浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终2383号 上诉人（原审被告）:赵伯乔，男，1956年7月23日出生，汉族，住诸暨市。 上诉人（原审被告）:杨萍燕，女，1957年6月15日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：陈韦曦、周巧玲，浙江墨恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵生芳，女，1967年2月20日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：蒋松益，浙江新兴律师事务所律师。 上诉人赵伯乔、杨萍燕因与被上诉人赵生芳房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初3432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵伯乔、杨萍燕上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1.被上诉人赵生芳与上诉人赵伯乔、杨萍燕之间不成立房屋买卖合同关系，被上诉人赵生芳与其前夫宣光校就案涉房屋成立买卖合同关系。2.被上诉人赵生芳主张2010年4月29日向上诉人赵伯乔、杨萍燕的代理人宣章泉支付购房款25万元，一审法院认定被上诉人实际已支付20万元，均不成立，赵生芳没有支付购房款，赵生芳已支付购房款的事实缺乏证据证明。3.本案系宣章泉以非法占有为目的，虚构事实的合同诈骗犯罪，尽管宣章泉因患有精神类疾病无刑事责任能力，但据此应承担的民事责任不受影响，也不应转由上诉人赵伯乔、杨萍燕承担。4.被上诉人赵生芳存在重大过错，一审法院认定上诉人赵伯乔、杨萍燕承担全部责任，于法无据。5.被上诉人赵生芳的起诉已超过诉讼时效，一审法院对上诉人赵伯乔、杨萍燕依法主张的诉讼时效抗辩未予支持，实属有误。 被上诉人赵生芳答辩称：1.2010年4月29日上诉人代理人宣章泉与被上诉人赵生芳签订的《房屋买卖协议》合法有效，且协议中的房屋转让方是上诉人，受让人是被上诉人。2.《房屋转让协议》第2条载明：“转让金乙方在签订本协议时已一次性付给甲方代理人”，且宣章泉在公安笔录中也承认收到50万元，其中20万元就是被上诉人的房款。一审法院认定宣章泉收到20万元的事实清楚，证据充分。3.本案上诉人的代理人宣章泉不构成合同诈骗刑事犯罪，已由诸暨市公安局出具的诸公（经）撤案字（2018）10021号决定书证实，案涉房屋买卖的代理人行为的后果应当由委托人承担。4.本案中，被上诉人没有过错，上诉人的房屋产权证书交予被上诉人之后，被上诉人未及时办理房产变更，不适用过错侵权责任。5.本案没有超过诉讼时效。本案属于房屋不动产纠纷，一般诉讼时效不适用不动产纠纷，被上诉人2017年才得知案涉房屋被一房二卖，未超过法定诉讼时效。 赵生芳一审起诉请求：一、依法解除双方签订的《房屋买卖协议》；二、判令被告返还原告房款25万元，并支付该款自2010年5月1日起至判决确定的履行之日止按中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息损失。 一审法院认定：两被告系夫妻。2009年11月17日，两被告向宣章泉出具书面委托书一份，该委托书载明：“委托人赵伯乔与杨萍燕系夫妻关系。兹委托宣章泉为我们的合法代理人，全权代表我们办理转让位于海南省海口市房屋（房屋所有权证：海口市房权证海房字第××J000263号）、海南省海口市南宝路9号欣安花园2208B房屋（房屋所有权证：海口市房权证海房字第××J000261号）、海南省海口市房屋（房屋所有权证：海口市房权证海房字第××J000222号）、海南省海口市南宝路9号欣安花园2205C房屋（房屋所有权证：海口市房权证海房字第××J000265号）的相关手续，包括办理出售该房屋的签约，办理房产证、土地证转让过户手续，办理有关税收事项，代为办理房产测绘及旧证更换新证，代为收取售房款等。