广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1882号上诉人（一审原告、反诉被告）：朱福香，女，汉族。委托诉讼代理人：廖信源，广东华杨律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海置地新天地企业策划有限公司。法定代表人：廖国寿。委托诉讼代理人：邓飞娇，广东精城粤衡律师事务所律师。上诉人朱福香因与被上诉人珠海置地新天地企业策划有限公司（以下简称“置地公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱福香及其委托诉讼代理人廖信源、被上诉人置地公司的委托诉讼代理人邓飞娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱福香上诉请求：1、请求依法撤销（2019）粤0402民初725号民事判决书；2、请求驳回起诉及置地公司的反诉或依法改判；3、本案诉讼费由置地公司承担。事实及理由：一、一审法院未查明重要事实，朱福香及置地公司以个人起诉及反诉是诉讼主体错误，从而造成错误判决：工商信息已清楚显示朱福香的主体是：珠海市鱼裹餐饮管理有限公司，在另案（2018）粤0402民初1159号一审时置地公司在2018年6月1日提交的证据：署名珠海市鱼裹餐饮管理有限公司部分月份的交费通知单及收据，显示也是公司主体而非朱福香个人。朱福香虽有签订《商铺租赁合同》但其时是代表珠海市鱼裹餐饮管理有限公司（朱福香是股东之一）签订，是公司行为并非是个人行为，公司的法定代表人是李泽，李泽也同样在2016年9月29日与置地公司签订了一份《商铺租赁合同》，签署位置是法定代表人。置地公司对由珠海市鱼裹餐饮管理有限公司在该店铺经营也是明知的，催收物业费等单据都是署名珠海市鱼裹餐饮管理有限公司，因此置地公司在另案起诉朱福香及本案反诉朱福香明显是诉讼主体错误，主体不适格。二、广东高院已受理朱福香的再审申请，对诉讼主体资格问题将作出裁定。另案（2018）粤0402民初1159号及二审（2018）粤04民终3019号案件与本案是原被告相同且同一案由的案件是由置地公司启动的诉讼，由于置地公司的过错导致诉讼在诉讼主体资格上程序出现了错误，导致生效判决错误，广东省高级人民法院已立案再审。置地公司率先启动诉讼程序上的错误，本案的一、二审诉讼费应由置地公司承担。三、合同无法履行的根本原因是置地公司，责任应由置地公司承担。1．根据从消防支队调取的证据，从2017年8月、9月、10月消防部门连续发出三份《不同意使用营业决定书》，是因置地公司的原因导致朱福香无法正常营业，朱福香的主营业务是纸上烤鱼，只能改做不擅长的其它菜，消防问题也致使朱福香无法公开对外推广，只能遮遮掩掩营业，生意大受影响。2．置地公司无权发出解除合同通知书。根据（2018）粤0402民初1159号判决书第14页第三段可知，从2017年10月6日起涉案物业全部归二城公司，置地公司2017年10月8日是无权发出解除合同通知书，更无权擅自停水停电，置地公司应对无权行为承担责任。根据1159号判决书第15页第二、三段，当时二城公司要求朱福香与其重签合同，并重新缴纳10万元保证金，而置地公司又拒不退还原交保证金，导致朱福香权益无法得到保障，朱福香行使不安抗辩权不交租金的责任应由置地公司承担。3.1159案从一审到二审结束是2019年1月，朱福香为维护自己合法权益，在二审判决结果未出不知哪方责任的情况下，维持现状，并申请了证据保全及财产损失评估，在保全和评估后2018年11月17日及时交还了店铺，且置地公司在一审并未主张即时归还店铺，在解除合同通知无效的情况下，朱福香2018年11月17日交还店铺具备合理性。综上，置地公司店铺不符合消防条件，置地公司在无权解除合同的情况下擅自停水停电是造成合同无法履行的根本原因，置地公司应退还保证金并赔偿损失，同时本案因主体不适格，请求法院撤销一审判决，驳回朱福香的起诉或依法改判，维护当事人合法权益。置地公司辩称：朱福香及置地公司以个人起诉及反诉诉讼主体并没有错误。首先，朱福香本人与置地公司订立了商铺租赁合同，该租赁合同在本案一审中，置地公司已经作为证据提交。朱福香对该份证据的真实性是没有任何异议的。双方依据该合同向各自主张权益没有任何法律障碍。