济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初2320号 原告：张东萍，女，1987年6月25日出生，汉族，住山东省寿光市。 委托诉讼代理人：李开锋，山东顺周律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩冰雪，山东顺周律师事务所律师。 被告：王军涛，男，1981年6月10日出生，汉族，住山东省菏泽市。 委托诉讼代理人：李同彬，肥城名扬法律服务所法律工作者。 被告：王洪杰，男，1994年8月14日出生，汉族，户籍所在地山东省滕州市，现住济南市历下区。 委托诉讼代理人：李鹏鹏，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：金田，董事长。 委托诉讼代理人：刘露，女，1988年4月12日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 第三人：济南市自然资源和规划局，住所地济南市。 法定代表人：翟军，局长。 委托诉讼代理人：吕会，女，1989年8月5日出生，汉族，该单位职工，住山东省昌乐县。 委托诉讼代理人：周慧，女，1987年11月30日出生，汉族，该单位职工，住济南市。 原告张东萍与被告王军涛、被告王洪杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，原告张东萍于2019年4月11日申请财产保全并提供担保，本院作出（2019）鲁0104民初2320号民事裁定书，查封了被告王洪杰名下位于济南市槐荫区绿地国际花都一区10号楼xxx室房产。原告张东萍于2019年5月10日申请追加山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住地产）、济南市自然资源和规划局（以下简称规划局）作为第三人参加诉讼，本院予以准许。后本院依法适用简易程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告张东萍的委托诉讼代理人李开锋、被告王军涛的委托诉讼代理人李同彬、被告王洪杰及其委托诉讼代理人李鹏鹏、第三人中住地产的委托诉讼代理人刘露、第三人规划局的委托诉讼代理人吕会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张东萍向本院提出诉讼请求：1.确认二被告于2017年12月21日签订的槐荫区绿地国际花都一区10号楼xxx室（以下简称xxx室房产）《济南市存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费、鉴定费、评估费等所有费用由被告承担。事实和理由：2009年2月4日我与王军涛登记结婚。婚后，以王军涛个人名义在2011年8月22日分期购得xxx室房产，我们共同生活五六年余。2016年因夫妻感情破裂，我起诉王军涛离婚，法院判决不准离婚。2017年10月再次起诉离婚，法院认定夫妻感情破裂，判决离婚，但对婚内共同财产并未一并处理。而在二次诉讼离婚判决前夕，王军涛与王洪杰签订了涉案房屋的买卖合同，以买卖的形式将该房产低价转移至王洪杰名下，以达到王军涛转移夫妻共同财产的目的。这种买卖双方恶意串通、以合法形式掩盖非法目的达到侵害我利益的行为应认定为无效。我知晓上述事实后，多次找王军涛交涉未果，故诉至法院。 诉讼过程中，张东萍变更诉讼请求为：1.确认王军涛将xxx室房产转让给王洪杰的房屋转让行为无效；2.判令将xxx室房产权属恢复到转让之前的状态，并办理相应的权属变更登记；3.本案诉讼费由被告承担。明确不要求第三人承担责任。 王军涛辩称，张东萍所述与事实不符，此买卖合同合法有效，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 王洪杰辩称，1.我与王军涛以543348元的价格签订《济南市存量房屋买卖合同》其实质目的是为了避税，涉案房屋实际以83万元的价格成交，我与王军涛是通过房屋中介达成的交易，并无与王军涛恶意串通的意图，没有侵害张东萍的权益。所以《济南市存量房屋买卖合同》中成交价约定条款并不影响讼争房屋转让行为的效力，张东萍主张于法无据。根据房屋权属状况信息显示，涉案房屋单独登记在王军涛名下，由于不动产物权登记的公示效力，我基于对物权登记的信赖与王军涛签订房屋买卖合同，应当推定王军涛对涉案房屋具有处分权。即使张东萍与王军涛在夫妻关系存续期间购买了涉案房屋，王军涛擅自出卖房屋的行为，虽构成了无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条规定，并不必然导致房屋买卖合同无效。2.我与王军涛签订房屋买卖合同时，对涉案房屋系王军涛与张东萍共有财产的事实不知情。王军涛明确表示自己是离婚状态，我并无与王军涛恶意串通的意图。根据张东萍提交的不动产登记申请表、房屋权属状况信息，显示涉案房屋不存在共有情况。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定，涉案房屋虽系张东萍与王军涛离婚诉讼期间，但张东萍既未对涉案房屋进行占有，也未采取保全等限制权利的措施，我完全有理由相信王军涛具有处分权，再者我是通过专业的中介机构购买房屋，我在受让涉案房屋时完全是善意的。3.涉案房屋以合理的价格转让，我共支付了31万元的首付款，剩余52万购房款是通过银行贷款的方式支付给王军涛，这与房屋权属状况信息表中抵押情况能够相互印证。双方约定的房屋价格合情合理，并没有显著低于同等地段房屋的市场价格，我已经按照约定向王军涛足额支付了房屋价款。4.涉案房屋已经办理了不动产所有权转移登记，已经登记在我的名下。