重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终5837号上诉人(原审被告)：重庆鑫国能家居建材装饰有限责任公司，住所地重庆市綦江区(原万盛区)红枫路**第**，统一社会信用代码91500110MA5U3CFN6X。法定代表人：彭章勇，总经理。委托诉讼代理人：康宁，重庆智敏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘诗语，女，1990年1月10日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：刘兴田，男，1967年4月11日出生，汉族，住重庆市綦江区，刘诗语之父。原审第三人：重庆国能投资开发有限公司，住所地重庆市綦江区(原万盛区)万东北路**，统一社会信用代码91500110056486265X。法定代表人：陈祖华，董事长。上诉人重庆鑫国能家居建材装饰有限责任公司(以下简称鑫国能公司）因与被上诉人刘诗语、原审第三人重庆国能投资开发有限公司（以下简称国能公司）合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2019）渝0110民初1337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫国能公司上诉请求：1、依法撒销(2019)渝0110民初1337号民事判决;2、上诉人鑫国能公司不对被上诉人刘诗语承担任何费用;3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实及理由如下：一、上诉人已经向法庭举示了第三人“国能公司”在刘诗语尚未获得房屋产权时就出具给上诉人的委托书，该委托书能够证明上诉人是基于“国能公司”的委托而对商场进行招商和管理，且之后已经将商场收取的租金扣除管理费后全部支付给国能公司。本案中如果存在着应当支付租金的问题，那么就应当由国能公司来承担；二、如果本案当中应当支付租金，那么支付租金的起止时间认定错误。涉案商铺实际于2017年上半年装修完毕对外开始招商，但是根据当时的实际情况才开始招商商场没有人气，商户入驻需要大量投入，招进来的商户需要装修需要较长时间，商户入住后比较零散没有什么生意，商场把开业时间定在了2017年10月1日，建材城商铺的租金是从2017年10月1日起开始计租和收取的。故一审在计租起算时间上存在认定错误。在本案计租截止时间上，上诉人多次表示过上诉人在2018年10月1日起接手商场，要求各商铺业主需要委托或是出租给上诉人的，需要到上诉人处与上诉人达成协议。被上诉人经多次通知拒不到上诉人处完善手续，至此即便双方存在关系，上诉人已经与之终止；三、一审认定上诉人与被上诉人之间系委托关系，既然双方之间是委托关系，那么本案涉案商铺至今并未出租出去，一审法院判决上诉人承担租金错误；四、一审法院既按照协议判决上诉人支付租金，但是又不按照该协议扣除相应的管理费、物业费、公摊水电费，显然对上诉人不公平。被上诉人辩称，1、上诉人跟国能公司的关系与被上诉人无关；被上诉人的门面是租给上诉人的，上诉人就应该给租金；2、关于租金的起算时间，托管协议的生效时间应从签订之日起计算；3、关于租金的计算，上诉人与被上诉人间发生的（2018）渝0110民初8113号侵权诉讼，上诉人在该案中陈述是租赁不是侵权，生效判决认定其是有权占有不是侵权，双方之间是租赁关系，上诉人在该案中自己承认与被上诉人是租赁关系，被上诉人把房子租给上诉人了，上诉人就应该给被上诉人支付租金，至于上诉人是否将房子出租出去与被上诉人无关。被上诉人在一审中举示了上诉人把其他业主的门面进行出租的事实，可以确定出租的时间。租金起算时间应该从双方签订的托管协议时间开始计算；4、关于是否应扣除的相关费用，合同约定了托管费被上诉人只承担4元每平方，并且被上诉人也愿意交，被上诉人把租金支付了，被上诉人愿意支付托管费。刘诗语向一审法院起诉请求：1、判令鑫国能公司给付刘诗语房屋租金129721.50元；2、本案诉讼费由鑫国能公司负担。一审法院认定事实：2016年，万盛家居建材协会与国能公司达成《团购协议》，由协会会员认购国能公司开发的万盛经济技术开发区万盛大道“国能天街”S4号楼商铺，然后统一打造建设成“建材城”，进行统一经营管理。为了解决收取“建材城”公共部分装修款、与第三方签订装修合同以及对外招商租赁及经营管理问题，成立鑫国能公司。2016年4月1日，国能公司向鑫国能公司出具《委托书》，因国能家居建材城业主绝大多数没有支付完毕房款，房屋所有权及经营权仍系国能公司所有，故委托鑫国能公司可以个人名义对国能公司家居建材城各业主购买的商铺统一对外招商租赁及经营管理，鑫国能公司将租金和相关费用收取后转交国能公司。