广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初1249号原告：新兴县顺业投资有限公司。住所地：新兴县新城镇环城北路**（**）。法定代表人：欧阳锦润，董事长。委托诉讼代理人：梁伙坚，广东创亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：严巧玲，广东创亮律师事务所律师。被告：刘茜，女，1985年9月19日出生，汉族，居民，住云浮市云安县。委托诉讼代理人：蒋伟良，广东金石行律师事务所律师。原告新兴县顺业投资有限公司（以下简称：顺业公司）与被告刘茜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺业公司的委托诉讼代理人梁伙坚、被告刘茜及其委托诉讼代理人蒋伟良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年11月1日签订的《时代广场商铺租赁合同》，并要求被告立即腾退租赁房屋给原告；2.判令被告支付原告从2019年5月1日起至腾退房屋之日止的租金（从2019年5月1日起至2019年5月31日的租金为23800元，从2019年6月1日起至腾退租赁房屋之日止的租金按23800元/月的标准计算）；3.判令被告立即支付原告为其垫付的从2019年3月起至2019年5月止的税费2550元及利息（从起诉之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；4.判令原告收取保证金47600元无需退还给被告；5.判令被告支付违约赔偿金71400元给原告；6.判令被告支付原告为实现债权而支付的律师服务费8000元；7.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年11月1日，原、被告双方签订了《时代广场商铺租赁合同》，约定：原告将位于新兴县××城镇环城北路××时代广场××区××商场××号商铺出租给被告经营，租期10年，即从2018年11月1日起至2028年10月31日止；自签订合同之日起首年租金单价为23800元/月，租金前三年不递增，第4年递增5%，第5年不递增，第6年递增5%，第7年不递增，第8、9、10年每年递增5%；2018年11月1日至2019年2月28日为不计租装修期，被告须于每月10日前（节假日顺延）向甲方缴纳当月租金；签订合同时，被告应向原告预交2019年3月1日至2019年4月30日的租金47600元，并缴纳租赁保证金47600元；本合同租赁期内所产生的租赁税、营业税等各项税费由被告承担，被告应按规定按时缴纳税费，否则视为违约。合同第七条第1款约定，被告出现下列任何一种情况时，原告有权单方解除合同，收回商铺，并有权按合同第九条追究被告的违约责任：（2）乙方未按合同约定按时足额缴纳租金、综合物业服务费、水电费及其他应付费用，并逾期超过一个月的。合同第九条第1款约定，被告违反合同第七条第1款的约定，导致原告解除合同的，被告应按合同第六条第13款的约定向原告交回商铺，同时按合同终止之日前当月的租赁费标准向原告支付三个月的租赁费作为违约赔偿金，并无权要求原告返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租赁费等款项；第5款约定，被告违约，而又不按照本合同的约定承担违约责任的，原告有权向法院提起诉讼，并有权要求被告承担因此产生的诉讼费、鉴定费、原告聘请律师的代理费用及其他相关费用。合同签订后，被告于2018年11月13日交付租赁押金47600元，于2018年11月23日预付2019年3月和4月的租金共47600元。原告按照合同的约定全面履行了合同的义务。被告从2019年5月1日起拒不缴纳租金，至今已逾期超过1个月，按照合同约定，构成违约，原告有权解除合同，并要求被告立即支付租金、交回商铺、支付违约金并承担原告聘请律师的代理费等，且保证金不予返还。另外，被告从2019年3月起至2019年5月未按时缴纳税费，被告应返还原告为其垫付的税费2550元。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告刘茜辩称，一、本案应当由新兴越动智能健身有限公司（以下简称：越动健身公司）承担权利义务。由于成立公司是先有地址后登记，故被告代表越动公司签订案涉租赁合同，现该公司已成立，合同的权利义务应转由该公司承担。二、该租赁合同是原告提供的格式版本，合同第三条第7款约定租赁税由乙方承担，但原告在合同签订前没有提示或标明，该约定违反国家强制性规定，应属无效。