福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初3350号 原告：昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司，住所地：福建省连江县潘渡乡贵安村科技大楼。 负责人：郑长建，副总经理。 委托诉讼代理人：董院星、邹勇，系该公司员工。 被告：洪敏云，女，1972年9月8日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司（以下简称昆明世纪城物业）与被告洪敏云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告昆明世纪城物业的委托代理人董院星、邹勇、被告洪敏云均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 昆明世纪城物业向本院提出诉讼请求：1、判令洪敏云立即支付2016年12月31日起至2019年6月30日期间所拖欠的物业管理费4011.24元及违约金（从2017年12月31日起以1603元为基数按每日千分之三的标准支付违约金，直至还清欠款之日，暂计算至起诉之日共1731.24元），合计5742.48元；2、判令洪敏云负担本案诉讼费、公示费等起诉相关费用。事实与理由：昆明世纪城物业受福建欢乐天地置业有限责任公司选聘，作为该公司所开发的“贵安新天地”项目物业管理服务单位。洪敏云作为连江县贵安新天地贵邸苑16栋2601房物业买受人与昆明世纪城物业签订了《临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》，合同约定由昆明世纪城物业对贵安新天地提供前期物业管理事宜，洪敏云对《临时管理规约》及《前期物业服务合同》的内容予以认可，并愿意接受昆明世纪城物业提供的物业管理服务。根据《临时管理规约》第31条约定，业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以向法院起诉，并按洪敏云所欠费用加收千分之三滞纳金。以及《贵安新天地前期物业服务合同》第32条约定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三标准向乙方支付违约金。洪敏云于2014年2月27日收房，昆明世纪城物业依约为洪敏云提供物业管理服务，但是洪敏云从2016年12月31日起截止2019年6月30日期间，拖欠昆明世纪城物业的物业管理费4011.24元（98.95㎡*1.35元/月/㎡*30.03个月），经昆明世纪城物业多次催告，洪敏云拒不缴纳。 洪敏云辩称：第一、洪敏云没有拖欠昆明世纪城物业的物业费，洪敏云在购买房产时开发商承诺介绍新业主买房有奖励4000元，可以抵扣物业费，故洪敏云不用缴纳2018年之前的物业费，且洪敏云于2018年10月18日向昆明世纪城物业全额缴纳了2018年全年物业费。昆明世纪城物业提供的催缴单2018年4月8日向洪敏云催缴的是2016年12月31日之后的物业费，可证明之前的物业费已被抵扣。第二、因洪敏云没有拖欠物业费，故没有滞纳金。第三、买房时，开发商和物业承诺免交高速费，但被物业取消了，每天返还要30元，责任需物业承担；第三、物业公司没有履行义务，交房时物业承诺对损坏门窗维修至今未修，建筑垃圾没有清理，墙体没有粉刷。第四、在售房时，说建立山边运动公园，现在变成楼房。第五、昆明世纪城物业违反合同约定，并且没有履行义务，在占用公共区域提供有偿服务，物业各项费用从未向业主公示。 本院经审理认定事实如下：昆明世纪城物业与福建欢乐天地置业有限责任公司签订了《临时管理规约前期物业服务合同》，含附件《贵安新天地临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》、《前期物业服务标准》。《贵安新天地临时管理规约》约定“第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：贵安新天地；物业类型：住宅……第三十一条业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收千分之三滞纳金。……第三十九条本临时规约自首位业主承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主管理规约》生效之日终止。”《贵安新天地前期物业服务合同》约定“物业建设单位（甲方）：福建欢乐天地置业有限责任公司……物业服务企业（乙方）：昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司……第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：贵安新天地；物业类型：住宅座落位置：福州市连江县贵安旅游度假区；……第五条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅：1.2元／月?平方米（贵雅苑、贵香苑、贵邦苑）；1.35元／月?