安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1750号上诉人（原审原告）：洪武。委托诉讼代理人：丁中林，安徽祥骏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽省无为县襄安房地产开发有限公司。法定代表人：刘明忠，该公司董事长。上诉人洪武与上诉人安徽省无为县襄安房地产开发有限公司（以下简称襄安房产开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院（2018）皖0225民初6277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人在二审中均未提出新的事实，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。洪武上诉请求：1.请求二审法院维持安徽省无为县人民法院（2018）皖0225民初6277号民事判决第一项，撤销第二项，请求判令襄安房产开发公司给付洪武112252元的利息为15434.65元（按照年利率2.75%从2013年10月计算至2018年10月，合计5年），后期利息从2018年11月继续计算至办理好房产证为止，按年给付；判令襄安房产开发公司给付洪武房屋租金损失26400元；2.一、二审诉讼费用由襄安房产开发公司承担。事实和理由：一、一审法院对洪武主张的逾期办理房产证的违约损失不予认定，属认定事实有误，适用法律错误。无为县规划局未审批通过襄安镇雨花苑小区规划方案，是因为襄安房产开发公司未缴纳城市基础设施配套费，系襄安房产开发公司单方责任导致房屋产权证无法办理，其应当承担违约责任。襄安房产开发公司享有襄安镇雨花苑小区的土地使用权资格，无为县规划局未审批通过襄安镇雨花苑小区规划方案，只是对襄安房产开发公司行政管理的需要，并不影响双方签订的《拆迁安置补偿协议》中第9条的效力。二、洪武主张房屋租金损失26400元，符合法律规定。本案中，襄安房产开发公司直至2015年才为洪武安置两套房屋，因洪武原先房屋所属位置属于学区房，洪武将房屋对外出租，每年租金为8800元，襄安房产开发公司至今还有一套房屋没有安置给洪武，从2015年计算至今三年时间，合计为8800元×3=26400元，其属于合同法所规定的可得利益损失，法院应予支持。襄安房产开发公司辩称，一、洪武主张逾期办理房产证的违约损失没有法律依据。因为襄安镇雨花苑小区未获规划批准，所以不能办理房产证，虽然襄安房产开发公司已经将两套房屋交付给了洪武，但因规划未获批准，也未能经有关单位验收，所以从交付形式上看不符合法律规定，无从计算逾期办证违约金。二、洪武主张的房屋租金损失26400元无事实和法律依据。一审法院根据双方的约定确定襄安房产开发公司支付洪武租金24000元合情合理合法。襄安房产开发公司上诉请求：1.撤销安徽省无为县人民法院（2018）皖0225民初6277号民事判决，将本案发回重审或撤销安徽省无为县人民法院（2018）皖0225民初6277号民事判决第一项，驳回洪武要求襄安房产开发公司支付房屋安置补偿款的诉讼请求；2.洪武承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审违法缺席判决，严重违反法定程序，应当撤销原判决，将本案发回重审。一审判决认定“2019年4月28日第三次公开开庭进行了审理，……，襄安房产开发公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。”但2019年3月18日襄安房产开发公司法定代表人刘明忠突然被中共无为县纪委留置协助调查，直至2019年5月27日，其一直被强制隔绝与外界联系，法定代表人无法出庭，也无法委托代理人出庭。事后，襄安房产开发公司已向一审法院说明情况。因此，一审认定襄安房产开发公司无正当理由拒不到庭，属于事实认定错误。