南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2019）桂71民终68号 上诉人（原审原告、再审被申请人）：黄亚满，女，1986年11月11日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。 委托诉讼代理人：罗安钦，广西众厚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、再审申请人）：邹兆龙，男，1982年2月26日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：杨祥，广西君桂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁亮，男，1985年5月10日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 上诉人黄亚满因与被上诉人邹兆龙、丁亮房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2018）桂7102民再2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄亚满的委托诉讼代理人罗安钦，被上诉人邹兆龙的委托诉讼代理人杨祥到庭参加诉讼。被上诉人丁亮经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼活动，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 黄亚满上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2018)桂7102民再2号民事判决，依法改判支持黄亚满的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由邹兆龙、丁亮承担。 事实和理由：一、黄亚满不存在根本性违约的情形，邹兆龙单方终止合同没有事实和法律依据。1.双方签订的合同意思表示真实，没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效；2.合同签订后，黄亚满已经按合同约定支付租金至2016年4月7日，但在2016年4月5日，邹兆龙将出租的房屋出卖给案外人，并强行锁门，不再给黄亚满使用，2016年4月13日邹兆龙收回房屋。合同第五条第3点约定，黄亚满逾期交租金的，所交押金作为租金扣减，第七条第4点约定，拖欠租金超过十天的，邹兆龙有权解除合同。据此，扣减黄亚满的押金后，2016年4月13日时黄亚满实际并不存在拖欠租金的情形，而邹兆龙将出租的房屋转卖给案外人，不给黄亚满继续使用，并拒绝接收黄亚满交付的租金，违约事实清楚。 邹兆龙申请再审的理由不成立。邹兆龙无法定申请再审的情形，原审法院认定事实清楚，送达程序合法有效。原审法院根据邹兆龙的身份证登记的地址送达应诉材料，但当时该地址无人签收，邹兆龙在合同上所载的联系电话也不在使用状态中，原审法院穷尽送达措施后采取公告送达的方式并不违法。在本案再审过程中，邹兆龙提供的地址与原审法院送达的地址是一致的，更说明了邹兆龙没有收到应诉材料完全是其自身原因造成。因此邹兆龙申请再审没有任何理由，法院应驳回其申请再审的请求。 三、丁亮为合同出租方，应与邹兆龙共同承担违约责任。案涉的两间房屋分别属于邹兆龙和丁亮，两间房屋打通，作为一个整体出租使用，仅有一个出入门。如果没有丁亮的授权，邹兆龙不可能将丁亮的房屋进行出租。合同中附有丁亮的身份证号码，且黄亚满也曾经支付租金给丁亮。因此，丁亮也是合同出租方。 综上所述，再审一审判决认定的主要事实不清，判决错误，请求二审法院查明事实，撤销再审一审判决，支持黄亚满的上诉请求。 邹兆龙辩称，1.原审法院再审认定事实清楚，其解除合同合法有据，不存在违约行为。本案中，黄亚满因逾期交租，并达到双方约定解除合同的条件，其依照合同约定行使了解除权。原审法院再审根据合同及履行情况认定黄亚满逾期交租，并判决驳回其诉讼请求并无不当。