代理人在我们授权范围内所作之行为及签署的一切有关文件，我们均予承认。此委托书受托人有转委托权，委托期限至委托事项办理完毕止。”同日，诸暨市公证处对该委托书进行了公证。2010年，原告通过其前夫宣光校向宣章泉购买被告赵伯乔名下的位于海南省海口市房屋（权证号：海房字第××J000222号），并将20万元购房款通过宣光校转交给了宣章泉。同年4月29日，宣光校以原告的名义与宣章泉签订了《房屋买卖协议》一份，宣章泉在合同的“甲方代理人”处签字，宣光校在“乙方（买方）姓名”处签了原告“赵生芳”的名字。同时，宣光校在该协议背面书写了一份证明，内容为“关于海口市宣章泉所有的商品房，经双方友好协商后，现卖给同山镇临江村赵生芳所有，房款已当面一次性付给甲方宣章泉，特此证明人”。宣光校在协议签订后将《房屋买卖协议》及涉案房屋的房屋所有权证原件一并交给原告。2013年，宣章泉代理被告赵伯乔称涉案房屋及海南省海口市房屋（权证号：海房字第××J000261号）的所有权证已遗失，向海口市住房和城乡建设局申请补发。该局于2013年3月4日发出补发房屋所有权证公告，公告期满后，海口市住房和城乡建设局向宣章泉补发了上述两套房屋的所有权证，原告持有的涉案房屋的所有权证作废。2014年，宣章泉凭两被告重新出具的委托书将涉案房屋转让给了案外人薛占尚，后薛占尚又将房屋转让给了案外人黄远财，并办理了房屋过户登记手续。2016年，被告赵伯乔知道宣章泉一房二卖的事，遂向诸暨市公安局浣东派出所报案，诸暨市公安局以宣章泉涉嫌合同诈骗对其进行立案侦查，后于2018年5月2日以根据刑法规定宣章泉不负刑事责任为由撤销该案。另查明，2010年4月29日，案外人杨幸凯通过宣光校介绍以30万元的价格向宣章泉购买了被告赵伯乔名下的位于海南省海口市房屋（权证号：海房字第××J000261号）的房屋，并与宣章泉签订了《房屋买卖协议》。后杨幸凯发现自己所购房屋已登记在他人名下，于2017年向该院提起诉讼，要求解除与两被告之间的《房屋买卖协议》，并要求两被告返还购房款30万元，赔偿损失20万元。2018年11月23日，经该院主持调解，杨幸凯与两被告达成调解协议，解除2010年4月29日宣章泉代两被告与杨幸凯签订的《房屋买卖协议》，两被告返还杨幸凯房款30万元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系？两被告抗辩认为，宣章泉在公安机关的讯问笔录中陈述，其是将涉案房屋出卖给宣光校，并非原告赵生芳，故原告是与宣光校发生买卖合同关系。但宣章泉作为两被告的代理人就涉案房屋签订了一份《房屋买卖协议》，该协议的买受方是由宣光校以原告赵生芳的名义签订的，被代理人赵生芳追认了宣光校的代签行为，代签行为有效，相应的法律后果应由原告承担，故《房屋买卖协议》的出卖人和买受人分别为两被告和原告赵生芳，双方就涉案房屋形成了买卖合同关系，且《房屋买卖协议》的内容未违反国家法律法规的禁止性规定，应属有效。二、本案是否已超过诉讼时效？根据公安机关立案侦查宣章泉涉嫌合同诈骗一案的情况可以确认，原告知道权利被侵害是在2017年2月份公安机关通知其去报案时，故原告于2019年1月10日向该院起诉，并未超过诉讼时效。协议签订后，两被告应按约履行合同义务，但其至今未向原告交付涉案房屋，现该房屋已另转让给他人，并完成了房屋交付及产权变更登记手续，故原、被告之间的《房屋买卖协议》已无法继续履行。因两被告的违约行为致使合同目的无法实现，原告据此要求解除该协议，理由正当，该院予以支持。两被告辩称，宣章泉的行为实质上已构成了犯罪，相应的后果应由其本人承担，但公安机关已对宣章泉涉嫌合同诈骗一案作撤案处理，宣章泉作为有权代理人实施的代理行为，应由被代理人即两被告承担法律后果，该院对两被告的辩称不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张已交付给两被告的房款为25万元，其实际支付了20万，另5万元由宣光校支付，在原告对宣光校享有的债权中予以抵扣，但根据宣章泉在公安机关的陈述，其只收到宣光校交付的20万元，故对原告主张返还的房款中，该院仅支持其实际支付的20万元及该款被占用期间按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息损。