浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙07执异54号 案外人：刘俊杨，女，1990年7月18日出生，汉族，住青海省西宁市城**。 委托代理人：刘红伟，女，1967年2月6日出生，汉族，住青海省西宁市城**，系刘俊杨的母亲。确认送达地址：青海省西宁市城西区新华巷18号4栋362室。 申请执行人：林星来，男，1966年8月8日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托代理人：蔡邦龙，浙江容海律师事务所律师。 被执行人：胡丁升，男，1962年12月10日出生，汉族，住浙江省永康市。 被执行人：青海昂大集团大洋房地产开发有限公司，住所地:青海省西宁市八一中路**。 法定代表人：胡丁升。 被执行人：青海达利铝业有限公司，，住所地：青海省西宁市昆仑东路** 法定代表人：胡丁升。 本院在执行申请执行人林星来与被执行人青海昂大集团大洋房地产开发有限公司（以下简称大洋公司）、青海达利铝业有限公司（以下简称达利公司）、胡丁升民间借贷纠纷一案过程中，案外人刘俊杨对本院执行位于青海省西宁市××中路××楼××室不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月17日进行了公开听证，案外人刘俊杨的委托代理人刘红伟、申请执行人林星来的委托代理人蔡邦龙到庭参加了听证。本案现已审查终结。 案外人刘俊杨称，2006年8月31日，案外人与大洋公司签订了《商铺出售协议书》，购买了位于西宁市××中路××楼××室商铺。协议签订后，案外人全额支付了相应购房款，大洋公司于2007年初将房屋交付给案外人使用，案外人一直占有使用至今，已超过十年。在此期间，案外人多次要求大洋公司办理房屋所有权证及土地使用权证，大洋公司以种种理由拖延并多次出具承诺书，承诺限期办理完毕，但大洋公司至今未给案外人办理该房屋的相关权证。上述事实已经生效法律文书确认。2016年8月起，案外人与大洋公司、张耀军为该房屋纠纷进行诉讼，经过两审终审，案外人最终获胜。法院不但驳回了张耀军要求案外人交付房屋的诉求，而且判定大洋公司与张耀军的合同无效，并且在事实认定中，明确认定案外人享有该房屋的所有权。张耀军向最高人民法院提出再审申请，最终也被裁定驳回。在民事案件二审判决后，案外人又提起行政诉讼，要求西宁市国土资源局撤销张耀军办理的不动产所有权证。经过两审终审，案外人也获胜诉，张耀军的所有权证被撤销。上述事实及法院一系列判决、裁定，尤其是最高人民法院的（2017）最高法民申2614号等一系列裁定中明确认可案外人拥有涉案房屋事实上的所有权，而且据此认定其后的买卖合同无效。这充分证明案外人对该房屋享有实际的所有权，只是因为案外人在持判决书办理产权证时，因为大洋公司没有提供正式的不动产发票而不能办理。案外人又不得不向西宁市城东区人民法院（以下简称西宁城东法院）提起要求大洋公司办理产权证的诉讼。2017年11月27日，一审判决案外人胜诉，大洋公司提起上诉。大洋公司提起上诉的同时，林星来在贵院起诉胡丁升、大洋公司、达利公司民间借贷纠纷，同时申请诉讼财产保全。贵院依据其申请作出（2017）浙07民初1004号《民事裁定书》及（2017）浙执保63号《协助执行通知书》，对案外人的上述房产进行查封的保全措施。案外人认为，大洋公司与其他人一起，利用上诉的空档期，通过其他案件的保全及执行，达到最终从案外人手中夺走房屋的目的。根据民诉法及最高人民法院关于财产保全措施的规定，人民法院不得查封已属于案外人的财产。为此案外人向贵院提出书面异议，贵院裁定驳回案外人的异议，并将案外人的“书面异议”错误地表述为“复议请求”。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》二十七条的规定，案外人对法院驳回异议的裁定不服，有权提起执行异议之诉，于是在2018年3月16日向贵院提起诉讼。同时，大洋公司上诉已被驳回。案外人已向西宁城东法院申请强制措施，要求立即办理案涉商铺的不动产权证书。综上，请求立即终止对位于西宁市××中路××楼××室不动产的执行，并立即解除已经采取的查封、冻结措施。 