黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终3712号上诉人（一审原告、申请执行人）：辛龙华，男，1973年12月15日出生，无职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：陈希，黑龙江远东律师集团事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：吕保全，男，1976年6月7日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王宏兵，黑龙江金昊律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：赵哈生，男，1961年1月10日出生，汉族，哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司法定代表人，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审被告、被执行人）：哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司，住所地哈尔滨市南岗区货栈街**。法定代表人：赵哈生。上诉人辛龙华因与被上诉人吕保全、赵哈生、哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司（以下简称铁路建筑公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初12547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辛龙华的委托诉讼代理人陈希、被上诉人吕保全的委托诉讼代理人王宏兵到庭参加诉讼。被上诉人赵哈生、被上诉人铁路建筑公司经本院公告送达开庭传票未出庭应诉。本案现已审理终结。辛龙华上诉请求：1.撤销哈尔滨市南岗区人民法院(2018)黑0103民初12547号民事判决，依法支持辛龙华的诉讼请求;2.本案一、二审的诉讼费用由吕保全、赵哈生、铁路建筑公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。《授权委托书(法人)》内容体现，2015年1月5日，铁路建筑公司委托案外人李洪柱办理出售案涉房屋、领取房款等事宜，该委托书明确体现案涉房屋的《房屋所有权证》编号分别为:哈房权证外一字第1501078740-1和1501078740-2号（详见《授权委托书(法人)》)。但根据哈房权证外一字第1501078740-**《房屋所有权证书》证实,该《证书》的登记时间是2015年11月2日,房产登记部门制证时间是2015年11月10日。也就是说,2015年11月10日，案涉房屋在房屋权属登记部门才获得权属编号。故《授权委托书（法人)》体现的内容显然是未得先知,存在客观不真实因素,明显是相关单位或人员为了配合本案制造的证据。二、一审判决事实不清，证据不足。1.案涉2015年7月23日签订的《房屋买卖合同》体现,“铁路建筑公司、李洪柱、句立展将案涉房屋(整体)变更过户给吕保全所需的全部交易相关手续递交到房产交易部门时，吕保全将余款1860万元汇入监管账户。在吕保全将全部房产交易的款项支付给甲方(铁路建筑公司、句立展)后，甲方将房屋钥匙交付给乙方（吕保全)”。第一,无证据证明吕保全向铁路建筑公司和句立展支付过任何房款,按照《房屋买卖合同》的约定未达到交房条件，故2015年11月3日的《房产交付协议》显然与《房屋买卖合同》之间存在矛盾。第二，按照《房屋买卖合同》的约定，吕保全支付1860万元房屋余款也是附条件的,据一审查明的事实,关于案涉房屋的更名过户手续在辛龙华申请查封前并没有向房屋交易部门递件(递交办理更名手续),付款条件尚未得到满足,且无证据证明吕保全向铁路建筑公司和句立展支付了1860万元房款。可见，递件条件、付款条件、交房条件均未得到满足。故一审判决认定吕保全支付了房款,实际占有了案涉房屋事实不清且证据不足。2.李洪柱于2015年12月27日出具的《收据》、吕保全向李勇等11人转款的银行流水以及李洪柱证明李勇等11人收款项的《证明》，是吕保全在一审诉讼中举示的唯一一组证明其支付房款的证据。这组证据不能证明吕保全支付的是案涉房屋的房款。