吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉07民终858号上诉人（原审被告）：文双武，男，1972年2月26日出生，汉族，住吉林省松原市经济技术开发区。委托诉讼代理人：常静，吉林车宏伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：松原市星泰房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市经济技术开发区镜湖区。法定代表人：郭云川，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。上诉人文双武与被上诉人松原市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，吉林省松原市宁江区人民法院于2018年8月8日作出（2018）吉0702民初2831号民事判决，星泰房地产公司不服，向本院提起上诉。本院经审理后作出（2018）吉07民终1743号民事裁定：一、撤销（2018）吉0702民初2831号判决；二、发回吉林省松原市宁江区人民法院重审。吉林省松原市宁江区人民法院重审后于2019年4月10日作出（2018）吉07民终7664号民事判决，文双武不服，向本院提起上诉。本院于2019年5月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人文双武及其委托诉讼代理人常静，被上诉人星泰房地产公司的委托诉讼代理人赵成到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。文双武上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院（2018）吉0702民初7664号民事判决。2.驳回星泰房地产公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定双方约定了付款方式、因文双武的原因，按揭贷款没有办理下来，文双武应按合同约定，在星泰房地产公司催告的时间支付相应对价款。星泰房地产公司以双方约定用按揭贷款支付为由拒绝履行付款义务，违反了合同的约定，现星泰房地产公司要求解除与文双武之间的买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定是错误的。事实上，文双武并未拒绝履行付款义务。关于按揭贷款是否符合贷款条件，星泰房地产公司也没有明确向文双武告知，至于星泰房地产公司所诉称通知文双武，这只是星泰房地产公司的口头陈述，并没有其他证据证明文双武在不符合贷款条件下就没有清偿能力，并且买卖合同明确约定不能贷款情况下改为一次性付款，文双武没有接到星泰房地产公司改为一次性付款的任何通知。二、本案中，文双武没有迟延履行债务或者其他违约行为。到星泰房地产公司起诉时，第三期付款仍没有到期，而星泰房地产公司仅凭自己的判断即武断认定文双武违约，不能支付房屋价款是没有任何事实和证据支持的。三、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，买受人不能在规定的365个工作日取得房屋权属证书，需双方进行协商，因星泰房地产公司非法超建土地，导致无法办理房屋权属证书，有松国土资执罚字（2019）30号行政处罚决定书为证，因星泰房地产公司违约行为在先，故不享有解除合同的权利。且星泰房地产公司在房屋抵押的情况下故意隐瞒事实将房屋出售给文双武，将房屋交付使用，在买受人对房屋进行装修后恶意要将买卖合同解除。星泰房地产公司恶意解除买卖合同的行为于法无据，于理不公。综上，文双武不同意解除合同，并有能力继续履行给付房款。星泰房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。文双武在原审和重审中每次庭审的观点不一致，反复无常。请求维持原判。星泰房产地公司向一审法院起诉请求：1.判令解除星泰房地产公司与文双武签订的《商品房买卖合同》；2.文双武向星泰房地产公司支付违约金216,000元；3.文双武立即将大禹塞维利亚*幢**号房屋（房屋栋号为*栋）腾迁搬空返还星泰房地产公司，并自行拆除装修设施设备；4.案件受理费由文双武承担。一审法院认定事实：2016年8月6日星泰房地产公司与文双武签订《大禹塞维利亚购房认购书》，约定：文双武认购星泰房地产公司开发别墅区房源。同日双方签订《借款合同书》，文双武向星泰房地产公司借款455,000元用于支付首付款。2017年1月6日，星泰房地产公司与文双武签订《商品房买卖合同》，约定：文双武购买星泰房地产公司开发的大禹塞维利亚*幢**号房屋，房屋面积为236.69平方米，房屋总价108万元。房屋价款以首付加银行贷款方式支付。文双武应当向星泰房地产公司交纳首付款共计65万元，其中首付款分三期交纳，文双武实际支付了首付39万元，第三期首付款26万元于2018年8月10日到期。