河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初2018号本诉原告（反诉被告）：康某某，女，1983年6月20日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托诉讼代理人：马楠，河北新新律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：余某某，女，1978年2月2日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：刘晶晶，河北张国庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓飞，河北张国庆律师事务所实习律师。第三人（反诉第三人）：大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县厂谭路东窝坨村段。统一社会信用代码：91131028MA07RBP0X8。法定代表人：葛占杰，经理。委托诉讼代理人：赵健，男，汉族，1991年9月19日出生，住河北省三河市。系该公司员工。原告康某某与被告余某某、第三人大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司（以下至判决主文前简称大厂兴达房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告余某某在诉讼过程中提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭予以合并审理。原告康某某委托诉讼代理人马楠、被告余某某及其委托诉讼代理人刘晶晶、吴晓飞、第三人大厂兴达房产经纪公司委托诉讼代理人赵健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告购房款550000元，并支付违约金100000元；2、判令被告赔偿原告中介费损失22400元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年11月19日，被告及佘彩松通过第三人将其名下的位于河北省大厂回族自治县房屋以1600000元价格出售给原告，合同约定给付方式为首付款550000元（含定金100000元），余款为贷款给付。双方在补充协议中约定被告应当在2018年11月30日结清原银行贷款办理解押手续，同时约定该合同的定金为100000元。后原告得知该案房屋的房本在2019年4月11日下发。原告现已经按合同约定支付了首付款550000元，但被告未按合同约定清偿银行贷款，为此原告在2019年4月28书面通知被告在7日内结清银行贷款，否则双方解除合同。现被告仍未履行合同约定，原告所发出的通知书已经发生法律效力，双方合同已经解除。故要求被告返还全部房款及双倍返还购房定金。另外原告支付22400元中介费，该损失应当由被告赔偿原告。原告得知佘彩松已经去世，故起诉余德勤一人。被告余某某辩称，不认可原告的诉讼请求。涉案房屋房本于2019年4月11日下发，根据买卖合同及补充协议约定，原告与被告应同时履行合同中的义务。原告的解除合同通知并不发生效力，原告与被告在2019年5月4日电话沟通双方见面协商房屋履行事宜，且原告表述过不用理会该通知书。中介费应由原告负担。第三人大厂兴达房产经纪公司到庭陈述，对于原告的诉讼请求不发表意见。原告为支持其诉讼请求提交如下证据：1、《房屋买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》，证明，案涉房屋交易价格1600000元，合同第四条约定定金是100000元。在2018年11月30日前被告一次性还清剩余贷款办理解押手续。2、收据两份、银行交易明细一份，证明原告支付中介费22400元，2016年11月19日支付定金100000元，在2016年11月24日支付房款450000元。3、通知书一份、快递单一份，快递查询单一份，证明原告在2019年4月28日向被告发出通知书，要求被告在七日内还清剩余贷款，如果在七日内未还，解除双方买卖合同。该通知书已于2019年5月1日送达被告。4、微信聊天记录，证明中介人员侯某曾以照片方式给被告发出了通知书，询问原告的邮寄地址，原告陈述了邮寄地址。5、证人侯某证言证实，证人原系第三人公司员工，在其提供中介服务下原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定，2018年10月底将剩余贷款还清办理解押手续，被告一直没有办理。被告为支持其主张提交如下证据：1、《房屋买卖合同》及补充协议，证明原、被告在2016年11月19日签订《房屋买卖合同》，被告将涉案房屋以总价1600000元价格卖给原告，原告已支付550000元，余款1050000元需要通过银行贷款支付。根据买卖合同双方应同时进行还贷款及申请贷款的行为。2、原、被告微信聊天记录、通话录音及被告与中介人员通话录音，证明原告一直要求被告偿还贷款却不履行申请贷款的义务，原告明确告知不用理会告知函，双方见面对房屋买卖事宜进行协商。第三人未向本院提交证据。反诉原告余德勤向本院提出反诉请求，1、判令继续履行2016年11月19日签订的《房屋买卖合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付剩余房款1050000元；3、反诉被告承担反诉费。事实及理由：2016年11月19日反诉被告与反诉原告在第三人居间下签订《房屋买卖合同》，约定反诉被告以1600000元的价格购买登记于反诉原告名下位于大厂县房屋，合同签订后反诉原告将涉案房屋交予反诉被告使用。《房屋买卖合同》约定，反诉被告应当在涉案房屋的房本下发后七日内办理银行按揭贷款，支付剩余购房款1050000元。现涉案房屋房本已经下发四个月，反诉原告多次要求反诉被告办理房屋贷款手续，但是反诉被告拒不履行合同义务。故提起反诉。反诉被告康某某辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉被告已经按照合同法规定向反诉原告发出了解除合同通知书，反诉原告应当在三个月内向法院提起诉讼，但反诉原告并未起诉。合同已经解除，反诉原告应返还房款并支付违约金。反诉第三人大厂兴达房产经纪公司到庭陈述，对于反诉原告的请求没有意见。反诉原、被告在反诉中提交的证据与本诉提交的证据相同。反诉第三人未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年11月19日原告康某某与被告余某某、案外人佘彩松（已去世）经第三人大厂兴达房产经纪公司中介服务签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》各一份，《房屋买卖合同》约定，被告将坐落于河北省廊坊市大厂回族自治县福泰花园普通商品住宅小区0015幢02单元1502号房屋出售给原告，该房屋尚未取得房屋所有权证，预计取得时间2018年11月。