灯塔市人民法院民 事 判 决 书（一审民事案件用）（2019）辽1081民再4号原审原告吕维谦，男，1954年9月1日出生，汉族，现住灯塔市铧西新区。原审被告王义林，男，1959年9月2日出生，汉族，现住灯塔市铧西新区。原审被告王桂清，女，1964年3月1日出生，汉族，现住址同上，系王义林妻子（缺席）。原审被告王桂英，女，1966年7月14日出生，汉族，现住灯塔市铧西新区，系王义林妹妹（缺席）。原审原告吕维谦于2019年5月29日向本院提出再审申请，本院于2019年5月30日立案，于2019年6月27日作出（2019）辽1081民申2号再审裁定书。2019年8月1日，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告吕维谦及原审被告王义林到庭参加诉讼。原审被告王桂清、王桂英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。本院于2018年11月12日受理原告吕维谦诉被告王义林、王桂清、王桂英房屋买卖合同纠纷一案。原审原告吕维谦原审诉称，被告王义林与被告王桂英系兄妹，被告王义林与被告王桂清系夫妻。2008年11月16日，原告与被告王义林、王桂清研究协商，将被告坐落于灯塔市铧西新区（面积为60平方米），卖给乙方名下，价格为115,000元，楼款一次性笔下交清（详见卖楼契约），由吕智慧、吕维兰见证，原告将楼款付给被告王义林、王桂清后，被告王义林、王桂清将该楼和该楼的拆迁补充协议书、购楼房结算单、收款收据确认单和楼房交付原告，于是原告经过装修后入住至今。原告在购买该楼时，被告王桂英因外出未在灯塔，被告王义林、王桂清称，该楼实际所有人是其二人所有，被告王桂英只是登记、挂名人。原告购买的该楼从2013年4月开始办理房屋产权证，于是原告找三被告要求办理房屋所有权证，然而被告王桂英称，该楼实际所有人为王义林、王桂清所有，如其同意，我同意办理房照。于是，原告找被告王义林、王桂清要求办理房屋产权证，而其不应，三被告在未有任何理由的情况下互相推诿，协商未果。被告的行为实属违约、无理。请求法院一、确认原告与被告王义林、王桂清于2008年11月16日双方签订的卖楼契约合法有效；二、要求被告将原告购买的坐落于灯塔市铧西新区住宅楼办理房屋所有权证及土地使用权证，而后将该楼的房屋产权证、土地使用权证办理在原告名下。原审被告王义林原审辩称，我是这个楼房的实际所有人，名字是王桂英的，名字改不了，动迁就得按照名字动迁。王桂清是我妻子，王桂英是我妹妹。卖房子时，我与王桂清到场了，王桂英一次没有到场。原审查明，原告吕维谦与被告王义林于2018年11月16日签订卖楼契约一份，其中甲方标注为王桂英，乙方标注为吕维谦，内容为：“兹有灯塔市铧西新区28#-2-201楼60平由甲方卖给乙方，卖价为壹拾壹万伍仟元正，￥115,000元，款一次性付清，经双方协商特立此协议，此协议一式两份，签字时即可生效。”落款处为：“甲方：王桂英，乙方：吕维谦，中间人：吕维兰，执笔人：吕智慧，经手人：王桂清、王义林。”契约书的内容为原告书写，被告王义林、王桂英签名处的手印为被告王义林所捺，原告吕维谦签名处的手印为原告吕维谦所捺，被告王桂清签名处的手印为王桂清所捺。卖楼契约签订后，原告吕维谦将115,000元购楼款交付被告王义林、王桂清，被告王义林、王桂清将原始的房屋回迁手续（包括灯塔市采煤沉陷区住宅拆迁补偿安置协议书、灯塔市采煤沉陷区居民认购楼房结算单（收据）、灯塔市采煤沉陷区入住楼房确认单、收款收据、灯塔市采煤沉陷区房屋拆除验收单）交给原告吕维谦，并将位于灯塔市铧西新区住宅楼交付原告吕维谦使用。位于灯塔市铧西新区住宅楼的实际所有人为被告王义林、王桂清，但该楼的原始回迁手续登记权利人为被告王桂英，该楼至今未办理房屋所有权登记。原告曾找三被告协商办理房屋变更登记事宜，未能谈妥。原审认为，合法有效的民事合同包括三要件：一、行为人具有相应的民事行为能力；二、意思表示真实；三、不违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。被告王义林、王桂清虽将未办理房屋产权证书的房屋卖与原告，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定为管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，故原告吕维谦与被告王义林、王桂清签订的房屋具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告吕维谦所购买的标的物为不动产，应依法登记，才能发生物权变动的法律效力，故作为房屋出卖方的王义林、王桂清负有协助原告吕维谦办理房屋产权登记的义务。位于灯塔市铧西新区住宅楼的动迁手续所登记的权利人虽为被告王桂英，但被告王桂英并非卖楼契约中的合同相对方，故被告王桂英无义务协助原告吕维谦办理房屋产权变更登记的义务。被告王桂英、王桂清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的自愿放弃。原审判决如下：一、原告吕维谦与被告王义林、王桂清于2008年11月16日就位于灯塔市铧西新区住宅楼所签订的《卖楼契约》有效；二、被告王义林、王桂清于本判决生效之日起十日内协助原告吕维谦办理位于灯塔市铧西新区住宅楼的产权登记；三、驳回原告吕维谦其他诉讼请求。判决书送达后，原告吕维谦及被告王义林、王桂清、王桂英均未上诉。原审原告吕维谦再审诉称，一、撤销灯塔市人民法院（2018）辽1081民初3791号民事判决书；二、确认原审原告与原审被告王义林、王桂清于2008年11月16日双方签订的卖楼契约合法有效；三、要求原审被告王义林、王桂清、王桂英将其购买的坐落于灯塔市铧西新区住宅楼办理房屋所有权证及土地使用权证，而后将该楼的房屋产权证、土地使用权证办理在原告名下。