上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初4684号原告(反诉被告)：章蠡申，男，1958年5月19日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：胡美智(系原告配偶)，1962年8月20日生，汉族，住同原告。委托诉讼代理人：潘美琴，上海现未来律师事务所律师。被告(反诉原告)：张凤珍，女，1972年11月17日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：张红兴，男，1972年11月5日生，汉族，住上海市虹口区。上述二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：刘志国，上海市志致远律师事务所律师。第三人：上海市松江区小昆山镇人民政府，住所地上海市松江区小昆山镇文翔路**。法定代表人：曹金华，镇长。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海林，上海巨明律师事务所律师。原告(反诉被告)章蠡申与被告(反诉原告)张凤珍、张红兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月10日受理被告的反诉，并于2019年4月23日依当事人申请追加上海市松江区小昆山镇人民政府为第三人，后于2019年5月16日、2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人胡美智、潘美琴，二被告的共同委托诉讼代理人刘志国及第三人的委托诉讼代理人李海林两次均到庭参加诉讼，被告张红兴到庭参加第一次庭审，被告张凤珍到庭参加第二次庭审。审理中，经当事人同意本案延长简易程序审限二个月。本案现已审理终结。原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还属于原告动迁补偿款68,703元，营业执照补贴10,000元；2.判令被告退回原告租赁未到期(2016年11月15日至2017年11月15日)的半年租金14,000元及补偿被迫搬离造成巨大损失费50,000元。审理中，原告增加诉讼请求：3.判令被告归还原告35平方米商店动迁搬场费用70,000元(每平方米2,000元)；4.判令被告归还原告35平方米商店动迁停工停业损失费105,000元(每平方米3,000元)。庭审后，原告再次变更其上述第4项诉讼请求为52,500元(每平方米1,500元)。事实和理由：原告为华仔五金店经营者，原、被告为租赁关系。原告自2016年11月15日起至2018年11月30日止一直承租被告位于上海市松江区小昆山镇平原街XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)。租赁涉案房屋期间，原告在被告同意下进行改建，并在后院搭建100余平方米的仓库和房间，且原告一直按时交纳租金。2017年涉案房屋被列入拆迁范围，2017年7月17日，被告张凤珍未与原告协商自行与第三人签订拆迁补偿协议，恶意侵吞原告应获得拆迁利益。因原告一直按约支付被告租金，末次租金已付至2017年11月15日，故被告自行与第三人签署动迁协议后应退还原告半年租金，原告为配合拆迁在租赁期限未到期前被迫搬离涉案房屋，造成巨大经济损失，被告应补偿原告经济损失费50,000元，原告多次催促被告支付相应拆迁补偿款，但被告至今未付。且原告承租的涉案房屋已失去农村宅基地房屋特征，根据第三人制定的相关拆迁补偿政策，故原告承租的35平方米的商铺应能获得搬场费70,000元及停业损失费52,500元。故原告诉至本院请求判如所请。二被告共同辩称：二被告共同将涉案房屋出租给原告。被告张凤珍于2017年7月11日与第三人签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(以下简称“拆迁安置协议”)，因原告未配合如期搬迁，被告于2017年6月多次催告未果，导致其至今未领取拆迁补偿款。原、被告租赁关系自2006年11月15日起，第一份租赁合同至2011年11月15日止，原、被告在该合同中约定涉案房屋租赁期满后装修不能拆除，故2011年11月15日后原告所搭建部分及装潢应归属被告。