云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0502民初5333号 原告：保山茂华义乌国际商贸城商业经营管理有限公司。 住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道正阳北路义乌国际商贸城-商墅**。 法定代表人：陈小华，该公司董事长。 统一社会信用代码：915305020776159278。 委托诉讼代理人：黄定新，云南天利达律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨清清，云南天利达律师事务所律师，特别授权代理。 被告：保山市万顺商贸有限公司。 住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道义乌国际商贸城****** 法定代表人：胡建国，该公司董事长。 统一社会信用代码：91530502MA6K54JB56。 被告：胡建国，男，1976年5月19日生，汉族，保山市隆阳区人，，住隆阳区 二被告共同委托诉讼代理人：李建武、李莹，云南弘蕊律师事务所律师，一般授权代理。 原告保山茂华义乌国际商贸城商业经营管理有限公司(以下简称：茂华义乌管理公司)诉被告保山市万顺商贸有限公司(以下简称:万顺公司)租赁合同纠纷一案，本院于2018月10日19日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄定新、杨清清，被告保山市万顺商贸有限公司的法定代表人胡建国，被告胡建国的委托诉讼代理人李建武、李莹到庭参加诉讼,因本案案情复杂，报请延长审限3个月，后因双方当事人于2019年4月17日向本院申请调解，本案暂停诉讼。本院多次组织双方当事人进行调解未果。本案现已审理终结。 原告茂华义乌管理公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与被告万顺公司签订的《商铺租赁合同》；2、判令解除原告与被告胡建国签订的《商铺租赁合同》；3、判令二被告立即将位于保山义务国际商贸城一期名品街二层47间商铺（2088号至2120号、2129号至2142号、2085号至2087号）恢复原状并返还给原告；4、判令被告胡建国支付租金43824元（自2018年7月1日至起诉之日止）；5、判令被告万顺公司支付租金4173元（自2018年7月1日至起诉之日止）；6、判令被告胡建国支付违约金12621元（自逾期之日起按照所租商铺应交和金和经营管理费总额的0.3%／每日,计算至起诉之日）；7、判令被告万顺公司支付违约金1201元（自逾期之日起按照所租商铺应交租金和经营管理费总额的0.3%每日计算至起诉之日；8、判令二被告对上述四、五、六、七项承担连带责任；9、本案诉讼费用由二被告共同承担。 事实与理由：2016年3月15日,原告和被告胡建国签订《商铺租赁合同》，该合同约定：原告将位于保山义乌国际商贸城一期名品街二层47间（2088-2120号，2129-2142号）商铺租赁给被告胡建国用于经营万顺公司，商铺总面积为1328㎡，租赁期限为五年（自2016年3月15日起至2021年3月14日止）,租金为175296元／年，履约保证金5000元，租金按年支付，合同对双方权利义务、违约责任等事项做了明确的规定。合同签订时被告胡建国支付给原告当月租金及保证金总计180296元。2016年7月26日，被告胡建国系万顺公司的法定代表人，代表公司向原告申请租赁名品街二楼B区2085号、2086号、2087号商铺，原告同意后双方于2016年8月15日签订《商铺租赁合同》，将位于义鸟国际商贸城一期二层2085号、2086号、2087号商铺租赁给被告万顺公司，3间商铺建筑面积为107.01㎡租赁期限为五年（2016年8月15日起至2021年3月14日止），租金为16694元／年，免缴保证金，同时约定了违约责任。合同签订次日被告胡建国支付租金16694元。原告与二被告在平等自愿、协商一致的基础上签订了《商铺租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第32条:“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”,第44条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原被告双方签订合同成立并生效，原被告均应恪守合同，依约全面履行自己的合同义务。上述合同签订后，被告万顺公司在二被告向原告租赁的所有铺面上进行经营，故二被告应对所产生的租金及违约金承担连带责任。现二被告于2018年7月1日应当缴纳租金而没有缴纳，在原告催告后仍然没有缴纳，构成违约，根据双方签订的《商铺租赁合同》的相关约定及根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的相关规定，原告有权解除合同，并要求被告支付拖欠的租金和相应的违约金。