星泰房地产公司起诉时此款尚未到支付期限。因星泰房地产公司起诉，文双武至今未支付。尾款43万元因文双武原因并未办理贷款。星泰房地产公司书面通知文双武，要求文双武一次性支付，文双武以双方约定欠款由“按揭贷款”支付为由拒绝支付。双方约定：文双武违约，应按累计应付款的20%向星泰房地产公司支付违约金。另查明，案涉房屋在双方签订合同时，已经被长春市南关区法院解除查封，房屋具备交易条件。关于文双武主张装修损失，在法庭审理过程中明确告知文双武是否就装修损失提出反诉，文双武明确表示保留诉权。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份、商品房预售许可证一份、房屋验收单及签收单各一份、借款合同书一份、收条一枚、收据一枚、收款收据四枚、催款单照片一张、结婚证复印件一份、建设银行个人交易流水明细一份、工作证明两份、建行工资流水一份、征信报告两份、民事裁定书两份等在卷为凭，可以证实。一审法院认为，星泰房地产公司与文双武签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，对双方当事人具有约束力。双方约定了付款方式，因文双武的原因，按揭贷款没有办理下来，文双武应当按合同约定，在星泰房地产公司催款的时候支付相应对价款。文双武以双方约定用按揭贷款支付为由拒绝履行付款义务，违反了合同约定，现星泰房地产公司要求解除与文双武之间的买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，星泰房地产公司的请求，予以支持，双方基于该合同取得的财产应当予以返还。文双武在明知不能办理按揭贷款的前提下，依然以此为由而拒付房款，违反了双方合同约定以及法律规定，其主张不予支持。星泰房地产公司要求文双武按照累计应付款总额承担违约金，有合同约定且不违反法律，故其请求予以支持；文双武抗辩按照未付款项承担违约金与双方约定内容不符，不予支持。双方当事人在合同中未就合同解除后房屋装修损失如何处理进行约定，文双武保留诉权符合相应法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决：一、解除星泰房地产公司与文双武于2017年1月6日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》。二、文双武于判决生效后将涉案房屋大禹塞维利亚*幢**号房屋，面积为236.69平方米返还给星泰房地产公司，同时星泰房地产公司返还文双武首付款39万元。三、文双武向星泰房地产公司承担违约金216,000元。案件受理费2,270元，由文双武负担。经本院审理查明事实：2016年8月6日星泰房地产公司与文双武签订《大禹塞维利亚购房认购书》，约定：文双武认购星泰房地产公司开发别墅区房源。同日双方签订《借款合同书》，文双武向星泰房地产公司借款455,000元用于支付首付款。2017年1月6日，星泰房地产公司与文双武签订《商品房买卖合同》，约定：文双武购买星泰房地产公司开发的大禹塞维利亚*幢*号房屋，房屋面积为236.69平方米，房屋总价108万元。房屋价款以首付加银行贷款方式支付。文双武应当向星泰房地产公司交纳首付款共计65万元，分三期交纳，文双武实际支付了首付39万元，第三期首付款26万元于2018年8月10日到期。文双武已对房屋装修并实际入住。在本院审理过程中，星泰房地产公司与文双武协商双方继续履行商品房买卖合同，2019年7月17日文双武给付购房款49万元，尚欠房款20万元。本院认为，星泰房地产公司与文双武签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。星泰房地产公司按约定交付了房屋，文双武应按照约定支付购房款。文双武不能办理按揭贷款后，双方应按照约定协商变更房款支付方式。文双武支付首付款39万元后未继续履行付款义务，构成违约，星泰房地产公司请求解除商品房买卖合同，一审判决予以支持并无不当。但在本院审理过程中，因双方协商均同意继续履行合同后，文双武支付房款49万元，合计已支付购房款88万元，尚欠房款20万元，文双武表示能够继续履行。星泰房地产公司作为房屋开发企业，在文双武已经实际装修入住并同意继续履行支付剩余购房款情况下，不宜再判决解除双方之间的房屋买卖合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省松原市宁江区人民法院（2018）吉0702民初7664号民事判决；二、驳回松原市星泰房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2,270元，由松原市星泰房地产开发有限公司承担，二审案件受理费4,500元，由文双武负担。本判决为终审判决。审判员  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇一九年九月十二日书记员  邹仕尧