款了。加之反诉原告的父亲病入膏肓，已经丧失了救治的希望，反诉原告无奈之下只能提出解除合同。反诉原告认为，反诉被告在双方达成协议后怠于支付房款，明显构成违约，加之反诉原告出售该房屋的目的是为了筹集费用用于父亲接受治疗，但反诉被告怠于支付房款，致使反诉原告订立合同的目的无法实现。经反诉原告多次催要房款，反诉被告明确表示不再支付房款，故反诉原告只能要求解除合同。由于反诉原告明显构成违约，故请求法院判令反诉被告赔偿合同总额百分之二十的违约金91000元。反诉被告的违约行为已对反诉原告造成明显的伤害，但反诉被告不但不积极处理，反而提起诉讼，企图逃避违约责任。为维护反诉原告的合法权益，请法院依法查明以上事实，驳回反诉被告的诉讼请求，支持反诉原告的反诉请求。被告（反诉原告）盖某、王某某为支持辩称事实及反诉事实，提交了以下证据：    一、2018年4月21日房屋买卖协议一份（来源是2019.6.25王某甲通过微信发给盖某的），欲证明协议不是盖某签的，属于无效协议，但是首付款是205000元，首付款是在房屋买卖行为中一次性付款的，首付款没有分批支付的，截止今天李某也没有支付完首付款，李某构成违约，盖某提出解除合同符合法律规定。二、住院病案首页（2017年10月7日被告父亲住院治疗至2017年10月27日出院）， 证明盖某出售该房屋的目的是为了给父亲治病筹款，李某怠于支付房款，耽误盖某父亲治疗。    三、住院病案首页，欲证明盖某出售该房屋的目的是为了给父亲治病筹款，李某怠于支付房款，耽误其父亲治疗。    四、照片14张，证明2018年4月盖某父亲接受治疗的情况，盖某出售该房屋的目的是为了给父亲治病筹款，李某怠于支付房款，耽误盖某父亲治疗。经本院组织双方当事人举证、质证，对原被告提交的证据认定如下：原告（反诉被告）李某、李某甲提交的证据一、咸阳市房权证渭城区字第S0*****号房产证，来源合法，内容真实可靠，与案件事实关联性高，作为定案依据。二、2017年11月22日盖某、王某某与李某、李某甲签订的房屋买卖协议书，是协议双方当事人在平等自愿、协商一致的请况下达成的，是双方当事人的真实意思表示，为有效协议。2018年4月21日盖某母亲姚某某、盖某妹妹盖某甲以盖某的名义与李某签订的房屋买卖协议书，姚某某、盖某甲代盖某与李某签订协议，符合表见代理的特征，作为定案依据。三、1、2017年12月5日，中国建设银行账户明细、 2、个人再交易住房贷款卖方面谈记录表（来源是咸阳某某不动产信息咨询有限公司）、3、住房借款申请表、4、房屋交易资金托管开户通知书、5、某某交易资金划转通知书，内容真实可靠，与证明事实关联程度高，具有较大证明力，作为定案依据。四、物业交费票据，内容真实可靠，与证明房屋已经交付原告使用的事实关联程度高，具有较大证明力，作为定案依据。五、盖某与中间人王某甲电话录音一份、通话记录，六、证人王某甲的出庭证言，来源合法，内容真实可靠，对于证明因盖某无法联系的个人原因致房屋无法按时过户、以及盖某重新出现后又表示不愿意继续履行房屋买卖协议的事实证明力大，作为定案依据。被告（反诉原告）盖某、王某某提交的证据一、2018年4月21日姚某某、盖某甲代盖某与李某签订的房屋买卖协议书，符合表见代理的特征，该协议对盖某、李某具有约束力。约定房屋总价455000元，协议未约定具体支付首付款的时间，对于证明李某没有支付完首付款构成违约的证明力弱，不作为认定李某违约的定案依据。原告提交的证据二、三、四盖某父亲盖永连住院病案首页、照片与本案争议的事实关联程度低，不作为定案依据。本院根据以上认定的有效证据查明以下事实：2017年9月，李某、李某甲经中间人王某甲介绍，欲购买盖某位于咸阳市渭城区按揭房一套，2017年11月22日，盖某及其妻王某某与李某、李某甲签订一份《房屋买卖协议书》，约定成交价格420000元整，同时双方对办理房产过户手续所需缴纳的税费、违约责任进行了约定。2017年9月23日，李某、李某甲向盖某母亲交纳5000元的诚意金。2017年10月18日，李某、李某甲通过工商银行向被告盖某账户转入其贷款本金39506.3元，贷款利息127.98元，用于盖某提前还贷。同日，李某、李某甲再向盖某母亲付10400元现金。2017年11月7日，李某、李某甲再付款20000元后，盖某母亲房子钥匙交给了李某、李某甲，李某、李某甲随即搬了进去。2017年12月初，盖某因为个人原因，李某、李某甲无法与其直接联系办理过户付款手续。2018年4月21日，盖某母亲姚某某、盖某妹妹盖某甲以盖某的名义又与李某签订了一份房屋买卖协议书约定：房屋总价款455000元；乙方（买方）已于2018年4月21日向甲方（卖方） 支付100000元（作为部分首付款），首付款还差105000元，尾款还差250000元（从银行贷款）；乙方（买方）应当按正常过户程序将剩余首付款和尾款（程序按照所在银行规定办理）；甲方（卖方）保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。