该租赁税应由原告承担。三、租赁该商铺后，被告已投入超过2000000元用于装修及购买设备。签订合同时，原告提出该地方兴建停车场，有相应车位提供给承租方客户，但被告的公司进驻后，因无法解决停车位问题，客户不愿意消费，因此，被告无法承担高额租金及其他管理费。被告未付的租金应在已交付的押金中抵扣。被告同意撤场，将商铺交还原告。原告的代表周瑜在洽谈时向被告承诺只要承租案涉场地，就会返还两个月租金，但周瑜现在拒绝与被告面谈。经审理查明，原告顺业公司是新兴县新城镇环城北路183号（时代广场D区雍景苑三层商场）的所有权人。被告刘茜为设立越动健身公司，向原告租赁商铺作为经营场所，从事健身服务。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）于2018年11月1日签订了20181101号《时代广场商铺租赁合同》，约定：1.甲方将其所有的新兴县××城镇环城北路××时代广场××区××商场××号商铺出租给乙方作经营使用，该商铺承租计费面积为1200㎡；2.租赁期从2018年11月1日起至2028年10月31日止；3.商铺交付日为2018年11月1日；4.装修期为2018年11月1日至2019年2月28日，装修期不计收租金；5.合同签订之日起首年租金单价为23800元/月，租赁期间内前三年不递增，第4年递增5%，第5年不递增，第6年递增5%，第7年不递增，第8、9、10年每年递增5%；6.乙方须于每月10日前（节假日顺延）向甲方缴纳每月租金；7.合同签订时，乙方应向甲方预交2019年3月1日至2019年4月30日的租金，共47600元；8.签订合同当日，乙方须向甲方一次性缴纳47600元作为租赁保证金；9.合同履行期内，乙方交付的租赁保证金不得冲抵乙方在租赁期内向甲方支付的租金、综合物业服务费、水电费、租赁税费等款项；10.合同期满或经双方协商一致解除合同后，在乙方无违约且缴清全部应缴费用，按时向甲方归还该商铺使用权，同时注销经营商铺的工商营业执照、税务登记等手续，甲方在该商铺验收合格后30个工作日后以及乙方交回租赁保证金收款凭据原件后，甲方无息全额退还乙方支付的租赁保证金；11.合同租赁期内所产生的租赁税、营业税等各项税费由乙方承担，并自开业起始日起30日内，由乙方办理好相关税务登记等手续，乙方应按规定按时缴纳税费，否则视为乙方违约；12.合同期内，乙方未按合同约定足额缴纳租金、综合物业服务费、水电费及其他应付费用，并逾期超过一个月的，甲方有权单方面解除本合同，收回商铺，并按合同第九条的约定追究乙方的违约责任（第七条第1款）；13.乙方违反本合同第七条第1款的约定，导致甲方解除合同的，乙方应按合同第六条第13款的约定向甲方交回商铺，同时按合同终止之日前当月的租赁费标准向甲方支付三个月的租赁费作为违约赔偿金，并无权要求甲方返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租赁费等款项（第九条第1款）；14.乙方未按本合同约定期限，向甲方缴纳租金及其它费用的，每逾期一日，承担应付款的2%作为违约金（第九条第2款）；15.乙方违约，而又不按本合同的约定承担违约责任的，甲方有权向法院提起诉讼，并有权要求乙方承担因此产生的诉讼费、鉴定费、甲方聘请律师的代理费用及其他相关费用（第九条第5款）；16.甲方在乙方没有违约的情况下单方面收回商铺的，在乙方向甲方缴清所有应付费用后，甲方应向乙方双倍退还已缴纳的保证金。原告在合同上盖章，原告的代表人梁泽明和被告在合同上签字确认。合同签订后，被告于2018年11月13日支付了租赁保证金47600元、于2018年11月23日支付了2019年3月1日至2019年4月30日的租金47600元给原告，原告均出具了收据由被告收执。原告于2018年11月25日将商铺交付被告使用。被告未曾按合同约定缴纳租赁期间产生的租赁税等各项税费，且从2019年5月开始拖欠原告的租金，至今尚未支付。原告为被告垫付了案涉商铺于2019年3月至5月期间所产生的税费，共2550元。原告向被告催收租金、税费无果，诉至本院，提出上述诉讼请求。原告为了实现本案债权，委托了广东创亮律师事务所的律师代理本案，为此支付了律师服务费8000元。另查明，越动健身公司于2018年11月16日登记设立，被告刘茜是该公司的法定代表人及股东。截至法庭辩论终结之日，越动健身公司仍在案涉商铺经营，被告尚未腾退该商铺给原告。