2.原审法院再审适用法律正确，判决结果正确。根据谁主张谁举证的证据规则，黄亚满并无证据证明邹兆龙存在违约行为，没有证据证实邹兆龙更换门锁的事实。3.丁亮并非租赁合同的当事人，与黄亚满不存在租赁关系，黄亚满要求丁亮承担连带责任没有事实和法律依据。4.黄亚满上诉理由前后矛盾，上诉理由不能成立。黄亚满先说出租方2016年4月5日单方终止合同，不给其使用。又说2016年4月13日才收回房屋。黄亚满在上诉状中认可拖欠租金超过10天，邹兆龙有权解除合同。黄亚满交付的押金不足以抵扣租金，黄亚满确实拖欠了租金。5.根据宁铁中院（2018）桂71民申6号民事裁定书已经审查认定原审（2016）桂7102民初445号民事判决的送达程序违法，再审申请人根据民诉法第200条第9项申请了再审，理由是成立的。该裁定书已经清楚阐述了指令再审的依据，故本案启动再审程序合法。同时，原审判决认定的事实明显错误，缺乏证据支撑，符合再审的法定条件。综上，双方签订的房屋租赁合同合法有效，对双方具有约束力，原审法院再审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回黄亚满的诉请。 丁亮未到庭参加本案诉讼活动，亦未向本院提交书面答辩状。 黄亚满向原审法院提出诉讼请求：1.确认黄亚满与邹兆龙、丁亮签订的《房屋租赁合同》于2016年4月13日解除；2.邹兆龙、丁亮向黄亚满退还租房押金9200元;3.邹兆龙、丁亮向黄亚满支付违约金4600元；4.邹兆龙、丁亮向黄亚满赔偿转让费50000元；5.邹兆龙、丁亮承担本案全部诉讼费用。 原审法院认定事实：南宁市青秀区民族大道12号丽原天际A座2008、2009号房屋（以下简称涉案房屋）原由案外人刘文光向邹兆龙承租，租期至2015年7月6日届满。刘文光承租后对房屋进行了整体装修，打通了两套房屋，配置了办公桌椅等，并付清了承租期间的租金。2015年4月16日刘文光（甲方）与黄亚满（乙方）、邹兆龙（丙方）签订了一份《装修及固定资产转让合同》,约定2015年5月6日刘文光将涉案房屋转租给黄亚满，并将房屋装修及配置的办公桌椅等（即是合同中所称的固定资产）转让给黄亚满；转租期为2015年5月6日至2015年7月6日，该期间的租金由黄亚满向刘文光支付，黄亚满应向刘文光支付转让费50000元。2015年4月17日，黄亚满（乙方，承租方）与邹兆龙（甲方，出租方）签订了一份《房屋租赁合同》,约定邹兆龙将涉案房屋出租给黄亚满作为办公使用，租赁期限从2015年7月7日至2019年7月6日，共四年；2015年11月7日前每月租金4600元，2015年11月7日后每月租金4830元，2016年7月7日起租金每年递增5%；租金按季度交纳，黄亚满应于每季度前5日交纳下个季度的租金。黄亚满应向邹兆龙支付押金9200元，合同期满，在黄亚满付清相关费用的情况下，邹兆龙无息退还押金，该房屋装修及配置的办公桌椅等转让所得费用归黄亚满所有；如黄亚满拖欠租金超过10日，邹兆龙有权终止合同，收回房屋；如邹兆龙擅自解除合同，应向黄亚满支付违约金和转让费共计54600元；如黄亚满擅自退租，应向邹兆龙支付违约金4600元，押金不予退还。合同还对双方当事人其他的权利义务进行了约定。2015年4月18日，黄亚满向邹兆龙支付押金9200元。2015年5月6日，黄亚满依据《装修及固定资产转让合同》向刘文光支付了转让费50000元，刘文光将房屋交付给黄亚满使用。黄亚满从2015年7月7日起向邹兆龙支付租金。2016年4月，邹兆龙将房屋大门换锁收回了房屋。 原审法院认为，黄亚满与邹兆龙签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于解除合同。租赁合同约定租期四年，在租期未届满的情况下，邹兆龙于2016年4月违约收回房屋，房屋被收回后黄亚满无法继续租用，邹兆龙以其行为解除了房屋租赁合同。故确认黄亚满与邹兆龙于2015年4月17日签订的《房屋租赁合同》已解除。关于违约责任。邹兆龙擅自解除房屋租赁合同，其行为构成违约，应承担违约责任，依据合同约定，应向黄亚满退还租房押金9200元、支付违约金4600元、赔偿转让费50000元。