山西省孝义市人民法院民事判决书（2019）晋1181民初733号原告：李某李某，女，汉族，山西省孝义市人，山西省孝义市人，现住本市，现住本市。身份证号：××××××委托诉讼代理人：郭某郭某，山西晋义律师事务所律师。被告：侯某侯某，男，汉族，山西省孝义市人，山西省孝义市人，现住本市，现住本市。身份证号：××××××委托诉讼代理人：陶某陶某，山西远志律师事务所律师。被告：倪某倪某，男，汉族，江苏省扬州市江都区宜陵镇北陵社区居民，现住山西省孝义市，现住山西省孝义市。身份证号：××××××被告：祝某祝某，男，汉族，河南省夏邑县人，河南省夏邑县人，现住山西省孝义市，现住山西省孝义市。身份证号：××××××原告李某李某与被告侯某侯某买卖、租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依被告侯某侯某的申请，追加倪某倪某、祝某祝某为共同被告参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某李某及其委托诉讼代理人郭某郭某，被告侯某侯某及其委托诉讼代理人陶某陶某，被告倪某倪某、祝某祝某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某李某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告关于孝义市振兴街224号门市口头转让协议无效；2、判令被告返还孝义市振兴街224号门市转租转让款12万元；（本案审理过程中原告增加诉讼请求：3、请求判令被告赔偿装饰装修费6000元，并请求三被告承担连带责任）。事实和理由：2018年9月上旬，原告获知被告在孝义市××街在孝义市××街市火锅店要转租。为此，经原、被告协商一致，被告于2018年9月11日将该门市带火锅店财产以12万元的价格一并转租、转让给原告，转租截止日为2019年5月份，但被告仅为原告出具收据1支，并未签订转租、转让的书面协议。在协商期间，原告提出要见一下该门市房东，但被告以房东和其关系好且同意转租答复原告。然而，当原告经营两个月计划转租时，房东贾茂伟第一次与原告见了面。房东贾茂伟以被告转租必须征得其同意为由阻止原告并责令原告不得再占用该门市。现原告已搬离该门市，房东贾茂伟已将该门市重新出租给第三人。鉴于此，原告一直找被告交涉但未果。不得已诉至法院，望判如所请。被告侯某侯某辩称，被告没有与原告就孝义市振兴街224号门市转让形成合意。孝义市振兴街224号门市由三被告合伙经营，为此被告申请追加倪某倪某、祝某祝某为共同被告参加诉讼。三被告与原告就此门市达成过门市转租及物品转让的口头协议。此协议合法有效，不存在无效情形。故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告倪某倪某辩称，不同意返还12万元。被告祝某祝某辩称，火锅店是三被告合伙经营的，包括45000元租金在内，三被告共投资195000元。12万元包括物品的价格在内，不同意返还。原告李某李某围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告的身份证；2、收据1支；3、《房屋租赁合同》1份；4、刘某刘某（原告李某李某之夫）、张启航、张小静（原告李某李某之母）、任海军出具的证明材料各1份，证人刘某刘某并庭审作证；5、董建斌、王晓璋出具的证明材料及收据各2份。被告侯某侯某向本院提交如下证据：1、收据1支；2、王立冬出具的证明材料1份；3、贾茂伟出具的证明材料1份。被告倪某倪某、祝某祝某未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交之证据，被告侯某侯某、倪某倪某、祝某祝某发表如下质证意见：证据1、2、3真实性无异议；证据4持异议，认为双方达成协议前原告已知门市是三被告租赁的，证言不能说明是谁换了门锁；证据5真实性不认可，装修数额不认可。原告对被告侯某侯某提交之证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议；证据2、3证人未到庭，证言不属实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：被告倪某倪某系原告李某李某丈夫刘某刘某之姐夫。被告侯某侯某、倪某倪某、祝某祝某拟合伙经营火锅店，于2018年4月23日以被告侯某侯某的名义与案外人贾茂伟签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告承租贾茂伟位于孝义市振兴街的房屋用于经营火锅店。租赁期从2018年5月23日至2019年5月23日。租金45000元，于合同签订时一次性支付。合同对双方的权利义务进行了约定，其中约定“未经甲方（即贾茂伟）书面同意，乙方（即侯某侯某）不得转租转借该房屋给第三人”。