山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初5050号原告：刘镇，男，1957年4月20日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：魏加财，山东平直律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟杰，山东平直律师事务所律师。被告：龙口胜通集团股份有限公司，住所地山东省龙口经济开发区，统一社会信用代码91370681169410638D法定代表人：魏吉胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：王昊，男，该公司职工。委托诉讼代理人：薛琨田，山东崇真律师事务所律师。原告刘镇与被告龙口胜通集团股份有限公司（下称胜通公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘镇及其委托诉讼代理人魏加财，被告胜通公司的委托诉讼代理人王昊、薛琨田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘镇向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的佛光花园16号公馆12-1别墅的项目认购书；2、被告返还原告房款140万元及利息（以140万元为基数，自2019年1月3日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、诉讼费被告承担。事实和理由：2019年1月3日，原被告签订《佛光花园16号公馆项目认购书》，购买佛光花园16号公馆12-1号别墅，原告将140万按照约定支付给被告，因被告原因，双方至今未签订商品房预售合同。为此，原告诉至法院，请求依法判如所请。被告胜通公司辩称，1、不同意解除认购书；2、原告所支付的款项中包含280000元的定金；3、不能签订正式合同是因为原告原因造成，认购书约定全款交齐后7日内携带本人身份证、认购书及缴款收据到被告处签订合同，但原告一直未来签订；4、被告方与烟台海基置业有限公司就涉诉地块项目系合作开发关系，因此被告有权与原告签订认购书，由于该地块的土地使用权人系烟台海基置业有限公司，故正式合同需与烟台海基置业有限公司签订，在这点上被告方并未违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的《烟台市新建商品房买卖合同》以及快递包裹（快递单号363987053513），其称是被告方销售代表张琳琳向其邮寄的。被告主张，张琳琳并非其公司职员，系推销涉诉房屋中介机构的工作人员，该合同也并非被告提供给张琳琳，其可以通过行业内部随意得到，被告出具给客户的合同均是当庭作为证据提交的烟台海基置业有限公司与案外人王立艳等客户签订的合同版本；关于快递包裹，通过该证据无法证实邮寄人是张琳琳，更无法证实快递的内容。本院认为，虽原告提交的顺丰速运快递单中未显示寄件人及寄件内容等相关信息，但根据原告提交的其与张琳琳之间的微信聊天记录及张琳琳通过微信向原告发送的快递单号可以认定，原告提交的该合同系张琳琳邮寄的。2、关于原告提交的其与张琳琳的微信聊天记录，被告对该证据不予认可，主张张琳琳并非被告单位工作人员，其所作出的解释不能代表被告意思表示，根据被告与烟台嘉蓝房产营销策划公司（下称嘉蓝公司）签订的代理销售合同第四条约定，被告负责代表烟台海基置业有限公司与客户签订房屋买卖合同。本院认为，关于张琳琳与原告之间微信聊天内容的证明效力，需结合其他证据综合分析。3、关于被告提交的其与嘉蓝公司签订的别墅项目代理销售合同，原告主张该合同与本案无直接关系。本院认为，该合同系被告与嘉蓝公司之间签订的，对其真实性本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月3日，原被告签订《佛光花园16号公馆项目认购书》，由原告认购佛光花园16号公馆12-1号别墅，约定房屋总价为1400000元;“认购定金”一栏约定，双方在签订本认购书时，认购方应向出卖方支付总房款20%作为定金280000元；“付款时间”一栏约定，在2019年1月3日交付定金100000元，在2019年1月30日前，交付50%首付款（不含定金）600000元，在2019年5月30日前，交付剩余房款700000元；“约定事项”一栏第3项约定，认购方全款交齐或首付款交齐7日内携带本人身份证、认购书及交款收据到指定地点签订《商品房预（销）售合同》，出卖方不再另行通知。