2011年11月15日后双方按涉案房屋现状成立新的租赁合同关系，此时涉案房屋装潢及附属设施属于被告，原告后续亦未对涉案房屋进行装修，且原告之前装修多为对被告原有装修进行改造。2016年11月15日，原、被告签订租赁合同，原告仅承租涉案房屋1楼部分及2楼房屋，租期至2019年11月15日止，且合同约定租期内因国家或市政动迁，原告必须无条件服从并在规定期限内搬迁，故不存在对原告的补偿及赔偿，双方租赁合同应提前解除。且拆迁补偿协议中除去营业执照补偿款10,000元归属原告外，其他应归属土地使用权人及房屋所有权人即被告所有，且因被告未领取相应补偿款项，故原告主张的付款条件未成就。另原告主张的巨大损失费、动迁搬场费用、停工停业损失费第三人未向被告明确，故与其无关。因截止2017年11月15日原告仍在使用涉案房屋，故不同意退还原告租金或使用费。第三人述称：涉案房屋是协议拆迁，所涉全部动迁款项均在其处，被告至今并未领取，并存放超过一年第三人需按年利率6%支付利息。原告诉请的动迁搬场费用、停工停业损失费是针对集镇区域内商业用房，涉案房屋为农村宅基地房屋，不存在上述两项费用补偿。被告就涉案房屋拆迁所能取得补偿费用均在拆迁补偿协议中载明，其与被告没有争议。同时被告张凤珍、张红兴共同向本院提出反诉请求：1.判令原告支付被告房屋使用费29,166元(自2017年11月15日至2018年11月30日止)；2.原告赔偿被告损失72,510元(以906,387元为基数，按年利率6%计算，自2017年8月21日起计至2018年12月20日止)。事实与理由：原、被告于2016年11月签订《租房合同》(以下简称“2016年租房合同”)一份，由被告将涉案房屋中的部分房屋出租给原告，租赁期限为3年，至2019年11月15日止，年租金为28,000元，因原告直至2018年11月30日才搬离，故2016年租房合同解除后原告应继续支付房屋使用费。基于拆迁安置协议约定，涉案房屋被拆迁人及实际使用人应于2017年7月31日前搬离涉案房屋，第三人于被拆迁人及实际使用人搬离后支付总补偿款916,387元，然因原告拒不如期搬迁，且不予支付2017年11月15日后的租金，导致被告至今未能领取任何补偿款及过渡费，原告应赔偿被告损失。故提出如上反诉请求。原告针对二被告的反诉辩称：涉案房屋是协议动迁而非强制征收或市政动迁。被告已于2017年7月签了拆迁安置协议，故后续租金应退还原告，不存在房屋使用费事宜，且涉案房屋钥匙已经由被告交付第三人，故涉案房屋已与被告无关。且未与原告签署拆迁补偿协议便要求原告搬离，相应损失是由被告造成，被告反诉请求没有事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了相应的证据，本院组织当事人进行了举证质证，并据此认定事实如下。2006年8月28日，由被告张红兴作为出租方、甲方与原告作为承租方、乙方签订《租房合同》(以下简称2006年租房合同)约定：1.甲方提供涉案房屋租借给乙方经营使用，此楼房为二层三房结构，营业房220平方米，包括前后场地(后场地128平方米)。2.租赁期定为5年，自2006年11月15日起至2011年11月15日止，年租金为30,000元，支付方式为每半年支付，提前一个月支付，先付后用。3.乙方如需对外营业须办理营业执照甲方协助。4.乙方因经营需要内部敲墙装修楼梯换向及门面装修，费用由乙方承担，租赁期满后不得拆除。5.合同期满后，在同等的条件下，乙方享有优先续约权。6.如在合同期内因国家或市政动迁，乙方也应服从，但乙方也享有相应的楼房装潢等经济补偿。2006年租房合同另对其他事项进行约定。在2006年租房合同租期内，原告自认在涉案房屋后院背靠院墙搭建仓库并在仓库内搭建2间房间，被告确认原告搭建仓库，其不清楚搭建房间事宜。现该仓库及房间因涉嫌违法建筑已被拆除。原、被告双方均自认，2006年租房合同到期后，双方未签订新的租赁合同，但租赁关系存续，涉案房屋继续由原告承租并支付租金。2016年11月15日，由被告张红兴作为出租方、甲方与原告作为承租方、乙方签订2016年租房合同约定：1.甲方提供小昆山镇平原街XXX号-2租借给乙方使用。2.租赁期为3年，自2016年11月15日起至2019年11月15日，年租金为28,000元，支付方式为每年支付，提前一个月支付，押金0。3.乙方如需对外营业须办理营业执照，甲方配合。4.乙方因经营需要内部装修，费用由乙方承担，租赁期满后不得拆除，归甲方。5.如在合同期内因国家或市政动迁，乙方必须无条件服从，在规定的期限内搬迁。