吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0602民再3号 原审原告：白山市东辰物业服务有限责任公司。 统一社会信用代码：912206010722768156。 住所：白山市浑江区南平街国际金街******。 法定代表人：陈德辉，该公司经理。 原审被告：白山市中房物业服务有限公司。 统一社会信用代码：912206010722768156。  住所：白山市浑江区通江路**/div> 法定代表人：鹿治发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：房焱，男，1962年10月3日生，汉族，系白山市中房物业服务有限公司总经理，住白，住白山市浑江区证号：×××。 原审被告：邱建民，男，1963年7月10日生，汉族，白山市中房物业服务有限公司职工，住白，住白山市浑江区div> 原审原告白山市东辰物业服务有限责任公司（以下简称东辰物业）与原审被告白山市中房物业服务有限公司（以下简称中房物业）、原审被告邱建民合同纠纷一案。本院于2018年9月25日作出（2018）吉0602民初1532号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年6月20日作出（2019）吉0602民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告东辰物业经本院合法传唤，无正当理由未到庭，原审被告中房物业的委托诉讼代理人房焱、原审被告邱建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年8月16日，原审原告东辰物业起诉至本院称：2017年7月1日，中房物业与东辰物业签订协议，约定中房物业退出民华小区物业管理，同年9月15日前将存车处移交给东辰物业。由于邱建民与中房物业存在争议，邱建民占据存车处拒不向东辰物业交还。请求：1、判令中房物业交付位于新建街民华小区存车处；邱建民从存车处无条件迁出；2、邱建民返还自2017年9月15日至今收取的存车租赁费24000元。原审被告中房物业辩称：民华小区存车处是我公司于2006年接管的，是该小区的配套的设施，归全体业主所有。邱建民是我单位职工，2009年5月4日，我单位以承包的形式与邱建民签订承包合同，将存车处交由邱建民管理至2017年7月10日，后经白山市物业管理处将存车处移交给原告。我单位已安排邱建民到怡宾小区地下停车场工作，邱建民不去。原审被告邱建民辩称：我是中房物业的职工，2008年6月20日，单位安排我到该民华小区存车处工作。2009年5月4日，我与单位签订的承包合同，期限一年。期满后，我向单位申请回单位上班，当时单位同意可以不续签合同，继续在存车处工作至今。在存车处工作期间，单位没有给我开工资，允许我使用收取的存车费用。我向单位要求财会人员来收取存车费，给我开三个人的工资（原来是三个人工作，后由我一人管理存车处）单位没有派人来，也没给我开工资。原告要求我返还存车租赁费没有道理，如果交也应交给我单位。 原审查明，邱建民系中房物业职工。2009年5月4日，中房物业与邱建民签订《民华小区存车处承包合同》，合同约定：中房物业将其物业管理的民华小区存车处承包给邱建民，承包期限1年，承包期间邱建民的工资由存车处收入自行解决。合同期满后，双方未签订合同，邱建民在存车处工作至今。2017年7月1日，中房物业与东辰物业签订《协议书》，具体内容为：一、中房物业退出民华小区物业服务时间为2017年7月1日，物业费收取至2017年6月30日。五、中房物业向东辰物业移交用房一处200平方米、存车处一处，存车处于2017年9月15日移交完毕。2017年7月16日，东辰物业与民华小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限为2017年7月1日至2022年7月1日。现因邱建民与中房物业之间对存车处交接有争议，中房物业未将存车处交付给东辰物业。 原审认为，中房物业与东辰物业签订的协议书及东辰物业与民华小区业主委员会签订的物业服务合同，是双方真实意思表示，符合法律规定，东辰物业要求中房物业交付民华小区存车处合理，应予支持。东辰物业要求邱建民从存车处无条件迁出及返还从2017年9月15日至今收取的存车租赁费24000元，诉讼主体不适格，本案不予审理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”规定，本院作出（2018）吉0602民初1532号民事判决：一、白山市中房物业服务有限公司于本判决生效后十日内将民华小区存车处移交给白山市东辰物业服务有限责任公司；二、驳回白山市东辰物业服务有限责任公司对邱建民的诉讼。案件受理费400元，减半收取200元，由白山市东辰物业服务有限责任公司负担。 本院再审过程中，原审原告东辰物业称，邱建民占据涉案存车处属于职务行为的前提是中房物业与民华小区业主存在物业服务合同关系，而中房物业与民华小区的物业服务合同关系终止后，邱建民的职务行为也随之终止，而中房物业也明确表示已同东辰物业办理物业交接手续，在此情况下将邱建民的个人行为界定为职务行为，是没有事实依据的；根据物权法相关规定，不动产被他人非法占有的，权利人有权要求非法占有人返还原物，并有权要求非法占有人赔偿损失。本案中，邱建民作为非法占有人，有义务依法返还原物，并赔偿相关损失。