山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终6128号上诉人（原审被告）：济南锦兴置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张延，执行董事。委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审原告）：王凌霞，女，1983年2月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨霄蒙，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。原审被告：山东和盛信息咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：汪琰，总经理。委托诉讼代理人：亓俊，男，1985年8月23日出生，汉族，住济南市。原审第三人：济南怡生乐居广告有限公司，住所地济南市。法定代表人：贺寅宇，经理。委托诉讼代理人：严咪咪，女，1989年8月27日出生，汉族，住江苏省涟水县。上诉人济南锦兴置业有限公司（以下简称锦兴置业公司）因与被上诉人王凌霞、原审被告山东和盛信息咨询有限公司（以下简称和盛公司）、原审第三人济南怡生乐居广告有限公司（以下简称为怡生乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。锦兴置业公司上诉请求：上诉请求：1.依法撤销本案民事判决书第一项、第二项，并依法改判驳回王凌霞要求锦兴置业公司返还契税、不动产登记费及赔偿利息损失的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由王凌霞承担。事实和理由：一审法院认定，双方房屋买卖过户过程中，契税及印花税由锦兴置业公司与王凌霞共同承担，系认定事实不清，适用法律错误。本案系房屋买卖合同纠纷，购买标的系存量房屋，双方共签订了两份买卖合同，分别是签订的《济南东都国际广场公寓买卖合同》以及双方签订的《济南市存量房屋买卖合同》。两份合同中对契税及印花税的约定不相符，其中《公寓买卖合同》中约定契税、印花税由双方共同承担，而《存量房屋买卖合同》中明确约定，房屋过户过程中产生的均由买方即王凌霞承担。首先，两份合同均是双方的真实意思表示，均是合法有效的合同。虽然《存量房屋买卖合同》中王凌霞一方是由其代理人山东和盛信息咨询有限公司的法定代表人汪琰所签，但王凌霞已向和盛公司出具了授权委托书，委托人代理行为产生的法律后果应当由被代理人即本案的王凌霞承担。故此，双方《存量房屋买卖合同》系有效合同。其次，从两份合同的签订时间上来看，《公寓买卖合同》时间在前，《存量房屋买卖合同》签订时间在后，对于两份合同约定内容不一致的，应当以时间在后的合同为准。第三，从两份合同的实际履行情况来看，本案房屋过户过程中的税费也全部是由王凌霞支付，并且，因王凌霞前期所交的税费不足，王凌霞于之后补交了部分税费。可见，在双方实际履行合同的过程中，双方均是按照《存量房屋买卖合同》中的约定履行，由王凌霞承担全部税费。故此，《存量房屋买卖合同》税费全部由王凌霞承担是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，王凌霞无权要求锦兴置业公司返还税费及利息。综上，一审判决认定事实、适用法律均存在错误，望二审法院依法改判。王凌霞辩称，一审法院判决锦兴置业公司返还王凌霞税款、不动产登记费并赔偿利息损失，事实认定清楚，适用法律正确。一、王凌霞与锦兴置业公司签订的《济南东都国际广场公寓买卖合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订，合同内容是双方的真实意思表示，合同明确约定相应税款及不动产登记费由双方共同承担，锦兴置业公司应当依据合同约定履行义务，承担相应税款及不动产登记费。二、锦兴置业公司提出的《济南市存量房买卖合同》，系为办理网签所需要而签订，并不是双方真实的意思表示。首先，该合同并不是答辩人本人所签，王凌霞也从未见过该合同，更不知道该合同的存在，答辩人虽然对山东和盛信息咨询有限公司出具了授权委托书，但只是授权其代为办理房产登记及抵押登记事宜，并且从授权也可以证明，其签订《济南市存量房买卖合同》也是为了办理网签登记等手续。