江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0803民初1337号原告：刘冠军，男，1974年9月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈庆胜、黄爱清，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。被告：吉水县城关房地产开发有限公司，住所地吉水县龙华中大道一路****，统一社会信用代码91360822746075308N。法定代表人：文小雪，执行董事。委托诉讼代理人：牧云，男，1984年5月5日出生，汉族。原告刘冠军与被告吉水县城关房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘冠军及其委托诉讼代理人陈庆胜、黄爱清，被告吉水县城关房地产开发有限公司的委托诉讼代理人牧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘冠军向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行合同，并立即配合原告办理青原财富广场金座A2427-2447共计21套房屋的产权过户手续；2.案件受理费、财产保全费等由被告承担。事实和理由：2014年11月，原告刘冠军出借550万元给被告吉水县城关房地产开发有限公司。2017年双方结算，被告尚欠原告本金450万元及利息。双方经协商，被告以其在青原财富广场金座的30间房屋抵偿原告的450万元借款及其利息，并签订了商品房预售合同。当中9间房屋，原告已经出售给了他人并办理好了房权证。但原告自己购买的A2427-2447号共计21套房屋被告却迟迟未给办理房屋产权过户手续。原告因催促未果，故诉至法院。被告吉水县城关房地产开发有限公司辩称，1.此债务为原股东合伙投资所欠下的债务；2.以房抵债不合法，没有合法、完整的购房程序；3.公司新接手人不清楚债务的具体情况，以上事情为原股东所为，是否违法与现股东无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告刘冠军为支持其诉请向本院提交了：证据1.原告刘冠军的身份证复印件，证明原告主体资格。被告对该证据无异议，本院予以确认。证据2.2014年11月28日吉水县城关房地产开发有限公司出具的借条、原告刘冠军转账519.75万元的凭证、2014年11月28日原、被告签订的购房协议书，证明被告2014年11月向原告借款550万元，如不能还款则转为购房款。被告质证认为，不清楚借款金额、购房协议书，但借条金额与转账凭证金额不一致。本院认为，借条、转账凭证、购房协议书可以证明被告吉水县城关房地产开发有限公司向原告借款的事实。证据3.2017年3月9日青原区财富广场金座认购协议书，证明2017年3月9日双方签订认购协议书，原告用450万元借款购买被告开发的青原财富广场金座A2427-2447号21套、B1201-1207号7套、B1211号、1215号2套，共计30套房屋。被告质证称对该协议不清楚。本院认为，该证据可以证明原告向被告认购房屋的事实，予以确认。证据4.原、被告签订的商品房买卖合同五份，证明原告向被告购买了被告青原区财富金座A2427-2447共计21套房屋，至今未办理产权过户手续，原告已用借款抵扣方式实际付清房款。被告质证认为，合同里有些房屋不在诉请之内，且合同没有办理备案，不予认可。本院认为，该上述五份商品房买卖合同出卖人处均有被告吉水县城关房地产开发有限公司的合同专用章，可以证明双方之间签订商品房买卖合同的事实，予以确认。证据5.金竹物业财富广场管理处物业费收费明细表，证明原告已经实际使用青原区财富广场金座A2427-2447号21套房屋，并缴纳了物业管理费。被告质证称对该收费票据不清楚。本院认为，该票据可以证明原告实际占有、使用诉争房屋的事实，予以确认。证据6.房屋租赁合同四份，证明原告已经实际使用青原区财富广场金座A2427-2447号21套房屋，并已将该房屋出租案外第三人。被告质证认为与其无关。本院认为，租赁合同可以证明原告使用出租诉争房屋的情况，予以确认，但刘建华与丁亮签订2406号房屋租赁合同与本案无关，不予确认。证据7.照片14张，证明原告已经实际所有并使用购买的青原区财富金座A2427-2447共计21套房屋，并已将该房屋出租案外第三人。被告质证称对该情况不清楚。本院认为，该照片可以证明原告实际占有、使用诉争房屋的事实，予以确认。证据8.被告吉水县城关房地产开发有限公司吉安分公司出具的还款承诺书、傅典群出具的收款明细，证明被告承诺付款情况及确认银行转账收款519.75万元，现金收款30.25万元。被告质证认为承诺书是前股东所出具，具体情况不清楚。本院认为，该证据可以证明借款及承诺还款等情况，予以确认。被告吉水县城关房地产开发有限公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月28日，被告吉水县城关房地产开发有限公司向原告借款，其向原告出具了借条，该借条载明“今借到刘冠军同志人民币伍佰伍拾万元整（5500000元），借期3个月。月息按2.5%计算，利息每月1号结清，若逾期未按约定支付利息后归还本金，本借款及利息即作为支付2014年11月28日刘冠军与本公司签订的购房合同款。若本借款期间双方履约顺利则延迟借款3个月，要求同上”。被告吉水县城关房地产开发有限公司在该合同借款单位处盖章并加盖时任法定代表人刘六姑印章。吉水县城关房地产开发有限公司吉安分公司、傅典群、夏秋云等五人作为连带担保人签字或盖章。借款当日，被告吉水县城关房地产开发有限公司与原告刘冠军还签订了购房协议书一份，该协议约定原告同意购买被告财富广场A22-24层计3层3264.66㎡房子及原告资金到账后房款不变等内容，该协议由被告吉水县城关房地产开发有限公司及分公司股东傅典群等人签字。因被告不能按约定归还借款本息，2016年3月16日，吉水县城关房地产开发有限公司吉安分公司向原告出具还款承诺，载明“刘冠军同志借给本公司“财富广场”人民币伍佰伍拾万元正，本项目承诺2016年6月30日前归还本金，月利息按2.5%计算，按月还息，若到期本金少于肆佰伍拾万元归还额，则按原借款利息计算”。但此后，被告仍未能归还借款。2017年3月9日，原告刘冠军与被告吉水县城关房地产开发有公司签订了青原财富广场认购协议书，约定原告认购被告吉安分公司开发的青原财富广场金座A2427-2447号21套、B1201-1207号7套、B1211号、1215号2套，共计30套房屋。面积1425.01㎡，单价3500元，总价498.7535万元，折扣后450万元。该协议备注有以下内容：1.该房全部用于抵刘冠军借款价450万元，2.该房按3500元/㎡计价后剔除利息45.6万元，其房价降为3180元/㎡，开具发票，3.