湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初4770号原告：武汉卓昊商业管理有限公司，住所地武汉市江汉区建设大道**（国贸新都）****。法定代表人：王娟，总经理。委托诉讼代理人：陶莉，湖北今天律师事务所律师。被告：杨建华，男，1971年2月4日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，原告武汉卓昊商业管理有限公司（以下简称卓昊公司）与被告杨建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理。审理中，卓昊公司就案涉租赁房屋内部结构和装修设施、设备的损失提出评估申请。本院于2019年5月23日委托民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司对武昌区徐东大街君临天下综合大楼裙楼B2-5铺面的房屋内部结构和装修设施、设备的损失进行评估。同年7月1日，民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司作出评估意见书。后本院依法适用普通程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。卓昊公司的委托诉讼代理人陶莉到庭参加诉讼，被告杨建华经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓昊公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告与被告之间2015年12月29日签订的《君临天下裙楼商业物业租赁合同》已于2019年1月17日解除；2、请求判令被告立即腾退向原告租用的房屋；3、判令被告向原告支付所拖欠的租金、逾期付款违约金（滞纳金）及违约赔偿金等共暂计3659130元（包括拖欠的租金693000元、逾期付款滞纳金55530元、逾期利益赔偿金2910600元）；4、判令被告支付合同解除后的占用费至实际腾退房屋之日止（占用费按年原合同租金标准计算）；5、判令被告赔偿破坏房屋内部结构和装修设施、设备的损失费100000元（具体金额以评估、鉴定报告为准）；6、支持原告无需向被告返还履约保证金600000元；7、判令被告赔偿原告因本案支出的全部维权费用，具体金额以实际发生为准（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费、律师费、鉴定费、评估费等等）。事实与理由：原告与被告就武昌区徐东大街君临天下综合大楼裙楼B2-5铺面于2015年12月29日签订了《君临天下裙楼商业物业租赁合同》（以下简称合同），合同约定被告承租期限为5年，自2016年2月13日至2021年3月14日止（含一个月免租期）。根据合同约定，被告作为承租人，应于2018年11月30日前缴纳2018年12月15日至2019年3月14日的租金人民币693000元，但被告在多次催缴后未按合同约定缴纳。被告拖欠2018年11月30日应付清的租金已超过30日而拒不付清且其经营的“罗马之夜”KTV于2018年11月27日因违法经营被武昌区公安分局杨园街派出所取缔，被告的行为已经违反了双方签订的《君临天下裙楼商业物业租赁合同》。被告现已失联而相应房屋被其长期闲置。原告多次联系被告无果而依据合同第十条之约定于2019年1月17日在湖北日报（第八版中缝第四条）公告通知解除了与被告签订的《君临天下裙楼商业物业租赁合同》，并要求被告付清所拖欠的租金、物业费、水电费等并要求被告腾退房屋。公告刊登后，被告至今仍未付清上述费用也未就相关事宜与原告进行沟通。故卓昊公司诉至法院请求判如所请。被告杨建华未到庭，亦未向本院递交答辩意见。经审理查明：武昌区徐东大街迎宾华府B区（君临天下）1、2、3栋B2-5号的商业用房的业主系武汉华康物业有限公司（以下简称华康公司）。面积总计为3268平方米。2012年6月6日，华康公司委托卓昊公司对其所有的商用房进行商管和运营。2015年12月29日，卓昊公司与杨建华签订《君临天下裙楼商用物业租赁合同》一份，约定由杨建华承租位于武汉市武昌区徐东大街迎宾华府B区（君临天下）1、2、3栋B2-5号的商业用房，计租面积3223平方米（其中一层343平方米，三层2880平方米），租赁用途为经营餐饮娱乐，租赁期限为5年，自2016年2月13日起至2021年3月14日止，自2016年3月15日开始起算租金。租金：第一年（2016年2月13日至2017年3月14日）第一层租金150元／平方米／月，第一年第三层房屋租金51.6元／平方米／月，合计一层三层第一年月租金为200000元，合计第一年年租金为2400000元。第二年（2017年3月15日至2018年3月14日）一层租金不变，三层租金为59元／平方米／月，合计一层三层第二年月租金为220000元，合计第二年年租金为2640000元。