其次，该份合同是为办理网签所需要而签订，作为网签合同仅具有登记备案作用，在双方前期已签订书面房屋买卖合同的情况下，网签合同不具有独立性，内容不一致时应以双方前期签订的书面房屋买卖合同为准。三、从两份合同签订的时间也可以证明，双方就购买涉案房屋达成合意而签订《济南东都国际广场公寓买卖合同》，后为办理网签登记手续才由和盛公司代签了《济南市存量房买卖合同》，前合同才是双方真实意思表示。当两份合同内容不一致时，应以代表双方真实意思表示的合同为准，锦兴置业公司仅以签订时间先后作为认定依据，显然是错误的。四、关于税款及不动产登记费支付的情况，锦兴置业公司作为房屋交易优势方，在当时税费具体数额不能完全确定的情况下，要求王凌霞先行垫付上述费用，王凌霞基于购房的迫切需求，便先行垫付，待数额确定后再进行结算。后期补交部分税费，也是因为锦兴置业公司怠于履行义务，王凌霞为了尽快拿到房屋产权证，只能先行垫付再向锦兴置业公司主张权利。王凌霞先行垫付税费并不是对《济南市存量房买卖合同》的实际履行，涉案税费由王凌霞与锦兴置业公司共同承担才是双方真实的意思表示。综上所述，一审法院判决锦兴置业公司返还王凌霞税款、不动产登记费并赔偿利息损失，事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回锦兴置业公司的上诉请求，维持原判。原审被告和盛公司未到庭陈述意见。原审第三人怡生乐居公司述称，第一，济南乐居的居间服务合同已履行完毕，合法有效。一、涉案合同已经实际履行完毕，不存在法定无效情形，应受法律保护。王凌霞与怡生乐居公司签订的《服务协议》及《结算确认书》系双方真实意思表示，并且王凌霞已经实际享受了购房服务优惠，顺利签订了《商品房认购协议》，涉案合同已经履行完毕。王凌霞没有证据证明合同存在《合同法》52条规定的法定无效情形，事实上涉案合同也不存在法定无效的情形。上述合同属于双方真实的意思表示，且未损害国家、集体及任何第三方的合法权益，未违反公序良俗，王凌霞属于完全民事行为能力人，且合同已实际履行，合同真实有效。二、《服务合同》中王凌霞的合同目的已经实现，已经实际享受了折抵5万元的购房优惠，要求返还服务费没有依据。双方签订的《服务合同》约定，王凌霞为购买新建商品房，在第三方支付平台开立的预存账户预付拾贰万元，作为预存的服务费以享受“贰万抵伍万”的购房优惠。双方签订的《结算确认书》约定王凌霞同意将预存款转入相应的服务机构账户，作为向该服务机构支付的服务费，再次明确了款项的性质是购房服务优惠的服务费用，并且王凌霞已经实际享受了折抵房款的优惠。此外，从双方签订的《商品房认购协议》中可以看出，王凌霞因怡生乐居公司提供的优惠服务，享受了“贰万抵伍万”优惠，优惠的过程已经清晰明确的写明。可见，怡生乐居公司已经履行了合同义务，王凌霞实际享受了购房优惠，《服务合同》中的合同目的已经实现。综上，涉案居间服务合同合法有效且已经实际履行完毕，王凌霞已购买房屋并在购房合同中实际享受优惠，且该服务事项与房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，一审法院对此部分审判准确，请依法维持。第二，怡生乐居公司非房屋买卖合同纠纷及上诉请求事项法律关系的一方当事人，该部分争议纠纷请求二审法院依法审理。王凌霞向一审法院起诉请求：1.请求依法判决锦兴置业公司向王凌霞返还所收取的服务费20000元、契税印花税费5413.17元、不动产登记费275元并支付利息损失（利息计算方式：以20000元为基数，自2017年6月25日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以5413.17为基数，自2017年6月26日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2.请求依法判决锦兴置业公司返还代理办证费1300元并支付利息损失（利息计算方式：以1300元为基数，自2017年6月26日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算），被告和盛公司承担连带责任；3.本案诉讼费用由锦兴置业公司、和盛公司承担。一审法院认定事实：2017年6月17日，王凌霞通过郑兆浦向锦兴置业公司支付2万元。后王凌霞（乙方，买受人）与锦兴置业公司（甲方，出卖人）在东都国际售楼处签订《商品房认购协议书》（该协议未载明签订时间），约定王凌霞认购锦兴置业公司所有的位于济南市XXXX室，总价款为408709元，乙方在签订该协议时缴纳定金3万元。