河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终13779号上诉人（原审原告、反诉被告）：马芳龄，女，1957年1月26日出生，回族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：邢吉罡，河南千益律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军辉，河南千益律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王瑞辉，女，1986年7月29日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：黄秋丽，河南杰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚航，河南杰瑞律师事务所实习律师。原审第三人：郑州方大房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区天赋路****楼**附**。法定代表人：邵长太，该公司经理。委托诉讼代理人：王广福，河南权辞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙文磊，河南权辞律师事务所律师。原审第三人：王欢，男，1988年10月12日出生，汉族，住河南省沈丘县。现在江苏省高淳监狱服刑。委托诉讼代理人：李瑞，河南亚太人律师事务所律师。原审第三人：王鸿根，男，1968年4月29日出生，汉族，住河南省新密市。现在河南省豫中监狱服刑。上诉人马芳龄因与被上诉人王瑞辉、原审第三人郑州方大房地产营销策划有限公司、王欢、王鸿根房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初22494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马芳龄及其委托诉讼代理人邢吉罡，被上诉人王瑞辉的委托诉讼代理人黄秋丽、李亚航、原审第三人郑州方大房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人王广福、原审第三人王欢的委托诉讼代理人李瑞到庭参加诉讼，原审第三人王鸿根经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。马芳龄上诉请求：1．请求撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初22494号民事判决第一、二、三项，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定一部分事实不清。1、原审判决第9页“被告之兄王瑞豪将该房屋抵押合同原件、被告身份证原件、被告银行卡、房屋钥匙等资料交给第三人王鸿根”与判决第11页第二段“被告认为其将商品房买卖合同（复印件）、交通银行抵押贷款合同等交给王鸿根”不一致，根据被上诉人和第三人王鸿根的陈述，王鸿根所持有的与房屋有关的资料系王瑞辉提供给王鸿根的。2、原审判决第11页最后一段“被告称购买车位时不知道房屋买卖合同及补充协议，以为买家是王鸿根的朋友；购买车位时，原告也未告知被告已取得房屋买卖合同及补充协议”，这部分与事实不符：首先，购买车位时，王瑞辉已收取了定金50万元；其次，所购买的车位是案涉房屋的配套车位，只能由房屋所有权人与房地产开发公司签订转让合同，如果上诉人马芳龄能够直接购买的话，也就不用王瑞辉出面购买了，所以在购买车位时，马芳龄已告知王瑞辉其房屋买卖合同之事，王瑞辉对马芳龄购买房屋一事也已明知；第三，王瑞辉在与房地产开发公司签订车位使用权转让合同后，为马芳龄出具了证明一份，后又与马芳龄签订了《车位转让协议》。所以王瑞辉称其不知道房屋买卖合同及补充协议，完全与事实不符。3、原审判决第13页最后“该委托书上“王瑞辉”的签名与被告和郑州市高择置业有限公司签订的房屋买卖合同上的被告签名、本案卷宗中被告签名明显不一致。经该院询问第三人王鸿根，其称委托书中签名系被告书写。在王鸿根刑事案件中，被告之兄王瑞豪称其以王瑞辉的名义给王鸿根出具了授权委托书”，通过比较王瑞辉在本案卷宗中的签名和刑事案件中的签名也可以发现，在不同场合王瑞辉的签名具有很大差异，原审判决在各方陈述不一致的情况下，仅以签字差异为由，就在第18页直接认定“第三人王鸿根所持委托书系被告之兄王瑞豪以被告的名义出具”显然太过武断，也是非常错误的。二、原审判决适用法律错误。（一）王瑞辉与王鸿根之间是确定的委托代理关系，《房屋买卖合同》和《补充协议》对王瑞辉产生法律效力。1、签订《房屋买卖合同》时，王鸿根持有王瑞辉出具的委托书，并当场向马芳龄和第三人方大公司出示，委托书明确授权王鸿根出售涉案房屋，代为办理相关交易手续并收取房款。同时王鸿根持有王瑞辉的身份证原件，《商品房买卖合同》原件，钥匙数把和门禁卡。因此马芳龄和第三人方大公司有理由相信王鸿根是王瑞辉的代理人，具有代理权限。庭审中，第三人方大公司和第三人王鸿根均认可在《房屋买卖合同》签订后，王瑞辉又将涉案房屋的不动产销售发票原件交给王鸿根，王鸿根又交给第三人方大公司。