2016年6月底，国能公司将万盛经济技术开发区万盛大道“国能天街”S4号楼商铺交由鑫国能公司进行装修。2017年上半年，“国能天街”S4号楼商铺装修完毕后，开始对外经营。刘诗语参加《团购协议》，于2016年11月5日与国能公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定刘诗语向国能公司购买“国能天街”S4号商业3层21号房屋(建筑面积为115.5㎡)，房屋总价款531300元，并约定付清全部房款后才具备接房条件。合同签订当日，刘诗语付清全部房款、税金、大修基金等费用共计636111元。后因国能公司未按约办理房屋产权证，刘诗语向法院起诉请求国能公司为其办理房屋产权证，该院于2018年8月判决国能公司于判决生效后30日内为刘诗语办理万盛经济技术开发区万盛大道“国能天街”S4号商业3层21号房屋产权证。现该判决已经生效。2016年11月7日，刘诗语与鑫国能公司签订《重庆鑫国能家居建材城投资与经营管理协议书》，对包括刘诗语所购买商铺在内的“建材城”进行整体装修，然后委托鑫国能公司统一经营管理。双方约定委托期限自2016年10月1日起至2022年9月30日止。现因刘诗语向鑫国能公司讨要租金未果，起诉请求判如所诉。另查明，刘诗语在庭审中向该院举示鑫国能公司、国能公司与承租人于2017年3月6日签订的《租赁合同》，该合同载明：合同期限自2017年3月6日起，计租期限自2017年5月1日起，起始日期以开业为主，租金标准为每平方米27.28元/月，在合同期内，承租人享受两年免租金六个月的优惠政策。鑫国能公司在庭审中向该院举示了2份国能公司与承租人签订的《租赁合同》，合同载明：租金标准为每平方米29元/月，在合同期限内承租人享受每年3-4月不等的免租金优惠政策。该院认为，关于刘诗语与鑫国能公司之间是否存在法律关系及其性质问题。刘诗语参加了万盛家居建材协会与国能公司达成的《团购协议》，购买了案涉商铺并于2016年11月7日与鑫国能公司签订《重庆鑫国能家居建材城投资与经营管理协议书》，约定由鑫国能公司对商铺进行装修后，委托鑫国能公司统一经营管理。因此，双方就案涉商铺的经营管理存在委托合同关系，故本案案由相应确定为委托合同纠纷。根据委托合同的目的、性质及本案的实际情况，鑫国能公司将商铺对外招商出租并向承租人收取租金，然后将租金付给业主。因此，刘诗语有权诉请鑫国能公司给付租金。鑫国能公司辩称其已将收取的租金返给国能公司并由国能公司承担本案的租金给付义务，因刘诗语与鑫国能公司系委托合同的当事人，刘诗语有权向合同相对方主张权利，且鑫国能公司的辩称意见证据不充分，故该院不予采纳。鑫国能公司辩称双方未重新签订委托合同，不存在法律关系，但证据不足，该院不予采纳；二、关于租金标准、起算日及金额确定问题。首先，双方举示的租赁合同载明，目前建材城向承租人收取的租金标准为每月27-29元/平方米，并有每年3-4月不等的免租金优惠政策。因双方未在合同中明确约定鑫国能公司应付给刘诗语的租金标准，故该院酌情按照每月29元/平方米的标准确定鑫国能公司应付给刘诗语的租金，即租金为3349.50元/月(29元/平方米/月×115.50平方米)。刘诗语主张按十五年收回购房成本确定租金标准为4804.50元/月，不符合本案实际情况且理据不充分，该院不予支持。其次，租金起算日问题。“国能天街”S4号楼商铺于2017年上半年开始对外经营，但双方均未明确建材城开业的具体时间。刘诗语向该院举示的鑫国能公司、国能公司与承租人于2017年3月6日签订的《租赁合同》载明，合同期限自2017年3月6日起，计租期限自2017年5月1日起，起始日期以开业为主，由此可以确定建材城开业时间应在2017年3月6日之后，故该院酌情将租金起算日确定为2017年5月1日。刘诗语主张从2016年11月7日开始计算租金，不符合合同性质及本案实际情况，该院不予支持。再次，关于租金金额问题。因双方举示的证据均证明建材城的商铺承租人在合同期限内享受了相应的免租金优惠政策，故该院酌情确定每年免租金期限为3个月。如果刘诗语的案涉房屋由鑫国能公司出租给承租人的情况下，承租人亦可以享受到合同期限内每年免租金至少3个月的优惠政策。2017年5月1日至2019年2月7日止，该院酌情确定免租金期限为5个月。2017年5月1日至2019年2月7日止，鑫国能公司应付给刘诗语房屋租金为54373.55元(16个月×3349.50元/月+3349.50元/月÷30天×7天)。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、鑫国能公司于本判决生效后5日内给付刘诗语房屋租金54373.55元；二、驳回刘诗语的其他诉讼请求。