案外人向本院提交了：西宁城东法院庭审笔录，商铺出售协议书，大洋公司出具的承诺书，（2016）青01民初268号民事判决书、（2017）青民终27号民事判决书、（2017）最高法民申2617号民事裁定书、（2016）青01民初305号民事判决书、（2017）青民终23号民事判决书、（2017）最高法民申2614号民事裁定书、（2016）青0105行初103号行政判决书、（2017）青01行终56号行政判决书、（2017）青0102民初3502号民事判决书复印件、（2018）青01民终255号民事判决书，以证明其主张。 申请执行人林星来称，一、请驳回案外人的申请，案外人的事实与理由和（2017）浙07民初1004-1号民事裁定中理由一样，同样的理由又在本次申请，法院应当以该裁定为依据，驳回案外人的申请。二、最高人民法院只是判决张耀军同大洋公司之间的抵债行为是否有效问题，没有判决更没有认定案涉房屋为案外人的事实，也没有认定案外人已经支付了购房款，以及房款抵工程款等事实。即最高人民法院的判决及青海省高级人民法院（以下简称青海高院）、青海省西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）对张耀军与大洋公司以房抵债的行为进行了认定，否认了张耀军与大洋公司之间的抵偿效力，对案外人确认案涉房屋归其所有的请求没有支持。虽然判决在书写认定中涉及案外人与大洋公司之间的购房协议，但也只是说履行协议。履行这个协议的房款有没有支付，案件没有审查，案外人也没有提供证据证明。案外人只履行了2万元订金，其余90多万房款没有证据证明已支付。青海高院、西宁中院及最高人民法院都没有涉及购房款及房屋产权的问题。三、在青海高院、西宁中院及最高人民法院的一系列裁定出来后，案外人申请房产登记部门撤销了张耀军的房屋登记，该房屋回到大洋公司名下，申请执行人发现了大洋公司有房屋。西宁市相关法院对该房屋的产权没有认定为案外人所有，案外人申请撤销张耀军产权证同时要求确认其为该房屋产权人，被西宁相关法院驳回。四、西宁法院没有确认案涉房屋为案外人所有，房屋登记部门将该产权仍登记在大洋公司名下，申请执行人知道后于2017年11月中旬向金华市中级人民法院提起诉讼，并立即诉讼保全了案涉房屋。五、在本案诉讼期间出现了（2017）青0102民初3502号民事案件，该案件在2017年11月27日判决，申请执行人向该案一审法院和二审法院都提出案涉房屋已经保全的事实，并要求作为第三人参加诉讼，但法院没有准许。在诉讼期间西宁城东法院违法作出了案涉房屋属案外人所有的判决，但是该判决没有对将近98%左右的购房款有无支付进行查明，在没有证据的情况下进行了错误认定。在西宁城东法院作出一审判决后，金华市中级人民法院于2017年12月初开庭审理了案外人要求解封案涉房屋的保全异议，金华市中级人民法院于2018年2月28日作出裁定，驳回了案外人的申请。综上，贵院的执行查封正确，应当继续执行案涉房屋，请求驳回案外人的执行异议申请。 申请执行人林星来提交了本院（2017）浙07民初1004-1号民事裁定，以证明其主张。 被执行人胡丁升、大洋公司、达利公司在异议审查中未发表意见，未提交证据。 本院经审查查明，林星来为与胡丁升、大洋公司、达利公司民间借贷纠纷一案诉至本院，诉讼中，林星来向本院提交诉讼保全申请，请求立即查封、冻结被执行人价值人民币1500万元的资产，并提供了大洋公司所有的位于青海省西宁市××中路××楼××、××、××、××室四间商铺的财产线索。2017年12月6日，本院作出（2017）浙07民初1004号民事裁定，裁定冻结胡丁升、大洋公司、达利公司所有的存款人民币15000000元或查封其相应的财产。2017年12月12日，本院依保全裁定查封了大洋公司名下位于青海省西宁市××中路××楼××、××、××、××室的不动产。案外人刘俊杨等人不服该保全裁定，向本院提出异议申请。本院于2018年2月28日作出（2017）浙07民初1004-1号民事裁定，以“保全仅是诉讼程序性的裁定，并非对民事主体权利义务关系的最后决定。本院根据林星来提出的保全申请以及保全范围，在其依法提供担保的情况下，对登记在大洋公司名下的不动产进行保全，并不违反法律规定”为由，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十二条规定，裁定驳回刘俊杨等人的复议请求。