湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1301号上诉人（一审被告）：左伟华，男，1976年7月22日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被上诉人（一审原告）：黄石万达广场投资有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区花湖大道**万达广场写字楼****。法定代表人：曲晓东，总经理。委托诉讼代理人：叶桢、叶宇昆，均系湖北鸣伸律师事务所律师。上诉人左伟华与被上诉人黄石万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。左伟华上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：经万达公司销售人员邀请，其于2018年4月28日开盘当天预定了黄石万达广场写字楼3栋1703室和1704室两套商品房，并支付60000元定金。因购买该两套商品房需支付50%首付款，其随后又于4月30日、5月31日、7月19日、9月4日、9月11日分5次分别支付122867元、60000元、60000元、140000元、5490元，而该两套商品房总价分别为312867元和585490元。至此，其已经按约定支付了所预定两套房屋总价约50%的首付款，可以办理银行按揭贷款。但万达公司财务人员误将原本应计入1704室首付款的30000元定金计入1703室的首付款中，并于2018年6月28日向其开具载明首付款金额为187867元的1703室购房发票。而根据双方签订的补充协议约定，该房屋的实际首付款应为157867元。其在向银行申请办理两套房屋的按揭贷款时，被银行要求再追加30000元首付款。其因此要求万达公司重新开具发票，但该公司对此工作失误拒不改正，万达公司于2019年2月向法院起诉，其由于工作较忙未参加诉讼。但随后于3月26日向万达公司追加支付30000元首付款，并与万达公司于4月2日正式签订1703室和1704室两套商品房的购房合同，银行按揭贷款也于4月16日支付给万达公司。由于其未及时办理银行按揭贷款是万达公司的违约行为所致，故其不应向万达公司承担支付逾期付款违约金的责任。被上诉人万达公司辩称：2018年9月11日，其公司与左伟华签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定左伟华购买黄石万达广场商业裙楼3座1单元1703室房屋，购房款总额312867元，左伟华应于2018年10月11日前支付全部购房款，但左伟华一直未按期支付全部购房款。经其公司多次催款，左伟华虽于2019年4月16日（一审开庭前一天）成功办理银行按揭贷款并支付剩余购房款，但已经构成违约，逾期付款时间达186天。一审法院据此判决左伟华支付5401.64元违约金并无不当。至于1703室房屋首付款发票金额是按照左伟华要求开具。请求驳回上诉，维持原判。万达公司向一审法院提出诉讼请求：判令左伟华支付违约金19323.33元（以购房尾款155000元为基数，按月利率2%为标准，从2018年10月12日起计算至2019年4月16日止）。一审判决认定：2018年4月，左伟华认购万达公司开发建设的黄石万达广场1#2#3#商业裙楼3幢1单元17层1703室、1704室房屋。2018年4月28日，左伟华向万达公司交付上述两套房屋的购房定金共计60000元。2018年4月30日，左伟华向万达公司支付上述1703室房屋的部分购房款127867元，万达公司向左伟华出具收到3-1703室房屋首付款157867元的收款收据。2018年6月28日，万达公司就上述3-1703室房屋向左伟华出具187867元的购房款发票（包含3-1704室房屋已付的购房定金3万元）。2018年9月11日，万达公司与左伟华签订《黄石市商品房买卖合同》及补充协议，双方约定：左伟华购买万达公司开发建设的黄石万达广场1#2#3#商业裙楼3幢1单元17层1703室房屋，建筑面积61.08平方米；购房款312876元，左伟华于签订商品房买卖合同时向万达公司支付50%购房款计157867元，其余购房款155000元由其向万达公司认可的贷款银行申请按揭贷款支付，且其保证该按揭贷款于合同签订后30日内支付至万达公司银行账户；若左伟华未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，万达公司有权解除合同，万达公司未行使合同解除权的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至左伟华实际全额支付应付款之日止，左伟华按日向万达公司支付应付未付购房款总额千分之八的违约金。但合同签订后，在约定的期限内万达公司并未收到涉案3-1703室房屋的剩余购房款125000元。万达公司的工作人员多次向左伟华催款无果，故万达公司诉至法院。另认定，左伟华已办理了涉案3-1703室房屋购房尾款的按揭贷款手续，2019年4月16日，万达公司收到了涉案房屋剩余购房尾款125000元。一审判决认为：万达公司与左伟华签订的《黄石市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效并生效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。左伟华作为买受人，应按合同约定期限足额支付购房款。