四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1159号 上诉人（原审原告）：杨朝勇，男，1988年4月21日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：杨定贵（杨朝勇父亲），男，1966年5月18日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：程宗伙，泸县玄滩法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：杨尚乾，男，1952年11月19日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：邓昌鸿，四川贤辩律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：古远华，男，1967年3月2日生，汉族，住四川省泸县。 上诉人杨朝勇因与被上诉人杨尚乾、古远华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2019）川0521民初1322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。于2019年9月23日组织双方进行了听证，上诉人杨朝勇的委托诉讼代理人杨定贵、程宗伙，被上诉人杨尚乾的委托诉讼代理人邓昌鸿，被上诉人古远华到庭参加听证。本案现已审理终结。 上诉人杨朝勇的上诉请求：撤销（2019）川0521民初1322号民事判决，改判继续履行杨朝勇与杨尚乾签订的《房屋出售合同书》，交付泸县奇峰镇交通街四段旧街改造联建房一楼8号门市房屋，杨尚乾支付杨朝勇违约金3000元，诉讼费由杨尚乾承担。事实与理由：1、杨朝勇与杨尚乾于2013年7月30日签订的《房屋出售合同书》合法有效；2、诉争8号门市首先是由杨朝勇合法占有，《15万元购房款担保抵押协议书》中已经明确，上诉人2016年3月起就开始使用案涉门面；3、古远华和杨尚乾签订的《房屋出售合同书》是否合法有效，应当由古远华承担举证责任。 被上诉人杨尚乾辩称：与杨朝勇签订的《房屋出售合同书》系无效合同，非双方真实意思表示，系名为买卖实为借贷，签订该合同是为了规避联建房不能办理抵押登记这一事实。另外，该联建房在2016年3月尚未完工，因此不可能交付给上诉人也没有交付给上诉人。再次，古远华在支付合理对价后，双方已经完成正常的交接手续，古远华在2018年2月还对该门市进行了隔断、简装以及安装保险窗等，至于上诉人是否有工具放在涉案门面里，并不影响被上诉人杨尚乾向被上诉人古远华交付房屋。 被上诉人古远华辩称：与杨尚乾意见一致。另外，在购买该门市时并不知道杨尚乾于杨朝勇签订的有《房屋出售合同书》，在2017年8月已经支付了房款和完成了房屋的交付，案涉门面古远华一直使用至今。 杨朝勇一审法院起诉请求：1、要求杨尚乾继续履行合同，将出售给杨朝勇的8号门市交付给杨朝勇，并将该房屋的产权登记在原杨朝勇名下；2、由杨尚乾支付杨朝勇违约金3000元；3、由杨尚乾承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：杨尚乾、杨剑系父子关系。杨尚乾从2011年以14户的名义在泸县奇峰镇交通街四段进行旧房改建工程。2013年7月17日，杨尚乾与杨朝勇之间签订借款合同，约定杨尚乾向杨朝勇借款39万元，借款期限为半年，杨尚乾以三间门市为借款作抵押。杨朝勇于2013年7月18日通过自己的农行卡向杨剑之妻段兴方的农行卡转入150000元，于2013年7月20日通过其母郑兴群的农行卡向杨剑之妻段兴方的农行卡转入150000元。2013年7月30日杨朝勇与杨尚乾签订填充式《房屋出售合同书》，约定杨朝勇购买杨尚乾联建出售的泸县奇峰镇交通街四段旧街改造门市和住房的1楼6、7、8号门市，建筑面积（含公摊面积）约150平方米，每平方米单价为3600元；杨尚乾为杨朝勇办理好房产证和土地使用证，费用由杨尚乾负责；杨朝勇在合同签订之日预交购房款壹拾万元，在竣工验收领钥匙时付清90%，其余购房款领两证时一次性付清。杨朝勇于2014年7月8日、2014年9月16日分别向杨尚乾交付购房预付款70000元、80000元。 因未归还借款，2016年3月3日，杨剑与杨朝勇签订《借款合同》，约定杨剑向杨朝勇借款715000元，此借款于2016年3月3日前借给杨剑；双方在借款期间不结算借款利息；杨剑必须在2016年9月3日前将715000元借款归还；如到期不归还，杨朝勇有权用杨剑的门面3间和其下面的地下室8间作借款抵押，房价决算应在2016年9月3日当日决算找补（门面地点：奇峰镇幼儿园后面6、7、8号）；如一方违约应向对方支付违约金，违约金以借款总额为基数，按2.5%的月利率计算。杨剑另向杨朝勇出具借条一张，注明“杨剑今借到杨朝勇人民币715000元，此款于2016年9月3日前归还”，杨剑同时出具了一张收到杨朝勇150000元购房款的收条给杨朝勇。 