黄亚满的相关诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于丁亮是否承担连带清偿责任的问题。根据合同相对性原则，合同权利义务只能在合同当事人之间发生，除合同当事人之外，任何人都不能享有合同权利，任何人也都不必承担合同义务。本案《房屋租赁合同》是黄亚满与邹兆龙签订，虽然在合同最前面“出租方（甲方）”一栏打印有丁亮的姓名及身份证号码，但丁亮并未在合同上签名，黄亚满亦未提供证据证实丁亮委托邹兆龙签订该合同，因此丁亮并不是租赁合同的相对人，与黄亚满没有租赁合同关系，对黄亚满不承担任何合同义务。黄亚满只能依据租赁合同向邹兆龙主张权利，而不能向丁亮主张权利。丁亮不是本案适格被告，不应承担连带清偿责任。黄亚满要求丁亮对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。 原审法院判决：一、确认黄亚满与邹兆龙于2015年4月17日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、邹兆龙向黄亚满退还租房押金9200元；三、邹兆龙向黄亚满支付违约金4600元；四、邹兆龙向黄亚满赔偿转让费50000元；五、驳回黄亚满的其他诉讼请求。 原审法院再审另查明，《房屋租赁合同》约定，如黄亚满未按时交付租金及其他费用，邹兆龙有权从押金中扣抵所欠金额。在租赁期间房屋的物业管理费、水费、电话费、网络费、电梯费等均由黄亚满承担并负责支付，黄亚满拖欠上述费用（含滞纳金）的，在合同期满时或因其他原因合同中止时，邹兆龙有权在押金中扣除。合同履行期间，黄亚满分别于2015年7月12日交纳2015年7月7日至2015年10月6日的租金，于2015年10月11日交纳2015年10月7日至2016年1月6日的租金，于2016年1月12日交纳2016年1月7日至2016年4月6日的租金，黄亚满未再支付之后的租金。 2016年4月1日至2016年4月30日，涉案房屋的物业服务费、电梯运行费、生活垃圾处理费共计276.36元；2016年5月1日至2016年6月30日，涉案房屋的物业服务费、电梯运行费、生活垃圾处理费共计552.72元；2016年1月2日至2016年4月1日，涉案房屋的水费公摊共计7.40元，电费公摊共计180.20元；2016年1月2日至2016年4月1日，涉案房屋的代收水费共计5.52元。邹兆龙于2016年5月5日向涉案房屋的物业服务公司交纳上述费用。邹兆龙在庭审中陈述，其于同日收回涉案房屋。 原审法院再审认为，邹兆龙与黄亚满于2015年4月17日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。《房屋租赁合同》约定，租赁期限从2015年7月7日至2019年7月6日，租金按季度交纳，黄亚满应于每季度前5日交纳下个季度的租金，如黄亚满拖欠租金超过10日，邹兆龙有权终止合同，收回房屋。本案中，黄亚满分别于2015年7月12日交纳2015年7月7日至2015年10月6日的租金，于2015年10月11日交纳2015年10月7日至2016年1月6日的租金，于2016年1月12日交纳2016年1月7日至2016年4月6日的租金。合同履行期间，邹兆龙未对黄亚满的上述交租时间提出异议，因此，根据合同约定及黄亚满实际交租时间，原审法院再审认定黄亚满至迟应于2016年4月11日交纳2016年4月7日至2016年7月6日期间的租金。因黄亚满未能提供有效证据证实涉案房屋门锁于2016年4月13日被邹兆龙更换，应承担举证不力的后果。因此，黄亚满未再支付2016年4月7日之后的租金，根据合同约定，黄亚满拖欠租金超过10日，邹兆龙于2016年5月5日收回涉案房屋，以其行为解除了《房屋租赁合同》，未违反合同约定。故原审法院再审确认邹兆龙与黄亚满于2015年4月17日签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月5日解除，邹兆龙解除合同合法有据，无需承担违约责任。