合同签订后，2017年3月19日王瑞辉与马芳龄一起前往郑州市高择置业有限公司购买了涉案房屋配套的两个车位，车位款由马芳龄支付。2017年4月25日，王瑞辉给马芳龄出具《说明》一份，再次明确其委托王鸿根出售涉案房屋一事，并承认其收到了马芳龄支付的购房款以及其帮马芳龄购买车位一事。整个交易过程，王瑞辉明知《房屋买卖合同》的内容，又配合马芳龄购买车位并且向马芳龄出具《证明》和《说明》，王瑞辉没有对合同提出过任何异议。虽然《房屋买卖合同》、《补充协议》未包含地下车位，但王瑞辉协助购买的地下车位是案涉房屋的配套车位，只有购买了房屋，才能购买相应车位，对此王瑞辉是明知的。故王瑞辉协助购买车位的行为是对《房屋买卖合同》、《补充协议》的追认。2、新郑市人民法院（2017）豫0184刑初654号刑事判决书和郑州市中级人民法院（2018）豫01刑终551号刑事裁定书均认为“王鸿根系接受委托代王瑞辉出售房屋，并因此与购房人马芳龄签订房屋买卖合同，收受马芳龄支付的购房定金160万元”，王鸿根犯侵占罪。生效的刑事判决已确认王瑞辉与王鸿根之间的委托代理关系，这是王鸿根犯侵占罪的前提。然而，原审判决却视而不见，直接否定。难道刑事案件是冤假错案？（2）上诉人在履行合同过程中无过错。上诉人将160万元支付给王鸿根是基于王鸿根是王瑞辉委托代理人这样的前提，定金未交第三人方大公司保管也是经过三方协商的，上诉人与第三人方大并无过错。《房屋买卖合同》之所以无法得到顺利履行，完全是因为被上诉人王瑞辉违约造成的。（2）原审判决第一、二项无依据。民事案件不诉不理，上诉人并无此二项诉讼请求，故原审如此判决无依据。综上所述，请求二审法院查清事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。王瑞辉辩称，一、一审判决认定事实清楚。1、答辩人将卖房的打算告诉王瑞豪后，并将《商品房买卖合同（复印件）》《交通银行抵押贷款合同》及房屋钥匙交给了王瑞豪。王瑞豪经答辩人同意后，将前述房屋相关资料交给了经常到其饭店吃饭的王鸿根，让其帮助寻找买家，故一审法院认定无误。2、答辩人配合购买车位时，不知道王鸿根与被答辩人已经签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，更不知道王鸿根收取160万定金，一审判决对该事实的认定明确无误。首先，王鸿根未将签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，并收取被答辩人160万元的事实告知答辩人，而是告诉答辩人找到了买家，买家将支付50万元作为订金，以表示诚意。答辩人收到50万元时，对《房屋买卖合同》及《补充协议》毫不知情。其次，王鸿根让答辩人配合购买车位，未告知《房屋买卖合同》及《补充协议》。购买车位时，被答辩人也未提及《房屋买卖合同》及《补充协议》，更未催告答辩人追认。最后，《房屋买卖合同》及《补充协议》中并未约定购买车位，答辩人协助购买车位的行为，与《房屋买卖合同》及《补充协议》无关，不是履行《房屋买卖合同》及《补充协议》。3、答辩人并未向王鸿根出具过任何《委托书》，在一审过程中，答辩人也多次申请对该委托书进行鉴定。一审法院通过对案卷相关材料中答辩人签名进行比对，在委托书上签名“王瑞辉”字迹与答辩人本人签名字迹明显不一致的情况下，认定并非答辩人本人签名是正确无误的。二、一审判决适用法律正确。（一）一审判决关于《房屋买卖合同》及《补充协议》系王鸿根无权代理行为，对答辩人不生效的认定完全正确。1、答辩人从未向王鸿根出具过任何委托书。王鸿根谎称其为答辩人之父，伪造了签有答辩人名字的委托书。答辩人将相关房屋资料及身份证件交给王鸿根是为了让买房人知道房屋情况及产权归属，方便买房人看房，并未授于王鸿根代为签订《房屋买卖合同》及《补充协议》并收取定金的权限。2017年4月25日，答辩人向被答辩人出具《说明》，只是说明她仅委托王鸿根对外发出要约邀请，并未授予他确定卖房价格，签订卖房合同，收取房屋价款等实体权利的处分，与王鸿根没有形成委托代理房屋买卖的合意。答辩人是在不知道《房屋买卖合同》及《补充协议》的情况下，收到了50万元。答辩人知道《房屋买卖合同》及《补充协议》后明确表示拒绝追认。答辩人在得知《房屋买卖合同》及《补充协议》后，多次与方大公司工作人员联系，拒绝认可《房屋买卖合同》及《补充协议》。并多次给王鸿根发信息，要求将其收到的价款退还给被答辩人，从未追认《房屋买卖合同》及《补充协议》。2、答辩人得知王鸿根收取被答辩人160万元后，多次要求王鸿根将其占有的110万元退给被答辩人或者退给答辩人由其退给被答辩人，但王鸿根拒不退还。答辩人为打击王鸿根犯罪行为而提起刑事自诉，是追究王鸿根法律责任的一种手段，不构成追认。新郑市人民法院和郑州市中级人民法院的刑事判决书虽然认定答辩人委托王鸿根出售房屋，但刑事判决书认定的是王鸿根是否构成犯罪的问题，并不审查委托代理关系的效力和房屋买卖协议的效力，也未判决将110万元退赔答辩人。一审法院根据查明的事实认定房屋买卖合同对答辩人不生效是正确的。（二）一审判决认定被答辩人在签订和履行《房屋买卖合同》及《补充协议》时未尽应有注意义务存在过错是完全正确的。签订《房屋买卖合同》《补充协议》，交付160万元价款等行为属于重大商业交易行为，交易各方本应审慎认真对待，以规避相关风险，避免损失发生。