北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初24566号原告：赵建华，男，1979年2月8日出生，汉族，无职业，住河北省唐山市路**。委托诉讼代理人：李宝华，北京强力律师事务所律师。被告：北京珠江投资开发有限公司，住所北京市通州区通州工业开发区广通街****楼**401。法定代表人：房崇安，董事长。委托诉讼代理人：于来平，女，北京珠江投资开发有限公司职员。原告赵建华与被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称“珠江公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告赵建华及其委托诉讼代理人李宝华、被告珠江公司的委托诉讼代理人于来平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵建华向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效；2、判令被告返还原告1265664元及利息（自2016年8月22日起至实际还款之日止，按月利息率3%计算）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告在2016年8月22日签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，双方约定被告将位于北京市通州区兴贸三街XX号院X号楼X单元X层8XX#房屋以2199071元的价格卖给原告，于2016年8月至2018年12月，共计交给被告购房款1265664元，2017年3月，被告向原告交付房屋。购房初期，被告承诺原告，可以把涉诉的房屋房产证办理到原告名下，后来由于国家出台限购政策，无法将房产证办理到原告名下。原告认为，被告的行为系为了规避国家出台的限购政策，以合法的手段掩盖非法目的，和原告签订租赁协议，此协议应认定无效。综上，原告依据我国法律的有关规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。珠江公司辩称：《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》是双方自愿签署的合法有效协议，双方应当继续履行。原告要求返还租赁费用1265664元，由于房屋已于2017年4月27日交付原告使用，原告应向我方支付自收房之日起至今的房屋租赁费。对原告主张的利息，我公司不同意支付，该利息主张没有事实及法律依据。本案由应该是房屋租赁合同纠纷，因双方签署了《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》。《租赁协议》第五条第2款对于合同解除之后的租赁押金退还问题做了明确约定，依该条款，押金退还的前提是扣除应由乙方承担的费用、租金以及违约金，且无权主张利息。本院经审理认定事实如下：2016年8月21日，赵建华就通州区兴贸三街XX号院X号楼X单元X层8XX#房屋（以下简称“8XX房屋”）向珠江公司支付20000元租赁定金，珠江公司为赵建华出具了租赁收款专用收据。珠江公司出具的收款专用收据备注内容有“房款总额:2199071元、建筑面积：90．1平方米，单价：24407元”。2016年8月22日，珠江公司（甲方）与赵建华（乙方）签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》。《租赁协议》约定：一、房屋基本情况1、甲方将8XX房屋出租给乙方使用。2、该房屋实测建筑面积为90．1平方米，其中套内建筑面积65．72平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积24．38平方米……二、租赁期自2017年2月24日起至2037年2月23日止，共计20年。甲方于2017年2月24日将该房屋按约定条件交付乙方，但是，若乙方于2017年2月24日之前未将本协议第五条约定的1099536元押金缴纳完毕，交房日期顺延至乙方交齐全部押金之日，租期不予顺延，租期仍自2017年2月24日起计……三、交付标准该房屋交付标准为毛坯房。四、租金及其缴纳办法1、租金标准：该房屋每月租金为6922元……五、押金1、乙方向甲方支付押金1099536元，乙方签订本协议时支付219907元，于2016年11月26日前支付439814元，于2017年2月24日支付439815元……六、物业管理、其他相关费用1、乙方同意甲方依法选聘的物业公司负责该房屋的物业管理，并服从该物业公司的管理和遵守物业公司制定的管理守则和各种管理规章……七、房屋维护及维修五年内非乙方原因造成该房屋结构性的损坏，包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨渗水，由甲方负责维修。除上述维修事宜以外的所有维修事项均由乙方负责并承担相关维修费用。《租赁协议》还约定了其他相关内容。《租赁协议之补充协议》约定：……二、优先购买权1、基于乙方承租甲方的房屋，甲方同意在乙方获得购买资格后可按本条第2款约定的价格优先购买该房屋。2、房屋价格按照本补充协议的约定，甲方将该房屋以套内建筑面积33461．21元/㎡、总价为2199071元的价格出售给乙方。三、具体购买方式基于通州现行购房政策，乙方尚不能购买该房屋，甲乙双方一致同意通过以下方式实现该房屋的转让：1、在乙方按时履行租赁协议约定缴纳押金、租金等义务的前提下，享受该优先购买权。租赁期内，一旦乙方获得购房资格，乙方应在甲方发出书面通知之日起15日内与甲方就该房屋签署商品房买卖合同并办理网签手续。