山东省威海市环翠区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁1002执异118号异议人（被执行人）威海金惠铸造有限公司，住所地威海经济技术开发区泊于镇驻地。法定代表人江丕卿，经理。申请执行人恒丰银行股份有限公司威海分行，住所地威海市环翠区海滨北路。负责人李树昊，行长。被执行人丛建波，男，1960年11月17日出生，汉族，住威海市环翠区菊花顶**。被执行人江丕卿，女，1939年11月18日出生，汉族，住威海市环翠区孙家疃镇王家村。被执行人阮丽洁，女，1984年2月17日出生，汉族，住威海市环翠区海港路。被执行人闫秋平，女，1957年8月4日出生，汉族，住北京市朝阳区潘家园路**内**楼。被执行人孔宪本，男，1956年1月16出生，汉族，住北京市朝阳区潘家园路。被执行人荣成莹泰机械电子有限公司，住所地荣成市崖西镇北崖西村。法定代表人孔宪本，经理。利害关系人张成明，男，1970年11月8日出生，汉族，住威海市环翠区蒿泊**。本院在执行申请执行人恒丰银行股份有限公司威海分行与被执行人威海金惠铸造有限公司、丛建波、江丕卿、阮丽洁、闫秋平、孔宪本、荣成莹泰机械电子有限公司金融借款合同纠纷一案中，委托评估并拍卖了被执行人威海金惠铸造有限公司名下位于威海经济技术开发区泊于镇驻地的土地使用权（证号：：威环国用##出字第##号及地上建筑物，利害关系人张成明以9129200元竞得。异议人（被执行人）威海金惠铸造有限公司不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人威海金惠铸造有限公司称，1999年5月10日，环翠区国土局向异议人颁发的威环国用（99出）字第27号国有土地使用证标明的土地使用权面积是14919平方米。2005年11月20日，威海经济技术开发区泊于镇人民政府（以下简称泊于政府）与异议人签订协议书1份，异议人同意拆除部分车间、办公室、配电室、库房用于道路拓宽改造，泊于镇政府将18.55亩土地补偿给异议人用于扩大生产，其中征收拆除部分面积为1500平方米。原土地证面积14919平方米扣减1500平方米，再加上政府补偿18.55亩（12366.73平方米）即为现土地使用面积25785.73平方米。威海华地土地房地产评估有限公司（以下简称华地评估公司）于2019年1月21日出具的房地产估价报告评估依据的是国有土地使用证中载明的土地使用权面积14919平方米，与实际土地使用面积相差近一倍。另，房地产估价报告中载明的估价方法存在严重瑕疵，该报告第13页估价方法中称“估价对象为工业厂房，经调查市场同类房地产交易案例较少，故不宜选用市场法进行评估………，故可选用成本法进行评估”，最终估价为560.9万元。经异议人查证，与涉案土地相邻的10亩类似地块（厂房建筑物少于涉案土地之上的建筑物）在2018年上半年被征收时补偿的价款为2000万左右，泊于镇周边同类性质及面积的土地交易价款均在1500万元以上。估价方法应当以市场交易价格为主要的参考标准，再结合其他因素综合衡量，华地评估公司不应当排除市场价格的因素对涉案土地进行估价。涉案土地房地产估价报告评估依据及估价方法均存在严重瑕疵，严重损害异议人的利益。2019年3月7日公告拍卖自2019年4月8日10时至2019年4月9日10时止。在取得申请执行人同意及威海市环翠区人民法院表示可以暂缓或中止拍卖程序的情况下，异议人于2019年4月9日9时17分向威海市环翠区人民法院结算中心交纳了执行款370万元。在该种情形下，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十八条规定，法院应当决定暂缓或裁定中止拍卖程序，并通知网络服务提供者停止拍卖。综上，异议人请求撤销对位于泊于镇驻地威环国用（99出）字第27号土地的网络司法拍卖。本院查明，2018年7月17日，本院作出（2018）鲁1002民初4229号之一民事裁定书，并据此于2018年7月19日查封了被执行人威海金惠铸造有限公司名下位于威海经济技术开发区泊于镇驻地的土地使用权（证号：：威环国用99出字第**。2018年9月14日，本院作出（2018）鲁1002民初4229号民事调解书，确认被执行人威海金惠铸造有限公司于2018年10月14日前偿还申请执行人借款本金2930267.26元；被执行人威海金惠铸造有限公司于2018年10月14日前支付申请执行人利息、罚息53054.62元（计算至2018年6月11日）及2018年6月12日至实际还款日的利息、罚息（按合同约定计算）；被执行人威海金惠铸造有限公司于2018年10月14日前支付申请执行人律师费69716元，若被执行人威海金惠铸造有限公司对上述任一款项未按期还款，则被执行人威海金惠铸造有限公司需加付申请执行人律师费69716元；申请执行人对被执行人威海金惠铸造有限公司抵押给申请执行人的坐落于威海经济技术开发区泊于镇驻地的土地使用权[抵押权证号：鲁（2017）威海市不动产证明第##号]拍卖、变卖后享有相应的优先受偿权；被执行人丛建波、江丕卿、阮丽洁、闫秋平、孔宪本、荣成莹泰机械电子有限公司对被执行人威海金惠铸造有限公司的上述付款义务承担连带保证责任。