广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初24155号原告：广州市中舜物业管理有限公司，住所地广州市白云区乐嘉路**19B铺。法定代表人：包武，总经理。被告：司徒淑玲，女，1961年2月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：梁礼祥，广东华盈律师事务所律师。原告广州市中舜物业管理有限公司（以下简称中舜物业公司）与被告司徒淑玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中舜物业公司的法定代表人包武，被告司徒淑玲及其委托诉讼代理人梁礼祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中舜物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付自2016年6月1日至2019年6月30日的车位管理费，按每个车位150元每月，共计19个车位，累计欠费36月，合计102600元；2.请求依法判令被告支付委托律师费8000元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告向本院申请撤回第一项诉讼请求中要求被告支付2016年6月1日到2018年9月15日的车位管理费的诉讼请求以及第二项要求被告支付律师费8000元的诉讼请求，本院已口头裁定予以准许。事实与理由如下：原告依据物业管理条例，依法对被告所购买的广州市白云区乐嘉路62号-74号，嘉利苑小区提供物业管理服务，2003年3月6日，经法院判令位于白云区乐嘉路62-74号首层车库共662.62平方米由司徒淑玲竞买所得，并办理了产权证，房屋用途为车库，车位共19个。依据穗发改规字（2016）4号文件关于规范我市住宅物业管理服务收费管理的通知，第十七条规定按照每月每车位不高于150元的标准收取车位物业管理费，据此乐嘉路62号车场原规划了19个车位，每个车位物业管理费150元每月。原告多次催缴上述费用，被告借口推脱不肯缴纳。为维护我公司合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告司徒淑玲答辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求，请求法院驳回其全部诉讼请求。1.被告与案外人邓贵烽合作经营嘉利美食店，该店的物业管理费一直交到2019年3月。物业费的收取范围包括被告的乐嘉路62-74号首层车库的面积。2.2018年9月15日原告接收嘉利苑的物业后，从未对嘉利美食店的物管费的收取范围和收取标准提出过异议，也从未要求被告就车库面积和收费标准另行缴纳物管费。3.2019年4月嘉利美食店停业后，被告一直与原告就车库缴费标准进行协商，但直到现在未达成一直意见，故被告从2019年4月起就没有缴纳物管费，待双方协商确定了收费标准，被告立即补交。4.被告自取得车库的产权后，该车库一直未进一步分割为停车位，也没有用于停车场经营，故不应按停车场和停车位的标准收取物管费，只能双方协商以后按车库面积收费，在住宅和不高于商铺价之间协商。5.原告无权收取原物管广州同德物业发展有限公司经营期间对嘉利美食店和被告的物管费。被告和嘉利美食店在同德物业经营期间没有欠缴物管费。同德物业委托原告收取物管费的事项中并没有被告和嘉利美食店的欠费事项。6.原告提交的物业竣工验收图与被告的车库产权登记不符，因而无效。原告要求按照竣工图显示的19个车位，每车位150元收取物管费没有事实和法律依据。当事人为证明自己的主张向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的广州市白云区人民法院公告、房地产证、《嘉利苑小区物业管理项目交接协议书》及2018年嘉利苑应收未收明细表，被告提交的房产证及平面图、照片予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及本院确认的证据，本院查明事实如下：2018年9月16日，广州同德物业发展有限公司（移交方）（以下简称同德物业公司）与中舜物业公司签订《嘉利苑小区物业管理项目交接协议书》约定：一、移交方把位于广州市白云区乐嘉路62-74号嘉利苑的物业管理权按现状移交给接收方，接收方予以接收。二、双方同意于2018年9月16日上午9:30作为嘉利苑的物业管理权、资料等正式移交截止时间。移交完毕后，同德物业公司聘用的物业管理人员全部退出嘉利苑，由中舜物业公司全面接管嘉利苑的物业管理权。三、2018年9月16日前应由同德物业公司合法应收未收的物业管理费等由中舜物业公司继续收取，所收取的费用全部归中舜物业公司所有。同德物业公司已收取的2018年9月15日后的物业管理费由同德物业公司所有（具体详见附表）。等等。协议最后除了有中舜物业公司和同德物业公司签字盖章外还有嘉利苑业主代表签名和广州市白云区棠景街机场西社区居民委员会盖章。中舜物业公司提交的《2018年嘉利苑应收未收明细》（即2018年9月16日前应由同德物业公司合法应收未收的物业管理费明细表）中并不包括涉案车位的物业管理费。