江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初3692号 原告：季红霞，曾用名季虹霞，女，1961年1月15日出生，汉族，住浙江省青田县。现住浙江省青田县。 被告：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路**，统一社会信用代码91320581793302403Y。 法定代表人：吴绍祥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。 原告季红霞与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（以下简称禧徕乐家居生活广场）合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法由审判员高栋明适用简易程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告季红霞、被告禧徕乐家居生活广场委托诉讼代理人时文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告季红霞向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2014年10月1日至2016年9月30日的租金人民币204322元；2、被告因不付租金而产生的违约责任，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率1.3倍计算违约金；3、终止原被告间统一经营管理合同收回经营管理权；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：作为负责经营管理常熟禧徕乐公司二期业主之一，2010年初，约计1200户业主以部分租金冲抵房款的形式，购置了禧徕乐集团常熟二期商铺，并与该公司集体签订了委托经营管理合同。合同履行的四年中，也是由二期业主维权代表以各种方式多次讨要，被告才勉强履行合同、支付租金。根据双方签订的合同，该公司每年应以购房款的8%（102160元）作为包租返还。2015年5月15日、10月15日两次，即被告支付租金的约定时间，被告无故拒不履行合同义务、支付租金。鉴于被告严重违反双方签订的《统一经营管理合同》，逾期拒不缴付租金，且无任何形式的告知及补救措施，已严重侵害了广大业主的正当权益。为此，原告提起诉讼。 被告禧徕乐家居生活广场辩称：被告确认结欠原告2014年10月1日至2016年5月30日的租金，金额按照合同的约定为170270元。原告主张的违约金被告认为过高，请法院调整。被告与原告在内的二期业主已经于2016年5月份办理了解除统一经营管理合同的手续及办理了交接手续。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“禧徕乐家居生活广场二期”由禧徕乐投资发展有限公司（以下简称“禧徕乐投资公司”）将常熟市富春江路58号整体的商业建筑物开发并分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而由禧徕乐家居生活广场负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报。 2009年10月30日，原告季红霞（甲方、业主方）与被告禧徕乐家居生活广场（乙方、统一经营管理方）签订编号为A1007的《统一经营管理合同》。该合同约定甲方将其购得的坐落在常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场二期”A1007号商铺交由乙方统一经营管理。该合同第5-1条约定：开业第一年为商场培育期，自2010年10月1日起计算，甲方同意开业第一年商场培育期内乙方无需支付该商铺的租金。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务。乙方同意承担全部商场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。5-3条约定：在商场开业后第四年至第六年，每半年支付一次租金，按50534元合计一年租金为101068元，第一次租金支付日期为每年的5月1日至5月15日，第二次租金支付日期为每年的10月1日至15日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。5-4条约定：商场开业后第七年开始时，甲方继续委托乙方经营管理，由乙方统一对外招租、统一经营管理商场，乙方收取租金的10%作为托管费，其余90%租金收益全部支付给甲方（年终乙方向甲方公开该商铺租金收入账目并接受查询）。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。8-1条约定：甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。9-1条约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。后双方又签订两份补充条款：在商场开业后第四年至第六年，每半年支付一次租金，按51081元，合计一年租金为102161元，第一次租金支付日期为每年的5月1日至5月15日，第二次租金支付日期为每年的10月1日至15日。 常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场二期”2幢A1007号商铺为原告所有，2010年11月11日办理房屋权属登记，房屋所有权证登记的建筑面积分别为53.3平方米。前述商铺的购房款为1263358元。原告购置前述商铺后按上述《统一经营管理合同》交被告禧徕乐家居生活广场统一经营管理，原告收取租金。 被告禧徕乐家居生活广场于2015年起出现经营困难，未能形成二期统一整体四层商场的出租经营。其于2016年1月23日发布《告业主经营情况书》，内容为经营不善，无力偿还二期所欠租金及今后包租期内的租金，同意放弃经营权。后由部分业主推选成立“禧徕乐家居生活广场二期临时业主委员会”（以下简称“临委会”）。2016年5月27日“临委会”与被告禧徕乐家居生活广场签订“常熟禧徕乐家居生活广场二期经营管理权交接协议”，“临委会”接收了禧徕乐二期商场整体经营权，并明确两个月为过渡期，被告禧徕乐家居生活广场只承担满足商场运转的水电保安保洁及设备维修费用等。2016年6月1日，禧徕乐投资公司向“临委会”发出告知函，说明“临委会”接受了二期商场经营权，选定新的经营管理公司对二期商场统一经营管理，并表示将其名下自有的14113.20平方米物业同意接受新的经营管理公司统一经营并同意将自持物业收益用于归还移交经营权之前所欠业主的租金。2016年9月28日，“临委会”又以常熟市喜盛企业管理有限公司为合同主体在常熟市虞山镇东部市场管理中心协调与见证下与常熟赛格橙果企业管理有限公司（以下简称“赛格橙果公司”）签订《委托经营管理合同》，双方对各自权利义务作出约定，见证方常熟市虞山镇东部市场管理中心人民调解委员会加盖公章。据此，赛格橙果公司自此取得禧徕乐二期项目的经营管理权，并更名为赛格橙果生活广场，统一对外招商客户进行承租营业，根据其业态规则对整个物业进行装修改造。赛格橙果公司自2017年起将其收益的部分租金，按业主留给禧徕乐家居生活广场支付租金的银行账户，直接转账支付给各位业主。 本案审理过程中，原告季红霞认为：原告曾委托临委会处理商铺事宜。案涉商铺于2016年9月30日之后由赛格橙果公司经营管理，故被告应支付至2016年9月30日止的租金。赛格橙果公司在经营管理过程中未与原告直接签订签过合同，原告也未收到租金。 本院认为：产权式商铺是指开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。案涉商铺完全符合上述情形，故案涉商铺性质为产权式商铺。原告季红霞与被告禧徕乐家居生活广场签订的统一经营管理合同，是双方真实意思表示，依法成立，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效。禧徕乐家居生活广场应按合同约定给付原告租金。被告禧徕乐家居生活广场作为违约方无权要求解除合同，但赛格橙果公司进驻后，包括原告在内的产权式商铺事实上由赛格橙果公司统一经营管理，原被告间的统一经营管理合同实际已无法履行并产生了终止效果。故案涉商铺的租金，应计算至赛格橙果公司实际接收案涉商铺时止。此后，原告如确有其他损失，可另行依法主张。故原告要求被告给付2014年10月1日至2016年9月30日止的租金204322元的主张，本院予以支持。 关于违约金和利息。原告对其损失未能举证充分，而合同约定的违约金兼有补偿性和惩罚性功能，只有其不足以弥补损失时，再适用赔偿金。被告辩称违约金过高要求调整。综合本案实际情况，本院支持违约金按银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍，分别自应付次日起计算至付清之日止的利息损失。 原被告间的统一经营管理合同实际上已终止履行，本院无再次予以确认的必要。案涉商铺目前由案外人赛格橙果公司经营管理，并非由被告管理，故原告要求收回案涉商铺经营管理权的主张，本案中本院不予理涉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告季红霞租金人民币204322元及违约金（违约金以人民币51081元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，分别自2015年5月16日、2015年10月16日、2016年5月16日、2016年10月16日计算至实际履行之日止）。 上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告季红霞指定银行账户，户名：季红霞，开户行：中国农业银行丽水瓯南街道支行，账号：62×××15。 二、驳回原告季红霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币2182元，由被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担（被告负担的案件受理费由被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳，原告预交的案件受理费本院先予退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审判员  高栋明 二〇一九年九月十二日 书记员  谭怡佳