湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初6322号原告：许波，男，1984年10月3日出生，土家族，湖北省宣恩县人，住宣恩县，委托诉讼代理人：刘宗权，湖北勇鑫律师事务所律师。被告：刘珍庆，男，1983年11月20日出生，汉族，重庆市奉节县人，住重庆市奉节县，被告：袁开素，女，1986年5月12日出生，汉族，重庆市奉节县人，住重庆市奉节县，原告许波与被告刘珍庆、袁开素房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告许波的委托诉讼代理人刘宗权到庭参加诉讼。被告刘珍庆、袁开素经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年2月12日签订的《房屋买卖合同》，由被告返还原告购房款303118.4元；2.判令被告支付原告违约金350000元；3.判令被告向原告支付律师费10000元；4.判令被告承担案件受理费、保全费。其事实及理由：2018年2月12日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于恩施市××城××单元××（××经济开发区××区××单元××）房屋作价700000元出卖给原告，原告支付首付款269343.7元，交房后由原告继续转账给被告偿还银行按揭款。合同签订后，原告按约定支付了首付款及按月向被告支付了按揭款。后来因被告与他人的经济纠纷致使该房屋被保全，列为被执行财产，现来凤县人民法院已经进入执行程序，裁定执行该房屋。致使合同目的无法实现，且被告在签订合同时故意隐瞒房屋被人民法院查封的事实存在严重违约行为。根据合同约定，因被告原因致使房屋被人民法院执行或者采取强制措施的，被告应全额发还原告已支付的所有费用（包括但不限于银行按揭、首付款及因此产生的律师费），并向原告支付350000元违约金。现房屋已经被人民法院裁定执行，被告构成违约，且多次联系被告无果。为维护自身的合法权益，现原告依法起诉。被告刘珍庆、袁开素未提出答辩。原告围绕其诉讼请求提交了原、被告身份证复印件、原告与被告签订的《房屋买卖合同》原件、银行转账凭证原件、微信转账打印件、《商品房买卖合同》复印件、湖北省来凤县人民法院（2018）鄂2827执恢190号之一《执行裁定书》、《委托代理合同》原件、《发票》原件、湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801财保271《民事裁定书》、保全保险费发票原件等证据。被告刘珍庆、袁开素未提交证据。本院认为，原告提交的证据，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，被告未提出抗辩，应当作为认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月12日，原告为乙方（买受方），被告刘珍庆、袁开素为甲方（出卖方），签订《房屋买卖合同》。主要内容有：第一条出卖房屋基本情况，1.该房位于恩施市，建筑面积为合同内面积，系甲方夫妻共同所购买商品房，无其他共有权人。2.房产合同编号：ESB05492（恩施经济开发区3区3单元2401号）。3.房屋装修：房屋为精装房。第二条房屋价款及支付方式、车位及交付方式，1.购房款为70万元，因本合同所涉房屋系甲方按揭购得，现该房仍有15年按揭款共计330656.3元需偿还，甲乙双方一致同意，本合同签订后，由乙方负责偿还按揭款（甲方自行支付按揭款后，将截图发给乙方后3个工作日内将本月按揭款转至甲方指定账户：用户名：刘珍庆，账户：62×××91，银行为工商银行），乙方另行支付甲方房屋价款369343.7元。2.本合同通签订之日，乙方一次性支付甲方人民币269343.7元，甲方配合乙方办理完毕过户手续后15日内，乙方支付甲方人民币10万元。第五条违约责任：1.本合同一经签订，双方均须按合同第二至第四条的约定履行，乙方违约，违约方应向守约方支付违约金35万元。2.若甲方隐瞒房屋产权情况，以及房屋抵押、查封等情况，导致乙方受损失的，乙方有权退房，甲方除退还乙方购房款外，须按总房款的50%向乙方支付违约金。3.如因甲方原因致使房屋在办理过户至乙方名下前被法院强制执行或采取其他强制措施，视为甲方违约，甲方需全额退还乙方支付的所有费用（包括但不限于银行按揭、首付款及因此产生的律师费用），并向原告支付35万元违约金。第六条合同解除，1.甲方配合乙方办理房屋过户手续后，乙方未按约定支付尾款的，甲方有权单方解除合同。2.