2016年10月24日，杨剑与杨朝勇签订《房屋出售合同》，合同甲方为泸州市泸县奇峰镇交通街四段旧街改造联建房，代表为杨尚乾、杨剑，乙方为杨朝勇。双方约定乙方购买甲方位于泸县奇峰镇交通街四段旧街大约150平方米门市（一楼6、7、8号门市）和大约500平方米的8间地下室（从幼儿园数、从原垃圾处往学校方向数），门市价格3600元/平方米，地下室价格800元/平方米，总房价940000元。杨朝勇在协议上注明杨剑欠杨朝勇的借款抵扣购房款。该合同甲方由杨剑签字，乙方由杨朝勇签字。 杨朝勇与杨尚乾之间的借款纠纷经泸县人民法院审理后作出（2018）川0521民初1592号民事判决，杨尚乾不服上诉到泸州市中级人民法院，泸州市中级人民法院作出（2018）川05民终1478号民事判决。判决生效后，双方达成归还借款和支付购房款协议书，协议书约定将6、7号门市及地下车库交付给杨朝勇以清偿借款，因杨尚乾与古远华就8号门市又签有房屋出售合同书，双方约定将8号门市及150000元购房款除开，待司法诉讼确认两个房屋出售合同书谁有效力，来决定是交付8号门市还是退还150000元购房款。双方为此还签订了《15万元购房款担保抵押协议》。 一审法院另查明，2015年5月17日，杨尚乾与古远华签订填充式房屋买卖合同书，约定古远华购买杨尚乾联建出售的泸县奇峰镇交通街四段旧街改造门市和住房的1楼8号门市，建筑面积（含公摊面积）约50平方米，每平方米单价为3500元；杨尚乾为杨朝勇办理好房产证和土地使用证，费用由杨尚乾负责；杨朝勇在合同签订之日预交购房款壹拾贰万元，在竣工验收领钥匙时付清90%，其余购房款领两证时一次性付清。并约定了违约责任，若有一方违约，应付对方违约金3000元。合同签订后，古远华于2015年5月18日向杨尚乾支付了120000元购房款。2017年8月8日，杨尚乾将8号门市交付给古远华，古远华将剩余购房款35000元交付给了杨尚乾。古远华对该门市进行了隔断，在门市后面安装了保险窗，用于其停放车辆。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、杨尚乾与杨朝勇签订的房屋出售合同书是否合法有效？2、杨尚乾与古远华签订的房屋出售合同书是否合法有效？3、杨朝勇的诉讼请求是否应得到支持？ 1、杨尚乾与杨朝勇签订的房屋出售合同书是否合法有效？杨朝勇认为，该14户旧房改造工程系杨尚乾家庭共同承建改造的，其与杨尚乾签订的房屋出售合同书后，杨朝勇支付了部分购房款，且在签订《归还借款支付购房款协议书》时，杨尚乾的其他家人对该房屋出售合同书进行了追认，因此该合同合法有效。杨尚乾及古远华认为，杨朝勇与杨尚乾签订的房屋买卖合同实质是双方借款合同的抵押合同。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，该房屋买卖合同并不成立。一审法院认为，案涉《房屋出售合同书》是否有效根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”杨朝勇与杨尚乾之间签订的房屋出售合同书一开始的意思是为杨朝勇给杨尚乾的借款作担保，并不是要购买6、7、8号门市。但2014年7月8日、2014年9月16日杨朝勇向杨尚乾交付共计150000元购房预付款时，该双方的意思表示变更为购买该6、7、8号门市。因此，该房屋出售合同书从交付购房款时起变为有效。 2、杨尚乾与古远华签订的房屋出售合同书是否合法有效？杨朝勇认为，案涉房屋系杨尚乾与其家庭成员共有，杨尚乾不能单独处分，单独处分的行为在未得到其他家庭成员的追认时无效。古远华与杨尚乾之间签订的房屋出售合同书的出售标的也不是诉争的8号门市，合同上的8号门市是后来更改的，且8号门市系杨朝勇先签订有买卖合同，所以古远华与杨尚乾签订的房屋出售合同书无效。古远华认为，其与杨尚乾签订的房屋出售合同书是双方的真实意思表示，古远华已将购房款支付给了杨尚乾，杨尚乾也将房屋交与古远华使用，双方的合同有效且已在履行。杨尚乾认可古远华的意见。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，不能因为出卖人无处分权而否定买卖合同的效力。且杨尚乾可以作为其家庭成员的代表与购房人签订买卖合同，杨朝勇也未提供证据证明杨尚乾的家庭成员不认可杨尚乾的买卖行为。不论古远华与杨尚乾最开始的合意是否是8号门市，但现在古远华与杨尚乾之间的合意是8号门市，杨朝勇没有证据证明古远华在签订8号门市的购房合同时，知道8号门市已经卖与了杨朝勇（不是抵押）。也没有证据证明古远华与杨尚乾之间存在串通损害其利益，由其承担举证不能的后果，且古远华与杨尚乾之间约定的3500元每平米也没有明显低于市场价。对杨朝勇认为古远华与杨尚乾签订的合同无效的主张，一审法院不予采信。 3、杨朝勇的诉讼请求是否应得到支持？杨朝勇认为，其与杨尚乾的买卖合同成立在先，且杨朝勇在2016年就占有了房屋，杨朝勇也是首先要求杨尚乾办理产权登记，所以该房屋应确定为杨朝勇所有，杨尚乾应继续履行与杨朝勇之间签订的买卖合同，且现在该门市还有堆放着杨朝勇的杂物，古远华并没有完全占有该门市。