成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7191号 原告：代志英，女，1964年7月2日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：杨尚俊，四川国普律师事务所律师。 被告：四川环福置地有限公司，住所地成都市双流区东升街道迎春桥社区。 法定代表人：陈卫军，董事长。 委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔月虎，泰和泰律师事务所律师。 原告代志英诉被告四川环福置地有限公司（以下简称“环福公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代志英的委托诉讼代理人杨尚俊、被告环福公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 代志英向本院提出诉讼请求：1、判令环福公司协助代志英办理位于双流区东升街道双楠大道中段666号成都美国城一期1幢4层41278号房屋的不动产权证，将该房屋不动产权变更至代志英名下；2、判令环福公司向代志英支付逾期办理不动产证违约金2198元（暂从2016年1月26日计算至2016年10月30日止（278天），按131643元×0.02%/天×30%计算）；3、判令环福公司向代志英退还代收的契税、物业维修基金、办理产权证预收费用合计5391元。事实和理由：代志英于2013年11月18日与环福公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定环福公司将位于双流县东升镇葛陌村成都美国城一期1幢4层41278号房屋,建筑面积15.56平方米，以总价131643元售卖给代志英。代志英应于采取一次性付款方式向环福公司支付购房款。环福公司应当在2014年12月31日前交付代志英使用。如因环福公司的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，环福公司按代志英已付房款的万分之二每日向其支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。合同签订后，代志英按约定履行了付款义务，环福公司向代志英代收了契税、物业维修基金、办理产权证预收费用合同5391元。然而，环福公司至今仍不仅未履行办理房屋不动产权变更登记手续的义务，将房屋登记过户至代志英名下而且也未履行受托代缴税款的义务，已经严重损害了代志英的合法权益，为维护其自身合法权益，故提出如上诉请。 环福公司辩称，在代志英支付完毕契税等办证费用及购房款的前提下，环福公司同意协助其办理不动产权证；代志英主张的违约金已经超过诉讼时效，且违约金计算标准过高，违约金计算的起止时间存在错误，应该是从代志英缴纳契税开始起算，截止时间应当为2016年10月30日。 本院经审理认定事实如下：2013年11月18日，代志英（买受人）与环福公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：41278），约定：代志英购买环福公司开发的位于双流区东升镇葛陌村成都美国城一期1幢4层41278号铺面，用途为大型购物中心。建筑面积为15.56平方米，所购商品房总价款131643元；第十条交付条件约定：（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十九条产权登记（一）初始登记约定……（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托环福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。 合同签订后，代志英按照合同约定向环福公司支付了购房款131643元。2015年1月25日，代志英向环福公司缴纳契税、维修基金及办证所需费用5391元。2015年9月9日，环福公司取得案涉楼盘的竣工验收报告。经双方一致确认，案涉房屋于2015年1月25日实际交付于代志英，代志英至今尚未取得不动产权证书。现案涉房屋地址变更为成都市双流区东升街道双楠大道中段666号1栋4楼41278号。案涉房屋无抵押、无查封。 另查明，国家《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 上述事实，有代志英身份信息、环福公司企业工商信息、商品房买卖合同及补充协议、契税等办证费用收据、购房款发票、本院《关于调查美国城一期小区产权登记及土地抵押、查封情况的函》及回复、双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，上述证据材料真实，证据的形式、来源符合法律规定，且能证明案件事实，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 本院认为，代志英与环福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。代志英主张环福公司协助其办理不动产权证，因案涉房屋已符合办理不动产权证的条件，环福公司在庭审中也表示同意协助代志英办理，故对代志英的该项诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点为：1.代志英诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高，是否已部分超过诉讼时效）；2.环福公司是否应当返还代收代志英的契税、维修基金、产权办理费用等共计5391元。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下： 一、关于代志英主张的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效，是否过高，应否调整的问题。根据代志英主张违约金所依据的合同内容，本院认为其主张的逾期办理不动产权证的违约金实际为逾期协助办理房屋所有权证所产生的违约金。