认购书落款处载明“业务员：张琳琳、审核：张传伟、收款人：李雪”。被告陈述，张琳琳是嘉蓝公司的职工，之所以在认购书上标注为业务员，是为了让被告知道涉诉房屋是由其销售的，张传伟是被告单位分管房屋销售的负责人，李雪是被告单位的会计。原告于2019年1月3日缴纳定金100000元、2019年1月30日缴纳房款600000元、2019年5月23日缴纳房款700000元，合计1400000元，由被告出具收款收据3张。庭审中，原告提交与张琳琳就签订正式合同事宜的微信聊天记录。2019年6月5日微信聊天内容为：“原：你今天问网签的事了吗，问的结果是什么？张：我给你问了，人家说了出合同得排号……。原：那大概要等多久呢,真是急人。张：这个我也得催……咱们把款都汇过去了，房管那边点位什么的都买好了，但房管打印合同打印的慢……房子绝对没问题，合同也没问题。”2019年6月17日微信聊天内容为：“原：网签和报销的事你问的怎么样了？张：……您这个合同的事儿，我给您问了，咱们家已经下来这个点位了，可以出新的合同，但是出的新合同跟以前的不一样了……咱们这边的人不会出这种合同……如果你着急可以给你一个老版的合同，等新合同下来之后换一下就行，我给你出个老版合同……您把认购书复印一个复印件，把您购房的所有票据复印成复印件，然后把您房主本人的身份证也复印成复印件，然后把三个复印件给我寄过来，我拿这个给您出，出完之后把合同给你寄回去，让你签完字之后再给我寄过来……。”2019年6月18日微信聊天内容为：“原：把你的邮寄地址发给我呀，着急死了……原：顺丰速运，单号801772393070。张：收到。”2019年6月27日、28日微信聊天内容为：“原：网签合同今天寄了吗……张：顺丰速运363987053513。”2019年6月29日微信聊天内容：“原：合同我收到了，看了一下，有几个问题想跟你咨询一下。那个合同交房日期为什么是2020年6月30号，那你不是说现在就马上可以交吗？张：那是合同的日期，但是开发商不可能按照合同日期，就非得那一天交的，都是提前交工，现在属于提前交付的状态……原：这个合同是你自己写的合同呢，还是说已经备案的网签合同？张：合同是我们公司出的，谁能自己写呀，现在能签的也只有这份合同，你要别的也没有……新版的合同出来的话什么时候拿过来换……。”另查明，涉诉房屋所属项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》均办理在烟台海基置业有限公司名下。就涉诉项目而言，烟台海基置业有限公司与被告系合作开发关系；被告与嘉蓝公司系委托代理销售关系，由被告委托嘉蓝公司代为销售。原被告至今未签订正式的商品房买卖合同。本案争执的焦点问题有二，一是涉案认购书能否解除；二是导致未能签订正式的商品房买卖合同的责任在谁，即导致涉案认购书解除的原因在谁。一、关于涉案认购书能否解除。被告主张该认购书不能解除。理由是双方签订的认购书，不仅对房产信息、购买价格、面积等均作出了明确约定，且原告已支付了全部购房款，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书应认定为正式的购房合同，不应随便解除。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认购书应当包括《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，其中当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容对于认购书能否作为商品房买卖合同履行至关重要，只有认购书条款具备了上述内容，其作为商品房买卖合同履行才不存在“事实或法律上的障碍”。本案中，双方签订的《佛光花园16号公馆项目认购书》对交房日期、办理产权登记未作约定，且原告对张琳琳邮寄的合同中约定的交房日期有异议，双方一直为此交涉但无法达成一致，故将涉案认购书作为商品房买卖合同履行存在事实上的障碍，因此，涉案认购书不应认定正式的商品房买卖合同，被告的主张，本院不予支持。涉案认购书系商品房买卖双方为保证签订正式的商品房买卖合同而签订的预约合同，作为预约合同的认购书仅是原被告双方为将来订立作为本约合同的商品房买卖合同所做的承诺，而非正式的商品房买卖合同，双方仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务，根据当事人合同自由原则，原告主张解除《佛光花园16号公馆项目认购书》的诉请，于法有据，应予支持。二、导致未能签订正式的商品房买卖合同的责任在谁，即导致涉案认购书解除的原因在谁。