重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初17304号原告：重庆聚城物业管理有限公司，住所地重庆市江北区洋河路2号阳光城E楼，统一社会信用代码9150010520304533XW。法定代表人：黄赟琼，经理。委托诉讼代理人：李希禹，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯明霞，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：郁晓颖，女，1966年3月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆聚城物业管理有限公司与被告郁晓颖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆聚城物业管理有限公司的委托诉讼代理人李希禹，被告郁晓颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆聚城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令郁晓颖立即支付2009年7月至2015年12月的物业服务费6107.7元，公摊费468元；判令郁晓颖立即支付2016年1月至2016年6月的物业服务费587.3元，公摊费36元；判令郁晓颖立即支付2017年2月至2019年6月的物业服务费2838.5元，公摊费174元；判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2008年起，重庆中晟物业管理有限公司（现已并入重庆聚城物业管理有限公司）为光华龙都小区提供物业管理服务。2009年12月，重庆中晟物业管理有限公司与江北区光华龙都小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，并于2017年12月续签。合同约定自重庆中晟物业管理有限公司进驻光华龙都小区提供物业服务至2015年12月，物业服务费按建筑面积收取每月每平方米0.8元；自2016年1月起，物业服务费按建筑面积收取每月每平方米1元，收取时间为每月10日，公共照明费以每户6元/月收取。被告自2009年11月起未向原告支付过物业服务费，经多次催收未果，故诉至法院。被告郁晓颖辩称，被告系涉诉小区X-X-X号房屋业主，对原告起诉状上载明的欠费段无异议，但是：1.原告不能按照合同约定提供物业服务，存在诸多问题，例如外墙渗水严重、把业主车库挪作他用，办塑料加工厂、电梯经常故障、消防防火门缺失破损、适用劣质灯泡，电线裸露、公共绿地管理不善、清洁卫生不到位、保安长期脱岗等。2.原告提交的催费单，我方从未收到，部分物业费已过诉讼时效；3.由于原告长期不履行物业服务义务，我方有权依据先履行抗辩权，在原告没有履行物业服务义务前拒绝支付物业费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《重庆市物业服务合同》（2015年12月1日至2017年11月30日）、营业执照、重庆市江北区国有资产监督委员会批复文件、光盘2张、照片2张，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：《重庆市物业服务合同》（2017年12月1日至2019年11月30日）系原件，且有涉诉小区业委会盖章，本院予以确认；《建筑消防设施维修保养合同》、《重庆市电梯日常维护保养合同》3份、《保安服务合同》、《物业清洁服务合同》，上述证据均系原件，本院予以确认；照片45张，能够反映涉诉小区情况，本院予以确认；欠费通知单、缴费通知书系原告自行制作，被告否认收到通知，本院不予确认；律师函缺乏送达凭证，被告否认收到通知，本院不予确认；聊天记录是截图，其真实性无法核实，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：原告系重庆市江北区兴华龙都小区的物业服务企业，被告系重庆市江北区兴华龙都小区X-X-X号房屋业主，该房屋建筑面积为97.88平方米。2015年11月27日，兴华龙都小区业主委员会与重庆中晟物业管理有限责任公司签订《重庆市物业服务合同》，约定由重庆中晟物业管理有限责任公司为兴华龙都小区提供物业服务，合同期限为贰年，住宅自2015年12月1日起至2017年11月30日止。合同第五章第六条约定，住宅物管服务费按建筑面积收取每月每平方米1元；业主应于当月10日之前交纳物业服务费；公共照明费以每户每月6元收取。业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同到期后，涉诉小区业主委员会与原告续签《重庆市物业服务合同》，合同期限为贰年，住宅自2017年12月1日起至2019年11月30日止。原告提供的物业服务主要为物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；交通秩序与车辆停放的管理等。合同第五章第六条约定，住宅物管服务费按建筑面积收取每月每平方米1元；业主应于当月10日之前交纳物业服务费；公共照明费以每户每月6元收取。2016年10月11日，经批准原告吸收合并重庆中晟物业管理有限责任公司，由原告为涉诉小区提供物业服务，现原告仍在涉讼小区提供物业管理服务。被告未交纳涉讼房屋2009年7月1日至2016年6月30日、2017年2月1日至2019年6月30日期间的物业服务费及公摊费。本院认为，本案的争议焦点为：1.诉讼时效是否中断；2.物业服务费应否调减。分别评述如下：诉讼时效是否中断。原告虽举示了缴费通知单、欠费通知单、律师函，因原告起诉的欠费时间较长，原告作为催收业主物业服务费的物业服务公司，与业主相比具备证明上述通知及函件送达与否的举证能力，但原告举示的缴费通知单、欠费通知单系其单方制作，律师函没有送达回执，并不能达到催缴物业服务费的通知已送达被告的证明目的，不能引起诉讼时效的中断。关于被告针对诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。关于2009年7月1日至2015年9月30日的物业服务费及公摊费，在《中华人民共和国民法总则》施行前就已过两年的诉讼时效，对于原告上述期间的请求部分，本院不予支持。关于2015年10月1日至2016年6月30日的物业服务费及公摊费，在《中华人民共和国民法总则》施行之日，诉讼时效尚未满两年，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，适用三年诉讼时效规定，但由于原告于2019年7月30日起诉至本院，原告上述期间的请求已超过三年诉讼时效，本院不予支持。关于2017年2月1日至2019年6月30日期间的物业服务费及公摊费，在《中华人民共和国民法总则》施行之日，诉讼时效尚未满两年，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，适用三年诉讼时效规定，至原告起诉之日，原告上述期间的请求诉讼时效尚未届满，本院予以支持。物业服务费应否调减。重庆中晟物业管理有限责任公司与涉诉小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》及原告与涉诉小区业主委员会续签的《重庆市物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方应具有约束力。原告吸收合并重庆中晟物业管理有限责任公司后，承继了重庆中晟物业管理有限责任公司与被告之间的物业服务合同关系，并继续为涉诉小区提供物业服务，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。被告辩称2017年12月续签《重庆市物业服务合同》时，所诉小区业委会已不存在，但并未提供证据证明。另，原告举示了《保安服务合同》、《物业清洁服务合同》等证据证明在这期间内提供了物业服务，被告应依约支付物业服务费。被告辩称物业服务不到位，存在外墙渗水、电梯故障、电线裸露等众多问题，为此被告向本院提供了照片及视频予以证明。本院认为，物业服务具有持续性、多义务性，部分服务内容具有滞后性，被告提供的证据具有即时性，只能证明对应时间节点的事实和情况，不能完全证明原告在连续的物业服务期间具有瑕疵。原告在物业服务过程存在一定不足，需进行改进，但并不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度，被告关于调减物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。涉诉房屋2017年2月1日至2019年6月30日期间的物业服务费为2838.52元，对于原告超出该数额的请求部分，本院不予支持。因物业服务合同对公摊费的收取标准已明确约定，且被告对原告要求的公摊费的时间和金额均无异议，故对原告要求被告支付2017年2月1日至2019年6月30日期间的公摊费174元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告超出该数额的请求部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告郁晓颖于本判决生效之日起十日内向原告重庆聚城物业管理有限公司支付2017年2月1日至2019年6月30日期间的物业服务费2838.52元；二、被告郁晓颖于本判决生效之日起十日内向原告重庆聚城物业管理有限公司支付2017年2月1日至2019年6月30日期间的公摊费174元；三、驳回原告重庆聚城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取27.64元，由被告郁晓颖负担。本判决为终审判决。审 判 员  黄 涛二〇一九年九月二十六日法官助理  廖冰柔书 记 员  秦 思