河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初3774号原告：史丽，女，1977年5月18日出生，汉族，山西省阳泉市人，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：王静，廊坊市广阳区爱民道通顺法律服务所法律工作者。被告：香河秀兰房地产开发有限公司，住所地：香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。法定代表人：赵连忠，职务董事长。委托诉讼代理人：毕爽，系该公司员工。被告：三河市久居房产经纪有限公司，住所地：三河市燕郊行宫东大街北侧。法定代表人：牛宪强，职务总经理。委托诉讼代理人：李建波，系该公司员工。原告史丽与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰公司）、三河市久居房产经纪有限公司（以下简称久居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史丽及其委托诉讼代理人王静、被告秀兰公司的委托诉讼代理人毕爽、被告久居公司的委托诉讼代理人李建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史丽向本院提出诉讼请求：1、依法解除我与被告香河秀兰房地产开发有限公司签订的房屋买卖意向认购书；2、依法判令被告秀兰房地产开发有限公司返还我于2016年11月29日缴纳的定金20000元及2016年12月3日缴纳的购房款470000元，合计490000元并支付利息（利息按照年化收益12%利率给付，自2016年11月29日起算至给付之日止）；3、依法判令被告三河市久居房产经纪有限公司返还我2016年12月3日缴纳的车位费80000元及利息（利息按照年化收益12%利率给付，自2016年12月3日起算至给付之日止）；4、诉讼费用由二被告负担。事实与理由：在2016年11月29日，经被告三河市久居房产经纪有限公司介绍我与被告香河秀兰房地产开发有限公司签定了一份购房认购意向书，意向书约定认购被告开发的秀兰左岸小镇的24号楼1单1305室，认购编号为724011305,房屋面积暂定为92.57平方米，单价17300.91元，总价款为1601545元。2016年11月29日原告向被告香河秀兰房地产开发有限公司支付了20000元定金，认购后原告于2016年12月3日向被告香河秀兰房地产开发有限公司缴纳了470000元购房款，总计向被告香河秀兰房地产开发有限公司支付购房款490000元，并支付给被告三河市久居房产经纪有限公司车位费80000元，2017年10月6日又与被告香河秀兰房地产开发有限公司签订了补充协议一份，协议约定被告按已付购房款按照年化收益12%进行利息计算给付原告未交房期间的利息损失，按季每季末返还。时至今日，香河秀兰房地产开发有限公司也未能为原告办理房屋网签手续，原告多次向二被告追要已付的购房款及车位费，二被告总以各种理由拒付。为了维护我的合法权益，无奈诉至贵院，望贵院判令所请。香河秀兰房地产开发有限公司辩称，1、被答辩人诉讼请求第一项要求解除《房屋买卖认购意向书》无法律与事实依据；2、答辩人在签订《认购意向书》前，已向被答辩人史丽告知秀兰左岸小镇项目的基本情况，且意向书中也明确约定秀兰左岸小镇项目相关手续正在办理中。因房价下降原因，被答辩人史丽现恶意毁约要求退房，依据《合同法》第一百一十五条规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”，被答辩人史丽交付的20000元定金无权要求返还；3、被答辩人史丽诉讼请求第二项主张利息损失没有合同约定以及法律依据。被答辩人史丽没有实际利息损失，且被答辩人史丽主动毁约对本案纠纷产生有主观过错，若房价上涨，被答辩人史丽决不会起诉，故真正的过错方为被答辩人史丽，其主张利息损失的请求不应支持；4、答辩人与被答辩人史丽于2017年10月签订了《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》第6条约定，如被答辩人史丽提出退房，须将已获取利息全部退还，并支付答辩人一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项从房款中扣除。答辩人已向被答辩人史丽支付利息102900元，按协议约定，被答辩人史丽应将利息102900元退还，一年期总利息58800元应从房款中扣除；5、对被答辩人史丽第四项诉讼请求不认可，答辩人的和解大门一直为被答辩人敞开，被答辩人史丽采取诉讼途径解决争议的费用应自行承担。综上，被答辩人史丽所缴纳房款应扣除定金、一年期总利息以及返还答辩人已支付利息，答辩人同意向被答辩人史丽退还308300元购房款，请法院驳回被答辩人史丽对答辩人的其他诉讼请求。三河市久居房产经纪有限公司辩称，我司收取的是80000元居间服务费而不是车位费，在认购意向书中明确写道赠送四期机械车位一个，其中有40000元给了原告带来的销售作为房屋佣金，我司拒绝退还80000元居间服务费。本院经审理认定事实如下：2016年11月29日，原告与被告秀兰公司签订《认购意向书》，根据该意向书，原告欲购买被告秀兰公司开发的秀兰左岸小镇项目房产，房号：24-1-1305号，暂定建筑面积：92.57平米，单价：17300.91元，总价：1601545元，原告同意在签订本协议的同时，向被告秀兰公司缴付定金人民币20000元整，在2016年12月3日前，缴付首付款470000元；被告秀兰公司取得商品房预售许可证后，通知原告签订商品房买卖合同及按揭等相关手续；此房屋交房时间暂不确定，以签订的《商品房买卖合同》的交房时间为准，暂告知预计交房时间为2019年12月31日；原告在购买此房屋的价格包括四期机械车位1个，车位位置的选择由秀兰公司统一通知选取时间，通过摇号确认选取顺序。