理由之一，《房屋买卖合同》签订于2015年7月23日，银行流水体现在2015年1月吕保全就已经向李勇等转款,如果这些转款是支付房款,显然与事实不符且有悖于情理，一是付款时间不对;二是合同约定付至监管账户,且没有房屋出卖方指示吕保全向他人付款的情形;三是合同约定的付款条件根本没有得到满足,即没有到付款时间,也没有当事人之间约定提前履约的证据。理由之二,如前所述,《授权委托书(法人)》在客观真实性上存在重大瑕疵，李洪柱代收房款依据丧失了证明力，且依据哈尔滨市道外区人民法院（2017)黑0104民初8875号民事判决（以下简称8875号判决）,李洪柱与本案存在重大的利害关系，其出具材料（《收据》和《证明》）不能作为认定事实的依据。理由之三,据《银行流水》体现，吕保全向李勇等11人转款百余笔,每笔转款的时间、数额不同，转款的起止时间历时1年之久，《房屋买卖合同》订立后,铁路建筑公司没有向吕保全出具指示付款的手续，李洪柱也没有向吕保全出具指示其向李勇等11人付款的手续。故辛龙华认为,该《银行流水》与本案无关联。3.据2015年11月3日的《房产交付协议》体现,案涉房屋(含句立展所有的部分)已全部交付给了吕保全。无证据证明吕保全向句立展支付了房屋余款,亦无证据证明句立展委托李洪柱交付案涉房屋,且该《房产交付协议》与《房屋买卖合同》存在矛盾，不能反映客观事实。三、一审判决适用法律错误。《城市房地产管理法》第三十七条及相关法律规定,未依法登记领取权属证书的房屋或未依法取得房屋所有权证书的房屋不得转让。纵观全案，无证据证明在2015年11月10日后案涉房屋的所有权人(铁路建筑公司、句立展)存在履行和接受履行《房屋买卖合同》的事实。故一审判决认定《房屋买卖合同》合法有效，适用法律错误。综上所述,恳请二审法院查清本案事实,正确适用法律,纠正一审判决存在的错误并支持辛龙华的上诉请求。吕保全辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，辛龙华的上诉请求及理由依法不能成立。一、辛龙华以“2015年1月5日铁路公司出具的《授权委托书》是相关单位为本案制造的证据”为由来认定一审法院认定事实错误，依法不能成立。1.哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103执异46号执行裁定中查明了该委托书这一事实，并且作出认定，对此辛龙华在提起异议之诉时，认可这一事实（在事实与理由中均对此没有提出异议），8875号判决是生效的判决，辛龙华当庭确认其真实性，因此一审法院以生效的法律文书查明的事实，作为依据来确认本案的事实，符合法律规定，故辛龙华该项主张依法不能成立；2.辛龙华在《上诉状》中自认该委托书存在瑕疵，瑕疵并不能否认李洪柱实际已经得到铁路公司的授权，因此辛龙华主张“该《委托书》是相关单位为了配合本案制造的证据”依法不能成立。3.铁路建筑公司于2015年1月5日出具的《授权委托书》，是铁路公司与李洪柱之间的行为，吕保全并不知情，因此辛龙华主张相关单位为了配合本案制造证据这一事实同样不能成立。4.作为涉案房屋的买受人吕保全，于2015年7月23日与出卖方签订案涉《房屋购买协议》，吕保全只要确认铁路公司授权李洪柱有权代其领取购房款以及对案涉房屋有其他相关的处分权利即可，故辛龙华主张该《授权委托书》是为了本案制造证据这一主张依法不成立。二、一审法院认定事实清楚，证据充分，辛龙华的该项理由依法不能成立。（一）辛龙华主张吕保全未支付案涉房款与事实不符。1.辛龙华申请查封的是铁路建筑公司对案涉房屋享有的份额，李洪柱代表铁路建筑公司出具的《收据》，证明铁路建筑公司收到了吕保全购房款，这是客观事实，辛龙华主张吕保全未付房款没有证据支持。李洪柱代表铁路建筑公司将案涉房屋出售给吕保全前曾向吕保全进行借款，李洪柱无钱归还，将案涉房屋出售给吕保全，用借款折抵房款，这一行为法律许可，因此李洪柱提前收款的行为符合法律规定。李洪柱收到全款，出具《收据》，证明吕保全支付了涉案房屋铁路公司享有份额的全部款项，因此辛龙华主张吕保全未付款与客观事实相悖。双方在《房屋买卖合同》中约定：余款1860万元汇入监管账户。事实是双方并没有办理监管业务，尽管合同有该条款的约定，因实际履行过程中变更了该条约定、该条款无效，辛龙华以该理由主张依法不能成立。2.句立展对案涉房屋享有份额与辛龙华申请的查封之间没有任何法律上的因果关系，因此句立展是否取得案涉房屋的款项，不是本案审查的范围，辛龙华的该项主张已经超出了法律的规定。（二）辛龙华关于“吕保全实际占有证据不足”的主张不成立。