内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1501号   上诉人（原审被告）：包头九原万达广场投资有限公司。   法定代表人：曲某。   上诉人（原审被告）：包头九原万达广场商业管理有限公司。   法定代表人：王某。   二上诉人共同委托诉讼代理人：乌某，内蒙古辰星律师事务所律师。   二上诉人共同委托诉讼代理人：董某，内蒙古辰星律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：苗某，住内蒙古包头市。   上诉人包头九原万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）、包头九原万达广场商业管理有限公司（以下简称万达管理公司）因与被上诉人苗某租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2019）内0207民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   万达投资公司、万达管理公司的上诉请求：1、撤销一审判决第二项中关于要求万达投资公司、万达管理公司退还物业保证金13715.9元的内容，依法改判驳回苗某要求万达投资公司、万达管理公司退还保证金的诉讼请求。2、撤销一审判决第三项，依法改判驳回苗某要求万达投资公司、万达管理公司赔偿装修损失的诉讼请求。3、案件受理费由被上诉人负担。其上诉主张的事实和理由为：   第一，一审法院对物业服务保证金性质认定错误，物业服务保证金系物业管理服务协议中的履约保证金，在苗某违约的情况下，万达管理公司应当按照约定不予返还。首先，对于物业服务保证金的性质，在协议中已有明确约定。依据协议第3.0款第3.1项“乙方应于本协议签订之日一次性向甲方交纳相当于2个月物业服务费的履约保证金”，当苗某违约时，应当依据协议第六条第2.0款“如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，……逾期超过15日的，甲方有权按本协议约定中止或停止相关服务或终止本协议没收履约保证金”的规定，承担违约责任，即对于履约保证金不予返还。其次，一审判决已经认定双方的租赁合同解除且苗某已经迟延缴纳租金及物业服务费达30日。故，对于苗某逾期30日仍未缴纳物业服务费的违约行为，符合物业管理服务协议第六条第2.0款的情形，可以按照约定追究违约责任。由于租赁合同已经终止，依据物业管理服务协议第十一条第3.0款“乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。”的约定，对于苗某的违约责任应当适用“终止本协议没收履约保证金”的条款。由于租赁合同已被法院确认于2018年12月21日解除，物业服务管理协议作为租赁合同的附件，与租赁合同是主合同与从合同的关系，是依赖于租赁合同的存在而存在。如果租赁合同已经解除，物业服务管理协议随之解除。故一审法院将租赁合同中的履约保证金与物业服务管理协议中的履约保证金（即物业服务费保证金）混同，认为二公司应当返还物业保证金，属于适用法律错误。   第二，一审法院认定二公司需承担装修残值的损失属认定事实不清，适用法律错误。首先，一审法院对于装修残值数额的认定理由，明显与事实不符。一审庭审中，苗某主张装修残值损失的依据是施工合同、验收单和收据。该组证据仅可以证明苗某对房屋进行了装修，对于收据，由于不是正规的税务机关出具的增值税发票，不能证明是否存在实际发生的损失。即使有相应物品的价格，在经过几个月的使用后，所有物品均已贬值，而且使用程度亦存在差异，不能简单的按照物品的售价作为装修残值的损失。而且，一审法院在没有经过第三方鉴定机构的评定，就草率对装修残值具体金额进行认定，明显不符合法律规定。其次，一审法院适用法律错误，依据相关法律规定，装修残值应当由违约方承担。一审法院既然已经认定，苗某系租赁合同的违约方，但却适用社会习俗与公平原则判决二公司承担部分装修残值，属于适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，从而驳回苗某关于装修损失的诉讼请求。再次，一审法院关于因装修损失费没有合同约定，而应当适用社会习俗，并可以适用公平原则的认定，于法无据。依据租赁合同第十八条第18.2款规定，在房屋交还期内，苗某应当将该房屋交还给万达投资公司，并使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求，且保持清洁完好状态。故按照合同约定，苗某应当自行将房屋内物品搬离及拆除装修装饰物，将房屋恢复到二公司向苗某交付时的状态。该条即为双方对装修进行的约定，苗某应当按照该条款履行交还房屋的义务。而且，该损失并非二公司造成，系苗某自行决定撤店、解除合同的结果，对于装修的费用，应当由其自行承担。由于装修费用是需要逐年转化的，但苗某自己自愿放弃经营，可以视为对装修的放弃。由于商业广场租赁不同于一般的个人房屋租赁，在苗某的合同解除之时，带有特定装修风格的屋内装修装饰就已经失去价值。故依据法律规定、合同的约定以及相关事实，二公司均不应当对装修的残值予以赔偿。   第三，一审法院的部分事实认定有误，有维护原告的嫌疑。