2018年5月15日，本院作出（2017）浙07民初1004号民事判决：一、由胡丁升归还林星来借款本金36057480元并支付利息16099390元（利息已计算至2017年7月30日，此后的利息以最初本金29006280元为基数按月利率2%计算至实际履行之日止）；二、由大洋公司、达利公司对上述判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回林星来的其他诉讼请求。以上款项限于判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费341181元，保全费5000元，合计346181元，由林星来负担44631元；由胡丁升负担301550元，大洋公司、达利公司对此承担连带责任。判决生效后，林星来向本院申请强制执行，本院于2018年12月11日立案执行。执行中，案外人刘俊杨以其系案涉房屋实际所有人为由，提出异议。 另查明，2016年7月27日，西宁中院立案受理了张耀军诉大洋公司、刘俊杨房屋买卖合同纠纷一案，张耀军以大洋公司将青海省西宁市××中路××楼××室商铺抵债给其并已办理了产权证件，而该商铺现由刘俊杨占用为由，诉请判令大洋公司、刘俊杨立即交付案涉商铺。西宁中院经审理查明，2006年8月31日，大洋公司与刘俊杨签订《商铺出售协议书》，将××路××小区临街商铺××号楼A轴19-25、H轴18-25轴之间约224.76㎡出售给刘俊杨，价格为每平方米3600元，协议签订时刘俊杨给付大洋公司定金2万元，大洋公司交房时刘俊杨须将余款789136元一次性付清；大洋公司交房后一年内，将所有产权手续交付刘俊杨。2012年10月17日，大洋公司向刘俊杨等人出具《承诺书》，承诺在2012年12月30日前解除涉案房屋抵押、办理产权证书；2013年7月2日，大洋公司又向刘俊杨等人出具《承诺计划书》，承诺在2013年8月30日前办理相关产权证书；2014年7月2日，大洋公司及江西昂大投资发展有限公司再次向刘俊杨等人出具《承诺书》，认可未办理房产证的原因在自身未归还贷款，同时承诺，在2014年10月前办理相关产权证书。刘俊杨等人从购买该商铺至今一直以所有权人身份对外出租商铺、取得收益。2015年11月26日，大洋公司与张耀军签订《抵帐协议书》，约定大洋公司所欠债务由张耀军偿还共计27756426.26元，大洋公司现无力偿还所欠债务，经协商将开发的位于西宁市××中路××号临街铺面五套（××号楼副××、副××、副××、副××）以每平方米25000元抵给张耀军，抵偿价26858000元。将上述房产抵给张耀军后，大洋公司仍欠张耀军款项898426.26元，待张耀军取得房产证后半年内由大洋公司支付，此笔余款付清后双方再无债权债务。同日，双方签订《商品房买卖合同》。2015年12月15日，张耀军取得案涉商铺房屋所有权证，后张耀军陆续以该商铺作为抵押办理了贷款。西宁中院认为，大洋公司与刘俊杨于2006年8月31日签订的《商铺出售协议书》是双方真实意思的表示，为有效合同。合同签订后，大洋公司已实际将案涉商铺交付刘俊杨使用。大洋公司与张耀军以房抵债行为损害了刘俊杨作为案涉商铺先行购买人的合法权益，故其签订的《商品房买卖合同》无效。遂于2016年12月13日作出（2016）青01民初268号民事判决，判令驳回张耀军要求大洋公司、刘俊杨交付案涉商铺的诉讼请求。张耀军不服上诉至青海高院，青海高院于2017年3月16日作出（2017）青民终27号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。张耀军不服向最高人民法院申诉，最高人民法院于2017年9月28日作出（2017）最高法民申2617号民事裁定，认为大洋公司作为房屋出卖人在明知案涉商铺已出售给刘俊杨并由其占有使用多年，且一直未办理房产过户手续的情况下，又与张耀军签订《房屋买卖合同》，并在签订合同后为张耀军办理了产权登记，其行为明显存在恶意等内容，并据此裁定驳回张耀军的再审申请。 2016年8月25日，西宁中院立案受理了刘俊杨诉大洋公司、张耀军房屋买卖合同纠纷一案，刘俊杨以其于2006年8月31日购买了案涉房屋支付全部购房款，并于2007年初开始使用至今，大洋公司却一直拖延办理产权证，现大洋公司将案涉商铺抵债给张耀军并办理了产权证件，大洋公司与张耀军恶意串通、侵害其合法权益等为由，诉请确认大洋公司与张耀军之间以案涉商铺抵债的行为无效、确认刘俊杨为案涉商铺所有权人。西宁中院经审理认为，大洋公司与刘俊杨于2006年8月31日签订的《商铺出售协议书》是双方真实意思的表示，为有效合同。合同签订后，大洋公司已实际将案涉商铺交付刘俊杨使用。