依照民事诉讼法第一百七十条第四项规定“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”，应当撤销原判决，发回重审。二、一审认定《拆迁安置协议》第四、五、十二条有效，并以此计算房屋安置补偿款，属于事实认定错误，因此应当撤销一审判决第一项关于支付房屋安置补偿款的内容，判决驳回洪武该部分诉讼请求。按照当事人双方签订的《拆迁安置协议》约定，回迁给洪武的房屋总面积应为279平方米（第四条）；回迁房屋由洪武自选车库一间面积为20-30平方米，三套房屋面积为110-120平方米（第五条）；超过面积按照1200元每平方米与甲方结算（第十二条）。但是在协议履行过程中，洪武分别选择了两套面积为130多平方米的房屋，超过了协议约定的每套房屋面积限制，襄安房产开发公司对此亦表示同意，并且已经实际履行交付使用，应视为双方在协议履行过程中对原协议作出了变更，上述协议第四、五、十二条不再有效，不能作为判决的基础，襄安房产开发公司主张按照10.21平方米（应回迁总面积279平方米-已交付房屋面积268.79平方米=10.21平方米）拆迁面积补偿对方，系属合理。洪武辩称，一、一审法院不存在违法缺席判决，没有违反法定程序。二、襄安房产开发公司认为双方签订的《拆迁安置协议》第四、五、十二条不再有效，不能作为判决的基础，显然不符合本案客观事实和相关法律规定。洪武向一审法院起诉请求：1.依法判令襄安房产开发公司支付房屋安置补偿款390000元（房屋110平方米+车库20平方米=130平方米，按该地段3000元/平方米计算）；2.判令襄安房产开发公司给付837000元的银行利息暂定115087.5元（按年利率2.75%从2013年10月至2018年10月），后期利息从2018年11月继续计算至办好房产证为止；3.请求判令襄安房产开发公司给付回迁期间的租房租金24000元；4.请求判令襄安房产开发公司给付因违约造成洪武损失暂定26400元（从2015年开始计算至2018年，每年租金8800元）；5.本案全部诉讼费用由襄安房产开发公司承担。一审诉讼过程中，洪武变更第一项、第二项、第三项的诉讼请求为：1.判令襄安房产开发公司支付房屋安置补偿款人民币142252元（房屋110平方米+车库20平方米=130平方米，以该地段2200/平方米计算为286000元，扣除超过面积按照1200元/平方米和襄安房产开发公司结算，以1200元/平方米×（130平方米-10.21平方米）=143748元）；2.请求判令襄安房产开发公司给付未办理房产证应补偿给洪武以房屋市场价1800元/平方米×279平方米=502200元的银行利息暂定27621元（按照年利率2.75%从2016年8月至2018年8月，合计2年）；3.请求判令襄安房产开发公司给付违约双倍房屋租金24000元。一审法院认定事实：2011年9月29日，洪武与襄安房产开发公司签订《拆迁安置协议》，协议约定：“甲方：襄安房产开发公司，乙方：洪武，1.拆迁总面积为271平方米（洪武与洪营每人各135.5平方米）；2.拆迁时间：2011年10月1日；3.回迁时间：2013年10月1日；4.回迁总面积583平方米（乙方在回迁总面积上主动让给甲方25平方米），每户279平方米；5.回迁楼层：乙方要求车库一间为20-30平方米和二或三单元的三套房屋，楼层为3至5层（每套房屋为110-120平方米的三室一厅，车库位于所在单元的下面，应安装门，车库的面积不能超过上述规定）任乙方自选房屋，甲方不得干预，如甲方违约（反）本条规定，甲方应按当时在该地段房屋的市场价折算人民币给乙方；6.每套房屋的公共承担面积，按国家规定来承担；7.甲方必须按期向乙方交房，如不按期交房，甲方必须双倍赔偿乙方的租房费；8.甲方必须保证向乙方在交房后，每套房屋都享有独自的产权证，甲方负责向乙方提供相关的入户手续，如乙方在办理产权证，甲方不配合乙方办理产权证，给乙方在办理时受阻，所有的每套房屋产权证一切费用由甲方承担；9.甲方向乙方保证，交房后一年内，协助乙方办理好每套房屋的产权证，如果甲方在规定的时间内没能办理好产权证，甲方应当按当时在该地段房屋的市场价折算人民币后，每年按银行的利息付给乙方，按年给付，直到办理产权证为止；10.