至于朱福香当庭提交了一份商铺租赁合同，该合同中承租方珠海市鱼裹餐饮管理有限公司已经在朱福香本人经营鱼花里餐厅之前搬离了案涉商铺。由于朱福香当庭提交了证据，置地公司也要求法庭予以一定的举证期。我方能提交珠海市鱼裹餐饮管理有限公司的工商登记资料以证明上述事实。另，即使是朱福香是为其设立的公司订立商铺租赁合同，那么依据民法总则第75条之规定，我方可以请求当时与我方订立合同的相对方主张权利。关于提出再审的问题，置地公司不知情。合同无法履行的根本原因是朱福香拖欠租金等费用，置地公司依据双方对真实性没有异议的租赁合同的约定于2017年10月8日解除与朱福香的租赁合同。责任在于朱福香，而非置地公司。首先，2018粤04民终3019号民事判决书第18页一审认定事实部分，已经明确描述2017年10月8日置地公司向朱福香发出关于解除商铺租赁合同的通知。置地公司根据商铺租赁合同第16.3.5条的约定通知朱福香终止合同。朱福香应于2017年10月9日零时前清理铺位内一切商品。即，朱福香与置地公司的租赁合同在2017年10月8日解除后，朱福香已经无权在案涉商铺经营。其他与一审答辩意见、辩论意见一致。朱福香向一审法院起诉请求：1．判令置地公司赔偿餐厅经济损失342,973元；2．判令置地公司退还租赁保证金10万元3．判令置地公司支付律师费、评估费、公证费合计74,640元；4．判令置地公司赔偿朱福香营业损失240,000元；5．判令置地公司承担本案所有诉讼费用。一审法院查明：2016年9月29日，朱福香、置地公司就租赁位于珠海市前山明珠××路××城商业广场××天地购物中心××号铺位签订《珠海置地新天地企业策划有限公司商铺租赁合同》（以下简称“商铺租赁合同”）。合同4.2.2和4.2.3约定，租赁保证金人民币100,000元，朱福香在向置地公司交纳保证金后签订租赁合同。租赁期间，如果朱福香有违反或不履行合同的行为，并给置地公司造成损失或者损害，在置地公司发出要求朱福香纠纷该行为并赔偿置地公司的书面通知7天内，朱福香拒不纠正该行为并赔偿置地公司损失的，置地公司有权直接抵扣朱福香向其交纳的租赁保证金（不影响置地公司对朱福香该行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿置地公司因朱福香该行为而造成的损失或者损害。合同第16.7条约定，置地公司因向朱福香催付租金或其他费用而引起的所有费用（包括一切律师费）及置地公司因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由朱福香承担，置地公司有权向朱福香追讨该费用开支。合同签订后，朱福香于2016年9月29日向置地公司支付租赁保证金100,000元。置地公司将涉案租赁物业交付朱福香。朱福香承租商铺后，将商铺装修后开设珠海市鱼裹餐饮管理有限公司，并以租赁商铺为经营地址办理的工商营业执照。朱福香主张因其与股东拆伙独自接手经营餐厅，将餐厅名称变更为“珠海市鱼里花餐饮服务有限公司”，因变更名称需进行消防验收检查合格后方能投入使用、营业，故其分别于2017年8月10日、2017年9月4日、2017年9月30日向消防部门申请消防安全检查，但均存在“自动喷淋灭火系统无法启泵”问题，而导致未能通过消防验收。朱福香提交一份珠海市公安消防局于2017年10月9日出具的《不同意投入使用、营业决定书》［珠公消安不字（2017）第0209号］，载明根据你单位（场所）关于珠海市鱼花里餐饮服务有限公司（更换营业执照）（地址：珠海市前山明珠南路**（二城商业广场****商铺）投入使用、营业前消防安全检查的申请，我局于2017年9月30日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：1、该场所自动喷淋灭火系统无法起泵。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。关于自动喷淋灭火系统的运行，庭审中朱福香申述是由置地公司来启动，在装修的事实朱福香没有移动喷淋头，三次消防验收时置地公司均没有配合启动；置地公司陈述，商铺内的设施是由朱福香自行安装，但整个系统是由小区的物业启动的。因朱福香未按时缴纳租金双方发生纠纷，本院于2018年1月29日受理置地公司诉朱福香房屋租赁合同纠纷一案。