广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7396号原告：中山市信裕房地产开发有限公司，住所地广东省中山市小榄镇小榄工业大道中**逸丰华庭商住小区****商铺，统一社会信用代码9144200007029178X2。法定代表人：刘锐谦，董事长。委托诉讼代理人：雷斌，广东松楠律师事务所律师。被告：广东汇合资产管理有限公司，住所地广东省，住所地广东省广州市海珠区广州大道**自编**之**代码9144010133146044XE。法定代表人：胡东启。委托诉讼代理人：林敏，广东洋三律师事务所律师。第三人：伦见发，男，1974年7月27日出生，汉族，住广东省高要市，原告中山市信裕房地产开发有限公司（以下简称信裕公司）诉被告广东汇合资产管理有限公司（以下简称汇合公司）、第三人伦见发案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信裕公司委托诉讼代理人雷斌，被告汇合公司委托诉讼代理人林敏到庭参加诉讼。第三人伦见发经本院公告未到庭参加诉讼。本案现已审结。原告信裕公司向本院提起诉讼请求：1.终止中山市第一民法院(2018)粤2071执9469号案对中山市小榄镇小榄工业大道中55号逸丰华庭2幢2502房[合同业务编号HTN2016024889]的执行措施，并解除对该商品房的查封；2.确认中山市小榄镇小榄工业大道中55号逸丰华庭2幢2502房的物权归原告所有，并注销位于广东省中山市小榄镇小揽工业大道中55号逸丰华庭2幢2502房的房地产的销售登记备案（价值614721元）。诉讼中，原告信裕公司撤回第二项诉讼请求中关于注销位于广东省中山市小榄镇小揽工业大道中55号逸丰华庭2幢2502房的房地产的销售登记备案的诉讼请求。事实与理由：法院因汇合公司与伦见发追偿权纠纷一案[法院一审案号(2017)粤2071民初9906号，执行案号(2018)粵2071执9469号]，查封了中山市小榄镇小榄工业大道中55号逸丰华庭2幢2502房房产[合同业务编号HTN2016024889]（以下简称案涉商品房）。但原告认为该商品房属原告的合法财产，故请求终止中山市第一民法院(2018)粤2071执9469号案对该商品房的执行，并申请解除该查封。原告具体理由如下：一、案涉商品房的所有权归属于原告，是原告的合法财产，案涉商品房的所有权还不属于伦见发的财产，且原告与伦见发就案涉商品房买卖合同已诉请解除，法院不能对该商品房进行执行。1.伦见发与原告签订的商品房买卖合同虽然办理了备案登记，但至今并没有办理产权登记，依法该备案登记并不能产生物权的效力。案涉商品房至今也没有交给伦见发，没办理交楼手续。伦见发与原告虽然就该商品房签订了《中山市商品房买卖合同》，并进行了买卖合同的备案，但至今并没有办理产权登记，该商品房至今也没有实际交付给伦见发，没办理交楼手续。商品房买卖合同登记备案制度仅为房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，该备案登记并不能产生物权的效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。2.伦见发与原告就案涉商品房签订的《中山市商品房买卖合同》，原告已向中山市第二人民法院诉请依法解除。伦见发与原告就该商品房签订的《中山市商品房买卖合同》，因伦见发发生根本性违约，依双方合同约定原告有权解除合同，现原告起诉至中山市第二人民法院，已出判决解除该商品房买卖合同[中山市第二人民法院案一审案号(2018)粤2072民初11540号]。二、法院对该商品房的查封措施依法属于预查封措施，该预查封房屋所保全的为讼争房产的权益，即对原告的债权，而不是对该商品房的物权，该商品买卖合同解除后，依法法院已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。商品房为预售商品房，伦见发购买该商品房后，仅办理了商品房买卖合同登记备案手续，房屋产权登记还未办理，故对仅办理了合同备案登记手续的房屋的查封属于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条规定的预查封措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人己向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”根据该执行规定，由于预售商品房尚未转移登记至被购房者名下，在完成正式的权属登记之前，预查封所保全的仅系伦见发对该商品房的相关权益，即对原告的债权，而不是对该商品房的物权。