合同签订后，三被告支付租金45000元，并装饰了展示柜、操作台、货架等，购买了空调、冰箱、桌椅、电脑、音响及相关厨具、餐具、食材等，开始经营。2018年9月11日，三被告与原告李某李某约定，将上述火锅店以12万元的价格转让给李某李某，转让时原告李某李某知道房屋为三被告承租的，承租期限至2019年5月。原告及三被告并共同出具了简易条据1份，载明：“（80、90）学院火锅店于2018年9月11日全部转让给李某李某（倪某倪某、侯某侯某、祝某祝某以上三人原始股人）。计人民币壹拾贰万元（120000）整。侯某侯某131XXXXXXXX131XXXX****中间人倪某倪某祝子康倪某倪某183358273312018.9.11接手人李某李某158XXXXXXXX158XXXX****”。当日李某李某将12万元给付三被告，由三被告各收取4万元，三被告并将承租房屋并房内物品一并交付给李某李某。随后，原告李某李某对饭店进行了装饰装修，花费5000元。原告经营饭店至2018年11月19日，房屋由贾茂伟收回，原告将饭店物品搬离另行经营。原告现诉来本院。本院认为，本案争议焦点为：1、2018年9月11日原告与被告之间协议性质属买卖还是租赁？是否有效？2、原告诉请被告返还转让款12万元，支付装修费6000元应否支持？关于焦点1，根据本院查明事实，2018年9月11日原告李某李某与被告侯某侯某、倪某倪某、祝某祝某之间签订之协议，包括房屋转租及饭店物品转让两个部分。对于饭店物品转让部分，属买卖合同，双方合意并实际交付买卖标的，不违反法律、法规相关规定，不存在协议无效情形，应属有效。对于房屋转租，依据被告与案外人贾茂伟《房屋租赁合同》的约定，被告转租房屋需经贾茂伟书面同意。本院审理过程中，被告向本院提交贾茂伟出具之证明材料，证明贾茂伟同意被告转租房屋。本院认为，被告侯某侯某与贾茂伟签订之《房屋租赁合同》明确约定“未经甲方（即贾茂伟）书面同意，乙方（即侯某侯某）不得转租转借该房屋给第三人”，贾茂伟虽向本院出具书面证明材料，然未到庭作证，被告亦未提供转租当时贾茂伟的书面同意材料，故本院对贾茂伟同意转租之事实不予采信。然依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，故未经出租人同意签订的转租合同并非无效。综上，对原告请求确认协议无效之诉请，本院不予支持。关于焦点2，原告诉请返还之12万元，包括房屋租金及饭店物品转让款。依据法律规定，动产物权转让自交付时发生效力，双方买卖之物品已交付，原告并将所购物品搬走另行经营，故原告诉请返还物品转让款，本院不予支持。关于房屋租金，虽原、被告签订之协议属有效协议。然原告向本院提交数份证明材料证明2018年11月19日，转租房屋被贾茂伟收回，被告虽予否认，然未向本院提交反驳证据予以证明，本院对2018年11月19日转租房屋被贾茂伟收回之事实予以确认。原、被告之间关于转租部分之协议因出租人贾茂伟收回房屋已实际解除。依照法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故被告应返还原告多支付之租赁费。依据被告与贾茂伟签订之《房屋租赁合同》，租赁期从2018年5月23日至2019年5月23日，故原告与被告约定的租赁期限实为2018年9月11日至2019年5月23日，共计254天。原告实际租赁期限为2018年9月11日至11月19日，共计69天。故被告应返还原告2018年11月19日至2019年5月23日止，此185天之租赁费。按1年45000元计算，被告应返还租赁费22808元（45000元÷365天×185天）。另，原告装修花费5000元，有证人出具之证明材料、收据予以证实，本院予以确认。原告占有使用租赁房屋69天，剔除折旧1358元（5000元÷254天×69天），被告应赔偿原告装修费4642元（6000元－1358元）。以上两项合计，被告应返还原告27450元。综上，原告诉请被告返还12万元，本院支持原告27450元之诉讼请求。被告侯某侯某、倪某倪某、祝某祝某对三人之间属合伙关系，并实际收取原告交付之款项各4万元无异议，故上述款项由三被告共同并连带返还原告。依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国物权法》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：被告侯某侯某、倪某倪某、祝某祝某共同并连带返还原告李某李某27450元，于判决书生效后十五日内付清；驳回原告李某李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告侯某侯某、倪某倪某、祝某祝某负担566元，由原告李某李某负担2334元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审 判 长 郭立香人民陪审员 张启寿人民陪审员 刘 康 二〇一九年九月十日书 记 员 王柯瑺