广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4326号原告：王华明，男，1987年3月21日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：林峪，广东启源律师事务所律师。被告：张碧文，男，1994年6月22日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：朱智锟、何俊豪，广东德比律师事务所律师。原告王华明诉被告张碧文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王华明及其委托诉讼代理人林峪，被告张碧文的委托诉讼代理人何俊豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华明向本院提出诉讼请求为：一、解除双方签订的《房屋买卖合同》；二、被告向原告支付解约违约金380000元；三、被告向原告支付逾期违约金17100元（自2019年4月22日起至合同解除之日止，暂计至2019年4月30日，以房产转让价格0.1%标准计算）；四、被告承担原告已付的房屋中介费5000元、律师费5000元；五、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年1月21日，双方签订《房屋买卖合同》，约定了各自的权利义务，并且完成了网签手续。2019年3月份，被告发来短信告知因个人征信及流水问题，银行不予办理按揭，告知原告中止交易，解除合同，但迟迟未与原告协商解除合同事宜。2019年4月30日，原告向被告发函，书面解除合同。被告于2019年5月2日签收该函件。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告张碧文辩称：一、被告确认2019年5月2日收到原告解除涉案合同的通知，且已回复对解除合同无异议，涉案合同已于2019年5月2日解除。二、被告不存在恶意违约，被告得知不符合贷款资格后，通过多种方式仍未能解决，无奈只能在2019年3月19日明确将情况告知中介及原告，及时终止交易，避免双方损失扩大，同时也表示同意原告已收取的五万元定金无需退还，即使原被告就赔偿问题存在争议，也不影响原告在2019年3月19日开始就可以解除合同，另行出售房屋，但原告拖延到2019年5月2日才发函解除合同，对扩大部分损失应由原告自行承担。3、原告并未遭受损失，被告告知原告无法履行合同时，涉案合同处于刚刚履行的状态，涉案房屋也一直由原告占有控制，不影响原告使用或另行出售，即使被告对房屋无法交易存在过错，但已赔偿原告五万元，已完全能够弥补原告。四、本案应适用定金罚则，涉案合同第12条是特指不能办理网签时的违约责任，被告因客观原因不能履行合同，应按合同第八条约定没收定金处理。此外，解约违约金、逾期违约金及定金罚则不应同时适用。五、原告主张的违约金过高，且被告在本次交易中损失巨大，包括赔偿原告的5万元、中介费28500元及按揭费，希望法庭综合考虑合同的履行情况，被告不存在恶意违约的情形及原告未遭受损失的事实，酌情予以调低。经审理查明：2019年1月21日，原告（甲方，卖方）与被告（乙方，买方）签订《房屋买卖合同》，载明“……第一条房地产权属情况1、房地产地址：广州市增城区荔城街荔景大道北433号38幢804房……第二条计价、价款……总成交价为190万元……第三条付款……2、按揭付款（1）签订本合同时支付人民币伍万元作为定金。（2）首期楼款（含定金）人民币伍拾柒万元，应在取得房地产交易中心受理回执当天付清。……双方应共同到房管部门办理交税、过户手续。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成。（3）人民币壹佰叁拾叁万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付……银行实际贷款额与乙方申请贷款数额之间差额由乙方取得房地产交易中心受理回执时支付给甲方。……第八条违约责任……2、违约方除承担违约责任外，还需向守约方支付因一方违约所产生的律师费、诉讼费、担保费等合理费用。二、（一）买方的违约责任……2、买方未按本合同约定期限支付剩余房款或首期房款，每逾期1日即应按房产转让价格每日0.1%的标准向卖方支付违约金，逾期超过7日（含7日），卖方有权单方书面解除合同、没收买方已付的定金，并有权将房产另行出售。如买方逾期支付楼款，卖方收取该款项后未退还的，则视为卖方同意继续履行合同。……第十二条其他约定：1、甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之20%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。2、乙方知悉贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续……”。