广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初2049号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行，住所地：柳州市晨华路**碧桂苑**楼。 负责人：杨大志，该分行行长。 委托诉讼代理人：何平，广西万益（柳州）律师事务所律师。 被告：胡安丹，女，1986年10月16日出生，汉族，户籍地：柳州市柳江区，现住柳州市柳江区。 被告：柳江县碧桂园房地产开发有限公司，住所地：柳州市柳江区拉堡镇兴柳路**兴柳桃源综合楼101商铺。 法定代表人：谢伟洲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：廖杜娟，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：林天南，男，该公司员工。 原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行诉被告胡安丹、柳江县碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何平、被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人廖杜娟到庭参加诉讼，被告胡安丹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年6月23日签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告胡安丹归还原告贷款本金557975.1元，支付逾期贷款利息9081.15元、逾期罚息118.49元（上述利息、罚息暂计至2019年4月29日，之后至实际清偿之日止的利息、罚息根据合同约定的利率另计）；3.判令被告胡安丹支付律师服务费25686.99元；4.确认原告对位于柳州市柳江区拉堡镇兴柳路129号兴柳桃源25栋1单元1402号房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权;5.判令被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司对被告胡安丹的上述还款义务承担连带保证责任；6.本案诉讼费用和其他实现债权的费用全部由被告承担。事实和理由：2016年6月23日，被告胡安丹因购买柳州市柳江县拉堡镇兴柳路8号(后变更为：柳江区拉堡镇兴柳路129号）兴柳桃源25栋1单元1402号房屋与原告签订《个人购房担保借款合同》。合同约定被告胡安丹向原告借款590000元，借款期限25年，采用等额本息还款法偿还贷款。被告胡安丹将购买的柳州市柳江区拉堡镇兴柳路129号兴柳桃源25栋1单元1402号房屋抵押给原告。合同签订后，双方于2016年7月7日在柳江县房地产管理所办理了预购房贷款抵押登记，证号：江预房押字（2016)第2273号；原告于2016年6月23日向被告胡安丹发放贷款590000元。自2019年1月15日起，被告胡安丹却开始违反合同约定未能按时向原告偿还贷款本息，并违反该合同的其他约定。该合同第14.5、14.14条约定，被告胡安丹的贷款利率在中国人民银行公布的同档期的贷款基准年利率4.9%基础上上浮0%，如贷款人违约，贷款执行利率调整为当日执行利率基础上浮10%。而根据该合同第14.13条对罚息的约定，原告有权对逾期贷款的罚息利率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行，对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；截止2019年4月29日，被告胡安丹共计拖欠原告贷款本金557975.1元，逾期贷款利息9081.15元、逾期罚息118.49元，本金、利息和罚息合计567174.74元；该合同第6.2条约定，抵押担保范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用及其他合理费用）。该合同第6.3条约定，抵押权人对抵押物享有第一顺位的优先受偿权，因此原告有权就该抵押物的价值在判决确认被告胡安丹的债务范围内优先受偿。该合同第7.2条约定，被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司向原告保证担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用及其他合理费用）。该合同第7.4条约定，被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司作为保证人根据本合同对借款人所欠债务在担保范围内承担连带保证责任，14.12条约定，保证人的保证方式为阶段性连带责任保证。本案处于保证人的保证期间。现被告胡安丹已经发生连续4期累计共12次未按时足额偿还贷款本息和相关费用的行为，依照该合同第11.1.2条的约定，被告胡安丹的行为己构成违约。根据12.1.5条的约定，原告要求解除与被告胡安丹签订的《个人购房担保借款合同》，提前要求被告胡安丹清偿全部贷款本金及利息、罚息及其他费用；现原告已经多次向被告胡安丹催告还款，但被告胡安丹均未履行还款义务。由于被告胡安丹的违约行为，引起了本案的诉讼，原告为实现自己债权聘请了律师提供法律服务，并支付了相关的律师代理费25686.99元。该合同第13.8条的约定，贷款人所在地法院为管辖法院，为此该案件应当由柳州市城中区人民法院管辖。综上所述，被告的行为已经构成违约，原告为维护自己的合法权益，依照原、被告之间签订的相关合同约定以及我国相关法律的规定，特向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司辩称，1.原告与被告签订的按揭业务担保协议第5条约定，被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司的保证担保的范围不包括律师费；2.根据按揭业务担保协议第5条第3项第4点约定，购房者连续未支付4期贷款本息的，原告应当在购房者未支付的第4期贷款本息还款期限届满之日起的第15个工作日内，以书面的形式通知被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司，如果原告逾期书面通知的，则被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司对购房者连续未支付的第5期（包括第5期）起的逾期利息等不承担保证责任，因此被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司对被告胡安丹连续5期起未支付的利息不承担保证责任；3.