再查明，诉讼过程中原告变更第二项诉讼请求为“判令被告支付原告从2019年5月1日起至腾退房屋之日止的租金（从2019年5月1日起至2019年5月31日的租金为23800元，从2019年6月1日起至腾退租赁房屋之日止的租金按23800元/月的标准计算，从解除合同之日至腾退房屋之日止的占用费按23800元/月的标准计算）；判令被告支付上述拖欠的租金及占用费的利息（从拖欠之日起至付清之日止，按月利率2%计算）”。庭审过程中，原告称，如果租赁保证金和违约赔偿金不能一并适用，原告选择适用违约赔偿金条款来追究被告的违约责任；被告认为，合同中约定的违约金过高，且已交付的租赁保证金足以赔偿原告的损失，愿意由原告没收租赁保证金。以上事实，有原告提交的公司营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、被告身份证、20181101号时代广场商铺租赁合同、土地证、房产证、两份收据、电子付款凭证、交易回单、广东省律师收费标准、委托合同、发票、20181031号时代广场商铺租赁协议、声明书；被告提交的越动健身公司营业执照、公司章程、越动智能健身室内装修消防设备安装工程施工合同、健身器材购销合同、会员会籍合同、私教协议书、时代广场商铺租赁协议以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告双方于2018年11月1日签订的20181101号《时代广场商铺租赁合同》是在自愿、平等的基础上签订的，是各方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应自觉履行。被告主张，被告是为设立越动健身公司而签订案涉租赁合同，合同的权利义务应由越动健身公司承担。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，虽然被告是为设立越动健身公司而签订租赁合同，但合同是以被告的名义签订的，原告有权请求被告承担合同责任，故对被告的上述主张，本院不予采纳。原告已依约将案涉商铺交付给被告使用，但被告从2019年5月1日开始拖欠原告的租金，且未按合同的约定缴纳商铺租赁期间所产生的税费，构成违约。根据双方合同的约定，被告未按合同约定足额缴纳租金、综合物业服务费、水电费及其他应付费用，并逾期超过一个月的，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告在起诉状中明确提出解除租赁合同的诉讼请求，起诉状可视为原告向被告发出的解除合同通知，双方的合同于起诉状副本送达被告之日（2019年7月31日）解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告请求被告腾退案涉商铺，本院予以支持。关于租赁保证金和违约赔偿金的问题，根据合同的约定，若承租人存在违约行为，出租人有权没收租赁保证金；若出租人在承租人没有违约的情况下单方收回商铺的，出租人应向承租人双倍返还租赁保证金；若双方能依约履行合同，合同期满或双方协商一致解除后，出租方将无息全额退还租赁保证金，综上，租赁保证金的性质实际是定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，定金与违约赔偿金不能重复使用，原告在庭审过程中亦作出了选择，即要求被告承担违约赔偿金，但被告认为约定的违约金过高，且已交付的租赁保证金足以赔偿原告的损失，愿意由原告没收租赁保证金，根据公平原则，原告请求其收取的租赁保证金47600元无需退还给被告，本院予以支持；对原告要求被告支付违约赔偿金71400元的请求，本院不予支持。关于租金及利息的问题，被告从2019年5月开始拖欠租金，至今尚未支付。被告抗辩称原告在签订合同时承诺会提供广告位、停车位给被告，但至今没有实现，对被告公司的经营造成影响，导致被告无法承担高额的租金。对于上述抗辩，被告未能提交证据予以证明，不能作为被告不支付租金的理由，本院对此不予采纳。被告的行为已构成违约，责任在于被告，原告请求被告支付从2019年5月1日起至合同解除之日（2019年7月31日）止的租金（按23800元/月计算），本院予以支持。原告请求被告支付从拖欠之日起至付清之日按月利率2%计算的利息。本院认为，该利息实际是为了弥补被告逾期支付租金而给原告造成的利息损失，由于原告已经收取了被告的租赁保证金，该保证金在一定程度上已经弥补了上述利息损失，故本院将利率调整为从拖欠之日起至付清之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算。合同约定的租金交付日期为每月10日前，故拖欠之日为每月的11日。