安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖16民终2116号上诉人（原审被告）：安徽同济置业有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路**，统一社会信用代码91340100149192784U。法定代表人：王正年，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐鑫，北京高文（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓书涛，男，1968年10月1日出生，汉族，住安徽省涡阳县。上诉人安徽同济置业有限公司（以下简称同济公司）因与被上诉人邓书涛房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2018）皖1621民初5909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人同济公司的委托诉讼代理人徐鑫、被上诉人邓书涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同济公司上诉请求：1.依法撤销安徽省涡阳县人民法院（2018）皖1621民初5909号民事判决，改判驳回邓书涛的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由邓书涛承担。事实和理由：一、一审认定协议书及商品房买卖合同达不到证明目的存在严重错误。2016年9月9日，上诉人向包括邓书涛在内的32户业主作出承诺：上诉人将其控股子公司阜阳商厦同济投资有限公司（简称阜阳商厦同济公司）名下编号为2#3003、2#3004住宅及5-713的商铺质押给32户业主，此后又签订协议书将质押的上述房产办理到业主代表刘启祥、张淑侠、赵秀芬三人名下并完成了阜阳市商品房买卖的备案登记，如上诉人到期不能偿还返租款，则将该商铺所有权过户给业主，由32户业主自行销售，所得款项用于偿还32户业主租金，差价部分按多退少补的原则进行处理。协议中关于担保的条款合法有效，对双方具有拘束力。上诉人有义务通过抵押房产为邓书涛等业主债权，被上诉人也应积极履行法定义务。协议签订后，通过积极配合将两套住宅卖出获得价款955281元，另上诉人筹集35万元，共计1305281元交付32户业主代表刘启祥、张洪、孙文亮、王丽、杨晓红自行分配给32户业主，邓书涛分得返租款28397元（扣税后实际得款19594元）并出具收条。抵押的两套住宅出卖后，上诉人又将阜阳商厦国际3-262、3-856商铺以买卖形式质押给32户业主，返租款的抵押物早已通过阜阳房产局备案至业主代表刘启祥名下并完成了阜阳市商品房买卖的备案登记。此后上诉人多次要求32户业主自行销售质押案涉房屋并让阜阳商厦同济公司予以积极配合，用销售质押房产款项结清租金欠款，但包含邓书涛在内32户业主一直拒绝配合，导致租金欠款一直无法结清，因案涉商铺已通过商品房买卖的形式办理了备案手续，导致案涉商铺无法再次出售，占用上诉人的大量资金，加剧上诉人的资金困难，给上诉人造成较大的经济损失。协议书证明双方就返租款的偿付问题达成和解方案，商品房买卖合同足以证明上诉人已按照和解方案履行主要义务，不存在迟延支付租金的事实。二、一审判决未对用于清偿返租款的房屋作出处理属于漏判。上诉人于2016年9月9日作出承诺以及此后双方签订的协议书及商品房买卖合同，该租金解决方案虽未办理质押登记，但采用了比质押登记对被上诉人更有保障的形式，将约定的房屋通过阜阳市房产局备案至包含邓书涛在内32户业主认定的代表名下。一审仅判决上诉人给付邓书涛返租款，并未对已备案登记在业主代表名下用于清偿返租款的房屋进行处理，明显对上诉人不利。若原审判决给付返租款符合法律规定，则应同时对已备案登记在业主代表名下用于清偿返租款的房屋作出处理，责令邓书涛将房屋解除备案登记并返还上诉人。邓书涛辩称，同济公司共欠答辩人租金款60208元，对于刘启祥后期与同济公司签订的商品房买卖合同，答辩人并没有授权给刘启祥，答辩人不知情，也不认可。邓书涛向一审法院起诉请求：1.判令同济公司给付房屋租金79802元；2.