根据按揭业务担保协议第6条第8项约定，对于办理预抵押登记后发放的贷款，在被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司的保证期限内，若购房者未履行借款合同的约定，原告承诺先追索购房者和处置所购房产，被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司承担一般保证责任；4.根据按揭业务担保协议第13条第2项约定，原告和被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司一致同意，涉及被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司的权利义务的，以按揭业务担保协议为准，不按借款协议履行。因此被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司对于原告诉请的本金，若法庭核实与借款合同相符，被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司愿意承担一般保证责任，对于原告诉请的逾期利息和罚息中的前4期，被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司愿意承担一般保证责任，对原告诉请的律师费不认可，对于解除合同无异议。 被告胡安丹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交任何证据和书面答辩意见。 围绕诉讼请求，原告提供了贷款清单、个人贷款还款通知书、个人贷款业务审批流程表、个人贷款审批表、安居消贷易申请表、信贷业务谈话调查笔录、胡安丹户口簿复印件、离婚证复印件、婚姻状况声明、《商品房买卖合同》、柳江县预购房贷款抵押登记证明书、《个人购房担保借款合同》、个人贷款放款通知书、个人贷款借款凭证（借据）、送达地址确认书、民事委托代理合同、律师代理费收据、逾期贷款催收通知书等证据。被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司提供了《按揭业务担保合作协议》。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定，对当事人有异议的证据，需综合全案证据和案件事实进行认定。 根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院对原告诉称的案件基本事实予以认定。另查明，原告（贷款人）与被告胡安丹（借款人）、柳江县碧桂园房地产开发有限公司（保证人）签订的《个人购房担保借款合同》约定：本合同贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用构成违约，贷款人有权宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期；对于借款人未按本合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按本合同第14.13条约定的逾期罚息利率计收罚息。原告与被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司签订的《按揭业务担保合作协议》约定：被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司同意为购买该项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供本协议约定的连带责任保证，但本协议另有约定的除外；保证范围为：在保证期间内，购房者与原告、被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司所签订的《个人购房担保借款合同》项下购房者所欠的贷款本息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司的保证期间自原告将贷款划入被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止；购房者连续未支付四期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的十五个工作日内以书面形式通知被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司，如原告逾期书面通知的，则被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；对于当地政府部门暂未办理商品房预抵押登记期间发放的贷款，在被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司的保证期间内，若购房者未履行借款合同约定并由原告向有管辖权的人民法院提起诉讼的，原告承诺先追索购房者和处置购房者所购房产，如购房者所购房产无法处置或处置后不足以清偿的，则被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司应立即承担连带清偿责任；不管借款合同对双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行。原告对该《按揭业务担保合作协议》予以认可，称保证范围不包含律师代理费，被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司无需承担。原告还称，被告胡安丹从2019年1月15日起至2019年4月15日止已连续四期未依约偿还借款本息，原告在被告胡安丹连续逾期四期之后的第四期还款期限届满之日的次日，即于2019年4月16日通知了被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司，并就该主张提供了逾期贷款催收通知书，其中记载被告胡安丹截至2019年4月16日的欠款情况，通知书下方有被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司的签章，并注明签收日期为2019年4月27日。被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司在质证时纠正了其在答辩时所称的原告就被告胡安丹的逾期情况未及时通知的陈述，认可原告在被告胡安丹连续逾期四期之后及时向被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司进行了通知。