文书内容江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1324民初1640号原告：张小兰（反诉被告），女，1988年2月7日出生，居民，住泗洪县。委托诉讼代理人：孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。被告：高英（反诉原告），女，1969年9月20日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：王文娟，江苏立贤律师事务所律师。原告张小兰诉被告高英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，转为普通程序进行了审理。诉讼中被告高英提起反诉，本院决定合并审理。原告暨反诉被告张小兰及其委托诉讼代理人孙万金，被告暨反诉原告高英委托诉讼代理人王文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张小兰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原、被告双方继续履行2019年1月19日签订的房屋买卖合同并要求被告承担违约金69900元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告经泗洪亿丰房地产经纪有限公司（以下简称亿丰公司）从中介绍，于2019年1月19日签订《房屋买卖合同》，约定被告高英自愿将其所有的位于泗洪县车库(33幢1-10）出售给原告张小兰，成交价为699000元。签订合同后，原告向被告支付2万元定金，并约定于2019年2月10日交付首付款办理过户手续，而被告在2019年1月27日单方面毁约，明确表示不同意履行合同。之后被告又同意履行合同，并要求原告先支付15万元给她去还银行按揭贷款，为了顺利履行合同，原告尽最大诚信又在2019年2月16日转给被告15万元。此后，被告又不同意卖房。根据合同约定，如有一方解除合同或者拒绝履行合同的，应由违约方向守约方支付成交价的30%违约金。被告擅自解除合同，违反诚实信用原则，应承担违约责任，请求法院判决支持原告的诉讼请求。本诉被告高英辩称：1、原告张小兰违约在先，无权要求高英支付违约金，高英与张小兰确实经亿丰中介公司介绍，于2019年1月19日签订了房屋买卖合同，约定高英将其所有的位于泗洪县以699000元出售给张小兰。签订合同当天，张小兰向高英及中介两方共支付2万元的定金，其中1万元实际上被中介公司收取，押在亿丰公司，约定待房屋交付时由中介公司再支付给高英，高英和中介公司共同向张小兰出具了定金收条。高英实际上只收到了1万元定金。同时双方在《房屋买卖合同》的第四条第一款第二项中约定张小兰应于2019年2月10日前交付首付款办理按揭过户手续，而张小兰违约在先，拖延至2019年2月16日，张小兰才在高英的催促下，并承诺自己全款支付房屋价款后，向高英支付了15万元首付款;2、因为张小兰违约在先，双方重新达成了全款购房约定,但张小兰再次违约，不存在高英单方面毁约的问题。由于张小兰延期支付首付款，高英才要求张小兰支付全款。正如中介公司提供证明所说，张小兰于2019年1月27日同意向高英支付全款购房，这是双方对《房屋买卖合同》重新作出约定，而张小兰诉状中陈述，高英反悔再次不愿意交易不符合事实。高英如果反悔就不会同意在2019年2月16日收取张小兰15万元的首付款。张小兰及中介公司出于对自身利益考虑作出不符合逻辑的虚假陈述；3、鉴于张小兰违约在先，在重新作出全额支付购房款的承诺后依旧不及时履行，严重损害了高英的合法权益，请求法院查明事实依法判令张小兰继续履行合同义务并驳回对张小兰的不当诉讼请求。反诉原告高英向本院提出诉讼请求：1.请求判令反诉被告张小兰继续履行合同，支付剩余购房款539000元，并承担违约金209700元；2.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：同本诉被告答辩意见。反诉被告张小兰答辩称：原、被告于2019年1月19日签订的房屋买卖合同属于有效的合同，张小兰已按照合同约定履行了自己的义务，如缴纳了2万元定金，之后是在高英反复不履行合同的情况下才导致张小兰向法院提出起诉。如果高英原先同意履行合同，那么双方是不会走到法庭上来的，所以高英主张张小兰违约在先没有证据予以证明。高英的反诉请求没有证据支持，请求法庭驳回。当事人就本诉方面，围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即《房屋买卖合同》、收条、汇款单，本院予以确认并在卷佐证，该证据能够证明2019年1月19日，本诉原告张小兰（乙方）与本诉被告高英（甲方）、房屋中介公司泗洪亿丰房地产经纪有限公司（以下简称亿丰公司）（丙方）三方共同签订了《房屋买卖合同》，合同中约定1.甲方将自己所有的位于泗洪县（房屋所有权证号为S044842)的房屋出售给乙方。2.房屋建筑面积为82.51平方米（以产权证或房本上登记的建筑面积为准），附属设施为：车库33幢1-10。成交价格为69.9万元，该房屋过户时的相关费用由乙方承担，该房水费、电费、物业费由甲方结清至交房日期。3.甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介信息服务费人民币6000元。4.