黄亚满要求邹兆龙支付违约金4600元、赔偿转让费50000元，于法无据，原审法院再审不予支持。关于押金的问题。《房屋租赁合同》约定，合同期满，在黄亚满付清相关费用的情况下，邹兆龙无息退还押金。如黄亚满未按时交付租金及其他费用，邹兆龙有权从押金中扣抵所欠金额。在租赁期间房屋的物业管理费、水费、电话费、网络费、电梯费等均由黄亚满承担并负责支付，黄亚满拖欠上述费用（含滞纳金）的，在合同期满时或因其他原因合同中止时，邹兆龙有权在押金中扣除。本案中，黄亚满应向邹兆龙支付2015年7月7日至2016年5月4日期间的租金、物业服务费、电梯运行费等费用。黄亚满已向邹兆龙支付租金至2016年4月6日，还应向邹兆龙支付2016年4月7日至2016年5月5日期间的租金4669元（计算方式：4830元÷30日×29日）。此外，根据经审理查明的事实，涉案房屋2016年4月1日至2016年5月5日期间的物业服务费、电梯运行费、生活垃圾处理费共计322.42元（计算方式：276.36元＋552.72元÷60日×5日）；涉案房屋2016年1月2日至2016年4月1日的水费公摊共计7.40元，电费公摊共计180.20元；涉案房屋2016年1月2日至2016年4月1日的代收水费共计5.52元。上述费用邹兆龙已向涉案房屋的物业服务公司交纳。因此，黄亚满还应向邹兆龙交纳租金、物业服务费等费用共计5184.54元。根据合同约定，邹兆龙有权从押金中扣抵所欠金额。黄亚满向邹兆龙支付押金9200元，抵扣所欠金额5184.54元后，邹兆龙应向黄亚满退还押金4015.46元。黄亚满要求邹兆龙退还押金9200元，原审法院再审支持其中的4015.46元，超出的部分不予支持。另，本案《房屋租赁合同》是黄亚满与邹兆龙签订，虽然在合同最前面“出租方（甲方）”一栏打印有丁亮的姓名及身份证号码，但丁亮并未在合同上签名，丁亮并不是租赁合同的相对人，与黄亚满没有租赁合同关系。黄亚满要求丁亮为本案债务承担连带清偿责任，于法无据，原审法院再审不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条规定，再审判决如下：一、维持南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初445号民事判决的第一项；二、撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初445号民事判决的第二、三、四、五项；三、邹兆龙向黄亚满退还押金4015.46元；四、驳回黄亚满的其他诉讼请求。 一审案件受理费1396元，公告费610元，合计2006元（黄亚满已预交），由黄亚满负担1880元，邹兆龙负担126元。 二审期间，黄亚满向本院提交一份新证据，系涉案房屋大门门锁照片3张，拍摄时间是2019年7月18日，证明该门锁跟2016年4月13日所拍的门锁是同一个，邹兆龙在2016年4月13日就已经将门锁更换了。 邹兆龙对黄亚满提交证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证据与本案无关，不能够实现其证明目的。 经质证，本院认为，黄亚满提交的证据显示涉案房屋2019年7月18日的门锁和2016年4月13日时的门锁是同一个，在黄亚满已缴纳租金至2016年4月6日且正常使用房屋的情况下，是出租方更换了门锁更符合常理，故本院对黄亚满主张的事实予以采信。 黄亚满对再审判决认定2016年4月邹兆龙将房屋大门换锁收回了房屋有误并予以更正以及邹兆龙在庭审中陈述，其于2016年5月5日收回涉案房屋的事实有异议，认为邹兆龙在2016年4月13日之前已经更换了门锁，收回了房屋。本院认为，黄亚满二审提供的新证据能证明邹兆龙在2016年4月13日之前已经更换了门锁这一事实，对再审认定“2016年4月邹兆龙将房屋大门换锁收回了房屋有误并予以更正”的事实进行纠正，原审判决认定“2016年4月邹兆龙将房屋大门换锁收回了房屋”正确。 经审查，再审判决认定的其他事实属实，本院依法予以确认。 二审另查明，黄亚满与邹兆龙签订《房屋租赁合同》时，南宁市青秀区民族大道12号丽原天际A座2008、2009号涉案房屋的所有人是邹兆龙和丁亮。