二被告拖延缴纳租金的行为，已经构成合同违约，严重侵害了原告的合法权益，为此，提出上述诉讼请求。 二被告辩称，1、原告与二被告签订的两份《商铺租赁合同》真实、合法、有效，原告应当按照合同约定继续履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，结合本案原告与被告胡建国于2016年3月14日协商一致签订的《商铺租赁合同》以及胡建国作为万顺公司的法定代表人与原告于2016年8月16日协商一致签订的《商铺租赁合同》是真实、合法、有效的，原告应当按照合同约定继续履行合同义务；2、二被告逾期交租金的真实原因是原告为了自身利益而拒绝收取造成的，并不是二被告故意不交租金，故原告的诉请缺乏事实依据。原告在2017年4月以需签订新的公司统一格式合同为由收回了二被告的合同原件，为此，被告胡建国多次找到原告交涉此事。2018年2月、3月、4月、5月被告胡建国要求原告尽快将合同原件交还，但至今原告并没有将合同原件交还给胡建国。2018年7月被告的财务人员向原告财务室上交租金，但原告要求在原合同的基础上每年上浮17万元的租金，若二被告不同意原告则继续保留二被告的合同原件并拒绝收租，后经多次协商原告仍然不将合同原件交还给被告，同时拒绝收取租金。被告无奈下于2018年7月20日到天平公证处申请将租金提存，但公证处虽然有这项业务却没有开展过，故提存没有成功。直到被告找到原告的部门经理陈爱斌协商此事才知道原告拒绝收取租金的真实原因是2019年7月31日后，原告要将商铺返租给业主，而返租给业主的租金要高于二被告交给原告的租金，正因为此原告才拒绝收取二被告的租金。并提出只有二被告同意在原合同约定每年缴纳租金的基础上再加17万元才愿意出租，否则就要换位置经营，但二被告由此造成的损失原告一概不予承担，若二被告不加租金或不同意调换位置，原告就要先起诉二被告逾期交租解除合同。以上事实结合二被告提供的一份与陈爱斌的录音内容可证实，且该证据经过原告质证，原告也认可了该事实。同时结合庭审审理可知，胡建国在庭审时明确表示已经带着20多万的现金，只要原告愿意收取，二被告将在法庭的见证下将租金交给原告。所以，二被告并不是逾期交租，而是原告拒绝收取租金；3、原告主张二被告逾期交租金的行为构成合同违约，请求解除合同并要求二被告承担相应的责任，缺乏事实依据和证据证明，同时不符合法律规定，依法不能成立。原告在诉状主张二被告逾期交租金的行为违反了合同约定以及违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定。二被告认为，原告行使合同解除权既不能依据两份《商铺租赁合同》的约定，也不能依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定。首先，原告与二被告签订的两份《商铺租赁合同》是原告提供的公司统一的格式合同，合同中的第十一条的第三款明显是对二被告不利，限制二被告权利的条款，且二被告在理解该条和第三条的规定上和原告也存在争议。而根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以及第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”故两份格式合同对租金缴纳的期限应当作出有利于二被告的解释；其次，两份合同的第十四条都对通知与送达进行了明确约定，约定通知的方式应以书面的方式。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”而原告也一再主张对二被告逾期交租已经进行了催告、催收，但而结合本案的证据以及事实，原告并没有对二被告进行过书面催收。所以原告依据合同约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定解除合同缺乏事实依据和证据证明，同时不符合法律规定，依法不能成立；4、原告为了自身利益违反合同约定在先，二被告可对原告的行为依法行使不安抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”结合本案，被告是有理由相信原告已经丧失商业信誉的。理由有三：其一，原告将二被告的合同原件收回却迟迟不返还给二被告，且也不作出主动说明；其二，被告作为一般纳税人，被告在请求原告将发票先开具好时，原告要求二被告要加租金否则拒绝开具；其三，结合本案被告提供的录音证据以及律师函可知，二被告是有理由认为原告是存在丧失商业信誉的情况的，所以，二被告逾期交租是符合行使不安抗辩权条件的，有法律依据。综上所述，原告与二被告签订的两份《商铺租赁合同》真实、合法、有效，原告应当按照合同约定继续履行合同义务，二被告逾期交租金的真实原因是原告为了自身利益而拒绝收取造成的，故原告主张二被告逾期交租金的行为构成合同违约，请求解除合同并要求二被告承担相应的责任缺乏事实依据和证据证明，同时不符合法律规定。另外，二被告逾期交租的行为也符合行使不安抗辩权的条件，故其诉请依法不能成立。