原告明确其主张的利息9081.15元是从2019年1月15日起暂计至2019年4月29日止，之后的利息另计至实际清偿之日止，罚息118.49元是以逾期利息为基数，从2019年1月15日起暂计至2019年4月29日止，之后的罚息以逾期利息为基数，另计至实际清偿之日止。 本院认为，原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》、原告与被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司签订的《按揭业务担保合作协议》均是当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人应依约履行各自义务。原告依约履行了发放贷款的义务，被告胡安丹未按时偿还借款本息构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，提前收回全部借款本息，故原告要求解除合同、要求被告胡安丹偿还借款本金557975.1元，支付利息9081.15元、罚息118.49元（该利息、罚息暂计至2019年4月29日，之后的利息以尚欠借款本金为基数，之后的罚息以尚欠利息为基数，按照《个人购房担保借款合同》约定的利率另计至实际清偿之日止）有事实和法律依据，本院予以支持。 关于律师代理费的问题。《个人购房担保借款合同》约定，借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担，故原告要求被告胡安丹支付律师代理费25686.99元有合同和法律依据，本院予以支持。 关于抵押权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，《个人购房担保借款合同》约定的抵押房屋属于物权法第一百八十条第一款第一项规定的建筑物，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，但是原告与被告胡安丹就该约定抵押房屋只办理了抵押权预告登记，未办理正式抵押权登记，抵押权未设立，故原告主张的抵押权没有事实依据，本院不予支持。 关于被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司的保证责任问题。首先，关于保证期间的问题，《按揭业务担保合作协议》约定，被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司的保证期间自原告将贷款划入被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止，因原告未取得约定抵押房屋的抵押权证，故被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司应承担保证责任；第二，关于保证范围的问题，根据《按揭业务担保合作协议》的约定，原告诉请的律师代理费不在保证责任范围内（原告对此亦予认可），原告诉请的本金、利息、罚息在保证责任范围内；第三，关于保证方式的问题，虽然《按揭业务担保合作协议》出现了连带保证责任的提法，但是就具体承担保证责任的方式的约定为“原告承诺先追索购房者和处置购房者所购房产，如购房者所购房产无法处置或处置后不足以清偿的，则被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司应立即承担连带清偿责任”，该约定符合《中华人民共和国担保法》第十七条第一、二款“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任”关于一般保证的规定，故应认定保证方式为一般保证。综上，被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司应承担的保证责任为：对被告胡安丹的上述债务在经依法强制执行后仍不能清偿的部分，在借款本金557975.1元、利息9081.15元、罚息118.49元（该利息、罚息暂计至2019年4月29日，之后的利息以尚欠借款本金为基数，之后的罚息以尚欠利息为基数，按照《个人购房担保借款合同》约定的利率另计至实际清偿之日止）范围内承担保证责任。被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告胡安丹追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一、二款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行与被告胡安丹、柳江县碧桂园房地产开发有限公司于2016年6月23日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告胡安丹向原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行偿还借款本金557975.1元，支付利息9081.15元、罚息118.49元（该利息、罚息暂计至2019年4月29日，之后的利息以尚欠借款本金为基数，之后的罚息以尚欠利息为基数，按照《个人购房担保借款合同》约定的利率另计至实际清偿之日止）; 三、被告胡安丹向原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行支付律师代理费25686.99元； 四、被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司对被告胡安丹的上述第二、三项债务在经依法强制执行后仍不能清偿的部分，在借款本金557975.1元、利息9081.15元、罚息118.49元（该利息、罚息暂计至2019年4月29日，之后的利息以尚欠借款本金为基数，之后的罚息以尚欠利息为基数，按照《个人购房担保借款合同》约定的利率另计至实际清偿之日止）范围内承担保证责任，在承担保证责任后，被告柳江县碧桂园房地产开发有限公司有权向被告胡安丹追偿； 五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4864元，财产保全费3570元，共计8434元（原告已预交），由原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行负担150元，由被告胡安丹、柳江县碧桂园房地产开发有限公司负担8284元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  刘海锐 二〇一九年九月五日 书记员  唐 婧