勉县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0725民初999号 原告：舒里，男，生于1960年1月，汉族，住陕西省勉县，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX0015 委托诉讼代理人：余水成，陕西兴振业律师事务所律师。 被告：韩小强，男，生于1977年10月，汉族，住陕西省勉县，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX5015 被告：肖海清，女，生于1980年2月，汉族，住陕西省勉县，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX2023 第三人：勉县农村信用合作联社XX社。住所地：陕西省勉县九冶。统一社会信用代码：91610725922735820Y. 负责人：张攀，主任。 委托诉讼代理人：杜新峰，勉县农村信用合作联社风险部专干。 委托诉讼代理人：袁刚，勉县客户经理。 原告舒里与被告韩小强、肖海清，第三人勉县农村信用合作联社XX社（以下简称“勉县XX社”）因买卖合同、抵押合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员王亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告舒里及其委托诉讼代理人余水成，被告韩小强，第三人勉县XX社委托诉讼代理人杜新峰、袁刚，到庭参加了诉讼。被告肖海清经本院合法传唤，没有到庭。本案现已审理终结。 原告舒里诉称：被告韩小强、肖海清系夫妻关系。2014年8月24日，原被告签订《房屋买卖合同》约定将二被告所有位于勉县XX路XX居XX号楼XX号商铺出售给原告。约定房款共计121万元，一次性付清。被告在2016年5月3日前将房产证交付原告并办理过户手续。合同签订后，原告支付了全部房款，被告出具收条。原告入住管理该房。后原告催促被告办理过户登记时，才得知被告在2016年5月5日将该房产与第三人勉县XX社签订了抵押合同，办理了抵押贷款66万元。原被告订立的买卖合同合法有效，原告付清全部房款，被告应协助原告办理房屋产权过户手续。原被告房屋买卖合同在签订在先，被告与第三人抵押合同签订在后。被告将房屋出售后不再享有完全处分权，被告将所有权不明的财产与第三人订立的抵押合同，系恶意串通，属于无效。第三人在与被告签订抵押合同时没有尽到审慎的注意义务，致使被告将有争议的财产进行抵押，依法也应属于无效。请求1，确认二被告与第三人订立的抵押合同无效，并注销抵押权证。2，判令被告协助办理房屋产权过户手续。 被告韩小强辩称：因自己做生意向原告借款90余万元，后无力偿还。原告提出以房抵债，遂在2014年8月24日订立房屋买卖合同。但房子已在2013年5月抵押给勉县XX社办理了66万元贷款。到期后无力偿还又在2016年5月转贷，继续将房产抵押给XX社。现在自己想办法偿还贷款，不让信用社收回房子。 第三人辩称：原告主张被告与第三人订立的抵押合同无效与事实不符。被告在2013年5月即将涉案房产抵押给第三人办理了贷款。贷款到期后，被告无力偿还本金，就以还旧借新的形式继续与XX社签订抵押借款合同，继续用涉案房产抵押担保。第三人与被告订立的抵押合同及抵押登记合法有效，与原被告之间的买卖合同无关。 经审理查明：被告韩小强、肖海清原系夫妻关系。2010年10月，二被告与汉中国泰置业公司订立商品房买卖合同，购买了位于勉县XX路XX居XX楼XX商铺。房屋建筑面积121.21平方米，总金额705948元。后在勉县房地产管理局办理了勉县房权证XX镇XX号房屋所有权证。2013年5月4日，被告韩小强、肖海清以扩大经营规模为用途，与第三人勉县XX社订立定军借字（2013）第84号借款合同，借款66万元。借款期限从2013年5月4日至2016年5月3日。同时二被告与第三人签订抵押担保合同，约定将位于勉县XX路XX居XX楼XX商铺进行抵押，并在勉县房管局办理了抵押登记。第三人勉县XX社取得勉县XX镇XX号他项权利证书。 原被告系亲属关系，因被告生产经营需要先后向原告舒里借款90余万元。因被告无力偿还，原被告经协商，决定用原告位于勉县XX路XX居XX楼XX房抵债。双方遂于2014年8月24日签订房屋买卖合同。合同约定：韩小强、肖海清将位于勉县XX路XX居XX楼XX商铺（房屋产权证号：XX镇**）做价1210000元，出售给舒里。一次性付清房款。并约定在2016年5月3日前办理产权过户手续。还约定了其他违约责任。合同签订后，舒里退还韩小强、肖海清20余万元差价，遂接受该商铺。并继续将该商铺出租。原告在订立合同时，没有查询涉案房产的权属及抵押登记情况。 2016年5月3日，被告在勉县XX社的66万元借款到期后，被告仅清偿了利息，无力偿还本金。经协商，2016年5月4日，二被告与勉县XX社签订定军借字（2016）第78号（债务重组）借款合同，约定被告向勉县XX社借款66万元，用于归还韩小强定军借字（2013）第84号借款合同项下的借款,借款期限三年。同时签订抵押担保合同，经评估继续用二被告所有位于勉县XX路XX居XX号楼XX号商铺进行抵押担保，并办理了抵押登记手续。 2019年7月,原告诉至本院，诉请如前。 上述事实由当事人陈述、被告与开发商订立的商品房买卖合同、原告与被告订立的买卖合同、收据、被告与第三人订立的借款合同、抵押担保合同、抵押权他项权利证书、不动产抵押登记手续、房产评估报告等证据佐证，上述证据均经当庭质证，确实充分，足以认定。 本院认为：我国法律规定民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。 被告与第三人分别于2013年5月4日，2016年5月4日订立的定军借字（2013）第84号借款合同、定军借字（2016）第78号（债务重组）借款合同不违反法律规定，应为合法有效。 《物权法》规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。