二公司于2019年3月初将商铺围挡是为了维护形象，万达广场毕竟有众多商铺，不仅需要维护其他商铺的经营氛围和利益，同时也要避免周围的商铺受到不必要的牵连，故二公司的行为属于为减少损失的进一步扩大而为，但一审法院单纯认定为为了经营形象，没有将事实的真相还原，未免有失偏颇。   综上所述，恳请二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。   苗某答辩称，同意一审判决。   苗某向一审法院起诉请求：1、请求依法确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2018年11月28日依法解除，二公司立即返还苗某履约保证金37407元，装修押金10000元，pos机押金3800元，质保金10000元，物业保证金13715.9元，能源费5000元，以上合计79922.9元，并自起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；2、请求二公司依法赔偿苗某装修损失115800元；3、请求二公司返还苗某租赁屋内物品，具体明细附后；4、诉讼费由二公司承担。   一审法院认定事实：2018年8月17日苗某与万达投资公司签订由万达投资公司提供的格式合同《商铺租赁合同》。合同约定苗某租赁万达投资公司位于××街商铺，建筑面积223.64㎡，套内建筑面积124.69㎡，租赁期限为33个月，即2018年8月17日至2021年5月16日，租金起始标准为每月每平米人民币150元，月租金为18703.50元，自2019年8月17日至2020年8月16日，月租金标准在起始月租金标准基础上递增百分之五，即每月租金为19638.68元，自2020年8月17日至2021年5月16日，月租金标准在上一个交租期租金标准基础上递增百分之五，即每月租金为20620.61元。苗某虽然和万达投资公司签订了租赁合同，但合同项下约定的合同内容，均由万达管理公司来承管，如收取租金、履约保证金、物业费、能源费、物业保证金等等。苗某承租万达投资公司的商铺是未经装修的毛墙毛地，按照租赁合同的约定，由苗某自行装修，其装修标准必须按照万达投资公司的要求执行，由万达投资公司来审核承揽装修的施工资质及施工质量，合同终止后，由承租方恢复初始状态。苗某于租赁合同签订当日向万达管理公司支付了首期租金，即2018年8月17日至2018年11月30日，租金65462.25元，向万达管理公司支付履约保证金37407元、装修押金10000元，POS机押金3800元、质保金10000元、物业保证金13715.9元、能源费11000元。苗某为装修租赁商铺支出83000元、购买厨房灭火设备支出7000元、购买改造消防喷淋设备支出5300元。苗某自开业以来至2018年11月28日，其经营的特色小吃，因客流量不足及经营问题每况愈下，苗某决定撤摊儿，即解除租赁合同，便向万达管理公司发出书面解除合同函，该公司收到解除合同函后，认为苗某解除合同是单方违约行为，未予同意，嗣后，万达投资公司多次向苗某发出继续履行合同的函告通知。苗某自2018年11月28日停业后，苗某多次准备回租赁商铺，均遭到拒绝，二公司为了万达广场营业形象，擅自将包括苗某租赁商铺在内的区域整体外围拦住装裱，并在诉讼过程中，未经任何人同意的情况下，将苗某租赁商铺内的所有物品清理并搬出。2018年12月21日，万达投资公司向苗某发出解除合同通知函，要求苗某缴纳2018年12月至2019年2月的租金、物业费及七日内退场。   一审法院经审理认为，该案的争议焦点有三：一、解除租赁合同的责任在哪一方？二、解除租赁合同的时间确定；三、苗某的诉讼请求能否支持。   双方签订的租赁合同及物业管理服务协议，是当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，当事人对租赁合同及物业管理服务协议的效力不持异议，对当事人具有约束力。合同当事人应当按照租赁合同及物业管理服务协议严格履行各自的合同义务。苗某诉称的“被告承诺每日客流量达到一万人以上属于合同的重要组成部分，被告应该按照承诺履行义务。”合同解除原因，第一查无实据，二则苗某未能举证，导致租赁合同解除的原因，是苗某租赁的商铺地理位置、客流量不足及经营者经营艺术多个原因造成，据此，法院认为，解除租赁合同的责任一方在苗某，故苗某请求返还履约保证金37407元的诉讼请求，不予支持。   苗某虽然于2018年11月28日书面提出解除合同，二公司收到解除合同通知函后，不同意解除合同，苗某提出解除合同的理由不具备合同解除的条件，而万达投资公司在书面催促苗某履行合同，苗某拒不履行合同义务的情况下，于2018年12月21日函告苗某解除租赁合同，万达投资公司的解除合同通知函送达苗某之时，法院认为，才是租赁合同解除的时间，即2018年12月21日。因此，自2018年12月1日至2018年12月20日产生的租金及物业费，即租金12469元、物业费4572元，应由苗某给付万达管理公司。   苗某请求的履约保证金37407元，如上所述、法院不予支持。装修押金10000元、质保金10000元，旨在验收装修、质量是否合格，二公司已经验收合格，并交付使用，装修押金10000元、质保金10000元，按照物业管理服务协议的规定，应由二公司如数退还苗某。POS机押金3800元，POS机由苗某退回二公司后，二公司返还苗某POS机押金3800元。能源费苗某交付被告11000元，因苗某已经花费一部分，苗某请求5000元，二公司从系统查实为4121.86元，由二公司退还苗某4121.86元。