该案审理中，本院依法追加二城公司为第三人，并于2018年8月14日作出（2014）粤0402民初1159号民事判决书，判决主文如下：一、被告朱福香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海置地新天地企业策划有限公司支付2017年9月19日至2017年10月5日租金、水电费合计人民币38,096元；二、被告朱福香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海置地新天地企业策划有限公司按照每月人民币20,000元的标准支付自2017年10月9日起至实际搬离之日的占用费（暂计至2018年1月24日为72,000元）；三、被告朱福香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海置地新天地企业策划有限公司支付律师费人民币26,000元；四、驳回原告珠海置地新天地企业策划有限公司的其他诉讼请求。该判决书中第12页至第15页审理查明部分记载如下：1、因被告未按时交纳租金等费用，原告于2017年10月3日向被告发出《催缴通知》要求被告在2017年10月3日18时前向原告交纳2017年9月19日至2017年10月5日的租金等费用共计38,096元，并告知原告根据《商铺租赁合同》第16.1条的约定，自2017年10月4日起被告将承担逾交费的违约金，被告应于2017年10月5日18时前交纳上述费用，否则根据合同条款，于2017年10月6日零时，采取停止供应电、空调或其他设施的措施。如在2017年10月8日18时前仍未交纳应交费用的，原告根据合同的约定解除合同，收回商铺。2、原告向被告发出《催缴通知》后，因被告未及时足额支付租金等费用，原告于2017年10月5日向被告发出《停电通知》，要求被告按照《租赁合同》第16.1条的约定交清所有费用，否因被告未按时交纳租金等费用，原告于2017年10月3日向被告发出《催缴通知》要求被告在2017年10月3日18时前向原告交纳2017年9月19日至2017年10月5日的租金等费用共计38,096元，并告知原告根据《商铺租赁合同》第16.1条的约定，自2017年10月4日起被告将承担逾交费的违约金，被告应于2017年10月5日18时前交纳上述费用，否则根据合同条款，于2017年10月6日零时，采取停止供应电、空调或其他设施的措施。如在2017年10月8日18时前仍未交纳应交费用的，原告根据合同的约定解除合同，收回商铺。3、原告向被告发出《催缴通知》后，因被告未及时足额支付租金等费用，原告于2017年10月5日向被告发出《停电通知》，要求被告按照《租赁合同》第16.1条的约定交清所有费用，否则原告将采取停止供应电、空调或其他设施的措施。4、2017年10月8日原告向被告发出《关于解除商铺租赁合同的通知》，通知被告由于其欠交2017年9月19日至2017年10月5日的租金等费用及该部分的违约金。原告根据《商铺租赁合同》第16.3.5条约定，通知被告终止合同，被告应于2017年10月9日零时前清理铺内一切物品搬离商场。5、再查明，2017年10月9日，珠海市公安消防局出具珠公消安不字（2017）第0209号《不同意使用、营业决定书》，载明根据你单位（场所）关于珠海市鱼花里餐饮服务有限公司（更换营业执照）（地址：珠（地址：珠海市前山明珠南路**（二城商业广场****商铺、营业前消防安全检查的申请，我局于2017年9月30日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：1、该场所自动喷淋灭火系统无法起泵。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。6、还查明，2010年12月21日珠海市置地新天地物业管理有限公司与第三人就租赁前山明珠南路1999号金福广场（三期）4栋1-4层全部、负一层部分，前山明珠南路1999号金福广场（三期）4栋1-4层全部、负一层部分签订了租赁合同，后珠海市置地新天地物业管理有限公司、珠海市置地新天地投资发展有限公司与第三人签订了合同转让协议，约定珠海市置地新天地物业管理有限公司将其与第三人的所有权利义务转让给了珠海市置地新天地投资发展有限公司，2015年12月17日珠海市置地新天地投资发展有限公司经珠海市工商行政管理局核准变更为珠海置地新天地企业策划有限公司。