因被执行人未按期履行给付义务，申请执行人向本院申请执行。执行过程中，经申请执行人申请，本院委托华地评估公司对涉案土地使用权及地上建筑物价值进行评估。2019年1月21日，华地评估有限公司出具房地产估价报告，载明本次估价范围为：威海金惠铸造有限公司位于泊于镇驻地一宗国有土地使用权及地上建筑物[坐落：泊于镇驻地，用途为厂房，使用权类型为出让，土地使用权面积为14919平方米，土地证号：威环国用（##出）字第##号]，估价对象存在抵押权，在价值时点2019年1月16日评估价值为560.9万元，本院于2019年1月31日向被执行人威海金惠铸造有限公司邮寄送达了该估价报告。2019年1月23日，本院作出（2016）鲁1002执3095号之三执行裁定书，裁定拍卖涉案土地使用权及地上建筑物。2019年2月18日，本院在被执行人威海金惠铸造有限公司处张贴公告，载明对该公司名下的位于威海经济技术开发区泊于镇驻地14919平方米土地使用权及地上建筑物进行了评估，价值为560.9万元。现拟对上述土地使用权及地上建筑物进行拍卖，与前述财产有关的权利关系人自公告之日起十日内，向本院书面申报权利。2019年3月7日，本院发布拍卖公告，载明本院将于2019年4月8日10时至2019年4月9日10时止（延时除外）在淘宝司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，拍卖标的：威海经区泊于镇驻地14919平方米土地使用权及地上建筑物，土地证号：威环国用（##出）字第##号。竞拍前竞买人的支付宝账户中应有足够的余额（80万元以上）支付拍卖保证金，在对拍卖标的物第一次确认出价竞拍前，按淘宝系统提示报名缴纳保证金80万元，拍卖成交后，买受人应在拍卖成交后七日内将拍卖成交价余款缴入本院指定账户。买受人逾期未支付拍款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买，保证金不予退还。在拍卖过程中，被执行人威海金惠铸造有限公司委托案外人王术显于2019年4月9日通过中国银行账户向本院转款370万元，本院于同日9时54分收到中国银行反馈370万元到账，因淘宝司法拍卖网络平台设置成交前10分钟锁定程序，无法撤销拍卖。涉案土地使用权及地上建筑物于同日11时03分网拍成交，利害关系人张成明以9129200元竞得。利害关系人于2019年4月18日分别向本院转款70万元、50万元、50万元、3029200元、20万元，于2019年4月20日转款340万元。后被执行人威海金惠铸造有限公司向本院提出异议。异议人为证实其请求，向本院提交如下证据：1、异议人与威海经济技术开发区泊于镇人民政府（以下简称泊于政府）于2005年11月20日签订的协议书复印件1份，约定异议人同意泊于政府拆除异议人部分车间、办公室、配电室、库房用于道路拓宽改造。泊于政府同意将异议人原址南、东、东北角土地共计18.55亩补偿给异议人用于扩大生产，青苗补偿、土地补偿及办证有关费用由泊于政府负责，与土地部门的协调工作由异议人负责。2、中国银行国内汇款付款通知单1份，载明案外人王术显于2019年4月9日9时17分通过中国银行账户向本院转款370万元。本院认为，《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。本案中，异议人未在收到评估报告后10日内向本院提出书面异议，现主张评估依据及估价方法均存在严重瑕疵，本院不予处理。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。异议人于网络司法拍卖结束前已全部支付了执行款370万元，符合网络司法拍卖竞价程序中应当中止执行的情形，本次网络拍卖应当中止。因淘宝司法拍卖网络平台设置原因，在本院及本院通过与淘宝司法拍卖网络平台沟通无果的情况下，本次拍卖未能依法中止。本次拍卖虽已成交，但符合“其他严重违反司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益”的情形，故本次网络司法拍卖应予以撤销。利害关系人张成明虽已缴纳80万元保证金，且于2019年4月18日向本院转款70万元、50万元、50万元、3029200元、20万元，于2019年4月20日转款340万元，但其于2019年4月18日、2019年4月20日的转款超出本院限定的于拍卖成交七日内将拍卖成交余款缴入本院指定账户的规定。依照相关的法律规定，保证金应不予退还，但结合本案已撤销拍卖上述标的物的实际情况，本院决定将上述款项及保证金均退还利害关系人张成明,张成明应于本裁定生效后10日内到本院办理退款手续。综上，异议人请求撤销网络拍卖，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定如下：撤销对位于威海经济技术开发区泊于镇驻地的土地使用权（证号：威：威环国用##出字第##号地上建筑物的拍卖。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向威海市中级人民法院申请复议。审 判 长  史旭东人民陪审员  王立民人民陪审员  王本聪二〇一九年九月十七日书 记 员  宋 涛