成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初3281号 原告：家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市高新区高新大道创业路**高新大厦****。 负责人：杨敏。 委托诉讼代理人：张建，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：周瑜，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理。 被告：陈程，女，汉族，1986年3月12日出生，住四川省内江市东兴区。 原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称“家利物业成都分公司”）与被告陈程物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周瑜到庭参加诉讼，被告陈程经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 家利物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2017年1月至2019年8月期间的物业服务费8,175.36元、生活垃圾处置费192元及截至2019年8月31日产生的违约金1,945.62元（违约金自逾期之日起每日以欠缴金额之0.05%计算，被告应向原告支付的其余拖欠物业服务费及相应违约金计算至被告缴清所有应付款项之日止）；2．判令被告承担原告因本案支出的律师费3,000元；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系和记黄埔地产（成都）温江有限公司开发的彩叠园二期XX栋X单元XX层XXXX号房屋业主，原告系该物业前期服务机构，根据被告签署的商品房买卖合同及其系列文件的相关约定，被告应向原告缴纳诉请期间的物业服务费，但经原告多次催告，被告至今仍未缴清拖欠的物业服务费，严重损害了原告的合法权益。 陈程未到庭，也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2011年10月9日，和记黄埔地产（成都）温江有限公司（以下简称和记温江公司、甲方）与家利物业管理（重庆）有限公司（乙方）签订《彩叠园二期前期物业服务合同》，约定，由家利物业管理（重庆）有限公司为彩叠园二期业主提供物业服务，收费标准为花园洋房3.10元/月·平方米，高层住宅2.50/月·平方米（按照该单位建筑面积计算，由乙方按月向业主收取）；甲方将物业出售并通知物业买受人交付当日及之前所发生的物业服务费，由甲方承担；甲方通知物业买受人交付的次日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由业主或使用人按照本合同及《管理规约》的约定承担；业主应在房屋交付时预缴半年的物业服务费，以后业主或使用人应当于每个月的最后一天之前按约定标准向乙方交纳当月的物业服务费；业主逾期缴纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%缴纳；家利物业管理（重庆）有限公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用；合同有效期自2012年1月1日起至业主大会成立并选聘新的物业服务企业或与乙方续订本合同为止。 2012年6月28日，被告与和记温江公司签订《商品房买卖合同》、《彩叠园二期临时管理规约》。双方在《商品房买卖合同》约定，被告购买和记温江公司开发的位于温江区涌泉鹏程路808号彩叠园（二期）住宅****层**房，建筑面积为102.03平方米，类型为普通住宅；和记温江公司依法选聘的物业管理企业为家利物业管理（重庆）有限公司，前期物业管理期间，物业服务费收取价格为花园洋房3.1元/月·平方米、高层住宅2.5元/平方米（建筑面积）。双方在《彩叠园二期临时管理规约》第五章第（六）条第1款约定：“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应按本规约、前期物业服务合同或物业服务合同约定缴纳……。” 另查明，2013年7月9日，陈程对案涉房屋进行了收房确认，并于2014年6月23日申领了住户卡。 再查明，被告从2017年1月起停止缴纳物业服务费。原告于2018年2月24日、2019年7月15日进行了催收。 庭审中，原告陈述案涉小区已成立业主大会，但未选定新的物业服务企业，也未和原告续订物业服务合同，原告仍然在该小区提供物业服务。 上述事实，因被告未到庭，故不存在争议，且有原告提供的双方身份信息、《彩叠园二期前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《彩叠园二期临时管理规约》、《商品房买卖合同摘要》、《业主资料登记表》、《住户卡申请表》、《住宅单位文件签收单》、《催款函》及张贴图片、《律师函》及邮寄单据、欠费明细及原告当庭陈述等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，家利物业管理（重庆）有限公司与和记温江公司签订的《彩叠园二期前期物业服务合同》，被告与和记温江公司签订的《商品房买卖合同》、《彩叠园二期临时管理规约》等合同，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有拘束力，双方均应按照合同约定全面履行权利义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与和记温江公司签订的《彩叠园二期前期物业服务合同》对被告具有约束力，原告系家利物业管理（重庆）有限公司依法设立的分公司，并且是案涉物业服务义务的实际履行方，有权承继家利物业管理（重庆）有限公司在案涉合同项下的权利义务；被告作为案涉房屋业主，应按照合同约定按时足额向原告缴纳物业服务费。 关于物业服务费金额。原告依据合同中约定的物业服务费收费标准，有权要求被告支付2017年1月至2019年8月期间的物业服务费。原告主张物业面积为102.19平方米，但未提供证据予以证明，本院以《商品房买卖合同》中确定的建筑面积102.03平方米为准计算。根据《彩叠园二期前期物业服务合同》约定，高层住宅物业管理服务费按每月每平方米2.5元计算，故2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业费应为8,162.4元（2.5元/平方米/月＊102.03平方米=255.075元/月，255.075元/月＊32月=8162.4元），本院对原告诉讼请求中超过部分不予支持。 关于违约金。因原、被告双方有约定，故对原告关于违约金的诉讼请求应当予以支持，但原告未举证证明其因被告违约受到损失的大小，且合同中约定的计算标准过高，基于违约金具有“以补偿为主，以惩罚为辅”的本质属性，本院酌情裁决被告应向原告支付违约金500元。 关于生活垃圾处置费。因原告未提交垃圾清运费的国家有关收费标准，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 对关于律师费。因原、被告在前述合同中对该费用是否应由被告承担进行明确约定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、陈程于本判决生效之日起十日内向家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司支付物业服务费8,162.4元及违约金500元； 二、驳回家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取37元，由陈程负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 赵 萍 二〇一九年九月十九日 书记员 周婉夏