平方米（贵荣苑、贵阁苑、贵祥苑、贵邸苑）以上物业服务费不含水电费分摊，物业管理区域内的公共水电能耗（如停车场、电梯运行电费）每月按实由全体业主（或使用人）分摊。……第二十三条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；……第三十条本合同期限自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。第三十一条本合同自双方签章之日起生效。”2013年5月29日洪敏云签署《承诺书》一份，承诺已详细阅读了《贵安新天地前期物业服务合同》等。 昆明世纪城物业系物业服务企业，为福建省连江县潘渡乡贵安新天地提供物业服务。洪敏云为福建省连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵邸苑第16#楼2601单元的业主，该单元房建筑面积为101.32㎡，每月每平方米按1.35元交纳物业服务费。昆明世纪城物业分别于2018年4月8日、2019年5月20日在贵邸苑第16#楼2601单元房门口及公告栏粘贴物业费催缴通知单并分别于2018年4月10日、2019年5月27日通过邮政特快专递向洪敏云寄送物业费催费通知单，向洪敏云催告交纳2016年12月31日起的物业费，洪敏云于2018年10月18日缴纳了物业管理费1603元，剩余物业费洪敏云未交纳。 上述事实，有当事人陈述及洪敏云提交的《中国银行缴费凭证》，昆明世纪城物业提供的《临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》、《承诺书》、《入伙手续书》、《商品房买卖合同》、《物业费催缴通知单》、《福建增值税电子普通发票》等证据所证实。经审查，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同，是一种合法的物业服务合同形式，在福建省连江县潘渡乡贵安新天地业主选聘新的物业服务企业之前，昆明世纪城物业及福建省连江县潘渡乡贵安新天地全体业主均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。昆明世纪城物业与福建欢乐天地置业有限责任公司签订的《贵安新天地前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思的表现，虽未注明签订时间、无法定代表人签字，但双方均加盖了公章，且洪敏云签了承诺书，承诺已详细阅读了《贵安新天地前期物业服务合同》，承认昆明世纪城物业的服务并按合同标准缴纳了物业管理费1603元，该合同已实际履行，对洪敏云有约束力。昆明世纪城物业依约向洪敏云提供物业服务，有权按约定收取物业服务费；洪敏云作为业主，有交纳物业服务费的义务。现洪敏云拖欠物业服务费，违反了合同的约定，昆明世纪城物业主张洪敏云交纳物业服务费及违约金依法予以支持。洪敏云辩称在交房时物业承诺对损坏门窗维修至今未修等，只能说明昆明世纪城物业的物业管理有瑕疵,不能证明昆明世纪城物业未提供相应的物业管理服务，不构成其拒交物业费的理由，本院不予采纳。洪敏云辩称高速收费和建山边公园均于本案无关，本院不予审理。 关于物业费数额问题。洪敏云主张其在购买房产时开发商承诺介绍新业主买房有奖励4000元，可以抵扣物业费，洪敏云不用缴纳2018年之前的物业费，故该笔款项是缴纳2017年12月31日至2018年12月30日的物业费，但其未提交证据证明，本院不予采纳。昆明世纪城物业主张洪敏云于2018年10月18日缴纳的物业费1603元系缴纳2015年12月31日至2016年12月30日的物业费，但昆明世纪城物业于2018年4月并未向洪敏云催缴该段时间的物业费，而是向洪敏云催缴2016年12月31日起的物业费，故洪敏云于2018年10月18日缴纳的物业费可推断为2016年12月31日至2017年12月30日的物业费，昆明世纪城物业主张按98.95㎡计算物业费系对其权利的处分，本院予以支持，故洪敏云尚欠物业费2017年12月31日至2019年6月30日物业费2404元（98.95㎡*1.35元/月/m*18个月）。 关于违约金数额问题。昆明世纪城物业主张起以1603元为基数计算，本院予以准许，但双方约定的违约金日3‰偏高，予以调整，昆明世纪城物业的实际损失为物业服务费用在拖欠期间的利息损失,故违约金应从起诉之日2019年7月31日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 洪敏云应在本判决生效之日起十日内支付昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司2017年12月31日至2019年6月30日物业服务费2404元及违约金（以1603元为基数,从2019年7月31日起,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由洪敏云负担。 本判决为终审判决。 审判员  张婉琴 二〇一九年九月二十日 书记员  林丽华 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。