山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终1394号上诉人（原审原告）：李光锡，男，1974年5月11日出生，朝鲜族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张君丽、初福善，山东鲁文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济技术开发区广州路**。法定代表人：高立香，总经理。委托诉讼代理人：王伟、郭万万，该公司职员。上诉人李光锡因与被上诉人威海天山房地产开发有限公司（以下简称“天山房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初2170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李光锡上诉请求：撤销一审判决，改判支持李光锡的诉讼请求。事实和理由：1.2015年10月22日，李光锡与天山房地产公司签订商品房预售合同，约定天山房地产公司在2016年6月30日前向李光锡交付符合条件的商品房，在交付后180工作日内，天山房地产公司办理权属登记。合同附件四《合同补充协议》第3条约定，若李光锡未能按本合同约定接收房屋的，该合同约定的交房日即视为商品房交付日。因此，应按合同约定时间向后推180个工作日计算违约金；2.根据《山东省物业管理条例》第七十一条已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。李光锡自2016年7月1日缴纳物业费，由此可知天山房地产公司实际上也是默认了2016年6月30日将案涉房屋交付给李光锡；3.关于违约金的计算，应参照逾期贷款罚息利率为6.175%；4.合同附件四《合同补充协议》第8条系天山房地产公司免除其责任的条款，天山房地产公司在其一方提供的格式合同中免除己方义务，排除对方主要权利，亦未采取合理的提示行为，应属无效条款。天山房地产公司辩称，1.李光锡实际收房时间是2018年4月13日，李光锡对此也予以确认，依据实际的收房时间起算办证时间更符合约定；2.物业费收据只能证明业主与物业公司之间的物业服务合同关系，与本案不属同一法律关系；3.《合同补充协议》第3条的约定前提是李光锡未按合同约定收房，该约定只是为避免业主在达到交房条件后不收房等法律风险的约定，与办证时间起算并无关联。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李光锡向一审法院起诉请求：1.天山房地产公司为李光锡办理诉争房屋的不动产权属证书；2、天山房地产公司支付李光锡延期办理产权证的违约金（以30万元为本金，自2017年3月20日起至判决作出之日止按年利率6.175%计算）。一审法院认定事实：2015年10月22日，天山房地产公司、李光锡签订《商品房买卖合同》，约定李光锡购买天山房地产公司开发的位于威海市文登区天山水榭花都居民小区3号楼2单元205室房屋一套，价款共计30万元，天山房地产公司应于2016年6月30日前将房屋交付李光锡使用；第二十条关于房屋登记约定，因天山房地产公司的原因，李光锡未能在该商品房交付之日起180工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第“3”种方式处理，即“天山房地产公司负责资料备案并协助办理房产证，如遇政府原因致使天山房地产公司备案资料延期，则天山房地产公司办理产权登记机关备案的时间顺延，且天山房地产公司不需承担违约责任”。另，天山房地产公司于2018年4月13日将涉案房屋交付李光锡使用，但至今尚未将办理权属登记需由其提供的材料报产权登记部门备案。因涉案房屋尚不具备备案条件，故双方当事人协商一致天山房地产公司于具备备案条件后立即将需由其提供的材料交登记部门备案，以协助李光锡办理房屋权属登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。天山房地产公司与李光锡签订的商品房买卖合同系天山房地产公司预先拟定的条款，《合同补充协议》第8条约定“如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任”系天山房地产公司免除其责任的条款，天山房地产公司在其一方提供的合同中免除己方义务，排除对方主要权利，在未举证证实已采取合理方式提请对方注意的情况下，该条款有格式条款之嫌，应属无效约定。同时，天山房地产公司与施工方、政府有关部门签订的三方协议，不能对抗作为第三人的李光锡，且天山房地产公司与施工方的纠纷已经法院审理作出判决，天山房地产公司亦可在承担逾期办证违约责任后向过错方追偿。综上，天山房地产公司依据该条款主张因政府及第三方原因造成备案资料延期无需承担逾期办证违约责任的主张，于法无据，不予支持。天山房地产公司作为涉案房屋的开发商，协助李光锡办理房屋权属登记是其应当履行的合同义务，双方签订的《商品房买卖合同》虽未约定天山房地产公司承担逾期办证的违约责任，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，天山房地产公司应承担的逾期办证违约责任为按照李光锡已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本案酌定按年利率6%计算，既可督促天山房地产公司尽快履行协助办理产权登记手续的义务，也可对购房者给予适当的补偿。自2018年4月13日天山房地产公司交付房屋第二日计算180日即2019年1月2日起，天山房地产公司未按照合同约定办理相关备案构成违约，应当承担违约责任。现李光锡主张自2016年7月1日起计算违约金，没有法律及事实依据，不予采纳。综上，天山房地产公司应以30万元为本金，按照年利率6%向李光锡支付2019年1月2日至2019年5月8日（判决作出之日）逾期办证违约金6263元（30万元×6%÷365天×127天）。李光锡诉讼请求中超出上述部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、威海天山房地产开发有限公司于案涉房屋具备备案条件后立即将需由其提供的材料交登记部门备案，以协助李光锡办理房屋权属登记；二、威海天山房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向李光锡支付2019年1月2日至2019年5月8日逾期办证违约金6263元；三、驳回李光锡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，由李光锡负担306元、威海天山房地产开发有限公司负担62元。二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明，双方当事人签订的合同附件四《合同补充协议》第3条约定，“若李光锡未能按本合同约定接收房屋的，该合同约定的交房日即视为商品房交付日，房屋视为交付，房屋风险和责任以及房屋的各项管理费和供暖等费用均由李光锡承担”。另，天山房地产公司至今仍未将办理权属登记所需材料报不动产登记部门备案。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应信守履行。本案中，天山房地产公司主张应以李光锡领取案涉房屋钥匙之日即2018年4月13日为实际收房日，但李光锡与天山房地产公司签订的合同附件四《合同补充协议》第3条中约定，若李光锡未能按合同约定接收房屋的，该合同约定的交房日即2016年6月30日视为商品房交付日，该约定合法有效，根据权利义务对等原则，该条款对双方均有约束力，故应认定2016年6月30日为案涉房屋交付日。天山房地产公司关于2018年4月13日为案涉房屋交付日的主张，与合同约定不符，本院不予支持。天山房地产公司现仍未将办理权属登记所需材料报不动产登记部门备案，构成违约，应按约承担相应的逾期办证违约责任。因双方在合同中没有具体违约金金额及计算方式的约定，一审法院依据相关法律规定酌定按照年利率6%计算违约金并无不当。考虑到案涉房屋尚不具备办证条件的实际情况，本案逾期办证违约金的给付期间确定为2017年3月24日（2016年6月30日后180工作日之次日）至2019年9月11日（本判决作出之日）。对于尚未产生的违约金，本院不予支持。至于李光锡要求天山房地产为其办理案涉房屋产权证书的主张，理由正当，但因目前该房屋尚不具备办证条件，李光锡有关办证的主张，暂无法实现，天山房地产应当在条件具备时及时履行办证义务。综上，李光锡部分上诉主张，于法有据，本院予以支持。一审判决对于案涉房屋收房日期认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初2170号民事判决；二、威海天山房地产开发有限公司以30万元为本金，按照年利率6%支付李光锡自2017年3月24日至2019年9月11日期间的逾期办证违约金，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回李光锡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费368元，二审案件受理费736元，均由威海天山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年九月十一日书记员  张济节