广州市白云区乐嘉路62号-74号首层车库（以下简称涉案车库）的产权人为司徒淑玲，建筑面积622.62平方米，房屋用途为车库。该车库产权证书所附的房地产平面图中，涉案车库并未具体划分车位。中舜物业公司提交竣工图（复印件）一张拟证明涉案车库共规划了19个车位。司徒淑玲对该竣工图不予确认。2019年3月31日前，涉案车库由司徒淑玲出租给案外人邓贵烽用于经营嘉利美食。司徒淑玲向本院提交案外人邓贵烽的书面证人证言，内容为：邓贵烽在涉案车库上经营嘉利美食店至2019年3月结束营业，在2018年9月前涉案车库的物业管理费已向同德物业公司交清。2018年10月至2019年3月涉案车库的物业管理费已向中舜物业公司交清。从2019年4月1日起由业主司徒淑玲自行负责涉案车库的物业管理费。中舜物业公司确认2018年9月16日至2019年3月31日嘉利美食店向其支付了物业管理费，但主张嘉利美食店所交物业管理费的组成包括550平方米，是按照每平方米2元收取的，并未收取19个车位部分的管理费。庭审中，原、被告双方确认嘉利苑小区未成立业主委员会，双方还确认嘉利美食店在2019年4月1日之后已经撤场，之后司徒淑玲未再向中舜物业公司缴纳过物业管理费。司徒淑玲还陈述，其现正安排人员对涉案车库按照停车场用途进行恢复，截至本案庭审辩论终结之日（即2019年8月2日），尚未恢复完毕。本院认为：根据中舜物业公司诉讼请求以及查明的事实，本案的争议焦点为：1.中舜物业公司是否有权对涉案车库进行物业管理服务并是否有权收取物业管理费。2.嘉利美食店是否已经向中舜物业公司交清2018年9月16日至2019年3月31日涉案车库的物业管理费。3.2019年4月1日至2019年6月30日的物业管理费应当以何种标准收取。对此本院分析如下：对于争议焦点一，根据中华人民共和国住房和城乡建设部【2009】274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。根据案件查明事实，涉案车库所在小区尚未成立业主委员会。中舜物业公司与同德物业公司签订《嘉利苑小区物业管理项目交接协议书》约定2018年9月16日起由中舜物业公司对嘉利苑小区进行物业管理。该协议由广州市白云区棠景街机场西社区居民委员会盖章，表明中舜物业对嘉利苑小区进行物业管理系经过物业所在地居民委员会同意，因此自2018年9月16日起，中舜物业公司有权对嘉利苑小区进行物业管理并有权收取管理费。对于争议焦点二，涉案车库在2019年3月31日前出租给邓贵烽用于经营嘉利美食店，中舜物业公司确认2018年9月16日至2019年3月31日嘉利美食店向其支付了物业管理费，但主张嘉利美食店所交纳的物业管理费并不包括涉案车库的物业管理费。对此本院认为，《嘉利苑小区物业管理项目交接协议书》所附的《2018年嘉利苑应收未收明细》中未收物业管理费的区域并不包括涉案车库，即同德物业公司确认嘉利美食店在2018年9月16日前并未拖欠涉案车位的物业管理费。由此可知，在2018年9月16日前即中舜物业公司接手涉案车库所在的小区的物业管理权以前，嘉利美食店向同德物业公司所交纳的物业管理费已经包括涉案车库在内的整体经营区域。中舜物业公司接手涉案车库所在的小区的物业管理后，无证据证明中舜物业公司与嘉利美食店就嘉利美食店承租区域的物业管理费达成新的协议，故应认定嘉利美食店在2018年9月16日至2019年3月31日所交纳的物业管理费已包含涉案车库的物业管理费，即涉案车库2018年9月16日至2019年3月31日的涉案车库的物业管理费已经支付完毕，中舜物业公司现主张该期间的物业管理费的诉讼请求本院不予支持。对于争议焦点三，中舜物业公司现主张按照政府发布的广州市车位物业服务费的最高标准150元/月/车位的标准收取涉案车库的物业服务费能否成立的问题。对此本院认为，中舜物业公司主张按照150元/月/车位的标准收取车位物业服务费仅为其单方意思表示，司徒淑玲并未同意按该标准交纳，中舜物业公司主张该收费标准依据不足。其次，鉴于截至2018年8月2日，涉案车库并未实际启用为停车场，且中舜物业公司并未就涉案车库设置收费岗亭等设施，根据中舜物业公司对涉案车库的具体物业管理内容，本院酌情判令司徒淑玲按照2元/平方米/月的标准向中舜物业公司支付2019年4月1日至2019年6月30日车位物业管理费，金额合计3735.72元(2元/平方米/月×622.62平方米×3月)，中舜物业公司主张的超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第（二）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告司徒淑玲向原告广州市中舜物业管理有限公司支付物业管理费3735.72元；二、驳回原告广州市中舜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1256元，由原告广州市中舜物业管理有限公司负担1231元，被告司徒淑玲负担25元（上述受理费1256元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年九月二十六日书记员  冼颖斯