天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初8777号原告：天津市红磡物业经营管理有限公司，住所地天津市津**双港镇红磡领世郡普霖花园别墅256-3。统一社会信用代码：911201167182654541。法定代表人：季成明，职务：董事长。委托诉讼代理人：徐桂兰，女，该公司职员。委托诉讼代理人：高桂芬，女，该公司职员。被告：孙迪，男，1984年2月7日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：王晓玲，女，1983年7月20日出生，汉族，住址同上。被告：田华，女，1956年5月19日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：王晓玲，简况同上。原告天津市红磡物业经营管理有限公司（以下简称“红磡公司”）与被告孙迪、田华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐桂兰、高桂芬和被告孙迪、田华的委托诉讼代理人王晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红磡公司向本院提出诉讼请求：1、二被告支付原告2016年10月1日至2019年7月31日的物业费共计5984.68元。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：二被告系天津市津南区双港镇红磡领世郡常春藤花园67-2-201号房屋的业主，该房屋建筑面积为110.01平方米。原告依据其和开发建设单位签订的《前期物业合同》为小区提供了物业服务，但被告未交纳2016年10月1日至2019年7月31日的物业费。经原告催要未果，故呈讼，提出如上诉请。孙迪、田华辩称，我们确系天津市津南区双港镇红磡领世郡常春藤花园67-2-201号房屋的业主，该房屋建筑面积为110.01平方米。原告诉请的期间未交纳物业费，理由如下：1、我们家住二楼，一楼系独立下水，我们居住期间下水管道（公用的竖管）经常堵塞，造成家中返水和物品损失，当时找到物业，物业没有人到现场，第二天物业来人说无法再维修。后一楼业主组织大家把管道进行了更换。管道更换后我家有很大的滴水声，冬天漏风严重，无法睡觉。在此次更换管道过程中，物业就费用分摊没有起到协助的作用。门禁卡损坏物业不予维修，闲杂人员随意出入楼道。2017年我们在国外给孩子买了一辆玩具车，该车放在楼道内丢失了，我们报了警，警察说没有摄像头，至今未破案。小区以前有禁止停车的围栏，后来拆除了，地上遗留了钉子没有拆除，2017年8月份，家中亲属出来散步被钉子绊倒，开始不是太严重，后来去医院发现多根肋骨骨折，住院花费5000多元。小区私搭乱建严重，随意圈地种菜，物业不予制止。综上，我们认为原告提供的物业服务不到位，请求驳回原告的诉讼请求。原告向法庭提交证据如下：1、《前期物业服务合同》1份，以此证明原告和小区的开发建设单位签订了《前期物业服务合同》。2、确认书1份，以此证明被告已阅读《前期物业合同》且理解、认同合同条款。3、原告提物业服务的照片7张和私改管道的照片3张，以此证明原告提供了物业服务和私改管道的事实。4、2018年9月份原告向被告邮寄的律师催缴函的邮件1份（该邮件因拒收被退回），以此证明原告向被告催缴过物业费。5、报纸公示1份，以此证明本案涉及的小区物业服务的评定结果为良好。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2中孙迪的签字无异议，对田华的签字是否系本人签字不能肯定。对证据3中7张提供物业服务的照片不认可，对3张更换管道的照片无异议。对证据4不认可，称没有收到过催缴函。对证据5的真实性无异议，但不发表质证意见。原告提交的证据1、2符民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据3-5的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、现场照片24张（除地面钉子的照片外其他均拍摄于2019年9月份），以此证明小区脏乱差、私搭乱建、到处是小广告的事实。2、住院病历1份和医疗费票据1张，以此证明业主亲属受伤住院治疗的事实。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，因为拍摄时间不在原告诉请的期间内，不能作为诉请期间的抗辩理由。对证据2不认可，伤者与原告不存在物业合同关系。如伤者认为物业公司负有责任，应另行起诉物业公司。本院对被告提交的证据1、2的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系天津市津南区双港镇红磡领世郡常春藤花园67-2-201号房屋的业主，该房屋建筑面积为110.01平方米。2006年10月15日，原告和被告居住小区的开发建设单位天津市红磡房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期限自2006年10月15日至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，物业管理费收费标准为1元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用收费标准为0.6元/月/平方米，业主于每月20日前交纳”。上述合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2016年10月1日至2019年7月31日的物业费，经原告催缴未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：原告按照前期物业合同的标准进行了物业服务。关于下水管道堵塞问题，是因为业主使用不当造成的，且业主未经原告同意私改管道，其费用不应由物业承担。关于被告亲属受伤之事，如被告认为原告负有责任应另行起诉，与本案不属于同一法律关系。另查明，原告于2018年9月份向被告寄发了物业费催缴函，该邮件查询显示因拒收被退回。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区开发建设单位签订的《天津市前期物业管理服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《天津市前期物业管理服务合同》约定的物业费收费标准（1.6元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。依据被告抗辩理由及本案的审理情况可以认定，原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，对其主张的物业费应酌情予以减免。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，本院对原告主张的物业费酌情支持90%。经核算，被告应支付原告2016年10月1日至2019年7月31日的物业费5386.09元。现原告主张物业费共计5984.68元，数额过高，本院不予全部支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、孙迪、田华于本判决生效后十日内给付红磡公司2016年10月1日至2019年7月31日的物业费5386.09元。二、驳回红磡公司的其他诉讼请求。如孙迪、田华未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由红磡公司负担2.5元，孙迪、田华负担22.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一九年九月十二日书记员  王 瑞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。