2015年11月3日的《房屋交付协议》证明房屋实际交付是客观事实，同时也得到了句立展的认可（辛龙华没有证据证明句立展不认可交付这一事实），《房屋买卖合同》约定的交房及付款的条件，与实际履行的条件不同，说明双方合意变更了原合同的约定，对此法律并不禁止，更不违法，因此一审法院认定吕保全支付了铁路建筑公司全部房款，合法占有案涉房屋有理有据，有法可循。三、本案适用法律正确。辛龙华以《城市房地产管理法》第37条规定来证明本案转让程序存在问题，事实上，辛龙华引用的该法律于2007年、2009年两次已经作出修改，第37条根本不是辛龙华引用的条款。这一事实说明不是一审法院适用法律错误，而是辛龙华错误适用法律。事实上，铁路法院生效的执行裁定已经确定了涉案房屋的物权归属，因此铁路建筑公司、句立展有权出售案涉房屋。本案是排除执行法律关系，一审法院适用相关的法律规定是正确的。四、吕保全依据法律规定提出足以排除辛龙华的执行证据，有理有据，因此辛龙华的上诉请求，二审法院依法应当驳回。1.客观事实证明：吕保全是在辛龙华申请人民法院查封之前与出卖人签订的合法有效的买卖合同；2.吕保全是在辛龙华申请人民法院查封之前合法占有的案涉房屋；3.吕保全支付了铁路建筑公司享有份额的全部房款；4.铁路建筑公司出具的《公证书》证明了未办理过户的原因并不是吕保全的过错。吕保全依法提出执行异议并且提供了充分的证据，足以排除了辛龙华的执行，因此鉴于一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院依法应当驳回辛龙华的上诉请求。赵哈生、铁路建筑公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。辛龙华向一审法院起诉请求：1．准许执行铁路建筑公司名下坐落于哈尔滨市××街××台胞小区××层（产权证号哈房权证外一字第1501078740-××号）房产；2．案件受理费由吕保全、赵哈生、铁路建筑公司承担。一审法院认定事实：辛龙华与赵哈生、铁路建筑公司借款合同纠纷一案，诉讼中，辛龙华向一审法院提出财产保全申请，请求查封案涉房产并提供担保。一审法院于2016年2月23日作出（2016）黑0103民初2054号民事裁定书，并于2016年2月25日对案涉房产实施查封措施。2016年8月18日，一审法院作出（2016）黑0103民初2054号民事判决书，判决主要内容为：一、赵哈生、铁路建筑公司于本判决生效之日起十日内给付辛龙华借款本金2420667.56元及利息（利息自2014年12月11日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算）。二、驳回辛龙华其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因赵哈生、铁路建筑公司未按生效判决内容履行给付义务，辛龙华向一审法院申请执行。执行中，吕保全对一审法院查封案涉房产提出书面异议，请求依法撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初2054号民事裁定书并立即解除对铁路建筑公司名下案涉房产的查封措施，一审法院于2018年7月30日作出（2018）黑0103执异46号执行裁定书，裁定：中止对坐落于哈尔滨市××街××台胞小区××层（产权证号哈房权证外一字第1501078740-××号）房产的执行。辛龙华对该裁定不服，遂向一审法院提起执行异议之诉。1994年3月29日，李洪柱与哈铁四建公司签订了《工程项目内部承包协议》一份，约定李洪柱自愿全部接受哈铁四建公司与台胞房地产公司签订的《建筑承包合同》条款及其附件，李洪柱以包工包料的形式为台胞房地产公司施工，向哈铁四建公司交纳工程总价5.5％作为承包费。工程竣工后，台胞房地产公司未全额支付工程款。2001年3月，本案铁路建筑公司接收了哈铁四建公司的债权债务。2001年6月，铁路建筑公司将台胞房地产公司诉至哈尔滨市中级人民法院，要求台胞房地产公司给付尚欠工程款。2001年11月12日，李洪柱与铁路建筑公司签订《关于经济责任的协议》，约定铁路建筑公司承担诉台胞房地产公司拖欠工程款一案的主体资格，铁路建筑公司收取总价的5.5％作为管理费，剩余均由李洪柱自行处理。后经生效法律文书判决台胞房地产公司给付铁路建筑公司工程款及逾期付款违约金。铁路建筑公司向哈尔滨铁路运输中级人民法院申请强制执行，该院将此案与案外人句立展对台胞房地产公司申请执行一案合并执行，经过一系列执行措施，最终裁定将台胞房地产公司所有的位于哈尔滨市道外区××（现××）台胞小区××办公楼××房产××给铁路建筑公司和句立展。