2、自商品房买卖合同签订之日，租赁协议和本补充协议终止，双方权利义务按商品房买卖合同约定执行；乙方的租赁协议项下的押金扣除租赁协议项下应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任后的剩余部分，自动转为商品房买卖合同项下的房款，不足部分乙方应按照买卖合同的约定补足。3、由于乙方已经基于租赁协议缴付租金（以下简称“已付租金”，已付租金仅计算租赁协议项下已发生租金的本金部分4581．40元/月），故双方签订商品房买卖合同时，甲方将给予乙方与已付租金等额的优惠，商品房买卖合同中填写的价款为优惠后的房款总价……《租赁协议之补充协议》还约定了其他相关内容。2016年8月22日，赵建华向珠江公司支付租赁押金199907元；2016年11月23日，赵建华向珠江公司支付租金押金439814元；2017年2月25日，赵建华向珠江公司支付租金押金439815元；2017年4月27日，赵建华向珠江公司支付租金20766元；2017年8月7日，赵建华向珠江公司支付租金20766元；2017年12月1日，赵建华向珠江公司支付租金20766元；2018年3月2日，赵建华向珠江公司支付租金20766元；2018年5月31日，赵建华向珠江公司支付房款-租金41532元；2018年9月4日，赵建华向珠江公司支付房款-租金20766元；2018年11月28日，赵建华向珠江公司支付房款-租金20766元。对于赵建华支付的租赁押金、租金（房款-租金），珠江公司向赵建华出具了相应的收款专用收据，除收款项目为“房款-租金”的收款专用收据外，其余收款专用收据备注内容均包括“房款总额：2199071元、建筑面积：90．1平方米，单价：24407元”。因8XX房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售，2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。本案审理过程中，赵建华表示，双方真实意思为买卖涉诉房屋，因赵建华不符合购买政策，双方签署了相应的租赁协议，以租赁之名行买卖之实。上述事实，有《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》、收款专用收据及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。以合法形式掩盖非法目的的合同、损害社会公共利益的合同无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。赵建华提交收款专用收据均明确载明有“房款”，有的则详细载明“房款总额：2199071元、建筑面积：90．1平方米，单价：24407元”；《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金，远超正常房屋租赁所需相应费用，并且协议约定待赵建华获得购房资格珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等；珠江公司因8XX房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，双方之间并非正常的租赁合同关系，赵建华的实际目的是购买8XX房屋、珠江公司的实际目的是将该房屋出售给赵建华，但由于赵建华不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到变相销售的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。对于赵建华要求确认其与珠江公司签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，珠江公司以租赁定金（房款-租金）、租赁押金、租金等名义收取赵建华的款项共计1265664元应当予以返还。对于珠江公司有关本案案由应为租赁合同纠纷的辩解意见，因双方是以租赁之名行买卖之实，故本院认为赵建华以房屋买卖合同纠纷为由起诉亦无不妥。珠江公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知8XX房屋不能销售给赵建华的情况下，为规避政策而选择以签订租赁协议的方式变相销售，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效存在较大过错。赵建华本意是购买涉诉房屋，然而其选择与珠江公司签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效亦存在一定过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，本院对赵建华主张的利息不予支持，与此相应，本院在本案中亦不再从赵建华交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。对于珠江公司辩称的双方合同约定押金应当扣除租金等费用后才能退还的意见，因双方之间的《租赁协议》无效，故上述约定亦属无效，本院对其该项辩解意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告赵建华与被告北京珠江投资开发有限公司于2016年8月22日签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效；二、被告北京珠江投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告赵建华1265664元；三、驳回原告赵建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8095．50元，由被告北京珠江投资开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇一九年九月五日法官助理 汤 硕书 记 员 籍 晨