7、涉案租赁商铺位于前山明珠南路1999号金福广场（三期）4栋1-4层全部、负一层部分，前山明珠南路1999号金福广场（三期）4栋1-4层全部、负一层部分所有权属于第三人二城公司，原告向第三人二城公司承租后转租给被告，原告与第三人二城公司的租赁期限为2011年4月15日至2028年4月14日。8、本院在审理的原告珠海置地新天地企业策划有限公司起诉其他涉及租赁涉案金福广场（三期）商铺房屋租赁合同纠纷案件中查明，2017年9月27日原告与二城公司签订《协议书》，确认自2017年9月5日起解除原告与二城公司租赁关系，合同解除30日内，原告负责全部解除、终止所有与第三方签订的合同并负责结清第三方债务，自2017年10月6日起涉案物业全部归第三人二城公司。2017年9月28日原告与二城公司签订《协议》，确认自2017年10月5日起，位于前山明珠南路**金福广场（三期）4栋1-4层全部、负一层部分的房屋使用权、收益权（包含但不限于租金、租赁保证金、水电费、物业管理费）、处置权（与原次承租人的签约决定权）等所有权利，全部归属二城公司，原告应在2017年10月5日自行负责全部解除、终止所有与第三方（包含但不限于原次承租人）签订的合同，原次承租人可与二城公司签订《二城商业广场商铺租赁合同》并向二城公司交纳租金及租赁保证金。2017年10月19日，原告与二城公司签订《二城广场物业管理服务合同》，约定2017年10月6日至2017年11月5日期间原告负责对位于前山明珠南路1999号金福广场（三期）4栋1-4层全部、负一层部分的物业进行管理。9、又查明，因原告与二城公司解除租赁合同、原次承租人需要与二城公司重新签订租赁合同问题，造成涉案二城商业广场众多租户与业主出现纠纷，珠海市香洲区前山街道办曾出面进行调解。10、庭审中，第三人表示正在和被告协商继续经营事宜，明确涉案商铺应由被告先交还原告，原告再交还第三人。置地公司及朱福香不符上述判决提起上诉。珠海市中级人民法院经审理于2018年12月26日作出（2018）粤04民终3019号民事判决，维持珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初1159号民事判决书第一、三、四项及诉讼费负担部分的决定；变更珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初1159号民事判决第二项为：朱福香于本判决生效之日起十日内向珠海置地新天地企业策划有限公司支付2017年10月9日至2018年11月17日期间的占用费共372,667元。”该判决第27页载明“本院经审理查明，一审庭调查过程中，朱福香陈述2017年10月30日晚上6点，置地公司对其经营的餐厅停水停电，朱福香当天停止经营。之后，朱福香一直未开业经营。2018年6月5日，朱福香向置地公司的王经理发微信内容如下“黄经理你好，我们经慎重考虑觉得二城广场现在的状况不太适合经营了，由于缺乏专业商场管理导致商铺位空置多，人流稀少，严重缺乏经营氛围，不经营了，谢谢”。之后，置地公司的王经理多次发微信要求朱福香先交还商铺，但朱福香一直以各种理由未予交还。直至2018年11月17日，朱福香与置地公司、二城公司签署了《商铺交接确认书》，确认朱福香于2018年11月17日将涉案商铺交还给置地公司，置地公司于同日将该商铺交还二城公司。”该判决第28页至30页本院认为部分载明：“1、关于朱福香应否向置地公司支付2017年9月19日至2017年10月5日的租金、水电费38,096元的问题。朱福香认为，第一，2017年9月5日起置地公司与二城公司已解除租赁合同，置地公司已丧失承租权，无法继续履行涉案商铺租赁合同，第二，置地公司就其与二城公司解除合同事宜未依法履行通知义务，导致涉案商场大面积商铺关门和小商户闹事，第三，置地公司对涉案商铺断水断电、不配合验收，导致商铺无法投入使用。据此，朱福香主张其享有不安抗辩权，不应支付租金，不需承担违约责任。本院认为，虽然置地公司与二城公司于2017年9月27日签订协议约定从2017年9月5日起解除租赁合同，但是置地公司与二城公司签订解除合同后直至2017年10月5日期间，朱福香并未因置地公司与二城公司解除合同而停止营业，置地公司对涉案商铺停水停电发生在2017年10月29日，消防部门亦是在2017年10月9日发出不能继续使用的决定书，因此在2017年9月19日至10月5日期间，朱福香一直正常使用涉案商铺。