根据上述《黄石市商品房买卖合同》的约定，左伟华应于2018年10月11日前向万达公司支付剩余购房尾款125000元，但该笔购房尾款直至2019年4月16日才给付万达公司，左伟华付款已逾期186天。左伟华逾期付款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。上述合同约定左伟华应自2018年10月12日起按日千分之八向万达公司支付违约金至2019年4月16日止。但诉讼过程中，左伟华对违约金提出异议。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，万达公司对其实际损失未举出证据予以证明，故左伟华逾期支付购房尾款使万达公司遭受的损失主要为逾期支付购房尾款的可得利益，其损失可参照中国人民银行规定逾期贷款利息（中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%至50%）的标准计算，酌情将违约金调整为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%上浮50%的130%计算，即年利率为8.48%，左伟华应支付万达公司违约金5401.64元（125000×8.48%÷365×186）。对万达公司主张超出的部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、左伟华于判决生效后十日内给付万达公司逾期付款违约金5401.64元。二、驳回万达公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，2018年4月，左伟华认购万达公司开发建设的黄石万达广场1#2#3#商业裙楼3幢1单元17层1703室、1704室房屋。2018年4月28日，左伟华向万达公司交付上述两套房屋的购房定金共计60000元。同年4月30日、5月31日、7月19日、9月4日、9月11日，左伟华分五次陆续支付上述两套房屋的首付款388357元，合计已付448357元。同年4月30日，万达公司向左伟华出具收到1703室房屋首付款157867元的收款收据。6月28日，万达公司就上述1703室房屋向左伟华出具187867元的购房款发票（包含1704室房屋已付的购房定金30000元）。同年9月11日，万达公司与左伟华签订两份《黄石市商品房买卖合同》及补充协议，双方约定：左伟华购买万达公司开发建设的黄石万达广场1#2#3#商业裙楼3幢1单元17层1703室、1704室房屋，建筑面积分别为61.08平方米和109.21平方米；购房款分别为312876元和585490元，左伟华于签订商品房买卖合同时向万达公司支付50%购房款157867元和295490元，其余购房款155000元和290000元由其向万达公司认可的贷款银行申请按揭贷款支付，且其保证该按揭贷款于合同签订后30日内支付至万达公司银行账户；若左伟华未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，万达公司有权解除合同，万达公司未行使合同解除权的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至左伟华实际全额支付应付款之日止，左伟华按日向万达公司支付应付未付购房款总额千分之八的违约金。但合同签订后，左伟华申请办理按揭贷款时，贷款银行以1704号房屋的首付款少30000元为由，要求左伟华追加支付30000元首付款，否则不予办理按揭贷款。左伟华遂要求万达公司更正1703号房屋的首付款发票，但万达公司未予更改。后万达公司因未收到上述两套房屋的剩余购房款，于2019年2月11日诉至黄石市黄石港区人民法院，要求左伟华支付1703号房屋的剩余购房款155000元及违约金。另查明，2019年4月，左伟华在向万达公司补充支付了1704室房屋30000元首付款后，成功办理了涉案1703室和1704室两套房屋购房尾款的按揭贷款手续。同年4月16日，万达公司收到了上述两套房屋剩余的155000元和290000元购房款。本院认为，根据合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，左伟华与万达公司签订的两份商品房买卖合同约定，左伟华应支付1703号和1704号两套房屋50%的首付款，其余款项以银行按揭贷款方式付款，万达公司提供协助。左伟华已经按照合同约定支付了两套房屋总价款的50%，但由于万达公司开具发票时，不是按照1703号房屋总价款50%的金额开具，由此1704号房屋也无法按照总价款50%的金额开具，导致贷款银行以上述房屋首付款少30000元为由不予办理按揭贷款。左伟华向万达公司要求更正发票金额，但该公司拒绝更正，导致左伟华无法履行以按揭贷款方式支付余下房款的合同义务。因此，万达公司要求左伟华承担违约责任缺乏法律依据。一审判决左伟华支付给付万达公司逾期付款违约金5401.64元不当，本院对此予以纠正。左伟华关于其未办理银行按揭贷款是万达公司导致，其不应承担支付逾期付款违约金的责任的上诉主张成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初509号民事判决；二、驳回黄石万达广场投资有限公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取142元，二审案件受理费284元，均由黄石万达广场投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪飞林审判员  聂 潇审判员  黄显珠二〇一九年九月三十日法官助理徐昊书记员黄洁