重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终2804号上诉人（原审被告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路****负**，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟令伟，重庆中力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟业，重庆中力律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆市大渡口区晋愉天意业主委员会，住所地重庆市大渡口区山海路**。负责人：何世华，该业委会主任。委托诉讼代理人：廖正远，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晓娟，重庆万同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆峰信房地产开发有限公司，，住所地重庆市大渡口区春晖路街道陈庹路****统一社会信用代码500107000044950。法定代表人：李中林。上诉人重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称晋愉物业公司）因与被上诉人重庆市大渡口区晋愉天意业主委员会(以下简称晋愉天意业委会)、重庆峰信房地产开发有限公司（以下简称峰信公司）所有权确认纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2018)渝0104民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人晋愉物业公司的委托诉讼代理人孟令伟、被上诉人晋愉天意业委会的负责人何世华及委托诉讼代理人邓晓娟、廖正远到庭参加诉讼。被上诉人峰信公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。晋愉物业公司上诉请求：依法撤销原审判决，驳回被上诉人晋愉天意业委会一审的全部诉求；本案一审、二审诉讼费用由晋愉天意业委会承担。事实与理由：涉案改造架空层修建的钢混结构建筑系被上诉人峰信公司构建，上诉人晋愉物业公司不是本案适格诉讼主体，晋愉物业公司无义务负责立即腾空交付给被上诉人晋愉天意业委会；涉案改造架空层修建的钢混结构建筑系违法建筑，被上诉人晋愉天意业委会无权对该违法所得提出主张，晋愉天意业委会无权提起诉讼，不是本案的适格诉讼主体；涉案改造架空层修建的钢混结构建筑系违法建筑，其所得收益亦是违法所得，应由政府主管部门进行处理；即使违法所得应交付给被上诉人晋愉天意业委会，但金额认定的事实不清楚。晋愉天意业委会辩称，被上诉人认为上诉人为本案的适格主体，根据被上诉人在一审中提交的租赁合同显示，合同的出租方为上诉人，且合同的承租方支付租金的对象为上诉人，足以证明上诉人将涉案架空层对外出租获得了收益，因此上诉人应承担腾空房屋并退还收益的责任；涉案架空层上方为公共停车库，下方为公共生化池，足以证明涉案架空层系全体业主所有，而上诉人利用该公共部分对外进行收益，对此被上诉人作为全体业主的法定代理人，有权就本案提起诉讼；上诉人因对外出租涉案架空层获取收益属实，该收益应当归全体业主所有，而对于收益的具体金额，因为签署租赁合同系上诉人与案外人，而实际实施出租行为也系上诉人所为，根据民诉法的举证规则，对于收益的具体金额，应由上诉人举证。被上诉人峰信公司未答辩。晋愉天意业委会向一审法院起诉请求：1、判决确认位于晋愉天意车库入口(右侧)临街的五个柱距间架空层属于全体业主所有，由晋愉物业公司、峰信公司立即腾空交付给晋愉天意业委会；2、判决晋愉物业公司、峰信公司将已收取的架空层租金交付给晋愉天意业委会（暂计至2018年5月1日为136,800元）。一审法院认定事实：晋愉天意小区系峰信公司开发建设，由其对外销售。由晋愉物业公司提供物业管理服务。晋愉天意业委会系双林社区·晋愉天意小区业主委员会，任期为2017年4月18日至2020年4月17日。2013年5月1日，晋愉物业公司作为出租方(甲方)与冯剑波作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定乙方租用甲方位于晋愉·天意小区车库入口（右侧）的五个柱距门面房（主结构柱距），建筑面积为282/2=141.5㎡（架空部分计半面积）租用期十年，时间2013年5月1日至2023年4月30日，自本合同生效之日开始计算。第一年租用房屋租金为2,000元/月（含建筑税）全年租金24,000元，第二年租用房屋租金为2,200元/月，全年租金26,400元。第三年租用房屋租金为2,400元/月，全年租金28,800元。