王凌霞另在该售楼处签订《结算确认书》（未载明签订时间），内容主要为：本人通过怡生乐居公司提供的优惠服务，确认购买涉案公寓，确认使用E金券，用以享受预存2万服务费优惠5万购房款政策，同意将预存在第三方支付平台中的2万元预存款转入服务机构账户，作为向该服务机构支付的服务费。《结算确认书》中关于服务机构服务细则约定：1.服务机构根据购房者要求代为寻找发展商，挑选合适房屋，并提前通知购房者参观房屋；2.服务机构代为查询发展商房源基本情况后，向购房者如实反馈发展商及房屋销售信息后，购房者及时与发展商签署商品房买卖合同；3.服务机构为购房者提供订约的媒介服务；4.购房者未购买发展商项目房屋的，则在购房者提出申请之日起30个工作日内，第三方支付平台将购房者预存款按原支付路径全额无息退还；5.如本人与服务机构介绍的发展商签订商品房买卖合同，则视为服务机构提供的服务已生效，本人同意预存在第三方平台的预存款转给服务机构作为服务费。锦兴置业公司于2018年4月1日向王凌霞出具了服务费2万元的发票。2017年6月25日，王凌霞在《东都项目购房合同审批表》上签字。该审批表显示，王凌霞购买的东都国际广场1-315，折前总价408709元，折后总价355122元；折扣说明：2万抵5万，99折。同日，王凌霞（乙方，买受人）与锦兴置业公司（甲方，出卖人）签订《公寓买卖合同》，约定王凌霞购买位于济南市XXXXX房屋。合同第六条税、费相关规定约定（二）办理房屋所有权转移登记手续应当缴纳的税与费，经甲乙双方协商一致，甲方承担的税、费为：契税、增值税及附加、房屋维修基金、登记费、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、企业所得税。乙方承担的税、费为：契税、登记费、评估费、印花税、抵押登记费、工本费。2017年6月26日，王凌霞出具授权委托书并经济南市齐鲁公证处公证，授权和盛公司法定代表人汪琰到相关银行及房屋产权登记部门办理涉案房屋产权登记至王凌霞名下，代为办理抵押登记、代领涉案房屋的《不动产权登记证书》、《不动产登记证明》。同日，王凌霞支付和盛公司办证手续费1300元。2017年7月17日，王凌霞（买受人）与锦兴置业公司（出卖人）签订《济南市存量房屋买卖合同》，合同约定王凌霞购买位于历城区XXXX号商务公寓，建筑面积40.16㎡，成交价款为355122元。该合同另约定，买卖双方就该房屋产权转移所发生的相关税费承担约定买方承担。该合同系办理网签需要，由汪琰代理王凌霞与锦兴置业公司签订。涉案房屋系锦兴置业公司自其他开发商处整体购买，其在取得权属证书后对外出售。王凌霞在签订《公寓买卖合同》后，向锦兴置业公司支付购房款355122元，锦兴置业公司向其出具购房发票。王凌霞于2017年10月19日取得税收完税证明，该证明显示缴纳契税10648.75元、印花税177.60元，合计10826.35元。王凌霞已于2017年11月23日取得涉案房屋的不动产权证书，并因此支付不动产登记费550元。审理中，王凌霞认可其涉案房屋的不动产权证系由和盛公司代为办理。锦兴置业公司、怡生乐居公司均称，锦兴置业公司收取的2万元服务费系其代怡生乐居公司收取，之后双方再进行结算，目前尚未结算。一审法院认为，王凌霞与锦兴置业公司签订的《商品房认购书》、《公寓买卖合同》以及王凌霞与怡生乐居公司签订《结算确认书》均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，均为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。锦兴置业公司辩称契税费用的承担应当按照后来签订的《济南市存量房屋买卖合同》为准，因该合同系为办理网签所需由汪琰所签，一审法院认为双方的真实意思应以《公寓买卖合同》约定为准，故一审法院对该辩称意见不予采信。根据《公寓买卖合同》约定，契税、登记费、印花税应由王凌霞和锦兴置业公司双方共同承担。王凌霞在缴纳了涉案房屋的契税、印花税、不动产登记费后，有权要求锦兴置业公司返还50%，即10826.35元×50%=5413.17元、550元×50%=275元。王凌霞主张锦兴置业公司支付上述契税、印花税的利息损失，于法有据，一审法院予以支持。