乙方于2019年1月19日交付定金，乙方于2019年2月10日前交付首付款办理按揭过户手续，甲乙双方自签订合同起25日之内，办理过户手续。5.甲方承诺于2019年4月30日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理费及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。6.甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引发的经济损失，已缴纳的服务费不予退还。（2）乙方须保证所提供的各种材料与证明真实，如因证明不属实或其资信度不够造成贷款不成，乙方承担相应责任及经济损失。（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。（4）甲、乙任何一方解除合同或者拒绝履行合同，或发生本条第1.2.3款违约情形，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的30%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，任何一方违约均需双倍承担甲乙双方中介信息服务费。合同签订后，张小兰向高英交付定金2万元，其中1万元高英作为押金交在亿丰公司，待交房日再返还高英。2019年2月16日，张小兰向高英汇款15万元，高英同日向张小兰出具收条一份，载明“今收到张小兰（）购房首付款人民币壹拾伍万元整（¥150000.00元）收款人高英2019年2月16日”。对当事人有争议的证据，本院作如下认证：1.张小兰与案外人胡蓓蕾签订的房屋买卖合同，本院认为该证据与本案没有关联性，对其证明效力，本院不予确认。2.张小兰提交的亿丰公司出具的证明，结合亿丰公司法定代表人马某,4的证人证言，可以证明原被告在签订完合同之后即在2019年1月25日左右，高英单方面不同意按照合同约定用贷款的方式支付，要求张小兰全款支付购房款，如不支付，案涉房屋不再出售给张小兰。后经亿丰中介公司协调，2019年1月27日张小兰同意全款支付，但是高英以家里孩子不让出售为由，再次不同意出售该房，于是张小兰诉至法院。法院工作人员组织双方进行诉前调解，高英于是同意出售该房屋。高英再次找到亿丰公司，要求解决此事，在亿丰公司协调之下，双方同意继续履行合同。张小兰向高英交付15万元，用于偿还案涉房屋剩余按揭贷款并作为首付款交纳，张小兰于2019年2月16日向高英汇款15万元，高英向张小兰出具收条一张，之后高英再次要求张小兰全款付清，否则不予出售。证人马某,4的证人证言对事件发生的陈述具有逻辑性、完整性且对于房屋买卖交易过程能够详细陈述，因此，其证人证言真实性较高，本院对马某,4的证人证言所陈述的事实部分予以采信。当事人就反诉方面，围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即房屋所有权证书一份，可以证明案涉房屋登记在高英名下，本院予以确认并在卷佐证。通过对以上本诉及反诉证据分析认证，本院认定如下事实：2019年1月19日，本诉原告张小兰（乙方）与本诉被告高英（甲方）、房屋中介公司泗洪亿丰房地产经纪有限公司（以下简称亿丰公司）（丙方）三方共同签订了《房屋买卖合同》，合同中约定1.甲方将自己所有的位于泗洪县（房屋所有权证号为S044842)的房屋出售给乙方。2.房屋建筑面积为82.51平方米（以产权证或房本上登记的建筑面积为准），附属设施为：车库33幢1-10。成交价格为69.9万元，该房屋过户时的相关费用由乙方承担，该房水费、电费、物业费由甲方结清至交房日期。3.甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介信息服务费人民币6000元。4.乙方于2019年1月19日交付定金，乙方于2019年2月10日前交付首付款办理按揭过户手续，甲乙双方自签订合同起25日之内，办理过户手续。5.甲方承诺于2019年4月30日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理费及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。6.甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引发的经济损失，已缴纳的服务费不予退还。（2）乙方须保证所提供的各种材料与证明真实，如因证明不属实或其资信度不够造成贷款不成，乙方承担相应责任及经济损失。（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。（4）甲、乙任何一方解除合同或者拒绝履行合同，或发生本条第1.2.3款违约情形，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的30%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，任何一方违约均需双倍承担甲乙双方中介信息服务费。合同签订后，张小兰向高英交付定金2万元，其中1万元高英作为押金交在亿丰公司，待交房日再返还高英。2019年1月25日左右，高英不同意按照合同约定用贷款的方式支付，要求张小兰全款支付购房款。如不支付，案涉房屋不再出售给张小兰。