被答辩人及方大公司未向答辩人核实王鸿根的代理身份和代理权限，便与王鸿根签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，在《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，未按合同约定将相关房款交由第三人方大公司的保管，也未将160万元交付给答辩人，而是交付给王鸿根，由此造成各方损失。故被答辩人在签订合同及汇款事件中均存在重大过错，其所遭受的损失应当自行承担。（三）一审判决结果合法有据。被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院为减少被答辩人诉累，在公平原则的基础上判决答辩人返还50万元，王鸿根赔偿被答辩人保全责任保险费16400元，并驳回被答辩人其他诉讼请求均符合相关法律规定，判决结果合法有据。综上所述，被答辩人的上诉请求没有事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉，维持原判！郑州方大房地产营销策划有限公司述称，我方同意上诉人的上诉请求及理由。第一、王鸿根在签订涉案房屋买卖合同时持有委托书原件，王瑞辉身份证原件、离婚证原件，还有房屋买卖合同原件，上诉人及第三人有理由相信其有代理权，其所签订的涉案合同应为有效合同。第二，被上诉人在出具情况说明即在新郑市刑事案件报案过程中作为受害人明确认可委托王鸿根去卖房的事情，事后又收了50万元卖房款，在几个月的过程中未提出任何异议，事后又协助上诉人购买涉案房屋绑定的车位。因此足以看出被上诉人对卖房事宜是明知的。第三，在刑事案件查明过程中，被上诉人作为侵占罪的受害人，是退赃收受的主体。一审法院判决被上诉人退还50万元房款，明显与刑事案件一、二审判决查明的事实及判决结果相互矛盾。第四，王鸿根收到160万元房款后，是否将全部房款交给被上诉人是另外一种法律关系，与本案房屋买卖合同无关。该行为也被刑事案件所评价。综上所述第三人认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，二审应当支持上诉人的上诉请求。王欢述称，原审判决认定事实清楚，涉案房产为王欢与王瑞辉婚后共同财产，本案中王欢对涉案房屋享有物权，未经过其同意，任何人不得私自处分其财产。无论是王瑞辉还是王欢均没有授权王鸿根处分其二人的夫妻共同财产，事后不仅王瑞辉未追认，王欢亦明确表示不认可，王鸿根的行为系明知涉案房产属于他人财物而恶意处分的行为，王鸿根与马芳龄签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》对王瑞辉不发生法律效力，对王欢亦不发生法律效力，且因王欢明确表明不同意卖房，涉案合同亦无法实际履行，故一审判决认定事实清楚。二、原审判决适用法律正确、合法有据。原审被告马芳龄的诉讼请求没有事实及法律依据，原审法院为减少当事人诉累，节约司法资源，在公平原则的基础上对涉案纠纷作出相应判决符合相关法律规定，判决结果合法有据。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持。王鸿根未到庭，未提交书面意见。马芳龄向一审法院起诉请求：判令被告王瑞辉继续履行《房屋买卖合同》，立即办理郑东新区××中××、××街东××单元××号房屋的不动产权证书并将该房屋的不动产权利人转移登记为原告马芳龄；判令被告支付原、被告之间房屋买卖产生交易税费的50%；判令被告王瑞辉赔偿原告违约金820000元；判令被告赔偿原告承担的佣金50000元；判令被告支付诉前保全费用21400元；本案诉讼费用由被告承担。王瑞辉向一审法院反诉请求：判令马芳龄赔偿反诉原告王瑞辉损失5.2万元；判令第三人方大公司对第1项诉讼请求承担连带责任；本案诉讼费用及反诉费用均由马芳龄承担。一审法院认定事实：被告与第三人王欢于2013年1月5日登记结婚。2016年1月11日，被告与郑州市高择置业有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买了坐落于郑东新区××中××、××街东××单元××号的房屋，房屋总价款739.9008万元。该《商品房买卖合同》已办理合同备案。2016年2月24日，被告与交通银行股份有限公司河南省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，向银行借款499万元。被告向银行提交的个人身份材料中有一份离婚证，经该院核实，该离婚证在婚姻登记机关无档案。2016年3月25日，第三人王欢因涉嫌犯诈骗罪被刑事拘留，被江苏省扬州市邗江区人民法院判处有期徒刑十二年，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币五百万元。后被告欲出卖本案所涉房屋，被告之兄王瑞豪将该房屋抵押合同原件、被告身份证原件、被告银行卡、房屋钥匙等资料交给第三人王鸿根，让第三人王鸿根帮助卖房。2016年12月22日，第三人王鸿根谎称其系被告父亲，通过第三人方大公司找到原告，原告向第三人王鸿根支付定金5万元，第三人王鸿根代被告与原告、第三人方大公司签订定金收条一份，载明：收到马芳龄购房定金5万元，用于购买龙之梦一号楼五单元五楼西户王瑞辉房产。