四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川民申4206号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：雷永志，男，1974年5月2日出生，汉族，住四川省青神县。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：四川复地黄龙房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市彭山区彭祖大道南段**。 法定代表人：王基平，该公司董事长。 再审申请人雷永志因与被申请人四川复地黄龙房地产开发有限公司（以下简称复地黄龙公司）商品房预约合同纠纷一案，不服四川省眉山市中级人民法院（2018）川14民终158号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 雷永志申请再审称，1.一、二审中，对认定案涉合同性质等至关重要的主要证据，雷永志因客观原因不能自行收集，书面申请一、二审法院调查收集，但一、二审法院均未调查收集，致使一审判决未将案涉主合同《认购协议》认定为“正式的商品房买卖合同”，更导致二审判决将《认购协议》错误认定为“是商品房买卖的预约合同，而不是商品房买卖合同”，并据此作出错误判决。2.本案二审判决认定案涉《认购协议》系商品房买卖的预约合同属适用法律确有错误。本案中复地黄龙公司与雷永志签订的《认购协议》，虽名为认购，但该协议已经包含了商品房买卖合同的主要条款，具备房屋买卖合同的基本要素，合法有效，其性质应为商品房买卖合同，因此，不能简单套用预约合同的法律关系对合同双方的权利义务进行处理。至于复地黄龙公司提供的格式合同中还载明应签署正式房屋买卖合同的内容，是登记机关办理房产过户登记时所需的统一样式的买卖合同格式文本，并非双方当事人进一步协商确定的新合同内容，且该约定是房屋买卖合同履行过程中基于诚实信用原则产生的协助义务，该约定亦并不能改变双方因《认购协议》所形成的房屋买卖合同关系。故《认购协议》的性质应为本约，而非预约。3.复地黄龙公司不具有对《认购协议》的解除权，因而其对雷永志发出的解除合同《告知书》缺乏事实和法律依据，不能产生解除双方合同关系的效力，该解除行为应属无效。一审判决对此认定正确，应予维持。二审判决认定雷永志关于请求确认《告知书》无效的诉讼请求已经不具有现实的法律意义错误，且与法律规定相悖。4.根据雷永志提交的新证据，证明雷永志与复地黄龙公司签订协议时，复地黄龙公司表示在五年内随时可以签订正式合同。为此，雷永志向本院申请证人张某（曾任复地黄龙公司销售经理）证明该事实。雷永志依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第五项、第六项的规定，申请再审。 本院经审查认为，本案的争议焦点为《认购协议》的性质应如何认定、复地黄龙公司是否具有解除权等问题。 一、关于雷永志申请一、二审法院调取证据的问题 根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”之规定，因雷永志申请调查收集的证据对待证事实的认定已无必要，因此，一、二审法院对雷永志申请调取证据的主张不予准许并无不当。 二、关于《认购协议》的性质应如何认定的问题 首先，双方并未按《认购协议》的约定签订《商品房买卖合同》。《认购协议》明确约定，双方应当在《认购协议》已经达成一致的基础上，就案涉房屋订立正式的《商品房买卖合同》并享受八五折特殊优惠。上述约定表明，《认购协议》所约定的主要权利义务指向是双方应按约定期限及时签订正式的《商品房买卖合同》，而非房屋买卖本身。换言之，双方只有按照《认购协议》的约定，如期签订新的《商品房买卖合同》，双方才正式确立房屋买卖关系。本院注意到，双方在订立《认购协议》时，复地黄龙公司已经取得案涉房屋预售许可证，直接签订《商品房买卖合同》并无障碍，而且《认购协议》约定，在签订《认购协议》后七日内签订《商品房买卖合同》及其附件，并按约支付款项即可享受总价款八五折优惠，但双方仍然选择仅签订《认购协议》，甚至在长达几年的时间内双方并未签订《商品房买卖合同》。根据上述事实，足以证明双方在订立《认购协议》时尚未对案涉房屋买卖达成一致意见。因此，《认购协议》内容更符合商品房买卖的预约合同性质，即约定在将来一定期限内订立买卖合同。其次，从合同解释原则及商品房买卖合同成立的要件分析，《认购协议》不符合商品房买卖合同成立的法定要件。双方在签订《认购协议》时，除从名称上将《认购协议》与《商品房买卖合同》作出明确区分外，双方还从合同内容本身对二者作出了明确的区分。即：案涉《认购协议》虽然约定了房屋买卖的必要信息和总价款，但双方在《认购协议》中已载明三种付款方式（一次性付款、分期付款、按揭贷款方式付款）的情形下，仍未作出选择与确认。相反，双方对付款方式还特别约定“另定”。证明双方在《认购协议》中并未对商品房买卖合同应具备的付款方式作出具体约定，换言之，具体的付款方式尚需双方在签订正式的《商品房买卖合同》中进一步明确。此外，在《认购协议》中双方对房屋交付及办证等合同主要条款亦未作具体约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”以及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期……”的规定,因案涉《认购协议》并未依照上述规定，具体约定商品房价款的付款方式、付款时间以及商品房的交付使用条件及日期，因此，《认购协议》无论从文义解释理解，还是从商品房买卖合同成立的必备要素分析，均不符合被认定为系商品房买卖合同的法定条件，故二审判决认定《认购协议》系商品房买卖的预约合同并无不当。 三、关于复地黄龙公司是否具有解除权的问题 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，因预约合同一方不履行订立买卖合同的义务，视原因不同，可能会产生返还定金、承担预约合同违约责任和解除预约合同赔偿对方损失的法律后果，但并未赋予预约合同任何一方要求对方与自己按照预约合同条款，强制缔结正式买卖合同的权利，更不能直接依据预约合同主张履行买卖合同。因此，在本案中复地黄龙公司向雷永志发出《告知书》，表示终止与雷永志签订的《认购协议》，不再与雷永志订立商品房买卖合同、并退还已付定金的情况下，《认购协议》关于双方订立正式商品房买卖合同的合同目的已经无法实现。二审法院据此驳回雷永志的诉讼请求并无不当。因此，雷永志认为复地黄龙公司无解除权的主张不能成立。 此外，针对雷永志提出其有新证据证明复地黄龙公司销售人员在与雷永志签订协议时表示所有购买者可以在签订《认购协议》后五年内签订正式合同，并为此申请曾任复地黄龙公司销售经理的张驰作为证人出庭。本院认为，根据前述认定，案涉《认购协议》系商品房买卖的预约合同，因此，雷永志所谓的新证据不足以推翻二审判决结果。 综上，雷永志的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第五项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回雷永志的再审申请。 审 判 长 辜小惠 审 判 员 蔡源原 审 判 员 刘 文 二〇一九年九月二十六日 法官助理 彭扬梅 书 记 员 乔晨乐