物业保证金13715.9元，租赁合同已解除，应由二公司如数退还苗某。在二公司退还苗某上述款项时，应扣除苗某在2018年12月1日至2018年12月20日产生的租金及物业费，即租金12469元、物业费4572元。苗某请求“自起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率支付利息”，无法律依据，法院不予支持。苗某请求装修损失费115800元，根据苗某举证情况，法院认定95300元。关于该项损失，双方签订的租赁合同及物业管理服务协议均没有约定，在没有约定的情况下，应当适用社会习俗，可以适用公平原则。按照租赁合同的约定，装修费用应在三年租赁期内逐年转化，现苗某实际租赁期限不到三个月，投入的大量资金还未来得及转化，双方就解除了租赁合同，一分钱不给苗某补偿，有失公允。但鉴于解除租赁合同的原因归则于苗某的实际情况，也只能由二公司适当给予苗某一点补偿，即装修费的三分之一28590元（95300元×30%）。关于二公司要求苗某撤场时恢复毛墙毛地原状状态的辩称意见，因苗某装   修的水暖及地面是刚刚装修完毕的，如再破坏性拆除，一方面造成成本的浪费，另一方面它也可以继续利用，所以，法院不予采纳。关于苗某请求返还租赁店铺的物品，开庭前，法官组织双方对苗某的物品已经进行了清点，并登记造册，由双方签字认可，以此为准可移动的物品，由苗某搬走。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（二）、（三）、（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条及《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十一条（二）、（三）、（四）的规定，判决如下：一、确认原告苗某与被告包头九原万达广场投资有限公司、包头九原万达广场商业管理有限公司签订的租赁合同及物业管理服务协议的解除时间为2018年12月21日；二、被告包头九原万达广场投资有限公司、包头九原万达广场商业管理有限公司退还原告苗某装修押金10000元、质保金10000元、POS机押金3800元、物业保证金13715.9元、能源费（水电费）4121.86元；三、被告包头九原万达广场投资有限公司、包头九原万达广场商业管理有限公司补偿原告苗某装修残值损失费28590元；四、原告苗某给付被告包头九原万达广场投资有限公司、包头九原万达广场商业管理有限公司自2018年12月1日至2018年12月20日产生的租金及物业费17041元（租金12469元、物业费4572元）；五、原告苗某租赁店铺内的可移动的物品由原告苗某自行搬走，被告包头九原万达广场投资有限公司、包头九原万达广场商业管理有限公司不得阻拦，物品的数量以双方签字认可的明细为准（明细附后）；六、驳回原告苗某其他诉讼请求。案件受理费4216元，减半收取2108元（原告已预交），由原告苗某负担1475元，由被告包头九原万达广场投资有限公司、包头九原万达广场商业管理有限公司负担633元。   经二审审理查明，一审判决除关于苗某装修支出费用具体金额的认定依据不足外，其余事实认定准确，本院依法予以确认。   本院认为，双方当事人争议的焦点为：第一，万达投资公司、万达管理公司是否应当退还苗某物业保证金。第二，万达投资公司、万达管理公司是否应当分担苗某的装修残值损失。   第一，关于万达投资公司、万达管理公司是否应当退还苗某物业保证金的问题。二公司主张依据《物业管理协议》第六条第2.0项“如甲方逾期支付或补足物业服务、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权按本协议约定中止或停止相关服务或终止本协议没收履约保证金，由此造成的损失，乙方自行承担。”的约定，苗某无权要求退还物业保证金。对此，本院认为，虽然上述合同条款中对退还保证金的情况进行了约定，但本案中，苗某没有依约支付后续物业费是由于双方就合同解除已发生争议，尚处于磋商过程中，而并非苗某恶意拖欠，故万达投资公司、万达管理公司拒绝退还苗某物业保证金的该上诉主张不能成立，本院不予支持。   第二，关于万达投资公司、万达管理公司是否应当分担苗某的装修残值损失的问题。对此，本院认为，根据苗某一审提交的证据可以表明其就案涉商铺确实进行了装修并投入了资金，一审法院虽然对于苗某实际投入装修费用的金额认定依据不足，但是考虑到苗某承租时案涉商铺为毛墙毛地，苗某对于墙面地面等亦进行了基础装修，万达投资公司、万达管理公司虽然表示不同意利用，但二审庭审中二公司明确认可其保留了商铺原有的墙面地面并已另行出租。故一审法院综合考量案件情况并酌情要求万达投资公司、万达管理公司分担苗某28590元的装修损失是恰当的。   综上，万达投资公司、万达管理公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1555.69元，由上诉人包头九原万达广场投资有限公司、包头九原万达广场商业管理有限公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 董婷婷     二○一九年九月二日   法官助理 贺 颖   书 记 员 常慧青   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。