2017年1月7日，第三人王鸿根以被告代理人的身份与原告、第三人方大公司第一分公司签订房屋买卖合同，合同约定由被告向原告出售郑东新区××中××、××街东××单元××号房产，总价款为820万元；原告应于合同签订时支付定金、佣金及代办费160万元，被告同意上述定金在办理完该房屋过户手续前由第三人方大公司第一分公司保管；双方约定付款方式为一次性付款，原告应当在网签当日，将除定金外的购房款存入房管局指定的资金监管账户，房产过户后房管局资金监管中心将所收款项转给被告，若资金监管金额小于本合同约定的除定金之外的房款金额，原告应在房屋过户时一次性补足；第三人方大公司第一分公司的佣金5万元由原告支付，在本合同经三方签字成立时，应向第三人方大公司第一分公司及时、足额支付佣金；代理人应确保其拥有合法代理权，否则，因此导致本合同效力存在问题，交易过程中所发生的全部费用最终由代理人承担，并承担违约责任；任何一方不按约定配合办理过户、贷款手续，视其违约，应承担违约责任，违约金为总房价款的10%；原告应于2017年3月10日前向被告支付500万元整，若原告无法按时支付，此房屋月供由原告承担。该合同并未对立契过户时间作具体约定。合同签订当日，第三人王鸿根以被告代理人的名义与原告签订《补充协议》一份，约定：一、自签订合同之日起，原告支付被告定金160万元包含已付定金5万元，收到定金后，被告把房屋钥匙交付中介保管。二、房屋现有按揭款项由买卖双方共同去银行解押，此款项仅用于房屋解押，被告不得他用，否则视为违约；同时此款项也作为原告支付给被告的购房定金可以冲抵房款；解押后，房屋产权归原告所有。购房合同更改完成当天，原告支付被告剩余房款。三、原告知晓该房屋未取得《房屋不动产权证》，买卖双方同意以更改合同的方式进行房屋产权转移，由刘国秀负责更改合同事宜，原告支付刘国秀25万元。四、买卖双方同意在无法进行更改合同进行房屋产权转移时，则按二手房屋交易方式进行房屋产权转移，交易时所产生的所有税费由双方各负担50%。第三人方大公司确认刘国秀系该公司业务人员。同日，第三人王鸿根代被告向原告出具收条一份，载明：今收到马芳龄购房定金155万元，用于购买龙之梦1号楼5单元5-6层5××号（西户）。当日，原告通过交通银行罗辉的账户向第三人王鸿根汇款155万元。原告及第三人方大公司、王鸿根均称王鸿根在签订房屋买卖合同时持有《商品房买卖合同》原件，原告认可见到该合同原件。被告认为其将商品房买卖合同（复印件）、交通银行抵押贷款合同等交给王鸿根，是为了让买房人知道房屋情况及产权归属，给王鸿根钥匙是为了方便买房人看房。2017年3月10日，原告未向被告支付购房款500万元。后被告因未按时偿还按揭贷款，郑州市高择置业有限公司在向银行履行担保义务后，向被告行使追偿权诉该该院。2017年3月19日，被告与郑州市高择置业有限公司签订地下泊车位使用权转让合同，购买C116、C117号泊车位。同日，被告向原告出具证明，载明：购买龙之梦西苑车位（C116、C117）两个，购车位款由原告支付，共35万元。被告称购买车位时不知道房屋买卖合同及补充协议，以为买家是王鸿根的朋友；购买车位时，原告也未告知被告已取得房屋买卖合同及补充协议。原告称买车位时被告没有提支付500万元房款的事，买了车位被告就急急忙忙离开了，原告给被告提出一些问题，被告不予回答。第三人方大公司委托代理人许德贺在王鸿根侵占罪一案中称，买车位时王瑞辉也没说什么，也没问合同细节以及支付款项的问题。2017年4月25日，王瑞辉出具《说明》一份，载明：王瑞辉曾经口头请王鸿根帮忙出售涉案房产，第三人王鸿根2017年1月7日和原告签署买卖合同时王瑞辉本人不在场，王鸿根收到马芳龄购房定金160万元，只转给王瑞辉50万，王瑞辉不知道另外110万元，向第三人王鸿根打了50万元的收款条；期间，第三人王鸿根让王瑞辉协助帮原告到龙之梦售楼部购买了两个车位，车位款由原告支付，车位所有权归原告所有。2017年4月29日，被告向第三人王鸿根手机发送信息，要求其把110万元退给买家，或者给被告由被告退给买家。2017年4月30日，被告向第三人王鸿根手机发送信息，称房子不卖了，只要把钱退回买家，要求把钱给被告由被告退给买家。2017年5月4日、5月5日，被告多次向第三人王鸿根手机发送信息，要求第三人王鸿根回话。因第三人王鸿根拒绝退还110万元，被告于2017年7月3日向河南省新郑市人民法院提出刑事自诉，请求依法追究王鸿根的刑事责任。2018年4月3日，河南省新郑市人民法院作出（2017）豫0184刑初654号刑事判决书，认为被告人王鸿根受自诉人王瑞辉委托为其售卖房屋，在收到买方支付的购房定金160万元后，仅交给自诉人50万元，后自诉人多次催要，被告人拒不归还，其行为已构成侵占罪。被告人受自诉人委托，与购房人马芳龄签订房屋买卖合同，马芳龄依约向合同相对方王瑞辉实际支付购房定金160万元，该160万元定金所有权应属于自诉人王瑞辉。判决：被告人王鸿根犯侵占罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币十万元。被告人王鸿根上诉后，郑州市中级人民法院于2018年7月16日作出（2018）豫01刑终551号刑事裁定书，载明：经查，王鸿根系接受委托代原审自诉人出售房屋，并因此与购房人马芳龄签订房屋买卖合同，接受马芳龄支付的购房定金160万元。