北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初32357号原告：崔某，女，汉族，1978年8月11日出生，住址北京市西城区，公民身份号码×××。原告：杨某某，男，汉族，1978年3月20日出生，住址北京市丰台区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李代星，北京市元坤律师事务所律师。被告：彭某1，男，汉族，1954年11月11日出生，住址北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：周某，女，汉族，1957年1月7日出生，住址北京市西城区。被告：彭某2，女，汉族，1948年1月21日出生，现住北京市西城区，住址北京市东城区xx路****，公民身份号码×××。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所，住所北京市朝阳区将台路**院**楼**div>法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，汉族，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住址吉林省，住址吉林省通化市二道江区>原告崔某、杨某某与被告彭某1、彭某2、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。崔某、杨某某委托诉讼代理人李代星，彭某1及委托诉讼代理人周某，链家公司委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案审理过程中，本院依法追加樊某某继承人彭某2为本案共同被告，彭某2经合法传唤，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。崔某、杨某某向本院提出诉讼请求：1、要求彭某1赔偿损失60万元；2、要求彭某1退还定金5万元。事实和理由：2017年10月30日，崔某、杨某某与彭某1在链家公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及相关《补充协议》，约定崔某、杨某某购买彭某1的母亲樊某某名下位于北京市朝阳区xxx里x区x号楼x层507号房屋（以下简称507号房屋），房屋成交总价为585万元。合同签订后，崔某、杨某某向彭某1支付定金，向居间方支付中介费，积极履行合同义务，彭某1却迟迟不配合崔某、杨某某履行房屋出售的交易，其行为持续达数月，已经全面违反合同的约定。再三催促之下彭某1最终告知崔某、杨某某，《买卖合同》无法履行以及遇到的问题。至此，崔某、杨某某才得知彭某1故意隐瞒樊某某早已过世的事实，彭某1并无授权，且507号房屋与原房改单位存在争议，致使《买卖合同》无法履行。鉴于樊某某的继承人不止彭某1一人，其一人无法处分507号房屋，且507号房屋不符合房改的规定，产权无法变更，合同无法继续履行。因此，崔某、杨某某诉至法院要求彭某1参照合同违约金的约定赔偿损失并退还定金。彭某1辩称，崔某、杨某某就同一事由已经起诉过，法院也已经处理过，法院出具民事裁定书驳回了崔某、杨某某的起诉，崔某、杨某某也并未上诉，民事裁定书已经生效，本案属于重复起诉。关于《买卖合同》，签订时彭某1之母樊某某确已去世，但是签订合同之时链家公司并未跟彭某1说需要樊某某本人到场，也未提示需要告知樊某某去世的事实。签订合同在晚上8点到10点左右，链家公司让怎么签合同就怎么签合同，彭某1全都配合且不存在隐瞒，也积极履行合同义务，最后无法办理过户原因在于507号房屋属公房，交通运输部不同意，无法过户原因不在彭某1。《买卖合同》应属无效，不存在赔偿的问题，不同意赔偿。彭某1同意退还崔某、杨某某已收取的定金5万元并支付一定利息。彭某2未到庭参加庭审，但向本院提交书面答辩意见，表示崔某、杨某某与彭某1签订《买卖合同》时其不知情，应属无效合同。《买卖合同》与彭某2无关，其对于合同内容也不予认可，本案与其无关。现在彭某2同意彭某1出售房屋，但需支付其相应份额的卖房款。链家公司述称，签订《买卖合同》之时，彭某1故意隐瞒产权人樊某某已经去世的事实，其应该承担合同无法履行的全部责任。合同无法继续履行，链家公司已经退还崔某、杨某某全部居间服务费。崔某、杨某某围绕诉讼请求依法提交了《买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》、（2018）京0105民初94890号民事裁定书、庭审笔录等证据。彭某1对上述证据真实性均予以认可。彭某1围绕答辩意见依法提交了樊某某与彭某3的死亡证明、房屋所有权证、公证书、向交通运输部提交的申请、《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》（以下简称《变更通知单》）等证据。崔某、杨某某除向交通运输部提交的申请的真实性不予认可之外，对其余证据真实性均予以认可。彭某2未到庭答辩与质证，视为其放弃答辩与质证权利。彭某2、链家公司均未提交证据。经本院审查，除向交通运输部提交的申请之外，本院对双方提交的证据真实性均予以认定，并据此查明事实如下：彭某3与樊某某系夫妻，二人育有彭某2、彭某1、彭某4三名子女。彭某3于1975年9月18日因死亡注销户口，彭某3去世后樊某某未再婚，樊某某于2010年11月21日去世。2016年9月18日，周某代樊某某（甲方）与交通运输部住房制度改革领导小组办公室（乙方）签署《房屋买卖契约》，约定乙方将507号房屋出售给甲方，房价款66995元。2017年8月22日，507号房屋登记至樊某某名下。2017年10月30日，出卖人樊某某（彭某1代签）与买受人崔某、杨某某签订《买卖合同》及《补充协议》，约定出卖人出售507号房屋，房屋成交价150万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价435万元，共计585万元。