甲方（卖方）保证在过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户，产生一切费用及法律后果由甲方承担；办理房产证手续所产生的有关税费由乙方（买方）承担；甲方（卖方）应按期在2018年4月21日至2020年4月20日将房产过户给乙方。届时该房产应无任何抵押、担保、产权瑕疵，无人租住、使用，无欠款等。双方一方逾期一天应给付对方一百元，逾期30日视为违约；双方违约责任如下：甲方（卖方）如违反本协议，则双倍返还乙方所付购房款。乙方如违反本协议，则甲方不予退还乙方已付购房款。现李某、李某甲已向盖某及其家人共付购房款100034.3元。盖某2019年5月31日重新出现后，向中间人王某甲及李某、李某甲表示不买房了。双方协商未果，李某、李某甲诉至本院，要求判如所请。盖某、王某某提出反诉，要求驳回李某、李某甲的诉讼请求，请求法院判令李某、李某甲赔偿其合同总额百分之二十的违约金91000元。经调解无效。本院认为，本案争议的焦点在于，一、关于双方之间签订的两份房屋买卖协议书效力问题。2017年11月22日盖某、王某某与李某、李某甲签订的房屋买卖协议书，是协议双方当事人在平等自愿、协商一致的情况下达成的，是双方当事人的真实意思表示，为有效协议。2018年4月21日盖某母亲姚某某、盖某妹妹盖某甲以盖某的名义与李某签订的房屋买卖协议书，虽然没有盖某的署名，由盖某母亲姚某某、盖某妹妹盖某甲代盖某签订，该协议将原协议成交价格由420000元变更为455000元，增加了盖某的利益；在姚某某、盖某甲代盖某签订该协议之前，姚某某有代盖某收取房款的行为，2017年11月7日，李某、李某甲再付款20000元后，盖某母亲将房子钥匙交给了李某、李某甲，2018年4月21日姚某某又将房产证交给李某，姚某某的上述行为使李某、李某甲有理由相信姚某某具有代理权，符合合同法规定的表见代理的特征，故2018年4月21日姚某某、盖某甲以盖某的名义与李某签订的房屋买卖协议书为有效协议，双方当事人应当按照协议的约定继续履行。故李某、李某甲要求盖某、王某某继续履行《房屋买卖协议书》，履行过户义务，并支付盖某、王某某剩余房款355000元的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。二、关于付款时间，在2017年11月22日房屋买卖协议书中，并没有付款时间的约定。在2018年4月21日房屋买卖协议书第四条约定：乙方（买方）应当按正常过户程序将剩余首付款和尾款（程序按照所在银行规定办理）可知，剩余首付款和尾款按正常过户程序按照所在银行规定办理，故盖某、王某某以李某、李某甲未付清首付款提出反诉要求解除合同，并要求李某、李某甲赔偿合同总额百分之二十的违约金91000元，证据不足，无正当理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第四十九条、第六十条、 第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：    一、盖某、王某某与李某、李某甲签订的《房屋买卖协议书》、姚某某、盖某甲以盖某的名义与李某签订的《房屋买卖协议书》有效，继续履行。    二、盖某、王某某于2020年4月20日前将位于咸阳市渭城区朝阳二路秦建苑小区20号楼1单元4层2号住宅过户到李某、李某甲名下。李某、李某甲于2020年4月20日前向盖某、王某某支付剩余房款355000元。    三、驳回盖某、王某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他适用法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。     案件受理费8126元，减半收取4063元，反诉费1038元，共计5101元由盖某、王某某承担。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。                                                   审  判  员  张安民                                           二〇一九年九月二十八日                              书  记  员  戴  倩    附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款  依法成立的合同，自成立时生效。第四十九条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。    第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》    第六十四条第一款  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。     1