2019年1月22日，原告支付中介费5000元。原告与被告短信显示：被告于2019年3月19日告知原告由于被告个人征信报告及银行流水问题无法贷款，又无法拿出钱一次性付款。所以决定不购买涉案房屋。原告回复，既然你方已表明无法履行合同义务，原告愿意进行协商，但协商不成，原告会通过法律途径解决。2019年4月30日，原告向被告发出《告知书》，载明“……你我双方之间签订的《房屋买卖合同》合法、有效。双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。但你方在合同约定期90天内拒不履行合同义务。我方出于体谅，给了7天逾期时间，但你方仍不履行合同义务，为保障我方的权益，本人特此函告你方：一、自你方签收本函之日起即解除2019年1月21日你方与我方签订的《房屋买卖合同》；二、我方将采取相应的法律手段追究你方的违约责任，并就我方因此所遭受的经济损失向你方进行索赔。……”。被告于2019年5月2日收到上述《告知书》。2019年5月6日，被告向原告作出《回复函》，载明“……你于2019年4月30日寄来的《告知书》我已收到。你要求解除我们之间签订的《房屋买卖合同》，我并无意见，且我已于2019年3月19日前已经向中介表明解除合同的意思。……后来在知道自己征信有问题贷不了款之后，我都尝试过处理，但还是解决不了。我也把情况告诉了中介何生，叫他和你说我不买这间屋了，何生都应该有和你说过的。我咨询过律师，律师说定金可能没得退了。我知道贷不了款我自己有责任，但我一个打工的，真的筹不到钱一次过给190万，希望你体谅。”2019年5月6日，原告委托广东启源律师事务所进行本案诉讼。2019年5月16日，广东启源律师事务所向原告出具发票，载明律师代理费5000元。审理中，原告陈述以下事实：1、坚持第一项诉讼请求。2、签订《房屋买卖合同》第二天进行网签。并配合被告进行贷款。3、第二项诉讼请求依据《房屋买卖合同》第十二条；第三项诉讼请求依据《房屋买卖合同》第八条第二款第（一）项第2点。被告陈述以下事实：1、签订《房屋买卖合同》第二天就进行网签，并备齐了相关按揭贷款的资料。2、无法办理按揭贷款是因为个人征信和流水问题，没有相关证据。本院认为：原告与被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应恪守履行。根据双方提供的证据以及被告在庭审中的自认，被告在履行《房屋买卖合同》过程中存在违约行为，其作为违约方并须承担相应的违约责任，应无异议，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，原告据此发出《告知书》解除合同，合理合法。被告收到原告发出的《告知书》后，对于原告要求解除合同没有异议，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方签订的《房屋买卖合同》于2019年5月2日解除。原告现向本院诉请要求判决解除《房屋买卖合同》依据不足，本院不予支持。根据被告答辩，被告对原告主张要求其支付的违约金承担方式提出异议。根据《房屋买卖合同》内容以及原告在本案中据以主张被告承担违约金的依据，为第八条和第十二条。分析上述条款可知，第八条第二款第（一）项第2点适用的前提条件是合同继续履行，原告据此主张违约金，显然依据不足，故本院对原告第三项诉讼请求不予支持。第十二条适用的前提为一方原因导致不能进行网签及交易过户，违约责任为支付合同价款20%的违约金。结合本案被告履约情况，被告无法继续履约的理由是其无法办理按揭贷款以支付购房款导致无法购买涉案房屋。故被告的行为符合上述第十二条约定的情形。被告认为应适用定金罚则的抗辩理由，依据不足，本院不予支持。至于原告第二项诉讼请求，本院综合被告在2019年3月19日已经告知原告无法履行合同，并综合双方履约程度以及被告违约主观恶意，本院酌定违约金以100000元较为适宜。因原告适用违约金罚则，故原告收取被告的定金50000元应予以退还，但被告在本案中并未主张，可另循途径解决。针对原告的第四项诉讼请求能否支持的问题。《房屋买卖合同》第八条第一款第2项已经做出明确约定，故本院对律师费5000元和中介费5000元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张碧文在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王华明违约金100000元；二、被告张碧文在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王华明中介费5000元和律师费5000元；三、驳回原告王华明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12628元，由原告王华明负担12026元，被告张碧文负担602元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇一九年九月二十六日书记员  赖蓝婷