关于代理办证费问题，王凌霞向和盛公司法定代表人汪琰出具委托书，系其真实意思表示，且和盛公司也按照委托书授权为王凌霞代为办理了涉案房屋的不动产权登记，王凌霞应当予以支付代办费用。对于王凌霞主张的锦兴置业公司将合同收回恶意刮掉的事实，其并未提供相关证据予以证实，一审法院不予采信，因此，王凌霞要求锦兴置业公司、和盛公司返还代理办证费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于服务费问题，王凌霞与怡生乐居公司存在服务合同关系，与锦兴置业公司存在房屋买卖合同关系，两者并非同一法律关系。锦兴置业公司与怡生乐居公司之间存在合同关系，双方的合作符合交易惯例，双方之间的约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。王凌霞支付了服务费2万元，享受了交2万元服务费抵5万元房款的优惠政策后，要求锦兴置业公司返还服务费2万元并支付利息，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，判决：一、被告济南锦兴置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王凌霞税款5413.17元，并赔偿原告王凌霞利息损失（以5413.17元为基数，自2017年10月20日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期基准贷款利率计算）；二、被告济南锦兴置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王凌霞不动产登记费275元；三、驳回原告王凌霞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务本息。案件受理费减半收取237元，由原告王凌霞负担212元，被告济南锦兴置业有限公司负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，锦兴置业公司与王凌霞签订的《济南东都国际广场公寓买卖合同》中关于税费的约定均以在税费项目前打“√”的形式确定各方应承担的税费。在该条约定中，锦兴置业公司项下打“√”的项目为契税、增值税、房屋维修金、登记费、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、企业所得税；王凌霞项下打“√”的项目为契税、登记费、评估费、印花税、抵押登记费、工本费。本院认为，本案的争议焦点在于锦兴置业公司是否应当向王凌霞支付税费及不动产登记费。首先，本案所涉《济南东都国际广场公寓买卖合同》系锦兴置业公司与迟静在平等自愿无胁迫的情形下签订，应视为真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，对合同当事人具有约束力。其次，《济南市存量房屋买卖合同》中虽约定契税由迟静负担，但在买方签字处系由汪琰签字确认。汪琰受王凌霞委托办理房产过户等事宜，但在授权委托书的委托事项中不包括代为签订买卖合同的权限，汪琰超出授权代表王凌霞在该合同中签字的行为系无权代理，王凌霞未予追认，亦不予认可，其签字的行为不能代表王凌霞的真实意思表示，故该合同中关于契税由王凌霞负担的约定对王凌霞没有约束力。再者，锦兴置业公司虽陈述，关于契税承担的约定系其工作人员失误所致，但并未提供证据证实，且锦兴置业公司作为合同一方加盖公章，视为对条款的确认和认可，其亦应对该条款产生的后果予以承担，即《济南东都国际广场公寓买卖合同》中关于费用负担的约定，契税这一项前双方均打“√”予以确认，根据税费的确定方式，应视为双方认可对契税共同负担。另外，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”合同虽约定双方负担契税，但并未对负担的比例明确约定，一审法院根据惯例，推定双方各负担50%并无不当。综上，锦兴置业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。综上所述，锦兴置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人济南锦兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 刘晓菲审判员 焦玉兴二〇一九年九月十九日书记员 孙 娜