同济公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：邓书涛与同济公司涡阳分公司2012年签订《委托招商出租协议书》、《商业委托管理合同》，2015年5月1日，仍欠2015年5月1日至2016年6月30日期间租金共计79802元，邓书涛自认在2016年12月11日收到同济公司两季度房租款19594元，现同济公司仍欠邓书涛租金60208元。一审法院认为，双方对结算金额无异，邓书涛请求同济公司支付拖欠租金款60208元，予以支持。同济公司要求邓书涛承担31%税款，并未提供证据予以证明，不予支持。同济公司以双方于2016年9月9日达成新的和解方案抗辩，邓书涛以该方案未实际履行，且质押未办理登记手续，约定的房屋至今未交付给邓书涛，对此抗辩不予认可，一审法院认为双方之间的协议是清偿债务的具体方式，这种偿债方式并不排斥金钱清偿，双方的债权债务并未减少，同济公司的抗辩不能吞并或对抗邓书涛的诉讼请求。邓书涛要求按同期银行贷款利率支付利息，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告安徽同济置业有限公司给付邓书涛人民币60208元，应于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回邓书涛的其他诉讼请求。案件受理费1795元，减半收取987.5元由安徽同济置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2016年9月9日，包含邓书涛在内32户业主与同济公司签订协议，约定同济公司计划在2016年10月31日将未返还的商铺租金返还给业主，为表达诚意，将阜阳商厦国际项目的编号为2#3003、2#3004住宅及5-713的商铺质押给户业，办理房产手续时一致同意办到业主刘启祥、张淑霞、赵秀芬名下。如同济公司不能按时返还涡阳同济万象城商铺租金，则双方同意将上述的抵押商铺所有权交由业主，作为偿还以上业主的租金。案涉阜阳商厦国际项目的编号为2#3003、2#3004住宅及5-713商铺备案登记在刘启祥、张淑霞、赵秀芬名下。阜阳商厦国际项目的编号为2#3003、2#3004住宅已出售，所得款项用于支付包含邓书涛在内32户业主拖欠租金。邓书涛称案涉登记备案房屋未通过验收，不具备登记条件。同济公司称案涉备案登记房屋尚未交付，协议中没有约定交付期限，何时能够办理产权登记亦不清楚。本院认为，根据当事人双方诉辩意见，本案争议焦点为：本案争议焦点为：案涉2016年9月9日《协议书》的性质问题；一审是否漏判。一、关于案涉《协议书》的性质问题。同济公司对案涉认定所欠租金数额无异议，但认为已通过协议将阜阳商厦国际项目的编号为2#3003、2#3004住宅及5-713的商铺商品房买卖合同备案登记抵返还房屋租金。本院经审查协议内容，该协议明确约定了“如安徽同济置业有限公司不能按时返还涡阳同济万象城商铺租金，则双方同意将上述的抵押商铺所有权交由业主，作为偿还以上业主的租金，差价部分按多退少补的原则处理”。上述内容实际上是协议双方对同济公司在债务履行期限届满不能支付租金的情况下如何消灭案涉债务所达成的以房抵债协议，属于债务履行方式的补充。此种情况下，基于债权保护原则，原有直接支付租金的债务履行方式与新的以房抵债履行方式并存，在以房抵债协议没有全部履行的情况下，债权人可以请求同济公司支付租金。经审查，案涉登记房屋尚未交付，能否办理产权登记，同济公司也未明确。在案涉备案登记房屋抵偿债务履行期限不明确且履行存在障碍的情况下，债权人请求同济公司依约支付租金不违反双方约定及法律规定，一审判决对邓书涛要求同济公司支付租金的诉讼请求予以支持，并无不当。二、关于一审有无漏判问题。同济公司上诉认为一审仅判决同济公司给付邓书涛返租款，并未对已交付给邓书涛用于清偿返租款的房屋进行处理，属于漏判。因案涉备案登记房屋并未交付，且尚未办理房屋产权登记，同济公司也未提出反诉。一审法院判决对邓书涛提出的诉讼请求予以支持，不存在未作审理、判决的情形。综上所述，同济公司的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1795元，由上诉人安徽同济置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沙启峰审判员  王艳东审判员  黄战营二〇一九年九月四日法官助理孙曼书记员刘明明