关于占用费及利息问题，合同解除后，被告尚未腾退案涉商铺给原告，原告请求被告支付从2019年8月1日起至腾退商铺之日止的占用费及利息，本院予以支持。占用费的金额、支付时间、逾期支付的利息参照租金的标准确定，即按23800元/月计算；以每月实际拖欠的占用费为基数，从当月11日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。关于原告为被告垫付的税费及利息问题，合同约定，合同租赁期内所产生的租赁税、营业税等各项税费由承租人承担。被告主张出租人才是法律规定的纳税义务人，合同约定税费由承租人负担，违反法律法规的强制性规定，属于无效条款。本院认为，虽然合同租赁期内所产生的租赁税、营业税等各项税费的纳税义务人应为出租人，但是法律并没有规定税费必须由出租人自行出资承担，法律并无禁止出租人与承租人之间约定租赁期间产生的税费由承租人代缴，该约定没有改变出租人属于纳税义务人的身份，故双方在合同中约定租赁期内所产生的税费由承租人承担属于有效条款。被告未曾缴纳租赁期间所产生的税费，原告为被告垫付了案涉商铺于2019年3月至5月期间所产生的税费2550元，现原告请求被告返还其垫付的税费，本院予以支持。关于税费的利息，属于被告的违约行为给原告造成的利息损失，故原告请求被告支付以税费2550元为基数，从起诉之日（2019年7月8日）起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，本院亦予支持。关于律师服务费问题，合同约定，承租人违约，而又不按本合同的约定承担违约责任的，出租人有权向法院提起诉讼，并有权要求承租人承担因此产生的诉讼费、律师服务费等费用。现被告存在违约行为，且未承担违约责任，原告为实现债权，委托了广东创亮律师事务所律师代理本案，并支付了律师费8000元，该费用没有超出《广东省律师收费标准》规定的收费幅度范围，原告亦已提供了发票证明其已实际支出该笔律师费，原告请求被告承担其支付的律师费，符合双方合同的约定和法定标准，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告新兴县顺业投资有限公司与被告刘茜签订的20181101号《时代广场商铺租赁合同》于2019年7月31日解除。二、被告刘茜应于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退新兴县新城镇环城北路183号时代广场D区雍景苑三层商场之一号商铺给原告新兴县顺业投资有限公司。三、原告新兴县顺业投资有限公司收取的租赁保证金47600元无需退还给被告刘茜。四、被告刘茜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2019年5月1日起至2019年7月31止的租金71400元及利息（计算方法：每月以23800元为基数，从当月11日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告新兴县顺业投资有限公司。五、被告刘茜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2019年8月1日起至腾退商铺之日止的占用费及利息（占用费按23800元/月计算；利息计算方法：以每月实际拖欠的占用费为基数，从当月11日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告新兴县顺业投资有限公司。六、被告刘茜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付税费2550元及利息（从2019年7月8日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）给原告新兴县顺业投资有限公司。七、被告刘茜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告新兴县顺业投资有限公司为实现债权而支付的律师服务费8000元给原告新兴县顺业投资有限公司。八、驳回原告新兴县顺业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1683.5元，由原告新兴县顺业投资有限公司负担783.5元，被告刘茜负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  罗绍华二〇一九年九月二十四日书记员  黄美琪附：相关法律法规《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。