合同具有相对性，置地公司与二城公司解除租赁合同，并不当然即解除朱福香与置地公司租赁合同，朱福香和置地公司签订的商铺租赁合同对双方仍有约束力，朱福香在使用涉案商铺的期间仍应向置地公司交纳租金和水电费等。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行……当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”和第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”的规定，即使朱福香享有不安抗辩权，其在中止交纳租金义务时，亦应当及时通知置地公司，但是朱福香并未履行通知义务，因此朱福香在事后以其享有不安抗辩权为由对其欠交租金的行为抗辩免责，显然理据不充分，不应予以采纳，一审法院认定朱福香应交纳2017年9月19日至10月5日的租金、水电费共38,096元，理据充分，本院予以维持。2、关于朱福香应否向置地公司支付拖欠上述租金、水电费的违约金的问题。据上分析，朱福香未按期支付2017年9月19日至10月5日的租金、水电费，构成违约，置地公司有权依照涉案商铺租赁合同的约定，解除合同，不予退还履约保证金。虽然合同第16.1条约定逾期支付租金的违约责任为按逾期交纳租金的3%支付违约金，但是根据合同第16.3条“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，履约保证金不予退还，并收回该商铺，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……16.3.5拖欠支付租金、管理费或其他费用超过7日”和第16.4条“甲方依据本合同第16.3条单方面终止合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回商铺；租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿”的约定，可见涉案商铺租合同第16.1条和第16.3、16.4条针对逾期支付租金的违约情形，分别约定了置地公司享有两种不同主张违约责任的方式，根据第16.1条，置地公司可按3%收取逾期支付的违约金，根据第16.3条可主张解除合同，没收租赁保证金作为违约金赔偿，若租赁保证金不足赔偿置地公司损失的，朱福香还应负责赔偿损失。本案中，置地公司针对朱福香逾期支付租金，选择解除合同，故对于朱福香的违约责任应适用第16.3条，由于置地公司不仅主张不予退还保证金，还对逾期搬离主张了占用费，置地公司没有提供证据证明没收租赁保证金不足以弥补朱福香逾期支付租金给其造成的损失，因此置地公司要求朱福香按每3%的标准支付逾期支付租金的违约金，依据不足，不应予以支持，一审法院对此认定正确，本院予以维持。3、关于朱福香应否向置地公司支付2017年10月9日起至2018年11月17日期间的占用费的问题。2017年10月9日，公安消防管理机关作出涉案商铺不能继续使用的决定，但是朱福香并未因此停业。直至2017年10月29日，置地公司基于朱福香逾期支付租金等拒不交纳，对涉案商铺停水停电，符合合同约定。之后朱福香仍未交纳拖欠的租金和水电费，既不经营，也不交还涉案商铺，且根据朱福香与置地公司工作人员王经理的微信聊天记录，可见朱福香在2018年6月5日明确表示不打算租赁涉案商铺经营，置地公司也多次催促朱福香交还商铺，但朱福香仍不交还商铺，因此从2017年10月9日至2018年11月17日期间，朱福香占有涉案商铺，应当向置地公司支付占用费。朱福香于2019年1月14日提起本案诉讼，主张因置地公司的违约给其造成了以下损失，请求置地公司赔偿：1．装修、附属设施和物品损失342,973元，原告提交一份由深圳市国策资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，显示涉案商铺内珠海市鱼里花餐饮服务有限公司的室内装修类资产在2018年10月31日的评估值为342,973元；2．本案支付律师费26,000元、评估费3,000元、公证费1,640元，（2018）粤0402民初1159号及（2018）粤04民终3019号案件中支出的律师费44,000元，原告提交了委托代理合同、发票等证明；3.2017年10月至2018年11月的停业损失共240,000元，原告提交了其经营餐厅2016年12月至2017年9月的收入明细，主张每月存收入18,000元。