第三年（2018年3月15日至2019年3月14日）一层租金157.5元／平方米／月，第三层租金61.95元／平方米／月，合计一层三层第三年月租金为231000元，合计第三年年租金为2772000元。第四年（2019年3月15日至2020年3月14日）一层租金165.4元／平方米／月，第三层租金65.05元／平方米／月，合计一层三层第四年月租金为242550元，合计第四年年租金为2910600元。第五年（2020年3月15日至2021年3月14日）一层租金173.7元／平方米／月，第三层租金68.3元／平方米／月，合计一层三层第五年月租金为254678元，合计第五年年租金为3056130元。租金不包含物业管理费及该物业租赁相关税费，采用先付后用的原则支付，支付方式：租金按三个月支付一次，2016年12月29日签合同之日起三日内支付第一笔租金，以后每三个月提前15天支付下季度租金等内容。并有以下合同附件：1、2016年2月28日杨建华侄儿杨坤军代表杨建华出具的承诺书一份（含房屋实况摄像光盘一张），承诺书内容为“我方承诺不随意损坏房屋主体结构及装修设施、设备，如需改变房屋的内部结构和装修设施、设备，将先征得甲方（卓昊公司）书面同意，费用由我方自理。退租时，我方会将改动部位恢复原状，否则我方将承担一切经济损失。”2、原被告双方承租交接房屋时的交接明细表一套，包括：凯撒国际俱乐部（仓库）资产盘点表等一套。杨建华于2015年12月29日合同签订后一直按合同约定按时向原告支付租金，但于2018年11月15日起未按合同履行。另查明，2018年11月15日，武昌区公安分局杨园街派出所在杨建华承租经营的武昌区徐东大街君临天下综合大楼裙楼B2-5铺面大门上张贴公告，内容为“罗马之夜（凯撒国际）：你单位于2018年11月14日20时许被武汉市公安局查获工作人员为客人提供以营利为目的的陪侍行为，根据《娱乐场所管理条例》第四十二条第一款之规定，对你单位责令停业整顿六个月，你单位接此公告七日内有权向武昌区公安分局杨园街派出所提出陈述和申辩并在接此公告后三日内向武昌区公安局法制大队提出听证，如超出规定时间，武昌区公安分局杨园街派出所对你单位依法进行处罚。”2018年11月27日，武昌区公安分局杨园街派出所在杨建华承租经营的武昌区徐东大街君临天下综合大楼裙楼B2-5铺面大门上张贴公告，内容为“罗马之夜（凯撒国际），你单位于2018年11月14日20时许被武汉市公安局查获工作人员为客人提供以营利为目的的陪侍行为，经调查后发现你单位娱乐经营许可证已过期属于擅自从事娱乐场所经营活动，根据《娱乐场所管理条例》第四十一条之规定，对你单位予以取缔。”原告于2018年11月15日向杨建华发出要求支付租金的书面催收函但其未有任何表示。因杨建华承租经营的娱乐场所处于被公安机关查封的状态且原告无法联系到杨建华，原告于2019年1月17日，在湖北日报第八版中缝刊登公告，公告内容为“杨建华（身份证号：你向我司租赁的商铺租金已逾期超30日未缴，经多次催告你仍未支付。现我司依合同约定决定解除与你签订的《君临天下裙楼商用物业租赁合同》（合同编号：租赁NO.2015.38），因与你无法联系，特此公告通知。请你于7日内来我公司交清欠款（包括租金、水电费、物业费等等）、搬走租赁房屋内的物品并还原我司借你使用的设施设备（如有损坏或遗失我司将重新安装，全部费用由你承担）及办理交接等手续，逾期不支付不办理的，由你自行承担全部后果，租赁房屋内你的物品视为你已经抛弃，我司将予以清理，且我司的全部损失由你承担赔偿责任。”因被告未向原告给付租金并将租赁物返还给原告，现原告诉至本院。审理中，依卓昊公司申请，本院委托民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司对案涉房屋内部结构和装修设施、设备遭受损失进行评估，该公司于2019年7月1日作出民司[2019]评字第0127号评估报告，经评估人计算，评估标的物内部结构和装修设施、设备遭受损失的评估金额为887257.25元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时解除权人可以解除合同。原告与被告2015年12月29日签订的《君临天下裙楼商用物业租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，以上合同依法有效。原、被告在合同第五条（1）约定，原告确保被告的合法经营不受与该物业相关的其它第三方的干涉，使被告能合法正常经营，证明该合同只约束原告和被告。原告与被告杨建华应依约全面履行合同。按照《君临天下裙楼商用物业租赁合同》第九条的约定，经书面通知，被告未如期支付租金、拖欠租金等费用超过十五日的，原告可以解除合同。2018年11月15日被告收到原告的《尽快支付租金的函》后，被告仍然未向原告支付拖欠的租金。原告在无法联系被告的情况下以公告形式解除合同，符合合同约定的解除条件，原告以公告形式，于2019年1月17日解除与被告杨建华签订的房屋租赁合同的行为合法有效，依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，双方的合同终止，被告占有租赁物无法律和事实上的依据，被告应将租赁物返还给原告。