后经亿丰中介公司协调，2019年1月27日张小兰同意全款支付，但是高英以家里孩子不让出售为由，再次不同意出售该房。于是张小兰诉至法院。法院工作人员组织双方进行诉前调解，高英于是同意出售该房屋。高英再次找到亿丰公司，要求解决此事，在亿丰公司协调之下，双方均同意继续履行合同。2019年2月16日，张小兰向高英汇款15万元，高英同日向张小兰出具收条一份，载明“今收到张小兰（）购房首付款人民币壹拾伍万元整（¥150000.00元）收款人高英2019年2月16日”。之后高英再次要求张小兰全款付清，否则不予出售。本院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行。在合同履行过程中，高英对于房款要求全款支付，方同意办理过户手续。张小兰口头同意，视为双方对于原合同房款支付方式及时间进行了变更，对双方当事人均具有约束力，双方均应按约履行。双方现均要求继续履行合同，本院予以确认。故张小兰有交付购房款的义务，高英有协助张小兰办理过户手续的义务。在中介亿丰公司主持下，张小兰同意交付剩余全部购房款，其至今未交清购房款，故其应当承担继续履行交付剩余购房款的义务。关于原告交付购房款的具体数额如何认定的问题？本院认为，原告张小兰在2019年1月19日已经向被告高英交了2万元定金。被告高英抗辩认为，其只收到1万元，另外1万元是原告交付给中介亿丰公司，但是从证人马某,4证言可得知原告张小兰已经完成了交付2万元定金义务，被告高英从定金中拿出1万元作为押金交付亿丰公司，待房屋交付之日返还被告高英。故本院认定该2万元应从总房款中予以扣除，另外原告张小兰在2019年2月16日向被告高英交付了15万元，故亦应从总价款中予以扣除。综上，原告仍应向被告支付购房款529000元。被告同意在原告交清购房款后，履行协助过户义务，故其应当承担协助办理案涉房屋的过户手续，并交付房屋的义务。关于违约金问题，双方均主张对方应支付违约金。本院认为，在签订房屋买卖合同之后，被告要求全额支付购房款再进行过户，原告同意；之后，被告再次以家人不同意为由拒绝出售房屋，在原告向本院提起诉讼的情况下，诉前调解程序中被告同意继续履行合同，原告亦同意履行合同，并支付15万元购房款；之后，被告以原告先支付剩余购房款项为由，拒绝过户。原告认为，被告应先履行过户义务，再给付购房款，导致房屋买卖合同至今未履行完毕。根据上述事实，本院可以认定在履行房屋买卖合同过程中，存在多次变更合同内容的事实，而且均是口头磋商，没有形成书面合同。原告对于要求被告先履行过户义务之后，再缴纳购房款，虽然其提供中介亿丰公司法定代表人马某,4的证言予以证明，但是对于剩余购房款交付及时间均未明确约定。在其没有其他证据的情况下，本院无法认定被告存在违约行为，故其要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告交清全部购房款后，再行过户，虽然符合市场交易习惯，但是其在履行合同过程中，存在多次反悔，履次变更合同内容的情形，故原告以诉讼方式主张继续履行合同，并愿意支付全部剩余购房款的情况下并不应认定违约，而应认定是积极促成合同的履行行为，综上被告要求原告支付违约金，无事实和法律依据，本院同样不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉被告张小兰于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告高英购房款529000元；二、被告高英于收到上述购房款后十日内协助原告张小兰办理泗洪县建设北路东侧珠江路南侧（富园天郡）33幢1-301，33幢1-10房屋产权过户登记手续；三、驳回原告张小兰、反诉原告高英其它诉讼请求。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6996元、保全费2520元由原告张小兰负担。反诉案件受理费11441.5元，由反诉原告高英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  史兆全人民陪审员  杨 颇人民陪审员  罗 恕二〇一九年九月六日法官 助理  李笑笑书 记 员  孙佩佩附录一：本案证据目录原告（反诉被告）提供的证据：1.房屋买卖合同一份，证明2019年1月19日原告与被告及中介公司三方签订了房屋买卖合同。2.收条原件2份，2019年1月19日中介公司和被告共同收取原告2万元履行合同定金；2019年2月16日给付高英购房款15万元，收款人是中介公司和高英共同签字盖章确认。3.中介公司（亿丰公司）出具证明一份，证明被告高英于2019年1月27日明确表示不卖房屋给原告张小兰，不履行合同，高英违约。4.原告与案外人胡蓓蕾房屋买卖合同原件一份，证明原告将其自家尚城世家15-1-302室房屋卖给了胡远曼、胡蓓蕾，原告购房心切。5.汇款单原件一份，证明原告在2019年2月16日通过邮储银行汇款15万元给被告高英用于偿还该房屋的按揭贷款，这份汇款单与中介公司和高英出具的收条相互印证。6.证人马佳证言，证明被告高英违约。被告（反诉原告）提供的证据：房屋所有权登记证书一份，证明反诉原告高英在反诉被告张小兰没有履行合同义务前，于2019年2月20日办理抵押注销登记手续，证实高英是愿意继续履行房屋过户手续，但因张小兰并没有支付全额购房款才未配合办理过户。附录二、本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。