贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初4973号原告：胡文琴，女，汉族，1972年10月16日出生，贵州省雷山县人，住雷山县。原告：陆伍红，男，苗族，1964年5月1日出生，贵州省雷山县人，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：赵明科，贵州贵黔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：凯里市利保房地产开发有限责任公司，住所地：凯里市北京东路**。法定代表人：姜兵，执行董事。委托诉讼代理人：李健、杨金泉，贵州万木春律师事务所执业律师。代理权限为特别授权。被告：黔东南州枫火鼎力房地产经纪合伙企业。。住所地：凯里市文化北路******法定代表人：蒲巍，总经理。被告：黔东南州世恒商业运营管理有限公司。住所。住所地：凯里市韶山南路**富丽园大厦div>法定代表人：杨军，公司董事长。原告胡文琴、陆伍红与被告凯里市利保房地产开发有限责任公司（以下简称：利保公司）、黔东南州枫火鼎力房地产经纪合伙企业（以下简称：枫火公司）、黔东南州世恒商业运营管理有限公司（以下简称：世恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡文琴与陆伍红以及共同委托诉讼代理人赵明科，被告利保公司的委托诉讼代理人杨金泉到庭参加诉讼。被告枫火公司与世恒公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告1、被告2于2014年4月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014003154）；二、解除原告与被告3于2014年3月21日签订的《商铺委托经营管理协议》；三、被告1、被告2连带退还原告购商铺款262907元，并连带承担资金占用利息及按揭贷款的利息损失。其中：（1）首付款132907元，按银行基本贷款年利率4.35%支付利息，自2014年3月21日起，直至归还完购商铺款为止（截止2018年6月30日，利息为24573元）；（2）按揭贷款13万元，利息损失49842元；四、被告1、被告2向原告连带支付违约金526元；五、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：三被告为了销售“富丽园谛迦购物中心”商铺，虚假、夸大宣传：“最低首付3万元起，20年收回百万租金！坐拥千万资产！十年返租，零风险投资，一铺养三代，代代高富帅等等，”诱骗购房者抢购被告1开发的商铺。2014年4月2日，在被告2代理被告1销售商铺的情况下，原告与被告1签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告1开发的位于凯里市××路东侧、××酒店北侧“××商住楼”××号商铺，建筑面积7.62平方米，总价262907元。原告于同日支付了商铺首付款132907元，余下13万元采用按揭付款并于同年7月29日支付完毕。当日，按被告1、被告2的强制要求，与被告3签订了《商铺委托经营管理协议》，将所购买商铺返租给被告3经营管理10年。返租时间为2014年9月30日至2024年9月29日止，并约定被告3在开业（最迟开业时间不超过2014年12月31日）满三年之日起年底前付足原告购买商铺合同总价8%租金。《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房……；”第十三条约定“逾期交房，逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金；”第十四条约定“交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以、地点以及应当携带的证件行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。现按合同约定的交房时间已超过3年，被告1、被告2仍未将商铺交付给原告，被告3也未按委托管理协议将返租的租金支付给原告。原告多次催促交房，被告1置之不理。原告只好依据合同第十三条约定，要求退房，并于2018年5月13日向被告1发出书面通知，要求全部退还购买商铺的款，但被告1超过30日后仍不回复。原告从购买商铺时开始，就落入三被告虚假、夸大的广告宣传欺骗中，不但购买的商铺拿不到产权，购买商铺的资金被三被告占用，而且连返租的租金也收不到，整个过程就是一个骗局。虽然，原告与被告1签订了《商品房买卖合同》，与被告3签订了《商铺委托经营管理协议》，但被告1在宣传广告中以自己的名义对外宣传由其返租。因此，《商铺委托经营管理协议》是《商品房买卖合同》的重要组成部分，不是单独成立的合同。被告1即未按约定交房，也未按约定支付租金，原告的合同目的不能实现。根据《合同法》第九十三条的规定，被告1的行为已经违约，原告可以依法请求解除合同。被告1、被告3均未支付租金，原告可根据此规定行使合同解除权。合同解除后，被告1、被告2、被告3应承担返还购房款、支付违约金、赔偿损失等责任。