《补充协议》约定，出卖人出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：出卖人提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；逾期履行所有权转移登记义务超过十五日的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。《补充协议》其他约定中载明“如果出卖人在过户前丧失行为能力或者过世导致无法过户的，指定继承人（彭某1）需无条件配合过户”。当日，崔某、杨某某向彭某1支付定金5万元，其他费用均未支付，其他房屋交易流程亦未履行。链家公司的《交易方留存信息表》记载：房屋出售方为樊某某，代理人为彭某1，落款签字为彭某1代樊某某。2017年12月5日，彭某2、彭某1、彭某4向北京市潞州公证处申请继承权公证，2017年12月20日，该公证处出具公证书记载：一、被继承人樊某某于2010年11月21日死亡；二、507号房屋是被继承人樊某某的个人财产，继承人向本处申请继承樊某某的上述遗产；三、据被继承人樊某某的继承人彭某2、彭某1、彭某4称，被继承人樊某某生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠抚养协议无争议，截止本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议；四、被继承人樊某某的配偶彭某3于1975年9月18日因死亡注销户口。樊某某未再婚。被继承人樊某某共有三个子女，彭某2、彭某1、彭某4。被继承人樊某某的父母均先于樊某某去世；五、现彭某2、彭某1表示要求继承被继承人的上述遗产。彭某4表示放弃继承上述遗产。2018年1月8日，中央国家机关房改办中直机关房改办出具《变更通知单》，记载：朝阳区不动产登记事务中心，经审核，同意樊某某，已故，507号房屋办理已购公房继承变更登记。就《买卖合同》无法履行的原因，彭某1称2018年1月8日其带着《变更通知单》、公证书、房产证去了不动产登记中心办理507号房屋过户手续，不动产登记中心看到507号房屋是拆迁的房改房，表示让交通运输部出一个证明，在单位情况证明上盖一个章，彭某1就去交通运输部找了相关办事员，办事员表示樊某某去世，交通运输部就不应该把507号房屋出售，暂时盖不了章，所以现在没法过户，《买卖合同》也无法履行。庭审中，崔某、杨某某申请对507号房屋在2018年6月时的价值进行评估鉴定。经北京市高级人民法院随机选取，确定北京市中恒业房地产评估有限责任公司进行评估鉴定。2019年6月12日，北京市中恒业房地产评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，确定507号房屋在2019年5月31日价值时点时的价值为589.71万元。崔某、杨某某认为评估报告价值偏离市场交易价格，对交易价格不认可，且评估的价值时点与申请不一致，但不要求重新评估。彭某1认可评估报告，但表示评估为崔某、杨某某提起，与其无关。链家对评估报告没有意见，表示2019年2月时507号房屋价值应该是低于签订《买卖合同》时交易价格。本案审理过程中，链家公司将收取的居间服务费全部退还崔某、杨某某。另查，2018年8月23日，崔某、杨某某以相同事由将彭某1、第三人链家公司诉至本院，要求解除与彭某1签订的《买卖合同》及《补充协议》，并要求彭某1支付违约金117万元、退还定金5万元、赔偿居间服务费135150元。2018年11月28日，本院出具（2018）京0105民初94890号民事裁定书，以《买卖合同》及《补充协议》约定出卖人为樊某某而非彭某1，彭某1被告不适格为由，驳回崔某、杨某某的起诉。后双方均未提起上诉。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据合同约定及相关证据查明的事实，樊某某早已在2010年11月21日去世，在没有可能获得樊某某授权委托手续且在未告知樊某某其他继承人的情况下，彭某1故意隐瞒事实将樊某某所有的507号房屋予以出售，并代樊某某签订了《买卖合同》、《补充协议》等合同，导致双方签订的全部合同均无法履行。鉴于樊某某去世，其继承人对于房屋买卖也不知情，彭某1签订的《买卖合同》及《补充协议》对樊某某及其他继承人均不发生效力，应由行为人即彭某1承担相应责任。彭某1故意隐瞒事实且多次虚假表示的行为具有明显过错，其应承担赔偿损失的责任。本院综合考虑房地产估价报告、双方对合同履行不能的过错程度等因素，参照合同中关于违约责任的约定，依据公平原则和诚实信用原则酌情确定彭某1应当向崔某、杨某某赔偿损失的具体数额。因合同无法履行，崔某、杨某某要求彭某1退还定金，本院予以支持。对于彭某1主张本案已经生效裁判处理的问题，虽然崔某、杨某某以同样事由诉至本院，但本院出具的民事裁定书仅认为彭某1一人作被告不适格而驳回崔某、杨某某的起诉，并未对实体权利义务进行处理，因此对彭某1的主张，本院不予认可。彭某2经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、彭某1于本判决生效之日起十日内赔偿崔某、杨某某损失二十九万二千五百元。二、彭某1于本判决生效之日起十日内退还崔某、杨某某定金五万元。三、驳回崔某、杨某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零三百元，由崔某、杨某某负担三千八百六十二元（已交纳），由彭某1负担六千四百三十八元（崔某、杨某某已预交，彭某1随上述赔偿金一并支付崔某、杨某某）。鉴定费一万六千五百元，由崔某、杨某某负担八千四百五十六元（已交纳），由彭某1负担八千零四十四元（崔某、杨某某已预交鉴定机构，彭某1随上述赔偿金一并支付崔某、杨某某）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  付瑞洁人民陪审员  王希燕人民陪审员  于 杰二〇一九年九月十九日书 记 员  毛文蝶