该160万元定金基于房屋所有权应属于王瑞辉，王鸿根依委托关系收取、保管定金后，对其中的110万元经王瑞辉多次催要仍拒不归还，其行为符合侵占罪的构成要件。裁定驳回上诉，维持原判。经该院询问王鸿根，其称房子总共卖了820万元，扣除王瑞辉的成本，其应得110万元，这是帮王瑞辉卖房的成本。第三人王鸿根持有一份签订于2016年10月27日的委托书，载明委托人王瑞辉，受托人王鸿根，委托全权办理郑东新区龙湖中环南路、龙翔四街东1幢5单元5-6层5××号房产的事项，委托书第7项明确约定被委托人有权代为收取出售上述房屋所得房款。被告否认该委托书上的签名是其本人所签，并申请对笔迹进行鉴定。该委托书上“王瑞辉”的签名与被告和郑州市高择置业有限公司签订的房屋买卖合同上的被告签名、本案卷宗中被告签名明显不一致。经该院询问第三人王鸿根，其称委托书中签名系被告书写。在王鸿根刑事案件中，被告之兄王瑞豪称其以王瑞辉的名义给王鸿根出具了授权委托书。2017年7月21日，第三人方大公司第一分公司出具关于被告与原告房屋买卖过程的情况说明，载明：2016年12月份，王鸿根持王瑞辉的身份证原件和编号为D16002275878的《商品房买卖合同》原件来到我公司天时路门店，要求出售王瑞辉名下的郑东新区××中××、××街东××单元××号房产（以下简称5××号房产），向我公司寻求居间服务。随后，我公司发布了房源信息，2016年12月下旬，马芳龄有意向购买该套房产，现场看过房屋后，12月22日在天时路门店马芳龄向王鸿根支付了购房定金5万元，由王鸿根出具《定金收条》；2017年1月7日，马芳龄、王瑞辉代理人王鸿根和我公司共同签订编号为3690111的《房屋买卖合同》，约定由王瑞辉向马芳龄出售郑东新区××中××、××街东××单元××号房产，总价款为820万元；马芳龄应于合同签订时支付定金160万元；双方应积极配合，任何一方不按约定配合办理过户手续，视其违约，应承担违约责任。同日，马芳龄和王瑞辉代理人王鸿根签订《补充协议》，约定160万元定金包含之前已付定金5万元。合同签订当时，马芳龄又向王鸿根支付定金155万元（王鸿根交通银行卡），由王鸿根出具《收条》。同时，王鸿根将房屋钥匙和门禁卡交付马芳龄，将《商品房买卖合同》原件交给我公司保管。2017年2月中下旬，马芳龄得知5××号房产已不能按更改购房合同的方式过户，于2月22日电话联系我公司刘国秀，让她通知王鸿根迅速到我公司，共同商量如何解决问题，刘国秀立即通知了王鸿根，但王鸿根一直到3月1日之后才到我公司天时路门店，只是表示很生气，没提任何意见，一走了之。3月19日，王瑞辉本人与马芳龄一起前往售楼部购买了配套的两个地下车位，车位款由马芳龄实际支付。其后，王鸿根提出以王瑞辉的其他房产为抵押，保证马芳龄为王瑞辉5××号房产解押的资金安全性，然后按二手房交易过户，马芳龄表示同意。王鸿根将准备用于抵押的房屋具体位置发给了刘国秀，并将购买5××号房产的原始发票交于刘国秀（4月3日王鸿根将原始发票取走）。但此后，王鸿根迟迟没有消息，并以工作忙、出差等等理由推托，不予见面。4月25日，王瑞辉主动找到天时路门店，刘国秀又通知了马芳龄。王瑞辉出具书面证明，确认委托王鸿根出售5××号房产，并表示有关5××号房产的交易手续自己亲自办理。可是王瑞辉却以各种理由推托不履行合同，以至于不见面，不接电话。而他的哥哥王瑞豪和一郭姓男子声称王瑞辉的房产要涨价，不能按原来的合同办，要求按每平方米4万元的价格进行交易。总之，自合同签订后，王瑞辉以各种理由方式推托不愿履行合同，未履行任何合同义务，致使5××号房产的交易拖延至今未能进行。我公司在王瑞辉和马芳龄之间多次努力调解，仍然无法令双方达成一致意见。经查，本案所涉房屋现坐落地址为郑东新区龙翔四街2号院1号楼5单元5-6层501，被告尚未取得不动产登记证，房屋产权人登记为郑州市高择置业有限公司，无抵押；该房产有被告的预售商品房预告登记，交通银行股份有限公司河南省分行的预售商品房抵押权预告登记。2017年8月8日，因本案诉讼该院查封该房屋。经庭审询问，原、被告均确认涉案房屋目前空置。原告因申请诉前保全支出保全责任保险费16400元。被告因自诉王鸿根侵占罪一案，支出律师费12000元。被告因本案原一审支出律师费40000元。被告提交2017年6月23日、6月26日、7月5日、7月12日的通话录音，证明其未与王鸿根签订授权委托书，也未授权王鸿根与买房人商定房屋价格及签订房屋买卖合同，更没有委托其代为收取房款；王鸿根在中介公司的帮助下骗取马芳龄买房定金160万元，同时骗王瑞辉说只收50万元，没有告诉王瑞辉买卖合同已经签订。原告认为通话录音并不完整。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十五条规定，委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未做表示的，视为拒绝追认。