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 茂华义乌管理公司针对其诉讼请求向本院提交如下证据： 1、原告与胡建国签订的《商铺租赁合同》、原告与万顺公司签订的《商铺租赁合同》、保山义乌国际商贸城名品街客户定铺表、申请书、主体市场与名品街二层平面图。证实：⑴原告与被告胡建国双方自愿签订《商铺租赁合同》，原告将位于保山义乌国际商贸城一期名品街二层47间（2088-2120号、2129-2142号）租赁给被告胡建国用于经营万顺公司的事实；⑵被告胡建国作为保山万顺商贸有限公司的法定代表人代表公司向原告申请租赁名品街二楼B区2085、2086、2087号商铺，原告同意后双方于2016年8月15日签订《商铺租赁合同》，将位于义乌国际商贸城一期二层2085、2086、2087号商铺租赁给被告保山万顺商贸有限公司的事实；⑶原被告在自愿平等、协商一致的基础上签订了《商铺租赁合同》合同成立并生效，原被告均应恪守合同，依约全面适当履行自己的合同义务；⑷原告已向二被告交付房屋，被告未按约支付租金的事实； 2、收款收据、收款业务回单，证实二被告自承租之日共支付给原告租金391324元，缴纳保证金500元，二被告在2018年7月1日并未缴纳下一年的租金的事实。 经质证：二被告对原告提交的1、2组证据三性及证明目的无异议，对被告现在未按期交付租金也无异议，但是二被告没有缴纳租金的原因是原告不收取租金，被告的逾期行为是原告不收取租金的行为造成的，原告认为应该在原合同的基础上提高租金缴纳，双方对此产生分歧，所以并不是被告恶意逾期拖欠租金。 本院认为，对原告提交的证据1、2的真实性，本院予以采信，关联性及证明目的本院不予采信。 二被告针对其抗辩理由，向本院提交如下证据： 1、《商铺租赁合同》，证实：⑴被告胡建国于2016年3月15日与原告协商一致签订了《商铺租赁合同》，合同真实、合法、有效；⑵胡建国作为被告万顺公司的法人代表于2016年8月15日与被告协商一致签订了《商铺租赁合同》，合同真实、合法、有效。 2、录音资料，证实：⑴原告将二被告持有的《商铺租赁合同》收回、并拒绝收租金的真实原因是原告在2019年7月31日要将商铺租金返还给业主，因此原告要求提高被告的租金17万元，二被告不愿意提高租金，并表示希望原告履行合同，并按原合同收取租金；⑵原告要求被告解除合同，故意将合同原件收回、并拒绝按合同收房租的真实目的是原告要求提高租金，但二被告不同意涨租金和换位置的情况下双方多次协商未果； 3、律师函、邮政快递寄件单、快递物流跟踪信息，证实：⑴被告在原告将合同原件收回、并拒绝收取租金的情况下，于2018年10月7日委托律师向原告发了有关要求原告继续履行合同，并收取租金的律师函；⑵胡建国委托其公司员工刘俊燕向原告的部门经理陈爱斌寄出了快递单号为1014481669623的律师函；⑶陈爱斌于2018年10月15日签收了快递单号为1014481669623的律师函； 4、原告开始收取物业管理费的《收费单》，证实：2018年10月17日，原告依然认可双方签订的《房屋租赁合同》，原告拒收二被告租金系要涨租金的事实。 5、保山乐佳装饰装修工程报价单、安乐窝装修图纸、装修照片、室内装饰工程合同、收据，证实；被告已将《商铺租赁合同》约定的铺面进行了装修，并投入使用，装修款共计1520600元；如果原告要求解除合同，那么要将赔偿被告由此造成的经济损失。 经质证，原告对被告提交的证据1，胡建国于2016年3月15日与原告签订的《商铺租赁合同》和万顺公司于2016年8月15日与原告签订的《商铺租赁合同》无异议。至于胡建国作为被告万顺公司的法人代表于2016年8月15日与被告协商一致签订了《商铺租赁合同》和原告于2016年8月15日与被告万顺公司签订了《商铺租赁合同》中并没有明确租金的缴纳方式和额度，原告提交的合同当中的这一条的约定双方已经进行过明确，且被告当庭也提交了证据，和原告提交的《商铺租赁合同》一致，二被告在2017年7月1日被告也预交了2018年的租金，就是依照这份合同缴纳的，所以被告想要证明不明知租金缴纳的时间和金额是不成立的；证据2的真实性、合法性认可，证明目的不认可，该组证据刚好证明被告逾期缴纳租金的事实是存在的，只能说明被告在逾期缴纳租金后，原告公司的员工确实以电话形式与被告沟通租金的问题；证据3的真实性、合法性、证明目的认可，这是被告的单方行为，只是通过这种形式要求公司在被告出现违约行为后继续与他履行合同，是否同意继续履行的权利在原告；证据4的三性及证明目的均不认可，这是被告与第三人之间的合同，对于合同的真实性、合法性我们无法核实，与本案也没有关联性。 本院认为，二被告提交的证据1、2、3、4的真实性、关联性，本院予以采信；证据5，被告为向本院提起反诉，其关联性，本院不予采信。 根据庭审及举证、质证，本院确认本案以下法律事实： 2016年3月15日,原告和被告胡建国签订《商铺租赁合同》，该合同约定：原告将位于保山义乌国际商贸城一期名品街二层47间（2088-2120号，2129-2142号）商铺租赁给被告胡建国用于经营万顺公司，商铺总面积为1328㎡，租赁期限为五年（自2016年3月15日起至2021年3月14日止）,2016年至2019年度每年租金为175296元，2020年度的房屋租金为123681元，合同签订后被告胡建国应向原告缴纳履约保证金5000元，合同对双方权利义务、违约责任等事项做了明确的规定。