广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16655号原告：广发银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市。负责人：李小水，系该行行长。委托诉讼代理人：冯碧珊，系该行职员。委托诉讼代理人：冯丹莹，系该行职员。被告：黄小艺，男，1971年4月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：崔瑞英，女，1973年4月23日出生，汉族，住广广东省佛山市禅城区，被告：佛山市圣德利房地产有限公司，住所地佛山市禅城区南庄镇二马路邮电局侧原吉兴厂段土地之一，统一社会信用代码914406043455479922。法定代表人：钟润全。委托诉讼代理人：容焕韶，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞秀琼，广东国龙律师事务所律师。原告广发银行股份有限公司佛山分行诉被告黄小艺、崔瑞英、佛山市圣德利房地产有限公司（以下简称圣德利公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告崔瑞英、圣德利公司到庭参加诉讼，被告黄小艺经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告诉请如下：1.被告黄小艺立即清偿原告贷款本金843586.52元及自2019年6月20日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利【依据《个人房屋按揭贷款合同》第二条、第二十三条及借款借据约定：借款利率为浮动利率，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮20%计息（即执行年利率为5.88%）；罚息利率在借款利率水平上加收50%，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；暂计至2019年6月20日，利息为4133.57元，本息合计847720.09元】；2.原告对被告黄小艺名下位于佛山市xxx房地产享有优先受偿权；3.被告崔瑞英对黄小艺上述债务承担连带清偿责任；4.被告圣德利公司对黄小艺上述债务承担连带清偿责任；5.三被告承担本案全部诉讼费用。被告崔瑞英辩称：借款属实，是我和被告黄小艺共同借款的，对欠款金额不清楚，暂无能力还款，案涉房屋已交付，并未居住且未办理房产证，现在只能靠拍卖房屋还款。被告圣德利公司辩称：请求法院驳回对圣德利公司的诉讼请求，理由如下：1.原告与圣德利公司不存在担保合同关系，原告无权请求圣德利公司承担担保责任，担保合同具有从属性，原告与圣德利公司签订的房屋按揭贷款合作协议时间是2017年5月5日，而案涉主债务发生日期是2017年12月12日，即在房屋合作协议签订时，关于主债务的债务人、债权数额等均未约定，涉案的债权债务均未发生，原告与圣德利公司不存在担保合同关系；协议关于担保责任的约定不符合保证合同的成立要件，保证合同应该包括主债权的数额、种类、债务人履行债务的期限、保证方式、保证担保范围、保证期限，房屋按揭合作协议在签订时尚未确立主债务的债权数额及债务人，缺少债务人履行债务的期限等基本要件，明显不符合保证合同的要件，原告要求圣德利公司承担担保责任是没有事实和法律依据的。2.假设房屋合作协议有效，根据协议第三条第二款，保证期限按以下方式确定：自借款合同生效之日起办妥借款合同项下抵押合同的担保并将其他证明文件交由甲方保存时止；案涉房屋已办理抵押权预告登记，且该不动产登记证明已交原告保存，因此合作协议的保证期间已到期，原告无权要求圣德利公司承担责任；3.原告主张被告黄小艺、崔瑞英尚欠原告的贷款金额，应以上述两被告与原告共同对账，且以法院认定为准；4.原告提交的个人房屋按揭贷款合同中约定的罚息条款属于格式条款，加重两被告的责任，属于无效条款，即使该条款有效，但违约责任过重，请求法院予以调低。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院查明的事实如下：一、签约事实：2017年5月5日，原告与被告圣德利公司签订《房屋按揭贷款合作协议》，约定：被告圣德利公司无条件地为向其兴建的位于佛山市xxx广场的购房者在原告申请的按揭贷款提供连带保证担保；担保范围包括贷款合同项下债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及为实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费等）、因购房者违约而给原告造成的损失和其他所有应付费用等；保证期间自借款合同生效之日起至办妥借款合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交原告保存时止。