为此，特向法院提起诉讼。被告利保公司辩称：一、原告因对事实和法律认识错误，在本案中同时起诉请求解决与利保公司房屋买卖合同纠纷及世恒公司的委托合同纠纷，违反了民事诉讼“一案一诉”原则，依法宜驳回原告的起诉。原告与利保公司基于《商品房买卖合同》建立了买卖合同关系，原告与世恒公司基于《商铺委托经营管理协议》建立了委托合同关系，这完全是两个不同的法律关系，且两个合同关系之间不存在主从合同关系。二、利保公司已履行完《商品房买卖合同》的主要义务，原告请求解除合同的理由不能成立。利保公司修建的富丽园商住楼已经于2015年7月16日进行竣工验收，并办理竣工验收备案，具备交房条件。同时，经凯里市准捷房屋测绘有限公司测绘，涉案商铺面积与合同约定面积一致。利保公司为原告办理了商品房预售合同登记备案，利保公司也取得了涉案商铺所有权初始登记，已完全具备为原告办理产权转移登记的条件。基于原告与世恒公司签订《商铺委托经营管理协议》的事实，利保公司才将原告所购商铺交付给了原告委托收房的世恒公司，世恒公司也在涉案商铺经营管理了多年。在此期间，原告并未提出异议，直到原告委托的代租管理人世恒公司因种种因素，不能按约向原告支付租金。同时，因市场的变化（电商对实体店的冲击，商铺难于出租，租金下降，现商铺商场价格低迷等）原告为达到止损就退房退款、转嫁购房市场风险，才不顾前述客观事实，以根本不存在的“利保公司至今未交房”为由，诉请解除合同。三、原告起诉请求解除合同已超过解除权的法定行使时限。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，假设存在原告有权解除合同的情形，其现在才起诉解除合同，早已超过1年的法定行使期限。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，应驳回原告的起诉。被告枫火公司、世恒公司未递交书面答辩状，在举证期限内也未向本院提交任何证据材料。经审理查明：被告利保公司于2001年11月12日依法注册登记成立，经营范围为房地产开发、销售、装饰材料销售等。2014年4月2日以原告胡文琴、陆伍红为买受人，被告利保公司为出卖人，签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014003154），合同主要约定：原告购买被告开发的富丽园商住楼第1幢1层1-136号商品房，房产规划用途为商业用房，房屋建筑面积为7.62㎡，房屋价款为262907元，原告于当日向利保公司支付首付款132907元，余款13万元以银行按揭支付。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金。出卖人承诺于2015年12月27日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告于同年3月21日已经向利保公司支付购房首付款132907元，同年7月已向银行按揭支付了利保公司尾款13万元。同年3月21日，又以原告胡文琴、陆伍红为甲方，世恒公司为乙方，签订了一份《商铺委托经营管理协议》，该协议主要载明：甲方将购买的位于富丽园大厦D+(谛迦)时尚购物中心1层136号商铺，委托世恒公司管理经营，委托经营管理期限为10年，预定开业时间为2014年9月30日前，则返祖时间为2014年9月30日至2024年9月29日止，如因其他原因导致商场开业时间延期，则此委托经营管理期限顺延，最迟时间不超过2014年12月31日，则返租时间为2014年12月31日至2024年12月30日止。乙方在开业满三年之日起年底前付足甲方其购买商铺合同总价8%租金。委托经营管理期间，乙方有权以自己名义与商户签订租赁协议或者联营协议。乙方负责商户的招商、续租，管理等事宜。甲方应于上述商铺签订买卖合同时签署办理商铺交付手续，甲方并同意授权乙方在出卖人公告的交付日期届满后三日内代为甲方办理商铺交付手续，交付手续办理完毕后商铺即正式移交给乙方经营及管理，办理房产证所需费用由甲方自行缴纳……。世恒公司在与原告签订《商铺委托经营管理协议》后，亦对涉案商铺进行管理经营并产生收益。2018年8月原告以被告未能按照商品房买卖合同的约定，将涉案商铺交付原告，同时世恒公司未能向原告支付租金为由，向本院提起诉讼。庭审中，因被告枫火公司、世恒公司未到庭参加诉讼，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：凯里市富丽园大厦于2015年7月16日竣工，同年11月25日进行竣工验收备案登记。2014年12月20日世恒公司对富丽园大厦D+(谛迦)时尚购物中心所涉案商铺开业经营管理。2015年7月10日，利保公司在黔东南日报刊登《交房公告》，公告内容为：“富丽园大厦已具备交付条件，现于2015年7月1日起至2015年12月30日止办理房屋交付手续，请广大业主提前到富丽园大厦物业管理办公室办理房屋交付手续。”现利保公司已为涉案商铺办理了产权初始登记。同时查明：2018年1月15日，购买了“富丽园”商铺的业主向凯里市公安局控告利保公司、枫火公司、世恒公司合同诈骗。