江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7173号上诉人（原审被告）：苏州余氏物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市十全街**。法定代表人：余小丽，总经理。委托诉讼代理人：葛新硕，江苏均锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚胜红，男，1972年5月5日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上诉人苏州余氏物业管理有限公司因与被上诉人姚胜红房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州余氏物业管理有限公司的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人姚胜红的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。1、被上诉人姚胜红主张的案由为房屋租赁合同纠纷,而原审法院却判决我公司返还对方物业费,违反了民事诉讼“不告不理”的原则，二审应予撤销。2、涉案小区的物业服务由苏州国泰南园物业管理有限公司负责，苏州国泰南园物业管理有限公司委托我公司代收代缴物业费，故我公司收取被上诉人姚胜红的物业费合法有据。姚胜红辩称:我方已经向苏州国泰南园物业管理有限公司交纳了2016年1月1日至2018年12月31日的物业费，上诉人苏州余氏物业管理有限公司强行扣除物业费缺乏依据。姚胜红向一审法院起诉请求：1、判令原审被告支付其2017年2月22日至2018年1月14日期间的房屋租金共计12100元，以及2018年1月15日至2018年11月26日期间的租金13200元；2、判令原审被告归还其强行扣留的2016年物业费1553元以及扣除的中介费550元；3、判令原审被告支付租客欠交的水费70.3元、电费512元；4、判令原审被告赔偿房屋内皮沙发损坏800元、厨房台面损坏1200元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：审理中，为证明其主张，姚胜红提供了以下证据：1、房屋所有权证复印件一份，反映位于苏州市吴中区房屋登记为姚胜红、柳丽娟共同共有。姚胜红称，上述房屋即为涉案房屋，柳丽娟系其妻子。2、2017年4月11日苏州市公安局吴中分局胥口派出所接警记录二份，一份内容为：2014年11月5日14时我所接姚胜红110报警称：自己的房子（胥口镇新城铭座3幢324室）空着的，也没有出租过，现过去发现里面有人住着，不知道什么情况，求助民警到场调查。另一份内容为：2017年4月8日10时19分我所接姚胜红110报警称：物业因费用问题扣了其房子（胥口镇新城铭座3幢324室），起纠纷。3、太湖新城商务广场房屋租赁合同照片二份，其中2014年8月22日签订的租赁合同反映出租人为苏州余氏物业管理有限公司，承租人为案外人夏银松，租赁房屋位于苏州市吴中区，租赁期限从2014年8月22日至2015年8月21日，租金为每月1100元整。2018年1月5日签订的租赁合同反映出租人为苏州余氏物业管理有限公司，承租人为案外人陆会荣，租赁房屋位于苏州市吴中区，租赁期限从2018年1月15日至2019年1月14日，租金为每月1200元。姚胜红称，上述两份合同是其从夏银松、陆会荣处拍摄的，夏银松在2015年8月21日后仍继续租赁涉案房屋，直到2018年1月14日。4、房屋租金结算凭证照片一份，载有：房号为3324，租客为姚胜红，月租金为1100元，付款期限为2016.8.22-2016.11.21，金额为937元，备注为扣除中介费550元，维修空调260元，扣除16.1.1-16.12.31物业费1553元。该凭证上还有“朱修青（付）2016.10.13”的手写内容。姚胜红称，苏州余氏物业管理有限公司应当在2016年8月初支付其租金3300元，但一直拖欠，经其多次电话催讨，苏州余氏物业管理有限公司向其发送了上述结算凭证，并通过朱修青向其支付了937元，朱修青系苏州余氏物业管理有限公司老板。但姚胜红认为，因涉案小区自2015年5月起由其他物业公司管理，故苏州余氏物业管理有限公司不应扣除2016年的物业费1553元；另因其未委托苏州余氏物业管理有限公司出租房屋，故苏州余氏物业管理有限公司也不应扣除中介费550元。