原审原告吕维谦向法庭提供如下证据：1、买楼契约；2、灯塔市采煤沉陷区房屋拆除验收单两张；3、灯塔市采煤沉陷区住宅拆迁补偿安置协议书；4、灯塔市采煤沉陷区居民认购楼房结算单及收款收据。原审被告王义林再审辩称，我是这个楼房的实际所有人，名字是王桂英的，名字改不了，动迁就得按照名字动迁。王桂清是我妻子，王桂英是我妹妹。卖房子时，我与王桂清到场了，王桂英一次没有到场。原审被告王义林向法庭提供如下证据：1、28号楼居民住宅花名册，证明该楼房面积是64.87㎡与原来卖房协议中60㎡不一致；2、通知，证明该房屋多出的面积原告如果想办理房照，需要按照现在价格给我补钱；3、关于铧西新区办理回迁登记情况说明，证明原审原告没有按照房管部门规定的时间办理房照；4，房权证灯第010482069号，证明动迁的房子是在2009年开始办理房照的。原审被告王桂英、王桂清未作答辩。原审被告王桂英、王桂清未向法庭提供证据。经再审查明，原审原告吕维谦与原审被告王义林于2018年11月16日签订卖楼契约一份，其中甲方标注为王桂英，乙方标注为吕维谦，内容为：“兹有灯塔市铧西新区28#-2-201楼60平由甲方卖给乙方，卖价为壹拾壹万伍仟元正，￥115,000元，款一次性付清，经双方协商特立此协议，此协议一式两份，签字时即可生效。”落款处为：“甲方：王桂英，乙方：吕维谦，中间人：吕维兰，执笔人：吕智慧，经手人：王桂清、王义林。”契约书的内容为原审原告吕维谦书写，原审被告王义林、王桂英签名处的手印为原审被告王义林所捺，原审原告吕维谦签名处的手印为吕维谦所捺，原审被告王桂清签名处的手印为王桂清所捺。卖楼契约签订后，原审原告吕维谦将115,000元购楼款交付原审被告王义林、王桂清，原审被告王义林、王桂清将原始的房屋回迁手续（包括灯塔市采煤沉陷区住宅拆迁补偿安置协议书、灯塔市采煤沉陷区居民认购楼房结算单（收据）、灯塔市采煤沉陷区入住楼房确认单、收款收据、灯塔市采煤沉陷区房屋拆除验收单）交给原审原告吕维谦，并将位于灯塔市铧西新区住宅楼交付原审原告吕维谦使用。位于灯塔市铧西新区住宅楼的实际所有人为原审被告王义林、王桂清，但该楼的原始回迁手续登记权利人为原审被告王桂英，该楼至今未办理房屋所有权登记。原审原告曾找原审三被告协商办理房屋变更登记事宜，未能谈妥。原审判决在执行过程中，房管部门因原审判决书未载明被告王桂英的权利义务而拒绝协助本院办理该房屋的房照。上述事实，有原审原告吕维谦陈诉、原审被告王义林辩解、买楼契约、灯塔市采煤沉陷区房屋拆除验收单两张、灯塔市采煤沉陷区住宅拆迁补偿安置协议书、灯塔市采煤沉陷区居民认购楼房结算单及收款收据、28号楼居民住宅花名册、通知、关于铧西新区办理回迁登记情况说明、房权证灯第010482069号等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原审被告王义林、王桂清以原审被告王桂英名义与原审原告吕维谦签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示。原审被告王义林、王桂清属于处分自己财产行为，不违反法律、法规的强制性规定，该协议属于合法有效合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原审原告吕维谦所购买的标的物为不动产，应依法登记，才能发生物权变动的法律效力，故作为房屋出卖方的原审被告王义林、王桂清、王桂英负有协助原审原告吕维谦办理房屋产权登记的义务。原审认为被告王桂英并非卖楼契约中的合同相对方，故被告王桂英无义务协助原告吕维谦办理房屋产权变更登记的义务，房管部门因原审判决书未载明原审被告王桂英的权利义务而拒绝协助本院给原审原告吕维谦办理该房屋的房照，属于原判决结果错误。原审原告吕维谦的再审申请符合再审法定条件，应依法撤销原审判决。原审被告王桂英虽非该房屋的实际所有人，但其为王义林、王桂清出售的私有房屋原始回迁手续登记权利人，其有义务协助原审原告吕维谦办理房屋过户手续。原审被告王桂英、王桂清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的自愿放弃。原审被告王义林在原审、再审过程中均未主张房屋买卖无效，其向法庭提供的证据与本案无关联性，本院不予采信。经合议庭评议，报请本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百条及《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）辽1081民初3791号民事判决书；二、原审被告王义林、王桂清以原审被告王桂英名义于2008年11月16日与原审原告吕维谦就位于灯塔市铧西新区住宅楼所签订的《卖楼契约》有效；三、原审被告王义林、王桂清、王桂英于本判决生效后十日内协助原审原告吕维谦办理位于灯塔市铧西新区住宅楼的产权登记。原审案件受理费50元，再审案件受理费100元，由原审被告王义林、王桂清、王桂英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  王 伟审 判 员  刘仲元人民陪审员  郑晓丹二〇一九年九月十九日书 记 员  屈文婷附件：本案依据法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。《中华人民共和国合同法》第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。