2015年11月2日，铁路建筑公司和句立展作为按份共有人取得了房屋所有权证，其中铁路建筑公司所占份额为建筑面积1878.69平方米，句立展所占份额为建筑面积2363.02平方米。2015年1月5日，铁路建筑公司出具《授权委托书》，全权委托李洪柱办理案涉房产的出售、领取房款等事宜。2015年1月19日，铁路建筑公司召开职工代表大会，并于次日形成职工代表大会决议：同意将哈尔滨市道外区北环路大新街308号（现58号）台胞小区B栋办公楼（1-8层）房产按原价出售，出售房款扣留相关费用后，剩余价款支付给李洪柱。2015年7月23日，吕保全与句立展、铁路建筑公司签订案涉《房屋买卖合同》，价款为2160万元。合同签订后，吕保全按铁路建筑公司委托代理人李洪柱的要求，陆续给付购房款9566854元。2015年12月27日，铁路建筑公司委托代理人李洪柱出具《收条》。2015年11月3日，吕保全与铁路建筑公司委托代理人李洪柱签订房产交付协议。吕保全多次找到铁路建筑公司要求其出具办理案涉房产过户手续的相关材料，但均未联系到铁路建筑公司的法定代表人，致使无法办理案涉房产的更名过户手续。后于2016年6月14日铁路建筑公司出具《授权委托书》一份，授权案外人吕海威办理房产过户相关手续，但在办理过户手续时，吕保全发现案涉房产已被一审法院查封。一审法院认为，本案争议的焦点问题在于吕保全对于案涉房产是否享有足以排除执行的所有权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，2015年7月23日，案外人吕保全与句立展、铁路建筑公司签订案涉房屋买卖合同，并按铁路建筑公司委托代理人李洪柱要求，陆续支付了铁路建筑公司所占案涉房产份额的全部购房款9566854元。2015年11月3日，吕保全与李洪柱签订房产交付协议，可以认定吕保全已合法占有案涉房产。上述行为均发生在一审法院查封案涉房产之前。且吕保全未能办理案涉房产的更名过户手续，系无法与铁路建筑公司法定代表人赵哈生取得联系，未能及时取得办理案涉房产更名过户的所需材料，故吕保全对未办理案涉房产更名过户手续不存在过错。判决：驳回辛龙华的诉讼请求。案件受理费100元、公告费560元，由辛龙华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是吕保全对于案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对照上述四种情形，首先，吕保全于2015年7月23日签订了《房屋买卖合同》，但铁路建筑公司为李洪柱出具的委托手续的时间不实，即该委托书出具的时间应当在案涉房产产权证下发之后，即2015年11月10日之后。但委托人身份的事后追认并不影响委托行为的效力，即不能因此否定被委托人李洪柱签订《房屋买卖合同》的效力，故辛龙华关于案涉房产买卖合同无效的理由不成立，本院不予支持。其次，关于案涉房产是否在人民法院查封前合法占有的问题。吕保全举示的《房产交付协议》可以证明案涉房产已经交付并按份占有了该房屋，辛龙华虽然对此不予认可，认为吕保全合法占有案涉房产的证据不足，但没有提出相反的证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。故辛龙华主张吕保全没有在查封前合法占有案涉房产的主张本院不予支持。第三，作为铁路建筑公司的委托人，李洪柱已经出具了收到吕保全购买案涉房产建筑面积1878.69平方米房款9566854元的收据，辛龙华对该款项转账交付的时间提出异议，但一审查明，该款大部分是冲抵李洪柱此前向吕保全的借款，该冲抵行为并不违反法律规定。另外，吕保全是否支付了案外人句立展购房款与本案无关。故辛龙华主张吕保全未支付全部价款的主张不成立，本院不予支持。第四，关于案涉房产未办理过户登记的原因问题。案涉《房屋买卖合同》第三条约定：“3、甲方（即出卖方）负责房屋产权的变更，乙方（即吕保全）配合。”依据该约定吕保全不应承担案涉房屋产权变更不及时的责任，故一审判决认定吕保全对未办理案涉房产更名过户手续不存在过错并无不当。据此，吕保全对于案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，辛龙华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由辛龙华负担。本判决为终审判决。审判长  郑兴华审判员  张 宇审判员  毛保森（）二〇一九年九月六日法官助理张恭允书记员张春天