吉林省通化市东昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0502民再4号原审原告:通化市房屋开发经营公司。住所地:通化市东昌区。负责人:单长库，经理。委托诉讼代理人:曲晓宇，吉林阳光博舟律师事务所律师。代理权限:特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求,代为和解、调解、上述并代收法律文书至本案审判终结时止。原审被告:王明福,男,1951年12月18日出生,汉族，通化市人，无职业，现住通化市东昌区民主路**。原审第三人:通化城库广告传媒有限公司。住所地:吉林省通化市东昌区。法定代表人：高杭，总经理。原审原告通化市房屋开发经营公司与原审被告王明福、第三人通化市城库广告传媒有限公司物权纠纷一案，本院（2016）吉0502民初2784号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年4月25日作出（2019）吉0502民监7号民事裁定书，由本院再审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告委托诉讼代理人曲晓宇，原审被告王明福，原审第三人通化城库广告传媒有限公司法定代表人高杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告通化市房屋开发经营公司称：1、确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；2、被告和第三人将房屋返还给原告。事实和理由：被告2004年为原告施工后，非法占用原告东苑小区2号楼4号门市房（297.78平方米）达12年之久。2015年3月20日，中院判决确认原告不欠被告工程款，但应当向被告赔偿抵房损失351055元。该判决生效后，原告要求被告将非法占用原告的门市房返还时，发现被告以原告的名义将**门市房于2007年出售给第三人，第三人在原告与被告交涉期间的2016年1月办理了产权登记。被告与第三人签订的房屋买卖合同及以原告名义出具的收据上的印章虚假。同时第三人向被告购买房屋时并未向原告核实产权情况，也未到原告单位办理产权交易，第三人没有做到注意义务，特别是第三人在原告与被告交涉期间，第三人急忙利用虚假合同和收据办理产权登记，严重侵犯了原告合法权益。原判被告应给付原告房屋使用费203，324.85元，双方已达成执行和解协议。原审被告王明福辩称，房屋开发公司尚欠我工程款300余万元，法院判决已明确说明该部分诉讼请求应通过其他程序解决。在该问题没有解决完，不同意返还房屋。2016年1月份，我向城库广告公司借款140，000.00元，将房屋办理了产权变更,变更为城库广告公司。当时办理产权变更登记时所出具的原告的公章是我自刻的，以原告的名义与城库广告公司签订了买卖合同。当时被告与第三人原法定代表人刘志丹口头约定，待被告还清第三人借款再将房屋收回。原审第三人城库广告公司(法定代表人高杭)述称,2016年2月5日,城库广告公司原法定代表人刘志丹向赫英杰借款50万元，用这个房屋做的抵押登记，2016年7月，城库广告公司股东刘志丹将城库广告公司股份转让给王明福，2016年9月14日王明福又将城库广告公司股份转让给高杭。城库广告公司转让时，高杭不知道该房屋系刘志丹与王明福之间是私刻公章，制作虚假合同办理的，合同是有效的。原审原告向本院起诉请求为:1、确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效;2、被告和第三人返还该房屋给原告;被告支付该房屋的使用费343042.56元。本院原审认定案件事实：2004年原告开发通化市东苑小区工程，被告为实际施工人，2007年12月工程竣工，由于双方存在工程款的争议，被告占用了东苑小区2号楼4号商业用房（297.78平方米）、7号商业用房（已另案处理）。2016年1月，被告私刻了“通化市房屋开发经营公司合同专用章”以原告的名义与城库广告公司以房屋买卖（实为民间借贷）的形式签订了《商品房买卖合同》，并出具了收据，签署的合同签订日为“2007年10月15日”合同签订后，于2016年1月29日将该房屋的所有权变更登记为城库广告公司名下。2016年2月，城库广告公司向高杭借款，并以该房屋抵押，办理了抵押登记。2015年7月，城库广告公司的股东刘志丹将城库广告公司的股权转让给了被告。2016年9月14日城库广告公司不能偿还高杭借款，高杭与被告协商后，被告将城库广告公司股权转让给高杭。被告私刻原告合同专用章的行为已由公安机关立案，现被取保候审。本院原审认为，本案争议的焦点是：被告与第三人签订了商品房买卖合同是否有效？原告主张被告、第三人返还该房屋是否应当支持？王明福是否应当支付占用该房屋期间的使用费？额度为多少？原告房屋开发公司主张，被告与第三人签订房屋买卖合同无效；被告、第三人应当返还原告该房屋；被告承担占用期间的使用费343，042.56元。被告王明福抗辩主张，双方存在工程款争议，不同意返还房屋，不承担使用费。第三人主张，城库公告公司转让时，不知道该房屋系刘志丹与王明福之间是私刻公章，制作虚假合同办理的，合同是有效的。