辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽06民终1474号 上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司丹东分行，住所地丹东市振兴区三经街**。 负责人：汪洋，该行行长。 委托诉讼代理人：矫春阳，辽宁文扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩啸，辽宁文扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丹东龙泉置业有限公司，，住所地丹东市振兴区振五街** 法定代表人：车龙振，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈睿，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：邹飞，男，1977年11月1日出生，汉族，住丹东市振兴区。 上诉人中国建设银行股份有限公司丹东分行（以下简称建行丹东分行）因与被上诉人丹东龙泉置业有限公司（以下简称龙泉置业）、邹飞借款合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市元宝区人民法院（2019）辽0602民初353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人建行丹东分行的委托诉讼代理人韩啸，被上诉人龙泉置业的委托诉讼代理人陈睿到庭参加诉讼。被上诉人邹飞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 建行丹东分行上诉请求：依法改判支持上诉人请求被上诉人支付律师费10106元的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《借款合同》明确约定，上诉人为实现债权而发生的律师费由被上诉人承担。同时，《保证合同》也明确约定，保证人承担保证的范围为上诉人为实现债权而发生的相关费用，包括但不限于律师费。2018年12月24日，上诉人与辽宁文扬律师事务所签订了委托代理协议，约定了律师费数额，辽宁文扬律师事务所履行了代理义务，因此，被上诉人应当承担上诉人支付的律师费。 龙泉置业辩称，原审判决所认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判。 邹飞未出庭亦未提交书面答辩意见。 建行丹东分行向一审法院起诉请求：1、宣告被告邹飞全部借款本息提前到期并解除借款合同，并由被告邹飞偿还尚欠全部借款本金181864.98元，利息1872.29元，本息合计183737.27元（利息暂计算至2018年9月7日）；2、判令原告对被告提供的抵押房产享有优先受偿权；3、判令被告龙泉置业对上述贷款本息承担连带保证责任；4、判令被告承担本案诉讼费和律师费10106元。 一审法院认定事实：2017年1月19日，被告邹飞购买了位于丹东市振安区，建筑面积92.27平方米的商品房。2017年2月7日，原告（贷款人）与被告邹飞（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房购置贷款，金额为19万元，贷款期限为240个月（2017年2月7日至2037年2月7日）。合同项下贷款用于购买坐落于丹东市振安区的房屋；贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下浮10%（4.41%），该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。罚息利率按照贷款利率上浮50%。贷款人将款项一次划入借款人指定账户，即龙泉置业在丹东建行振兴支行开立的尾号为0280的账户中；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币本息1192.82元，若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，均构成违约。贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定的借款逾期罚息利率和约定的结息方式收取罚息和复利，有权行使担保权利。保证人在合同项下的保证为连带责任保证。本合同项下的担保方式为抵押和阶段性保证。保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。 贷款人作为抵押权人的房屋登记费用由贷款人承担。对合同项下与借款有关的费用（包括但不限于登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用）由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。 原告于2017年2月13日向被告龙泉置业发放190000元的贷款。2017年3月16日，原告对坐落于丹东市振安区五龙背镇龙泉北路5号1单元607-1室房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。2018年7月13日，邹飞开始拖欠贷款。 2009年5月11日，原告与被告龙泉置业签订最高额抵押担保合同，合同约定担保债权期间为2009年5月11日至2013年5月13日，因原告向被告邹飞发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含利息和罚息）、违约金、赔偿金、被告邹飞应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的手续费、杂费等）、被告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。该合同保证期间为：该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2013年5月12日，原告与被告龙泉置业续签最高额抵押担保合同，合同约定担保债权为2013年5月11日至2019年1月15日期间。被告邹飞签订的《个人住房（商业用房）借款合同》在原告与被告龙泉置业签订的最高额抵押担保合同期间。 原告为办理包括本案在内的贷款清收案件，与辽宁文扬律师事务所签订了委托代理协议，协议约定原告需按照委托总金额的5.5%支付律师代理费。 一审法院认为，原告与两名被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人各方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人各方应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。