《房屋买卖协议》中载明在协议签订之时（2010年4月29日）原告已付清房款，现原告自愿将资金占用期间确定为2010年5月1日至判决确定的履行之日，未超过合理范围，该院予以支持。对其余5万元，原告未有证据证实其与宣光校之间的债权债务关系，也未有证据证实宣光校已向宣章泉交付了该5万元，故该院对该部分房款及相应的利息损失不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、原、被告于2010年4月20日签订的《房屋买卖协议》自判决生效之日起解除；二、被告赵伯乔、杨萍燕应返还原告赵生芳购房款20万元，并支付该款自2010年5月1日起至判决确定的履行之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息损失，款限于判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告赵生芳的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，减半收取计2525元，由原告赵生芳负担375元，由被告赵伯乔、杨萍燕共同负担2150元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,双方二审争议焦点为：一、赵生芳和赵伯乔、杨萍燕之间是否存在房屋买卖合同关系；二、涉案房屋买卖合同能否解除；三、赵生芳支付20万元购房款是否属实。 一、关于第一个争议焦点，上诉人主张赵生芳和赵伯乔、杨萍燕之间并不存在房屋买卖关系，赵生芳与其前夫宣光校就案涉房屋成立房屋买卖合同关系。本院认为，宣章泉作为赵伯乔、杨萍燕二人的共同委托代理人，就案涉房屋签订了一份《房屋买卖协议》，该协议的买受方署名“赵生芳”，该签名虽是由宣光校书写，但事后赵生芳追认了宣光校的代签行为，该代签行为应属有效，相应的法律后果应由赵生芳承担。故一审法院认定该《房屋买卖协议》的出卖人和买受人分别为赵伯乔、杨萍燕和赵生芳，双方就案涉房屋形成了买卖合同关系，并无不当。 二、关于第二个争议焦点，宣章泉作为有权代理人实施的代理行为，应由被代理人赵伯乔、杨萍燕承担法律后果。赵生芳因赵伯乔、杨萍燕的违约行为致使其无法实现合同目的，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，赵生芳享有法定解除权。赵伯乔、杨萍燕主张赵生芳行使该权利已超过法律规定的合理期限。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，2010年4月29日，赵生芳与赵伯乔、杨萍燕成立房屋买卖关系，双方未约定关于合同解除权的行使期限，赵伯乔、杨萍燕亦未能提供证据证明其已催告赵生芳行使合同解除权，结合赵生芳直至2017年2月份公安机关通知其去报案才得知权利被侵害的事实，本院认为，赵生芳的合同解除权并未消灭，上诉人的该项主张本院不予支持。 三、关于第三个争议焦点，赵伯乔、杨萍燕主张赵生芳支付20万元购房款缺乏证据。赵生芳辩称其已交付的购房款为25万元，实际支付了现金20万，另5万元由宣光校支付，在其对宣光校享有的债权中予以抵扣。本院认为，根据案涉房屋买卖协议的内容及宣光校在该协议背面书写的证明及宣章泉在公安机关的陈述，一审法院认定赵生芳实际支付房款20万元，并无不当。 综上所述，上诉人赵伯乔、杨萍燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人赵伯乔、杨萍燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦玮 审判员  梅云 审判员  王瑜 二〇一九年九月五日 法官助理陈国表 书记员余建维