同年9月5日，被告圣德利公司与黄小艺签订《商品房买卖合同》，约定：被告黄小艺以1248623元整向被告圣德利公司购买佛山市xxx房屋；同年9月3日，被告黄小艺、崔瑞英签订《个人住房/商用房按揭贷款申请表》，向原告申请87万元借款；同年12月12日，原告与被告黄小艺、崔瑞英签订《个人房屋按揭贷款合同》，约定：（1）原告向被告黄小艺提供借款87万元用于购买涉案房屋；黄小艺以上述房屋为借款提供抵押担保，担保范围包括但不限于借款本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用；借款期限为276个月，自2017年12月14日起至2040年12月14日止；还款方式为等额本息，每月20日为还款日；被告未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，原告有权宣布借款全部提前到期，要求被告立即归还借款本息及相关费用；（2）被告崔瑞英向原告提供连带责任保证担保；担保范围包括但不限于借款本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用；保证期间至被告黄小艺最后一期债务履行期届满之日后两年。签约后双方于2018年6月1日以涉案房屋为上述贷款办理了预购商品房抵押权预告登记，权证号为粤（2018）佛x不动产证明第xxxxxx号。二、履约、违约事实：2017年12月14日，依被告黄小艺申请，原告依约向其发放87万元贷款，款项直接划至被告圣德利公司；2019年6月10日，佛山市南海区人民法院通知原告，因被告黄小艺、崔瑞英涉及其他金融借款纠纷案件，拟拍卖涉案房产；截止至2019年7月19日，尚欠本金843586.52元及利息8121.67元、罚息11.53元、复利29.37元。三、其他事实：双方当事人均确认涉案房屋尚未办理产权证。本院认为，基于审理查明的事实，被告用于抵押借款的房产已被南海区法院另案查封拍卖，原告依合同约定可提前宣布合同到期，其请求被告黄小艺偿还借款本金、罚息、复利及被告崔瑞英承担连带清偿责任，合法有理，本院均予以支持，但复利在宣布贷款提前到期后不再继续计算。关于抵押问题，双方已办理预购商品房抵押预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记产生的法律后果为“未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。”由此可见，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力；抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，不产生抵押权设立的效力；原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并不享有现实抵押权，故原告主张对涉案房产基于抵押权享有优先受偿权的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告圣德利公司是否承担责任问题，根据双方所签订的《房屋按揭贷款合作协议》约定，被告圣德利公司为购房者在原告申请的按揭贷款范围内提供连带保证担保，保证约定范围清晰明确，而从双方签约目的就是为了在购房者未办理抵押登记的情况下原告可以给购房者快速发放贷款从而使房地产开发商迅速回收资金，而作为快速发放贷款的风险则以开发商提供阶段性担保责任来避免，双方的权利义务对等；本案中双方仅办理了预购商品房抵押权预告登记，因被告黄小艺尚未办理房地产权证及他项权证，导致原告对涉案房屋不享有优先受偿权，被告圣德利公司实际上已收到了购房者支付的购房款，其也未能提供证据证明其已履行了协议所约定的义务达到免除其承担保证责任的条件。综上，被告圣德利公司的抗辩意见缺乏法律事实依据，本院不予采纳，被告圣德利公司需对被告黄小艺的涉案债务承担连带清偿责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告黄小艺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广发银行股份有限公司佛山分行偿还借款本金843586.52元及利息8121.67元、罚息11.53元、复利29.37元（上述罚息暂计至2019年7月19日，此后按中国人民银行公布的金融机构人民币五年以上贷款基准利率上浮20%再上浮50%计算至实际清偿之日止，如遇基准利率调整的则从次年1月1日开始起算）；二、被告崔瑞英、佛山市圣德利房地产有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告广发银行股份有限公司佛山分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6139元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宁斌二〇一九年九月二十五日书记员  李丽斯