被告之兄王瑞豪虽让第三人王鸿根帮忙找买主，但被告作为涉案房屋的权利人，没有对房屋价款及付款方式、物业交割等涉及房屋处分的实体权利授权给第三人王鸿根，被告将《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》原件、被告身份证及银行卡、房屋钥匙交付第三人王鸿根仅系委托第三人王鸿根对外发出要约邀请，被告与第三人王鸿根没有形成委托代理进行房屋买卖的合意，第三人王鸿根所持委托书系被告之兄王瑞豪以被告的名义出具。因此，第三人王鸿根无权代理被告与原告签订房屋买卖合同。被告在收取第三人王鸿根支付的50万元时，并不知道房屋买卖合同的内容，在得知第三人王鸿根与原告签订的《房屋买卖合同》及原告支付了160万元后，被告拒绝追认第三人王鸿根的行为。原告在被告明确表示不予追认后，也未催告被告予以追认。因此，2017年1月7日《房屋买卖合同》、《补充协议》对被告不发生法律效力。第三人王欢主张合同无效，是基于与被告王瑞辉的夫妻关系而产生的财产共有权，但共有权人的无权处分并不必然导致合同无效，故该院对第三人王欢的主张不予采信。被告在原审及本案审理时均申请对2016年10月27日向王鸿根出具的委托书进行鉴定，因委托书不是由被告签名的事实可以根据相关证据予以认定，没有鉴定的必要，故该院对被告的鉴定申请不予准许。关于追认，应当是以明示的方式或者实际履行合同的方式方能发生追认的效力。2017年1月7日《房屋买卖合同》、《补充协议》中未包含地下车位，被告于2017年3月19日协助原告购买车位并不是履行2017年1月7日《房屋买卖合同》、《补充协议》的行为。并且在被告协助原告购买车位时已超过500万元房款的履行期限，被告并未催告原告履行，原、被告也没有商谈2017年1月7日《房屋买卖合同》、《补充协议》的履行问题。因此，被告协助原告购买车位不构成对2017年1月7日《房屋买卖合同》、《补充协议》的追认。第三人王鸿根虽然向被告支付了原告交付的50万元定金，但在原、被告对《房屋买卖合同》、《补充协议》的效力存在争议的情况下，被告至今仍占有该50万元款项也不构成追认。被告在得知第三人王鸿根收取原告160万元定金后，于2017年4月29日催告第三人王鸿根将其占有的110万元退给原告或者退还被告由被告退还原告。如果本案《房屋买卖合同》、《补充协议》对被告生效，则造成被告巨额损失。如果《房屋买卖合同》、《补充协议》对被告不生效，则造成原告巨额损失。第三人王鸿根拒不退还该110万元，原告也不向第三人王鸿根主张退还，在《房屋买卖合同》、《补充协议》效力待定的情况下，被告自诉王鸿根侵占罪一案，是自力救济的手段。被告通过自诉对王鸿根的违法犯罪行为予以追究，也符合惩恶扬善的法律价值。因此，被告自诉王鸿根侵占罪一案也不构成对本案合同的追认。新郑市人民法院、郑州市中级人民法院对被告人王鸿根侵占罪一案的裁判中，虽然认定王瑞辉委托被告人王鸿根出售房屋，但刑事判决书并不审查委托代理法律关系的效力及房屋买卖协议的效力，刑事判决认定的是被告人王鸿根是否构成犯罪的问题，也没有判决被告人王鸿根将110万元款项返还王瑞辉。郑州市中级人民法院作出刑事裁定书时，该院原审已经判决认定房屋买卖合同有效。郑州市中级人民法院认为该160万元定金基于房屋所有权应属于王瑞辉，并未涉及房屋买卖合同效力问题。本案发回重审后，该院根据查明的事实认为房屋买卖合同对被告王瑞辉不生效，故该定金160万元应当由被告返还原告50万元，第三人王鸿根返还原告110万元。本案中，第三人方大公司与原告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，涉及居间合同的内容、代理人的违约责任条款不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。第三人方大公司作为专业的房地产中介服务机构，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》，为原告提供居间服务。根据当时二手房买卖的交易习惯及交易流程，第三人方大公司应当首先核验房源信息。第三人方大公司认可第三人王鸿根提交了《商品房买卖合同》的原件，该《商品房买卖合同》中被告签名与第三人王鸿根所持委托书中“王瑞辉”的签名明显不一致，第三人方大公司没有核实第三人王鸿根与被告的身份关系，没有尽到应有的注意义务。在涉案房屋尚未取得房屋所有权证的情况下，原告无法与出卖方签订存量房买卖合同，无法办理房屋产权转移登记，何时能够办理均处于不确定状态，原告作为买受人存在巨大的风险，第三人方大公司仍居间原告与第三人王鸿根签订《房屋买卖合同》，并且在原告与第三人方大公司约定了定金160万元由第三人方大公司保管的情况下，放任原告将160万元定金交付给第三人王鸿根，存在过错。被告与郑州市高择置业有限公司签订的《商品房买卖合同》已经过备案，根本无法通过更改合同的方式转移房屋的所有权，第三人方大公司作为专业的房地产中介服务机构，仍居间原告与第三人王鸿根签订《补充协议》，约定由第三人方大公司工作人员收取原告25万元进行房屋产权转移，违反了基本的职业操守。第三人王鸿根虽持有《商品房买卖合同》原件、被告的身份证件及银行卡，但第三人王鸿根仅持有合同原件及被告身份证、银行卡、房屋钥匙等并不能证明其合法取得了权利人的授权。第三人谎称其与被告系父女关系，有被告的授权委托，与原告签订《房屋买卖合同》，非法侵占他人财物，构成欺诈。第三人王鸿根与被告没有亲属关系，二人的身份证件不能足以使原告及第三人方大公司相信第三人王鸿根有合法的代理权。