大洋公司与张耀军以房抵债行为损害了刘俊杨作为案涉商铺先行购买人的合法权益，故其签订的《商品房买卖合同》无效。但因案涉商铺登记在张耀军名下，在该登记被依法撤销前，刘俊杨要求确认其为案涉商铺所有权人的诉请不能成立。西宁中院于2016年12月13日作出（2016）青01民初305号民事判决，判令：一、大洋公司与张耀军于2015年11月26日签订的《商品房买卖合同》无效；二、大洋公司与张耀军之间以案涉商铺抵债的行为无效；三、驳回刘俊杨要求确认其为案涉商铺所有权人的诉讼请求。张耀军不服上诉至青海高院，青海高院于2017年3月16日作出（2017）青民终23号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。张耀军不服向最高人民法院申诉，最高人民法院于2017年9月29日作出（2017）最高法民申2614号民事裁定，认为大洋公司作为房屋出卖人，在明知案涉商铺已出售给刘俊杨并由其占有使用多年，且一直未办理房产过户手续的情况下，又与张耀军签订《房屋买卖合同》，并在签订合同后为张耀军办理了产权登记，其行为明显存在恶意等内容，据此裁定驳回张耀军的再审申请。 2016年12月26日，刘俊杨为与西宁市国土资源局、张耀军、大洋公司房屋登记管理行政确认一案诉至西宁市城北区人民法院，请求撤销案涉商铺的房屋所有权证。该院经审理作出（2016）青0105行初103号行政判决，判令撤销西宁市国土资源局为张耀军颁发的宁房权证城东区字第××号《房屋所有权证》（系案涉商铺所有权证）。张耀军不服上诉至西宁中院，西宁中院于2017年9月21日作出（2017）青01行终56号行政判决，判决驳回上诉，维持原判决。 2017年10月18日，西宁城东法院受理了刘俊杨诉大洋公司房屋买卖合同纠纷一案，该院经审理认为，《商铺出售协议书》签订后，刘俊杨已按合同履行交款义务，大洋公司已将案涉商铺交付给刘俊杨，刘俊杨占有、使用房屋至今，并结合已生效的民事、行政判决书，可以确定案涉商铺所有权系刘俊杨所有，合同虽约定交房一年后办理产权登记手续，大洋公司也多次出具《承诺书》，但至今仍未给刘俊杨办理产权手续，故大洋公司现应当协助刘俊杨办理商铺产权登记手续。西宁城东法院于2017年11月27日作出（2017）青0102民初3502号民事判决，判令：限大洋公司于判决生效后五日内为刘俊杨办理案涉商铺的所有权证等相关房产手续。大洋公司不服上诉至西宁中院，西宁中院于2018年5月7日作出（2018）青01民终255号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案争议焦点有二，一是案外人在诉讼阶段曾提出查封异议，执行阶段再次异议本院是否应当受理；二是案外人购买案涉商铺享有的权利能否排除法院执行。关于争议焦点一，虽然案外人刘俊杨在人民法院依法保全查封后，曾于2017年12月以其已买受案涉商铺为由向本院提出执行（保全）异议，请求解除对案涉商铺的查封保全措施，本院审查后依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百七十二条的规定，裁定驳回刘俊杨等人的复议请求，但裁定中亦明确指出仅进行诉讼程序性审查。现保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，已自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。案外人虽然再次以买受涉案商铺为由提出执行异议，请求法院终止执行并解除查封、冻结措施，但系依据民事诉讼法第二百二十七条之规定，针对执行标的主张实体权利，本院依法应当予以审查。关于争议焦点二，案外人与大洋公司等围绕案涉商铺，已产生多起诉讼，生效的民事裁判及行政判决均确认了案外人于2006年8月31日购买了案涉商铺，并已付清购房款，自2007年开始占有使用至今等事实，且案涉商铺未办理产权过户登记亦非案外人自身原因，故案外人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对青海省西宁市××中路××楼××室不动产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 郭召军审判员陈晓欢审判员金卓颖 二〇一九年九月二十七日 代书记员 俞             兰