本院认为，代志英与环福公司签订的《商品房买卖合同》约定，代志英未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，环福公司应按代志英已付房款的万分之二每日支付违约金，环福公司协助代志英取得房屋所有权证书系环福公司的附随义务，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自环福公司与代志英签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到代志英名下。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要环福公司提供，如果环福公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。代志英诉请环福公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据。环福公司逾期办理房屋转移登记事实清楚，应承担相应违约责任。根据庭审查明的事实，案涉房屋交付时间为2015年1月25日，合同约定的办理房屋所有权时间为交付之日后的365日内，故环福公司应于2016年1月25日前协助代志英办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2016年1月26日起算，由于国家对房屋所有权和分户土地使用权证的分别办理已经调整为办理统一的不动产权证书，在案涉房屋所在地的成都市双流区不动产登记中心公告正式开始办理统一的不动产权证书后，环福公司方在事实上和法律上已经不可能再为代志英单独办理房屋所有权证书，故上述违约金应当计算至双流区不动产权登记中心公告正式办理统一不动产权证之日即2016年10月30日止为宜。 根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，该二年时效期间应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。环福公司应当在2016年1月25日前协助办理完毕房屋所有权证书，其应承担的违约金的起算之日所对应的诉讼时效的起算之日为合同约定的期限届满之次日即2016年1月26日，违约金的起算之日所对应的诉讼时效的届满之日为2018年1月25日。而2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》开始施行，其规定的诉讼时效期间为三年。此时，违约金的起算之日所对应的诉讼时效期间尚未届满，又根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，环福公司应支付的2016年1月26日—2016年10月30日期间的违约金的诉讼时效期间适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定。因此，2016年1月26日—2016年10月30日期间的违约金的起算之日所对应的诉讼时效期间为2016年1月26日—2019年1月25日，2016年1月26日—2016年10月30日期间的违约金的截止之日所对应的诉讼时效期间为2016年10月30日—2019年10月29日。代志英于2019年8月19日向本院起诉，2016年1月26日—2016年8月18日期间的违约金已超过诉讼时效期间，环福公司关于违约金已经超过诉讼时效期间的抗辩意见部分成立，故本院仅支持2016年8月19日—2016年10月30日期间的违约金。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而代志英并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、环福公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定环福公司应承担的逾期办理房屋所有权证违约金为190元。 二、关于代志英主张环福公司返还契税、维修基金、产权办理费用等5391元的诉讼请求。本院认为，合同约定代志英委托环福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，代志英委托环福公司代交专项维修基金、契税等。诉讼中，环福公司未举证证明其已将代收的办证费用交至相关部门，代志英表示其不再委托环福公司代其缴纳应由代志英缴纳的专项维修基金、契税等办证费用，要求自行向相关办证机关缴纳应由代志英缴纳的办证费用。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受委托人可以随时解除委托合同……”的规定，现代志英明确表示不再委托环福公司代其缴纳应由代志英缴纳的契税等办证费用，不违反法律规定，也未损害环福公司的权利，本院予以确认，故环福公司应当向代志英退还其已交契税、维修基金等办证费用5391元。环福公司作为案涉房屋的出卖人，仍负有将办理权属证书所需应由环福公司提交的资料及应由环福公司缴纳的费用等交由办证机关，协助代志英办理不动产权证书的义务。对于应当由代志英缴纳的契税等办证费用则由代志英自行向有关机关缴纳。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起二个月内协助原告代志英到不动产权登记部门办理位于双流区东升街道双楠大道中段666号美国城一期1栋4楼41278号房屋的不动产权证书； 二、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告代志英逾期办理房屋所有权证书违约金190元； 三、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告代志英契税、物业维修基金、办理产权证预售费用共计5391元； 四、驳回原告代志英的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告四川环福置地有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  余 蓉 二〇一九年九月二十四日 法官助理  李娅婷 书 记 员  唐莉萍