2016年租房合同另对其他事项进行约定。关于原告承租标的变更，原、被告均确认涉案房屋1楼被分割为3间门面，原告继续承租涉案房屋1楼其中1间、2楼全部与院内其他部分。就该合同项下原告已将2017年11月15日前的租金付清。2017年7月11日，由第三人动迁办公室作为甲方、拆迁人与被告张凤珍作为乙方、被拆迁人(另载明宅基地使用证：112779)签订拆迁安置协议约定：1.被拆迁范围为涉案房屋，建筑面积为251.98平方米。2.乙方住房经案外人上海地维房地产评估公司评估，土地使用权基价为400元，价格补贴320元/建筑面积。3.甲方应当支付给乙方货币补偿款687,488元，计算方式如下为(1)房屋估价203,686元；(2)使用权基价+价格补贴181,426元；(3)购房补价差302,376元。4.甲方应当支付给乙方棚舍和其他附属物补偿款194,787元。5.乙方在签订本协议后20天即2017年7月31日前搬迁原址并负责房屋使用人如期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未搬迁，甲方按规定付给乙方搬家补助费5,040元。6.甲方应在乙方搬离原址后即2017年8月20日前支付给乙方补偿款、搬家补助费、设备搬迁费。7.双方约定的其他事项：(1)奖励费3,024元；(2)按时签约奖20,000元；本次总补偿款为916,387元。所附特殊情况审核表载明涉案房屋中含4户商店，每户补偿10,000元。并同日出具动迁房屋补偿结算单所载部分为：1.房屋估价203,686元。2.使用权基价+价格补贴(松江四类地区)补偿：(400+320)元/平方米*251.98平方米=181,426元。3.购房补差价补偿：1,200元/平方米*251.98平方米=302,376元；4.(1)过渡费：8元/平方米/月*3个月*251.98平方米=6,048元；(2)奖励费12元/平方米*251.98平方米=3,024元；(3)搬迁费：10元/平方米*251.98平方米*2次=5,040元；5.(1)估价附属设施8,070元；(2)估价二次装潢63,366元；(3)登记附属物7,420元；(4)遗漏附属物：无证房：159.31平方米*100元/平方米=15,931元；(5)政府贴补附属物40,000元(特殊家庭60,000元，原因一证二户、4户商店)；6.按时签协奖：20,000元；上述补偿合计916,387元。案外人上海地维房地产估价有限公司于2013年12月20日就涉案房屋并以案外人张金龙作为权利人出具《上海市集体所有土地上居住房屋协议补偿估价分户报告单》(以下简称“分户报告单”)作出评估意见部分如下：1.涉案房屋内有三幢房屋(编号分别为房屋1至3，房屋1建筑面积为214.67平方米、评估总价177,103元；房屋2建筑面积为17.60平方米、评估总价12,540元；房屋3建筑面积为19.71平方米、评估总价14,043元)，房屋评估补偿金额203,686元，装修及附属设施评估补偿金额71,436元，合计评估补偿额275,122元；另在房屋1旁有无证建筑一幢(面积为9.1*4.1)。2.装潢状况及价格所载部分如下：地：地砖124平方米价72元、评估价格8,928元；夹板护墙40平方米、单价70元、评估价格2,800元；液化气操作台(瓷砖)4米、单价114元、评估价格456元；马桶2只、单价580元、评估价格1,160元；花瓷砖22平方米、单价65元、评估价格1,430元；PVC27平方米、单价72元、评估价格1,944元；塑钢门12平方米、单价280元、评估价格3,360元；铝卷门44平方米、单价126元、评估价格5,544元；铝合金门3平方米、单价240元、评估价格720元；马桶3只、单价300元、评估价格900元；台盆2只、单价250元、评估价格500元；塑钢窗10平方米、单价240元、评估价格2,400元；等。审理中，原告明确其诉讼请求1中动迁补偿款68,703元的构成为：1.分户报告单中房屋3(面积19.71平方米)为其建造，故其主张动迁房屋补偿结算单中的房屋估价14,043元及使用权基价+价格补贴补偿中的14,191.20元，合计28,234.20元；2.