西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初13277号原告：梁欣荣。委托诉讼代理人：杨旻，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：李秀东。第三人：折军。委托诉讼代理人：荆欢，陕西平镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，陕西平镜律师事务所律师。原告梁欣荣诉被告李秀东及第三人折军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁欣荣的委托诉讼代理人杨旻，第三人折军及其委托诉讼代理人荆欢、王军到庭参加了诉讼。被告李秀东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告梁欣荣向本院提出如下诉讼请求：判令解除其与被告委托代理人折军签订的存量房买卖合同；判令被告退还其定金8万元；判令被告赔偿其损失643400元；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年9月6日，其经西安摩尔房地产营销策划有限公司（以下简称西安摩尔公司）介绍，与被告委托代理人折军签订了关于西安市未央区XX城XX路XX公馆XX幢XX单元XX室XX房买卖合同，并于当天支付定金2万元，因被告房屋存在按揭贷款，双方约定，被告抵押注销完毕后五个工作日内与原告办理房屋过户事宜。2018年1月2日，被告称房屋办理房产证后才能办理抵押注销手续，要求其支付6万元定金。此后其多次催促被告履行合同义务，被告均以各种理由拖延，至今不予办理抵押注销手续。被告行为给其造成了诸多损失，故诉至法院请求如前所述。被告李秀东未到庭答辩。第三人折军辩称，第一，其与原告签订存量房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方应忠实履行合同义务。第二，合同无法履行系原告造成，原告应承担相应的后果。签订合同时，原告户籍在韩城市，不具备西安购房资格，导致合同签订后不能办理产权过户手续。2017年年底，原告将户籍迁入西安市，具备了购房资格但拒绝向中介交纳中介费，导致中介公司无法履行过户义务。经其核实，2018年原告在未告知其的情况下，在西安购买了第二套住房，导致其再次不具备购房资格，导致涉案房屋无法过户。第三，其无需向原告返还定金及支付违约金。涉案合同无法履行，无法过户是原告原因导致，原告违约在先，原告无权要求其返还定金并支付违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年9月6日，原告（乙方）与被告李秀东（甲方，委托代理人折军）签订存量房买卖合同约定，甲方将其位于西安市未央区XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX室的房屋出售给乙方，建筑面积87.69平方米，商品房买卖合同登记号Y091241XX；房屋情况为无租赁，有抵押；房屋总价103万元，支付方式为全款；签订合同当日，乙方支付甲方定金2万元，尾款101万元于过户当天监管到银行公共账户中；房屋交付：甲乙双方申请办理产权转移登记手续五日内。过户时间：甲方名义之抵押注销完毕后五日内；违约责任：若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金20万元整给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失等。签订合同当天，原、被告及西安XX公司还签订了存量房买卖居间合同约定，由乙方向居某某支付居间费30900元等。签订合同当天，原告支付被告委托代理人折军定金2万元，折军向原告出具了收条。后因涉案房屋抵押注销以及垫资问题无法达成一致意见致合同履行受阻。对于注销抵押问题，原告称被告未办理抵押注销，第三人称其不知情。对于垫资问题，第三人称其与原告口头约定由原告垫资，并提供西安摩尔公司的证明及中介人员郭某某的证言予以证明。原告称其与被告并未口头约定垫资，称合同无法履行是被告加价造成的。第三人提交的西安XX公司出具的证明载明：“双方当时约定若在开发商XX集团西安分公司无法办理更名手续则由买方梁欣荣垫资40万元还清开发商欠款取得房产证后在房地局办理过户手续，后梁欣荣以有风险为由拒绝垫资亦不按照合同向其公司交纳房屋中介居间费用，鉴于买方梁欣荣的违约行为，其公司终止了为买卖双方提供居间服务。”郭某某到庭证言亦称签订合同时走更名程序，如何更名不成，涉及垫资，大概40万元由买方垫资，后买方未垫资。原告未向西安XX公司交纳居间费。再查，2018年1月2日原告还支付第三人折军6万元，折军出具了收条。双方对该6万元的性质无法形成一致意见。原告称该6万元是定金，折军称该6万元是更名费。收条中明确载明为定金，折军称是当时勾错了。另查，原告提交的李秀东与折军的委托书载明：“李秀东于2009年11月20日按揭购买了位于西安市经开区XX城XX路与XXX十字以北，合同建筑面积87.69平方米（商品房买卖合同登记号：Y091241XX），现准备办理提前还款手续并出售该房屋，因其不便于办理相关手续，特委托折军以其名义办理如下事宜：一、代为到相关银行办理上述房产的还款手续、领取结清证明、他项权利证书及签署相关文件；二、代为到有关房屋管理部门办理注销上述房屋抵押登记手续、代为领取相关资料等事宜；三、代为到西安市建设委员会、房地局等相关权属登记中心办理上述房产的查档、代办理并领取房屋所有权证书原件；四、办理上述1-3事项后，代为确定购房者、代为签订房屋买卖契约、代为确定出售价格、代收房款并签订相关文件；五、如购房者是按揭方式购买，则协助购买人办理贷款、代收全部房款等一切事宜等。委托期限：自2014年10月24日至2018年10月24日止。”2014年10月27日，李秀东将上述委托书在西安市XX区公证处办理了公证。再有，起诉前，原告申请财产保全，本院作出的（2018）陕0112财保342号民事裁定书裁定对涉案房屋进行了查封。原告还提交评估申请一份，要求对涉案房屋的市场价格进行评估。另外，被告对其陈述的原告的购房资格问题，未提供证据证明。因被告李秀东未到庭未能调解。上述事实，有原告提交的存量房买卖合同、收条、委托书、公证书等，被告提交的存量房买卖合同、证明、证人证言等，以及当事人陈述附卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的存量房买卖合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。对于原告主张的解除合同一节，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，因涉案房屋至今未能办理抵押注销手续，垫资问题双方亦无法协商解决，致使合同无法继续履行，故合同目的无法实现，原告要求解除合同的主张符合法律规定，应予以支持。合同解除后，被告收取原告8万元应予以退还。对于双方谁违约的问题，被告作为的房屋出卖人，办理涉案房屋的抵押注销手续是交易的前提，也是出卖人的基本义务，抵押登记手续不注销则交易无法进行。在整个交易过程中，被告一直未能办理抵押注销手续，被告明显怠于履行合同，构成违约。原告作为房屋的买受人，在交易过程中考虑垫资风险实属正常。被告提交西安摩尔公司出具的证明及中介工作人员郭某某的证言均可证明原告同意给被告垫资，后又不再垫资，故原告亦违反了口头约定。然而，通过垫资还清剩余购房款继而注销抵押登记手续，这是出卖人涤除涉案房屋上设定的他项权利，向买受人提供一个完整的房屋所有权的行为，应属于出卖人之基本义务。综合考虑双方的违约情况，被告违约严重，原告较轻，参照房屋买卖合同中关于违约的约定酌情认定被告赔偿原告违约金15万元。因违约金已经可弥补原告损失，故对原告申请评估房屋不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告梁欣荣与被告李秀东签订的存量房买卖合同。二、被告李秀东于本判决生效之日起十日内退还原告梁欣荣8万元，并赔付违约金15万元。三、驳回原告梁欣荣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20580元（原告已预交），由被告李秀东负担12348元，原告负担8232元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  杨怀周审 判 员  方 圆人民陪审员  满选利二〇一九年九月二十三日书 记 员  梁鹏艳1