三年后租金不在递增，直至合同期满。2017年9月14日，重庆市大渡口区综合行政执法局向邓志平发出《限期拆除违法建筑告知书》，告知其在大渡口区八桥镇双林6号（晋愉小区外，公交235路山川路站后面）改造架空层修建的钢混结构建筑，未进入规划审批程序，属于违法建筑，并告知拟作出限期拆除违法建筑决定。2017年9月21日，重庆市大渡口区综合行政执法局作出《限期拆除违法建筑决定书》，责令其在决定书送达之日起7日内，自行拆除该违法建筑，逾期未拆除，将提请重庆市大渡口区人民政府进行强制拆除。一审另查明，涉案架空层未计入公摊面积，未办理产权证。经实地勘察，晋愉天意业委会所诉称的架空层与《限期拆除违法建筑告知书》中载明的“架空层”系同一位置。一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备房或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇共同道路、绿地占地除外。”本案所涉架空层位于柱距间，下方系生化池，上方系停车库，虽未计入公摊面积，但系建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间，不具有构造的独立性。但其位于建筑区划范围内，属于公共活动空间，应属于业主共有部分。故一审法院对晋愉天意业委会要求确认涉案架空层属于全体业主所有的诉讼请求依法予以支持。晋愉物业公司未经业主同意，将其对外出租，改变原本的规划用途，应予返还业主。关于晋愉天意业委会要求晋愉物业公司将其收取的租金返还给晋愉天意业委会的诉讼请求，一审法院认为，根据《物业管理条例》第六十三条“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维护、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的”的规定，即使是物管公司擅自改变公共部分的建筑规划用途，应当承担相应的行政处罚，但所产生的收益仍应属于全体业主共有，由业主大会决定其用途。故一审法院对晋愉天意业委会要求晋愉物业公司返还涉案架空层所产生的收益的诉讼请求，依法予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第六条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、位于晋愉天意车库入口（右侧）临街的五个柱距间架空层属于晋愉天意小区全体业主所有，被告重庆晋愉物业服务有限公司立即腾空交付给原告重庆市大渡口区晋愉天意业主委员会；二、被告重庆晋愉物业服务有限公司返还原告重庆市大渡口区晋愉天意业主委员会架空层租金136,800元。一审案件受理费3,036元，由重庆晋愉物业服务有限公司负担。本案二审审理期间，双方均未举示新证据。经本院审理查明，根据重庆市大渡口区综合行政执法局的行政执法人员对邓志平的询问笔录，邓志平陈述，自己大约在2013年从晋愉·天意小区物管中心租赁了架空层，并用砖混结构隔开后进行使用。上诉人晋愉物业公司和被上诉人晋愉天意业委会对重庆市大渡口区综合行政执法局作出的《限期拆除违法建筑决定书》均无异议，同意拆除架空层中涉及的钢混、砖混结构违法建筑。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据一审法院查明的事实可以认定，2013年5月1日，晋愉物业公司作为出租方与案外人签订了《房屋租赁协议》，约定案外人租用其位于晋愉·天意小区车库入口（右侧）的五个柱距门面房（主结构柱距），租赁期限十年。上诉人晋愉物业公司占用晋愉天意小区车库入口（右侧）架空层改变其使用功能并进行经营性活动的行为，损害了晋愉·天意小区业主利益，上诉人晋愉物业公司应当将本案所涉的架空层返还给全体业主。上诉人晋愉物业公司上诉称改造架空层修建的钢混结构建筑系峰信公司构建，晋愉物业公司无义务负责腾空交付的理由不能成立，本院不予采信。其次，关于租金收益的问题，上诉人晋愉物业公司作为出租方应当持有是否取得收益以及收益具体金额的相应证据，因上诉人晋愉物业公司未举示相应证据，应承担举证不能的不利法律后果，一审法院根据晋愉物业公司与案外人签订的《房屋租赁协议》确认案涉架空层收益为136800元并无不当，上述收益应当属于晋愉·天意小区全体业主，上诉人晋愉物业公司应将上述收益返还晋愉·天意小区全体业主。综上所述，上诉人晋愉物业公司的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3036元，由上诉人重庆晋愉物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 倪洪杰审 判 员 秦 敏二〇一九年九月十日法官助理 陈园媛书 记 员 陈鹏锋