《担保法》规定以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日生效。二被告2010年10月从开发商处合法购买了碧水名居9#楼105商铺（以下简称涉案房产），并办理了所有权登记手续，是涉案房产合法的所有权人。为保证主合同（借款合同）的履行，被告用涉案房产与第三人分别订立的2份抵押担保从合同，并办理了抵押物登记。抵押合同均成立并从登记之日生效。其中2013年5月订立的抵押担保合同，因主合同借款合同以实际履行完毕，而权利义务终止。2016年5月订立的抵押担保合同，因被告未履行主合同义务，抵押合同仍具有法律效力，第三人对涉案房产享有抵押权。 关于原告主张，原被告房屋买卖合同在签订在先，被告与第三人抵押合同签订在后。被告将房屋出售后不再享有完全处分权，被告将所有权不明的财产与第三人订立的抵押合同，系恶意串通，属于无效的理由。经查2013年5月，被告因办理借款，已将涉案房产经过登记抵押给第三人。原告在2014年8月与被告订立买卖合同时，在明知不能立即办理房产过户登记手续，过户手续约定在2016年5月3日办理时，应当知道其中的风险，可以对房产的有关权属情况进行查询，但没有进行查询，应风险自负。2016年5月4日被告与第三人订立借新还旧的债务重组借款合同时，被告继续用涉案房产办理抵押登记，客观上涉案房产被抵押是一直延续的。不动产物权证书上记载二被告是合法的的所有权人，该财产的所有权是明确具体的，不存在所有权不明或有争议情形。司法实践中所有权使用权不明或者有争议的财产不能抵押，一般指：（1）继承发生后，尚未分割的遗产。按照继承法的规定，被继承人死亡以后发生继承问题，此时，继承已经开始，但遗产尚未分割，继承人是否放弃继承权尚未表态，财产到底归谁尚不清楚。此时的遗产不能用来抵押。（2）有争议的财产。民事主体就财产的归属尚未达成一致，有关司法机关或仲裁机构正在进行司法裁决或仲裁，而未有终局处理决定，此时财产的所有权人或者使用权人尚未清楚，此时这类有争议的财产不能用作抵押。本案涉案房产在办理抵押登记时，不存在等待继承或司法裁决仲裁的情形，其所有权明确，不存在争议。原告亦未向法庭提供第三人与被告恶意串通的证据。 原被告签订合同后，交齐了房款，占有涉案房产，但由于没有办理所有权转让登记，涉案房产的所有权并未发生转移。并且原告购买的是二手商铺，并非从房地产开发企业名下购买的用于居住房屋，因此原告不但不享有所有权，也不享有消费者物权期待权，只享有普通的物权期待权。根据法律规定，普通物权期待权不能对抗担保物权等优先受偿权。 因此原告主张的涉案房产属于所有权不明，被告与第三人恶意串通用于抵押，违反法律规定，应为无效的理由，不符合法律规定和客观事实。本院不予支持。 关于原告主张第三人在与被告签订抵押合同时没有尽到审慎的注意义务，致使被告将有争议的财产进行抵押，依法也应属于无效的理由。经查，2016年5月4日，第三人与被告订立抵押担保合同以及办理抵押登记之前，对被告的征信情况进行了查询。应第三人要求，被告委托汉中正平房地产评估有限公司对涉案的房产进行了实地查看，做了抵押价值评估，该评估报告明确二被告是涉案房产的合法所有权人，第三人已尽到了审慎的义务。如前所述，该涉案房产亦不属于有争议的财产。故原告的该理由也不成立。 综上，第三人与被告2016年5月4日订立的借款合同及抵押担保合同，系当事人意思自治，且没有违反国家法律的强制性规定，应为合法有效。原告要求确认二被告与第三人订立的抵押合同无效，并注销抵押权证的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 《合同法》规定，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按照合同约定全面履行合同。《物权法》规定，不动产的转让经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。同时规定，未办理物权登记的不影响合同的效力。 原告舒里与被告韩小强、肖海清通过以物抵债的形式，订立商铺买卖合同，系双方当事人意思自治，且没有违反法律规定，该买卖合同合法有效。但因双方未依法办理不动产转让登记手续，因此本案涉案的碧水名居9#楼105商铺的所有权并未发生转移，仍然属于二被告所有。但不影响原被告订立的房屋买卖合同的效力。 其中《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中原告舒里与被告韩小强、肖海清订立的商铺买卖合同，虽然没有办理所有权登记手续，不产生物权转移的效果，但该合同依法成立并合法有效。被告不按合同约定履行义务应承担违约责任。原告要求被告承担继续履行协助办理不动产转移登记手续的诉讼请求，因该不动产已被被告合法抵押给第三人，在被告未清偿债务前，行使所有权受到限制，客观事实上无法协助办理不动产转移登记手续。《合同法》110条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行”，因此原告只能要求被告承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，要求继续履行协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第十七条、第四十条、第一百七十一条第一款、第一百七十二条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（一）项、第三十八条、第四十一条之规定，判决如下： 驳回原告舒里诉讼请求。 案件受理费200元，减半收取100元，由被告舒里负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时，向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费发票提交本院。 审 判 员  王 亮 二〇一九年八月二十八日 法官助理  文英强 书 记 员  孙 莹 本法律文书于年月日送达