原告要求被告腾退武昌区徐东大街君临天下综合大楼裙楼B2-5铺面的房屋的主张本院予以支持。根据租赁合同的性质和合同的履行情况，被告支付合同解除后的2019年1月18日起至2019年11月18日止房屋占用费（比照约定的租金242550元/月计算）。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。经催告后，被告杨建华未按合同约定支付租金，应支付自2018年11月15日起至2019年1月17日止所欠付的租金为508000元（计2个月零3天）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算的方法。《君临天下裙楼商用物业租赁合同》第四条（6）约定，租金采用先付后用的原则支付，按三个月为一期结算。第一期租金于本合同签订之日起被告三日内付于原告，以后每期租金承租方应于每期十五日前一次性支付下期租金给原告，如逾期支付，被告从逾期之日起每日支付原告未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止。根据合同的履行以及合同中对被告违约造成原告的实际损失情况，逾期支付租金的违约金，可以按照未付的租金508000元为基数，按照年利率6%计算逾期付款的违约金。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同权利义务终止后，不影响结算和清算条款的效力。《君临天下裙楼商用物业租赁合同》第九条中约定，因被告违约，原告解除合同的，被告对租赁物的装修原告不予补偿，被告应该向原告支付合同解除前的逾期付款违约金，同意支付相当于12个月的租金作为对原告预期利益的补偿。合同还约定，违约方应向守约方承担赔偿责任的范围，包括守约方的直接损失和间接损失以及发生纠纷时原告向被告主张权利产生的律师费用、诉讼费用等。以上约定属于合同终止后的结算和清理条款，合同解除后，被告应按结算和清理条款向原告赔偿可得利益的损失2910600元、赔偿原告恢复租赁物原状产生的损失887257.25元、原告为实现债权产生的律师费损失90000元。被告向原告所作的对承租房屋内部结构和装修设施、设备的损失承担一切经济损失的承诺合法有效，经民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司评估认定：“位于武汉市武昌区徐东大街君临天下综合大楼裙楼B2-5铺面房屋内部结构和装修设施、设备遭受损失的评估金额为人民币捌拾捌万柒仟贰佰伍拾柒元贰角伍分（RMB887257.25元）。”该评估结论系具有评估资质的评估机构依法定程序作出，故对原告诉请要求被告赔偿破坏房屋内部结构和装修设施、设备的损失费，本院按评估金额对该诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告武汉卓昊商业管理有限公司与被告杨建华签订的《君临天下裙楼商业物业租赁合同》于2019年1月17日解除；二、被告杨建华在本判决生效之日起十日内腾退位于武昌区徐东大街君临天下综合大楼裙楼B2-5铺面的房屋，将租赁物返还给原告武汉卓昊商业管理有限公司；三、被告杨建华在本判决生效之日起十日内支付给原告武汉卓昊商业管理有限公司从2018年12月15日至2019年1月17日的房屋租金508000元，并以508000元为基数参照年利率6%计算逾期违约金，自2018年12月1日起计算至判决确定的给付之日止；四、被告杨建华在本判决生效之日起十日内支付房屋占用费，该房屋占用费自2019年1月18日起按租金242550元/月计算至2019年11月18日止；五、被告杨建华在本判决生效之日起十日内向原告武汉卓昊商业管理有限公司赔偿可得利益损失2910600元；六、被告杨建华在本判决生效之日起十日内赔偿原告武汉卓昊商业管理有限公司恢复房屋内部结构和装修设施、设备产生的损失887257.25元；七、被告杨建华在本判决生效之日起十日内赔偿原告武汉卓昊商业管理有限公司为实现债权产生的律师费损失90000元；八、驳回原告武汉卓昊商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告杨建华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54318元、公告费600元、评估费40000元、保全费5000元，合计99918元，由被告杨建华负担（此款原告武汉卓昊商业管理有限公司已垫付，由被告杨建华连同上述款项一并支付给原告武汉卓昊商业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，并向湖北省武汉市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  周 杰人民陪审员  成先彪人民陪审员  陈建华二〇一九年九月二日书 记 员  严橄琳