同日，原告通过银行转账支付被告秀兰公司定金20000元，被告秀兰公司为原告出具收据。2016年12月3日，原告通过银行转账向被告秀兰公司交付房屋首付款470000元，被告秀兰公司为原告出具收据，另通过银行转账向被告久居公司交纳了80000元居间服务费。2017年10月6日，原告与被告秀兰公司签署《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》，该协议约定：甲方（即被告秀兰公司，下同）按照与乙方（即原告史丽，下同）签订的《认购协议书》中的已付首付款金额，自2017年11月至《商品房预售许可证》颁发前一个月给向乙方支付利息，利息标准按年化收益12%计算，于每季度末支付，甲、乙双方自签订本协议后，乙方放弃要求退房的权利；如乙方提出退房，需将已获取利息部分全部退还甲方，并支付甲方一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项由乙方房款中扣除。该补充协议签订后，被告秀兰公司向原告支付了利息共计102900元。至本案受理之前，被告秀兰公司就涉案房屋仍未取得《商品房预售许可证》，也未与原告签订正式的商品房买卖合同。上述事实有当事人当庭陈述，《认购意向书》、《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》、银行转账凭证、收据等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告秀兰公司于2016年11月29日签订《认购意向书》，欲购买被告秀兰公司开发建设的位于香河县的秀兰左岸小镇项目房产，房产号24-1-1305号，建筑面积暂定92.57平米，单价17300.91，总价1601545元，该《认购意向书》具备了商品房买卖合同的主要内容，被告秀兰公司已经收取了原告购房定金及首付款共计490000元，故该《认购意向书》性质应认定为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。双方签署《认购意向书》至今，被告秀兰公司仍未取得涉案房屋的预售许可证明，该《认购意向书》应认定无效。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故原告要求被告秀兰公司返还购房定金20000元及购房款470000元的诉讼请求，本院予以支持。被告秀兰公司认为原告交付的20000元定金原告无权要求返还，且根据双方2017年10月7日签订的《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》，原告应将已付已收到的102900元利息以及一年期总利息58800元作为违约金从总房款中扣除。本院认为，原告与被告秀兰公司签订的《认购意向书》因被告秀兰房地产公司至今未取得涉案房屋预售许可证明而无效，被告要求退房还款，不属于违约行为，故被告秀兰房地产公司上述抗辩，本院不予支持，但依据公平原则，原告已从被告秀兰公司领取的利息102900元，应予扣除，扣除后，被告秀兰公司应再返还原告387100元。原告要求被告秀兰公司以490000元为本金支付利息，利息按年化收益12%利率给付，自2016年1月29日起至实际给付之日止。被告秀兰公司认为原告主张利息损失没有合同约定及法律依据，不应支持。本院认为，被告秀兰公司收取了原告购房定金及首付款共计490000元，其占用原告款项至今确给原告造成了利息损失，但原告主张利息计算方法无法律及事实依据，本院结合案情认为，原告利息损失以按本金490000元为基准，按中国人民银行同期贷款利率计算为宜，时间自2016年12月4日至款项实际给付之日止。原告称其向被告久居公司缴纳购买车位费80000元，要求被告久居公司退还并支付利息，利息按年化收益12%利率给付，自2016年12月3日起至实际给付之日止。被告久居公司称此80000元是居间服务费，给了销售40000元，拒绝返还。本院认为，原告与被告久居公司未签署任何书面合同，《认购意向书》第七条明确载明原告购买此房屋的价格包括四期机械车位1个，故原告称此80000元为购买车位费，无证据支持，本院不予采信，此80000元依被告久居公司陈述，应为居间服务费，被告久居公司收取原告此80000元亦无理由依据，应予返还，本院对原告要求被告久居公司退还80000元的诉讼请求予以支持。关于利息，原告主张计算方法无事实及法律依据，结合本案案情，本院认为，原告利息损失以按本金80000元，按中国人民银行同期贷款利率计算为宜，时间自2016年12月4日至款项实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告史丽与被告香河秀兰房地产开发有限公司于2016年11月29日签订的《认购意向书》无效。二、被告香河秀兰房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告史丽购房定金及首付款共计387100元,并以490000万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，向原告史丽支付自2016年12月4日起至款项实际给付之日止的利息。三、被告三河市久居房产经纪有限公司于判决生效后立即返还原告史丽居间服务费80000元及利息（利息按本金80000元，按中国人民银行同期贷款利率计算，时间自2016年12月4日至款项实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4800元，由被告香河秀兰房地产开发有限公司负担3553元，被告三河市久居房产经纪由公司负担900元，由原告史丽负担347元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  王学民二〇一九年九月二日书记员  王 红