合同签订时被告胡建国支付给原告当月租金及保证金总计180296元。2016年8月15日，被告万顺公司与原告签订《商铺租赁合同》，约定：被告向原告租赁名品街二楼B区2085、2086、2087号商铺，3间商铺建筑面积约为107.01平方米；租赁期限为五年（2016年8月15日起至2021年3月14日止）；租金为16694元／年，免缴保证金，同时约定了违约责任。两份《商铺租赁合同》签订后，原告和二被告依约履行合同。至2018年6月30日前的租金二被告已向原告交清。自2018年7月1日后应交下一年度的房租二被告未缴纳。二被告未缴纳租金系原告与商铺所有者签订的租赁合同于2019年7月到期，原告向二被告提出涨租金和要求二被告调换位置经营未与二被告协商一致。另查明，原告将二被告持有的双方签订的原《商铺租赁合同》未返还给二被告；2018年7月1日之前的租金二被告已缴纳，2018年7月1日之后的租金二被告未缴纳。 本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告胡建国于2016年3月15日签订的《商铺租赁合同》和2016年8月16日原告与被告万顺公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据查明的事实，二被告对2018年6月31日前的租金已交清，2018年7月1日之后的租金未支付租金，双方当事人无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、依据双方签订的《商铺租赁合同》，二被告是否存在逾期缴纳租金的违约行为，该逾期缴纳租金的违约行为是否有正当理由；2、原告对租金是否具有催收义务；3、本案中原告是否存在拒收被告租金的行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的出租人可以解除合同”。租赁合同的性质决定支付租金是承租人的义务，根据本条的释义，承租人不履行支付租金义务的法律后果包括两方面：第一，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付租金；第二，承租人逾期不支付的，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，在出租人提出支付租金要求后，承租人在合理的期限内仍未支付的，出租人可以解除合同。出租人一旦解除合同，即产生《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的法律后果，即尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。本案中，从二被告提交的证据和庭审及本院查明的事实可知:第一，原告将二被告持有的《商铺租赁合同》以完善手续为由收回，但至今未交还二被告；第二，二被告提交的录音资料证实：⑴、原告将《商铺租赁合同》收回、并拒绝收租金的原因是原告在2019年7月31日要将商铺租金返还给业主，因要求提高被告的租金17万元，二被告不愿意提高租金，希望按原告履行合同，并愿意按原合同支付租金；⑵、原告在提出涨租金和换位置的情况下未得到二被告的同意；第三，原告未向本院提交证据证实二被告在逾期支付租金后给予二被告支付租金的合理期限；第四，庭审中，二被告愿意按双方签订的《商铺租赁合同》缴纳租金。据此，本院认为，二被告逾期缴纳租金存在正当理由；原告未对二被告逾期缴纳租金进行催收并要求承租人在合理的期限内支付；原告拒收租金“事出有因”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告提交的证据不能证实其诉讼主张，二被告向本院提交证据能证实其抗辩观点，故对原告关于解除合同的诉讼请求，本院不予支持，但支付租金是承租人的义务，对合同约定未缴纳的租金，二被告应当缴纳；关于原告主张的违约金，本院不予支持；关于原告主张的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告保山茂华义乌国际商贸城商业经营管理有限公司与被告胡建国于2016年3月15日签订的《商铺租赁合同》和2016年8月16日原告保山茂华义乌国际商贸城商业经营管理有限公司与被告万顺公司签订的《商铺租赁合同》继续履行，二被告按照与原告签订的《商铺租赁合同》约定的租金缴纳租金； 二、驳回原告保山茂华义乌国际商贸城商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1396元，减半征收计698元，由原告保山茂华义乌国际商贸城商业经营管理有限公司负担349元，由被告胡建国负担349元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  陈辅汕 二〇一九年九月十二日 书记员  王艳川