另因其对涉案房屋进行装修，故其主张分户报告单装潢及附属设施评估结果中部分款项合计19,029元(地(地砖828元*25%=2,232元、夹板护墙2,800元、液化气操作台(瓷砖)456元*25%=114元、马桶1,160元、花瓷砖1,430元*50%=715元、PVC1,944元、塑钢门3,360元*50%=1,680元、铝卷门5,544元、铝合金门240元、马桶900元、台盆500元、塑钢窗2,400元*50%=1,200元)；3.在动迁房屋补偿结算单中所载登记附属物(空调、太阳能、广告牌、热水器)7,420元；4.遗漏附属物无证房159.31平方米中扣除无证建筑(面积为9.1*4.1=37.31平方米)外均由其搭建，故其亦主张该项中款项中的12,200元；5.搬迁费1,819.80元。二被告对原告上述主张不予认可，认为房屋3和仓库虽由原告搭建但非原告所有，双方早已说好由原告出资搭建并免费使用，所有权归属被告，被告已取得仓库部分的遗漏附属物补偿，并认为原告主张的分户报告单装潢及附属设施评估结果中的地砖、夹板护墙、马桶、花瓷砖、台盆、PVC及塑钢窗均属于被告所有；被告将涉案房屋出租原告时亦有部分装修，原告仅根据自身需求进行改造，且双方约定所有权归属被告；使用权基价补贴是针对土地补偿；其不清楚登记附属物补偿所对应项目；其仅同意支付原告营业执照补偿10,000元，被告庭后针对原告所述进一步书面陈述：原告所称19,029元中地砖、夹板护墙、马桶、花瓷砖、台盆、PVC、塑钢窗共计10,551元应属被告所有。第三人对此认为拆迁安置协议为第三人与被告方签署，使用权基价补贴针对补偿对象为土地；登记附属物7,420元对应为涉案房屋内电话、空调、水井、有线电视、树木等物品，且遗漏附属物中37.31平方米为无证房屋，剩余122平方米为院内彩钢板。原告针对第三人关于登记附属物及遗漏附属物陈述回应称122平方米为院内彩钢板为其搭建，且登记附属物中电话1部、空调6台、有线电视1门、宽带1门、液化气灶1台、太阳能1台均为原告置办，故对应补偿5,200元应归其所有。被告针对第三人关于登记附属物及遗漏附属物陈述回应称空调2台、有线电视1门、液化气灶2台等计补偿款3,640元属于被告所有。另查明，第三人于2000年6月20日就涉案房屋出具编号为0288的松江县小昆山镇房地产权书(以下简称“房地产权书”)，并载明：权利人张金龙、人口4，土地状况总面积220、独用面积220，房产状况所有权性质私有、建筑面积213.60、层次2。并查明二被告系夫妻关系，根据被告方陈述，张金龙系被告张凤珍的父亲，现已过世，房地产权书上人口4中包含张金龙、被告张凤珍及其母亲与妹妹，被告张凤珍的母亲与妹妹授权由被告张凤珍与第三人签订拆迁安置协议。再查明，2017年5月31日，第三人发布松昆府(2017)69号小昆山镇关于集镇区域内商业用房动迁补偿实施办法的通知(以下简称“69号文”)，原告据此认为因涉案房屋用于商业经营用途非属于宅基地房屋，故提出动迁搬场费用70,000元和停工停业损失费52,500元的诉讼请求，且认为被告与第三人除去拆迁安置协议外另签有其他补偿或安置协议。对此第三人表示，涉案房屋为集体土地上宅基地房屋协议拆迁，69号文针对对象为集镇区域内商业用房，涉案房屋有农村宅基地使用权证，进行拆迁安置补偿并非依据69号文，其与被告除去拆迁安置协议外并未签署其他安置补偿协议。被告对此予以确认，并认为在拆迁安置协议中已标明宅基地使用权证号。关于原告搬离涉案房屋的事实，原、被告确认因双方未能达成一致，原告未在拆迁安置协议约定日期前搬离涉案房屋，原告自认搬离涉案房屋日期为2018年11月，并表示直至2018年11月30日，其仍有物品遗留在涉案房屋内。被告与第三人均确认，现拆迁安置协议项下的补偿款项，第三人尚未向被告发放，且第三人将按年利率6%向被告支付利息。以上事实，主要有2006年租房合同、2016年租房合同、拆迁安置协议、分户报告单、动迁房屋补偿结算单、房地产权书、69号文及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。原告本诉诉讼请求之请求权基础为原被告之间的租赁合同关系，根据在案证据，本院认为原、被告2006年租房合同到期后租赁关系继续存续，2016年租房合同系对原租赁关系中标的物的变更，双方均确认原告在承租期间内对涉案房屋进行搭建与装潢，且原、被告租赁关系在涉案房屋签署拆迁安置协议前并未解除或终止，另被告与第三人确认涉案房屋属于协议拆迁，不能简单理解为国家或市政动迁，故依据2006年租房合同约定，因涉案房屋动拆迁被告需支付原告相应的经济补偿。