四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2966号 上诉人（原审被告）：张铃，女，1990年9月15日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：张洪富，男，1964年12月23日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系张铃父亲。 被上诉人（原审原告）：南充嘉兴物业管理有限公司,住所地：四川省南充市顺庆区双女石路**凯旋城****。 法定代表人：王聪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈龙，四川恒耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟全，男，汉族，生于1984年4月13日，住四川省南充市嘉陵区，公司员工。 上诉人张铃因与被上诉人南充嘉兴物业管理有限公司（以下简称嘉兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初2756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张铃委托诉讼代理人张洪富、嘉兴公司委托诉讼代理人陈龙、翟全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张铃上诉请求:1.撤销一审判决；2.由嘉兴公司承担本案一、二审诉讼费用；3.撤销上诉人与嘉兴公司签订的前期物管协议，并认定该合同为无效合同；4.要求嘉兴公司公示物价部门核发的收费资质原件；5.判令嘉兴公司将小区公共收益返还给全体业主；6.降低物管费为1元/平方米；7.要求嘉兴公司定期整改、提升服务质量；8.嘉兴公司组织黑社会人员恐吓、威胁业主，应当依法严惩；9.由嘉兴公司赔偿上诉人电瓶车电池款780元，电瓶车3400元；10.追究嘉兴公司拒收物管费、阻止业主成立业委会的违法责任，并在小区公开赔礼道歉。事实及理由：一、上诉人与嘉兴公司不具有直接的利害关系，一审将嘉兴公司列为诉讼主体不当。嘉兴公司与开发商串通，要挟上诉人在前期物管协议上签字，否则不能领取房屋钥匙。因此该物管协议违背了合同法第五十二条规定的平等、自由原则，应当认定为无效协议。二、嘉兴公司应当退还2015年以来侵占小区公有部门的收入，包括游泳池外包费、广告费等。三、嘉兴公司应当赔偿电瓶车被盗的损失。四、上诉人多次到嘉兴公司交纳物管费，但嘉兴公司均找理由拒收，嘉兴公司应当对此作出合理解释并赔偿损失。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 嘉兴公司答辩称，1.本案一审事实认定清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当维持。2.物管行业收费依据合同和市场行情收取，是否物业费降低与本案无关。3.一审中嘉兴公司提交了物业公司关于小区内公共区域收入的报告，该报告显示公共收入用于了公共性支出。4.定期整改的问题。嘉兴公司已经举证证明嘉兴公司提供了优质服务，小区管理符合合同约定。5.关于上诉人所称嘉兴公司组织黑社会人员威胁业主，一审已经查明系顺庆区人民法院的送达组人员，因白天找不到人，遂于夜间持传票到各业主住处送达法律文书。6.关于拒收物管费的问题。物业公司每年有几天时间因收费系统升级无法收取物管费属实，但是本案催收物管费的时间范围内不存在拒收物管费的事实。8.关于业主所称嘉兴公司阻挠业主成立业委会的问题，成立业委会是由社区牵头，物业公司无法阻止。且这些也都与本案无关。9.电瓶车的问题，物业公司提供了相应的安保服务，也提供了现场视频和监控，物业公司不应当承担刑事犯罪后果，该责任应当由侵权责任人承担。 嘉兴公司一审起诉请求：1.判令张铃支付嘉兴公司物业管理服务费2624.25元；2.判令张铃支付嘉兴公司违约金，计算方式：以2624.25元为基数，自逾期之日起按每日5‰计算至付清之日止；3.本案诉讼费由张铃负担。 原审法院认定事实如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。嘉兴公司提交了《前期物业管理服务协议》一份、《入住手续书》一份、书面催收凭证一份、《2018年物业服务报告》一份等证据。张铃质证称，证据没有关系，不认可。对当事人双方无异议的证据，原审法院予以确认并在卷佐证。原审法院认定事实如下：嘉兴公司于2012年1月6日与四川汇邦房地产投资有限公司签订《前期物业管理服务合同》，又于2016年1月4日签订《补充协议》，嘉兴公司为鸿升•凯旋城小区提供物业管理服务。张铃系该小区5幢1单元14层2号房屋的业主，建筑面积70.83㎡。2015年3月12日，嘉兴公司（甲方）与张铃（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：高层住宅按建筑面积1.95元/月•㎡的标准收取物业管理服务费，高层营业房按建筑面积3.5元/月•㎡；在业主办理接房手续（领取钥匙）时应预付一年的物业服务费，以后每年期满前15日交纳下年度应付的物业管理费；如甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；如乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴纳费用的5‰交纳滞纳金，有权公示欠费情况和通过其他正当途径维护其权益。张铃交纳物业费至2017年4月1日，后经嘉兴公司书面催收，张铃未继续交纳物业费，截止2018年10月31日共欠2624.25元。 原审法院认为，嘉兴公司与张铃签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照该协议履行各自义务。嘉兴公司对张铃所在小区提供了物业管理服务，且已向张铃书面催收，张铃应当按照协议约定支付物业管理费，故对嘉兴公司主张张铃支付物业服务费2624.25元的诉讼请求，原审法院予以支持。当事人双方在协议中约定，若业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日5‰的标准支付滞纳金。该滞纳金具有违约金性质，张铃未按约定交纳物业费，嘉兴公司有权主张张铃支付违约金。因违约金约定的标准过高，对嘉兴公司的第2项诉讼请求，原审法院酌情在按日万分之五为标准自2018年11月1日起计算违约金的范围内予以支持。张铃主张嘉兴公司提供的物业管理服务存在瑕疵和其他违约情形，但未提供证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果。其次，即使嘉兴公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，张铃可按合同约定要求嘉兴公司限期整改，或要求嘉兴公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。故张铃拒绝交纳物业管理费的主张不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、张铃于判决生效之日起五日内支付嘉兴公司自2017年4月1日起至2018年10月31日止的物业服务费2624.25元；二、张铃于判决生效之日起五日内支付嘉兴公司违约金，计算方式：以2624.25元为基数，以每日万分之五为标准，自2018年11月1日起计算至判决确定的给付之日止，若未按判决确定的给付之日支付物业服务费，违约金计算至付清之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张铃负担。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为，张铃是否应当按照《前期物业管理服务协议》约定向嘉兴公司缴纳物业服务费。嘉兴公司与张铃签订《前期物业管理服务协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照该协议履行各自义务。嘉兴公司对张铃所在小区提供了物业管理服务，且已向张铃书面催收，张铃应当按照协议约定支付物业管理费。张铃主张其签订该协议系受到嘉兴公司与汇邦公司的要挟，因此该协议为无效协议，没有事实和法律依据，本院不予采信。故对于嘉兴公司要求张铃支付2017年4月1日起至2018年10月31日止的物业服务费2624.25元的诉讼请求，一审予以支持并无不当，本院予以维持。 至于张铃要求撤销《前期物业管理服务协议》、返还小区公共收益、赔偿损失等主张，因张铃在一审中未提起反诉，对其前述上诉请求，本院均不予支持。 综上，张铃的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，其判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判 二审案件受理费50元，由张铃负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇一九年九月九日 书记员  杨鹏立