《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”第二十一条“具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持:（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;(二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。”的规定，被告私刻原告公司的合同专用章以原告的名义与第三人签订了房屋买卖合同，将原告所有的通化市东苑小区X号楼X号商业用房(297.78平方米)的所有权转让给第三人,该行为损害了原告的合法权益，为国家法律、行政法规所禁止，第三人受让行为非法律保护范畴，故被告与第三人房屋买卖合同无效。原告为争议房屋的所有权人,原告主张被告、第三人返还其房屋的请求应当支持。被告无正当理由占用该房屋，造成了原告的经济损失，被告应当承担赔偿责任，给付占用该房屋期间的使用费。原告主张按照通化市同地段的租金每平方米每月8元计算，被告主张该地段租金为每平方米每月5元，双方主张的租金标准均未能提供客观依据，故以双方主张标准折中为宜即每平方米没有6.5元，被告占用期间为2008年1月至2016年9月即105个月，被告应当支付原告使用费203，234.85元。判决如下：一、被告王明福与第三人通化城库广告传媒有限公司签订的通化市东苑小区X号楼X号（297.78平方米）房屋买卖合同无效。二、被告王明福、第三人通化城库广告传媒有限公司于本判决生效后十日内返还原告通化市房屋开发经营公司通化市东苑小区X号楼X号（297.78平方米）房屋。三、被告王明福于本判决生效后立即给付原告通化市房屋开发经营公司房屋使用费203，234.85元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15，897.00元，由被告王明福负担13，897.00元；原告负担2，000.00元。本院再审认定案件事实如下：2004年，原告开发通化市东苑小区项目，被告为该项目实际施工人，2007年12月工程竣工。由于双方存在工程款争议，被告占用了东苑小区2号楼4号商业用房（297.78㎡）、7号商业用房（已另案处理）。2016年1月，被告私刻了“通化市房屋开发经营公司合同专用章”、“通化市房屋开发经营公司财务专用章”以原告的名义与第三人以房屋买卖的形式（实为民间借贷）签订了《商品房买卖合同》，并出具了收据。合同签订日期为“2007年10月15日”。2016年1月29日第三人将该房屋的所有权变更登记在自己名下。2016年2月4日，第三人与案外人赫英杰签订抵押借款合同，约定第三人向赫英杰借款100万元，赫英杰实际给付50万元。第三人以涉案房屋设置抵押，并在通化市房屋产权管理中心办理了抵押登记。赫英杰依据本院已生效的（2017）吉0502民特23号民事裁定书，向本院申请执行，该案现正在执行过程中。2015年7月，第三人的公司股东刘志丹将其持有的公司股权转让给了被告，2016年9月14日，被告又将第三人公司股权转让给高杭，2017年8月10日，本院作出（2017）吉0502刑初字第277号刑事判决书，被告王明福因犯伪装公司印章罪，被判处拘役三个月缓刑四个月，并处罚金人民币1，000.00元。2016年12月14日，在通化市中级人民法院的主持下，本案原、被告达成执行和解协议，将（2014）通中民初字第84号民事判决书确定本案原告应赔偿被告的351，055.00元，与本案原审判决确定的本案被告应给付原告的房屋使用费203，324.85元相互抵顶。本院再审认为，本案争议焦点问题是：1、被告与第三人签订的商品房买卖合同是否有效？2、原告主张被告、第三人返还该房屋的请求是否成立？3、被告是否应当向原告支付占用该房屋期间的使用费？其数额应如何计算？原告是涉案房屋的所有权人，被告私刻原告公司的合同专用章、财务专用章与第三人签订房屋买卖合同，将原告所有的涉案房屋转让给第三人，并办理了房屋所有权变更登记。侵害了原告的合法权益。被告与第三人签订的商品房买卖合同无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还，被告无正当理由占用原告房屋，给原告造成了经济损失，被告应当承担赔偿责任。故对原告的诉讼请求本院予以支持。被告占用房屋期间的使用费，按照通化市同地段的每平方米每月的租金标准，原告主张为8元，被告主张为5元，双方均未提供租金标准的客观依据，故以双方所主张的租金标准折中计算为宜，即每平方米6.5元。被告占用房屋105个月，应支付原告使用费203，234.85元。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第三十七条、第一百零六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条之规定，判决如下：维持本院作出的（2016）吉0502民初2748号民事判决。案件受理费15，897.00元，被告王明福负担13，897.00元，原告通化市房屋开发经营公司负担2，000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 员  刘长闻人民陪审员  柯 柏人民陪审员  王克军二〇一九年九月五日书 记 员  刘 雨