贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6486号原告：张秀毅，男，1990年11月24日出生，侗族，贵州省剑河县人，住贵州省剑河县。被告：贵州凯里经济开发区开元房地产有限责任公司。住所地：贵州省凯里市凯里经济开发区开元路公路局综合楼**。法定代表人：陈卫，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张先军，贵州贵信律师事务所律师。原告张秀毅诉被告贵州凯里经济开发区开元房地产有限责任公司（以下简称：开元房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张秀毅，被告开元房产公司委托诉讼代理人张先军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张秀毅向本院提出诉讼请求：1.支付违约金50×1996=99800元；2.诉讼费用由被告负担。事实及理由：2013年2月23日，原告与被告签订生态移民新居认购书,约定由原告支付被告人民币壹拾万元整。认购书签订后，原告已实际履行付款义务，2013年6月28日，原告与被告签订生态移民新居选房确认书，约定交时间为2014年12月31日至2015年3月31日前，并约定原告退出生态移民新居购房违约金为已付款金额日万分之五，被告逾期交房时，按原告付款金额的日万分之五，从交预付款之日起按实际发生天数计算。2018年8月9日，被告才通知原告从2018年8月13日到2018年11月13日交房。被告单方面延迟交房，从2015年3月31日--2018年8月13日，共计1230天，从交预付款之日起计算违约金，共计1996天（2013年2月23日-2018年8月13日。原告多次交涉未果，故提起诉讼，请求支持原告诉请。被告开元房产公司未提交书面答辩意见，庭审时口头辩称：逾期交房是事实，但违约金约定过高，请求人民法院依法调整。根据采信的证据结合当事人的陈述，本院确认本案事实如下：原告张秀毅系贵州省剑河县人，被告开元房产公司系非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司。贵州凯里经济开发区扶贫生态移民新居（开元新居）系开元房产公司为落实政府扶贫生态移民开发的房产项目，并据此推出优惠活动，买受人必须是黔东南州辖区范围内的农村户口，且不能是因国家建设和产业建设需要的凯里经济开发区辖区内的拆迁户。2013年2月23日，原告张秀毅与被告开元房产公司签订《生态移民新居认购书》，自愿认购开元房产公司开发的贵州凯里经济开发区扶贫生态移民新居（开元新居）项目的住房。认购书约定：住房建筑面积约为137.77平方米，以交房的实际面积为准，房屋售价按建筑面积计算1660元╱㎡；签订认购书时，买受人应当向出卖人支付预付款10万元，签订《生态移民新居房屋买卖合同》后，买受人已付的预付款自动转为购房款。双方签订《生态移民新居房屋买卖合同》后，认购书的效力即行终止。若双方未在约定的时间签订买卖合同，除双方另有书面约定，否则本认购书的效力即行终止，出卖人可另行出售本房屋，并在60日内无息退还买受人所交预付款。原告并于同日向被告交纳预付款10万元。2013年6月28日，张秀毅签署《生态移民新居选房确认书》，确认认购开元新居D区02号楼A座01户型04层，建筑面积137平方米，同意预计交房时间为2014年12月31日至2015年3月31日前。开元房产公司亦于同日出具《郑重承诺》：内容为：1、若出卖人单方面原因导致逾期交房时，按买受人已付款金额的日万分之五，从交预付款之日起按实际发生天数计算支付违约金。2、该违约金于买受人认购的房屋具备交房条件之日起30个工作日支付。但被告未能按前述时间交房，直至2018年8月9日，才向原告送达《交房通知书》，通知主要内容：①.交房时间为2018年8月13日至2018年11月30日；②.签订《生态移民房购房合同》；③.业主在规定时间内办理交房，于2019年3月31日之前装修入住，并通过工作人员验收合格，可享受200元/㎡的装修补助款。但原告因被告逾期交房事项双方未能达成一致意见而未与被告办理接房手续，并提起本案诉讼。诉讼过程中原告自认所购房屋较其他商品房价格低200元左右，且自称租房居住，但对此未提供证据。案经本院主持调解未果。另查，案涉房屋至今未取得房屋预售许可，亦未获得房屋竣工验收相关手续，但有部分业主已接房入住。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同订立者应依约行使权利、履行义务。本案原告张秀毅与被告开元房产公司因房屋买卖而签订的《生态移民新居认购书》及《生态移民新居选房确认书》，内容明确了房屋的出卖人、买受人，约定了房屋的面积、价格、交房时间、违约责任等，具备房屋买卖合同的主要内容，并且张秀毅已按照约定支付了部分购房款，双方之间形成房屋买卖合同关系。因案涉房屋系政府引导因素而开发的生态移民房，非系商品房，故本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷为宜。前述认购书及选房确认书系原、被告双方协商一致签订，是双方真实意思表示，亦未违反法律禁止性规定，且原、被告对合同的真实性合法性亦未提出异议，本院对此予以确认，原、被告应按照约定履行各自义务。虽被告至今未取得房屋验收相关手续，但双方未对房屋的验收及接房条件进行明确约定，且原告至今未向被告提出退房，亦未对房屋验收事项提出异议，视为认可继续履行房屋买卖合同。因原告已按约支付预付房款10万元，开元房产公司亦应依约交付房屋。现其未能在约定时间交房的行为已构成违约，依约应承担支付原告逾期交房违约金的违约责任。关于违约金的计算标准，虽开元房产公司承诺“按买受人已付款金额的日万分之五，从交预付款之日起按实际发生天数计算支付违约金”，但违约金具有补偿性质，是有限度的惩罚，现无证据证实因被告违约导致原告租房的实际损失具体情况，本院酌定原告损失为已付购房款存入银行的预期利息损失，即该购房预付款存入银行而可能损失的活期存款利息或定期存款利息。而双方约定按每日万分之五（即每年18%）支付逾期交房违约金显然过分高于该实际利息损失，日万分之五的违约标准明显过高，故被告提出调低违约金标准的请求符合法律规定。本院结合原告购房时确实已享受到被告购房价格优惠的事实，兼顾过错责任、合同实际履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，酌情调整为按日万分之一作为计违标准。关于违约金时间的起算，虽原告出具《生态移民新居选房确认书》自认同意被告预计交房时间至迟为2015年3月31日前，但被告在该至迟时间仍未交房，故从公平原则出发，逾期交房的时间应从被告承诺的原告交付预付款时间2013年2月23日起算至原告认可的被告通知接房时间2018年8月9日，共计1993天，计算为：10万元×0.0001×1993天=19930元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、限被告贵州凯里经济开发区开元房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告张秀毅逾期交房违约金人民币19930元。二、驳回原告张秀毅的其余诉讼请求。若义务人不按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1147元，由被告贵州凯里经济开发区开元房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  李晓红二〇一九年九月二十九日书记员  李芹芹