房屋总价款1600000元，被告尚欠贷款约380000元。原告于2016年11月19日支付购房定金100000元，于2016年11月24日之前支付购房款450000元，剩余房款1050000元于房本下来七日内办理银行贷款。合同签订之日起五日内交房。被告逾期交房超过7日的，原告有权选择解除合同，被告应向原告支付总房款20%的违约金，并退还原告已付房款。原告逾期付款超过7日的，被告有权选择解除合同，原告应向被告支付总房款20%的违约金。合同还约定了其他条款。《居间服务合同》约定，第三人居间代理费22400元，由原告承担，于合同签订当日支付第三人。《补充协议》第二条约定，被告承诺在2018年11月取得房屋所有权证，在取得房屋所有权证五日内通知原告及第三人，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。被告应在2018年11月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。第四条违约责任第2条约定：“甲方（被告）若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方（原告）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方（第三人）收取乙方的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”第五条约定“如本协议与《买卖合同》、《居家服务合同》及《过户、按揭代理合同》约定不一致的，以本协议为准。”上述合同签订后，原告按照合同约定给付被告首付款及定金550000（包括定金100000元），被告将房屋交付原告，原告未装修入住。原告向第三人支付了中介服务费22400元。2018年11月30日，被告未按照《补充协议》约定履行将房屋原贷款380000元还清并办理解押登记手续义务。经原、被告及第三人协商，被告亦未履行义务。2019年4月11日案涉房屋产权证书下发。2019年4月28日，原告通过中国邮政快递给被告发出《通知书》一份，要求被告在接到通知7日内向该房屋原贷款机构一次性还清房屋剩余贷款并办理完毕解除抵押手续。如被告未履行，双方解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，被告于解除合同3日内返还原告房屋首付款550000元及利息，并向原告支付违约金。被告收到通知书后，通过电话与原告联系协商，原、被告通过第三人亦进行了协商，但协商未果。至原告起诉时，被告仍未履行还款解押义务。另查明，被告余某某与案外人佘彩松系夫妻关系，佘彩松于2018年1月18日去世。案涉房屋已取得不动产权证书，产权证号：冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0006713号，登记为被告余某某单独所有。本院认为，原告与被告及案外人佘彩松通过第三人签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，当事人均应按合同约定恪守履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”根据《补充协议》的约定，被告应于2018年11月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，但被告到期并未履行，亦未予原告达成变更合同条款的一致意见。《补充协议》约定，被告不履行还款解押义务超十五日构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同并要求返还购房款，按房屋总价款的20%支付违约金。原告在被告未履行还款解押义务后向被告发出《通知书》要求被告在接到通知书七日内履行还款解押义务，否则解除合同，被告虽然与原告电话联系并通过第三人进行协调，但原、被告未达成一致意见，被告仍未履行还款解押义务。本院认为，案涉房屋产权证书下发时间为2019年4月，原、被告办理贷款手续时间应于房屋产权证书下发后进行，而被告履行还款解押义务时间为2018年11月30日，故被告履行义务时间在前，原告履行贷款义务时间在后，被告在庭审中主张原、被告应同时履行义务的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自解除通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告依法向被告已经发出解除通知书，被告虽有异议，但其未向有权机关请求确认其效力，且一直未履行解押还款义务。本案中，作为《房屋买卖合同》一方当事人的案外人佘彩松在合同履行过程中去世，案涉房屋系被告与佘彩松的共同财产，佘彩松去世后其继承人应进行财产继承，表明是否继承佘彩松的遗产，在继承财产前，案涉房屋买卖合同亦无法履行，故综合本案案情，对原告向被告发出解除合同通知书的效力本院予以确认。合同解除后，被告应返还原告购房款，原告亦应向被告返还房屋及附属物品。对原告提出判令被告返还原告购房款550000元的诉讼请求，本院予以维护。虽然被告存在违约行为，但原、被告就未取得不动产权证书的房屋签订买卖合同，对房屋不动产权证书的下发时间不确定存在的风险，原、被告在签订合同时理应知晓，均应承担责任，对原告提出要求被告支付违约金100000元的诉讼请求，本院酌情按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准予以维护。对原告提出要求被告赔偿中介费22400元的诉讼请求，因被告存在违约行为，且《补充协议》中对赔偿中介费亦有约定，本院酌情予以维护11200元。对反诉原告提出的反诉请求，本院不予维护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告余某某于本判决生效之日起三日内返还原告康某某购房款550000元并支付违约金（以550000元为基数，自2016年11月25日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算）；二、原告康某某于本判决生效之日起三日内向被告余某某返还案涉房屋（产权证号：冀（20**）大厂回族自治县不动产权第0006713号）及附属物品；三、被告余某某于本判决生效之日起三日内赔偿原告康某某中介服务费11200元；四、驳回原告康某某其他诉讼请求；五、驳回反诉原告余某某的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费减半收取5262元，财产保全费5000元，反诉案件受理费减半收取7125元，合计17387元，由原告康某某负担556元，由被告余某某负担16831元，于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  刘爱国二〇一九年九月十九日书记员  田丁娟附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。