第三人王鸿根所持委托书中虽有“王瑞辉”的签名，但原告与第三人王鸿根、方大公司签订房屋买卖合同时，原告称其已经见到《商品房买卖合同》原件，该《商品房买卖合同》中被告签名与第三人王鸿根所持委托书中“王瑞辉”的签名明显不一致，原告没有核实第三人王鸿根与被告的身份关系，没有尽到应有的注意义务，原告也存在过错。原告购买尚未取得房屋所有权证的房屋，无法签订存量房买卖合同，何时能够签订存量房买卖合同、办理不动产转移登记尚未确定，本身就存在较大的风险。在原告与第三人方大公司在《房屋买卖合同》中约定了定金160万元由第三人方大公司保管的情况下，原告未按合同约定履行，亦未将160万元定金交付给被告，而是将定金160万元交付第三人王鸿根，而第三人王鸿根亦未将该160万元定金全部交付被告，造成各方损失。根据《补充协议》的约定，原告与第三人王鸿根约定房屋现有按揭款项由买卖双方共同去银行解押，160万元款项仅用于房屋解押，原告应当将该款支付至被告的贷款账户用于解押。原告未将该160万元购房定金支付给被告用于解押，自身存在过错。原告虽依《房屋买卖合同》约定履行了支付定金160万元的义务，但《房屋买卖合同》、《补充协议》对被告不发生法律效力，被告也未取得涉案房屋的不动产权证，原告请求继续履行《房屋买卖合同》，办理不动产权利人转移登记的诉请，该院不予支持。原告请求被告支付房屋买卖产生交易税费的50%，没有证据，该院不予支持。原告请求被告支付违约金82万元，没有证据，该院不予支持，但为减少原告的诉累，被告应当返还其占有的原告支付的50万元。原告请求被告承担佣金5万元，没有证据，该院对原告的该项请求不予支持。原告可以提交其向第三人方大公司支付该笔佣金的证据，另案向第三人方大公司、王鸿根主张赔偿佣金损失。原告诉请被告承担诉前保全费用21400元，因《房屋买卖合同》中约定因无权代理导致合同效力存在问题时，所发生的费用及违约责任由第三人王鸿根承担，故该院对原告该项请求不予支持。原告因申请诉前保全支出保全责任保险费16400元，为减少原告的诉累，第三人王鸿根应当赔偿原告保全责任保险费16400元。原告的其他损失，可以待收集证据后另案向第三人王鸿根、方大公司主张。关于反诉原告王瑞辉请求反诉被告马芳龄赔偿损失5.2万元，并由第三人方大公司承担连带责任，该项请求为反诉原告支出的律师费。最高人民法院规定当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。反诉原告的该项诉请不符合上述规定，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告王瑞辉返还原告马芳龄500000元，于本判决生效后十日内付清。二、第三人王鸿根赔偿原告马芳龄保全责任保险费16400元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告马芳龄的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王瑞辉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75440元，诉前保全申请费5000元，共计80440元，由原告马芳龄负担34310元，被告王瑞辉负担11820元，第三人郑州方大房地产营销策划有限公司负担17155元，第三人王鸿根负担17155元。反诉案件受理费550元，由反诉原告王瑞辉负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理查明的事实同原审认定相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于本案的合同效力及王鸿根是否具有代理权问题，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，王鸿根系王瑞辉的代理人，代理王瑞辉出售涉案房屋的事实，有生效的刑事判决认定，及2017年4月25日王瑞辉书写《说明》予以认可，故本院认定马芳龄、王鸿根代理王瑞辉在第三人郑州方大房地产营销策划有限公司的居间下签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。王瑞辉、王欢主张涉案《房屋买卖合同》、《补充协议》对二人不发生法律效力，本院不予支持。关于涉案房屋买卖合同的履行问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，王瑞辉、王欢均主张王欢对王瑞辉出卖涉案房屋不知情，且不认可，但王瑞辉、王欢均未提交证据。2016年1月11日，王瑞辉在购买涉案房屋时，与王欢系夫妻关系，但王瑞辉与郑州市高择置业有限公司签订《商品房买卖合同》中的买受人仅为王瑞辉一人，且在2016年2月24日，王瑞辉与交通银行股份有限公司河南省分行签订《个人房产抵押贷款合同》时王瑞辉向银行提交的个人身份材料中有假离婚证一份；同时，案涉《房屋买卖合同》第一条明确写明涉案房屋所有人为王瑞辉，并未注明还有共有人。案涉《房屋买卖合同》第八条第1款约定，甲方（王瑞辉）保证该房屋产权清晰，无相邻、优先购买及其他权属纠纷；第2款约定，若该房屋为共有房屋，在签订本合同时，甲方须保证已取得其他共有人的同意，有权代表其他共有人签署本合同。