山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终2743号上诉人（原审被告）：枣庄东湖置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路**，统一社会信用代码：913704005522347538。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：孙晋硕，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李国，男，1958年12月4日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：苏刚，山东金装律师事务所律师。上诉人枣庄东湖置业有限公司（以下简称东湖置业公司）因与被上诉人李国商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东湖置业公司上诉请求：1.撤销枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初991号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由李国负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。不是东湖置业公司未将办理涉案房产权属登记的资料报送产权登记机关备案，而是产权登记机关不予受理东湖置业公司的备案。原因有二：一是李国未按规定缴纳专项维修资金，按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定，住宅业主没有足额交存首期维修资金的，产权登记部门不予受理产权登记申请。亦即东湖置业公司办理备案登记行为被李国的未履行先履行义务的行为阻却。二是因为涉案工程是2011年按照原(GB50016-2006)《建筑设计防火规范》设计建造的，工程竣工后，消防部门坚持按照新的（GB50016-2014）《建筑设计防火规范》进行验收，以致涉案工程因不符合新的建筑设计防火规范无法通过消防验收、继而无法通过产权登记机关的备案，也就是说，涉案工程不能进行登记备案，是因为东湖置业公司不能预见和不可抗拒的原因，对此，应按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除东湖置业公司的违约责任。二、一审判决适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，……出卖人应当承担违约责任”。案涉《商品房买卖合同》第十九条也明确约定为如因出卖人的责任，也就是仅因出卖人原因导致不能备案时，出卖人才应当承担违约责任，除此之外的任何其它原因，出卖人均不应承担违约责任。根据东湖置业公司所提供的证据，可以证明东湖置业公司不能在合同约定期限内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，是李国及消防标准的变化等原因。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审中，李国未提供任何证据证明其有损失，而按照房屋的属性，主要是用来居住使用的，东湖置业公司交付的涉案房屋已完全满足房屋的基本功能和属性，有无产权证书不影响房屋的功能和属性，不会造成李国损失。一审判决对东湖置业公司要求减少违约金的抗辩理由不予采纳，且判决东湖置业公司支付违约金至权属登记备案材料报送登记备案之日止，有可能导致出卖人“倒贴钱”卖房的荒唐局面，不仅显失公平，也违反了相关的法律规定。即使不调减违约金，因房屋的实际交付时间为2016年4月3日，按照合同约定，违约金的计算起算时间应为2016年7月2日，一审判决自2016年6月9日起计算，适用法律错误。由此导致的诉讼费增加部分应由李国负担。3.关于李国诉请的退还押金问题。虽然《商品房买卖合同》中对此没有约定，但从李国已经交纳、东湖置业公司业已收取的事实，可以证明双方已就押金收取事宜达成合意，形成口头协议，该协议内容意思表示真实，不违反法律强制性规定，且事隔多年李国一直未有异议，现在李国反悔要求退还押金没有事实和法律依据。4.关于诉讼费的负担。本案李国的起诉时间是2019年2月22日，之前三年的违约金因超过法律规定的诉讼时效依法不应支持，故其主张的自2015年6月9日以来的违约金79032元中的枉诉部分的诉讼费应由其自行承担。一审判决诉讼费全部由东湖置业公司承担，适用法律错误。综上所述，东湖置业公司不能办理产权登记备案主要是因为李国未履行交存专项维修资金的先履行义务，其次是国家强制性消防设计标准的变更、消防部门拒绝按原标准对案涉工程进行验收，以致案涉工程不能通过验收备案，并非东湖置业公司的原因。一审判决认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院依法改判。李国未答辩。李国向一审法院起诉请求：一、判令被告于判决生效之日起30日内，将办理原告所购房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告办理该房屋的不动产产权登记证书；二、判令被告先行向原告支付自2015年6月9日至原告起诉之日止的逾期办理房屋所有权登记的违约金79032元，判令被告于原告取得涉案房产所有权登记证书的次日，向原告支付自起诉之次日起至原告实际取得涉案房产所有权登记证书之日止的违约金（以已付房款608876.4元为基数，按每日万分之一计算）；三、判令被告向原告返还已交付办理产权证押金2000元；四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年2月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以608876.4元价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋。合同同时约定交房时间为2015年3月10日。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同…买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付购房款608876.4元，被告向原告收取产权押金2000元，并将上述房屋交付给原告，但被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。一、关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应属违约行为。二、关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。三、关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为自2015年6月9日起一直延续至今，而原告于2019年2月22日诉至一审法院，故自2016年2月22日之后至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止的违约金未超过诉讼时效，一审法院予以支持。原、被告约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。四、关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权押金，因被告收取产权押金无合同依据或法律依据，应予返还。依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。综上所述，原告的部分诉求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内将坐落于枣庄市市中区湖西景苑X号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告李国办理上述房屋的房屋产权证书；二、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李国违约金（违约金数额以608876.4元为基数，计算时间自2016年6月9日至2019年2月22日，按日万分之一计算）；三、被告枣庄东湖置业有限公司于原告李国取得湖西景苑X号楼X单元X室房屋所有权登记证书之日起十日内支付原告李国违约金（违约金数额以608876.4元为基数，计算时间自2019年2月23日至被告将房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；四、枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李国押金2000元；五、驳回原告李国的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1825元，减半收取913元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2019年4月12日一审庭审过程中，枣庄东湖置业有限公司主张李国未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其不应承担违约责任。2019年9月23日李国缴纳了住宅专项维修资金。本院认为，依据李国与东湖置业公司签订的《商品房买卖合同》，东湖置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由东湖置业公司提供的资料报产权登记机关备案。东湖置业公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。东湖置业公司要求按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。东湖置业公司主张李国未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其享有先履行抗辩权，因此，其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，东湖置业公司有义务通知李国需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在李国知晓上述规定前，东湖置业公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，李国在一审庭审中收到上述通知后于2019年9月23日缴纳了住宅专项维修资金，故东湖置业公司在李国缴纳住宅专项维修资金后仍应继续承担逾期办证的违约责任。对一审判决判令从2019年4月13日至2019年9月23日之间的东湖置业公司应向李国支付的违约金计9925元，东湖置业公司不应再承担此阶段的违约责任，上述违约金可在执行中予以扣减。东湖置业公司要求降低违约金的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。东湖置业公司主张李国要求退还押金没有法律依据的上诉请求亦不能成立，本院亦不予支持。根据国务院制定的《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”的相关规定，一审法院对于案件受理费负担的认定，符合前述规定，并无不当。综上，枣庄东湖置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1825元，由上诉人枣庄东湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇一九年九月三十日书记员  马馥君