故符合法律意义上的善意取得，没有导致合同无效的法定情形，故请求驳回张东萍的诉讼请求。 中住地产述称，我公司配合法庭进行调查。 规划局述称，1.我局登记发证行为程序合法，依据充分，并无不当，且已尽到了合理审慎的职责。2.张东萍将我局追加为本案第三人，属主体不适格。 本案当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性没有异议的证据，即张东萍提交的房屋权属状况信息、结婚证复印件、民事判决书、不动产权证档案查询件、不动产登记申请表复印件，王洪杰提交的房屋买卖合同及补充协议、购房首付款收条、委托书、银行转账凭证、平安银行贷款合同、物业交割单、不动产权证，及规划局提交的不动产登记申请表、不动产登记审批表、申请人身份证明、《济南市存量房屋买卖合同》、不动产权证书、营业税完税证明、契税完税证明、房屋分户平面图、发票，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 王军涛与张东萍于2009年2月4日登记结婚，婚后于2011年11月8日购买了xxx室房产，登记的所有权人为王军涛单独所有。后双方于2018年1月经济南市市中区人民法院判决离婚，判决中未对xxx室房产进行分割。 2017年3月27日，王军涛作为出卖人（甲方），王洪杰作为买受人（乙方），与作为居间人（丙方）的中住地产签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将xxx室房产出售给乙方，房屋总价款为83万元，乙方在签订合同时支付定金10万元，在银行贷款审批通过后且过户前支付首付款35万元，剩余房款48万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；合同还对其他事项进行了约定。当日，王洪杰支付了定金10万元。 2017年12月21日，王军涛、王洪杰、中住地产签订补充协议，约定首付款变更为31万元，剩余房款52万元向银行按揭贷款。王洪杰于当日向王军涛支付了房款23万元，王军涛向王洪杰出具了31万元的首付款收条，之后双方办理了涉案房屋的所有权转移登记手续。2018年1月14日，xxx室房产所有权变更登记至王洪杰名下。取得所有权登记后，王洪杰以xxx室房产作为抵押向平安银行股份有限公司济南分行申请了按揭贷款52万元，并将该款项支付给了王军涛。王军涛认可收到了全部购房款。2018年2月9日，王军涛向王洪杰交付了xxx室房产。 双方有争议的证据和事实有： 1.张东萍主张王军涛与王洪杰恶意串通，损害其合法权益。王洪杰不予认可，称之前不认识王军涛，是通过中介买房子才认识的，王军涛出卖房屋时明确表示处于离婚状态，且基于不动产登记公示效力，确认王军涛为单独所有，没有共有人，没有查封，其已经尽到合理的注意义务，不存在恶意，属于善意第三人。王军涛对王洪杰所述无异议，称其在向王洪杰出售房屋时，说的是已经离婚，与张东萍早已商量好将xxx室房产出售来偿还双方之间因做生意产生的债务。中住地产对王军涛的陈述无异议。 2.张东萍向本院提交《济南市存量房屋买卖合同》，证明转让价格严重低于市场价值，损害其利益。该合同显示签订时间为2017年12月21日，房屋总价款为543348元。王洪杰称双方签订存量房买卖合同是为了网签备案和合理避税，其已经足额支付83万元的购房款。王军涛、中住地产对王洪杰的陈述予以认可。 本院认为，王军涛与王洪杰于2017年12月21日签订的《济南市存量房屋买卖合同》，虽然约定的总房款为543348元，但两人均称签订该合同只是为了网签备案和避税，并非是实际履行的合同，且王洪杰提供的转账凭证以及银行抵押贷款合同能够证明其已经实际支付购房款83万元，故双方履行义务的依据是签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，而非《济南市存量房屋买卖合同》。该合同约定的房屋价格与合同签订时涉案小区的总体房价水平并不明显偏低，故不存在王洪杰低价购买房屋的情形。另外，依照《最高人民法院关于适用司法解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。张东萍主张王军涛与王洪杰恶意串通，其应当就存在恶意的主张提供证据证明，但是其未能提供。相反，xxx室房产登记的所有权人仅为王军涛一人，物权登记具有公示力，王洪杰有理由相信王军涛具有出卖房屋的处分权，其尽到了基本的审查义务，应当推定为善意。再者，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，以及《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，即使王军涛在出卖xxx室房产时与张东萍尚未离婚，其出卖房屋的行为侵犯了张东萍的共有权，也不影响王军涛与王洪杰之间签订的房屋买卖合同的效力。王洪杰与王军涛签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。 王洪杰按照合同约定支付了购房款，王军涛亦将房屋交付给王洪杰，并将所有权转移登记至王洪杰名下，双方的转让行为并无不当，亦不违反法律规定，应为有效。张东萍要求确认房屋转让行为无效，并要求将房屋权属恢复到转让之前状态的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用司法解释（一）》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回张东萍的诉讼请求。 案件受理费9233元，减半收取计4617元，保全费3270元，均由张东萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 张 斌 二〇一九年九月十六日 书记员 罗晶琦