若乙方连续两次或累计五次未按合同约定将按揭款项打入甲方指定还款账户的，甲方有权单方解除合同。合同还约定了双方的权利义务以及相关事项。合同签订当天，原告通过银行转账方式给被告袁开素账户转款219343.7元，2018年3月7日，原告以同样方式给被告袁开素的账户转款50000元。2018年3月5日，被告将房屋交付原告使用至今。自2018年2月至2019年3月，原告将房屋按揭款通过银行转账方式按月转至被告刘珍庆的账户，合计33774.7元。以上共计303118.4元。2019年6月4日，依原告申请，本院于2019年6月4日作出（2019）鄂2801财保271号《民事裁定书》，裁定查封、扣留、冻结被告刘珍庆、袁开素名下价值663000元的财产，包括但不限于房产、银行存款、有价证券等财产。原告交纳保全申请费3835元，保全保险费1800元。另查明，恩施市经济开发区莲湖花园二期3区3单元2401号房屋与恩施市经济开发区五指湖3幢3单元2401号房屋系同一套房屋。2017年8月31日，本院作出（2017）鄂2801执1383号《执行裁定书》，裁定查封恩施市经济开发区五指湖3幢3单元2401号房屋，期限为3年。2019年3月1日，湖北省来凤县人民法院作出（2018）鄂2827执恢190号之一《执行裁定书》，裁定评估拍卖恩施市经济开发区五指湖3幢3单元2401号房屋。原告作为案外人于2019年5月7日对该裁定提出异议。湖北省来凤县人民法院于2019年5月16日作出（2019）鄂2827执异16号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。本院认为，被告刘珍庆、袁开素将其购买的商品房出售给原告的行为不为法律所禁止，与原告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对合同双方具有约束力。现原告以被告违约致使合同无法实现为由主张解除合同，则应审查原告请求是否符合双方约定和法律规定。原、被告签订《房屋买卖合同》后，虽然被告已将案涉房屋交付原告，但是，在办理房屋变更登记前，因被告与他人民间借贷纠纷案，案涉房屋已被人民法院采取强制执行措施予以查封并进入评估拍卖程序。根据双方约定，被告构成违约，原告有权退房并解除合同。因此，原告要求解除合同的请求符合双方约定和法律规定，本院予以支持。因属被告违约导致案涉合同的解除，依法应由被告承担相应违约责任。根据法律规定，合同解除后，被告应予返还原告支付的购房款。故，原告要求被告返还购房款303118.4元（其中首付款269343.7元，已付按揭款33774.7元）的请求本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金350000元的请求。经审查，在原告未提供证据证明有其他损失的情况下，约定的该违约金过高，本院依法予以调减。结合本案实际，可参照民间借贷中年利率24%计算违约金，并以原告实际支付的购房款303118.4元为基数，计算违约金的起止时间应自原告交纳案件受理费即2019年6月4日起至实际返还之日止。关于原告要求被告支付律师费10000元的请求。原、被告签订合同时约定“如因甲方原因致使房屋在办理过户至乙方名下前被法院强制执行或采取其他强制措施，视为甲方违约，甲方需全额退还乙方支付的所有费用（包括但不限于银行按揭、首付款及因此产生的律师费用），并向原告支付35万元违约金”。现被告违约，理应承担相应违约责任。故对原告的该请求本院予以支持。原告要求被告承担案件受理费、保全费的请求符合法律规定，本院予以支持。被告刘珍庆、袁开素经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利，不影响本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告许波与被告刘珍庆、袁开素于2018年2月12日签订的《房屋买卖合同》。二、被告刘珍庆、袁开素于本判决生效之日向原告许波返还购房款303118.4元，并支付以303118.4元为基数、自2019年6月4日起至实际返还之日止按年利率24%计算的违约金。三、被告刘珍庆、袁开素于本判决生效之日向原告许波支付律师费10000元。四、驳回原告许波的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3350元，保全申请费3835元，合计7185元，被告刘珍庆、袁开素负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  于永国二〇一九年九月二十六日书记员  刘 丹