案件受理费收取2894元，由刘诗语负担1681元，鑫国能公司负担1213元(此款刘诗语已预交1447元，限刘诗语、鑫国能公司于本判决生效后5日内分别向该院交纳受理费234元、1213元)。审理中，鑫国能公司举示了綦江区人民法院2019年6月10日审理的鑫国能公司与成克伟房屋租赁合同纠纷一案的庭审笔录一份，证明商场开业时间是2017年10月1日，国能公司和鑫国能公司对租赁的商户收取租金的时间也是从2017年10月1日开始。询问笔录第3页到第4页出租人和承租人都认可这个事实。被上诉人刘诗语对对证据质证后认为，真实性无异议，但只能证明是上诉人跟其他出租人之间收取租金的时间。而上诉人什么时候开业收租金与被上诉人无关，刘诗语举示了綦江区人民法院（2018）渝0110民初8113号民事判决书一份，该判决已经生效。证明上诉人鑫国能公司在该案中承认与被上诉人是租赁关系，上诉人对占有被上诉人门面做办公室属于有权占有，租金的计算上诉人在庭审中陈述以15年收回投资成本来计算租金，一审判决的租金标准低于这个数。鑫国能公司质证认为，真实性认可，但不能达到证明目的，鑫国能公司认为判决书中的描述与投资管理协议书原文描述表面上是一致的，但实际上仔细阅读有一定的出入，投资管理协议书是为了统一管理打造商场签订的，本身不是委托也不是租赁。本院对双方举示的上述证据的真实性予以确认，对其关联性和证明目的将结合案件事实综合予以确认。查明，2018年，刘诗语向綦江区人民法院起诉，以案涉商铺被鑫国能公司恶意占用为由，要求鑫国能公司赔偿经济损失。鑫国能公司在该案中辩称，双方均认可鑫国能公司管理和租赁刘诗语的商铺，鑫国能公司已经代刘诗语参加了整个家居建材城的招商活动，但因鑫国能公司与国能公司以及商铺认购人在商场统一经营管理问题上发生纠纷，以致未能形成同意管理。鑫国能公司与国能公司各收取了部分租金。审理中，双方均认可，案涉商铺系被上诉人刘诗语出资由鑫国能公司统一管理装修。一审审理中，鑫国能公司、国能公司均认可，万盛经济技术开发区万盛大道“国能天街”有两种经营模式，一是业主自主经营出租和由公司经营管理。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点是：1、双方是否存在案涉商铺的租赁关系；2、如存在租赁关系，租金如何计算。关于双方是否存在案涉商铺的租赁关系的问题。首先，案涉万盛经济技术开发区万盛大道“国能天街”S4号楼商铺系由刘诗语出资购买并出资进行装修的，其依法享有商铺的占有、使用和收益的权益；其次，根据上诉人鑫国能公司在（2018）渝0110民初8113号一案的自认和该生效民事判决书确认的事实，该商铺系由鑫国能公司占有使用并进行统一经营管理，而非业主刘诗语自主经营出租。同时，鑫国能公司也与刘诗语签订了《重庆鑫国能公司家居建材城投资与经营管理协议书》，该《协议书》第五条载明：投资人对已购置商业不自主经营出租的，租金标准【比如：按购置时的价值按十五年收回成本来确定每间上皮的租金标准......等】。故双方间即存在委托管理关系，但也有支付租金的明确约定，双方也存在事实上的商铺租赁关系。由于《重庆鑫国能公司家居建材城投资与经营管理协议书》系由上诉人鑫国能公司与被上诉人刘诗语签订，鑫国能公司辩称租金应由国能公司承担的上诉理由不能成立；关于租金如何计算的问题。首先，如上所述，双方存在事实上的租赁关系；其次，《重庆鑫国能公司家居建材城投资与经营管理协议书》就具体的租赁事项的约定仅系意向性约定，虽鑫国能公司称已通知刘诗语签订《租赁合同》，且也有部分业主与之签订了《租赁合同》，但由于刘诗语与国能公司、鑫国能公司发生了多起诉讼纠纷，双方并未签订《租赁合同》就案涉商铺的租金标准和起租时间进行明确约定；再次，案涉商铺在2016年6月底前已经由国能公司交由鑫国能公司进行装修。而鑫国能公司、国能公司在与其他业主的《租赁合同》中也约定了计租期限及租金标准，免租期限等。基于本案实际情况，原审法院参照同一商场的租赁合同的起租时间和租金标准确定案涉商铺租金的起算时间和计算租金，符合《中华人民共和国合同法》第六十一条和六十二条的规定。上诉人在二审中举示另案的庭审记录中出租人对起租时间的自认来抗辩一审法院就租金起算时间的上述认定，本院不予采信。综上所述，鑫国能公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1160元由上诉人重庆鑫国能家居建材装饰有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严永鸿审 判 员 黄 淳审 判 员 柳光洪二〇一九年九月二十四日法官助理 邓筱茜书 记 员 李 兰