原审被告中房物业答辩称，我公司于2009年与邱建民签订承包合同，2017年因区域化管理，由市住建局、市物业处、区物业处、喜丰社区及民华小区业主委员会及原审原告及我方共同在住建局开会，决定由原审原告接管民华小区物业管理。我方与原审原告在区物业处签订的移交合同，但合同始终未履行。因我单位与邱建民的承包合同纠纷没有处理，存车处始终没有交付。原审被告邱建民答辩称，我是中房公司的职工，我不管他们怎么交接，首先中房公司应该与我协商。我在民华存车处管理服务期间增加的设施，中房公司称我违法违规，没有证据。让我离开存车处可以，但中房公司应与我解除合同，并给我补偿。 本院再审查明，邱建民系中房物业职工。2009年5月4日，中房物业与邱建民签订《民华小区存车处承包合同》，合同主要条款约定：中房物业将民华小区存车处承包给邱建民，承包合同期限1年；合同届满时，合同终止。如需要继续承包，另行签订新合同；承包期间邱建民的工资由存车处收入自行解决等内容。合同期满后，双方未再签订合同，中房物业未收回存车处，邱建民亦未将存车处交出，存车处收益仍由邱建民自行收取支配。2017年7月1日，中房物业向白山市浑江区物业管理中心提交《物业服务企业退出物业项目管理情况登记表》，退出民华小区物业管理。同日，中房物业与东辰物业签订《协议书》，主要内容为：一、中房物业退出民华小区物业服务时间为2017年7月1日，物业费收取至2017年6月30日……五、中房物业向东辰物业移交用房一处200平方米、存车处一处，存车处于2017年9月15日移交完毕。2017年7月16日，东辰物业与民华小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由东辰物业为民华小区提供物业管理服务，合同期限自2017年7月1日至2022年7月1日止。2017年8月1日，中房物业向邱建民发出通知，载明“自2017年7月1日，我公司与民华小区业主委员会解除物业服务合同，移交给白山市东辰物业服务有限公司管理。请您见通知后于2017年9月30日搬离民华小区存车处，并与东辰物业公司办理好交接手续”。邱建民实际占有存车处至今。 另查明，中房物业诉邱建民合同纠纷一案，本院已于2019年8月26日作出（2019）吉0602民初1971号民事判决：一、解除原告白山市中房物业服务有限公司与被告邱建民之间的承包合同；二、被告邱建民于本判决发生法律效力后立即腾出民华小区存车处；三、驳回原告白山市中房物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述案件事实有当事人陈述、民华小区存车处承包合同、物业服务企业退出物业项目管理情况登记表、协议书、物业服务合同及通知等证据在卷为凭，足资认定。 本院再审认为，中房物业与邱建民于2009年5月4日签订的《民华小区存车处承包合同》系双方真实意思表示，合法有效。该合同约定承包期限为一年，到期后如双方未另行签订合同，则合同终止。上述合同到期后，双方虽未再签订新的合同，但中房物业并未要求邱建民交出存车处，邱建民亦未将存车处交回中房物业，双方仍按照承包合同约定继续履行合同，可认定双方存在事实上的承包合同关系。2017年7月，中房物业退出民华小区物业管理，东辰物业与民华小区业主委员会签订物业服务合同接管该小区物业管理工作。中房物业与东辰物业就民华小区相关物业管理工作交接具体事宜签订了《协议书》，协议书约定的交付范围包括该存车处。本院认为，东辰物业与中房物业签订的上述协议书为双方真实意思表示且不违反法律规定，东辰物业有权依据该协议书要求中房物业履行交付存车处的合同义务，但因中房物业与东辰物业签订该协议时，并未与邱建民解除上述承包合同，且东辰物业亦知晓存车处由邱建民实际占有的事实，因而在邱建民与中房物业未解除承包合同的情形下，东辰物业要求中房物业交付存车处的请求在事实上无法履行，故对于东辰物业的该项诉讼请求本院不予支持。对于东辰物业要求邱建民迁出存车处并返还不当收益24000元的诉讼请求，因邱建民系基于其与中房物业之间的事实承包合同关系合法占有该存车处，故东辰物业的该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实、适用法律确有错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条“人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。”、第四百零七条第二款“原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第三百九十条第一项、第二项“有下列情形之一，导致判决、裁定结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误：（一）适用的法律与案件性质明显不符的；（二）确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定的。”之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）吉0602民初1532号民事判决。 二、驳回白山市东辰物业服务有限责任公司的诉讼请求。 原审案件受理费400元减半收取200元，由白山市东辰物业服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判长  汪健文 审判员  马恩鹏 审判员  李亚华 二〇一九年九月三日 书记员  陶雪莹