若乙方（刘冠军）销售合同超过3180元/㎡，乙方同意按超过销售金额，按实际缴税税率补交税款，4.若甲方（吉水县城关房地产开发有公司）无力及时缴清税金，甲方仍同意按3500元/㎡的单价销售给乙方抵扣其房税款。该合同被告吉水县城关房地产开发有公司盖章并注明“同意抵借款及利息”字样。此后，原告刘冠军与被告吉水县城关房地产开发有公司分别签订了编号为20170100743号商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的青原财富广场A2427号，面积40.18㎡，单价2500元/㎡，总价100450元，A2428号，面积41.33㎡，单价2500元/㎡，总价103325元，A2429号，面积40.33㎡，单价2500元/㎡，总价103325元，A2430号，面积40.33㎡，单价2500元/㎡，总价103325元，A2431号，面积40.33㎡，单价2500元/㎡，总价103325元。五套房屋总价513750元，付款方式为一次性付款。编号为20170100748号商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的青原财富广场A2432号，面积40.338㎡，单价2500元/㎡，总价103325元，A2433号，面积41.33㎡，单价2500元/㎡，总价103325元，A2434号，面积40.33㎡，单价2500元/㎡，总价103325元，A2435号，面积79.08㎡，单价2500元/㎡，总价197700元，A2436号，面积82.10㎡，单价2500元/㎡，总价205250元。五套房屋总价712925元，付款方式为一次性付款。编号为20170100751号商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的青原财富广场A2437号，面积82.10㎡，单价2500元/㎡，总价205250元，A2438号，面积50.18㎡，单价2500元/㎡，总价125450元，A2439号，面积50.18㎡，单价2500元/㎡，总价125450元，A2440号，面积40.18㎡，单价2500元/㎡，总价100450元，A2441号，面积41.33㎡，单价2500元/㎡，总价103325元。五套房屋总价659925元，付款方式一次性付款。编号为2017XXXX754号商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的青原财富广场A2442号，面积40.33㎡，单价2500元/㎡，总价103325元，A2443号，面积41.33㎡，单价2500元/㎡，总价103325元，A2444号，面积41.33㎡，单价2500元/㎡，总价103325元，A2445号，面积41.33㎡，单价2500元/㎡，总价103325元，A2446号，面积41.33㎡，单价2500元/㎡，总价103325元。五套房屋总价516625元，付款方式一次性付款。编号为2017XXXX758号商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的青原财富广场A2447号，面积109.56㎡，单价2500元/㎡，总价273900元，B1424号，面积45.80㎡，单价2500元/㎡，总价114500元，B1001号，面积36.28㎡，单价2500元/㎡，总价90700元。三套房屋总价479100元，付款方式一次性付款。上述五份合同均约定上述房屋在2016年12月31日前交付。关于产权登记的约定，编号2017XXXX743号商品房买卖合同预定在房屋交付后30日提交办证资料，其余四份合同均在房屋交付后90日内，将办理权属所需登记材料由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因导致逾期不能办证，则买受人不退房，出卖人按已付房款0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，被告未按合同约定在合同生效之日起30日向吉安市房地产管理局办理备案登记，但将上述房屋交付给原告装修、使用。现原告已经将涉案房屋出租给案外人使用，还将编号为2017XXXX758号商品房买卖合同中的B1424号、B1001号出售给了案外人。因被告吉水县房地产开发有限公司未按约定为原告刘冠军办理涉案青原财富广场金座A2427-2447号21套房屋权属登记，故原告2019年8月5日向本院申请诉前财产保全，请求查封涉案被告吉水县城关房地产开发有限公司名下的青原财富广场金座A2427-2447号21套房屋。本院依法作出裁定，并查封了上述21套房屋。该诉前保全申请费5000元，原告刘冠军已先行垫付。现原告诉至本院，要求被告配合办理房屋权属登记。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。被告吉水县城关房地产开发有限公司将其开发的青原财富广场金座A2427-2447号21套房屋出售给原告，双方签订了商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反任何法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自义务。现双方约定的办理产权期限已经届满，原告刘冠军依据合同约定要求被告吉水县城关房地产开发有限公司办理涉案位于吉安市青原区河东街道火车站广场北路8号青原财富广场金座A2427、A2428、A2429、A2430、A2431、A2432、A2433、A2434、A2435、A2436、A2437、A2438、A2439、A2440、A2441、A2442、A2443、A2444、A2445、A2446、A2447共计21套房屋的产权登记手续合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决如下：被告吉水县城关房地产开发有限公司在本判决生效之日起一个月内协助原告刘冠军办理位于吉安市青原区河东街道火车站广场北路8号青原财富广场金座A2427、A2428、A2429、A2430、A2431、A2432、A2433、A2434、A2435、A2436、A2437、A2438、A2439、A2440、A2441、A2442、A2443、A2444、A2445、A2446、A2447共计21套房屋的产权登记手续。案件受理费28220元，保全申请费5000元，合计33220元由被告吉水县城关房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  邓正信人民陪审员  刘秀平人民陪审员  孙小兰二〇一九年九月二十四日书 记 员  王勇生附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期限为两年。