北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初34446号原告（反诉被告）：罗毅恒，男，1981年9月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：史小光，辽宁泓冠律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢兆英，女，1984年3月6日出生，汉族，北京市静思勤行信息咨询有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭延育，男，1984年10月22日出生，汉族，北京博信盈泰投资管理有限公司经理，住北京市。委托诉讼代理人：高玄，北京市墨风律师事务所律师。原告（反诉被告）罗毅恒（以下简称原告）与被告谢兆英（反诉原告）（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人史小光，被告谢兆英及其委托诉讼代理人郭延育、高玄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付所欠付的违约金156万元。事实和理由：2018年2月3日，原告与被告等签订了编号为XXX号的《房屋交易保障服务合同》，同日原告与被告等签订了《补充协议》，协议约定：“原告向被告出售XX区XX号院X号楼XX层XX房屋一套，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币780万元”。2018年3月16日，因被告单方违约行为，原告与被告签订了《解约协议》，协议约定：“各方就房屋交易事宜签署的相关合同均告解除，但原合同中的违约责任约定仍然有效。”原《补充协议》第四条第三款约定：“被告构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金”。故诉至法院，望判如所请。被告辩称：我方虽然违约，但合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。原告无法证明其实际损失，也不能证明其损失是被告违约所造成。因此，不同意原告的诉讼请求。被告反诉诉称：请求原告返还被告给付的定金10万元。事实与理由：在签订房屋买卖合同后，我向原告支付了10万元定金。现双方合同已经解除，故提出上述反诉请求。原告反诉辩称：在被告支付违约金的情况下，我同意退还被告的定金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据及陈述，本院认定事实如下：原告原为位于北京市朝阳区彩虹路6号银枫家园5号楼13层B-1301号房屋（以下简称涉诉房屋）的产权人。2017年6月28日，原告将涉案房屋委托给北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产）出售，委托出售价格为860万元。2018年2月3日，经链家地产居间，原、被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）、《补充协议》等系列合同。买卖合同约定，原告将涉案房屋出售给被告，房屋成交价为702万元，含涉案房屋的家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为780万元。因原告将涉案房屋设定抵押，抵押权人为XX贷款有限公司，原告应于2018年4月20日前办理抵押注销手续。合同中的违约条款约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房产交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任等等。《补充协议》中亦有买售方拒绝购买该房屋，在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出售方支付违约金的约定。合同签订后，被告向原告支付定金10万元。2018年3月16日，被告向原告发出《告知书》，内容如下：我与您在2018年2月3日签订的房屋买卖合同等相关文件，购买位于您名下的XX区XX号院X号楼XX层XX房屋。现因我不能够凑齐购房款，本人不能够按照合同约定支付剩余款项，无法实现合同目的。对此我深表歉意。现正式告知您：因我方原因不能继续履行合同，我同意双方合同宣告解除，对于合同约定的相关责任，另行协商，协商不妥我们双方可以采取诉讼主张自己的权利。同日，原、被告及链家地产三方签订了《解约协议》。《解约协议》约定：本协议签订后，各方就涉案房屋于2018年2月3日所签订的相关交易文件解除；原合同中关于违约责任的约定依然有效。2018年11月7日，原告与案外人吕宏刚就涉案房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告以690万元（含装修、家具、家电、设备设施等）的价格出售给吕宏刚。为证明存在损失，原告提交了如下证据：1、经北京市中信公证处公证的可执行公证债权文书。文书显示，原告曾于2017年9月20日向XX贷款有限公司借款610万元用于北京XX餐饮有限公司经营，借款期限为6个月，年利率为11．76%；借款逾期的，对于其部分应当支付逾期利息；无论本金逾期，还是利息逾期，原告均需以全部借款本金为基数，按每日千分之一的标准向出借方支付逾期违约金；如原告不履行或不完全履行合同约定的还款义务，均构成违约，原告应按照为实际还款金额的10%向出借方支付违约金（不包括逾期还款情形，逾期还款按借款与其条款执行），如违约金不足以弥补出借方损失的，原告应赔偿出借方因此而受到的实际损失。被告对该份证据的真实性认可，但不认可与本案的关联性。2、原告手机银行的流水，上述流水显示原告先后于2018年3月20日向案外人凌某转款66000元，标注为XX贷款展期手续费；2018年4月19日、2018年5月19日、2018年6月20日、2018年7月20日、2018年8月20日分别向XX贷款有限公司每笔转款56841元，标注为展期还款、房贷还款。被告对上述转款与本案的关联性不认可。3、委托书照片一张、工商银行电子回单两张，原告称为向XX贷款有限公司还款，向案外人张某借款，委托张某代为向XX贷款有限公司还款，导致产生损失。被告对上述证据与本案的关联性不认可。原告据此主张其出售涉案房屋系为了归还贷款，导致房屋产生90万元的差价损失，迟延售房造成额外利息及违约损失90万元。被告对原告的该项主张不认可，并提交了2018年北京市二手房交易价格的相关网络下载资料，称涉案房屋在2018年的价格变化不大，并未产生巨大差额。以上事实有产权证、买卖合同、补充协议、告知书、解约协议、公证书等证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同乙方订立和同事预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院作者仲裁机构予以适当减少。当事人既约定违约金，又约定定金的，乙方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。原、被告双方签订了合同，被告未能履行合同义务，依据双方所签订的买卖合同、补充协议、解约协议，被告应承担违约责任。违约金除存在弥补损失的作用外，还存在对违约方的惩罚性质。现原、被告双方对于违约金的数额发生争议，双方约定的违约金数额过高，被告申请酌减，根据双方的约定及法律规定，考虑到被告采取了及时向原告提出解约并签订解约协议的止损措施，本院对于违约金数额酌情判处。在被告支付违约金的基础上，原告需退还被告已支付的定金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，本院判决如下：一、被告（反诉原告）谢兆英于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）罗毅恒违约金九十万元。二、原告（反诉被告）罗毅恒于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）谢兆英定金十万元。三、驳回原告（反诉被告）罗毅恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9420元，由原告（反诉被告）罗毅恒负担3985元（已交纳），由被告（反诉原告）谢兆英负担5435元（于本判决生效之日起七日内交纳）；案件反诉费1150元，由原告（反诉被告）罗毅恒负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张海文二〇一九年九月二十日书记员  刘 岩佟飞