置地公司主张支出如下律师费，请求朱福香赔偿：1．（2018）粤04民终3019号案件中二审律师费13,000元；2．申请执行（2018）粤04民终3019号执行律师费13,000元；3．本案本诉律师费25,000元，反诉律师费5,000元。上述费用，被告均提交了律师代理合同、转让凭证及发票证明。庭审中，被告陈述在其丧失承租权后，业主二城公司同意接收次承租人的租赁合同。原告陈述业主要其再交10万元押金才签合同，而被告不肯和原告解除合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十三条第五项及第二款规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证，有相反证据足以推翻的除外。本案中，原、被告对于（2018）粤0402民初1159号及（2018）粤04民终3019号民事判决中查明的事实，没有提出明确具体的反对意见及提供足以推翻的证据，故对该两份判决中查明认定的事实，本案予以采纳。上述判决中认定朱福香欠缴租金构成违约，合同保证金作为违约金予以没收，故关于保证金在该案中已经予以处理，朱福香在本案中请求返还保证金的诉讼请求属于重复诉讼，本案中不予处理。本案原、被告争议的焦点问题是，被告是否存在违约行为导致合同不能继续履行。朱福香认为导致不能继续履行租赁合同的原因有：1．消防验收不合格；2．原告变更工商登记时置地公司已经与案外人二城公司解除了合同。置地公司认为合同不能履行的原因是朱福香未按合同约定缴纳租金，置地公司解除了租赁合同。一审法院认为：首先，置地公司作为出租方，负有协助、配合朱福香进行消防验收的义务，根据珠海市公安消防局出具的《不同意投入使用、营业决定书》，未通过消防验收的原因为“自动喷淋灭火系统无法起泵”，而该系统的验收需要由置地公司予以协助，显然置地公司未尽到协助、配合验收的义务。但该事项并非是造成双方解除合同的决定性原因，理由如下：一是朱福香于2016年9月开始承租涉案商铺，经营餐饮并且通过了消防验收。在2017年9月因变更名称而需再次申请消防验收，因置地公司未及时予以协助而未通过消防验收，即未通过消防验收仅是置地公司未及时协助开启水泵系统，而并非是租赁物本身客观上无法使用，故这种影响只是短期的影响，并且是可以再次申请消防验收予以消除的。二是在消防验收期间及珠海市消防局作出不予投入使用决定后，朱福香并未停止经营，直至2017年10月29日置地公司因朱福香欠缴租金而对涉案商铺停水、停电，可见置地公司未尽协助消防验收的义务，对朱福香继续使用商铺并未产生决定性的影响，并非是原、置地公司合同解除的根本原因。其次，置地公司因与二城公司于2017年9月5日解除租赁合同而丧失了涉案商铺的出租权，如朱福香继续经营必然面临重新与二城公司协商签订租赁合同的局面，且在此期间置地公司并未及时准确地向朱福香告知置地公司与二城公司之间关于涉案商铺经营管理权转移的情况，故对朱福香继续使用及履行租赁合同势必产生一定程度的影响，但从2018年6月5日朱福香向置地公司的王经理发微信内容中以及庭审中陈述二城公司要求其交100,000元保证金签合同的陈述中可以看出，在置地公司与二城公司解除租赁合同后，朱福香是有权选择继续承租涉案商铺经营，即置地公司丧失出租权并未导致朱福香不能继续承租涉案商铺的后果。再次，已经发生法律效力的（2018）粤04民终3019号民事判决已确认因朱福香逾期交付租金，置地公司通知解除合同，故双方租赁合同解除的根本原因在于朱福香逾期交付租金的违约行为。综上，置地公司在合同履行中未尽协助消防验收的义务及丧失出租权的行为并不构成根本违约，合同不能继续履行的根本原因在于朱福香逾期交付租金，置地公司因此解除合同。置地公司不构成根本违约，朱福香请求置地公司赔偿装修、物品等损失342,973元、律师费、评估费、公证费等74,640元，理据不足，应予驳回。关于朱福香请求的2017年10月9日至2017年11月7日的经营损失，消防部门虽然于2017年10月9日发出不投入经营使用的决定书，但朱福香并未因此停业，直至2017年10月29日，置地公司基于朱福香逾期支付租金对涉案商铺停水停电，所以在该期间朱福香并没有营业损失。