原告主张，首先从认购书能够看出业务员为张琳琳，办理过程中又是其一手协助办理看房、交款等手续，即使张琳琳真是代理商的工作人员，从过程中也完全可以代表被告的意思，张琳琳在微信语音聊天中明确表示其所邮寄的合同不得做任何更改，且原告在已按照认购书的约定交齐了全部房款1400000元的情况下，不可能不着急签订购房合同。因此，导致未能签订正式商品房买卖合同的责任在被告。被告主张，原告的沟通对象张琳琳不是被告工作人员，张琳琳所作出的解释不能代表被告方的意思表示；认购书约定事项第3项明确约定了认购方全款交齐7日内携身份证等材料到被告处签订正式的商品房预售合同，但原告交齐全款（2019年5月23日）后，通过其提交的证据可以看出，其第一次询问签订合同的时间为2019年6月5日，超过认购书约定的7天时间。故未能签订正式商品房买卖合同的责任完全在原告。本院认为，原被告均认可的涉案认购书中明确载明“业务员张琳琳”，那么无论张琳琳的身份是被告的员工，还是与被告有委托代理销售关系的嘉蓝公司的员工，均视为被告对张琳琳以业务员的身份销售涉诉房屋这一行为的认可，故张琳琳在销售过程中所实施的行为对被告发生法律效力。从原告提交的证据可以看出，原告在按约交齐全部房款后，就一直积极主动的就网签合同、交房等问题不断与张琳琳进行联系，并按张琳琳的要求提供了认购书、收据及身份证复印件等相关资料，张琳琳于2019年6月28日向原告邮寄合同，故被告以原告未在约定期限内与其签订正式商品房买卖合同为由，主张系原告的过错导致未能签订合同，与事实不符，本院不予支持。原告收到张琳琳邮寄的合同后，对合同中关于交房时间等具体条款提出异议，并就该异议双方多次进行磋商，但一直无法达成一致，致无法订立正式的商品房买卖合同。因双方在签订正式商品房买卖合同时，就合同有关具体条款出现较大分歧，且未能协商一致，致使无法签订商品房买卖合同，故认购书的解除应属不可归责于当事人双方的事由。综上，本院认为，原告主张解除涉案认购书，应予准许。双方在认购书中虽约定签订时原告应向被告支付定金280000元，但原告实际仅交纳了100000元，因定金合同系实践性合同，从实际交付定金之日起生效，故双方虽书面约定定金数额为280000元，但原告在约定的期限内实际仅交付了100000元，故定金数额应认定为100000元。被告主张定金数额280000元，于法相悖，本院不予采信。涉案认购书解除后，对于100000元定金的处理方式，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能成立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能成立的，出卖人应当将定金返还买受人，故该100000元定金被告应返还原告。对于定金之外的购房款1300000元的处理方式，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告应返还原告购房款1300000元。对于原告主张的利息损失，因解除认购书的原因不可归责于双方当事人，即对于认购书的解除双方均无过错，故原告主张被告按银行同期贷款利率的标准赔偿其利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但该购房款自交纳后一直由被告掌控，必然产生存款利息，此为购房款的法定孳息，应与购房款一并返还原告，故被告应将原告购房款的同期银行存款利息一并返还原告。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告刘镇与被告龙口胜通集团股份有限公司就佛光花园16号公馆12-1号别墅签订的《佛光花园16号公馆项目认购书》。二、被告龙口胜通集团股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘镇定金100000元。三、被告龙口胜通集团股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘镇购房款1300000元及利息（自2019年1月30日起，以600000元为基数；自2019年5月23日起，以700000元为基数，至款项实际返还之日止按中国人民银行同期存款利率计算）四、驳回原告刘镇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，减半收取8700元，由被告龙口胜通集团股份有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年九月九日书记员 邹向东