受丁亮的委托，邹兆龙将丁亮的房屋一起出租，黄亚满承租时，两套房屋已经打通，作为整体出租。 根据各方当事人的诉辩及陈述意见，归纳本案的争议焦点为：1.本案中是邹兆龙还是黄亚满具有单方合同解除权？2.丁亮是否应当承担赔偿责任？3.邹兆龙申请再审的理由是否成立？ 本院认为，关于黄亚满和邹兆龙谁具有单方合同解除权的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，黄亚满拖欠租金超过10天邹兆龙有权解除合同。虽然在租赁合同中约定，黄亚满应于每季度前5日交纳下个季度的租金，但在合同履行过程中，黄亚满分别于2015年7月12日、2015年10月11日、2016年1月12日交纳当季度的租金，邹兆龙未对黄亚满交租时间提出异议，因此，双方实际已变更了交租时间。2016年4月13日黄亚满发现涉案房屋门锁被更换时，黄亚满拖欠租金未超过10天。故邹兆龙更换门锁收回房屋的行为已构成违约，应承担违约责任。由于邹兆龙在未通知黄亚满的情况下将房屋收回，本案租赁合同实际已无法履行，本院确认黄亚满与邹兆龙签订的《房屋租赁合同》于2016年4月13日解除。因黄亚满已支付租金至2016年4月6日，故黄亚满仍应支付2016年4月7日至2016年4月13日的租金1127元（计算方式：4830元÷30日×7日）。此外，根据查明的事实，涉案房屋2016年4月1日至2016年4月13日的物业服务费、电梯运行费、生活垃圾处理费共计119.76元（计算方式：276.36÷30日×13日）；涉案房屋2016年1月2日至2016年4月1日的水费公摊费7.40元，电费公摊费180.20元，代收水费5.52元。上述费用邹兆龙已向涉案房屋的物业服务公司交纳。因此，黄亚满还应向邹兆龙交纳物业服务费等费用312.88元。依据合同约定，邹兆龙有权从押金中抵扣所欠金额，故押金9200元扣除应支付的租金1127元及物业管理费312.88元后，邹兆龙应向黄亚满退还租房押金7760.12元，并向黄亚满支付违约金4600元、赔偿转让费50000元。 关于丁亮是否应当承担赔偿责任的问题。虽然《房屋租赁合同》上丁亮没有签字，但本案租赁合同出租的房屋为丽原天际A座2008、2009号房，其中2009号房的所有权人为丁亮，且邹兆龙已获得丁亮的授权出租房屋，故丁亮应是《房屋租赁合同》的出租人之一，与黄亚满存在房屋租赁合同关系，应对本案债务承担赔偿责任。 关于邹兆龙申请再审的理由是否成立的问题。本院（2018）桂71民申6号民事裁定已经认定原审送达程序违法，本案应当再审，故邹兆龙申请再审的理由成立。 综上所述，依据黄亚满二审期间提交的新证据，黄亚满的上诉请求成立，再审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销南宁铁路运输法院（2018）桂7102民再2号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、确认黄亚满与邹兆龙于2015年4月17日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月13日解除； 三、变更南宁铁路运输法院（2018）桂7102民再2号民事判决第三项为邹兆龙、丁亮向黄亚满退还押金7760.12元； 四、邹兆龙、丁亮向黄亚满支付违约金4600元、赔偿转让费50000元； 五、驳回黄亚满的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1396元、公告费610元，合计2006元（黄亚满已预交），由黄亚满负担45.28元，邹兆龙、丁亮负担1960.72元。二审案件受理费1395元(黄亚满已预交），由邹兆龙、丁亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 岚 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  梁耀美 二〇一九年九月二日 法官助理  徐小晴 书 记 员  符贵芳