因此，马芳龄在签订涉案《房屋买卖合同》时，有充分理由相信涉案房屋为王瑞辉一人所有。王欢对王瑞辉在与郑州市高择置业有限公司签订《商品房买卖合同》中约定买受人仅为王瑞辉一人，对王瑞辉在与交通银行股份有限公司河南省分行签订《个人房产抵押贷款合同》时向银行提交假离婚证，均未提出任何异议，明显在纵容王瑞辉的不法行为，并放任自身权利处于可由王瑞辉一人处分状态，也是默认善意第三人有充分理由相信涉案房产为王瑞辉一人所有。在2017年8月马芳龄起诉、2017年12月王瑞辉反诉时，及在之后的一审审理程序中，王瑞辉均未提及涉案房屋属于夫妻共同财产，王欢享有相应权益，王欢亦未提出任何异议，直到2018年7月5日，王瑞辉不服原一审判决提起上诉时，在上诉状的理由中才第一次提及涉案房屋有其他共有人。通过以上事实可知，马芳龄有充分理由相信涉案房屋为王瑞辉一人所有，王瑞辉享有处分权。从合同签订到马芳龄起诉，有7个月之久，从合同签订到王瑞辉提出异议，有18个月之久，对于王瑞辉出卖涉案房屋一事，王欢应当知情，王欢以不知情为由对抗善意第三人马芳龄，不能成立。马芳龄依合同约定履行了支付定金、佣金及代办费160万元的义务，王瑞辉于2017年3月19日协助马芳龄购买车位的行为，系再次对《房屋买卖合同》实际履行的确认，目前没有证据显示存在阻碍继续交易的情形，且房屋已经交付，故对马芳龄请求继续履行《房屋买卖合同》的诉求，本院予以支持。鉴于涉案房屋的不动产登记证尚未办理，且有贷款尚未清偿，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。综合考虑本案实际情况以及房产存在抵押的现状，为维护交易安全，保护抵押权人合法权益，构建诚信市场环境，本院酌定马芳龄清偿抵押债务，抵押消除后三十日内王瑞辉立即办理涉案房产的不动产登记证书，并协助马芳龄将房产变更登记至马芳龄名下。对于马芳龄方应当支付的剩余房款，鉴于庭审时马芳龄方表示可以随时支付，为减少当事人诉累，节约诉讼资源，本院酌定王瑞辉完成不动产变更登记，将涉案房产登记至马芳龄名下当日马芳龄支付剩余房款（具体数额为约定总房款减去已付房款和马芳龄代为清偿银行的贷款金额）。按照双方签订的《补充协议》第四条约定，交易时所产生的所有税费由双方各承担50%，对马芳龄关于房屋买卖产生交易税费各承担50%的请求本院予以支持。对于马芳龄请求的违约金、佣金、诉前保全费用问题，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因王瑞辉在合同签订后，故意不履行涉案房屋买卖合同合同，存在明显违约行为，且双方在房屋买卖合同中明确约定了违约金，故王瑞辉应当向马芳龄支付违约金，本院综合衡量案件情况，认为马芳龄请求的820000元违约金过高，本院酌定王瑞辉应支付的违约金为160000元。关于马芳龄佣金的诉请，因双方签订的《房屋买卖合同》第八条第6款约定，若王瑞辉出现合同约定的第五条及第八条第1-5款违约情形，马芳龄向郑州方大房地产营销策划有限公司支付的费用由王瑞辉直接赔付给马芳龄，故马芳龄关于50000元佣金的诉讼请求，本院予以支持。关于马芳龄诉前保全费用的诉请，因双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均未作出约定，故本院对该项诉请不予支持。关于王瑞辉请求马芳龄赔偿损失52000元，并由郑州方大房地产营销策划有限公司承担连带责任的问题，因该费用为王瑞辉对王鸿根提起自诉时支出的律师费及本案律师费，其该项诉讼请求明显无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，实体处理明显不当，本院依法予以纠正。上诉人马芳龄的上诉理由部分成立，故对其成立的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初22494号民事判决第四项，即“驳回反诉原告王瑞辉的反诉请求”；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初22494号民事判决第一项、第二项、第三项；三、王瑞辉应继续履行与马芳龄签订的《房屋买卖合同》，待马芳龄清偿银行债务，抵押清除后三十日内办理郑东新区龙湖中环南路南、龙翔四街东1幢5单元5-6层5××号房屋（合同编号：3690111）的不动产登记证，并协助马芳龄将房产变更登记至马芳龄名下，变更登记完成之日，马芳龄付清剩余房款；四、王瑞辉支付郑东新区龙湖中环南路南、龙翔四街东1幢5单元5-6层5××号房屋买卖产生交易税费的50%，于实际发生后十五日内付清；五、王瑞辉赔偿马芳龄违约金160000元、佣金50000元，于本判决生效后十五日内付清；六、驳回马芳龄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75440元，诉前保全申请费5000元，一审反诉案件受理费550元，二审案件受理费75440元，共计156430元，由马芳龄负担20000元，由王瑞辉负担136430元。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇一九年九月三十日书记员  张倩倩