对于被告抗辩称2006年租房合同到期后原告在涉案房屋内的搭建与装潢归被告所有之意见，本院不予采信。且自2006年11月15日至2016年11月15日，涉案房屋一直由原告实际占有使用，2016年11月15日后至原告实际搬离前，涉案房屋除去1楼2间房屋外其余部分亦由原告占用使用，另根据经营与日常生活习惯且被告未能举证其在交付涉案房屋时屋内物品及装潢状况，故根据拆迁安置协议、分户报告单及动迁房屋补偿结算单所载内容及原、被告自认，本院认为二被告应支付原告房屋3对应评估价款14,043元、估价二次装潢补偿价款19,029元、登记附属物补偿5,200元及遗漏附属物补偿12,200元，合计动迁补偿款50,472元。关于原告主张的动迁补偿款中使用权基价及价格补贴款14,191.20元，因第三人与被告均明确表示使用权基价及价格补贴所针对补偿对象为土地使用权，且拆迁安置协议上亦以载明，原告并非涉案房屋土地使用权人，故无权获得该补偿款。另营业执照补贴10,000元，被告同意向原告支付，并无不当，本院予以支持。关于原告主张被告退回租期未到期的租金的本诉请求与被告主张原告支付房屋使用费的反诉请求，因被告与第三人均确认涉案房屋为协议拆迁，且已于2017年7月11日签订拆迁安置协议确认就涉案房屋拆迁被告可获取的拆迁利益，并约定被告需在2017年7月31日前搬离涉案房屋，故本院认为自2017年8月1日起，被告已无权获取涉案房屋的租金或占用使用费，本院认定被告需退还原告已付租金8,208元，对于被告该项反诉请求，本院不予支持。关于原告诉请的补偿被迫搬离造成巨大损失费50,000元，未能提供证据证明该损失实际发生。且即便该损失真实存在，亦无法证明系被告方造成，故本院不予支持。关于原告本诉诉请的动迁搬场费用与动迁停工停业损失费，虽第三人曾出具房地产权书，但根据我国现行相关法律法规，第三人无权出具认定不动产权属的证明，该房地产权书亦无法证明涉案房屋为集镇区域内商业用房即属于69号文规定的补偿对象。且根据在案证据及被告与第三人自认，涉案房屋为农村宅基地房屋，拆迁安置协议亦载明拆迁对象为集体所有土地房屋，第三人与被告并未就动迁搬场费用及停工停业损失费达成协议，故在原告未能举证证明涉案房屋属于69号文对应补偿对象且被告已取得该二项补偿之债权的情形下，原告应对此承担举证不能的不利后果，故对于原告该两项诉讼请求，本院均不予支持。但原告可就拆迁安置协议项下所列搬迁费向二被告主张相应的动迁补偿款，经核算，原告原诉请中按照租赁面积计算的搬迁费1,819.80元并无不当，可予以支持。综上，二被告应向原告支付的动迁补偿款合计为52,291.80元。关于被告主张原告赔偿被告损失72,510元的反诉请求，因被告未能证明该项损失已实际发生且系原告之原因造成，且第三人陈述将会按年利率6%支付被告方利息，故对于该项诉讼请求本院不予支持。虽2006年租房协议与2016年租房协议皆由被告张红兴与原告签订，但二被告自认为共同向原告出租涉案房屋，亦共同基于租房合同提出反诉请求，故本院认定二被告均为上述两份租房合同主体，应共同承担判决义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张凤珍、张红兴于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)章蠡申动迁补偿款52,291.80元及营业执照补贴款10,000元，合计62,291.80元；二、被告(反诉原告)张凤珍、张红兴于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)章蠡申已付租金8,208元；三、驳回原告(反诉被告)章蠡申的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)张凤珍、张红兴的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,278元，减半收取2,639元、反诉案件受理费1,166元，合计诉讼费3,805元，由原告(反诉被告)章蠡申负担1,857.50元(已付)、被告(反诉原告)张凤珍、张红兴负担1,947.50元(已付1,166元，余款781.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一九年九月十九日书记员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。