基于上述理由，原告为维护自己的合法权益，现对法院(2018)粤2071执9469号执行案提出执行异议，恳请法院依法审查，并维护请人的合法权益。被告汇合公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，原告的异议是在查封后作出的另案生效法律文书之后，依据法律规定，法院应不予支持。另第三人伦见发支付了房产的首期款，对原告享有123721元债权可供执行，即使原告对伦见发有122512.74元的债权，也不应直接抵扣，而应根据债权的比例与被告进行分配。因无法按照《中华人民共和国民事诉讼法》第七章第二节规定的方式送达法律文书给第三人伦见发，以及第三人伦见发下落不明，本院依法于2019年5月8日向第三人伦见发公告送达诉状副本和开庭传票。公告期届满后，第三人伦见发仍未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：关于信裕公司与伦见发房屋买卖合同纠纷一案，中山市第二人民法院查明案涉商品房于2016年3月10日办理登记备案，案涉商品房尚未出具相关权属证书；该法院于2019年3月6日作出（2018）粤2072民初11540号民事判决，判决：一、确认信裕公司与伦见发于2016年3月5日签订的编号为1601025019号中山市商品房买卖合同及补充协议于2019年1月13日解除；二、伦见发于本判决生效之日起七日内向信裕公司支付违约金92208.15元；三、伦见发于本判决生效之日起七日内向信裕公司支付律师费26000元……该案生效后，信裕公司向中山市第二人民法院申请执行，案号为（2019）粤2072执6565号。关于汇合公司与伦见发追偿权纠纷一案，本院经审理作出（2017）粤2071民初9906号民事判决，判决：“一、伦见发于本判决发生法律效力之日起七日内向汇合公司清偿借款本金130000元、利息2180.65元及逾期付款违约金（计算标准：以130000元为基数，按月利率2%从2017年5月11日起计算至清偿之日止）；二、伦见发于本判决发生法律效力之日起七日内向汇合公司支付律师费10800元、保险费511.21元……”。判决生效后，因伦见发未按判决履行确定的义务，汇合公司向本院申请执行,执行案号为（2018）粤2071执9469号。该案诉讼过程中，本院根据汇合公司诉讼保全的申请，作出（2017）粤2071民初9906号民事裁定，于2017年6月26日查封伦见发案涉商品房价值相当于146060.65元的产权份额。进入执行程序后，自动转为执行中的查封。2018年12月10日，本院作出（2018）粤2071执9469号之一执行裁定，裁定拍卖伦见发案涉商品房。信裕公司于2019年1月14日向本院提出执行异议。本院作出（2019）粤2071执异22号执行裁定：驳回信裕公司的异议请求。信裕公司不服该裁定，于法定期限内诉至本院，主张前述实体权利。另查，根据中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案商品房座落：中山市小榄镇小榄工业大道中55号逸丰华庭2幢2502房，权利人：伦见发，合同业务编号：HTN2016024889。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，本案中，信裕公司是案涉商品房所在楼盘的建设用地使用权人，且已取得案涉商品房的预售许可证，根据上述法律规定，信裕公司是案涉商品房的所有权人。虽然案涉商品房仍备案登记伦见发名下，但已生效的（2018）粤2072民初11540号民事判决已解除信裕公司与伦见发就案涉商品房所签订的商品房买卖合同及补充协议，故伦见发并非案涉商品房的所有权人。信裕公司对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对信裕公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告中山市信裕房地产开发有限公司对中山市小榄镇小榄工业大道中55号逸丰华庭2幢2502房的房地产享有所有权；二、终止中山市第一民法院(2018)粤2071执9469号案对中山市小榄镇小榄工业大道中55号逸丰华庭2幢2502房的执行措施，并解除对该商品房的查封。案件受理费9947元（原告已预交），由被告广东汇合资产管理有限公司负担，被告于本判决生效之日起七日内直接支付给原告，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  郭绮文人民陪审员  刘爱诗二〇一九年九月十九日书 记 员  陶亚端冯冰冰