原告如约发放贷款后，享有收回贷款本息的权利，被告邹飞违反合同约定未按期偿还借款，已构成违约，理应承担逾期还贷产生的违约责任。根据合同约定，借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款合同项下的借款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权提前行使担保权等，故原告要求宣告《个人购房借款/担保合同》于2018年7月13日提前到期并请求被告邹飞偿还尚欠的贷款本息及复利，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。 关于原告主张对涉案房屋享有优先受偿权一节，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 案涉商品房的期待物权已具备确定性和唯一性，期待物权归属并无争议。在此情况下，商品房按揭贷款合同能否适格履行涉及贷款行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致贷款行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房升值收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件下，购房人有义务协助贷款行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权依法设立，贷款行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人负有协助办理抵押登记的义务，开发商应督促其办理。该院确定购房人被告邹飞应于本判决生效之日后10日内协助办理案涉房产抵押登记。购房人若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故该院无法径行判决由债权人贷款行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”。《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定。该院依法赋予债权人贷款行对案涉不动产办理不动产预告登记、设立抵押权，及对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。 因本案贷款行与保证人开发商约定的阶段性连带责任，针对借款人怠于履行登记义务阻却合同适格履行的焦点问题，解决本案困惑的争点在于原告主动履行法律赋予的登记权利，求得解除适格履行借款保证合同之困，维护金融秩序的稳定，促进房地产市场的健康有序发展。 关于律师费的诉讼请求,现原告与被告邹飞、龙泉置业签订的合同中均对律师费的支付进行了约定，因此被告应当支付原告产生的律师费用，但因原告没有提供证据证明其已经实际支付律师费，因此无法确认被告应当支付的律师费数额，故对该项诉讼请求，该院不予支持。 关于被告龙泉置业主张该案已过诉讼时效一节，现原告主张合同到期日为2018年7月13日，提起本案诉讼时间未超过诉讼时效，故对被告该项辩解，该院不予采信。 一审法院判决：一、被告邹飞自本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司丹东分行贷款本金181864.98元及利息1872.29元（截至2018年9月7日）；二、被告邹飞于本判决生效之日起十日内，履行协助中国建设银行股份有限公司丹东分行办理案涉丹东市振安区龙泉北路5号1单元607-1室房屋预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押权预告登记转抵押权登记的义务，被告丹东龙泉置业有限公司配合办理上述手续；三、中国建设银行股份有限公司丹东分行在本判决生效之日起十日内，依法申请办理案涉丹东市振安区龙泉北路5号1单元607-1室房产的不动产抵押登记手续，丹东龙泉置业有限公司配合办理抵押登记；四、中国建设银行股份有限公司丹东分行在丹东市元宝区人民法院指定的期限内，未办理案涉丹东市振安区龙泉北路5号1单元607-1室房产的不动产抵押登记手续，不动产预告登记超过法定登记期限，致物权登记期限超期失效，免除丹东龙泉置业有限公司的阶段性保证责任；五、案涉丹东市振安区龙泉北路5号1单元607-1室商品房抵押登记手续办理完毕后，丹东龙泉置业有限公司的保证责任终止；六、案涉丹东市振安区龙泉北路5号1单元607-1室房产抵押登记手续办理完毕后，或被告邹飞逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司丹东分行有权将案涉丹东市振安区龙泉北路5号1单元607-1室房产拍卖、变卖所得价款，对上述第一项款项范围内优先受偿；七、驳回中国建设银行股份有限公司丹东分行的其他诉讼请求。如果被告邹飞、丹东龙泉置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3974元，减半收取1987元，由被告邹飞承担。 双方当事人在二审期间均未提供新证据。 本院对于双方当事人在一审提供的证据的认证意见与一审法院的认证意见一致。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，根据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用均由借款人承担。该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应诚信履行。被上诉人逾期未偿还涉案欠款，为实现债权，上诉人提起本案诉讼并授权辽宁文扬律师事务所代为行使诉讼权利。故基于上诉人与被上诉人间合同条款约定，代理费用应由被上诉人承担。上诉人虽在诉讼之时未向辽宁文扬律师事务所支付代理费，但辽宁文扬律师事务所已经履行了代理职责，考虑到代理费是上诉人为实现债权必须负担的成本，结合《辽宁省律师服务收费行业指导标准》中关于代理涉及财产关系的民事诉讼案件，诉讼标的额10万元以下部分收费比例为8%-10%的规定，上诉人按照标的额5.5%标准计算律师费10106元，符合上述收费标准范围。故对上诉人提出的被上诉人应给付10106元律师费的上诉请求，有事实依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持丹东市元宝区人民法院（2019）辽0602民初353号民事判决第一项至第六项； 二、撤销丹东市元宝区人民法院（2019）辽0602民初353号民事判决第七项； 三、被上诉人邹飞于本判决发生法律效力后3日内给付上诉人中国建设银行股份有限公司丹东分行律师费10106元。 一审案件受理费1987元，二审案件受理费53元，合计2040元，由被上诉人邹飞承担。 本判决为终审判决。 审判长  侯维忠 审判员  李存林 审判员  房春堂 二〇一九年九月四日 书记员  张政悦