杨尚乾及古远华均认为，该门市已交付给古远华使用，且古远华已对门市进行了一定程度的装修，该门市应确定为古远华所有，杨尚乾应继续履行与古远华之间签订的买卖合同。一审法院认为，杨朝勇没有提供证据证明诉争的门市在2016年时交付给了杨朝勇，且杨朝勇现在也并没有实际占有该门市。相反，不管古远华是否是2017年8月8日接收钥匙，现在是门市门窗安装好后，钥匙已经在古远华手中，且现在古远华已经占有了门市，并对门市进行了一定程度的装修，用来停放车辆。杨朝勇主张古远华没有完全占有该门市，但是没有提供证据来证明其主张，由杨朝勇承担举证不能的后果，并且付清房款交付房屋也符合本地的交易习惯。根据《最高人民法院关于印发的通知》中第16条规定：“数份房屋买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。…”本案中，杨朝勇与古远华均未取得诉争房屋的所有权移转登记，但古远华已经合法占有了该诉争门市。不管古远华与杨尚乾之间的合同成立时间为多久，已合法占有诉争门市先于合同成立时间成为其权利受保护的顺位。因此，杨尚乾应继续履行与古远华之间签订的买卖合同。对杨朝勇要求杨尚乾继续履行合同，将8号门市交付给杨朝勇，并将该房屋的产权登记在杨朝勇名下的诉讼请求，一审法院不予支持。 对杨朝勇要求杨尚乾支付违约金3000元的请求，一审法院认为，虽然双方在2013年签订房屋买卖合同时其真实意思并不是要购买6、7、8号门市，但杨朝勇在2014年向杨尚乾交付购房款后，双方之间的房屋买卖合同便成立和生效。但双方签订的房屋出售合同上没有约定违约金，对杨朝勇要求杨尚乾支付3000元违约金的请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼的解释》第九十条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一审法院判决:驳回杨朝勇的诉讼请求。一审案件受理费1650元，由杨朝勇负担。 本院二审审理过程中，被上诉人杨尚乾向本院提供了杨尚乾与杨朝勇于2014年9月18日签订的《借款协议》一份，拟证明上诉人杨朝勇于2014年7月8日、同年9月16日共计支付的15万元购房款，实际为借款。上诉人杨朝勇认为双方的借款纠纷已经通过法院解决，该借款协议与本案无关。被上诉人古远华提供了微信聊天截图以及银行转账凭证，拟证明对案涉门面已经进行了装修。上述证据均产生在二审之前，不属于二审新证据，本院不予确认。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人杨朝勇与被上诉人古远华均与被上诉人杨尚乾就泸县奇峰镇交通街四段旧街一楼8门市均签订了《房屋出售合同书》，另外，该联建房系被上诉人杨尚乾对家庭财产的处分，从上诉人杨朝勇与被上诉人杨朝勇家庭成员签订的《归还借款和支付购房款协议书》的内容来看，被上诉人杨朝勇的家庭成员对与被上诉人古远华签订了8号门市的买卖同和是知晓的，且并未提出异议，因此被上诉人杨尚乾有权代表家庭成员与他人签订处分家庭财产的协议。上诉人杨朝勇主张，案涉8号门市被上诉人杨尚乾已经交付给了上诉人杨朝勇，但从其提交了《房屋买卖交接清单》来看，双方只确认了联建房6号、7号门市的交接，没有证据证明被上诉人杨尚乾向上诉人杨朝勇进行了交房。被上诉人杨尚乾认可向古远华交付了8号门市，且被上诉人古远华对该门市已经实际占用，并进行了部分装修。根据《最高人民法院关于印发的通知》中第16条：“数份房屋买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”之规定，虽然从《房屋出售合同》的签署时间来看，上诉人杨朝勇的合同在前，但被上诉人古远华就案涉8号门市在2015年5月18日支付了120000元购房款，2017年被上诉人杨尚乾将门面交给被上诉人古远华时，被上诉人古远华又支付了35000元余款，被上诉人古远华已经支付了门市的合理对价且实际取得了该门市，上诉人杨朝勇没有证据证明在被上诉人古远华签订《房屋出售合同书》时明知案涉房屋已经有在前的买卖合同，也没有证据证明被上诉人杨尚乾与被上诉人古远华之间存在恶意串通损害其利益，因此上诉人杨朝勇要求继续履行《房屋出售合同书》应该合同约定标的物已经交付给被上诉人古远华，故该《房屋出售合同书》已经履行不能，因此上诉人杨朝勇要求继续履行《房屋出售合同书》的上诉请求不能成立。因《房屋出售合同书》未约定违约责任，故，上诉人杨朝勇要求被上诉人杨尚乾支付违约金的上诉请求也不能成立 综上所述，上诉人杨朝勇上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人杨朝勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 钟 洁 审判员 曹天全 审判员 李 平 二〇一九年九月三十日 书记员 毛 林