乙方在该地段用一套房屋换甲方的一间门面房、门朝东、面积在40平方米以上，任乙方自选；11.甲方负责乙方的一户水、电入户费；12.乙方超面积按1200元/平方米和甲方结算，交房时一次性付清；13.过渡方式：自租，租金每年6000元，按年支付，乙方在回迁时间内不向甲方要租房费，如超过回迁时间，甲方应按照按《拆迁安置协议》第七条规定履行承诺；14.本协议一式两份，双方签字并加盖甲方房地产开发有限责任公司公章；15.以上协议，是双方本着自愿原则，双方签字后生效。”。襄安房产开发公司于2009年8月25日取得了本案拆迁房屋的国有土地使用权。襄安镇雨花苑小区项目未报送方案至无为县规划局，无为县规划局未审批过该小区规划方案，襄安镇雨花苑小区建设单位未到无为县不动产登记中心办理不动产首次登记，也没有提交任何不动产登记资料，该小区A303室、A508室无任何登记信息。一审法院认为，合同双方当事人均应依约履行各自义务。《拆迁安置协议》上有襄安房产开发公司法定代表人刘明忠、公司员工黄维录的签字，并盖有襄安房产开发公司印章，襄安房产开发公司主张签订协议时存在敲诈胁迫事宜，但未提供证据证明其主张，其该主张不予采信，襄安房产开发公司应按《拆迁安置协议》的约定履行义务。《拆迁安置协议》约定2013年10月1日襄安房产开发公司应安置交付给洪武三套房屋和一间车库，洪武主张襄安房产开发公司只安置了两套房屋，尚有一套房屋和车库没有安置，襄安房产开发公司未按合同约定履行义务，存在违约行为，应承担违约责任，故诉求襄安房产开发公司支付房屋安置补偿款人民币142252元（房屋110平方米+车库20平方米=130平方米，以该地段2200/平方米计算为286000元，扣除超过面积按照1200元/平方米和襄安房产开发公司结算，以1200元/平方米×（130平方米-10.21平方米）=143748元），襄安房产开发公司认为回迁总面积为279平方米，扣除实际回迁268.79平方米，只需再补偿回迁面积10.21平方米，一审法院认为，襄安房产开发公司的上述主张不符合《拆迁安置协议》约定，不予支持。根据《拆迁安置协议》的约定，襄安房产开发公司应在2013年10月1日安置给洪武约定的房屋和车库，如违约，应按当时在该地段房屋、车库市场价折算钱款给付洪武，但至今襄安房产开发公司未按约定履行义务，存在违约行为，2019年3月15日襄安房产开发公司法定代表人刘明忠向一审法院提供书面说明：2013年10月份襄安房产开发公司认可当时襄安房屋销售均价应在2000-2200元/平方米左右，车库销售均价应在1800-2000元/平方米左右，洪武认为襄安房产开发公司主张的价格偏低，但为化解矛盾，同意2013年10月份襄安房屋销售均价为2000元，2013年10月份襄安车库销售均价为1800元，并同意上述价格作为计算本案相关款项的依据，2019年5月30日襄安房产开发公司法定代表人刘明忠表示同意按照洪武认可的价格作为本案计算相关款项的依据，一审法院尊重双方当事人的上述意思表示，确定按照洪武认可的上述最低价格作为本案计算相关款项的依据，综上，襄安房产开发公司应给付洪武房屋安置补偿款112252元（256000元（110平方米×2000元/平方米+20平方米×1800元/平方米）-143748元（130平方米-10.21平方米）×1200元/平方米）。洪武主张依据《拆迁安置协议》第九条约定，襄安房产开发公司应于交房后1年内协助洪武办理好房产证，若未办理则按当时该地段房屋市场价折算人民币后，每年按银行的利息付给洪武。一审法院认为，虽然洪武、襄安房产开发公司均认可襄安房产开发公司已在雨花苑回迁给洪武两套房屋，分别为A栋303室和508室，面积分别为135.48平方米和133.31平方米，但经法院审理查明，无为县规划局未审批过襄安镇雨花苑小区规划方案，依法目前该两套房屋的交付不符合法律规定，故洪武主张逾期未办理房产证违约金，不予支持。