凯里市公安局认为该案件没有犯罪事实，不构成合同诈骗案的要件，属于合同纠纷，于2018年5月31日作出“凯公刑不立字[2018]11号”不予立案通知书。再查明：2018年5月12日，原告向利保公司邮寄一份《退购门面款通知》，内容为：“本人与贵公司于2014年签订的8份《商品房买卖合同》，贵公司应于2015年6月30日交付8个门面给本人，但至今已超过一年十个月，贵公司仍不按合同约定交付门面，也不按约定支付返租租金，贵公司的行为已经严重违约，本人要求贵公司在接到本通知之日起30日内，退还本人所有购门面款共计1606928元，并按约定的0.2%支付违约金，并按中国银行的贷款利率支付利息。”利保公司收到该通知后，向本院起诉原告，要求：1、判决确认胡文琴、陆伍红向利保公司发出《退购门面款通知》解除双方签订的《商品房买卖合同》无效。2、本案的诉讼费由胡文琴、陆伍红承担。利保公司同时向本院申请中止本案的审理，本院依法作出民事裁定书中止本案的审理。本院于2018年12月17日作出判决：驳回原告凯里市利保房地产开发有限责任公司的诉讼请求。利保公司不服该判决后，上诉至黔东南州中级人民法院，利保公司在上诉期间撤回上诉。本院依法恢复本案的审理。上述事实，有原告的起诉状、被告利保公司的答辩状及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案中原告与利保公司签订的《商品房买卖合同》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。本案系商品房预售合同纠纷，故应系审理原告与利保公司购买商铺之间的纠纷。而原告要求解除与世恒公司签订的《商铺委托经营管理协议》系委托合同纠纷，需审理该委托协议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定：“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理协议》系两个性质不同的合同，属于两个不同的诉讼标的，并且被告利保公司也不同意合并审理。经本院向原告释明后，原告在本案中放弃了要求解除与世恒公司签订的《商铺委托经营管理协议》的诉请。关于原告以被告逾期交付商铺以及三被告之间存在欺诈消费者为由，要求解除商品房买卖合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”2014年4月，原告与利保公司签订商品房买卖合同时，又与世恒公司签订《商铺委托经营管理协议》，双方约定由世恒公司代原告收房，2014年12月20日世恒公司亦将涉案商铺进行管理并获取收益。从原告委托世恒公司实际管理经营之日起，涉案商铺就应视为实际交付原告方。世恒公司也按照与原告签订的协议在2014年12月底之前开业，从2014年12月20日开始世恒公司就应依约向原告支付租金。被告已将涉案商铺交付给了原告委托收房的世恒公司，故原告以被告未实际交付涉案商铺为由，提出解除商品房买卖合同，无事实及法律基础，本院不予支持。对于原告述称三被告之间存在欺诈行为，凯里市公安局已经作出“不予立案通知书”，认定三被告不存在合同诈骗的事实，故本院不予采纳原告该意见。关于原告要求被告退回购买商铺金额262907元以及支付购商铺款的资金占用费及利息损失。结合本案来看，上述费用的退还，系建立在涉案商品房买卖合同解除的基础上，根据庭审查明来看，在涉案合同未达到解除条件及原告逾期行使解除权的情况下，原告要求退还上述款项，于法无据，本院不予支持。关于原告向利保公司发出《退购门面款通知》，理由为利保公司未能交付涉案商铺，原告签订合同的目的不能实现。而利保公司退门面款的前提是解除原告与利保公司签订的《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案在原告与利保公司签订合同后，利保公司就在2014年12月20日将涉案商铺交付给了原告委托收房的世恒公司，从2014年12月20日起至今长达4年之久未向利保公司提出催告或其他形式通知，原告的解除权利已经消灭，故本院不予支持。关于原告要求被告支付原告违约金526元（262907元×0.002）的问题。原告提出的该违约金的计算依据，是涉案商品房预售合同的第十三条：“……逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金……”但结合本案查明来看，原告委托的世恒公司已经代替原告收房，且世恒公司在接受原告委托管理经营后，商铺亦在委托管理经营期间产生收益，故原告主张的违约金，于法无据，本院不予支持。被告枫火公司、世恒公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，虽可视为放弃自己的抗辩权利，但其合法权益依法应予保护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告胡文琴、陆伍红的诉讼请求。案件受理费已减半收取3183元，由原告胡文琴、陆伍红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员 何  婷  婷二〇一九年九月六日书记员 刘春香（代）