5、水、电费发票若干，证明姚胜红缴纳了租客欠缴的水电费。6、照片二份，证明涉案房屋内沙发、厨房台面损坏。经质证，苏州余氏物业管理有限公司对证据1的真实性没有异议；对证据2的真实性没有异议，但认为与其无关，不能证明其擅自出租房屋；对证据3的真实性不予认可，该证据系复印件，其也没有收到夏银松、陆会荣交纳的租金；对证据4的真实性没有异议，姚胜红委托其在2016年8月22日至2016年11月22日期间代为出租房屋，相应租金已经与姚胜红结算，并通过公司员工朱修青支付，其系涉案小区的物业公司，扣除物业费有依据，收取代为出租的中介费也有依据；对证据5的真实性没有异议，但其并非房屋承租人，无需承担水电费；对证据6的真实性无法确认。庭审中，姚胜红称，其于2014年将房屋钥匙交给苏州余氏物业管理有限公司，让苏州余氏物业管理有限公司帮其维修房屋，后苏州余氏物业管理有限公司未经其允许将房屋出租了，其直到2014年11月才发现，遂报警，警方让其与苏州余氏物业管理有限公司私下处理，后苏州余氏物业管理有限公司将2014年前的租金付给了其，不返还其房屋，只向其支付租金，其亦未依法向苏州余氏物业管理有限公司主张返还房屋。原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于姚胜红要求苏州余氏物业管理有限公司支付租金的诉讼请求，因姚胜红提供的租赁合同系复印件，苏州余氏物业管理有限公司不予认可，且一份合同的租赁期限与姚胜红主张的租期不符，姚胜红未能举证证明苏州余氏物业管理有限公司在其主张的期限内将其房屋出租给了他人，故原审法院对姚胜红的该项诉请不予支持。关于姚胜红要求苏州余氏物业管理有限公司归还扣除的物业费1553元、中介费550元的诉讼请求，因苏州余氏物业管理有限公司未能举证证明其在2016年向涉案小区提供了物业服务，故苏州余氏物业管理有限公司无权从租金中扣除物业费1553元，应返还姚胜红。根据姚胜红陈述，其于2014年11月发现房屋被苏州余氏物业管理有限公司出租后，其并未依法向苏州余氏物业管理有限公司主张返还房屋，而是接受苏州余氏物业管理有限公司向其支付租金，应视为默认苏州余氏物业管理有限公司代其出租房屋，苏州余氏物业管理有限公司因此收取2016年8月22日至2016年11月22日的中介费550元，姚胜红亦未能举证证明其对此提出过异议，故原审法院对于姚胜红要求苏州余氏物业管理有限公司归还中介费的请求不予支持。关于姚胜红要求苏州余氏物业管理有限公司支付水电费及沙发、厨房台面损坏费用的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、苏州余氏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内归还姚胜红物业费人民币1553元。二、驳回姚胜红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币290元，由姚胜红负担265元，由苏州余氏物业管理有限公司负担25元。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：被上诉人姚胜红在一审起诉时，主张上诉人苏州余氏物业管理有限公司返还其租金、物业费、中介费及水电费等，并赔偿其因室内物品损坏而产生的损失，原审法院依据当事人主张的法律关系性质，认定本案属于房屋租赁合同纠纷并无不当。姚胜红的一审诉请中包含有物业费项目，原审法院根据查明的事实，判决支持其相关诉讼请求，未超出当事人诉请的范围，并无不妥。上诉人苏州余氏物业管理有限公司并非涉案小区的物业服务企业，其在诉讼中并未提供向被上诉人姚胜红收取物业费的合法根据，且二审中姚胜红提供证据证明其向物业服务企业，即苏州国泰南园物业管理有限公司履行了交纳物业费的义务，故原审法院判决苏州余氏物业管理有限公司向姚胜红返还物业费1553元实体正确，苏州余氏物业管理有限公司的上诉请求应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由上诉人苏州余氏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 东审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一九年九月二十九日书记员 孙 贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。