襄安房产开发公司未按约定时间交付房屋，应按约定给付双倍租金，洪武主张襄安房产开发公司给付违约双倍房屋租金24000元，予以支持。洪武主张的预期租金损失26400元，不符合法律规定，不予支持。综上所述，襄安房产开发公司应支付洪武房屋安置补偿款112252元、租金24000元，合计136252元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、襄安房产开发公司于判决生效之日起十日内一次性支付洪武各项费用合计136252元；二、驳回洪武的其他诉讼请求。案件受理费4604元，由洪武负担1579元、襄安房产开发公司负担3025元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于襄安房产开发公司提交的无为县监察委员会于2019年7月1日出具的证明，该证明无单位负责人及制作证明材料人员的签名，欠缺法定的证据形式要件，无法作为证据采信，且与案涉事实缺乏相应的关联性，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：一审是否违法缺席判决；襄安房产开发公司实际回迁给洪武的两套房屋超出协议约定的110-120平方米的面积限制能否视为双方对原协议内容作出变更；洪武主张逾期办理房产证的违约损失能否支持；洪武主张房屋租金损失26400元是否具有依据。关于焦点一。襄安房产开发公司上诉称在一审第三次庭审期间襄安房产开发公司法定代表人刘明忠因被无为县监察委留置协助调查，故无法出庭，也无法委托诉讼代理人出庭，襄安房产开发公司事后已向一审法院予以说明，一审认定襄安房产开发公司无正当理由拒不到庭，属事实认定错误。针对该节，本院认为，本案涉诉当事人为襄安房产开发公司而非刘明忠个人，刘明忠无法参加诉讼并不能成为襄安房产开发公司拒不到庭的正当理由，且襄安房产开发公司亦自认其是在庭审之后才向一审法院说明未到庭的情况，而从一审法院就该次开庭传票存卷的送达材料来看，其向襄安房产开发公司进行的送达符合法律规定，并未违反法定程序，襄安房产开发公司的前述上诉理由缺乏依据，本院不予采信。关于焦点二。襄安房产开发公司认为洪武选定的两套回迁房屋超出协议约定的110-120平方米的面积限制，且其亦予以同意并实际交付洪武使用，即应视为双方对原协议内容作出了变更。洪武辩称其之所以选定两套面积为135.48平方米和133.31平方米的房屋是因为襄安房产开发公司提供的自选房屋中面积为110-120平方米房屋楼层与协议约定不符。针对洪武的辩称意见，襄安房产开发公司没有举证证明其已向洪武提供了面积与楼层均符合协议约定的房屋而洪武仍然超出约定的自选范围作出其他选择，现无证据证明洪武选定超出协议约定的面积限制的房屋系出于其个人主观因素所致，故襄安房产开发公司的该节上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点三。涉案襄安镇雨花苑小区项目至今未取得规划许可手续，襄安房产开发公司向洪武交付房屋不符合法律规定，一审法院基于此对洪武要求襄安房产开发公司支付其逾期办证违约金的诉讼请求未予支持，并无不当。根据襄安房产开发公司在二审中陈述事实，其向洪武安置的两套房屋目前已无法办理产权证，而双方协议约定襄安房产开发公司向洪武交付的应是能够办理产权证的房屋，现该协议在客观上实际已无法履行，因协议无法履行后洪武所产生的损失其可另行主张赔偿。关于焦点四。洪武主张房屋租金损失26400元缺乏事实依据和法律依据，一审未予支持，并无不妥。综上，洪武、襄安房产开发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3871元，由洪武负担846元，安徽省无为县襄安房地产开发有限公司负担3025元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇一九年九月二十日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。