置地公司基于朱福香逾期支付租金而对涉案商铺停水停电，符合合同约定，而之后朱福香仍未缴纳拖欠租金和水电费，亦不交还涉案商铺直至2018年11月17日，可见未使用涉案商铺进行经营，系朱福香的原因而造成，且对于置地公司在合同履行过程中的过错，（2018）粤04民终3019号民事判决中在认定占有使用费时已经予以考虑，本案中朱福香请求置地公司支付2017年10月9日至2017年11月7日的商铺期间的营业损失，依据不足，应予驳回。关于置地公司反诉请求的律师费，朱福香、置地公司商铺租赁合同第16.7条约定，置地公司因催讨租金或其他费用而引起的所有费用（包括一切律师费），由朱福香承担。故置地公司请求朱福香承担（2018）粤04民终3019号二审的律师费及该案的执行律师费共26,000元，符合合同约定，一审法院予以支持。但因本案本诉和反诉而支出的律师费，并非是为追讨租金或其他费用而引起，且置地公司在履行合同中亦存在一定的过错，故对置地公司请求朱福香承担因本案本诉、反诉支出的律师费30,000元，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十三条、第二百四十七条之规定，一审判决如下：—、驳回原告朱福香（反诉被告）的全部诉讼请求；二、朱福香（反诉被告）于本判决发生法律效力之日起十日内向置地公司（反诉朱福香）珠海置地新天地企业策划有限公司支付律师费26,000元；三、驳回置地公司（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5,188元，由朱福香负担；反诉受理费600元，由朱福香负担279元，置地公司负担321元。二审期间，上诉人朱福香向本院提交了五份证据材料，因该五份证据材料均形成于一审判决之前，上诉人朱福香对一审为何未提交未作出合理解释，被上诉人置地公司又不同意质证。因此，本院不予采纳。经审理，本院查明，置地公司在另案［一审案号为：（2018）粤0402民初1159号，二审案号为：（2018）粤04民终3019号］诉朱福香、第三人珠海市第二城市开发有限公司租赁合同纠纷一案，朱福香在该案一、二审中均未提出其在2017年9月29日之前不是案涉117号商铺承租人的抗辩。同时，朱福香不服本院（2018）粤04民终3019号民事判决，向广东省高级人民法院提出申诉。广东省高级人民法院查明，2017年7月10日鱼裹公司的股东进行核准变更登记，该日朱福香亦变更登记为鱼裹公司的法定代表人；2017年7月24日珠海市鱼花里餐饮服务有限公司成立，该公司的法定代表人亦为朱福香，登记住所地为案涉**商铺。经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，上诉人朱福香上诉主张其不是适格的主体，且合同未能履行的根本原因在于被上诉人置地公司。为此，本院认为，首先，诚如本院查明事实所示，2017年7月10日鱼裹公司的股东进行核准变更登记，该日朱福香亦变更登记为鱼裹公司的法定代表人；2017年7月24日珠海市鱼花里餐饮服务有限公司成立，该公司的法定代表人亦为朱福香，登，登记住所地为案涉**商铺福香在（2018）粤04民终3019号案的一审、二审中均未提出其在2017年9月29日之前不是案涉117号商铺承租人的抗辩。在本案中，朱福香亦是以本人为承租人的身份提起诉讼。可见，朱福香概括承受了鱼裹公司原为案涉117号商铺承租人的权利义务。因此，上诉人朱福香上诉主张其不是适格的主体的观点没有事实依据，本院不予支持。其次，诚如一审法院查明事实所示，朱福香于2016年9月开始承租涉案商铺，经营餐饮并且通过了消防验收，且一直正常经营至2017年10月底。虽然公安消防机关曾于2017年8月、9月、10月连续发出三份《不同意使用营业决定书》，但并未影响朱福香对案涉117号商铺的正常使用，且未导致案涉117号商铺不具备约定的经营用途。同时，本院已经发生法律效力的（2018）粤04民终3019号民事判决已确认因朱福香逾期交付租金而导致合同解除。因此，上诉人朱福香上诉主张合同未能履行的根本原因在于被上诉人置地公司的观点没有事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人朱福香的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,636元，由朱福香负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年九月十九日书记员 苏婉婷